Source: https://openjur.de/u/201727.html
Timestamp: 2020-08-15 04:35:06
Document Index: 303399600

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 8', '§ 12', '§ 8', '§ 8', '§ 12', '§ 9', '§ 262', '§ 5', '§ 12', '§ 8', '§ 543', '§ 262', '§ 9', 'BGH', 'BGH', '§ 12', '§ 9', '§ 307', 'Art. 229', '§ 5', '§ 262', '§ 12', '§ 8', 'BGH', '§ 262', '§ 9', '§ 535', '§ 538', '§ 91', 'BGH', 'BGH', '§ 249', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 563', '§ 326', '§ 12', '§ 326']

BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 77/03 - openJur
Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 77/03
BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 77/03
openJur 2012, 56358
Die Kläger mieteten mit Wirkung ab 1. Juli 1998 von dem Beklagten und seiner Ehefrau eine Wohnung in D. . Der Mietvertrag vom 27. April 1998 enthält unter anderem folgende Formularklauseln:
"§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume ...
2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen ... fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. ... Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure[n], Treppenhäuser[n] in Alleinbenutzung ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.
§ 12 Beendigung der Mietzeit 1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen -vgl. § 8 Ziff. 2 -befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle -vgl. § 8 Ziff. 2 -vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."
Das Mietverhältnis endete am 31. August 2000. Der Beklagte und seine Ehefrau rechneten gegen Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung der Mietkaution und auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnungin Höhe von insgesamt 3.751,61 DM (1.918,17 &euro;) mit Gegenforderungen in Hö
he von 2.673,15 DM (1.366,76 &euro;) auf, über deren Bestehen die Parteien streiten. Gegenstand des Revisionsverfahrens sind lediglich noch zwei Aufrechnungsforderungen in Höhe von insgesamt 1.831,86 DM (936,62 &euro;), und zwar:
1. zeitanteilig auf die Dauer des Mietverhältnisses (26 Monate) bezogene Renovierungskosten in Höhe von 895,80 DM (458,02 &euro;) auf der Grundlage des Kostenvoranschlages eines Malermeisters vom 18. September 2000 in Höhe von 2.067,25 DM betreffend drei Wohnräume und die Diele; die Kläger behaupten, sie hätten vor ihrem Auszug fachgerechte Anstricharbeiten durchgeführt;
2. Kosten eines Sachverständigengutachtens über den Zustand der Wohnung, die Ordnungsgemäßheit der vorgenommenen Renovierungsarbeiten und die zur Herstellung eines fachmännisch renovierten Zustands erforderlichen Maßnahmen vom 7. November 2000 in Höhe von 936,06 DM (478,60 &euro;).
Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 2.673,15 DM erhobenen Klage in Höhe eines Betrages von 1.995,15 DM (1.020,10 &euro;) stattgegeben. Der Beklagte hat hiergegen Berufung eingelegt und Klageabweisung beantragt, soweit er zur Zahlung eines 163,29 DM übersteigenden Betrags verurteilt worden ist. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen zweitinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung weiter.
Der Anspruch der Kläger sei nicht infolge der von dem Beklagten und seiner Ehefrau erklärten Aufrechnung erloschen. Ein Gegenanspruch auf Zahlung anteiliger Renovierungskosten nach § 12 des Mietvertrags bestehe nicht, da die Klausel gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Sie normiere eine Wahlschuld im Sinne des § 262 BGB. Eine Auslegung der Klausel dahingehend, daß dem Mieter eine Ersetzungsbefugnis oder ein nicht bindendes Wahlrecht hinsichtlich der Abgeltungszahlung eingeräumt werde, verbiete § 5 AGBG. Die Unklarheitenregel sei auch im Individualprozeß zunächst in einem ersten Auslegungsschritt umgekehrt anzuwenden, d.h. es sei zu prüfen, ob die Klausel bei scheinbar kundenfeindlichster Auslegung unwirksam sei. Da § 12 des Mietvertrags hiernach eine Wahlschuld normiere, gelte, soweit der Mieter die Durchführung der Renovierung wähle, die gewählte Leistung als die von Anfang an allein geschuldete. Damit schuldeten die Kläger jedoch eine Renovierung bereits vor Ablauf der in § 8 des Mietvertrags vereinbarten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Dies führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, da er an die einmal getroffene Wahl gebunden sei und befürchten müsse, auf die Erfüllung sämtlicher Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen zu werden.
Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Kläger die Zulassung der Revision nicht auf den mietvertraglichen Abgeltungsanspruch beschränkt. Das Landgericht führt zu der von ihm bejahten grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aus, die für den vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserhebliche Rechtsfrage, ob im Fall der Vermietung einer unrenovierten Wohnung eine Abgeltungsklausel, nach der der Mieter wahlweise im Sinne des § 262 BGB die Abgeltung durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen oder deren Vornahme zu bewirken hat, gemäß § 9 AGBG unwirksam sei, sei höchstrichterlich bislang nicht entschieden. Es kann offenbleiben, ob eine Beschränkung der Revisionszulassung vorliegend zulässig gewesen wäre (vgl. hierzu BGHZ 153, 358, 360 ff.; Senatsurteil vom 5. November 2003 -VIII ZR 320/02, BGHReport 2004, 262 unter II, jew. m.w.Nachw.). Den Urteilsgründen ist nicht zu entnehmen, daß das Berufungsgericht die Zulassung der Revision hinsichtlich einer der beiden Aufrechnungsforderungen hat beschränken wollen. Hierzu bestand auch kein Anlaß, da die vom Landgericht für klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage entgegen der Auffassung der Kläger als Vorfrage für beide Gegenansprüche erheblich ist. Wäre die Klausel unwirksam, bestünde weder ein vertraglicher Kostenabgeltungsanspruch, noch könnte der Vermieter die zur Feststellung des -vermeintlichen -Anspruchs aufgewendeten Sachverständigenkosten erstattet verlangen.
In der Sache halten die Ausführungen des Berufungsgerichts der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel nicht gemäß § 9 AGBG (nunmehr § 307 BGB) unwirksam; da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 endete, ist diese Norm auf die Inhaltskontrolle der Formularklausel anzuwenden (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB), wovon das Landgericht zutreffend ausgegangen ist. Allerdings begegnet die Annahme des Berufungsgerichts, der Klausel sei die Vereinbarung einer Wahlschuld im Sinne des § 262 BGB zu entnehmen, durchgreifenden Bedenken.
§ 12 Nr. 1 des Mietvertrags sieht vor, daß angelaufene Renovierungsintervalle für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nach § 8 Nr. 2 des Vertrags vom Mieter "zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung". Durch diese -sprachlich wenig geglückte -Formulierung soll dem Mieter erkennbar die Möglichkeit eingeräumt werden, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen vor Ende der Mietzeit aus Gründen der Kostenersparnis selbst durchführt. Damit sollte ersichtlich dem Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988 (BGHZ 105, 71) Rechnung getragen werden, der diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht. Bei dieser Auslegung der Klausel kommt die Annahme einer Wahlschuld im Sinne der §§ 262 ff. BGB, wie sie das Landgericht angenommen hat, bereits deswegen nicht in Betracht, weil der Mieter nicht zwei, sondern lediglich eine Leistung schuldet, nämlich die zeitanteilige Entschädigung hinsichtlich angelaufener Renovierungsintervalle. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres erkennbar, daß ihm durch die eröffnete "Wahl" keine Verpflichtung, sondern ein Recht eingeräumt wird.
Der Wirksamkeit der Klausel steht auch nicht entgegen, daß die Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, da nach der Klausel die maßgeblichen Fristen jedenfalls nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. Senat, aaO, S. 84 ff.; Senat, Urteil vom 3. Juni 1998 -VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 b).
Soweit die Kläger in ihrer Revisionserwiderung (unter Hinweis auf Hensen in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO § 9 Rdnr. 507 m.w.Nachw.) die Auffassung vertreten, die Klausel stelle eine "verkappte Endrenovierungsklausel" dar und sei aus diesem Grunde unwirksam, vermag sich der Senat dieser Bewertung nicht anzuschließen. Im Unterschied zu einer Regelung, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, und die nicht wirksam in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag vereinbart werden kann (Senatsurteile vom 3. Juni 1998, aaO unter III 2 a, vom 14. Mai 2003 -VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 1, sowie vom 25. Juni 2003 -VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), verpflichtet die hier zu beurteilende Abgeltungsklausel, wie ausgeführt, den Mieter gerade nicht zu einer Renovierung von Räumen, für die die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.
aa) In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, daß Kosten, die dem Vermieter dadurch entstehen, daß er nach Auszug des Mieters einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Wohnung beauftragt, im Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs (hierzu unten III.) als Schadensposten erstattungsfähig sind (OLG Hamburg WuM 1990, 75; OLG Hamm WuM 1983, 76, 77; KG GE 1985, 249, 250; GE 1995, 1011, 1012; OLG Köln NJW-RR 1994, 524; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl., V 180; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 73; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 329; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 452, jew. m.w.Nachw.). Verschiedentlich wird dies jedoch unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit bzw. der Schadensminderungspflicht eingeschränkt. Danach wird die Erstattungsfähigkeit verneint, wenn die erforderlichen Feststellungen durch einen Laien hätten getroffen werden können (OLG Hamburg, aaO; ähnlich OLG Köln, aaO: Erstattungsfähigkeit nur, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer Sachverstand erforderlich ist; Sternel, aaO) oder wenn eine Augenscheinseinnahme unter Einschaltung zuverlässiger Zeugen sowie die Fertigung von Lichtbildern ausreichen, was insbesondere angenommen wird, soweit es um die Feststellung des Zustands der Wohnung geht (vgl. Sternel, aaO; nach den Umständen des Einzelfalls differenzierend Langenberg, aaO Rdnr. 330 ff.; zustimmend Harsch in Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 2. Aufl., H 530).
bb) Diese Einschränkungen sind jedenfalls in der Regel nicht gerechtfertigt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, aaO; zu § 91 ZPO auch Fischer in Bub/Treier, aaO VIII 219). Kosten, die aus der Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren, sind, soweit eine Anspruchsgrundlage besteht, als Schadensposten erstattungsfähig (für die Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten BGHZ 127, 348, 350; BGH, Urteil vom 11. Dezember 1986 -III ZR 268/85, WM 1987, 247 unter III 1; Senat, Urteil vom 30. April 1986 -VIII ZR 112/85 -NJW 1986, 2243 = WM 1986, 1056 unter II 2 b, IV m.w.Nachw.; MünchKommBGB-Oetker, 4. Aufl., § 249 Rdnr. 174 m.w.Nachw.). Zur Rechtsverfolgung zählt auch die vorprozessuale Einschaltung eines Privatgutachters zwecks Schadensermittlung (BGH, Urteil vom 6. November 1973 -VI ZR 27/73, NJW 1974, 34 unter II 1 a -insoweit nicht in BGHZ 61, 346 abgedruckt; BGH, Urteil vom 29. November 1988 -X ZR 112/87, NJW-RR 1989, 953 unter II B 1; BGHZ 142, 172, 185; Oetker, aaO Rdnr. 179 m.w.Nachw.).
Auf die Revision des Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Kläger vor ihrem Auszug fachgerechte Renovierungsarbeiten durchgeführt haben; falls dies durch eine Beweisaufnahme geklärt werden muß, trifft die Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung den Mieter (Senat, Urteil vom 3. Juni 1998, aaO unter III 2 c; OLG Celle, WuM 2001, 393).
Hinsichtlich der Sachverständigenkosten fehlt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht von vornherein an einer Anspruchsgrundlage. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, ein Anspruch aus § 326 BGB komme nur in Betracht, wenn ein Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen von dem Beklagten geltend gemacht werde, woran es jedoch vorliegend fehle. Insoweit ist allerdings zu beachten, daß auch die Nichterfüllung des vertraglichen Zahlungsanspruchs aus § 12 Nr. 1 des Mietvertrags unter den Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. einen Schadensersatzanspruch begründet. Zu einer abschließenden Beurteilung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, reichen die bisher getroffenen Feststellungen jedoch nicht aus.
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