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Timestamp: 2019-06-27 05:19:55+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1144', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2932', 'art. 2932', 'sentenza ', 'art. 428', 'art. 2932', 'art. 2932', 'sentenza ', 'art. 934', 'art. 2051', 'art. 2051', 'sentenza ', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 645', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1132', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art. 1102', 'art. 1120', 'art. 1102', 'art. 1102', 'sentenza ', 'art. 2226', 'sentenza ', 'art. 1453', 'art. 1223', 'sentenza ']

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I figli possono usucapire i beni dei genitori?
Maggio 12, 2019 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
L’istituto dell’usucapione è stato compiutamente trattato nel precedente articolo, rubricato “l’acquisto della proprietà per usucapione”, con il quale, oltre ad illustrare le varie tipologie di usucapione, abbiamo cercato di chiarire, mediante esemplificazioni pratiche, qual è la condotta che il possessore deve adottare al fine di usucapire un bene non suo; ebbene, volendo anche in questa sede fornire una sintetica nozione dell’istituto in commento, trattasi di quel meccanismo giuridico (disciplinato dagli artt. 1158 e s.s. c.c.), in virtù del quale la persona che acquista il possesso di un bene altrui in maniera non clandestina, né violenta, utilizzandolo pubblicamente come se fosse suo – a seconda dei casi – per almeno venti, quindici, dieci o tre anni, diventa proprietario del bene.
Pertanto, l’usucapione non opera quando il possesso di un bene sia stato ottenuto in maniera illecita (si pensi all’occupazione abusiva di un immobile o al furto di un orologio) oppure, ancora, quando la detenzione del bene sia prevista e disciplinata da un contratto (es: contratto di locazione o di comodato).
L’ordinamento, dunque, mediante l’istituto in esame, ha voluto predisporre una forte tutela a favore di chi utilizza (e valorizza) il bene altrui atteggiandosi come se fosse il legittimo titolare e, nello stesso tempo, ha inteso penalizzare l’effettivo proprietario, che negli anni ha mostrato un totale e costante disinteresse verso il proprio bene.
Ciò premesso, occorre a questo punto verificare se esiste la possibilità per i figli di usucapire un bene di proprietà dei genitori oppure se, viceversa, soltanto a quest’ultimi sia riconosciuta la facoltà di acquistare, mediante il possesso continuato nel tempo, un cespite di cui i figli risultano essere gli unici titolari.
I figli non possono usucapire i beni dei genitori, a meno che…
È bene sin da subito evidenziare che l’usucapione non può realizzarsi quando il proprietario, pur consapevole che il proprio bene è nella materiale disponibilità di un altro soggetto, ne tollera l’altrui utilizzo per ragioni di parentela o di amicizia; l’art. 1144. c.c. prevede infatti che “Gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso”.
Di conseguenza, applicando tale norma alla questione che ci occupa, il figlio che riesca ad ottenere in prestito dai propri genitori un immobile (perché, ad esempio, ha espresso l’esigenza di andare a vivere da solo o con la sua nuova compagna), difficilmente potrà acquistare a titolo di usucapione tale abitazione, in quanto il padre e la madre, legati al discendente dallo stretto rapporto di parentela, acconsentono a che questi utilizzi il loro bene.
E neanche i genitori possono acquistare per usucapione i beni della prole
Analogo discorso si ha nell’ipotesi in cui siano i genitori a ottenere in prestito l’abitazione di proprietà del figlio: anche a fronte di tale scenario, la materiale disponibilità dell’immobile è concessa dal figlio in favore dei suoi genitori in virtù del forte legame di parentela che li unisce, cosicché il padre e la madre, pur utilizzando il bene per trenta anni non riuscirebbero ad usucapire il bene oggetto di detenzione.
Tuttavia, non è escluso che, in concreto, possano delinearsi delle ipotesi in cui la prole riesca comunque ad usucapire l’unità immobiliare di proprietà dei suoi ascendenti più prossimi (identico discorso vale per il possesso esercitato dai genitori sul bene del figlio), malgrado l’onere probatorio – che grava su colui che intende far accertare l’acquisto per usucapione – risulti essere particolarmente complesso.
Un pratico esempio ci aiuterà a comprendere meglio la questione: immaginiamo che il figlio venga autorizzato ad accedere nell’immobile dei genitori, decidendo, poi, autonomamente, di fissare la propria residenza presso tale abitazione; il padre e la madre, dal canto loro, pur consapevoli della condotta tenuta dal ragazzo, adottano nell’arco dei successivi venti anni un contegno remissivo, omettendo di rivendicare il proprio bene. Ebbene, qualora il giovane, nel corso del periodo utile ad usucapire l’immobile, non si sia limitato ad una sua semplice fruizione dello stesso, ma abbia in aggiunta eseguito al suo interno dei lavori di ristrutturazione, perimetrato il giardino mediante l’innalzamento di muri, installato un cancello, ampliato lo spazio abitabile ecc., come se fosse il vero e solo proprietario del bene: dunque, dinanzi ad un contesto così connotato, per il figlio-possessore aumenterebbero certamente le possibilità di ottenere in giudizio una sentenza che accerti l’avvenuta usucapione dell’abitazione.
Aprile 15, 2019 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n 622 del 14/01/2019 ha affermato l’importante principio secondo cui: “Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità – anche prima della formale stipula del definitivo – costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto tale che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità”.
