Source: https://judicialis.de/Bundesverwaltungsgericht_BVerwG-3-C-35-97_Urteil_19.11.1998.html
Timestamp: 2019-04-23 12:04:24
Document Index: 156722639

Matched Legal Cases: ['Art. 41', 'Art. 135', '§ 137', '§ 8', 'Art. 22', '§ 1', '§ 2', '§ 2', 'Art. 233', '§ 2', '§ 144', '§ 42', '§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 137', 'Art. 22', '§ 1', 'BGH', '§ 1', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'Art. 19', '§ 2', 'Art. 233', '§ 2', '§ 892', 'Art. 233', '§ 7', '§ 144', '§ 878', 'BGH', '§ 185', '§ 8', '§ 6', '§ 6', 'BGH', 'BGH', 'Art. 233', '§ 2', 'Art. 237', '§ 1', 'BGH', 'Art. 233', '§ 2', 'Art. 233', '§ 2', '§ 878', 'Art. 233', '§ 2', '§ 68', '§ 68', 'Art. 233', '§ 2', '§ 68', 'Art. 233', '§ 2', 'Art. 233', '§ 2', '§ 892', '§ 68', 'BGH', 'BGH', 'Art. 22', '§ 1', 'Art. 233', '§ 7', 'Art. 41', '§ 4', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'Art. 135', '§ 417']

Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 19.11.1998 mit dem Az.: BVerwG 3 C 35.97	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: BVerwG 3 C 35.97
Rechtsgebiete: BGB, EGBGB, EV, GG, TreuhG, VwGO, VZOG
EV Art. 41 Abs. 1
GG Art. 135 a Abs. 2
TreuhG/3. DVO
TreuhG/4. DVO
VwGO § 137 Abs. 1 und Abs. 2
VZOG § 8 Abs. 1 Satz 1
BVerwG 3 C 35.97 VG 15 A 481.94
hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts am 19. November 1998 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Prof. Dr. Driehaus sowie die Richter am Bundesverwaltungsgericht van Schewick, Dr. Borgs-Maciejewski, Kimmel und Dr. Brunn
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 9. Juli 1997 wird aufgehoben, soweit es die gegen Ziffer 3 des Bescheids vom 6. Mai 1994 (Feststellung der Unwirksamkeit des Grundstückserwerbs) gerichtete Klage abgewiesen hat; in diesem Umfang wird die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen.
Die Kläger, ein Ehepaar, wenden sich gegen einen 1994 ergangenen Vermögenszuordnungsbescheid der Beklagten, der ein ca. 600 qm großes, 1987 mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück (Vermögensgegenstand) an die Beigeladene zuordnete (Ziff. 1) und feststellte, daß dessen am 13. August 1990 notariell vereinbarte und 1996 durch Grundbucheintragung vollendete Veräußerung an sie unwirksam sei (Ziff. 3).
Seit 1986 befand sich der bereits zuvor volkseigene Vermögensgegenstand in Rechtsträgerschaft des Ministeriums für Staatssicherheit (MfS), das ihn nach der Errichtung des Gebäudes zu Wohnzwecken an die Kläger vermietete. Mit der im Übergabe-/Übernahmeprotokoll enthaltenen Festlegung, daß das Mietrecht der Kläger erhalten bleiben solle, ging die Rechtsträgerschaft am 1. Februar 1990 auf den Rat der Gemeinde S. über, die das Grundstück mit Billigung der Gemeindevertretung an die Kläger veräußerte. Dem Eintragungsantrag vom 5. November 1990 wurde erst am 17. Juni 1996 entsprochen.
Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vertraten die Kläger vor allem die Auffassung, daß der Vermögensgegenstand bereits vor dem Beitritt der DDR (3. Oktober 1990) neuen sozialen Zwecken zugeführt worden sei und sie ihn wirksam erworben hätten. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen und dies wie folgt begründet: Der Vermögensgegenstand habe die Zuordnungsvoraussetzungen erfüllt, weil er am Stichtag des 1. Oktober 1989 überwiegend für Aufgaben des damaligen Ministeriums für Staatssicherheit genutzt und bis zum Beitritt der DDR nicht neuen sozialen oder öffentlichen Zwecken zugeführt worden sei (Art. 22 Abs. 1 Satz 2 des Einigungsvertrages EV -; § 1 der Vierten Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz vom 12. September 1990 <GBl I S. 1465; geändert aufgrund der Vereinbarung vom 18. September 1990, BGBl II S. 1239> 4. DVO/TreuhG -). Der nach dem Beitritt vollendete Erwerb durch die Kläger bleibe bei der auf den Beitrittszeitpunkt bezogenen deklaratorischen Feststellung des Eigentümers außer Betracht. Überdies sei er im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG unwirksam. Diese Vorschrift erfasse auch die in Rede stehende Vollendung eines Erwerbs nach dem Beitritt; der Gemeinde S. habe bereits beim Eingang des Antrags auf Eintragung wegen des zwischenzeitlichen gesetzlichen Eigentumsübergangs die Verfügungsbefugnis gefehlt.
