Source: https://www.file-pdf.it/2014/02/23/guida-acquisto-asta/
Timestamp: 2020-03-29 14:10:29+00:00
Document Index: 38812141

Matched Legal Cases: ['art. 586', 'art. 686', 'art. 2932', 'art. 2645', 'art.\n571', 'art.179']

Guida Acquisto Asta - File PDF .it
Guida Acquisto Asta .pdf
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e sicuro di comprare casa
n tempi di crisi economica si rimandano gli investimenti più
rilevanti, spesso i più importanti per sé e per la propria famiglia:
come, ad esempio, la casa.
Se i costi del mercato tradizionale diventano troppo onerosi,
esistono modalità alternative che possono offrire condizioni
anche più vantaggiose garantendo comunque le tutele
Si può ricorrere ad esempio alle aste immobiliari, cui Notai e
Associazioni dei Consumatori dedicano questa nona Guida
per il Cittadino: una soluzione sicura, spesso conveniente,
oggi ancora più accessibile e garantita con l’introduzione delle
aste telematiche.
La Guida illustra le caratteristiche delle aste
giudiziarie e delle aste per la dismissione
del patrimonio pubblico, con modalità
tradizionali e telematiche, fornendo istruzioni
efficaci e immediate.
Non mancano le risposte ai dubbi più frequenti: ad esempio
se sia possibile o meno usufruire di un mutuo per l’acquisto
all’asta e come debbano comportarsi i coniugi in regime
patrimoniale di comunione dei beni.
Anche questa Guida può essere richiesta al Consiglio Nazionale
del Notariato e alle Associazioni dei Consumatori che hanno
partecipato alla sua realizzazione; sarà inoltre consultabile sui
La collana è disponibile su iPhone e iPad attraverso
l’applicazione iNotai.
L’asta immobiliare è il processo di compravendita
che si realizza mediante offerte e si conclude con
la vendita dell’immobile al migliore offerente.
Le aste immobiliari possono essere
di due tipi: giudiziarie e di dismissione
L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso
il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice
delle esecuzioni.
Ricorrono all’asta immobiliare giudiziaria i creditori
dell’esecutato che – attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati – desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.
Qualsiasi persona fisica o giuridica
(società o enti), ad eccezione del debitore,
può partecipare all’asta immobiliare
mediante l’offerta di una somma di denaro
per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile
messo all’asta.
Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende
realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe
rivelarsi anche conveniente.
Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore –
rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre,
ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza
di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista
dalla legge).
L’asta è anche una modalità di acquisto
trasparente poiché la perizia, ossia
la “fotografia” dello stato e delle condizioni
del bene, è sempre visionabile; inoltre,
al momento del trasferimento della proprietà
il giudice delle esecuzioni ordinerà che le
ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così
che l’aggiudicatario otterrà la proprietà
del bene libera da pesi e gravami.
Non tutti i gravami…
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette
il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la
proprietà del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).
Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul
bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifica
dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui
all’art. 2645 ter c.c.); il giudice delle esecuzioni non può disporre
la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente.
delle aste giudiziarie
Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e
Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore
del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia:
-	l’identificazione catastale;
-	la planimetria;
-	le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad
esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;
-	vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro
Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato).
La perizia è disponibile per la consultazione
presso la cancelleria del tribunale o presso lo
studio del professionista incaricato. Inoltre, se
l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet
dedicati, la perizia può essere consultata anche
online, insieme all’avviso d’asta.
La perizia costituisce parte integrante dell’ordinanza di
Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce
le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero:
-	se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista;
-	il prezzo base;
-	i termini e le modalità del deposito della cauzione;
-	la data ultima per la presentazione delle offerte;
-	l’udienza per la gara tra gli offerenti;
-	il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del
residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).
Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il
bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso.
Chiunque sia interessato a partecipare
a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode
giudiziario per esaminare il bene in vendita.
L’avviso di vendita, o d’asta, è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice.
-	l’indicazione del bene posto in vendita;
-	la data, l’ora e il luogo dell’asta;
-	la misura del rilancio minimo;
-	il termine di presentazione delle offerte;
-	le modalità di vendita;
-	il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.
È dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di
un immobile mediante:
- l’affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo;
- la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;
- una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure,
quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.
Sui siti internet dei singoli tribunali, (es.: www.tribunale.milano.it,
www.tribunale.roma.it, www.tribunalenapoli.it, www.tribunalepalermo.net) è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie dove sono pubblicizzati gli immobili in asta, ed effettuare la ricerca dei lotti immobiliari impostando vari parametri.
