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Timestamp: 2016-10-21 11:19:54+00:00
Document Index: 224974467

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 3', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 9', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'ATF ', 'art. 3', 'ATF ', 'art. 3', 'art. 259', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 256', 'art. 86', 'ATF ', 'art. 65']

1C_624/2013 � � Arr�t du 13 f�vrier 2014
repr�sent�s par Me Baudouin Dunand, avocat,
D�partement de l'urbanisme de la
R�publique et canton de Gen�ve.
assujettissement de travaux � une autorisation
de construire au sens de la loi genevoise sur les d�molitions, les transformations et les r�novations,
recours contre l'arr�t de la Chambre administrative
de la Cour de justice de la R�publique et canton
de Gen�ve du 28 mai 2013.
A.________ et B.________ sont copropri�taires de deux appartements de cinq pi�ces, construits en 1987, au rez-de-chauss�e des immeubles sis aux n
os�12 et 16 du chemin de la B�tiule, � Puplinge.
Le premier appartement a fait l'objet, entre le mois d'ao�t et le 16 octobre 2009, au d�part du locataire en place, des travaux suivants:
"- r�novation compl�te de l'espace cuisine, pose de nouveaux rev�tements sur parois et sol, peinture murs et plafonds, mise en place d'un nouvel agencement de cuisine (plaques vitroc�ramiques, four, frigo, cong�lateur, lave-vaisselle, hotte, �vier en inox et robinetterie), mise en place d'un plan de travail avec ameublement haut et bas, �clairage, changement du radiateur;
- r�novation des locaux sanitaires avec pose de nouveaux appareils sanitaires (cuvettes WC, baignoire, douche, lavabos, robinetteries, meubles, miroirs, lampes), pose de nouveaux radiateurs s�che-linge et de nouveaux rev�tements sur parois et sol, peinture murs et plafonds;
- r�fection compl�te de la peinture des murs, des plafonds et des menuiseries int�rieures de l'appartement;
- vitrification des parquets dans s�jour, halls et chambres;
- r�novation de l'installation �lectrique avec mise en place de nouvelles prises et de nouveaux interrupteurs."
Le co�t de ces travaux s'est �lev� � 76'000 fr. L'appartement a �t� remis � bail aux �poux D.________ le 16 octobre 2009 pour un montant mensuel de 3'500 fr., sans les charges, ramen� par la suite � 3'380 fr. Le loyer se chiffrait pr�c�demment � 3'000 fr. sans les charges.
Le second appartement sis au n� 16 du chemin de la B�tiule a �galement fait l'objet d'un certain nombre de travaux au printemps 2011, soit:
"- r�novation compl�te de l'espace cuisine avec pose de nouveaux rev�tements sur parois et sol, peinture murs et plafonds, mise en place d'un nouvel agencement de cuisine (frigo, cong�lateur, lave-vaisselle, hotte, �vier en inox et robinetterie), mise en place d'un plan de travail avec ameublement haut et bas, �clairage;
Le co�t de ces travaux s'est �lev� � 47'897 fr. 10. L'appartement a �t� remis � bail � E.________ et F.________ le 16 juin 2011 pour un montant mensuel de 3'500 fr., sans les charges, ramen� par la suite � 3'200 fr., alors que le loyer se chiffrait pr�c�demment � 2'900 fr. sans les charges.
Par d�cisions des 20 f�vrier 2012 et 19 mars 2012, le D�partement des constructions et des technologies de l'information de la R�publique et canton de Gen�ve, devenu par la suite le D�partement de l'urbanisme, a ordonn� � A.________ et B.________ de d�poser une requ�te d'autorisation de construire pour les travaux d'ores et d�j� ex�cut�s, s'agissant de travaux de r�novation soumis � autorisation selon l'art. 3 al. 1 de la loi genevoise sur les d�molitions, les transformations et les r�novations (LDTR).
Par jugement du 13 novembre 2012, le Tribunal administratif de premi�re instance de la R�publique et canton de Gen�ve a rejet�, apr�s les avoir joints, les recours d�pos�s contre ces d�cisions par A.________ et B.________.
La Chambre administrative de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve en a fait de m�me du recours interjet� contre ce jugement par les propri�taires concern�s au terme d'un arr�t rendu le 28 mai 2013.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ et B.________ demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t.
