Source: https://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2007-JULIO.htm
Timestamp: 2019-03-18 16:18:39
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Matched Legal Cases: ['artículo 144', 'artículo 1', 'artículo 52', 'artículo 82', 'artículo 1504', 'artículo 813', 'artículo 774', 'artículo 82', 'artículo 1061', 'artículo 1061', 'artículo 502', 'artículo 25', 'artículo 86', 'artículo 38', 'artículo 17', 'artículo 40', 'artículo 100', 'artículo 254']

RESOLUCIONES DGRN JULIO-2007
137. SENTENCIA DICTADA EN PROCEDIMIENTO EN EL QUE NO INTERVINIERON LOS ACTUALES TITULARES REGISTRALES. R. 8 de junio de 2007, DGRN. BOE de 3 de julio de 2007. Interesado  Registro de Chiva.
Hechos: En ejecución de Sentencia se presenta en el Registro Auto por el que se declaran resueltos ciertos contratos de cesión de bienes a cambio de alimentos por cumplimiento de la condición resolutoria inscrita que afectaban a varias fincas.
El Registrador inscribe respecto de varias, pero, en cuanto a dos que aparecen a nombre de subadquirentes del adquirente del demandado, suspende la inscripción porque, no consta que los mismos hayan sido demandados o notificados del procedimiento.
La DGRN ratifica la calificación atendiendo al principio de tracto sucesivo y al art. 24 de la Constitución, pues no han intervenido los titulares regístrales de las fincas, no siendo posible extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos regístrales, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.
Otra solución se hubiera podido adoptar de haberse anotado en su día la demanda. (JFME)
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138. SUCURSAL EN ESPAÑA DE SOCIEDAD EXTRANJERA. NO PRECISA CERTIFICADO DE DENOMINACIÓN DEL REGISTRO MERCANTIL CENTRAL R. 24 de mayo de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Sociedad  Registro Mercantil de Barcelona. Vinculante.
Hechos: Se presenta escritura de establecimiento de una sucursal en España de una sociedad extranjera. El Registrador, en un fundamentado acuerdo de calificación, exige, para la inscripción de la sucursal, certificación de la sección de denominaciones del RMC, acreditativa de la no existencia de otra sociedad o entidad con la misma denominación. La sociedad recurre alegando la RDGRN de 11 de Septiembre de 1990 que, aunque dictada bajo el imperio del Reglamento de 1956, ya estableció la no necesidad de certificación de denominación para la inscripción de sucursal de sociedad extranjera.
Doctrina: La DG revoca el acuerdo de calificación confirmando la doctrina de la resolución de 1990, en base a la no existencia de personalidad jurídica por parte de la sucursal distinta a la sociedad, en la no exigencia de dicho requisito para la inscripción y en que lo que se inscribe es la sucursal y no la propia sociedad extranjera.
Añade la DG, como dato interesante y para desvirtuar uno de los argumentos del recurrente, la circunstancia de que de conformidad con la Undécima Directiva del Consejo de 31 de Diciembre de 1989, las sucursales sí pueden tener denominación distinta a la de la sociedad principal. Pero ello no desvirtúa su doctrina pues lo decisivo para establecer el carácter de establecimiento secundario propio de la sucursal, es el hecho de que la denominación siempre deberá estar seguida de la frase sucursal en España con lo que se evita cualquier confusión con otra sociedad española preexistente que tuviera la misma denominación. (JAGV)
139. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y AUTOCONTRATACIÓN O CONFLICTO DE INTERESES. R. 5 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Notario de Puerto del Rosario don Francisco Bañegil Espinosa  Registro de Madrid n.º 9. Vinculante.
Se plantea la cuestión de si el notario, al emitir el juicio de suficiencia del poder, debe de mencionar expresamente que está salvado en el poder el conflicto de intereses y la autocontratación, y si la falta de mención expresa de ello por el notario al emitir el juicio es defecto calificable por el registrador.
Esta cuestión ha sido resuelta ya por la DGRN en varias Resoluciones en el sentido de que no es necesario hacer una mención expresa, pues el juicio notarial positivo de suficiencia del poder incluye también las cuestiones previas relativas a autocontratación y conflictos de intereses, que el notario ha debido de considerar antes de emitir el juicio. Ver las resoluciones de 22 de Septiembre de 2005, 27 de Noviembre de 2006, y 28 de Febrero de 2007, entre otras. (AFS)
140. SOCIEDAD ANÓNIMA. PLAZO DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. LA EXPRESIÓN TREINTA DÍAS NO EQUIVALE A UN MES. R. 5 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Notario Romero Girón-DeleitoRegistro Mercantil de Madrid IV.
Hechos: En artículo de los estatutos de una sociedad anónima se establece que la convocatoria para las Juntas... se realizará por lo menos treinta días antes de la fecha fijada para la celebración de la Junta.
Se suspende la inscripción pues la antelación en la convocatoria debe ser por lo menos un mes antes de la fecha de su celebración (Cfr. art. 97 de la LSA).
El Notario recurre y aparte de calificar de inaceptable la nota por su escasa fundamentación jurídica y de pedir la apertura de expediente disciplinario a la registradora calificante en caso de ser procedente, considera que la diferencia de ambas expresiones carece de sustantividad.
Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación. Efectivamente, tras exponer la forma del cómputo de los antiguos 15 días de antelación en la convocatoria de la Junta (se tiene en cuenta el primero y el último debe transcurrir en su totalidad), y la forma de computar el mes actual de antelación en la misma convocatoria (también se tiene en cuenta el primero y por tanto la Junta puede celebrarse en el mismo día del mes siguiente en que salió el anuncio), llega a la conclusión, como no podía ser de otra forma, que si bien en los meses de 30 días o en el mes de febrero con 28 o 29 días, dicha expresión puede ser admisible, en los meses de 31 días, es obvio que si se establece la antelación en la convocatoria en 30 días, al cómputo siempre le faltará un día para completar el mes y por tanto dicha expresión no es respetuosa con la norma del art. 97 de la LSA, precisamente en una materia en la que el escrupuloso cumplimiento de los requisitos formales es garantía de la regularidad y validez de los acuerdos que han de someterse a la aprobación de la Junta.
Comentario: Dada la claridad de la cuestión debatida, quizás se pueda calificar de innecesario el recurso interpuesto por el Notario autorizante, aunque nunca sobra si se trata de clarificar alguna cuestión que pueda originar dudas- como parece que las ocasionaba- en su interpretación. Si la ley establece un mes como antelación en la convocatoria de la Junta, quiere que sea un mes y por tanto y dada la diferencia de días en los distintos meses del año, es claro que la expresión treinta días no puede ser equivalente a la de una mes cuando este tiene 31 días. Es obvio que si los estatutos establecen la antelación para la convocatoria de la Junta en 31 días, dicha norma si sería admisible pues cumple con la antelación en los meses de 31 días. Pero si se establece en 30 días, dado el carácter imperativo y de orden público del art. 97 de la LSA, dicha norma estatutaria en ningún caso sería admisible.
Por tanto con esta resolución se pueden dar por cerrados los dos problemas que planteaba la interpretación del nuevo art. 97 de la LSA tras su reforma por la Ley 19/2005:
a) Que si se establece el plazo por días, estos deben alcanzar los 31 días y no es posible establecer la antelación en la convocatoria en 30 días.
b) Que para el computo del mes se tiene en cuenta el día en que se publica el anuncio y por tanto, el mismo día del mes siguiente, ya es otro mes siendo dicho día hábil y válido para la celebración de la Junta. (JAGV)
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141. JUICIO NOTARIAL DE IDENTIDAD, TITULAR REGISTRAL Y CALIFICACION DEL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD. R. 5 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Sociedad  Registro de Palma de Mallorca n.º 10. Vinculante.
Se presenta a inscripción una escritura en la que la transmitente es extranjera, que el notario identifica con su nombre y apellido, coincidentes con los que consta en el Registro de la Propiedad; sin embargo en éste figura también con un segundo nombre propio y no consta documento de identificación alguno. Después de la presentación del título traslativo se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento de anotación preventiva por falsedad de la documentación con la que se preparó la transmisión (se supone que del documento de identificación de la transmitente). El Registrador suspende la inscripción por tener dudas de la identidad, es decir que la transmitente sea la titular registral..
