Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/helho-15.6.2015-nro-863-
Timestamp: 2018-07-18 05:09:05+00:00
Document Index: 24669646

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1']

HelHO 15.6.2015 nro 863 Radon | asuntokaupanvirheet.fi
Pitääkö radonmittaus tehdä ja ilmoittaa ennen kauppaa?
Radon on ongelma monilla paikkakunnilla Suomessa. Laki ei velvoita radonmittauksen suorittamiseen mutta jos myyjä on sellaisen suorittanut, kuuluu se tiedonantovelvollisuuden piiriin varsinkin jos arvot ovat olleet toimenpiderajat ylittävät. Toimenpide raja on huonetiloissa 200 ja 400 bqr/m3. Alla olevassa tapauksessa kysymys oli muiden virheiden osalta siitä, mitkä toimenpiteet olivat olleet tarpeellisia radon virheen poistamiseksi. Käräjäoikeus arvioi asiaa toisin kuin hovioikeus ja katsoi että radonin poistamisen korjaamisesta ei ollut esitetty luotettavaa selvitystä. Käräjäoikeus myös katsoi että kaikki muutkin virheet olivat vähäisiä ja hylkäsi kanteen ja velvoitti ostajan maksamaan myyjän oikeudenkäyntikulut.
Hovioikeus kuitenkin totesi että myyjä on kiinteistöä myydessään salannut vuonna 2007-2008 suoritetun radonmittauksen tuloksen. (Ostaja oli saanut tämän tietoonsa Säteilyturvakeskukselta vasta alioikeuden käsittelyn jälkeen.) Olohuoneessa oli silloin ollut radonia 230 becquereliä ja makuuhuoneessa 290 becquereliä. Kellarissa mittausta ei ollut suoritettu. Kiinteistön huoneilman radonpitoisuus oli mainitussa mittauksessa ylittänyt suositusten mukaiset rajat. Myyjän silloin suorittamat korjaustoimenpiteet suositusten mukaisiin arvoihin pääsemiseksi ovat jääneet epäselviksi ja rajoittuneet ilmeisesti muutamien reikien poraamiseen kellariin. Myyjä ei ole varmistanut näiden toimenpiteiden korjaavaa vaikutusta tekemällä uutta radonmittausta. Kiinteistö sijaitsee Pornaisissa alueella, jossa on tunnetusti korkeita radonpitoisuuksia, minkä vuoksi mittaustuloksen salaamisella voidaan katsoa olleen erityistä merkitystä kaupanteon yhteydessä. Kiinteistössä on siten virhe ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, jonka määrältään tulee vastata niistä korjaustoimenpiteistä aiheutuneita kustannuksia, jotka ovat olleet tarpeen radonilta suojautumiseksi.
Hovioikeuden mukaan harkkojen slammaus ja kumibitumimaton asentaminen kiinteistön ulkopuolelle ovat kysymyksessä olevalla radonpitoisella alueella olleet sinänsä hyödyllisiä toimenpiteitä. Hovioikeus toteaa, että radonalueella sijaitsevan maapohjaisen kellaritilan radonpitoisuudella ei ole merkitystä arvioitaessa rakennuksen soveltumista asuinkäyttöön. Kysymyksessä olevassa rakennuksessa ennen korjauksia mitattu huonetilojen radonpitoisuus ei ole ollut erityisen korkea. Säteilyturvakeskuksen ohjeessa suositellaan ainoastaan helposti toteutettavia toimenpiteitä pitoisuuden ollessa yli 200 mutta alle 400 becquereliä/kuutiometri. Alle 200 becquereliä/kuutiometri pitoisuus jää alle suosituksen. Sanottuun seikkaan nähden kanteen perusteena olevat korjaustoimenpiteet ovat olleet radonongelman laatuun nähden ylimitoitettuja. Toisaalta korjaustoimet ovat osin kohdistuneet myös kellaritilassa todettuun kosteusongelmaan, jonka perussyy on kuitenkin ollut salaojan purkuputken edellä kerrotulla tavalla korjattu toimimattomuus. Hovioikeus arvioi, että ulkopuolisen puutteellisen radonsuojauksen tarpeellisten korjauskustannusten määrän edellyttämä hinnanalennus on 10.000 euroa. Edellä todetut kustannukset ovat salaojajärjestelmän purkuputken korjauksesta 10.000 euroa ja radonista johtuvista sisä- ja ulkopuolisista korjauksista 14.000 euroa eli yhteensä 24.000 euroa.
Määrä on yli kymmenen prosenttia kauppahinnasta ja ylittää siten merkittävänä pidettävän rajan. Hovioikeus katsoo, että kysymyksessä olevissa korjauksissa ei ole kysymys sellaisesta laatutason parantamisesta, mikä olisi otettava huomioon hinnanalennusta alentavana seikkana.
Asiassa arvioitiin myös sitä mikä merkitys on rakennusluvalla ja rakennuspiirustuksilla, joita ei kaikilta osin ollut noudatettu. Oikeus katsoi, että sinänsä se ei ole virhe ellei siitä ole seurannut vahinkoja.
Ostajan selvittelykulut koostuvat salaojakuvauksesta 1.236,36 euroa, tavarantarkastuksesta 3.144,97 ja 946,15 euroa sekä tarkastuksen yhteydessä suoritetusta kaivuutyöstä 319,80 euroa ja ne ovat määrältään yhteensä 5.647,26 euroa.
Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluista 2/3 koska osa ostajan vaatimuksista oli hylätty alioikeudessa 10.600 euroa (vaatimus 15.952 euroa) ja hovioikeudessa 7.800 euroa (vaatimus 11.780 euroa) sekä selvittelykulut 5.647 euroa. Lisäksi myyjä joutui maksamaan omat kulut 24.353 euroa ja hovioikeudessa 7.762 euroa. Kaikki oikeudenkäyntikulut ovat yhteensä yli 56.000 (+hylätyt 15.000) euroa, josta vakuutus korvaa 10.000 euroa.
- radon, alapohja, kellari, routaeristys, salaoja, pumppaamo, jätevesipumppaamo, täyttömaa, rakennuslupa, rakennussuunnitelmat, rakennuspiirustukset
Tuomio Nro 863
Diaarinumero S 14/1027
Tuusulan käräjäoikeus 26.2.2014 nro 1982 (liitteenä)
Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.
Coooa Eoooy
Kooom Eoooy
Kmmma Ammminen
Pääkäsittely on toimitettu 5.-6.2.2015.
Coooa ja Kooom Eoooy ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Kmmma Ammminen velvoitetaan suorittamaan heille kauppahinnan alennuksena 45.000 euroa tuottokorkoineen 30.6.2011 lukien 17.1.2013 saakka ja sen jälkeen viivästyskorkoineen sekä korvamaan heille asiassa aiheutuneet selvityskulut 5.647,29 euroa korkoineen 17.1.2013 lukien ja oikeudenkäyntikulut korkoineen, käräjäoikeudessa 15.952,91 eurolla ja hovioikeudessa 11.780,70 eurolla.
Coooa ja Kooom Eoooy (jäljempänä kantajat) ovat asumishyötyä lukuun ottamatta toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kanteensa perusteet.
Kantajilla oli ollut oikeus olettaa, että kohde oli rakennettu olemassa olevien rakennuspiirustusten mukaisesti. Ammminen ei ollut kaupantekotilanteessa antanut mitään tietoa, että kiinteistön rakenteissa oli poikettu rakennuslupakuvista.
Kiinteistö oli myyty kellaritilojen osalta ilmoittaen, että kellariin oli mahdollisuus tehdä noin 80 neliömetriä harraste- tai työtilaa. Kantajilla oli myyntitiedot huomioon ottaen ollut oikeus olettaa ja edellyttää, että kiinteistö oli rakennettu siten, että kellaritilan muuttaminen asumista palvelevaan tarkoitukseen olisi mahdollista ilman rakennuksen ulkopuolelle suuntautuvia huomattavia korjaustoimenpiteitä ja sisäpuolisia radonsuojaustoimenpiteitä.
Oli riidatonta, että salaojajärjestelmässä oli todettu virheitä. Korjaustoimenpiteet oli kohdistettava myös talon ympärillä olevaan salaojajärjestelmään salaojien puutteellisuuksien vuoksi ja korjauskustannukset olivat siten huomattavasti suuremmat kuin käräjäoikeuden hyväksymät 4.000 euroa.
Kapillaarikatkon, slammauksen ja pystysalaojan puuttuminen sekä kumibitumihuovan osittainen puuttuminen vaikuttivat siihen, että seinärakenne ei ollut kosteustekniikaltaan ja radonsuojaukseltaan toimiva. Rakenne ei ollut tältä osin piirustusten ja hyvän rakennustavan mukainen.
B3 rakennusmääräyskokoelmaa oli voitu soveltaa jo kiinteistön rakennuslupahakemukseen. Käytännössä kaikki Porvoon ja Pornaisten alueen rakennuslupaviranomaiset ja rakentajat olivat tietoisia siitä, että alue oli huomattavaa radonaluetta. Radonilta suojaaminen oli kokonaisvaltainen ratkaisu eikä pelkästään betonilattian valaminen alapohjaan poistaisi mahdollista radonriskiä. Kellarin seinien sisä- ja ulkopuolinen slammaus ja kumibitumi poistivat seinärakenteen lävitse imeytyvän radonin. Rakennusluvan hakemisvaiheessa suunnittelija oli piirtänyt kellaritilaan asianmukaisen pintakäsittelyn ja routasuojauksen. Rakennusluvassa oli edellytetty radoniin liittyviä toimenpiteitä. Kantajille oli kaupantekovaiheessa annettu tieto, että radonongelmaa ei ollut. Nyt radonongelma oli huomattava ja edellytti välittömästi korjaustoimenpiteitä.
Kellaritilaa ei voitu pitää ryömintätilana vaan normaalia asumiskäyttöä palvelevana tilana. Kellaritilan ilmastointi oli siten rakennettava sellaista tilaa koskevien ilmastointivaatimusten mukaisesti. Ilmanvaihtoa oli jouduttu parantamaan siten kuin rakennusmääräyskokoelma C2:ssa oli määrätty. Kellaritilassa oli myös muutamia lämpökatkon puuttumisesta aiheutuvia puutteita ja vikoja.
Jätevesipumppaamosta ei ollut kerrottu kaupantekotilanteessa. Kyseessä oli olennainen seikka, josta ei ollut päästy sopimukseen naapurikiinteistön omistavan Ammmisen veljen kanssa.
Korjauskustannuksiin ei sisältynyt määriä, jotka olisivat selkeästi tason parantamista. Esitetty hinnanalennusvaatimus oli kohtuullinen.
Oikeudenkäyntikuluista oli riitautettu todistajana kuullun Matti Kttttsen asiantuntijatyöskentelystä laskuttama määrä. Kttttnen oli vastaajan suku- lainen. Hän oli toiminut tavarantarkastuksessa vastaajan asiamiehenä ja oli laatinut lausuntonsa yksityishenkilönä.
Kmmma Ammminen on vaatinut, että valitus hylätään ja että Coooa ja Kooom Eoooy velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvamaan hänen oikeuden- käyntikulunsa hovioikeudessa 7.762,40 eurolla korkoineen.
Ammminen on asumishyötyä lukuun ottamatta toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät vastauksen perusteet.
Perustusten alaosaan kiinnitetty kuumabitumihuopa oli matalampi kuin perustuspiirustukseen oli merkitty, mutta olennaista perustuksen vesierityksen kannalta oli se, että perusmuuriin kiinnitettävän muovisen patolevyn alareuna tuli bitumihuovan yläreunan alapuolelle. Tämä rakenne oli pitänyt kellarin harkkoseinät kuivina jo kahdeksan vuotta.
