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Timestamp: 2019-08-20 23:36:36
Document Index: 234356017

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', 'BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 536', '§ 243', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Artikel mit ‘Schönheitsreparaturen’ getagged
Freitag, 30. August 2013 PDF Version
Bereits im letzten Beitrag ging es um Schönheitsreparaturenklauseln. Der BGH hat seine Rechtsprechung an einem wichtigen Punkt geändert. Bei einer sogenannten Quotenabgeltungsklausel hält er nunmehr folgende Formulierung für unwirksam:
“Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.”
Diese Regelung ist in zigtausend Formularen enthalten. Quotenabgeltungsklauseln sind höchst problematisch und sollten bei neuen Mietvertägen dringend neu formuliert werden. Sonst ist am Ende über den Summierungseffekt die ganze Klausel evtl. unwirksam.
BGH vom 29.05.2013, VIII ZR 285/12
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Tags:Abgeltungsklausel, Quotenklausel, Schönheitsreparaturen
Risiko bei Quotenabgeltungsklauseln
Mittwoch, 28. August 2013 PDF Version
Als Vermieter kann man manchmal den Eindruck bekommen, dass es kaum noch möglich ist, wirksame Schönheitsreparaturklauseln zu vereinbaren (doch kann man). Einen “Schönheitsreparaturfall” hatte mal wieder das Landgericht Berlin zu entscheiden. Neben einer (wirksamen) Schönheitsreparaturklausel hatten die Mietvertragsparteien individuell vereinbart, dass der Mieter unabhängig vom Renovierungszustand die Schönheitsreparaturen am Anfang des Mietverhältnisses durchführt.
Dies hat den Regelungen zur Schönheitsreparatur insgesamt das Genick gebrochen. Die 63. Kammer hielt aufgrund des “Summierungseffektes” die Klauseln insgesamt unzulässig. Wieder einmal ein Versuch, den Mieter über das zulässige Maß hinaus mit Schönheitsreparaturen zu belasten. Hier muss man sehr vorsichtig sein.
Landgericht Berlin vom 26.02.2013, 63 S 199/12
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Tags:Anfangsrenovierung, Schönheitsreparaturen, Summierungeffekt
keine Schönheitsreparaturen bei “Parkettklausel”
”Verkappte” Fachhandwerkerklausel
Freitag, 26. Juli 2013 PDF Version
Immer wenn man denkt, dass alles zu SChönheitsreparaturen gesagt sein müsste, kommt der BGH mit einem neuen Urteil daher. Sein neuester “Clou” ist die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel wenn gleichzeitig eine Verpflichtung zur Versiegelung des Parketts (hier: nach 10 Jahren) vorgesehen sei und ausdrücklich bestimmt ist, dass nach damaliger Rechtlage eine Parkettversiegelung nicht geschuldet sei. Daran konnte auch die Klausel im Mietvertrag:
“was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte …”
nichts ändern. Als Mieter würde ich stets überprüfen lassen, ob Schönheitsreparaturen auszuführen sind oder nicht.
BGH vom 05.03.2013, VIII ZR 137/13
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3794
Tags:Parkettklausel, Parkettversiegelung, Schönheitsreparaturen
Freitag, 16. November 2012 PDF Version
Die Rechtsprechung zur Schönheitsreparaturklauseln ist endlos. Nun reiht sich eine weitere Entscheidung des LG Berlin hierzu ein. Es betriefft die sog. Quotenabgeltungsklausel, die grundsätzlich (in einer anderen Fassung) vom BGH abgesegnet worden ist.
Quotenabgeltungsklauseln kommen immer dann zum Zug, wenn eine Schönehitsreparatur noch nicht fällig ist. Der Vermieter will in diesem Fall regelmäßig den Mieter anteilig beteiligen. Im Fall wurde vereinbart, dass Basis ein vom Vermieter einzuholendes Angebot eines Fachbetriebes Basis sein solle. Das Landgericht legte diese Klausel mieterfeindlich dahingehend aus, dass eine nicht hinzunehmende Benachteiligung des Mieters anzunehmen sei, da nur die Vermieterangebote verbindlich sein könnten.
Die Klausel war demnach unwirksam. Der Mieter musste sich nicht beteiligen.
Quotenabgeltungsklauseln sind beliebt, in der Praxis jedoch nicht so streitträchtig wie die normalen Schönheitsreparaturklauseln. Für Mieter lohnt es sich jedoch genau hinzuschauen, wenn der Vermieter Forderungen stellt. Vermiete sollten Ihre verwendeten Klauseln fachlich überprüfen lassen.
LG Berlin vom 17.07.2012, 65 S 66/12
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Tags:Quotenabgeltungsklausel, Schönheitsreparaturen
”Verkappte” Fachhandwerkerklausel II (Gewerbe)
Montag, 22. August 2011 PDF Version
Über eine Entscheidung des LG München zur Unwirksamkeit einer “verkappten” Fachhandwerkerklausel hatten wir bereits berichtet.
