Source: http://www.enciclopedia-juridica.com/it/d/condominio/condominio.htm
Timestamp: 2019-09-21 04:33:02+00:00
Document Index: 35674896

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1131', 'art. 1133', 'art. 1130', 'art. 63', 'art. 1133', 'art. 1137', 'art. 1130', 'art. 1137', 'art. 1131', 'art. 1130', 'art. 1131', 'art. 1130', 'art. 1131', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 67', 'art. 1135', 'art. 1138', 'art. 1121', 'art. 10', 'art. 7', 'art. 23', 'art. 1136', 'art. 1137', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1137', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 72', 'art. 1138', 'art. 1117', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1139', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1123', 'art. 1118', 'art. 1123', 'art. 61', 'art. 62', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 62', 'art. 1117']

amministratore del condominio: all’ condominio condominio, nominato dall’assemblea, è affidato, quale organo esecutivo, la gestione delle cose comuni. La nomina di un amministratore è però obbligatoria solo se i condomini sono più di quattro: in tal caso, se l’assemblea non provvede, l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino (art. 1129, comma 1o, c.c.). Il concetto di organo (v.), estraneo in questa materia al linguaggio legislativo, è suggerito alla dottrina dall’analogia di situazioni con le associazioni (v.) e le società (v.), anche esse dotate di assemblea e di amministratori: dal fatto, cioè , di essere in presenza, anche in questo caso, di una collettività organizzata. Gli artt. 1130 e 1135 c.c. determinano le attribuzioni rispettive dell’amministratore e dell’assemblea; l’art. 1131 c.c. assegna al primo la rappresentanza esterna del condominio, sostanziale e processuale; l’art. 1133 c.c. dispone che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini; e questi provvedimenti sono dotati, per quanto attiene alla riscossione dei contributi (art. 1130, n. 3 c.c.), di particolare efficacia, giacche´ l’art. 63, comma 1o, disp. att., consente all’amministratore di ottenere contro i condomini morosi decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Tutto ciò non significa, tuttavia, che gli organi del condominio occupino una posizione in tutto assimilabile a quella degli organi delle associazioni e delle società. Infatti: a) i provvedimenti dell’condominio condominio sono, a norma dell’art. 1133, soggetti al riesame dell’assemblea, su richiesta di ciascun condomino, oltre che essere soggetti a riesame giudiziario nei casi e nel termine di cui all’art. 1137 c.c.. L’assemblea può , dunque, revocarli o modificarli, ossia adottare essa stessa provvedimenti relativi all’amministrazione, rientranti in linea di principio nella competenza dell’amministratore. Le attribuzioni dell’condominio condominio non sono, perciò , attribuzioni esclusive, come sono, all’opposto, esclusive le attribuzioni degli amministratori di associazioni o di società . Inoltre, se l’assemblea può provvedere in ordine all’amministrazione sul ricorso di un condomino contro un già adottato provvedimento dell’condominio condominio, nulla potrà impedirle di dare, in via preventiva, istruzioni all’condominio condominio circa i provvedimenti da adottare, trasformando l’condominio condominio in mero esecutore delle proprie deliberazioni anche per ciò che attiene alla ordinaria gestione delle cose comuni, fino a vincolarlo a compiere o a non compiere singoli atti. Quando si dice, perciò , che l’condominio condominio è , nei condomini non piccoli, organo necessario, si usa questa espressione in un senso diverso da quello che essa assume nelle società e nelle associazioni: là organo amministrativo necessario non significa solo organo che deve obbligatoriamente essere nominato; significa anche organo dotato di una propria competenza ad amministrare, concepita come competenza esclusiva e non violabile da parte dell’assemblea. Nelle associazioni e nelle società è , anzi, generale la competenza dell’organo amministrativo, mentre è speciale quella dell’assemblea. Qui, all’opposto, è generale la competenza della seconda, vero organo sovrano del condominio: la competenza dell’condominio condominio non solo è circoscritta alle specifiche materie di cui all’art. 1130 c.c.; essa è altresì surrogabile da parte dell’assemblea. La posizione subalterna all’assemblea, legislativamente assegnata all’condominio condominio, spiega d’altra parte, perche´ a questo non sia riconosciuta, come è riconosciuta agli amministratori di società e di associazioni, la legittimazione ad impugnare le deliberazioni assembleari illegali, che l’art. 1137 c.c. riserva ai partecipanti dissenzienti ed assenti; b) a norma dell’art. 1131, comma 1o, c.c., l’condominio condominio ha, nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall’assemblea, la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi; ai sensi dell’art. 1131, comma 2o, c.c., può essere convenuto in giudizio per qualche azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. La legge valuta come solo opportuna, nei condomini con più di quattro partecipanti, la presenza di un organo che, nella presumibile inerzia dei condomini, adotti i provvedimenti