Source: http://dimagb.de/info/vertrag/guprax1.html
Timestamp: 2019-03-22 06:54:12
Document Index: 368243247

Matched Legal Cases: ['§2', '§4', '§53', '§ 53', '§53', '§15', '§ 52', '§4', '§5', '§6', '§12', '§4', '§12', '§4', '§8', '§4', '§8', '§13', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 12', '§ 4', '§ 2', '§ 15', '§ 12', '§ 12', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 42', '§ 84', '§ 14', '§ 202', '§4', '§4', '§ 12', '§ 4', '§ 4', '§ 8', '§ 16', '§ 45', '§ 65', '§ 74', '§ 78', '§ 14', '§ 14', '§ 12', '§ 7', '§ 53']

DIMaGB.de - Infobereich: Aus der Praxis des Bauens mit Bauträgern / GU
Grau ist alle Theorie. Bunt ist das Leben. Diese Sprüche sind sehr wahr. Warum, das lassen Sie uns anhand geschehener Bespiele herausfinden. Es geht hierbei um Bauvorhaben, bei denen ich die Bauherren bzw. Erwerber unterstützt habe. Das Leben bringt die besten Beispiele.
Das begann mit Überprüfung der Vertragsunterlagen, also in einem Stadium, wo schon (fast) alles zu spät war. Doch selbst wenn die Lage aussichtslos erscheint, können Sachkunde und Erfahrung für den Bauherrn/Erwerber bedeuten, dass für ihn doch noch Punkte herausgeholt werden.
Hin und wieder muss ich aber darauf hinweisen, dass ab einem gewissen Punkt die Sache zu sehr aus dem bautechnischen ins juristische hinüber gleitet. Rechtsberatung betreibe ich ja sowieso nicht, aber es gibt Situationen, da kann ich noch nicht mal aus dem persönlichen Erfahrung oder Empfinden heraus einen Rat geben, der juristische Dinge betrifft.
Einige Passagen sind illustriert. Für viele Begebenheiten denke ich, dass die Wiedergabe anonymisierter Schreiben genügt, um Sachverhalte zu schildern und zu erläutern. Und wenn Sie glauben "das gibt´ s doch gar nicht!", muss ich Ihnen sagen: doch, alles wahrhaft erlebt.
Als erstes kommt der Auszug aus einem Schreiben an einen Herrn, der sich als Bauträger betätigt, gleichwohl er anfangs betonte, nur "Verkäufer" zu sein und kein Bauträger (wohl in der Hoffnung, dass durch den Wunschgedanken die MaBV für ihn nicht zutrifft. Die vorgefundene Situation: die Baustelle das reinste Chaos, der Fertigstellungstermin verstrichen und es war nicht erkennbar, wann die Sache zum Ende kommt.
... Weiterhin wurde in §2 unter 6. Vertraglich vereinbart, dass zur Sicherung des Käufers eine Baugenehmigung zu erwirken ist.
Ich habe am xx.xx.2001 festgestellt, dass die Baustelle nicht als solche gekennzeichnet ist. Auf Anfordern der Käuferin an die von Ihnen eingesetzte Bauleitung sollte in die Baugenehmigung Einsicht genommen werden. Dies wurde von Ihrer Bauleitung verwehrt.
Ob die Baugenehmigung schlichtweg fehlt oder Ihre Bauleitung aus unangebrachtem Verständnis zum Umgang mit Erwerbern handelte, ist noch festzustellen. Wenn wir uns am xx.xx.2001 mit ihnen zum Gespräch treffen, möchten wir folgende Unterlagen einsehen:
Die Baugenehmigung als grün gestempeltes B-Exemplar
Die dazugehörige Genehmigungsstatik
Den Standsicherheitsnachweis
Die dazugehörigen Nachweise zu Schall- und Wärmeschutz
Sollten diese Voraussetzungen fehlen, wäre das Bauaufsichtsamt zu informieren, die dann gern Ihrer Bauleitung die gesetzlichen Grundlagen erläutert. Auf jeden Fall ist auch hier festzustellen, dass die verweigernde Haltung Ihrer Bauleitung eher ein Klima des Misstrauens schafft.
Weiterhin habe ich am xx.xx.2001, neben zahlreichen Mängeln, die im Anschluss aufgeführt werden, festgestellt, dass es Ihre Bauleitung zulässt, dass gebaut wird, ohne dass eine Ausführungsplanung vorliegt.
Falsch gezeichnete und bemaßte sowie unvollständige Pläne sollen bitte nicht als dies betrachtet werden, auch hierfür gibt es verbindliche Formvorschriften und Forderungen an den Inhalt. Zwar gibt es einen nicht geringen Schriftwechsel, jedoch dürfte niemand in der Lage sein, ohne sonderliche Mühe herauszufiltern, was denn nun letztendlich vereinbart wurde - gezeichnet wurde jedenfalls viel zu wenig.
Die gem. 2.2 der Bau- und Ausstattungsbeschreibung vertraglich zugesicherte Tragwerksplanung und die Ausführungsplanung des Architekturbüros möchten wir ebenfalls zum Gesprächstermin einsehen. Zur Ausführungsplanung gehören nach baurechtlichem Verständnis:
Die 50stel Pläne mit genauer Bemaßung
Die Elektroplanung mit den Stromkreisen
Die Planung zur Heizungs- und Sanitärinstallation incl. Berechnungen
Gemäß §4 4. hat der Verkäufer darüber zu unterrichten, in welcher Form die Bauüberwachung erfolgt. Dies bitten wir, bis zum Gesprächstermin nachzuholen. Da Sie am xx.xx.01 erklärten, dass die von ihnen eingesetzte Bauleitung bevollmächtigt handelt, umfassen die Aufgaben des Bauleiters gem. §53 BauOBln nicht nur die Beobachtung der Bauausführung, sondern auch die Sorge dafür, dass festgestellte Mängel abgestellt werden.
Eine ganz offensichtlich mangelhafte bzw. fehlende Bauüberwachung ist offensichtlich die Hauptursache dafür, dass es Probleme mit der positiven Realisierung des Kaufvertrages gibt, die sich in terminlichen, formellen und qualitativen Problemen darstellen.
Hierzu sollten wir uns zuerst auf die wesentlichen Probleme beschränken, diese sind:
Die terminliche Situation, Sie sind in Verzug [5]
Der Zustand des Badezimmers im DG [6]
Die Problematik Estrich: im KG nass und z.T. zu dünn [7]
Die Problematik des Abdichtungssystems [8]
Sie sind mit der Fertigstellung in Verzug. Zwar regelt der Vertrag weitgehend Fragen des Schadenersatzes, jedoch dürfte es auch in Ihrem Interesse liegen, wenn wir am xx.xx.01 einen verbindlichen Fertigstellungstermin benannt bekommen.
Am Zustand des Badezimmers im DG ist deutlich zu erkennen, dass das Fehlen einer qualifizierten Ausführungsplanung in Kombination mit mangelhafter Bauüberwachung dazu führt, dass die Handwerker offensichtlich etwas bauen, wie es ihnen gerade passt und nicht, wie es Vertragsgrundlage ist.
6.1. Die Grundrisssituation entspricht nicht dem Grundriss, den der Käufer in Ermangelung vorliegender Ausführungsplanung in Abstimmung mit Ihrer Bauleitung und gemeinsam mit dem Installationsunternehmen als Teilplan erstellt hat, und somit nicht der im 100stel Plan mit Unterschriften von Käufer und Verkäufer vom xx.xx.2001 dargestellten Situation - wobei hier eine Aufstellung des Speichers im KG noch vorgesehen war, wie man den Abmessungen des Heizungsraumes entnehmen kann.
6.2. Der Heizungsraum ist verdreckt und er hat keinen staubbindenden Anstrich, im derzeitigen Zustand gelangt Staub ungehindert an den Brenner, was zu unnötigem beschleunigten Verschleiß führt  der Heizungsraum ist weder praktibabel reinigungsfähig, noch sind Wartungen oder Reparaturen ohne erheblichen Umbauaufwand möglich. Am Tage der Übergabe ist eine Wartung des Brenners durchzuführen, die ihn in einen neuwertigen Zustand zurückversetzt
6.3. Aufgrund fehlender Ausführungsplanung ist nicht erkennbar, ob es sich um ein Raumverbundsystem handelt oder ob ein doppelwandiges Rohrsystem für die Zuluft sorgt. Dies ist jedoch durch Beibringen der entsprechenden Berechnungen und Nachweise ohne weiteres zu klären. Ich gehe davon aus, dass Ihrer Bauleitung die Unterlagen vorliegen - wie sonst soll sie nach § 53 BauOBln tätig werden.
6.4. Der Standort des Speichers im DG resultiert daraus, dass es so für den Installateur am bequemsten war und weil dem Käufer eingeredet wurde, dass es technisch nicht anders ginge - dies war auch der Grund dafür, dass der Käufer dieser Lösung zustimmte. In Wahrheit jedoch besteht für diese unsinnige Anordnung des Speichers keinerlei technisches Erfordernis, dieser kann ohne weiteres im KG untergebracht werden. Der Käufer hätte nie zugestimmt, wenn ihm von Ihrer Bauleitung nicht etwas Falsches erklärt worden wäre. Hier liegt Täuschung vor, was die Zustimmung des Käufers nichtig macht. Der Speicher ist in den Keller zu versetzen, wie es sich bei einem Reihenhaus mit vertraglich zugesichertem gehobenem Standard hinsichtlich Nutzungsfähigkeit und Zweckmäßigkeit entspricht.
6.5 Durch die unzweckmäßige Anordnung der Wand des Heizungsraumes verliert das Badezimmer dermaßen an Platz, dass die Mindestabstandmasze für WC unterschritten werden. Vertraglich vereinbart ist ein rechteckiger Grundriss mit bedeutend geringeren Maßen zugunsten des Platzangebotes im Badezimmer.
6.6 Die Badewanne wurde montiert, ohne dass vorher der Abdichtungsanstrich aufgebracht wurde, sie ist auszubauen und nach den Abdichtungsarbeiten wieder, und diesmal gem. Grundrissplanung, einzubauen
6.7 Die Fliesenarbeiten wurden technisch falsch und handwerklich unsauber ausgeführt, sie sind neu auszuführen. Die Wand-Xel wurden hart verfugt, das Fugenbild ist sehr unregelmäßig und die Fugenbreiten entsprechen noch nicht einmal den großzügigen Toleranzen der DIN 18352 unter 3.5.2; bei der Bordüre liegen 5-mm-Fugen direkt neben 10-mm-Fugen. Weiterhin gibt es offene Fugen und überstehende, weil falsch bemessene, Abschlussschienen.
Foto 23: Wanddetail im Bordürenbereich, Badezimmer DG
Das beigegebene Metermasz ermöglicht die Beurteilung der Fugen vom Foto aus. Sie sind unverhältnismässig stark und vor allem unregelmässig. Die unsachgemässe Ausführung der Fliesenarbeiten ist im Textteil beschrieben.
Foto 24: Der Heizungsraum im Badezimmer DG
Der Grundriss weicht von den Plänen ab, gebaut und montiert wurde nach Bequemlichkeit und nicht nach Zweckmässigkeit. Der Raum ist verdreckt, der Brenner läuft bereits.
Hierzu könnte ich noch einige Prachtexemplare von "Ausführungsplanung" zeigen, aber dann fallen Sie womöglich vom Stuhl (vor Lachen oder vor Entsetzen), und das will ich ja vermeiden.
Aufgrund Fahrlässigkeit und mangelnder Bauüberwachung kam es dazu, dass das KG unter Wasser gesetzt wurde: es wurde über einen längeren Zeitraum und bei heftigen Regenfällen Regenwasser vom nicht endmontierten Fallrohr auf die Fläche vor dem Kellerfenster und damit in das KG eingeleitet. Es kam zu einer Durchfeuchtung des Estrichs und vom Putz. Das Schadenbild wird belegt durch die Fotos der Käufer vom xx.xx.2001.
Trotz mehrfacher Aufforderungen und Hinweise der Käufer an die Bauleitung, wurde mit erstaunlicher Ignoranz reagiert. Die Dämmung unter dem Estrich ist nass und sie wird mit der Zeit zerstört, ein Darüber fliesen erzeugt eine Versiegelung.
Abgesehen davon beträgt die Estrichstärke nur 3,0 cm im Keller (festgestellt durch Messung am xx.xx.2001) und 3,5 cm im Erdgeschoss (den Käufern von der Bauleitung so mitgeteilt). Nach DIN 18353 sind Estriche auf Dämmschichten zur Aufnahme von Stein- und keramischen Belägen mindestens 45 mm dick auszuführen, Zementestriche müssen zudem bewehrt sein.
Somit sind die Estriche im KG und im EG falsch ausgeführt und zu erneuern gegen regelgerecht ausgeführte. Der derzeitige Zustand ist nicht abnahmefähig.
Wenngleich eine Estrichtrocknung im KG wegen Erneuerung des Estrichs hinfällig wird, ist noch die Holztreppe betroffen. Ich habe am xx.xx.2001 festgestellt, dass die Wange mit Schimmel belegt ist. Der Treppenabschnitt vom EG zum KG ist in einen neuwertigen Zustand zu versetzen.
Foto 09: Estrichdetail im Hausanschlussraum im KG
Deutlich erkennbar die Durchfeuchtung des gesamten Estrichs, ausserdem wurde von mir an dieser Stelle die vorhanden Estrichstärke von 3,0 cm ermittelt (Mindeststärke wäre nach DIN 18353 4,5 cm wegen der Fliesung darauf).
Foto 10: Das Estrichdetail wie vor
Die Ursache für den Aufbruch des Estrichs ist unbekannt.
Foto 12: KG, der Bereich unter der Treppe zum EG
Die Restfeuchte ist noch sehr deutlich zu erkennen. Fotos der Käufer belegen, dass hier das Wasser wochenlang gestanden hat. Ohne Trocknungsmassnahmen kann das Wasser nicht aus dem Estrich bzw. der Dämmlage entweichen.
Foto 13: KG, Detail Treppe
In dieser Ecke ist der durchfeuchtete Putz noch weniger abgetrocknet als in anderen Bereichen. Aufgrund wochenlanger Feuchteeinwirkungen hat sich bereits ein starker Schimmelbesatz herausgebildet.
Foto 14: Detail Treppenwange im KG
Man erkennt sehr gut die Schimmelbildung und die nasse Wand. Aufgrund der starken und längerfristigen Feuchteeinwirkung hat das Holz der Treppe Schaden genommen. Eine gründliche Desinfektion ist erforderlich.
Das Abdichtungssystem erdberührter Bauteile bis hin zum Spritzwasserbereich ist nicht nachvollziehbar und ganz offenkundig mangelhaft. Sollte es sich um eine Ausführung in WU-Beton handeln, stellt dies den bituminösen Anstrich im Bereich der Lichtschächte in Frage.
Unabhängig davon sind die Wanddurchführungen für Rohre und Kabel nicht fachgerecht ausgeführt. Hier erwarten wir einen Nachbesserungsvorschlag von Ihrer Bauleitung.
Dieser muss auch einen Lösungsvorschlag für die Situation des Mauerwerks im EG ab Deckenplatte über KG enthalten. Die den Käufern fragmentarisch vorliegende Planung trifft hierzu keine Aussage.
Fachlich unstrittig ist, dass ein ungeschützter Porotonstein im Spritzwasserbereich nicht richtig sein kann. Außerdem ist die Lagerfuge des Mauerwerks mit etwas über 3,0 cm unzulässig, die Mauerwerks-DIN gibt maximal 1,2 cm vor. Es ist ein gesonderter statischer Nachweis erforderlich. Für die fehlenden Abdichtungslagen im Mauerwerk ist nur noch Minderung möglich, eine zusätzliche vertikale Abdichtung ist erforderlich, weil nachträgliches Abdichten nahezu unmöglich sein dürfte.
Foto 01: Sockelbereich rechts der Hauseingangstür
Man erkennt die überdicke Lagerfuge, den beschädigten Lichtschacht. Im Spritzwasserbereich fehlt jegliche horizontale Abdichtung im Mauerwerk. Die ausgeführte Höhenlage weicht von der Planung ab (siehe Schnitt im 100stel).
Foto 02: Detail linke Fussecke der Hauseingangstür
Man erkennt das Fehlen der horizontalen Abdichtung gegen aufsteigende Feuchte im Mauerwerk. Die Lagerfuge des Mauerwerkes liegt weit über der zulässigen Grenze von 12 mm.
Foto 03: Fassade und Sockelbereich links der Hauseingangstür
Die unregelmässige Form der Klinker ist so gewollt (rustikal nach etwa historischem Vorbild). Die unregelmässige und zum grossen Teile ungenügende Verfugung entspricht nicht den Regeln der Technik (zu tief).
Foto 07: Wanddetail Hausanschlussraum im KG
Egal ob es sich um eine Wand aus WU-Beton handelt oder um eine nach DIN 18195 abgedichtete Aussenwand: die Füllung des Loches der Kabeldurchführung mit Bauschaum ist unzulässig, das ist keine Abdichtung.
Foto 08: Wanddetail Hausanschlussraum im KG
Auch hier eine unsachgemässe Durchführung, diesmal eines Rohres. Ein Nachbesserungsversuch ist bereits im Ansatz unternommen worden, wie man an dem zurückgebliebenen Einpressventil erkennt.
Weitere Mängel, die Ihre Bauleitung gleichwohl als noch bis zur Übergabe zu erbringende Restleistungen deklarieren mag, sind:
fehlende Schraubenabdeckungen der Holzfenster (weiße Kunststoffkappen)
Beschädigungen an Holzfenstern und Haustür am Lack und im Holz
In beiden DG-Räumen durchlaufende Hohlfuge, die mit Bauschaum ausgefüllt und überputz/überspachtelt wurde
Wandbeulen im DG-Zimmer Hofseite: vertikal Ecke links von der Tür, horizontal über der Tür in Deckennähe - Malerarbeiten sind behindert
Foto 19: Detail horizontales Decke-Wand-Xel im DG
Anstatt materialgleich aufzumauern, wurde auch hier mit Bauschaum gearbeitet. Bauschaum und Spachtel darüber sind nicht gleichwertig mit geputztem Mauerwerk.
Foto 20: Detail horizontales Decke-Wand-Xel im DG, firstseitig
Dieses Bild ist ein Beispiel für die festgestellten Beulen und Absätze in den Innenwänden aus Gipskartonständerwerk und Gipsbauplatten. Sie liegen jenseits der Toleranzen nach DIN 18202 und sind für einen Neubau unakzeptabel.
Fensteranschlüsse nicht nach Rosenheim, sondern nichtfachgerecht mit Bauschaum, z.B. rosa Bauschaum am Küchenfenster, gelber Bauschaum am Kellerfenster, ebenso Bauschaum an der Hauseingangstür
Eckventile in der Küche sind nicht angedübelt
Putz in Küche im Rohrbereich unvollständig
Flurwand im EG links zum WC hin beulig
Das abgestimmte Mindestmass für die einzubauende Küche fehlt, Bauleitung hat offensichtlich Roh- und Fertigmaß verwechselt
Es sind keine Öffnungen für Reviklappen (gem. Vertrag Edelstahl) vorhanden, außer an der Duschtasse im OG
In allen Geschossen außer dem KG sind die Estrichrandstreifen bereits vor dem Aufbringen der Bodenbeläge abgeschnitten
Das bereits angelieferte Laminatmaterial entspricht nicht der vereinbarten Qualität, es wurde 23er statt 31-33 geliefert
Die Rohstufen der Treppe im Wohnzimmer EG sind ohne Berücksichtigung des Fliesenaufbaus so angesetzt, dass die Kante der Fertigtreppe hervorstehen wird
Die GK-Säule im Treppenauge passt nicht zum Aufsichtsgrundriss der Treppe bzw. umgekehrt, das ergibt große unregelmäßige Fugen
Die Schrauben der Treppenstufen sind nicht abgedeckt
Eine Stufe ist bereits durch Zigarettenglut beschädigt
Im gesamten Gebäude sind noch DD und WD offen
Foto 11: Wanddetail im Hausanschlussraum im KG
Dieses Foto ist ein Beleg für das Vorhandensein offener WD im Gebäude. Die Installationsschächte sind bereits geschlossen, so dass nicht überprüft werden konnte, ob die DD geschlossen wurden.
Im Bad im OG sind die Wandflächen eben und lotrecht für die Fliesenarbeiten herzustellen
Foto 15: Ecke des Badezimmers im OG, wo die Badewanne hinkommt
Auch hier bestimmt herumliegender Bauschutt das Bild der Baustelle. Der quer durch das Bild laufende graue Streifen ist das Abwasserrohr, hier muss noch eine Grundlage für die aufzubringende Abdichtung geschaffen werden.
Foto 16: Wandansicht im Badezimmer OG
Hier wurde der Fliesenbelag entfernt. Der Untergrund ist entsprechend uneben, es ist ein verlegereifer Untergrund für die Fliesen zu schaffen.
Foto 17: Wanddetail im Badezimmer OG
Das Foto zeigt den Wandbereich der Duschnische, rechts von der Tür. Lose Bestandteile müssen vor dem begradigen entfernt werden.
Foto 18: Vorsatzschale aus GK im Badezimmer OG
Dieses Foto ist bezeichnend für die umfangreichen Durchbohrungen und anderweitigen Beschädigungen der oberen Gipskartonlage. Es ist grossflächig zu erneuern, damit darauf gefliest werden kann.
