Source: http://www.studiolegaledcb.com/it/esperto_dettagli.asp
Timestamp: 2019-01-21 19:04:09+00:00
Document Index: 2162552

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 7', 'art. 13', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 1120', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1576', 'art. 9']

Della utilità comune
Restituzion di somme
Vorrei cortesemente sapere se posso richiedere indietro i soldi di spurghi fognari, non da me dovuti, poiché fatti su colonna di scarico non da me utilizzata. Mi sono accorto che dal 2014 l'amministratore ha iniziato a dividere in millesimi, le spese degli spurghi, per favorire altri condomini, in sede di riunione, ho sollevato la questione, mi ha risposto che c'era stata una deroga dal 2014, cosa falsa, non risulta da nessuna parte, secondo lui perché non si riusciva a capire, dove scaricassero i vari appartamenti, cosa ripeto, falsa, si è sempre saputo, ma tanto più che lui ha tirato fuori un documento del 2014, dove ha fatto fare uno studio, per sapere dove scaricassero gli appartamenti, cosa inutile, poiché lo si è sempre saputo,lo ribadisco, comunque nel 2014, fa fare lo studio e nello stesso anno inizia a far pagare a tutti, ripartendo per millesimi le spese. Il mio legale mi dice che non possiamo richiedere i soldi indietro se già pagati, tuttavia, non è così, perché ho letto in giro su internet e ho chiesto ad altri e mi dicono che si può fare causa per chieder il rimborso, anche all'Amministratore stesso, poiché l'errore è stato suo. Vorrei cortesemente sapere la vostra opinione al riguardo. Grazie.
Se la ripartizione delle spese per gli scarichi in millesimi è stata deliberata dall'assemblea e Lei anche se si è opposto non ha impugnato la delibera e, anzi, vi ha dato esecuzione non può richiedere il rimborso.
Contestazione spese conduttore
Buongiorno, il proprietario dell'appartamento dove abito ha ricevuto e mi ha fatto recapitare a mano copia della raccomandata a/r che gli è stata notificata a suo nome dall'avvocato dell'amministratore del condominio per addebiti di oneri condominiali non pagati dal sottoscritto. In realtà la raccomandata riporta anche addebiti che a mio parere spettano al proprietario ( oneri non pagati da altri condomini e spese straordinarie) . A questo punto vorrei sapere chi deve rispondere all'avvocato ed in quale modo visto che gli sono stati intimati 5 gg di tempo per adempiere ai pagamenti.
Se la contestazione del mancato pagamento degli oneri a firma dell’amministratore è indirizzata al proprietario spetta a lui rispondere al legale che gliel’ha indirizzata.
Da parte sua, sarebbe opportuno però, altrettanto tempestivamente, rivolgere al proprietario, con raccomandata a.r., a fronte della comunicazione informale del contenuto della missiva ricevuta, una precisazione dettagliata ed approfondita, magari tramite un proprio legale, delle somme da Lei riconosciute dovute con diffida allo stesso dal rivolgere a Lei, come inquilino, altre pretese infondate.
Ambulatorietà passiva sui crediti
Buongiorno, ho acquistato un appartamento in data 31.10.2016, nel bilancio preventivo condominiale (gestione 01.10.2016-30.09.2017), l'ex proprietario ha un credito di circa 300 euro. Ora l'ex proprietario, facendo valere la cosiddetta "ambulatori età passiva" richiede a me i 300 eu. Dal colloquio con l'amministratore mi informa che gli verranno eventualmente pagati ad approvazione dell'effettivo bilancio consuntivo. La domanda è, può il precedente proprietario far valere tal principio di ambulatorietà passiva anche sui crediti e chiederli a me (nuovo proprietario) o sarà compentenza dell'amministratore a chiusura del bilancio? Ringrazio infinitamente per la consulenza Cordiali Saluti
Società gestione condominiale
Buona sera, sono amministratore e socio al 50% con un altra persona, anche lui amministratore e socio con firma congiunta. E' da parecchi anni che non andiamo daccordo e non è più un piacere lavorare con lui. Gli ho anche chiesto se voleva andare via dietro un equo conpenso, ma la sua risposta è stata negativa. Io lavoro come un somaro lui no. Io mi muovo e mi faccio in tre per questa società e lui no. La domanda che faccio è molto semplice. Come posso mandarlo via dalla società?...ho qualche diritto? Distinti saluti.
Salve, sono indietro all' incirca di 3 rate di condominio per un totale di 1700 euro . Ho chiesto al mio amministratore di poter ratealizzare la somma e lui mi ha risposto che le vuole subito. Si puo fare? Grazie
Salve, certamente lei ha la facoltà di chiedere all'amministratore di venirle incontro per consentirle rateizzando di saldare il debito contratto, va precisato però che dal punto di vista giuridico il condomino non è mai nell’ impossibilità di pagare in quanto il condominio può pignorare la sua abitazione, teoricamente anche per cifre piuttosto modeste. Tuttavia, si tratta di una procedura lenta che se ne sconsiglia l’applicazione se non per crediti sostanziosi. Nessuna norma prevede un’ulteriore rateizzazione. La scadenza e la normale rateizzazione viene stabilita dall’ assemblea e vale erga omnes, cioè per tutti i condomini.
