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Timestamp: 2020-02-22 03:58:25+00:00
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Affitti in nero: Corte Costituzionale anche per la nuova legge che proroga fino al 31.12.2015 i contratti imposti dall'Agenzia delle Entrate
Come era prevedibile (e come infatti - per quanto può valere - il sottoscritto aveva previsto: vedi l'articolo) il Tribunale (di Napoli) ha deciso che verrà sottoposta al vaglio della Corte Costituzionale anche la recentissima normativa approvata in fretta e furia per porre “rimedio” alle conseguenze venutesi a creare dopo la dichiarazione di incostituzionalità dell'art. 3, commi 8 e 9 D. Lgs 23/2011, la quale aveva previsto canoni bassissimi di locazione più un contratto 4 + 4 per chi denunciava di essere vittima di affitto in nero.
Tale normativa è stata alla fine dichiarata incostituzionale con la sentenza n. 50/2014 depositata il 14 marzo 2014 (ho dato la notizia QUA ).
Appena due mesi dopo viene però approvata la L. 80/2014 che convertendo in legge il D.L. 47/2014 reintroduce alcuni degli effetti della normativa che è appena stata dichiarata incostituzionale; in particolare, vengono fatti salvi fino alla data del 31 dicembre 2015 gli effetti dei contratti già imposti d'imperio dall'Agenzia delle Entrate in seguito alle denunce presentate prima della dichiarazione di incostituzionalità.
Anche tale normativa, emessa peraltro in fretta e furia in pieno periodo pre elettorale (in qualità di giurista spiace doverlo sottolineare, ma è così), presta il fianco a numerose critiche che fin da subito la candidano autorevolmente ad una nuova pronuncia di incostituzionalità; tra l'altro resta irrisolto il problema dei canoni contrattuali dovuti dopo il 31 dicembre 2015 che, considerata la retroattività della sentenza, sarebbero semplicemente non esigibili fino a tale data, ma esigibili nuovamente (insieme a tutti gli arretrati) a partire dal primo gennaio 2016 (problema sollevato QUA )
Come prevedibile, con ordinanza n. 195 del 9 luglio 2014, la Corte Costituzionale ha quindi restituito al Giudice di provenienza gli atti relativi a due ordinanze di rimessione già pendenti innanzi alla Corte medesima; tali ordinanze (provenienti dal Tribunale di Napoli) riguardavano il vecchio art. 3 del D. Lgs. 23/2011, che nel frattempo era stato già dichiarato incostituzionale; la Corte però ha chiesto al Tribunale di Napoli se - dopo l'introduzione della nuova L. 80/2014 che ne ha in parte reintrodotto gli effetti - il dubbio di incostituzionalità sia ancora permanente e se la risoluzione di esso sia necessario per la decisione della cause in corso.
Il cerchio si chiude con l'ordinanza, emessa il 18 giugno 2014 dal Tribunale di Napoli e resa nota ieri (qui la fonte) con cui il Giudice rinvia all'esame della Consulta anche il testo della nuova legge di proroga, confermando quindi tutti i rilievi già sollevati con riguardo alla vecchia normativa già dichiarata incostituzionale ed aggiungendo nuovi motivi di incostituzionalità; in particolare, il Tribunale individua i seguenti motivi di contrasto con la carta costituzionale:
Il legislatore - afferma l'ordinanza di rinvio - ha inteso “salvaguardare” gli effetti giuridici ed i rapporti sorti in applicazione delle norme, dichiarate incostituzionali, stabilendo un termine finale, al 31 dicembre 2015.
Ora, è evidente che, in tal modo, la norma in esame disciplina fattispecie future in ordine alle quali giammai può trovare applicazione la tematica dei “diritti quesiti”.
A parte ciò il Tribunale di Napoli rileva che “la tematica dei “diritti quesiti” e dei “rapporti consolidati” è stata invocata erroneamente, in ordine a questioni che, invece, ne sono ontologicamente estranee.” Infatti “nel caso concreto, non sussistono giudicati, né altri eventi cui l’ordinamento collega il consolidamento di rapporti giuridici.”
“La disciplina “di salvaguardia” introdotta con la legge n. 80, con il limite temporale del 31 dicembre 2015, ha determinato una sorta di diritto speciale, nel senso che a taluni rapporti contrattuali di locazione ad uso abitativo, ratione temporis, si applica la normativa di cui all’art. 3, commi 8° e 9°, del d.lgs. n.23/2011, che non può estendere la relativa efficacia oltre il suddetto limite, mentre agli altri rimane applicabile la normativa ordinaria”.
-3) Infine Il comma 1 ter confliggerebbe altresì con l’art. 42, comma 2°, Cost., secondo cui “la proprietà privata è garantita e riconosciuta dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.
“La funzione sociale della proprietà” ricorda il Tribunale di Napoli “è l’unico parametro della limitazione del diritto di proprietà, sicché quest’ultimo non dovrebbe subire compressioni rilevanti ed irragionevoli finalizzate esclusivamente a soddisfare interessi del tutto esogeni al contenuto del diritto in questione, quantunque di rango costituzionale.