Hier ist die obere GK-Lage zu erneuern, weil diese z.T. stark zerbohrt und anderweitig beschädigt ist (Foto 18)
Es ist ein Untergrund für die Abdichtung unter der Badewanne zu schaffen, wo jetzt das 100er Ablaufrohr verläuft (Foto 15)
Die zerkratzte Duschtasse ist zu erneuern
In den Sanitärräumen sind die Abläufe nicht gesichert, sie werden mit Bauschutt verstopft (Spülprotokoll!)
Die Verfugung der Fassade ist nicht fachgerecht: es gibt offene Fugen (z.B. im Fensterbereich Feldseite), das Material entspricht nicht Fugenmörtel MGIII, es ist großenteils lose und bröckelig, viele Fugen sind unvollständig verfugt, dies betrifft auch die Außenfensterbänke (Foto 03, Foto 05, Foto 21, Foto 22)
Foto 05: Detail Fensteraussenbank EG
Am Zustand der Verfugung erkennt man den ungeeigneten Materialeinsatz. Es kann kein Fugenmörtel der MGIII sein, die Körnung ist zu grob und es fehlt bereits jetzt der Zementleim. Offene Fuge unter dem Fensterrahmen.
Foto 21: Detail Aussenfensterbank im DG, hinten
Auch dieses Foto belegt die unsaubere und falsche Ausführung der Fassadenverfugung. Das poröse und bröselige Material kann den Witterungseinflüssen nicht standhalten.
Foto 22: Fassadendetail im DG, rechte Fensterleibung, hinten
Dieses Bild ist exemplarisch für die fehlende und ungenügende Verfugung der Klinkerfassade. Offene und tiefe Fugen führen zu vorzeitiger Verwitterung und somit zu verkürzten Instandsetzungsintervallen.
Der rechte Kellerlichtschacht ist kaputt, er ist zu erneuern (Foto 01, Foto 04)
Foto 04: Detail Lichtschacht (LS)
LS beschädigt, Kellerfenster nicht wind- und regendicht an das Bauwerk angeschlossen, Bauschutt im LS führt zu Verstopfung des Ablaufs. Unklar ist der Bitumenanstrich, wenn die Wand aus WU-Beton ist.
Kellerfenster hat offene Fugen
Lichtschachtabläufe sind nicht gesichert, sie verstopfen mit Schutt
Im 1.OG und im Gäste-WC waren die Fliesen so schlecht verlegt, dass sie abgeschlagen werden mussten; vorsorglich weist der Käufer darauf hin, dass bei einer Beschädigung der elt. Fußbodenheizung die Haftungsfrage von der Bauleitung zu klären ist (Foto 15, Foto 16, Foto 17)
Die KW- und WW-Leitungen sind in Kunststoff ausgeführt, lt. Vertrag ist es Kupfer oder Edelstahl - ist eine Zirkulation eingebaut?
Es fehlen die Kennzeichnungen der technischen Anlagen
aufgrund der Vielzahl der Mängel und Schäden bzw. des Fehlens geschuldeter Leistungen ist verkäuferseitig eine Situation herbeigeführt worden, welche die Ernsthaftigkeit des Vertrages in Frage stellt.
Sie haben einen BGB-Vertrag nach Werkvertragsrecht abgeschlossen, noch dazu haben Sie vertraglich einen gehobenen Standard zugesichert. Tatsächlich sieht es so aus, dass den Käufern noch nicht einmal die Mindeststandards geliefert werden, sowohl technisch, formell als auch gewerbesittlich.
Namens und im Auftrage der Käufer fordere ich Sie hiermit förmlich zur Vertragserfüllung im Sinne des Werkvertrages auf, die Schwerpunkte, Mängel und Unzulänglichkeiten habe ich Ihnen aufgezeigt. Ich gehe gemeinsam mit den Käufern davon aus, dass Sie terminlich, qualitativ und monetär akzeptable Lösungsvorschläge präsentieren.
Inwiefern sie Ihre Erfüllungsgehilfen in die Haftung nehmen, bleibt Ihnen freigestellt. Ansonsten hängt es allein von Ihrem konstruktiven Herangehen ab, ob der Gesprächstermin am xx.xx.2001 zum Erfolg führt.
Am xx.xx.2001 wurde den Käufern durch Ihre Bauleitung Hausverbot erteilt. Ich weiß nicht, ob dies mit Ihrer Billigung geschah, auf keinen Fall jedoch trägt diese Maßnahme dazu bei, an den guten Willen verkäuferseitig zu glauben. Wer aussperrt, hat etwas zu verbergen.
Gleichwohl Sie vielleicht mit solchen spektakulären Maßnahmen im Recht sein mögen, wenn man dies lediglich auf die bisherigen Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden beziehen mag, ergibt sich daraus die Tatsache, dass Mängel und Schäden nunmehr vorsätzlich geduldet und gefördert werden. Das wiederum ist weder konstruktiv noch im Sinne des Werkvertrages. ...
Es kam dann zu einem Gesprächstermin mit dem Bauträger, seiner Bauleitung und Erwerber in meiner Begleitung. Einleitend gab es etwas Polemik als Reaktion auf mein Schreiben. Das wesentliche Ergebnis einiger Stunden mühsamen Diskutierens: die Bauleitung des BT wird in dessen Auftrag alles prüfen und dann einen neuen Fertigstellungstermin nennen, verbunden mit einer Stellungnahme zu diesem Schreiben.
Die Antwort ließ auf sich warten, aber sie kam. Durch die zum Ende hin sachliche Atmosphäre euphorisiert, stellte sich Ernüchterung ein. Denn zum einen wurden Tatsachen geleugnet und einen neuen Fertigstellungstermin gab es nach wie vor nicht.
... zunächst möchte ich zu einigen mir vorliegenden Unterlagen kurze Hinweis geben.
Ihr Schreiben vom xx.xx.2001:
Zu 1.: ich moniere nicht "das Fehlen der letzten Zeichnung", sondern, dass nicht nach den vorliegenden Plänen gebaut wurde
Zu 2.: das hatte ich bereits angekündigt
Zu 3. und 4.: belanglos (reine Behauptungen)
Zu 5.: es ist gemäß der vorliegenden Planung zu ändern. Der "Wunsch" des Schornsteinfegermeisters kann nur als Auflage im Abnahmeprotokoll stehen, sonst ist diese Bemerkung irrelevant.
Ihr Aktenvermerk vom xx.xx.2001
Zu 1. bis 3 Baugenehmigung: wir merken uns vor: Genehmigungsstatik (geprüft und freigegeben), Wärmeschutznachweis gem. WschVO
Zu 4. Ausführungsplanung: vergrößerte Grundrisse ersetzen keine Ausführungsplanung; es ist keine Vermutung, sondern eine Feststellung. Ohne jetzt näher darauf einzugehen, verweise ich auf die DIN 824, 476, 6, 15, 16, 36, 406, 823, 1352, 1356, 1986, 2425, 18017, 40711, 40717, 40710, 40708, 48820.
Beispielhaft sei noch erwähnt: nach DIN 18380 3.1.2 hat der AN für Heizanlagen mit dem AG abzustimmen: Montagepläne, Werkstattzeichnungen, Stromlaufpläne, Fundamentpläne. Grundlage dafür sind die vom AG erstellten Planungsunterlagen und Berechnungen.
Bei den Plänen geht es nicht darum, ob sie gefallen, sondern ob sie überhaupt vorliegen und ob sie vollständig sind.
Zu 6. Standort des Speichers: man kann viel schreiben, letztendlich geht es darum, den geplanten Zustand herzustellen (siehe 2 Absätze vor). Fliesen im DG: da hat man sich ja inzwischen auf Teilerneuerung geeinigt
Zu 7. Wasser im Keller: die Fotos und das Angebot der Fa. xxx zu 14 Tagen Trocknungszeit belegen, dass der Keller erheblich durchfeuchtet wurde, das lässt sich nicht durch einen Herrn xxx forsch wegreden.
Estrich im EG: Ursache ist auch hier das Fehlen einer Ausführungsplanung. Wenn eine Zwangshöhe besteht (in diesem Fall das Fensterbrett), ist unter Berücksichtigung der Brüstungshöhe und des Fußbodenaufbaus die Deckenhöhe festzulegen. Hätte es einen 50stel Schnitt gegeben, wäre dieses Problem erkannt worden. Unabhängig davon ist ein Estrich, der zu dünn ist, mangelhaft ausgeführt.
Zu 8. Abdichtung: eine ordnungsgemäß ausgeführte Abdichtungslage (d.h. nach Regeln der Technik) könnte man erkennen, weil diese auf der gesamten Wandbreite aufliegen würde - dies ist nicht der Fall. Die erste Abdichtungslage hat auf der Decke zu sein, die zweite nach dem Spritzwasserbereich. Im übrigen ist vom Errichter nachzuweisen, dass er ein mangelfreies Werk übergibt.
Weitere Mängel (und "Restleistungen"): wichtig war eine Beweissicherung, auf deren Grundlage man sich über Ersatz bzw. Minderung verständigt. Man kann als Erwerber nur zwischendurch auffordern und dann bei Übergabe einen Zustand feststellen.
Im Übrigen gestatte ich mir den Hinweis, dass es sich bei meinem Schreiben vom 01.09.2001 nicht um ein Gutachten handelt, sondern dass ich, wie bereits ebenda erwähnt, meine gutachterlichen Feststellungen gleich in das Anschreiben eingebaut habe.
Bei unserem Gespräch am xx.xx.2001 hatte ich den Eindruck gewonnen, dass Sie an einer sachlichen Klärung der Probleme respektive einer vernünftigen Zuendeführung des Vertrages interessiert sind.
Jedoch erfüllt mich die weitere Entwicklung am Bau mit Sorge. Deshalb sah ich mich veranlasst, mich noch einmal auf diesem Wege an Sie zu wenden.
Ein Fertigstellungstermin ist noch immer nicht genannt worden. Dass dies mit Schadenersatz durch Sie an die Käufer verbunden ist, ist nur ein schwacher Trost, denn die xxx wollen einziehen.
Mit einer Trocknung des Kellers ist immer noch nicht begonnen worden. Ich hatte im Gespräch darauf hingewiesen, dass aufgrund des Durchfeuchtungsgrades eine Trocknungszeit von 14 Tagen anzusetzen ist.
Hierbei handelt es sich mittlerweile um Vorsatz. Nur ist das Motiv unerklärlich. Ob es Ihrer Bauleitung Freude bereitet, die xxx zu brüskieren, mag dahingestellt bleiben, jedoch ist doch von weiteren finanziellen Einbussen für Sie auszugehen.
Sprachen wir am xx.xx.2001 noch von Nachbesserungen an der Treppe, kann jetzt nur noch eine Erneuerung in Betracht gezogen werden. Das Holz ist aufgequollen, schwarz verfärbt, die Schimmelbildung hat sich verstärkt. Der Zustand wird fotografisch dokumentiert. Verkäuferseits wird nichts zur Abhilfe unternommen.
Hinweise an Ihre Bauleitung verhallen ungehört, deshalb mein Hinweis auf Vorsatz. Dazu kommt ein erneuter Wassereinbruch in das KG. Aufgrund der Gefällesituation und infolge ungenügender Sicherungsmaßnahmen ist Regenwasser in den Lichtschacht gelaufen und von da durch die Fensteröffnung in das KG.
Man möchte meinen, die Baustelle befände sich in Schilda, und könnte herzhaft lachen, wenn nicht immer neue Schäden und Ärgernisse dazu kämen. Das betrifft auch Beschädigungen der Malerarbeiten, der weiterhin ungeschützten Treppenstufen usw.
Ich betone nochmals die Einstellung der Käufer, dass mit Minderungen und Schadenersatz der Bau nicht fertig wird und dass dies auch nicht den Intentionen der xxx entspricht.
Ich brauche Ihnen auch keine Belehrung zum Werkvertrag geben, dazu sind Sie Kaufmann genug. Ich gehe auch davon aus, dass Ihnen der §53 BauOBln und der Inhalt der LPh 8 §15 HOAI geläufig sind. Insofern halte ich es verfehlt, offensichtliche Verfehlungen im Bauablauf als unvermeidliche Unregelmäßigkeiten abzutun.
Ohne in juristische Gefilde abschweifen zu wollen, sei noch darauf hingewiesen, dass die xxx´s nicht bis zur Übergabe rechtlose Zaungäste sind. Wir wollen nicht vergessen, dass bereits eine Viertelmillion DM an Sie überwiesen wurde und dass Grundbucheintragungen vorgenommen wurden.
Sollte es um fachliche Inhalte gehen, mit denen Ihre Bauleitung offensichtlich überfordert ist, stehe ich Ihnen gern entgeltlich zur Verfügung. Ansonsten bitte ich Sie, wenigstens bis zum Monatsende xxx den Fertigstellungstermin zu benennen und die käuferseitig vorgetragenen Hinweise und Vorbehalte ernst zu nehmen. ...
Oft ist es schon sinnvoll, DIN zu zitieren (denn nicht alle sind unneutral).
In solch einer Situation macht es natürlich auch Sinn, wenn der Bauherr/Erwerber sich am Schriftwechsel beteiligt. Das hat jedoch nur einen Nutzen, wenn dies abgestimmt geschieht. Hier ein Beispiel:
wie bei unserem heutigen Gespräch vereinbart und in Anlehnung an die nachträglich geführten Telefonate möchten wir Ihnen verbindlich folgendes mitteilen:
Wir wünschen eine Umsetzung des Warmwasserspeichers in den Vorratsraum im Keller. Die derzeitige Konstruktion entspricht weder der niedergelegten Grundrisssituation und somit nicht der am xx.xx.2001 unterschriebenen Planung. Hier war nach den angegebenen Maßen noch eine Platzierung des Speichers im Keller vorgesehen. Bei Beibehaltung der jetzigen Lösung ist mit erheblichen Schwierigkeiten bei eventuellen Wartungs- oder auch Reparaturarbeiten zu rechnen. Aufgrund seiner absolut ungünstigen Anordnung ist auch bei Anbringung einer - nur teilweise möglichen - Verfliesung oder eines Bodenanstrichs eine ausreichende Reinigungsmöglichkeit nicht gegeben, was sicherlich zu vorzeitigem Verschleiß und kürzeren Wartungsintervallen führen würde. Es wird außerdem wertvoller Nutzraum im Badezimmer verschwendet.
Unsere Zustimmung zur Unterbringung des Speichers im DG resultierte aus der Tatsache, dass vom Installateur gegenüber Herrn M. behauptet wurde, eine andere Lösung sei technisch nicht machbar. Nach Rücksprache mit dem von uns beauftragten Bausachverständigen, Herrn Bumann, fehlt für diese Aussage jedoch jedwede sachliche Grundlage. Auch die Ihnen von Herrn B. heute genannten Umbaukosten von 30.000  40.000 DM seien absolut unrealistisch und überzogen.
Wir wünschen eine Unterbringung des Speichers im Vorratsraum im Keller mit ausreichend seitlichem Zugang für Reinigung und eventuelle Reparatur.
Die dadurch erreichte Nutzraumvergrößerung durch Veränderung des Trockenbauwände im Bad bitte ich in Anwesenheit des Bauleiters sowie Trockenbauers mit uns vor Ort abzustimmen und zur Vermeidung weiterer Missverständnisse schriftlich zu fixieren.
Dieses sollte nicht dazu führen, dass zwischen Verkäufer und Käufer Streitigkeiten über Zusatzkosten entstehen. Unsere bisherige Zustimmung basierte auf einer offensichtlichen Fehlinformation des Installateurs, der die anfangs bestehende Grundrissplanung und auch weitere Zeichnungen ignoriert hat und zu seinem Gunsten und aus Praktikabilitätsgründen anders gebaut hat, obwohl eine gegenteilige, von beiden Seiten gegengezeichnete Grundrissplanung fehlt. Hier ist wohl der Sanitärinstallateur in die Verpflichtung zu nehmen.
Verfliesung des Badezimmers im Dachgeschoss:
Wie im Gutachten von Herrn Bumann ausgeführt, wurden die Fliesenarbeiten technisch falsch und handwerklich unsauber ausgeführt. Auch Herr M. erklärte heute (!), dass er der Meinung sei, dass es neu verfliest werden müsse. Ob durch umfangreiche Ausbesserungsarbeiten eine qualifizierte Verfliesung hergestellt und somit eine komplette Neuverfliesung als unnötiger Aufwand abgewendet werden kann, sollten Sie durch einen fachkundigen Fliesenleger feststellen lassen. Wie Sie einen abnahmefähigen Zustand des Badzimmers erreichen, überlassen wir somit Ihnen und verzichten hiermit auf eine generelle Forderung der Neuverfliesung, sondern erwarten eine qualitativ saubere Ausführung. Für die notwendige Neuverfliesung der Ablage möchten wir vor Aufnahme der Arbeiten eine Änderung der Fliesenart vereinbaren: Die Ablage soll mit den weißen Wandfliesen gearbeitet werden.
Ich hoffe, dass wir in beiden Punkten zu einem vernünftigen und für beide Parteien akzeptablen Ergebnis kommen.
Nun, letzten Endes wurde der Speicher im 1.OG eingebaut, weil der damit verlustig gegangene Abstellraum durch äquivalenten im Keller ausgeglichen wurde. Dieses Ergebnis ist nicht zuletzt der Kompromissbereitschaft und Vernunft der Bauherren/Erwerber zu verdanken.
Das Thema "Speicherstandort" war eines der heißesten Themen, dies dokumentiert auch folgendes Schreiben der Bauherren/Erwerber.
Betreff: Badezimmer im DG
Ihr Fax vom xx.xx.01, unser Gespräch vom xx.xx.01
wir haben am xx.xx. einige strittige Punkte klären können, Ihr Protokoll hatten Sie uns heute freundlicherweise übersandt.
Es verbleiben allerdings noch wesentliche Punkte:
Ad 5. Aus dem Verzug entstehende Kosten sind kaufvertraglich und in Ergänzung durch Ihr Schreiben vom xx.xx.01 festgelegt und bedürfen keiner Verhandlung.
Ad 6. Badewanne soll neu installiert werden  dies bitte mit festgelegtem Abstand zur Wand (10 cm Ablage).
Ein wesentlicher Punkt bleibt die Aufstellung des WW-Speichers im DG mit allen Ihren mittlerweile erkennbaren negativen Konsequenzen.
Nur durch die Aussage des Herrn B. (unsere Einstellung dazu unten) hatten wir uns mit der Unterbringung des WW-Speichers im DG einverstanden erklärt. Wir wünschen daher unverändert die Unterbringung im Vorratsraum im Keller. Unsere Argumente dafür haben wir Ihnen am xx.xx.01 mitgeteilt. Dieses hat jedoch nur dann Sinn, wenn die Umhausung im DG verändert wird, um zusätzlichen Platz zu gewinnen.
Der Einbau des Speichers im DG war nicht Teil eines "Deals". Beleg: Am xx.xx.01 haben wir die Vereinbarung über den Preis des Bades im DG in Höhe von DM xxx,-- getroffen. Darin wurde die Frage aufgeworfen: Muss der WW-Speicher im Dachgeschoss eingebaut werden, oder kann er in den Keller? (s. Vereinbarung vom xx.xx.01 von Frau F. und Herrn S. unterschrieben). Die Vereinbarung hatte lediglich die Unterbringung der Therme zur Bedingung! Siehe auch 100stel Plan mit Unterschriften von Käufer und Verkäufer vom xx.xx.01. Hier war noch eine Aufstellung des Speichers im KG vorgesehen, wie man den von Ihnen fixierten Abmessungen des Heizungsraumes entnehmen kann.
In unserem Scheiben vom xx.xx.01 heißt es unter Punkt 5: "Im Bad DG erscheint Fam. F. der Platz für WC und Waschbecken zu eng, wenn der Wasserspeicher dort eingebaut wird. Fam. F. fragte nach der Möglichkeit der Platzierung dieses Speichers im Keller. Herr B. meinte, das sei technisch nicht möglich. - Herr M. zweifelte diese Aussage an - . Fam. F. bittet um Klärung."
Am xx.xx.01 teilten Herr M. und Herr S. Frau F. im Gespräch mit, dass der Speicher im DG eingebaut werden müsse, da es nach Aussage von Herrn B. technisch nicht anders möglich sei. Diese Aussage musste Frau F. in Ermangelung anders lautender Informationen so hinnehmen.
Ende Mai gab es einen Termin mit Frau F., Herrn M. und Herrn B.. Frau F. hat die drei Badezimmer selbst gezeichnet und eingerichtet nach Maßvorgaben von Herrn B.. Her B. hat handschriftlich die vereinbarten Maße in diese Zeichnungen eingetragen, in der Grundrisszeichnung des Bades im DG hat er nur die "Therme" platziert.
Herr M. hat Kopien genommen. Eine Gegenzeichnung per Unterschrift hat nicht stattgefunden. Damals war Frau F. noch gutgläubig. Die beiden Herren hätten wissen müssen, dass Unterschriften nötig sind.
Danach hat es nie wieder Gespräche mit irgend jemanden über die Einrichtung der Bäder gegeben. Heute wird von diesen Herren behauptet, dass es keine Pläne gebe; diese Pläne müssten allerdings vorlegen, nach welchem sollte denn der Herr B. sonst gebaut haben?
