Source: https://www.kuchs.de/15_7_Gutachten_zur_Ermittlung.108.0.html
Timestamp: 2018-12-17 15:55:14
Document Index: 191478806

Matched Legal Cases: ['§ 56', '§ 31', '§ 22', '§ 25', '§ 22', '§ 5', '§ 31', '§ 31', '§ 3', '§ 31', '§ 192', '§ 68', '§68', '§ 68', '§ 19', '§ 19', '§ 194', '§ 19', '§ 68', '§ 68', '§ 31', '§ 16', '§ 23', '§ 3', '§ 64', '§ 3', '§ 64', '§ 58', '§ 44', '§ 63', '§ 28', '§ 194', '§ 194', '§ 71', '§ 3', '§ 3', '§ 325', '§ 3']

15.7 Gutachten zur Ermittlung der Restnutzungsdauer (RN) und des Bodenwerts
Sowohl im Rahmen von Bodenordnungsverfahren § 56 LwAnpG als auch in einem notariellen Vermittlungsverfahren nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz werden häufig Gutachten betreffs Restnutzungsdauer der Gebäude auf fremdem Boden und Bodenwert erstellt. Auftraggeber solcher Gutachten können sein:
a) der Notar
b) die Flurneuordnungsbehörde oder eine von ihr beauftragte Stelle
c) der Bodeneigentümer oder
d) der Gebäudeeigentümer
Die Feststellung der Restnutzungsdauer ist von Bedeutung bezüglich der Frage, ob ein Bodenordnungsverfahren bzw. notarielles Vermittlungsverfahren überhaupt durchgeführt werden kann - § 31 Sachenrechtsbereinigungsgesetz - und/oder ob der Halbteilungsgrundsatz (halber Bodenpreis) zur Anwendung kommt.
Wie die Erfahrungen der letzten Jahre zeigen, wurden unter zum Teil gröbster Mißachtung des Bodeneigentumsrechts des mit unendlich langer "Restnutzungsdauer" des Bodens, das im Grundgesetz gesicherte Eigentumsrecht verletzt und das in aller Regel zeitlich sehr begrenzte, mit sehr begrenzter Restnutzungsdauer ausgestattete selbständige Gebäudeeigentum für die LPG/das Nachfolgeunternehmen als ewig und fortbestehendes (LPG-DDR-Unrecht) Recht behandelt.
Zahlreiche ehemalige LPG-Bauern/Erben fühlen sich daher nicht selten nachträglich enteignet, sind vom Rechtsstaat enttäuscht und können verständlicherweise nicht verstehen, wie im Rechtsstaat Bundesrepublik Deutschland LPG-Unrecht fortgesetzt wird.
Mit welchen Problemen der Bodeneigentümer dabei rechnen muß, zeigen nachfolgende Beispiele:
A. da beauftragt ein staatliches Amt für Flurneuordnung einen von der IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Ermittlung der Restnutzungsdauer einer Milchviehanlage (T/M).
Auszüge daraus - (auszugsweise und gekürzt):
"Gutachterliche Stellungnahme zur Restnutzungsdauer der landwirtschaftlichen Anlage der Agrargenossenschaft .... e.G. im Vogtland
Auftraggeber: Staatliches Amt für Ländliche Neuordnung
Diese gutachterliche Stellungnahme enthält 31 Seiten, davon 3 Anlagen mit 17 Selten. Sie wurde In 4 Ausfertigungen erstellt, davon eine für die Handakte des Sachverständigen
3.0. Grundlagen zur Ermittlung der Restnutzungsdauer
Die Grundlagen für die Ermittlung der Restnutzungsdauer sind in der WertV wie folgt geregelt:
(2) ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen durch lnstandsetzungen oder Modernisierungen verlängert worden oder haben unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt, soll der Bestimmung der Wertminderung wegen Alters die geänderte Restnutzungsdauer und die für die baulichen Anlagen übliche Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt werden.
Die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden ist nach Erfahrungssätzen oder auf der Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen1 soweit sie nicht nach den §§ 22 und 23 bereits berücksichtigt wurde. § 25 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Sonstige nach den §§ 22 bis 24 bisher noch nicht erfaßte, den Wert beeinflussende Umstände, Insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 5 Abs. 1 maßgeblichen Nutzung, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen.
Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist zu beachten, ob die baulichen Anlagen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen entsprechen. Dabei ist zu beachten, daß nicht der physische Bestand der baulichen Anlagen, sondern deren wirtschaftliche Restnutzungsdauer maßgebend ist.
4.0 Bauwerksanalyse
4.1 Milchviehstall
Technische Restnutzungsdauer (rechnerisch)
Hülsenfundamente in BK 25
vorgehängte Schwerbetonplatten
Satteldach mit Oberlicht
Baumängel, welche die Standsicherheit der Konstruktion sofort gefährden:
Bauteile, welche für den Bestand der lst-Nutzung sofort erneuert werden müssen:
Bauteile, welche perspektivisch für den Bestand der Ist-Nutzung erneuert werden müssen:
Dacheindeckung einschl. Spenglerei, Elektroanlage, Unterdecke, Fenster
Einschätzung der technischen Restnutzungsdauer:
Es gibt keinen Hinweis auf das Ende der technischen Restnutzungsdauer
Läßt das Gebäude/die bauliche Anlage die bestehende Nutzung weiterhin zu:
Es gibt keinen Hinweis und keine Auflagen für eine Aufgabe der landwirtschaftlichen Anlage (vgl. auch Stellungnahme des Staatlichen Amtes für Landwirtschaft [Anlage])
Schlußfolgerung des Sachverständigen zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer:
Da es aus technischer und immissionsrechtlicher Sicht keine Auflagen gegen das Betreiben dieses Gebäudes gibt, erfolgt der Ansatz der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer entsprechend der technischen Restnutzungsdauer. Die Ausrüstung ist funktionsfähig und läßt einen technisierten Ablauf der Viehhaltung im Festmistverfahren zu.
