Source: https://ivd.net/2016/11/das-verwalter-abc/
Timestamp: 2018-06-25 03:58:50
Document Index: 118499071

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 23', '§ 25', '§ 5', '§ 21', '§ 28', '§ 12', '§ 16', 'BGH', '§ 16', 'BGH']

Das Verwalter-ABC | Immobilienverband IVD
Das Verwalter-ABC
Ein kleines Nachschlagewerk für Verwalter
Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner erklärt rechtliche Begriffe rund um den Verwalter-Alltag. Sie betreut den Fachausschuss Immobilienverwaltung in der IVD-Bundesgeschäftsstelle.
01.01.2018 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC
Abänderung Kostenverteilungsschlüssel
Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Eigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem...
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Jegliche Art von Gebäudeabdichtung (Fassade, Estrich, Balkon, Isolierung etc.) stellt als Bestandteil des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum dar,...
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen....
Abgeschlossenheit- Merkmale
Die Abgeschlossenheit im Sinne des Gesetzes bezieht sich auf die räumliche Abgrenzung gegenüber fremden Wohnungen und Räumen. In dem sog. „Aufteilungsplan“ sind auch Eigentums-und Benutzungsverhältnisse...
Als Abrechnungsspitze bezeichnet man in der Wohnungseigentümergemeinschaft das betragsmäßige Ergebnis der Jahresabrechnung einer Eigentumswohnung. Die Abrechnungsspitze ist einerseits abhängig vom...
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Abschlusstüren einer Wohnung, egal ob es sich um Haus oder Wohnungsabschlusstüren handelt, sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. An diesen kann...
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Welchem Eigentum Absperrventile zugeordnet werden, hängt entscheidend von der Lage und Anwendung ab. Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten...
Abstellplatz (Fahrzeug)
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Ein Fahrzeugabstellplatz im nicht überdachten oder eingehausten Außenbereich der Wohnanlage ist zwingend Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt...
Abstellplatz (Waschmaschine)
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Der Abstellplatz für eine Waschmaschine im Bereich des gemeinschaftlichen Waschkellers ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. An diesen kann kein Sondereigentum,...
Abzugsanlage
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Eine Abzugseinrichtung zum ausschließlichen Gebrauch eines Sonder- oder Teileigentümers ist Sondereigentum. Gleiches gilt für eine Abzugshaube. Wird die...
Eine Alarmanlage, die mehreren Einheiten dient, ist Gemeinschaftseigentum. Als Ausnahme gilt, wenn sie nur eine Wohnung- oder Teileigentumseinheit absichert und Bestandteil des und Sondereigentums ist,...
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Eine Alarmanlage, die der Absicherung der Gebäudehülle oder bestimmter Bereiche der gemeinschaftlichen Anlagen (z.B. Außenbereich, Zuwegung, Tiefgarage)...
Sowohl bei der Erteilung von Aufträgen für Instandsetzungsarbeiten an Dienstleistungsunternehmen als auch bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters ist die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote...
Anfechtungs-/Klagefrist
Die einmonatige Anfechtungsfrist bei Klagen gegen Beschlussfassungen der Gemeinschaft beginnt mit der Beschlussfassung und endet mit Ablauf des Tages, der mit seinem Datum dem Tag der Beschlussfassung...
Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung
Den Eigentümern steht grundsätzlich ein Anspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu, die den Vereinbarungen und Beschlüssen oder dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer...
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Der Fassadenanstrich sowie der Außenputz sind als Fassadenbestandteil bzw. optisch prägendes Merkmal zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums....
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Die Klassifizierung von Armaturen hängt entscheidend von der Lage und Zuordnung ab. Armaturen an einem Waschbecken, die sich in einem gemeinschaftlichen...
Bankkontenentwicklung
Die Angabe des Bankanfangs- und des Bankendbestandes ist für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung erforderlich. Auch die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft müssen in der Kontenentwicklung...
Bedingte Beschlusszustimmung
Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. Eine aufschiebend bedingte Zustimmung zu Beschlüssen ist regelmäßig unwirksam...
Bedingte Verwalterbestellung
Die Bestellung des Verwalters ist grundsätzlich bedingungsfeindlich, sowohl als aufschiebende als auch als auflösende Bestellung. Ein solcher bedingter Bestellungsakt wäre nichtig. Für eine bedingte...
Beirat-Bestelldauer
Für die Bestellung eines Verwaltungsbeirates sieht das Gesetz keine Höchstdauer vor. Die Teilungserklärung kann hingegen eine bestimmte Bestelldauer vorsehen. Wird der unbefristet bestellte Beirat unentgeltlich...
Die Eigentümer können zumutbare Bedingungen zur Belüftung von Kellern, Treppenhäusern und anderen Gemeinschaftsräumen mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen. RAin Annett Engel-LindnerReferentin...
Die Sammlung enthält nur den Wortlaut der Eigentümerbeschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen. Sie ist für die nach dem 1.07.2007 gefassten Beschlüsse zu führen und kann auch in...