Auch Herr V. hat diesen Plan des Badezimmers im DG. Spätestens als es um die Platzierung des Bades im Dachgeschoss ging und es Fehler beim Ziehen der Wände gab, hat er eine Kopie der Grundrisszeichnung des Bades DG erhalten. Beweis: Fax vom xx.xx.01 an Fa. Fr., in dem es heißt: "... Es liegen Ihnen auch Grundrisszeichnungen mit diesen von mir gezeichneten Maßen vor. Herr S. hat diese Zeichnungen heute Abend noch einmal für Sie kopiert."
Herr B. und Herr V. behaupten, dass es keinen Plan für das Badezimmer im DG gibt!
Bei der Besprechung am xx.xx.01 hat Herr V. behauptet, dass gemeinsam mit Frau F., Herrn B. und ihm eine Absprache für das Badezimmer an Ort und Stelle im DG stattgefunden hat. Diese hat nie stattgefunden.
Erst durch den von uns beauftragten Gutachter, Herrn Bumann, (zwei weitere Gutachter, die auf der Baustelle eine Begehung gemacht haben, waren im übrigen derselben Meinung!) ist Fam. F. klar geworden, dass seitens des Installateurs etwas Falsches erklärt worden war. Ohne diese Täuschung hätte sie nicht zugestimmt.
Ad 7. Die Estrichstärke im EG wurde erst kürzlich von der Bauleitung mit 3,5 cm angeben im Zusammenhang mit der Tatsache, dass im Reihenhaus Nr. 15 der Estrich im EG im Treppenbereich gerissen ist  auch dort ist eine Arbeitsplattenhöhe in der Küche von 91 cm vorgesehen. Fam. F. wurde vor der Estrichverlegung nicht darüber informiert.
Zu Ihrem Schreiben vom 9.9.01:
Die Lage des Speichers wurde niemals von uns vor Ort festgelegt, auf dem Boden welchen Planes hat Herr B. eigentlich installieren lassen?
Fa. B. hat unsererseits jegliches Vertrauen in Bezug auf "Erklärungen oder Nachweise" verloren (s. unten).
Stimmt. Aber es wird keinen zusätzlichen Rohrkasten geben, sondern nur eine Aufdoppelung in Richtung Treppe.
Im Kellerraum mit dem Bodenabfluss brauchen wir jeden Zentimeter! Der WW-Speicher soll jedoch nicht in den Waschkeller sondern in den Vorratsraum.
Die jetzige Größe wird vom Schornsteinfeger sicherlich nicht mehr als erforderlich erachtet werden, wenn der WW-Speicher im Keller platziert wird.
Liste bisheriger fachlicher Fehler der Fa. B.:
Wärmebedarfsermittlung liegt bis heute dem Käufer nicht vor (mehrfach zugesagt, mehrfach angefordert, nie erhalten)
Unnötig falsch platziertes Abluftrohr im Dach, Frau F. hat es zufällig bemerkt.
Unnötige Versetzung der Küchentür  was jetzt Probleme bereitet  wegen Behauptung, der Heizkörper in der Küche brauche 20 cm Platz, tatsächlich sind es nur 10 cm
Trockenbau im Gäste-WC musste teilweise unnötig wieder erneuert werden, weil Abflussrohr für die Dusche "vergessen" wurde.
Heizkörperhalterungen in den Bädern konnten vor Fliesenanbringung nicht abgeschraubt werden, da die Heizungsrohre angeblich "zu dicht" an der Wand platziert wurden (Herr V. ließ unnötigerweise um die Halterungen herum fliesen) Erst durch Intervention von Frau F. und Herrn Ba. gab es hier Änderung.
Heizkörper Essplatz sollte aufgrund irgendeines Planes an der "falschen" Wand angebracht werden. Durch zufällige Anwesenheit von Frau F. konnte das verhindert werden. Zeuge Herr V..
Fa. B. wollte keinen doppelwandigen Edelstahlspeicher einbauen, da angeblich alle Hersteller einen solchen aus dem Programm genommen hätten. Lüge!
Fam. F. hat am xx.xx.01 im Büro B. die Anschlüsse für die Spüle im Keller schriftlich fixiert. (Zeugen: Frau und Herr F.). Herr B. hat keine Kopie gegeben und will sich heute angeblich an nichts erinnern können, wir können das sehr wohl.
Ich gehe weiterhin davon aus, dass Sie genauso wie wir an einer gemeinsam tragbaren Lösung  vordringlich des Problems Bad im DG - interessiert sind. Strittig ist hier sicherlich nicht die offensichtlich unvernünftige Planung des Heizungsraums im DG, sondern eine akzeptable Änderung und die Übernahme der Kosten.
In Kenntnis der bereits o.g. offensichtlichen fachlichen Fehler der Fa. B. sollten Sie dies im geplanten morgigen Gespräch zu lösen versuchen. Diese Fehler haben Ihnen bereits Kosten verursacht, deren Ausmaß wir nicht abschätzen können, sie sollten auch nicht zu unseren Lasten gehen.
Die Aussage eines Herrn B. sollte für Verkäufer und Käufer nicht Maßstab aller Dinge sein.
Die vorgegebene Kostenkalkulation des Herrn B., die sich um den Faktor 40 von der eines Bausachverständigen unterscheidet, spricht seine eigene Sprache.
Woraus resultiert dieser unglaubliche Zirkus? Es wird nicht geplant und die Bauleitung leitet nicht den Bau (dazu gehört mehr als im Baubüdchen zu hocken). Oft wird unterschätzt, dass selbst bei so einer "einfachen Sache" wie einem Einfamilienhaus eine tiefgehende und durchdachte Planung erforderlich ist. Der Teufel steckt stets im Detail. Merke: ein auf 50stel hoch kopierter 100stel Grundriss aus der Baugenehmigung ersetzt keine Ausführungsplanung (kostet den Bauträger aber viel weniger).
Nun möchte man meinen, jetzt wird aber mal "Dampf gemacht", damit alles zu einem guten Ende kommt - denkste. 4,5 Monate nach dem vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin sind die Erwerber, aus gewissen Zwängen heraus (Mietvertrag, Förderung, Terminzwänge), eingezogen. Dennoch wurde seitens des Bauträgers nicht viel unternommen, wie folgende Tabelle zeigt.
Zum Verständnis: die unten gezeigte Tabelle stellt den Stand 4,5 Monate nach dem vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin dar und zwar in einer Situation, wo es mit dem Glauben an das Gute vorbei war. Deshalb enthalten die hier nicht dargestellten Spalten Berechnungen zum Aufwand der Mängelbeseitigung mit Dritten. Dieses ermittelte wertmäßige Äquivalent wurde zur Bestimmung des Einbehaltes herangezogen. Wichtig dabei war, nicht einfach Zahlen "vom Dartbrett" zusammenzuschreiben, sondern nachvollziehbar und glaubhaft zu kalkulieren.
Reihenhaus Nr. xx Gewerk Beseitigung Gewerk / Bem.
(Verursacher) (Beseitigung)
1. die Fenster sind mit Materialien verschmutzt: Mörtel, Putz, Spachtel, gelbe Flecken, Grundierung. Es sind Schrammen und Abplatzungen vorhanden Putz Versuchen zu entfernen, ansonsten z.T. neu verglasen Baureiningung
2. Keine vertikale Abdichtung im Sockelbereich / Schwelle Hauseingangstür!, offene Fuge mit Bauschaum links und rechts unten: nicht schlagregendicht. Hinweis: das mit Schreiben vom xx.xx.01 gerügte Fehlen der horizontalen Abdichtung im Bauwerk ist nicht behoben, Beleg durch Foto Rohbau nur der Türanschluss kann nachgebessert werden, für die Abdichtung ist nur eine Minderung möglich Tischler
3. die Verfugung der Klinkerfassade ist angeblich nach Vorgabe des Denkmalschutzes ausgeführt und entspricht nicht den technischen Regeln (s. bereits Schr. v. xx.xx.01) Rohbau tiefe Fugen verkürzen den Instandhaltungszyklus, das ist mittels Minderung zu kompensieren Verfuger
4. Käufer moniert das Fehlen eines Podestes, zumindest einer Abstufung  5 cm hoch  Grund: aufgrund der Höhengleichheit von Gehwegpflaster und OFF EG ist das Hineintreten von Regenwasser nicht auszuschließen GaLaBau sicheres Ableiten von Wasser ist zu gewährleisten, Hineintreiben ist zu verhindern, das ist konstruktiv möglich GaLaBau
5. die Fassade (Putz auf dem WDVS) weist gelbe Flecken auf, auch bei den Nachbarhäusern Putz bei der Menge an Flecken und angesichts des Zeitfaktors lohnt nur ein Egalisierungsanstrich gesamte Fassade
6. das Abdichtungsdetail des Fensterelementes ist mit den Anlagen zur Herstellererklärung nachzuweisen Fenster Fenster sind mit Bauschaum "abgedichtet" das ist ein Dauermangel, geht nicht zu beheben, Minderung Minderung
7. Brandfleck Treppe ist noch da (10. Stufe EG  OG), dazugekommen sind Schrammen (1., 3., 4. Stufe + Wange) Treppe entweder schleifen und lackieren oder gleich neu in der Werkstatt fertigen Tischler
8. Farbkleckse auf Fensterrahmen nach Nachbesserungsversuchen, z.B. im DG rechtes Fenster Gartenseite; im EG ...stellen von Egalisierung . WDVS. und Reste von Klebeband; es sind bereits Scheiben zerkratzt Putz ist bereits in 1. enthalten Baureinigung
9. die Fensterbretter (Innenfensterbänke Naturwerkstein) sind teilflächig abgestumpft, d.h. nicht glänzend/poliert Fenster (?) man kann versuchen, mit geeigneten Mitteln nachzupolieren, ansonsten auswechseln oder Minderung ?
11. Spachtelnachbesserung in Deckenschräge/Wand-X-el nicht glatt gehört zu 102.
12. fehlende Spachtelung bei 2 Fenstern im DG im Leibungsbereich gehört zu 102.
13. es fehlen noch Manschetten der Heizrohrdurchgänge gehört zu 96.
14. großes Zimmer Gartenseite DG: Abplatzung des Laminats am Heizrohrdurchgang Minderung
16. Mängel an den Sockelleisten aus Holz zum Laminat a) sie wurden nicht bemustert b) es wurden keine vom Laminathersteller verwendet  Farbunterschiede c) sie sind nicht nach den Regeln der Handwerkskunst verlegt: offene Fugen, Bögen, verschnittene Gehrungen, sichtbare Nagelungen bzw. hervorstehende, fehlendes Anarbeiten an Bauteile (Zargen, Leisten), ungenügendes Heranziehen der Sockelleiste an die Wand durch die Befestigungsmittel Laminat nachbessern zzgl. Minderung oder neu verlegen Tischler
17. NUR TEILWEISE ERLEDIGT Malerarbeiten (1 x komplett durchgestrichen von H.): es sind stellenweise fehlende Farbaufträge nachzubessern  um raumweise Auflistung zu vermeiden, wird vereinbart, dass der Maler im Beisein der Erwerber ausbessert in 102. Enthalten
18. Schrammen vom Bauablauf an der Wand Türhöhe im DG gehört zu 102.
19. Türrahmen Bad OG rechts bei ca. 1,80 cm eine Abplatzung (angeschlagen) ? nachbessern Tischler
21. Tür des Heizraums im DG fehlt, Antrieb und Fernsteuerung des Badfensters im Bad DG fehlt Antrieb: siehe 76.; Tür: herstellen und liefern Tischler
23. die Wannenverschlussarmatur entspricht nicht dem bemusterten Fabrikat Sanitär auswechseln Sanitär
24. Treppenaustritt im DG: Leiste verschmiert in 102. Enthalten Maler
25. am Treppenaustritt im DG schließen Wangenprofil und Stufenprofil nicht auf einer Höhe ab  offene Fuge nachbessern Tischler
ab jetzt Obergeschoss
26. Laminat im Flur zum Bad/WC liegt lose, wahrscheinlich fehlt Ausgleich in 95. enthalten
27. Türrahmen großes Zimmer Gartenseite OG ist flurseitig gerissen Tischler nachbessern Tischler
29. NUR ZUGESPACHTELT Laminatleiste großes Zimmer Gartenseite: ein Loch in der Sockelleiste 30 cm links neben der Tür Laminat in 95. Enthalten
30. WW-Speicher: eine Lüsterklemme im offenen Bereich ist nicht zulässig ? ändern Elektro
33. 2 braune Rostflecken auf den Fliesen im Bad/WC OG ggf. auswechseln Fliesen
34. zu 1. das gilt für alle Fenster; z.B. Fenster im Bad OG links gelbe Flecken und rechts 2 Abplatzungen Abplatzungen ausbessern Maler
35. WC-Spülung im Bad OG ohne Funktion, teils erledigt, korrekte Spülung fehlt ausbessern Sanitär
37. Zimmer neben Bad: das Farbspiel der Tür weicht stark von dem der übrigen Türen im Haus ab Reklamation beim hersteller, auswechseln Tischler
38. auch hier große Fugen offen zwischen Türrahmen und Laminat Tischler nachbessern Tischler
39. auch dieser Raum: links vom Heizkörper Versatz im Laminat in 95. Enthalten
40. Abdeckleiste Treppenverkleidung unter der ersten Stufe im OG fehlt; eine deutliche Schramme in der Setzstufe im Austritt OG siehe auch 7.: Stufen zerkratzt Tischler
41. offene Fuge am Profil des Laminats am Treppenanschluss (Austritt im OG) gehört zu 95. Tischler
45. die 2 Flurtüren sind nicht raumhoch nach den mir vorliegenden Unterlagen nicht belegt
46. am Küchenfenster unten sieht man deutlich die offene Fuge nachbessern Tischler
47. Tür Flur/Wohnen im EG: Beschädigung der Leiste am Glasausschnitt nachbessern Tischler
48. Heizkörperträger im EG sind unvollständig lackiert  mit HK-Pinsel nacharbeiten gehört zu 102.
49. Waschbecken WC EG mit herstellungsbedingtem Einschluss auswechseln auswechseln Sanitär
50. Duschtasse zerkratzt wie 86. ?
52. es gibt im ganzen Haus keine Revisionsrahmen ??????? nachträglich einbauen Fliesen
53. ungleichmäßiges Fugenbild an den Treppenwangen ist im Anschluss an die GK-Säule in der Mitte zu kaschieren Trockenbau mit 9-mm-GK-Platte und Spachtel, Abweichung vom Lot fällt weniger auf als die Fugen Maler
55. die durch Feuchte- und Schimmeleinwirkung beschädigte Treppe KG  EG wird 01=2002 ausgewechselt  Termin ?? ? auswechseln Tischler
56. unsaubere Ecke der Wangenuntersicht zum OG neben der Säule nachbessern Tischler
57. Reinigung der Lichtschächte steht noch aus siehe unten: 79.
58. immer noch offene Wanddurchbrüche im KG SCHLECHT ERLEDIGT schliessen, spachteln, streichen Maler
59. sehr lautes Wasserablaufgeräusch der Abwasserrohre im KG dringt bis ins EG, Erwerber hat bereits probehalber isolieren lasen nachbessern Sanitär
60. nachgebesserte Stellen an Wänden werden noch beigestrichen NUR TEILWEISE ERLEDIGT gehört zu 102.
61. Gasrohr im Kellerraum unzweckmäßig verlegt  Schrankaufstellung ??? als Mangel schwer reklamierbar
62. wegen noch nicht freigegebener Elektroanlage war im Keller nur Einsatz von Taschenlampe möglich ohne Messprotokoll ist die anlage nicht fertig, dann muss eben ersatzweise geprüft werden !!!!! Elektro
64. Im Zuge der Fertigstellung der Zuwegung sind die Gitterroste der Lichtschächte auf Höhe zu bringen; ein Einstiegsschutz fehlt noch NICHT ERLEDIGT auf Höhe bringen Metallbau
65. Holzabdeckung der Brüstung im EG  der linke/kurze Teil rechts: rauhe, ungeschliffene Stelle nachbessern Tischler
66. Abplatzungen/Kratzer wie bei den Fenstern auch an der Hauseingangstür nachbessern Maler
68. Beschädigungen wie bei Fenster und Türen auch beim Fensterladen gehört zu 90. Tischler
69. die Verriegelungen der Fensterläden passen nicht zur Höhe der Terrasse gehört zu 90. Tischler
70. Farbspritzer an den Klinkern im EG Gartenseite Putz in 1. Enthalten Baureinigung
71. Rückführung des Türdrückers der Hauseingangstür klemmt Tischler überarbeiten Tischler
72. es fehlt eine 2. Steckdose im WC EG nachträglich einbauen o. Minderung mehrere
73. die Nachrüstung der WE-Tür auf 5-fache Sicherheit, 3x verriegeln + Aushebelschutz hat zu erfolgen Tischler nachrüsten Tischler
74. Bauakte (Statik u. sonstige Bauunterlagen) sollte bei der Abnahme (01.12.01) übergeben werden. Liegt bis heute nicht vor. Hier lässt sich nur ein ideeller Wert ansetzen. Geht man davon aus, dass die Unterlagen vorhanden sein müssen, ist das Fehlen nicht nachvollziehbar. Wichtig jedoch sind die Auflagen der bauuafsicht vom 06.12.
75. Bedienungsanleitung Heizungsanlage wurde nicht übergeben, keine Einführung in Heizungsanlage erfolgt Heizung Fachberater hinbestellen, Einweisung + Unterlagen Heizung
76. Motor Dachfenster Bad DG seit dem 21.12.01 defekt, Bad nicht sinnvoll nutzbar, gehobene Ausstattung? Zuständigkeit? ? eingeschränkte Nutzungsfähigkeit, nichtabgeführte Feuchte führt zu Bauschäden Elektro
ggf. erneuern Elektro
77. Fensterschächte Keller voller Bauschutt und verdreckt, Abfluss wohl nicht gesichert Rohbau reinigen, überprüfen Sanitär
ggf. frei spülen / Spirale einsetzen Sanitär
78. Bauschaum seitlich der Kellerfenster von außen sichtbar, hier muss noch verputzt werden Rohbau besser: verfugen und vorher abdichten Putzer
79. Einbruchsicherung fehlt an den Gitterrosten zum Kellerfensterschacht Rohbau liefern und montieren Tischler
80. Spültastatur WC DG nicht passend Sanitär auswechseln Sanitär
81. Wasserhahn am Waschbecken im Bad DG nicht "Derby Top" wie bemustert Sanitär auswechseln Sanitär
82. Spültastatur WC Bad 1. OG nach 3x gebrauch defekt; dadurch WC-Deckel zerkratzt Sanitär erneuern Sanitär
83. Maß für Duschtür im Bad 1. OG nicht eingehalten: anstatt 90 cm ist Öffnung 91 cm breit, dadurch 4 cm breiter Spalt zwischen feststehendem Glaselement und Drehtür anstatt 3 cm breiter Spalt, Dichtung nicht mehr passend Rohbau Minderung + Schadenbegrenzung durch Gummilippe Sanitär
84. Ablauf in einem Waschbecken im Bad 1. OG falsch eingebaut Sanitär ändern Sanitär
85. fehlerhaftes Waschbecken im Gäste-WC nicht ausgewechselt Sanitär auswechseln Sanitär
86. zerkratzte Duschtasse im Gäste-WC nicht ausgewechselt Sanitär Minderung oder Reparatur durch "Badewannendoktor" (Beschichtung) Sanitär
87. fehlendes Fensterbrett Küche, für Tag des Kücheneinbaus zugesagt (M.) ? aufmessen, zuschneiden, einbauen Tischler
88. Heizkörper im Wohnzimmer rattert (durch Entlüften nicht zu beseitigen) Heizung Anschluss-Stück überprüfen, neu einstellen, ggf. auswechseln, schwer abzuschätzen Heizung
ggf. Material
89. nicht funktionstüchtige Fensterläden nachbessern, in 90. Enthalten
90. Arretierung Fensterläden hat sich bei Sturm gelöst, so dass Fensterläden ans Haus geschlagen sind Tischler nachbessern Tischler
91. nicht geschütztes Holz an den Fensterläden: Stirnseiten aufgebrochen; Unterkante nicht lackiert, Befestigungen sind fehlerhaft: im Holz mit "Dübeln" angeschraubt, Schraubverbindungen nicht lackiert, Feuchtigkeit dringt ein Tischler nachbessern, in 90. Enthalten Tischler
92. keine Fensterscheiben vernünftig gereinigt, es sind alle total zerkratzt Putz bereits in 1. Enthalten Baureinigung
93. Lackschicht an den Fenstern zeigt bereits jetzt feine Aufplatzungen, es dringt dort Feuchtigkeit ins Holz Fenster jetzt schwer einschätzbar, da sich dieser Mangel verstärken kann, bis dahin, dass komplett neu getsrichen werden muss Maler
94. fehlende Außenlampe Elektro liefern und montieren, beachte: Voraussetzung, dass das Kabel anliegt (sonst wird das viel teurer) Elektro
95. Laminat schlecht verlegt: besonders Raum DG zum Innenhof; beim Übergang vom Flur zum Bad im 1.OG, Im EG im Wohnzimmer im Bereich an der unteren Treppenstufe Ausbesserungen: einschl. teilweise Neuverlegen Tischler
96. Manschetten an den Heizungsrohren decken den Ausschnitt im Laminat nicht ab  fast an allen Heizkörpern Heizung auswechseln Heizung
97. mangelhafte Malerarbeiten seitens H. Maler siehe 102. Maler
98. Haustür ist unten undicht, Zugluft spürbar Tischler Dichtung einsetzen; merke: Fugen gibt es immer, aber Zugluft darf nicht sein, Zugluft bei der Haustür bedeutet auch, dass Schlagregen reinkommen kann Tischler
99. Haustürgriff bereits locker, muss nachjustiert werden Tischler im Zusammenhang mit anderen Arbeiten kein grosser Aufwand Tischler
100. Gitterrost vor Haustür steht voller Wasser, Ablauf ist vermutlich ohne Funktion GaLaBau Sickerpackung oder anschliessen GaLaBau
101. starke Geräuschbelästigung aus den Nachbarhäusern; es sind hörbar: Treppen­begehung, Gespräche, laufender Fernsehapparat  Schalldämmmessung notwendig Rohbau siehe dazu gutachterliche Feststellung vom 09.01.2002; den Sanierungsaufwand kann man nur grob schätzen Maurer, Putzer
102. Malerarbeiten insgesamt Maler über mehrere Punkte verteilt und bezogen auf das Schreiben zum Thema Malerarbeiten Maler
103. Garage fehlt
104. Zaun fertigstellen
105. Terrasse einsanden
Doch leider war es das noch lange nicht alles, vielmehr kamen weitere Punkte dazu. Ich möchte mich auf das Wesentliche beschränken:
keine erkennbare Abdichtung im Sockelbereich, dafür aufsteigende Feuchte im Bereich der Türleibung (Foto 01, Foto 02, Foto 03). Es wurde einfach losgepflastert, wobei OK Gelände = OFF EG, das bedeutet, gegen die nichtabgedichteten Aussenwandbereiche wurde der Gehwegbelag gelegt - Feuchteschäden sind vorprogrammiert (hätte man nachträglich mit Triflex oder Deiterman oder oder abgedichtet, hätte das ein Glätten des Untergrundes vorausgesetzt sowie danachj das Anbringen eines feuchteresistenten Dämmstreifens als Dichtungsschutz)
an fast allen Türen senkt sich jetzt das Laminat bei Betreten ab (geeignet für Gewerbebereich, also hohe Frequentierung!, verlegt vom Obersuperfachmann Malermeister R.M.)
harmlos nehmen sich dagegen die Ecken der Sockelkanten aus: nachgebessert, aber doch noch nicht auf Gehrung (Maler, bleib bei deinen Pinseln)
die Arretierungshaken der Fensterläden des Wohnzimmerfensters im EG wurden von unten zur Seite versetzt; jetzt kann man die Läden wenigstens wegklappen - allerdings gibt es keine Arretierung für den geschlossenen Zustand (ein Spiel von 15 cm gibt dem Strum hervorrragend Angriffsfläche) und was die Aussensteckdose und die Wandauslässe für die Aussenleuchten hinter den Fensterläden sollen, weiss der Kuckuck
als Extras abgerechnete Serienschalter und Auslässe gibt es gar nicht
der Nachfolger der Sanitärfirma hat Fabrikate angeschraubt, die er wohl gerade im Transporter hatte (vielleicht bekommt der Erwerber das ja nicht mit?)
neue Risse im decken-Xel und neben Türzargen (trotz Acrylfugen keine Materialtrennung, denn trennen muss man vorher und dann die Acrylfuge reinziehen und nicht darüber)
Dazu fällt mir beim besten Willen nichts mehr ein.
