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Timestamp: 2019-12-07 18:53:11
Document Index: 120165105

Matched Legal Cases: ['§ 30', '§ 30', '§ 34', '§ 35', '§ 5', '§ 31', '§ 30', '§ 9', '§ 30', '§ 31', '§ 11', '§ 30', '§2', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 4']

Dorfstrukturentwicklung für den Ortsteil Straußdorf mittels eines einfachen Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 3 BauGB) mit Regelungen zur Wohnungszahl;
a) Änderung des Bebauungsplanes "Straußdorf - westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße" vom 09.03.2011
b) Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens für den Bereich "Straußdorf - östlich der Grafinger-/Aßlinger Straße"
Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt:
1. Bebauungsplan „Straußdorf West 1999“
Die Stadt Grafing b.M. hat in den Jahren 1994–1996 (also vor 20 Jahren) die damals geplante Neubebauung des Grundstücks Fl.Nr. 38 der Gemarkung Straußdorf (Grafinger Straße 15) zum Anlass genommen, mittels Bauleitplanung die Erhaltung der dörflichen Strukturen von Straußdorf zu steuern.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde zunächst wegen des dort bestehenden Bauwunsches nur für den Teilbereich westlich der Staatsstraße beschränkt. Die erklärten Planungsziele galten zwar in identischer Weise auch für den östlichen Teil des Ortes. Dort erhoffte man einen „Selbstregulierungseffekt“ durch die gezeigte Vorgehensweise; die Aufstellung eines inhaltsgleichen Bebauungsplans für den östlichen Ortsteil sollte erst dann erfolgen, wenn auch dort eine übermäßige Wohnnutzung konkret beabsichtigt ist.
Nach einem 2-jährigen Bebauungsplanverfahren und mit Unterstützung der Obersten Baubehörde (Staatsministerium des Innern) wurde dann am 06.07.1999 der Bebauungsplan „Straußdorf westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße“ (künftig „Straußdorf West 1999“) erlassen. Es handelt sich um einen einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB, womit neben den dortigen Festsetzungen weiterhin die Vorschriften des § 34 bzw. § 35 BauGB gelten.
Festsetzung der Gebietsart („Dorfgebiet“, § 5 BauNVO)
Beschränkung der Wohnungszahl wie folgt:
o Pro Wohngebäude sind maximal 3 Wohneinheiten zulässig.
o Abweichend sind je Doppelhaus maximal 4 Wohneinheiten zulässig.
o Bei bestehenden Gebäuden sowie am Bestand orientierten Ersatzbauten können abweichend bis zu 7 Wohneinheiten pro Gebäude zugelassen werden, wenn es sich um ortsbildprägenden Baubestand bzw. dessen Ersatz handelt und die Wohnfläche von 80 m² je Wohneinheit nicht unterschritten ist.
2. Bebauungsplan „Straußdorf West 2011“
Im Jahr 1999 war erneut das Grundstück Fl.Nr. 38 (Grafinger Straße 15) Ausgangspunkt für ein planerisches Handeln. Nachdem die Eigentümer für das Grundstück Fl.Nr. 38 wegen der Beschränkung der Wohnnutzug trotz vielfacher Versuche keine wirtschaftliche Bebauung bzw. einen Verkauf erreichen konnten und das Grundstück zunehmend verwahrloste, sollte dorthin das „Straußdorfer Fitnessstudio mit Gesundheitsbereich“ verlegt werden. Das Vorhaben hätte aber die damals noch festgesetzte Geschossflächengrenze massiv überschritten. Damit waren Planungsgrundzüge berührt und eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ausgeschlossen. Die Realisierung des Vorhabens (Fitness-Studio mit Gesundheitsbereich) war also auf eine Änderung des Bebauungsplans angewiesen.
Der geänderte Bebauungsplan „Straußdorf - westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße II“ (kurz: „Straußdorf West 2011“) wurde dann erneut als einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) am 21.12.2010 beschlossen und am 25.03.2011 im Wege des Neuerlasses in Kraft gesetzt.
Je angefangene 650 m² Baugrundstück ist eine Wohneinheit zulässig,
insgesamt jedoch nicht mehr als 6 Wohneinheiten (pro Wohngebäude);
Reihenhäuser sind unzulässig.
