Source: http://www.arai.org/ristrutturazioni.html
Timestamp: 2018-06-23 06:08:22+00:00
Document Index: 29076099

Matched Legal Cases: ['art. 31', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 12', 'art. 3', 'art. 31', 'art. 2', 'art. 48', 'art. 7', 'art. 17', 'art. 4', 'art. 12', 'art. 10', 'art. 1117', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 5', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4']

ARAI (Associazioni Amministratori Immobiliari ed Amministratori di Condominio) il Sito Ufficiale degli Amministratori di Condominio - RISTRUTTURAZIONI
RISTRUTTURAZIONI (DETRAZIONE 36 %)
LE OPERE DETRAIBILI
IL QUADRO RIASSUNTIVO
OPERE EDILI: TUTTE LE TIPOLOGIE DETRAIBILI
L'Individuazione delle tipologie dintervento del Ministero delle finanze 24 febbraio 1998, n. 57/E, oltre a contenere le istruzioni relative alle detrazioni IRPEF previste nel D.M. 41 del 18 febbraio 1998 a favore dei possessori degli immobili che saranno oggetto di lavori di recupero nel corso del biennio 1998-1999, definisce anche le tipologie dintervento edilizio che potranno godere delle agevolazioni fiscali.
Si tratta, innanzitutto, degli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente previsti dallart. 31, lett. da a) a d), della legge 457 del 5 agosto 1978, n. 457, con lesclusione  se si eccettua il caso della realizzazione di parcheggi che andranno a costituire pertinenze delle unità immobiliari  degli interventi di nuova costruzione.
A questi interventi, se ne aggiungono, poi, altri, che traggono la loro definizione da specifici provvedimenti legislativi, quali:
1. gli interventi finalizzati alla sicurezza statica e antisismica degli edifici nel rispetto della legge 64 del 2 febbraio 1974;
2. le opere necessarie per leliminazione delle barriere architettoniche di cui dalla legge 13 del 9 gennaio 1989 e al D.M. 236 del 14 giugno 1989;
3. gli interventi di adeguamento degli impianti negli edifici di cui alla legge 46 del 5 marzo 1990 e alla legge 1083 del 6 dicembre 1971;
4. le opere finalizzate al risparmio energetico di cui alla legge 10 del 9 gennaio 1991 e al D.P.R. 412 del 26 agosto 1993;
5. gli interventi finalizzati al contenimento dellinquinamento acustico nel rispetto della legge 447 del 26 ottobre 1995, e del D.P.C.M. 14 novembre 1997;
6. le opere finalizzate alla cablatura degli edifici di cui alla legge 249 del 31 luglio 1997.
Approfondiamo, di seguito, gli aspetti connessi alle categorie dintervento riguardanti le opere edili.
Le diverse tipologie di intervento edilizio
Rientrano fra gli interventi di manutenzione ordinaria le opere di cui allart. 31, lett. a), della legge 457/1978, vale a dire: "Le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".
Analizzando tale definizione, si comprende che gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le opere necessarie per rinnovare o sostituire gli elementi di finitura degli edifici, nonché quelle per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici mediante lesecuzione di lavori che sostanzialmente vanno considerati di riparazione degli elementi esistenti.
Sono quindi, per esempio, da ricomprendere nella manutenzione ordinaria i seguenti interventi:
 la sostituzione integrale o parziale dei pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
 la riparazione di impianti per servizi accessori, quali limpianto idraulico, limpianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere;
 i rivestimenti e le tinteggiature dei prospetti esterni dei fabbricati qualora non si modifichino i preesistenti aggetti, ornamenti, materiali e colori;
 il rifacimento degli intonaci e delle tinteggiature interni;
 il rifacimento delle pavimentazioni esterne e dei manti di asfalto delle coperture qualora non si apportino modifiche ai materiali esistenti;
 la sostituzione delle tegole e delle altre parti accessorie deteriorate per lo smaltimento delle acque;
 la riparazione dei balconi e delle terrazze relativamente ai pavimenti;
 la riparazione dei frontalini dei balconi;
 la riparazione delle recinzioni esterne;
 la sostituzione degli infissi esterni e dei serramenti o delle persiane con serrande qualora non si modifichino la tipologia e i materiali degli infissi esistenti.
Sono incluse fra gli interventi di manutenzione straordinaria le opere di cui allart. 31, lett. b), della legge 457/1978, vale a dire: "Le opere e le modifiche necessarie per rimuovere e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni duso".
Secondo tale definizione la manutenzione straordinaria è riferibile a interventi, anche a carattere innovativo, di natura edilizia e impiantistica rivolti a mantenere in efficienza e adeguare alluso corrente ledificio e le singole unità immobiliari, senza, però, alterare la planimetria e la tipologia preesistente, né modificarne la destinazione duso e nel rispetto della superficie e della volumetria originaria.