Mit ihrer Revision erstreben die Kläger weiter die vollständige Aufhebung des Zuordnungsbescheides. Die Beigeladene sei nicht zuordnungsberechtigt, weil das streitige Objekt einer ganz normalen Wohnnutzung unterlegen habe. Dies stelle keine überwiegende Nutzung für Aufgaben des Ministeriums für Staatssicherheit dar. Außerdem bedeute die Veräußerung des Vermögensgegenstands an die Kläger mit dem Ziel, daß eine kinderreiche Familie das einfache Wohngebäude bewohne, eine Zuführung zu neuen sozialen Zwecken. Die Veräußerung sei auch wirksam, nämlich durch die hierzu befugte Gemeinde S. erfolgt. Mit Hilfe des § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG dürfe nicht in das vor dem Beitritt vereinbarte Erwerbsgeschäft eingegriffen werden, zumal die Verzögerung der Vollendung des Erwerbs nach dem Beitritt auf die Überlastung des Grundbuchamts sowie auf den Verlust des rechtzeitig eingereichten Eintragungsantrags zurückzuführen sei.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Zum Zeitpunkt des Beitritts sei der Vermögensgegenstand nicht aus dem Volksvermögen ausgeschieden und - weil auch nicht neuen sozialen Zwecken zugeführt - zuordnungsfähig gewesen. Spätestens bei der Stellung des Eintragungsantrags und der Vollendung des Erwerbs durch die Eintragung sei die veräußernde Gemeinde nicht mehr verfügungsbefugt gewesen. Weil der Vermögensgegenstand seit dem 1. Oktober 1990 von den Vorschriften der 4. DVO/TreuhG erfaßt werde und deswegen Art. 233 § 2 Abs. 2 Satz 3 EGBGB anwendbar sei, könnten sich die Kläger auch nicht auf dessen Satz 1 berufen.
Die Revision ist nur zum Teil begründet. Die Kläger können zwar die beantragte Aufhebung der Ziff. 1 des Bescheids vom 6. Mai 1994 (Feststellung des Eigentumsübergangs des Vermögensgegenstands auf die Beigeladene) nicht beanspruchen (1.). Mit den im angefochtenen Bescheid sowie im angegriffenen Urteil gegebenen Begründungen durfte aber die Unwirksamkeit des Erwerbs des Vermögensgegenstands durch die Kläger nicht festgestellt werden; weil die vom Verwaltungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen insoweit weder für eine abschließende Entscheidung im Sinne einer Klageabweisung noch einer Klagestattgabe ausreichen, ist die Sache gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen (2.).
1. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht die gegen Ziff. 1 des Bescheids gerichtete Klage abgewiesen. Dabei kann letztlich offenbleiben, ob die Kläger insoweit klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO) sind. Auch wenn dies zu ihren Gunsten unterstellt wird (a), kann die Klage insoweit keinen Erfolg haben, weil der Zuordnungsbescheid insoweit der Rechtslage entspricht (b).
