Source: http://legal.legis.com.co/document.legis/instruccion-administrativa-44-de-2001?documento=legcol&contexto=legcol_75992041c10ff034e0430a010151f034&vista=STD-PC
Timestamp: 2018-12-11 22:57:49
Document Index: 96279707

Matched Legal Cases: ['artículo 138', 'artículo 34', 'artículo 13', 'artículo 61', 'artículo 138', 'artículo 91', 'artículo 44', 'artículo 850', 'artículo 41', 'artículo 58', 'artículo 58', 'artículo 37', 'artículo 122', 'artículo 39', 'artículo 40', 'artículo 12', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 12', 'artículo 45', 'artículo 8', 'artículo 13', 'artículo 94', 'artículo 2', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 26', 'artículo 3', 'artículo 32']

﻿ INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 01-44 DE 2001
INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 44 DE 08 DE JUNIO DE 2001
CONTENIDO:NOTARIOS Y REGISTRADORES DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS. LA SUPERNOTARIADO LES IMPARTE INSTRUCCIONES SOBRE LA APLICACIÓN Y EL CONOCIMIENTO DE LAS NORMAS RELACIONADAS CON LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, ENTRE OTRAS: IMPOSICIÓN DE SELLO VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LAS ESCRITURAS PÚBLICAS - PRIORIDAD EN EL TRÁMITE DE INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTOS, FORMULARIO DE CALIFICACIÓN - DECRETO 2150 DE 1996, CONSTITUCIÓN DE PATRIMONIO DE FAMILIA, TRANSFERENCIA DE INMUEBLES - LEY 338 DE 1997. DEROGA LAS INSTRUCCIONES ADMINISTRATIVAS 2,3,11,12 DE 1991, 10,24 DE 1992, 28 DE 1993,11,37 DE 1995, 15 DE 1997, 14 DE 1998, 12 DE 1999, CIRCULARES 63,77 DE 1997, 70 Y 86 DE 2000.
INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 01-44 DE 2001
a) Ley 388 de 1997 “por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones”.
b) Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana “Inurbe”.
c) Imposición de sello vivienda de interés social en las escrituras públicas-prioridad en el trámite de inscripción de documentos.
d) Formularios de calificación-Decreto 2150 de 1996.
e) Constitución de patrimonio de familia.
Notarios y registradores de instrumentos públicos.
Por considerarlo esencial dentro de la delicada actividad que ustedes desarrollan y porque es del ámbito propio de las funciones adscritas a la Superintendencia de Notariado y Registro el de velar por una adecuada y eficaz prestación de los servicios a su cargo, impartiéndole las instrucciones del caso sobre la aplicación y el conocimiento de las normas que rigen el ejercicio de sus funciones, debo dirigirme a ustedes para comunicarles algunas pautas en relación con el tema que es motivo de este instructivo.
a) Ley 388 de 1997 “Ley de desarrollo territorial” “por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989 y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones”.
ART. 13.—Ley 9ª de 1989. Incisos 2º, 3º y 4º derogados por el artículo 138 de la Ley de desarrollo territorial, inciso 5º establecía:
“El oficio que disponga una adquisición será inscrito por la entidad adquirente en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su notificación. Los inmuebles así afectados quedarán fuera del comercio a partir de la fecha de la inscripción, y mientras subsista, ninguna autoridad podrá conceder licencia de construcción, de urbanización, o permiso de funcionamiento por primera vez para cualquier establecimiento industrial o comercial sobre el inmueble objeto de la oferta de compra. Los que se expidan no obstante esta prohibición serán nulos de pleno derecho”.
ART. 14.—Ley 9ª de 1989 modificado por el artículo 34 de la Ley 3ª de 1991, en el siguiente sentido:
INC. 2º—“Otorgada la escritura pública de compraventa, ésta se inscribirá con prelación sobre cualquier otra inscripción solicitada, en la oficina de registro de instrumentos públicos, previa cancelación de la inscripción a la cual se refiere el artículo 13 de la presente ley”.
INC. 3º—“Realizada la entrega real y material del inmueble a la entidad adquirente, el pago del precio se efectuará en los términos previstos en el contrato. El cumplimiento de la obligación de transferir el dominio se acreditará mediante copia de la escritura pública de compraventa debidamente inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria en el cual conste que se ha perfeccionado la enajenación del inmueble, libre de todo gravamen o condición, sin perjuicio de que la entidad adquirente se subrogue en la hipoteca existente”.
ART. 15.—Ley 9ª de 1989 inciso 1º, sustituido por los incisos 2º y 3º del artículo 61 de la Ley de desarrollo territorial.
