Source: https://bloganwalt-dresden.de/?p=202
Timestamp: 2020-07-09 07:57:43
Document Index: 224805201

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 328', 'BGH', '§ 573', '§ 307', 'BGH']

Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts zugunsten der Mieter im Immobilienkaufvertrag wirksam (BGH vom 14.11.2018, Az. VIII ZR 109/18) – Blog der Rechtsanwaltskanzlei Weißbach
Im entschiedenen Fall begehrten die Eigentümer einer Immobilie Räumung einer Wohnung durch die Beklagten nach dem sie gegenüber diesen die Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB (erleichterte Kündigungsmöglichkeit bei kleineren Gebäuden, wenn der Vermieter selbst darin wohnt) ausgesprochen hatten. Die beklagten Mieter wohnten seit 1981 in der Wohnung, die späteren Vermieter hatten die Immobilie im Jahr 2012 von der Stadt erworben. Im Rahmen des Kaufvertrages wurde ein „lebenslanges Wohnrecht“ zugunsten der Mieter zwischen Verkäuferin (der Kommune) und Käufern vereinbart. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung wurde ausgeschlossen. Das Wohnrecht war nicht im Grundbuch eingetragen.
Der BGH stellte nunmehr fest, dass das zwischen Verkäufer und Käufern vereinbarte Wohnrecht der Mieter einen Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) darstellt, aus welchem die Mieter unmittelbare Rechte ableiten können, obwohl sie nicht Vertragspartei des Immobilienkaufvertrages waren. Der BGH folgte der Auslegung der Instanzgerichte, nach welcher von dem vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss auch die zwischen den Prozessparteien ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen ist.
Die Kläger drangen auch nicht mit ihrem Einwand durch, die Klausel, mit welcher ein lebenslanges Wohnrecht zugunsten der Mieter vereinbart wurde, sei eine unangemessene Klausel im Sinne des § 307 Abs. 1 und 2 BGB und damit unwirksam. Die Verkäuferseite hatte die Klausel in einer Vielzahl von Verträgen verwandt, so dass wohl allgemeine Geschäftsbedingungen vorlagen. Dennoch war der BGH hier der Meinung, dass die entsprechende Regelung zum Wohnrecht der Mieter eine ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden Hauses ist, welches von langjährigen Mietern bewohnt war.
Wohnrechte können sich nicht nur aus im Grundbuch eingetragenen Rechten dort genau bestimmter Personen ergeben. Vielmehr können Wohnrechte durch einseitige Erklärungen oder vertragliche Vereinbarungen errichtet werden und sogar auch in Verträgen zu Gunsten Dritter.
Immobilienkauf, Mietparteien, Wohnrecht