Source: http://rcarl.de/einnahmen-versteuern.html
Timestamp: 2018-11-14 11:12:10
Document Index: 163051410

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 21', '§ 2', '§ 21', '§ 32', '§ 32', '§ 9', '§ 9', '§ 21']

Einnahmen versteuern - Alles über Steuern
Es gibt kaum einen Bereich, in welchem Einnahmen nicht mit Steuern belegt werden. Das gilt auch fГјr die Vermietung von Immobilien. Lesen Sie jetzt, was von Ihren Mieteinnahmen versteuert werden muss und erfahren Sie zudem wie man trotz Verlusten noch Steuern sparen kann!
Die erzielten EinkГјnfte aus Mietzahlungen gelten steuerlich genau wie Lohn und Gehalt als Einnahmen. Dabei unterscheidet man normalerweise zum Beispiel zwischen вЂћEinnahme aus nicht-selbststГ¤ndiger ArbeitвЂњ und вЂћEinnahmen aus selbststГ¤ndiger ArbeitвЂњ.
Im diesem Falle gibt es aber eine eigene Kategorie in der SteuererklГ¤rung. Die Einkommenssteuerpflicht natГјrlicher Personen mit inlГ¤ndischem Wohnsitz oder Aufenthalt ergibt sich aus В§ 1 EStG. Nach В§ 21, Einkommensteuergesetz (EStG) zГ¤hlen Mieteinnahmen zu EinkГјnften aus Vermietung und Verpachtung, die gemГ¤Гџ В§ 2, Absatz 1, EStG der Einkommensteuer unterliegen und mГјssen in diesem Formular entsprechend vermerkt werden.
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommenssteuer angegeben. Aus dem persГ¶nlichen Einkommenssteuersatz des Vermieters ergibt sich die HГ¶he der Steuern. AbzugsfГ¤hige Werbungskosten und SteuerfreibetrГ¤ge reduzieren die Steuerlast.
2. Auf welche Mieteinnahmen mГјssen Steuern gezahlt werden?
GrundsГ¤tzlich ist es vollkommen unerheblich woher diese Mieteinnahmen kommen.
Diese kГ¶nnten beispielsweise aus der:
Verpachtung von unbebauten GrundstГјcken
Zu den Einnahmen gehГ¶rt nicht nur die reine gezahlte Kaltmiete oder Pacht, sondern auch sГ¤mtliche Nebenkosten, die der Mieter an den Vermieter zahlen muss.
Handelt es sich bei dem Vermieter um einen Gewerbetreibenden der sein betriebliches Wohneigentum vermietet, so zГ¤hlen die Einnahmen nach В§ 21, Absatz 3, EStG zu den EinkГјnften aus selbststГ¤ndiger Arbeit und gehГ¶ren damit zum BetriebsvermГ¶gen.
Immobilien-LeerstГ¤nden.
3. Gibt es Freigrenzen / FreibetrГ¤ge bei Mieteinnahmen?
Dem Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses werden nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) gesetzliche FreibetrГ¤ge zugestanden.В Mieteinnahmen bleiben bis zu einem steuerlichen Grundfreibetrag (В§ 32a EStG) steuerfrei.
Ab 2017 gelten folgenden FreibetrГ¤ge:
Einzelpersonen вЂ“ 8.820В Euro
Verheiratete вЂ“ 17.640В Euro (bei gemeinsamer Veranlagung)
Dieser BetrГ¤ge entsprechen dem allgemeinen Grundfreibetrag. Darauf hat jede uneingeschrГ¤nkt steuerpflichtige Person in Deutschland Anspruch.
Alles was Гјber den Grundfreibetrag hinausgeht, wird nach den SteuersГ¤tzen der Bundesrepublik Deutschland versteuert.В Der Steuersatz beginnt beiВ 14 % bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 8.821 EuroВ (ledige Personen) und steigt dann mit dem Einkommen langsam bis auf 42 % ab 54.058 Euro an.
Zu einer steuerlichen Belastung fГјhren Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzГјglich eventueller KinderfreibetrГ¤ge Гјbersteigt.
Kindergeld oder KinderfreibetrГ¤ge?
Bis zu bestimmten Altersgrenzen wird Kindern ein eigener Freibetrag zugeordnet. Ab 01.01.2016 steht jedem Elternteil ein Kinderfreibetrag von 3.624 Euro zur VerfГјgung. Gemeinsam veranlagten Eltern wird ein Freibetrag von 7.248 Euro fГјr das Steuerjahr 2016 zugeordnet (В§ 32, Absatz 6, EStG).
GehГ¶ren der Familie der steuerpflichtigen Person Kinder an, dann reduziert sich das zu versteuernde Einkommen gegebenenfalls um diese KinderfreibetrГ¤ge. Das Finanzamt prГјft bei der Veranlagung zur Einkommenssteuer von Amts wegen, ob fГјr die steuerpflichtige Person die Kindergeldzahlung oder eine BerГјcksichtigung der KinderfreibetrГ¤ge vorteilhafter ist. Dies ist die sogenannte вЂћGГјnstigerprГјfungвЂњ. Dazu ist ein Antrag der Eltern nicht erforderlich.
So paradox es auch klingen mag вЂ“ macht man bei der Vermietung keinen Gewinn sondern VerlustВ – genieГџt man vielfГ¤ltige steuerliche Vorteile .
Das hГ¤ngt damit zusammen, dass diese Einnahmen zur gesondert abgerechnet werden. Im Normalfall werden hier:
Einnahmen вЂ“ Miete, Mietzins, Pacht und Nebenkosten В und
Ausgaben вЂ“ Abschreibungen, Versicherungen, Instandsetzungskosten
POSITIV вЂ“ wirkt sich der Betrag in der SteuererklГ¤rung belastend aus oder
NEGATIV вЂ“ also ein Verlust, wirkt der Betrag steuermindernd
Um einen Steuerspareffekt bei den Mieteinnahmen zu erzielen, ist es also fГ¶rderlich mehr Ausgaben als Einnahmen zu haben!
Aus diesem Grund kГ¶nnen den Mieteinnahmen eine Vielzahl von Werbungskosten nach В§ 9 Einkommenssteuergesetz (EStG) gegenГјbergestellt werden.
Kreditzinsen fГјr die Immobilie (Schulden beim Kreditinstitut fГјr ein Darlehen),
Kosten fГјr den Hausmeister,
GebГ¤udeversicherung,
Kosten fГјr Instantsetzung und Renovierung der Immobilie.
Die Ausgaben sollten hierbei also Гјber den Einnahmen liegen, um die steuerlichen Vorteile im vollen MaГџe genieГџen zu kГ¶nnen.
5. Welche Aufwendungen kГ¶nnen steuerlich geltend gemacht werden?
Als Mieteinnahmen sind sowohl die Kaltmieten als auch die Nebenkosten, die der Vermieter erhГ¤lt, zu versteuern. Alle in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Ausgaben, die in der Hausverwaltungsabrechnung enthalten sind dГјrfen im Gegenzug von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. Ergibt sich aus der Vermietung ein steuerlicher Verlust, dann wird dieser mit EinkГјnften aus anderen Einkunftsarten verrechnet (z.B. EinkГјnfte aus KapitalvermГ¶gen).
Von den zu versteuernden Mieteinnahmen dГјrfen folgende Aufwendungen steuerlich geltend / abgesetzt werden:
Absetzungen fГјr Abnutzung (AfA- Abschreibungen),
Absetzungen fГјr Abnutzung (AfA- Abschreibungen)
Im Laufe der Zeit verliert eine Immobilie aufgrund der sich abnutzenden Bausubstanz an Wert. In der SteuererklГ¤rung dГјrfen diese Wertminderungen in bestimmter HГ¶he von den Einnahmen abgesetzt werden. Die MГ¶glichkeiten der Abschreibung richten sich zum einen danach, ob die Immobilie zu einem Betriebs- oder zu einem PrivatvermГ¶gen gehГ¶rt und ob das GebГ¤ude zu gewerblichen Zwecken oder Wohnzwecken dient.
Als Berechnungsgrundlage der AfA werden die Herstellungskosten bzw. der Anschaffungspreis eines GebГ¤udes zugrunde gelegt. Vor Ermittlung des Abschreibungsbetrages wird der Bodenwert vom gesamten GrundstГјckswert abgezogen. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt anhand der lokalen Bodenrichtwerttabelle. Bei mГ¶blierten Mietobjekten/Wohnungen kann der Vermieter das Inventar, verteilt Гјber die Nutzungsdauer von MГ¶beln und sonstiger Ausstattung, abschreiben.
Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der EinkГјnfte / Einnahmen dienen (В§ 9 EStG). Alle entstandenen Werbungskosten, die im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt stehen, werden im Rahmen der Einkommenssteuer- Veranlagung von den Mieteinnahmen abgezogen. Diese kГ¶nnen in dem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, in dem das Geld ausgegeben wurde.
Bei den EinkГјnften aus Vermietung und Verpachtung (В§ 21 EStG), gilt das Zu- und Abflussprinzip. Wichtig ist auch zu wissen, dass Mieteinnahmen nur dann in der SteuererklГ¤rung angegeben werden mГјssen, wenn der Mieter die Mieten auch wirklich gezahlt hat. Noch ausstehende Mieten mГјssen erst einmal nicht versteuert werden.
Wenn man sich allerdings aus Deutschland abgemeldet hat und dementsprechend auch keine Krankenversicherung hier genießt und zudem hier nur zu Besuch ist (nicht länger als ein halbes Jahr) dann zahlt man in D auch keine Steuern. Aber irgendwo muss man ja seine Einnahmen versteuern, auch wenn es nur 10% in Bulgarien sind 😉
oder man lebt in einem Land, in dem Auslandseinküfte nicht versteuert werden müsse… 🙂
Also davon wäre man dann auch befreit. 🙂
Источники: http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/ratgeber/rechte-pflichten/vermietung-steuern.html, http://www.mieteinnahmenversteuern.org/, http://www.affiliate-marketing-tipps.de/affiliate-marketing/steuern-fuer-affiliates-darauf-muss-man-achten/1002061/