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Timestamp: 2016-09-27 22:19:53+00:00
Document Index: 117777309

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 82', 'art. 86', 'art. 83', 'art. 146', 'art. 42', 'art. 42', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 100', 'art. 89', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 65', 'art. 65', 'art. 65', 'art. 65', 'art. 65', 'art. 65', 'ATF ', 'art. 65', 'art. 9', 'art. 97', 'art. 95', 'art. 9', 'art. 42', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art 65', 'art. 65', 'in fine', 'art. 65', 'art. 65', 'art. 65', 'art. 65', 'in fine', 'art. 66', 'art. 68']

2C_419/2015 (03.06.2016)
2C_419/2015 {T�0/2} � � Arr�t du 3 juin 2016
MM. et Mme les Juges f�d�raux Seiler, Pr�sident, Z�nd, Aubry Girardin, Stadelmann et Haag.
repr�sent�e par Me Jo�l Chevallaz, avocat,
Imp�t f�d�ral direct 2010 et 2011, int�r�ts sur capital propre dissimul�,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Fribourg, Cour fiscale, du 23 mars 2015.
La soci�t� fribourgeoise X.________ SA (ci-apr�s: la Soci�t�), dont le capital-actions s'�l�ve � 100'000 fr., est d�tenue � parts �gales par A,________ SA et par B.________ SA. Cette derni�re est administr�e parC.________.
Le 12 d�cembre 2008, la Soci�t� a acquis des immeubles dans le canton de Neuch�tel pour le prix de 16.8 mio de francs.
Pour la p�riode fiscale 2010, la Soci�t� a d�clar� un b�n�fice imposable de 5'509 fr. et, pour la p�riode fiscale 2011, une perte de 739 fr. Selon les bilans 2010 et 2011 joints aux d�clarations d'imp�t, les actifs de la Soci�t� �taient essentiellement constitu�s de ses immeubles, comptabilis�s � 17'825'570 fr. Les passifs comprenaient une " hypoth�que " de 18'000'000 fr. grevant les immeubles de la Soci�t�, en lien avec le pr�t hypoth�caire que lui avait accord� la Fondation D.________ (ci-apr�s: la Fondation), repr�sent�e par la soci�t� D.________ SA La d�claration d'imp�t 2011 mentionnait que la valeur v�nale des immeubles s'�levait � 17'744'440 fr.
Par d�cisions de taxation du 16 novembre 2012 concernant les p�riodes fiscales 2010 et 2011, le Service cantonal des contributions du canton de Fribourg (ci-apr�s: le Service cantonal) a proc�d� � des reprises dans le b�n�fice de la Soci�t� en lien avec l'existence d'int�r�ts sur capital propre dissimul�. Elle indiquait n'avoir pas "obtenu de justificatif concernant la garantie des pr�ts hypoth�caires", de sorte qu'elle consid�rait "ces pr�ts [comme] garantis par des actionnaires ou personnes proches". Le calcul du montant du capital propre dissimul� effectu� par l'autorit� fiscale aboutissait � des montants d'int�r�ts sur capital propre dissimul� de 444'139 fr. pour la p�riode fiscale 2010 et de 472'727 fr. pour la p�riode fiscale 2011, la valeur prise en compte �tant celle de 17'825'570 fr. Les b�n�fices imposables correspondants pour l'imp�t f�d�ral direct (la contribuable n'�tant pas redevable de l'imp�t cantonal sur le b�n�fice ni de l'imp�t sur le capital dans le canton de Fribourg) �taient repris en cons�quence.
B.a.�Le 14 d�cembre 2012, la Soci�t� a form� r�clamation contre ces d�cisions de taxation, concluant � l'enti�re d�ductibilit� des int�r�ts hypoth�caires pay�s � la Fondation. Le pr�t �tait garanti par les immeubles, la pr�sence deC.________ comme d�biteur conjointement et solidairement responsable du pr�t ayant �t� exig�e par la Fondation ind�pendamment de la valeur v�nale des immeubles, afin de garantir une bonne gestion de la Soci�t�. Le 1
er�f�vrier 2013, cette derni�re transmettait au Service cantonal un calcul de la valeur v�nale des immeubles, arr�t�e � 21.8 mio de francs, calcul �tabli le 4 f�vrier 2010 par l'architecteF.________.
B.b.�Le Service cantonal a rejet� la r�clamation par d�cision du 13 ao�t 2013. L'examen de l'existence de capital propre dissimul� devait �tre effectu� sur la base de la valeur comptable des immeubles, correspondant � leur valeur v�nale, soit 17'825'570 fr. La valeur v�nale de 21.8 mio de francs figurant dans l'expertise ne pouvait pas �tre retenue: le co�t des am�nagements ext�rieurs qui y �tait mentionn� (�valu� � 2.5 mio de francs), �tait en contradiction avec le montant de 500'000 fr. (550'000 fr. selon l'arr�t attaqu�, p. 12) ressortant d'un autre document, �galement �tabli le 4 f�vrier 2010 par le m�me expert et qui aboutissait, pour sa part, � une valeur v�nale de 22.67 mio de francs. La valeur intrins�que de ces immeubles, anciens et pas enti�rement r�nov�s, ne pouvait pas s'�lever � 21.8 mio de francs, mais �tait plus proche de leur co�t d'acquisition.
B.c.�Le 12 septembre 2013, la Soci�t� a recouru contre la d�cision sur r�clamation du 13 ao�t 2013 aupr�s de la Cour fiscale du Tribunal cantonal de Fribourg (ci-apr�s: le Tribunal cantonal), tant en ce qui concerne l'imp�t cantonal que l'imp�t f�d�ral direct. Elle a expos� que la Fondation n'avait pas accord� le pr�t en fonction du prix d'achat, mais sur la base de la valeur d�termin�e parF.________. Elle produisait � cet �gard un document �tabli le 12 septembre 2013 par la Fondation, laquelle confirmait en particulier qu'elle avait pour usage de prendre en qualit� de cod�biteur solidaire l'administrateur de la soci�t� propri�taire du bien immobilier grev� afin de responsabiliser ce dernier et de pouvoir renoncer au nantissement des actions.
En cours de proc�dure, la Soci�t� a notamment produit trois contrats de pr�t hypoth�caire (contrat du 25 ao�t 2008, contrat du 18 mars 2010 et contrat des 20 et 21 avril 2010), dans lesquels la Soci�t� etC.________ apparaissent comme d�biteurs conjointement et solidairement responsables. A ces contrats �taient joints des cessions fiduciaires des c�dules hypoth�caires en propri�t� � fin de garantie. La Soci�t� a �galement transmis deux exemplaires originaux de l'expertise du 4 f�vrier 2010 sign�e parF.________, selon laquelle la valeur v�nale des immeubles s'�levait � 22.67 mio de francs.
Par arr�t du 23 mars 2015, le Tribunal cantonal a d�clar� le recours irrecevable en tant qu'il concernait l'imp�t cantonal, la Soci�t� n'�tant pas redevable de l'imp�t sur le b�n�fice dans le canton de Fribourg, et l'a rejet� en tant qu'il concernait l'imp�t f�d�ral direct.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, la Soci�t� demande au Tribunal f�d�ral, sous suite de frais et d�pens, principalement, d'annuler l'arr�t du 23 mars 2015 du Tribunal cantonal, de dire que le pr�t accord� par la Fondation repr�sente int�gralement des fonds de tiers, que ses pertes s'�l�vent � 74'491 fr. pour l'ann�e 2010 et � 90'739 fr. pour l'ann�e 2011 et que le montant d'imp�t sur le b�n�fice des p�riodes fiscales consid�r�es s'�l�ve � 0 fr.; subsidiairement, d'annuler l'arr�t attaqu� et de renvoyer la cause pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Le Tribunal cantonal se r�f�re � l'arr�t attaqu� et conclut au rejet du recours. L'Administration f�d�rale des contributions conclut au rejet du recours.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale (cf. art. 90 LTF) rendue dans une cause de droit public (cf. art. 82 let. a LTF), par une autorit� cantonale sup�rieure de derni�re instance (cf. art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) sans qu'aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF ne soit r�alis�e, de sorte que la voie du recours en mati�re de droit public est en principe ouverte (cf. �galement l'art. 146 de la loi f�d�rale du 14 d�cembre 1990 sur l'imp�t f�d�ral direct [LIFD]; RS 642.11).
