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Timestamp: 2019-01-15 23:20:05+00:00
Document Index: 283104963

Matched Legal Cases: ["l'article 42", "l'article 4", "l'article 199", "l'article 17", "l'article 17", "l'article 1465", "l'article 1466", "l'article 32", "l'article 31", "l'article 3", "l'article 5", "l'article 5", 'arrêt ', "l'article 17"]

Code de la construction et de l'habitation - Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
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1° Les personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint du ministre chargé de l'immigration, du ministre chargé des affaires sociales et du ministre chargé du logement, dont les ressources n'excèdent pas des limites fixées pour l'ensemble des personnes vivant au foyer, compte tenu des personnes à charge, par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l'économie et des finances et du ministre chargé de la santé ; ces plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers appréciée par comparaison entre le troisième trimestre de l'antépénultième année et le troisième trimestre de l'année précédente ;
Les conventions de délégation de compétence conclues en application des articles L. 301-5-1 ou L. 301-5-2 peuvent prévoir, afin de favoriser la mixité sociale, pour des logements d'un même immeuble situés dans des ensembles immobiliers ou quartiers dans lesquels plus de 20 % des logements locatifs sociaux sont vacants depuis au moins trois mois ou pour des logements situés dans des quartiers classés en zone urbaine sensible définie au 3° de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement des territoires ou pour les logements d'un même immeuble ou ensemble immobilier lorsqu'ils sont occupés à plus de 65 % par des ménages bénéficiant des aides personnelles au logement mentionnées au 5° de l'article L. 301-2, des majorations aux plafonds de ressources fixés par l'arrêté prévu au 1° de l'article R. 441-1 et au premier alinéa de l'article R. 331-12R. 331-12, sans pouvoir dépasser ces derniers de plus de 30 %.
f) Lorsqu'ils sont bénéficiaires de réservations de logements en application de l'article R. 441-5 et qu'ils ont conclu avec le préfet ou, en Ile-de-France, le préfet de région, la convention prévue au III de l'article R. 441-2-5, les employeurs, pour les demandes de leurs salariés, les collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction, pour les demandes des salariés des entreprises cotisant auprès d'eux, et les organismes à caractère désintéressé.
I.-Les informations renseignées dans le formulaire de la demande de logement social, ainsi que leurs modifications ultérieures, sont enregistrées dans un système national de traitement automatisé, géré par les services placés sous l'autorité du ministre chargé du logement, mis en œuvre en Ile-de-France par un gestionnaire régional désigné par le préfet de région et sur le reste du territoire par un gestionnaire départemental désigné par le préfet.
b) Aux services de l'Etat mentionnés à l'article R. 441-2-1 et à ceux qui effectuent le suivi des attributions de logements réservés par l'Etat mentionnés à l'article L. 441-1 ainsi qu'aux services de l'Etat qui assurent le secrétariat de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 et l'exécution de ses décisions ;
c) Au département, aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale en tant qu'ils assurent le service d'enregistrement, pour les demandes d'attribution de logement situé sur leur territoire ;
e) Aux organismes ou collectivités bénéficiaires de réservation de logements sociaux qui assurent le service d'enregistrement si les logements sur lesquels ils sont titulaires de droits de réservation sont situés dans le département ou, en Ile-de-France, dans la région ;
g) Au gestionnaire départemental ou, en Ile-de-France, au gestionnaire régional du système d'enregistrement ;
Les demandes et les informations nominatives enregistrées sont également accessibles, pour les besoins de ses missions, au service de l'Etat ou du département qui assure le secrétariat des instances locales du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, mentionnées à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 relative à la mise en œuvre du droit au logement.
Un mois au moins avant la date d'expiration de validité de la demande, le demandeur reçoit notification, par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen permettant d'attester la remise, de la date à laquelle sa demande cessera d'être valide si la demande n'est pas renouvelée. Cette notification l'informe que le défaut de renouvellement dans le délai imparti entraînera la radiation de sa demande. Cette notification peut s'effectuer par voie électronique si le demandeur a accepté cette modalité. Un arrêté du ministre chargé du logement précise les conditions d'application de ces dispositions.
Lorsque l'emprunt garanti par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale est intégralement remboursé par le bailleur, celui-ci en informe le garant. Les droits à réservation de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale attachés à la garantie de l'emprunt sont prorogés pour une durée de cinq ans à compter du dernier versement correspondant au remboursement intégral de l'emprunt .
III.-Dans le cas d'une commission unique, les six membres mentionnés au 1° du II sont désignés, parmi ses membres, par le conseil d'administration ou le conseil de surveillance de la société ou de l'organisme concerné.L'un des membres a la qualité de représentant des locataires.
Section 2 : Commission de médiation et droit au logement opposable
-un représentant des organismes d'habitations à loyer modéré ou des sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux et un représentant des autres propriétaires bailleurs ;
-un représentant des organismes chargés de la gestion d'une structure d'hébergement, d'un établissement ou d'un logement de transition, d'un logement-foyer ou d'une résidence hôtelière à vocation sociale ;
Les membres de la commission et leurs suppléants sont nommés par arrêté du préfet pour une durée de trois ans, renouvelable une seule fois. Les membres titulaires ou suppléants démissionnaires ou décédés sont remplacés par de nouveaux membres nommés, selon les mêmes modalités, pour la durée du mandat restant à courir.
Peuvent être agréées dans un département au titre du II de l'article L. 441-2-3 ou du I de l'article L. 441-2-3-1L. 441-2-3-1 les associations de défense des personnes en situation d'exclusion qui y mènent de façon significative des actions en faveur du logement des personnes défavorisées.L'agrément est accordé par le préfet après examen des capacités de l'association à assister les demandeurs en tenant compte :
La commission est saisie par le demandeur dans les conditions prévues au II ou au III de l'article L. 441-2-3. La demande, réalisée au moyen d'un formulaire répondant aux caractéristiques arrêtées par le ministre chargé du logement et signée par le demandeur, précise l'objet et le motif du recours, ainsi que les conditions de logement ou d'hébergement du demandeur. Le demandeur fournit, en outre, toutes pièces justificatives de sa situation et mentionne, en particulier, les demandes de logement ou d'hébergement effectuées antérieurement. Il mentionne, le cas échéant, l'existence d'un arrêté d'insalubrité, de péril ou de fermeture administrative affectant son logement ou d'une procédure engagée à cet effet. Les pièces justificatives à fournir obligatoirement sont fixées par l'arrêté précité. La réception du dossier, dont la date fait courir les délais définis aux articles R. 441-15 et R. 441-18, donne lieu à la délivrance par le secrétariat de la commission d'un accusé de réception mentionnant la date du jour de la réception de la demande. Lorsque le formulaire n'est pas rempli complètement ou en l'absence de pièces justificatives obligatoires, le demandeur en est informé par un courrier, qui fixe le délai de production des éléments manquants, délai pendant lequel les délais mentionnés aux articles R. 441-15 et R. 441-18 sont suspendus.
-être dépourvues de logement. Le cas échéant, la commission apprécie la situation du demandeur au regard du logement ou de l'hébergement dont il peut disposer en vertu de l'obligation d'aliments définie par les articles 205 et suivants du code civil ;
-être logées dans des locaux impropres à l'habitation, ou présentant un caractère insalubre ou dangereux. Le cas échéant, la commission tient compte des droits à hébergement ou à relogement auxquels le demandeur peut prétendre en application des dispositions des articles L. 521-1 et suivants, des articles L. 314-1L. 314-1 et suivants du code de l'urbanisme ou de toute autre disposition ouvrant au demandeur un droit à relogement ;
Les maires des communes concernées par le logement d'un demandeur reconnu prioritaire par la commission de médiation et que le préfet se propose de désigner à certains organismes bailleurs disposent d'un délai de quinze jours pour donner leur avis, à la demande du préfet, sur ce relogement.A l'expiration de ce délai, leur avis est réputé avoir été émis.
A compter du 1er décembre 2008, le recours devant la juridiction administrative prévu au I de l'article L. 441-2-3-1 peut être introduit par le demandeur qui n'a pas reçu d'offre de logement tenant compte de ses besoins et capacités passé un délai de trois mois à compter de la décision de la commission de médiation le reconnaissant comme prioritaire et comme devant être logé d'urgence. Dans les départements d'outre-mer et, jusqu'au 1er janvier 2014, dans les départements comportant au moins une agglomération, ou une partie d'une agglomération, de plus de 300 000 habitants, ce délai est de six mois.
Quand la commission de médiation reconnaît, en application de l'article L. 441-2-3, soit que le demandeur est prioritaire et doit se voir attribuer un logement en urgence, soit qu'il doit être accueilli dans une structure d'hébergement, un établissement ou logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, elle informe l'intéressé dans la notification de sa décision du délai, prévu, selon le cas, par l'article R. 441-16-1 ou par l'article R. 441-18R. 441-18, dans lequel une offre de logement adaptée à ses besoins et à ses capacités ou une proposition d'accueil doit lui être faite. Elle l'informe qu'au titre de cette décision il recevra une offre de logement tenant compte de ses besoins et capacités ou une proposition d'accueil dans une structure d'hébergement, un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale et qu'en cas de refus de cette offre ou de cette proposition il risque de perdre le bénéfice de la décision en application de laquelle l'offre ou la proposition non manifestement inadaptée à sa situation particulière lui est faite. Elle porte également à sa connaissance le délai, prévu à l'article R. 778-2 du code de justice administrative, dans lequel il pourra exercer le recours contentieux mentionné à l'article L. 441-2-3-1 du présent code. Le tribunal administratif compétent est indiqué, ainsi que l'obligation de joindre à la requête la décision de la commission.
Section 3 : Supplément de loyer de solidarité
Sous-section 1 : Dispositions applicables aux organismes d'habitations à loyer modéré
Les dispositions de la présente sous-section sont applicables aux organismes d'habitations à loyer modéré pour les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, à l'exception des logements mentionnés à l'article R. 441-31.
Aucun supplément de loyer n'est exigible lorsque le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20 p. 100.
Le montant annuel du supplément de loyer, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, est plafonné à 25 p. 100 des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. Le programme local de l'habitat peut porter ce plafond jusqu'à 35 % de ces ressources. Ces ressources sont appréciées comme il est dit à l'article R. 441-23.
Le plafond par mètre carré de surface habitable telle que définie à l'article R. 111-2, mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 441L. 441-4, est fixé selon les zones A, B1, B2, telles que précisées par l'arrêté prévu au X de l'article 199 septvicies du code général des impôts, et la zone C, qui est constituée du reste du territoire national.
-zone A : 21, 65 € ;
-zone B1 : 15, 05 € ;
-zone B2 : 12, 31 € ;
-zone C : 9, 02 €.
Ces montants sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers mentionné à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Le supplément de loyer de solidarité appliqué par l'organisme d'habitations à loyer modéré est calculé par lui en fonction :
1° Du coefficient de dépassement du plafond des ressources dont la valeur est de 0, 27 lorsque le dépassement est égal à 20 % ; pour chaque dépassement supplémentaire de 1 %, est ajoutée une valeur de :
0, 06 au-dessus de 20 % jusqu'à 59 % de dépassement ;
0, 08 de 60 % jusqu'à 149 % de dépassement ;
0, 1 à partir de 150 % de dépassement.
2° Du supplément de loyer de référence dont le montant mensuel par mètre carré habitable est fixé à :
2, 50 € pour les logements situés à Paris et dans les communes limitrophes (zone 1 bis) ;
2, 00 € pour les logements situés dans les autres communes de l'agglomération de Paris et dans les communes des zones d'urbanisation et des villes nouvelles de la région d'Ile-de-France (zone 1) ;
1, 00 € pour les logements situés dans le reste de la région d'Ile-de-France, dans les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, dans les communes rattachées à un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de programme local de l'habitat regroupant plus de 100 000 habitants au dernier recensement partiel connu et dans les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile-de-France (zone 2) ;
0, 25 € pour les logements situés dans les départements d'outre-mer et dans le reste du territoire national (zone 3).
A compter du 1er janvier 2010, ces montants de supplément de loyer de référence sont révisés le 1er janvier de chaque année par indexation sur l'évolution de l'indice de référence des loyers défini à l'article 17 (d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de l'article L. 445-1, les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements sont définies par arrêté du ministre chargé du logement.
La convention d'utilité sociale prévoit, pour les logements appartenant à un organisme mentionné à l'article L. 445-1 situés dans chacune des zones mentionnées au premier alinéa et dans le respect du programme local de l'habitat lorsque celui-ci prévoit des dispositions relatives au supplément de loyer de solidarité, de moduler le coefficient de dépassement du plafond de ressources dans les limites suivantes :
1° La valeur du coefficient de dépassement lorsque le dépassement est égal à 20 % est comprise entre 0,13 et 0,34 ;
2° Pour chaque dépassement supplémentaire de 1 % est ajouté une valeur comprise entre :
0,030 et 0,075 au-dessus de 20 % jusqu'à 59 % de dépassement ;
0,060 et 0,090 de 60 % jusqu'à 149 % de dépassement ;
0,090 et 0,105 à partir de 150 % de dépassement ;
3° Dans chacune des trois tranches, l'organisme peut introduire des paliers intermédiaires et moduler la valeur ajoutée en fonction de ces paliers.
Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l'année civile en fonction :
1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l'annexe 1 de l'arrêté prévu à la première phrase de l'article R. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l'arrêté prévu à l'article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d'outre-mer ;
-des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l'aide de prêts prévus à l'article R. 331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l'article R. 353-11, ainsi qu'aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l'article R. 331-12 ;
2° Des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu'elles sont inférieures d'au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l'arrêté mentionné au 1° ci-dessus.
La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l'article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l'événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l'organisme d'habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l'événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission.
La valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources prévue à l'article L. 441-9 est fixée à 14, 90.
Le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévue à l'article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement.
La nature et les modalités de présentation des renseignements statistiques et financiers mentionnés à l'article L. 441-10 sont fixées par un arrêté du ministe chargé du logement. Ces renseignements sont communiqués annuellement au plus tard le 1er juin au préfet du département du lieu de situation des logements.
Pour la mise en oeuvre de la sanction prévue à l'article L. 441-11, le préfet du département du lieu de situation des logements notifie à l'organisme d'habitations à loyer modéré les manquements retenus à son encontre et le montant de la pénalité susceptible d'être encourue. La notification mentionne que l'organisme dispose d'un mois pour faire valoir ses observations.
A l'issue de ce délai, le préfet prononce s'il y a lieu la sanction.
Le recouvrement de la pénalité est effectué au profit de l'Etat dans les conditions fixées par le décret n° 62-1587 du 29 décembre 1962 modifié portant règlement général sur la comptabilité publique.
Sous-section 2 : Dispositions applicables à d'autres bailleurs sociaux
Les dispositions de la sous-section 1 sont applicables aux personnes morales autres que les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte, pour les logements à usage locatif leur appartenant et ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement en application des 2° et 3° de l'article L. 351-2, à l'exception des logements mentionnés à l'article R. 441-31.
Les dispositions de la sous-section 1 sont applicables aux bailleurs des logements n'appartenant pas aux organismes d'habitations à loyer modéré et construits en application du titre II de la loi du 13 juillet 1928 établissant un programme de construction d'habitations à bon marché et de logements en vue de remédier à la crise de l'habitation, à l'exception des logements mentionnés à l'article R. 441-31.
Sous-section 3 : Logements exonérés du supplément de loyer de solidarité
1° Aux logements situés dans les communes des zones de revitalisation rurale mentionnées dans le décret pris pour l'application de l'article 1465 A du code général des impôts ;
2° Aux logements situés dans les grands ensembles et les quartiers d'habitat dégradé mentionnés dans le décret pris pour l'application du I de l'article 1466 A du même code ;
3° Aux logements financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers appartenant aux bailleurs autres que les organismes d'habitation à loyer modéré et, dans les départements d'outre-mer, aux immeubles à loyer moyen ;
5° Aux logements ayant bénéficié d'une subvention de l'Agence nationale de l'habitat.