Quando un condomino si trovi nella difficoltà di non poter far fronte alle spese come cadenzate , o addirittura già in mora di 3 mesi la soluzione unica è quella di trovare un accordo con l'amministratore in questo senso, ma badi bene quest'ultimo ha ben precisi obblighi verso il resto della compagine ex art. 1129, ottavo comma, c.c., infatti, "salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".
Pertanto se già ha ricevuto un diniego in questo senso le consiglierei di rivolgersi all'assemblea, almeno più che di rateizzazione, otterrebbe una temporanea dilazione delle scadenze di pagamento. Ciò significa che il debito non si estingue e che il condomino non è immune ad eventuali azioni legali future. È bene, quindi, cercare un accordo transitorio con l’assemblea in cui si metta nero su bianco le tempistiche di rientro.
Condomino moroso e nuova proprietà
Salve, il nostro amministratore ha riferito in assemblea che poichè negli anni scorsi un condomino moroso (al quale gli han pignorato anche l'appartamento del nostro stabile) non ha pagato le r ate condominiali chiede a noi condomini di completare l'importo del credito escludendo la nuova proprietaria che ha acquistato codesto appartamento all'asta. L'amministratore afferma che lei non è tenuta a partecipare alle spese avendo acquistato l'appartamento dal tribunale da pignoramento. Non comprendo questa ingiustizia. E' giusto che la proprietaria non debba pagare insieme a noi?
A parere di chi scrive la questione va esaminata e risolta ricorrendo ai principi ermeneutici generali, che operano anche nei confronti di chi subentra come acquirente di immobile attraverso asta giudiziaria.
Avv. Antonino Cintorino
Buongiorno, sto per aqcuistare una casa all' asta e ho chiesto all' aministratore di dirmi le spese che devo pagare dopo l'aqcuisto. La mia paura e che mi mette anche le spese degli altri anni e non solo quelli dell'anno precedente ed attuale.Cosa dice la legge in questo caso, devo o non devo pagare quelle degli anni prima? Come posso rispondere all'amministratore in caso mi accorgo che mi sta imbrogliando?Grazie in anticipo.
Buongiorno, premesso che come saprà il decreto di trasferimento è emanato dal giudice delle esecuzioni e contiene il trasferimento del bene all'aggiudicatario, l'ingiunzione al debitore e al custode giudiziario di rilasciare l'immobile, nonché l'ordine di cancellare le ipoteche ed i pignoramenti (attenzione: la cancellazione non è automatica, ma la relativa pratica dovrà essere effettuata dal notaio in forza dell'ordine del giudice) quindi se parla d spese in ordine a questo tipo di pendenze che possono gravare sull'immobile si sono a suo carico, incluse le spese di bolli vari stra imposte di registro ipotecaria e catastale, il bollo sulla richiesta di partecipazione all'asta , bolli per la trascrizione del decreto conservatoria dei registri immobiliari di circa €13,00 o €16,00 ,la metà del compenso spettante al delegato alla vendita.
non vi è alcuna commissione di vendita o altra spesa da pagare. se si riferisce poi a precedenti oneri condominiali ecc. vige il principio che :"Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
La riforma del condominio non ha prodotto cambiamenti in merito. In questo contesto, pertanto, il neo proprietario risponde di tutti i debiti riguardanti l'appartamento, salvo rivalsa verso l'ex proprietario pignorato. Il pignoramento, infatti, consente una vendita forzata ma non fa variare nulla rispetto a diritti ed obblighi di pagamento verso il condominio.
Per le spese più risalenti nel tempo, di cui lei teme , riguardanti tre o quattro anni prima dell'acquisto se esse sono state riportate nei vari rendiconto anno dopo anno, entrano a far parte di quanto richiedibile alla persona che ha acquistato casa all'asta ( Corte Appello Genova n. 513/09) potrebbero effettivamente venirle richieste, fermo restando il suo diritto di rivalsa verso il vecchio proprietario?
