Source: https://prawnik-piaseczno.pl/category/umowa-najmu/page/2/
Timestamp: 2018-06-22 01:18:00+00:00
Document Index: 76536967

Matched Legal Cases: ['art. 389', 'art. 535', 'art. 118', 'art. 27', 'art. 46', 'art. 38', 'art. 491', 'art. 395', 'art. 395', 'art. 224']

umowa najmu Archives - Strona 2 z 2 - Prawnik w Piasecznie
Kategoria: umowa najmu
Umowa przedwstępna przedawnienie roszczeń
Umowa przedwstępna to umowa „prowizoryczna”, poprzedzająca umowę właściwą (art. 389 k.c.). Strony, które nie mogą od razu zawrzeć planowanej umowy mogą umówić się, że ustalą między sobą istotne postanowienia. Strony mogą też w tej umowie z góry ustalić termin, kiedy ma być zawarta planowana umowa przyrzeczona. Ustalenia te są zawierane właśnie w umowie przedwstępnej; w umowie przedwstępnej zawarte jest też zobowiązanie się stron do zawarcia oznaczonej umowy. Często zdarza się, że przy zawieraniu umowy przedwstępnej strony umawiają się na wpłatę zadatku, który ma zabezpieczać i umacniać planowane zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może poprzedzać każdą umowę przyrzeczoną – umowę sprzedaży, umowę najmu, dzierżawy, itp. można też zawrzeć umowę przedwstępną na rzecz osoby trzeciej, tj. zobowiązać się, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy wskazanymi w umowie przedwstępnej osobami (np.: osoby A i B umawiają się w umowie przedwstępnej, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pomiędzy osobami B i C). Umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przykładowo, przedwstępna umowa sprzedaży musi zawierać: strony umowy przyrzeczonej, wskazanie przedmiotu sprzedaży i ceny (art. 535 k.c.). Aby uniknąć nieporozumień warto umowę przedwstępną po prostu nazwać: „umowa przedwstępna”, by nie było wątpliwości, że strony dopiero planują zawarcie umowy przyrzeczonej. Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej może być wskazany w samej umowie przedwstępnej lub też w odrębnej korespondencji pomiędzy stronami.
Strony przystępujące do zawarcia umowy przyrzeczonej muszą pamiętać o tym, że roszczenia wnikające z tej umowy przedawniają się w bardzo krótkim terminie – jednego roku licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. O przedawnieniu pisałem w tym wpisie: Jak ustalić początek biegu przedawnienia roszczeń. Warto o tym pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się w terminie jednego roku.
Co więc istotne, jeśli strony umowy przewidziały kary umowne lub zwrot wcześniej wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości to tego typu roszczenia, które normalnie przedawniają się zgodnie z art. 118 k.c. (np.: roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej zasadniczo przedawniają się po trzech latach), jeśli te roszczenia zostały zwarte w umowie przedwstępnej – przedawniają się właśnie w terminie jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Autor Marcin HołówkaOpublikowano 26 marca 2015 27 lipca 2016 Kategorie inne zagadnienia prawne, nieruchomości, umowa, umowa najmuTagi Umowa przedwstępna – przedawnienie1 komentarz do Umowa przedwstępna przedawnienie roszczeń
Jedną z podstawowych zasad prowadzenia sporu przed sądem cywilnym jest skierowanie pozwu do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania (siedziby) pozwanego, zgodnie z art. 27 kodeksu postępowania cywilnego. Ale od tej zasady jest parę wyjątków.
Takim wyjątkiem jest możliwość zawarcia w umowie postanowienia wskazującego, jaki sąd będzie właściwy dla sporów powstałych w związku z zawartą pomiędzy stronami umową (art. 46 Kodeksu postępowania cywilnego). Strony umowy mogą więc zmienić zasadę właściwości miejscowej sądu, pozew składamy zgodnie z miejscem zamieszkania (siedziby) pozwanego – na wyjątek od tej zasady stanowiący, że pozew składamy do oznaczonego w umowie sądu. Sąd może być oznaczony jako – Sąd Rejonowy w Piasecznie albo jako sąd właściwy dla jednej ze stron. Przykłademtakiego sformułowania zapisu będzie następujące postanowienie: „Wszelkie spory pomiędzy stronami będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla Zamawiającego.”.
Zmiana właściwości miejscowej sądu nie jest możliwa w przypadku umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. Gdyby w umowie z konsumentem przedsiębiorca wskazał inny sąd niż właściwy zgodnie z miejscem zamieszkania pozwanego, to taki zapis może być uznany za niedozwolone postanowienie umowne i na tej podstawie pozwany konsument może kwestionować, przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy, właściwość miejscową sądu, gdy jest ona inna niż sąd właściwy dla jego miejsca zamieszkania (3853 pkt. 23 kodeksu cywilnego).
Właściwość umowna sądu jest często spotykana w umowach pomiędzy przedsiębiorcami.
Nie można zmienić umownie właściwości miejscowej sądu m.in. w dwóch ważnych przypadkach: w elektronicznym postępowaniu upominawczym oraz przy właściwości wyłącznej określonego sądu (np.: spory dotyczące nieruchomości – art. 38 kodeksu postępowania cywilnego).
