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Timestamp: 2016-10-27 01:20:55+00:00
Document Index: 119095917

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 16', 'art. 59', 'art. 24', 'art. 40', 'DTF ', 'art. 40', 'art. 46', 'art. 14', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 14', 'DTF ', 'DTF ', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 269', 'DTF ', 'art. 14', 'art. 274', 'DTF ', 'art. 14', 'art. 64', 'DTF ', 'art. 269', 'DTF ', 'DTF ', 'DTF ', 'DTF ', 'DTF ', 'art. 269', 'art. 16', 'DTF ']

- X.B.________ e Y.B.________, che occupano l'appartamento no. 52 di 3� locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 805.--, cui vanno aggiunti fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie e fr. 40.-- per l'uso di un posteggio;
- X.C.________ e Y.C.________, che occupano gli appartamenti no. 31 e 32 (oggetto di due contratti di locazione separati), entrambi di 3� locali e, dal 20 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 680.-- rispettivamente fr. 780.--, cui vanno aggiunti (in ambe- due i casi) fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie;
- X.D.________ e Y.D.________, che occupano l'appartamento no. 50 di 4� locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 945.--, cui vanno aggiunti fr. 130.-- a titolo di acconto per spese accessorie e fr. 90.-- per l'uso dell'autorimessa e di un posteggio;
- E.________, che occupa l'appartamento no. 24 di 3� locali e, dal 16 marzo 2000, paga una pigione mensile di fr. 770.--, cui vanno aggiunti fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie;
- X.F.________ e Y.F.________, che occupano l'appartamento no. 26 di 4� locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 915.--, cui vanno aggiunti fr. 130.-- a titolo di acconto per spese accessorie.
A.c Nel formulario ufficiale utilizzato per la notifica dell'aumento � stato precisato che questo avveniva "a parziale adeguamento delle pigioni al limite del reddito lordo compensante i costi (art. 269a lett. c CO) = 10%". Contestualmente il locatore esprimeva pure "una riserva del 22% che potr� sciogliere in futuro a copertura del reddito compensante i costi", il tutto con effetto al 1� luglio 2002. Egli ha in particolare aumentato:
Non essendo stato possibile addivenire ad alcuna intesa dinanzi all'Ufficio di conciliazione, il 18 luglio 2002 A.________ si � rivolto alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud chiedendo la fissazione delle varie pigioni conformemente a quanto da lui auspicato e la conferma dei rispettivi formulari riguardanti l'aumento con le relative riserve. I conduttori si sono opposti contestando che il locatore potesse far capo al criterio dell'insufficiente reddito lordo di cui all'art. 269a lett. c CO e rilevando che, in ogni caso, il reddito netto ricavato dall'ente locato era sproporzionato.
Le domande del locatore sono state integralmente accolte il 2 settembre 2003. Nei cinque giudizi - pressoch� identici - � stato in primo luogo evidenziato come la modifica unilaterale del contratto fosse stata motivata dalla riserva contrattuale, che faceva chiaramente riferimento al criterio di cui all'art. 269a lett. c CO. L'applicabilit� di tale disposto non poneva problemi, avendo l'istante acquistato l'immobile in questione - risalente agli anni sessanta - nel 1996, ad un prezzo che non poteva essere considerato eccessivo visto che scaturiva da un pubblico incanto. Ritenuto che in base ai dati emersi in istruttoria il reddito lordo compensante i costi era del 4.76% a fronte di un tasso possibile del 6%, il primo giudice ha concluso per il benfondato delle pigioni richieste dal locatore e per la conferma della validit� dei formulari d'aumento.
A loro modo di vedere il criterio del reddito lordo di cui all'art. 269a lett. c CO non poteva essere applicato: il contratto non contemplava questa eventualit� e l'immobile interessato non era di epoca recente. Infine, essi hanno ribadito l'eccezione - non esaminata in prima istanza - secondo cui il reddito netto ricavato dall'ente locato era in ogni caso sproporzionato e dunque abusivo.