a) In ständiger Rechtsprechung hat das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Urteil vom 29. Februar 1996 - BVerwG 7 C 70.94 - BVerwGE 100, 318 <319 f.>) entschieden, daß ein Vermögenszuordnungsbescheid regelmäßig nicht in private Rechte Dritter eingreift. Sein Gegenstand ist die Zuordnung öffentlichen Vermögens. Beschränkt sich seine Regelung darauf, den kraft Gesetzes erfolgten Übergang eines Grundstücks in das Eigentum des Zuordnungsberechtigten festzustellen (vgl. § 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VZOG), kann durch diese Zuordnung kein Privater in seinen Rechten verletzt sein, da er nach dem Vermögenszuordnungsrecht nicht als Eigentümer in Betracht kommt. Die Kläger behaupten auch nicht, bereits zum Beitrittszeitpunkt Eigentümer des beanspruchten Vermögensgegenstands gewesen zu sein; den erkennenden Senat bindend hat das Verwaltungsgericht angenommen, daß nach dem grundsätzlich irrevisiblen Immobiliarrecht der DDR ein vor deren Beitritt eingeleiteter Erwerb des Vermögensgegenstandes erst mit der Eintragung im Grundbuch vollendet gewesen wäre. Die Kläger können sich auch nicht auf ein vor dem Beitritt entstandenes dingliches Anwartschaftsrecht (vgl. Urteil vom 13. März 1997 BVerwG 3 C 14.96 Buchholz 428.2 § 1 a VZOG Nr. 6 <S. 5>; Urteil vom 20. März 1997 BVerwG 7 C 62.96 Buchholz 428 § 2 VermG Nr. 30) berufen; hierfür wäre - von allem anderen abgesehen - zumindest ein die veräußernde Gemeinde bindender Eintragungsantrag vor dem Beitrittszeitpunkt erforderlich gewesen; ein solcher aber lag nach den bindenden verwaltungsgerichtlichen Tatsachenfeststellungen (§ 137 Abs. 2 VwGO) nicht vor. Anders als in dem Verfahren, das dem erwähnten Urteil vom 29. Februar 1996 zugrunde lag, können sich die Kläger schließlich nicht auf einen mit der Treuhandanstalt geschlossenen Vertrag zur Privatisierung ehemals volkseigenen Vermögens berufen.
Allerdings läßt sich die Klagebefugnis der Kläger womöglich aus der Überlegung herleiten, mit einer rechtsfehlerhaften Zuordnung des Vermögensgegenstands werde den Klägern unter der Voraussetzung, daß in Wahrheit die Gemeinde zuordnungsberechtigt war, in rechtsverletzender Weise die Berufung darauf genommen, daß die veräußernde Gemeinde noch zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch verfügungsbefugt gewesen (vgl. dazu noch 2.) und damit ein Eigentumsübergang auf die Kläger unabweisbar sei. Der erkennende Senat läßt die Zulässigkeit einer solchen Ableitung der Klagebefugnis offen, weil die Zuordnung an die Beigeladene offensichtlich nicht zu beanstanden ist:
b) Mit dem Verwaltungsgericht ist auf der Grundlage der von ihm getroffenen, von der Revision nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen und daher bindenden tatsächlichen Feststellungen davon auszugehen, daß es sich bei dem Vermögensgegenstand um Finanzvermögen handelte, das überwiegend für Aufgaben des ehemaligen Ministeriums für Staatssicherheit genutzt wurde (Art. 22 Abs. 1 Satz 2 EV; vgl. BVerwG, Beschluß vom 11. Dezember 1995 BVerwG 7 B 414.95 Buchholz 114 § 1 a VZOG Nr. 2). Solches Vermögen steht der Treuhandanstalt bzw. ihrer Rechtsnachfolgerin zu, es sei denn, daß es nach dem 1. Oktober 1989 bereits neuen sozialen oder öffentlichen Zwecken zugeführt worden ist. Das Vorliegen dieser Ausnahme hat das Verwaltungsgericht ebenfalls zu Recht verneint. Die für eine solche Zuführung allein in Erwägung zu ziehende Wohnnutzung des Grundstücks war für den maßgeblichen Zeitraum schon nicht neu, weil die Kläger das auf dem Grundstück errichtete Wohngebäude bereits vor dem 1. Oktober 1989 bewohnt hatten (vgl. Urteil vom 27. August 1998 BVerwG 3 C 26.97 ). Darüber hinaus ist eine Zuführung zu sozialen Zwecken durch die Nutzung eines Grundstücks zu Wohnzwecken allenfalls dann in Betracht zu ziehen, wenn darin die Fürsorge für Schwache und Bedürftige, die ohne solche Hilfe die notwendigen Lebensbedürfnisse nicht angemessen befriedigen könnten, zum Ausdruck kam (vgl. Urteil vom 27. August 1998 a.a.O., m.w.N.). Davon kann im Streitfall auch dann nicht die Rede sein, wenn man das Klägervorbringen als richtig unterstellt, sie bewohnten als fünfköpfige Familie auf dem Grundstück ein schlichtes Wohngebäude. Der damit erreichte Zustand hat keinen Gemeinwohlbezug und dient nicht gemeinnützigen Zwecken (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 20. September 1996 V ZR 283/94 KPS § 1 4. DVO/TreuhG 1/96 <S. 3 f.>).
