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Timestamp: 2020-02-16 19:59:18+00:00
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E' nullo l'atto di compravendita privo del certificato di destinazione urbanistica (Contratti) - 101Professionisti.it
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E' nullo l'atto di compravendita privo del certificato di destinazione urbanistica
La Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 18, comma 2, poi recepita nel Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, articolo 30, comma 2, , t.u. dell'edilizia, sancisce la nullita' degli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto il trasferimento dei terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni riguardanti l'area interessata. La norma richiamata, finalizzata a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, prescrive la mera allegazione del certificato all'atto, senza nulla stabilire con riguardo all'autore ed al momento della consegna, interessando al legislatore, per il raggiungimento dei ricordati fini, che quel certificato sussista e costituisca inscindibile allegato dell'atto pubblico. Il solo profilo rilevante, perche' idoneo a scongiurare la nullita' dell'atto, e' che il certificato di destinazione urbanistica sia allegato agli atti. Che, poi, il certificato venga consegnato al momento, oppure ore o giorni prima; che pervenga materialmente dalle mani di una delle parti o di terzi; che sia dato al notaio o ad un suo collaboratore, ecc.: sono tutte circostanze non rilevanti ai fini della validita' urbanistica dell'atto.
Corte di Cassazione, Sezione 1 civile, Sentenza 13 marzo 2015, n. 5102
sul ricorso 22131-2011 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), PUBBLICO MINISTERO PROCURATORE GENERALE DELLA REPUBBLICA PRESSO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, P.M. PROCURATORE GENERALE REPUBBLICA PRESSO LA CORTE DI APPELLO DI PALERMO;
(OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)), (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)), (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso l'avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;
(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso l'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende, giusta procura a margine del controricorso al ricorso incidentale;
(OMISSIS), (OMISSIS), PUBBLICO MINISTERO PROCURATORE GENERALE DELLA REPUBBLICA PRESSO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, P.M. PROCURATORE GENERALE REPUBBLICA PRESSO LA CORTE DI APPELLO DI PALERMO;
avverso la sentenza n. 796/2010 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 14/06/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/01/2015 dal Consigliere Dott. LOREDANA NAZZICONE;
udito, per il ricorrente, l'Avvocato (OMISSIS) che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale, il rigetto dell'incidentale;
udito, per le controricorrenti e ricorrenti incidentali, l'Avvocato (OMISSIS), con delega, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale, l'accoglimento dell'incidentale;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SALVATO Luigi che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
La Corte d'appello di Palermo ha respinto le impugnazioni, principale ed incidentale, proposte avverso la sentenza del Tribunale di Trapani del 10 marzo 2008, la quale ha dichiarato la falsita' dell'atto pubblico notarile di compravendita di un terreno, concluso in data (OMISSIS) tra le venditrici (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e gli acquirenti (OMISSIS) e (OMISSIS), limitatamente all'attestazione della "consegna" dalla parte alienante al notaio del certificato di destinazione urbanistica dell'immobile compravenduto, in un giudizio di falso proposto in via incidentale rispetto a quello intrapreso dalle venditrici, volto all'accertamento della nullita' o all'annullamento del contratto per errore o dolo, in ragione dell'avere esse ignorato la natura edificatoria, e non agricola, del terreno compravenduto.
La corte territoriale ha ritenuto dimostrato sulla base delle prove assunte che detto certificato, contrariamente a quanto dichiarato in atto, era stato nei giorni precedenti depositato presso lo studio notarile da persona non identificata e per conto della parte acquirente, e che cio' fosse sufficiente ad affermare la falsita' dell'attestazione suddetta.
Ha, inoltre, ritenuto infondato l'appello incidentale delle querelanti venditrici, con riguardo alla mancata dichiarazione di falsita' dell'atto laddove riporta l'affermazione della parte alienante circa l'insussistenza di modificazioni dello strumento urbanistico, posto che l'inveridicita' di tale attestazione non era risultata provata.
Avverso questa sentenza propone ricorso il notaio (OMISSIS), affidato ad un motivo.
Resistono le intimate con controricorso, proponendo altresi' ricorso incidentale per un motivo.
