Source: http://www.juramagazin.de/75794.html
Timestamp: 2020-02-28 21:33:54
Document Index: 368973185

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 6', '§ 6']

a) Der Bebauungsplan ist aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt. Die Festsetzung eines Kerngebiets lässt sich mit Entwicklungsgrundsatz 8 der „Gemeinsamen Richtlinien zum Darstellungsumfang (Entwicklungsrahmen) sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin" vom 23. Januar 2001, Amtsblatt für Berlin S. 1261, vereinbaren.
Entwicklungsgrundsatz Nr. 8 lautet:
Aus gewerblichen Bauflächen sind grundsätzlich nur Gewerbe- oder Industriegebiete zu entwickeln (davon ausgenommen sind untergeordnete Grenzkorrekturen).
In besonders begründeten Einzelfällen können auch Mischnutzungen Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen oder Sondergebiete für großflächige Einzelhandelseinrichtungen ­ auch größer als 3 ha ­ entsprechend ihrem Störgrad entwickelt werden, wenn negative stadtstrukturelle Auswirkungen insbesondere hinsichtlich der Zentrenstruktur nicht zu erwarten sind.
Eine untergeordnete Grenzkorrektur liegt nicht vor. Im Bebauungsplan ist als Art der Nutzung ein Kerngebiet ausgewiesen; dies liegt daran, dass nach Auffassung der Plangeberin der spezielle Nutzungsmix des Bauvorhabens sich nicht in seiner Gebietstypik so wesentlich von den in den §§ 2 bis 9 der BauNVO erfassten unterscheidet, dass die Ausweisung eines Sondergebiets gerechtfertigt werden konnte.
Die vorgesehene Mischnutzung aus kleinteiligem Einzelhandel, Lofts, Freizeiteinrichtungen, Hotelnutzung, Büros und Gastronomie wurde daher als Kerngebiet festgesetzt.
Es handelt sich bei vorliegender Planung um eine kleinteilige Funktionsmischung (Gesamtfläche des Gebietes ca. 1 ha). Sie ändert nicht die gegenwärtige und geplante Nutzungsstruktur des Spreegürtels, der in südöstlicher als auch nordwestlicher Richtung überwiegend gewerblich geprägt ist.
Im Vorfeld der Planung wurden Gutachten erarbeitet, die die Verträglichkeit des Vorhabens mit der Einzelhandelsstruktur im Umfeld und die verkehrliche Verträglichkeit des Vorhabens untersucht haben. Die Ergebnisse der Gutachten sind in die Planung eingeflossen. Dies gilt auch für die Planung der Firma Wert-Konzept.
Weiterhin haben Abstimmungen mit den seinerzeitigen Senatsverwaltungen für Wirtschaft und Betriebe und für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie stattgefunden. Von diesen zuständigen Senatsverwaltungen liegen positive Stellungnahmen vor.
Insofern kann das Ziel der vorrangigen Erhaltung beziehungsweise Entwicklung der dargestellten gewerblichen Baufläche erreicht werden.
Daher ist die Ausweisung des Kerngebiets, bezogen auf den insgesamt gewahrten Charakter der dargestellten gewerblichen Baufläche, lediglich von eingeschränktem Umfang. Weil nur kleinteiliger Einzelhandel verwirklicht werden soll, hat das Bauvorhaben nur örtliche Bedeutung. Die verkehrlichen Auswirkungen können weitestgehend auf Kreuzberg beschränkt werden.
Die im FNP in symbolischer Breite dargestellte Grünverbindung entlang der Spree findet ihre Umsetzung im Bebauungsplan. Es wird planungsrechtlich gesichert, dass die Grünzone an der Spree der Allgemeinheit zugänglich ist und somit in ein großräumiges Grün- und Wegenetz eingebunden werden kann.
Der Bebauungsplan steht den gesamtstädtischen Planungsabsichten Berlins, insbesondere den Darstellungen des Flächennutzungsplanes, nicht entgegen.
Die in der BEP dargestellte öffentliche Grünwegeverbindung außerhalb des Straßennetzes entlang des südlichen Spreeufers kann durch die Ausweisung einer öffentlich nutzbaren grünen Uferzone gesichert werden.
Die Gestaltung der Freifläche, die geforderte Emissionsminderung, der Immissionsschutz, der Boden- und Grundwasserschutz sind innerhalb eines städtebaulichen Vertrages oder durch Textbestimmungen geregelt.
