Source: http://www.juricaf.org/arret/FRANCE-COURADMINISTRATIVEDAPPELDEBORDEAUX-20020924-98BX00374-98BX00969
Timestamp: 2017-04-28 09:05:04+00:00
Document Index: 143835960

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France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, 24 septembre 2002, 98BX00374 et 98BX00969
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Type d'affaire : AdministrativeType de recours : Plein contentieux fiscalNumérotation : Numéro d'arrêt : 98BX00374;98BX00969Numéro NOR : CETATEXT000007502510 Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;2002-09-24;98bx00374 Analyses : CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS.Texte : 1°) Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux le 9 mars 1998 sous le n° 98BX00374 présentée pour la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE, dont le siège social est situé Place des Barques à Marans (Charente Maritime) ; la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE demande que la cour :
- annule le jugement en date du 4 décembre 1997 du tribunal administratif de Poitiers en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993, 1994 et 1995 et de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993, 1994 et 1995, dans les rôles de la commune de Lachaise (Charente) à raison d'installations situées sur le territoire de cette commune ;
2°) Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux le 29 mai 1998 sous le n° 98BX00969 présentée pour la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE ; la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE demande que la cour :
- annule le jugement en date du 19 mars 1998 du tribunal administratif de Poitiers en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1996 et de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1996 dans les rôles de la commune de Lachaise (Charente) à raison d'installations situées sur le territoire de cette commune ;
- et les conclusions de Mme Boulard, commissaire du gouvernement ;Considérant que les requêtes enregistrées sous les numéros 98BX00374 et 98BX00969 tendent toutes deux à la réduction d'impositions directes locales, concernent un même site et émanent d'un même redevable ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Considérant que les installations de stockage à raison desquelles la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE a été imposée aux cotisations restant en litige de taxes foncières sur les propriétés bâties au titre des années 1993 à 1996 et de taxe professionnelle au titre des mêmes années sont situées sur le territoire de la commune de La Chaise (Charente) ; que ces installations sont essentiellement formées d'un silo composé de hautes cellules de structure métallique ;Considérant qu'il est constant que les biens en litige n'étaient pas donnés en location à la date légale de référence au 1er janvier 1970 et que, par suite, la méthode d'appréciation par bail visée par le 1° de l'article 1498 du code général des impôts ne leur est pas applicable ; qu'il est également constant que ces biens présentent un caractère particulier au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, ce qui autorise dans le cadre de la méthode comparative, la recherche de termes de comparaison hors de la commune ;
Considérant que les taxes restant à la charge de la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE ont été établies par l'administration en fonction d'une valeur locative déterminée suivant la méthode par voie d'appréciation directe ; que l'administration soutient que, pour déterminer la valeur locative du site susdécrit, n'ont pu être trouvés, même hors de la commune, des éléments de comparaison qui satisfassent aux conditions posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; que la société redevable demande à titre principal que soit appliquée la méthode par comparaison, et ce pour chaque élément qui compose le site, et à titre subsidiaire la méthode par voie d'appréciation directe ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison :Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, un immeuble dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970, mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens "de même nature pris comme types", impliquent que ces autres biens soient Asimilaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des "différences peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer", c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment " de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement" ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est à dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ;Considérant, s'agissant plus particulièrement des sites composés de silos dits verticaux, que s'il n'est pas en principe nécessaire pour fixer leur valeur locative que les termes de comparaison soient eux- mêmes des silos verticaux et si d'autres installations de stockage, comme celles comprenant des silos dits horizontaux, peuvent en principe servir de références, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent la capacité de stockage ou celles relatives à leur équipement, qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations qui leur sont comparées pour que puissent s'appliquer les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts et, en tout état de cause, la condition de location à la date légale de référence doit être respectée ; que la circonstance qu'un silo vertical ait été choisi comme local-type par l'administration dans une commune n'établit pas par ellemême que ce silo réponde aux conditions posées par le 2° de l'article 1498 pour déterminer la valeur locative d'une installation située dans une autre commune ; que le seul fait que l'administration accepte de prendre ce local- type comme terme de comparaison pour évaluer d'autres installations d'autres localités ne démontre pas davantage qu'il puisse être admis comme une référence légalement appropriée pour estimer le site en litige ;