5.0 Erklärung
Aus oben gezeigten Bauwerksanalysen und den Betrachtungen zur Restnutzungsdauer wird geschlußfolgert, daß für die aufstehenden Gebäude nach Einschätzung des Sachverständigen und unter Bezugnahme der Stellungnahme des Staatlichen Amt für Landwirtschaft mit Fachschule für Landwirtschaft Plauen insgesamt
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von > (größer) 25 Jahren
eingeschätzt wird. Die Restnutzungsdauer der Außenanlagen ist kein Entscheidungskriterium für die Restnutzungsdauer der Gesamtanlage.
Ich versichere mit meiner Unterschrift und meinem Siegel, daß ich in vorliegender Sache unbeteiligt bin und die von mir geforderte gutachterliche Stellungnahme unparteiisch angefertigt habe."
Im gleichen Stil sind alle weiteren Einzelgebäude bewertet, ebenso nahezu ausnahmslos mit der gleichen Schlußfolgerung.
Als Ergebnis stellt der Sachverständige fest:
"Daraus wird abgeleitet, daß die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von der technischen Restnutzungsdauer abweichen kann. Die technische Restnutzungsdauer kann praktisch unendlich sein, wenn die Anlage oder das Bauwerk entsprechend instand gehalten wird bzw. verbrauchte und/oder unwirtschaftliche Bauteile ersetzt werden. Technisch ist jedes Bauwerk zu erhalten, wenn die erforderlichen Mittel bereitstehen.
Die Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer erfolgt deshalb zunächst aus der technischen Restnutzungsdauer als Maximum der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Danach erfolgt eine Betrachtung zum Zuschnitt und der Eignung zum Betrieb des landwirtschaftlichen Betriebs der Gebäude.
Abschließend ist zu untersuchen, ob es aus emissionsrechtlicher Sicht Auflagen gegen das Betreiben dieser Gebäude gibt. Zur Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird der Ansatz der steuerlichen Abschreibungszeit vorgeschlagen. Der Ansatz einer Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren ohne Betrachtung der oben genannten Faktoren wird jedoch als praxisfremd und konträr zur Bewertungsliteratur angesehen und deshalb negiert." Milchviehanlage: Baujahr 1966/68, Alter 30 Jahre, technische Restnutzungsdauer 60 Jahre, Restnutzungsdauer 30 Jahre, Baumängel nicht ersichtlich.
"Schlußfolgerung des Sachverständigen zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer:
Da es aus technischer und emissionsrechtlicher Sicht keine Auflagen gegen das Betreiben des Gebäudes gibt, erfolgt der Ansatz der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer entsprechend der technischen Restnutzungsdauer. Die Ausrüstung ist funktionsfähig und läßt einen technisierten Ablauf der Viehhaltung im Festmistverfahren zu."
Die beiden betroffenen einstigen LPG-Bauern/Bodeneigentümer konnten ein solches Gutachten selbstverständlich nicht akzeptieren, zumal die Anlage unmittelbar 20 Meter hinter dem Hoftor des einen Bauern steht und der Stallmistabfluß (insbesondere bei Regen) unmittelbar vor dem Wohnhaus auf dem Weg des anderen Grundstückseigentümers vorüber läuft . Anzeigen beim Landratsamt/Umweltamt, der Polizei blieben ergebnislos.
Ein von den beiden geschädigten Bodeneigentümern in Auftrag gegebenes Gutachten eines aus dem angrenzenden Bayern öffentlich bestellten und vereidigten landwirtschaftlichen Sachverständigen (HLBS) kommt dagegen zu einem völlig anderen Ergebnis:
Bewertungsstichtag: April 1998 Auftrag/Ortsbesichtigung/Grundlagen zur Ermittlung der Restnutzungsdauer
B. (Objekt wie A) Beurteilung der Restnutzungsdauer des Gesamtobjektes
Im vorangehenden Abschnitt 4 wurde die Restnutzungsdauer für die einzelnen Gebäude wie folgt ermittelt:
Melkhaus mit Zwischenbau
Futterlager mit Rübenbunker
kleiner Bergeraum
deutlich < 25 Jahre
deutlich < 20 Jahre
deutlich < 25 Jahre*)
Abwassergrube am Milchviehstall
Jauchegrube am Milchviehstall
Dunglager am Milchviehstall
Dunglager südlich des Kälberstalles
*) hier ist bereits die Restlebensdauer kleiner als 25 Jahre (bis zu null Jahren), so daß sich eine Untersuchung der Restnutzungsdauer erübrigte.
Wie die Übersicht zeigt, weisen von den gesamten Gebäuden und baulichen Anlagen nur der große und kleine Bergeraum und ein an den kleinen Bergeraum angebauter kleiner Verbindungsbau eine Restnutzungsdauer von mehr als 25 Jahren auf.
Bei den für den Betrieb der Anlage wesentlichen Gebäuden (Kuhstall, Melkhaus, Kälberstall, Abkalbestall) und bei den wesentlichen Anlagen (Dunglager, Jauchegruben), die auch von den Baukosten her den weitaus größten Anteil am Gesamtkomplex haben, liegt die Restnutzungsdauer deutlich unter 25 Jahren, beim Milchviehstall, dem Dunglager und den Jauchegruben sogar unter 10 Jahren.
Es ist somit festzustellen, daß aus der Sicht des Jahres 1995 auch die Restnutzungsdauer der Gesamtanlage nicht mehr als ca. 10 Jahre beträgt.
