Source: https://rechtsprechung.jimdo.com/rechtsprechung/mietrecht/modernisierung-und-umfang-der-duldungspflicht/
Timestamp: 2019-02-23 07:38:45
Document Index: 208762465

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 305', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555']

Zum Umfang duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen
BGH, Beschluss vom 21.11.2017 - VIII ZR 28/17 -
Die Beklagten mieteten ein älteres Reihenhaus, deren Eigentümerin jetzt die Klägerin (eine Entwicklungsgesellschaft) wurde. Sie beabsichtigte umfangreiche bauliche Maßnahmen, so u.a. eine Wärmedämmung an Fassade, Dach und Bodenplatte, Austausch von Fenstern und Türen, Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, Verlegung von Leitungen unter Putz, Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, Ersetzung der vorhandenen Heizung durch eine Gasetagenheizung, Ausbau sanitärer Einrichtungen und Einbau einer neuen Badewanne und Dusche, Neuverfliesung des Bodens Herstellung von Anschlüssen für Waschmaschine bzw. Spülmaschine, Errichtung eines Wintergratens mit Durchbruch zur (neuen) Wohnküche, Entfernung der Drempelwände und Ausbau des Spitzbodens über dem Dachgeschoss, Herstellung einer Terrasse, . Durch die Umbaumaßnahmen sollte sich die Kaltmiete von bisher € 463,62 auf € 2.149,99 erhöhen. Für die Maßnahmen waren zwei Wochen vorgesehen. Die Beklagten verweigerten dies und die Klägerin klagte auf Duldung einschließlich des Abrisses einer Veranda an der Gartenseite des Hauses und Entfernung einer von den Beklagten 1992 eingebauten Gasetagenheizung.
Klage und Berufung gegen das klageabweisende Urteil blieben erfolglos. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin zum BGH. Sie wurde zurückgewiesen.
Auf die im Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der solche „Ausbesserungen und baulichen Veränderungen, die zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommenen werden“ dürften, hat das Berufungsgericht die Unklarheitenregelung des § 5 AGBG (heute: § § 305c Abs. 2 BGB) dahingehend angewandt, dass im Umkehrschluss nur zumutbare Maßnahmen erfolgen dürften, die für den Mieter also unwesentliche Beeinträchtigungen abfordern. Auch habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass der Mietvertrag abschließend regele, dass eine Modernisierung ohne freiwilliges Einverständnis des Mieters nicht möglich sei. Dem folgt der BGH nicht. Es stützt sich, wie bereits das Amtsgericht, auf die maßgeblichen Vorschriften der §§ 555a Abs. 1 und 555d Abs. 1 BGB.
Die Klägerin habe zwar in ihrem Gesamtkonzept nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandsetzungsmaßnahmen, allerdings nicht zu erkennen gegeben, dass sie deren Duldung losgelöst vom Gesamtkonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt wären, berlange.
Darüber hinaus handele es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, die der Mieter zu dulden habe.
Die Modernisierungsmaßnahme zeichne sich dadurch aus, dass die einerseits über die blosse Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe. Es handele sich um eine „Verbesserung der Mietsache“. Die hier auf 9 ½ Seiten beschriebenen „Modernisierungsmaßnahmen“ seien so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Diese beträfen auch den Grundriss (Ausbau Spitzboden, Wintergarten, Zuschnitt Wohnräume und Bad, Abriss einer Veranda). Dies sei keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts (§ 555b Nr. 4 BGB) und auch keine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB).