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Timestamp: 2016-12-07 20:57:51+00:00
Document Index: 234367824

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art 1', 'art 1', 'art 18', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 64']

⭐Janvier La lettre de COPROPRIÉTÉ-SERVICES 22 à 23 L ARC, sa coopérative et les filiales des syndics
Janvier La lettre de COPROPRIÉTÉ-SERVICES 22 à 23 L ARC, sa coopérative et les filiales des syndics
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1 Janvier 2007 Numéro 75 A C T U A L I T É 1 à 5 Sécurisation des ascenseurs : un bilan Contrats de syndic : enfin une lueur L Observatoire des charges de copropriété de la CNAB L entrée en vigueur du plan comptable L ARC et les copropriétés en difficulté L ARC et les élections présidentielles La 6 ème Recommandation de la Commission relative à la Copropriété GMG-Hermabessière Les salaires des gardiens au 1 er janvier 2007 L ARC rentre à l ANIL DROIT ET LÉGISLATION 6 à 14 Honoraires de mutation : une enquête sans appel Fonds de roulement : comment le récupérer? Nouvelle comptabilité : que faire en 2007 si vous êtes conseiller syndical? Un exemple de «nettoyage» des comptes d attente GESTION 15 à 21 Savoir contrôler les paies des gardiens et employés d immeuble (6 ème partie) La Commission ascenseur de l ARC : rapport Nos experts-comptables vous répondent Sécurité-incendie : des prix négociés L ARC et les économies d énergie D.P.E. comment faire? La lettre de COPROPRIÉTÉ-SERVICES 22 à 23 L ARC, sa coopérative et les filiales des syndics Le coin du Bailleur 24 Vie de l assocation 25 à 28 Un outil révolutionnaire au service des adhérents Moins de 20 lots : un carnet de comptabilité pour les syndics bénévoles L ARC et l Europe ARC/FONCIA : M.A.R.C. Syndics bénévoles : adressez-nous vos procès-verbaux d assemblées générales INDICES 29 FORMATIONS sur PARIS 302 F. CHAMPAVIER 1) Avec l année 2007 commence pour les copropriétaires une nouvelle «aventure», dans tous les sens du terme : celle de la comptabilité adaptée à la copropriété. Le décret et l arrêté du 14 mars 2005 sont en effet applicables à partir du 1 er janvier 2007, après TROIS reports successifs. Ceci dit, les innovations réglementaires ne seront perceptibles pour l ensemble des copropriétaires qu en 2008, lors de la présentation des comptes En attendant, cependant, un travail important attend les conseils syndicaux et nous avons essayé dans ce bulletin de vous aider à y voir clair à ce sujet en répondant à la question suivante : que faire en 2007 non seulement pour préparer le terrain mais aussi pour déjà appliquer les nouvelles règles FINANCIÈRES au profit de vos copropriétés? Si vous suivez nos conseils, vous serez surpris des sommes d argent que vous allez pouvoir rapatrier. Surtout nous vous conseillons de lire l exemple du «nettoyage» d une balance générale des comptes pour apprendre comment «gagner» facilement plus de Par ailleurs étant donné l importance grandissante de ces problèmes de comptes et comptabilité, nous avons demandé aux experts comptables de la société ECO-Expertise Comptable (société créée avec l ARC) de répondre à des questions d adhérents. Vous le verrez, tout ceci est passionnant. 2) ENFIN! Oui, enfin, le Ministère de l Economie vient de mettre en place au sein du Conseil National de la Consommation, un groupe qui va travailler sur les abus des contrats de syndic. Cela fait, en effet, des mois que nous dénonçons la situation de ces contrats en grande majorité abusifs, en partie illégaux, opaques, contradictoires et que nous demandions la mise en place de ce groupe de travail dont l ARC fera naturellement partie comme association «experte». Espérons, néanmoins que ce groupe permettra rapidement la mise en place des solutions simples que nous préconisons, à savoir la définition par arrêté d une liste des tâches de base incombant au syndic et rentrant dans son forfait de base. 3) Les syndics, leurs filiales et la coopérative de l ARC. Suite à divers articles concernant nos fortes réticences face à la montée en régime des filiales de syndic (assurance, expertise, travaux, sécurité, etc ), de nombreux syndics repartent à l assaut de notre «coopérative». Nous expliquons à nouveau ici pourquoi ils se trompent lourdement et sans doute volontairement. Je vous invite à lire attentivement cet article pour pouvoir répondre à vos syndics le moment venu. 4) Le reste de ce bulletin, je vous laisse le découvrir avec toujours de nombreux articles pratiques : comment récupérer votre fonds de roulement, comment contrôler les paies des salariés du syndicat, sans oublier l actualité ni les explications de ce que fait l association en matière d économie d énergie, de copropriétés en difficulté, de règlements des litiges (ARC/FONCIA) et bien sûr en ce qui concerne les nombreuses propositions adressées aux candidats à la Présidentielle. Je vous souhaite à tous, chers adhérents, une excellente année 2007, année qui s annonce particulièrement mouvementée. Le Président Fernand Champavier Aucun extrait de ce bulletin ne peut être reproduit ou enregistré par tous moyens de duplication quels qu ils soient, électronique, mécanique, reprographique ou autre. Toute reproduction, même partielle et quel qu en soit le support, est interdite sans autorisation préalable de l ARC, propriétaire des droits.3 actualitéactualitéactualitéactualitéactualité SÉCURISATION DES ASCENSEURS : nouvelles du «front» La sécurisation des ascenseurs suit son cours : les adhérents de l ARC qui ont pris soin de lire notre guide «Ascenseurs : comment éviter le pire?» (dont nous venons de sortir la 2 ème édition) n ont pas eu (trop) de mal à : faire baisser le prix des travaux ; écarter les travaux non-obligatoires ; obtenir un contrat (à peu prés) convenable. Nous avons néanmoins relancé la DGCCRF pour qu elle diligente une enquête concernant les «ententes» entre ascensoristes (comme l a fait la Commission européenne qui s apprête à lancer des procédures de sanction). La DGCCRF nous a annoncé qu une telle enquête était lancée et nous avons demandé à ce qu elle puisse se conclure avant la fin du délai des travaux obligatoires Le Ministère du Logement a par ailleurs mandaté un bureau d études pour faire le bilan des deux premières années de mise en place de la loi. Nous avons néanmoins peur que ce bilan (qui va être fait non à partir d enquêtes, mais à partir de questionnaires!) ne soit «tronqué». Nous avons donc non seulement saisi le Ministère du Logement mais aussi les parlementaires de cette situation. Ceux que cela intéresse peuvent consulter notre site Internet à ce sujet, page suivante : htlm CONTRATS DE SYNDICS : enfin une lueur! ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 2007 Oui, une lueur, le Ministre de l Economie, Thierry BRETON vient, en effet (comme nous l avions déjà laissé entendre), de mandater le Conseil National de la Consommation (C.N.C.) pour établir un rapport et des propositions sur les contrats de syndic. L ARC est associée naturellement à ce travail. Certes, nous étions déjà au courant puisque le Directeur de la DGCCRF l avait annoncé à notre Président CHAMPAVIER il y a plusieurs mois. Nous nous réjouissons néanmoins de la mise en place effective de ce groupe de travail, en précisant néanmoins ceci : 1) Nous ferons tout pour que ce groupe de travail agisse vite et aille à l essentiel. 2) Nous ferons tout, aussi, pour éviter les éventuelles obstructions ou les dérobades et ferons donc tout pour aboutir dans les plus brefs délais à des accords équilibrés, c est-àdire bons pour les copropriétaires et acceptables pour les professionnels. En effet, le C.N.C. est une instance paritaire (consommateurs/professionnels) et il s attache à rechercher des consensus et accords, ce qui est très bien sauf que si certains ne jouent pas le jeu, le C.N.C. peut en être réduit, au bout de six mois, à simplement constater un désaccord qui renvoie les parties dos à dos. Nous l avons dit et le redirons : nous souhaitons un accord rapide qui permette de supprimer les abus d honoraires (chaque jour plus nombreux) constatés par les copropriétaires. Nous vous tiendrons au courant de l avancée des travaux. À noter une première mauvaise nouvelle : la première réunion du C.N.C. qui avait été convoquée pour le 22 décembre prochain a été reportée (sans date encore) à la mi-janvier... 