Rakennuspiirustuksessa ei vaadittu slammausta. Kellaritilassa havaittu kosteus ei ollut johtunut slammauksen puutteesta.
Perusmuurilevyn yläreunan irrallisuus kahdessa kohdassa oli vaatinut vain parin kiinnitysnaulan lyömistä irrallisiin kohtiin. Korjaus oli ollut vähäinen toimenpide. Lisäksi irrallisuus oli ollut nähtävissä ennen kaupantekoa, koska kyseiset kohdat olivat maanpinnalla.
Rakennusvaiheessa oli havaittu maapohjan olevan pääasiassa routimatonta kalliota, minkä vuoksi suunnitelmaa oli voitu perustellusti muuttaa vaarantamatta rakennuksen kestävyyttä. Routaeristys oli riittävä ja laajempi kuin 25 prosenttia sekä suunnitelman mukainen.
Edellä mainitut seikat eivät olleet rakennusvirheitä.
Betonilattian valaminen kellariin estäisi yksinään radonista noin 90 prosenttia. Kun lattia ei ollut edes vielä valettu, olivat väitteet kellarin puutteellisesta radonsuojauksesta ennenaikaisia. Ammmisella ei ollut velvollisuutta osallistua kustannuksiin, kun kantajat rakentavat keskeneräisen kellaritilan valmiiksi.
Kellarin tuuletuksen puutteista ei ollut esitetty selvitystä. Ongelmia kellarin tuuletuksessa oli alkanut esiintyä vasta sen jälkeen, kun kantajat olivat tehneet sinne lisää tuuletusaukkoja.
Jätevesipumppaamossa oli kysymys tavanomaisesta ratkaisusta samalle kiinteistölle rakennettavissa rakennuksissa. Käyttökustannukset olivat alhaiset eikä niillä voinut olla vaikutusta kaupantekoon.
Kttttsen asiantuntijatyön palkkiolaskutus ei ollut työn laatu ja laajuus huomioon ottaen poikennut tavanomaisesta.
Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Coooa Eoooy ja Kmmma Ammmista sekä todistajina Raimo Juhani Ttttttta, Niko Petteri Ttttttaa, Kari Pentti Kalervo Ltttsta, Tuomo Tapani Pttttstä, Mika Tapani Ktttta, Jouni Petri Kalevi Ammmista, Heikki Olavi Mttttta ja Matti-Pekka Kttttsta.
Esitetyn näytön perusteella hovioikeus katsoo samoin kuin käräjäoikeus, että salaojajärjestelmän purkuputken korkeusasemassa on ollut virhe ja että muuta virhettä salaojajärjestelmässä ei ole näytetty olleen. Purkuputken korjaaminen on kosteusongelman poistamiseksi ollut välttämätöntä ja se on korjattu samassa yhteydessä kun kiinteistöllä on suoritettu muita korjauksia. Purkuputken korjauskustannukset eivät ole suoraan erotettavissa muista korjauskustannuksista, minkä vuoksi ne on arvioitava esitetyn todistelun perusteella.
Salaojaputkiston kuvannut Tttttta on kertonut, että purkuputki oli kulkenut kiinteistöltä poispäin "ylämäkeen" noin 12 metriä, minkä jälkeen putki oli laskenut noin 16 metriä ja noussut ylöspäin vielä kerran.
Purkuputken korjauksen suorittanut Ptttnen on kertonut, että purkuputkessa oli ollut korkeuseroa noin 8 senttimetriä kun sitä olisi pitänyt olla 40 senttimetriä. Purkuputken pituus oli ollut noin 30 metriä. Kallioisen maaston vuoksi kuopan teko purkuputken vaatimalle pumpulle oli ollut hankalaa. Ptttsen mukaan pelkkä salaojapumppu sähkölaitteineen maksaa noin 4.000 euroa ja kaivuutöiden sekä asennuksen osuus on noin 10.000 euroa.
Ltttnen on arvioinut, että salaojapumppu asennuksineen ja kaivuutöineen maksaa noin 10.000-15.000 euroa. Myös Ttttttmaa on todennut, että sala- ojapumppua ei saa asennettuna 4.000 eurolla. Hän on arvioinut kokonaiskustannuksiksi 10.000-15.000 euroa.
Mttttt on arvioinut purkuputken korjauskustannuksiksi noin 4.000 euroa, mistä summasta pumpun osuus olisi 2.500 euroa ja sähkötyöt 500-
1.000 euroa. Kaivuutyöhön saattaisi kulua aikaa arviolta 1-2 päivää tuntihinnan ollessa noin 80 euroa.
Kttttsen mukaan purkuputken korjauksen hinta saattaisi olla noin 5.000 euroa. Summasta pumpun hinta sähköliitäntöineen olisi 2.000 euroa, työ- kustannukset 2.000 euroa ja muut materiaalikustannukset 1.000 euroa.
Edellä mainitun todistelun perusteella hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus näytetyksi, että purkuputken korjauskustannukset ovat olleet vähintään 10.000 euroa. Työn tehnyt Ptttnen on arvioinut salaojakorjauksiin liittyvien kustannusten osuudeksi urakassa 14.000 euroa. Koska salaojajärjestelmässä on korjattu muutakin kuin purkuputkea, kaikki kaivuutyö ei ole liittynyt purkuputkeen. Tämän vuoksi hovioikeus arvioi purkuputken korjaamisen kustannuksiksi ja Kmmma Ammmisen maksettavaksi tulevan hinnanalennuksen määräksi 10.000 euroa.
Radonista kaupanteon yhteydessä annetut tiedot
Coooa Eoooy on kertonut, että hän ja Kooom Eoooy olivat tutustuneet kiinteistöön kiinteistönvälittäjä Kn kanssa. K oli kertonut kellaritilasta, että siellä on putket valmiina ja sinne voi tehdä WC-tilan, että seinäharkoissa on lämpöeristys ja seinät tarvitsevat ainoastaan pintakäsittelyn ja että lattia täytyy valaa. Kn kanssa ei ollut keskusteltu radonista. Kantajat olivat saaneet kaupanteon yhteydessä vihreän kansion, jossa oli myyjän ja Kuutin mukaan kaikki kiinteistöä koskevat paperit. Radonmittausasiakirjoja siellä ei ollut. Kellari oli kastunut vuodenvaihteessa 2011-2012 ja Jouni Ammminen oli tullut paikalle. Lattia oli kaivettu auki ja näkyviin oli tullut valkoinen putki. Jouni Ammminen oli sanonut sen olevan radonputki ja kertonut Pornaisten kunnan tehneen kellarissa mittauksia ja että tulos olisi ollut 200 becquereliä ja vielä, että radonmittauksesta ei ollut dokumenttia. Coooa Eoooy ei ollut uskonut asiaa ja oli soittanut kuntaan, josta oli saanut tiedon, että kunta ei ollut tehnyt mittausta ja että asia pitäisi selvittää Säteilyturvakeskuksesta. Useiden yritysten jälkeen ja toimitettuaan kiinteistön kauppakirjan Coooa Eoooy oli vasta 14.1.2015 saanut Säteilyturvakeskukselta tiedon, että kiinteistöllä oli suoritettu radonmittaus 2007-2008 ja tulosten mukaan olohuoneessa oli ollut radonia 230 becquereliä ja makuuhuoneessa 290 becquereliä. Kellarissa mittausta ei ollut suoritettu. Säteilyturvakeskus oli aikanaan toimittanut tulokset suoraan kiinteistön omistajalle. Rakennusluvassa oli edellytetty hyvää eristystä ja slammausta sisä- ja ulkopuolelta. Myynnin yhteydessä ei ollut kerrottu, että rakentamista ei ollut tehty rakennusluvan edellyttämällä tavalla. Kun kantajat olivat korjauttaneet eristeet rakennusluvan mukaisiksi, kellarin seiniin oli ilmestynyt märkyyttä, mikä tavarantarkastajan mukaan oli johtunut siitä, että rakenteista oli puuttunut kylmäsillan katkaisu.
Kmmma Ammminen on kertonut, että kiinteistöllä oli suoritettu radonmittaukset, koska alueella esiintyy radonia. Mittauksen jälkeen kunta oli toimittanut kirjalliset ohjeet radonpitoisuuden alentamiseksi ja Kmmma Ammmisen isä oli porannut betoniin ilmanvaihtoreikiä tuuletuksen tehostamiseksi. Kmmma Ammminen ei tiennyt, oliko kiinteistö rakennettu rakennusluvan mukaisesti, koska rakentamisen olivat suorittaneet rakennusliike ja talotoimittaja avaimet käteen -periaatteella. Kmmma Ammmisen mukaan kiinteistön kaikki paperit olivat olleet kansiossa. Hän ei muistanut, oliko radonmittauksesta kerrottu kiinteistönvälittäjälle ja olivatko mittaustulokset olleet ostajille esitetyssä kansiossa.
Jouni Ammminen on kertonut, että kiinteistönvälittäjälle ei ollut kerrottu suoritetusta radonmittauksesta. Hän ei muistanut, olivatko radontutkimuksen asiakirjat olleet talokansiossa.
K on kertonut saaneensa tiedot kiinteistöstä Kmmma ja Jouni Ammmiselta. Myyntiesitteen (K2) maininta harraste- tai työtilan tekemismahdollisuudesta kellariin oli tullut Ammmisten kanssa käydyn keskustelun seurauksena. Ammmisten kanssa ei ollut keskusteltu radonista eikä K ollut saanut tietoa radonmittauksen tuloksista.
Hovioikeus toteaa, että Kmmma Ammminen on kiinteistöä myydessään salannut vuonna 2007-2008 suoritetun radonmittauksen tuloksen. Coooa Eoooy on saanut tutkimustuloksen käyttöönsä vasta käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen Säteilyturvakeskukselta esitettyään kiinteistön kauppakirjan osoituksena siitä, että hän miehensä kanssa omistaa kiinteistön. Kiinteistön huoneilman radonpitoisuus oli mainitussa mittauksessa ylittänyt suositusten mukaiset rajat. Kmmma Ammmisen suorittamat korjaustoimenpiteet suositusten mukaisiin arvoihin pääsemiseksi ovat jääneet epäselviksi ja rajoittuneet ilmeisesti muutamien reikien poraamiseen kellariin. Kmmma Ammmmnen ei ole varmistanut näiden toimenpiteiden korjaavaa vaikutusta tekemällä uutta radonmittausta. Kiinteistö sijaitsee Pornaisissa alueella, jossa on tunnetusti korkeita radonpitoisuuksia, minkä vuoksi mittaustuloksen salaamisella voidaan katsoa olleen erityistä merkitystä kaupanteon yhteydessä. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe, josta Kmmma Ammminen on vastuussa. Kantajilla on oikeus hinnanalennukseen, jonka määrältään tulee vastata niistä korjaustoimenpiteistä aiheutuneita kustannuksia, jotka ovat olleet tarpeen radonilta suojautumiseksi.
Radonista johtuva korjaustarve
Säteilyturvakeskuksen lausunnon 27.1.2014 (K8) mukaan 11.11.2013-14.1.2014 suoritetussa mittauksessa ennen suoritettuja korjauksia radonpitoisuus makuuhuoneessa on ollut 120 becquereliä ja maalattiaisessa kellarissa 2.690 becquereliä. Lausuntoon liittyvän säteilyturvakeskuksen ohjeen mukaan, mikäli huoneilman radonpitoisuus ylittää 400 becquereliä/kuutio- metri, suositellaan ryhtymään toimenpiteisiin radonpitoisuuden alentamiseksi. Mikäli pitoisuus ylittää 200 becquereliä/kuutiometri, suositellaan tarkoituksenmukaisia, helposti toteutettavia toimenpiteitä radonpitoisuuden alentamiseksi kuten tuuletuksen tehostamista. Pitoisuuden alittaessa 200 becquereliä/kuutiometri huoneilman radonturvallisuuden on katsottu olevan riittävä.