Sono quindi, per esempio, da ricomprendere nella manutenzione straordinaria i seguenti interventi:
 la sostituzione degli infissi esterni e dei serramenti o delle persiane con serrande qualora si modifichi la tipologia o il materiale degli infissi esistenti;
 lesecuzione di opere accessorie, che non comportino aumento di superfici e volumi utili, quale, per esempio, linstallazione di una scala esterna di sicurezza antincendio;
 la realizzazione di volumi tecnici per la revisione o linstallazione di impianti tecnologici, quali, per esempio, le centrali termiche, gli impianti di ascensori, gli impianti di autoclave ecc.;
 la realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e delledificio;
 il consolidamento delle strutture verticali e la sostituzione dei solai, dei tetti e delle scale, senza la modifica delle quote dimposta e/o lalterazione delle superfici e dei volumi preesistenti;
 la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
 la sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
 la sostituzione dei tramezzi interni alle unità immobiliari, senza alterazione tipologica delle stesse;
 la realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali.
Sono da includere fra gli interventi di restauro e risanamento conservativo di cui allart. 31, lett. c), della legge 457/1978: "... quelli rivolti a conservare lorganismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dellorganismo stesso, ne consentano destinazioni duso con esso compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi delledificio, linserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze delluso, leliminazione degli elementi estranei allorganismo edilizio".
Si tratta, come messo in evidenza anche nella circolare, di due tipologie dintervento, analoghe nei contenuti, ma differenti per ciò che concerne le finalità:
gli interventi di restauro sono rivolti al ripristino di un immobile di particolare pregio storico-artistico nel rispetto dei valori che bisogna tutelare. Ciò comporta che debbano essere effettuati attraverso la conservazione degli elementi originari del corpo di fabbrica e che la sostituzione degli stessi sia possibile solamente ricorrendo a tecnologie e a materiali coerenti con quelli originari delledificio;
gli interventi di risanamento conservativo sono rivolti ad adeguare un edificio esistente a un migliore e più razionale uso, migliorandone gli aspetti tipologici, formali, strutturali e funzionali.
Sono quindi, a titolo esemplificativo, da ricomprendere fra gli interventi di restauro e risanamento conservativo i seguenti:
 il ripristino dellaspetto storico-architettonico di un edificio, anche attraverso la demolizione delle superfetazioni presenti;
 le modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una più funzionale distribuzione;
 il rinnovo delle strutture verticali e orizzontali dellintero edificio, giungendo finanche alla demolizione e alla ricostruzione delledificio, ma senza lalterazione delle superfici e dei volumi preesistenti;
 lapertura di finestre per esigenze dareazione dei locali;
 ladeguamento igienico-funzionale delle unità immobiliari.
Possono essere inclusi fra gli interventi di ristrutturazione edilizie di cui allart. 31, lett. d), della legge 457/1978: "quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi delledificio, leliminazione, la modifica e linserimento di nuovi elementi e impianti".
Si tratta di interventi radicali che vanno a incidere sui parametri urbanistici e, quindi, sono soggetti al rilascio della concessione edilizia e al pagamento degli oneri concessori. Per la prima volta viene, poi, affermato in un provvedimento ministeriale (cioè nella circolare in commento) che attraverso gli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente, ponendo fine a unantica diatriba tra i sostenitori di questa tesi e quanti ritenevano che nel caso si procedesse alla demolizione completa delledificio lo si dovesse ricostruire rispettando le superfici e le volumetrie preesistenti.
A titolo esemplificativo, rientrano fra gli interventi di ristrutturazione edilizia i seguenti:
 la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, con variazione del loro numero e delle loro dimensioni;
 il mutamento della destinazione duso degli edifici o delle unità immobiliari, qualora sia stato disciplinato dalla legge regionale e dalla normativa locale;
 le modifiche degli elementi strutturali, con variazione delle quote dimposta dei solai di interpiano.
Si noti che la circolare fa rientrare fra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche i seguenti:
 la trasformazione di locali accessori in locali residenziali;
 gli interventi di ampliamento delle superfici.
A nostro avviso per quanto attiene al primo di tali interventi, si potrà includere nella ristrutturazione edilizia qualora la volumetria del locale accessorio sia stata conteggiata allatto del rilascio della concessione edilizia, altrimenti si dovrà considerare quale nuova opera, perché comporta un incremento del volume concesso; per quanto concerne lintervento di ampliamento delle superfici, questo potrà includersi nella ristrutturazione edilizia solamente qualora lampliamento delle superfici non comporti un incremento del volume originario, come avviene nel caso in cui, per esempio, si procede alla demolizione di un edificio con altezza di interpiano pari a m 6 e si costruisce un nuovo edificio con altezza di interpiano pari a m 3.