Chapitre II : Loyers et divers
Le loyer applicable aux logements construits en application de la législation sur les habitations à loyer modéré est calculé conformément aux dispositions des articles 28, 29, 32, 32 bis et 36 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, modifiée.
La fixation des prix de base au mètre carré et des montants minimum et maximum de loyers prévue à l'article L. 442-1 fait l'objet d'un arrêté conjoint du ministre chargé des finances et du ministre chargé de la construction et de l'habitation, pris après avis du conseil supérieur des habitations à loyer modéré.
L'autorité administrative prévue à l'article L. 442-1, alinéa 3, pour fixer un loyer susceptible de rétablir l'équilibre d'un organisme d'habitations à loyer modéré est constituée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation et le ministre chargé des finances agissant par décision conjointe.
Les loyers des logements construits en application de la législation sur les habitations à loyer modéré peuvent être révisés dans les conditions fixées par l'article 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Les personnes présentant une perte d'autonomie physique ou psychique au sens de l'article L. 442-3-1 sont les personnes mentionnées aux 3° et 4° de l'article L. 322-3 du code de la sécurité sociale et les personnes bénéficiant d'une pension d'invalidité versée par un des régimes de sécurité sociale.
Afin de justifier de sa situation, le locataire transmet au bailleur la notification de la prise en charge établie par les services de la caisse primaire d'assurance maladie ou le titre de pension qui leur a été délivré par l'organisme en charge de leur régime d'invalidité.
L'aide à la mobilité prévue aux articles L. 442-3-1 et L. 442-3-2 est attribuée au locataire par le bailleur dans les conditions suivantes :
I. - Lorsque le locataire accepte l'offre d'un nouveau logement, le bailleur propose la prise en charge des dépenses du déménagement effectué par une entreprise de son choix, pour un montant maximum de 1 000 €.
Si le locataire choisit de ne pas recourir à cette prestation, une somme forfaitaire de 400 € destinée à couvrir les frais engendrés par le déménagement lui est versée au plus tard le mois suivant la remise des clés de l'ancien logement.
Ces montants sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution du dernier indice connu des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.
II. - Les frais d'ouverture ou de fermeture ou de transfert d'abonnements aux réseaux de distribution d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie sont pris en charge par le bailleur sur justificatifs. Les frais correspondants ne sont pris en charge que pour des prestations identiques à celles souscrites par le locataire dans son logement précédent.
III. - Le nouveau contrat de bail donne lieu au versement d'un dépôt de garantie d'un montant au plus égal au dépôt de garantie de l'ancien logement. Les frais de réparations dont le locataire est redevable lui sont facturés à partir de l'état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés.
IV. - Lorsque le logement proposé n'a pas le même niveau de qualité que celui de l'ancien logement en raison de travaux qui y ont été réalisés par le locataire ou pour son compte, en ce qui concerne notamment les revêtements de sol, les revêtements muraux, les équipements sanitaires et ceux relatifs à la sécurité, le bailleur, sur la demande du locataire qui a réalisé ou fait réaliser ces travaux, procède avant l'emménagement à des travaux de remise à niveau dans la limite d'un montant de 1 500 €. Ce montant est majoré de 500 € par personne à charge, au sens des articles 196, 196 A bis et 196 B du code général des impôts.
V. - Un accompagnement social est mis en place par le bailleur en cas de nécessité.
Pour l'application du I de l'article L. 442-3-3, les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande sont définies par arrêté du ministre chargé du logement, parmi les zones, définies en application du h du 1 du I de l'article 31 du code général des impôts, dans lesquelles la tension sur le marché locatif privé est la plus forte.
Lorsque le contrat est conclu avec plusieurs locataires, le remplacement de l'un d'entre eux par un nouveau locataire est sans effet sur la durée du contrat qui se poursuit jusqu'à son terme.
Les logements-foyers mentionnés au troisième alinéa de l'article L. 442-8 sont les résidences sociales prévues au 2 de l'article R. 351-55.
L'examen contradictoire de la situation des sous-locataires mentionné à l'article L. 442-8-3 a lieu tous les six mois à compter de la date de la signature du bail de sous-location. Il prend la forme d'un entretien entre le bailleur, le locataire principal et le sous-locataire, organisé à l'initiative de la personne morale locataire.
Le loyer applicable aux logements pris en gérance par les organismes d'habitations à loyer modéré dans les cas mentionnés à l'article L. 442-11 ne peut excéder le plafond prévu au deuxième alinéa de l'article L. 444-5. Ces logements sont donnés en location à des personnes dont l'ensemble des ressources, à la date d'entrée dans les lieux, n'excède pas le plafond fixé pour l'attribution d'un logement financé à l'aide d'un prêt prévu à l'article R. 331-17.
Section 2 : Dispositions applicables aux associés des sociétés coopératives d'habitations à loyer modéré de location-coopérative qui prennent la qualité de locataires
Section 3 : Enquêtes et statistiques relatives à la connaissance de l'occupation des logements
Section 4 : Gérance d'immeubles
I.-Le mandant transmet l'ampliation du mandat dès sa conclusion à son comptable public.
II.-Lorsque le mandataire est tenu d'ouvrir le compte mentionné au premier alinéa de l'article R. 442-19, le compte est ouvert auprès de l'Etat, de la Caisse des dépôts et consignations, de la Banque de France ou auprès d'un établissement de crédit ayant obtenu un agrément en vertu des dispositions applicables dans les Etats membres de la Communauté européenne ou les autres Etats parties à l'accord sur l'Espace économique européen.
III.-Lorsque le mandat stipule que le mandataire dispose d'une avance permanente, l'ordonnateur du mandant fixe le montant de cette avance dans la limite du plafond prévu par le mandat.
IV.-Lorsqu'il entre dans les pouvoirs du mandataire de poursuivre l'exécution forcée et de pratiquer les mesures conservatoires au nom et pour le compte du mandant, l'ordonnateur du mandataire doté d'un comptable public émet les titres de recettes exécutoires et, après autorisation du même ordonnateur, le comptable du mandataire procède aux mesures d'exécution forcée comme en matière de contributions directes. Le mandataire qui n'est pas doté d'un comptable public ne peut se prévaloir d'un titre exécutoire émis par le mandant. Muni de l'un des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 5° de l'article 3 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution, il en poursuit l'exécution forcée selon les règles du droit commun applicable en la matière.
V.-Lorsqu'il entre dans les pouvoirs du mandataire de recouvrer des recettes ou de procéder à des dépenses, la reddition des comptes intervient dans des délais permettant au comptable public du mandant de produire son compte financier.
2° Les états de développement des soldes certifiés par le mandataire conformes à la balance générale des comptes ;
4° L'état des créances demeurées impayées établies par débiteur et par nature de produit. Pour chaque créance impayée, le mandataire précise, le cas échéant, les relances qu'il a accomplies et les mesures d'exécution forcée qu'il a diligentées ;
Sous-section 2 : Mandats soumis à autorisation
Les immeubles appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ne peuvent être donnés en gérance qu'aux organismes d'habitations à loyer modéré, aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements locatifs sociaux et aux sociétés anonymes de coordination d'organismes d'habitations à loyer modéré.
Les mandats de gérance prévus à l'alinéa précédent ne peuvent être consentis qu'après que les organismes d'habitations à loyer modéré mandants y ont été autorisés.
La demande d'autorisation est adressée par l'organisme d'habitations à loyer modéré mandant au préfet du département du lieu de situation des immeubles. Le dossier de la demande comporte le projet de mandat et les délibérations du conseil d'administration ou de surveillance du mandant et du mandataire portant approbation de ce projet.
Lorsque le mandataire est doté d'un comptable public, le préfet se prononce après avis du trésorier-payeur général dont dépend le poste comptable du mandataire.
En l'absence de décision du préfet notifiée dans le délai de deux mois à compter de la réception d'une demande présentée en application du présent article, l'autorisation est réputée accordée.