Nel caso concreto, ricorre tale ipotesi, posto che l’applicazione della norma che predetermina l’importo del canone di locazione secondo i criteri ivi previsti (cd. “canone catastale”) non garantisce alcuna funzione sociale dell’immobile locale, ma integra, nella sostanza, un’imposizione contrattuale di carattere sanzionatorio per infedeltà fiscale”.
Ciò, secondo il Tribunale di Napoli, è tanto più in contrasto col dettato costituzionale ove si ricordi che "l’interesse statuale a garantire l’osservanza delle norme tributarie è oggetto di piena tutela giuridica, attraverso le norme sanzionatorie vigenti in tema di accertamento e repressione dell’illecito fiscale”.
L'ordinanza (il cui testo integrale è possibile leggere al link già indicato oppure è possibile scaricare QUI) approfondisce ulteriormente tutte le questioni, ma il succo resta che il Legislatore ha voluto reintrodurre una normativa ormai dichiarata incostituzionale appena poche settimane prima; ma ciò, per le ragioni individuate dal Tribunale di Napoli e per altre che saranno (sicuramente) indicate da altri Tribunali, non era possibile, o almeno andava fatto in maniera diversa ed organica, con un complessivo disegno che eliminasse davvero i profili di incostituzionalità indicati dagli svariati Tribunali che in tutta Italia avevano rimesso gli atti alla Corte. In qualche modo la Corte era andata incontro a tale esigenza, limitandosi a sanzionare la disciplina previgente solo per l'eccesso di delega, senza entrare nel merito; in tal modo al Legislatore era stata data la possibilità di rimediare in maniera accettabile. Occasione che - a quanto pare - è andata sprecata.
Affitti in nero - riduzione canone al triplo della rendita catastale.
La Corte Costituzionale deciderà il 23.06.2015 sulle due ordinanze del Tribunale di Napoli che hanno sollevato dubbi di costituzionalità sulla L. 80/2014
(approfondimento QUA)
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Roberto (domenica, 20 luglio 2014 18:01)
Le continue disposizioni emesse dal legislatore, dichiarate poi incostituzionali, cagionano danni ai locatori.
E' possibile intentare causa allo Stato per ottenere un risarcimento?
Morena (lunedì, 21 luglio 2014 16:00)
Dice bene il sig. Roberto, questo modo di fare merita di essere perseguito, anche lo Stato come il comune cittadino deve rispettare le sentenze!!
Avvocato, si faccia promotore di una class action, lo Stato deve pagare per i danni provocati ai proprietari.
robby (venerdì, 05 settembre 2014 15:48)
http://www.uppi.it/files/Ordinanza%20remissione%20Corte%20Costituzionale%20con%20omissis.pdf
studiolegaledauria (venerdì, 05 settembre 2014 16:14)
Ringrazio Robby per aver allegato l'ordinanza di rinvio alla Corte Costituzionale del Tribuinle di Padova, che si aggiunge così al Tribunale di Napoli. Ovviamente ero già a conoscenza, e stavo giusto preparando qualche nota su questa nuova ordinanza di rinvio, che è parzialmente diversa da quella di Napoli. Ne riparleremo a breve (scusate, ma nel periodo estivo si è accumulato un po' di arretrato... )
stefano (mercoledì, 03 dicembre 2014 23:30)
ho letto tutto quello che c'era da leggere ma ho il malditesta, in sintesi si è tornati alla vechia maniera, cioè che chi afitta in nero è castigato per 4+4 ad affittare a un prezzo ridicolo? mi date qualche lume per favore? grazie
studiolegaledauria (mercoledì, 17 dicembre 2014 15:04)
@stefano#6
No, la nuova norma vale solo per i contratti già imposti dall'AGE in regime di validità della normativa successivamente dichiarata incostituzionale
Andrea (sabato, 03 gennaio 2015 13:32)
Salve Avvocato e complimenti per il suo sito e la sua preparazione. Volevo cortesemente chiederle ad oggi com'è la situazione? Quali sono le Ordinanze in attesa di essere discusse e decise dalla Corte Costituzionale? Grazie
nunzia (lunedì, 02 febbraio 2015 10:54)
Buongiorno avvocato. In sintesi, se ho capito bene, i proprietari di immobili con data di contratto antecedente il 14 marzo 2014 devono ancora continuare a subire questa violenza e appropriazione indebita di una casa comprata con sacrificio da parte dello stato ? Di fatto è così. Non posso rientrare in possesso della casa di mia madre che servirebbe alla mia famiglia, visto che non riesco più a pagare il mutuo dove abito ora, perché lo stato non mi permette di riprendere una casa NOSTRA.
studiolegaledauria (giovedì, 12 marzo 2015 07:50)
@Andrea #7
Ad oggi si è in attesa che la Corte Costituzionale si pronunci sui rinvii operati dal Tribunale di Napoli, dal Tribunale di Padova e - ultimamente - anche dal Tribunale di Verona . L'udienza di discussione per l'ordinanza di Napoli è prevista per il 13 maggio 2015; è possibile controllare lo stato dei fatti ai seguenti link:
http://www.cortecostituzionale.it/schedaOrdinanze.do?anno=2014&numero=207&numero_parte=1
studiolegaledauria (giovedì, 12 marzo 2015 07:57)
@nunzia #8
In buona sostanza ha inquadrato correttamente la situazione (a meno che la Corte Costituzionale non decida prima, dichiarando - di nuovo - l'incostituzionalità della normativa).