Für viele Begebenheiten denke ich, dass die Wiedergabe anonymisierter Schreiben genügt, um Sachverhalte zu schildern und zu erläutern. Und wenn Sie glauben "das gibt´ s doch gar nicht!", muss ich Ihnen sagen: doch, alles wahrhaft erlebt.
Beispiel: ein sehr großes Einfamilienhaus in B.
Beginnen wir mit einem ersten Schreiben der Bauherrin an den GU vom Februar 1996; das Chaos begann sich bereits abzuzeichnen. Die Schreiben sind so verfasst, dass der GU nichts von meinem Mitwirken mitbekommt.
Werksvertrag vom xx.xx.1995
nachdem mein Mann mehrfach dazu aufgefordert hatte, das unbefugte Betreten des Gebäudes durch den Einbau der Fenster und einer Bautür zu unterbinden, ist es zu einem Diebstahl von Fenstern gekommen. Dieser wurde dadurch begünstigt, dass Sie Ihrer Sicherungspflicht nicht nachgekommen sind.
Da die Aufgaben und Leistungen der örtlichen Bauleitung gem. Vertrag - Baubeschreibung, 00.800.060 - vom AN übernommen werden und mit dem Pauschalpreis abgegolten werden, erwarte ich von Ihnen, dass Sie alles daransetzen, dass sich solche Pannen nicht wiederholen und dass nicht noch ständig der AG diese Leistungen übernehmen muss.
Im Zusammenhang mit der Forderung nach ordnungsgemäßer Ausführung, sicheren Betrieb, Schutz vor Winterschäden, Beschädigung und Diebstahl verweise ich auf Pkt. 5 des Bauvertrages, die §§ 52 und 53 BauO Bln sowie die VOB Teil B, §4 5.und §5 3.
Um den Fortgang der Arbeiten sicherzustellen, beginnen wir am 19.02.1996 mit dem Einbau der Dachdämmung als Eigenleistung. Dazu haben Sie alle erforderlichen Vorleistungen des Gewerkes Zimmererarbeiten und Elektro - Kabel innerhalb der Sparrenlage - sicherzustellen.
Weiterhin ist es erforderlich, dass nun umgehend alle fehlenden Fenster in allen Etagen eingebaut werden sowie alle Öffnungen am Bau so verschlossen werden, dass ein Fortgang der Innenarbeiten auch bei niedrigen Außentemperaturen möglich ist. Die Heizungs- und Sanitärinstallation beginnt in der 8.KW.
Ein schwerwiegender Mangel sind die zu verschließenden Öffnungen unter den Fenstern im Bereich der Fensterbänke. Wird dieser Mangel nicht unverzüglich abgestellt, ergibt sich eine Behinderung der Ausbaugewerke durch das Gewerk Maurer.
Ich erwarte von Ihnen, dass Sie die gegenwärtigen Temperaturen dazu nutzen, diese Leistungen umgehend nachzuholen. Zu Ihrer "Anzeige Schlechtwetter" vom 02.02.1996 verweise ich darauf, dass es zur gewerblichen Sitte gehört, dass der AN gleichzeitig die erforderlichen Maßnahmen anbietet, die eine Fortsetzung der Arbeiten ermöglichen. Ein bloßer Verweis auf eine Verschiebung der Fertigstellungsfrist ist nicht akzeptabel.
Vorsorglich verweise ich darauf, dass bei Nichterledigung der vorgenannten Forderungen eine Situation einträte, dass eine eventuell eintretende Fristüberschreitung durch den AN zu vertreten wäre. Jedoch gehe ich davon aus, dass Sie selbst daran interessiert sind, gem. VOB/B §6 2.(2) alles zu unternehmen, dass das Ineinandergreifen aller Gewerke ermöglicht wird und keine Gefährdung des Termins eintritt.
Mit den besten Wünschen für eine weiterhin gute Zusammenarbeit verbleibe ich
Was nach Chaos aussah, entwickelte sich auch in diese Richtung: Murks und Verzug. Deshalb wurde der folgende Brief im April 1996 erforderlich:
Ihre Rechnung Nr. 960025 vom xx.xx.1996
mit o.g. Rechnung zeigen Sie die Erledigung der Estricharbeiten an. Dies muss ich jedoch leider zurückweisen. Die Leistung in einer derart miserablen Qualität ausgeführt, dass sie nicht abnahmefähig ist und darüber hinaus die Folgegewerke behindert sind.
Darüber hinaus ist eine Vielzahl von Mängeln in der Ausführung bzw. von zu erbringenden Restleistungen festzustellen. Dazu erhalten Sie ein gesondertes Schreiben vom xx.04.1996 mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Die beigefügte Mängelliste hat mein Mann gem. Ihrem telefonischen Auftrag vom xx.04.1996 gefertigt.
Dazu kommt, dass Sie meinem Mann bei von ihm anberaumten Baustellenterminen die Erledigung der - per xx.04.1996 nicht erstmalig angezeigten - Mängel im Zeitraum 02 - 04/96 mehrfach mit Kurzfristigkeit zugesagt haben, jedoch bislang nicht den Eindruck vermitteln konnten, dass dies in absehbarer Zeit glaubhaft realisiert wird.
Dadurch haben Sie zum einen das Vertrauensverhältnis zwischen uns nachhaltig gestört und zum anderen zwingen Sie mich zu erhöhtem Sicherheitseinbehalt bei der Rechnung. Dazu kommt dann noch, dass die Vergütung der vertraglich von Ihnen zu erbringenden Bauleitungstätigkeit aufgrund nicht erbrachter Leistung herauszurechnen ist.
Aufgrund des Bestehens eines Werkvertrages schulden Sie mir abgeschlossene Leistungen, bevor Ihnen ein Anrecht auf Vergütung erwächst. Weiterhin muss absehbar sein, dass die Gesamtleistung in der vertraglichen Frist erbracht wird und dass dem Auftraggeber keine Nachteile entstehen.
Da Sie all diese Voraussetzungen nicht erfüllen und ich befürchte, dass Sie nicht bereit sind, die vertraglich geschuldete Leistung bis Monatsende mängelfrei zu erbringen, sehe ich mich gezwungen, die Rechnung um xx.000,00 DM einschl. der 15% Umsatzsteuer zu kürzen.
Ich weise als a-conto-Zahlung xx.000,00 DM an und fordere Sie gleichzeitig auf, umgehend die Mängelbeseitigung vorzunehmen, damit der Bau zum Monatsende April 1996 abgeschlossen werden und ich entsprechend Baufortschritt und Bautenstand weitere Zahlungen an Sie leisten kann.
Dass es doch immer noch eine Steigerung geben kann, zeigt uns der Brief der Bauherrein an den GU, ebenfalls vom April 1996:
Werksvertrag vom 27.07.1995
nach der gestrigen Baubegehung stellt sich mir die Frage, ob angesichts der gravierenden Mängel am Bau Ihre fachliche Eignung noch glaubhaft zu machen ist. Mit dem Ergebnis der heutigen Bestandsaufnahme haben Sie unter Beweis gestellt, dass aufgrund nicht erfolgter Bauleitungstätigkeit dem Pfusch am Bau Tür und Tor geöffnet wurden.
Das Ergebnis fällt dementsprechend verheerend aus. Das können Sie zum einen an der Mängelliste erkennen, die Sie als Anlage zu diesem Schreiben erhalten und davon könnten Sie sich vor Ort überzeugen, falls Sie einmal Ihren Pflichten als Bauleiter nachkommen würden.
Die beigefügte Mängelliste enthält eine Aufstellung der mir als Laien erkennbaren vertragswidrigen, mangelhaften bzw. unvollständigen oder gar fehlenden Leistungen. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass ich die Abnahme gem. VOB Teil B, §12, 3. wegen der Vielzahl der Mängel zum einen und wegen wesentlicher Mängel zum anderen bis zu deren Beseitigung ablehne, sofern Sie diese in Kürze verlangen sollten.
Auf der Grundlage der VOB Teil B, §4, 7. fordere ich Sie hiermit auf, die angezeigten Mängel bis zum xx.04.1996 zu beseitigen. Zu diesem Termin verlange ich gem. VOB Teil B, §12, 4. (1) eine förmliche Abnahme zum xx.04.1996, zu der ich einen Sachverständigen meiner Wahl hinzuziehen werde.
Bis dahin haben Sie selbst zu überprüfen, ob Sie garantieren können, mir entsprechend dem Werksvertrag eine vollständige, mangelfreie und vertragsgemäße Leistung anbieten zu können. Mit den Arbeiten zur Mängelbeseitigung und zur Fertigstellung der offenen Restleistungen haben Sie am xx.04.1996 spätestens zu beginnen. Spätestens am xx.04.1996 muss erkennbar sein, dass die geschuldete Leistung am xx.04.1996 erbracht ist.
Gleichzeitig erkläre ich Ihnen, dass ich bei fruchtlosem Ablauf der Frist Ihnen gem. VOB Teil B, §4, 7. den Auftrag entziehe. In diesem Fall verfahre ich dann gem. VOB Teil B, §8, 3. (1) - (4), indem ich zu Ihren Lasten den noch nicht vollendeten Teil der Leistung durch einen Dritten ausführen lasse. Vorsorglich weise ich bereits jetzt darauf hin, dass meine Ansprüche auf Ersatz des entstehenden weiteren Schadens bestehen bleiben. Dies beträfe u.a. die Mietzahlung, Stornokosten des Nachmieters usw.
Lassen Sie mich abschließend noch einige Bemerkungen zu den wesentlichen Mängeln festhalten. Nach Inaugenscheinnahme der von Ihnen als erbracht gemeldeten Estricharbeiten habe ich um meine Fassung ringen müssen. Zum einen ist der Estrich in allen Geschossen in einer derart miserablen Qualität ausgeführt worden, dass ich mir die Mühe geschenkt habe, eine Beurteilung nach DIN 18 353 anzustellen.
Abweichungen von der Maßhaltigkeit erkennt selbst ein Laie mit bloßem Auge. Bei Zuhilfenahme einer Wasser- oder einer Schlauchwaage wird dann leider sehr deutlich, dass die Abweichungen im cm-Bereich keine optische Täuschung sind.
Darüber hinaus musste ich mich darüber wundern, dass der von Ihnen eingebrachte Estrich - laut Vertrag ein ZE 20 - teilweise ohne Verwendung von Zement hergestellt wurde. Aus einer im KG gleich an der Treppe per Hand angelegten Schürfgrube habe ich von einem Sachverständigen am xx.04.1996 eine Materialprobe der mit einer ca. 2,0 cm starken Estrichschicht überdeckten Sandschicht nehmen lassen.
Dazu musste ich mir erklären lassen, dass man diese Einbausituation nicht durch unsachgemäßes Mischen erreichen kann, sondern nur dadurch, dass eine eingebrachte Sandschicht mit einer darüber gezogenen Estrichlage verdeckt wird. Ob es sich im vorliegenden Fall um Betrug handelt, klären Sie bitte selbst mit Ihrem Subunternehmer.
Ich erkläre dazu, dass nunmehr davon auszugehen ist, dass in allen Geschossen kein ZE 20 gem. DIN 18 353 eingebaut wurde und dass ich aus diesem Grunde verlange, dass Sie die eingebrachten Flächen freimachen lassen, d.h. fachgerecht und vorsichtig abbrechen und entsorgen, und daraufhin einen Estrich nach den Regeln der Technik einbringen lassen. Dies fällt mit unter die Terminsetzung per xx.04.1996.
In Ihrer Kostenaufstellung vom xx.03.1996 machen Sie x.xxx,xx DM für eine angeblich zusätzliche Zangenlage geltend. Dieses Ansinnen weise ich zurück. Gleichzeitig verweise ich darauf, dass es sich bei dieser so genannten Zangenlage um die Kehlbalkenebene handelt. Diese ist in der Statik unter Pos. 1.2 behandelt und im Plan Nr. 942225/P4 der B. Ingenieurgemeinschaft dargestellt.
Dabei ist mir aufgefallen, dass dazu ein Eintrag "e< 85 cm" gemacht wurde. Nach meinem laienhaften Verständnis bedeutet das, dass solch eine Kehlbalkenzange bei jedem Sparrenfeld eingebaut sein muss. Ich fordere Sie auf, sich bis zum xx.04.1996 schriftlich dazu zu erklären. Vorsichtshalber werde ich - unbeschadet Ihrer Unternehmungen - den Prüfingenieur für Baustatik hinzuziehen.
Vorsorglich zeige ich die Beobachtung, dass die Kehlbalken in der Statik mit einem Abstand von 85 cm ausgewiesen sind, von Ihnen jedoch mit einem Abstand von jeweils ca. 1,60 m eingebaut wurden, gem. VOB Teil B, §4, 7. als wesentlichen Mangel an. Sollten sich daraus für mich terminliche Konsequenzen ergeben, melde ich bereits jetzt vorsorglich Schadenersatzansprüche gem. VOB Teil B, §8, 3. (2) an.
Die dazugehörige Mängelliste::
Außenwanddämmung im KG abgelöst
Laubsiebe der Regenrohre fehlen
Abschlüsse der Regenrinnen der Gauben ohne Abschlussstück/Stutzen
Fehlende Kehlbalken
Garagenplatte noch nicht komplett ausgeschalt
Außenfensterbank im KG sitzt schief
Gaubenfrontverkleidung X-Str.: geflickte anstatt durchlaufende Profilhölzer
unbehandelte Hölzer im Traufbereich der Gauben, ebenso an beiden Giebeln
Scheiben im EG gerissen
Flügel- und Rahmenprofil des großen Kellerfensters beschädigt
Traufverkleidung einschl. Lüftungsgitter ohne Flucht
Erdreich um die Lichtschächte unverdichtet
Wohnzimmerfenster Kaminseite: zu klein, weil Höhensprung des Fußbodens nicht beachtet wurde
Dübelschrauben der Fensterrahmen nicht versenkt
Dübelschrauben der Hauseingangstür nicht versenkt
bei 1 Rohrentlüfter fehlt die Abdeckung über Dach
Rahmenholz des Kinderzimmerfensters im OG ist nicht so versetzt, dass die Wand gegen das Rahmenprofil des Fensters läuft
Wiederherstellung Fußweg in der Kreuzungsecke (Pflasterprotokoll)
Beräumung Bauschutt und Restmaterialien
Irgendwie hat der GU das alles nicht ernst genommen. Es wurde weiter gebummelt und gemurkst, während für den Bauherrn das Ende des Mietvertrages bedrohlich näher rückte. Deshalb der nachfolgende Brief von Anfang Mai 1996:
Wiederholte Aufforderung zur Mängelbeseitigung
Nachfristsetzung, Ankündigung der Entziehung des Auftrages
seit meiner Aufforderung zur Mängelbeseitigung vom xx.04.1996 mit Fristsetzung per xx.04.1996 haben Sie wiederholt unter Beweis gestellt, dass Sie weder fachlich in der Lage noch bereit sind, Ihre vertraglich geschuldeten Leistungen terminlich und qualitativ akzeptabel zu erbringen.
Die Anzahl der Mängel, so habe ich den Eindruck, nimmt zu anstatt ab und Ihnen scheint es in keiner Weise von Interesse zu sein, wann Sie den Bau abnahmebereit übergeben können und somit die Voraussetzungen für unseren Einzug schaffen.
Ihr Schreiben vom xx.04.1996 weise ich zurück und gleichzeitig verweise ich auf mein Schreiben vom xx.04.1996 "Ihre Rechnung vom xx.04.1996". Bis zum heutigen Tage haben Sie es trotz meiner Aufforderung nicht für nötig erachtet, z.B. das Gewerk Estricharbeiten zum Abschluss zu bringen.
Laut Vertrag ist die Rate nach Abschluss der Estricharbeiten vereinbart. Das setzt eine vollständig und nach Vertrag und nach den Regeln der Technik erbrachte Leistung voraus. Da u.a. auch dies nicht erfüllt ist, sehe ich überhaupt nicht ein, die Zahlung als Vorauszahlung zu leisten, wie Sie dies gerne hätten.
Dazu kommt leider noch eine Vielzahl von Mängeln und geschuldeten Leistungen, die ich Ihnen in diesem Schreiben aufzeige, da Sie diese entweder nicht erkennen oder ignorieren. Aus dem Bautenstand und aus Ihrem Verhalten ist leider nicht abzusehen, wann ein ordnungsgemäßer Abschluss der Baumaßnahme stattfinden wird. Sie wollen kassieren, aber nicht leisten.
Unseren Mietvertrag konnten wir um einen Monat verlängern, noch einmal ist das nicht möglich. Am xx.05.1996 müssen wir unsere Mietwohnung übergeben. Das setzt voraus, dass wir vom xx.-xx.05.1996 in unserem Haus einziehen können. Dieser Termin wird durch Sie jedoch immer mehr in Frage gestellt.
Zu Ihrem Protokoll vom xx.04.1996 zur Baustellenbegehung vom xx.04.1996 möchte ich bemerken, dass Sie mit Ihrer Formulierung "Einsprüche gegen das Protokoll sind bis zum xx.04.96 geltend zu machen" derb an der gewerblichen Sitte vorbei agieren.
Sie glauben doch nicht etwa, dass deutlich sichtbare Mängel plötzlich nicht mehr vorhanden sind, nur weil Ihren falschen Bemerkungen zur Erledigung nicht widersprochen wird? Davon abgesehen hatte ich Sie mit Schreiben vom xx.04.1996 zu einem gemeinsamen Abnahmetermin per xx.04.1996 aufgefordert.
Leider haben Sie auch diese Aufforderung ignoriert. Das scheint für Sie wohl nicht so wichtig zu sein. Inzwischen habe ich einen Sachverständigen stichprobenartig und anhand der Unterlagen den Bautenstand prüfen lassen. Das unerfreuliche Ergebnis liste ich Ihnen im folgenden auf.
1.) Die Laubsiebe der Regenrohre fehlen. Dazu zitiere ich die Baubeschreibung Pkt. 00.807.010: "... Dachrinnen und Fallrohre einschließlich allem Zubehör fachgerecht montiert."
2.) Die Abschlussstücke der Regenrinnen fehlen. Dazu zitiere ich die Baubeschreibung Pkt. 00.807.010: "... Dachrinnen und Fallrohre einschließlich allem Zubehör fachgerecht montiert."
