Source: https://openjur.de/u/67401.html
Timestamp: 2020-04-05 17:28:46
Document Index: 296777406

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 459', '§ 463', 'Art. 229', '§ 5', '§ 434', '§ 276', 'BGH', 'BGH', '§ 441', '§ 441', '§ 441', '§ 441', '§ 311', '§ 441', 'BGH', '§ 441', '§ 281', '§ 441', '§ 441', '§ 441', '§ 437', '§ 437', '§ 437']

BGH, Urteil vom 05.11.2010 - V ZR 228/09 - openJur
Urteil vom 05.11.2010 - V ZR 228/09
BGH, Urteil vom 05.11.2010 - V ZR 228/09
openJur 2010, 10549
Die Klägerin kaufte auf Grund einer Auktion mit notariellem Vertrag vom 9. Dezember 2004 von der Beklagten fünf in B. belegene Grundstücke eines ehemaligen Industriegeländes, die u.a. mit einem Fabrikgebäude und einem Produktions- und Lagergebäude bebaut sind, zu einem Preis von 2.000.000 &euro;.
In den Kaufvertrag wurde der Katalogauszug des Auktionshauses einbezogen und als Inhalt des Vertrags bestimmt. Dieser enthielt unter anderem folgende Angaben zum Versteigerungsobjekt: Nutzfläche des 1938 errichteten, unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Fabrikgebäudes 45.900 m2, vermietete Teilfläche 7.823 m2. Jahresbruttokaltmiete ca. 228.449 &euro;, darin enthalten sind Betriebskostenpauschalen der Mieter für die gemieteten Flächen; vom Eigentümer für das Gesamtareal (inklusive nicht vermieteter Flächen) im Jahr 2003 zu zahlende Betriebskosten ca. 46.108 &euro;. Nutzfläche des neuen, als Kunstzentrum genutzten Lagerhauses 2.088 m2, davon 1.620 m2 vermietet; Jahresbruttokaltmiete ca. 80.000 &euro;, darin enthalten sind Betriebskostenpauschalen der Mieter, vom Eigentümer (inklusive nicht vermieteter Flächen) im Jahr 2003 zu zahlende Betriebskosten ca. 11.180 &euro;.
Die Klägerin erklärte die Minderung des Kaufpreises, weil sich die tatsächlichen Betriebskosten auf 91.432 &euro; statt angegebener 57.288 &euro; belaufen hätten. Sie hat von der Beklagten die Zahlung von 399.028 &euro; zzgl. Zinsen als Minderung, hilfsweise als Schadensersatz verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Kammergericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
a) Davon gehen im Ansatz sowohl die Revision als auch die Erwiderung aus, die mit dem Berufungsgericht die in dem Katalogauszug genannten Mieterträge und die Betriebsausgaben als von der Beklagten zugesicherte Eigenschaften des Grundstücks ansehen. Eine der Haftung für zugesicherte Eigenschaften nach § 459 Abs. 2, § 463 Satz 1 BGB aF entsprechende Gewährleistungspflicht des Verkäufers gibt es auch nach den neuen, auf den im Jahre 2004 geschlossenen Kaufvertrag nach Art. 229 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB anzuwendenden Kaufrechtsvorschriften, wenn der Verkäufer gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1, § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB das Vorliegen einer bestimmten Beschaffenheit der Kaufsache garantiert hat (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 132; BGH, Urteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 130/04, juris Rn. 8 und vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86, 91 f. Rn. 20 mwN).
c) Die Kaufsache war danach mangelhaft. Ihr fehlte eine vertraglich bestimmte Beschaffenheit, weil nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Betriebskosten im Vorjahr des Verkaufs (2003) um 34.144 &euro; über dem Betrag lagen, von dem ein Kaufinteressent nach den Zahlenangaben der Beklagten in dem Katalogauszug über die von dem Eigentümer zu tragenden Betriebskosten ausgehen musste.
d) Darauf, ob die zum Inhalt des Kaufvertrags bestimmten Angaben durch die Einbeziehung des Katalogauszugs in den Kaufvertrag von der Beklagten zugesichert (= garantiert) waren (so die std. Rechtsprechung des Senats zu den Erklärungen des Verkäufers über erzielte Mieten: Urteile vom 8. Februar 1980 - V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; vom 19. September 1980 - V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; vom 3. November 1989 - V ZR 154/88, NJW 1990, 902, 903; vom 26. Februar 1993 - V ZR 270/91, NJW 1993, 1385 und vom 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00, NJW 2002, 208, 209, wobei auch für die von der Beklagten durchgeführten Verkäufe im Wege freiwilliger Versteigerungen nichts anderes gilt - Senat, Urteil vom 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00, NJW 2002, 208, 209), kommt es hier nicht an, weil das Recht des Käufers auf Kaufpreisminderung nach § 441 BGB eine Garantie des Verkäufers nicht voraussetzt und der vereinbarte Gewährleistungsausschluss in den Kaufvertrag einbezogenen Versteigerungsbedingungen des Auktionshauses sich nicht auf die Ansprüche des Käufers wegen falscher Angaben des Verkäufers über die Mieterträge und die Betriebskosten erstreckt.
