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Timestamp: 2017-05-26 11:22:24+00:00
Document Index: 42982892

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 2033', 'art. 1458', 'art. 2043', 'art. 2041', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 1', 'sentenza\n', 'art. 1418', 'sentenza ', 'art. 1458', 'sentenza\n', 'art. 1', 'art. 2033', 'art. 1458', 'art. 2043', 'art. 2041', 'sentenza ', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 1458', 'sentenza ', 'art. 1458', 'art. 2041', 'sentenza ', 'sentenza ', '§ 1', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 366', 'sentenza ']

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE - SENTENZA 13 dicembre 2016, n.25503
VENERDÌ 26 MAGGIO AGGIORNATO ALLE 13:22	Sezioni
CONTRATTI – SINGOLI CONTRATTI Contratto di locazione non registrato CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE - SENTENZA 13 dicembre 2016, n.25503MASSIMA1. Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311.
2. La prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..
CASUS DECISUSNel 2010 R.R.A. convenne dinanzi al Tribunale di Ravenna S.F. , allegando che:
(b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, "come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile".
Ha resistito con controricorso R.R.A. .
TESTO DELLA SENTENZACORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE - SENTENZA 13 dicembre 2016, n.25503 - Pres. Ambrosio – est. Rossetti
1.1. R.R.A. ha
eccepito l’inammissibilità del ricorso per difetto di procura speciale.
Sostiene che nella procura non è contenuto alcuno specifico riferimento al
giudizio di merito, né altro elemento che consenta di stabilire se la procura
sia stata effettivamente conferita per impugnare la sentenza oggetto del
1.2. L’eccezione è
infondata. È orientamento pacifico e risalente di questa Corte quello secondo
cui il mandato apposto in calce al ricorso per cassazione (come nel nostro
caso) è, per sua natura, speciale, senza che occorra per la sua validità alcuno
specifico riferimento al giudizio in corso od alla sentenza contro la quale si
rivolge, poiché il carattere di specialità è deducibile dal fatto che la
procura al difensore forma materialmente corpo con il ricorso al quale essa si
riferisce (ex multis, da ultimo, Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 1205 del 22/01/2015,
Rv. 634038).
1.3. Le ulteriori
eccezioni di inammissibilità dei singoli motivi di ricorso, sollevate pur esse
dal controricorrente e fondate sul difetto del requisito di specificità,
debbono intendersi implicitamente rigettate, per effetto delle statuizioni che
seguono e nei limiti ivi indicati.
2. Il primo motivo
2.1. Col primo
motivo di ricorso la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe
affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360, n. 3,
c.p.c.. È denunciata, in particolare, la violazione degli artt. 1575 c.c.; 27
l. 27.7.1978 n. 392.
Il motivo, pur se
formalmente unitario, contiene in realtà due censure:
(a) con la prima si
invoca la nullità del contratto di locazione, perché mai registrato ai sensi
dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311;
(b) con la seconda
si deduce che il contratto di locazione era comunque inesistente, perché non vi
fu alcun accordo delle parti in tal senso. Si sostiene che nulla pertanto S.F.
doveva ad R.R.A. , non essendo mai sorto tra la prima e la dante causa del
secondo alcun vincolo giuridico.
2.2. Nella parte in
cui lamenta che la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto esistente un
con-tratto mai concluso, il motivo è inammissibile.
Lo stabilire infatti
se vi sia stato o meno un incontro delle volontà che abbia dato vita ad un
contratto è un accertamento di fatto, non sindacabile in questa sede.
2.3. Nella parte in
cui lamenta che la Corte d’appello avrebbe trascurato di rilevare la nullità
del contratto di locazione il motivo è fondato.
contestazione tra le parti che il contratto di locazione che la Corte d’appello
ritenne stipulato tra S.F. e R.L. non fu mai registrato.
L’art. 1, comma 346,
della l. 30.12.2004 n. 311, stabilisce che 'i contratti di locazione (...)
sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati'.
La chiara lettera
della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un
contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.
