Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mietvertragskuendigung-nach-mehrmaliger-abmahnung/
Timestamp: 2020-08-15 13:35:47
Document Index: 290792272

Matched Legal Cases: ['§ 522', '§ 522', '§ 529', '§ 573', '§ 531', '§ 573', '§ 573', '§ 543', '§ 543', '§ 536']

Mietvertragskündigung nach mehrmaliger Abmahnung
LG Osnabrück, Az.: 12 S 27/16, Beschluss vom 03.06.2016
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 II ZPO zurückzuweisen.
Die Kammer lässt sich bei ihrer Absicht, nach § 522 II ZPO zu verfahren, von folgenden Überlegungen leiten:
Die Berufung hat auch offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Das Amtsgericht hat die (zuletzt nur noch) gegen die Beklagte zu 1) gerichtete Räumungsklage und die Klage auf Zahlung von 833,44 € (Miete für November 2013) zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen wird, abgewiesen. Das Berufungsvorbringen führt nicht zu einer abweichenden Entscheidung. Insoweit gilt Folgendes:
Der Kläger war nicht gem. § 573a I BGB zur Kündigung berechtigt. Die Voraussetzung „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ lag zum Zeitpunkt der Kündigung am 24.5.2013 (GA 103 Bd. I) nicht vor. Neben der von den Beklagten bewohnten Wohnung im Erdgeschoss existierten weitere Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss. Das Amtsgericht hat durch Inaugenscheinnahme auch festgestellt, dass diese beiden Wohnungen vollständig baulich getrennt sind (GA 54). Dass diese bauliche Trennung schon zum Zeitpunkt der Kündigung vorhanden war, hat der Kläger erstinstanzlich nicht in Abrede gestellt. Soweit die Berufung nunmehr erstmals vorträgt, dass die Wohnung im Dachgeschoss zum Zeitpunkt der Kündigung noch „gar nicht vorhanden“ gewesen sei und der Kläger nach dem Auszug der Familie A. im ersten Obergeschoss, nicht im Dachgeschoss gewohnt habe (vgl. S. 2 a.E. der Berufungsbegründung; GA 69 Bd. II), handelt es sich um neues Vorbringen, das nicht gemäß § 531 II ZPO zuzulassen ist.
Das neue Vorbringen widerspricht dem erstinstanzlichen Vorbringen des Klägers, der mit Schriftsatz vom 02.07.2014 vorgetragen hat, dass er nach dem Auszug der Familie A. Mitte 2012 eine Wohnung im Obergeschoss und Dachgeschoss bewohnt habe, wobei sich der im Obergeschoss liegende Teil noch im „Renovierungszustand“ befinde und nach und nach noch hergerichtet werden müsse (GA 156 f. Bd. I). Danach bewohnte der Kläger Räume im Dachgeschoss, während er Räume im Obergeschoss renovierte. Es existierten mithin zwei weitere Wohnungen im Sinne von § 573a BGB. Hierzu gehören sowohl abgeschlossene als auch nicht abgeschlossene Wohnungen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 573a BGB Rz. 21). Es kommt auch nicht darauf an, ob vorhandene Räume als Wohnung genutzt werden, sondern darauf, ob sie als Wohnung (grundsätzlich) geeignet sind (vgl. Blank a.a.O., Rz. 25).
Der Kläger war auch nicht gem. § 543 I BGB berechtigt, das Mietverhältnis wegen der unberechtigten Stromentnahme zu kündigen. Es kann dahinstehen, ob der Kläger die Beklagten bereits vor der mit Schreiben vom 16.05.2013 erklärten Abmahnung (GA 11 Bd. I), welche den Beklagten am 18.5.2013 zugegangen ist (vgl. S. 2 des Schriftsatzes vom 24.9.2015; GA 5 Bd. II), mündlich abgemahnt hat oder nicht. Der Kläger hat sich dazu entschlossen, die Beklagten mit Schreiben vom 16.05.2013 erneut abzumahnen. Hieran muss er sich festhalten lassen. Ein Anlass zur Kündigung hätte nur bestanden, wenn die Beklagten das beanstandete Verhalten nach Zugang der Abmahnung vom 16.5.2013 am 18.5.2013 fortgesetzt hätten. Dies ist nicht dargetan. Die Kündigung wird auch lediglich auf eine unberechtigte Stromentnahme bis zum 18.5.2013 gestützt (vgl. Ziff. 3 des Kündigungsschreibens vom 23.9.2013; GA 16R Bd. I). Der Strom wurde zum 18.5.2013 zudem vom Kläger abgestellt (vgl. Ziff. 6 des o.g. Schreibens; GA 17 Bd. I).
Der Kläger war auch nicht gem. § 543 I BGB berechtigt, das Mietverhältnis wegen der trotz Widerrufs erfolgten Tierhaltung zu kündigen. Die Kammer nimmt insoweit zwecks Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug. Ziff. 8 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag begründet auch nicht – wie die Berufung meint – ein freies Widerrufsrecht hinsichtlich der für die Tierhaltung benötigten Bereiche (GA 71 Bd. II). Die betr. Regelung kann bei verständiger Würdigung nur dahin ausgelegt werden, dass sich die Formulierung „bis auf Widerruf“ auf einen Widerruf nach Ziff. 4 bezieht, denn anderenfalls liefen die in Ziff. 4 geregelten Voraussetzungen für einen Widerruf der Tierhaltung leer, da eine solche „Bereiche“ auf dem Grundstück erfordert.
Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Zahlung der Miete für Nov. 2013 in Höhe von 833,40 €. Die Feststellungen des Erstgerichts zur Minderung der Miete werden von der Berufung nicht angegriffen. Soweit die Berufung einwendet, dass ein Minderungsrecht allein den Mietzinszahlungsanspruch nicht entfallen lasse (GA 72 Bd. II), wird zunächst auf § 536 I BGB hingewiesen, wonach das Vorliegen eines Mangels kraft Gesetzes zu einer Minderung der Miete führt, ohne dass der Mieter sich hierauf berufen muss. Die Beklagten haben in Bezug auf die mit der Klage geltend gemachte Mietzinsforderung mit Schriftsatz vom 14.03.2014 zudem – jedenfalls schlüssig – die Aufrechnungen mit den Minderungsbeträge seit Anzeige des Mangels am 12.2.2013 erklärt (Ziff. 5 des o.g. Schriftsatzes; GA 60 Bd. I). Da der Kläger die Schimmelbelastung zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht beseitigt hatte, stand den Beklagten zudem ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Klage ist daher zu Recht abgewiesen worden.
Die Berufung wird nach alledem zurückzuweisen sein.
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