Il caso posto al vaglio della Suprema Corte deriva dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Nello specifico, il promissario acquirente aveva contestato la condotta inadempiente della società promettente alienante la quale, non avendo fornito il certificato di abitabilità e il progetto approvato del frazionamento dell’immobile, aveva di fatto impedito la stipula del definitivo entro il termine pattuito. Pertanto, il promissario acquirente chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice con la condanna alla restituzione del doppio della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata sottoscrizione del contratto definitivo.
La società convenuta si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle pretese attoree, eccependo che era stato il promissario acquirente a rendersi inadempiente, poiché questi non aveva stipulato il contratto definitivo entro il termine concordato.
Il Giudice di primo grado, non avendo ravvisato nella specie una condotta inadempiente della convenuta, rigettava la domanda attorea; in particolare il Tribunale, evidenziava come nel contratto preliminare non prevedesse alcun obbligo di consegna dei documenti richiesti entro la data prevista per la stipula del rogito.
Parte attrice proponeva dunque appello avverso la decisione del giudice a quo; la Corte d’Appello riformava la decisione di primo grado dichiarando risolto il contratto preliminare di vendita, condannando la promittente venditrice alla restituzione della caparra.
Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la promittente venditrice con un unico motivo.
La Suprema Corte, nel richiamare un proprio orientamento consolidato, ha ribadito che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – è giustificato, sebbene anteriore all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.
In forza dei motivi innanzi esposti, la Corte di cassazione, con l’ordinanza in commento, ha rigettato il ricorso.
La nuda proprietà non può essere trasferita se l’alienante muore prima del definitivo
Ottobre 8, 2018 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominiale, proprietàlazzariadmin
Con la sentenza n. 14807/2018, la Cassazione ha recentemente ribadito il principio di diritto secondo cui allorché il promittente venditore muoia prima della stipula del definitivo, il promissario acquirente non può ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo della nuda proprietà dell’immobile perché per gli eredi viene meno l’utilità costituita dalla riserva di usufrutto.
Il caso sottoposto al vaglio della Suprema Corte prende le mosse dall’atto di citazione con cui la promissaria acquirente conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale gli eredi del promittente venditore, affinché, ex art. 2932 c.c. venisse pronunciata sentenza traslativa del diritto di proprietà dell’immobile oggetto di contratto preliminare, previo pagamento del prezzo residuo.
Secondo la tesi prospettata degli eredi del promittente alienante il contratto preliminare doveva essere annullato perché concluso dalla de cuiusmentre si trovava in uno stato d’incapacità d’intendere e di volere ai sensi dell’ art. 428 c.c., poiché ricoverata e vicina alla morte.
Il Tribunale accoglieva la domanda di annullamento del contratto, rigettando quella attorea.
Parimenti, la Corte di merito confermava il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre poiché “Il preliminare aveva a oggetto il trasferimento della nuda proprietà dell’appartamento, sicché a seguito della morte, avvenuta prima dell’introduzione del giudizio, non poteva disporsi il trasferimento coattivo della proprietà del bene, in quanto in tal modo si sarebbe intervenuti sull’oggetto del contratto, modificando le volontà contrattuali espresse dalle parti.”
La promissaria acquirente proponeva ricorso innanzi alla Suprema Corte denunziando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2932 c.c.
Gli Ermellini, tuttavia, rigettavano il ricorso assumendo che la Corte di merito aveva deciso la controversia conformemente alla giurisprudenza di legittimità, cui il Collegio intendeva assicurare continuità. Ed infatti, i giudici di legittimità, pronunciandosi su una fattispecie analoga, avevano già statuito che il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non fosse suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti degli eredi del promittente venditore deceduto prima della stipula del definitivo, in quanto per gli eredi medesimi è venuta meno l’utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto (Cfr. Cass. Civ n. 15906/2016).
Luglio 12, 2018 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
Assume grande portata il principio enunciato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con la sentenza n. 3873, 16/02/2018, con la quale ha risolto un lungo contrasto giurisprudenziale.
Segnatamente, la Corte ha statuito che: “La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune ai comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”. II consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, gli preclude lo “ius tollendi”. Ove lo “ius tollendi” non sia o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.”
In altri termini, con il suddetto principio la Corte di Cassazione ha risolto un annoso contrasto sorto in seno alla giurisprudenza di legittimità stabilendo che, nell’ipotesi di costruzione realizzata dal comproprietario sul suolo in comproprietà tra più soggetti, trovi applicazione la disciplina dell’accessione e non la quella della comunione.
Il caso sopposto all’attenzione delle Sezioni Unite originava da un’azione spiegata da un soggetto, comproprietario di un suolo con una società di capitali, con cui conveniva in giudizio la quest’ultima per ottenere la divisione del suolo e la conseguente attribuzione, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, delle unità immobiliari sopra edificate da parte della società medesima.
La compagine sociale convenuta, in virtù di accordi verbali intervenuti tra le parti, eccepiva che i beni immobili costruiti sul suolo le appartenessero in via esclusiva e, in subordine, in caso di accoglimento parziale della domanda di parte attrice, chiedeva di condannare questa a corrispondere un indennizzo per indebito arricchimento. Il Tribunale dichiarava che la società era esclusiva proprietaria di quanto dalla medesima sul suolo costruito. La decisione del giudice di prime cure veniva confermata dalla Corte di Appello, la quale ha ritenuto che l’immobile era stato eseguito su progetto e con lavori eseguiti dall’attore ma con costi sostenuti dalla società sul presupposto che sarebbe stato di proprietà esclusiva di quest’ultima.