La DGRN ordena la inscripción, pues considera que el juicio notarial de identidad goza de una fuerte presunción de validez que el registrador no puede desconocer. El registrador únicamente puede calificar la posible discrepancia entre la persona identificada por el notario, y la que aparece como titular registral, pero solo en aquellos casos en los que haya una discordancia de cierta entidad., no como en el caso objeto del recurso en el que sólo hay una pequeña discrepancia, consistente en que la escritura omite el segundo nombre del otorgante, que sí figura en el Registro de la Propiedad.
El principio de prioridad registral obliga también a que no se pueda denegar la inscripción del título en base a la anotación ordenada judicialmente, pues ésta fue presentada con posterioridad al título traslativo, sin perjuicio de que pueda ser anotada la querella en la forma ordinaria. (AFS)
COMENTARIO.- Parece por tanto que el notario, en los casos de extranjeros que pueden haber cambiado de apellidos (o incluso de nacionalidad) en relación con los datos identificativos que figuran en el Registro, no sólo debe de emitir el juicio ordinario de identidad del compareciente titular registral, sino que dicho juicio debe de extenderse (tácitamente ya lo hace por el mero hecho del otorgamiento) a la concordancia o identidad entre el compareciente en la escritura y el que aparece como titular registral, salvando las posibles discrepancias. El primer juicio no está sujeto a calificación registral, pero sí lo está el segundo de concordancia, aunque sólo será defecto en los casos en que la discordancia sea de cierta entidad. (AFS)
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142. DISCORDANCIAS ENTRE LA COMUNICACIÓN POR TELEFAX Y LA COPIA AUTORIZADA. DISCORDANCIAS INTERNAS DEL TÍTULO. R. 6 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Notario de Madrid don Antonio Domínguez Mena - Registrador de Alcobendas, n.º 1.
Se presenta una escritura por telefax, cuyo asiento de presentación caduca al no haberse consolidado debidamente. Después se presenta la copia autorizada en papel, cuya inscripción se deniega por el Registrador ya que existen discordancias con la comunicación realizada por telefax.
La DGRN resuelve que las discrepancias sustanciales entre la comunicación por telefax y la copia autorizada darán lugar a que se practique un nuevo asiento de presentación del título en papel y a que caduque o pierda su vigencia automáticamente el asiento de presentación por telefax si estuviera vigente-, pues no puede haber dos asientos de presentación vigentes simultáneamente sobre el mismo título, pero esa discrepancia no es motivo para denegar la inscripción del segundo título. En el presente caso, al haber caducado el asiento de presentación por telefax, no hay ningún inconveniente en practicar un nuevo asiento de presentación del título en papel e inscribir.
Otra cuestión es la posible discrepancia interna del título, que puede contener algunos actos jurídicos completos (la segregación en este caso) y la referencia incompleta a otros (distribución de hipoteca). En este caso se deben inscribir los actos jurídicos que están correctamente expresados (segregación en el presente caso) si las discrepancias o referencias discordantes no son de entidad para desvirtuar dicho acto, y denegar simultáneamente la parte incompleta, que además puede ser objeto de una subsanación posterior (distribución de hipoteca). (AFS)
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143. RECURSO: CABE EN SUCESIVAS CALIFICACIONES; DISOLUCION DE COMUNIDAD Y TACITA APORTACION A GANANCIALES. R. 6 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Notario de Madrid (Juan-Carlos Caballería Gómez) Registro Madrid 42. Vinculante.
Como cuestión procedimental previa: el Registrador entiende que presentado un documento y calificado reiteradamente con la misma nota, una vez expirado el plazo para recurrir en la primera calificación, el recurso es extemporáneo. La Dirección, sin embargo, sostiene: de acuerdo con doctrina reiterada de esta Dirección General (que cita), y claramente deducible del art. 108 RH, la falta de impugnación en plazo de una calificación registral no supone que la misma devenga intangible adquiriendo la condición de acto consentido, sino que el mismo documento que haya sido objeto de ella puede presentarse de nuevo y ha de ser objeto de nueva calificación, y frente a ésta, coincida o no con la anterior, cabe recurrir en vía gubernativa dentro de su propio plazo de impugnación.
El supuesto planteado es el siguiente: Mediante escritura pública otorgada por los 4 titulares proindiviso -con carácter privativo- de determinada finca, y el esposo de una de las comuneras, deciden cesar en la proindivisión existente y acuerdan: a) Que, de conformidad con el art. 400 y ss CC, en relación con el 1062, adjudican la finca en pleno dominio a la mencionada comunera y su esposo compareciente, indemnizando a los otros comuneros con dinero ganancial que la adquieren para su sociedad de gananciales; y b) Que dicha copropietaria seguirá manteniendo su participación del veinticinco por ciento de la finca con carácter privativo.
La Registradora suspendió la inscripción por apreciar las contradicciones siguientes en cuanto al título sustantivo, en cuanto al objeto del contrato y en cuanto a la persona adquirente y al carácter de su adquisición: Entiende que la extinción del condominio no es un acto traslativo, no hay nueva adquisición, se produce sólo un mero desenvolvimiento de una potencialidad connatural al mismo derecho del comunero y en este caso sucede que: a) se califica como cesación de proindiviso y adjudicación pero se pretenden después los efectos del contrato de compraventa; b) si hay extinción de comunidad, el objeto del contrato es necesariamente la totalidad de la misma, y no puede pretenderse que después de tal extinción el 25% que antes del otorgamiento correspondía a la adjudicataria tenga un régimen jurídico diferente del 75% restante; y c) en cuanto a la persona adquirente y al carácter de su adquisición, es obvio que, en virtud del principio de subrogación real, en la extinción de comunidad el adjudicatario del bien ha de ser necesariamente uno de los condueños y con el mismo carácter que era titular de la cuota, y es contradictorio que pase a ser dueño su cónyuge con carácter ganancial en cuanto a la cuota adquirida a los otros condueños.
Sin embargo, la Dirección estima el recurso, ya que si bien es cierto que, respecto de la extinción de la comunidad, reiteradamente ha sostenido que la línea que delimita lo particional de lo dispositivo no es nítida, y que no se trata de un acto dispositivo que requiera la aplicación de otras normas previstas para la enajenación de inmuebles; en este caso a la vista de el amplio reconocimiento de la autonomía privada y libertad de pactos que se hace patente en art. 1323 CC y del cual el art. 1355 constituye una aplicación concreta, concurriendo al otorgamiento el cónyuge del adjudicatario de la finca, a fin de dejar formal constancia de la voluntad de ambos de que esa titularidad tenga carácter ganancial, debe concluirse que es algo perfectamente válido y admitido. (MN)
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Anulada por extemporánea por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de Mayo de 2010 (publicada en el publicada en el BOE de 7-10-2011), que revoca la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid, de 1-12-2008. Además reconoce a la Registradora legitimación para recurrir.
- No comparte los argumentos del Abogado del Estado sobre la aplicabilidad delos preceptos de la ley 30/1992 (de acuerdo con los cuales podría entenderse que la DGRN podría resolver de manera expresa aún transcurridos los plazos fijados legalmente), ya que como señaló la Sentencia de la AP de Ciudad Real de 16-4-2008, el art. 43 LRJAPPAC es una norma administrativa a la que la LH, civil por antonomasia, no se remite al regular las consecuencias del silencio, como sí hace expresamente en otros preceptos.
- Por último, aclara que la declaración de nulidad de la resolución no implica incompetencia de jurisdicción como pretendía el abogado del Estado-, pues el art. 328 LH prescribe que las resoluciones expresas y presuntas de la DGRN en materia de recurso contra la calificación de los registradores serán recurribles ante los órganos de la jurisdicción civil, razón por la cual estos órganos pueden declarar la nulidad de dichas resoluciones cuando versen sobre tales cuestiones, de contenido eminentemente civil
- Ese interés fue apreciado en la Sentencia AP de Madrid de 14-4-2009 por el cumplimiento del principio de legalidad desde la labor de calificación que el ordenamiento le asigna(JCC)
144. NO CABE SEGREGACIÓN SI ESTA AGOTADA LA CABIDA INSCRITA. R. 7 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Interesado  Registro de Madrid 35.
