Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/uregulowanie-zaleglosci-za-strych-we-wspolnocie-mieszkaniowej,559,p.html
Timestamp: 2020-01-18 04:41:38+00:00
Document Index: 7662512

Matched Legal Cases: ['art. 659', 'art. 224', 'art. 230', 'art. 206', 'art. 659', 'art. 117', 'art. 117', 'art. 917', 'art. 918', 'art. 117']

Uregulowanie zaległości za strych we wspólnocie mieszkaniowej
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-08-19
Jestem współwłaścicielem w niewielkiej wspólnocie mieszkaniowej. Od prawie 20 lat zajmuję nieodpłatnie pomieszczenie strychowe, które na podstawie uchwały i zgody właścicieli zagospodarowałem na swój koszt. Ponieważ byłem jednoosobowym zarządem, administrator uznał, że mogę korzystanie ze strychu traktować jako gratyfikację za społeczną funkcję zarządcy. Dwa lata temu zmienił się administrator i zarząd. Obecnie zarząd domaga się uregulowania zaległości za strych. Czy można tu mówić o przedawnieniu zobowiązania?
Nieodpłatne korzystanie z lokalu przez administratora budynku
Z całą pewnością można mówić o przedawnieniu żądania – choć niekoniecznie prawne aspekty zagadnienia będą Pana satysfakcjonować, ale to one mają znaczenie wiodące. Poświęćmy nieco uwadze dwóm podstawowym znaczeniom czasownika „móc”. Pierwsze z nich dotyczy aspektów lub sytuacji faktycznych – np. zdolności (chociażby opanowania gry na jakimś instrumencie lub określonego języka), siły (przysłowiowe „może góry przenosić”), umiejętności (np. znajomość określonych metod, technik lub sposobów działania w jakiś zakresie). Drugie wiąże się z uprawnieniami (prawami podmiotowymi) lub kompetencjami (które są zespołem uprawnień i obowiązków) – np. być uprawnionym do czegoś (np. do: dochodzenia roszczenia lub korzystania z określonych przywilejów). Podkreślenia wymaga także to – co Pan zapewne doskonale wie (z uwagi na doświadczenie w pracy zarządu danej wspólnoty mieszkaniowej) – że administrator ma za zadanie wspomagać zarząd wspólnoty mieszkaniowej (albo zarządcę wspólnoty, jeśli zarządca sam nie zajmuje się administrowaniem); zakładać należy to, że Pan zna ustawę o własności lokali.
Zakres uprawnień administratora budynku
Z całą pewnością poza zakresem uprawnień administratora (a więc kogoś przybranego do pomocy) nie jest decydowanie za wspólnotę mieszkaniową (zwłaszcza w sprawach wymagających podjęcia uchwały właścicieli lokali lub w sprawach już uchwałą uregulowanych) – niezależnie od tego, jak przedstawia się współpraca między zarządem (zarządcą) wspólnoty mieszkaniowej a administratorem. Ponadto należy dodać, że przysłówek „nieodpłatnie” ma jednoznaczne znaczenie w języku polskim – czynienie czegoś nieodpłatnie oznacza czynienie bez gratyfikacji (zwłaszcza o charakterze majątkowym); gratyfikacja (zwłaszcza o charakterze majątkowym) wyklucza nieodpłatność – aspekt językowy podkreślam, bo on jest bardzo ważny w działaniu organów władzy publicznej.
Posiadanie części nieruchomości wspólnej i związane z tym rozliczenia
Proszę sprawdzić, czy uchwała o udostępnieniu Panu pomieszczenia dotyczyła terminu oznaczonego, czy też nieoznaczonego; chodzi o sprawdzenie, jaką umowę najmu – art. 659 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – lub umowę do najmu podobną zawarto. Szczególnie ważne jest ustalenie, czy ta umowa nadal wiąże strony (a więc Pan ma tytuł prawny do zajmowania części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli lokali), czy też od jakiegoś czasu (i od kiedy dokładnie) ma miejsce coś podobnego do bezumownego korzystania z danego pomieszczenia – ponieważ Pan jest jednym ze współwłaścicieli danej nieruchomości wspólnej, nie chodzi o bezumowne korzystanie z rzeczy cudzej i związane z tym roszczenia (art. 224 – art. 230 K.c.), a o problemy z posiadaniem części nieruchomości wspólnej (art. 206 K.c.) i związane z tym rozliczenia.
Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 118 K.c.: „Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata”. Byłoby dobrze (z perspektywy Pańskich interesów majątkowych), gdyby chodziło o najem (art. 659 i następne K.c.) lub o umowę do najmu podobną, ponieważ czynsz najmu jest traktowany jako świadczenie okresowe – wobec tego roszczenia o czynsz najmu przedawniają się po trzech latach. W innych sytuacjach przedawnienie nastąpiło(by) po dziesięciu latach.
Prawu właściwa jest precyzja – w tym precyzja słowna (np. dotycząca prezentowania sytuacji). Wspominam o tym, ponieważ przedstawiony opis sytuacji nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, czy chodzi o: świadczenia płatne okresowo (zapewne tak, co przemawia za krótszym, trzyletnim, okresem przedawnienia) oraz od kiedy Pan zajmował pomieszczenie nieodpłatnie (co mogło skutkować rozwiązaniem umowy między Panem a wspólnotą mieszkaniową, a konsekwencją tego stanu rzeczy może być dłuższy, dziesięcioletni, okres przedawnienia roszczeń). Jeżeli doszło do rozwiązania umowy – w tym opartej na odnośnej uchwale właścicieli oraz stosowaniu się przez Pana do uchwały – to w grę mogą wchodzić dwa okresy przedawnienia: krótszy (trzyletni) dla roszczeń z okresu trwania umowy oraz dłuższy (dziesięcioletni) dla roszczeń po rozwiązaniu umowy.
Czy przedawnienie oznacza wygaśnięcie roszczenia
Przedawnienie (art. 117 i następne K.c.) – według nadal obowiązujących przepisów prawnych (a prace legislacyjne zmierzają podobno do zmiany koncepcji) – nie oznacza wygaśnięcie roszczenia. Jeżeli doszło do przedawnienia roszczenia, to dłużnik jest uprawniony zgłosić zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.) – z własnej inicjatywy, bo sąd (sędzia) nie działa za stronę; oczywiście, wolno zarzutów (np. przedawnienia) nie zgłaszać.
Proszę zastanowić się nad zaproponowaniem ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Pan (zwłaszcza w ewentualnym procesie o zapłatę) zapewne byłby uprawniony postawić zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.). Zaognienie sytuacji – zwłaszcza dalsze (bo daleko idące zmiany w zarządzaniu sprawami wspólnoty mieszkaniowej świadczą o poważnym sporze) – mogłoby skutkować wyjściem sporu poza ramy prawa cywilnego. Zdarza się (nie tylko we wspólnotach mieszkaniowych) powiadamianie organów administracji skarbowej o określonych okolicznościach (np. takich, które mogłyby zostać uznane za osiąganie dochodu) lub nawet organów ścigania – np. w związku z artykułem 296 Kodeksu karnego, który stanowi:
„§ 1. Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym
Posiadam mieszkanie w bloku i miejsce postojowe na własność we wspólnym lokalu (z osobnym wpisem w księdze wieczystej). Wyliczono...
Czy mogę zostać administratorem kamienicy?
Mieszkam w kamienicy, której właścicielem była babcia i jej rodzeństwo, w chwili obecnej nikt już nie żyje, jestem jednym...
Mam 2 problemy. Pierwszy polega na tym, że planuję kupić sąsiadujące z moim mieszkanie na licytacji komorniczej. Sęk w tym, że do tego mieszkania...
Sąsiedzi powodują zwiększenie kosztów ogrzewania, co robić?
Piszę w imieniu swoim i sąsiadów, mieszkamy w bloku na jednym piętrze. Formalnie jesteśmy wspólnotą mieszkaniową. Mamy problem...
Zapłata za koszty poniesione przez wspólnotę mieszkaniową
Mam problem ze wspólnotą mieszkaniową. Dostałem list, w którym wspólnota domaga się zapłaty niemałej kwoty pieniędzy za koszty projektu. Dokładnie...