Source: http://www.svb-haack.de/news/
Timestamp: 2018-06-23 09:51:02
Document Index: 258351431

Matched Legal Cases: ['§ 17', '§ 16', '§ 18', '§ 19', '§ 14', '§ 13', '§ 15', '§ 11', '§ 193', '§ 12', '§ 13', '§ 194', '§ 192']

News - Immobilienbewertung Dr. Haack
Dr. Björn Haack führt an der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität in Bonn einen Lehrauftrag für das Seminar „Vertiefende Aspekte der Immobilienbewertung“ durch. Die Studierenden lernen wesentliche Grundlagen und die gängigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes bebauter und unbebauter Grundstücke kennen (Immobilienbewertung nach ImmoWertV). Die sachverständige Anwendung der Bewertungsverfahren, Rechte und Belastungen wird praxisnah mit vielen Beispielen aus Bonn und der Region Köln vertieft. Der Service des Sachverständigenbüros Haack zur Immobilienbewertung in Köln, Bonn, Rheinbach und Umgebung steht weiterhin in vollem Umfang zu Ihrer Verfügung.
lnhalt des Seminars: Die Vorlesung führt zunächst in die Grundlagen der Immobilienbewertung ein. Als zentrale Begriffe, Zusammenhänge und Organisationsstrukturen werden behandelt: Sachverständiger und Sachverständigenwesen, Gutachten, Verkehrswert, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren inkl. Liquidationsverfahren, Sachwertverfahren, Kalkulationsverfahren sowie Anwendungen statistischer Methoden in der Grundstückswertermittlung.
Weiterhin werden vertiefende Aspekte für die Verfahren der Wertermittlung vorgestellt: Finanzmathematische Grundlagen, Wertermittlung in besonderen Fällen wie z. B. Bewertung von Rechten und Belastungen, die Bewertung im Rahmen der Umlegung oder Enteignung, Erbbaurecht, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Baulasten, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Notweg und Überbau.
Außerdem werden die methodischen Grundlagen erlernt: Flächen und Volumina inkl. Brutto-Grundfläche, Geschossfläche, Wohnfläche, Nutzfläche, Umbauter Raum nach WoFIV und II. Berechnungsverordnung, Baumängel und Bauschäden, sowie sonstige besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Das Seminar umfasst auch die internationalen Verfahren. lm Rahmen der Übung werden die vorgestellten Methoden und Verfahren zur Immobilienbewertung auf unterschiedliche Bewertungsobjekte in Bonn und Umgebung angewendet.
Eine detaillierte Themenliste kann hier eingesehen werden.
Das Ertragswertverfahren bei Wohnungs- und Teileigentum
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt (Renditebetrachtung nach §§ 17 bis 20 ImmoWertV). Der Ertragswert ergibt sich aus dem Ertrag der baulichen Anlagen (Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum) und des Bodenwertanteils. Der Bodenwert, der in Verbindung mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil zum Bodenwertanteil führt, wird dabei in der Regel über das Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke abgeleitet (§ 16 ImmoWertV).
Nach den Vorschriften des § 18 ImmoWertV ergibt sich der Rohertrag des Wohnungs- oder Teileigentums aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind (§ 19 ImmoWertV). Der Reinertrag des Wohnungs- oder Teileigentums ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er umfasst dabei die Erträge aus dem Anteil von Grund und Boden sowie aus den baulichen Anlagen.
Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren am Beispiel einer Wohnung in Bonn
Wie wird Wert einer Wohnung bzw. Eigentumswohung in Bonn mit dem Ertragswertverfahren ermittelt? In diesem Artikel erfahren Sie, wie das normierte Ertragswertverfahren bei einer Wohnung anzuwenden ist. Das Beispiel richtet sich entlang des Objektes, welches schon im Artikel zum Vergleichswertverfahren behandelt wurde. Die wesentlichen Rahmendaten der Eigentumswohnung in Bonn stellten sich dort wie folgt dar:
Bonn-Duisdorf, L-Straße, mittlere Wohnlage laut Mietpreisspiegel mit 9,5 Punkten (mögliche Abstufungen: einfach, mittel, gut, sehr gut)
Lage des Wohnungseigentums innerhalb des Gebäudes
Gebäudeart und -größe
Mehrfamilienwohnhaus mit 8 Wohneinheiten,
II-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss; Tiefgarage mit 8 Stellplätzen
Größe des Sondereigentums
Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes / des Sondereigentums
mittlere Ausstattung von Gebäude und Sonder­eigentum, zeitgemäße Raumaufteilung,
3 Zimmer, Keller, Balkon
Zustand des Gebäudes / des Sondereigentums
keine Unterhaltungsrückstände und Schäden, sukzessive Modernisierungen (z.B. Heizung, Fenster, Fassade, Sanitär, Innenausbau) in den letzten Jahren
Außenanlagen und sonstige Anlagen
Ver- und Entsorgungsleitungen, Grünflächen im gemeinschaftlichen Eigentum (keine Gebrauchs­regelung)
Tiefgaragenstellplatz (TG auf dem Grundstück), per Gebrauchsregelung / Sondernutzungsrecht zugeordnet
Tiefgaragenstellplatz, ansonsten keine Ein­schränkungen des gemeinschaftlichen Eigentums
keine Einahmen aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, Wohngeld in üblicher Höhe, bisher Bildung einer Instandhaltungsrücklage in üb­lichem Umfang, Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile
an den Wohn- und Nutzflächen orientiert,
Anteil: 78/1.000
erschließungsbeitragsfrei, Grundstücksgröße: 1.000 m²
planungsadäquate Nutzung (Bebauungsplan), keine Besonderheiten
selbst genutzt, keine Miet- oder Pachtverhältnisse
Wertverhältnisse
Zweitverkauf, Wertermittlungsstichtag 01. September 2016
Aufbau des Ertragswertverfahrens
Das in diesem Bewertungsfall anzuwendende Ertragswertverfahren ist wie folgt aufgebaut:
Reinertrag (Bodenwertanteil + Wohnung + TG-Stellplatz)
Bodenwertanteilsverzinsung
Reinertrag (Wohnung + TG-Stellplatz)
Barwertfaktor zur Kapitalisierung
Ertragswert (Wohnung + TG-Stellplatz)
Die Eingangsgrößen des Ertragswertverfahrens werden im Folgenden zunächst quantifiziert. Daran anschließend wird die Ertragswertermittlung mit den abgeleiteten Eingangsgrößen durchgeführt.
Bei dem Rohertrag handelt es sich um die marktüblich erzielbaren Nettokaltmieten. Nach Auswertung des Bonner Mietpreisspiegels und des Bonner Mietwohnungsmarktes konnte eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,00 EUR/m² für vergleichbare Lagen und Ausstattungen festgestellt werden. Dem Grundstücksmarktbericht 2016 für die Stadt Bonn sind Mietwerte für Stellplätze zu entnehmen (S. 61):
Demnach ergibt sich eine Mietwertspanne von 30-70 EUR/Monat für vergleichbare Objekte in vergleichbaren Lagen. Im vorliegenden Fall wird eine marktüblich erzielbare Miete in der Mitte der Bandbreite von 50 EUR/Monat für den Tiefgaragenstellplatz als angemessen angesehen.
Somit ergibt sich folgender Rohertrag:
9,00 EUR/m²/Monat
rd. 75 m²
675 EUR/Monat
725 EUR/Monat
8.700 EUR/Jahr
Im vorliegenden Fall werden folgende Bewirtschaftungskosten angesetzt:
Verwaltungskosten: in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung sowie das Modell der AGVGA-NRW rd. 300 EUR/Jahr für die Wohnung und für den Stellplatz
Betriebskosten: Es wird davon ausgegangen, dass die Betriebskosten zum größten Teil auf die Mieter umgelegt werden. Es verbleibt vermutlich nur ein geringer Anteil, den der Eigentümer zu tragen hat. Dieser wird auf etwa 1 Prozent des Rohertrags geschätzt, das sind rd. 87 EUR/Jahr.
Instandhaltungskosten: in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung sowie das Modell der AGVGA-NRW rd. 885 EUR/m²/Jahr für die Wohnung (Wohnfläche 75 m²) und für den Stellplatz
Mietausfallwagnis: Das Mietausfallwagnis für derartige Wohnobjekte in vergleichbarer Lage ist er-fahrungsgemäß gering und liegt bei etwa 2 Prozent des Rohertrags, das sind rd. 174 EUR/Jahr.
Die Bewirtschaftungskosten betragen 1.446 EUR/Jahr und liegen damit bei etwa 17 Prozent des Rohertrags, was für Wohnungen in derartigen Gebäuden erfahrungsgemäß angemessen ist.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt. Nach den einschlägigen Richtlinien liegt die Gesamtnutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern bei 60 bis 80 Jahren. Zur Wahrung der Modellkonformität zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der AGVGA-NRW sowie des Gutachterausschusses Bonn wird eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angenommen.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein ca. 1960 errichtetes Gebäude, das in der Vergangenheit bereits einige Modernisierungen erfahren hat, z.B. Heizung, Fenster, Fassade, Sanitär und Innenausbau. Eine rein mathematische Differenzbildung würde somit zu einem verfälschten Ergebnis führen. Zur Bemessung der Restnutzungsdauer im vorliegenden Fall wird daher auf das „Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen“ aus der Sach- und Ertragswertrichtlinie (SW-RL und EW-RL) sowie dem AGVGA-NRW-Modell zurückgegriffen. Die für die Wertermittlung zu unterstellenden Modernisierungselemente sind demnach wie folgt einzustufen:
Im vorliegenden Fall ist insgesamt am ehesten von einem überwiegenden Modernisierungsgrad auszugehen. Die entsprechende Modifizierung der Restnutzungsdauer ergibt sich wie folgt:
Im vorliegenden Bewertungsfall wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen in Anlehnung an die einschlägigen Modellempfehlungen auf rd. 48 Jahre geschätzt (ca. 56 Jahre Gebäudealter, 13 Modernisierungspunkte).
