Source: http://jpm-copro.com/Cass%2016-06-2009-1.htm
Timestamp: 2019-08-21 22:20:10+00:00
Document Index: 301688188

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Cass 16/06/2009-1
Responsabilité du syndicat à l’égard du locataire
Rejet abusif par l’assemblée générale d’une demande d’autorisation
Inopposabilité au locataire de la décision non contestée par le bailleur
Maintien d’une installation de climatisation irrégulièrement réalisée
- Arrêt de la Cour de cassation du 16 juin 2009
- Moyens de cassation
- Arrêt de la Cour d’appel de Paris 23e B du 20 mars 2008
Cassation civile 3e 16 juin 2009
Cour d’appel de Paris du 20 mars 2008
N° de pourvoi: 08-16069
Note JPM : Pour la bonne compréhension de l’arrêt nous précisons les qualités des parties en cause :
Monsieur X… est propriétaire d’un lot à usage commercial. Il figure dans l’arrêt de Cour d’appel comme étant M. A…
Madame Y..., ancienne locataire de ce lot exerçait l’activité de salon de coiffure ; elle a cédé son bail. Elle figure dans l’arrêt de la Cour d’appel comme étant Madame Evelyne X..
La société ELOA est la cessionnaire du bail et exerce la même activité dans les lieux
En raison du désistement mentionné ci-dessous, l’instance en cassation s’est poursuivie entre le syndicat des copropriétaires et Madame Y… ancienne locataire.
Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence du Parc de la Mairie du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. X... et la société Elloa ;
Attendu qu’ayant relevé que l’activité de Mme Y... était autorisée par le règlement de copropriété et que la copropriété devait à tous ses occupants légitimes un traitement égal, que l’installation d’une climatisation était nécessaire, selon l’expert, à l’exploitation du commerce de celle-ci, laquelle, conforme à la réglementation concernant le bruit, n’empiétait pas plus sur les parties communes que l’appareil de climatisation du fleuriste voisin, se trouvant dans le même alignement, la cour d’appel qui n’était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le refus opposé par l’assemblée générale était abusif et retenir que le préjudice causé à cette locataire dans son exploitation pouvait être réparé par l’octroi à la locataire de l’autorisation d’installation ;
L’arrêt est succinct à propos des faits de la cause. Il faut donc avoir recours au moyen de cassation reproduit ci-dessous pour les rappeler.
Mme Y …exploitait un salon de coiffure dans un lot commercial dont la location lui avait été consentie par M. X.., propriétaire du lot.
Sur sa demande, M. X.. a demandé à l’assemblée générale réunie le 26 juin 2006 l’autorisation d’implanter une installation de climatisation nécessitant une légère emprise sur une cour commune en arrière du bâtiment qui n’est pas un lieu de passage. Notons ici qu’une installation identique avait été réalisé auparavant par l’exploitant d’une boutique voisine (dans la même copropriété), avec l’autorisation d’une assemblée précédente.
L’assemblée a refusé l’autorisation. Le bailleur n’a pas contesté cette décision dans le délai légal.
Mme Y.. a engagé une action contre le syndicat pour voir dire que la décision de l’assemblée était abusive et lui était, de ce fait, inopposable. Elle demandait, dans la pratique, le maintien de l’installation réalisée au mépris de la décision de l’assemblée.
Mme Y.. a cédé son bail à la société ELOA qui a poursuivi l’exploitation du salon de coiffure.
Le Tribunal de Grande Instance a ordonné la suppression de l’installation et la remise en état des lieux.
La Cour d’appel a refusé d’ordonner la remise en état des lieux afin de supprimer l’empiètement opéré, a retenu que le refus de l’assemblée générale d’autoriser a posteriori l’empiètement était abusif, la pose d’un climatiseur étant légitime, compte tenu du commerce exercé et du climat parisien.
Elle a fait valoir que la copropriété qui permet l’exploitation d’un salon de coiffure doit permettre l’exercice de l’activité dans les conditions normales et sans désavantage concurrentiel par rapport aux autres commerces de même nature.
