Source: http://www.opinioiuris.it/Dott_Civ_Contr_01.htm
Timestamp: 2019-01-22 19:21:08+00:00
Document Index: 49183740

Matched Legal Cases: ['art.1401', 'art.1406', 'art.1407', 'art.1401', 'art. 1362', 'art. 2932', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1050', 'art.1402']

Il preliminare stipulato dall’ascendente per persona da nominare
(estratto da "Acquisto di beni immobili con denaro del terzo. riferimenti giurisprudenziali", di prossimo inserimento)
Il fenomeno dell’acquisto di immobile in nome proprio con denaro altrui acquista una portata sostanzialmente complessa allorché la fattispecie si verifichi in attuazione di un rapporto contrattuale preliminare che il genitore, inteso ad elargire la somma di denaro a favore di un terzo, stipula per sé o per persona da nominare, facendo poi subentrare tale soggetto nella posizione di acquirente al momento della stipula del definitivo e fornendo, contestualmente a tale momento, la somma necessaria ad estinguere l’obbligazione del prezzo o pagando lo stesso all’atto del preliminare[1].
Il contratto preliminare, difatti, può legittimamente contenere una clausola c.d. per persona da nominare che consente la nomina successiva della persona dell’acquirente nella cui sfera giuridica, il preliminare è destinato a produrre effetti. A riguardo la giurisprudenza ha ritenuto che tale tipo di contratto ai sensi degli artt.1401 ss. c.c., si perfeziona in tutti i suoi elementi prima della dichiarazione di nomina dell'eligendo, la quale ha solo l'effetto di far acquistare ex tunc all'eletto la qualifica di soggetto negoziale, nonchè tutti i relativi diritti ed obbligazioni. Ne consegue che la riserva di nomina del contraente non vale a configurare da sola un contratto preliminare, costituendo, quella prevista dall'art.1401 c.c., una figura riconosciuta in termini generali, individuabile sia per i contratti preliminari sia per quelli definitivi[2].
Ma nel caso di specie si aggiunge la particolarità che il promissario riservandosi di nominare la persona in capo alla quale avverrà l’acquisto definitivo dell’immobile, fornendo il prezzo o una parte di esso, con effetti parzialmente anticipatori del contratto definitivo[3], intende beneficiare quest’ultimo (generalmente un suo discendente)[4].
In questo caso la giurisprudenza ha distinto due ipotesi ovvero, da una parte il caso di acquisto di un immobile da parte del figlio con denaro precedentemente dato dal padre che non risulti promissario acquirente dello stesso nel qual caso l’oggetto della liberalità sarà pur sempre il denaro, che come si è visto in precedenza, forma oggetto di un atto distinto da quello che perfeziona il trasferimento di proprietà[5]; dall’altra l’ipotesi in cui l’acquisto effettuato dal figlio con il denaro fornitogli dal genitore sia correlato al preliminare stipulato dal genitore medesimo in favore di persona da nominare[6]. In questo secondo caso, il donante conclude un preliminare di compravendita immobiliare facendosi, nella sequenza contrattuale che ne segue, sostituire dal discendente che diverrà, così, parte del contratto definitivo e fornendogli contemporaneamente il denaro per l’acquisto. Ne consegue che il genitore non si limita ad erogare la somma ed a favorire la conclusione del contratto definitivo con attività giuridicamente "non rilevante" ai fini della qualificazione giuridica dell’intera fattispecie, ma trasferisce al figlio la posizione giuridica attiva acquisita in forza di una formale promessa di vendita e concretizzantesi nel diritto potestativo alla conclusione della compravendita[7].
A tal proposito, secondo un orientamento dottrinale[8] e giurisprudenziale[9], che sulla base dell’efficacia meramente obbligatoria del contratto preliminare negava la configurabilità di una donazione indiretta di immobile in quanto il trasferimento del bene sarebbe reso possibile unicamente dalla stipula del definitivo, deve ammettersi la possibilità di qualificare la fattispecie in esame come donazione diretta di denaro.
Ma, a ben guardare, per effetto del necessario ed intimo collegamento tra preliminare e definitivo, il beneficiario acquista dal beneficiante la posizione giuridica attiva costituita dal preliminare ovvero il diritto alla conclusione del contratto di vendita che, unitamente al conferimento di denaro per il pagamento del prezzo, segna il passaggio della disponibilità giuridica del cespite immobiliare dal donante al donatario[10].
Ne consegue che, seguendo quello che è stato l’orientamento della giurisprudenza di legittimità nel suo cambio di rotta con le recenti sentenze delle quali si è dato conto nelle pagine precedenti, anche qualora il promissario acquirente in un preliminare di compravendita di un immobile sostituisce a sé un altro soggetto nel contratto definitivo e fornisce allo stesso il denaro per il pagamento del prezzo, si realizza una fattispecie nella quale è ravvisata la donazione indiretta dell'immobile[11]. Nel rapporto costituito con il preliminare, vieppiù, l'oggetto economico del futuro contratto definitivo costituisce una posizione giuridica attiva acquisita al patrimonio del promissario acquirente, con la conseguenza che l'atto con cui quest'ultimo dispone del proprio diritto potestativo alla conclusione della compravendita, unitamente alla corresponsione del denaro per il pagamento del prezzo, determina il trasferimento della disponibilità giuridica del bene[12].
Il collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo risulta ancor più evidente quando, come nel caso di specie, il primo assume la forma del contratto per persona da nominare poiché, come è stato rilevato dalla dottrina[13] (posto che il terzo, una volta nominato, si troverà a contrarre di rettamente con il promittente venditore), lo stipulante promissario finisce per svolgere una funzione di puro e semplice intermediario[14].
È evidente, tuttavia, che in questa discussione riappaiono le perplessità di carattere formale prospettate in relazione alla qualificazione generale della fattispecie, tanto che, parte della dottrina[15], per conciliare le esigenze formali con quelle sostanziali, ha inteso fare ricorso ai criteri interpretativi desunti dal richiamato collegamento funzionale tra i due atti inquadrandone la qualificazione giuridica nella prospettiva del risultato finale[16].
Ciò in linea con quanto affermato dalla S.C., secondo la quale, la clausola che preveda che l'acquirente acquisti per sè o per persona da nominare (comprovante la configurabilità sia di una cessione del contratto ai sensi dell'art.1406 c.c. con il preventivo consenso del cessionario a norma del successivo art.1407, sia di un contratto per persona da nominare di cui all'art.1401 c.c.) è compatibile sia con lo schema del contratto preliminare, sia con quello del contratto definitivo di compravendita. Tale pluralità di configurazioni giuridiche in relazione al regolamento dell'intervento di terzi nella fattispecie contrattuale - preliminare o definitiva - va riferita necessariamente al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti, che l'interprete deve ricercare in concreto anche in correlazione alla funzione, invalsa nella pratica quotidiana degli affari, di impiegare proprio il contratto preliminare per la disciplina intertemporale dei rapporti contrattuali delle parti[17].
Al fine di accertare se le parti, nel dar vita a diversi e distinti contratti (contestuali o non) caratterizzati ciascuno in funzione della propria causa e dell'individualità propria del tipo negoziale, li abbiano concepiti e voluti come funzionalmente e teleologicamente collegati tra loro e posti in rapporto di reciproca interdipendenza, così che le vicende dell'uno debbano ripercuotersi su quelle dell'altro, condizionandone la validità e l'efficacia, si dovrà valutare, col ricorso ai canoni ermeneutici posti dagli art. 1362 segg. c. c., quale sia l'effettivo contenuto dell'uno e dell'altro contratto e se il loro collegamento non ne consenta la collocazione su un piano di completa interdipendenza[18]. In questa prospettiva viene in considerazione la figura del negozio complesso che sarà esaminata nel paragrafo seguente.
Così, nell'ipotesi di contratto preliminare di compravendita di un immobile e di distinto e separato contratto definitivo stipulato dal beneficiario nominato dal genitore che ha fornito il denaro necessario per l’acquisto dello stesso immobile, quest'unico fattore di collegamento tra i due negozi può indurre a ritenere che attraverso i due negozi le parti abbiano inteso raggiungere gli effetti propri di una donazione indiretta dell’immobile.
[1] DE LORENZO C., Intestazione del bene in nome altrui: appunti in margine a una giurisprudenza recente, cit., p. 614.
[2] Cass. civ., sez. II, 23 luglio 1994, n. 6885, in Mass., 1994.
[3] Nella prassi il preliminare assume spesso, infatti, una articolare connotazione potendo realizzare in via anticipata, gli effetti che sono propri della compravendita definitiva attraverso l’anticipazione in tutto o in parte dell’obbligazione di pagare il prezzo.: sul punto V. REBECCA-SIMONI, Preliminari di compravendita immobiliare, Milano, 1998, p.14ss.
[4] Cfr. REGINE, ., Intestazione di beni immobili a nome altrui e donazione indiretta , cit., p.373 ss.
[5] Cfr. Retro capitolo 2.
[6] Cfr. Cass., sez. Un., 5 agosto 1992, n.9282, cit. In dottrina, fra gli altri, CESARO, Acquisto di immobile con denaro fornito dal genitore e donazione indiretta, cit., p.613 ss.
[7] Sulla natura potestativa del diritto che sorge dal preliminare V. Cass. civ., sez. un., 5 marzo 1996, n. 1731, in Contratti, 1997, 15, con nota di DE MEO, secondo la quale, in ambito processuale deve considerarsi nuova, e quindi inammissibile in appello, la domanda con la quale il creditore, dopo aver chiesto, l'esecuzione coattiva del contratto preliminare mediante pronuncia ex art. 2932 c.c., nelle conclusioni del primo grado oppure nell'atto di appello domandi una sentenza che accerti l'avvenuto effetto traslativo, qualificando il contratto non più come preliminare di vendita, ma come vendita per scrittura privata. Nel primo caso, infatti, l'attore è titolare di un diritto potestativo e agisce per ottenere una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso; nel secondo caso agisce quale titolare di un diritto reale e chiede una sentenza dichiarativa che attesti che il trasferimento si è avverato.
[8] Cfr. FORCHIELLI, , Immobile acquistato con denaro del de cuius e collazione, cit., p.141. In dottrina, più in generale (cfr. BISCONTINI, Onerosità, corrispettività e qualificazione dei contratti. Il problema della donazione mista, cit., p.161), si è anche rilevato che, a differenza del codice abrogato, in cui all'art.1050 si definiva la donazione quale atto <<col quale il donante si spoglia ... della cosa donata>>, l'attuale sistema normativo non pone limiti al genere di obbligazione che il donante si assume, con la conseguenza che nel caso di specie si profilerebbe una donazione ad effetti obbligatori avente ad oggetto il denaro (ivi, p.160).
[9] Cass., 19 ottobre 1978, n.4711, in Rep. Foro it., 1978, (voce) Donazione, n.7, che qualifica la fattispecie come donazione modale di denaro, ossia di donazione del denaro con l'onere del reimpiego nell'acquisto di un certo bene. A questa ricostruzione, la dottrina ha obiettato che non si potrebbe rinvenire in tal caso alcun modus, bensì una semplice raccomandazione priva di valore giuridico con la conseguenza, che sarà esaminata subito nel testo, che anche quando il pagamento della somma consegue alla stipula di un preliminare ad opera del donante dovrà applicarsi l'istituto della donazione diretta di denaro.
[10] Cfr. BIONDI, Le donazioni, in Trattato di diritto civile, diretto da Vassalli, Torino, 1961, p.779; CARNEVALI, Negozio fiduciario, cit., p.535; CESARO, Acquisto di immobile con denaro fornito dal genitore e donazione indiretta, cit., p.618. In giurisprudenza Cass., 15 gennaio 1986, n.171, in Giur. It., 1987, II, c.1730.
[11] Cass. civ., 15 dicembre 1984, n. 6581, in Riv. Notar., 1985, 724: ”Nel caso in cui il promissario di un contratto preliminare di compravendita sostituisca altri a sé nella stipula del contratto definitivo, fornendo il denaro necessario per l'acquisto, si ha donazione indiretta dell'immobile oggetto della promessa di vendita e non donazione diretta del denaro”.
[12] Cass. civ., 15 dicembre 1984, n. 6581 in Riv. Not., 1985, 726; conf. Cass., 28 febbraio 1987, n.2147, in Giust. Civ. Mass., 1987. In dottrina DI MAURO, L’individuazione dell’oggetto della liberalità ai fini della riunione fittizia, dell’imputazione ex se e della collazione in alcune fattispecie particolari, cit., p.186, che concorda con tale impostazione rilevando che correttamente la fattispecie può essere ricostruita come donazione indiretta dell'immobile perchè ciò di cui dispone il donante (genitore) è l'oggetto del preliminare è cioè il diritto potestativo di concludere il contratto definitivo di compravendita. Del resto, non potrebbe essere altrimenti se si esclude la configurabilità di donazione di beni futuri (su cui v. BISCONTINI, Onerosità, corrispettività e qualificazione dei contratti. Il problema della donazione mista, cit., p.161 e passim), in quanto l'immobile non è ancora entrato nel patrimonio del donante (dato che il preliminare non perfezione il trasferimento di proprietà).
[13] GAZZONI, Manuale di diritto privato, ESI, Napoli, 1996, p.994.
[14] Si rammenta che, ai sensi dell'art.1402 c.c., se la dichiarazione di nomina viene resa entro il termine stabilito nel preliminare, o, in mancanza, entro tre giorni dalla stipulazione del contratto, e vi si accompagna l'accettazione della persona nominata ovvero esiste una procura anteriore al contratto, la promessa di acquisto si intende fatta, fin dall'inizio, dalla persona nominata (che diviene promissario acquirente). In caso contrario (mancata nomina oppure mancato rispetto del termine pattuito o del termine di legge), il preliminare produrrà i suoi effetti tra le parti originarie (ed a ben vedere, solo in tale caso potrà parlarsi di trasferimento del diritto potestativo, di cui nel testo).
[15] MAJELLO, L’interesse dello stipulante nel contratto a favore di terzi, in Enc. Giur. Treccani, VII, Roma, 1989, p.2.
[16] Come spesso accade quando risulta evidente che la scelta tra una soluzione e quella opposta non potrebbe comunque eliminare tutti i dubbi interpretativi e quindi, in ultima analisi, non potrebbe mai apparire ottimale. Del resto, una simile circostanza si riscontra soprattutto quando il contrasto, come nel caso di specie, verte tra una tesi che intende rispettare la costruzione formale a discapito di quella sostanziale e quella opposta che punta a dare giustizia anche a costo di sacrificare una corretta interpretazione giuridica (il rilevo è di MAIENZA, Per le sezioni unite, l'acquisto di immobile con denaro del "de cuius" è donazione indiretta dell'immobile, in Corr. Giur., 1992, p.1344).
[17] Cass. civ., sez. I, 6 marzo 1995, n. 2570, in Giust. Civ. Mass., 1995. Del resto, nella prassi il preliminare assume spesso particolari connotazioni, anticipando, talune volte, almeno parzialmente, gli effetti che sono propri della compravendita definitiva. In questo modo il promittente venditore può ottenere il pagamento del corrispettivo convenuto da parte del genitore che si riserva di sostituire a sè, nel definitivo, una persona da nominare (in ipotesi, il proprio discendente), pur mantenendo la proprietà dell'immobile.
[18] Cass. civ., 31 marzo 1987, n. 3100, in Giust. Civ. Mass., 1987.