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Timestamp: 2020-08-08 03:41:42
Document Index: 338398757

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 249', 'BGH', 'BGH', '§ 249', '§ 288', '§ 288', '§ 288', '§ 288', '§ 115', '§ 33', '§ 115', '§ 33', '§ 115', '§ 9', '§ 11', '§ 12', '§ 40', '§ 48', '§ 9', '§ 280', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Verzug | Ihr-Recht-Blog
BGH zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter
Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: Anwalt, BGH, Gebrauch, Kosten, Kostenbeteiligung, Mieter, Mietverhältnis, Mietvertrag, Schönheitsreparatur, Schultz, unrenoviert, Vermieter, Verzug, Zurückbehaltungsrecht — ihrrecht @ 12:41
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Juli 2020 in zwei Verfahren (Az. VIII ZR 163/18 und Az. VIII ZR 270/18) entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.
In dem Verfahren Az. VIII ZR 163/18 mieteten die Kläger im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert habe, forderten sie die Beklagte im März 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78 € gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.
In dem Verfahren VIII ZR 270/18 begehrt der Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.
Zwar sind die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der Bundesgerichtshof hat damit seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14, Rn. 15, 35; vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16, Rn. 20).
Vor diesem Hintergrund hat der BGH entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
Begehrt der Mieter (wie im Verfahren VIII ZR 270/18) die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses (wie im Verfahren VIII ZR 163/18), führt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten, so der BGH.
Beide Verfahren sind vom BGH an das jeweilige Berufungsgericht zurückverwiesen worden, da noch weitere Feststellungen zu treffen sind und den Parteien Gelegenheit zur Ergänzung ihres Sachvortrags und Anpassung ihrer Anträge zu geben ist.
OLG Koblenz: Abschlagsrechnung und Schlussrechnungsreife
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: Abschlagsrechnung, Abschlagszahlung, Anwalt, Architekt, Schlußrechnung, Schlussrechnungsreife, Schultz, Verzinsung, Verzug, Zins — ihrrecht @ 14:46
Dem Architekten oder Ingenieur steht kein Anspruch auf eine Abschlagszahlung mehr zu, wenn das Vertragsverhältnis durch Kündigung, einvernehmlicher Vertragsaufhebung oder in sonstiger Weise beendet worden ist. In einem solchen Fall hat er seine Leistungen vielmehr umfassend abzurechnen. Ein etwaiger Anspruch auf Zahlung eines Abschlags erlischt infolge der Schlussrechnungsreife. Dementsprechend befindet sich der Auftraggeber bei Eintritt der Schlussrechnungsreife nicht mit der Zahlung eines (nicht mehr) gegebenen Anspruchs auf einen Abschlag in Verzug, so dass der Architekt oder Ingenieur insoweit auch keinen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen hat.
Hierauf hat das OLG Koblenz mit Urteil vom 23.05.2019, Az. 2 U 1447/16 hingewiesen, der BGH hat mit Beschluss vom 29.01.2020, Az. VII ZR 129/19 die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.
Bundesarbeitsgericht: Rückzahlung von Leistungen nach SGB II kein Verzugsschaden
Filed under: Arbeitsrecht — Schlagwörter: Anwalt, Aufhebung, Bescheid, Erstattung, Freistellung, Jobcenter, Lohn, Schultz, SGB, SGB II, Vergütung, Vermögensschaden, Verzug, Verzugsschaden, Zinsen — ihrrecht @ 07:59
Durch die Rückzahlung von Leistungen nach dem SGB II wegen einer verspäteten Lohnzahlung entsteht dem Arbeitnehmer kein (weiterer) Verzugsschaden. Das Bundesarbeitsgericht hat hierauf mit Urteil vom 17.1.2018, Az. 5 AZR 205/17 hingewiesen und auf die Revision des beklagten Arbeitgebers das entgegenstehende Urteil der Vorinstanz (Landesarbeitsgerichts Sachsen-Anhalt, Urteil vom 28. März 2017, Az. 3 Sa 475/14) aufgehoben.
