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Timestamp: 2020-08-04 20:37:38
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Matched Legal Cases: ['in fine', 'artículo 33', 'artículo 103', 'artículo 103', 'artículo 110', 'artículo 1909', 'artículo 3939', 'artículo 1956', 'in dubio', 'Artículo 14', 'artículo 7']

Boletín de Pequeñas Noticias Nº 272
Martes 18 de Octubre de 2005 - Nº: 272
Por primera vez la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires recomendó a la Procuradora General porteña instruir sumario administrativo para definir si les cabe responsabilidades o no, a los funcionarios de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, por las posibles irregularidades cometidas Esta recomendación surgió a partir de la actuación de una copropietaria a la que el Registro Público de Administradores le desestimó una denuncia contra un administrador aparentemente no inscripto.
PH Expo 2005
"Yo no hice la Ley 941, nunca fui legislador, lo único que hago es aplicarla y trato de que [los administradores] tengan la menor carga posible" Así lo declaró el director general de Protección y Defensa del Consumidor, Arq. Miguel Fortuna, en la mesa redonda que se realizó con representantes de entidades de administradores el pasado martes 11 de octubre en la PH Expo 2005 Anunció que se van a eliminar ciertos datos de la presentación de las declaraciones juradas Destacó que la mayoría de los propietarios que se quejan de su administrador, son morosos.
El Arq. Jorge Kammerer destacó que la mayor inquietud de los administradores y propietarios que se acercaron a su stand durante la PH Expo 2005, fue conocer los alcances de la Ley 257 y los tiempos disponibles para darle cumplimiento Señaló que la mayoría de las personas creía que no los alcanzaban sus disposiciones Advirtió que por el momento sólo se está intimando a la gente pero que a los infractores se le aplicarían multas que van desde los 2 mil a los 20 mil pesos.
Los candidatos a diputado nacional por el ARI, Lic. Delia Bisutti, por la UCR, Dr. Facundo Suarez Lastra y a legislador por el partido Nuevos Aires, Arq. Oscar Dallochio, no pudieron ofrecer propuestas para resolver problemas de la comunidad consorcial Sin embargo, manifestaron su voluntad política para colaborar Así lo expresaron el pasado martes 4 de octubre en el taller que la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas realizó en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
Los administradores bajarán a asamblea
La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias convocó a sus socios a la Asamblea General Ordinaria que se realizará el 26 de octubre en la sede de esta entidad Entre los puntos que se tratarán figuran la consideración del estado de situación patrimonial, de recursos, gastos y el de evolución del patrimonio neto.
Sueldos Octubre/05
Hasta ahora no se publicó
La única novedad que debería reflejarse en los haberes de octubre sería la suma remunerativa de $120 que reemplazaría a los $100 no remunerativos Si bien el Ministro de Trabajo y el de Economía lo informaron a fines de septiembre, todavía no se publicó en el Boletín Oficial.
Los gastos no tipificados
Unos toldos que afean el edificio
No quiere dejar la portería
Dr. Fernando Irrera
Usa su cochera como baulera
Un buen motivo de demanda
El gasto debería afrontarlo el consorcio
Retirar el compactador de residuos
El pasado 11 y 12 de octubre se realizó la 1° Ronda de Negocios, Exposición y Conferencias de Propiedad Horizontal, Mantenimiento y Restauración de Edificios y Countries en el Centro de Exposiciones de la Ciudad de Buenos Aires Durante las dos jornadas participaron alrededor de 50 empresas proveedoras del sector y se realizaron charlas, mesas redondas y talleres con especialistas vinculados a la propiedad horizontal.
La Unión de Medios Independiente de Propiedad Horizontal participó por primera vez de una exposición temática sobre Propiedad Horizontal Estuvo presente en la "PH Expo 2005" que se realizó durante las jornadas del 11 y 12 de octubre en el Salón de Exposiciones de la Ciudad de Buenos Aires Durante estos dos días el stand de esta asociación despertó mucho interés entre la escasa concurrencia que visitó la exposición.
Los vecinos toman la posta
Por primera vez, dos asociaciones de vecinos logran convocar un amplio arco institucional y político para debatir sobre el proyecto de ley de Tribunales de Justicia Vecinal El 5 de septiembre en el Museo Roca vecinos, autoridades del ejecutivo, legisladores y diversos especialistas expusieron su visión sobre este tema Algunos vecinos expresaron que, al igual que la sanción de la Ley de Comunas, este proyecto debe ser el resultado de un proceso participativo.
El Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Propiedad Horizontal facilitó al presidente Néstor Kirchner sus instalaciones en la ciudad de Buenos Aires para que pudiera realizar los primeros encuentros que lo convertirían en candidato presidencial Así lo manifestó la senadora nacional, Sra. Cristina Fernández de Kirchner, el pasado 8 de octubre en la cena por el 63° aniversario de la creación del sindicato de encargados que se realizó en el predio de La Rural.
Para la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal un día de suplencia debe pagarse como lo indica la escala desde el 1º de julio a $ 33.10 por día, independientemente de qué día se efectúe la suplencia En la otra vereda, el sindicato sostiene que si la suplencia se hace un día sábado después de las 13 hs o un domingo debe abonarse al 100%.
Publicado sí, publicado no
Ya se publicó la resolución que reglamenta el trabajo del personal de seguridad y que afecta cada vez más a los consorcios de propietarios Todavía queda pendiente de publicación el decreto o resolución correspondiente al aumento de los topes en las asignaciones familiares y la conversión de los $100 no remunerativos en una suma remunerativa.
¿Osperyhra u Osperyh? (17/10)
Las cocheras de Córdoba (13/10)
Desde la Feliz (05/10)
Ropa de trabajo (05/10)
Aporte sobre el mínimo para la obra social (04/10)
Ayudante de ½ jornada (27/09)
Las suplencias en vacaciones (19/09)
Error en el CUIL de un trabajador (19/09)
Vencimientos Octubre/2005
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Estudio Jurídico Contable Feinberg - Martínez
[BPN-18/10/05] El pasado 16 de septiembre por primera vez la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires se expidió, mediante la Resolución Nº 2945/05 <texto completo>, con una serie de recomendaciones ante la actuación de una vecina que denunció irregularidades surgida de la tramitación de una denuncia contra su administrador ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires y que fue desestimada.
La copropietaria señaló que su administrador no se hallaba inscripto en el Registro Público de Administradores de esta ciudad conforme lo establece la Ley 941. Entre sus argumentos sostuvo que a pesar de que el consorcio designó a un administrador determinado las liquidaciones de expensas se emitían bajo un nombre de fantasía. Luego de numerosas gestiones, Defensa y Protección al consumidor "resolvió desestimar la presentación [de la denunciante], por supuestos errores en la interpretación de la misma".
En sus considerandos la resolución de la Defensoría del Pueblo, a cuyo frente está la Dra. Alicia Pierini, destacó que "analizada la documentación obrante en las presentes actuaciones, se verifica que el administrador designado por el consorcio de copropietarios [...], mediante actuación notarial de fecha 5 de diciembre de 2000, señor [...], habría actuado en infracción a la Ley Nº 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, toda vez que no se hallaba, al momento de iniciarse la presente actuación, inscripto en el Registro creado por dicha ley, emitiendo las correspondientes liquidaciones de expensas bajo el nombre de una persona de existencia ideal".
En este sentido la Defensoría del Pueblo considera que hubiera debido "iniciar el correspondiente procedimiento, a efectos de verificar las infracciones en las que podría haber incurrido el mencionado administrador y, en caso de corresponder, aplicar las sanciones establecidas por el Art. 11º de la Ley Nº 941".
Es de destacar que la Defensoría del Pueblo señaló que "ha venido recibiendo numerosas consultas y denuncias -incluida la presente- mediante las cuales los vecinos de esta ciudad se quejan de la ineficacia de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley Nº 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".
Las recomendaciones de la defensoría
Como consecuencia de todo lo expuesto, este organismo de control ciudadano, resolvió:
"1) Recomendar al señor Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, instruya, con carácter URGENTE, a la dependencia designada como autoridad de aplicación de la Ley Nº 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para que adopte medidas más eficientes en los procedimientos administrativos que se inicien, de oficio o a instancia de cualquier otro legitimado, por denuncias de infracción a la citada ley, a fin de dar cabal cumplimiento a lo que dispone la Constitución Nacional, la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la propia ley en materia de procedimientos.
2) Recomendar a la señora Procuradora General de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que instruya sumario administrativo, a efectos de atribuir o deslindar responsabilidades ante las posibles irregularidades cometidas por los funcionarios de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, que intervinieron en la tramitación de la denuncia Nº 93/RPA/2004; remitiéndole copia fiel de la presente Resolución y de la actuación Nº 4767/04.
3) Recomendar al señor Director General de Defensa y Protección al Consumidor, disponga las medidas necesarias a fin de dar URGENTE TRAMITE al expediente Nº 93/RPA/2004, originado por la denuncia de la señora [...], efectuada por ante la Dirección General a su cargo.
4) Poner en conocimiento de la presente al señor Secretario de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por ser un Área de su competencia.
5) Fijar en 15 días el plazo previsto en el Art. 36 de la Ley Nº 3 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".
[BPN-18/10/05] La exposición PH Expo 2005 "1° Ronda de Negocios, Exposición y Conferencias de Propiedad Horizontal, mantenimiento y restauración de edificios y countries" se realizó durante los pasados días 11 y 12 de octubre, de 12 a 21 hs., en el Salón de Exposiciones de la Ciudad de Buenos Aires ubicado en Figueroa Alcorta y Pueyrredón.
En esta muestra participaron alrededor de 50 empresas y cámaras proveedoras del sector de la propiedad horizontal que no solo exhibieron sus productos y servicios sino que participaron en distintos encuentros con administradores y responsables del mantenimiento de hoteles, escuelas y hospitales. Estuvieron presentes con stands empresas y entidades que nuclean a proveedores de consorcios pertenecientes a los rubros: pintura, seguridad, construcción, matafuegos, seguros, termotanques, calderas, muebles de oficina y medios de comunicación especializados, entre otras.
En estas jornadas se organizaron charlas, mesas redondas y talleres en las dos salas del Salón de Exposición a los que los visitantes podían asistir sin cargo pero con una acreditación previa. El 11 de octubre se realizaron en la sala "A" encuentros bajo la modalidad de mesas redondas que trataron sobre: la restauración, mantenimiento de edificios y las nuevas normativas; Facility Management: la hora de la seguridad; Hoteles cinco estrellas nuevas tendencias para su mantenimiento y Hospitales: mantenimiento y normas de seguridad.
Por su parte en la Sala B, patrocinado por el Código de Buenas Prácticas Comerciales, se disertó sobre el mantenimiento de ascensores, los sistema de comunicación interna del consorcio, los matafuegos, las protecciones para trabajos en fachadas y el impacto de los sistemas de desagües en la salud de la comunidad. Es de destacar la mesa redonda que se realizó a las 18 hs. con el Dr. Juan Acosta y Lara y el Adm. Félix Cacciatori representando dos entidades de administradores y el Arq. Miguel Fortuna, Director General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, responsable máximo del Registro Público de Administradores [ver nota].
A las 9 de la mañana del día 12 se inició una ronda de negocios a la que los visitantes de la PH Expo 2005 podían asistir sin cargo mientras que para las 11 hs. la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) realizó –como actividad arancelada- la IX Jornada de Actualización Profesional de Administradores de Edificios de Propiedad Horizontal en la que disertó el Arq. Rodolfo Livingston. El costo de la inscripción fue de 120 pesos para el público en general –incluía el almuerzo- y de 70 pesos para los socios del AIERH.
La participación del público fue baja y no cumplió con las expectativas de algunos de los expositores a pesar de que las jornadas fueron anunciadas mediante la publicación de una nota en un conocido diario matutino nacional y se distribuyeron 20 mil invitaciones especiales para miembros de los consejos de propietarios de los consorcios, tal cual se expresó en la misma nota.
