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Timestamp: 2016-12-04 04:06:23+00:00
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Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'ATF ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 16', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 16', 'arrêt ', 'art. 16', 'art. 2', 'art. 18']

115 II 7814. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 20 avril 1989 dans la cause S.A. P. c. T. (recours en réforme)
Autres prétentions du bailleur (art. 16 AMSL et 12 OSL). - L'offre par laquelle le bailleur propose au locataire d'acheter son logement est-elle nécessairement une autre prétention au sens de ces dispositions? Question non résolue (consid. 3b). - En revanche, lorsque l'offre d'achat du bailleur ne tend qu'à contraindre le locataire à acheter son logement pour pouvoir le conserver, il s'agit d'une autre prétention au sens des art. 16 AMSL et 12 OSL (consid. 3c). Faits à partir de page 78
Par lettre du 17 mai 1983, la propriétaire résilia le contrat pour la fin septembre. T. demanda l'annulation de cette résiliation au Tribunal des baux et loyers et déposa plainte pénale contre BGE 115 II 78 S. 79l'administrateur de la bailleresse. A l'audience de comparution personnelle du 15 septembre 1983, la propriétaire retira le congé.
a) Le Tribunal fédéral n'a pas eu l'occasion de juger si la pratique de certains bailleurs, qui estiment plus avantageux de vendre leur immeuble par appartements et qui placent les locataires devant l'alternative d'acheter leur logement ou de s'en aller, constitue une prétention abusive au sens de l'art. 16 AMSL (cf. EGLI, Aperçu de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral en application de l'AF sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif, in RJB 1988, p. 65). Il a en revanche précisé que cette disposition est réservée à des opérations qui, en elles-mêmes, BGE 115 II 78 S. 80sont abusives (ATF 107 II 268). Pour correspondre à cette définition, la prétention doit être liée à un contrat, une affaire ou un acte étranger au bail, soit à l'usage de la chose louée tel que conféré par le contrat de bail (arrêt non publié du 23 janvier 1985 en la cause O. S.A. c. Snc B., consid. 1). Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'a eu à examiner que sous l'angle de l'arbitraire dans la constatation des faits une cause dans laquelle le locataire reçut son congé après avoir refusé une offre d'achat d'actions. Il a toutefois relevé qu'il est patent qu'une telle offre plaçait les locataires, qui savaient qu'en cas de refus la qualité d'actionnaire-locataire serait proposée à des tiers, devant l'alternative d'acheter ou, à défaut, d'être exposés au risque d'une éventuelle résiliation et que le seul fait de mettre le locataire devant cette alternative impliquait une pression que la recourante ne saurait sérieusement contester (arrêt non publié du 8 mai 1985 en la cause S.I. M. c. L., consid. 2b).
Dans un arrêt du 15 octobre 1984 (SJ 1985 p. 632 ss), la Cour de justice de Genève a jugé que le fait pour un bailleur de proposer à un locataire d'acheter des actions lui donnant droit à la jouissance de son logement et de lui donner congé en cas de refus n'avait aucun rapport direct avec le bail, que, dans un tel cas, il y a lieu de faire abstraction de la dualité entre actionnaires et société anonyme, que les actionnaires avaient voulu profiter de leur situation économique plus forte en raison de la grave pénurie de logements régnant à Genève, qu'ils l'avaient manifesté en plaçant les locataires devant le dilemme "acheter ou partir" et qu'en conséquence cette proposition était soumise à l'art. 16 AMSL. Elle a aussi considéré que, cette offre ne figurant pas sur formule officielle, le congé signifié au locataire qui ne l'avait pas acceptée était nul. Vu l'angle restreint sous lequel le Tribunal fédéral s'est prononcé, il est douteux, contrairement à l'opinion de BARBEY (Pratique récente en matière d'AMSL, Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1988, p. 22, cité ci-après "Pratique ..."; version allemande, légèrement modifiée, dans Mietrechtspraxis 1988, p. 145) qu'on puisse voir dans l'arrêt du 8 mai 1985, précité, une simple confirmation de la jurisprudence genevoise. Il semble d'ailleurs que cette jurisprudence ait été nuancée en ce sens qu'un congé-vente n'est pas nul lorsque c'est le locataire qui a pris l'initiative de proposer au bailleur de racheter les locaux (arrêt de la Cour de justice du 1er décembre 1986, cité par BARBEY, loc.cit.). Le Tribunal BGE 115 II 78 S. 81cantonal vaudois, en revanche, paraît considérer que l'offre faite au locataire de racheter les actions de son logement ne constitue en aucun cas une autre prétention au sens de l'art. 16 AMSL (arrêt du 12 mars 1985 cité par BARBEY, loc.cit.).
L'AMSL ne restreint pas le droit du bailleur d'aliéner son immeuble. On peut donc se demander si une offre d'achat qu'il adresserait au locataire répond nécessairement à la notion de "prétention" ("Forderung", "pretesa") au sens de l'AMSL. Une telle offre, que le locataire est libre d'accepter ou non, peut tendre BGE 115 II 78 S. 82seulement à accorder la priorité à l'occupant des locaux et à lui éviter les risques d'une résiliation du bail par le tiers acquéreur et les autres désavantages pouvant découler d'un changement de propriétaire. Certains auteurs estiment hasardeux de vouloir distinguer une simple offre d'achat d'une vente imposée au preneur (DUPERTUIS/JEANMONOD/LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 44). Certes, le locataire devra opérer un choix et se demandera si, en cas de refus, son bail ne sera pas résilié, encore que la résiliation puisse émaner, plus tard, du tiers acquéreur. BARBEY relève, avec raison, que des règles trop contraignantes risquent d'inciter les propriétaires à ne jamais proposer préalablement à leurs locataires de racheter leurs logements et à les mettre au contraire immédiatement en vente publique (L'AMSL, p. 125 n. 397a). Une telle conséquence ne serait pas dans l'intérêt du locataire disposé à acquérir les locaux qu'il occupe.
Telle que formulée et dans les circonstances qui y ont conduit, la proposition de la défenderesse n'a rien de commun avec celle qu'un bailleur désireux de vendre adresserait à des locataires auxquels il offrirait la possibilité d'acquérir de préférence à des tiers. Elle ne tendait manifestement qu'à contraindre le demandeur BGE 115 II 78 S. 83à acheter pour pouvoir conserver son logement. La Chambre d'appel y a vu à juste titre une autre prétention du bailleur au sens des art. 16 AMSL et 12 OSL. La défenderesse se prévaut en conséquence à tort d'une violation des dispositions du CO régissant la résiliation du contrat de bail et de celle de l'art. 2 CC.
107 II 268,
115 II 84
art. 18 et 20 AMSL,