Der Kläger war aufgrund eines befristeten Arbeitsvertrags vom 1. Dezember 2013 bis zum 31. Mai 2014 beim Beklagten beschäftigt. Sein Bruttomonatsentgelt betrug 1.300,00 Euro, welches einen Auszahlungsbetrag von 986,81 Euro ergab. Die Vergütung zahlte der Beklagte zunächst jeweils im Folgemonat, den Lohn für April 2014 indes erst am 10. Juni 2014 und den für Mai 2014 erst am 14. Juli 2014. Auf Antrag des Klägers vom 2. Juni 2014 bewilligte ihm das Jobcenter Landkreis W am 10. Juli 2014 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II für den Zeitraum Juli bis November 2014. Nachdem der Kläger den Lohn für Mai 2014 nachgezahlt erhalten hatte, hob das Jobcenter Landkreis W wegen fehlender Hilfebedürftigkeit im Juli 2014 für diesen Monat die Bewilligung von Leistungen nach dem SGB II auf und verlangte vom Kläger die Erstattung von 535,32 Euro. Über die vom Kläger dagegen nach erfolglosem Widerspruch erhobene Klage zum Sozialgericht D ist noch nicht entschieden.
Das Bundesarbeitsgericht hat ausgeführt, daß der Kläger rein rechnerisch schon keinen Schaden erleide, wenn er mit seiner Klage vor den Sozialgerichten Erfolg habe. In diesem Falle stünde fest, dass der Kläger die für den Monat Juli 2014 bezogenen Leistungen nach dem SGB II nicht, auch nicht teilweise, an das Jobcenter Landkreis W zurückzahlen muss.
Aber auch, wenn der Aufhebungs- und Erstattungsbescheid des Jobcenters Landkreis W vor den Sozialgerichten Bestand habe, fehlt es gleichwohl an einem Schaden.
Ob – rechnerisch – ein Vermögensschaden eingetreten ist, bemisst sich zunächst nach der Differenzhypothese durch Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne dieses Ereignis bestünde (vgl. BAG 16. Januar 2013 – 10 AZR 560/11 – Rn. 24; 26. September 2012 – 10 AZR 370/10 – Rn. 18, BAGE 143, 165; 15. September 2011 – 8 AZR 846/09 – Rn. 47). Dabei kann ein nach § 249 BGB zu beseitigender Schaden auch darin liegen, Schuldner einer Verbindlichkeit gegenüber einem Dritten zu sein (BGH 18. Januar 2005 – VI ZR 73/04 – zu II 2 der Gründe; BAG 20. November 1996 – 5 AZR 518/95 – zu II 4 der Gründe, BAGE 84, 344).
Die Differenzhypothese ist indes nur Ausgangspunkt für die Beurteilung, ob ein Schaden eingetreten ist. Weil sie eine wertneutrale Rechenoperation darstellt, muss die Differenzhypothese stets einer normativen Kontrolle unterzogen werden. Erforderlich ist eine wertende Überprüfung des anhand der Differenzhypothese gewonnenen Ergebnisses gemessen am Schutzzweck der Haftung und an der Ausgleichsfunktion des Schadensersatzes (BGH 28. Oktober 2014 – VI ZR 15/14 – Rn. 17 mwN; Palandt/Grüneberg 77. Aufl. Vorbem. vor § 249 BGB Rn. 10 ff.).
Zahlt der Arbeitgeber Arbeitsentgelt nicht oder verspätet, hat der Arbeitnehmer wie jeder Gläubiger einer Geldschuld unabhängig von einem konkreten Schaden zunächst den Zinsanspruch nach § 288 Abs. 1 BGB, dessen Höhe dem Schuldner den Anreiz nehmen soll, fällige Zahlungen hinauszuzögern (vgl. MüKoBGB/Ernst 7. Aufl. § 288 BGB Rn. 3; Palandt/Grüneberg 77. Aufl. § 288 BGB Rn. 3; zur Präventionsfunktion der Norm sh. auch BAG Großer Senat 7. März 2001 – GS 1/00 – zu III 4 b ff der Gründe, BAGE 97, 150). Der nach § 288 Abs. 4 BGB ersatzfähig bleibende weitere Schaden ist typischerweise derjenige, der dem Arbeitnehmer entsteht, weil ihm das nicht oder nicht rechtzeitig gezahlte Geld zum Bestreiten seines Lebensunterhalts fehlt und er deshalb einen Kredit aufnehmen und dafür Zinsen zahlen muss. Einen solchen Schaden hat der Kläger nicht geltend gemacht.
Nimmt der Arbeitnehmer Sozialleistungen in Anspruch, zeigen die einschlägigen Normen, dass der Arbeitnehmer nicht (verspätetes) Arbeitsentgelt und Sozialleistung erhalten soll, so das BArbG. Zahlt der Arbeitgeber kein Arbeitsentgelt (mehr) – etwa nach einer Kündigung, die sich später im Kündigungsschutzprozess als unwirksam erweist – und nimmt der Arbeitnehmer deshalb Sozialleistungen in Anspruch, erhält er diese nicht „umsonst“. Vielmehr geht sein Anspruch auf Arbeitsentgelt kraft Gesetzes bis zur Höhe der erbrachten Sozialleistungen auf den Leistungsträger über, § 115 Abs. 1 SGB X, sofern eine sachliche und zeitliche Kongruenz von Entgeltanspruch und Sozialleistung besteht (vgl. dazu BAG 29. April 2015 – 5 AZR 756/13 – Rn. 8, BAGE 151, 281, st. Rspr.). Dies gilt auch für Sozialleistungen nach dem SGB II, denn gemäß § 33 Abs. 5 SGB II geht § 115 Abs. 1 SGB X der Regelung zum Übergang von Ansprüchen in § 33 Abs. 1 SGB II vor. Wäre das Arbeitsverhältnis nicht beendet gewesen und hätte der Kläger gegen den Beklagten für den Monat Juli 2014 noch einen Anspruch auf Arbeitsentgelt gehabt, wäre dieser in Höhe der erbrachten Leistung kraft Gesetzes auf das Jobcenter W übergegangen.
Darüber hinaus berücksichtige das SGB II auch inkongruente Leistungen, bei denen eine cessio legis nach § 115 Abs. 1 SGB X ausscheidet. Die Hilfebedürftigkeit iSd. § 9 Abs. 1 SGB II hängt u. a. von dem zu berücksichtigenden Einkommen ab. Bei diesem stellt das Gesetz nicht auf den Zeitpunkt der Fälligkeit des Anspruchs, sondern auf den des Zuflusses der Einnahmen ab, § 11 Abs. 2 und Abs. 3 SGB II. Hätte im Streitfall das Jobcenter W erst nach dem 14. Juli 2014 über den Antrag des Klägers entschieden, hätte dieser wegen des zwischenzeitlichen Zuflusses von Arbeitsentgelt von vornherein für den Monat Juli 2014 keine Leistungen nach dem SGB II erhalten. Fließen dem Bezieher von Leistungen nach dem SGB II erst nach deren Bewilligung Einnahmen (oder Vermögen, das die Freibeträge des § 12 SGB II übersteigt) zu, die die Hilfebedürftigkeit (zeitweise) entfallen lassen, soll nach § 40 Abs. 1 SGB II iVm. § 48 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 SGB X die Bewilligung rückwirkend aufgehoben werden.
In ihrer Zusammenschau zeigen diese Regelungen, dass der Arbeitnehmer im Falle des Verzugs des Arbeitgebers mit der Entgeltzahlung in keinem Falle Arbeitsentgelt und Leistungen nach dem SGB II erhalten soll. Bei zeitlicher Kongruenz von Arbeitsentgelt und Sozialleistung geht der Anspruch auf Arbeitsentgelt in Höhe der bezogenen Sozialleistung auf den Sozialleistungsträger über, bei zeitlicher Inkongruenz entfällt der Anspruch auf die Leistung nach dem SGB II rückwirkend, sofern der Arbeitnehmer wegen des nach Bewilligung der Sozialleistung zugeflossenen Arbeitsentgelts im Bezugszeitraum oder Teilen davon objektiv nicht hilfebedürftig iSd. § 9 Abs. 1 SGB II war. Dieses normative Konzept schließe es aus, eine berechtigte Rückforderung von Leistungen nach dem SGB II wegen verspätet gezahlten Arbeitsentgelts als Schaden des Arbeitnehmers zu werten.
OLG Köln: Leistungseinstellung wegen Zahlungsverzuges: Schadensersatz durch Auftraggeber!
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: Abschlagszahlung, Anwalt, Arbeiten, Auftraggeber, Auftragnehmer, Bau, Einstellung, Leistung, Rechtsirrtum, Schultz, Verzug — ihrrecht @ 08:41
Zahlt der Auftraggeber eine fällige Abschlagszahlung des Auftragnehmers nicht und stellt dieser daraufhin seine Leistungen vorübergehend ein, steht dem Auftragnehmer ein Anspruch auf Ersatz des dadurch entstandenen Verzögerungsschadens zu (OLG Köln, Urteil vom 07.06.2016, Az. 22 U 45/12).