Locazione e spese
Salve, da aprile 2016 sono in affitto con un contratto in cedolare secca 4+4 all'interno del quale è specificata la seguente ripartizione tra canone e spese: "Il CANONE annuo sarà di 6.600? (550? mensili) a cui si aggiungeranno 3.000? annui (250? al mese) a titolo di SPESE; pertanto ogni mensilità sarà di 800?". Le spese cui si fa riferimento possono essere solamente quelle relative al condominio, perché in un altro punto del contratto è espressamente indicato che tutte le utenze devono essere intestare al conduttore. L'importo mi è sempre sembrato un po' gonfiato (immaginavo fosse un modo per pagare meno tasse): venendo in possesso degli ultimi due rendiconti annuali del condominio, risulta che l'importo che mi spetterebbe da pagare mensilmente è in media di 75?! E' giusto pretendere il conguaglio di tutte le spese in eccesso e non giustificate, anche a fronte del fatto che non si fa mai riferimento a delle spese forfettarie ma piuttosto potrebbero essere intesi come acconti (e come tali soggetti a conguaglio)? Avendo dato disdetta con preavviso, posso trattenere parte dei soldi "rubati" da una delle mensilità o sarei punibile legalmente? Grazie mille
Egr. sig. Gabriele, a mio avviso non può trattenere unilateralmente le somme dovute a titolo di canone e/o spese accessorie e oneri condominiali, sebbene non corrispondano agli importi effettivamente sostenuti. Suggerisco piuttosto di contestare queste somme indebitamente versate mediante una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno indirizzata al proprietario-locatore, al fine di procedere al recupero di quanto pagato in più. Sarà necessario dimostrare che le spese condominiali e accessorie da Lei effettivamente sopportate sono di gran lunga inferiori alla somma richiesta dal locatore a titolo di spese (non meglio identificate nel contratto, a quanto consta...). Per maggiori ragguagli, occorrere comunque esaminare il contratto di locazione.
Della ripartizione delle spese tra conduttore uscente ed entrante
Le scrivo per avere una delucidazione riguardo la quota condominiale da me versata. Ho preso in affitto l'appartamento in cui vivo a giugno 2014 e dopo pochi giorni ho ricevuto dall'amministratore il bilancio consuntivo con le quote da versare da luglio 2014. Il bilancio fa riferimento al periodo da 1/5/2013 al 30/04/2014, cioè quando io ancora non vivevo nell'appartamento. Il totale da pagare era di 1.107 euro. Ho pagato le rate da luglio 2014 a giugno 2015. A luglio 2015 ho ricevuto il nuovo bilancio con le spese dal 1/05/2014 al 30/04/2015 cioè il periodo dal quale io ho iniziato a vivere nell'appartamento. La quota che devo corrispondere è di soli 332 euro, non avendo mai utilizzato i termosifoni. Mi domando se la quota relativa all'anno 2013/14 la dovessi pagare io o il precedente inquilino o, in sua assenza, il proprietario. Attendo una cordiale risposta.
Le spese di cui parla (quota relativa all’anno 2013/2014) fanno riferimento al periodo di locazione precedente all’inizio della Sua sottoscrizione al contratto di locazione, perciò sono imputabili all’inquilino uscente.
In giurisprudenza, come riferimento, ci si basa sul contratto stipulato tra il proprietario e il conduttore che l’ha preceduta, contratto a Lei totalmente estraneo.
Non si comprende il perchè Lei debba sostenere tali spese, quando non era ancora sotto contratto di locazione.
Nel nuovo contratto da Lei sottoscritto sarà previsto un articolo dedicato alle spese condominiali da imputare a Lei, ma si tratterà di spese successive all’ inizio dell’efficacia contrattuale, ovvero decorreranno dalla data sottoscritta nel contratto stesso.
Avv. Antonella Basso
Lavori di ristrutturazione e condomino moroso
Buon giorno volevo chiederVi abbiamo fatto lavori facciata ed abbiamo un moroso , nel contratto di appalto con la ditta abbiamo messo un articolo con il quale la ditta deve rivalersi sui c ondomini morosi , lavvocato della ditta ci ha scritto dicendo , che dopo aver inviato lettera al moroso che non ha pagato, scrive a noi x il pagamento di quella quota, secondo voi l amministratore deve saldare il debito e poi fare decreto al moroso x recuperare il debito o è la ditta che deve fare decreto ingiuntivo al moroso? che dobbiamo fare? attendo una vostra gentile risposta.
Gent.ma sig.ra Donatella
La responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio nei confronti di terzi (nel caso di specie nei confronti della ditta in questione) era governata in passato dalla regola della solidarietà tra condomini: in caso di morosità il creditore poteva agire per l’intero importo direttamente nei confronti di un solo condomino il quale, a sua volta, poteva rivalersi pro quota, nei confronti dei morosi.
Le Sezioni Unite della Cassazione avevano ribaltato tale regola introducendo quella della parziarietà: ogni condomino rispondeva dei debiti soltanto per la propria quota di competenza.
In altre parole, il creditore poteva agire nei confronti di ogni singolo condomino, ma chiedendo a questi solo la somma che quest’ultimo era tenuto a versare in ragione della ripartizione delle spese, ossia secondo i millesimi di proprietà.
La riforma del condominio ha ora reintrodotto la solidarietà del debito del condominio, precisando, però, che i creditori devono agire innanzitutto nei confronti del condomino moroso – ossia di quello non in regola con il pagamento degli oneri condominiali – e solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di quest’ultimo, possono rivolgersi ai vari condomini in regola pro quota.
Pertanto, nel caso di specie, l'avvocato della ditta deve agire prima nei confronti del condomino moroso e, solo dopo aver dimostrato di aver esperito inutilmente attività di recupero del credito nei confronti del moroso, potrà rivalersi nei confronti dei vari condomini in regola soltanto per la propria quota di competenza.
a norma dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini" (quelli morosi).
