Source: http://banz.drik.de/drik_artikel.pl?nr=286
Timestamp: 2019-08-18 15:50:00
Document Index: 79138021

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 9', '§ 9', '§ 280', 'BGH', 'BGH', '§ 15', '§ 15', 'BGH', 'BGH', '§ 9', '§ 9', '§ 7', 'BGH', '§ 15', '§ 263', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 6', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 9', 'BGH', '§ 16']

Musterentscheid im Verfahren zur Sachwertrendite-Fonds Indien GmbH & Co. KG * Aus dem Bundesanzeiger geplaudert
Verkündet am 21.12.2018
Hesse, Justifachangestellter Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
gegen 1)
MPC Capital Investments GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer Namen entfernt, Palmaille 67, 22767 Hamburg - Musterbeklagte zu 1 - 2)
TVP Treuhand- und Verwaltungsgesellschaft für Publikumsfonds mbH, vertreten durch die Geschäftsführer Namen entfernt, Palmaille 67, 22767 Hamburg - Musterbeklagte zu 2 -
beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht - 13. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Panten, die Richterin am Oberlandesgericht Löffler und die Richterin am Oberlandesgericht zur Verth am 21.12.2018 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 26.11.2018:
1.) Es wird festgestellt, dass der vom 23.11.2007 datierende und am 08.12.2007 veröffentlichte Prospekt für die Beteiligung an der Sachwertrendite-Fonds Indien GmbH & Co. KG
a) unvollständig ist, weil er keinen Hinweis darauf enthält, dass es sich bei der Verkäuferin des durch die indische Projektentwicklungsgesellschaft AKME Rhine River Projects Private Ltd. (ARRPPL) erworbenen Entwicklungsrechts an dem Grundstück in Ludhiana um die Muttergesellschaft der ARRPPL-Mitgesellschafterin AKME Projects Ltd. handelt und sich hieraus Interessenkonflikte im Rahmen der projektierten Grundstücksentwicklung ergeben konnten;
b) unvollständig ist, weil er keinen Hinweis darauf enthält, dass das Grundstück in Ludhiana zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen über den Erwerb des Entwicklungsrechts an vorgenanntem Grundstück durch die indische Projektentwicklungsgesellschaft AKME Rhine River Projects Private Ltd. (ARRPPL) im Eigentum der ARRPPL-Mitgesellschafterin AKME Projects Ltd. stand und sich hieraus Interessenkonflikte im Rahmen der projektierten Grundstücksentwicklung ergeben konnten;
c) fehlerhaft und unvollständig ist, da an den Projektstandorten Ludhiana und Mohali die Errichtung von Apartmentanlagen in den Dimensionen der auf Seite 55 des Verkaufsprospekts jeweils bezifferten verkaufbaren Fläche nur unter Hinzurechnung eines sog. „Loading-Factors“ rechtlich zulässig war und hierauf im Prospekt nicht hingewiesen wurde;
d) unvollständig ist, weil ein Hinweis darauf fehlt, dass im Zeitpunkt der Prospektveröffentlichung hinsichtlich der Projektentwicklungsvorhaben in Ludhiana und Mohali noch keine Anträge auf Erteilung der umweltrechtlichen Genehmigung (environmental clearance) gestellt worden waren und nach den maßgeblichen indischen Rechtsvorschriften ein Baubeginn ohne diese Genehmigung nicht möglich war.
2.) Im übrigen werden die Feststellungsanträge zurückgewiesen.
Der Musterkläger begehrt im Wege des KapMuG-Verfahrens die Feststellung diverser Mängel des Verkaufsprospekts für den geschlossenen Immobilienfonds „MPC Sachwert-Rendite Fonds Indien“ (im Folgenden: „Indien-Fonds“).
Dieser Prospekt (Anl. MB 1) wurde am 23.11.2007 aufgestellt und am 08.12.2007 von der Musterbeklagten zu 1 veröffentlicht. Die bis zum Jahre 2008 unter MPC Münchmeyer Petersen Capital Vermittlung GmbH firmierende Musterbeklagte zu 1 war Gründungskommanditistin des Fonds und übernahm im Prospekt (Anl. MB 1, S. 18) ausdrücklich die Verantwortung für dessen Inhalt.
Die Musterbeklagte zu 2 war gleichfalls Gründungskommanditistin und fungierte als Treuhandhandkommanditistin.
Der Musterkläger erwarb mit Beitrittserklärung vom 17.12.2007 aufgrund eines mit der Musterbeklagten zu 2 abgeschlossenen Treuhandvertrages einen Kommanditanteil in Höhe von € 200.000,-, zudem zahlte er ein Agio von 5% der Anlagesumme.
Geplant war, dass der Indien-Fonds die eingeworbenen Mittel in die Errichtung und den Verkauf von Appartementanlagen an drei Standorten in Indien (Ludhiana, Bangalore und Mohali) mit insgesamt ca. 3.400 Wohnungen investieren würde.
Zum Stand des Projektes war (Anl. MB 1, S. 15) angegeben, dass die Grundstücke identifiziert, zwei davon vertraglich gesichert und Kaufverträge in Vorbereitung seien; genehmigte Bebauungspläne lägen vor, der Baubeginn sei für „Anfang 2008“ bzw. das „1. Quartal 2008“ (Anl. MB 1, S. 61) geplant, die Bauzeit werde für die drei Standorte voraussichtlich 24 – 30 Monate betragen.
Da mit indischen Partnern zusammengearbeitet werden sollte, war eine Joint-Venture-Struktur vorgesehen. Insoweit wurden als wichtige Vertragspartner im Prospekt (S. 16 Anlage MB 1) u. a. angeführt: die AKME Projects Ltd. (im Folgenden: AKME) als „indischer Projektentwicklungspartner“; die AKME Rhine River Projects Private Ltd. (im Folgenden: ARRPPL) als „indische Projektentwicklungsgesellschaft“, an der zu gleichen Teilen die AKME und als „mauritische Holdinggesellschaft“ die MPC Rhine River Ltd. (im Folgenden: MPCRRL), die wiederum eine 100%-tige Tochter der Musterbeklagten zu 1 war, beteiligt sein sollten. Weiter waren die Musterbeklagte zu 2 als „Treuhänder“ und schließlich die MPC Synergy Real Estate AG als „Beratungsunternehmen“ genannt.
Nach dem Prospekt war vorgesehen, dass die Fondsgesellschaft das eingeworbene Kommanditkapital in die MPCRRL investieren würde, die ihrerseits – um „wie unerlässlich einen professionellen und starken lokalen Partner“ zu haben – eine Kooperation mit AKME eingehen. MPCRRL und AKME sollten mit Anteilen zu je 50% der Stimmrechte die ARRPPL gründen; in wirtschaftlicher Hinsicht sollte dabei die MPCRRL (über weitere, stimmrechtslose Anteile) zu 71%, AKME zu 29% an der ARRPPL berechtigt sein.
AKME hatte bereits seit einigen Jahren Erfahrung im indischen Immobilienmarkt und auch in den Teilmärkten in der Region Punjab, sie hatte bereits ähnliche Projekte entwickelt. Mit Rücksicht auf ihre Erfahrung wurde AKME als Projektmanager und –steuerer gewonnen, zugleich sollte sie selbst € 14.000.000 in das joint venture einbringen.
Nach der Fondskonzeption sollte die ARRPPL Grundstücksentwicklungsrechte an drei Grundstücken in Bangalore, Ludhiana und Mohali erwerben, die Grundstücke mit Appartementanlagen gehobenen Standards bebauen und diese – soweit möglich schon vor der Bauphase – verkaufen.
Das Eigentum an den Grundstücken behielten zunächst die Veräußerer, die sich in sog. developement-agreements verpflichteten, alle Anträge und Genehmigungen zu unterschreiben und zu stellen, die später noch notwendig seien und die Grundstücke wie gewünscht zu bebauen (s. S. 128 des Prospekts Anl. MB 1).
AKME sollte schon in der Planungsphase möglichst viele Wohnungen verkaufen (Prospekt S. 54 und 101). Aus den erwirtschafteten Mitteln sollte ARRPPL eigene Anteile von MPCRRL zurückkaufen, MPCRRL wiederum sollte diese Rückflüsse an die Fondsgesellschaft auskehren, die hiervon Ausschüttungen an die Anleger vornehmen sollte.
Nach Abschluss der Entwicklung sollte MPCRRL ihre Anteile an ARRPPL an AKME verkaufen, um den ihr zustehenden Anteil am Gesamtgewinn von 71% zu realisieren; sodann sollte MPCRRL verkauft und so der Gewinn für die Fondsgesellschaft realisiert werden.
Der Musterkläger ist der Auffassung dass der Verkaufsprospekt Anl. MB 1 diverse Mängel aufweise.
Der Prospekt sei unvollständig, da ein Hinweis auf die Eigeninteressen des Joint-Venture-Partners AKME Projects Ltd. als Eigentümerin des Grundstücks in Ludhiana fehle (hierauf beziehen sich die Feststellungsziele Nrn. 1 – 9).
Zum Grundstück Ludhiana findet sich auf S. 60 des Prospekts die Angabe, dass das Grundstück noch unbebaut sei und dass in der unmittelbaren Umgebung AKME verschiedene andere Gebäude errichten wolle, so eine Schule, Grünanlagen, kleinere Sportstätten und dass AKME dort die Erschließung und den Verkauf von Grundstücken für Einfamilienhäuser plane.
Hinsichtlich des Grundstücks in Ludhiana war am 21.11.2007 zwischen der ARRPPL und der Joint Investment Private Limited (Im Folgenden JPIL) ein Developement Agreement (Anl. MB 15) geschlossen worden. JPIL hielt seinerzeit 99,9% der Anteile an AKME.
Nach diesem Vertrag war AKME Eigentümerin eines Areals von insgesamt 83 arces in Ludhiana, hatte jedoch eine Teilfläche von 20 acres an JPIL verkauft und JPIL bezüglich dieser Teilfläche eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt. Weiter wurde festgehalten, dass JPIL von den Behörden die Erlaubnis erhalten hatte, auf dieser Fläche ein Wohnungsbauprojekt zu entwickeln. Nunmehr übertrug JPIL mit dem Vertrag Anl. MB 15 das Recht zur Entwicklung des Wohnungsbauprojects auf der benannten Teilfläche auf ARRPPL. Als „consideration“ war ein Betrag von 47.45 crores (entsprechend 474.500.000 indische Rupien) festgesetzt. Eine Angabe zum Maß der Bebaubarkeit der Fläche (Floor Area Ratio) enthielt der Vertrag bei der Beschreibung der betroffenen „property“ nicht.
Die Musterkläger ist der Auffassung, dass die Darstellung im Prospekt den Eindruck vermittele, dass AKME nur als Projektentwicklerin auftrete und hinsichtlich der Rechte am zu bebauenden Grundstück auf Erwerberseite stehe, während sie tatsächlich auch Verkäuferin der Grundstücksentwicklungsrechte gewesen sei. Aus dieser Doppelrolle habe sich ein Interessengegensatz ergeben, auf den hinzuweisen gewesen wäre.
Es habe jederzeit die Gefahr bestanden, dass AKME einseitig in ihrem Interesse und zu Lasten des Joint Ventures handeln würde. Dies umso mehr, als ARRPPL der AKME auch das operative Geschäft der Grundstücksentwicklung übertragen hatte.
Tatsächlich habe insbesondere für den Fall die Gefahr einer Interessenkollision bestanden, dass der Verkäufer der Entwicklungsrechte (JPIL) seinen Pflichten nicht nachkommen würde. Es liege auf der Hand, dass AKME kaum ein Interesse daran haben konnte, etwa bei von im Vertrag abweichenden Eigenschaften der Grundstücke gegen JPIL vorzugehen.
Tatsächlich habe sich eben dieses Risiko in der Folge auch verwirklicht: Obwohl nach dem Vertrag Anl. MB 15 nur ein Teilbetrag von 20% der consideration (= 9,49 crores) sofort, 60% nach Vorlage detaillierter Pläne bei den Behörden und die letzten 20% nach Erteilung der Genehmigung fällig werden sollte und tatsächlich nie eine Baugenehmigung erteilt worden sei, sei gleichwohl der volle Betrag ausgezahlt worden. Nach Auskunft der Fondsgeschäftsführung (ausweislich des Protokolls der Gesellschafterversammlung 2010, dort Ziffern 2.19 und 2.20, Anl. K 3) habe AKME als Projektentwicklerin diese Zahlungen ausgelöst.
Dies, obwohl die Grundstücke in Ludhiana, vor allem aber das Grundstück in Mohali zahlreiche der vertraglich zugesicherten Eigenschaften nicht aufgewiesen hätten: In Ludiana belaufe sich das genehmigte Bauvolumen nur auf eine FAR (floor area ratio) von 1,75 statt vereinbarter 2,5; auch die EIA (Environmental Impact Assessment) habe bei Zahlung noch ausgestanden (und tue es noch); das Grundstück in Mohali sei nicht Teil des Township-Projects des Verkäufers, für 3,4 acres fehle eine Genehmigung zur Nutzung als Bauland, auch hier liege die FAR bei 1,75 statt vereinbarter 2,5; Bebauungspläne für das Township seinen nicht eingereicht, der Verkäufer habe nur für 14,7 der 20 acres eine Entwicklungslizenz beantragt, die EIA-Genehmigung stehe aus.
Die gesellschaftsvertraglichen Regelungen gem. Anl. MB 42, auf die die Musterbeklagten sich beriefen, könnten den bestehenden Interessenkonflikt schon deshalb nicht ausschließen, weil der Vertrag Anl. MB 42 am gleichen Tage unterzeichnet worden sei, wie das Development Agreement zum Grundstück Ludhiana.
Tatsächlich sei das Development Agreement für Ludhiana nicht wirksam abgeschlossen worden: Nach eigenem Vortrag der Musterbeklagten seien von MPCRRL benannte Geschäftsführer erst im Februar 2008 bestellt worden; nach Ziffer 6.5 des Shareholder Agreements sei jedoch der Abschluss eines Development Agreements nur mit Zustimmung eines von MPCRRL benannten Geschäftsführers wirksam.
Zudem sei MPCRRL von 2007 – 2009 tatsächlich nicht bzw. nicht dem Vertrag entsprechend in der Geschäftsführung der APPRRL vertreten gewesen. Während von vornherein die von AKME nominierten Herren Sud und Pasricha Directors der ARRPPL gewesen seien, sei der von MPCRRL benannte Herr Arnout erst am 05.02.2008 – insoweit unstreitig -, Herr Viering sogar erst am 31.03.2009 zum Director bestellt worden (ausweislich der Auszüge aus der Online Datenbank des zuständigen indischen Ministeriums – Anl. K 11 – K 13).
