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Timestamp: 2020-02-26 03:59:25+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 26', 'art. 1', 'art. 1137', 'art. 1137', 'art. 1137', 'art. 1120', 'sentenza ', 'art. 1421', 'art. 1137', 'art. 2421', 'art. 1137', 'sentenza ', 'art. 137', 'art. 1137', 'art. 1130', 'art. 67', 'art. 113', 'art. 1137', 'art. 129', 'art, 67']

FAQ - Assemblee annullabili, nulle ed inesistenti
L'altra importante "novità" del D. Lgs. n. 311/2006 si riferisce alla sostituzione dell'art. 26.2 della legge 9 gennaio 1991 n. 10 con il testo seguente: "per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica ralizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali".
Quando le deliberazioni assunte dall’assemblea sono invalide e quali sono le conseguenze d’ordine pratico che ne derivano?
Secondo l’insegnamento dettato espressamente sulla specifica questione delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (Cass. Civ. S.U. n. 4806/2005) a seguito di un travagliato iter che ha visto impegnati giudici di merito e legittimità nonché gli stessi cultori della materia, nel regime condominio negli edifici debbono distinguersi delibere assembleari annullabili e delibere assembleari nulle. In particolare, sono da qualificare nulle:
a) delibere prive degli elementi essenziali;
b) le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
c) le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
d) le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
e) le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
a) le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
b) le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
c) le delibere affette da vizi formali;
d) le delibere assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
e) le delibere genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
f) le delibere prese in violazione delle norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Come le migliori voci della dottrina non hanno mancato di rilevare, la distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari non ha un mero sapore dogmatico determinando decisive conseguenze d’ordine pratico.
In particolare, in punto di soggetti legittimati, mentre la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, l’annullabilità può essere fatta valere dai condomini assenti, dissenzienti ed astenuti.
In punto di rilevabilità giudiziale del vizio, mentre la nullità può essere rilevata d’ufficio dal giudice, l’annullabilità può essere rilevata solo su istanza di parte.
Quanto ai termini di impugnazione, mentre l’azione di nullità, in quanto imperscrittibile, non è soggetta a decadenza, potendo, pertanto, essere fatta valere in ogni tempo, l’azione di annullabilità è soggetta a decadenza, potendosi adire l’autorità giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Trib, Cassino, sent. 24 novembre 2009, n. 1oo
Sono nulle e delibere dell'assemblea condominiale aventi un oggetto impossibile o illecito, ovvero non rientrante nelle competenze assembleari. o ancora incidente su diritti individuali inviolabili. Non rientrano nella esposta elencazione e non sono pertanto nulle, ma al più annullabili, le delibere assunte dall'assemblea Condominiale alla quale abbiano preso parte soggetti non partecipanti alla comunione, ovvero qualora siano state conferite deleghe partecipative a stretti congiunti dei condomini, per questo esterni al condominio medesimo. Nella fattispecie, la prassi già più volte seguita e accettata dall'assemblea condominiale, compresi gli attori che nulla eccepirono, la insussistenza di un vizio determinante la nullità della delibera e la mancata impugnazione, nell'ipotesi di vizio comportante l’annullabilità, della delibera nel termine decadenziale di 3o giorni decorrenti, ex: art. 1137 cod, civ, dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti, determina l'infondatezza della proposta domanda di nullità e la conseguente reiezione della stessa.
Trib. Bari, sent. 1 luglio 2009, n. 2226
In tema di condominio di edifici, al pari di quanto si verifica per le delibere societarie, devono ritenersi affette da nullità le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, e . delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei codomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto, mentre vanno qualificate come annullabili le delibere Con Vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento ………………… zione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti maggioranze “qualificate” in relazione all'oggetto della delibera da approvare, sicché queste ultime vanno impugnate nel termine di 3o giorni, così come previsto dall'art. 1137, comma 3, cod. civ.
Trib. Torino, sent. 6 marzo 2009, n. 773
In tema di condominio degli edifici, I'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea determina l'annullabilità della relativa delibera, che pertanto deve essere impugnata nel termine di 3o giorni, giusta il disposto dell'art. 1137 cod. civ.: peraltro tale vizio non potrà essere denunciato anche dal condomino che abbia partecipato alla discussione senza eccepire contestualmente l'incompletezza dell'ordine del giorno, pur avendo votato in senso contrario, mentre, per converso, la regola secondo cui la limitazione del diritto di impugnare le delibere annullabili ai soli condomini dissenzienti o assenti opera anche laddove il condomino sia stato presente in assemblea a mezzo di proprio delegato, non potrà invece ritenersi sussistere per l'ipotesi in cui il vizio della delibera consista nella sua esorbitanza rispetto alle previsioni dell'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione.