Der Liegenschaftszinssatz ist laut § 14 ImmoWertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bonn gibt den Liegenschaftszinssatz für selbstgenutzte Eigentumswohnungen (über 35 Jahre alt) mit 3,3 Prozent an. Dieser Zinssatz wird auch im vorliegenden Fall für angemessen erachtet.
In Abhängigkeit von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer erhält man einen Barwertfaktor zur Kapitalisierung von rd. 23,925.
Laut Bodenrichtwertübersicht des Gutachterausschusses der Stadt Bonn existiert für den Bereich Bonn-Duisdorf mit dem zu bewertenden Objekt ein Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei) von 300 EUR/m² zum Stichtag 01.01.2016. Das zugehörige Richtwertgrundstück stimmt mit dem Grundstück mit der zu bewertenden Wohnung hinreichend genau überein.
Somit erhält man folgenden Bodenwertanteil:
Bodenwert Gesamtgrundstück
78/1.000
1.446 EUR/Jahr
7.254 EUR/Jahr
772 EUR/Jahr
6.482 EUR/Jahr
155.082 EUR
178.482 EUR
Eine Plausibilitätskontrolle (des Ertragswertverfahrens) ist über Ertragsfaktoren möglich. Diese Faktoren geben das durchschnittliche Verhältnis von erzielten Kaufpreisen zum jeweiligen Rohertrag wieder. Sie entsprechen den nach den § 13 WertV abzuleitenden Vergleichsfaktoren. Jedoch auch bei den im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Ertragsfaktoren bleibt zu beachten, dass besondere wertbestimmende Merkmale Abweichungen vom Durchschnitt bewirken.
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Beispiel einer Immobilienbewertung in Bonn – Die Eigentumswohnung im Vergleichswertverfahren
Wie wird Wert einer Wohnung bzw. Eigentumswohung in Bonn ermittelt? Diese Frage stellen sich auf dem Bonner Immobilienmarkt viele Akteuere: Eigentümer, Makler, Banken, Architekten, Finanzberater und viele andere Profis auf dem Immobilienmarkt. Es gibt verschiedene Verfahren in der Wertermittlung von Immobilien, die sorgfältig bedient werden müssen um den richtigen Verkehrswert zu ermitteln. Am Beispiel einer Wohnung in Bonn möchte ich Ihnen in diesem Artikel das Vergleichswertverfahren näher bringen.
Um eine professionelle Immobilienbewertung durchführen zu können, müssen dazu zunächst einige Rahmendaten ermittelt werden (bzw. in diesem Fall fiktiv angenommen werden). Sämtliche nachfolgenden Betrachtungen innerhalb dieses Beispiels einer Immobilienbewertung in Bonn basieren daher auf folgender Eigentumswohnung in Bonn (Wohnungseigentum):
Eine Eigentumswohnung (Wohnungs- und Teileigen­tum) ist entsprechend dem Geschehen auf dem Bonner Immobilienmarkt am sinn­vollsten mit dem Ver­gleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Im vorliegenden Fall soll die Vorgehensweise beim Vergleichswertverfahren bespielhaft dargestellt werden. Das Ertragswertverfahren wird in eineim anderen Artikel demnächst aufgezeigt.