Il soggetto appellato ricorreva in Cassazione, la cui Sezione Seconda, rilevando un contrasto della giurisprudenza di legittimità sulla questione inerente il diritto di proprietà sull’opera realizzata dalla società sul suolo comune, disponeva con ordinanza la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Queste ultime, sovvertendo la posizione presa dai giudici di primo e secondo grado, hanno sancito il principio secondo cui l’articolo 934 Codice Civile ha portata generale e trova applicazione non solo quando il realizzatore della cosa accessoria sia terzo ma anche quando sia comproprietario del suolo.
Maggio 25, 2018 PATRIMONIOdiritto, Diritto immobiliare e condominialelazzariadmin
La Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 2328/2018 ha confermato la concorrente responsabilità del Comune e di un Condominio per i danni patiti da una signora, che era scivolata su un marciapiede costituito da una grata metallica posta a copertura di un cavedio di proprietà del suddetto Condominio.
Segnatamente, secondo la Corte se un pedone cade sulla grata di areazione, utilizzata dal Condominio per arieggiare i propri locali, saranno responsabili sia il Comune che il Condominio stesso, atteso che un obbligo di custodia può infatti gravare in capo a più soggetti laddove sussista una coesistenza di poteri di gestione e ingerenza sul manufatto.
In particolare, la Corte di Appello territorialmente competente aveva sottolineato la responsabilità solidale tra Comune e Condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. in quanto il marciapiedi causa del sinistro, “anche se costituito da una grata metallica”, doveva considerarsi “parte di una strada urbana”, appartenente “al demanio comunale”, nonché, soprattutto, “aperta al traffico pedonale”. Circostanze, queste, che avrebbero imposto al Comune di svolgere, ai fini della sicurezza dei pedoni, le funzioni di controllo, vigilanza e intervento, ma che non escludevano la concorrente responsabilità del Condominio poiché la grata venne apposta sul marciapiedi proprio dall’ente di gestione in sostituzione della preesistente struttura in muratura. E ciò, precisa il giudice di seconde cure, avvenne in base a concessione comunale e previo periodico pagamento di una tassa di occupazione di suolo pubblico allo scopo di favorire l’areazione del sottostante cavedio e degli adiacenti garage condominiali.
Pertanto, il bene demaniale rappresentato dal marciapiedi risultava concesso al Condominio per un uso eccezionale estraneo alla naturale destinazione del bene, con conseguente assunzione da parte dello stesso “di obblighi specifici, quali quelli della sostituzione della grata, della sua riparazione etc.”, e, di conseguenza, della sua custodia ex art. 2051 del codice civile.
Il Condominio impugnava la sentenza dinanzi alla Suprema Corte, ritenendo erronea l’attribuzione della qualifica di custode, poiché difettava in capo a sé tanto il potere “di modificare la situazione di pericolo creatasi (in questo caso sostituire la grata senza l’autorizzazione del Comune)”, quanto quello di “escludere qualsiasi terzo dall’ingerenza sulla cosa nel momento in cui si è prodotto il danno”, poteri, entrambi, ritenuti componenti necessarie della relazione con la cosa suscettibile di assumere rilevanza ex art. 2051 del codice civile.
Per la Suprema Corte un’esclusiva proprietà condominiale può ipotizzarsi per il cavedio coperto dalla grata, ma non per quest’ultima, poiché costituiva una di parte integrante del marciapiede, bene appartenente all’ente Comune in quanto pertinenza della strada pubblica; occorreva quindi verificare se fosse possibile ammettere, accanto alla responsabilità del Comune, quale proprietario, anche una concorrente responsabilità del Condominio, ex art. 2051 c.c.
Secondo gli Ermellini, in caso di sinistro avvenuto su strada, dei danni conseguenti a omessa o insufficiente relativa manutenzione, il proprietario o il custode risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c., in ragione del particolare rapporto con la cosa che al medesimo deriva dalla disponibilità e dai poteri di effettivo controllo sulla medesima, salvo che dalla presunta responsabilità a suo carico esso riesca a liberarsi mediante la prova del caso fortuito.
Detta custodia, spiega la Cassazione, può far capo a più soggetti a pari titolo, o a titoli diversi, purché importino tutti l’attuale coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza, visto che il criterio di imputazione della responsabilità per i danni cagionati a terzi da cosa in custodia è la disponibilità di fatto e giuridica sulla cosa, che comporti il potere-dovere di intervenire.
Si tratta proprio di quanto ricorre nel caso di specie: infatti, anche se il Comune ha conservato la proprietà della grata, in quanto parte integrante del marciapiede, la destinazione della stessa ad assicurare aria e luce al cavedio condominiale comporta per il Condominio l’effettiva utilizzazione di siffatto bene; e l’effettiva utilizzazione della grata da parte del Condominio (e per esso ciascun condomino) è circostanza confermata dal fatto che l’ente di gestione ha sempre provveduto al pagamento della tassa per l’occupazione di suolo pubblico, ovvero un tributo il cui presupposto impositivo è costituito dal solo fatto della utilizzazione, ovvero dalla “relazione materialmente instaurata con la cosa”.
Maggio 25, 2018 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
La Suprema Corte con l’ordinanza numero 6867/2018 è tornata ad occuparsi dell’annosa questione concernente le immissioni nel contesto condominiale e il superamento della soglia di normale tollerabilità delle medesime.
Il caso concreto: rumori molesti provenienti dai vicini
La vicenda trae origine dall’azione risarcitoria spiegata da due condomini nei confronti di altri condomini che abitavano al piano superiore, a causa dei rumori fastidiosi che derivavano dal loro appartamento.
Il Giudice di secondo grado, in riforma della sentenza del giudice a quo, condannava i convenuti ritenendo provata la provenienza dall’immobile sovrastante dei rumori molesti udibili dall’unità abitativa sottostante, sulla base dell’ascolto dei testi e dell’espletata CTU.
Orbene, i convenuti proponevano ricorso in Cassazione avverso la sentenza di secondo grado, ritenendo che il Giudice d’appello avesse errato nel ritenere provata l’esistenza dei rumori molesti, giacché aveva fondato il suo convincimento sulla perizia tecnica di parte che, in quanto tale, era stata stilata senza che fosse stato instaurato il contraddittorio tra le parti.
Cassazione:possibile ricorrere ad un perito per accertare il superamento della normale tollerabilità
Al riguardo, la Suprema Corte ha evidenziato che in tema di immissioni la soglia della normale tollerabilità può essere accertata facendo ricorso a mezzi di prova di natura tecnica, posto che solo un professionista, dotato di specifiche cognizioni, è capace di accertare il grado di intensità dei suoni e delle immissioni di fumo e gas. La Corte ha aggiunto, altresì, come fosse possibile per il Giudice ricorrere all’ascolto di testi che avessero avuto una diretta percezione di tali rumori e/o delle immissioni.
Gli Ermellini hanno concluso precisando che, malgrado la consulenza tecnica di parte non abbia valore di prova precostituita, la parte ha la facoltà di chiamare a testimoniare il proprio CTP sui fatti dallo stesso accertati nel relativo elaborato peritale, i quali, se confermati in sede di prova orale, acquisiscono valore di piena prova su cui il Giudice può legittimamente fondare la propria decisione.
Non si può contestare l’appartenenza al condominio in sede di opposizione a D.I.
La Suprema Corte con la sentenza numero 3626/2018, ha escluso che la sussistenza del rapporto di condominialità possa essere oggetto di contestazione nell’ambito di giudizio opposizione a decreto ingiuntivo di cui all’ art. 645 c.p.c. In altri termini, il condomino al quale viene ordinato il pagamento delle spese condominiali in forza di un decreto ingiuntivo emesso sulla base di una delibera assembleare di approvazione del relativo stato di ripartizione, non può mettere in discussione la propria appartenenza al condominio in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
In particolare, per la Cassazione se la partecipazione al condominio di un immobile di proprietà esclusiva, parte integrante di un complesso edilizio, risulta controversa, essa costituirà oggetto di un separato giudizio concernente il collegamento funzionale tra la proprietà esclusiva con le parti comuni dell’edificio condominiale e il discendente obbligo di partecipazione alle spese condominiali; il suddetto autonomo giudizio richiede la necessaria partecipazione della totalità dei condomini in tutte le fasi del giudizio (c.d. litisconsorzio necessario).
La vicenda su cui si è pronunciata la Suprema Corte trae origine dal ricorso spiegato da una condomina avverso la sentenza con cui la Corte d’appello aveva confermato quanto già statuito dal primo giudice nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, con cui era stato ordinato alla condomina il pagamento degli oneri condominiali. Ebbene, i giudici di merito avevano riconosciuto in capo alla donna la qualità di condomina, sia perché proprietaria di un’unità immobiliare ricompresa nelle tabelle millesimali e sia in quanto, nel corso del giudizio, era emerso, altresì, che la stessa godesse in concreto dei servizi condominiali.
Dunque, secondo gli Ermellini la richiesta di accertamento relativa al rapporto di condominialità era stata correttamente esclusa, giacché non rientrante nella cognizione del giudice dell’opposizione.
Maggio 22, 2018 PERSONADiritto immobiliare e condominiale, NOTIZIE GIURIDICHElazzariadmin
In Italia oltre il 60% della popolazione vive in condominio e, nelle grandi città, tale coefficiente sale vertiginosamente toccando quota 80%, cosicché, la gran parte del contenzioso che si genera all’interno di queste piccole “comunità” rappresentata quasi la logica conseguenza della condivisione forzata e ininterrotta di alcuni spazi comuni, che, prima o poi, porta inevitabilmente alla rottura dei rapporti tra i condomini.
L’avvocato specializzato nel settore del diritto condominiale – materia particolarmente delicata e soggetta a una continua evoluzione giurisprudenziale – si occupa di tutte quelle questioni legate, soprattutto, ai rapporti tra i condomini o tra questi e gli amministratori di condominio.
Tuttavia, occorre sottolineare che con l’approvazione del Decreto del Fare (Decreto Legge n. 69/2013), il preliminare tentativo di risoluzione delle liti condominiali passa attraverso il procedimento di mediazione obbligatoria.