Bestandskräftiger Beschluss
Nach § 23 WEG ist ein Beschluss gültig und entfaltet für alle Eigentümer Bindungswirkung, wenn er in der Versammlung verkündet oder im Wege des Umlaufbeschlusses mitgeteilt wurde. Der Beschluss ist...
Blockstimmrecht
Gemeinschaften können für Untergemeinschaften ein sogenanntes Blockstimmrecht vereinbaren, wenn bei einer Mehrhausanlage für die Wohnungseigentümer der anderen Gebäude keine Interessen im Spiel sind....
Brunnenanlagen gehören als fester Bestandteil der gemeinschaftlichen Außenanlage oder des Gebäudes ebenfalls grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon:...
Innen oder außen liegende Brandwände bzw. -mauern dienen der Abschottung von Bränden innerhalb oder zwischen Gebäuden. Diese sind wegen ihrer feuerschützenden Funktion für das Gebäude unerlässlich...
Eine gemeinsame Briefkastenanlage stellt grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum dar. Auch Briefschlitze in der Wohnungstür gehören dazu. Gleiches gilt nach überwiegender juristischer Ansicht für...
Der innerhalb von im Sondereigentum stehenden Räumen befindliche Bodenbelag, wie Linoleum, Fliesen, Parkett, Laminat, Teppich, aber auch der nichtisolierende Farbanstrich sind grundsätzlich dem Sondereigentum...
Dient ein Blockheizkraftwerk der Versorgung aller Eigentümer und stellt es einen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes dar, zählt es zum Gemeinschaftseigentum. Dient es hingegen nur einem einzelnen...
Blitzschutzanlagen stellen wesentliche funktionale Bestandteile mit hoher Bedeutung für den Bestand und die gemeinschaftliche Nutzung des Gebäudes dar und sind daher dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. RAin...
Bäume stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da sie wesentliche Bestandteile des Grundstückes darstellen. Die TE kann hierzu allerdings Abweichungen...
Die innerhalb von im Sondereigentum stehenden Räumen befindlichen Badeinrichtungen, wie WC, Bidet, Duschwanne, Waschbecken, Badewanne stellen Sondereigentum dar, sofern sie wesentliche Bestandteile sind...
Die Zuordnung von Balkonen ist umstritten. Genau genommen fehlt es hier bereits an der Raumeigenschaft. Die überwiegende Ansicht geht allerdings davon aus, dass Balkone zumindest teilweise sondereigentumsfähig...
Cafénutzung in Sondereigentum
Unzulässig in einer Wohnung sind gewerbliche Nutzungen, es sei denn, von ihnen geht keine stärkere Nutzung als von der Wohnnutzung aus. Eine Wohnung darf danach nicht als öffentlich zugängliches Café...
Ein Carport (auch Remise) in Form einer Holz-, Stahl-, Aluminium- oder Kunststoffkonstruktion mit einem Dach, das nach allen Seiten bis auf die Einfahrt offen ist, ist zwingend Gemeinschaftseigentum und...
Dachboden - Nutzung, Grenzen
Ein Dachboden besitzt regelmäßig nur die Zweckbestimmung als Lager oder Abstellplatz zu privaten Zwecken. Dies schließt eine Nutzung als Wohnung oder Büroraum aus. Der Dachbodenausbau zu Wohnzwecken...
Der Einbau eines Dachflächenfensters zur Verbesserung der Lichtverhältnisse im Dachboden (Sondernutzungsrecht) kann als unzulässiger Dachgeschossausbau bewertet werden, wenn es nicht lediglich als geringfügige...
Delegation von Instandhaltungspflichten
Wird die Instandhaltungspflicht bei zwingend gemeinschaftlichen Gebäudeteilen auf einen Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und Beschluss-Kompetenz....
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, insbesondere die Vorschriften zum Denkmalschutz. Bei baulichen Veränderungen müssen diese Vorschriften...
Duldungspflichten – Mieter
Der vermietende Eigentümer kann dem Mieter nicht mit Wirkung gegen die anderen Miteigentümer Rechte einräumen, die er als Eigentümer nicht selbst und vollumfänglich innehat. Der Mieter hat danach...
Duplexgarage - Sondereigentum
Eine Doppelstockgarage kann nur als Ganzes als Sondereigentum begründet werden. Dem einzelnen Stellplatz fehlt es an der räumlichen „Umgrenztheit“, daher kann kein Sondereigentum begründet werden....
Das Dach, auch ein Flachdach oder Glaskuppeldach, sowie Dachgauben stellen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar, da es konstruktive Bestandteile des Gebäudes sind. Insbesondere gehören hierzu die...
Die Zuordnung ist nach wie vor umstritten. Die überwiegende Auffassung geht davon aus, dass sie als Bestandteil einer Eigentumseinheit sondereigentumsfähig sind. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind...
Die Dachrinnen zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0 E-Mail: info@ivd.net
Konstruktive Elemente, insbesondere Böden (Estrich), Decken und alle tragenden Wände gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, auch dann, wenn sich diese in Räumlichkeiten befinden, die zum Sondereigentum...
Dielen stehen, auch wenn sie nur zwei Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten dienen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Haus- und Kellereingänge, Treppenhäuser und Flure, die die einzige...
Diese sind, sofern sie nicht mit einem selbstständigem, gesondert zu öffnendem Rahmen ausgestattet sind, einschließlich des Fensterrahmens und der Innenseiten grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Etwas...
Bebauungspläne und fehlende Grundstücke führen dazu, dass eine Vielzahl von neu errichteten Doppel- und Reihenhäusern nicht in Realteilung, sondern als Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet werden....
Eigentümerversammlung- Einberufung
Ohne vorhergehende Einberufung durch einen potentiell Berechtigten an sämtliche Stimmberechtigte kann eine Eigentümerversammlung nicht stattfinden. Eine spontane Zusammenkunft mehrerer Eigentümer ist...
Eigentümerwechsel – Sondernutzungsrecht
Ein nur Vereinbartes, nicht jedoch im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht erlischt regelmäßig mit Wechsel des Eigentümers und fällt wieder der Gemeinschaft zu. Es besteht jedoch die Möglichkeit,...
Einsichtnahme Beschlusssammlung und Protokoll
Jedem Eigentümer, seinem gesetzlichen oder bevollmächtigten Vertreter, Zwangsverwalter und Insolvenzverwalter steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Beschlusssammlung und das Protokoll der Eigentümerversammlung...
Die Erstellung eines Energieausweises entspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, selbst wenn die Gemeinschaft dazu nicht gesetzlich verpflichtet ist. Der einzelne Eigentümer hat einen gerichtlich...
Entlastung (Verwalter)
Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, etwaige Schadensersatzansprüche, Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung...
Erhöhung Verwaltervergütung
Eine Vergütungsvereinbarung des Verwalters, die um ca. 40 % über den Konkurrenzangeboten liegt, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es keine sachlichen Gründe für diese Höhervergütung...
Eventualversammlung (Zweitversammlung)
Eine gemäß § 25 Abs. 4 WEG unzulässige so genannte Eventualeinberufung im Beschlusswege, kann Gegenstand einer Vereinbarung der Eigentümer sein, mit dem Inhalt, dass sogleich mit der Ersteinladung...
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum...
Der Bodenbelag selbst steht grundsätzlich im Sondereigentum eines jeden Wohnungseigentümers. Der Estrich hingegen dient als Bodenbelag und Schutzschicht gegen Beanspruchungen jeder Art, sowie zur Trittschalldämmung...
Bei der Abgrenzung kommt es entscheidend darauf an, ob die Anlage der Gesamtversorgung der Gemeinschaft oder nur dem Einzelbetrieb dient. Dient die Elektroheizung ausschließlich der Versorgung der Gemeinschaft...
Auch bei elektrischen Leitungen gilt die Grundregel, dass diese im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Gemeinschaft stellt diese Leitungen für alle Eigentümer zur Verfügung. Das gilt auch für Stromleitungen,...
Das Grundstück selbst bzw. die Außenanlagen einer Gemeinschaft stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Einfriedungen und Umzäunungen, da diese dem Mitgebrauch aller Eigentümer...
Grundsätzlich bilden die der Versorgung und Bewirtschaftung dienenden Versorgungsleitungen eines Gebäudes ein komplexes Leitungsnetz, welches im Gemeinschaftseigentum steht. Es kommt hierbei weder darauf...
Entlüftungsanlage
Ist die Entlüftungsanlage eines Wohnhauses innerhalb des Gemeinschaftseigentums so verlegt, dass ihre Beseitigung oder die Veränderung ihres Verlaufs ohne erhebliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum...
Fehlen eines Verwaltervertrages
Bestellung und Verwaltervertrag sind nach der Rechtsprechung voneinander unabhängig. Trotz Fehlen eines Verwaltervertrages kann eine wirksame Bestellung aufgrund Beschlussfassung vorliegen. Der fehlende...
Vom Begriff der Instandsetzung ist grundsätzlich auch die vollständige Erneuerung und Ersatzbeschaffung der Fenster umfasst, nicht aber die erstmalige mangelfreie Herstellung. Regelt die Gemeinschaftsordnung,...
Fremdgeldkonten-Pflicht für WEG-Konten
Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt durch Einrichtung eigener WEG-Konten aufzubewahren. Der Verwalter ist nach der überwiegenden Rechtsprechung seit der Änderung...
Frist-Aufstellung Jahresabrechnung
Grundsätzlich hat der Verwalter, wenn nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht, die Jahresabrechnung nach Abschluss des Kalenderjahres zu erstellen. Dem Verwalter steht hierfür eine angemessene...
Fullservice - Wartungsvertrag
Wird ein Vollservicewartungsvertrag für den Aufzug oder die Heizungsanlage für mehrere Jahre abgeschlossen, können die Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung für die gesamte Vertragsdauer...
Garage-Sondereigentum
In sich abgeschlossene Garagen können als Sondereigentum (Teileigentum) ausgestaltet werden. Für die Abgeschlossenheit genügt es, wenn die Flächen durch dauerhafte Markierungen (Markierungssteine,...
Geschäftsordnungsbeschluss
Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln nur den Ablauf der Versammlung und sind nur dann einer gerichtlichen Überprüfung zugänglich, wenn eine über die konkrete Versammlung hinausgehende Regelung für...
Gesellschafterwechsel bei Verwalter-Gesellschaft
Bei Gesellschaften schadet zwar ein Wechsel der Gesellschafter (natürliche Personen-Angestellte) grundsätzlich nicht. Nur wenn sich durch den Personenwechsel die Rechtspersönlichkeit als RAin Annett...
Die Versicherung dient zur Abdeckung von Schäden, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Hierzu gehören Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, Personen- oder...
Haftung des Verwaltungsbeirats
Die Mitglieder des Beirates haften der Gemeinschaft gegenüber bei schuldhaften (vorsätzlich oder fahrlässig) Pflichtverletzungen auf Schadensersatz, z.B. fehlende Prüfung der Kontenbelege bei der Abrechnungsprüfung...
Die Haftpflichtversicherung ist eine gesetzliche Pflichtversicherung (§ 21 Abs. 5 WEG) und dient zur Abdeckung von Schäden, welche vom Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Insbesondere Schäden, die...
Der Verwalter muss die Jahresabrechnung so erbringen, dass die Eigentümer die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch nehmen können. Hierzu zählen bestimmte Dienst- und Handwerkerleistungen,...
Ein umfassendes Haustierverbot ist nur durch eine Vereinbarung der Eigentümer möglich. Eine solche Vereinbarung kann nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Ein generelles...
Die Eigentümer können durch Mehrheitsbeschluss bestimmen, ob die gemeinschaftliche Heizung auch in den Sommermonaten durchgehend in Betrieb zu halten oder abzustellen ist oder eine Nachtabsenkung eingeführt...
Hobbyraum – Wohnnutzung
Ein Hobbyraum ist grundsätzlich sondereigentumsfähig. Ist der Hobbyraum in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen und sieht die Gemeinschaftsordnung nicht vor, dass der Hobbyraum ausgebaut...
Innenfenster/ Innentür
Fenster, insbesondere Einfachfenster, Isolier- und Verbundglasfenster sowie Außenfensterbänke und -simse und auch Fenstergitter stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Lediglich bei „echten...
Insolvenzverwalter – Stimmrecht
Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens gehen die sondereigentumsbezogenen Verfügungs- und Verwaltungsbefugnisse auf den Insolvenzverwalter über. Ab diesem Zeitpunkt ist der Insolvenzverwalter alleiniger...
Wohngeldverpflichtungen, die den Zeitraum vor der Verfahrenseröffnung betreffen, und zeitanteilige Abrechnungsergebnisse stellen grundsätzlich einfache Insolvenzforderungen dar. Wohngeldansprüche, die...
Instandhaltung – Instandsetzung
Instandhaltung sind alle pflegenden, erhaltenden und vorsorgenden Maßnahmen, die der Erhaltung oder Verbesserung des ursprünglichen Zustandes dienen. Entscheidend ist hierbei, ob sich die Maßnahme bei...
Instandhaltung/ Instandsetzung – Gewährleistungsansprüche
Der Verwalter ist nicht verpflichtet gegen Bauträger, Handwerker oder Architekten ohne ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend...
Soweit die Eigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, haben alle Eigentümer einen Anspruch auf Ansammlung einer angemessenen Rücklage. Die Berechnung erfolgt im Regelfall nach § 28...
Jahresabrechnung – Form und Frist
Die Abrechnung ist in der Regel 3 bis höchstens 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen, soweit nicht Abweichendes vereinbart wurde. Die Jahresabrechnung ist schriftlich und in geordneter...
Jahresabrechnung – Haftung des Verwalters
Der Verwalter haftet im Regelfall sowohl für die verspätete, unrichtige aber auch für die unvollständige Erstellung der Jahresabrechnung. Nach Eintritt der Fälligkeit zur Erstellung der Abrechnung...
Jahresabrechnung – Recht auf Einsichtnahme
Jedem einzelnen Eigentümer steht das Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen und Belege (Abrechnungen, Verträge, Kontenunterlagen) zu. Es ist nicht erforderlich, dass der Verwalter diese...
Jahresabrechnung- Zuführung zur Rücklage
Die Zuführungsbeträge zur Rücklage sind in der Jahresabrechnung nach herrschender Auffassung nicht als Kosten zu verteilen, sondern separat anzusetzen. Hat ein Eigentümer nur Teilzahlungen geleistet,...
Jahresabrechnung-Eigentümerwechsel
Nach der herrschenden Meinung ist die Jahresabrechnung an den Wohnungseigentümer zu adressieren, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung bereits Wohnungseigentümer ist. Das Abrechnungsergebnis...
Jahresabrechnung-Verwalterwechsel
Soweit die Gemeinschaftsordnung oder der Verwaltervertrag keine besondere Regelung enthalten, muss der Verwalter die Abrechnung erstellen, der bei Fälligkeit der Abrechnung Amtsinhaber ist. Die Fälligkeit...
,,Kauf bricht nicht Miete“
Im Falle der Veräußerung einer Mietwohnung (auch vermietetes Sondereigentum) tritt der neue Erwerber kraft Gesetzes automatisch in vollem Umfang als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Nachdem der...