Die vertraglichen Regelungen seien ohnehin nicht geeignet gewesen, die gegebenen Interessenkonflikte auszuräumen, da sie nur greifen könnten, wenn alle Beteiligten gutwillig seien und sich an sie halten würden.
Auch die gesetzlichen Regelungen auf die die Musterbeklagten sich beriefen, würden keine weiterreichende Wirkung entfalten.
Dass die MPC Synergy Real Estate AG tatsächlich ihren Überwachungsaufgaben nachgekommen sei, werde mit Nichtwissen bestritten.
In Unkenntnis der „Doppelrolle“ von AKME, die tatsächlich dazu geführt habe, dass der volle Kaufpreis trotz dieser zahlreichen Mängel ausgezahlt worden sei, habe ein Anleger die dem Projekt innewohnenden Risiken nicht hinreichend beurteilen können.
Nach den von der Fondsgesellschaft im Dezember 2010 erteilten Auskünften stehe fest, dass ARRPPL ohne Mitwirkung von AKME tatsächlich nicht handlungsfähig gewesen sei, wie sich insbesondere aus den Antworten zu den Fragen 2.15, 2.19. und 2.20 (Anl. K 2), aber auch aus dem Statusbericht vom 23.03.2010 (Anl. MB 26, s. 3 ff.) ergebe.
Der Prospekt enthalte falsche Angaben zu den im Development Agreement über das Grundstücksentwicklungsrecht in Ludhiana (Anl. MB 15) vom 21.11.2007 vereinbarten Konditionen (Feststellungsziele Nrn. 10 und 11).
Die Angabe auf S. 101 des Prospektes, zu einem - bezogen auf Ludhiana - vertraglich vereinbarten Preis von € 203/m² sei falsch.
Tatsächlich lasse sich aus den Angaben im Developement Agreement Anl. MB 15 für die Fläche von 20 acres (entsprechend 81.000m²) und einer consideration von 47,45 crores bei dem vertraglich zugrundelegten Kurs von 56 indischen Rupien je € ein Quadratmeterpreis von € 104,70 errechnen.
Die zutreffenden Konditionen ließen sich erst – was unstreitig ist – einem zwischen JPIL und ARRPPL im Februar 2008 geschlossenen addendum zum development agreement (Anl. MB 16) entnehmen. In diesem addendum wurde die consideration auf 55,11792 crore geändert und das betroffene property definiert als Teilfläche von 12 acres, von denen auf zumindest 9,6 acres eine Bebauung mit einer „Floor Area Ratio“ von 2,5 zulässig sein sollte.
Die von den Musterbeklagten behauptete Existenz eines Term Sheets aus Juni 2007, in dem die Rahmenbedingungen zum Grundstück Ludhiana bereits in dem Sinne niedergelegt gewesen seien, in dem sie dann im addendum vereinbart worden seien, werde mit Nichtwissen bestritten.
Die fehlerhafte Darstellung sei auch ein aus Sicht der Anleger wesentlicher Fehler, da die Prospektverantwortlichen bei Veröffentlichung offenbar überhaupt nicht gewusst hätten, welche Konditionen denn nun tatsächlich vereinbart worden seien.
Anleger mussten aber zwingend auf die Aussagen des Prospekts zur Vertragslage vertrauen können. Insoweit sei offenbar eine sachgerechte Kontrolle der Vertragstexte vor Prospektveröffentlichung nicht erfolgt.
Der Prospekt enthalte falsche Angaben zu den baulichen Dimensionen der Appartementanlagen in Ludhiana und Mohali (Feststellungsziele Nrn. 12 bis 15).
Die Angaben auf S. 55 des Prospekts, wonach in Ludhiana voraussichtlich 836 Appartements mit einer verkaufbaren Gesamtfläche von 116.500m² und einer durchschnittlichen Appartementgröße von 139m² errichtet werden sollten, seien ebenso falsch wie die entsprechenden Angaben für Mohali (1.394 Wohnungen à 139m² bei einer Gesamtfläche von 194.000m²).
Die für die Grundstücke geltende Floor Area Ratio (die nach übereinstimmender Auffassung der Parteien in etwa der Geschossflächenzahl des deutschen Bauplanungsrechts entspricht) von 1,75 oder – den Vortrag der Musterbeklagten als richtig unterstellt – 2,0 lasse eine solche Appartementgröße nicht zu, hierfür wäre tatsächlich eine FAR von 2,4 erforderlich gewesen.
Damit könnten die im Prospekt genannten Flächen nicht legal errichtet werden.
Das Grundstück in Mohali sei zudem, wie sich aus den in der Gesellschafterversammlung vom 17.12.2010 erteilten Auskünften ergebe, entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht Teil des Township-Programms des Verkäufers (Anl. K 3, TOP 3, Ziffer 2.13.2.1)
Weiter sei ein Teil des Grundstücks in Mohali (3,4 von 20 acres) entgegen der ausdrücklichen Angabe auf S. 71 des Prospekts nicht für Wohnbebauung nutzbar (aaO., Ziffer 2.13.2.2).
Soweit die Musterbeklagten mit einem angeblich in Indien üblichen „Loading“ argumentierten, werde die Existenz einer solchen Usance bestritten.
Die Angabe der Appartementgröße sei eine aus Sicht der Anleger wesentliche Information; dass irgendwelche Gemeinschaftsflächen in die im Prospekt ausgewiesene Angabe hineingerechnet sein könnten, sei nicht zu ersehen; im Übrigen bleibe auch unklar, welchen Anteil welche Gemeinschaftsflächen denn nun ausmachen könnten. Diese Information beziehe sich auf ein Hauptmerkmal des Anlageobjekts im Sinne von § 8g Abs. 2 VerkProsG i.V.m. § 9 Abs. 2 Nr. 1 VermVerkProspV a.F..
Soweit die Musterbeklagten meinten, die Angaben zu den geplanten Wohnungen seien ohnehin unerheblich, da im Prospekt nur der eigentliche Anlagegegenstand beschrieben werden müsse, wobei es sich dann nicht um die zu errichtenden Wohnungen, sondern um den zu erwerbenden KG-Anteil handele, stehe dies im Widerspruch dazu, dass der Prospekt (etwa S. 57) tatsächlich zahlreiche Einzelheiten zu der Ausstattung der Wohnungen enthalte. Selbst wenn es sich hierbei seinerzeit nicht um notwendigen Prospektinhalt gehandelt haben sollte, so hätten tatsächlich aufgenommene Angaben doch zwingend zutreffend sein müssen.
Der Prospekt sei unvollständig, weil er keinen Hinweis auf das für die Fondsgrundstücke vor Baubeginn noch durchzuführende Environmental Assessment enthalte und auch nicht ausweise, dass diese Genehmigung noch nicht einmal beantragt und unklar war, wann dies geschehen würde (Feststellungsziele Nrn. 16 – 23).
Insoweit habe die Fondsgeschäftsführung auf der Versammlung im Dezember 2010 (aaO., Ziffer 2.13.1.1) eingeräumt, dass selbst damals noch die sog. EIA-Genehmigungen ausstanden.
Ohne sogenannte EIA-Genehmigung habe nach geltendem indischen Recht (EIA-Notification des Ministry of Environment and Forests vom 14.09.2006, Anl. K 6) mit den Bau- oder Erschließungsarbeiten jedoch nicht begonnen werden dürfen.
Insoweit ergebe sich die Pflicht zu einem entsprechenden Hinweis schon aus § 9 Abs. 2 Nr. 5 VermVerkProspV a.F..
Selbst wenn diese Norm dahingehend zu verstehen sein sollte, dass sie keine Enumeration der fraglichen Genehmigungen fordere, so sei dies doch jedenfalls dann anders zu sehen, wenn – wie hier – der Prospektherausgeber tatsächlich Angaben zu den erforderlichen Genehmigungen mache und sich nicht auf die Aussage beschränke, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorlägen oder nicht.
Die Information zum ausstehenden EIA sei schon nach eigenem Vortrag der Musterbeklagten wesentlich, wie sich schon aus der Korrespondenz mit ILF Advocvates (Anl. MB 58/59) ergebe.
Jedenfalls aber sei wegen des Ausstehens der EIA-Genehmigung der prospektierte Baustart im 1. Quartal 2008 bei Prospektveröffentlichung schon unrealistisch gewesen, da für dieses Verfahren gem. der behördlichen EIA Notification (Anl. K 6) mindestens 3,5 Monate anzusetzen gewesen seien; dies umso mehr, als nach eigenem Vortrag der Musterbeklagten am 18.12.2007 noch erforderliche Informationen gefehlt hätten.
Der Prospekt sei diesbezüglich auch unvollständig, als er keinen Hinweis auf eine mögliche Verzögerung des Baustarts wegen der noch ausstehenden Antragstellung auf Durchführung des Environmental Assessments enthalte.
Ende 2007 seien – was unstreitig ist – noch nicht einmal die Anträge auf Durchführung des EIA bei der zuständigen Behörde eingereicht gewesen. Für Ludhiana sei – wiederum unstreitig – der fragliche Antrag erst am 12.06.2008, für Mohali erst im November 2008 gestellt worden.
Da nach der EIA-Notification des zuständigen indischen Ministeriums (Anl. K 6) die Bescheidung eines solchen Antrages von Einreichung der notwendigen Unterlagen mindestens 105 und bis zu 195 Tage dauere, wären die Anleger auf eine mögliche Verzögerung des im Prospekt für Anfang 2008 avisierten Baustarts hinzuweisen gewesen.
Die Darstellung der Genehmigungssituation und damit der Baureife der einzelnen Grundstücke im Prospekt sei irreführend (Feststellungsziel Nr. 24).
Wenn im Prospekt ausgeführt werde, dass genehmigte Bebauungspläne vorlägen und der Baubeginn für „Anfang 2008“ bzw. das „1. Quartal 2008“ geplant sei (Anl. MB 1, S. 15 bzw. S. 61); weiter auf S. 21 ausgeführt werde, dass Baugenehmigungen für das konkrete Design noch ausstünden und nicht prognostiziert werden könne, wann diese erteilt würden, auf S. 71 ausgeführt werde, dass die Grundstücke in Ludhiana und Mohali keine rechtlichen Beschränkungen im Hinblick auf die Verwendungsmöglichkeit aufwiesen, so vermittele dies jedenfalls in Zusammenschau mit der Vorgabe, dass Baubeginn Anfang 2008 bzw. im 1. Quartal 2008 sein solle, dem Anleger den Eindruck, dass das Projekt weitgehend durchgeplant sei.
Dieser Eindruck werde bestärkt durch die Angabe auf S. 54, dass beabsichtigt sei, möglichst viele Appartements noch vor Baubeginn – d.h. also noch im 1. Quartal 2008 – zu verkaufen.
Diese Angaben seien jedoch irreführend, da die erforderlichen Genehmigungen bei Veröffentlichung des Prospektes (und tatsächlich noch für geraume weitere Zeit) noch gar nicht beantragt gewesen seien.
Die Darstellung im Prospekt zu den rechtlichen Rahmenbedingungen für ausländische Direktinvestitionen in Indien sei unzureichend und falsch (Feststellungsziel Nr. 25).
Zwar treffe es zu, wenn auf S. 44 und 47 des Prospekts ausgeführt werden, dass eine Öffnung des indischen Immobilienmarktes seit dem Jahre 2005 stattgefunden habe und es für ausländische Investoren noch einige Restriktionen gäbe, so etwa, dass diese nur Projektentwicklungen tätigen dürften.
Dies sei jedoch keine hinreichende Aufklärung: Tatsächlich seien Auslandsdirektinvestitionen im Rahmen der sog. FDI-Politik durchweg genehmigungsbedürftig und auch wenn für Projekte der vorliegenden Art ein „automatisches Genehmigungsverfahren“ (automatic route of approval) gegolten habe, so seien doch einige Reglungen hinsichtlich qualitativer Mindestanforderungen an die zu entwickelnde Fläche, Vorgaben zur Kapitalausstattung und zur Fertigstellung des Projekts zu 50% innerhalb von 5 Jahren sowie schließlich eine Sperrfrist von drei Jahren ab vollständiger Erbringung des Mindestkapitals, bevor eine Rückführung der Anfangsinvestition zulässig sei, zu beachten gewesen. Da bei Verstößen gegen diese Regeln empfindliche Geldstrafen drohten, sei eine Aufklärung der Anleger über diese Punkte unbedingt erforderlich gewesen.
Mit Schriftsatz vom 15.04.2015 haben die Prozessbevollmächtigten des Musterklägers einen Antrag nach dem KapMuG gestellt und zunächst beantragt einen Musterentscheid hinsichtlich der folgenden Festsstellungsziele herbeizuführen:
1.) der vom 23.11.2007 datierende und von der MPC Capital Investments GmbH veröffentlichte Prospekt für die Beteiligung an der Sachwert Rendite-Fonds Indien GmbH & Co. KG, ist in erheblichen Punkten unrichtig, irreführend und unvollständig;
2.) die Beklagten haften als Gesamtschuldner nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne gem. §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB bezüglich der in Ziffer 1.) genannten Kapitalanlage.
Im diesem Schriftsatz waren die oben unter Ziffern 1 – 6 weitgehend wörtlich wiedergegebenen Rügen zur Fehlerhaftigkeit des Prospekts jeweils als Zwischenüberschriften hervorgehoben.
Die späteren Musterbeklagten sind diesem Begehren entgegengetreten: Der Feststellungsantrag zu 1 nenne keine konkreten Feststellungsziele und sei insgesamt zu unbestimmt, der Feststellungsantrag zu 2 formuliere kein zulässiges Feststellungsziel.
Mit Beschluss vom 03.07.2015 hat das Landgericht die genannten Feststellungsziele dem Senat vorgelegt und dabei im Detail unter Bezugnahme auf die Gesetzgebungsgeschichte hergeleitet, weshalb auch derartig weit formulierte Feststellungsziele wie vorliegend dasjenige zu Ziffer 1 zuzulassen seien.
Mit Beschluss vom 22.02.2016 hat der Senat Musterkläger und Musterbeklagte bestimmt.