Se pretende la inscripción de dos escrituras antiguas de segregación y venta de tres parcelas.
El Registrador rechaza la inscripción por estar agotada la cabida inscrita de la finca matriz.
La Dirección confirma la calificación porque o bien existen documentos posteriores que han tenido acceso al Registro con anterioridad y que impiden, conforme al art. 17 LH, la inscripción actual, o bien existe un error registral cuya rectificación no puede hacerse por la vía del recurso, debiendo acudirse a los Tribunales de Justicia. (MN)
145. EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 7 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Ayuntamiento de Jávea  Registro de Jávea. (JFME)
Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de una finca que aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad belga, con sujeción a su régimen económico matrimonial y sin determinación de cuotas.
El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma.
La DGRN confirma la calificación y su criterio de que, para el embargo de los bienes, habrán de aplicarse las normas de la legislación que rija el régimen económico del matrimonio y que, si no se acreditan las normas aplicables, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía.
Nota: todavía no se ha planteado, pero este criterio (que considero ortodoxo, pero muy estricto al ser más riguroso que el previsto para los gananciales en el artículo 144 del Reglamento Hipotecario) podría considerarse extrapolable a los procedimientos judiciales en los que se ordene una anotación preventiva. (JFME)
146. ALUSIÓN A RECEPCIÓN DE AGUAS, ACUEDUCTO Y CALCERAS: ES INSCRIBIBLE POR SER MERAMENTE DESCRIPTIVO. R. 8 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Particular  Registro Torrelavega n.° 2. Vinculante.
El Registrador en una inmatriculación de fincas, suspende la alusión a que reciben las aguas de un río, extensión del acueducto y cauce y calceras, porque, o bien pertenecen al dominio público hidráulico, en cuyo caso es preciso aportar el documento administrativo de concesión, o bien, de tratarse de alguno de los supuestos previstos en la Disp. Trans. 1ª o en el art. 52 del RDL 17/2001, ha de aportarse certificación del Organismo de Cuenca acreditativo de la inclusión en el Registro de Aguas; y determinarse además las características del aprovechamiento.
La Dirección, sin embargo, revoca la calificación y entiende que deben inscribirse, ya que lo que se denominan calceras son unos elementos construidos con objeto de optimizar el aprovechamiento de las aguas, pero no prejuzgan tal aprovechamiento, sino que son obras cuya constancia son un elemento descriptivo más de las fincas. (MN)
147. INTERPOSICIÓN DE RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO CONTRA REPARCELACIÓN. R. 9 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Interesadas  Registro de Carmona.
Hechos: Se presenta fotocopia de un escrito de iniciación de recurso contencioso-administrativo contra un proyecto de reparcelación a la que se acompaña una instancia solicitando la no inscripción de un exceso de cabida que se contiene en el proyecto expresado.
El Registrador deniega la constancia de lo solicitado porque para ello ha de presentarse mandamiento judicial para anotar la interposición del recurso contra la reparcelación.
La DGRN desestima el recurso confirmando que la única vía de acceso para la constancia registral que se pretende es la anotación preventiva de la interposición del recurso, basándose en los artículo 1.6.º y 67 del Real Decreto 1093/1997. El primero de dichos preceptos considera un acto inscribible la interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de las licencias, así como de la demanda formulada en dicho recurso; y el segundo, determina el modo de proceder. (JFME)
148. OBRA VIEJA EN INMATRICULACIÓN. R. 11 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Interesado  Registro de Arzúa. Vinculante.
Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca en la que existe una casa «con un arrimo, a su izquierda, entrando, de cuarenta metros cuadrados». Se acompañan certificaciones catastrales, así como distintas escrituras que comprenden las distintas transmisiones de la finca desde 1966, en las que figura la finca con la misma descripción anteriormente expresada, incluyendo el «arrimo».
El Registrador suspende la inscripción por no constar la edificación del llamado «arrimo» en los informes municipales ni en la certificación catastral que se acompañan y, por tanto, por no cumplirse lo previsto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997.
El interesado alega que las escrituras presentadas como antetítulos son anteriores al Real Decreto citado, por lo que éste no puede aplicarse retroactivamente.
La DGRN revoca la nota. La Disposición Transitoria 5.ª del texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 estableció que las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular, por lo que no puede impedirse su inscripción. No es obstáculo para ello que se basen solo en la mera manifestación del interesado..(JFME)
D*149. CABE ANOTAR LA INCOACIÓN DE EXPEDIENTE PARA REANUDAR EL TRACTO. R. 12 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Interesado - Registro de Zaragoza n° 1. Vinculante.
La DGRN, considera formalmente correcta la opinión del Registrador, pero admite el recurso fundándose en lo siguiente:
- Cabe para los expedientes de inmatriculación: art. 274 RH, siendo su último párrafo interpretable como de aplicación a otros expedientes.
- La vigente Ley de Enjuiciamiento Civil ha relativizado el criterio del «numerus clausus» al permitir al juez la adopción de amplias medidas cautelares (art.727.6)
En definitiva, considera que es posible si protege un interés legítimo, no hay obstáculos registrales y es útil para asegurar las resultas del procedimiento. En este caso lo estima útil porque protege al promotor de que aparezca otro titular registral
Nota: De todos modos, ¿qué pasaría si después de la anotación se presentara un acto dispositivo directo del titular registral y anterior al título alegado por el recurrente? En tales casos, en el juego de la anotación estaría el retrotraer los efectos del auto al momento en que se practicó el asiento de presentación de la anotación, lo que, frente a los casos ordinarios de anotación de demanda, tendría un matiz especial, el de entrar en contradicción con la propia finalidad del procedimiento: decidir sobre la existencia o no de una serie de transmisiones sin título adecuado para inscribir. Se dejaría como de peor derecho registralmente hablando- a aquel que trae causa directamente del titular registral en favor de aquel otro que pretende obtener su legitimación registral por procedimientos subsidiarios. Ahora bien, he de reconocer que existen otros riesgos para los que esta protección resulta más justificada: por ejemplo el caso del acreedor del titular registral que pretenda practicar una anotación de embargo, pues, en este supuesto, si que resulta de interés la noticia de que posiblemente ya no sea esta persona la dueña de la finca. (JFME)
150. SEGREGACIÓN PARKING CON VENTA INSCRITA DE CUOTAS INDIVISAS. R. 13 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Particular  Registro de la propiedad de Javea.
Se presenta una escritura de segregación de una porción (para constituir una finca independiente), de un local destinado a plazas de garaje y trasteros, dándose la circunstancia de que ya están inscritas escrituras otorgadas con posterioridad en las que se enajenaban participaciones indivisas del local.
La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, y de acuerdo con el principio de prioridad del art. 17 LH, resuelve que no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a derechos inscritos, sin consentimiento de sus titulares. (MN)
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151. EXPEDIENTE DE DOMINIO: NO PROCEDE SI NO HAY INTERRUPCION DEL TRACTO. R. 14 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Particulares  Registro de la Propiedad de Valls.
Se deniega la inscripción de un auto recaído en Expediente de dominio para reanudar el tracto, por no estar éste interrumpido, ya que el promoviente adquirió directamente, mediante un documento privado de compraventa, del titular registral.
La Dirección confirma la calificación y reitera la doctrina según la cual no existe propiamente tracto interrumpido en los supuestos en los que el promotor del expediente ha adquirido del titular registral, e incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (R. 15/11/03), y señala que la razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente. (MN)
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*152. DEPOSITO DE CUENTAS. INSCRITO UN AUDITOR DE CUENTAS EL INFORME ES OBLIGATORIO AUNQUE LA SOCIEDAD PUEDA PRESENTAR BALANCE ABREVIADO. R. 16 de mayo de 2007, DGRN. BOE de 9 de julio de 2007. Sociedad - Registro Mercantil de Toledo.