Das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung einer Wohnung in Bonn
Das in diese Bewertung anzuwendende Vergleichswertverfahren ist wie folgt aufgebaut:
Ermittlung von Verkaufspreisen hinreichend übereinstimmender Vergleichsobjekte
Berücksichtigung von Abweichungen (Grundstücksmerkmale)
Es liegt ein Datensatz von 10 Vergleichspreisen aus mittleren Wohnlagen für den Erhebungsbereich „Bonn-Duisdorf“, wie er in der Regel vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Bundestadt Bonn für Wohnungseigentum zur Verfügung gestellt wird, zugrunde. Dieser wurde für den Veräußerungs­zeitraum 2014 bis 2016 angefragt:
Lage Pun-
zahl der WE
platz in EUR
preis EUR/ m²
1 7,5 2014 1963 20 3. OG 70 5.000 1.785
2 9,0 2014 1963 16 2. OG 55 – 1.850
3 9,0 2014 1965 4 EG 110 8.000 1.815
4 10,0 2014 1958 10 1. OG 95 10.000 1.990
5 9,5 2015 1965 11 1. OG 98 9.000 1.360
6 8,0 2015 1963 9 EG 105 7.000 1.915
7 8,5 2015 1957 14 2. OG 76 7.500 1.760
8 11,0 2015 1960 6 1. OG 87 12.000 2.250
9 10,5 2016 1962 12 2. OG 91 – 1.890
10 9,0 2016 1961 6 3. OG 102 8.000 1.900
Anhand des vom Gutachterausschuss in Bonn zur Verfügung gestellten Vergleichsmaterials für Eigentumswohnungen lassen sich sofort einige regelmäßig auftretende Probleme unmittelbar ausmachen, welche die Vergleichbarkeit einschränken. Insbesondere folgende, jedoch gegebenen­falls wesentliche Informationen zu den Vergleichsobjekten sind der Auskunft aus der Kaufpreissammlung nicht zu entnehmen:
Geschossigkeit der Gebäude
Ausstattung und Beschaffenheit von Gebäude und Sondereigentum
Zustand von Gebäude und Sondereigentum
Verhältnis der Miteigentumsanteile
Miet- oder Pachtverhältnisse
Erstverkauf oder Weiterverkauf
Es ist offensichtlich, dass die gesetzlich geforderte hinreichende Übereinstimmung des vorliegenden Datenmaterials mit dem Bewertungsobjekt nur schwer zu beurteilen ist. Eine Vielzahl der aufgeführten Merkmale kann durch den zuständigen Gutachterausschuss aber auch nicht oder nur sehr schwer re­cherchiert werden, da sich diese Angaben in der Regel selten dem übermittelten Kaufvertrag entnehmen lassen. Auf der anderen Seite ist es ebenso eindeutig, dass nicht alle dieser hier fehlenden Merkmale einen signifikanten Einfluss auf die Preisbildung ausüben. In den nachfolgenden Abschnitten wird daher die in einem solchen Fall für üblich befundene und angemessene Vorgehensweise aufgezeigt.
Im vorliegenden Fall müssen folgende Abweichungen der Vergleichspreise vom Bewertungsobjekt im Rahmen der gesetzlichen Forderung nach den Vorschriften des § 15 Abs. 1 ImmoWertV berücksichtigt wer­den:
Wohnungsalter
ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse
a) Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse
Die Verkaufspreise stammen aus den Jahren 2014 bis 2016. Sollten sich die allgemeinen Wertver­hältnisse für Wohnungs- und Teileigentum in diesem Zeitraum signifikant verändert haben, so ist diese Veränderung gegenüber dem Wertermittlungsstichtag (01. September 2016) zu berücksichtigen. Im Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bonn (S. 26 und 27) sind bezüglich der allgemeinen Preisentwicklung für Eigentumswohnungen folgende Daten zu finden:
5 – 30 Jahre
Diese Indexreihen wurden als erforderliche Daten (hier: Indexreihen nach § 11 ImmoWertV) im Rahmen der gesetzlichen Forderung (§ 193 Abs. 3 BauGB) durch den Gutachterausschuss abgeleitet. Darin ist zu erkennen, dass die Preise für 50 bis 70 Jahre alte Eigen­tums­woh­nungen (Baujahr des Gebäudes mit der zu bewertenden Wohnung: 1960) in Bonn in den Jahren 2013 bis 2015 stark gestiegen sind. Wie der Indexreihe für „50 bis 70 Jahre alte Eigentumswohnungen“ zu entnehmen ist, wurde ein Index für das Jahr 2016 (Wertermittlungsstichtag) noch nicht abgeleitet. Dieser ist somit aus den vorhandenen Daten der letzten Jahre sachgerecht zu ermitteln bzw. im Hinblick auf die aktuelle Marktlage zu schätzen.
Aufgrund des auch in den letzten Monaten weiterhin stark gestiegenen Preisniveaus für vergleichbare Eigentums­wohnungen wird die Wertzahl für das Jahr 2016 auf rd. 172 geschätzt. Insofern müssen die vorliegenden Kauf­preise aus den Jahren 2014 und 2015 hinsichtlich der allgemeinen Wert­ver­hältnisse ange­passt werden.
Nachfolgend wird die Anpassung an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
Preisindex Wertermittlung Stichtag
Preisindex Verkaufspreis
1,27 (=172:135)
Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:
Vergleichspreis 1
angepasster Vergleichspreis
Durch die vorgenommene konjunkturelle Anpassung wird simuliert, welcher Preis am Wertermittlungsstichtag für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre.
