Source: https://www.triplaw.nl/2017/09/
Timestamp: 2019-11-11 20:59:08+00:00
Document Index: 81723344

Matched Legal Cases: ['gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ']

Verboden onderverhuur en sanctionering; Nederlands Recht en de EU
In de meeste huurovereenkomsten voor woonruimte is onderverhuur verboden. De huurder kan dan slechts bevoegd onderverhuren als de verhuurder daarvoor toestemming geeft. Daar zijn goede redenen voor. De verhuurder houdt zo zijn greep op zijn eigendom. Voor sociale verhuurder – met name woningcorporaties – is van belang dat sociale huurwoningen ook door de doelgroep worden bewoond. In veel gemeenten gelden bovendien huisvestingsverordeningen en afspraken over woonruimteverdeling. Met onderhuur kunnen die worden ontdoken. Logisch dus dat onderverhuur meestal wordt verboden en ook dat aan overtreding sancties worden verbonden. Dat kan echter niet onbeperkt.
Op zichzelf laat ons (Nederlandse) recht aardig wat sancties toe. Als het echt te gortig wordt, grijpt de rechter in. Zo kunnen boetes worden gematigd en met behulp van de redelijkheid en billijkheid (andere) scherpe kanten worden afgeslepen. De bedingen zelf blijven dan in het algemeen in stand en het rechterlijk ingrijpen ziet vooral op de toepassing in het concrete geval.
Het recht van de Europese Unie werkt (soms) anders en dat kan leiden tot andere uitkomsten. Voor huurovereenkomsten met consumenten is de Richtlijn van de Europese Unie inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten van belang (Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, verder: de richtlijn). Als een beding oneerlijk is in de zin van de richtlijn mag de rechter niet volstaan met het matigen van de gevolgen. Het beding is dan in zijn geheel nietig. Aan matiging van de gevolgen wordt dan niet meer toegekomen. Anders gezegd, de nationale rechter mag het beding niet zoveel mogelijk ‘redden’. Dit zou indruisen tegen de effectiviteit en het afschrikkend effect dat met de richtlijn wordt beoogd.
Arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017
In een arrest (uitspraak) van de Hoge Raad van 8 september 2017 komt de verhouding tussen Nederlands recht en Unierecht aan de orde. Kort gezegd ging deze zaak over een huurder die in strijd met de huurovereenkomst een woning onderverhuurde voor ongeveer het dubbele van de eigen huurprijs. De huurovereenkomst verbood onderverhuur op straffe van (i) een boete en (ii) de verplichting om de inkomsten uit de onderverhuur af te dragen (kort gezegd: de afdrachtverplichting). Voor de goede orde, de afdrachtverplichting zag op alle inkomsten en niet slechts op de winst). De verhuurder kwam erachter dat de woning werd onderverhuurd en vorderde daarop ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van de boete en afdracht van de inkomsten uit onderverhuur. De ontbinding en ontruiming werden toegewezen, de boete niet en de afdracht van inkomsten deels. Over het laatste ging het in cassatie bij de Hoge Raad.
De kern van de discussie bij het gerechtshof en de Hoge Raad is de volgende. Op huurovereenkomsten met consumenten over de huur van woningen is de richtlijn van toepassing. Om die reden moet de rechter beoordelen of bedingen uit die overeenkomst oneerlijk zijn. Dat had het gerechtshof ook gedaan, maar dan voor de boete en de afdrachtverplichting afzonderlijk. Het gerechtshof vond dat de afdrachtverplichting een ander doel had dan de boete en los van die boete moest worden beoordeeld. Het afdrachtbeding zelf vond het gerechtshof niet oneerlijk.
Deze benadering vindt geen genade bij de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelt dat wanneer een beding van een huurovereenkomst aan schending van een contractueel verbod op onderverhuur twee rechtsgevolgen verbindt, de rechter dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding. Het gerechtshof had dus het effect van het boetebeding en de afdrachtverplichting tezamen moeten beoordelen. Omdat het gerechtshof dit had nagelaten, volgt vernietiging van de uitspraak en verwijzing naar een ander gerechtshof. Daar zal deze beoordeling alsnog moeten plaatsvinden.
Mocht u vragen hebben over huurovereenkomsten voor woonruimten, of over andere daaraan gerelateerde zaken, dan kunt u contact opnemen met Elmer van der Kamp.