3.) Es fehlen Kehlbalken lt. Statik. Hierbei handelt es sich um einen wesentlichen Mangel. Bislang haben Sie es noch nicht einmal für nötig erachtet, den Prüfstatiker hinzuzuziehen, um die Standsicherheit des Gebäudes beurteilen zu lassen. Diese Handlungsweise ist grob fahrlässig. Für die ordnungsgemäße Bauausführung haften Sie als Unternehmer.
4.) Die gerissenen und blind gewordenen Fensterscheiben sind noch nicht ausgewechselt. Die Mängel waren bis zum xx.04.1996 abzustellen.
5.) Der Erdstoff an den Lichtschächten ist unverdichtet. Es wurde lediglich aufgefüllt, jedoch nicht gem. DIN 18300 lagenweise verdichtet.
6.) Im Kinderzimmer im DG ist der Versatz des Rahmenholzes der Fensterauswechselung so falsch angelegt, dass die geputzte Wand nicht ohne Versatz in die Leibung übergehen kann. Eine Anpassung durch den Trockenbauer ist nur erforderlich, weil im Rohbau falsch ausgeführt wurde. Eine GK-Vorsatzschale ist nach dem Projekt nicht vorgesehen.
7.) Der Fußweg ist in der Kreuzungsecke wiederherzustellen. Dazu legen Sie mir bitte das Rücknahmeprotokoll vom Tiefbauamt vor. Die Übergabe einer Kopie des Pflasterprotokolls schulden Sie mir noch immer.
8.) Bei der Hauseinganstür fehlen Beschläge. Die Ergänzung erfolgte unvollständig
9.) Die Kellerwände im Bereich der Fenster sind völlig durchnässt. Im Februar d.J. habe ich Sie darauf hingewiesen, dass aufgrund der fehlenden Fenster - später der Fensterbänke - Regenwasser ungehindert ins Gebäude läuft. Danach habe ich Sie zur Einleitung von Trocknungsmaßnahmen aufgefordert. Diese schulden Sie mir noch immer, den Umstand der Durchfeuchtung haben Sie durch Ihre Fahrlässigkeit zu vertreten.
10.) Die Innenfensterbänke sind alle zu kurz. Es ist mir völlig unverständlich, wieso Sie zu kurze Fensterbänke überhaupt erst einbauen lassen. Das sieht man doch beim Einbau, dass dies nicht den Regeln der Technik entspricht. Offensichtlich haben Sie ein gestörtes Verhältnis zur Qualität bei der Ausführung. Es sind alle Fensterbänke zu ersetzen.
11.) Der Estrich entspricht trotz erfolgter Nachbesserungen nicht den Forderungen der DIN 18560. Im Flur des EG ist die Oberfläche nicht glatt abgerieben. In der Küche ist die Oberfläche größtenteils eben, jedoch nicht waagerecht. Zwischen den beiden Türen besteht eine Höhendifferenz von 1,5 cm. Auf der Terrasse beträgt das Gefälle 59 mm auf 2,0 m. Die Terrassentüren sind mit Mörtel verschmutzt. Stichprobenartige Messungen gem. DIN 18202 Teil 8, 4 und 5.2 haben ergeben, dass Ihre Aussage zur Maßhaltigkeit nicht akzeptiert werden kann. In Bereichen mit geplantem Fliesenbelag ist der Estrich nicht bewehrt.
12.) Die Treppe aus StBt vom KG zum EG weist Maßabweichungen auf, die durch Nachbetonieren auszugleichen sind. Von oben nach unten sind folgende a/s-Werte zu messen: 32,5/17,5 - 27,5/17,5 - 32,0/18,5 - 28,5/17,5 - 26,0/18,0 - 26,0/18,0 - 26,5/17,0 - 28,0/18,0 - 24,5/17,0 - 26,5/17,5 - 25,5/17,5 - 29,0/17,5 - 29,5/17,5 - 27,0/14,0 i.M. (cm)
13.) Die Filigrandecken über KG weisen Risse auf. Im Hobbyraum: 1 durchgehender Riss, 1 Riss in Bogenform an der Seite einer Platte. Im Raum neben der Heizung: 1 durchgehender Riss und 1 Parallelriss auf ca. 1,20 m, 1 gerissene Ecke, dies sind deutlich stärkere Risse als im Hobbyraum.
14.) Die Treppe vom EG zum DG ist noch nicht eingebaut. Sie haben den Treppenbauer zu spät hinzugezogen. Außerdem reichen die Rohbaumaße nicht für die geplante Treppe. Bislang sind Sie auch nicht auf unseren Vorschlag zur Mangelbehebung mittels Stahlrahmen unter dem Fensterriegel eingegangen.
15.) Bei den Lichtschächten ist der Erdstoff an nicht abgedichtete Flächen aufgefüllt. Nach DIN 18195 sind erdberührte Flächen grundsätzlich abzudichten.
16.) Die Betonplatte der Garage ist stark uneben. Die Betonplatte ist vertragsgemäß so auszuführen, dass spätere Nacharbeiten nicht erforderlich sind. Die Abweichungen liegen außerhalb der Toleranzen, auf je ca. 2 m² steht Wasser.
17.) Im EG gibt es keine 90°-Zimmerecken. Nachmessungen mit einem 1,00/0,50m - Winkel haben ergeben: in der Außenecke, wo die Küche eingebaut wird: 19 bzw. 17 mm auf 1,00 m und 9 bzw. 11 mm auf 0,50 m. Das Gebäude weicht im Grundriss von der Rechteckform ab (Parallelogramm). Das hat zuerst kostenmäßige Auswirkungen bei den Tischlerarbeiten, die wir zu Ihren Lasten berechnen.
18.) Die Elektrodosen sitzen nicht richtig. In der Küche sitzen Dosen nicht nach Plan. Ansonsten sitzen die Dosen in unterschiedlichen Höhen und außerhalb der Fluchten, sowohl vertikal als auch horizontal.
19.) Das Fenster im Treppenhaus im DG sitzt außermittig. Siehe auch 6.), die Gaube lässt jegliche Maßhaltigkeit zum Projekt vermissen.
20.) Die Durchführungen der Zangen im DG durch die Massivwände entsprechen nicht DIN 4102. Es ist jeweils ein Loch im Mauerwerk vorhanden, welches den Brandüberschlag fördern würde. Diese Löcher sind F90 zu schließen (Maurer).
21.) Im Schlafzimmer im DG regnet es durch.
Das Gebäude ist mit zahlreichen Mängeln der Bauausführung behaftet.
Es sind noch wesentliche Restleistungen offen.
Das Gewerk Estricharbeiten ist u.a. noch nicht abgeschlossen.
Der vertraglich vereinbarte Feststellungstermin ist überzogen.
Sie lassen nicht erkennen, zu wann der Fertigstellungstermin benannt werden kann.
Bei genauerer Prüfung sind ständig neue Mängel festzustellen.
Sie lassen keine Bemühungen erkennen, den Bau in kurzer Frist mangelfrei zu übergeben.
Der Termin zur Mängelbeseitigung per xx.04.1996 ist i.W. fruchtlos verstrichen.
bis zum xx.05.1996 16.00 Uhr die gerügten Mängel zu beseitigen (Pkt. 1 - 12, 15, 16, 18, 20,21) und alle Gewerke, die zum Bauvertrag gehören, mängelfrei fertig zu stellen und auch bis zum xx.05.1996 16.00 Uhr die Treppe einzubauen, alternativ dulde ich eine Bautreppe
für die nicht bzw. nur mit unverhältnismäßigem Aufwand korrigierbaren Mängel (Pkt. 13, 17, 19) 1. eine Kostenübernahme für die Mehrkosten bei Folgegewerken schriftlich zu bestätigen 2. eine Minderung des Preises anzubieten
bis zum xx.05.1996 mit dem Prüfstatiker Kontakt aufzunehmen zur Klärung der Problempunkte "Risse in Filigrandecken" und "Fehlende Kehlbalken" und im Ergebnis dessen bis zum xx.05.1996 eine schriftliche Aussage des Prüfstatikers beizubringen
Es handelt sich um einen Nachtermin, sollten Sie auch diesen fruchtlos verstreichen lassen, sehe ich mich gezwungen, ohne weitere Vorankündigung Ihnen den Auftrag zu entziehen.
Mit unserer Terminbestätigung für das Gespräch am xx.05.1996 bekunde ich wiederholt meinen guten Willen. Bereits mit meinem Schreiben vom xx.04.1996 habe ich auf meine Bereitschaft hingewiesen, meinen Vertragspart zu erfüllen - es liegt nur an Ihnen, die Sache zu einem vernünftigen Abschluss zu bringen.
Anfang Mai fand dann ein Gespräch in den Geschäftsräumen des Lizenzgebers des GU (eine Art Franchise im Bauwesen) statt. Man rennt ja nicht gleich zum Anwalt und hofft, im gütlichen Gespräch etwas zu erreichen. Dazu hatte ich ein Protokoll gefertigt, damit dokumentiert ist, was besprochen wurde:
... Der Gesprächstermin fand auf Anregung der I. statt, nachdem dem AN Aufforderungen zur Mängelbeseitigung vom AG zugegangen sind und der AN sich erstmalig tiefer gehend mit dem Bautenstand und den Mängeln befasst hat. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits Nachtermine fruchtlos verstrichen.
Der Termin fand mit einstündiger Verspätung statt, weil die Herren D. und X. im dichten Verkehr in Pankow stecken geblieben wären. Da Hr. D. Hr. O. darüber informierte, dass durch Rohre von der Regenwasserzisterne Wasser in den Keller gelaufen ist, ist vielmehr davon auszugehen, dass die beiden sich so lange auf der Baustelle aufgehalten haben und deshalb die Bauherren um eine Stunde versetzt haben.
Die Moderation des Gesprächs hat Hr. K. übernommen, wobei er sich strikt an das Protokoll des AN zur Baustellenbegehung vom xx.04.1996 gehalten hat. Meinem Vorschlag, sich auf das Schreiben des AG vom xx.05.96 zu beziehen, in welchem die erledigten Punkte nicht noch einmal erwähnt sind, wurde nicht entsprochen. Im folgenden wird zu den einzelnen Mängelpunkten der sinngemäße Gesprächsverlauf festgehalten.
Laubsiebe der Regenrohre
Der AN sagt die Erledigung zu, ein Termin dazu wurde nicht genannt
Abschlüsse der Regenrinnen mit Rohr und Endstück
Der AN sagte die Erledigung zu, ein Termin dazu wurde nicht genannt
Dazu soll es einen Nachtrag zur Statik geben, in welchem die Statik mit Kehlbalken alle zwei Felder nachgewiesen ist. Dies soll mit dem Schlussbericht zur Statikprüfung bestätigt worden sein. Einen solchen Bericht hat der AN nicht, er empfahl dem AG, sich die Berichte vom Prüfstatiker schicken zu lassen, da er nicht dazu befugt sei. Der AG sagte zu, dass er diesen Punkt als erledigt betrachten wird, sobald ihm der schlüssige Nachweis anhand der Unterlagen vorliegt.
Gerissene und blinde Scheiben
Die Auswechselung der gerissenen Scheiben hat der AN zugesagt, einen Erledigungstermin hat er nicht genannt. Das soll so geschehen, dass U. die Scheiben liefert und der Tischler des AN diese einsetzt. Zu der blinden Scheibe im OG soll U. mitgeteilt haben, dass diese nicht blind sei und durch Reinigen in Ordnung zu bringen sei. Der AG wies darauf hin, dass es sich eindeutig um ein Blindwerden handelt. Der AN sagte zu, dass er sich am xx.05.96 sich diese Scheibe ansehen wolle.
Der AN beteuerte, dass eine Handverdichtung stattgefunden haben soll. Hr. K. steuerte als Hinweis bei, dass es doch ein Beweis sei, dass nach den bisherigen Regenfällen keine Absackungen festgestellt wurden. Hr. O. äußerte seine Bedenken, dass nach den bauseitigen Pflasterarbeiten Absenkungen auftreten können. Dazu wies ich darauf hin, dass das Erdreich an der nichtabgedichteten Außenwand angehäuft ist und deshalb niemals Absackungen zu beobachten sein können. Weiterhin teilte ich dem AN mit, dass der AG seine Aussage zur Kenntnis nehme und im Bedarfsfall nach den BGB-Regelungen zu verdeckten Mängeln zu verfahren sei.
Wohnzimmerfenster Kaminseite zu klein
Der AN verwies darauf, dass dieses Fenster nach Bauzeichnung ausgeführt sei. Der AG sagte, dass es sein Pech sei, dass er diesen Mangel nicht beobachtet habe. Dazu habe ich darauf hingewiesen, dass man das erst anhand der Ausführungsplanung überprüfen muss; dieser Punkt ist daher nicht als erledigt zu betrachten.
Rahmenholz Kinderzimmer
Der AN versuchte zu erklären, dass dies so völlig in Ordnung wäre, da die Ausführung nach Bauplan erfolgt sei. Dazu verwies ich darauf, dass selbst nach 100stel-Plan die Wand in die Leibung durchläuft. Dabei ist es egal ob man das auf Roh- oder Fertigmaß bezieht, da Putz und Rigipsplatte flächenbündig laufen müssen. Hr. K. steuerte bei, dass dies mit dem Versatz der Gaube zu tun habe. Darauf erwiderte ich, dass die Gaubenlage keinerlei Rolle spielt, da aufgrund der Auswechselungen der Sparren die Maße frei wählbar sind, es sich somit um ein rein konstruktives Problem handelt.
Fußweg in der Kreuzungsecke
Der AN erklärte dazu, dass es allein seine Zuständigkeit sei, wenn es Beanstandungen vom Tiefbauamt gäbe. Solch ein Problem würde daher niemals den AG tangieren, schließlich habe der AN seine Gebühren bezahlt und bislang keine Auflagen vom Tiefbauamt erhalten. Der AG hat sich vom AN mündlich bestätigen lassen, dass im Falle des Falles allein der AN mit dem Tiefbauamt zu tun habe.
Beschläge Hauseingangstür
Die Drückergarnitur liegt beim AN bereit und soll erst kurz vor der Übergabe angebracht werden.
Der AN hat nicht abgestritten, dass er Wasser ins Gebäude hat laufen lassen. Hr. O. dokumentierte den Zustand aus 02/96 mit Fotos. Hr. K. bestätigte, dass deutlich zu erkennen ist, dass Wasser ins Gebäude gelaufen ist. Es wurde vom AN nicht abgestritten, dass der gesamte Keller unter Wasser gestanden hat, was zu der Durchfeuchtung geführt hat. Jedoch erklärte er sich nicht dafür zuständig, weil inzwischen Wasser aus der Zisterne ins Gebäude gelaufen sei. Dazu wies ich daraufhin, dass man die Ursachen nicht vermischen dürfe, da bis zum Eintritt des Hereinlaufens von Wasser aus der Zisterne allein der AN für die Durchfeuchtung verantwortlich und für deren Beseitigung durch Trocknungsmaßnahmen zuständig war.
Der AG wies darauf hin, dass er die zu kurzen Fensterbänke nicht akzeptiert und dass dies die nachfolgenden Malerarbeiten behindert. Zumindest die Behinderung der Malerarbeiten bestätigte Hr. K.. Der AN versuchte einzureden, dass die Fensterbänke nach DIN kürzer als die lichte geputzte Fensteröffnung sein müssen. Ich wies darauf hin, dass Fensterbänke zu über 95% so ausgeführt werden, dass sie ca. 2 cm über die Wandfläche ragen und ca. 3 cm in die Fensterleibung hineinlaufen. Dazu werden bei der Rohbauaussparung Einschnitte gelassen, die später verputzt werden. Dem Argument des AG "zu kurz ist zu kurz" wollte der AN nicht folgen. An einem Muster zum xx.05.1996 wolle er demonstrieren, wie man die Sache optisch kaschieren könne. Hr. K. steuerte dazu bei, dass es darauf ankomme, aus welchem Winkel man auf die Fensterbänke schaue. Er stellte dem AG anheim, die eingebauten Fensterbänke entweder so zu akzeptieren oder sich auf ein Gutachterverfahren mit bedingungsloser Unterwerfung und 50%-Kostenteilung einzulassen. Der AG verwies darauf, dass er es empörend finde, so erpresst zu werden: entweder Pfusch anzuerkennen, oder nicht per Ende Mai einziehen zu können. Der AG beteuerte, dass es keine andere Lösung gäbe.
Estrich noch immer mangelhaft
Auf mein Befragen hin bestätigte der AN, dass zur Toleranzbestimmung nach DIN eine 2-m-Wasserwaage und ein Maßkeil verwendet wurden. Dazu wies ich darauf hin, dass das so nicht funktioniert, da man gemäß DIN 18202 zuerst den Abstand der Hochpunkte bestimmen muss. Ansonsten kann man auch ein Richtscheit von 5m Länge nehmen, um allemal in den Toleranzen nach DIN zu liegen. Diesen Hinweis konnte oder wollte der AN nicht verstehen. Er sagte aber seine Bereitschaft zu, auf der Grundlage "meiner" Meßmethode noch einmal nachzukontrollieren. Darauf erwiderte ich, dass es sich nicht um meine Meßmethode handelt, sondern um die nach DIN 18202. Hr. O. äußerte seine Bedenken, dass es bei dem Aufheizen des Estrichs nach Aufheiz-Protokoll zu Rissen und Abplatzungen bei den nachgespachtelten Estrichflächen kommen wird. Der AN sagte eine wiederholte Nachbesserung ohne Erledigungstermin zu.
Im weiteren Gesprächsverlauf wurde auf das Schreiben des AG vom xx.05.1996 Bezug genommen.
Treppe KG-EG nicht maßhaltig
Der AN sagte eine Überprüfung zu. Danach wolle er dann sehen, wie er sich mit dem AG einigen könne. Der AG verwies darauf, dass das Bauaufsichtsamt bei Stolpertreppen sehr streng urteilt.
Dazu konnte der AN nur zusagen, dass er zum xx.05.1996 den Hersteller hinzuziehen wolle. Einen Teil der Risse deklarierte er als unbedeutende Haarrisse.
Treppe EG-DG fehlt
Die einzige verbindliche Aussage des AN dazu war, dass er mit Bestimmtheit ausschließen kann, dass die Treppe bis Monatsende Mai eingebaut ist. Zum Einbau einer Bautreppe äußerte er sich gar nicht. Er legte der Bauherrin eine Treppenzeichnung der Fa. H. zur Bestätigung der Ausführung zu. Der AG verwies darauf, dass man ohne eine Treppe keine Abnahme bekommt. Hr. K. versuchte zu erklären, dass es sich um einen Projektierungsfehler handele, man aber den in Konkurs gegangenen Planer nicht belangen könne. Auf meine Frage, warum das Thema Treppe erst drei Wochen vorm Einzugstermin zur Sprache kam, konnte der AN keine Begründung geben. Der AN sagte für den xx.05.1996 zu, eine Firma für Betonsägen auf den Bau zu bringen.
Unebenheit der Garagenplatte
Der AN äußerte seine Meinung, dass die Unebenheiten in den Toleranzen der DIN lägen. Er wolle das aber gern durch eine gemeinsame Kontrollmessung überprüfen.
Keine 90°-Zimmerecken
Dies konnte der AN bestätigen. Gleichzeitig teilte er seine Feststellung mit, dass es keine spitzen Ecken gibt. Hr. K. steuerte dazu bei, dass es keine Gründe dafür gäbe, dass aufgrund der Außerwinkligkeit Mehrkosten beim Küchenbauer entstünden. Zum Thema Minderung äußerte sich der AN nicht.
Der AN sagte eine abschließende Erledigung durch den Elektriker zu. Einen Erledingungstermin benannte er nicht.
Fenster im TH außermittig
Der AG betrachtet dies als Mangel. Der AN versuchte einzureden, dass dies nicht anders auszuführen ging. Er begründete das mit der Verschiebung der Gaube. Auf meinen Hinweis, dass die Lage des Fensters aufgrund der variabel im Fachwerk einzusetzenden Auswechselungen wählbar ist, ist der AN nicht eingegangen.
Zangendurchführungen in den DG-Wänden
Der AN vertritt die Meinung, dass es in der DIN 4102 keine Aussage dazu gäbe. Die DIN mache keine Vorschriften dazu, weil es sich um ein Einfamilienhaus handele. Auf meinen Hinweis, dass Löcher in den Wänden auf keinen Fall in Ordnung sind, weil sie die Ausbreitung von Rauch und Wärme fördern, ging der AN nicht ein. Zu meinem Hinweis auf fehlenden Schallschutz sagte der AN zu, dass er die Sache am xx.05.1996 überprüfen wolle. Ein Erledigungstermin wurde nicht zugesagt.
Im Schlafzimmer regnet es durch
Der AN sagte zu, den Dachdecker auf die Baustelle zu holen, um dies zu überprüfen. Hr. O. wies auf mit Silikon zusammengeklebte gebrochene Dachsteine hin.
Mit dem Durchsprechen der vom AG gerügten Mängelpunkte glaubte sich Hr. K. am Ende des Gespräches. Ich verwies deshalb darauf, dass die wesentliche Frage noch nicht behandelt wurde, nämlich wann der AN dem AG den Einzug ermöglicht.
Dazu konnte sich der AN nicht äußern, auch nicht zum Vorwurf, dass der Eindruck entstanden ist, dass dem AN Termine völlig egal seien. Hr. K. verwies darauf, dass man erst einen Gutachtertermin abwarten müsse, wenn der AG die Ausführung der Fensterbänke nicht akzeptiere. Zur Fertigstellung der Treppe konnte der AN sich nicht äußern.