Nunmehr liegt ein weitere Urteil zu dieser Problematik vor. Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass folgende Klausel den Mieter über die Gebühr benachteiligt und daher unwirksam ist:
Die Formulierung “durchführen zu lassen” hat der Klausel im Fall das Genick gebrochen. Auch der Gewerbemieter kann nicht verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen ausschließlich von Fachfirmen durchführen zu lassen. So ist die Klausel jedoch bei kundenfeindlichster Auslegung zu verstehen.
OLG Düsseldorf, vom 09. 12. 2010, 10 U 66/10
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Tags:Fachhandwerkerklausel, Schönheitsreparaturen
Freitag, 10. Juni 2011 PDF Version
Nach Auffassung des Amtsgerichts Wedding gehört das Anstreichen von Sockel- oder Fußleisten nicht zu den Leistungen einer Schönheitsreparatur. § 28 Abs. 4 S. 4 der II. Berechnungsverordnung enthält keinen entsprechenden Hinweis.
Im Grundeigentum wird die Entscheidung als falsch bewertet.
Amtsgericht Berlin-Wedding vom 10.08.2010, 11 C 696/08
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2862
Tags:Fußleisten, Schönheitsreparaturen, Sockelleisten
1.120.000 Rechtsstreitigkeiten
Montag, 07. März 2011 PDF Version
Tags:fachgerecht, Schadensersatz, Schönheitsreparaturen
Mittwoch, 12. Januar 2011 PDF Version
Verlangt der Vermieter vom Mieter dieDurchführung von Schönheitsreparaturen – beispielsweise im laufenden Mietverhältnis, so kann der Mieter grundsätzlich eine negative Feststellungsklage einreichen. Der Mieter kann den Vermieter auch dazu auffordern, mitzuteilen, ob die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.
Antwortet der Vermieter hierauf nicht, so hat der Mieter nach Auffassung des LG Halle kein Feststellungsinteresse. Der Vermieter müsse sich des Anspruches “berühmen”. Schweigen allein erfüllt diese Voraussetzung nicht. Nur wenn der Vermieter von der Wirksamkeit der Klausel ausgeht, wäre eine Feststellungsklage zulässig.
Landgericht Halle vom 22.06.2010, 2 S 40/10
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2541
Tags:Feststellungsklage, Schönheitsreparaturen
Dienstag, 11. Januar 2011 PDF Version
Bereits seit einiger Zeit haben wir nichts mehr über Schönheitsreparaturklauseln berichtet. Sie beschäftigen die deutschen Gerichte weiterhin.
In einem Fall des Landgerichts Berlin sollten die Schönheitsreparaturen in einem “einheitlichen, neutralen Gesamt-/Erscheinungsbild fachgerecht” erfolgen. Diese Klausel hielt das Landgericht für unwirksam. Es führt damit die Rechtsprechung des BGH konsequent weiter. Demnach darf der Vermieter dem Mieter während des Mietverhältnisses keine Gastaltungsvariante aufdrängen. Der Mieter darf gestalten wie er will. Nur zurückgeben muss er dann im geschuldeten Zustand.
Landgericht Berlin vom 27.09.2010, 65 S 203/10
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2537
Tags:neutral, Schönheitsreparaturen
Freitag, 20. August 2010 PDF Version
Sind Schönheitsreparaturen mit einer unwirksamen Klausel auf den Mieter übertragen worden und führt er diese trotzdessen aus, so steht dem Mieter regelmäßig ein Kostenerstattungsanspruch zu – auch wenn er die Arbeiten selbst ausgeführt hat. In der Regel tritt diese Problematik beim Auszug des Mieter auf.
Das Landgericht Berlin hat hierzu entschieden, dass dieser Anspruch des Mieters in der kurzen, 6 monatigen Frist des § 548 Abs. 2 BGB untergeht. Die Entscheidung ist rechtsdogmatisch nicht frei von Zweifeln, bietet aber eine pragmatische Lösung und schaffe für beide Seite Rechtssicherheit, da auch Ansprüche des Vermieters in dieser kurzen Frist untergehen. Mieter sollten vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter anfragen, ob diese tatsächlch durchzuführen sind und im Zweifel den Mietvertrag anwaltlich überprüfen lassen.
Landgericht Berlin vom 21.06.2010, 67 S 191/19
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1825
Tags:Kostenerstattung, Schönheitsreparaturen, Verjährung
Auf der Seite der Legal Tribune online ist mein neuester Artikel zu Schönheitsreparaturen und dem aktuellen Urteil des BGH hierzu veröffentlicht worden. In Absprache mit dem Verlag verweise ich auf die Portalseite der Legal Tribune.