1) Ma che cos’è il diritto condominiale ⇓
2) Nomina avvocato condominio ⇓
3) Avvocato per la mediazione obbligatoria di condominio ⇓
4)Avvocato per l’amministratore di condominio ⇓
5) Ti serve subito un avvocato? ⇓
1) Ma che cos’è il diritto condominiale
Il diritto condominiale è quel ramo del diritto privato che regola i rapporti tra condomini, e tra questi e soggetti terzi, che si sviluppano all’interno della struttura condominiale.
Le norme che disciplinano tale settore sono presenti nel codice civile, precisamente nella parte dedicata alla comunione; pertanto, benché il codice civile non specifichi che cosa s’intenda per condominio, esso potrebbe essere definito proprio come una specie di comunione, la cui particolarità rispetto alla generale disciplina della comunione risiede nel fatto che nel condominio coesistono beni di proprietà esclusiva accanto a beni di proprietà comune (come ad esempio l’ingresso, le scale, il cortile, il giardino, ecc.).
La legge n. 220/2012, che ha recentemente apportato una parziale riforma al diritto condominiale, costituisce un provvedimento normativo dalla portata storica, poiché arriva dopo circa 70 anni dall’entrata in vigore della principale disciplina della materia condominiale; il merito che deve essere riconosciuto alla nuova Legge è proprio quello di aver aggiornato il datato impianto normativo, ancora legato ai principi del Codice del 1942, facilitando così l’operato della giurisprudenza che, fino a quel momento, aveva svolto l’arduo compito di adattare le poche regole generali ad una copiosa casistica.
2) Nomina avvocato condominio
La nomina dell’avvocato di un condominio rientra nella sfera di competenza dell’amministratore, il quale non ha bisogno di alcun consenso dell’assemblea, e ciò in conformità con la ratio della recente riforma condominiale, che ha ampliato tanto i poteri, quanto le responsabilità, dello stesso amministratore.
Al riguardo, è bene richiamare una recente sentenza con la quale la Suprema Corte di Cassazione, confermando un suo costante orientamento, ha ribadito che per la nomina di un difensore l’amministratore di condominio può incaricare un avvocato di fiducia senza bisogno di alcuna autorizzazione, né preventiva, né successiva da parte dell’assemblea. (cfr. Cass. n. 8309/2015)
L’unico rimedio a tutela dei condomini che siano in disaccordo sulla scelta dell’amministratore è il c.d. “dissenso rispetto alle liti” di cui all’art. 1132 c.c.; tale forma di opposizione deve essere notificata all’amministratore entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione oppure può essere direttamente espressa nel verbale dell’ assemblea se il condomino che intende avvalersene vi ha partecipato.
Dunque, ove il condominio risulti soccombente in giudizio, il condomino dissenziente non sarà tenuto ad effettuare esborsi alla parte vittoriosa, e quelli eventualmente sostenuti dovranno essere rimborsati dai condomini consenzienti.
Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’esito della controversia sia stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente, che abbia tratto vantaggio della vittoria, sarà comunque tenuto a concorrere al pagamento delle spese del giudizio che non sia stato possibile ottenere dalla parte soccombente.
3) Avvocato per la mediazione obbligatoria di condominio
Come già accennato in precedenza, il decreto legge n. 69/2013 ha introdotto nuovamente nell’ordinamento italiano l’obbligo di mediazione in diverse materie, tra cui quella condominiale.
Ebbene, l’avvocato, dopo aver ricevuto l’incarico di assistere il condominio nel procedimento di mediazione obbligatoria, dovrà previamente verificare che l’assemblea sia stata informata e che abbia deliberato sul punto, al fine di assolvere alla funzione di controllo della legalità, che viene attribuita all’avvocato nel procedimento di mediazione.
Agli incontri di mediazione possono partecipare i condomini personalmente e/o l’amministratore, previa delibera assembleare, da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, II co., c.c., con l’assistenza, appunto, di un legale di fiducia.
Rientrano nell’obbligo di mediazione tutte le controversie in materia di condominio comprese negli articoli da 1117 a 1139 c.c. nonché quelle previste nelle disposizioni di attuazione del succitato codice; a titolo di esempio:
l’impugnazione delle delibere assembleari;
la controversia relative all’approvazione di tabelle millesimali e loro revisione;
la controversia in materia di disconoscimento di spese urgenti anticipate dal singolo condomino;
la controversia in materia di diritto di accesso agli atti, esibizione dei documenti condominiali e attività di verifica in tutela dei titolari di diritti reali e di godimento;
la controversia fra condominio e amministratore per responsabilità professionale;
L’opposizione al decreto ingiuntivo effettuata del condomino moroso;
La gestione dei rapporti con i fornitori rispetto all’esecuzione dei contratti e dei servizi affidati.
4) Avvocato per l’amministratore di condominio
L’avvocato potrebbe anche essere incaricato, personalmente, dall’amministratore nel caso in cui il condominio eserciti nei suoi confronti un’azione di responsabilità per la violazione degli obblighi gravanti sull’amministratore medesimo.
In tale ipotesi, atteso che l’avvocato ricopre il ruolo di difensore di fiducia dell’amministratore e non del condominio, al fine di evitare una qualsiasi situazione d’incompatibilità e/o conflitto d’interessi, il legale chiamato ad assistere l’amministratore convenuto non dovrà essere lo stesso che si è già occupato, in precedenza, della tutela degli interessi del condominio.
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Ottobre 9, 2014 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
Il neo acquirente ha diritto a godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa anche se è comproprietario, per un piccola quota, di un altro immobile nello stesso comune. La circostanza, infatti, non conferisce la disponibilità del bene.
