Source: https://www.asb.sk/biznis/sprava-budov/dosah-novely-zakona-c-182-1993-z-z-na-rozhodovanie-vlastnikov
Timestamp: 2019-01-17 00:49:30+00:00
Document Index: 1185523

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 7', '§ 8', '§ 8', '§ 10', '§ 16']

Dosah novely zákona č. 182/1993 Z. z. na rozhodovanie vlastníkov | ASB.sk
Publikované 26. mája 2016 19. júla 2018
V čase pripravovanej koncepčnej zmeny základného zákona, ktorý upravuje podmienky správy bytov a nebytových priestorov na Slovensku, ktorú aktívne a v spolupráci aj s organizáciami združujúcimi správcov a správcovské spoločnosti pripravovalo Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, bola schválená už štrnásta novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pod číslom 205/2014 Z. z.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je hlavným predpisom nielen pri vykonávaní správy správcovskými spoločnosťami a spoločenstvami vlastníkov bytov, ale slúži aj samotným vlastníkom bytov ako návod na uplatnenie ich práv a plnenie povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. O to dôležitejšia je jeho zrozumiteľnosť jednoznačnosť jednotlivých ustanovení. To by malo byť aj výsledkom ustanovení zákona č. 205/2014 Z. z., ktorým sa zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 1. 10. 2014 novelizoval.
Základom rozhodovania vlastníkov sú pravidlá schvaľovania uznesení. Zákon č. 205/2014 Z. z. zaviedol nové pravidlá pri hlasovaní na schôdzi a zhromaždení vlastníkov a pri písomnom hlasovaní. Jednou z najvýznamnejších je zmena v uznášaniaschopnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schôdza je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Táto zmena síce znížila počet hlasov vlastníkov potrebný na rozhodovanie o bežných veciach, ale zároveň spôsobila nárast počtu neuznášaniaschopných schôdzí. Porovnanie uznášaniaschopnosti pred účinnosťou a po účinnosti novely zákona vidieť v tabuľke.
Pred účinnosťou novely Po účinnosti novely Rozdiel
uznášaniaschopnosť 31 hlasov 40 hlasov +9
schvaľovanie bežné 31 hlasov 21 hlasov –10
schvaľovanie dvojtretinové 40 hlasov 40 hlasov 0
schvaľovanie štvorpätinové do 1 roka xx (40 hlasov) 48 hlasov +8
schvaľovanie nadpolovičné do 1 roka xx (31 hlasov) 31 hlasov 0
Tab. Porovnanie uznášaniaschopnosti v bytovom dome so 60 bytmi pred a po účinnosti novely zákona č. 205/2014 Z. z.
Po viac ako roku od účinnosti tejto novely zákona môžeme konštatovať, že v 61 porovnávaných bytových domoch v správe stavebného bytového družstva klesla uznášaniaschopnosť schôdzí z 80,3 % na 57,4 %. Pokles uznášaniaschopnosti nemožno, samozrejme, v plnej miere pripísať iba zmenám v zákone, podieľa sa však na ňom prevažnou mierou. Pri stúpajúcom trende neuznášaniaschopných schôdzí je zavedenie schvaľovania štvorpätinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ďalšou zbytočnou prekážkou pri rozhodovaní vlastníkov na schôdzi.
Potrebné kvórum na schválenie uznesení sa mení podľa závažnosti schvaľovaných rozhodnutí pri jednotlivých predmetoch hlasovania:
ak je schôdza uznášaniaschopná, na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov;
ak schôdza nie je uznášaniaschopná ani hodinu po oznámenom začatí schôdze, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových. To neplatí, ak sa rozhoduje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4 zákona;
rozhodovanie dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov je potrebné, ak hlasujú o zmluve o úvere a jej dodatkoch, o zmluve o zabezpečení úveru a jej dodatkoch, o zmluve o nájme a kúpe veci a jej dodatkoch, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a jej dodatkoch, o zmene účelu užívania spoločných častí a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy;
ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale, uznesenie je prijaté, ak zaň hlasovali aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov a zároveň sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov na najvyššom poschodí;
pri rozhodovaní o prevode spoločných častí, spoločných zariadení alebo priľahlého pozemku domu je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome;
nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa vyžaduje pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania;
štvorpätinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov je potrebná pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania, ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov;
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa rozhoduje pri písomnom hlasovaní, ak odseky 4 a 5 zákona neustanovujú inak.