Ttttttmaan laatimassa tavarantarkastuskertomuksessa 30.5.2012 (K4) on todettu, että radonalueella perusmuurin pinnoituksessa on otettava huomioon radonin asettamat vaatimukset. Siinä on viitattu Ympäristöministeriön oppaaseen vuodelta 1993, jonka mukaan minimivaatimuksena on slammaus (eli ohut rappaus) ja kosteuseristys. Vastaava toimintaohje löytyy harkkotoimittajan suunnitteluohjeesta. Perusmuuria ei ole slammattu. Tavarantarkastuskertomuksessa on edelleen todettu, että kumibitumihuopa oli ulottunut ainoastaan 120-130 millimetriä viistevalun yläreunasta ylöspäin perusmuurilevyn alle. Perustusleikkauspiirustuksessa oli edellytetty kumi- bitumihuovan ulottumista ainakin neljän harkon korkeudelle.
Ttttttmaa on kertonut, että kellari on täyskorkea tila, joka on lattian valamisen jälkeen soveltuva otettavaksi huonekäyttöön. Kellarin seinissä oli pieniä reikiä, jotka eivät täyttäneet tuuletusaukkojen minimivaatimusta. Ttttttmaan mukaan radon ei pääse valubetonin läpi, mutta huokoinen harkko käsittelemättömänä päästää radonin lävitseen. Harkon pinnan slammaus tiivistää rakenteen ja estää radonin pääsyn huoneilmaan. Lisäksi radonia pääsee huoneilmaan seinien ja lattian rajoista ilmastoinnin aiheuttaman alipaineen johdosta, jos niitä ei ole asianmukaisesti käsitelty. Tästä alipaineesta johtuva radonin pääsy huoneilmaan estetään radontorjuntaohjeiden mukaan ulottamalla bitumihuopa harkon ulkopinnassa anturasta maanpintaan saakka. Radonilta suojautumisen kannalta tärkeää on myös kapillaarikatko lattian ja alimman harkon rajassa, mutta tämänkaltainen kapillaarikatko oli kiinteistöstä puuttunut. Radonsuojauksen vaatima korjaus tuli suorittaa siten, että talon ulkopuoli tiivistetään. Tällöin seinänvierustat on kaivettava auki jotta pinta saadaan slammattua ja kumibitumimatto asennettua. Kaivuun yhteydessä routaeristys yleensä rikkoutuu ja sepeli sekoittuu kaivuumaahan, jolloin molemmat pitää uusia. Ttttttmaa piti Ptttsen raportissa esitettyjä korjaustoimenpiteitä asianmukaisina.
Ltttnen on kertonut, että harkkorakenne pitää aina slammata molemmin puolin, koska harkko on materiaalina huokoinen eikä se toimi ilman slammausta lämpö- ja kosteusteknisesti. Radonalueella slammaus, kumibitumimatto ja kapillaarikatko ovat erityisen tärkeitä radonilta suojautumisessa. Ltttnen ei ollut havainnut kapillaarikatkoja 19.4.2012 suorittamassaan tarkastuksessa. Talon ulkoseinä eli ulkokehä oli ollut lähes kauttaaltaan märkä. Ltttsen arvion mukaan Ptttsen korjaustöistä veloittama 29.500 euroa (K5) on ollut asianmukainen, sillä pelkästään radonsuojaukseen tarvittavien töiden osuus saattaa olla 10.-20.000 euroa.
Ptttnen on kertonut, että kiinteistöstä oli puuttuneet kapillaarikatko sekä radonsuojaukseen tarvittavat slammaus ja kumibitumi. Routaeristys oli ollut vain yhdellä seinällä eli se oli puuttunut 80 prosenttisesti. Urakkahinnasta (K5) 29.500 euroa muun kuin salaojan osuus oli ollut 15.500 euroa. Urakan kestoksi arvioitu aika ei ollut riittänyt ja siihen oli kulunut kuukauden sijasta kolme kuukautta.
Mttttt, joka ei ole käynyt kiinteistöllä, on asiakirjojen perusteella asiaa arvioituaan katsonut, että ulkopuolinen slammaus ei ole välttämätöntä radonin torjunnassa ja että radonia voidaan torjua myös sisäpuolisella käsittelyllä. RT-kortin ohjeet eivät Mtttttn mukaan ole velvoittavia.
Kttttnen on kertonut, että radonsuojaukseen liittyvä RT-kortti vuodelta 2003 ei ollut yleisesti tiedossa tuolloin eikä se ollut velvoittava määräys. Säteilyturvakeskuksen ohje, jossa viitataan RT-korttiin, ei ollut myöskään määräys eikä alan yleinen käytäntö.
Hovioikeus katsoo todistelun osoittavan, että radonilta suojautumiseksi harkkojen slammaus ja kumibitumimaton asentaminen kiinteistön ulkopuolelle ovat kysymyksessä olevalla radonpitoisella alueella olleet sinänsä hyödyllisiä toimenpiteitä. Ltttsen edellä todettu arvio radonsuojaukseen tarvittavien toimenpiteiden kustannuksista on vastannut työn tehneen Ptttsen käsitystä kustannusten jakautumisesta eri työvaiheille. Hovioikeus toteaa, että radonalueella sijaitsevan maapohjaisen kellaritilan radonpitoisuudella ei ole merkitystä arvioitaessa rakennuksen soveltumista asuinkäyttöön. Kysymyksessä olevassa rakennuksessa ennen korjauksia mitattu huonetilojen radonpitoisuus ei ole ollut erityisen korkea. Säteilyturvakeskuksen ohjeessa suositellaan ainoastaan helposti toteutettavia toimenpiteitä pitoisuuden ollessa yli 200 mutta alle 400 becquereliä/kuutiometri. Alle 200 becquereliä/kuutiometri pitoisuus jää alle suosituksen. Sanottuun seikkaan nähden kanteen perusteena olevat korjaustoimenpiteet ovat olleet radonongelman laatuun nähden ylimitoitettuja. Toisaalta korjaustoimet ovat osin kohdistuneet myös kellaritilassa todettuun kosteusongelmaan, jonka perussyy on kuitenkin ollut salaojan purkuputken edellä kerrotulla tavalla korjattu toimimattomuus. Hovioikeus arvioi, että ulkopuolisen puutteellisen radonsuojauksen tarpeellisten korjauskustannusten määrän edellyttämä hinnanalennus on 10.000 euroa.
Edelleen hovioikeus katsoo todistelun osoittavan, että radonilta suojauksessa on merkityksellistä sisäpuolinen slammaus ja kapillaarikatkon olemassaolo. Kumpikaan näistä korjauksista ei ole sisältynyt Ptttsen jo suorittamaan urakkaan. Kirjallisina todisteina on kaksi Ptttsen tarjousta (K9). Toinen tarjous koskee radonkermin hitsausta kellarin seinäalueelle, seinän tiivistämistä tasoitteella sekä betonilattian valamista ja on hinnaltaan 7.400 euroa. Koska kiinteistö on selkeästi myyty siten, että kellarin lattia on ollut laittamatta, kuuluu sen valaminen betonilla kantajien kustannettavaksi. Ammmmmmsen maksettavaksi tulevan hinnanalennukseen ei näin ollen voi sisällyttää lattian betonivalun osuutta. Toinen tarjous koskee kellarin ulkoseinän lämpökatkon korjausta ja on määrältään 1.360 euroa. Eoooy ilmoituksen mukaan tämä korjaus on nyttemmin tehty ja se on maksanut 1.800 euroa. Hovioikeus arvioi tältä osin korvattavan hinnanalennuksen kohtuulliseksi määräksi yhteensä 4.000 euroa.
Muiden käräjäoikeuden tuomiossa käsiteltyjen virheiden osalta hovioikeudella ei vastaanotetun todistelun perusteella ole aihetta arvioida asiaa toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt.
Edellä todetut kustannukset ovat salaojajärjestelmän purkuputken korjauksesta 10.000 euroa ja radonista johtuvista sisä- ja ulkopuolisista korjauksista 14.000 euroa eli yhteensä 24.000 euroa. Määrä on yli kymmenen prosenttia kauppahinnasta ja ylittää siten merkittävänä pidettävän rajan. Hovioikeus katsoo, että kysymyksessä olevissa korjauksissa ei ole kysymys sellaisesta laatutason parantamisesta, mikä olisi otettava huomioon hinnanalennusta alentavana seikkana. Näin ollen Kmmma Ammminen on velvollinen suorittamaan Coooa ja Kooom Eoooy hinnanalennuksena 24.000 euroa.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Mainitun korkolain säännöksen mukaan, jos velasta on sovittu maksettavaksi korkoa korkokantaa kuitenkaan määräämättä, velallisen on maksettava vuotuista korkoa kulloinkin voimassa olevan 12 §:ssä tarkoitetun viitekoron mukaisesti. Kauppahinta on kuitattu maksetuksi kauppakirjan (K1) mukaan kauppakirjan allekirjoituksella 30.6.2011. Kmmma Ammminen on velvollinen suorittamaan viitekoron mukaista korkoa 30.6.2011 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 17.1.2013 saakka, mistä lähtien hän on velvollinen maksamaan hinnanalennukselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
Kmmma Ammminen on edellä velvoitettu maksamaan Eoooylle hinnanalennusta. Tämän vuoksi hän on myös velvollinen korvaamaan hinnanalennukseen johtaneiden virheiden selvittämisestä johtuneet kustannukset.
Selvittelykulut koostuvat Eoooyn ilmoituksen mukaan salaojakuvauksesta 1.236,36 euroa, tavarantarkastuksesta 3.144,97 ja 946,15 euroa sekä tarkastuksen yhteydessä suoritetusta kaivuutyöstä 319,80 euroa ja ne ovat määrältään yhteensä 5.647,26 euroa.
Kmmma Ammminen on myöntänyt salaojakuvauksen kustannukset aiheellisiksi. Tavarantarkastuskertomuksessa olevan erittelyn mukaan siitä aiheutuneet kustannukset ovat olleet yhteensä 4.368,37 euroa. Näin ollen myönnetyt ja näytetyt selvittelykustannukset ovat yhteensä 5.604,73 euroa, minkä ylittäviltä osin vaatimus on hylättävä näyttämättömänä.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä ilmenevän pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vasta- puolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäynti- kulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat luvun 3 §:n 1 momentin mukaan pitää oikeudenkäyntikulut vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vasta- puolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Vastaavaa sääntöä noudatetaan 3 §:n 2 momentin mukaan, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään vain osittain. Jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan määrättävä sen mukaan, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
Eoooy ovat hovioikeudessa voittaneet kanteensa osittain. Oikeudenkäynti ja todistelu ovat keskittyneet pääasiassa siihen, onko kiinteistöllä ollut Eoooy esittämät virheet ja niiden merkitykseen hinnanalennusta arvioitaessa. Eoooyn esittämä todistelu on ollut pääosin tarpeen niiden kustannusten näyttämiseksi, joiden osalta he ovat asian voittaneet. Kmmma Ammmisella ei ole ollut määrällisesti huomauttamista Eoooyn oikeudenkäyntikuluvaatimuksista. Edellä sanotun vuoksi hovioikeus katsoo, että Kmmma Ammminen tulee velvoittaa korvaamaan pääosa Eoooyn oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi määrän, joka vastaa noin kahta kolmasosaa Eoooy oikeudenkäyntikuluista.