1. - Con l'unico motivo, il ricorrente deduce la violazione dell'articolo 1362 c.c., commi 1 e 2, articoli 1366, 2700, 2730 e 2733 c.c., Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 18, commi 1 e 2, articolo 116 c.p.c., per avere la sentenza impugnata attribuito alle parole "la parte alienante... mi consegna il certificato di destinazione urbanistica" il significato materiale e comune di dazione fisica contestuale, invece che, secondo un'interpretazione coerente con il comportamento delle parti e di buona fede, quello di consegna giuridica di esso, con assunzione, ad opera della parte alienante, della personale e piena responsabilita' del certificato con il suo consenso acquisito, da chiunque (nella specie, il geometra (OMISSIS)) poi materialmente portato presso il notaio.
Con il ricorso incidentale, si censura il vizio di motivazione sotto ogni profilo, per avere la sentenza impugnata respinto la querela di falso con riguardo alla dichiarazione secondo cui "a tutt'oggi non sono intervenute modificazioni dello strumento urbanistico concernente l'immobile trasferito", argomentando la corte del merito nel senso che non fosse stata data la prova della falsita', aggiungendo le ricorrenti di avere ignorato il mutamento di destinazione del terreno, da agricola ad edificatoria, e di non avere esse stesse provveduto a richiedere alle competenti autorita' il certificato di destinazione; allegano che il notaio si limito' a leggere l'atto, senza porre alcuna domanda alle parti.
2. - Il ricorso principale e' fondato.
2.1. - La disposizione dell'atto rogato il (OMISSIS), riportata in ricorso in ossequio del principio di autosufficienza, prevede: "La parte alienante, dichiarandomi che a tutt'oggi non sono intervenute modificazioni dello strumento urbanistico concernenti l'immobile trasferito, mi consegna il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di (OMISSIS) il 16/10/2002 prot. n. (OMISSIS) del 29/10/2002, che allego al presente atto sotto la lettera A".
Il motivo pone la questione se sussista la falsita' di tale espressione, allorche' il certificato, pur allegato all'atto, non sia consegnato al momento della stipula dalla parte alienante, ma, come nella specie, alcuni giorni prima direttamente presso lo studio notarile da un terzo per conto della parte acquirente e con il consenso della parte alienante.
2.2. - La querela di falso civile, esercitata nel presente giudizio, attiene al documento prodotto in causa, od una sua parte, e mira, attraverso il correlativo accertamento della falsita', a paralizzarne l'efficacia probatoria, ovvero a togliere al documento medesimo l'idoneita' a servire come prova di determinati atti o rapporti.
La questione della rilevanza dell'eventuale falsita' del documento, impugnato con la querela in via incidentale di cui all'articolo 221 c.p.c., ai fini della decisione di merito e' devoluta al giudice della causa principale, non a quello della querela, il cui unico compito consiste nell'affermare o negare la falsita' dell'atto (Cass. 28 maggio 2007, n. 12399; v. pure Cass. 6 dicembre 2006, n. 26149; 26 marzo 2002, n. 4310; cosi' come, specularmente, al giudice della causa principale non e' consentito esprimere un giudizio di merito sulla dedotta falsita': Cass. 2 marzo 1996, n. 1636).
Pertanto, ove pure sussistessero nella specie dubbi in ordine a tale profilo (l'aver consegnato non attesterebbe l'aver conosciuto, se non in via di elemento indiziario e non documentale), correttamente la corte d'appello ha ritenuto ogni valutazione sulla rilevanza della medesima attestazione riservata al giudizio instaurato al fine di ottenere l'annullamento del contratto.
La sentenza, invece, non ha fatto buon governo dei canoni ermeneutici che presiedono all'interpretazione degli atti negoziali, per quanto di seguito esposto.
2.3. - La Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 18, comma 2, poi recepita nel Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, articolo 30, comma 2, , t.u. dell'edilizia, sancisce la nullita' degli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto il trasferimento dei terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni riguardanti l'area interessata.
E' nota la prassi notarile di inserire formule del tutto analoghe a quella riportata negli atti pubblici di trasferimento immobiliare che richiedano l'allegazione del detto certificato.
