Source: http://www.proprietaricasa.org/compravendita_immobiliare/la_proposta_irrevocabile_di_acquisto.php
Timestamp: 2014-11-01 07:57:07+00:00
Document Index: 67374305

Matched Legal Cases: ['art.1329', 'art.1325', 'art.1350', 'art. 1325', 'art. 1326', 'art. 1325', 'art.1325', 'art. 1385', 'art. 2932', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2932', 'sentenza ', 'art.1325', 'art. 1325', 'art. 1454', 'sentenza ', 'art. 2901', 'art. 1326', 'art. 1325', 'art. 2950']

Nomina amministratore condominiale geom. Oreste Terraccianodel 07.06.07 09:44
raffoddel 02.08.11 08:16
del 14.10.14 18:09
Rent to buy. Affitto per comperare del 14.10.14 16:27
Il creditore ipotecario prevale su tutti Ennio Alessandro Rossdel 02.10.14 21:06
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La proposta irrevocabile di acquisto (ex art.1329). Atto rilevante da ponderare attentamente.
� indiscutibile che la Proposta di acquisto, sottoscritta per accettazione, determini il sorgere di precisi obblighi contrattuali non revocabili pena la perdita del deposito cauzionale ed il pagamento all'agente della mediazione. Lo svantaggiato � innanzitutto il proponente l'acquisto.
A parere di chi scrive le "proposte irrevocabili acquisto" ( pi� avanti P.d.A), che correntemente vengono utilizzate o consigliate, sono carenti di una serie di pattuizioni che rinviate a discussione nel successivo "preliminare" possono generare liti; Il proponente non ricava alcun beneficio dalla sua presentazione, anzi si espone anzitempo e unilateralmente; Gli unici a trarne effettivo vantaggio sono il mediatore che, verificandosi l'accettazione, in forza di un contratto perfetto (vedi art.1325-1326) � in grado di dimostrare la conclusione dell'affare e la maturazione del diritto alla provvigione, e l'aspirante venditore che potrebbe innescare una piccola asta al rialzo.
Per evitare inutili rischi e prevenire litigi, � opportuno che solo dopo aver preso visione della documentazione della casa e dopo aver esperito gli altri importanti preventivi controlli, l'aspirante acquirente proceda direttamente alla stipula di una "promessa bilaterale di compravendita". Se proprio desiderasse presentare la P.d.A, lo facesse almeno dopo aver visionato la documentazione pi� importante (es. atto di provenienza, planimetrie, licenza edilizia, visura ipotecaria, visura a ufficio protesti, visura a registro imprese ) e prevedendo subito nella P.d.A tutte le condizioni per le quali � disposto ad obbligarsi.
Esempio: dopo l' accettazione della P.d.A, il proponente scopre che poco prima sono state deliberate (e taciute) spese condominiali straordinarie di rilevante entit� (sostituzione caldaia , rifacimento tetto e facciate, rimozione amianto/eternit ), che i lavori e pagamenti cadranno a cavallo del rogito. Si aprir� una questione spinosa: A chi tocca pagare le rate condominiali ? E che si fa se una parte vorr� addossare integralmente la spesa all'altra ? Una lite? Un costoso arbitrato? ( la giurisprudenza, incerta e contraddittoria certo non aiuta) Un altro esempio. Se per inesperienza (di casa se ne compra una o due nella vita) il proponente l'acquisto, all'atto della proposta (poi accettata) , avesse dimenticato di subordinare la validit� della stessa alla NON PROVENIENZA del bene da successione o donazione? In primis, (salvo che non voglia perdere il deposito e pagare la mediazione) si trover� obbligato ad acquistare un bene di insicura provenienza e circolazione. In secondo luogo la Banca potrebbe negare l'erogazione del mutuo cui il malcapitato avesse fatto conto per pagare la casa. Chi lo tirerebbe fuori da tale pasticcio? Chi condivider� le ansie e le notti insonni ? Chi attenuer� la sua rabbia per essersi fidato? E se risultassero mancanti le certificazioni utili od obbligatorie (es. certificazione energetica ), chi paga la salata parcella del professionista che deve predisporla ? E se, a P.d.A accettata, il malcapitato si accorge che altri fatti per lui rilevanti non corrispondono alle originarie rassicurazioni verbali, e pertanto decide di rinunciare a proseguire nell'affare , chi lo rimborser� dell'acconto che sicuramente perder� ? Chi lo difender� dal mediatore, che maturato il diritto alla provvigione avendo portato le parti alla conclusione dell'affare, non vorr� sentire ragioni ? Facile comprendere a questo punto l'opportunit� di chiarire ogni aspetto prima di contrarre qualsiasi obbligazione, a maggior ragione se unilaterale. La indicazione (scritta) di tutte le condizioni poste nella P.d.A. dal proponente su tutti gli aspetti per Lui rilevanti lo metter� nella condizione di contrattare alla pari. Problemi non da poco che tolgono la tranquillit� a quanti "allo sbaraglio ma in buona fede" si avvicinano al mercato immobiliare investendovi risparmi di una vita. I siti delle associazioni dei consumatori, i blog del settore, sono pieni di casi capitati a giovani e/o inesperti che solo troppo tardi capiscono in che guaio si sono cacciati.
A questo punto, a costo di risultare ripetitivi, appare evidente che il proponente, nell'intento di evitare "le sorprese", ponga sin dall'origine condizioni chiare, le sole per le quali sia disponibile ad impegnarsi anche (bont� sua) unilateralmente.
Parimenti opportuno pare pretendere che Associazioni dei consumatori, agenzie immobiliari e quanti altri attori adottino formulari di P.d.A. complete cos� che ogni problematica emerga prima dell'assunzione di un gravoso impegno unilaterale (tale � la proposta di acquisto fino a che non venga accettata) e prima dell'accettazione. In tal maniera l'aspirante venditore si guarder� bene prima di accettare e sar� conseguentemente tenuto a negoziare le condizioni proposte . Cos� si potr� prevenire e garantire ordinata continuit� e seriet� dell' affare.
Per inciso � rilevante che il proponente sappia che la "proposta di acquisto" non � (come spesso viene millantata ) una " semplice prenotazione" n� serve a " bloccare l'affare " visto che la propriet� per un certo tempo � libera di confermare o disattenderla. Il proprietario di un immobile appetibile potrebbe addirittura innescare un'asta al rialzo e accettare solo la proposta migliore respingendo le altre, senza conseguenza alcuna.
N� si obbietti che il proponente ha la facolt� di recedere prima dell'accettazione; Taluni (es. alcune Camere di Commercio) sostengono che il proponente pu� recedere entro 4 giorni dalla proposta a meno che non si sia gi� verificata l'accettazione. Tale "tutela" pare effimera e di facile aggiramento: se il proponente comunicasse tale volont� gli verrebbe immediatamente obbiettata l'impossibilit� del recesso in quanto guarda caso "solo poco prima" la proposta � stata accettata. Insomma nella realt� � una garanzia inconsistente salvo che il proponente non specifichi che il recesso o l'accettazione devono formalizzarsi con un fax, un email che hanno ora, minuti e data certa. Al di l� delle sciocchezze sostenute da taluni, prive di qualsiasi consistenza giuridica, la "proposta di acquisto" per il fine che intenderebbe perseguire, neppure dovrebbe chiamarsi cos�, e neppure richiamare termini come "compratore" o "venditore" , che potrebbero indurre a ritenere che con la accettazione esplicita sia gi� perfezionato un contratto di compravendita bello e buono; Infatti un contratto (anche di compravendita immobiliare) � concluso
(seppure vincoli solo le parti fino alla trascrizione a cura del Giudice o a cura del Notaio rogante) se redatto in forma scritta (ex art.1350), se contiene i requisiti essenziali (ex art. 1325) "nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte " (ex art. 1326 c.c.), caratteristiche che si riscontrano tutte nella "proposta irrevocabile di acquisto accettata". E seppure " L'acquirente" o " Il Venditore" nella P.d.A, pi� propriamente definibile "preliminare del preliminare", manifestassero l'intenzione di rinviare il perfezionamento di tutti gli accordi ad un successivo atto preliminare (manifestando cos� una volont� sostanziale diversa da quella formale), rimarrebbe " il tarlo", " l'equivoco" ingenerato dai quei termini impropri.
Per convincere gli scettici basti pensare a quanto avviene comunemente in ambito imprenditoriale/aziendale. In quella sede � norma che il cliente, dopo articolata e completa negoziazione su ogni aspetto, "proponga -al fornitore- di acquistare irrevocabilmente" un certo macchinario fabbricato appositamente negli USA, (offerta/proposta di acquisto). Il fornitore consenziente ritorna firmata per accettazione la P.d.A. Basta questo per veder concluso un contratto di compravendita A nessuno in ambito aziendale passerebbe per la testa di far seguire alla "proposta di acquisto accettata " che come visto � gi� compravendita, un preliminare (alias, compromesso) e poi di nuovo un successivo contratto di compravendita (alias rogito).
Come gi� scritto lo scambio di volont� della "proposta di acquisto accettata", salvo rari e confusi casi, determina il nascere di un contratto di compravendita perfetto ex art. 1325 e 1326, (che sar� poi ripreso nell' atto notarile per la trascrizione); Tanto � che nell'ipotesi che dopo l'accettazione, una delle parti non volesse aderire alla esecuzione e trascrizione dell'atto notarile (serve per rendere pubblica la compravendita ) la parte che ne avesse interesse potrebbe ottenere la trascrizione d'imperio dal Giudice adito. Nel vademecum (pertinente la compravendita immobiliare) edito dal Consiglio notarile di Venezia in collaborazione con la Camera Arbitrale , nel capitolo " Agente immobiliare la proposta e l'accettazione" cosi si trova scritto:
" �..In realt� quei due documenti (proposta e accettazione) costituiscono gi� una vendita e quindi se per qualsiasi ragione giungono nelle mani degli uffici fiscali vengono imposte sanzioni e tasse come quelle gravanti sulla vendita". L'assunto � completamente condivisibile. (1)
Ritornando al caso. Pi� correttamente la c.d. "proposta di acquisto" come la si vorrebbe intendere, dovrebbe chiamarsi "preliminare del preliminare " e il proponente non dovrebbe proporre "di acquistare" n� il venditore accettare di "vendere" ma il proponente dovrebbe impegnarsi , ad eseguire dopo tot giorni, alla stipulazione di un "una promessa bilaterale di compravendita ", detta comunemente "preliminare" prodromica alla esecuzione del successivo rogito notarile.
Conclusioni: la c.d. "proposta di acquisto" comunemente utilizzata � giuridicamente pericolosa; come visto, se accettata, genera la nascita di un contratto di compravendita con il rischio che l'interessato richieda alla Magistratura la trascrizione giudiziale. Pu� essere causa di successivi conflitti visto che impegna le parti su pochi aspetti salienti rinviando la discussione degli altri non meno rilevanti, al successivo "preliminare", sede nella quale verranno discussi "quegli altri " aspetti salienti sui quali non � detto che le parti addivengano ad un accordo.
E' atto "opprimente" per il proponente che se volesse recedere perderebbe deposito cauzionale e dovrebbe pagare comunque la mediazione. - APPENDICE
Fonte: Consiglio N. Notariato -1- Pericolosit� di utilizzo di termini impropri -2- La proposta irrevocabile di acquisto -3- ConsiglioNotariato Venezia -1-"Capita che inesperti utilizzino la frase "vendo, acquisto" invece di "prometto di vendere, prometto di acquistare".- Quando succede, si ha una vendita vera e propria che vincola per� solo le parti che l' hanno sottoscritta (n.d.r. :cio' si ottiene con la trascrizione) . Se sorgono liti e si � costretti a registrare questo tipo di accordo si pagano pesanti imposte sull'avvenuta vendita. Finch� comunque un contratto non passa nelle mani del notaio ed � trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari non ha alcuna efficacia nei confronti di terze persone, Stato compreso"
-2-"La proposta di vendita o di acquisto � un documento che le parti possono firmare prima della compravendita vera e propria. Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volont� di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della volont� di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con l'accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita � perfezionato e vincolante per entrambe le parti���..Di solito, inoltre, la proposta, sia essa d'acquisto sia essa di vendita, � irrevocabile: il proponente si obbliga cio� a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale, anche se volesse revocarla, perch� magari ha cambiato idea, non pu� farlo o, se lo fa, ci� non ha alcun effetto. Contrariamente a quanto si possa comunemente credere, non � poi cos� facile quindi, un volta firmata la proposta, poter retrocedere dalla stessa, imponendo detta proposta degli obblighi alle parti che l' hanno sottoscritta."
