Source: http://www.impot-fi.fr/
Timestamp: 2016-10-21 14:50:02+00:00
Document Index: 289753419

Matched Legal Cases: ["l'article 11", "l'article 885", "l'article 6", "l'article 1", "l'article 15", "l'article 150", "l'article 74", "l'article 1649", "l'article 1649", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 817", "l'article 199", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 200", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 757", "l'article 885", "l'article 885", "l'article 150", "l'article 885", "l'article 150", "l'article 885", "l'article 1649", "l'article 150"]

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Documentation Juridique & Fiscale	Déclaration – Calcul - Optimisation de l’ISF & du BOUCLIER FISCAL :
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I. BAREME ET ACTUALITES
A) Augmentation du seuil d’imposition B) Réduction d’ISF C) Imputation du droit à restitution (« bouclier fiscal ») D) Patrimoine imposé à l’ISF E) Les biens partiellement exonérés
Nouveauté 2009 : Imputation du droit à restitution (« bouclier fiscal »)
Cette année, vous pouvez pour la première fois bénéficier de l’imputation du droit à restitution sur l’impôt dû (« bouclier fiscal »).
Si vous êtes concerné par cette mesure, vous pouvez imputer directement, sous certaines conditions, le montant de ce droit à restitution au titre de vos revenus 2007 sur votre ISF 2009.
;Vous devez alors joindre à votre déclaration ISF l’imprimé 2041 DRBF.
A) Augmentation du seuil d’imposition
Le seuil d'imposition passe de 770 000 à 790 000 euros. Les autres tranches du barème ont été actualisées. Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine
N'excédant pas 790 000 €
Comprise entre 790 000 € et 1 280 000 €
Comprise entre 1 280 000 € et 2 520 000 €
Comprise entre 2 520 000 € et 3 960 000 €
Comprise entre 3 960 000 € et 7 570 000 €
Comprise entre 7 570 000 € et 16 480 000 €
Supérieure à 16 480 000 €
B) Réduction d’ISF
Un dispositif de réduction d’impôt a été mis en place l'année dernière pour l’ISF.Il permet aux redevables de l’ISF de réduire leur cotisation en contrepartie d’investissements dans les PME et/ou de dons à certains organismes d’intérêt général.
Le dispositif de réduction d’ISF en faveur des dons au profit d’organismes d’intérêt général est étendu aux dons effectués à compter du 6 août 2008 aux fondations universitaires et aux fondations partenariales.
C) Imputation du droit à restitution («bouclier fiscal »)
Le paiement de l’ISF peut être effectué par imputation du droit à restitution sur l’impôt dû (« bouclier fiscal »). Si vous êtes concerné par la mesure, vous pouvez imputer directement, sous certaines conditions (notamment joindre l’imprimé n° 2041 DRBF à votre déclaration ISF), le montant du droit à restitution au titre de vos revenus 2007 sur votre ISF 2009 (ou l’imputer sur les autres impôts qui ouvrent droit à restitution comme la taxe d’habitation ou la taxe foncière de l’habitation principale).Le montant de l’ISF restant éventuellement dû devra être payé par les moyens de règlement habituel.
D) Patrimoine imposé à l’ISF
Les personnes physiques, non domiciliées fiscalement en France au cours des cinq années civiles précédentes, qui transfèrent à compter du 6 août 2008, sous certaines conditions, leur domicile fiscal en France sont imposables uniquement sur les biens situés en France.Les biens situés hors de France demeurent non imposables à l’ISF au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, et cela jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle au cours de laquelle il a éslideli son domicilefiscal en France.
E) Les biens partiellement exonérés
La limite d'exonération, applicable sous certaines conditions, des biens ruraux loués àlong terme et des parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou de groupements agricoles fonciers (GAF) pour les 3/4 de leur valeur est réhaussée de 76 000 € à 100 000 €.
Au-delà de cette limite, ces biens sont exonérés pour moitié de leur valeur.
Déclaration – Calcul - Optimisation de l’ISF & du BOUCLIER FISCAL :
II. QUI DOIT DECLARER L'ISF?
En tant que personne physique, vous devez déposer une déclaration d'ISF si vous possédez un patrimoine taxable d'une valeur nette supérieure à 790 000 euros au 1er janvier 2009, que vous soyez domicilié en France ou à l'étranger.
NOUVEAU : Les personnes physiques résidentes à l’étranger – quelle que soit leur nationalité - qui transfèrent leur domicile fiscal en France à compter du 6 août 2008 sont imposables, sous certaines conditions, uniquement sur leurs biens situés en France. Leurs biens situés hors de France demeurent non imposables à l’ISF au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, et cela jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle au cours de laquelle il a éslideli son domicile fiscal en France.
Ce patrimoine déclaré correspond à celui de votre foyer fiscal existant au 1er janvier 2009, c'est-à-dire à celui :
- des célibataires, veufs, divorcés, séparés ;
- des époux, quel que soit le régime matrimonial ;
- des couples pacsés ;
- des concubins ;
- des enfants mineurs dont vous (ou votre conjoint) avez l'administration légale des biens .
Cas d'imposition séparée des époux :
- les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit ;
Déclaration – Calcul - Optimisation de l’ISF & du BOUCLIER FISCAL ·:
III. LE BOUCLIER FISCAL
A) Quels sont les bénéficiaires de ce dispositif ? B) La détermination du droit à restitution. C) Quelles sont les impositions prises en compte ? D) Quels sont les revenus pris en compte ? E) Quelles sont les modalités d’exercice de ce droit à restitution ?
L'article 1 du code général des impôts (CGI) a instauré au profit de chaque contribuable un droit à restitution des impositions directes pour la fraction qui excède 50 % de ses revenus, dont les conditions d’application sont définies à l’article 1649-0 A du même code (ce plafond initialement fixé à 60% a été ramené à 50 % par l'article 11 de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 dite loi TEPA).
Ce droit à restitution appelé “ bouclier fiscal ” a pu être exercé pour la 1ère fois en 2007.
L'institution du « bouclier fiscal » ne s'est pas accompagnée d'une modification du mécanisme du plafonnement de l'I.S.F prévu à l'article 885 V bis du CGI. Les deux dispositifs peuvent, le cas échéant, s'appliquer successivement.
A) Quels sont les bénéficiaires de ce dispositif ?
Seuls les contribuables domiciliés en France disposent de ce droit à restitution des impôts directs. Vous êtes considérés comme ayant votre domicile fiscal en France (Métropole, Guadeloupe, Martinique, Guyane et la Réunion), quelle que soit votre nationalité, si eu égard aux règles de droit interne (article 4 B du code général des impôts) et sous réserve des conventions fiscales signées par la France avec les autres Etats,
vous avez en France votre foyer ou le lieu de votre séjour principal,
vous exercez en France une activité professionnelle, salariée ou non, autre qu’à titre accessoire,
vous avez en France le centre de vos intérêts économiques,
agent de l’État en service à l’étranger, vous n’êtes pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble de vos revenus.
La condition de domiciliation fiscale s'apprécie au 1er janvier de l'année suivant celle de la réalisation des revenus pris en compte. Par ailleurs, le contribuable bénéficiaire du droit à restitution s'entend du foyer fiscal défini à l'article 6 du CGI.
B) La détermination du droit à restitution :
Ce droit est acquis au 1er janvier de la 2ème année suivant celle de la réalisation des revenus pris en compte.
Le droit à restitution est déterminé en comparant le montant des impositions directes au montant des revenus réalisés par le contribuable. La fraction des impositions qui excède 50 % des revenus est restituée au contribuable.
Une personne qui éslidelit son domicile fiscal en France au cours de l'année 2009 pourra demander le bénéfice du droit à restitution en 2011 à raison de ses revenus réalisés en 2009 et de ses impositions payées en 2010 et en 2009 (en ce qui concerne les impositions prélevées à la source)
C) Quelles sont les impositions prises en compte ?
Pour le droit à restitution exercé en N+2, il s’agit des impositions payées en N+1 ou en N (en ce qui concerne les impositions prélevées à la source) au titre des revenus réalisés en N et des impositions payées en N+1 au vu du patrimoine ou de la situation constatée au 1 janvier de N+1.
Ainsi pour le droit à restitution exercé en 2009, sont pris en compte :
l’impôt sur le revenu payé en 2008 et en 2007 (en ce qui concerne les impositions prélevées à la source) au titre des revenus réalisés en 2007,
l'impôt de solidarité sur la fortune payé en 2008,
les taxes foncières et d'habitation afférentes à l'habitation principale du contribuable payées en 2008,
les contributions et prélèvements sociaux prévus à l’article 1649-0 A 2° e et f du CGI, payés en 2008 et en 2007 au titre des revenus réalisés en 2007.
Ces impôts doivent avoir été payés en France et éslidelis sur des revenus et des biens régulièrement et spontanément déclarés dans les délais. Les impositions étrangères sont exclues (article 1649-0 A-2° du CGI).
D) Quels sont les revenus pris en compte ?
1) Les principes généraux :
les revenus nets soumis à l’impôt sur le revenu ;
les revenus exonérés d’impôt sur le revenu, réalisés en France ou à l’étranger, sauf exceptions limitativement énumérées (article 1649-0 A 4 du CGI). ;
les produits soumis à un prélèvement libératoire.
2) Les aménagements institués par la loi de modernisation de l’économie pour les redevables réalisant des revenus étrangers :
a) Une 1ère mesure dédiée à tous les redevables résidents fiscaux français réalisant des revenus de source étrangère :
La LME a prévu en faveur de tous les contribuables, résidents fiscaux français, la prise en compte des revenus réalisés hors de France sous déduction des impôts payés à l'étranger.
Les impositions à déduire du revenu sont les impositions équivalentes à l'impôt sur le revenu et aux contributions et prélèvements sociaux. Seules les impositions afférentes aux revenus pris en compte pour le calcul du plafonnement des impôts directs peuvent être admises en diminution du revenu.Cet aménagement est codifié à l’article 1649-0-A-4°-d du CGI.
b) Une 2ème mesure dédiée aux nouveaux arrivants :
Les contribuables qui éslidelissent leur domicile fiscal en France peuvent ne pas tenir compte, pour la détermination du droit à restitution acquis en N+2, des revenus réalisés en N hors de France et exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à la date de leur éslidelissement en France.
Dans l’hypothèse d’un retour ou d’une installation en France en 2009, devront être retenus pour la détermination du droit à restitution acquis en 2011, les revenus de source française réalisés tout au long de l’année 2009 et les revenus de source étrangère réalisés en 2009 mais seulement à compter de la date de transfert du domicile fiscal en France.
Cette nouvelle mesure s’applique uniquement pour la détermination du premier plafonnement après l’éslidelissement en France. Cet aménagement est codifié à l’article 1649-0-A-4°c du CGI.
Ces deux nouvelles mesures s’appliquent pour la détermination du plafonnement des impositions afférentes aux revenus réalisés à compter de l’année 2006 (« bouclier 2008 »).
E) Quelles sont les modalités d’exercice de ce droit à restitution ?
La demande de restitution qui doit être déposée auprès de l’administration fiscale entre le 1er janvier et le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la réalisation des revenus pris en compte, est en principe obtenue sur réclamation du contribuable au moyen du formulaire 2041 DRID, qui peut être téléchargé sur ce site. La demande, accompagnée d’un RIB (la restitution s’effectuant par virement) doit être adressée au service des impôts du domicile de l’intéressé au 1er janvier de l’année d’imposition.
La loi de finances pour 2009 a parallèlement instauré un nouveau mécanisme d’«autoliquidation» permettant aux contribuables de procéder eux-mêmes, sous leur responsabilité, à l’imputation de la créance qu’ils détiennent sur l’Etat à raison des excédents d’impositions qu’ils ont antérieurement acquittés sur leurs cotisations d'impôt exigibles au cours de cette même année au titre de l'ISF, des taxes foncières et d'habitation afférentes à leur habitation principale (y compris sur les acomptes provisionnels) et des contributions et prélèvements sociaux sur les revenus de leur patrimoine. Cette demande fait l’objet d’un formulaire 2041 DRBF, qui peut être également téléchargé sur ce site. Cette possibilité s’applique à compter du 1er janvier 2009 pour le plafonnement des impositions afférentes aux revenus réalisés à compter de l’année 2007.