Hechos: Se trata de una sociedad que, teniendo inscrito un auditor de cuentas para tres ejercicios, presenta a depósito sus cuentas anuales en forma abreviada, pues puede hacerlo y así lo certifica, sin acompañar el informe de auditoría. La registradora suspende el depósito por falta del informe de auditoría y de la certificación de que las cuentas auditadas se corresponden con las depositadas. Se recurre alegando el carácter voluntario del auditor nombrado e inscrito.
Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación. Se apoya para ello en dos cuestiones fundamentales:
a) El carácter obligatorio para la propia sociedad de los acuerdos de su Junta General.
b) Que si no se depositan las cuentas anuales se podrían ver frustradas las expectativas de los socios minoritarios que en contemplación a la existencia del auditor no hubieran ejercitado el derecho que les concede el art. 205.2 de la LSA.
Termina la DG diciendo que también faltaría el informe de gestión.
Comentario: De las razones que da la DG para exigir el informe de auditoría, la única que nos parece de cierta consistencia es la segunda, es decir la protección de los socios minoritarios.
La existencia de un auditor social en sociedad anónima no obligada a auditar sus cuentas puede tener más finalidades que la propia de auditar las cuentas anuales para depositarlas en el RM. Así los casos de los artículos 156 y 157 de la LSA para cumplimentar los requisitos exigidos en la misma Ley en los acuerdos relativos a los aumentos de capital por compensación de créditos y por transformación de reservas (Cfr. 363 RRM). Incluso aunque no se dé ninguno de estos casos, pienso que nada impide a una sociedad tener un auditor voluntario para controlar sus cuentas anuales sin necesidad de que el informe del auditor sea publicado por el RM, bien porque a la sociedad no le interese o bien porque del informe resulten datos que no fuera conveniente someter a publicidad, sobre todo si no existe obligación legal para ello. Los acuerdos de la Junta General son obligatorios para la sociedad, pero la finalidad del nombramiento de auditor puede ser tan varia, como hemos visto, que será el órgano de administración el que de cumplimiento a esos acuerdos en la forma realmente prevista por la Junta.
Es cierto que si los minoritarios del art. 205. de la LSA ven que existe auditor de la sociedad, pudieran renunciar a ejercer su derecho pensando con fundamento que las cuentas van a ser auditadas y que de esa auditoría van a tener conocimiento a través del RM. Por ello quizás lo importante, para la sociedad, en estos casos de nombramiento de auditor con carácter voluntario, sea especificar en el acto de nombramiento cuál es la finalidad del mismo y que esa finalidad se constate en la inscripción en el RM. Así si la finalidad es colaborar con el órgano de administración en el control de las cuentas, o bien alguna de las finalidades de los artículos 156 y 157 de la LSA, el minoritario lo sabría y no desistiría de ejercitar sus derechos por la existencia de un auditor inscrito. Pero es más, incluso en el caso de la existencia de un auditor inscrito, si las cuentas anuales se aprueban en Junta Universal y por unanimidad, como no existe ese perjuicio de los minoritarios, los cuales están conformes con la cuentas, el Registrador pese a la existencia de esta resolución y si la sociedad certifica que puede presentar sus cuentas en forma abreviada, creo que no está facultado para exigir el depósito del informe de auditor. Siempre se ha dicho que sólo deben depositarse los documentos a que está obligada la sociedad, pues el depósito está tasado por la Ley. Por tanto quizás lo que debe hacerse, en casos como el que plantea la resolución, sea ponderar las diversas circunstancias que concurren en el supuesto de hecho planteado, antes de exigir el depósito del informe de auditoría.
A la vista de esta resolución y de todo lo antes dicho, podemos establecer, en esta materia las siguientes conclusiones:
1º. Si el nombramiento de auditor está inscrito sin condición alguna debe exigirse el depósito de su informe, salvo que resulte de la certificación que las cuentas se aprobaron en Junta Universal y por unanimidad.
2º. Si el nombramiento del auditor y así consta en el registro, es con alguna finalidad distinta a la de auditar las cuentas, dicho informe no debe exigirse para el depósito de las cuentas anuales de la sociedad.
3º. Por último, aún cuando exijamos el informe de auditoría por estar en el caso 1º, lo que entiendo que nunca debe ser exigido es el informe de gestión, pues el mismo no es obligatorio cuando la sociedad puede presentar balance abreviado y aquí no existe razón alguna de protección de minoritarios o de cumplimiento de acuerdos de la Junta que obligue a ello. Ya es extraño que la DG haga esa observación cuando la misma no había sido objeto del acuerdo calificatorio. (JAGV).
153. EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 15 de junio de 2007, DGRN. BOE de 13 de julio de 2007. Ayuntamiento de Jávea  Registro de Jávea.
Similar a la 145. En este caso la finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad sueca, sin determinación de cuotas y con sujeción a su régimen económico matrimonial. (JFME)
154. EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 15 de junio de 2007, DGRN. BOE de 13 de julio de 2007. Ayuntamiento de Jávea  Registro de Jávea.
Similar a la 145. En este caso la finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad holandesa, sin determinación de cuotas y con sujeción a su régimen económico matrimonial. (JFME)
155. REPARCELACION. CARGAS DE FINCAS DE PROCEDENCIA: SOLO PUEDEN TRASLADARSE A LAS FINCAS DE REEMPLAZO R. 18 de junio de 2007, DGRN. BOE de 13 de julio de 2.007. Particular  Registrador de Nules 1.
Supuesto planteado: Al margen de la inscripción de varias fincas figura nota de expedición de certificación para el inicio de un expediente de reparcelación; con posterioridad figura anotación de demanda de recurso contencioso-administrativo contra los actos administrativos de aprobación del proyecto de reparcelación; como consecuencia de la inscripción de la reparcelación, se cancela la anotación en las fincas de procedencia y se hace constar la demanda por nota al margen de las fincas adjudicadas en correspondencia y por subrogación de las aportadas. Se presenta ahora una instancia privada solicitando el traslado de la referida anotación a las fincas coincidentes geográficamente con las de procedencia.
La Dirección confirma la calificación y desestima el recurso ya que:
- Las cargas que afectan a las fincas de origen aportadas a una reparcelación sólo pueden gravar las fincas adjudicadas en pago del aprovechamiento urbanístico de las mismas, por aplicación del principio de subrogación real, pero no pueden trasladarse a fincas adjudicadas en pago de otras fincas o aprovechamientos urbanísticos distintos (art. 11.3 RD. 1093/1997); principio de subrogación real que es aplicable tanto a las titularidades anteriores como a las posteriores a la nota marginal de expedición de certificación (arts. 14, 15, 16 y 17 del mismo RD)
-Además, en este caso, tratándose de una anotación de demanda, si se trasladara, como pretende el recurrente, a las superficies de las fincas que material o físicamente coinciden con las de origen, adjudicadas a terceras personas que no han sido parte en el procedimiento en el se ordenó la anotación, supondría una indefensión de los mismos, en contra del principio de tutela judicial efectiva consagrada en el art. 24 de la Constitución.
- Por último, señala que la instancia privada no es el medio formalmente idóneo para provocar el traslado de la Anotación, pues para ello sería necesaria Resolución Judicial firme dictada en el procedimiento en el que aquella se ordenó y con traslado a todas las partes. (MN)
156. RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PERMUTA A CAMBIO DE OBRA FUTURA. R. 19 de junio de 2007, DGRN. BOE de 20 de julio de 2007. Interesado  Registro de Tías. Vinculante en parte.
Hechos: Se solicita la inscripción de un acta de notificación de resolución de permuta de solar por edificación futura y reserva de rango. Se hace la notificación al cesionario y a los titulares de asientos posteriores y consta la oposición de algunos de los notificados.
El registrador observa los siguientes defectos:
- No solicitarse la práctica de operación registral alguna. Sólo este defecto fue revocado.
- No haberse acreditado el incumplimiento contractual, presentándose únicamente una mera acta de notificación con oposición.
