Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10714,ratio-legis-w-praktyce-czyli-jak-dzien-po-dniu-zmieniano-ustawe-o-wlasnosci-lokali
Timestamp: 2019-07-16 23:23:53+00:00
Document Index: 14516497

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'SA/Kr ', 'art. 2', 'SA/Wa ']

Ratio legis w praktyce, czyli jak dzień po dniu zmieniano ustawę o... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Piotr Pałka	| Administrator 9/2018 | 04.10.2018
Sprawy dnia powszedniego, zarówno te bolesne, jak i te miłe »
Własność lokalu po nowelizacji »
Nowe regulacje ustawy o własności lokali mają usprawnić procedury wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego poprzez ograniczenie obowiązku badania zgodności planowanego wydzielenia lokalu mieszkalnego z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa dla budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r.
W dniach 22 i 23 sierpnia 2018 r. zmieniony został przepis art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie z dniem 22 sierpnia 2018 r., dokonano zmiany w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, który otrzymał brzmienie: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”.
Artykuł prezentuje zmiany, jakich dokonano dzień po dniu w sierpniu br. w zapisach ustawy o własności lokali oraz liczne wątpliwości interpretacyjne w świetle niespójnej linii orzeczniczej dotyczącej wydzielania lokali mieszkalnych.
Tymczasem już następnego dnia, tj. 23 sierpnia 2018 r., ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali ten sam przepis art. 2 otrzymał nowe brzmienie, w świetle którego: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy”.
Ponadto, ustawą tą po ust. 1a dodano w art. 2 ustawy o własności lokali ust. 1b i 1c w brzmieniu:
1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.”,
oraz − co bardzo istotne − przesądzono w ust. 3 tego artykułu, iż spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a–2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Do postępowań o wydanie zaświadczenia wszczętych i niezakończonych przed dniem 23 sierpnia 2018 r. stosować należy przepisy nowej ustawy, zastosowano więc zasadę bezpośredniego działania nowego prawa wprost.
Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali miała na celu wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych powstałych na tle zmian wprowadzonych ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości do ustawy o własności lokali, dotyczących wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych oraz kompetencji starosty do badania przesłanek wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z wprowadzonym i obowiązującym od dnia 11 września 2017 r. art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następowało zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie, a odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogły stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.
Kto jest adresatem normy
Pojawiające się wątpliwości na tle wprowadzonego przepisu dotyczyły braku jednoznacznego określenia adresata normy zobowiązanego do badania przesłanek zgodności wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi rozstrzygnięciami budowlanymi. Powodowało to sytuację, w której niektórzy starostowie odmawiali wydania kompletnego zaświadczenia w zakresie przewidzianym przez art. 2 ust. 1a ustawy, ograniczając się wyłącznie do stwierdzania, że lokal jest samodzielny, z uwagi na brak wyraźnego skonkretyzowania obowiązku starosty w tym zakresie. Bez wydania kompletnego zaświadczenia przez starostę w zakresie badania przesłanek zgodności wydzielania lokalu, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy, zarówno notariusz jak i sąd wieczystoksięgowy nie mogły dokonać czynności niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu.
Ponadto wątpliwości interpretacyjne powstały w obszarze wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących starą substancję mieszkaniową, w przypadkach, gdy brak było dokumentacji planistyczno-budowlanej. Wprowadzona norma spowodowała, że wydzielenie lokali w starych budynkach, a tym samym ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu stało się w niektórych przypadkach utrudnione, z uwagi na brak dokumentacji budowlanej w archiwach organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, gdyż powszechny obowiązek przechowywania dokumentacji technicznej obiektu budowlanego, w tym pozwoleń na budowę, istnieje od dnia 1 stycznia 1995 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. − Prawo budowlane.
Wobec powyższego wyraźnie określono, że na staroście spoczywa obowiązek badania, oprócz kryteriów, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy, czyli fizycznej i technicznej samodzielności lokalu, badanie także czy wydzielenie lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi decyzjami administracyjnymi.
Niespójna linia orzecznictwa
Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, która weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2018 r., wydawanie przez starostę zaświadczeń o samodzielności lokalu przed dniem 11 września 2017 r. komplikowała niespójna kwestia orzecznictwa sądów administracyjnych. Przez lata sądy utrzymywały linię orzeczniczą, zgodnie z którą starosta nie jest związany ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę (mimo, że był organem udzielającym tego pozwolenia).
Przykładem takiego orzecznictwa jest wyrok WSA w Krakowie, który w dniu 31 stycznia 2014 r. w sprawie II SA/Kr 1524/13 wskazał, że „organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu nie ma kompetencji do badania czy oprócz kryteriów, o których mowa w art. 2 ust. 2 UWL inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego”. Ta linia orzecznicza doprowadziła do faktycznego powstania luki w systemie prawnym, pozwalającej na ominięcie przepisów o planowaniu przestrzennym oraz przepisów budowlanych i wydzielanie lokali mieszkalnych, stanowiące niezbędny warunek ich sprzedaży, w sposób sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, a także do tego, że starosta − wydając zaświadczenie − miał pełną wiedzę (jako organ wydający pozwolenie na budowę zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy), że w takim przypadku treść zaświadczenia nie odpowiada przepisom i treści wydanych decyzji.
Zmiana linii orzeczniczej nastąpiła w ostatnich latach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 października 2015 r. w sprawie VII SA/Wa 854/15 wskazał, że „względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym przywołaną wyżej ustawową definicję takiego domu” − przesądził zatem o zakazie wydzielenia w budynku zrealizowanym jako mieszkalny jednorodzinny więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.
Czytaj także: Sierpniowe zmiany w przepisach do ustawy o własności lokali >>>
Ta linia orzecznicza została potwierdzona wyrokiem Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 26 września 2017 r., sygn. akt II OSK 92/16, który potwierdził zasadność drugiej ze wskazanych linii orzeczniczych, nakazującej staroście uwzględnianie ustaleń planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz rozstrzygnięć budowlanych, w procesie ustalania samodzielności lokalu mieszkalnego.
Wymogami ustawy, która weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2018 r. nie zostaną objęte budynki istniejące przed dniem 1 stycznia 1995 r., jak również budynki, dla których wydane zostały decyzje o pozwoleniu na budowę przed tym dniem. Powyższe pozwoli zagwarantować, że uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu na nowych zasadach dotyczyć będzie wyłącznie budynków realizowanych na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tj. takich, w stosunku do których istnieje obowiązek przechowywania dokumentacji budowlanej.
Należy oczekiwać, że przedmiotowa regulacja przyczyni się do usprawnienia procedury wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego, poprzez ograniczenie obowiązku badania zgodności planowanego wydzielenia lokalu mieszkalnego z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa jedynie do budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r.
Tu znajdziesz ujednolicony tekst ustawy o własności lokali uwzględniający legislacyjne poprawki, będące przedmiotem niniejszego artykułu,
[ustawa o własności lokali, orzecznictwo, samodzielność lokalu mieszkalnego]
samodzielność lokalu mieszkalnego