Source: https://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/v1/vergleichsmiete.htm
Timestamp: 2019-11-20 15:06:36
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Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

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Vergleichsmiete, Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
1 Mietrecht: Vergleichsmiete – Anpassung der Miete, Mieterhöhung
2 Die fünf Vorrausetzungen im Mietrecht für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen
3 Anforderung an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
4 Die Mieterhöhung darf nicht ausgeschlossen sein § 557 Abs 3 BGB
5 Jahresfrist und 15-Monatsfrist § 558 Abs 1 BGB
6 Vergleichsmiete nicht überschritten – Darlegungs- und Begründungspflicht des Vermieters
Mietrecht: Vergleichsmiete – Anpassung der Miete, Mieterhöhung
Die fünf Vorrausetzungen im Mietrecht für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen
Die fünf Voraussetzungen für Mieterhöhungsverlangen – wenn nicht erfüllt – ist die Erhöhung unwirksam
Mieterhöhungsverlangen in >>>>Textform mit Begründung, mündliche Erklärungen reichen nicht (Details dazu siehe unten). §§ 558 Abs 1 , 558 a Abs. 1 BGB
Eine Mieterhöhung darf nicht ausgeschlossen sein (>>>Details dazu siehe unten) . § 557 BGB
Einhaltung der Jahresfrist >>>Details dazu siehe unten) § 558 Abs 1 BGB
Kappungsgrenze beachtet (Details dazu siehe >>>>Kappungsgrenze § 558 Abs 3 BGB
Vergleichsmiete nicht überschritten (Details dazu siehe unten) § 558 Abs 2 BGB
Anforderung an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
Nachdem es unzählige Rechtstreitigkeiten darüber gab, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, damit es nicht unwirksam ist, hat zunächst das BVerfG (Beschluß vom 10. Oktober 1978, Az: 1 BvR 180/77) und dann danach noch der BGH (Urteil vom 18. Dezember 2002, Az: VIII ZR 72/02) ausführlich dazu Stellung genommen, und den rechtlich notwendigen Inhalt festgelegt, sofern sich der Vermieter auf Vergleichsmieten beruft (häufigster Fall). Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen jedoch auch anders begründen, mehr dazu >>>unten.
Nach dem Urteil des BverG ist bei Berufung auf Vergleichsmieten folgender Inhalt erforderlich:
Informationen über Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis. Dem Mieter muss eine eigene Nachprüfung möglich sein. Selbstverständlich ist, dass der Vermieter angibt, um welchen Betrag er die Miete erhöhen will, und ab welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung gelten soll.
Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist von 2 Monaten (§ 558b BGB) die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von „einzelne(n)“ Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen (BGHZ 84, 392, 395 f. m.w.Nachw.). Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (vgl. Barthelmeß, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 107; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 438; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch des Mietrechts, 3. Aufl., III Rdnr. 434; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 75).
Entspricht das Mieterhöhungsverlangen nicht diesen Anforderungen, so ist es unwirksam. Der Vermieter kann aber jederzeit eine neues Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten. Die 2-monatige Überlegungsfrist des Mieters läuft dann – ab Zugang des neuen Verlangens – erneut. Dies ist jetzt klar in § 558 b Abs 3 BGB so geregelt. Der Vermieter kann eine neue Begründung auch noch während eines Prozesses nachschieben. Die neue Mieterhöhungserklärung bildet jedoch einen eigenen Streitgegenstand, so dass sich diese Vorgehensweise nachteilig hinsichtlich der Frage auswirken kann, wer später die Prozesskosten zu hat.
Die Mieterhöhung darf nicht ausgeschlossen sein § 557 Abs 3 BGB
Es wird ein seltener Ausnahmefall sein, dass eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausgeschlossen ist. Die Klausel: “ Die Miete beträgt für die gesamte Laufzeit des Vertrages…“ wäre zum Beispiel geeignet, um einen Ausschluß zu bewirken. Der Auschluss der Möglichkeit die Miete zu erhöhen, kann sich aber auch aus den Umständen des Mietverhältnisses ergeben. Hier kommt insoweit die Zahlung einer Mietvorauszahlung in Betracht oder wenn der Mieter das Objekt selbst mit hohen Eigenleistungen renoviert hat, um es bewohnbar zu machen.
Eine nach Ablauf der 10-Jahresfrist unwirksam gewordene Staffelmietvereinbarung soll aber nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach § 558 BGB – bis zur örtlichen Vergleichsmiete – ausschließen. (LG Berlin siehe oben).
Jahresfrist und 15-Monatsfrist § 558 Abs 1 BGB
Vergleichsmiete nicht überschritten – Darlegungs- und Begründungspflicht des Vermieters
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen in >>>Textform begründen. Er muss darin darlegen, dass die bisher vom Mieter gezahlte Miete niedriger ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Zugleich muss er darlegen, das die neue erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Diese stellt zugleich die Höchsgrenze dar, bis zu der er erhöhen darf. Für die Begründung räumt das Gesetz dem Vermieter die folgenden Möglichkeiten ein:
4. Die Benennung von mindestens 3 einzelnen vergleichbaren Wohnungen ( § 558 a Abs 2 Nr. 4 BGB) >>>Details dazu oben.
Mietrecht 06 – 2012 Vergleichsmiete – Mietrechtlexikon