- No determinarse suficientemente la reserva de rango a favor de quien o quienes, por qué plazo, y para inscribir en su día qué derechos.
- Al haberse opuesto a la resolución determinadas sociedades, se hace necesario para la cancelación, resolución judicial firme en los términos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
- Falta de consignación.
La DGRN revoca el primer defecto, pues la sola presentación del documento en el Registro implica la petición de los asientos correspondientes.
Confirma los demás defectos y resume la doctrina del Centro Directivo en cuanto a los requisitos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil:
- Ha de aportarse el título del vendedor.
- Notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma, en cuyo caso hay que acudir a juicio.
- Ha de acreditarse la consignación en un establecimiento bancario o Caja oficial del importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. No cabe deducción por cláusula penal.
Los terceros adquirentes son, registralmente, interesados afectados por la resolución, por lo que, respecto de ellos, también la documentación ha de cumplir un mínimo de garantías o, en su defecto, obtenerse la oportuna resolución judicial en la que hayan sido citados, así como los titulares de otros asientos posteriores.
Estima que la solicitud de reserva de rango es improcedente, pues en la escritura de permuta y condición resolutoria la reserva de rango se conceptuó como consecuencia natural de la reinscripción a favor del cedente, pretendiéndose la inmediata cancelación de los asientos posteriores de terceros. Rechazada la reinscripción a favor del transmitente por ejecución extrajudicial de la condición resolutoria, siendo precisa sentencia, se deniega como consecuencia de ello, la inscripción de la pretendida reserva de rango.
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157. EMBARGO DE LOS DERECHOS SOBRE FINCA CONCRETA EN SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. R. 20 de junio de 2007, DGRN. BOE de 20 de julio de 2007. Interesada  Registro de Ceuta.
Hechos: La esposa solicita la anotación de embargo de los derechos que tiene el ejecutado sobre la finca registral 5809, inscrita a nombre del embargado con carácter ganancial
. El registrador exige para ello la previa liquidación de la sociedad conyugal, alegando también que no cabe el embargo de bienes que sean propios del acreedor.
La interesada recurre considerando que, una vez ganada firmeza la sentencia de separación matrimonial, corresponde a cada uno de los cónyuges la mitad de los bienes que la conforman y es precisamente, sobre esa mitad sobre la que se ha trabado el embargo.
La DGRN desestima el recurso, pues, según su doctrina reiterada, y frente a la opinión de la interesada, disuelta la sociedad de gananciales pero no liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial. Sólo cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.
Aplicando esa doctrina al embargo, distingue tres casos:
- El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación. Para lograrlo, ha de seguirse el procedimiento contra todos los titulares.
- El embargo de una cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial. Puede practicarse siguiendo el procedimiento sólo contra el cónyuge deudor. Tiene el riesgo de que, si luego no se le adjudica en la liquidación ese bien, la anotación quedará estéril, pero no la traba que podrá proyectarse sobre otros bienes.
- El teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal. Es técnicamente incorrecto, porque, si no se le adjudica luego al embargado, no sólo resultará estéril la anotación, sino también la traba.
Este último caso es el contemplado en el supuesto de hecho de la Resolución, y es rechazado por el Centro Directivo su acceso registral porque el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial. (JFME)
*158. SUSTITUCIÓN VULGAR EN CASO DE RENUNCIA. R. 21 de junio de 2007, DGRN. BOE de 20 de julio de 2007. Interesado  Registro de Alicante nº 1
Hechos: La causante fallece en estado de casada, dejando cuatro hijos y dos nietos (hijos de una premuerta hija) y a todos los nombra herederos (a los nietos media porción cada uno) con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes y en su defecto acrecimiento por estirpes. Al cónyuge viudo se le lega el tercio de libre disposición al que renuncia. Los dos nietos también renuncian posteriormente a la herencia, presentándose ahora la escritura de partición.
El registrador suspende la inscripción por no constar en la escritura la manifestación de que los nietos renunciantes carecen de descendientes, pues, si los hubiera, ocuparían su lugar y tendrían que haber comparecido.
La interesada alegó el artículo 813 del Código Civil, entendiendo que la sustitución vulgar supone un gravamen sobre la legítima, pues el tercio de libre disposición había sido legado al esposo.
La DGRN confirma la nota, ya que, conforme al artículo 774 del Código Civil, la sustitución vulgar simple y sin expresión de casos, comprende tanto los de premoriencia como los de incapacidad y renuncia, de modo que la renuncia de los nietos de la testadora a su llamamiento hereditario, determina el juego de la sustitución a favor de sus descendientes, si los hubiera. Sólo si no los hay, entraría en juego el derecho de acrecer y, subsidiariamente, la apertura de la sucesión intestada.
Nota: creo que, para acreditar la ausencia de descendientes de los renunciantes, no basta con la mera manifestación, siendo precisa el acta de notoriedad prevista por el artículo 82 del Reglamento Hipotecario.
Por otro lado, los argumentos de la recurrente podrían tener indudable peso si tan sólo la sustitución vulgar abarcase la legítima estricta. Pero abarca el tercio de mejora (sobre el que caben disposiciones a favor de descendientes ulteriores: art. 808) y también el tercio de libre disposición. Se da sobre este tercio el curioso caso de una doble renuncia sucesiva del sustituido y del sustituto vulgar inicial. (JFME)
159. TRACTO SUCESIVO SOBRE PARTE DE FINCA: LICENCIA DE SEGREGACIÓN. R. 22 de junio de 2007, DGRN. BOE de 20 de julio de 2007. Interesada  Registro de Castrogeriz. Vinculante en parte.
Hechos: En el historial de una finca aparece recientemente inscrito, sobre parte de la misma (parece que sin segregar), el testimonio de un auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo. Ahora se presenta testimonio de otro auto correspondiente a un expediente distinto.
El registrador suspende la inscripción por no haber intervenido el adjudicatario del primer expediente. Y, en la parte no afectada por el anterior expediente, por no acreditarse los requisitos urbanísticos necesarios para segregar esa parte.
El interesado aclara que sólo se pretende reanudar sobre esa parte y aporta licencia de parcelación.
La DGRN revoca la primera parte de la nota al entender, ya por el testimonio del auto, que la solicitud de inscripción se refiere sólo a la porción no afectada por el primer expediente. Confirma el defecto de la necesidad de licencia, pues no la tenía presente el Registrador a la hora de calificar.
Nota: por lo publicado en el BOE no se puede valorar si la sociedad tenía inscrita toda la finca y punto o si había alguna reserva clara de superficie. De no existir tal reserva, creo que tendría que haber intervenido la reciente titular registral actual por aplicación de principios registrales básicos (arts, 1, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria entre otros y 24 de la Constitución). (JFME)
160. EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 25 de junio de 2007, DGRN. BOE de 25 de julio de 2007. Ayuntamiento de Jávea  Registro de Jávea.
Similar a la 145. En este caso lo que aparece inscrito a favor del demandado y su cónyuge, ambos de nacionalidad francesa, es el usufructo, conjunto y sucesivo, «con sujeción a su régimen económico matrimonial». (JFME)
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161. EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 26 de junio de 2007, DGRN. BOE de 25 de julio de 2007. Ayuntamiento de Jávea  Registro de Jávea.
Similar a la 145. En este caso la finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad francesa, sin determinación de cuotas y con sujeción a su régimen económico matrimonial. (JFME)
162. ACUERDOS SOCIALES. DISCREPANCIA EN EL SEGUNDO APELLIDO DEL SECRETARIO DENTRO DE LA ESCRITURA Y CON LA CERTIFICACIÓN. R. 26 de Junio de 2007, DGRN. BOE de 25 de Julio de 2007. Notario de Sonseca, don Francisco Javier Morillo Fernández Registradora Mercantil de Toledo. Vinculante.
Hechos: Se trata de una escritura de nombramientos de administradores, en la cual al reseñar la certificación en la intervención de la escritura se le da al Secretario no Consejero un determinado segundo apellido-Castro- y en la parte dispositiva de la escritura, en el encabezamiento de la certificación y en el propio nombramiento, se le da otro segundo apellido-Gasco-.
