Source: http://infocentocase.blogspot.com/2018/
Timestamp: 2019-06-26 20:37:55+00:00
Document Index: 150028

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 79', 'art. 1', 'art. 2712', 'art 6', 'art. 30', 'art.4']

INFOCASA: 2018
NEWS: LOCAZIONE COMMERCIALE CASO DI NULLITA' DI PATTO
Nullità del patto contrattuale con il quale il conduttore rinuncia all’indennizzo
per la perdita dell’avviamento commerciale
La Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza n. 15373 del 13 giugno 2018, ha sancito la nullità del patto contrattuale con il quale il conduttore rinuncia all’indennizzo per la perdita dell’avviamento commerciale, confermando un precedente orientamento.
La motivazione posta alla base della pronuncia della Suprema Corte prende le mosse dall'interpretazione dell'art. 79 della legge 392/19781: secondo la prevalente giurisprudenza, tale norma è volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi.
A tal proposito, quindi, viene specificato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha affermato che le parti possono negoziare sui diritti nascenti dal contratto, in particolare in merito al diritto all'indennità di avviamento, solo successivamente alla conclusione del contratto stesso, ossia quando il conduttore non è più in una condizione di "debolezza" rispetto al locatore per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile. Ogni rinuncia preventiva è da ritenersi nulla.
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NEWS: L'E-MAIL FA PIENA PROVA SE NON DISCONOSCIUTA
Con l’ordinanza del 14 maggio 2018, la Cassazione ha rammentato che, ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. p), d.lgs. 7 marzo 2005, n. 82 (Codice dell'amministrazione digitale), la e-mail costituisce un “documento informatico”, ovvero un “documento elettronico che contiene la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti”.
Affermano i giudici di legittimità che “L'e-mail, pertanto, seppur priva di firma, rientra tra le riproduzioni informatiche, ovvero fra le rappresentazioni meccaniche indicate, con elencazione non tassativa, dall'art. 2712 c.c., e dunque forma piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale viene prodotta non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime (v. anche Cass. 24/11/2005, n. 24814)”, come avvenuto nel caso posto all’esame della Suprema Corte in cui la debitrice si era impegnata, rispondendo con altra mail a quella inviatale dal creditore, a rientrare dalla propria esposizione debitoria, che veniva ivi espressamente quantificata, così provando l'esistenza del rapporto contrattuale nonché verificando l'importo del credito azionato col decreto ingiuntivo. Ad avviso del giudice a quo, la documentazione informatica acquisita avrebbe reso superflue le ulteriori deduzioni istruttorie per prova testimoniale della debitrice opponente a decreto ingiuntivo, con ricorso per Cassazione cha ha confermato il giudizio di merito.
Tale principio può, pertanto, trovare corretta applicazione anche nel rapporto che si viene ad instaurare con le parti dell’affare mediato, senza dover, pertanto, fare ricorso a particolari mezzi di comunicazione elettronica quali la posta elettronica certificata (pec), della quale non tutti i clienti ovviamente dispongono. Occorre però provare non solo l’avvenuta ricezione da parte del destinatario, ma che questi abbia dato riscontro con altra comunicazione effettuata con il medesimo mezzo di trasmissione e “non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime”, ossia, ad esempio, per quanto attiene al venditore, sostenere di non aver manifestato volontà di accettare la proposta comunicatagli dal mediatore ovvero, con riguardo al proponente, di non aver ricevuto comunicazione dell’accettazione della proposta irrevocabile nel termine indicato, sebbene a questo abbia provveduto diligentemente il mediatore in qualità di nuncius.
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PRIVACY: GDPR, IL NUOVO TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI E GLI AGENTI IMMOBILIARI
PRIVACY: IL TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI E GLI AGENTI IMMOBILIARI
Il Regolamento Europeo n. 679/2016 diventato pienamente efficace anche in Italia dal 25/05/2018 ha introdotto importanti modifiche in materia di trattamento e di protezione dei dati personali.
Va subito rilevato che l'ambito di applicazione del R.E. 679/2016 riguarda la tutela del dato della persona; in conseguenza di ciò, questa normativa non si applica al trattamento dei dati di persone giuridiche quali società, enti o similari.
Il trattamento dei dati personali è lecito solo quando ricorre almeno una delle condizioni previste espressamente dalla normativa (art 6 a,b,c,d,e,f), tra le quali spiccano:
il Consenso scritto al trattamento dei dati personali, previa consegna dell'Informativa all'interessato (ricordiamo che il consenso non deve essere necessariamente documentato per iscritto né è richiesta la forma scritta per la sua validità, tuttavia resta in capo al soggetto che ha trattato i dati dimostrare che l'interessato ha prestato il suo consenso a uno specifico trattamento);
il Consenso è necessario all'esecuzione di un contratto di cui l'interessato è parte, ovvero all'esecuzione di misure precontrattuali adottate su richiesta dello stesso;
il Trattamento è necessario per adempiere a un obbligo legale al quale è soggetto il titolare del trattamento (es.: qualora il Titolare sia obbligato all'adeguata verifica della clientela in tema di Antiriciclaggio)
I contenuti e le modalità d'uso dell'Informativa sono elencati tassativamente dagli art.li 13.1 e 14.1 del Regolamento e riguardano, in modo particolare:
Contenuti: il documento deve specificare, tra l'altro, chi sono il Titolare, il Responsabile (ove nominato) e l'Incaricato del Trattamento dei dati (ove presente), le finalità per cui sono stati raccolti i dati e la base giuridica del Trattamento, gli eventuali destinatari dei dati, il loro periodo di conservazione, il diritto e le modalità per presentare reclamo all'autorità competente da parte dell'interessato.
Tempi: nel caso in cui i dati non siano stati raccolti direttamente presso l'interessato, l'Informativa deve essere fornita entro un termine ragionevole di un mese dalla data della raccolta, ovvero al momento della comunicazione dei dati a terzi.
Modalità: il documento deve avere forma concisa, trasparente, intelligibile per l’interessato e facilmente accessibile; occorre utilizzare un linguaggio chiaro e semplice, e per i minori occorre prevedere informative idonee (il consenso dei minori è valido a partire dai 16 anni); l’informativa può essere data, in linea di principio, per iscritto ovvero in formato elettronico (es.: visionabile e scaricabile dal proprio sito aziendale).
I soggetti individuati dalla nuova normativa sono:
Responsabile del Trattamento (qualora designato dal Titolare)
Responsabile della Protezione Dati (qualora designato dal Titolare)
Incaricato del Trattamento (qualora designato dal Titolare)
Nell'Informativa, queste figure dovranno essere chiaramente indicate ove presenti (es.: l'Incaricato del Trattamento potrebbe non essere stato nominato).
Il Regolamento Europeo prevede, all'art. 30, la tenuta del Registro delle Attività di Trattamento.
Sebbene l'obbligo di tenuta scatti solo per società che abbiamo almeno 250 dipendenti, sarebbe buona norma dotarsi di un Registro per potere dimostrare, per iscritto, che è stata posta la dovuta attenzione al problema e che, soprattutto, sono stati posti in essere tutti quegli accorgimenti necessari per la corretta conservazione e difesa dei dati personali dei propri clienti. Infatti, la grande novità introdotta dal R.E. 679/2016 è il totale cambiamento di approccio al problema, basato sul principio della responsabilizzazione (accountability) del Titolare del Trattamento (in altre parole, è il Titolare che deve valutare se il suo sistema di protezione dei dati è adeguato per garantire quanto richiesto dalla nuova norma e, qualora non lo fosse, dovrà dare prova di essersi attivato per dotarsi di tutte quelle misure finalizzate ad assicurare l'applicazione del Regolamento).
Guida all'applicazione del R.E. n. 679/2016
Linee Guida sui Responsabili della Protezione Dati
LOCAZIONI BREVI: MANCA DICHIARAZIONE PER LA COMUNICAZIONE DEL 30 GIUGNO
MANCA LA DICHIARAZIONE PER LA COMUNICAZIONE DEL 30 GIUGNO
L’art.4 del DL 24.4.2017 n.50, introducendo la normativa sulle locazioni brevi, ha previsto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettano all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di “locazione breve” conclusi per il loro tramite, demandando ad un successivo provvedimento la fissazione dei termini.
Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate prot. 132395/2017 del 12 luglio 2017 ha precisato che devono essere trasmessi i seguenti dati:
il nome, cognome e codice fiscale del locatore
l’importo del corrispettivo lordo
Il provvedimento ha inoltre affermato che i dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia e che la comunicazione dei dati deve essere effettuata entro termine il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
I soggetti non residenti effettuano tale adempimento per il tramite della stabile organizzazione - se in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR - o, nel caso in cui ne risultino privi, avvalendosi di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del D.P.R. n. 600 del 1973, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.
Poiché gli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, che intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare, all’atto del pagamento al beneficiario, una ritenuta del 21 per cento ed a dichiarare e certificare le ritenute operate ai sensi dell’articolo 4 del D.P.R. n. 322 del 1998, l’invio della relativa dichiarazione (la cosiddetta “Certificazione Unica” inviata nello scorso mese di marzo) assolve anche gli obblighi di comunicazione dei dati del contratto.
