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Timestamp: 2013-05-23 20:01:23
Document Index: 70718068

Matched Legal Cases: ['§ 574', '§ 572', '§158', '§ 574', '§574', '§ 574']

Mietaufhebungsvertrag oder Kündigung wegen Eigenbedarf Mietrecht, Wohnungseigentum
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| 26.01.2010 08:34 | Preis: ***,00 € |
Wir wollen eine Wohnung kaufen, die zurzeit an eine Familie mit 3 Kindern vermietet ist. Es handelt sich um eine Wohnung zur Selbstnutzung, d.h. wir müssen nach dem Erwerb unseren Anspruch geltend machen und wegen Eigenbedarf kündigen.
Da wir die Mieter nicht „unhöflich" auswerfen und das Risiko eines langjährigen Rechtsstreites nicht eingehen möchten, spielen wir mit den Gedanken, sich mit den Mietern vorher gütlich zu einigen und vor dem Kaufvertragsabschluss einen rechtswirksamen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. 1.
Dürfen wir überhaupt als potentielle Käufer, also vor dem notariellen Kaufvertragsabschluss, einen Mietaufhebungsvertrag mit den Mietern abschließen? Ist der Vertrag dann rechtskräftig und für alle Parteien bindend? Und wenn ja - gibt es irgendwelche Besonderheiten (Form, bestimmte Klausel etc.) allein aus der Tatsache, dass wir und nicht die gegenwärtigen Vermieter den Mietaufhebungsvertrag abschließen, auf die wir achten müssen? Ist eine notarielle Beurkundung bzw. eine Anwicklung über Notaranderkonto ratsam? Müssen die Vermieter mitunterschreiben bzw. in Kenntnis über den Mietaufhebungsvertrag im Allgemeinen und über den Inhalt des Vertag im Einzelnen gesetzt werden?
Wegen des bestehenden Interessenkonfliktes haben wir uns etwas mit der Thematik „Kündigung wegen Eigenbedarf" auseinandergesetzt und wir wollen uns vergewissern, dass wir in unseren Annahmen richtig liegen: Wir könnten eine Kündigung (Mietrecht) wegen Eigenbedarf erst dann aussprechen, solange wir ins Grundbuch eingetragen sind. Angenommen die Formalitäten für den Eintrag dauern 3 Monate an. Da das Mietverhältnis seit 2007 besteht, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. D.h. aus heutiger Sicht haben die Mieter theoretisch etwa 6 Monate Zeit bis zum Auszug. Es sei denn, sie legen Widerspruch wegen besonderer Härte ein und verlangen die Fortsetzung des Mietvertrages. 2.
Was ist eine angemessene Zeit für die Verlängerung des Mietverhältnisses? Angenommen der Grund sich auf den Schutz der Sozialklausel zu berufen, ist, dass die Mieter einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht finden können. Was wäre in diesem konkreten Fall eine angemessene Mietverhältnisverlängerung?
Wir sehen es ein, dass für eine Familie mit 3 Kindern einen Umzug innerhalb 6 Monaten einen abenteuerlichen Unterfangen sein kann. Daher wären wir gerne bereit, den Mietern zeitlich so weit wie es geht entgegenzukommen. Falls dies nicht schriftlich im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags fixiert werden könnte, wären wir bereit, im Kündigungsschreiben eine Kündigungsfrist zu benennen, die über die gesetzlichen 3 Monate hinausgeht. So dass wir die Mieter in letzter Konsequenz auch nach einer Eigenbedarfskündigung in die Situation versetzen wollen, dieser nicht zu widersprechen, weil die Mieter vom Gericht nicht eine längere Fristverlängerung bekommen könnten als diese, die wir ihnen bereits im Kündigungsschreiben angeboten haben. Somit würde sich in unseren Augen die Frage eines Kündigungswiderspruchs von Anfang an erübrigen und wir hätten etwas mehr Planungssicherheit und uns den Rechtstreit erspart.
Wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns mitteilen könnten, ob wir in unseren Annahmen richtig liegen und ob etwas gegen unser skizziertes Vorhaben spräche. Würden Sie uns auch noch erläutern, was die Gefahren eines solchen Vorgehens für uns sein könnten und wie wir diese ggf. umgehen könnten. Was wäre in letzter Konsequenz für uns als Käufer die bessere/sichere Alternative – Mietaufhebungsvertrag oder Kündigung (Mietrecht) mit einem zeitlichen Aufschub bei der Kündigungsfrist?
Außerdem wären wir Ihnen dankbar, wenn Sie uns mitteilen könnten, welche Sachverhalte neben dem vereinbarten Auszugstermin in einem Mietaufhebungsvertrag geregelt sein sollten. Soll der Mieter durch Unterzeichnung des Mietaufhebungsvertrags unbedingt einen finanziellen Vorteil haben (z.B. durch die Zahlung einer Ablösesumme, Unterstützung bei den Umzugskosten etc.)?
