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Timestamp: 2018-01-22 15:56:40+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 5', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 10', 'sentenza ']

Superficie utile complessiva: definizione per casa di lusso o no | propit.it - Forum per la Casa
Superficie utile complessiva: definizione per casa di lusso o no
Discussione in 'Pratiche Amministrative e Agevolazioni per la Casa' iniziata da Carola_71, 15 Dicembre 2013.
Carola_71 Nuovo Iscritto
io vorrei unire 2 appartamenti attigui ed identici sotto il profilo catastale ovviamente intestati alla stessa persona:
il primo appartamento è già stato rogitato come prima casa e classificato A2 con 6,5 vani, quindi l'altro appartamento essendo identico sarà anch'esso classificato A2 con 6,5 vani (e richiederò il mutuo per saldare la parte rimanente del secondo appartamento)
Quindi accorpandoli catastalmente subito dopo il rogito del 2° appartamento, diventerebbe un appartamento UNICO con superficie netta di 210 mq secondo i calcoli del geometra che ho già interpellato:
la domanda è diventa un immobile di lusso o no?
Lo chiedo perché il DM 2.8.1969 definisce una casa di lusso secondo vari criteri, ma mi interessava un criterio in particolare e cioè il punto 6 del DM sopracitato "singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240mq etc etc".
Però la sentenza della Cassazione n.21287 del 18 settembre 2013 interpreta nel conteggio di superficie utile anche i muri perimetrali e divisori.
cosa si intende esattamente per superficie utile complessiva?
Carola_71, 15 Dicembre 2013
Prova a guardare questa discussione potrebbe esserti utile: http://www.propit.it/threads/villino-a7-e-piano-casa.29474/page-5#post-166076, prova a darci un'occhiata...
Grazie Daniele78 ho letto tutta la conversazione, ma ancora non ben ho capito cosa si intende per superficie utile anche se tu hai scritto:
Ebbene, a parere della Cassazione, confermando l’orientamento consolidato in materia, si
deve prescindere dalle prescrizioni urbanistiche in materia di abitabilità dei locali: ciò che
conta, per il computo della superficie utile, è la mera idoneità di fatto dei locali allo svolgimento
di attività proprie della vita quotidiana.
quindi se si tratta dei locali per lo svolgimento delle attività proprie della vita quotidiana a rigor di logica si intende lo spazio calpestabile non certo i muri, perciò il mio spazio calpestabile netto accorpando catastalmente i due appartamenti (secondo i calcoli del geometra) è di 210mq.
Infatti il mio unico dubbio è relativo al punto 6 del decreto ministeriale del 1969 anche perchè gli altri punti non mi riguardano.
Comunque domani ho appuntamento dal mio geometra e chiederò informazioni più precise. (anche inerenti al DOCFA)
Certo che se "quelli" vogliono trovare il pelo nell'uovo, lo trovano. (ma poi ne pagheranno le conseguenze)
Carola_71, 16 Dicembre 2013
@Carola_71 attenzione che nelle sentenze oltre all'abitazione se ben hai letto (di fatto) tirano in ballo anche depositi e sottotetti non abitabili...leggi i file PDF sulle sentenze che l'utente essezeta67 aveva pubblicato...da li era iniziato il mio discorso.
Daniele 78, 16 Dicembre 2013
Non capisco tutti i problemi che proponi. Hai un geometra che ti segue la pratica. Se non hai fiducia, interpellane un altro. Ma se il tuo tecnico ti prospetta delle soluzioni, variabili a seconda delle opzioni proposte, senti prima i suoi consigli da esperto. Altrimenti, nel dubbio, confronta le sue proposte con quelle di un altro professionista. Sappi comunque che le variabili possono essere tante.
Gianco, 16 Dicembre 2013
Metri quadri calpestabili, Carola è nel giusto. Infatti si conteranno da vani a metri quadri secondo questo dato. La casa è di 210 mq. Non è appartamento di lusso. Rimane in A2.
questo è il comma:
Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).[DOUBLEPOST=1387228928,1387228822][/DOUBLEPOST]Questo perchè i bagni devono essere separati dalle altre stanze, per legge, la cucina, l'ingresso o corridoio che servono ad essere antibagno affinchè l'appartamento sia conforme alla legge che lo impone.
arciera, 16 Dicembre 2013
A Ennio Alessandro Rossi e Carola_71 piace questo messaggio.