Domenico (venerdì, 08 maggio 2015 10:13)
Seguo la sua rubrica per qualsisasi tipo di problema, e la trovo eccezzionale.
Finalmente ho trovato una persona compentente in grado, con tanta buona volontà, di spiegare correttamente tutti i mali comuni derivati da sentenze discutibili da parte degli organi, teoricamente, competenti.
Dal mese di ottobre 2009 vivo in un appartamento con la mia famiglia in affitto
con a lato, nello stesso stabile, i miei suoreri.
In breve, avevamo entrambi, un contratto di comodato d'uso alla modica cifra di 600€ mensili, sia io che mio suocero.
Dopo vari controlli, ci siamo accorti, che il contratto di comodato non determina un pagamento del canone di affitto, ma il nostro padrone di casa, pretendeva comunque la pigione (in contanti) per il tempo di 2 anni.
I contanti non li ha mai avuti de non in sede di canone anticipato all'inizio dei contratti.
Abbiamoentrambi, sia io che mio suocero, sempre pagato con bonifico bancario. Ora, per tutto il 2012 siamo rimasti senza contratto regolare al punto che, dopo innumerevoli sollecitazioni a registrare un 4+4, ci siamo decisi a denunciare codesto evasore all'Agenzia delle entrate, ottenendo, un canone irrisorio, fino al 31/12/2017.
Da quel momento è iniziata la guerra tra noi e il proprietario ed a quel punto le denunce sono diventate più corpose (sia in tribunale che alla GDF).
Vorrei chiederle, dato che l'avvocato della controparte continua incessantemente a mandare missive con minacce di sfratto e con scritto che non abbiamo mai pagato l'affitto (abbiamo i bonifici, come le ho già detto) con istanza al tribunale per ottenere lo sfratto in base alla sentenza n° 50 della consulta.
Mi chiedo se l'avvocato del proprietario c'è o di fa.
Dalla pubblicazione della sentenza, ci conviene andare via entro il 31/12/2015 per evitare guerre legali?
Inoltre, sempre riferito al legale del proprietario, come fa, nonostante le denunce comprovate da incartamenti a mandare avanti tali atti?
Mi sembra di vivere in un mondo di pazzi, o dato che comunque il cliente paga, mi sento in diritto, quale legale, di scrivere qualsiasi cosa (agli atti) così tanto per fare il suo lavoro.
Lieto di contattarla per una reale consulenza, le chiedo,cosa conviene che faccia sotto l'aspetto legale e sotto l'aspetto comportamentale.
P.s. L'aspetto comportamentale è riferito ad episodi di chiavi sulla carrozzeria della moto e dell'auto nel cortile. Tenga sempre presente che in questi alloggi viviamo solo io e mio suocero e che il cortile è condivisibile da entrambi e da nessun altro.
studiolegaledauria (giovedì, 25 giugno 2015 11:00)
@Domenico #11
Mi scusi se rispondo solo oggi, ma il suo post mi era sfuggito.
La questione di cui mi riferisce è abbastanza complessa, considerato che vi sono diverse azioni giudiziarie in corso, per cui l'unico modo di darle un consulto serio consiste nell'esaminare la documentazione in Suo possesso.
Lo Studio, ovviamente, è a Sua disposizione, anche tramite i Local Partner in tutta Italia.
Se vuole, mi contatti tramite il form presente sulla seguente pagina del sito:
Isabella (martedì, 05 aprile 2016 02:09)
Complimenti per la chiarezza e per la dedizione!
Volevamo avere un Suo parere in merito.
Purtroppo io e la mia famiglia abbiamo appena appreso della Legge di Stabilità 2016 - precisamente della sezione:
"5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennita' di occupazione maturata, su base annua, e' pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato. "
Torna quindi il canone pari al triplo della rendita catastale... secondo Lei puo' darsi il caso che anche in questo caso la Corte Costituzionale dichiari - di nuovo - l'incostituzionalità della normativa?
Purtroppo per una nostra superficialità come proprietari ci siamo trovati diversi anni di fatto "espropriati" di una casa nostra, sudata e frutto dei nostri sacrifici come famiglia...
studiolegaledauria (giovedì, 02 febbraio 2017 01:03)