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Timestamp: 2016-10-28 00:36:21
Document Index: 223211556

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 100', 'Art. 44', 'Art. 45', 'Art. 46', 'Art. 26', 'Art. 26', 'Art. 26', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_339/2013 (27.08.2013)
1C_339/2013 � � Urteil vom 27. August 2013
vertreten durch SwissInter Tax AG,
Kanton�
handelnd durch die Baudirektion des Kantons Z�rich,
Sch�tzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Z�rich, 3. Kreis,
Beschwerde gegen das Urteil vom 7. Februar 2013
des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer.
�X.________ ist Eigent�mer der mit einem Wohnhaus �berbauten Parzelle Kat.-Nr. 1554 in Bubikon, deren S�dwest-Grenze an die K�mmoosstrasse st�sst. Am 6. Juni 2002 setzte die Baudirektion des Kantons Z�rich das Projekt f�r die Erstellung eines Rad- und Gehwegs entlang dem talseitigen bzw. nord�stlichen Rand der K�mmossstrasse f�r den Teilbereich zwischen der Ritterhausstrasse und der Wolfhauserstrasse fest. Dort liegt auch die Parzelle Kat.-Nr. 1554. In der Folge wurde der Rad- und Gehweg teilweise erstellt, nicht aber im Bereich der Parzelle von X.________, mit dem keine g�tliche Einigung zustande kam.
�Im Juni 2008 wurde ein separates Planauflageverfahren nach �� 15 ff. des kantonalen Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG; LS 722.1) er�ffnet. X.________ erhob Einsprache. Mit Entscheid vom 23. November 2009 hielt die Baudirektion an ihrem mit Verf�gung vom 6. Juni 2002 festgesetzten Projekt fest und wies die Einsprache von X.________ ab, soweit sie darauf eintrat. Sie lud zudem das Immobilienamt ein, den Landerwerb gem�ss �� 18 ff. StrG durchzuf�hren, n�tigenfalls auf dem Wege der Expropriation, und die Anst�sserbeitr�ge zu erheben. Die von X.________ dagegen beim Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich sowie letztinstanzlich beim Bundesgericht eingelegten Rechtsmittel blieben erfolglos (Urteil des Bundesgerichts 1C_277/2011 vom 26. September 2011).
�Nachdem eine am 2. November 2011 durchgef�hrte Einigungsverhandlung gescheitert war, wurde ein Sch�tzungsverfahren eingeleitet. Die Sch�tzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Z�rich, 3. Kreis, f�hrte am 29. Juni 2012 beim Grundst�ck von X.________ eine Sch�tzungsverhandlung mit Augenschein durch. X.________ nahm nicht daran teil. Der Kanton Z�rich beantragte an der Verhandlung, es sei f�r die Landabtretung im Umfang von ca. 120 m2 ein Landpreis von Fr. 405.--/m2 festzusetzen und es sei X.________ zu verpflichten, dem Kanton Trottoirbeitr�ge im Umfang von Fr. 8'625.-- zu bezahlen. Die Sch�tzungskommission hiess am 29. Juni 2012 die Klage des Kantons gut, verpflichtete diesen zu einer Abtretungsentsch�digung von insgesamt Fr. 48'600.-- und X.________ zu einem Trottoirbeitrag von Fr. 8'625.--. Das Verwaltungsgericht hiess einen dagegen von X.________ erhobenen Rekurs mit Urteil vom 7. Februar 2013 teilweise gut und hob die Pflicht zur Zahlung eines Trottoirbeitrags auf. Im �brigen wies es den Rekurs ab.
�Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 8. April 2013 beantragt X.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Sache sei an die Sch�tzungskommission zur�ckzuweisen. Er macht geltend, die Abtretungsentsch�digung von Fr. 48'600.-- sei zu tief.
�Das Verwaltungsgericht und die Sch�tzungskommission beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen.
�Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid in einer �ffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Der Beschwerdef�hrer ist Eigent�mer des teilenteigneten Grundst�cks. Er ist zur Beschwerdef�hrung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 i.V.m. Art. 44 Abs. 1, Art. 45 Abs. 1 und Art. 46 Abs. 1 lit. a BGG) Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1.�Der Beschwerdef�hrer macht eine Verletzung der Bestimmung von Art. 26 Abs. 2 BV geltend, wonach Enteignungen voll entsch�digt werden. Die Vorinstanz habe zur Bestimmung des Verkehrswerts auf statistische Werte abgestellt, deren konkrete Grundlagen (Vertragsparteien, Lage und Gr�sse der Grundst�cke) unbekannt seien. Dies sei willk�rlich und verletze das rechtliche Geh�r. Die betreffenden Grundst�cksgesch�fte datierten zudem aus den Jahren 2006 bis 2010 und seien damit zu alt. 2011 seien die Preise gestiegen. Zudem werde nicht zwischen den D�rfern Bubikon und Wolfhausen unterschieden. Das Verwaltungsgericht begr�nde auch nicht, weshalb es auf den - ohnehin untauglichen - Medianwert abstelle und nicht beispielsweise auf den 0.75-Quantil. Schliesslich habe das Verwaltungsgericht auch den Nutzen von sogenanntem Vorgartenland verkannt. Auch wenn die betreffende Fl�che selbst nicht �berbaut werden k�nne, wirke sie sich auf die Ausn�tzung der gesamten Liegenschaft aus. Ein Entzug von 120 m2 Land bedeute, dass das verbleibende Grundst�ck in genau diesem Umfang weniger baulich genutzt werden k�nne. Dies sei zu ber�cksichtigen.