Considérant que, dans sa requête, la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE a demandé que ses installations de stockage des céréales soient évaluées par comparaison avec le silo vertical situé sur le territoire de la commune de Sauzé-Vaussais dans le département des Deux-Sèvres ; qu'à supposer ses caractéristiques comparables à celles du site en litige, il résulte de l'instruction que le silo de SauzéVaussais n'étant pas loué au 1er janvier 1970, sa valeur locative a été estimée par comparaison et il n'est pas établi que les termes de comparaison aient eux-mêmes respecté la double condition de location au 1er janvier 1970 et d'homogénéité des caractéristiques posée par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi, le site de Sauzé-Vaussais ne peut être légalement retenu pour évaluer par comparaison le site en litige ; que, pour aucun autre des termes de référence avancés par la société requérante, la double condition de location et de similarité ne peut être regardée, au vu des données de l'instruction, comme respectée ; qu'ainsi, la méthode comparative ne peut, en l'espèce, être appliquée ;
Considérant que la valeur locative déterminée par l'administration dans le cadre de la méthode par voie d'appréciation directe a été calculée en fonction de la valeur de reconstruction des installations ; qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existe des données de la nature de celles prévues par les dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts permettant d'estimer la valeur vénale des ces installations autrement que par référence à la valeur de leur reconstruction convertie au 1er janvier 1970 ; qu'au demeurant, la société redevable, qui se prévaut à titre subsidiaire de la méthode d'appréciation directe, demande expressément dans sa requête que la valeur locative déterminée dans le cadre de cette méthode soit calculée à partir de la valeur de reconstruction ;Considérant qu'il résulte de l'instruction, et notamment de l'expertise à laquelle se réfèrent les parties dans leurs dernières écritures, que la valeur de reconstruction des installations dont il s'agit doit être réduite d'un abattement total de 75 % pour tenir compte, d'une part, à hauteur de 50 % de la dépréciation immédiate résultant notamment de leur étroite spécialisation, et, d'autre part, à hauteur de 25 %, de leur nature, de leur état d'entretien, de leur capacité de stockage et de leur localisation ; que le taux d'intérêt, que l'article 324 AC définit en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région, doit être en l'occurrence fixé à 4% ; qu'ainsi, la valeur locative au 1er janvier 1970 servant de base aux taxes restant en litige doit être calculée en appliquant un taux d'intérêt de 4 % à une valeur vénale elle-même établie à partir d'une valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 de l'immeuble réduite par un abattement total de 75 % ; qu'il n'est d'ailleurs pas établi que la valeur locative estimée dans ces conditions de mise en oeuvre de la méthode par voie d'appréciation directe serait supérieure à celle pouvant résulter de l'application de la méthode comparative selon les termes de comparaison avancés par la société et les tarifs qui leur étaient attachés ; qu'ainsi, la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE est fondée à demander la réduction des taxes litigieuses procédant de la prise en compte de la valeur locative des biens, à raison desquels elle a été imposée, directement calculée suivant les modalités susdécrites ; que, toutefois, la société requérante, qui a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations, doit être tenue pour avoir limité au dit montant, comme elle en avait au demeurant l'obligation, ses conclusions d'appel ; que, par conséquent, les dégrèvements découlant de la valeur locative définie ci-dessus ne pourront, en tout état de cause, excéder, après prise en compte des dégrèvements déjà accordés par le service, les sommes initialement demandées en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties de 13 857 F au titre de 1993, de 14 093 F au titre de 1994, de 14 073 F au titre de 1995 et de 14 556 F au titre de 1996, et en matière de taxe professionnelle de 1 349 F au titre de 1993, de 1 321 F au titre de 1994, de 1 293 F au titre de 1995 et de 2 834 F au titre de 1996 ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à la S.A. SOUFFLET une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : La valeur locative au 1er janvier 1970 des biens à raison desquels la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE est restée assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties dans les rôles de la commune de Lachaise au titre des années 1993, 1994,1995 et 1996 ainsi que la valeur locative au 1er janvier 1970 des biens passibles d'une taxe foncière à raison desquels la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE est restée assujettie aux taxes professionnelles dans les rôles de la même commune au titre des mêmes années doit être calculée en appliquant un taux d'intérêt de 4 % à la valeur vénale de ces biens, elle-même établie à partir d'une valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 de l'immeuble réduite par un abattement total de 75 %.
Article 3 : Les jugements du tribunal administratif de Poitiers en date du 4 décembre 1997 et du 19 mars 1998 sont réformés en ce
qu'ils ont de contraire au présent arrêt. Article 4 : L'Etat versera une somme de 2 000 euros à la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté.Références : CGI 1494, 1469, 1495 à 1508, 1498, 1496, 1499, 324 ACCode de justice administrative L761-1Publications :Télécharger au format RTFComposition du Tribunal :Rapporteur : M. ChavrierRapporteur public : Mme BoulardOrigine de la décision Pays : FranceJuridiction : Cour administrative d'appel de BordeauxFormation : 3e chambreDate de la décision : 24/09/2002Fonds documentaire : Legifrance Haut de page