Source: https://www.grin.com/document/174479
Timestamp: 2019-10-21 17:38:48
Document Index: 33913631

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 559', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 126', '§ 305', '§ 307', '§ 126', '§ 4', '§ 305', '§ 305', '§ 307', '§ 307', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§\n287', '§ 558', '§ 558', '§ 292', '§ 558', '§ 287', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 287', 'Art. 103', 'Art. 103', '§ 287', '§ 558', '§ 287', '§ 558', '§ 558', '§ 894', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 558', '§ 16', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 10', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§\n558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 558', '§ 537', '§ 536', '§ 242', '§ 558', '§ 145', '§ 495', '§ 3', '§ 559', 'BGH', '§ 2', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 28', '§ 28', '§ 535', '§ 28', '§ 148', '§ 558', '§ 2', '§ 2', '§ 558', 'BGH']

Der neue Berliner Mietspiegel 2011 | Masterarbeit, Hausarbeit, Bachelorarbeit veröffentlichen
1. die gesetzlichen Grundlagen: § 558 BGB
2. Form und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
3. freiwillige oder erzwungene Zustimmung, Fristen
4. gesetzliche Vorschriften über Mietspiegel
III. zur Verwendung des Berliner Mietspiegels 2011
2. qualiﬁzierter Mietspiegel iSd. § 558d BGB.
3. Ausweis der Netto-Kaltmiete
4. zur Struktur der Mietspiegeltabelle
a) Baualter/Bezugsfertigkeit
5. Die Mietspiegeltabelle 2011
b) Einordnung in Mietspiegelspalten in Zweifelsfällen
c) Änderungen zur Mietspiegeltabelle 2009
6. Sondermerkmale
a) im Mietspiegel 2011
b) Veränderungen gegenüber dem Mietspiegel 2009
c) Urteile zu Sondermerkmalen
7. weitere Kriterien
a) unwirksame Schönheitsreparaturklausel
b) unwirksame oder fehlende Kleinreparaturklausel
d) Untermietzuschläge
e) Möblierungszuschläge
f) teilgewerbliche Nutzung / ehemalige Zweckentfremdungen
8. Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
IV. die Merkmalgruppen der Spanneneinordnung
a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011
b) Urteile zu einzelnen Merkmalen
c) zum Umgang mit den Energieverbrauchs-Kennwerten
Dieses Buch ist ein efﬁzientes Arbeitsmittel. Wir wünschen uns schon seit längerem eine Sammlung von Entscheidungen zum Berliner Mietspiegel. Etwas, das man anläß- lich einer Mieterhöhungsakte in die Hand nehmen und einfach nachschlagen kann, ohne endlos in Datenbanken nach einzelnen Urteilen suchen zu müssen. Im übertragenen Sinne eine Mietminderungstabelle für Merkmale der Spanneneinordnung.
Wenn wir das gegenüber Kollegen oder Verwaltern ansprechen, hören wir häuﬁg, daß sich der Mietspiegel alle zwei Jahre ändert, so daß Urteile eine kurze Halbwertszeit genießen. Wir haben das überprüft, es stimmt nicht. Es gibt zwar Veränderungen - einzelne Merkmale entfallen, kommen neu hinzu, wandern von einer Merkmalgruppe zu den Sondermerkmalen und zurück oder sie werden inhaltlich konkreter gefasst. Die meisten sind jedoch langlebig. Also haben wir das fehlende Buch jetzt geschrieben, Sie halten es in der Hand.
Wir haben hierin alle Merkmale der letzten vier Mietspiegel, also seit 2005, einander gegenübergestellt. Hierdurch sieht man auf einen Blick, daß z.B. das Merkmal der
„nicht überwiegend geﬂiesten Wände im Bad“ oder alle wohnwertmindernden Merk-
male in der Küche seit mindestens 2005 unverändert blieben. Also sind auch ältere
Urteile hierzu auf den Mietspiegel 2011 anwendbar.
Sodann haben wir gesucht. Alle Urteile zu einzelnen Spannenmerkmalen, die einen verallgemeinerungsfähigen Inhalt und die wir irgendwo veröffentlicht gefunden haben, sind hier mit einem „Leitsatz“ und dem relevanten Inhalt vertreten. Dabei waren wir (außer bei amtlichen Leitsätzen des BGH) so frei, vielfach „Leitsätze“ selbst zu bilden, um die jeweilige Kernaussage schlagwortartig greifbar zu machen. Damit jedoch auch erkennbar wird, was die dahinter stehenden Überlegungen waren, haben wir die Entscheidungsgründe soweit zitiert, wie sie sich auf das jeweils betreffende Merkmal bezogen.
Der Mietspiegel besteht jedoch nicht nur aus Spannen- und Sondermerkmalen, sondern er ist eingebettet in das Recht der Mieterhöhung im BGB. Auch hier ergeben sich
immer wieder Zweifelsfragen, bspw. bei Wohnﬂächenabweichungen, nicht qualiﬁzier- ten Feldern, dem sachlichen und räumlichen Anwendungsbereich, Bruttomietverträ- gen, der fehlerhaften Bezugnahme im Zustimmungsverlangen etc. Anwälte und Verwalter, die viel im Mietrecht arbeiten, wissen zu den meisten Dingen auf Anhieb ungefähr, wie es „richtig ist“, aber nicht, wann das von wem entschieden wurde, wo man es schnell ﬁndet und ob es durch eine andere Entscheidung nicht zwischenzeitlich überholt wurde. Zu Zwecken des schnellen Zugriffs in der täglichen Arbeit haben wir die maßgeblichen Entscheidungen zu solchen Fragen hier ebenfalls aufgenommen. Damit wissen wir zumindest, wie der Stand bis heute ist.
Schließlich hat uns interessiert, inwieweit der Mietspiegel 2011 von dem vorherigen
2009er abweicht. Mit dieser Fragestellung gehen die meisten Eigentümer da ran: was hat sich für mein Haus verändert? Gibt es neue Spielräume oder hat sich - trotz bekanntermaßen gestiegener Werte - etwas verschlechtert? Das gibt es durchaus. So ist die moderne Küchenausstattung als Sondermerkmal weggefallen, der Zuschlag von
25 Cent/qm damit ebenso. Ebenfalls weggefallen ist der wohnwerterhöhende Fliesen-
spiegel in der Küche. Für die Nicht-Fachleute haben wir außerdem eine kurze Einleitung geschrieben, in der der Mietspiegel im System des Mieterhöhungsrechts verortet wird. Wer es detaillierter wissen will, muß hier jedoch auf Kommentare zurückgreifen oder Fachleute fragen, gern auch uns.
Wir haben für jede einzelne Spalte und für jedes Merkmal übersichtliche Vorher/Nach- her-Tabellen erstellt. Auf einen Blick erkennt man hier, was sich wie verändert hat.
Für Zusendungen interessanter Entscheidungen zum Mietspiegel 2011 sind wir dankbar. Ein idealer Ort, das allgemein zugänglich zu machen, ist das Verwalterforum unter www.slp-law.de/forum (dort im Forum zu Mieterhöhungen).
Tobias Scheidacker & Dr. Sascha Lambert im Juli 2011
Die Höhe einer für eine Wohnung zu zahlenden Miete kann sich aus verschiedenen Gründen ändern. Einer davon ist, daß das Gesetz dem Vermieter ein Interesse zubilligt, sie dem allgemeinen Marktniveau anzupassen, wenn sie von diesem abweicht. Der juristische Fachbegriff für das allgemeine Marktniveau ist „ortsübliche Vergleichsmiete“. Grundlegende Vorschrift hierfür ist
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhö- hungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
Absatz 1 regelt, daß der Vermieter eine Anpassung verlangen darf, wenn die Miete der
Wohnung von der ortsüblichen abweicht. „Verlangen“ bedeutet, daß sich die Miete
nicht schon durch eine einseitige Erklärung erhöht, sondern der Mieter auch zustimmen muß, also eine gemeinsame Vertragsänderung erforderlich ist. Die Zustimmung ist einklagbar. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen, wobei Änderungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenanpassungen außer Betracht bleiben.
Absatz 2 deﬁniert, was wir unter dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete verstehen: übliche Mieten in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Hierbei werden sowohl Neuabschlüsse als auch angepasste Altmietverträge berücksichtigt, nicht aber der Sozialwohnungsbau, für den es andere gesetzliche Vorschriften gibt.
Absatz 3 enthält eine Beschränkung der Höhe nach: maximal 20% alle 3 Jahre. Auch hier bleiben Änderungen wegen Modernisierung oder einer Anpassung von Betriebskosten unberücksichtigt.
Absätze 4 und 5 sind hier nicht relevant, nach Absatz 6 darf von den vorstehenden Einschränkungen nur zum Vorteil, nicht aber zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Es ist also unproblematisch, Mieterhöhungen in längerem Abstand als nach jeweils 15 Monaten durchzuführen oder die 20%ige Kappungsgrenze nicht auszuschöpfen.
In welcher Form und mit welcher Begründung ein Mieterhöhungsverlangen zu erklären ist, regelt § 558a BGB:
§ 558a BGB. Form und Begründung der Mieterhöhung.
(3) Enthält ein qualiﬁzierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des
§ 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem
§ 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
Nach Absatz 1 reicht Textform. Was Textform ist, regelt
§ 126b BGB. Textform.
Das Mieterhöhungsverlangen muß also nicht manuell unterschrieben sein. Es reicht, wenn der Mieter erkennen kann, von wem es stammt. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag hierfür Schriftform vorsieht:
LG Berlin: Textform genügt trotz Schriftformvereinbarung (AGB)
Urteil vom 21.10.2005 zum Az. 63 157/05
Ein Mieterhöhungsverlangen in Textform ist auch dann wirksam, wenn im formularmäßigen Mietvertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist. Schriftformklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die
für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform verlangen, verstoßen gegen § 305b BGB und sind nach § 307 BGB unwirksam.
Die gesetzlichen Anforderungen an die Textform wahrt das Mieterhöhungsverlangen, wie in dem angefochtene Urteil zutreffend ausgeführt worden ist. Das MietErhöhungsverlangen ist durch eine Unterschrift, die nicht handschriftlich vorgenommen sein muss (Palandt-Heinrichs, BGB, Kommentar, 63. Auﬂ. § 126b Rn. 5) abgeschlossen. Die danach folgende vorbereitete Zustimmungserklärung für den Mieter ist selbst nicht mehr Bestandteil des Mieterhöhungsverlangens.
Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht wegen § 4 des Mietvertrags, wonach Änderungen und Ergänzungen des Vertrags der Schriftform bedürfen, unwirksam. Bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich bereits seiner äußeren Form nach um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, da das entsprechende Formular von der Klägerin vorgegeben und für eine Vielzahl von Mietverhältnissen genutzt wird, § 305 BGB. Schriftformklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern, wie das hier der Fall ist, verstoßen jedoch gegen § 305 b BGB und sind gemäß § 307 BGB unwirksam (Palandt-Heinrichs, ebenda, § 307 Rn.
