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Timestamp: 2019-01-18 05:26:08+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art.2719', 'sentenza ', 'art. 2697', 'art. 1669', 'art. 1384', 'e contrario', 'art. 905', 'art.21', 'art.6', 'art. 4', 'art. 2', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 1', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 31', 'art. 1', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 40', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 3', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1944', 'sentenza ', 'sentenza ']

SENTENZE_VARIE
Responsabilità in tema di appalti per lavori straordinari
“In tema di appalto il committente deve adeguare la sua condotta a due fondamentali regole di diligenza e prudenza:
a) scegliere (c.d. "culpa in eligendo") l'appaltatore e più in genere il soggetto al quale affidare l'incarico, accertando che la persona, alla quale si rivolge, sia non soltanto munita dei titoli di idoneità prescritti dalla legge, ma anche della capacità tecnica e professionale, proporzionata al tipo astratto di attività commissionata ed alle concrete modalità di espletamento della stessa;
b) non ingerirsi nell'esecuzione dei lavori.
Risponderà quindi, a titolo di colpa il committente che non rispetti tali regole”
Cassazione penale sez. III, 20 gennaio 1991, Giur. it. 1993,II, 171.
Immobili non adibiti ad abitazione - Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale -
Per l'attribuzione al conduttore dell'indennità di avviamento è irrilevante accertare se egli in concreto riceva danno dal rilascio dell'immobile locato (che sia stato effettivamente utilizzato per l'esercizio di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori), essendo tale danno presunto dalla legge in via assoluta nell'an e nel quantum.
(Cass. Sezione III, sentenza 2 maggio 2002 n.6256.)
Forma scritta ad substantiam - Perdita del documento -
Nel caso di contratto per il quale sia richiesta ad substantiam la forma scritta, ove il contraente abbia smarrito il documento che gli forniva la prova, per l'ammissibilità della prova testimoniale che la condotta della parte si presenti immune dai caratteri dell'imprudenza e della negligenza. Chi invoca, pertanto, a proprio favore un documento che assume essere andato perduto deve dimostrare l'esistenza del documento, il suo contenuto e la perdita verificatasi senza sua colpa. La dimostrazione della perdita incolpevole, in particolare, deve emergere da una prova specificamente dedotta e non può essere desunta per implicito dalle condizioni personali e soggettive della parte. Sono, quindi, necessarie la prospettazione e l'esistenza di un fatto positivo, consistente nella prestazione della diligenza del buon padre di famiglia nella custodia del documento, cioè di una condotta spoglia di elementi di imprudenza e negligenza.
(Cass. Sezione II, sentenza 6 maggio 2002 n. 6480)
Copie fotografiche e fotostatiche di scritture.
L'art.2719 del codice civile prescrive che le copie fotografiche quindi anche quelle fotostatiche, delle scritture hanno la stessa efficacia delle autentiche se la loro conformità con l'originale è attestata da pubblico ufficiale competente ovvero non è espressamente disconosciuta.
(Cass. Sezione IV, sentenza 22 maggio 2002 n. 2003.)
Responsabilità del notaio e visure catastali -
Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti (che non può ritenersi pertanto concessa implicitamente neanche da una sola di esse, né può essere ricavata per facta concludentia) obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell'atto.
(Cass. Civ. 13 giugno 2002, n. 8470)
Simulazione del contratto di locazione
E' onere della parte che adduce la simulazione offrire, in linea col disposto dell'art. 2697 cod. civ., la prova del contratto dissimulato (nella specie, locazione ad uso abitativo, invece della simulata locazione ad uso foresteria) attraverso la dimostrazione della sussistenza degli elementi che positivamente lo connotano.
(Cass. Civ. 14 giugno 2002, n. 8585)
Azione di reintegrazione da spoglio - Autori materiali e morali
L'amministrazione di un condominio che compia un atto di impossessamento violento o clandestino in base ad autorizzazione o delibera assembleare, deve considerarsi autore materiale dello spoglio, mentre autore morale dello stesso deve essere considerata la collettività condominiale rappresentata dall'assemblea, per cui l'azione di reintegrazione può essere proposta sia contro il condominio, sia contro l'amministratore, quale autore materiale dello spoglio.
(Cass. Civ. 24 maggio 2002, n. 7621)
Difetti gravi dell'opera - Denuncia - Termine di 1 anno - Decorrenza - Dal giorno della conoscenza della loro gravità.
Il termine annuale per la denuncia dei vizi posto dall'art. 1669 cod. civ. in materia di appalto ha inizio non già da quando il committente abbia compiuto la constatazione obiettiva dei vizi medesimi, bensì dal momento in cui abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza del nesso causale tra i vizi e l'imperfetta esecuzione dell'opera. La relativa indagine si risolve in un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito e, come tale, incensurabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione.
(Cass. Civ. 14 novembre 2002 n. 16008)
PAGAMENTO A MEZZO ASSEGNO CIRCOLARE
L’assegno non può essere assimilato al denaro, sotto forma di banconota, che è l’unico che ha valore solutorio, anche in assenza di una volontà del creditore. L’invio al creditore di un assegno circolare in luogo della somma di denaro, configura non solo la violazione dell’articolo 1277 del C.c. e dell’articolo 1197 (rappresentando una datio in solutum), ma anche dell’articolo 1182 del C.c. (secondo cui l’obbligazione avente a oggetto denaro deve essere adempiuta al domicilio del creditore), in quanto implica la sostituzione del creditore con la sede dell’istituto bancario presso cui l’assegno circolare è riscuotibile. Affinché la consegna dell’assegno circolare possa avere effetto liberatorio, occorre che vi sia in proposito il consenso del creditore.