Kmmma Ammminen velvoitetaan suorittamaan Coooa ja Kooom Eoooylle hinnanalennuksena 24.000 euroa, mille määrälle on suoritettava korkolain 3
§:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa ajalta 30.6.2011-16.1.2013 ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 17.1.2013 lukien sekä korvauksena selvittelykuluista 5.604,73 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.1.2013 lukien. Tuottokoron määrä on
30.6.2011 yksi prosentti, ajalla 1.7.-31.12.2011 1,5 prosenttia ja ajalla 1.1.2012-16.1.2013 yksi prosentti.
Coooa ja Kooom Eoooy vapautetaan korvaamasta Kmmma Ammmisen oikeudenkäyntikuluja korkoineen käräjäoikeudessa.
Kmmma Ammminen velvoitetaan suorittamaan Coooa ja Kooom Eoooylle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 10.600 euroa ja hovioikeudessa 7.800 euroa. Korvauksille on suoritettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Kmmma Ammmisen vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.8.2015.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Jouko R hovioikeudenneuvos Merja S hovioikeudenneuvos Leena J
Esittelijä: viskaali Saara E
TUOMIO 14/1982
Annettu kansliassa 26.2.2014
Käräjätuomari Yrjö V
L 12/13043
Eoooy, Coooa
Eoooy , Kooom
Ammminen, Kmmma
Kantajat ostivat 30.6.2011 vastaajalta 221.500 euron kauppahinnalla määrätyn puoliosan K-nimisestä tilasta RN:o xxxx Pornaisten kunnan Kirveskosken kylässä sillä olevine rakennuksineen. Kiinteistön osan hallinta luovutettiin kantajille 15.8.2011.
Kiinteistö on jaettu hallinnanjakosopimuksella. Kantajien osuudella oleva asuinrakennus on valmistunut vuonna 2005. Ennen kauppaa ei rakennuksessa ollut tehty kuntotarkastusta. Kauppakirjan ehtojen mukaan myyjän vastuu kaupan kohteen mahdollisista virheistä määräytyy maakaaren mukaan.
Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan
1) suorittamaan kantajille kiinteistökauppaa koskevana hinnanalennuksena 45.000 euroa tuottokorkoineen 30.6.2011 lukien haasteen tiedoksiantamiseen 17.1.2013 saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.1.2013 lukien;
2) korvaamaan kantajille aiheutuneena vahinkona 5.000 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.1.2013 lukien;
3) korvaamaan kantajille asiassa aiheutuneina selvittelykuluina 5.647,26 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.1.2013 lukien; sekä
4) korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 15.952,91 euroa laillisine viivästyskorkoineen.
Kantajat olivat havainneet kiinteistön kellarikerroksessa kosteutta
24.12.2011. Kosteuden oli todettu lisääntyneen tammi - helmikuun 2012 aikana. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n 19.4.2012 tekemän salaojien kuvausraportin perusteella oli todettu, ettei kiinteistöllä olleen salaojajärjestelmän poistoputki ollut toiminut ja että osa salaojista oli asennettu niin huonosti, että kaato ei ollut ollut asianmukainen. 2.5.2012 tehdyssä tavarantarkastuksessa kiinteistön alapohjarakenteissa oli todettu huomattavia puutteita ja virheitä.
Salaojatarkastuksen sekä tavarantarkastuksen mukaan
- salaojien ja sadevesien poistoputket oli tarpeen korjata padotuksen välttämiseksi siten, että putkille saatiin tasainen ja riittävä vietto perusvesikaivoille
- kiinteistön sokkelin perusmuurin ulkopinnassa anturaan ja seinien
alaosaan liitetty kuumabitumihuopa ei ollut asianmukainen eikä sen alle kuuluvaa slammausta ollut tehty,
- perusmuurilevyn yläreuna oli paikoittain irti,
- talon radonsuojauksessa oli puutteita,
- talon tienpuoleisesta päädystä puuttuivat routaeristykset kokonaan,
- seinävierien perusmuurien täyttö oli liian hienojakoista maa-ainesta,
- sadevesiviemärin poistoputki oli osittain liian lähellä maan pintaa,
- kellari/varastotilan tuuletus oli kokonaisuudessaan puutteellisesti järjestetty ja
- perusanturan valumuotin puurakenteita oli poistamatta alapohjassa.
Rakennuksen salaojajärjestelmän toimivuuden kannalta oli ollut välttämätöntä kaivaa salaojat auki, tarkistaa niiden korkeuserot sekä asentaa poistoputki ja pumppu. Edelleen oli ollut tarpeen korjata kellarin seinien slammaus ja asentaa uusi kuumabitumieriste.
Todettujen virheiden ja puutteiden korjausten kokonaiskustannus oli ollut urakkasopimuksen mukaan 29.520 euroa. Salaojapumpun sekä siihen liittyneiden sähkötöiden ja asennuksen kustannukset olivat olleet yhteensä 2.767,50 euroa. Salaojien auki kaivaminen ja poistoputken
asentaminen olivat edellyttäneet pihamaan uusimistöitä 2.420 eurolla. Määrä oli muodostunut mullasta 800 euroa, siemenistä 300 euroa, pensasaidasta 1.000 euroa sekä kantajien oman työn osuudesta 32 tunnilta a 10 euroa.
Lisäksi on käynyt ilmi, että kiinteistöllä sijaitseva jätevesipumppaamo on yhteinen mutta siitä aiheutuvat sähkökustannukset jäävät yksin kantajien ostaman rakennuksen asukkaiden maksettavaksi. Myös salaojajärjestelmään asennettu poistopumppu aiheuttaa ajan mittaan huomattavia kuluja. Kyseessä olevien kertomatta jätetyn seikan ja virheen johdosta kantajille on suoritettava hinnanalennusta 10.000 euroa.
Säteilyturvakeskus on tehnyt talossa radantutkimuksen, jonka tulos on valmistunut 27.1.2014. Siinä kellarin radonpitoisuudeksi oli todettu 2690 becquereliä kuutiometrissä ja suositeltu välittömiä korjaustoimia.
Radonsuojauksen asentamisen hinta on 7.400 euroa.
Lisäksi on havaittu, että kellarin ulkoseinän yläreunasta puuttuu lämpökatko, joka on ilmennyt kellarin kulmien ja kattorajan huurtumisena. Lämpökatkon asentaminen maksaa 1.360 euroa.
Korjaustoimenpiteet kohdistuvat rakenteisiin, joiden osalta ei tapahdu käyttöiän pitenemistä. Korjauskustannukset on sen vuoksi korvattava ostajille hinnanalennuksena kokonaisuudessaan.
Myyjä ja myyjän läheiset ovat rakentajina olleet tietoisia jätevesipumppaamon ja salaojajärjestelmän sekä alapohjarakenteiden puutteellisuuksista. Niistä ei ollut kerrottu kantajille ennen kauppaa, joten ostajilla on oikeus vahingonkorvaukseen. Asumishyödyn menettämisestä korjausten ajalta ja muusta haitasta oli aiheutunut kantajille 5.000 euron tappio, kun myyjät olivat lisäksi jättäneet kaupantekotilanteessa luvatun mukaisesti siivoamatta takapihan terassin alle jääneet rakennusjätteet. Vahinko oli muodostunut alakerran varastotilan ja piha-alueen käytön estymisestä kahdeksan kuukauden ajalta 300 euroa kultakin ja kummaltakin, yhteensä siis 4.800 euroa. Loppumäärä oli syntynyt jätteiden poistamisesta aiheutuneista kustannuksista.
Virheiden selvittelyihin on kantajilta kulunut yhteensä 5.647,26 euroa. Määrä tulee kokonaisuudessaan korvata heille.
Vastaaja on kiistänyt kanteen kokonaisuudessaan sekä vaatinut, että se hylätään ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 24.353,85 euroa laillisine korkoineen lukien siitä, kun 30 päivää on kulunut tuomion antamisesta.
Salaoja- ja sadevesijärjestelmät eivät olleet olleet sillä tavoin virheelliset, että ne olisi pitänyt kokonaan uusia kantajan esittämin tavoin. Salaojajärjestelmässä oli raporttien mukaan havaittu vain vähäinen purkuputken kaadossa ollut virhe. Esitetyt korjaukset ovat olleet tarpeettomia.
Rakennuksen asuintiloissa ja rakenteissa ei ollut raporttien mukaan havaittu kosteusvaurioita. Vähäisiä kosteusjälkiä oli havaittu vain rakennuksen alapohjan pohjamaana olevan sepelin pinnassa, lähinnä käyttövesiputken suojaputken kohdalla perusmuurissa. Havaitusta vähäisestä kosteudesta ei ollut todettu aiheutuneen haittaa puurakenteille. Kaupantekohetkellä kyseinen tila oli ollut lämmittämätön sekä vailla sähköjä ja valaistusta eli kyseessä ei ole asuintila eikä siitä ole käyntiä asuintiloihin. Kantajien oli täytynyt ymmärtää, että kysymyksessä ei ole asuintila, koska siinä ei ole lainkaan ikkunoita. Myöskään rakennepiirustuksiin ei ole merkitty ikkunaa kellaritilaan. Rakennusmääräysten mukaan tulee asuinhuoneessa aina olla ikkuna.
Tila ja sen rakenteet ovat korkean alapohjatilan kaltaiset ja sen kuntoa ja korjaustarvetta tulee arvioida tältä pohjalta. Kosteus ei ole haitannut asumista eikä siitä ole aiheutunut terveyshaittaa. Vastaaja ei ole entisenä omistajana vastuussa rakenneratkaisujen uudistamisesta, mikäli kantajat suunnittelevat alapohjan käyttötarkoituksen muuttamista nykyisestä maanvaraisesta alapohjatilasta asuintilaksi. Määrällisesti vastaaja on kiistänyt asumishaittaa koskevan vaatimuksen 1.000 euroa ylittävältä osalta.
Alapohjatilan rakenteet täyttävät rakentamisajankohtana voimassa olleet rakentamismääräykset. Hyväksytyssä rakennuspiirustuksessa ei ole edellytetty slammausta. Slammauksen puuttumisesta tai muistakaan väitetyistä virheistä ei ole aiheutunut haittaa rakenteille tai asumisterveydelle.
Rakennuksen routaeristyksessä ei ole osoitettu olleen puutteita tai korjaustarvetta. Asumishaittaa tai rakenteiden vaurioitumista ei ole edes väitetty aiheutuneen, vaikka rakennustyöt oli suoritettu jo vuonna 2004.
Salaojien kuvauksessa oli havaittu puutteita vain salaoja- ja sadevesien purkuputkien kallistuksissa. Puuttelden aiheuttamaa haittaa, kuten pohjaveden korkeuden nousua pohjamaan pintaan kellarissa, ei ollut todettu. Kosteuden suojaksi tehdyt rakennelmat olivat osoittautuneet toimiviksi, koska ne olivat säilyneet ilman kosteusvauriota tai kohonnutta kosteutta. Aiheellisena korjauskustannuksena voidaan pitää padotuksen poistamiseksi tehtyä salaojaputkiston purkuputken kunnostusta. Korjaus oli edellyttänyt purkuputken auki kaivamista ja salaojapumpun asentamista. Kustannuksia oli voinut aiheutua korkeintaan 2.500 euroa. Toimenpide oli kustannuksiltaan ollut niin vähäinen, ettei kiinteistö ollut sen johdosta ollut laadultaan merkittävästi edellytettyä huonompi. Tarpeellisen purkuputken kunnostuksen osalta pihatöiden kustannus oli ollut korkeintaan 300 euroa.
