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Timestamp: 2018-04-20 16:07:13+00:00
Document Index: 135738931

Matched Legal Cases: ['art. 1027', 'art. 1124', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1126', 'art. 1126']

Il cortile diventa un parcheggio personale: il regolamento condominiale non può costituire una servitù Cassazione, sez. II, 27 aprile 2012, n. 6582 | Diritto e Processo
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Il cortile diventa un parcheggio personale: il regolamento condominiale non può costituire una servitù Cassazione, sez. II, 27 aprile 2012, n. 6582
IL CORTILE DIVENTA UN PARCHEGGIO PERSONALE: IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE NON PUÒ COSTITUIRE UNA SERVITÙ
Cassazione, sez. II, 27 aprile 2012, n. 6582
Deve escludersi che un regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l’uso dei beni comuni da parte dei condomini, possa costituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore di un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini; se invero il regolamento di condominio, nel disciplinare l’utilizzazione delle cose comuni, può limitare il godimento su di esse da parte di uno o più condomini, non può peraltro restringere tale uso fino a svuotarlo di qualsiasi contenuto, come appunto pretenderebbe nella fattispecie il ricorrente con riferimento all’area cortilizia in questione; tale conclusione è confermata dal rilievo che l’invocato diritto di servitù d’uso a carico della corte comune ed in favore dell’appartamento al piano terreno del fabbricato (consistente nel divieto imposto agli altri condomini dell’uso del cortile antistante l’appartamento al piano terreno, uso riservato in via esclusiva al proprietario di tale immobile) comporterebbe inammissibilmente non già un semplice peso imposto al fondo servente (art. 1027 c.c.), ma un totale annullamento di ogni facoltà di suo godimento da parte del F. e della R. , che pure ne sono comproprietari.
(Pres. Triola – Rel. Mazzacane)
Con atto di citazione notificato il 18-6-1997 F.A. e C..R. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Bologna G.A..M. , esponendo di aver acquistato da G..C. con atto per notaio Gullà del 14-12-1990 un appartamento facente parte di un fabbricato sito in Bologna; assumevano che l’acquisto comprendeva le parti comuni, tra cui un’area cortilizia allora identificata dai mappali 134 b e 135 b (successivamente 60 e 135), e che nell’atto si precisava che vigeva destinazione ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento posto al piano terreno della suddetta area cortilizia.
Gli attori aggiungevano che il proprietario dell’appartamento al piano terreno E..C. sempre in data 14-12-1990 con rogito per notaio Gullà (con numero di repertorio successivo al sopra menzionato atto di compravendita) lo aveva alienato al convenuto unitamente al diritto di uso esclusivo sull’area cortilizia, diritto che, avendo natura personale, non poteva essere ceduto ai sensi dell’art. 1124 c.c..
Il F. e la R. , rilevato che il M. nel dicembre 1992, a seguito di lavori di ristrutturazione, aveva alterato l’area cortilizia mutandone la destinazione da giardino a parcheggio precludendo così ai comproprietari un qualsiasi uso di essa, anche di semplice passaggio, chiedevano dichiararsi l’inesistenza del diritto di uso esclusivo, ordinarsi al convenuto il ripristino della destinazione dell’area, la rimozione del cancello illegittimamente apposto nonché del muro, inibirsi il passaggio con veicoli sull’area stessa e condannarsi il M. ai risarcimento dei danni.
Con sentenza del 21-2-2002 il Tribunale adito dichiarava l’inesistenza del diritto di uso esclusivo sull’area per cui è causa, ordinava al convenuto di rimettere in pristino l’area contraddistinta dai mappali 134 a el35 b, in particolare procedendo alla rimozione del cancello ed all’abbattimento del muro, nonché di astenersi dal parcheggiare veicoli o autoveicoli sulle aree contraddistinte dai mappali 134 a, 134 b e 135 b.
Il ricorrente assume che la Corte territoriale ha omesso di considerare che i germani C. con l’atto del 1989 non si erano limitati ad assegnarsi i singoli cespiti risultanti dallo scioglimento della comunione tra di essi esistente, ma anche di disciplinare l’utilizzo delle cose di proprietà comune, tra cui la destinazione dell’area cortilizia nei termini sopra enunciati; pertanto nel negozio divisionale era contenuto un regolamento di condominio contenente la costituzione di una servitù d’uso a carico della corte comune in favore dell’appartamento al piano terreno; quindi l’espressione “uso esclusivo di un condomino” individuava un vincolo pertinenziale speciale tra il bene di proprietà comune e la quota immobiliare di proprietà del singolo, non già tra il bene comune ed un soggetto identificato in quanto tale; non si trattava dunque di un diritto personale a contenuto obbligatorio, ma di una regolamentazione dell’uso del bene comune che prevedeva la costituzione di una servitù consistente nella limitazione imposta ai restanti condomini (ovvero alle controparti) nell’uso del cortile antistante l’appartamento al piano terreno riservato in via esclusiva a colui che ne era il proprietario; né poteva giungersi a conclusioni diverse, come invece ritenuto dalla sentenza impugnata, per il fatto che i contraenti avevano utilizzato l’espressione “proprietario dell’appartamento sito al piano terreno” invece che menzionare “l’appartamento”;
infatti tale terminologia non era idonea a qualificare il diritto attribuito al singolo condomino come “uso” personale ed obbligatorio, piuttosto che come diritto di godimento esclusivo nell’ambito del rapporto condominiale che, in quanto tale, siccome reale, resta efficace indipendentemente dalla successione nella titolarità del bene al cui godimento è collegato; infatti i termini “uso” ed “uso esclusivo” si rinvengono nello stesso significato anche nelle disposizioni relative al condominio negli edifici.
La Corte territoriale, esaminando l’unico motivo di appello con il quale il M. sosteneva che la clausola contenuta in entrambi i rogiti stipulati il 14-12-1990 secondo la quale “vige destinazione ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento posto al piano terreno…dell’area cortilizia identificata con il mappale 60 (già 134 b) e con il mappale 135 (già 135 b)” integrava una “obligatio propter rem” imposta sul bene per cui è causa ed espressamente accettata dagli acquirenti F. e R. , ha disatteso tale assunto, ritenendo che si era in presenza di una convenzione – che prevedeva limitazioni al diritto di proprietà su di una cosa a beneficio di una singola persona – costitutiva di un diritto d’uso di natura personale a carattere obbligatorio, come tale non trasferibile in mancanza di apposita norma derogatoria; ha poi aggiunto che le parti avevano ribadito, nei rispettivi rogiti, la comproprietà sulla zona in questione.
Orbene, sulla base di tali premesse, a prescindere dall’osservare che il motivo in esame, prospettando l’esistenza di un regolamento condominiale contenuto nell’atto di divisione del 30-5-1989 con il quale sarebbe stata costituita una servitù d’uso a carico della suddetta area cortilizia in favore dell’appartamento al piano terreno, attualmente di proprietà del M. , presenta profili di censura generici rispetto alla richiamata “ratio decidendi” della sentenza impugnata, si rileva che le enunciate argomentazioni espresse dal ricorrente a fondamento della presente impugnazione si rivelano infondate sotto diversi aspetti.
Del pari è infondato il profilo di censura con il quale il M. afferma che la propugnata interpretazione dell’espressione “uso esclusivo” riportata sia nell’atto divisionale del 30-5-1989 sia nei due rogiti di vendita del 14-12-1990 come riconoscimento di un diritto di godimento esclusivo di natura reale nell’ambito del rapporto condominiale, troverebbe fondamento anche nel riferimento in tali atti al “proprietario dell’appartamento ai piano terreno” per individuare il fondo dominante, non diversamente da come l’art. 1126 ex. definisce l’avente diritto all’uso esclusivo di parti comuni con il termine “il condomino”.
A prescindere dall’osservare che non è possibile ricavare da una norma che disciplina la ripartizione delle spese il riconoscimento della categoria dei diritti di uso esclusivo, si rileva che l’art. 1126 ex. fa riferimento all’ipotesi in cui solo alcuni condomini, per la particolare posizione delle loro proprietà esclusive in relazione al lastrico solare, possano utilizzare tale parte comune, per cui pone a loro carico le spese per la riparazione della stessa in misura maggiore di quanto sarebbero tenuti in relazione alle tabelle millesimali di proprietà; del resto la norma citata non fa riferimento ai condomini i quali hanno il “diritto di uso esclusivo”, ma ai condomini che “hanno l’uso esclusivo”.
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