(Cass. Civile Sez. III sent. 10 febbraio 2003, n. 1939)
Clausola penale - riduzione - accertamento del giudice di merito
L'apprezzamento sulla eccessiva entità della clausola penale, nonché sulla misura equitativa della sua riduzione, a norma dell'art. 1384 del Cc, rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, incensurabile in cassazione se correttamente motivato.
(Cass. Civile Sez. II sent. 30 maggio 2003, n. 8806)
Clausola penale - riduzione - condizioni - poteri del giudice del merito - interesse del creditore all'adempimento
Nell'ipotesi di clausola penale eccessiva, la riduzione è consentita, ai sensi dell'articolo 1384 del Cc, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento quale poteva prevedersi al momento della stipulazione della clausola, dovendosi escludere che l'entità concreta del pregiudizio subito dal creditore costituisca un parametro decisivo, atteso che proprio la stipulazione della clausola esclude la rilevanza dell'effettivo pregiudizio: il tutto al fine di impedire che detta clausola si traduca in una pena privata e la penale possa tradursi in un abuso del diritto del creditore. (Nella specie, in cui il giudice aveva fatto riferimento <all'interesse reciproco delle parti> la Suprema corte ha affermato che la circostanza non significava affatto che egli non avesse tenuto conto dell'interesse del creditore all'adempimento e che erroneamente il ricorrente pretendeva che il giudice del merito avrebbe dovuto tener conto dell'effettivo pregiudizio subito dal creditore a seguito dell'inadempimento).
Pozzi, cisterne, fossi e tubi - obbligo del rispetto delle distanze
La previsione di cui all'articolo 889 del Cc, che prescrive le distanze per l'installazione di tubi d'acqua, gas e simili, trova applicazione solo in caso di opere che per loro natura comportino il pericolo d'infiltrazioni o di fughe dannose per il vicino. Esattamente, pertanto, il giudice del merito ritiene inapplicabile tale disposizione dopo avere accertato l'inesistenza di emissioni nocive o tossiche da parte di sfiatatoi posti a distanza inferiore a quella legale. (nella specie, si trattava di sfiatatoi installati presso un distributore di carburante che svolgevano la sola funzione di aspirare aria dall'ambiente esterno al momento dell'erogazione del carburante).
(Cass. Civile Sez.II Sent. 3 giugno 2003, n. 8832)
Clausola penale - riduzione della penale - potere discrezionale del giudice del merito ......
L'articolo 1834 del Cc. attribuisce al potere discrezionale del giudice l'apprezzamento sull'eccessività della clausola penale e sulla misura della sua riduzione equitativa, rimettendo allo stesso di valutare l'effettiva incidenza dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale, indipendentemente da una rigida ed esclusiva correlazione con l'entità del danno subito.
(Cass, Civile Sez. I Sent. 10 luglio 2003, n. 10848)
APPALTO - Responsabilità dell'appaltatore - Nel caso di vizi dell'opera - Presupposti.
In materia di appello la responsabilità dell'assuntore del lavoro inerente alla garanzia per vizi e difformità dell'opera eseguita, prevista dagli artt. 1667 e seguenti del Cc., può configurarsi unicamente quando lo stesso, nell'intervenuto completamento dei lavori, consegni alla controparte un'opera realizzata nel mancato rispetto dei patti o non a regola d'arte, mentre nel caso di non integrale esecuzione dei lavori o di ritardo o di rifiuto della consegna del risultato di questi, a carico dell'appaltatore può contrattualmente operare la comune responsabilità per inadempimento contrattuale ex articoli 1453 e seguenti del codice civile.
(Cass. Civile Sez. II Sent. 19 giugno 2003, n. 9849)
APPALTO - Nullità dell'appalto - Azione di indebito arricchimento edilizia - Azione di indebito arricchimento promossa dall'appaltatore per il pagamento del corrispettivo - Ammissibilità -
Nel caso di azione di indebito arricchimento promossa dall'appaltatore che, a causa della nullità del contratto d'appalto, in quanto avente a oggetto la realizzazione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia e contrario, quindi, a norme imperative, non abbia ricevuto, in tutto o in parte, il corrispettivo pattuito, la locupletazione del committente non può essere esclusa in ragione della precarietà del suo diritto dominicale sull'immobile abusivamente costruito, cioè della possibilità di provvedimenti autorizzativi della demolizione dello stesso, dovendosi comunque tener conto dell'impiego che egli ne abbia eventualmente fatto nonostante quella precarietà e delle utilità economiche così ricavatene.
(Cass. Civile Sez. II Sent. 22 agosto 2003, n. 12347)
ASSICURAZIONI - Ripartizione del rischio tra più assicuratori - Necessità del consenso dell'assicurato - Sussiste -
In difetto del consenso dell'assicurato, l'accordo tra gli assicuratori circa la ripartizione tra loro del rischio non è opponibile all'assicurato stesso, che resta estraneo al patto e conserva il diritto di richiedere all'unico assicuratore col quale ha concluso il contratto il pagamento dell'intera indennità assicurativa, vertendosi in ipotesi del tutto diversa da quella della coassicurazione disciplinata dall'articolo 1119 del C.c., nella quale il limite dell'obbligazione di ciascun assicuratore presuppone che della ripartizione del rischio tra più assicuratori il terzo contraente sia pienamente consapevole e che abbia aderito a una tipologia contrattuale comportante gli effetti limitativi propri della coassicurazione disciplinata dal codice civile.