3. Bebauung Fl.Nr. 38 (Grafinger Straße 15)
Auf Empfehlung der Dorferneuerungsgemeinschaft wurde dann der Versuch unternommen, eine Änderung der Planung zugunsten einer Neubebauung mit einem „dörflicheren Gebäudecharakter“ zu erreichen. Der Bauherr hat zuletzt aber seine Entscheidung mitgeteilt, das Grundstück entsprechend dem genehmigten Vorbescheid zu bebauen.
4. Dorferneuerung Straußdorf 2008/2016
Ausgelöst durch die Planfeststellung der Ostumfahrung von Grafing und der damit zu erwartenden Verschärfung der städtebaulichen Missstände in Straußdorf wurde vom Stadtrat schon am 09.12.2008 die Durchführung einer Dorferneuerungsmaßnahme für Straußdorf beschlossen. Die Einleitung des Verfahrens erfolgte dann erst im Jahr 2015.
Bei den Arbeitskreistreffen zur Vorbereitungsplanung der Dorferneuerung Straußdorf wurde vereinzelt auch angeregt, die Wohnungszahlbeschränkung des bestehenden Bebauungsplans zu überarbeiten, um leergefallene landwirtschaftliche Gebäude durch eine Umnutzung zu Wohnzwecken erhalten zu können. Damit könnte die sowohl vom Bebauungsplan als auch der Dorferneuerung verfolgten Entwicklungsziele, die dörfliche Bebauungs- und Nutzungsstruktur zu erhalten, weiter gefördert werden. Zwar ist eine für Dorfgebiete typische gewerbliche Nutzung (gemischte Nutzung „Wohnungen und Gewerbe“) immer möglich, wird auf dem Grundstücksmarkt aber nur bedingt nachgefragt. Für die Umnutzung vorhandener Gebäude (Hofstellen) ist aber oftmals die bisher verlangte Mindestgrundstücksgröße von 650 m² je Wohnung ein Hindernis. Zugunsten einer Umnutzung von Bestandsgebäuden sollte diese Einschränkung aufgegeben werden.
Nach der sehr häufig vertretenen gegenläufigen Auffassung sollte unbedingt an einer Beschränkung der Wohnungszahl festgehalten werden. Ein weiteres Zurückdrängen der dorfgebietstypischen Nutzung durch eine übermäßige Wohnbebauung würde dem erklärten Ziel zuwiderlaufen, die dörflichen Strukturen und auch die Bevölkerungszusammensetzung von Straußdorf zu erhalten und zu stärken. Hier stimmten die von der Stadt seit 20 Jahren verfolgten städtebaulichen Ziele auch mit den heutigen Zielen der Dorferneuerung überein.
Es besteht im Arbeitskreis Dorferneuerung mehrheitlich die Auffassung, dass eine Wohnungszahlbeschränkung weiterhin notwendig ist. Jedoch sollte eine Erleichterung für die Umnutzung von erhaltenswerten Bestandsgebäuden geprüft werden. Dabei wurde der im Bebauungsplan „Straußdorf West 1999“ noch enthaltene Ausnahmevorbehalt als Lösung vorgeschlagen. Ob dann mit 7 Wohnungen (1999) oder mit 6 Wohnungen (2011) als Obergrenze, wurde dabei offen gelassen.
Übereinstimmung bestand auch darin, dass aus Gründen der Rechtsklarheit und der Einheitlichkeit die Regelung auch für den Bereich östlich der Grafinger/Aßlinger Straße ausgeweitet werden soll.
Auch nach über 20 Jahren hat sich die städtebauliche Problematik in den dörflichen Ortsteilen nicht wesentlich geändert. Der Strukturwandel in der Landwirtschaft schreitet weiter fort. Gleichzeitig wird die Fortführung der wenigen verbliebenen Landwirtschaftsbetriebe durch die zunehmende Wohnnutzung und den dadurch entstehenden Spannungen erschwert. Hinzugekommen ist zuletzt die rasante Verteuerung von Wohnbauland und Wohnungsmieten, die auch die außenliegenden (dörflichen) Siedlungseinheiten erfasst hat. Der Anreiz zur Errichtung zusätzlicher Wohnungen hat sich dadurch natürlich erhöht.