IV. LOI RELATIVE AU BOUCLIER FISCAL
Article 11 de la Loi TEPA aménageant le mécanisme de plafonnement des impositions en fonction du revenu ("BOUCLIER FISCAL").
I. - Dans le premier alinéa de l'article 1er du code général des impôts, le taux : « 60 % » est remplacé par le taux : « 50 % ». II. - L'article 1649-0 A du même code est ainsi modifié : 1° Le 1 est ainsi modifié : a) Dans le premier alinéa, les mots : « suivant l'année du paiement des impositions dont il est redevable » sont remplacés par les mots : « de la deuxième année suivant celle de la réalisation des revenus mentionnés au 4 » ; b) Le second alinéa est complété par les mots : « , au 1er janvier de l'année suivant celle de la réalisation des revenus mentionnés au 4 » ; 2° Le 2 est ainsi modifié : a) Le premier alinéa est ainsi rédigé : « Sous réserve qu'elles aient été payées en France et, d'une part, pour les impositions autres que celles mentionnées aux e et f, qu'elles ne soient pas déductibles d'un revenu catégoriel de l'impôt sur le revenu, d'autre part, pour les impositions mentionnées aux a, b et e, qu'elles aient été régulièrement déclarées, les impositions à prendre en compte pour la détermination du droit à restitution sont : » ; b) Le a est complété par les mots : « dû au titre des revenus mentionnés au 4 » ; c) Le b est complété par les mots : « éslideli au titre de l'année qui suit celle de la réalisation des revenus mentionnés au 4 » ; d) Dans le c, après les mots : « non bâties », sont insérés les mots : « , éslidelies au titre de l'année qui suit celle de la réalisation des revenus mentionnés au 4, » ; e) Dans le d, après les mots : « d'habitation », sont insérés les mots : « , éslidelie au titre de l'année qui suit celle de la réalisation des revenus mentionnés au 4, » ; f) Sont ajoutés un e et un f ainsi rédigés : « e) Les contributions et prélèvements, prévus aux articles L. 136-6 et L. 245-14 du code de la sécurité sociale et à l'article 15 de l'ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996 relative au remboursement de la dette sociale, ainsi que la contribution additionnelle à ces prélèvements, prévue au 2° de l'article L. 14-10-4 du code de l'action sociale et des familles, sur les revenus du patrimoine compris dans les revenus mentionnés au 4 ; « f) Les contributions et prélèvements, prévus aux articles L. 136-1 à L. 136-5, L. 136-7 et L. 245-15 du code de la sécurité sociale et aux articles 14 et 16 de l'ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996 précitée, ainsi que la contribution additionnelle à ces prélèvements, prévue au 2° de l'article L. 14-10-4 du code de l'action sociale et des familles, sur les revenus d'activité et de remplacement et les produits de placement compris dans les revenus mentionnés au 4. » ; 3° Dans le premier alinéa du 3, les mots : « du paiement de ces impositions » sont remplacés par les mots : « suivant celle de la réalisation des revenus mentionnés au 4 » ; 4° Le 4 est ainsi modifié : a) Dans le premier alinéa, les mots : « au titre de l'année qui précède celle du paiement des impositions » sont supprimés ; b) Le a est ainsi rédigé : « a) Des revenus nets soumis à l'impôt sur le revenu majorés, le cas échéant, du montant de l'abattement mentionné à l'article 150-0 D bis. Les plus-values mentionnées aux articles 150 U à 150 UC sont retenues dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VE. Par dérogation au premier alinéa du présent 4, les revenus soumis à l'impôt sur le revenu, sur option du contribuable, selon une base moyenne, notamment en application des articles 75-0 B, 84 A ou 100 bis, ou fractionnée, notamment en application des articles 75-0 A, 163 A ou 163 bis, sont pris en compte, pendant la période d'application de ces dispositions, pour le montant ayant effectivement supporté l'impôt au titre de chaque année ; » c) Dans le c, le mot et la référence : « et 9° » sont remplacés par les références : « , 9°, 9° ter et 33° bis » ; 5° Le 8 est ainsi modifié : a) Dans le premier alinéa, les mots : « l'année suivant celle du paiement des impositions mentionnées au 2 » sont remplacés par les mots : « la deuxième année suivant celle de la réalisation des revenus mentionnés au 4 » ; b) Dans le second alinéa, les mots : « rectifiés ayant servi de base à ces impositions » sont remplacés par les mots : « pris en compte pour la détermination du droit à restitution ». III. - 1. Le IV de l'article 74 de la loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006 est ainsi rédigé : « IV. - La restitution prévue à l'article 1649-0 A du code général des impôts est prise en charge par l'Etat. » 2. Le 1 est applicable aux impositions payées à compter du 1er janvier 2006. IV. - Les I et II s'appliquent pour la détermination du plafonnement des impositions afférentes aux revenus réalisés à compter de l'année 2006. Toutefois, les impositions mentionnées au a du 2 de l'article 1649-0 A du code général des impôts tel qu'il résulte du présent article ne peuvent être prises en compte pour la détermination du plafonnement des impositions afférentes aux revenus réalisés en 2006 lorsqu'elles ont été prises en compte pour l'exercice du droit à restitution acquis au 1er janvier 2007.
V. APPLICATIONS & OPTIMISATION DU BOUCLIER FISCAL
Situation antérieure au vote de la loi TEPA :
Depuis le 1er janvier 2007, les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent excéder 60 % de ses revenus. A ce titre, chaque redevable peut exercer un droit à restitution de la fraction des impositions excédant ce seuil.Les impôts retenus pour le calcul du droit à restitution sont l’impôt sur le revenu, l’impôt de solidarité sur la fortune ainsi que la taxe d’habitation et la taxe foncière afférentes à l’habitation principale.En revanche, les prélèvements sociaux (CGS, CRDS …) n’entrent pas dans le champ du dispositif.
Afin que chacun puisse se constituer un patrimoine par le fruit de son travail et que nul ne puisse se voir prélever plus de la moitié de ce qu’il gagne, l’article 11 de la loi :– ramène de 60 % à 50 % des revenus, le montant maximal des impositions directes dues par chaque contribuable ;- inclut les impositions acquittées par le contribuable au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) dans la liste de celles qui sont soumises au plafonnement des impositions en fonction du revenu.Ces nouvelles dispositions ont vocation à améliorer l’attractivité de notre système fiscal et ainsi à redonner confiance aux investisseurs, en favorisant le retour en France de tous les talents dont notre pays a besoin.Elles s’appliquent dès la détermination du droit à restitution acquis au 1er janvier 2008. Le coût inhérent au droit à restitution créé par ce dispositif ne pèse pas sur les collectivités locales mais est intégralement pris en charge par l’État.
Exemple 1 – Jeune professionnel indépendantCélibataire sans enfant (création d’activité - revenus déficitaires)
Revenus du foyer pour l’année 2006
Taxe d’habitation (habitation principale) 2007
Contributions et prélèvements sociaux (CSG, CRDS…)dues au titre des revenus de 2006
Montant total des impositions directes
Plafond(50 % des revenus) :
soit un droit à restitution de :représentant 100 % des impositions directes prises en compte
Exemple 2 – Famille mono-parentaleCélibataire – 1 enfant (revenus faibles – impôts locaux élevés)
Revenus du foyer pour l’année 2006dont 8 700 € d’allocation de parent isolé non prise en compte pour la détermination du droit à restitution
Taxe d’habitation (habitation principale) 2007Fraction de la TH non dégrevée correspondant à l’augmentation des taux depuis 2000
Contributions et prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) duesau titre des revenus de 2006
soit un droit à restitution de :représentant 45 % des impositions directes prises en compte
Exemple 3 – RetraitéVeuf (revenus faibles – patrimoine non productif de revenus)
10 090 € Plafond (50 % des revenus) :
soit un droit à restitution de :représentant 50,4 % des impositions directes prises en compte
Exemple 4 – Couple d’actifs ayant des revenus moyensMariés - deux enfants mineurs (Mme salariée ; M. commerçant)
Revenus du foyer pour l’année 2006Salaire de Mme : 30 000 € net de frais- BIC déficitaire M. : -27 000 €
soit un droit à restitution de :représentant 70 % des impositions directes prises en compte
Exemple 5 – Couple ayant des revenus importantsMariés - deux enfants mineurs (M. profession libérale, Mme sans profession)
soit un droit à restitution de :représentant 35 % des impositions directes prises en compte
Optimisation du bouclier fiscal :
Toute stratégie d’optimisation du bouclier fiscal consiste à diminuer les revenus pris en compte pour la détermination du droit à restitution dans le cadre des règles applicables au bouclier fiscal.
Ainsi, plutôt que de s’engager dans une défiscalisation immobilière hasardeuse, le redevable de l’ISF serait avisé de vendre un bien immobilier locatif générant des revenus fonciers contraires au bénéfice du bouclier fiscal, alors que, par ailleurs, les rachats partiels programmés des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation ne constituent pas des revenus au sens du bouclier fiscal.
Bien évidemment, une optimisation sérieuse du bouclier fiscal nécessite une étude patrimoniale préalable exhaustive et ne peut être résumée en quelques lignes.
Vous souhaitez connaître une estimation du montant de l'impôt à régler ?
VI. LES REDUCTIONS D'ISF
Pour limiter le montant de votre impôt, vous pouvez bénéficier de plusieurs réductions d'impôt.
A) Pour personnes à charge B) Pour investissements dans les PME / Pour dons aux organismes d'intérêt généralC) Rehaussement du taux de l’abattement ISF appliqué sur la résidence principaleD) Le plafonnement de l'ISFE) Imputation de l'impôt sur la fortune acquitté hors de FranceF) Imputation du droit à restitution («bouclier fiscal ») : Nouveauté 2009G) Pièces justificatives nécessaires
A) Pour personnes à charge
Vous bénéficiez de 150 euros de réduction par personne à charge.
- vos enfants (et ceux que vous avez recueillis) mineurs ou infirmes ;
- les personnes titulaires de la carte d'invalidité (invalidité d'au moins 80 %), à condition qu'elles vivent sous votre toit.
Mais vous ne bénéficiez pas de la réduction de 150 euros pour un conjoint (époux, concubin ou le partenaire pacsé), même titulaire de la carte d'invalidité. Il n'est pas considéré comme une personne à charge.
Si votre enfant vit en résidence alternée au domicile de l'un et l'autre de ses parents, chaque parent redevable de l'ISF bénéficie de la moitié de la réduction, soit 75 euros.
B) Pour investissements dans les PME / Pour dons aux organismes d'intérêt général
Depuis 2008, les redevables de l’ISF peuvent réduire leur cotisation en contrepartie d’investissements dans les PME et/ou de dons à certains organismes d’intérêt général.
1. La réduction d’ISF au titre des investissements dans les PME :
Ces investissements peuvent être directs ou indirects (via une société holding). Cette réduction est de 75% des versements, limitée à 50 000€.- Pour les investissements via les FIP (fonds d’investissement de proximité), les FCPI (fonds commun de placement dans l’innovation) et les FCPR (fonds commun de placement à risque) : Cette réduction est de 50% des versements, limitée à 20 000€.
Nouveau: La date limite de dépôt des justificatifs pour les redevables bénéficiaires des réductions pour investissement dans les PME a été comme l’année précédente reportée de trois mois. Les redevables pourront donc déposer leurs justificatifs jusqu’au :
- 15 septembre 2009 si la date limite de dépôt de leur déclaration est le 15 juin ;
- 15 octobre 2009 lorsque la date limite de dépôt est le 15 juillet ;
- 30 novembre 2009 pour les autres redevables.