Per gli altri soggetti, che intervengono solo nella fase di “messa in contatto” delle parti, rimane pertanto tale obbligo che, tuttavia, alla data odierna risulta solo “sulla carta” in quanto l’Agenzia non ha ancora pubblicato sul proprio sito le specifiche tecniche.
Preso atto di ciò risulta abbastanza evidente che la data del 30 giugno, per la comunicazione dei dati del 2017, sia destinata a slittare in quanto , per effetto dello statuto del contribuente, i termini per gli adempimenti disciplinati dai vari provvedimenti sono fissati al sessantesimo giorno dalla data di adozione dello stesso.
Pertanto nell’ipotesi in cui nei prossimi giorni venga pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate il provvedimento con le specifiche tecniche per la comunicazione dei dati, i contribuenti avranno, senza tenere conto dell’eventuale sospensione feriale dei termini, sessanta giorni di tempo per la comunicazione.
PROROGA PAGAMENTO AL 20 AGOSTO 2018
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CANONI CONCORDATI: OBBLIGO DI ATTESTAZIONE A FINI FISCALI
Contratti locazione canone concordato
Anche per i Comuni con autocertificazione serve l'attestazione a fini fiscali
I contratti di locazione a canone concordato, introdotti dalla L.9.12.98 n.431, vengono redatti sulla base degli accorti territoriali sottoscritti a livello comunale i quali, a loro volta, si basano sulle convenzioni nazionali di volta in volta emanate. La prima convenzione nazionale di cui al DM 5 marzo 1999 affermava che l’assistenza delle organizzazioni di categoria, per la stesura dei contratti e la determinazione del canone, poteva essere facoltativa ritenendo perfettamente validi i contratti a canone concordato sottoscritti esclusivamente tra le parti.
Il DM 16 gennaio 2017 emanato in base alla nuova Convenzione nazionale datata 25 ottobre 2016, riscrivendo le regole in merito all’attestazione dei requisiti per poter stipulare i contratti a canone concordato, ha previsto, per la validità del contratto, in alternativa:
l’assistenza, nella definizione del canone, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
l’attestazione, da parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato, con la risoluzione n.31 del 20 aprile 2018, che, per i contratti stipulati in base ai nuovi accordi territoriali privi dell’assistenza delle associazioni, tale attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni. L’allegazione, in sede di registrazione, di tale documento, anche se non necessaria, risulta opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti per fruire della riduzione dell’imposta di registro e non sconta un’autonoma imposta di registro oppure di bollo.
L’attestazione non risulta invece necessaria per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore del DM 16.1.2017 oppure per i contratti stipulati, anche successivamente a tale data, nei comuni ove non risultino sottoscritti Accordi Territoriali in base al DM 16.1.2017.
Il Comune di Torino, così come altre amministrazioni locali, rinnovando gli accordi territoriali sulla base del DM 16 gennaio 2017, ha tuttavia previsto, oltre all’assistenza da parte delle associazioni territoriali, la certificazione di congruità redatta e sottoscritta esclusivamente dalle parti. L’attestazione da parte delle associazioni territoriali risulterebbe in tal caso meramente eventuale salvo determinati casi, espressamente previsti, di incrementi o diminuzioni del canone (quali le spese di ristrutturazione o la qualificazione energetica).
Nell’interpello n. 901-88/2018 l’Agenzia conferma quanto riportato nella risoluzione 31/2018 ovvero che il contenuto del nuovo accordo territoriale del Comune di Torino non può discostarsi da quanto indicato nel DM 16 gennaio 2017 e che anche per i nuovi contratti stipulati in tale comune occorra l’attestazione sottoscritta da almeno una delle associazioni firmatarie dell’accordo stesso.
Alla luce di tale interpretazione ogni contratto di locazione, stipulato successivamente all’1.1.2018 (data di entrata in vigore dei nuovi accordi territoriali) dovrà pertanto avere, come allegato obbligatorio, l’attestazione di congruità sottoscritta da almeno un’associazione.
Per i contratti stipulati nei mesi precedenti e privi di tale documento si ritiene che l’attestazione possa essere anche successiva alla stipula del contratto di locazione potendo essere sottoscritta e prodotta al limite entro la data di richiesta del documento stesso da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Infatti il DM 16 gennaio 2017 non definisce un termine entro il quale tale documento debba essere prodotto delegando tale aspetto all’accordo territoriale. L’accordo del Comune di Torino a sua volta nulla dice in merito e la stessa Agenzia, nei propri documenti, non ne prevede l’allegazione obbligatoria, in fase di registrazione del contratto.
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