Source: http://cprojekt.cz/postup.html
Timestamp: 2018-11-17 02:37:05+00:00
Document Index: 21771089

Matched Legal Cases: ['§ 92', '§ 96', '§ 78', '§ 94', '§ 96', '§ 110', '§ 105', '§ 105', '§ 107', '§ 118', '§ 94']

V průběhu naší praxe se často a opakovaně setkáváme se situací, kdy klient má na počátku naší spolupráce velmi nedostatečnou nebo zkreslenou představu o tom, co projekt musí a může řešit, co všechno může projektant pro klienta udělat, a jak naopak sám klient může přispět ke kvalitnímu konečnému výsledku. Byli jsme dokonce dotazováni, zda se klient může k dispozici a vzhledu budoucí stavby vyjadřovat a uplatňovat své návrhy a podněty. Jak se tedy postupuje při práci na projektu?
Abychom Vám pomohli lépe se orientovat, popisují následující řádky obvyklý a osvědčený postup projektových prací a způsob součinnosti mezi projektantem a klientem tak, jak jej doporučejeme v naší kanceláři.
Na první schůzce klient sdělí projektantovi své záměry a základní požadavky na budoucí stavbu, uvede problematická místa a vztahy (pokud jsou mu známa) a předloží k nahlédnutí dokumenty, týkající se pozemku, případně lokality (pokud je má). Současně nebo následně se projektant seznámí s místem stavby a lokalitou, a doplní si potřebné základní informace o katastrálním území, územním plánu, ochranných pásmech apod.
Na těchto podkladech projektant navrhne a posléze dohodne s klientem vhodný předpokládaný rozsah projektových prací. Dále projektant klientovy záměry a požadavky uvede do smlouvy o dílo jako výchozí zadání projektových prací. Poté je uzavřena mezi projektantem a klientem smlouva o dílo.
Komentář: Vaše záměry promítnuté do smlouvy o dílo jsou vlastně formou objednávky projektových prací. Je ale třeba si uvědomit, že celý proces vedoucí k vlastní stavbě je na úplném počátku. Ani Vy, v pozici klienta, ani my, v pozici projektanta, nemůžeme samozřejmě předvídat přesný vývoj a rozsah projektových prací. Proto hovoříme o předpokládaném rozsahu projektových prací a výchozím zadání projektových prací.
Nyní provede projektant analýzu celkové situace včetně potřebných průzkumů a měření. Pokud se neobjeví problémy, které je třeba před uzavřením analýzy objasnit, může projektant připravit první návrh nebo návrhy stavby.
Následuje první konzultace, kde projektant návrhy předloží klientovi. Zároveň projektant vysvětlí principy vnitřní dispozice zvoleného řešení, vnější provozní a dispoziční vazby budoucí stavby, naznačí možnosti architektonického řešení interiéru a exteriéru stavby a upozorní klienta na styčná místa návrhu stavby s podmínkami lokality (výsledky analýzy celkové situace).
Klient samozřejmě dostává prostor, aby vyhodnotil, jak jej návrh oslovuje a do jaké míry je v souladu s jeho požadavky. To se děje již v průběhu konzultace, ale rovněž může klient uvažovat nad návrhy později doma, například v širším rodinném kruhu. Je na vzájemné dohodě, zda klient bude připomínky a podněty, takto vzniklé, komunikovat s projektantem telefonicky, emailem nebo zda budou předmětem širší debaty až při následné další konzultaci.
Komentář: První konzultace nad prvním návrhem má pro další vývoj zásadní význam. Je to chvíle, kdy Vaše zpravidla dosud volné a nespoutané záměry poprvé dostanou konkrétní podobu v mezích technických a právních norem. To vyžaduje výrazný posun od dosud volného vnímání záměrů a vizí k odpovědnému hodnocení předložených návrhů. Zároveň dochází na základě vzájemných zpětných vazeb k prvnímu skutečnému ověření, jak si navzájem rozumíme.
Podle našich dlouhodobých zkušeností často do předložení prvního návrhu panuje všeobecná názorová pohoda a teprve nad konkrétním návrhem se objeví nesrovnalosti, vyplývající ze vzájemně rozdílného chápání pojmů a míry důležitosti dosavadních jednotlivých požadavků. Tohoto jevu se není třeba bát. Víme, že i z diskuze nad návrhem, ke kterému se klient staví velmi kriticky, může být velmi pozitivní zpětná vazba. I kritický postoj klienta k určitému řešení umožňuje dobře poznat jeho životní filozofii. Proto konzultaci nad prvním návrhem chápeme jako výchozí bod nebo chcete-li odrazový můstek k dobré vzájemné spolupráci.
Samozřejmě, že není účelem vytvořit návrh tak, aby nutně vyvolal Vaši kritiku. Ale pro dobrou spolupráci a dosažení dobrého konečného výsledku je hlavní postupné vzájemné porozumění a je lhostejné, zda na počátku vzniká na základě pozitivního nebo negativního hodnocení předloženého návrhu.
Při dalších konzultacích se vybraný návrh propracovává postupně podle připomínek klienta do podoby, která při respektování podmínek dané lokality co nejvíce odpovídá představám klienta. V průběhu tohoto vývoje se mohou objevit další styčná místa záměru klienta s podmínkami lokality (např. potenciální kolize se zájmy souseda nebo s veřejným zájmem). Je samozřejmě vhodné tyto problémy řešit vyjednáváním, případně hledáním oboustraně přijatelného kompromisu, již v této fázi projektové přípravy. Právě zde může dobrý projektant výrazně pomoci klientovi prosadit nebo obhájit jeho zájmy. Předchází se tím nepříjemné situaci, kdy se hotový projekt stane při správním řízení neprosaditelný a klient stojí před otázkou, kolik jej budou stát potřebné úpravy již hotového projektu.
Komentář: V průběhu další práce se potřebný rozsah projektových prací upřesňuje. Zároveň je běžné, že při konzultacích si, jako klient, sami rozvíjíte a upravujete i své vlastní představy. U většiny našich klientů se tedy s vývojem návrhu stavby vyvíjí a upravuje i původní záměr a zadání. Tento proces je samozřejmě žádoucí, protože jedině tak lze najít a využít to nejlepší, co Vaše záměry a podmínky dané lokality nabízejí.
Jednání při řešení případných kolizí Vašich záměrů s veřejnými zájmy nebo zájmy souseda je vhodné vést od počátku na dostatečně odborné úrovni. Podle našich zkušeností vzniká řada problémů pouze na základě neznalosti nebo nedorozumění. Rovněž máme prokázáno, že postoj souseda a bohužel často i úředníka vůči odborně vedené argumentaci bývá výrazně opatrnější a Vaše protistrana pak bývá přístupnější rozumné dohodě nebo kompromisu. Na druhou stranu, i když máme opravdu vysoké procento úspěšnosti v obhajování zájmů našich klientů, musí mít samozřejmě i Vaše záměry a požadavky alespoň nutnou míru oprávněnosti a rozhodně netvrdíme, že lze prosadit „cokoliv a kdekoliv“.
Dosáhne-li návrh stavby úrovně, kdy splňuje požadavky klienta, stává se podkladem pro další smluvené stupně projektové dokumentace. Tuto skutečnost si projektant s klientem navzájem potvrdí podpisy s připojeným datem. Od této doby běží termín pro zpracování dalších stupňů projektové dokumentace, uvedený ve smlouvě o dílo.
Komentář: Podpisem čistopisu finálního návrhu končí stupeň návrhu a studie a začínají práce na dalším stupni projektové dokumentace. Od této doby je třeba počítat s tím, že Vaše případné další požadavky na změny mohou být řešitelné pouze za cenu víceprací a vícenákladů. Nemusí tomu tak být vždy, ale u všech větších změn je třeba to brát v úvahu.