Mit Rücksicht auf die Entscheidung BGH XI ZB 17/15, Beschluss vom 19.09.2017, Rnrn. 62 - 69, mit der klargestellt worden ist, dass die Feststellungsziele im Rahmen eines KapMuG-Verfahrens den gleichen Anforderungen genügen müssen, wie sie an die Bestimmtheit einer Klagschrift gestellt werden (BGH aaO., Rn. 64), wurde dem Musterkläger Gelegenheit gegeben, zulässige Feststellungsziele zu formulieren.
Mit Beschluss vom 12.07.2018 hat der Senat die vom Musterkläger mit Schriftsatz vom 29.05.2018 konkretisierten Feststellungsziele in analoger Anwendung von § 15 KapMuG zugelassen.
Der Musterkläger beantragt nunmehr,
festzustellen, dass der vom 23.11.2007 datierende und am 08.12.2007 veröffentlichte Prospekt für die Beteiligung an der Sachwertrendite-Fonds Indien GmbH & Co. KG
3. unvollständig ist, weil er keinen Hinweis darauf enthält, dass das Grundstück in Ludhiana zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen über den Erwerb des Entwicklungsrechts an vorgenanntem Grundstück durch die indische Projektentwicklungsgesellschaft AKME Rhine River Projects Private Ltd. (ARRPPL) im Eigentum der ARRPPL-Mitgesellschafterin AKME Projects Ltd. stand;
8. unvollständig ist, weil er keinen Hinweis auf den auf Seiten von AKME Projects Ltd. vorliegenden Interessenkonflikt enthält, welcher sich daraus ergab, dass das Grundstück in Ludhiana für die Dauer der operativen Tätigkeit der indischen Projektentwicklungsgesellschaft AKME Rhine River Projects Private Ltd. (ARRPPL) voraussichtlich im Eigentum der ARRPPL-Mitgesellschafterin AKME Projects Ltd. stehen würde;
25. unvollständig ist, weil es keine hinreichenden Darstellungen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen für ausländische Direktinvestitionen in Indien enthält.
Mit Beschluss vom 26.11.2018 hat der Senat den Erweiterungsantrag des Beigeladenen Name entfernt zugelassen.
festzustellen, dass der Emissionsprospekt insoweit unrichtig, unvollständig und irreführend ist, als auf personelle und wirtschaftliche Verflechtungen der Musterbeklagten untereinander und mit dem MPC-Konzern, auf die wirtschaftlichen Interessen der Musterbeklagten sowie auf die bestehenden Interessenkonflikte nicht hinreichend hingewiesen wurde.
den klägerischen Antrag und den Antrag des Beigeladenen Braun zurückzuweisen.
Die Musterbeklagten halten daran fest, dass auch die aktuell formulierten Feststellungsziele weiterhin nicht zulässig seien und insbesondere nicht analog § 15 KapMuG zum Gegenstand des vorliegenden Verfahrens hätten gemacht werden können.
Materiell halten sie den Verkaufsprospekt Anl. MB 1 für fehlerfrei und verweisen insoweit zunächst darauf, dass ein nach Maßgabe des IdW S 4 erstattetes Prospektprüfungsgutachten zu eben diesem Ergebnis gekommen sei.
Alle Risiken seien offengelegt und insbesondere darauf hingewiesen worden, dass zu zahlreichen relevanten Punkten nur Prognosen abgegeben werden könnten und die künftige Entwicklung ungewiss sei.
Das Fondskonzept sei darauf ausgerichtet gewesen, nach Öffnung des indischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren an der steigenden Wohnungsnachfrage insbesondere der zunehmend wohlhabenderen indischen Mittelschicht teilzuhaben.
Die Musterbeklagte zu 1 habe sich in der Phase der Konzeptionierung des Projekts umfassend durch erfahrene Dienstleister beraten lassen. Die auch in Indien stark vertretene Fa. CB Richard Ellis (im Folgenden CBRE) sei mit der Prüfung der zu erwerbenden Grundstücke und der Verplausibilisierung des Konzepts, namentlich mit einer Markt- und Standortanalyse, einer Prognose von Bau- und Vermarktungszeiten, eine Kalkulation der Baukosten und einer Evaluation der Marktgerechtigkeit der Grundstückspreise beauftragt gewesen.
Auf den von CBRE gewonnene Erkenntnissen aufbauend habe die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young Geschäftsplanung und Prognosen erstellt.
Für die rechtliche und steuerliche Begleitung sei die auf solche Fragen – gerade auch mit Bezug zu Indien – spezialisierte Kanzlei Rödl & Partner eingeschaltet worden; schließlich sei von der indischen Anwaltskanzlei ILF Advocates eine due diligence der zu erwerbenden Grundstücke, namentlich der Eigentumsverhältnisse durchgeführt worden.
Die wegen ihrer Erfahrung vor Ort als Projektsteuerer und –manager eingesetzte AKME sei zuvor von der Kanzlei Rödl & Partner einer sehr zufriedenstellenden due diligence unterzogen worden.
Tatsächlich habe sich das Projekt bei Erstellung bzw. Billigung des Prospektes noch in einem recht frühen Stadium befunden, so werde richtig darauf hingewiesen, dass ein Großteil der erforderlichen Verträge noch zu schließen sei (Prospekt S. 22), beispielhaft seien einige dieser Verträge auf S. 71 aufgezählt. Hinsichtlich des Vorhabens Bangalore sei – wie auf S. 21, 22 und 59 des Prospekts richtig erwähnt – noch nicht einmal das Baugrundstück endgültig identifiziert gewesen.
Für Mohali habe hinsichtlich der Entwicklungsrechte erst ein Vorvertrag vorgelegen, der Kaufvertrag (Anl. MB 14) sei erst am 08.02.2008 geschlossen worden.
Das Projekt sei zunächst planmäßig angelaufen. Schon im Dezember 2007 seien Architekten mit der finalen Ausarbeitung des Bebauungskonzepts beauftragt worden, Anfang 2008 sei ein Bauzaun errichtet und die Entfernung von Pflanzen und Restbauwerken vorgenommen und mit der Planierung und Erschließung des Grundstücks begonnen worden. Anfang 2008 sei auch mit der Errichtung eines Musterappartements begonnen worden.
Gleichzeitig sei die Werbekampagne gestartet und seien auch schon die ersten Appartements verkauft worden.
Im Juni 2008 sei den Anlegern berichtet worden, dass die Genehmigung der Baupläne beantragt worden sei (Anl. MB 22).
Zu Problemen sei es erst in der Folgezeit durch Auswirkungen der Finanzkrise gekommen – die Kaufbereitschaft der indischen Bevölkerung habe abgenommen, worauf ARRPPL mit einer Verschiebung der Bautätigkeit und einer Anpassung der Planung reagiert habe.
Die geänderten Planungen hätten allerdings nicht umgesetzt werden können, da AKME jede Mitwirkung eingestellt habe.
Der Prospekt sei hinsichtlich seiner Darstellung zur Rolle des Joint-Venture-Partners AKME Projects Ltd. zutreffend und auch nicht unvollständig, vielmehr sei umfassend auf dessen wichtige Funktion hingewiesen worden.
AKME sei auf S. 50/51 korrekt beschrieben worden, auf S. 119 – 125 finde sich eine umfassende Darstellung der Funktionen des Unternehmens im Rahmen des Projektes. Die Stimmrechtsverteilung innerhalb der ARRPPL sei auf S. 26 zutreffend dargestellt.
Der vom Musterkläger behauptete Interessengegensatz mit Rücksicht auf die Stellung der Muttergesellschaft JPIL als Verkäuferin der Entwicklungsrechte für Ludhiana habe tatsächlich nicht bestanden. Die Argumentation des Musterklägers lasse völlig außer Acht, dass AKME selbst € 10.000.000 – von zugesagten € 14.000.000 – tatsächlich in das Joint Venture eingebracht habe.
Der Prospekt enthalte zudem Hinweise auf die von AKME in Ludhiana und Bangalore auf eigene Rechnung geführten Projekte (AKME Polis bzw. AKME Encore) (Anl. MB 1, S. 57 und 61). Eines ausdrücklichen Hinweises auf eine mögliche Wettbewerbssituation habe es damit nicht bedurft.
Eine Offenlegung der Verflechtung von AKME mit JPIL sei nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des BGH nicht erforderlich gewesen, diese beziehe sich nur auf die Fondsgesellschaft, die Gründungskommanditisten und deren beherrschende Gesellschafter (etwa BGH II ZR 60/80 vom 06.10.1980). Eine Verflechtung zwischen diesen Beteiligten und AKME und/oder JPIL habe aber gerade nicht vorgelegen.
Aber auch materiell habe ein Interessenkonflikt nicht bestanden, da AKME und ARRPPL hinsichtlich der Grundstücksverträge keine eigene Entscheidungsbefugnis gehabt hätten, die Auswahl der Grundstücke und die Aushandlung der Konditionen hätten der Initiatorin, also der Musterbeklagten zu 1, oblegen, wie auf S. 72 und 133 des Prospektes dargestellt.
Tatsächlich habe die Auswahl weitgehend bei Herrn Viering als damaligem Geschäftsführer der MPCRRL gelegen.
Im Übrigen habe AKME weder nach dem Gesellschaftsvertrag der ARRPPL (Shareholders Agreement vom 21.11.2007, auszugsweise vorgelegt als Anl. MB 42) noch nach subsidiär anzuwendendem indischen Gesellschaftsrecht irgendwelche Möglichkeiten zu einer eigenmächtigen Führung der Verhandlungen über das Grundstück in Ludhiana oder gar zum eigenmächtigen Abschluss eines Vertrages „mit sich selbst“ bzw. der JPIL gehabt.
Der board of directors der ARRPPL habe aus vier Personen bestanden, von denen je zwei von AKME und MPCRRL entsandt worden seien. Zwar seien die von AKME bestellten directors zur Führung der Tagesgeschäfte allein befugt gewesen, jede Ausgabe außerhalb des genehmigten Budgets im Gegenwert von ca. € 9.000,- habe aber der Zustimmung mindestens eines der von MPCRRL benannten directors bedurft.
ARRPPL sei hiernach ein umfassendes Prüfungs- und Entscheidungsrecht hinsichtlich Auswahl und Durchführung der joint venture Projekte vorbehalten gewesen (Anl. MB 42, Ziffer 2.1.8 und 2.1.9); insoweit seien auch tatsächlich umfangreiche Prüfungen durch die Kanzlei Rödl & Partner und die Fa. CBRE durchgeführt worden.
Zahlreiche wesentliche Geschäfte seien nach Ziffer 6.5 des Gesellschaftsvertrages (Anl. MB 42) sog. reserved matters gewesen, die nur unter Zustimmung mindestens eines der von MPCRRL gestellten directors möglich gewesen seien. Eine Durchsetzung von Ansprüchen der ARRPPL gegen JPIL (als Verkäuferin der Entwicklungsrechte in Ludhiana) habe AKME nach Ziffer 9 des Gesellschaftsvertrages nicht blockieren können, wonach insoweit eine Einzelgeschäftsführungsbefugnis der von MPCRRL entsandten Directors bestanden habe.
Ganz ähnliche Beschränkungen seien indischem kodifizierten Gesellschaftsrecht und zudem der common law Doktrin der Fiduciary duties zu entnehmen.
Es habe auch nicht die Gefahr bestanden, dass MPCRRL keine hinreichende Kenntnis von den Vorgängen bei APPRRL erlangen würde, da nach indischem Gesellschaftsrecht umfangreiche Berichtspflichten der Directors und Auditors bestanden hätten.
Schließlich habe eine umfassende Kontrolle der Projekttätigkeiten durch die MPC Synergy Real Estate AG stattgefunden.
Auch daraus, dass AKME in einer gesellschaftsrechtlichen Beziehung zu JPIL als Verkäuferin der Grundstückentwicklungsrechte in Ludhiana gestanden habe, folge kein aufklärungspflichtiger Interessenkonflikt. Dies schon deshalb, weil die Grundstücke – entgegen den Behauptungen des Musterklägers – tatsächlich keinerlei Mängel aufwiesen, die ihrer Bebaubarkeit etwa entgegenstehen könnten. Hintergrund für das Scheitern des Projekts sei letztlich, dass AKME – wohl bedingt durch Auswirkungen der Finanzkrise – die noch erforderlichen planerischen Schritte seit dem Jahre 2009 nicht mehr weiterverfolge.
Das grundsätzliche Risiko, dass ARRPPL sich in Abhängigkeit von einem Joint Venture Partner begeben habe, könne dem Prospekt – etwa auf S. 48 („Schlüsselpersonenrisiko“) ohne weiteres entnommen werden.
Von einer „Alleinherrschaft der AKME bei ARRPPL oder besonderen Interessenkonflikten könne daher keinesfalls die Rede sein. Verwirklicht habe sich vorliegend vielmehr ein jedem joint Venture immanentes Risiko, dass nämlich einer von zwei gleichberechtigten Partnern seinen Pflichten nicht nachkomme – hierauf aber werde im Prospekt verschiedentlich hingewiesen (etwa S. 15, 48, 51, 119).
Auch wenn das Shareholders Agreement zu ARRPPL und das Development Agreement zum Grundstück Ludhiana am gleichen Tage abgeschlossen worden seien, so habe gleichwohl AKME insoweit keine freie Hand gehabt, da schon zuvor eine umfangreiche Zusammenarbeit, aber auch eine Prüfung durch Rödl & Partner, die Fa. CBRE sowie den für MPC handelnden Herrn Viering stattgefunden hätten, die sodann zur Niederlegung der Rahmenbedingungen in einem Term Sheet vom Juli 2007 geführt hätten.
Auch in der Folge habe tatsächliche eine hinreichende Kontrolle durch Vertreter der MPCRRL nach Maßgabe des Shareholder Agreements Anl. MB 42 stattgefunden.
Die Herren Arnout und Viering seien am 05.02.2008 zu directors der ARRPPL im Auftrage der MPCRRL bestellt worden. Dass auch Herr Viering schon bestellt worden sei, ergebe sich aus einem Sitzungsprotokoll vom 25.11.2008 (Anl. MB 66) in dem er als „Director“ geführt werde; die vom Musterkläger vorgelegten Registerauszüge seien insoweit inhaltlich falsch.
Der Prospekt enthalte keine falschen Angaben zu den im Development Agreement über das Grundstücksentwicklungsrecht in Ludhiana (Anl. MB 15) vom 21.11.2007 vereinbarten Konditionen.
Tatsächlich sei es lediglich zu einer Anpassung des Textes des ursprünglichen Developement agreements vom 21.11.2007 (Anl. MB 15) durch das addendum vom 15.02.2008 (Anl. MB 16) gekommen, da die beauftragte indische Anwaltskanzlei ILF Advocates bei der Ausfertigung des ursprünglichen Textes versehentlich falsche Werte für Kaufpreis und Grundstücksgröße in das Formular eingesetzt habe.