In dem seitens des OLG Köln entschiedenen Sachverhalt befand sich der beklagte Auftraggeber in Verzug mit der Begleichung der dritten Abschlagsrechnung vom 03.06.2008. Diese wurde vom Auftraggeber in verschiedentlicher Hinsicht gekürzt, allerdings zu einem sehr hohen Anteil wegen der darin enthaltenen Position 1.8.20 Verbau und des Nachtrages N 1 Rammverbau (Pos. 3.1.1.50). Insbesondere hinsichtlich der Position 1.8.20 war der Einbehalt des Auftraggebers unberechtigt. Nachdem der Auftragnehmer den Auftraggeber mit Schreiben vom 09.07.2008 unter Fristsetzung auf den 18.07.2008 zur Zahlung aufgefordert hatte, befand sich dieser von daher mit einem Großteil des Rechnungsbetrages in Verzug.
Dem Grunde nach schuldet der Auftraggeber damit den Ersatz von Verzögerungsschaden, §§ 280 Abs. 2, 3, 286 BGB. Das Verschulden des Auftraggebers wird nicht etwa dadurch widerlegt, dass er die Zahlungen nicht schlicht grundlos, sondern im Hinblick auf seine Rechtsansicht zur Position 1.8.20 verweigert hat. Denn insoweit geht ein Rechtsirrtum zu seinen Lasten.
BGH: Zahlungsverzug und Rechtsanwaltskosten
Filed under: Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: Anwaltsgebühren, Erstattung, Gebühren, Gläubiger, Rechnung, Rechtsanwalt, Schuldner, Schultz, Verzug — ihrrecht @ 07:34
Auch in einfachen Fällen darf ein Gläubiger anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen , wenn ein Schuldner die Rechnung nicht bezahlt. Der Schuldner hat sodann regelmäßig dem Gläubiger die Rechtsanwaltskosten zu ersetzen (BGH, Urteil vom 17.09.2015, Az. IX ZR 280/14).
Ein Schadensfall, der zu einem Erstattungsanspruch des Gläubigers führt, liegt vor, wenn der Schuldner einer Entgeltforderung (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 259/09, NJW 2010, 3226 Rn. 12; vom 17. Juli 2013 – VIII ZR 334/12, NJW 2014, 1171 Rn. 13) in Zahlungsverzug gerät (vgl. BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010, aaO; vom 31. Januar 2012, aaO; vom 16. Juli 2015 – IX ZR 197/14, zVb). Zur Beitreibung einer solchen Forderung ist dann regelmäßig selbst in einfach gelagerten Fällen die Beauftragung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 1994, aaO S. 353). Das seinerseits Erforderliche tut der Gläubiger dadurch, dass er den Schuldner in Verzug setzt. Eine weitere Verzögerung der Erfüllung seiner Forderung muss er nicht hinnehmen. Vielmehr kann er seinem Erfüllungsverlangen durch Einschaltung eines Rechtsanwalts Nachdruck verleihen.
Darf der Gläubiger einer Entgeltforderung die Einschaltung eines Rechtsanwalts für erforderlich und zweckmäßig halten, muss er einen Auftrag zur außergerichtlichen Vertretung in der Regel nicht auf ein Schreiben einfacher Art nach Nr. 2302 VV RVG aF (= Nr. 2301 VV RVG) beschränken, so der BGH. Konsequenzen für Art und Umfang des zu erteilenden Mandats ließen sich von ihm daraus allenfalls ziehen, wenn er näheres Wissen über das anwaltliche Gebührenrecht hätte. Daran fehle es dem Gläubiger in der Regel.
BGH: Nutzungsausfallentschädigung wegen Vorenthaltens von Wohnraum
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: Anwalt, Bauträger, Nutzungsausfallentschädigung, Schultz, Verzug, Vorenthalten, Wohnraum — ihrrecht @ 11:13
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.02.2014, Az. VII ZR 172/13 entschieden, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung dann eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht.
Die Kläger erwarben vom beklagten Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 qm Wohnfläche. Vertraglich war der Bauträger verpflichtet, die Wohnung spätestens bis zum 31. August 2009 fertigzustellen und zu übergeben. Da die Wohnung auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben war, klagten die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 1. Oktober 2009 bis zum 30. September 2011. Sie berechneten diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung und lassen sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen.