Cestu od první přípravné schůzky do podpisu finálního návrhu lze absolvovat za cca tři až čtyři týdny, ale jak z popisu vyplývá, může to být na úkor kvality projektové přípravy. Proto necháváme dostatek prostoru klientovi a přizpůsobujeme se tempu a času, který potřebujete na vyhodnocování návrhů a formulování vlastních připomínek. Obvykle tak práce a konzultace nad návrhy zabere šest týdnů až čtyři měsíce.
Konečný návrh a celá dosavadní práce může být jako výstup dopracována do úrovně studie a předána klientovi v papírové a elektronické podobě. Potřebnost tohoto kroku je předmětem vzájemné dohody, ale účelné to zpravidla bývá jen u staveb podnikatelského charakteru například pro potřeby prezentace, hledání spoluinvestora apod. Pro práci projektanta na dalších stupních projektové dokumentace nemá dopracování studie u soukromých rodinných domků zpravidla význam.
Komentář: Na podklady, které máme v této fázi k dispozici, můžeme plynule navázat další smluvenou prací. Projektant většinou nepotřebuje pro svou další práci dopracovávat studii a stačí mu podklady vzniklé při práci na návrzích a vzešlé z dosavadních konzultací a jednáních.
Pokud si budete přát dopracovat první stupeň projektové dokumentace do úrovně studie, je dobré stanovit si rozsah, podrobnost a účel, ke kterému má studie sloužit. Rozsah, podrobnost a náplň studie není, na rozdíl od dalších stupňů projektové dokumentace, ošetřena žádnou vyhláškou, a způsob zpracování se volí právě podle jejího účelu. Studií tedy může být v podstatě jen „učesání“, kompletace a vytištění dosavadních podkladů (např. pro potřeby Vašeho rodinného archivu a ukázky přátelům) nebo naopak dokument propracovaný do hloubky například v otázce předpokládané ekonomické bilance a prezentace podnikatelského záměru (pro spoluinvestora a banku), v otázce předpokládaného vlivu budoucí stavby na životní prostředí (pro předběžná jednání s ekology a obcí), apod.
Dokumentace pro územní a stavební řízení, územní souhlas a ohlášení stavby
Projektant nyní vypracuje projektovou dokumentaci v rozsahu, dohodnutém při přípravě projektových prací, případně upřesněném nebo aktualizovaném v průběhu konzultací.
Dokumentace pro územní řízení je podklad, na základě kterého stavební úřad vede územní (správní) řízení a vydává územní rozhodnutí (§ 92 stavebního zákona). Další možností je požádat stavební úřad o územní souhlas (§ 96 SZ). To znamená, že se nepovede správní řízení a nebude třeba čekat na uplynutí správních termínů. Územní souhlas vyžaduje stejnou projektovou dokumentaci jako územní řízení a navíc je třeba doložit souhlas všech dotčených orgánů a osob, které by jinak byly učastníky územního (správního) řízení.
U rodinných domků a dalších menších staveb v zastavitelných územích není většinou nutné zpracovávat dokumentaci pro územní řízení jako samostatný stupeň projektové dokumentace. Pokud stavební úřad nepředpokládá komplikované správní řízení a podmínky v území jsou jednoznačné (§ 78 SZ), vede společné územní a stavební řízení (§ 94a SZ). Stejně tak může stavební úřad sloučit vydání územního souhlasu s ohlášením stavby a vydat společný souhlas (§ 96a SZ). V obou případech je podkladem pro stavební úřad rovnou dokumentace pro stavební řízení, která ovšem musí obsahovat i všechny náležitosti pro územní řízení.
Komentář: Zjednodušeně lze říci, že pokud Vaše stavba je v zastavitelném území, je v souladu s platným územním plánem a nepředpokládá se její nadstandartní vliv na okolí (hluk, zápach, prašnost, apod.), nemá stavební úřad důvod vést u rodinných domků a některých menších staveb samostatné územní řízení. Pro Vás to znamená finanční úsporu (odpadá samostatná dokumentace pro územní řízení a administrativa s ní spojená) a úsporu minimálně čtyř týdnů času.
Na základě dokumentace pro stavební řízení vede stavební úřad stavební (správní) řízení a vydává stavební povolení (§ 110 SZ) nebo vydá souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru v režimu ohlášení stavby (§ 105 SZ). Rozdíl mezi režimem stavebního (správního) řízení a režimem ohlášení stavby je obdobný jako na úrovni územního řízení. Projektová dokumentace je v obou režimech stejná, u ohlášení stavby se nevede správní řízení a není třeba čekat na uplynutí správních termínů, ale je třeba doložit souhlas všech potencionálních účastníků stavebního řízení.
Komentář: Časová úspora režimu ohlášení stavby oproti stavebnímu řízení je diskutabilní. Mediální prezentace údajného „podstatného zjednodušení a zrychlení získání stavebního povolení“ vyvolala svého času u laické veřejnosti pocit, že pokud se jejich připravovaná stavba „nevejde“ do režimu ohlášení podle § 105 SZ, čeká stavebníka málem nepřekonatelné úřední martyrium. Praxe však ukazuje něco docela jiného.
V případě, že Vaše budoucí stavba je plně v souladu s územním plánem, máte dobře zpracovaný projekt, máte kladná stanoviska všech dotčených orgánů i souhlasná vyjádření všech dalších potenciálních účastníků potencionálního správního řízení a nehrozí žádná další komplikace povolení Vaší stavby, může stavební úřad vydat souhlas v režimu ohlášení stavby. Na to má ze zákona lhůtu 30 dní. Pokud by se úřad Vaší žádostí ihned a průběžně zabýval, mohl by Vám být souhlas doručen za jeden až dva týdny od podání žádosti. V praxi to ovšem bývá tři až čtyři týdny ale u některých přetížených úřadů se úředník dostane k řešení Vaší žádosti až po patnácti či dvaceti dnech a pak často nestihne ani zákonem stanovených 30 dní.
Naopak Vaším hlavním problémem je shromáždění úplné souhlasné agendy ještě před podáním žádosti. Máte-li souseda, který slibuje podepsání souhlasu s Vaší stavbou a vzápětí si začne vymýšlet podmínky, za kterých tak učiní, nebo je dokonce v následujících dnech a týdnech nepolapitelný, je rozumnější upustit od ohlášení a postupovat raději klasickým stavebním řízením. V něm stavební úřad určí účastníkům řízení lhůtu, ve které se mají vyjádřit a je na účastnících řízení (na Vašich sousedech), aby se včas a dostatečně přesvědčivě vyjádřili, jinak na jejich námitky a připomínky nebude brán zřetel.
Nejhorší varianta nastane, když se úředník dostane k Vaší žádosti po cca dvaceti dnech a nalezne důvody, proč souhlas nelze vydat. Pak Vás podle § 107 SZ vyrozumí, že Vaše žádost podléhá stavebnímu řízení, které zároveň tímto bylo zahájeno, ale správní termíny běží až od tohoto vyrozumění. Jinými slovy, jste (bez možnosti odvolání) na začátku klasického stavebního (správního) řízení, ale dosud jste zbytečně ztratili tři až čtyři týdny času.
Závěr lze dovodit následující. Má-li Váš stavební záměr parametry vhodné pro režim ohlášení stavby a chcete‑li zkusit ušetřit dva až tři týdny, uvažujte o ohlášení stavby. V době prací na návrhu stavby a při konzultacích pečlivě ověřujte prostřednictvím svého projektanta nebo ve spolupráci s ním vývoj stanovisek a postojů potenciálních účastníků řízení. Není‑li situace jasná, nebo jeví‑li se některý z potencionálních účastníků řízení problematický je lépe začít rovnou uvažovat o klasickém stavebním řízení.
Úkony, vedoucí k hladkému průběhu správního řízení, se samozřejmě odvijí již od samotné přípravy projektových prací. Stěžejními úkony jsou pečlivá analýza celkové situace, kvalita návrhů a konzultací mezi projektantem a klientem a kvalita předjednávání se státní správou a s účastníky správních řízení. I v případě, že veškeré úkony byly provedeny řádně a pečlivě, nelze nikdy stoprocentně vyloučit komplikace a průtahy při správním řízení. Do procesu správního řízení se například může přihlásit účastník, který nebyl dosud známý nebo některý z účastníků, s nímž byla vedena předběžná jednání změní na poslední chvíli názor. I v těchto situacích lze těžit z dobré předchozí práce a přípravy a často to bývá rozhodující pro kladné a rychlé vyřešení nově vzniklého problému.
Komentář: Délka dobře připraveného stavebního řízení bývá obvykle čtyři až šest týdnů.
Pro velkou část veřejnosti je správní řízení při povolování staveb mementem a noční můrou. Ve většině případů jsou ale tyto obavy neopodstatněné. Dlouhá řízení, několikanásobné doplňování papírů na úřad, nepříjemné místní šetření a pocity vzájemné arogance jsou často pouze důsledkem špatné projektové přípravy nebo špatně vedeného jednání. Ale i v případě, že komplikace pocházejí z konkrétního zdroje (nepříjemný soused, střet s občanským sdružením, kolize s obecními zájmy, apod.), je třeba dbát na to, aby Vaše argumentace měla vždy odborný a věcný základ. Po ustavení správních soudů se činnost úřadů a právní prostředí zlepšily natolik, že pokud protistrana nedokáže své námitky pevně opřít o dotčení vlastnického práva nebo veřejného zájmu, nemůže se k nim při stavebním řízení přihlížet.
Prováděcí dokumentace je nejpodrobnější stupeň projektové dokumentace, která se zpracovává zpravidla v měřítku 1:50. Zde se již řeší podrobně konstrukce budoucí stavby, včetně pro stavbu důležitých detailů. Podle této dokumentace stavební firma stavbu zhotovuje. Je z ní patrná složitost konstrukce stavby a potřebné technologické postupy a na jejím základě je možné vytvořit výkaz výměr, což je v podstatě seznam a množství materiálů a stavebních prvků.
Prováděcí dokumentace a výkaz výměr jsou nezbytné podklady pro nacenění stavebních prací před uzavřením smlouvy se stavební firmou. Zároveň mají pro stavebníka zásadní význam v případném sporu (i soudním) se stavební firmou nebo dodavatelem materiálu.
Prováděcí dokumentaci lze rozdělit na prováděcí dokumentaci stavební části budovy a prováděcí dokumentaci technických zařízení budovy (elektroinstalace, plyn, vytápění, vodovod a kanalizace, zabezpečovací technika, atd.).
Komentář: Prováděcí dokumentaci a výkaz výměr stavební části je třeba mít ještě před uzavřením smlouvy se stavební firmou. U prováděcí dokumentace technických zařízení máme více možností.
Například při požadavku na standart energeticky pasivního rodinného domu je třeba mít kompletní prováděcí projekt včetně technických zařízení hotový před zahájením stavby.
Naopak u rodinných domků, kde nejsou nadstandartní požadavky na technická zařízení, vzniká v praxi otázka, kdy a v jakém rozsahu propracovávat jednotlivá technická zařízení do úrovně prováděcího projektu. O základních parametrech technických zařízení se rozhoduje již při návrhu stavby a řada z nich je obsažena v dokumentaci pro stavební řízení. Pokud jste se stavební firmou neuzavřeli smlouvu na klíč, ale pouze na stavební část nebo jen na hrubou stavbu (tato praxe je častá a výhodná zejména u menších místních stavebních firem), budete teprve v průběhu stavby hledat vhodného topenáře, instalatéra, elektrikáře. Tito preferují určité výrobce jednotlivých komponentů, se kterými mají často nasmlouvané výhodné ceny a tím Vám šetří peníze. Zároveň Vy, si s rostoucí stavbou upřesňujete svou vlastní představu například o vybavení nábytkem a teprve s tím se určuje přesné umístění elektrických zásuvek, vypínačů, vodovodních baterií, apod. V takovém případě se předem připravený podrobný prováděcí projekt jeví jako nadbytečný.