146 m. w. N., insbes. BGH NJW 1991, 1751; 2559; 1995, 1488; 2001, 292). Das
Schriftformerfordernis kann jederzeit abbedungen werden.
Nach § 558a Absatz 2 Ziffer 1 kann zur Begründung insbesondere auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, vorliegend den Berliner Mietspiegel 2011. Da dieser (etwa zur Hälfte) zugleich ein sog. „qualiﬁzierter Mietspiegel“ im Sinne des Absatz
3 ist, muß der Vermieter das sogar dann tun, wenn er seine Mieterhöhung nicht mit
dem Mietspiegel, sondern mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten nach Ziffern 3 oder 4 begründen will.
Über die Frage, wie die Bezugnahme genau aussehen muß, wurde in der Vergangenheit viel gestritten und mehrfach vom BGH entschieden. Danach ist es in Berlin nicht erforderlich, dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie des Mietspiegels beizufügen, da dieser öffentlich zugänglich ist, bspw. über die Webseite
Allerdings ist es notwendig, daß dem Mieter das einschlägige Mietspiegelfeld sowie diejenigen Angaben über das Gebäude, die Ausstattung etc. mitgeteilt werden, die erforderlich sind, das einschlägige Mietspiegelfeld zu ﬁnden und die Einordnung des Vermieters zu überprüfen:
BGH: Anforderungen an die Begründung eines auf einen qualiﬁzierten
Mietspiegel Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens
Urteil vom 12.12.2007 zum Az. VIII ZR 11/07
1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualiﬁzierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3
BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.
Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung seines Erhö- hungsverlangens auf einen qualiﬁzierten Mietspiegel Bezug ... , so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begrün- dungserfordernisses, sondern unmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3
BGB. Das Begründungserfordernis nach § 558a Abs. 1 BGB wird durch § 558a Abs. 3 BGB für den Fall des Vorliegens eines qualiﬁzierten Mietspiegels (§ 558d BGB) dahin konkretisiert, dass der Vermieter die Angaben, die ein qualiﬁzierter Mietspiegel für die Wohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen hat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhö-
hung auf diesen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, dass der Vermieter die Angaben des qualiﬁzierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhö- hungsverlangen "stets" mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungsverlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie doch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualiﬁzierten Mietspiegel Bezug nimmt.
Bei der hier maßgeblichen Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die westlichen Bezirke handelt es sich um einen qualiﬁzierten Mietspiegel, der ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung, Zeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall einer eindeutigen Zuordnung tatsächlicher Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten Spanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels ist im Erhöhungsverlangen die Mitteilung des konkreten Mietspiegelfeldes, das hinsichtlich Größe, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für die gemietete Wohnung einschlägig ist, ausreichend, um den Mieter auf die im Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung, insbesondere die dort angegebene Spanne, hinzuweisen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich - wie im vorliegenden Fall - um einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt
Mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Vermieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Mietspiegel ﬁnden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb
der Spanne liegt ... . Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedarf es dazu nicht ... . Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 558a Abs. 3 BGB (BT-Drs. 14/4553, aaO) ist eine weitergehende Begründungspﬂicht des Vermieters nicht herzuleiten. ...
BGH: Angebot zur Einsichtnahme reicht
Urteil vom 11.03.2009 zum Az. VIII ZR 74/08
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW
2008, 573, Tz. 15)
BGH: bei allgemeiner Zugänglichkeit des Mietspiegels muß dieser nicht beigefügt werden
Beschluß vom 28.04.2009 zum Az. VIII ZB 7/08
Für die Erfüllung der formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen ist es regelmäßig nicht erforderlich, den Mietspiegel, auf den es Bezug nimmt, beizufügen. Der Beifügung eines Mietspiegels bedarf es jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist (Festhaltung BGH, 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573). Die allgemeine Zugänglichkeit ist gegeben, wenn der Mietspiegel durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter gegen Zahlung eines geringen Betrages (hier: in Höhe von 3 €) abgegeben wird und er zudem vollständig im Internet veröffentlicht worden ist
BGH: allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen geringes Entgelt gekauft werden muß
Urteil vom 30.09.2009 zum Az. VIII ZR 276/08
Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, ist die Beifügung eines Mietspiegels regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. Wie der Senat (Beschluss vom
28. April 2009 - VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352, Tz. 6; vgl. auch Senatsurteile vom
11. März 2009 - VIII ZR 74/08, WuM 2009, 293, Tz. 9; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15) bereits entschieden hat, bedarf es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist. ...
Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ... dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden.
Nach Absatz 4 des § 558a BGB reicht es für das Mieterhöhungsverlangen aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der ausgewiesenen Spanne liegt. Es ist also nicht erforderlich, mithilfe der Spanneneinordnung im einzelnen auszurechnen, welche Zu- und Abschläge zum Mittelwert vorzunehmen sind und welcher Wert innerhalb der Spanne
letztlich zutreffend wäre. Dem kommt hinzu, daß die Spanneneinordnung nicht zum qualiﬁzierten Teil des Mietspiegels gehört. Hierauf wird unter Ziffer 11 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2011 und unter Bezugnahme auf BGH VIII ZR 110/04 auch verwiesen.
Gleichwohl ist nicht jede Miethöhe innerhalb der Spanne auch die richtige. Es kommt durchaus auf die Einordnung mithilfe der Spanneneinordnung an, da die Gerichte sie als Schätzgrundlage heranziehen, wenn sie einen exakten qm-Mietpreis ausurteilen müssen. Man muß daher differenzieren: formal gesehen reicht es, wenn die vom Vermieter verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt, materiell - d.h. inhaltlich - sollte der Vermieter sich aber schon genau überlegt haben, welchen konkreten Wert innerhalb der Spanne er für zutreffend hält, damit nicht die spätere Zustimmungsklage allzu sehr von seinem Erhöhungsverlangen abweicht.
Die Systematik der Berliner Mietspiegel ist seit Jahren gleich. Daher kann auf das nachfolgende Urteil des BGH zum Mietspiegel 2003 nach wie vor in vollem Umfang Bezug genommen werden:
BGH: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines
Mieterhöhungsverfahrens mithilfeder Spanneneinordnung
Urteil vom 20.04.2005 zum Az. VIII ZR 110/04
Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §
287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualiﬁzierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht.
Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Vermieter - wie hier - auf einen qualiﬁzierten Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung
anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann ... . Er hat mithin die in § 558 Abs. 2 BGB deﬁnierte ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Wohnung innerhalb der Spanne einzustufen ... .
a) Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, daß hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2003 ... gemäß § 558 d Abs. 3
BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO eingreift. Nach § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, daß die im qualiﬁzierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Einen über den Oberwert des Mietspiegels hinausgehenden Mietzins verlangt die Klägerin nicht.
b) Die Auffassung der Revision, für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung reiche bereits aus, daß sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels halte, greift nicht durch. Es mag zwar richtig sein, daß die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern sich innerhalb einer Spanne bewegt. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert indes im Prozeß eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde ... .
aa) Die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO sind gegeben. Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten
... wäre im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksich-
tigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (...).
Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen ... . Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll ... . Ein Sachverständiger müßte im Rahmen der Gutachten- erstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln ... .
bb) Ein Sachverständigengutachten, das die obengenannten Voraussetzungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,30 €/m2 bis 4,43 €/m2 einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn - wie hier - zusätzlich zu dem qualiﬁzierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden ... . Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung ... . Wenn ... auch bei Vorliegen eines qualiﬁzierten Mietspiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre ver- fahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung eines qua- liﬁzierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können...
cc) Eine Verletzung des Grundsatzes auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht gegeben. Das Verfahrensgrund- recht des Art. 103 Abs. 1 GG bietet keinen Schutz davor, daß Beweismittel aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt bleiben ... . Die gerichtliche Verwendung eines geeigneten Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Vorzug von Miet-
spiegeln besteht vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde ... .
d) Das Berufungsgericht hat auch das ihm gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eröffnete
Schätzermessen ohne Rechtsfehler ausgeübt.
aa) Die Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterlichen Schätzermessens kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind ... . Der Tatrichter muß bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben ... . Zur Ermöglichung der Überprüfung muß der Tatrichter die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen ... .
bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht vorliegend beachtet. Es hat als Grundlage der Schätzung die unter Ziffer 12 des Berliner Mietspiegels veröffentlichte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zugrundegelegt. Dies ist nicht zu beanstanden. Die Orientierungshilfe enthält 5 Merkmalsgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld), die jeweils wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale einer Wohnung aufführen und Einﬂuß auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben können ... . Die Berücksichtigung dieser Merkmale wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete empfohlen ... . Da die auf allgemeinen Erfahrungen beruhende Orientierungshilfe einen Einﬂuß der Merkmalsgruppen auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wiedergibt und deshalb eine Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, kann - was revisionsrechtlich allein überprüfbar ist - nicht festgestellt werden, daß das Berufungsgericht bei der Heranziehung der Orientierungshilfe grundsätzlich falsche oder offensichtlich unrichtige Erwägungen angestellt hat. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt ... , hindert dies entgegen der Auffassung der Revision ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht; hätte eine Orientierungshilfe Vermutungswirkung (§§ 558 d Abs. 3 BGB, 292 ZPO), wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich.
Schließlich hat das Berufungsgericht sich auch nicht fälschlich an die Orientierungshilfe für gebunden gehalten, sondern sein Schätzermessen ausreichend ausgeübt ... . Es hat die Orientierungshilfe unter anderem deshalb herangezogen, weil ihr wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde liegt und so erwartet werden kann, daß die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden. Das Berufungsgericht hat hinzugefügt, von einem Sachverständigengutachten seien, da dem Sachverständigen in der Regel umfangreichere Datenmengen nicht zur Verfügung stünden, in der Regel keine besseren Erkenntnisse zu erwarten.
Wie es nach Zugang des vermieterseitigen Erhöhungsverlangens weitergeht, regelt
§ 558b BGB. Zustimmung zur Mieterhöhung.
Danach gibt es mehrere Fristen:
Absatz 1: stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab dem drittfolgenden Monat.
Das Erhöhungsverlangen geht dem Mieter am 1., 20. oder 31.08.2011 zu und dieser stimmt zu. Dann gilt die neue Miete ab dem 01.11.2011.
Absatz 2: stimmt der Mieter nicht bis zur Gültigkeit der neuen Miete zu, muß der Vermieter binnen eines Vierteljahres klagen.
Fall wie vorstehend, der Mieter stimmt aber nicht zu. Dann muß der Vermieter bis zum 31.01.2012 Klage auf Zustimmung erheben, andernfalls fällt das Erhöhungs- verlangen ersatzlos weg, d.h. aus ihm könnten keine Rechte mehr hergeleitet werden. Gewinnt der Vermieter die Klage, gilt die neue Miete rückwirkend ab dem
01.11.2011, die aufgelaufenen Differenzen muß der Mieter nachzahlen. Allerdings ist darauf zu achten, daß der Klageantrag auch entsprechend formuliert wird („... einer Mieterhöhung ab dem 01.11.2011 zuzustimmen ...“), sonst gilt die neue Miete erst ab Rechtskraft des Urteils (§ 894 Satz 1 ZPO).
