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Timestamp: 2016-10-26 05:56:02+00:00
Document Index: 213700858

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 66', 'art. 68']

4A_681/2014 (29.04.2015)
4A_681/2014 � � Arr�t du 29 avril 2015
A.________ SA, repr�sent�e par Me Daniel F. Sch�tz,
recours contre l'arr�t du 27 octobre 2014 de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
Depuis mars 2004, A.________ SA est locataire de locaux commerciaux au rez-de-chauss�e de l'immeuble sis, avenue xxx, � Gen�ve. Elle y exploite un bar; selon le bail d'origine, l'objet lou� est destin� � l'exploitation d'un caf�-restaurant. Les bailleurs sont B.________, C.________, D.________ et E.________.
Le sous-sol de l'immeuble abrite une discoth�que. En 2006-2007, le premier �tage du b�timent, comprenant jusqu'alors des surfaces commerciales, a fait l'objet d'une r�novation et d'une transformation en vue de l'affecter � des logements. Active dans le domaine de la r�sidence h�teli�re pour �tudiants, F.________ SA est au b�n�fice d'un bail � ferme portant sur les �tages 1 � 8 de l'immeuble.
D�s l'automne 2007, les bailleurs ont �t� inform�s de l'existence de nuisances sonores nocturnes provenant des �tablissements publics de l'immeuble. D�but 2008, des travaux d'isolation, portant en particulier sur l'isolation phonique des plafonds, ont �t� effectu�s dans les locaux lou�s � A.________ SA. Par avenant du 23 janvier 2008, le bail liant A.________ SA aux bailleurs a �t� reconduit pour une p�riode de dix ans �ch�ant le 29 f�vrier 2018.
En f�vrier 2008, F.________ SA a assign� les bailleurs en validation de la consignation du fermage, en r�duction de la redevance et en paiement de dommages-int�r�ts. Elle exposait n'avoir pas �t� en mesure d'exploiter le premier �tage de l'immeuble en raison des nuisances sonores excessives dont les locataires s'�taient plaints d�s l'automne 2007. Selon l'accord amiable pass� entre les bailleurs et F.________ SA, celle-ci obtenait une indemnit� et une r�duction de la redevance, alors que ceux-l� s'engageaient � faire valoir leurs droits aupr�s des exploitants des �tablissements du rez-de-chauss�e et du sous-sol afin que les normes en mati�re de niveau sonore maximum autoris� soient respect�es.
Par courrier du 4 juillet 2008, les bailleurs ont reproch� � A.________ SA d'exploiter les locaux en tant que dancing contrairement au bail et d'y diffuser de la musique � fort volume, ce qui avait oblig� les bailleurs � consentir des r�ductions de loyer � d'autres locataires de l'immeuble et leur avait caus� un dommage; ils mettaient la locataire en demeure de cesser imm�diatement toute activit� autre que celle pr�vue dans le contrat, faute de quoi le bail serait r�sili� de mani�re anticip�e. Une deuxi�me mise en demeure, avec la m�me teneur, a �t� adress�e � A.________ SA le 28 novembre 2008.
Par d�cision du 15 d�cembre 2008, le Service du commerce a octroy� � l'�tablissement exploit� par A.________ SA l'autorisation de "laisser danser, DJ, musique latino et vari�t�, en tenant express�ment compte de la tranquillit� du voisinage", entre 21 h 00 et 1 h 40; cette autorisation a �t� r�guli�rement renouvel�e jusqu'� ce que toute animation musicale soit interdite en automne 2011.
Le 14 avril 2009, les bailleurs ont adress� une nouvelle mise en demeure � A.________ SA, en se r�f�rant � leurs courriers pr�c�dents et en r�it�rant leur menace de r�silier le bail de mani�re anticip�e si la locataire continuait � exploiter une piste de danse et � d�passer le volume de musique normalement admis dans un caf�-restaurant.
Par courrier du 24 avril 2009, A.________ SA a r�pondu qu'elle avait install� un limiteur de son en date du 15 janvier 2009 et que l'absence de cuisine emp�chait l'exploitation d'un restaurant.