Im aktuellen Fall hat der BGH eine weitere Klausel “gekippt”. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen ist unwirksam. Es liegt ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB vor. Dem Mieter dürfe nicht die Möglichkeit genommen werde, Schönheitsreparaturen eigenständig auszuführen.
Die Formulierung “ausführen zu lassen” vermittle den Eindruck, die Arbeiten müssten durch einen Fachhandwerker ausgeführt werden. Dem Mieter darf nicht die Möglichkeit genommen werden, Schönheitsreparaturen selbst oder mithilfe von Freunden und Bekannten auszuführen.
BGH vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1712
Tags:Ausführungsklausel, Fachhandwerker, Schönheitsreparaturen
Dienstag, 27. April 2010 PDF Version
Die Vermieterin hatte in einem Formularmietvertrag den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen â€žausführen zu lassenâ€. Vor dem Landgericht München I stritt man sich u.a. um die Wirksamkeit dieser Klausel.
Das Gericht befand, dass diese Klausel im Wege der mieterfeindlichsten Auslegung so verstanden werden könne, dass Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma durchgeführt werden könnten. Es sei dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten, selbst oder durch Freunde/Bekannte die entsprechenden Arbeiten zu erbringen. Gemäß § 536 BGB sei der Mieter nur zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) verpflichtet. Die Durchführung von einem Fachhandwerker könne nicht verlangt werden. Aus der Unangemessenheit folgt, dass die Schönheitsreparaturklausel – wie in diesen Fällen üblich – insgesamt als unwirksam eingestuft wurde.
Die Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln birgt weiterhin diverse Tücken.
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1574
Montag, 19. April 2010 PDF Version
Mit Entscheidung vom 13.01.2010 hat der BGH sich darauf festgelegt, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und die Wiederherstellung einer Parkettversiegelung keine Schönheitsreparaturen i.S. von ¶ 28 Abs. IV S. 3 II. BerechnungsVO sind. Wir hatten bereits hierüber berichtet.
Viel wichtiger erscheit mir allerdings der zweite Teil des Leitsatzes zu sein. Hierin führt der BGH aus:
“Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.”
Das bedeutet, dass Klauseln, die den Mieter einseitig belasten in der Regel insgesamt unwirksam sein werden.
BGH vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1543
Tags:Außentüren, Parkettversiegelung, Schönheitsreparaturen, Unwirksamkeit
Donnerstag, 28. Januar 2010 PDF Version
ist doch die aktuellste Entscheidung des BGH zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln. Mangelnde Konsequenz kann man diesem höchsten Zivilgericht zwar nicht vorwerfen, aber weshalb muss ein Mieter in der Gestaltungsfreiheit seiner Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses geschützt werden, wenn es um den Innenanstrich von Fenstern und Türen, einschließlich dem Innenanstrich von Außentüren geht?
Der BGH hat wegen der Beschränkung auf die Farbe Weiß eine Klausel für unwirksam erachtet, die folgendes beinhaltet:
“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium – und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren…”
Warum ist ein Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligt, wenn die Innenrahmen nicht farbig gestrichen werden dürfen, zumal sich der Farbanstrich an der Außenseite orientieren sollte, für deren Instandhaltung der Vermieter zuständig ist?
Allmählich dürfte keine Klausel aus älteren Mietverträgen dem kritischen Auge des Gerichts mehr standhalten.
BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1279
Tags:Farbwahl, Fensterrahmen, Schönheitsreparaturen
Freitag, 12. Juni 2009 PDF Version
…will der Deutsche Mieterbund im vergangenen Jahr (2008) abgewickelt haben. Interessanter ist allerdings die mit veröffentlichte Statistik über die Top 10 der Beratungsthemen:
1. Betriebskosten – 37,6 %
2. Wohnungsmängel – 17,8 %
3. Allg. Vertragsangelegenheiten – 10,1 %
4. Schönheitsreparaturen – 8,1 %
5. Mietkaution – 6,1 %
6. Mieterhöhung – 5,9 %
7. Mieterkündigung – 5,2 %
8. Vermieterkündigung – 3,8 %
9. Modernisierung – 2,0 %
10. Umwandlung / Eigentümerwechsel – 1,0 %
Nach Schätzungen des DMB enthalten übrigens 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. (Endrenovierungsklauseln, Starre Renovierungsfristen, Quotenklauseln, Farbwahl und Ausführungsart) Da nach dem letzten Urteil des BGH zu diesem Thema vom Vermieter sogar u.Ust. Renovierungskosten zurückverlangt werden können, lohnt sich eine Beratung nicht nur vor dem Umzug.
Pressemeldung des DMB vom 3. Juni 2009
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=479
Tags:Betriebskosten, Mietkaution, Renovierungskosten, Schönheitsreparaturen