Zdarza się też, że powód nie sprawdza czy zgodnie z umową został wyznaczony inny sąd do rozstrzygania sporów pomiędzy stronami umowy i składa pozew do sądu niewłaściwego (np.: do sądu zgodnego z miejscem zamieszkania pozwanego). Jeśli pozwany zauważy ten błąd przed wdaniem się w spór z powodem, a więc w odpowiedzi na pozew lub w sprzeciwie (zarzutach) od nakazu zapłaty wskaże, iż kwestionuje właściwość miejscową sądu właśnie z powodu wyznaczenia umową innego sądu to sąd niewłaściwy postanowieniem stwierdzi swą niewłaściwość i przekaże sprawę do sądu właściwego zgodnie z wskazaną przez strony umowy właściwością umowną sądu. Jeśli jednak pozwany przed sądem niewłaściwym nie podniesie, iż ten sąd nie powinien rozpatrywać tej sprawy i pozwany rozpocznie merytoryczny spór z powodem to od tego momentu pozwany nie może już powoływać się na niewłaściwość miejscową sądu.
Foto dzięki uprzejmości marcolm / freedigitalphotos.net
Autor Marcin HołówkaOpublikowano 8 marca 2015 27 lipca 2016 Kategorie inne zagadnienia prawne, nieruchomości, postępowanie przedsądowe, postępowanie sądowe, prowadzenie działalności gospodarczej, umowa najmuTagi Właściwość umowna sąduDodaj komentarz do Właściwość umowna sądu
Po zawarciu umowy nie można jej jednostronnie zerwać. Taka zasada obowiązuje od wieków – umowy zobowiązują (z łaciny: pacta sunt servanda). Istnieją jednak sytuacje, w których niewzruszalne zastosowanie tej zasady byłoby niesprawiedliwe dla stron umowy. Dlatego też przepisy kodeksu cywilnego przewidują, iż w niektórych przypadkach strony mogą oświadczyć, że odstępują od umowy (np.: art. 491 § 1 k.c.) lub też już w samej umowie strony umowy mogą przewidzieć, że w określonym czasie jedna strona może drugiej stronie umowy oświadczyć, iż korzysta z umownego odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.).
Postanowienie umowne uprawniające jedną ze stron lub obie strony do odstąpienia od umowy musi być wyraźne, jednoznaczne a zetem musi wynikać z treści umowy. Jeśli umowa została zawarta na piśmie to pisemne zastrzeżenie o prawie do odstąpienia od umowy może brzmieć następująco: „Strony niniejszej umowy mają zagwarantowane prawo do odstąpienia od tej umowy w terminie 14 dni od jej zawarcia.”.
Jeśli więc jedna ze stron zechce skorzystać z tego prawa to oświadcza drugiej stronie, iż odstępuje od zawartej umowy i żąda zwrotu wszelkich świadczeń przez nią dokonanych (np.: kupujący żąda zwrotu zapłaconej sprzedającemu ceny sprzedaży a sprzedający żąda wydania sprzedanej rzeczy). Warto wiedzieć, że umowne prawo odstąpienia tym się różni od rozwiązania umowy, że po oświadczeniu o odstąpieniu od umowy uważa się, iż umowa nie została zawarta a więc strony muszą sobie wzajem zwrócić wszystko to, co w celu jej wykonania sobie przekazały (np.: przy umowie sprzedaży kupujący zwraca sprzedawcy rzecz a sprzedawca zwraca kupującemu cenę).
Od niektórych umów nie sposób jednak odstąpić, bo jest to prawnie niedopuszczalne. Przykładem takiej umowy będzie umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której przeniesiono prawo do własności nieruchomości lub innymi przykładami – umowa najmu (dzierżawy) zawarta na czas oznaczony albo umowa o pracę.
Aby postanowienie o umownym prawie do odstąpienia od umowy było ważne trzeba określić termin do którego strona (strony) mogą z tego uprawnienia skorzystać. Oprócz terminu kalendarzowego (np.: w terminie do 14 dni od dnia zawarcia umowy) w praktyce często spotykane są klauzule wskazujące na możliwość odstąpienia od umowy w przypadku „niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę”.
Oświadczenie strony o odstąpieniu od umowy może być złożone w każdej formie i nie musi posiadać uzasadnienia, chyba że z umowy jednoznacznie wynika, iż odstępujący od umowy przedstawia w oświadczeniu uzasadnienie odstąpienia. Warto jeszcze raz podkreślić, że wykonanie prawa do odstąpienia od umowy oznacza, że umowa uważana jest za niezawartą, czyli tak jakby jej w ogóle nie było. Po skutecznym złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy strony mają obowiązek wzajemnie sobie zwrócić wszystko to, co sobie w trakcie umowy świadczyły (art. 395 § 2 k.c.). W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy w okresie od zawarcia umowy do momentu odstąpienia od niej kupujący korzystał z rzeczy – za ten okres powinien on zapłacić sprzedawcy odpowiednie wynagrodzenie (art. 224 § 2 k.c.).
Foto dzięki uprzejmości Keerati / freedigitalphotos.net
Autor Marcin HołówkaOpublikowano 7 listopada 2014 27 lipca 2016 Kategorie nieruchomości, postępowanie sądowe, umowa najmuTagi Umowne odstąpienie od umowyDodaj komentarz do Umowne odstąpienie od umowy
Autor Marcin HołówkaOpublikowano 25 lipca 2014 27 lipca 2016 Kategorie umowa najmuTagi rozwiązać umowę najmuDodaj komentarz do Czy można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas oznaczony