2. Mit den gegebenen Begründungen durften aber Zuordnungsbehörde sowie Gericht nicht auf § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG gestützt die Unwirksamkeit des Erwerbs durch die Kläger annehmen. Insoweit hat es mit den zutreffenden Annahmen, daß mit dieser Vorschrift die in Rede stehende Konstellation rechtlich zu bewältigen sei (a) und daß die Kläger bis zum Beitrittszeitpunkt nicht Eigentümer des Vermögensgegenstands geworden seien, wohl aber zu diesem Zeitpunkt die Beigeladene, nicht sein Bewenden. Obgleich feststeht, daß der veräußernden Gemeinde die zur Vollendung des Rechtserwerbs durch die Kläger erforderliche Verfügungsbefugnis fehlte, ist nicht auszuschließen, daß diese von der Beigeladenen die Vollendung des Erwerbs fordern dürfen und damit der angefochtene Bescheid so nicht hätte ergehen dürfen (b).
a) Zu Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, daß der Zuordnungsbehörde eine taugliche Rechtsgrundlage für die Entscheidung über die Wirksamkeit des Erwerbs des Vermögensgegenstands durch die Kläger zur Verfügung stand.
Erklärtermaßen soll die durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz vom 20. Dezember 1993 (BGBl I S. 2182 <2226>) eingefügte Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG der Zuordnungsbehörde dazu verhelfen, mit der Zuordnung die Wirksamkeit eines "Wegerwerbs" eines Vermögensgegenstands aus dem Volkseigentum verbindlich klären zu können (vgl. BTDrucks 12/6228, S. 54, 108). Dieser Zweck kommt im Wortlaut der Bestimmung jedenfalls für die Fälle hinreichend deutlich zum Ausdruck, die durch die Vollendung eines solchen Erwerbs vor dem Beitrittszeitpunkt und das Fehlen einer rückabwickelnden Entscheidung durch DDR-Behörden oder Gerichte gekennzeichnet sind. Für eine Klärung kann dann deshalb ein Bedürfnis bestehen, weil auf der einen Seite jedenfalls ein vor dem Beitritt vollendeter und wirksamer Erwerb eines Vermögensgegenstandes diesem die Zuordnungsfähigkeit entzog (vgl. Urteil vom 27. August 1998 BVerwG 3 C 26.97 ) und auf der anderen Seite eine auf das einschlägige DDR-Recht gegründete Rückabwicklung eines unwirksamen Erwerbs durch DDR Behörden oder Gerichte naturgemäß nach dem Beitritt nicht mehr in Frage kam. Ob in Anwendung von § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG ein Erwerb als unwirksam festgestellt werden darf, der zur Gänze nach dem Beitritt der DDR erfolgte, läßt der Senat mangels Entscheidungserheblichkeit offen. Die im Streitfall maßgebliche Frage, ob bei gestreckten Erwerbstatbeständen, die vor dem Beitritt eingeleitet und erst danach vollendet worden sind, § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG Anwendung findet, bejaht er, obgleich dann kein Erwerb aus Volkseigentum, sondern in der Regel aus dem Vermögen einer der Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland unterworfenen öffentlich-rechtlichen Körperschaft vorliegt. Wie im folgenden noch ausgeführt wird, beantwortet sich nämlich in den in Rede stehenden Fällen die Frage, ob ein privater Erwerber einen Vermögensgegenstand wirksam erworben hat und/oder behalten darf und damit die Zuordnung im Ergebnis gegenstandslos wird, im Schwerpunkt ebenfalls nach dem bis zum DDR-Beitritt anzuwendenden Recht. Zudem hing es oft nur vom insbesondere vom Erwerber kaum beeinflußbaren Zufall ab, ob die Vollendung eines Erwerbs (gerade noch) vor dem Beitritt oder (womöglich kurz) danach eintrat. Dies rechtfertigt mit dem angefochtenen Urteil die Gleichbehandlung dieser beiden Fälle (vgl. auch BTDrucks 12/6228 <S. 113> zur Überleitungsvorschrift des Art. 19 Abs. 6 Satz 4 RegVBG: "... Erwerb aus ehemaligem Volkseigentum"); ohne Bedeutung ist dabei aber, ob zum Zeitpunkt einer gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG getroffenen Entscheidung der Erwerb vollendet worden war oder wie im Streitfall, wo bei Erlaß des Zuordnungsbescheids die Eintragung noch nicht erfolgt war noch nicht.
b) Weder der angefochtene Bescheid noch das angegriffene Urteil nehmen hinreichend die Möglichkeit in den Blick, daß, obgleich für die unangreifbare Vollendung des Erwerbs des Vermögensgegenstands durch die Kläger eine fortdauernde Verfügungsbefugnis der veräußernden Gemeinde erforderlich gewesen wäre (aa), die sich im Gegensatz zum ersten Teilakt des Erwerbs (bb) auch nicht aus den Heilungsvorschriften des Art. 233 § 2 Abs. 2 EGBGB herleiten (cc) und überdies nicht mit Hilfe des § 892 BGB ersetzen läßt (dd), die Kläger aus dem am 13. August 1990 getätigten Rechtsgeschäft ein Recht herleiten könnten, den Vermögensgegenstand behalten zu dürfen (ee), das auch der Beigeladenen entgegengehalten werden darf, weil die entsprechende Pflicht mit der Zuordnung auf diese übergangen ist (ff).