Quindi, nel caso prospettato, l'impresa dovrà prima agire nei confronti dei condomini morosi, e solo nel ove sia impossibile soddisfarsi su questi ultimi, potrà agire nei confronti degli altri.
Del vecchio e del nuovo proprietario
Buon pomeriggio, Sto( stavo) acquistando una casa per le vacanze in Sardegna.., ora ci sto ripensando. Oggi ho scoperto che il condominio ove intendo acquistare ha ricevuto una ingiunzione di pagamento per Lavori di rifacimento facciata (dalla ditta esecutrice a Mezzo amministratore ) perchè questi lavori hanno comportato una spesa maggiore di quella preventivata/deliberata e pattuita nel contratto ( la differenza di tale spesa non è stata pagata dai condomini perchè ritenuta non deliberata/ pattuita.) Premetto che non conosco il contratto pattuito tra il condominio e la ditta esecutrice ( anche perchè il tema è un altro) l'attuale proprietario dell'immobile che intendo acquistare mi comunica che si accollerà lui l'eventuale differenza economica richiesta dalla ditta esecutrice (il giudice stabilirà se sarà il caso e il quanto.) La ditta appaltatrice sostiene di aver fatto in più rispetto al capitolato (forse una parte era a consuntivo .. non so,e non entro nel merito) La domanda TOPICA é: Io come possibile nuovo proprietario, anche se sul rogito viene evidenziato che il vecchio proprietario si accolla il debito relativo all'ingiunzione dovrò pagare ad eventuale richiesta dell'amministratore ?? Grazie in anticipo per la risposta per scuso per la lungaggine Saluti
Sicuramente è obbligato a pagare quanto le sarà richiesto dall’amministratore quale nuovo proprietario dell’immobile, salvo la possibilità di rivalersi per quanto pagato sul vecchio proprietari se previsto nell’atto di acquisto.
Del condominio e del recupero delle somme
Buongiorno, sono un consigliere di un condomino con diversi condomini morosi da diversi anni. Un condomino aveva un debito di spese condominiali di € 20.0000,00 l'immobile é stato venduto all'asta per € 35.000,00, la procedura esecutiva immobiliare si é chiusa con un credito nei nostri confronti di ca. € 7.000,00 i restanti 13.000,00 sono stati addebitati in millesimi a tutti i condomini. Vorrei sapere se esiste una legge per la divisione di tale spesa in millesimi o (che mi sembrerebbe piú corretto) la spesa totale potrebbe essere suddivisa per il numero di condomini in parti uguali. Cioè 13.000 : 80 condomini e non per millesimi Inoltre Le chiedo ma un debito di spese condominiali non dovrebbero essere a carico di chi acquista, quali documenti dovrei richiedere all'amministratore per verificare la procedura in questione. Ringrazio e saluto.
I debiti del condomino moroso verso il condominio avrebbero dovuto essere soddisfatti in sede esecutiva in prededuzione rispetto anche agli altri crediti dell'esecuzione immobiliare in quanto strettamente legati alla conservazione del bene inastato.
Il nuovo proprietario risponde ai sensi dell'art. 63, IV comma disp.att. c.c. per i debiti dell'anno in corso e dell'anno precedente all'acquisto anche se all'asta.
I debiti ricadenti sul condominio (13.000,00) non potranno che essere suddivisti tra i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.
Augurandomi di essere stata esaustiva, porgo cordiali saluti.
Gent.ma sig.ra Adriana
Il problema da Lei prospettato è quello di dare risposta alla domada: chi paga i debiti dei condomini morosi? Mentre precedentemente non vi era una disciplina apposita, discutendosi se il creditore del condominio potesse richiedere il pagamento a ogni condomino per la sola sua quota o se potesse agire per l'intero credito, la recente riforma della disciplina del condominio approvata con Legge 11.12.2012 n. 220 è intervenuta sul tema. E' stato così modificato l’art. 63 disp. att. c.c., che ha fissato un vincolo solidale tra i condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore, pur essendo stati posti dei limiti al creditore che agisca per il recupero del suo credito.
Essendosi, nel caso di specie, già esperito un tentativo di recupero nei confronti del condomino moroso con la conclusione di procedura esecutiva immobiliare, a questo punto la somma di €. 13.000,00, intesa quale debito ricadente sul condominio, dovrà essere suddivisa tra i vari condomini in ragione dei millesimi di proprietà.
Ai sensi dell' art. 63 disp. att. c.c. "Chi subentra nei diritti di un condomino (il nuovo proprietario nel caso di specie) è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento solo dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Delle spese dell'immobile pignorato
Ho un immobile pignorato e messo all’asta per non aver pagato ilmutuo non ancora venduto, ora sono in affitto in un altro paese, son passati tre anni el’immobile è vuoto, non abitato e non residente, le spese condominiali me le stanno trattenendo dalla pensione – 200 euro al mese per un importo di 4.800 euro. Mi hanno detto che devo pagare anche quelle spese in corso, ma la banca non paga nulla, io non risiedo da 4 anni e devo pagare tutte le spese comprese acqua e luce condominiali….è giusto?