Et encore qu’il résulte tant du rapport d’expertise que des photographies accompagnant un constat d’huissier versé aux débats que l’emprise des appareils litigieux, sur une cour commune en arrière du bâtiment qui n’est pas un lieu de passage, est modeste, n’empiète pas plus que l’appareil de climatisation du fleuriste voisin, se trouvant dans le même alignement et n’est pas de nature à gêner quiconque.
1) que le refus d’autorisation résultant notamment de l’assemblée générale du 26 juin 2006 est abusif ;
2) qu’il ne peut être valablement opposé au locataire commercial, irrecevable à contester une décision d’assemblée générale et le caractère définitif de celle-ci du fait qu’elle n’a pas été contestée dans les délais légaux ;
3) que la décision abusive a causé un préjudice consistant en l’impossibilité d’exploitation du commerce dans des conditions normales ;
4) que la réparation du préjudice peut être effectuée en nature et consister en sa suppression ; qu’il y lieu d’autoriser la pose à titre de réparation ;
La Cour de cassation approuve cette argumentation et la solution finale :
« la cour d’appel qui n’était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le refus opposé par l’assemblée générale était abusif et retenir que le préjudice causé à cette locataire dans son exploitation pouvait être réparé par l’octroi à la locataire de l’autorisation d’installation ; »
L’équité commandait la solution pratique adoptée par la Cour d’appel, approuvée en cela par la Cour de cassation.
Pour autant les affirmations posées en 1), 2), 3) et 4) méritent quelques observations d’ordre juridique.
Un locataire n’est pas recevable à exercer l’action en contestation de décision prévue par l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965. Si une décision cause au locataire un préjudice, c’est au bailleur qu’il appartient de la contester. En l’espèce on sait seulement qu’elle n’a pas été contestée dans le délai légal.
Par un arrêt du 15 décembre 1994, la Cour d’appel de Paris [1] a évoqué la possibilité d’une action oblique (voir le glossaire) contre le syndicat lorsqu’une décision de l’assemblée constitue une violation du règlement de copropriété.
Par contre la doctrine admet qu’en présence d’une décision de l’assemblée portant atteinte aux droits acquis d’un locataire, celui ci pourrait soulever l’inopposabilité de la décision à son égard (même référence que dessus n° 11).
C’est bien d’inopposabilité qu’on parle ici mais il ne s’agit pas d’une atteinte à un droit acquis puisque, bien au contraire, l’installation est en quelque sorte « sauvage ».
La Cour d’appel impute au syndicat la responsabilité d’une faute par abus de droit commise par l’assemblée générale en refusant l’autorisation.
S’agissant d’un locataire, elle adopte ici la solution, - possible en présence d’un abus de droit -, de la réparation en nature. La décision de l’assemblée n’est pas annulée mais elle est déclarée inopposable au locataire, ce qui revient en pratique, pour le profane, à lui accorder l’autorisation contestée !
Ce qui est vrai pour le profane ne l’est pas forcément pour le juriste.
Malgré une grande sympathie pour Madame Y.., il s’interroge sur « l’octroi à la locataire de l’autorisation d’installation », a fortiori quand il sait qu’à la date du prononcé de l’arrêt d’appel elle avait déjà cédé son bail et quitté les lieux.
A la vérité le dispositif de l’arrêt d’appel était ainsi rédigé : « Autorise la pose, c’est-à-dire le maintien avec effet rétroactif à la date de la pose, des deux climatiseurs litigieux. »
En l’état, il est suffisant de rappeler que la responsabilité pour exercice abusif d’un droit, qu’on ne trouve pas dans le Code civil, est une construction juridique exclusivement jurisprudentielle. On peut donc comprendre que les Juges en usent avec un relative liberté. C’est le cas notamment lorsqu’ils trouvent la trace d’une intention de nuire, mais aussi lorsque l’acte ou la décision est frontalement contraire au but social du droit, ou plus simplement non fondé sur un intérêt personnel légitime.
On trouve sans difficulté ces différents critères dans nombre de décisions d’assemblée générale !