Im Widerspruch dazu fehlen in den Dörfern die notwendigen Infrastruktureinrichtungen, die Voraussetzung sein sollten für eine bewusste Förderung des Wohnungsbaus. Die fehlende Nahversorgung für Güter des täglichen Bedarfs löst zwangsläufig einen erhöhten motorisierten Individualverkehr aus. Nicht zuletzt aus diesem Grunde hat sich die Stadt Grafing b.M. für den städtebaulichen Grundsatz entschieden (vgl. Flächennutzungsplan, Erläuterungsbericht S. 43 und 44), die Siedlungsentwicklung auf die Hauptorte Grafing und Grafing-Bahnhof zu konzentrieren und eine bauliche Entwicklung der außenliegenden Ortsteile (Straußdorf u.a.) nicht zu beabsichtigen.
Außer Frage steht dabei die Empfehlung, in diesem Zuge den „Bebauungsplan zur Dorfstrukturerhaltung“ auch auf den östlichen Ortsteil von Straußdorf zu erweitern. Auch dort mehren sich die Bauwünsche für zusätzliche Wohnbebauung. Die Erweiterung auf den östlichen Ortsteil war von Anfang an (1999) erwogen, wurde aber mangels einer konkreten Erforderlichkeit zurückgestellt. Mit der jetzt begehrten 2. Anpassung des Bebauungsplanes „Straußdorf West“ ist fraglos auch eine Erweiterung des Geltungsbereiches auf „Straußdorf Ost“ vorzunehmen.
Im Mittelpunkt steht dabei die Regelung der „Wohnungszahlen“ als zentrales Steuerungsinstrument für die Gebietsart und der Wohn- und Besiedlungsdichte. Aufgrund der beschriebenen Situation ist die Regulierung auch städtebaulich notwendig. Die Rechtsgrundlage zur Regelung über die Wohnungszahlbeschränkung findet sich in § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB. Nach der Ermächtigungsnorm kann die Höchstzahl der Wohnungen in Wohngebäuden in einem Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Festsetzung ist – wie bisher schon praktiziert – auch in einfachen Bebauungsplänen (§ 30 Abs. 3 BauGB) möglich.
Eine Festsetzung gemäß dem Alternativvorschlag des Arbeitskreises Dorferneuerung, wonach je 100 m² Geschossfläche 1 Wohnung zugelassen wird, führt nach Ansicht der Verwaltung zu keinem brauchbaren Ergebnis. Eine Erfassung der Geschossflächen der größeren Bestandsgebäude zeigt, dass in diesem Fall bis zu 40 bzw. 48 Wohnungen (etwa beim Wirtshaus-Gebäude) möglich wären. Selbst bei (ehemaligen) landwirtschaftlichen Hofstellen herkömmlicher Größenordnung könnten bis zu 17 Wohnungen – unter Einbeziehung der Wirtschaftsgebäude sogar bis zu 31 Wohnungen – entstehen.
Folgende Regelung hinsichtlich der Höchstzahl der Wohnungen wird aufgrund der bisherigen Vollzugserfahrung und den aktuellen Planungswünschen seitens der Stadtverwaltung vorgeschlagen:
Je angefangene 650 m² Baugrundstück ist eine Wohnung (Wohneinheit) zulässig.
a) das Vorhaben der zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient,
b) das Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild zur Wahrung des ländlichen Ortsbildes erhaltenswert ist (z.B. ortsbildprägende Hauptgebäude von Hofstellen),
c) die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt.
Je Wohngebäude sind maximal 6 (Alternative: 7) Wohnungen zulässig.
Wichtig ist angesichts der „Vorgeschichte“, dass im Falle von Erleichterungen für das Grundstück Fl.Nr. 38 keine Nachteile aus der jüngsten Beseitigung des dortigen Baubestandes entstehen. Das wird mit dem Regelungszusatz sichergestellt, dass in begründeten Einzelfällen auch bei einer bestandsgleichen Neuerrichtung die (mögliche) Erleichterung zulässig ist.