Lesione dei diritti individuali dei condomini: nullità
Cass., Sent. 21 novembre 2016, n. 23660
La delibera assembleare che disponga la delimitazione di posti auto nel cortile comune in numero corrispondente alle unità immobiliari a uso abitativo escludendo i titolari dei locali commerciali e consentendo a chi desideri di realizzare una copertura a proprie spese è nulla in quanto costituisce assegnazione individuale a uso esclusivo di parti dell'area di uso comune e ne impedisce l'uso e il godimento da parte di altri condomini.
Cass., sent. 27 maggio 2016, ra. 1034
In tema di condominio, costituisce innovazione vietata, ai sensi dell'art. 1120, comma 2, cod. civ., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa đelibera.
Cass., Sent. 18 gennaio 2016, n. 751
È affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’art. 1421 cod. civ., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea, ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.
App. Potenza, sent. 13 maggio 2015, n. 196
Le disposizioni del regolamento condominiale e la relativa delibera assembleare, adottate non all'unanimità, ma a maggioranza, le quali pregiudichino i diritti di un condominio risultanti dall'atto originario dei suo acquisto, sono radicalmente nulle e l'azione giudiziaria per fare valere tale nullità non è soggetta al termine di decadenza di cui all'ultimo comma dell'art. 1137 cod. civ. Alla luce del principio affermato, è evidente dunque che la delibera è da considerarsi radicalmente nulla. Se tanto è vero, consegue alla predetta nullità:
a) che, in quanto nulla, tale delibera non poteva essere oggetto di revoca, come assumono gli appellanti;
b) che, sempre perché nulla, la stessa delibera non poteva essere oggetto di conferma, peraltro sempre con deliberazione successiva assunta a maggioranza.
Cass., sent, 14 aprile 2015, n. 7459
Nell'ambito di un condominio, la trasformazione, in tutto o in parte, di in bene comune in bene esclusivo di una sola parte dei condomini, mediante esclusione di alcuni di essi dalla percezione dei frutti, può essere validamente deliberata soltanto all'unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale, dovendosi, in difetto, dichiarare la nullità della deliberazione assunta a maggioranza. (Nella specie, l'assemblea aveva deliberato, a maggioranza, che il canone relativo all'alloggio ex portineria, bene di proprietà comune pro indiviso di tutti i condomini, fosse accreditato al solo gruppo di condomini cui era originariamente destinato il servizio di portineria).
Trib. Roma, sent. 2 gennaio 2015, n. 27
In materia condominiale è nulla la delibera assembleare che incida sui diritti individuali di un condomino e detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 2421 Cod. civ., dallo stesso condomino che ha preso parte all'assemblea e deduca, relativamente al deliberato, l'esorbitanza dei poteri che competono all'assemblea, dio8trando di avere interesse all'accertamento della nullità, ovvero che la deliberazione impugnata gli arrechi un apprezzabile pregiudizio. Le deliberazioni non attinenti ai modi di organizzazione e di funzionamento del condominio, ma che incidono sul diritto soggettivo di ogni singolo condomino, ove siano ritenute ingiustamente lesive di tale diritto, sono dia considerare nulle e non semplicemente annullabili.
Cass, Sent. 27 mar 2015, m. 6295
In terna di condominio negli edifici, è affetta da nullità, come tale rilevabile in ogni tempo, la delibera dell'assemblea condominiale con la quale è stata decisa l'installazione di un ascensore, se l'impianto limita l'utilizzazione del cespite anche di un solo condomino, indipendentemente dalla destinazione eventualmente illegittima di quell'immobile. (Nella specie, l'installazione di un ascensore toglieva spazio all'ingresso del terraneo di proprietà del Condomino che aveva impugnato al delibera).
Cass., Sent. 3 ottobre 2013, n. 22634
È sottratta all'osservanza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 cod. civ. per le delibere condominiali solo annullabili la delibera inficiata da nullità. (Nella specie – ha osservato la Suprema Corte - si è in presenza di delibera nulla, perché incidente sui diritti individuali del singolo condomino, vertendosi sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese, per avere il condominio addebitato al singolo condomino importi relativi all'impianto di riscaldamento che la sentenza impugnata ha escluso riguardasse i locali siti ai piani sottotetto appartenenti al condomino, per espressa disposizione del regolamento condominiale costituente titolo contrario idoneo a vincere fa presunzione di comproprietà dell'impianto di riscaldamento).
App. Milano, sent. 14 dicembre 2011, n. 3495
In tema di benestare ad apporre una insegna pubblicitaria sulla facciata condominiale, di competenza dell'amministratore per norma regolamentare, può investirsi della decisione l'assemblea, la cui volontà è sovraordinata e la deliberazione non può considerarsi annullabile solo perché assunta dall'organo collegiale. La deliberazione è invece affetta da nullità nel caso di rifiuto dell'apposizione dell'insegna per pubblicizzare l'attività svolta nel condominio, preesistendo altre insegne di tipo e colore diverso, se non portasse i motivi che inducono a ritenere l'inidoneità estetica, privando così il condomino interessato dai potere verificare la fondatezza del diniego.