Der Bebauungsplan setzt in seinem Geltungsbereich ein Kerngebiet (MK) gemäß § 7 BauNVO fest (siehe auch unter
IV. B. 15.).
Der großflächige Einzelhandel wird mit einer Gesamtverkaufsfläche (VK) von maximal 8 400 m2 für Fachmärkte und für ein SB-Warenhaus festgesetzt. Die Verkaufsflächen für das SB-Warenhaus dürfen dabei 4 500 m2 nicht überschreiten. Die Festsetzung unterschreitet die vom Wirtschaftsgutachten für verträglich gehaltenen 7 500 m2 VK für einen Baumarkt und die für ein SB-Warenhaus für verträglich gehaltenen 6 000 m2 VK. Die Reduzierung erfolgte, um den im näheren Umfeld bestehenden Einzelhandel, vor allem im Lebensmittelbereich, zu schützen. Mit dem Projekt der Wert-Konzept ist dieser Schutz ebenfalls gewährleistet.
Im Kerngebiet sind Wohnungen oberhalb des zweiten Vollgeschosses allgemein zulässig. Bei den hier vorgesehenen Wohnungen handelt es sich um eine Wohnform, die in direktem Zusammenhang mit dem Arbeiten steht (Loftwohnen).
Nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO sind (sonstige) Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig. Von dieser Vorschrift wird hier Gebrauch gemacht, um eine urbane Mischung herzustellen, die Verödungstendenzen im Umfeld entgegenwirken kann. Da die Vorschrift des § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO keinen Ausschluss anderer Nutzungen bewirkt, bleibt der Gebietscharakter des Kerngebiets gewahrt.
Auch auf Grund der räumlichen Ausdehnung von Tankstellen wäre eine prägnante Ecklösung, wie sie städtebaulich hier gewünscht ist, nicht möglich. Da es sich bei einer Tankstelle um eine durch den motorisierten Individualverkehr stark frequentierte Einrichtung handelt, sind Tankstellen auch aus verkehrlicher Sicht nicht zulässig.
Eine weitere Festsetzung ermöglicht eine Höhenstaffelung des Gebäudes:
Eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe um bis zu 6,0 m ist zulässig, wenn die straßenseitigen Fassaden mindestens 2,0 m hinter die Fassaden des darunterliegenden Geschosses zurücktreten. (Die Folgerungen dieser Textbestimmung für das Maß der baulichen Nutzung sind durch die Festlegung der Geschossfläche erfolgt.)
Das Gebäude hat eine Geschossfläche von 39 000 m2. (Bei dieser Festsetzung wurden die Auswirkungen der Textbestimmung Nr. 2.1 beachtet.) Nicht eingegangen in die Ermittlung der Geschossfläche ist das Untergeschoss, da dieses gemäß der Berliner Bauordnung (BauO Bln) kein Vollgeschoss ist.
Zu 1.: Bei der Realisierung des Vorhabens, auch von der Errichtung der Einzelhandelsflächen, wird von positiven Auswirkungen auf die Umgebung des Plangebietes ausgegangen:
Das vorhandene Angebot an Lebensmitteln und Nichtlebensmitteln wird im Hinblick auf Breite, Tiefe und Preisniveau wesentlich verbessert und somit die Versorgungsqualität der Bevölkerung gesteigert. Daraus folgt eine Belebung für das nähere Umfeld des Standorts und eine Verbesserung der städtebaulichen Situation.
Der Anspruch, eine städtebaulich prägnante Eckausbildung an der Kreuzung Cuvrystraße/Schlesische Straße zu schaffen, erfordert eine bauliche Höhe, die dem Umfeld der umgebenden Gründerzeitbebauung entspricht. Für den Grundkörper des Gebäudes wird die OK auf max. 57,0 m über NN festgesetzt. Diese Höhe entspricht einer Höhe über Gehweg von 22,0 m und somit der Traufhöhe des umgebenden Altbaubestandes in der Schlesischen Straße. Die zulässige Staffelung des Gebäudes um weitere 6,0 m ist vergleichbar mit der Entwicklung der Dachlandschaft in der Umgebung.
Ebenso ist die Höhenentwicklung zur Spree zu begründen.
Die Architektursprache dieses Gebäudeteils orientiert sich an den gewerblich genutzten Gewerbe- und Speichergebäuden, die nach wie vor den Bereich des Spreegürtels, auch in direkter Nachbarschaft zum Plangebiet, prägen. In diesem Gebäuderiegel sind auch sogenannte „Lofts" untergebracht, in denen die für Kreuzberg typische Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten stattfinden soll. Diese Nutzungsmischung erfordert eine ausreichende Gebäudetiefe, die Raum für flexibel nutzbare Grundrisse bietet.