relativi alla gestione delle parti comuni (provvedimenti che ben possono però essere deliberati dall’assemblea); ma valuta come necessaria la presenza di un organo investito dalla rappresentanza (v) unitaria di costoro. Vengono in considerazione, sotto questo aspetto, esigenze di tutela dei terzi, i quali dovrebbero, altrimenti, agire nei confronti dei singoli partecipanti, convenendoli individualmente in giudizio; e ciò sarebbe quanto mai arduo nei condomini con decine di condomini (basti pensare alle complicazioni che, nel corso del giudizio, insorgerebbero alla morte dei singoli: il giudizio si interromperebbe ad ogni decesso e dovrebbe essere riassunto nei confronti degli eredi). Sono valutate, al tempo stesso, esigenze connesse al corretto andamento della gestione condominiale: se, nei confronti di un condomino moroso, dovessero individualmente agire in giudizio tutti gli altri condomini, si manifesterebbero gli stessi inconvenienti ora segnalati, ed il condomino moroso finirebbe con il fruire di una virtuale immunità. Ev significativo che la rappresentanza processuale passiva dell’condominio condominio sia più estesa di quella attiva: essa vale per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (vi si ritengono comprese anche le azioni petitorie di terzi aventi ad oggetto le parti comuni), mentre la legittimazione processuale attiva è circoscritta entro i limiti delle attribuzioni assegnate all’condominio condominio dalla legge o dal regolamento o dall’assemblea (comprende, in continuità con l’art. 1130 n. 4 c.c., le azioni possessorie, non comprende le azioni petitorie). Sennonche´: c) è comune opinione che i partecipanti possano sostituirsi all’condominio condominio ed agire essi stessi nei confronti dei terzi, quantunque si tratti di materie rientranti, per legge o per regolamento o per deliberazione dell’assemblea, fra le attribuzioni degli amministratori; d) è , del pari, opinione comune che i terzi possano convenire in giudizio, anziche´ l’condominio condominio, i singoli condomini. Soluzioni corrispondenti non sono pensabili per associazioni e società ; esse rivelano come, neppure sotto l’aspetto della rappresentanza processuale, l’condominio condominio sia organo altrettanto necessario quanto gli amministratori di associazioni e società . La nomina di un condominio condominio è, in definitiva, necessaria solo per consentire ai terzi, ove lo preferiscano, di agire nei confronti dei condomini in persona dell’condominio condominio da essi nominato, anziche´ nei confronti di ciascuno di essi. L’art. 1131 c.c. ha cura di precisare che l’condominio condominio ha la rappresentanza dei partecipanti, non del condominio quale ente da essi distinto. Rispetto al comune rappresentante, volontario o legale, l’condominio condominio presenta tuttavia questa peculiarità : i contratti conclusi da un soggetto, nella qualità di condominio condominio, fanno acquistare diritti o assumere obbligazioni ai singoli condomini quantunque il nome di questi non sia stato menzionato nel contratto; la sentenza ottenuta dall’condominio condominio contro un terzo o quella ottenuta da un terzo contro l’condominio condominio può essere fatta valere dai singoli condomini o può essere fatta valere contro di essi anche se nella sentenza essi non sono menzionati. Di più : l’condominio condominio rappresenta, nei rapporti processuali come nei rapporti sostanziali, anche quei condomini che siano diventati tali in epoca successiva alla sottoscrizione del contratto o alla instaurazione della lite; il suo potere rappresentativo riguarda la collettività dei condomini nel suo vario e mutevole evolversi. Questa peculiarità dell’condominio condominio rispetto al comune rappresentante può essere concettualmente raffigurata dicendo che l’amministratore è organo del condominio o, più esattamente, della pluralità dei condomini, giacche´ non può parlarsi del condominio come di un ente dotato di propria soggettività , della quale in questa materia non c’è traccia. La differenza fra comune rappresentanza e rappresentanza organica attiene ai differenti criteri di imputazione al rappresentato dei fatti, degli atti, dagli stati soggettivi del rappresentante; può , concettualmente, prescindere dalla circostanza che il primo sia una persona giuridica o una pluralità di persone fisiche. Si consideri il caso di un pagamento effettuato dall’condominio condominio ad una impresa fornitrice poi fallita: per ottenere la revoca del pagamento ai sensi dell’art. 67, comma 2o, l. fall., al curatore basterà provare la conoscenza dello stato di insolvenza da parte dell’condominio condominio; non avrà certo bisogno di provare una simile conoscenza da parte dei singoli condomini. Si consideri, ancora, il caso in cui i condomini possiedano quale area cortiliva comune un terreno altrui: per qualificare un simile possesso come di mala fede non si dovrà fare riferimento allo stato soggettivo dei singoli condomini; sarà sufficiente provare che l’condominio condominio era consapevole dell’altruità della cosa. Il che val quanto dire che l’condominio condominio è organo e non rappresentante, e che il concetto di organo può essere impiegato, in questa materia, nel suo significato tecnico.