Le moyen fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir autorisé, avec effet rétroactif, la pose de deux climatiseurs dans les parties communes de l’immeuble du Parc de la Mairie,
AUX MOTIFS QUE il est constant que Madame Y... exerçait son activité de salon de coiffure et était régulièrement titulaire d’un bail commercial ; qu’elle a cédé son bail à la Sté ELOA ; que l’exercice de l’activité commerciale est autorisée par le règlement de copropriété, un autre commerce de fleuriste étant exercé dans l’immeuble ; qu’il n’est pas contesté que l’activité de salon de coiffure est conforme au règlement de copropriété et le contenu du bail commercial n’est pas critiqué ; que le copropriété doit à tous ses occupants légitimes un traitement égal et non discriminatoire ; que nul ne se plaint de nuisances de la part du salon de coiffure qui n’en provoque pas plus que le fleuriste ; que la copropriété qui permet l’exploitation d’un salon de coiffure doit permettre l’exercice de l’activité dans les conditions normales et sans désavantage concurrentiel par rapport aux autres commerces de même nature ; qu’eu égard au climat parisien et à la nature de l’activité d’un salon de coiffure ainsi qu’aux habitudes de confort des clients, il est manifeste qu’une climatisation est nécessaire pour l’exercice normal de l’activité commerciale dans les conditions concurrentielles équivalentes à celles d’autres salons de coiffure ; que Madame Y... remarque que les travaux réalisés sont destinés à assurer à la fois le chauffage en période froide et le rafraîchissement en période chaude ; qu’il résulte tant du rapport d’expertise que des photographies accompagnant un constat d’huissier versé aux débats que l’emprise des appareils litigieux, sur une cour commune en arrière du bâtiment qui n’est pas un lieu de passage, est modeste, n’empiète pas plus que l’appareil de climatisation du fleuriste voisin, se trouvant dans le même alignement et n’est pas de nature à gêner quiconque ; que l’expert estime que les travaux étaient nécessaires à l’exploitation du commerce et indique que l’installation ne fonctionne que de jour, du lundi au samedi, et est conforme à la réglementation concernant le bruit ; que dès lors, le refus d’autorisation résultant notamment de l’assemblée générale du 26 juin 2006 est abusif ; qu’il ne peut être valablement opposé au locataire commercial, irrecevable à contester une décision d’assemblée générale et le caractère définitif de celle-ci du fait qu’elle n’a pas été contestée dans les délais légaux ; que la décision abusive a causé un préjudice consistant en l’impossibilité d’exploitation du commerce dans des conditions normales ; que la réparation du préjudice peut être effectuée en nature et consister en sa suppression ; qu’il y lieu d’autoriser la pose à titre de réparation ; qu’au surplus, le syndicat demande la confirmation du jugement qui a formulé à l’égard de Madame Y... une injonction de faire mais ne fait aucune demande à l’encontre du nouveau locataire, la Sté ELOA, ni du propriétaire, Monsieur X... ; que Madame Y... n’exploitant plus le commerce, n’occupant plus les lieux et n’ayant plus le droit de déposer tout ou partie de l’installation litigieuse, le jugement ne pourra, compte tenu de l’évolution du litige, être exécuté dans ses termes ; qu’il n’est pas possible d’imposer à Madame Y... une obligation dont l’exécution serait impossible ou dépendrait de l’accord d’un tiers ;
1 ) ALORS QUE conformément aux articles 25 b et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux qui affectent des parties communes de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et à défaut, les lieux doivent être remis dans leur état antérieur ; qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que l’installation de deux climatiseurs par Madame Y... a entraîné une emprise sur les parties communes et qu’elle a procédé à cette installation sans avoir été autorisée, au préalable, par l’assemblée générale des copropriétaires ; que la cour d’appel qui, pour refuser d’ordonner la remise en état des lieux afin de supprimer l’empiètement opéré, a retenu que le refus de l’assemblée générale d’autoriser a posteriori l’empiètement était abusif, la pose d’un climatiseur étant légitime, compte tenu du commerce exercé et du climat parisien mais qui n’a pas recherché si Madame Y..., en installant sans y être autorisée, un climatiseur empiétant sur les parties communes, n’avait pas méconnu ses obligations contractuelles et légales ainsi que les droits des copropriétaires tels qu’ils résultent de la loi et du règlement de copropriété a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;