Nachdem in § 558a Abs. 2 Ziffer 1 BGB darauf verwiesen wurde, daß ein Mieterhö- hungsverlangen mithilfe eines Mietspiegels begründet werden kann, muß das Gesetz natürlich auch sagen, was es damit genau meint. Das geschieht gleich im Anschluß: in
§ 558c BGB wird der Begriff „Mietspiegel“ deﬁniert und näher geregelt, was in einem solchen enthalten sein sollte. In § 558d BGB schließlich geht es um den sog. „qualiﬁ- zierten“ Mietspiegel. Auch das wird deﬁniert und in Absatz 3 gesetzlich vermutet, daß die in einem solchen Mietspiegel enthaltenen Werte das marktübliche Niveau abbilden.
Diese Vermutungswirkung hat zur Folge, daß sie sich nur schwer widerlegen läßt. In unserer Praxis haben wir noch keinen Fall erlebt, in dem der Beweis, daß die ortsübliche Miete doch höher sei als die nach dem jeweils geltenden Mietspiegel, gelang.
§ 558c BGB. Mietspiegel.
§ 558d BGB. Qualiﬁzierter Mietspiegel.
(1) Ein qualiﬁzierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualiﬁzierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualiﬁzierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualiﬁzierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Der Berliner Mietspiegel 2011 ist für 49% der Tabellenfelder ein qualiﬁzierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB, für 51% der Tabellenfelder nicht (dazu im einzelnen weiter unten). Er wurde im Amtsblatt für Berlin vom 30.05.2011 veröffentlicht und gibt die Berliner Mietsituation zum Stichtag 01.09.2010 wieder. Mit Blick auf die Zweijah- resfrist des § 558d Abs. 2 BGB kann er Grundlage sein für Mieterhöhungen bis Mitte
Der Berliner Mietspiegel 2011 gilt unmittelbar nur für
nicht preisgebundene Wohnungen (auch Genossenschafts- und vermietete Ei- gentumswohnungen)
in Mehrfamilienhäusern, d.h. Gebäuden mit mindestens 3 Wohnungen,
die bis zum 31. Dezember 2009 bezugsfertig geworden sind. Der Mietspiegel gilt - ausweislich seines Wortlauts - nicht für
Wohnungen in Reihenhäusern,
Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2010 bezugsfertig geworden sind,
Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung oder
unübliche Wohnungen, bspw. wenn sich zwei Wohnungen eine Küche und/oder ein Bad teilen und hierdurch räumlich nicht voneinander abgegrenzt sind,
Allerdings kann man ihn nach der Rechtsprechung gleichwohl für Ein- und Zweifamilienhäuser anwenden, wenn man unterhalb der ausgewiesenen Werte bleibt:
LG Berlin: Anwendung des Mietspiegels auf Zweifamilienhäuser
Urteil vom 23.03.2010 zum Az. 65 S 165/09
Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus auf einen Mietspiegel, in dem der Teilmarkt von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ausdrück-
lich ausgeschlossen, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn der verlangte Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die im Mietspi- gel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermittelt wurde (Aufgabe LG Berlin, 6. August 2004, 65 S 414/03, Grundeigentum 2004, 1396).
Der hier in zeitlicher Hinsicht maßgebliche Berliner Mietspiegel 2007 nimmt zwar Wohnungen in Zweifamilienhäusern ausdrücklich aus seinem Geltungsbereich aus. Ein für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern geltender Mietspiegel kann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch dann herangezogen werden, wenn die verlangte Miete – wie hier – unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die im Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermittelt wurde (BGH Urteil v. 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, zit. nach juris, anbei). Auch in Berlin gilt der Erfahrungssatz, dass die Mieten für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern über denen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen.
BGH: Anwendung des Mietspiegels auf Einfamilienhäuser
Urteil vom 17.09.2008 zum Az. VIII ZR 58/08
1. Zu Unrecht hat das Landgericht das Zustimmungsverlangen für formell unwirksam gehalten, weil der Mietspiegel für K. keine Angaben über Einfamilienhäuser enthalte.
a) Diese Rechtsansicht - sofern der Mietspiegel keine Angaben für Einfamilienhäuser enthalte, könne mit einem solchen Mietspiegel eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus nicht begründet werden - wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten (u.a. LG Berlin, GE 2002, 1197; LG Gera, WuM 2002, 497; LG Hagen, WuM 1997, 331; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Auﬂ., § 558a BGB Rdnr. 35).
b) Nach anderer Ansicht reicht zur Begründung des Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (Kniep, NZM 2000, 166 f. m.w.N.; MünchKommBGB/Artz, 5. Auﬂ., § 558a Rdnr. 17).
c) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Denn die Miete für Einfamilienhäuser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies entspricht nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Mietspiegel selbst [Gemeinde Krefeld] ist unter IV. vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell höherpreisig sind, wie sich aus dem Text ergibt:
"Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (...) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen".
Dafür, dass im Streitfall Besonderheiten zu berücksichtigen wären, die ein anderes
Ergebnis nahe legen würden, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Die Mietwerte werden für den gesamten Berliner Raum einheitlich ausgewiesen, mit
Ausnahme der Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich
»Wendewohnungen«) bezugsfertig geworden sind. Hier werden die Mietwerte noch in
Ost und West getrennt ausgewiesen:
für die im ehemaligen Ostteil Berlins liegenden Bezirke ist Spalte 10 der Mietspiegeltabelle (bezugsfertig von 1973 bis 1990 einschließlich »WendeWohnungen«) maßgeblich. Hierzu gehören die Bezirke Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick, Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weißensee sowie West-Staaken.
Für die im ehemaligen Westteil Berlins liegenden Bezirke sind die Spalten 8 (be-
zugsfertig 1973 bis 1983) und 9 (bezugsfertig 1984 bis 1990) maßgeblich. Hierzu gehören die Bezirke Charlottenburg, Kreuzberg, Neukölln, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf.
Die genaue Wohnlagezuordnung kann dem Straßenverzeichnis entnommen werden, welches Bestandteil des Mietspiegels ist.
Grundsätzlich ist auf denjenigen Mietspiegel abzustellen, dessen Werte zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens die aktuellsten sind. Spätere Änderungen bleiben außer Betracht:
LG Berlin: Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen
Urteil vom 04.12.2009 zum Az. 63 S 97/09
Der maßgebliche Zeitpunkt für eine Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter.
Soweit die Beklagte einwendet, in Bezug auf das streitgegenständliche Mieterhö- hungsverlangen vom 14.9.2006 sei der Berliner Mietspiegel 2005 einschlägig, ist dies zutreffend. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist der Beklagten unstreitig am
28.9.2006 zugegangen. Maßgebender Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens.
KG: Mietspiegel mit Erhebungsstichtag nach Zugang des
Erhöhungsverlangens bleibt außer Betracht
Urteil vom 12.11.2009 zum Az. 8 U 106/09
Maßgeblich ist insoweit der Berliner Mietspiegel 2007. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 zu VIII ZR 41/05, GE 2006, 46, 47). Das Mieterhöhungs- verlangen ist spätestens im Juli 2008 zugegangen. Aus diesem Grund kommt es
nicht darauf an, dass die höhere Miete ab dem 1. Oktober 2008 und damit ab dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2009 verlangt wird (a.A. LG Berlin, Urteil vom 21. Oktober 2005 zu 63 S 167/05, GE 2005, 1431, 1433). Auch sonst kann ein Mietspiegel mit einem nach dem maßgeblichen Zeitpunkt liegenden Stichtag nicht berücksichtigt werden (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Oktober
2007 zu 8 W 71/07, GE 2007, 1629; LG Berlin, Urteil vom 31. Januar 2006 zu 63
S 271/05, GE 2006, 391; Schach, in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- zessrecht, 5. Auﬂ. 2008, § 558 a BGB Rn. 6 m.w.N.). Der gegenteiligen Auffassung (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 17. Januar 1995 zu 125 C 17192/93, NJW- RR 1995, 971, 973; AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil vom 23. Dezember 1997 zu 9
C 727/97, NZM 1998, 509, 510; Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, 2009, Kap.
6 Rn. 64; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auﬂ. 2007, §§ 558 c,
558 d BGB Rn. 46; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhe- gesetz, 5. Auﬂ. 1995, § 2 MHG Rn. 85) ist nicht zu folgen, weil verlässliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 3. April 1990 zu 1 BvR 268/90 u.a., NJW 1992,
1377; Senat, Beschluss vom 25. Oktober 2007 zu 8 W 71/07, GE 2007, 1629).
Der Berliner Mietspiegel 2011 ist ein fortgeschriebener qualiﬁzierter Mietspiegel gemäß
§ 558d BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung (Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2009) erstellt. Für diejenigen Sachverhalte, welche durch die Mietspiegel- felder in ausreichendem Maße abgedeckt sind, besteht daher die gesetzliche Vermutung, daß er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt.
Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit »*« oder »**« gekennzeichnet), unterliegen wegen der insoweit nur eingeschränkten Datengrundlage nicht dem Anwendungsbereich der Qualiﬁzierung.
Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Ex-
perten getragen werden. Die Aussagen in der Orientierungshilfe bestätigen die entsprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualiﬁzierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden.
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche- Nettokaltmiete / qm Wohnﬂäche, also die Miete
ohne Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung,
ohne Betriebskosten,
ohne etwaige Zuschläge wegen der Nutzung von Wohnraum zu anderen als
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer Brutto-Kaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Netto- Kaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden, die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen.
Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage aus. Die unterschiedlichen Mietenstrukturen auf den durch die einzelnen Mietspiegelfelder beschriebenen Berliner
Teilmärkten werden in der Art gewürdigt, dass als »ortsübliche Entgelte« feldbezogene Spannen ausgewiesen werden. Die unterschiedliche Breite dieser Spannen berücksichtigt die Verteilung (Streuung) der Mietwerte in den einzelnen Tabellenfeldern und reicht von 2/3 bis 3/4 der für jedes Mietspiegelfeld erhobenen Mietwerte.
Damit werden in diesem Mietspiegel nicht alle in Berlin tatsächlich erhobenen Mieten erfasst. Die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Werte stellen die üblichen Mietwerte in Berlin dar. Sie sind geordnet nach den Kriterien
Baualter/Bezugsfertigkeit,
Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertig- keit/Baualter) erläutert, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgebend ist das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes Wohnraum geschaffen oder geändert wurde. Für später errichtete Wohnungen in bestehenden Gebäuden (zum Beispiel bei Dachge- schossausbau) ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse des Gebäudes eingeordnet.