L'organisme d'habitations à loyer modéré titulaire de l'autorisation transmet copie du mandat signé au préfet et, dans le cas prévu au quatrième alinéa, au trésorier-payeur général.
Avant d'accepter, en application selon le cas du 5° de l'article L. 421-3, du douzième alinéa de l'article L. 422-2L. 422-2 ou du septième alinéa de l'article L. 422-3L. 422-3, un mandat de gérance portant sur des logements situés dans des copropriétés connaissant des difficultés importantes de fonctionnement, l'organisme d'habitations à loyer modéré adresse simultanément une demande d'autorisation au maire de la commune d'implantation de ces logements et au préfet.
Le dossier de la demande comporte le projet de mandat, la décision du mandant et la délibération du conseil d'administration ou du conseil de surveillance du mandataire portant approbation de ce projet. Il est complété par l'exposé sommaire des difficultés de la copropriété.
A défaut d'opposition du préfet ou du maire notifiée dans le délai de deux mois, l'autorisation est réputée accordée.
Section 5 : Contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur
Sous-section 1 :Conditions de la contribution du locataire
A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : " Contribution au partage de l'économie de charges " et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur chaque avis d'échéance et portées sur chaque quittance remise au locataire.
Le premier avis d'échéance pouvant faire mention de cette ligne supplémentaire est celui du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Sous-section 2 : Travaux d'économie d'énergie pouvant donner lieu à une contribution du locataire
La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :
1° Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;
f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,
2° Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.
Sous-section 3 : Calcul de la contribution du locataire et contrôle après travaux
L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :
a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;
b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré.
La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.
Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, le maître d'œuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article R. 442-27. Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée conformément au 2° de l'article R. 442-27 afin d'évaluer la contribution du locataire.
Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, le maître d'œuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis au 1° de l'article R. 442-27 du code de la construction et de l'habitation.
Chapitre III : Accession à la propriété et autres cessions - Transformations d'usage - Démolitions
La décision administrative prévue à l'article L. 443-1 est prise par arrêté conjoint du ministre chargé de la construction et de l'habitation, du ministre chargé des finances et du ministre chargé de la santé.
-chômage de l'accédant d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l' institution mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail ;
-invalidité reconnue de l'accédant soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles ;
L'organisme, ou toute personne morale avec laquelle l'organisme a conclu une convention à cet effet, est tenu de racheter le logement à un prix qui ne peut être inférieur à 80 % du prix de la vente initiale, ou, en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l'option. Toutefois, ce prix de rachat peut être diminué de 1, 5 % au plus par année écoulée entre la sixième et la quinzième année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale ou, en cas de location-accession, le transfert de propriété a eu lieu.
Le bénéficiaire de la garantie dispose d'un délai d'un mois à compter de la remise de la dernière offre pour exprimer son accord.A l'expiration de ce délai, la garantie cesse de s'appliquer s'il n'a pas accepté l'une des trois offres qui lui ont été proposées.
Les assurances temporaires destinées à garantir des prêts bonifiés par l'Etat peuvent être contractées auprès de tous les organismes habilités à effectuer des opérations d'assurances, dans les conditions et dans la limite des tarifs de la caisse nationale de prévoyance.
Tout changement d'affectation, toute location ou sous-location partielle ou totale, meublée ou non meublée, d'une habitation à loyer modéré par l'accédant à la propriété est subordonné, pendant toute la durée du concours de l'Etat, à l'autorisation de l'organisme par l'intermédiaire duquel ce concours a été obtenu. Toutefois, n'ont pas à solliciter cette autorisation, sauf en cas de changement d'affectation, les accédants à la propriété justifiant, auprès de l'organisme susmentionné, que l'inoccupation d'un logement ou sa location est motivée par des raisons professionnelles rendant incompatible l'occupation personnelle et familiale de leur logement avec l'exercice de leurs activités professionnelles dans un nouveau lieu de travail. Ils doivent indiquer à l'organisme la date à laquelle le logement cesse d'être leur résidence principale. A l'expiration d'un délai de trois ans à compter de cette date, les intéressés doivent solliciter l'autorisation susmentionnée. Cette autorisation ne pourra être inférieure à trois ans.
Le prix de location ne peut être supérieur au montant des loyers prévus aux articles L. 442-1 à L. 442-9.
Toute infraction aux dispositions du présent article entraîne le remboursement immédiat du montant des concours financiers accordés.
Lorsque l'emprunteur, qui n'a pas été admis à contracter l'assurance prévue à l'article L. 443-2, alinéa 1er, en raison de son état de santé ou des risques anormaux que présente sa profession, entend se prévaloir de la faculté qui lui est accordée par l'alinéa 2 dudit article, l'assurance est contractée en son lieu et place par son conjoint ou par un tiers, dans les conditions prévues par les articles L. 131-1 à L. 131-3 et L. 132-1 à L. 132-28 du code des assurances.
Lorsque le contrat d'acquisition, de location ou de prêt est résilié, par suite de libération anticipée totale de l'assuré ou pour toute autre cause, la police d'assurance peut être résiliée à la date du dernier jour de la période annuelle d'assurance en cours et, dans ce cas, il est remboursé une somme égale au montant à cette date, de la provision mathématique du contrat calculée d'après le tarif en vigueur au début de l'assurance.
Ce paiement est effectué sur la quittance collective de l'assuré et de l'organisme bénéficiaire de l'assurance.
Il ne peut être procédé au transfert du bénéfice d'une assurance, sauf au profit de l'Etat.
Les prêts accordés par les sociétés de crédit immobilier sont soumis aux dispositions générales des contrats d'assurance régis par le code des assurances (livre Ier), par les dispositions du présent livre et notamment les articles R. 443-1 et R. 443-7 ainsi que par les dispositions particulières ci-après.
Les sociétés d'habitations à loyer modéré ayant obtenu des avances de sociétés de crédit immobilier ne peuvent transférer le bénéfice des assurances souscrites en garantie des prêts hypothécaires consentis au moyen de ces avances qu'au profit de ces dernières sociétés.
Les sociétés de crédit immobilier ne peuvent transporter le bénéfice des assurances transférées à leur profit par les sociétés d'habitations à loyer modéré, ou celui des assurances souscrites directement à leur profit, sauf lorsque la cession des créances hypothécaires garanties par ces assurances est autorisée par la commission d'attribution des prêts, conformément aux dispositions de l'article R. 431-1.
Le transport s'effectue, dans ces divers cas, par avenant à la police d'assurance.
Section 1 bis : Dispositions applicables à l'accession progressive à la propriété
Lorsqu'un organisme d'habitations à loyer modéré envisage de vendre, en application du troisième alinéa de l'article L. 443-11, un logement vacant et a recueilli à cet effet les accords et avis prévus à l'article L. 443-7, il en informe ses locataires dans le département.
Cette publicité mentionne la consistance du bien et le prix proposé.
Elle est assurée :
a) Par voie d'affichage au siège social de l'organisme et aux emplacements habituellement utilisés pour l'information des locataires dans les immeubles collectifs appartenant à l'organisme et situés dans le département ;
b) Par une insertion dans deux journaux locaux diffusés dans le département ;
c) Et, s'il s'agit d'une maison individuelle, par l'apposition sur cette maison ou à proximité immédiate d'un écriteau visible de la voie publique.
L'organisme propriétaire ne peut écarter les demandes d'acquisition émanant de ses locataires dans le département que pour des motifs sérieux et légitimes.
En tout état de cause, il ne peut retenir une demande émanant d'une personne n'ayant pas la qualité de locataire avant l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de l'exécution de l'ensemble des mesures de publicité prévues par les alinéas 2 et 3 du présent article.
Lorsqu'une collectivité territoriale met en vente, en application respectivement des articles L. 443-15-2 et L. 443-15-2-1, un logement conventionné vacant ou, s'il est situé dans un département d'outre-mer, un logement social vacant, les modalités de publicité de la vente sont celles prévues à l'article R. 443-12.