Mikäli katsottaisiin, että korjaus oli tullut suorittaa kantajien vaatimassa laajuudessa, on korjaustöiden kustannuksena pidetty korkeintaan 15.000 euroa. Pihatöiden kustannuksina on tässä tapauksessa pidetty korkeintaan 1.000 euroa.
Talon rakenne oli täyttänyt rakennusluvan myöntämisen aikaiset vaatimukset myös radon-suojauksen osalta, eikä asunnossa ole ylipäätään näytetty olevan ongelmia radonin suhteen. Rakennuslupa oli myönnetty 9.12.2003, joten vuoden 2012 ohjeet radonista eivät tule sovellettaviksi.
Kantajan esittämästä radonmittaustuloksesta käy ilmi, että Pxxxxxxtie 20 A asuinhuoneessa saatu radonmittaustulos 120 becquereliä
kuutiometrissä on selvästi matalampi kuin sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohjeessa hyväksyttynä pidetty 200 becquereliä kuutiometrissä. Tulos osoittaa, että rakennuksen radonsuojaus on kunnossa.
Kellaritiloissa saatu mittaustulos on tähän asiaan vaikuttamaton, koska sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohjeen radonpitoisuusarvot koskevat vain asuintiloja. Kellaritila ei ole sellainen eikä sitä ole sellaiseksi tarkoitettu. Sitä ei ole edes rakennettu vielä valmiiksi, sillä siitä puuttuu betoninen lattialaatta ja lattian ja seinän väliset tiivistykset, jotka pitävät radonin rakenteiden ulkopuolella. Nyt radonia pääsee kellariin samalla tavalla kuin luonnossa ilmaan.
Kantajat olivat kiinteistön ostaessaan olleet täysin tietoisia, ettei kellaritilassa ole betonilattiaa vaan maanvarainen sorakerros. Kellarissa saatu radonmittaustulos ei osoita rakennusvirhettä. Esitetyt kustannukset 7.400 euroa koskevat kellaritilan rakentamista valmiiksi, eivät korjauskustannuksia.
Rakennepiirustuksien mukaan kellaritilan seinän yläosassa on lämpökatko, joka muodostuu 300 mm Leca term -harkoista. Harkon keskellä on polystyreenieriste. Rakenne on toteutettu suunnitelman mukaisesti. Se, että keskeneräisessä ja lämmittämättömässä kellaritilassa esiintyy härmettä kovilla pakkasilla, ei ole osoitus rakennusvirheestä.
Jätevesipumppaamo on tavanomainen ja toimiva ratkaisu pientaloissa ja se on toteutettu suunnitelmien mukaisesti. Kyseisellä teknillisesti kehittyneellä jätevesijärjestelmällä on kiinteistön arvoa kohottava ominaisuus. Kantajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa tältä osin. Määrän osalta vaatimuksia on paljoksuttu 1.000 euron ylittävältä osalta. Pumppaamosta aiheutuva sähkönkulutus saattaa enimmillään nousta vuositasolla noin 10 euroksi. Lisäksi on huomattava, ettei naapuritalon omistajan kanssa ole sovittu, että sen asukkaat eivät maksaisi mitään osuutta pumppauskustannuksista.
Myyjä ei ollut osallistunut talon taikka sen perustuksien rakentamiseen henkilökohtaisesti, vaan rakennus oli tilattu avaimet käteen -periaatteella. Myyjä ei näin ollen ollut tullut tietoiseksi rakenneratkaisuista omakohtaisesti. Myyjä ei ollut ollut tietoinen mahdollisista virheistä, koska mitään kosteusvaurioita tai -haittoja ei ollut ilmennyt. Rakennuksen perustukset ja salaojat oli teetetty ulkopuolisella rakennusurakoitsijalla Volinda Oy:llä. Vastaaja ei ollut omakohtaisesti tutustunut rakenteisiin. Mikäli perustuksissa tai salaojissa katsottaisiin olevan rakennusvirhe, kyseessä olisi niin sanottu salainen virhe. Sellaisen kyseessä ollessa ei myyjä ole vastuussa asumishaitan korvaamisesta.
Vastaaja ei ole vastuussa selvityskustannusten korvaamisesta, koska rakennuksessa ei ole todettu hyvitettäviä rakennusvirheitä. Aiheellisina selvityskuluina on pidetty ensimmäiseksi suoritetussa salaojakuvauksessa syntyneitä 1.236,36 euroa.
Korjaustarve 2.500 euroa on 1,2 prosenttia 221.500 euron kauppahinnasta ja suhteellisesti niin vähäinen, että oikeuskäytännön edellyttämä kynnys hinnanalennukselle ei ylity. Mikäli asiassa päädyttäisiin hinnanalennuksen määräämiseen, niin hyväksyttävistä välttämättömistä korjauskustannuksista tulee vähentää tasoparannuksena tai käyttöiän pidentymisen perusteella vähintään 20 %. Lisäksi hinnanalennusta alentavana seikkana tulee huomioida kantajille tuleva kotitalousvähennys 4.000 euroa, jos korjauskustannusten työn osuus on vähintään 9.330 euroa.
1) Kauppakirja 30.6.2012
2) Myyntiesite
3) Reklamaatio myyjille 2.3.2012
4) Tavarantarkastuskertomus liitleineen
5) Urakkasopimus Ptttnen Oy
6) Ote pääpiirustuksesta
7) Vesiosuuskunnan hinnasto
8) Säteilyturvakeskuksen lausunto 27.1.2014
9) Urakkatarjoukset
10) Valokuvat
1) Kauppakirja 30.6.2012 (kantajan todiste 1)
2) Raimo Ttttttmaan tavarantarkastuskertomus Iiitteineen (kantajan todiste 4)
3) Raksystems-Anticimex Insinööritoimisto Oy:n tutkimusraportti
19.4.2012 (kantajan todiste 4)
4) RKM Heikki Mtttttn lausunto 27.2.2013
5) Rak. ins. Matti-Pekka Kttttsen lausunnot 2.3.2013
7) Onninen Oy:n myyntiesite
8) Kaksi Volinda Oy:n laskua
9) Kiinteistökohtaisen painevesiviemärin käyttökustannukset, ote
Jämijärven kunnan jätevesihuollon yleissuunnitelmasta
10) Asuntosuunnittelua koskevat määräykset 2005
11) Ote pääpiirustuksista (kantajan todiste 6)
14) Säteilyturvakeskuksen lausunto 27.1.2014 (kantajan todiste 8)
15) Ote STM:n asumisterveysohjeesta
16) Perustusleikkaus Pxxxxtie 20 A
18) Myyntiesite (kantajan todiste 2)
1) Coooa Eoooy
2) Tavarantarkastaja Raimo Ttttttmaa
3) Kari Ltttnen, Rakentaja-Kari Oy
4) Niko Tttttta/Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy
5) Tapani Ptttnen/Ptttnen Oy
6) Kiinteistönvälittäjä Mika K/Remax Oy
1) Kati Ammminen todistelutarkoituksessa
2) Jouni Ammminen, vastaajan aviopuoliso
3) Niko Tttttta/Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy
4) Rkm Heikki Mttttt
5) Rak. ins. Matti-Pekka Kttttnen
Maakaaren 2 .Iuvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta
havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe
on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 - 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren esitöissä on 2 luvun 17 §:n yksityiskohtaisissa perusteluissa todettu, että keskeinen virheen arviointiperuste on 1 momentin 1 kohdan mukaisesti myyjän ja ostajan välinen sopimus. Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia.
Käräjäoikeus toteaa, että lainkohdan sanamuoto nimenomaisesti viittaa kiinteistön ominaisuuksiin, ei esimerkiksi rakenteiden rakennustapaan. Näin-ollen ja mikäli rakenteista ei ole annettu myyjän taholta momentin 2 kohdassa tarkoitettuja virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja, ei
esimerkiksi muulla tavoin kuin suunnitelmien mukaisesti toteutettu rakenne merkitse sitä, että kohteessa olisi maakaaressa tarkoitettu virhe, mikäli toisenlainenkin rakenneratkaisu on toimiva eikä aiheuta haittaa rakennukselle tai siellä asuville.
Ostopäätöksen tekemistä varten on tärkeää saada paitsi sisällöltään oikeita tietoja myös saada kaikki keskeiset tiedot kiinteistöstä. Maakaaren
2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan myyjä vastaa siitä, ettei hän ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, ja ostajalle on tästä syystä syntynyt virheellinen käsitys kiinteistöstä. Lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Toisaalta myyjän tiedonantovelvollisuutta rajaa ostajan maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetty tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei voi esittää vaatimuksia sellaisen kiinteistön vian perusteella, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa.
Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat. Tiedonantovelvollisuus koskee myös kiinteistön tarpeiston, esimerkiksi koneiden tai laitteiden ominaisuuksia. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita.
Tiedonantovelvollisuus koskee vain sellaisia tietoja, joiden yleensä voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Se, millä seikoilla katsotaan tyypillisesti olevan vaikutusta kyseisenlaisen kiinteistön hintaan tai käyttöön, arvioidaan objektiivisten perusteiden mukaan.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa säännös kiinteistön niin sanotusta salaisesta virheestä. Jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita.
Salaojajärjestelmästä
Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n salaojien kuvausraportista 19.4.2012 ilmenee, että salaojakaivojen 7 ja 1 väliseen salaojaputkeen oli 1 kaivon puoleiseen päähän kertynyt vettä seitsemän metrin matkalle. Salaojakaivojen 2 ja 1 välisessä putkessa vettä oli ollut yhden metrin matkalla 1 kaivon puoleisessa päässä. Salaojakaivosta 1 perusvesikaivolle johtaneessa purkuputkessa oli myös havaittu vettä ja purkuputkessa todettu padotusta, joka oli estänyt salaojien asianmukaisen toiminnan. Raportin selostusosan mukaan lukuunottamatta salaojakaivo 1:n välitöntä läheisyyttä olivat talon salaojat olleet muuten toimivat. Putkissa havaittu irtokertymä oli raportissa kuitenkin suositeltu huuhdottavaksi pois putkista.
Oikeudessa kuultaessa on salaojakuvauksen suorittanut todistaja Tttttta todennut, että hänen mielestään salaojat talon ympärillä olivat olleet riittävän syvällä anturaan nähden. Putkissa havaittua irtokertymää ei Ttttttan mielestä ollut ollut haitallisia määriä.
Todistaja Ttttttmaan laatimassa tavarantarkastuskertomuksessa on todettu, että rakennuksen salaojat olivat olleet riittävän syvällä anturaan nähden. Näin Ttttttmaa on kertonut myös oikeudessa. Tarkastuskertomuksessa on Ttttttmaa kuitenkin suositellut salaojaverkoston putkien vesijuoksujen tarkastusmittausta tarkastuskaivoissa ja mittausta myös perusvesikaivossa.
Todistaja Ptttnen on kertonut, että muut salaojajärjestelmän kaadot olivat menetelleet, mutta purkuputkessa oli ollut nousua naapuritalon nurkalle. Salaojajärjestelmää uusittaessa oli salaojien korkoa kuitenkin laskettu joillakin senttimetreillä.
Todistaja Mtttttn mukaan salaojajärjestelmän purkuputken korkeusasema oli ollut väärä. Salaojien korkeusasema talon ympärillä oli hänen mielestään kuitenkin ollut riittävän alhaalla. Todistaja Kttttsen mukaan salaojaputket olivat sijainneet ainakin 30 senttimetriä anturan tason alapuolelle.
