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Timestamp: 2018-12-17 20:00:16
Document Index: 119388855

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 553', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Newsletter Nr. 26 | Januar 2014
auch ohne Zweckentfremdungsverbot ist die Vermietung von Wohnungen an Touristen mit Risiken behaftet, wie eine aktuelle BGH-Entscheidung zeigt. Miet- und baurechtliche Fragen sind berührt, wenn der Mieter wegen Baulärm in der Nachbarschaft mindert. Hier zeichnet sich inzwischen eine Linie in der Berliner Rechtsprechung ab. Was gilt, wenn nichts vereinbart ist? Nicht einfach nichts, wie der BGH nun für eine unzureichende Baubeschreibung in einem Bauträgervertrag entschieden hat. Baurechtliche Grundlagen behandeln zwei Entscheidungen des OLG Düsseldorf, die sich mit der Ersatzvornahme ohne Fristsetzung und der Erstattungsfähigkeit von Privatgutachterkosten befassen. Abschließend geben wir einen kurzen Ausblick zu den ab Mai geltenden Änderungen der EnEV.
Gerne stehen wir für Rückfragen zu den besprochenen Entscheidungen zur Verfügung.
Untermiete ist nicht gleich Untermiete
Bundesgerichtshof entscheidet zur Untervermietung an Touristen durch Wohnraummieter (Urteil vom Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13, vorgehend AG Tempelhof–Kreuzberg - Urteil vom 6. September 2012 – 8 C 67/12; LG Berlin - Urteil vom 19. Juni 2013 –
Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Untervermietung an Touristen durch Wohnraummieter (Urteil vom Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13, vorgehend AG Tempelhof–Kreuzberg - Urteil vom 6. September 2012 – 8 C 67/12; LG Berlin - Urteil vom 19. Juni 2013 – 65 S 449/12)
Fall: Der Mieter erbat von der Vermieterin eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die 2003 angemietete Wohnung nicht mehr als Lebensmittelpunkt, sondern nur noch als Wochenendwohnung nutzte, wenn er seine in Berlin lebende Tochter besuchte. Diese Erlaubnis zur generellen Untervermietung der gesamten Wohnung erteilte die Rechtsvorgängerin der jetzigen Vermieterin, die die Wohnung im Jahre 2011 erwarb, bereits 2008. Dabei wurde die Erlaubnis „ohne vorherige Prüfung“ erteilt. Mit der Erlaubnis wurde der Mieter jedoch verpflichtet, den Untermietern Postvollmacht zu erteilen, was bedeuten sollte, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. als ordnungsgemäß zugestellt gelten sollten, wenn sie im Briefkasten des Mieters „landen“. Der Mieter bot die Wohnung dann im Internet als Ferienwohnung zur tageweisen Nutzung von bis zu 4 Feriengästen an. Als der Vermieter dies erfuhr, mahnte er den Mieter unter Kündigungsandrohung ab. Der Mieter meinte, dass die Vermietung an Feriengäste von der einmal im Jahre 2008 erteilten generellen Untervermietungserlaubnis gedeckt sei und betrieb seine „Ferienpension“ weiter. Nach erneuter Abmahnung kündigte der Vermieter und klagte auf Räumung. Nachdem das Amtsgericht der Räumungsklage noch stattgegeben hatte, sah die ZK 65 des Landgerichts Berlin den Mieter im Recht: Die Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste sei von der einmal erteilten Untervermietungserlaubnis gedeckt.
Entscheidung: Dem widerspricht der BGH und führt aus, dass eine Untervermietung schon begrifflich eine zumindest auf eine gewisse Dauer angelegte Wohnnutzung voraussetze. Eine Nutzung als Ferienwohnung erfülle diese Voraussetzungen eben nicht.
Kommentar: Die Entscheidung überrascht zunächst deswegen, weil der V. Zivilsenat des BGH in seinem viel beachteten Urteil zu Ferienwohnungen 2010 noch ausgeführt hat, dass die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung eine echte – wenn auch atypische - Wohnnutzung darstelle (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09). Auch wenn die zitierte Entscheidung dem WEG-Recht entstammt, kann für den Begriff der Wohnnutzung im Bereich des Wohnraummietrechts nichts anderes gelten. Die Entscheidung ist praxisnah und wirkt dem Missbrauch entgegen. Die generelle Untervermietungserlaubnis in langjährigen Mietverhältnissen über Wohnungen, die ohnehin von dem Mieter nicht mehr als Lebensmittelpunkt und Wohnraum genutzt werden, kann nicht mehr zur Gewinnerzielung durch Untervermietung benutzt werden. Das Recht zur Untervermietung soll das Bedürfnis des Mieters befriedigen, entweder seine eigenen Wohnkosten zu reduzieren oder aus persönlichen Gründen eine andere Person in seine Wohnung aufnehmen zu können. Beide Voraussetzungen waren hier erkennbar nicht gegeben, so dass die Entscheidung jedenfalls aus praxisnaher Sicht überzeugt. Eine Untervermietung im rechtlichen Sinne (§ 553 BGB) lag in der Überlassung der Wohnung<span style="mso-spacerun: yes"> </span>an Feriengäste nicht vor. Aus diesem Grund half die Untervermietungserlaubnis des Vermieters dem Mieter nicht weiter, um seinen Geschäften nachzugehen.<span style="mso-spacerun: yes"> </span>
Keine Mietminderung wegen Baulärms aufgrund der Bebauung eines zuvor gärtnerisch genutzten Grundstücks
Das Landgericht Berlin hat in mehreren Verfahren, zuletzt mit Urteil vom 18. Oktober 2013 (63 S 446/12), die sogenannte „Baulückenrechtsprechung“, wonach ein von einer Nachbarbaustelle betroffener Mieter mit der Mietminderung ausgeschlossen ist, bestätigt
Das Landgericht Berlin hat in mehreren Verfahren, zuletzt mit Urteil vom 18. Oktober 2013 (63 S 446/12), die sogenannte „Baulückenrechtsprechung“, wonach ein von einer Nachbarbaustelle betroffener Mieter mit der Mietminderung ausgeschlossen ist, bestätigt und zugleich fortgeführt.
Hintergrund:Die Miete ist gemindert, sofern der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand nachteilig abweicht. Bauarbeiten stören, egal ob sie im selben Haus durchgeführt werden oder Baulärm von einer Nachbarbaustelle kommt. Fraglich ist, ob der Vermieter, der die Baumaßnahme nicht selbst durchführt, da ein Nachbar baut, Mietminderungen seiner Mieter hinzunehmen hat. Es ist allgemein anerkannt, dass der Mieter dann mit der Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar war, dass mit Bautätigkeiten in der Nähe des Mietobjektes gerechnet werden muss. In einem solchen Fall wird davon ausgegangen, dass die Vertragsparteien das zukünftige Auftreten von Baulärm bereits bei Vertragsabschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben („Baulückenrechtsprechung“), so dass tatsächlich das Auftreten von Baulärm bereits als vertraglich vereinbart anzusehen ist.
Entscheidung: Das Landgericht Berlin hat nunmehr in Anlehnung an die die Baulückenrechtsprechung entschieden, dass eine Mietminderung auch dann ausgeschlossen ist, wenn sich eine zukünftige Beeinträchtigung durch Baulärm zwar nicht zwingend aufdrängt, jedoch gleichwohl nach allgemeiner Lebenswahrscheinlichkeit nicht ausgeschlossen ist. Im konkreten Fall hatte der Nachbar ein zuvor gärtnerisch genutztes Grundstück bebaut. In der Entscheidung wird ausgeführt, dass generell im Innenstadtbereich mit einer weiteren gerechnet werden müsse. Der Mieter dürfe daher kein schutzwürdiges Vertrauen für sich reklamieren, dass eine Grünfläche für die Zukunft als solche genutzt werde und somit eine Bebauung nicht erfolgen werde. Eine solche Überlegung des Mieters sei jedenfalls im Innenstadtbereich nicht lebensnah. Dort müsse der Mieter immer mit Verdichtungen rechnen. Wenn es durch den Lückenschluss dann zu einer normalen Bautätigkeit käme, sei der Mieter in einem solchen Fall mit der Mietminderung ausgeschlossen.