1.1.�Les conclusions doivent �tre formul�es de mani�re pr�cise (cf. art. 42 al. 1 LTF; arr�ts 5A_799/2014 du 25 juin 2015 consid. 2.1; 4A_402/2011 du 19 d�cembre 2011 consid. 1.2). L'interdiction du formalisme excessif impose toutefois de ne pas se montrer trop strict dans la formulation des conclusions (FLORENCE A UBRY GIRARDIN, in Commentaire de la LTF, 2e �d. 2014, n� 15 ad art. 42 LTF) si, � la lecture du m�moire, on comprend clairement ce que veut le recourant (cf. ATF 137 II 313 consid. 1.3 p. 137; arr�ts 2C_700/2015 du 8 d�cembre 2015 consid. 1.3; 2C_605/2015 du 5 novembre 2015 consid. 1.2). En l'occurrence, les conclusions qui tendent � la fixation d'un certain b�n�fice imposable et d'une quotit� d'imp�t nulle pour 2010 et 2011 ne sont pas claires, parce qu'elles ne distinguent pas l'imp�t cantonal (pour lequel son recours a �t� d�clar� irrecevable par les juges pr�c�dents) de l'imp�t f�d�ral direct (pour lequel son recours a �t� rejet�). Il ressort toutefois du m�moire que la recourante entend fondamentalement faire annuler les reprises qui ont �t� confirm�es par le Tribunal cantonal en lien avec l'existence d'int�r�ts sur capital propre dissimul�, qui concernent l'imp�t f�d�ral direct des p�riodes fiscales 2010 et 2011. Les conclusions peuvent partant �tre consid�r�es comme recevables.
1.2.�Les conclusions en constatation de droit ne sont admissibles que lorsque des conclusions condamnatoires ou formatrices sont exclues (cf. ATF 141 II 113 consid. 1.7 p. 123; 135 I 119 consid. 4 p. 122; arr�ts 2C_700/2015 pr�cit� consid. 1.3; 2C_58/2015 du 23 octobre 2015 consid. 2.3). En l'esp�ce, la recourante a formul� une conclusion formatrice en demandant l'annulation des reprises fiscales aff�rentes au capital propre dissimul�. La conclusion constatatoire par laquelle elle demande au Tribunal f�d�ral de dire que le pr�t de la Fondation a �t� accord� par un tiers - � savoir qu'il ne comporte pas de capital propre dissimul� - est partant irrecevable.
1.3.�Au surplus, le recours a �t� d�pos� en temps utile et dans les (autres) formes requises (cf. art. 42 al. 1 et 2 art. 100 al. 1 LTF) par la recourante, contribuable et destinataire de l'arr�t attaqu�, qui a un int�r�t digne de protection � son annulation ou � sa modification, de sorte qu'elle a qualit� pour recourir (art. 89 al. 1 LTF). Il convient donc d'entrer en mati�re sur le recours, dans la mesure de sa recevabilit�.
2.1.�Saisi d'un recours en mati�re de droit public, le Tribunal f�d�ral examine librement la violation du droit f�d�ral (cf. art. 95 let. a et 106 al. 1 LTF). En revanche, il n'examine la violation de droits fondamentaux que si ce grief a �t� invoqu� et motiv� par le recourant, conform�ment au principe d'all�gation (cf. art. 106 al. 2 LTF). L'acte de recours doit alors, sous peine d'irrecevabilit�, contenir un expos� succinct des droits et principes constitutionnels viol�s et pr�ciser de mani�re claire et d�taill�e en quoi consiste la violation (cf. ATF 141 I 36 consid. 1.3 p. 41; 139 I 229 consid. 2.2 p. 232).
2.2.�L'examen du Tribunal f�d�ral se fonde sur les faits constat�s par l'autorit� pr�c�dente (cf. art. 105 al. 1 LTF), � moins que ces faits n'aient �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (cf. art. 105 al. 2 LTF).
Le litige porte sur le point de savoir si c'est � bon droit que le Tribunal cantonal a proc�d�, pour l'imp�t f�d�ral direct des p�riodes fiscales 2010 et 2011, � des reprises dans le b�n�fice imposable de la recourante au titre d'int�r�ts sur capital propre dissimul�.
4.1.�Selon l'art. 65 LIFD, les int�r�ts passifs imputables � la part de capital �tranger �conomiquement assimilable au capital propre font partie du b�n�fice imposable des soci�t�s de capitaux et des soci�t�s coop�ratives.
4.1.1.�Il peut y avoir un avantage important,pour une soci�t� de capitaux, � disposer des fonds n�cessaires sous forme de pr�t de l'actionnaire plut�t que de fonds propres, puisque les int�r�ts passifs dus sont d�ductibles du b�n�fice imposable. Fiscalement, ce proc�d� n'est toutefois pas admis lorsque le pr�t joue �conomiquement le r�le de fonds propres et qu'ainsi des int�r�ts passifs d�ductibles sont pay�s � l'actionnaire en lieu et place de dividendes (non d�ductibles) qui ne peuvent l'�tre. Ces fonds �trangers sont alors trait�s comme du capital propre dissimul� et les int�r�ts y relatifs ajout�s au b�n�fice imposable. Le financement �tranger est consid�r� comme �conomiquement assimilable au capital propre lorsque la soci�t� obtient l'apport des fonds en question d'un d�tenteur de parts ou d'une personne qui lui est proche, qu'elle n'aurait pas pu, par ses propres moyens, obtenir les fonds n�cessaires de la part de tiers et qu'elle expose les fonds au risque inh�rent � la marche des affaires dans une mesure inhabituelle (cf. arr�t 2P.338/2004 du 26 avril 2006 consid. 4.2, in RDAF 2007 II 239, Archives 78 p. 216).
