Source: http://wohn-manko.de/urteil/50-mietminderungsquote-bei-stark-durchfeuchteter-decke-und-schimmelpilz/
Timestamp: 2018-08-20 10:57:40
Document Index: 220826814

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 535', '§ 536', '§ 320', '§ 242', '§ 92', '§ 708']

50% Mietminderungsquote bei stark durchfeuchteter Decke und Schimmelpilz • Manko
50% Mietminderungsquote bei stark durchfeuchteter Decke und Schimmelpilz Rainer Helms 2014-09-19T11:41:26+00:00
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese (Geschäfts-Nr.: 508 C 11/07) vom 26. September 2007 unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger Euro 3.050 Zug um Zug gegen Beseitigung der vom Sachverständigen B im Rahmen des Beweissicherungsverfahrens vor dem Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Geschäftsnummer 509 H 2/06, im schriftlichen Gutachten vom 26. Februar 2007 im einzelnen festgestellten Mängel der Wohnung Am Hang 11, 1. OG, 22587 Hamburg nämlich
– die ursächliche Beseitigung der an der Wohnzimmerdecke befindlichen durchfeuchteten Stelle
– die Beseitigung des Schimmelpilzes im Bereich der durchfeuchteten Stelle an der Decke des Wohnzimmers
II. Von den Kosten des Rechtsstreites tragen die Kläger 4/5 und die Beklagte 1/5.
I. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Die Berufung ist im tenorierten Umfang auch begründet, im Übrigen unbegründet.
1. Den Klägern stehen aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis restliche Mieten für den Zeitraum September 2006 bis August 2007 in Höhe von nur Euro 3.050 zu (§§ 535 II, 536 I BGB). Denn unstreitig ist die von der Beklagten gemietete Wohnung in erheblichem Umfang mängelbehaftet.
Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen B vom 26. Februar 2007 Bezug genommen werden, welches im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Geschäftsnummer 509 H 2/06, eingeholt wurde. Nach diesem Gutachten sind nicht nur an der feuchten Stelle in der Decke des Wohnzimmers Schimmelpilze vorhanden, sondern ist auch die Raumluft der Wohnung jedenfalls im Wohnzimmer in erheblicher Weise schimmelbelastet (Bl. 77 ff. der Akte Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Geschäftsnummer 509 H 2/06). Die festgestellten Schimmelpilze sind nicht nur in quantitativer, sondern auch in qualitativer Hinsicht erheblich und ausweislich der Feststellungen zum Teil als “besonders kritische Toxinbildner” einzuordnen (Bl. 78 der vorgenannten Akte).
Dieser Umstand rechtfertigt eine Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB von 50 %. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Wohnzimmer der Wohnung mit 60 % der Wohnfläche den größten Flächenanteil besitzt und für die Beklagte nur bedingt Ausweichmöglichkeiten auf andere Räume bestehen. Eine höhere Minderung allerdings kommt nicht in Betracht, da Anhaltspunkte für eine völlige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung – auch des Wohnzimmers – von der Beklagten nicht aufgezeigt worden sind.
Eine weitere Minderung kommt auch nicht wegen der von der Beklagten vorgetragenen Umstände im Zusammenhang mit der Heizungsanlage in Betracht. Insoweit ergibt sich auch nichts Gegenteiliges aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes (Beschl. v. 29.5.2007, 1 BVR 624/03). Der Vortrag der Beklagten zum Heizungsausfall selbst ist nämlich unsubstantiiert worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat. Zum Umfang des Ausfalls und der Beeinträchtigung ist weder in sachlicher noch in zeitlicher Hinsicht ausreichend vorgetragen worden. Dies wäre aber, insbesondere wegen des Vortrages der Kläger, die Beklagte habe über einen Schlüssel für die Wohnung des Mitmieters S. verfügt, notwendig gewesen. Soweit die Beklagte vorträgt, zwei Heizkörper im Wohnzimmer seien funktionslos und nur einer werde lauwarm, lässt sich auch hieraus ein – zusätzliches – Minderungsrecht nicht ableiten, da es auch insoweit an näheren Angaben zum Zeitraum bzw. zur Jahreszeit, in der die Fehlfunktionen auftreten, fehlt.
Nach allem ist die Miete, ausgehend von einem Netto-Kaltmietzins von Euro 1.000 zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen von Euro 110,– um monatlich Euro 555,– gemindert. Hiervon hat die Beklagte im September 2006 Euro 310,– gezahlt, so dass für diesen Monat noch ein Rest von Euro 245,– offen steht. In den Folgemonaten Oktober 2006 bis August 2007 hat sie nach weiterer Reduzierung der Nebenkostenvorauszahlung um Euro 10,– monatlich Euro 300,– geleistet. Damit besteht für diese Monate ein jeweiliger Restbetrag von Euro 255,–. Insgesamt errechnet sich ein Betrag von Euro 3.050,–.
2. Diesem Zahlungsanspruch kann die Beklagte allerdings ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB entgegenhalten. Die Zahlung kann nur Zug um Zug gegen Beseitigung der gutachterlich festgestellten Mängel verlangt werden.
Der Beklagten können weder die Minderung der Miete noch die Geltendmachung eines Leistungsverweigerungsrechts mit der Begründung abgesprochen werden, sie habe die Beseitigung der Mängel verhindert, da sie die mit Schreiben der Klägerin vom 20.09.2006 angekündigte Untersuchung durch die Firma M verweigert habe. Insoweit ist das Amtsgericht unzutreffend davon ausgegangen, die Gewährleistungsrechte der Beklagten seien aus Rechtsgründen weggefallen, da die Beklagte keine Mängelbeseitigungsmaßnahmen vereitelt habe. Denn es hat diesbezüglich ein Ausnahmetatbestand gemäß § 242 BGB zugrunde gelegt, den die dafür darlegungs- und beweispflichtigen Kläger nicht hinreichend dargetan haben.
Zunächst ist darauf zu verweisen, dass sie auch nach ihrem eigenen Vorbringen die Beklagte lediglich zu einer Einverständniserklärung bis zum 25.09.2006 aufgefordert haben, worauf diese nicht reagiert hat. Ein bloßes Schweigen, dass die Beklagte zudem plausibel erklärt hat, stellt indes noch keine positive Verweigerungs- oder Verhinderungshandlung dar. Insbesondere ist in diesem Zusammenhang aber darauf zu verweisen, dass zu diesem Zeitpunkt bereits – wie den Klägern bekannt war – das Beweissicherungsverfahren vor dem Amtsgericht Blankenese – Geschäfts-Nr.: 509 H 2/06 – anhängig war, zu dessen Einleitung die Beklagte veranlasst war, nachdem die Kläger mit Schreiben vom 23. August 2006 das Vorliegen von Schimmelpilz bestritten hatten (Bl. 29 der Beweissicherungsakte 509 H 2/06).
Es wäre vielmehr nach Abschluss des Beweisverfahrens an den Klägern gewesen, eine fachgerechte Mängelbeseitigung ordnungsgemäß anzubieten. Dies ist nicht erfolgt. Vielmehr haben die Kläger mit der Klagschrift dieses Rechtsstreites das Vorliegen von Mängeln erneut bestritten und selbst auf Anbieten der Beklagten in der Klagerwiderung, einen Termin zur Mängelbeseitigung zu vereinbaren, keine Veranlassung gesehen, Maßnahmen zur Mängelbehebung zu ergreifen oder ein ordnungsgemäßes Angebot dahingehend zu unterbreiten.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.