Im Gutachten war die Restnutzungsdauer gemäß § 31 Abs. 1 SachenRBerG der "Milchviehanlage ..." zu untersuchen.
Bei der Beurteilung ist nicht die technische Restlebensdauer maßgebend, sondern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Außerdem kommt es nach den in Abschnitt 2.2 dargestellten Quellen nicht auf die Restnutzungsdauer eines jeden einzelnen Gebäudes an, sondern auf die Restnutzungsdauer der Gesamtanlage, die wesentlich von den Gebäuden bestimmt wird, die der Anlage das "Gepräge" geben.
Im Gutachten werden deshalb zunächst die einzelnen Gebäude und baulichen Anlagen im Hinblick auf die Restnutzungsdauer untersucht (Abschnitt 4). Dies führt zu dem Ergebnis, daß von dem umfangreichen Bestand an Wirtschaftsgebäuden und baulichen Anlagen nur noch die in Anlage 1 mit den Nummern 3 und 6 markierten Bergeräume und der mit Nr. 5 markierte Anbau an den kleinen Bergeraum eine Restnutzungsdauer von mehr als 25 Jahren haben. Bei allen anderen Gebäuden liegt die Restnutzungsdauer bei deutlich weniger als 25 Jahren.
Bei den baulichen Anlagen liegt bereits die technische Restlebensdauer unter 25 Jahren, so daß auf eine Untersuchung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer verzichtet werden konnte.
In Abschnitt 5 wird aus den Feststellungen zur Restnutzungsdauer abgeleitet, daß die Restnutzungsdauer der Gebäude und baulichen Anlagen, die der ehemaligen "Milchviehanlage ..." das Gepräge geben, bei nicht mehr als 10 Jahren liegt und daß somit auch die Restnutzungsdauer der Gesamtanlage aus der Sicht des Betrachtungszeitpunktes im Jahr 1995 mit nicht mehr als 10 Jahren anzusetzen ist. 2. Methodische Grundlagen zur Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 31 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz
2.1 Beurteilungsgrundlagen für die Restnutzungsdauer
Die voraussichtliche Restnutzungsdauer von landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäuden stellt bei der Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Ländern ein entscheidendes Kriterium dar.
Gemäß § 3 1 Abs. 1 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG) kann der Grundstückseigentümer
"den Abschluß eines Erbbaurechtsvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages verweigern, wenn das vom Nutzer errichtete Gebäude oder die bauliche Anlage öffentlichen Zwecken dient oder land-, forstwirtschaftlich oder gewerblich genutzt wird, dem Nutzer ein Nutzungsrecht nicht bestellt wurde und die Restnutzungsdauer des Gebäudes oder der baulichen Anlage in dem Zeitpunkt, in dem der Nutzer Ansprüche nach diesem Kapitel geltend macht, weniger als 25 Jahre beträgt."
Vom Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten wird in einer Informationsbroschüre zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum dargestellt, daß die Restnutzungsdauer nicht nach technischen, sondern nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu ermitteln ist und insofern auf Nr. 3.5.4 der Wertermittlungsrichtlinien 1991 (WertR 91) verwiesen. Dort wird ausgeführt:
"Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Dabei ist zu berücksichtigen, daß durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten die Restnutzungsdauer verkürzen können. Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist zu beachten, ob die baulichen Anlagen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen entsprechen."
Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer dient üblicherweise die Differenz zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter als Anhalt (vgl. GERARDY/MÖCKEL), wobei durchgreifende Erneuerungen oder Verbesserungen die Restnutzungsdauer verlängern, Baumängel und Bauschäden diese hingegen verkürzen können.
Der Unterschied zwischen der technischen Lebensdauer und der wirtschaftlichen Nutzungsdauer wird bei GERARDY/MÖCKEL (a.a.O. 5. 4.4.5/1 ff.) verdeutlicht:
Die technische Lebensdauer hängt im wesentlichen von der technischen Standdauer der Rohbauteile (Fundamente, Außenwände, Decken, Treppen), von der Art der verwendeten Baustoffe, von der Konstruktion und der Güte der Bauausführung ab. Weiterhin nehmen Umwelteinflüsse, Art der Nutzung, Pflege und Instandhaltung Einfluß. Außerdem wird die technische Lebensdauer mitbestimmt von der kürzer anzusetzenden Lebensdauer der Ausbauteile eines Gebäudes (Dacheindeckung, Dachrinnen, Rohrleitungen, Heizungssarilagen, Fenster, Türen, Fußböden). Die technische Lebensdauer ist daher ein Mittelwert der Lebensdauer einer Reihe von Komponenten der Rohbau- und Ausbauteile eines Gebäudes.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird hingegen durch den Zeitraum bestimmt, in dem das zu bewertende Grundstück wirtschaftlich vertretbar nutzungsfähig ist.
Für gewerblich genutzte Gebäude werden folgende Kriterien herausgestellt, von denen die wirtschaftliche Nutzungsdauer abhängig ist:
a) die Verwendbarkeit der Gebäude nach ihrer Zweckbestimmung (Mehrzweck- und Einzweckgebäude),
b) die in dem Gebäude untergebrachten Betriebsanlagen,
c) die Lage und Bedeutung des Betriebsgebäudes für den gesamten Betrieb,
d) das Verhältnis des Wertes der in dem Gebäude untergebrachten Betriebsanlagen zum Wert des Gebäudes; je wertvoller die Betriebsanlagen im Verhältnis zum Gebäude sind, desto mehr wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes von der Nutzungsdauer der Betriebsanlagen beeinflußt,
e) das Ausmaß der technisch-wirtschaftlichen Entwicklung der Branche, für die die Gebäude errichtet bzw. zu nutzen sind.
