Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Ustawa_deweloperska__Komentarz_do_ustawy_o_ochronie_praw_nabywcy_lokalu_mieszkalnego_lub_domu_jednorodzinnego-ebook/p0205027i020
Timestamp: 2019-06-19 21:07:33+00:00
Document Index: 121677577

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 4', 'art. 5', 'Art. 5', 'Art. 6', 'Art. 7', 'Art. 8', 'Art. 9', 'art. 10', 'Art. 10', 'Art. 11', 'Art. 12', 'Art. 13', 'Art. 14', 'art. 15', 'Art. 15', 'Art. 16', 'art. 17', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 19', 'Art. 20', 'Art. 21', 'art. 22', 'Art. 22', 'Art. 23', 'Art. 24', 'Art. 25', 'Art. 26', 'Art. 27', 'Art. 28', 'art. 29', 'Art. 29', 'Art. 30', 'Art. 31', 'art. 32', 'Art. 32', 'Art. 33', 'Art. 34', 'art. 35', 'Art. 35', 'Art. 36', 'Art. 37', 'Art. 38', 'Art. 39', 'Art. 40', 'Art. 41', 'ART. 1', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 1', 'art. 28', 'Art. 1']

Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego [Bartłomiej Gliniecki] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
Autor: Bartłomiej Gliniecki Liczba stron: 234
ISBN: 978-83-7806-603-3 Data wydania: 2014-06-25
Ustawa deweloperska Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Bartłomiej Gliniecki Wydanie 1 Stan prawny na 1 września 2012 roku Warszawa 2012 Redaktor prowadzący: Katarzyna Bojarska Opracowanie redakcyjne: Joanna Choroszczak-Magiera Redakcja techniczna: Małgorzata Duda Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski © Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2012 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autora i wydawcy. ISBN 978-83-7806-603-3 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02–222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) ROZDZIAŁ 1. Przepisy ogólne (art. 1–4). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Art. 1. Zakres regulacji i cel ustawy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Art. 2. Instrumenty ochrony interesów nabywców; rozszerzony zakres zastosowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Art. 3. Definicje ustawowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Art. 4. Warianty rachunków powierniczych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 ROZDZIAŁ 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 5–9). . . . . . 67 Art. 5. Umowa mieszkaniowego rachunku powierniczego; prawa i obowiązki banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Art. 6. Wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Art. 7. Mieszkaniowy rachunek powierniczy a sytuacja finansowa banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 Art. 8. Przeznaczenie środków wypłacanych przez dewelopera z otwartego rachunku powierniczego. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Art. 9. Koszty prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . 81 ROZDZIAŁ 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego (art. 10–14) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Art. 10. Wypłata środków zgromadzonych na zamkniętym rachunku powierniczym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Art. 11. Wypłata środków zgromadzonych na otwartym rachunku po- wierniczym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 5 Spis treści Art. 12. Kontrola zakończenia etapów przedsięwzięcia deweloperskiego 87 Art. 13 Wpływ odstąpienia od umowy deweloperskiej na środki zgro- madzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym . . . . . . . 91 Art. 14. Wpływ innego niż ustawowe rozwiązania umowy deweloperskiej na środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 ROZDZIAŁ 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa (art. 15–16) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Art. 15. Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa – zakres zabezpieczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Art. 16. Przejście roszczeń z nabywcy na gwaranta . . . . . . . . . . . . . . . . 100 ROZDZIAŁ 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej (art. 17–21) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Art. 17. Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Art. 18. Doręczenie prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Art. 19. Zmiana informacji zawartych w prospekcie informacyjnym . . . 110 Art. 20. Rola prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Art. 21. Możliwość zapoznania się z dodatkowymi dokumentami . . . . . 116 ROZDZIAŁ 6. Umowa deweloperska (art. 22–28). . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Art. 22. Ustawowe elementy treści umowy deweloperskiej. . . . . . . . . . . 119 Art. 23. Wpis roszczeń do księgi wieczystej. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 Art. 24. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego. . . . . . . . . . . . 162 Art. 25. Wysokość odsetek umownych a wysokość kar umownych . . . . . 164 Art. 26. Forma umowy deweloperskiej i koszty jej zawarcia . . . . . . . . . . 167 Art. 27. Odbiór przedmiotu umowy i odpowiedzialność dewelopera za jego wady . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 Art. 28. Semiimperatywność norm wynikających z przepisów ustawy. . . 