Source: https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamiento-de-local-comercial.html
Timestamp: 2020-05-31 00:30:15
Document Index: 53556107

Matched Legal Cases: ['artículo 518', 'artículo 518', 'artículo 203', 'artículo 2020', 'artículo 2023', 'artículo 2020', 'artículo 2018']

Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial | Gerencie.com.
Inicio Derecho civil Arrendamiento Por Gerencie.com en Abr 17 de 2020
Debido a la protección especial que la ley confiere a los comerciantes, la terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales está sometida a reglas especiales que en ocasiones hacen muy difícil terminar esos contratos.
Derecho del arrendatario a renovar el contrato de arrendamiento.
Causales de para la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.
Causales para que el arrendador termine el contrato de arrendamiento de local comercial.
Indemnización por incumplimiento del arrendatario.
Causales para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento de local comercial.
Terminación del contrato de arrendamiento por venta del local comercial.
Terminación del contrato de arrendamiento por embargo de local.
Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial por causas legales.
El contrato de arrendamiento por lo general se hace a término fijo, pero expirado el término de arrendamiento pactado no necesariamente implica que el contrato termina, pues la ley considera el derecho del arrendatario a que se le renueve el contrato.
Este derecho está contemplado en el artículo 518 del código de comercio, y señala que el arrendatario que ha ocupado un mismo establecimiento de comercio por un término no inferior a dos años tiene derecho a que se le renueve.
Ese derecho no opera en los siguientes casos:
Luego de dos años de arrendamiento, el contrato de arrendamiento no puede ser terminado (no renovado), excepto si se configura una de las causales ya señaladas, o si el arrendatario decide no continuar con el contrato.
El derecho es del arrendatario quien puede ejercerlo o no.
Lo expuesto aquí aplica a cualquier arrendamiento comercial, como un local propiamente dicho, oficinas, bodegas, depósitos, en fin, cualquier inmueble que se utilizado para un establecimiento de comercio.
El contrato de arrendamiento de local comercial se puede terminar por la expiración del plazo sin que se renueve, o en ejecución del contrato, esto es, antes de que expire el plazo si existe una causa legal o justa para hacerlo.
Las causales para terminar el contrato por no renovación están expresamente señaladas en el artículo 518 del código de comercio.
Las causales para la terminación del contrato de arrendamiento durante su ejecución no están reguladas por el código de comercio sino por el código civil, y la principal de todas es por voluntad de las partes.
El arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento del local comercial en cualquier tiempo por las siguientes causas.
Por no pago de la renta o canon de arrendamiento.
Por utilización del local para usos distintos al autorizado en el contrato.
Cuando el arrendatario no conserva el local en buen estado.
En general cualquier incumplimiento del arrendatario.
Si el arrendatario incumple el contrato de arrendamiento en cualquier modo el arrendador queda facultado para terminarlo.
Si el arrendatario incumple con el contrato de arrendamiento, y en ocasión a ello el arrendador se ve obligado a terminar con el contrato, se aplica lo dispuesto en el artículo 203 del código civil:
«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»
En otras palabras el arrendatario tendrá que pagar los cánones de arrendamiento que faltaren por causarse hasta la terminación del contrato de arrendamiento, o hasta que el contrato terminara surtida la notificación de terminación del contrato (desahucio).
El arrendatario también puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por justa causa en los siguientes casos:
Cuando el propietario no mantiene en estado funcional el local.
Por mal estado de local.
Por perturbación en el uso del local por terceros.
Cualquier otro incumplimiento contractual del arrendador.
Si el contrato de arrendamiento es terminado por culpa del arrendador naturalmente el arrendatario no debe pagar ninguna indemnización ni cánones pendientes de causarse, y por el contrario, en algunos casos puede solicitar al arrendador el pago de una indemnización.
La venta del local comercial por parte del dueño o arrendador no afecta el contrato de arrendamiento, de modo que el nuevo dueño no puede terminarlo, al menos por una justa causa.
El artículo 2020 del código civil señala lo siguiente:
«Estarán obligados a respetar el arriendo:
Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Recordemos que si al momento de la venta del local no se han cumplido los 2 años de permanencia en el local, el arrendatario no tiene derecho a la renovación y el contrato puede no ser renovado por el nuevo dueño.
En consecuencia, para renovar o terminar el contrato el comprador de local debe sujetarse a las reglas que hubieran aplicado al vendedor si no hubiera vendido el local, pues el contrato de arrendamiento se mantiene al margen de lo que comprador y vendedor hagan.
¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento del local comercial si el es embargado por una acreedor del arrendador?
En tal caso el contrato tampoco se ve afectado como claramente lo señala el artículo 2023 del código civil:
«Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derecho y obligaciones del arrendador.
Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020.»
El contrato de arreamiento sigue vigente y simplemente hay una sustitución del arrendador tanto en sus derechos como obligaciones.
El contrato de arrendamiento se puede terminar por una causa expresamente considerada por la ley que no depende la voluntad del arrendatario, y es cuando el local arrendado es expropiado por utilidad pública.
Esta causal está contenida en el artículo 2018 del código civil.
Werner Grytz Dice:
septiembre 24th, 2019 a las 2:54 am
Buen dia. Quiero saber si un contrato de arrendamiento comercial que ya se venció se proroga automaticamente si el arrendatario no ha avisado que NO se va a prorogar? El Arrendatario debe informar la NO-proroga por escito y lo debe hacer tambien acaso quiere aplicar incumplimiento de contrato?