4.1.2.�L'art. 65 LIFD est une norme correctrice fiscale � rattachement �conomique. L'existence de capital propre dissimul� doit partant �tre examin�e sous un angle �conomique et ne requiert plus, comme c'�tait le cas avant que la question ne soit r�gl�e dans la loi, que les conditions d'une �vasion fiscale soient r�unies. La notion a donc �t� objectiv�e (arr�t 2C_560/2014 du 30 septembre 2015 consid. 2.1.2; 2.1.3 et 3.3.5, in RF 70/2015 p. 992, StE 2016 B 72.14.3. Nr. 1; cf. aussi ULYSSES VON SALIS-L�TOLF, Verdecktes Eigenkapital - Warum der Drittvergleich im Steuerrecht nichts wirtschaftlich Bedeutendes vermittelt, in RDS 2002 p. 178; PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, 2004, II. Teil, n� 4 et 9 ad art. 65 DBG; PETER BR�LISAUER/PHILIPP ZIEGLER, in Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht I/2a, Bundesgesetz �ber die direkte Bundessteuer (DBG), Art. 1-82, 2e �d. 2008, n� 7 ad art. 65 DBG; ROBERT DANON, in Commentaire romand, Imp�t f�d�ral direct, 2008, n� 5 ad art. 65 LIFD; ROLAND B�HI, Das verdeckte Eigenkapital im Steuerrecht, 2014, p. 248; LAURENCE CORNU, Th�orie de l'�vasion fiscale et interpr�tation �conomique, 2014, p. 467).
4.2.�L'Administration f�d�rale des contributions a pr�cis� les �l�ments r�v�lateurs de capital propre dissimul� au sens de l'art. 65 LIFD dans la Circulaire n� 6 du 6 juin 1997 relative au capital propre dissimul� de soci�t�s de capitaux et de soci�t�s coop�ratives (publi�e in Archives 66 p. 296; ci-apr�s: la Circulaire).
4.2.1.�Le Tribunal f�d�ral n'est pas li� par cette directive, qui ne fait pas partie du droit f�d�ral, m�me s'il ne s'en �carte paslorsqu'elle permet une application correcte des normes l�gales dans un cas concret (cf. ATF 141 II 338 consid. 6.1 p. 346; 140 II 88 consid. 5.1.2 p. 95; 138 II 536 consid. 5.4.3 p. 543).
4.2.2.�Pour �tablir si et dans quelle mesure une soci�t� pr�sente du capital propre dissimul�, la Circulaire pr�voit qu'il faut partir de la valeur v�nale des actifs et fixe sur cette base les fonds �trangers que la soci�t� peut obtenir par ses propres moyens sous la forme d'un tableau. Dans ce tableau, est attribu� � chaque cat�gorie d'actifs un pourcentage de sa valeur v�nale repr�sentant le montant maximum que la soci�t� pourrait obtenir d'un tiers (ce pourcentage s'�l�ve � 80% pour les immeubles tels que ceux qui sont propri�t� de la recourante). La valeur v�nale des actifs est pr�sum�e correspondre, pour des raisons pratiques (LOCHER, op. cit., n� 21 ad art. 65 DBG), � leur valeur d�terminante pour l'imp�t sur le b�n�fice (soit � leur valeur comptable), mais la soci�t� peut prouver qu'elle est plus �lev�e (Circulaire ch. 2.1).
4.2.3.�La pr�sence de capital propre dissimul� suppose que le financement �tranger �mane de l'actionnaire ou d'un proche. La Circulaire retient � cet �gard que "�
seuls les fonds qui proviennent directement ou indirectement de d�tenteurs de parts ou de personnes qui leur sont proches peuvent constituer du capital propre dissimul�. Il n'y a pas de capital propre dissimul� si le capital �tranger est fourni par des tiers ind�pendants et que ni les d�tenteurs de part ni des personnes qui leur sont proches ne le garantissent. Demeure r�serv�e la preuve qu'un rapport concret de financement est conforme aux conditions du march��" (Circulaire ch. 2.1).