[BPN-18/10/05] El director general de Protección y Defensa del Consumidor, Arq. Miguel Fortuna, destacó en una mesa redonda: "yo no hice la Ley 941, nunca fui legislador, lo único que hago es aplicarla y trato de que [los administradores] tengan la menor carga posible". El Arq. Fortuna compartió, con representantes de dos entidades que defienden los intereses de los administradores, un espacio dedicado al Código de Buenas Prácticas Comerciales (CBPC).
Durante su disertación, el director de Defensa y Protección al Consumidor subrayó que "quienes estamos en un lugar donde nos toca ser autoridad de una ley, solemos ser como los gendarmes que custodian su cumplimiento, hay que tomar decisiones y a veces hay decisiones que no son simpáticas".
La apertura de esta mesa redonda, realizada el pasado martes 12 de octubre en la PH Expo 2005, estuvo a cargo del Adm. Félix Cacciatori, vicepresidente de la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), quien destacó que en este encuentro se "van a manifestar los consensos que buscamos para mejorar la imagen del administrador frente a la sociedad en la que nos desenvolvemos". A continuación, el Dr. Juan Acosta y Lara, presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), disertó sobre el tema que convocó a esta mesa redonda y destacó que el Código de Buenas Prácticas Comerciales "es un acuerdo de voluntades que intenta dar un marco referencial para esta actividad". Agregó que "es una herramienta de gestión muy importante para la administración y un mecanismo de autorregulación que este mercado necesita".
El eje de las relaciones
El Dr. Acosta y Lara reflexionó que "administrar no es solo sacar las cuentas [...] sino que es manejar una compleja trama de relaciones humanas que nos tiene a nosotros, los administradores, como eje". Según él hay tres ejes de relaciones: "por un lado están los encargados, están los copropietarios y están los proveedores".
Bajando al detalle este concepto explicó que "con el encargado la relación debe ser buena. Sabemos muy bien que el encargado es un trabajador muy longevo. Nos sobrevive a nosotros como administradores y sobrevive a los propietarios.
Con los propietarios tenemos otro frente y estimo que la relación debe intentar ser neutra, ni buena ni mala. Ni darle la razón a todo el mundo, ni a todos. ¿Cuántas veces los copropietarios nos llaman angustiados, con problemas, o se arrogan una situación de todo el consorcio y en realidad la tienen solo ellos...?"
Por último, Acosta y Lara, en relación al último eje dijo: "están los proveedores, que son nuestra carga, si bien la mayoría de las veces no son de la administración son entendidos como de la administración [...] y justamente para mejorar esta relación con los proveedores está el Código de Buenas Prácticas Comerciales".
Modificaciones en las DDJJ’s
El Arq. Miguel Fortuna cerró las disertaciones anunciando que en este momento "están tratando de modificar la declaración jurada de los administradores. Por ejemplo, una de las cosas que vamos a sacar -se los digo ahora como adelanto- es que yo no voy a ser custodio de la AFIP ni de la DGI", en clara alusión a la obligación que en un principio se había planteado de que estos profesionales declararan el monto de sus honorarios.
Sobre este tema reiteró: "a mí no me tiene que interesar lo que ganen ustedes, si cobran al día o si no les pagan... Esos datos los vamos a suprimir en la próxima declaración jurada porque no nos aportan nada y nos pone en una situación engorrosa contra ustedes."
Por otra parte el Arq. Fortuna está gestionando la posibilidad de obtener la actualización automática del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y del Registro de Juicios Universales para evitarle a los administradores la necesidad de tramitarlo personalmente, año tras año. De todos modos aclaró que está esperando el resultado de estas gestiones.
La queja de los propietarios
Según el Arq. Fortuna "bajó muchísimo la cantidad de denuncias [en el registro] porque la gente empieza a familiarizarse y porque nosotros también le corremos el velo". Él explicó que muchos no sabían cuál era la función del registro y subrayó que en el registro no entran ni "las relaciones de convivencia ni las contractuales. No podemos interceder [entre las partes], ni nos interesa".
Él advirtió que la gente viene y dice: "está todo mal con el administrador [...] pero viene uno solo y, tal vez, está todo mal con esa persona. No es que vienen 50 consorcistas desesperados y me dicen: mire lo que pasa…". A continuación subrayó: "la mayoría de los casos [de consorcistas que vienen a quejarse] son morosos [...]. Vienen y dicen que el administrador hizo esto o lo otro y seguro que es un moroso. Nos equivocamos muy poquito".
Por otra parte, ante la pregunta de uno de los asistentes de por qué no se intimó de manera rápida a los administradores que no presentaron la DDJJ respondió que "hay muchos casos en que nos aducen enfermedad, en algunos el argumento es el desconocimiento de que la ley 941 exigía la presentación de las declaraciones juradas y en otros por problemas en el sistema a la hora de bajar de Internet los programas necesarios".
En octubre, el jueves 20 a las 19 hs. Entrada libre y gratuita
[BPN-18/10/05] La Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) participó por primera vez de una exposición temática sobre propiedad horizontal. Durante las dos jornadas del pasado 11 y 12 de octubre UMIPH estuvo presente con un stand en la "PH Expo 2005 - 1° Ronda de Negocios, Exposición y Conferencias de Propiedad Horizontal, Mantenimiento y Restauración de Edificios y Countries" que se realizó en el Salón de Exposición de la Ciudad de Buenos Aires ubicado en las avenidas Figueroa Alcorta y Pueyrredón.
Pese a la baja concurrencia de gente, el stand de UMIPH despertó interés y curiosidad entre los visitantes que se acercaron para conocer la labor que vienen desempeñando y los objetivos de esta nueva asociación civil sin fines de lucro que agrupa a medios de comunicación independientes dedicados al sector de la propiedad horizontal.
En las dos jornadas participaron activamente la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo del programa radial "Consorcios Hoy", el Sr. Claudio García de Rivas director del boletín digital de Pequeñas Noticias, el Adm. Jorge Ferrera del programa televisivo "Reflexiones a la Medianoche", el Cr. Norberto Wilinski de Ediciones PropHor (digital) y el Ing. Sergio Veitman del sitio en Internet Administradores PH, todos ellos miembros de UMIPH.
Apoyaron también con tiempo y recursos el Arq. José Fiszlew, titular de Consorcios Online (digital), el Adm. León Estrugo, de la Defensoría del Consorcista (TV) y el Sr. Claudio Pajot, de www.consorcial.com (digital)
Durante esos dos días, UMIPH distribuyó a los presentes un tríptico institucional realizado especialmente para esa ocasión en el que se presentó su proyecto y los objetivos que la entidad se propone alcanzar. Asimismo, se incluían dentro de este folletos con información detallada sobre algunos de los medios de comunicación que integran esta asociación.
El Arq. Jorge Kammerer destacó que la mayor inquietud de los administradores y propietarios que se acercaron a su stand durante la PH Expo 2005 fue conocer los alcances de la Ley 257 y los tiempos disponibles para darle cumplimiento Señaló que la mayoría de las personas creía que no las alcanzaban sus disposiciones Advirtió que por el momento sólo se está intimando a la gente pero que a los infractores se le aplicarían multas que van desde los 2 mil a los 20 mil pesos.
[BPN-18/10/05] El arquitecto Jorge M. Kammerer y la Cra. Mónica G. Ferreiro aprovecharon su participación con un stand en la PH Expo 2005 - "1° Ronda de Negocios, Exposición y Conferencias de Propiedad Horizontal, Mantenimiento y Restauración de Edificios y Countries" para asesorar en forma gratuita y solidaria a sus visitantes sobre la Ley 257 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires mal conocida también como la "Ley de fachadas y Balcones".
En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias los profesionales destacaron que los propietarios y administradores mayormente se acercaron a consultarlos sobre los alcances de esta ley y los tiempos disponibles para su cumplimiento en tiempo y forma.
"En estos dos días las inquietudes, tanto de propietarios como de administradores -en los dos casos por igual- fueron consultas sobre el tema de los alcances de la Ley 257 y si estaban dentro del tiempo que les correspondía", subrayó el Arq. Kammerer. Y agregó: "la realidad es que todos los plazos están vencidos y gran parte no sabía eso, creían que todavía estaban con tiempo y que podían cumplir o tenían cierto margen para hacer la presentación. Hoy ya no tienen ningún límite y tienen que presentarlo sí o sí".
Por su parte, la contadora Ferreiro resaltó que el certificado de conservación de la Ley 257 es un elemento importante porque "las compañías aseguradoras no cubren ningún tipo de siniestro si el edificio –por intermedio de su administrador- no cumplió con el requisito legal de presentar el informe técnico".
El Arq. Kammerer por su parte resaltó que "por el momento no se están aplicando multas. Está previsto, pero lo que ahora se está haciendo, desde el Gobierno de la Ciudad, es intimar a las personas y darles un plazo de 20 días para que el consorcio regularice la situación o por lo menos para que demuestre que se encomendó dar cumplimiento con la ley a un profesional matriculado".
Sin embargo, advirtió que "según lo que dicen desde la oficina de la Ley 257 se prevén multas que van desde los 2.000 a los 20.000 pesos" y éstas, aunque no precisó fechas, comenzarían a aplicarse.
El Arq. Kamerer explicó que la gente piensa que esta ley porteña abarca sólo a consorcios o edificios que tienen balcones. En este sentido, sostuvo: "bueno, por algo se la mal conoce como ley de balcones. Es un tema muy complejo pero incluye otras cosas que no son balcones, como molduras, carpintería, barandas...".
Otra de las preguntas recurrentes que les realizaron fue el tema de los costos de la confección del informe técnico que exige esta ley y Kammerer aclaró que "no es costosa y varía mucho de acuerdo al tipo de edificio. Lo que en general se tiene en cuenta es la complejidad del edificio y la cantidad de pisos".
Por otra parte, destacó que mucha gente cree que puede darle a un profesional a hacer el informe técnico pero las reparaciones necesarias –para abaratar costos- se lo puede encomendar a un albañil del barrio. "En realidad el profesional que emite el certificado debería ser el mismo que dirige las obras porque ese certificado es una especie de garantía por los trabajos que se hicieron", aclaró.
En este sentido, señaló que son etapas separadas: "primero la confección del informe y después ver quién es el profesional que va a ser las mejoras necesarias. Si se decide hacerlo con una empresa diferente al profesional que confeccionó el informe es importante exigirle a esta empresa que ella misma emita el certificado de conservación porque muchas realizan los trabajos exigidos y después se niegan a emitirlo. Ese es un punto importante a la hora de contratar".
[BPN-18/10/05] Como consecuencia de la sanción de la Ley de Comunas una porción de los vecinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires quieren que el proyecto de Tribunales de Justicia Vecinal sea un proceso participativo en el que puedan intervenir e involucrarse en forma activa. Es así que el pasado 5 de septiembre la agrupación Vecinos del Encuentro y la asociación cívica no partidaria Conciencia - Zona II, en el Museo Roca, lograron convocar por primera vez a un amplio arco político e institucional integrado por autoridades del ejecutivo, legisladores y especialistas que, desde diversas posturas ideológicas, disertaran sobre los diferentes proyectos que proponen crear Tribunales de Justicia Vecinal para casos de menor cuantía.
En la apertura, un representante de Vecinos del Encuentro destacó que "con el mismo criterio que trabajamos con la Ley de Comunas, los Vecinos del Encuentro y Conciencia – Zona II estamos con la idea de proponer que esto también sea un proceso participativo". Agregó también que este acto es "un disparador para poner en marcha este proceso".
Ante una sala colmada de vecinos, la Sra. Silvia Kennt de Cavanagh, presidenta de Conciencia – Zona II subrayó que "las comunas ya son ley, pero estamos en un proceso de transición en donde es fundamental la participación del ciudadano".
La Dra. Elida Torres Carbonell (Ministerio de Justicia) presentó a continuación las disertaciones de cada uno de los invitados.