assemblea del condominio: all’condominio condominio, quale organo deliberativo, è affidata la gestione delle cose comuni. Neppure l’condominio condominio è organo nello stesso senso in cui è tale l’assemblea di una società (v.) o di una associazione (v.). Una deliberazione assembleare, può , nelle materie di cui all’art. 1135 c.c., essere sostituita da una convenzione fra condomini (art. 1138, comma 4o, c.c.), stipulata al di fuori dell’assemblea; mentre nulla di simile è concepibile nelle società o nelle associazioni. L’condominio condominio è necessaria per vincolare i singoli alla volontà della maggioranza: è superflua, qui come nella comunione in genere, quando i condomini siano concordi. Un particolare regime vige per le innovazioni gravose e voluttuarie: la maggioranza non può imporne la spesa alla minoranza; ma, se l’innovazione consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dalla spesa; altrimenti l’innovazione è consentita solo se la maggioranza che l’ha deliberata ne sopporti integralmente la spesa (art. 1121 c.c.). In luogo del condomino ha diritto di voto in assemblea il conduttore dell’immobile nelle deliberazioni relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento o di condizionamento d’aria (art. 10 l. n. 392 del 1978): sotto questo specifico aspetto il voto nell’assemblea dei condomini è considerato facoltà inerente al godimento della cosa concesso dal locatore al locatario. Questi ha anche diritto di intervento, ma senza diritto di voto, nelle assemblee chiamate a deliberare sulle modificazioni degli altri servizi comuni. V. anche deliberazioni assembleari del condominio.
clausole contrattuali del condominio: v. clausole, condominio contrattuali del condominio.
competenza nelle cause di condominio (artt. 7 e 23 c.p.c.): la competenza in materia di misura e di modalità d’uso dei servizi condominiali è dalla legge (art. 7, comma 3o, n. 2, c.p.c., così come modificato dalla l. n. 374 del 1991) attribuita al giudice di pace, senza vincoli di valore della causa. La competenza territoriale è di spettanza del giudice del luogo in cui i beni comuni o la maggior parte di questi risiedono (art. 23, comma 1o, c.p.c.).
deliberazioni assembleari del condominio: l’art. 1136 c.c. richiede per la validità delle condominio condominio quorum costitutivi dell’assemblea e quorum deliberativi particolarmente elevati; ancor più elevato è il quorum richiesto per le deliberazioni che hanno per oggetto innovazioni. Qui, come nella comunione in genere, le deliberazioni a maggioranza sono soggette a riesame giudiziario, su ricorso dei condomini assenti o dissenzienti (art. 1137 c.c.). Ma il riesame giudiziario, quando si tratta di deliberazioni aventi per oggetto innovazioni, non è limitato alla sola legittimità : a norma dell’art. 1120, comma 1o, c.c., i condomini possono, a maggioranza, disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni; ed un accertamento in tal senso, sollecitato da un condomino ricorrente, implica un sindacato del merito della deliberazione, come anche nei casi disciplinati da analoghe norme vigenti sulla comunione (v.) in genere; a norma dell’art. 1120, comma 2o, c.c., sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (sicche´ anche sotto questo aspetto il giudice è chiamato a pronunciarsi con il metro dell’accorto o prudente proprietario). La stabilità delle deliberazioni assembleari è però garantita dal breve termine di decadenza fissato dall’art. 1137, comma 3o, c.c., per la loro impugnazione: termine che non vale, naturalmente, per le deliberazioni che, esorbitando dalle competenze dell’assemblea, violino i diritti dei singoli condomini in quanto proprietari solitari delle loro porzioni o che menomino i diritti loro spettanti in base al titolo o alle convenzioni. V. anche assemblea del condominio.