4.2.4.�Le Tribunal f�d�ral n'a pas de raison de s'�carter de cette directive, qui n'appara�t pas contraire � l'ordre juridique s'agissant en particulier du taux de financement des immeubles.
5.1.�En l'esp�ce, le Tribunal cantonal a retenu en substance que le pr�t hypoth�caire avait certes �t� accord� par un tiers, mais qu'il avait �t� garanti parC.________, de sorte qu'il fallait consid�rer, conform�ment � la Circulaire, qu'il avait �t� fourni par l'actionnaire ou un proche. Les juges pr�c�dents ont par ailleurs confirm� que la Soci�t� �tait sous-capitalis�e: l'endettement de 18 mio de francs qui apparaissait dans les comptes 2010 et 2011 �tait sup�rieur � la valeur v�nale des immeubles, �gale � leur valeur comptable (17'825'570 fr.), la Soci�t� ayant �chou� � d�montrer par expertise que leur valeur v�nale �tait sup�rieure.
5.2.�La recourante formule deux griefs � l'encontre de l'arr�t attaqu�. Elle conteste d'abord que le pr�t accord� par la Fondation puisse �tre consid�r� comme un pr�t accord� par l'actionnaire ou un proche et soutient ensuite, en invoquant les art. 9 Cst. et 97 LTF, que les juges pr�c�dents ont arbitrairement appr�ci� les preuves en �cartant l'expertise qu'elle avait produite, estimant la valeur v�nale des immeubles � 22.67 mio de francs.
5.3.�Il y a lieu de traiter en premier lieu le second grief soulev�, car s'il devait �tre admis, il en d�coulerait que le pr�t de 18 mio de francs ne d�passerait pas le montant admissible ressortant du tableau de capitalisation (soit 80% de 22.67 mio de francs = 18'136'000 fr.), ce qui exclurait d'embl�e, faute de sous-capitalisation, la pr�sence de capital propre dissimul� en lien avec le montant pr�t�.
6.1.�En vertu de l'art. 97 LTF, le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. Il y a arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'�tablissement des faits ou l'appr�ciation des preuves si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables. Il appartient au recourant de d�montrer l'arbitraire par une argumentation r�pondant aux exigences de l'art. 42 al. 2 LTF, respectivement de l'art. 106 al. 2 LTF. Le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de type appellatoire (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 139 II 404 consid. 10.1 p. 445; 138 I 305 consid. 4.3 p. 319).
Les r�sultats issus d'une expertise priv�e r�alis�e sont soumis au principe de la libre appr�ciation des preuves et sont consid�r�s comme des simples all�gu�s de parties (ATF 141 IV 369 consid. 6 p. 372 s.). Il en d�coule que, comme tout moyen de preuve, lorsque l'autorit� cantonale juge concluante une expertise produite par une partie, la t�che du Tribunal f�d�ral se limite � examiner si elle pouvait sans arbitraire s'y rallier (cf. ATF 133 II 384 consid. 4.2.3 p. 391; arr�ts 2C_598/2014 du 5 mai 2015 consid. 5.1; 1C_557/2014 du 9 d�cembre 2014 consid. 3). La m�me approche s'impose de la part du Tribunal f�d�ral dans les situations inverses, � savoir lorsque l'autorit� cantonale expose les motifs pour lesquels elle consid�re qu'une expertise priv�e n'est pas concluante.
6.2.�En l'occurrence, les juges pr�c�dents ont �cart� le rapport d'expertise produit par la recourante, aboutissant � une valeur de 22.67 mio de francs, pour plusieurs raisons. Premi�rement, la recourante avait produit deux versions de cette expertise, �tablies toutes les deux le 4 f�vrier 2010; or, celles-ci divergeaient quant � la valeur v�nale retenue (21.8 mio versus 22.67 mio de francs) et � la valeur des am�nagements ext�rieurs pris en compte (2.5 mio de francs versus 550'000 fr.), sans que la recourante ait �t� en mesure d'indiquer les raisons de ces diff�rences. Deuxi�mement, la recourante avait acquis les immeubles pour le prix de 16.8 mio de francs en d�cembre 2008; la valeur v�nale pr�sent�e dans l'expertise, �tablie � peine une ann�e plus tard, d�passait ainsi tr�s largement (de plus de 5 mio de francs) ce prix, alors m�me que les immeubles n'avaient pas fait l'objet de travaux de plus-value depuis leur achat. Troisi�mement, la valeur de rendement des immeubles, �tablie par le Service cantonal sur la base d'un rendement locatif capitalis� � 6.5%, s'�levait � 17'312'430 fr. Quatri�mement et finalement, la recourante avait elle-m�me indiqu�, dans sa d�claration d'imp�t 2011, que la valeur v�nale de ses immeubles �tait �gale � 17'744'440 fr. La recourante avait partant �chou� � d�montrer que la valeur v�nale des immeubles �tait sup�rieure � leur valeur comptable de 17'825'570 fr.