2.2.�Das Verwaltungsgericht hielt fest, die Entsch�digung bestimme sich gem�ss � 13 Abs. 1 des Gesetzes vom 30. November 1879 betreffend die Abtretung von Privatrechten (LS 781) nach dem Verkehrswert. Beim abzutretenden Grundst�cksteil handle es sich um Vorgartenland, denn es liege im Strassenabstandsbereich gem�ss � 265 des Gesetzes des Kantons Z�rich vom 7. September 1975 �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht (LS 700.1; im Folgenden: PBG) und somit im Bauverbotsbereich. F�r die Bemessung der Entsch�digung k�nne der Quadratmeter-Durchschnittswert f�r das gesamte Grundst�ck vor der Enteignung ermittelt und auf den abzutretenden Teil verlegt werden, wobei einer allf�lligen Minder- oder H�herwertigkeit der abzutretenden Fl�che durch Abz�ge bzw. Zuschl�ge Rechnung getragen werde. Die Sch�tzungskommission habe auf die Quadratmeterpreise abgestellt, die gem�ss den Angaben des Statistischen Amts des Kantons Z�rich f�r unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf dem Gemeindegebiet erzielt worden seien. Die Preise basierten auf immerhin 44 Verk�ufen in den Jahren 2006 bis 2010. Dieses Vorgehen sei nicht zu beanstanden. Es sei auch nicht erforderlich gewesen, zwischen den zur selben Gemeinde geh�renden D�rfern Bubikon und Wolfhausen zu unterscheiden. Am Augenschein habe die Sch�tzungskommission schliesslich die konkrete Situation und damit die Vergleichbarkeit mit den statistischen Angaben �berpr�ft. Im Weiteren erweise sich angesichts der Lage des Grundst�cks am Rand von Bubikon die Verwendung des Medianwerts (Wert, der von der H�lfte der Verk�ufe unter- bzw. �berschritten wird) als gerechtfertigt. Diese Berechnungsweise f�hre zu einem Landpreis f�r Bauland von Fr. 607.--/m2. Davon einen Abzug f�r die Minderwertigkeit der abzutretenden Fl�che von einem Drittel zu machen, entspreche der topografischen Situation und der bisherigen Rechtsprechung. Der von der Sch�tzungskommission ermittelte Quadratmeterpreis von Fr. 405.--/m2 sei somit nicht zu beanstanden.
2.3.�Handelt es sich wie hier um eine nach kantonalem Recht festgesetzte Enteignungsentsch�digung, so �berpr�ft das Bundesgericht frei, ob die Regeln des kantonalen Rechts (oder die von den kantonalen Beh�rden zur L�ckenf�llung angewendeten Regeln) dem in Art. 26 BV verankerten Prinzip der vollen Entsch�digung gen�gen. Die Anwendung dieser Regeln wie auch die Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Instanzen k�nnen dagegen grunds�tzlich nur unter Willk�rgesichtspunkten �berpr�ft werden; insoweit f�llt die R�ge der Verletzung des Willk�rverbotes mit dem Einwand zusammen, Art. 26 BV sei verletzt (BGE 112 Ia 198 E. 1b S. 201; Urteil 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009 E. 2.1; je mit Hinweisen).
�Ist der angefochtene Entscheid zwar mit einer fehlerhaften Begr�ndung versehen, im Ergebnis aber nicht willk�rlich, so sieht das Bundesgericht von dessen Aufhebung ab (Urteil 1P.195/2003 vom 18. Dezember 2003 E. 4 mit Hinweisen).
2.4.�Der Beschwerdef�hrer kritisiert nicht, dass die Vorinstanzen einen Quadratmeter-Durchschnittswert f�r das Gesamtgrundst�ck vor der Enteignung ermittelten und diesen auf den abzutretenden Teil verlegten. Er ist jedoch offensichtlich der Ansicht, es d�rfe in der Folge kein Abzug wegen einer allf�lligen Minderwertigkeit gemacht werden. Dabei verkennt er, dass seine Liegenschaft bereits �berbaut ist. Sie erleidet deshalb durch den Entzug von innerhalb der Baulinie gelegenen Terrains eine Werteinbusse, die unter dem �blichen Baulandpreis liegt (vgl. zur Unterscheidung zwischen �berbauten und un�berbauten Parzellen Urteil 1P.743/1999 vom 29. Juni 2000 E. 4c/aa mit Hinweisen). Mit anderen Worten liegt in diesem Fall der Preis pro Quadratmeter innerhalb der Baulinie unter demjenigen des �brigen Grundst�cks (im Einzelnen: PETER WIEDERKEHR, Die Expropriationsentsch�digung, 1966, S. 70; vgl. auch Urteil 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009 E. 3, wo der Verlust der Abtretungsfl�che keinen Einfluss auf die Ausn�tzung des Grundst�cks oder dessen �berbaubarkeit hatte und der Baulandpreis deshalb gar um drei Viertel reduziert wurde).