Bitte um Meldung von Rechtsanwälten mit der entsprechenden Expertise im Miet- und Wohneigentumsrecht, da evtl. Folgeauftrag hinsichtlich Erarbeitung eines Mietaufhebungsvertrags bzw. Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf.
26.01.2010 | 09:12
gegen das von Ihnen beabsichtigte Vorhaben spricht, dass Sie als potentieller Käufer weder eine Kündigung (Mietrecht) noch einen Mietaufhebungsvertrag mit den Mieter abschließen können.
Dieses hat seinen Grund darin, dass Sie nicht Vertragspartei des Mietvertrages geworden sind, also auch nicht über etwas verfügen können, ohne dazu berechtigt zu sein.
Da Sie in der Tat erst mit der Eintragung in das Grundbuch Eigentümer werden und auch erst ab dann die Eigentümerrechte, wie Kündigung (Mietrecht) ausüben können (LG Köln, WuM 1980, 113), können Sie bis zu diesem Zeitpunkt nichts aussprechen oder vereinbaren; diese Rechte stehen allein dem Verkäufer zu, wenn er auch gleichzeitig Vermieter ist. Sie werden also nicht umhinkommen, den Verkäufer einzubinden, wenn Sie nun schon Einwirkungen auf den Mietvertrag nehmen wollen. Kündigt der Verkäufer oder schließt er einen Mietaufhebungsvertrag ab, würde das dann auch Ihnen gegenüber wirken. Macht der Verkäufer dieses nicht, können Sie als Erwerber erst nach Grundbucheintragung tätig werden. Daher sollte man schon genau überlegen, ob der Kauf einer vermieteten Wohnung wirklich ratsam ist, zumal Sie vorab unbedingt den Mietvertrag genau prüfen lassen sollten. Denn sind dort Besonderheiten hinsichtlich der Kündigung oder Vder Vertragslaufzeit wirksam vereinbart, gelten diese auch nach dem Erwerb Ihnen gegenüber.
Sie haben zutreffend erkannt, dass Sie ansonsten nach Grundbucheintragung bei berechtigtem Eigenbedarf die Kündigung aussprechen können, die Mieter aber wegen einer besonderen Härte die Frist hinausschieben, es jedoch nicht verhindern können, dass sie ausziehen müssen. Aber dieses kann, sofern der Mieter gute Gründe vortragen kann, sich bis zu einem Jahr und länger hinauszögern, zumal hier die Problematik besteht, dass drei Kinder vorhanden sind. Es ist daher durchaus möglich, dass die Mieter nachweisen können, dass kein neue Vermieter sie aufnehmen will, so dass Sie dann mit einer erheblichen Herauszögerung rechnen können.
Und selbst, wenn diese Frist abgelaufen ist, die Mieter freiwillig dann immer noch nicht räumen, kann es zu weiteren Verzögerungen kommen, dass die dann die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher kostenintensiv durchführen müssen.
Daher ist es IMMER ratsam, mit den Mietern einen Aufhebungsvertrag abzuschließen, wobei - je nach Mietereinstellung - auf finanzielle Zuwendungen letztlich das kleinere Übel sein können. Diese Zuwendungen könnten z.B. in einem Mieterlass, dem Verzicht der Renovierung, Verzicht auf Nebenkostennachzahlungen, der Zuzahlung zum Umzug etc. bestehen, wobei die Zahlungen aber immer dann vom Auszug zu einem bestimmten Termin abhängig gemacht und auch erst dann geleistet werden sollten. Nur so hat der Mieter einen Anreiz, den Termin auch wirklich einzuhalten.
Nachfrage vom Fragesteller	26.01.2010 | 11:57
vielen Dank für die kurzfristige Antwort! A. Zur Frage des Mietaufhebungsvertrags:
In einem ersten Kontakt mit den Mietern haben sie und signalisiert, dass sie über einen Mietaufhebungsvertrag erstmal nachdenken würden. Angenommen wir konnten uns mit den Mietern einigen, dann wollen wir dies sicherheitshalber schriftlich in einem Mietaufhebungsvertrag (MAV) fixieren. Der MAV sollte dann selbstverständlich
a. freiwillig abgeschlossen werden (Hausturwiderruf ausgeschlossen),
b. für alle Parteien unumstritten formuliert sein, c. nicht gegen die guten Sitten verstößen; d. § 574 Abs. 4 BGB sollte nicht zum Tragen kommen und § 572 Abs. 2 BGB ausgeschlossen sein.