Si tratta di opere che possono essere realizzate sia sulle parti comuni di un edificio sia sulle unità immobiliari e si riferiscono a diverse categorie di lavori, quali:
 la sostituzione di finiture, vale a dire pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti;
 il rifacimento o ladeguamento di impianti tecnologici, vale a dire servizi igienici, impianto elettrico, citofonico, di ascensore ecc.;
 gli interventi di natura edilizia più rilevante, quali il rifacimento di scale e ascensori, linserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscale o piattaforme elevatrici.
Come si può facilmente riscontrare, sulla scorta della classificazione operata per le diverse tipologie dintervento previste dallart. 31 della legge 457/1978, si tratta, quasi sempre, di lavori che rientrano fra gli interventi di manutenzione straordinaria.
La legge 122 del 24 marzo 1989 (cosiddetta legge Tognoli) introdusse una serie di facilitazioni di tipo urbanistico per la realizzazione di parcheggi nelle ipotesi che:
a. andassero a costituire pertinenze delle unità immobiliari e fossero costruiti dai privati proprietari delle stesse nel sottosuolo delledificio e nei locali al piano terreno, oppure nel sottosuolo di aree private esterne alledificio;
b. fossero costruiti in superficie o interrati su aree pubbliche individuate dalle Amministrazioni comunali e date in concessione a privati o società di cooperative  che ne curavano la realizzazione  con lintento che andassero, poi, a costituire pertinenze di unità immobiliari private.
In entrambi i casi, la citata legge prevede linalienabilità della pertinenza dallimmobile principale, in quanto il parcheggio viene considerato spazio asservito e, quindi, come tale indispensabile alluso dellunità immobiliare.
Il Ministero delle finanze ha ritenuto che nel primo caso (riportato sotto la lettera a.) non sorgono dubbi sullapplicabilità dei benefici fiscali sia per gli interventi che prevedono la realizzazione di nuovi parcheggi sia per quelli che sono finalizzati al recupero di parcheggi esistenti, purché sussista o venga creato il vincolo di potenzialità con ununità immobiliare. Nel secondo caso (riportato sotto la lettera b.), ha ritenuto, invece, che i benefici fiscali possono essere concessi solamente qualora ricorrano contemporaneamente le seguenti condizioni:
 sia stato instaurato un rapporto di proprietà o di patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione da parte di un contribuente soggetto allIRPEF;
 si possa stabilire un vincolo di pertinenzialità con ununità immobiliare, di proprietà del contribuente soggetto allIRPEF, oppure, se il parcheggio è in corso di realizzazione, vi sia unobbligazione per la creazione di un vincolo di pertinenzialità con un immobile esistente;
 si possano contabilizzare in maniera distinta i costi imputabili alla sola realizzazione del parcheggio e quelli relativi ai costi accessori, che non sono ammessi a godere dei benefici fiscali.
Linterazione committente-tecnico
Le disposizioni di legge prevedono che il committente  per poter beneficiare delle detrazioni fiscali nel biennio 1998-99  debba mettere in atto una serie di adempimenti, alcuni dei quali richiedono laffidamento di un incarico professionale a un tecnico abilitato.
Vogliamo, in particolare, riferirci ai seguenti adempimenti:
 abilitazione amministrativa (denuncia di inizio attività, autorizzazione e concessione edilizia) qualora sia necessaria per lesecuzione dei lavori previsti;
 preventivo della spesa da sostenere per lesecuzione dei lavori;
 redazione del piano di sicurezza e di coordinamento di cui allart. 12 D.Lgs 494 del 14 agosto 1996, qualora si ricada in una delle fattispecie elencate allart. 3, comma 3, dello stesso.
Tralasciando il secondo di tali adempimenti per la sua semplicità, tra questi, il primo è quello che deve preoccupare maggiormente il committente, atteso che la legge non ha previsto procedure semplificate o speciali per labilitazione alla realizzazione delle diverse tipologie dintervento edilizio. Al riguardo, anche il Ministero delle finanze mostra la sua preoccupazione nella circolare in commento, in quanto nel paragrafo che dedica ai titoli abilitativi (paragrafo. 3.5), così si recita: "è, tuttavia, appena il caso di sottolineare lopportunità che i Comuni e gli altri enti e uffici competenti adottino comportamenti idonei a rendere più agevole lattuazione della nuova normativa per incentivare, da parte dei privati, il recupero di ampie zone del patrimonio edilizio esistente".
Ma vediamo quali sono i titoli abilitativi necessari per poter effettuare gli interventi di cui allart. 31, lett. da a) a d), della legge 457/1978.