Zur Würdigung der unterschiedlichen Bauweisen während verschiedener Zeitperioden und unter Berücksichtigung noch bestehender Unterschiede in der Mietpreisstruktur bei Neubauwohnungen von 1973 bis 1990 in den östlichen Bezirken und West-Staa-
ken sowie den westlichen Bezirken (ohne West-Staaken) wurde folgende Unterscheidung der Bezugsfertigkeit vorgenommen:
- bis 1918
- 1919 bis 1949;
- 1950 bis 1955,
- 1956 bis 1964,
- 1965 bis 1972,
- 1991 bis 2009;
Neubauwohnungen (nur westliche Bezirke ohne West-Staaken)
- 1973 bis 1983,
- 1984 bis 1990;
Neubauwohnungen (nur östliche Bezirke und West-Staaken)
- 1973 bis 1990 und sogenannte »Wendewohnungen«.
Die historisch bedingte Zuordnung unterschiedlicher Mietwerte für die Baualtersklas- sen von 1973 bis 1990 in Ost und West ist auch nach Bildung der neuen Bezirke ab
01. Januar 2001 noch maßgeblich für den Geltungsbereich der entsprechenden Spalten 8 bis 10 der Tabelle.
für Bezirk Mitte gelten
im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Mitte die Spalte »10« (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und »Wendewohnungen«) der Mietspiegeltabelle,
im Gebiet der im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirke Tiergarten und Wedding die Spalte »8« (bezugsfertig 1973 bis 1983) und die Spalte »9« (bezugsfertig 1984 bis 1990) der Mietspiegeltabelle;
für Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelten
im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Friedrichshain die Spalte »10« (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und »Wendewohnungen«) der Mietspiegeltabelle,
im Gebiet des im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Kreuzberg die Spalte »8« (bezugsfertig 1973 bis 1983) und die Spalte »9« (bezugsfertig
1984 bis 1990) der Mietspiegeltabelle.
Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die Wohnﬂäche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt worden ist. Für Berechnungen nach diesem Zeitpunkt kann die Wohnﬂächenverordnung (WoFlV) angewendet werden.
Auf die tatsächliche vorhandene Fläche der Wohnung ist jedoch nur dann abzustellen, wenn sie von der im Vertrag vereinbarten Fläche mehr als 10% abweicht. Andernfalls ist die Vertragsﬂäche zugrunde zu legen.
BGH: Mieterhöhungsberechnung bei größerer tatsächlicher Wohnﬂäche als vertraglich vereinbarter Wohnﬂäche
Urteil vom 23.05.2007 zum Az. VIII ZR 138/06
Übersteigt die tatsächliche Wohnﬂäche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnﬂäche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnﬂäche zugrunde zu legen, wenn die Flächen- überschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004, VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115).
Nach der Rechtsprechung des Senats stellt die Angabe der Wohnﬂäche in einem Mietvertrag im allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, ... . Liegt somit nicht lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Vereinbarung über die Wohnﬂäche vor, so hat diese Vereinbarung nicht nur Bedeutung für die Frage, ob im Falle einer Flächenabweichung ein Mangel der Mietsache vorliegt, sondern ebenso für die Berechtigung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, die unter anderem von der Größe der Wohnung abhängt (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).
aa) Dies hat der Senat bereits zu § 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 558
BGB, entschieden (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004,
3115). Danach ist bei der Angabe einer zu großen Wohnﬂäche als Grundlage der Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung für den vom Mieter geltend gemachten Rückforderungsanspruch (nur dann) maßgeblich, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich um eine Abweichung von mehr als 10
% handelt ... . Der Senat hat dies mit den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründet, die dazu führen, dass abweichend von der getroffenen Erhöhungsvereinbarung die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebend ist, wenn dem Mieter, der sich in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße auf die Vereinbarung eingelassen hat, das Festhalten an der Vereinbarung nicht zumutbar ist
bb) Entsprechendes gilt auch für den hier vorliegenden Fall einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnﬂäche. Ein Abweichen von der getroffenen Vereinbarung über die Wohnﬂäche und ein Abstellen auf die tatsächliche Wohnungsgröße ist nur dann in Betracht zu ziehen, wenn einer der Parteien - in diesem Fall: dem Vermieter - das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann ... . Ein Fall der Unzumutbarkeit für den Vermieter kann aber - wie im umgekehrten Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnﬂäche ...
- nur dann anzunehmen sein, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt. Diese Grenze ist jedenfalls hier nicht überschritten, so dass sich der Kläger an der vertraglichen Vereinbarung der Wohnﬂäche festhalten lassen muss. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass der Kläger bei dem vorausgegangenen Mieterhöhungsverlangen ebenfalls nicht die vereinbarte, sondern die tatsächliche Wohnﬂäche in Ansatz gebracht hat und die Beklagte rechtskräftig verurteilt worden ist, der auf dieser Grundlage geforderten Mieterhöhung zuzustimmen.
Bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnﬂäche um mehr als 10
% wird dagegen in Betracht kommen, dass der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Wohnung gebunden bleibt, sondern dass er berechtigt ist, einem die gesetzlichen Fristen (§ 558 Abs. 1
BGB) wahrenden Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnﬂäche zugrunde zu legen. Zwar ist die zuverlässige Ermittlung der Wohnﬂäche eine Angelegenheit des Vermieters, so dass grundsätzlich er das Risiko einer unzutreffenden Wohnﬂä- chenangabe im Mietvertrag und die sich daraus ergebenden Folgen zu tragen hat
... . Ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum weist jedoch gegenüber anderen unbefristeten Dauerschuldverhältnissen die Besonderheit auf, dass der Vermieter nach Aufdeckung seines Kalkulationsirrtums nicht aus diesem Grund berechtigt ist, sich von einem für ihn wirtschaftlich unzumutbaren WohnraumMietvertrag durch eine Kündigung zu lösen. Er bleibt an den Vertrag gebunden, bis das Vertragsverhältnis aus einem anderen Grund beendet wird. In anderen unbefristeten Dauerschuldverhältnissen steht dem Vertragspartner im Falle eines Kalkulationsirrtums dagegen die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung offen. Diese Besonderheit von Wohnraummietverhältnissen rechtfertigt es, den Vermieter nicht auf Dauer an einer für ihn unzumutbaren vertraglichen Vereinbarung über die Wohnﬂäche festzuhalten, sondern bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten nunmehr die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen. Es bleibt dann dem Mieter überlassen, ob dieser sich die - entsprechend ihrer tatsächlichen Größe - teurere Wohnung leisten kann und will oder ob er seinerseits von dem nur ihm zustehenden Recht, das Mietverhältnis aus wirtschaftlichen Gründen ordentlich zu kündigen, Gebrauch macht.
BGH: Mieterhöhungsberechnung bei kleinerer tatsächlicher Wohnﬂäche als vertraglich vereinbarter Wohnﬂäche
Urteil vom 08.07.2009 zum Az. VIII ZR 205/08
Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnﬂäche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnﬂäche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).
In der Angabe der Wohnﬂäche im Mietvertrag liegt nach der Rechtsprechung des Senats eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Beurteilung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich ist, wenn die Flächenabweichung - wie hier - nicht mehr als 10 % beträgt ... Vorliegend geht es ... um die Frage, ob sich auch der Mieter bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB an einer für ihn nachteiligen, aber im Rahmen der Toleranzgrenze von 10 % liegenden WohnﬂächenVereinbarung festhalten lassen muss. Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien über die Wohnﬂäche auch für diesen Fall maßgebend.
Allerdings leitet eine verbreitete Auffassung aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6
BGB (zuvor § 10 Abs. 1 MHG) her, dass die Vereinbarung einer gemessen an den tatsächlichen Verhältnissen zu großen Wohnﬂäche für spätere Mieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei, weil es sich um eine verkappte Mieterhö- hungsmöglichkeit handele, die dem Vermieter gestatte, die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu erhöhen ... . Dieser Auffassung folgt der Senat indessen nicht. Eine Wohnﬂächenvereinbarung wird von den Mieterschutzbestimmungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB nicht erfasst.
Nach § 557 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB verlangen. Mit dem in § 557 Abs. 4 BGB enthaltenen und in § 558 Abs. 6 BGB noch einmal wiederholten Verbot von Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen zum Nachteil des Mieters abweichen, sind Abreden gemeint, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern ... . Dies trifft auf eine Wohnﬂächenvereinbarung nicht zu, selbst wenn sie im Rahmen eines späteren Mieterhöhungsverfahrens mittelbar Bedeutung erlangen kann.
Auch der Mieter muss sich deshalb - innerhalb der Toleranzgrenze - an einer
Wohnﬂächenvereinbarung im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 558
BGB in gleicher Weise wie der Vermieter festhalten lassen. Erst bei einer Differenz von mehr als 10 % ist es dem davon jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten, und ist infolge dessen die tatsächliche Wohnﬂäche maßgeblich.
Problematisch ist, wenn die Flächenabweichung nicht nur zu einem anderen Multiplikator, sondern auch zu einer anderen Einordnung in die Felder des Mietspiegels führt. Hier enthält der Mietspiegel 4 Kategorien:
Wohnungen bis unter 40 qm,
zwischen 40 und unter 60 qm,
zwischen 60 und unter 90 qm und
Wohnungen ab 90 qm und größer.
Ist die Wohnung laut Vertrag 61 qm groß, ist - unterstellt mittlere Wohnlage Spalte 1 - das Mietspiegelfeld H1 einschlägig mit einem Mittelwert von 3,89 Euro/qm. Beträgt die tatsächliche Fläche aber nur 59 qm, so wäre im Grunde ein anderes Mietspiegel- feld einschlägig, nämlich E1 mit einem Mittelwert von 4,43 Euro/qm.
Auch hier folgen wir dem BGH dahingehend, daß Flächenabweichungen unter 10% unbeachtlich sind. Die Wohnung ist dann dort einzuordnen, wo sie ausweislich der Flächenangabe im Mietvertrag hineingehört.
Es kann vorkommen, daß Abweichungen über 10% eine gewisse Zeit unentdeckt bleiben und vorstehend beschriebene Schwellen tangiert sind. In diesem Fall - aber auch nur dann - ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam und muß gänzlich neu gestellt werden (siehe BGH, Urteil vom 12.12.2007 zum Az. VIII ZR 11/07 Leitsatz zu Ziffer 2, bereits zitiert auf Seite 7) sowie:
BGH: Notwendiger Inhalt des Zustimmungsverlangens bei Bezugnahme auf einen qualiﬁzierten Mietspiegel
Urteil vom 11.03.2009 zum Az. VIII ZR 316/07
Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualiﬁzierten Mietspiegel ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Fest- haltung BGH, 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573).