Ante ello, la Registradora calificante, aparte de otro defecto no reflejado en el recurso, pide que se le aclare tal discrepancia. El Notario recurre y tras señalar la falta de fundamentación jurídica de la nota de calificación, al menos en este punto, recoge los preceptos relativos a la interpretación de los contratos- art. 1281 y 1285 CC- y diversas resoluciones de la propio DG, concluyendo que la discrepancia no constituye defecto pues del contexto de la certificación e incluso de la escritura resulta con claridad la identidad del Secretario.
Doctrina: La DGRN revoca el defecto expresando que el correcto ejercicio de la función calificadora del Registrador no implica, en vía de principio, que deba rechazarse la inscripción del documento presentado ante toda inexactitud del mismo cuando, de su simple lectura o de su contexto, no quepa albergar razonablemente duda acerca de cuál sea el dato erróneo y cuál el verdadero.
Comentario: No podemos por más que estar de acuerdo con la DGRN en este punto de discrepancias en cuanto a los datos de una persona reflejados en la escritura y en la certificación, siempre que esas discrepancias no planteen dudas razonables sobre la verdadera identidad de la persona de que se trate. Para la debida comprensión de este recurso, es de suponer que el primer defecto de la nota de calificación, que no se recurre, fuera de cierta entidad y como acompañamiento de ese defecto que, indudablemente ha sido subsanado, se señala la discrepancia observada por si a los interesados o al mismo Notario le interesa su rectificación. Es en este entorno en el que debe situarse la falta, que no defecto observado, aunque entiendo que en estos casos debe reflejarse en el acuerdo de calificación que la discrepancia no constituye defecto que impida la inscripción y que si la misma no se rectifica, la inscripción se practicará con la identidad que resulta de la propia certificación, que son los datos y acuerdos que se reflejan en el Registro. Si a pesar de la devolución del documento, la discrepancia no se subsana porque para la subsanación del primer defecto no sea necesaria la intervención notarial o por cualquier otro motivo, lo que a nuestro juicio debe hacerse es practicar la inscripción con la identidad que resulte clara y obvia, y hacerlo constar en la nota de despacho para conocimiento de los interesados. (JAGV)
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163. ACTA DE PROTOCOLIZACION DE PARTICION JUDICIAL. PREVIA LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD CONYUGAL. CALIFICACION DE DOCUMENTOS JUDICIALES. R. 27 de junio de 2007, DGRN. BOE de 25 de julio de 2007. Interesada  Registro de Villacarriedo.
Hechos: Se presenta en el Registro acta notarial de protocolización del auto en que terminó una partición judicial. Constando inscrita la única finca de la que se solicitaba inscripción en cuanto a 4/8 partes indivisas a nombre de la causante para su sociedad conyugal.
La registradora suspendió la inscripción por entender que previamente se ha de liquidar la sociedad conyugal que existió entre la causante y su esposo.
La interesada recurre alegando que la registradora se excede en la calificación, pues no puede entrar en el fondo de la resolución judicial.
La DG desestima el recurso reiterando su doctrina sobre la extensión de la calificación registral no al fondo de la resolución judicial, pero sí al examen de si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro conceda algún derecho que podría ser afectado por la resolución judicial, con objeto de evitar su indefensión (art. 24 CE y -corolario registral- art. 20 LH). (JCC)
*164. PARTICION HEREDITARIA. ADJUDICACION POR CUOTAS INDIVISAS E INMEDIATA DISOLUCION DE COMUNIDAD EXISTIENDO UN MENOR. INNECESARIEDAD DE APROBACION JUDICIAL. R. 28 de junio de 2007, DGRN. BOE de 25 de julio de 2007. Notario de Castellón de la Plana -Registro de la Propiedad de Albocácer. Vinculante.
Hechos: Se presenta una escritura de partición de herencia adjudicándose los herederos los bienes por cuotas indivisas, pero practicándose inmediatamente después la disolución de comunidad adjudicando bienes concretos y cantidades en metálico a cada uno de los herederos, uno de los cuales, menor, está representado por su madre (al haber fallecido su padre).
La Registradora suspendió la inscripción de la extinción del condominio por entender que al adjudicarse en virtud de la misma bienes concretos existe una disposición de bienes que requeriría aprobación judicial (art. 166-1 del Código Civil).
El Notario recurrió considerando que no existe enajenación (teoría de la propiedad plúrima total) y que el artículo 1061 del Código civil no exige la adjudicación de cuotas indivisas sino bienes de la misma naturaleza.
La DG estima el recurso basándose en que el art. 406 del Código Civil se remite en cuanto a las reglas de la división de comunidad a los preceptos relativos a la división de herencias, y entre estos últimos el art. 1060 C.c. dispone que cuando los menores estén legalmente representados no será precisa aprobación judicial. Y considera que la adjudicación de bienes concretos no implica excederse de las facultades particionales, ya que se adjudican bienes de naturaleza análoga, con lo que se cumple el artículo 1061 del Código Civil. (JCC)
165. SENTENCIA EN REBELDÍA. NATURALEZA DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA.. R. 23 de junio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007.
Hechos: Una finca está inscrita con carácter ganancial. Fallece abintestato el marido en 1970. La esposa falleció en 1987 habiendo otorgado testamento en el que nombró una heredera y legó a la recurrente los derechos que le correspondían sobre la finca.
La legataria demandó a la heredera para que se hiciera efectiva la entrega del legado, obteniendo a su favor y en ejecución de sentencia, por rebeldía de la demandada, en el año 2001, mandamiento ordenado la inscripción de la mitad que por gananciales correspondía a la testadora en la finca.
Al mismo tiempo, y en procedimiento seguido contra determinada persona y los ignorados herederos o causahabientes del esposo, en el año 2005, obtiene el reconocimiento de la exclusiva propiedad de la otra mitad indivisa de la finca en cuestión, por prescripción.
El registrador suspende la inscripción del mandamiento derivado de este último procedimiento por no haber caducado el plazo para ejercitar la acción de rescisión por el rebelde, porque estando inscrita la finca con carácter ganancial es preciso liquidar previamente la sociedad de gananciales y por no acreditarse de qué mitad indivisa se trataba. Emite otra segunda nota respecto al mandamiento derivado del primer procedimiento reclamando también la previa liquidación de gananciales con la intervención de los herederos del marido.
La interesada recurre conjuntamente ambas notas de calificación, alegando, entre otras razones la confusión de derechos y aclarando a satisfacción del Registrador, de qué mitad indivisa se trataba.
La DGRN confirma el primer defecto. No habiendo habido notificación personal al rebelde en este caso, aplica el plazo extraordinario de 16 meses (subsistencia de fuerza mayor del artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a contar desde la notificación de la sentencia, plazo que no había transcurrido todavía al presentarse el título, por lo que tan sólo cabe anotación preventiva.
Confirma también el segundo defecto, porque no han sido demandados los herederos del marido lo que es preciso para cumplir con el principio e tracto sucesivo, liquidar gananciales y evitar la indefensión.
Conceptualmente, es de destacar que, disuelta la sociedad de gananciales, pero no liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que lo integran, y de la que pueda disponerse separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o, como en este caso, de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esa cuota sobre el todo, cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno se le adjudique en la liquidación.
Nota: Se indica por parte del Centro Directivo que no han intervenido los herederos del marido, en ninguno de los dos procedimientos. En el de entrega de legado está claro. En el de prescripción, parece que la que no ha intervenido es la heredera de la esposa. Puede que sea un mero lapsus o, tal vez se pueda entender que la expresión contra los ignorados herederos o causahabientes de don Eutiquio no la considere suficiente como para acreditar una legitimación pasiva de los herederos del titular registral habida cuenta de que podría haberse determinado previamente su identidad -en un acta de declaración de herederos o en un declaratorio judicial, según los casos- o nombrado un administrador de la herencia (R. 27 de octubre de 2003). (JFME)
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166. REFERENCIA CATASTRAL: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA. R. 29 de junio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Interesada - Registro de Massamagrell. Vinculante.