Nach KÖHNE ist bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer gemäß § 31 Abs. 1 SachenRBerG von landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäuden zunächst zu prüfen, ob die technische Restlebensdauer länger als 25 Jahre ist. Ist sie es nicht, dann ist die Untersuchung bereits beendet. Ist sie länger, sind die Zukunftschancen der Nutzung in wirtschaftlicher Hinsicht zum Bewertungsstichtag zu untersuchen. Hierbei ist nicht nur die gegenwärtig ausgeführte Nutzung zu sehen, sondern es sind auch mögliche alternative Nutzungen einzubeziehen, die ohne außergewöhnliche Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen realisiert werden können.
Hinsichtlich der Gesamtnutzungsdauer von landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäuden macht KÖHNE (a.a.O.) unter Hinweis auf die steuerlichen Abschreibungszeiträume (vgl. Auszug aus der amtlichen AfA-Tabelle in Anlage 2, Blatt 1) und auf Beispiels- und Stabilitätskalkulationen deutlich, daß bei Wirtschaftsgebäuden i. d. R. von einer Nutzungsdauer von 25 Jahren +/- 5 Jahre auszugehen ist, auch wenn die technische Lebensdauer z. T. deutlich länger anzusetzen ist (vgl. hierzu den Auszug aus den Anlagen 5, 7 und 8 der WertR9 1 in Anlage 2, Blatt 2).
4.2 Gebäude Nr. 1, Milchviehstall
Grundfläche: 95,00 m x 21,00 = 1.955 qm
Doppelschiffige Bauweise mit Hülsenfundamenten, Betonstützen, vorgehängten Schwerbetonplatten und gemauerten Innenwänden; im Gebäude zwei Längsreihen mit Betonstützen. Satteldach mit Oberlichtaufsatz; Nagelbinderkonstruktion; Dacheindeckung mit Wellasbestplatten, Unterdecke aus Planasbestplatten; Betonböden mit Estrich. Stallentlüftung nur über Fenster möglich; Strom- und Wasseranschluß
Ehemals vierreihige Aufstallung mit zwei Futtertischen für je zwei Reihen; Anbindehaltung auf Kurzständen; Entmistung (Festmist) mit Schiebeschild. Die beiden mittleren Reihen wurden inzwischen zu Laufboxen zusammengefaßt
Winterstall für Mutterkühe
Planasbestdecke im Stall undicht; starke Kondenswasserbildung im Winter, dadurch Feuchtigkeitsschäden an der Binderkonstruktion; Aufstallung stark angerostet. Elektrische Anlagen veraltet. Die Stutzenreihen in Längsrichtung durch das Gebäude behindern den Einbau einer modernen Stalleinrichtung. Der Einbau einer funktionierenden Entlüftung erfordert erhebliche Umbauten an der Dachkonstruktion
Ausgehend von der rechnerischen Lebensdauer von 51 Jahren und dem Gebäudealter zum Betrachtungszeitpunkt von 27 Jahren errechnet sich eine Restlebensdauer von 24 Jahren.
Diese rechnerische Restlebensdauer wird im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht, sondern durch die undichte Planasbestunterdecke, die zu einer Schädigung der Dachkonstruktion durch die feuchte Stalluft führt, verkürzt. Setzt man in die Berechnung eine Lebensdauer von 35 Jahren für das Dach ein, dann errechnet sich eine Lebensdauer von 48 Jahren und eine Restlebensdauer von 21 Jahren.
4.2.3 Restnutzungsdauer
Folgende Gesichtspunkte haben Einfluß auf die Restnutzungsdauer:
Die fehlende Lüftung erfordert einen Umbau der Dachkonstruktion zur Schaffung einer wirksamen Entlüftung über das Dach, um die Voraussetzungen für eine artgerechte Tierhaltung zu schaffen. Die fehlende Lüftung führt im Winter zu extrem feuchtem Stallklima. Dies mindert bei den Tieren die täglichen Zunahmen und verkürzt die Lebensdauer der Dachkonstruktion weiter.
Die Aufstallung ist weitgehend verschlissen und entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an die Arbeitswirtschaft.
Die Mutterkuhhaltung als relativ extensive Form der Viehhaltung ist nur wirtschaftlich, wenn sie in Gebäuden betrieben wird, die nur geringe Kosten verursachen. Sie wird deshalb entweder in Altgebäuden betrieben, die anderweitig nicht mehr benötigt werden oder - wenn neu gebaut werden muß - in Gebäuden einfachster Bauart, z. B. in Außenklimaställen, die in Leichtbauweise erstellt, mit Spacebordverkleidung versehen sind und als einfache Aufstallung ein Tiefeinstreu- oder Tretmistverfahren aufweisen.
Da Lebendviehpreise von über 3,85 DM/kg Lebendgewicht ohne MwSt. weit über allen Erwartungen liegen, ist zusammenfassend festzustellen, daß eine wirtschaftliche Nutzung des Stallgebäudes nur noch solange möglich ist, wie keine Kosten für Stallmodernisierung bzw. Stallreparatur anfallen. Da selbst bei Inkaufnahme der ungünstigen arbeitswirtschaftlichen Verhältnisse das Dach innerhalb der nächsten 10 Jahre erneuert werden muß, bedeutet dies, daß die Restnutzungsdauer des Stallgebäudes weniger als 10 Jahre beträgt.