�Die Vorinstanzen haben konkret in einem ersten Schritt auf Quadratmeterpreise, die zwischen 2006 und 2010 f�r unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf Gemeindegebiet bezahlt wurden, abgestellt. Die in diesen f�nf Jahren get�tigten 44 Verk�ufe wurden zwar nicht nach Lage, Gr�sse, Erschliessungsgrad und Ausn�tzungsm�glichkeit der Verkaufsobjekte aufgeschl�sselt (vgl. BGE 114 Ib 286 E. 7 S. 295 f. mit Hinweisen; Urteil 1A.159/2001 vom 16. April 2002 E. 3.3, in: ZBl 103/2002 S. 658). Das Vorgehen ist dennoch nicht zu beanstanden. Denn es ist nicht zu verkennen, dass die Berechnung des allgemeinen Preisniveaus auf einer breiten Basis eine �hnlich genaue Bestimmung des Quadratmeterpreises f�r die Abtretungsfl�che zul�sst, wie wenn diese zwar nach Grundst�cksmerkmalen differenziert erfolgt, jedoch nur auf einzelnen oder gar nur auf einer einzigen Transaktion basiert (vgl. Urteil 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 4.2 mit Hinweis). Dass das Verwaltungsgericht auf das derart definierte allgemeine Preisniveau in der Gemeinde Bubikon (mit seinen Dorfteilen Bubikon und Wolfhausen) abstellte, mithin das betroffene Grundst�ck angesichts seiner Lage als durchschnittlich bewertete, erscheint ebenfalls als haltbar. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Medianwert (0.5-Quantil) als Berechnungsgrundlage "v�llig untauglich" sein sollte, wie dies der Beschwerdef�hrer behauptet (vgl. BGE 134 II 152 E. 11.3 S. 158 f.). Dieser Wert ist mit dem Grundsatz, dass der Enteignete zwar voll zu entsch�digen ist, aber durch die Enteignung auch nicht bereichert werden soll, besser vereinbar als der vom Beschwerdef�hrer vorgeschlagene 0.75-Quantil, der im Ergebnis pauschal und ohne inneren Grund zu h�heren Preisannahmen f�hren w�rde.
�Nachvollziehbar scheint die Kritik, dass auch Grundst�cksverk�ufe nach 2010 h�tten ber�cksichtigt werden sollen. Indessen ergibt sich aus den vom Statistischen Amt des Kantons Z�rich publizierten Daten, dass f�r die Jahre 2011 und 2012 keine gen�gende Anzahl relevanter Transaktionen vorliegt, n�mlich f�r 2011 zwei und f�r 2012 gar nur eine (http://www.statistik.zh.ch unter "Themen A-Z"; "Bodenpreise (Daten) "; "Preise f�r Wohnbauland"; "Bubikon" [besucht am 20. August 2013]). Unter diesen Voraussetzungen w�ren die betreffenden Medianwerte statistisch zu wenig zuverl�ssig gewesen. Denkbar w�re zwar, dass bei einer zu d�nnen Datenbasis die allgemeine Grundst�ckspreisentwicklung bzw. die Entwicklung der Modellpreise, die ebenfalls vom statistischen Amt publiziert werden, als massgebend angesehen wird (vgl. a.a.O.; vgl. auch Urteil 1A.159/2001 vom 16. April 2002 E. 3.2, in: ZBl 103/2002 S. 658). Wie es sich damit verh�lt, kann im vorliegenden Fall indessen offen bleiben. Die Reduktion des Baulandwerts um einen Drittel, wie sie die Sch�tzungskommission vornahm und das Verwaltungsgericht billigte, ist nicht zu hoch; vielmehr w�re auch ein leicht h�herer Abzug haltbar gewesen. Unter diesen Umst�nden ist nicht verfahrensentscheidend, ob die Vorinstanz einen leicht zu tiefen Grundst�ckspreis als Ausgangspunkt genommen hat, da das Resultat bei einem leicht h�heren Preis in Verbindung mit einem etwas gr�sseren Abzug f�r den Minderwert dasselbe gewesen w�re. Der angefochtenen Entscheid ist deshalb im Ergebnis nicht zu beanstanden.
2.5.�Zusammenfassend ergibt sich, dass die R�ge, das Verwaltungsgericht habe mit seinem Vorgehen zur Berechnung der Entsch�digung die Eigentumsgarantie, das Willk�rverbot und das rechtliche Geh�r verletzt, unbegr�ndet ist.
�Die Beschwerde ist abzuweisen.
�Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdef�hrer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
�Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdef�hrer auferlegt.
�Es wird keine Parteientsch�digung zugesprochen.
�Dieses Urteil wird den Parteien, der Sch�tzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Z�rich, 3. Kreis, und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.