Le 6 mai 2009, une r�union a eu lieu entre le Service du commerce et les exploitants de trois �tablissements, dont A.________ SA, en raison des nuisances sonores. Une accalmie s'en est suivie.
Par avis du 1er mars 2010, les bailleurs ont r�sili� le bail pour le 30 avril 2010 en invoquant l'art. 257f al. 3 CO. Dans la lettre d'accompagnement, ils pr�cisaient que le cong� faisait suite aux diff�rentes mises en demeure adress�es, dont la derni�re en date du 14 avril 2009, ainsi qu'aux plaintes �manant des occupants de l'immeuble et de certains voisins; sur ce dernier point, les bailleurs remettaient en copie une lettre du 17 f�vrier 2010 de l'avocat de F.________ SA relayant de nouvelles plaintes d'�tudiants habitant l'immeuble.
Le 1er avril 2010, A.________ SA a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une requ�te en constatation de la nullit� du cong� ou en annulation du cong� et, subsidiairement, d'une requ�te en prolongation de bail. Elle renoncera par la suite � sa conclusion subsidiaire.
Par jugement du 31 janvier 2013, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� inefficace le cong� notifi� le 1er mars 2010 pour le 30 avril 2010 et d�bout� les bailleurs de leur requ�te en �vacuation.
Statuant le 7 ao�t 2013 sur appel des bailleurs, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance. A l'instar de l'autorit� pr�c�dente, elle a jug� que le temps �coul� entre la derni�re mise en demeure et la r�siliation - pr�s de onze mois - d�montrait que le maintien du bail n'�tait pas insupportable pour les bailleurs, de sorte que l'une des conditions pos�es par l'art. 257f al. 3 CO n'�tait pas r�alis�e. La cour cantonale a relev� au surplus que si l'existence de nuisances sonores nocturnes �tait confirm�e, les t�moins entendus lors des enqu�tes n'avaient pas pu pr�ciser si le bruit excessif �manait des locaux exploit�s par A.________ SA ou de la discoth�que situ�e au sous-sol de l'immeuble.
Les bailleurs ont d�pos� un recours en mati�re civile (cause 4A_457/2013). Statuant le 4 f�vrier 2014, la cour de c�ans a admis le recours, annul� l'arr�t cantonal et renvoy� la cause � la Chambre des baux et loyers pour nouvelle d�cision. En substance, le Tribunal f�d�ral a jug� que la cour cantonale avait viol� l'art. 257f al. 3 CO en se fondant uniquement sur le laps de temps entre le dernier avertissement en avril 2009 et la r�siliation en mars 2010 pour nier le caract�re insupportable des nuisances, alors que d'autres circonstances importantes pour appr�cier le cas n'avaient pas �t� prises en compte. Par ailleurs, en relevant que les t�moins ne pouvaient pas pr�ciser si les nuisances sonores �manaient du sous-sol ou du rez-de-chauss�e, la cour cantonale semblait ajouter une motivation subsidiaire, qui ne se fondait toutefois pas sur un �tat de fait suffisamment �tay�.
Les bailleurs et la locataire ont d�pos� de part et d'autre une d�termination apr�s renvoi ainsi qu'une r�plique.
Par arr�t du 27 octobre 2014, la Chambre des baux et loyers a constat� l'efficacit� du cong� notifi� pour le 30 avril 2010 et condamn� A.________ SA � �vacuer les locaux lou�s imm�diatement.
A.________ SA interjette un recours en mati�re civile. A titre principal, elle demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t cantonal et de d�bouter les bailleurs "de toutes autres ou contraires conclusions". Elle conclut subsidiairement � l'annulation de la d�cision entreprise et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Par ordonnance du 20 janvier 2015, la Pr�sidente de la cour de c�ans a accord� au recours l'effet suspensif requis par la recourante.
Dans leur r�ponse, les bailleurs proposent le rejet du recours. Par la suite, la locataire a d�pos� des observations, suivies d'une d�termination finale des intim�s.