Per quanto attiene agli interventi di manutenzione ordinaria, non è richiesto alcun titolo abilitativo né occorre effettuare alcuna comunicazione allamministrazione comunale. Qualora, però, si intervenga su edifici o unità immobiliari vincolanti ai sensi della legge 1089 del 1° giugno 1939, occorre richiedere il solo parere preventivo della Soprintendenza territorialmente competente.
Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria o di restauro e risanamento conservativo, occorre distinguere due casi:
immobili non vincolati dalle leggi di tutela ambientale (legge 1497 del 29 giugno 1939, e legge 431 dell8 agosto 1985) o storico-artistica (legge 1089/1939)  in questo caso è possibile fare ricorso alla denuncia di inizio attività (DIA), da presentare 20 giorni prima dallinizio dei lavori, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un tecnico abilitato, nonché dagli opportuni elaborati progettuali. Il tecnico dovrà asseverare la conformità delle opere realizzate agli strumenti urbanistici adottati e approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie. In tal caso, si determinerà il silenzio-assenso per il decorso del termine previsto dallart. 2, comma 60, della legge 662 del 23 dicembre 1996. La DIA ha una validità massima di 3 anni e comporta lobbligo per linteressato di comunicare al comune la data di ultimazione dei lavori;
edifici vincolati o siti in zone sottoposte a vincolo (leggi 1089/1939, 1497/1939, 431/1985 e vincoli di tutela imposti dagli strumenti urbanistici), per i quali è obbligatorio richiedere lautorizzazione edilizia ai sensi dellart. 48 della legge 457/1978 e dellart. 7 della legge 94 del 25 marzo 1982. In tal caso, il rilascio dellautorizzazione edilizia dovrà avvenire in forma esplicita, perché le norme citate non prevedono la formazione del silenzio-assenso.
Per quanto concerne, infine, gli interventi di ristrutturazione edilizia, stante lart. 17 della legge 10 del 28 gennaio 1977 (cosiddetta. legge Bucalossi), necessitano del rilascio della concessione edilizia. In tal caso, la procedura da seguire è contenuta nellart. 4 della legge 493 del 4 dicembre 1993, e successive modificazioni e integrazioni,8 la quale prevede che il nominativo del responsabile del procedimento sia comunicato allinteressato al momento della presentazione della domanda di concessione edilizia da parte dellufficio abilitato a riceverla e che, trascorso inutilmente il termine per lemanazione del provvedimento conclusivo, linteressato possa formulare una richiesta ad adempiere allautorità competente e, in caso di mancata risposta, unulteriore istanza al Presidente della giunta regionale per la nomina ad adottare il provvedimento che ha i medesimi effetti della concessione edilizia.
Un altro adempimento di notevole importanza posto a carico del committente è quello di procedere alla redazione del piano di sicurezza e di coordinamento di cui allart. 12 del D.Lgs. 494 del 14 agosto 1996 nei casi in cui ciò è obbligatorio. Dovrà, pertanto, designare il coordinatore per la progettazione contestualmente allaffidamento dellincarico di progettazione dellopera e il coordinatore per lesecuzione prima dellinizio dei lavori. Queste due nuove figure dovranno essere in possesso dei requisiti professionali di cui allart. 10 del citato decreto, che si sostanziano:
 nellabilitazione allesercizio della professione relativa al proprio titolo di studio;
 nellaver svolto attività lavorativa nel settore delle costruzioni per almeno un anno nel caso di possesso della laurea in ingegneria o architettura, per almeno due anni nel caso di possesso del diploma di laurea in ingegneria o architettura e di almeno tre anni nel caso di possesso del diploma di geometra o perito edile;
 nellessere in possesso dellattestato di frequenza a uno specifico corso in materia di sicurezza.
, si comprende che se da un lato il committente deve seguire con attenzione liter burocratico e, quindi, avvalersi delle giuste competenze tecniche, dallaltro gli Enti interessati dovranno impegnarsi a definire le istanze in tempi congrui affinché lutente possa godere effettivamente dei benefici fiscali previsti dalle nuove norme e si possano creare così nuovi posti di lavoro in settore, quale quello delledilizia, che ha attraversato negli ultimi anni una delle maggiori crisi della sua storia.
La normativa che disciplina i benefici fiscali per gli interventi edilizi su edifici residenziali e pertinenze è contenuta negli artt. 1 e 3 della legge 449 del 27 dicembre 1997, nel regolamento di attuazione  D.M. finanze 41 del 18 febbraio 1998 , nel modello per i centri di servizio  approvato con decreto dello stesso Ministero del 6 marzo 1998, nelle circolari n. 57/E del 24 febbraio 1998 e n. 121/E dell11 maggio 1998.