-3- C.N.V. gi� citato: vedi (1) F.to Ennio Alessandro Rossi
commercialista in Brescia - studiorossi.ennio@virgilio.it
Di Staff del 19.01.09 14:30
Articolo a mio avviso molto fazioso. In mani inesperte o inadeguate, ogni cosa � pericolosa, qualsiasi strumento, fisico o giuridico che sia. Assimilare il termine "pericoloso" a quello di "importante", non lo trovo corretto. La proposta di acquisto � uno strumento di primaria importanza che ha permesso e permette la rapida definizione di affari, con obblighi tanto per chi vende tanto per chi compra; l'importante � che la stessa p.d.a. rispecchi le volont� delle parti. I tempi di stesura di un compromesso notarile spesso contrastano con la necessit� di rapidit� che il mercato immobiliare e la clientela, richiede ai propri operatori. Chiaramente, proposte mal compilate generano problematiche, specialmente sulle questioni relative agli impianti degli immobili e la loro conformit� urbanistica, sui quali spesso manca informazione a tutti i livelli; la proposta � una manifestazione di volont� su di un argomento importante, il quale sia chi vende sia chi compra, non dovrebbe affrontare con leggerezza. Agenzie immobiliari con buona reputazione, agenti immobiliari iscritti al ruolo, sono gi� un ottimo deterrente da problemi; spesso la corsa al risparmio ad ogni costo, ad esempio evitando intermediari e sfruttando privati con poca dimestichezza nel campo o professionisti di altri settori che abusivamente praticano la professione di mediatore, creano le situazioni pi� pericolose. E credo che questo vada dovutamente sottolineato. Il fatto poi che spesso vi siano errori sugli stessi atti di compravendita redatti dai notai, sottolinea la difficolt� reale della transazione di immobili, giustificando la necessit� di professionisti preparati e giustamente pagati, a tutti i livelli del settore immobiliare.Inviato da: Samuele il 23.02.09 16:29
definire l'articolo "molto fazioso" � "una grabnde stupidaggine". Rileggere meglioInviato da: Ennio A Rossi il 25.03.09 18:32
ecco un esempio significativo non raro tratto dal web sito www.nonsolonews.it
Data: 17 Mar 2009, 09:46
Sar� il pi� breve possibile ............................... Pochi giorni fa mi sono recato presso un agenzia immobiliare con l'intenzione di comprare un appartamento costo euro 120.000 Lo guardo mi piace e l'agenzia mi fa firmare una carta colore rosa , soltanto una proposta cosi dicono loro e mi chiedono un assegno intestato al venditore ,assegno non consegnato. Poi in fretta e furia decidono subito di andare davanti al notaio, io dico NO , non si fa pi� nulla. Mi ritelefonano di continuo , e alla fine si arriva ad alzare la voce . Le ultime parole sono : ci vedremo in tribunale se non mi paghi immediatamente la provvigione euro 3600 + IVA 20%. Nel frattempo mi accorgo che l'appartamento in questione � gravato da ipoteca e forse il venditore sta fallendo , nulla di tutto ci� mi era stato riferito quando incautamente ho firmato quel pezzo di carta dal titolo "PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO". Sto aspettando la lettera dell'avvocato dell'agenzia , ma intanto anche questa notte non sono riuscita a chiudere occhio. GRAZIE per in anticipo per qualunque cordiale risposta. Inviato da: Ennio A Rossi il 25.03.09 19:19
Stessa situazione, "fermi l'immobile � un affare" FIRMO la proposta di acquisto irrevocabile con contestale compromesso per presa visione e accettazione definitiva. Il giorno dopo ho un ripensamento dovuto al metraggio non corrispondente alle mie esigenze. Vengo contattato dall'avvocato dell'agenzia immobiliare, mi trascinano in Tribunale dove: perdo l'anticipo di euro 10.500, vengo condannato a pagare la provvigione per euro 8.OOO, oltre spese legali pari a 3.800. Praticamente in un giorno questi hanno intascato 20.000 euro in termini di legge. Ma quanti altri hanno lo steddo problema e a ben vedere le agenzie immobiliari hanno tutto l'interesse a far saltare l'acquisto e a portarti in giudizio sono tutti soldoni guadagnati a costo ZERO!! Insomma mi hanno fatto veramente piangere!Inviato da: Antony il 21.04.09 14:03
Prima di acquistare un immobile, e meglio informarsi di tutto e di pi� perch� con i tempi che corrono � preferibile pensarci prima. Per cui oltre a leggere dei libri guida sull�acquisto di case, non bisogna sottovalutare una ricerca in internet. Questo articolo � una quercia con solide radici che fa luce a chi non � esperto di mercato immobiliare; i soldi non si trovano sull�albero, ma le persone furbe stanno sempre dietro l�angolo. Certo, non facciamo di un filo d�erba tutto un fascio, sicuramente nel mercato immobiliare ci sono Agenti Immobiliari Professionisti molto seri, iscritti al ruolo e titolari di Agenzia Immobiliare accredita con buona reputazione; ma alcune precauzioni sicuramente ritornerebbero utili soprattutto all�acquirente perch� la proposta irrevocabile d�acquisto e presentata da quest�ultimo al venditore:
1) Un anticipo minimo di solamente un centinaio di euro (la caparra versarla al compromesso);
2) Un breve periodo limitato di irrevocabilit� (uno o due giorni al massimo);
Questi precauzioni limiterebbero i danni nel momento in cui si decidesse di cambiare idea. Cordiali saluti.
Inviato da: Gino il 28.04.09 18:34
Probabilmente non � chiaro che a "prescindere dal piccolo anticipo" e dalla brevit� del tempo concesso per l'accettazione (atto predatabile ad hoc se non lo si sottopone a comunicazioni con data certa" il rischio � che oltre a perdere il modesto acconto, perfezionandosi il contratto scatta il diritto alla provvigione , cosa che puo' comportare un esborso non previsto e salato.
cordialmente . Un consiglio rintracciate all'interno di queto web l'altro mio articolo sul come v� strutturata la proposta irrevocabile di acquisto. cordialit� Ennio R.Inviato da: il 30.04.09 18:09
Ho letto l'articolo di Samuele e dire che ha confermato ci� che pensavo e penso sulle agenzie immobiliari e sui loro agenti � una ovvia consenguenza. Ormai, samuele lo dovrebbe sapere, nelle citt� operano solamente loro, il privato non ha pi� tempo per dedicarsi alla vendita del proprio bene. Vi racconto la mia recentissima esperienza. Devo comprare, stavolta per me, un appartamento, mi sono rivolto a una agenzia immobiliare di livello nazionale, ebbene, in primis, lo stampato della p.d.a propostomi � tutto sbilanciato da una parte,veramente gli stampati sono 2, il primo p.d.a. vero e proprio,il secondo un incarico di acquisto. Inoltre detta agenzia non adotta nella mia citt� e, quindi presumo nella mia regione, lo stampato, unico, molto chiaro e semplice,questo si� equilibrato,adottato in un'altra regione, predisposto dalla camera di commericio e adottato da diverse sigle di associazioni di difesa dei consumatori e da diverse sigle di associazioni di agenzie immobiliari di detta regione ( forse la mia � considerata popolata da gente sprovveduta?). Poi, alla mie rimostranze, l'agente mi ha detto che la p.d.a. la potevo compilare io e consegnarliela. Vi pare possibile una cosa del genere trattandosi di un'agenzia immobiliare di livello nazionale? Ancora, i 2 moduli datimi in visione erano privi dei dati catastali dell'immobile, dell'indicazione dello stato degli impianti, delle indicazioni dello stato di provenienza dell'immobile, e potrei continuare a lungo. Quindi per favore.. o se volete come diceva Tot� : ma mi facci il piacere. cordiali saluti. vito
Inviato da: vito il 17.05.09 20:16
Da qualche mese sto cercando di comprare un immobile, inevitabilmente mi ritrovo ad avere a che fare con le agenzie immobiliari pi� disparate.
Dopo diverse ricerche ho individuato l'immobile di mio interesse, contatto l'agente immobiliare il quale mi porta subito alla stipula della proposta di acquisto, la quale scopro che trattasi di un vero e proprio contratto. Premesso che hanno voluto sapere di tutto e di pi�, modalit� di pagamento, quanto guadagno come indendo pagare, professione, quanti sono i componenti il mio nucleo famigliare, la loro et� professione, insomma mi sono sentito messo a nudo, in ultimo mi � stato richiesto un assegno di 6000 euro quale impegnativa. Dopo una quindicina di giorni mi telefonano dicendomi che la mia proposta non � stata accettata e che potevo andarmi a prendere l'assegno. cosa che ho fatto subito. la mia riflessione �:
a fronte di notizie sottoscritte da me acquirente e avvalorate da un assegno, come pu� essere possibile che ci si debba accontentare di un senplice, "non � stata accettata la sua proposta". non pensate che anche il venditore o meglio l'agente debba essere obbligato a fornire dettagliati motivi che hanno portato alla non accettazione della mia proposta. mi viene da pensare che il venditore non abbia neanche saputo della mia proposta. Insomma ho idea che i soggetti principali Compratore e Venditore siano nelle mani di agenti che manipolano il mercato secondo i loro interessi. Inviato da: hatrem il 13.06.09 09:53
Oggi si lavora in FRANCHISING e non tutti coloro che prendono il patentino di Agente Immobiliare sono all'altezza della situazione, anzi.....
Ma a prescindere da questo non trascurabile particolare, le posso assicurare che ci sono anche Agenti con la ""A"" maiuscola che fanno onore alla categoria che rappresentano, personalmente ho avuto a che fare con qualcuno di loro e posso soltanto apprezzare la grande professionalit� dimostrata.
Non tutte le ciambelle nascono col buco.
Cordialit�Inviato da: IL TUO CONSULENTE geom TERRACCIANO il 13.06.09 12:19
io sono da sempre stato convinto che l'intervento riconosciuto della intermediazione immobiliare serve unicamente per lievitare i costi degli alloggi posti in vendita senza alcuna tutela per il consumatore.
la riprova evidente di quanto sostenuto � data dal fatto che nessun agente immobiliare, allo scopo di evitare lungaggini nella stipulazione del contratto con il quale matura il loro diritto al riconoscimento economico della intermediazione, fornisce i documenti necessari per verificare la fattibilit� dell'acquisto. Tali documenti dovrebbero essere forniti prima della sottoscrizione della proposta di acquisto e non successivamente alla stessa, in modo da poter consentire all'acquirente la possibilit� di una valutazione seria e concreta della proposta stessa. Inviato da: Greco Marcello il 24.11.09 14:51
Caro Marcello, le assicuro che non tutte le Agenzie Immobiliari hanno lo stesso modo di operare, personalmente ho constatato che ce ne sonno tante, affermate a livello nazionale, ma anche quelle prettamente locali che operano in maniera oltremodo corretta.
Le mie sono impressioni e constatazioni dirette avute negli ultimi dieci anni, ma non esludo la mancanza di professionalit� di altre Agenzie note e meno note, le quali si avventurano in un settore, senza averne la professionalit� dovuta.
SalutiInviato da: TERRACCIANO IL TUO CONSULENTE il 24.11.09 15:13
salve,vi espongo il mio problema: io il giorno 23/11/09 ho stipulato una proposta di acquisto irrevocabile con 2000 euro di anticipo, e stata accettata.Sul contratto di proposta c'era scritto che dovevo acquistare l immobile entro il 28/12/09 davanti al notaio; la data � scaduta e io a causa di diverse incomprensioni con il venditore(scoperto che l immobile nn � antisismico,tetto da rifare ecc) ho proposto un prezzo differente ,alch� mi hanno risposto con una lettera dell' avvocato di cui mi dovr� presentare prossimamente;a questo punto cosa mi possono fare oltr che a trattenersi i 2000 euro dati?grazie Inviato da: simo1233 il 19.01.10 23:16
...pi� che trattenere la capara non possono......
SalutiInviato da: CONSULENTE geom. Terracciano il 20.01.10 12:59
in relazione al messaggio innviato da: simo1233 il 19.01.10 23:16 :
Ci faccia sapere per favore come � andata a finire? Secondo me se lei si � ritirato le sar� stata comunque richiesta la provvigione;essendosi verificata la conclusione del contratto con l'accettazione � maturato il diritto a favore dell'agenzi. A tal fine riporto alcuni passi dell'articolo originario:
"....le proposte irrevocabili acquisto che correntemente vengono utilizzate o consigliate, sono carenti di una serie di pattuizioni che rinviate a discussione nel successivo "preliminare" possono generare liti; Il proponente non ricava alcun beneficio dalla sua presentazione, anzi si espone anzitempo e unilateralmente; Gli unici a trarne effettivo vantaggio sono il mediatore che, verificandosi l'accettazione, in forza di un contratto perfetto (vedi art.1325-1326) � in grado di dimostrare la conclusione dell'affare e la maturazione del diritto alla provvigione, .......
Attendo di sapere. Grazie
Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 26.01.10 10:58
Mi piacerebbe che i lettori ( non agenti immobiliari che sono parte in causa) che avessero sottoscritto Proposte di acquisto raccontassero la loro esperienza. Cio' andrebbe a beneficio di altri che si accingono a comperare. grazie Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 26.01.10 11:06
La p.d.a. vista dal lato del venditore: sono proprietario di un immobile in vendita ed ho firmato in calce alla p.d.a. Non ho preso alcuna caparra confirmatoria n� firmato alcun preliminare. Con questa firma sulla p.d.a. - ripeto che non ho avuto un � - a) sono costretto a vendere l'immobile e pagare l'Agenzia, b) sono costretto solo a pagare l'Agenzia per l'intermediazione, c) varie ed eventuali.
Aspetto con ansia i Vs. riscontri.
carlo Inviato da: carlo969 il 15.03.10 10:24
buongiorno vi espongo il mio caso . Dopo aver firmato una proposta irrevocabile di aquisto .mi sono ritirato ,per varie problematiche dell'appartamento,mancanza di certificato di abitabilita', misure reali piu' piccole rispetto i disegni, ecc. chi per favore mi puo' dire ache spese vado incontro,oltre che perdere la caparra confirmatoria di 1000 euro? grazie.Inviato da: il 15.03.10 16:40
Salve, ritengo l'articolo molto dettagliato e illuminante. Io fortunatamente non ho sottoscritto proposte d'acquisto, ma ultimamente volevo acquistare una casa che ho visionato mediante agenzia e il problema � che non la posso acquistare proprio perch� non ho accettato di firmare la proposta unilaterale. La ritengo inutile in quanto sia io che il proprietario possiamo risolvere in tempi brevi dal notaio e sopratutto svantaggiosa per me perch� non potrei far svolgere gli accertamenti necessari sull'immobile. Il risultato � che l'agenzia mi ha escluso dalle trattative. La cosa � molto frustrante perch� avevo un forte interesse per l'immobile. Grazie.Inviato da: Denil81 il 15.03.10 20:42
come un disco rotto anche a me � successa la stessa cosa con la scusa del fermare 'immobile mi hanno fatto firmare una proposta irrevocabile d'acquisto e naturalmente chiedono anche la provvigione con le spese legali per� anche la venditrice non � da meno visto che � corsa a intascarsi subito l'assegno di 1000 euro dato in deposito fino alla data che avrebbe dovuto fissare per il preliminare al momento ho dato incarico al mio legale, visto che manco ho ricevuto una accettazione regolare dalla proprietaria, la quale ancor prima di accettare la proposta, � corsa a incassare l'assegno, una vera bella banda di persone non degne della parola Inviato da: lilli79 il 17.03.10 17:25
Salve, io invece ho il problema opposto, vendo la mia casa tramite un'agenzia immobiliare, l'agenzia mi trova il cliente e dopo poco mi convoca per controfirmare la p.d.a. (gi� firmata dall'acquirente) firmo anch'io e l'agente mi fa vedere un assegno di 10000 euro intestati a me ma che trattiene lui.
Sulla p.d.a. oltre ai dati � presente anche la data del compromesso.
Nel frattempo io firmo il compromesso per un' altra abitazione, preciso che mi � stata messa anche una certa fretta. Dopo 2 mesi dalla firma del p.d.a per motivi che non vi st� a spiegare ma non dovuti ne a m� ne alla mia casa (in perfetto stato e con tutti i documenti in regola) l'acquirente cambia idea e non vuole pi� la mia casa. Cosa succede adesso? Io mi trovo con un compromesso firmato ma con la prima casa in teoria non venduta. Come e su chi posso rivalermi?
I 10000 euro dell'assegno intestato a me ma che ha in mano l'agenzia immobiliare sono incassabili?
Grazie Inviato da: SUMARCO il 09.04.10 11:54
Succede che l'Agenzia le deve consegnare la caparra perch� le compete, diversamente si rivolga al suo avvocato.
Saluti cordialiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 09.04.10 19:56
salve,problema inverso . preciso di essere il proprietario di un piccolo appartamento e che il giorno 23.03.2010 ho ricevuto tramite un'agenzia una proposta di acquisto che ho accettato in data 24.03.2010,la caparra di 3.000 euro � stata trattenura dalla stessa agenzia e tutta la proposta era vincola alla accettazione della richiesta di mutuo da parte dell'acquirenteche sarebbe dovuta avvenire entro 15 giorni dall'accettazione della proposta. il giorno 09 .04 2010 non avendo ricevuto alcuna comunicazione ne dall'agenzia ne dall'acquirente ho spedito un fax ad entrambi comunicando di ritenermi libero da qualsiasi impegno e sottoscrivento un'altro preliminare con un nuovo acquirente. il 10.04 2010 ricevo un telegramma dall'agenzia che mi comunica l'avvenuta accettazione del mutuo in data 07.04 2010 come devo comportarmi la prima proposta ha validit� o � decaduta essendo trascorsi i 15 giorni senza che io abbia ricevuto comunicazioni?Inviato da: lore 91 il 14.04.10 09:54
Il mio consiglio migliore � di dare credito al primo acquirente, questo a prescindere dal ritardo che non � dipeso dalla volont� dello stesso, ma ora � tutto chiaro.