014 actualitéactualitéactualitéactualitéactualité L OBSERVATOIRE DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ DE LA CNAB : on se moque des copropriétaires Une fois de plus l Observatoire des charges de la CNAB vient de publier ses chiffres annuels et une fois de plus nous sommes tombés sur les «fesses», comme on dit. Une bonne partie des résultats fournis nous semble parfaitement fantaisiste. On y apprend - par exemple - que les honoraires de syndic n auraient augmenté que de 1 % en 2005, ce qui prouve le peu de sérieux de cet Observatoire. Le plus incroyable est ceci : à quelques exceptions près, l ensemble de la presse et des commentateurs reprend ce rapport, ses chiffres et même ses explications sans aucune critique ni interrogation. Nous avons donc rédigé une longue note qui tend à démontrer : 1- que l échantillon de cet Observatoire n est, à l évidence, pas représentatif ; 2- que les chiffres obtenus ne sont souvent pas crédibles ; 3- que les explications fournies par cet Observatoire sont soit erronées, soit partiales, faisant de cet Observatoire un agent de propagande au service des syndics (exemple savoureux : si les contrats d ascenseur ont augmenté de 6,8 %, c est - dit l Observatoire - grâce aux syndics car, sans eux, cela aurait pu être pire!!). Pour ceux que ces sujets intéressent, rendez-vous sur le site Internet de l ARC, dossier du mois de décembre L ENTRÉE EN VIGUEUR DU PLAN COMPTABLE Ça y est, chers adhérents, le «plan comptable» adapté à la copropriété est applicable depuis le 1 er janvier Si vous êtes conseiller syndical et que vous voulez savoir quoi faire en 2007 pour bien profiter de ces nouvelles dispositions, vous pouvez (vous DEVEZ) lire nos articles consacrés à ces problèmes dans ce bulletin. Si vous êtes syndic bénévole, vous devez déjà savoir que l ARC a mis en place toute une gamme de réponses pour vous permettre (que vous soyez une toute petite copropriété ou une plus grosse) de faire face. Que vous soyez conseiller syndical, syndic ou simple copropriétaire, il est toujours temps de lire notre guide (qui en est à sa 2 ème édition) «Copropriété : la comptabilité pour tous» (éditions Vuibert). L ARC et les «présidentielles» : nos propositions À l occasion des élections présidentielles, l ARC a réalisé un gros dossier qui sera envoyé à tous les candidats et qui détaille les 26 mesures proposées par l ARC. Ce dossier en deux parties est disponible sur Internet (dossier des mois de janvier et février 2007). Pour ceux qui voudraient connaître l objet des mesures proposées nous en donnons ci-dessous la liste en distinguant les 12 mesures importantes et les 14 mesures moins importantes. 02 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 20075 actualitéactualitéactualitéactualitéactualité L ARC ET LES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ On le sait, le phénomène des copropriétés en difficulté se développe de façon dramatique. L ARC continue donc à agir pour que se mettent en place des moyens d intervention adaptés. Voici un petit aperçu de notre action. 1- MISE AU POINT D UN DIAGNOSTIC RAPIDE Depuis plusieurs années l ARC explique que pour bien traiter les problèmes dans les copropriétés, il faut pouvoir intervenir précocement. Pour cela il faut pouvoir repérer les problèmes très tôt et les «diagnostiquer» (en connaître les causes pour prescrire les bons remèdes). C est pourquoi l ARC a répondu à un appel d offre européen lancé par la Région d Ile de France qui est destiné à la mise au point d une méthode de diagnostic rapide et approfondi. L ARC a été retenue à l issue de cet appel d offres avec trois autres structures et va ainsi participer à la mise au point de cet outil très attendu. L étude va durer jusqu à fin 2007 et donnera lieu, naturellement, à divers compte-rendus de notre part. 2- PARTICIPATION À UN GROUPE DE TRAVAIL MIS EN PLACE PAR L ANAH L ANAH (Agence Nationale de l Habitat) a créé un groupe de travail qui doit faire des propositions concernant l adaptation des moyens et mesures d intervention dans le cas des copropriétés en difficulté. Au sein de ce groupe de travail, l ARC défend de nombreuses propositions concrètes, en particulier une proposition concernant la mise en place expérimentale d un dispositif d alerte et d analyse (voir point suivant). Ce groupe de travail devrait avoir fini son travail fin janvier Nous en rendrons compte, naturellement. 3- UNE PROPOSITION PERMETTANT UNE INTERVENTION RAPIDE Outre la mise en place d un diagnostic rapide, nous proposons la mise au point d un dispositif d alerte et d intervention qui pourrait se caractériser ainsi : a) Dès qu une copropriété présente certains «symptômes» (impayés supérieurs à 15 % ; arrêté municipal non suivi d effet ; absence de convocation d assemblée générale ; absence de syndic ; dettes vis-à-vis des fournisseurs supérieures à trois mois de budget), une procédure d alerte pourrait être engagée. b) Dans ce cas, soit le Conseil syndical, soit le Maire, soit 15 % des copropriétaires, soit un fournisseur, soit le syndic, pourraient saisir l ADIL (Association Départementale pour l Information sur le Logement, association parapublique départementale). c) Cette association pourrait dans un premier temps vérifier le bien-fondé de la demande puis diligenter un «expert» faisant partie d une liste départementale, qui serait chargé d expertiser rapidement la situation. d) Cette expertise «normalisée» pourrait être financée par l ANAH. Comme on le voit il s agit d un dispositif très simple. Nous proposons un dispositif expérimental pour tester la pertinence de cette proposition et son efficacité. 4- AUTRES PROPOSITIONS Dans le cadre des 26 mesures que nous soumettons aux candidats (e) à l élection présidentielle, nous avons rédigé 8 mesures qui concernent les copropriétés en difficulté. Ces mesures sont les suivantes : Elles sont expliquées et détaillées dans les dossiers des mois de janvier et février 2006 disponibles sur notre site Internet. Permettre la «liquidation» des copropriétés (emportant effacement des dettes) en cas de scission judiciaire. Faire un bilan des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 («copropriétés en difficulté») et les adapter en conséquence. Améliorer l exercice du «privilège spécial» dont bénéficient les copropriétés. Favoriser l intervention précoce dans les copropriétés fragiles en créant un article dans la loi du 10 juillet Permettre la scission en volume des grandes propriétés hétérogènes. Assurer la prise en charge par le FSL des impayés de copropriété des personnes reconnues comme surendettées par le juge. Élargir et améliorer le recrutement des administrateurs provisoires nommés pour redresser les copropriétés en difficulté. Plus largement, favoriser la mise en place et la promotion des «syndics de redressement». ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier6 actualitéactualitéactualitéactualitéactualité La 6 ème nouvelle recommandation de la CRC concernant l application du décret comptable La Commission Nationale Relative à la Copropriété (douze membres dont l ARC) vient, à la demande de certains de ses membres (l ARC, en particulier) de rédiger une nouvelle recommandation concernant divers problèmes relatifs à l application du décret comptable. Ces problèmes sont apparus progressivement à ceux qui cherchent à mettre en place ce plan comptable. La recommandation ne traite d ailleurs pas de tous les problèmes et il y aura une deuxième recommandation qui sera émise après consultation (à venir) du Conseil National de la Comptabilité. Les principaux problèmes auxquels la 6 ème recommandation s est attachée à répondre sont les suivants : Constatation et affectation des produits en fin d exercice : Le problème est de savoir comment le syndic doit s y prendre pour constater et affecter les produits en fin d exercice (affectation, comme on sait, désormais obligatoire, ce qui est une bonne chose pour les copropriétaires). Créances douteuses et créances estimées irrécouvrables : Le problème est de savoir, lorsque l on vote une saisie immobilière, quelle somme il faut provisionner pour couvrir le risque. Comptabilisation des honoraires de syndic en cas de travaux : Le problème est de savoir dans quel compte sont comptabilisés les honoraires de syndic en cas de gros travaux. Justification ligne à ligne du compte d attente : Le problème est de savoir OÙ est disponible la justification (ligne à ligne) des éventuels comptes d attente. Informations concernant les exercices antérieurs aux exercices ouverts à partir du 1er janvier 2007 : Le problème est de savoir comment «renseigner» les exercices préalables aux exercices ouverts avant le 1er janvier 2007, exercices qui n ont pas été tenus selon les nouvelles règles comptables. Pour avoir accès au texte intégral de la 6 ème nouvelle recommandation et à nos explications, vous pouvez vous rendre sur le site Internet de l ARC. GMG-Hermabessière : la chute d un syndic GMG -Hermabessière est un cabinet de syndic dont le gérant, Joël GUILBERT puisait à pleine mains dans la trésorerie de ses copropriétaires. Grâce à l ARC et à notre «campagne» sur notre site, ce syndic a fini par déposer son bilan. Heureusement de nombreux adhérents nous avaient écoutés et avaient révoqué très vite ce syndic dès nos premiers articles. D autres ont malheureusement «traîné» et se sont retrouvés pris dans la «nasse». Nous essayons, aujourd hui d aider les copropriétaires victimes de ce syndic indélicat en organisant des réunions et en faisant tourner l information Si cette affaire vous intéresse, nous vous conseillons de prendre connaissance de notre «campagne» sur notre site Internet. Pour cela tapez «GMG-Hermabessière» sur le moteur de recherche de notre site et préparez-vous à lire un roman policier (malheureusement on connaît le coupable au départ ). Si vous êtes directement concerné, demandez-nous comment vous pouvez bénéficier de nos conseils pour résoudre vos problèmes. L ARC rentre à l ANIL L Association Nationale d Information sur le Logement (ANIL) vient d accepter l entrée de l ARC dans son collège «usagers» (organisations de consommateurs). Nous sommes évidemment très heureux de pouvoir intégrer cette institution nationale au sein de laquelle nous souhaitons faire encore mieux prendre en compte les problèmes de la copropriété. L ANIL semble, d ores et déjà, très intéressée par notre Colloque au Sénat (21 septembre 2007) sur : «La Copropriété et l Europe» (voir ici même page 26). 04 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 20077 actualitéactualitéactualitéactualitéactualité Quoi de neuf dans la convention collective des gardiens et employés d immeuble? Les partenaires sociaux ont décidé de réformer la convention collective des gardiens et employés d immeuble (CCN). Dans cet objectif, avec l aide du Ministère du Travail, un contrat étude prospective (CEP) est actuellement en cours. Il doit permettre de disposer d une photographie de la profession, qui a changé depuis l établissement de la CCN en Des évolutions de la profession devraient être mises à jour par cette étude. Ces évolutions auront une incidence sur les définitions des tâches accomplies par les gardiens et employés d immeuble. Mais avant ces réformes à venir, les partenaires ont souhaité donner un signal fort aux salariés et à leurs employeurs. L avenant salaire pour 2007 (N 67) introduit une évolution dans le calcul des salaires de la branche. Une augmentation substantielle (9,42 %) de la valeur du point a été accordée. Cette augmentation aura une incidence sur la prime d ancienneté, celle-ci étant, comme chacun sait, calculée sur la valeur du salaire de base (coefficient x valeur du point). En compensation, il a été convenu que la valeur du salaire complémentaire conventionnel sera diminuée, afin de minorer l impact de la hausse de la valeur du point. Il a également été convenu de ne plus rattacher le calcul de la prime d astreinte de nuit à la valeur du point. Dans la mesure où certains salariés n ont pas été concernés par la hausse du S.M.I.C au 1er juillet 2006, ou ne l ont été que partiellement (il s agissait des salariés qui disposaient d un salaire complémentaire supérieur à celui de la convention) il est plus simple, pour calculer le nouveau salaire complémentaire, à compter du 1 er janvier 2007, de procéder de la façon suivante : salaire complémentaire de décembre ajustement S.M.I.C de juillet 2006 (qui peut varier de 0,00 à 40,56 ) - salaire complémentaire conventionnel de janvier salaire complémentaire conventionnel de janvier 2007 = salaire complémentaire de janvier 2007 À titre d exemple, pour un gardien niveau 2, avec un salaire complémentaire supérieur de 20 à la convention avant la hausse du S.M.I.C, la formule donne le résultat suivant : moins 477,08 moins 451,52 plus 404,75 égal 5,56 (ajustement S.M.I.C au 1 er juillet 2006) 424,75 (conservation des 20 de plus que ce que prévoit la convention) Nous donnons page 29 les nouvelles valeurs conventionnelles concernant les salaires de base et complémentaires. DPE : comment faire? Vous devez faire faire un Diagnostic de Performance Energétique de votre logement. Ce document est obligatoire - en cas de vente - depuis le 1 er novembre Vous n avez pas envie de payer 300 (surtout si vous êtes dans un immeuble avec chauffage collectif) pour obtenir ce document obligatoire en cas de vente. La solution : contactez Copropriété-Services ( ). Simple, non? ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier8 législationlégislationlégislationlégislationlégislation HONORAIRES DE MUTATION : une enquête de l ARC sans appel Il y a maintenant plus de six mois (le 13 juillet 2006 dans le cadre de la loi Engagement National pour le Logement), les syndics ont obtenu une modification de l article 10-1 de la loi de 1965 qui leur est favorable. Désormais ils peuvent prélever sur le «vendeur» d un lot des frais privatifs pour «rédaction» de l état daté (partie du questionnaire du notaire qui concerne la situation financière du vendeur vis-à-vis du syndicat). On aurait pu penser que les syndics (qui avaient eux-mêmes rédigé le texte voté au Parlement) seraient satisfaits et allaient enfin respecter la loi Pour le savoir nous avons réalisé une enquête à partir des contrats de syndic adressés par les syndics aux copropriétaires après le 13 juillet Le résultat de notre enquête est désastreux : 100 % des syndics vont au-delà de ce que la loi les autorise à prélever et sont donc, à proprement parler, hors la loi. Deux tiers pratiquent, en plus, des prix parfaitement abusifs. Suivez la démonstration. 1- DES HONORAIRES NOMBREUX ET PROPREMENT ABUSIFS a) Honoraires de mutation Sans même parler des aspects «illégaux» que nous verrons plus loin, les résultats concernant les honoraires perçus au titre des seuls «frais de mutation» laissent pantois. Lorsque l on additionne les frais de base demandés au vendeur et à l acquéreur, nous obtenons les résultats suivants : - de 200 à 300 : 22 % des contrats - de 300 à 400 : 13,6 % - de 400 à 500 : 40,9 % - plus de 500 : 22,7 % Ces frais recouvrent les honoraires de réponses au questionnaire des notaires (état daté plus réponse aux questions concernant l immeuble). Ainsi près des deux tiers des syndics prélèvent-ils - pour répondre à un questionnaire du notaire qui requiert une heure de travail - plus de 400, soit de deux à trois fois le montant annuel de gestion d un lot! Même si l on considère que le taux horaire moyen d un responsable chez un syndic s élève entre 80 à 130 TTC, cela représente trois à CINQ heures de travail. Du pur délire. Mais ce n est pas tout. b) Les autres honoraires On est, en effet, ébahi de constater - sur notre échantillon - que 36 % des syndics réclament des honoraires dit de «frais de tenue de compte (vendeur)» (situés entre 100 et 150 ). Enfin près de 23 % appliquent EN PLUS des frais à l acquéreur (entre 40 et 60 ) pour diverses raisons (frais d ouverture de fichier ; présentation du carnet d entretien, etc). On arrive ainsi à des honoraires cumulés qui peuvent dépasser 800 TTC pour UNE seule vente. HUIT CENT EUROS, francs! 