Tali disposizioni prevedono la riduzione del 41%, ai fini dellimposta sul reddito delle persone fisiche, per le spese sostenute negli anni 1998 e 1999 fino a un importo massimo di 150 milioni di lire per ciascuna unità immobiliare per la realizzazione di opere edilizie.
Gli immobili sui quali gli interventi edilizi possono beneficiare della detrazione
Edifici condominiali residenziali.
Parti comuni di edificio di unico proprietario.
Edificio con oltre il 50% a uso residenziale.
Edificio con meno del 50% a uso residenziale.
Edificio unifamiliare.
Singola unità immobiliare.
Gli interventi che possono beneficiare della detrazione
a. Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione edilizia realizzati su parti comuni di edificio, così come definite dallart. 1117 cod. civ.
b. Interventi di cui al precedente punto a.  con esclusione della sola manutenzione ordinaria  realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali, con esclusione degli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale (uffici).
Più in particolare la detrazione è consentita per i seguenti interventi:
1. per gli edifici condominiali residenziali, tutti gli interventi  dalla manutenzione ordinaria alla ristrutturazione  compreso laumento della superficie e lesclusione dei volumi;
2. per le parti comuni di edificio di unico proprietario tutti gli interventi  dalla manutenzione ordinaria alla ristrutturazione  compreso laumento di superficie e lesclusione di volumi;
3. per gli edifici con oltre il 50% a uso residenziale, tutti gli interventi  dalla manutenzione ordinaria alla ristrutturazione  compreso laumento di superficie e lesclusione di volumi. Per le parti delle unità immobiliari non residenziali la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%;
4. per gli edifici con meno del 50% a uso residenziale, tutti gli interventi  dalla manutenzione ordinaria alla ristrutturazione  compreso laumento di superficie e lesclusione di volumi, solo per le unità immobiliari a uso residenziale, con esclusione di quelle a uso diverso;
5. per gli edifici unifamiliari, tutti gli interventi  dalla manutenzione straordinaria alla ristrutturazione  compreso laumento di superficie e lesclusione di volumi;
6. per le singole unità immobiliari valgono gli stessi criteri espressi per gli edifici unifamiliari.
Attenzione: Quanto sopra, può avere seguito solo se gli interventi, con eventuali aumenti di superfici, sono conformi alle prescrizioni delle Norme tecniche di attuazione del PRG e ai regolamenti comunali.
La detrazione del 41% spetta solo per interventi di recupero del patrimonio esistente, di cui allart. 31 della legge 457 del 5 agosto 1978, con esclusione, pertanto, degli interventi di nuova costruzione, salvo i casi di parcheggi pertinenziali.
La circ. n. 121/E precisa, inoltre, che possono essere computati nella base del calcolo della detrazione fiscale anche i costi degli interventi di fedele ricostruzione degli edifici demoliti.
Occorre tenere anche presente che la norma individua altre categorie di interventi, costituenti fattispecie autonoma e indipendenti da quelle descritte nellart. 31 della legge 457/1978. A titolo esemplificativo, deriva che i costi delle opere finalizzate al contenimento acustico, pur corrispondendo a interventi di manutenzione ordinaria, sono ammissibili alla detrazione fiscale a condizione che la scheda prodotta dal costruttore certifichi lottenimento dei parametri fissati dalla legge 447 del 26 ottobre 1995.
Le stesse considerazioni si possono fare per:
 la realizzazione di unantenna comune, in quanto questo intervento può rientrare nelle finalità di cablaggio degli edifici;
 gli interventi di adeguamento degli impianti previsti dalla legge 46 del 5 marzo 1990, adeguamento prorogato al 31 dicembre 1998 dalla legge 266 del 7 agosto 1997;
 gli interventi finalizzati allabbattimento o superamento delle barriere architettoniche ex legge 13 del 9 gennaio 1989 e D.P.R. 236 del 14 giugno 1989;
 la realizzazione di opere finalizzate al risparmio energetico ex legge 10 del 9 gennaio 1991 e D.P.R. 412 del 26 agosto 1993;
 la realizzazione di opere finalizzate alla sicurezza statica e antisismica ex legge 64 del 2 febbraio 1974.
Infine, per quanto riguarda i parcheggi pertinenziali, il richiamo alla legge 122 del 24 marzo 1989 deve intendersi nel senso che la realizzazione di nuove superfici destinate a parcheggio  ai fini dellapplicazione dello sgravio fiscale  deve sempre essere accompagnata dallasservimento pertinenziale a ununità immobiliare esistente.
Per gli immobili vincolati ai sensi della legge 1089 del 1° giugno 1939 (vincolo monumentale), alla riduzione del 41% sono cumulabili le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto del vincolo di cui alla stessa legge 1089/1939, nella misura del 50%.
