Source: https://ficek.sk/vypovedanie-najomej-zmluvy-najomcom-13779
Timestamp: 2020-04-01 06:53:03+00:00
Document Index: 9915267

Matched Legal Cases: ['§ 710', '§ 676', '§ 710', '§ 685', '§ 685', '§ 5', '§ 665', '§710', '§ 6', '§ 7', '§ 6', '§ 7', '§ 39', '§ 3', '§ 680', '§ 710', '§ 6', '§ 7', '§ 7', '§ 680', '§ 710', '§ 698', '§ 710']

[2020] Vypovedanie nájomej zmluvy nájomcom | Právna Poradňa
Otázka: Vypovedanie nájomej zmluvy nájomcom
Chceme vypovedat nájomnú zmluvu z dôvodu narušovania, napadnutia a vyhodeniu prenajímateľom v čase nájmu aj napriek plneniu povinností. Keď pošleme vypovedanie nájmu sme povinní hradiť dohodnuté náklady a povinnosti keď sa odsťahujeme skôr ako uplynie 3 mesačná výpovedna lehota? Ďakujeme
Odpoveď: Vypovedanie nájomej zmluvy nájomcom
nepíšete, či nájom je dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú, čo je podstatné. Taktiež by bolo potrebné preštudovať celú nájomnú zmluvu. Podľa § 710 OZ: “1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. 2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu. 3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.”
Jednou z možností je písomne sa dohodnúť s prenajímateľom. K písomnej dohode môže dôjsť kedykoľvek. Faktické uvoľnenie bytu nemá za následok zánik nájmu a nájomca má naďalej povinnosti nájomcu, teda aj úhradu nájomného. Ďalši spôsob je písomná výpoveď. Nájom sa vypovedá v lehote, ktorá je dohodnutá vo výpovedi nájomnej zmluvy. Výpovedná lehota sú teda tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď druhej strane doručená.
Podotázka: Vypovedanie nájomej zmluvy nájomcom (Občianske právo)
Dá sa ukončiť zmluvu o nájme bytu na dobu neurčitú skôr ako 3 mesaca z dôvodu mimoradnej situácie? (nemáme príjem, prevadzka je zatvorená)
Dobrý deň, podľa ust. § 710 Obč. zákonníka platí :
(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu."
Ak máte uzatvorenú zmluvu o nájme podľa ust. Obč. zákonníka, potom nájom bytu môžete vypovedať a výpovedná lehota je 3 mesiace.
Vzhľadom na vzniklú situáciu s koronavírusom a zrejme problémy s platením nájmu, bude vecou dohody s prenajímateľom, že sa s Vami dohodne na ukončení nájmu.
Odporúčame kontaktovať prenajímateľa, ozrejmiť Vašu situáciu - nemožnosť platiť nájomné a skončenie nájmu bytu riešiť dohodou. Pri ukončení nájmu resp. odovzdaní bytu odporúčame spísať zápisnicu o stave bytu, ako aj vykonať odpočet meračov dodávky jednotlivých médií, aby ste predišli problémom.
rada by som počula Vás názor.
Som prenajímateľ a s nájomcom som mala uzatvorenú zmluvu podľa § 685. Keďže som byt potrebovala písomne som požiadala nájomcu o ukončenie nájmu. Súhlasil. Nastal však problém pri odovzdávaní. Do preberacieho protokolu som uviedla poškodené zariadenie, urobila som si aj fotodokumentáciu. Keď som sa s ním chcela dohodnúť, aby uvedené veci boli stiahnuté z kaucie, odmietol to a požaduje ju vrátiť.
V byte je poškodená trojročná sedačka, v hodnote 600 e, argumentuje dvojročnou záručnou dobou.
Pokazené je tiež mechanické používanie žalúzií, čo mi poznačil do preberacieho protokolu, že žalúzia funguje aj bez šnúrky na ovládanie.