Kinderwagen und Rollstuhl im Treppenhaus
Ein generelles Verbot, Gegenständen im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ist ohne Ausnahmeregelungen nicht zulässig. Das dauerhafte Abstellen von Kinderwagen kann untersagt werden. Dabei sind im Einzelfall...
Klageschrift-Eigentümerliste
Im Falle eines Klageverfahrens der Wohnungseigentümer bzw. gegen die Wohnungseigentümer muss die Klageschrift die Parteien des Rechtsstreits bezeichnen. Dies betrifft auch die namentliche Bezeichnung...
Kontoführung-Offenes Fremdkonto/ Treuhandkonto
Den besten Schutz der gemeinschaftlichen Gelder vor einem Zugriff von Gläubigern des Verwalters bietet ein so genanntes „offenes Fremdgeldkonto“, deren Inhaber immer die Gemeinschaft ist....
Kostenverteilung-Sondernutzungsrecht
Da das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum besteht, ist der Berechtigte nur dann dazu verpflichtet, die Kosten und Lasten seines Sondernutzungsrechtes zu tragen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung...
Kosten-Wasserverbrauch, Kaltwasserzähler
Wasserkosten, die und soweit sie im Sondereigentum verursacht werden, werden nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als Kosten des Sondereigentums angesehen. Folgerichtig können die Eigentümer mit...
Lärmschutzregelungen
Lärmschutzregelungen können in der Hausordnung niedergelegt werden. Üblich sind die Vereinbarung von Ruhezeiten und das Verbot von Lärm. Ruhezeiten dürfen aber nicht zu einem praktisch vollständigen...
Lastschriftverfahren-Gebühren bei Nichtteilnahme
Für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren kann der Verwalter ein Sonderhonorar in angemessener Höhe (2,50 Euro pro Monat) vereinbaren. RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon:...
Leerstand-Bewirtschaftungskosten
Ein Wohnungsleerstand befreit den Eigentümer nicht von der Verpflichtung, sich an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Wenn die Nutzungsmöglichkeit hingegen auf Dauer ausgeschlossen ist,...
Lichteinfall als Mangel der Mietsache
Eine schlechte Belichtung oder Besonnung einer Wohnung kann sich grundsätzlich als Mangel der Mietsache darstellen. Ein Mangel ist u.a. dann gegeben, wenn die Zimmer einer Wohnung durch baubedingt vor...
Lichtkuppel/ Loggia- Sondereigentumsfähigkeit
Lichtkuppeln sind grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig, da hier die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt wird und damit zwingend Gemeinschaftseigentum gegeben ist. Lichtkuppeln können folglich...
Luxussanierung- Beschlusskompetenz
Eine Luxussanierung stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar und unterliegt im Regelfall der Zustimmung aller über das übliche Maß hinaus Betroffenen. Ob eine Luxussanierung vorliegt hängt...
Mehrhausanlage: Stimmrecht und Verteilungsschlüssel
Soweit in der Teilungserklärung geregelt wurde, dass bei Mehrhausanlagen die einzelnen Häuser getrennt bewirtschaftet und verwaltet werden, steht diesen verselbständigten Gruppen als „Untergemeinschaft“...
Mehrheitsbeschluss: doppelt qualifizierte Mehrheit
Eine doppelt qualifizierte Mehrheit ist bei der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Dies bedeutet, dass drei Viertel aller stimmberechtigten (Kopfstimmprinzip) Wohnungseigentümer...
Mieterhöhung bei Bruttomiete
Falls mietvertraglich eine Bruttomiete vereinbart ist, muss der Vermieter die Erhöhung besonders begründen. Das liegt daran, dass in solchen Mieten die Betriebskosten, ggf. auch Heizkosten enthalten...
Mietkosten Rauchwarnmelder
Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird von den Gerichten unterschiedlich...
Modernisierende Instandhaltung
Noch zur Instandsetzung gerechnet werden solche Maßnahmen, die über die bloße Reparatur und Erhaltung hinausgehen, soweit die damit zugleich verbundene Neuerung ( Anpassung an den Stand der Technik)...
Modernisierung – Anpassung an den Stand der Technik
Unter dem Stand der Technik wird im Allgemeinen das Niveau einer anerkannten, in der Praxis bewährten, fortschrittlich technischen Entwicklung verstanden. Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung/...
Nachlassverwalter- Stimmrechtsausübung
Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker üben mit ihrer amtlichen Bestellung (Urkunde) das Stimmrecht für das Wohnungseigentum, das zum Nachlass gehört, im eigenen Namen aus. RAin Annett Engel-LindnerReferentin...
Negativbeschluss und Nichtbeschluss
Findet ein Beschlussantrag in der Versammlung nicht die erforderliche Mehrheit, handelt es sich um einen „Negativbeschluss“, dem eine echte Beschlussqualität zukommt. Um die Rechtslage zu ändern,...
Neumietvertrag – Berechnung Kündigungsfrist
Bei Neuabschluss eines Mietvertrages mit derselben Mietvertragspartei über dieselben Mieträumlichkeiten, ohne dass der Mieter die Mieträume aufgibt, gilt die ordentliche Kündigungsfrist ab dem Zeitpunkt...
Nießbrauch im Wohnungseigentum
Durch ein Nießbrauchsrecht an Wohnungseigentum wird eine Person berechtigt, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen, so die Wohnung zu vermieten, die Mieten zu vereinnahmen oder die Wohnung selbst zu...
Notgeschäftsführung – bauliche Veränderung
Der Verwalter ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung befugt, Maßnahmen baulicher Veränderungen auch ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung zu beauftragen, wenn dies zur Beseitigung einer dringlichen...
Mit der Nutzfläche wird der Teil der Gebäudegrundfläche bezeichnet, der gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Nutzfläche von Gebäuden sind alle Flächen, die zum Wohnen und...
Ist ein Objektstimmrecht vereinbart, bestimmt sich das Stimmrecht der Eigentümer nicht nach Köpfen, sondern nach der Anzahl der jeweiligen Wohneinheiten. Soweit eine Stimme für jedes „Wohnungseigentum“...
Offenes Fremdgeldkonto
Befugnis und Pflicht, die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten, stehen im Zusammenhang mit der Pflicht des Verwalters, die Gelder getrennt von seinem Vermögen zu halten. Es entspricht der ordnungsgemäßen...
Öffnungsklausel – Änderung der Gemeinschaftsordnung
Regeln der Gemeinschaftsordnung können grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Ausnahmen hierzu sind die gesetzlichen Regelungen (§ 12 Abs. 4 und § 16...
Die Kosten einer Öltankversicherung sind ohne gesonderte mietvertragliche Regelung keine umlagefähigen Kosten nach der HeizkostenV und sind nicht den Reinigungskosten der Heizungsanlage zuzurechnen. RAin...
Parkflächennutzung – Beschlusskompetenz
Soll eine Grünfläche im Gemeinschaftseigentum vollständig oder teilweise als Parkfläche genutzt werden, greift dies in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein und kann mangels Beschlusskompetenz...
Personenzahl als Verteilerschlüssel
Grundsätzlich ist eine Festlegung des Verteilerschlüssels der Bewirtschaftungskosten auf die Personenzahl rechtlich zulässig. Allerdings kann ein solcher Schlüssel nur dann angewendet werden, wenn...
Für die Errichtung einer Photovoltaikanlage und Verteilung von deren Kosten bedarf es keiner Vereinbarung, sondern es besteht Beschlusskompetenz. Im Regelfall handelt es sich bei der Errichtung der Anlage...
Eine Probeabstimmung ist grundsätzlich zulässig und wird gern zur Vorabstimmung ohne verbindliche Regelung genutzt. Einer solchen Abstimmung kommt in der Regel keine Beschlusswirkung zu. Ob eine Probeabstimmung...
Protokollversendung (Eigentümerversammlung)
Das Gesetz sieht keine Verpflichtung zur Versendung von Versammlungsprotokollen vor. Eine Verpflichtung des Verwalters zur Übersendung kann sich allerdings aus dem Verwaltervertrag ergeben. RAin Annett...
Prozessvergleich und Beschlusssammlung
Die Eintragung von Prozessvergleichen in die Beschlusssammlung ist vom Gesetz nicht vorgesehen, da es sich nicht um eine gerichtliche Entscheidung handelt. Gerichtliche Urteile sind hingegen zwingend aufzunehmen. RAin...
Qualifizierte Abmahnung vor Kündigung des Mietvertrages
RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0 E-Mail: info@ivd.net Dass einer Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung vorauszugehen hat, ist gesetzlich...
Querulatorisches Verhalten eines Eigentümer
RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0 E-Mail: info@ivd.net Schädigendes gemeinschaftswidriges, insbesondere querulatorisches Verhalten eines Eigentümers...
Quoten(abgeltungs)klausel
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch sein Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) festgestellt, dass ein vom Mieter zu tragender Kostenanteil für Schönheitsreparaturen vor Ablauf eines Fristenplanes...
Der vom Vermieter beabsichtigte Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine bauliche Veränderung, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen...
Rechnungsaufbewahrungspflicht
Jeder Unternehmer, ob auf Mieter- oder Vermieterseite hat sämtliche Eingangs- und Ausgangsrechnungen zehn Jahre lang aufzubewahren. RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon:...
Rechnungslegung versus Jahresabrechnung
Bei der Jahresabrechnung handelt es sich um den umfassenden Wirtschaftsbericht des Verwalters, die Auskunft darüber geben soll, wieviel Geld der Verwalter im Laufe des Jahres eingenommen und ausgegeben...
Rechtsanwaltskosten — Kostenverteilung WEG
Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden. Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich...
Rollläden- bauliche Veränderung
Die Anbringung oder Veränderung von Außenjalousien oder Rollläden sind zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen, da sie oft mit nachteiligen optischen Beeinträchtigungen verbunden ist. Rollläden...
Ist eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung der anderen betroffenen Eigentümer erfolgt, kann ein Anspruch auf Beseitigung gegen den Eigentümer, der die Veränderung verursacht hat, oder die Gemeinschaft...
Rückgabepflichten des Mieters
Zur Erfüllung der gesetzlichen Rückgabepflicht des Mieters ist erforderlich, dass dieser dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der gesamten Wohnung und an vermietetem Zubehör verschafft und dieser...