INC. 4º—“El ingreso obtenido por la enajenación de los inmuebles a los cuales se refiere la presente ley no constituye, para fines tributarios, renta gravable ni ganancia ocasional, siempre y cando la negociación se produzca por la vía de la enajenación voluntaria”. Declarado inexequible por la Corte Suprema de Justicia por sentencia del 1º de febrero de 1990.
ART. 44.—Ley 9ª de 1989. Derogado por el numeral 1º del artículo 138 de la Ley de desarrollo territorial. Sustituido por el artículo 91 de la Ley de desarrollo territorial.
ART. 91.—Concepto de vivienda de interés social. El artículo 44 de la Ley 9ª de 1989 quedará así:
“Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada plan nacional de desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, el monto de recursos de créditos disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del Estado destinado a los programas de vivienda.
En todo caso, los recursos en dinero o en especie que destine el Gobierno Nacional, en desarrollo de obligaciones legales, para promover la vivienda de interés social se dirigirá prioritariamente a atender la población más pobre del país, de acuerdo con los indicadores de necesidades básicas insatisfechas y los resultados de los estudios de ingresos y gastos”.
PAR. 1º—“Las disposiciones expedidas por el Gobierno Nacional en ejercicio de la potestad reglamentaria del presente artículo que hagan referencia a ciudades con más de quinientos mil (500.000) habitantes, serán aplicables a los municipios aledaños dentro de su área de influencia y hasta una distancia no mayor de cincuenta (50) kilómetros de los límites del perímetro urbano de la respectiva ciudad, que evidencie impactos directos en la demanda de suelo e inmuebles urbanos, derivados de un elevado grado de accesibilidad e interrelaciones económicas y sociales, lo mismo que a los demás municipios que integren el área metropolitana, cuando fuere el caso”.
PAR. 2º—“El precio de este tipo de viviendas corresponderá al valor de las mismas en la fecha de su adquisición o adjudicación”.
“ART. 134.—Transitorio. La definición de vivienda de interés social contenida en la Ley 9ª de 1989 continuará vigente hasta que se expida el próximo plan nacional de desarrollo. En particular esta transición se aplicará a la calificación de programas para efectos de financiación o subsidios de vivienda y los procesos de pertenencia y demás mecanismos para su legalización o regularización urbanística”.
En relación con este tema es importante destacar el Concepto 0390952 de fecha 15 de mayo de 2001 de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales DIAN, que sobre el particular precisa:
“El gobierno, mediante el Decreto 406 de marzo 14 de 2001, artículos 26 y siguientes, ha reglamentado, en función de lo dispuesto por el parágrafo segundo del artículo 850 del estatuto tributario, adicionado por la Ley 633 de 2000, lo siguiente:
“... es vivienda de interés social la solución de vivienda que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos de los estratos 1 y 2, cuyo precio de adquisición o adjudicación se encuentre comprendido dentro de los siguientes rangos:
a) Inferior o igual a cien (100) salarios mínimos legales mensuales en ciudades con 100.000 habitantes o menos.
b) Inferior o igual a ciento veinte (120) salarios mínimos legales mensuales con ciudades de más de 100.000 habitantes y menos de 500.000 habitantes.
c) Inferior o igual a ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos legales mensuales en ciudades con más de 500.000 habitantes”.
Es claro que este decreto retorna los términos de la Ley 9ª de 1989 en cuanto a valores en relación con el número de habitantes del municipio donde está situada la vivienda y agrega la condición de tratarse de hogares de menores ingresos de los estratos 1 y 2.
Aunque este decreto expresamente dice referirse al derecho de devolución del IVA pagado por materiales de construcción de VIS, sin embargo está formulando una precisión directa del concepto mismo de vivienda de interés social, dentro de la finalidad propuesta en el artículo 41 de la Ley 388 de 1997”.
ART. 45.—Ley 9ª de 1989 subrogado por el artículo ¿??? De la Ley 3ª de 1991.
“Con el objeto de sanear la titulación de vivienda de interés social otorgamiento, la autorización, y registro de cualquier escritura pública de compraventa o de hipoteca de una vivienda de interés social no requerirá:
c) La presentación de la tarjeta o libreta militar.
Los requisitos a) y b) de que trata el artículo siguiente”.
PAR.—“En los casos de legalización de la vivienda de interés social no se requerirá el permiso de enajenación de inmuebles”.
ART. 95.—Ley 338 de 1997. “Transferencia de inmuebles. Todas las asignaciones de subsidio familiar de vivienda en terrenos y las cesiones de que trata el artículo 58 de la Ley 9ª de 1989, que realicen las entidades públicas se efectuarán mediante resolución administrativa, la cual constituirá título de dominio y una vez inscrita en la oficina de instrumentos públicos será plena prueba de la propiedad.