Participaron de las exposiciones la directora del Instituto de Estudios Comparados de Ciencias Penales y Sociales (INECIP), Dra. Silvina Ramírez, los legisladores porteños la Sra. Silvia La Ruffa (Frente para la Victoria), el Dr. Julio De Giovanni (Partido de la Ciudad) presidente de la Comisión de Justicia, la Sra. Ana María Suppa (Frente para la Victoria), el Dr. Alejandro Nato, ex-Defensor del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, el Dr. Javier Fernández Moores, Subsecretario de Justicia y Trabajo de la Ciudad de Buenos Aires y la Dra. Inés Zanoni, Directora de Mediación Comunitaria de la Ciudad de Buenos Aires.
La comisión organizadora del evento fue por Conciencia – Zona II la Sra. Silvia Nelly de Cavanagh y por Vecinos del Encuentro la Sra. Elida Torres Carbonell y Evangelina Perri que contaron con la colaboración de Oscar Edgardo Díaz.
La Dra. Silvina Ramírez destacó que "la justicia vecinal es importante como un modo de acercar la justicia al ciudadano. La razón de existencia de estos tribunales es sin lugar a dudas la necesidad que existe de dar respuestas rápidas a las demandas de los vecinos, resolver conflictos con un proceso mucho más ágil, más inmediato y que por supuesto les alivie la carga". Además, consideró que "si bien la constitución expresa que tienen que ser tres los jueces en cada tribunal en ningún lugar dice que tienen que ser jueces profesionales. Nosotros pensamos que sería muy interesante que existan jueces ciudadanos".
La legisladora Silvia La Ruffa señaló que "hay una distancia muy fuerte entre los vecinos y la justicia. Un descrédito que no afecta solamente a la justicia. La confianza en la justicia es la base central en el estado de derecho. Cuando uno indaga cuáles son las críticas que tiene el vecino común -aquel que tiene que lidiar con la justicia por temas civiles y comerciales- aparece la burocracia de la lentitud. Me parece que los tribunales de vecindad vienen a colaborar con la reconstrucción de esta relación de confianza entre la ciudadanía y la justicia".
El legislador Dr. Julio De Giovanni subrayó que "intuyo que este es el camino correcto para lograr la implementación de la justicia vecinal. Empezar con las reuniones barriales y que éstas se repitan en todas las comunas de Buenos Aires. Que la gente y que todos los políticos comprendamos que es una necesidad de los vecinos tener una justicia vecinal, una justicia de acceso rápido y que solucione los problemas". Advirtió, por otra parte, que "si hay movilización y voluntad política, nosotros antes de mediados del año próximo tenemos que tener la ley y tenemos que tener el convenio [de transferencia de las competencias necesarias de la Nación a la Ciudad]".
La legisladora Ana María Suppa destacó que "mi proyecto tiene como diferencia que más allá de todos lo problemas que hay que solucionar apunta a que debería haber en la Ciudad de Buenos Aires 2 ó 3 tribunales con competencia en violencia familiar. Yo en este punto discrepo totalmente con muchos. En violencia familiar, maltrato o abuso infantil no dede existir mediación como metodología. En temas de violencia familiar no puede haber mediación porque no hay igualdad de oportunidades".
El Dr. Alejandro Nato destacó también, haciendo referencia a la problemática de la violencia familiar, que "particularmente discrepo [con la expositora que me antecedió] porque hay un especialista que tiene todos los elementos para resolver este tipo de problemas. Él explica cómo lo hace y cuando escuchás cómo desarrolla el proceso de mediación, el trabajar con las redes de la víctima, entendés que lo que él hace estaría bien hecho. Pero esto no lo hace solo él, lo tienen que hacer todos los mediadores y no todos están lo suficientemente capacitados".
Por otra parte, consideró que "la justicia vecinal llega de la mano del contexto argentino y de la ciudad en la que vivimos. Casualmente la justicia no es que esté ajena a un lugar, tiene un espacio residencial, histórico, identitario y este lugar que tiene la justicia se emparenta con una imagen cognitiva colectiva, como una representación social. Esta representación social que tiene nuestro pueblo de la justicia es que la justicia es injusta".
El Dr. Javier Fernández Moores resaltó que "hay un universo de conflictos. Tenemos que ver cuáles son lo que no se están resolviendo. Me parece que eso es lo inmediato y lo que debería atender la justicia vecinal. ¿Qué porción de justicia sacrificamos para tener una justicia rápida? Esos son los dos valores que tenemos que poner en juego y poner en la balanza para analizar la cuestión con profundidad. No sea que tengamos una justicia rápida pero muy injusta. Ese podría ser el problema de la justicia vecinal".
Cerró el ciclo de disertaciones la Dra. Inés Zanoni que destacó que "en mediación comunitaria las partes llegan a acuerdos sin patrocinio jurídico promiscuo. Voluntariamente lo pueden hacer y hay un alto nivel de acuerdo. Con el juego de la comunicación en varias audiencias -en un 80 por ciento- llegan a acuerdos que son respetados. El asesoramiento es necesario, la educación en justicia es necesaria. Creo que esto es un ejemplo. Me emociona que [los vecinos] estén en un tema que hace algunos años no los inquietaba".
Cras. Elizabeth Feinberg
María Lucía Martínez
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[BPN-18/10/05] "Necesitamos que los partidos políticos nos ayuden y que asumamos los compromisos entre todos", destacó el Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC) al inicio del taller mensual que se realizó el pasado martes 4 de octubre en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
"¿En cuánto el ARI, la UCR y "Nuevos Aires" tienen en cuenta, en su agenda, el tema de los consorcios?, le preguntó el Dr. Knopoff a los disertantes invitados, los candidatos a diputados nacionales por Afirmación para una República Igualitaria (ARI), Lic. Delia Bisutti, por la Unión Cívica Radical (UCR), Dr. Facundo Suarez Lastra y el candidato a legislador porteño por el partido Nuevos Aires (NA), Arq. Oscar Dallochio.
Los tres candidatos no pudieron detallarle a los consorcistas presentes una propuesta específica para la problemática por la que atraviesa la comunidad consorcial. "Yo no puedo hablar en nombre del ARI porque ese es un tema que no lo hemos charlado. Yo sí me comprometo a llevarlo aunque no ahora sino cuando termine la campaña y conformemos el bloque", destacó la Lic. Bisutti y especuló que en ese momento "el ARI va a estar en total consonancia con esta problemática".
La Lic. Delia Beatriz Bisutti es candidata a diputada nacional de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por Afirmación para una República de Iguales (ARI). Ella es Licenciada en Ciencias Sociales y Humanidades de la Universidad Nacional de Quilmes y Maestra Normal Nacional.
La Lic. Bisutti, como legisladora de la ciudad de Buenos Aires entre los años 1997 y 2003 fue una de las impulsoras de la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores. Fue también presidenta de la Comisión de Legislación General (1997-2000), Descentralización y Participación Ciudadana (2000-2001) y Desarrollo económico y Mercosur (2001-2002). Además, durante el 2003 fue presidenta del bloque del ARI.
El candidato a legislador de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), Arq. Dallochio, propuso que "lo que tiene que resolverse primero -humildemente lo digo porque hay cosas que no conozco- es la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal pero esto deberá resolverse desde lo legislativo nacional y no desde lo local".
Por su parte el Dr. Suarez Lastra se excusó aclarando que "yo en realidad viene más a escuchar que a decir porque es un tema que no he manejado personalmente aunque van a tener en mí a una persona interesada para darle vía a sus ideas".
Lic. Delia Bisutti
La única mujer presente ente los disertantes recordó que cuando fue diputada de la ciudad "tuve algunos enfrentamiento con el que era legislador y representante del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal), Sr. Víctor Santamaría", y resaltó: "inclusive yo fui coautora con otros diputados de la aprobada Ley 941 (Registro Público de Administradores de Consorcios de la CABA). No fue una tarea fácil trabajar ese tema. No fue fácil concordar con Santamaría".
Subrayó que la idea era poder tener un registro en donde se pudiera hacer un seguimiento del patrimonio de los administradores a raíz de los muchos desfalcos que se cometían y que las consecuencias las pagaban los propios trabajadores". Reconoció que "no hice ningún seguimiento respecto a su funcionamiento... no sé, espero que esté funcionando bien..." se esperanzó, a lo que el Dr. Knopoff le aclaró: "el registro no está funcionando mal... está funcionando pésimo".
Por otra parte, sobre la participación y organización de los propietarios destacó: "me parece que es una tarea que les va a llevar un tiempito y no van a tener que bajar los brazos. Hay que nuclear a los propietarios [en relación a ] la cantidad de departamento que hay en la ciudad. Y advirtió que "convocarlos para dar una pelea sobre un poder que tiene un poder político y sindical fuerte se hace más complicado porque a la gente, cuando la tarea es más dura, le cuesta más aglutinarse".
El Dr. Facundo Suarez Lastra es candidato a legislador porteño por la Unión Cívica Radical (UCR). Es abogado egresado de la Universidad de Buenos Aires. En la actualidad, se dedica a la producción frutivinícola de variedades de alta calidad. Entre los años 1987 y 1989 fue el intendente más joven de la Ciudad de Buenos Aires. Ejerció la presidencia del Consejo Deliberante, fue Secretario del Interior de la Nación y Secretario de la Justicia de la Ciudad.
En 1987 recibió el premio Joven Sobresaliente del Mundo otorgado por la Cámara Junior Internacional.
Advirtió que desde su concepción "ser legislador o diputado es trabajar, hacer proyectos que tengan que ver con la gente y hay que trabajarlos con los propios interesados... si no lo hacen los legisladores háganlo ustedes, presentándose ante ellos para que discutan con ustedes los temas que los involucra".
Dr. Facundo Suarez Lastra
El representante de la UCR en el inicio de su disertación destacó que "en realidad viene más a escuchar que a decir porque es un tema que no he manejado personalmente" y agregó que "me parece que hay un problema de poder político, de asimetría. Digamos hay un poder difuso de los propietarios y de los inquilinos que no puede expresarse en la relación ni con el sindicato ni con los representantes de los administradores".
Subrayó que "es un tema que hay que resolver. Porque para que esto se resuelva y que el poder sea equivalente es muy difícil - porque si hay una línea de acuerdo entre el sindicato, la entidades de administradores y el Ministerio de Trabajo- por más que uno pueda exhibir más representatividad no hay un cuerpo legal que establezca una regla de juego distinta. Con las reglas de juego de ahora me parece que es muy difícil romper el esquema de poder concertado". Por otra parte agregó que para discutir las condiciones de los trabajadores de los consorcios "hay que lograr que en la mesa de negociación estén los consejos de administración del consorcio, no el administrador".
Según Facundo este es un tema que requiere mucha voluntad de trabajo pero resaltó que a muchos propietarios no les interesa ni siquiera participar de las reuniones de sus consorcios: "imagínense la voluntad que van a tener para integrar una organización de carácter superior, para relacionarse con el Ministerio de Trabajo, con el sindicato y con otras agrupaciones".
El Arq. Oscar Dallochio es candidato a legislador de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por Nuevos Aires. Es arquitecto egresado de la Universidad de Buenos Aires. Fue legislador de la ciudad entre los años 1983 y 1985. Entre los proyectos que presentó y que fueron aprobados figuran la fracción de diez minutos en el cobro de los estacionamientos, las rampas para discapacitados en las esquinas y edificios públicos y los areneros en las plazas para los perros. Además, logró el boleto gratuito en el subte para los jubilados.
Arq. Oscar Dallochio
El candidato por Nuevos Aires –que acompaña al candidato a diputado nacional Jorge Giorno - consideró que lo primero que se debe hacer es modificar la Ley 13.512 desde el Congreso de la Nación y destacó que "recién ahí se podrá apoyar y se podrían tratar algunos aspectos". Por otra parte reiteró que nunca le tocó trabajar ese tema: "yo conozco la Ley 13.512 pero por ser una ley nacional en todo caso la va a tener que trabajar Facundo", dijo mirando a Suarez Lastra y agregó: "entre otras cosas quiero destacar que esta es una ley muy vieja [la 13.512] que se tiene que acomodar a los nuevos tiempos". Reflexionó también que "no puede ser que, en el consorcio, para la mayoría de las cosas se necesite el voto positivo del 100% de los propietarios".
