Source: https://interpretacje-podatkowe.org/spoldzielcze-wlasnosciowe-prawo-do-lokalu/itpb2-4511-1127-15-mz
Timestamp: 2018-03-21 17:05:54+00:00
Document Index: 9006838

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 19', 'art. 14', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 535', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 155', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 158', 'art. 603', 'art. 604', 'art. 353', 'art. 488', 'art. 155', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 14', 'art. 19']

ITPB2/4511-1127/15/MZ | Interpretacja indywidualna
Reasumując, odpłatne zbycie udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawcę w związku z rozwiązaniem w 2010 r. umowy zamiany stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, a zatem skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu art. 19 cyt. ustawy.
ITPB2/4511-1127/15/MZinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2015 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego w przypadku rozwiązania umowy zamiany - jest nieprawidłowe.
W dniu 18 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego w przypadku rozwiązania umowy zamiany.
Na podstawie umowy zamiany sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr ... z dnia 15 listopada 2000 r. małżonkowie R. i B. B. nabyli do majątku wspólnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zlokalizowane w L. przy ul. P. lokal ... . W 2007 r. zmarła żona i w wyniku podziału majątku wspólnego, w tym przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pomiędzy męża/ojca oraz syna, obaj spadkobiercy otrzymali po 1/2 części masy spadkowej. W wyniku podziału R. B. (mąż zmarłej i ojciec) stał się posiadaczem w 3/4, a G. B. (syn) w 1/4, przedmiotowego prawa.
Dnia 26 maja 2009 r. w formie aktu notarialnego Repertorium A nr ... ojciec i syn zawarli umowę zamiany lokali. Zamianie miał podlegać udział (3/4) ojca w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz w spółdzielczym własnościowym prawie do garażu zlokalizowanego w L. przy ul. K. 1, będący przedmiotem spadku na udział syna wynoszący 1/4 części zabudowanej nieruchomości, położonej w K. (gm. L.), będącej również przedmiotem spadku po matce. Ostatecznie zamiana nie doszła do skutku. Powyższa umowa została rozwiązana na mocy aktu notarialnego z dnia 8 marca 2010 r. Repertorium A nr ... . Przedmioty umowy (spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych) nie zostały przekazane stronom.
Na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr ... z dnia 26 maja 2014 r. R. B. i G. B. sprzedali przysługujące im udziały w spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego.
Z tytułu powyższej transakcji sprzedający złożyli zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2014 (PIT-39), wykazując uzyskaną kwotę z tytułu sprzedaży praw jako przychód i jednocześnie jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tzn. zobowiązali się do przeznaczenia kwoty uzyskanego ze sprzedaży dochodu, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe.
W związku z powyższym zobowiązani są do końca 2016 r. dokonać rozliczenia uzyskanego przychodu poprzez złożenie odpowiedniego zeznania PIT-39 (korekty) oraz uiszczenia należnego podatku z odsetkami od niewydatkowanej części uzyskanego dochodu.
Obaj podatnicy wyszli z założenia, że od umowy zamiany zawartej w dniu 26 maja 2009 r. nie upłynął pięcioletni okres i w związku z tym należało złożyć odpowiednie rozliczenie podatkowe. Podatnicy nie wzięli pod uwagę faktu, że umowa w zasadzie nie doszła do skutku i ostatecznie została rozwiązana w dniu 8 marca 2010 r.
Czy przychód/dochód uzyskany w wyniku opisanej transakcji korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego okresu od daty nabycia...
Zdaniem Wnioskodawcy, nie był on zobowiązany po dokonaniu transakcji zbycia przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ul. P. numer ... lokal numer ... do składania zeznania o wysokości dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2014 (PIT-39).
Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (...) źródłami przychodów jest m.in. odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego pod warunkiem, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku nieruchomości i praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jako wolne od podatku, na mocy przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy uznano środki uzyskane w wyniku zbycia nieruchomości oraz praw majątkowych przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika, poniesione w kolejnych dwóch latach.
W opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca wprawdzie zawarł umowę sprzedaży prawa przed upływem pięcioletniego okresu po zawarciu umowy zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu traktowanej na równi ze zbyciem, jednakże należy zauważyć, że umowa nie doszła do skutku. Strony nie wydały przedmiotu transakcji. Zgodnie z brzmieniem art. 535 Kodeksu cywilnego: przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na własność kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Należy tutaj uznać, że transakcja zamiany praw nie doszła do skutku ponieważ nie doszło do przekazania sobie nawzajem przedmiotów zamiany. Strony potwierdziły również nie dojście do skutku transakcji poprzez rozwiązanie tej umowy w formie aktu notarialnego w dniu 8 marca 2010 r. Należy więc uznać, że Wnioskodawca stał się w rzeczywistości właścicielem praw na podstawie przeprowadzonego w roku 2007 postępowania spadkowego tym samym nie ma tu zastosowania przepis art. 10 ust 1 pkt 8 lit. b) ustawy.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że dnia 15 listopada 2000 r. na podstawie umowy zamiany sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr ... małżonkowie R. i B. B. nabyli do majątku wspólnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zlokalizowane w L. przy ul. P. ... lokal ... . W 2007 r. zmarła żona i w wyniku podziału majątku wspólnego, w tym przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pomiędzy męża/ojca oraz syna, obaj spadkobiercy otrzymali po 1/2 części masy spadkowej. W wyniku podziału R. B. (mąż zmarłej i ojciec) stał się posiadaczem w 3/4, a G. B. (syn) w 1/4, przedmiotowego prawa.
Dnia 26 maja 2009 r. ojciec i syn zawarli umowę zamiany lokali w formie aktu notarialnego Repertorium A nr ... . Zamianie miał podlegać udział 3/4 ojca w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz w spółdzielczym własnościowym prawie do garażu, będący przedmiotem spadku, na udział syna wynoszący 1/4 części zabudowanej nieruchomości, będącej również przedmiotem spadku po matce. Ostatecznie zamiana nie doszła do skutku. Powyższa umowa została rozwiązana na mocy aktu notarialnego z dnia 8 marca 2010 r. Repertorium A nr ... . Przedmioty umowy (spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych) nie zostały przekazane stronom.
Z tytułu powyższej transakcji sprzedający złożyli zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2014 (PIT-39) wykazując uzyskaną kwotę z tytułu sprzedaży praw jako przychód i jednocześnie jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tzn. zobowiązali się do przeznaczenia kwoty uzyskanego ze sprzedaży dochodu, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe.
W związku z powyższym opisem, dokonując oceny skutków podatkowoprawnych odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę udziału w opisanym we wniosku spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, które nastąpiło w 2014 r., konieczne jest rozstrzygnięcie jakie skutki wywołało rozwiązanie umowy zamiany, do którego doszło w dniu 8 marca 2010 r., na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły, przy czym w myśl art. 157 § 1 własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli zaś umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego). Ponadto zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
W myśl art. 603 Kodeksu cywilnego umowa zamiany oznacza, że każda ze stron tej umowy zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży (art. 604 Kodeksu cywilnego). Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron.
W ramach swobody umów (art. 353 Kodeksu cywilnego) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia.
Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy.
Podkreślenia wymaga, że cechą umowy zamiany, jest jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron (solo consensu), bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych.
Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa zamiany przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa zamiany nieruchomości co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.
W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności (umownego) rozwiązania umowy, na podstawie której doszło do przeniesienia prawa własności oraz odstąpienia od takiej umowy, to w orzecznictwie przyjmuje się (por. np. stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale siedmiu sędziów z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95), że strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości nie wykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.
Samo rozwiązanie umowy zamiany lokalu mieszkalnego nie powoduje więc automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między stronami (zawartej w formie aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie strony orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek złożenia przez drugą stronę umowy stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do powrotnego przeniesienia własności strony umowy mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.
W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wyraźnie wskazał, że w dniu 8 marca 2010 r. doszło do rozwiązania umowy zamiany z dnia 26 maja 2009 r. Czynność ta w żaden sposób nie zniweczyła skutków prawnych umowy zamiany zawartej w dniu 26 maja 2009 r., która była ważnie zawarta i wywołała zamierzone w niej skutki w postaci przeniesienia własności na nabywcę. Już z samej istoty umowy zamiany wynika, że samo jej zawarcie jest wystarczające do wywołania skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności.
W rezultacie powyższych rozważań stwierdzić należy, że sprzedaż w 2014 r. udziału Wnioskodawcy w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, do ponownego nabycia którego doszło na skutek zawarcia w 2010 r. umowy rozwiązującej umowę zamiany z dnia 26 maja 2009 r., stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.
W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Natomiast zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Natomiast z treści ust. 6f cyt. artykułu wynika, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Jednakże w sytuacji, gdy przychód uzyskany z tego tytułu zostanie wydatkowany w całości na cele mieszkaniowe, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z ulgi podatkowej, po spełnieniu warunków określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od uzyskanego dochodu.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu > ITPB2/4511-1127/15/MZ