Ob die Mietwohnung der Beklagten in das Mietspiegelfeld H 7 oder, wie die Be- klagte meint, in das Feld H 6 einzuordnen ist, ist laut BGH keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens
In der Literatur wird zum Teil differenziert: Habe der Vermieter alle Tatsachen korrekt mitgeteilt, dann aber falsch auf den Mietspiegel angewandt, sei das Erhöhungsverlangen formell wirksam und lediglich inhaltlich falsch. Habe er falsche Tatsachen mitgeteilt, komme es darauf an, ob der Mieter das erkennen könne. Wenn ja (z.B. bei falscher Ausstattung), liege auch nur ein inhaltlicher Fehler vor, wenn nein (z.B. Baual- tersklasse), sei das Verlangen formell unwirksam (Börstinghaus in Schmidt/Futterer §
558a BGB Rn 40).
Der Unterschied liegt darin, daß man formell unwirksame Erhöhungsverlangen nicht nachbessern kann, formell wirksame, aber inhaltlich falsche schon (siehe oben § 558b Abs. 3 BGB).
Wurde im Rahmen einer Mieterhöhung auf eine Fläche abgestellt, die die tatsächlich vorhandene Fläche um mehr als 10% überstieg, und hat der Mieter dem zugestimmt und gezahlt, kann er die Überzahlungen innerhalb der Verjährungsgrenzen später zurückverlangen.
BGH: Rückzahlung überzahlter Miete bei erheblicher Abweichung der der Mieterhöhung zugrunde gelegten Fläche von der tatsächlichen Wohnungsﬂäche
Urteil vom 07.07.2004 zum Az. VIII ZR 192/03
Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnﬂäche die tatsächliche Wohnﬂäche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Berei- chung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnﬂäche mehr als 10 % beträgt (im Anschluß an Senatsurteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03.
In diesem Fall war im Mietvertrag keine Fläche vereinbart. Der BGH ließ offen, ob ein solches verlangen formell oder inhaltlich unwirksam ist, da das in beiden Fällen zu dem gleichen Ergebnis führte. Der Senat führte u.a. aus:
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß bei der Angabe einer zu großen Wohnﬂäche als Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen ... nicht die im Erhöhungsverlangen zugrunde gelegte Wohnﬂäche, sondern die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung maßgeblich ist, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich, wie der Senat entschieden hat, um eine Abweichung von mehr als 10 % handelt ... . Dies gilt jedenfalls dann, wenn die unzutreffende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten ist und die fehlerhaften Daten unverändert in einem Mieterhöhungsverlangen verwendet werden ... . Dieselben Grundsätze sind aber auch für den Fall heranzuziehen, daß - wie hier - im Mietvertrag eine bestimmte Wohnﬂäche nicht aufgeführt ist. § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Wird der Berechnung eine zu große Wohnﬂäche zugrunde gelegt, so könnte der Vermieter damit einen Mietzins erzielen, der über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen läge. Dies soll durch die Vorschrift gerade verhindert werden.
2. Dabei kann dahinstehen, ob ein Mieterhöhungsverlangen, das irrtümlich eine zu große Wohnﬂäche angibt, bereits formell unwirksam ist.
a) Geht man von einer formellen Wirksamkeit des Verlangens aus (vgl. für den Fall der Überschreitung der im Mietspiegel angegebenen Mietzinsspanne Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379) und stimmt der Mieter diesem Verlangen in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße zu, so unterliegen die Parteien einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum, der nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu behandeln ist ... . Eine Anpassung der getroffenen Vereinbarung ist hier geboten, da die angegebene Wohnﬂäche ... und die tatsächliche Größe ... um mehr als 10 % voneinander abweichen ... . Eine derartige Abweichung ist in aller Regel als Mangel im Sinne des § 537 BGB a.F. (jetzt:
§ 536 BGB) anzusehen, ohne daß der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch darlegen muß... . In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung nicht zumutbar, während dem Vermieter ein Abgehen von dem Vereinbarten angesonnen werden kann ... . Zwar kommt bei Dauerschuldverhältnissen eine Anpassung regelmäßig nur für die Zukunft in Betracht ... . Hier ist jedoch ausnahmsweise eine Rückwirkung geboten, da die Geschäftsgrundlage bereits im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens ... unrichtig war ... . Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß schützenswerte Interessen des Beklagten einer rückwirkenden Anpassung nicht entgegenstehen. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße ist
grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnﬂächenangabe im Mietvertrag in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen. Der Mieter braucht sich daher nicht an einer Mieterhöhungsvereinbarung festhalten zu lassen, die er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Vermieters über die Größe der Wohnung geschlossen hat und die - würde sie nicht korrigiert werden - letztlich zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters aufgrund einer deutlich überhöhten Miete führen würde.
Eine Anpassung des Mietzinses nach § 242 BGB ist anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen des Beklagten angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter vorzunehmen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann dies jedoch im vorliegenden Fall nicht dazu führen, daß für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998 die so ermittelte ortsübliche Miete hinter dem bisher vereinbarten und gezahlten Mietzins von 988,65 DM zurückbleibt. Ist ein Mieterhöhungsverlangen wirksam, so widerspricht es in der Regel Treu und Glauben, wenn aufgrund einer Anpassung des Vertrages rückwirkend die zuvor geschuldete und von keiner Vertragspartei angegriffene Miete herabgesetzt werden würde. ...
b) Ist das Mieterhöhungsverlangen des Beklagten aufgrund der Angabe einer falschen Wohnﬂäche dagegen schon als formell unwirksam anzusehen, so ist zwischen den Parteien weder im Jahr 1994 noch im Jahr 1997 eine Mieterhöhung ... wirksam vereinbart worden. Auch in diesem Fall betrug die geschuldete Miete
988,65 DM für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998... . Dies gilt auch dann, wenn man in dem Mieterhöhungsverlangen - dessen formelle Unwirksamkeit unterstellt - und der anschließenden vorbehaltlosen Zustimmung eine
... wirksame Vereinbarung über eine Mieterhöhung sieht ... . Eine solche Vereinbarung wäre wiederum aufgrund eines gemeinsamen Kalkulationsirrtums zustande gekommen, so daß der Mietzins gemäß den obigen Ausführungen anzupassen wäre.
Die Ausstattung einer Wohnung ist für ihren Wert von erheblicher Bedeutung. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen - ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden -, so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt.
Der Mietspiegel geht in der Mietspiegeltabelle von folgenden Ausstattungsklassen aus:
Wohnun gen
- ohne Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung oder
- mit Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (mit SH oder Bad, mit
IWC),
Wohnungen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung (mit SH, Bad und IWC).
Bei Minderausstattung sind Abschläge vorgesehen: für Wohnungen in Spalte 1, bei denen weder Bad noch Sammelheizung vorhanden ist, sind die Werte der Spalte 1 um 0,38 Euro zu reduzieren, um auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu kommen. Das gleiche gilt für Wohnungen in Spalte 3; hier sind die ausgewiesenen qm-Beträge dann um 0,75 Euro zu reduzieren.
Bei Wohnungen in Spalte 5, die nicht alle drei Ausstattungen aufweisen, sondern nur entweder Sammelheizung oder Bad, jedenfalls aber ein Innen-WC, sind die ausgewiesenen Werte um 0,90 Euro zu kürzen. Das gleiche gilt für Spalte 6, hier aber um 0,73
Soweit in der Mietspiegeltabelle Felder leer geblieben sind, lagen für eine verlässliche Aussage über eine gewisse Ortsüblichkeit einer Miete keine genügende Zahl von Werten vor (unter 10 Mietwerte). Bei den Feldern, welche mit zwei ** versehen sind, lagen
10 - 14 Mietwerte vor, bei Feldern mit einem * nur 15 - 29 Mietwerte. Die Sternchen- Felder gehören daher nicht zum qualiﬁzierten Teil des Mietspiegels, für sie greift insoweit keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558d BGB.
Um die Kriterien anwenden zu können, deﬁniert der Berliner Mietspiegel 2011, was ein
Bad und was eine Sammelheizung im Rahmen seines Anwendungsbereiches ist:
aa) Deﬁnition „Bad“
Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fern- warmwasser) geschehen.
Diese Deﬁnition reicht nicht immer aus, so daß sich die Gerichte hiermit gelegentlich befassen:
AG Wedding: zur Deﬁnition eines „Bades“ nach dem Mietspiegel 2009
Urteil vom 02.02.2011 zum Az. 18 C 367/10
Eine mobile Duschkabine mit Handpumpe in der ehemaligen unbeheizten Speisekammer ohne Handwaschbecken ist kein „Bad“ im Sinne des Mietspiegels 2009.
Dabei war davon auszugehen, dass die Wohnung des Beklagten zutreffender Weise nicht in das Mietspiegelfeld D 2, sondern in das Feld D 1 einzuordnen ist. Denn die Räumlichkeiten sind nicht mit "Sammelheizung, Bad und Innen-WC", also kumulativ allen drei Ausstattungsmerkmalen, ausgestattet, sondern lediglich mit einer Sammelheizung und einem WC innerhalb der Wohnung. Von dem Vorhandensein eines Bades kann nicht ausgegangen werden.
Unstreitig gibt es in der Wohnung eine unbeheizte Speisekammer mit einer mobilen Duschkabine mit Handpumpe. Ferner weisen die Räumlichkeiten einen kleinen, ebenfalls unbeheizten Raum auf, in dem sich eine Toilettenschüssel mit Druckspü- ler beﬁndet; ein Waschbecken ist hier – wie auch in der Speisekammer – nicht vorhanden. Der letztgenannte Raum erfüllt das Merkmal eines Innen-WC. Die Dusche in der Speisekammer begründet demgegenüber nicht das zusätzliche Vorliegen eines "Bades".
Nach den Erläuterungen des Mietspiegels zu den einzelnen Ausstattungsmerkmalen (Ziffer 6.3) ist unter einem "Bad" ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Wasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen.
Diese Begriffsbestimmung macht deutlich, dass es sich um einen Raum handeln muss, der seiner endgültigen Bestimmung nach (und nicht nur provisorisch) bestimmt und geeignet ist, eine unkomplizierte Ganzkörperwäsche zu ermöglichen. Ein solcher Raum weist im Regelfall – dies folgt aus der in der Orientierungshilfe erfolgten Nennung entsprechender wohnwertmindernder Merkmale – ein Handwaschbecken, eine Lüftungsmöglichkeit, eine Beheizbarkeit und eine überwiegende Verﬂiesung der Wände auf. Zwar wird bei Fehlen einzelner dieser Merkmale – dies folgt aus der Wertung als wohnwertmindernde Merkmale – nicht von vornherein das Merkmal eines "Bades" entfallen. Genauso wie jedoch eine Mehrzahl wohnwerterhöhender Merkmale die Sondermerkmale "modernes Bad" und "moderne Küchenausstattung" begründen können, kann die Anhäufung von negativen Ausstattungsmerkmalen, die für sich gesehen zunächst lediglich wohnwertmin- dernde Merkmale begründen, letztendlich auch die Eigenschaft eines Raumes als "Bad" als (für die Bestimmung des einschlägigen Mietspiegelfeldes maßgebliches) Ausstattungsmerkmal entfallen lassen.
So verhält es sich vorliegend. Bei dem Raum, in dem die Duschkabine aufgestellt ist, handelt sich seiner ursprünglichen grundrissmäßigen Anordnung nach um die
– hinter der Küche liegende – Speisekammer. Diese weist eine Beheizung ebenso wenig auf wie eine Verﬂiesung. In ihr ist lediglich eine mobile Duschkabine aufgestellt, deren Abwasser nicht automatisch abﬂießt, sondern individuell veranlasst mit einer Handpumpe aus einem naturgemäß begrenzten Abwasserreservoir unter der Duschtasse in die abwasserführenden Leitungen entleert werden muss. Allein der Umstand, dass sich der Nutzer in die Kabine begeben und dort seinen ganzen Körper abduschen kann, begründet nicht die Eigenschaft dieses Raumes als Bad(-ezimmer). Dies gilt jedenfalls dann, wenn wie vorliegend der die mobile Kabine umgebende Raum in keiner Weise – etwa durch eine besondere Gestaltung (etwa: Verﬂiesung) der Wände, die Schaffung einer Beheizungsmöglichkeit oder die Installation eines zusätzlichen Waschbeckens – den üblichen Eigenschaften eines Badezimmers angepasst wird, sondern völlig unverändert bleibt. Der Um-
stand, dass im Mietvertrag bei der Nennung der vermieteten Räume auch "1 Dusche" angegeben ist, ändert hieran nichts. Denn zum einen ist von einem "Bad" nicht die Rede, sondern lediglich von einer "Dusche". Zudem kommt dieser vorformulierten Formulierung nicht die Eigenschaft einer Vereinbarung der Parteien bezüglich der rechtlichen Eingruppierung der Speisekammer zu. Hierfür fehlt es bei der völlig lapidaren Nennung – der in der Tat vorhandenen Dusche = Duschkabine – an einem hinreichenden Erklärungsinhalt, §§ 145, 311 BGB.
LG Berlin: Voraussetzungen für ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels
Urteil vom 22.06.2010 zum Az. 65 S 34/10
1. Einer Dusche fehlt die Eigenschaft als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009, wenn der Raum, in dem diese untergebracht ist, es aufgrund seiner Platzverhältnisse nicht zulässt, dass der Durchschnittsmieter sich dort unter Zugrundelegung gewöhnlicher Maßstäbe abtrocknen kann.
2. Ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009 erfordert nicht, dass sich in dem Raum zusätzlich zur Dusche oder Badewanne ein gesondertes Waschbecken beﬁndet, da in der Deﬁnition des Mietspiegels hiervon nicht die Rede ist (Anschluss AG Berlin-Mitte 27. Mai 2009, 9 C
17/08, Grundeigentum 2009, 911; entgegen AG Berlin-Mitte, 28. April
2004, 21 C 213/03, MM 2004, 339).
Das Amtsgericht hat das Vorliegen eines Bades angenommen.
Es hat insoweit auf den Wortlaut des Berliner Mietspiegels 2009 abgestellt, wonach es lediglich auf das Vorhandensein einer Wanne oder Dusche nebst der Möglichkeit der Warmwassernutzung ankommt. Eines Handwaschbeckens bedarf es nach dessen Wortlaut nicht. Dessen Fehlen führe vielmehr zu einer mietmin- dernden Berücksichtigung im Rahmen der Merkmalgruppe 1, nehme aber einem separaten Raum nicht die Eigenschaft als Bad.
Nach Auffassung der Kammer führt diese Mietspiegeldeﬁnition des Bades unter
Ziffer 6.3 für den konkret zu entscheidenden Fall nicht zur Annahme eines Bades.
Die Kammer kommt vielmehr unter Berücksichtigung des letzten Satzes dieser
Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2009, der wie folgt lautet:
"Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualität der Ausstattungsmerkmale müssen unter Berücksichtigung der Preisspannen gewürdigt werden",
zur gegenteiligen Auffassung.
Die örtlichen Gegebenheiten des vorliegenden Falles stellen ein besonderes Merkmal im Sinne dieser Ziffer dar. Die Dusche ist hier in einer ausschließlich von der Küche aus begehbaren vormaligen Speisekammer untergebracht.
Die Beklagte hat schon erstinstanzlich vorgetragen, was unbestritten geblieben ist, dass der Raum, in dem sich die Dusche beﬁndet, eine Grundﬂäche von 120 cm x
85 cm hat. Neben der mit 77 cm x 77 cm bemessenen Duschtasse verbleibt ein
85 cm x 40 cm breiter Streifen, der noch zusätzlich durch den in diesem Bereich installierten Heizkörper verengt werde. In der Berufung wird zudem auf die Deckenhöhe von 2 m verwiesen, so dass die Duschstange lediglich 7 cm den Kopf der Beklagten überragt.
Die Kammer ist der Überzeugung dass einer Dusche dann die Eigenschaft als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009 fehlt, wenn der Raum, in dem diese untergebracht ist, es aufgrund seiner Platzverhältnisse nicht zulässt, dass der Durchschnittsmieter sich dort unter Zugrundelegung gewöhnlicher Maßstäbe abtrocknen kann.
Schon das Kammergericht hat in seiner Entscheidung vom 12.11.2009 – 8 U 106/
09 – (...) auf dieses Kriterium abgestellt und, wie nachfolgend zitiert - wenn auch dort nicht streitentscheidend - ausgeführt:
aa) "...Unter einem Bad ist nach Ziff. 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007 ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist, wobei die Versorgung mit Warmwasser auch durch eine zentrale Anlage (auch Fern- warmwasser) geschehen kann.
bb) Es ist danach allerdings nicht erforderlich, dass sich im dem Raum zusätzlich zur Dusche oder Badewanne ein gesondertes Waschbecken beﬁn- det, da in der Deﬁnition des Mietspiegels hiervon nicht die Rede ist. Zudem zeigt die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, dass ein Bad im Sinne des Mietspiegels nicht zwingend ein Handwaschbecken benötigt, weil es in der Merkmalgruppe 1: Bad/WC das wohnwertmindernde Merkmal "Kein oder nur kleines Handwaschbecken" gibt (vgl. AG Mitte, Urteil vom 27. Mai
2009 zu 9 C 17/08, GE 2009, 911; Kinne, GE 2009, 873 f.; a.A. AG Mitte, Urteil vom 28. April 2004 zu 21 C 213/03 , juris Rn. 20).
cc) Der Vortrag des Beklagten, bei Mietbeginn habe sich in der ehemaligen Speisekammer eine Badewanne befunden, die diese vollständig ausgefüllt habe, dürfte aber erheblich sein. Der Senat neigt dazu, für einen gesonderten Raum grundsätzlich zu verlangen, dass außerhalb der Dusche oder der Badewanne noch so viel Platz ist, dass sich der Badnutzer beispielsweise außerhalb der Dusche oder der Badewanne abtrocknen könnte (vgl. AG Mitte, Urteil vom 28. April 2004 zu 21 C 213/03 juris Rn. 20; a.A. AG Mitte, Urteil vom 27. Mai 2009 zu 9 C 17/08, GE 2009, 911; Kinne, GE 2009, 873). Anderenfalls dürfte nicht anzunehmen sein, dass der Raum mit einer Badewanne oder Dusche ausgestattet ist. Er würde vielmehr lediglich aus der Badewanne oder der Dusche bestehen. Im Ergebnis kann diese Frage aber dahinstehen.
dd) Ein gesonderter Raum kann jedenfalls nur dann angenommen werden, wenn eine entsprechende Abtrennung vorliegt (vgl. AG Mitte, Urteil vom 28. April 2004 zu 21 C 213/03, juris Rn. 20). Das kann nicht festgestellt werden.
Die Frage des Vorhandenseins eines Handwaschbecken, das hier in dem betroffenen Raum gleichfalls fehlt, kann dahingestellt bleiben.
Maßgeblich ist hier aber, dass die mit dem Kammergericht entsprechend der vor- zitierten Entscheidung anzunehmen ist, dass ein Bad eine gewisse Größe erfordert. Ein Bad kann nur dann als solches bezeichnet werden, wenn es auch zweckentsprechend genutzt werden kann. Die typische Nutzung eines Badezimmers besteht darin, sich in diesen Einrichtungen seinen Körper mit Wasser zu säubern. Zu diesem einheitlichen Vorgang gehört es auch, dass anschließend das Wasser vom Körper wieder abgetrocknet wird. Bietet der als Bad vorgesehene Raum nicht genug Platz, um diese den Abschluss des Reinigungsvorgangs bildende Ab-
trocknung an Ort und Stelle vorzunehmen, so erfüllt er seine Funktion nur unvollständig. Von einem Bad kann daher keine Rede sein, wenn zum Abtrocknen des Körpers das Aufsuchen eines anderen Raumes erforderlich ist (so auch AG Mitte 21 C 213/03 Urt. v. 28.4.2004, wobei es in der Entscheidung auf diesen Punkt nicht maßgeblich ankam, das Bad-Merkmal schon an der fehlenden Abgeschlossenheit des Raumes scheiterte).
Ohne dass die Kammer hier die Festlegung einer generellen Mindestgröße für Badezimmer für erforderlich hält, muss aber der Zuschnitt des jeweiligen Raumes so beschaffen sein, dass der Vorgang des Badens/Duschens in ihm vollständig – und damit einschließlich des Abtrocknens – abgeschlossen werden kann ( a.A. AG Mitte 9 C 17/08 vom 27.5.2009).
Vorliegend sind im Berufungstermin zur Veranschaulichung Fotos überreicht worden, deren Abbildung der örtlichen Gegebenheiten unbestritten geblieben ist. Die unstreitigen Abmaße und der auf den Fotos ersichtliche Zuschnitt dieses Raumes lassen es für den insoweit maßgeblichen Durchschnittsmieter durchschnittlicher Größe und Statur nicht zu, dass er sich beim Hinaustreten aus der Dusche in dem verbleibenden Restraum abtrocknen kann. Beim Abtrocknen, das gewöhnlich auch Bewegungen insbesondere der Arme erfordert, bestünde hier die Gefahr, mit Körperteilen an der geﬂiesten Wand anzustoßen, zumal hier der vorhandene Rippenheizkörper den verbleibenden Restraum zusätzlich einengt. Auch ein Abtrocknen der Haare erscheint nicht möglich; abgesehen davon, dass nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten im Berufungstermin der Raum schon nicht mit einer Steckdose versehen ist.
Letztlich ist die ehemalige Speisekammer hier strenggenommen mit einer Dusche ausgestattet, da diese den Raum unstreitig nicht vollständig ausfüllt. Der hier betroffene Raum steht aber im Ergebnis aufgrund seiner Abmaße und des Zuschnitts einem Raum gleicht, der mit einer Dusche ausgestattet ist (vgl. KG aaO), weil er keinerlei andere Verrichtungen in diesem Raum zulässt. Dass dem Inhalt des Mietspiegels ein entsprechendes Kriterium "Möglichkeit des Abtrocknens" nicht zu entnehmen ist, steht dieser Bewertung nicht entgegen, weil wie ausgeführt, der Mietspiegelnutzer durch den letzten Satz der Ziffer 6.3 aufgefordert wird ("müs- sen"), die Umstände des Einzelfalles über die Ausstattungsdeﬁnition hinaus zu würden. Dies hat die Kammer unter Berücksichtigung einer lebensnahen Betrachtung der gewöhnlichen Geschehensabläufe in Badezimmern vorstehend getan.
Auch der Hinweis der Klägerin in der Berufungserwiderung sowie im Berufungs- termin darauf, dass die fehlende Angabe von Mindestgrößen zu Rechtsunsicherheiten führen könne, rechtfertigt keine andere Entscheidung. Zum einen sind örtliche Gegebenheiten, wie sie hier der Entscheidung zugrunde zu legen sind, Gerichtsbekannt nicht sehr häuﬁg anzutreffen. Überdies sind es eben Einzelfälle, deren Berücksichtigung durch (gerichtliche) Einzelfallentscheidungen die Mietspiege- lersteller bereits vorausgesehen haben, ohne dass dies die Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels 2009 generell in Frage stellt.
KG: Begriff des Bades im Berliner Mietspiegel 2007
Urteil vom 02.11.2009 zum Az. 8 U 106/09
aa) Unter einem Bad ist nach Ziff. 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007 ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist, wobei die Versorgung mit Warmwasser auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen kann.
bb) Es ist danach allerdings nicht erforderlich, dass sich im dem Raum zusätzlich zur Dusche oder Badewanne ein gesondertes Waschbecken beﬁndet, da in der Deﬁnition des Mietspiegels hiervon nicht die Rede ist. Zudem zeigt die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, dass ein Bad im Sinne des Mietspiegels nicht zwingend ein Handwaschbecken benötigt, weil es in der Merkmalgruppe 1: Bad/WC das wohnwertmindernde Merkmal „Kein oder nur kleines Handwaschbecken“ gibt (vgl. AG Mitte, Urteil vom 27. Mai 2009 zu 9 C 17/08, GE 2009, 911; Kinne, GE 2009, 873 f.; a.A. AG Mitte, Urteil vom 28. April 2004 zu 21 C 213/03, juris Rn. 20).
cc) Der Vortrag des Beklagten, bei Mietbeginn habe sich in der ehemaligen Speisekammer eine Badewanne befunden, die diese vollständig ausgefüllt habe, dürfte aber erheblich sein. Der Senat neigt dazu, für einen gesonderten Raum grundsätzlich zu verlangen, dass außerhalb der Dusche oder der Badewanne noch so viel Platz ist, dass sich der Badnutzer beispielsweise außerhalb der Dusche oder der Badewanne abtrocknen könnte (vgl. AG Mitte, Urteil vom 28. April 2004 zu 21 C
213/03, juris Rn. 20; a.A. AG Mitte, Urteil vom 27. Mai 2009 zu 9 C 17/08, GE
2009, 911; Kinne, GE 2009, 873). Anderenfalls dürfte nicht anzunehmen sein, dass der Raum mit einer Badewanne oder Dusche ausgestattet ist. Er würde vielmehr lediglich aus der Badewanne oder der Dusche bestehen. Im Ergebnis kann diese Frage aber dahinstehen.
dd) Ein gesonderter Raum kann jedenfalls nur dann angenommen werden, wenn eine entsprechende Abtrennung vorliegt (vgl. AG Mitte, Urteil vom 28. April 2004 zu 21 C 213/03, juris Rn. 20). Das kann nicht festgestellt werden. Der Beklagte hat vorgetragen, dass die ehemalige Speisekammer, in der sich nach Behauptung der Klägerin bei Vertragsbeginn eine Dusche befand, ursprünglich über eine große nicht verschlossene Öffnung zur Küche hin verfügt habe. Das würde für einen gesonderten Raum nicht ausreichen, zumal gerade beim Bad das Interesse des jeweiligen Nutzers zu berücksichtigen ist, nicht den Blicken anderer Personen, die sich ebenfalls in der Wohnung aufhalten, ausgesetzt zu sein. Die für die ihr günstigen Merkmale des Berliner Mietspiegels beweispﬂichtige Klägerin hat zwar auf den richterlichen Hinweis vom 4. August 2009 vorgetragen, dass die ehemalige Speisekammer bei Übergabe durch eine Tür von der Küche abgegrenzt gewesen sei. Sie hat sich aber zum Beweis lediglich auf das Übergabeprotokoll berufen, in dem von einer Tür nichts steht.
AG Charlottenburg: Toilette und Waschbecken kein „Bad“ iSd. Mietspiegels
Urteil vom 05.06.2009 zum Az. 230 C 22/09
Beﬁndet sich in der Wohnung nur eine Toilette und ein Waschbecken, so ist die Wohnung nicht mit einem Bad im Sinne des Mietspiegels ausgestattet, sodass die Merkmalsgruppe 1 des Berliner Mietpreisspiegels 2007 nicht in die Spanneneinordnung einﬂießt.
Die Wohnung ist nicht mit einem Bad im Sinne des Mietspiegels ausgestattet, da weder eine Badewanne noch eine Dusche vorhanden ist, sondern nur Toilette und Waschbecken (vgl. Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007).
AG Mitte: Voraussetzungen für ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels
Urteil vom 27.05.2009 zum Az. 9 C 17/08
Es handelt sich um ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007, wenn die ehemalige Abstellkammer der Küche mit einer Dusche und einem ausreichenden Warmwasserspeicher nebst eigener Tür ausgestattet ist. Es ist dagegen nicht erforderlich, dass zusätzlich zur Dusche ein Handwaschbecken vorhanden ist und dass der Raum dem Badnutzer noch soviel Platz bietet, dass er sich beispielsweise außerhalb der Dusche abtrocknen kann. Das Fehlen des Handwaschbeckens wird als wohnwert- minderndes Merkmal berücksichtigt, jedoch nicht bei der Rasterfeldein- ordnung (entgegen: AG Berlin-Mitte, 28. April 2004, 21 C 213/03, MM 2004,
Diese Wohnung verfügte ... über ein Bad mit Innen-WC im Sinne der Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007. Denn dazu ist lediglich ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung erforderlich, der mit einer Dusche und einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Diesen Anforderungen wird die ehemalige Abstellkammer der Küche der streitbefangenen Wohnung nebst eigener Tür nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme durch das Gericht im Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung und zur Beweisaufnahme am 26. Juni
2008 auch gerecht (vergleiche Blatt 43 der Akten).
Dass dieser Raum nur mit einer 2/3 hohen Wand zur angrenzende Toilette abschließt, es dort angeblich keinen Platz gibt, um sich außerhalb der Duschkabine abzutrocknen und dass die Tür zu diesem Raum nur 01,60 Meter hoch ist, hindert die Subsumtion unter den vorerwähnten Begriff des „Bades“ im Sinne der Ziffer
6.3 des Berliner Mietspiegels 2007 indes nicht. Diese Umstände können allerdings wohnwertmindernde Merkmale im Sinne der Orientierungshilfe für die Spannen- einordnung zum Berliner Mietspiegel 2007 begründen, was aber an dieser Stelle nicht zu entscheiden ist.
Diesbezüglich folgt der hiesige Vorsitzende auch nicht dem anders lautenden Urteil des Amtsgerichtes Mitte vom 28. April 2004 (Geschäftszeichen: 21 C 213/03; in: MM 2004, 339), weil die dort vertretene Rechtsauffassung, ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2003 - beziehungsweise hier: 2007 - müsse zusätzlich über
ein Handwaschbecken verfügen und man müsse sich darin außerhalb der Dusche abtrocknen können, dem klaren Wortlaut von Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels
2007 entgegensteht. Außerdem wird ein fehlendes oder kleines Handwaschbecken nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2007 (schon) als wohnwertminderndes Merkmal berücksichtigt - würde man dies auch noch bei der Rasterfeldeinordnung tun, führte das zu einer unzulässigen Doppelanrechnung, die von dem Verfasser des Berliner Mietspiegels
2007 beziehungsweise der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung dazu aus den vorstehenden Gründen erkennbar nicht gewollt war und auch systemwidrig wäre (§§ 495; 291 ZPO).
AG Charlottenburg: Raum mit Toilette und Waschbecken kein „Bad“ iSd. Mietspiegels 2007
Urteil vom 30.11.2007 zum Az. 230 C 183/07
1. Ein Raum mit Toilette und Waschbecken ist kein "Bad" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2007. Es müsste zusätzlich zumindest eine Badewanne oder Dusche vorhanden sein; die Aufstellmöglichkeit für einen Badebottich reicht nicht aus.
2. Als Maßstab dafür, welche Anforderungen an ein "Bad" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2007 zu stellen sind, ist nicht auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses abzustellen, sondern auf den heutigen Standard, auf den der Mietspiegel Bezug nimmt.
Einschlägig ist das Mietspiegelfeld L 1 und nicht das Feld L 2. Denn die streitgegenständliche Wohnung ist nicht vermieterseits mit Sammelheizung, Bad und In- nen-WC ausgestattet. Die Ausstattung der Wohnung mit einem Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 stammt nicht von der Vermieterseite, sondern von Mieterseite, so dass diese bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden kann.
Die unstreitig zu Mietvertragsbeginn vorhandene Ausstattung nur mit einer Toilette und einem Waschbecken genügt nicht für das Merkmal "Bad". Dass ein WC in der Wohnung nicht einem Bad gleichzusetzen ist, ergibt sich aus den Bezeichnungen der Mietspiegelfelder, die explizit zwischen Bad und Innen-WC unterscheiden. Ein
Raum mit Toilette und Waschbecken stellt kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 dar. Vielmehr muss zusätzlich zumindest eine Badewanne oder Dusche vorhanden sein. Die Möglichkeit, einen Badebottich aufzustellen, genügt entgegen der Ansicht der Klägerseite nicht. Denn als Maßstab dafür, was als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 anzusehen ist, ist nicht auf die Verhältnisse zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen, sondern auf den heutigen Standard, auf den der Mietspiegel Bezug nimmt.
Die Einordnung als Wohnung mit Bad im Sinne des Mietspiegels ergibt sich auch nicht aus der Unterzeichnung des Schreibens vom 14.11.1963 durch den Beklag- ten. Dass dort in Ziffer 1 von einem Bad die Rede ist, führt nicht dazu, dass die Wohnung nunmehr als Wohnung mit Bad einzuordnen wäre. Denn die Einordnung in ein Mietspiegelfeld hat grundsätzlich nach objektiven Kriterien zu erfolgen. Der Unterzeichnung des Schreibens der Vermieterseite aus dem Jahr 1963 durch den Beklagten kann auch nicht der Erklärungswert beigemessen werden, dass die Wohnung für eine künftige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Wohnung mit Bad gelten soll. Denn die Aufzählung der Räume, aus denen die Wohnung besteht, dient – wie sich aus dem Zusammenhang ergibt – lediglich der Beschreibung des Mietgegenstandes.