Con respecto al problema de los consorcistas con los administradores aclaró a los presentes que "yo tengo la mejor de las disposiciones. Entiendo el problema y la inquietud que genera. Aunque les parezca mentira esto pasa también en las grandes corporaciones en donde muchas veces los accionistas -que serían los propietarios de los edificios- terminan rehenes de las gerencias".
[BPN-18/10/05] A sólo pocos días de las elecciones del 23 de octubre, la primera candidata a senadora por el Frente por la Victoria bonaerense, Sra. Cristina Fernández de Kirchner, destacó el pasado sábado 8 de este mes, en la cena por el 63° aniversario de la creación del Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Propiedad Horizontal (SUTERH), que fue este sindicato de encargados el que los acompañó desde un primer momento cuando le cedió al presidente Néstor Kirchner sus instalaciones porteñas para realizar sus primeros actos que lo llevarían a candidato a presidente.
"Éramos en aquel entonces muy poquitos, pero teníamos mucha fuerza y perseverancia, la misma que se puede ver ahora desde la primera magistratura", subrayó la primera dama en el acto que se realizó la noche del sábado en el predio de La Rural.
Asimismo, de esta celebración participaron también el candidato a diputado nacional por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el canciller Rafael Bielsa (Frente para la Victoria), el jefe de Gabinete, Sr. Alberto Fernández, el ministro de Justicia, Sr. Alberto Iribarne, el subsecretario general de la presidencia, el Sr. Carlos Kunkel y la senadora frentista Vilma Ibarra, entre otros.
UNIÓN DE CONSORCISTAS de la REPUBLICA ARGENTINA
PERS. JURID- I.G. J. Nº 001203/04 REG. ASOC. GREM. EMPL. Nº 664/04
A LOS SEÑORES CONSORCISTAS QUE HABITAN
A LA EXPOSICIÓN QUE EFECTUARA LA
Presidenta de UCRA a nivel nacional
"LA IMPORTANCIA DE UCRA EN LA VIDA CONSORCIAL"
La misma se llevara a cabo el día martes 8 de Noviembre en la BIBLIOTECA PUBLICA MUNICIPAL, sita en Catamarca y 25 de Mayo, de esta ciudad, a las 16 hs. en la Sala "B"
Llamar al Telef. Part. 495-8775 -Sra. Ana Maria- por cualquier consulta
[BPN-18/10/05] El Consejo Directivo de la Cámara Argentina de la propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias convocó a sus socios mediante una circular distribuida por Internet a participar de la Asamblea General Ordinaria que se realizará el 26 de octubre a las 18.30 horas en la sede central de esta entidad ubicada en Perú 570 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Durante esta asamblea, según manifestaron las autoridades de la CAPHyAI en el comunicado firmado por su presidente Sr. Néstor Pirosanto y su secretario el Dr. Cristóbal Ruano, se realizará la "designación de dos asambleístas para firmar el acta y la consideración de la Memoria, Inventario, Estado de Situación Patrimonial, Estado de Recursos y Gastos, Estado de Evolución del Patrimonio Neto, Estado de Origen y Aplicación de Fondos, y demás cuadros anexos, e informe del tribunal de Cuentas, por el ejercicio cerrado el 30/6/05".
Asimismo, destacaron que la asamblea se conformará con la presencia de los que "representan el 51 por ciento del total de los socios, y que en caso de no lograrse quórum, se llevará a efecto media hora después en segunda convocatoria, con el número de socios presentes".
Por otra parte, desde la cámara advirtieron que solamente podrán votar los socios que tengan la cuota al día con todos los pagos correspondientes.
Para la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal un día de suplencia debe pagarse como lo indica la escala desde el 1º de julio a $ 33.10 por día, independientemente de qué día se efectúe la suplencia En la otra vereda,el sindicato sostiene que si la suplencia se hace un día sábado después de las 13 hs o un domingo debe abonarse al 100%.
[BPN-18/10/05] En la entrevista que Pequeñas Noticias le realizó al Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), el pasado 21 de septiembre, se tocaron varios temas relacionados con la liquidación de haberes que son consultados en forma permanente por los lectores del Boletín.
El tema de las suplencias de los trabajadores permanentes del consorcio es un tema recurrente, sobre todo a la hora de abonar el día de trabajo.
Pequeñas Noticias le preguntó al presidente de la entidad cómo se debía abonar al trabajador que suple al encargado en sus tareas cuando éste está de vacaciones o durante los fines de semana. El Sr. Pirosanto respondió: "al suplente hay que pagarle como indica la ley, $33.10 por día, y con los descuentos que corresponden, más los adicionales que correspondan y en la proporción que correspondan. Por ejemplo, si retira los residuos, se los divide por 30 y se lo multiplica por los días que los retira. El sindicato a veces dice otra cosa, pero nosotros entendemos que cuando el trabajador suplanta al encargado permanente en su descanso, tiene que ganar los 33 pesos, no se le puede pagar el doble", y aclaró: "estamos hablando de una jornada de 8 horas, si trabaja más se le pagan horas extras; se dividen los $33.10 por 8 y luego se paga la hora al 50% o al 100% como corresponda".
Por otra parte, en el Boletín Nº 218 del 28 de junio de 2004, el Sr. Osvaldo Bacigalupo , Secretario Gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), explicaba que si el trabajador suplente lo hace los sábados por la mañana, "[cobra] la mitad porque trabaja 4 horas y si trabaja a la tarde [cobrará] $30 (el 100% de $15). Si trabaja el domingo le tiene que pagar $ 60,06 porque cuando usted pacta un convenio salarial lo pacta para días hábiles, de lunes a sábados hasta las 13 horas. Si alguien quiere que se cumpla la función en jornadas no laborales le tiene que pagar conforme a lo que dice la ley [o sea la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744]." En los ejemplos citados en ese momento por el Sr. Bacigalupo el valor del Suplente con horario por día era de $30.01.
También aclaró que en caso de que el trabajador realice una suplencia de 8 horas un día sábado donde realiza 4 horas antes de las 13 y 4 horas después, se le deberá abonar la mitad por las 4 horas de la mañana y el doble por las 4 horas al 100%, con lo cual cobraría como un día y medio de trabajo por el sábado, al cumplir con esas horas.
Como decía mi abuela: "Cada maestrito con su librito..."
[BPN-18/10/05] Aunque aún falta para comenzar a liquidar los sueldos correspondientes al mes 10, hasta el día 14 de octubre no se había publicado en el Boletín Oficial (BO) la norma mediante la cual se deberán convertir los actuales $100 no remunerativos en $120 remunerativos a partir del 1º de octubre de 2005.
$120. Habrá que esperar la publicación en el BO del anuncio relacionado con la conversión de los actuales $100 no remunerativos.
(Dto. 2005/04 Art. 6) :
Suma no remunerativa (Dto. 2005/04 Art. 1) :
(Dto. 788/05 - BO 11/7/05)
11% para trabajadores que aportan al Estado (Régimen de Reparto) y 7% para trabajadores que aportan a una AFJP (Régimen de Capitalización). Este porcentual se mantiene hasta el 01/07/06
Sueldo Mínimo Vital y Móvil ( Resolución 2/2005 BO 6/6/05)
A partir del 1/5/05 $ 510 por mes y $ 2,55 por hora
A partir del 1/6/05 $ 570 por mes y $ 2,85 por hora
A partir del 1/7/05 $ 630 por mes y $ 3,15 por hora
2: Día del encargado de edificios
10: por el 12 Día de la Raza.
Habrá que esperar la publicación del decreto correspondiente para poder liquidar los $120 remunerativos con la cual ya no quedarían importes no remunerativos dentro de los haberes de los trabajadores.
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[BPN-18/10/05] En el Boletín Oficial (BO) Nº 30.759 del día 14 de octubre de 2005 se publicó la Resolución N° 346/2005, cuyo 1º artículo dice que se declara ...homologado el Convenio Colectivo de Trabajo celebrado por la Unión Personal de Seguridad de la Republica Argentina (UPSRA) y la Camara Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación (CAESI), obrante a fojas 43/48 del Expediente N° 1.107.192/05.
El artículo 33 correspondiente al texto ordenado del CCT 194/92 a 01/09/2005, como lo indica la resolución, hace referencia a las remuneraciones donde se establecen importes básicos de convenio para distintas categorías.
* Categorías de vigilancia : A partir de septiembre de 2005
Vigilador en Gral. (Vigilador)
Vigilador Ppal
* Categorías electrónica: A partir de septiembre de 2005
Verificador de Eventos
Instalador de E. Seg.
* Salario diario : al solo efecto de su cálculo se dividirá el sueldo mensual por veinticinco.
* Salario por hora : al solo efecto de su cálculo se dividirá el sueldo mensual por doscientos.
Los empleadores deberán entregar a todos los trabajadores comprendidos en el presente Convenio Colectivo, el beneficio social de vales alimentarios (bajo el régimen del Art. 103 bis de la LCT), por un valor de $ 100 a partir de septiembre de 2005 conforme grilla salarial indicada con anterioridad, todos los meses, en ocasión del pago de la remuneración mensual. Dicho beneficio social será entregado en vales Decreto 815/01 o en vales incisos b) o c) del artículo 103 bis de la Ley de Contrato de Trabajo. Si el sistema de vales Decreto 815/01 no fuese prorrogado a partir del 31 de diciembre de 2005, los empleadores deberán reemplazar la entrega de esos vales, por la entrega de los vales de los incisos b) o c) del artículo 103 bis de la Ley de Contrato de Trabajo por igual valor nominal. Dicho pago, será abonado por día efectivamente trabajado conforme la forma de determinación del salario diario establecido en el presente artículo, lo que determina un valor diario por todo concepto de $ 4 (ticket no remunerativo) por día trabajado. Las partes se comprometen a solicitar al Ministerio de Trabajo la prórroga del sistema de vales Decreto 815/01 por el lapso de vigencia de este Convenio.
Por otra parte sigue sin ser publicada la norma por la cual cambiaron los topes salariales para el cálculo del importe de las asignaciones familiares, según un decreto que habría firmado el pasado 19 de agosto de 2005 el presidente Néstor Kirchner.
Hasta el viernes 14 de octubre tampoco fue publicado en el BO el pase de los $100 no remunerativos a $120 remunerativos como lo anunciaran los Ministros de Trabajo y Economía, Dr. Carlos Tomada y Dr. Roberto Lavagna respectivamente, el 29 de septiembre y para hacerse efectivo a partir del 1º octubre.
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 1 de noviembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Ante todo quiero felicitarlos por el servicio que brindan, ya que me nutre y me actualiza sobre los temas consorciales. La pregunta por la que solicito asesoramiento, es la siguiente: en el reglamento de copropiedad de los consorcios se indica la forma en que se deben prorratear los gastos (según porcentuales de unidades funcionales).
Ahora bien, también indica qué tipo de gastos son los comunes a prorratear y los gastos no tipificados, como el caso de la seguridad, pueden ser participados a cada unidad, pero en partes iguales.
Hago esta pregunta porque propietarios de un consorcio que administro me manifiestan que tienen familiares en un edificio, que los gastos de seguridad los dividen de esa manera (es decir en partes iguales).
¿Es correcto? No tengo antecedentes al respecto.
Agradecería me asesoren, ya que debo dar una respuesta próximamente en asamblea.
Estimado O.V.:
Los gastos generados por el consorcio deben prorratearse y liquidarse siempre conforme al porcentual establecido en el Reglamento de Copropiedad.
Basándome estrictamente en el texto de su consulta, quiero decir sin mayores datos que los que brinda, podría decirle que no existen los gastos "no tipificados" en un consorcio de P.H.
El Adm. Adrián Hilarza es presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y para cualquier consulta se le puede mandarle un e-mail a info@aiph.com.ar
Me gustaría que pudieran ayudarme con un problemita que tengo por la colocación de unos toldos que afean el edificio.
Quisiera saber si existe legislación al respecto y en qué medida están permitidos.
