Source: https://www.prawo-cywilne.info/zobowiazanie-do-opuszczenia-mieszkania-14-dni-po-sprzedazy-271-c.html
Timestamp: 2020-06-03 21:11:16+00:00
Document Index: 70340604

Matched Legal Cases: ['art. 222', 'art. 4', 'art. 24', 'art. 25', 'art. 31', 'art. 33', 'art. 33', 'art. 777']

Zobowiązanie do opuszczenia mieszkania 14 dni po sprzedaży
Anna Sufin • Opublikowane: 2017-03-24
Aktualnie kupuję mieszkanie na rynku wtórnym. W środę nastąpi podpisanie umowy kredytowej, następnie w piątek podpisanie aktu notarialnego. Zbywca mieszkania z pieniędzy uzyskanych z kredytu zamierza zakupić dom, który już zadatkował. Ponieważ będzie mu potrzebne kilka dni na opróżnienie lokalu i przekazanie kluczy, poprosił o dodanie poniższego wpisu do aktu notarialnego: „sprzedający zobowiązuje się w ciągu 14 dni do przekazania lokalu oraz wymeldowania”. Czy zapis taki jest bezpieczny? Czy lepiej sformułować go inaczej? Czy istnieje w ogóle konieczność takiego zapisu?
Sprzedaż mieszkania i wydanie go przez sprzedającego
Zapewne najlepszym zabezpieczeniem Pana interesów byłoby podpisanie umowy wtedy, kiedy druga strona będzie gotowa wydać lokal. Z praktycznego punktu widzenia podobna konfiguracja może spowodować to, iż przez znaczny czas Państwo nie będą jeszcze mogli skorzystać ze swojego lokalu (z doświadczenia życiowego wiadomo, że 14 dni może zamienić się np. w 30, gdyż np. dłużnik też od razu nie będzie w stanie wprowadzić się do nowego domu). W najgorszym razie druga strona w ogóle nie będzie chciała się z niego wyprowadzić, co – jako że będzie zajmowała lokal bez tytułu prawnego – doprowadzi do konieczności przeprowadzania żmudnego i długiego postępowania eksmisyjnego (por. art. 222 § 1 Kodeks cywilnego), być może konieczności poszukiwania pomieszczenia tymczasowego, gdy nie wskaże go gmina (por. art. 4 ust. 2a ustawy o ochronie praw lokatorów i o zmianie Kodeksu cywilnego).
Meldunek a prawo własności do lokalu
Obowiązek meldunkowy określa ustawa o ewidencji ludności (art. 24 i nast.). Zameldowanie ma tylko znaczenie ewidencyjne, jest całkowicie niezależne od prawa własności, jednakże z różnych powodów może mieć doniosłe znaczenie praktyczne – wpływa na naliczanie opłat, pomaga danej osobie usankcjonować i wytłumaczyć swój pobyt w mieszkaniu przy np. wizycie policji. Trudno także przy braku woli i zgody osoby, która ma się wyprowadzić, dokonać wymeldowania z miejsca stałego pobytu. W takim wypadku trzeba bowiem przedstawić dowody na to, że dana osoba nie mieszka pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania, organ ustala natomiast, czy te okoliczności zachodzą i dopiero po ustaleniu ich zaistnienia, wydaje decyzję o wymeldowaniu (por. art. 25 ust. 1, art. 31 ust. 2).
Wymeldowanie się z miejsca stałego pobytu
Żeby wymeldować się z miejsca stałego lub czasowego, trzeba jednocześnie zameldować się w nowym miejscu (art. 33 ust. 3). Łatwo wyobrazić sobie, że transakcja Pana kontrahenta nie przebiegnie po jego myśli bądź opóźni się i nie będzie miał on miejsca stałego pobytu, w którym mógłby się zameldować. Brak wymeldowania się w momencie zakupu przez Państwa mieszkania może spowodować znaczne komplikacje. Oczywiście wymeldowanie powinno nastąpić, gdy dana osoba opuszcza miejsce stałego pobytu (por. art. 33 ust. 1), jednakże w Państwa przypadku półśrodkiem pozwalającym choćby w części ochronić Pana interesy byłoby wcześniejsze wymeldowanie się kontrahenta (tu jednak musiałby dysponować adresem, pod którym może się zameldować), przy czym mieszkanie wyda on za 2 tygodnie.
