Source: https://huurgeschil.nl/index.php?page=medehuurderschapcontractuelemedehuur.php
Timestamp: 2018-04-26 05:52:10+00:00
Document Index: 73079800

Matched Legal Cases: ['gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ']

Medehuurderschap (contractuele medehuur)
Medehuurderschap (contractuele medehuur) - medehuurderschap (wettelijk medehuurderschap)- medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW
Onderscheid tussen diverse benamingen van medehuur >>
Van contractueel medehuurderschap is sprake als op het huurcontract twee, of meerdere personen als huurder op het huurcontract staan vermeld.
Medehuurderschap heeft de volgende verschijningsvormen:
Er staan meerdere huurders op een huurcontract vermeld. Er is dan sprake van contractuele medehuur.
Ten behoeve van een medebewoner vraagt een huurder tezamen met deze medebewoner het medehuurderschap aan op grond van artikel 7:267 BW. Er is sprake van medehuur zonder dat de huurder op het huurcontract wordt vermeld.
De huurder trouwt of gaat het geregistreerd partnerschap aan. De echtgenoot of de geregistreerd partner van de huurder wordt automatisch medehuurder op grond van artikel 7:266 BW. De medehuurder komt ook niet op het huurcontract te staan. Deze positie verschilt op enige punten van de positie van de bewoner die op grond van artikel 7:267 BW het medehuurderschap verwerft.
Er staan meerdere huurders op het huurcontract vermeld (contractuele medehuur)>>
Van contractuele medehuurderschap is sprake als op het huurcontract twee of meerdere huurders staan vermeld. De wetgever heeft voor deze rechtsfiguur geen speciale regels opgenomen, die zijn vastgelegd in boek 7 titel 4 BW. Voor de positie van de contractuele medehuurder moet daarom teruggegrepen worden naar de algemene regels van het overeenkomstenrecht, die staan vermeld in boek 6 BW.
Hoewel in artikel 6:6 BW is opgenomen dat twee of meer schuldenaren ieder voor een gelijk deel zijn verbonden als een prestatie (bijvoorbeeld betaling van huur) door twee of meer schuldenaren is verschuldigd, heeft de Hoge Raad in haar arrest van 6 oktober 1989 bepaald (HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184) dat bij contractuele medehuurders de hoofdregel van aansprakelijkheid voor gelijke delen niet van toepassing is, doch dat degenen die medehuurder zijn voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk zijn. De verhuurder kan op grond van genoemd arrest van de Hoge Raad en op grond van artikel 6:7 BW iedere huurder aanspreken voor de gehele huur, die op grond van de huurovereenkomst is verschuldigd. Dit geldt ook als er sprake is van twee huurders en één van de huurders heeft het gehuurde opgegeven zonder daarover met de andere huurder overeenstemming te hebben bereikt. De huurder die de achterstallige huur heeft betaald zal dan op grond van artikel 6:6 BW van de andere huurder de helft van deze betaling terug kunnen halen, tenzij intern een andere verdeling is overeengekomen.
Vorderingsrecht contractuele medehuurders
Volgens de literatuur is het huurrecht tussen de contractuele medehuurders op grond van artikel 6:15 lid 2 BW één vorderingsrecht. De regels over een gemeenschappelijk recht van boek 3 titel 7 BW zijn daarom van toepassing. Dit betekent tevens dat beide huurders in een procedure tegen de verhuurder op moeten treden als zich een geschil voordoet over bijvoorbeeld achterstallig onderhoud.
Opzegging van de huurovereenkomst door een (mede)huurder >>
De relatie tussen de contractuele medehuurders onderling
Voor een antwoord op de vraag of een contractuele medehuurder de huur op kan zeggen is zowel de relatie tussen enerzijds de huurders onderling en anderzijds de relatie tussen de huurders en de verhuurder van belang. Bij de beoordeling van de diverse posities wordt ervan uitgegaan dat er tussen de huurders onderling sprake is van een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW.Er kunnen zich een aantal situaties tussen de huurders onderling voordoen. Bij een breuk in de relatie tussen de huurders, waardoor de gemeenschap wordt beëindigd, dient in beginsel het huurrecht onderling te worden verdeeld.
Hierin verschilt de positie van deze huurder wezenlijk van die van de medehuurders op grond van de artikel 7:266 BW en artikel 7:267 BW. De huurders die onder de werking van laatstgenoemde artikelen vallen, worden immers niet meer als medehuurder gekwalificeerd als het gehuurde niet langer als hun hoofdverblijfplaats dient. Voor de contractuele medehuurder is het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde geen voorwaarde voor de positie van huurder. Bij een contractuele verplichting om in het gehuurde het hoofdverblijf te hebben kan dit anders liggen. De (mede) huurders die hun positie baseren op grond van de artikelen 7:266 BW en 7:267 BW verliezen het medehuurderschap op het moment dat het gehuurde niet meer als hun hoofdverblijf dient en kunnen tot het moment dat het gehuurde nog als hoofdverblijf dient door de verhuurder worden aangeschreven voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
Het niet gebruiken van het gehuurde als hoofdverblijf kan dus wel gevolgen hebben voor de (mede)huurder als in het huurcontract staat vermeld dat het gehuurde moet dienen als hoofdverblijf. De huurder die handelt in strijd met deze contractuele verplichting schiet te kort. Dit is een tussen partijen overeengekomen contractuele verplichting. Deze verplichting vloeit niet voort uit de wet.
Er kunnen zich bij het beëindigen van een relatie in het kader van het huurrecht de volgende varianten voordoen:
Na een breuk in de relatie tussen de huurders onderling wenst niemand in het gehuurde te blijven wonen.
Na een breuk in de relatie tussen de huurders onderling wil één huurder in de woning blijven wonen en de andere huurder niet. Het huurrecht is tussen de huurders onderling verdeeld.
Na een breuk tussen de huurders onderling vertrekt een huurder uit het gehuurde, waarna deze al dan niet de huur opzegt. Het huurrecht is tussen de huurders onderling niet verdeeld.
ad 1 (niemand wil in het gehuurde blijven wonen)
Dit is een eenvoudige positie. Gezien hetgeen over de gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW is gezegd dienen beide huurders de huur op te zeggen conform de normale regel van opzegging van de overeenkomst. Dit houdt doorgaans in dat de huurders door een aangetekende brief en met inachtneming van de geldende termijn van opzegging (bij woonruimte meestal één maand (bij een maandelijks terugkerende betalingsverplichting), zie 7:271 lid 5 sub a BW) de verhuurder te kennen geven de huur te beëindigen. Een uitgebreide uiteenzetting over de opzegging van huurovereenkomsten staat beschreven in het hoofdstuk: De formaliteiten van de huuropzegging.
ad 2 (De huurders hebben het huurrecht onderling verdeeld)
Mocht de situatie zich voordoen dat één huurder in de woning wenst te blijven wonen en de ander niet, dan dienen de partners het huurrecht te verdelen in die zin dat de partner die in de woning blijft wonen het huurrecht toebedeeld krijgt. Uit de opzegging door één van de huurders moet dan tot uitdrukking komen dat de opzegging het resultaat is van een verdeling van het gezamenlijke huurrecht. Te denken valt aan een door beide partners ondertekende verklaring die als bijlage bij de opzegging wordt gedaan, waarin staat dat beiden overeenkomen het huurrecht toe te bedelen aan één van de huurders. Overeenstemming over verdeling van het huurrecht tussen de huurders onderling staat los van de positie van deze huurders ten opzichte van de verhuurder. In dit hoofdstuk wordt hier nog uitgebreid op ingegaan.