b) Berücksichtigung der Lage (Punktsystem)
Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer mittleren Wohnlage mit 9,5 Punkten. Die mittlere Lage weist laut zuständigem Gutachterausschuss insgesamt eine Punktspanne von 7,5 bis 11 Punkten auf (vgl. auch Vergleichspreise). Im Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bonn (S. 28) sind bezüglich der Lage für (gebrauchte) Eigentumswohnungen auszugsweise folgende Daten zu finden:
Punktwert Mietwohnlage
Nachfolgend wird die Anpassung an die Lage mittels Punktsystem exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
Faktor der zu bewertenden Wohnung
Faktor der Vergleichswohnung
anzuwendender Umrechnungskoeffizient
1,18 (=1,04:0,88)
Vergleichspreis Nr. 1
Unrechnungskoeffizient
angepasster Vergleichspreis Nr. 1
Durch die vorgenommene Anpassung wird simuliert, welcher Preis für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre, wenn die Lage des Vergleichsobjektes Nr. 1 mit der Lage der zu bewertenden Wohnung vollständig übereinstimmen würde.
c) Berücksichtigung des Wohnungsalters
Die obigen Vergleichspreise stammen aus Verkäufen von Eigentumswohnungen aus Gebäuden mit unterschiedlichen Baujahren. Diese stimmen nicht alle mit dem Baujahr des Gebäudes mit der zu be­wertenden Wohnung überein. Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn hat durch Auswertungen festge­stellt, dass der Preis einer Eigentumswohnung stark vom Alter abhängen kann (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 26).
Bis zu einem Alter von rd. 15 Jahren ist für Eigentumswohnungen in Bonn eine relativ gleichmäßige rückläufige Entwicklung festzustellen, die sich anschließend verflacht. Ab dem 50. Jahr ist laut Grundstücksmarktbericht statistisch allein kein alterswertbedingter Wertverlust mehr festzustellen. Wohnungen höheren Alters sind zudem schwieriger auszuwerten, da diese oftmals durch vollzogene Modernisierungen beeinflusst werden. Die hier ver­öffentlichten Daten sind als Umrechnungskoeffizienten im Rahmen der erforderlichen Daten zu inter­pretieren (§ 12 ImmoWertV).
Im vorliegenden Bewertungsfall (Baujahr 1960 ≙ Alter von ca. 56 Jahren) ist keine Anpassung über die veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten erforderlich. Eine Abhängigkeit vom Alter besteht hier nicht.
d) Berücksichtigung der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude
Die Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude differieren zwischen Bewertungsobjekt und Vergleichsobjekten. Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn hat durch Auswertungen festge­stellt, dass diese Abhängigkeit jedoch statistisch nicht sehr ausgeprägt ist. Bei Kleinobjekten bis 6 Eigentumswohnungen ist demnach ein Zuschlag von rd. 2 % ableitbar, ab 66 Eigentumswohnungen ein Abschlag von rd. 9 % gerechtfertigt. Für den beispielhaft hier zu behandelnden Vergleichspreise Nr. 1 (20 Wohneinheiten im Objekt) ergibt sich somit weder Zu- noch Abschlag.
e) Berücksichtigung der Geschosslage
Die Geschosslagen der Vergleichsobjekte (zwischen EG und 3. OG) sind verschieden und unterscheiden sich daher auch überwiegend vom Bewertungsobjekt (2. OG). Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn beschreibt sich entsprechenden Wertzusammenhänge wie folgt (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 29):
1. bis 2. OG
ab 3. OG
DG, nicht Staffel-G
Nachfolgend wird die Anpassung an die Geschosslage exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
0,96 (=0,96:1,00)
Durch die vorgenommene Anpassung wird simuliert, welcher Preis für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre, wenn die Geschosslage des Vergleichsobjektes Nr. 1 mit der Geschosslage der zu bewertenden Wohnung vollständig übereinstimmen würde.
f) Berücksichtigung der Wohnungsgröße
Die Wohnflächen der Vergleichsobjekte stimmen nicht mit der Wohnfläche der zu bewertenden Wohnung überein. Der Gutachterausschuss in Bonn hat diesbezüglich festgestellt (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 28), dass für Wohnungen zwischen 40 und 120 m² Wohnungsgröße keine Abhängigkeit der Kaufpreise von der Wohnungsgröße besteht. Eigentumswohnungen mit einer Wohnungsgröße von unter 40 m² Wohnfläche liegen rd. 3 % über dem Marktrichtwert und Wohnungen über 120 m² Wohnfläche liegen rd. 8 % über dem Durchschnitt. Im vorliegenden Fall sind daher keine entsprechenden Anpassungen vorzunehmen; die Wohnungsgrößen werden als nicht wertrelevant erachtet.
g) Berücksichtigung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse
Nach den durchgeführten konjunkturellen und qualitativen Anpassungen ergibt sich die Konstellation der Vergleichspreise folgendermaßen (Stellplatzanpassung nur bezüglich der Wertverhältnisse sowie der Lage):
2 9,0 2014 1963 16 2. OG 55 – 2.444
3 9,0 2014 1965 4 EG 110 10.566 2.419
4 10,0 2014 1958 10 1. OG 95 12.192 2.426
5 9,5 2015 1965 11 1. OG 98 9.900 1.496
6 8,0 2015 1963 9 EG 105 8.701 2.452
7 8,5 2015 1957 14 2. OG 76 8.910 2.091
8 11,0 2015 1960 6 1. OG 87 11.880 2.183
9 10,5 2016 1962 12 2. OG 91 – 1.758
10 9,0 2016 1961 6 3. OG 102 8.320 1.859
Mittelwert 9.745 2.170
-30% 6.822 1.519
+30% 11.792 2.821
Aus diesen verwendbaren Vergleichspreisen ergibt sich ein arithmetisches Mittel von rd. 2.170 EUR/m² Wohnfläche. Um auszuschließen, dass die Auswertung Preise enthält, die auf­grund ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse zustande gekommen sind, werden die Werte, die um mehr als 30% vom Mittelwert ab­weichen, nicht weiter berücksichtigt. Dabei handelt es sich in diesem Fall um den Preis Nr. 5. Nach Ausschluss dieses Preises ergibt sich ein neuer Mit­telwert von rd. 2.244 EUR/m² Wohnfläche.
Der Vergleichswert der zu bewertenden Wohnung (ohne Tiefgaragenstellplatz) ergibt sich schließlich wie folgt:
Vergleichswert der zu bewertenden Wohnung
168.300 EUR (=2.244 x 75)
Wie bereits angedeutet wären rein theoretisch sicherlich noch weitere Anpassung des Vergleichs­materials an das Bewertungsobjekt vorzunehmen. Hierzu fehlen jedoch die entsprechenden Infor­mationen über die Vergleichswohnungen. Hierbei sei ausdrücklich der Zustand der Gebäude und Wohnungen genannt.
Es wird ausdrücklich davon abgeraten, vermeintliche wesentliche Einflüsse bzw. deren Ausprägungen und Abweichungen „pi mal Daumen“ zu schätzen. Für eine gesicherte und objektive Wertermittlung er­fordern diese freien Schätzungen die Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit.
Liegt das erforderliche Datenmaterial zur Anpassung von Abweichungen jedoch vor, ist wie bei den durchgeführten Anpassungen zu verfahren, bevor das Vergleichsmaterial im Rahmen der (arith­metischen) Mittelbildung und der Anwendung des 30%-Kriteriums auf das Vorliegen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse überprüft wird.
Dem Bewertungsobjekt ist ein Tiefgaragenstellplatz per Sondernutzungsrecht (Gebrauchsregelung) zu­geordnet. Unter der Annahme, dass sich die verwendeten Indizes und Faktoren im Wesentlichen auch auf die zum Wohnungseigentum gehörenden Stellplätze übertragen lassen, entspricht die Vorgehensweise bei der Auswertung der Vergleichspreise der Stellplätze der für die Wohnung aufgezeigten. Nach Aussortieren der Vergleichs­preise Nr. 4 und 8 (Abweichung vom Mittel größer 30%) ergibt sich im Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert für den zu be­wertenden Tiefgaragenstellplatz von rd. 8.982 EUR.
Ergebnis des Vergleichswertverfahrens
Der Vergleichswert des zu bewertenden Wohnungseigentums (inklusive Tiefgaragenstellplatz) ergibt sich letztendlich wie folgt:
177.282 EUR
Eine Plausibilitätskontrolle (des Vergleichswertverfahrens) ist in diesem Fall über die im Grundstücks­marktbericht der Stadt Bonn veröffentlichten Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen möglich. Diese entsprechen den nach den § 13 ImmoWertV abzuleitenden Vergleichsfaktoren. Durch den Bezug auf die Einheit „Wohnfläche in m²“ sind die Durchschnittspreise als Gebäudefaktoren zu verstehen. Die Plausibilitätskontrolle ist daher, wie die vorangegange Vorgehensweise, als mittelbarer Preisvergleich anzusehen.
Jedoch auch bei den veröffentlichten Durchschnittspreisen bleibt zu beachten, dass besondere wert­bestimmende Merkmale, wie z.B. Ortsteillage, unmittelbares Umfeld, Gebäudekonzeption, Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes, Ausstattung und Zuschnitt, Abweichungen von den Durchschnitts­preisen bewirken können.
Grundstücksmarktbericht des Kreises Euskirchen 2017 erschienen
Der Grundstücksmarktbericht Euskirchen ist für 2017 erschienen. Der Grundstücksmarktbericht Euskirchen des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen bietet jedes Jahr eine Übersicht über den aktuellen Grundstücksmarkt für das Kreisgebiet Euskirchen. Er wird seit nun mehr 28 Jahren herausgegeben. Der Grundstücksmarktbericht erzeugt Tranparenz, da er die Umsatz- und Preisentwicklung des regionalen Grundstückmarkts darstellt und über das Preisniveau im Kreis Euskirchen informiert. Der Grundstücksmarktbericht für Euskirchen basiert auf den Daten des örtlichen Immobilienmarkts 2016 und Auswertungen durch den Gutachterausschuss des Kreises Euskirchen.