(Cass. Civile Sez. III Sent. 5 giugno 2003, n. 9199)
Distanze delle vedute rispetto al fondo del vicino.
Nel caso in cui il parapetto di un terrazzo sia posto, rispetto al fondo del vicino, ad una distanza inferiore a quella prevista dall'art. 905 Cc., possono essere considerati correttivi idonei a portare la veduta a distanza legale soltanto quelli che, comportando un arretramento effettivo, permanente e controllabile dall'esterno, escludono in modo assoluto ogni possibilità di accesso alla porzione del manufatto eccedente la distanza prescritta, con conseguente inidoneità della recinzione realizzata con semplici vasi di terracotta e rete metallica.
(Cass. Civile Sez. II Sent. 25 luglio 2005, n. 15557)
Responsabilità del notaio..........
Non sussiste danno da risarcire ad opera del notaio incaricato della stipula della vendita di un immobile il quale non abbia effettuato le visure ipotecarie nel caso in cui il compratore abbia pagato l'intero prezzo in epoca anteriore alla stipula.
(Cass. Civile Sez. II Sent. 25 agosto 2005, n.17282)
Accertamento redditi dei fabbricati (commi 342 e 343 Finanziaria 2005)
Il comma 342 stabilisce che i poteri di accertamento, rettifica e liquidazione degli uffici delle imposte non si applicano nei confronti di redditi derivanti da locazione di fabbricati dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15% e il 10% del valore catastale del'immobile.
In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume ai sensi del comma 343, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti. inoltre ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10% del valore catastale dell'immobile.
(comma 346 Finanziaria 2005)
Il comma 346 dispone la nullità di tutti i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliare ovvero di loro porzioni, se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Efficacia delle Circolari nel settore tributario
Le circolari, come è stato affermato dalla dottrina prevalente, non possono né contenere disposizioni derogative di norme di legge, né essere considerate alla stregua di norme regolamentari vere e proprie, che come tali vincolano tutti i soggetti dell'ordinamento, essendo dotate di efficacia esclusivamente interna nell'ambito dell'amministrazione all'interno della quale sono emesse; e, in secondo luogo, con particolare riferimento all'ordinamento tributario, il quale come è noto, è soggetto alla riserva di legge. OMISSIS. Le circolari in materia tributaria non vincolano il contribuente che resta pienamente libero di non adottare un comportamento ad esse uniforme malgrado l'atteggiamento dei pubblici funzionari che sembrano avvalorarne gli effetti cogenti inducendo in errore i cittadini. Le circolari proprio per questa loro natura non vincolante nei confronti di chicchessia non possono essere impugnate innanzi al giudice tributario. Restano quindi impugnabili non le circolari ma gli atti della pubblica amministrazione che si basano sulle circolari.
Liberamente estratti dalle sentenze della C. Costituzionale del 14/06/2007, n. 191 e dalla C. Cassazione del 9/10-211.2007, n. 23031
PAGAMENTI IN NERO ESEGUITI DAL CONDOMINIO
Si precisa che l'impresa appaltatrice, ai sensi dell'art.21, 1° comma del D.P.R. 26/10/72 n. 633, deve emettere fattura contestualmente alla maturazione di ciascun importo dovuto, seguendo la regola della competenza e non già la regola della cassa, riservata ai professionisti. " L'appaltatore o venditore come è tenuto all'adempimento della propria obbligazione tributaria verso il fisco, così è anche tenuto a chiedere al compratore-condominio il rimborso dell'imposta (IVA) in occasione dei singoli acconti. Qualora non avesse provveduto al momento dell'incasso dell'acconto o del saldo alla rivalsa (IVA), non potrà a posteriori riversare sul compratore-condominio gli effetti dannosi del proprio comportamento fiscalmente irregolare." (Cass.8.11.2000, n. 14532)"
"Ai sensi dell'art.6, comma 3, D.P.R. n.633/1972, le prestazioni di servizi si considerano effettuate all'atto del pagamento del corrispettivo; di conseguenza è illegittima l'emissione di fatture effettuate in ritardo." (Comm. tributaria Centrale sez. XIV del 15/04/1998, n. 1976)
Dall'anno 2007 esiste da parte del Condominio, quale sostituto d'imposta, l'obbligo della ritenuta di acconto delle imposte del 4% dell'imponibile, da versarsi entro il giorno 16 del mese successivo all'avvenuto pagamento della relativa fattura. Esiste quindi una responsabilità del condominio nel caso di omissione del predetto versamento all'erario.
SUCCESSIONI (GOVERNO PRODI - LEGGE 24/XI/2006 n. 286 - LEGGE 27/XII N. 296)
DONAZIONI (GOVERNO PRODI - LEGGE 24/XI/2006 n. 286 - LEGGE 27/XII N. 296))
In diritto, la locuzione latina dies a quo non computatur in termino, dies ad quem computatur indica il principio secondo il quale nel computo dei termini a giorni, il giorno iniziale (cosiddetto dies a quo) non si computa, mentre va computato il giorno finale (cosiddetto dies ad quem).
