Source: https://www.confedilizia.it/distanze-legali-condominio/
Timestamp: 2019-04-20 02:16:19+00:00
Document Index: 143811666

Matched Legal Cases: ['art. 1102', 'sentenza ', 'art. 889', 'art. 1102', 'art. 1102', 'art. 1102', 'sentenza ', 'art. 873', 'art. 873', 'sentenza ', 'art. 873', 'art. 873']

Distanze legali nel condominio - Confedilizia
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SOMMARIO: a) Applicabilità delle norme; b) Canne fumarie; c) Controversie; d) Distanze nelle costruzioni; e) Distanze per pozze, cisterne, fosse e tubi.
* Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1995, n. 724, Albini c. Cond. «Il Pino» di Como.
Negli edifici condominiali, le norme sulle distanze legali ‑ che non possono trovare applicazione nei rapporti fra proprietà singole e beni comuni (a tutti i condomini o ad alcuni soltanto di essi) ‑ non sono applicabili neppure nei rapporti fra proprietà singole allorché il rispetto di esse non sia compatibile con la concreta struttura dell’edificio e il condomino utilizzi una parte comune di questo a favore della sua unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., per realizzare impianti indispensabili per un’effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene, nel qual caso vanno peraltro sempre rispettate sia la destinazione del bene comune sia il diritto di pari utilizzazione (anche potenziale) degli altri condomini e non vanno pregiudicati la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio. (Nella specie, la S.C., alla stregua del principio suesposto, ha confermato la sentenza che aveva negato l’applicabilità dell’art. 889 cod. civ. in ordine all’installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale dell’edificio condominiale al fine della realizzazione di un impianto di riscaldamento).
Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti fra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una applicazione complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.
Il principio secondo cui l’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio condominiale per la realizzazione di impianti a servizio esclusivo dell’appartamento del singolo condomino esige il rispetto sia delle regole dettate dall’art. 1102 cod. civ., sia delle norme sulle distanze, onde evitare la violazione dei diritti degli altri condomini sulle parti di immobile di loro esclusiva proprietà, non opera nell’ipotesi di installazione di impianti che debbano considerarsi indispensabili per un’effettiva abitabilità dell’appartamento, al lume dell’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e delle moderne concezioni in tema di igiene. Tuttavia, anche in tal caso, nel far uso della cosa comune il condomino deve sempre rispettare la proprietà esclusiva degli altri condomini, non potendo invaderne la sfera di facoltà e di diritti inerenti alla piena potestà sulla cosa, né gravarla di pesi e limitazioni, ove non abbia acquisito al riguardo ‑ per legge o per convenzione ‑ il relativo diritto. (Nella specie la Suprema Corte ha cassato la decisione impugnata affinché i giudici di rinvio accertino se l’istallazione di un tubo di fogna lungo il muro perimetrale dell’edificio condominiale comporti violazione dei diritti del ricorrente, il quale è, nel contempo, condomino e proprietario esclusivo del fondo confinante con l’edificio condominiale).
* Trib. civ. Napoli, 20 febbraio 1997, n. 10372, Condominio via Epomeo, 175 Napoli c. Ciotola, in Arch. Loc e Cond. 1998, 887.
Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a condizione, tuttavia, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni; propriamente, in ipotesi di contrasto, la norma speciale in materia di condominio prevale e determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze; in tal guisa, ove il giudice constati il rispetto dei limiti tutti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera ‑ nella specie una canna fumaria posta in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di un determinato condomino ‑ quantunque realizzata in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue.
* Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2014, n. 4963.
* Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1991, n. 12927, Moroni c. Baldo.
Ciascun condomino è legittimato a ricorrere per la violazione delle distanze fra costruzioni con riguardo all’edificio condominiale, senza che sia necessaria l’integrazione del contraddittorio con la chiamata in causa degli altri condomini, trattandosi di azione a tutela del diritto di proprietà dalla quale nessun nocumento può derivare agli altri contitolari. Solo nel caso in cui intervengano nel giudizio gli altri condomini aderendo alla domanda dell’attore, la sentenza che accolga tale domanda, in quanto pronunciata in contraddittorio a favore di tutti i condomini, determina un litisconsorzio necessario di natura processuale.
Nell’edificio condominiale le diverse unità immobiliari sono soggette anche alla disciplina dei rapporti di vicinato, pur con i limiti oggettivamente imposti dall’essenziale esigenza che ciascuna unità possa essere utilizzata secondo la sua natura, sicché ciascun condomino può opporsi ad ogni interferenza sul bene oggetto del suo diritto esclusivo, proveniente anche da altro condomino che, al di fuori di quei limiti o da essi eccedendo, operi sul proprio bene, ovvero su parte comune dell’edificio, con attività non apprezzabile in termini di relativo uso o godimento (in ipotesi, oltre le facoltà consentite) secondo la sua natura, in quanto risolventesi in lesione dell’altrui diritto sul bene individuo. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha cassato la decisione di merito che aveva aprioristicamente escluso la possibilità per un condomino di esperire azione negatoria di servitù a tutela della sua proprietà esclusiva, a fronte della installazione di una pensilina sul muro comune attuata da altro condomino senza l’osservanza delle distanze tra costruzioni e tra costruzioni e vedute per fini di mera utilità della sua proprietà individuale, e non per una inderogabile esigenza inerente alla natura di questa).
L’art. 873 c.c. nello stabilire, per le costruzioni su fondi finitimi, la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata nei regolamenti locali, si riferisce, in relazione all’interesse tutelato dalla norma, ad opere che, oltre a possedere caratteri di immobilità e di stabile collegamento con il suolo, siano erette sopra il medesimo sporgendone stabilmente, e che, inoltre, per la loro consistenza, abbiano l’idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà fondiaria, idoneità il cui accertamento (rimesso al giudice di merito ed insindacabile se adeguatamente motivato) è indispensabile per qualificare l’opera quale costruzione ai fini dell’applicazione della norma menzionata, senza che ciò comporti deroga alla presunzione di pericolosità collegata dalla legge al mancato rispetto delle distanze legali, presupponendo tale presunzione il preventivo accertamento che il manufatto eretto a distanza inferiore a quella legale abbia i caratteri della costruzione, L’art. 873 c.c. non comprende invece né le opere completamente realizzate nel sottosuolo né i manufatti che non si elevino oltre il livello del suolo, non ricorrendo per le une o per gli altri la ragione giustificatrice della norma stessa. (Nella specie la sentenza di merito ‑ confermata dalla Suprema Corte ‑ non aveva ritenuto che non fossero costruzioni, ai fini di cui all’art. 873 c.c., una superficie al livello del cosiddetto piano di campagna, perfettamente spianata, attrezzata quale campo da tennis, ed i plinti, interrati nel sottosuolo, di sostegno dei pali di illuminazione del campo stesso, nonché il «cordolo» di recinzione del campo, alto 20 centimetri, la rete metallica intorno al campo ed i pali di illuminazione del terreno di gioco, considerando in particolare che il primo per la sua modesta elevazione e gli altri per la loro struttura e consistenza non erano idonei ad intercettare aria e luce ed a formare quindi intercapedini vietate dal menzionato art. 873 c.c.
Ai fini dell’applicazione della disciplina sulle distanze legali tra costruzioni, prevista dall’articolo 873 c.c. e dai regolamenti locali, deve qualificarsi costruzione qualsiasi manufatto che, tenuto conto delle sue caratteristiche di consistenza e stabilità, nonché dell’altezza dal suolo, abbia l’idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà. Tale non può essere considerato un marciapiede, posto a servizio dell’immobile, perché detto manufatto, per le sue caratteristiche di consistenza e stabilità, e non emergendo in modo sensibile dal suolo, non è idoneo a creare un’intercapedine dannosa, capace di arrecare pregiudizio alla sicurezza e alla salubrità del godimento della proprietà fondiaria.
* Trib. civ. Taranto, sez. dist. Ginosa, 15 maggio 2004, n. 118, P.IM. Edil Industriale srl c. Condominio Concordia di Palagianello, via Guttuso, 11, in Arch. Loc. e Cond. 2006, 325.
Con la collaborazione della redazione dell’Archivio delle locazioni del condominio e dell’immobiliare