Source: http://www.blog.saeeed.com/2009/11/les-motifs-d%E2%80%99expulsion-sans-faute-de-locataire/
Timestamp: 2019-02-16 07:21:10+00:00
Document Index: 210857129

Matched Legal Cases: ['§1', '§2', '§1', '§2', 'arrêt ', '§3']

les motifs d'expulsion sans faute de locataire
→ les motifs d’expulsion sans faute de locataire
Section II: les motifs sans faute de locataire:
Conformément à l’article 11 de dahir de 24 mai 1955 qui stipule que:< si le locataire constate l’obligation de démolution total ou partielle du locale par ce que l’autorité administrative déclare qu’il est insalubre et dangereux et que le travail de propriétaire dans ce dernier constitue un danger pour absence de sécularité donc il a le droit de refuser le renouvellement du bail pour les deux cas principaux >
Dans une 1ére cas : concerne la situation insalubre et dangereux (§1) et dans une 2éme cas: concerne la reprise par construction, reconstruction ou surévaluation du local. (§2) nous analyserons successivement les deux cas,
§1: l’état d’insalubrité ou d’insécurité:
La bailleur peut être exonéré de toute indemnité pour refus de renouvellement “s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état d’insécurité> (article11).
A-constatation de l’état insalubre ou dangereux:
Il doit s’agir d’immeubles dangereux à habiter, menaçant ruine et irréparable .il en sera ainsi quand les travaux de réfection par leur coût et leur importance prendraient le caractère d’une véritable construction, et même dés que ces travaux sont hors de proportion avec la valeur d’usage des lieux loués
En cas d’insalubrité reconnue, le propriétaire peut évidemment refuser le renouvellement du bail sans être tenu du payement d’une indemnité. Mais certains problèmes peuvent être soulevés quant à la responsabilité du bailleur, la date de départ du locataire, la fraude à ses droits, et le droit de priorité.
La jurisprudence française estime que si le délabrement est imputable au propriétaire, le preneur peut prétendre à des dommages intérêts en droit commun, mais il ne peut obtenir ni le renouvellement du bail à cause du danger ou de la perte imminente de la chose louée, ni à une indemnité d’éviction. M.Pansier pense, au contraire, que le refus du bailleur de conforter l’immeuble constitue une fraude l’obligeant à payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article 10 du dahir du 24 mai 1955.
c-la fraude du bailleur:
La fraude du bailleur aux droits du locataire lorsqu’elle est prouvée entraîne le paiement de l’indemnité d’éviction. Cette fraude peut notamment résulter de la relocation en l’état de l’immeuble repris pour insalubrité ou insécurité sans qu’il soit au préalable démoli et reconstruit. Cependant la bonne fois du propriétaire se présume, la mise en vente d’un immeuble repris pour son état d’insécurité n’est pas révélatrice d’une manœuvre frauduleuse, le propriétaire n’étant pas tenu légalement de construire
§2: les cas de reprise pour construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble:
 soit d’encourager la construction en vue de maintenir le patrimoine immobilier du pays et sa restauration:
 soit pour satisfaire un besoin normal du bailleur qui peut reprendre les lieux pour les habiter, sous des conditions rigoureuses.
b-Exercer la reprise uniquement sur la partie du terrain indispensable à la construction.
1-indemnité forfaitaire:
a–deux ans de loyer aux taux en vigueur au moment de la reprise lorsque le bailleur diffère le renouvellement pour surélévation.
2-maintien dans les lieux:
3-Droit de priorité:
a- Si un immeuble est construit à la suite de la reprise de terrains nus, ou reconstruit après reprise pour démolution et s’il comporte des locaux à usage commercial ou industriel, le locataire évince à un droit de propriété pour louer dans cet
immeuble sous les conditions prévues aux articles 13 et 14 du dahir du 24 mai 1955.