Die Eigentümer können in der Hausordnung Regelungen zur Eindämmung von Geräuschen, insbesondere konkrete Ruhezeiten vereinbaren. Diese dürfen allerdings nicht zu einem vollständigen Verbot zum Beispiel...
Schaden am Sondereigentum
Schadensersatzansprüche wegen Schäden am Sondereigentum gegen die übrigen Wohnungseigentümer besteht nur bei schuldhafter Verursachung bzw. Unterlassung, insbesondere bei schuldhafter Unterlassung...
Sondernutzungsrecht - bauliche Veränderung
Das Sondernutzungsrecht an einem Gebäude- oder Grundstücksteil berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zur Nutzung, verbleibt allerdings im Gemeinschaftseigentum. Die Zulässigkeit und das Maß baulicher...
In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften sind Sondernutzungsrechte für einige Eigentümer so z.B. für Stellplätze, Terrassen, Kellerabteile bestellt, welche die Eigentümer zur alleinigen Nutzung...
Sonderumlage trotz Rücklagen
Die Wohnungseigentümer können eine Instandsetzungsmaßnahme auch dann über Sonderumlagen finanzieren, wenn eine ausreichend hohe Rücklage vorhanden ist. Die Eigentümer sind frei in der Entscheidung,...
Spontanversammlung
Eine ohne Einberufungsverlangen abgehaltene Eigentümerversammlung, mit welcher sich die Eigentümer zusammenfinden (Spontanversammlung), ist zulässig und lässt die Wirksamkeit der Beschlussfassungen...
Stimmrecht - Form der Abgabe
Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung...
Das Stimmrecht des Eigentümers kann durch Vollmachtserteilung auf einen Dritten übertragen werden. Die Vollmachtserteilung bedarf keiner besonderen Form, ist somit auch mündlich möglich. Da ein Vertreter...
Stimmrecht-Vertretung
Die Ermächtigung eines Dritten zur Stimmrechtsausübung im eigenen Namen ist grundsätzlich zulässig. Ist ein volljähriger Eigentümer nicht geschäftsfähig, wird das Stimmrecht vom gesetzlichen Vertreter...
Tagesordnung-Inhalt
Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssen alle beabsichtigten Beschlussgegenstände in der Weise bezeichnet werden, dass den Eingeladenen die Möglichkeit der Vorbereitung und Entscheidung...
Teilnahmerecht- Versammlung
Teilnahmebefugt an der Versammlung sind die Eigentümer und werdenden Eigentümer. Ein von den Eigentümern bevollmächtigter Vertreter ist nur anstelle des Vertretenen zur Teilnahme befugt. Der teilnehmende...
Teilversammlung-Stimmrecht
Bei Mehrhausanlagen wird häufig in der Gemeinschaftsordnung die getrennte Bewirtschaftung und Verwaltung geregelt. Die Kosten sollen danach soweit technisch möglich getrennt erfasst und auf die einzelnen...
Im Wohnungseigentumsgesetz liest man häufig die Begriffe Schriftform und Textform, welche hinsichtlich ihrer Anforderungen streng zu trennen sind. Die Schriftform ist eine Erklärung in Textform, welche...
Thermostatventile-Sondereigentumsfähig
Ob Heizungs- und Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen als Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum anzusehen sind, ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich...
Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf,...
Umlageschlüssel — rückwirkende Änderung
Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist grundsätzlich zulässig. Die Änderung eines Umlageschlüssels muss aber durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt sein und darf nicht...
Umsatzsteuer- Gemeinschaft als Unternehmerin
Die Gemeinschaft kann Unternehmerin im umsatzsteuerlichen Sinne sein, soweit im Objekt Teileigentum vorhanden ist, welches an einen Unternehmer vermietet ist. Soweit der vermietende Eigentümer zur Umsatzsteuer...
Umwandlung von Wohn- in Teileigentum
Der Nutzungsänderung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Die Wohnungseigentümer können eine „Umwidmung“ bereits in der Gemeinschaftsordnung vorsorglich...
Universalversammlung
Eine Universal- oder Vollversammlung liegt vor, wenn sich sämtliche Eigentümer aufgrund einer Einigung oder der Ladung durch einen nicht potentiell Berechtigten in einer Stätte spontan versammeln. Die...
Untergemeinschaft-Selbständigkeit
Sieht die Gemeinschaftsordnung die Untergliederung der Gemeinschaft in Untergemeinschaften vor, betrifft dies nur das Innenverhältnis. Untergemeinschaften sind keine Rechtssubjekte und damit nicht rechtsfähig. Die...
Der Einbau von Verbrauchszählern zur Umsetzung einer verbrauchsabhängigen Kostenermittlung und Kostenverteilung stellt weder eine bauliche Veränderung noch eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums,...
Das Recht der Eigentümer zur Vermietung des Wohnungseigentums kann durch eine Vereinbarung der Eigentümer völlig ausgeschlossen werden, sofern die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben,...