Tatsächlich habe man sich bereits im Mai 2007 für das Grundstück in Ludhiana auf „Land Cost per FSI“ in Höhe von 527,22 INR/sqft : FSI geeinigt; wegen der Details des Vortrages der Beklagten zur Berechnung dieses Grundstückskaufpreises wird Bezug genommen auf S. 28 – 30 des Schriftsatzes der Musterbeklagten vom 28.04.2016. Dieser Wert sei auch von der Fa. Ernst & Young den Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu Grunde gelegt worden.
Hinsichtlich der Grundstückgröße seien von den Parteien des Developement Agreements zu keinem Zeitpunkt mehr als 12 acres erwogen worden. Hieraus habe sich dann insgesamt ein Kaufpreis von 55,12 crore errechnet.
Die Gutachter der Fa. CBRE seien in ihrem Gutachten vom August 2007 zu einer angemessenen Kaufpreisspanne zwischen ca. 176 und 220 €/m² für ein Grundstück von 12 acres gelangt.
Den sich hieraus ergebenden Parteiwillen hätten die indischen Anwälte sodann fehlerhaft umgesetzt, offenbar indem sie von einer Fläche von nur 10,33 acres – wie sie anfänglich einmal angedacht gewesen sei – ausgegangen seien; woher der Ansatz von 20 acres im Vertragstext stamme, sei nicht recht erklärlich, möglicherweise hätten die Anwälte hier die Grundstücke in Mohali und Ludhiana verwechselt.
Der Fondskalkulation hätten im Übrigen die zutreffenden Wertangaben zu Grunde gelegen, womit die fehlerhafte Ausweisung im Prospekt sich ohnehin nicht ausgewirkt habe.
Ein Risiko aus der zunächst fehlerhaften Abfassung des Vertrages habe damit für die Anleger zu keiner Zeit bestanden, zumal zwischen den Vertragsparteien immer Einigkeit über die tatsächlich zutreffenden Konditionen bestanden habe und daher immer klar gewesen sei, dass die fraglichen Fehler – wie dann im Februar 2008 tatsächlich geschehen – korrigiert werden würden, worauf im Übrigen auch nach indischem Recht ohnehin ein Anspruch bestanden hätte.
Tatsächlichen seien die Rahmenbedingungen zum Grundstück Ludhiana schon in einem Term sheet aus Juni 2007 niedergelegt worden.
Ohnehin sei die fragliche Falschangabe im Prospekt nicht wesentlich, da die zunächst irrtümlich vertraglich niedergelegten Konditionen günstiger waren, als im Prospekt aufgeführt, da im Vertrag ein Quadratmeterpreis von € 104,70, im Prospekt ein solcher von € 203,- genannt worden sei.
Der Prospekt enthalte keine falschen Angaben zu den baulichen Dimensionen der Appartementanlagen in Ludhiana und Mohali
Zwar treffe es zu, dass für die Territorien in Ludhiana und Mohali grundsätzlich eine FAR von 1,75 gegolten habe, weitere Geschossfläche (also eine höhere FAR) habe jedoch nach den einschlägigen Notifications der zuständigen Behörden (Anl. MB 8) hinzugekauft werden können.
Da die Gebühren für die Baugenehmigung regelmäßig im Voraus fällig würden und von der zulässigen FAR abhingen, würden Projektentwickler in der indischen Praxis mit einer geringen (Regel-) FAR beginnen und diese erst später – ggf. erst kurz vor Baubeginn – aufstocken; auf diesem Wege sei eine Erhöhung der FAR auf 2,5 jederzeit möglich gewesen.
Im Rahmen der Förderung von sog. Mega Housing Projects im Bundesstaat Punjab sei es möglich gewesen, mit den Behörden vertragliche Regelungen zu Bauvorhaben zu treffen, dies sei in der Form eines Letters of Intent, und eines Memorandums of agreement auch geschehen, auf deren Basis dann das bauplanungsrechtlich erforderliche CLU Certificate beantragt und erlassen worden sei.
Im Letter of Intent bezogen auf das Grundstück in Ludhiana vom 28.04.2006 (Anl. MB 11) sei für residential flats eine FAR von 2,0 festgelegt worden; auf dieser Grundlage habe AKME dann am 01.06.2006 mit der Regierung des Punjab ein Memorandum of Agreement geschlossen (Anl. MB 12).
Entsprechendes gelte für das Grundstück in Mohali, hier sei ein Memorandum of Agreement am 26.05.2006 geschlossen worden (Anl. MB 13).
Damit sei die Angabe einer FAR von 2,0 auf S. 55 des Prospekts richtig gewesen. Auch die dort erfolgten Angaben zum Umfang der Bebauung seien korrekt gewesen.
Denn tatsächlich sei es in Indien üblich, die verkaufbare Fläche nicht allein unter Anwendung der FAR zu errechnen, da auch nach indischem Recht in die FAR zahlreiche Flächen – etwa Aufzugsflächen, Treppenhäuser, Clubhäuser, Sportflächen, Gesellschaftsflächen - nicht einbezogen würden, die gleichwohl in die Verkaufsfläche als Grundlage für den Kaufpreis einberechnet würden.
Es finde insoweit ein sogenanntes „loading“ im Sinne einer Hinzurechnung von 15 – 25% der sich bei schlichter Anwendung der FAR ergebenden Fläche statt. Vorliegend sei mit einem vertretbaren loading von 20% gerechnet worden.
Im Übrigen sei die Situation in Deutschland nicht wesentlich anders, da z. B. bei der Berechnung der Wohnfläche eines Appartements etwa die Fläche einer Terrasse zu 50% berücksichtigt werden würde.
Damit seien die Angaben zur Appartementgröße auf S. 55 des Prospekts nicht falsch.
Im Übrigen sei Anlageobjekt im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 VermVerkProspV der vom Anleger erworbene Kommanditanteil und gerade nicht das zu erwerbende Grundstück oder gar die zu bauenden Appartements gewesen, womit ein Hinweis auf deren Größe ohnehin überflüssig gewesen sei.
Schließlich hätte für Ludhiana und Mohali unter bestimmten Voraussetzungen sogar Anspruch auf eine FAR von 2,5 bestanden. So sei im Addendum vom 15.02.2008 (Anl. MB 16) auch eine FAR von 2,5 vereinbart worden, die mit Rücksicht auf behördliche Vorschriften aus dem Jahre 2007 (Anl. MB 8) nunmehr genehmigungsfähig gewesen sei, was sich auch daraus ergebe, dass auf S. 130 als Gegenstand des mit den einzelnen Käufern abzuschließenden Appartementbau- und –kaufvertrages der „Bau und Kauf des jeweiligen Appartements einschließlich der anteilig hinzuzurechnenden allgemeinen Einrichtungen“ beschrieben werde.
Ohnehin hätte ein Hinweis auf die insoweit bestehenden indischen Gepflogenheiten für den Anleger keinen Erkenntnisgewinn gebracht, da davon auszugehen sei, dass den meisten Anlegern auch die deutschen Gepflogenheiten zur Berechnung einer Wohnfläche nicht geläufig sein würden.
Zudem sei gerade für einen deutschen Anleger aus dem Hinweis auf noch fehlende Baugenehmigungen zu entnehmen, dass auch umweltrechtliche Belange noch geprüft werden müssten, da dies in Deutschland im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erfolge.
Entgegen der Rüge des Musterklägers sei dem Prospekt nicht zu entnehmen, dass das Grundstück Mohali innerhalb eines Townships liege; tatsächlich habe das Grundstück im Geltungsbereich der entsprechenden städtebaulichen Verträge und konkret im Township TDI City, Mohali I und zwar im Dorf Ballomarja am National Highway 21 gelegen, es habe zum Zeitpunkt der Gesellschafterversammlung im Dezember 2010 lediglich auch dessen Entwicklung gestockt. Damit sei die Angabe auf S. 59 des Prospekts richtig.
Die Lage des Grundstücks, die Einbeziehung in die mit den Behörden geschlossenen städtebaulichen Verträge und auch seine grundsätzliche Bebaubarkeit ergebe sich schon aus der Präambel des Development agreements Anl. MB 14. Richtig sei, dass 3,4 der 20 acres nicht bebaut werden sollten, dies jedoch schlicht, weil sie als Grünflächen vorgesehen waren.
Der Prospekt sei auch nicht deshalb unvollständig, weil er keinen Hinweis auf das für die Fondsgrundstücke vor Baubeginn noch durchzuführende Environmental Assessment enthalte.
Insbesondere verlange § 9 Abs. 2 Nr. 5 VemVerkProspV a.F. keine explizite Einzelaufzählung der noch einzuholenden Genehmigungen, wie sich schon daraus herleiten lasse, dass eine solche ausdrückliche Aufzählung erst seit der Novellierung der Norm zum 01.07.2012 erforderlich sei.
Tatsächlich habe sich aus dem Ausstehen des EIA-Verfahrens auch kein besonderes Risiko ergeben. Dieses Verfahren habe erst auf Grundlage der Detailbauplanung betrieben werden können, da sich erst aus dieser z. B. der konkret zu erwartende Wasserverbrauch ergebe. Zudem sei auch das EIA-Verfahren mit den Behörden vorbesprochen gewesen, der Bundesstaat habe auch bereits die Umweltauswirkungen geprüft, da er das Grundstück ja selbst für Bauprojekte ausgewählt hatte. Auch wenn eine Befreiung von diesem Assessment nicht vorgesehen gewesen sei, so habe es sich doch nicht um mehr als eine Formalie gehandelt.
Der Prospekt sei auch nicht deshalb unvollständig, weil er keinen Hinweis auf eine mögliche Verzögerung des Baustarts wegen der noch ausstehenden Antragstellung auf Durchführung des Environmental Assessments enthalte.
Das Fehlen der EIA-Genehmigung habe auch nicht etwa den für Anfang 2008 anvisierten Baubeginn in Frage gestellt. Eine EIA-Genehmigung sei erst ab einer bestimmten Mindestgröße des Bauvorhabens erforderlich. Diese werde in Mohali und Ludhiana zwar überschritten, aber nach indischer Praxis sei es zulässig, dass ein Projektentwickler mit einer Teilbebauung in einem Maße beginne, die nach den geltenden Vorschriften eine EIA noch nicht erfordere. Der Unternehmer könne in so einem Fall eine environmental clearance beantragen, die nach Erteilung dann auf das Gesamtprojekt erweitert werde. Ein solches Vorgehen sei in Indien bei „Mega-Projekten“ üblich. Tatsächlich sei ja auch Anfang 2008 mit ersten Baumaßnahmen begonnen worden.
Zudem sei eine kurzfristige Erteilung der Genehmigung auch realistisch gewesen, da etwa die Memoranda of Agreement hinsichtlich der Grundstücke in Mohali und Ludhiana die staatliche Unterstützung für alle weiteren Genehmigungen gesichert hätten. Tatsächlich sei auch schon am 21.08.2007 (Anl. MB 61, 62) ein externer Consultant (die Fa. Chilworth) für die Einholung einer „environmental clearance“ mit der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen beauftragt worden, wobei als Daten des voraussichtlichen Baubeginns für Ludhiana der 15.11.2007, für Mohali der 15.12.2007 und für Bangalore der 15.01. 2008 genannt worden seien. Insofern sei mit einer raschen Erteilung der „environmental clearance“ zu rechnen gewesen.
Mit Vorarbeiten sei tatsächlich schon im August 2007 begonnen worden, am 18.12.2007 hätten nur noch wenige Angaben gefehlt. Im August 2007 habe man damit gerechnet, dass die EIA-Genehmigung binnen drei Monaten zu erlangen sein würde.
Am 15.11.2007 sei dann ein weiterer Consultant (Fa. Grassroots, Anl. MB 33) hinzugezogen worden; aus der Timeline Anl. MB 63 vom 13.12.2007 ergebe sich, dass nur noch „final inputs“ gefehlt hätten.
Die dann tatsächlich eingetretenen Verzögerungen hätten auf den erforderlichen Umplanungen beruht.
Zudem sei die isolierte Angabe des voraussichtlichen Baustarts im 1. Quartal 2008 (S. 61 des Prospekts) ohnehin keine wesentliche Angabe, da sie bei der Beschreibung der Prospekte in keiner Weise näher spezifiziert werde und für die zu erwirtschaftende Rendite letztlich irrelevant gewesen sei, da mit einem Verkauf der Appartements ja schon vor Baustart habe begonnen werden sollen. Die Einschätzung dass die Gesamtzeitplanung des Projekts auch bei einem etwas späteren Baustart noch einzuhalten gewesen wäre, sei im Dezember 2007 realistisch gewesen.
Die Darstellung der Genehmigungssituation im Prospekt sei zutreffend.
Bei Aufstellung und Veröffentlichung des Prospektes hätten bauplanungsrechtliche Genehmigungen für die Bebauung der Grundstücke mit Appartementanlagen vorgelegen; aufgrund städtebaulicher Verträge habe für die Grundstücke in Mohali und Ludhiana – wie näher ausgeführt unter Ziffer 3 des Beklagtenvortrages - eine FAR von 2,0 gegolten. Zur Baureife hätten aber noch weitere Genehmigungen, insbesondere die Baugenehmigungen für die Einzelobjekte ausgestanden, was im Prospekt auch richtig dargestellt werde.
Für beide Grundstücke hätten bei Auflegung des Prospekts auch schon sog. CLUs – bei Projektentwicklungen erforderlich Genehmigungen für eine Nutzungsänderung hin zu Wohnbebauung – vorgelegen.
Gefehlt hätten daher nur noch die Baugenehmigungen für die konkreten Objekte. Nach der Projektplanung sei vorgesehen gewesen, dass ARRPPL – unter Einschaltung noch zu beauftragender Architekten - die für die Baugenehmigungen erforderlichen Pläne erstellen und die Genehmigungen in Vollmacht der Verkäufer der Entwicklungsrechte (die ja weiterhin Eigentümer blieben) beantragen sollte.
Dieser geplante Ablauf sei auf S. 128 des Prospektes auch zutreffend dargestellt worden. Insbesondere sei auf S. 71 darauf hingewiesen worden, dass Baugenehmigungen noch zu erteilen seien, während auf S. 21 klargestellt werde, dass vor deren Erteilung mit der Bebauung nicht begonnen werden dürfe.