Auch aus der internen Nutzung des Gebäudes lässt sich das Erfordernis der geplanten Dichte erläutern. Die Unterbringung des Einzelhandels sowie die Errichtung des Hotels erfordert eine flächige Überbauung des Grundstücks.
Zu 2.: Die Wohnungen garantieren eine ausreichende Belichtung und Belüftung. Die technischen Einrichtungen des Gebäudes (Technikzentralen, Lüftungsschächte u.a.) werden so angeordnet, dass die Nutzbarkeit der Wohnungen nicht eingeschränkt wird. Eine Beeinträchtigung des Wohnens und Arbeitens wird somit vermieden.
Weiterhin versorgt eine der Allgemeinheit zugängliche, vom motorisierten Verkehr freigehaltene, begrünte Uferzone die Bewohner ausreichend mit wohnungsnahen Grünflächen.
Es wurde ein Verkehrsgutachten erstellt, das die Konsequenzen der Realisierung des Vorhabens auf sein verkehrliches Umfeld untersucht und die verkehrliche Verträglichkeit der Erschließung bewertet hat. Die Ergebnisse des Gutachtens sind in die Planung eingeflossen. Es ist mit einer weitgehend konfliktfreien Abwicklung des vorhandenen und neu entstehenden Verkehrs zu rechnen.
Durch die Ausweisung der Stellplätze innerhalb des Gebäudes wird eine Beeinträchtigung der umgebenden Wohnbebauung durch hohen Parkdruck und Lärmbelästigung gemildert.
Positiv ins Gewicht fällt in diesem Zusammenhang die günstige Zuordnung der Wohnbebauung zu Arbeitsstätten, durch die sonst erforderliche Verkehrsabläufe entfallen. Einerseits werden innerhalb des Vorhabens kombinierte Wohn- und Arbeitsstätten („Lofts") geschaffen, andererseits wird von der Schaffung einer Vielzahl von Arbeitsplätzen (Voll- und Teilzeit, Ausbildungsplätze) ausgegangen. Der Bedarf an Arbeitskräften kann weitestgehend von Bewohnern des direkten Umfeldes gedeckt werden.
Die zu diesem Bebauungsplan erarbeitete Umweltverträglichkeitsstudie (UVS) hat das Projekt auf etwaige nachteilige Auswirkungen der städtebaulichen Dichte auf die Umwelt untersucht (siehe Abschnitt II. 5.). Im Ergebnis sind die nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt hinnehmbar.
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen an den straßenbegleitenden Seiten und an der Spreeseite festgelegt.
Die Baugrenzen im nordöstlichen Planbereich beschränken die überbaubare Fläche und sichern eine 6,5 bis 10,5 m tiefe Freifläche an der Spree. Zusätzlich hat das Gebäude parallel zur Spree einen ca. 1,8 m tiefen Arkadengang.
Dieser Bereich war zum Zeitpunkt der frühzeitigen Bürgerbeteiligung von der Cuvrystraße durch einen 5,0 m breiten Durchgang parallel zur Spree erreichbar. Der „Kopf" des Gebäudes war aus diesem Grund aufgeständert. Auf Grund von Anregungen und Hinweisen im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde zur besseren Erreichbarkeit der Freifläche der „Kopf" des Gebäudes zurückgenommen. Im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan wird gesichert, dass diese Fläche als eine öffentlich nutzbare Uferzone hergestellt wird, die mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten ist (Textbestimmung Nr. 6.1). Abstandflächen
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sind gewährleistet. Anhaltspunkte dafür, dass die vorhandenen bzw. zukünftigen Nutzungen sich gegenseitig beeinträchtigen könnten, liegen nicht vor.
Zur Schlesischen Straße werden die nach der Berliner Bauordnung vorgegebenen Abstandflächen zu öffentlichen Verkehrsflächen eingehalten. Im nordöstlichen Planbereich liegen die Abstandflächen auf dem Grundstück selbst, bzw. fallen bei dem Kopfgebäude auf die Wasserfläche der Spree.
An der südöstlichen Plangebietsgrenze wird an die Nachbarbebauung, die als Grenzbebauung ausgebildet ist, angebaut.
Somit entfällt das Erfordernis eines Grenzabstandes.
Zur Cuvrystraße wird die gemäß § 6 BauO Bln erforderliche Abstandfläche um ca. 1,0 m unterschritten. Diese Unterschreitung kann gem. § 6 Abs. 13 BauO Bln gestattet werden, da sich das Vorhaben in einem überwiegend bebauten Gebiet befindet und besondere städtebauliche Verhältnisse dies erfordern:
Die festgesetzte max. Höhe des Gebäudegrundkörpers entspricht der Traufhöhe des umgebenden Altbaubestandes in der Cuvrystraße und der Schlesischen Straße. Die zulässige Staffelung des Gebäudes um weitere 6,0 m ist vergleichbar mit der Entwicklung der Dachlandschaft in der Umgebung.