Alle forme di pubblicità obbligatorie se ne possono aggiungere
alcune facoltative, quali: pubblicità radiofonica, televisiva, mediante volantinaggi, affissioni, o pubblicazioni specializzate e
La pubblicità riporterà le notizie contenute nell’avviso di
L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione
della vendita all’asta, si tiene nel giorno
e nell’ora indicati nell’avviso d’asta
ed è necessariamente preceduto dal deposito
delle offerte secondo le indicazioni stabilite
Le aste immobiliari possono avvenire senza incanto o con
	Nell’asta senza incanto l’offerente presenta la propria offerta
in busta chiusa e il prezzo non può comunque essere inferiore
al prezzo base indicato nell’avviso d’asta. Nel caso di presenza
di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con
prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.
	L’asta con incanto è una particolare modalità di attuazione
della vendita nell’espropriazione forzata, consistente in una
pubblica gara tra offerenti. Si dispone dopo una vendita senza incanto andata deserta.
alle aste giudiziarie
Le notizie sugli immobili la cui asta di vendita è in corso sono reperibili secondo le modalità specificate più sopra, nel paragrafo
	l’avviso di vendita, che contiene gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il suo valore,
nonché ogni altra indicazione già contenuta nella perizia e
che si ritiene utile pubblicare;
	la perizia di stima, che costituisce parte integrante del
bando di vendita.
L’immobile oggetto di vendita può essere
visionato previo accordo con il custode
giudiziario nominato dal giudice delle
	Offerta in busta chiusa
Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza
segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita
cui dovrà esser fatto riferimento.
	Offerta con incanto
Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni
indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una
cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a
copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita,
	Gara in busta chiusa
Ogni partecipante alla vendita dovrà presentarsi nel luogo e
nei giorni indicati dall’avviso di vendita. In caso di presentazione di una sola offerta aumentata di 1/5 si procede all’aggiudicazione. Si procede all’aggiudicazione anche in presenza di una sola offerta pari al prezzo base, salvo il dissenso del
creditore procedente presente in aula. In caso di più offerenti, si terrà una gara tra gli stessi partendo dall’offerta più alta;
l’ammontare del rilancio minimo obbligatorio viene indicato
nell’avviso d’asta. Presentata l’offerta, la stessa non può essere ritirata; in caso di gara, se l’offerente non si presenta l’aggiudicazione sarà a favore dell’offerta più alta.
	Gara con incanto
Ogni partecipante all’incanto dovrà presentarsi nel luogo e
nei giorni indicati dall’avviso di vendita, e proporre offerte in
aumento rispetto al prezzo base con rilancio obbligatorio il
cui ammontare è specificato nell’avviso d’asta.
Se l’offerente non partecipa all’incanto personalmente o
a mezzo di un procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo (non si presenta o ritira l’offerta in asta prima
che si apra la gara con il rilancio minimo obbligatorio), la cauzione verrà restituita solo nella misura dei 9/10 dell’intero; la restante parte (1/10) è trattenuta come somma sanzionatoria, quale deterrente contro eventuali “azioni di disturbo”.
Nella vendita con incanto (dal tardo latino “in quantum” ossia “a
quanto” riferito al valore dell’offerta) si realizza immediatamente una
gara tra i diversi offerenti. La gara termina quando siano trascorsi tre
minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua un’altra maggiore (art.
571 c.p.c.), identificando così l’aggiudicatario provvisorio. Le offerte
non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento
in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.
	Vendita in busta chiusa
Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre
definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento
del saldo del prezzo.
	Vendita con incanto
Nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria,
soggetta all’aumento di 1/5 (in proposito si rimanda al prossimo paragrafo), da effettuarsi nei dieci giorni successivi all’asta.
Decorso tale termine l’aggiudicazione diviene definitiva.
Vendita in aumento di 1/5 del prezzo
Entro 10 giorni dalla chiusura della vendita con incanto può
essere presentata un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione del precedente incanto.
Il giudice delle esecuzioni o il professionista delegato, verificata
la regolarità dell’offerta in aumento di 1/5, indice una nuova gara
sull’ultimo prezzo; la gara si terrà esclusivamente fra l’aggiudica-
tario provvisorio, l’offerente in aumento di 1/5 e i partecipanti alla
precedente vendita che, informati dell’avvenuto deposito dell’offerta in aumento, abbiano manifestato l’intenzione di partecipare
alla nuova gara con il deposito del doppio della cauzione.
L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le
modalità indicate nell’avviso di vendita.
I partecipanti all’asta possono richiedere
e ottenere mutui ipotecari; in questo
caso, nei termini di versamento del saldo del
prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto
di finanziamento previsto dalla legge, cioè un
mutuo di scopo per l’acquisto del bene
aggiudicato, che preveda il versamento diretto
delle somme erogate e sia garantito da ipoteca
di primo grado sul bene aggiudicato.
La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno
contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.
È stata definita tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali una Convenzione per l’erogazione dei mutui agli aggiudicatari, in virtù
della quale la stipula dell’atto di mutuo con concessione dell’ipoteca
avviene contestualmente al decreto di trasferimento. Il mutuo “convenzionato” facilita la partecipazione alle aste giudiziarie di tutti coloro
che non dispongono immediatamente della liquidità necessaria.