Trib. Trento, sent, 15 gennaio 2010, n. 23
In merito all'impugnazione della delibera assembleare, asseritamente affetta da nullità per avere l'assemblea attribuito a ciascun condonino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell'autovettura, con conseguente esclusione degli altri condomini dall'utilizzo dello spazio in questione, è priva di fondamento l'eccezione sollevata dal condominio convenuto, relativamente alla decadenza dell'attore dalla possibilità di impugnare le delibere in questione per decorrenza del termine di cui all'art. 137 cod. civ. sostenendo che i vizi denunciati sarebbero qualificabili come vizi di annullabilità e non invece di nullità. In linea con il consolidato orientamento della giurisprudenza, sono da ritenersi nulle le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose e sui servizi comuni; ne consegue che la delibera gravata, incidendo Sull'uso frazionato del bene comune al fine di garantirne a tutti il godimento, è passibile di nullità.
Nullità per carenza del necessario consenso unanime
Cass., sent. 30 aprile 2013, n. 10196
È nulla la delibera dell'assemblea di condominio, adottata a maggioranza, che stabilisca il tasso (nella specie, nella misura del 20% annuo) degli interessi moratori a carico dei condomini in caso di omesso o ritardato pagamento degli oneri condominiali, potendo una siffatta disposizione essere inserita soltanto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all'unanimità; e l'anzidetta nullità, che può essere fatta valere dal condomino interessato senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di 3o giorni di cui all'art. 1137 cod. civ., inficia e : travolge anche le successive delibere, nella parte in cui, ripartendo gli oneri di gestione tra i condomini in relazione al singolo anno, applicano il medesimo tasso di mora.
Cass., sent. 18 maggio 2011, n. 1o929
È nulla la deliberazione assembleare che, modificando il regolamento condominiale, stabilisca, a maggioranza, l'applicazione degli interessi bancari per il ritardo nel pagamento delle quote condominiali, in quanto non rientra tra i poteri dell'assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi che possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti c.d. "contrattuali", cioè approvati all'unanimità.
Nullità per difetto di competenza a decidere
Trib. Milano, sent. 3o agosto 2o16, n. 9844
È affetta da radicale nullità la delibera a mezzo della quale i rappresentanti di condominio (e non i condomini) revochino l'amministratore del supercondominio e nominino il revisore dei conti ex art. 1130-bis cod. civ., trattandosi di atti di straordinaria amministrazione, non rientranti nei compiti assegnati ai rappresentati dall'art. 67 disp. att. cod. civ.
Cass, sent. 20 marzo 2015, .5657
In tema di condominio, non rientra nei poteri dell'assemblea la deliberazione che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato fare valere la conseguente nullità senza essere tenuto all'osservanza del terInie di decadenza di cui all'art. 113 cod. civ.
Cass., sent. 3o aprile 2o13, n. 10196
Non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, stabilire interessi moratori (nella specie pari al 2o%) a carico dei condomini in ritardo nei pagamento delle quote condominiali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità. La nullità di una tale delibera inficia e travolge, a sua volta, le successive delibere nella parte in cui, nel ripartire gli oneri di gestione in relazione a ogni singolo anno, applicano il medesimo tasso di mora. Peraltro, trattandosi di nullità, la stessa potrà essere fatta valere dal condominio interessato senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di 3o giorni di cui all'art. 1137 cod. civ.
Nullità per invalida nomina dell'amministratore
Trib. Milano, sent. 3 aprile 2016, n. 4294
È nulla la nomina dell'amministratore di condominio - con conseguente nullità della delibera in parte qua - in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 129, Comma 14, cod. civ. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore, che nel caso delle successive riconferme.
Nullità nella deliberazione del Supercondominio
Trib. Milano, sent. 29 gennaio 2016, n. 1368
È affetta da nullità radicale la delibera assunta dall’assemblea di un supercondominio con più di 6o partecipanti convocata per la nomina dell'amministratore e per la gestione ordinaria delle parti comuni, allorché al relativo voto abbiano partecipato i singoli condomini anziché i rappresentanti di condominio, come previsto dall’art, 67 disp. att. cod. civ.
Cass., Sent. 14 giugno 2016, n. 12235
Il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale è legittimato a proporre l'impugnazione per nullità della delibera assembleare con la quale era stato disposto, con il voto favorevole del suo dante causa, il distacco del condominio dall'impianto centralizzato di riscaldamento del supercondominio.
Cass., Sent. 26 gennaio 2016, n. 1321
In tema di condominio, la legittimazione a
Delibera annullabile per i vizi di forma