C. Da beauftragt ein LPG-Nachfolger e. G. einen Gutachter bei der Gemeinde und erhält dieses Gutachten (auszugsweise und gekürzt) (H):
"Gutachten über den Verkehrswert nach §§ 192 bis 199 Baugesetzbuch (BauGB) Gutachterausschuß für Grundstückswerte
1.1.1 Antragsteller des Gutachtens
Das Gutachten wurde am 05.12.1995 von der Agrargenossenschaft ... e. G., dem Nutzer der Teilfläche des Grundstücks, welches mit landwirtschaftlich und gewerblich genutzten Gebäuden bebaut ist, beantragt. Das Gutachten wird für Kaufverhandlungen nach dem Gesetz zur Änderung sachenrechtlicher Bestimmungen (Sachenrechtsänderungsgesetz - SachenRÄndG) vom 21.09.1994, Artikel 1 Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet (Sachenrechtsbereinigungsgesetz - SachenRBerG) benötigt.
Wertermittlungsstichtag: 04.03.1996
Diverse Vergleichspreise für landwirtschaftliche Betriebsflächen (14 Fälle)
69997 qm, 410.562,- DM, 1994/95, 5,87 DM/qm
Die Ausgangsdaten für das Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise, die auf dem Grundstücksmarkt für vergleichbare Objekte bezogen auf die hier zu beurteilende Fläche, erzielt wurden.
Durch die Darstellung der Fläche als Dorfgebiet sind sich die Gutachter einig, daß ein Zuschlag von 25% gerechtfertigt ist, weil die Möglichkeit einer Umnutzung der Fläche für außerlandwirtschaftliche Zwecke (Gewerbeflächen) nicht auszuschließen wäre.
25% von 5,87 DM/m² = 1,47 DM/m²
5,87 DM/m² + 1,47 DM/m² = 7,34 DM/m²
Der Bodenwert wird auf 7,50 DM/m² gerundet.
Es wird nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz Kapitel 2 Abschnitt 3 Unterabschnitt 3 § 68 der regelmäßige Preis ermittelt. Dieses ist im Regelfall die Hälfte des Bodenwertes (§68 SachenRBerG).
Ankaufpreis nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
Größe des Wertermittlungsobjektes (Teilfläche von Flurstück 1591)
ca. 1651 m²
Preis für das Wertermittlungsobjekt
31,50 DM/m²
Bodenwert für das Wertermittlungsobjekt
1651 m² x 31,30 DM/m² = 52.006,50 DM
Halbteilung nach § 68 Abs. 1
52.006,50 DM : 2 = 26.003,25 DM
26.003,25 DM
Einflußfaktoren auf den Bodenwert - diverse aufgeführt
Ankaufswert nach dem Gesetz zur Änderung sachenrechtlicher Bestimmungen Sachenrechtsänderungsgesetz - SachenRÄndG Artikel 1 Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittgebiet (SachenRBerG).
Der Bodenwert wird nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz Kapitel 2 Abschnitt 1, Unterabschnitt 5 "Bodenwertermittlung" § 19 ermittelt. Nach § 19 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG bestimmt sich der Bodenwert nach dem um die Abzugsbeiträge nach Satz 3 verminderten Wert eines baureifen Grundstücks. Der Satz 2 spezifiziert dabei weiter, daß es sich um den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB handelt als sei das Grundstück unbebaut.
Weiter nach § 19 Abs. 3 Satz 2 muß mindestens der Wert zugrunde gelegt werden, der sich für das Grundstück im Entwicklungszustand Rohbauland ergeben würde.
Es wird nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz Kapitel 2 Abschnitt 3 Unterabschnitt 3 § 68 der regelmäßige Preis ermittelt. Dieses ist im Regelfall die Hälfte des Bodenwertes (§ 68 SachenRBerG).
ca. 3.579 m²
7,50 DM/m²
3.579 m² x 7,50 DM/m² = 26.842,50 DM
26.842,50 DM : 2 = 13.421,25 DM
13.421,25 DM
Gewerbefläche (Tankstelle, Autowaschanlage, Metallbetrieb)
In unmittelbarer Nähe wurden neu erschlossene Gewerbeflächen für 45,- DM/m² verkauft. Die Gutachter sind sich einig, daß bei der zu bewertenden Fläche die Erschließungsanlagen schlechter sind als bei den Vergleichgrundstücken. Die Gutachter halten einen Abschlag von 30% für gerechtfertigt. Daraus ergibt folgender Bodenwert
30% von 45,- DM/m² = 13,50 DM/m²
45,- DM/m² - 13,50 DM/m² = 31,50 DM/m²
Der Bodenwert wurde mit 31,50 DM/m² ermittelt."
Obwohl die Fläche im Dorfgebiet - Innenbereich - liegt und von der e. G. gewerblich genutzt wird bzw. an gewerbliche Nutzer verpachtet ist, wird landwirtschaftliche Nutzung unterstellt und Abschläge vorgenommen, die nie berechtigt sind.
Zudem ist fraglich, ob die Vergleichspreise nicht bereits durch Halbteilung (1/2) zustande gekommen sind und ob die Halbteilung hier zur Anwendung kommen kann.
Da der Bodeneigentümer dies so nicht hinnehmen wollte, ließ er ein Gutachten über die Restnutzungsdauer erstellen mit dem Ergebnis, daß diese bei deutlich unter 25 Jahren liegt und das von der e. G. beantragte notarielle Vermittlungsverfahren eingestellt wurde.
D. (Objekt wie C.)
Ein von Bodeneigentümern beauftragter qualifizierter vereidigter, öffentlich bestellter (IHK Leipzig) Sachverständige stellt unter anderem folgendes fest:
"Einschätzung des baulichen Zustandes
Die Gebäude und baulichen Anlagen befinden sich entsprechend der jeweiligen bisherigen Nutzungsdauer baulich in befriedigendem Zustand.
Schäden zeigen sich in den Dacheindeckungen und Wänden der einzelnen Gebäude.