Praxishinweis: Die Entscheidung des Landgerichts schließt an die vorangegangenen Entscheidungen an, die einer Mietminderung bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück kritisch gegenüberstehen. Dies ändert nichts daran, dass in einem solchen Fall sowohl gegenüber dem Mieter die Mietminderung zurückzuweisen ist, als auch eventuelle Ersatzansprüche gegen den störenden Nachbarn nicht aus den Augen verloren werden dürfen.
Rechtsanwalt Kirsten Metter
Bauträgervertrag und "Allgemein anerkannte Regeln der Technik"
"Allgemein anerkannte Regeln der Technik" sind nicht ausschließlich in förmlich veröffentlichten Regelwerken niedergelegt, sondern können auch durch ungeschriebene Regeln konkretisiert werden (BGH, Urteil vom 21.11.2013 - VII ZR 275/12).
<div>Fall: Bei einer neu hergestellten Wohnungseigentumsanlage wird die Hof- und Zugangsfläche aus Epoxydharz ohne Gefälle errichtet. Die WEG fordert vom Bauträger Kostenvorschuss für die Schaffung eines Gefälles. In erster und zweiter Instanz wird die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewiesen, weil insoweit kein Mangel vorliege.
Entscheidung: Der BGH sieht dies anders. Das Gericht müsse prüfen, ob die Ausführung ohne Gefälle den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Der Sachverständige habe lediglich festgestellt, es lägen keine normgemäßen Angaben bzw. kein Regelwerk vor, das ein Gefälle bei einem Belag mit Epoxydharz vorsehe. Das beantworte nicht die Frage, ob es eine ungeschriebene anerkannte Regel der Technik gibt, die das Gefälle fordert. Ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, könne nicht allein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich ist. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den dem Vertrag zu Grunde liegenden Umständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten kann. </div>
Kommentar: Die Entscheidung berührt gleich zwei wichtige Aspekte des Bauvertragsrechts: Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen sind häufig nicht abschließend. Viele Details der Ausführung sind in ihnen nicht erwähnt oder genauer beschrieben. Daraus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt ist, kann nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass es nicht geschuldet ist. Vielmehr muss unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrages geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist. Entsprechende Qualitätsanforderungen können sich auch aus sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben. Der zweite Aspekt betrifft die
"Allgemein anerkannten Regeln der Technik": DIN-Normen tragen lediglich die Vermutung in sich, allgemein anerkannte Regeln der Technik zu sein. In nicht durch DIN-Normen geregelten Bereichen ist darüber hinaus stets zu prüfen, ob sich entsprechende Erfahrungswerte herausgebildet haben, die als allgemein anerkannte Regel der Technik gelten können.
Mangel selbst beseitigt: Auftraggeber verliert alle Ansprüche!
Beseitigt der Auftraggeber behauptete Mängel, ohne dem Auftragnehmer zuvor eine hinreichende Möglichkeit zur Nacherfüllung zu geben, ist er mit Gewährleistungs- bzw. Ersatzansprüchen aus allen dafür in Betracht kommenden Rechtsgründen ausgeschlossen (OLG
Beseitigt der Auftraggeber behauptete Mängel, ohne dem Auftragnehmer zuvor eine hinreichende Möglichkeit zur Nacherfüllung zu geben, ist er mit Gewährleistungs- bzw. Ersatzansprüchen aus allen dafür in Betracht kommenden Rechtsgründen ausgeschlossen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.10.2013 - 22 U 81/13).
