Source: https://azenil.wordpress.com/2018/01/31/retificacoes-no-registro-de-imoveis/
Timestamp: 2019-02-23 14:33:11+00:00
Document Index: 159490820

Matched Legal Cases: ['artigo 860', 'artigo 167', 'artigo 221', 'artigo 369', 'artigo 213', 'artigo 213', 'artigo 213']

RETIFICAÇÕES NO REGISTRO DE IMÓVEIS – AzNew Engenharia
RETIFICAÇÕES NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Uma das primeiras coisas que devemos observar na aquisição de um imóvel é a metragem constante na Matrícula do Registro de Imóveis e se essas medidas estão alinhadas com o existente no local. Mas….. e se houver dissonância??? Vamos elencar aqui alguns comentários sobre as possibilidades de retificação.
DIREITO MATERIAL: Art. 1247 do Código Civil => Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule (PRESUNÇÃO RELATIVA).
OBS.: Essa presunção estava prevista no artigo 860 do Código Civil de 1916, no capítulo da Hipoteca, embora devesse ser tratado com um capítulo específico.
Espécies de Retificação ANTES da Lei nº 10.931/04
– Retificação de “erro evidente”: Informal;
– Retificação da “área”: Formalíssima;
– Retificação de “registro” (latu sensu): Formal.
RETIFICAÇÃO DE ERRO EVIDENTE (ANTES da Lei nº 10.931/04)
Esta espécie de retificação podia ser procedida ex officio pelo Registrador ou por provocação do interessado (art. 13, II, da LRP). Servia para a correção equívocos nos assentos quando da transposição das informações do título (documento que dá suporte ao registro).
Ex.: Na cópia autenticada do cartão do CIC consta o número 010.020.030-40 e no registro constou, equivocadamente, 010.020.030-50. Reapresenta-se o documento arquivado e procede-se a averbação de retificação.
Ex.: Na Escritura Pública de Compra e Venda constou que o objeto da alienação foi de 50%, enquanto no registro constou, erroneamente, 55%. Para corrigir o engano, a parte interessada reapresenta o título (Escritura Pública), juntamente com um requerimento solicitando a correção.
RETIFICAÇÃO DE ÁREA (ANTES da Lei nº 10.931/04)
Era um procedimento criterioso, complexo, moroso, de jurisdição voluntária, que exigia a manifestação volitiva do interessado e a ciência dos confrontantes (citação). Neste caso, o equívoco não advinha da transposição de dados do título, mas do próprio ato de registro. Via de regra, adotava-se este procedimento (sempre judicial) para a alteração da área ou das medidas perimetrais, bem como nos casos em que houvesse deslocamento parcial da base física do imóvel.
Ex.: No registro constava a área de 1.000,00m², mas o correto era 1.010,00m².
Ex.: Para alterar a confrontação com uma rua de norte para leste.
Ex.: Para alterar a distância da esquina de 50,00m para 55,00m.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO (ANTES da Lei nº 10.931/04)
Servia para retificar o registro (latu sensu) realizado com base em um título que apresentava algum equívoco. Necessitava a prévia re-ratificação do título.
Ex.: O nome do adquirente no título constou por equívoco Inácio Pereira quando o nome correto era Ignácio Pereira.
Neste caso, o registro somente poderia ser alterado após a correção do título causal ou por determinação judicial.
Lei nº 6.015/1973, alterada pela Lei nº 10.931/04.
FINALIDADES: Alcançar maior CELERIDADE e EFICIÊNCIA nos procedimentos de retificação registral imobiliária em virtude do deslocamento do seu campo de tramitação da esfera judicial para a extrajudicial, cabendo tal atribuição, agora, ao Oficial do Registro de Imóveis.
Trata-se da consagração do Princípio da Autonomia do Registrador Imobiliário, pois esta alteração ressalta a importância da atividade, a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador, bem como a sua autonomia funcional.
Novo Procedimento de Retificação Imobiliária
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio de procedimentos administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Três (3) hipóteses que ensejam a retificação imobiliária (art. 212 da LRP):
(i) a omissão de informação necessária do assento (Ex.: ausência de medida perimetral do imóvel urbano ou da área superficial);
(ii) a imprecisão do ato registral (Ex.: as medidas perimetrais aparecem invertidas ou em virtude de indicação errada de confrontante); e,
(iii) os casos em que o ato não exprime a verdade (Ex.: ausência de simetria entre a implantação real e a descrição tabular).