S. 128 und 129 sei die klare Zweiteilung zwischen der Ausweisung der Grundstücke als Bauland und den zusätzlich erforderlichen Genehmigungen zur Bebauung deutlich zu entnehmen.
Und schließlich finde sich auf S. 29 ein klarer Hinweis, dass „Probleme bei den Baugenehmigungen“ zur Rückabwicklung der Fondsgesellschaft führen könnten.
Die Formulierung „Baugenehmigungen stehen noch aus“ suggeriere auch keinesfalls, dass diese schon beantragt seien, vielmehr sei der Angabe (S. 71), dass auch Verträge mit Architekten noch geschlossen werden müssten, zu entnehmen, dass offenbar Baugenehmigungen noch nicht beantragt wurden.
Nichts anderes folge aus der Angabe, dass ein Baubeginn Anfang 2008 geplant sei, denn tatsächlich sei diese Prognose realistisch gewesen.
Tatsächlich sei im Dezember 2007 die Planung schon so weit fortgeschritten gewesen, dass die Erteilung der Baugenehmigung unmittelbar bevorgestanden habe.
Schon im Dezember 2007 habe ein Architekturbüro für Ludhiana eine Genehmigungsplanung entworfen; nach einer Time Line Chart vom 13.12.2007 sei eine „finalisation of concept“ für Ludhiana bereits erfolgt, für Mohali und Bangalore für den 31.1. bzw. 15.02.2008, eine Erstellung von Planzeichnungen zur Vorlage bei den Behörden für Ludhiana für den 31.01., für Mohali für den 30.01., für Bangalore für den 01.03.2008 vorgesehen gewesen. Auf dieser Basis seien Darstellungen der Design Options gem. Anl. MB 65 erstellt worden, mit denen ARRPPL dann in die Vermarktung der Appartements gegangen sei und tatsächlich auch Verkaufserfolge erzielt habe.
Die Darstellung im Prospekt zu den rechtlichen Rahmenbedingungen für ausländische Direktinvestitionen in Indien sei zutreffend und ausreichend.
Aus der Press Note 2 für den ausländischen Kapitalverkehr hätten sich keine Risiken für das Projekt ergeben, da deren Voraussetzungen eingehalten worden seien.
Die Mindestgebäudefläche von 50.000m² sei für Mohali und auch Ludhiana weit überschritten, ebenso sei die erforderliche Mindesteinlage von US-$ 5.000.000 nach der Fondskonzeption erreicht worden. Auf die mögliche Sperrfrist für die Rückführung von Kapital werde auf S. 124 korrekt hingewiesen, zudem sei nach der Konzeption der Anlage eine Rückführung des Anlagekapitals erst nach mehr als drei Jahren geplant gewesen. Auch die Fertigstellungsfrist von fünf Jahren sei danach kein Problem gewesen, gleiches gelte für das gem. der Press Note Nr. 2 bestehende Verbot eines Verkaufs unerschlossener Grundstücke – eine Erschließung sei ja gerade geplant gewesen.
Ein Hinweis auf besondere Auslandsrisiken, etwa bezogen auf die Freiheit des Kapitalverkehrs finde sich auf S. 44 des Prospekts.
Mit Schriftsatz vom 27.11.2017 hat der Beigeladene Braun zur Sache Stellung genommen.
Er bringt vor, dass der Prospekt auch insoweit fehlerhaft sei, als er die organisatorische Einbindung der Musterbeklagten zu 2 in den MPC-Konzern und die sich daraus bei der Wahrnehmung ihrer Pflichten nach dem Treuhandvertrag ergebenden erheblichen Interessenkonflikte nicht offenlege.
Die Beschreibung der Pflichten der Musterbeklagten zu 2 im Treuhandvertrag lege aus Sicht des Anlegers die Bewertung nahe, dass die Treuhänderin tatsächlich und ausschließlich in seinem Interesse tätig werde, also ein Fall der uneigennützigen Verwaltungstreuhand vorliege.
Tatsächlich bestehe aber zwischen der Musterbeklagten zu 2 und der MPC Münchmeyer Petersen Capital AG ein Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag, nach dem die Geschäftsführung der Musterbeklagten zu 2 gegenüber der Mutter weisungsgebunden sei.
Weitere enge Beziehungen zum MPC Konzern bestünden nach § 7 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages, wonach die Musterbeklagte zu 2 auch Aufgaben der Fondsgeschäftsführung wahrnehme.
Schließlich gebe es zahlreiche personelle Verflechtungen zwischen dem MPC Konzern und der Musterbeklagten zu 2 hinsichtlich der Herren Tobias Boehncke, Ulrich Oldehaver und Nies.
Dies alles sei im Prospekt nicht hinreichend offengelegt, die Darstellung auf S. 70 sowie 83 – 84 genüge nicht für eine angemessene Information des Anlegers über die sich aus der engen Verflechtung ergebenden Risiken im Sinne der insoweit hohen Anforderungen der Rechtsprechung (BGH IVa ZR 122/85, Urteil vom 04.03.1987).
Der Musterfeststellungsantrag ist zulässig und hat auch in der Sache teilweise Erfolg.
Der vom Musterkläger angebrachte und vom Landgericht dem Senat vorgelegte Musterfeststellungsantrag ist in der Fassung des Schriftsatzes vom 29.05.2018, wie vom Senat zugelassen mit Beschluss vom 12.07.2018, hinreichend bestimmt.
Die Konkretisierung der dem Senat mit Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 03.07.2015 vorgelegten Feststellungsziele kann hier in entsprechender Anwendung des § 15 KapMuG erfolgen.
Der Senat hatte mit Beschluss vom 22.02.2016 den Musterkläger bestimmt und die vorgelegten Feststellungsziele nicht als zu unbestimmt zurückgewiesen, da er seinerzeit mit der vorlegenden Kammer der von dieser ausführlich und gestützt auf Gesetzesmaterialien und Literatur überzeugend dargelegten (insbesondere S. 4 und 5 des Vorlagebeschlusses vom 03.07.2015) Auffassung war, dass im Verfahren nach dem KapMuG auch die Fehlerhaftigkeit eines Prospektes insgesamt (d.h. ohne näher konkretisierte Rügen zu einzelnen Prospektmängeln) Feststellungsziel sein konnte.
Das Gesetz enthält insoweit eine offenbar planwidrige Lücke: Für den Fall, dass ein mangels Bestimmtheit unzulässiger Vorlagebeschluss vom vorlegenden Landgericht und auch vom dann zuständigen Oberlandesgericht als zulässig behandelt und erst in fortgeschrittenem Verfahrensstadium als zu unbestimmt erkannt wird, hat das Gesetz keine Vorsorge getroffen.
Während im Regelverfahren - eben mangels endgültiger Fixierung des Streitgegenstandes durch einen dem Vorlagebeschluss vergleichbaren Akt - eine Behebung derartiger Mängel auf Hinweis des Gerichts noch bis zur letzten mündlichen Verhandlung grundsätzlich möglich ist, findet sich - eben mangels direkter Anwendbarkeit von §§ 263, 264 ZPO bzw. § 15 KapMuG - im KapMuG keine Möglichkeit zur Behebung solcher Mängel.
Die der Regelung des § 15 KapMuG zugrundeliegenden Sachverhalte und Interessenlagen sind auch der vorliegenden Situation durchaus vergleichbar: Die Norm eröffnet im laufenden KapMuG-Verfahren die Möglichkeit einer nachträglichen Erweiterung der Feststellungsziele und dies letztlich im Sinne der Prozessökonomie, nämlich um zu vermeiden, dass nach Abschluss des (nicht erweiterten) Musterverfahrens umgehend weitere klärungsbedürftige Fragen im Wege eines neuen Vorlagebeschlusses an das OLG herangetragen werden (Kölner Kommentar-Vollkommer aaO., § 15, Rn. 6).
Auch im hier zu beurteilenden Sachverhalt würde eine Zurückweisung der Feststellungsanträge mangels Bestimmtheit lediglich dazu führen, dass die nunmehr angebrachten - bestimmten - Feststellungsziele erneut dem Landgericht und von diesem dem OLG vorgelegt würden.
Auch die Interessen der Parteien - hier insbesondere der Musterbeklagten - stehen einer Anwendung der Norm nicht entgegen: Wenn über § 15 KapMuG sogar die Einführung tatsächlich „neuer“ Feststellungsziele in das Verfahren zulässig ist, sofern diese nur den bisherigen Zielen gleichgerichtet sind (vgl. Kölner Kommentar-Vollkommer, aaO., § 15, Rn. 15) und die Zulassung sachdienlich ist (vgl. dazu Kölner Kommentar-Vollkommer aaO., Rn. 17), muss dies erst recht gelten, wenn lediglich eine ausdrückliche Konkretisierung von Feststellungszielen erfolgt, die tatsächlich ohnehin seit Beginn des Verfahrens Gegenstand desselben waren.
Wie insbesondere ein Vergleich der mit Beschluss vom 12.07.2018 zugelassenen Feststellungsziele mit dem Inhalt des Hinweisbeschlusses des Senats vom 08.07.2016 ergibt, mit dem dieser die Verfahrensgegenstände konkretisierte und dessen Inhalt keine der Parteien beanstandet hat, waren alle nunmehr explizit gerügten Prospektmängel von Beginn des Verfahrens an von Musterklägerseite vorgetragen und von Musterbeklagtenseite bestritten worden.
Alle der nunmehr konkretisierten Punkte waren bereits Gegenstand des umfassenden Vortrages der Parteien und auch der mündlichen Verhandlung vom 25.05.2016.
Vor diesem Hintergrund kann auch die Argumentation der Musterbeklagten, dass ein Vorgehen nach § 15 KapMuG nur in Betracht komme, wenn wenigstens ein zulässiges Feststellungsbegehren bereits Verfahrensgegenstand sei, jedenfalls bezogen auf eine analoge Anwendung der Norm, nicht überzeugen.
Jedenfalls in der konkret vorliegenden Situation besteht insbesondere nicht die Gefahr, dass die Zulässigkeitsvoraussetzung des Vorliegens von mindestens zehn gleichgerichteten Anträgen gem. § 6 Abs. 5 KapMuG unterlaufen würde, da nach den Feststellungen des Vorlagebeschlusses tatsächlich mindestens elf gleichgerichtete - und gleich unbestimmte - Musterverfahrensanträge beim Landgericht eingegangen waren.
Einige der vom Musterkläger gerügten Mängel des Prospektes bestehen.
Die Darstellung zur Rolle des joint venture Partners AKME ist nicht ausreichend; es hätte offengelegt werden müssen, dass die mit dem Development Agreement vom 21.11.2007 (Anl. MB 15) an ARRPPL übertragenen Grundstücksentwicklungsrechte von JPIL und damit dem Mutterunternehmen von AKME erworben wurden.
Entgegen der Auffassung des Musterklägers war im Prospekt allerdings grundsätzlich die Rolle von AKME hinreichend beschrieben und auch ausreichend auf die sich aus dieser ergebenden Risiken hingewiesen worden.
Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass AKME bei der Realisierung der mit den Mitteln des Fonds zu finanzierenden Bauprojekte eine ganz zentrale Rolle zukam – dies schon wegen der (nur) bei AKME, aber nicht auf Seiten von MPCRRL, der Fondsgesellschaft oder allgemein der MPC-Gruppe vorhandenen Erfahrungen am indischen Immobilienmarkt und des Umstandes das AKME auf diesem schon mehrfach Projektentwicklungen durchgeführt hatte.
Gleiches folgt daraus, dass AKME – unstreitig – mit der Projektsteuerung beauftragt wurde und zudem auch rechtlich als 50%-tiger Partner bei ARRPPL eine starke Stellung inne hatte und weiter – wie die tatsächliche Entwicklung unstreitig gezeigt hat – in der Lage war, das Projekt durch Verweigerung weiterer Mitwirkung letztlich zu Fall zu bringen.
Gleichwohl kann der ausufernde Streit der Parteien um die Frage, ob die im Shareholders Agreement (Anl. MB 42) getroffenen Regelungen oder aber Normen des indischen Gesellschaftsrechts geeignet waren, der MPCRRL die Möglichkeit zu eröffnen, AKME hinreichend zu kontrollieren und ggf. Alleingänge zu verhindern, ebenso offen bleiben wie die Frage, ob denn Ende 2007/Anfang 2008 (und in der Folgezeit) sich die fraglichen Regelungen in dem Sinne bewährt haben, dass tatsächlich eine effektive Kontrolle der Geschäfte der ARRPPL durch MPCRRL erfolgte (und überhaupt faktisch möglich war) oder nicht.
Denn ausgehend von der Erkenntnislage der möglichen Prospektverantwortlichen bei Aufstellung und Veröffentlichung des Prospektes (oder auch zum Zeitpunkt der Zeichnung der Anlage durch den Musterkläger Mitte Dezember 2007) war insoweit die Darstellung im Prospekt ausreichend.