Fall: In Streit stehen Bodenbelagsarbeiten. Nach Fertigstellung rügt der AG in der Oberfläche sichtbare Unregelmäßigkeiten in der Spachtelung und fordert den vollständigen Austausch des Bodenbelags. Der AN wendet ein, dass nur bei starkem Lichteinfall einseitig zu sehende Kellenschläge den AG nicht zur Forderung eines vollständigen Austauschs des Bodenbelags berechtigen. Daraufhin lässt der AG im Wege der Ersatzvornahme den Belag erneuern. Die Kosten rechnet er gegen den Restwerklohn des AN auf. Dieser erhebt Klage.
Entscheidung: Mit Erfolg! Der AN beruft sich darauf, der AG habe ihn nicht wirksam zur Nacherfüllung unter Fristsetzung aufgefordert. Dem folgt das Gericht. Die Mangelbeseitigungsaufforderung sei hier nicht entbehrlich gewesen. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung liege nicht vor. Das Bestreiten von Mängeln durch den Auftragnehmer stelle keine endgültige Erfüllungsverweigerung dar, solange es nicht "aus der Luft gegriffen" ist oder die "Haltlosigkeit" - etwa mit Hilfe eines Sachverständigen - bereits deutlich vor Augen geführt worden sei. Gesprächsbereitschaft und das Bemühen des Auftragnehmers um eine gütliche Einigung stünden der Annahme einer endgültigen Erfüllungsverweigerung regelmäßig entgegen.
Kommentar:Grundsätzlich steht dem AN die Entscheidung darüber zu, wie er Mängel dauerhaft beseitigen will. Ein Nacherfüllungsverlangen sollte deshalb nur im Ausnahmefall eingeschränkt werden. Der AG trägt dann die Beweislast, dass der Mangel tatsächlich nur auf die vom AG geforderte Weise zu beseitigen ist. Misslingt der Beweis, hat der AN Anspruch auf vollständige Vergütung. Besonders ärgerlich für den AG: Das Gericht hat – konsequent - sämtliche Ansprüche bezüglich dieses Mangels ausgeschlossen. Der AG kann dem AN auch nicht entgegenhalten, er habe sich ersparten Aufwendungen für die Mängelbeseitigung anrechnen zu lassen (BGH, U. v. 23.02.2005 – VIII ZR 10/04).
Mängelansprüche: Sind Gutachter- und Rechtsanwaltskosten umfasst?
Die Kosten vorgerichtlicher Privatgutachten und vorgerichtliche Anwaltskosten können als Gewährleistungsanspruch (insoweit neben dem Nacherfüllungsanspruch und ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung), erstattungsfähig sein. Hiervon sind die Fälle abzug
Die Kosten vorgerichtlicher Privatgutachten und vorgerichtliche Anwaltskosten können als Gewährleistungsanspruch (insoweit neben dem Nacherfüllungsanspruch und ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung), erstattungsfähig sein. Hiervon sind die Fälle abzugrenzen, bei denen nur vorbeugend die Vollständigkeit und Mangelfreiheit der Bauleistungen überwacht werden soll (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.08.2013 - 22 U 4/13).
Fall: Es handelt sich um den baurechtlichen „Grundfall“. Nach Abnahme treten Mängel auf, die der Bauherr zunächst gutachterlich näher beleuchtet und wegen derer er dann anwaltlich Ansprüche geltend macht.