Nei bandi di vendita è prevista la possibilità di ottenere mutui ipotecari agevolati per una somma pari al 70-80% del valore di stima, o del
prezzo di aggiudicazione se di importo inferiore rispetto al primo; l’aggiudicatario dovrà provvedere al versamento del saldo nel termine di
60 giorni, salvo proroga concessa dal giudice delle esecuzioni, al fine di
permettere alla banca mutuante l’espletamento delle relative formalità. L’elenco delle banche aderenti alla convenzione è pubblicato sul sito
www3.abi.it/AsteImm/ ed è suscettibile di aggiornamento, perché
qualsiasi istituto bancario può decidere di aderire alla convenzione.
Gli interessati possono rivolgersi agli istituti bancari preferibilmente già prima dell’aggiudicazione. Una volta avvenuta, la
banca si metterà in contatto con il notaio scelto dall’aggiudicatario
per la stipula del contratto di mutuo; tuttavia, se il professionista delegato alla procedura è un notaio, di norma sarà lui a procedere alla stipula dell’atto, che avverrà contestualmente all’emissione del decreto
di trasferimento da parte del giudice delle esecuzioni. Quest’ultimo
firmerà il decreto a fronte della consegna di:
-	un assegno circolare, intestato al professionista delegato, a saldo
del prezzo di trasferimento;
- un secondo assegno circolare – sempre intestato al professionista delegato – a copertura del fondo spese (ovvero imposte e altri oneri).
Se l’importo del mutuo erogato non copre l’intero ammontare del saldo
di aggiudicazione, l’aggiudicatario dovrà consegnare al professionista
delegato un ulteriore assegno circolare (sempre a lui intestato) per la cifra residua. Il notaio rogante provvederà poi alla trascrizione del decreto
di trasferimento e alla contestuale iscrizione dell’ipoteca. L’onorario per
la stipula dell’atto di mutuo, non essendo a carico della procedura, verrà
corrisposto direttamente dall’aggiudicatario al notaio rogante.
Il decreto di trasferimento è un atto
del giudice delle esecuzioni che
trasferisce all’aggiudicatario il bene
espropriato. Contiene inoltre l’ingiunzione
al debitore e al custode di rilasciare l’immobile
venduto; costituisce titolo per la trascrizione
della vendita e titolo esecutivo per il rilascio.
Riporta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la
vendita, e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscano ad obblighi
assunti volontariamente dall’aggiudicatario.
Le aste immobiliari nell’ambito
della dismissione del patrimonio
dello Stato o degli enti pubblici
consistono in una procedura con la quale
lo Stato o un ente pubblico offrono
in vendita un bene immobile (terreno,
appartamenti, cantine, box, interi edifici,
capannoni, altro).
La Pubblica Amministrazione, per dare attuazione alle norme di legge in materia di dismissioni, redige regole di partecipazione alla gara contenute in un disciplinare.
I disciplinari sono di solito simili tra loro nei principi generali, ma essendo spesso differenti negli aspetti particolari
è comunque opportuno prestarvi attenzione, date le gravi
conseguenze derivanti dalla loro inosservanza (ad esempio
esclusione dall’asta).
Perché si ricorre alla procedura d’asta
nelle dismissioni
Si utilizza la procedura d’asta quando lo Stato o l’ente pubblico,
dopo aver valutato che un determinato immobile non soddisfa
più le esigenze alle quali era destinato, decide di venderlo per
ricavarne denaro da investire in altri settori d’interesse
Tutti possono partecipare alle aste dismissive. Gli
obiettivi per i quali si partecipa sono molteplici: acquistare la casa familiare, trovare un locale per la propria professione, fare un investimento, acquisire un immobile di prestigio, altro.
Le aste immobiliari nell’ambito della dismissione
del patrimonio dello Stato o degli enti pubblici
Perché partecipare a un’asta immobiliare
dismissiva
Le aste dismissive vengono preferite all’acquisto di un immobile nel libero mercato per motivi diversi, che possono essere:
	di tipo economico: il prezzo di partenza è di solito inferiore al prezzo di mercato e la possibilità di scelta è molto ampia dato l’elevato numero degli immobili oggetto di
	di sicurezza: i beni sono di solito immuni da pesi o ipoteche, data la specificità del proprietario-venditore (lo Stato o
un ente pubblico);
	di trasparenza: la gara è aperta a tutti gli interessati che
concorrono all’acquisto a parità di condizioni, di trattamento e di regole; di norma non sono previste posizioni di privilegio o di trattamento preferenziale. Lo svolgimento delle aste, essendo vincolato al rispetto di una
procedura predeterminata di cui tutti i potenziali acquirenti possono preventivamente essere a conoscenza, riduce al minimo la possibilità di fenomeni di corruzione,
di inquinamento e di interferenze delinquenziali nelle
	di chiarezza dell’informazione: le aste sono pubblicizzate su quotidiani e siti web. La documentazione che riguarda gli immobili, preventivamente verificata ed eventualmente completata dal notaio incaricato, è a disposizione degli interessati che possono controllare anticipatamente lo stato di fatto e di diritto di ciò che vanno ad
 di semplificazione commerciale: rispetto agli acquisti da
soggetti privati, le vendite effettuate a seguito di aste dismissive hanno per legge agevolazioni di carattere urbanistico
in quanto, di solito, permettono all’acquirente di presentare delle domande di sanatoria nel caso in cui sussistano delle difformità dell’immobile acquistato rispetto all’originario
La Pubblica Amministrazione (Stato o ente pubblico), stabiliti gli immobili che è opportuno dismettere, ne redige
l’elenco e quindi effettua la valutazione di ognuno fissando sia il corrispettivo minimo che è disposta ad accettare, sia il
prezzo base d’asta. Contemporaneamente sceglie – con l’ausilio
dei Consigli Notarili competenti – i notai incaricati di verificare la
documentazione delle singole unità immobiliari e di svolgere la
procedura d’asta.
- le modalità di visione dell’immobile e il suo stato (se libero o
occupato);
- le modalità per l’accesso alla documentazione presso la Pubblica Amministrazione o presso un sito indicato dalla stessa;
- le condizioni di vendita (il prezzo base d’asta, gli importi
minimi dell’aumento, le modalità di versamento del prezzo, altro);
- la data di ciascun’asta;
- il notaio incaricato;
- le modalità di partecipazione.
- altre forme di opportuna pubblicità
allo scopo di mettere a conoscenza della dismissione il maggior
numero possibile di cittadini.
Priorità agli inquilini
Prima di iniziare la vera e propria fase d’asta, la Pubblica Amministrazione, nei casi previsti dalla legge, rivolge l’offerta di acquisto agli inquilini i quali, se in possesso di determinati requisiti, possono procedere all’acquisto a condizioni privilegiate.
L’avviso d’asta e la pubblicità
Se nessun inquilino manifesta la volontà di acquistare e il notaio garantisce la completezza della documentazione, si procede
alla redazione di un avviso d’asta contenente:
- l’elenco degli immobili da vendere, ciascuno indicato con un
	la prima fase, ovvero quella delle offerte segrete;
	la seconda fase, ossia quella delle offerte palesi;
	infine la terza fase, delle offerte residuali.
Coloro che sono interessati a partecipare alla fase delle offerte segrete, una volta individuato nell’avviso d’asta l’immobile che intendono acquistare, presentano un’offerta
scritta al notaio incaricato, indicando la somma che sono
disposti a versare. Tale somma deve, di norma, essere d’importo pari o superiore al prezzo base indicato nell’avviso. L’offerta deve essere accompagnata da una cauzione a garanzia, normalmente pari al 10% del prezzo base d’asta.
L’offerta segreta deve riferirsi a singoli immobili e deve essere
consegnata nel luogo, negli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’asta al notaio incaricato – anche a mezzo di delegato –
in un plico chiuso, indirizzato all’ente venditore e controfirmato
dall’offerente.
Nel plico devono essere inseriti i documenti richiesti con le modalità di redazione previste da ciascun disciplinare; in particolare, devono essere allegati:
-	la domanda di partecipazione sottoscritta dall’offerente;
-	la prova dell’avvenuta costituzione della cauzione, di solito
consistente in un assegno circolare non trasferibile;
-	l’offerta economica – pari o superiore al prezzo base d’asta –
inserita in busta chiusa, con l’indicazione dell’immobile cui si
riferisce;
-	una copia di un valido documento d’identità dell’offerente,
da lui sottoscritta;
-	se l’offerente è una società, la documentazione comprovante i poteri di firma e i documenti d’identità del rappresentante legale;
-	se l’offerta è presentata da un procuratore dell’offerente, la
procura notarile.
-	non possono essere presentate più offerte segrete per lo
stesso immobile dalla stessa persona;
-	di norma non può essere presentata un’unica offerta complessiva per più immobili;
-	possono essere presentate offerte per persone da nominare
(con l’obbligo di dichiararne le generalità nei tre giorni successivi all’eventuale aggiudicazione);
-	possono essere presentate offerte separate per più immobili.
Il notaio incaricato provvede alla numerazione e alla registrazione dei plichi, del giorno e dell’ora della ricezione.
Nel giorno stabilito nell’avviso d’asta il notaio incaricato, alla
presenza degli offerenti, procede quindi all’apertura dei plichi contenenti le offerte segrete, verificando la completezza e la conformità della documentazione alle disposizioni
del disciplinare.
Conclusa l’operazione di verifica, previa verbalizzazione
dell’esclusione delle offerte non conformi alle norme procedurali, il notaio redige la graduatoria delle offerte segrete valide e quindi, secondo quanto stabilito nel disciplinare
-	all’aggiudicazione dell’immobile alla persona che ha già
presentato l’offerta più elevata, restituendo la cauzione agli
offerenti non aggiudicatari;
-	allo svolgimento della seconda fase delle offerte palesi qualora:
-	vi siano più offerte e il disciplinare non preveda l’aggiudicazione alla più alta, ma la competizione fra le più
alte (ad esempio le prime cinque);
-	il disciplinare preveda l’aggiudicazione all’offerta più
alta, ma siano state presentate offerte più alte dello
stesso importo.
Gli ammessi a questa fase, se intendono partecipare, presentano
innanzi allo stesso notaio della prima fase offerte in aumento
rispetto all’offerta segreta più elevata, con rialzi minimi e
nei tempi fissati nell’avviso d’asta.
Decorso inutilmente il termine per un ulteriore aumento, l’aggiudicazione sarà verbalizzata dal notaio a favore del soggetto
che presenta l’ultima offerta palese più alta.
In caso di mancanza di valide offerte segrete, si procede
alla fase delle offerte residuali che si caratterizza per la presentazione di offerte d’acquisto con relative cauzioni, per un numero massimo – prestabilito dall’offerente – di immobili inseriti nel
medesimo avviso d’asta, per un importo pari o ridotto rispetto
al prezzo base d’asta a seconda di quanto stabilito nel disciplinare. Gli interessati, nello stesso periodo di presentazione delle
offerte segrete, consegnano al notaio incaricato, nel luogo, ne-
gli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’asta, un plico contenente la documentazione richiesta. In particolare nel plico devono essere inseriti:
-	i documenti d’identità e la giustificazione dei poteri di rappresentanza come per le offerte segrete;
-	la domanda di partecipazione all’asta residuale;
-	la prova dell’avvenuta costituzione della cauzione;
-	la lista degli immobili per i quali si intende partecipare all’asta,
inserita in una busta sigillata e, di solito, controfirmata dall’offerente.
Nel giorno e nell’ora fissati dall’avviso d’asta, dopo l’apertura dei plichi e dopo aver ricevuto la comunicazione dell’esito
delle offerte segrete e palesi da parte del notaio che ne ha
curato nello stesso giorno lo svolgimento, il notaio incaricato
delle offerte residuali provvede ad aprire le buste contenenti
le liste degli immobili che sono stati, nello stesso giorno, oggetto dell’asta.
Dal confronto fra gli esiti delle offerte segrete e palesi con le liste
degli immobili compilati dagli offerenti, il notaio redige un verbale con cui dà atto inoltre:
-	della mancata aggiudicazione di quei lotti per i quali non
è stata presentata alcuna offerta, né segreta né residuale;
-	dell’aggiudicazione di ciascun lotto in cui risulti un’unica
valida offerta residuale;
-	dello svolgimento di una gara con offerte in aumento –
come nella fase delle offerte palesi – tra i soggetti che han-
no presentato un’offerta residuale per lo stesso immobile e
quindi dell’aggiudicazione all’offerta più elevata.
Con l’aggiudicazione, in qualunque fase essa si verifichi – delle offerte segrete, palesi o residuali – l’aggiudicatario assume l’obbligo di versare il prezzo offerto secondo le modalità del disciplinare e quindi di stipulare, nei termini fissati nel medesimo disciplinare, l’atto notarile di compravendita
Modalità di versamento del prezzo
Il prezzo di aggiudicazione può essere versato al venditore mediante
bonifico bancario sul conto da esso indicato preventivamente, oppure al momento del contratto di compravendita con la consegna, da
parte dell’acquirente, di assegni circolari non trasferibili, di ammontare pari al saldo dell’importo di aggiudicazione, con imputazione di
quanto già versato a titolo di cauzione. In ogni caso per il saldo di aggiudicazione si può ricorrere a un mutuo bancario.
L’atto di trasferimento è stipulato di norma dal notaio
che ha curato le singole aste al quale l’aggiudicatario versa
le imposte e le spese e chiederà gli opportuni consigli e suggerimenti (ad esempio sull’opportunità di richiedere le agevolazioni
fiscali previste per la prima casa).
Le aste immobiliari, sia giudiziarie
sia dismissive, possono avvenire anche
in modalità telematica, adattando
le procedure alle rispettive discipline, e possono
essere gestite da vari operatori.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha realizzato, in collaborazione con la società Notartel S.p.a., un sistema informatico in grado di gestire l’asta telematica con le maggiori garanzie in termini di sicurezza.