Cos� evita problemi.
SalutiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 14.04.10 15:57
mai acquistare dalle agenzie immobiliari.
prima di firmare controllare se la casa � in vendita anche direttamente da parte del costruttore o proprietario.
Poi consultarsi con un commercialista/consulente/avvocato.
Tenere presente che il professionista pu� non essere esperto della materia.
Allora in alternativa parlare anche con un notaio (non il notaio indicato dall'agenzia).Inviato da: paolo il 27.04.10 12:19
Salve. Vorrei togliermi un dubbio... Subito dopo aver firmato la proposta irrevocabile di acquisto per una casa, la parte venditrice (prima dell'accettazione del contratto) ha deciso di non voler pi� vendere tale immobile.
Il problema � che io, per avere in mano i soldi per la caparra, ho dovuto chiedere un prestito e quindi ho avuto delle spese...
Per legge posso chiedere un risarcimento al venditore, oppure non si pu� fare nulla, in quanto non c'� stata ancora l'accettazione del contratto?
GrazieInviato da: Super il 22.05.10 12:23
Non sono un avvocato, ma per quelle che sono le mie conoscenze � sufficiente ricevere il doppio della caparra confirmatoria.
Saluti cordialiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 22.05.10 14:00
Grazie per la risposta Geom. Terracciano. Ma il punto � che il proprietario dell'immobile deve ancora firmare la proposta d'acquisto... Al momento � stata firmata solo da me (l'acquirente) attraverso l'agenzia immobiliare (la quale mi ha confermato il prezzo dell'immobile pi� di una volta).
Teoricamente per legge non ho il diritto di chiedere il doppio della caparra finch� il proprietario non firma e quindi non incassa la caparra...
Ma volevo sapere se si pu� richiedere un semplice risarcimento delle spese effettuate da me (finanziamento per intenderci) per avere in mano i soldi per la caparra?
GrazieInviato da: il 24.05.10 09:36
Caro utente, se le cose stanno in questo modo � l'Agente immobiliare a doverle delle spiegazioni, non di certo il promissario ipotetico acquirente ""FANTASMA"".
CordialmenteInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 24.05.10 10:15
La ringrazio per la risposta. Quindi, in questo caso, chi ha colpa � l'agenzia che mi ha offerto l'immobile a quel prezzo?! E quindi come mi devo comportare? Chiedere un risarcimento all'agenzia??? Quest'ultima si � solo scusata del disagio e mi ha chiesto se volevo chiudere la proposta d'acquisto, riprendendomi cos� il mio assegno... Ma io ho preferito lasciare tutto com'era e chiedere appunto informazioni prima di agire...Inviato da: Super il 25.05.10 23:09
Caro utente, se avessimo un sistema giustizia veloce e alla portata di tutti, ma soprattutto veloce, le consiglierei di aprire un contenzioso per ottenere il doppio della cauzione, per dirne una, ma non essendoci, almeno fino a questo momento un sistema giustizia veloce, � meglio soprassedere....
Saluti cordialiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 26.05.10 15:08
Ok. Quindi in poche parole quello che ci rimette � il sottoscritto...
La ringrazio per la sua disponibilit�Inviato da: super il 28.05.10 07:53
Buongiorno Allora mia madre e io stiamo per comprare una casa in Italia solo che siamo in Francia, abbiamo visto con una agenzia Itliana un appratmento simoa scesi in italia per la visita , l'abbiamo v e ci piace , l'agente immobiliare, ci ha subito presi nel suo ufficcio dopo la visita e ha voluto farci firmare una promessa di vendita, solo che soto l'emozione volevo firmare certamente per non perdere quet'appartemento e non perdere tempo , ma mi sono detta questo appertemento e in vendita pare da un anno che non riescono a venderlo, insomma, e mi vogliono far fare un assegno di 10.000 euros che la signora del appartemento incassera, se acceta la mia proposta perche ho fatto cendere il prezzo di 20.000 euros perche ci sono un po di lavori a fare nella casa, l'agente mi ha detto che questa e la cauzione, e che se la signora acceta la mia prposta incassera le 10.000 euros!
Se io cambi idea perdo le 10.000 euros, e non ha voluto lasciarmi al men una settimana o qualche giorno di poter cambiare idea, e mi ha detto questa e la legge italiana, e tutte le agenzie fanno cosi!
allora mi domando, la legge italiana non protegge l'acquirente? la signora incassa le 10.000 e che se visto se visto? chi mi protegge? Inviato da: Venus il 17.06.10 16:44
DAL SITO Wikio:
SI CHIAMA CAPARRA CONFIRMATORIA :
� costituita dalla somma di denaro ( il Codice Civile italiano, all�art. 1385 c. 2�, in realt� prevede anche l�alternativa di � altre cose fungibili � ) che l�acquirente versa alla parte venditrice al fine di rafforzare la garanzia di conclusione del contratto. (nel suo caso euro 10.000).
In caso di inadempimento dell�acquirente, la parte venditrice potr� trattenerla, se viceversa la parte inadempiente � quella venditrice, la somma dovr� essere restituita in misura doppia.
Quanto alla somma di denaro da versare in sede di contratto preliminare di compravendita, a titolo di caparra confirmatoria � radicata la diffusa, errata convinzione, che debba coincidere con una percentuale rigidamente collocata fra il 20% ed il 30% del prezzo di compravendita stabilito.
Non � cos�. Una caparra di siffatta entit� risponde certamente ad una concreta volont� delle parti di portare a compimento il contratto, ma non esiste nessuna legge che ne stabilisca i criteri di congruit� e l�importo della stessa � completamente demandato alla libera contrattazione fra le parti in causa.
Quale che sia la parte inadempiente, colui che subisce il �danno� da mancato perfezionamento dell�affare ha comunque il diritto alla rifusione degli ulteriori e dimostrabili effetti collaterali negativi.
Inviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 18.06.10 13:15
Se in un proposta irrevocabile d'acquisto, non viene indicato un termine per la stipula del rogito, si puo fare una diffida ad adempiere entro 15 giorni?
grazie Inviato da: francesco il 23.06.10 12:41
Non credo, ecco perch� � bene fissare, per iscritto, i termini e applicare una penale giornaliera in caso di ritardi.
SalutiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 24.06.10 13:20
Scusate il disturbo ma essendo in una disputa giudiziaria contro venditore e agenzia immobiliare volevo chiederVi se una proposta d'acquisto irrevocabile riportate la succitata dicitura, pu� essere accettata per me da parte dell'agenzia immobiliare nei termini prefissati? o comunque sia Venditore o Agenzia devono in qualsiasi modo inviarmi qualcosa di scritto entro i termini? O basta che anche il venditore dia segno di accettazione entro i termini all�agenzia?
CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE)
La presente proposta si perfezioner� in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avr� conoscenza dell�accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE; la relativa comunicazione potr� pervenire al PROPONENTE anche tramite AGENTE IMMOBILIARE mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. o telefax al seguente numero ______
Il perch� � che a me(Proponente) � arrivato il telegramma di accettazione da parte del solo venditore il giorno successivo(timbro postale 1 giorno successivo alla scadenza)rispetto i termini, l'agenzia sostiene che a lei sia arrivato nei termini. Cambia qualcosa se all'agenzia � arrivato nei termini e a me (proponente) e giunta solo comunicazione scritta del venditore un giorno dopo?
Inviato da: Giovanni C il 27.07.10 17:30
Il quesito � di natura legale, per cui � bene contattare l'Avv. Giola, il recapito lo trova in alto su forum.
Saluti cordialiInviato da: il 27.07.10 19:26
Se il termine � scaduto, non sei pi� obbligato
AntonioInviato da: antoniocarta il 27.07.10 19:56
Quando una proposta irrevocabile di acquisto (fatta tramite agenzia), diviene contratto preliminare (perche accettata e controfirmata), il proponente, pu� comunque tirarsi indietro pagando le provvigioni e perdendoci la caparra confirmatoria, o � obbligato a concludere l'acquisto e a fare il compromesso?
Grazie in anticipo a chiunque risponda. Inviato da: Antonio il 26.08.10 15:06
Qualora effettivamente si configuri un contratto preliminare di compravendita il venditore potr� agire in giudizio ex art. 2932 C.C. per ottenere una sentenza costitutiva e la condanna dell'acquirente rinunciante a versargli il residuo del prezzo.
Nella pratica per� � poco comune che ci� accada perch�, per mia esperienza professionale in queste situazioni il venditore trattiene la caparra a fronte della probabilit� non certo remota che l'altro non sia in grado di pagare il residuo prezzo dell'immobile.
Avv. Luigi De Valeri RomaInviato da: StLegaleDeValeriRoma il 14.09.10 15:51
Ho in mano una proposta di acquisto irrevocabile a fermo per un alloggio,firmata dalla parte offerente, che non ho ancora accettato. La proposta non prevedeva una caparra alla presentazione ma un 10% del prezzo offerto all'accettazione della stessa ed il restante 90% al rogito notarile.
Ora il proponente mi chiede di fare il compromesso con tempi biblici che potrebbero andare oltre la data di scadenza della proposta, cosa che vorrei evitare. Quindi chiedo:
se consegno la proposta firmata per accettazione prima della scadenza, il proponente dovrebbe versarmi il 10% come stabilito, ma se il proponente si rifiutasse di versare l'acconto o se addirittura si rifiutasse di ricevere la proposta firmata per accettazione in atteesa del compromesso, cosa posso fare per cautelarmi contro eventuali recessioni?
Grazie infinite a chi mi risponder�!Inviato da: viola il 04.11.10 21:52
Se non versa il 10%, non credo la proposta abbia valore. Avete stabilito il 10% alla tua accettazione, te lo deve consegnare. Indaga le motivazioni dei tempi biblici. Qualcun altro potrebbe volere il tuo immobile.
A me sembri confusa. Se non hai firmato di dover aspettare la data di scadenza, sei liberissima di accettare la proposta prima e in quel momento devi avere il 10%.
Se il proponente si rifiutasse di ricevere la proposta firmata o volgi lo sguardo altrove (dopo aver fatto striscioline della proposta) o agisci legalmente per costringere il proponente a tener fede a quanto ha scritto. Nessuno ti sta obbligando ad accettare, accetti SE vuoi.
Se ti pare una persona decente e ha solo bisogno di tempo per compromesso e rogito e tu non hai fretta, chiaritevi i tempi e gli acconti (anche piccoli e pi� di uno, perch� no?) e vai avanti.
Se non riesci a vendere e non vuoi perdere questa possibilit�, firma e sii paziente (ma pretendi delle date).
Personalmente trovo queste proposte deliranti. Io ne ho DOVUTO (anche se nessuno mi ha puntato una pistola alla tempia) proporre una.
Sai, Viola, una volta che io ho deciso, a parer mio si pu� fare direttamente il compromesso e fissare la data del rogito. Ovviamente anche il venditore deve poter ponderare l'offerta. Ma venti giorni?? Bloccarmi per tre settimane (per duecentomila� mica un milione!)..e oltretutto non capisco perch� io debba unilateralmente aspettare la sua decisione senza poter valutare altre offerte mentre il venditore � libero di valutare altre proposte.. Forse tu sei una venditrice sfortunata.
Io in questo istante sono ancora libera di tirarmi indietro alla modica cifra di ics-mila�. Se la mia proposta viene rifiutata avr� un assegno da stracciare e tre settimane perse.
A me sembra faziosa la prima risposta. E sulla mia pelle, sto infatti con le dita incrociate speranzosa che l'agente immobiliare (che mi ha parlato tanto ma mi ha dato solo la planimetria), all'apparenza �a posto�, non mi abbia fregato nascondendomi informazioni che potrei sapere solo al momento del compromesso. La casa mi piace e o firmavo una proposta irrevocabile d'acquisto o tanti cari saluti. Quel che potevo fare -e ho fatto- � stato andare al catasto e alla conservatoria. Per ora tutto ok (� �pulito�, come dicono loro), ma quello dell'intermediazione immobiliare non mi sembra un mondo trasparente. E su certe cifre, poi..
Su, agenti leggenti, fatemi gli auguri 'ch� se a me va male, il vostro collega s'� ben riparato e non ha bisogno che a me vada bene..
MissP.F.Inviato da: MissP.F. il 24.11.10 16:50
Nel caso di acquisto di casa da un privato senza agenzia, una volta sicuri dell'acquisto che si sta facendo � consigliabile una proposta scritta tipo quella che si fa tramite agenzia per evitare un ripensamento del venditore prima del compromesso. Mi � successo proprio questo.Inviato da: manitu il 01.12.10 18:12
x manitu Ma fare la proposta di acquisto al venditore non garantisce l'acquirente che rimane solo unilateralmente impegnato.
Meglio andare direttamente al preliminare dopo aver ponderato bene ogni aspetto sogettivo ed oggettivo, al fine di non ritrovarsi delle cattive sorprese nella foga di volere concludere alla svelta.
Meglio perdere un presunto affare (improbabile, in questo periodo il mercato v� a rilento e i prezzi diminiuranno ancora ) che prendere una fregatura (piu' probabile)Inviato da: il 05.12.10 21:11
aiuto! ho firmato una proposta di acquisto per un 'appartamento per 115.000 per 15 giorni sono vincolata alla volont� del venditore. Ho firmato il 05/02/2011 oggi 09/02/2011 sono subentrati problemi familiari e vorrei retrocedere ma non s� come fare.devo pagare altre spese ?????non ho allegato alla proposta nessun assegno o contanti..vi prego rispondetemi.lucia Inviato da: lucia il 09.02.11 15:18
Ho messo in vendita una casa tramite una nota agenzia immbiliare. Questa mi chiama per dirmi che c'� un acquirente che ha firmato una proposta di acquisto lasciando una caparra di �. 3000,00. Io accetto la proposta e firmo per� l'assgno se lo tiene l'Agenzia. Superato il termine d'irrevocabilit� della proposta l'acquirente si ritira dalla conclusione dell'affare. L'Agenzia a questo punto � obbligata a darmi l'assegno della caparra?Inviato da: PABLO il 24.02.11 16:18
Lei ha diritto di incassare 3000,00 euro del deposito cauzionale , ma si ritrover� a pagare la provvigione perch� l'affare � stato concluso con l'intervento del mediatore. Esempio
immobile proposto ed accettato a 250.000; provvigione3%da corrispondere 7.500+iva=9.000; deposito cauzionale trattenuto 3000.00 = perdita cauzione a suo credito: perdita secca 6.000=,oo euro.