En vertu du principe de l'autorit� de l'arr�t de renvoi, la cour cantonale � laquelle une affaire est renvoy�e est tenue de fonder sa nouvelle d�cision sur les consid�rants en droit de l'arr�t du Tribunal f�d�ral. Elle est li�e par ce qui a d�j� �t� tranch� d�finitivement par le Tribunal f�d�ral, ainsi que par les constatations de fait qui n'ont pas �t� critiqu�es devant lui. Des faits nouveaux ne peuvent �tre pris en consid�ration que sur les points faisant l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent �tre ni �tendus ni fond�s sur une base juridique nouvelle. Dans le cadre fix� par l'arr�t de renvoi, la proc�dure applicable devant l'autorit� � laquelle la cause est renvoy�e d�termine s'il est possible de pr�senter de nouveaux all�gu�s ou de nouveaux moyens de preuve (ATF 135 III 334 consid. 2 et 2.1 p. 335; 131 III 91 consid. 5.2 p. 94 s.).
2.1.�La recourante soul�ve tout d'abord le grief d'arbitraire en relation avec la provenance des nuisances sonores. Par une argumentation contrevenant � l'�l�mentaire bon sens, la cour cantonale imputerait � la locataire du bar un manque d'�gards envers les voisins, tout en attribuant clairement les nuisances constat�es � la discoth�que du sous-sol.
2.2.�A la suite de l'arr�t de renvoi, la Chambre des baux et loyers �tait invit�e � proc�der � une appr�ciation des preuves sur la question de savoir si du bruit excessif provenait effectivement des locaux lou�s par la recourante. Dans la d�cision attaqu�e, la cour cantonale, apr�s avoir relat� tous les t�moignages, a retenu que des nuisances sonores provenaient bien des locaux lou�s par la recourante pendant la p�riode concern�e. La recourante ne formule aucun grief d'arbitraire contre cette constatation, qui lie d�s lors la cour de c�ans. Au surplus, la cour cantonale a pr�cis� que des nuisances sonores provenaient �galement de la discoth�que du sous-sol, ce qui n'exon�rait pas la locataire du rez-de-chauss�e de faire montre d'�gards envers les voisins. Contrairement � ce que la recourante soutient, il n'y a rien d'insoutenable � souligner qu'un locataire est tenu de s'abstenir de produire du bruit excessif quand bien m�me des nuisances sonores �manent aussi de locaux lou�s par un autre locataire.
Le grief tir� de la violation de l'art. 9 Cst. ne peut �tre qu'�cart�.
3.1.�La recourante se plaint en outre d'une violation de l'art. 257f al. 3 CO. La cour cantonale aurait omis d'examiner l'une des conditions mises � l'application de cette disposition, � savoir le caract�re insupportable des nuisances invoqu�es.
3.2.�Une r�siliation fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO suppose que le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant l'immeuble. Il faut ainsi que le manquement reproch� au locataire pr�sente une certaine gravit� (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). En outre, si les nuisances se poursuivent malgr� l'avertissement, le bailleur doit r�agir avec une certaine c�l�rit�; s'il tarde trop � notifier le cong�, on pourra pr�sumer que la continuation du bail ne lui est pas insupportable (arr�t de renvoi du 4 f�vrier 2014 consid. 3.1 et les arr�ts cit�s).
Dans l'arr�t attaqu�, la cour cantonale a constat� d'une mani�re non arbitraire que des nuisances sonores nocturnes proviennent notamment des locaux lou�s par la recourante. Il r�sultait d�j� des constatations du premier arr�t cantonal l'existence de telles nuisances, qui ont donn� lieu � de multiples plaintes de voisins et ont �t� confirm�es par un rapport du Service cantonal de protection contre le bruit. Il �tait alors manifeste que ces nuisances atteignaient le degr� de gravit� requis et ce point est d�sormais acquis. S'agissant du caract�re supportable ou non du maintien du contrat pour les bailleurs, la seule question �tait de savoir si ceux-ci avaient agi trop tardivement pour se pr�valoir d'une r�siliation fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO. A ce propos, la cour cantonale � qui l'affaire a �t� renvoy�e a constat�, � la suite du Tribunal f�d�ral, que les intim�s ne s'�taient pas accommod�s du maintien du bail malgr� les nuisances sonores et qu'ils avaient agi rapidement d�s qu'ils avaient su que la situation ne s'�tait pas am�lior�e durablement. Il s'ensuivait implicitement que l'exigence du caract�re insupportable du maintien du bail �tait remplie. Contrairement � ce que la recourante pr�tend, la Chambre des baux et loyers n'avait pas � proc�der � un plus ample examen.