fonti regolatrici del condominio: i rapporti di condominio sono regolati da una pluralità di fonti, disposte secondo la seguente gerarchia, risultante dall’art. 1138, comma 4o, c.c.: 1) le norme imperative di legge. Tali sono, come è detto nell’art. 1138, comma 4o, c.c., e dall’art. 72 disp.att., le norme di cui agli artt. 1118, comma 2o (obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese relative alla conservazione della cosa comune), 1119 (indivisibilità delle cose comuni), 1120 (possibilità di disporre, con maggioranza qualificata, innovazioni migliorative e divieto di disporre innovazioni pregiudizievoli), 1129 (nomina, durata, revocabilità dell’amministratore), 1131 (poteri di rappresentanza dell’amministratore), 1132 (dissenso del condomino rispetto alle liti con conseguente separazione della sua responsabilità ), 1136 – 37 c.c. e 66 – 67 disp.att. (costituzione dell’assemblea, validità delle deliberazioni, impugnabilità delle stesse), 63 disp.att. (riscossione dei contributi da parte dell’amministratore con richiesta di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo), 69 disp.att. (modificazione dei valori proporzionali dei piani o delle frazioni di piano); 2) il titolo e le convenzioni. Il titolo è l’atto di acquisto, da parte di ciascun condomino, della porzione di immobile di sua proprietà individuale. Di titolo parlano, in questo senso, gli artt. 1117, 1118, 1127 c.c.; di atti di acquisto parla l’art. 1138, comma 4o, c.c.. L’atto può contenere, quando si tratta della vendita dal costruttore del fabbricato ai compratori delle singole porzioni, clausole relative alle cose da considerare comuni (art. 1117 c.c.), clausole relative ai diritti dei singoli sulle stesse e ai correlativi doveri; clausole limitatrici dei diritti dei singoli sulle porzioni di loro proprietà individuale (come, ad esempio, le clausole che vietano di adibire i singoli appartamenti a determinate destinazioni, quali uffici o gabinetti medici); e può altresì contenere un vero e proprio regolamento condominiale, ossia clausole aventi per oggetto le materie di cui all’art. 1138, comma 1o, c.c.. Ev il cosiddetto regolamento condominiale contrattuale: esso non si forma per unico atto, come nel caso del regolamento formato, a maggioranza, dall’assemblea dei condomini (art. 1138, comma 3o, c.c.), ma in forza dell’adesione di ciascun compratore alle clausole predisposte dal venditore dell’intero immobile. Agli atti di acquisto l’art. 1138, comma 4o, c.c., equipara le convenzioni. Tali sono gli accordi intercorsi fra tutti i condomini, con i quali costoro si sono reciprocamente vincolati a determinate modalità di uso delle proprietà individuali o delle cose comuni o a determinati criteri di ripartizione delle spese. Si parla, anche a questo riguardo, di regolamento condominiale contrattuale, in quanto risultante da un contratto fra i condomini e non da una deliberazione a maggioranza dell’assemblea. Entro il cosiddetto regolamento contrattuale, risultante dal titolo o dalle convenzioni, bisogna però distinguere: a) le clausole che, sebbene inserite in un atto detto regolamento, non hanno contenuto tipicamente regolamentare, ossia non riguardano le materie di cui all’art. 1138, comma 1o, c.c., ma attengono alla determinazione delle cose comuni, ai diritti dei condomini sulle stesse ed ai correlativi doveri, oppure limitano i diritti dei singoli sulle porzioni di proprietà individuale. Sono le sole clausole alle quali è da riconoscere vera e propria natura contrattuale: solo esse hanno posizione gerarchica intermedia fra le norme imperative di legge e il regolamento condominiale approvato dall’assemblea. Queste clausole contrattuali, se impongono obblighi ai condomini in relazione alle cose comuni, vanno apprezzate quali clausole costitutive di oneri reali (v.) sulle singole proprietà ; se, invece, limitano le facoltà di godimento dei singoli sulle cose di proprietà individuale, sono clausole che costituiscono altrettante servitù (v.) reciproche a carico ed a favore di queste ultime. Perciò , esse sono modificabili solo con il consenso di tutti coloro che le hanno sottoscritte, o dei loro eredi o aventi causa, esclusa ogni possibilità di modificazione per deliberazione a maggioranza da parte dell’assemblea; b) le clausole che, sebbene contenute in un atto avente natura contrattuale, hanno contenuto tipicamente regolamentare vanno, invece, equiparate a quelle di un regolamento formato a maggioranza dall’assemblea dei condomini, e possono essere modificate a maggioranza; 3) il regolamento di condominio; 4) le norme dispositive di legge. Sono quelle diverse dalle norme, menzionate sub 1, che l’art. 1138, comma 4o, c.c., qualifica come inderogabili: esse si applicano solo in mancanza di diversa disposizione contrattuale o regolamentare; 5) le norme sulla comunione. Sono richiamate dall’art. 1139 c.c.: per ciò che non è previsto dalle specifiche norme sul condominio negli edifici si applicano le norme sulla comunione in generale.