L'information mentionnée au premier alinéa de l'article R. 443-12 est dispensée aux seuls locataires résidant sur le territoire de la collectivité concernée, l'affichage mentionné au a du même article est réalisé, selon le cas, soit à la mairie de la commune, soit au siège de l'établissement public de coopération intercommunale concerné ainsi qu'aux emplacements habituellement utilisés pour l'information des locataires dans les immeubles collectifs appartenant à la collectivité et situés sur son territoire.
A peine de nullité de la vente d'un logement vacant à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, l'acte authentique doit reproduire le texte de l'engagement de cette collectivité ou de ce groupement de mettre le logement pendant au moins quinze ans à la disposition de personnes défavorisées mentionnées au II de l'article L. 301-1.
Le délai mentionné à l'alinéa précédent court à compter de la date du transfert de propriété.
Sous-section 2 : Dispositions applicables aux logements-foyers
I.-Les dispositions de la présente sous-section sont applicables, aux logements-foyers appartenant aux collectivités territoriales et faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 ainsi que, dans les départements d'outre-mer et à Saint-Martin, aux logements-foyers appartenant aux communes et construits, acquis ou améliorés à l'aide de subventions de l'Etat ou de prêts aidés par l'Etat, dans les conditions définies aux II à IV suivants.
IV.-Lorsqu'une collectivité territoriale vend, sur le territoire d'un département d'outre-mer ou de Saint-Martin, un logement-foyer acquis ou amélioré à l'aide de subventions de l'Etat ou de prêts aidés par l'Etat, les mêmes règles que celles prévues aux dispositions du III de l'article R. 443-21, en cas de vente, par un organisme d'habitations à loyer modéré, d'un logement-foyer ne faisant pas l'objet d'une convention conclue sur le fondement de l'article L. 351-2, s'appliquent.
Section 3 : Pensionnés de guerre
Section 4 : Accession à la propriété des associés de sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-coopérative
Les associés des sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-coopérative bénéficiaires de contrats de location-coopérative conclus sous l'empire des textes en vigueur avant le 16 juillet 1971 [*date*] qui optent pour l'accession à la propriété sont soumis aux dispositions de la présente section.
La valeur du logement cédé est fixée sur la base du prix de revient réel, toutes dépenses confondues, tel qu'il figure dans les écritures de la société, majoré de la fraction non encore amortie par le versement des loyers, des frais d'études et des frais financiers.
En ce qui concerne les immeubles collectifs et les opérations groupées, la répartition du prix de revient réel entre les logements est, si la valeur du logement n'a pas fait l'objet d'une notification individuelle antérieurement au 23 mars 1972, déterminée par le conseil d'administration conformément aux dispositions des statuts.
Cette valeur, constatée à la date de la réception provisoire de l'immeuble, est affectée d'un coefficient de réévaluation figurant en annexe au présent code.
Les sommes versées par les associés mentionnés à l'article R. 443-23 à titre d'apport, notamment sous forme de souscription d'actions, et au titre d'amortissement du capital compris dans les annuités d'emprunt, sont affectées d'un coefficient annuel de réévaluation figurant en annexe au présent code.
Les annuités de paiement du prix d'acquisition majorées de la provision pour grosses réparations, des frais de gestion administrative et des charges non récupérables compris dans le loyer principal au 1er janvier 1972 sont comparées à ce loyer et payées dans les conditions suivantes :
a) Cas de paiement en vingt-cinq annuités.
Un paiement différé est autorisé, à la demande de l'acquéreur, pour la fraction d'annuité, majorée comme il est indiqué à l'alinéa 1er, supérieure :
- à 125 p. 100 de la valeur du loyer principal pendant une période de cinq ans à partir du moment où la dette est exigible ;
- à 140 p. 100 de la valeur du loyer principal pendant les cinq années suivantes.
b) Cas de paiement en vingt annuités.
Un paiement différé est autorisé, à la demande de l'acquéreur pour la fraction d'annuité, majorée comme il est indiqué à l'alinéa 1er, supérieure :
- à 135 p. 100 de la valeur du loyer principal pendant une période de cinq ans à partir du moment où la dette est exigible ;
- à 150 p. 100 de la valeur du loyer principal pendant les cinq années suivantes.
c) Cas de paiement en quinze annuités.
Le paiement est fait en quinze versements égaux.
Jusqu'à la signature du contrat de vente, les rapports de la société et du locataire coopérateur qui a opté pour l'acquisition de son logement continuent d'être régis par le contrat de location coopérative ou le bail. Toutefois, le point de départ du paiement par annuités du prix d'acquisition est, au choix de la société, soit la date de réception par elle de la demande d'acquisition mentionnée à l'article L. 422-16, soit une date unique pour un ensemble de logements qui ne peut être postérieure au 31 décembre 1973.
Les sommes versées par les associés au titre de l'amortissement du capital dans les annuités d'emprunt entre le 1er janvier 1972 et le point de départ du paiement par annuités du prix d'acquisition s'imputent sur la dernière de ces annuités.
Le transfert de propriété a lieu lors de la signature du contrat de vente. Lorsque l'acquéreur n'acquitte pas le prix au comptant, la société doit inscrire son privilège de vendeur.
La société est tenue d'établir, avant la signature du premier contrat de vente, un règlement de copropriété conforme à un règlement type qui prévoiera la possibilité de constituer un syndicat coopératif et sera arrêté par le ministre chargé de la construction et de l'habitation. Ce règlement comporte l'état descriptif de division de l'immeuble.
A compter de la signature du contrat de vente, le droit de propriété de l'acquéreur s'exerce dans le cadre de ce règlement.
Les acquéreurs sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, s'il en existe, dans les conditions prévues par ce règlement.
La provision pour grosses réparations est conservée et utilisée par la société jusqu'au premier transfert de propriété. Elle est alors versée au syndicat des copropriétaires par la société pour le compte des copropriétaires.
En cas d'aliénation du logement, avant la constatation de l'entier paiement du prix, la société peut renoncer à l'exigibilité du solde du prix si le candidat cessionnaire est le conjoint, l'ascendant, le descendant, le frère ou la soeur de l'acquéreur, ou l'ascendant, le descendant, le frère ou la soeur de son conjoint ou s'il remplit les conditions de ressources et d'occupation du logement imposées par la réglementation en vigueur pour l'accession à la propriété des habitations à loyer modéré.
Les actions représentatives des droits fixés par le contrat de location coopérative des acquéreurs sont annulées. La signature du contrat de vente vaut annulation des actions.
Les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré qui ont été substituées aux sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-coopérative supprimées par la loi n° 71-580 du 16 juillet 1971 (article 26-I) ou avec lesquelles celles-ci ont fusionné, sont autorisées à percevoir des associés acquéreurs:
a) Une indemnité forfaitaire égale à 0,50 p. 100 du prix de cession, pour la modification des contrats ;
b) Des frais de gestion administrative pendant la période comprise entre la date de signature du contrat de vente et la constatation de l'entier paiement du prix dans la limite de 0,50 p. 100 du prix plafond en vigueur au 1er janvier de l'année en cours pour un logement de même superficie et de même catégorie ;
c) Le remboursement des frais d'établissement du règlement prévu à l'article R. 443-29 qui sont répartis proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
La convention d'utilité sociale mentionnée à l'article L. 445-1 est signée, au nom de l'Etat, par le préfet de la région dans laquelle se situe le siège social de l'organisme d'habitations à loyer modéré concerné, sur proposition du préfet du département dans lequel est situé le siège social de l'organisme, après avis, le cas échéant, du ou des préfets des autres départements concernés. Lorsque l'organisme dispose d'un patrimoine locatif hors de la région de son siège social, le préfet de région recueille l'avis du ou des préfets des autres régions concernées.
La convention d'utilité sociale est établie sur la base du plan stratégique de patrimoine. Elle comporte le classement de tous les immeubles ou ensembles immobiliers en catégories conformément aux articles R. 445-2-7, R. 445-3 et R. 445-4.
-la politique patrimoniale et d'investissement de l'organisme, comprenant notamment le plan de mise en vente de logements ;
-la politique sociale de l'organisme, développée dans le cahier des charges de gestion sociale, comprenant notamment le plan d'actions pour l'accueil des populations sortant des dispositifs d'accueil, d'hébergement et d'insertion ;
-la politique de l'organisme pour la qualité du service rendu aux locataires.