Le D�partement de l'urbanisme demande au Tribunal f�d�ral de confirmer l'arr�t attaqu�. La Chambre administrative a renonc� � pr�senter des observations et se r�f�re � son arr�t.
Invit�s � faire valoir leurs �ventuelles observations, les recourants ont persist� dans les termes de leur recours.
Dirig� contre une d�cision rendue en derni�re instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public, conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Les recourants ont pris part � la proc�dure devant la Cour de justice et sont particuli�rement touch�s par l'arr�t attaqu� qui confirme l'assujettissement � une autorisation de construire des travaux qu'ils ont entrepris dans les appartements du rez-de-chauss�e des immeubles sis aux n��
s�12 et 16 du chemin de la B�tiule. Ils ont donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Les recourants soutiennent avoir proc�d� � de simples travaux d'entretien dans les deux appartements concern�s et contestent leur assujettissement � une autorisation de construire car ils n'auraient engendr� aucune am�lioration du confort existant au sens de l'art. 3 al. 2 LDTR. L'arr�t attaqu� s'�carterait de mani�re insoutenable du droit cantonal en donnant � cette notion une port�e contraire � son sens.
2.1.�Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � d�terminer quelle est l'interpr�tation correcte que l'autorit� cantonale aurait d� donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interpr�tation qui a �t� faite est d�fendable. Par cons�quent, si celle-ci ne s'av�re pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation cantonale en cause, elle sera confirm�e, m�me si une autre solution para�t �galement concevable, voire pr�f�rable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379).
2.2.�La LDTR a pour but de pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caract�re actuel de l'habitat dans les zones vis�es express�ment par la loi (art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci pr�voit notamment � cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propri�taires d'appartements, des restrictions � la d�molition, � la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est n�cessaire pour toute transformation ou r�novation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1 LDTR).
Selon l'art. 3 al. 1 let. d LDTR, sont qualifi�s de transformation les travaux qui ont pour objet la r�novation, c'est-�-dire la remise en �tat, m�me partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en am�liorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous r�serve qu'il ne s'agisse pas de travaux d'entretien. A teneur de l'art. 3 al. 2 LDTR, ces derniers, non assujettis � la LDTR, s'entendent des travaux courants qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien r�gulier ne sont pas consid�r�s comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une am�lioration du confort existant.
2.3.�La cour cantonale a consid�r� que les travaux entrepris dans les deux appartements en cause ne pouvaient �tre consid�r�s, en raison de leur ampleur, comme relevant d'un entretien courant de la chose lou�e au sens de l'art. 3 al. 2 LDTR, soit des travaux ayant pour objectif le maintien en �tat de celle-ci. Ils devaient �tre qualifi�s de travaux de transformation ayant am�lior� le confort existant au sens de l'art. 3 al. 1 LDTR, d�s lors qu'ils avaient pour but de remettre en �tat les appartements � l'occasion des changements de locataires, par la r�fection compl�te des sols, des murs, des plafonds, par le pon�age et la vitrification des parquets, par la r�fection des agencements de cuisine et de salle de bains, de la douche et du WC de l'appartement du n� 12 du chemin de la B�tiule et par la mise en conformit� des installations �lectriques. La v�tust� des diff�rents agencements ne suffisait pas � elle seule � justifier la remise en �tat des deux appartements. Les diverses interventions pr�c�dant les travaux litigieux �taient ponctuelles, espac�es dans le temps et sans commune mesure avec celles entreprises en 2009 et 2011.
La cour cantonale a consid�r� que ces travaux devaient �galement �tre qualifi�s d'importants sous l'angle de leur co�t. Revenant � 9'579 fr. par pi�ce l'an pour l'appartement sis au chemin de la B�tiule n� 12 et � 15'200 fr. par pi�ce l'an pour l'appartement du chemin de la B�tiule n� 16, ils ne permettaient pas de maintenir des loyers r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population. De fait, les loyers s'�levaient avant travaux � 7'200 fr. la pi�ce l'an pour le premier appartement et � 6'960 fr. la pi�ce l'an pour le second et d�passaient d�j� le montant maximal du loyer correspondant aux besoins pr�pond�rants de la population fix� � 3'363 fr. la pi�ce l'an par l'arr�t� du Conseil d'Etat du 21 juin 2006, en vigueur � l'�poque o� les travaux ont �t� entrepris.
