Source: https://www.bauen-architektur.de/newsletter-august-2014/
Timestamp: 2019-03-24 22:28:47
Document Index: 22937679

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 553', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH']

Newsletter August 2014 | Bauen und Architektur
Gewerberaummietrecht (Vertragsschluss durch Energieverbrauch)
Der Verpächter hat ein Grundstück im Jahre 2007 erworben. Ein paar Tage später hat er das Grundstück an seinen Sohn verpachtet. Nach dem Pachtvertrag war sein Sohn als Pächter verpflichtet, die Stromkosten aufgrund eines eigenen Vertrages mit dem Versorgungsunternehmen zu tragen. Der Pächter hat erhebliche Mengen Strom verbraucht, jedoch keinen Stromversorgungsvertrag abgeschlossen. Er hat dem Versorgungsunternehmen auch nicht mitgeteilt, dass er Strom verbraucht. Ende 2012 hat das Stromversorgungsunternehmen dem Verpächter für den Stromverbrauch einen Betrag in Höhe von etwa 32.000,00 € in Rechnung gestellt. Der Verpächter hat die Zahlung verweigert. Das Versorgungsunternehmen hat Klage erhoben.
Der BGH gibt dem Verpächter Recht. Der BGH führt aus, dass zwischen dem Verpächter und dem Versorgungsunternehmen kein Energieversorgungsvertrag zustande gekommen sei. Die Realofferte, nämlich die Zurverfügungstellung des Stromes, richte sich typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübe. Der Pächter des Grundstücks sei als Adressat des Vertragsangebots anzusehen, nicht der beklagte Verpächter. Indem der Pächter den Strom verbrauchte, habe er aus objektiver Sicht des Energieversorgungsunternehmes die an ihn gerichtete Realofferte konkludent angenommen.
(BGH Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/13)
Wohnraummietrecht (Schadensersatz; Verweigerung der Untervermietung)
Die Mieter einer Wohnung halten sich berufsbedingt für mehrere Jahre regelmäßig im Ausland auf. Sie beabsichtigen ihre 3 – Zimmer Wohnung unterzuvermieten. Ein Zimmer wollen die Mieter jedoch für sich behalten. Die Mieter hatten bereits einen Untermieter gefunden. Der Vermieter hat jedoch die begehrte Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Die Mieter haben auf Zustimmung zur Untervermietung und auf Zahlung der entgangenen Untermiete in Höhe von etwa 7.500,00 € geklagt.
Der BGH gibt den Mietern Recht. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entstehe. Ein Interesse des Mieters sei schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Daher sei der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise – und Wohnungskosten entlastet zu werden, als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen. Dies gelte auch für die Aufnahme einer (befristeten) Arbeitstätigkeit im Ausland. Indem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, habe er schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt. Daher muss der Vermieter auch die entgangene Untermiete zahlen.
(BGH Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13)
Gewerberaummietrecht (Nebenkostenabrechnung)
Der Vermieter hatte dem Mieter von Gewerberäumlichkeiten eine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2006-2009 übersandt. Insgesamt hat sich ein Nachforderungsbetrag in Höhe von etwa 8.000,00 € ergeben; für das Jahr 2008 jedoch ein Guthaben. Der Mieter hat den Nachzahlungsbetrag ohne Beanstandungen überwiesen. Aufgrund des Widerspruches eines anderen Mieter hat der Vermieter die Nebenkostenabrechung nach Korrektur eines Abrechnungsfehlers für das Jahr 2008 neu erstellt. Diese Korrektur führte dazu, dass sich für das Jahr 2008 kein Guthaben zu Gunsten des Mieters berechnete, sondern eine Nachzahlung in Höhe von etwa 7.000,00 €. Der Mieter hat die Zahlung verweigert, da er meint durch seine Zahlung sei ein sogenanntes deklaratorisches (klarstellendes) Schuldanerkenntnis zustande gekommen. Der Vermieter hat auf Zahlung geklagt.
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Durch die Zahlung des ursprünglichen Nachzahlungsbetrages sei kein Schuldanerkenntnis zustande gekommen, welches einer spätere Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegenstehe. Die Betriebskostenabrechnung sei eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen. Auch der Mieter, der eine Betriebskostennachforderung vorbehaltlos erfülle, erbringe damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen werden könne, er erkenne den Abrechnungssaldo für verbindlich an. Gegen die Annahme eines Rechtsbindungswillen spreche zudem, dass der Vermieter selbst bei einem Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung auch zulasten des Mieters abändern könne.
(BGH Urteil vom 28.05.2014 – XII ZR 6/13)