182 ROZDZIAŁ 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej (art. 29–31) . . 186 Art. 29. Uprawnienie nabywcy i dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 Art. 30. Brak odstępnego i kosztów w razie odstąpienia przez nabywcę od umowy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 Art. 31. Zgoda nabywcy na wykreślenie roszczeń wpisanych do księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 ROZDZIAŁ 8. Przepisy karne (art. 32–34) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 Art. 32. Kara za niesporządzenie prospektu informacyjnego . . . . . . . . . 209 6 Spis treści Art. 33. Kara za niezgodność z prawdą i niekompletność informacji zawartych w prospekcie informacyjnym . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 Art. 34. Kara za nieuprawnioną wypłatę środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 ROZDZIAŁ 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy (art. 35–41) . . 212 Art. 35. Zmiany w ustawie – Prawo budowlane. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 Art. 36. Odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów . . . . 213 Art. 37. Wyłączenie stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 Art. 38. Poinformowanie nabywcy o niestosowaniu mieszkaniowego rachunku powierniczego. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 Art. 39. Pomiar powierzchni użytkowej budynku na dotychczasowych zasadach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 Art. 40. Okresowy przegląd skuteczności przepisów ustawy. . . . . . . . . . 233 Art. 41. Termin wejścia w życie ustawy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 Wykaz skrótów Akty prawne k.c. k.p.c. k.p. k.p.a. k.s.h. p.p.s.a. pr. bank. pr. bud. pr. not. p.u.n. – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) – ustawa z 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 21, poz. 94 ze zm.) – ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administra- cyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) – ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) – ustawa z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270) – ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) – ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) – ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) – ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.) u.k.w.h. – ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst u.o.p.n. u.p.n.p.r. u.s.d.g. u.s.m. jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) – ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377); powoywana także jako ustawa o ochronie praw nabywcy – ustawa z 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz.U. Nr 171, poz. 1206) – ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.) – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) ustawa o BFG – ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyj- nym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) 9 Wykaz skrótów ustawa o KRS – ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym u.w.l. Inne OSAB OSNC OSP OTK-B SN TK (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 168, poz. 1186 ze zm.) – ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna (od 1995 r.) – Orzecznictwo Sądów Polskich – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; Zbiór Urzędowy, Seria B – Sąd Najwyższy – Trybunał Konstytucyjny Wstęp Z uchwaleniem w 2011 roku długo oczekiwanej ustawy, która ma regulować zawieranie i wykonywanie umów podpisywanych z deweloperami w trakcie realizacji inwestycji budowlanej (umów deweloperskich, w dotychczasowej praktyce często nazywanych przedwstępnymi), środowisko nabywców wiązało duże nadzieje. Miały się one urzeczywistnić przez ukrócenie powszechnych, krzyw- dzących ich interesy praktyk przy formułowaniu treści takich umów, jak również przez polepszenie sytuacji nabywców w sytuacji ogłosze- nia upadłości dewelopera. Niestety, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego już na etapie prac legislacyjnych budziła kontrowersje, nie tylko z uwagi na narzucenie ograniczeń deweloperom, ale przede wszystkim ze względu na nie- precyzyjną treść przepisów – przy ogólnie poprawnych założeniach w zakresie doboru instrumentów ochrony interesów nabywców – co w konsekwencji uderza w bezpieczeństwo prawne nabywców, dewe- loperów, banków, notariuszy, adwokatów, radców prawnych, powo- dując od początku problemy ze stosowaniem tego potrzebnego prawa. Komentarz nie jest prostym omówieniem przepisów ustawy. W wielu miejscach obnaża jej niedopracowane przepisy, wskazując na poten- cjalne problemy interpretacyjne. Autor stara się podpowiedzieć, w jaki sposób urzeczywistnić wolę ustawodawcy, biorąc pod uwagę realia praktyki obrotu gospodarczego. Formułowane wnioski poparte zostały odpowiednią argumentacją. Bartłomiej Gliniecki 11 USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z dnia 28 października 2011 r. Nr 232, poz. 1377) Rozdział 1 Przepisy ogólne ART. 1 Art. 1. ZAKRES REGULACJI I CEL USTAWY Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użyt- kowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. CEL USTAWY O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO 1. W zakresie sfery regulacji stosunków prawnych ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jed- norodzinnego stanowi całkowicie nowe rozwiązanie, które nie miało dotychczas swego poprzednika w polskim systemie prawa. Obejmuje 13 Art. 1 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub... umowne stosunki zobowiązaniowe powstające pomiędzy nabywcą a deweloperem, a także pomiędzy deweloperem a bankiem prowa- dzącym rachunek powierniczy. W odniesieniu do tych pierwszych istotnie – w stosunku do dotychczasowego stanu prawnego – ingeruje w swobodę umów, szczególnie w zakresie wskazania elementów tre- ści umowy, kształtowania praw i obowiązków stron, określenia formy zawarcia umowy czy przyczyn jej rozwiązania. Nakłada na dewelo- pera obowiązki przedkontraktowe w zakresie właściwego poinformo- wania nabywcy o przedmiocie i najważniejszych elementach treści proponowanej do zawarcia umowy. Ponadto przepisy ustawy wpły- wają na sytuację prawną notariusza, wierzycieli dewelopera, wobec którego ogłoszono upadłość, syndyka czy zarządcy w postępowaniu upadłościowym. Ratio legis przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy jest narzu- cenie stronom umowy deweloperskiej (w szczególności dewelope- rom zwyczajowo proponującym nabywcom do akceptacji projekt umowy) rozwiązań mających na celu polepszenie sytuacji prawnej nabywcy zobowiązanego wobec dewelopera na podstawie zawartej z nim umowy deweloperskiej. Stan ten osiągany jest przez przyznanie nabywcy dodatkowych uprawnień wobec dewelopera, a także nałoże- nie na tego ostatniego ustawowych obowiązków. Normy wynikające z przepisów ustawy mają w większości charakter semi-imperatywny. Strony mogą odejść od części rozwiązań przewidzianych przez ustawę o ochronie praw nabywcy przez odmienne ukształtowanie treści umowy deweloperskiej, pod warunkiem jednak, że rozwiązania te – z punktu widzenia nabywcy – będą dla niego bardziej korzystne ani- żeli standard określony przepisami ustawy (art. 28 u.o.p.n.). Czynnikiem determinującym sytuację prawną nabywcy w umowie deweloperskiej jest przede wszystkim niejednoczesność spełniania świadczeń przez strony, wykraczająca znacznie poza granice spo- tykane zwykle w praktyce obrotu (kilkanaście miesięcy, 2–3 lata) – porównując umowę deweloperską do innych stosunków kontrak- towych, w których spełnianie świadczeń stron następuje niemal jednocześnie (np. na ogół umowa sprzedaży) albo z relatywnie niewielkim przesunięciem czasowym na niekorzyść konsumenta 14 Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1 (np. umowa o świadczenie usług turystycznych). Cecha ta wpływa na znaczny wzrost ryzyka kontraktowego nabywcy, dodatkowo połą- czony z relatywnie wysoką wartością przedmiotu umowy. Ponadto w umowie deweloperskiej przed otrzymaniem świadczenia wzajem- nego nabywca zobowiązany jest do spełnienia własnego świadczenia pieniężnego w całości albo w znacznej części – odmiennie od umów przewidujących wpłacenie zaliczki czy zadatku przed spełnieniem świadczenia przez przedsiębiorcę. Jednocześnie – pomimo istnie- nia ku temu prawnych możliwości – rynkowa praktyka formułowa- nia treści umów deweloperskich nie przewidywała zabezpieczeń zwrotu spełnionej części świadczenia pieniężnego nabywcy w razie nieuzyskania prawa własności nieruchomości. Zjawisko to spowo- dowane było niewielkimi możliwościami wpływania nabywców na treść umowy deweloperskiej, której projekt proponowany był przez dewelopera, a zasadniczy sposób ukształtowania praw i obowiąz- ków stron nie podlegał negocjacji. Dodatkowo często nabywcy nie byli świadomi swojej sytuacji prawnej w przypadku wystąpienia okoliczności, w których deweloper nie byłby w stanie wykonać właś- ciwie umowy, albo w ogóle nie brali takiej ewentualności pod uwagę. Z uwagi na z reguły niższą świadomość prawną konsumentów niż przedsiębiorców ci pierwsi, nawet zdając sobie sprawę z ryzyka, nie zawsze wiedzieli, przy użyciu jakich instrumentów prawnych mogliby je zredukować. 2. Ustawa skupia się na ochronie klientów deweloperów działających w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Poza zakresem regulacji ustawy o ochronie praw nabywcy znajduje się budownictwo komer- cyjne nieruchomości przeznaczonych na cele handlowe czy biurowe, chociaż w praktyce działalność taka również obejmowana jest poję- ciem działalności deweloperskiej, a ryzyko klientów deweloperów – jeżeli ci zawierają umowy deweloperskie, na podstawie których zobowiązują się przenieść własność części budowanej nieruchomo- ści na nabywców – jest podobne do występującego w budownictwie mieszkaniowym. Oprócz budownictwa wielorodzinnego obejmuje także budowę domów jednorodzinnych (wolno stojących) i domów w zabudowie szeregowej. Bartłomiej Gliniecki 15
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Ustawa_deweloperska__Komentarz_do_ustawy_o_ochronie_praw_nabywcy_lokalu_mieszkalnego_lub_domu_jednorodzinnego-ebookRO/p0205027i020" target="_blank" title="Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego [Bartłomiej Gliniecki] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego [Bartłomiej Gliniecki] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>