condominio internazionale: esercizio congiunto della sovranità territoriale di più Stati sul medesimo territorio. L’organizzazione del potere pubblico promana anziche´ da uno Stato solo da più Stati. Tipico esempio di gestione condominiale di un territorio si ha nei periodi armistiziali, quando vi è unità di comando degli eserciti alleati realizzata attraverso i c.d. organi comuni militari. Il territorio condominiale resta però separato da quello degli Stati condomini; così come è distinta la cittadinanza. In questi casi i contitolari della potestà di Governo sui territori esercitano i loro poteri dando vita, mediante accordi, ad una amministrazione internazionale, che tuttavia non assurge ad autonoma personalità rispetto a quella degli Stati condomini, basata su una volontà comune. Importanti esempi sono: il condominio belgacondominioprussiano sul territorio di Moresnet, durato dal 1815 al 1919; quello austrocondominioprussiano sui ducati di SchleswigcondominioHolstein e di Luxemburg (pace di Vienna del 30 ottobre 1864), ceduti dalla Danimarca al Re di Prussia ed all’Imperatore d’Austria; quello francocondominiobritannico a suo tempo esercitato sulle Nuove Ebridi (Trattato del 16 novembre 1887).
condominio negli edifici: il condominio verticale, il solo ad essere previsto dagli artt. 1117 – 39 del c.c., riguarda gli edifici composti di una pluralità di unità immobiliari, formate ciascuna da un piano o da una porzione di piano, che appartengono a proprietari diversi, secondo la condizione caratteristica delle costruzioni urbane. Si verifica, in tal senso, questa duplicità di situazioni: le singole unità (appartamenti, negozi ecc.) sono oggetto di proprietà solitaria dei rispettivi proprietari; il suolo, invece, sul quale sorge l’edificio, i muri maestri, i tetti, le scale e, in genere, le cose destinate all’uso comune (l’ascensore, l’impianto di riscaldamento ecc.) sono oggetto di comproprietà fra tutti i proprietari delle singole unità (art. 1117 c.c.). Ev un caso di comproprietà forzosa, alla quale i proprietari delle singole unità non possono essere sottratti. L’art. 1117 c.c. elenca le cose che formano oggetto di condominio condominio, ma fa precedere l’elenco dalla riserva se il contrario non risulta dal titolo. All’autonomia privata non sono tuttavia concessi ampi spazi: essa non potrà escludere dal condominio condominio quelle che l’art. 1117 c.c. identifica come le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. I singoli proprietari debbono contribuire, ciascuno in proporzione al valore della sua proprietà , nelle spese occorrenti per la conservazione e per il godimento delle parti comuni (art. 1123, comma 1o); ne´ possono, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese (art. 1118, comma 2o). Le spese che riguardano però cose destinate a servire in modo diverso o esclusivo alcuni condomini sono ripartite in misura proporzionale all’uso (art. 1123, commi 2o e 3o): chi abita al piano terreno, ad esempio, non concorre nelle spese relative all’ascensore; chi abita all’ultimo piano vi concorre in misura maggiore di chi abita al primo.
