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Timestamp: 2016-10-26 02:31:07
Document Index: 270701199

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 82', 'BGE', 'Art. 83', 'Art. 89', 'Art. 89', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_227/2011 (06.10.2011)
1C_227/2011
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Kleb,
Stadt Z�rich, Bausektion des Stadtrates,
Beschwerde gegen das Urteil vom 23. M�rz 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 1. Abteilung,
Die Bausektion des Stadtrates Z�rich erteilte der Y.________ am 24. M�rz 2010 die Baubewilligung f�r die Aufstockung des zum Wohnhaus ("Pfarrhaus") geh�renden Pavillons und f�r weitere bauliche Massnahmen auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. HG5077 an der Z.________strasse in Z�rich 10-H�ngg.
Dagegen gelangte der Nachbar X.________ an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der Bewilligung f�r die Aufstockung des Pavillons. Die Baurekurskommission I hiess den Rekurs am 1. Oktober 2010 teilweise gut und erg�nzte den Beschluss der Bausektion mit einer Nebenbestimmung, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn abge�nderte Pl�ne �ber die eingeschossige Ausgestaltung der Passerelle zwischen Wohnhaus und Pavillon einzureichen und bewilligen zu lassen habe. Im �brigen wurde der Rekurs abgewiesen.
X.________ reichte hierauf Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�richs ein und verlangte die Aufhebung des Rekursentscheids, soweit der Rekurs abgewiesen worden war. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 23. M�rz 2011 ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 23. Mai 2011 beantragt X.________ dem Bundesgericht die Aufhebung des angefochtenen Urteils und damit der Baubewilligung vom 24. M�rz 2010. Eventualiter seien die Prozessakten zur weiteren Behandlung im Sinne der Erw�gungen sowie zur Neuverlegung der Gerichtskosten und Entsch�digungen f�r das vorangegangene Verfahren an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Gleichzeitig ersucht der Beschwerdef�hrer um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung.
Die Y.________ als Bauherrin und damit private Beschwerdegegnerin �ussert sich zur bisherigen und neuen Nutzung ihrer Liegenschaft. Die Bausektion der Stadt Z�rich und das kantonale Verwaltungsgericht schliessen je auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden k�nne.
Der Beschwerdef�hrer h�lt daraufhin sinngem�ss an seinen Antr�gen fest.
Der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung hat der Beschwerde mit Verf�gung vom 15. Juni 2011 die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren �ber ein Baubegehren und damit eine �ffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 400 E. 2.1 S. 404). Ausnahmegr�nde im Sinne von Art. 83 ff. BGG liegen nicht vor. Der Beschwerdef�hrer hat am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Er ist als Nachbar des Bauvorhabens zur Beschwerde grunds�tzlich legitimiert (Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG; BGE 133 II 249 E. 1.3.3 S. 253 f.). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist darum grunds�tzlich einzutreten.
Im Streite liegt die Anwendung und Auslegung von � 357 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1). Diese Bestimmung besagt, dass bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und andern Nutzungen zugef�hrt werden d�rfen, sofern sie sich f�r eine zonengem�sse Nutzung nicht eignen, wenn keine �berwiegenden �ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. F�r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
2.1 Das Verwaltungsgericht vertritt den Standpunkt, bereits im Jahr 1993 sei auf dem Baugrundst�ck Kat.-Nr. HG5077 eine wohnanteilswidrige Fl�che von 121 m� bewilligt worden. Der heutige Zustand sei darum zwar formell baurechtskonform, jedoch materiell rechtswidrig. Der soeben zitierte � 357 PBG/ZH als erweiterte Besitzstandsgarantie umfasse auch inhaltlich fehlerhafte Baubewilligungen. In solchen F�llen komme dem Vertrauensschutz regelm�ssig gr�ssere Bedeutung zu als dem Gesetzm�ssigkeitsprinzip.
2.2 Dagegen wendet der Beschwerdef�hrer sinngem�ss ein, im Jahr 1993 sei keine Nutzung zu "Nichtwohnzwecken" bewilligt worden. Seither habe eine illegale Umnutzung stattgefunden, welche keinen Bestandesschutz geniesse. Aus den Baueingabepl�nen lasse sich die im Jahr 1993 bewilligte Nutzweise nicht herleiten. Es sei lediglich daraus ersichtlich, dass der mit "Bibliothek/Lesezimmer" bezeichnete Raum in zwei Zimmer aufgeteilt werde. Die �brigen R�ume im Erdgeschoss seien mit schwarzer Farbe bezeichnet worden, was eine unver�nderte Nutzung bedeute. Die Feststellung der Vorinstanz, wonach die wohnfremde Nutzung des Erdgeschosses und des Pavillons mit Beschluss vom 2. April 1993 bewilligt worden sei, sei willk�rlich. Weil die Bewilligungsbeh�rde die damals beabsichtigte Verwendung des Erdgeschosses und des Pavillons als Wohnnutzung taxiert habe, fehlten in der Bewilligung auch jegliche Erw�gungen �ber die Wohnanteilspflicht.