Hechos: Se solicita la inscripción de la referencia catastral que figura en una escritura pública de compraventa y en un certificado complementario del Ingeniero del Ayuntamiento donde radica la finca.
La registradora suspende la constancia registral de dicha referencia catastral porque a su juicio existen dudas fundadas de la correspondencia de la finca a que se refiere la escritura con la de las certificaciones catastrales aportadas, por no coincidir la superficie y no expresarse en éstas los linderos de la finca.
La DGRN revoca la nota, considerando que no están justificadas las dudas porque la diferencia de superficie no excede del 10 %, porque el anterior propietario pagaba el IBI atendiendo recibos con esa misma referencia, porque se aporta certificación del Ayuntamiento sobre coincidencia de paraje y porque los linderos, aunque distintos, no son fijos. Ver Ley del Catastro. (JFME)
167. ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA. ADJUDICACION Y CANCELACION DE ASIENTOS POSTERIORES ESTANDO INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE UN TERCERO. R. 30 de junio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Interesado -Registro de la Propiedad de Madrid nº 6.
Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de auto de adjudicación dictado por el Juzgado de lo social, así como mandamiento de cancelación de la anotación preventiva de embargo y de las inscripciones o anotaciones posteriores.
El Registrador deniega la inscripción de la adjudicación y la práctica de las cancelaciones, por estar caducada la anotación y constar inscrita la finca a favor de un tercero. Y señaló otros cuatro defectos, no recurridos: No constar en el Testimonio judicial la firmeza del Auto, no constar en el Mandamiento judicial la firmeza de lo en él acordado, no cumplirse los requisitos exigidos por el artículo 25 LAU, no constar el estado civil del adjudicatario, y en el caso de ser casado, no resultar el régimen económico matrimonial ni el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge.
El interesado (comprador del adjudicatario) recurrió el primer defecto considerando que la anotación de embargo que motivó la adjudicación no estaba -a su entender- caducada, alegando una serie de resoluciones que, sin embargo, nada tienen que ver con el supuesto de hecho de este expediente, donde no hubo prórroga de aquella anotación.
La DG desestima el recurso y confirma la nota reiterando que no cabe la cancelación de los asientos posteriores porque la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera ipso iure y automáticamente una vez que se ha agotado el plazo de su vigencia sin haber sido prorrogadas (Cfr. artículo 86 LH), aunque no hayan sido canceladas, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, por lo que los asientos posteriores a la anotación caducada ganan rango respecto de aquélla, no cabiendo ser cancelados en virtud de un título dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de la anotación caducada
Y que no cabe inscribir el testimonio del auto de adjudicación cuando en el momento en que aquél se presenta en el Registro ha caducado la anotación correspondiente y dicha finca está ya inscrita a favor de persona distinta de aquélla en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, por aplicación de los principios de tracto sucesivo (art. 20 LH) y legitimación (artículo 38 LH), incluso el de prioridad (art. 17 LH), ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (artículos 1, 20, 40 y 82 LH). Cosa distinta hubiera ocurrido si hubiere estado vigente la anotación al presentarse el testimonio del auto -R. 28-7-1989-.
En definitiva, la caducidad de la anotación por falta de prórroga conlleva la imposibilidad de inscribir el testimonio del auto de adjudicación por existir una inscripción de dominio que ha pasado a tener rango preferente, lo que determina el cierre del Registro respecto de títulos ahora posteriores en rango (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Lo mismo ocurre con el mandamiento de cancelación de cargas, que no puede extenderse a asientos que han pasado a tener rango registral anterior. (JCC)
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168. RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACION FIRME. ERROR DE CONCEPTO. R. 2 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Interesada -Registro de la Propiedad de Vinaroz.
Hechos: Se debate sobre la rectificación por medio de instancia privada, acompañada de certificación de la administración actuante acreditativa del error padecido, sin audiencia del titular favorecido, de la inscripción de un proyecto de reparcelación, que equivocadamente adjudicó con carácter privativo una finca de resultado, cuando la finca de origen tenía carácter ganancial.
La registradora denegó la rectificación basándose: en los principios de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (art. 24 CE), legitimación y tracto sucesivo (artículos 38, 40 y 20 LH), en el artículo 40 d LH, que exige para la rectificación de errores cometidos en el título el consentimiento de los titulares registrales (al parecer el marido había fallecido pero sin acreditarlo) o en su defecto resolución judicial firme, y en la doctrina de la DGRN referente a los proyectos de reparcelación cuya inscripción se practica en virtud de certificación de la administración actuante firme en vía administrativa.
Considera además insuficiente la sola instancia privada suscrita unilateralmente (que carece además de los requisitos del art. 110 RH o de legitimación de firmas) al existir una resolución administrativa, que debe ser acompañada, a los efectos de su calificación, del proyecto que se rectifica, ya que el título rectificador es esa Resolución, con expresión de su firmeza en vía administrativa.
La interesada recurre alegando que existió error material en el proyecto de reparcelación, que el propio pleno del Ayuntamiento subsanó el error, y que no se perjudica el derecho de ninguna otra persona ni el derecho de ningún otro titular en la reparcelación.
La DG desestima el recurso y confirma la nota ya que no estamos ante un mero error material de haberse escrito unas palabras por otras, sino ante un verdadero error de concepto, ya que se ha alterado el sentido general de los derechos inscritos (arts. 212 y 216 LH), por lo que no cabe sino actuar conforme el Ordenamiento Jurídico, que exige para la rectificación de errores de concepto el consentimiento del titular registral (o de sus herederos) o en su defecto resolución judicial firme en procedimiento entablado contra ellos. Todo ello sin perjuicio de la exigencia de responsabilidad civil en que pudiera haberse incurrido por la inscripción equivocada (arts. 1, 40 y 82 LH).
Reitera, además su doctrina según la cual resoluciones, entre otras, de 10-3-2000 o 26-3- 2007- nada impide admitir la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente éste, por nueva resolución de la Administración, es alterado (cfr. Art. 102 LRJAPPAC), siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente por la modificación que se acuerde, no se hayan transferido las fincas a terceros protegidos por la fe pública registral y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada. Sin embargo, en el supuesto de hecho del expediente, el titular registral o sus herederos ni siquiera han sido oídos.
En definitiva, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los Tribunales (ex art. 1 LH) no cabe ya, so pretexto de la rectificación de un error material en la reparcelación introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos -cfr. artículos 102 y siguientes LRJAPPAC, por lo que, no habiéndose seguido el referido procedimiento administrativo, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento del titular registral afectado o la oportuna resolución judicial. (JCC).
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169. SENTENCIA SIN TRASCENDENCIA REAL: NO ES INSCRIBIBLE. R. 3 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Interesado -Registro de la Propiedad de Sitges.
Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad mandamiento judicial en procedimiento ejecutivo ordenando la inscripción en el folio abierto a una finca de una sentencia firme, en la que se declara que el demandante tiene la condición de socio con una participación del 35% en una sociedad que es la titular registral.
El Registrador deniega la inscripción, además de por otro defecto no recurrido, por carecer la sentencia de trascendencia real en cuanto a la finca objeto de la demanda -extremo calificable por el Registrador, en cuanto obstáculo derivado del Registro (artículo 100 del RH)-, ya que el fallo se refiere tan sólo a participaciones sociales y no a la finca, y en el fundamento de derecho 6ª desestima expresamente la pretensión del demandante acerca de la titularidad de las fincas.
El interesado recurrió alegando que la Sentencia reconoce que la titularidad de dicha finca debe corresponder a dicha sociedad por título de aportación, por lo que, dado que el recurrente tiene judicialmente reconocida su condición de socio en la misma, con un porcentaje del 35%, está plenamente facultado para, en interés de la sociedad, exigir un pronunciamiento judicial que otorgue la titularidad formal del inmueble a la misma y su posterior inscripción en el Registro. Se basa también en la necesidad de proteger a los terceros de buena fe dando a conocer los derechos de la Sociedad sobre dicha finca.