Die durch den fehlenden Außenputz verursachte Verschlechterung des Bauzustandes des Wartungs- und Pflegestützpunktes, wird bei der Festlegung der Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Auftragsgemäß erfolgt in dem Gutachten, nach § 31 des Sachenrechtsänderungsgesetzes (SachenRÄndG), die Ermittlung der Restnutzungsdauer der auf der Teilfläche des Flurstückes stehenden Gebäude und baulichen Anlagen.
Entsprechend den Festlegungen unter § 16 Abs. 4 sowie § 23 der Wertermittlungsverordnung 1998 (WertV9S) ist dabei von der Gesamtnutzungsdauer und von der Restnutzungsdauer auszugeben.
Die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes hängt dabei im wesentlichen von dessen Bauart, der Bauweise, der verwendeten Baustoffe, des Gebäudeausbaues und von der Nutzung ab.
Entsprechend den Bestimmungen der Wertermittlungsrichtlinien 1991 (Ziff. 3.5.4. der Wert 91) sowie allgemeiner Erfahrungssätze, werden folgende durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) genannt:
Tankstelle, Autowaschanlagen, Wartungs- und Pflegestützpunkt
Holzgebäude in Tafelbauart mit massiven Fundamenten (Lagerhalle)
(s. dazu Simon/Kleiber - Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Ziff. 5.3.3.5.)
Bei der Festlegung der Restnutzungsdauer ist zu berücksichtigen, inwieweit Mängel und Schäden sowie unterlassene Werterhaltungen bzw. Instandhaltungen die Restnutzungsdauer verkürzen.
Der Wertermittlungsstichtag ist, nach § 3 der WertV 98, der Tag an dem der Zustand der Gebäude und baulichen Anlagen festzustellen ist.
Entsprechend den "Empfehlungen zur Zusammenführung von Boden und Gebäudeeigentum nach § 64 LwAnpG", Ziff. 6.6.1., herausgegeben vom Bundesminister für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Bonn am 1992-10-30, ist als Wertermittlungsstichtag (§ 3 WertV 98) der Zeitpunkt, zu dem die Anordnung des Bodenordnungsverfahrens unanfechtbar wird, maßgebend.
Da das Bodenordnungsverfahren noch nicht rechtskräftig ist, wurde als Wertermittlungsstichtag der 2000-07-31, der Tag der Ortsbesichtigung, festgelegt.
Gesamtnutzungsdauer (Jahre)
Tankstelle -1-
Autowaschanlage -2-
Werkstatt und Bürogebäude -3-
Lagerhalle -4-
Wartungs- und Pflegestützpunkt -5-
Die Angaben zu den Baujahren der einzelnen Gebäude wurden vom Auftraggeber gemacht bzw. wurden diese aus dem Bescheid des Oberfinanzpräsidenten der OFD Erfurt vom 1998-02-25 übernommen (Angabe der Baugenehmigungen bzw. der Prüfbescheide).
Bei der Festlegung der Gesamtnutzungsdauer der Gebäude und baulichen Anlagen wurden die Bauart, die Bauweise, die verwendeten Baustoffe, der Innenausbau und die Nutzung zu landwirtschaftlichen Zwecken berücksichtigt.
Bei der Tankstelle - 1 - und der Autowaschanlage - 2 - wurde auf Grund der massiven Umfassungswände und der leichten Dachkonstruktionen sowie des Einsatzes von Asbestbetonerzeugnissen eine Gesamtnutzungsdauer von 15 Jahren festgelegt.
Für das Werkstatt- und Bürogebäude - 3 -, den Wartungs- und Pflegestützpunkt - 5 -, ebenfalls massive Umfassungswände und leichte Dachkonstruktion sowie Einsatz von Asbestbetonerzeugnissen eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren festgelegt.
Für die Lagerhalle - 4 - , auf Grund der tragenden Konstruktion aus Holzteilen, den massiven Fundamenten und -sockel sowie der Wandverkleidung und der Dacheindeckung aus Asbestbetonerzeugnissen eine Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren festgelegt.
5.2. Restnutzungsdauer:
Der Bauzustand der Gebäude, unterlassene Werterhaltungen und Instandsetzungen, der Einbau von Baustoffen (Asbestbetonerzeugnisse), die den allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse widersprechen, wurden bei der Festlegung der Restnutzungsdauer berücksichtigt.
5.2.1. Tankstelle -1-:
Gesamtnutzungsdauer, 15 Jahre
15 = 1978
Wertermittlungsstichtag 2000-07-31
./. 2000
Bei dem Gebäude ist die Gesamtnutzungsdauer um 22 Jahre überschritten, Restnutzungsdauer somit 0 Jahre."
E. In einem weiteren Fall ermittelt das Amt für Flurneuordnung Bodenwerte wie folgt (Sch):
Die Wertermittlung wurde im Rahmen eines Bodenordnungsverfahrens nach § 64 Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG) [1] durchführt um selbständiges Anlagen- und Gebäudeeigentum mit dem funktional dazugehörigen Grund und Boden zusammenzuführen. Sie dient der Ermittlung des Bodenwertes, welcher die Grundlage für eine wertgleiche Abfindung nach § 58 LwAnpG i. V. m. § 44 Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) darstellt.
Rechtliche Grundlagen der Bodenwertermittlung
§ 63 Abs. 2 LwAnpG i. V. m. §§ 28 Abs. 2 und 29 FlurbG und §§ 194 ff. Baugesetzbuch (BauGB) [3], sowie diesem nachgeordnete Verwaltungsvorschriften, hier insbesondere die Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (WertV) [4]. Eine besondere Vorschrift für die Bewertung im Rahmen von Zusammenführungsverfahren stellt das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) [7] dar.
Wertermittlungsgrundsätze
Der Begriff des Verkehrswertes ist in Wertgutachten und amtlichen Wertfeststellungen von zentraler Bedeutung. Daher soll dieser Begriff im folgenden näher erläutert werden.