Per esempio, un termine di 7 giorni che decorre dall'11 Settembre scadrà il 18 Settembre e non il 17 come accadrebbe se si dovesse computare anche il giorno iniziale dal quale il termine comincia a decorrere.
Il codice civile italiano ha accolto tale principio all'articolo 2963, che recita così:
Per autocertificazione si intende una dichiarazione (fatta nei modi che di seguito andremo a descrivere) che l'interessato redige e sottoscrive nel proprio interesse su stati, fatti e qualità personali che utilizza nei rapporti con la Pubblica Amministrazione, con i concessionari e i gestori di pubblici servizi.
Questa è regolamentata dal D.P.R. nr. 445 del 28 dicembre 2000.
A CHI E COSA SI PUO' AUTOCERTIFICARE
A Chi si può autocertificare:
Concessionari e gestori servizi pubblici (quindi le aziende che hanno in concessione servizi come i trasporti, l'erogazione di energia, il servizio postale, le reti telefoniche ecc., nonché le aziende municipalizzate, l'ENEL, le Poste (ad eccezione del Banco Posta), la RAI, le Ferrovie dello Stato, La Telecom, Le Autostrade ecc.
Soggetti Privati (a discrezione di quest'ultimi).
Nota: I tribunali non sono obbligati ad accettare l'autocertificazione.
- Stato civile (celibe, coniugato, vedovo o stato libero)
- Decesso del coniuge, dell'ascendente, del discendente
- Iscrizioni in albi o elenchi tenuti da pubbliche amministrazioni
- Possesso e numero del codice fiscale, della partita I.V.A. e di qualsiasi altro dato presente nell'archivio dell'anagrafe tributaria
- Qualità di legale rappresentante di persone fisiche o giuridiche, di tutore, curatore, e simili
- Iscrizioni presso associazioni o formazioni sociali di qualsiasi tipo
- Non aver riportato condanne penali e di non essere destinatario di provvedimenti che riguardano l'applicazione di misure di prevenzione, di decisioni civili e di provvedimenti iscritti nel casellario giudiziale ai sensi della vigente normativa
- Fatte salve le eccezioni previste dalla legge, tutti gli stati, le qualità personali, e i fatti, non compresi nel precedente elenco, possono essere comprovati dall'interessato, a titolo definitivo, mediante la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Nota: la richiesta di questi certificati da parte delle amministrazioni costituisce violazione dei doveri di ufficio. Al posto dei certificati, amministrazioni e servizi pubblici devono accettare le autocertificazioni o acquisire i dati direttamente, facendosi indicare dall'interessato gli elementi necessari per trovarli (ad esempio per il diploma di scuola secondaria il cittadino deve indicare l'Istituto e l'anno in cui si è diplomato).
LE DICHIARAZIONI CHE SOSTITUISCONO GLI ATTI NOTORI
Si possono dichiarare stati, fatti e qualità personali che siano a diretta conoscenza dell'interessato non compresi nell' elenco "cosa si può certificare" sono comprovati dall'interessato, a titolo definitivo, mediante la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà (art. 4 Legge 15/68, e art. 2 comma 1 Legge 403/98).
Certificati di conformità all'Ue
Brevetti (art. 10 comma 1, D.P.R. 403/98)
I certificati medici e sanitari richiesti dalle istituzioni scolastiche per la pratica di attività sportive non agonistiche sono sostituiti da un unico certificato di idoneità alla pratica non agonistica rilasciato dal medico di base con validità di un intero anno scolastico (art. 10 comma 2, D.P.R. 403/98) .
FIRMA AUTENTICATA ......... COME E QUANDO
L'autenticazione dell'autocertificazione o della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, s'intende soddisfatta nei seguenti modi:
tramite la sottoscrizione in presenza dell'impiegato addetto;
tramite la procedura semplificata allegando fotocopia non autenticata del documento di identità del sottoscrittore.
Le autocertificazioni relative ai certificati dell' elenco "cosa si può certificare" possono essere rese in carta semplice e senza necessità di autenticazione della firma.
E' necessaria l'autentificazione della firma, da parte del notaio, cancelliere, segretario comunale, dipendente addetto a ricevere la documentazione o altro dipendente incaricato dal Sindaco, se l'istanza, l'autocertificazione o la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà è presentata a privati ovvero se i predetti atti sono presentati alla pubblica amministrazione ed ai concessionari o gestori di servizi pubblici al fine della riscossione da parte di terzi di benefici economici (pensioni o contributi).
Tutte le domande e le dichiarazioni da presentare alla pubblica amministrazione o ai concessionari e gestori di servizi pubblici possono essere inviate anche per fax, allegando fotocopia di un documento d'identità e per e-mail identificandosi con la carta d'identità elettronica.
Le dichiarazioni sostitutive di certificazioni e la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà per i casi indicati dagli artt. 2 e 4 della Legge 15/98 hanno la stessa validità temporale degli atti che sostituiscono (art. 6 comma 1, D.P.R. 403/98).
A tal proposito rammentiamo che i certificati rilasciati dalle pubbliche amministrazioni attestanti stati e fatti personali non soggetti a modificazioni hanno validità illimitata, mentre le restanti certificazioni hanno validità di sei mesi dalla data del rilascio (art. 2 comma 3, Legge 127/97).
Detrazione 36% in caso di compravendita 25/03/2009 (Risoluzione 77/E del 24.3.2009)
Trasferimento del diritto alle residue quote del 36% in caso di cessione pro-quota di immobile interessato da lavori.