Bisognerebbe chiedersi se � andata cosi' naturalmente oppure se agente e l'aspirante acquirente sono "compagni di merende" (prova alquanto difficile)Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 12.03.11 14:05
Salve, sarei grato se qualcuno potesse darmi un consiglio:::
Ho firmato una proposta di acquisto per un immobile in costruzione presso un 'agenzia, senza versare pero' nessuna caparra, nella proposta per� abbiamo consensualmente scritto che al preliminare dovrei versare la somma di euro 45,000.
Adesso per motivazioni di mancanza di chiarezza/omissioni da parte della parte venditrice sto seriamente pensando di abbandonare l'acquisto con conseguenti cause di essere portato in tribunale.
La domanda �: se non ho versato la caparra, quale cifra per legge aspetta all'agenzia?
Il venditore pu� richiedere ulteriori danni per la mancata vendita?
Questo in caso di causa persa, ma il preliminare del preliminare � poi cos� vincolante?
Inviato da: Luca il 15.03.11 14:46
Ho firmato l' 11 marzo 2011 una proposta di acquisto per 245000 euro, con una caparra di 5000 euro e una provvigione di 4800+iva. la mia proposta � stata accettata, ma ora mi voglio ritirare perch� ho scoperto che il palazzo adiacente ( attaccato per un lato ma con fondamenta separate) ha avuto un cedimento di alcuni plinti . cosa perdo nel ritirarmi ? mi possono costringere a comprare casa ugualmente ? mi conviene citarli in tribunale ? grazie milleInviato da: simone il 23.03.11 22:38
La PdA � un contratto vero e proprio o no ???
Da quanto scritto in un'altra sezione di qs sito dall'AVV. ALBERTO RINALDI sembra che ci sia una sentenza della corte di cassazione che afferma che la PdA non sia affatto vincolanti per i contraenti . Riporto sotto una parte dell'intervento dell'AVV. ALBERTO RINALDI : -------------------
Sebbene nella fattispecie di cui trattiamo la fase delle trattative fosse avanzata, i Giudici della Cassazione hanno riconosciuto, nella proposta d'acquisto fatta, una semplice puntuazione, priva, pertanto, di effetti obbligatori per il promissario acquirente, e destinata a esclusivamente a fissare il contenuto del successivo negozio, ovverosia del contratto preliminare. AVV. ALBERTO RINALDI
avv.alberto.rinaldi@rinaldilex.it
-------------------------Inviato da: simone il 23.03.11 23:48
Ho accettato proposta di acquisto di appartamento con in corso un condono per piccolo ampliamento e ritirato dopo 8 giorni che il mandato era scaduto la caparra dopo che l'agente mi ha dimostrato che l'acquirente ne era a conoscenza.Ora mi sento chiedere tramite avvocato che lo ha saputo dopo aver firmato la proposta e mi si chiede di voler comprare a prezzo inferiore e all'agente vuole dare una irrisoria provvigione.Ma lo possono fare? Inviato da: neri il 10.04.11 20:49
Abbiamo firmato una proposta d'acquisto lasciando un assegno da 10.000 euro intastato ad uno dei proprietari.
Dato che la piantina catastale non � ancora stata prodotta (sembra che non riescano a trovarla al catasto) abbiamo inserito la clausola che i proprietari si impegnano a fornire tale piantina. La mia domanda � quindi la seguente: qualora al momento del compromesso non venga prodotta la piantina o dalla visura emerga qualche cosa che non va (ipoteche,...) in che problemi incorreremmo?
GrazieInviato da: Elisa il 13.04.11 10:42
Buonasera,vorrei porre un quesito
Mia figlia ha trovato finalmente una casa di suo gradimento. Dovrebbe acquistare da un costruttore e la casa � gi� a buon punto.Il costruttore propone un contratto preliminare di vendita con la somma di � 30.000 come caparra confirmatoria e il resto al rogito entro ottobre 2011. Ora io ho avuto delle perplessit�, perch� se per caso dovessimo recedere dal contratto perderemmo tutta la caparra. E' cos�? Io volevo proporre � 5000 di caparra e il resto 25000 in acconto. Cos� magari si perderebbe solo 5000�. Se si seguisse la mia proposta visto che si paga l'iva per questi importi, si dovrebbe pagare lo stesso lo 0,50 per la caparra e il 3% per l'acconto? Gradirei una risposta se possibile urgente. Come mi devo comportare per tutelarmi bene?Inviato da: Maria Vittoria Tortu il 14.04.11 21:26
Inviato da: simone il 23.03.11 22:38 La PdA � un contratto vero e proprio o no ???
risposta : La sentenza del avv. Rinaldi afferisce ad un caso specifico. Larga parte della giurispridenza sostine che la Pda accettata � un vero e proprio contratto. A conferma i Tribunali sono pieni di controversie concereti la Pda.
E visto che l'acquirente vuole solo comperare una casa non si capisce perch� lo si debba infilare in cause e spese legali: meglio prevenire. Firmare preliminari solo dopo aver chiarito tutto e bene. cordialit� Inviato da: il 28.04.11 22:10
Inviato da: neri il 10.04.11 20:49 Per darle un parere bisognerebbe sapere se nella proposta era stata evidenziata chiaramente la riserva di fare un condono. Se nulla stava scritto (come probaile) il rischio che Lei sia reso inadempiente sussiste avendo scarso valore la testimoniaza del mediatore essendo parte economicamente interessata e potenzialmente perseguibile civilmente . Se Lei avesse contratto un preliminare (saltando la proposta)specificando chiaramente la situazione di fatto e la riserva a condonare non patirebbe ora questo stress cordialit�
Commercialista in Brescia www.realessandro.it
Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 28.04.11 22:22
Domanda: Elisa il 13.04.11 10:42 ...firmata una proposta d'acquisto lasciando un assegno da 10.000 senza piantina (irreperibile) con la riserva che i proprietari la forniscano in seguito (ndr in sede di preliminare suppongo) Se compromesso non venga prodotta la piantina o dalla visura emerga qualche cosa che non va (ipoteche,...) in che problemi incorreremmo?: Risposta:La rinvio al mio articolo in testa. Nel caso specifico non avendo predisposta una proposta chiara dettagliata e completa (anche raffigurante quello che Lei intende comprare )potrebbe ritrovarsi in mezzo a spiacevoli discussioni o controversie . Mi auguro di sbagliarmi e che le cose si chiarifichino Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 28.04.11 22:36
Domanda inviata da Maria Vittoria Tortu il 14.04.11 21:26 : Mia figlia vorrebbe acquistare da un costruttore una casa ; lo stesso chiede una caparra confirmatoria di euro 30.000 al preliminare; consegna ottobre 2011.Come mi devo comportare per tutelarmi bene?
al di l� delle questioni fiscali (che � cosa di pochi soldi ) e dell'entit� della caparra confirmatoria che f� parte della contrattazione, fossi in Lei concentrerei la mia attenzione sulle garanzie di cui alla legge 122.05 che tutelano l'acquirente in caso di fallimento, di grave inadempienza dell'impresa costruttrice o di gravi vizi venuti ad evidenza dopo il rogito.
Ad ogni buon conto se anche versa 5000 euro di caparra confirmatoria , nell'ipotesi che Lei si ritirasse, il costruttore potrebbe accontentarsi di trattenere tale somma ma potrebbe anche obbligarla a comperare ( ex art. 2932 cc)
Per riservarsi la possibilit� di recedere e perdere solo la caparra, questa deve essere "penitenziale" e non "confirmatoria"
per altre info vedi il mio sito www.realessandro.it Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 28.04.11 22:51
Domanda Inviata da: Luca il 15.03.11 14:46 Ho firmato una proposta di acquisto per un immobile in costruzione C/o; Non versata caparra..
Per mancanza di chiarezza e omissioni da parte della parte venditrice vorrei revocare la proposta. 1-La domanda �: se non ho versato la caparra, quale cifra per legge aspetta all'agenzia?
2-Il venditore pu� richiedere ulteriori danni per la mancata vendita?
la PdA � vincolante ovviamente se � stata accettata. Dando per assodato la risposta puo' essere data solo consultando il contenuto di quanto Lei ha firmato E ACCETTATO DAL VENDITORE; la questione se una PdA sia atto insufficiente � in giurisprudenza controversa e mai accettata dalle agenzie che sistematicamente reclamano la provvigione per aver promosso l'affare ed se il cliente non paga lo citando in giudizio . La eventuale opposizione (dal risultato sempre incerto) andr� proposta e discussa in Tribunale (difficilmente l'agente rinuncia all'azione).
Stessa cosa per il "presunto" danno arrecato all'impresa che potrebbe reclamare un equo indenizzo o rinunciare a tale richiesta
Le due cose possono anche non andare insieme ossia l'impresa potrebbe rinunciare all'indennizzo ma l'agente reclamare la provvigione
cordialit� Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 28.04.11 23:16
Noto con piacere che il NOtaio Zorzi ha riprodotto
in sintesi il mio articolo del 19 gennaio 2009 in testa.
http://notaiozorzi.forumattivo.com/t149-proposta-irrevocabile-di-acquisto-un-contratto-assolutamente-sconveniente Ennio A. Rossi ,commercialista, espeto tematiche immobiliari. vedi il mio sito www.realessandro.itInviato da: Ennio Alessandro Rossi il 28.04.11 23:37
Buongiorno, ho sottoscritto una proposta di acquisto, accettata, per un immobile il cui stato non � conforme alla planimetria catastale. In particolare, non risulta accatastata la soffitta che, per�, compare nell�atto di acquisto di provenienza e che ho comunque indicato nella descrizione dell�immobile all�interno della proposta. Ho richiesto all�agenzia immobliare, che ha in carico l�immobile, di adeguare la planimetria prima del compromesso, momento in cui � prevista la corresponsione della loro provvigione. Ora mi si dice che probabilmente non ce la faranno ad aggiornare la planimetria per quella data. Io vorrei chiedere lo spostamento del compromesso. Se non dovessero accettare, in considerazione del fatto che nella proposta di acquisto � menzionata la soffitta che in planimetria non risulta e che a chiusura della stessa descrizione ho fatto inserire la dicitura �come da planimetria catastale� , pu� ritenersi nulla la proposta visto che il venditore sottoscrivendola ha implicitamente dichiarato una irregolarit�? Ed in questo caso, annullatta la proposta, l'agenzia ha diritto ugualmente al compenso? GrazieInviato da: N1c il 06.05.11 12:59
Premesso che bisognerebbe sempre vedere gli atti,
se quanto promesso � difforme a quanto verificato Lei puo' legittimamente chiedere una proroga nell'attesa che vengano perfezionati i documenti.
Se cio' fosse negato od impossibile Lei legittimamente potrebbe recedere dal contratto e non pagare la provvigione all'agente visto che tale diritto scatterebbe al compromesso che non si potrebbe fare per causa a Lei non imputabile.
L'agenzia in caso chieder� i danni al promittente venditoreInviato da: Ennio Alessandro Rossi il 15.05.11 21:10
Buongiorno volevo porre una domanda,la proposta irrevocabile di acquisto � valida se non firmata dall'agente immobilare che � iscritto al ruolo ? Io ho il dubbio che la persona che Mi ha seguito nell'acquisto non sia iscritto al ruolo e quindi non possa esercitare tale professione. SalutiInviato da: beacherm il 26.05.11 12:16
ciao a tutti,sto valutando l'acquisto di una casa tramite agenzia. il venditore non riusciva a pagare il mutuo e sta vendendo per saldare la Banca. L'agente mi ha fornito anche il numero di pratica/contenzioso che il venditore ha con la banca.. tra l'altro la stessa banca a cui io dovrei chiedere il mutuo per l'acquisto. vorrei sapere in quali rischi incorro (non so.. magari una revocatoria se il venditore ha debiti verso altri creditori...) cos� vorrei tutelarmi con una proposta di acquisto senza caparra, senza il diritto alla provvigione del mediatore fino alla stipula del rogito notarile... in sostanza niente a nessuno fino a quando non sono davanti al notaio per firmare.... secondo voi � fattibile? e inoltre � possibile che l'assegno venga poi corrisposto direttamente alla banca senza passare per le mani del venditore??? grazie a tutti.Inviato da: rosanna il 01.06.11 09:19
Salve!Ho firmato una proposta di vendita e registrata come preliminare.Il 31 gennaio sarebbe dovuto avvenire il trasferimento del bene con rogito ma, l'acquirente che versa una caparra, non riesce ad oggi ad ottenere il mutuo.
Considerando che nella proposta d'acquisto non vi sono subordinazioni di nessun tipo, posso esercitare la recissione del contratto e quindi tenere la caparra senza nulla dovere, se non la provvigione all'agenzia?
Grazie molte a tutti!Inviato da: beppe il 02.06.11 09:56
Salve. Ho acquistato casa ed alla prima riunione condominiale scopro che il vecchio proprietario aveva 5 anni f� deliberato le spese straordinarie per l'installazione dell'ascensore. Nella proposta dell'agenzia immobiliare accettata e firmata dal proprietario � stato EVIDENZIATO che nel condominio non vi erano state DELIBERATE NESSUNA SPESA STRAORDINARIA. Purtroppo nel contratto che il Notaio avrebbe dovuto trascrivere non ha indicato questo e purtroppo il giorno in cui viene letto il contratto non ho fatto attenzione. Come dovrei comportarmi? Posso farmi forte della proposta accettata? Grazie anticipatamente
CarmineInviato da: Carmine il 06.06.11 12:46
Domanda Buongiorno volevo porre una domanda,la proposta irrevocabile di acquisto � valida se non firmata dall'agente immobilare che � iscritto al ruolo ? Io ho il dubbio che la persona che Mi ha seguito nell'acquisto non sia iscritto al ruolo e quindi non possa esercitare tale professione. Saluti-Inviato da: beacherm il 26.05.11 12:16 Si � valida se accettata; il fatto che l'agente sia iscritto o meno al ruolo incide sulla debenza o meno della provvigione
Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 08.06.11 18:26
Domanda: Inviato da: rosanna il 01.06.11 09:19 sto valutando l'acquisto di una casa tramite agenzia. il venditore non riusciva a pagare il mutuo e sta vendendo per saldare la Banca. L'agente mi ha fornito anche il numero di pratica/contenzioso che il venditore ha con la banca.. tra l'altro la stessa banca a cui io dovrei chiedere il mutuo per l'acquisto. vorrei sapere in quali rischi incorro (non so.. magari una revocatoria se il venditore ha debiti verso altri creditori...) cos� vorrei tutelarmi con una proposta di acquisto senza caparra, senza il diritto alla provvigione del mediatore fino alla stipula del rogito notarile... in sostanza niente a nessuno fino a quando non sono davanti al notaio per firmare.... secondo voi � fattibile? e inoltre � possibile che l'assegno venga poi corrisposto direttamente alla banca senza passare per le mani del venditore??? grazie a tutti.