2. La réduction d’ISF au titre des dons à certains organismes d’intérêt général : Cette réduction est de 75% des montants donnés, limitée à 50 000 €.
Nouveauté 2009 : Le dispositif de réduction d’ISF en faveur des dons au profit de certains organismes d’intérêt général est étendu aux dons effectués à compter du 6 août 2008 aux fondations universitaires et aux fondations partenariales.
3. Ces réductions sont cumulables. Toutefois, vous ne pouvez pas déduire de votre ISF plus de 50 000 € au total par an.
Pour le calcul de l’ISF dû au titre de l’année 2009, sont pris en compte les versements effectués entre le 16 juin 2008 et la date limite de dépôt de votre déclaration ISF.
Le non-cumul avec les réductions d’impôt sur le revenu :
Dons à certains organismes d’intérêt général : il n’est pas possible de cumuler la réduction d’ISF avec la réduction d’impôt sur le revenu ;
Investissements dans le capital des PME : pour un même montant investi, il n’est pas possible de cumuler la réduction d’ISF avec la réduction d’impôt sur le revenu.
C) Rehaussement du taux de l’abattement ISF appliqué sur la résidence principale
Pour l’ISF, l’abattement de 20% effectué sur la valeur vénale réelle d’un immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire est porté de 20% à 30%.
D) Le plafonnement de l'ISF
Pour les redevables fiscalement domiciliés en France, le plafonnement permet de réduire l'ISF de la différence entre cet impôt et les impôts dus au titre des revenus de l'année précédente (en France et à l'étranger) et 85 % des revenus nets de frais professionnels de l'année précédente (après certaines déductions).
Toutefois, cette réduction est limitée à :
- 11 995 € si le montant de l'ISF avant plafonnement est compris entre 11 995 € et 23 990 €,
- ou à 50 % de l'ISF dû avant plafonnement s'il est supérieur à 23 990 €.
Pour calculer le montant des revenus nets de frais professionnels, sont pris en compte :
- les revenus nets de frais professionnels perçus par le foyer fiscal avant toute réduction, déduction et abattements et après déduction des seuls déficits catégoriels impuslideles sur le revenu global, c'est-à-dire ceux subis dans le cadre d'une activité professionnelle ;
- les revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, rentes viagères à titre onéreux pour leur montant net ;
- les plus-values déterminées sans considération de seuils, réductions et abattements prévus par la loi ;
- les revenus exonérés d'impôt sur le revenu, réalisés en France ou hors de France ;
- les produits soumis, en France ou à l'étranger, à un prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu.
Les revenus 2008 de ces différentes catégories sont ensuite totalisés, abstraction faite de la déduction des charges du revenu global, de l'abattement prévu en faveur des personnes âgées ou invalides et de l'abattement pour enfants mariés ou chargés de famille rattachés.
A noter : vous n'avez pas à joindre à votre déclaration ISF la fiche de calcul du plafonnement accompagnant la notice.
E) Imputation de l'impôt sur la fortune acquitté hors de France
Les personnes domiciliées en France sont imposées sur les biens situés en France et à l'étranger.
Si le patrimoine détenu à l'étranger est imposable en France et à l'étranger au titre de l'impôt sur la fortune, vous pouvez déduire l'impôt payé à l'étranger.
La déduction est toutefois limitée au montant de l'impôt qui aurait été acquitté en France sur ces biens.
F) Imputation du droit à restitution («bouclier fiscal ») : Nouveauté 2009
Cette année, vous pouvez pour la première fois bénéficier de l’imputation du droit à restitution sur l’impôt dû (« bouclier fiscal »). Si vous êtes concerné par cette mesure, vous pouvez imputer directement, sous certaines conditions, le montant de ce droit à restitution au titre de vos revenus 2007 sur votre ISF 2009.
G) Pièces justificatives nécessaires
Vous devez joindre à votre déclaration d'ISF les pièces justificatives attestant de l'existence, de l'objet et du montant des dettes dont vous opérez la déduction.
En revanche, vous n'avez pas à envoyer les justificatifs relatifs aux dettes fiscales.
A noter : La date limite de dépôt des justificatifs pour les redevables bénéficiaires des réductions pour investissement dans les PME a été comme l’année précédente reportée de trois mois.Les redevables pourront donc déposer leurs justificatifs jusqu’au :
- 15 septembre 2009 si la date limite de dépôt de leur déclaration est le 15 juin,
- 15 octobre 2009 lorsque la date limite de dépôt est le 15 juillet
VII. LOI RELATIVE AUX REDUCTIONS
Extrait de la LOI T.E.P.A. relatif aux réductions d’ISF en faveur des investissements dans le capital des pme et de certains dons effectués au profit d’organismes d’intérêt général et autres aménagements
I. - L'article L. 186 du livre des procédures fiscales est ainsi rédigé :« Art. L. 186. - Dans tous les cas où il n'est pas prévu un délai de prescription plus court, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l'impôt. » II. - La dernière phrase du premier alinéa de l'article L. 181 du même livre est ainsi rédigée : « En aucun cas il ne peut en résulter une prolongation du délai fixé par l'article L. 186. » III. - Les I et II s'appliquent aux procédures de contrôle engagées à compter du 1er juin 2008.
Dans la première phrase du dernier alinéa de l'article 885 S du code général des impôts, le taux : « 20 % » est remplacé par le taux : « 30 % ».
I. - Le I de l'article 885 I ter du code général des impôts est ainsi modifié :1° Les trois alinéas sont regroupés sous un 1 ; 2° Dans le premier alinéa, après les mots : « sa souscription au capital », sont insérés les mots : « initial ou aux augmentations de capital » et, après les mots : « aux aides de l'Etat en faveur des petites et moyennes entreprises », sont insérés les mots : « , modifié par le règlement (CE) n° 364/2004 du 25 février 2004, » ; 3° Le b est ainsi rédigé : « b) La société a son siège de direction effective dans un Etat membre de la Communauté européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale. » ; 4° Sont ajoutés un 2 et un 3 ainsi rédigés : « 2. L'exonération s'applique également aux titres reçus par le redevable en contrepartie de sa souscription en numéraire au capital d'une société satisfaisant aux conditions suivantes : « a) La société vérifie l'ensemble des conditions prévues au 1, à l'exception de celle tenant à son activité ; « b) La société a pour objet exclusif de détenir des participations dans des sociétés exerçant une des activités mentionnées au a du 1. « L'exonération s'applique alors à la valeur des titres de la société détenus directement par le redevable, dans la limite de la fraction de la valeur réelle de l'actif brut de celle-ci représentative de la valeur des titres reçus en contrepartie de sa souscription au capital initial ou aux augmentations de capital de sociétés vérifiant l'ensemble des conditions prévues au 1. « 3. L'exonération s'applique dans les mêmes conditions aux parts de fonds d'investissement de proximité définis par l'article L. 214-41-1 du code monétaire et financier dont la valeur des parts est constituée au moins à hauteur de 20 % de titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de sociétés exerçant leur activité ou juridiquement constituées depuis moins de cinq ans vérifiant les conditions prévues au 1 du I de l'article 885-0 V bis. « L'exonération est limitée à la fraction de la valeur des parts de ces fonds représentative de titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de sociétés vérifiant les conditions prévues au même 1. » II. - Après l'article 885 V du même code, il est inséré un article 885-0 V bis ainsi rédigé : « Art. 885-0 V bis. - I. - 1. Le redevable peut imputer sur l'impôt de solidarité sur la fortune 75 % des versements effectués au titre de souscriptions au capital initial ou aux augmentations de capital de sociétés, en numéraire ou en nature par apport de biens nécessaires à l'exercice de l'activité, à l'exception des actifs immobiliers et des valeurs mobilières, ainsi qu'au titre de souscriptions dans les mêmes conditions de titres participatifs dans des sociétés coopératives ouvrières de production définies par la loi n° 78-763 du 19 juillet 1978. Cet avantage fiscal ne peut être supérieur à 50 000 . « La société bénéficiaire des versements mentionnée au premier alinéa doit satisfaire aux conditions suivantes : « a) Répondre à la définition des petites et moyennes entreprises figurant à l'annexe I au règlement (CE) n° 70/2001 de la Commission, du 12 janvier 2001, concernant l'application des articles 87 et 88 du traité CE aux aides de l'Etat en faveur des petites et moyennes entreprises, modifié par le règlement (CE) n° 364/2004 du 25 février 2004 ; « b) Exercer exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l'exclusion des activités de gestion de patrimoine mobilier définie à l'article 885 O quater, notamment celles des organismes de placement en valeurs mobilières, et des activités de gestion ou de location d'immeubles ; « c) Avoir son siège de direction effective dans un Etat membre de la Communauté européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale ; « d) Ses titres ne sont pas admis aux négociations sur un marché réglementé français ou étranger ; « e) Etre soumise à l'impôt sur les bénéfices dans les conditions de droit commun ou y être soumise dans les mêmes conditions si l'activité était exercée en France. « 2. L'avantage fiscal prévu au 1 s'applique également aux souscriptions effectuées par des personnes physiques en indivision. Chaque membre de l'indivision peut bénéficier de l'avantage fiscal à concurrence de la fraction de la part de sa souscription représentative de titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de sociétés vérifiant les conditions prévues au 1. « 3. L'avantage fiscal prévu au 1 s'applique également aux souscriptions en numéraire au capital d'une société satisfaisant aux conditions suivantes : « a) La société vérifie l'ensemble des conditions prévues au 1, à l'exception de celle tenant à son activité ; « b) La société a pour objet exclusif de détenir des participations dans des sociétés exerçant une des activités mentionnées au b du 1. « Le montant des versements effectués au titre de la souscription par le redevable est pris en compte pour l'assiette de l'avantage fiscal dans la limite de la fraction déterminée en retenant : « - au numérateur, le montant des versements effectués, par la société mentionnée au premier alinéa du présent 3 au titre de la souscription au capital dans des sociétés vérifiant l'ensemble des conditions prévues au 1, entre la date limite de dépôt de la déclaration devant être souscrite par le redevable l'année précédant celle de l'imposition et la date limite de dépôt de la déclaration devant être souscrite par le redevable l'année d'imposition. Ces versements sont ceux effectués avec les capitaux reçus au cours de cette période lors de la constitution du capital initial ou au titre de l'augmentation de capital auquel le redevable a souscrit ; « - au dénominateur, le montant des capitaux reçus par la société mentionnée au premier alinéa du présent 3 au titre de la constitution du capital initial ou de l'augmentation de capital auquel le redevable a souscrit au cours de la période mentionnée au numérateur. « II. - 1. Le bénéfice de l'avantage fiscal prévu au I est subordonné à la conservation par le redevable des titres reçus en contrepartie de sa souscription au capital de la société jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription. « La condition relative à la conservation des titres reçus en contrepartie de la souscription au capital s'applique également à la société mentionnée au premier alinéa du 3 du I et à l'indivision mentionnée au 2 du I. « 2. En cas de non-respect de la condition de conservation prévue au premier alinéa du 1 du présent II par suite d'une fusion ou d'une scission au sens de l'article 817 A, l'avantage fiscal mentionné au I accordé au titre de l'année en cours et de celles précédant ces opérations n'est pas remis en cause si les titres reçus en contrepartie sont conservés jusqu'au même terme. Cet avantage fiscal n'est pas non plus remis en cause lorsque la condition de conservation prévue au premier alinéa du 1 du présent II n'est pas respectée par suite d'une annulation des titres pour cause de pertes ou de liquidation judiciaire. « III. - 1. Le redevable peut imputer sur l'impôt de solidarité sur la fortune 50 % du montant des versements effectués au titre de souscriptions en numéraire aux parts de fonds d'investissement de proximité définis par l'article L. 214-41-1 du code monétaire et financier dont la valeur des parts est constituée au moins à hauteur de 20 % de titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de sociétés exerçant leur activité ou juridiquement constituées depuis moins de cinq ans vérifiant les conditions prévues au 1 du I, lorsque les conditions suivantes sont satisfaites : « a) Les personnes physiques prennent l'engagement de conserver les parts de fonds jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription ; « b) Le porteur de parts, son conjoint ou son concubin notoire et leurs ascendants et descendants ne doivent pas détenir ensemble plus de 10 % des parts du fonds et, directement ou indirectement, plus de 25 % des droits dans les bénéfices des sociétés dont les titres figurent à l'actif du fonds ou avoir détenu ce montant à un moment quelconque au cours des cinq années précédant la souscription des parts du fonds ; « c) Le fonds doit respecter le pourcentage initialement fixé de son actif investi en titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de sociétés vérifiant les conditions prévues au 1 du I. « Les versements servant de base au calcul de l'avantage fiscal sont ceux retenus après imputation de l'ensemble des frais et commissions et dans la limite du pourcentage initialement fixé de l'actif du fonds investi en titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de sociétés vérifiant les conditions prévues au 1 du I. « 2. L'avantage fiscal prévu au 1 du présent III ne peut être supérieur à 10 000 par an. Le redevable peut bénéficier de l'avantage fiscal prévu audit 1 et de ceux prévus aux 1, 2 et 3 du I au titre de la même année, sous réserve que le montant imputé sur l'impôt de solidarité sur la fortune résultant de ces avantages n'excède pas 50 000. « 3. L'avantage fiscal obtenu fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle le fonds ou le redevable cesse de respecter les conditions prévues au 1 du présent III. « 4. Sont exclues du bénéfice de l'avantage fiscal prévu au 1 du présent III les parts de fonds donnant lieu à des droits différents sur l'actif net ou sur les produits du fonds ou de la société, attribuées en fonction de la qualité de la personne. « IV. - Les versements ouvrant droit à l'avantage fiscal mentionné au I ou au III sont ceux effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédant celle de l'imposition et la date limite de dépôt de la déclaration de l'année d'imposition. « V. - La fraction du versement ayant donné lieu à l'avantage fiscal mentionné au I ou au III ne peut donner lieu à l'une des réductions d'impôt sur le revenu prévues à l'article 199 terdecies-0 A. « Le redevable peut bénéficier de l'avantage fiscal prévu au présent article et de celui prévu à l'article 885-0 V bis A au titre de la même année, sous réserve que le montant imputé sur l'impôt de solidarité sur la fortune résultant des deux avantages n'excède pas 50 000. « Par dérogation à l'alinéa précédent, la fraction des versements pour laquelle le redevable demande le bénéfice de l'avantage fiscal prévu au présent article ne peut donner lieu à l'application de l'article 885-0 V bis A. « L'avantage fiscal prévu au présent article ne s'applique pas aux souscriptions au capital d'une société dans laquelle le redevable, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire bénéficie des dispositions des articles 885 O et 885 O bis. « VI. - Le bénéfice de ces dispositions est subordonné au respect de celles du règlement (CE) n° 1998/2006 de la Commission, du 15 décembre 2006, concernant l'application des articles 87 et 88 du traité aux aides de minimis. « VII. - Un décret fixe les obligations déclaratives incombant aux redevables et aux sociétés visés au I, ainsi qu'aux gérants et dépositaires de fonds visés au III. » III. - Après l'article 885 V du même code, il est inséré un article 885-0 V bis A ainsi rédigé : « Art. 885-0 V bis A. - I. - Le redevable peut imputer sur l'impôt de solidarité sur la fortune, dans la limite de 50 000 , 75 % du montant des dons en numéraire et dons en pleine propriété de titres de sociétés admis aux négociations sur un marché réglementé français ou étranger effectués au profit : « 1° Des éslidelissements de recherche ou d'enseignement supérieur ou d'enseignement artistique publics ou privés, d'intérêt général, à but non lucratif ; « 2° Des fondations reconnues d'utilité publique répondant aux conditions fixées au a du 1 de l'article 200 ; « 3° Des entreprises d'insertion et des entreprises de travail temporaire d'insertion mentionnées aux articles L. 322-4-16-1 et L. 322-4-16-2 du code du travail ; « 4° Des associations intermédiaires mentionnées à l'article L. 322-4-16-3 du même code ; « 5° Des ateliers et chantiers d'insertion mentionnés à l'article L. 322-4-16-8 du même code ; « 6° Des entreprises adaptées mentionnées à l'article L. 323-31 du même code ; « 7° De l'Agence nationale de la recherche. « II. - Les dons ouvrant droit à l'avantage fiscal mentionné au I sont ceux effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédant celle de l'imposition et la date limite de dépôt de la déclaration de l'année d'imposition. « III. - La fraction du versement ayant donné lieu à l'avantage fiscal mentionné au I ne peut donner lieu à un autre avantage fiscal au titre d'un autre impôt. « Le redevable peut bénéficier de l'avantage fiscal prévu au présent article et de celui prévu à l'article 885-0 V bis au titre de la même année, sous réserve que le montant imputé sur l'impôt de solidarité sur la fortune résultant des deux avantages n'excède pas 50 000. « Par dérogation à l'alinéa précédent, la fraction des versements pour laquelle le redevable demande le bénéfice de l'avantage fiscal prévu au présent article ne peut donner lieu à l'application de l'article 885-0 V bis. « IV. - Le bénéfice de l'avantage fiscal prévu au I est subordonné au respect du règlement (CE) n° 1998/2006 de la Commission, du 15 décembre 2006, concernant l'application des articles 87 et 88 du traité aux aides de minimis et à la condition que soient jointes à la déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune des pièces justificatives attestant le total du montant et la date des versements ainsi que l'identité des bénéficiaires. « V. - Un décret fixe les obligations déclaratives incombant aux redevables et aux personnes mentionnées au I. » IV. - L'article 1763 C du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Lorsque l'administration éslidelit qu'un fonds commun d'investissement de proximité n'a pas respecté son quota d'investissement susceptible de faire bénéficier ses porteurs de l'avantage fiscal prévu à l'article 885-0 V bis, la société de gestion du fonds est redevable d'une amende égale à 20 % du montant des investissements qui permettraient d'atteindre le pourcentage initialement fixé de son actif en titres de sociétés éligibles. Le montant de cette amende est toutefois limité à la moitié du montant des sommes qui lui sont dues par le fonds au titre des frais de gestion pour l'exercice au titre duquel le manquement est constaté. » V. - Après l'article 757 B du même code, il est inséré un 6 ainsi rédigé : « 6. Dons consentis en application de l'article 885-0 V bis A « Art. 757 C. - Les droits de mutation à titre gratuit ne s'appliquent pas aux dons pris en compte pour la détermination de l'avantage fiscal prévu à l'article 885-0 V bis A. » VI. - Après l'article 150 undecies du même code, il est inséré un article 150 duodecies ainsi rédigé : « Art. 150 duodecies. - En cas de donation de titres prévue au I de l'article 885-0 V bis A, le gain net correspondant à la différence entre la valeur des titres retenue pour la détermination de l'avantage fiscal prévu à ce même I et leur valeur d'acquisition est imposé à l'impôt sur le revenu, lors de la donation, selon les règles prévues aux articles 150-0 A et suivants. « Pour l'appréciation de la limite mentionnée au 1 du I de l'article 150-0 A, la valeur des titres retenue pour la détermination de l'avantage fiscal prévu au I de l'article 885-0 V bis A est ajoutée au montant des cessions réalisées au cours de la même année. » VII. - Dans le 7 de l'article 1649-0 A du même code, les mots : « à titre onéreux » sont supprimés. VIII. - Le premier alinéa du e du I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale est complété par les mots : « et du gain défini à l'article 150 duodecies du même code ». IX. - Le I s'applique aux souscriptions réalisées à compter du 20 juin 2007. Les II et III s'appliquent aux versements et aux dons réalisés à compter de cette même date.
VIII. APPLICATIONS ET DEFISCALISATIONS
Exemple 1 : montant de l’avantage fiscal dans l’hypothèse de libérations échelonnées
Un contribuable qui effectue en 2007 une souscription de 100 000 € au capital initial d’une PME, libérée pour 60 000 € en 2007 et pour 40 000 € en 2008, bénéficie d'un avantage fiscal égal à :– 60 000 € * 75 % = 45 000 € au titre de 2008.– 40 000 € * 75 % = 30 000 € au titre de 2009.
Exemple 2 : souscriptions et versements multiples
En N, un contribuable souscrit 50 000 € au capital initial d’une PME non cotée.Au cours de cette même année, il verse au titre de cette souscription 30 000 €, le solde (20 000 €) n’étant appelé qu’en N+2. En N+2, le contribuable participe à une augmentation du capital de la PME en souscrivant 30 000 € qu’il verse immédiatement. L’avantage fiscal est donc égal à :– 30 000 € * 75 % = 22 500 € au titre de l’année N+ 1 ;– 50 000 € (20 000 € + 30 000 €) * 75 % = 37 500 € au titre de N+3.
Exemple 3 : investissement indirect par l’intermédiaire d’une société holding
En N, un contribuable souscrit pour un montant de 100 000 € à une augmentation de capital d’une société holding qui lève à cette occasion 1 M €. La souscription est intégralement appelée dès N. Au 31 décembre N, avec les capitaux reçus lors de l’augmentation de capital (1 M €), la société holding a investi 600 000 € en souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de PME éligibles. La proportion de souscriptions par la société holding au capital initial ou aux augmentations de capital de PME éligibles est de 60 % (= 600 000 € / 1 000 000 €). Le pourcentage du versement pris en compte dans la base de calcul de l’avantage fiscal au titre de N + 1 est donc de : (100 000 € x 60 %) = 60 000 €. L’avantage fiscal dont bénéficie le redevable s’élève en conséquence à : 60 000 € * 75 % = 45 000 €
Exemple 4 : Don à une fondation reconnue d’utilité publique
En N, un contribuable verse à une fondation reconnue d’utilité publique 60 000 €.En N+1, le contribuable pourra donc imputer 45 000 € (60 000 € * 75 %) sur le montant d’ISF mis à sa charge.
IX. LE PATRIMOINE IMPOSE A L'ISF
L'ISF est calculé sur votre patrimoine net, c'est-à-dire sur la valeur de vos biens imposables sur laquelle vous déduisez vos dettes.
L'ensemble des biens composant le patrimoine de votre foyer fiscal est en principe soumis à l'ISF. Mais, selon que vous êtes domicilié en France ou à l'étranger, le patrimoine imposable est différent. Si vous êtes domicilié : en France, il comprend l'ensemble des biens, situés en France ou à l'étranger
A) Les dettes à déduireB) Les biens professionnels exonérésC) Les autres biens exonérésD) Les biens imposables
A) Les dettes à déduire
Vous pouvez déduire du montant de vos biens imposables certaines dettes, non professionnelles, à votre charge au 1er janvier 2009 et le montant actualisé des indemnités allouées à titre de réparation des dommages corporels. Pour cela, n'oubliez pas de joindre à votre déclaration les justificatifs de l'existence, de l'objet et du montant des dettes déduites, sauf pour les dettes fiscales.
- les emprunts, découverts bancaires et comptes débiteurs,
- les dettes envers des prestataires de services ou entrepreneurs de travaux,
- l'impôt sur le revenu tel que vous l'aurez vous-même calculé en fonction du dernier barème en vigueur (impôt 2009 sur les revenus 2008),
- les contributions sociales sur les revenus 2008 (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle),
- la taxe d'habitation et les impôts fonciers 2009. Pour faciliter votre estimation, vous avez la possibilité de déduire le montant de l'impôt de l'année précédente et d'effectuer une régularisation l'année prochaine,
- la redevance audiovisuelle 2009 adossée à la taxe d'habitation,
- l'ISF 2009.
Les dettes contractées pour acquérir des biens exonérés d'ISF (ou dans l'intérêt de tels biens) s'imputent par priorité sur la valeur de ces biens. Si après imputation il subsiste des dettes, vous pouvez les déduire (annexe 4 de la déclaration), sous réserve de les justifier.
Quant aux dettes relatives à des biens partiellement exonérés, elles sont déductibles dans la même proportion. Par exemple, les dettes d'un bien imposé à hauteur du quart de sa valeur ne sont déductibles qu'à hauteur du quart également.
B) Les biens professionnels exonérés
1) Les biens nécessaires à l'exercice d'une profession
Les biens professionnels peuvent être exonérés d'ISF à condition que :
- les biens soient utilisés dans le cadre d'une profession industrielle, commerciale, artisanale ou libérale ;
- l'activité professionnelle soit exercée par le propriétaire des biens, son conjoint, son partenaire lié par un PACS ou son concubin ;
- l'activité soit la profession principale du redevable ou de son conjoint, concubin ou partenaire pacsé ;
- les biens soient nécessaires à l'exercice de cette profession.
Quant aux locaux d'habitation loués meublés, ils sont considérés comme biens professionnels donc exonérés si, en tant que propriétaire, vous remplissez les conditions suivantes :
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
- retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer soumis à l'impôt sur le revenu.
2) Les parts ou actions de sociétés Les conditions d'exonération des parts et actions dépendent de la forme de la société. Mais dans tous les cas, la société doit avoir une activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale.
Concernant les parts ou actions de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, l'exonération est soumise à des conditions particulières tenant à la fonction exercée et à la détention d'un pourcentage de titres dans le capital de la société.
- le propriétaire des titres ou un membre de son foyer (au sens de l'ISF) doit exercer des fonctions de dirigeant (président, directeur général, directeur général délégué, président du conseil de surveillance, membre du directoire d'une SA ; gérant d'une SARL ou d'une société en commandite par actions, associé en nom d'une société de personnes). Et la rémunération de cette fonction doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels.
- le dirigeant doit détenir au moins 25 % du capital de la société.Pour apprécier ces 25 %, prenez en compte les titres détenus par le foyer (au sens de l'ISF) mais aussi ceux détenus par le groupe familial (parents, frères et sœurs…) ou par l'intermédiaire d'une société interposée. Si le seuil des 25 % n'est pas atteint, les titres détenus par le dirigeant peuvent être considérés comme professionnels s'ils représentent plus de 50 % de la valeur brute de son patrimoine.
A noter : les gérants et associés visés à l’article 62 du code général des impôts (gérant majoritaire statutaire de SARL soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), gérant commandité de SA, associés de sociétés soumises à l’IS) ne sont pas concernés par le seuil de 25 %.
3) Certains biens ruraux
Les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou agricoles fonciers (GAF), peuvent être qualifiés, sous certaines conditions, de biens professionnels et être exonérés à ce titre. Ceux qui ne peuvent pas être qualifiés de biens professionnels peuvent être exonérés partiellement dans le cadre du patrimoine privé (cf. les autres biens exonérés).
C) Les autres biens exonérés
Suivant les biens, l'exonération peut être totale ou partielle.
1) Les autres biens totalement exonérés
L'exonération totale d'ISF concerne notamment :
- les objets d'antiquité ayant plus de 100 ans d'âge (y compris le mobilier), les objets d'art ou de collection ;
NOUVEAU - précision : La qualification d’objet de collection peut notamment résulter de l’importance du prix de l’objet concerné, qui doit être sensiblement supérieur à la valeur d’un bien similaire destiné à un usage courant. Ainsi, des objets de moins de cent ans d’âge qui de fait ne peuvent pas être qualifiés d’objets d’antiquité, mais qui présentent cependant un réel intérêt artistique ou culturel et sont valorisés comme tels sur le marché de l’art peuvent bénéficier de l’exonération.
- les véhicules de collection ;
- les droits de la propriété littéraire, artistique et industrielle ;
- la valeur de capitalisation des rentes viagères constituées dans le cadre d'une activité professionnelle. Par exemple les PERP ou PERCO moyennant le versement de primes périodiques régulièrement échelonnées dans leur montant, avec une durée de cotisation d'au moins 15 ans et l'entrée en jouissance au plus tôt à compter de la date de liquidation de la pension.
NOUVEAU : Jusqu’au 31 décembre 2010, la condition de durée d’au moins quinze ans n’est pas requise pour les PERP, PERCO et Plan d’épargne retraite d’entreprise (PERE) lorsque le souscripteur y adhère moins de quinze ans avant l’âge donnant droit à une retraite à taux plein.
- la valeur de capitalisation des rentes et des indemnités perçues en capital par les victimes à titre de réparation de dommages corporels ;
- la valeur de capitalisation des rentes perçues en réparation de dommages corporels au titre d'une pension militaire d'invalidité ;
- les " stock-options " tant que l'option n'est pas levée ;
- les titres reçus en contrepartie de la souscription en numéraire ou en nature au capital initial ou aux augmentations de capital d'une PME au sens communautaire, si la société, ayant son siège de direction en France ou dans un état membre de la Communauté européenne, l’Islande ou la Norvège exerce exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale.
2) Les biens partiellement exonérés
Lorsqu'ils ne peuvent pas être qualifiés de professionnels, des biens peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'exonérations partielles :
- les bois et forêts et parts de groupements forestiers pour les 3/4 de leur valeur ;
NOUVEAU - revalorisation du seuil : Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles ou agricoles fonciers non exploitants, à concurrence des 3/4 de la fraction de leur valeur inférieure à 100 000 euros et pour la moitié de la partie supérieure à 100 000 euros. Ces seuils seront revalorisés chaque année dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu et arrondi à l’euro le plus proche.
- les parts ou actions avec engagement de conservation de 6 ans minimum. Sont exonérées pour les 3/4 de leur valeur les parts ou actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale si :
- ces parts font l’objet d’un engagement de conservation d’au moins 2 ans pris par l’associé ;
- l’engagement porte sur au moins 20 % des droits financiers et de vote s’il s’agit de titres négociables ou à défaut sur au moins 34 % des titres ;
- l’un des associés membre de l’engagement exerce pendant les 5 années qui suivent la date de l’engagement dans cette société son activité principale ou l’une des fonctions dirigeantes ;
- les parts ou actions restent la propriété du redevable pendant 6 ans minimum.
Cette exonération s’applique également aux participations détenues dans des sociétés interposées, dans la limite de 2 niveaux d’interposition, à concurrence de la fraction de la valeur représentative des titres remplissant les conditions ci-avant.
Justificatifs : La 1ère année où vous allez bénéficier de cette exonération, vous devez fournir les justificatifs suivants :
- la copie de l’engagement enregistré ;
- l’attestation de la société dont les titres font l’objet de l’engagement, certifiant que l’engagement est en cours, et précisant, en cas de cession ou de donation de titres, l’identité et l’adresse des cessionnaires ou donataires ainsi que le nombre de titres transmis ;
- le document indiquant l’identité de l’associé qui exerce son activité principale ou l’une des fonctions dirigeantes (cf. 3ème condition ci-dessus) ;
- une attestation de la société interposée précisant le nombre de titres qu’elle détient dans la société signataire de l’engagement, en cas de double niveau d’interposition.
Les années suivantes, en plus de l’attestation de la société, vous devrez fournir les changements affectant l’identité de l’associé exerçant des fonctions dirigeantes (ou son activité professionnelle principale), une copie des avenants à l'engagement et, en cas de double niveau d’interposition, une attestation de la société interposée certifiant que sa participation dans la société signataire de l’engagement est demeurée inchangée.
A compter de l’expiration de l’engagement effectif de conservation, le redevable doit joindre une attestation certifiant qu’il détenait les titres bénéficiant du régime de faveur en 2007.
- les parts et actions détenues dans leur société par les salariés, anciens salariés retraités et les mandataires sociaux :
Sont exonérées pour les 3/4 de leur valeur les parts ou actions d’une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, si :
- Le propriétaire exerce dans cette société son activité principale en tant que salarié ou mandataire social ou y exerce son activité principale lorsqu’il s’agit d’une société de personnes soumises à l’impôt sur le revenu ;
- Les titres doivent être détenus pendant au moins 6 ans à partir du 1er janvier de la première année d’imposition pour laquelle l’exonération est appliquée.
Les titres peuvent être détenus dans plusieurs sociétés lorsque l’activité est exercée dans chacune de ces sociétés et qu’elles ont des activités similaires ou connexes et complémentaires.
A noter : l’exonération s’applique également : - aux titres détenus dans les sociétés ayant des liens de dépendance avec la société dans laquelle le propriétaire exerce son activité principale – sous certaines conditions et certaines limites, aux parts de fonds commun de placement d’entreprise ou aux actions de sociétés d’investissement à capital variable d’actionnariat salarié.Sous les mêmes conditions, les salariés retraités bénéficient également de cette exonération s’ils détiennent leurs titres depuis au moins 3 ans à la date de départ en retraite et s’ils les conservent pour une durée minimale de 6 ans.
D) Les biens imposables
Sous réserve d'exonérations, votre patrimoine imposable à l'ISF comprend l'ensemble des biens, droits et valeurs appartenant à votre foyer fiscal au 1er janvier 2009, notamment :
- les immeubles bâtis (maisons, appartements,…), et non bâtis (terrains, terres agricoles,…) même vendus au cours de l'année 2009. Seule la situation au 1er janvier est prise en compte ;
- les liquidités : espèces, comptes courants, dépôts de sommes, comptes créditeurs d'associés, livrets de caisse d'épargne...
- les biens professionnels qui ne sont pas exonérés ;
- les biens détenus en usufruit ;
- les meubles (le mobilier des habitations et meubles assimilés) ;
- les placements financiers, contrats d'assurance - vie, créances, bons du Trésor…
- les voitures automobiles, bateaux de plaisance, avions de tourisme ;
- les chevaux de course ;
- les bijoux, or et métaux précieux.
Comment les évaluer ? La date à retenir pour l'évaluation de vos biens est le 1er janvier 2009.
Quant à la valeur des biens qui composent votre patrimoine imposable, elle peut être déterminée selon des méthodes d'évaluation différentes suivant les biens :
- Les immeubles bâtis et non bâtis : Ils sont évalués à leur valeur vénale réelle. Il s'agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s'ils avaient été vendus au 1er janvier 2009.Pour votre habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle. En cas d'imposition commune, si le foyer possède deux résidences, un seul logement peut bénéficier de cet abattement.
- Les valeurs mobilières : Les valeurs mobilières françaises et étrangères de toute nature, admises à une cote officielle, sont évaluées selon le dernier cours connu au 1er janvier 2009 ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent cette date.
- Les bons du Trésor et les autres produits d'épargne : Ils sont déclarés pour leur valeur nominale, à l'exclusion des intérêts courus ou non encaissés au 1er janvier. - Le mobilier d'habitation et meubles assimilés (miroirs, argenterie, vaisselle,...) : Dans un souci de simplification, les meubles (mobilier des habitations) peuvent être évalués globalement sur une base forfaitaire de 5 % de la valeur de l'ensemble du patrimoine.Ils peuvent également faire l'objet d'un inventaire notarié ou dressé par vous-même, ou d'une évaluation globale (sans indication de la nature ou de la valeur des objets).
- Stocks de vins et d'alcool d'une entreprise (ne constituant pas des biens professionnels) : ils sont retenus pour leur valeur compslidele.
- Les biens détenus en usufruit : Ils doivent être déclarés sauf exceptions pour leur valeur en pleine propriété, à concurrence de la fraction du bien que vous détenez. Ainsi, l'usufruitier de la moitié d'un bien déclare la moitié de la valeur en pleine propriété.
- Les bijoux et pierreries : Leur valeur correspond soit au prix net de la vente publique réalisée en 2007 ou 2008, soit à la valeur la plus élevée figurant dans un acte estimatif (inventaire…) ou dans un contrat d'assurance, soit, à défaut, la déclaration estimative.