2- Des honoraires par ailleurs en très grande partie illégaux Rappelons que la loi du 13 juillet 2006 qui a modifié l article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : - la perception d honoraires privatifs, MAIS uniquement pour établissement de «l état daté» (situation financière du vendeur) ; 06 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 20079 législationlégislationlégislationlégislationlégislation - la perception d honoraires auprès du SEUL vendeur. En conséquence sont illégales : - la perception d honoraires qui concerne le reste du questionnaire du notaire (ce qui n est pas «l état daté») ; - la perception d honoraires auprès des acquéreurs. Or, que révèle notre enquête à ce sujet? Ceci : a- en l état actuel des contrats qui sont adressés aux copropriétaires, AUCUN ne répond aux exigences de la loi E.N.L., les syndics continuant à facturer des «honoraires de mutation» qui concernent la TOTALITÉ de la réponse au questionnaire du notaire et non le seul état daté ; b- par ailleurs 64 % des syndics appliquent des honoraires aux acquéreurs, ce qui est - là aussi - totalement illégal. Conclusion - des honoraires cinq fois trop chers dans les deux tiers des cas ; - des honoraires en partie illégaux dans 100 % des cas. II- LE PROBLÈME DES FRAIS D ÉTABLISSEMENT DU «QUESTIONNAIRE DU NOTAIRE» HORS «ÉTAT DATÉ» La loi E.N.L. du 13 juillet 2006 qui a modifié sur ce point (à la demande des syndics) l article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, précise donc que le syndic ne peut imputer que les frais d état daté et qu il ne peut le faire qu auprès du vendeur. «Oui, diront les syndics, mais l état daté ne représente qu une partie du questionnaire du notaire ; qui va payer l établissement du reste? La Copropriété? Ce ne serait pas juste». Nous sommes d accord. Ce ne doit pas être la copropriété, mais cela ne doit pas être non plus le vendeur ni l acheteur : «Alors, qui?». C est simple, il suffit de se rappeler que le notaire est DÉJÁ payé pour cela. Si le notaire estime qu il doit s adresser au syndic pour obtenir les renseignements nécessaires à la vente, il doit : 1) demander les renseignements au syndic (libre d ailleurs de les fournir ou non) ; 2) régler directement le syndic en utilisant pour cela ses propres honoraires de vente En fait ce que l on oublie, aujourd hui, c est que lorsque le syndic demande illégalement au vendeur des honoraires pour réponse au questionnaire du notaire, c est une façon de faire payer une deuxième fois le vendeur : - une fois au notaire ; - une fois au syndic. C est ce que nous avons rappelé et allons continuer à rappeler aux uns et aux autres. CONTRATS DE SYNDIC : merci aux adhérents Oui, merci, chers adhérents d avoir répondu si nombreux à notre appel concernant les contrats de syndic. Cela nous a permis et continue à nous permettre de mieux étoffer le dossier constitué pour la Direction Générale de la Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes (DGCCRF). N hésitez pas à lire - sur notre site Internet - d une part le compte-rendu de notre réunion avec la DGCCRF, d autre part notre «Lettre-type aux députés et sénateurs» unarc.asso.fr/site/gerer/1206/energ.htm. ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier10 législationlégislationlégislationlégislationlégislation FOND DE ROULEMENT Ces derniers temps, beaucoup de nos adhérents nous posent à nouveau des questions sur le fonds de roulement : - Le syndic doit-il restituer le fonds de roulement? - Faut-il garder un fonds de roulement? - Le syndic peut-il faire voter à la place «une réserve de trésorerie» et selon quelles modalités? - Comment déterminer son montant éventuel? - Comment revenir en arrière? Nous allons, une fois encore, reprendre ces diverses questions pour éclairer un sujet important. I- UNE SITUATION CLAIRE AU NIVEAU LÉGAL En 2002, tous les syndicats de copropriétaires ont été contraints d adopter le système de charges dit «provisionnel». Au lieu que les syndics payent les charges du trimestre avec le fonds de roulement et en demandent le remboursement en fin de trimestre aux copropriétaires, le nouveau système a prévu une provision en début de trimestre. De ce fait, le «fonds de roulement» n avait plus aucune justification, ce qui a été confirmé par l article 35 modifié du décret du 17 mars 1967 (modification du 27 mai 2004) qui supprime l idée même de ce fonds et confirme ainsi le fait que les syndics devaient rembourser ce fonds. Néanmoins si le règlement de copropriété prévoyait l existence d une réserve de trésorerie (pour faire face aux imprévus), cette réserve demeurait, tout en étant limitée désormais (par l article 35 toujours) à 2/12 è, au maximum, du budget de charges. La situation est donc claire : 1) Le fonds de roulement est remplacé par la provision trimestrielle des charges et doit donc être remboursé. 2) Il peut exister une réserve de trésorerie, à condition que celleci soit prévue au règlement de copropriété et qu elle soit limitée à 2/12è du budget. II- LES PRATIQUES CONSTATÉES CHEZ LES SYNDICS Naturellement de nombreux syndics ont été gênés par ces nouvelles dispositions qui avaient pour conséquence de faire baisser le niveau des trésoreries disponibles des copropriétés, donc les intérêts produits par ces sommes qui sont placées dans le cadre du compte unique. C est pourquoi nos chers syndics, comme souvent, décidèrent, pour une partie d entre eux, de ne pas respecter la loi et, pour garder leurs «trésors» firent preuve d inventivité : beaucoup d entre eux commencèrent ainsi à transformer les «fonds de roulement» en «avances de trésorerie» en faisant voter cette transformation par les assemblées générales à la majorité simple de l article 24. Ils avaient cependant oublié le petit détail, rappelé plus haut, selon lequel l avance de trésorerie visée par le décret devait obligatoirement être «prévue au règlement». Si elle n existe pas, comme on vient de le dire, sa création s apparente (il faut bien insister sur ce point) à une modification du «règlement» de copropriété et doit donc être votée non à la majorité simple, mais à la double majorité de l article 26 (2/3 des millièmes de toute la copropriété et la moitié des copropriétaires en nombre). Evidemment, ce n est pas vraiment la même chose À noter : le 16 novembre 2006 le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a ainsi donné raison à des adhérents contre un cabinet FONCIA qui avait utilisé une mauvaise majorité (voir sur notre site Internet). Ainsi aujourd hui, il existe dans de nombreuses copropriétés des «avances de trésorerie» ou «réserves» qui ne servent qu à alimenter le compte unique du syndic et qui sont contestables puisque qu elles ont été instituées à une majorité trop faible. C est d ailleurs cette illégalité qui peut vous permettre de revenir en arrière, comme on va le voir. Avant cela répondons à une objection des syndics qui se justifient ainsi : «Certes, nous n avons pas utilisé la bonne majorité, mais le problème n est pas là ; les copropriétés ont forcément besoin d une avance de trésorerie. À défaut, la copropriété risque d être en danger»!!!! Voyons cela. III- FAUT-IL FORCÉMENT UNE «AVANCE DE TRÉSORERIE»? En principe une copropriété bien gérée et dont le syndic récupère convenablement les charges n a pas besoin de «réserve» dans la mesure où les provisions de charges sont versées en début de trimestre et que les syndics payent les fournisseurs au mieux