Le spese fisse che derivano dall'immobile in quanto facente parte del condominio devono essere pagate dal proprietario dell'immobile anche se questo risulta pignorato.
Si rappresenta che le spese quali acqua, luce, etc....ovviamente dovranno essere pagate in proporzione all'uso ed effettivo utilizzo e quindi non a tariffa piena.
tuttavia, in caso di vendita all'asta dello stesso immobile si dovrà procedere alla verifica della circostanza se con l'acquisto all'asta dell'immobile il nuovo acquirente si è accollato anche le eventuali spese condominiali.
In questo caso, qualora Lei abbia già pagato potrà ottenere la restituzione di quanto versato.
Pertanto, Le consiglio di conservare tutte le ricevute ed i pagamenti fatti.
Il proprietario di una unità immobiliare in condominio è tenuto a contribuire alla spesa per beni e servizi comuni del condominio. Si tratta di obbligazioni definite “ambulatorie”, nel senso che esse si trasferiscono automaticamente insieme alla titolarità del bene senza bisogno di una previsione espressa.
L’obbligo di corrispondere le spese relative ai beni e servizi comuni nasce come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Nel condominio il principio dell’ ambulatorietà ha riscontro nella norma contenuta nell’art. 63, comma 2, disp. att. cod. civ., che dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente (il subentro va collegato alla data del rogito di compravendita).
Poiché, nel caso di specie da Lei rappresentato, l’immobile non è stato ancora venduto e, pertanto, non c’e’ ancora un nuovo acquirente che subentri nei Suoi diritti di condomino, le spese fisse condominiali in corso saranno a Suo esclusivo carico, come lo saranno, ovviamente, anche le spese di acqua luce e gas.
Della installazione di antenne sul lastrico solare
In un condominio che amministro da circa un anno, un condomino vuole installare sul lastrico solare un impianto di trasmissione e ricezione di segnali radio (antenna) privato.
Stamattina ci ha anticipato che invierà a breve una raccomandata con la quale chiede il permesso di accedere al lastrico per poter effettuare i sopralluoghi necessari per poter installare le apparecchiature.
Per questo tipo di attività è necessario il parere preventivo dell’assemblea?
Ci sono casi simili ai quali è possibile riferirsi?
Nel caso (molto probabile) in cui gli altri condomini abbiano da eccepire, quale strada seguire?
Grazie per il Suo prezioso parere.
Nel caso in questione trova applicazione - per analogia delle fattispecie - la disciplina prevista in tema di antenne radiotelevisive dall'art. 1122 bis c.c., secondo il quale "Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche".
La norma, dunque, non prevede alcun tipo di autorizzazione assembleare per tale intervento.
La Cassazione si è pronunciata nello stesso senso, affermando "Il dovere dei comproprietari o coabitanti di un fabbricato di non opporsi a che altro comproprietario o coabitante, in qualità di radioamatore munito della prescritta autorizzazione amministrativa, installi un'antenna ricetrasmittente su porzione di proprietà altrui o condominiale, nei limiti in cui ciò non si traduca in una menomazione dei loro diritti o della loro possibilità di procedere ad analoga installazione".
Dunque il condòmino in questione può realizzare l'impianto di ricezione radio sul lastrico solare senza la necessità di alcuna autorizzazione da parte del condominio. Ciò, ovviamente, a patto che tale realizzazione non pregiudichi la sicurezza o l'estetica dello stabile e che sia effettuata in modo da non impedire agli altri condòmini di far uso del lastrico.
Il caso riportato, a seguito della riforma di cui alla legge 220/2012, è disciplinato dal nuovo art. 1122 bis c.c. rubricato “Impianti non centralizzati di ricezione radiotelefonica e di produzione di energia da fonti rinnovabili” a mente del quale “le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze” devono essere realizzati in modo tale da recare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale. In ogni caso deve essere preservato il decoro architettonico dell’edificio.
Il comma 3 del medesimo articolo prevede, poi, che nel caso si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, il condomino interessato ne dia comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Le opere in questione non sono soggette ad autorizzazione necessari dell’assemblea condominiale (cfr. ultimo comma art. 1122 bis cc.) ma questa potrà opportunamente essere convocata e, se del caso, potrà prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio, “adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico”.
Custode giudiziario e spese condominiali
Il custode giudiziario incassa le quote codominiali dall'inquilino, come recueperare dette somme?
E' molto strano che le quote condominiali vengano incassate dal custode visto che, di solito, nell'ordinanza di nomina emessa dal giudice, tra i compiti del custode vi è anche quello di avvisare l'occupante del'immobile che dovrà regolarmente e tempestivamente pagare gli oneri condominiali, ben inteso in favore del condominio.