Risposta: Si � possibile ; basta che sia chiaramente concordato. Per evitare azioni revocatorie (cosa opportuna ) occorre fare una ricognizione generale sullo stato patrimoniale del venditore cui il Notaio (provvede solo alla verifica se ci sono o meno altre ipoteche ) non � tenuto istituzionalmente ad assovere Inviato da: il 08.06.11 18:33
domanda Inviata da: beppe il 02.06.11 09:56 Salve!Ho firmato una proposta di vendita e registrata come preliminare.Il 31 gennaio sarebbe dovuto avvenire il trasferimento del bene con rogito ma, l'acquirente che versa una caparra, non riesce ad oggi ad ottenere il mutuo.
Risposta: Occorrerebbe ponderare bene quanto scritto. In linea generale se il compratore non ha subordinato la validit� del contratto all'assenso del mutuo, in presenza di una proposta completa in tutti i suoi elementi essenziali , il venditore puo' trattenere la caparra. Se la proposta � scarna il proponente l'acquisto potrebbe tentare una debole difesa sostenendo che la proposta � atto insufficiente e imperfetto a far nascere vincoli contrattuali ( c'� giurisprudenza, seppure minoritaria, anche in questo senso) Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 08.06.11 18:39
ho firmato una proposta di acquisto versando 3000 euro consapevole che sull'immobile gravava un diritto di superfice (case costruite ex 167 da cooperative anni 80) nell'accertamenti della banca non si evinceva come effetivo l'atto dell'esproprio effettuato dal comune concedente il terreno su cui fu edificata la palazzina,ora a seguito di ulteriori accertamenti abbiamo appurato che il comune � ancora in lite con la societ� espropriata e il contenzioso � al terzo grado di giudizio non ancora concluso.
premesso che ho gi� perso probabilmente la parcella dell'agenzia di 3000 euro netti potrei contestare alla parte venditrice la mancanza di informazioni circa la propriet� del terreno non ancora certa del comune?Inviato da: maurizio marini il 15.06.11 14:25
Domanda inviata da maurizio marini il 15.06.11 14:25- sintesi ho firmato una proposta di acquisto versando 3000 euro consapevole che sull'immobile gravava un diritto di superfice. Da ns. verifica successiva alla proposta abbiamo scoperto che � tutt'ota in corso un contenzioso fra ll Comune concedente il terreno su cui fu edificata la palazzina e la societ� .........
Risposta: Bisognerebbe evidentemente verificare con esattezza il contenuto di quanto sottoscritto. A prima vista pare che Lei abbia titolo sia di agire contro l'agente che avrebbe dovuto informarle sia Vesrso il venditore che Le ha taciuto il fatto che il bene non � libero e disponibile.cordialit� www.realessandro.it Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 17.06.11 17:36
Mio padre ha firmato il contratto di intermediazione con l'agenzia immobiliare con cui incaricava l'agenzia di vendere un terreno ad una cifra pari a 50000� con una provvigione per l'agenzia pari al 3% del prezzo di stipula del contratto di vendita.
Oggi ha firmato una proposta di acquisto di 55000� ma l'agente immobiliare pretende 5000� di provvigione in quanto � riuscita a vendere a 5000� in piu del valore stimato inizialmente. questo comportamento � legale e conforme? A parte sollecitare il rispetto dei termini contrattuali c'� qualcosa che posso fare per cautelare mio padre?
DanielaInviato da: daniela il 18.06.11 10:50
In caso di proposta d'acquisto (senza versamento di anticipi perch� non richiesto dall'agenzia)accettata dal venditore quali obblighi vi sono per il venditore eventualmente inadempiente (perch� ci ripensa o perch� gioca al rialzo con altri acquirenti)? E in caso di inadempienza del venditore sussiste obbligo per il proponente di corrispondere provvigione all'agenzia per un affare non anddato in porto per colpa di controparte?Inviato da: FSCO MILAZZO il 18.06.11 19:07
poche parole un agenzia immobiliare � tenuta a mettervi a conoscenza su tutto e ripeto TUTTO riguardante l'immobile reperibile dai pubblici registri, ovviamente questa risposta vale per tutti i tuttologi che ho letto in questo forum, e ovvio in tutti i settori esiste il buono e il cattivo ma ci� non ci esclude dalla responsabilit�, poi sta solo al cliente fidarsi o meno..........� vero la prassi � la proposta d'acquisto che � unilaterale ma solo alla compilazione ma una volta accettata e una volta messo a conoscenza la parte acquirente dell'accettazione si trasforma in preliminare di compravendita (ovviamente essendo un preliminare deve contenere tutta una serie di dati dell' immobile, forma di pagamento e altro) � al quel momento che matura la nostra provvigione ( e per quanto mi riguarda il cliente paga in quel momento visto che non possiamo rispondere della volant� delle persone es: non voglio pi� la casa o il venditore ci ripensa, ovviamente noi lavoriamo non giochiamo a burraco........un agente immobiliare.Inviato da: vittorio volpe il 21.06.11 17:51
Domanda Mio padre ha firmato il contratto di intermediazione con l'agenzia immobiliare con cui incaricava l'agenzia di vendere un terreno ad una cifra pari a 50000� con una provvigione per l'agenzia pari al 3% del prezzo di stipula del contratto di vendita.
Oggi ha firmato una proposta di acquisto di 55000� ma l'agente immobiliare pretende 5000� di provvigione in quanto � riuscita a vendere a 5000� in piu del valore stimato inizialmente. questo comportamento � legale e conforme? A parte sollecitare il rispetto dei termini contrattuali c'� qualcosa che posso fare per cautelare mio padre?Grazie Daniela
Risposta: Occorrerebbe analizzare con chiarezza il contenutio del mandato nella speranza di non aver sottoscritto la condizione che seppure censurabile � legale: Mi riferisco alla clausola c.d. del "supero" ossia : mi dai il 3% piu' quanto ricaverei di piu' rispetto alla cifra concordata. Questa condizione � avversata dalle associazioni dei consumatori ma purtroppo non � illegfale.
Se tale condizione -capestro non fosse stata prevista all'agente spetta il 3% di 55.000
cordialit� per altre info vedi mio sito www.realessandro.it Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 21.06.11 18:40
domanda di FSCO MILAZZO il 18.06.11 19:07 In caso di proposta d'acquisto (senza versamento di anticipi perch� non richiesto dall'agenzia)accettata dal venditore quali obblighi vi sono per il venditore eventualmente inadempiente (perch� ci ripensa o perch� gioca al rialzo con altri acquirenti)? E in caso di inadempienza del venditore sussiste obbligo per il proponente di corrispondere provvigione all'agenzia per un affare non anddato in porto per colpa di controparte?
Risposta: occorre come sempre vedere gli atti. In linea di Principio l'agenzia ha diritto alla provvigione perch� con l'accettazione l'affare � stato concluso. Tutti i danni econimici (compresa la provvigione versata) per l'inadempienza del venditore ripensante vanno a questi addebitati per altre info rilevanti vedi www.realessandro.itInviato da: Ennio Alessandro Rossi il 21.06.11 18:45
Inviato da: vittorio volpe il 21.06.11 17:51 un agenzia immobiliare � tenuta a mettervi a conoscenza su tutto e ripeto TUTTO riguardante l'immobile reperibile dai pubblici registri, ovviamente questa risposta vale per tutti i tuttologi che ho letto in questo forum, � unilaterale ma solo alla compilazione ma una volta accettata e una volta messo a conoscenza la parte acquirente dell'accettazione si trasforma in preliminare di compravendita (ovviamente essendo un preliminare deve contenere tutta una serie di dati dell' immobile, forma di pagamento e altro) � al quel momento che matura la nostra provvigione e per quanto mi riguarda il cliente paga in quel momento visto che non possiamo rispondere della volant� delle persone es: non voglio pi� la casa o il venditore ci ripensa, ovviamente noi lavoriamo non giochiamo a burraco........un agente immobiliare.
Risposta: classiche osservazioni "da agente immobiliare "completamente sbagliate e frutto di scarsa competenza e scarsa conoscenza del diritto . I "tuttoligi" che si contrappongono al modus operandi delle agenzie vengono sempre ammoniti in questo modo .
Il tuttologo che scrive non ha nessuna intenzione di farsi intimidire da un "pervenu" dell'ultima ora, n� in seguto di controbattere (tempo perso) Nel merito il lettore legga questa sentenza e giudichi da solo se l'agente deve "provvedere a tutto quanto giacente nei PPRR (secondo l'obbiettore evidentemente anche sondare i bilanci d'esercizio, note integrative etc. ,delle imprese di costruzioni per sondare l'eventuale stato di insolvenza, ma personalmente mai riscontrata tale cautela eppure � fondamentale ) Sentenza del 18-1-2006 n.822 Corte di Cassazione sez.3 civile- Massima:
Il mediatore � tenuto a un obbligo di corretta informazione delle parti, che comprende l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore, in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla legge 39/1989 . Tuttavia, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si pu� ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnicogiuridica, quali le visure catastali e ipotecarie, atte ad accertare la libert� dell'immobile da pesi e vincoli.
Dai tuttologi del "Centro Consumatori " : " Proposta irrevocabile di acquisto" :
Molte agenzie cercano di impegnare l'acquirente attraverso la firma di un atto unilaterale di obbligo. Questa prassi, molto in voga, comporta dei rischi e pertanto consigliamo di non firmare questi atti. Conviene far presente all'agente immobiliare di essere disposti a firmare subito il contratto preliminare di compravendita. In questo modo si abbreviano i tempi e si limita la concorrenza di altri acquirenti. La proposta unilaterale di acquisto, oltre ad impegnare l'acquirente che la sottoscrive, gli impedisce di continuare la ricerca di un altro bene immobile e soprattutto permette al venditore di verificare, per tutta la sua durata, l'esistenza di proposte migliori. Pertanto si consiglia di firmare solamente contratti preliminari d'acquisto, dopo aver consultato il proprio consulente di fiducia ".
(dal tuttologo Maurizio Cannone IL Sole 24 ore) Le trappole della proposta irrevocabile
Nove volte su dieci l'agenzia immobiliare propone (o, talvolta, impone) al candidato compratore di firmare la cosiddetta proposta irrevocabile
Si tratta di un impegno, preso solo da una parte - l'acquirente - a versare per l'immobile un certo prezzo. L'obbligo preso � irrevocabile,
per un certo periodo (per esempio, un mese). Entro questo lasso di tempo, il venditore potr� inviare una lettera con cui accetta la proposta.
Dopo l'accettazione, � prevista in genere la firma del compromesso: solo in seguito si andr� al rogito.
Alla firma dell'impegno, l'acquirente versa una certa cifra, a titolo d'acconto, destinato a trasformarsi al compromesso in una caparra.
Spesso, nello stesso documento il candidato compratore riconosce il versamento dell'onorario all'agenzia (in genere, in percentuale al
prezzo dell'immobile).
La proposta irrevocabile viene troppo spesso contrabbandata come una "prenotazione" dell'immobile, che altrimenti potrebbe essere venduto ad altri. E invece si tratta solo di un impegno ad acquistare: il proprietario potr� tranquillamente vendere ad altri. Inoltre vi sono
delineate, senza che siano possibili variazioni al compromesso o al rogito, le condizioni poste, non dall'acquirente (come sarebbe logico), ma
dall'agenzia. Ci si potrebbe pentire, quindi, di quanto sottoscritto.
Se, poi, l'agenzia � poco seria, pu� senza rischi fare firmare diverse
proposte di acquisto per lo stesso immobile a pi� candidati acquirenti,scatenando cos� un'asta al rialzo sui prezzi. Questa abitudine poco corretta fa il paio con un'altra: quella in cui l'agente immobiliare sottoscrive con il venditore un patto secondo cui tutto l'incasso della vendita che oltrepassa una certa cifra finisce nelle sue tasche. Si tratta del cosiddetto "supero", una pratica condannata da tutte le associazioni di
mediatori, ma ancora troppo diffusa, che vede l'agenzia incamerare tutti i rialzi dell'asta tra i compratori.
-dal tuttologo dott.Zorzi NOTAIO ( che ringrazio per aver mutuato gran parte dal mio articolo in testa a questo forum)
http://notaiozorzi.forumattivo.com/t149-proposta-irrevocabile-di-acquisto-un-contratto-assolutamente-sconveniente Inviato da: il 21.06.11 19:23
visto che il link del Notaio Zorzi non � apribile riporto quanto appare nel link citato
PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO: UN CONTRATTO ASSOLUTAMENTE SCONVENIENTE
Avv. Cristina Zorzi il Mer Apr 06, 2011 10:26 am
Alcune agenzie cercano di impegnare l'acquirente attraverso la firma di una sorta di atto unilaterale di obbligo. Questa prassi comporta dei rischi e pertanto consiglio di NON FIRMARE QUESTI CONTRATTI.
Conviene far presente all'agente immobiliare di essere disposti a firmare subito il contratto preliminare di compravendita. In questo modo si abbreviano i tempi e si limita la concorrenza di altri acquirenti. La proposta unilaterale di acquisto, oltre ad impegnare l'acquirente che la sottoscrive, gli impedisce di continuare la ricerca di un altro bene immobile e soprattutto permette al venditore di verificare, per tutta la sua durata, l'esistenza di proposte migliori. Pertanto si consiglia di firmare solamente contratti preliminari d'acquisto, dopo aver consultato il proprio consulente di fiducia .
� indiscutibile che la �proposta irrevocabile di acquisto� firmata �per accettazione� dal venditore determini il sorgere di precisi vincoli contrattuali che servono solo a questo ultimo e all'agenzia "per imbrigliare" l'aspirante, ed ingenuo, acquirente.
Le �proposte di acquisto� sono infatti monche di una serie di pattuizioni fondamentali che, se discusse in sede successiva all'accettazione (preliminare), potrebbero facilmente generare liti. Unica parte avvantaggiata � il venditore che beneficierebbe di una piccola asta al rialzo ed il mediatore che in forza di una proposta accettata acquisisce la "prova" di aver promosso l�affare e pertanto maturato il diritto alla provvigione.
Per evitare che il potenziale acquirente si trovi vincolato anzitempo, crediamo essenziale che i suoi obblighi contrattuali si debbano consolidare solo dopo aver visionato con un esperto di fiducia sia la casa, sia tutta la documentazione ad essa riferibile e solo dopo,se propio desiderato, fare redigere dall'esperto la c.d. �proposta irrevocabile di acquisto� indicando chiaramente TUTTE (e non alcune) le condizioni per le quali si � disposti ad obbligarsi unilateralmente prima dell'accettazione, e bilateralmente dopo.
Il lettore consideri che il pi� delle volte le �proposta di acquisto� vengono fatte passare, in modo fraudolento, come semplici �prenotazioni� o per "bloccare l�affare": NULLA DI PIU' FALSO visto che la propriet� � libera di accettare o respingere la proposta piu� bassa, confermando �per accettazione� quella pi� alta e ALTRETTANDO FALSA in quanto la proposta accettata vincola le parti e non � pi� rivedibile se non con reciproco consenso.
Ribadisco: i formulari di comune uso di �proposta irrevocabile di acquisto� sono terreno di cultura di liti anche a causa della povert� dei contenuti che lasciano spazio a liti future fra le parti.