2.4. La Corte
d’appello di Bologna ha ritenuto che nella specie il contratto oggetto del
giudizio fosse valido, ma inefficace, sul presupposto che la registrazione del
contratto prevista dalla norma appena citata fosse una condicio iuris di
interpretazione dell’art. 1, comma 346, della I. 311/04, non può tuttavia
l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura
che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza
5.12.2007 n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato 'la
norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale
determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.'.
2.5. Dal mancato
rilievo della nullità del contratto sono scaturiti altri due errori di diritto
commessi dalla sentenza impugnata, ovvero:
(a) l’avere ritenuto
applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la
risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della
nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo,
da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli
altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle
sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale;
(b) l’avere
equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e
determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la
perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari
all’impoverimento subito.
2.6. La sentenza
impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, la
quale nel riesaminare la vicenda si atterrà ai seguenti principi di diritto:
(a) il contratto di
locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l.
30.12.2004 n. 311;
(b) la prestazione
compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo,
regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale
irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone
i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al
pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..
3. Il secondo ed il
terzo motivo di ricorso.
3.1. Il secondo ed
il terzo motivo di ricorso possono essere esaminati congiuntamente. V’e solo da
precisare che la ricorrente - per evidente lapsus calami - indica tutti e due
questi motivi con l’intitolazione 'motivo secondo'. Si tratta in ogni
caso dei motivi illustrati, rispettivarfiente, ai fogli 10 e 13 del ricorso.
Con ambedue questi
motivi la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un
vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360, n. 3, c.p.c.. È
denunciata, in particolare, la violazione degli artt. 1458 e 2041 c.c.. Deduce,
al riguardo, che la Corte d’appello avrebbe errato nel determinare il
corrispettivo, dovuto al locatore per l’illegittima occupazione dell’immobile,
in misura pari al canone pattuito. Infatti quel danno doveva essere provato in
concreto, e non poteva reputarsi in re ipsa per il solo fatto della mancata
disponibilità dell’immobile.
3.2. Il motivo non è
assorbito dall’accoglimento del precedente.
Il primo motivo di
ricorso, infatti, ha investito la questione degli effetti della mancata
registrazione del contratto di locazione. Il secondo investe invece la diversa
questione delle conseguenze patrimoniali della stipula d’un contratto nullo.
3.3. Nel merito il
motivo è fondato.
ha confermato la sentenza di condanna di S.F. a pagare ad R.R.A. una somma pari
al coacervo dei canoni concordati in virtù d’un contratto di locazione non
registrato, per il periodo compreso tra la stipula e la riconsegna
Ha giustificato tale
decisione affermando che:
(a) gli importi
pattuiti sono dovuti 'indipendentemente dall’efficacia del pregresso
contratto verbale non registrato';
(b) il corrispettivo
al locatore è dovuto 'ai sensi dell’art. 1458 c.c. anche in ipotesi di
riconosciuta nullità o inefficacia della locazione';
(c) la nullità o
inefficacia della locazione 'non legittima la parte conduttrice ad ottenere
la restituzione della cauzione' (così la sentenza impugnata, pp. 4-5).
3.4. Tutte e tre le
affermazioni sopra riassunte disapplicano alcuni principi fondamentali del
diritto dei contratti e del processo.
3.4.1. In primo
luogo, al cospetto d’una domanda fondata su un contratto, il giudice ha il
dovere di qualificare esattamente l’eventuale vizio da cui quel contratto è
affetto: in particolare, se sia valido, nullo od inefficace: e ciò per l’ovvia
ragione che diverse sono le conseguenze giuridiche dell’una o dell’altra
ipotesi. Nel caso di specie, invece, la Corte d’appello prima ha qualificato il
contratto come 'inefficace' (p. 3); poi ha fatto riferimento alle
ipotesi di 'nullità ed inefficacia' (p. 5); ed infine ha confermato la
condanna del conduttore al pagamento di una somma coincidente con quella dovuta
in virtù del contratto: e dunque nella- sostanza ha fatto discendere dal
contratto inefficace gli stessi effetti del contratto nullo.