Např. Často se stavebníkovi vyplatí řešit vytápění tak, že topenářské firmě (u které si samozřejmě ověří dobré reference) zadá pouze parametry, které jsou již součástí dokumentace pro stavební povolení (tj. výkon kotle, tepelné ztráty jednotlivých místností, trasy vedení trubek atd.) a topenářská firma se o vše ostatní postará sama. Pro stavebníka je pak zbytečné platit předem prováděcí projekt vytápění.
Samozřejmě, ukáže‑li se potřeba dodatečně dopracovat prováděcí projekt některého technického zařízení, je nutné počítat s dobou, nutnou pro jeho vypracování.
Potřebný rozsah projektové dokumentace
Rozsah činností a objem skutečně potřebné dokumentace jsou samozřejmě odvislé od konkrétní situace v dané lokalitě a u konkrétního stavebního úřadu. Jako příklad uvádíme nejčastější variantu užívanou u standartních rodinných domků v běžných lokálních podmínkách.
Seznámení se záměry klienta - analýza celkové situace - orientační výškové zaměření pozemku – návrhy a konzultace s klientem, potřebná předběžná jednání s potencionálními účastníky řízení – konečný návrh jako podklad pro další stupně projektové dokumentace – vypracování projektové dokumentace pro stavební řízení (společné územní a stavební řízení), stavební část rovnou vypracována v rozsahu prováděcího projektu včetně průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) a včetně výkazu výměr – zastupování klienta v režimu společného souhlasu nebo ve společném územním a stavebním řízení.
Komentář: Při uzavírání a naplňování smlouvy s klientem klademe důraz na dobrou vzájemnou spolupráci a dostatečný prostor pro iniciativu, podněty a připomínky klienta. Zároveň po celou dobu dbáme na vývoj situace tak, abychom co nejlépe mohli obhájit nebo prosadit jeho zájmy.
Při vlastním zhotovení projektové dokumentace volíme rozsah, odpovídající skutečným potřebám klienta. Například ve výše uvedené variantě je to dokumentace pro společné řízení, jejíž stavební část (v rozsahu prováděcí dokumentace) rovnou splňuje potřebu klienta pro vlastní zhotovení stavby a úspěšné jednání se stavební firmou.
I v průběhu stavebních prací může vzniknout potřeba udělat něco jinak, než byl původní záměr. Pokud se nejedná o vyslovenou drobnost, je třeba požádat stavební úřad o změnu stavby před jejím dokončením (§ 118 SZ). Podkladem pro stavební úřad je projektová dokumentace změn stavby (na úrovni dokumentace pro stavební řízení) nebo, pokud to rozsah změn dovoluje, může projektant vyznačit změny v kopii ověřené projektové dokumentace, kterou obdržel stavebník od stavebního úřadu jako součást stavebního povolení. Byla‑li stavba povolena v režimu ohlášení, je možné při splnění daných podmínek provést změnu rovněž ohlášením.
Pokud změna stavby není v souladu s územním rozhodnutím, je třeba provést také změnu územního rozhodnutí. Při tom je možné vést spojené řízení podobně jako při povolování stavby (§ 94a SZ).
Komentář: Změna v průběhu stavebních prací s sebou nese Vám, jako stavebníkovi, několik úskalí. Především máme zkušenost, že ve více než polovině případů, stavebník, ale i stavební firma, naprosto nedostatečně vyhodnotí vliv uvažované změny na celkovou koncepci stavby, respektive nedocení všechny technické a provozní vazby a hlavně nutné další změny, druhotně vyvolané původní uvažovanou změnou. Výsledkem je, že změna, která má (jak v dobré víře uvažuje stavebník) něco vylepšit, zároveň způsobí jiný problém nebo problémy, v krajním případě dokonce ohrozí stavbu (již několikrát jsme se i s touto hrozbou setkali).