Umowa sprzedaży mieszkania z terminem na opuszczenie lokalu przez sprzedającego
W umowie powinien znaleźć się zapis o wydaniu mieszkania. Z pewnością lepszym rozwiązaniem jest zamieszczenie zapisu, który stwierdza stan faktyczny, niż zadeklarowanie, że mieszkanie zostało wydane, podczas gdy nadal znajduje się we władaniu poprzedniego właściciela. Zapis o tym, że mieszkanie zostanie wydane w terminie do dnia …, czyni klarowną Państwa sytuację i wiadome będzie, kiedy druga strona swojego obowiązku nie spełni.
Niezależnie od powyższych uwag i propozycji w jakimś zakresie przed sytuacją, w której druga strona nie będzie chciała wydać mieszkania, chroniłby Państwa zapis, iż jeśli po tym terminie sprzedający nie wyda mieszkania, będzie on uiszczał karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości … (np. 120 zł).
Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego
Proszę też wskazać, że mieszkanie zostanie przekazane przez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. To spowoduje, że następnie łatwiej będzie Państwu udowodnić, że mieszkanie nie zostało wydane (druga strona nie wykaże, że taki protokół został podpisany). W akcie warto też podać adres, pod który zamieszkujący lokal mają być eksmitowane w razie zajmowania lokalu bez tytułu prawnego z oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w tym zakresie.
Zapis w umowie potwierdzający wydanie lokalu i zobowiązanie do opuszczenia we wskazanym terminie
najlepiej byłoby doprowadzić do sytuacji, w której kontrahent wymelduje się i wyda mieszkanie w dniu podpisania umowy sprzedaży;
jeśli nie ma takiej możliwości, proponuję zapis, wedle którego w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany (tj. kontrahent wymelduje się przed podpisaniem aktu) oraz:
„Lokal zostanie wydany w terminie do dnia … Potwierdzeniem wydania lokalu będzie podpisany przez obydwie strony protokół zdawczo–odbiorczy”. „W przypadku przekroczenia terminu, o którym mowa w …, Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 130 zł za każdy dzień opóźnienia w wydaniu lokalu. W przypadku zajmowania lokalu przez Sprzedającego po terminie wskazanym w … Kupujący może żądać opuszczenia lokalu przez Sprzedającego i jego domowników i opróżnienia go z rzeczy, przy czym Sprzedający oświadcza, iż w tym zakresie dobrowolnie poddaje się egzekucji i wskazuje adres, pod który może być eksmitowany, tj. …”.
Dla należytego zabezpieczenia interesów oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji może dotyczyć także kary umownej (na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego).
Chciałem nabyć samochód w formie leasingu. Znalazłem odpowiednie auto, zarezerwowałem je, wpłacając zadatek sprzedającemu w wysokości 1000 zł....
Zwolnienie ekipy, która zniszczyła mienie właściciela
Przeprowadzam remont w mieszkaniu prywatnym. Mam umowę pisemną z firmą remontową. Prace wykonywane są bez faktury. Remont miał być zakończony 2...
Co zrobić w sprawie przedłużonego ubezpieczenia?
W 2012 roku nabyłam pojazd z ważną polisą. Po 5 dniach zbyłam pojazd z równie ważną ochroną ubezpieczeniową. Nie dopełniłam obowiązku...
Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu aktu notarialnego?
Wraz z żoną chcemy nabyć okazyjnie za „gotówkę” (za około 65% ceny rynkowej) nieruchomość, która, jak wynika na tę chwilę z KW,...