Source: https://tp-rechtsanwaelte.de/nachzug-partner-in-den-mietvertrag/
Timestamp: 2020-07-14 00:51:13
Document Index: 394730086

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 553', '§ 553', '§ 540', '§ 540', '§ 553']

Muss der Vermieter dem Einzug des Partners zustimmen? - Tilemann & Petermann Rechtsanwälte
Veröffentlicht am 17. Dezember 2019 17. Dezember 2019 von TP-Rechtsanwälte
Das Zusammenziehen ist für viele Paare ein großer Schritt. Dem Vermieter wird es häufig allerdings nicht recht sein, dass der Partner in die Wohnung einzieht.
Im nachfolgenden Beitrag erläutern wir, ob der Vermieter dem Einzug des Partners in die Mietwohnung zustimmen muss.
Darf der Partner in die Wohnung ziehen?
Besonderheit: Ehe- und Lebenspartner
Kann der Vermieter dem Einzug des Partners widersprechen?
Und wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?
Droht eine Mieterhöhung, wenn der Partner in die Wohnung einzieht?
1. Darf der Partner in die Wohnung ziehen?
Grundsätzlich darf der Partner des Mieters in die Wohnung einziehen.
Der Mietvertrag legt jedoch zumeist fest, dass nur der Mieter selbst dauerhaft in der Wohnung leben soll. Daher darf der Mieter seinen Partner nicht einfach so bei sich wohnen lassen, ohne mit seinem Vermieter zu sprechen.
Denn hierbei würde es sich um eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung (§ 540 BGB) der Mietwohnung an Dritte handelt. Die heimliche Aufnahme des Partners in die eigene Wohnung stellt somit eine schwere Vertragsverletzung dar und kann im schlimmsten Fall zu einer fristlosen Kündigung führen.
Der Mieter muss daher unbedingt mit seinem Vermieter in Kontakt treten, diesen über den Einzug des Partners informieren und ihn bitten, den Partner in die Wohnung aufnehmen zu dürfen. Hierbei muss er den Vermieter auch die Daten seines Partners mitteilen.
In den meisten Fällen muss der Vermieter die Aufnahme des Partners erlauben. Er ist dazu nämlich grundsätzlich verpflichtet, solange der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme einer weiteren Person hat (§ 553 BGB).
Ein solches berechtigtes Interesse ist grundsätzlich gegeben, wenn der Mieter eine Lebensgemeinschaft begründen oder fortsetzen möchte.
Einige Mietverträge schließen das Recht des Mieters auf die Aufnahme des Partners ausdrücklich aus. Eine solche Regelung ist jedoch gesetzlich unzulässig (§ 553 III BGB) und daher unwirksam.
Achtung: Eine Erlaubnis des Vermieters ist dann nicht nötig, wenn der Partner nicht in die Wohnung zieht, sondern den Mieter nur besucht. Für die Dauer eines Besuches gibt es keine festen Zeitgrenzen. Es handelt sich aber dann nicht mehr um einen Besuch, wenn der Partner seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters verlegt.
Beispiel 1: M und Lehrerin F sind ein Paar. F arbeitet in München, M in Berlin. Während der Sommerferien lebt die F bei M in Berlin. Muss M seinen Vermieter um Erlaubnis bitten?
Nein. Zwar hält F sich für einen längeren Zeitraum in der Wohnung des M auf, jedoch handelt es sich nur um einen vorübergehenden Zustand.
Beispiel 2: F gefällt es bei M so gut, dass sie noch länger bei M bleiben und sich eine Arbeitsstelle in Berlin suchen möchte. M ist begeistert und schreibt den Namen der F auf die Namensschilder am Hauseingang und Briefkasten.
F verlagert ihren Lebensmittelpunkt zu M und will dauerhaft bei ihm wohnen, wie insbesondere die gemeinsamen Namensschilder zeigen. Spätestens jetzt muss M mit seinem Vermieter sprechen.