Finalmente la risposta che cercavo: grazie mille arciera!!!
Ho piena fiducia nel mio geometra che è molto scrupoloso e preparato, ma era appunto quella sentenza di mera interpretazione della Cassazione di settembre 2013 che aveva fatto sorgere dei dubbi: da qui la mia richiesta al forum di concetto di superficie utile.
Il mio geometra, che ho incontrato ieri, mi ha infatti mostrato la simulazione dell'accorpamento catastale tramite il DOCFA sul sito Agenzia delle Entrate: in effetti mettendo tutti i nostri dati il DOCFA fornisce il risultato di A2 quindi non di lusso.
La cosa assurda è che secondo il DOCFA noi siamo in A2 (e fin qui tutto bene) ma nulla vieta all'Agenzia delle Entrate di intervenire sulla base dei mq (210) tramite sanzione:
allora mi chiedo se il loro software mi classifica in A2 che senso ha una loro eventuale sanzione? Ma fate pace con il cervello!!!
Semplice, lo Stato ha bisogno di fare cassa quindi se scatta (e dico se....) la sanzione entro 60gg abbiamo tempo per fare ricorso E CONTESTUALMENTE l'istanza di autotutela con la quale se non erro si anticipano 3000-4000€ o quello che è.
Cosicchè se vinciamo il ricorso COMUNQUE quella cifra anticipata NON CI VIENE RESTITUITA, se lo perdiamo ci tocca pagare la sanzione.
Ecco come lo Stato fa cassa!
Ma io dico perché lo Stato non fa cassa partendo dalla cosiddetta "Casta" in maniera seria con i fatti tangibili e non con le solite parole??????
Questa è l'Italia.............
Carola_71, 17 Dicembre 2013
Non voglio assolutamente contraddirti sul momento che attraversiamo, ma le regole non sono state inventate ora per far cassa, quindi riepilogando - dato che non lo so davvero, o mi pare strano che sia come hai scritto - Primo: perchè dovrebbe intervenire per sanzionarti:?anche loro hanno lo stesso tuo software, o meglio tu hai il loro. Secondo: nel momento che si fa ricorso e si versano soldi per l'istanza di autotutela non credo proprio che questi non vengano restituiti. Anzi. Vi è la possibilità anche di denunciare il tutto al giudice di pace che vigila i rapporti con la pubblica amministrazione
Non capisco il motivo della sanzione, giacché non hai commesso nessun illecito che la preveda. Per fare la fusione con la docfa dovrai preventivamente ottenere la concessione edilizia relativa. Pertanto la denuncia in catasto dovrà avvenire entro un mese dalla fine dei lavori o dall'agibilità. Se non rispettera in questi termini sarai perseguibile con una sanzione pecuniaria.
Gianco, 17 Dicembre 2013
@Carola_71 Quanto consta questa sanzione se posso saperlo?? Non è che è stato fatto un ravvedimento oneroso?? Per il resto nulla di nuovo come classamento, da un pò di anni che è impostato così il DOCFA.
Sotto ti allego un file in PDF (grazie all'anima pia di @Ennio Alessandro Rossi che ne aveva pubblicato il link) che ti spiega un pochino meglio le varie differenze e spero possa darti una mano in più. Saluti
Daniele 78, 18 Dicembre 2013
Come spiegai in un mio precedente post un conto è la classificazione data dal catasto che è affare dei geometri ed un conto è l'angolazione fiscale . Una discrasia per esempio ,notavo . attiene A/7 ( villino) che è considerata casa non di lusso ma se per esempio ha metrature sotto i 240 mq. ma ha un terreno superiore al sestuplo diviene per il fisco di Lusso a prescindere ( vedi art. 5 dm 2.8.69 )
Ma il tuo problema non è questo; è stabilire come si calcolano i metri quadrati e il punto di riferimento del dm il n. 6 ossia (sono di lusso ) Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
Pertanto il geometra nel calcolo delle metratura non puo' prescindere da questa norma fiscale e "cercare di stare dentro" nei 240 esclusi......etc.
