Source: https://www.hausarbeiten.de/document/283406
Timestamp: 2019-12-13 10:14:24
Document Index: 216201408

Matched Legal Cases: ['§ 25', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 126', '§ 24', '§ 25', '§ 25', 'BGH']

WEG: Die Eigentümerversammlung. Von der Einberufung bis zur ... | Hausarbeiten publizieren
Schriftenreihe RUDI – Rund Um Die Immobilie 1
B. Die Eigentümerversammlung
I. Einberufung der Eigentümerversammlung
1. Einberufung durch den Verwalter
2. Formalien der Einberufung
3. Wiederholungsversammlung
1. Versammlungsvorsitz
4. Teilnahmeberechtigte Personen
5. Ende der Eigentümerversammlung
1. Zustandekommen des Beschlusses
IV. Versammlungsniederschrift
V. Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung
VI. schriftliches Umlaufverfahren
C. Gesetzestext
§ 25 WEG – Mehrheitsbeschluß
Die Eigentümerversammlung ist das Organisationsforum der Wohnungseigentümer zur Gestaltung der wichtigsten Mitgliedsrechte. Sie ist vergleichbar mit der Mitgliederversammlung eines Vereins. Hier werden die gemeinschaftlichen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassungen geregelt.
Theoretisch wäre zwar eine Eigentümerversammlung entbehrlich, da die Wohnungseigentümer alle Entscheidungen auch im schriftlichen Umlaufverfahren treffen könnten. In diesem Fall würde jedoch eine Entscheidung erst zustande kommen, wenn alle Wohnungseigentümer dem schriftlichen Beschlussantrag zugestimmt hätten. Mehrheitsentscheidungen wären in diesem Fall unmöglich.
Tatsächlich gesehen ist die Eigentümerversammlung jedoch unentbehrlich. In ihr findet der Gedankenaustausch der Wohnungseigentümer statt. Die Erfahrung in der Praxis zeigt, dass in den Eigentümerversammlungen Entscheidungen getroffen werden, die inhaltlich in einem schriftlichen Umlaufverfahren so nie zustande gekommen wären. Schließlich gibt es auch nur in der Eigentümerversammlung die Möglichkeit, gemeinschaftliche Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschlüsse zu regeln.
Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist grundsätzlich vom WEG-Verwalter (nachfolgend Verwalter genannt) zu besorgen. Gemäß § 24 WEG hat er die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG), wenn mehr als ein Viertel aller Wohnungseigentümer unter Angabe von Gründen es verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG – so genanntes Minderheitenprivileg), für die Fälle, die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sind (§ 24 Abs. 2 WEG) einzuberufen.
Der Verwalter ist aber auch berechtigt und verpflichtet, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn es nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich ist.
Beispiel: Durch einen Hochwasserschaden ist die sofortige Instandsetzung der Grundmauern geboten. In diesem Fall kann die sofortige Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich sein, um geeignete Maßnahmen zu beschließen.
a) Auf Verlangen der Wohnungseigentümer
Finden sich mehr als ein Viertel aller Wohnungseigentümer zusammen und verlangen diese vom Verwalter unter schriftlicher Angabe von Gründen die Einberufung einer Eigentümerversammlung, so muss dieser der Aufforderung nachkommen. Es reicht dabei aus, dass die Wohnungseigentümer einen bestimmten Tagesordnungspunkt in ihr Aufforderungsschreiben aufnehmen.
Eine Beschränkung des „Minderheitenquorums“ darf nicht durch die Gemeinschaftsordnung oder durch einen Beschluss erfolgen.
Praxishinweis: Die Berechnung des erforderlichen Quorums erfolgt nach Köpfen und nicht nach Miteigentumsanteilen. Eine Regelung nach Miteigentumsanteilen würde eine Beschränkung darstellen und wäre insoweit unwirksam.
b) Pflichtwidriges Verweigern der Einberufung
Die Einberufung einer Eigentümerversammlung muss natürlich auch dann möglich sein, wenn der Verwalter – aus welchen Gründen auch immer – die Einberufung verweigert. Sofern ein Verwaltungsbeirat vorhanden ist, kann entweder der Vorsitzende oder sein Stellvertreter die Eigentümerversammlung einberufen. Es besteht jedoch kein durchsetzbarer Rechtsanspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung gegen den Vorsitzenden oder den stellvertretenden Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats.
Gibt es beispielsweise keinen Verwalter und weigert sich der Verwaltungsbeiratsvorsitzende bzw. sein Stellvertreter, kann sich jeder Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung ermächtigen lassen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
c) Einberufung durch unzuständige Personen
Erfolgt die Einberufung durch einen nicht gerichtlich ermächtigten Wohnungseigentümer oder durch eine sonstige nicht zur Einberufung befugte Person (z.B. durch den abberufenen Verwalter), sind die in der nachfolgenden Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht ohne weiteres ungültig.
Das ist nur der Fall, wenn der Beschluss auf Grund einer fristgerechten Anfechtung durch das Gericht für ungültig erklärt wird.