3.4.2. In secondo
luogo, la Corte d’appello ha malamente applicato l’art. 1458 c.c., norma che
disciplina gli effetti della risoluzione per inadempimento.
Ma le norme sulla
risoluzione dei contratti (artt. 1453 e ss. c.c.) non vengono in rilievo al
cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti,
nemmeno nel caso di contratto di durata.
Né è concepibile che
un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perché il
rapporto si è svolto 'di fatto': infatti le ipotesi in cui il
legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d’un rapporto
contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono
eccezionali. Da un lato, pertanto, da esse non può ricavarsi in via
interpretativa l’esistenza d’un generale principio secondo cui i rapporti
contrattuali di fatto sarebbero equiparati a quelli di diritto; dall’altro lato
proprio l’esistenza di quelle ipotesi rende evidente che solo l’esistenza d’una
norma espressa consente di attribuire rilievo ad un rapporto di fatto, norma
che in tema di locazione manca.
3.4.3. Ove, poi, la
Corte d’appello avesse voluto intendere (con l’ambiguo riferimento alla
'irripetibilità della prestazione seguita dal locatore') che al
locatore spettasse un compenso per l’ingiustificato arricchimento del
conduttore nel periodo compreso tra la consegna e la restituzione
dell’immobile, va ricordato che la domanda di pagamento dell’indennizzo per
ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente
formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata.
3.5. Anche su questo
Punto la sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello
di Bologna, la quale:
(a) in primo luogo
qualificherà formalmente la domanda attorea (come domanda di adempimento,
risoluzione, nullità, ingiustificato arricchimento, ecc.);
(b) dopo avere
qualificato la domanda, provvederà su essa applicando i principi stabiliti
supra, al § 1.6 della presente motivazione.
4. Il quarto motivo
4.1. Col quarto
motivo di ricorso (indicato come 'terzo motivo' a p. 14 del ricorso)
la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di
violazione di legge, senza peraltro indicare la norma che si assume violata.
Nell’illustrare il
motivo deduce che la Corte d’appello avrebbe errato nello stabilire che R.R.A.
non avesse l’obbligo di restituire l’assegno versato dalla conduttrice al
momento della stipula della locazione, in quanto tale obbligo sarebbe dovuto
scaturire dalla nullità del contratto.
4.2. Il motivo è
assorbito dall’accoglimento dei primi tre: spetterà infatti al giudice di
merito, alla luce della ritenuta nullità del contratto, stabilirne gli effetti,
secondo i principi già indicati nei §§ precedenti: vuoi in termini di
restituzioni, vuoi in termini di risarcimento, vuoi in termini di
ingiustificato arricchimento; ovviamente sempre che le relative domande siano
state correttamente formulate, e debitamente provate.
5. Il quinto motivo
5.1. Col quinto
motivo di ricorso (indicato come 'quarto motivo' a p. 15 del ricorso)
del motivo sostiene che la Corte d’appello avrebbe erroneamente rigettato la
domanda riconvenzionale da essa proposta, volta ad ottenere la rifusione delle
spese sostenute per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
5.2. Il motivo è
ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta da S.F. ritenendola non
provata: e dunque sulla base di un accertamento di fatto, non d’una valutazione
statuizione; la ricorrente ha impugnato la sentenza d’appello denunciando la
violazione di non meglio precisate 'norme di diritto'; e per di più
chiudendo il proprio motivo di ricorso con la richiesta a questa Corte di
condannare la controparte al pagamento delle somme pretese.
al cospetto d’un motivo di ricorso da un lato totalmente aspecifico, e quindi
inammissibile ai sensi dell’art. 366, n. 3, c.p.c.; e dall’altro eterogeneo
rispetto alla effettiva ratio decidendi, ovvero il difetto di prova.
6.1. Le spese del
presente grado di giudizio saranno liquidate dal giudice del rinvio.
(-) accoglie il
primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata e
rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione;
(-) dichiara
assorbito il quarto motivo di ricorso;
inammissibile il quinto motivo di ricorso;
(-) rimette al
giudice del rinvio la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.