Il Notariato italiano si è già dotato di:
- una rete intranet che collega, con modalità sicure, tutti i notai italiani uniformemente distribuiti sul territorio nazionale;
- un sistema di controllo degli accessi (Identity and Access
Management), in grado di identificare con modalità sicure i
soggetti che si autenticano, verificandone i ruoli (notai, collaboratori, coadiutori) e le rispettive autorizzazioni;
- un sistema di conservazione a norma di documenti elettronici, in grado di assicurarne oltre alla conservazione in luogo sicuro, anche l’esibizione e il mantenimento della validità
giuridica nel tempo;
- chiavi di firma elettronica qualificate, che attestano la
qualifica di notaio in esercizio.
Le aste telematiche notarili si tengono presso
il notaio “banditore” e i notai “periferici”
delegati dal giudice delle esecuzioni, indicati
nel bando d’asta e presenti su tutto il territorio
Nell’asta telematica il notaio svolge una funzione di intermediario qualificato che da un lato è in grado di rendere comprensibili
le nozioni tecnico-giuridiche al partecipante all’asta, verifican-
done la volontà, e dall’altro è in grado di identificare in maniera
certa il partecipante sia prima che durante la fase dell’incanto,
evitando pericoli di turbativa d’asta ed eseguendo anche i controlli previsti dalla normativa in materia di antiriciclaggio.
Il sistema, infine, non richiede che
il partecipante si munisca di propri sistemi
di autenticazione, rendendolo quindi
immediatamente fruibile dalla generalità
Per realizzare tutto ciò, accanto alla figura del gestore centrale
del sistema (Notartel), e del notaio banditore, è stata prevista la
figura del notaio periferico, il cui compito è quello di fungere da
terminale della rete, per consentire l’accesso in modalità sicura
all’offerente da remoto.
Chi ricorre alle aste telematiche e perché
Ricorrono all’asta telematica i soggetti che intendono vendere
all’asta beni immobili o aziende che abbiano un mercato ultralocale o nazionale.
Come nel caso delle aste tradizionali, ad eccezione del debitore (solo per le aste giudiziarie) può partecipare all’asta
telematica qualsiasi persona fisica o giuridica (società o
enti), che voglia aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo
all’asta mediante l’offerta di una somma di denaro, preferendo
per essa la forma telematica.
responsabilità del notaio;
consapevolezza del partecipante;
identificazione degli offerenti;
verifica della validità delle offerte;
commerciabilità dei beni;
controllo della documentazione di corredo;
trasparenza delle procedure;
esecuzione dei controlli in materia di antiriciclaggio e di antiterrorismo.
- la perdita della cauzione a causa della clonazione delle password di accreditamento da parte di terzi;
- la turbativa d’asta con false offerte;
- l’interposizione fittizia di soggetti che non vogliono apparire
o non possono partecipare all’asta.
- non deve territorialmente spostarsi per presentare l’offerta;
- non subisce la pressione psicologica dovuta alla presenza fisica di altri partecipanti alla fase dell’incanto.
delle aste telematiche notarili
	l’offerente: colui che partecipa all’asta con un’offerta;
	l’intermediario: il notaio – banditore e periferico – in
grado di effettuare un’autenticazione “forte” sul sistema
informatico che gestisce l’asta, e che garantisce l’identità di
uno o più offerenti nonché la validità delle offerte;
	Il sistema informatico qualificato per la gestione
delle aste (gestore centrale). Consiste in un’applicazione informatica operante su server connessi in rete intranet, dotati di un sistema di controllo degli accessi e autenticazione “forte”, gestito da un “provider” qualificato in
grado di garantire:
- il tracciamento di tutte le transazioni effettuate;
- la loro marcatura temporale, la loro riservatezza e sicurezza mediante sessioni di collegamento sicure e criptate;
- il trattamento equo di tutte le sessioni coinvolte e tempi
di risposta entro limiti certi;
- la capacità di operare con moneta elettronica gestita dal
sistema interbancario o da altri circuiti bancari ufficiali nazionali e/o internazionali (solo per le aste giudiziarie).
La rete intranet collega con modalità sicure tutti i notai italiani, uniformemente distribuiti sul territorio nazionale. Il sistema controlla gli accessi di coloro che si autenticano, verificandone i ruoli; conserva i documenti elettronici, ne garantisce l’esibizione e il mantenimento della validità giuridica nel
Nell’asta immobiliare telematica le offerte in busta chiusa
devono essere convertite in formato digitale e rese segrete; in tal modo viene garantita la coesistenza delle classiche
offerte cartacee con le offerte digitali cifrate.
Il sistema di aste telematiche garantisce sessioni d’asta sicure
e riservate; è realizzato in modo da poter essere utilizzato da
chiunque, anche da chi non ha una particolare dimestichezza
con l’informatica.
Il notaio banditore e i notai periferici indicati
nel bando d’asta presso i quali si recano
fisicamente i partecipanti all’asta hanno
il compito di identificare gli offerenti, verificare
la validità delle offerte, trasmettere le offerte
segrete, versare le cauzioni, trasmettere
le offerte a rilancio.