Se davvero il custode ha invece il potere di incamerare gli importi di cui si tratta, allora il condominio dovrebbe intervenire nel procedimento esecutivo per tentare di recuperare tali somme.
In ogni caso, consiglio di farsi consegnare dal custode una copia dell'ordinanza di nomina in modo da comprendere quali sono i suoi effettivi poteri e compiti.
Spese condominiali tra nuovo e vecchio proprietario
Buongiorno ho acquistato una casa il rogito è stato fatto il 15.11.12 ora l'amministratore mi cheide le spese condominiali del vecchio proprietario. In precedenza avevamo preso contatti con l'amministratore insieme al proprietario per la ripartizione delle spese che ci aveva rilasciato una liberatoria con indicate le spese che doveva pagare il venditore e che non ha pagato come mi devo comportare ? sono dovute queste spese ? sul mio rogito è indicato che nulla è dovuto prima della consegna delle chiavi dell'immobile.
Per l'art. 63 comma 4 disp. att. cod. civ. "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". Dunque l'amministratore può chiedere a Lei il pagamento INTEGRALE ("responsabilità solidale" significa proprio questo) degli oneri condominiali non pagati per il periodo 01.01.2011-31.12.2012. In tal caso, ovviamente, lei potrà agire nei confronti del venditore per il rimborso di quanto pagato. La liberatoria di cui si parla nella domanda non produce effetti nei confronti del condominio - soprattutto se, come mi pare di avere capito, non è stata oggetto di delibera assembleare - ma può avere, invece, rilievo nei suoi rapporti giuridici con il venditore. potendo costituire una prova dell'impegno che lo stesso si era assunto con Lei.
L’amministratore del condominio può chiedere il pagamento delle spese condominiali direttamente a Lei in quanto, come acquirente dell’unità immobiliare, con il perfezionamento della compravendita ha acquisito lo status di condomino ed è subentrata nei diritti e negli obblighi del precedente condomino (venditore).
L’art. 63 comma 2 disp. att. c.c. prevede che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Quindi, Lei (acquirente) e il venditore siete ugualmente obbligati, in solido, al pagamento delle spese condominiali effettivamente sostenute dal condominio nell’anno in corso e in quello precedente rispetto al perfezionamento della vendita. La previsione in una scrittura privata di una ripartizione degli oneri condominiali costituisce una regolamentazione operante nei rapporti interni tra Lei e il venditore, in forza della quale può chiedere al co-obbligato inadempiente (in tal caso, il venditore) di restituire la parte di spese da Lei pagate ma che, secondo quanto indicato nella scrittura privata, risultano a carico dell'ex condomino alienante.
Ricevute condominiali ed imposta di bollo
Gent. avvocato,
mi è sorto un dubbio!....ma sulle ricevute che emetto come amministratore di condominio, per le quote condominiali versate dai condomini, devo apporre la marca da bollo da 1,81?
Non volendo incorrere in irregolarità, sono a richiederLe ulteriori delucidazioni.
La legge 405/90, art. 7, c. 5, stabilisce che sono esenti dall'imposta di bollo le ricevute relative al pagamento di spese di condominio negli edifici.
L’imposta di bollo non è dovuta per le ricevute di pagamento delle spese di condominio negli edifici: in base all’art. 13, nt. 3 della tariffa allegata al dpr n. 642/1972 tali ricevute sono esenti dall’imposta di bollo.
Recupero delle quote condominiali di immobile soggetto ad esecuzione immobiliare
sono l’amministratore del condominio in cui abito ed ho un quesito da porLe.
L’immobile di un condomino è stato pignorato dalla banca ed, ad oggi, è pendente una esecuzione immobiliare su detto immobile.
Ho chiamato il custode/delegato, il quale mi ha detto che non è ancora stato venduto e che non ci sono interventi di terzi.
Come posso recuperare le somme (quote ordinarie e straordinarie di condominio) non versate da oltre tre anni sino ad oggi?...premetto di non aver fatto ricorso al decreto ingiuntivo…cosa posso fare?
Flavio Lacitignola
Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., l'Amministratore può ottenere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (nonostante opposizione, quindi) nei confronti del condomino/debitore.
Senonchè, nel caso da Lei prospettato l'esecuzione individuale parrebbe già essere iniziata da tempo, per cui procurarsi un decreto ingiuntivo, oltre a risultare oneroso, potrebbe anche rilevarsi inutile se l'importo ricavato dalla vendita non fosse sufficiente a coprire il credito del procedente (colui che ha iniziato l'esecuzione) ed inoltre, dovendosi anche procedere ad intervento nell'esecuzione sulla base del decreto ingiuntivo ottenuto, questo risulterebbe tardivo, se successivo alla prima udienza del processo esecutivo che - sempre da quanto da Lei riferito - sembrerebbe esserci già stata, con la conseguenza che il Condominio potrebbe soddisfarsi solo sull'eventuale residuo della vendita immobiliare.