Wichtig ist, mögliche Erleichterungen als Ausnahmeregelung (§ 31 BauGB) zu treffen. Damit kann der jeweilige Einzelfall mit seinen Besonderheiten im Rahmen des Ausnahmeermessens gewürdigt werden. Damit kann etwa einer weit verbreiteten (rechtsmissbräuchlichen) Grundstücksparzellierungen zur Umgehung der Festsetzungsinhalte vorgebeugt werden. Auch der besonderen Grundstücks- und Umgebungssituation (etwa in Nachbarschaft noch ausgeübter Landwirtschaftsbetriebe) kann bei der Einzelfallentscheidung Rechnung getragen werden.
Nachfolgend wurde im Bau-, Werk- und Umweltausschuss über den Vorschlag von zwei betroffenen Eigentümern, die in der Beschlussvorlage vorgeschlagene Wohnungszahl nochmals zu überdenken, diskutiert. Da der Trend derzeit eher zu kleineren Wohnungen geht, wurde von einem Ausschussmitglied vorgeschlagen, auch kleine Wohnungen je Wohngebäude zu ermöglichen. Auch über die Möglichkeit, die Beschränkung der Wohnungszahl insgesamt aufzugeben, wurde beraten. Die Gremiumsmitglieder vertraten unterschiedliche Meinungen. Generell war man sich aber darüber einig, dass der Dorfcharakter von Straußdorf bestehen bleiben muss.
Um hinsichtlich der Wohnungsanzahl eine Lösung zu erzielen, wurde von der Ersten Bürgermeisterin der unter den Zuhörern anwesende Sprecher der Dorfgemeinschaft (Herr Wieser) gebeten, seine Einschätzung zum Meinungsbild zu äußern. Herr Wieser erklärte daraufhin, dass die Meinungen sehr unterschiedlich sind – die Bandbreite reicht von „möglichst vielen Wohnungen“ bis zum „strengen Erhalt des Dorfcharakters“. Mehrheitlich ist man sich in der Arbeitsgruppe aber darüber einig, dass der Dorfcharakter von Straußdorf erhalten bleiben muss. Ferner muss zwingend ausgeschlossen werden, dass die einzelnen Höfe bestbietend an Bauträger veräußert werden, was bei einer zu großzügigen Wohnungszahlregelung nicht ausgeschlossen werden kann. Laut Meinung der Arbeitsgruppe ist es unverzichtbar, weiterhin durch Bebauungsplan die Bebauung dorfverträglich zu steuern.
Um dies zu verhindern schlug Herr Dr. Böhm, Ausschussmitglied, in der weiteren Beratung vor, im Regelfall bis zu 8 Wohnungen und in begründeten Einzelfällen bis zu 10 Wohnungen pro Bestandsgebäude zu ermöglichen. Ein begründeter Einzelfall wäre für Herrn Dr. Böhm dann gegeben, wenn die Stadt Grafing für eine Wohnung das Belegungsrecht erhält.
Seitens der Verwaltung wurden rechtliche Bedenken zu diesem Vorschlag geäußert. Das Recht über Festsetzungen in Bebauungsplänen ist rechtlich abschließend geregelt und gilt auch für die Regelung von Ausnahmen. Die Stadt ist nicht frei, beliebige Ausnahmetatbestände zu begründen (kein Festsetzungsfindungsrecht). Diese müssen allein städtebaulichen Gründen dienen, also bodenrechtlichen Bezug haben. Wohnungsbelegungsrechte können nur mit einem städtebaulichen Vertrag unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen des § 11 BauGB geregelt werden, nicht aber mittels Festsetzung im Bebauungsplan. Das wurde in verschiedenen Diskussionen schon erklärt. Um diese Rechtsfrage aber endgültig einer Klärung zuzuführen, kann das gerne jetzt im Rahmen dieses Bebauungsplanes exemplarisch versucht werden.
Das Gremium sowie die Erste Bürgermeisterin konnten sich mehrheitlich dem Vorschlag von Herrn Dr. Böhm anschließen und man war sich darüber einig, dies entgegen der vorgelegten Beschlussvorlage dem Stadtrat als Empfehlung auszusprechen. Ferner war man sich ebenfalls entgegen der Beschlussvorlage darüber einig, von einer Wohnflächenfestlegung abzusehen.
