Source: http://www.juramagazin.de/recht-zur-fristlosen-kuendigung.html
Timestamp: 2019-03-22 22:16:49
Document Index: 260711092

Matched Legal Cases: ['§ 542', '§ 537', '§ 542', 'BGH', '§ 543', '§ 542', '§ 286', '§ 535', '§ 564', '§ 124', '§ 539', '§ 539']

﻿ Recht zur fristlosen Kündigung
a) Haben mehrere Mieter gemeinschaftlich eine Sache ge- mietet und wird ihnen der vertragsmäßige Gebrauch zum Teil nicht gewährt, so steht den Mietern ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB nicht zu, wenn auch nur einem der Mieter bei Vertragsschluss die Tatsachen bekannt waren, die den Gebrauch hindern.
b) Kennt der Mieter bei Abschluss des Vertrages einen Mangel der Mietsache, so stehen ihm Gewährleistungsanspräche Selbst dann nicht zu, wenn der Vermieter sich arglistig verhalten hat.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht sieht die Vereinbarungen der Parteien als Pachtvertrag über Grundstück und Unternehmen an. Es meint, zum Inhalt des an das Unternehmen gebundenen Pachtverhältnisses über das Grundstück habe für die Kläger (Pächter) die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit gehört, die Lagerhalle für die Bedürfnisse des gepachteten Betriebes zu nutzen. Ein dem Vertrag gemäßer Gebrauch der Lagerhalle und eines Teiles des Betriebsgrundstücks sei den Kläger infolge der Ordnungsverfügung der Stadt E. vom 28. 2. 1966 versagt worden. Darin liege ein Mangel des Pachtgegenstandes i. S. der §§ 537 ff., 581 BGB. Die Kläger hätten deshalb das Pachtverhältnis nach § 542 BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen können. Diese Auffassung entspricht der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats, nach der ein Sachmangel des vermieteten oder verpachteten Grundstücks vorliegt, wenn der Gebrauch oder die Nutzung des Grundstücks durch behördliches Verbot beschränkt wird und das Verbot auf der Beschaffenheit des Grundstücks beruht (so zuletzt Urteil vom 20. 1. 1971 - VIII ZR 167/69-- BGH- Warn 1971 Nr. 16 = WM 71, 531 = NJW 71, 555 L).
II. 1. Die Kündigung wäre allerdings, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, nach §§ 543 Abs. 1, 539 BGB ausgeschlossen, wenn die Kläger den Mangel bei Abschluss des Vertrages gekannt hätten. Einen solchen Sachverhalt tragen die Beklagten vor. Sie behaupten, der Kläger zu 2, dessen Kenntnis sich der Klägerzu 1 anrechnen lassen müsse, habe auf Grund seiner leitenden Stellung im Betriebe des Beklagten zu 1 die Ordnungsverfügung der Stadt E. gegen den Beklagten zu 1 und dessen erfolglose Klage beim VG in vollem Umfange gekannt.
2. a) Das Berufungsgericht lässt dahingestellt, ob eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers zu 2 auch dem Kläger zu 1 entgegengehalten werden könne. Es führt aus, die Beklagte seien den Beweis dafür schuldig geblieben, dass dem Kläger zu 2 die beschränkte Benutzbarkeit des Pachtgrundstückes bekannt gewesen sei oder er sich in grob fahrlässiger Unkenntnis darüber befunden habe. Die von den Beklagten im Berufungsrechtszuge beantragte vernehmung von Zeugen, in deren Wissen die Kenntnis des Klägers zu 2 gestellt ist, erübrige sich. Der Pachtvertrag gebe nämlich den Gegenstand der Parteivereinbarungen wieder. Deshalb genüge es nicht, dass die Beklagte sich zu ihrem Schutz lediglich auf die bloße Kenntnis des Klägers zu 2 beriefen. Sie hätten darüber hinaus darlegen und unter Beweis stellen müssen, warum trotz einer solchen angeblichen Kenntnis des Klägers zu 2 von den behördlichen Benutzungsbeschränkungen, die dem offenbaren Interesse der Kläger widersprachen, darüber in dem schriftlichen Vertrage kein Wort verloren worden sei. Unabhängig davon erübrige sich eine weitere Beweisaufnahme vor allem aber deshalb, weil die Umstände des vertragschlusses erkennen ließen, dass die Beklagte die beiden Kläger arglistig über die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Benutzungsbeschränkungen getäuscht hätten. Die große wirtschaftliche wie rechtliche Bedeutung, die den Benutzungsbeschränkungen zugekommen sei, hätte es erforderlich gemacht, dass die Beklagte die beiden Kläger vollständig über diese Beschränkungen aufgeklärt hätten und darüber ein Hinweis in den schriftlichen Vertrag aufgenommen worden wäre. Die arglistige Täuschung habe den Kläger unabhängig von den gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 542, 537 ff. BGB einen zureichenden rechtlichen Grund gegeben, das Vertragsverhältnis vorzeitig zu kündigen.
b) Die Rev. wendet sich zu Recht mit der Verfahrensrüge aus § 286 ZPO dagegen, dass das Berufungsgericht die von den Beklagten benannten Zeugen nicht vernommen hat.
aa) Hat allein der Kläger zu 2 bei Abschluss des Pachtvertrages das Nutzungsverbot gekannt, so würde das genügen, um für beide Kläger das Recht zur fristlosen Kündigung auszuschließen. Die Kläger können sich nicht etwa darauf berufen, dass, wenn schon der Kläger zu 2 die frühere Ordnungsverfügung der Stadt E. gekannt haben sollte, doch wenigstens der Kläger zu 1 keine Kenntnis, gehabt habe und deshalb das Recht zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages nicht ausgeschlossen sei. Mieter oder Pächter, die gemeinschaftlich den Vertrag geschlossen haben, sind Gesamthandgläubiger. Stehen auf der Mieteroder Pächterseite mehrere Personen, so kann grundsätzlich nicht der einzelne Mieter oder Pächter den Vertrag zur Auflösung bringen. Kündigen können vielmehr die Mieter oder Pächter nur gemeinsam. Dementsprechend hat das BG (BGZ 138, 186f.) auch ausgesprochen, es könne keiner der mehreren Mieter kündigen, wenn für einen von ihnen die außerordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Die Versagung des Kündigungsrechtes, die für den einen geboten ist, führe auch zum Ausschluss der Kündigung bei dem anderen. Dass mehrere Mieter oder Pächter nur gemeinsam kündigen können, ist in Rechtsprechung und Schrifttum die allgemein vertretene Meinung (Roguette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, 1966, § 535 Anm. 86; Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl., § 564 Anm. 12). Die Kenntnis des einen Mieters oder Pächters wirkt im Ergebnis also gegen den anderen. Das gilt im vorliegenden Fall schon deshalb, weil die Kläger offenbar Gesellschafter einer OHG sind und, sofern es für die Wirkungen von Rechtsgeschäften auf Kenntnis und Wissen von Tatsachen ankommt, es im allgemeinen ausreichend ist, wenn einer der Gesellschafter die Tatsache kennt oder nicht kennt (Fischer in Großkomm. HGB, 3. Aufl., § 124 Anm. 5; Hueck, Das Recht der OHG, 4. Aufl., S 274). Auf dem gleichen Gedankengang beruht die Begründung von Roquette (aa0 § 539 Anm. 7), die Mieter, -die gemeinschaftlich gemietet hätten, ständen zueinander in einem Gesellschaftsverhältnis, bildeten also sozusagen eine Einheit, dass die Rechtstatsachen, die das Mietverhältnis maßgeblich beeinflussen, nur für und gegen alle wirken könnten.