Esitetyn todistelun perusteella voidaan asiassa pitää selvitettynä, että talon salaojajärjestelmän ongelmat salaojakaivon 1 ympärillä olivat aiheutuneet perusvesikaivolle johtaneen purkuputken paikoittain väärästä korkeusasemasta, jonka vuoksi vesi ei ollut päässyt poistumaan purkuputkea myöten tarkoitetulla tavalla. Todistelun perusteella ei salaojajärjestelmässä näyttäisi olleen muuta virhettä. Järjestelmän laajempi uusimistarve on sen vuoksi jäänyt näyttämättä.
Kmmma ja Jouni Ammmisen asumisaikana ei kellarissa ollut heidän kertomansa mukaan ilmennyt ylimääräistä kosteutta. Asiassa ei ole esitetty muutakaan selvitystä, joka osoittaisi, että he olisivat tienneet joulusta 2011 alkaneiden kosteusongelmien syystä eli väärään korkoon asennetusta salaojajärjestelmän purkuputkesta. Kysymys voisi näin ollen olla enintään maakaaressa tarkoitetusta salaisesta virheestä.
Salaojapumpun asennus oli kanteen mukaan maksanut 2.767,50 euroa. Lisäksi purkuputken korkeusaseman muuttaminen oli aiheuttanut jossain määrin kaivuutöitä ja ehkä joidenkin istutusten uusimistarvetta. Kaikkinensa salaojajärjestelmän välttämättömien korjauskulujen voidaan arvioida asettuneen lähelle vastaajan loppulausunnossa esittämää noin 4.000 euroa.
Perustusten alaosaan kiinnitetyn kuumabitumihuovan asianmukaisuudesta
Todistaja Ttttttmaa on tavarantarkastuskertomuksessaan todennut, ettei kuumabitumihuopa ollut ollut perustuspiirustuksen mukainen. Ttttttmaan mukaan kuumabitumihuovan mataluuteen liittyneitä kosteusongelmia ei kellarissa kuitenkaan ollut havaittu. Todistaja Mttttt on ollut sitä mieltä, ettei korkealle ulottuva kuumabitumihuopa perustuksissa ole välttämätön, jos seinään tulee muovinen patolevy, joka ulottuu bitumihuovan yläreunan alapuolelle: tällaisessa tilanteessa bitumihuovan yläreunan nostaminen ei vaikuta rakenteen kosteuskäyttäytymiseen. Todistaja Kttttsen mielestä harkkoseinärakenne oli suojattu patolevyllä. Hänen mukaansa bitumihuopaa on sittemmin alettu suositella radonin vuoksi, mutta viime kädessä on suunnittelijan tehtävä ratkaista asia.
Perustuspiirustuksen mukaan kuumabitumihuopa oli suunniteltu ulotettavaksi anturasta laskien neljännen harkkorivin yläreunan korkeudelle. Toteutetussa ratkaisussa sen yläreuna oli tavarantarkastuskertomuksen mukaan asetettu vain 120 - 130 millimetriä anturan päällä olevan viistevalun yläpuolelle eli johonkin toisen harkkorivin alareunan ja keskivälin väliselle alueelle. Tältä osin rakennetta ei siis ollut toteutettu suunnitelman mukaisesti.
Vauriokartoituksia rakennuksessa tehneen todistaja Ltttsen mukaan kellarin lattian sorapinnassa oli havaittu maasta purkautuneen veden synnyttämiä märkiä läikkiä. Vesi oli Ltttsen mukaan näyttänyt tulleen rakennuksen ulkopuolelta. Ltttsen vauriokartoitusraportissa on todettu anturan kauttaaltaan ja lisäksi alimman harkkorivin olleen kosteudeltaan liian korkeita. Harkot ylempänä seinässä sen sijaan olivat olleet normaalin kuivia. Ltttnen on todennut, että salaojajärjestelmän toimimattomuus oli mitä ilmeisimmin ollut syy anturalle ja harkkoseinälle aiheuttaneelle liialliselle kosteusrasitukselle.
Kellaritiloissa havaittu kosteus sorassa oli tavarantarkastuskertomuksen mukaan tullut salaojakaivon 1 ympäriltä anturan alitse tai vesijohdon suojaputken kautta. Kuumabitumihuovan asentamisella harkkoseinään suunniteltua matalammalle osalle ei näin ollen näyttäisi olleen vaikutusta seinän kosteusrasitteelle.
Talo oli tutkittaessa ollut noin kahdeksan vuoden ikäinen. Mikäli pinnoiteratkaisusta olisi ollut rakenteille jotain haittaa, olisi se ajan kulumisen myötä todennäköisesti ehtinyt jo aiheuttaa jotain seurauksia. Koska sellaisia ei kuitenkaan ollut ilmennyt ja rakenne näin ollen oli toiminut tarkoitetulla tavalla eli suojannut kellarin harkkoseinän kosteudelta, ei kaupankohteen voida katsoa kuumabitumihuovan suunniteltua matalamman yläreunakorkeuden vuoksi poikenneen sovitusta eikä siinä siis tältä osin ole ollut maa kaaressa tarkoitettua virhettä.
Todistaja Ltttnen on lausunnossaan huomauttanut myös siitä, ettei anturan ja harkkoseinän välissä ollut kapillaarikatkoa. Sen tarpeesta on todistelussa esitetty toisenkin suuntaisia käsityksiä, sillä todistajat Ttttttmaa ja Kttttnen ovat pitäneet perustusratkaisua jo sellaisenaan varsin hyvin kapillaarisen veden nousun estävänä. Käräjäoikeus toteaa, että harkkoseinän alimman harkon kostuminen olisi todennäköisesti estynyt Ltttsen mainitsemalla kapillaarikatkolla. Toisaalta alapohjan kosteuden on selvitetty aiheutuneen salaojajärjestelmän toimimattomuudesta, jonka korjaus Ttttttmaan ja Kttttsen kertomuksista päätellen riittää pitämään alimmaisen harkkorivin kuivana. Kapillaarikatkon puuttumista ei sen vuoksi voida käräjäoikeuden mielestä pitää virheenä alapohjan rakenteessa.
Perustusharkkojen ulkopinnan slammaamattomuudesta kosteuden kannalta
Tavarantarkastuskertomuksessa on perusmuurin pinnan käsittelyä pidetty selvästi puutteellisena tai virheellisenä, koska sen ulkopintaa ei ollut harkkotoimittajan ja radonin torjuntaohjeen mukaisesti slammattu maanpinnan alapuolisilta osiltaan. Kertomuksessa on tosin todettu, ettei slammausta ollut merkitty perustuspiirustukseenkaan. Kertomuksessa on lainattu Optirocin Leca-harkkojen suunnitteluohjetta 15.10.1998 kohdasta
2.3.3., jossa kertomuksen mukaan on muun ohessa mainittu, että patolevyn toiminnan kosteuseristeenä varmistaa ennen sen kiinnittämistä tehty seinän ulkopuolen slammaus tai pinnoittaminen.
Todistaja Ltttsen mukaan perusmuurin slammaustarve on molemminpuolinen, sillä slammaus tasaa kosteuksia ja sulkee radonin liikkeitä. Todistaja Ptttsen tietojen mukaan harkot pitää valmistajan ohjeiden mukaan slammata ja radonalueella on slammaus pakollista.
Todistaja Mttttt on todennut, ettei slammaus kellaritilan nykyisessä käyttötarkoituksessa ole välttämätöntä. Mtttttn muotoilu liittynee siihen, että hän on pitänyt kellaritilaa ryömintätilan kaltaisena, mitä se käräjäoikeudelle esitetyn selvityksen perusteella selvästikään ei ole.
Todistaja Kttttnen on katsonut, että slammaussuositus on yhden harkonvalmistajan ohje, eikä hänen lausunnossaan mainituissa harkkovalmistajien yhteisissä kevytsoraharkkoa koskevissa ohjeissa edellytetä slammausta maanpinnan alapuolisissa harkkoseinissä.
Asiasta esitetyn todistelun vastakkaisuuden vuoksi jää epäselväksi oliko harkkojen käsittelyssä lähtökohtaisesti toimittu jotenkin virheellisesti. Tavarantarkastuskertomuksessa lainatun harkkojen suunnitteluohjeen mukaan slammauksen tarkoituksena kosteuden eristyksessä on kuitenkin ennen muuta varmistaa patolevyn toiminta. Slammauksen puuttumisen pitäminen virheenä kaupan kohteessa edellyttäisi kosteusongelmien
näkökulmasta näin ollen sitä, että puutteesta olisi ollut jotain seurauksia. Vedentulon selvitetty lähde huomioon ottaen vesi ei kuitenkaan ollut tullut kellaritilaan harkkoseinästä muutoin kuin sen läpi vedetyn vesi putken suojaputkesta salaojavesiä padottaneen virheellisen poisto putken seurauksena. Mainituista syistä ei kaupankohteen voida slammaamattomuuden vuoksi katsoa poikenneen siitä, mitä osapuolet olivat sopineet.
Perusmuurilevyn yläreunan irrallisuus
Tavarantarkastuskertomuksen mukaan perusmuurilevy oli ollut joissakin kohdin irrallaan ulkoseinästä. Todistaja Kttttnen on täsmentänyt, että tällaisia irtokohtia oli ollut kaksi. Irrallisuuden korjaaminen edellyttää kahden naulan kiinnittämistä. Kysymys ei käräjäoikeuden mielestä ole erityisen monimutkaisesta korjaustoimenpiteestä. Puutteellisuudella tuskin on ajateltavissa olleen kaupan kannalta minkäänlaista vaikutusta.
Tavarantarkastuskertomuksesta taikka muustakaan todistelusta ei ilmene, oliko reunalista ollut näkyvissä koko talon ympäriltä. Selvää kuitenkin on, mikäli lista oli ollut maanpinnan yläpuolella, että siltä osin kuin lista oli ollut irrallaan kaupantekohetkellä, olisi se voitu havaita jo kaupan kohteen ennakkotarkastuksessa, sillä sellaista ei ole väitetty, että listan irtonaisuutta olisi jotenkin yritetty kantajilta peitellä. Näin ollen kysymys on joko puutteesta, johon ei voi vedota virheenä kaupan kohteessa, tai kaupan kohdetta rasittaneesta salaisesta virheestä, mikäli sitä olisi pidettävä riittävän vakavana ja jos lista oli ollut maanpinnan peitossa. Yläreunan kiinnittämisen helppous huomioon ottaen kaupan kohde ei kuitenkaan ole merkittävästi poikennut siitä, mitä kiinteistöltä oli perustellusti voitu edellyttää. Sen vuoksi kysymys ei ole salaisestakaan virheestä.
Radonsuojauksesta
Tavarantarkastuskertomuksessa siteeratun Ympäristöministeriön oppaan
2 vuodelta 1993, Radonin torjuminen pien- ja rivitaloissa, Maanvastaisten
rakenteiden radontekninen suunnittelu, mukaan "Asunto tulee suunnitella ja rakentaa siten, ettei radonpitoisuus ylittäisi arvoa 200 becquereliä kuutiometrissä." Sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysohjeen mukaan mittaus suoritetaan alimman kerroksen asunnon sellaisesta huoneesta, jossa oleskellaan huomattava osa ajasta, esimerkiksi makuuhuoneesta. Tavarantarkastuskertomuksessa viitatun Suomen Rakentamismääräyskokoelman Pohjarakenteiden suunnittelua koskevissa määräyksissä ja ohjeissa näyttäisi olevan kysymys vuoden 2004 ohjeista, jotka todistaja Kttttsen lausunnon mukaan olisivat tulleet voimaan 1.4.2004. Niillä ei näin ollen näyttäisi olevan nyt riidan kohteena olevan rakennuksen suunnitteluratkaisuja pohdittaessa merkitystä, koska rakennuslupa oli myönnetty 9.12.2003.