La circ. del Ministero delle finanze n. 57/E del 24 febbraio scorso precisa che qualora gli interventi edilizi siano realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente allesercizio di arti o professioni, ovvero allesercizio di attività commerciali, la detrazione spettante va ridotta del 50% in ossequio ai principi generali applicabili appunto agli immobili promiscui.
Quando la funzione residenziale rispetto allintero edificio è superiore al 50%, anche il proprietario o detentore di ununità immobiliare non residenziale (purché soggetto passivo IRPEF) può beneficiare della riduzione, da intendersi nella misura ridotta del 50%. In altri termini, chi accanto allappartamento dispone di locali per uso ufficio, o di un negozio, per la parte non residenziale è consentita una detrazione del 50% sul 41% delle spese sostenute.
Il limite di spesa su cui applicare il 41% va riferito alla persona fisica (con esclusione, quindi, delle società) e alle singole unità immobiliari sulle quali sono effettuati gli interventi di recupero.
Pertanto, se i lavori sono eseguiti sullabitazione e sulle pertinenze della stessa, si può calcolare una detrazione su un importo massimo di 300 milioni di lire per ciascuno degli anni 1998 e 1999, qualora si tratti di unità immobiliari distintamente accatastate.
In caso contrario la detrazione dimposta non può superare i 150 milioni per ciascun anno.
Anche la pertinenza accatastata autonomamente dallabitazione ha diritto alle stesse detrazioni di questultima.
Se i lavori determinano un frazionamento dellunità immobiliare (cioè da un appartamento se ne ricavano due) la detrazione spetta su un importo massimo di 150 milioni di lire.
Nellambito delle spese che danno diritto alla detrazione, nei limiti già esposti, la normativa prevede anche quelli per:
 progettazione dei lavori;
 acquisto di materiali;
 esecuzione dei lavori;
 altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
 relazione di conformità degli stessi alle vigenti leggi;
 perizie e sopralluoghi;
 imposta sul valore aggiunto;
 imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni/autorizzazioni e denuncia di inizio attività;
 oneri di urbanizzazione;
 altri eventuali strettamente inerenti allesecuzione degli interventi.
La circ. n. 121/E dell11 maggio 1998 precisa che in ogni caso le spese sostenute rispettivamente nei periodi di imposta 1998-1999 danno diritto alla detrazione del 41% dallIRPEF anche se il momento del pagamento delle spese cade in un periodo dimposta diverso, antecedente o successivo a quello in cui sono stati completati i lavori o è emessa la fattura.
Va anche tenuto presente che si ha diritto alla detrazione anche per i versamenti dei condomini effettuati nel 1997 a favore dellamministratore per permettergli di creare un fondo per lavori da svolgersi nel 1998.
Occorre pure ricordare che la detrazione va ripartita in quote costanti nellanno in cui sono state sostenute le spese e nei 4 periodi dimposta successivi. In alternativa, il contribuente può scegliere di ripartire la detrazione spettante in 10 quote annuali di pari importo. Limporto della quota di detrazione spettante per ciascun periodo dimposta, non fruita in uno degli anni perché superiore allimposta dovuta per lo stesso anno, non può essere cumulata alla quota spettante per un altro periodo dimposta.
In tale ipotesi, lunico rimedio è quello di optare per i 10 anni.
I soggetti ammessi a usufruire della detrazione
La circ. n. 121/E, richiamandosi alla circ. n. 57/E, precisa che la detrazione ai fini IRPEF compete a coloro che hanno sostenuto le spese e queste sono rimaste effettivamente a carico, e precisamente:
1. al possessore o detentore dellimmobile sul quale sono eseguiti i lavori e cioè al proprietario o al nudo proprietario (uso, usufrutto, inquilino o comodatario, coniuge o parenti fino al terzo grado);
2. ai soci di cooperative a proprietà divisa o indivisa;
3. allimprenditore individuale, possessore o detentore dellunità immobiliare residenziale, anche agricolo, purché limmobile non costituisca bene strumentale per lesercizio dellimpresa;
4. al futuro acquirente, qualora dimostri, con compromesso registrato, che sono a proprio carico le spese per gli interventi agevolati;
5. allimprenditore edile che esegue lavori nella propria abitazione, limitatamente allacquisto del materiale, al personale impiegato e alle spese di interventi realizzati da altre imprese;
6. allunico proprietario dellintero edificio per interventi su parti comuni.
La norma (art. 3, legge 449/1997) prevede che ai fini dellimposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dallimposta lorda, e fino alla concorrenza del suo ammontare, un importo pari al 19% dellammontare complessivo non superiore a 5 milioni di lire degli interessi passivi e relativi oneri accessori in pendenza di mutui contratti a partire dal 1998 e garantiti da ipoteca, per la costruzione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale.