In diesem Zusammenhang wirft der Beschwerdef�hrer dem Verwaltungsgericht eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs vor, weil es seinem Antrag, die Bewilligungsakten aus dem Jahr 1993 beizuziehen, nicht stattgegeben habe.
2.3 Das Verwaltungsgericht hat sich bei seiner Argumentation als Referenz massgeblich auf die in den Akten liegende Bewilligung der Bausektion II des Stadtrats vom 2. April 1993 gest�tzt (act. 7/5.1). Eingereicht hatte diese Unterlagen der Beschwerdef�hrer selber. Auf etwaige bewilligte Pl�ne bezieht sich das Verwaltungsgericht in seinem Urteil nicht, sondern es stellt auf die Feststellungen und Berechnungen seiner Vorinstanz ab. In der Baubewilligung finden sich keine Aussagen �ber die Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss und im Pavillon. Diesbez�glich findet sich lediglich unter der Rubrik "Zone" der Vermerk "Wohnanteil: 90%". Sodann wird unter lit. a der Erw�gungen festgehalten, dass das Vorhaben Familienwohnungen tangiere, was eine Bewilligung im Sinne des Gesetzes �ber die Erhaltung von Wohnungen f�r Familien (WEG) erfordere. Diese Bewilligung hat das Verwaltungsgericht offenbar nicht beigezogen. Der Beschwerdef�hrer gibt sie erstmals vor Bundesgericht zu den Akten, zusammen mit dem damaligen Baubeschrieb. Die WEG-Bewilligung, ebenfalls vom 2. April 1993 datierend, geht davon aus, dass die gesch�tzte Familienwohnungsfl�che erhalten bleibe. Die Umbau- und Renovationsmassnahmen w�rden angemessen erscheinen und seien mit relativ geringf�gigen Grundriss�nderungen verbunden. Ein Hinweis auf eine ausdr�ckliche Bewilligung der 121 m� wohnanteilswidrigen Fl�che ist nicht enthalten. Im Baubeschrieb vom 21. Dezember 1992 wird geschildert, dass das Einfamilienhaus (Baujahr 1926) innen und aussen saniert und soweit umgebaut bzw. erweitert werde, dass es der Stiftung f�r Kirche und Judentum (SKJ) als Pfarrhaus f�r ihren angestellten Pfarrer dienen k�nne. Die baulichen Ver�nderungen umfassten insbesondere einen K�cheneinbau im ersten Obergeschoss, einen Verandaausbau im Erdgeschoss, eine WC-Anlage im Untergeschoss, Vergr�sserungen der Treppenvorpl�tze im Erd- und Untergeschoss sowie einen eingeschossigen Anbau auf der S�dseite des Hauses. Die R�umlichkeiten des Einfamilienhauses inklusive Anbau w�rden der Pfarrfamilie und den G�sten des Pfarrers als Wohn- und Aufenthaltsr�ume dienen.
2.4 Wenn das Verwaltungsgericht bei seiner Beurteilung der Ausgangslage massgeblich auf den 1993 bewilligten Zustand abstellt, hat es dazu die vollst�ndigen Bewilligungsdokumente beizuziehen, jedenfalls soweit sie entscheiderheblich sind. Wie gesehen geht aus den Erw�gungen der Baubewilligung hervor, dass gerade mit Blick auf die 90%-ige Wohnnutzung eine zus�tzliche WEG-Bewilligung erforderlich war. Diese sowie die dazugeh�renden Pl�ne h�tte das Verwaltungsgericht konsultieren m�ssen. Ob dies im Ergebnis einen Einfluss auf die Urteilsfindung hat, kann hier offenbleiben. Dem Beschwerdef�hrer ist jedenfalls nicht vorzuwerfen, dass er die WEG-Bewilligung erst vor Bundesgericht zu den Akten gibt, hat er doch im vorinstanzlichen Verfahren den Beizug der Baugesuchsunterlagen aus dem Jahr 1993 verlangt. Es handelt sich darum um kein unzul�ssiges Novum, wie die Bausektion in ihrer Vernehmlassung geltend macht.
2.5 Eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs und eine offensichtlich unvollst�ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts sind demnach zu bejahen. Das Verwaltungsgericht wird die Angelegenheit unter Ber�cksichtigung der genannten Unterlagen neu zu beurteilen haben.
Die Beschwerde ist gutzuheissen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 23. M�rz 2011 aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erw�gungen an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat die private Beschwerdegegnerin die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie hat den Beschwerdef�hrer zudem angemessen f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 23. M�rz 2011 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erw�gungen an das Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Die private Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Stadt Z�rich, Bausektion des Stadtrates, und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.