La norma richiamata, finalizzata a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, prescrive la mera allegazione del certificato all'atto, senza nulla stabilire con riguardo all'autore ed al momento della consegna, interessando al legislatore, per il raggiungimento dei ricordati fini, che quel certificato sussista e costituisca inscindibile allegato dell'atto pubblico.
Il solo profilo rilevante, perche' idoneo a scongiurare la nullita' dell'atto, e' che il certificato di destinazione urbanistica sia allegato agli atti. Che, poi, il certificato venga consegnato al momento, oppure ore o giorni prima; che pervenga materialmente dalle mani di una delle parti o di terzi; che sia dato al notaio o ad un suo collaboratore, ecc.: sono tutte circostanze non rilevanti ai fini della validita' urbanistica dell'atto (ne', puo' aggiungersi, decisive ai fini dell'annullabilita' di esso per vizio del consenso, ove si intenda allegare di non aver conosciuto il contenuto del certificato stesso).
L'irrilevanza delle modalita' di reperimento del certificato, nel sistema della normativa urbanistica, trova conferma in quella giurisprudenza secondo cui, dovendo il certificato di destinazione urbanistica essere prodotto nel giudizio volto alla sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di cui all'articolo 2932 c.c. (Cass. 24 novembre 2007, n. 24460), la mancata produzione del certificato, che non costituisce un presupposto della pretesa azionata bensi' una condizione dell'azione, giustifica la sua acquisizione anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'articolo 213 c.p.c. (Cass., ord. 25 ottobre 2011, n. 22077); dunque, l'essenziale e' che il certificato sia in atti.
2.4. - A fronte, dunque, di una disposizione come quella riportata, la quale non specifica che il notaio debba ricevere il certificato di destinazione del fondo personalmente, ad opera di una parte determinata e contestualmente all'atto e non prima, nonche' attesa l'irrilevanza per il legislatore di tali informazioni, occorre interpretare detta tralaticia espressione contrattuale - con l'uso del verbo al presente ed il pronome personale in prima persona singolare al dativo, invece che, come rispondente alla realta', con il verbo al passato e con la specificazione del luogo e della persona fisica che abbia provveduto all'incombente - non alla stregua del criterio puramente letterale, ma secondo l'interpretazione logica, per accertare se, in tal modo, essa in sostanza si riduca in una clausola di stile (da leggere, insomma, nel senso che "la parte mi ha posto a disposizione il certificato perche' io possa allegarlo all'atto, come in effetti lo allego"). Altro sarebbe se, invece, il certificato non fosse stato ancora consegnato, ma avrebbe dovuto esserlo in futuro: perche' allora sarebbe mancata la stessa possibilita' di allegarlo, mentre il falso sarebbe integrato.
Dispone l'articolo 1362 c.c. che l'accertamento del significato degli atti negoziali sia condotto senza limitarsi al senso letterale delle parole e ricercando, invece, la volonta' oggettivata nell'atto, mediante l'utilizzo di criteri sussidiari quali l'interpretazione logica e il comportamento delle parti anche successivo al contratto, in particolare al fine di accertare il contenuto dell'atto in relazione alla sua funzione.
Criterio essenziale dell'interpretazione, sia esso dei negozi o delle norme, e' invero quello della razionalita', pur nei limiti del tenore letterale delle disposizioni. Questa Corte ha piu' volte chiarito (e multis, Cass. 23 agosto 2003, n. 12389; 9 luglio 1994 n. 6484; 22 ottobre 1981, n. 5528) che va ricostruita la comune volonta' dei contraenti sulla scorta di due elementi principali, ovvero il senso letterale delle espressioni usate e la ratio del precetto contrattuale, e che tra i predetti criteri non esiste un preciso ordine di priorita', essendo essi piuttosto destinati ad integrarsi a vicenda, in un razionale gradualismo dei mezzi di interpretazione, che devono fondersi ed armonizzarsi nell'apprezzamento dell'atto negoziale; mentre si e' precisato (Cass. 3 giugno 2014, n. 12360; 8 marzo 2007, n. 5287) che la lettera (il senso letterale), la connessione (il senso coordinato) e l'integrazione (il senso complessivo) costituiscono strumenti interpretativi legati da un rapporto di implicazione necessario al relativo procedimento ermeneutico.