Un recente documento di prassi dell'Agenzia delle Entrate chiarisce, in caso di vendita totale o parziale di immobile interessato da lavori di ristrutturazione che godono della detrazione del 36% delle spese, chi possa usufruire delle residue rate non godute in relazione alle agevolazioni in parola.
Nella fattispecie presa in esame dalla risoluzione, la n. 77/E del 24.3.2009, una delle due persone fisiche comproprietarie dell'immobile, sul quale sono stati effettuati interventi agevolati, intende cedere il proprio 50% all'altra, che diviene in questo modo proprietaria esclusiva dell'immobile.
L'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate
L'Agenzia richiama prima di tutto la disposizione di legge, contenuta nell'art. 1, comma 7, della L. 449/1997 la quale prevede che «In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1, le detrazioni previste dai precedenti commi non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare».
Secondo l'amministrazione finanziaria, che richiama anche precedenti interpretazioni fornite, per la corretta applicazione della norma citata occorre distinguere due diverse casistiche.
Cessione dell'intera unità immobiliare
La norma di legge va interpretata nel senso di ritenere che l'acquirente può subentrare al venditore nel diritto di usufruire delle residue rate di detrazione non godute nel caso di cessione dell'intera unità immobiliare. In questo senso si era già espressa la Circ. Agenzia Entrate 95/E del 12.5.2000, par. 2.1.13
A questo caso possono esserne peraltro assimilati altri due:
- se il trasferimento riguarda una porzione immobiliare autonomamente accatastata l'acquirente
potrà subentrare al cedente nel diritto alla detrazione spettante, in proporzione alla misura dell'unità immobiliare ceduta;
- se il trasferimento, come nel caso esaminato dalla risoluzione n. 77/E in commento, realizza il consolidamento della proprietà dell'intero immobile in capo all'acquirente.
Dunque in tale ultimo caso spetterà all'acquirente il diritto di detrarre le quote di 36% rimanenti.
Cessione di porzione dell'unità immobiliare
Nel caso invece di trasferimento di una quota di proprietà dell'immobile da parte del proprietario esclusivo, non è idoneo a determinare un corrispondente trasferimento del diritto alla detrazione in favore dell'acquirente pro-quota, atteso che tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell'intero immobile o delle fattispecie a questa assimilabili, sopra illustrate.
Mutamento destinazione d'uso: DIA se compatibile
E' possibile modificare la destinazione d'uso di un immobile tramite opere ed interventi edilizi realizzati sulla base di una semplice denuncia di inizio attività qualora la nuova destinazione rientri tra quelle «compatibili», cioè funzionalmente omogenee dal punto di vista urbanistico. Questa la conclusione raggiunta dalla Corte di Cassazione, III sezione penale, con la sentenza n. 9894 del 5.3.2009.
Permesso di costruire per la piscina
La sentenza di Cassazione n. 12478 del 20.3.2009 ha fornito utili indicazioni sul titolo abilitativo necessario per la realizzazione di manufatti interrati. In particolare la Corte, ribadendo quanto già espresso con la precedente pronuncia n. 26197 del 29.4.2003, ha affermato che costituiscono lavori edilizi necessitanti il preventivo rilascio del permesso di costruire non solo quelli per la realizzazione di manufatti che si elevano al di sopra del suolo, ma anche quelli in tutto o in parte interrati e che trasformano in modo durevole l'area impegnata dai lavori stessi.
Novità circa il 55% per il risparmio energetico
Per l'agevolazione del 55% non serve più la certificazione energetica per gli interventi di sostituzione, intera o parziale, dei soli impianti di climatizzazione invernale eseguiti a partire dal 15 agosto 2009.
L'art. 31 della L. 23.7.2009, n. 139, recante «Disposizioni per lo sviluppo e l'internazionalizzazione delle imprese, nonché in materia di energia» (cosiddetto «collegato energia»), in vigore dal 15.8.2009, ha modificato, semplificandoli, gli adempimenti burocratici per otenere la predetta agevolazione.
Quindi, non dovrà essere redatta la certificazione energetica per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, nonché per gli interventi di sostituzione intera o parziale di impianti di climatizzazione invernale non a condensazione sostenute entro il 31.12.2009. (detrazione dall'imposta lorda del 55% della spesa fino ad un massimo di € 30.000 in tre anni di pari importo).
Per comodità si riporta il comma 24 dell'art. 1 della L. 244/2007, coordinato con le modifiche apportate dalla L. 99/2009:
«24. Ai fini di quanto disposto al comma 20:
c) per gli interventi di cui al comma 345 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296, limitatamente alla sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari, e ai commi 346 e 347 del medesimo articolo 1, non è richiesta la documentazione di cui all'articolo 1, comma 348, lettera b), della medesima legge 27 dicembre 2006, n. 296.»
e quindi i contribuenti che hanno ultimato i lavori prima del 15/8 dovranno presentare sia l'allegato A che l'allegato E, mentre gli altri contribuenti che ultimeranno i lavori a partire dal 15/8 dovranno presentare all'Enea il solo allegato E attraverso il sito di invio http://finanziaria2009.acs.enea.it.
Altezza e distanza tra le costruzioni
Cassazione: la sola violazione delle altezze non comporta la demolizione.
Secondo la Cassazione le norme che disciplinano solo l'altezza in sè degli edifici tutelano oltre che l'interesse pubblico di ordine igienico ed estetico, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini.