Huoneilman radonpitoisuuden tulosliitteen mukaan makuuhuoneessa mitattu radonpitoisuus oli ollut 120 becquereliä kuutiometrissä. Määrä alittaa selvästi huoneilman radonpitoisuuden suositeltavana pidetyn ylärajan 200 becquereliä kuutiometrissä. Välipohjan yläpuolisessa tilassa ei näin ollen ole osoittautunut olevan tarvetta radonista johtuville korjauksille, eikä Säteilyturvakeskuksen radonpitoisuuksia koskevassa ilmoituksessa katsotakaan makuuhuoneen osalta tarvittavan toimia.
Kellaritilan radonpitoisuus oli mittauksessa todettu huomattavaksi, 2690 becquereliksi kuutiometrissä. Tilan sorapohjaan oli rakennusvaiheessa asennettu radonputkisto, mutta se ei johda mihinkään ilman lisärakentamista. Toisaalta putkiston alipaineistamisella tuskin olisi tässä tilanteessa sanottava merkitystä maaperästä kellariin tulevan radonin määrään, sillä kellarissa on vain sorapintainen lattia. Asiasta kuullut todistajat ovat olleet samaa mieltä siitä, että radonin torjunnassa keskeistä on betonilattianvalaminen, koska, kuten todistaja Ptttnen on asian muotoillut, betonia ei radon ainakaan tämän hetken tiedon mukaan läpäise. Ennen betonilattian rakentamista ei näin ollen ole luotettavasti selvitettävissä , missä määrin kellariin pääsee radonia seinärakenteiden kautta. Sen vuoksi ei ole arvioitavissa, olisiko kellariseinän ulkopinnan slammaamisella tai kuumabitumimaton ulottamisella rakennusvaiheessa toteutettua korkeammalle jokin ratkaiseva merkitys radonpitoisuuden alentamiselle niin, että tällaisille mittavia maanrakennustöitä vaatineille toimille voitaisiin katsoa olleen kellarin käytön kannalta välttämättömät perusteet.
Kellarissa ei ollut ostettaessa ollut betonilattiaa ja sen sisäseinät olivat olleet käsittelemättömiä. Tila oli lattian osalta vastannut siitä myyntiesitteessä annettuja tietoja. Kellaritilan olosuhteet olivat ennen kauppaa olleet pintapuolisellakin silmäilyllä tarkastettavissa. Kantajat eivät sen vuoksi voi vedota betonilattian puuttumiseen tai sisäseinien slammaustarpeeseen radontorjunnan näkökulmasta virheinä kaupankohteessa. Toisaalta se vaikutus, mikä ulkoseinän slammaamisella mahdollisesti on radonin torjunnassa, olisi ollut saavutettavissa myös seinän sisäpuoli slammaamalla. Olisiko harkon molemmat puolet slammattava hyväksytyn radontason saavuttamiseksi, joka riippuu tilan tulevasta käyttötarkoituksesta, jää asiassa kuitenkin kokonaan selvittämättä, koska radonin torjumiseksi tarpeellisia muita toimia ei luotettavasti voida arvioida ennen lattian valamista.
Tavarantarkastuskertomukseen on merkitty, ettei rakennuksen perustuskuvissa ollut esitetty radonin torjunnassa tarpeellisia tiivisteitä välipohjan ja kellarin seinän välille. Talosta esitetyissä piirustuksissa on asuintilan lattian korkeusasemaksi merkitty +49,10, mitä asemaa rakennustöiden kestäessä oli tavarantarkastuskertomuksen mukaan nostettu 40 senttimetriä ylemmäksi. Tavarantarkastuskertomukseen liitetyssä salaojasuunnitelmassa rakennus sijaitsee kaikilta osiltaan 48 metrin korkeuskäyrän matalammalla puolella. Vaikka maanpinnan tasoon onkin epäilemättä rakennustöiden yhteydessä kajottu, on kaikissa talosta esitetyissä valokuvissa näkyvissä vähimmilläänkin useita kymmeniä senttimetrejä sokkelirakennetta ennen tiiliverhouksen alkamista. Myös kertomukseen liitetyssä leikkauskuvassa on asiantila esitetty siten, että välipohja on selvästi maanpinnan tasoa ylempänä. Näin ollen talon välipohjarakenteen pitäisi olla jotenkin todella poikkeuksellisen paksu, mikäli tavarantarkastaja Ttttttmaan mainitsema puuttuva välipohjan ja kellarin seinän tiiviste olisi korkeusasemaltaan sellainen, että se joitain osin ulottuisi maanpinnan alapuolelle ja sillä siten olisi merkitystä kellariin tulevan radonin määriin. Välipohjan yläpuolisiin tiloihin ei puolestaan Säteilyturvakeskuksen mittaustuloksesta päätellen juurikaan leviä radonia kellarin kautta. Edellä todetun perusteella asiassa jää käräjäoikeuden mielestä epäselväksi, olisiko tavarantarkastuskertomuksessa mainitulla välipohjan ja kellarin seinän välisellä tiivistämisellä ratkaisevaa merkitystä kellari-ilman radonpitoisuudelle.
Todistaja Ptttnen on arvioinut, että talosta oli arviolta 25 % ympäröity routasuojauksella. Todistaja Kttttnen on huomauttanut, ettei routaeristettä tarvita, mikäli rakennus on perustettu riittävän syvälle.
Routasuojauksen tarkoituksena on estää vauriot, jotka aiheutuvat maan liikkeestä sen routiessa. Routasuojauksen tarve on siten riippuvainen olosuhteista, siitä, miten routivaa maaperä on. Kalliolle rakennetun talon routasuojauksessa ei olisi paljoa järkeä.
Ptttnen on kertonut, ettei hän ollut havainnut rakennuksen perustuksissa routavaurioita. Ptttsen työsuorituksen, johon oli liittynyt rakennuksen ympäryksen aukikaivaminen, ajankohdasta ei ole tarkempaa tietoa. Urakkasopimuksen mukaan sen olisi kuitenkin pitänyt tapahtua loka - marraskuussa 2012. Vastaajan esittämistä Volinda Oy:n laskuista päätellen perustukset oli rakennettu keväällä 2004, joten Ptttnen oli tehnyt havaintonsa perustusten kunnosta ainakin kahdeksan vuotta niiden rakentamisen jälkeen. Mikäli routa aiheuttaisi ongelmia perustusratkaisun toiminnalle, olisi se tuossa ajassa jo ilmennyt. Kun näin ei ole tapahtunut, on se osoitus siitä, että perustusratkaisu oli ollut jo ennen kantajien toteuttamia korjauksiakin toimiva, vaikka talon
perustuksia ei ollutkaan kauttaaltaan routaeristetty. Kaupankohteen ei tämän vuoksi voida katsoa poikenneen sovitusta.
Vierustäytön hienojakoisuudesta
Todistaja Ttttttmaan mukaan rakennuksen vierustan täyttö oli ulottunut riittävän syvälle. Tavarantarkastuskertomukseensa Ttttttmaa on kirjannut, että näytteenottotilanteessa näytteen sekaan oli valunut hienoainesta, joka oli vääristänyt tutkimustuloksia ja että kiviaines ilman sitä täyttäisi ohjeen vaatimukset eikä vierustäyttö sellaisenaan ollut vaatinut toimenpiteitä.
Todistaja Ptttnen on katsonut, että rakennukselta oli puuttunut pystysuora kapillaarikatko. Hänen mielestään vierustäyttö oli ollut sekalaista maata, kun sen olisi pitänyt olla läpimitaltaan 15 - 16 millimetristä salaojasoraa.
Todistaja Mtttttn mukaan alapohjatilan kysymyksessä ollessa ei tarvita kapillaarikatkoa. Mtttttn lausunnolla ei tältä osin ole asian ratkaisun näkökulmasta merkitystä, koska kysymys oli ollut pääosin kellarista, ei alapohjatilasta.
Todistaja Kttttnen on maininnut, että rakennuksen ympärillä oli ollut niin sanottu pystysalaoja.
Pystysalaojasta esitetty todistelu on ollut ristiriitaista todistaja Ptttsen pidettyä vierustäyttöä sekamaana. Kellaritilaan ei kuitenkaan ole osoitettu tai edes väitetty siirtyneen kosteutta seinämuurin kautta. Perustusratkaisu on siten kahdeksana olemassa olon vuotenaan ollut toimiva, olipa maa-aines ollut liian hienojakoista tai ei. Sen vuoksi kiinteistöllä ei voida katsoa tässä suhteessa olleen virhettä, vaan kaupankohde oli ollut ominaisuuksiltaan osapuolien sopimuksen mukainen.
Sade vesien poistoputkesta
Sadevesien poistoputki oli ollut rakennuksen yhdellä nurkalla näkyvissä maanpinnalla jonkin matkaa. Asiassa ei ote edes väitetty, että asiantila ei olisi ollut havaittavissa kiinteistöllä tehdyn ennakkotarkastuksen aikana. Kantajat eivät siten voi vedota virheenä sadevesiputken sijaintiin, jonka korjaaminen lienee mahdollista lapiolla kaivamalla.
Kellarin tuuletuksesta
Tavarantarkastuskertomuksen mukaan kellaritilan ilmastointi on rakennettava sellaisen tilan ilmastointivaatimusten mukaisesti. Todistaja Ptttnen on kertonut, että kellarin tuuletusaukkoja oli nyttemmin lisätty. Todistaja Mtttttn lausunnossa ei ole mainittu tuuletustarpeesta mitään, vaikka sen Yhteenveto-osiossa on kosketeltu muutostarpeita, mikäli tila rakennetaan varastoksi tai asuintilan kaltaiseksi.
Käräjäoikeudelle esitetystä selvityksestä ei ilmene, miksi kellaritilan ilmastointiaukkoja oli haluttu lisätä. Tavarantarkastuskertomukseen on merkitty rakennusmääräyksien asettamat edellytykset tuuletusaukkojen suuruudelle ryömintätilaisessa alapohjassa, mutta kellarin tuuletustarpeelle asetetuista tarkemmista vaatimuksista ei siinä ole mainintaa. Muussakaan kirjallisessa aineistossa ei näyttäisi esitetyn kellarin tuuletuksessa olleen puutteita. Siitäkään, millaisiksi tuuletusaukot oli muutettu, ei ole selvitystä.
Kantajien 29.1.2014 päivätyssä lisälausumassa on todettu, että ulkoseinän yläreunasta puuttuu lämpökatko, joka oli ilmennyt kellarin kulmien ja kattorajan huurtumisena. Lausuman mukaan tämä huurtuminen oli tapahtunut kellaritilan edellisenä kesänä tapahtuneen
korjaamisen jälkeen. Tavarantarkastuskertomukseen taikka muuhunkaan aineistoon ei ole kirjattu, että vastaavaa ilmiötä olisi havaittu
aikaisemmin, vaikka pakkastalvia on ollut ennenkin. Todistaja Kttttsen kuulustelussaan ilmaisema epäily, että tuuletusreikien lisäämisen aikaan saama alapohjarakenteen lämpötilan putoaminen oli saanut kosteuden tiivistymään kylmiin pintoihin, on ainakin tässä vaiheessa paras tarjottu selitys valokuvista ilmeneville välipohjan alapinnan nurkissa tapahtuneelle jään muodostukselle. Sen vuoksi ei voida pitää poissuljettuna. että kantajien korjauttamistoimet, joiden toteutustavasta ei ole tarkempaa tietoa kuin todistaja Ptttsen oikeudessa asiasta antamat lausumat, ovat kaupan jälkeen synnyttäneet uudenlaiset olosuhteet, joiden seurauksena rakenteille mahdollisesti aiheutuvat ongelmat eivät luonnollisestikaan voi olla virheitä kaupan kohteessa.