Len výjazd technika si budú účtovať 30e. Nakoniec mi odovzdal stropné svietidlá, v ktorých sú vypálené žiarovky, ktoré mal meniť ako drobné opravy podľa zmluvy. Cca v hodnote 50e. Kauciu mu podľa zmluvy do 5 dni mám vrátiť, ponechať si môžem akurát polovicu na najbližšie vyúčtovanie za správu. Rozdiel 300 e mi žiaľ na opravy poškodených veci, a do pôvodného stavu stačiť nebude. Všetko považuje, za opotrebovanie pri používaní. Ako by som mala postupovať ďalej ? Ďakujem za odpoveď. L. Z
Dobrý deň, z otázky vyplýva, že zmluvu o nájme ste uzatvorili podľa ust. § 685 a nasl. Obč. zákonníka a zrejme znenie povinnosti zložiť peňažnú zábezpeku je prevzaté z ust. § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu :
"(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
Podľa ust. § 665 Obč. zákonníka platí :
K jednotlivým položkám, ktoré by ste chceli započítať s peňažnou zábezpekou uvádzame nasledovné stanovisko :
1./ Poškodená sedacia súprava : Nepíšete v otázke v čom spočíva poškodenie sedacej súpravy, či ide napr. o jej roztrhanie poťahu alebo napr. vysedenie sedacej súpravy, ktoré zodpovedá jej obvyklému používaniu. Rozhodujúce pre posúdenie oprávnenosti náhrady škody resp. ide o obvyklé opotrebenie, je to, v akom stave bola sedacia súprava odovzdaná príi prevzatí bytu nájomcom, či poškodenie resp. opotrebenie zodpovedá dobe užívania nájomcom, a či máte dôkaz o tom, v akom stave bola sedacia súprava daná do užívania nájomcu pri prevzatí bytu. V tomto prípade dôkazné bremeno v prípade súdneho sporu je na Vás. Pokiaľ by išlo obvyklé opotrebenie zodpovedajúce stavu a dobe užívania, sme názoru, že nemáte nárok na náhradu na uvedenie do pôvodného stavu, keďže účelom nájmu je užívanie veci a s primeraným resp. obvyklým opotrebením je treba počítať.
2./ Žalúzie a žiarovky : Rovnako ako v predch. prípade sedačky rovnako platí stav odovzdania pri prevzatí bytu nájomcom.
Citujeme z rozsudku KS Trnava, sp. zn. : 23Co/261/2015 z 20. 06. 2016 :
"Predmet nájmu nie je odovzdaný v pôvodnom stave s prihliadnutím k obvyklému opotrebeniu, ak neboli uskutočnené opravy nájomcom, ku ktorým sa zaviazal v zmluve. Naopak, predmet nájmu je odovzdaný v zodpovedajúcom stave, ak neboli uskutočnené opravy, ku ktorým sa zaviazal prenajímateľ. Stav veci pri prevzatí by mal v konkrétnom prípade vyplývať z nájomnej zmluvy. Zvyčajne je pri prevzatí bytu nájomcom na začiatku zmluvného vzťahu vyhotovovaný preberací protokol. Porovnaním opisu bytu v preberacom protokole vyhotovenom na začiatku vzťahu a následne na konci vzťahu možno hodnotiť, či byt bol vrátený v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu. V prípade, ak z protokolu, ktorý je vyhotovený pri vrátení bytu nezodpovedá stavu bytu pri jeho preberaní, môže sa prenajímateľ domáhať náhrady škody (nemá právo domáhať sa uvedenia predmetu nájmu do stanoveného stavu a tiež nemôže odmietnuť prevziať byt od nájomcu)."
Odporúčame vec riešiť dohodou s nájomcom.
Prosím Vás o radu v prípade našej zmluvy o prenájme nehnuteľnosti. V zmluve máme zadefinované, že môžeme podať výpoveď z prenájmu len počas troch kalendárnych mesiacov v roku (dec., jan., feb. ). Trojmesačná výpovedná lehota začína plynúť až nasledujúci mesiac po podaní výpovede. Je to takto právne v poriadku? Ďakujem za informácie a radu. Katka.
v otázke neuvádzate podľa ktorého zákona máte uzatvorenú zmluvu o nájme.
