Source: https://www.mietrechtkreuztal.de/wohnungsfotos-keine-duldungspflicht-des-mieters/
Timestamp: 2018-06-21 04:25:50
Document Index: 107213111

Matched Legal Cases: ['§ 313', '§ 535', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 2', 'Art. 13', '§ 280', '§ 535', '§ 92', '§ 709']

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 186,24 € zu zahlen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500 € vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin ist einer Eigentümerin der Wohnung, die der Beklagte mietet. Das Haus gehört einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der noch ein weiterer Wohnungseigentümer angehört. Die Klägerin beabsichtigt, die in ihrem Eigentum stehende Wohnung zu veräußern. Hiergegen spricht sich der Miteigentümer gegenüber allen Interessenten aus und lehnt die Zustimmung ab. Der Beklagte lehnte die Anfertigung von Lichtbildern der Innenräume und die Besichtigung durch Kaufinteressenten ab. Der Klägervertreter mahnte den Beklagten daraufhin ab.
Die Klägerin ist, der Auffassung, dass es der Beklagte dulden müsse, wenn von den Innenräumen seiner Wohnung Lichtbilder gefertigt werden, um diese für ein Exposé und eine Anzeige im Internet zu verwenden. Sie behauptet, dass ihr eine Veräußerung ohne die Lichtbilder in zeitgemäßer Weise nicht möglich sei.
1. bei Meidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten
a) eine Besichtigung durch die Klägerin und/oder von ihr beauftragten Dritten zu ermöglichen und diese zu dulden sowie
b) der Klägerin und/oder von ihr beauftragten Dritten die Ausfertigung von Lichtbildern der Mieträume T zu ermöglichen und diese zu dulden,
2. an die Klägerin 311,19 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.
Hilfsweise beantragt er hinsichtlich des Antrages zu 1 b) bei Meidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten der Klägerin und/oder von ihr beauftragten Dritten die Anfertigung von Lichtbildern des Eingangsbereichs, des Treppenhauses, der Küche und der Bäder und Sanitärräume zu ermöglichen und diese zu dulden.
Der Beklagte beantragt, unter Anerkennung des Anspruchs aus dem Antrag 1 a, die Klage im Übrigen abzuweisen.
Er ist der Auffassung, dass die Fertigung von Lichtbildern der Innenräume einen unzulässigen Eingriff in seine Privatsphäre darstellte. Eine Besichtigung habe er nicht zu dulden, da der Miteigentümer sämtliche Kaufinteressenten verschrecke und seine Zustimmung zu einer Veräußerung verweigere.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze mitsamt ihrer Anlagen verwiesen.
Soweit die Entscheidung nicht durch nach § 313 b ZPO nicht zu begründendes Teil-Anerkenntnisurteil ergeht, ist die Klage teilweise begründet.
In der Hauptsache ist die Klage sowohl hinsichtlich des Haupt- als auch des Hilfsantrages unbegründet. Denn die Klägerin hat keinen Anspruch auf Duldung der Fertigung irgendwelcher Fotos aus den an den Beklagten vermieteten Innenräumen. Ein solcher Anspruch besteht nach dem allein in Betracht kommenden § 535 BGB nicht (im Ergebnis LG Frankenthal, Urteil vom 30.09.2009, 2 S 218/09).
Die Duldungspflichten des Mieters haben – abgesehen von den Fällen der Modernisierung – keine gesetzliche Normierung gefunden. Bei ihnen sind die Rechte und Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen und in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Hierbei haben, wie von den Parteien angeführt, die grundrechtlichen Wertungen, die bei der Auslegung des materiellen Rechts stets als Teil der grundgesetzlich vorgegebenen objektiven Werteordnung Berücksichtigung zu finden. Sie sind zu der Auslegung der einfachgesetzlichen Vorschriften heranzuziehen.
Auf Seiten der Klägerin streitet ihr grundrechtlich in Art. 14 GG verbürgtes Eigentumsrecht. Teil dieses Eigentumsrechts ist auch das Recht zur grundsätzlich freien Disposition über das Eigentum, das ihr auch das Recht auf Veräußerung gibt. Auf Seiten des Beklagten streitet einerseits sein berechtigter Besitz, der ebenfalls vom grundrechtlichen Eigentumsschutz des Art. 14 GG umfasst ist. Darüber hinaus beeinträchtigt die Fertigung und Veröffentlichung von Lichtbildern aus der Wohnung des Beklagten diesen in seinem aus Art. 2 Abs. 1, 1 Abs. 1 GG sich ergebenen Allgemeinen Persönlichkeitsrecht, indem Fotografien aus seiner der Privatsphäre zuzuordnenden Wohnung gefertigt werden. Dies findet seinen Ausdruck auch in dem ebenfalls betroffenen Art. 13 GG, der die Unverletzlichkeit der Wohnung gewährleistet.
Nichts anderes ergibt sich für den Hilfsantrag. Denn auch das Fotografieren einzelner vermieteter Räume stellt einen entsprechenden unzulässigen Eingriff dar, zu dessen Duldung der Mieter nicht verpflichtet ist. Auch die dort genannten Räume wie Bäder gehören zu der geschätzten Wohnung und eröffnen einen Einblick in die Privatsphäre.
Darüber hinaus ist der Beklagte zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nach §§ 280 Abs. 1, 535 BGB i. H. v. 186,24 €. Denn er hat zunächst unter Verletzung seiner vertraglichen Pflichten die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten verweigert. Es besteht aber eine Pflicht des Mieters, die Besichtigung durch Kaufinteressenten zu ermöglichen (Staudinger/Emmerich, § 535 Rn. 100). Allein der Umstand, dass der Miteigentümer grundsätzlich einer Veräußerung an Dritte ablehnend gegenübersteht, ändert hieran nichts. Denn ein Verhalten des Miteigentümers, dass mit Ziff. III.3 der Teilungsvereinbarung möglicherweise nicht in Einklang zu bringen ist, entbindet den Mieter nicht von seinen Pflichten. Vielmehr bleibt es im Verhältnis der Mietparteien untereinander bei der vertraglichen Pflichtverteilung, soweit nicht die Grenze des Rechtsmissbrauchs erreicht wird. Denn anderenfalls hätte der Vermieter keine Möglichkeit, einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Veräußerung durch den Miteigentümer einzufordern und gegebenenfalls durchzusetzen. Diese Pflichtverletzung hat der Beklagte auch zu vertreten. Sie machte auch die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich. Die Höhe der zu ersetzenden Rechtsanwaltsgebühren richtet sich nach dem tatsächlichen Gegenstandswert. Insoweit wird der Gegenstandswert auf 20 % der Jahreskaltmiete geschätzt. Hinsichtlich der Fertigung von Fotos bestand keine Pflichtverletzung.
Zinsen sind auf diesen Anspruch nicht zu gewähren, da die Klägerin keinen Zinsbeginn genannt hat. Der Antrag ist insoweit auch nicht auslegungsfähig.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.360,00 EUR festgesetzt.
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Steinfurt statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Steinfurt, Gerichtstr. 2, 48565 Steinfurt, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.