Jedná-li se o změny, které Vám navrhuje stavební firma, je třeba být zvlášť opatrný. Mohou to být změny, které vyhovují spíše zájmům stavební firmy (potřeba udat nějaký materiál, získat zakázku pro zpřízněného subdodavatele, ušetřit si obtížný technologický postup, apod.) a ne vždy jsou tyto změny dobré také pro Vás a Vaší stavbu. To platí i v případě, že Vám majitel firmy přesvědčivě vysvětluje, jak je tato změna pro Vás finančně výhodná.
Pro tyto případy existuje jediné doporučení. Veškeré změny v průběhu stavby řešit v trojúhelníku stavebník – majitel stavební firmy nebo stavbyvedoucí – projektant.
Další možnosti spolupráce mezi klientem a projektantem
Projektant může připravit pro klienta orientační rozpočet pro jednání o hypotéce. Ten spolu s projektovou dokumentací pro stavební řízení vyžadují odhadci, kteří pro banku zpracovávají odhad hodnoty budoucí stavby, pokud si klient vyjednává hypotéku. Pro schválení hypotéky vyžadují banky stavební povolení, ale jednání o hypotéce a zpracování odhadu lze zahájit s dokončováním dokumentace pro stavební řízení. V době, kdy probíhá stavební řízení, může tedy zároveň probíhat v bance řízení o schválení hypotéky.
Komentář: Každá hypotéční banka má trochu odlišné vnitřní předpisy při vyřizování žádostí o hypotéku, ale často se dá postupovat tak, že jednání s bankou proběhnou v době vyřizování stavebního povolení a pak se jen do banky dodá stavební povolení nebo souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru.
Při výběru zhotovitele stavby (stavební firmy) může projektant spolupracovat s klientem jako poradce a při konzultacích vyhodnocovat s klientem nabídky jednotlivých firem. Za tímto účelem je vhodné při obesílání (oslovení) firem jim zároveň odeslat výkaz výměr, do kterého firmy doplňují jednotlivé cenové položky.
Samozřejmě, že kromě cenových nabídek je třeba brát v úvahu dobré předešlé reference stavební firmy a mnohé lze také vyčíst z chování zástupce firmy při komunikaci s budoucím klientem. Platí, že nabídka s nejnižší cenou nemusí být tou nejlepší. Naopak výrazně nízká cena by měla být pro klienta varováním.
Komentář: Výkaz výměr se odesílá osloveným stavebním firmám jako „slepý“, to znamená jako položkový seznam bez uvedení cen. Cenové položky pak doplňují do výkazu výměr stavební firmy jako do předepsaného formuláře a vracejí Vám je vyplněné zpět. Rozesláním „slepých“ výkazů výměr, vypracovaných projektantem, máte zaručeno snadné a objektivní porovnávání cen jednotlivých firem v zaručeně úzké návaznosti na Váš projekt. Zároveň si sami (ve spolupráci s projektantem) určíte míru podrobnosti cenových položek.
U výrazně nízkých cenových nabídek jsou následující nebezpečí. Buď je firma nezkušená a neumí dobře odhadnout své schopnosti nebo se nízkou cenou snaží za každou cenu získat zakázku i když si je dobře vědoma problémů, které nutně budou následovat. V obou případech hrozí, že stavební firma si bude kompenzovat nízkou cenu nízkou kvalitou prací nebo se bude snažit účtovat část „standartních“ prací jako vícepráce. Pokud by firma zdůvodňovala nízkou cenu tím, že dokáže dodat materiál za výrazně nízké ceny, je třeba opět se mít na pozoru. Jde o to, aby levný materiál měl odpovídající kvalitu a životnost. Bohužel je pravdou, že většina nízkých cen není výsledkem vysoké produktivity nebo mimořádně kvalitní organizace práce, ale pouze snahou vyhovět trendu podbízivých cen na úkor kvality.
Věříme, že jste si při čtení předchozího textu udělali základní představu o projektové přípravě stavby. Doufáme, že Vám lepší orientace pomůže při Vašem rozhodování a hlavně při komunikaci s projektanty, úředníky, sousedy a zástupci stavebních firem.