aa) Allerdings ist die Annahme des Verwaltungsgerichts richtig, daß die Gemeinde S. spätestens bei der Vollendung des Erwerbs durch die Eintragung im Grundbuch im Jahre 1996 nicht mehr verfügungsbefugt war; dies wäre aber grundsätzlich erforderlich gewesen, um einen rechtlich einwandfreien und auch zukünftig unangreifbaren Erwerb des Vermögensgegenstands annehmen zu können.
Aus der nicht auf Veräußerungsgeschäfte zwischen Privaten beschränkten Vorschrift des Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 1 EGBGB ist für zum Beitrittszeitpunkt "schwebende" Grundstücksübertragungen abzuleiten, daß (nur) dann, wenn zu diesem Zeitpunkt bereits ein Eintragungsantrag vorlag, sich die Vollendung des Rechtserwerbs noch nach Maßgabe des ausgelaufenen DDR-Rechts vollziehen konnte (vgl. auch § 144 Abs. 1 Ziff. 6 GBO). Für den vorliegenden Fall des nach dem Beitritt gestellten Eintragungsantrags erklärt Satz 3 der genannten Vorschrift unter der Voraussetzung der Einhaltung der am 2. Oktober 1990 gültigen Vorschriften des ZGB zwar eine gesonderte Auflassung für entbehrlich. Daraus muß aber geschlossen werden, daß sich eine zur Vollendung des Erwerbs erforderliche Eintragung nach den Regeln des BGB sowie der GBO vollzieht und mithin insoweit keine Sonderregeln gelten. Namentlich darf vorbehaltlich der Regelung des § 878 BGB im Grundsatz nicht davon abgesehen werden, daß die Verfügungsbefugnis des Veräußerers auch noch zum Zeitpunkt der Eintragung vorliegt; dies ist nicht der Fall, wenn der Veräußerer zwischenzeitlich die Verfügungsbefugnis (beispielsweise durch Verlust des Eigentums am Grundstück) verloren hat. Hierbei handelt es sich um einen überkommenen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 1957 IV ZR 4/57 LM § 185 BGB Nr. 6 <sub 4.>) und im Rechtsverkehr der Bundesrepublik Deutschland geläufigen Rechtsgrundsatz, den der Gesetzgeber auch dem Regelwerk zugrunde gelegt hat, das die Eigentumsverhältnisse ehemals volkseigener Grundstücke zum Gegenstand hat.
bb) Die hiernach erforderliche Verfügungsbefugnis, die gegenüber dem auf gesetzlichem Eigentumsübergang beruhenden Recht der Beigeladenen bestehen müßte, ergibt sich zunächst nicht aus § 8 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a VZOG. Diese in Abschnitt 2 des Gesetzes angesiedelte Vorschrift verfolgt sowohl in der gültigen als auch in der seit dem Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz geltenden alten Fassung wie überdies auch in Gestalt ihrer Vorläufervorschrift (§ 6 VZOG a.F.) erklärtermaßen (vgl. zur Vorläufervorschrift des § 6 VZOG a.F.: BTDrucks 12/449 <S. 5, 18>) und durch ihre systematische Einordnung auch eindeutig erkennbar nur den Zweck, daß mit ihrer Hilfe über Grund und Boden zu Investitionszwecken (sowie im Hinblick auf kommunale Vorhaben) sofort verfügt werden konnte. Sie mag vor diesem Hintergrund auch die Möglichkeit eröffnet haben, Zustimmungen zu Grundbuchberichtigungen zu erteilen oder Herausgabe- und Löschungsansprüche geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1996 V ZR 326/94 BGHZ 132, 245 <250 f.> m.w.N.), taugt aber nicht dazu, Gemeinden eine Befugnis für die Vollendung sämtlicher aus der DDR-Zeit herrührender und deshalb womöglich sinnvollen Investitionen gerade zuwiderlaufender Rechtsgeschäfte zuzusprechen.