Podľa ust. §710 Obč. zákonníka platí :
Výpovedná lehota je daná zákonom na tri mesiace; prenajímateľ môže určiť nájomcovi dlhšiu výpovednú lehotu.
Ak zmluva o nájme bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, platí jeho ust. § 6 :
"Krátkodobý nájom bytu zanikne
Ďalej podľa ust. § 7 ods. 2 cit. zákona platí :
"Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru."
Výpovedná lehota podľa cit. zákona je min. jeden mesiac, a v zákonom uvedených prípadoch min. 15 dní.
Z uvedených zákonných ustanovení Obč. zákonníka vyplýva, že obmedziť právo dať výpoveď len na určité mesiace nie je možné, rovnako podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu môžno dohodnúť len dôvod výpovede /§ 6 písm. c/, § 7 ods. 2 písm. d//nie jej obmedzenie len na niektoré mesiace.
T.j. : V tejto časti je Vaša zmluva o nájme neplatná v súlade s ust. § 39 Obč. zákonníka :
Ak zmluva o nájme stanovuje, že výpoveď možno dať len v urč. mesiacoch, je v tejto časti neplatná.
Poznamenávame, že ak zmluva bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, v súlade s ust. § 3 ods. 5 zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ je povinný Vám ako nájomcovi preukázať splnenie registračnej povinnosti o správcu dane (daňový úrad).
V prípade záujmu nám pošlite zmluvu o nájme na prekontrolovanie.
Dobrý deň. Chcem sa opýtať, ak sme zaplatili zálohu za spoločenskú miestnosť s tým, že majiteľka nám dala papier (nie zmluvu) o tom, že sme zaplatili, ale nič som nepodpisoval, je možnosť, že mám zálohu vrátia, aj keď je na papieri napísané, že zálohu nevracajú? Ďakujem za odpoveď.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.12.2019)
z otázky usudzujeme, že ide o nebytové priestory, ktoré Vám mali byť poskytnuté prenajímateľkou - vlastníkom nehnuteľnosti na dobu určitú za účelom súkromnej spoločenskej akcie; ide teda o nájom nebytových priestorov, v ktorom prípade platia ust. zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ako aj ust. Obč. zákonníka a zákona o ochrane spotrebiteľa.
"(1) Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“).
(3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.
Z textu otázky vyplýva, že ste nepodpisovali žiadnu zmluvu o nájme nebyt. priestorov.
Ak chcete peniaze vrátiť, odporúčame čo najskoršie kontaktovať prenajímateľku dopor. listom alebo emailom, že žiadate vrátiť poskytnutú zálohu a to osobne prípadne na Vami uvedený bankový účet vo Vami uvedenej lehote, keďže nedošlo k uzatvoreniu žiadnej zmluvy.
Prehlásenie vlastníka - majiteľky o tom, že záloha je nevratná nie je dôvodné.
Dobrý deň, chcem sa informovať ako postupovať mám nájomnú zmluvu na dobu určitú to je do 1.12.2020 majiteľ mi len tak oznámil, že dal na bazos byt na predaj, má právo len tak ukončiť mne nájomnú zmluvu som v hmotnej núdzi bývam tu z dcérkou ma právo zrušiť nájomnú zmluvu, keď predáva byt ďakujem.
všeobecne v zmysle ust. § 680 ods. 3 Obč. zákonníka platí, že "ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."
Z uvedeného zák. textu vyplýva, že predajom bytu práva a povinnosti z nájmu bytu prechádzajú na nového vlastníka bytu.
V otázke nepíšete podľa ktorého zákona bola zmluva o nájme uzatvorená, či podľa Obč. zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Obč. zákonník v § 710 stanovuje, že zmluva o nájme na dobu určitú sa skončí uplynutím doby; možnosťou je aj dohoda o ukončení nájmu.