Agevolazioni ai fini di altre imposte (ICI e tassa occupazione spazi e aree pubbliche)
I commi 4 e 5 dellart. 1 della legge 449/1997 prevedono ulteriori agevolazioni. Più in particolare, il comma 4 prevede che i comuni possono deliberare lesonero per il pagamento della tassa per loccupazione di spazi e aree pubbliche in relazione alleffettuazione degli interventi che danno diritto alla detrazione del 41%.
In base allart. 5, invece, i comuni possono fissare aliquote agevolate dellICI anche inferiori al 4 per mille in favore dei proprietari che eseguono interventi volti al recupero di unità immobiliari inagibili o inabitabili o interventi finalizzati al recupero di immobili di interesse artistico o architettonico localizzati nei centri storici, ovvero rivolti alla realizzazione di autorimesse o posti auto anche pertinenziali, oppure allutilizzo di sottotetti.
Laliquota è applicabile limitatamente alle unità immobiliari in oggetto degli interventi e per la durata di 3 anni dallinizio dei lavori.
Le diverse aliquote IVA
Le aliquote IVA per interventi finalizzati allabbattimento delle barriere architettoniche sono previste nella misura del 4%.
Per gli interventi, invece, di recupero del patrimonio edilizio definiti di manutenzione ordinaria e straordinaria di cui alle lett. a) e b) dellart. 31 della legge 457/1978, laliquota è stata elevata al 20% con D.L. 328 del 29 settembre 1997, convertito dalla legge 410 del 29 novembre 1997.
Per la stessa tipologia di opere riguardanti edifici di edilizia residenziale pubblica (INA-CASA, GESCAL, IACP ecc.), laliquota è ridotta al 10%.
Infine, per gli interventi definiti di restauro-risanamento conservativo e di ristrutturazione, laliquota è stata fissata nella misura del 10%.
Le procedure amministrative per lesecuzione delle opere
Per poter fruire delle detrazioni sopra ricordate, gli interessati devono, in primo luogo, rispettare le consuete procedure necessarie per lesecuzione degli interventi edilizi previste dalle vigenti norme in materia.
Sarà bene, comunque, ricordare che le opere di manutenzione ordinaria di cui allart. 31, lett. a) della legge 457/1978 non necessitano di alcuna autorizzazione o denuncia, fatta eccezione per quelle riguardanti edifici con vincolo monumentale, per le quali è necessario il preventivo benestare della Sovrintendenza.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria e di restauro-risanamento conservativo di cui alle lett. b) e c) della legge 457/1978, prima di dare inizio ai lavori occorre inoltrare denuncia di inizio attività (DIA) allAmministrazione comunale e gli stessi possono essere iniziati decorsi 20 giorni dalla denuncia medesima, qualora lAmministrazione comunale non si sia pronunciata negativamente in merito.
Per gli edifici vincolati e le variazioni duso in centri storici o la realizzazione di pertinenze di cui alla legge 94 del 25 marzo 1982 occorre munirsi di regolare autorizzazione, mentre per gli interventi di cui alla lett. d) della legge 457/1978, prima di eseguire i lavori occorre essere in possesso della concessione.
La documentazione e le procedure per usufruire dei benefici fiscali
Per poter poi usufruire delle detrazioni i contribuenti devono preventivamente trasmettere (con raccomandata) al Centro servizio delle imposte dirette e delle imposte indirette la comunicazione concernente la data in cui avranno inizio i lavori, redatta sul modulo predisposto dal Ministero delle finanze.
La documentazione prevista nel modulo, oltre ai dati personali, al codice fiscale e ai dati catastali dellimmobile, è la seguente:
 copia della concessione, autorizzazione o denuncia di inizio attività, "DIA";
 copia della domanda di accatastamento (se non già accatastato);
 copia ricevuta ICI 1997, se dovuta (non è dovuta dallinquilino o da chi ha comperato casa nel 1998);
 copia della delibera assembleare e della tabella millesimale;
 dichiarazione di consenso del possessore.
Con circ. n. 121/E, il Ministero delle finanze, accogliendo varie istanze, ha precisato che, fermo restando lobbligo di barrare le caselle nel suddetto modulo riguardante la documentazione sopra citata (non più allegata, ma in possesso), è sufficiente allegare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dellart. 4 della legge 15/1968.
