Source: http://www.bdidu.fr/archive/2018/08/06/trouble-anormal-du-voisinage-et-coproprietaires-6070801.html
Timestamp: 2018-10-16 07:24:46+00:00
Document Index: 321904925

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 700", "l'article 1382", "l'article 1382"]

Trouble anormal du voisinage et copropriétaires - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
07h38 06 août 2018
Cet arrêt admet l'action fondée sur le trouble anormal du voisinage entre copropriétaires.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 janvier 2016), que M. et Mme Z... ont assigné M. X..., propriétaire du lot n° 5 dans l'immeuble du [...] , constitué en copropriété, en indemnisation du trouble anormal de voisinage par eux subis du fait de l'effondrement sur leur terrain d'un mur de soutènement et d'un escalier dépendant de cette copropriété ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le lot n° 5 comprenait la terrasse au-devant de la petite construction accolée à l'immeuble principal, avec le jardin faisant suite, ainsi que la cour et l'escalier d'accès, et que le règlement de copropriété mettait à la charge de M. X..., propriétaire de ce lot, l'entretien exclusif de l'escalier, de la cour d'accès et du jardin, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu retenir que celui-ci était responsable du trouble anormal de voisinage ayant pour origine l'effondrement d'ouvrages se situant sur ce lot ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Me Balat ;
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Joseph X... à payer à M. et Mme Z..., avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2007, les sommes de 34.491,53 € TTC au titre des travaux de reprise avec maîtrise d'oeuvre, 5.280 € au titre de l'indemnisation de l'interdiction d'accès au jardin ouest, mur effondré, 7.040 € en réparation du préjudice résultant de l'absence de possibilité d'aménagement du jardin de janvier 2004 à août 2007 et 1.500 € pour le préjudice esthétique, outre la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE M. Rachid Y... soutient que les sources de désordres proviennent du lot nº 5 dont il n'est pas propriétaire ; que dans son rapport d'expertise du 26 juillet 2007, l'expert a retenu que les dommages étaient essentiellement des dommages aux limites en contrebas du terrain Y... ; que le frère de M. Y... a indiqué à l'expert lors des opérations d'expertise que ce dernier n'avait acheté que quatre lots mais pas la partie ouest où étaient localisés les désordres ; qu'il n'en a cependant pas justifié devant l'expert lequel n'a pas retenu cette objection ; que le premier juge a considéré que l'origine des désordres provenait du fond appartenant à M. Y... ; qu'en cause d'appel, M. Y... verse aux débats un rapport du bureau Veritas établi le 11 mars 2014, qu'il a sollicité pour avoir un avis sur la solidité des murs ; que le rapport de diagnostic technique confirme que les désordres proviennent des murs appartenant à M. X... (pièce 7 de l'appelant) : « Monsieur Y... est propriétaire selon l'acte notarié qu'il nous a présenté de quatre lots répartis dans une maison de deux étages. Il existe aussi un cinquième lot situé entre le mur de soutènement en amont et la maison de Monsieur Y.... Ce lot se compose d'un appartement type duplex. Dans la continuité de l'appartement il existe une terrasse Jean-Christophe BALAT Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation [...] extérieure. Depuis cette terrasse nous constatons la présence d'un reste de mur en parpaing creux de 10 cm d'épaisseur sur une hauteur approximative de 1,50 m. Nous constatons que le remplissage en béton n'est pas uniforme, des parpaings restent vides de béton. Ce mur prenait visiblement naissance contre le mur de soutènement en pierres et avait un retour parallèle à la ligne de foulées des marches extérieures. Le retour retenait probablement les terres de la terrasse. D'après nos constatations ce mur se trouve sur le 5ème lot, hors de la propriété de Monsieur Y.... Une partie du mur en parpaings s'est effondrée sur le terrain sous-jacent, nous constatons qu'un escalier en béton s'est également effondré. Enfin nous n'avons pas relevé d'éléments provenant de la propriété de Monsieur Y... sur le terrain situé au nord de la maison » ; que les désordres subis par les époux Z... résultent de l'écroulement d'un mur de clôture et d'un escalier situé en limite de propriété ; qu'il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble sis [...] est divisé en cinq lots ; que le cinquième lot comprend la petite construction accolée à l'immeuble principal et se compose de deux pièces avec cabinet de toilettes water-closet, terrasse au-devant avec le jardin faisant suite ainsi que la cour et l'escalier d'accès ; que le propriétaire de ce lot a l'entretien exclusif de l'escalier et de la cour d'accès, ainsi que du jardin ; qu'il ressort des titres de propriété et règlement de copropriété que M. Y... n'est propriétaire d'aucun escalier, ni jardin ; que les désordres proviennent exclusivement des constructions se trouvant sur le lot 5 dont M. Y... n'est pas propriétaire ; que suivant acte en date du 23 juillet 2010, M. Joseph X... a fait l'acquisition de la SCI Valpas de ce lot nº 5, à savoir : « Une petite construction accolée à l'immeuble principal se composant de deux pièces avec cabinet de toilette water-closet, terrasse au-devant avec le jardin y faisant suite ainsi que la cour et l'escalier d'accès ainsi que les 120/1000ème des parties communes » ; qu'il est noté