Elle prévoit le dispositif de modulation du supplément de loyer de solidarité.
Pour chaque aspect de la politique de l'organisme, elle comporte :
-un état des lieux de l'activité patrimoniale, sociale et de qualité de service ;
-les orientations stratégiques ;
-le programme d'action.
Pour les aspects de la politique de l'organisme qui le requièrent et dans les conditions prévues à l'article R. 445-5, le contenu de la convention défini à l'article R. 445-2 est explicité par segment pertinent de patrimoine.
Chaque immeuble ou ensemble immobilier relève d'une catégorie de classement telle que mentionnée à l'article R. 445-3 et appartient à un segment de patrimoine.
Le conseil d'administration ou, le cas échéant, le directoire de l'organisme d'habitations à loyer modéré approuve, par délibération, le plan stratégique de patrimoine, éventuellement actualisé, mentionné à l'article L. 411-9.
Les plans stratégiques de patrimoine approuvés avant le 1er janvier 2008 font l'objet d'une actualisation pour que leur date d'effet et leur durée soient cohérentes avec celles de la convention.
La délibération approuvant ou actualisant le plan stratégique de patrimoine est transmise au préfet signataire de la convention, au préfet du département dans lequel est situé le siège social de l'organisme et, le cas échéant, au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général de rattachement de l'organisme.
Le conseil d'administration ou, le cas échéant, le directoire de l'organisme d'habitations à loyer modéré engage, par une délibération, la procédure d'élaboration de la convention.
La délibération mentionnée à l'article R. 445-2-3 est transmise au préfet signataire de la convention, au préfet du département dans lequel est situé le siège social de l'organisme, au président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général de rattachement de l'organisme le cas échéant, ainsi qu'aux établissements publics de coopération intercommunale et aux départements associés à l'élaboration de la convention.
La délibération prévue à l'article R. 445-2-3 précise les modalités de l'association des établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat et des départements.
L'association des établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat et des départements, prévue au deuxième alinéa de l'article L. 445-1, comprend au moins :
1° La transmission à chaque personne publique associée, pour ce qui concerne les immeubles situés sur son territoire, des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d'actions et, le cas échéant, si elles ont été adressées, des précisions complémentaires apportées par le préfet relatives aux enjeux et aux objectifs de l'Etat ;
2° Au moins un mois après la transmission des éléments mentionnés ci-dessus, une réunion de présentation et d'échanges avec les personnes publiques associées.
Le préfet signataire peut demander toute information relative à l'élaboration du projet de convention et à la réalité de la démarche d'association.
Pour la première convention, l'association prend fin à l'adoption du projet de convention et en tout état de cause le 31 mai 2010.
Le conseil d'administration ou, le cas échéant, le directoire de l'organisme d'habitations à loyer modéré adopte le projet de convention et autorise sa signature.
Le classement des immeubles ou ensembles immobiliers fait l'objet d'une concertation avec les associations de locataires disposant d'une représentation dans le patrimoine du bailleur et affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, les représentants des associations de locataires ayant obtenu plus de 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections et les administrateurs élus représentants des locataires.
Le respect des engagements par l'organisme est évalué deux ans, puis quatre ans après la signature de la convention et à l'issue de la convention.
L'organisme transmet au préfet signataire de la convention tous les éléments nécessaires à cette évaluation.
Si le préfet signataire de la convention constate que l'organisme n'a pas respecté, de son fait, les engagements définis par la convention, il engage la procédure contradictoire aux termes de laquelle il peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer, à l'encontre de l'organisme, une pénalité, conformément aux dispositions de l'article L. 445-1.
Le classement des immeubles ou ensembles immobiliers locatifs mentionnés au quatrième alinéa de l'article L. 445-1 porte sur l'ensemble des logements locatifs à l'égard desquels l'organisme d'habitations à loyer modéré dispose d'un droit réel. Les immeubles ou ensembles immobiliers locatifs sont classés en catégories distinctes en fonction du service rendu aux locataires. Les logements-foyers constituent une catégorie autonome.
Si l'organisme fait usage de la faculté de dérogation mentionnée au sixième alinéa de l'article L. 445-2, le classement peut résulter de la classification du patrimoine en fonction du financement principal d'origine et du conventionnement éventuel.
Chaque immeuble ou ensemble immobilier locatif est identifié au moins par son adresse, le nombre de logements qu'il comporte, la nature du financement principal dont il a bénéficié et la mention, s'il y a lieu, de sa situation en zone urbaine sensible.
L'appréciation du service rendu prend notamment en compte la qualité de la construction et des prestations techniques, la localisation et l'environnement de l'immeuble.
Pour chaque aspect de la politique des organismes mentionné à l'article L. 445-1, la convention fixe les objectifs correspondant à chacun des engagements, selon le tableau ci-dessous. Le respect des engagements et l'atteinte des objectifs sont évalués à l'aide des indicateurs dudit tableau, par département ou par segment de patrimoine.
Les valeurs des indicateurs sont fixées pour la durée de la convention.
ASPECTS DE LA POLITIQUE
Développement de l'offre Indicateurs par département
Adapter l'offre de logements locatifs sociaux aux besoins des populations et des territoires en développant le volume de production nouvelle et de reconstitution de logements locatifs sociaux
A.I-Nombre de logements locatifs donnant lieu à des dossiers de financement déposés complets dans les services de l'Etat ou auprès des délégataires, par an et en cumulé sur les six ans, répartis selon le mode de financement initial : prêt locatif aidé d'intégration, prêt locatif à usage social, prêt locatif social
A. II-Nombre de logements mis en service par an et en cumulé sur les six ans, répartis selon le mode de financement initial
Développement de l'offre d'insertion, d'hébergement et d'accueil temporaire Indicateurs par département
Adapter l'offre de places d'hébergement aux besoins des territoires. Développer le volume de places nouvelles produites par l'organisme
B.I-Nombre de places nouvelles d'hébergement et de logements adaptés donnant lieu à des dossiers de financement déposés complets dans les services de l'Etat ou auprès des délégataires par an et en cumulé sur les six ans
B. II-Nombre de places nouvelles d'hébergement et de logements adaptés livrées par an et en cumulé sur les six ans
Entretenir et améliorer le patrimoine existant
C.I-Montant en euros (hors taxe) par logement et par an en investissement (travaux de réhabilitation du parc et de remplacement des composants)
Dynamique patrimoniale et développement durable Indicateurs par segment
C. II-Montant en euros (hors taxe) par logement et par an en exploitation (dépenses de maintenance qui couvrent l'entretien courant et le gros entretien)
C. III-Taux de réalisation des diagnostics de performance énergétique établis à l'échelle du bâtiment dans les 18 premiers mois de la convention
C. IV-Pourcentage des logements rénovés au sens du premier alinéa du II de l'article 5 de la loi n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l'environnement, en zone urbaine sensible et hors zone urbaine sensible
Mise en vente de logements aux occupants Indicateur par segment
Favoriser l'accession à la propriété des locataires du parc social en augmentant le volume de logements mis effectivement en commercialisation
D.I-Nombre de logements mis effectivement en commercialisation par an et en cumulé sur les six ans
Mutations Indicateurs par département
E.I-Nombre de mutations internes rapporté au nombre total des attributions (en pourcentage)
F.I-Pourcentage des logements occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12, en zone tendue, par catégorie de classement, en zone urbaine sensible et hors zone urbaine sensible
F. II-Pourcentage d'attributions de logements aux ménages prioritaires du code de la construction et de l'habitation déclinés par le plan départemental d'actions pour le logement des personnes défavorisées et les accords collectifs
Droit au logement Indicateurs par segment
Assurer la diversité des ménages dans l'occupation et s'engager sur l'accueil de ménages défavorisés