à trente jours fin de mois. Certes, il peut y avoir des impayés «chroniques» ; dans ce cas, il faut calculer ce qu ils représentent, vérifier que le syndic a fait ce qu il devait faire et accorder une «réserve» à hauteur des sommes estimées provisoirement irrécouvrables. Par ailleurs, il y a souvent de nombreuses raisons qui font qu une copropriété dispose déjà de plus 08 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 200711 législationlégislationlégislationlégislationlégislation de trésorerie qu elle n en a besoin (exemple : comptes créditeurs des copropriétaires vendeurs ; soldes de travaux jamais répartis ; indemnités d assurance elles aussi non réparties, etc.). Dernier point : le syndic vous dira : «D accord, vous avez toujours une trésorerie excédentaire, mais cela permettrait de faire face en cas de gros coup dur». Cette réponse n a pas de sens, car en cas de vrai coup dur, il faut convoquer obligatoirement l assemblée générale, car puiser dans la caisse n est ni la solution légale ni la solution adaptée. On le voit, en général la réserve ne sert à rien ou à pas grand-chose. Il faut donc en demander la restitution totale ou partielle. Mais vos syndics vont peut-être vous dire le contraire. Alors procédez ainsi : demandez à votre syndic de vous établir sur une année (l année passée), et pour chaque mois, le niveau réel de la trésorerie disponible en fin de mois. Vous serez, neuf fois sur dix, surpris de découvrir que le solde était toujours largement positif (N.B : si votre syndic vous explique qu il ne peut pas vous donner ces chiffres en raison des spécificités de son «informatique», cela signifie tout simplement que votre trésorerie était en permanence très excédentaire mais que votre syndic n a pas envie que vous vous en aperceviez ). IV- COMMENT OBTENIR LA RESTITUTION DE CETTE AVANCE? Si vous avez suivi ce qui précède, cette restitution sera simple. En effet, puisqu aucun vote n a décidé valablement de créer définitivement cette réserve en utilisant la bonne majorité, il suffit de demander au syndic de mettre à l ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution prévoyant, à la majorité simple, la restitution totale ou partielle de cette réserve. Par exemple : «L assemblée générale, constatant que la réserve de trésorerie ne figure pas au règlement de copropriété et n a pas d utilité réelle, décide du remboursement aux copropriétaires de cette réserve de trésorerie à hauteur de la somme de». Ensuite, il ne restera plus qu à écarter, en assemblée générale, les arguments «alarmistes» de votre syndic qui va tout faire pour garder au «chaud» votre argent. N OUBLIEZ PAS D ALLER SUR LE SITE INTERNET DE L ARC 1- Voici (pour information) les derniers «abus» Ascenseurs : le copropriétaire, l ascensoriste et GESTRIM EAU : des économies qui peuvent coûter cher Syndics et Préfecture de Police : de pire en pire Ascenseur : rénovation accélérée sous prétexte de TVA à 5,5 % ; que répondre? Observatoire des charges de la C.N.A.B. myopie ou aveuglement? SERGIC : 3 résolutions, 3 dénis de droit Travaux d ascenseur : le Député Christian JEANJEAN avec les copropriétaires CITYA -SGTI seul contre la loi Un site décidemment très efficace Travaux de désinfection, dératisation et désinfection : avez-vous payé une TVA à 5,5 %? UNPI : un autre Observatoire myope OTIS et la clause de vétusté : Une incroyable dissimulation Les diagnostiqueurs et la DGC- CRF : une situation alarmante Géomètres-Experts et assureurs : le soutien des professionnels à l ARC Honoraires de syndics : un nouveau lauréat ARC, FONCIA, archivage et frais de transmission de dossiers : mise au point Un bureau d études d ascenseur un peu dur de la feuille Avance de trésorerie : le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE confirme la position de l ARC VÉOLIA : attention au contrat «anti-fuite» proposé aux copropriétaires en attente OTIS et la sécurité Honoraires pour passage au plan comptable : NON! 2- Voici (également pour information) les derniers dossiers du mois) Août/Septembre 2006 Dossier : la copropriété et la loi E.N.L. (Engagement National pour le Logement) Octobre 2006 Plan de Sauvegarde : Un dossier de présentation à usage des conseillers syndicaux, syndics et copropriétaires concernés Novembre 2006 Les Economies d Energie : Diagnostic de Performance Energétique et Certificat d Economie d Energie Décembre 2006 L observatoire des charges de la CNAB Janvier 2007 Les propositions de l ARC adressées aux candidats à l élection présidentielle ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier12 législationlégislationlégislationlégislationlégislation NOUVELLE COMPTABILITÉ : que faire en 2007 si vous êtes conseiller syndical? Comme vous le savez certainement, les nouvelles dispositions comptables vont se mettre en place à partir du 1 er janvier 2007 (si vous n avez pas encore lu le guide «Copropriété : la comptabilité pour tous», sachez que la 2 ème édition vous attend à l ARC ou chez votre libraire). «Mais, diront certains copropriétaires avertis, qu est-ce que cela va changer en 2007 pour nous, puisque ce n est qu en 2008 que nous contrôlerons les comptes tenus selon les nouvelles règles?». Cela n est vrai qu en apparence, car si vous êtes au conseil syndical, nous allons voir que vous pourrez (et même DEVREZ) dès 2007 entreprendre certaines démarches importantes, garantissant les intérêts des copropriétaires et préparant l avenir. I- DEMANDEZ LES COMPTES «FOURNISSEURS» Depuis 2002 (date de la mise en place du système de charges provisionnelles dans toutes les copropriétés) les conseils syndicaux ont souvent du mal à suivre les dépenses de la copropriété tous les trimestres ou en cours d exercice. Certains ont bien demandé à leur syndic de leur fournir régulièrement la liste des factures reçues et éventuellement payées. Mais souvent, face à une telle demande, les syndics répondaient que «leur système informatique» ou «leur comptabilité» ne le leur permettait pas. À partir de 2007, le syndic sera obligé, non seulement de tenir un «grand-livre» mais aussi de tenir un compte par fournisseur faisant apparaître au crédit la (ou les) facture(s) reçue(s) et au débit le paiement. Cela va donner les inscriptions suivantes : Plombier X facture du Réglement du DÉBIT CRÉDIT 307,64 307,64 Comme vous le constatez, vous pourrez donc savoir quand la facture est arrivée et quand elle a été payée. Il suffira pour cela au conseil syndical de demander un tirage des «comptes fournisseurs» pour savoir ce qui se passe dans la copropriété. Naturellement, nous vous invitons vivement à faire cette demande à votre syndic dès le premier semestre 2007, ce qui vous permettra tout à la fois de vérifier que votre syndic applique bien les nouvelles règles comptables et de «suivre» les charges en cours d année, donc de réagir rapidement en cas d anomalies (factures contestables ; augmentation anormale de l eau ; dépassement d un devis, etc). II- PRÉPAREZ L APUREMENT DES «COMPTES D ATTENTE» (ET GAGNEZ BEAUCOUP D ARGENT). a- Les nouvelles règles comptables prévoient que le syndic ne devra plus laisser ouverts des comptes d attente en fin d exercice. Cela signifie donc qu à la clôture du premier exercice ouvert à partir du 1 er janvier 2007 il faudra APURER tous les comptes. Voyons ce que cela signifie et ce qu il faudra faire. b- Voici quelques exemples : Des travaux ont été votés en 2000 et réalisés en 2001 ; les provisions appelées dépassaient les devis, d une part ; d autre part, une retenue de garantie de 5 % a été opérée parce que les travaux n étaient 10 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 200713 législationlégislationlégislationlégislationlégislation pas finis et ne l ont jamais été ; bref, il reste un solde créditeur sur un «compte travaux», mais le syndic a gardé ce solde «en attente». Il va falloir exiger - dans un tel cas - que le syndic justifie ce solde et, surtout, qu il rembourse ce solde qui, pour le moment, dort sur SON compte bancaire