Le moyen fond� sur la violation de l'art. 257f al. 3 CO ne peut �tre que rejet�.
4.1.�Enfin, la recourante fonde une s�rie de griefs sur l'attitude des bailleurs, laquelle n'aurait pas �t� prise en compte par la cour cantonale. Ainsi, celle-ci aurait imput� � faute � la locataire l'existence de nuisances sonores, alors que les intim�s seraient responsables de cet �tat de fait, par la transformation en logements du premier �tage jusqu'alors affect� � des bureaux et par la pose d'une isolation phonique insuffisante. La recourante rappelle en outre que les bailleurs �taient tenus de d�livrer la chose dans un �tat appropri� � l'usage pr�vu et qu'un bar ne peut �tre exploit� sans musique d'ambiance, ce dont les intim�s �taient conscients puisqu'ils ont fait proc�der � des travaux d'isolation. En transformant des locaux commerciaux en logements abritant des personnes susceptibles de se plaindre de nuisances sonores nocturnes, les bailleurs auraient eux-m�mes cr�� les conditions dont ils se sont ensuite pr�valus pour r�silier le bail, ce qui serait constitutif d'un abus de droit.
4.2.�Selon le contrat de bail, les locaux lou�s �taient destin�s � un caf�-restaurant. En r�alit�, la locataire y a exploit� un bar, ce qui supposait la diffusion d'une musique d'ambiance, comme l'int�ress�e le pr�cise elle-m�me dans son recours. Les bailleurs ont accept� cette situation puisqu'ils ont pris en charge le co�t des travaux d'isolation effectu�s � la suite des premi�res plaintes des occupants des �tages 1 � 8 de l'immeuble. La destination des locaux n'impliquait toutefois pas le droit pour la locataire d'exploiter une piste de danse avec diffusion de musique � fort volume. D�s la premi�re mise en demeure du 4 juillet 2008, post�rieure aux travaux d'isolation phonique, les bailleurs ont du reste reproch� � la locataire d'exploiter un dancing et d'�mettre une musique trop forte. Dans de telles circonstances, l'�mission de nuisances sonores nocturnes constitue une violation du devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 2 CO, qui pr�cise que le locataire est tenu d'avoir envers les personnes habitant l'immeuble les �gards qui leur sont dus.
Au surplus, l'argument de la locataire li� � la suppression des bureaux est d�nu� de pertinence. En effet, aucun �l�ment du dossier ne fait �tat d'un engagement des bailleurs de ne pas affecter le premier �tage � des locaux d'habitation; la recourante ne pr�tend d'ailleurs pas avoir obtenu une telle garantie. De m�me, rien ne permet de conclure que l'isolation pos�e aux frais des bailleurs n'�tait pas propre � amortir suffisamment les effets d'une musique d'ambiance diffus�e conform�ment � la destination des locaux. L'accalmie enregistr�e apr�s mai 2009 est r�v�latrice � cet �gard. On observera au passage que, lors de la premi�re proc�dure devant la Chambre des baux et loyers, la recourante indiquait, pour nier la violation de son devoir de diligence, que c'�tait elle qui avait fait proc�der � des travaux d'isolation phonique au d�but de l'ann�e 2008 (arr�t cantonal du 7 ao�t 2013, point Bb, p. 4 � 2).
En r�sum�, les intim�s ne se sont pas engag�s � ne pas modifier l'affectation du premier �tage. Par ailleurs, apr�s la transformation dudit �tage en locaux d'habitation, ils ont pris en charge le co�t des travaux d'isolation phonique, d�montrant par l�-m�me leur bonne volont�. Dans ces conditions, les bailleurs ne commettent aucun abus de droit en r�siliant le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO parce que la locataire a persist� � diffuser de la musique � un volume d�passant le niveau autoris� par la destination des locaux et constituant des nuisances sonores pour les habitants de l'immeuble.
En cons�quence, la recourante prendra � sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) ainsi que les d�pens allou�s aux intim�s (art. 68 al. 1 et 2 LTF).