Praxishinweis: Beruft ein gerade bestellter Verwalter eine Eigentümerversammlung ein und wird der Bestellungsbeschluss erfolgreich angefochten und für unwirksam erklärt, bleibt die Einberufungsbefugnis bestehen. Anders liegt der Fall, wenn der Verwalter nach seiner Abberufung eine Eigentümerversammlung einberuft und der Abberufungsbeschluss für unwirksam erklärt wird.
Die Einberufung der Eigentümerversammlung erfolgt durch die Einladung der jeweiligen Wohnungseigentümer. Dabei sind folgende formale Kriterien zu beachten:
Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt zunächst die Textform der Einberufung. Im Unterschied zur Schriftform ist keine eigenhändige Unterschrift des Einberufenden erforderlich. Die Einberufung kann daher auch mittels eines fotokopierten Schreibens oder mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel (z.B. Fax oder E-Mail) erfolgen.
Wichtig ist nur, dass die Person des Einberufenden und der Zeitpunkt der Einberufung – etwa durch Datierung und Grußformel – erkennbar sind.
Praxishinweis: Da das Gesetz für die Einberufung nur die Textform (§ 126 b BGB) verlangt, können Eigentümerversammlung auch ohne Verwendung von Papier einberufen werden. Es ist lediglich notwendig, dass die Einladung auf einem Bildschirm gelesen werden kann.
b) Einladungsempfänger
Die Einladung zur Eigentümerversammlung hat an alle Wohnungseigentümer zu erfolgen, die im Zeitpunkt der Absendung als Wohnungseigentümer bzw. mitberechtigte Wohnungseigentümer (z.B. Miterbengemeinschaft) im Grundbuch eingetragen sind. Bei der Einladung der Wohnungseigentümer ist es irrelevant, ob einzelne Wohnungseigentümer bei einzelnen Tagesordnungspunkten vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. Dieser Umstand ist erst bei der Frage der Beschlussfähigkeit bzw. beim Abstimmungsergebnis zu beachten.
Hat ein Wohnungseigentümerwechsel stattgefunden, ist bis zur Eintragung des neuen Wohnungseigentümers im Grundbuch der alte Wohnungseigentümer zu laden. Nur bei einem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung ist der Erwerber auch ohne Eintragung im Grundbuch einzuladen.
Praxishinweis: Ist der wahre Wohnungseigentümer unbekannt, sollte der im Grundbuch eingetragene (Schein-)Wohnungseigentümer geladen werden. Das Grundbuch vermittelt insoweit die widerlegbare Vermutung, dass ihm das Wohnungseigentum zusteht.
Dritte sind nur dann zur Eigentümerversammlung einzuladen, wenn sie kraft Gesetzes berechtigt sind, Mitverwaltungsrechte aus dem Wohnungseigentum auszuüben. So ist bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Wohnungseigentümers oder bei bestehender Zwangsverwaltung der Insolvenzverwalter und/oder der Zwangsverwalter einzuladen.
Praxishinweis: Ist das Wohnungseigentum mit Rechten Dritter belastet – z.B. Grundpfandrecht oder Nießbrauch –, sind diese nicht zu laden, da in diesen Fällen nur der Wohnungseigentümer stimmberechtigt und daher auch nur dieser zu laden ist[1].
c) Zugang der Einladung
Die Einladung zur Eigentümerversammlung ist nur dann wirksam erfolgt, wenn sie den Wohnungseigentümern oder Dritten zugegangen ist, d.h. die Einladung in den so genannten Machtbereich gelangt ist und unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme gerechtet werden kann.
Beispiel: Der Einladungsbrief ist zugegangen, wenn er in den Briefkasten des Empfängers gelangt und nach der Verkehrsanschauung mit der Entgegennahme zu rechnen ist. Hingegen ist bei einem Einschreiben der Einwurf eines Benachrichtigungszettels in den Briefkasten des Empfängers nicht ausreichend.
Der Zugang des Einberufungsschreibens ist nur dann entbehrlich, wenn die Gemeinschaftsordnung eine so genannte Zugangsfiktion enthält.
Beispiel: Die Einladung zur Eigentümerversammlung gilt mit der Absendung an die zuletzt benannte Adresse des Empfängers als zugegangen.
d) Einberufungsfrist
Damit jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit hat, sich auf die Eigentümerversammlung entsprechend vorzubereiten, schreibt das Gesetz eine Einberufungsfrist von mindestens 2 Wochen vor; § 24 Abs. 4 WEG. Es handelt sich bei dieser Vorschrift jedoch nur um eine so genannte „Sollvorschrift“, so dass eine kürzere Einberufungszeit grundsätzlich keinen Grund zur Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse rechtfertigt.
Aber: Die Zweiwochenfrist gilt nicht, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, z.B. eine dringend erforderliche Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
e) Versammlungsort und Versammlungszeit
Der Versammlungsort sowie die Versammlungszeit müssen in der Einladung zur Eigentümerversammlung enthalten sein. Wo und wann die Eigentümerversammlung stattfindet, entscheidet die einberufende Person.