Formas de Retificação Imobiliária
São três as formas de retificação:
1ª. a retificação de ofício ou mediante requerimento;
2ª. a retificação consensual; e,
3ª a retificação judicial.
RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO ou mediante REQUERIMENTO DO INTERESSADO
(UNILATERAL – art. 213, I)
A retificação de registro nas hipóteses enumeradas no art. 213, inciso I, da LRP (art. 59 da Lei 10.931/2004), foi outorgada ao Oficial do Registro Imobiliário, podendo ser procedida por sua própria iniciativa ou por provocação da parte interessada (rogação ou instância).
Hipóteses de Retificação de Ofício ou por Requerimento do Interessado
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial (ver artigo 167, II, 13, da LRP);
OBS.: O próprio texto legal explicita os casos de aplicação desta forma de retificação.
Entendo que as alíneas “a”, “b” e “c” são as únicas que permitem ao Oficial agir de ofício. Para as demais, deve o Registrador exigir o requerimento e o documento comprobatório, uma vez que o princípio da instância assegura o direito à manutenção da situação do assento registral, da descrição tabular.
Segundo o Doutor Venício Antônio de Paula Salles, Juiz de Direito Titular da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo-SP, “em atenção e respeito ao princípio da instância, a retificação de ofício, a exemplo do que ocorria nos casos tipificados como erro evidente, não pode ser deflagrada quando a retificação se mostrar dependente da produção de novas provas. a retificação de ofício se limita à superação de imperfeições viabilizadas pela utilização de documentos pré-existentes.
Neste contexto, e com tal limitação, é de se admitir a retificação de ofício para efeito de ser complementada a informação tabular, a partir de uma certa base documental, como a migração de informações extraídas do título causal, de outros documentos oficiais, ou de dados ou informações tabulares existentes ou anteriormente retificadas.”
RETIFICAÇÃO CONSENSUAL
(BILATERAL – art. 213, II)
A retificação consensual é a grande inovação introduzida pela Lei 10.931/2004, propiciando a correção das informações tabulares sem a necessidade de procedimento judicial, realizada diretamente no Ofício do Registro Imobiliário. Esta modalidade retificatória foi aberta para todas formas de “correção de medidas perimetrais”, quer sejam para mera INSERÇÃO, quer sejam para ALTERAÇÃO destas medidas, resultando ou não em modificação da área de superfície.
Hipótese de Retificação Consensual
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
A retificação será para a inserção ou para a alteração de alguma ou algumas medidas perimetrais (art. 213, II), bem como para apuração de remanescentes de áreas parcialmente alienadas (§ 7º do art. 213).
No caso de inserção não serão necessários levantamentos dos imóveis lindeiros. Assim, o memorial e a planta podem apresentar apenas a descrição do imóvel retificando.
No caso de alteração das medidas perimetrais, no memorial e na planta devem constar a descrição dos imóveis confrontantes, para verificação se há ou não sobreposição de áreas. Recomenda-se, neste caso, que os documentos sejam instruídos com fotografias, de preferência aéreas.
No caso de apuração de remanescentes de áreas parcialmente alienadas, considerar-se-ão como confrontantes apenas os confinantes da área regularizada (idéia similar ao Projeto GLEBA LEGAL, Provimento nº 07/05-CGJ/RS).
1. Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s), com sua(s) firma(s) reconhecida(s) por autenticidade;
2. Planta;
OBS.: a planta e o memorial deverão conter as firmas do(s) proprietário(s) e do responsável técnico (profissional legalmente habilitado) reconhecidas por autenticidade.
4. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART devidamente quitada (art. 430 do Provimento nº 1/98-CGJ/RS);
5. Anuência(s) do(s) confrontante(s) na planta;
OBS.: Na impossibilidade de obter as assinaturas na planta, admite-se que as mesmas constem em documento apartado contendo a descrição completa do imóvel retificando, o número da matrícula, o nome do proprietário e desenho gráfico do imóvel, com suas firmas reconhecidas por autenticidade.
OBS.: O reconhecimento deve ser por autenticidade conforme exige o artigo 221 da LRP e o artigo 369 do CPC.
6. Certidão atualizada da matrícula ou da transcrição.
OBS.: Dependendo do caso, para melhor convencimento e segurança do Registrador, poderão ser exigidos outros documentos.
Anuência dos Confrontantes
O § 10 do artigo 213 estabelece quem são os confrontantes que devem anuir para a realização da retificação, assim estabelecendo: “Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais *ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.”