Secondo lo stesso Consiglio Notarile del Distretto di Venezia:
"Alle volte viene utilizzata una tecnica diversa, che per� � pericolosa: si fa sottoscrivere al compratore una promessa irrevocabile di acquisto - della quale egli non pu� pentirsi prima del termine fissato - e al venditore un atto di accettazione, impegnandosi poi entrambi a trovarsi avanti al notaio per la vendita.- - In realt� quei due documenti, per il codice civile, costituiscono gi� una vendita e quindi se per qualsiasi ragione giungono nelle mani degli uffici fiscali, vengono imposte sanzioni e tasse come quelle gravanti sulla vendita."
Per le ragioni di cui sopra il mio consiglio �:
-eseguire preventive ed approfondite verifiche e poi andare direttamente al preliminare;
- se proprio l�utente vuole aderire alle possibili pressioni dell�agente, almeno opti (con l'aiuto di questo studio) per una chiara e completa formulazione della �proposta irrevocabile di acquisto�. Ci� lo porr� in condizione di contrattare alla pari.Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 21.06.11 19:34
Buongiorno, avrei bisogno di un aiuto circa una p.d.a a mio avviso irregolare.
Giorni fa parlo con il titolare di un'agenzia immobiliare al quale chiedo di rivolgersi al proprietario di un appartamento che mi interessa facendogli sapere che la mia offerta sarebbe stata di XXX mila euro, con l'accordo che se la cifra fosse stata ritenuta sufficiente sarei passato in ufficio dall'intermediatore per compilare la p.d.a.
L'intermediatore mi richiama e mi dice che il venditore accetta la cifra proposta, cosi' mi reco presso l'agenzia per compilare la p.d.a fiducioso nel fatto che, essendoci stata la conferma verbale poco prima, il venditore sarebbe passato di li a breve a controfirmare.
Passa un giorno, due, tre, non succede nulla, il venditore non si reca in agenzia a controfirmare e l'intermediatore prima mi dice che il venditore ha avuto un contrattempo che gli ha impedito di passare dal suo ufficio e poi, nei giorni seguenti, si rende praticamente irreperibile facendo rispondere la segretaria che mi dice che il titolare non c'e', o e' in riunione, o e' appena uscito.
Spazientito faccio l'unica cosa che mi era rimasta da fare, prendo l'elenco del telefono e contatto direttamente il venditore che...cade dalle nuvole, ovvero mi dice di non aver mai detto "si, accetto" all'intermediatore ma di aver risposto con un "ci devo pensare"!!
In buona sostanza per prendersi una p.d.a firmata (da me) con tanto di assegno accompagnatorio l'intermediatore mi ha mentito, ovvero mi ha comunicato che il venditore avrebbe accettato l'offerta quando in realta'non era vero, inducendomi pero' a firmare la p.d.a
Domanda: essendoci la malafede dell'intermediatore la p.d.a deve considerarsi valida ugualmente? Puo' essere ritenuta nulla? Molte delle azioni descritte qui sopra sono soprattutto verbali, ma da quel che ricordo da lontani studi anche gli accordi verbali hanno una loro dignita' giuridica, no?
Grazie a chi potra' rispondermiInviato da: Klop il 22.06.11 03:50
La rinvio a leggere integralmente il mio articolo iniziale per meglio cautelarsi in futuro.
Nel caso credo che per Lei sar� difficile provare l'inganno (la sua parola contro quella dell'agente)
La PdA � valida ugualmente ; in caso avesse delle prove sulla scorrettezza dell'agente a questi potrebbe chiedere conto: la Pda � un atto fra Lei e l'eventuale venditore che non ne inficia la validit� Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 22.06.11 21:48
Grazie per la risposta. Per quanto riguarda il "provare l'inganno" sarebbe la mia parola sostenuta pero' dalla testimonianza del venditore che potrebbe confermare di non aver mai accettato, no?
Inviato da: Klop il 23.06.11 00:58
Ho firmato una prosta irrevocabile di acquisto con assegno senza nemmeno rendermi conto..in tempi fulminei.. sono molto bravi a farti il lavaggio del cervello e far sembrare questo atto una cosa da poco. Ho avuto delle riserve sull'immobile presentate all'agente sin da subito, la casa mi piaceva, ma l'ingresso del cancello e spazio di manovra era piccolo per il mio furgone. Prima di firmare, ho detto, vorrei verificare se effettivamente ci passo. Mi � stato risposto, non ti preoccupare vai tranquilla..dai poi ci sistemiamo, con una gran fretta di concludere ed io mi sono ritrovata a firmare un atto, che solo adesso leggendo questo sito mi rendo conto della gravit�.
Mi � stata comunicata l'accettazione tramite telegramma due giorni dopo la data di scadenza per me vincolante ( Non mi ero nemmeno accorta). Nel frattempo ho avuto conferma ai miei dubbi, ho verificato che non solo non riesco ad entrare col furgone, ma ho fatto fatica anche con l'auto. Presentando il problema all'agente, mi � stato risposto che devo prenderlo ugualmente, altrimenti perdo tutto! Come? Ho visto la malafede, ed il volermi vendere a tutti i costi l'immobile. Ho inviato una lettera in cui mi ritenevo libera da ogni impegno e la diffida ad utilizzare il mio assegno, visto che c'� un punto dove specifica che se la comunicazione non avviene entro la data descritta la proposta perde di validit�, le comunicazione non � stata fatta nei termini, ma mi � arrivata due giorni dopo la scadenza ed � stata spedita il giorno successivo la suddetta.
L'agente mi ha telefonato intimandomi all'acquisto della casa o al pagamento delle spese, dicendomi che quello che ni era stato detto dell cancello era verbale e quindi non valido. Mi � stato spiegato il motivo perch� � stata spedita in ritardo, l'agente quando ha compilato il modulo ( dietro sua richiesta) ha copiato i dati dal documento, che ha anche fotocopiato, ma aveva talmente fretta di concludere, che ha copiato il mio vecchio indirizzo sull'atto.
Secondo loro io non sarei in buona fede, e dovevo accorgermene, ma come ha gia detto non mi ero accorta nemmeno di quello che stavo in realt� firmando.
Ora a me premerebbe sapere se posso ritenere la proposta non pi� valida e quindi ritenermi libera. Inviato da: Irene il 23.06.11 10:11
Vorrei aggiungere che loro hanno spedito un telegramma, ma al vecchio indirizzo, che gli � tornato indietro. Evidentemente dopo hanno guardato il documento e quindi l'hanno spedito al mio attuale indirizzo. Vi ringrazio per la risposta.Inviato da: Irene il 23.06.11 10:29
A Irene: Per avere un parere preciso occorrerebbe conoscere nei dettagli la vicenda analizzando i contenuti letterali dei documenti che sono circolati fra le parti: spesso
i dettagli fanno la differenza. Ad occhio e croce pare che la conferma dell'accettazione all'indirizzo corretto sia avvenuta oltre i termini e pertanto Lei non sia tenuta ad adempiere e conseguentemente Le spetti la restituzione dell'assegno. Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 23.06.11 17:03
A klop.Bisogna vedere se il venditore conferma l'accaduto in sede giudiziaria che comunque pare sconveniente visto che Lei dovrebbe dimostrare un eventuale danno; e che danno potrebbe vantare visti che Lei ha proposto la casa a 100 come da sua intenzioni e che in caso di accettazione da parte del venditore Lei concluder� quanto desiderato.
La scorrettezza dell'agente potrebbe dare seguito ad un ammonimento da parte della Commissione Camerale presso la Camera di Commercio. Attenzione che la commissione vota a maggioranza e su 9 compementi 5 sono agenti....tragga le sue conclusioni Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 23.06.11 17:09
A dicembre 2010 abbiamo firmato una proposta d'acquisto per un appartamento su carta in una palazzina di nuova costruzione. La data di consegna riportata e firmata dal venditore � il 31 marzo 2011. Ad oggi non sono ancora iniziati i lavori, anzi esiste ancora la casa vecchia con i proprietari dentro. Ad oggi non c'� la concessione edilizia. Le chiedo se possiamo ritenere nulla la proposta di acquisto perche il venditore non potr� mai consegnare l'appartamento nella data prestabilita. In questo caso il mediatore pu� richiedere la provvigione? Oltre a questa situazione abbiamo scoperto che il venditore non � il proprietario del terreno dove vuole costruire la nuova palazzina pensiamo che non abbia ancora rogitato perch� aspetta la concessione edilizia. Possiamo ritenere nulla la proposta di acquisto? Dobbiamo pagare la provvigione in questo caso? Inviato da: Macy il 18.07.11 21:50
..vedo una casa, mi piace..l'agente dice :"facciamo la proposta?"..ed io dico: "cos'� questa proposta?",lui:"una proposta con cui lasci una piccola somma in cauzione per dimostrare al venditore il tuo interesse serio alla casa"..ed io che mi ero appena lasciata scappare un'occasione, inseguita dalle telefonate dell'agente il giorno dopo mi sono presentata a firmare questa proposta, irrevocabile dal giorno stesso e per 15 giorni. E uscendo salutavo felice dicendo: vedo cosa mi dicono in banca e se ci sto dentro...l'agente sorrideva, sapendo che avevo firmato un contratto e non avevo proprio niente da pensare. Per ora mi � costata 13200 euro, caparra e provvigioni..magari verr� anche una causa..
ok vendere..ma un briciolo di etica questi "agenti" dovrebbero averla. La buonafede costa cara.Inviato da: laura il 01.08.11 16:08
Grazie del Suo contributo. Attendiamo altre testrimonianze.cordialit�Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 20.08.11 00:03
salve a tutti...vi espongo la mia situazione sperando possiate consigliarmi.Devo comprare casa per cui mi reco in agenzia per visionare le possibili proposte, ovviamente lascio il mio recapito telefonico. Dopo qualche mese vengo contttato dall'agente immobiliare, mi da appuntamento per vedere un appartamento.Visitato l'appartamento, esprimo le mie perplessit� sulle dimensioni della casa e sul prezzo di vendita.l'agente mi consiglia di fare in ogni caso una proposta di acquisto in modo da far capire al venditore che da parte mia ci sia veramente un interesse e quindi mi fa firmare la proposta di acquisto irrevocabile ( questo accade il 21-07-2011 ). fra le condizioni citate nella proposta � scritto 1) "la seguente proposta � irrevocabile per 90 giorni dalla sottoscrizione e diverr� inefficace se non perverr� in tale termine comunicazione dell'accetazione della stessa"
2) la stipula del rogito di compraventita deve effettuarsi entro e non oltre il 17-10-2011 superato il quale decorreranno a favore e a carico della parte acquirente tutti gli effetti utili ed onerosi.
inoltre ho fatto aggiungere di pugno sulla proposta quanto segue:
3) "la sequente proposta viene vincolata al buon esito delle visure catastali ed ipotecarie. la presente proposta potr� essere portata in accetazione all'ottenimento del buon esito del mutuo"
premesso quanto sopra, dopo qualche tempo si sono rafforzate le mie convinzioni sul fatto che la casa � troppo piccola per le mie esigenze. Mi sono recato quindi all'agenzia ed ho espresso all'agente la mia volont� a non comprare pi� quella tipologia di casa e visto che il venditore non ha ancora firmato la proposta ( a mio parere in quanto vincolato dal punto 3 delle condizioni succitate )ho chiesto di restituirmi l'assegno di 2500 euro che avevo rilasciato all'agenzia ( ma intestato al venditore ) come come quietanza di pagamento.
l'agente non ha voluto darmi l'assegno indietro giustificando che doveva prima condividere le azioni con la direzione in quanto l'agenzia si era esposta nei confronti del venditore per cui ha effettuato un lavoro ed una perdita di tempo.
siamo rimasti daccordo che mi dar� risposta al pi� presto.
cosa rischio? come devo comportarmi?
inoltre, secondo il punto 3, l'acquirente pu� firmare la proposta di acquisto?
Inviato da: vittorio il 02.09.11 00:32
Se la proposta di acquisto da Lei presentata contiene tutti gli elemento di cui all'art.1325 la stessa risluter� vincolante con l'accettazione. Neppure Lei puo' "revocarla " prima dei 90 gg perch� � appunto � "irrevocabile"
Se si ritira rischia di perdere il deposito cauzionale di 2.500 euro sia dover pagare laprovvigione all'agente scorretto che le ha raccontata la solita storiella " firmi per far vedere al venditore che il suo � un ineresse serio" per cui traiendola in inganno. Avrebbe dovuto invece avvisarla che la proposta � un atto impegnativo e pesante e non "acqua fresca" come le � stato paventato.
La sola possibilit� di recedere in maniera indolore � sperare che la proposta NON contenga tutti gli elementi di cui all'art. 1325 e come tale sia non vincolante. Parte ( e non tutta) della gfiurisprudenza sostiene appunto questa tesi.
riporto quanto prevede il codice civile al riguardo:
4) la forma scritta .
cosa fare? fare analizzare la proposta ad un esperto (comercialista, avvocato, notaio ) Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 07.09.11 17:03
PS: la rinvio al mio articolo in testa a questa rubrica ( da leggere attentamente)Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 07.09.11 17:07
Salve ho un grosso problema:
Ho firmato un preliminare (come acquirente) e versata una caparra, nel preliminare ci impegnamo a fare l'atto notarile entro 60 giorni dalla sottoscrizione. Adesso son passati quasi 18 mesi e ancora lotto per aver un mutuo ma nel frattempo mi e' arrivata notizia che il venditore ha trovato un acquirente. Posso chiedere indietro la caparra non avendo ricevuto nessuna convocazione a fare l'atto notarile? O e' passato troppo tempo? Grazie Inviato da: il 07.09.11 19:05
Stante il fatto che bisognerebbe sempre leggere il contenuto di quanto pattuito le d� la mia opinione
1-consiglio di ritrovarsi con il promittente venditore per sciogliere gli accordi bilaterali previsti nel preliminare in quanto pare che non sia piu' reciproco interesse dare seguito agli stessi.
2-tenga conto che quanto previsto nel preliminare pu� essere oggetto di una delle parti di intimazioner ad adempiere entro 15 gg dalla formale richiestae se ci� avvenisse Lei probabilmente non si troverebbe in gradi di adempiere cosa stabilisce il codice al riguardo ? :
La diffida ad adempiere � regolata dall' art. 1454 del codice civile che, testualmente, prevede:
� Alla parte inadempiente l'altra pu� intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intende senz'altro risoluto.
