Source: http://www.sgbadmin.it/?p=368
Timestamp: 2019-07-19 20:42:18+00:00
Document Index: 161567985

Matched Legal Cases: ['art. 1118', 'art. 1118', 'art. 1138', 'art. 1118', 'art. 1118', 'art. 1123', 'art. 1123']

Sgb Admin » IL CONDOMINO CHE SI DISTACCA DAL CENTRALIZZATO HA L’ONERE DI PAGARE LA “DISPERSIONE”IN PROPORZIONE AI MILLESIMI?
7 marzo 2017LegislazioneNo Comments
Tra l’altro, a far sorgere la conflittualità – in presenza di un impianto centralizzato – non è poi solo la ripartizione delle spese legate all’uso, ma anche la gestione dell’orario di accensione e spegnimento dell’impianto medesimo e la questione relativa alla “quantità” di calore erogata: ci sono condomini che lamentano di essere costantemente al freddo, pur pagando; altri coinquilini dichiarano, al contrario, di avere troppo caldo e di dover spalancare balconi e finestre anche nelle stagioni più fredde, ben potendo quindi pagare di meno.
Per tali ragioni, prima ancora della riforma, in sede di legittimità, il distacco unilaterale è stato giudicato legittimo quando coloro che lo chiedono riescono a provare che tale operazione non determini alcun aumento di costi per chi continua ad usufruire dell’impianto centralizzato e non comporti uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto centrale stesso.
Al riguardo, si affermava che «Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini; ne consegue che la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune» (Cass. civ., 3 aprile 2012, n. 5331).
In materia di incremento dei costi per gli altri condomini, si precisava invece che «la condizione ostativa dell’aggravio delle spese condominiali va collegata, quale conseguenza diretta, al fatto del distacco puro e semplice, non già alla circostanza che, per effetto di esso, la quota dei consumi gravante sul condomino distaccatosi potrebbe andare a carico degli altri, trattandosi questa di una evenienza non necessaria né obbligata e che, comunque, si pone in contrasto con il principio che il condomino distaccatosi è tenuto a partecipare alle spese di gestione dell’impianto se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri di servizio» (Cass. civ., n. 5331/2012).
Ad ogni modo, con la legge di riforma si è definitivamente sancito, in accoglimento di un principio consolidato, il riconoscimento della facoltà del condomino che intenda staccarsi dall’impianto centralizzato di crearne uno domestico, senza attendere il benestare dell’assemblea, a patto che dal suo distacco non derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri (art. 1118, comma 4, c.c.).
In materia di ripartizione delle spese post-distacco, poi, in ossequio alla previsione di cui all’art. 1118, comma 3, c.c. (secondo il quale «il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni»), il nuovo comma 4 della medesima norma chiarisce che, in caso di distacco, «il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Il caso – Le proprietarie di due unità immobiliari condominiali citavano in giudizio il Condominio lamentando che, in seguito all’approvazione con delibera assembleare del bilancio preventivo di spesa per l’esercizio 2010-2011, erano state costrette a versare l’intera quota per le spese di riscaldamento, riferite anche ai consumi, sebbene si fossero già distaccate dall’impianto di riscaldamento centralizzato – e sebbene fosse già intervenuta sul punto una precedente pronuncia del Tribunale in danno del Condominio convenuto.
Le attrici chiedevano in particolare che si accertasse che il distacco non avesse determinato aggravi di spesa o squilibri termici per l’intero edificio e che, di conseguenza, si dichiarasse la legittimità del distacco medesimo e il riconoscimento, in capo alle attrici, del solo onere di partecipare alle spese di conservazione dell’impianto comune – non anche alle spese di consumo e godimento.
Il Condominio convenuto, ribadendo l’efficacia della delibera impugnata, deduceva, di contro, l’illegittimità del distacco richiesto dalle attrici: il regolamento condominiale non consentiva infatti alcuna modifica degli impianti generali in assenza di autorizzazione assembleare, con la conseguenza che il distacco avrebbe dovuto essere autorizzato dall’unanimità dei consensi.