2.4.�Dans un arr�t du 20 d�cembre 1990 paru aux ATF 116 Ia 401, le Tribunal f�d�ral a examin� la conformit� au droit f�d�ral de l'ancien art. 3 al. 1 let. d LDTR, selon lequel �taient consid�r�s comme transformations les travaux de r�novation ayant pour but d'am�liorer le confort existant sans modifier la distribution des logements et les r�parations importantes, tels que la r�fection des toitures ou des fa�ades, le remplacement des sanitaires, des tuyauteries, des salles de bains, du chauffage, de la distribution d'eau, des ascenseurs et de l'agencement des cuisines. Il a vu un empi�tement inadmissible du droit public cantonal sur le droit f�d�ral dans la possibilit� donn�e � l'autorit� administrative d'interdire de proc�der � des r�parations importantes sur des immeubles soumis au r�gime de la LDTR en raison de leur incidence sur le montant des loyers, alors que le juge civil, saisi d'une contestation relative � l'augmentation du loyer cons�cutive � ces travaux, pourrait admettre le bien-fond� de cette hausse (cf. consid. 5b p. 410/411). Il a en revanche tenu pour compatible avec les r�gles du droit f�d�ral sur le bail le fait de soumettre � une autorisation les r�novations assimilables � des transformations (cf. consid. 5c p. 411). Celles-ci comprennent tous les travaux d'entretien, de r�paration et de modernisation qui entra�nent une modification allant au-del� de ce qui est usuel, en raison, par exemple, d'un important accroissement du confort, sans toucher au volume, � l'aspect ext�rieur et � la destination de l'immeuble. Le co�t des travaux envisag�s et leur incidence sur les loyers constituent � cet �gard des �l�ments d'appr�ciation essentiels (ATF 116 Ia 401 consid. 5a p. 410 et la jurisprudence cit�e; voir aussi arr�t 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2b/bb in RDAF 2002 I p. 54).
2.5.�Dans un arr�t du 1
er�septembre 2000 rendu dans la cause 1P.664/1999 et reproduit � la RDAF 2002 I p. 25, le Tribunal f�d�ral a �t� appel� � examiner la conformit� au droit f�d�ral de l'art. 3 al. 1 let. d LDTR, dans sa version actuelle. Il a constat� que la notion de remise en �tat vis�e � cette disposition �tait limit�e aux travaux qui am�liorent le confort existant. L'accroissement du confort existant figure au nombre des crit�res pour admettre l'existence de travaux allant au-del� du simple entretien et distinguer les travaux d'entretien non soumis � la LDTR des r�novations assimilables aux transformations. L'ex�cution par le bailleur des travaux de remise en �tat auxquels il est tenu, en vertu des art. 259a et 259b CO, ne procure en g�n�ral pas un confort suppl�mentaire au locataire, par rapport � ce qui est convenu dans le contrat de bail. Il s'agit au contraire de la suppression des d�fauts graves, soit de ceux qui emp�chent ou qui entravent consid�rablement l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, ou des d�fauts de moyenne importance, soit de ceux qui restreignent l'usage pr�vu, mais ne l'entravent pas consid�rablement. Les remises en �tat qui vont au-del� de ce qui est n�cessaire pour assurer le maintien de la chose lou�e en l'�tat tombent en revanche sous le coup de l'art. 3 al. 1 let. d LDTR.
De m�me, la Cour de c�ans a jug� l'art. 3 al. 2 LDTR compatible avec le droit f�d�ral dans la mesure o� cette disposition compl�te l'art. 3 al. 1 let. d LDTR en d�crivant certains types de travaux qui ne seraient pas soumis � autorisation. L'art. 3 al. 2 LDTR n'a qu'une valeur d'exemple et laisse la place � l'application d'autres crit�res, comme l'importance des travaux ou l'accroissement du confort existant. Il permet � l'autorit� d'application de renoncer � soumettre � autorisation des travaux qui seraient impos�s au bailleur en vertu du droit priv�, respectant en cela la primaut� du droit civil f�d�ral (cf. DOMINIQUE FAVRE, Droit de la r�novation et force d�rogatoire du droit f�d�ral, RDAF 2002 I p. 11).