6.3.�La recourante soutient que les juges pr�c�dents ont �cart� arbitrairement l'expertise fixant la valeur des immeubles � 22.67 mio de francs. Aucun �l�ment ne permettait de penser que celle-ci n'avait pas �t� effectu�e par un expert neutre et ind�pendant, et la faible diff�rence de r�sultat entre les deux versions existantes de ce document ne suffisait pas � la disqualifier. Par ailleurs, le fait que la valeur de l'expertise soit sup�rieure au prix d'achat s'expliquait par le fait que les immeubles �taient mal exploit�s avant leur acquisition et que les loyers avaient �t� augment�s de 25% depuis lors. Enfin, les juges pr�c�dents avaient arbitrairement appliqu� un taux de capitalisation de 6.5% pour �tablir la valeur de rendement des immeubles: un taux de 4.75% aurait d� �tre utilis� eu �gard � la r�alit� du march� immobilier neuch�telois, ce qui aurait abouti � une valeur de rendement de 23'690'694 fr. L'appr�ciation arbitraire des preuves par le Tribunal cantonal avait conduit au r�sultat �galement arbitraire de consid�rer la Soci�t� comme sous-capitalis�e en 2010 et 2011.
6.4.�Comme d�montr� ci-apr�s, ces arguments ne font pas appara�tre que la position du Tribunal cantonal serait empreinte d'arbitraire.
Certes, le fait que la version de l'expertise invoqu�e par la recourante (22.67 mio de francs) pr�sente un r�sultat diff�rent de celui d'une autre version de la m�me expertise (21.8 mio de francs) ne signifie pas encore que la valeur de 22.67 mio de francs doive �tre d'embl�e �cart�e, dans la mesure o� la diff�rence de r�sultat entre les deux versions est faible et que la d�termination de la valeur v�nale d'un immeuble aboutit forc�ment � une valeur qui n'est qu'estimative (ATF 128 I 240 consid. 3.2.1 p. 249; arr�t 2C_834/2015 du 15 f�vrier 2016 consid. 2.5). Les juges pr�c�dents ont toutefois retenu que l'expertise invoqu�e n'�tait pas concluante apr�s avoir compar� le montant de 22.67 mio de francs auquel elle aboutissait avec trois autres valeurs, � savoir: (1) le prix de 16.8 mio de francs pay� en d�cembre 2008 pour l'acquisition des immeubles; (2) la valeur de rendement, �valu�e � 17'312'430 fr., et (3) la valeur v�nale indiqu�e par la recourante dans sa d�claration fiscale 2011, soit 17'744'440 fr.
En lien avec le premier �l�ment de comparaison, la recourante affirme que ce prix ne pourrait pas �tre pris en consid�ration pour �valuer la force probante de l'expertise, car les loyers ont �t� augment�s de 25% depuis l'acquisition des immeubles. Cette argumentation repose toutefois sur des faits qui n'ont pas �t� constat�s par les juges pr�c�dents. Appellatoire, elle ne peut partant pas �tre prise en compte. Au demeurant, il n'�tait de toute mani�re pas arbitraire de consid�rer que la valeur v�nale des immeubles n'avait pas pu augmenter de plus de 5.8 mio de francs (soit d'environ 35%) de la date d'acquisition � la date de l'expertise. En effet, l'acquisition est intervenue en d�cembre 2008, soit � peine plus d'un an avant la date de l'expertise, et aucun �l�ment ne permet de penser (et la recourante ne le soutient du reste pas) que ce prix n'aurait pas refl�t� le prix du march�; par ailleurs, la recourante a elle-m�me indiqu� que les immeubles n'avaient pas fait l'objet de travaux de plus-value depuis leur acquisition.
S'agissant du deuxi�me �l�ment de comparaison, la recourante se limite � soutenir qu'un taux de capitalisation de 4.75% aurait d� �tre appliqu� pour �tablir la valeur de rendement des immeubles. Elle ne d�montre toutefois pas en quoi l'arr�t attaqu� aurait arbitrairement rete nu un taux de capitalisation de 6.5%; comme l'ont du reste relev� les juges pr�c�dents, l'expert avait lui-m�me utilis� un taux de capitalisation tr�s proche (6%) dans l'une des versions de l'expertise figurant au dossier.
Finalement, on ne voit pas en quoi les juges pr�c�dents auraient fait preuve d'arbitraire en se r�f�rant � la valeur v�nale des immeubles que la recourante avait elle-m�me report�e dans sa d�claration d'imp�t d'imp�t 2011. Celle-ci ne l'affirme au demeurant pas.
6.5.�Il d�coule du rejet du grief d'appr�ciation arbitraire des preuves que l'arr�t attaqu� contient une constatation de fait qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) en tant qu'il retient que la valeur v�nale des immeubles �tait, pour les p�riodes fiscales en cause, �gale � leur valeur comptable, soit 17'825'570 fr. Par cons�quent, on est en pr�sence d'une situation dans laquelle on peut pr�sumer que la soci�t� n'aurait pas pu obtenir le pr�t de 18 mio de francs par ses propres moyens.
Dans le second grief qu'elle forme � l'encontre de l'arr�t attaqu�, la recourante soutient que les juges cantonaux ont viol� l'art 65 LIFD en consid�rant que le pr�t que lui avait accord� la Fondation devait �tre assimil� � un pr�t de l'actionnaire ou d'un proche parce queC.________ en �tait le cod�biteur solidaire. Elle soutient que ce pr�t �tait garanti par ses immeubles et que la pr�sence deC.________ comme d�biteur solidaire avait �t� requise par la Fondation, afin d'�viter le nantissement des actions et garantir une bonne gestion de la soci�t�, comme celle-ci l'avait du reste attest�.
7.1.�En pratique, la probl�matique du capital propre dissimul� concerne avant tout les pr�ts accord�s directement par l'actionnaire ou un proche, dans une mesure qui exc�de ce qu'un tiers aurait fourni, cet �cart s'expliquant par les liens de participation (cf. Circulaire ch. 1). L'existence de capital propre dissimul� peut n�anmoins se poser lorsqu'un tiers fournit le pr�t. La Circulaire envisage � cet �gard deux cas de figure (cf. supra consid. 4.2). Dans le premier, le pr�t est accord� directement par le tiers, mais indirectement par l'actionnaire ou le proche. Cette situation se pr�sente lorsque le tiers n'intervient que comme un interm�diaire, les fonds provenant en r�alit� du porteur de parts ou du proche (VON SALIS-L�TOLF, in op. cit., p. 187; BR�LISAUER/ ZIEGLER, in op. cit., n� 22 ad art. 65 DBG; B�HI, op. cit., p. 243 s.). Dans le second cas de figure, le pr�t est accord� par un tiers et est "garanti" par l'actionnaire/le proche. La Circulaire adopte � cet �gard une formulation n�gative en indiquant qu'�
l n'y a pas de capital propre dissimul� si le capital �tranger est fourni par des tiers ind�pendants et que ni les d�tenteurs de parts, ni des personnes qui leur sont proches ne le garantissent�" (Circulaire ch. 2.1), �tant rappel� que la preuve qu'un rapport concret de financement est conforme au march� reste r�serv�e (cf. Circulaire ch. 2.1 in fine). Lu a contrario, ce passage signifie que la garantie fournie par l'actionnaire ou un proche pour un pr�t accord� par un tiers doit �tre assimil�e � un pr�t de l'actionnaire ou du proche (B�HI, op. cit., p. 247).
7.2.�L'approche de la Circulaire assimilant de mani�re g�n�rale la garantie fournie par l'actionnaire/un proche au pr�t est critiqu�e par HERMANN (CHARLES HERMANN, Etre ou ne pas �tre sous-capitalis�, in L'expert-comptable suisse 12/1998 p. 1359 ss), qui consid�re qu'elle est trop absolue et qu'elle m�conna�t la r�alit� �conomique. Cet auteur propose d'op�rer une distinction selon que la garantie implique ou non une couverture absolue et int�grale du risque du cr�ancier. Si tel n'est pas le cas (par exemple parce que l'actionnaire se limite � fournir une lettre de confort), il faut admettre que la motivation de l'actionnaire est avant tout �conomique (obtenir un taux d'int�r�t plus avantageux). Si, en revanche, la garantie apporte une couverture int�grale du risque (lorsqu'on est par exemple en pr�sence de structures de financement de type back-to-back), il faut admettre que la motivation de l'actionnaire est avant tout fiscale. Cette approche pr�sente toutefois le d�savantage de se fonder sur un crit�re li� � la motivation de l'actionnaire (�conomique ou fiscale), ce qui renvoie � la conception du capital propre dissimul� telle que l'avait d�velopp�e la jurisprudence rendue avant l'entr�e en vigueur l'art. 65 LIFD, qui exigeait, faute de base l�gale r�gissant la mati�re, l'existence d'une �vasion fiscale; or, l'art. 65 LIFD a pr�cis�ment objectiv� cette notion (cf. arr�t 2C_560/2014 pr�cit� consid. 3.3.5 et ci-dessus consid. 4.1.2).