La decisione: il diritto al distacco – Il Tribunale ha in primo luogo respinto la citata contestazione avanzata dal Condominio:rammentando, da un lato, che, ai sensi dell’art. 1138, comma 4, c.c., al regolamento di condominio è preclusa, in maniera inderogabile, la possibilità di menomare i diritti di ciascun condomino, dall’altro che l’art. 1118, comma 4, c.c. riconosce espressamente il diritto di ogni condomino di distaccare la propria unità dall’impianto di riscaldamento centralizzato, sia pure a determinate condizioni, ha affermato che quest’ultima previsione, pur essendo successiva all’instaurazione del giudizio, può ugualmente esplicare la propria operatività nel caso di specie: essa rappresenta infatti, come peraltro qui anticipato, il mero recepimento di un indirizzo interpretativo consolidato, sia in sede di legittimità che di merito, che l’organo giudicante, nella fattispecie in questione, ha ritenuto di condividere.
Ne consegue che la clausola regolamentare che pone, incondizionatamente, il divieto di distacco deve considerarsi nulla.
La misura del contributo dovuto dopo il distacco – Il Tribunale ha altresì accertato, attraverso la CTU, che il distacco posto in essere dalle attrici non ha prodotto alcun squilibrio termico né altri inconvenienti di natura tecnica in danno degli altri condòmini: detto distacco, «in particolare, produce una riduzione proporzionale solo quanto alle spese sostenute dal condominio per l’energia termica “utile”».
In capo alle parti che hanno eseguito il distacco resta dunque l’obbligo di contribuire al pagamento delle spese per la conservazione e la manutenzione dell’impianto comune, come del resto previsto dai citati commi 3 e 4 dell’art. 1118 c.c.: specificamente, il Tribunale ha posto a carico delle attrici «un contributo, in base ai millesimi della tabella riscaldamento, calcolato sul 25% delle spese energetiche (contributo da loro dovuto per la spesa di consumo consistente nell’acquisto del gas metano, relativa all’ordinario funzionamento dell’impianto) e sul 100% delle spese generali dell’impianto di riscaldamento».
La predetta quota è stata individuata sulla base del calcolo operato dal ctu in riferimento ai soli consumi involontari, ossia legati ai fenomeni di dispersione, alle perdite energetiche connesse all’impianto, stimati nella misura del 25%: detto quoziente è stato poi diviso per le quote millesimali di tutti i condomini, «in applicazione – ricorda il Tribunale – della norma UNI 10200/2013 in tema di ripartizione delle spese di consumo, secondo cui la relativa spesa, per la percentuale di cd. consumo involontario, deve essere ripartita tra tutti i condomini, in proporzionale alla loro rispettiva quota millesimale, anche nel caso in cui essi non utilizzino l’impianto».
A quest’ultimo riguardo, si rammenta che l’art. 1123 c.c., in materia di ripartizione delle spese tra condomini, pone quale criterio principale di ripartizione quella a millesimi, stabilendo, in via generale appunto, che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».
Nella prassi, i regolamenti fanno in genere riferimento al menzionato regime legale; tuttavia è possibile che introducano delle deroghe mediante una diversa convenzione – ben inteso laddove la deroga sia ammissibile: così è stata considerata legittima la clausola che, in deroga al criterio legale di cui all’art. 1123 c.c., dispone l’addebito delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto centrale di riscaldamento anche per le unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (Cass. civ., 20 marzo 2006, n. 6158).
« IL SINGOLO PROPRIETARIO PUO’ INSTALLARE LA VIDEOSORVEGLIANZA SENZA PREVIA AUTORIZZAZIONE DEL CONDOMINIO?
L’INCUBO DI TUTTI I PROPRIETARI DI IMMOBILI: LA VARIAZIONE DEI VALORI CATASTALI. ECCO COSA POTREBBE ACCADERE. »