Source: https://www.peterlang.com/view/9783631828021/html/ch10.xhtml
Timestamp: 2020-07-11 11:24:20
Document Index: 302223532

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 11', '§ 1', '§ 56', '§ 11', '§ 56', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 12', 'Art. 2', '§ 60', '§ 60']

E. Vertragsgestaltung bei Scheitern oder Abweichen des Bebauungsplans : Städtebauliche Verträge zur Baulandbereitstellung
E. Vertragsgestaltung ...
B. Aktuelle Situation
I. Münchener Modell
II. Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
III. Weitere Städte
C. Voraussetzungen städtebaulicher Verträge
I. Folgekostenverträge gem. § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB
II. Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 4. Fall BauGB
III. Prüfung der einzelnen Modelle
D. Grenzen städtebaulicher Verträge
I. Koppelungsverbot
II. Angemessenheit
E. Vertragsgestaltung bei Scheitern oder Abweichen des Bebauungsplans
III. Bedingung
IV. Vertragsanpassung und Kündigung
F. Rechtsfolgen fehlerhafter Klauseln in städtebaulichen Verträgen
I. Folgen für die Wirksamkeit städtebaulicher Verträge
II. Salvatorische Klauseln und Heilung
III. Rückabwicklung des städtebaulichen Vertrags
IV. Auswirkungen auf den Bebauungsplan
Der städtebauliche Vertrag nimmt in allen vorgestellten Modellen eine zentrale Rolle ein, da der Investor mit ihm die wesentlichen Verpflichtungen eingeht. Dies geschieht in der Erwartung des Investors, dass anschließend das Baurecht für sein Vorhaben geschaffen wird. Allerdings besteht auf die Aufstellung eines Bebauungsplans kein Anspruch; ein solcher Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden, § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB. In Verbindung mit Abs. 8 gilt dies auch für die Änderung von Bebauungsplänen. Damit soll die planerische Gestaltungsfreiheit der Gemeinde gewährleistet werden. Die Gemeinde soll ungebunden und umfassend abwägen können und eine unzulässige Umgehung des Anhörungs- und Auslegungsverfahrens vermieden werden.427
Während die Gemeinde sich im städtebaulichen Vertrag also nicht zu ihrer „Hauptleistung“ in der Gestalt des Bebauungsplans verpflichten darf, übernimmt der Investor mit dem städtebaulichen Vertrag mitunter erhebliche Leistungspflichten. Diese Pflichten erfüllt er zum Teil schon, bevor der Bebauungsplan überhaupt beschlossen wurde, wie etwa die Tragung der Planungskosten. Er geht damit in Vorleistung – ohne einen Anspruch auf seine Gegenleistung in Form des Bebauungsplans zu haben.
Aus Investorensicht besteht deshalb ein Interesse daran, sich für den Fall abzusichern, dass der Bebauungsplan gar nicht oder nicht wie erwartet in Kraft tritt. Hierfür stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung: Möchte der Investor bereits erbrachte Leistungen zurückerhalten oder ausgeglichen bekommen, kann er vor allem Ansprüche auf Schadensersatz (vgl. I) oder ein Rücktrittsrecht (vgl. II) geltend machen....
a) Kostenbeteiligung
aa) Gegenstand der Kostenbeteiligung
bb) Art der Erbringung der Leistung
b) Geförderter Wohnungsbau
aa) Höhe der Quote und Verteilung
bb) Erfüllung der Quote
a) Deckelungsgrenze bei 1/3 des Wertzuwachses
b) Berechnung des Bodenwertzuwachses
aa) Anfangswert
bb) Endwert
cc) Brutto- und Nettobodenwertzuwachs
a) Grundzustimmung
b) Grundvereinbarung
c) Ausführungsverträge
bb) Umfang der Maßnahmen
cc) Rangfolge der Maßnahmen
dd) Art der Erbringung der Leistung
b) Mietpreis- und Belegungsbindungen
a) Zielwert
b) Eingangswert
c) Umfang der Leistungspflichten
b) Städtebauliche Verträge
c) Scheitern des Bebauungsplanverfahrens
b) Leistungspflichten
aa) Kostenbeteiligung
bb) Geförderter Wohnungsbau
cc) Ermittlung der Bodenwerte
dd) Leistungspflichten übersteigen abschöpfbare Bodenwertsteigerung
bb) Geförderter und mietpreisgedämpfter Wohnungsbau
(1) Quotierung für geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau
(2) Abweichungen von der Quote
a) Unmittelbare Kausalität und Wertungsspielraum
b) Konkretisierung nötig
c) Ursächlichkeit unabhängig von der Größe des Vorhabens
d) Räumliche Grenze der Ursächlichkeit
e) Zeitliche Grenze der Ursächlichkeit
f) Vorhaben verursacht Maßnahme nur teilweise
b) Besonderheiten im Kerngebiet und Mischgebiet
aa) Geringere Wohnfläche
bb) Geringere Attraktivität für Familien mit Kindern
1. Erforderlichkeit aus städtebaulichen Gründen
a) Städtebauliche Gründe als Voraussetzung
b) Begriff der „städtebaulichen Gründe“
c) Räumlicher Zusammenhang erforderlich
aa) Begrenzung auf das Bebauungsplangebiet
bb) Stadtweite Betrachtung
cc) Eigener Vorschlag: nähere Umgebung entscheidend
b) Gesamtkonzept
aa) Prognose der Bevölkerungsentwicklung
bb) Festlegung der zu entwickelnden Wohnbauflächen
cc) Prognose des Bedarfs an Folgeeinrichtungen
dd) Prognose der Kosten
ee) Darstellung des Berechnungsmodus und Gleichheitssatz
c) Besonderheiten im Kerngebiet und Mischgebiet
aa) München
bb) Berlin
cc) Stuttgart
dd) Düsseldorf
2. Städtebauliche Erforderlichkeit
a) Städtebauliche Gründe als Hauptmotiv
b) Ersatzmaßnahmen in anderen Gebieten
c) Quote für günstigen Wohnraum
1. Innerer Zusammenhang
a) Innerer Zusammenhang bei Folgekostenverträgen
b) Innerer Zusammenhang bei Planverwirklichungsverträgen
bb) Bauordnungsrechtliche Abweichungen
2. Keine wirtschaftliche Gegenleistung
a) 1. Ausnahme: Ermessen der Behörde
aa) Plankonforme Bauvorhaben
bb) Befreiung
dd) Unbeplanter Innenbereich
ee) Unbeplanter Außenbereich
ff) Abweichungen vom Bauordnungsrecht
gg) Teilweiser Anspruch auf Baugenehmigung
hh) Bebauungsplan
b) 2. Ausnahme: Nebenbestimmung?