condominio orizzontale: il condominio condominio è stato considerato dagli artt. 61 – 62 disp. att.: il carattere forzoso del condominio condominio viene meno quando le parti di un medesimo edificio possono assumere il carattere di condomini autonomi (così nel caso di edificio con più colonne di appartamenti, aventi ciascuna un proprio ingresso e una propria scala) o quando si tratta di un gruppo di edifici, aventi in comune impianti quali gli impianti idrici, di riscaldamento, oppure piscine ecc.. In questi casi il condominio condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separatamente (art. 61 disp. att.). Lo scioglimento può anche essere parziale, e lasciare sopravvivere l’antico condominio condominio per le parti rimaste comuni agli originari partecipanti (art. 62 disp. att. c.c.). V. anche super condominio.
condominio precostituito: è il contratto (v.) con il quale i comproprietari di un’area edificabile, acquistata pro indiviso (v. comunione, condominio volontaria), stabiliscono di costruirsi un fabbricato condominiale, determinando dettagliatamente le porzioni concrete destinate ad essere di spettanza esclusiva di ciascuno di essi, in modo da non rendere necessari, in seguito alla costruzione dell’edificio, ulteriori atti traslativi o dichiarativi. Secondo la giurisprudenza della Cassazione, tale contratto integra o un atto di divisione (v.) di cosa futura, nel caso in cui sia rivolto a conseguire l’attribuzione automatica della proprietà individuale delle diverse porzioni, mentre costituisce una reciproca concessione ad aedificandum ove risulti che le parti abbiano voluto, a costruzione ultimata, l’acquisto della proprietà superficiaria e non di quella assoluta dei singoli appartamenti: v. superficie (diritto di).
regolamento contrattuale del condominio: v. fonti regolatrici del condominio.
regolamento di condominio: il condominio condominio è obbligatorio, a norma dell’art. 1138, comma 1o, c.c., quando il numero dei condomini sia superiore a dieci; deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio, l’amministrazione. Per favorirne la formazione l’art. 1138, comma 3o, c.c., richiede le stesse maggioranze che sono sufficienti per le deliberazioni di ordinaria amministrazione. La posizione gerarchica del condominio condominio emerge dall’art. 1138, comma 4o, c.c.: esso non può menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. In altre parole; il condominio condominio non può modificare le clausole che non hanno contenuto tipicamente regolamentare; può , invece, modificare le clausole sopra indicate, che hanno contenuto tipicamente regolamentare e che, pertanto, non menomano i diritti di ciascun condomino V. anche fonti regolatrici del condominio.
super condominio: è possibile che un unico edificio con più scale nasca come pluralità di condomini, tanti quante sono le scale ovvero che una pluralità di edifici con impianti comuni nasca come pluralità di condomini, tanti quanti sono gli edifici. Per tutti questi casi si è posto un problema: riguarda la condizione giuridica delle cose necessarie all’uso comune della pluralità di condomini. Ev stata prospettata la tesi secondo la quale queste cose (come il tetto dell’unico edificio scomposto in più condomini o il giardino che serve più edifici costituiti in condomini separati) formerebbero oggetto di una comunione fra condomini (cosiddetto supercondominiocondominio), non fra i partecipanti a ciascuno di essi; ed i condomini amministrerebbero queste cose non secondo le norme sul condominio, ma secondo quelle sulla comunione (v.) in genere. Questa tesi è però contraddetta dall’art. 62 disp.att.: nel regolare lo scioglimento del condominio condominio esso precisa che lo scioglimento può essere parziale e lasciare sussistere beni comuni con gli originari partecipanti. I condomini delle cose non divise sono, perciò , i partecipanti ai singoli condomini, non già condomini stessi quali enti di gestione. Nel caso di condomini separati, aventi in comune cose rientranti fra quelle indicate dall’art. 1117 c.c., queste cose comuni formano oggetto di un condominio generale, intercorrente fra tutti i partecipanti ai condomini separati. I condomini separati avranno, ciascuno, una propria assemblea ed un proprio amministratore; al condominio generale corrisponderà una ulteriore assemblea, formata dai partecipanti a tutti i condomini separati, ed un ulteriore amministratore (che nulla impedisce di scegliere nella persona dell’amministratore di uno dei condomini separati).
condominio verticale: v. condominio negli edifici.
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