Alapohjaan jääneestä puuaineksesta
Asiassa on riidatonta, että anturan alapuolelle oli muutaman metrin välein jätetty valumuotin tukemisessa käytettyjä sidelautoja. Erimielisyys on koskenut sitä, onko puuaineksen jääminen rakenteisiin ollut virhe kaupan kohteessa.
Rakenteissa oleva lahoava aines muodostaa uhkan asumisterveydelle, mikäli siitä peräisin olevia mikrobeja pääsee kulkeutumaan asunnon sisäilmaan ja aiheuttamaan asukkaille oireita. Uhan syntyminen edellyttää puuaineksen lahoamista. Tavarantarkastuskertomuksen valokuvasta 3 arvioiden sellainen tuskin on vielä alkanut. Mikäli rakennuksen salaojajärjestelmä pidetään toimivana, on lahoamisen alkaminen myös varsin epätodennäköistä.
Talon epäiltyjä radonhaittoja edellä arvioitaessa on päädytty käsitykseen, ettei kellaritilan ja rakennuksen varsinaisten asuintilojen välillä voi olla merkittäviä ilmavirtauksia kellarista asuinhuoneisiin. Näin ollen ja vaikka puutavaran lahoaminen alkaisikin on hyvin epätodennäköistä, että mahdolliset haitalliset mikrobit pääsisivät siirtymään asuintiloihin.
Lahoaminen tai homehtuminen alkaa yleensä hyvin nopeasti, mikäli sovelias aines joutuu pysyvästi kosteudelle alttiiksi. Näin ei näyttäisi tässä asiassa tapahtuneen. Puu-aineksen löytyminen maaperästä ei esitetyn selvityksen perusteella ole aiheuttanut vahinkoa rakenteille tai vaaraa talon asukkaiden terveydelle. Se ei näin ollen muodosta virhettä kaupan kohteessa.
Jätevesipumppaamosta
Kiinteistöllä sijaitsevilla kahdella asuinrakennuksella on yhteinen jätevesien kokoomakaivo, josta vedet pumpataan yhteisellä pumpulla kunnan viemäriin. Asiassa on erimielisyys siitä, onko kiinteistössä maakaaressa tarkoitettu virhe, kun kantajien ostamalla kiinteistön osalla ei ole omaa jätevesipumppua.
Todistaja K on kertonut, ettei pumppaamosta ollut ollut ennen kauppaa puhetta myyjien tai ostajien kanssa. Kmmma ja Jouni Ammminen ovat kertoneet antaneensa välittäjän edustajana toimineelle Klle kaikki taloa koskeneet asiakirjat käyttöön, mutta erityisesti ei hänelle ollut jätevesijärjestelmän toteutuksessa sovellettuja ratkaisuja esitelty.
Todistaja Kn kertomuksella on selvitetty, että jätevesijärjestelmän yksityiskohtia ei ollut kantajille ennen kaupan tekoa selvitetty. Kysymys on näin ollen siitä, rasittaako kaupan kohdetta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu tiedonantovirhe.
Jätevesikaivo ja ilmeisesti myös -pumppu sijaitsevat LVI-asema piirroksen mukaan tontin reunassa olevan sisäänajotien alla. Pumppuun liittyy merkkivalo, joka osoittaa, onko pumppu käynnissä, mutta missä tämä valo sijaitsee, se on käräjäoikeudessa jäänyt selvittämättä. Vaikuttaa kuitenkin siltä, että tavanomaisessa kaupan kohteen tarkastuksessa on itse pumppu voinut jäädä havaitsematta, mutta pumpun merkkivalo ei.
Tiedonantovirheen edellytyksiksi on maakaaressa asetettu, että ilmoittamatta jätetty asiantila tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon. Käytön kannalta jätevesipumppu on todistajien kertomuksista päätellen varsin vaivaton. Ratkaisuna se ei ole pientaloissa mitenkään harvinainen. Jätevesipumppausjärjestelmää ei sen vuoksi voida sellaisenaan pitää kiinteistön käyttöön tai arvoon sanottavasti vaikuttavana tekijänä.
Kantajien mukaan ongelmana on kuitenkin se, että talolla ei ole omaa jätevesipumppua vaan se on samalla kiinteistöllä olevan toisen rakennuksen kanssa yhteinen. Tämän asiantilan pitäminen ongelmana on jäänyt selitystä vaille. Asiassa ei ole väitetty, että yksi pumppaamo ei pystyisi siirtämään kahden rakennuksen asukkaiden jätevesiä kunnalliseen viemäriin tai että siitä olisi muuta toiminnallista haittaa. Pumpun korjaus- tai uusimistarpeen ilmetessä johtaa kahden talon ratkaisu kustannussäästöihin, kun kustannuksia voidaan jakaa. Kantajien väitteestä, että naapuritalon asujat eivät suostuisi osallistumaan pumpusta aiheutuviin kustannuksiin, esitetty näyttö on ollut ristiriitaista vastaajan kerrottua, että hänen naapuritalossa asuva veljensä oli jo tarjoutunut osallistumaan pumpusta syntyviin sähkökustannuksiin. Joka tapauksessa yhteinen pumppu ratkaisu kahden rakennuksen kiinteistöllä ei ole objektiivisesti arvioiden sellainen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttava seikka, että sitä olisi käräjäoikeuden mielestä pidettävä virheenä kaupan kohteessa, vaikka seikkaan ei olisi ennen kauppaa kiinnitetty ostajien erityistä huomiota.
Jätevesipumpusta aiheutuvan vuotuisen sähkön käytön hinta on Jämijärven kunnan jätevesihuollon yleissuunnitelman ja Onninen Oy:n paineviemärin ja pumppaamon käyttöä ja huoltoa koskevan myyntiesitteen mukaan alle 10 euroa vuodessa. Tällainen lisä asumiskustannuksiin ei vaikuta kaupan kohteen arvoon mitenkään.
Pumppaamosta esitetty hinnanalennusvaatimus yhdessä sadevesipumpun sähkön käytön kanssa on ollut kaikkiaan 10.000 euroa. Summan suuruutta on selitetty sillä, että uuden pumppaamon hinta olisi noin 8.000 euroa, mikä on ollut myös todistaja Ptttsen arvio järjestelmän hankintakustannuksesta. Sähkönkulutuksen aiheuttamaa hinnanalennusta jäisi siten 2.000 euroa, mikä vastaisi pumppujen käyttämän sähkön hintaa suurin piirtein seuraavien 100 vuoden aikana. Vaatimusmäärä on tältä osin niin ylimitoitettu, että sitä voidaan pitää määrällisesti kokonaan selvittämättömänä.
Vahigonkorvauksista
Kiinteistöllä ei ole näytetty olleen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 - 4 kohdissa tarkoitettua virhettä. Kantajilla ei ole sen vuoksi oikeutta vaatimiinsa vahingonkorvauksiin.
Salaojakuvausraportin valokuvista 4 ja 5 on sinänsä todettavissa, että rakennuksen terassin alle oli varastoitu lautakasoja. Mitä niiden poiskuljettamisesta oli osapuolien kesken ennen kauppa sovittu, siitä ei kukaan ole käräjäoikeudessa kertonut mitään. Lähtökohtaisesti lautojen osalta näyttäisi kuitenkin olevan pikemminkin kysymys väitetystä sopimusrikkomuksesta kuin kantajille mahdollisesti aiheutuneesta vahingosta. Enemmän selvityksen puuttuessa jää väitetty osapuolien välinen sopimus lautojen poiskuljettamisesta kuitenkin näyttämättä.
Piha maan ja kellarin käytön estymisestä esitetty vaatimus on ulotettu ajallisesti koskemaan kahdeksaa kuukautta. Kun Ptttsen pihaurakointi oli urakkasopimuksen mukaan kestänyt kuukauden ja kolme päivää, on vaatimus jo lähtökohtaisesti miltei kahdeksan kertaa liian suuri.
Pihamaasta sinänsä voidaan kuvitella syntyvän jonkinlaista käyttöhyötyä. Sen sijaan syy kellarin käytön estymiseen rakennuksen ulkopuolisten töiden vuoksi on jäänyt selvittämättä. Mitään varsinaisia kuivatustoimia ei siellä ole edes väitetty tarvitun. Kellari oli rakenteiltaan ja varusteiltaan
ollut sellainen kuin myyntiesitteessä oli kerrottu ja ostajat olivat kohdetta ennakkoon tarkastaessaan voineet havaita. Väite kellarin käytön estymisestä aiheutuneesta haitasta on siten kokonaan perusteeton.
Vahingonkorvausvaatimuksen määristä voidaan todeta, että jätteenkuljetuksista vaadittu 200 euroa vaikuttaa mahdolliselta, joskaan tarkempaa selvitystä sen muodostumisesta ei ole esitetty. Määrällisesti kohtuullinen korvaus jätteiden poiskuljettamisesta sekä pihamaan käytön estymisestä saattaisi siten olla käräjäoikeuden arvion mukaan suuruusluokaltaan yhteensä noin 500 euroa.
Kaupan kohteessa on edellisen perusteella selvitetty olleen virhe salaojajärjestelmän purkuputkessa, josta kumpikaan osapuoli ei ollut tiennyt. Korjauskustannukset ovat arviolta olleet alle kaksi prosenttia kauppahinnasta. Kysymys on näin ollen ollut sellaisen mittaluokan virheellisyydestä, johon ostajien on ollut syytä varautua. Virhettä ei sen vuoksi voida pitää merkittävänä eikä kaupan kohteessa näin ollen ole ollut hinnanalennukseen oikeuttavaa salaista virhettä.
Vastaajan mahdollisella tietoisuudella kantajien väittämistä muista puutteellisuuksista ei ole asian ratkaisun kannalta merkitystä, koska ne eivät muodosta maakaaressa tarkoitettua virhettä kaupan kohteessa. Sellaista Iaatuvirhettä, jonka perusteella kantajat olisivat oikeutettuja hinnanalennukseen, ei myydyssä rakennuksessa ole näytetty olleen. Kannevaatimukset on sen vuoksi hylättävä.
Kantajat häviävät jutun kaikilta osin. He ovat sen vuoksi velvollisia korvaamaan vastaajan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Vaadittujen oikeudenkäyntikulujen määrää ei ole riitautettu lukuunottamatta todistaja Kttttsen asiantuntijatyöskentelystään laskuttamia summia. Kttttsen laskutus onkin ollut pidäkkeetöntä. Toisaalta hänen pätevyytensä vastaa ja ehkä jopa ylittää tavarantarkastajan pätevyyden ja vastapuolen tilattua tavarantarkastuksen yksin on vastaajalla ollut perusteita turvautua asiassa omaan asiantuntijaansa. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että vastaajalla on oikeus oikeudenkäynnistä aiheutuneiden kulujensa korvaukseen myös käyttämänsä asiantuntijan osalta.
Kantajat Coooa ja Kooom Eoooy velvoitetaan korvaamaan Kmmma Ammmisen oikeudenkäyntikulut 24.353,85 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.3.2014 lukien.