Por *ocupantes entende-se aqueles que ocupam o imóvel como se proprietários fossem, mas não aqueles que contrataram com o proprietário do imóvel confrontante, a exemplo do locatário, arrendatário etc. Logo, havendo promessa de compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto etc., a anuência será do credor e do devedor.
Conforme o entendimento do Doutor Venício Antônio de Paula Salles, “é de se ter sempre presente que a retificação afeta o direito de propriedade de forma que apenas os atores envolvidos com este direito é que devem ser chamados ou consultados.”
OBS.: Se o imóvel retificando confrontar com imóvel público, deverá ser verificado se aquele que anuiu representando o Estado tem atribuição para tanto (solicitar Portaria que nomeou o agente público para tal finalidade). Se confrontar com imóvel de propriedade
Espécies de Anuências
As anuências devem constar da planta, conforme prevê o §2º do inciso II do artigo 213 da LRP. Porém, considera-se que a anuência poderá ser formalizada em instrumento específico (público ou particular), desde que não seja possível inserí-las na própria planta, devendo conter a descrição completa e o desenho gráfico do imóvel a ser retificado, número da matrícula, nome do proprietário, local e data e assinaturas reconhecidas por autenticidade.
As anuências poderão ser buscadas por notificação feita pelo Registrador Imobiliário ou pelo Registrador de Títulos e Documentos, sempre mediante requerimento do proprietário. Nestes casos, entendo que o requerente deverá ter diligenciado anteriormente na tentativa de localizar os confrontantes, mas sem obter êxito.
3. a anuência poderá ser realizada, também, pelo correio, com aviso de recebimento.
Há previsão de a notificação ser realizada por edital, o que me parece um pouco perigosa, pois o §4º do artigo 213 prevê a anuência ficta, gerada pela presunção da concordância com o silêncio do notificado.
OBS.: Entendo que a notificação pelo correio somente pode ser realizada se o Oficial também não logrou êxito na diligência.
OBS.: O endereço para a postagem ou para o cumprimento da Notificação é o endereço constante do registro imobiliário ou o endereço do próprio imóvel.
OBS.: O interessado também poderá fornecer um novo endereço para a notificação, sendo que em qualquer caso o confrontante deve ser cientificado pessoalmente.
OBS.: Sendo declarado pelo oficial encarregado da diligência que o confrontante proprietário, se encontra em lugar incerto e não sabido, a notificação deve ser feita por edital, a qual deve ser publicada por duas vezes em jornal local de grande circulação.
OBS.: Em todos os casos, será conferido o prazo de 15 dias para a impugnação do confrontante, sendo conferida à Municipalidade o prazo em quádruplo aplicando-se analogicamente o art. 188 do Código de Processo Civil.
OBS.: Existindo impugnação de um ou de alguns confrontantes o interessado será intimado para em 5 (cinco) dias se manifestar. Também o profissional que subscrever a planta deverá apresentar explicações ou esclarecimentos.
OBS.: Ocorrendo impugnação, o processo somente pode ser solucionado junto ao Registro Imobiliário se houver acordo com a desistência da impugnação ou aditamento do pedido vestibular. Antes de remeter o expediente ao Judiciário, o Registrador pode convocar as partes para tentar uma conciliação. Não se materializando o acordo, o processo DEVE ser remetido ao juiz competente.
OBS.: a decisão administrativa que autorizar ou não a retificação não faz coisa julgada material.
Problema do Aumento de Área
Discute-se se há limite de aumento de área para que se permita a realização da averbação de retificação pela forma consensual.
Ex.: Se o imóvel tinha 500m² e está sendo retificado para 700m², como proceder?
Há entendimento que permite a retificação se ela for realizada intramuros, independentemente da área retificada. O entendimento contrário, exige título de aquisição da propriedade (registro de mandado de usucapião).
O entendimento do Doutor Venício Antônio de Paula Salles, é no sentido de que deve-se “… conjugar esta exigência como o art. 500 do Estatuto Civil, que admite como razoável e dentro das diferenças normais e aceitáveis de uma medição, uma variação de até 5% (cinco por cento), de forma que, se a expansão de medidas não ultrapassar este percentual, a necessidade de levantamento dos confrontantes não se mostra necessária. Evidentemente que tal exigência de apuração da medida dos confrontantes somente se justifica em circunstâncias excepcionais, não se aplicando, por razões óbvias, aos imóveis rurais. Mas nos casos de divisas instáveis ou que registrem expansão superior a 5% (cinco por cento), tal exigência se justifica, posto que a questão de retificação atua sobre a titularidade patrimonial, de forma que a ciência ou anuência dos confrontantes deve vir cercada dos melhores esclarecimentos possíveis.”