Der AG verwies darauf, dass er am Monatsende unwiderruflich ausziehen muss und bis dahin einen abnahmefähigen Bau haben will. Er äußerte, dass er nicht einsieht, dass eine nicht mehr existente Firma für Projektierungsfehler herhalten soll und er als AG dafür das Nachsehen hat. Der AG verwies auf die mit weiter verzögerter Fertigstellung die Zinslast steigt und das dass Kosten sind, die er beim AN geltend macht. Außerdem wird dringend das Büro im Haus für die Fortführung des Malergeschäftes gebraucht. Er erklärte, dass er sich vom AN erpresst fühlt.
Der AN machte seine Schlechtwetteranzeige aus 02/96 geltend und äußerte sein Unverständnis darüber, dass der AG von ihm Maßnahmenangebote zur Fortführung der Arbeiten forderte. Auf meine Frage, wie er auf dieses Schreiben des AG reagiert hatte, bestätigte der AN, dass er darauf nicht reagiert hatte. Auf mein Befragen bezifferte er die Schlechtwetterphase mit 8 Wochen. Danach habe ich noch einmal gefragt, worauf Hr. K. bemerkte, dass Hr. D. doch bereits geantwortet habe und 8 Wochen genannt habe.
Hr. O. warf dem AN vor, dass er seiner vertraglich geschuldeten Bauleitungstätigkeit nicht nachgekommen ist. Das beweist u.a., dass der AN nicht auf Anforderung in der Lage war, die wichtigsten Unterlagen zur Bauleitung per Fax zuzusenden und bis zum heutigen Tage keine Unterlagen vorgelegt hat. Dazu erwiderte der AN, dass Hr. O. gesagt hätte, dass er diese nicht mehr wolle. Dies wurde von Hr. O. zurückgewiesen.
Hr. D. und Hr. X. beteuerten beide, dass sie öfter auf der Baustelle waren. Auf die Frage von Hr. O., warum sich die Subunternehmer ständig über das Fehlen einer Bauleitung beschwert haben, konnte der AN nichts antworten, außer dass er doch Bauleitung gemacht hätte.
Der AN erklärte im Gespräch, dass er den Einbehalt des AG ungerechtfertigt hält, nach seiner Meinung wären xx.000,- DM Einbehalt völlig ausreichend. Auf die Frage von Fr. O., ob er gemäß seiner Ankündigung nicht den Auftrag kündigen wolle, hatte der AN keine Antwort.
Das Gespräch brachte effektiv kein Ergebnis, da der verbindliche Fertigstellungstermin nach wie vor im Unklaren liegt und der AN offenkundige Mängel leugnet. Der AN zeigte keine Bereitschaft zu Minderungen oder anderen Formen des Vergleichs.
Ausgefertigt nach bestem Wissen und Gewissen
zu Berlin am xx.05.1996 Matthias G. Bumann
Kurz darauf übermittelte ich den Bauherren das Protokoll zu dem oben geschilderten Gesprächstermin. Dazu gab ich folgende Empfehlungen:
Sie erhalten in Anlage zu diesem Schreiben mein Protokoll zu dem Gespräch bei der I. vom xx.05.1996. Nehmen Sie dieses Protokoll bitte zu den Akten zwecks späterer weiterer Verwendung. Ich empfehle Ihnen folgende Vorgehensweise:
warten Sie den von Hr. D. angekündigten Termin per xx.05.1996 ab; Sie fordern Hr. D. am xx.05.1996 schriftlich auf, Ihnen das Protokoll der Baubesprechung vom xx.05.1996 zu übergeben - das kann alles per Fax laufen.
schreiben Sie den Prüfingenieur für Baustatik an und bitten um Übersendung einer Kopie des Schlussberichtes der Zwischenberichte der Protokolle zur konstruktiven Ausführung (das sind die Protokolle, wo der Prüfstatiker auf der Baustelle kontrolliert und auf denen der Bauunternehmer gegenzeichnet, d.h. für die Erledigung evtl. gerügter Mängelpunkte haftet)
besorgen Sie sich umgehend einen anerkannten und vereidigten Sachverständigen Ingenieur zur Feststellung von Leistungsstand und Mängeln; dieser soll auch anhand der Bauakte feststellen, ob die I. ihren vertraglich geschuldeten Leistungen in der Planungsphase nachgekommen ist (es gibt - abgesehen von einem dürftigen Schnitt - keine Ausführungsplanung im M 1 : 50!)
telefonieren Sie umgehend mit dem zuständigen Sachbearbeiter vom Bau- und Wohnungsaufsichtsamt und bitten um einen Vortermin zur Abnahme, zu welchem Sie unter Berücksichtigung Ihrer mit Sicherheit eintretenden Notsituation alle für eine Abnahme erforderlichen Schritte abstimmen; für den moralischen Aspekt lohnt sich der Druck auf die Tränendrüse und die Anwesenheit des Kindes bei dem Termin
beauftragen Sie sofort den Nachtrag für den Treppenbauer, damit niemals jemand behaupten kann, dass Sie selbst zu einer Verzögerung beigetragen haben.
machen Sie am xx.05.1996 eine Bestandsaufnahme unter Berücksichtigung des Bautenstandes, des von Hr. D. beigebrachten Protokolls zum xx.05.1996 und der per xx.05.1996 abzusehenden Konsequenzen, daraufhin überlegen Sie sich, ob Sie der Fa. W. den Auftrag entziehen
Sollte sich in der Zwischenzeit irgendjemand mit irgendwelchen Fragen zur Bauausführung an Sie wenden, so verweisen Sie ihn an "die Bauleitung".
Denken Sie immer daran, dass Ihr Auftragnehmer entweder nicht will oder nicht kann und ganz offensichtlich "Pfusch am Bau" produziert - im übrigen obliegt dem AN die Beweislast, dass er alles nach DIN ausgeführt hat.
Vergessen Sie auf keinen Fall, zu allen Forderungen, Aufforderungen und auch Bitten einen angemessenen Termin für die Erledigung zu setzen. Sollten Sie weitere Fragen haben, stehe ich Ihnen gern weiter zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen
Inzwischen haben wir Ende Mai, der vertraglich vereinbarte Fertigstellungstermin ist rum, auf dem Bau passiert nichts und der GU verlangt für seinen Murks und fehlende Leistungen Geld. dazu äußerte sich die Bauherrin Ende Mai wie folgt:
Ihre Schreiben vom 29.05.1996
zum Thema "Sachverständiger" bestätige ich Ihnen, dass es in meinem Interesse liegt, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, da Sie ganz offensichtlich falsch, mangelhaft oder unvollständig ausgeführte Leistungen nicht als solche anzuerkennen bereit sind.
Auf gar keinen Fall aber kann ich mich auf Ihr am xx.05.1996 vorgetragenes, geradezu erpresserisches Ansinnen einlassen, bis zu einem Sachverständigentermin in einigen Wochen Ihrer Tatenlosigkeit zuzusehen und nicht zu wissen, wo ich mit meiner Familie bis zur Fertigstellung unterkomme.
Da ich davon ausgehe, dass Sie auch an einer objektiven Beurteilung interessiert sind, habe ich Ihre Vereinbarung unterzeichnet. Sie erhalten sie mit diesem Schreiben. Darüber hinaus habe ich Ihnen bereits die Arbeit abgenommen und einen Sachverständigen - natürlich öffentlich bestellt und vereidigt - beauftragt. Dessen Feststellungen werde ich als verbindlich anerkennen.
Was Ihre "2. Mahnung mit Nachfristsetzung" betrifft, kann ich diese nur zurückweisen. Ich habe ihnen bereits schriftlich erklärt und erläutert, dass ich meinen Zahlungsverpflichtungen vertragsgemäß nachkomme, in dem Maße, wie Sie Ihre Leistungen vertragsgemäß erbringen. Jedoch schulden Sie mir bis dato vertragsgemäße Leistungen der Güte und dem Umfang nach, von Terminen ganz zu schweigen.
Entweder wollen Sie das nicht verstehen oder Sie können nicht erfassen, dass Sie die Leistungen schulden, bevor Ihnen ein Anspruch auf Vergütung erwächst. Ich fordere Sie zum wiederholten Male auf, die Mängel zu beseitigen und die Restleistungen zu erbringen, die ich Ihnen bereits angezeigt habe und die, welche Sie als Fachmann selbst erkannt haben.
Davon abgesehen komme ich nicht umhin festzustellen, dass Sie - Ihrem Schreiben vorwegnehmend - die Arbeiten bereits längst eingestellt haben. Anders kann man es m.E. nicht werten, dass trotz vorhandener Mängel und geschuldeter Leistungen keine Kräfte von Ihnen auf dem Bau zugange sind. Ihre Anmerkung zu einem angeblichen Schuldnerverzug weise ich aus vorgenannten Gründen als gegenstandslos zurück. Mit freundlichen Grüßen
Anfang Juni wurde dann eine Abnahme durchgeführt, zu der der GU nicht zugegen war. Das muss er ja auch nicht und es ist seine Sache, ob er der Einladung folgt. Die wesentlichen Aussagen des Protokolls:
Gegenstand der Abnahme: Erweiterte Rohbauarbeiten gem. Leistungsbeschreibung zum Werkvertrag vom xx.xx.1995
Feststellungen zur Abnahme:
Der AN ist im Leistungsverzug (siehe u.a. Schreiben des AG vom xx.05.1996 ff und vorangegangene). Der AN hat die Arbeiten trotz bekannter und mehrfach angemahnter Mängel und offener Restleistungen unangekündigt vor zehn Tagen eingestellt.
Der AN ist nicht zur Abnahme erschienen, er hat die Einladung weder bestätigt noch abgesagt. Der AN ist auch nicht der Aufforderung zur Erfüllung der Auflagen des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes nachgekommen.
Festgestellte Mängel.
die Fensterbänke sind zu kurz
Erdstoff ist an nicht abgedichtete Außenwandflächen aufgefüllt
verfüllter Erdstoff ist mit Bauschutt durchsetzt
1 Fensterscheibe gerissen, 1 Fensterscheibe blind
Estrich uneben, nicht waagerecht, nicht glatt abgerieben
Risse im Estrich, Estrich in Bereichen mit Fliesen und Platten ohne Bewehrung
Wände im EG nicht rechtwinklig - Risse in Deckenplatten der Decke über KG
Betonplatte der Garage hat Beulen und Senken
Betonplatte der Garage wurde gegen die Außenwand gestoßen, ohne vorher abzudichten
die vertraglich geschuldete Treppe fehlt
Fenster des Kaminraumes hat entgegen der Planung eine Brüstung von ca. 15 cm
im Kinderzimmer im DG läuft die Wand nicht in die Leibung des Rahmenholzes
die StBt-Treppe vom KG zum EG hat schiefe Kanten, Absätze und Grate
Es handelt sich hierbei lediglich um die Feststellung einiger Schwerpunkte. Das Protokoll des Gutachters/Sachverständigen zur Begutachtung vom xx.05.1996 wird als Anlage zum Abnahmeprotokoll nachgereicht. Im Ergebnis des heute durchgeführten Versuches einer Abnahme der vertraglich geschuldeten Leistung wird festgehalten, dass die Abnahme aufgrund der Vielzahl von Mängeln und wegen wesentlicher Mängel bis zur Beseitigung verweigert wird.
Das Protokoll übersandt ich kurz darauf den Bauherren, dazu gab es folgende Empfehlungen:
Sie erhalten in Anlage zu diesem Schreiben das Protokoll zur Abnahme vom xx.06.1996, zu der ich aufgrund Ihrer Bitte erschienen bin. dass vom Auftragnehmer niemand erschienen ist, tut nichts zur Sache.
Unterschreiben Sie bitte alle drei Exemplare, wenn Sie inhaltlich einverstanden sind. Die erste Ausfertigung behalten Sie für Ihre Bauakte, zwei Exemplare schicken Sie dem Auftragnehmer mit der Bitte, ein Exemplar gegengezeichnet zurückzuschicken.
Zur weiteren Abwicklung des Bauvorhabens bis zur Abnahme durch das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt stehe ich Ihnen auch weiterhin in jedem gewünschten Umfang zur Verfügung. Lassen Sie sich als nächstes vom Treppenbauer den verbindlichen Einbautermin für die komplette Treppe bestätigen, fordern Sie ihn dazu schriftlich auf. Ein Schreiben gleichen Inhalts schicken Sie parallel an die Firma in Kalbe.
Bitten Sie weiterhin den Prüfstatiker schriftlich um die Herreichung der Kopien der Prüfberichte. Neben dem Schlussbericht betrifft dies besonders alle Berichtprotokolle zur Kontrolle der konstruktiven Ausführung auf der Baustelle. Teilen Sie dazu mit, dass Sie diese Unterlagen als Ergänzung zum Gutachten benötigen.
Auf jeden Fall werden Sie wohl nicht umhinkommen, einen im Baurecht versierten Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen gegenüber dem Auftragnehmer zu beauftragen.
Bereits 2,5 Jahre später stellten sich die ersten Schäden ein:
Gutachterliche Stellungnahme zu Wanddurchfeuchtungen
Auf Wunsch von Herrn D.O. habe ich am xx.01.1999 die Kellerräume des Wohnhauses X.-Straße xx aufgesucht und die Außenwände einer näheren Betrachtung unterzogen. Dabei habe ich Wanddurchfeuchtungen festgestellt, welche schwerpunktmäßig wie folgt auftraten:
in der äußeren Gebäudeecke hinten links (Gartenseite, Wasch- und Heizungsraum)
in der äußeren Gebäudeecke vorn links (Straßenseite, Büroraum)
in der äußeren Gebäudeecke hinten rechts (Gartenseite, Kellerraum)
als Streifen ca. in Gebäudemitte rechts (Garagenseite, Partyraum)
siehe Anlage: Lageskizze
Es handelt sich um nestförmige und streifenförmig angeordnete Nässeflecke, die auf durch die Kelleraußenwand knapp unter der Geschoßdecke über dem KG eindringende Feuchte zurückzuführen sind. Die gelbe Durchfärbung der Flecken lässt auf gelöste Bestandteile eines auf die Außenwände des KG aufgetragenen bituminösen Voranstriches schließen.
Das Auftreten der Nässeflecke ist zweifelsohne auf ein Versagen einer etwa vorhandenen bzw. auf das partielle Fehlen einer wirksamen Abdichtung gegen nicht drückendes Wasser zurückzuführen.
Das Ausbleiben der Durchfeuchtung auf dem gesamten Umfang des KG ist auf wasserabhaltende Bauwerksteile zurückzuführen:
Lichtschächte auf der Garagenseite
großer Lichthof auf der linken Seite
Betonplatte der Gartenterrasse auf der hinteren Giebelseite
Betonplatte des Eingangsbereiches auf der Straßenseite.
Das bedeutet, dass durch das Vorhandensein dieser Bauwerksteile an diesen Stellen das Eindringen von Regenwasser in das Erdreich an der Außenwand verhindert wird. Es ist davon auszugehen, dass die auf der Außenseite des Gebäudes in Höhe der Kellerdecke angebrachten Dämmplattenstreifen nicht mit einer wirksamen Abdichtung gegen nicht drückendes Wasser (Regenwasser, das versickert) versehen sind.
siehe Anlage: Schnittskizze
Das ist die Ursache für die festgestellten Durchfeuchtungen, es handelt sich um einen verdeckten Mangel. Vertragsrechtlich bedeutet das, dass zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerkes der Auftragnehmer gar nicht die Gewähr übernehmen konnte, dass seine Leistung die vertraglich zugesicherten Eigenschaften hat, da sie diese Eigenschaften nicht hat, da sie nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht und mit Fehlern behaftet ist (VOB/B, §13, Nr. 1).
Zu beheben geht dieser Mangel nur, indem man an allen zugänglichen Bereichen die betroffenen Außenwandbereiche durch Handschachtung freilegt und indem man - z.B. im Spachtelverfahren mit DEITERMANN© o.glw. - eine einwandfrei funktionierende Abdichtung aufträgt, die ausreichend über Oberfläche Gelände reicht und nahtlos auf die funktionierende Flächendichtung der Außenwände übergreift.
Diese gutachterliche Stellungnahme habe ich - nach dem Augenschein und auf der Grundlage der Ausführungen des Herrn O. zur Bauausführung - nach bestem Wissen und Gewissen erstellt.
Zunächst möchte ich alle beruhigen: ich habe nicht vor, die Festplatte abzugrasen und alles Mögliche für die Homepage zu verwursten. Aber - lesen wird die Beiträge eh nur der Interessierte, und dem möchte ich einige Beispiele nicht vorenthalten. Auch wenn die Meinung aufkommt: wie sich doch die Dinge gleichen. Dazu sag ich: ja, eben drum.
Hier betrachten wir ein Beispiel aus dem Jahre 2000. Der Bauträger kein Unbekannter, ich nenn ihn hier vorsichtshalber nur: M.L. Auch in diesem Falle wieder: die zitierten Dokumente sind für die Situation selbsterklärend.
Einige Passagen sind illustriert. Um die Ladezeiten kurz zu halten, habe ich die Bilddateien auf eine separate Seite gelegt. Sie können dann schon mal anfangen mit lesen, während der Browser die andere Datei mit den Bildern lädt. Hier die Datei mit den Fotos öffnen. Die Links kommen unten.
Aufforderung zur Vertragserfüllung
Aufforderung zur Vertragserfüllung (ein paar Tage später)
Aufforderung zur Vertragserfüllung (6 Wochen später)
Wiederholte Aufforderung zur Vertragserfüllung
Übergebene Unterlagen der Bauakte
Fehlende Unterlagen in der Bauakte
Betonsohle des EFH - Ein einfaches Ding?
Zum Richtfest (Bauleiterrede)
Die Sache beginnt mit einem Brief der Bauherrin an den Bauträger. Ich war da noch anonym im Hintergrund tätig. natürlich schreibt man als Erwerber so einen Brief nicht aus Langeweile, sondern weil gemurkst und gepfuscht wird und weil der Fertigstellungstermin in unbekannte Ferne rückt.
Werkvertrag vom xx.xx.1998
ich beziehe mich auf die mir vorliegenden Vertragsunterlagen, die ich hier in der aufgeführten Reihenfolge zitiere:
Vertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Zweifamilienhauses vom xx.xx.1998
Ergänzungsvereinbarung zum vg. Vertrag vom xx.xx.1999
Baubeschreibung vom xxx 1998 als Anlage A zum vg. Vertrag
Baugenehmigung Nr. 98/x/xxxxx/xx/xxx vom xx.xx.1999.
Mein Anliegen ist von dem Wunsch getragen, dass der Bauvertrag pünktlich und beanstandungslos erfüllt wird und dass beide Seiten in der Gewissheit leben, dass alles seine Ordnung hat.
1. Auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, Absatz 3.3, 1. Anstrich fordere ich Sie auf, mir folgende Unterlagen und Nachweise beizubringen:
Die Ausführungsplanung gem. Leistungsphase 5, § 15 HOAI, d.h. die zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben dazu gehören die endgültigen, vollständigen Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50 bis 1:1, für den Bereich der Freianlagen im Maßstab 1:200 bis 1:50, mit den erforderlichen textlichen Ausführungen.
Die Darstellung der Integrierung der Beiträge der anderen an der Planung fachlich Beteiligten bis zur ausführungsreifen Lösung gem. Leistungsphase 5, § 15 HOAI
Die Nachweise Ihrer Überwachung der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften Leistungsphase 8, § 15 HOAI
Insbesondere das von Ihnen zu führende Bautagebuch
Die vorbereitete Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, z.B. Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle
2. Auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, Absatz 3.3, 2. Anstrich fordere ich Sie auf, mir folgende Unterlagen und Nachweise beizubringen:
Die Protokolle und Pläne zur Grobabsteckung, Feinabsteckung, Höhenangabe, Einmessung
3. Im Sinne des Werkvertrages vom xx.xx.1998, Absatz 5.2 erwarte ich von Ihnen die Angabe der Minderkosten der gemäß Baugenehmigung entfallenden Terrasse.
4. Auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, Absatz 3.3, 1. Anstrich bzw. HOAI, § 15, LPh 8 sowie auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, Absatz 10.1 fordere ich Sie auf, mir den von Ihnen aufzustellenden und zu überwachenden Zeitplanes (Balkendiagramm) vorzulegen, aus dem die Einhaltung des Fertigstellungstermins zum xx.xx.2000 ersichtlich ist.
5. Unter Bezugnahme auf den Werkvertrag vom xx.xx.1998, § 12 und VOB/B, § 4, 7., verweise ich auf die bereits mündlich reklamierten Mängel an der Außenwandabdichtung entlang der, von der Strasse aus gesehen, linken Längsseite des Gebäudes. Wie Ihnen bereits mitgeteilt wurde, ist bereits mindestens 3x entlang der Außenwandfuge über der Sohlplatte Wasser eingedrungen.
Mit Frist zum xx.xx.2000 fordere ich Sie auf, den gerügten Mangel fachgerecht und dauerhaft zu beseitigen. Für das von Ihnen vorgesehene Abdichtungssystem verlange ich von Ihnen den Nachweis, dass Sie gem. VOB/B, § 2, (1) die anerkannten Regeln der Technik beachten. Da dies nur im Zusammenhang mit aussagefähigen Plänen gem. LPh 5, § 15 HOAI möglich ist, verweise ich auf Pkt 1.) meines Schreibens.
Gem. VOB/B, § 12, 4., (1) verlange ich eine förmliche Abnahme, die sich gem. VOB/B, § 12, 2., 2. b) auf den Bereich der Außenwandabdichtung im erdberührten Bereich bezieht.
6. Auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, § 14, Absatz 14.1, fordere ich Sie auf, mir folgende Unterlagen und Nachweise beizubringen:
Den Rohbauabnahmeschein
7. Auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, § 14, Absatz 14.2, fordere ich Sie auf, mir folgende Unterlagen und Nachweise beizubringen:
Für die Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage:
Die Wärmebedarfsberechnung
Die Berechnung der Netzhydraulik
Die Berechnungen zu dem Schornstein und den MSR-Einrichtungen
Die Planungen und Berechnungen zu Schall- und Brandschutz
Für die Elektroanlage:
Die Übersichtsschaltpläne und Anlagenschemata
Die Funktionsfließschemata oder Beschreibungen
8. Auf der Grundlage der Baubeschreibung vom xxx 1998, § 14, Absatz 14.2, fordere ich Sie auf, mir folgende Unterlagen und Nachweise beizubringen:
Ausführungszeichnungen im M 1:50
Die Detailplanung der Freiflächen mit der genauen Höhenlage der Gebäude
9. Auf der Grundlage der Baugenehmigung vom xx.xx.1999 fordere ich Sie auf, mir folgende Unterlagen und Nachweise beizubringen:
Gem. Bedingungen und Auflagen:
Die Nachweise über die Verwendbarkeit der eingesetzten Bauprodukte
Die Nachweise über die Benutzbarkeit der Schornstein- und Abluftanlagen
Der Absteckplan der Grundrissfläche mit der Höhenlage
Der Plan zur Einmessung durch die behördliche Vermessungsstelle
Gem. Auflagen und Hinweisen:
Pkt. 3.: Die Nachweise zu § 42 BbgBO und BbgFeuV
Pkt. 4. und 5.: Die Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters gem. § 84 BbgBO
Pkt. 7.: der Nachweis von 4 Stellplätzen im Freiflächenplan (siehe auch Bauvertrag, § 14, 14.2)
Pkt. 8: die Erklärung des Tragwerksplaners Insbesondere die Nachweisberechnungen zur WSVO Die Überwachungsberichte des Tragwerksplaners und seine Dokumentationen
Pkt. 10: die Nachweise zur Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 001 "Eigenherd-Nord"
Pkt. 11: die Nachweise zur Einhaltung der grünordnerischen Festsetzungen
Pkt. 13: der Nachweis zur Einhaltung des § 202 BauGB und DIN 18915
Pkt. 13: der Nachweis zur Einhaltung der Minimierung der Bodenversiegelung
Pkt. 15: die Darstellung der Lage der Doppelgarage im freiflächenplan direkt an der Nachbargrenze
Pkt. 18: die Baubeginnanzeige
Pkt. 26: die Darstellung der Zufahrt in der Ausführungsplanung als Fahrspuren sowie der Nachweis hierfür vor der Rohbauabnahme
Gem. Hinweise:
Der Nachweis zur Einhaltung der Vorgaben des Merkblattes über die Einmessungspflicht neuer baulicher Anlagen
Da ich davon ausgehen darf, dass Sie ordnungsgemäß planen und bauen, bedarf es nur der kleinen Mühe, dass Sie die vg. Unterlagen kopieren und mir aushändigen. Daher merke ich mir als Frist für die Übergabe der Unterlagen den xx.xx.2000 vor.
Zu der in Pkt. 5 meines Schreibens aufgeführten Mängelanzeige verweise ich darauf, dass Sie die noch nicht überbauten Abschnitte zweckmäßigerweise nicht durch Verfüllen oder Überbauen einer Prüfung und Feststellung entziehen.
Wenige Tage später wurde es erforderlich,
auch noch dieses Schreiben hinterher zu schicken:
ich beziehe mich auf mein Schreiben vom xx.xx.2000 und auf die Ergebnisse einer am xx.xx.2000 durchgeführten Baubesichtigung, von deren Fotodokumentation ich Ihnen einen Kopiesatz überlasse.
Da wir uns am xx.xx.2000 zur Übergabe der angeforderten Unterlagen zum Bauvorhaben treffen wollen, sollten wir die Gelegenheit nutzen und Ihnen den Vortrag ermöglichen, bis wann und wie die festgestellten Mängel durch Sie zu beseitigen sind.
Dieses Schreiben ist eine Aufforderung zur Vertragserfüllung gem. VOB/B, §4, Nr. 7. Für die Erledigung setze ich Ihnen als Frist den 10.06.2000. Dazu wollen Sie bitte so freundlich sein, und zu den gerügten Mängeln eine schriftliche Meldung zur Beseitigung beibringen.
Es sind die Baumaterialreste und der Schutt restlos zu beseitigen, die auf dem Baugelände um das Haus herum verstreut sind. Siehe Foto 16 und 17 auf Seite 1, Foto 02 und 01 auf Seite 2, Foto 05 auf Seite 4.
Das Regenrohr der Garage ist nachträglich mit einem Reinigungsflanschett zu versehen. Die Ausführung des Anschlusses des RR an die Grundleitung mit Bauschaum ist durch eine fachgerechte Ausführung zu ersetzen. Siehe Foto 18 auf Seite 1. Dies gilt vorsorglich für alle Regenrohre, für die Wasserkästen wünsche ich den Nachweis des Einbaus von Laubfängen.
Die Wärmedämmung ist unvollständig, bereits angebrachte Platten wurden nachträglich entfernt. Siehe Foto 03 auf Seite 2, Foto 06 und 07 auf Seite 3. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Anschlussbereiche freigelegt werden müssen, um fugenfrei anschließen zu können.
Teile der Dämmplatten sind beschädigt, es gibt z.T. beträchtliche Fugen zwischen den Dämmplatten. Der Einbau von Eck- und Sockelprofilen ist nicht erkennbar. Siehe Foto 12 und 13 auf Seite 4, Foto 04 und 09 auf Seite 6.
Die Anschlüsse der Fenster und Türen an das Bauwerk sind nicht fachgerecht ausgeführt. Sie müssen gem. VOB/C DIN 18355, 3.5.3 dauerhaft und schlagregendicht abgedichtet sein. Eine Abdichtung gibt es nicht, der Anschluss der Fenster entspricht nicht den Vorgaben von Rosenheim. Siehe Foto 03 auf Seite 2, Foto 10 und 11 auf Seite 5, Foto 04 und 09 auf Seite 6.
Ein großer Teil der Fenster ist bereits mit dem WDVS überbaut. Hier ist durch Sie zu klären, wie die Fugenausbildung nachträglich bearbeitet werden kann, so dass den Anforderungen an Dichtigkeit und Schallschutz genügt wird.
Aufgrund des Einsatzes von Bauschaum, dessen Eignung noch nachzuweisen ist, ist die Fugenausbildung der Stützwand des Kellereinganges unklar. Ein Detail zur fachlichen Beurteilung des Anschlusses von Bewehrung und/oder Abdichtung liegt nicht vor. Siehe Foto 10 auf Seite 5.
Im KG steht immer noch Wasser, die Kellerwände sind stark durchfeuchtet. Das Nachdringen von Wasser durch die Außenwand ist aufgrund des Durchfeuchtungsbildes nicht auszuschließen. Siehe Foto 19, 21, 24, und 25 auf Seite 7 sowie Foto 22 und 23 auf Seite 8.
Aufgrund des Fehlens von Ablaufspuren ist ein Weg des Wassers über das Fenster des Raumes "Keller4" auszuschließen. Siehe Foto 20 auf Seite 8. Hingegen weist die durchgehend durchfeuchtete Vertikalfuge in Raum "Keller 1" auf eine undichte Außenwand. Siehe Foto 23 auf Seite 8.
Zwar sieht die Baubeschreibung auf Seite 7 unter 10., 5. Absatz kein Trockenheizen des Kaufobjektes vor, jedoch ergibt sich die Verpflichtung aus der Tatsache, dass Sie durch unsachgemäße Ausführung den Keller mehrfach geflutet haben. Das hat dann nichts mehr mit Baufeuchte aus wassergebundenen Baumaterialien zu tun. Sie sind Ihrer vertraglichen Pflicht gem. VOB/C DIN 18299, 4.1.10 nicht nachgekommen und haben somit für die Beseitigung der Schäden zu sorgen.
Foto 01: Nachdem der Keller erfolgreich unter Wasser gesetzt wurde, besann man sich auf die Flexrohre zum Wegleiten des Regenwassers (nachdem ich auf diese Möglichkeit hingewiesen habe).
Foto 02: Zum Gerüst: mit den besten Grüssen an die Berufsgenossenschaft.
Foto 03: Hier kommt das Eingangspodest hin. Darunter befindet sich die Kellerwand mit den nassen Stellen. Aber erst mal schnell überbauen, vielleicht kommt kein Wasser mehr durch, weil ja das Eingangspodest den Regen abhält.
Foto 04: Man beachte den "schlagregendichten" Anschluss des Fensters.
Foto 05: Hier wurden Dämmplatten entfernt. Ob die schwarzen Flecken bituminöser Kleber sind?
Foto 06: Detail zu Foto 5.
Foto 07: Leider erkennt man hier die Aufstellung der Gerüstfüsse schlecht.
Foto 08: Mal nachgemessen sagt uns: Lichtschacht fehlt. Alternativ läst sich aber auch vor dem Verfüllen ein bisschen Pappe vor das Fenster stellen (man dann später nur dran denken, dass das Kellerfenster zur Hälfte eingebuddelt ist!).
Foto 09: Auch wenn hier noch Leibungsdämmung rein kommt: das ist kein Fensteranschluss, sondern Murks. Fugen sind nicht dazu da, offen zu bleiben.
Foto 10: Auch hier wieder: das Allwunderheilundhilfsmittel Bauschaum. Ob der wohl die Wand vom Kellereingang an die Aussenwand kleben soll?
Foto 11: Auch hier wird Regen keine Chance haben, alles bestens dicht.
Foto 12: So schön kann ein WDVS sein, Teil 1.
Foto 13: So schön kann ein WDVS sein, Teil 2.
Foto 15: Offene Fugen überdecke man mit einem PVC-Profil.
Foto 16: Den Eindruck der Geschäftigkeit erzeugt man am besten mittels Vermüllung.
Foto 17: Den Eindruck der Geschäftigkeit erzeugt man am besten mittels Vermüllung.
Foto 18: Auch für Anschlüsse von Regenrohren an Grundleitungen ist Bauschaum gut.
Foto 19: Keller oder Swimmingpool, das ist hier die Frage - kurz vorm Einzug.
Foto 20: Die Ablaufspuren des Wassers an der Wand kann man auf dem Original erkennen.
Foto 21: Der Keller ist schon fast trocken.
Foto 22: Von aussen sieht das Detail am Fusspunkt der Kellertür viel besser aus.
Foto 23: Kaum eine Ecke ohne Feuchte.
Foto 24: Kaum eine Ecke ohne Feuchte.
Gut 6 Wochen später trete ich dann offiziell
mit der Geschäftsführung des Bauträgers in Verbindung.
ich nehme Bezug auf die Schreiben der Bauherrschaft "Schreiben an den AN xxxxxxx; xx.xx.2000" und "Schreiben an den AN xxxxxxx; xx.xx.2000", welche mir in Kopie vorliegen.
Ergänzend teile ich Ihnen mit, dass ich mich namens und im Auftrage der Bauherrin an Sie wende. Ich bin als Bausachverständiger hinzugezogen worden, um Frau K. bei der Wahrnehmung ihrer Bauherreninteressen fachlich zu begleiten.
Zunächst einmal sei festzustellen, dass der vertraglich vereinbarte Fertigstellungstermin per xx.xx.2000 aufgrund großzügigen Entgegenkommens der Bauherrschaft auf den xx.xx.2000 verschoben wurde, als deutlich zu erkennen war, dass Sie in zeitliche Bedrängnis gerieten.
Nunmehr hat Frau K. Ihnen eine weitere Fristverlängerung um eine weitere Woche eingeräumt, wie bereits telefonisch abgesprochen. Der neue Fertigstellungstermin ist nunmehr der xx.xx.2000.
Der Anlass war der unkoordinierte Bauablauf, der jegliches Tätigwerden gem. VOB/B, §4, Nr. 2 (1)  Ihrerseits vertraglich geschuldet  vermissen ließ und unter welchem die Qualität der Bauausführung leidet.
Ich möchte an dieser Stelle klar herausstellen, dass die Bauherrschaft mit diesem wiederholten Entgegenkommen die Forderung verbindet, dass Sie durch entsprechende Koordination und Überwachung die vertraglich geschuldete Qualität sicherstellen.
Hiermit sind wir bei einem Thema angelangt, das bereits mit den eingangs zitierten Schreiben der Bauherrschaft an Sie angesprochen wurde. Ein konkret angesprochener Mangel ist die Undichtigkeit der Kelleraussenwand.
Sowohl im Schreiben vom xx.xx.2000 unter Pkt. 5 als auch im Schreiben vom xx.xx.2000 unter Pkt. 8 und 9 wurde dieser Mangel explizit gerügt, damit einher gingen Aufforderungen, die Sie bisher ignorierten.
Wiederholt am xx.xx.2000 wurden Sie vor Ort im Beisein Ihres Bauleiters von Frau K. über erneut durch die Außenwand eingedrungenes Wasser in Kenntnis gesetzt. Weiterhin konnte festgestellt werden, dass Wasser aus der Hebeanlage als Ursache auszuschließen ist.
Das erneute Eindringen von Wasser durch die Kelleraußenwand wurde am xx.xx.2000 festgestellt und sogleich fotografisch dokumentiert. Mit der geforderten Mängelbeseitigung sind Sie in Verzug.
Es handelt sich um einen wesentlichen Mangel, aufgrund dessen gem. VOB/B, § 12, Nr. 3 die Abnahme bis zur Beseitigung verweigert werden kann. Gehen Sie bitte davon aus, dass im vorliegenden fall mit Sicherheit so verfahren wird.
Vorsorglich fordere ich sie hiermit wiederholt gem. VOB/B, § 4, Nr. 7 auf, den bereits angezeigten vg. Mangel zu beseitigen. Dies gilt ebenso für die mit Schreiben vom xx.xx.2000 gerügten Mängel.
Die Fristsetzung für die Beseitigung des Angezeigten Mangels betreffs Undichtigkeit der Kelleraußenwand zum xx.xx.2000 haben Sie fruchtlos verstreichen lassen. Ebenso fehlen nach wie vor die per xx.xx.2000 abgeforderten Ausführungspläne.
Gem. VOB/B, § 4, Nr. 7 fordere ich sie mit Nachfrist zum xx.xx.2000 auf, die bereits angezeigten Mängel zu beseitigen. Vorsorglich erkläre ich hier, dass Sie damit zu rechnen haben, dass Ihnen bei fruchtlosem Verstreichen der Frist der Auftrag entzogen wird (VOB/B, § 8, Nr. 3).
Bezüglich der Außenwandabdichtung sind Sie hiermit aufgefordert, bis zum xx.xx.2000 (Posteingang) Ihr Sanierungskonzept schriftlich darzulegen.
Zwar belegt das mir überlassene Prüfzeugnis der Fa. B., dass mit 10 mm ein guter Wert für die Wassereindringtiefe erreicht wurde. Wasserundurchlässiger Beton muss so dicht sein, dass bei einer Prüfung nach DIN 1048 die Wassereindringtiefe als Mittel von drei Probekörpern 50 mm nicht überschreitet.
Jedoch bezieht sich diese Aussage zur Dichtheit nur auf die Außenwandplatten. Das Problem wird wohl eher im Bereich der Fugen liegen. Dazu zitiere ich aus der Quelle www.Beton-Lexikon.de:
"Für wasserdichte Bauteile aus wasserundurchlässigem Beton nach DIN 1045 sind nur Abdichtungen von Bedeutung, die bei Wasserdruck dicht sind und trotz entsprechender Fugenbeanspruchung dicht bleiben. ... Ungeeignet sind die bei Außenwandfugen im Hochbau üblichen Abdichtungsmaßnahmen."
Ganz offensichtlich haben Sie hier die Regeln der Technik nicht eingehalten. Die bei dem Ortstermin am xx.xx.2000 zugesagte Flutung haben Sie unterlassen, die betreffenden Außenwandbereiche haben Sie trotz Warnungen seitens der Bauherrschaft überbaut und somit der verlangten förmlichen Abnahme entzogen.
Aus fachlicher Sicht ist mir Ihre Leichtfertigkeit völlig unverständlich. Aber auch kaufmännisch ist es nicht zu verstehen, dass Sie die Aufforderungen zur Vertragserfüllung ignorieren.
Gem. dem Bauvertrag und auf der Grundlage des Schreibens vom xx.xx.2000 fordere ich sie mit Nachfrist zum xx.xx.2000 auf, die bereits abgeforderten Unterlagen zu übergeben.
Gehen Sie bitte davon aus, dass die Bauherrin bis zur Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes aus Sicherheitsgründen keine weiteren Zahlungen an Sie leisten kann.
Gehen Sie jedoch auch davon aus, dass die Bauherrenseite nach wie vor gesprächsbereit ist, wie Sie dies bereits an den mehrfach verlängerten Fertigstellungsfrist feststellen konnten. Es liegt an Ihnen, das durch Sie zerrüttete Vertrauensverhältnis wieder aufzubauen. Die gestellten Forderungen und Fristen sind unmissverständlich.
Kennen Sie das Lied "Das kann doch einen Seemann nicht erschüttern ..."? Ich kenne die Version: "Das kann doch einen Bauträger nicht erschüttern ..." Das Antwortschreiben beinhaltete lediglich Abstreiten und Leugnen, so dass ich auf eine Wiedergabe verzichten möchte. Schriftwechsel bedeutet: eins folgt aufs andere. Folgenden Brief schickte ich einige Tage später:
Ihre Zurückweisung ist unsubstituiert und somit gegenstandslos. Nach wie vor schulden Sie vertragliche Leistungen.
Die Aufforderungen zur Vertragserfüllung, seien es die geschuldeten Plan- und Nachweisunterlagen oder die Mängelbeseitigung, datieren in ihren ersten Erwähnungen auf Ende xxx zurück.
Trotz wiederholter Aufforderungen lassen Sie keine Bereitschaft erkennen, zügig daran zu gehen und den Vertrag zu erfüllen. Z.B. ist kein vernünftiger Grund zu erkennen, dass Sie die vertraglich geschuldeten Unterlagen  die übrigens seit Monaten vorliegen müssten  Ihrem Auftraggeber vorenthalten.
Die Kosten dafür ermitteln sich nach HOAI wie folgt:
§ 16 LPh 5 25 v.H. Z. III 61.060 15.265,00
§ 45 LPh 3-5 60 v.H. Z. I 22.460 13.476,00
§ 65 LPh 5 42 v.H. Z. II 36.250 15.225,00
§ 74 LPh 5 18 v.H. Z. II 91.040 16.387,20
§ 78 LPh: alle 100 v.H. Z. III 1.440 1.440,00
Summe netto 61.793,20
Zzgl. 16% Ust 9.886,91
Summe brutto 71.680,11
Somit schulden Sie Planungsleistungen in Höhe von ca. 71.000 DM.
Weiterhin ist Ihre Leistung mangelbehaftet, jedoch mit wesentlichen Mängeln. Für eine etwa erforderliche Nacharbeitung der Außenwandabdichtung sind ca. 25.000 DM anzusetzen.
Somit beläuft sich der Umfang an Sicherheitsrückstellungen bereits auf 96.000 DM, dabei ist noch kein Beschleunigungszuschlag berechnet. Sie sehen also, dass für Ihren Auftraggeber keine Veranlassung bestehen kann, weitere Zahlungen bis zur Erbringung der von Ihnen geschuldeten Leistungen zu leisten.
Ihren Hinweis darauf, dass eine Fertigstellung nicht gleichzeitig vollständige Mängelfreiheit bedeutet, kann ich Ihnen bestätigen. Die VOB sieht auch eine Abnahme mit Mängeln vor. Die Abnahme kann jedoch wegen wesentlicher Mängel verweigert werden und nicht erbrachte Leistungen sind nicht abnahmefähig.
Die von Ihnen erwähnten Sonderwünsche sind schriftlich vereinbart. Dies erfolgte vor Vereinbarung des Fertigstellungstermins, ist also für die Terminsituation irrelevant.
Ihre Behauptung zu dem Wasserandrang, der angeblich von der Hebeanlage herrühren soll  was jedoch den Gegebenheiten nach nicht zutrifft  ist zu belegen. Genauso haben Sie nachzuweisen, dass Sie die Außenwand mitsamt Abdichtung richtig gebaut haben.
Das können Sie jedoch nicht, weil immer noch keine Ausführungsplanung vorliegt. Stattdessen lassen Sie Kopien von Datenblättern der Fa. S. übergeben, wo man sich heraussuchen kann, welches der Produkte denn nun eingebaut wurde. Planungsordner von Baustoffherstellern ersetzen keine Ausführungsplanung.
Am Mittwoch, den xx.xx.2000, werde ich mich mit der Bauherrschaft anhand des aktuellen Sachstandes beraten. Sollten von Ihnen die mit Nachfrist zum xx.xx.2000 abgeforderten Unterlagen vorliegen, können diese anteilig berücksichtigt werden, genauso wie der Stand der Mängelbeseitigung.
Ich kann Ihnen abschließend nur anraten, dass Sie den Aufforderungen aus den Schreiben der Bauherrschaft sowie aus meinem Schreiben vom xx.xx.2000 fristgemäß nachkommen.