De positie van partijen ligt in beginsel anders als er sprake is van huurders die met elkaar zijn gehuwd. Het wordt algemeen aangenomen dat de regels van artikel 7:266 lid 4 en 5 BW ook voor contractuele medehuur mogen worden toegepast als de gewezen echtelijke woning onderwerp van discussie is. De beschikking van de rechter in het kader van echtscheiding wordt dan als toestemming tussen huurders onderling gelijkgesteld. Ook hier dient bedacht te worden dat artikel 7:266 BW is geschreven om het recht van de huurder die het meeste belang heeft bij het huurrecht vast te stellen en niet om de belangen tussen huurder en de verhuurder te regelen. Het gerechtshof te Amsterdam kwam in haar arrest van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:2861 ) eveneens tot een analoge toepassing van artikel 7:266 lid 5 BW. Hier was het hof van mening dat de ex-echtgenoten waren gebonden aan de door de echtscheidingsrechter ter zake genomen beslissing. Zij mochten niet in onderling overleg een afwijkende regeling treffen. De woning was aan de vrouw toegewezen. De vrouw had echter na verkrijging van alternatieve woonruimte de huurovereenkomst opgezegd. De vrouw had echter de bedoeling om de woning aan haar gewezen echtgenoot ter beschikking te stellen. Deze gewezen echtgenoot verbleef daarna als enige in de woning en weigerde de woning te verlaten na daartoe door de verhuurder gesommeerd te zijn geworden.
De voorzieningenrechter te Amsterdam achtte het contractuele medehuurderschap niet zonder meer gelijk te stellen met het wettelijke medehuurderschap. Het hof is echter van mening dat artikel 7:266 BW van analoge toepassing is op het onderhavige geval, waarin niet van wettelijke medehuur maar van contractuele medehuur sprake is. Volgens het hof heeft de beslissing van de rechter op een verzoek, gegrond op artikel 7:266 lid 5 BW ook werking tegenover de verhuurder. Die werking bestaat daarin dat de verhuurder die beslissing tegen zich moet laten gelden, ook ingeval hij het daarmee niet eens zou zijn.
Het hof had zich bij het formuleren van deze uitspraak laten inspireren door een arrest van de Hoge Raad van 14 december 2007 ( ECLI:NL:HR:2007:BA4202 ). De Hoge Raad overwoog in een soortgelijke zaak waarin door echtscheiding de woning aan een echtgenoot was toebedeeld als volgt: "Indien een echtgenoot ingevolge artikel 7:266 lid 1 BW medehuurder van een door de andere echtgenoot gehuurde woonruimte is geworden, kan de rechter op de voet van het vijfde lid van die bepaling in geval van echtscheiding op verzoek van een van de echtgenoten bepalen wie van hen huurder van de woonruimte zal zijn. Daarbij bepaalt de rechter de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot; op dezelfde dag eindigt dan de huur met de andere echtgenoot. Art. 7: 266 lid 5 BW kan overeenkomstig worden toegepast indien de woonruimte door de beide echtgenoten tezamen is gehuurd.
Art. 7: 266 lid 5 BW voorziet aldus in een regeling omtrent de voortzetting van de huurovereenkomst na echtscheiding, waarbij de rechter beslist – met werking tegenover de verhuurder – wie van de echtgenoten de huur met betrekking tot de door hen bewoonde woonruimte na de echtscheiding (alleen) mag voortzetten. De rechter zal bij deze beslissing rekening dienen te houden met alle omstandigheden van het geval. (….)”
Hoewel sommige rechters evenals de voorzieningenrechter te Amsterdam de analoge toepassing niet omarmen, is de tendens die spreekt uit boven aangehaalde arresten, dat analoge toepassing van artikel 7:266 lid 5 BW mogelijk is bij het toewijzen van woonruimte middels een echtscheidingsbeschikking.
ad 3 (De huurders hebben het huurrecht onderling niet verdeeld)
Kan uit gedragingen van de achterblijvende huurder verdeling van het huurrecht worden herleid?
Uit het onder ad 2 gestelde komt tot uitdrukking dat het opzeggen van de huurovereenkomst door huurder niet mogelijk is zonder instemming van de andere huurder. Deze instemming kan ook worden afgeleid uit de omstandigheden van het geval en hoeft niet zonder meer door de achterblijvende huurder expliciet te zijn gegeven. Zo was de kantonrechter te Arnhem in zijn vonnis van 28 november 1988 (PRG. 1989, 3008) van mening dat uit het gedrag van de man die zijn partner (de partners waren niet getrouwd) op straat had gezet afgeleid kon worden dat hij wel de huur voor zichzelf voort wilde zetten, maar dan zonder de vrouw. Door deze handelwijze had hij zijn toestemming impliciet gegeven.
Het lijkt mij dat deze impliciete instemming ook geacht moet worden aanwezig te zijn als de relatie is beëindigd en één van de partners in het gehuurde is blijven wonen.
Een andere uitleg zou immers betekenen dat partijen wél een affectieve relatie kunnen beëindigen en dat de vertrekkende huurder dan toch ook na opzegging aan de overeenkomst (ook jegens de ex-partner) gebonden blijft aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit heeft onwenselijke gevolgen. Stel dat een partner door huiselijk geweld, of een anderszins onplezierige relatie, zich genoodzaakt heeft gezien een ander onderkomen te zoeken, dan zou de vertrekkende (ex-)partner ook na opzegging van de huurovereenkomst in theorie door ontbreken van expliciete instemming met huurbeëindiging van de overeenkomst door de achterblijvende partner toch nog aansprakelijk zijn voor een huurachterstand, die door de achterblijvende huurder wordt opgebouwd.
Net als de kantonrechter te Arnhem ben ik van mening dat in het geval van beëindiging van een affectieve relatie er sprake kan zijn van een impliciete instemming met verdeling van het huurrecht ten gunste van de achterblijvende huurder. Hierdoor komen de verplichtingen uit de huurovereenkomst in de relatie tussen de huurders onderling te vervallen.
Bovendien kan de vertrekkende huurder jegens de voormalige partner een actie starten wegens misbruik van bevoegdheid in artikel 3:13 BW als de achterblijvende huurder instemming met huurbeëindiging na verbreking van een affectieve relatie weigert. De achterblijvende huurder die alleen de voormalige partner dwars wenst te zitten door zijn instemming te weigeren, zonder dat deze ex-partner van de woning nog langer gebruik kan maken en zonder dat er uitzicht is op herstel van de relatie, kan volgens mij (impliciet) worden geacht in te hebben gestemd met huurbeëindiging.
Dat deze wijze van samenwoning toch een risico oplevert, blijkt wel uit het arrest van de rechtbank Overijssel van 14 februari 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:514). Het ging hier om een huurcontract waarop twee huurders als partij stonden vermeld. In deze zaak werd de vertrekkende huurder niet ontslagen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
In het huurcontract stond onder meer de volgende bepaling vermeld: 'Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen’.
Een van de huurders heeft de verhuurder wegens het beëindigen van de relatie verzocht hem te ontslaan van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De verhuurder had dit verzoek afgewezen. De achterblijvende huurder zou niet aan de inkomenseisen voldoen. De vertrekkende huurder vorderde te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen de vertrekkende huurder en de verhuurder is beëindigd.
De verhuurder stelde zich in deze procedure op het standpunt dat de huurders hoofdelijk waren verbonden tot nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De huurder kan zich volgens de verhuurder niet eenzijdig uit die verplichtingen onttrekken door opzegging zonder de hier ontbrekende instemming van de wederpartij. De verhuurder beriep zich daartoe op het boven aangehaalde artikel. De verhuurder stelde belang te hebben bij het ongewijzigd laten voortbestaan van de huurovereenkomst tussen haar en zowel de vertrekkende huurder als de zittende huurder met het oog op haar regresrechten. De achterblijvende huurder kan naar objectieve maatstaven de huurlast, gelet op haar inkomen, niet dragen.
De rechtbank oordeelde als volgt: Gelet op het bepaalde in artikel 6:6 BW zijn gezamenlijke huurders als contractuele schuldenaren hoofdelijk met elkaar verbonden. Zij hebben volgens het bepaalde in artikel 6:15 BW ook als schuldeisers gezamenlijk een vorderingsrecht jegens de verhuurder, namelijk het recht op het gebruik van het gehuurde. Het uitgangspunt is dat een samenhuurder niet de mogelijkheid heeft zich door opzegging van zijn aansprakelijkheid uit de huurovereenkomst te bevrijden (vergelijk wederom HR 6 oktober 1989 maar ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2011, ( ECLI:NL:GHARN:2011:BR2336). In deze laatste uitspraak werd door het gerechtshof geen analoge beëindiging op grond van artikel 7:266 BW aangenomen. De achtergrond hiervan wordt ook in dit hoofdstuk uit de doeken gedaan. Het is rechtens niet mogelijk zich eenzijdig uit een contractuele relatie terug te trekken met instandhouding van de verplichtingen voor de andere contractant(en).
Volgens de rechtbank week deze bepaling in de algemene voorwaarden niet af van deze wettelijke uitgangspunten. Met andere woorden: ook al zou deze bepaling uit de contractuele relatie worden weggedacht, dan is de vertrekkende huurder niet zonder meer bevoegd zich eenzijdig uit de huurovereenkomst te bevrijden.
De rechtbank gaf nog een laatste ontsnappingsmogelijkheid op basis van de redelijkheid en billijkheid. Dit was in deze procedure niet gesteld en ook niet bewezen, zodat de rechtbank hierover geen oordeel heeft gegeven.
Analoge toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW?
Artikel 7:267 lid 7 BW geeft een mogelijkheid om op verzoek van een van de (mede)huurders de huurovereenkomst met één van deze huurders te beëindigen. De medehuurder kan een soort "Paard van Troje" voor de huurder worden die deze bewoner in zijn woning heeft gehaald als deze persoon eenmaal het medehuurderschap heeft verkregen. Deze medehuurder kan op basis van dit artikel vorderen dat de huurder de woning moet verlaten als de relatie verslechtert tussen huurder en medehuurder. Dit is bevestigd en het arrest van de Hoge Raad van 13 november 1987, NJ 1988/254, m.nt. P.A. Stein. Ik vind dit toch opmerkelijk. De huurder heeft immers een contractuele relatie met de verhuurder. Als door de interne verwisseling tussen de huurder en de medehuurder van partij wordt gewisseld, heeft dit verstrekkende gevolgen voor de contractuele relatie tussen de oorspronkelijke contractspartijen; deze relatie wordt immers plotseling doorgesneden zonder dat de verhuurder daar enige inbreng heeft gehad. In de procedure op grond van dit artikel wordt de verhuurder in het geheel niet betrokken! De vordering ex artikel 7:267 lid 7 BW wordt in theorie slechts toegewezen als dit op grond van de redelijk en billijkheid te verantwoorden is. In de praktijk wordt er evenwel doorgaans een afweging van wederzijdse belangen gemaakt.
De kantonrechter te Amsterdam heeft in haar vonnis van 1 oktober 1998 analoge toepassing van dit artikel mogelijk geacht op contractuele medehuur. Deze kantonrechter had echter kennelijk om praktische redenen de belangen van de verhuurder meegewogen in haar beslissing de vordering toe te wijzen. In de literatuur wordt echter aangenomen dat artikel 7:267 lid 7 BW alleen de belangen van de huurders onderling regelt. Hier staat de verhuurder dus buiten. Dit artikel kan dus geen basis vormen om de huurovereenkomst tussen contractuele huurders en de verhuurder te beëindigen.
De rechtbank, sector kanton, locatie Tiel, heeft in haar vonnis van 21 juni 2006 (LJN: AY3829, sector kanton rechtbank Arnhem, 408050\CV EXPL 05-3144 ) gesteld dat onder het oude recht (dat is het recht dat vóór 2003 van toepassing was) in de rechtspraak wel aangenomen is "dat de conflictenregeling van artikel 7A:1623h lid 7 BW, dat wat de tekst betreft gelijk is aan het huidige artikel 7:267 lid 7 BW, analoog kon worden toegepast bij contractuele medehuur. In de wetsgeschiedenis is geen heroverweging van de positie van contractuele medehuurders te vinden. Codificatie van de onder het oude recht ontwikkelde jurisprudentie heeft niet plaatsgevonden. Het moet er wellicht voor worden gehouden dat de wetgever analoge toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW niet opportuun heeft geacht. Zo kort na de herziening van de wettelijke regeling is naar het oordeel van de kantonrechter minst genomen terughoudendheid geboden bij het toepassen van de conflictenregeling bij wettelijke medehuur op een situatie als de onderhavige."
De rechter kwam in deze zaak overigens tot de conclusie dat er sprake is van bedrijfsruimte en niet van woonruimte, zodat de regeling van 7:267 lid 7 BW hier tussen de huurders niet van toepassing was. Deze procedure ging alleen over een conflict tussen de huurders onderling en niet over een conflict waarbij de verhuurder betrokken was. Deze gedachte is echter niet correct. Dit blijkt uit duidelijk uit de kritische opmerkingen van mr. J.L.R.A. Huydecoper bij nader te noemen vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 1 oktober 1998.
Mr. J.L.R.A. Huydecoper heeft onder het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 1 oktober 1998 kritiek geuit op de benadering van de rechter, die artikel 7:267 lid 7 BW analoog toepaste op de relatie tussen huurder en verhuurder ter zake van het contractueel medehuurderschap.
Allereerst horen in de procedure van artikel 7:267 lid 7 BW de belangen van de verhuurder niet meegewogen te worden. De wet beschouwt de verhuurder niet als partij in deze procedures. Voorts is er een verschil tussen de contractuele medehuurder en de andere medehuurders, omdat de contractuele medehuurder zijn rechtspositie niet op kan geven door uit het gehuurde te vertrekken.
Bij analoge toepassing van deze artikelen dient de positie van de verhuurder wegens het wettelijke kader van dit artikel dan ook buiten toepassing te blijven en kan de overeenkomst op grond van een analoge toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW niet worden beëindigd. De kern van dit artikel is immers dat de huurder zijn medehuurderschap kan beëindigen door zijn hoofdverblijf uit het gehuurde te verplaatsen. Artikel 7:267 lid 7 BW regelt de mogelijkheden van beëindiging van het gebruik van het gehuurde door een medehuurder ten laste van een andere medehuurder. Bij beantwoording van deze vraag worden de belangen van de verhuurder niet betrokken.
Huydecoper acht de regeling van dit artikel daarom weinig gelukkig, doch realiseert zich dat dit tot op heden wel het systeem is van de wet.
De relatie tussen verhuurder en huurders na opzegging door één van de huurders>>
De vraag of opzegging door één van de huurders mogelijk is, moet worden beantwoord naar de inhoud van de huurovereenkomst. Als uit de strekking van de huurovereenkomst blijkt dat opzegging door één van de huurders niet mogelijk is, dan is opzegging door één van de huurders afzonderlijk niet mogelijk.
De verhuurder die een overeenkomst sluit met huurders die een affectieve relatie met elkaar hebben, dient te beseffen dat deze relatie kan worden beëindigd. Door beëindiging van deze relatie lijkt het gezien het vorenstaande niet wenselijk de vertrekkende huurder aan zijn verplichtingen te houden, ook als er geen instemming met deze huurbeëindiging door de achterblijvende huurder aanwezig mocht zijn.
Hierbij is ook nog van belang te beseffen dat huurders normaliter vrij eenvoudig een huurrelatie kunnen beëindigen. Is er eenmaal een toestemming van de medehuurder verkregen (impliciet of expliciet) voor beëindiging van de huurrelatie, dan valt niet in te zien dat de verhuurder legitieme obstakels op kan werken om deze huurbeëindiging tegen te gaan. Bovendien staat de hoofdelijke aansprakelijkheid de opzegging niet in de weg, omdat deze doorgaans ziet op reeds bestaande verplichtingen en niet op toekomstige verplichtingen.
De rechtbank te Amsterdam heeft in hoger beroep in haar vonnis van 23 juni 1993 (NJ 1994, 662) beslist dat in het wettelijk stelsel besloten ligt dat "degenen die bij het aangaan van een huurovereenkomst gezamenlijk als de contractuele wederpartij van de verhuurder zijn opgetreden, voor de verplichtingen uit die huurovereenkomst tezamen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn (vgl. HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184). Met dit stelsel is onverenigbaar dat één der huurders zich aan die aansprakelijkheid zou kunnen onttrekken door de overeenkomst zonder de instemming van de verhuurder alleen voor zichzelf op te zeggen".
De rechtbank is daarentegen van mening dat ook in het stelsel van de wet het beginsel ligt besloten dat een overeenkomst op grond van gewijzigde omstandigheden kan worden beëindigd, zoals onder meer blijkt uit de bepaling van artikel 6:258 BW, onder meer inhoudende dat de rechter tot een ontbinding van de overeenkomst kan besluiten op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Ook in het huurrecht, in het bijzonder het stelsel van de artikelen artikel 7:266 lid 4 en 5 BW en artikel 7:267 lid 7 BW ligt het voormelde beginsel besloten. Vanwege een afweging op grond van de redelijkheid en billijkheid kan het belang van de verhuurder hierbij ook worden betrokken. In het hiervoor behandelde onderdeel heb ik aangegeven dat Huydecoper geen wettelijke basis aanwezig acht om de belangen van de verhuurder te betrekken in het kader van de belangenafweging op basis van laatstgenoemde artikelen.
De rechtspraak geeft geen eenduidig antwoord of opzegging van één van de huurders mogelijk is. Noot 96
Het is verdedigbaar dat deze constructie alleen van toepassing is op de/een huurovereenkomst van onbepaalde duur. Voor de huurovereenkomst voor bepaalde duur is tussentijdse opzegging in de relatie huurder/verhuurder immers niet mogelijk. Een huurbeëindiging door gezamenlijk overleg tussen de vertrekkende huurder en de verhuurder is ook niet wenselijk nu de achterblijvende huurder dan wellicht een te hoge huurverplichting dient te dragen. Deze huurder kan dan naar mijn mening alleen de overeenkomst opzeggen tegen het einde van de overeengekomen termijn. Meer informatie over de huurovereenkomst voor bepaalde- en onbepaalde duur staat in het hoofdstuk: De huurovereenkomst formaliteiten voor bepaalde en onbepaalde duur. De overblijvende huurder die de woning voor onbepaalde tijd huurt, kan immers zelf beslissen de huur met inachtneming van een termijn van een maand op te zeggen als deze van mening is de huur door één huurder niet langer op is te brengen.
Het lijkt mij wel reëel dat de vertrekkende huurder in ieder geval bijdraagt in de kosten van de huur betreffende de termijn van opzegging. Dat kan echter afhankelijk zijn van het tijdstip waarop de vertrekkende huurder de woning heeft verlaten. Gelet op de termijn van opzegging van minimaal een maand en de mogelijkheid van de verhuurder om de opzegging slechts tegen de eerste van de maand te accepteren kan de vertrekkende huurder - gezien de hoofdelijke aansprakelijkheid - in ieder geval aansprakelijk worden gesteld voor de huur van twee maanden.
Verhuurder moet opzegging aan beide contractanten afzonderlijk doen>>
zowel in het geval van medehuurderschap op grond van artikel 7:267 lid 7 BW en artikel 7:266 BW als op grond van contractuele medehuurderschap aan beide echtgenoot/partners afzonderlijk doen. Zonder opzegging van één van de (mede) huurders blijft bij een ontruimingsvonnis de ander gewoon in het gehuurde wonen. Uit de jurisprudentie komt voorts tot uitdrukking dat een vordering tot beëindiging van de huur na opzegging niet-ontvankelijk is indien de vordering niet tegen beide echtgenoten/partners wordt ingesteld Noot 98
Meerdere verhuurders en het vorderingsrecht naar de huurder >>
Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 11 januari 2011 LJN: BP9084, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.058.755 bepaald dat één mede-eigenaar verhuurder buiten toestemming van de andere medeverhuurder, een zelfstandige vordering kan instellen tot betaling van de achterstallige huur en tot ontbinding van de huurovereenkomst jegens de huurder. Er is sprake van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW.
Ten aanzien van de samenwerking tussen de eigenaren is niets geregeld. Op grond van artikel 3:171 BW is de mede-eigenaar bevoegd ten behoeve van deze gemeenschap, dus als mede-eigenaar, een rechtsvordering in te stellen. Dat kan anders zijn als uit een (beheers)regeling tussen de mede-eigenaren anders zou blijken. Dus als partijen de zelfstandige bevoegdheid die uit artikel 3:171 BW voortvloeit hebben uitgesloten, dan dienen beide eigenaren/verhuurders deze beheerhandelingen uit te voeren. Voor verdere complicaties betreffende de positie tussen de mede-eigenaren wordt uitdrukkelijk verwezen naar bijgevoegde uitspraak. Op deze plaats gaat het te ver om deze uitspraak verder uit te diepen.
Dat er bij een gemeenschappelijke eigendom van een huurwoning sprake is van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW blijkt ook uit een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 5 november 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:3840). Uitkomst van deze zaak was dat de verhuurder/eigenaar niet is gebonden aan toezeggingen door zijn toenmalige mede-eigenaar jegens de huurders. Deze voormalige mede-eigenaar wenste geen aanspraak te maken op indexering van de huur. Deze mede-eigenaar had hierover echter geen overeenstemming met de andere eigenaar bereikt. In een later stadium was het gehuurde geheel in handen gekomen van de eigenaar die de indexering wel door wenste te rekenen. Na verkrijging van de volledige eigendom van deze onroerende zaak wenste de eigenaar/verhuurder alsnog aanspraak te maken op indexering van de huur. Uit getuigenverklaringen die in de procedure waren overgelegd, bleek dat huurders ervan op de hoogte waren dat er tussen de eigenaren over deze kwestie geen overeenstemming bestond. Dit had tot gevolg dat de huurders er niet van uit mochten gaan dat de ene eigenaar gemachtigd was namens de andere eigenaar deze beslissingen te nemen. De overgebleven eigenaar was evenmin gebonden aan deze mededeling nu hij de door de andere (voormalige) eigenaar gedane mededeling niet had bekrachtigd.
Uit deze uitspraak is aldus te herleiden dat bij gemeenschappelijke eigendom er slechts geldige rechtshandelingen ten aanzien van deze zaak verricht kunnen worden als tussen de eigenaren onderlinge overeenstemming bestaat over deze kwestie. Voor de huurder is het dus van belang zich bij gemeenschappelijk eigendom van de gehuurde zaak ervan te vergewissen dat er bij de eigenaren onderling overeenstemming over een bepaalde beslissing bestaat.
Contractuele medehuur en coöptatie; botsende rechten?>>
Inleiding>>
Bij coöptatie mogen de huidige bewoners van een woonruimte meebeslissen over de nieuwe bewoner. Het gebeurt ook wel dat er in het huurcontract niet uitdrukkelijk een recht van coöptatie wordt overeengekomen, maar dat huurders die op het huurcontract staan met toestemming van de verhuurder opvolgende huurders in de plaats van de vorige huurders mogen zetten, waardoor "er een gedragslijn is ontstaan met trekken van een coöptatierecht". Op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid mag de verhuurder dan niet deze bestendige deze bestendige gedragslijn doorbreken. De verhuurder kan dan niet zonder meer van de ene op de andere dag besluiten dat de huurders die niet de oorspronkelijke huurders zijn het gehuurde moeten verlaten. De verhuurder heeft wel de mogelijkheid om de bestendige gedragslijn in de toekomst te beëindigen, mits zij daarbij zorgvuldig en op redelijke wijze de belangen van de zittende huurders in acht neemt (hof Amsterdam 20 januari 2000, nr. 488/99 KG, WR 200,37).
Dat is anders bij een overeengekomen coöptatierecht. Dit recht kan niet zonder meer eenzijdig worden gewijzigd of tenietgedaan.
Coöptatie en individuele overeenkomsten?
Er moet onderscheid worden gemaakt tussen één overeenkomst die met verschillende huurders wordt gesloten, waarbij de huurders afzonderlijk als contractuele medehuurders aan te merken zijn en de constructie waarbij afzonderlijke kamers in het gehuurde worden verhuurd, waarbij de verhuurder toewijzing van de verschillende bij mutatie van huurders van de kamers die tot het gehuurde behoren aan de huurders zelf overlaat. Deze laatste constructie deed zich voor in een vonnis dat voor het kantongerecht te Leiden te 8 december 2004 (ECLI:NL:RBSGR:2004:AU0278, WR 2005,79) was besproken. Naar het oordeel van de rechter waren de toenmalige individuele huurders — met het oog op de belangen van beide partijen — gemachtigd om namens de verhuurder vrijkomende kamers opnieuw te verhuren, zonder een doorlopende verplichting aan hun kant om de verhuurder uit eigen beweging over de details van beëindigde en nieuwe huurovereenkomsten te informeren. Dit een en ander noopt naar het oordeel van de rechter niet tot het oordeel dat de verhuurder afstand heeft gedaan van zijn recht op een behoorlijke informatievoorziening terzake de essentialia van de lopende en nieuwe huurovereenkomsten. Het complex waartoe het gehuurde behoorde was inmiddels verkocht aan de gemeente Leiden. De huidige bewoners waren daarom verplicht de nieuwe eigenaar te informeren over de essentialia van de betrokken huurovereenkomsten, met inbegrip van de namen van de betrokken huurders.