Die ganz zentrale Bedeutung des indischen Partners AKME für den Erfolg des Projektes wird im Prospekt ausgesprochen deutlich herausgestellt:
• S. 11: der indische Partner AKME hält 50% der stimmberechtigten Anteile an ARRPPL;
• S. 15: unter „Sicherheitskonzept des Fonds“: Es handelt sich um ein Co-Investment mit dem Projektentwickler AKME, diese bringt € 14.000.000 eigenes Geld ein
• S. 16: unter „wichtige Vertragspartner“ Indischer Projektentwicklungspartner: AKME
• S. 20 – 29: Im Kapitel „wesentliche Risiken“ (das ansonsten zutreffend darauf hinweist, dass es um ein unternehmerisches Investment mit wesentlichen Risiken geht) taucht AKME zwar namentlich überhaupt nicht auf. An Risiken, die sich direkt oder indirekt auf die Kooperation mit dem örtlichen Projektentwickler beziehen, sind jedoch erwähnt:
― S. 20/21: Der Erfolg hänge ab von der planmäßigen Errichtung der geplanten Anlagen, das Risiko sei daher auch höher als bei einem Fonds, der in schon bestehende Immobilien investiere,
― S. 21 r. Sp.: Die Budgets seien in „enger Abstimmung mit dem indischen Projektentwicklungspartner erstellt“ die Kaufpreise von einem international tätigen und renommierten Immobilienberatungsunternehmen (gemeint: CRBE) geprüft
― S. 26: unter „Schlüsselpersonenrisiko“ – Der wirtschaftliche Erfolg … hänge maßgeblich von der Qualität des Managements der an der Projektentwicklung beteiligten Gesellschaften ab;
• S. 50/51 findet sich eine Beschreibung von AKME als
― Partnerin für Entwicklung und Veräußerung der drei Appartementanlagen;
― Hinweis auf die von AKME seit Gründung 2003 schon abgeschlossenen Projekte mit einem Volumen von € 60.000.000 und einer Gesamtfläche von 216.000m²
― Hinweis darauf, dass AKME vor Ort ein Büro zur Begleitung der Entwicklung und zum Verkauf einrichten werde;
― Hinweis darauf, dass AKME sich selbst mit € 14.000.000 beteiligen werde;
• S. 54/55: Hinweis, dass die Vermarktung durch die Projektpartnerin AKME erfolgen werde, die umfangreiche Erfahrung aus Vorprojekten habe und über die erforderliche Infrastruktur und geschultes Verkaufspersonal verfüge und auch ein eigens Call-Center habe;
• S. 58: Nennung des Projekts „AKME-Harmony“ als Referenzobjekt
• S. 60: Hinweis zum Projekt Ludhiana, dass AKME zwischen dem angrenzenden Highway und dem Standort des zu errichtenden Appartmentblocks ein Einzelhandelszentrum errichten werde, dahinter Sportanlagen und eine Schule, Grünanlagen und Einfamilienhäuser,
• S. 100: Erwähnung von AKME als Partner bei ARRPPL neben MPCRRL;
• Hinweis, dass AKME erst Ausschüttungen aus dem Projekt erhalten werde, wenn MPCRRL und damit die Fondsgesellschaft 115% des investierten Kapitals bereits zurückerhalten hätten;
• S. 116/117: Erwähnung des Co-Investments von AKME bei ARRPPL in Höhe von € 13,88 (S. 116), wobei MPCRRL 50% der Stimmrechte an ARRPPL, aber 77,6% des Kapitals halten, werde, (S. 117) AKME hingegen 50% Stimmrecht bei 22,4% Kapital, zudem erhalte AKME stimmrechtslose Anteile;
• S. 119: tabellarische Darstellung der Beteiligungen von MPCRRL und AKME am Eigenkapital der ARRPPL;
• S. 120 ff: Darstellung des Gesellschaftsvertrages von ARRPPL:
― S. 120: 50% der Stimmrechte liegen bei AKME
• S. 120 r. Sp: AKME halte 50% der stimmberechtigten Class A-Anteile an ARRPPL gegen Einlage eines Betrages von € 3.570.000 sowie ausdrücklicher Hinweis, dass jeder Gesellschafter das gleiche Stimmrecht hat
• S. 122: Hinweis, dass bei ARRPPL vier Geschäftsführer bestellt würden, wobei je zwei von MPCRRL und von AKME benannt würden; bei jeder Sitzung müsse mindestens ein von MPCRRL benannter Geschäftsführer anwesend sein; weiter findet sich eine Auflistung von Geschäften, die nicht ohne Zustimmung eines von MPCRRL benannten Geschäftsführers erfolgen können;
• S. 123: aus dem Kreis der Geschäftsführer werde eine Projektgruppe gebildet, der mindestens ein von MPCRRL benannter Geschäftsführer angehört, diese wird die „operativen Tätigkeiten der Gesellschaft überwachen“
• S. 123: Beschreibung eines komplexen Mechanismus bei Konflikten unter den Gesellschaftern, der letztlich zu einem Stichentscheid durch einen unabhängigen Dritten – etwa den Vorsitzenden der Handelskammer Hamburg – führen werde;
• 124: nähere Darstellung der Regelung zur Ergebnisverteilung
• S. 138: Kurzbeschreibung von AKME.
Bei sorgfältigem Lesen des Prospektes kann damit einem aufmerksamen Anleger nach Auffassung des Senats schlicht nicht entgehen, dass das Projekt zentral von der Mitwirkung von AKME abhängt:
Zunächst in tatsächlicher Hinsicht:
AKME ist die Partnerin mit den lokalen Verbindungen, sie hat Erfahrungen mit Projektentwicklungen in Indien, sie wird wesentlich die Vermarktung der Appartements betreiben; weiter ist AKME erheblich selbst finanziell engagiert;
vor allem aber auch in rechtlicher Hinsicht, denn insoweit ist auch für einen Laien schon der Darstellung, dass AKME und MPCRRL Partner zu je 50% sein würden, zu entnehmen, dass eine Verweigerung der Umsetzung der Verträge durch AKME das Projekt vor größte Probleme stellen könnte. Vor allem aber aus der ausführlichen Schilderung der Abstimmungsmechanismen nach dem Gesellschaftsvertrag von ARRPPL kann ein verständiger Leser nur schließen, dass beide Partner und damit eben auch AKME faktisch einen Entscheidungsprozess zum Stillstand bringen und damit das Projekt lahmlegen können.
Bei einer Gesamtwürdigung aller vorgenannten Umstände gelangt der Senat zu dem Ergebnis, dass die Darstellung der zentralen Rolle von AKME ausreichend ist und es nicht einer weiteren expliziten Warnung dahingehend bedurfte, dass AKME das Projekt letztlich lahmlegen und damit zum Misserfolg führen konnte (wie nach Vortrag der Musterbeklagten inzwischen geschehen).
Vor diesem Hintergrund ist es auch – wie oben schon erwähnt - unerheblich, ob und in welchem Umfang die Vorgaben der Verträge (insbesondere gem. Anl. MB 42), die einen hinreichenden Einfluss von MPCRRL auf ARRPPL sichern sollten (etwa durch – rechtzeitige - Bestellung der von MPCRRL zu benennenden Directors), bei Veröffentlichung des Prospektes (oder auch in der Folgezeit) tatsächlich umgesetzt wurden: Jedem verständigen Leser des Prospektes musste klar sein, dass keine noch so gute und aufmerksame Wahrnehmung der MPCRRL eingeräumten Befugnisse geeignet sein würde, einem nicht vertragstreuen Verhalten von AKME effektiv entgegenzuwirken. Insoweit kann auch dahinstehen, inwieweit spätere tatsächlich Entwicklungen Indizien für die Bewertung der Darstellung bestimmter Sachverhalte in einem Anlageprospekt liefern können.
Auch ein vom Musterkläger vermisster bloßer Hinweis darauf, dass die Möglichkeit bestehe, dass der Joint Venture Partner AKME sich pflichtwidrig verhalte und daraus Risiken resultieren könnten, wäre damit funktionslos und würde dem Anleger keine weiteren relevanten Informationen liefern (vgl. BGH III ZR 365/13, Urteil vom 11.12.2014, Rn. 24).
Gleichwohl fehlt in den Ausführungen des Prospektes zu AKME ein nach Auffassung des Senats für eine zutreffende und vollständige Information der künftigen Anleger ganz wesentlicher Punkt – es war anzugeben, dass AKME Eigentümerin des Grundstücks in Ludhiana (wie angegeben in Lit. A des development agreements vom 21.11.2007) und Verkäuferin der betreffenden Grundstücksentwicklungsrechte die JPIL (an ARRPPL gem. Ziffer 3 des developement agreements Anl. MB 15) und damit die Muttergesellschaft von AKME (zu 99,9%) war.
Allerdings ist den Musterklägern zuzugeben, dass der o.g. Umstand nicht mit Rücksicht auf die Rechtsprechung des BGH zu sog. „Sondervorteilen“ aufklärungspflichtig war, denn nach dieser sind aufklärungspflichtig nur die wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Fondsgesellschaft, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Prospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der diesem Personenkreis gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile darstellen … . Dazu gehört eine umfassende Aufklärung über Sonderzuwendungen, die den Gründungsgesellschaftern einer Fondsgesellschaft außerhalb des Gesellschaftsvertrags eingeräumt werden… . Zu einem richtigen Bild über die Beteiligung gehört das Wissen darüber, dass dem Gründungsgesellschafter die konkrete Chance eröffnet wird, zu Lasten des Vermögens der Beteiligungsgesellschaft erhebliche finanzielle Sondervorteile zu erlangen (BGH II ZR 104/13, Beschluss vom 07.07.2015, juris Rn. 2).
Hier geht es hingegen um Verflechtungen eines Partners der Joint Venture-Gesellschaft ARRPPL mit einem Leistungserbringer, nämlich der JPIL als „Lieferantin“ der Grundstücksentwicklungsrechte.
Andererseits können auch Aufklärungspflichten hinsichtlich der Auswahl der Geschäftspartner im Rahmen eines Anlageprojektes bestehen, sofern hier Verflechtungen existieren, die zu Risiken und/oder Interessenkollisionen führen können (vgl. Assmann/Schmitt/von Kopp-Colomb-Maas, WpPG, VerkProspG, 2. Aufl. 2010, § 2 VermVerkProspV, Rn. 53).
Zu den „prognosegefährdenden Risiken“ im Sinne der Darstellung auf S. 21 des Prospektes musste hier auch der Hinweis gehören, dass die Grundstückentwicklungsrechte von der Muttergesellschaft des Partners AKME erworben worden waren.
Unter dem Punkt „Die Investion“ findet sich auf S. 22, l. Sp., 2. Absatz nur der Hinweis, dass der Kaufvertrag für die Entwicklungsrechte in Ludhiana bereits unterzeichnet sei. Der weiteren Darstellung im Prospekt ist – wenn auch eine direkte Bezugnahme auf das Development Agreement Anl. MB 15 fehlt – zu entnehmen, dass das Grundstück bzw. die verkauften Entwicklungsrechte von einer Beschaffenheit seien, die die Durchführung des geplanten Projekts ermöglichen würden, was sich etwa aus der Beschreibung der „wohnwirtschaftlichen Projektentwicklung“ (S. 54 – 57 und des Grundstücks Ludhiana auf S. 60) ergibt.
Tatsächlich hatte die Verkäuferin JPIL im Development Agreement vom 21.11.2007 (Anl. MB 15) insoweit umfangreiche „Representations und Warranties“ abgegeben, insbesondere (Ziffer 8.1.und 8.2.) angegeben, dass sie „has a valid, subsisting, clear an marketable title“ an dem Grundstück bzw. den Entwicklungsrechten habe und das Grundstück „fit for residential use“ sei.
Darüber hinaus verpflichtete sich JPIL in jeder erforderlichen Hinsicht an der Entwicklung des Projektes mitzuwirken und insbesondere die APPRRL erteilte Vollmacht, im Namen von JPIL Genehmigungen zu beantragen, nicht zu widerrufen (Anl. MB 15, Ziffer 13.1.).
Zudem übernahm JPIL in Ziffer 8.11. des Vertrages sehr weitgehende Verpflichtungen zur Entwicklung des angrenzenden Townships und vor allem zur Schaffung der Infrastruktur, auf die auch die Entwicklung des streitgegenständlichen Grundstückes angewiesen sein würde.
Damit aber bestand eine Verflechtung der Joint-Venture-Partnerin AKME, die im Falle irgendeiner Auseinandersetzung über die JPIL aus dem Devlopement Agreement treffenden Pflichten erhebliche Risiken für die Durchführung des Projektes eröffnen musste.
Sollte sich etwa im Verlaufe der Durchführung des Projekts herausstellen, dass JPIL doch nicht Inhaber des „Property free of any encumbrance“ war, sollte JPIL die Mitwirkung im Sinne der Ziffer 9.3 des Vertrages verweigern oder – sicherlich der streitträchtigste Punkt – die Entwicklung des angrenzenden Townships nicht hinreichend betreiben, etwa „roads, electrification, water supply, drainage etc.“ nicht oder nicht hinreichend oder nicht termingerecht erstellen, so musste von ARRPPL aus dem Development Agreement Anl. MB 15 gegen JPIL vorgegangen werden.
Damit aber wäre von der Joint Venture Partnerin AKME, deren Vertreter gleichberechtigte Geschäftsführer der ARRPPL waren, die Mitwirkung an einem – evtl. auch gerichtlichen Vorgehen – gegen das eigene Mutterunternehmen zu fordern gewesen: Die sich damit ergebende, schwerwiegende Interessenkollision liegt nach Auffassung des Senats auf der Hand.
Hierauf waren die Anleger hinzuweisen, das fragliche Risiko war erheblich, wobei der Vortrag der Musterbeklagten zu den von der MPC-Gruppe – teils unter Einschaltung von Dienstleistern (Rödl & Partner, Ernst & Young, CBRE) – vorgenommen Prüfungen in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht nicht erheblich ist. Solche im Prospekt erwähnte Prüfungen mögen die Prospektverantwortlichen von einer Pflicht befreien, explizit darauf hinzuweisen, dass trotz allen zuvor betriebenen Aufwandes nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden könne, dass das Grundstück versteckte Mängel haben oder dass ein Partner vertragsbrüchig werden könnte, da dies für einen verständigen Leser des Prospektes auf der Hand liegt.
Dies stellt sich jedoch völlig anders dar hinsichtlich des – wie oben ausgeführt im Hinblick auf die Struktur der Geschäftsführung bei ARRPPL durchaus realistischen - Risikos, dass für den Fall des Auftauchens eben solcher Probleme die Möglichkeit bestehe, dass ein Vorgehen zur Behebung der Schwierigkeiten oder auch zur Geltendmachung sonstiger vertraglicher Rechte an der Obstruktion eines gleichberechtigten Partners eines Joint-Ventures scheitern könnte. Dieses Risiko, das sich auch aus der ex ante-Sicht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Prospektes als wesentlich darstellt, konnte der Anleger dem vorliegenden Prospekt nicht entnehmen.
Insoweit kann auch dahinstehen, ob - wie von den Musterbeklagten vorgetragen - nach den vertraglichen Regelungen oder auch nach indischem Gesellschaftsrecht die Repräsentanten von AKME in der Geschäftsführung von ARRPPL aus rechtlicher Sicht in der Lage gewesen wären, allein - d.h. ohne die Mitwirkung der von Seiten der indischen Partner in die Geschäftsführung entsandten Vertreter - ein Vorgehen gegen JPIL in die Wege zu leiten.
Denn wegen der im Übrigen, wie oben dargestellt und gerade im Prospekt zutreffend geschilderten, herausgehobenen Bedeutung der Mitwirkung der AKME für das Gelingen des Projekts, kann kein Zweifel daran bestehen, dass ein möglicherweise wirtschaftlich schwerwiegender und im Wortsinne eine der Grundlagen des Projektes (nämlich die Eignung des Grundstücks in Ludhiana) betreffender Konflikt mit JPIL und ein streitiges Vorgehen gegen JPIL unmittelbare Rückwirkungen auf die Kooperationsbereitschaft von AKME haben konnte, wenn nicht musste.
Dem Prospekt war insoweit ein für die Anleger wesentlicher Punkt, dass nämlich der indische Partner nicht nur für die eigentliche Projektverwirklichung von zentraler Bedeutung war, sondern dass von ihm (bzw. seiner Muttergesellschaft) auch noch eines der zu bebauenden Grundstücke beschafft worden war, nicht zu entnehmen. Diese weitere Funktion von AKME aber verschaffte seiner tatsächlichen Rolle - und damit der Auswirkungen einer etwa mangelnden Kooperation bei auftauchenden Problemen - ein noch weit größeres Gewicht, als aus dem Prospekt zu ersehen war.
Hierauf hätte im Sinne des Feststellungstenors zu Ziffer 1 lit. a und b hingewiesen werden müssen.
Ein wesentlicher Mangel des Prospektes folgt entgegen der Auffassung des Musterklägers nicht daraus, dass - unstreitig - der Kaufpreis je m² hinsichtlich des Grundstücks in Ludhiana im Prospekt mit € 203,- angegeben war, während nach dem Developement agreement vom 21.11.2007 umgerechnet nur ein Kaufpreis von € 104,70 vereinbart worden war.
Nach dem Parteivortrag ist davon auszugehen, dass tatsächlich zwischen der Verkäuferin und den Vertretern der ARRPPL eine Grundstücksgröße von 12 acres und ein Preis von Land Cost per >FSI von 527,22 INR vereinbart war, woraus sich dann ein – zutreffender – Quadratmeterpreis von ca. € 203,- ergeben hätte.
Die frühzeitige Einigkeit der Beteiligten hinsichtlich des Preises in Höhe von € 203/m² ist hinreichend dadurch dokumentiert, dass der für Ernst & Young tätige Consultant ausweislich des Inhalts der E-Mail Anl. MB 17 schon im Mai 2007 mit diesem Wert rechnete und auch der Geschäftsführer von AKME, Herr Anand, diesen Betrag verwandte (gem. E-Mail Anl. MB 18), der sich dann schließlich auch in der Aufsichtsratsvorlage vom 11.10.2007 (Anl. MB 19) wiederfindet (dort S. 12 – umgerechnet auf € 203,-).
Ebenso steht fest, dass tatsächlich eine Grundstücksgröße von 12 acres gewollt war, wie sich schon für Mai 2007 aus der E-Mail Anl. MB 17 und für Juli 2007 aus dem Dokument Anl. MB 18 ergibt. Da somit der tatsächlich gewollte Kaufpreis – der i.Ü. auch durch die Begutachtung von CBRE (erwähnt im Prospekt auf S. 60) insoweit bestätigt wurde, als dort eine Spanne angemessener Preise von € 176,50 – 220,63/m² ermittelt wurde und der tatsächlich gewollte Wert damit sehr nahe am Mittelwert dieser Spanne liegt – durch einen schlichten Rechenvorgang zutreffend ermittelt werden konnte, bestand in der Tat kein Zweifel daran, dass die schlicht irrtümliche Umsetzung bei der Formulierung des Development Agreements (Anl. MB 15) ohne weiteres und unproblematisch korrigiert werden würde, wie dann mit dem Addendum Anl. MB 16 auch schon im Februar 2008 geschehen.
Damit resultierte aus der fehlerhaften Abfassung des Vertrages kein ernsthaftes Risiko für die Anleger, vielmehr wäre der Prospekt in diesem Punkt tatsächlich irreführend gewesen, wenn er den rechnerisch aus dem fehlerhaft formulierten Vertrag abzuleitenden Wert von € 104,70/m² genannt hätte.
Einen maßgeblichen Aufklärungsmangel weist der Prospekt jedoch insoweit auf, als auf S. 55 für die Bauvorhaben in Mohali und Ludhiana Appartementgrößen von jeweils „voraussichtlich 139m²“ angegeben wurden.
Insoweit kann dahinstehen, ob – wie von den Musterbeklagten behauptet – für beide Grundstücke abweichend von der behördlicherseits regulär vorgegebenen Floor Area Ratio von 1,75 aufgrund besonderer Vereinbarungen mit den Behörden jeweils eine tatsächliche FAR von 2,0 galt.
In gleicher Weise kann die Behauptung der Musterbeklagten dahinstehen, dass in Indien üblicherweise die verkaufbare Fläche nicht allein unter Anwendung der FAR zu errechnen sei, da nach indischer Praxis in die FAR zahlreiche Flächen – etwa Aufzugsflächen, Treppenhäuser, sowie auf dem Grundstück belegene Clubhäuser, Sportflächen, Gesellschaftsflächen und ähnliches - nicht einbezogen würden, die aber gleichwohl in die Verkaufsfläche als Grundlage für den Kaufpreis einbezogen würden, weshalb ein sogenanntes „loading“ im Sinne einer Hinzurechnung von 15 – 25% der sich bei schlichter Anwendung der FAR ergebenden Fläche stattfinde, wobei vorliegend mit einem vertretbaren loading von 20% gerechnet worden sei.
In der Tat würde sich ausgehend von diesem Vortrag der Musterbeklagten, also bei Multiplikation der angegebenen Grundstücksgrößen für Mohali und Ludhiana mit 2,0 + 20% eine verkaufbare Fläche von – wie im Prospekt auf S. 55 genannt – für Ludhiana 116.500m², für Mohali von 194.000m² ergeben.
Insoweit ist nach Auffassung des Senats jedoch entscheidend, dass damit – unstreitig – die eigentlichen Appartements nicht die auf S. 55 angegebenen Größen erreichen würden, sondern vielmehr um ca. 20% kleiner ausfallen sollten, d.h. ca. 111m² statt 139m².
Denn der Prospekt richtet sich an in Deutschland zu werbende Anleger, bei denen jeder verständige Prospektersteller davon ausgehen musste, dass ihnen die (behaupteten) indischen Gepflogenheiten nicht bekannt sein würden.
Ausgehend vom typischen Empfängerhorizont eines deutschen Interessenten für den streitgegenständlichen Fonds, musste dieser der Darstellung entnehmen, dass in Ludhiana und Mohali Wohnungen erstellt würden, die dem Erwerber Wohnraum in der Größenordnung von knapp 140m² bieten würden.
Dabei kann offenbleiben, ob und wenn ja welche Vorstellungen der durchschnittliche Interessent denn davon haben würde, wie genau dieser Wert ermittelt worden sei und ob er überhaupt irgendeine Vorstellung davon hätte, wie in Deutschland eine Wohnflächenberechnung stattfinden würde. Insofern ist der Streit der Parteien darüber, welche Kenntnisse insoweit bei einem deutschen Anleger zu erwarten wären, irrelevant.
Bei lebensnahem Verständnis der Aussagen auf S. 55 des Prospekts konnte ein Anlageinteressent, der – wie auch nach Auffassung des Senats durchaus zu unterstellen – nur eher unklare Vorstellungen zum exakten Berechnungsmodus in Deutschland haben würde - jedenfalls nicht auf die Idee verfallen, dass in die Angabe zur durchschnittlichen Größe der Appartements auch Flächen hineingerechnet sein könnten, die sich definitiv außerhalb derselben befinden würden (wie etwa Aufzugsflächen oder Treppenhäuser) oder sogar nicht einmal im Appartementhaus selbst (wie etwa die nach Darstellung der Musterbeklagten auch im „loading“ zu berücksichtigenden Flächen von – auch für Mohali und Ludhiana geplanten (s. S. 56 des Prospekts) - Clubhäusern oder Sportstätten.
Eine insoweit – nach Vorstellungen des zu erwartenden Adressaten des Prospekts – zutreffende Darstellung war auch von potentiell wesentlicher Bedeutung für die Anleger.
Insoweit kann die Argumentation der Musterbeklagten aus § 9 Abs. 2 Nr. 1 VermVerkProspV a.F., wonach nur das Anlageobjekt zu beschreiben gewesen sei, bei dem es sich eben nicht um die zu errichtenden Appartements sondern vielmehr um den über die Treuhänderin zu erwerbenden Gesellschaftsanteil handele, nicht durchdringen.
Denn tatsächlich haben sich die Musterbeklagten eben nicht auf eine Darstellung des Gesellschaftsanteils – die dann wohl auch etwas dürr und wenig eingängig und werbewirksam ausgefallen wäre – beschränkt, sondern das mit den eingeworbenen Mitteln zu erstellende Projekt und dabei ganz maßgeblich auch die Wohnungen selbst beschrieben. Gerade die Darstellung auf S. 56/57 des Prospektes zeigt, dass – und zwar offenbar auch nach Vorstellung der Prospektverantwortlichen – gerade der Hinweis auf den hohen Standard der zu errichtenden Wohnsiedlungen aus Sicht des Anlegers ein wesentliches Argument für eine Investitionsentscheidung sein musste – so werden ausführlich das Sicherheitskonzept, die Annehmlichkeiten im Umfeld (Clubhaus, Pool, Sportanlagen), insbesondere aber auch die hochwertige Ausstattung der Wohnungen selbst (S. 57 des Prospekts) geschildert. Hier wird dem Anleger eine Vorstellung von einer gehobenen Wertigkeit der zu erstellenden Appartements vermittelt, aus der er darauf schließen konnte und offenbar auch sollte, dass es sich hierbei um potentiell stark nachgefragte Wohnungen handeln würde. Von dieser Darstellung ist jedoch die dem Anleger vermittelte Vorstellung von der durchschnittlichen Größe der Wohnungen nicht zu trennen: Für die Wertigkeit einer Wohnung ist es zweifelsohne von erheblichem Belang, ob der Erwerber oder Mieter (gleich, wie exakt berechnet) knapp 140m² oder aber nur gut 110m² nutzen kann.
Damit liegt in der unzutreffenden Darstellung der Wohnungsgrößen auf S. 55 des Prospektes ein wesentlicher Mangel desselben.
Damit war die Feststellung gem. Ziffer 1 lit. c des Tenors zu treffen.
Die Angabe auf S. 71, r. Spalte, 1. Absatz des Prospektes, wonach die Grundstücke in Ludhiana und Mohali keine rechtlichen Beschränkungen im Hinblick auf die Verwendungsmöglichkeit bestünden, ist nicht fehlerhaft.
Der Vortrag des Musterklägers, der sich in erster Linie auf Angaben der Fondsgeschäftsführung in der Gesellschafterversammlung vom Dezember 2010 (Protokoll Anl. MB 23, Ziffern 2.12.1 zum Soll-Zustand betreffend Ludiana und Ziffer 2.12.2 betreffend den Soll-Zustand Mohali bzw. Ziffer 2.13.1 und 13.2. betreffend den jeweiligen Ist-Zustand bezieht, greift nicht durch (betreffend Mohali) bzw. ist schon oben abgehandelt worden (zu Ludhiana)
Der Klägervortrag, dass in Mohali nicht für die gesamte Grundstücksfläche von 20 acres die Bebauung möglich sei, ist unschlüssig.
Dass das Grundstück tatsächlich 20 acres maß, ergibt sich aus dem – insoweit unstreitigen – Inhalt des development agreements Anl. MB 14; aus Ziffer 2.12.2.4. des Protokolls Anl. MB 23 ergibt sich – insoweit wiederum unstreitig – dass ein Teil des Geländes für Freiflächen und Parks vorgesehen war.
Da in der Tat einleuchtet, dass nicht das gesamte Grundstück von 20 acres mit einem monolitischen Wohnblock bebaut werden sollte und der vom Musterkläger angegriffenen Formulierung im Prospekt auch nicht entnommen werden kann, dass die gesamte Fläche in Mohali bebauungsfähig sei, liegt ein Prospektfehler insoweit nicht vor.
Zur insoweit beanstandeten maximalen FAR in Ludhiana (Ziffer2.13.1.3 des Protokolls Anl. MB 23) wird auf die Ausführungen zu lit. C verwiesen.
Auch soweit der Musterkläger rügt, dass das Grundstück in Mohali nicht Teil eines geplanten Townships sei, liegt ein Prospektfehler nicht vor.
Dabei kann offen bleiben, ob das Grundstück in Mohali, für das ARRPPL mit dem Development Agreement Anl. MB 14 die Entwicklungsrechte erworben hat, tatsächlich Teil eines Townships werden sollte.
Denn tatsächlich findet sich eine solche Aussage im Prospekt (anl. MB 1, s. 59, r. Sp.) gerade nicht; bei der Beschreibung des Grundstücks ist lediglich angegeben, dass in der näheren Umgebung ebenfalls Entwicklungsvorhaben geplant seien. Auch dem Development Agreement Anl. MB 14 (dessen Inhalt i.Ü. im Prospekt gerade nicht näher wiedergegeben wird), ist eine entsprechende Zusage der Verkäuferin TDIL nicht zu entnehmen, die vielmehr in Ziffer 8.11 des Vertrages nur erklärt, dass es sich bei dem angrenzenden Grundstück um ein Township handele und versichert, dieses sachgerecht entwickeln zu wollen.
Im Prospekt fehlt jedoch ein Hinweis darauf, dass die sog. EIA-Genehmigung für die Grundstücke in Ludhiana und Mohali noch ausstanden und dass sich hieraus die Gefahr von Verzögerungen beim Baustart ergab.
Unstreitig war grundsätzlich nach der bei Prospektveröffentlichung geltenden Notification S.O. 1533 des indischen Ministry of Environment and Forests vom 14.09.2006 (Anl. K 11) - also jedenfalls nach der geschriebenen Rechtslage - für die beabsichtigten Bauprojekte die Durchführung eines Environmental Impact Assessments und die Erlangung einer Environmental Clearance erforderlich und zwar „before any construction work, or prepartaion oft he land …is started“ (aaO., Ziffer 2).
Nach Ziffer 8 (i) dieser Notification Anl. K 11 hatte die zuständige Behörde bei Vorhaben, für die ein EIA durchzuführen war – was auch nach Vorbringen der Musterbeklagten (ausdrücklich S. 74 des Schriftsatzes vom 28.04.2016) hier jeweils der Fall war – binnen 105 Tagen nach Eingang eines EIA-Reports zu entscheiden, ob die Genehmigung erteilt werde oder sie Einwendungen gegen den genannten Report erheben wolle, wodurch ein Prozess ausgelöst würde (Anl. K 11 Ziffer 8 (ii), der zu weiteren Abstimmungen der beteiligten Behörden und schließlich binnen insgesamt weiteren 135 Tagen zu einer Entscheidung führen würde.