En d'autres termes, les travaux d'entretien non assujettis � la LDTR sont ceux que le bailleur est tenu d'effectuer au regard de son obligation d'entretien de la chose lou�e prescrite par l'art. 256 al. 1 CO. Il s'agit des travaux r�guliers et raisonnables qui n'ont pas �t� diff�r�s dans le temps et qui tendent � rem�dier � l'usure normale de la chose et � maintenir l'ouvrage dans son �tat en r�parant les atteintes dues au temps ou � l'usage ( OLIVIER BINDSCHEDLER/FRAN�OIS PAYCH�RE, La jurisprudence r�cente du Tribunal administratif du canton de Gen�ve en mati�re d'entretien des immeubles, RDAF 1998 I p. 367). Encore faut-il qu'ils n'engendrent pas un accroissement du confort existant et que leur co�t total soit raisonnable. La jurisprudence cantonale tient compte � cet �gard des circonstances dans lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur accumulation en raison d'un d�faut d'entretien courant des b�timents concern�s. Les travaux d'entretien diff�r�s dans le temps dont le co�t a eu des cons�quences importantes sur les loyers, lesquels ne r�pondent plus aux besoins pr�pond�rants de la population, ont ainsi �t� jug�s comme devant �tre soumis � autorisation de r�nover fond�e sur la LDTR (ATA/645/2012 du 25 septembre 2012).
2.6.�Au regard de ces principes, la cour cantonale pouvait sans arbitraire retenir que les travaux litigieux �quivalaient � une remise en �tat presque compl�te des appartements et qu'en raison de leur ampleur, ils ne pouvaient pas s'expliquer uniquement par la v�tust� des installations existantes ou par la r�paration des d�g�ts caus�s par les locataires sortants, mais qu'ils allaient au-del� de ce qui �tait n�cessaire pour assurer le maintien de la chose lou�e en l'�tat et qu'ils ont augment� le confort existant. Les recourants ne d�montrent pas que l'ensemble des travaux effectu�s dans les appartements �tait absolument n�cessaire au respect des obligations d'entretien de la chose lou�e d�coulant du droit priv�. Ils ont d'ailleurs relev� que certains d'entre eux (r�novation des cuisines pour les deux appartements, ainsi que des sanitaires, s'agissant de l'appartement sis au chemin de la B�tiule n� 12) avaient �t� faits de mani�re � adapter certaines installations au go�t du jour et pouvoir justifier le maintien du standing actuel; de plus, l'entretien des appartements n'avaient pas totalement �t� n�glig�s et seule une partie des travaux ont �t� justifi�s par les d�g�ts occasionn�s par le pr�c�dent locataire. Cette solution est au surplus conforme � la volont� du l�gislateur cantonal qui a �cart�, lors de la discussion du projet de modification de la LDTR, un amendement visant � pr�ciser dans la loi que la remise � neuf d'un appartement au changement de locataire n'�tait pas assujettie � la loi a �t� rejet� (cf. M�morial du Grand Conseil 1999 p. 1166 et p. 1415).
2.7.�Les recourants reprochent � la cour cantonale de s'�tre �cart�e sans aucune motivation de sa jurisprudence en soumettant les travaux entrepris dans l'appartement situ� au chemin de la B�tiule n� 16 � une autorisation du D�partement, alors que leur co�t serait inf�rieur au 10% de la valeur d'assurance du b�timent concern�.
Les recourants se sont plaints dans leur recours cantonal que le co�t des travaux par pi�ce repr�sentait 3,4 % de la valeur v�nale de l'immeuble ou 9 % de la valeur v�nale de l'appartement s'agissant du logement sis au chemin de la B�tiule n� 12, respectivement 2,1 % de la valeur v�nale de l'immeuble ou 5,5 % de la valeur de l'appartement pour le logement sis au chemin de la B�tiule n� 16. Ils ne faisaient ainsi pas r�f�rence � la valeur d'assurance de l'immeuble et � la jurisprudence rendue � cet �gard. La recevabilit� du recours sur ce point est douteuse au regard de la r�gle de l'�puisement des instances cantonales d�duite de l'art. 86 al. 1 let. d LTF, s'agissant d'un grief relevant de l'application du droit cantonal que le Tribunal f�d�ral examine sous l'angle de l'arbitraire (ATF 135 I 91 consid. 2.1 p. 93). Quoi qu'il en soit, suppos� recevable, il ne conduirait de toute mani�re pas � l'annulation de l'arr�t attaqu�.
