Source: https://sion-rechtsanwalt.de/2018/12/29/gerichtsentscheidungen-fuer-bauherrn-vermieter-und-mieter/
Timestamp: 2019-01-17 22:09:08
Document Index: 195470205

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 641', 'BGH']

Gerichtsentscheidungen für Bauherrn, Vermieter und Mieter - Jörg Sion
on 29. Dezember 2018 29. Dezember 2018
Nebenkosten können wie eine zweite Miete sein, sie können das Wohnen deutlich verteuern. Dafür können und dürfen sachliche Gründe wie z.B. die Erhöhung der Energiekosten verantwortlich sein. Was aber nicht sein darf, ist, dass fehlerhaft abgerechnet und der Mieter mit einer ggf. hohen Nachforderung belastet wird. Nun können Vermieter und Mieter vollkommen unterschiedlicher Meinung bezüglich der Korrektheit der Nebenkostenabrechnung sein. Da stellt sich die Frage, wer die Darlegung- und Beweislast für[nbsp]die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter hat. Der Bundesgerichtshof stellte das nun am 07.02.2018 in seiner Entscheidung VIII ZR 189/17 klar: Es trifft diese Pflicht den Vermieter. Die Frage war zudem, ob Mieter auch eine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen können, „soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimme, ob deren Werte plausibel seien oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestünden“. Der BGH bejahte zu Gunsten von Mietern also ein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.
Nahezu allgemein bekannt dürfte sein, dass Miete für die Wohnung spätestens bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnittes, meist Monats, zu entrichten ist. Was das für den Fall einer unbaren Mietzinszahlung bedeutet, entschied der BGH am 20.01.2017 (VIII ZR 222/15):[nbsp]Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Was ist aber, wenn im Kleingedrucktem des Mietvertrages steht, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes ankommt? Hier kam der Bundesgerichtshof zu einem mieterfreundlichen Ergebnis:Die Klausel[nbsp]“Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.
Schadensersatzanspruch eines Vermieters
Zum Ende eines Mietverhältnisses muss die Wohnung fristgerecht geräumt und an die Vermieterin/den Vermieter herausgegeben werden. Sie muss sich dabei in einem vertragsgerechten Zustand befinden, sie muss auch ohne Beschädigungen sein. Wie es zu diesen Beschädigungen kam, ob durch eigene Verletzung von Obhut- und Sorgfaltspflichten oder durch mutwillige Beschädigungen, ist unerheblich. Wer die Wohnung in einem beschädigten Zustand zurückgibt, kann umgehend von der Vermieterin/dem Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) bestätigt, dass vom Vermieter nicht erst unter Fristsetzung zur Beseitigung des Schadens aufgefordert werden müsse.
Für Mieter heißt das, sehr genau darauf zu achten, dass die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses ohne Schäden an die Vermieterin/den Vermieter zurückgegeben wird, denn andernfalls kann es teuer werden, nämlich dann, wenn der[nbsp]Vermieter die Schäden durch ein Unternehmen beseitigen lässt und die insoweit angefallenen Kosten als Schadensersatzanspruch beim bisherigen Mieter geltend macht.
Mieter, die zum Ende[nbsp]des Mietverhältnisses die Wohnung nicht räumen und an den Vermieter herausgeben, haben Nutzungsentschädigung zu zahlen. Die Frage, die sich hierbei stellt, betrifft die Höhe der Nutzungsentschädigung. Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) klar, dass der Vermieter nicht nur die bislang entrichtete vereinbarte Miete, sondern die für vergleichbare Objekte bei der Neuvermietung erzielbare ortsübliche Miete, also die Marktmiete, verlangen kann. Im Übrigen spielt es dabei laut BGH keine Rolle, ob der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigte.
Eigenbedarf kann eine Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen. Wer aber muss den Eigenbedarf für wen haben? § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sieht eine Kündigungsmöglichkeit für natürliche Personen vor. Dennoch bestätigte der Bundesgerichtshof n seiner Entscheidung vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 -, dass sich eine teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen kann. Insofern gibt es keinen Unterschied zu einer[nbsp]Kündigung einer Miteigentümergemeinschaft. D.h. also auch, dass bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht auf die Gesellschafter beschränkt ist, sondern dass es auch für Angehörige dieser Gesellschafter ausgeübt werden darf.
Obwohl dem Maklervertrag eigen ist, dass beide Vertragsparteien ein Erfolgsinteresse haben – dem Auftraggeber es z.B. darum geht, dass er einen Mieter oder Käufer findet, der Makler für seine erfolgreiche Tätigkeit seine Vergütung erhalten möchte – kommt es immer wieder zu Unklarheiten und Streit, was, wenn eine außergerichtliche Klärung nicht gelingt, zur Befassung der Gerichte führt. So ist auch der Bundesgerichtshof immer wieder zu klarstellenden Entscheidungen angerufen.