Wären wir denn als potentielle Käufer und Vermieter in Erwartung auf Basis von „Kauf bricht nicht Miete" nicht in der Lage, einen rechtswirksamen MAV z.B. mit einer aufschiebenden Bedingung (-> §158 Abs. 1 BGB) mit den Mietern abzuschließen (die Bedingungen a. bis d. sowie weitere, aus Ihrer Sicht relevanten Bedingungen müssten selbstverständlich vorliegen)? Und wenn ja, stellen sich für uns weiterhin die Fragen zur Besonderheiten, auf die wir achten müssen, notariellen Beurkundung bzw. einer Abwicklung über Notaranderkonto und ob in diesem Fall die Vermieter mitunterschreiben bzw. in Kenntnis über den Mietaufhebungsvertrag im Allgemeinen und über den Inhalt des Vertag im Einzelnen gesetzt werden müssten?
B. Zur Frage der Kündigung (Mietrecht) wegen Eigenbedarf:
Wenn wir als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und wir mietvertragskonform wegen Eigenbedarf kündigen, würden wir das Kündigungsschreiben beispielsweise so formulieren wollen, dass wir den Mietern über die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten weitere z.B. 12 Monate (als angemessene Zeit für die Suche einer Ersatzwohnung) einräumen. Diese wäre keine Vereinbarung, sondern Kündigung (Mietrecht) mit einem einseitigen „Entgegenkommen" bei der Verlängerung der Kündigungsfrist unsererseits. Ist eine solche Klausel im Kündigungsschreiben überhaupt rechtswirksam? Kann sie als Nachteil nach § 574 Abs. 4 BGB gewertet werden? Wenn diese Klausel im Kündigungsschreiben möglich und rechtwirksam wäre, liege ich in meiner Vermutung falsch, dass dann die Mieter immer noch einen Widerspruch gem. §574 Abs. 1 BGB einlegen können (mit Verweis auf § 574b Abs. 2 BGB würde das heißen, dass die Mieter bis spätestens Ende des 13.Monats rechtswirksam widersprechen können. Dann wäre das ganze Procedere (Räumungsklage etc.) nicht aufgehoben, sondern NUR aufgeschoben)? Wie kann man z.B. unser Anliegen in diesem Fall rechtskonform im Kündigungsschreiben formulieren und das beschrieben bzw. ähnliche Unsicherheitsfaktoren ausschließen?
26.01.2010 | 12:18
dass die Mieter über einen Aufhebungsvertrag nachdenken wollen, ist sicherlich ein gutes Zeichen; mehr aber nicht! Denn Sie können hier auch nicht mit einer aufschiebenden Bedingung arbeiten und einen wirksamen MAV konstruieren. Diese Idee ist ansich ja nicht schlecht, aber alt und wird von der gesamten Rechtsprechung abgelehnt, solange es ander Grundbucheintragung fehlt.
Dieser Weg hilft Ihnen also nicht weiter, wenn die Mieter sich im Nachhinein auf die Unwirksamkeit des MAV berufen - es waäre dann fatal. Daher bringt in diesem Zusammenhang auch ein Anderkonto -außer Kosten - nichts.
Bei einem Kündigungsschreiben könnten die Mieter unabhängig von der genauen textlichen Fassung IMMER Widerspruch einlegen.
Im Kündigungsschreiben sollte auch KEINE Verlängerung eingeräumt werden. In diesem Schreiben sollte allein die Kündigungsfrist und das berechtigte Interesse dargelegt und festgehalten werden.
Ihre Verlängerung der Räumungsfrist sollte dann ggfs. gesondern NACH Zugang des Kündigungsschreibens vereinbart werden
Sie haben insoweit Recht, als die Mieter sicherlich bei berechtigtem Interesse irgendwann ausziehen müssen, die Auszug also nur aufgeschoben, nicht etwa aufgehoben wird. Aber genau dieses "Aufgeschoben" ist mit Zeit und Kosten verbunden.
Die genaue Formulierung des Kündigungsschreiben ist nach den Nutzungsbedingungen dieser Beratungsplattform unzulässig und darf schon deshalb von mir hier nicht vorgenommen werden. Ich verweise insoweit auf die Nutzungsbedingungen und bitte um Verständnis, dass ich diesen Teil der Nachfrage so nicht beantworten darf.
2010-02-17 | 00:13
Stellungnahme vom Anwalt: ""Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für die kurzfristige Antwort! "
Als der Ratsuchende dann entgegen den Nutzungsbedingungen im Rahmen der ERSTberatungsplattform vergeblich die exakte Formulierungen wünschte, rächte er sich wohl über die Bewertungsfunktion - schade, dass dieses so zulässig ist, zeugt aber auch davon, wie häufig eine ERSTberatungsplattform mit einem Mandat leider verwechselt wird..
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2010-02-17
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