L'assimilation de la garantie fournie par l'actionnaire/le proche � la mise � disposition de fonds par celui-ci est conforme � l'art. 65 LIFD si cette garantie joue �conomiquement le r�le d'un pr�t (cf. BR�LISAUER/ZIEGLER in op. cit., n� 23 et 24 ad art. 65 DBG; B�HI, op. cit., p. 244). Tel peut �tre le cas si la fortune personnelle de l'actionnaire ou du proche est mise � contribution comme substrat de responsabilit� (" Haftungssubstrat ") en contrepartie du pr�t accord� par le tiers (B�HI, op. cit., p. 245.). Dans une telle situation, la garantie peut �tre assimil�e � un pr�t du proche. La soci�t� peut toutefois apporter la preuve que le rapport de financement est conforme au march� (cf. 2.1 in fine).
Par ailleurs, si une soci�t� obtient le pr�t par ses propres moyens (par exemple par la mise en gage de ses actifs d'une mani�re conforme au march�), il n'y a en principe pas de capital propre dissimul� (B�HI, op. cit., pp. 245 et 249), la garantie du proche apparaissant superf�tatoire sur le plan �conomique.
7.3.�ll d�coule de ce qui pr�c�de que lorsqu'un pr�t accord� par un tiers fait l'objet de garanties r�elles portant sur des actifs de la soci�t� emprunteuse et qu'en sus, l'actionnaire ou un proche est d�biteur solidairement responsable du pr�t, il faut d�terminer dans quelle mesure la garantie personnelle fournie remplit �conomiquement la fonction de capital propre. Tel peut �tre le cas lorsque la garantie r�elle est insuffisante pour garantir � elle seule le montant du pr�t accord�, car en pareille situation, il faut pr�sumer que la part du pr�t qui d�passe le montant couvert par la garantie r�elle a �t� accord�e en raison de la garantie personnelle fournie par l'actionnaire, la preuve que le financement concret est conforme aux conditions du march� restant r�serv�e.
7.4.�En l'esp�ce, le pr�t litigieux s'�l�ve � 18 mio de francs. Or, la valeur v�nale des immeubles n'�tait pas sup�rieure � leur valeur comptable, soit 17'825'570 fr. (cf. supra consid. 6.5). Il en d�coule que la part "exc�dentaire" de financement �tranger tel qu'il d�coule du tableau de capitalisation de la Circulaire n'a �t� rendue possible que par la pr�sence de la garantie personnelle fournie par C.________. La recourante a �chou� � d�montrer le contraire. La port�e de l'attestation de la Fondation selon laquelle celle-ci n'a exig� la pr�sence de C.________ que pour s'assurer de la correcte gestion de la soci�t� et pour �viter le nantissement des actions n'est pas une preuve que le financement litigieux �tait conforme au march�. Le raisonnement de la recourante part en outre de la pr�misse erron�e selon laquelle la valeur des immeubles �tait suffisante pour obtenir le pr�t litigieux. On ne voit au surplus pas ce que le nantissement des actions aurait apport� comme garantie suppl�mentaire � la Fondation par rapport � la remise des c�dules hypoth�caire en propri�t� � fin de garantie qui a eu lieu, d�s lors que les actifs principaux de la recourante sont constitu�s de ces immeubles (17'825'570 fr., les autres actifs �tant des actifs circulants comptabilis�s pour 450'941 fr.65 (bilan 2010) et 485'560 fr. 56 (bilan 2011).
7.5.�Il s'ensuit qu'il faut admettre que la recourante a obtenu le pr�t par ses propres moyens � hauteur de 80% de la valeur v�nale des immeubles, �gale � leur valeur comptable, et que la part qui d�passe ce montant doit �tre consid�r�e comme mise � disposition parC.________ - dont la qualit� de proche n'a jamais �t� contest�e - la recourante n'ayant pas apport� la preuve que les conditions concr�tes de financement �taient conformes aux conditions du march�.
Ce qui pr�c�de conduit au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilit�. Succombant, la recourante doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des d�pens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au Service cantonal des contributions et au Tribunal cantonal du canton de Fribourg, Cour fiscale, ainsi qu'� l'Administration f�d�rale des contributions.