Questa è l'impostazione di base cui attenersi per cautela . E' pur vero che recentemente una Cassazione Tributaria del 8.11.2013 attesta che dal conteggio và escluso il garage ( ma una sentenza "non fa primavera" ) ma la giurisprudenza maggioritaria è attestata rigorosamente ad escludere solo quello sottolineato
@Ennio Alessandro Rossi la Discrasia è ancora più grande poiché pur non rientrando nel 69 come metrature (vedi ad esempio il PDF che avevi postato tu) essendo un A/7 e magari come prima casa, sconta (almeno per quest'anno) l'IMU prima casa...cosa non da poco viste le cifre in ballo. Non solo le A/7 hanno diritto come tutte le altre classi ad un'aliquota agevolata e detrazioni come prima casa identiche. La differenza avviene per una rendita(quella dell'A/7) che va dalle 2 a 3 volte circa rispetto all'A/2. Che senso avrebbe dichiarare l'A/7 di lusso (vedi il caso del sestuplo) per poi escluderla di fatto dal trattamento che hanno (quelle veramente di lusso, A/1, A/8 e A/9??? Dove sta la logica???)
@Ennio Alessandro Rossi leggevo della sentenza del'8 novembre 2013 certo che escludono le cantine ma se poi in altre sentenze dicono che vengono considerate nel conteggio anche locali non agibili (come mansarde con altezza non regolamentare) o seminterrati con meno di 270 in pratica tirano dentro al calcolo dei locali di sgombero o poco più. Vorrei capire cosa il Leonardo da Vinci di turno abbia pensato in quel momento.

In quel gazzabuglio di norme di fine anno non ho ancora trovato i riferimenti legislativi ma pare che 
Dal 1° gennaio 2014 varierà la definizione di abitazione non di lusso al fine di poter beneficiare del trattamento di favore previsto per l’acquisto di immobili aventi le caratteristiche di prima casa in tema di imposta di registro e ipo-catastale. In futuro tale definizione non sarà più legata alle caratteristiche dell’immobile in termini di superficie utile o della presenza o meno di piscine o campi da tennis come avviene attualmente, ma si farà riferimento solo alla categoria catastale: saranno considerate di lusso quelle accatastate nelle categorie A1, A8 e A9.
vedi fonte attendibile:
http://www.confabitare.it/index.php...vo-assetto-dellimposta-di-registro&Itemid=361
E per accatastarle A1 A8 e A9? quali parametri useranno?
arciera, 18 Dicembre 2013
fonte ancora piu attendibile
http://www.tecnici24.ilsole24ore.co...uova-tassazione-immobiliare-vigore-120205.php
- se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, a eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis): 2%. Come si evince chiaramente, anche solo dalle assai diverse dimensioni delle due formulazioni di legge, quella attuale differenzia sensibilmente la tassazione in funzione di una corposa varietà di atti di trasferimento, mentre le nuove disposizioni che entreranno in vigore dal prossimo anno si limitano a distinguere soltanto tra acquisti “prima casa” e trasferimento di immobili non “prima casa”, con due aliquote molto diverse, il 2% e il 9%. Inoltre, ai sensi del secondo comma dell'art. 10 del D.Lgs. 23/2011, l'imposta di registro nei sopra elencati casi, dal 2014, non potrà mai comunque essere inferiore a € 1.000.
A Daniele 78 e Carola_71 piace questo messaggio.
In quel gazzabuglio di norme di fine anno non ho ancora trovato i riferimenti legislativi ma pare che 
Dal 1° gennaio 2014 varierà la definizione di abitazione non di lusso al fine di poter beneficiare del trattamento di favore previsto per l’acquisto di immobili aventi le caratteristiche di prima casa in tema di imposta di registro e ipo-catastale. In futuro tale definizione non sarà più legata alle caratteristiche dell’immobile in termini di superficie utile o della presenza o meno di piscine o campi da tennis come avviene attualmente, ma si farà riferimento solo alla categoria catastale: saranno considerate di lusso quelle accatastate nelle categorie A1, A8 e A9.
Non pensavo di sollevare un vespaio però è anche vero che se le norme e le definizioni fossero precise non ci sarebbero interpretazioni inutili ed ingannevoli.
Sono felicissima se dal 1 gennaio 2014 ci sarà qs variazione per cui si farà riferimento solo alla categoria catastale che nel mio caso sarà A2 (secondo simulazione del DOCFA) per cui potrei usufruire delle agevolazioni 1^ casa, anche perchè rogiterò entro marzo 2014.
Quindi ti ringrazio Ennio per qs suggerimento che ne terrò conto.
Rispondendo ad Arciera:
Le regole ci sono è vero, ma sovente non sono chiare e precise quindi soggette ad interpretazione (vedi sentenza della Cassazione di settembre 2013). Da sempre -riferisce il mio geometra - ci si attiene al DM del 1969, però anche qui, e ripeto quello che mi ha detto il mio geometra, per una sua cliente hanno fatto rientrare nel conteggio dei mq anche una cantina perchè secondo chi ha controllato il fatto di avere dei punti luce in più del normale significava che era abitabile quindi è stata conteggiata. Eppure il DM del 1969 esclude le cantine. Ed altri casi similari che non stanno nè in cielo nè in terra.
Cioè un esempio in pratica (e scusate se non uso termini tecnici ma sono una profana in qs campo e ripeto quello che mi ha spiegato il mio geometra):
se io sono in A2 e per me è una prima casa quindi acquisterei con IVA agevolata al 4% ma se ci fosse un controllo per un qualsiasi motivo da parte dell'Agenzia delle Entrate e loro dovessero ritenere che non sono un A2 ma una casa di lusso io dovrei comunque pagare la differenza dell'IVA (6%) + una sanzione che è pari al doppio dell'IVA (relativa all'appartamento in oggetto)
Se invece io, dopo un'eventuale controllo dell'Agenzia delle Entrate che decide eventualmente di sanzionarmi, dovessi fare ricorso + istanza di autotutela pagherei subito 1/6 della sanzione e basta. Se vinco il ricorso bene, ma quell' 1/6 anticipato non mi viene restituito.
Se non faccio istanza di tutela sono cavoli amari!
Ecco perchè dico che fan cassa!
(veramente non lo dico io ma il mio geometra che ne ha seguiti di casi così)
Per rispondere a Daniele78:
attenzione che nelle sentenze oltre all'abitazione se ben hai letto (di fatto) tirano in ballo anche depositi e sottotetti non abitabili..
Per fortuna non ho sottotetti nè depositi, la sanzione dell'Agenzia delle Entrate è applicata in misura dell' importo dell' IVA che si versa, quindi dipende.
Comunque io ringrazio tutti dei suggerimenti che riferirò anche al mio geometra (qualora non ne fosse già informato) e quando avverrà il rogito ed il conseguente accorpamento catastale vi terrò informati se per caso l'Agenzia delle Entrate rientrerà nel merito e con che modalità: può anche essere che il mio caso possa essere d'aiuto a qualcun altro.
Certo che se il loro DOCFA mi dà A2 ed esce una loro verifica/sanzione mi chiedo a che cosa serva il loro Docfa...........mah, vedremo.
Carola_71, 18 Dicembre 2013
Carola_71 ha scritto: ↑
e loro dovessero ritenere che non sono un A2 ma una casa di lusso io dovrei comunque pagare la differenza dell'IVA (6%) + una sanzione che è pari al doppio dell'IVA (relativa all'appartamento in oggetto)
Le case di lusso scontano IVA 22%, l'IVA 10% è applicata dalla seconda casa in poi "non di lusso". Saluti.
essezeta67, 18 Dicembre 2013
A Carola_71 e Daniele 78 piace questo messaggio.
Si hai ragione scusa se è di lusso la differenza di IVA non è 6%!
(a quest'ora con i numeri son fusa!!!!)
Ma la mia casa è A2 quindi NON di lusso perciò:
se è prima casa IVA al 4%
se è seconda casa IVA al 10%
Hai ragione cara Carola. Tu non dovresti essere costretta a cautelarti versando quella somma. Non è civile obbligare una persona ad autotutelarsi. Questo perché o si ha ragione o si ha torto. E se ho ragione dovrei anche essere risarcita. Come si fa tra persone per bene. L' istanza dovrebbe chiudere il contenzioso, quando dopo una verifica si notano delle incongruità non dipendenti da inganni. Non è accettabile permettere l'auto tutela e il ricorso. È persecutivo.
arciera, 19 Dicembre 2013
Infatti a rigor di logica o è bianco o è nero secondo me..........ma loro hanno il potere di vedere grigio e purtroppo in molte sfumature ma davanti alla burocrazia c'è poco da fare.
Carola_71, 19 Dicembre 2013