Le offerte possono essere presentate in formato elettronico con l’aiuto del notaio periferico, oppure nel tradizionale formato cartaceo e spedite al notaio banditore con posta ordinaria.
Il giorno della gara, il notaio banditore apre le buste contenenti le offerte cartacee alla presenza dei partecipanti che le hanno presentate, e scarica dal sistema elettronico le offerte digitali; quindi dà inizio alla gara di incanto, alla quale possono partecipare sia gli offerenti che fisicamente si trovano negli
studi dei notai periferici, sia gli offerenti presenti nello
studio del notaio banditore, i quali vengono registrati nella
piattaforma informatica della procedura telematica.
	Fase della costituzione del lotto immobiliare
Il notaio banditore inserisce i dati relativi all’immobile messo all’asta e i documenti pertinenti; viene così creato il lotto
d’asta, con la possibilità di inserire la documentazione che ne
certifica lo stato, nonché di accesso alla medesima da parte
	Fase delle offerte segrete
L’offerente versa la cauzione nelle modalità previste
dall’avviso d’asta; si reca da un qualsiasi notaio sul territorio nazionale, che verifica la costituzione della cauzione
e lo assiste nella predisposizione dell’offerta digitale, che
viene resa segreta mediante certificato digitale (la cosiddetta offerta cifrata).
Una volta che è stata depositata, l’offerta non può essere ritirata e decade se la vendita si conclude con l’aggiudicazione
a favore di un altro offerente.
Il notaio periferico trasmette al sistema informatico l’offerta digitale cifrata. Il gestore centrale, nel giorno e nell’ora
stabiliti dal bando d’asta per la gara, rimosso il primo livello di segretezza (prima cifratura), mette a disposizione
del notaio banditore l’offerta munita solo della seconda
cifratura, in modo che il notaio banditore attraverso la sua
chiave privata possa provvedere a decifrare il contenuto
Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene
aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si apre
una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo
più alto, con rilancio minimo.
Il notaio banditore apre la seduta d’asta, procede all’apertura
delle buste e dei file contenenti le offerte, registra le offerte
nel sistema e, in caso di asta senza incanto, dichiara aggiudicato il lotto al migliore offerente, oppure dà inizio alla fase
dell’incanto.
	Fase dell’incanto
Il notaio banditore e i notai periferici identificano gli offerenti
e verificano il versamento della cauzione.
Il notaio banditore apre la seduta d’asta, consentendo ai notai periferici di collegarsi al sistema.
Il sistema gestisce in tempo reale tutte le offerte di rilancio
provenienti dai notai (periferici e banditore), creando in automatico la graduatoria delle offerte. Il notaio banditore aggiudica il lotto immobiliare al migliore offerente, e redige il
verbale d’asta.
Tutta la documentazione relativa all’asta viene trasmessa al sistema di “conservazione a norma” del Notariato, che ne garantisce il mantenimento e l’esibizione in un momento successivo.
	Il trasferimento dell’immobile
L’aggiudicatario diventa titolare del bene oggetto dell’asta
con l’emissione del provvedimento da parte del giudice (aste
giudiziarie) o con la stipula dell’atto di compravendita (aste
dismissive). In questo caso l’atto, di norma, viene stipulato
dal notaio banditore o periferico secondo la sede del notaio
presso il quale è stata presentata l’offerta.
Quanto costa partecipare all’asta notarile
immobiliare telematica
L’offerente non deve essere dotato di nessun dispositivo per la
partecipazione all’asta, e deve solo corrispondere il compenso
dovuto al notaio periferico per il suo intervento professionale
nel ricevimento dell’offerta e per la partecipazione all’eventuale
gara da remoto.
Il cittadino potrà chiedere al notaio un’indicazione preventiva
Le imposte dovute in occasione
di acquisti all’asta sono le stesse previste
per le compravendite tradizionali.
È possibile, una volta aggiudicato l’immobile all’asta, farlo intestare ad altra persona nel decreto di trasferimento
del giudice?
No, il soggetto che ha partecipato personalmente all’asta sarà il
medesimo al quale l’immobile aggiudicato sarà trasferito. L’unico
modo per consentire il trasferimento dell’immobile ad altra persona è partecipare per conto della stessa tramite procura speciale
notarile, da allegare alla domanda di partecipazione all’incanto.
I coniugi in comunione legale dei beni hanno l’obbligo di
partecipare insieme all’asta? E come è possibile evitare
che l’acquisto di un immobile all’asta da parte di un coniuge in tale regime patrimoniale cada automaticamente in comunione?
Per i coniugi in comunione dei beni è sufficiente che uno dei
due depositi la domanda di partecipazione e si presenti all’asta:
l’immobile eventualmente aggiudicato entrerà automaticamente in comunione. Nel caso si voglia invece evitare questo,
il coniuge che vorrà risultare esclusivo titolare del bene dovrà
partecipare singolarmente alla gara, precisando nella domanda che esso non cadrà in comunione riservandosi di produrre, in caso di aggiudicazione, idonea dichiarazione resa ai sensi
dell’art.179 c.c. stipulata con atto notarile.