F. III-Pourcentage d'attributions de logements aux ménages reconnus, par la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3, comme prioritaires et devant se voir attribuer un logement en urgence, dont part en zone urbaine sensible
F. IV-Nombre de logements locatifs attribués aux personnes ou ménages sortant d'hébergement ou de logement adapté
F.V-Pourcentage d'attributions de logements au titre du contingent préfectoral, lorsqu'il est géré en flux
F. VI-Taux de la vacance (hors vacance technique) supérieure à trois mois (en pourcentage)
G.I-Nombre de ménages en impayés de plus de trois mois rapporté au nombre total des ménages en impayés ou retards de paiement, en pourcentage
Prévention des expulsions Indicateurs par département
Détecter les situations d'impayés et prévenir les expulsions
G. II-Nombre de ménages bénéficiant de mesures d'accompagnement financées par l'organisme rapporté au nombre de ménages en impayés de plus de trois mois, en pourcentage
G. III-Nombre de plans d'apurement amiable rapporté au nombre de ménages déclarés en impayés de plus de trois mois en pourcentage
H.I-Processus opérationnel de traitement des réclamations : mode de dépôt, lieu de dépôt, accusé de réception, traçabilité, suivi du chaînage des interventions (OUI / NON)
H. II-Pourcentage des réclamations prises en compte (enregistrement, accusé de réception et réponse au locataire, envoi de l'ordre de service d'intervention) dans un délai de trente jours
Qualité du service rendu aux locataires Indicateurs par segment
Assurer la qualité du service rendu aux locataires avec les signataires de la convention d'utilité sociale (en particulier lorsque les situations ne relèvent pas du seul organisme mais également de ses partenaires : gestion urbaine de proximité)
H. III-Bon fonctionnement des ascenseurs et des chaudières collectives : nombre d'arrêts de plus de n heures par appareil et par an et typologie des causes d'arrêt (défaillances techniques, usage anormal, malveillance)
H. IV-Bon fonctionnement des ascenseurs et des chaudières collectives : généralisation de l'engagement contractuel avec chaque prestataire d'un nombre de pannes annuel inférieur à 8 par appareil (hors cas d'usage anormal ou de malveillance)
H.V-Nombre total de logements de l'organisme rapporté à l'effectif de personnel de gardiennage ou de surveillance, selon la définition de l'article R. 127-2
H. VI-Propreté des parties communes : valeur de l'indice de satisfaction des locataires, en zone urbaine sensible et hors zone urbaine sensible
Performance de la gestion Indicateur par département
I.I-Coût de fonctionnement, à savoir dépenses d'exploitation et de personnel, par logement géré
Indépendamment des engagements et des objectifs obligatoires mentionnés à l'article R.* 445-5, dans une partie différente de la convention, le préfet signataire de la convention et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général de rattachement de l'organisme peuvent conjointement avec l'organisme, pour certains aspects de sa politique, fixer des objectifs qui feront l'objet d'une évaluation qualitative dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article R. 445-2-8.
Cette évaluation qualitative ne peut en aucun cas donner lieu à l'application d'une sanction.
Les engagements sur la qualité de service mentionnés au sixième alinéa de l'article L. 445-1 portent sur les objectifs précis à atteindre et détaillent les actions à mener par l'organisme d'habitations à loyer modéré en vue d'améliorer l'entretien et la gestion.
Le cahier des charges de gestion sociale récapitule les engagements quantifiés d'attribution de logements à des personnes connaissant des difficultés économiques et sociales pris par l'organisme d'habitations à loyer modéré et, en particulier, ceux pris en application des articles L. 441-1-1 et L. 441-1-2, ainsi que les moyens d'accompagnement prévus par l'organisme pour la mise en oeuvre de ces engagements. En l'absence de tels engagements, le cahier des charges de gestion sociale peut fixer des engagements de même nature pour la durée de la convention.
Le cahier des charges de gestion sociale dresse la liste des conventions ou arrêtés relatifs aux droits à réservation du préfet prévus à l'article R. 441-5.
I. - Lorsque les plafonds de ressources applicables à un immeuble ou un ensemble immobilier, lors de l'établissement du cahier des charges, n'excèdent pas ceux prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12, le cahier des charges peut, afin de favoriser la mixité sociale, fixer un plafond de ressources supérieur dans la limite de 30 %.
II. - Lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré constate que les logements d'un même immeuble ou ensemble immobilier sont occupés à plus de 65 % par des ménages bénéficiant des aides personnelles au logement mentionnées au 5° de l'article L. 301-2, il peut être dérogé, pour la durée restant à courir de la convention, aux plafonds de ressources mentionnés à l'article L. 445-3 dans la limite de ceux applicables aux logements financés dans les conditions de l'article R. 391-8. Cette dérogation est subordonnée à l'accord, réputé donné passé un délai de trois mois après la demande, du représentant de l'Etat dans le département de situation des logements et, le cas échéant, du représentant de l'établissement public de coopération intercommunale ou du département ayant conclu, en application des articles L. 301-5-1 ou L. 301-5-2, une convention dans le périmètre de laquelle se trouve l'immeuble.
III. - En tout état de cause, les plafonds de ressources fixés dans le cahier des charges de gestion sociale ne peuvent excéder les plafonds applicables aux logements financés dans les conditions de l'article R. 391-8.
I.-Le prix au mètre carré fixé en euros dans le cahier des charges pour déterminer le montant maximal des loyers d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier est au plus égal à un montant fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Un plafond spécifique est fixé par le même arrêté pour les immeubles ou ensembles immobiliers comprenant des logements destinés à des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12.
Lorsqu'il est exprimé en euros par mètre carré de surface utile, le prix maximal fixé dans le cahier des charges peut être modulé en fonction de la taille moyenne des logements de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.
II.-Pour l'application des dispositions de la première phrase du quatrième alinéa de l'article L. 445-4, les dispositions du 4° de l'article R. 353-16R. 353-16 s'appliquent au conventionnement d'utilité sociale.
Lorsque la réglementation en vigueur à la date d'établissement du cahier des charges de gestion sociale ne prévoit pas de plafond de loyer pour un immeuble ou un ensemble immobilier, le calcul prévu à l'article L. 445-4 du montant maximal de la masse des loyers de l'organisme d'habitations à loyer modéré s'effectue en prenant en compte la somme des loyers pratiqués dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier, dans la limite d'un montant mensuel fixé par arrêté du ministre chargé du logement, et exprimé en euros par mètre carré de surface utile, ou de surface corrigée lorsque le loyer pratiqué est exprimé en euros par mètre carré de surface corrigée.
Le prix en euros par mètre carré fixé dans le cahier des charges pour déterminer le montant maximal des loyers d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier et le montant du loyer maximal applicable à chaque logement prévus à l'article L. 445-4 sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers prévu au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
I.-Dans le cadre de l'élaboration de la convention d'utilité sociale et pour la durée de celle-ci, le conseil d'administration ou, le cas échéant, le directoire de l'organisme d'habitations à loyer modéré définit les immeubles ou ensembles immobiliers où l'expérimentation prévue au dernier alinéa de l'article L. 445-4 est mise en place. Il fixe le taux permettant de calculer la part de ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer au sens de l'article L. 442-12.
Le taux doit être compris entre 10 % et 25 %. Le loyer diminué du montant de l'aide personnalisée au logement est au plus égal au produit du taux ainsi fixé par le montant des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer au sens de l'article L. 442-12 à concurrence de 120 % du plafond de ressources en vigueur pour l'attribution du logement, seuil à partir duquel vient s'ajouter le supplément de loyer de solidarité mentionné à l'article L. 441-3.
II.-L'expérimentation définie au I s'applique à l'ensemble des locataires des immeubles ou ensembles immobiliers retenus.
III.-Les engagements du cahier des charges de gestion sociale mentionné à l'article L. 445-1 relatifs à l'expérimentation se substituent de plein droit aux engagements de même nature des conventions conclues au titre de l'article L. 351-2.
Dans le cadre de la mise en œuvre de l'expérimentation, la modification des ressources est prise en compte conformément aux dispositions prévues au dernier alinéa de l'article R. 441-23.