La DG desestima el recurso y confirma la nota ya que el Registro de la Propiedad tiene por objeto salvo excepciones expresamente contempladas en la ley la inscripción de los actos y contratos de trascendencia jurídico-real inmobiliaria -arts. 1, 2, 42 y 98 LH-, y el mismo criterio se sigue respecto de las acciones ejercitadas, de manera que sólo las que tengan carácter o eficacia real pueden ser reflejadas, como norma general, en los asientos registrales. Por el contrario, la sentencia cuya inscripción se pretende carece de toda trascendencia real, ya que en la misma se rechaza expresamente la pretensión del demandante acerca de la titularidad de la finca (FD 6º de la sentencia: ...el dueño de dicho inmueble, mediante aportación, no pueden serlo los socios, sino la sociedad misma...) y únicamente se limita a reconocer la existencia de una sociedad (titular registral) y la condición del demandante como socio de la misma, por lo que tan sólo tiene trascendencia respecto de la composición del sustrato social de la compañía, pero nunca respecto del inmueble, cuyo titular no deja de ser la sociedad misma, no existiendo, por tanto, pronunciamiento alguno que produzca una modificación jurídico real en la finca registral. El mandamiento deberá reflejarse en el libro registro de socios de la compañía, pero sin que ello modifique en absoluto la actual titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor de ésta. (JCC)
*170. EXPEDIENTE REANUDACIÓN DE TRACTO. CABE AUNQUE TODAS LAS TRANSMISIONES ESTÉN DOCUMENTADAS EN ESCRITURA. R. 4 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007.
Interesados - Registro de Santiago de Compostela número 1. Vinculante.
Hechos: Se solicita la inscripción de un testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. En los antecedentes de hecho del expediente se describen todas las transmisiones existentes de la finca, desde el titular registral hasta los promotores del expediente, las cuales se alega haberse efectuado todas ellas mediante documentación pública.
La registradora deniega la inscripción por entender que, como las varias transmisiones que ha tenido la finca y que no se han inscrito constan en escritura pública, no es procedimiento adecuado el expediente de dominio, sino que hay que inscribir todas las transmisiones.
La DGRN parte de definir cuándo hay interrupción: cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el registro aparece como titular.
Considera que no cabe acudir a este expediente cuando no existe propiamente tracto interrumpido, como en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral por el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente.
Sin embargo, le da la razón al recurrente porque, cuando son varias las transmisiones existentes no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas, pues, aunque existan títulos públicos de las sucesivas transmisiones, existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.
Nota: En mi opinión sólo debería ser ello posible si una de las escrituras no inscritas, distinta de la última, tuviera un defecto o falta de documentación complementaria- que impidiese la inscripción, porque, sino, no se entiende la referencia al carácter excepcional y supletorio del expediente. De todos modos, al observar la gran complejidad de las transmisiones intermedias, según las recoge la registradora, no parece que esa documentación intermedia sea suficiente (así lo alega también el abogado de la recurrente).
La inscripción de este auto puede plantear un difícil problema de técnica registral, pues la finca registral fue dividida horizontalmente y lo que se adjudica a los recurrentes son dos elementos surgidos de dicha división no inscrita. (JFME)
171. ANOTACIÓN DE EMBARGO: NO HAY PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD DE DEUDAS. R. 5 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Tesorería General de la Seguridad Social - Registro de Huelva, número 2.
Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento de embargo en procedimiento dirigido contra la esposa por deudas a la Seguridad Social. Se solicita el embargo de un bien privativo del marido, como responsable solidario de la deuda generada en periodo de régimen económico de gananciales por su esposa.
El Registrador suspende la práctica de la anotación por hallarse la finca inscrita a nombre del marido de la demandada con carácter privativo y no haber declaración judicial de ganancialidad de la deuda.
La TGSS recurre alegando que tanto la deuda como el bien fueron gananciales.
La DGRN desestima el recurso porque, aparte de que el bien se inscribió como privativo del marido desde su adquisición, la sola afirmación por el Recaudador de que la deuda que motiva el embargo cuestionado es deuda de la sociedad de gananciales no es suficiente para hacer posible la anotación, siendo necesario para ello que exista una previa declaración judicial de ganancialidad de la deuda, en procedimiento declarativo entablado contra ambos cónyuges para evitar la indefensión, puesto que no existe en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales
(JFME) PDF (2 págs. - 97 KB.)
172. SENTENCIA DE DIVORCIO: SI LA VIVIENDA FAMILIAR ES DE LA TITULARIDAD DE UN CÓNYUGE, NO ES INSCRIBIBLE A FAVOR DEL MISMO LA ATRIBUCIÓN DE SU USO Y DISFRUTE. R. 6 de Julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de Julio de 2007. ParticularRegistro de la Propiedad de Torrejón de Ardoz nº 2.
Hechos: Se presenta en el Registro sentencia de divorcio en la que se atribuye a la esposa el uso de la vivienda familiar.
El registrador, de conformidad con el art. 348 del CC, deniega la inscripción pues la vivienda consta inscrita a favor de la misma en plano dominio con carácter privativo.
La interesada recurre alegando una sentencia que acompaña al recurso y en virtud de la cual se declara la nulidad de la escritura que provocó la inscripción a favor de la esposa por simulación absoluta.
Doctrina: La DGRN, como no podía ser de otra forma, confirma la nota, si bien apunta la posibilidad que tiene la interesada de volver a presentar todos los documentos, incluyendo la sentencia de declaración de nulidad, para que sean objeto de nueva calificación. (JAGV)
173. DACIÓN EN PAGO MEDIANTE ACUERDO DE CONSEJO DE MINISTROS. R. 9 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. . Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales - Registro de Écija n.º 2. Vinculante en parte.
Hechos: Se solicita la inscripción a favor del Instituto de Crédito Oficial de determinado inmueble que figura inscrito a nombre del Estado y está incluido entre los que, según acuerdo de Consejo de Ministros, son objeto de reintegración y de compensación de bienes y derechos a favor de la Unión General de Trabajadores, en cumplimiento de lo establecido en la d. ad. 4ª de la Ley de Cesión de Bienes del Patrimonio Sindical Acumulado. En el mismo acuerdo gubernamental aplica tales bienes y derechos a la liquidación de determinado préstamo que dicha Organización Sindical mantiene con el Instituto de Crédito Oficial.
El Registrador suspende la inscripción por no acompañarse el documento público título formal del que resulta la existencia del contrato título material por el cual la propiedad reconocida y reintegrada a UGT se ha transmitido al Instituto de Crédito Oficial
La DGRN analiza la presente dación en pago en la que un tercero (el Estado) transmite bienes al acreedor (ICO) en pago de una deuda (de UGT) estimando que es un título material de los contemplados en el art. 2.1 de la Ley Hipotecaria, cuya causa es el pago de la deuda. También estima que existe un documento público que sirve de fundamento inmediato al derecho de la entidad en cuyo favor debe practicarse la inscripción (el acuerdo del Consejo de Ministros dictado en ejecución de la referida disposición adicional).
Sin embargo confirma la calificación en lo referente a que debe de constar la plena identificación y el importe de la deuda pagada con la adjudicación de la finca, no figurando tales datos en la documentación presentada.
No ve precisa la liquidación del impuesto, porque el Registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, ha de decidir también si se halla sujeta o no a impuestos, siendo esta valoración suficiente para inscribir. La DGRN considera que en el caso hay una clara causa de exención subjetiva, por lo que dispensa de la exigencia del artículo 254 de la Ley Hipotecaria para evitar retrasos burocráticos. (JFME)
174. DACIÓN EN PAGO MEDIANTE ACUERDO DE CONSEJO DE MINISTROS. R. 10 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales - Registro de Utrera n.º 2. Vinculante en parte.
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175. DACIÓN EN PAGO MEDIANTE ACUERDO DE CONSEJO DE MINISTROS. R. 11 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales - Registro de Sevilla nº 8. Vinculante en parte.
176. DACIÓN EN PAGO MEDIANTE ACUERDO DE CONSEJO DE MINISTROS. R. 12 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales - Registro de Orgaz.. Vinculante en parte.
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