LG Berlin: nur über die Küche erreichbares Bad
Urteil vom 12.12.2006 zum Az. 63 S 71/06
Ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels ist unabhängig von seiner
Größe auch dann vorhanden, wenn es nur über die Küche erreichbar ist.
bb) Deﬁnition „Sammelheizung“
Hier spielen häuﬁg Mietereinbauten eine Rolle vor den Gerichten:
AG Tempelhof-Kreuzberg: Berücksichtigung von Mieterinvestitionen (Einbau einer Gasetagenheizung)
Urteil vom 28.10.2010 zum Az. 3 C 184/10
Hat ein Mieter seine zuvor mit einem Ofen beheizte Wohnung 1980 auf eigene Kosten mit einer Gasetagenheizung ausgestattet, die wiederum 22
Jahre später an die Zentralheizung angeschlossen wurde, so gilt die Wohnung im Jahre 2010 als mit einer Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels ausgestattet, auch wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung eine Mieterhöhung nicht erfolgt war.
Die angemietete Wohnung ... war bei Abschluss des Mietvertrages nicht mit einem Bad und lediglich mit einer Ofenheizung ausgestattet. Unstreitig ist die Wohnung der Beklagten jedoch im Jahre 2002 an die Zentralheizungsanlage angeschlossen worden, weshalb von den in der Mietspiegeltabelle angegebenen Werten kein Abzug von 0,33 € vorzunehmen ist. Die von der Beklagten insoweit in Bezug genommene Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, 67 S 257/06, zitiert nach juris) ist auf den zur Entscheidung stehenden Fall schon insoweit nicht übertragbar, als dort der Anschluss an die Zentralheizungsanlage nur 5 Jahre nach dem Einbau der Gasetagenheizung durch die dortigen Mieter erfolgt ist und die dortigen Parteien überdies eine ausdrückliche Vereinbarung zum Ausschluss einer Mieterhöhung nach § 3 MHG/ § 559 Abs. 1 BGB getroffen haben. Vorliegend lagen zwischen dem Einbau der Gasetagenheizung durch die hiesige Beklagte im Jahre 1980 und dem Anschluss an die Zentralheizung Ende 2002 demgegenüber
22 Jahre, mithin ein Zeitraum, welcher der durchschnittlichen Lebensdauer einer
Gasetagenheizung entspricht, so dass hier das Argument, den Mietern solle ein doppelte Kostenbelastung - Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten und Aufbürdung der sich im Zusammenhang mit dem Anschluss an die Zentralheizung ergebenden Kosten - erspart werden, nicht greift.
BGH: Berücksichtigung von Mietereinbauten (Gasetagenheizung)
Urteil vom 07.07.2010 zum Az. VIII ZR 315/09
Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpﬂichtet hat.
1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass Wohnwertverbesserun- gen, die der Mieter vorgenommen und ﬁnanziert hat, mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen sind. Derartige zusätzliche Ausstattungen, mit denen der Mieter die Wohnung versehen hat, sind nicht vom Vermieter "zur Verfügung gestellt" und nicht Gegenstand seiner Gebrauchsgewährungspﬂicht. Für die von ihm selbst auf eigene Kosten eingebauten Einrichtungen schuldet der Mieter dem Vermieter deshalb kein Entgelt, und insoweit kann er - mangels abweichender Vereinbarung
- den Vermieter auch nicht auf Instandhaltung oder Instandsetzung in Anspruch nehmen oder Gewährleistungsansprüche bei etwaigen Mängeln geltend machen. Dementsprechend hat das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW 1981, 2259) schon zu § 2 MHG in einer grundlegenden Entscheidung ausgeführt, dass Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen sind, es sei denn, die Parteien hätten etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hätte dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet (ebenso Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auﬂ., Rdnr. IV 176; MünchKommBGB/Artz, 5. Auﬂ., § 558 Rdnr. 25; Schmid/ Riecke, Mietrecht, § 558 Rdnr. 21; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auﬂ., § 558
Rdnr. 40 ff.). Beide Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Parteien mit der in § 28 des Mietvertrages geregelten Einbauverpﬂichtung eine derartige abweichende Vereinbarung getroffen hätten. Eine ausdrückliche Regelung, dass bei künftigen Mieterhöhungen eine Ausstattung mit Bad und Sammelheizung zugrunde zu legen sei, enthält § 28 des Mietvertrags nicht. Auch für eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung bestehen keine Anhaltspunkte.
a) Das Berufungsgericht geht selbst - zutreffend - davon aus, dass es sich bei der vom Beklagten erbrachten Leistung um einen so genannten verlorenen Baukostenzuschuss handelt; denn eine Erstattung der Aufwendungen oder eine Verrechnung mit der Miete ("abwohnbarer" Baukostenzuschuss, vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auﬂ., Einf. v. § 535 Rdnr. 111) ist im Mietvertrag nicht vorgesehen und auch sonst nicht ersichtlich. Zum Abschluss der von der Klägerin mit Schreiben vom 22. April 2004 vorgeschlagenen Vereinbarung, ihr die Einbauten gegen Zahlung eines Entgelts zu übertragen, ist es nicht gekommen. Dass der Einbau aufgrund der in § 28 des Mietvertrags übernommenen Einbauverpﬂichtung erfolgte, ändert deshalb nichts daran, dass es sich um eine vom Beklagten ﬁnanzierte Ausstattung und nicht um eine von der Klägerin erbrachte Leistung handelte. Bei der Vereinbarung einer solchen Mieterleistung gehen die Parteien gerade nicht davon aus, dass die auf diese Weise vom Mieter geschaffene Ausstattung wirtschaftlich sogleich dem Vermieter gebührt; im Gegenteil geht ihre Erwartung dahin, dass die Vorteile jedenfalls während der Dauer des Mietvertrags dem Mieter zustehen. Des- halb ist es nicht sachgerecht, bei einer vom Mieter auf eigene Kosten geschaffenen Ausstattung danach zu differenzieren, ob der Einbau aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Vermieter oder freiwillig aufgrund einer bloßen Erlaubnis des Vermieters erfolgt ist.
Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt deshalb bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie - wie hier - auf einer vertraglichen Verpﬂichtung beruht (AG Hamburg, WuM
1999, 485; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auﬂ., § 148 Rdnr. 20). Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung quasi doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpﬂichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung. Für eine derartige Benachteiligung des Mieters besteht kein rechtfertigender Grund. Soweit das Bayerische Oberste Landesgericht für den verlorenen Baukostenzuschuss möglicherweise eine andere Auffassung vertreten hat (aaO, 2260;
vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558 Rdnr. 34), folgt der Senat dem nicht.
b) Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb geboten, weil die vom Beklagten erbrachte Leistung nach Art. VI § 2 des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21. Juli 1961 (BGBl. I S.
1041) angesichts der langjährigen Mietdauer als getilgt anzusehen sein dürfte, so dass er im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses für die eingebrachte Ausstattung keinen Ausgleich mehr verlangen kann. Zwar wird teilweise die Auffassung vertreten, dass in einem solchen Fall die vom Mieter erbrachten Leistungen auch bei der Wohnwertermittlung nicht mehr zu seinen Gunsten berücksichtigt werden könnten (LG München I, DWW 1979, 191; vgl. auch LG Hamburg, WuM
1990, 441). Dieser Ansicht kann jedoch nicht gefolgt werden. Der Umstand, dass der Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses für die von ihm auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung angesichts der zwischenzeitlich abgelaufenen Mietdauer keinen ﬁnanziellen Ersatz mehr verlangen kann, rechtfertigt es nicht, diese Ausstattung schon während des Bestehens des Mietverhältnisses dem Vermieter als eigene Leistung zuzurechnen und sie im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu seinen Gunsten zu berücksichtigen; eine "Ab- wohnzeit" gibt es in dieser Hinsicht nicht (Barthelmess, Wohnraumkündigungs- schutzgesetz/Miethöhegesetz, 5. Auﬂ., § 2 MHG Rdnr. 46; LG Baden-Baden, WuM 1993, 358, 359).
LG Berlin: keine „Sammelheizung“, wenn teilweise vom Mieter eingebaut
Urteil vom 31.07.2009 zum Az. 63 S 60/08
Die Rasterfelder des Berliner Mietspiegel können nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, wenn die (wohn- wertsteigernden) Ausstattungsmerkmale nur zum Teil vom Vermieter und zum Teil vom Mieter stammen (hier: Ausstattungsmerkmal "Sammelhei- zung" mit Fernwärmeübergabestation und Steigeleitungen eingebaut durch den Vermieter und Heizkörper und Verteilungsleitungen eingebaut durch den Mieter).
Das auf den Berliner Mietspiegel 2007 gestützte Mieterhöhungsverlangen des Klägers ist formell wirksam, auch wenn die Ausstattung der Wohnung mit einer Sammelheizung teilweise vom Kläger (Fernwärmeübergabestation und Steigelei- tungen) und teilweise von den Beklagten (Heizkörper und Verteilungsleitungen in der Wohnung) stammt. Die Frage, ob und in welchem Umfang Ausstattungsmerkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen sind, ist im Rahmen der materiellen Begründetheit zu prüfen.
Insoweit ist der Berliner Mietspiegel jedoch nicht einschlägig. Denn dieser hier vorliegenden, besonderen Situation wird die Einteilung der Rasterfelder des Mietspiegels nicht gerecht. Eine Interpolation zwischen zwei Rasterfeldern kommt regelmäßig nicht in Betracht.
AG Tempelhof-Kreuzberg: Verwendung von Heizkörpern des Mieters bei neu eingebauter Therme
Urteil vom 18.12.2007 zum Az. 7 C 53/07
Ist eine Wohnung mit einer neu eingebauten Gastherme als zentraler E- nergieabnahmestelle ausgestattet, so ist diese Gastherme als Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 anzusehen, auch wenn die Gasetagenheizung ursprünglich auf Mieterkosten eingebaut wurde und Rohre und Heizkörper weiterhin verwendet werden.
Die Wohnung in das Mietspiegelfeld D 6 des Berliner Mietspiegels 2007 einzuordnen. Die Wohnung gilt, wegen der unstreitig auf Vermieterkosten im Jahr 2000 erneuerten Gastherme im Sinne des Mietspiegels als mit einer Sammelheizung ausgestattet. Dies gilt auch dann, wenn die Gastetagenheizung ursprünglich auf Kosten der Beklagte eingebaut wurde und die Rohre und Heizkörper weiterhin verwendet werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17.11.2003 – 62 S 256/03, GE 2004,
V174479
9783640950829
9783640949953
Mietspiegel, Berlin, Spanneneinordnung, wohnwerterhöhend, wohnwertmindernd, Mietspiegelfeld, Sondermerkmal, Mieterhöhung, § 558 BGB, Zustimmungsverlangen, qualifizierter Mietspiegel, BGH, LG Berlin, Entscheidunggsammlung, Handbuch
Tobias Scheidacker (Autor)Dr. Sascha Lambert (Autor), 2011, Der neue Berliner Mietspiegel 2011, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/174479