De nieuwe eigenaar had het coöptatierecht opgezegd met de bedoeling het gehuurde na verloop van tijd leeg te krijgen in verband met realisering van bepaalde plannen met het gehuurde.
De rechter ging hierbij wel uit van een recht van coöptatie. De kantonrechter was van oordeel dat de opzegging van het coöptatierecht onverlet liet dat verhuur van vrijkomende kamers uitsluitend kan geschieden aan door de bewoners aan te wijzen personen.
De bevoegdheid van de gemeente om het coöptatierecht op te zeggen wordt tevens begrensd door hetgeen de redelijkheid en billijkheid meebrengt.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt er geen contracteerplicht aan de zijde van de verhuurder aan te nemen ten aanzien van de verhuur van vrijkomende kamers. Daarnaast rust evenmin de plicht ten laste van de verhuurder om aan achterblijvende huurders een vergelijkbaar pand of een schadeloosstelling aan te bieden.
De verhuring aan één persoon, waarbij deze persoon toestemming heeft om andere huurders in afzonderlijke ruimte in het gehuurde te laten wonen, zonder dat dit recht uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen, is geen vorm van coöptatie. Als de huurder door de jaren heen op deze wijze zelf huurders aandroeg, dan is er weliswaar sprake van een bestendige praktijk, maar er kan niet een stilzwijgend recht van coöptatie ontstaan als er met de huurders van deze woonruimte niet rechtstreeks een contract met de verhuurder is gesloten. Er is dan eerder sprake van een toegestane vorm van onderverhuring. Als er wél sprake is van een rechtstreekse relatie tussen de verhuurder en de huurders, dan zou er na verloop van tijd wel een coöptatierecht kunnen ontstaan. Het is voor de huurder dan ook van belang na te gaan welke positie zijn huurders hebben als hij de huurovereenkomst opzegt. Het is immers goed mogelijk dat zijn huurders van onzelfstandige woonruimte het gehuurde door zijn vertrek dan ook dienen te verlaten, wegens het ontbreken van een rechtsgeldige titel voor het bewonen van de woning jegens de verhuurder/eigenaar. De onderhuurders van onzelfstandige woonruimte genieten geen huurbescherming. Hiervan was ook sprake in de zaak die tot en vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 juni 2017 heeft geleid.
De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 6 juni 2017 (WR 2018/12, ECLI:NL:RBAMS:2017:10083, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl) beslist dat de huurder die de huurovereenkomst heeft opgezegd de woning diende te ontruimen inclusief alle medebewoners. Deze medebewoners genoten geen huurbescherming, omdat de huurders van onzelfstandige woonruimte geen huurbescherming genieten ex artikel 7:269 BW. Volgens de rechter was hier niet sprake van coöptatie. De rechter overwoog als volgt: "er is echter nimmer sprake geweest van een contractuele verhouding tussen alle bewoners en de verhuurder. Ook thans hebben de huidige bewoners geen huurovereenkomst met Providere. Alleen al daarom kan geen sprake kan zijn van coöptatierecht. Bovendien wordt een coöptatierecht slechts aangenomen indien uit de gedragingen van de verhuurder ondubbelzinnig diens bedoeling daartoe gebleken is. Daartoe moet meer aan de hand zijn dan dat de verhuurder – wellicht uit gemakzucht – geen bezwaar heeft gemaakt tegen de voorgedragen contractant(en). Uit hetgeen gedaagden ter zitting van 6 september 2016 naar voren hebben gebracht, en is opgenomen in het proces verbaal, blijkt nu juist dat de elkaar opvolgende verhuurders één aanspreekpunt wensten en geen gedoe wilden, zodat ook aan die voorwaarde voor coöptatie niet is voldaan". De rechter bracht tot slot ook naar nar voren dat het gehuurde sinds 2004 diverse keren van eigenaar/verhuurder was gewisseld, zodat ook op die grond niet kan worden aangenomen dat uit de gedragingen van de verhuurder ondubbelzinnig een bedoeling tot het verstrekken van een coöptatierecht was gebleken.
De rechtbank 's-Gravenhage heeft in haar vonnis van 31 januari 2003 (Rb. 's-Gravenhage (vzr.) 31-01-2003, ECLI:NL:RBSGR:2003:AK4784, WR 2003, 28) moeten beslissen of de verhuurder mocht beslissen geen nieuwe huurders meer in het gehuurde toe te staan. De verhuurder verhuurt sinds 1997 in het pand de kamers als in totaal 9 onzelfstandige woonruimten met medegebruik van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen en zogenaamde verkeersruimten. Met één huurder is en schriftelijke huurovereenkomst gesloten, waarin deze huurder zich verplicht de huurprijs van alle kamers te voldoen. Deze huurder int daartoe bij alle kamerhuurders de huurpenningen en maakt het totaal verschuldigde bedrag over aan de verhuurder. Sedert 1997 hebben bewoners het pand verlaten en nieuwe bewoners hebben hun intrek genomen in het pand, zonder dat eiser hiervan op de hoogte is gesteld. De verhuurder heeft bij brief van 11 april 2002 aangekondigd geen nieuwe huurders meer te accepteren en verzocht om kamers die vrijkomen vrij te houden. De huurders waren het hier niet mee eens.
De rechter oordeelde als volgt. Weliswaar maakt het coöptatierecht deel uit van de huurovereenkomst, en kan zo'n beding niet eenzijdig worden gewijzigd, doch daarvan is in onderhavig geding geen sprake. Het coöptatierecht, dat wil zeggen het recht van achterblijvende huurders om een nieuwe huurder te kiezen, is met name van belang omdat kamerbewoners veelal gemeenschappelijke ruimten zoals keuken, douche en toilet, met elkaar moeten delen. Omdat zij in dergelijke omstandigheden dicht op elkaar zitten en veel met elkaar te maken hebben, hebben de achterblijvende huurders er een duidelijk belang bij om hun nieuwe huisgenoten te kiezen. Dit laat echter onverlet het recht van de verhuurder om met de verhuur van vrijgekomen kamers te stoppen. Uit het huurcontract volgt niet dat eiser als verhuurder gehouden is vrijgekomen kamers te blijven verhuren en dit aan anderen ter beschikking te stellen. Van een onredelijke opstelling van de verhuurder blijkt ook niet nu, naar de verhuurder ter zitting heeft verklaard voor de leegstaande kamers geen huurpenningen verschuldigd zullen zijn en de overgebleven bewoners in het pand kunnen blijven wonen.
De kantonrechter als voorzieningen te Amsterdam was in haar vonnis van 28 augustus 2001 (Ktr. Amsterdam 28-08-2001, ECLI:NL:KTGAMS:2001:AK1065, WR2001,78) was van oordeel dat er sprake was van een coöptatierecht van de huurders. De huurders waren lid van een dispuut. Huurders mochten gedurende de jaren heen een kandidaat voor een kamer aandragen. In het verleden was verschillende malen een huurachterstand ontstaan. De huurders hadden ook verschillende malen een aannemer en zaakwaarnemer in het gehuurde geweigerd. De huurders hadden ook een ander slot op de voordeur gezet.
Er bestaat volgens de rechter ook een coöptatierecht als de verhuurder na een gesprek met de kandidaat huurder het recht heeft om op redelijke gronden deze huurder te weigeren.
De kantonrechter was van oordeel dat de verhuurder wel het recht toekwam om het coöptatierecht te beëindigen. De verhuurder is echter op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden op grond van de vereisten van redelijkheid en billijkheid een redelijke termijn in acht te nemen waarop het coöptatierecht zal kunnen eindigen. De voorzieningenrechter achtte in deze zaak - mede gezien de wijze waarop het coöptatierecht tot stand was gekomen - een termijn van opzegging van zes maanden redelijk. Deze enkele wens om het coöptatierecht te beëindigen kan de voorgedragen huurder niet worden tegengeworpen. De kandidaat-huurder moest dus door de verhuurder worden geaccepteerd als huurder van de vrijgekomen kamer. De kantonrechter vond het niet redelijk de kandidaat-huurder te weigeren vanwege het feit dat in het verleden door andere huurders een huurachterstand was veroorzaakt.
Welke huurder heeft de voorkeur?
In het vonnis van de kantonrechter te Eindhoven van 1993 (Ktr. Eindhoven 29-10-1993, ECLI:NL:KTGEIN:1993:AK0556, WR 1994,8) werd door de rechter beslist dat als zowel de verhuurder aan de ene zijde als de huurders aan de andere zijde een goede en volgens de genoemde maatstaven aanvaardbare kandidaat hebben voorgedragen, dan zal de kandidaat van de huurders de voorkeur moeten hebben omdat mag worden aangenomen dat hun persoonlijke motieven voor hun keuze de mogelijkheid om voor elkaar verantwoordelijkheid te dragen zal versterken.
Coöptatie en individuele huurders in één overeenkomst
Het gerechtshof 's-Gravenhage heeft in haar arrest van 23 mei 2003 ( ECLI:NL:GHSGR:2003:AI0510 ) moeten beslissen of een coöptatiebeding ten aanzien van een studentenhuis opzegbaar was. De verhuurders is opvolgend eigenaar en heeft aangekondigd per 1 april 2002 geen nieuwe bewoners meer te zullen accepteren. De verhuurder heeft ter inhoudelijke rechtvaardiging van zijn opzegging, slechts aangevoerd dat het te ver gaat om hem tot in lengte van dagen te confronteren met een huursituatie van bewoners die niet door hemzelf zijn geselecteerd. De verhuurder heeft vrijwel direct na verwerving van de eigendom van het pand te kennen gegeven aan derden te willen gaan verhuren. De huurders komen op tegen deze weigering om een nieuwe huurder te accepteren en hebben tevens uitvoering van diverse onderhoudswerkzaamheden gevorderd.
De verhuurder stelt dat het recht om een nieuwe bewoner aan te melden, het aanmeldrecht genoemd, ook opzegbaar is.
Het hof ging er veronderstellenderwijs van uit dat het hier om een duurovereenkomst ging waarbij genoemd beding niet reeds naar zijn aard, inhoud of strekking onopzegbaar is.
Onder de hiervoor geschetste omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, kon, aangenomen dat het onderhavige beding opzegbaar is, niet worden volgehouden en dat het niet langer accepteren van een nieuwe huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het door de verhuurder beoogde resultaat heeft. Het oordeel van de voorzieningenrechter in eerste aanlag, waarin de vordering tot nakoming van de groepsbewoningsovereenkomst toegewezen werd en die tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden was afgewezen, bleef dus in hoger beroep gehandhaafd.
Het gehuurde was tussentijds in eigendom overgedragen. Dat door eigendomsoverdracht het coöptatierecht kan worden overgedragen aan de eigendomsverkrijger is door veel schrijvers en in uitspraken, zoals boven reeds weergegeven, in de rechtspraak aangenomen. Zo is in een uitspraak van de Hoge Raad (HR 19 april 1991, NJ 1991,677, Deelwoning) aangenomen dat een beding dat betrekking heeft op coöptatie op het huurgenot van de huurder ziet, dat verband houdt met de aard en de inrichting van het gehuurde en de invloed daarvan op de persoonlijke levenssfeer van de huurders. Volgens de Hoge Raad ligt het voor de hand aan te nemen dat een dergelijk beding behoort tot de essentialia van de huurovereenkomst, zodat de rechtsopvolgers daaraan ook gebonden zijn. Een aantal uitspraken wijzen naar een andere richting. Uitgaande van het arrest van de Hoge Raad en de hierboven weergegeven uitspraken ga ik ervan uit dat door verkoop van het gehuurde het coöptatierecht wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Ik vind dat artikel 7:226 lid 3 BW bovendien wel ruimte biedt om het coöptatierecht in stand te houden. Uitgangspunt bij de overdracht van deze verplichting is dat deze verplichting direct verband houdt met bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. In de uitspraak van de Hoge Raad van 15 juni 2007 LJN: BA1955, Hoge Raad, C06/011HR is daarentegen bepaald dat een koopoptie ten behoeve van de huurder uitgewerkt is als het gehuurde door een nieuwe eigenaar is gekocht en de huurder van deze optie dus geen gebruik heeft gemaakt. Ik ga voor deze kwestie ervan uit dat coöptatie na eigendomsoverdracht van het gehuurde nog van toepassing is. Dit was in deze zaak ook beslist in een uitspraak door de kantonrechter te Utrecht in deze zaak (niet gepubliceerd). Dat vonnis is reeds lang in kracht van gewijsde gekomen. Ik moest er daarom van uitgaan dat het recht van coöptatie nog geldend was.
Dat een recht op coöptatie na eigendomsoverdracht nog geldig is blijkt ook uit een vonnis van rechtbank 's-Hertogenbosch van 4 december 2008 ( ECLI:NL:RBSHE:2008:BG6063). Een nieuwe eigenaar van een pand stelde dat bij verkoop en overdracht van een pand de nieuwe eigenaar/verhuurder niet is gebonden aan een door de vorige eigenaar/verhuurder aan de huurders verleend coöptatierecht. Tevens was de nieuwe eigenaar van mening dat een in het gehuurde betrokken gebruiker zonder recht of titel gebruik van het pand maakte. De rechtbank 's-Hertogenbosch in dit vonnis was een andere mening toegedaan.
De huurder was van mening dat hij een met de voormalig verhuurder tot op heden gevolgde bestendige gedragslijn heeft gevolgd wat inhield dat het aan de zittende huurders en niet aan de eigenaar/verhuurder was om bij het vrijkomen van een kamer een opvolgend huurder aan te wijzen en dat sprake is van gezamenlijke huur in die zin dat de huurders het pand gezamenlijk huren voor een huurprijs die geldt voor het gehele pand (inclusief energielasten) waarbij het aan de huurders wordt overgelaten om te bepalen op welke wijze de kamers over de huurders worden verdeeld en om (daaruit voortvloeiend) de totale huurprijs van het pand te verdelen over de afzonderlijke kamers. De verhuurder had geen bezwaar gemaakt tegen deze uitleg en in deze zin verstond de kantonrechter de term "het bestaande huurregime" dan ook.
De voormalige verhuurder heeft het volgende verklaard: "Er was inderdaad een mondelinge overeenkomst dat de huurders van de [adres] zelf voor de verhuur van het huis zorgden. (…). De huurder heeft er de afgelopen jaren keurig voor gezorgd dat het afgesproken huurbedrag maandelijks aan ons betaald werd. De huurcontracten die opgemaakt werden, stonden op naam van individuele huurders en betroffen een kamer uit het huis met gezamenlijk gebruik van huiskamer, keuken, berging, tuin. Afspraak was dat de bewoners zelf zorgdroegen voor het invullen van huurcontracten. Aangezien wij niet betrokken waren bij de keuze van huurders en de verblijfsduur (c.q. intrek-, vertrekdatum) was het voor ons niet mogelijk hierop controle uit te oefenen."