Il existe des règles particulières d'évaluation de certains biens : fonds de commerce, sociétés non cotées, SICAV, FCP, créances…
X. LES EVALUATIONS IMMOBILIERES
1) Les principales méthodes d’évaluation
Trois d’entre elles ont un champ d’application étendu à la majorité des types d’immeubles :
a) l’évaluation par comparaisonb) l’évaluation par le revenuc) l’évaluation d’après la valeur antérieure
a) La méthode d’évaluation par comparaison
Dès lors qu’il s’agit de rechercher à quel prix pourrait se négocier un immeuble s’il était mis en vente, cette méthode est sans conteste la mieux appropriée, puisqu’elle s’appuie sur les données réelles du marché immobilier.
Elle consiste, en effet, à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout au moins similaires.
C’est la méthode la plus couramment employée par l’administration et par les experts privés et les juridictions qui ont à connaître des problèmes touchant à la valeur des immeubles.
Sa mise en oeuvre suppose une étude de marché destinée à recenser les ventes les plus significatives que l’on a coutume d’appeler « termes de comparaison » et qui doivent permettre de procéder à l’évaluation proprement dite du bien dont la valeur est recherchée.
aa. La mise en oeuvre de la méthode
Elle comprend trois phases distinctes :
1) La recherche des ventes de biens de même nature
2) La sélection des termes de références significatifs
3) L’analyse des prix déclarés
1) La recherche des ventes des biens de même nature
Elle sera guidée par des critères, liés à la nature du bien et à l’activité du marché, au rang desquels figurent principalement :
- l’identification plus ou moins fine de la catégorie de biens sur laquelle doit porter l’étude ;
- la délimitation du secteur géographique de recherche ;
- l’étendue de la période sur laquelle seront menées les investigations de l’évaluateur.
Il est évident que les notions que recouvrent ces trois critères seront d’autant plus larges qu’il s’agira d’immeubles peu courants et compris dans un marché peu actif. Mais l’évaluation devra toujours veiller à la fiabilité des ventes retenues comme référence. Ainsi, pour les biens rares, l’évaluation restera crédible en étendant les recherches à l’ensemble du territoire et en les faisant porter sur une période de 2 ou 3 ans, à condition de prendre pour termes de comparaison des biens ayant exactement la même spécificité (hôtels de grand luxe par exemple). Par contre, l’expertise restera sujette à caution si elle s’appuie sur des ventes récentes de biens situés dans une aire géographique restreinte (canton ou commune) mais ne présentant pas les caractéristiques exactes de la catégorie du bien à évaluer.
Compte tenu de la spécificité de chaque bien, les modalités de la recherche des termes de comparaison peuvent être schématisées à partir de deux axes perpendiculaires représentant :
- l’un, le champ géographique des recherches,
- et l’autre, la période de recherches, ces critères pouvant varier de façon importante selon l’activité du marché ou le degré de rareté du bien.
2) La sélection des termes de références
Deux immeubles peuvent être de même nature sans pour autant être comparables (pavillon neuf doté d’un confort moderne et pavillon ancien sans confort, par exemple). Il convient dès lors de procéder à une sélection des ventes les plus significatives, c’est-à-dire celles qui portent sur les immeubles ayant avec le bien à évaluer le maximum de points communs au plan :
- des caractéristiques physiques et juridiques ;
- et de l’environnement économique.
Le besoin d’une telle sélection sera d’ailleurs ressenti d’une façon d’autant plus pressante que le marché sera actif et, partant, que le nombre des ventes relevées sera important.
La recherche des caractéristiques des biens est, à ce titre, primordiale.
Après avoir comparé les immeubles entre eux, il convient d’analyser les prix déclarés pour tenter d’en déduire avec le maximum de certitude possible la valeur vénale recherchée.
Pour cela deux méthodes sont possibles :
Elle consiste à déduire directement la valeur du bien des prix déclarés.
- en cas de similitude suffisante entre les biens pris pour termes de comparaison et le bien à estimer ;
- ou lorsque le prix global a une signification économique particulière, telle la valeur du lot pour les terrains à bâtir situés dans un même lotissement ou des lotissements semblables.
La comparaison indirecte par l’intermédiaire de prix unitaires
Susceptible d’être utilisée dans la majorité des cas, elle consiste à choisir une unité de mesure, généralement de superficie, adaptée au type de bien en cause et à réduire les prix exprimés dans les actes à des valeurs unitaires, sur lesquelles portera l’analyse.
Les unités les plus couramment utilisées sont regroupées ci-dessous par nature de bien :
♦ terrains nus :
- terrains à bâtir :
 le mètre carré ;
 l’are (encore usité dans certaines régions) ;
 la charge foncière par mètre carré constructible ;
- terrains à usage agricole :
 l’hectare ;
 l’are ;
 le mètre carré pour certaines cultures spécialisées de faible étendue.
♦ Immeubles bâtis :
- maisons individuelles :
 mètre carré de superficie développée pondérée hors oeuvre (SDPHO), terrain intégré ou non selon les cas ;
 mètre carré de surface utile (ou habislidele). Cette unité est peu utilisée pour les maisons individuelles car son emploi exige que chaque immeuble dispose d’une superficie comparable de locaux annexes non retenus pour le décompte de la surface utile (garages, caves, sous-sols, etc.).
- appartements : le mètre carré de surface utile ou habislidele. Il convient d’apporter une attention particulière au nombre de parkings ou de boxes vendus avec les appartements;
- immeubles de rapport : le mètre carré de superficie développée pondérée hors oeuvre, terrain intégré.
Remarque : Que l’évaluation s’effectue par les méthodes de comparaison directe ou indirecte, l’évaluateur se trouve généralement devant une fourchette de prix assez large. Il lui appartient alors d’interpréter les différences observées de façon à dégager les valeurs dominantes, c’est-à-dire les valeurs auxquelles ou autour desquelles se réalisent la majorité des transactions. Il convient pour y parvenir de prendre en compte non seulement l’influence des différents facteurs de la valeur sur les prix déclarés, mais aussi les circonstances propres à chaque affaire. Il en est ainsi du degré de sincérité qui peut être attaché au prix déclaré en considération par exemple :
♦ de la nature de l’acte (adjudication, cession entre parents à des degrés divers, etc…),
♦ ou de la personnalité de l’acquéreur (collectivités, éslidelissements ou organismes publics ou parapublics).
En ce qui concerne les adjudications, il convient de noter que les prix obtenus peuvent être, soit anormalement élevés, soit anormalement bas en raison d’un intérêt de convenance propre à un adjudicataire ou, encore, du peu de publicité donnée à une affaire.
L’objectif de cette ultime analyse est de permettre d’appliquer au bien à estimer la base unitaire la mieux adaptée à ses caractéristiques propres. Dès lors que cette base est déterminée, la phase d’évaluation proprement dite présente peu de difficulté pratique.
ab. Appréciation générale de la méthode
Outre la nécessité d’être en présence d’un marché suffisamment actif pour permettre de dégager une valeur dominante pour un type de bien donné, la mise en oeuvre de cette méthode est parfois délicate.
Toute la difficulté étant de déterminer le degré d’analogie des immeubles à comparer, le principal écueil de l’évaluation par comparaison est de conduire à des rapprochements artificiels, reposant sur une déformation des termes de référence, surtout lorsque, le marché immobilier étant peu abondant, les ventes significatives sont rares.
Le risque est donc grand d’étendre la comparaison à des biens présentant plus de différences que de ressemblances, à des biens éloignés dans l’espace, empruntés à des marchés locaux différents ou encore à des biens ayant fait l’objet de ventes trop éloignées dans le temps.
Des corrections et des réajustements sont alors indispensables. Ils peuvent donner lieu à des appréciations subjectives de l’évaluateur.
En effet, même parfaitement conduite, l’évaluation ne fournit pas toujours des bases suffisamment concordantes pour lever toute hésitation.
b) La méthode d’évaluation par le revenu
Elle consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu qu’il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation convenablement choisi.
Sa mise en oeuvre exige :
- la connaissance du revenu de l’immeuble à évaluer ;
- la recherche du taux de capitalisation adapté au type de cet immeuble.
C’est la détermination de ce taux qui pose le plus de problèmes, car elle nécessite, d’une part, une étude de marché qui permettra d’apprécier la valeur des immeubles loués comparables et, d’autre part, la recherche du revenu de chacun de ces mêmes immeubles. Au surplus, les différents taux, obtenus en calculant le pourcentage des revenus par rapport à la valeur vénale des biens auxquels ils s’appliquent, sont susceptibles d’entrer dans une fourchette très large et dans laquelle il sera difficile de faire un choix pertinent.
Il faut, en effet, ne pas perdre de vue que le fait de retenir un taux de 4 % plutôt qu’un taux de 3 % entraîne une diminution du capital de 25 %. Or il est courant que l’écart entre les taux soit bien supérieur à un point.
Bien entendu, cette méthode ne peut être employée que pour évaluer des biens loués et, partant, elle ne permet d’aboutir qu’à des valeurs « immeubles occupés ».
Elle trouvera donc surtout à s’appliquer lorsqu’il s’agira d’évaluer des immeubles bâtis et, notamment, des immeubles de rapport.
c) La méthode d’évaluation d’après la valeur antérieure
Cette méthode dite également « évaluation par les origines de propriétés » consiste à déterminer la valeur vénale actuelle d’un immeuble en partant d’un prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée à cet immeuble à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur.
Ce prix ou cette évaluation est affecté d’un coefficient de réajustement destiné à exprimer l’évolution de la valeur de l’immeuble depuis la mutation ou l’acte pris pour référence.
Pour que cette méthode puisse être utilisée avec efficacité, il est nécessaire que certaines conditions se trouvent remplies :
♦ il faut, tout d’abord, que l’on ait pu relever, à diverses époques choisies comme époques de référence, un nombre suffisant de termes de comparaison susceptibles de faire ressortir une évolution des prix qui soit significative et, par suite, un coefficient valable de réajustement.
Cette méthode suppose donc un marché immobilier actif, mais, contrairement à la méthode par comparaison, elle n’exige pas que les termes de comparaison portent sur des immeubles d’une spécificité très proche de celle qui caractérise l’immeuble à évaluer : il suffit qu’ils concernent une grande catégorie de biens (maisons individuelles par exemple).
♦ par ailleurs, il est indispensable que l’immeuble à évaluer et les termes de comparaison retenus n’aient pas subi, depuis la vente d’origine, de transformations sensibles en ce qui concerne leurs caractéristiques physiques, juridiques ou économiques. C’est ainsi par exemple que les biens dont la situation locative, la constructibilité, la desserte par les transports en commun (phénomène très sensible en région Ile-de-France) auraient été modifiées, devraient être systématiquement écartés.
En l’absence de tout indice de référence fiable traduisant l’évolution des marchés fonciers locaux, cette méthode est actuellement peu utilisée par les experts privés et les juridictions.
Pour éviter les aléas inhérents à cette méthode, on ne doit pas manquer de prendre en compte, le cas échéant :
- les modifications, affectant la consistance ou l’usage du bien, intervenues depuis la dernière vente et susceptibles d’avoir une répercussion importante sur sa valeur ;
- éventuellement, l’insuffisance, par rapport au marché immobilier de l’époque, du prix antérieurement déclaré, sauf à prendre le risque d’aboutir à une évaluation elle-même minorée, quel que soit, par ailleurs, le soin apporté à la détermination du coefficient d’actualisation.
Ces deux dernières méthodes, peu fiables, ne doivent être utilisées qu’à défaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants, la méthode d’évaluation par comparaison étant de loin la meilleure.
2) L’évaluation des immeubles bâtis
S’agissant d’immeubles à usage d’habitation de natures diverses, leur valeur dépend des facteurs communs à l'ensemble des immeubles bâtis mais leur estimation doit faire appel à une méthodologie différente suivant la catégorie particulière à laquelle peuvent être rattachés les biens concernés : maisons individuelles et immeubles collectifs notamment.
a) Facteurs de la valeur communs à l’ensemble des immeubles bâtis
Ces facteurs, particulièrement nombreux, peuvent être regroupés comme suit :
- facteurs physiques ;
- facteurs juridiques ;
- facteurs économiques.
