Source: http://www.sns-anwaelte.de/recht/mietrecht/schoenheitsreparaturen-mietvertrag.html
Timestamp: 2017-06-26 05:07:18
Document Index: 217394561

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 538', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 8', 'BGH', 'BGH', '§ 8', 'BGH', '§ 307', 'BGH']

Mietvertrag und Klauseln zu Schönheitsreparaturen
und Schönheitsreparaturen. Urteile zu Klauseln in Mietverträgen
Urteile zu Klauseln in Mietverträgen
In § 535 BGB ist geregelt: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Gemäß § 538 BGB hat zudem der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, (...) nicht zu vertreten.
Das Gesetz sieht damit vor, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses auch die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat und nicht der Mieter.
Es ist allerdings vollkommen üblich - und gesetzlich zulässig -, dass dem Mieter die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auferlegt wird.
Wenn aber die Klausel(n) in einem Formularmietvertrag, mit der bzw. denen dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufgebürdet werden, unwirksam sind, muss der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen, denn in diesem Fall gilt wieder die oben genannte gesetzliche Regelung.
Nachfolgend werden einige neuere Urteile des Bundesgerichtshofes dargestellt.
Urteil des Bundesgerichtshof vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14
Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung ist unwirksam, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.
In dem Mietvertragsformular war vereinbart:
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. (...)
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.(...)
Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH folgendes entschieden:
Wurde dem Mieter die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und diesem hierfür kein angemessener Ausglich gewährt, so ist die oben genannte Klausel unwirksam, da sie bei kundenfeindlichster Auslegung den Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung vorzeitig zu renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Folglich stellen sich in jedem Einzelfall zwei Fragen:
Wurde die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben?
Maßgeblich ist laut BGH, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist.
Für eine "renovierte" Wohnung muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn aber nicht vollständig frisch renoviert haben.
Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben zudem Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.
Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
Dafür, dass die Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war, ist im Streitfalle der Mieter darlegungs- und beweispflichtig!
Wurde dem Mieter für die Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Gebrauchsspuren ein angemessener Ausgleich gewährt, durch den der Mieter so gestellt wurde, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden?
Dies kann zum Beispiel dadurch erfolgen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit gar keinen oder einen geringeren Mietzins zu zahlen hat.
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, trägt der Vermieter!
Wurde dem Mieter kein oder kein angemessener Ausgleich gewährt, ist die eingangs genannte Klausel unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter selbst die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.
Urteil des Bundesgerichtshof vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 21/13
Ist eine von mehreren Schönheitsreparaturen betreffende Klauseln unwirksam, sind alle Klauseln unwirksam.
Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist.
In den Entscheidungsgründen führt der BGH aus:
Folgende Klausel ist für sich genommen wirksam:
Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Bezug auf das Lackieren der Fenster und der Wohnungseingangstüre von Innen, der Wohnungstüren sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht durchzuführen, es sei denn, sie sind nicht erforderlich, da keine Lackabplatzungen, kein Nachdunkeln etc. vorhanden sind. Dieselbe Durchführungsverpflichtung und Ausführungsfrist gilt für das Schamponieren von Teppichen.
Der Mietvertrag enthielt jedoch noch eine weitere Klausel:
Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Malerarbeiten an Wänden und Decken, in Küche, Bad und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre sowie in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht auszuführen.
Im Gegensatz zu der ersteren Klausel ("es sei denn...") enthält diese zweite Klausel eine sogenannte starre Fristenregelung und ist damit unwirksam.
In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung urteilt der BGH: Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Urteil des Bundesgerichtshof vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 242/13
Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam.
Ein Wohnraummietvertrag enthielt folgende Regelungen zu Schönheitsreparaturen:
4. Die Fristen gemäß Ziffer 2 und 3 beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist.
Zur Klausel in § 8 Ziffer 2 urteilte der BGH:
Bei einer an den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergebenen Wohnung ist diese Klausel wirksam.
Wurde die Wohnung - wie im hier entschiedenen Fall - allerdings unrenoviert übergeben, so ist die Klausel unwirksam. Der BGH verweist insoweit auf sein am gleichen Tage ergangenes Urteil zu Az.: VIII ZR 185/14.
Zu der Quotenabgeltungsklausel in § 8 Ziffern 3. und 4. führte der BGH aus:
Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm durch eine weitere Formularbestimmung übertragenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von ihm verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.
Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Urteil des Bundesgerichtshof vom 29.05.2013, Az.: VIII ZR 285/12
Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts".
"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts,"
Zweck einer Quotenabgeltungsklausel ist, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
Grundsätzlich ist die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag zulässig.
Die eingangs genannte Klausel lässt in ihrer kundenfeindlichsten Auslegung allerdings die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.
Damit werden die Rechte des Mieters aber unangemessen beschnitten, was zur Unwirksamkeit der Klausel führt.
Aufgabe älterer Rechtsprechung
Der BGH hat mit diesem Urteil ausdrücklich seine frühere Rechtsprechung (Rechtsentscheid vom 06.07.1988, Az.: VIII ARZ 1/88; Urteil vom 06.10.2004, Az.: VIII ZR 215/03) aufgegeben.