et rapporte des intérêts à son seul bénéfice. Autre exemple : lors de la passation des comptes entre l ancien syndic et le syndic actuel, celui-ci a accepté de reprendre certains comptes sans demander aucune justification. Ainsi peut rester au débit d un compte (visible ou invisible en cas de compensation) des sommes qui concernent des dépenses illégales de l ancien syndic (non couvertes par une décision d assemblée générale), voire des erreurs de gestion. Dans un tel cas, il faudra demander au syndic en place ce qu il a fait pour obtenir les justifications de ces soldes, et agir en conséquence. Autre exemple : on relève de nombreux comptes d anciens copropriétaires qui sont «débiteurs». En général ces débits ne signifient rien de bon et peuvent masquer des problèmes : oppositions non faites lors d une vente ou faites pour un montant insuffisant ; vente judiciaire d un lot que le syndic n a pas suivie, etc. Comme on le voit, des sommes plus ou moins importantes peuvent «dormir» sur un compte d attente. Telle la «belle au bois dormant», elles n attendent, en fait, que vous pour se réveiller et être soldées d une façon ou d une autre. N attendez pas, cependant, la fin 2007 pour faire le travail et engagez des recherches dès maintenant. Si, par hasard, votre conseil syndical ne se sent pas capable de mener tout seul ce travail de «nettoyage», rappelez-vous que vous pouvez faire appel à un contrôleur des comptes de l ARC qui, en deux ou trois heures, pourra vous aider à poser les bonnes questions et à obtenir les apurements nécessaires. Pour mieux comprendre les enjeux, lisez le détail de l exemple d une situation de trésorerie que nous donnons à la suite de cet article. III- PRÉPAREZ LA «RÉPARTITION» DES PRODUITS Autre innovation comptable mais aussi financière : en fin d exercice, tous les «produits» devront être répartis, ou encore «affectés». Qu estce que cela veut dire? Cela veut dire, par exemple, que si la copropriété touche des loyers, des indemnités (d assurances ou judiciaires) ou perçoit des intérêts (intérêts de retard ; intérêts sur sommes placées, etc). l ensemble de ces produits devra être réparti en fin d exercice : trois solutions sont possibles : 1- Ces produits viennent diminuer les charges courantes. 2- Ces produits viennent diminuer les charges «travaux». 3- Ces produits viennent abonder un «fonds» placé. Si vous souhaitez que l une ou l autre de ces solutions soit mise en oeuvre, il faudra faire voter une résolution dès l assemblée générale de Exemple : «L assemblée générale décide que les recettes liées aux loyers du toit de l antenne téléphonie et les intérêts de retard seront affectés aux comptes de charges courantes et viendront donc minorer les charges courantes». À défaut, le syndic risque - en fin d exercice - de ne pas affecter ces produits (en prétextant une absence de décision d assemblée générale), DONC de maintenir des comptes d attente au détriment des copropriétaires (argent «dormant» mais placé au profit du syndic, en général, grâce au compte unique). ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier14 législationlégislationlégislationlégislationlégislation IV- PRÉPAREZ L APUREMENT DES CHARGES IRRÉCOUVRABLES ET LIMITEZ LES CONSÉQUENCES FINANCIÈRES Voici un autre problème qui va requérir votre vigilance dès l année 2007 si vous ne voulez pas subir de mauvaises surprises. De quoi s agit-il? Les nouvelles règles comptables obligent les syndics d abord à «constater les créances douteuses» (sommes que le syndicat des copropriétaires risque de ne jamais récupérer) puis de faire voter des provisions pour compenser non pas ces sommes douteuses, mais les créances estimées «définitivement irrécouvrables», ceci lorsque l assemblée générale décide d engager la saisie immobilière. Or, si vous n y prenez garde, il se peut que votre syndic vous impose (dès 2007) une provision trop forte. Prenons un exemple : - un copropriétaire doit ; - l assemblée générale décide de faire vendre son logement ; - a priori, cela doit permettre de récupérer la somme ; - peut-être, cependant, d autres créanciers existent qui font que la copropriété risque de ne toucher que Dans un tel cas, la somme à provisionner sera de ( moins ) alors que votre syndic va être tenté de provisionner pour «s assurer de la trésorerie». Faites donc très attention et refusez bien - à l occasion du vote d une saisie - que le syndic fasse voter une provision égale à la dette. Cela serait non seulement illégal mais aussi financièrement très douloureux pour vous. CONCLUSION On le voit, les conseils syndicaux vont avoir du travail dès 2007 s ils veulent assurer leur mandat. Encore une fois tout ceci (et bien d autres choses encore) est expliqué en long et en large dans notre guide : «Copropriété : la comptabilité pour tous» (2 ème édition - octobre 2006). Lisez aussi notre article sur la nouvelle recommandation n 6 de la Commission Relative à la Copropriété page 6 de ce bulletin. MOINS DE 20 LOTS : un carnet de comptabilité pour les adhérents collectifs de l ARC Comme vous le savez, l ARC ne cesse de penser à faciliter la vie des syndics bénévoles et tout spécialement en matière de tenue des comptes. Pour nos adhérents qui souhaitent être en règle sans pour autant avoir à apprendre la comptabilité, l ARC a mis au point un carnet comptable qui va permettre à ceux qui le souhaitent de tenir leur comptabilité et de présenter ensuite en assemblée générale les documents obligatoires, ceci sans s en apercevoir Pour toutes informations et si vous avez moins de vingt lots, vous pouvez contacter : Emile HAGÉGE ou Sarah BEN AHMED au , qui vous donneront plus de détails. Vous pouvez aussi venir consulter à l ARC ce carnet de comptabilité. 12 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 200715 législationlégislationlégislationlégislationlégislation EXEMPLE CONCRET DANS UN IMMEUBLE DE 29 LOGEMENTS DU «NETTOYAGE» DES COMPTES D ATTENTE Gain pour les copropriétaires : Nous allons montrer, concrètement, comment, suite à l analyse détaillée des comptes, les copropriétaires ont pu récupérer Voici la façon dont se présente la balance générale des comptes fin 2006 : DÉBIT CRÉDIT Fonds de roulement Fonds travaux Comptes copropriétaires Anciens vendeurs (1) Fournisseurs (2) Travaux assemblée générale (3 Comptes sinistres (4) Clef magnétique 602 (5) Ancien syndic 478 (6) Comptes procédures (7) Compte bloqué Intérêts des placements sur l exercice 182 (8) Banque Nous allons examiner HUIT de ces comptes : de (1) à (8) 1) Anciens vendeurs : débit de Après étude, il est apparu que ce compte concernait trois ventes : - une vente par adjudication très ancienne ; le syndic avait prélevé 500 d honoraires ; - deux ventes où le syndic avait fait des oppositions non conformes. Le Conseil, syndical a demandé au syndic de prendre en charge ces deux dernières sommes dues à des erreurs ; par contre il lui a permis de garder les 500 et de mettre cette somme dans les charges : - débit : 500 ; crédit gain pour les copropriétaires : ) Fournisseurs : crédit de L analyse de ce compte a révélé ceci : deux factures récentes représentaient 977. Une facture de 2005 concernait en fait une facture contestée par le Conseil syndical : Une facture de 2004 concernait un fournisseur qui avait fait faillite : Le Conseil syndical a demandé de rembourser le syndicat de = ) Compte travaux assemblée générale 2001 : crédit de Il s agissait en fait d un solde que le syndic n avait jamais remboursé. Le Conseil syndical a demandé le remboursement, soit ) Comptes sinistres : crédit de Il s agissait d une indemnité d assurance versée en 2005 pour des travaux déjà passés dans les comptes. Le Conseil syndical a demandé le remboursement, soit ) Clef magnétique : débit de Des clefs magnétiques avaient été ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier16 législationlégislationlégislationlégislationlégislation acheté en 2004 pour clefs avaient été vendues à 30 pièce et il restait 6 clefs en stock. C est donc 180 qui auraient du être au débit et non Incapable de justifier la différence, le syndic a du prendre celleci en charge, soit ) Ancien syndic : crédit de Là encore, ce crédit n a pu être expliqué par le nouveau syndic. - Il a été décidé de le rembourser aux copropriétaires. À noter : un crédit de 478 peut être un solde (exemple : crédit de et débit de ) ; dans un tel cas, il faut analyser la cause du débit et, éventuellement, demander sa prise en charge à qui de droit. 