Obč. zákonník neuvádza dôvody výpovede pri zmluve o nájme na dobu určitú.
Ďalšou možnosťou je zmluva o nájme uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu platí :
"§ 6 Krátkodobý nájom bytu zanikne
§ 7 (1) Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru."
Samotný plánovaný alebo aj realizovaný predaj bytu nie je dôvodom na výpoveď nájomnej zmluvy.
Otázkou je, či v zmluve uzatvorenej podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nemáte ako dôvod výpovede uvedené, že byt napr. potrebuje prenajímateľ pre seba ako dôvod podľa § 7 ods. 1 písm. e). ako špecifikácia dôvodu.
Dobrý deň, chcem sa spýtať mám nájomnú zmluvu na dobu určitú do 1.12.2010 platím pravidelne nemám žiadny dlh u majiteľa pred troma dňami mi majiteľ povedal, že predáva byt dokonca ho dal aj na internet, že je na predaj. Chcem sa spýtať má právo má vyhodiť z bytu len tak bezdôvodne len zato, že jeho napadlo, že chce ho predať ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 27.10.2019)
v otázke je zrejme omylom uvedený nesprávny dátum ukončenia zmluvy o nájme.
Podľa § 680 Obč. zákonníka platí :
"(2) Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že terajší prenajímateľ môže voči Vám postupovať len podľa zmluvy o nájme resp. Obč. zákonníka prípadne zmluvy o krátkodobom nájme bytu a plánovaný predaj bytu nie je dôvodom na výpoveď z nájmu.
Podľa § 710 Obč. zákonníka platí, že "ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času." Možnosťou je aj uzatvorenie dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, teda nie ste povinný s návrhom dohody o skončení nájmu súhlasiť.
Ak by došlo k predaju bytu, na nového vlastníka prechádzajú práva a povinnosti doterajšieho prenajímateľa.
Ako mám postupovať, keď chcem ukončiť nájomnú zmluvu pred termínom ukončenia zmluvy dôvodu, že byt je plesnivý a majiteľ to odmieta riešiť, tak, aby mi bola vrátená zábezpeka?
podľa § 698 ods. 1 Občianskeho zákonníka
Ak chcete ukončiť nájom bytu, môžete sa dohodnúť na skončení k určitému dátumu, alebo nájom bytu vypovedať. Ako dôvod odporúčam uviesť uvedené skutočnosti, ktoré Vás k tomu viedli.
Podľa § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka
Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.
Pokiaľ ide o zábezpeku, záleží na tom, ako máte nastavenú zmluvu, avšak vo všeobecnosti by malo platiť, že pri skončení nájmu je prenajímateľ povinný zábezpeku vrátiť, pokiaľ nie je nútený ju použiť na účel, ktorý zabezpečovala (napr. opravy škôd po nájomcovi a pod.).
Ak by zábezpeku vrátiť nechcel, môžete sa jej vrátenie domáhať súdne.
Sme 5 členná rodina. Bývame v mestskom nájomnom byte postavenom s finančnou pomocou ŠFBR. Chcú nám vypovedať nájomnú zmluvu na základe VZN. Môžu ma vyhodiť na ulicu, aj keď nie som neplatic a mám vyplatené všetky záväzky voči mestu.
Dobrý deň, vaše informácie sú veľmi strohé, a na základe nich sa nedá posúdiť, či je vypovedanie nájomnej zmluvy v poriadku alebo nie. Vo svojej otázke píšete, že vám ešte len chcú vypovedať nájomnú zmluvu. Teda predpokladám, že sa tak ešte nestalo. Určite sa dobrovoľne z bytu nevysťahujte, Akonáhle vám príde výpoveď z nájmu, tak nám ju pošlite, pozrieme sa na to a zvolíme ďalší postup. Ak ste päťčlenná rodina, nebude to také jednoduché vysťahovať vás.