Vielleicht stimmen sie mit Frau K. ab, dass Sie an dem Gespräch am xx.xx.2000 teilnehmen. Dann kann vielleicht in Vorbereitung der Abnahme am xx.xx.2000 bereits einiges als erledigt betrachtet werden.
An den an Sie gerichteten Aufforderungen und Fristsetzungen ändert sich nichts.
Nun soll man ja nicht nur pingelig sein und man lernt in meinem Beruf schnell, sich über Kleinigkeiten zu freuen. Tatsächlich wurden ja einige Unterlagen übergeben:
BV xyz
Übergebene Unterlagen der Bauakte (5-cm-Ordner)
Grundrisse, Schnitt, Ansichten M 1 : 50
Statikpläne KG Wände, Sohle / KG Decke / EG / DG
Hersteller-/Gewährsbescheinigungen
Heizung, Sanitär (mit Druckprotokollen)
Rohbau Abdichtung, Wärmedämmung
Bescheinigung des Schornsteinfegers
Absteckriss
Prüfzeugnis WU-Beton (Eindringtiefe)
Techn. Merkblätter S.-Abdichtung
Hinweis: Unsinn, weil nicht bescheinigt wird, was eigentlich eingebaut wurde
Protokoll Holzfeuchtemessung Dachstuhl
Ich geb´ s ja zu: man ist doch pingelig.
Deshalb habe ich aufgelistet, was den Vertragsunterlagen nach noch fehlte:
Fehlende Unterklagen in der Bauakte
Zitat aus dem Schreiben an die Fa. M.L.
Aufgeführt sind hier die Unterlagen, welche in der übergebenen Bauakte fehlen.
Auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, Absatz 3.3, 1. Anstrich:
Auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, § 14, Absatz 14.1:
Auf der Grundlage des Werkvertrages vom xx.xx.1998, § 14, Absatz 14.2:
Auf der Grundlage der Baugenehmigung vom xx.xx.1999:
Pkt. 8: die Erklärung des Tragwerksplaners
Die Überwachungsberichte des Tragwerksplaners und seine Dokumentationen
Der Übergabetermin wurde insgesamt 4x verschoben, was seitens der Erwerber mit erstaunlicher Gelassenheit hingenommen wurde.
Am Übergabetag waren die Metallbauer gerade dabei, das Treppengeländer zu montieren. Ein Hinweis: gegenüber der Bauaufsicht hätte sich das der Bauträger sicher nicht herausgenommen. Aber gegenüber Erwerbern kann man schon mal ein bisschen unverschämt sein, oder?
Wie die Sache im Detail ausgegangen ist, weiß ich nicht (mehr). An eines kann ich mich noch sehr gut erinnern: nämlich dass die Erwerber dermaßen genervt waren, dass sie mehr akzeptierten, als man für gut befinden kann.
Aber das sind Entscheidungen, die der Bauherr/Erwerber nur allein treffen kann und soll. Ich wäre der letzte, der zum Streit rät. Was zwischendurch an Verhandlung und Diplomatie läuft, vermögen die zitierten Schreiben nicht wiederzugeben.
Betonsohle des EFH - Ein einfaches Ding
Nun sollte man meinen, dass man z.B. bei einer Stahlbetonsohle für ein Einfamilienhaus nicht viel falsch machen kann. Denkste. Dass es auch anders geht, hat mir die Fa. K in L. bewiesen. Der Sachverhalt ist selbsterklärend, er geht aus den wiedergegebenen Texten hervor. Nur so viel am Rande: der Bauablauf litt am Ende nicht darunter. Auch der Umstand, dass die Fa. K. kurz nach dem Richtfest Insolvenz beantragte (am Richtfest las es nicht), wurde nicht zur Tragödie - ganz im Gegenteil, statt Anfang Februar fand die Bauabnahme noch vor Weihnachten statt, am 23.12. vormittags.
Brief an die Fa., nachdem eine Sichtabnahme der Sohlbewehrung vor dem Betonieren erfolgte:
Neubau eines EFH in L., K.allee yy
Abnahmeverweigerung und Mangelanzeige
am 27.06.200x fand eine Zwischenabnahme der verlegten Sohlplattenbewehrung statt. Im Ergebnis der Zwischenabnahme wird gem. VOB/B § 12 die Abnahme wegen wesentlicher Mängel bis zur Beseitigung verweigert. Bis zum ordnungsgemäßen Einbringen der Bewehrung darf mit dem Betonieren nicht begonnen werden.
Gleichzeitig erhalten Sie hiermit gem. VOB/B § 7 die Aufforderung, die mangelhafte Leistung durch eine mangelfreie zu ersetzen. Dazu setzt Ihnen Ihr Auftraggeber eine angemessene Frist: zum 07.07.200x.
Die Mängel sind schwerpunktmäßig nachfolgend beschrieben.
Aufgrund der untauglichen Ausführung der bewehrten Streifenfundamente haben Sie eine Änderung vorgenommen, indem der von Ihnen beauftragte Statiker das System auf „biegesteife Platte ohne Streifenfundamente“ berechnet hat. Dies wurde vom Prüfingenieur geprüft und frei gegeben.
Aufgrund des gewählten statischen Systems ist eine Ausführung mit hohen Anforderungen an die Genauigkeit erforderlich. Mit Schreiben vom 25.06.200x verwies ich auf die Schwerpunkte der Sohlenbewehrung vor dem Gießen des Betons (Maßhaltigkeit, Betondeckung, Abstandhalter, Überdeckungen).
Die von Ihnen ausgeführte Leistung weist folgende Mängel auf, welche fotografisch dokumentiert sind und die umgehend zu korrigieren sind:
• Es wurde vor dem Verlegen der Bewehrung kein Planum ausgeführt, im Ergebnis dessen liegt die Bewehrung in Berg-und-Tal und somit ohne jegliche Maßhaltigkeit.
• Es gibt keine klare Unterscheidung der oberen und unteren Bewehrung, die Abstandhalterung ist nicht vollflächig korrekt ausgeführt. An vielen Stellen beträgt der Abstand zwischen oberer und unterer Bewehrung 0, insbesondere in den Randbereichen beträgt das Maß der Betondeckung 0.
• Aufgrund der stark welligen Verlegung ergeben sich Bereiche, wo die Hälfte der Sohlplatte unbewehrt ist, dort liegen beide Bewehrungsmatten entweder in der oberen oder in der unteren Hälfte, bei fehlenden Abstandhaltern mittig.
• Im Bereich von Bergen des Untergrundes wird das Gesamtmaß der Sohlplatte, bezogen auf OK Randschalung auf ca. 8 cm verkleinert, wenn man zwischen Untergrund und oberer Bewehrung misst und das Maß der Betondeckung dazu rechnet.
• Insbesondere in den Randzonen, wo die Krafteinleitung der Wände erfolgt, fehlt Längsbewehrung (siehe Erkerbereich sowie Längswand links und rechts). Hier laufen nur Querstäbe in den belasteten Bereich.
• In meinem Schreiben vom 19.06.200x wies ich auf folgendes Problem hin: „Im Bereich der Randschalung wurde zuviel Beton aufgetragen, so dass für die beiden Bewehrungslagen der Sohle kein Einbauplatz ausreichend vorhanden ist. Der Raum für den ordnungsgemäßen Einbau ist durch Teilabbruch zu schaffen.“
Dieser mangelhafte Zustand ist belassen worden, obere und untere Bewehrung laufen hier im oberen Bereich bzw. in Mitte auf 0 zusammen. Die eingebaute Noppenbahn unter der Sohlplatte läuft an vielen Stellen auf das nicht geglättete Streifenfundament auf; darunter befinden sich Hohlräume und die Bewehrung liegt hier direkt auf, wodurch die Betondeckung 0 beträgt.
Aufgrund der unsachgemäßen Ausführung fehlt jegliche Maßhaltigkeit, wodurch keine regelgerechte Lastverteilung und somit Momentenaufnahme möglich würde. Eine so ausgeführte Sohlplatte kann als nicht ausreichend tragfähig – insbesondere setzungsverhindernd - angesehen werden.
Nach DIN 1045-1 :2001-07 sind weder die Bewehrungs- und Konstruktionsregeln eingehalten noch die Sicherstellung der Dauerhaftigkeit gegeben, ebenso bestehen Mängel bei den Unterstützungen für die obere Bewehrung.
Eine Korrekturmöglichkeit ist nur durch Neuaufbau nach regelgerechtem Planum und Herstellen der freien Einbauquerschnitte möglich. Ich empfehle Ihnen die Verwendung der Arbeitsblätter „Bewehren von Stahlbeton-Tragwerken nach DIN 1045-1:2001-07“ hrsg. 2002 vom Institut für Stahlbetonbewehrungen, Düsseldorf (im Internet: www.isb-ev.de).
Infokopie:
- Prüfing.
Dazu erging parallel ein Schreiben an den Prüfingenieur, sozusagen präventiv.
die Mangelanzeige vom 28.06.200x an die Fa. K. habe ich Ihnen separat per Fax in Kopie zukommen lassen. Aufgrund der vorgefundenen zahlreichen und wesentlichen Mängel sehe ich keine Grundlage mehr für einen Prüfverzicht der konstruktiven Bauüberwachung – hier: der Bewehrung vor dem Gießen des Betons - gegeben.
Nachdem ein paar Tage lang geübt und geändert wurde, konnte eine Nachabnahme stattfinden.
die Nacharbeiten sind Ihrerseits erfolgt, so dass nunmehr die Plattenbewehrung auf eine ebene Ausführung ausgelegt ist, auch stimmen die Abstände der oberen und unteren Bewehrung.
Es sind jedoch noch 2 Mängel übrig, welche allerdings einen geringen Umfang an Nacharbeit erfordern:
• Partiell sind Stähle zu kürzen, die in den Bereich der Betondeckung ragen
• Entlang der Außenkanten sind einzelne Stähle zu ergänzen, wo die Längsbewehrung der Matte, die 4 cm vom Rand liegen sollte, fehlt (Stahl liegt noch auf der Baustelle)
Informieren Sie mich bitte über den Nachabnahmetermin, ich merke mir den Dienstag früh vor, um die Bewehrung freizugeben.
Man soll aber nie die Zuversicht verlieren und im Berufe des Bauleiters lernt man es schnell, sich über Kleinigkeiten zu freuen. Relativ kurz danach fand das Richtfest statt, die Episode mit der Sohlenbewehrung fand übrigens Eingang in meine Bauleiterrede zum Richtfest:
EFH T. – zum Richtfest
Wir haben uns heute hier versammelt,
weil endlich die Krone an der Pfette bammelt.
Nicht streiten und schlichten
sondern bauen und richten.
Klar ist, dass der Bauherr lauert,
doch am Anfang hat´ s ganz schön gedauert.
Es weiß, wer mit der Materie vertraut:
Gezeichnet ist immer schneller als gebaut.
Doch heut ist vollbracht,
was keiner je gedacht:
wir haben nun schon
Was in dieser Runde nicht jeder kennt:
das Gebäude steht auf massivstem Fundament.
Am Anfang wurde wenig gelacht
Die Streifen wurden breiter als gedacht.
Und dann war doch mal
Die Sache mit dem Stahl.
Man schaute ganz schön dumm
die Matten lagen viel zu krumm.
Doch hat man sich schnell besonnen
und zum 2. Mal Anlauf genommen.
Und so wurde aus Berg-und-Tal
Eine Betonsohle der 1. Wahl.
Die nächste Überraschung die kam dann
als wir hielten den Zollstock dran.
Was für ne Qual:
Das Haus zu schmal.
Und außerdem – oh Mann oh Mann -
Zu nahe an Nachbars Grenze heran.
Da kribbelte es gewaltig im Bauch,
denn scheinbar zu kurz war es auch.
Und – ach du Schreck,
der Schnurbock vorn war weg.
Doch dann hat sich heraus gestellt
Dass gott-sei-dank kein Zenti fehlt.
Denn der Vermesser
der wusste es besser.
Er schrieb uns dann auch später:
Wir haben die 3 Meter.
Der Rest der ist dann schnell erzählt:
Mit Mauern hat man sich nicht so gequält.
Die Wände sind im Lot,
da ham wir keine Not.
Am Ende wünschen wir dem Bauherrn nebst Frau
Zügiges Tempo und Qualität beim Ausbau.
Es sollen bitte alle drauf achten:
Einzug ist noch vor Weihnachten.
* (siehe oben)
© Diese Vorlage dürfen Sie nach Herzenslust abkupfern.
DIMaGB.de 06.2004
Das begann mit ... Lesen Sie den Textteil auf einer separaten Seite.
Das hier ist ein Auszug aus der Fotodokumentation. Diese erfolgte im Rahmen der Beweissicherung. was dokumentiert ist, kann später belegt und verwendet werden. Ist der Murks erst mal überbaut, hat man ein Problem.
Kurz zur Situation: mit 3-monatiger Verspätung ist das Reihenhaus "fertig", zumindest sind die Erwerber eingezogen (natürlich mir Vorbehalt und ohne somit die Mängel und offenen Leistungen zu akzeptieren). Es ging ja auch nicht darum, eine Abnahme zu verweigern, sondern die Mängel und Restleistungen (eine schöne Umschreibung für Sachen, die nach 3 Monaten Terminverzug immer noch nicht fertig sind) festzuhalten und daraufhin einen Einbehalt auszurechnen und geltend zu machen. Dazu können Sie sich die Tabelle mit den aktuellen Mängeln ansehen.
Im folgenden kommen noch ein paar interessante Fotos, die ich unbedingt kommentieren mochte. Bei einigen Exemplaren habe ich Fotos aus dem ersten Teil daneben gesetzt, um den Vorher-Nachher-Effekt zu verdeutlichen (und um aus Gründen der Eitelkeit zu dokumentieren, dass meistens das eintritt, was ich prophezeit habe).
Es folgen 12 Bilddateien mit insgesamt rd. 210 kB. Ich wünsche gute Unterhaltung. aber beachten Sie: auch wenn ich den Vortrag nicht ganz ohne Sarkasmus bringe, zum Lachen ist es eigentlich nicht. Zumindest nicht für die Erwerber. Für die ist es stressig und frustrierend. Und nehmen Sie noch eins mit: das kann auch Ihnen passieren.
Foto 01: Die Außenanlagen von der öffentlichen Strasse aus.
Die Bauaufsicht dürfte ihre helle Freude haben angesichts dieser hervorragenden Zuwegung. Die Reihenhäuser hinten *) sind inzwischen alle bewohnt, vorn wird noch eine ganze Weile Baustelle sein. Solange nichts passiert, gehts ja. Aber stellen Sie sich mal vor, wenn z.B. jemand stürzt. Wie wird es da wohl haftungsrechtlich zugehen? Der Horror: es gab eine Bauzustandsbesichtigung (das ersetzt im Zeitalter der Deregulierung die ordentliche Bauabnahme) und natürlich stand die Auflage drin, eine sichere Zuwegung zu schaffen. Ich habe meine Erfahrungen mit dem Thema - diesen Zustand hätte ich als Bauleiter nach § 53 BauO nicht als erledigte Auflage gemeldet.
*) Diesen Teil des Bildes habe ich weg geschnitten, damit sich nicht
aufgrund der vorherigen Ansicht ein (Wieder-) Erkennungseffekt ergibt.
Foto 02: Detail linke Fußecke der Hauseingangstür
Hier vermutet auch der Laie, dass darüber gemurkst wurde, um Pfusch zu verschleiern. Nun ist ja das beanstandete Murksdetail nicht neu. Ich setz einfach mal das ältere Foto darunter:
Ich wette sonst was drauf, dass sich am Grundübel nichts geändert hat. Es gibt kein vernünftiges Abdichtungssystem, das horizontal und vertikal wirkt. Die Steine oben wurden inzwischen eingemörtelt (vielleicht in der Hoffnung, dass dann weniger Regenwasser Richtung Türschwelle zieht). Natürlich ist die Ausführung eingesandet, wie auf dem Pflasterweg sonst auch, allemal besser. Aber egal wie, eine ordentliche Abdichtung für erdberührte Bauwerksteile ist zwingend erforderlich. Wenn man dann die Pflasterung ausführt, ist die vertikale Abdichtung zu schützen. Dazu genügt eine dünne Drainagematte, ein feuchteresistenter Dämmstreifen o.ä. Niemals pflastert oder betoniert man an eine ungeschützte Abdichtung heran. Oben sehen Sie so eine Rand gar nicht, dafür aber sehen Sie, wie ungehindert Feuchte am Putz der äußeren Türleibung aufsteigt.
Foto 03: Hier noch mal das Unglück im Detail
Es ist genauso gemurkst worden, wie ich es für den ungünstigsten Fall vorausgesagt habe. Man hat sich noch nicht mal die Mühe gemacht, die mit dem berühmt-berüchtigten Allerweltsheilundhilfsmittel BAUSCHAUM zugepappte Fuge in Ordnung zu bringen. Oh, deutsches Handwerk, wo bist Du hingegangen?
Foto 04: Detail Innenfensterbank der Küche
Mich treibt solcher Anblick in die schiere Verzweiflung. Statt gelb oder braun diesmal rosa: der von allen Murksern ach so geliebte und oft eingesetzte BAUSCHAUM. Kennt jemand die Variante mit Moosgummi und Verfugung?
Foto 05: Detail Innentreppe
So sieht ein Brandfleck von einer Zigarette aus. Einmal mehr ist erwiesen, dass Rauchen schädlich ist! Natürlich kann man jedem pingeligen Erwerber zurufen: aber drauf hoch- und runtergehen kann man doch. Klar, aber die Holztreppen werden in der Regel ohne Brandflecken bestellt.
Foto 06: Detailansicht Heizanlage im Badezimmer DG
Nachdem sich ein rechthaberischer Bauherrenberater (auch Bauingenieur oder Bauschverständiger genannt) und ein standhafter Erwerber durchgesetzt haben, sieht es jetzt so aus. Die Tür fehlt noch, wahrscheinlich wird sie in Neuseeland gefertigt. Aber ein schöner Vorher-Nachher-effekt ist es doch, wie unten stehendes Bild zeigt:
Nachdem, oh Wunder, der Speicher mal eben eine Etage runter gerutscht ist (was vorher gemäß Aussage der Heizungs-FACH-Firma technisch unmöglich war), kann man sich jetzt sogar auf das WC-Becken setzen, ohne sich zwischen Waschtisch und Wand einzuquetschen. Siehe da, der olle Rechthaber hat Recht gehabt.
Foto 07: Wanddetail Fliesen im Bad DG
Auch hier muss man sagen: nicht alles schlecht an dem Bau. Und: Handwerker gibt es doch noch! Was das bedeutet? Vergleichen Sie das Fugenbild oben mit dem Fugenbild auf dem Foto unten.
Das Abweichen von dem vorher diagonalen Muster war kein Ergebnis der Kapitulation der Erwerber vor dem Murkspotential des ersten Fliesenlegers. Entscheidend ist, dass das Fugenbild vom zweiten Fliesenleger (die Wandfliesen wurden 1x komplett erneuert, siehe auch Teil 1) wie aus dem Bilderbuch ist. Fragen dazu?
Foto 08: Wanddetail Sockelanschluss an Türzarge
An dieser Stelle möchte ich mir jegliche Erklärung sparen.
Foto 09: Laminat im OG
Das im OG verlegte Laminat hat einen kleinen Makel: man darf nicht drauf treten und nichts draufstellen, sonst geht´ s so halbwegs. Im Flur gibt im Schwellenbereich der Türen aller Räume das Laminat nach. Ach, hätte sich doch dieser FACHMANN vorher eine Verlegeanleitung im Baumarkt besorgt.
Foto 10: Fußbodendetail im OG
Die Türzargen enden etwas sehr weit über OFF, das wurde hier mit farbigem Acryl (?) kaschiert, immerhin so, dass man es akzeptieren kann. In dieser Ecke sieht man, dass jemand mit Gehrungsecken auf Kriegsfuss steht. Aber er kann ja noch mal üben, der Vertrag sieht ja 3 Nachbesserungsversuche vor (arme Erwerber, Ihr braucht Nerven).
Foto 11: Wanddetail im Badezimmer OG
Man lenke seine geschätzte Aufmerksamkeit auf die etwas über 3 cm breite Fuge zwischen den Glasteilen der Duschwand. Eigentlich hätten sich die Leute die Maßangaben sparen können. Ob wohl ein gewitzter FACHMANN eine Stelle in irgendeiner DIN findet, die solche mordsmäßigen Toleranzabweichungen zulässt? Ich glaube: nein. Auch die Anforderungen an Lotrechtigkeit sind etwas genauer, als hier gebaut wurde: das Türband rechts oben müsste direkt an der Wand anliegen (so wie das untere). damit wenigstens die Sicherheitsglasscheibe im Lot steht, hat der Monteur das Türband unterfüttert.
Foto 12: Detail Treppenuntersicht
Was sagt uns das Ganze? Vertragliche Fertigstellungstermine scheinen imaginäre Größen zu sein. Weiterhin leitet die Bauleitung des Bauträgers den Bau genauso wenig, wie ein Zitronenfalter Zitronen faltet. Und: grau ist jede Theorie, die Praxis ist oft viel dunkler.
Einmal mehr ist hier unter Beweis gestellt, dass meine These "der Bauträger in Personalunion von Planer, Bauleitung und Ausführenden kontrolliert sich selbst niemals so, wie es ein Externer tun würde" nicht aus der Luft gegriffen scheint. Warum das so ist, erfahren Sie im Infobereich "Verträge".