Il termine non pu� essere inferiore a 15 giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo � risoluto di diritto. � Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 19.09.11 11:48
Salve volevo porle una domanda, due mesi f� ho firmato un contratto di compra/vendita era stata fissata la data del compromesso a tutt' oggi scaduta posso rescindere il contratto? ci sono delle penali da pagare? faccio presente che io sono il venditore.Inviato da: il 26.09.11 22:40
salve. in maggio ho firmato una proposta d'acquisto irrevocabile, accettata dal venditore con l'incasso dell' assegno dato come caparra confirmatoria. nella proposta il venditore "dichiara e garantisce che l'immmobile � libero da trascrizioni pregiudizievoli, oneri reali,vincoli e gravami qualsiasi, privilegi, anche fiscali, ed ipoteche" . Ma dall'atto di provenienza risultano in essere domande giudiziarie riferite al terreno su cui sorge l'immobile. La data per il perfezionamento del compromesso era fissata per fine giugno,poi verbalmente rinviata, intanto la banca non mi concede il mutuo a causa delle trascrizioni. Posso richiedere la restituzione della caparra? potrebbe il venditore intimarmi di perfezionare il contratto?Inviato da: carlo il 29.09.11 00:42
salve. vorrei porvi una domanda:
se il venditore � in comunione di beni con il coniuge, ma nella proposta d'acquisto ci� non � specificato, ed � accettata solo da colui che compare in essa come proprietario, posso chiedere la revoca della proposta, decorsi i termini fissati per il perfezionamento del compromesso? grazieInviato da: lorenzo il 30.09.11 15:07
L'agenzia alla quale mi sono rivolto per la vendita di terreno, mi ha portato una proposta di acquisto di una persona di cui non mi fido posso rifiutarmi di accettare la proposta? Devo pagare loro le commissioni di intermediazione?
Inviato da: cogida il 20.10.11 12:20
Salve volevo porle una domanda, due mesi f� ho firmato un contratto di compra/vendita era stata fissata la data del compromesso a tutt' oggi scaduta posso rescindere il contratto? ci sono delle penali da pagare? faccio presente che io sono il venditore.
Inviato da: il 26.09.11 22:40
Risposta: Deve prima intimare al compratore la esecuzione del contratto (messa in mora 15 gg per adempire)
indicando gg, data, notaio rogante ; se non adempie puo' ritenrsi libero e trattenere la eventuale caparra. Per non fare errori si faccia assistere da un espertoInviato da: il 16.11.11 18:49
Salve, ho sottoscritto circa un anno fa, una pda e successivo preliminare fissando il termine per il rogito al 30/6/12 per avere il tempo di vendere la mia casa. Ho versato caparra e pagato la commissione all'agenzia. Non avendo ancora venduto la mia casa il venditore mi propone di risolvere il contratto versandomi il doppio della caparra. In questo caso, non essendosi concluso l'affare, posso richiedere il rimborso della commissione all'agenzia immobiliare?Inviato da: Giuseppe il 01.12.11 16:35
buongiorno:chiedo un cortese chiarimento: ho firmato una proposta irrevocabile d'acquisto immobile il 5.12.11 tramite agenzia con vincolo accettazione da parte del venditore entro il 15.12.11 per poter ritenersi concluso l'atto... Il 10.12.11 ho trasmesso R.R. per recedere. L'agenzia mi ha trasmesso una R.R.con accettazione firmata il 9.12.11 dal venditore. Io ho ritirato questa RR il 16.12.11 (firmando la ricevuta di ritorno con il 16.12.11) perch� il 15.12.11 ero assente da casa e ho trovato l'avviso del 15.12.11, lasciato il 15.12.11 nella buchetta della raccomandata da ritirare in giacenza.
E' da ritenersi conclusa la mia proposta d'acquisto? oppure essendone venuta a conoscenza effettivamente il 16.12.11, la comunicazione � tardiva?
Rischio solo la caparra di 5000 euro? Non ancora versata?
grazie e resto in attesa Inviato da: giada 2011 il 13.01.12 11:40
La proposta irrevocabile di acquisto obbliga chi la formula che non pu� recedere fino alla scadenza ivi indicata, la presentazione della proposta favorisce indubbiamente il venditore ed il mediatore che otterrebbe il riconoscimento di un diritto alla provvigione sempre che si arrivi alla sottoscrizione del preliminare come indicato nella proposta accettata dal venditore, deve avere una scadenza temporale di validit� e come l'accettazione � atto ricettizio per cui ha rilievo non la data di spedizione ma quella di conoscenza effettiva.
Nei casi descritti in precedenza va quindi verificato il contenuto della proposta e la data di effettiva conoscenza dell'accettazione.
Inviato da: StLegaleDeValeriRoma il 27.01.12 15:14
Salve, ho firmato un PDA come per la vendita di un appartamento senza ricevere la caparra dall'agenzia, versato dall'acquirente all'agenzia e specificato nel PDA.
Il giorno successivo, per motivi famigliari ho comunicato all'agenzia che di non voler vende pi� l'appartamento.
Premetto che, l'agenzia ha accettato di vendere il mio appartamento senza alcuna esclusiva e pagamento di provvigioni da parte mia in caso di vendita.
Ora, che non voglio pi� vendere l'appartamento, l'agenzia pu� pretendere dame una commissione???
Vi ringrazio per la risposta che gentilmente mi darete.
Vincenzo Inviato da: Vincenzo il 28.01.12 16:41
Salve, ho firmato il PDA per la vendita del mio appartamento senza ricevere la caparra dall'agenzia, assegno versato dall'acquirente all'agenzia e specificato nel PDA.
Il giorno successivo, per motivi familiari ho comunicato all'agenzia di non voler vendere pi� l'appartamento.
Premetto che, l'agenzia ha accettato di vendere il mio appartamento senza esclusiva e alcuna commissione da parte mia in caso di vendita.
Ora, che non voglio pi� vendere l'appartamento, l'agenzia pu� pretendere da me una commissione???
Vincenzo Inviato da: Vincenzo il 28.01.12 17:00
Ho sottoscritto in luglio una pda per l'acquisto di un appartamento presentato come comprensivo di due posti auto in propriet� e versato al mediatore un assegno intestato al venditore; inoltre ho fatto aggiungere alla pda evidenziandola, la propriet� dei due posti auto. Sulla stessa pda � previsto il versamento di un'altra somma al set 2011 ed il saldo a fine gennaio 2012 quando � previsto, sulla stessa pda l'atto notarile. Dopo qualche tempo dall'accettazione del venditore appare chiaro che i posti auto non sono in propriet�, ma esiste un contenzioso tra l'amm.ne comunale e il condominio. Ci� nonostante il venditore insiste nel ritenere che i posti siano di sua propriet�.
In attesa di chiarimenti non verso la somma del settembre. Anche accettando, a questo punto, l'uso esclusivo del posto auto che per� forse avverr� dopo febbraio. Il 30 gen 2012 � scaduta la data che nella pda era indicata per il rogito. Ho chiesto all'intermediario la risoluzione del contratto perch� ancora a fine gennaio non esiste documento che assegni l'uso esclusivo del posto auto che � ancora nella disponibili� dell'amm.ne comunale. Sono nel giusto?? Che fare per ottenere il giusto? Vi ringrazio Inviato da: gianfranco il 03.02.12 15:26
Salve, io e mio marito abbiamo sottoscritto una pda per un immobile nello scorso novembre versando 5000 euro la proposta � stata accettata e abbiamo anche ricevuto il telegramma di conferma.L'immobile � un a 10 uso ufficio e c'� quindi da pagare un condono.nell pda abbiamo specificato che avremmo comprato l'immobile solo dopo che il propietario abbia pagato il condono e solo se ci avessero accettato la richiesta del mutuo.avevamo messo dicembre come data del compromesso e giugno per il rogito ma poi � stato specificato che le date dipendevano dall'ottenere il foglio di condono visto che senza non possiamo richiedere il mutuo.oggi febbraio 2012 la proprietaria ha avuto il conteggio del condono da pagare intorno ai 15.ooo euro ma non ha i soldi per pagarlo.il pda ha una durata?in caso lei non pagasse il condono e come se lo disdicesse e mi deve ridare i 5000 eruro o il doppio come penale?l'agenzia vorrebbe farci fare il compromesso versare l'anticipo che volevamo darle cioe 25000 e cosi la proprietaria paga il condono e se ilmutuo non ci venisse concesso?mi sembra un azzardo.
Ps i 5000 euro della caparra non sono stati incassati ancora dal proprietario ma l'assegno � stato emessoInviato da: saracarmelo il 13.02.12 15:33
Salve,nel mese di giugno del 2011 ho firmato una PDA ad una agenzia immobiliare senza versare alcuna somma e per la validit� di un mese.Dopo due mesi, dopo mia richiesta,mi hanno risposto verbalmente che il venditore non l'aveva accettata e che non se ne faceva piu niente.Nel mese di gennaio del 2012 sono stato contattato da un parente del venditore per sapere se ero sempre interessato all'acquisto di tale immobile rispondendogli di si,ma,sempre allo stesso prezzo.L'agenzia,che non ha mai avuto un mandato scritto dal veditore,venuto a sapere della trattativa privata,pretende adesso la provvigione se l'acquisto va' in porto, puo farlo legalmente.Inviato da: alfredo il 10.03.12 21:46
Salve , ho 2 preliminari di 2 case completamente pagate da un costruttore nel 2000 . Ho trascritto le case in Conservatoria, sono andato in causa nel 2005 in quanto non ha rispettato il capitolato e ultimato i lavori , nel frattempo la ditta che ha ultimato i lavori nel 2008 ha pignorato le case.Nel 2011 sono state vendute all'asta in quanto i dati (mappale ,foglio e subalterno) erano stati cambiati dal costruttore . Domanda ! Posso rientrare in possesso degli appartamenti anche se gia' venduti ?? La mia causa terminer� tra 2 mesi siamo arrivati alle conclusioni . Grazie.Inviato da: camicetta il 29.03.12 14:16
ho accettato una pda, tramite agenzia, nella quale il proponenete si impegnava a stipulare un preliminare di vendita entro il 15/04/2012 e ad andare a rogito entro la fine di aprile. accettando questa proposta ho rinunciato ad un'altra per un importo lievemente inferiore.
ad oggi non se n'� fatto nulla. la "cauzione" � in mano dell'agenzia che non sembra intenzionata a farmela avere, pena altrimenti farmi pagare le provvigioni, che sono superiori al deposito.
come devo comportarmi?Inviato da: mar� il 04.05.12 13:19
mi chiedo se questo sito dia ancora rispsoste o se non risponde pi� qe quindi non � il caso di inviare altri quesiti. Ho posto un tema il 03 febbraio e sono ancora oggi in attesa di una buon'anima che risponda. Grazie?Inviato da: gianfranco il 21.05.12 22:33
Ho firmato una proposta di acquisto per un appartamento senza lasciare alcun assegno in agenzia il giorno dopo l'agenzia mi ha comunicato che il venditore chiedeva un prezzo pi� alto rispetto a quello offerto da me, pertanto io ho risposto che non ero interessata a nessun altra trattativa e pertanto di tenere nulla la proposta a che cosa vado incontro Inviato da: Filo il 09.06.12 15:25
Ho firmato una proposta di acquisto per un appartamento senza lasciare alcun assegno in agenzia il giorno dopo l'agenzia mi ha comunicato che il venditore chiedeva un prezzo pi� alto rispetto a quello offerto da me, pertanto io ho risposto che non ero interessata a nessun altra trattativa e pertanto di tenere nulla la proposta a che cosa vado incontro Inviato da: Filo il 09.06.12 15:26
mia madre ha deciso di mettere in vendita il proprio appartamento per andare in uno pi� piccolo.
si � rivolta a un'agenzia, che poi � sta affiancata da un'altra (che probabilmente aveva avuto i contatti con il potenziale acquirente).
dopo un certo tempo di attesa, rispetto ai primi contatti, il potenziale acquirente ha presentato una proposta irrevocabile di acquisto che � stata accettata da mia madre con la sola controproposta di variante dei tempi di consegna dell'immobile.
la proposta prevedeva la data del rogito, non prevedeva caparre o anticipi, ma indicava che si sarebbe fatto il preliminare entro 7 giorni e, a quel punto, il compratore avrebbe versato la caparra di � 20.000. non fu lasciata copia a mia madre della proposta accettata da lei e contenente la sua contro proposta per la parte relativa alla data di consegna.
i primi due giorni, dopo aver firmato la proposta, mia madre (presa da indecisione e malinconia, visto che si tratta della casa in cui ha vissuto 40 anni) ha contattato l'agenzia per chiedere cosa avrebbe comportato un suo ripensamento. le � stato risposto che avrebbe rischiato molto, in quanto il compratore, che le riferirono aveva gi� accettato anche per la data di consegna diversa, avrebbe potuto chiedere i danni. a quel punto mia madre non � pi� indecisa e attende di andare al compromesso gi� fissato nella proposta come data e come notaio scelto dal comratore (le viene anche dato da visionare il preliminare in bozza, predisposto dal notaio). poche ore prima del compromesso, viene informata di un problema del compratore e che l'appuntamento deve essere rinviato (dapprima di qualche giorno, poi a data da definire).
5 giorni dopo, non avendo notizie, si reca in agenzia e viene informata che il compratore ha acquistato un altro immobile, a quel punto mia madre seppur contrariata per non essere stata informata, si dimostra non particolarmente interessata ad attivare questioni legali con il compratore, ma chiede comunque di avere copia della proposta di acquisto che le era stato riferito che era stata accettata da entrambe le parti. le viene negata la copia e viene allontanata con scortesia dall'agenzia.
ora, mia madre che si � sentita minacciata quando ha mostrato accenni di tentennamento e poi non � stata adeguatamente informata del ripensamento del compratore, vorrebbe capire se il comportamento dell'agenzia (compreso il rifiuto di consegnarle copia della proposta da lei accettata / firmata) sia da considerare deontologicamente censurabile e punibile. scusate il testo troppo lungo, ma era necessario dettagliare per far capire quanto accaduto.
grazie mille per l'attenzione. Inviato da: Gigi il 15.06.12 00:41
Salve,sono in contatto con un�agenzia immobiliare per un immobile che hanno in vendita. Io e mio marito lo abbiamo gi� visto 2 volte perch� molto interessati e vorremmo fare una proposta d�acquisto. Per� l�agente ci ha avvertiti che c�� un sequestro conservativo sull�immobile perch� il venditore-marito deve dei soldi alla ex moglie, la quale per tutelarsi su una futura vendita ha fatto un sequestro.Siamo in contatto con l'avv., mio amico, del proprietario il quale ci ha comunicato che sta per depositare in tribunale istanza di dissequestro e bisogner� quindi aspettare che il giudice fissi l'udienza e poi moglie e marito dovranno andare in udienza per far fare il dissequestro. Per il resto � tutto regolare perch� abbiamo gi� esaminato tutti i documenti del caso. In pi� ho contattato anche una mia amica avvocato per capirne di pi�. Domanda: come impostare un eventuale proposta d'acquisto visto che i tempi per un rogito si dilungano, dovendo attendere tutto l'iter del tribunale? L'agente, che conosco e mi fido, mi ha detto che il rogito si pu� ipotizzare per dicembre, ma nel frattempo basta solo la proposta d'acquisto? Si pu� far registare/trascrivere per tutelarci? Grazie Inviato da: Tiziana il 21.06.12 12:41
Dimenticavo, ovviamente dopo che il giudice avr� stabilito con ordinanza o sentenza il dissequestro, l'avv. dovr� portarlo in conservatoria per farlo registrare. Grazie.Inviato da: Tiziana il 21.06.12 12:43
VINCOLA LA PROPOSTA AL DISSEQUESTROInviato da: CGFD il 26.06.12 21:57
Ho firmato una proposta di acquisto per un appartamento senza lasciare alcun assegno in agenzia il giorno dopo l'agenzia mi ha comunicato che il venditore chiedeva un prezzo pi� alto rispetto a quello offerto da me, pertanto io ho risposto che non ero interessata a nessun altra trattativa e pertanto di tenere nulla la proposta a che cosa vado incontro Inviato da: Filo il 09.06.12 15:25 Risposta: Fermo restando che biosogna sempre vedere quanto sta scritto, in linea generale non dovrebbe rischiare nulla se l'accettazione doveva essere fatta entro una certa data come spero e questo non � avvenuto . Meglio comunque farsi fare una dichiarazione scritta inequivoca. Non sio vorrebbe che tale accettazione emergesse nell'ipotesi che il promittente ci ripensasse allorch� riscontrasse che non esistono altri disposti a pagare di piu' www.realessandro.it Inviato da: il 03.07.12 21:35
donada sintesi: mia madre ha deciso di mettere in vendita il proprio appartamento .Si � rivolta all'agenzia Alfa, poi affiancata dall' agenzia Beta. Un potenziale acquirente ha presentato una PidA accettata previo modifica dei tempi di consegna dell'immobile.
La proposta ( di cui la mamma non � in possesso in copia) modific� solo la data del rogito; di l� a 7 gg firma del preliminare ed contestuale incasso di caparra pari a � 20.000. Due giorni aver firmato la proposta corretta, ci ripensa ; contattata l'agenzia la stessa comunicava che il proponente aveva gi� accettato la PdA con la correzione e che il recesso sarebbe costato caro. Al che la mamma ritorna sulle sue posizionio disposta a concludere sia il compromesso che il rogito (le viene anche dato in visione la bozza del preliminare predisposta dal notaio). A questo punto � il potenziale compratore a cambiare idea . La mamma finirebbe tutto li' ma vuole la copia della Pida firmata dal potenziale compratore al che l'agenzia risponde picche. L'agenzia � punibile ? Inviato da: Gigi il 15.06.12 00:41
Risposta :Complimenti alla'agenzia per i lavoro professionale e trasparente: A parte l'ironia di "furbi della meranda " � impestato il Paese.
Lei potrebbe denunciare la cosa alla commissione preposta della Camera di Commercio del luogo eperderebbe tempio visto che l'organo sanzionatore delibera ed � composto a maggioranza da mediatori (cane non mangia cane, esperienza diretta )
Una causa si rileverebbe troppo incerta . Lasci perdere e ringrazio iddio ; ne fanno di peggio. Lei almeno ne � uscita " in piedi " Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 03.07.12 22:00
domanda : Siamo interessati ad un immobile sul quale grava un sequestro conservativo iscritto dalla credititrice ex moglie .L'avv.del prop., anche ns. amico, sta per depositare in tribunale istanza di dissequestro. I tempi rischiano di allungarsi per ragioni burocratiche che fare ? l'immobile � in regola Inviato da: Tiziana il 21.06.12 12:41 Risposta
1. non fare una proposta di acquisto ma un preliminare (versando il meno possibile di caparra CONFIRMATORIA nota bene confirmatoria
2.subordinarne la validit� al perfezionamento della pratica in analisi entro una certa data
3. trascrivere il preliminareo presso un notaio ex articolo 2645 bis dell c.c.
4.verificare che l'immobile non sia stato assegnato al coniuge con figli in sede di separazione.In tal caso spetta il diritto di abitazione seppure non trascritto in conservatoria 5.verificare le motivazioni per le quali il promitt. venditore non pagava l'ex coniuge , privacy permettendo
6.� utile sempre dare un'occhiata alla situazione patrimoniale del venditore (revocatoria ordinaria ex art. 2901 colpisce anche gli acquisti da privati)
(anche se paiono improbabili Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 03.07.12 22:22
a mezzo agenzia ho accettato una pda con impegno reciproco a stipulare il preliminare entro il 15/04/2012 e ad andare a rogito entro la fine di aprile. Ad oggi non se n'� fatto nulla. la "cauzione" � in mano dell'agenzia che non sembra intenzionata a farmela avere, pena altrimenti farmi pagare le provvigioni, che sono superiori al deposito.
Inviato da mar�.
L' agente f� redigere e firmare una proposta all'amico di merende che poi si ritira e sparisce ; a lei chiede la provvigione comunque perch� il contratto si � perfezionato ex art. 1326 del cc.
Verificare perch� c'� puzza di imbroglio lontano un miglio. Purtroppo senza prove � dura. rilegga il mio articolo : evitare le PdA sono foriere di problemi e basta . Ragionevolmente avvantaggiano solo il mediatore e talvolta anche il venditore ; il compratore mai; il resto � aria fritta. cordialit� Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 03.07.12 22:36
Inviate le vs. domande ma anche le Vs. testimonianze ed il racconto di Vs. cattive esperienze. Serviranno a Voi per denunciare il fatto (Per la Privacy, senza fare nomi e cognomi o luoghi che possano far risalire a soggetti i fatti denunciati )e ai lettori per trarne insegnamento per il futuro. grazie Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 03.07.12 22:50
A novembre 2011 ho firmato con il costruttore una proposta irrevocabile d'acquisto versando caparra confirmatoria. Ad oggi i lavori non sono partiti e sono in attesa di una raccomandata che attesti la loro rinuncia a procedere con l'intervento. In questo caso � mia facolt� chiedere quanto previsto dall'articolo 1385 cc (il doppio della caparra)?Inviato da: Michele g. il 17.07.12 09:07
Risposta a Michele 17.7.12. In caso di inadempienza Lei puo'indubbiamente optare per richiedere il versamento del doppio della caparra
Se vi � espressa rinuncia da parte dell'impresa
(come sembra)tal che Le invier� una lettera attestando la impossibilit� di eseguire l'opera l'inadempienza � palese. In difetto lei dovr� intimare la esecuzione della prestazione o contestare le omissioni.
In ogni caso difficilmente la ditta le dar� verser� velocemente quanto Le spetta (il doppio) tal che Lei dovr� procedere con una "mediazione-conciliazione " . Veda la specifica tendina nel mio sito che spiega di che si tratta: www.realessandro.it
Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 04.08.12 17:08
Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 04.08.12 17:09
salve.circa tre mesi fa in agenzia ho firmato una proposta irrevocabile d'acquisto con relativa controfirma. c'eravamo dati come data x il rogito notarile fine luglio.ad oggi sono passati 28 gg!a 30 gg e' fissata la data in cui la proposta,irrevocabile solo per il sottoscritto perdera' efficacia. quindi mi chiedo se la proposta e' ancora valida o se ne debba far un'altra o cosa potrei fare per riavere la somma di 5000 euro versato al momento della p.d.a! sicuro di una risposta ringrazio anticipatamente.Inviato da: dannyleroi il 27.08.12 23:43
Salve sto per acquistare un immobile tramite agenzia immobiliare, il rogito � previsto tra una settimana e solo oggi l'agenzia mi contatta telefonicamente e dicendo che ha intrapreso un contenzioso legale verso la parte venditrice per non aver versato le provvigioni spettanti, per questo ha intenzione di bloccare il rogito, penalizzandomi. Da premettere che non esiste nulla di scritto tra la parte venditrice e l'agenzia e che io ho gi� versato circa il 4% + iva. Posso realmente fare questo? Perch� penalizzare me? Credo che sia improbabile che accada, altrimenti io mi posso rifare sull'agenzia, perch� eventualmente � per colpa loro che nn si rogita!
Consigliatemi, please
Grazie anticipatamenteInviato da: Angelo il 12.09.12 21:27
Il comportamento della agenzia � indubbiamenete scorretto per le motivazioni che Lei ha giustamente individuato. Se comunque � stao gi� prefezionato l' impegno a compravendere con il venditore Lei ha la possibilit� di bypassare l'agenzia e chiedere al venditore di adempiere agli impegni contrattualemente assunti. Inoltre un esiste una norma specifica e precisa che impegni l'agenzia ad andare oltre la messa in contatto delle parti Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 17.09.12 17:22
x Dannyleroi
prima di considerare risolto il contratto deve inviare una raccomandata di messa in mora intimando la esecuzione del rogito entro una certa data concordata con il notaio . Se rispnderanno "picche" lei potr� considerare risolto il contratto e chidere la restituzione delle somme previo conciliazione-mediazione per ridurre le spese dell'azione .
Se necessita di un aiuto sono a sua disposizione.
cordialit�Inviato da: Ennio Alessandro Rossi il 17.09.12 17:31
mio marito ha firmato in data 07/12/2012 una proposta d'acquisto immobiliare irrevocabile ed unilaterale per "fermare" un immobile. Premesso che abbiamo pagato con assegno bancario non trasferibile la somma di 5000�. Sulla proposta c'� scritto che tale importo assumer� natura di caparra confirmatoria con la sottoscrizione del preliminare di compravendita. Inoltre, la proposta � da ritenersi per il sottoscritto unilaterale ed irrevocabile sino al 20 gennaio 2013. Il contratto preliminare dovr� essere sottoscritto entro tale termine. Altro dettaglio importante � che la proposta � subordinata all'ottenimento di mutuo. Fatto sta che noi abbiamo deciso di non acquistare pi� tale immobile, per motivi strettamente legati alla zona dove � ubicato. Esempio: abbiamo fatto diversi sopralluoghi per capire un po com'era e ci siamo accorti che la mala vita svolge le loro attivit� proprio sotto casa. Quindi non � una zona tranquilla e ideale per crescere i figli. Purtroppo ci siamo resi conto solo dopo aver firmato. Tenete conto che ci hanno messo fretta di firmare prima dell'8 dicembre perch� in questo modo ci avrebbero dato uno sconto dell'8%. Ora la mia domanda: a che guai stiamo andando incontro revocando la nostra volont� nell'acquistare l'immobile? Che penali ci sono e cosa perderemo? Tratterranno l'assegno? Grazie mille!! La vostra consulenza � molto importante per noi. Inviato da: Evelina il 03.01.13 14:26
Volevo un chiarimento su un acquisto di un immobile.che ristrutturato non � stato accantonato.l'agenzia che voleva venderlo ne era al corrente,ma tramite la banca prima di erogare il mutuo fa i dovuti accertamenti.ma come citato prima l'immobile non risultava accantonato.l'agenzia che nel frattempo trattiene una caparra,come devo fare?cosa mi spetta oltre la caparra?Inviato da: antonio.volpicelli@live.com il 01.06.13 18:11
rischiate di perdere la caparra e dover comunque pagare l'agenzia. cordialit�Inviato da: il 28.06.13 00:02
per Antonio Volpicelli Domanda : acquisto di immobile ristrutturato e non accatastato, fatto ignorato dalla agenzia informazione invece acquisita dalla banca che ha fatto accertamenti ai fini della possibile erogazione del mutuo ; Risposta : l'agenzia deve portare a conoscenza i fatti noti con l'ordinaria diligenza fra cui rientra certamente l'accatastamento. L'accatastamento comunque � un mero fatto fiscale facilmente risolvibile per cui a parere del sottoscritto non esistono i presupposti per recedere unilateralmente dall'impegno. Se cosi' � successo (oltre che la perdita della caparra) probabilmente l'agenzia reclamer� la provvigione; in caso di causa civile di opposizione il risultato � quantomeno incerto www.realessandro.it Inviato da: il 19.07.13 12:25
scrittura privata per acquisto quote terreno da socio di cooperativa e relativo subentro nella cooperativa.
La proposta identifica un appartamento errato cio� non posseduto dalla controparte della proposta, abbiamo receduto dalla proposta ma la controparte risponde che la caparra gli � dovuta in quanto non si tratta di "vendita appartamento" ma di cessazione di quote. Tali quote sono per� relative ad un appartamento che come da proposta risulta essere di altra persona estranea a lui.
Domanda: la proposta firmata da entrambe le parti e con mediatore di agenzia immobiliare, � da ritenersi comunque valida o posso recedere senza penalit�?
Inviato da: ilenia83 il 29.07.13 20:46
Buon giorno, vorrei sapere se nella prassi una PdA debba essere sempre accompagnata da una caparra oppure se sia plausibile sottoscrivere una proposta senza assegno. Intendo chiedere, pi� precisamente, se i venditori non accettino mai questi tipo di offerte oppure se invece sia una pratica comunemente accettata (visto che nella PdA prevederei comunque tempi brevi per il rogito avendo la disponibilit� dell'intera somma).Inviato da: Egmont il 01.08.13 12:57
Buonasera a tutti, avrei un quesito da sottoporre.. ammettiamo che la pda non rechi una puntuale descrizione dell'immobile (da costruire) e delle modalit� di pagamento(per le quali si rinvia al compromesso che sar� successivamente stipulato), che sia stata data caparra confirmaoria alla data dell'accettazione della proposta, ma poi non si riesca a raggiungere alcun accordo riguardo ai mezzi di pagamento, per cui il compromesso non viene stipulato. in tal caso il venditore sar� inadempiente? o potr� esserlo anche l'acquirente-proponente? e in entrambi i casi cosa avverr� della caparra? � possibile per il venditore (essendo anche costruttore) chiedere risarcimento danni perch� nel frattempo non ha potuto contrarre con altri interessati(perdita di chance)? ringrazio anticipatamente.Inviato da: lizzie il 11.01.14 01:11
Risposta : il contratto di cessione della quota � sicuramente impugnabile in quanto carente di un presupposto essenziale (punto 3 )del contratto ex art. 1325
Capo IIDei requisiti del contratto
Indicazione dei requisiti.
4) la forma, quando risulta che � prescritta dalla legge sotto pena di nullit�
Inviato da: il 26.02.14 14:49
Salve, ho firmato una proposta d'acquisto tramite un'agenzia. Il proprietario non ha accettato. Ora vorrei contattare il proprietario saltando l'agenzia, perche' quest'ultima ha avuto un comportamento discutibile, non ultimo chiedermi il 4%. A cosa vado incontro?
Cari salutiInviato da: Stefano P. il 21.03.14 16:37
DOMANDA :ho firmato una proposta d'acquisto tramite un'agenzia. Il proprietario non ha accettato. Ora vorrei contattare il proprietario saltando l'agenzia, perche' quest'ultima ha avuto un comportamento discutibile, non ultimo chiedermi il 4%. A cosa vado incontro?
RISPOSTA: Come al solito bisognerebbe verificare i documenti circolati. In genere l'agenzia si tutela nel mandato: pertanto una volta concluso il mandato se lei contratta con lo stesso venditore , una volta che l'agenzia lo scoprir� (tramite i pubblici registri recupera l'atto notarile )reclamer� la provvigione che Le compete per legge avendo segnalato l'affare
Il diritto alla provvigione si prescrive in un anno che decorre dal giorno in cui il diritto poteva essere fatto valere (art. 2950 c.c.) Ennio Alessandro Rossi www.realessandro.it Inviato da: il 23.05.14 00:49
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