A quanto ammontano le spese di trasferimento per i beni
acquistati all’asta?
Di norma, l’entità di spese e di onorari oscilla tra il 10% e il 15%
circa del prezzo finale di aggiudicazione (anche inferiore in caso
di concessione dei benefici per la prima casa), determinando
così la restituzione all’acquirente di un residuo limitato della
somma affidata al professionista per tutte le procedure necessarie al trasferimento. Si precisa che le imposte sono calcolate
sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore”
(vedi Guida “Prezzo-Valore, i vantaggi della trasparenza nelle
vendite immobiliari” della medesima collana) non si applica alle
procedure esecutive e concorsuali.
È possibile usufruire delle agevolazioni per l’acquisto
della prima casa?
Sì, a condizione che la volontà di usufruirne sia tempestivamente espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.
Deve essere rilasciata apposita dichiarazione al professionista
delegato nel momento in cui esso effettuerà l’atto di deposito
della bozza del successivo decreto di trasferimento.
Che cosa succede se l’immobile pignorato è occupato da
terzi in forza di regolare contratto?
I contratti di affitto, locazione o comodato non sono opponibili
all’acquirente all’asta, salvo che non siano autorizzati dal giudice
delle esecuzioni o che abbiano data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento. In questo caso, non sono efficaci nei
confronti dello stesso aggiudicatario oltre la prima scadenza del
contratto d’affitto e, se essa supera i 9 anni, non è opponibile oltre tale termine se non debitamente trascritto.
È possibile usufruire di un mutuo per l’acquisto di una
casa all’asta?
Sì. La stipula del contratto di mutuo sarà contestuale all’emissione del decreto di trasferimento e sull’immobile acquistato verrà
iscritta ipoteca volontaria di primo grado.
Di solito si procede al sorteggio fra le offerte presentate nella
all’asta per conto del soggetto che ha dato la procura, a favore del quale sarà aggiudicato il bene.
All’asta, infine, è possibile partecipare anche dando mandato a un avvocato, il quale può fare offerte per persona da
nominare. L’avvocato nei tre giorni successivi all’asta dovrà
dichiarare in cancelleria o al notaio incaricato il nome della
persona per la quale ha fatto l’offerta, alla quale sarà aggiudicato il bene.
È necessario che gli offerenti siano presenti all’apertura
dei plichi?
È opportuno essere presenti per evitare di perdere l’occasione
di partecipare all’asta con aumento, o di avere notizia dell’aggiudicazione di un immobile con il conseguente obbligo di versamento del corrispettivo e delle spese.
È necessaria per porre un limite al diritto e all’obbligo di
acquisto da parte dell’offerente stesso: infatti nel momento in cui si aggiudica un numero di immobili pari a quello
indicato come limite massimo, ogni altra offerta perde efficacia.
Di solito l’offerente partecipa all’asta di persona.
È possibile altresì partecipare all’asta tramite procuratore
speciale autorizzato con procura notarile, da allegare alla domanda di partecipazione. Il procuratore speciale parteciperà
I dieci consigli utili per partecipare
Ecco alcune indicazioni pratiche utili per la corretta partecipazione all’asta: è consigliabile rivolgersi per ogni dubbio alla
cancelleria del giudice delle esecuzioni o al professionista delegato, ovvero affidarsi a un legale.
Anche se con l’acquisto all’asta è possibile aggiudicarsi un
immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore di mercato, è necessario non dare per scontato che
l’importo di aggiudicazione sia sempre conveniente.
È opportuno considerare se si abbia o meno urgenza di
disporre dell’immobile: i tempi per ottenerne l’effettiva
disponibilità non sono sempre prevedibili.
Prendere visione di tutti i documenti disponibili
È molto importante prendere visione dell’avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti
web almeno 45 giorni prima dell’asta.
L’elenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia – oltre
ai portali dei tribunali – è disponibile sul sito del Ministero
www.giustizia.it - sezione strumenti, siti web aste giudiziarie.
La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno
cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente:
è perciò importante saper interpretare ogni informazione
contenuta nel documento.
È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con
l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti
non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali
situazioni pregiudizievoli.
Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio
le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
Definire il limite massimo della somma da investire
Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto
si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.
Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile
informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di
tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per
tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.
Tener conto dei benefici fiscali
Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le
imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di
asta o meglio al termine della stessa.
Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle
esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Tuttavia in caso di difficoltà
– ad esempio se un immobile è occupato senza regolare
contratto di affitto, o da inquilino moroso – il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo
sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.
Vicolo Orbitelli, 10
Documento PDF Guida Acquisto-Asta.pdf
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