Source: https://www.mietrechtsiegen.de/feststellungsklage-eines-mieters-einer-mietermehrheit-in-gewillkuerter-prozessstandschaft/
Timestamp: 2020-03-28 08:53:23
Document Index: 21371325

Matched Legal Cases: ['§ 705', '§ 535', '§ 432', 'BGH', '§ 92', '§ 708', '§ 543']

Feststellungsklage Mieter einer Mietermehrheit in gewillkürter Prozessstandschaft
LG Frankfurt – Az.: 2/17 S 57/13 – Urteil vom 05.08.2014
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22.08.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Königstein im Taunus, Az.: 21 C 1648/12 (13) aufgehoben und das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Königstein im Taunus vom 02.05.2013, Az.: 21 C 1648/12 (13), teilweise abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin und Herrn Andreas Becher, Viktoriastr. 5, 61476 Kronberg, EUR 2.702,16 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus EUR 300,24 seit dem 01.03.2012,
aus EUR 300,24 seit dem 01.04.2012,
aus EUR 300,24 seit dem 01.05.2012,
aus EUR 300,24 seit dem 01.06.2012,
aus EUR 300,24 seit dem 01.07.2012,
aus EUR 300,24 seit dem 01.08.2012,
aus EUR 300,24 seit dem 01.09.2012,
aus EUR 300,24 seit dem 01.10.2012,
aus EUR 300,24 seit dem 01.11.2012,
Es wird festgestellt, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 27.12.2011 unwirksam ist.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter In stanz zu tragen.
Die Klägerin und ihr Ehemann … sind Mieter der Wohnung … . Die Beklagte als Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 27.12.2011 im Hinblick auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung um EUR 300,24 ab dem 01.03.2012. Die Klägerin begehrt Feststellung der Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 27.12.2011 und Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbeträge für den Zeitraum März bis November 2012 in Höhe von insgesamt EUR 2.702,16 zzgl. Zinsen an sich und ihren Ehemann. Zur Begründung ihrer Aktivlegitimation beruft sie sich auf einen Abtretungsvertrag mit ihrem Ehemann und eine durch diesen erteilte Ermächtigung, gerichtlich die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens feststellen zu lassen. Wegen des Inhalts der diesbezüglichen Erklärung wird auf die Anlage K2, Bl. 14 d.A. Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat der Klage zunächst in einem am 02.05.2013 erlassenen Versäumnisurteil stattgegeben, wobei wegen der Einzelheiten auf das Versäumnisurteil Bezug genommen wird. Nach Einspruchserhebung durch die Beklagte hat es das Versäumnisurteil mit dem angefochtenen Urteil aufrechterhalten. Wegen des Sach- und Streitstandes in erster Instanz, der tatsächlichen Feststellungen und der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung verwiesen.
Gegen das am 02.09.2013 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 02.10.2013 Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist am 11.11.2013 begründet. Sie begehren unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils Klageabweisung. Sie sind der Auffassung, die Klägerin sei hinsichtlich des Feststellungsantrags, gerichtet auf die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 27.12.2011 nicht aktivlegitimiert. Es liege ein Verstoß gegen die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses vor. Im Übrigen sei die Entscheidung bezüglich der zugesprochenen Zinsen fehlerhaft, weil der Zeitraum für den die Zinsen verlangt werden, hinsichtlich der einzelnen Beträge nicht begrenzt sei und der Klägerin so Zinsen aus einem Gesamtbetrag in Höhe von EUR 13.510,80 zugesprochen würden.
Die Beklagte beantragt, unter Änderung des Urteils des Amtsgerichts Königstein im Taunus vom 22.08.2013 die Klage im vollem Umfang abzuweisen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.
Die Berufung hat jedoch nur Erfolg, soweit sich die Beklagte gegen die Höhe der zugesprochenen Zinsen wendet. Im Übrigen ist sie unbegründet.
Der Einwand der Beklagten, dass der Klägerin zu hohe Zinsen zugesprochen worden seien, weil der Zeitraum, für den die Zinsen verlangt würden, hinsichtlich der einzelnen Beträge nicht begrenzt sei, ist zutreffend. Die Klägerin begehrt die Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen in Höhe von monatlich jeweils EUR 300,24. Der rückständige Betrag erhöht sich damit mit jedem Monat der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen um jeweils EUR 300,24. Beim Zinsausspruch hätte man diesem Umstand entweder durch eine Begrenzung der einzelnen Zeiträume Rechnung tragen können, wie die Beklagte meint, oder aber – wie nun bei der Abänderung des angefochtenen Urteils durch das Berufungsgericht erfolgt – durch ein Unterlassen der Addition der rückständigen Beträge im Rahmen des Zinsausspruchs. Wie sich aus der Klagebegründung ergibt, wollte die Klägerin auch nur eine Verzinsung der geleisteten Beträge. Insofern ist ihr bei der Formulierung ihres Antrags hinsichtlich der Zinsen offensichtlich ein Irrtum unterlaufen, was die Klägervertreterin in der Sitzung am 05.08.2014 auch nochmals klargestellt hat.
Jedoch greift der Einwand der Beklagten, die Klägerin sei hinsichtlich des Feststellungsantrags nicht aktivlegitimiert, nicht durch. Zwar trifft es zu, dass das Feststellungsbegehren den Inhalt des Mietverhältnisses betrifft und insoweit der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses zu beachten ist, da das Mietverhältnis nicht allein mit der Klägerin, sondern auch mit ihrem nicht prozessbeteiligten Ehemann besteht. Auch kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft – und um eine solche handelt es sich in der Regel bei mehreren Mietern, sofern nicht zusätzlich die Voraussetzungen des § 705 BGB vorliegen (vgl. Palandt, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn. 7) – jeder Teilhaber nur Leistung an die Gemeinschaft fordern; Abreden, durch die das Klagerecht des einzelnen Teilhabers erweitert oder ausgeschlossen wird, sind aber zulässig (vgl. Palandt, a.a.O. § 432 Rn. 3). Hier hat der Ehemann der Klägerin diese mit Erklärung vom 16.10.2012 ausdrücklich dazu ermächtigt, gerichtlich feststellen zu lassen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 27.12.2011 unwirksam ist. Eine solche Ermächtigung hat der Bundesgerichtshof (im dortigen Fall sogar in konkludenter Form) auch schon zur Bejahung der Aktivlegitimation eines Mitglieds einer GbR auf Vermieterseite genügen lassen, das die Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses zu den vereinbarten Bedingungen gegenüber dem Mieter begehrte (vgl. BGH, Urteil vom 03.07.2002, Az. XII ZR 234/99, Juris Rn. 13 f.). Vorliegend ist klar erkennbar, dass die Klägerin hier für die Bruchteilsgemeinschaft handelt. Der weitere Teilhaber der Gemeinschaft hat sich mit dieser Vorgehensweise auch ausdrücklich einverstanden erklärt und die Klägerin zur Prozessführung ermächtigt. Vor diesem Hintergrund entfaltet der Feststellungsausspruch auch im Verhältnis zu ihm Geltung. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, denn die Zuvielforderung der Klägerin war verhältnismäßig geringfügig, betraf nämlich nur die Zinsen und hat keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit rechtfertigt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Zulassung der Revision kommt nicht in Betracht, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Eigentümergemeinschaft – Heizkostenverordnung zwingend anwendbar Erlass einer Sicherungsanordnung im Prozess auf Räumung und Mietzahlung