Oggetto della ricerca ermeneutica e' il significato oggettivo del testo, rispetto al quale il senso letterale delle parole e' il primo, ma non esclusivo strumento, imponendosi un'indagine comprensiva dell'elemento logico, in un razionale gradualismo dei mezzi di interpretazione che devono fondersi ed armonizzarsi.
Cio' e' vero anche quando a redigere l'atto sia un pubblico ufficiale, le cui espressioni linguistiche, pur tenuto conto del maggiore tecnicismo che al soggetto pertiene, vanno interpretate sempre secondo i canoni generali degli articoli 1362 c.c. e ss. (per l'utilizzo pacifico di tali criteri anche con riguardo all'atto pubblico notarile, cfr. Cass. 11 giugno 2010, n. 14088 e 14 dicembre 1994, n. 10698; circa l'ampia applicabilita' di quei canoni all'interpretazione di un atto amministrativo non normativo, Cass. 23 luglio 2010, n. 17367, 7 aprile 2008, n. 8974 e 24 gennaio 2007, n. 1602 e, per la giurisprudenza amministrativa, Cons. Stato 20 novembre 2013, n. 5465, 27 marzo 2013, n. 1769, 16 gennaio 2013, n. 238, 5 settembre 2011, n. 4980, 25 gennaio 2012, n. 323, 24 marzo 2011, n. 1783, 16 giugno 2009, n. 3880).
2.5. - A conforto di tale ricostruzione stanno poi le acquisizioni elaborate a proposito dell'irrilevanza del cd. falso inutile nei delitti di falsita' in atti, cioe' del falso concernente un elemento del contenuto dell'atto non rilevante o non influente ai fini della funzione svolta (cfr. Cass. pen., 29 maggio 2013, n. 37314, P.; 17 ottobre 2013, n. 2809, V.; 21 aprile 2010, n. 35076, Immordino; 11 dicembre 2007, Goman; 7 novembre 2007, De Mori; e gia' 13 novembre 1997, n. 3134 Gargiulo e 5 luglio 1990, n. 11498, Casarola). Il concetto e' stato sviluppato ritenendosi sussistere il c.d. falso inutile quando la condotta, pur incidendo, nel falso ideologico, sul significato letterale di un atto, non incide pero' sul suo significato di comunicazione, cosi' come esso si manifesta nel contesto, anche normativo, della formazione e dell'uso, effettivo o potenziale, dell'oggetto (Cass. pen. 19 giugno 2008, n. 38720, Rocca; e v. Cass. pen., sez. un., 25 ottobre 2007, Pasquini).
2.6. - La decisione della corte del merito non ha rispettato questi principi, perche' ha condotto un'interpretazione strettamente limitata al senso letterale delle parole, trascurando la regola fondamentale dell'interpretazione logica della clausola in coerenza con la sua funzione.
3. - Il ricorso incidentale e' inammissibile.
La corte del merito ha ritenuto, nella specie, non raggiunta la prova della falsita' della menzionata dichiarazione.
Le dedotte circostanze - secondo cui le alienanti ignoravano l'intervenuto mutamento di destinazione del terreno e non erano state loro stesse ad ottenere il certificato di destinazione urbanistica, come pure la mera lettura dell'atto da parte del notaio - non sono decisive al fine di rendere inadeguata l'argomentazione della sentenza impugnata.
Il motivo mira in realta', sotto l'egida del vizio di motivazione, al riesame delle risultanze probatorie. Ma costituisce principio costante quello secondo cui la valutazione dei documenti e delle risultanze delle prove costituende, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute piu' idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito (e multis, Cass. 21 luglio 2010, n. 17097).
4. - In conclusione, il ricorso principale va accolto, con rinvio della causa innanzi alla Corte d'appello di Palermo, in diversa composizione, perche' riesamini il materiale probatorio alla stregua dei principi enunciati; ad essa si demanda anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimita'.
La Corte accoglie il ricorso principale e dichiara inammissibile l'incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia innanzi alla Corte d'appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimita'.
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