Wesentliche Entwicklungen im Grundstücksmarktbericht des Kreises Euskirchen 2017
Gestiegene Umsätze und Preise
Im Jahre 2016 wurden rd. 7,2 % mehr Kauffälle als im Vorjahresbericht festgestellt. Der Umsatz stieg um 29% auf insgesamt 387,0 Millionen Euro. Allerdings sind in der Langzeitbetrachtung der vergangenen zehn Jahre sowohl die Anzahl der Kauffälle als auch der Umsatz in etwa gleichbleibend. Insbesondere die Anzahl an Verkäufen für unbebaute Gewerbegrundstücke nahm in 2016 um 88,9 % deutlich zu. Unbebaute Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau waren sogar mit -7,7% leicht rückläufig. Erbbaurecht spielt beim Wohnungsbau in Euskirchen nur eine untergeordnete Rolle. Bebaute Grundstücke wurden 2016 beliebter als im Vorjahr. Das Preisniveau war im Vergleich zum Vorjahr leicht steigend, auch bei Wohnungseigentum. Das Preisniveau verteuerte sich für gebrauchte Wohnungen um ca. 3 %. Dies ist jedoch im erheblichen Maße vom Zustand eines Objektes abhänigig.
Ziel des Grundstücksmarktberichts Euskirchen
Der Grundstücksmartkbericht Euskirchen 2017 wendet sich insbesondere an Sachverständige für Immobilienbewertung. Der Grundstücksmarktbericht Euskirchen liefert den Hintergrund für die lokale Arbeit und Informationen über regionale Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt. Der Grundstücksmarktbericht wendet sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit in Euskirchen, um beim Kauf oder Verkauf eines Hauses einer Wohnung, Hauses oder Grundstücks in Euskirchen Marktdaten in der Hand zu haben.
Der Grundstücksmarktbericht kann frei bei Boris.NRW abgerufen werden.
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„Der einzigartige Gutachterausschuss“
Die deutsche Verkehrswertermittlung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks basiert laut § 194 BauGB sowie der ImmoWertV im Wesentlichen auf der Einrichtung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (vgl. § 192 BauGB).
Die gesetzlichen beschriebenen Aufgaben eines örtlichen Gutachterausschusses sind insbesondere:
Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken
Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei Rechtsverlusten sowie für andere Vermögensnachteile
Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten
Dem letztgenannten Punkt kommt für einen Sachverständigen für Immobilienbewertung eine besondere Bedeutung zu, weil man in der professionellen Immobilienbewertung auf Daten des lokalen Immobilienmarktes angewiesen ist. Durch den Gutachterausschuss erhält ein Sachverständiger für Immobilienbewertung relativ marktgerechte Vergleichswerte.
Kaufpreise für das Vergleichswertverfahren
Die Daten aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses bilden für den Sachverständigen die Grundlage für die tägliche Arbeit, wie z.B. das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren bildet den lokalen Markt anhand der tatsächlich gezahlten Preise in der Vergangenheit ab. Dadurch erlaubt es eine an den lokalen Markt angepasste Bewertung z.B. eines unbebauten Grundstücks, eines Hause oder einer Wohnung. Das Vergleichswertverfahren spielt außerdem zur Plausibilisierung anderer Wertermittlungsverfahren, wie z.B. dem Ertragswertverfahren, eine wichtige Rolle.
Doch nicht jeder darf die Daten der Kaufpreissammlung abfragen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgaben landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Das berech­tigte Interesse ist beim zuständigen Gutachterausschuss glaubhaft darzulegen. Für öffentlich be­stellte und vereidigte Sachverständige ist ein be­rechtigtes Interesse zu unterstellen. Andere Sachverständige für Immobilienbewertung dagegen müssen ihr berechtigtes Interesse in der Regel erst glaubhaft machen.
Herkunft der Kaufpreise
Zur Führung der Kaufpreissammlung ist dem Gutachterausschuss von der beurkundenden Stelle, z.B. einem Notar, jeder Vertrag in Ab­schrift zu übersenden. Dies betrifft selbstverständlich nur Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Ent­gelt (aber auch im Wege des Tausches) zu übertra­gen oder alternativ ein Erbbaurecht zu begründen. Die Kaufverträge werden unter Berücksichtigung des Datenschutzes ausgewertet und danach vernichtet. Die Daten werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses um weitere wertrelevante Merkmale erweitert. Auf diese Art und Weise ist ein relativ aktueller Einblick in den Grundstücksmarkt gewährleistet.
Gutachterausschuss ermittelt wertrelevante Daten
Die Auswertung der Kaufpreissammlung durch den örtlichen Gutachterausschuss führt neben den in Datenbanken gespeicherten Kaufpreisen für die durchzuführenden Preisvergleiche noch zu weiteren wichtigen, für die Wertermittlung erforderliche Daten:
Vergleichsfaktoren (z.B. Gebäude- oder Ertragsfaktor)
Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
Diese Daten werden regelmäßig im sogenannten Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Gutachterausschuss spielt daher für Sachverständige in der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle in der täglichen Arbeit.