Essi hanno in primo luogo determinato il capitale proprio complessivo. A tal scopo hanno considerato che l'immobile � stato acquistato nel 1996 per fr. 6'278'710.-- ed � stato ristrutturato con una spesa di fr. 3'680'841.70, di cui pu� essere imputato nel calcolo il 70% (art. 14 OLAL), ovvero fr. 2'576'589.--. Indicizzati in base al carovita, limitatamente al 40% (art. 16 OLAL), questi importi assommano a fr. 8'962'265.--. Deducendo da questa cifra l'ammontare dell'ipoteca gravante l'immobile, dichiarato di fr. 2'725'000.--, risulta un capitale proprio di fr. 6'237'265.--. I giudici ticinesi sono quindi passati alle spese, precisando che avrebbero considerato solo quelle che non erano gi� state coperte e pagate nell'ambito delle spese accessorie, ovverosia: fr. 112'759.70 per interessi ipotecari nel 2001; fr. 15'399.80 per manutenzione e riparazioni appartamenti e stabile; fr. 351.80 per tasse e spese postali e bancarie, fr. 3'683.30 per pubblicit�, fr. 11'682.-- per assicurazioni; fr 24'237.90 per onorari d'amministrazione. Essi hanno poi dedotto le somme incassate per la lavatrice, per l'affitto dell'insegna e per l'affitto di un'antenna per telefonia mobile. Da qui un saldo per spese di fr. 154'269.95.
Sulla base di questi dati la Corte cantonale ha infine stabilito il reddito netto per ogni singolo appartamento, giungendo alla conclusione che la decisione di aumentare la pigione � giustificata, ma non nella misura proposta dal locatore.
Contestualmente alla risposta i cinque convenuti hanno introdotto un ricorso adesivo a norma dell'art. 59 cpv. 2 OG, che hanno per� (tutti) ritirato il 29 aprile successivo. Donde lo stralcio di queste procedure.
Motivati in maniera identica i cinque ricorsi sono rivolti contro cinque decisioni dal contenuto analogo e riguardano in sostanza la medesima fattispecie. In simili circostanze appare opportuno, per ragioni di economia processuale, congiungere le cinque cause e pronunciare un unico giudizio, conformemente all'art. 24 PC, applicabile in virt� del rinvio di cui all'art. 40 OG (DTF 113 Ia 390 consid. 1; cfr. Poudret, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, vol. I, n. 2 ad art. 40 OG pag. 343 seg.).
2.6 In queste circostanze il valore litigioso di almeno fr. 8'000.-- richiesto dall'art. 46 OG � raggiunto in ciascuno dei cinque casi.
Dinanzi al Tribunale federale il locatore non contesta pi�, infatti, la possibilit� dei conduttori di prevalersi dell'eccezione secondo cui il reddito netto ricavato dall'ente locato sarebbe in ogni caso sproporzionato e dunque abusivo. Egli critica piuttosto il calcolo del reddito netto cos� come effettuato dai giudici cantonali, cui rimprovera di aver erroneamente ridotto il suo capitale proprio. In particolare egli rileva come essi abbiano a torto tenuto in considerazione i suoi investimenti solamente nella misura del 70%, cos� come previsto dall'art. 14 OLAL, invece che nella loro integralit�.
Il reddito dell'ente locato - netto (art. 269 CO) o lordo (art. 269a lett. c CO), poco importa - � un criterio assoluto di fissazione della pigione, che serve principalmente a stabilire se la pigione � abusiva, senza tener conto della sua evoluzione nel tempo n� di eventuali accordi intercorsi precedentemente fra le parti (David Lachat, Le bail � loyer, 2a ed., Losanna 1997, pag. 350 n. 3.2).
4.1 La valutazione della liceit� dell'aumento della pigione sulla base del metodo assoluto (art. 269 e art. 269a lett. c CO) si contrappone a quella fondata sul metodo relativo, che trova applicazione, ad esempio, qualora l'aumento venga ricondotto a prestazioni suppletive del locatore (art. 269a lett. b CO e art. 14 OLAL; cfr. DTF 118 II 415 consid. 3). In questo caso il giudice deve stabilire se, paragonata a quella pattuita precedentemente, la nuova pigione risulta abusiva; il metodo relativo si basa infatti sulla fiducia che il conduttore ha riposto nel fatto che la pigione concordata procurasse al locatore un reddito adeguato. In altri termini: il metodo assoluto si riferisce anzitutto all'ente locato mentre quello relativo privilegia la relazione fra le parti (DTF 121 III 163 consid. 2b con rinvii; Lachat, op. cit., pag. 321 n. 6.2, pag. 349 n. 2.1 e 2.2, pag. 350 n. 3.2 - 3.4).
Queste prime considerazioni di carattere generale bastano per dichiarare manifestamente infondato - oltre che fuorviante - il rimprovero mosso al Tribunale d'appello di aver calcolato il reddito netto dell'ente locato sulla base del metodo relativo invece che sulla base del metodo assoluto. Contrariamente a quanto lascia intendere il locatore, i giudici ticinesi non hanno esaminato l'aumento della pigione da lui proposto sulla base del metodo relativo (richiamandosi all'art. 269a lett. b CO e art. 14 OLAL) bens� hanno proceduto alla determinazione del reddito netto secondo il metodo assoluto, nell'ambito del quale occorre tenere conto anche degli investimenti del locatore nell'ente locato (su questo tema cfr. anche Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de r�novation de la chose lou�e entrepris par le bailleur et leur r�percussion sur les loyers in: 12e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2002, pag. 15 segg.).
4.2 Il criterio del reddito (netto o lordo) dell'ente locato serve di regola ad esaminare l'ammissibilit� della pigione iniziale (Lachat, op. cit., pag. 281 n. 1.2 per il reddito netto, pag. 321 n. 6.2 per il reddito lordo). Quello del reddito netto rappresenta inoltre un importante mezzo di difesa a disposizione del conduttore che intende contrastare l'aumento della pigione (Lachat, op. cit., pag. 281 n. 1.2).
Tale eventualit� si � verificata nel caso concreto, avendo i conduttori opposto all'aumento della pigione fondato su di un insufficiente reddito lordo (art. 269a lett. c CO) l'esistenza di un sufficiente reddito netto (art. 269 CO).
4.3 Per definizione, il reddito � un rapporto, di solito espresso in percento, fra il prezzo di una cosa ed il guadagno che se ne pu� ricavare. Nel settore immobiliare si distingue fra reddito lordo - rapporto fra l'ammontare delle pigioni e il valore dell'immobile - e reddito netto - rapporto fra il guadagno netto del locatore una volta dedotti tutti gli oneri e il suo investimento personale (Lachat, op. cit., pag. 282 n. 2.2).
Nel caso in rassegna, il locatore afferma in sostanza che nel quadro del calcolo del reddito lordo - da lui proposto dinanzi alle autorit� cantonali - i suoi investimenti andavano considerati limitatamente al 70%, cos� come previsto dall'art. 14 OLAL, mentre in quello del calcolo del reddito netto - effettuato nel giudizio impugnato - essi avrebbero dovuto venir ritenuti nella loro integralit�, "non essendo pi� applicabile la riduzione prevista per le ristrutturazioni pi� importanti".
4.3.1 Si tratta di un'argomentazione destinata all'insuccesso. Non vi � infatti motivo - n� il locatore adduce alcunch� al riguardo - di trattare questa posizione in maniera differenziata, a seconda che si calcoli il reddito lordo o quello netto (cfr. Corboz, op. cit., pag. 15 e 26 segg., laddove vengono indicate le ripercussioni di tali costi qualora l'adeguatezza della pigione venga esaminata secondo il metodo assoluto, senza distinguere ulteriormente a dipendenza del tipo di reddito accertato).