Der Verkehrswert wird in § 194 BauGB definiert Er "wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre", d. h. der Verkehrswert spiegelt den Preis wieder, welcher am Wertermittlungsstichtag am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre.
Als Vergleichswerte werden die Preise herangezogen, die im Rahmen von Flurneuordnungsverfahren zum Zwecke der Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum erzielt worden sind sowie Daten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und der Bodenverwertungs- und -verwaltungsgesellschaften mbH (BVVG).
Bei der Wahl der geeigneten Vergleichspreise muß geprüft werden, ob die vorhandenen Vergleichsobjekte hinsichtlich der Lage zum Ort sowie der Art und des Maßes der baulichen Nutzung mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen (Auswahlkriterien). Eine Auswahl der Vergleichsgrundstücke aufgrund ihrer Größe findet nicht statt, da aufgrund statistischer Untersuchungen keine repräsentative Funktionsflächengröße abgeleitet werden kann.
Objektbezogene Bewertung
Bewertungsgegenstand (Gemarkung)
Das AFLE ... geht davon aus, daß das Objekt am Wertermittlungsstichtag den gleichen Zustand wie am Tage der Ortsbesichtigung aufweist. Das Bewertungsobjekt befindet sich am nördlichen Ortsrand der Ortslage ...
Für die Restnutzungsdauer der Gebäude werden gemäß Punkt 1.3 keine Zu- bzw. Abschläge vorgenommen. Die Gebäude sind 1999 vollständig rekonstruiert worden und mit neuester Technologie zur Schweinehaltung ausgerüstet.
Abfindungsfläche
Die Größe der zu bewertenden Abfindungsfläche beträgt aus dem Flurstück 55/2 55321 m² und dem Flurstück 53/1 ca. 2466 m².
Ermittlung der Bodenwerte
Die Größe der zu bewertenden Funktionsfläche beträgt 8,917 m².
Aufgrund der zu geringen Anzahl vorliegender Wette aus dem Amtsbereich ... wurden zur Ableitung des Bodenwertes folgende Vergleichspreise des Landkreises ... herangezogen.
Der durchschnittliche Bodenwert für fremdbebaute und landwirtschaftlich genutzte Flächen im Außenbereich der angegebenen Gemarkung liegt bei 2,76 DM/m² (10 Vergleichsfälle).
Gemäß Punkt 1.3 dieser Wertermittlung ist ein Abschlag von 10% vorzunehmen, da die Restnutzungsdauer dieser Gebäude nach der Rekonstruktion über 42 Jahre einzuschätzen ist
2,76 DM/m² x 0,90 = 2,48 DM/m²
Daraus ergibt sich für die der Bebauung zuzuordnende Fläche in einer Größe von 8.917 m² ein Vergleichsbodenwert von 22.114,16 DM (2,48 DM/m²).
Hiervon entfallen auf das Flurstück 44/2 mit 627 m² 1.554,96 DM und auf die Teilfläche aus dem Flurstück 54 ein einer Größe von 8.290 m² 20.559,20 DM.
Das Flurstück 44/3 bildet die Restfläche aus dem ehemaligen nicht mehr genutzten Weg in einer Größe von 809 m². Diese Fläche wird als landwirtschaftlich genutzte Fläche mit dem Richtwert für Ackerland mit 0,41 DM/m² bewertet, so daß sich ein Wert von 331,69 ergibt.
Der Richtwert für Ackerland in der Gemarkung ... beträgt 0,41 DM/m², so da für die zu bewertende Abfindungsfläche Flurstück 55/2 mit 55 321 m² ein Wert von 22.681,61 DM und den Teilflächen aus Flurstück 53/1, die als Zuwegung benötigt werden, in der Größe von 2.466 m² ein Wert von 1.011,06 DM ermittelt wurde.
Abfindungsfläche gesamt: 23.692,67 DM (0,41 DM/m²)
Der ungeteilte Bodenwert (uBw) zur Berechnung der Nachzahlungsverpflichtungen für die bebaute Fläche nach § 71 SachenRBerG beträgt 4,97 DM/m²."
Dabei ist festzustellen, daß der maßgebende Stichtag weit vor der Gebäudesanierung liegt.
Selbstverständlich hat der Bodeneigentümer diese Sache nicht akzeptiert, zumal sein Bodennachbar, der ebenfalls bei der gleichen Gebäudeanlage mit einer Fläche betroffen war, seinen Teil bereits an den Gebäudeeigentümer zum Preis von 12,- DM/m² verkauft hat und auch andere Bodenverkäufe im Dorf bzw. im angrenzenden Gebiet zu diesem Preis bekannt sind. Im übrigen wird das Sozialgebäude seit Jahren als Wohnung und Büro genutzt. Die Anlage ist unmittelbar angrenzend am Dorf und vom Dorf aus voll erschlossen.
F. (Objekt wie E.) Das vom Bodeneigentümer in Auftrag gegebene Gutachten hat ein völlig anderes Ergebnis gebracht:
"Als Stichtag wird der 26.8.1996 gewählt. An diesem Tag beschloß das Amt für Agrarordnung Neuruppin die Anordnung des Bodenordnungsverfahrens hinsichtlich der Schweineanlage ....
Restnutzungsdauer gemäß Gutachten K. ab Stichtag
Im Gutachten ... sind die Baujahre und die geschätzten Nutzungsdauern angegeben. Anhand dieser Daten ergibt sich in Bezug auf den Stichtag folgende Tabelle:
Daten aus dem Baujahr
Gu. und Nutzungsdauer (Jahre)
Alter am Stichtag 26.8.1996
Deck- und Wartestall für 90 Zuchtsauen ("Maststall"):
Abferkelstall:
Käfigtstall für Ferkel:
Futterhalle:
Sozialgebäude:
Hiernach erreicht nur das Sozialgebäude ab Stichtag mehr als 25 Jahre. Die übrigen Gebäude bleiben weit dahinter zurück.