Sie folgt im Streitfall auch nicht aus der Bestimmung des durch das Wohnungsmodernisierungssicherungsgesetz vom 17. Juli 1997 (BGBl I S. 1823 <1826>) eingefügten Art. 233 § 2 Abs. 2 Satz 1 EGBGB (vgl. allgemein zur Anwendbarkeit dieser Vorschrift, namentlich auch zur Anwendung im Revisionsverfahren: Urteil vom 27. August 1998 BVerwG 3 C 26.97 m.w.N.; ähnlich zu Art. 237 § 1 EGBGB: BGH, Urteil vom 19. Juni 1998 V ZR 356/96 VIZ 1998, 519).
Allerdings kann aufgrund dieser Vorschrift die Unwirksamkeit des von den Klägern am 13. August 1990 geschlossenen Vertrages nicht (mehr) daraus hergeleitet werden, daß dem Rat der Gemeinde die Rechtsträgerschaft über den volkseigenen Vermögensgegenstand womöglich nicht einwandfrei übertragen worden ist. Des weiteren ist es nach den zum Zeitpunkt der Vornahme des Geschäfts bereits in Kraft getretenen Vorschriften der Kommunalverfassung vom 17. Mai 1990 (GBl I S. 255) nicht zu beanstanden, daß die Gemeinde die Aufgaben der noch als Rechtsträger eingetragenen Stelle (aufgelöster Rat der Gemeinde) wahrgenommen hat; aufgrund der vom Verwaltungsgericht festgestellten Eintragung der Rechtsträgerschaft des Rats der Gemeinde steht die Verfügungsbefugnis der Gemeinde für das am 13. August 1990 geschlossene Rechtsgeschäft fest.
Sogar für die Zeit bis zum 24. Dezember 1993 könnte wegen der Bestimmung in Art. 233 § 2 Abs. 2 Satz 1 (letzter Teilsatz) EGBGB eine Verfügungsbefugnis der Gemeinde noch bestanden haben, und ein in diesem Zeitraum von der Gemeinde gestellter Eintragungsantrag könnte wegen Art. 233 § 2 Abs. 2 Satz 2 EGBGB (i.V.m. § 878 BGB) eine danach entfallene Verfügungsbefugnis rechtlich überdauern. Eines Eingehens hierauf bedarf es aber im Streitverfahren nicht:
cc) Ohne die vorliegend nicht gegebene Zustimmung der seit dem 1. Oktober 1990 über den Vermögensgegenstand verfügungsbefugten Beigeladenen kann durch die vorbezeichneten Heilungsvorschriften in Art. 233 § 2 Abs. 2 Sätze 1 und 2 EGBGB wegen dessen Satz 3 eine fortdauernde Verfügungsbefugnis der veräußernden Gemeinde nicht begründet werden.
Hiernach lassen die genannten Sätze 1 und 2 Verbote unberührt, über ehemals volkseigene Grundstücke zu verfügen, namentlich solche nach § 68 ZGB und nach der am 30. August 1990 in Kraft getretenen (GBl I S. 1260) Zweiten, der am 4. September 1990 in Kraft getretenen (GBl I S. 1333) Dritten und der am 18. September 1990 in Kraft getretenen (GBl I S. 1465) Vierten Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz. Zwar enthält das angefochtene Urteil keine verwertbaren Feststellungen zu Tatsachen, die die Nichtigkeit gemäß § 68 ZGB begründen könnten; außerdem erschwert der Umstand, daß die aufgeführten Verordnungen entgegen dem das Vorliegen von Verbotstatbeständen nahelegenden Wortlaut von Art. 233 § 2 Abs. 2 Satz 3 EGBGB ebensowenig wie im übrigen § 68 ZGB, der die Nichtigkeit an einen Verstoß gegen ein in einer anderen Vorschrift enthaltenes Verbot anknüpft keine Verbote enthalten, über ehemals volkseigene Grundstücke zu verfügen, die Ermittlung des Anwendungsbereichs der Norm. Will man aber nicht annehmen, daß die Vorschrift insoweit eines solchen völlig entbehrt, verbleibt nur eine sinnstiftende und zulässige Auslegung dahin, daß ein durch die drei genannten Verordnungen seit dem 1. Oktober 1990 bewirkter Wegfall der Befugnis, über von ihnen erfaßte Vermögensgegenstände zu verfügen, auch dann nicht mit Hilfe der in Art. 233 § 2 Abs. 2 Sätze 1 und 2 EGBGB enthaltenen Fiktionen ausgeglichen werden darf, wenn andere nicht von den Verordnungen erfaßte früher volkseigene Vermögensgegenstände als vom Berechtigten erworben anzusehen wären. Allem Anschein nach (vgl. die insoweit unergiebigen Materialien: BTDrucks 13/2022 <S. 5, 15>; 13/7275 <S. 39>; 13/7568 <S. 2>; 13/7957 <S. 2 f.>, Beschlußempfehlung des Vermittlungsausschusses>) hatte der Gesetzgeber des Wohnraummodernisierungssicherungsgesetzes, durch das auch Art. 233 § 2 Abs. 2 Satz 3 EGBGB seine geltende Fassung erhielt, Anlaß zur Annahme, daß die von den drei Verordnungen erfaßten Vermögensgegenstände (im wesentlichen ehemals volkseigenes Vermögen, welches sich entweder in Rechtsträgerschaft des Ministeriums für Abrüstung und Verteidigung befand, oder vorwiegend der Produktion im land- und forstwirtschaftlichen Bereich unter Einschluß der Tierproduktion diente, oder sogenanntes "Stasi-Vermögen") auch im Zusammenhang mit der von dem genannten Gesetz bezweckten Heilung von Rechtsgeschäften der besonderen Obhut der Treuhandanstalt bzw. deren Nachfolger anvertraut bleiben sollten; auch im nachhinein darf die Erwartung als berechtigt gelten, daß in diesem Bereich eher die Gefahr von unlauteren Machenschaften beim Erwerb von Vermögensgegenständen ("Durchstechereien") bestand als in anderen.