Durch die bloße Aufnahme des Partners in die eigene Wohnung wird dieser übrigens nicht förmlich in den Mietvertrag aufgenommen. Hierfür müsste das Paar mit dem Vermieter gesondert einen neuen Mietvertrag schließen. Zwingend notwendig ist dies aus Sicht des Vermieters aber nicht. Im Einzelfall kann sich die Erweiterung des Vertrags aber anbieten, wenn zum Beispiel der neu eingezogene Partner eher die Zahlung der Miete sicherstellen kann. Dieser ist aber nicht verpflichtet, dem Vertrag mit dem bisherigen Mieter beizutreten.
Zuletzt noch ein Hinweis: Ist dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags bekannt, dass der Mieter mit seinem Partner in der Wohnung leben möchte, muss keine gesonderte Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eingeholt werden. Der Mieter wird häufig allerdings Probleme haben, diese Kenntnis des Vermieters zu beweisen.
2. Besonderheit: Ehe- und eingetragene Lebenspartner
Ehe und eingetrageneLebenspartnerschaft sind durch das Gesetz besonders geschützt. Ein Ehe- oder eingetragener Lebenspartner gilt daher mietrechtlich nicht als Dritter im Sinne des § 540 BGB.
Wird ein solcher Partner in die eigene Wohnung aufgenommen, handelt es sich daher nicht um eine unerlaubte Untervermietung.
Aber Achtung: Der Vermieter sollte trotzdem auf jeden Fall informiert werden. Lediglich seine Erlaubnis muss nicht eingeholt werden.
3. Kann der Vermieter dem Einzug des Partners widersprechen?
Im Regelfall hat der Vermieter kein Widerspruchsrecht. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse am Einzug seines Partners, so muss der Vermieter meist auch zustimmen.
Ein Widerspruchsrecht besteht daher nicht schon dann, wenn der Vermieter den Partner als Mieter für ungeeignet hält.
Beispiel: Mieterin F möchte, dass ihr Freund M zu ihr zieht. Die Vermieterin der F kennt den M. Dieser ist ihr unsympathisch und seit langem arbeitslos. Die Vermieterin verweigert daher die Aufnahme des M in die Mietwohnung mit der Begründung, dieser könne sich die Wohnung gar nicht leisten und im Übrigen wolle sie auch nicht an eine solche Person vermieten.
Der Widerspruch ist nicht berechtigt. Die Erlaubnis kann nur ausnahmsweise und nicht schon aufgrund solcher persönlichen Erwägungen verweigert werden. Für die Zahlungen kommt außerdem weiterhin die F auf.
Der Vermieter hat aber in folgen Fällen ausnahmsweise das Recht, die Erlaubnis zu verweigern:
Der Einzug des Partners ist für den Vermieter unzumutbar.
Der Wohnraum würde übermäßig belegt.
Der Einzug des Partners kann für den Vermieter insbesondere dann unzumutbar sein, wenn eine erhebliche Störung des Hausfriedens zu erwarten ist.
Beispiel 1: Freund M der Mieterin F soll einziehen. Dieser ist als gewalttätiger Alkoholiker bekannt, der andere Leute körperlich bedroht und beleidigt.
Beispiel 2: Freundin F des Mieters M soll zu ihr ziehen. Diese ist Musikerin und möchte in der Wohnung täglich für viele Stunden mit ihrer Band proben.
Kein Verweigerungsgrund sind hingegen die wirtschaftlichen Verhältnisse einer Person. Ein Vermieter kann die Erlaubnis zur Aufnahme des Partners daher nicht verweigern, nur weil er diesen nicht für zahlungsfähig hält.
Unzumutbarkeit kann beispielsweise auch in folgenden Fällen vorliegen:
Das Mietverhältnis ist bereits gekündigt und endet bald.
Der Vermieter will die Wohnung bald anders nutzen und nicht mehr als Wohnraum vermieten.
Eine Überbelegung des Wohnraums muss anhand der konkreten Wohnung ermittelt werden. Als grobe Richtlinie kann gelten, dass jeder Person mindestens ein Raum und eine Nutzfläche von 9qm zustehen soll.