Zákon určuje výluky z hlasovania, výluky zo zastupovania vlastníka (správca, volení kandidáti), podmienky hlasovania (schválenie overovateľov podpisov na schôdzi)… Okrem samotného počtu hlasov potrebných na schválenie uznesenia a výluk z hlasovania je nevyhnutné kontrolovať aj ustanovenia zákona určujúce, o čom sa daným spôsobom nedá hlasovať. Nesprávne vyhodnotenie hlasovania môže spôsobiť jeho neplatnosť, poškodenie vlastníkov a vznik súdnych sporov o náhradu škody. Počas zhromaždenia či schôdze vlastníkov, na ktorej sú mnohokrát v búrlivej atmosfére predkladané rôzne neočakávané návrhy uznesení, sa v rôznych spôsoboch schvaľovania ťažko orientujú nielen samotní vlastníci, ale aj skúsený správca.
Zákon č. 205/2014 Z. z. priniesol aj ďalšie ustanovenia, ktoré majú ambíciu zabezpečiť väčšiu mieru spravodlivosti pri užívaní a správe bytov, spoločných a nebytových priestorov v bytových domoch a väčšiu transparentnosť procesov pri výkone ich správy. Napriek dobrému zámeru a prenosu praktických skúseností a požiadaviek do znenia zákona bolo potrebné zachovať určitú mieru jeho jednoduchosti, prehľadnosti a zrozumiteľnosti. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má totiž slúžiť v prvom rade vlastníkom bytov a nebytových priestorov pri uplatnení práv a plnení povinností pri užívaní ich majetku.
Schválenie zákona č. 205/2014 Z. z. naznačilo zásadný odklon od niekoľko rokov pripravovanej novej koncepcie bytovej politiky v oblasti správy bytov a nebytových priestorov. Dnes už vieme, že niekoľkoročná snaha Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR ako gestora novej legislatívy v tejto oblasti, a širokej odbornej verejnosti sa skončila schválením zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov v znení, ktoré zúžilo jeho rozsah iba na reguláciu činnosti správcov vykonávajúcich činnosť na základe zmluvy o výkone správy. Napriek nesporným prínosom tohto zákona pri zvyšovaní odbornosti výkonu správy bytových domov je po veľkých očakávaniach jeho obmedzenie iba na správcov sklamaním a znevýhodnením vlastníkov bytov a nebytových priestorov spravovaných inou formou. Rovnakým znevýhodnením pre vlastníkov je tiež neprehľadný a zložitý spôsob hlasovania určený zákonom, ktorý má byť pre nich zrozumiteľným a jednoduchým návodom na uplatnenie práv pri užívaní bytu alebo nebytového priestoru.
S cieľom zjednodušenia a sprehľadnenia ustanovení zákona a rozhodovacích procesov by mala byť tvorená každá ďalšia úprava znenia zákona. Poďakovanie si zaslúžia zástupcovia Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, ktorí sa podieľali na koordinácii a príprave nového zákona upravujúceho podmienky správy bytov a nebytových priestorov, za ústretový, transparentný, odborný a koncepčný prístup k príprave znenia zákona. Zostáva iba vyjadriť nádej, že celé pôvodné znenie návrhu zákona bude opäť predmetom odbornej diskusie a príde vhodnejší čas na koncepčnú zmenu legislatívy upravujúcej podmienky správy bytov a nebytových priestorov.
Zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.
Text | Pavol Hlušek, Stavebné bytové družstvo Púchov
foto | Dano veselsky