Eignungsfrage
Ob der Stichtag 26.8.1996 zutreffend gewählt ist und ob mit den Daten des Gutachtens ... die hier zu klärende Zeitfrage schon hinreichend beantwortet ist, braucht nicht vertieft zu werden. Es kommt darauf nicht allein an.
Im Sinne der Zielstellung des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes § 3, leistungs- und wettbewerbsfähige Landwirtschaftsbetriebe wiederherzustellen, wird nichts erreicht, wenn man diesen Wirtschaftsgebäuden noch eine erhebliche Benutzungszeit zuschreibt. Man würde den Betriebsinhaber in sichere Verluste drängen, also das Gegenteil der Zielstellung bewirken.
Die Frage nach der rational abzuwägenden Restnutzungsdauer kann man nur mit einer Übergangszeit beantworten. Damit ist eine Zeit gemeint, in der durch Eigenarbeit und Finanzierungshilfe wirtschaftlich betreibbare Stallungen errichtet werden können. Bis dahin dienen die Ställe zur Aufrechterhaltung der vorhandenen Schweinezucht. Die Zeit kann mit fünf Jahren genannt werden. Diese Nennung erfolgt mit allem Vorbehalt. Wenn Unterzeichner dem Betreiber einen wirtschaftlichen Rat zugeben gehabt hätte, hätte die Empfehlung gelautet, nicht mehr als einen einzigen Monat Schweine in diesen Gebäuden zu halten, also nicht länger, als die am Tag der wirtschaftlichen Wende (1. Juli 1990) vorhandenen Ferkelwürfe Säugezeit benötigten. Jeder Tag länger hätte zu vermeidbaren Verlusten geführt.
Es hat vier bis fünf Jahre gedauert, bis Betriebsführung und Liquidation der LPG in 1992 eingesehen haben, daß sich die Verluste nicht abwenden lassen, und die Schweinehaltung beendet haben. Seit 1995 standen den erhaltenen Berichten zufolge die Gebäude leer. Erst 1999 nahm der Erwerber der Gebäude, ... ein. Landwirt, in Angriff, die Gebäude nutzbar zu machen. Er begann, die Stallungen zu modernen Schweinemastställen umzugestalten:
Bis auf die Dachbinder und die Dacheindeckung wird alles neu. Die Frage ist, ob das wirtschaftlichen Sinn macht. Modernes in Altes einbauen ist in der Regel teurer als neu bauen. Herr ... konnte sich einen Vorteil dadurch ausrechnen, daß er die Abbruchkosten der Gebäude sparte. Was entstanden ist und weiter entsteht, sind nicht die vorhandenen Gebäude, sondern neue. Von dem gutachtlichen Votum, allenfalls fünf Jahre, wird eine Ausnahme gemacht, das Sozialgebäude. Der Käufer ... hat es vor Jahren, wohl gleich nach dem Kauf, als Wohnhaus für sich und seine Familie hergerichtet. Das Gebäude war dafür geeignet. Die jetzige Nutzung ist der früheren verwandt. Es besteht kein Grund, dem Gebäude nicht 40 oder 50 Jahre ab Stichtag zuzurechnen. Der Käufer ... führt seit Jahren einen leistungs- und wettbewerbsfähigen Betrieb, nämlich umfangreichen Ackerbau. Um leistungs- und wettbewerbsfähig zu sein, benötigt er die Schweinehaltung nicht. Es handelt sich um einen zusätzlichen Investitionsbereich. Eine wirtschaftliche Rechtfertigung, das Instrumentarium des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes und des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zugunsten des Betriebsinhabers einzusetzen, wird gutachtlich nicht ausgesagt."
Wenngleich Verwaltungsgerichte entschieden haben, daß bei Bodenordnungsverfahren die Restnutzungsdauer ohne Bedeutung sein soll, ist doch die dortige Begründung von Interesse, wonach gemäß § 3 LwAnpG wettbewerbsfähige Betriebe entstehen (und gefördert werden) sollen.
Mehr als 10 Jahre nach dem LwAnpG vom Juli 1990 zeigen alle Agrarberichte der Bundesregierung, des DBV und der Bundesländer und auch die individuellen Einzelbilanzen dieser Unternehmen (beim Landwirtschaftsgericht bzw. Handelsregister gemäß Offenlegungspflicht § 325 HGB), daß dieses Ziel des LwAnpG nicht erreicht wurde, ordnungsgemäße Vermögensauseinandersetzungen fast nie, rechtmäßige Teilung und/oder Umwandlung gemäß Gesetz in nahezu 50% der Fälle nicht gesichert ist.
Eine Stützung auf § 3 LwAnpG ist daher bestenfalls in wenigen Ausnahmefällen - Einzelfällen - gerechtfertigt.
Unabhängig davon gebührt dem Boden (Bodeneigentümer) als beständiges Wirtschaftsgut eigentumsrechtlich der Vorrang vor Altgebäude mit begrenzter, meist absehbarer Restnutzungsdauer und ihrer Belastung mit Sanierungsaufwand, Asbestbelastung und Entsorgungskosten.
Doch die Exekutive unseres Rechtsstaats (Ost), meist noch geprägt von geradezu eigentumsfeindlicher Haltung vergangener Zeiten, hat den Glauben an "ihre" LPG-Unternehmen noch nicht aufgegeben und so bleibt eben leider sehr oft noch immer das Bodeneigentumsrecht auf der Strecke. Die einstigen LPG-Bauern fühlen sich dabei verständlicherweise immer wieder wie enteignet.