7) Compte procédures : crédit de Ce compte intégrait de nombreux intérêts de retard et indemnités judiciaires ; il a été décidé de virer la somme dans «le compte travaux placé». 8) Compte intérêts : Ces intérêts ont été intégrés au fond travaux. Voici, par ès «nettoyage», la nouvelle balance. On constate ainsi que : - le compte placé est passé de à ; - les copropriétaires ont récupéré qui viennent minorer les charges. Le solde banque est ramené à (ce qui est bien suffisant). Dans cette opération, seul le syndic va subir un manque à gagner : il aura moins de trésorerie disponible sur son compte unique à placer à son bénéfice NOUVELLE BALANCE Fonds de roulement Fonds travaux Comptes copropriétaires Fournisseurs 977 Clefs magnétiques 180 Comptes bloqués Banque SÉCURITÉ INCENDIE : des prix négociés En matière de sécurité, les professionnels se permettent souvent de nombreux abus, non seulement en laissant croire que tel dispositif de sécurité est obligatoire (exemple : extincteur dans les étages ou dans la loge ; registre de sécurité hors de prix) mais aussi en pratiquant des tarifs très élevés. Au Salon de la Copropriété, une revue professionnelle - Le Journal Faire Faire - a publié un «bordereau de prix» où l on a pu constater que les prix annoncés étaient jusqu à trois fois supérieurs aux prix négociés par notre coopérative «Copropriété-Services». Voici, à titre d exemple, certains des prix annoncés et les prix négociés par nous : Bloc secours 10 lumens Extincteur à eau plus additif 6 L Extincteur à Co2 2 KG Vous savez maintenant ce qu il vous reste à faire si vous êtes adhérents collectifs à l ARC. 14 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 200717 gestiongestiongestiongestiongestion SAVOIR CONTRÔLER LES PAIES DES GARDIENS ET EMPLOYÉS D IMMEUBLE (6 ème partie) V oici la suite de notre série d articles concernant le contrôle des paies des gardiens et employés d immeuble. Pour ceux qui n auraient pas suivi les épisodes précédents, rappelons-les (les bulletins de l ARC sont téléchargeables dans la «zone adhérents collectifs» du site Internet de l ARC). Nous n allons pas examiner ici tous les problèmes posés par les taxes et charges sociales ; en effet, le calcul des charges sociales ne pose pratiquement jamais problème (il faut juste vérifier que l abattement pour les petits salaires est bien appliqué). En revanche, on a noté quelques erreurs ou difficultés sur certains points dont nous allons parler. 1- LE CALCUL DE LA TAXE SUR LES SALAIRES Toutes les entreprises ou personnes morales qui ne sont pas assujetties à la TVA et à l impôt sur les sociétés doivent acquitter une taxe sur les salaires. Cette taxe est assez lourde et nous avons constaté que certains syndics se trompaient régulièrement sur son calcul. En effet, cette taxe est composée de 3 taux : Taux normal 1 er taux majoré 2 ème taux majoré 4,25 % sur la totalité des rémunérations versées à l ensemble des salariés 4,25 % sur la fraction de ces rémunérations comprise entre et (pour 2005) par salarié 9,35 % sur la fraction des rémunérations dépassant (pour 2005) par salarié Le calcul se fait par salarié et non globalement. Or, certains syndics font le calcul sur le total des rémunérations versées. Exemple (calcul sur base 2005) : une copropriété a payé 3 salariés : - 1 gardien ,00 brut - 1 employé d immeuble ,00 brut - 1 remplaçant 1.920,00 brut soit un total de ,00 brut La taxe due se calcule ainsi : Taux normal 1 er taux majoré 2 ème taux majoré 1) ,00 4,25 % 2) ,00 3) 1 920, , ,35 1) , ,00 = 6 889,00 292,78 4,25 % 2) , ,00 = 5 596,00 237,83 530,61 9,35 % 1) , ,00 = , ,85 TOTAL de la taxe sur les salaires 4 069,81 TOTAL à payer (arrondi) 4 070,00 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier18 gestiongestiongestiongestiongestion Certains syndics vont globaliser tous les salaires, on aura donc : - 4,25 % sur tous les salaires = 1.930,35 - Puis 4,25 % sur ( ) = 292,78 - Puis 9,35 % sur ( ) = 2.957,12 Total = 5.180,25. Taxe à payer : 5.180,00 À noter : en 2006, les tranches sont les suivantes : (au lieu de 6.904) et (au lieu de ). Le préjudice pour la copropriété est de 1.110,00! Il existe des mesures d allègement : - Franchise : En 2005, la taxe sur les salaires n était pas due lorsque son montant était inférieur à Décote : En 2005, lorsque le montant de la taxe sur les salaires était supérieur à 840,00 mais ne dépassait pas 1.680,00, il devait être appliqué une décote. Cette décote est égale aux ¾ de la différence entre 1.680,00 et le montant réel de la taxe. Exemple : une copropriété pour laquelle le calcul donne un montant de taxe sur les salaires de 1.000,00. La décote sera égale à : (1.680, ,00 ) / 4 x 3 = 510,00 Le montant réel à payer sera donc : 1.000, = 490,00 Il arrive que certains syndics oublient ces mesures d allègement. II- LE PROBLÈME DE L EXONÉRATION DES CHARGES SOCIALES SUR LES INDEMNITÉS VERSÉES PAR LA CPAM Autre problème. Les indemnités de sécurité sociale, que ce soit en cas de maladie ou d accident du travail, sont exonérées de charges sociales. Lorsqu un syndic pratique la subrogation, c est-à-dire qu il maintient la rémunération brute contractuelle du salarié à 90 %, la copropriété perçoit les indemnités journalières à la place du salarié. Pour obtenir l exonération de charges sociales, il faut que : - le montant brut de l indemnité soit déduit du salaire brut - le montant net de l indemnité soit rajouté dans le net à payer Or, certains syndics oublient de faire cette opération, ce qui crée un nouveau préjudice à la copropriété ainsi qu au salarié qui cotisent tous deux sur des sommes non assujetties. Lorsque le syndic ne pratique pas la subrogation, il peut avoir maintenu la rémunération à 90 % mais c est le salarié qui perçoit les indemnités journalières. Dans ce cas, il convient de demander au salarié la copie du bordereau de remboursement qu il a reçu de la CPAM afin de procéder à la régularisation du salaire brut. La Convention collective prévoit que la rémunération est garantie à 90 % de son montant brut contractuel. Or, certains syndics procèdent aux régularisations en garantissant la valeur nette de la rémunération et non sa valeur brute. Il arrive aussi que des syndics inscrivent, en haut et en bas de la fiche de paie, la valeur nette du remboursement effectué par la CPAM ce qui est faux attendu que la différence entre le brut et le net correspond aux cotisations CSG / RDS (à un taux réduit) auxquelles sont soumises les indemnités journalières versées par la CPAM. Conséquence : vérifiez soigneusement ce point lors du contrôle des comptes. III- LA TVA SUR LES LA TAXE DE LA FORMA- TION PROFESSION- NELLE CONTINUE ET PROFESSIONALISA- TION - AGEFOS PME La taxe sur la formation professionnelle continue, qui est désormais très lourde (0,55 % de la masse salariale pour les entreprises de moins de 10 salariés) n est pas assujettie à la TVA. Cela n empêche pas certains syndics de payer la taxe en rajoutant la TVA! SYNDICS BÉNÉVOLES : merci de nous adresser le dernier procès-verbal d assemblée générale que vous avez rédigé À l ARC, dans la mesure où nous assurons la Responsabilité Civile Professionnelle de nos adhérents syndics bénévoles, nous avons décidé de les aider à faire des «sans fautes». Pour cela nous vous demandons - si vous êtes syndic non professionnel adhérent collectif à l ARC - de bien vouloir nous adresser le dernier procès-verbal d assemblée générale rédigé par vos soins. Cela nous permettra de savoir si vos procès-verbaux ne présentent