Source: https://www.trovaamministratore.it/news/regolamento-di-condominio-cose-caratteristiche/
Timestamp: 2018-08-16 19:56:25+00:00
Document Index: 157186465

Matched Legal Cases: ['art. 1138', 'art. 1130', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138']

Ti trovi in: Home > Ultime dal condominio > Il regolamento di condominio: che cos’è e caratteristiche
Il regolamento disciplina la vita in condominio. L’art. 1138 c.c. prevede il regolamento di condominio adottato dall’assemblea, definendone il contenuto obbligatorio, i limiti e le modalità di adozione. Dal regolamento assembleare va distinto il regolamento di condominio di natura contrattuale.
Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, è obbligatorio adottare un regolamento che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Nei condominii con un numero di condòmini pari o inferiore a dieci, l’adozione del regolamento è facoltativa ed è rimessa all’autoregolamentazione dell’assemblea.
Il regolamento è approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Una volta approvato, va allegato al registro dei verbali delle assemblee (art. 1130, n. 7, c.c.).
Il secondo comma dell’art. 1138 c.c. dispone che ciascun condòmino può prendere l’iniziativa per la formazione di un nuovo regolamento di condominio o la modifica del regolamento condominiale esistente. La norma si riferisce al regolamento obbligatorio nei condominii con più di dieci condòmini. In tal caso, ogni condòmino è legittimato a chiedere la convocazione dell’assemblea per la formazione del regolamento, eventualmente tramite l’amministratore; può altresì impugnare davanti al giudice competente la delibera che non approva il regolamento, o chiedere la modifica del regolamento condominiale approvato. Quando i condòmini sono pari o meno di dieci, invece, ciascuno di essi può chiedere la formazione del regolamento, ma non anche ricorrere al giudice contro la deliberazione che nega il regolamento, attesa la natura non obbligatoria dello stesso.
Contenuto e limiti
Il nuovo regolamento di condominio adottato dall’assemblea è vincolante per tutti i condòmini. Deve obbligatoriamente contenere le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le norme a tutela del decoro dell’edificio e relative all’amministrazione. A tali contenuti obbligatori, i condomini possono aggiungere altri facoltativi. In ogni caso, il regolamento assembleare non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né derogare alle seguenti disposizioni del Codice civile: artt. 1118, comma 2 (distacco dall’impianto di riscaldamento o condizionamento), 1119 (indivisibilità delle parti comuni), 1120 (innovazioni), 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore), 1131 (attribuzioni dell’amministratore), 1132 (dissenso alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea). Le norme del regolamento assembleare non possono inoltre vietare di possedere o detenere animali domestici.
Il regolamento di condominio di natura contrattuale
Il regolamento formato ai sensi dell’art. 1138 c.c. non è l’unico tipo possibile di regolamento condominiale. Il regolamento, infatti, oltre ad essere approvato dalla maggioranza dell’assemblea, può essere concordato da tutti i condòmini e formalizzato con la sottoscrizione di un vero e proprio contratto. In tal modo, è possibile regolamentare ogni aspetto del condominio, anche oltre le materie indicate ed i limiti imposti dall’art. 1138 c.c. per il regolamento approvato dall’assemblea. In particolare, solo con un regolamento contrattuale possono essere imposti limiti ai diritti esclusivi dei singoli condomini.
Distinzione tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale
È importante distinguere i due tipi di regolamento condominiale: quello assembleare è approvato (e modificato) dall’assemblea a maggioranza per disciplinare le materia indicate nell’art. 1138 c.c.; il regolamento contrattuale si forma invece al di fuori dell’assemblea e configura un vero e proprio contratto plurilaterale concordato e/o accettato da tutti i condòmini.
Tipico esempio di regolamento contrattuale è quello predisposto unilateralmente dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio, allegato o richiamato nel contratto d’acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti con la sottoscrizione del rogito.
Il regolamento contrattuale può formarsi anche successivamente alla costituzione del condominio, mediante l’accordo unanime raggiunto dai condòmini su un testo condiviso. Sempre all’unanimità è possibile la modifica del regolamento condominiale contrattuale, adottare un nuovo regolamento di condominio o singole clausole contrattuali dello stesso.
Attenzione, però. Non sempre è sufficiente l’approvazione all’unanimità dei voti in assemblea per poter parlare di regolamento contrattuale. Infatti, il regolamento non può definirsi contrattuale se ha ad oggetto solo le materie indicate nel primo comma dell’art. 1138 c.c. Si tratterebbe, in tal caso, di un semplice regolamento assembleare, approvato con un numero di voti (l’unanimità) superiore al quorum richiesto. Affinché il regolamento possa qualificarsi ‘‘contrattuale’’, è invece necessario che il consenso unanime si manifesti su materie diverse da quelle indicate dall’art. 1138 c.c. e incida sui diritti dei singoli condòmini.
Ciò che conta, dunque, non è tanto l’origine, interna o esterna, del regolamento (o delle singole clausole), quanto piuttosto verificare se il contenuto rientri o meno tra le materie di cui all’art. 1138 c.c.; nel primo caso le disposizioni avranno natura assembleare, nel secondo natura contrattuale.
Clausole contrattuali e non contrattuali
Il nuovo regolamento di condominio (assembleare o contrattuale) può essere dunque composto sia da clausole regolamentari che da clausole di natura contrattuale. Distinguere la natura delle singole clausole può rilevarsi di fondamentale importanza. Ad esempio, mentre per modificare le clausole contrattuali è sempre necessario il consenso scritto di tutti i condòmini, per modificare quelle regolamentari è sufficiente una deliberazione assembleare adottata con le maggioranze previste dall’art. 1138 c.c. (Cass. civ. S.U. n. 943/1999).
In linea generale, hanno natura contrattuale tutte le clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri e, in generale, quelle che disciplinano materie diverse da quelle indicate dall’art. 1138 c.c.