D'altra parte un intervento senza titolo (alias: senza decreto ingiuntivo) non potrebbe più essere effettuato sulla scorta delle sole scritture contabili, se effettuato successivamente alla suddetta prima udienza mentre, se tempestivo, esporrebbe il Condominio, in caso di contestazione del debitore, ad una sorta di verifica giudiziale all'interno del processo esecutivo già instaurato, che potrebbe costringere il Condominio comunque a procurarsi un titolo (decreto ingiuntivo) nelle more della procedura esecutiva.
Quindi, nel caso da Lei prospettato, o vi è la convenienza ed il tempo per procurarsi il titolo esecutivo, ovvero è opportuno attendere la conclusione della procedura in quanto l'aggiudicatario dell'immobile pignorato, sempre ai sensi del citato art. 63 disp. att. c.c., è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Per quanto riguarda altre annualità, resteranno a carico degli altri condomini con esclusione - ovviamente - dell'aggiudicatario.
ho letto il quesito sottoposto.
A mio parere, essendo già pendente un'esecuzione, la prima necessità è precostituirsi un titolo esecutivo
Quindi l'ingiunzione, non ancora richiesta, appare la via più breve anche perchè l'art. 63 delle disposizione di attuazione del Cod. Civ. prevede che il Giudice, per le spese di condominio, conceda la provvisioria esecutorietà.
Con il titolo poi, dato che l'immobile non risulta venduto, si potrebbe intervenire nella procedura per tentare di essere soddisfatti seppur dopo il pignorante e gli eventuali privilegiati.
Inoltre, dato che l'amministratore fa riferimento a crediti di oltre 3 anni fa, consiglierei anche di interrompere la prescrizione inviando un sollecito con racc AR.
"La protratta morosità di un condominio rende doverosa l'azione di recupero del credito per l'amministratore che non voglia incorrere in responsabilità verso il condominio amministrato, a meno di espressa dispensa da parte dell'assemblea dei condomini.
Ad ogni modo, nella situazione prospettata è bene svolgere una valutazione di opportunità fra le varie possibilità.
Infatti, procurandosi tempestivamente un titolo esecutivo, qual è ad esempio il decreto ingiuntivo, il condominio creditore può intervenire nella procedura di esproprio già in essere, partecipando alla distribuzione del ricavato, secondo le regole del Codice di procedura civile.
La convenienza di tale attività, però, è strettamente subordinata allo stato effettivo della procedura, alla consistenza e natura dei crediti per cui si procede (anche per intervento di terzi) ed alle prospettive di ricavo dalla vendita dell'appartamento.
Resta comunque salva, per ogni creditore (compreso, quindi, il condominio), la possibilità di aggredire nuovamente i beni del debitore qualora l'esito della distribuzione (a seguito della vendita dell'immobile) non consenta di coprire l'intero credito.
Inoltre, per quanto riguarda i soli crediti del condominio, soccorre l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che prevedono il diritto di richiedere quanto dovuto per oneri condominiali anche al nuovo acquirente dell'immobile, ma limitatamente all'anno in corso e a quello precedente.
In ogni caso l'effettivo recupero di quanto dovuto dipende dalla consistenza del patrimonio del debitore: infatti sia nel caso di mancata partecipazione alla procedura di esecuzione immobiliare, sia nel caso di partecipazione ad essa con insufficiente realizzo, è la presenza di ulteriori beni da aggredire a determinare se ed in che misura sarà possibile recuperare gli oneri che il condomino non ha versato spontaneamente.
ritengo le considerazioni dei colleghi che mi hanno preceduto ampiamente esaurienti rispetto alla problematica da Lei posta; mi permetto di aggiungere, visti gli obblighi pendenti in capo all'amministratore, che ogni decisione in proposito alla convenienza o meno di intervenire nella procedura in parola venga comunque rimessa all'assemblea dei condòmini.
Ci sono agevolazioni fiscali in caso di ristrutturazioni edilizie?
dovrei effettuare dei lavori di ristrutturazione, è vero che ci sono agevolazioni fiscali?
Andrea da Palo del Colle
l'Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione dei contribuenti un vademecum nel quale potrà trovare le risposte sul tema delle agevolazioni fiscali in caso di ristrutturazioni edilizie.
Nella pagina "Approfondimenti" potrà scaricare il file pdf dal titolo "Ristrutturazioni edilizie:le agevolazioni fiscali".
un condomino del complesso in cui abito ha chiesto l’installazione di una tettoia all’interno del plesso condominiale per poter riparare le biciclette.
Tale opera può essere realizzata?....in molti la ritengono inutile, in quanto a vantaggio solo di alcuni condomini.
In base all'art. 1120 Cod. civ. sono vietate, tra le altre, quelle innovazioni che rendano alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Da ciò discende che l'installazione della tettoia sul cortile comune è valida qualora essia sia realizzata a vantaggio di tutti i condomini.
In riferimento ad un caso analogo è intervenuta la Corte di Cassazione la quale, con la sentenza n. 15037/11, ha ritenuto valida tale tipo di delibera qualora la tettoia sia realizzata a vantaggio di tutti i condomini e purché tale installazione non snaturi la funzione tipica del cortile condominiale che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari che vi si affacciano.