Een huurder verklaarde onder meer: "Alle toenmalige bewoners [omstreeks 1 januari 2006, ktr.] hadden/hebben nooit een huurcontract getekend betreffende het huren van een kamer op de [adres]. We hadden een mondelinge overeenkomst met dhr [X]. Deze mondelinge overeenkomst hield in dat wij als toenmalige bewoners één vast bedrag per maand betaalden die vanaf één rekening, de zogenaamde huisrekening, werd afgeschreven. Voor dit bedrag huurden wij het gehele huis incl. tuin. Wanneer een kamer leeg kwam zorgden wij zelf voor een nieuwe huisgenoot. Wanneer een kamer gedurende een periode leegstond werd dit door de overige bewoners bekostigd, opdat het huurbedrag constant bleef. (…)
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft de huurder wel voldoende aannemelijk gemaakt, dat sprake was van een in elk geval tot 1 september 2008 gevolgde bestendig gebruikelijke gedragslijn, waarbij het aan de huurders werd overgelaten om te bepalen op welke wijze de kamers over de huurders werden verdeeld èn om te bepalen hoe de totale huurprijs van het pand over de afzonderlijke kamerhuurders werd verdeeld. Voorts is voldoende aannemelijk geworden, dat huurders en de voormalig verhuurder een zogeheten coöptatiebeding zijn overeengekomen, krachtens welk beding de zittende huurders gerechtigd waren om bij een vrij komende kamer zelf een opvolgend huurder aan te wijzen.
De rechtbank oordeelde als volgt. Ingevolge artikel 7:226 BW gaan bij eigendomsoverdracht van een verhuurd pand de rechten en verplichtingen van de vervreemder/verhuurder over op de verkrijger, met dien verstande dat ingevolge het derde lid de verkrijger slechts wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Een coöptatierecht als het onderhavige ziet direct op het huurgenot van de huurder in verband met de aard en inrichting van het gehuurde (studentenhuis) en de invloed daarvan op de persoonlijke levenssfeer van de huurders. Een dergelijk beding behoort daarom tot de essentialia van de huurovereenkomst, zodat ook een rechtsopvolger als [verhuurder] daaraan gebonden is. Dat een recht op coöptatie een wezenlijk deel van de huurovereenkomst uitmaakt wordt ook bevestigd in een uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 18 december 2012 (Ktr. Amsterdam 18 december 2012, WR 2013/31, met noot T.A. Nieuwenhuisen).
Een verhuurder kan zwaarwegende belangen hebben om een door de zittende huurders aangewezen opvolgend huurder te weigeren. Van rechtens te respecteren zwaarwegende redenen om genoemde als opvolgend huurder te weigeren is echter niet gebleken. Het enkele feit dat de verhuurder - naar ter zitting is gebleken: zonder enig overleg met de zittende huurders- de betreffende kamer reeds heeft verhuurd aan een derde kan niet als zodanige reden worden aangemerkt.
Door zich eigenmachtig toegang tot de woning te verschaffen en aanstalten te maken met de ontruiming van de woonkamer heeft de verhuurder naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een ongeoorloofde inbreuk gemaakt op het huurgenot van huurders.
Als er sprake is geweest van incidenteel beleid (dus zonder uitdrukkelijke afspraken), waarbij de verhuurder een paar keer akkoord is gegaan met de wijziging van een huurder, waarbij de huurders de nieuwe huurders konden voordragen, dan kan de verhuurder dit beleid wijzigen. Als er sprake is van een officieel recht op coöptatie, dan is er sprake van een recht, waar de verhuurder niet eenvoudig vanaf kan. Als zich geen grond van opzegging voordoet, dan kan de overeenkomst niet zonder meer worden beëindigd. Het is denkbaar dat de verhuurder de huurder een redelijk voorstel doet om het recht op coöptatie is wijzigen in een huurovereenkomst zonder recht op coöptatie. dat het onder omstandigheden mogelijk is om de aard van een huurovereenkomst te wijzigen blijkt bijvoorbeeld ook de wijziging van de overeenkomst van onbepaalde tijd in een campuscontract (Zie het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 16 november 2016 ECLI:NL:RBDHA:2016:14105 ).
Kan een huurder zelf de woonruimte vergroten na mutatie?>>
Er is een huurder vertrokken. Een overblijvende huurder wenste zichzelf in het kader van coöptatie als huurder aan te dragen. Het gevolg zou zijn dat het aandeel in de gemeenschap waaruit het huurrecht bestaat toe zou nemen. Volgens mij is dit in deze situatie niet mogelijk. Ik werk dit hier verder uit.
In de zaak die ik in 2012 in behandeling kreeg was er sprake van contractuele medehuur met een contractuele bepaling van coöptatie. Er waren in de zaak zoals door mij genoemd oorspronkelijk zes huurders. De huurders hadden dus inspraak in de benoeming van een vervangende huurder. Partijen zijn het in de loop der tijd eens geworden met vermindering van het aantal huurders van zes naar drie huurders. Voor het overige bleven de voorwaarden gelijk. De huurders kregen nu allemaal in plaats van één kamer twee kamers toebedeeld. Het huurcontract van mijn zaak vermeldt over de partijen het volgende. Als huurder staan verschillende namen opgenomen. De huurders zijn dan hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur volgens het contract en volgens een arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 1989 (HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184). In de loop der tijd kloppen de namen op het contract niet meer met de bewoners die de ruimten huren.
Er is in een eerder stadium tussen huurders en verhuurder een procedure gevoerd. Centraal stond de vraag of het coöptatierecht inmiddels was beëindigd. Volgens de rechter was dit niet het geval.
De huurders die bij de procedure waren betrokken waren volgens de rechter door coöptatie partij geworden bij een groepshuurovereenkomst. Van een individuele huurovereenkomst was geen sprake. Onderdeel van de huurovereenkomst is het coöptatiebeding. Daar de huurders delen van het pand gezamenlijk gebruiken hebben zij zwaarwegend belang bij uitoefening van de keuze voor een opvolgend huurder.
De huurder is volgens de rechter hoofdelijk aansprakelijk voor de (betalings)verplichtingen uit de groepshuurovereenkomst. De huurder betaalt niet per persoon een prijs afhankelijk van de kamer, maar moet de huur gezamenlijk opbrengen.
De bedoeling van het beding was volgens de rechter dat door het vertrek van een individuele huurder noch de achterblijvende huurders, noch de verhuurder in een ongunstigere positie gebracht zou worden. Het stond de verhuurder niet vrij de vrijgekomen kamer onverhuurd te laten nu dit tot gevolg had dat de lasten per persoon aanzienlijk toe zouden nemen. Het vonnis had reeds lang geleden kracht van gewijsde gekregen.
Uitgangspunt overeenkomst>>
Een overeenkomst moet onder meer worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden die partijen bij aanvang van de overeenkomst hebben bedoeld. Verder speelt de grammaticale Ik ben van mening dat op basis van het contractueel medehuurderschap vervat in het huurcontract en op grond van de partijbedoeling de huurder geen mogelijkheid heeft om deze vrijgekomen ruimte zelf in gebruik te nemen.
Volgens een voormalige huurder was het slechts de bedoeling dat iedere huurder voor het gehele huurbedrag aangesproken zou kunnen worden. Om dit doel te bereiken konden geen afzonderlijke overeenkomsten worden gesloten.
Contractuele medehuur>>
Contractuele medehuur is in de wet niet geregeld. Het coöptatierecht is evenmin in de wet geregeld. Voor een uitleg van de positie van een contractuele medehuurder moet worden gekeken naar het algemene recht van boek 3 BW en boek 6 BW. Voor een antwoord op de vraag of een contractuele medehuurder de huur op kan zeggen is zowel de relatie tussen enerzijds de huurders onderling en anderzijds de relatie tussen de huurders en de verhuurder van belang. Tussen de huurders onderling vormt het huurrecht een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW.
Partijen bij de overeenkomst>>
Het contract wordt gesloten tussen de huurders en de verhuurder. In deze zaak ga ik uit van drie huurders. Er zijn dus vier partijen betrokken bij deze overeenkomst (drie huurders en één verhuurder). In beginsel kan een contractuele medehuurder zonder toestemming van de andere huurders en de verhuurder zich niet onttrekken aan de verplichtingen uit een huurovereenkomst. In het hier besproken contract hebben partijen echter vooraf beslist dat een huurder het recht heeft om zijn aandeel op ieder moment te beëindigen onder voorwaarden dat er een nieuwe huurder wordt aangeboden. De bedoeling is aldus om het aantal huurders in stand te houden. Het gevolg van het coöptatierecht is dat de nieuwe huurder tezamen met de overige huurders hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de nakoming van de huurovereenkomst. Dit wordt ook bevestigd in en vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 18 december 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7974). De rechtbank geeft in dit vonnis nog de volgende overweging weer. Gelet op de aard van de huurovereenkomst (contractuele medehuur), waarbij de woning in zijn geheel aan zes personen is verhuurd in samenhang bezien met het contractuele coöptatiebeding, kan het niet anders dan dat de nieuw gekozen huurder bij vertrek van een van de zittende huurders als contractuele partij in de plaats treedt van de vertrekkende partij, met contractueel bedongen instemming bij voorbaat van de verhuurder. Gevolg is dat de nieuwe huurder tezamen met de overige huurders hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de nakoming van de huurovereenkomst. Dat de wijziging bij de verhuurder moet worden gemeld maakt dit niet anders.