Le supplément de loyer de solidarité n'est pas applicable, dans le respect des orientations du programme local de l'habitat prises en application de l'article L. 441-3-1, aux immeubles ou ensembles immobiliers faisant l'objet des dérogations aux plafonds de ressources mentionnées aux I et II de l'article R. 445-8.
L'organisme d'habitations à loyer modéré porte sur la quittance de chaque locataire le montant du loyer maximal applicable à son logement.
Le dispositif de modulation du supplément de loyer de solidarité prévu à l'article L. 445-1 est applicable dans les conditions fixées à l'article R. 441-21-1.
La convention d'utilité sociale " accession " mentionnée au dernier alinéa de l'article L. 445-1 est conclue par les organismes d'habitations à loyer modéré qui ne disposent pas de patrimoine locatif et qui exercent une activité d'accession à la propriété au sens du huitième alinéa de l'article L. 411-2, dans les conditions fixées par la présente section.
La convention d'utilité sociale "accession" est établie sur la base du plan de développement de l'organisme.
- la politique de développement de l'organisme, comprenant notamment les territoires d'intervention, les produits envisagés et la cible de clientèle visée ;
- la politique de l'organisme pour la qualité du service rendu aux accédants.
Le conseil d'administration ou, le cas échéant, le directoire de l'organisme d'habitations à loyer modéré engage, par une délibération, la procédure d'élaboration de la convention d'utilité sociale "accession".
L'organisme peut associer à l'élaboration de sa convention d'utilité sociale "accession" les communes, les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat et les départements sur les territoires desquels son plan de développement prévoit son intervention.
La délibération prévue à l'article R. 445-17 précise les modalités de cette association.
La délibération mentionnée à l'article R. 445-17 est transmise au préfet signataire de la convention, au préfet du département dans lequel est situé le siège social de l'organisme et aux personnes publiques associées à l'élaboration de la convention.
Le conseil d'administration ou, le cas échéant, le conseil de surveillance de l'organisme d'habitations à loyer modéré adopte le projet de convention et autorise sa signature.
Le respect des engagements par l'organisme est évalué deux ans, puis quatre ans après la conclusion de la convention et à l'issue de la convention.
Pour chaque aspect de la politique des organismes mentionné à l'article R. 445-16, la convention fixe les objectifs correspondant à chacun des engagements, conformément au tableau ci-dessous. Le respect des engagements et l'atteinte des objectifs sont évalués, par région, à l'aide des indicateurs dudit tableau.
Adapter l'offre de logements sociaux aux besoins des populations et des territoires
FACC. I - Pourcentage minimal de contrats signés par an avec des ménages dont les revenus n'excèdent pas les plafonds applicables aux opérations financées dans les conditions de l'article R. 331-12
Accompagner les accédants à la propriété dans leur parcours et dans la durée
HACC. I - Proportion de contrats signés par an qui comportent les clauses de garanties prévues aux articles R. 443-2 et à l'article R. 331-76-5-1R. 331-76-5-1 sur la totalité des ventes de l'année
Indépendamment des engagements et des objectifs mentionnés à l'article R. 445-22, le préfet signataire de la convention peut conjointement avec l'organisme, pour certains aspects de sa politique, fixer des objectifs qui feront l'objet d'une évaluation qualitative dans les conditions prévues aux premier et deuxième alinéas de l'article R. 445-21.
Cette évaluation qualitative ne peut en aucun cas donner lieu à l'application d'une pénalité.
Lorsque moins de 50 % du patrimoine d'un organisme, exprimé en logements équivalents, comme défini au 4° du B de l'article R. 302-14, relève des articles L. 633-1L. 633-1 et R. 351-55R. 351-55, la convention d'utilité sociale de cet organisme comporte, pour la catégorie autonome des logements-foyers, le tableau de l'article R. 445-26 et, le cas échéant, le tableau de l'article R. 445-27, renseignés.
Lorsque au moins 50 % et moins de 100 % du patrimoine d'un organisme, exprimé en logements équivalents, comme défini au 4° du B de l'article R. 302-14, relève des articles L. 633-1L. 633-1 et R. 351-55R. 351-55, la convention d'utilité sociale de cet organisme comporte une partie intitulée " logements-foyers ” définie aux articles suivants de la présente sous-section.
Lorsque la totalité du patrimoine d'un organisme relève des articles L. 633-1 et R. 351-55, sa convention d'utilité sociale " logements-foyers ” est constituée des éléments définis aux articles suivants de la présente sous-section.
La partie intitulée : " logements-foyers ” de la convention d'utilité sociale ou la convention d'utilité sociale " logements-foyers ” définit pour chaque organisme la politique patrimoniale et d'investissement ainsi que la politique de prévention des impayés du gestionnaire. Elle peut également définir pour chaque organisme la politique de qualité du service rendu aux résidents.
Pour chacune de ces politiques, elle comporte :
- un état des lieux de la politique concernée ;
- les orientations stratégiques ;
- le programme d'action.
La convention fixe, pour les politiques mentionnées à l'article R. 445-25, des objectifs et des indicateurs correspondant à chacun des engagements, conformément au tableau ci-dessous.
Le respect de ces engagements et l'atteinte des objectifs sont évalués, par département, à l'aide des indicateurs ALF. I à GLF. IV dudit tableau.
Indépendamment des engagements et des objectifs mentionnés à l'article R. 445-26, la convention peut fixer, avec, le cas échéant, l'accord écrit du gestionnaire, des objectifs et des indicateurs qui portent sur la qualité de service et la performance de la gestion, conformément au tableau ci-dessous.
Indépendamment des engagements et des objectifs mentionnés aux articles R. 445-26 et R. 445-27, le préfet de région signataire de la convention et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général de rattachement de l'organisme peuvent, conjointement avec l'organisme, pour certains aspects de sa politique, fixer des objectifs dont les actions destinées à les atteindre feront l'objet d'une évaluation dans les conditions prévues aux deux premiers alinéas de l'article R. 445-2-8.
Cette évaluation ne peut en aucun cas donner lieu à l'application d'une pénalité.
Les documents mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article R. 445-24 sont intégrés à la convention d'utilité sociale de l'organisme établie dans les conditions prévues aux articles R.* 445-2-3 à R.* 445-2-8.
Le conseil d'administration ou, le cas échéant, le directoire de l'organisme d'habitations à loyer modéré engage, par une délibération, la procédure d'élaboration de la convention d'utilité sociale "logements-foyers".
La délibération mentionnée à l'article R. 445-30 est transmise au préfet de région signataire de la convention, au préfet du département dans lequel est situé le siège social de l'organisme, au président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général de rattachement de l'organisme, le cas échéant, ainsi qu'aux établissements publics de coopération intercommunale et aux départements associés à l'élaboration de la convention.
Article R*445-32
La délibération prévue à l'article R. 445-30 précise les modalités de l'association des établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat et des départements.
L'association des établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat et des départements, prévue au deuxième alinéa de l'article L. 445-1, consiste au moins en la transmission à chaque personne publique associée, pour ce qui concerne les logements-foyers situés sur son territoire, des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d'actions et, le cas échéant, si elles ont été adressées, des précisions complémentaires apportées par le préfet, relatives aux enjeux et aux objectifs de l'Etat. Cette transmission doit être effective au moins un mois avant l'adoption du projet de convention par l'organisme.
Les personnes publiques associées disposent d'un mois pour faire connaître leurs observations.
Le préfet de région signataire peut demander toute information relative à l'élaboration du projet de convention et à la réalité de la démarche d'association.
Article R*445-33
Article R*445-34
Le respect des engagements par l'organisme est évalué dans les conditions prévues deux ans et quatre ans après la conclusion de la convention ainsi qu'à son terme.
L'organisme transmet au préfet de région signataire de la convention tous les éléments nécessaires à cette évaluation.
Si le préfet de région signataire de la convention constate que l'organisme n'a pas respecté, de son fait, les engagements définis par la convention, il engage la procédure contradictoire au terme de laquelle il peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer, à l'encontre de l'organisme, une pénalité, conformément aux dispositions de l'article L. 445-1. Le montant principal de cette pénalité est calculé par logement équivalent sur lequel l'organisme détient un droit réel.