Source: http://www.frag-einen-anwalt.de/Verwertungskuendigung-neue-Bundeslaender--f23876.html
Timestamp: 2016-10-24 22:12:20
Document Index: 312225526

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', '§ 2', 'Art. 232', '§ 2', 'Art. 232', '§ 2', 'BGH', 'Art. 232', '§ 2', 'Art. 232', '§ 2', 'BGH', 'Art. 232', '§ 2', 'Art. 232', '§ 2', 'Art. 14', 'Art. 232', '§ 2', 'Art. 14', '§ 564', '§ 573']

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Mit sind verschiedenen Urteile bekannt (BGH Az.: VIII ZR 188/03 , AG Halle Az.: 92 C 4096/01), in denen Gerichte erkannt haben ein vollständiger Abriß von Gebäuden sei keine wirtschaftliche Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und eine Kündigung des Mietvertrages daher nicht durch Artikel 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen. Meine Frage: Stellt die o.g. geplante Sanierung des Hauses in dem sich meine Wohnung befindet eine wirtschaftliche Verwertung dar und ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter daher (unter Berücksichtigung EGBGB) rechtwidrig? Bei der Beantwortung meiner Frage bitte ich darauf einzugehen inwiefern bei einer gerichtlich Klärung der Abriß und Umbau von Nachbarhäusern im selben Wohngebiet Beachtung finden könnte. Ebenso bin ich für einschlägige Urteile dankbar. -- Einsatz geändert am 23.03.2007 18:59:13 Eingrenzung vom Fragesteller
ich habe über das frage-anwalt Portal zu dem Sachverhalt bereits 30 EUR investiert (Entschädigung bei Kündigung vom 22.03.2007 11:45:00). Leider habe ich keine präzise Antwort erhalten die auf das in der Frage ausdrücklich bezeichnete EGBGB eingeht. Die Genossenschaft hat mit den Bauarbeiten bereits begonnen. Aus der Bauplanung ergibt sich, daß meine Wohnung im Zuge der Umbauten innerhalb der nächsten 4 Wochen nicht mehr bewohnbar sein wird (längerfristige Wasser- , Abwasser-, Heizung-, Strom-, Klingel-, Telefonabschaltung, Baulärm, Staub, teils bereits geschehen). Im weiteren Verlauf werden in meiner Wohnung Wände zu Nachbarwohnung abgerissen, Türen- und Fenster geändert bzw. ausgetauscht, Fußböden neu, Bad neu usw..
Offensichtlich haben Sie meine erste Antwort zu Ihrer Frage missverstanden. Sie sprechen in Ihren Beiträgen immer von der Vorschrift des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. („a.F.“ steht für „alte Fassung“). Es gibt seit dem 01.05.2004 allerdings nur noch Art. 232 § 2 EGBGB, der folgenden Wortlaut hat:
„Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs.“
Sie gehen bei Ihrer Fragestellung somit von vollkommen falschen Voraussetzungen aus. Auch die von Ihnen zitierten Urteile des Landgerichts Berlin (Urteil vom 27.05.2003, Az. 64 S 8/03) sowie des BGH (Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03) helfen hier nicht weiter. Denn sie betreffen ausnahmslos die alte Rechtslage (als Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. noch in Kraft war). Zudem betraf das Urteil des Landgerichts einen Fall, bei dem das Gericht die Kündigung bereits als unwirksam erachtete, weil der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt worden war. Auf den Ausschluss der Verwertungskündigung durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. ging das Landgericht nur hilfsweise ein). Das Urteil des BGH hat indessen bereits angedeutet, dass der Ausschluss der Verwertungskündigung in den neuen Bundesländern wohl nicht mehr lange Bestand haben werde.
Sie müssen in diesem Zusammenhang den Hintergrund sehen, vor dem Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. ursprünglich geschaffen wurde: Nach der Wende war bezahlbarer Wohnraum im Osten knapp. Zweck der Vorschrift war es, Mieter von preisgünstigem Wohnraum in Anbetracht der nach der Wiedervereinigung herrschenden Wohnraumknappheit vor einer Kündigung zu schützen (z.B. weil die Eigentümer/Vermieter dieser Wohnungen ihre Immobilien sanieren und gewinnbringend wieder verkaufen wollten). Die Zeiten der Wohnraumknappheit in Ostdeutschland sind jedoch lange vorbei. Es gibt mittlerweile ausreichend erschwinglichen Wohnraum. Der Ausschluss der Verwertungskündigung durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. hatte hingegen oftmals erhebliche negative Auswirkungen auf die Vermieter. Gerade kommunale Wohnungsbaugenossenschaften gerieten in wirtschaftliche Schwierigkeiten, weil sie riesige Plattenbauten nicht abreißen konnten, sondern mit hohen Kosten erhalten mussten, wenn sich auch nur ein Mieter weigerte auszuziehen. In diesem Zusammenhang wurden auch Urteile gefällt, in denen die Verwertungskündigung schon vor dem 01.05.2004 als wirksam angesehen wurde, wenn sich zeigte, dass der letzte Mieter eigentlich nur noch in dem Gebäude wohnte, weil er sich eine noch höhere Abstandszahlung erhoffte (in dem Vertrauen, dass man ihm gegenüber eine Verwertungskündigung nicht aussprechen konnte). Die Gerichte sahen dann einen Rechtsmissbrauch als gegeben an. Sie müssen in diesem Zusammenhang berücksichtigen, dass Art. 14 GG auch das Eigentum des Vermieters schützt. Dieser ist an der Verwertung seines Eigentums gehindert, wenn auch nur noch ein Mieter in dem Gebäude wohnt. Denn er kann das Gebäude dann weder abreißen noch umgestalten oder grundlegend sanieren (geschweige denn verkaufen). Daher wurde Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. bereits vor dem 01.04.2005 als verfassungswidrig angesehen. Diese Überlegungen waren durch die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gestützt, wonach es Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verbietet, den beabsichtigten Verkauf eines Grundstücks vom Anwendungsbereich des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F. (die fast wortgleiche Vorgängervorschrift vom heutigen § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) auszunehmen und eine Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer andernfalls in Existenznot gerät ( vgl. BVerfGE 79, 283 , 289 ff. und 84, 382, 384 f.; ZMR 2004, 95 , 96).
In Ihrem Fall könnten durchaus andere Umstände eine Rolle spielen (z.B. Mietminderung aufgrund von Bauarbeiten, Lärm etc.). Die Frage der Kündigung wird erst relevant, wenn eine solche auch tatsächlich ausgesprochen wird.
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