La questione di sapere in che misura si deve tener conto di questi interventi pu� essere risolta in due modi. Si pu� procedere analogamente a quanto prescritto dall'art. 14 OLAL e computare il 50% rispettivamente il 70% delle relative spese oppure, qualora sia provato che tutti gli interventi hanno comportato un maggior valore, computarle integralmente (cfr. SVIT n. 20 ad art. 269 CO come anche DTF 118 II 415 consid. 3a nella quale viene precisato che la presunzione di cui all'art. 14 cpv. 1 OLAL non � irrefragabile).
4.3.3 Ci� significa che, in quanto volta ad ottenere il computo integrale dei costi d'investimento, la tesi addotta dal locatore � di principio sostenibile.
Sennonch�, il giudizio impugnato non contiene alcun accertamento in merito alla natura degli interventi di ristrutturazione effettuati dal locatore - cui incombeva l'onere allegatorio e probatorio a questo riguardo, la massima sociale inquisitoria di cui all'art. 274d cpv. 3 CO non dispensando le parti dall'obbligo di collaborare attivamente all'istruzione della causa (DTF 125 III 231 consid. 4a pag. 238) - e questo perch�, come rettamente addotto dagli opponenti, negli scritti presentati in prima e seconda istanza egli stesso ha sempre proposto di tenere conto dei suoi investimenti limitatamente al 70%, applicando per analogia la regola semplificatrice stabilita dall'art. 14 OLAL. Il locatore non ha d'altro canto mai eccepito alcunch� al calcolo del reddito netto formulato dalle controparti dinanzi alle autorit� cantonali, nel quale tali investimenti venivano considerati limitatamente al 70%.
In queste circostanze, un rinvio dell'incarto all'autorit� ticinese per la completazione degli accertamenti di fatto giusta l'art. 64 OG non pu� entrare in linea di conto (sui presupposti per l'applicazione di questa norma cfr. DTF 126 III 59 consid. 2a).
Giovi infine, abbondanzialmente, rilevare che anche per il resto il calcolo del reddito netto esposto nella pronunzia impugnata - gi� riprodotto nella parte dedicata ai fatti - ossequia il diritto federale.
Il reddito netto determinante ai sensi dell'art. 269 CO corrisponde infatti al rapporto fra il capitale proprio investito dal locatore nell'immobile oggetto della locazione ed il guadagno che questo gli procura, vale a dire l'importo delle pigioni una volta dedotti - da queste - gli interessi debitori sui capitali presi in prestito nonch� le spese di amministrazione, esercizio e manutenzione corrente (DTF 125 III 421 consid. 2b pag. 423; 123 III 171 consid. 6a). Il capitale proprio, in particolare, � dato dalla differenza fra i costi d'investimento (Anlagekosten, frais d'investissements) e i capitali di terzi (DTF 125 III 421 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a; cfr. anche Lachat, op. cit., pag. 284 segg. n. 3). Quando si parla di capitale proprio investito s'intende il capitale iniziale e non il valore reale attuale (DTF 122 III 257 consid. 3b/bb pag. 260); si tratta del prezzo d'acquisto rispettivamente di costruzione effettivo nonch� dei vari costi legati all'acquisizione del fondo oggetto della locazione quali, fra gli altri, le spese di trapasso e di registro fondiario (DTF 125 III 421 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a). L'importo del capitale proprio pu� variare nel tempo, esso aumenta ad esempio quando il locatore ammortizza il suo debito ipotecario oppure finanzia opere che apportano un maggior valore all'immobile oggetto della locazione (DTF 123 III 171 consid. 6a; Lachat, op. cit., pag. 286 n. 3.5; SVIT n. 19 ad art. 269 CO; Corboz, op. cit., pag. 27). Una volta determinati secondo i principi appena esposti, i fondi propri - limitatamente al 40% - vanno poi indicizzati in base al carovita, tenuto conto del momento in cui essi sono stati investiti (art. 16 OLAL; DTF citato e 120 II 100 consid. 5).
La tassa di giustizia di fr. 500.-- � posta a carico dei convenuti, in solido.
La tassa di giustizia di fr. 5'000.-- � posta a carico dell'attore, il quale rifonder� a ciascun convenuto fr. 1'250.-- per ripetibili della sede federale.