1. Facteurs physiques :
La valeur d’un immeuble dépend d’éléments aussi divers que son emplacement, son architecture, son importance, la nature des matériaux employés, son ancienneté et des éléments de confort dont il est doté.
L’emplacement est un des facteurs déterminants de la valeur d’un immeuble bâti.
La proximité du centre d’une agglomération, des équipements administratifs et commerciaux ainsi que des moyens de transport peuvent constituer des éléments de plus-value.
A l’inverse, la situation, dans des quartiers particulièrement vétustes ou la proximité d’une activité industrielle, cause de nuisances, d’un aérodrome ou d’une voie à grande circulation constituent des facteurs de moins-value.
La qualité architecturale.
L’importance de la construction est un élément essentiel de la valeur (superficie au sol, nombre d’étages, nombre de pièces) ; toutefois, la valeur de l’immeuble n’est pas nécessairement proportionnelle à sa superficie.
La qualité de la construction dépend de la nature et du choix des matériaux utilisés (matériaux nobles tels que la pierre et le granit et matériaux légers ou de médiocre qualité).
L’état d’entretien et la vétusté.
L’état d’entretien a une grande incidence sur la valeur de l’immeuble : un entretien négligé accroît la décrépitude de la construction ; au contraire, un entretien régulier corrige, en partie, la dépréciation résultant de l’âge de la construction.
La vétusté représente la moins-value réelle subie par l’immeuble depuis sa construction en raison de son âge et de l’état d’entretien au moment de l’estimation.
Les éléments d’équipement et de confort.
A l’heure actuelle, compte tenu du développement du niveau de vie et des progrès techniques, on constate une amélioration des équipements intérieurs des immeubles. De plus, les dispositions réglementaires en matière de construction sont de plus en plus rigoureuses en ce qui concerne l’hygiène et la sécurité des occupants. Bien sûr, ces éléments doivent être en rapport avec l’importance et la qualité de l’immeuble.
La classe de l’immeuble.
Les immeubles neufs ou récemment édifiés sont généralement classés en plusieurs catégories : courant, confort, standing, luxe.
Pour les immeubles d’habitation construits antérieurement au 1er septembre 1948, on peut se référer utilement aux normes définies à l’annexe I du décret n °48-1881 du 10 décembre 1948, pris en application de la loi du 1er septembre 1948.
2. Facteurs juridiques :
Sans négliger l’incidence que peuvent avoir sur la valeur des constructions certaines situations juridiques telles que la division de l’immeuble par lots (copropriété) ou les servitudes tant de droit privé (passage commun donnant accès à une propriété située en arrière de l’immeuble considéré) que de droit public (immeuble classé, servitude d’architecture, servitude « non altius tollendi » s’opposant à la surélévation des constructions), le facteur juridique le plus important est l’état d’occupation de l’immeuble.
On constate généralement qu’une moins-value, dont le taux est variable, affecte la valeur des immeubles occupés.
Cette moins-value, dont les causes sont diverses (dispositions légales réglementant les loyers notamment) s’apprécie en fonction des données du marché immobilier local et compte tenu, dans chaque cas, des circonstances particulières de l’occupation (pluralité et âge des occupants, nature, durée et conditions du bail, importance des locaux).
3. Facteurs économiques :
La valeur d’un bien dépend de ses possibilités de vente, c’est-à-dire du nombre d’amateurs que ce bien serait susceptible d’intéresser, compte tenu de son utilité ou de son revenu.
La vente des immeubles libres est relativement plus facile que celle des immeubles occupés.
Il est rappelé, d’autre part, que l’accroissement de la population des grandes villes ou l’implantation d’industries créatrices d’emplois a également une influence sur l’évolution du marché immobilier. Il en est de même des modifications de structure dans les villes d’importance secondaire (rénovation de centres villes notamment).
Parmi d’autres facteurs liés à l’urbanisation, il est possible de citer ceux qui résultent d’habitudes sportives (sports d’hiver, stations balnéaires).
Inversement, des villes à activité réduite se dépeuplent et cette situation affecte nécessairement les prix du marché immobilier local.
b) Rappel de notions propres à l’évaluation des immeubles bâtis
L’évaluation des immeubles bâtis est généralement effectuée par comparaison avec les prix constatés sur le marché et « réduits » ensuite à des prix unitaires. Les plus couramment retenus sont le prix au mètre carré de superficie développée pondérée hors oeuvre et le prix au mètre carré de « superficie utile » ou « habislidele ».
1. Superficie développée pondérée hors oeuvre (SDPHO) :
La superficie développée pondérée hors oeuvre d’un immeuble est calculée à partir de la superficie bâtie (c’est-à-dire de la superficie couverte au sol par la construction).
La superficie de chaque niveau est mesurée « hors oeuvre », c’est-à-dire murs extérieurs compris, et affectée d’un coefficient particulier tenant compte de l’usage et de la structure de chaque niveau.
 fondations sur vide sanitaire ............................................ 0,10 à 0,20
 caves non aménagées......................................................... 0,30
 caves aménagées................................................................ 0,30 à 0,50
 sous-sols aménagés............................................................ 0,50 à 0,80
 rez-de-chaussée, étages courants (non mansardés)......... 1
 étages mansardés ou combles aménagés.......................... 0,70 à 0,90
 greniers utilisables en débarras........................................... 0,30 à 0,40
 greniers aménageables ....................................................... 0,40 à 0,60
 combles perdus.................................................................... 0
 toit-terrasse accessible et utilisable..................................... 0,20 à 0,40
La somme des superficies ainsi pondérées représente la superficie développée hors oeuvre de l’immeuble.
2. Superficie utile :
Il s’agit de la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, c’est-à-dire, en fait, de la superficie habislidele ou « balayable » d’un logement.
c) L’évaluation des maisons individuelles
Les méthodes d’évaluation par comparaison
L’estimation par comparaison est la règle en la matière mais, suivant les données du marché, trois méthodes d’évaluation peuvent être utilement suivies.
1. L’évaluation par comparaison directe et en bloc (terrain et construction).
Cette méthode consiste à rechercher à l’époque et dans le secteur considéré une mutation concernant un immeuble en tous points semblable (terrain et construction) à l’immeuble à évaluer.
C’est la méthode la plus simple et la plus fiable mais il est bien évident qu’elle ne peut être utilisée que dans des situations exceptionnelles : pavillons d’un lotissement ou d’une copropriété horizontale construits sur le même modèle.
2. L’évaluation par comparaison au mètre carré de SDPHO, terrain intégré.
Les éléments bâtis constituant en général l’essentiel de la propriété à évaluer, les prix de référence sont « réduits » au mètre carré SDPHO de la construction, abstraction faite du terrain, et il suffit ensuite de multiplier par la valeur unitaire ainsi dégagée la SDPHO de l’immeuble expertisé pour obtenir sa valeur vénale globale.
Pour rester fiables, les termes de comparaison choisis doivent comporter des constructions d’un standing analogue à celui de l’immeuble à évaluer et des terrains de complément d’une superficie adaptée à l’importance des constructions. Un terrain d’une superficie insuffisante ou, au contraire, d’une surface trop élevée serait source d’une moins-value ou d’une plus-value qu’il appartient à l’évaluateur d’apprécier.
3. Evaluation distincte du terrain et des constructions.
Il s’agit d’une méthode complexe qui exige, si elle ne veut pas s’éloigner des réalités du marché, un effort d’analyse assez poussé. En effet, dans la généralité des cas, le prix exprimé dans les mutations de référence est un prix global, qu’il convient donc de ventiler entre terrain et constructions.
La première opération consiste donc à dégager, pour chaque terme de comparaison retenu, la partie du prix qui s’applique au terrain, étant observé qu’il s’agit d’une valeur de « terrain immobilisé ». Pour ce faire, il convient d’appliquer à la valeur du « terrain nu », apprécié comme terrain à bâtir, un abattement tenant compte de cette immobilisation. Il est admis que le taux d’abattement ne doit pas excéder 50 % pour un encombrement maximum, c’est-à-dire dans l’hypothèse où la construction édifiée épuise le potentiel de constructibilité du terrain ou, encore lorsque son implantation est telle qu’elle interdit toute nouvelle construction.
Dans un deuxième temps, en déduisant la valeur du terrain ainsi déterminée du prix global, on dégage, pour chaque terme de comparaison, la fraction du prix applicable à la construction. Il conviendra de réduire ce prix au mètre carré SDPHO ou de superficie bâtie pour pouvoir fixer la valeur de la construction dépendant de la propriété à évaluer.
Une troisième opération consistera enfin à additionner valeur du terrain et valeur de la construction pour éslidelir la valeur globale du bien. Bien entendu, il conviendra de veiller à ce que la valeur ainsi obtenue ne soit pas anormale eu égard au niveau général des prix constatés sur le marché.
Toutes les méthodes par comparaison, de la plus simple à la plus complexe, exigent un choix judicieux des termes de comparaison portant sur des immeubles comparables par leur consistance et leur situation juridique. A cet égard, il est rappelé que pour évaluer un immeuble occupé, il est préférable de faire référence à des mutations d’immeubles faisant également l’objet d’une occupation de même nature. Ce n’est qu’à défaut de tels termes de comparaison que la valeur d’une maison occupée peut être déterminée en pratiquant un abattement sur la valeur de l’immeuble supposé libre.
Pour les maisons individuelles à usage d’habitation, cet abattement – qui ne paraît pas devoir excéder 40 % – est fonction, à la fois, des conditions de la location en cours (prix, durée) et de la politique des pouvoirs publics en matière de maintien dans les lieux et de réglementation des loyers (voir notamment loi du 1er septembre 1948 et les lois ultérieures portant blocage ou limitation des loyers).
En tout état de cause, la valeur ainsi déterminée d’un immeuble occupé doit être corroborée par l’évaluation par le revenu dont il est fait état ci-après.
Les autres méthodes couramment pratiquées en la matière sont celles de l’évaluation par le revenu et de l’estimation par réajustement des valeurs antérieures. On citera également certaines méthodes spécifiques aux immeubles bâtis : évaluation par le prix de revient ou par le coût de reconstitution.
1. Evaluation par le revenu.
Cette méthode consiste à appliquer au revenu constaté un taux de capitalisation approprié.
En principe, il convient de s’en tenir au revenu brut qui seul peut être connu avec précision (loyer principal majoré des charges incombant au propriétaire et acquittées par le locataire).
Le taux de capitalisation se définit comme le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale (non son prix de revient). Ce taux ne peut qu’être tiré de l’observation du marché immobilier local. Il peut être très élevé pour les immeubles vétustes et varie généralement en sens inverse de la classe de l’immeuble. A titre indicatif, on peut citer les taux moyens de capitalisation constatés en région parisienne.
♦ Pour les loyers réglementés (loi de 1948) :
Catégorie de l’immeuble - Taux de capitalisation constant
II A / II B .................. 2 à 4 %
II C .......................... 3 à 6 %
III A.......................... 4 à 7 %
III B.......................... 5 à 10 %
IV............................. 8 à 12 %
♦ Pour les immeubles récents à loyer libre, le taux de capitalisation peut être de l’ordre de 4 à 6 %.
Cette méthode, malgré les difficultés inhérentes à la détermination d’un taux de capitalisation approprié, est assez bien adaptée pour évaluer les immeubles loués et peut être utilisée à titre de recoupement.
2. Evaluation par réajustement des valeurs antérieures.
Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale actuelle d’un immeuble en partant du prix exprimé ou de la valeur donnée au même immeuble à l’occasion d’une mutation ou d’une déclaration antérieure.
Ce prix ou cette valeur doit être alors affecté d’un coefficient de réajustement fixé compte tenu de l’évolution constatée sur le marché immobilier local pour les immeubles de même nature. Cette évolution peut varier considérablement d’un secteur à l’autre suivant la pression de la demande sur les prix, et, bien qu’il s’agisse au cas particulier d’immeubles bâtis, l’évolution au plan local peut être fort différente de celle du coût de la construction constaté par l’INSEE.