dd) Im Ergebnis zu Recht hat das Verwaltungsgericht auch einen gutgläubigen Erwerb der Kläger (§ 892 BGB) verneint; durch diese Vorschrift wird im vorliegenden Zusammenhang nur ein Vertrauen des Erwerbers geschützt, daß der als Eigentümer Eingetragene dies auch sei. Indessen bot die hier in Rede stehende Grundbucheintragung mit ihrer Erwähnung des Volkseigentums sowie der Rechtsträgerschaft der Gemeinde keinen Anlaß, darauf zu vertrauen, daß die Gemeinde Eigentümerin sei. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift auf den vorliegenden Fall scheidet mangels einer ausfüllungsbedürftigen Regelungslücke aus.
ee) Mit dem hiermit feststehenden Mangel der gemeindlichen Befugnis, zum Zeitpunkt der Eintragung der Kläger im Grundbuch über den Vermögensgegenstand zu verfügen, entfällt indessen nicht die Möglichkeit der Kläger, sich auch gegenüber der Beigeladenen auf eine Wirksamkeit des am 13. August 1990 geschlossenen Rechtsgeschäfts und ein daraus folgendes Recht zu berufen, den Vermögensgegenstand behalten zu dürfen. Lägen diese Voraussetzungen vor, so dürfte der angefochtene Bescheid insoweit keinen Bestand behalten.
Freilich verstünde es sich von selbst, daß eine dem Vertrag vom 13. August 1990 anhaftende Nichtigkeit im Sinne des § 68 ZGB diesen insgesamt erfaßte (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1993 V ZR 47/92 BGHZ 123, 58 <63 f.> m.w.N.) und damit auch der Eintragung der Kläger im Grundbuch endgültig jede Rechtsgrundlage entzöge; wie bereits dargelegt, enthält indessen das angefochtene Urteil keine insoweit hinreichenden Feststellungen. Sollten bei der nunmehr gebotenen Prüfung durch das Verwaltungsgericht keine Nichtigkeitsgründe vorgetragen oder ersichtlich sein, könnte die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts aus dem Umstand allein nicht hergeleitet werden, daß der beanspruchte Vermögensgegenstand seit dem 1. Oktober 1990 der Vierten Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz (sowie seit dem 3. Oktober 1990 Art. 22 Abs. 1 Satz 2 EV; vgl. zum Verhältnis der beiden Vorschriften zueinander: BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 BVerwG 7 C 62.93 BVerwGE 97, 295) unterfiel. Im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 20. September 1996 V ZR 283/94 KPS § 1 4. DVO/TreuhG 1/96 m.Anm. Schmidt-Räntsch) hat der erkennende Senat bereits entschieden, daß hierdurch Verkäufen, die ansonsten ordnungsgemäß durchgeführt wurden, nicht rückwirkend die rechtliche Grundlage entzogen worden ist (vgl. das einen bereits im August 1990 vollendeten Erwerb betreffende Urteil vom 27. August 1998 BVerwG 3 C 26.97 ). Den Vorschriften kommt auch nicht die Bedeutung zu, daß mit ihrer Hilfe vor dem Beitritt erfolgten Teilakten eines gestreckten Erwerbstatbestands unbesehen die rechtliche Wirksamkeit abgesprochen werden darf. Namentlich ginge eine Argumentation fehl, wonach mit Blick auf Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 3 EGBGB und dessen Abstellen auf die am 2. Oktober 1990 gültigen Vorschriften des ZGB die hier in Rede stehenden Verpflichtungen aus dem Rechtsgeschäft bereits seit dem 1. Oktober 1990 obsolet geworden seien und schon deswegen den Beitrittszeitpunkt nicht hätten überdauern können; unter den Voraussetzungen der Gültigkeit des Veräußerungsgeschäfts vom 13. August 1990 und eines rechtzeitigen und einwandfreien Eintragungsantrags hätten die Kläger mithin noch am 2. Oktober 1990 rechtswirksam im Grundbuch eingetragen werden können.