Seitens der Verwaltung wurde auch nochmal klargestellt, dass eine abschließende Entscheidung über die zentrale Frage „Höchstzahl der Wohnungen“ nicht schon beim Aufstellungsbeschluss getroffen werden kann. Das wird im dann anstehenden – und im Ergebnis offenen – Bebauungsplanverfahren in der dort zu treffenden Planabwägung und dann erst mit dem finalen Satzungsbeschluss abschließend geklärt. Dennoch sollte vorerst eine eher niedrigere Höchstzahl (z.B. 6–8) im Aufstellungsbeschluss als Planungsziel ausgegeben werden. Denn mit der Entscheidung zur Aufstellung eines Bebauungsplanes wird so mancher Bauherr versuchen, noch vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes vollendete Tatsachen zu schaffen und sich ein möglichst hohes Baurecht sichern. In diesem Fall gelingt im laufenden Bebauungsplanverfahren eine vorläufige Absicherung der Planungsziele gegenüber genläufigen Bauanträgen nur mit einer Veränderungssperre. Sicherbar sind aber nur hinreichend konkret formulierte Planungsziele. Wenn diese offen gelassen oder anfänglich schon „möglichst hoch“ vorgegeben werden, kann diese Entwicklung nicht verhindert werden. Dann sind unveränderbare Fakten geschaffen.
Nach Sachvortrag und ausgiebiger Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, dem Stadtrat entgegen der vorliegenden Beschlussvorlage folgende Beschlussfassung zu empfehlen:
1. Die Erhaltung und Förderung der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur im Ortsteil Straußdorf wird durch einen einheitlichen einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) neu geregelt.
2. Grundlage für den Regelungsinhalt ist der Bebauungsplan „Straußdorf – westlich der Aßlinger-/Grafinger Straße“ vom 25.03.2011. Um die zweckmäßige Nachverwendung vorhandener Bausubstanzen zu fördern, soll die zulässige Höchstzahl der Wohnungen wie folgt geregelt werden:
- das Vorhaben der zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient.
b) Je Wohngebäude sind maximal 8 Wohnungen zulässig. Hiervon kann in begründeten Einzelfällen eine Ausnahme bis zu 10 Wohnungen zugelassen werden. Ein begründeter Einzelfall liegt vor, wenn die Stadt Grafing ein Belegungsrecht für 1 Wohnung erhält.
3. Hierfür wird der Aufstellungsbeschluss (§2 Abs. 1 BauGB) gefasst für
3.1 die Änderung des einfachen Bebauungsplans „Straußdorf - westlich der Aßlinger-/Grafinger Straße“ vom 25.03.2011 im Wege des Neuerlasses.
3.2 die Änderung des Bebauungsplans „Baugebiet zwischen Grafinger Straße und Blumenstraße“ vom 28.07.2009 im Teilbereich des als einfachen Bebauungsplans geregelten Grundstücks Fl.Nr. 7 der Gemarkung Straußdorf.
3.3 die erstmalige Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes für den im beiliegenden Lageplan bezeichneten Geltungsbereich (Anlage „Geltungsbereich“) auch östlich der Grafing-/Aßlinger Straße.
4. Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 auGB öffentlich bekanntzumachen.
5. Für die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) wird bestimmt, dass diese durch Unterrichtung in der Bauverwaltung erfolgt und gemäß § 4a Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 1 BauGB erfolgen kann.
6. Mit dem Planungsarbeiten wird das Planungsbüro NRT (Narr-Rist-Türk, Landschaftsarchitekten, Stadtplaner & Ingenieure, Isarstraße 9, 85417 Marzling) beauftragt.
Das Stadtratsmitglied Herr Josef Klinger, Vertretung für Herrn Christian Einhellig, hat entschuldigt die Sitzung verlassen.
Das Stadtratsmitglied Herr Georg Schlechte, Vertretung für Frau Susanne Linhart, hat entschuldigt die Sitzung verlassen. An der weiteren Sitzung nahm Herr Zweiter Bürgermeister Josef Rothmoser als Vertretung für Frau Linhart teil.