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Timestamp: 2016-10-26 00:29:56
Document Index: 378183862

Matched Legal Cases: ['Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 19']

Opposition � la vente de biens-fonds. 1. Admissibilit� de l'opposition lorsque le propri�taire manifeste l'intention de conclure un pacte d'emption (consid. 1). 2. Art. 19 al. 1 lettre a LPR: cas d'une entreprise industrielle qui, selon ses d�clarations, entend acqu�rir un immeuble agricole poury construire une halle de d�p�t et de montage. Un pareil acqu�reur n'agit pas dans un dessein �vident de sp�culation ou d'accaparement (consid. 2). 3. Art. 19 al. 1 lettre c LPR: la vente de parcelles isol�es ne rend pas une entreprise agricole non viable, si l'exploitation du domaine peut encore assurer une existence suffisante � une famille paysanne (consid. 3). Faits � partir de page 416
A.- Fritz Rudin ist Eigent�mer eines 812,2 a messenden landwirtschaftlichen Betriebes in Giebenach, den er bis vor kurzem selbst bewirtschaftet hat. Nunmehr hat er den gr�ssten Teil des Landes parzellenweise an andere Landwirte verpachtet.
Er m�chte der Frebal AG in Basel, welche Maschinen f�r die B�ckerei-, Konditorei- und Nahrungsmittelbranche herstellt und vertreibt, ein befristetes Kaufsrecht an den Parzellen Nr. 268 (16,12 a) und Nr. 396 (31,87 a) einr�umen. Die Firma Frebal erkl�rt, auf diesen Grundst�cken eine Lager- und Montagehalle erstellen zu wollen.
B.- Die Bezirksschreiberei Liestal sah von der �ffentlichen Beurkundung des ihr eingereichten Textes des Kaufrechtsvertrages zun�chst ab und erstattete der kantonalen Landwirtschaftsdirektion Meldung gem�ss � 9 des kantonalen Einf�hrungsgesetzes zum Bundesgesetz vom 12. Juni 1951 �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG). Die Landwirtschaftsdirektion erhob gest�tzt auf Art. 19 Abs. 1 lit. a und c EGG Einspruch gegen das Vorhaben der Vertragsparteien.
Auf Beschwerde der Vertragsparteien hin best�tigte der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft den Einspruch mit Entscheid vom 1. M�rz 1966. Er fand, der Einspruch sei nach Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG begr�ndet, weil die beabsichtigte Ver�usserung zu einer nicht zu verantwortenden Schm�lerung BGE 92 I 415 S. 417der Ertragsbasis des Landwirtschaftsbetriebes des Beschwerdef�hrers Rudin f�hren w�rde. Wichtige Gr�nde im Sinne dieser Bestimmung l�gen nicht vor. Der Einspruch sei auch nach Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG gerechtfertigt, da die Frebal AG die beiden Parzellen offensichtlich zum Zwecke der Spekulation erwerben wolle. Ihre Darstellung, sie wolle dort Lagerr�umlichkeit schaffen, sei nicht �berzeugend. Viel n�her liege die Annahme, sie wolle entweder ein Wochenendh�uschen errichten oder das Land zu gegebener Zeit mit Gewinn verkaufen.
C.- Die Frebal AG und Fritz Rudin beantragen mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, der Entscheid des Regierungsrates sei aufzuheben und der Einspruch f�r unbegr�ndet zu erkl�ren.
Sie machen geltend, die Beschwerdef�hrerin trachte nicht nach einem Spekulationsgewinn. Vielmehr gehe es ihr darum, Platz f�r ihre Lagerr�ume zu finden. Ihr Grundbesitz in Basel gen�ge f�r ihre Bed�rfnisse l�ngst nicht mehr, und zudem m�sse sie dort Land f�r eine Strassenkorrektion abgeben. Die Kosten f�r den Anschluss der projektierten Lager- und Montagehalle an das Kanalisationsnetz w�rden verh�ltnism�ssig bescheiden sein. Der landwirtschaftliche Betrieb Rudins verliere durch eine Verminderung der Fl�che um 48 a die Existenzf�higkeit nicht. W�rde angenommen, dass er sie doch verl�re, so best�nden wichtige Gr�nde, welche dies rechtfertigten. Das Land werde ja zur �berbauung verkauft, und Rudin sei auf den Verkauf angewiesen, um seinen Lebensunterhalt bestreiten zu k�nnen.
1. Nach Art. 19 EGG kann gegen "Kaufvertr�ge" �ber landwirtschaftliche Heimwesen oder zu einem solchen geh�rende Liegenschaften Einspruch erhoben werden. Im vorliegenden Fall soll ein Kaufsrecht begr�ndet werden, das der Berechtigte alsbald aus�ben will. Solche Gesch�fte haben �hnliche Wirkungen wie Kaufvertr�ge und sind diesen unter dem Gesichtspunkte des Art. 19 EGG gleichzustellen. Andernfalls k�nnte diese Bestimmung ohne weiteres umgangen werden, so dass ihr Zweck, den b�uerlichen Grundbesitz zu sch�tzen, in vielen F�llen nicht erreicht w�rde (vgl. BGE 92 I 337 Erw. 3, betreffend die Sperrfrist nach Art. 218 OR).
Der hier angefochtene Entscheid richtet sich allerdings nicht gegen einen bereits abgeschlossenen Kaufrechtsvertrag und erst recht nicht gegen die Aus�bung des dadurch begr�ndeten Kaufsrechtes, sondern gegen die blosse Absicht, einen solchen Vertrag beurkunden zu lassen. Doch steht einem Einspruch schon in diesem Stadium nichts entgegen. Durch dieses Vorgehen wird vermieden, dass die Vertragsparteien mit unn�tzen Beurkundungskosten belastet werden, falls der Einspruch von ihnen anerkannt oder von den Beschwerdeinstanzen begr�ndet erkl�rt wird.
2. Nach Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG ist der Einspruch gerechtfertigt, wenn jemand ein Heimwesen oder eine zu einem solchen geh�rende Liegenschaft "offensichtlich zum Zwecke der Spekulation oder des G�teraufkaufs" erwerben will. Der Regierungsrat findet, dass hier offensichtlich Spekulation vorliege. Spekulation wird dann angenommen, wenn ein Gewinn durch Weiterver�usserung oder durch eine andere Verwendung des bisher landwirtschaftlich genutzten Bodens, insbesondere durch Erstellung von Mieth�usern und Vermietung der Wohnungen, angestrebt wird (BGE 83 I 313, BGE 87 I 239, BGE 88 I 335, BGE 90 I 266).
Die Frebal AG erkl�rt jedoch nachdr�cklich, dass sie auf den Parzellen Nr. 268 und 396 eine Lager- und Montagehalle erstellen wolle. Es besteht kein zureichender Grund, an der Ernsthaftigkeit dieser Absicht zu zweifeln. Die Darstellung der Firma Frebal, dass sie Raum f�r den genannten Zweck ben�tige und dass die ihr durch den Anschluss der projektierten Halle an das Kanalisationsnetz erwachsenden Kosten verh�ltnism�ssig gering sein w�rden, ist nicht widerlegt. Wie unsicher die Vorinstanz ist, ergibt sich aus ihrer Vermutung, die Frebal AG wolle eventuell ein Wochenendh�uschen erstellen. W�rde dies zutreffen, so l�ge eben keine Spekulation vor. Zum mindesten kann keine Rede davon sein, dass eine Spekulationsabsicht geradezu offensichtlich sei. Es kann nicht ohne weiteres angenommen werden, dass die Firma Frebal, welche Maschinen herstellt und vertreibt, auch den Zweck verfolgt, Gewinne im Grundst�ckverkehr zu erzielen. Nichts deutet darauf hin, dass sie bisher spekulative K�ufe get�tigt hat. Eher noch w�re zu vermuten, dass sie, wenn schon der Bau einer Lager- und Montagehalle auf den streitigen Parzellen sich nicht verwirklichen liesse, eine dauernde Kapitalanlage anstrebt. Ein solches BGE 92 I 415 S. 419Vorhaben fiele jedoch nicht unter den Begriff der Spekulation (BGE 83 I 313, BGE 90 I 266).