(22/9/2005)
Estimada Jessi
Para responder tu pregunta, en primer lugar, hay que remitirse al reglamento de copropiedad y administración del edificio y ver qué dice al respecto.
Lo que está prohibido es modificar el frente o fachada del edificio con estructuras fijas. Ahora, si el toldo es movible no hay impedimento alguno, salvo que esté específicamente detallado en el reglamento de copropiedad.
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Contesta el
Tenemos un grave problema en el edificio: el encargado se jubiló, por carta documento tenía que dejar la vivienda el 21/8/2005, aún es día 28/8/2005 y no sacó sus pertenencias y tampoco entregó la llave, en este momento está viviendo en su propiedad donde está con su hija en la provincia. Le dijo por teléfono a la administradora que él no se va a ir porque la gente lo quiere. Yo pertenezco al Consejo y se que no es así. ¿Qué debemos hacer?...
1.- ¿Cambiar la cerradura y sacar sus pertenencias?...
2.- ¿Enviarle una nueva carta documento, y si fuera así, con qué texto?...
3.- ¿Corresponde hacer una Asamblea Extraordinaria por esto?...
Cómo le hacemos cumplir con la ley?.....
Para nosotros es muy engorrosa esta situación y no sabemos manejarla.
Desde ya le agradeceríamos una respuesta a esto.
(28/9/2005)
Atento su pregunta con relación a los inconvenientes que tienen en el Consorcio con la vivienda del encargado que se jubiló en su edificio, le comento que la vía correspondiente es comenzar un juicio de desalojo, cuya duración es de aproximadamente de dos a tres meses, dependiendo de la radicación de la causa. Previo a ello, deberían enviarle al encargado una carta documento, a fin de que retire sus pertenencias en el término de 72 hs.
Sin embargo, sería mucho más beneficioso para el Consorcio, tanto por los costos como por las demoras ocasionadas por un juicio, llegar a un común acuerdo con el encargado.
Esperando una rápida solución a su conflicto, saluda atte.
EL Da. Fernando Irrera es abogado, está especializada en propiedad horizontal y es asesor del estudio de la Dra Elizabeth Feinberg. Para cualquier consulta se la puede llamar al teléfono 4814-0668, escribirle a M. T. de Alvear 1675 8º "A" - Capital Federal o mandarle un e-mail a estudiofim@gmail.com
En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Octubre/2005, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal
¡¡¡ Hola Fabiana, hola Claudio !!! ¿Cómo están?
Les mando este mensaje como consulta urgente (si se me permite). Sucede lo siguiente:
En el edificio hay cocheras y uno de los propietarios, atropellador cada vez que puede, ha decidido usar su cochera también como baulera, depositando una serie importante de muebles y objetos varios sobrantes de su reciente modernización del departamento.
Varios propietarios hemos puesto el grito en el cielo pues tal accionar provoca la no higienización correcta de dicho sector que alberga a 6 cocheras en total previendo futuras invasiones de cucarachas y tal vez roedores.
La administración le ha llamado la atención en dos oprtunidades obteniendo como respuesta "es mi chocera y pongo en ella lo que se me ocurra".
Revisando el Reglamento de Copropiedad veo que no menciona a las cocheras como partes comunes (creo que lo son) pero tampoco dice que sean propiedad particular de cada propietario. ¿Qué nos sugieren hacer para terminar con el tema?
Gracias por la respuesta veloz (espero) y gracias por ayudarnos con el boletín a solucinar tantos problemas de convivencia. ¡¡¡ Genios !!!
Gracias por consultarnos. Su pregunta no es difícil, y por el contrario, ES MUY COMÚN. Aparentemente, los autoritarios irrespetuosos en los consorcios serían muchos aún, y ni le comento la cantidad de personas que jamás han leído las normas del Reglamento de copropiedad y de la Ley 13512.
Lamentablemente, voy a repetir algo que no me canso de escribir: siempre tenemos que CONOCER el reglamento de copropiedad y administración, para saber CUÁL es el derecho de las partes que corresponde aplicar.
SURGIRÁ DEL MISMO REGLAMENTO, la verificación de si cada cochera es UNA unidad funcional independiente, adjudicada a un propietario individual, o si TODAS las cocheras constituyen UNA SOLA unidad funcional, y las cocheras están en CONDOMINIO.
Por otra parte, Ud. tampoco me ayuda mucho, cuando me dice algo como: "creo que las cocheras son partes comunes". O son o NO SON. Y entonces el derecho aplicable puede cambiar.
Siempre habrá que ver cuál es el USO autorizado en el mismo reglamento; de allí surgirá si las cocheras pueden (o no) ser utilizadas como Bauleras.
Si son unidades funcionales independientes y el reglamento prevé que en las cocheras SOLO se estacionarán vehículos automotores, o UN vehículo automotor en cada cochera, o aún cuando no esté previsto su uso específico, pero el texto reglamentario solo mencione que LA UNIDAD FUNCIONAL n* "quién sabe", será destinada a "cocheras", entonces SOLO PODRÁ estacionarse automoviles o en algún caso, vehículos a motor (caso de motocicletas, motonetas, etc.), y en algún otro, vehículos a tracción de sangre (bicicletas o vehículos similares).
Lo que sí es seguro, es que NADIE puede decir: "es mi cochera y pongo en ella lo que se me ocurra", porque SIEMPRE está vigente un principio de derecho que reza: "el derecho propio tiene como límite el derecho de los demás".
Y como afirmé arriba, el derecho propio y de los demás, ese que SIEMPRE HAY QUE RESPETAR A RAJATABLA, sin violarse JAMAS, SURGE del reglamento de copropiedad, y por qué no, también de la Ley 13512 y cctes., y aún del Código Civil y Código Penal de la Nación y, por último, del derecho supremo que consagra la Constitución Nacional.
En suma, sugiero que consulte con su abogado de confianza (o al suscrito), suministrándole ese Reglamento de copropiedad, que es ley para los copropietarios del Consorcio. El profesional del derecho, con un concienzudo estudio, podrá asesorarla con más detalle y seguridad.
Vivo en un consorcio que, como puedo apreciar en diversas notas que se publican en vuestro Boletín, tiene las graves y mismas falencias que otros.
Por ser éste un edificio de 120 unidades funcionales más 42 cocheras y un local, habitan en el mismo personas de gran diversidad, ya sea por su nivel social, raza, religión, profesión, etc., pero lo que debería suplir estas diferencias es que casi todos somos propietarios que debemos mantener nuestro capital.
Obviamente al ser tantas personas no todos tenemos hábitos ni costumbres similares, pero hasta hace un tiempo estas diferencias eran bien llevadas, ya que la mayoría trataba de cumplir con la buena convivencia y las pautas establecidas por el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Luego de haber tenido varios años administraciones internas, ante un conflicto originado por una persona que ni siquiera era propietario, sino concubino de una propietaria, quien siendo "militar retirado" realizó un símil golpe de estado; tomando la administración junto a dos propietarios más, tratando de derrocar al entonces administrador interno, e instigando mediante múltiples, falsas y maliciosas notas a los propietarios para que no pagaran las expensas al Administrador sino a él; las cuales, además, llevaban el logo de la justicia.
Tras un largo tiempo de soportar y recibir las altaneras notas y 22 cartas documento, se logró que este señor terminara con el caos creado, y los bandos que había intentando formar, para su propio beneficio (ya que como dice el refrán divide y reinaras), tomando un Administrador Externo que, como bien he expresado anteriormente al ser este un consorcio tan grande y conflictivo, debía reunir varios requisitos.
Entre ellos, tener edificios de similares características a su cargo, excelente trayectoria y muy buena reputación para cumplir su misión.
Fue así que se consiguió un Administrador con excelentes referencias que reunía todos estos requisitos, y que por sobre todo era capaz, decente y honesto cosas no fáciles de encontrar en estos tiempos. Siendo, además Dr. en Ciencias Económicas.
A pesar de todas estas bondades se resolvió, como creo se hace en la mayoría de los consorcios, crear un Consejo de Administración que tal como lo establece la Ley 13512 y el RPA, debería fiscalizar las funciones del mismo. Para hacer aún más transparente la gestión todos los pagos superiores a $200 deberían realizarse con cheque, pero firmados éstos también, al menos, por dos integrantes de dicho Consejo.
Así se vino realizando desde el año 99, siendo anualmente renovado el consejo y cada 2 años el Administrador quien hasta la fecha ha conseguido que se renueve su mandato precisamente por su gran capacidad.
Pero la apatía, desinterés o falta de tiempo por parte de muchos propietarios, genera la ausencia de éstos a las reuniones de consorcio, y ni siquiera dan su representación a otros consorcistas. La mayoría de éstos son personas que además de no concurrir osan luego quejarse y protestar por las decisiones que se toman. Es por esto que desde hace 25 años, jamás se logró el quórum que establece el Reglamento, por lo que se estableció que pasados 30 minutos del llamado a primera convocatoria se sesionará con el quórum presente, para así evitar el tan costoso llamado a asamblea por vía judicial.
Estos propietarios, que además en todos los casos se niegan al aumento de expensas, deberían optar por mudarse a PH donde, además de pagar mínimas expensas, no deben tomar decisiones, ni concurrir a aburridas -según consideran ellos- Asambleas.
Pero hay, sin embargo, personas -como este altivo y soberbio personaje al que hago referencia al principio de esta nota- que insisten en decir que la falta de interés de los propietarios se debe a la incapacidad de conducción del Sr. Administrador y del Consejo.
Este personaje se empeña en enviar todas las semanas notas intrigantes y maliciosas ofendiendo al Administrador y al Consejo que además en general está integrado por personas que trabajan activa y participativamente dedicando tiempo y esmero a su gestión, sin por supuesto recibir compensación alguna por su trabajo, logrando sólo críticas y agresiones de este personaje (militar retirados de 76 años), quien además es asiduo concurrente a misa los domingos teniendo un hermano cura. Pero parece que hace oídos sordos a lo que se pregona en su religión como en cualquier otra que es el amor al prójimo, la tolerancia y hacer el bien a los demás, pero este "caballero ha llegado a irse a las manos" en una reunión con un vecino que es reconocido por todo el consorcio por su corrección y educación.
En el año 2003 se resolvió realizar un mantenimiento en el "Hall de Entrada" del edificio, tratando de cambiar las maderas que revestían las columnas del mismo, pintar el techo de éste, arreglar la carpintería metálica que estaba podrida y reparar el enchapado de las puertas de los ascensores que tenían ya 20 años, ya que este resultaba deprimente y antiestético.
Esto se resolvió por mayoría de votos presentes, por las causas a que me refiero anteriormente.
Fue entonces donde comenzó nuevamente el caos. Ya que este señor que, reitero, no es propietario, inició dos juicios al consorcio, uno por "interdicto de obra nueva" y otro por "nulidad de asamblea" cuyas costas deberemos pagar todos los propietarios sin siquiera tener la delicadeza de comunicar que iba a realizar estas acciones contra el consorcio. Fue así que las reparaciones debieron ser suspendidas por orden de un juez viviendo a la fecha en una verdadera villa; donde además se han creado, gracias a este señor, bandos y camarillas entre vecinos, lo cual hace imposible la buena convivencia. Igualmente este señor sigue mandando cartas documento (siendo éeste su hobbie principal) que deben ser respondidas y pagadas por el consorcio.
Además realiza camarillas para oponerse al aumento de expensas que, como todos sabemos, se deben al incremento de salarios, primas de seguros, artículos de limpieza y costo de vida (tenemos 5 personas conforme cantidad de unidades y la escala que informa el SUTHER).
Este hombre que, por su elevada edad, creo tiene afectada su capacidad de discernir hace propuestas tales como cortar 2 ascensores de 4 (21 pisos y 120 u.f), poner al personal en negro, sacar el encargado con vivienda, disminuir los artículos de limpieza y echar al administrador ahora, antes de vencer su mandato sin tener justa causa.
Ahora y disculpen mi explayamiento, yo pregunto si él es tan capaz y considera que vive en un consorcio de ineptos porque no tiene la hombría de mudarse y no seguir generando caos y agonía en el consorcio.
Cabe destacar que la mayoría son Dptos. de más de 86 m2 y pagan $156 de expensas en el barrio de Núñez a 7 cuadras del subte y de la Av. Cabildo.
Es demasiado obvio, que a lo que apunta este hombre es volver a tomar por su cuenta la Administración para su propio rédito y el de los 10 o 15 seguidores que tiene, siendo por ejemplo el interés de algunos tomar la vivienda de portería para albergar así a sus hijos que alquilan viviendas en otros lugares.
Por todo lo expuesto y viéndonos desde hace más de dos años (que llevan los juicios), que comenzará su concubina, quien nos ha llevado a vivir, sin ofender a nadie, en una "Villa similar a la de Fuerte Apache" además por las rivalidades y disputas que todo esto ocasiona entre vecinos, es que un grupo de propietarios "quienes estamos acostumbrados a vivir en forma digna, limpia, y confortable" queremos saber si aquellos que nos sentimos perjudicados tanto económica como psicológicamente, por la falta de resolución y sentencia de estas actuaciones judiciales, estamos amparados por la justicia para iniciar acciones contra la parte querellante y en este caso, cuáles serían los pasos que deberíamos seguir, ya que además no tenemos ni siquiera el "fondo de reserva" que establece la ley y el Reglamento de Copropiedad y Administración por causa de aquellos que no quieren aumentar las expensas.
Por favor les ruego me informen cuáles son nuestros derechos en este caso.
Desde ya agradezco a Uds.., vuestra respuesta.
Si debo remitirme a responder su consulta, considerándola como la contenida en el último párrafo de su extensa carta, debo decirle que los derechos del Consorcio seguramente deberán estar debidamente atendidos y resguardados en ambos expedientes judiciales, resultando de incumbencia y responsabilidad tal menester tanto del administrador como del o los abogados que lo asisten, cada uno dentro del ámbito de actuación que por ley le corresponde.
A) Hace Ud. referencia a un Interdicto de obra nueva y a una demanda por nulidad de asamblea. Habrá que estar pues a lo que en ambos casos se resuelva por parte de los jueces, al alcanzar ambas resoluciones autoridad de cosa juzgada. A partir de ahí, habrá que examinar si de uno o ambos expedientes se desprenden responsabilidades como consecuencia de la interposición y trámite de dichas acciones judiciales, y si las mismas alcanzan (o no) a quien las promovió, a quien las contestó y, eventualmente, a los profesionales actuantes.
B) Hasta aquí la respuesta a lo concretamente consultado.
No puedo, sin embargo, finalizar mi intervención sin hacer referencia al tenor de su carta.
Concretamente, me refiero a los conceptos que Ud. vuelca sobre su vecino. La gravedad y entidad de sus dichos, a raíz de los cuales esta persona se podría considerar deshonrada o desacreditada por Ud., podrían haber dado lugar a la consumación del delito de injurias, que el artículo 110 del Código Penal sanciona con multa o prisión de un mes a un año, sin perjuicio de las indemnizaciones dinerarias que pudiesen corresponder. Entiendo que tales extremos no se han dado, pero no solamente porque Ud. no llega a identificarlo claramente con nombre y apellido sino porque tampoco lo hace con el edificio en el que ambos viven.
Por otra parte, de haber sido así, con toda seguridad "Pequeñas Noticias" directamente se habría abstenido de publicar su carta.
C) Debo señalar además que sus referencias a este señor sobre su condición de militar retirado y asiduo concurrente a misa de los domingos resultan, además de innecesarias, discriminatorias. Son innecesarias porque no hacen a la cuestión jurídica por la que se consulta, y podrían ser consideradas descriminatorias y ofensivas toda vez que ser militar y católico, que yo sepa, no constituye de por sí ningún descrédito, ni agravante de otra conducta ni mucho menos una inhabilitación moral.
D) Por todo lo expuesto, le aconsejo:
1. recabar de la administración información actualizada y exhaustiva sobre el estado de ambos juicios;
2. según lo que resulte de dicho informe, de ser necesario promover la convocatoria de una asamblea extraordinaria para que el Consorcio esté debidamente anoticiado sobre ambas cuestiones, con la concurrencia e intervención del o los abogados responsables del patrocinio jurídico;
3. sin perjuicio de esto, eventualmente Ud. puede hacerse asesorar personalmente sobre el estado de estos juicios, en el caso de no estar conforme con los informes recibidos por parte de la administración y, en su caso, actuar en consecuencia;
4. finalmente, actuar con mayor prudencia cuando se dirige a su vecino, salvo que obren en su poder elementos como para denunciarlo o demandarlo, para lo cual su abogado podrá aconsejarla debidamente. De no ser así, le aconsejo abstenerse de expresar conceptos u opiniones tendientes a desacreditar a esta persona, que para lo único que eventualmente servirán será para comprometerla civil y penalmente.
¿Se puede demandar al Administrador por mala administración?
Deseo saber si los problemas que tenemos son un buen motivo de demanda, O NO?
Actualmente tenemos nuevo administrador...pero al momento, el ex administrador se niega a entrega los pocos documentos del consorcio, ya que el consorcio tiene una deuda con él.
El informe de una auditoría realizada, resalta lo siguiente:
1. No tenemos, libro de órdenes, de sueldos y jornales, de administración.
2. Recibos otorgados a suplentes de encargado (simples)
3. Anticipos de sueldos y SAC al personal (Recibo simple)
4. Recibos simples, de trabajos realizados en el edificio, algunos con fechas posteriores a realizado el trabajo, según liquidación de expensas...
5. Falta de pago del seguro de vida obligatorio al encargado y vida contrato de trabajo.
6. No se ha efectuado ningún trámite para el cumplimiento de la Ley 257 GCBA de conservación de frentes y balcones.
7. Seguro de incendio edificio: la suma asegurada es muy reducida de acuerdo a los m2 cubiertos del edificio.
8. En 5 años de administración, incumplió su obligación de realizar una asamblea anual y rendición de cuentas, siendo que los consorcistas siempre lo solicitamos por teléfono.
Por favor agradecería dicha información. Desde ya muchas gracias.
Sin duda alguna y de acuerdo a su relato, el Consorcio estaba sumergido en una situación de sumo riesgo al no contar con un mandatario que los represente y administre los fondos del consorcio de acuerdo al Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio, Leyes Nacionales y Municipales y cumpliendo con Decretos y Ordenanzas vigentes. La realización de Asambleas Ordinarias anuales y Rendición de Cuentas, como usted bien dice, es obligación del mandatario según lo dispone el Código Civil en su artículo 1909 y subsiguientes y los Reglamentos de Copropiedad.
Ustedes han solicitado en varias oportunidades la realización de Asambleas y Rendición de Cuentas, quizá no como estipula el Reglamento de Copropiedad de su edificio que, con seguridad, en el artículo destinado a Asambleas figura con qué porcentaje se debe contar para la solicitud (por escrito y con acuse de recibo) de la misma. No menciona si del informe de Auditoría surge alguna diferencia monetaria a favor del consorcio, lo cual es importante como detonante para iniciar un juicio por rendición de cuentas.
El consorcio no deja de ser responsable por la falta de libros obligatorios y demás puntos que nos cuenta en su consulta, lo que sí, el mandatario, evidentemente, no ha cumplido con varias de sus obligaciones como tal, por lo cual es solidariamente responsable. En cuanto a la retención de documentos, el artículo 3939 del Código Civil establece que "El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa".
El artículo 1956 del Código Civil, establece “Hasta que el mandatario sea pagado de los adelantos y gastos, y de su retribución o comisión, puede retener en su poder cuanto bastare para el pago, cualesquiera bienes o valores del mandante que se hallen a su disposición”.
Muchos autores de libros de propiedad horizontal tratan el tema como el “derecho” de retención, pero cada uno a su manera se encarga de aclarar que el Código Civil no hace mención al derecho de retener “documentación” además de que existen fallos judiciales no facultando al administrador a retener papeles del consorcio y aconsejan darle un tratamiento muy cuidadoso a este tema (recomendamos leer el Boletín Nº 109 del 13 de Mayo de 2002).
Esperando haber respondido a su consulta la saludo muy atte.
Fuente: Cámara de Ascensores y Afines - www.cadeas.com.ar
De ser tan amables, les solicito me informen cómo debo proceder para solicitar mi renuncia como administrador del edificio y del cual soy copropietario habiendo sido designado oportunamente en asamblea.
(25/9/2005)
Su calidad de administrador y copropietario lo sitúan en una posición de doble responsabilidad, no sólo jurídica sino también funcional .
Empero, el procedimiento no varía del indicado para cualquier administrador, sea rentado u honorario, interno o externo. Vale decir, deberá comunicar a todos los propietarios mediante una circular firmada por Ud. su decisión de renunciar a sus tareas fijando a partir de cuándo se hará efectiva la misma y, paralelamente, convocar a una Asamblea General Extraordinaria del Consorcio a los efectos de nombrar su sucesor. Desde ya, el orden del día podría contener otra tema de urgente resolución o tratamiento para el edificio, pero no sería conveniente avanzar más allá hasta que no sea designado un nuevo representante.
En oportunidad de la mentada Asamblea, es recomendable que Ud. practique la liquidación final de su mandato, correspondiente al período que va desde la última rendición de cuentas de ejercicio -aprobada o no- hasta el día de la efectiva cesación en el cargo al tiempo que entregará a los copropietarios (allí se deberá tener en cuenta lo prescripto por el Reglamento de Copropiedad y Administración en lo relativo a quién o quiénes se ocuparán de la administración provisoria durante el interregno hasta la puesta en funciones por la aceptación del cargo del nuevo administrador; en gran cantidad de estatutos se faculta al Consejo de Propietarios para esta tarea) los libros obligatorios y los que no lo son del Consorcio, así cómo también los archivos de la documentación que respalda a los asientos contables insertos en el Libro de Administración. En especial, Ud. deberá entregarle a quién corresponda el Libro de Actas para que sean allí asentados los contenidos y las decisiones adoptadas en las reuniones venideras. Cabe agregar, que de ser electo un nuevo administrador en esa convocatoria, y estando presente su sucesor y aceptado el cargo por él, bien puede entregar directamente al mismo la documentación arriba referenciada, siempre con asiento en el Libro de Actas y con minucioso inventario de lo entregado.
De contar Ud. con dinero consorcial, bien puede entregarlo, bajo recibo, en esa oportunidad al igual que si lo que posee es un certificado de plazo fijo. De existir una cuenta bancaria a nombre del Consorcio y Ud., como es usual, figurar como integrante de la órden, deberá acreditar su baja de ella y aportar los resúmenes o extractos bancarios con el correspondiente saldo a la fecha de su efectiva cesación en la función.
Es cierto, que Ud. bien puede postergar tanto la liquidación final cuanto la entrega de la documental para más adelante, maguer de ser Ud. un atildado y prolijo administrador y con el plus de ser comunero del inmueble, le aconsejamos proceder en consecuencia.
Además, en no pocas ocasiones si en oportunidad de la Asamblea no se llega a un acuerdo para nombrar nuevo mandatario o aún no se ha producido la preselección de los postulantes, es habitual que le soliciten al administrador saliente en condiciones "pacíficas y regulares" que posponga su renuncia hasta la concreta elección del reemplazante, siempre -obviamente- con el consentimiento de éste y la consiguiente dilación de sus obligaciones de cierre para cuando efectivamente traspase la administración del Consorcio. De no acordar el administrador renunciante con este mecanismo, se tendrán operados los efectos jurídicos de la renuncia ipso iure.
Sres. de Pequeñas Noticias:
Hoy ha vencido el plazo para que el encargado de mi edificio, a quien se le entregó el certificado de servicios para iniciar el trámite jubilatorio hace 13 meses, abandonara su vivienda.
Intempestivamente, el señor avisó hoy a la adminstración que no se irá hasta haber obtenido y cobrado el beneficio jubilatorio.
Mañana la Administración le enviará una carta documento intimándolo a abandonar la unidad en 48 horas.
¿Me podrían decir cuáles son los siguientes pasos que debemos seguir?
¿Corresponde una denuncia, policial o judicial, por usurpación u ocupación ilegal?
Estimada María de los Angeles:
Este tema lo hemos desarrollado en nuestro libro VOCABULARIO JURIDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, edit. Depalma, agotada.
Allì acotabamos que en cuanto a la comisión del delito de usurpación de propiedad por parte del encargado que, disuelta su relación laboral, se niega a reintegrar al consorcio la vivienda que ocupaba como accesorio de su vínculo de trabajo, la jurisprudencia se muestra vacilante, y en mayor medida que en el juzgamiento de otros delitos, ha hecho jugar factores familiares, sociales y personales del encargado, para evitar la condena; también en este aspecto es relevante la forma en que la doctrina judicial ha valorado -en favor del encargado del edificio- las situaciones derivadas del error en derecho, computado como error de hecho exculpable en la esfera penal, y del apoyo de algún número de copropietarios del edificio, ya haya podido generar dudas en la posición del empleado.
A título ejemplificativo reseñamos algunos de los precedentes, tanto en favor como en contra de la incriminación por el delito de usurpación. Así, la Cámara Nacional Criminal y Correccional, Sala IV, 22/4/80, en la causa "Officyner, Juan C", sostiene que comete el delito de usurpación el encargado de la casa de renta que se niega a abandonar la vivienda precariamente cedida en virtud de un contrato de trabajo, una vez resuelto éste, sin que exista derecho a retención, no siendo valedera frente a las normas penales la excusa de enfermedad que el procesado padeciera.
Comete usurpación por abuso de confianza quien se niega a devolver las dependencias de una casa de departamentos que le habrían sido dadas en uso precario en virtud de un contrato de locación de servicios (Cám. Crim. Cap., 9/10/59, "Villanueva", Def. Crim., Sala 3ª, causa 7561-J). Sin embargo, la Cámara Nacional Criminal y Correccional, Sala II, 12/4/66, en la causa "M. de M., M.A." sostuvo que por aplicación del principio "in dubio pro reo", se debe absolver a la acusada de usurpación si, intimada por el administrador del consorcio a cesar como portera y hacer abandono de su vivienda, permaneció es ésta instada por algunos copropietarios, pues pudo creer que la referida intimación no era legítima; en consecuencia, su error, en el caso, excluye el dolo. En el mismo sentido, la Cámara Nacional Criminal y Correccional, Sala V, 16/12/69, sostuvo que se debe absolver a quien pudo creer razonablemente que le asistía derecho a continuar en el beneficio habitacional anexo a su emplego de portera o encargada, hasta tanto se reconsidere de manera definitiva su despido.
Tengo un problema con un vecino de un edificio en cuanto a los ruidos molestos producidos durante el día y la noche (música, TV y piano).
Quisiera saber si existe alguna norma o legislación vigente con respecto a este tema y en qué horarios se puede o no considerar ruidos molestos.
Desde ya muchas gracias y quedo a la espera de vuestra respuesta.
(15/9/2005)
En la consulta puesta sobre el tapete, el consorcista manifiesta que existe un vecino que con ruidos molestos perturba la normal convivencia que debe existir en el edificio.
Es importante tener presente que una de las funciones básicas del administrador del consorcio -tal vez la más importante-, es cumplir y hacer cumplir no sólo el reglamento de copropiedad, sino también la Ley 13.512, su decreto reglamentario 18.7634/49 y la legislación concordante.
Por tal motivo, el consorcista que se sienta afectado por la conducta antisocial de un convecino, informe al administrador para que tome las medidas del caso.
Sin embargo, también el afectado directamente, puede enviar carta documento intimando a su convecino a cesar con ruidos molestos dentro de los horarios de descanso. Si transcurrido un tiempo razonable y no hubiere respuesta satisfactoria, se puede intentar una mediación a fin de intentar arribar a un acuerdo al respecto.
Si en esa instancia tampoco hay acuerdo, o el requerido no concurriere, no queda otra alternativa que promover acciones legales.
En relación a la legislación sobre la cuestión planteada, tanto el art. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal en función del art. 15 de la misma normativa, como el art. 2618 del Cód. Civil legislan sobre el particular.
Daluda a Ud. atentamente.
La consulta es la siguiente: ¿puede un consorcio retirar el compactador de residuos alojado en el sotano, para prescindir de ese servicio que está sin uso desde su instalación, o debe permanecer en su lugar?.
(1/9/2005)
Las compactadoras fueron establecidas por la Ordenanza 33.291, pero la misma se encuentra derogada por la Ordenanza Nº 39.027.
Si necesita más información o quiere ver el texto de la norma, podrá hacerlo en www.buenosaires.gov.ar/areas/leg_tecnica o dirigirse a Mariel Ortega Programa de Acceso a la Información y Transparencia en la Gestión, Subsecretaría Legal y Técnica, Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La norma no se encuentra digitalizada, pero solicitándolo se la pueden enviar por fax.
Para poder quitar la compactadora deberá requerir una asamblea extraordinaria para resolver ese punto ya que es considerada una cosa común. "De conformidad con el art. 2do. incs. b) y c) de la Ley 13.512, las compactadoras deben considerarse cosas comunes, como así también el lugar donde se instalan o la obra civil necesaria para sus uso. CNesp. Civ y Com, Sala IV, 20/9/82 ED 101-434"
Queria consultar hasta qué hora se puede escuchar música los fines de semanaen en ocasión de una reunión o fiesta, en un edificio.
Probablemente el Reglamento Interno del Consorcio establezca las limitaciones horarias puntuales. Igualmente, debe saber que está prohibido molestar a los vecinos con ruidos (o de cualquier otra manera) a cualquier horario del día o de la noche.
Esto implica que, aunque el Reglamento Interno del edificio establezca que a partir de –por ejemplo- las 22 horas no se pueden ocasionar ruidos en las Unidades Funcionales que molesten la tranquilidad de los vecinos, esto no da derecho a producirlos –a altos decibeles– fuera de dicho horario.
Sin perjuicio de ello, y amén de lo estipulado por la Ley 13512, consuetudinariamente el sábado por la noche suele ser más laxo el límite horario mencionado.
Sobre dicho tema encontrará un artículo en nuestra web: <vínculo artículo> que tal vez le resulte de utilidad.
¿Osperyhra u Osperyh?
Un consorcio sito en Capital Federal aporta desde sus comienzos (más de 30 años) a OSPERYHRA y sus encargados (titular y suplente) se atienden sin problemas en OSPERYH. ¿Corresponde cambiar en el formulario 931 el código de obra social, de OSPERYHRA a OSPERYH?
Estimado Oscar, como usted dice en el Formulario 931 hay dos códigos que remiten a la Obra Social del Personal de Edificios de Renta y Horizontal: uno es el 106.401 (de la República Argentina) y el otro es el 106.500 (de Capital Federal y Gran Buenos Aires).
Por lo que usted cuenta en su mail, es evidente que para la atención de los trabajadores esta diferencia entre República Argentina y Capital Federal y Gran Buenos Aires no ha sido de mayor importancia.
De todos modos, no sabría decirle si le conviene o no hacer el cambio de código. Sería interesante que se comunique con la Obra Social y les haga la consulta, ya que evidentemente se trata de la misma obra social y lo diferente es el ámbito geográfico.
El teléfono para que pueda hacer la consulta es 5354-6600 y luego lo comprometemos para que se comunique nuevamente con nosotros y nos cuente lo que le recomendaron. Seguramente debe haber algunas situaciones parecidas a la suya.
Las cocheras de Córdoba
Me dirijo a Uds. a fin de hacerles una consulta sobre el tema de las cocheras, que según yo entiendo no está claro el tema en el Convenio Colectivo de Trabajo, veamos:
Dice el Convenio que le corresponde al Trabajador, "Para cualquiera de las categorías", un "Plus limpieza de cocheras" .. $ 19,65; no aclara nada más, si es por cada una de las cocheras, si es por todo el espacio que ocupan las cocheras, si es por 1 ó 50 cocheras.
La pregunta concreta es la siguiente: en un Edificio que tiene una sola entrada a las cocheras, hay 12 cocheras totales, 6 en planta baja y 6 en subsuelo, como corresponde pagar el "Plus"?:
a) por una cochera
b) por dos cocheras (así se le liquidaba anteriormente, se le modificó por considerar que estaba mal, porque no podía ser ese monto por cada una de las doce cocheras, y se consideraba que tampoco -al no estar especificado en ninguna parte- debería ser por dos, dado que no se aclara nada en el Convenio. Actualmente se le paga por una. He consultado en el Sindicato y me dicen que se le debe pagar por cada planta, ¿por qué?,
c) y si en vez de 6 por planta fuera una sola planta con 60 cocheras?
Podrían aclararme/nos el tema.
Desde ya muchísimas gracias por la atención que den a la presente consulta, que se me ocurre debe ser más común de lo que se cree y que nadie hace el planteo.
Antes o finalizando, les agradezco todo lo que nos dan quincenalmente, sacándonos infinidad de dudas sobre los distintos temas que hacen a nuestra actividad.
Hasta siempre, reciban cordial saludo a todos.
Estimado Carlos, nos alegra realmente mucho que el boletín le sea de utilidad y le permita disipar algunas dudas.
Lo que plantea es tan común como usted mismo lo dice, solo que en cada caso le han encontrado la vuelta como les ha parecido más justo.
La verdad es que de a cuerdo a la cantidad de consultas y comentario sobre este mismo tema, siempre se busca no perjudicar ni al trabajador ni al empleador, en este caso el consorcio de propietarios.
El convenio simplemente dice "Plus limpieza de cocheras" $19.65 y ni siquiera especifica hasta qué cantidad de cocheras se refiere como sí lo hace en el plus por movimiento de coches cuyo importe abarca hasta 20 cocheras.
En cuanto a lo que aconseja el sindicato, a veces es diferente a lo que opinan las cámaras de administradores y en el medio nos encontramos nosotros, sin saber qué hacer para hacer las cosas correctamente. De paso lo invito a leer en este mismo Boletín Nº 272, la nota llamada "¿En qué quedamos?" donde se muestran dos posiciones encontradas sobre un mismo tema.
Además, como usted mismo pone en el mail y yo me pregunto: ¿cómo debería abonar 12 cocheras que están divididas en dos plantas o las mismas cocheras dispuestas en una sola?
Suelo comentar para estos casos, sin ninguna autoridad, que debiera estudiarse y aplicarse la solución más justa para ambos y un buen acuerdo suele ser aquel en el que ambas partes no quedan del todo satisfechas.
Me temo que esta vez, no he podido ayudarlo como me hubiera gustado en su consulta.
Un saludo muy grande desde acá.
Desde la Feliz
Estoy terminando el curso de administrador de consorcios, y me gustaría saber cómo puedo hacer para pedir algunas cosas, cómo tengo que hacer. Desde ya muchísimas gracias.
Hola Juan Carlos, desde ya que podés contar con nosotros para todas aquellas consultas que podamos despejarte desde aquí. No se exactamente cuáles son las cuestiones en particular que te interesan pero no tenés más que escribirnos y contarnos tus inquietudes.
Desde Pequeñas Noticias tratamos de acercarle a toda la comunidad las noticias del sector y toda la información de servicios posible.
También contamos con cursos de liquidación de haberes en tres niveles y bibliografía relacionada con el sector.
Desde ya quedamos a tu disposición y no tenés más que volvernos a escribir y contarnos qué es lo que necesitás.
Tengo un consorcio en el cual hay un trabajador que trabaja como jornalizado los días lunes, miércoles y jueves 2 horas por día. Esta persona me está reclamando la ropa de trabajo.
Quería saber si tengo que entregarle ropa de trabajo, y cada cuánto tiempo, ya que no tiene el mismo desgaste que si trabaja todo el día y el valor de entregar ropa cada 6 meses me encarece los costos. (Este trabajador trabaja como encargado en otro edificio y trae la rapa del otro edificio)
Hola Horacio, la respuesta a tu consulta está en el Artículo 14 del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) 378/2004 que dice textualmente:
"VESTIMENTA
ARTICULO 14°: El empleador estará obligado a suministrar al personal, tanto sean estos permanentes o no permanentes , ropa de trabajo, la que no podrá contener inscripciones publicitarias, colores llamativos o cualquier otra seña que pudiera resultar atentatoria de la dignidad del/la trabajador/a. El equipo de ropa consistirá en dos pantalones y dos camisas al personal masculino e idéntica ropa o dos guardapolvos al personal femenino, como así también botas de goma y guantes de cuero de descarne reforzado para el manipuleo de leña, carbón y/o residuos, y guantes de látex o similar para protección durante el uso de productos de limpieza en general. Estos elementos deberán ser suministrados al trabajador dentro de la primera semana de haber adquirido la estabilidad en el empleo. La textura de la ropa y su nivel de protección calórico deberá ajustarse a las condiciones climáticas de cada zona. La entrega será de un conjunto cada seis (6) meses. También proveerá de un extinguidor de incendios de polvo químico ABC de 5 kg como mínimo, el que será mantenido a exclusivo cargo del empleador. Este elemento de seguridad estará en el sótano, específicamente destinado para el uso del/la encargado/a, en aquellos inmuebles en donde exista compactador y/o caldera. Asimismo, se suministrará a los/as trabajadores/as los útiles de limpieza, lámparas portátiles y demás herramientas de conformidad a lo dispuesto por la Ley 12.981.
El empleador tiene un plazo de noventa (90) días para la provisión de los elementos de seguridad enunciados precedentemente, a partir de la fecha de homologación del presente convenio. Al no cumplirse este requisito, el/la trabajador/a quedará liberado de la prestación del servicio."
Aporte sobre el mínimo para la obra social
Cómo les va, hace mucho que no les consulto: Mi pregunta está relacionada al tan cuestionado tema de la obra social cuando
la remuneración es inferior a 3 MoPres.
1) En unas respuestas de los boletines dice que si el empleado quiere tener la obra social debe aportar la diferencia del 6% correspondiente a la contribución del empleador ( $240 - remuneración real), y nunca leí que también deba aportar el 3% de la diferencia por aportes del empleado ( $240 – remuneración real) ¿No se debe aportar ambas, el 3% + el 6% de la diferencia $ 240?
2) Es el 3% y el 6%, también pago la diferencia por ANSSAL?
3) En el aplicativo SIJP aparece en la solapa "Obra Social", aporte adicional e importe adicional, en cuál de las dos plasmo el aporte y la contribución de la diferencia? (porque una está en el sector aporte y otra en el sector contribuciones) ¿a qué se refieren esos 2 casilleros?
Espero no haberlos enredados y me puedan ayudar. Desde ya muchas Gracias, Carlos. (4/10/2005)
Hola Carlos, lo que vos decís es correcto: el empleado debe aportar sobre la diferencia entre los $240 y la remuneración real un 9% más, compuesto por el 6% de la contribución del empleador más el 3% del aporte.
Un ejemplo para que quede más claro todavía:
Remuneración Real $ 180
El trabajador deberá aportar:
a) el 3% habitual sobre $180 = $ 5,40
b) el 3% sobre $60 (que es la diferencia entre $240 - $180) = $ 1,80
c) el 6% sobre $60 correspondiente a las contribuciones del empleador = $ 3,60
Total a cargo del trabajador = $ 10,80
El empleador deberá contribuir:
a) el 6% de $180 = $ 10,80
El importe extra que debe abonar el trabajador correspondiente al 9% (3% + 6%) sobre la diferencia entre el mínimo y el valor de los 3 MoPres, o sea $ 5,40 ($1,80 + $3,60) se debe especificar en la solapa "Obra Social" correspondiente al trabajador en el ítem "Aporte Adicional de Obra Social" en el apartado de "Aportes".
Con respecto a la diferencia entre el ítem Aporte Adicional e Importe Adicional, el instructivo del aplicativo dice textualmente:
* Aporte Adicional Obra Social: A partir de Julio 2001, en este campo se consignarán los aportes y contribuciones con cargo al dependiente, emergentes de la diferencia entre la remuneración efectivamente percibida por el trabajador contratado a tiempo parcial y la equivalente a 3 MOPRES, a los efectos de acceder una cobertura médico asistencial (Art.8° Decreto N° 492/95).
* Importe Adicional (contribuciones): debe registrarse el monto que pudiera corresponder, a tal concepto.
No surge con claridad en qué casos se debe utilizar un importe adicional para las contribuciones pero lo más importante es que no queden dudas que la diferencia de aportes y contribuciones entre el monto mínimo y el percibido por el trabajador debe especificarse en "Aporte Adicional Obra Social".
En estos casos el importe correspondiente a la Remuneración imponible debe ser igual a la percibida por el trabajador y no el importe correspondiente a los 3 MoPres, en este caso, los $240.
En el mail que leíste y por el cual te entró la duda, casi con seguridad me animo a decir que quise resaltar que la contribución de la diferencia también estaba a cargo del trabajador como la diferencia del aporte.
Espero que ahora sí, haya quedado más claro.
Ayudante de ½ jornada
Estimados Señores, mi consulta es la siguiente:
Desearía saber si el encargado del edificio puede cobrar también el plus por medio ayudante. Si hay legislación para esto, si corresponde o si deberíamos tener 2 personas para tal fin. Y si todavía existe la reglamentación de cuándo corresponde medio ayudante.
Nuestro administrador nos dice que eso está derogado. Desde ya muy agradecida, Mónica T.
Estimada Mónica, la idea de tener un Ayudante de media jornada es justamente porque la cantidad de tareas que debe realizar el encargado permanente son demasiadas para el horario de trabajo que ni siquiera se solucionaría con horas extras.
Está plenamente vigente la categoría "Ayudante de media jornada" y el artículo 7 inciso e) del Convenio Colectivo de Trabajo 378/2004 dice textualmente: "Es quien cumplimenta las mismas funciones que el/la ayudante permanente en edificios de hasta treinta y cinco (35) unidades, trabajando la mitad de la jornada y percibiendo lo dispuesto en la escala salarial del presente Convenio o en edificios donde ya trabajasen ayudantes permanentes, trabajando la mitad de la jornada".
Lo que puedo agregar a tu consulta es lo dicho por el Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, en una entrevista que se le realizara: "... en ningún lado surge la obligatoriedad de tener un ayudante. Yo no puedo decir si tiene o no tiene [que tenerlo], sí puedo decir que no hay nada establecido que indique que tiene que tener un ayudante" cuando el edificio supera las 35 unidades. En esa misma oportunidad también aclaró que "depende de la tarea que se le dé al trabajador y las tarea que quiere que se hagan. Si éstas son demasiadas seguramente va a necesitar un ayudante porque no podrá cumplir con lo pedido" y por último aclaró que este tipo de cuestiones se terminan resolviendo en una comisión paritaria dentro del ámbito del Ministerio de Trabajo si no llegan a un acuerdo entre el empleador y el trabajador.
Te invito a leer una nota llamada "Resolución de conflictos" en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 257 del 17 de mayo de 2005 donde se cuenta cómo funciona un paritaria cuando, por ejemplo, un trabajador solicita un ayudante y el consorcio no está dispuesto a emplearlo.
Las suplencias en vacaciones
La información que dan, sobre la problemática de la propiedad horizontal, es muy buena, con unas aclaraciones perfectas, y de ser necesario dan bibliografía a dónde poder acudir.
Mi consulta está relacionada con las vacaciones: la administración anterior (era externa y ahora administramos los propietarios) en época de vacaciones, al salir alguno de los dos empleados lo reemplazaban con alguien.
Quiero saber si esto tiene que ser así o la persona que queda se debe hacer cargo de todo el edificio. En el convenio no leí nada, como tampoco dice que hay que tener encargado y ayudante.
Pero esto último lo dejaremos para otra consulta. Lo que sí me gustaría saber es lo de las vacaciones. Para terminar les comento que el último boletín que recibí fue el N° 268.
(19/9/2005)
Hola Carlos, antes de empezar nos alegramos mucho que la información del boletín les sea de utilidad para la administración de vuestra propiedad y ahora sí vayamos a tus consultas.
Con respecto al suplente que tomaba la administración anterior cuando uno de los dos tomaba sus vacaciones está perfecto. Se supone que si en un edificio hay dos trabajadores es porque uno solo no puede con todas las tareas por lo cual cuando uno se va, lo suplanta otro diferente al permanente.
Por otra parte si un edificio con encargado y ayudante no tomara a nadie durante las vacaciones de alguno de los dos ¿cómo podría probar que no contrató a nadie "en negro" para realizar las tareas del que se ausentó? El problema reside allí.
Con respecto a la obligatoriedad de tener o no un ayudante te invito a leer en este mismo Boletín Nº 272 un Correo de Lectores en esta misma sección llamado "Ayudante de ½ jornada" donde se responde justo esa consulta.
Según tu mail, el último Boletín que has recibido es el 268, por lo tanto te están faltando el 269, el 270, el 271 y este. Nunca borramos a nadie de las bases de datos de distribución salvo en aquellos casos que lo piden especialmente, por lo tanto si no lo recibís es porque seguramente tu servidor no lo permite y ello puede deberse a varias razones (una de ellas puede ser que esté lleno el buzón).
De cualquier manera, si seguís con problemas en la recepción de los boletines, te recomiendo que obtengas una casilla de correo gratuita del tipo Yahoo o Gmail (no Hotmail) que brindan mucho espacio para recibir mensajes.
Para obtener los boletines que te faltan podés ingresar al sitio www.PequenasNoticias.com.ar y hacer clic en el icono que tiene por dibujo un diario (arriba y en el centro de la pantalla inicial). Podrás llegar a todos los boletines, desde el último número publicado hasta el 0, los podrás imprimir, guardar o solo leer.
Te mando un saludo grande y espero que podamos seguir en contacto.
Error en el CUIL de un trabajador
Estimados asesores y "solucionadores" de las múltiples dudas que se nos presentan a diario en esta ardua actividad. Una vez más recurro a ustedes a los efectos de que si son tan amables puedan orientarme en la siguiente tarea:
Durante casi un (1) año se aportó a la AFIP a través de las DDJJ con un CUIL que no era el del trabajador, porque éste se equivocó al informarlo a la Administración. Ahora se detectó el error y mi pregunta es cómo se debe hacer para corregir esta situación y que lo aportado sea ingresado al CUIL real del mismo.
Les agradezco mucho su respuesta y como siempre los felicito por estar siempre presentes y en auxilio de los lectores que los abrumamos con preguntas y dudas y ustedes siempre en forma desinteresada nos aportan u orientan hacia la mejor forma de resolver nuestras inquietudes.
Estimado Julio, nos hacen muy bien tus palabras pero no nos queda otra que ponernos a trabajar!!!!
Con respecto a tu consulta la Resolución Nº 1915/2005 que habla sobre el aplicativo Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP) versión 25 –actualmente vigente- un párrafo dice textualmente después de explicar cómo hacer las declaraciones juradas rectificativas por novedad o por nómina completa:
"... No obstante, no corresponderá rectificarlas cuando el error detectado sea el Código Único de Identificación Laboral (C.U.I.L.) de un trabajador, en cuyo caso se deberá presentar el formulario N° 933, por duplicado, cubierto en todas sus partes. Juntamente se presentará fotocopia de la documentación detallada en el mismo, acompañada de los respectivos originales para su autenticación por el funcionario interviniente."
Para hacerte de ese formulario, ingresá al sitio de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), www.afip.gov.ar, y luego buscá la opción "Formulario". Allí te pedirá que ingreses el número del formulario en el que estás interesado y luego podrás imprimirlo.
Seguramente después deberás presentarlo en la agencia de la AFIP que corresponda al consorcio de propietarios en cuestión.
Un saludo muy grande y suerte.
Número de Edición: 272 (2ª edición)
Fecha de publicación: 18 de octubre de 2005
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