aa) Anwendbarkeit des § 56 VwVfG auf städtebauliche Verträge
bb) Verhältnis § 11 Abs. 2 S. 2 BauGB zu § 56 Abs. 2 VwVfG
c) Sonderfall: Folgelastenverträge
4. Prüfung der einzelnen Modelle
a) Innerer Zusammenhang
b) Kein Anspruch des Investors auf die Leistung
1. Begriff und Kriterien der Angemessenheit
a) Maßstäbe nach der Rechtsprechung
b) Kriterien nach der Literatur
c) Initiative als Indiz?
d) Rechtsprinzip „volenti non fit iniuria“
e) Gleichheitsgrundsatz
f) Angemessenheit nur zugunsten des Investors?
2. Stand des Meinungsstreites
a) Unstreitig: keine Überkompensation und hoheitlich festsetzbar
b) „Abschöpfen“ der gesamten Bodenwertsteigerung
c) Übertragung des Halbteilungsgrundsatzes
3. Stellungnahme zu den vertretenen Meinungen
a) „Abschöpfen“ der gesamten Bodenwertsteigerung unangemessen
b) Keine Übertragung des Halbteilungsgrundsatzes
4. Eigener Lösungsvorschlag
a) Reduzierung der Nachteile einer pauschalen Quote
aa) Möglichkeit, die Angemessenheit zu widerlegen, und Beweislast
bb) Anpassung bei besonderen Umständen
cc) Konkrete und plausible Bemessungsgrundlagen
dd) Höhe der pauschalen Prozentquote
b) Angemessener Anteil der Bodenwertsteigerung für den Investor
aa) Schutz der Baufreiheit durch Art. 14 Abs. 1 GG?
bb) Schutz der Bodenwertsteigerung durch Art. 14 Abs. 1 GG?
(1) Keine Wertgarantie
(2) Kein Schutz vor Geldleistungspflichten
(3) Erdrosselnde Wirkung
(4) Gegenmeinung
cc) Schutz der Bodenwertsteigerung durch Art. 12 Abs. 1 GG?
dd) Schutz der Bodenwertsteigerung durch Art. 2 Abs. 1 GG
5. Prüfung der einzelnen Modelle
aa) Vereinfachte Schätzung der Bodenwertsteigerung
bb) Vollständige Abschöpfung der Bodenwertsteigerung
cc) Anerkennung von Mietpreis- und Belegungsbindungen als Lasten
d) Düsseldorf
1. Ohne vertragliche Regelung grundsätzlich keine Ansprüche
a) Vorvertragliche Pflichtverletzung
b) Amtshaftung
c) Stillschweigende Risikoübernahmen?
d) Abbruch des Planungsverfahrens als Vereitelung des Bedingungseintritts?
2. Zulässigkeit vertraglicher Regelungen
a) Zulässige Vorbindungen
b) Ersatz der Planungskosten
c) Ersatz sonstiger Kosten
d) Schadensersatzansprüche und entgangener Gewinn
e) Vereinbarungen in privat-rechtlichen Kaufverträgen
1. Aufschiebende Bedingung
3. Stillschweigende Bedingung
4. Vereinbarungen in privat-rechtlichen Kaufverträgen
1. Voraussetzungen der Vertragsanpassung nach § 60 Abs. 1 VwVfG
2. Voraussetzungen der Kündigung nach § 60 Abs. 1 VwVfG
3. Rechtsfolgen der Anpassung und der Kündigung
4. Empfehlungen für vertragliche Regelungen
1. Verstöße gegen Kausalität und städtebauliche Erforderlichkeit
2. Verstöße gegen Koppelungsverbot und Gebot der Angemessenheit
3. Verstöße gegen die Grenzen zulässiger Vorbindung
4. Teilnichtigkeit oder Gesamtnichtigkeit
1. Einseitige Rückabwicklung
2. Treuwidrigkeit der einseitigen Rückerstattung?
3. Ausschluss des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs
1. Einbeziehung eines fehlerhaften Vertrages in die Abwägung
2. Verwendung AGB-ähnlicher Verträge
a) Freie Abwägung der Gemeinde
b) Private Interessen des Investors