Lo ha sancito la Corte di cassazione che, con l’ordinanza n. 21289 dell’8 ottobre 2014, ha accolto il ricorso di un contribuente al quale erano state negate le agevolazioni sulla prima casa perché titolare del 5% di un altro appartamento acquistato anni prima, nello stesso Comune, con la moglie.
La Suprema corte ha quindi ribaltato il verdetto di merito chiarendo che l’acquisto di una quota particolarmente esigua di un immobile, non comportando il potere di disporne come abitazione propria, non realizza l’intento abitativo, che è la finalità perseguita dal legislatore, ed è, sostanzialmente, assimilabile alla titolarità di immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative.
Ciò anche perché la facoltà di usare il bene comune non consenta di destinare la casa ad abitazione di uno solo dei comunisti, per cui la titolarità di quota è simile a quella di immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente, che è di certo compatibile con le agevolazioni.
La sesta sezione civile – T ha quindi definitivamente chiuso il sipario sulla vicenda accogliendo il ricorso introduttivo presentato dal contribuente contro il recupero a tassazione notificato dall’ufficio del registro.
Settembre 30, 2014 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
Il decreto ministeriale pubblicato in Gazzetta Ufficiale è entrato in vigore il 25 settembre.
Il corso di formazione iniziale dovrà avere una durata di almeno settantadue ore. L’itinerario di aggiornamento avrà cadenza annuale e con una durata minima di quindici ore. Sia i corsi di formazione iniziale sia quelli di formazione periodica potranno essere svolti anche in via telematica, salvo l’esame finale, da svolgersi in una sede stabilita dal responsabile del corso. L’inizio di ciascun corso sarà comunicato al ministero della Giustizia insieme con le informazioni essenziali relative al percorso di qualificazione professionale: modalità di svolgimento, nominativi di formatori e responsabile scientifico.
Emissioni della canna fumaria del vicino sporadiche: no al risarcimento danni
Febbraio 25, 2014 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
Non può essere riconosciuto il risarcimento dei danni se le emissioni della canna fumaria del vicino di casa sono solo sporadiche. Il collegio di legittimità specifica che «l’accertata esposizione a immissioni intollerabili non costituisce di per sé prova dell’esistenza di danno alla salute, la cui risarcibilità è subordinata all’accertamento dell’effettiva esistenza di una lesione fisica o psichica».
È quanto emerge dalla Cassazione con l’ordinanza 4093/14, pubblicata il 20 febbraio dalla sesta sezione civile. Piazza Cavour rigetta il ricorso di una coppia di coniugi contro il confinante. L’oggetto del ricorso riguardava le emissioni della canna fumaria del convenuto, giudicate nocive. I ricorrenti chiedevano al vicino di eseguire alcuni interventi per eliminare le emissioni e che lo stesse venisse condannato a risarcire i danni. Il tribunale di Sant’Angelo dei Lombardi (Avellino) respingeva le loro richieste. A questo punto i coniugi decidono di ricorrere per Cassazione ma invano perché il giudice di legittimità ritiene infondato il motivo di ricorso. Come sottolineato dal giudice di secondo grado, in questo specifico caso, non si poteva riscontrare il requisito dell’intollerabilità, previsto dall’articolo 844 Cpc «come elemento essenziale ai fini del riconoscimento della tutela inibitoria». Inoltre, gli stessi coniugi precisavano che le immissioni erano state occasionali e sporadiche, essendosi verificate nella loro abitazione solo in due occasioni. Per di più, la circostanza che fossero avvenute a notevole distanza di tempo (oltre un anno) l’una dall’altra, ne escludeva il carattere continuativo e periodico, per il quale è richiesta una certa frequenza e ripetitività nel tempo. Per quanto accertato dal giudice di seconde cure, si trattava di «pericolo solo potenziale e non anche attuale».
Dalle motivazioni dei giudici di merito emerge anche che i coniugi non avevano fornito alcuna prova di aver compromesso, in conseguenza del surriscaldamento della canna fumaria, la loro salute, «venendo, in tal modo, a mancare il requisito della materialità, intesa come influenza oggettiva e negativa sull’organismo dell’uomo, tale da oltrepassare il limite della normale tollerabilità». Del resto, «l’impossibilità della configurazione del danno in re ipsa» arrecato alla salute da immissioni nocive e il correlato onere di provare l’effettiva nocività, sono pacificamente affermati dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione. E infatti, «l’accertata esposizione ad immissioni sonore intollerabili non costituisce di per sé prova dell’esistenza di danno alla salute, la cui risarcibilità è subordinata all’accertamento dell’effettiva esistenza di una lesione fisica o psichica».
E’ l’inquilino a dover dimostrare che ogni danno non sia addebitabile a lui
Febbraio 20, 2014 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
All’atto della riconsegna dei locali è il conduttore che deve offrire piena prova che ogni singolo danno dell’immobile locato non sia addebitabile a lui: non può infatti essere il locatore a fare le spese dell’incertezza sull’epoca cui risalgono le lesioni riscontrate, asseritamente riconducibili a un precedente inquilino. È quanto emerge dalla sentenza 2619/14, pubblicata il 5 febbraio dalla terza sezione civile della Cassazione.