Versammlungsprotokoll- Einsichtnahme
Das Gesetz gewährt dem Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Recht auf Einsichtnahme in die Niederschrift der Versammlung bzw. die Beschlusssammlung. Ein Übersendungsanspruch besteht grundsätzlich...
Verteilungsschlüssel- Gerichtskosten
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 II...
Verwalterbestellerpflicht
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht den Wohnungseigentümern grundsätzlich gemeinsam zu. Daraus ergibt sich, dass die Eigentümer zwar einen Verwalter bestellen können, aber nicht müssen....
Verwalter-Stimmrechtsausübung
Der Verwalter darf auch als Vertreter verschiedener Wohnungseigentümer nicht an der Abstimmung über seine Entlastung teilnehmen. Ist der Verwalter gleichzeitig Mitglied der Eigentümergemeinschaft, so...
Verwaltungsunterlagen — Einsichtsrecht
Das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen einer Eigentums- oder Mietwohnung steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter jeweils gegenüber dem Verwalter in dessen Geschäftsräumen...
Waschkeller-Nutzungszeiten
Die Eigentümer können in einem gemeinsamen Waschkeller das Waschen und Trocknen der Wäsche auch an Sonn-und Feiertagen zulassen, wenn andere Bewohner durch die damit verbundenen Geräusche nicht unzumutbar...
Werbung auf Gemeinschaftseigentum
Soweit die Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung erlaubt, ist den Wohnungseigentümern auch das Recht eingeräumt, ortsüblich und angemessen durch entsprechende Werbeanlagen zu werben. So stellt...
Werdende WEG
Eine Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs dann, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Kaufvertrag vorliegt,...
Wiederholungsversammlung
Als Wiederholungsversammlung, auch Zweitversammlung genannt, wird die vom Verwalter im Fall der Beschlussunfähigkeit einer Eigentümerversammlung einzuberufende neue Eigentümerversammlung bezeichnet,...
Wiederwahl-Verwalter
Auch bei der Wiederwahl gilt die zeitliche Beschränkung zur Bestellzeit des Verwalters. Bei der Wiederwahl müssen keine Konkurrenzangebote eingeholt werden. Die Wiederwahl darf frühestens ein Jahr vor...
Wirtschaftsplan Fortgeltung
Grundsätzlich gilt ein Wirtschaftsplan, der für ein bestimmtes Jahr verabschiedet wurde, auch nur für diesen Zeitraum. Damit der Wirtschaftsplan auch darüber hinaus Geltung beanspruchen kann, muss...
Wohnfläche — Kostenverteilungsschlüssel
Sofern die Teilungserklärung vorsieht, die Kosten nach Wohnfläche abzurechnen, bedeutet dies für Teileigentum, dass die Nutzfläche zu berücksichtigen ist. Enthält die Teilungserklärung hingegen...
Wohngeld — Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht
Die Aufrechnung des Wohngeldes mit eigenen Gegenforderungen des Wohnungseigentümers ist nur eingeschränkt zulässig. Der Eigentümer kann aufrechnen, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig...
Wohngeldausfall-Verteilung
Der Wohngeldausfall einzelner Eigentümer, unabhängig davon, ob dieser bereits endgültig feststeht, muss auf die anderen Eigentümer verteilt werden, auch wenn es sich nicht um eine eigentliche Ausgabe...
Wohnung — Zweckbestimmung
Mit der Bezeichnung in der Teilungserklärung als „Wohnung“ ist nur die Wohnnutzung gemeint, die grundsätzlich in jeder Form zulässig ist, so auch für familienähnliche Wohngruppen von Kindern oder...
Messeinrichtungen wie Stromzähler sind regelmäßig Sondereigentum, wenn sie sich in einer Wohneinheit befinden und nur dieser dienen. Sind derartige Einrichtungen für mehrere Einheiten oder für alle...
Die Art und Weise von Zahlungen, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Zusammenhang stehen, kann durch Mehrheitsbeschluss für die Zukunft geregelt werden. Hierunter fallen die Einführung...
Zaun-Sondernutzungsfläche
Ob eine Sondernutzungsfläche durch einen Zaun oder eine Hecke abgegrenzt werden kann, hängt zunächst entscheidend von den Vorgaben in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ab. Diese können den...
Zitterbeschluss
Gesetzes- und vereinbarungsändernde Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind ausweislich der aktuellen Rechtsprechung des BGH nichtig. Durch diese lang umstrittene und viel diskutierte Fallkonstellation...
Zusatzvergütung-Sondervergütung Verwalter
Der Verwalter hat generell keinen Anspruch auf ein Sonderhonorar für Leistungen, zu deren Erbringung er gesetzlich verpflichtet ist (LG) München I, Beschluss vom 08.03.2012, Az.: 36 T 26007/11). Er hat...
Zweitversammlung
Ist eine Versammlung wegen der erforderlichen Höhe der erschienenen und vertretenen Miteigentumsanteile (MEA) nicht beschlussfähig, hat der Verwalter eine sog. Zweitversammlung einzuberufen. Grundsätzlich...
Die Abgrenzung der Zweit- von der Erstwohnung erfolgt regelmäßig anhand des melderechtlichen Wohnungsbegriffes, somit der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse. Eine Hauptwohnung ist die überwiegend...