Hinzu kommt, dass ein spezieller Nutzungsmix von Einzelhandel, Büros, Sport- und Freizeitangeboten sowie Wohnen realisiert werden soll, der wegen seiner besonderen Raumansprüche eine großflächige Überplanung des Gebiets erfordert. Da der wirtschaftliche Erfolg und die Funktionsfähigkeit des Gebäudes, aber auch die gewünschte städtebauliche Belebung der vorhandenen Stadtbrache der Zulässigkeit unterschiedlicher Nutzungen bedarf, ist die Unterschreitung der Abstandsfläche erforderlich.
Verkehrsflächen Individualverkehr
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche, die keinen Umbau erfährt, ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die Tragung der Kosten für etwaig notwendige Markierungen ist vertraglich geregelt. Die nordwestliche Straßenbegrenzungslinie der Cuvrystraße wird im Bebauungsplan VI-152 festgelegt, für den bereits vom 09. 03. 1998 bis 15. 04. 1998 die frühzeitige Bürgerbeteiligung stattfand. Deshalb wurde die Cuvrystraße, wie sonst in Berlin üblich, nur bis zur Straßenmitte in den Geltungsbereich einbezogen.
Die Erreichbarkeit des Gebietes mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist mit Bussen der BVG möglich, deren Haltestellen sich ca. 150 m südöstlich an der Einmündung Taborstraße und ca. 150 m nordwestlich an der Einmündung Falckensteinstraße befinden. Der U-Bahnhof Schlesisches Tor ist ca. 350 m entfernt.
Das Verkehrsgutachten hat auf der Grundlage der geplanten Nutzungen den Stellplatzbedarf ermittelt.
Es sind insgesamt etwa 240 Stellplätze vorgesehen. Diese werden in einem Untergeschoss angeordnet.
Die Stellplätze dienen den Kunden der Einzelhandelsflächen, des Freizeitbereiches, den Mietern der Lofts sowie den Hotelgästen.
Ver- und Entsorgung des Grundstücks
Die Erstellung einer separaten infrastrukturellen Planung ist nicht erforderlich. Die Ver- und Entsorgung des Vorhabens ist durch Anschluss an das bestehende Erschließungsnetz, welches das Gebiet zweiseitig durch die Cuvrystraße und Schlesische Straße tangiert, gesichert.
In der Schlesischen Straße sowie in der Cuvrystraße liegen Leitungen der Bewag Elektroenergie, der GASAG, der Berliner Wasserbetriebe und der Telekom, die ausreichende Kapazitäten führen, um das Vorhaben zu versorgen. Das Vorhaben mit seinen vielseitigen Nutzungen benötigt sehr differenzierte Haustechnikeinrichtungen. Die Haustechnikplanung ist noch nicht abgeschossen. Die entsprechenden Übergabepunkte der technischen Infrastruktur können aus diesem Grund noch nicht bezeichnet werden.
Weiterhin liegt in beiden Straßen ein Mischwasserkanal der Berliner Wasserbetriebe, der die Entsorgung des Schmutzwassers gewährleistet.
Im Schallschutzgutachten (dieses bezog sich auf das Projekt der Errichtung eines Einkaufszentrums; weil aber auch das aktuelle Projekt der Wert-Konzept Einzelhandel zulässt und auch die Hotelnutzung zusätzlichen Verkehr produziert und nicht auszuschließen ist, dass die Einfahrt zur Tiefgarage in die Cuvrystraße gelegt wird, sind die Ergebnisse des Gutachtens verwendbar, obwohl die errechneten Zahlenwerte sich auf das Projekt eines Einkaufszentrums beziehen. Da das Projekt der Wert-Konzept wesentlich weniger Verkehr nach sich ziehen wird, verringert sich auch die Immissionsbelastung entsprechend. Für den Fall einer Zufahrt über die Cuvrystraße verpflichtet sich die Wert-Konzept zur Tragung der Kosten für die erforderlichen Lärm- und sonstigen immissionsschutzrechtlichen Maßnahmen.) wurden einerseits die Wirkung der vom Projekt ausgehenden Schallemissionen auf die Umgebung und andererseits die Schallimmissionen auf das Gebäude im Plangebiet untersucht. Weiterhin wurden die durch den An- und Abfahrtverkehr auf öffentlichen Verkehrsflächen entstehenden Lärmimmissionen ermittelt und bewertet.