bb) Dagegen kann die Auff. des Berufungsgerichts nicht gebilligt werden, es genüge zum Nachweis der Kenntnis des Klägers zu 2 nicht, dass die Beklagte sich lediglich auf Zeugen beriefen, in deren Wissen nur die Kenntnis des Klägers zu 2 gestellt werde. Das Berufungsgericht scheint nach der von ihm gegebenen Begründung zu meinen, der Beweisantritt der Beklagte entbehre der Schlüssigkeit. Das ist unrichtig. Zum Beweisantritt muss die Partei die zu beweisende erhebliche Tatsache und das Beweismittel bestimmt bezeichnen. Das ist im vorliegenden Fall geschehen. Mehr darf nicht gefordert werden. Insbesondere liegt es grundsätzlich der Partei nicht ob darzulegen, weshalb sie sich in der Vergangenheit nicht in einer Weise verhalten hat, die für die unter Beweis gestellte Tatsache spricht. Das Gericht darf die Beweiserhebung nicht davon abhängig machen, dass die Partei ihre Behauptung zuvor wahrscheinlich macht. Die Beurteilung, ob angesichts eines früheren Verhaltens die behauptete Tatsache nicht erwiesen ist, gehört in das Verfahren der Beweiswürdigung.
cc) Wenn das Berufungsgericht im weiteren Verlauf seiner Ausführungen davon ausgeht, die Beklagte hätten die Kläger arglistig über die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Benutzungsbeschränkungen getäuscht, so vertritt es anscheinend die Auffassung, bei arglistiger Täuschung durch den Vermieter oder Verpächter komme es auf die Kenntnis des Mieters oder Pächters nicht an. Das ist ebenfalls unrichtig. Wer den Umstand, über den er getäuscht werden soll, kennt, wird gerade nicht getäuscht. Bei Kenntnis des zu Täuschenden handelt es sich also höchstens um den erfolglosen Versuch einer arglistischen Täuschung. Im übrigen ergibt sich schon aus dem Wort- laut der §§ 539, 460 BGB, dass es nur für den Fall der Unkenntnis infolge grober Fahrlässigkeit, nicht aber für den Fall der Kenntnis auf das arglistige Verschweigen des Fehlers ankommt.
Dem Mieter oder Pächter steht daher, wenn der Vermieter oder Verpächter ihn über den Mangel arglistig zu täuschen versucht hat, er aber den Mangel gekannt hat, ein Kündigungsrecht nach /542 BGB nicht zu.
dd), Das Berufungsgericht scheint den Kl, schließlich ein Kündigungsrecht nach dem in der Rechtsprechung entwickelten Grundsatz zugebilligt zu haben, dass ein Miet- oder Pachtverhältnis aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt werden kann, wenn durch das Verhalten des anderen Vertragsteils das gegenseitige Verträuensverhältnis so nachhaltig zerrüttet ist, dass ein gedeihliches Zusammenwirken der Vertragspartner nicht mehr zu erwarten ist. Im Einzelfall mag allerdings das Vertrauensverhältnis auch durch eine Arglist bei Vertragsschluß erschüttert werden können. Hier aber hat der gl. zu 2, wie im Revisionsverfahren der Beklagte zu unterstellen ist, gewusst, dass die Stadt E. bereits gegen den BekI. zu 1 eine Ordnungsverfügung erlassen hatte, durch die dem Beklagten zu 1 die Verwendung der Lagerhalle als Werkstatt oder Lager untersagt wurde. Wenn in dem Pachtvertrage hierüber nichts aufgenommen wurde und der Kläger zu 2 dazu schwieg, so spricht alles dafür, dass er sich entweder überhaupt nicht getäuscht fühlte oder den Täuschungswillen der Beklagte zwar erkannte, ihm aber keine besondere Bedeutung beilegte. Dass unter diesen Umständen ein von den Beklagten unternommener Versuch der arglistigen Täuschung das Vertrauensverhältnis zwischen dem Kläger zu 2 und den Beklagten so zerstört haben sollte, dass dem Kläger zu 2 eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden könnte, ist schwerlich anzunehmen. Jedenfalls lässt das Berufungsgericht jede Feststellung darüber vermissen, dass trotz einer Kenntnis des Klägers zu 2 von der ergangenen Ordnungsverfügung das Vertrauensverhältnis grundlegend zerrüttet worden ist.