a) Richtig ist auch hier der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass eine Minderung des Kaufpreises nach § 441 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Differenz zwischen dem Wert der Sache in mangelfreiem Zustand und ihrem tatsächlichen Wert voraussetzt und daher entfällt, wenn sich die beiden Werte decken (Jauernig/Chr. Berger, BGB, 13. Aufl., § 441 Rn. 6; Münch-Komm-BGB/H.P. Westermann, BGB, 5. Aufl., § 441 Rn. 13).
b) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei seiner Pflicht nicht nachgekommen, bei der Beweiswürdigung zu prüfen, ob das Gutachten allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken beachtet hat (vgl. Senat, Urteile vom 17. Mai 1991 - V ZR 104/90, NJW 1991, 2698 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 420/99, NJW-RR 2001, 732, 733). Auch nach den Darlegungen der Revision lässt sich ein Verstoß gegen diese Pflicht des Tatrichters nicht feststellen.
Die zwischen den Parteien streitige Frage, welche Mieten - hier vor allem bei dem nur teilweise vermieteten, renovierungsbedürftigen und denkmalgeschützten Fabrikgebäude - nachhaltig erzielbar und daher der Ermittlung des Ertragswerts des Grundstücks zugrunde zu legen sind, ist auch in den Wertermittlungsvorschriften nur unvollständig geregelt (Garbe, Wertermittlungsreform, S. 36). Von daher widerspricht es auch nicht anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung, wenn das Berufungsgericht - dem Sachverständigen folgend - bei der Ertragswertermittlung die erst nach erheblichen Investitionen zu erwirtschaftenden Mieten unter Abzug der für die Renovierung und die Modernisierung aufzuwendenden Kosten als nachhaltig erzielbare Einnahmen angesehen hat.
a) Das ist bereits im Ausgangspunkt nicht richtig, weil der nach § 311a Abs. 2 BGB von dem Verkäufer zu ersetzende Schaden - im Unterschied zu § 441 BGB - nicht in dem Minderwert der verkauften Sache besteht, sondern durch die Wertdifferenz im Vermögen des Käufers zwischen dem hypothetischen Vermögensstand, wenn die Sache bei Gefahrübergang mangelfrei gewesen wäre, und dem Vermögensstand, wie er sich infolge des Sachmangels tatsächlich darstellt, bestimmt wird (BGH, Urteil vom 19. Mai 1993 - VIII ZR 155/92, NJW 1993, 2103, 2104).
aa) Allerdings ist streitig, ob die Minderung nach § 441 Abs. 1 Satz 1 BGB, die abweichend von dem früheren Recht ein Gestaltungsrecht des Käufers ist (BT-Drucks. 14/6040, S. 234, 235), für diesen in dem Sinne bindend ist, dass er - wenn er einmal die Minderung des Preises erklärt hat - wegen des Mangels von dem Verkäufer nicht mehr Schadensersatzanspruch statt der Leistung gemäß § 281 BGB verlangen kann (so Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 441 Rn. 8; PWW/D. Schmidt, BGB, 5. Aufl., § 441 Rn. 6; Staudinger/Matuschke-Beckmann, BGB [2004], § 441 Rn. 1; Lögering, MDR 2009, 664, 666; a.A. für die Zulässigkeit eines Wechsels zum Schadensersatzanspruch: MünchKomm-BGB/H.P. Westermann, 5. Aufl., § 437 Rn. 51; OLG Stuttgart, ZGS 2008, 479, 480; Berscheid, ZGS 2009, 17, 18; Derleder, NJW 2003, 998, 1002; Wertenbruch, JZ 2002, 862, 863; für eine gleichzeitige Geltendmachung von Minderung und sog. kleinem Schadensersatz: Bamberger-Roth/Faust, BGB, 2. Aufl., § 437 Rn. 164; Erman/Grunewald, BGB, 12. Aufl., § 437 Rn. 48; Althammer/Löhnig, AcP 202 [2002], 520, 540).
LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2008 - 23 O 70/07 -
KG Berlin, Entscheidung vom 23.11.2009 - 22 U 32/08 -
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