Selon la jurisprudence, des travaux assimilables en soi � de l'entretien rel�vent d'une r�novation d�s lors qu'ils s'�l�vent � la moiti� du prix de l'immeuble, leur ampleur ne permettant pas de les limiter � la conservation de la chose en bon �tat (ATA/98/2002 du 19 f�vrier 2002). Des travaux d�clar�s viser � la remise � neuf d'un b�timent et de son aspect par la r�novation compl�te des fa�ades et de la toiture, sont assujettis � la LDTR, d�s lors que le co�t repr�sente 21% de la valeur fiscale et 25% de la valeur incendie (ATA/689/2009 du 22 d�cembre 2009). En revanche, des travaux relevant, par leur nature, de l'entretien et dont l'ampleur se limite � 10% de la valeur d'assurance de l'immeuble ne sont pas soumis � la LDTR (ATA SI C. du 1
er�d�cembre 1992 r�sum� in SJ 1993 p. 576). Les recourants se r�f�rent pr�cis�ment � cet arr�t.
Le D�partement consid�re � cet �gard que le rapport entre le co�t des travaux et la valeur d'assurance incendie de l'immeuble n'est pas d�terminant lorsqu'ils portent sur un logement en particulier et qu'il n'entre en consid�ration qu'en pr�sence de travaux collectifs portant sur l'ensemble de l'immeuble, tels que la r�novation de la toiture, des fa�ades, ce qui ne serait pas le cas en l'occurrence. Il n'y a pas lieu d'examiner ce qu'il en est. En effet, selon la jurisprudence cantonale, le rapport entre le co�t des travaux entrepris et le montant de la valeur de l'assurance incendie de l'immeuble n'est pas d�cisif � lui seul pour d�cider de l'assujettissement des travaux � la LDTR. Il ne s'agit pas d'un crit�re ind�pendant qui, s'il �tait r�alis�, devrait entra�ner automatiquement le non-assujettissement � une autorisation des travaux litigieux, alors que ces derniers r�pondraient selon les autres crit�res � de la r�novation ou � une transformation (ATA/646/2010 du 21 septembre 2010 consid. 8 et les arr�ts cit�s).
Sur ce point, le recours r�siste au grief d'arbitraire dans son r�sultat.
2.8.�Les recourants reprochent � la cour cantonale de ne pas avoir expliqu� les raisons pour lesquelles elle avait assujetti � la LDTR les travaux concernant l'appartement sis au chemin de la B�tiule n� 12 alors que l'augmentation de loyer qui s'en est suivie �tait inf�rieure � celle de 17 % fix�e par la jurisprudence cantonale. Il serait �galement insoutenable de qualifier les travaux d'importants au motif qu'ils ne permettent pas de maintenir les loyers r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population alors que les baux des appartements avant travaux d�passent d�j� du double le montant maximal arr�t� � ce titre � 3'363 fr. la pi�ce par ann�e.
Les recourants n'ont fait aucune r�f�rence dans leur recours cantonal � l'arr�t dont ils se pr�valent � l'appui de leur recours en mati�re de droit public pour contester l'assujettissement des travaux � la LDTR, se bornant � relever que les adaptations de loyer des deux appartements se situaient en-dessous de celles qui ont entra�n� l'application de la LDTR dans des affaires similaires. La recevabilit� du recours est aussi sujette � caution sur ce point.
Les recourants ne contestent pas que les travaux litigieux puissent �tre qualifi�s d'importants sous l'angle de leur co�t au regard de la jurisprudence cit�e par la cour cantonale. Ils ne nient pas davantage que des travaux aussi importants ne permettent plus de maintenir des loyers correspondant aux besoins pr�pond�rants de la population. Ils ont d'ailleurs motiv� une augmentation sensible des baux existants qui d�passait d�j� le montant des loyers r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population, comme le rel�ve le D�partement. Le fait que les loyers actuels exc�dent le montant des loyers r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population ne permet pas encore de soustraire les travaux entrepris � une autorisation fond�e sur la LDTR.
2.9.�En d�finitive, la cour cantonale n'a pas fait preuve d'arbitraire dans l'application du droit cantonal en consid�rant que les travaux effectu�s dans les appartements litigieux �taient assimilables � des travaux de r�novation et qu'ils auraient d� �tre annonc�s au D�partement comp�tent en vue d'une autorisation.
Le recours doit par cons�quent �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable, aux frais des recourants qui succombent (art. 65 al. 1 et 66 al. 1 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire des recourants, ainsi qu'au D�partement de l'urbanisme et � la Chambre administrative de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve.