Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ibpbii-2-415-827-14-lcz
Timestamp: 2018-03-24 06:48:27+00:00
Document Index: 32485637

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 22']

IBPBII/2/415-827/14/ŁCz | Interpretacja indywidualna
Sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku a kredyt hipoteczny zaciągnięty przez spadkodawcę
IBPBII/2/415-827/14/ŁCzinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 18 września 2014 r. (data otrzymania 19 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku – jest nieprawidłowe.
W dniu 19 września 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku.
W dniu 11 maja 2006 r. syn Wnioskodawcy nabył lokal mieszkalny za kwotę 200 000,00 zł. Na nabycie lokalu syn Wnioskodawcy zaciągnął kredyt hipoteczny na kwotę ok. 202 000,00 zł (83 512,48 CHF). Kredyt nie był ubezpieczony. W dniu 9 maja 2014 r. syn Wnioskodawcy zmarł. Spadek po nim na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia nabył Wnioskodawca wraz z małżonkiem w całości. Z uwagi na sytuację rodzinną Wnioskodawca wraz z małżonkiem nie są w stanie utrzymywać mieszkania i spłacać zadłużenia. Planowana jest sprzedaż odziedziczonego mieszkania. Mieszkanie w chwili obecnej obciążone jest hipoteką na kwotę ok. 240 000,00 zł, zaś przypuszczalna cena sprzedaży to 270 000,00 zł. Znaczna część ceny sprzedaży zostanie przelana na konto wierzyciela hipotecznego celem spłaty zadłużenia, pozostała część środków uzyskanych ze sprzedaży zostanie przelana na konto zbywających spadkobierców (Wnioskodawcy i jego małżonka).
Czy sprzedając mieszkanie nabyte w drodze spadku obciążone hipoteką z tytułu zaciągniętego kredytu hipotecznego wartość nieruchomości można ustalić uwzględniając jej stan prawny, w szczególności obciążenie hipoteczne, czyli różnicę między zbyciem nieruchomości a spłatą obciążenia hipotecznego, bo taka kwota będzie faktycznie przelana na konto zbywających...
Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź jest twierdząca, ponieważ taką kwotę faktycznie otrzyma i od tej kwoty jest w stanie zapłacić podatek dochodowy. Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Cena nieruchomości jest ustalana mając na uwadze wszelkie aspekty, w tym stan prawny, a w szczególności obciążenie hipoteczne. Dlatego - w opinii Wnioskodawcy - może on przyjąć różnicę między wartością rynkową, a długiem hipotecznym i od tej różnicy zapłacić podatek dochodowy z tytułu jej zbycia.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył spadek po zmarłym 9 maja 2014 r. synu. Nabyte w spadku mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym zaciągniętym przez syna Wnioskodawcy. Małżonkowie zamierzają sprzedać nabyte w spadku mieszkanie. Część uzyskanej ceny zostanie przelana na konto wierzyciela hipotecznego, a pozostała kwota trafi na konto sprzedających.
Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przed 1 stycznia 2020 r. nabytego 9 maja 2014 r. lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).
Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy - jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
W przypadku nabycia udziału w spadku nie występuje więc cena nabycia, gdyż spadek nabywa się po spadkodawcach nieodpłatnie.
W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli Wnioskodawca poniesie tego rodzaju koszty, to koszty te dotyczą całej nieruchomości, którą w udziale 1/2 nabył Wnioskodawca, zaś pozostały udział (1/2) nabył małżonek Wnioskodawcy. Jak już wyżej wyjaśniono, w przypadku Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega zbycie udziału wynoszącego 1/2 nabytego w 2014 r. W związku z tym 1/2 przychodu podlegająca opodatkowaniu będzie mogła zostać obniżona wyłącznie o 1/2 poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów odpłatnego zbycia i kosztów uzyskania przychodu. Połowa kosztów odpłatnego zbycia przypada bowiem na udział 1/2 należący do małżonka Wnioskodawcy. Nie każdy jednak wydatek w jakikolwiek sposób mający związek ze sprzedażą może być przez Wnioskodawcę odliczony.
Jak wskazano powyżej nabyty przez Wnioskodawcę spadek tj. lokal mieszkalny był obciążony hipoteką. Wnioskodawca uważa, że spłatę kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę powinien odliczyć od przychodu ze sprzedaży nieruchomości tak aby opodatkować wyłącznie swój zysk.