Pertanto, se violate, fanno sorgere in favore del danneggiato il diritto alla riduzione in pristino.
Non rivestendo invece tale carattere le norme che hanno come scopo principale la tutela di interessi generali urbanistici, quali la limitazione del volume, dell'altezza e della densità degli edifici, le esigenze dell'igiene, della viabilità, la conservazione dell'ambiente ed altro, la tutela accordata rimane limitata al risarcimento del danno eventualmente subito.
Cassazione sentenza n. 1073 del 16.1.2009
Il cliente non paga per il consulente
Non è punibile il contribuente che sia incorso in violazioni imputabili al professionista, anche in mancanza di una sentenza penale definitiva a carico del professionista stesso. La Corte di Cassazione, con la sentenza 25136, conferma che l'esonero da sanzioni opera anche al di fuori della fattispecie disciplinata nell'articolo 1, legge 423/1995. Nel caso in oggetto, un contribuente era rimasto vittima della condotta illecita del professionista incaricato della consulenza tributaria e contabile, il quale non aveva presentato la dichiarazione, né aveva provveduto a versare le imposte. A fronte dell'accertamento dell'Amministrazione finanziaria, la parte ha chiesto l'esonero da sanzioni. Il Fisco ha però osservato che difettavano le condizioni previste all'articolo 1, della legge 423, che prevede l'annullamento delle sanzioni solo in presenza di sentenza di condanna irrevocabile.
La Cassazione ha osservato come la previsione richiamata dall'Amministrazione non esaurisca la casistica dell'esonero da sanzioni. In base all'articolo 6 del decreto legislativo 472/97, infatti, il contribuente non è punibile quando il pagamento del tributo non è stato eseguito per un fatto denunciato all'autorità giudiziaria. Poiché, in virtù del principio di non contestazione, risultava acclarato in atti che il soggetto passivo aveva presentato denuncia a carico del professionista, e poiché la disposizione del 1997 non richiede l'esistenza di un giudicato penale, le sanzioni sono state conseguentemente annullate.
Domanda di condono edilizio: rigetto per inesattezze
Omissioni o inesattezze dolosamente presenti nell'istanza di sanatoria ne comportano il rigetto automatico. Consiglio di Stato.
La domanda per l'ottenimento del condono edilizio è da considerare «dolosamente infedele» quando siano state riscontrate omissioni ed inesattezze preordinate a trarre in inganno il Comune su elementi essenziali dell'abuso (consistenza dell'abuso, qualificazione giuridica dell'illecito, data della sua commissione, entità dell'oblazione). Per tali tipologie di violazioni l'art. 40, comma 1, della L. 47/1985, esclude la possibilità del condono e di formazione del silenzio-assenso.
Con queste motivazioni il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7491 del 30/11/2009, ha escluso la possibilità di sanatoria relativa ad una istanza in cui l'inesattezza denunciata era attinente al tempo della commissione dell'abuso, non consentendo di collocare temporalmente la realizzazione dell'abuso stesso entro la data individuata dalla legge come presupposto ineludibile per l’attribuzione del condono.
Con la stessa pronuncia la Corte ha poi rilevato come, secondo un indirizzo giurisprudenziale pacifico, anche per le concessioni edilizie in sanatoria risultano applicabili i principi in materia di legittimazione all'impugnazione da parte dei proprietari dei fondi confinanti incisi dalla sanatoria dell'illecito, se non conforme a legge. Tale legittimazione sussiste per il fatto stesso che il terzo si trova in una situazione di stabile collegamento con la zona interessata dalla costruzione oggetto di sanatoria, a prescindere da ogni indagine sulla sussistenza di un ulteriore specifico interesse.
La Giurisprudenza ha infatti da sempre ha riconosciuto al proprietario od al possessore dell'immobile od al semplice residente o domiciliatario nella zona interessata il richiesto stabile collegamento, idoneo a radicare in tale soggetto una posizione d'interesse all’impugnazione di una concessione edilizia in sanatoria. Dalla sussistenza di una siffatta posizione deriva poi che rientra nella loro inviolabile sfera di autonomia ogni considerazione circa l'«interesse diretto», concreto ed attuale all'azione per il ripristino dello stato originario dei luoghi, sul quale il Giudice di merito non può esercitare alcun tipo di sindacato.
D.Lgs. N. 122 DEL 20/06/2005 (nuove norme sulla fidejussione e la tutela di chi acquista casa
Nel recente passato si è spesso verificato che numerose società o imprese edili abbiano venduto immobili “sulla carta”, incassando cospicui anticipi, senza poi onorare la consegna del bene promesso (di regola attraverso un contratto preliminare di compravendita volgarmente definito compromesso, termine non tecnico ma di utilizzo universale) in genere a causa del fallimento della società o dell’impresa costruttrice – promittente venditrice.
Pertanto, posto che di regola le società e le imprese edili e/o immobiliari per poter procedere all’edificazione di edifici fanno un massiccio ricorso al prestito bancario concedendo, per converso, ipoteca sull’erigendo complesso immobiliare inteso nella sua interezza e momentanea indivisibilità, appare ovvio che, in caso di tracollo finanziario dell’impresa costruttrice sono gli Istituti di credito mutuanti gli unici a possedere una garanzia del proprio credito costituita, appunto, dall’ipoteca che permette alle banche di essere preferite all’esito delle procedure esecutive e/o concorsuali, a detrimento della gran parte dei creditori e, sicuramente dei promissari acquirenti.
Fino all’entrata in vigore del D.Lgs. 122/05, il promissario acquirente che stipulava un contratto preliminare di compravendita con un costruttore non era certo né di divenire proprietario dell’immobile oggetto del contratto, né di vedersi restituire gli acconti e la caparra versati, laddove l’imprenditore o la società edificatrici incappassero in gravi difficoltà finanziarie tali da culminare nel fallimento o, comunque, in un’actio espropriativa.
Negli articoli 1-11 del Decreto in parola, vengono previste alcune garanzie che l’imprenditore o la società costruttrice deve obbligatoriamente fornire all’acquirente.
Per il D.Lgs. 122/05 si definisce acquirente la persona fisica che prometta di acquistare o acquisti effettivamente un immobile da costruire, vale a dire un immobile per cui è già stata richiesta ed ottenuta la concessione edilizia presso il Comune all’uopo competente ma che sia ancora da edificare o che, comunque, sia ancora in uno stato tale da non permettere il rilascio del certificato di agibilità.
L’articolo 1 del D.Lgs. consente l’applicabilità del decreto non solo a chi abbia stipulato con il cèostruttore un contratto preliminare e/o definitivo di compravendita, ma anche ad ogni persona fisica che abbia posto in essere un contratto di qualsiasi tipologia, incluso, expressis verbis, quello di leasing, purché permetta l’acquisto o il trasferimento non immediato della proprietà o di un diritto reale di godimento (es: uso usufrutto abitazione servitù) su un bene immobile da costruire.
Il D.Lgs trova altresì applicazione quando l’acquirente acquisti o prometta di acquistare per sé o per un proprio parente di primo grado (es: figli e/o genitori).
Infine, il D.Lgs. 122/05 si applica anche ai soci di cooperative di edificazione che abbiano ottenuto l’assegnazione della proprietà o di altro diritto reale di godimento su immobili da costruire, nonché a chiunque, pur non essendo socio, abbia comunque conseguito un analogo diritto nei confronti di una cooperativa edificatrice.
Secondo il D.Lgs. 122/05 è costruttore ogni imprenditore (termine che devesi intendere nel senso di ricomprendere nella sua accezione non solo l’imprenditore individuale ma la figura dell’imprenditore intesa in senso lato, come individuo o organismo societario che esercita in forma organizzata attività di natura imprenditoriale) e/o cooperativa che vendano o promettano di vendere o stipulano qualunque altro contratto, anche di leasing, CON UNA PERSONA FISICA, finalizzato alla cessione della proprietà o di ogni altro diritto reale di godimento avente ad oggetto un immobile da costruire.
La legge, fedele alla sua ratio che ne prevede un’applicazione ad ampio raggio, prevede che le garanzie ivi previste trovino concretizzazione sia nel caso in cui l’immobile da costruire sia alienato direttamente da chi lo edifica sia da un imprenditore committente che lo fa costruire ad un’appaltatrice o da terzi.
L’articolo 2 del decreto prevede che tutte le volte in cui un costruttore (sia esso un imprenditore o una cooperativa) trasferisca non immediatamente ad una persona fisica un diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, lo stesso è obbligato, a pena di nullità che può essere fatta valere solo dall’acquirente, a procurare il rilascio e consegnare all’acquirente stesso una fideiussione per un importo pari alle somme già riscosse ( o al valore di ogni altro corrispettivo incamerato, si pensi ad una permuta).
Se prima del perfezionarsi del trasferimento definitivo del bene (proprietà o altro diritto reale di godimento), vengono conferiti altri acconti al costruttore questi dovrà adeguare la garanzia prestata, integrandola fino al raggiungimento dell’esposizione dell’acquirente.
Per la parte del prezzo che dovrà essere corrisposta a mezzo di prestito bancario (mutuo) o facendo riferimento a contributi pubblici l’obbligo di cui all’art. 2 non opera.
L’articolo 2 è fondamentale per due motivi.
In primis consente all’acquirente che interagisce con un costruttore di non subire l’alea dell’eventuale tracollo finanziario dello stesso con conseguente perdita dell’immobile e del prezzo versato o, almeno di parte di esso.
Infatti, nell’ipotesi in cui il costruttore versi in una situazione di crisi di cui all’art. 1, il promissorio acquirente o un equipollente, potendo contare su una garanzia a lui personale potrà escutere la fideiussione recuperando, almeno, l’esborso effettuato in prospettiva dell’acquisto immobiliare.
In secondo luogo è importante sottolineare come la sanzione per il mancato rispetto dell’obbligo di rilasciare fideiussione sia addirittura la nullità, ma una nullità particolare, sicuramente non a tempo, potendo essere fatta valere senza limiti temporali, ma non prospettabile da chiunque bensì solo ed esclusivamente dall’acquirente.
A mente dell’art. 3 del decreto la fideiussione deve coprire quanto riscosso dal costruttore presso l’acquirente oltre agli interessi legali maturati dalla dazione delle somme fino al verificarsi della c.d. situazione di crisi vale a dire in tutti quei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto all’esecuzione immobiliare del bene oggetto del contratto o al fallimento, amministrazione controllata, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Resta da domandarsi quando un immobile possa considerarsi sottoposto ad esecuzione immobiliare anche se appare corretto, a mio avviso, far coincidere questo momento con quello in cui viene trascritto il pignoramento che colpisce l’unità immobiliare da costruire ed oggetto di contratto che comporta il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
La situazione di crisi al verificarsi della quale l’acquirente nel senso di cui al D.Lgs. 122/05 è legittimato ad escutere la fideiussione a proprio favore, si può considerare integrata quando:
è stato trascritto il pignoramento immobiliare sul bene, è stata pubblicata (depositata) la sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa, è stata presentata domanda di ammissione al concordato preventivo, è stata pubblicata la sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o se anteriore, del decreto che dispone l’amministrazione controllata o la liquidazione coatta amministrativa.
La fideiussione può essere escussa dalla data del verificarsi dello stato di crisi e previo invio di una dichiarazione sottoscritta dall’acquirente in cui egli rappresenta la propria volontà di recedere dal sodalizio contrattuale in essere con il costruttore e purché, nel caso delle procedure concorsuali, l’organo della procedura (curatore, liquidatore) non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto.
La fideiussione è senza il beneficio della preventiva escussione, cioè l’acquirente potrà pretendere ed ottenere l’importo garantito semplicemente inviando al fideiussore raccomandata con ricevuta di ritorno in cui venga domandata la restituzione della somma riscossa dal costruttore il cui importo deve essere comprovato da idonea documentazione.
L’acquirente non deve quindi previamente tentare di proporre azione esecutiva infruttuosa contro il costruttore per poter accedere alla fideiussione, derogandosi, in tal guisa all’art. 1944 c.c.
Se per avventura il costruttore non abbia onorato il pagamento del premio o della commissione dovuti per il mantenimento in essere della fideiussione tale inadempimento non potrà essere opposto dal fideiussore all’acquirente che, pertanto, dovrà essere pagato al semplice ricorrere delle condizioni di legge entro trenta giorni dal ricevimento della raccomandata di cui sopra.
Ovviamente tale norma è molto gravosa per le banche o le società che prestano fideiussione che potrebbero essere costrette a pagare pur non avendo incassato dal costruttore il previo pagamento della garanzia.
Questa considerazione induce gli istituti preposti a non prestare garanzia fideiussorie con facilità con la conseguenza che, probabilmente, molti imprenditori verranno accuratamente controllati dal sistema bancario prima di accedere al mercato, evento che da un lato potrebbe portare all’eliminazione dal mercato dei costruttori economicamente meno solidi e soprattutto affidabili, ma dall’altro potrebbe favorire il fiorire di contratti miranti ad aggirare gli obblighi di legge, se del caso concedendo sconti sul prezzo di compravendita all’acquirente, inconsapevole di esporsi in tal guisa ai rischi commerciali ed economici cui è sottoposta l’impresa costruttrice.
L’acquirente, in quel caso, condividerà i rischi dell’imprenditore senza saperlo.
Quando la proprietà o altro diritto reale di godimento vengono trasferiti (o assegnati) in via definitiva dal costruttore all’acquirente, la fideiussione, che non ha più ragion d’essere si estingue.
L’articolo 4 prevede inoltre che il costruttore, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile all’acquirente contragga e consegni al medesimo una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente stesso e con effetto e decorrenza dalla ultimazione dei lavori, predisposta a copertura di tutti i danni materiali e diretti dell’immobile compresi i danni a terzi conseguenti a rovina di edificio, totale o parziale, gravi difetti di costruzione determinati da vizio del suolo o dell’edificio, purché manifestatisi dopo la stipula del definitivo.
DIREZIONE LAVORI . RESPONSABILITA'
Non può invocare la buona fede il direttore dei lavori che non controlli effettivamente e costantemente lo svolgimento delle opere anche riguardo alla loro conformità alle leggi urbanistiche ed al progetto autorizzato con il permesso di costruire. E' quanto ha rilevato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 36567 del 24 settembre 2008.
Nella fattispecie la Corte ha preso in esame il caso di una sopraelevazione con la costruzione di nuove aperture ed abbaini che configuravano la realizzazione di una mansarda, a fronte di lavori assentiti relativi alla costruzione di un locale di sgombero, sottotetto o volume tecnico.
La contestazione avanzata dal direttore dei lavori in ordine alla sua mancata consapevolezza che i lavori configuravano abusi non è stata ritenuta ammissibile, poiché la legge attribuisce espressamente al direttore dei lavori l'obbligo di curare la corrispondenza dell'opera al progetto.
Inoltre ha rilevato la Corte che tra le fondamentali e primarie verifiche a carico del direttore dei lavori vi è quella della corretta impostazione di colmo e falde, che costituiscono un momento decisivo e fondamentale dell'esecuzione dell'intervento in modo conforme al permesso di costruire.
La distanze legali vanno osservate anche tra i diversi corpi di fabbrica del medesimo edificio.
L'articolo 9 del D.M. 1444/1968, laddove prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, e pertanto non è eludibile in funzione della natura giuridica dell'intercapedine.
Lo ha chiarito il TAR Lombardia (BS) Sez. I, con la pronuncia 2461/2010.
Nella sentenza si afferma che le distanze tra costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della disciplina in materia di equo contemperamento degli opposti interessi.
Inoltre, essendo la norma finalizzata a stabilire un'idonea intercapedine tra edifici nell'interesse pubblico, e non a salvaguardare l'interesse privato del frontista alla riservatezza, non può dispiegare alcun effetto distintivo la circostanza che si tratti di corpi di uno stesso edificio ovvero di edifici distinti.