In allen Fällen ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter nur ausnahmsweise das Recht zur Verweigerung der Erlaubnis hat. Er muss daher die Gründe, die gegen eine Aufnahme des Partners sprechen, belegen und diese müssen entsprechend schwerwiegend sein.
4. Und wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zum Einzug des Partners, obwohl er sie erteilen müsste, so bleiben dem Mieter zwei Möglichkeiten:
Er kann den Mietvertrag außerordentlich kündigen (§ 540 I 2 BGB) und sich zusammen mit seinem Partner eine neue Wohnung suchen. Das gilt selbst in befristeten Mietverhältnissen, die sonst nur schwer gekündigt werden können.
Er kann die Erlaubnis des Vermieters durch Klage erzwingen.
Gute Chancen des Vermieters in diesem Prozess bestehen, wenn ein Verweigerungsgrund dargelegt werden kann. Keinesfalls sollte der Mieter eigenmächtig Tatsachen schaffen und seinen Partner ohne Erlaubnis dauerhaft in seine Wohnung einziehen lassen.
5. Droht eine Mieterhöhung, wenn der Partner in die Wohnung einzieht?
Der Vermieter muss dem Einzug des Partners also grundsätzlich zustimmen. Er kann allerdings zusammen mit seiner Zustimmung eine Mieterhöhung durchsetzen (§ 553 II BGB), wenn ihm andernfalls der Zuzug des Partners nicht zuzumuten wäre.
Diese Regelung hat jedoch in der Praxis nur eine geringe Relevanz. Einen Bedarf zur beträchtlichen Erhöhung der Grundmiete wird der Vermieter nur schwer nachweisen können. Denn diese wird grundsätzlich für Größe und Lage der Wohnung gezahlt. Beide Faktoren ändern sich aber nicht durch Zuzug einer weiteren Person. Allerdings kann meist ein Zuschlag für die erhöhte Abnutzung der Wohnung verlangt werden.
Eine Mieterhöhung kann jedoch nicht eingefordert werden, wenn der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner zu dem Mieter zieht, da es sich hier nicht um den Zuzug eines Dritten handelt und eine Erlaubnis des Vermieters gar nicht notwendig ist.
Anders sieht es jedoch bei den Betriebskosten aus. So steigt zum Beispiel der Wasserverbrauch durch Zuzug einer Person. Mehr Mieter verbrauchen nun einmal mehr. In diesem Fall kann der Vermieter dann auch eine Anpassung der Betriebskosten verlangen, bevor er dem Zuzug des Partners zustimmt.
Gleiches gilt, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass Nebenkosten nicht nach Größe der Wohnung, sondern nach Personenzahl bemessen werden.
Der Mieter darf seinen Partner grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters in seine Wohnung aufnehmen. Der Vermieter muss dem Zuzug des Partners jedoch grundsätzlich zustimmen.
Der Vermieter kann dem Einzug des Partners widersprechen, wenn dieser für ihn unzumutbar ist oder der Wohnraum überbelegt wäre.
Handelt es sich bei dem Partner um einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, so braucht der Mieter keine Erlaubnis seines Vermieters. Er muss den Vermieter lediglich über den Zuzug informieren.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis rechtswidrig, so kann der Mieter kündigen oder auf Erlaubnis klagen.
In der Praxis wirkt sich der Einzug des Partners zumeist nur durch einen höheren Abnutzungszuschlag und eine Erhöhung der Betriebskosten auf die Miete aus.
7. Was wir für Vermieter tun können
Die Zustimmung zum Einzug des Partners in die Wohnung kann unter Umständen verweigert werden. Wir erklären Ihnen, ob dies bei Ihnen der Fall ist.
Zieht der Partner ohne Ihre Zustimmung ein, helfen wir Ihnen bei der Wahrnehmung Ihrer Rechte. In einigen Fällen können Sie als Vermieter kündigen und Räumungsklage erheben. Dabei unterstützen wir Sie mit all unserer Erfahrung als Anwälte für Vermieter.