In conseguenza non è possibile l'installazione della tettoia poiché non è a vantaggio di tutti i condomini e l'eventuale delibera assembleare che la autorizzi potrebbe essere considerata nulla dal momento che incide sui diritti individuali sulle cose comuni.
Sperando di essere stato esauriente, colgo l'occasione per salutarvi con cordialità.
Avv. Francesco D'Antonio
si deve rilevare come, a norma dell’articolo 1120, comma 2 del Codice civile (comma 6 allorché, tra sei mesi, entrerà in vigore la riforma condominiale), «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». Ne discende che, a meno che il regolamento condominiale non disponga diversamente, occupare parti comuni, con costruzioni e manufatti ad uso di singolo condomini (quelli che usano le biciclette, per intenderci, nel caso specifico), è ritenuta innovazione vietata, in mancanza di consenso unanime e scritto di tutti i condomini. Pertanto, l’installazione della tettoia potrebbe indurre il condominio, ovvero uno o qualche condomino, ad agire giudizialmente per la demolizione del manufatto.
Va evidenziato altresì che l'installazione della tettoia costituisce comunque un'innovazione e, pertanto, dev'essere approvata in sede assembleare "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" (articolo 1136, comma 5, Codice civile, anche nella sua nuova formulazione). Pertanto, solo se la relativa delibera viene approvata rispettando tale quorum, anche la minoranza avrà l'obbligo di concorrere alle spese.
Per ultimo va segnalata anche la sentenza del TAR di Roma (8 giugno 2005, n. 4655) secondo cui “È necessaria la concessione edilizia ai fini della realizzazione di una tettoia, ove abbia carattere di stabilità, sia edificata in adiacenza ad un fabbricato già esistente e sia idonea ad essere utilizzata autonomamente, in quanto non può essere considerata una mera pertinenza, rappresentando, invece, una vera e propria opera esterna”.
La Suprema Corte con la sentenza n. 15037 del 7 luglio 2011 si è occupata della fattispecie della realizzazione di una tettoia per il ricovero delle biciclette all’interno di un cortile condominiale.
In primo luogo, la Cassazione ha specificato quali siano le delibere assembleari nulle e quali quelle annullabili, partendo dalle statuizioni contenute nella famosa sentenza a Sezioni Unite n. 8060 del 7 marzo 2005.
Rifacendosi, infatti, a quest’ultima pronuncia la Suprema Corte ha statuito che “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione , quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”.
Ciò premesso, deve considerarsi valida la delibera adottata a maggioranza dell’assemblea che autorizza o ratifica l’installazione di una tettoia per il riparo delle biciclette nel cortile comune se l’opera è stata realizzata a vantaggio di tutti i condomini e naturalmente in presenza di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative.
L’unica eccezione è rappresentata dal fatto che non deve in ogni caso essere snaturata la precipua funzione del cortile comune “che è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari” e se si sia in concreto determinata “una utilizzazione del bene comune soltanto a favore di alcuni condomini”.
Ho un appartamento affittato e gradirei informazioni in merito alla ripartizione delle spese condominiali....quali sono di competenza del proprietario e quali del conduttore?
Alessandra da Casamassima (BA)
per rispondere alla Sua domanda è opportuno fare riferimento a quanto dispone l'art. 1576 del codice civile e cioè a dire che il locatore (proprietario) è tenuto ad effettuare tutte le riparazioni necessarie quindi deve sostenere quelle che sono le spese straordinarie del Condominio. Sono invece a carico del conduttore (inquilino) le spese di piccola manutenzione ovvero le spese ordinarie.
A titolo di esempio, sono a carico dell'inquilino le spese di manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell'ascensore, diversamente sono a carico del proprietario le spese occorrenti per l'adeguamento dell'impianto alle nuove disposizioni di legge in materia di sicurezza.
La legge è piuttosto blanda su tale punto. Oltre alle norme del codice in materia di locazione, l’art. 9 l. 392/78 offre una elencazione delle spese da ritenersi a carico del conduttore. Si tratta comunque di una disciplina derogabile su accordo delle parti, che possono prevedere una diversa ripartizione delle spese condominiali rispetto alla disciplina dettata dalla legge. Tuttavia se non si giunge ad un accordo tra proprietario e inquilino, si deve far ricorso a quanto stabilito dalla legge che, in sostanza, pone a carico dell'inquilino conduttore quelle spese che riguardano l’uso della cosa comune (ad esempio: le spese di pulizia delle scale, di fornitura di energia elettrica ed acqua, di riscaldamento centralizzato…).
Per avere un quadro più dettagliato dei vari servizi e la ripartizione degli stessi, segnalo che esistono delle tabelle molto utili (es. Confedilizia, Sicet…) relative alla ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e conduttore. Tuttavia, si ritiene che abbiano valore orientativo, a meno che siano recepite da inquilino e proprietario in contratto.