Assim, parece ser possível a retificação de área superior a cinco por cento (5%), mas, para isso, os imóveis confrontantes também deverão integrar o levantamento, isto é, deverão ser perfeitamente descritos, localizados, caracterizados, a fim de permitir a certeza de que não houve a sobreposição de áreas.
Para o Registrador Mário Pazutti Mezzari, Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Pelotas-RS, será o feeling do Registrador que permitirá firmar o seu posicionamento diante do pedido. Será na conversa com o requerente, no conhecimento que os documentos possam proporcionar, será na diligência in loco”, que o Registrador poderá acatar ou não o pedido.
Já para o Registrador Eduardo Agostinho Arruda Augusto, Titular do Registro de Imóveis de Conchas-SP, “não existe limite de diferença de área entre a descrição tabular e o levantamento atual para decidir pelo deferimento ou não da retificação; o que existe é a obrigatoriedade de a divergência não representar acréscimo ou diminuição, mas tão-somente erro do registro – lógico que, quanto maior a divergência, maior a necessidade de comprovação de ser erro do registro e não inclusão indevida de área na retificação; neste caso, estão presentes os indícios que permitem a denegação do pedido, devendo as provas serem muito robustas para permitir a retificação”.
Particularmente, entendo que para a retificação de imóveis urbanos deve ser aplicado o limite de 5%, salvo se realizado um levantamento conjunto de todos os terrenos da quadra. Já para os imóveis rurais, o critério não pode ser rígido porque as descrições primitivas quase sempre são precárias. Este é um padrão de entendimento, não significando que não poderão ocorrer exceções.
Penso que cada caso deverá ser analisado isoladamente com base nas provas apresentadas, com critérios uniformes de exigências.
Possibilidade de Realização de Diligências pelo Oficial do Registro
Para o convencimento do Registrador quanto ao pedido de retificação apresentado, mesmo que aparentemente tenham sido cumpridos todos os requisitos previstos em lei (apresentação dos documentos e das anuências necessários), o mesmo poderá realizar diligências para constatar, com seus próprios sentidos, a real situação do imóvel, sua correta localização, caracterização etc.
A retificação judicial pode ser proposta diretamente perante o Poder Judiciário (vontade do proprietário) ou poderá sair da esfera extrajudicial no desenvolver do pedido de retificação, seja por interesse do proprietário ou quando não houver transação para compor interesses conflitantes entre o requerente (proprietário) e lindeiro(s).
Não se deve confundir esta judicialização quando o requerente não se conforma com as exigências feitas pelo Oficial do Registro para proceder o ato averbatório de retificação e requer a suscitação da Dúvida, uma vez que esta servirá apenas para verificar se as exigências do Registrador são corretas ou não, e não para autorizar o ato averbatório.
Nas retificações consensuais não há a intervenção do Ministério Público.
Outrossim, nas retificações submetidas ao Poder Judiciário, a participação do Ministério Público será necessária apenas se algum ou alguns dos imóveis envolvidos (retificando ou lindeiros) gerarem tutela de direitos difusos, coletivos ou individuais indisponíveis, como no caso de áreas de preservação, áreas indígenas etc.
Independem de Retificação
Independe de retificação a regularização fundiária de interesse social, realizadas em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos do Estatuto da Cidade, promovidas pelos Municípios ou pelo Distrito Federal (§11, inciso I);
Independe de retificação, igualmente, a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º e 225, §3º, da LRP (§11, inciso II).
Em todos os documentos apresentados deverão constar que os participantes do procedimento de retificação se responsabilizam, sob as penas da lei, pelas informações prestadas e fornecidas ao Registro Imobiliário.
O Registrador poderá ser responsabilizado se não observar os requisitos legais e não tomar todas as cautelas necessárias para deferir o pedido de retificação, devendo ser diligente e cuidadoso.
Despacho Deferitório
Estando em ordem a documentação, será autorizado o pedido de retificação, através de um despacho do Registrador e/ou Substituto, para perfectibilização do ato averbatório na matrícula/transcrição.
CASO TENHA ALGUM TIPO DE PROBLEMA DESSA NATUREZA, ENTRE EM CONTATO
Engº Civil Azenil C Filho
Mestre em Engenharia Urbana e Perito Judicial
Tel.: 21-38229074
janeiro 31, 2018 ·
CURSO DE LEGISLAÇÃO, LEGALIZAÇÃO DE IMÓVEIS E DIREITO IMOBILIÁRIO – NOVA TURMA: ABRIL DE 2018 »