Accolto il ricorso del locatore: sbaglia la Corte territoriale ad addossare a lui l’onere di provare che i danni all’immobile sarebbero imputabili al conduttore. In realtà spetta a quest’ultimo dare la piena prova liberatoria ai sensi degli articoli 1590 e 1588 Cc: lo stato dei locali si presume buono come all’inizio del contratto, al di là delle normali conseguenze dell’usura e del deterioramento dei materiali, anche in base all’uso dedotto in contratto; ne consegue che risulta erroneo il rigetto integrale della domanda di risarcimento danni proposta dal locatore quando manca – oppure è incompleta – la prova della non imputabilità delle lesioni al conduttore. È pertanto scorretta, osservano gli “ermellini”, l’attribuzione al locatore delle conseguenze negative sulla mancanza di un’affidabile prova liberatoria del conduttore quanto a tutti i fattori causali della situazione finale complessiva e, a maggior ragione, qualsiasi approfondimento sull’incidenza dei singoli fattori in ordine alla causazione del danno. Ed è scorretta soprattutto, la decisione del giudice del merito, laddove onera il locatore di dimostrare che le lesioni al pavimento sarebbero da addebitare all’ultimo inquilino e non a quelli precedenti, mentre doveva essere il conduttore a dover dimostrare la non ascrivibilità del danno alla usa presenza nei locali. Parola al giudice del rinvio.
Gennaio 24, 2014 PERSONADiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
È valido il decreto ingiuntivo contro il condomino per le spese emesso venti giorni dopo dalla preventiva costituzione in mora: l’opponente può formulare la domanda di annullamento dell’atto per il vizio intrinseco «in ordine alla pretesa d’immediato» anziché procrastinato pagamento. Lo ha sancito la Corte di cassazione che, con la sentenza 1444 del 23 gennaio 2014, ha respinto il ricorso di un condomino contro la decisione della Corte d’appello di Trieste che ha confermato la bocciatura dell’opposizione del Tribunale contro il decreto ingiuntivo relativo alle spese in favore del condominio.
La seconda sezione civile, in linea con la Corte di merito, ha ritenuto errata la linea di difesa che ha denunciato che il decreto ingiuntivo non poteva essere emesso senza il decorso di venti giorni dalla preventiva costituzione in mora secondo quanto previsto dal regolamento di condominio.
Insomma, al difetto di preventiva intimazione ad adempiere, il condominio ha provveduto con la notifica della ingiunzione, venti giorni dopo la quale il condomino avrebbe dovuto pagare il debito, al netto di ulteriori spese e interessi. Pertanto, il ricorrente avrebbe dovuto proporre opposizione, chiedere l’annullamento del decreto per il vizio intrinseco «in ordine alla pretesa d’immediato» anziché procrastinato pagamento (con riforma nella parte riguardante la decorrenza degli interessi e con conseguente liberazione dalle spese tutte della procedura monitoria): invece l’opponente ha chiesto l’annullamento in toto, non limitatamente alla decorrenza degli interessi e alle spese del monitorio. Per Piazza Cavour tale istanza è infondata, visto la sussistenza del debito in linea capitale a carico del condomino per l’intero importo ingiunto, la domanda del condominio andava accolta.
La Suprema corte ha osservato che la notifica del decreto ingiuntivo costituisce idonea messa in mora e poiché a seguito della opposizione a decreto ingiuntivo si instaura un ordinario giudizio di cognizione. Pertanto il ricorso è stato respinto.
Condominio: il condomino non ottiene il passo carraio per il suo garage se l’accesso riduce il giardino comune
Gennaio 24, 2014 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
Deve essere bocciata la domanda fatta dal singolo proprietario di un’unità immobiliare del condominio per la trasformazione del giardino in passo carraio per l’entrata al suo garage: tale situazione prospettata non costituisce una forma di utilizzo più intenso della parte comune, ma una cambiamento della destinazione del bene in strada di pertinenza esclusiva di un singolo partecipante a danno di un altro comproprietario. Lo ha sancito la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 54 del 3 gennaio 2014 ha ritenuto che la situazione prospettata dal ricorrente costituiva, non una forma di utilizzo più intenso, ma una trasformazione della destinazione del bene comune da giardino a strada di pertinenza della proprietà esclusiva di un singolo partecipante a danno di un altro comproprietario. Per questo, per la Suprema Corte è congrua l’applicazione della norma di cui all’art. 1120 c.c. anziché l’art. 1102 c.c fatta dal giudice trentino, che ha correttamente valutato le risultanze processuali: l’utilizzo da parte del condomino dell’area per il transito veicolare avrebbe comportato una compromissione dei diritti degli altri comproprietari. Al riguardo, si è fatta giusta applicazione dei principi in tema di utilizzazione della cosa comune: «In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l’art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde s’inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c». Nel caso esaminato, si è accertato che le opere prospettate dal ricorrente avrebbero comportato il mutamento dell’originaria destinazione del bene, costituendo una vera e propria innovazione. E ancora, che l’esercizio del transito veicolare richiesto per accedere ai suoi garage interrati determinava un mutamento della destinazione dell’area in misura più gravosa sia per il bene comune che per la proprietà esclusiva dell’altro proprietario, atteso che la stessa realizzazione dell’accesso carraio avrebbe comportato una notevole riduzione se non addirittura scomparsa dell’effetto prato. Insomma, bocciata la domanda visto che la situazione prospettata costituiva, non una forma di utilizzo più intenso della parte di giardino comune interessata, ma una trasformazione della destinazione del bene comune da giardino in strada di pertinenza della proprietà esclusiva di un singolo partecipante a danno di un altro comproprietario.