2 ) ALORS QUE, dans des conclusions restées sans réponse, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que, durant les opérations d’expertise, l’expert avait préconisé un «capotage» des climatiseurs litigieux et demandé à Madame Y... de lui soumettre un devis afin d’améliorer l’aspect extérieur de l’installation pour la rendre conforme à la ventilation existante, précisant que celle-ci devait obtenir un accord de principe du syndicat des copropriétaires qui était favorable à la conservation des appareils, mais que Madame Y... n’avait pas donné suite à cette demande et n’avait pris contact ni avec l’expert ni avec le syndicat des copropriétaires, circonstances d’où il se déduisait que Madame Y... n’entendait pas aboutir à une solution amiable, refusant de se plier aux demandes pourtant conciliantes de l’expert, ce qui n’avait pu qu’entraîner la poursuite de la procédure et le refus d’autorisation lors de l’assemblée générale du 16 juin 2006, demandée près de six ans après que l’expert eut suggéré de le faire ; que le syndicat des copropriétaires en déduisait que son refus, en ces circonstances, ne pouvait être considéré comme abusif ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;
3 ) ALORS QUE conformément à l’article 1143 du code civil, en cas d’emprise d’une installation irrégulière sur les parties communes d’un immeuble, ce qui a été fait par contravention à l’engagement doit être enlevé, même si la suppression des ouvrages présente un coût élevé et même si le préjudice résultant de l’emprise est minime ; qu’en retenant que l’emprise sur les parties communes de l’installation réalisée par Madame Y... est modeste pour dire abusif le refus d’autorisation opposé par l’assemblée générale après la réalisation des travaux réalisant l’emprise et autoriser a posteriori l’installation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
4 ) ALORS QUE l’examen des conclusions des parties révélant que Madame Y... n’avait pas, à la date du prononcé de l’arrêt, supprimé les climatiseurs litigieux, il s’ensuivait que l’exploitation de son commerce n’avait pas été affectée par le refus d’autorisation de l’assemblée générale ; qu’en conséquence, celui-ci n’avait pas généré de préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter son commerce dans des conditions normales ; qu’en retenant néanmoins que la décision de l’assemblée générale avait causé un préjudice lié à cette impossibilité, la cour d’appel qui a réparé le préjudice ainsi retenu en autorisant, avec effet rétroactif, la pose des climatiseurs n’a pas, en statuant ainsi, satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.
Cour d’appel de Paris 23e B Audience publique du 20 mars 2008
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2007 - TGI de CRETEIL 5ème Chambre
N° de RG: 07/10928
Madame Evelyne X...
Syndicat des copropriétaires résidence PARC DE LA MAIRIE 49 AVENUE ARDOUIN 94420 LE PLESSIS TREVISE représenté par son syndic, la Société Administration Gestion et Transactions Immobilières “AGTI”, ayant son siège ...,
Monsieur Christian A... - Désistement à son égard par conclusions du 27 juillet 2007 accepté le 20 septembre 2007
INTERVENANTE FORCÉE :
SARL ELOA prise en la personne de ses représentants légaux,
Vu le jugement du 3 avril 2007 du Tribunal de grande instance de Créteil qui a, sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de la Mairie, ... au Plessis-Trevise, condamné Madame Evelyne X..., exploitant un salon de coiffure en vertu d’un bail commercial conclu avec Monsieur Christian A..., propriétaire du local situé au rez-de-chaussée de la résidence, à remettre les lieux en état d’origine en déposant les deux climatiseurs installés sur la façade arrière de l’immeuble, dans les 3 mois de la signification du jugement et sous astreinte de 50 € par jour de retard, a rejeté l’appel en garantie formé par Madame X... à l’encontre de Monsieur A..., et a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