Die Landwirtschaftsdirektion hat den Einspruch auch mit der �berlegung begr�ndet, dass es sich nur um einen G�teraufkauf handeln k�nne, wenn nicht Spekulation vorliege. Dagegen ist in den Erw�gungen des angefochtenen Entscheids und in der Vernehmlassung des Regierungsrates von G�teraufkauf nicht mehr die Rede, woraus zu schliessen ist, dass die Vorinstanz diesen Einspruchsgrund nicht f�r gegeben erachtet. In der Tat bestehen keine Anhaltspunkte daf�r, dass die Frebal AG offensichtlich darauf ausgeht, �ber ihren Bedarf hinaus m�glichst viele Landg�ter aufzukaufen (BGE 83 I 315 /6). Ihr derzeitiger Grundbesitz besteht nur aus der Fabrikliegenschaft in Basel. W�re anzunehmen, sie wolle die (aneinander grenzenden) Parzellen Nr. 268 und 396 nicht f�r die Erstellung einer Lager- und Montagehalle, sondern zwecks dauernder Kapitalanlage erwerben, so k�nnte daraus noch nicht geschlossen werden, dass sie offensichtlich einen G�teraufkauf beabsichtigt (BGE 83 I 316).
3. Zu pr�fen bleibt, ob der in Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG vorgesehene Einspruchsgrund, auf den der angefochtene Entscheid in erster Linie gest�tzt wird, gegeben sei. Nach dieser Bestimmung kann Einspruch erhoben werden, wenn durch den Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzf�higkeit verliert. Diese Voraussetzung ist nach der Rechtsprechung erf�llt, wenn ein landwirtschaftliches Heimwesen als Ganzes verkauft und dadurch ein Bauerngewerbe aufgehoben wird (BGE 87 I 237 Erw. 3), oder wenn von einem Heimwesen, das eine ausk�mmliche Existenz bietet, soviel verkauft wird, dass die Bewirtschaftung des Restes f�r sich allein den Betriebsinhaber und seine Familie nicht mehr zu ern�hren vermag (BGE 88 I 327 Erw. 2), oder wenn ein Kleinheimwesen durch den Verkauf einzelner Parzellen derart geschm�lert wird, dass mit seiner Bewirtschaftung noch viel weniger als bisher auszukommen ist (BGE 89 I 59). Hier liegt jedoch keiner dieser F�lle vor.
Das Anwesen Rudins umfasst zur Zeit 812,2 a. Im angefochtenen Entscheid wird festgestellt, dass die Bewirtschaftung dieses Gutes eine ausreichende Existenz zu bieten vermag. Daran ist auch nicht zu zweifeln. Wenn der heutige Eigent�mer das meiste Land verpachtet hat, so beweist dies nicht, das ein anderer BGE 92 I 415 S. 420Landwirt auf dem Gute nicht ein gen�gendes Auskommen finden k�nnte. In einem Entscheid vom 14. August 1962 i.S. Brodbeck hat der Regierungsrat erkl�rt, dass die Bewirtschaftung eines 7 1/4 ha umfassenden Heimwesens in Wintersingen einer Bauernfamilie noch eine ausk�mmliche Existenz erm�gliche (BGE 88 I 327). Nichts l�sst darauf schliessen, dass sich dies seither ge�ndert hat, und es ist auch nicht dargetan, dass sich in Betrieben dieser Gr�ssenordnung in Giebenach weniger hohe Ertr�ge als in Wintersingen erzielen lassen. Daher muss angenommen werden, dass das Anwesen Rudins auch dann noch eine ausk�mmliche Existenz wird bieten k�nnen, wenn es infolge der vorgesehenen Ver�usserung von 48 a auf 7,6 ha reduziert wird. Diese Ver�usserung hat also nicht zur Folge, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzf�higkeit verliert.
Vergeblich machen die kantonalen Beh�rden geltend, dass die Abtrennung von 48 a eine "nicht zu verantwortende Schm�lerung der Ertragsbasis" des Gewerbes bewirke. Die Ertragsbasis wird stets geschm�lert, wenn die Fl�che eines landwirtschaftlichen Heimwesens durch Ver�usserung vermindert wird. Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG sch�tzt vor solcher Schm�lerung nur, wenn sie zur Folge hat, dass der Betrieb seine Existenzf�higkeit verliert. So verh�lt es sich hier aber nicht.
Unter diesen Umst�nden stellt sich die Frage nicht, ob der Verlust der Existenzf�higkeit des Betriebes sich durch wichtige Gr�nde im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG rechtfertigen liesse.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid aufgehoben und der Einspruch f�r unbegr�ndet erkl�rt.