Casa: I vizi possono essere denunciati al direttore dei lavori anche oltre il termine di otto giorni dalla scoperta
I vizi dell’opera possono essere denunciati al direttore dei lavori anche oltre il termine di otto giorni dalla scoperta. Ciò in quanto la decadenza sancita dall’articolo 2226 del codice civile non si applica in caso di prestazione di attività intellettuale.
Lo ha sancito la Corte di cassazione che, con la sentenza n. 28575 del 20 dicembre 2013, ha accolto il ricorso del cliente di un architetto che, nonostante fosse insoddisfatto dei lavori da questo condotti, aveva ricevuto un decreto ingiuntivo per il pagamento della parcella.
L’opposizione era stata respinta sulla base della circostanza che la raccomandata con la denuncia dei vizi dell’opera era arrivata dopo più di otto giorni dalla scoperta.
La seconda sezione civile della Suprema corte non ha però condiviso le motivazioni dei giudici di merito. Il Supremo Collegio ha infatti spiegato che le disposizioni contenute nell’articolo 2226 del codice civile, in tema di decadenza e prescrizione dell’azione di garanzia per vizi dell’opera, sono inapplicabili alla prestazione d’opera intellettuale, e in particolare alla prestazione del professionista che abbia assunto l’obbligazione della redazione di un progetto di ingegneria o della direzione dei lavori, ovvero l’uno e l’altro compito, attesa l’eterogeneità della prestazione rispetto a quella manuale, cui si riferisce l’art. 2226 cod. civ., norma che perciò non è da considerare tra quelle richiamate dall’articolo 2230 dello stesso codice; pertanto, si deve escludere che il criterio risolutivo ai fini dell’applicabilità delle predette disposizioni alle prestazioni in questione possa essere costituito dalla distinzione – priva di incidenza sul regime di responsabilità del professionista – fra le cosiddette obbligazioni di mezzi e le cosiddette obbligazioni di risultato: e ciò tenuto conto anche della frequente commistione, rispetto alle prestazioni professionali in questione, delle diverse obbligazioni in capo al medesimo o a distinti soggetti in vista dello stesso scopo finale, a fronte della quale una diversità di disciplina normativa risulterebbe ingiustificata.
Gennaio 23, 2014 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
A seguito della risoluzione anticipata del contratto di affitto ad uso commerciale, la locatrice conveniva in giudizio la società conduttrice, invocando la sua condanna al risarcimento del danno relativo ai canoni successivi alla risoluzione e non percepiti.
Prima la Corte d’Appello di Milano e poi la Corte di Cassazione con la sentenza n.530 del 15 gennaio 2014, hanno statuito che non vi è alcun diritto al risarcimento dei danni corrispondenti ai canoni pattuiti sino alla scadenza naturale del contratto, stante la mancata prova da parte della proprietaria di essersi attivata quantomeno per limitare il danno, cercando di reperire un altro conduttore.
L’art. 1453 c.c. comprende tra i danni risarcibili anche il mancato guadagno, se ed in quanto costituisca conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 c.c. dell’evento risolutivo, e tale pregiudizio si esprime nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe dovuto conseguire se il contratto non si fosse mai risolto.
Trattasi di un danno potenziale e futuro la cui concreta risarcibilità postula l’effettività della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto, il che comporta, con riferimento specifico alla fattispecie in esame, che grava sul creditore che avanza specifica richiesta di risarcimento danni, la prova di aver tentato inutilmente di locare l’immobile dopo la risoluzione o l’aver reperito sul mercato offerte meno vantaggiose e pregiudizievoli.
Dicembre 6, 2013 PATRIMONIODiritto immobiliare e condominialelazzariadmin
L’assemblea condominiale può impedire al singolo condomino di aprire dal suo appartamento un accesso sul giardino comune.
La corte di Cassazione, con la sentenza 27233, accoglie il ricorso di un gruppo di condomini contro la decisione dei giudici di merito di considerare nulla la delibera con cui l’assemblea, a maggioranza, aveva messo il veto alla richiesta dei proprietari di due appartamenti di farsi una camera con “vista” nel cortile condominiale. Secondo i giudici di prima istanza il divieto preventivo di impedire alla collettività l’apertura di un varco, era in contrasto con l’articolo 1102 del codice civile che prescrive la possibilità di servirsi delle aree comuni, a patto di non alterarne la destinazione e di non impedire lo stesso uso agli altri condomini. La Cassazione spiega però che la norma invocata non è inderogabile e deve cedere il passo al regolamento condominiale o alle delibera assembleari. L’unico limite posto all’autodisciplina condominiale è rappresentato dall’impossibilità di imporre un divieto generalizzato di utilizzare le parti condivise. Nessun problema invece quando l’assemblea metta nero su bianco il suo no ad un uso specifico, come l’apertura di nuovi accessi nel muro comune. I ricorrenti non vincono però su tutta la linea. La Cassazione considera, infatti, nulla la parte della delibera con la quale le spese di una consulenza tecnica venivano ripartite su base “capitaria” (per proprietario) anziché basandosi sul valore delle singole unità. Per derogare al criterio della proporzionalità, in caso di spese comuni, l’assemblea deve esprimersi all’unanimità.