Gracias por su concepto!
febrero 2nd, 2020 a las 11:23 pm
Buenas noches a quien corresponda tengo un local en la avenida primera de mayo en la zona mueblera de Bogotá el arrendatario que tengo me firmo el contrato con una persona mas como arrendatario y una persona mas como coarrendatario ( fiador ) el caso es el siguiente la señora arrendataria vendió el menaje que tiene dentro de mi local y por ello quiere dejar a una persona en mi predio sin mi entero consentimiento el caso es que si la persona que se quiere quedar en mi local cumple con los requisitos que yo estoy pidiendo pudiera yo dejarle el local a la nueva señora avalado por un nuevo contrato y con ello los documentos que avalen la validez del mismo, el caso es que las otras dos personas que inicialmente firmaron conmigo el contrato no se han pronunciado y no se juridicamente que efectos pueda tener esto para mi . agradeceria su pronta y cordial respuesta muy amable buenas noches
febrero 23rd, 2020 a las 8:21 pm
Llevo 9 años en un local comercial y deseo trasladar mi establecimiento a otro lugar muy cercano para mejorar mi infraestructura, es decir que desalojo el inmueble voluntariamente. ¿Podría el dueño del inmueble arrendar para la misma actividad económica de mi comercio?¿hay una ley que ampare la acreditación del inmueble y no permita si se da el caso la competencia desleal?
abril 28th, 2020 a las 1:37 pm
Cuando la restitución del local se realiza de manera voluntaria por parte del arrendatario, quien entre a ocuparlo puede establecer cualquier establecimiento de comercio, inclusive el mismo que tenía el anterior.
La ley solo protege al arrendatario en este sentido cuando la desocupación se produce, no voluntariamente, sino por requerimiento del arrendador para habitarlo o establecer una empresa, dice la ley, “sustancialmente distinta de la que desarrollaba el arrendatario”.
La conclusión en el caso que planteas es: La ley no te garantiza ninguna acción contra el nuevo arrendatario que establezca una empresa igual a la tuya.
marzo 22nd, 2020 a las 2:16 pm
tengo un local comercial arrendado en 850.000 cuando me lo arrendaron me dijeron que era comercial pero no ha sido asi he tenido perdidas hable con el dueño de la casa para que le bajara al arriendo, esto no fue posible, le pedi unos arreglos locativos verbalmente y tampoco los realizo ya estoy aburrida en ese local, ahorita con los dias que nos dieron de cuarentena por el covid-19 no voy a poder abrir el local, quisiera saber si debo pagar arriendo mientras esta la cuarentena decretada por el gobierno, adicional a esto el contrato no esta firmado por el codeudor ni auntenticado por notaria este contrato es valido, si es valido puedo dar por terminado el contrato Cuando el propietario no mantiene en estado funcional el local
abril 3rd, 2020 a las 4:33 pm
buenas tardesd debido a la pandemia y crisis mundial, debo cerrar definitivamente el restaurante, debo pagar la multa o cumplir con los 12 meses del contrato sino tengo recursos . la inmobiliaria me obliga a pagar la multa o terminar los 12 meses pagando.
abril 20th, 2020 a las 11:26 pm
Buenas noches. Tengo en arrendamiento un local comercial desde el año 2017 para restaurante. A raíz de la pandemia que estamos viviendo en Colombia y por el Estado de Emergencia Económica declarado por la Presidencia de la República, el negocio está cerrado y desde hace más de dos meses no hay venta alguna. Como hay contrato escrito con clausula penal, puedo solicitar al arrendador la terminación anticipada del contrato sin el pago de dicha clausula?. Advierto que no debo ni arriendo ni servicios. Considero que se trata de un caso de fuerza mayor, pues estoy es perdiendo dinero. Gracias.
abril 23rd, 2020 a las 8:11 am
Le cuento, que cuando no hay contrato escrito aplica la ley, y en tal caso no se puede terminar el contrato de arriendo por esta causal. Yo estoy en las mismas y debo pagar los canones hasta el final del termino aun cuando mi peluqueria está cerrada. Le sugiero negociar con el propietario, manifestarle la dura situación y llegar a un acuerdo, pero en todos los casos debe indemnizar, la ley indica que son 3 meses.
mayo 9th, 2020 a las 8:14 pm
no es cierto si se puede entregar el local sin necesidad de pagar multas o canones de arrendamiento no causados
para mayor asesoría puede escribirme a mi correo
davidalbertopaezrodriguez@gmail.com
Wilson A Dice:
mayo 10th, 2020 a las 7:33 pm
El articulo del código civil mencionado en la parte de indemnización no corresponde al tema o al menos en lo que pude validar dice:
“ARTICULO 203. . Ejecutoriada la sentencia que decreta la separación de bienes, ninguno de los cónyuges tendrá desde entonces parte alguna en los gananciales que resulten de la administración del otro.”
mayo 22nd, 2020 a las 3:39 pm
Que normativa esta contemplada las causales de terminación del contrato de arrendamiento local, por favor.
OBED RENTERIA Dice:
mayo 26th, 2020 a las 11:18 pm
Señores Gerencie.com tengo una duda sobre un CASO en mi casa cuentan con un local comercial hace 4 años hubo un inquilino el cual se fue debiendo unos canon de arrendamiento y dejando unas máquinas que ocupan un 30% del espacio del local desde entonces se ha tratado de contactar al ex inquilino para que saque sus maquinas que por culpa de ella no se ha podido alquilar el local en su totalidad si no un 70% del espacio por lo que sus maquinas estobar que debo hacer puedo yo sacar esa maquinas y venderlas o regalarlas debido a que este señor ya tienen mas de 4 años y no va por ella y ademas no se ha podido contatar