dans cet acte que les biens vendus sont en très mauvais état et qu'ils ne disposent d'aucun système de chauffage, ni d'installation électrique ; qu'il est également noté que l'acquéreur prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés ; qu'il est également indiqué au titre « Procédure » de l'acte en page 15 : « Les parties déclarent : - que les biens vendus sont inclus dans une copropriété qui n'est pas organisée suite à l'absence de syndic ainsi qu'il a été dit ci-dessus, - qu'il y a des murs semblant dépendre de la copropriété qui se sont affaissés, - que le voisin a assigné un des copropriétaires. L'avocat de ce copropriétaire a déposé ses conclusions et la copropriété sera certainement assignée après nomination d'un syndic. La copie de l'assignation et des conclusions sont demeurées ci-jointes et annexées après mention et visa par l'acquéreur. Ainsi sans préjuger des actions futures et des décisions de justice l'acquéreur ou la copropriété pourra être condamnée à faire de travaux sur ces murs et à acquitter des dommages et intérêts et dépens... » ; que cet acte notarié précise : « Le vendeur et ses ayants droit ou ayant cause, personne physique ou morale et Monsieur Marcel D... à titre de caution personnelle, s'engagent à relever de toute condamnation, dépenses et frais, l'acquéreur concernant cette procédure éventuelle ainsi que l'aboutissement de celle-ci, par suite à lui rembourser à première demande et sur justificatif l'intégralité du coût des dépenses que l'acquéreur pourrait être amené à exposer. Le tout sous réserve que l'acquéreur tienne informé le vendeur de toute procédure action à venir ainsi que des devis éventuels qui devront être établis [...] » ; que le règlement de copropriété de l'immeuble en date du 2 juin 1954 transcrit au premier bureau des hypothèques de Nice le 2 juin 1954 volume 1913 nº 25, confirme que le 5ème lot comprend la petite construction accolée à l'immeuble principal et « se compose de deux pièces avec cabinet de toilette-water-closet, terrasse avec au-devant le jardin y faisant suite ainsi que la cour et l'escalier d'accès. Le dit lot figurant sous la teinte bistre est le numéro 5 au plan ci-annexé. Le propriétaire de ce lot aura l'entretien exclusif de l'escalier de la cour d'accès ainsi que du jardin » ; qu'il résulte de ce qui précède que seul M. X... est propriétaire du lot n° 5 à l'origine du trouble de voisinage ; qu'il doit en supporter les conséquences conformément aux dispositions de l'acte de vente précité ; que le 14 mars 2012, M. et Mme Z... ont fait assigner M. X... et le cabinet Emporium ès qualité de syndic de la copropriété [...] afin que toutes les opérations qui s'étaient déroulées dans le cadre de la procédure leur soit déclarées opposables ; que M. X... a pu ainsi prendre connaissance et discuter des conclusions de l'expert, et qu'il a pu défendre ses droits tant devant le premier juge qu'en cause d'appel ; qu'il a été informé lors de l'acquisition du lot nº 5 de la présente procédure, ayant même été destinataire des écritures puisqu'elles ont été annexées à l'acte notarié et visées par lui-même ; qu'il lui a par la suite été dénoncé une prise d'hypothèque sur son lot ; qu'il a par ailleurs été nommé syndic bénévole de la copropriété ; que la procédure est régulière à son égard même si les opérations d'expertise se sont déroulées hors sa présence ; qu'il sera condamné à indemniser M. et Mme Z... de leur préjudice résultant du trouble anormal de voisinage qu'ils ont subi ; que l'expert a chiffré le coût de la reprise des travaux avec maîtrise d'oeuvre à la somme de 34.491,53 € TTC et une durée des travaux estimée à cinq à six semaines ; qu'il a estimé à 5.280 € l'indemnisation au titre de l'interdiction d'accès au jardin ouest, mur effondré, 7.040 € le coût de l'absence de possibilité d'aménagement du jardin de janvier 2004 à août 2007 et 1.500 € le préjudice esthétique ; que ces sommes, non contestées dans leur principe ni dans leur montant, sont de nature à dédommager les demandeurs de leurs préjudices ; que M. X... sera condamné au paiement de ces sommes avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2007, date du dépôt du rapport d'expertise ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le gros oeuvre des bâtiments et les éléments d'équipement commun constituent des parties communes de la copropriété ; qu'il ressort des constatations opérées par la cour d'appel que le trouble anormal de voisinage trouve son origine dans l'effondrement d'un mur de soutènement et d'un escalier commun, de sorte qu'en imputant ces désordres à M. X..., en sa qualité de propriétaire du lot n° 5, sans rechercher si les ouvrages en cause n'avaient pas nécessairement la nature de parties communes, dont seul le syndicat des copropriétaires devait répondre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le gros oeuvre des bâtiments et les éléments d'équipement commun constituent des parties communes de la copropriété ; qu'en mettant à la charge de M. X... l'indemnisation du préjudice subi par les époux Z..., tout en constatant que le trouble anormal de voisinage avait pour origine l'effondrement d'un mur de soutènement et d'un escalier commun, dont le propriétaire du lot n° 5 était seulement en charge de l'entretien, ce dont il résultait nécessairement que M. X... ne pouvait être mis en cause au titre de dommages relatifs à des parties communes de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ainsi que les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965."