Source: https://www.gevestor.de/details/zahlungsverzug-des-mieters-kuendigung-trotz-ausgleichs-rechtens-790608.html
Timestamp: 2018-06-20 07:39:03
Document Index: 370084429

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 573', 'BGH', 'BGH']

Zahlungsverzug des Mieters – Kündigung trotz Ausgleichs rechtens › GeVestor
Zahlungsverzug des Mieters – Kündigung trotz Ausgleichs rechtens
veröffentlicht: 10.01.2017 | Lesedauer: 2 Minuten | Thema: Zahlungsverzug
Die BGH-Richter haben bestätigt, dass ein Ausgleich der Mietrückstände nur selten die Wirkung der fristlosen Kündigung beseitigt. (Foto: Alexander Raths / Shutterstock.com)
Wenn Ihr Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand ist, dürfen Sie ihm fristlos kündigen. Aber was passiert, wenn der Mieter seine Rückstände ganz oder teilweise ausgleicht? Die BGH-Richter präzisieren in ihrem jetzigen Urteil, dass nur in 3 Fällen ein Ausgleich der Mietrückstände die Wirkung der fristlosen Kündigung beseitigt – und dabei muss der Ausgleich immer vollständig sein.
Mieter kann zahlen oder aufrechnen
Ist der Zahlungsrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten einmal entstanden, dürfen Sie fristlos kündigen. Ausgeschlossen ist Ihre Kündigung ausnahmsweise dann, wenn der Mieter durch eine Zahlung noch vor dem Zugang Ihrer Kündigung seine Rückstände vollständig ausgleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Drückt er jedoch durch eine Zahlung seine Rückstände nur unter die 2-Monats-Grenze, bleibt Ihr Kündigungsrecht erhalten (so auch KG Berlin, Beschluss v. 07.01.16, Az. 8 U 205/15).
Hat Ihr Mieter Gegenforderungen, etwa ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung, kann er sein Mietverhältnis auch durch Erklärung der Aufrechnung noch retten, wenn er:
die Aufrechnung unverzüglich nach Erhalt Ihrer Kündigung erklärt (§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB) und
den Zahlungsrückstand mit der Aufrechnung vollständig ausgleicht.
Nur der Mieter von Wohnraum kann darüber hinaus auch nach dem Zugang Ihrer Kündigung sämtliche Rückstände zahlen und dadurch die Kündigung beseitigen.
Die Zahlung muss spätestens 2 Monate, nachdem Sie die Räumungsklage erhoben haben, erfolgt sein. Diese Schonfristregelung kann der Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren in Anspruch nehmen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Vermieter legte gegen Zurückbehaltungsrecht Revision einHält Ihr Mieter seine Mietzahlungen wegen eines Mangels zurück, ohne dass er Ihnen vorher diesen Mangel mitgeteilt hat? Dann dürfen Sie ihm fristlos kündigen, sobald die Höhe des Rückstands für… › mehr lesen
Tipp: Hilfsweise ordentlich kündigen
Nur die fristlose Kündigung kann der Mieter durch Zahlung beseitigen. Kündigen Sie daher immer „hilfsweise ordentlich“ mit Einhaltung der Kündigungsfrist. So beenden Sie Ihr Mietverhältnis in der Regel zuverlässig. Die Schonfristregelung gilt nicht bei der ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB), wie der BGH erst kürzlich bekräftigt hat (Beschluss v. 20.07.16, Az. VIII ZR 238/15).
Zwar kann der Mieter hier einwenden, dass er unverschuldet in eine wirtschaftliche Notlage geraten ist. Der BGH würdigt Ihre Interessen als Vermieter hierbei aber als sehr gewichtig.
Wirtschaftliche Notlage muss genau belegt werden
Die Behauptung des Mieters etwa, er sei durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen des Finanzamts in Zahlungsschwierigkeiten geraten, reicht nämlich nicht mehr aus. Der Mieter muss vielmehr ganz konkret und unter Nennung der Beträge darlegen, inwiefern die Vollstreckungsmaßnahmen ungerechtfertigt waren, warum mit dem Finanzamt keine Stundungsvereinbarung zustande kam und weshalb eine Mietzahlung daher nicht möglich war.
Ohne Offenlegung seiner gesamten Einkommens- und Vermögenssituation kann der Mieter sich nicht auf eine finanzielle Notlage berufen. Auch die nachträgliche Zahlung hilft dem Mieter kaum gegen Ihre fristgerechte Kündigung.
Zahlt der Mieter die rückständigen Mieten erst 2 bis 3 Monate nach der Kündigung und betrugen die Rückstände bis dahin bereits deutlich mehr als 2 Monatsmieten, wird durch die Zahlung das zerrüttete Vertrauensverhältnis nicht wiederhergestellt.