Wer bildet den Gutachterausschuss?
Die Mitglieder eines örtlichen Gutachterausschusses werden von der jeweils zuständigen Landesbehörde für einen gewissen Zeitraum berufen. Die Mitarbeit in einem Gutachterausschuss ist eine ehrenamtliche Tätigkeit. Daher erfolgt die Arbeit, wie z.B. die statistische Auswertung der Daten, durch die berufenen Kollegen unentgeldlich. Der Gutachterausschuss ist folglich ein selbstständiges Organ und bildet eine unabhängige Landesbehörde. Das Organ ist nicht an Weisungen gebunden. Herr Dr. Haack freut sich, von der zuständigen Bezirksregierung Köln von 2016 bis 2021 in den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf als Mitglied bestellt worden zu sein!
Fazit: Durch das einzigartige „Organ“ des Gutachterausschusses entsteht im Vergleich zu vielen anderen Ländern der Welt ein sehr transparenter Grundstücksmarkt mit unabhängig erstelltem Datenmaterial zur Wertermittlung, das regelmäßig in den Grundstücksmarktberichten (in NRW kostenfrei unter www.boris.nrw.de zum Download) veröffentlicht wird.
Adressen der örtlichen Gutachterausschüsse in der Region Köln/Bonn
Kreis Euskirchen (inkl. Rheinbach, Weilerswist, Bad Münstereifel, etc.)
Rhein-Sieg Kreis und Stadt Troisdorf
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf
Eine vollständige Liste der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen finden sie hier.
Das Thema Flüchtlinge in Deutschland ist allgegenwärtig. Auch die Immobilienbewertung und deren Sachverständige sind davon betroffen. Die aktuellen Flüchtlingsbewegungen sowie –ansiedlungen in Deutschland stellen eine große Herausforderung für die Wohnungs- und Bodenpolitik dar. Resultierende Werteinflüsse insbesondere kommunaler Entscheidungen sind eine immer mehr aufkommende Fragestellung, die es als Lagefaktor auch im Rahmen von Grundstückswertermittlungen zu betrachten gilt. Schließlich muss ein Sachverständiger, der den Wert eines Grundstücks schätzt, auch die „Lage des Grundstücks“ zum Wertermittlungsstichtag in dem von ihm angegebenen Wert einfließen lassen.
Im Rahmen der aktuellen Thematik zur Unterbringung von Flüchtlingen entstehen möglicherweise mehrere für die Immobilienbewertung relevante Themenfelder:
Entstehen durch Flüchtlinge neue Märkte für eigentlich abgängige Immobilien?
Wohraummangel kann dazu führen, dass unwirtschaftliche Gebäude, wie z.B. leer stehende Hotels, oder auch Abrissobjekte einen ungeahnten Schub erhalten. Die Eigentümer können durch die temporäre Vermietung an Flüchtlinge einen Ertrag erzielen, der einen völlig neuen Markt für Immobilien darstellt. Wie soll ein Sachverständiger diesen Markt sachgerecht bewerten? Können diese Prozesse über das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV abgebildet werden?
Verändert sich der Wert eines Grundstücks auf Grund einer Flüchtlingsunterkunft in der Nähe?
Die sozio-kulturelle Veränderung von Wohnlagen durch kurzfristigen Zuzug von Flüchtlingen kann einen Effekt auf den lokalen Immobilienmarkt haben. Möglicherweise reagiert der Markt negativ auf den Zuzug, da Lagen in der Nähe von Flüchtlingsunterkünften (auch wegen der politischen Brisanz) zukünftig von Käufern gemieden werden. Je nach finanzieller Kraft der zugezogenen Flüchtlinge kann dies aber auch Märkte positiv beflügeln. Natürlich spielt die Lage der betroffenen Grundstücke eine enorme Rolle: während in sozial und kulturell stark durchmischten Gebieten wie den Stadtlagen von Köln oder Bonn der Markt weniger anfällig für solche Verschiebungen regiert, kann sich eine Flüchtlingsunterkunft auf dem Land sehr stark bemerkbar auf dem Immobilienmarkt machen.
Antworten zu Flüchtlingen und der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2016
Die weltweit größte Messe für Geoinformation „Intergeo“ beschäftigt sich in diesem Jahr in Hamburg u.a. mit diesen Fragestellungen. Herr Dr. Haack referiert am Donnerstag, 13. Oktober 2016, 11:00 Uhr (Messe Hamburg, Saal Chicago) zu diesem Thema:
Das vollständige Kongressprogramm finden Sie unter:
http://www.intergeo.de/intergeo/besucher/kongress/kongressprogramm.php