Damit war es jedenfalls nach der geschriebenen Rechtslage in Indien möglich, dass zwischen Beantragung der EIA-Genehmigung und deren Erteilung bis zu 105 Tagen verstreichen würden, es war aber auch zumindest vorstellbar, dass bis zu 240 Tage vergehen könnten.
Vor diesem Hintergrund hätte auf das Ausstehen der EIA-Genehmigung hingewiesen und jedenfalls die im Prospekt plakativ (in Fettdruck als einzige Aussage der Prospektseite) herausgestellte Angabe „Geplanter Baubeginn der Projektentwicklungen: 1. Quartal 2008“ (S. 61) relativiert werden müssen.
Unstreitig war weder zum Datum der Aufstellung des Prospektes, noch bei seiner Veröffentlichung am 08. Dezember 2007 für die Grundstücke in Ludhiana und Mohali der Antrag auf Erteilung der EIA-Genehmigung gestellt (Schriftsatz der Musterbeklagten vom 05.10.2016, S. 44).
Damit aber bestand jedenfalls nach der geschriebenen Rechtslage, das – selbst wenn die Anträge noch am Tage der Veröffentlichung gestellt worden wären – erhebliche Risiko, dass eine Genehmigung bis zum 18.03.2008 (bei einer Verfahrensdauer von 105 Tagen), wenn nicht gar bis September 2008 (bei einer Verfahrensdauer von 240 Tagen), würde auf sich warten lassen.
Schon damit ist die Aussage „Baubeginn 1. Quartal 2008“ nicht mehr vertretbar – die Auslegung der Musterbeklagten, dass damit nicht mehr in Aussicht gestellt worden sei, als ein Beginn bis zum 31.03.2008, ist willkürlich: Aus Sicht des Lesers des Prospektes legt die Angabe dieses Zeitraumes weit eher nahe, dass Baubeginn irgendwann im Verlaufe des Quartals sein werde, nicht aber an seinem letzten Tag. Dies umso mehr, als an anderer Stelle im Prospekt (S. 15, obere Tabelle, 3 Spalte unter „Projektstand“) als geplanter Baubeginn „Anfang 2008“ genannt wird, worunter nach allgemeinem Sprachgebrauch schwerlich das Ende des 1. Quartals verstanden werden wird.
Insoweit ist auch der Vortrag der Musterbeklagten zu den umfassenden Vorarbeiten zur Beantragung der EIA-Genehmigung und der intensiven Vorbereitung bei indischen Behörden nicht erheblich.
Vielmehr legt gerade dieser Vortrag nahe, dass auch für die Prospektverantwortlichen ohne Weiteres erkennbar war, dass diese ausstehenden Genehmigungen einen prognosegemäßen Baustart verhindern könnten.
Nach Vortrag der Musterbeklagten hätten am 18.12.2007 nur noch wenige Angaben gefehlt und mit einer Erteilung der Genehmigung und einem Baustart noch im ersten Quartal 2008 gerechnet werden können - dies jedoch, nachdem
― ursprünglich die EIA für das gesamte Township AKME Polis habe vorliegen sollen,
― die Verantwortlichen im August 2007 einen Consultant (Fa. Chilworth) beauftragt hatten, die erforderlichen Unterlagen so rechtzeitig zu erstellen, dass ein Baubeginn ab dem 15.11.2007 möglich sein würde,
― am 15.11.2007 noch ein weiterer Consultant zugezogen worden war,
― sich aus der von den Musterklägern als Anl. MB 63 vorgelegten Timeline vom 13.12.2007 ergibt, dass noch „final inputs“ vom Consultant erwartet wurden und für Mohali auch der „contour survey & soil testing report“ noch ausstanden und erst für den 15.01.2008 für Bangalore sogar erst am 30.01.2008 erwartet wurden.
Bei dieser Sachlage gehörte zu einer sachgerechten Aufklärung der Anleger der Hinweis, dass der geplante Baubeginn „Anfang 2008“ oder auch „im 1. Quartal 2008“ durch das Ausstehen der noch nicht beantragten EIA-Genehmigung gefährdet war. Den Prospektverantwortlichen musste sich unter Berücksichtigung der Rechtslage und vor allem den bis dahin gemachten Erfahrungen bei den Arbeiten zur Erstellung des Antrages auf EIA - insbesondere nachdem der erste hinzugezogene Consultant offenbar nicht termingerecht geliefert hatte und man daher eine zweite Firma hinzugezogen hatte, was gleichwohl nur dazu führte, dass nach der Timeline vom 13.12.2007 (Anl. MB 63) noch „final inputs“ nötig waren - geradezu aufdrängen, dass jedenfalls ein Risiko bestand, dass die Genehmigung nicht bis Ende März 2008 zu erwirken sein würde.
Diese Information war auch Sicht der Anleger auch wesentlich: Unstreitig war das Projekt auf eine für einen geschlossenen Immobilienfonds eher kurze Laufzeit von nur 4 Jahren angelegt (Prospekt S. 15, 23) und war (jedenfalls für die Anleger der Gattung B) ein Mittelrückfluss aus freier Liquidität bereits ab dem Jahre 2008 geplant (S. 16) – damit aber musste ganz offensichtlich gerade eine rasche Verwirklichung des Projektes aus Sicht der potentiellen Anleger besonders wichtig und mussten umgekehrt mögliche Verzögerungen von besonderem Interesse sein, da sie den offenbar geplanten raschen Abverkauf der Wohnungen und damit den planmäßigen Mittelrückfluss gefährden konnten.
Die Bedeutung dieses Hinweises entfällt auch nicht mit Rücksicht darauf, dass im Prospekt ansonsten durchaus zutreffend (dazu s.u. sogleich) auf das Fehlen erforderlicher Baugenehmigungen hingewiesen wird. Bei dem EIA-Verfahren handelt es sich nach der Notification Anl. K 11 um ein vom Baugenehmigungsverfahren durchaus unabhängiges Verfahren und damit um einen Risikofaktor von eigenständiger Bedeutung, insbesondere mit Rücksicht darauf, dass hinsichtlich der ebenfalls noch ausstehenden Baugenehmigungen – wie im Prospekt zutreffend geschildert – immerhin bereits Bebauungspläne vorlagen, woraus auf die grundsätzliche Bebaubarkeit geschlossen werden konnte, während eine ähnliche Aussage zu Umweltverträglichkeit noch nicht gegeben war.
Damit ist der Prospekt ohne Hinweis auf das Ausstehen der EIA-Genehmigung und einen Hinweis auf damit jedenfalls mögliche Verzögerungen beim Baustart unvollständig und waren die Feststellungen gem. Ziffer 1 lit d des Tenors zu treffen.
Hinsichtlich des Grundstückes in Bangalore musste hingegen nicht gesondert auf das Fehlen der EIA-Genehmigung bzw. deren noch nicht erfolgte Beantragung hingewiesen werden, da nach den Angaben des Prospektes zu diesem Teil-Vorhaben klar war, dass hier „mögliche Grundstücke ... Schon identifiziert, aber noch nicht gesichert“ waren (Anl. MB 1, S. 55). Damit war für dieses Grundstück offensichtlich, dass ein Baubeginn noch von einigen Unwägbarkeiten abhängen musste.
Die Darstellung des Prospektes zur Genehmigungssituation im Übrigen ist nicht fehlerhaft.
Aussagen zu den erforderlichen Genehmigungen finden sich im Prospekt wie folgt:
• S. 15: unter „Projektstand“ - „genehmigte Bebauungspläne liegen vor, geplanter Baubeginn Anfang 2008“;
• S. 21 r. Sp. unten: „Genehmigte Bebauungspläne für zwei Grundstücke liegen vor. Die Baugenehmigungen für das konkrete Design der Apartmentanlagen durch die indischen Behörden stehen zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch aus. Eine Prognose darüber, wann diese Genehmigungen erteilt werden, kann seriös zum Zeitpunkt der Prospekterstellung nicht gegeben werden. Möglicherweise kann es durch behördliche Änderungswünsche…zu Verzögerungen kommen.“
• S. 29 unter „Anlagegefährdende Risiken - Rückabwicklung - „…Falls es….zu Problemen bei den Baugenehmigungen kommen wird“…müsste ggf. rückabgewickelt werden.
• S. 71: „Die Emittentin ist abhängig….von den noch zu erteilenden Baugenehmigungen…“
• S. 128: l.Sp. unten: „Der Verkäufer verpflichtet sich, alle Anträge und Genehmigungen zu unterschreiben und zu stellen, die später noch notwendig sind, um das Grundstück wie gewünscht zu bebauen.“
• S. 129 zu den Aufgaben der Projektmanagement-Gesellschaft:….“Mithilfe bei der Beantragung und Einholung der erforderlichen behördlichen Genehmigungen“.
Insoweit ist der Klägervortrag nicht schlüssig: Explizit falsche Angaben im Prospekt zu den (nach deutscher Terminologie) erforderlichen Genehmigungen nach Bauplanungs- und Bauordnungsrecht behauptet auch der Musterkläger nicht. Auch die Formulierung, dass die „Baugenehmigungen für das konkrete Design noch ausstünden“, ist nicht objektiv falsch und suggeriert auch in Zusammenschau mit der Tatsache, dass Baubeginn im 1. Quartal 2008 (s.o.) sein sollte und weiter der Tatsache, dass (so S. 54 des Prospektes) möglichst viele Wohnungen noch vor Baubeginn verkauft werden sollten, nicht, dass die Genehmigungsanträge bereits gestellt seien. Dies könnte nach Auffassung des Senats allenfalls dann angenommen werden, wenn es für die Erteilung der Baugenehmigungen ähnliche behördliche Vorgaben hinsichtlich der zur Erteilung nötigen Zeitspannen gäbe, wie für die EIA-Genehmigung und (auch) diese einen Baubeginn noch im 1. Quartal 2008 unplausibel erscheinen lassen würden – hierzu hat der Musterkläger jedoch nichts vorgetragen und auch den Vortrag des Musterbeklagten, dass im Dezember 2007 detaillierte Architektenentwürfe (Anl. MB 65) vorgelegen hätten, nicht bestritten.
Die Darstellung im Prospekt zu Rahmenbedingungen für Investitionen in Indien ist ausreichend.
Der Prospekt enthält verschiedene Hinweise mit Bezug auf Risiken der Investition im Ausland bzw. in Indien:
• S. 27: allg. Hinweis auf Auslandsrisiken (bezogen auf Mauritius und Indien)
• S. 44 ff.: Schilderung des Immobilienmarktes in Indien mit einer sehr positiv gestimmten Zusammenfassung auf S. 47;
• S. 120: „Dieser Betrag“ (nämlich das Mindestinvestment von US-$ 5.000.000 Mindesteinlage) „muss mindestens 3 Jahre in Indien investiert bleiben, bevor das Geld wieder ausgeführt werden darf“;
• S. 124 r. Sp.: Hinweis dass MPCRRL mindestens drei Jahre in ARRPPL investiert bleiben muss.
Diese Hinweise sind grundsätzlich geeignet, dem Anleger die sich gerade aus dem Auslandsbezug ergebenden Risiken des Investition hinreichend klar vor Augen zu führen.
Die Rüge des Musterklägers, es fehle ein expliziter Hinweis auf die Anforderungen der indischen sog. FDI-Politik, die für ausländische Immobilieninvestments Mindestanforderungen hinsichtlich der zu entwickelnden Fläche, des Mindestkapitals und der Mindestdauer des Investments aufstelle, greift nicht durch.
Denn tatsächlich erfüllte das vorliegende Projekt nach seiner Planung die in der Press Note 2 (2005) (Anl. MB 41) niedergelegten Mindestanforderungen der sog. FDI-Politik – die zu entwickelnde Wohnfläche sollte weit größer als 50.000,- square feet sein, das investierte Kapital über US-$ 10.000.000 liegen, nach der Planung sollte das Projekt binnen fünf Jahren zu weit mehr als 50%, nämlich sogar vollständig, entwickelt sein und es bestand auch nicht die Gefahr, das undeveloped plots zurückbleiben würden, auch die Mindesthaltedauer von drei Jahren war gewährleistet.
Da somit ein Verstoß gegen die FDI-Regeln (bei regulärer Abwicklung des Projektes) nicht eintreten würde, genügten hinsichtlich der sog. „Auslandsrisiken“ die im Prospekt erteilten, eher allgemein gehaltenen Hinweise, wobei insbesondere der Hinweis auf die Unmöglichkeit einer Rückführung des Kapitals vor Ablauf von drei Jahren ausgesprochen eindeutig ist.
Schließlich greift auch die Rüge des Beigeladenen Braun, wonach im Prospekt die Verflechtung der als Treuhänderin tätigen Musterbeklagten zu 2 mit dem MPC-Konzern nicht hinreichend klargestellt sei, nicht durch.
Allerdings geht auch der Senat mit der ständigen Rechtsprechung des BGH davon aus, dass eine solche Verflechtung des Treuhandkommanditisten mit den Initiatoren des Fonds deutlich herausgestellt werden muss, da ansonsten der Anleger davon ausgehen würde, dass der Treuhandkommanditist nach Maßgabe des Treuhandvertrages nur und ausschließlich in seinem Interesse tätig werde.
Tatsächlich ist die entsprechende Darstellung im Prospekt jedoch ausreichend: Auf S. 70 des Prospekts ist ersichtlich, dass die MPC Münchmeyer Petersen Capital AG alleinige Gesellschafterin der Musterbeklagten zu 2 ist, auf S. 84 wird unter „Interessenkonflikte“ angegeben, dass die Musterbeklagte zu 2 „wie die Emittentin, die MPC Münchmeyer Petersen Capital Vermittlung GmbH und die MPC Münchmeyer PetersenReal Estate Consulting GmbH, eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der MPC Münchmeyer Petersen Capital AG“ sei, „was grundsätzlich zu Interessenkonflikten führen kann.“
Neben diesen eindeutigen Hinweisen auf die gegebene Verflechtung waren weitere Detailangaben zum Bestehen eines Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages, eines Geschäftsbesorgungsvertrages und schließlich zu bestehenden personellen Verflechtungen nicht nötig.
Damit waren die Feststellungen gem. Ziffer 1 lit a - d des Tenors zu treffen, wobei der Senat an die exakten Formulierungen der Feststellungsanträge nicht gebunden ist (vgl. Kölner Kommentar zum KapMuG-Vollkommer, 2. Aufl. 2014, § 16, Rn. 19), sondern vielmehr - wie geschehen - die Feststellungen zwecks besserer Verständlichkeit und Klarheit eigenständig formuliert hat. Im Übrigen waren die klägerischen Begehren zurückzuweisen.