Vu l’appel de Madame X..., son désistement accepté à l’égard de Monsieur A... et ses conclusions du 22 janvier 2008 par lesquelles elle demande à la Cour d’infirmer le jugement, débouter le syndicat de ses demandes, autoriser la pose des deux climatiseurs, subsidiairement dire l’arrêt commun à la SARL ELOA et réclame 7.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 23 novembre 2007 du syndicat précité qui demande la confirmation du jugement quant à la condamnation de Madame X..., 5.000 € de dommages et intérêts et 5.000 € “pour la présente procédure” et 5.000 € pour la procédure de première instance au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Considérant qu’il est constant que Madame X... exerçait son activité de salon de coiffure en était régulièrement titulaire d’un bail commercial ; qu’elle a cédé le bail à une SARL ELOA ; que l’exercice de l’activité commerciale est autorisée par le règlement de copropriété, une autre commerce, de fleuriste étant exercé dans l’immeuble ; qu’il n’est pas contesté que l’activité de salon de coiffure soit conforme au règlement et que le contenu du bail commercial n’est pas critiqué ; que la copropriété doit à tous les occupants légitimes un traitement égal et non discriminatoire ;
Considérant que nul ne se plaint de nuisances de la part du salon de coiffure, qui n’en provoque pas plus que le fleuriste ; que la copropriété qui permet l’exploitation d’un salon de coiffure, doit permettre l’exercice de l’activité dans les conditions normales et sans désavantage concurrentiel par rapport aux autres commerces de même nature ;
Considérant qu’eu égard au climat parisien et à la nature de l’activité d’un salon de coiffure ainsi qu’aux habitudes de confort des clients, il est manifeste qu’une climatisation est nécessaire pour l’exercice normal de l’activité commerciale dans les conditions concurrentielles équivalentes à celles des autres salons de coiffure ; que Madame X... remarque que les travaux réalisés sont destinés à assurer à la fois le chauffage en période froide et le rafraîchissement en période chaude ; qu’il résulte tant du rapport d’expertise que des photographies accompagnant un constat d’huissier versés aux débats que l’emprise des appareils litigieux, sur une cour commune en arrière du bâtiment qui n’est pas un lieu de passage est modeste, n’empiète pas plus que l’appareil de climatisation du fleuriste voisin, se trouvant dans le même alignement, et n’est pas de nature à gêner quiconque ; que l’expert estime que les travaux étaient nécessaires à l’exploitation du commerce et indique que l’installation ne fonctionne que de jour du lundi au samedi et est conforme à la réglementation concernant le bruit ; que dès lors le refus d’autorisation résultant notamment de l’assemblée générale du 26 juin 2006 est abusif ;
Considérant qu’il ne peut être valablement opposé au locataire commercial, irrecevable à contester une décision d’assemblée, le caractère définitif de celle-ci du fait qu’elle n’a pas été contestée dans les délais légaux ; que la décision abusive a causé un préjudice consistant en l’impossibilité d’exploitation du commerce dans des conditions normales que la réparation du préjudice peut être effectuée en nature et consister en sa suppression ; qu’il y a lieu de faire droit à la demande de l’appelante d’autorisation à titre de réparation ;
Considérant qu’au surplus, le syndicat demande la confirmation du jugement qui a formulé à l’égard de Madame X... une injonction de faire mais ne fait aucune demande à l’encontre du nouveau locataire, la SARL ELOA, ni du propriétaire, Monsieur A... ; que Madame X... n’exploitant plus le commerce, n’occupant plus les lieux et n’ayant plus le droit de déposer tout ou partie de l’installation litigieuse, le jugement ne pourrait être, compte tenu de l’évolution du litige, exécuté dans ses termes ; qu’il n’est pas possible d’imposer à Madame X... une obligation dont l’exécution serait impossible ou dépendrait de l’accord d’un tiers ; que la Cour ne pourrait en aucun cas confirmer le jugement ;
Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les demandes reconventionnelles du syndicat ne sont pas fondées, la demande de 10.000 € au titre de l’article 700 étant au surplus manifestement excessive et celle de 5.000 € de dommages et intérêts ne correspondant à aucun préjudice établi ni même caractérisé et clairement allégué ; qu’il est équitable d’accorder à l’appelante 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles.
Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame Evelyne X..., sous astreinte, à remettre les lieux en leur état d’origine.
Autorise la pose, c’est-à-dire le maintien avec effet rétroactif à la date de la pose, des deux climatiseurs litigieux.
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de la Mairie au Plessis-Trévise de toutes ses demandes.
Le condamne à payer à Madame Evelyne X... la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
[1] CA Paris 19e 15/12/1994 Loyers et copropriété 1995 n° 235