Source: http://www.softwareparadiso.it/studio/parliamocondominio.htm
Timestamp: 2019-03-24 19:49:13+00:00
Document Index: 72560811

Matched Legal Cases: ['art.1123', 'art.1117', 'art.1126', 'art.1124', 'art.69', 'art.1129', 'art.1138']

approfondimenti sul tema del condominio, sentenze, software, leggi, codice, regolamento
Il Codice Civile tratta del condominio negli articoli dal 1117 al 1139. Solo in alcuni di essi si parla però dell'argomento principale che affligge i condomini: la ripartizione delle spese.
Bisogna subito precisare che trattandosi di "proprietà comune" anche i doveri per la gestione e la manutenzione devono essere comuni a tutti i proprietari. Pertanto esiste il metodo dei millesimi che ripartisce ogni spesa tra i valori dei signoli immobili. A nulla serve distinguere se un appartamento è usato, affittato o sgombero in quanto, ai sensi dell'art.1123 del Codice Civile, l'importante è che vi sia un proprietario (e naturalmente se esiste un bene ci sarà anche il suo padrone).
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Parti comuni e ripartizione delle spese
Sono elencate dall'art.1117 del Codice Civile. Si possono riassumere nel suolo, nella struttura, nelle scale, nel tetto, negli impianti fino al punto di diramazione del privato. Su di esse decide il condominio sia per opere di normale amministrazione che per innovazioni e miglioramenti. L'organo che può deliberare in tal senso è l'assemblea dei condomini.
Può verificarsi che una parte dell'edificio, oltre i singoli appartamenti, possa essere di uso esclusivo. In questo caso le spese sono ripartite in maniera diversa dai semplici millesimi di proprietà. Nel caso del lastrico solare (art.1126) il proprietario esclusivo deve contribuire per un terzo, mentre i rimanenti due terzi sono a carico dei condomini che se ne servono in qualche modo.
Nel caso dei tetti partecipano i proprietari che ne sono coperti.
Nel caso delle scale la ripartizione avviene per metà in base ai millesimi e per l'altra metà in base all'altezza dal piano d'ingresso. Bisogna valutare che sono possibili anche piani interrati che equivalgono, per la distanza, ai piani superiori. Ad esempio il primo piano interrato parteciperà come il primo piano sopra il livello terreno. In questo modo va interpretata l' "altezza di ciascun piano dal suolo" dell'art.1124 del Codice Civile.
I millesimi di proprietà
Per attribuire i millesimi ad ogni unità immobiliare (appartamento, negozio, garage, ecc.), se non sono già stati calcolati dal costruttore e non risultano allegati all'atto di acquisto, bisogna rivolgersi ad un tecnico abilitato. Il metodo di calcolo si desume dai criteri stabiliti con la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n.12480 del 26 marzo 1966. Oggi esistono sistemi automatizzati per ottenere una corretta tabella in tempi brevi utilizzando appropriati software.
Possiamo fornire il programma CONDOM che genera sia le tabelle millesimali che le più svariate ripartizioni delle spese.
Si parte dalla superficie reale e ad essa si applicano, diversamente per ogni unità immobiliare, vari coefficienti correttivi in base alla destinazione d'uso, al piano, all'orientamento, al prospetto, alla luminosità, alla funzionalità globale. Risulterà una superficie virtuale che sarà rapportata a valori millesimali: in pratica l'intero edificio, cioè la somma di tutte le superfici virtuali (tranne naturalmente le parti comuni), sarà posto uguale a 1000 e le varie unità immobiliari diventeranno porzioni di tale quantità.
I millesimi potranno cambiarsi durante la vita dell'edificio solo se vi sono stati degli errori di calcolo o sono avvenute sopraelevazioni, esproprizioni parziali o innovazioni di vasta portata, ai sensi dell'art.69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.
Quando i condomini sono più di quattro (art.1129) è necessario nominare un amministratore. Quando sono più di dieci bisogna formare un regolamento (art.1138) che contenga le norme sull'uso delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro dell'edificio, sulla sua amministrazione. Il regolamento, e ogni sua modifica, deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza dei presenti e con almeno il 50% dei millesimi.
Nel nostro software CONDOM è possibile stampare un regolamento condominiale oltre che una lunga serie di moduli, lettere, avvisi ed altri documenti utili per la gestione del condominio.
Spesso è importante leggersi le massime riguardanti le varie problematiche condominiali prima di intraprendere un'azione legale che potrebbe risolversi anche dopo parecchi anni con danno sia per l'attore che per il convenuto. Molte controversie nascono per ignoranza della legge o per diversa interpretazione di norme, regolamenti, delibere ed altro. Leggendo un gran numero di sentenze si può costruire anche una propria solida cultura del condominio in modo da saper controllare il giusto comportamento in ogni situazione. Il programma CONDOM, di nostra produzione, contiene centinaia di sentenze visualizzabili con immediatezza e divise per argomenti di facile consultazione. Esse vengono aumentate ad ogni nuova versione (attualmente sono oltre 500).