L’emploi de cette méthode, dont les aléas ont déjà été signalés, exige une bonne connaissance du marché immobilier et de son évolution pour apprécier à la fois la sincérité des prix ou valeur antérieurement déclarés et le coefficient de réajustement à retenir. Sous cette réserve, ce procédé permet de parvenir à une première approche de la valeur, sauf à s’assurer que l’immeuble n’a pas subi de modifications importantes depuis la dernière mutation ou déclaration (addition de construction, grosses réparations, équipement, situation locative…).
Cette méthode n’est pas retenue par les juridictions de l’expropriation (C.A. Paris Expro. 22 juin 1984).
3. Evaluation par le prix de revient.
Cette méthode exige de connaître au départ tous les éléments du prix de revient (prix du terrain, coût effectif de la construction, frais annexes) et de faire application ensuite de multiples coefficients de caractère souvent arbitraire (dépréciation immédiate de la construction neuve, évolution des prix du marché, abattement pour vétusté).
D’application délicate, cette méthode ne présente pratiquement d’intérêt que pour les constructions récentes.
Elle demeure la seule méthode envisageable, en cas d’expropriation d’un immeuble qui, indispensable à son usager, est sans équivalent sur le marché.
4. Evaluation par le coût de reconstitution.
Cette méthode est encore moins sûre que la précédente puisqu’aux aléas indiqués ci-dessus, viennent s’ajouter ceux liés à la détermination du coût de construction théorique des bâtiments existants. Elle n’est mentionnée ici que pour mémoire.
Eléments particuliers de plus-value ou moins value.
Il convient de tenir compte également des aménagements et installations diverses qui peuvent apporter une plus-value à l’immeuble (pour les grandes propriétés d’agrément : clôtures en bon état, murs, pièces d’eau, tennis, piscines) sous réserve qu’ils soient en bon état d’entretien et, le cas échéant, de fonctionnement.
Dans le cas contraire, ils peuvent être une cause de moins-value.
A défaut de termes de comparaison significatifs, ces divers éléments feront l’objet d’une évaluation forfaitaire.
d) L’évaluation des immeubles collectifs
Les immeubles collectifs sont des immeubles divisés en appartements. Deux situations peuvent se présenter :
 ou bien chaque appartement appartient en pleine propriété à un propriétaire distinct ou est attribué en jouissance divise à un porteur de parts associé de la société civile immobilière, propriétaire apparent de l’ensemble ;
 ou bien la totalité de l’immeuble appartient à un seul et même propriétaire.
Evaluation des appartements.
Chaque appartement correspond à un lot de copropriété dont la valeur comprend celle des parties communes indivises (terrain de complément aménagé en pelouses, aires de jeux...). Les parties annexes (caves, buanderies, parkings) font l’objet de lots individualisés dans le règlement de copropriété, mais lorsqu’ils sont revendus avec l’appartement, l’opération peut se faire moyennant un prix global sans ventilation du prix.
Dans les grands ensembles, on se trouve souvent en présence de transactions assez nombreuses et assez rapprochées dans le temps, pour pouvoir disposer de termes de comparaison précis et susceptibles d’être immédiatement retenus, à l’état brut, pour déterminer la valeur de l’appartement à expertiser. En l’occurrence, la méthode d’évaluation par comparaison directe peut, dans de nombreux cas, être utilisée compte tenu notamment de la similitude très poussée de chaque catégorie d’appartement d’un même ensemble.
A défaut de terme de référence parfaitement adéquat, deux autres méthodes d’évaluation sont couramment utilisées :
Evaluation au mètre carré utile.
La connaissance de la surface utile ou habislidele des appartements est toujours possible et permet de dégager la valeur dominante du mètre carré de superficie utile.
Evaluation à la pièce principale.
Les prix constatés sur le marché local (même ensemble immobilier ou ensembles de situation et de standing comparables) sont, le cas échéant, réductibles à la pièce principale, la composition des appartements de référence étant généralement connue. Il convient toutefois de s’assurer qu’il s’agit bien des mêmes normes (une grande salle de séjour, par exemple, pouvant suivant les cas être comptée pour 1 ou 2 pièces).
L’évaluateur n’aura recours à cette méthode qu’à défaut de renseignements exacts sur les superficies utiles de l’appartement à évaluer et des appartements de référence.
Bien entendu, quelle que soit la méthode retenue, certains correctifs doivent, le cas échéant, être utilisés pour tenir compte de l’étage (légère décote de 5 à 10 % pour les appartements du rez-de-chaussée ainsi que pour les étages élevés non desservis par un ascenseur), de l’état d’entretien et d’équipement intérieur des locaux, de la location éventuelle et des conditions de cette location. Pour les biens loués, le recours à l’estimation par le revenu peut, à titre de recoupement, être utilement envisagé.
Evaluation des immeubles collectifs considérés en bloc.
Ces immeubles, dénommés généralement immeubles de rapport, sont divisés en appartements mais appartiennent à un seul propriétaire (personne privée ou société d’investissement). Ces biens doivent nécessairement faire l'objet d’une évaluation globale.
Dans Paris et les grandes agglomérations, où ce type d’immeubles se rencontre encore assez couramment, l’évaluateur a le choix entre les méthodes d’estimation par comparaison exposées en ce qui concerne les maisons individuelles, notamment l’estimation de l’immeuble (terrain intégré) :
 soit par comparaison directe et en bloc ;
 soit par comparaison au mètre carré SDPHO de la construction.
Toutefois, du fait de leur destination et de leur composition, deux autres méthodes peuvent être utilisées pour l’estimation de ces biens :
Evaluation par le revenu.
La capitalisation du revenu total de l’immeuble permet une approche satisfaisante de la valeur vénale de l’ensemble, dans la mesure où le taux de capitalisation retenu est déduit d’une observation judicieuse des données du marché local concernant les ensembles immobiliers de même catégorie.
Evaluation analytique.
Les appartements en cause ne diffèrent pas, dans leur consistance, des appartements en copropriété et le marché de ces derniers étant généralement bien connu, la démarche de l’évaluateur peut être utilement la suivante :
 estimation de chacun des appartements composant l’immeuble, sauf à tenir compte évidemment de leur état d’occupation et des conditions de cette occupation ;
 addition des valeurs particulières ainsi déterminées ;
 abattement pour prendre en compte la « vente en bloc » et immédiate de l’ensemble immobilier à un seul acquéreur ; cette décote, variable suivant l’importance de l’immeuble, ne paraît pas devoir excéder 30 %.
Le processus ainsi décrit peut être considéré comme constituant une bonne méthode de recoupement des résultats pouvant être obtenus par les autres méthodes.
e) Evaluation des immeubles exceptionnels
On désigne sous l’appellation « immeubles exceptionnels » des ensembles immobiliers comprenant une ou plusieurs constructions dont la conception et l’utilisation présentent une spécialisation plus ou moins marquée : châteaux, hôtels, cliniques, cinémas, piscines notamment.
L’estimation de ces immeubles s’effectue selon les méthodes examinées ci-dessus, mais en tenant compte de leurs dimensions exceptionnelles et de leur spécialisation.
En raison de leurs particularités et des lourdes charges d’entretien qu’ils entraînent, ces immeubles n’intéressent, le plus souvent, que peu d’amateurs.
Ces immeubles font apparaître en général des prix globaux relativement élevés, compte tenu de leur importante superficie en terrains et en constructions ; par contre, les prix unitaires correspondants, exprimés le plus souvent en mètre carré SDPHO sont faibles et très inférieurs à ceux observés pour des immeubles de même classe mais de dimensions et superficies plus courantes.
Les éléments de comparaison sont peu nombreux et, de ce fait, doivent être recherchés autant que possible sur un marché suffisamment étendu dans le cadre du département, de la région ou même du territoire national.
Les méthodes d’évaluation privilégiées restent l’évaluation par comparaison globale et l’évaluation au mètre carré SDPHO.
Toutefois, compte tenu de la spécificité de certains immeubles tels qu’hôtels, cliniques, et de la difficulté de trouver, même au plan national, des termes de référence réellement comparables, il peut être recouru aux méthodes suivantes :
Méthode analytique.
Cette méthode consiste à décomposer l’immeuble en ses différents éléments (construction principale et dépendances, terrain d’emprise et d’environnement immédiat intégré d’une part, parc, jardins et tous autres éléments constitutifs de la propriété d’autre part), chacun d’eux faisant l’objet d’une évaluation particulière.
La somme de ces valeurs doit être ensuite affectée d’un abattement forfaitaire de 10 à 30 % pour tenir compte de l’importance des superficies vendues (bâties et non bâties) et du caractère indissociable des différents bâtiments au plan architectural de manière à traduire la valeur globale du bien.
Exemple : Evaluation d’un château.
♦ Soit un château en bon état d’entretien, comportant les éléments suivants :
- château proprement dit : 5217 m² SDPHO ;
- dépendances bâties (orangerie, conciergerie, garages, écuries, remises…) : 1221 m² SDPHO ;
 parc, 12 ha (ou 120 000 m²) ;
 bois, 25 ha ;
 près, 29 ha.
L’évaluation, suivant la méthode analytique, conduit, au cas particulier, et compte tenu des données du marché concernant les châteaux et les terres de diverses natures, aux résultats suivants :
 château proprement dit : 5217 m² à 90 € le m²
(avec terrain d’assiette et d’environnement immédiat).......................................... 469 530 €
 dépendances bâties : 1221 m² à 40 € le m² :....................................................... 48 840 €
 parc :120 000 m² à 1 € le m² : .............................................................................. 120 000 €
 bois : 25 hectares à 2 300 € l’ha .......................................................................... 57 500 €
 près :29 hectares à 3 050 € l’ha .......................................................................... 88 450 €
Ensemble ...............................................................................................................784 320 €
Abattement pour vente en bloc : 20 %................................................................... 156 864 €
Reste...................................................................................................................... 627 456 €
Soit une valeur de l’ordre de 630 000 €.
A noter : Dans l’hypothèse où le parc serait situé dans une zone constructible où les lotissements sont autorisés, il pourrait être évalué comme ayant vocation à être loti. Dans ce cas, le château proprement dit, privé du parc qui est son complément indispensable, aurait une valeur résiduelle bien plus faible.
Evaluation à l’élément spécifique.
Certains immeubles font l’objet d’une utilisation très particulière et sont aménagés en fonction de cette utilisation (hôtels, cliniques…).
Il peut être procédé à l’évaluation en partant d’un élément spécifique (la chambre ou le lit) auquel est affectée une valeur unitaire appropriée.
Evaluation par la valeur de récupération foncière.
Les immeubles exceptionnels comportant le plus souvent une importante superficie de terrain, on est amené à retenir uniquement la valeur du terrain considéré comme terrain à bâtir, la valeur des constructions étant négligée.
Cette méthode est utilisée pour les propriétés situées dans un secteur urbain où le prix des terrains à bâtir est élevé.
 compte tenu de sa superficie, de sa configuration et de sa situation, le terrain doit se prêter à une opération de construction dans le cadre de la réglementation d’urbanisme ;
 les constructions existantes relativement peu importantes ou en mauvais état n’ont qu’une faible valeur ;
 la valeur de la propriété considérée comme terrain à bâtir est supérieure à la valeur obtenue en évaluant séparément le terrain (considéré comme encombré) et les constructions.
La valeur de récupération foncière correspond à une valeur de terrain nu, déduction faite des frais de démolition des bâtiments existants, et, éventuellement, des frais d’éviction ou de relogement des occupants.
Toutefois, il est nécessaire de recueillir des renseignements sur la réglementation d’urbanisme applicable au terrain et notamment sur sa constructibilité.
La valeur du terrain est souvent, dans cette méthode, appréciée en fonction de la charge foncière que pourrait supporter une opération de construction réalisée sur ce terrain, étant observé que celle-ci doit tenir compte du fait que le plus souvent, d’importants travaux d’équipement et d’aménagement doivent être exécutés sur le terrain.
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