Signalons que le propriétaire n’est pas légalement obligé de construire des locaux à usage commercial et ne peut être contraint par le preneur à aménager et à mettre à sa disposition des locaux semblables à ceux qu’il a quittés .
b)” pour bénéficiers du droit de priorité, le locataire, doit en quittant les lieux, ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent son départ, notifier sa volonté d’en user au propriétaire ” cette notification doit être faite soit dans les formes prévues par le code de procédure civil, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit indiquer le nouveau domicile du locataire.
a-” A défaut d’accord entre les parties sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont déterminées conformément aux dispositions de l’article 30″.
Un arrêt de la cour d’appel de rabat rendu le 20 novembre 1951 avait admis que les termes”droit de priorité “ne visaient qu’un droit conditionnel devant dépendre d’autres éléments et notamment de l’offre de loyer faite par les tiers, motif pris de ce que le droit de priorité supposait obligatoirement une compétition entre plusieurs locataire éventuels.
d-” lorsque l’immeuble reconstruit possède une superficie supérieure à celle de l’immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux d’une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers” (article14,alinéa1).
e)” lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires exploitant les fonds de commerce les plus anciens qui auront valablement fait connaître leur intention d’occuper les lieux “(article 14,alénia2).
f)” lorsque l’immeuble reconstruit ne comporte pas de locaux convenant à l’exploitation commerciale, industrielle ou artisanale précédemment exercée. le locataire évincé peut néanmoins usé de son droit de priorité sur les locaux reconstruits pour l’exercice d’une exploitation différente compatible notamment avec le nouvel aménagement des dits locaux, la nature et la situation de l’immeuble”.(article14,alinéa final).
Partant du cas particulier où le propriétaire reconstruit un cinéma à la place d’une kissaria avec dix échappe de babouchiers, M.Pansier pense que cet article 14 aura des effets inattendus et choquants notamment en enrichissant le babouchier le plus ancien d’un important pas de porte et en dépouillant les neufs autre de toute indemnité ou recours. Mais cette critique n’aurait une pleine portée que si l’on considérer que le propriétaire reste tenu du doit de priorité lorsque l’immeuble reconstruit contient un local d’une superficie supérieur à celle de l’ancien local.
le but recherché est de réparer le dommage causé au locataire par la privation de l’exercice du droit de priorité . En général, si le locataire s’était déjà réinstallé, l’essentiel du préjudice. L’essentiel du préjudice résultant de cette privation consistera dans la valeur du pas de porte du local situé dans l’immeuble reconstruit et qui aurait dû lui être reloué.
h) Il à été reproché au dahir de 24 mai 1955 de ne pas faire disparaître le droit de priorité après un certains délai ,alors que l’immeuble peut n’être reconstruit que plusieurs années après sa démolition. Cette survivance continue du droit de priorité est surtout préjudiciable au tiers acquéreur de bonne fois qui ne serait pas mis au courant de l’existence d’un droit de priorité et ce d’autant plus que l’action en dommages – intérêts se prescrit par une duré de deux années à compter du jour où le locataire aura connaissance de la location des nouveaux locaux en infraction à son droit de priorité.
La bonne fois du propriétaire se présume. Aussi le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail pour démolir et reconstruire l’immeuble n’est –il pas obligé de justifier sa sincérité, ni d’indiquer la destination des lieux reconstruits.
La fraude aux droits du preneur peut résulter notamment des opérations de location ou de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial. Il a été jugé qu’après une reprise pour démolition, la reconstruction n’est pas une obligation impérative; et donc si elle n’est pas exécutée, elle ne fait pas présumer la fraude. Mais la fraude peut résulter, sauf cas de force majeure, soit de refus de renouvellement du bail dans un délai de 2 ans à compter de l’éviction temporaire pour surélévation, soit de non commencement effectif des constructions avant l’expiration de ce même délai à la suite de la reprise de terrains nus pour construction. Le locataire sortant est recevable faire évaluer judiciairement le préjudice qu’il subit au moment de l’éviction.
§3 la reprise de local pour habiter.
L’article 16 du dahir de 24 mai 1955 permet au bailleur d’expulsé le locataire pour occuper le local, lui-même, ces descendant ou ascendant ou son conjoint. Toute fois cet article subordonne ce droit a devises condition relative aussi bien au propriétaire, qu’aux local.
A-la condition relative au propriétaire.
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