In detta circolare viene anche precisato che in materia di sicurezza dei cantieri, "la comunicazione alle ASL effettuata a norma dei DD.Lgs. 626 del 19 settembre 1994 e 494 del 14 agosto 1996, libera il contribuente dallobbligo dellinvio di questa ulteriore raccomandata" e che la comunicazione in questione non va effettuata nellipotesi in cui i decreti legislativi richiamati non lo prevedessero (non è necessaria se si impegnano meno di 100 operai-giorno, che potrebbero anche essere 2 per 50 giorni). Non è neppure obbligatorio linoltro al Centro di servizio della dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato alla progettazione qualora la spesa complessiva degli interventi non superi i 100 milioni di lire, in conformità al disposto del D.M. 41/1998.
Se vengono rispettate tutte le condizioni di cui sopra e gli interventi nonché i committenti, le opere rientrano fra quelle che possono beneficiare della detrazione fiscale del 41%; una volta in possesso di tutta la documentazione necessaria per eseguire legittimamente le opere, come già ricordato, la circ. n. 121/E precisa che è sufficiente inoltrare lapposito modello ministeriale, completato in ogni sua parte, barrando le caselle della documentazione di cui si è in possesso, che si deve tenere a disposizione per eventuali richieste da parte degli uffici fiscali.
Le cause di decadenza dai benefici
Lart. 4 del regolamento di attuazione stabilisce che la detrazione non viene riconosciuta, e quindi limporto eventualmente fruito dal contribuente è recuperato dagli uffici finanziari, nelle ipotesi elencate nelle circolari n. 57/E e n. 121/E con le precisazioni che seguono:
1. se prima dellinizio dei lavori non viene trasmesso al centro di servizio delle imposte dirette e indirette, mediante raccomandata, comunicazione della data in cui avranno inizio i lavori redatta su apposito modulo;
2. se i pagamenti non vengono effettuati mediante bonifico bancario;
3. se vengono realizzate opere difformi da quelle comunicate;
4. se non vengono rispettate le norme in materia di sicurezza. La detrazione, comunque, non si perde se il contribuente è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori, resa ai sensi dellart. 4 della legge 15/1968;
5. non è prevista la decadenza nellipotesi che lICI risulti pagata in ritardo;
6. non è richiesta la dichiarazione del possessore del consenso allesecuzione dei lavori, in caso di lavori eseguiti dal detentore dellimmobile qualora questi sia un familiare convivente.
Avvertenze per situazioni particolari
Qualora gli interventi siano definiti di manutenzione ordinaria su parti comuni di un edifico, o rientrino fra le speciali categorie già ricordate (finalizzate alleliminazione delle barriere architettoniche, alla cablatura degli edifici, al contenimento dei consumi energetici, al contenimento dellinquinamento acustico e alla messa a norma degli impianti), poiché gli stessi possono essere eseguiti liberamente, senza cioè alcun titolo abilitativo, né obbligo di comunicazione allAmministrazione comunale, occorre prestare molta attenzione, in quanto non è sufficiente trasmettere al Centro di servizio delle imposte dirette e indirette lautocertificazione, ma occorre allegare anche la comunicazione di inizio lavori con apposito modulo (reperibile presso gli uffici fiscali) completato in tutte le sue parti, con allegato:
a. dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dellart. 4, legge 15/1968, precisando che trattasi di interventi di manutenzione ordinaria non soggetti ad alcun provvedimento autorizzativo né a denuncia di inizio attività;
b. fotocopia della delibera assembleare che ha approvato lesecuzione dei lavori e della tabella millesimale relativa alla ripartizione delle spese. Se successivamente la spesa preventivata viene superata, è necessario inoltrare la nuova tabella e non anche un nuovo modulo;
c. se la spesa supera i 100 milioni di lire occorre trasmettere una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato alla progettazione dei lavori;
d. occorre inoltrare alla ASL competente nel territorio in cui si svolgono i lavori una comunicazione con raccomandata A.R. nella quale sono riportate:
 lubicazione dei lavori da effettuare e il committente;
 la natura delle opere da realizzare;
 limpresa esecutrice delle opere e lassunzione di responsabilità, da parte dellimpresa, di avere adempiuto a tutti gli obblighi imposti dalla normativa vigente in materia di sicurezza del lavoro e in materia di contribuzione del lavoro.
La circ. n. 121/E precisa che la comunicazione alla ASL competente per territorio, effettuata a norma dei DD.Lgs. 626/1994 e 494/1996, libera il contribuente dallobbligo dellinvio della suddetta comunicazione, ai fini dellottenimento delle detrazioni del 41% dellIRPEF, che, peraltro, non è necessaria se i lavori non superano i 100 operai-giorno, come già ricordato.
sono le principali indicazioni che devono essere rispettate per non perdere il diritto alla detrazione del 41%; esse appaiono sotto il profilo fiscale semplificate con lemanazione della circ. del Ministero delle finanze n. 121/E, anche se molti altri adempimenti avrebbero potuto essere eliminati.
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