Source: https://www.haus-und-grund-bonn.de/index.php/aktuelles/rechtssprechung/miete-mieterhoehung/857-bgh-urteil-vom-18-11-2015-az-viii-zr-266-14
Timestamp: 2019-08-25 19:51:25
Document Index: 262720662

Matched Legal Cases: ['§ 558', 'BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 313', 'BGH', '§ 558', '§ 558']

Der Vermieter begehrte von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB). Im Mietvertrag war für die 5-Zimmer-Wohnung eine Fläche von 156,95 m² angegeben und die Miete mit 811,81 DM vereinbart. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche indes 210,43 m². Der Vermieter verlangte nun eine Mieterhöhung von derzeit 629,75 € auf 937,52 €. Er begründete dies damit, dass er die momentane Miete um 15 % (94,46 €) erhöhen dürfte und darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der Mieter stimmte nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zu, so dass der Vermieter nun klageweise weitere 213,31 € Mieterhöhung begehrte.
Fraglich war, ob die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von 156,95 m² oder die tatsächliche Wohnfläche von 210,43 m² bei der Berechnung der Mieterhöhung ausschlaggebend waren.
Der BGH hat unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankomme. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. Die bisherige Rechtsprechung, wonach sich der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen musste, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % betrug, gab der BGH mit diesem Urteil ausdrücklich auf. Gleiches gilt nach dem Urteil auch für den Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Hier könne der Vermieter die Miete gem. § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Eine weitere Mieterhöhungsmöglichkeit neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis der tatsächlichen Wohnungsgröße gebe es nicht. Insbesondere ergebe sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem stehe bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche in die Risikosphäre des Vermieters falle.
Das Urteil zeugt nur Vordergründung von größerer Gerechtigkeit. Sofern nun die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein soll, muss diese erst einmal ermittelt werden. Ein Praxistest von Haus & Grund Deutschland im November 2015 hat hingegen ergeben, dass bei der Ermittlung von Wohnflächen massive Fehler auftauchen können. So ergab das Aufmaß ein und derselben Immobilie durch sechs Vermessungsbüros Unterschiede im Messergebnis von über 16 % (!) zwischen dem untersten und obersten Flächenwert. Die Differenzen beruhen auf folgenden Fehlern:
- Fehler bei der Vermessung (Vergessen von Räumen oder Terrasse)
- Messungenauigkeiten (Fehlertoleranz)
- Spielräume bei der Anwendung der Wohnflächenverordnung (Ansatz der Terrasse/Balkone zu 50 oder 25 Prozent)
Daraus folgt, dass es "die tatsächliche Wohnfläche" nicht gibt. Aus diesem Grunde muss es zum Schutz von Mietern und Vermietern eine Toleranz geben. Insofern gibt das aktuelle BGH-Urteil nur Steine statt Brot.
"a) Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
b) Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist."