Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/berliner-mietspiegel-393953?pk_campaign=feed&pk_kwd=berliner-mietspiegel
Timestamp: 2020-08-08 14:50:29
Document Index: 255952567

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 286', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 291', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 286', '§ 558']

Nach Ansicht des Amts­ge­richts ist die von den Erstel­lern des Miet­spie­gels vor­ge­nom­me­ne Extrem­wert­be­rei­ni­gung nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Metho­den erfolgt. Dadurch sind rele­van­te ver­gleich­ba­re Mie­ten in dem (im vor­lie­gen­den Rechts­streit maß­geb­li­chen) Miet­spie­gel­feld K 1 (Alt­bau, bezugs­fer­tig vor 1918, Grö­ße der Woh­nung über 90 m², mitt­le­re Wohn­la­ge, mit Sam­mel­hei­zung, Bad und WC in der Woh­nung) mit Mie­ten von 7,00 € bis 11,00 € pro m² zu Unrecht als Wucher ein­ge­stuft wor­den und unbe­rück­sich­tigt geblie­ben. Außer­dem ent­spre­che die Ein­ord­nung der ver­schie­de­nen Wohn­la­gen in die Kate­go­rien „ein­fach“, „mit­tel“ und „gut“ nicht aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen.
Bei der Prü­fung, ob die kon­kret vom Ver­mie­ter ver­lang­te Miet­erhö­hung nach § 558 BGB tat­säch­lich berech­tigt ist, darf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te durch das Amts­ge­richt nur auf der Grund­la­ge von Erkennt­nis­quel­len bestimmt wer­den, die tat­säch­lich und übli­cher­wei­se gezahl­ten Mie­ten für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen in einer für die freie tatrich­ter­li­che Über­zeu­gungs­bil­dung gemäß § 286 ZPO hin­rei­chen­den Wei­se ermit­telt haben [1]. Dabei ist das Amts­ge­richt im Rah­men sei­ner frei­en Über­zeu­gungs­bil­dung nicht auf das im Erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters genann­te Begrün­dungs­mit­tel im Sin­ne des § 558 Art Abs. 2 BGB beschränkt [2].
Zwar han­delt es sich bei dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 der Bezeich­nung nach um einen qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel im Sin­ne des § 558d BGB, dies konn­te vom Amts­ge­richt jedoch nach Maß­ga­be der oben zitier­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht ohne Beweis­auf­nah­me unter­stellt wer­den. Denn Vor­aus­set­zung für das Ein­grei­fen der gesetz­li­chen Ver­mu­tung des § 558 die Abs. 3 BGB sei es, dass der vom Tatrich­ter her­an­ge­zo­ge­ne Miet­spie­gel die Tat­be­stands­merk­ma­le des § 558 d Abs. 1 BGB unstrei­tig, offen­kun­dig (§ 291 ZPO) oder nach­weis­lich erfül­le [3]. Auf eine Prü­fung die­ser Anfor­de­run­gen kön­ne nicht schon des­we­gen ver­zich­tet wer­den, weil der Miet­spie­gel von sei­nem Erstel­ler als qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel bezeich­net oder von der Gemein­de und/​oder von den Inter­es­sen­ver­tre­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter als sol­cher aner­kannt und ver­öf­fent­licht wor­den ist. Denn die­se Umstän­de wür­den noch nicht bewei­sen, dass die Anfor­de­run­gen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tat­säch­lich vor­lie­gen, der Miet­spie­gel also nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wor­den sei. Ein­wen­dung gegen die Wis­sen­schaft­lich­keit der Daten­er­he­bung und Aus­wer­tung sei­en daher nicht erst im Rah­men der Wider­le­gung der gesetz­li­chen Ver­mu­tung des § 558 d Abs. 3 BGB nach­zu­ge­hen, son­dern bereits bei Prü­fung, ob die für das Ein­grei­fen der Ver­mu­tung erfor­der­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 558 d Abs. 1 BGB gege­ben sei­en. Dabei sei von der Par­tei, die das Vor­lie­gen eines qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels in Abre­de stel­le, zu ver­lan­gen, dass sie im Rah­men des Mög­li­chen sub­stan­ti­ier­te Angrif­fe gegen den Miet­spie­gel vor­brin­ge, sofern die Erstel­lung des Miet­spie­gels in all­ge­mein zugäng­li­chen Quel­len doku­men­tiert ist [4].
Die­se vor­ge­nann­ten Anfor­de­run­gen an einen sub­stan­ti­ier­ten Angriff gegen den Miet­spie­gel hat die Ver­mie­te­rin unter Bezug­nah­me auf das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten erfüllt. Eben­so wie in dem vom Bun­des­ge­richts­hof [5] ent­schie­de­nen Fall hat die Ver­mie­te­rin vor­lie­gend die Ein­ord­nung der Wohn­ge­bie­te moniert. Sie hat vor­ge­tra­gen, dass für Neu­ver­mie­tun­gen bereits 3 Jah­re vor dem Stich­tag, zu dem die Miet­erhö­hung gegen die Mie­tern gel­tend gemacht wer­de, sie selbst bereits Mie­ten ober­halb des Ober­wer­tes des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 erzielt habe. Auch hat sie auf die gro­ßen Unter­schie­de zwi­schen den Gebie­ten hin­ge­wie­sen, die gemein­sam in die mitt­le­re Wohn­la­ge nach dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 ein­ge­ord­net wür­den.
Wie auf Sei­te 91 des Metho­den­be­rich­tes des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 zu sehen ist, han­delt es sich dabei um ca. 40 Fäl­le, bei denen eine obe­re Miet­preis­span­ne zwi­schen 7,00 € pro m² und 11,00 € pro m² fest­ge­stellt wur­de. Dass es sich bei die­sen Mie­ten alle­samt um Wucher­mie­ten han­deln soll, ist für das Amts­ge­richt auf­grund der Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen nicht nach­voll­zieh­bar. Die­ser konn­te in sei­ner Ver­neh­mung in der münd­li­chen Ver­hand­lung bestä­ti­gen, dass aus sei­ner eige­nen Erfah­rung Woh­nun­gen, die mit der hier streit­ge­gen­ständ­li­chen ver­gleich­bar sei­en, also Alt­bau­ten, die in den letz­ten 10–20 Jah­ren saniert wor­den sei­en und in einer begehr­ten Innen­stadt­la­ge lie­gen wür­den, im Bereich ober­halb des Ober­wer­tes des Miet­spie­gel­fel­des K1 ver­mie­tet wür­den. Der Miet­spie­gel bil­de die­se beson­de­ren Woh­nun­gen nicht voll­stän­dig ab.
Dar­über hin­aus ent­spricht auch die Ein­ord­nun­gen der ver­schie­de­nen Wohn­la­gen in die Kate­go­rien „mit­tel”, „gut” und „ein­fach” nach den Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen nicht aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen. In sei­nem Gut­ach­ten führt der Sach­ver­stän­di­ge hier­zu aus, dass es nach der wis­sen­schaft­li­chen, mathe­ma­ti­schen, sta­tis­ti­schen Clus­ter­ana­ly­se das Ziel sei, in den ein­zel­nen Grup­pen eine mög­lichst hohe Homo­ge­ni­tät her­zu­stel­len. Dies sei vor­lie­gend nicht erfüllt, da sich bei­spiels­wei­se in mitt­le­ren Wohn­la­gen sehr hete­ro­ge­ne Woh­nun­gen befin­den wür­den. Der Metho­den­be­rich­tet selbst dif­fe­ren­zier­te­re nach Lagen im Außen- und Innen­be­reich, wür­de die­se Lagen jedoch dann ohne wei­te­re Erör­te­rung in einer gemein­sa­men Grup­pe ver­ei­ni­gen.
Da die Beweis­auf­nah­me erge­ben hat, dass auf­grund der feh­ler­haf­ten Extrem­wert­be­rei­ni­gung im Miet­spie­gel­feld K 1 die hier­für von den Erstel­lern vor­ge­ge­be­ne Span­ne zwi­schen 4,25 € und 7,00 € net­to­kalt pro qm pro Monat bereits feh­ler­haft fest­ge­legt wur­de, sieht das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg davon ab, den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 als „ein­fa­chen” Miet­spie­gel zur Schät­zung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gemäß § 286 ZPO her­an­zu­zie­hen.
Das Amts­ge­richt hat daher Beweis über die Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten erho­ben. Die Beweis­auf­nah­me durch Ein­ho­lung eines schrift­li­chen Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens hat nach der Über­zeu­gung des Amts­ge­richts erge­ben, dass nach den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auf­ge­stell­ten Kri­te­ri­en die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für das streit­ge­gen­ständ­li­che Objekt 952,26 € net­to­kalt pro Monat beträgt. Der Sach­ver­stän­di­ge hat die­se orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te anhand des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens ermit­telt. Gemäß sei­nen Aus­füh­run­gen han­delt es sich dabei um ein nor­mier­tes Ver­fah­ren aus der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung vom 19.05.2007. Er hat dem­entspre­chend zunächst die Gebäu­de­art, Lage, die Grö­ße, die Aus­stat­tung und Beschaf­fen­heit der hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung unter ande­rem im Rah­men einer Orts­be­sich­ti­gung am 8.01.2015 ermit­telt. Sodann hat er 10 Ver­gleichs­ob­jek­te bestimmt. Wie sei­nen Aus­füh­run­gen zu ent­neh­men ist, hat er die­se Ver­gleichs­ob­jek­te aus 50–100 Ver­gleichs­mie­ten, die ihm per­sön­lich bekannt sind, aus­ge­wählt. Dabei habe er gemä­ßig­te Mie­ten und vor­wie­gend Bestands­mie­ten berück­sich­tigt. Unter Anwen­dung des Ziel­baum­ver­fah­rens und nach Vor­nah­me von Stan­dar­dan­pas­sun­gen gelang­te der Sach­ver­stän­di­ge – für das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg nach­voll­zieh­bar – zu dem Ergeb­nis, dass die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung zum Zeit­punkt Febru­ar 2013 952,46 € net­to­kalt pro Monat beträgt. Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg schließt sich daher die­sem Ergeb­nis an.
Das Vor­brin­gen der Mie­ter gegen das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ist nicht geeig­net Zwei­fel an die­sem Ergeb­nis zu begrün­den. So führ­te der Sach­ver­stän­di­ge aus, dass er Lärm­emis­sio­nen durch die vor­han­de­ne Gas­tro­no­mie bewer­tet habe. Auch habe er zur Kon­trol­le die stra­te­gi­sche Lärm­kar­te des Senats her­an­ge­zo­gen, wonach die Woh­nung als beson­ders ruhig gekenn­zeich­net sei. Er selbst habe aber wegen der Lage der Woh­nung hin­sicht­lich der Lärm­emis­sio­nen nur 0 Punk­te ver­ge­ben, da die­se für ihn weder beson­ders gut noch beson­ders schlecht, son­dern nur aus­rei­chend sein. Auch lie­ge die Woh­nung selbst schon wegen der Aus­stat­tung im obe­ren Bereich. Er kön­ne aus Erfah­rung sagen, dass teil­wei­se gan­ze Häu­ser mit sanier­ten Alt­bau­ten in Innen­stadt­la­ge im Preis­seg­ment ober­halb des Ober­wer­tes des Miet­spie­gel­fel­des K1 des Ber­li­ner Miet­spie­gels ver­mie­tet wür­den. Die­se Woh­nun­gen sei­en bei der Erstel­lung des Miet­spie­gel­fel­des K1 offen­bar unbe­rück­sich­tigt geblie­ben. Der Sach­ver­stän­di­ge konn­te dem­nach nach­voll­zieh­bar erläu­tern, dass er die von den Mie­tern vor­ge­tra­ge­nen „Män­gel” Woh­nung in sei­nem Gut­ach­ten berück­sich­tigt und bewer­tet hat. Er konn­te nach­voll­zieh­bar dar­le­gen, wes­halb die von ihm ermit­tel­te orts­üb­li­che Net­to­kalt­mie­te in Höhe von 7,23 € pro Qua­drat­me­ter pro Monat ober­halb des Ober­wer­tes des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 in Miet­spie­gel­felds K1 liegt. Da der Sach­ver­stän­di­ge die Ver­gleichs­mie­ten aus 50–100 ihm per­sön­lich bekann­ten Objek­ten aus­ge­wählt hat, hat das Amts­ge­richt kei­ne Zwei­fel an einer aus­rei­chen­den Daten­grund­la­ge für das erstell­te Gut­ach­ten.