pas d irrégularités ou d oublis, et donc de vous alerter en cas de besoin pour vous éviter tout problème. Merci de bien vouloir adresser ce document à : ARC Commission Syndics bénévoles - 29, rue Joseph Python PARIS 16 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 200719 gestiongestiongestiongestiongestion LA COMMISSION «ASCENSEUR» DE L ARC : rapport I- LES COPROPRIÉTÉS ET LES BUREAUX D ÉTUDES Qu observons nous depuis fin 2004 dans les copropriétés adhérentes à l ARC, au sujet de la mise en place du décret du 9 septembre 2004 (sécurité des ascenseurs existants)? Ceux qui ont fait appel à des grands bureaux notifiés tel Apave, Socotec et parfois à des petits bureaux, ont pu constater que les audits sont souvent peu parlant, et incitent lourdement non seulement à mettre en conformité mais à rénover au maximum les ascenseurs. Nous n en sommes pas surpris à l ARC, la majorité des bureaux d étude pratiquant des honoraires au pourcentage et se gardant bien de faire de l ombre aux ascensoristes ; nous vivons cet état de fait à l Afnor (à la commission ascenseur) où l allégeance devient naturelle. II- LES CONTRATS D ASCENSEURS Peu de bureaux d études ont d ailleurs mis en avant spontanément le contrat de maintenance préconisé par l ARC ; on se demande bien pourquoi Rappelons à ce propos que désormais la maintenance doit être fonction de l utilisation des appareils ce qui sous-entend que des compteurs horaires ou de démarrage soient posés : comment se fait-il, alors, que tant de bureaux d études continuent à ignorer cet équipement indispensable? Autre point : de nombreux syndics se sont dépêchés de faire signer de nouveaux contrats pour des périodes supérieures ou égales à trois ans alors qu un contrat, dans ce cas, doit être soumis au vote de l assemblée générale, ou au moins être soumis au Conseil Syndical. À noter que dans le grand nombre de copropriétés qui ont suivi nos conseils (qu elles soient petites ou grandes), ni les ascensoristes, ni les bureaux d étude n ont pu agir à leur guise. Ceci dit, même lorsque la copropriété a été obligée de signer un avenant ou un contrat, rien n est définitivement joué ; certaines copropriétés, après avoir pris contact avec l ARC envisagent de négocier un avenant et, là, nous pensons que le bon sens l emportera notamment quand un contrat d entretien par ascenseur accuse un écart de par rapport au prix du marché. III- L ARC ET LE CONTRÔLE TECHNIQUE OBLIGATOIRE L ARC a participé à la création d un référentiel pour le contrôle technique des ascenseurs, avec le groupe S.G.S. et la collaboration de hauts fonctionnaires, de Bureaux d études, de l Ecole Gambetta, de PME d ascensoristes afin de casser le monopole des Bureaux notifiés mais aussi pour veiller à ce que le contrôle de la légalité ne prennent en compte que des points rendus obligatoires par la loi et, là encore, il a fallu se faire entendre (ce qui n a pas été facile). IV- L ARC ET LE VERROUILLAGE TECHNOLOGIQUE Notre souci reste aussi la reconquête par les copropriétés de leurs ascenseurs et notamment ceux dont la technique fait en sorte qu ils sont captifs de l installateur de l ascenseur neuf ou rénové (exemple : en ce qui concerne les armoires de commande). Aujourd hui, des copropriétés neuves sont déjà entièrement captives notamment celles équipées d ascenseurs ayant des machineries en haut de gaine. Précisons en passant que ces types d ascenseurs n ont pas fait l objet de discussion dans le cadre de la loi DE ROBIEN, car ils ont été mis récemment sur le marché (1995) ; pourtant ils sont souvent dangereux et devraient faire l étude d un guide de maintenance particulier. Pour les ascenseurs plus anciens, le danger financier est également réel, notamment pour les copropriétés qui vont changer d armoire de commande, les quatre grands OTIS, THYSSEN, SCHINDLER et KONE utilisant la méthode du verrouillage technologique en prévoyant en plus un temps limité de durée de vie pour ces armoires (dix ans). Ainsi, si l armoire de commande et le variateur de fréquence lâchent à dix ans et un jour, vous devrez payer le remplacement à 100 %, même si vous disposez d un contrat dit étendu. À noter, en plus, que les ascensoristes font payer le matériel compre- ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier20 gestiongestiongestiongestiongestion nant les outils de mesure qu ils conservent sous prétexte de protection des brevets. L ARC a déjà agi sur ce point, mais cela ne tracasse personne sauf nos adhérents qui découvrent cette situation quand ils veulent faire appel à la concurrence. Un bon conseil : si vous devez faire changer votre armoire par un des quatre grands ascensoristes, exigez dans le cahier des charges que l armoire posée soit une armoire standard non «verrouillée» technologiquement. Comme vous voyez le combat ne fait que commencer et le soutien croissant de nos adhérents, vos témoignages, vos encouragements, votre aide par les dossiers reçus ne peuvent nous faire douter du succès pour les années à venir. V- L AFNOR, HÉLAS Enfin dernière nouvelle : un député s est inquiété auprès du Gouvernement de la suppression du contrat complet. Que croyez-vous que l on a répondu à l honorable parlementaire? Ceci : «Il existe la possibilité d un contrat dit étendu et l Afnor a publié un document P82022 qui peut vous aider». L État se garde bien de dire que ce document est simplement informatif et qu il intègre une clause de vétusté que les consommateurs ont refusé! Quand on vous dit qu il faudra du temps pour reconquérir nos droits et que votre aide sera précieuse, nous savons de quoi nous parlons. ARC Commission des ascenseurs - Louis AUBRY. L ARC ET LES ÉCONOMIES D ÉNERGIE L ARC pense que faire des économies d énergie est doublement nécessaire en copropriété : d abord parce que c est le meilleur moyen de faire baisser les charges ; ensuite parce qu il faut être inconscient des problèmes écologiques - aujourd hui - pour ne pas s engager radicalement dans ce sens. Le problème est qu en copropriété, il n est pas facile de lancer des programmes d économies d énergie (avec ou sans travaux). À cela, plusieurs raisons : 1- Peu de copropriétés savent QUE faire précisément. 2- Les contrats de chauffage sont souvent inadaptés et, en particulier, les «contrats d économies» sont rares. 3- Les travaux coûtent cher, il y a souvent d autres priorités et les financements manquent. 4- En cas de travaux, il n y a pas de garantie (même très grossière) de résultat. 5- Enfin, il n y a actuellement aucun moyen de répercuter - même partiellement -sur les locataires (quand on a des locataires) les investissements. Forte de ces constats multiples, l ARC développe actuellement des actions ou propositions dans ces cinq directions. 1- Mise en place, avec les adhérents de l ARC, d une méthode simple concernant le bilan énergétique d un immeuble et développement de la formation des conseils syndicaux et syndics. 2- Valorisation et développement des contrats d exploitation dits «économiques». 3- Action visant à imposer la mise en place d un Diagnostic de Performance Energétique adapté aux copropriétés avec chauffage collectif. 4- Actions concernant les Certificats d Economie d Energie. 5- Mis en place d un plan d épargne copropriété pour les économies d énergie. 6- Lancement d une négociation locataires/bailleurs pour le partage des économies. Si tous ces sujets vous intéresse, vous pouvez les retrouver sur notre site Internet, en particulier vous pouvez lire notre contribution : «L ARC et les économies d énergie». 18 ARC - Tous droits réservés - Bulletin de l ARC n 75 Janvier 2007 Montrer encore
ARC Abus n 1767: 25 03 09/ 40 points à contrôler dans un contrat de syndic pour éviter d être mangé tout cru retour abus Comment faire pour étudier facilement son contrat de syndic, savoir s il est «correct» Plus en détail Les dix séries de contrôle nécessaires pour bien analyser les comptes et la gestion de sa copropriété
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