Z treści przepisów art. 19 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia (a w sytuacji, gdy znacznie odbiega od wartości rynkowej, wartość ustalana jest przez organy podatkowe) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zatem bez znaczenia dla uzyskania tego przychodu pozostaje w jaki sposób cena ta zostanie zapłacona lub na jakie cele kwota z tej sprzedaży zostanie wydatkowana. Innymi słowy, bez znaczenia dla uzyskanej ceny pozostanie przeznaczenie uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przychodu w części na spłatę zobowiązania kredytowego. Cena, którą osiągnie ze sprzedaży Wnioskodawca będzie jego przychodem i to ona stanowić będzie podstawę opodatkowania, którą może pomniejszyć o ewentualne koszty uzyskania przychodu oraz koszty odpłatnego zbycia. Z faktu, że znaczną część ceny wynikającej z aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawca zbędzie ww. lokal mieszkalny, nabywca przekaże na rachunek bankowy przeznaczony do spłaty długu, nie sposób wywodzić, że Wnioskodawca nie uzyskał przychodu z tej sprzedaży podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Wydatkiem takim nie będzie wydatek na dokonanie spłaty kredytu hipotecznego. Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spadkodawcę nie umożliwia dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest (i będzie) możliwa wcześniej. Innymi słowy, Wnioskodawca nie spłaci kredytu hipotecznego wierzycielowi po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości, lecz dlatego, że ciąży na nim obowiązek spłacania rat zaciągniętego przez spadkodawcą kredytu. Wnioskodawca spłaci kredyt hipoteczny po to, aby zwolnić się z długu jaki na nim ciąży względem wierzyciela hipotecznego. Stąd spłata kredytu hipotecznego nie może być uznana za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie będzie poniesiona celem dokonania zbycia.
Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku. Niewątpliwie kredyt hipoteczny zaciągnięty przez spadkodawcę na skutek przyjęcia spadku po zmarłym synu jest osobistym zobowiązaniem Wnioskodawcy z racji bycia spadkobiercą, a skoro spłata kredytu nie stanowi udokumentowanego nakładu zwiększającego wartość odziedziczonej nieruchomości, a przywołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż w nim wymienione, to brak jest podstaw prawnych, aby wskazany przez Wnioskodawcę wydatek zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży.
Brak więc jest podstaw prawnych, aby podstawę opodatkowania stanowił uzyskany ze sprzedaży przychód po odliczeniu kwoty spłaconego kredytu względem wierzyciela hipotecznego. Spłata takiego kredytu w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz kosztów uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, wobec czego koszty jego spłaty nie będą mieć wpływu na wysokość przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży.
Podkreślić należy, że przyjmując spadek Wnioskodawca przyjął zarówno aktywa spadku, jak i jego pasywa albowiem spadek to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Chcąc uniknąć negatywnych konsekwencji otrzymania spadku, Wnioskodawca mógł spadek odrzucić.
Należy także wyjaśnić, że wszelkie wydatki dokonane z majątku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nie pomniejszają nigdy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Osoba uzyskująca przychód ma prawo rozporządzić tym przychodem w wybrany przez siebie sposób. Może ten przychód przelać nieodpłatnie wybranej osobie, bankowi a nawet dowolnej fundacji czy organizacji. W niczym nie zmienia to jednak faktu, że to ona jako zbywca uzyskała przychód z odpłatnego zbycia. To jak później tym przychodem rozporządzi jest kwestią wtórną.
Brak więc jest podstaw prawnych, aby o wymieniony przez Wnioskodawcę wydatek wynikający ze spłaconego kredytu hipotecznego pomniejszyć przychód ze sprzedaży nieruchomości. Zatem podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, a nie kwota pomniejszona o spłacony kredyt hipoteczny. Innymi słowy, spłata na rzecz wierzyciela hipotecznego kredytu nie wpłynie na wysokość podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Żadne długi, które obciążają sprzedającego – a takim długiem wobec wierzyciela jest obowiązek spłaty kredytu hipotecznego – nie podlegają odliczeniu od przychodu ze sprzedaży.
W konsekwencji na Wnioskodawcy ciążyć będzie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, bez możliwości pomniejszenia jej o kwotę wynikającą z planowanego dokonania spłaty kredytu hipotecznego.
Podsumowując, podstawą opodatkowania w niniejszej sprawie będzie cena (określona w akcie notarialnym) uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku. Kwota ta może być pomniejszona o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodów), ale do żadnej z tych kategorii kosztów nie należy spłata zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu hipotecznego. Od podstawy opodatkowania Wnioskodawca powinien uiścić podatek w wysokości 19%. Wnioskodawca po dokonanej sprzedaży może spłacić wierzycielowi hipotecznemu każdą kwotę, jaką będzie chciał spłacić i nie są to kwestie podatkowe, w które może ingerować Organ. Natomiast spłata kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę nie jest kosztem Wnioskodawcy i nie może pomniejszać przychodu. Również fakt przekazania części kwoty uzyskanej ze sprzedaży na konto wierzyciela hipotecznego celem spłacenia ciążącego kredytu nie obniża podstawy opodatkowania. Jak wyjaśniono powyżej – spłata takiego kredytu jest osobistym zobowiązaniem Wnioskodawcy z racji bycia spadkobiercą i nie wpływa na ciążące na Wnioskodawcy obowiązki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem jest zawsze cena sprzedaży wyrażona w umowie sprzedaży, w rozpatrywanej sprawie będzie to – według deklaracji Wnioskodawcy – 270 000,00 zł.
IBPBII/2/415-612/14/ŁCz | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IBPBII/2/415-827/14/ŁCz