Allerdings kommt nicht anders als bei vollendeten Erwerbsgeschäften in Betracht, Teilakte von Rechtsgeschäften, auch wenn sie nicht als nichtig zu beurteilen sein sollten, als zur Rückabwicklung führende unlautere Machenschaften (Ziff. 8 der Gemeinsamen Erklärung vom 15. Juni 1990, die durch Art. 41 Abs. 1 EV zum Bestandteil des Einigungsvertrags erklärt wurde) zu qualifizieren, die im übrigen im Blick auf eine hier nicht ersichtliche beanspruchte Restitution des Vermögensgegenstands nach dem Vermögensgesetz VermG gegenüber hiernach Berechtigten auch regelmäßig einen Erwerb als unredlich i.S.d. § 4 Abs. 3 VermG (vgl. hierzu: Urteil vom 27. Januar 1994 BVerwG 7 C 4.93 BVerwGE 95, 108 sowie Urteil vom 19. Januar 1995 BVerwG 7 C 42.93 BVerwGE 97, 286) erscheinen lassen.
ff) Könnte nach dem Vorstehenden der vor dem Beitritt durchgeführte Teilakt des gestreckten Erwerbstatbestands mangels eines erfüllten Nichtigkeits- oder sonstigen Rückabwicklungstatbestands nicht als im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG unwirksam beurteilt werden, müßte in Betracht gezogen werden, daß die hierdurch begründete Eigentumsverschaffungspflicht mit dem zugeordneten Vermögensgegenstand als konkret auf ihn bezogene Verbindlichkeit auf die zuordnungsberechtigte Beigeladene übergegangen ist (vgl. grundlegend Urteil vom 8. Juli 1994 BVerwG 7 C 36.93 BVerwGE 96, 231; ebenso BGH, Urteil vom 18. Januar 1997 X ZR 35/95 BGHZ 137, 350 < 362 ff.> m.w.N.). Wie auch der erkennende Senat (zuletzt in seinem Urteil vom 24. September 1998 BVerwG 3 C 13.97 ) bereits entschieden hat, ist zum Beitrittszeitpunkt das Vermögen "wie es liegt" zugeordnet worden; dies betraf seine tatsächlichen wie rechtlichen Gegebenheiten, namentlich, wie aus Art. 135 a Abs. 2 GG erhellt, die hiermit verbundenen "Verbindlichkeiten der Deutschen Demokratischen Republik oder ihrer Rechtsträger". Dem Regelwerk zur Ordnung des ehemals volkseigenen Vermögens ist kein Anhalt dafür zu entnehmen, daß sich die Zuordnungsberechtigten gegenüber privaten Erwerbern auf eine generelle Gegenstandslosigkeit von Ansprüchen sollten berufen dürfen, die von den Rechtsvorgängern wirksam begründet worden waren; freilich ist es ihnen nicht verwehrt, unter Heranziehung des in § 417 BGB enthaltenen Rechtsgedankens unberechtigte Ansprüche abzuwehren. Es ist daher nicht ausgeschlossen, daß Erwerber wie die Kläger von der Beigeladenen die Verschaffung des Eigentums (hier in Form der Sanktionierung ihrer Eintragung im Grundbuch) beanspruchen dürfen. Unter dieser Voraussetzung verstieße die Beigeladene allein mit einer Berufung auf die entfallene Verfügungsbefugnis der Gemeinde gegen den Grundsatz, daß nicht beansprucht werden darf, was rechtlich begründet umgehend wieder zurückgegeben werden müßte ("dolo facit, qui petit, quod statim redditurus est"). Dies müßte auch die Beklagte berücksichtigen. Diesen Fragen wird das Verwaltungsgericht nachzugehen haben, sofern es nicht dem Rechtsgeschäft vom 13. August 1990 aus nicht zu beanstandenden Gründen die rechtliche Verbindlichkeit abspricht.