Das OLG Jena hatte mit Urteil vom 29. Mai 2013,Az. 7 U 660/12 den Anspruch der Erwerber auf Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines 30 %igen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallender Kosten bejaht. Die vom Berufungsgericht insoweit zugelassene Revision des Bauträgers hatte keinen Erfolg.
Nach Ansicht des BGH stand in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung, weil die bisher genutzte Wohnung lediglich 72 qm Wohnfläche umfasste, während die erworbene und vorenthaltene Wohnung mit 136 qm eine fast doppelt so große Wohnfläche besitzt.
OLG Koblenz: “Baubeginn in ca. 4 Wochen” kein verbindlicher Vertragstermin!
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: Anwalt, Bauvertrag, Kalendertag, Schultz, verbindlich, Vertragstermin, Verzug — ihrrecht @ 13:35
Vereinbaren die Parteien im Bauvertrag, dass die Arbeiten "ab sofort innerhalb von 90 Arbeitstagen" auszuführen sind, und sollen die Arbeiten "in ca. vier Wochen" beginnen, genügt dies nicht für eine kalendermäßige Bestimmtheit des Arbeitsbeginns (OLG Koblenz, Urteil vom 23.04.2013 – 3 U 838/12 unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 13.12.2001 – VII ZR 432/00).
Nach Ansicht des Senats haben sich die Parteien mit Verwendung der o. g. Klausel nicht einvernehmlich auf ein bestimmtes Datum festgelegt. Vielmehr lasse die Vertragswendung "in ca. vier Wochen" die gebotene kalendermäßige Fixierung vermissen. Sie bringe nämlich zum Ausdruck, dass es sich nur um eine ungefähre Zeitangabe handle, die der Schuldner zumindest in einem gewissen Umfang überschreiten dürfe, ohne in Verzug zu geraten, so das OLG.
Soll die Leistungszeit vertraglich vereinbart werden, so muss dies durch die Angabe eines bestimmten Kalendertags geschehen.
Bauträger: Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit bei Verzug unwirksam!
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: AGB, Anwalt, Bauträger, Fertigstellungstermin, Schultz, Verschulden, Verzug — ihrrecht @ 09:20
Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers. Die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit darf daher nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Die Haftung für Verzugsschäden kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers deshalb nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Und wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusagt, hat geeignete Vorkehrungen zu treffen, damit der versprochene Termin eingehalten wird.
Hierauf hat das OLG München mit dem jetzt veröffentlichten Urteil vom 15.11.2011, Az.13 U 15/11 ausdrücklich hingewiesen.
Das OLG München hat insoweit die zu entsprechenden Klauseln im KFZ-Handel ergangene Entscheidung des BGH NJW 1994, 1060 auf Bauträgerverträge übertragen und dies damit begründet, daß kein sachlicher Grund bestehe, die dort behandelte fristgemäße Lieferung eines Kraftfahrzeuges nicht auch auf die Herstellung einer Immobilie anzuwenden. Denn der Erwerber einer Wohnung muss unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgemäß räumen, sich ein Darlehen bereit stellen lassen und den Umzug auf einen bestimmten Zeitpunkt fixieren. Demgegenüber kann allgemein ein Bauträger durch einen knapp oder unrealistisch festgelegten Fertigstellungstermin leichter Verträge mit Interessenten akquirieren und geht gleichzeitig bei Beschränkung der Haftung auf den Nutzungsausfall, der in den Kaufpreis eingerechnet werden kann, ein überschaubares Risiko ein.
Und auch bezüglich des Verschuldens des Bauträgers an der Fertigstellung hat das OLG München eine verbraucherfreundliche Position eingenommen.
Wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusage, habe Vorkehrungen zu treffen, dass der versprochene Termin eingehalten werde, insbesondere durch genügend große Zeitpuffer, die Spielraum zur Behebung unvorhergesehener Hemmnisse belassen. Es sei auch nicht verständlich, warum anstelle des im entschiedenen Fall insolventen Generalunternehmers in überschaubarer Zeit kein Nachfolger gefunden werden konnte. Überhaupt kein Entschuldigungsgrund seien die "technisch komplexen Bauabläufe" oder angeblich unzuverlässige Einzelunternehmer, die an Stelle des Generalunternehmers eingesetzt wurden.