Da der Versammlungsort verkehrsüblich erreichbar sein muss und die Teilnahme an der gemeinschaftlichen Willensbildung nicht erschweren darf, hat sie regelmäßig am Ort der Wohnanlage oder im näheren Umkreis stattzufinden. Darüber hinaus muss der Ort so beschaffen sein, dass einerseits die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung gewährleistet und die akustische Beeinträchtigung ausgeschlossen ist.
Bei der Bestimmung der Versammlungszeit hat der Einberufende ebenfalls darauf zu achten, dass die Teilnahme für die Wohnungseigentümer zumutbar ist.
Praxishinweis: Aufgrund der zu gewährenden Möglichkeit der Teilnahme, kann auch die Festsetzung an Sonn- und Feiertagen in Betracht kommen. Auch an Arbeitstagen ist bei der Zeitpunktwahl auf die Belange arbeitstätiger Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen, z.B. erst um 18.00 Uhr und nicht schon nachmittags um drei.
f) Beschlussgegenstände
Das Einladungsschreiben muss alle Gegenstände der vorgesehenen Beschlussfassung zumindest schlagwortartig in einer so genannten Tagesordnung bezeichnen. Diese Tagesordnung soll den Wohnungseigentümer über die Beschlussgegenstände der Eigentümerversammlung informieren, damit er sich entscheiden kann, ob er an der Eigentümerversammlung teilnimmt oder nicht. Die Bezeichnung und Auswahl der Tagesordnungspunkte obliegt dem Einberufenden.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann jedoch eine Aufnahme von Beschlussgegenständen auf die Tagesordnung verlangen, wenn diese ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Praxishinweis: Wohnungseigentümer wollen oft spontan in der Eigentümerversammlung über Beschlussgegenstände entscheiden, die nicht im Einladungsschreiben bezeichnet wurden. Der Versammlungsleiter (regelmäßig der Verwalter) hat in diesem Fall darauf hinzuweisen, dass ein Beschluss wegen fehlender Bezeichnung im Einladungsschreiben angefochten werden kann. Er darf jedoch nicht die Beschlussfassung über diesen Gegenstand zurückweisen.
Wie konkret die einzelnen Beschlussgegenstände bzw. Tagesordnungspunkte bezeichnet werden müssen, richtet sich allein nach dem jeweiligen Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Bei der beabsichtigten Bestellung des Verwalters reicht es aus, wenn die Bezeichnung „Wahl des Verwalters“ gewählt wird.
Dagegen dürfen unter dem Punkt „Verschiedenes“ nur solche Beschlüsse von untergeordneter Bedeutung gefasst werden.
Achtung: Ohne eine hinreichende Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse regelmäßig nach fristgerechter Anfechtung für ungültig zu erklären.
Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung muss durch den Einberufenden darauf hingewiesen werden, dass bei fehlender Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung eine Wiederholungsversammlung erforderlich und diese dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist (§ 25 Abs. 4 WEG). Die Einberufung der Wiederholungsversammlung muss jedoch die gleichen formellen Modalitäten einhalten, so dass eine für den Fall der Beschlussunfähigkeit der ersten Eigentümerversammlung kurzfristig, beispielsweise nach einer Pause von einer halben Stunde, einberufene Widerholungsversammlung unzulässig ist.
Aber: Eine solche Eventualeinberufung wäre jedoch dann zulässig, wenn die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung die Vorschrift des § 25 Abs. 4 WEG abbedungen und die Eventualeinberufung für zulässig erklärt hätten.
Nach der Intention des Gesetzgebers wird die Eigentümerversammlung regelmäßig vom amtierenden Verwalter durchgeführt. Handelt es sich bei dem Verwalter um eine juristische Person (z.B. GmbH) oder um eine rechtsfähige Personengesellschaft (z.B. KG), kann den Vorsitz nur ein organschaftlicher oder bevollmächtigter Vertreter führen. In der Praxis wird dies regelmäßig der für die Wohnanlage zuständige Sachbearbeiter sein.
Handelt es sich beim Verwalter um eine natürliche Person, ist dieser im Zweifel persönlich zur Durchführung der Eigentümerversammlung verpflichtet.
Die Wohnungseigentümer haben es aber auch in der Hand, den Versammlungsvorsitz einer anderen, teilnahmeberechtigten Person zu übertragen. Dafür ist zu Beginn der Eigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluss notwendig.
Praxishinweis: Der Beschluss zur Wahl eines anderen Versammlungsleiters ist ein reiner Geschäftsordnungsbeschluss und muss daher nicht im Einberufungsschreiben bezeichnet werden.
[1] BGH, Beschluss vom 7.03.2002 V ZB 24/01
V283406
9783656834229
eigentümerversammlung einberufung beschluss-sammlung schriftenreihe rudi rund immobilie
Peter Hesse (Autor), 2014, WEG: Die Eigentümerversammlung. Von der Einberufung bis zur Beschluss-Sammlung, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/283406