Entscheidung: Voraussetzung für einen Anspruch auf Erstattung solcher Kosten ist regelmäßig, dass die Beauftragung des Privatgutachters bzw. Rechtsanwalts unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls nach Zeitpunkt, Inhalt und Umfang des Auftrags bei objektiver, verständiger Sicht erforderlich erscheinen durfte. Im privaten Baurecht ist dabei ergänzend zu berücksichtigen, dass sich der Auftraggeber zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen auf die Rüge von Mangelerscheinungen/-symptomen beschränken darf und dem Auftragnehmer regelmäßig die eigenverantwortliche Entscheidung über Art und Umfang von Erfüllung-/Nacherfüllungsmaßnahmen zusteht. Ist die Erstattungsfähigkeit von vorgerichtlichen Privatgutachterkosten zu bejahen, ist es regelmäßig unschädlich, wenn sich einzelne Feststellungen im Privatgutachten später als falsch herausstellen, soweit sie sich gleichwohl noch als durch einen Baumangel verursacht darstellen; haben sich mit dem Privatgutachten vermutete Mängel gar nicht oder nur teilweise bestätigt, sind die Privatgutachterkosten ggf. anteilig zu kürzen. Für die Erstattungsfähigkeit vorgerichtlicher Anwaltskosten gelten diese Feststellungen entsprechend. Außergerichtliche Anwaltskosten des Auftraggebers in Zusammenhang mit der Mangelverfolgung können - unabhängig von einem Verzug des Auftragnehmers - als erstattungsfähig angesehen werden, wenn die Beauftragung eines Rechtsanwalts unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls nach Zeitpunkt, Inhalt und Umfang des Anwaltsmandats für den Auftraggeber bei objektiver, verständiger Sicht als zur zweckentsprechenden Wahrung bzw. Verfolgung seiner Rechtsposition erforderlich erscheinen durfte. Auch insoweit sind indes - im Sinne einer sich im Wege des Umkehrschlusses ergebenden Beschränkung - die Erleichterungen der Geltendmachung von Werkmängeln nach den Grundsätzen der Symptomtheorie und das Recht des Auftragnehmers auf eine eigenverantwortliche Auswahl und Vornahme etwaiger Nacherfüllungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Insoweit bedarf es seitens des Auftraggebers der Darlegung besonderer Umstände, aus denen sich im Einzelfall ausnahmsweise vor Eintritt des Schuldnerverzugs des Auftragnehmers mit Nacherfüllungsleistungen bereits die Erforderlichkeit der Hinzuziehung eines Rechtsanwalts ergeben soll.
Kommentar: Der materiell-rechtliche Anspruch auf Erstattung von Privatgutachterkosten ist vom prozessrechtlichen Erstattungsanspruch im Kostenfestsetzungsverfahren zu unterscheiden, für den im Hinblick auf die Frage der Notwendigkeit/Erforderlichkeit eines Privatgutachtens im erst späteren (vorprozessualen bzw. prozessualen) Stadium eines Gewährleistungsverlangens teilweise abweichende Grundsätze gelten. Hier kann der Gesichtspunkt der Waffengleichheit unter Umständen eine Rolle spielen. Im vorgerichtlichen Stadium der Vertragserfüllung bzw. Nacherfüllung (d.h. bei "baubegleitenden" bzw. "kontrollierenden" bzw. "vorsorglichen" Privatgutachten) wird die Waffengleichheit indes regelmäßig durch die o.a. Symptomtheorie im Werkvertragsrecht und die damit einhergehenden Erleichterungen für den Auftraggeber gewährleistet, sich auf eine Rüge von Mängelerscheinungen/-symptomen in lediglich laienhafter Art beschränken zu dürfen.
Tel. (030) 885 60 6-625
EnEV: Neufassung tritt am 1. Mai 2014 in Kraft
Die „Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung“ ist am 21.11.2013 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Die EneV ist dadurch umfassend überarbeitet worden. Die sogenannte EnEV 2014 tritt im Mai in Kraft. Wichtige Änderungen:
Die „Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung“ ist am 21.11.2013 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Die EneV ist dadurch umfassend überarbeitet worden. <span style="mso-spacerun: yes"> </span>Die sogenannte EnEV 2014 tritt im Mai in Kraft. Wichtige Änderungen:
Insgesamt sind für den Gebäudebestand keine wesentlichen Verschärfungen vorgesehen. Trotzdem müssen auch Besitzer von Bestandsgebäuden einige Vorgaben beachten:<span style="mso-spacerun: yes"> </span>
(Quelle: deutsche energie agentur, dena)