Eine Provisionsabrede kannn stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Jemand, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftiichen Verkehr auftritt, erklärt damit aber noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Provision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustand kommt. Denn er darf zunächt davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekam und für den Verkäufer eine Leistung erbringen wolle (und dafür von diesem bezahlt wird). Selbst dann, wenn der Interessent zusammenn mit dem Makler das Objekt betrachtet, reicht dies nicht für einen schlüssigen Vertragsschluss aus. Anders ist es jedoch dann, wenn der Makler ausdrücklilch darauf hinweist, dass im Erfolgsfall eine Provision an ihn zu zahlen ist. Dieser Hinweis kann auch in einem dem Kunden übersandten Objektnachweis oder in einem Exposé, auch in einem Zeitungsinserat enthalten sein. Reagiert nun ein Kunde auf eine Internetanzeige, in der auch ein derartiger Hinweis enthalten ist, kann es, wenn er vom Makler Namen und Anschrift des Verkäufers erhält, so schlüssig zum Abschluss eines Maklervertrages kommen.
Sicherheiten können, ja sollten individuell vereinbart werden. Werden sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehen, können sie nach der Rechtsprechung unwirksam sein. So erging es einem Auftraggeber in dem vom BGH am 09.12.2010 entschiedenen Fall VII ZR 7/10. Der BGH erklärte nämlich die in den AGB des Auftraggebers enthaltene Klausel, dass der Auftragnehmer zur Sicherung der vertragsgemäßen Ausführung der Werkleistungen eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 % der Auftragssumme zu stellen hat, für den Fall – wegen einer Übersicherung – für unwirksam, dass in dem Vertrag zusätzlich bestimmt ist, dass die sich aus den geprüften Abschlagsrechnungen ergebenden Werklohnforderungen des Auftragnehmers nur zu 90 % bezahlt werden
Ganz überwiegend wird in baurechtlichen Fällen darum gestritten, ob eine Bauleistung mangelhaft ausgefallen ist oder nicht. Um dies feststellen zu können, werden regelmäßig Gutachten eingeholt. Holt eine Partei ein solches Gutachten alleine ein, wird es im Regelfall die andere Partei als Privatgutachten ablehnen. Dies lässt sich z.B. dadurch vermeiden, dass ein Sachverständiger vom Gericht beauftragt wird. Allerdings kann auch dessen Gutachten fehlerhaft sein. Existiert dann noch ein Privatgutachten, muss es, wenn es in dem Rechtsstreit verwendet wird, als qualifizierter Parteivortrag bewertet werden, das Gericht muss es berücksichtigen und würdigen, so der BGH in seinem Beschluss vom 27.01.2010 – VII ZR 97/08. So kann dann über ein Privatgutachten ein unrichtiges oder unvollständiges Gutachten in seinen Wirkungen entschärft werden.
Unklare Ursachen und damit nicht klare Verantwortlichkeiten für einen Mangel schränken das Recht des Auftraggebers nicht ein, ohne vorheriger Ermittlung der Ursache des Mangels von dem Auftragnehmer, den er für verantwortlich hält, die Prüfung und Beseitigung des Mangels zu verlangen. Der Auftragnehmer darf seine Tätigkeit nicht davon abhängig machen, dass ihm der Auftraggeber eine Vergütung für den Fall zusichert, dass er – der Auftragnehmer – für den Mangel[nbsp]nicht verantwortlich ist, so der BGH in seinem Urteil vom 02.09.2010, VII ZR 110/09.
Der Besteller einer Bauleistung, der nach Abnahme eine vom Unternehmer angebotene Nachbesserung ablehnt, befindet sich in Annahmeverzug und hat lediglich – so der BGH in seinem Beschluss vom 22.07.2010 (VII ZR 117/08) – ein Recht zur Zurückbehaltung des Betrages der voraussichtlichen Nachbesserungskosten, demgegenüber nicht den Druckzuschlag gemäß § 641 Abs. 3 BGB.
Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 21.12.2011, VIII ZR 70/08, klar, dass ein Käufer einer mangelhaften Sache – im entschiedenen Fall waren es Fliesen – nicht nur einen Anspruch darauf hat, dass eine mangelfreie Sache geliefert und montiert wird, er hat vielmehr auch einen Anspruch gegen den Verkäufer der Sache dahin gehend, dass dieser die alte Sache ausbaut und abtransportiert, und zwar auf Kosten des Verkäufers. Dies gilt selbst dann, wenn die Kosten sich als unverhältnismäßig darstellen. Allerdings gilt auch, dass der Nacherfüllungsanspruch des Käufers bezüglich des Ausbaus der mangelhaften Sache auf eine Erstattung eines angemessenen Betrages beschränkt ist.
Wiederum bei Fliesenarbeiten hatte der BGH (am 29.04.2016, VII ZR 210/13) Veranlassung, sich zu[nbsp]der Frage zu äußern, ob ein Werk, hier also die hergestellten Fugen zwischen den Fliesen, mangelhaft ist, weil der Unternehmer die ihm obliegende Prüfung- und Hinweispflicht verletzt hatte, eine Abnahme aber gleichwohl erfolgt war. Eigentlich ganz selbstverständlich wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es für die Beurteilung, ob ein Werk mangelhaft ist, nach einer durchgeführten Abnahme auf den Zustand des Werks zum Zeitpunkt der Abnahme ankommt, nicht also darauf, ob ggf. durch den Unternehmer dessen Prüfung- und Hinweispflicht verletzt wurde. Jedoch können sich aus einer solchen Verletzung eine Schadensersatzhaftung ergeben.[nbsp]
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