Op grond van coöptatierecht is deze bedoeling van de aanwezigheid van drie huurders ook duidelijk. Op grond van het coöptatierecht is het juist de bedoeling dat er eenvoudig een mutatie onder de huurders verwerkt kan worden. Het uitgangspunt blijft hierbij dat partijen hebben bedoeld dat er drie huurders in het pand als contractpartij betrokken zouden blijven. Uit onderhavige huurovereenkomst blijkt ook dit uitgangspunt. Dit blijkt namelijk uit de strekking van de bepaling die in de huurovereenkomst staat, namelijk dat de vertrekkende huurder in overleg met de andere huurders een nieuwe huurder aan moet bieden om het desbetreffende aandeel in te vullen. Tussen de bestaande drie huurders dient het huurrecht te worden verdeeld. Dit is in deze kwestie gebeurd en heeft geresulteerd in gebruik door twee kamers per huurder.
In de procedure die in deze zaak aanhangig was (over de door de verhuurder gestarte zaak over afschaffing van het coöptatierecht is in dit uitgangspunt in beginsel geen verandering gebracht. Het contract dient in beginsel nog steeds door drie partijen te worden gesloten. Deze drie partijen kunnen in onderling overleg zorg dragen voor verdeling van de beschikbare ruimte. Deze ruimte is echter onderling al verdeeld. De twee overgebleven kamers zouden in beginsel aan een derde partij verhuurd dienen te worden. De rechter heeft in dit vonnis ervoor gekozen dat de huurprijs tussen de overgebleven huurders (tijdelijk) verminderd kon worden in afwachting van de komst van een andere huurder. Volgens mij bestaat er daarom nog steeds een gemeenschappelijk recht van huur van zes kamers over drie huurders. De derde huurder heeft dus recht op een even groot aandeel als de andere huurders. Het is de vraag of de huurders deze verdeling in onderling overleg kunnen veranderen. Het is de vraag of dit niet botst met de bedoeling die partijen hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst. Ik ga hier op in in het volgende onderdeel.
De huurders hebben het huurrecht onderling verdeeld>>
De verdeling van het huurrecht tussen de huurders onderling staat los van de positie van deze huurders ten opzichte van de verhuurder. Bij een contractueel medehuurderschap zonder recht van coöptatie wordt niet bij voorbaat besproken dat een partij zijn recht in het aandeel van de gemeenschap op kan geven. Het huurrecht is een onverdeeld recht. De huurders beslissen zelf welk aandeel ieder der partijen ter beschikking heeft ten behoeve van het exclusieve gebruik van elke huurder.
Bij een samenwonend stel is dit onderscheid niet duidelijk, omdat iedere huurder doorgaans alle ruimten van de gehuurde ruimte mag gebruiken. Ieder heeft dan recht op een onverdeeld recht op de helft van het gehuurde. Bij een samenwonend stel gaat het bij vertrek van één van de huurders vaak om de vraag of één huurder de huur kan beëindigen en kan een huurder bezwaar maken tegen het onttrekken van de verplichtingen die een huurder ten aanzien van het gehuurde heeft. Bij verhuring aan studenten is dit anders. Vaak is dan al beslist dat huurders onderling een bepaalde ruimte exclusief kunnen gebruiken en dat de overige ruimte voor gezamenlijk gebruik bedoeld is (toilet, keuken, gezamenlijke woonruimte).
In deze casus lijkt dit huurrecht in ieder geval te zijn begrensd door het aantal beoogde huurders en het aantal beschikbare ruimten. In onderhavige kwestie was de verdeling altijd duidelijk. In het begin van de huurovereenkomst waren er immers zes huurders. Ieder van deze huurders had de beschikking over één kamer. Onder de huurders was het duidelijk dat een andere verdeling van het gemeenschappelijk recht niet mogelijk was, omdat iedereen op grond van de overeenkomst recht had op één kamer. Er waren immers niet meer kamers dan huurders aanwezig. Kennelijk is de bedoeling tussen de huurders onderling en de verhuurder geweest om iedere huurder evenveel rechten te geven en het huurrecht in gelijke delen te verdelen. Welk deel de afzonderlijke huurder in gebruik kreeg, was niet voorgeschreven. Met andere woorden: met zes huurder hebben de huurders 1/6 aandeel in de gemeenschap. Met drie huurders hebben de huurders allen 1/3 aandeel in de gemeenschap. Gezien het vorenstaande blijkt hieruit dat één huurder niet 2/3 recht kan claimen ten aanzien van de gemeenschap, terwijl de andere huurder 1/3 overhoudt. Daarnaast is er op grond van het huurcontract een verplichting om een derde partij bij het huurcontract te betrekken. Dat is niet mogelijk als het huurrecht onder de laatste twee zittende huurders wordt verdeeld.
Het is dus altijd de bedoeling dat het huurrecht gelijk tussen de huurders werd verdeeld. Dit is ook de kern van de uitspraak door de rechter, waar ik hierboven naar verwees. Als er sprake zou zijn geweest van een recht op het gehele aandeel door twee huurders, dan was er geen sprake geweest van een situatie die volgens de rechter strijdig met de redelijkheid en billijkheid was. De kern van deze uitspraak is dus dat het huurrecht nog steeds door drie huurders verdeeld dient te worden. Uit het vonnis dat door de rechter is gewezen blijkt dus niet dat deze verdeling van het huurrecht veranderd dient te worden. De rechter heeft het huurrecht immers niet beperkt tot vier kamers. Tevens is het aantal partijen niet naar twee teruggebracht. In het bewuste vonnis staat immers opgenomen dat de verhuurder in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid handelt als hij – ook na het opknappen van het vrijgekomen gedeelte –iedere door de zittende huurders voorgedragen huurder blijft weigeren. Hier valt uit op te maken dat het huurrecht nog bestaat uit zes kamers en dat er op een zeker moment nog een derde huurder onderdeel van het huurrecht deel uit moet maken.
Op basis van de huurovereenkomst hoeft de verhuurder geen genoegen te nemen met minder dan drie huurders. Op basis van deze huidige overeenkomst kunnen partijen wel besluiten dat er een derde huurder wordt benoemd om de kosten te delen. Het coöptatierecht geeft geen recht om een zittende huurder in plaats van de vertrekkende huurder te plaatsen, maar geeft wél het recht om in overleg een nieuwe huurder het aandeel van de vertrekkende huurder over te laten nemen. Alleen al om deze reden heeft de huurder die haar aandeel in het huurrecht wenst te vergroten geen recht om zelf het leeggekomen deel te gebruiken, omdat het aantal huurders dan eenzijdig wordt verminderd.
Bijgewerkt 14 april 2011 Meerdere verhuurders en het vorderingsrecht naar de huurder, gerechtshof te 's-Hertogenbosch, arrest van 11 januari 2011 LJN: BP9084, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.058.755
Bijgewerkt 20 september 2017. Het gerechtshof 's-Gravenhage heeft in haar arrest van 23 mei 2003 ( ECLI:NL:GHSGR:2003:AI0510 ) moeten beslissen of een coöptatiebeding ten aanzien van een studentenhuis opzegbaar was. Het oordeel van de voorzieningenrechter in eerste aanlag, waarin de vordering tot nakoming van de groepsbewoningsovereenkomst toegewezen werd en die tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden was afgewezen, blef dus in hoger beroep gehandhaafd.
Bijgewerkt 8 januari 2017. Dat een recht op coöptatie na eigendomsoverdracht nog geldig is blijkt ook uit een vonnis van rechtbank 's-Hertogenbosch van 4 december 2008 ( ECLI:NL:RBSHE:2008:BG6063).