En todo caso, los inmuebles cuya propiedad se adquiera conforme a lo dispuesto por el artículo 58 de la Ley 9ª de 1989, tendrán las mismas limitaciones establecidas en la Ley 3ª de 1991 para las viviendas adquiridas o mejoradas con el subsidio familiar de vivienda”.
ART. 59.—Ley 9ª de 1989. Subrogado por el artículo 37 de la Ley 3ª de 1991. “Los créditos de largo plazo que otorguen las instituciones financieras, para la adquisición, construcción, mejora o subdivisión de vivienda no podrán contener exigencias o contraprestaciones de ningún tipo, salvo las que expresamente autorice la Superintendencia Bancaria para el ahorro contractual de que trata el artículo 122 de la presente ley.
En los seguros que se pacten sobre el bien hipotecado el valor asegurado no podrá sobrepasar el de la parte destructible del inmueble; y en los seguros de vida del deudor, el valor asegurado no excederá el del saldo insoluto del crédito. En todos los casos el deudor deberá recibir un certificado individual y copia de las condiciones del contrato de seguro con la estipulación de la tarifa aplicable.
La factura de cobro del crédito presentará por separado y en moneda corriente la liquidación de las primas como obligación independiente de los cobros referentes al crédito de largo plazo.
Antes de iniciarse el proceso ejecutivo, el acreedor no podrá rechazar abonos con el fin de impedir la reducción de su cuantía en mora, para evitar tal efecto, el deudor podrá acudir al procedimiento de pago por consignación extrajudicial previsto en el Código de Comercio. En todo caso la aplicación del respectivo abono se hará de conformidad con las normas legales vigentes.
ART. 61.—Ley 9ª de 1989. Modificado por el artículo 39 de la Ley 3ª de 1991.
ART. 64.—Ley 9ª de 1989. Modificado por el artículo 40 de la Ley 3ª de 1991. “El Gobierno Nacional reglamentará las normas mínimas de calidad de la vivienda de interés social, especialmente en cuanto a espacio, servicios públicos y estabilidad de la vivienda.
De conformidad con la norma transcrita cesa para el notario la obligación de exigir la póliza de estabilidad y buena calidad, en el otorgamiento y autorización de escrituras públicas de venta de vivienda nueva, el cual fue reglamentado por el Decreto 3042 de diciembre 29 de 1989”.
ART. 124.—Ley 9ª de 1989. Último inciso. Modificado por el artículo 12 de la Ley 2ª de 1991.
“Los contratos que se celebren para la adquisición de bienes inmuebles urbanos y suburbanos por el mecanismo de enajenación voluntaria por parte de las entidades públicas en desarrollo de los fines previstos en el artículo 10 estarán sujetos únicamente a los requisitos señalados en la presente ley y disposiciones que la reglamente”.
ART. 400.—Decreto 624 de 1989. (E.T.) Excepción. “El otorgamiento, la autorización y el registro, de cualquier escritura pública, de compraventa o de hipoteca de una vivienda de interés social de que trata la Ley 9ª de 1989, no requerirá del pago de retenciones en la fuente”.
Como se les hizo conocer en su oportunidad el Instituto de Crédito Territorial en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 3ª de 1991 cambió su denominación por la de Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana “Inurbe” y entre su objeto le señaló lo siguiente:
ART. 11.—“En adelante el instituto de que trata el artículo anterior tendrá como objeto fomentar las soluciones de vivienda de interés social y promover la aplicación de la Ley 9ª de 1989 o las modifiquen, adicionen o complementen, para lo cual presta asistencia técnica y financiera a las administraciones locales y seccionales y las organizaciones populares de vivienda como administrará los recursos nacionales del subsidio familiar de vivienda”.
ART. 12.—“Para el desarrollo de su objeto el Inurbe cumplirá las siguientes funciones:
g) Investigar y desarrollar metodologías y tecnologías apropiadas para la ejecución de los programas de vivienda de interés social y de reforma urbana;
h) Promover y fomentar centros de acopio, de materiales de construcción y de herramientas destinados a soluciones de vivienda de interés social;
i) Ejecutar proyectos para el desarrollo de soluciones de vivienda de interés social dando prioridad a aquellos realizados en asocio de las administraciones locales o de las organizaciones populares de vivienda; y excepcionalmente, realizados directamente por el instituto mediante expreso encargo de su junta directiva, aprobado con el voto favorable e indelegable del Ministerio de Desarrollo.
j) Evaluar, con base en la política de vivienda de interés social, la participación de las cajas de compensación familiar que concurran en la financiación de subsidio familiar de vivienda. El resultado de esta evaluación deberá ser forzosamente tenido en cuenta por la Superintendencia del Subsidio Familiar;
k) Continuar desarrollando las funciones propias de agente especial en los casos de urbanización objeto de toma de posesión o liquidación previstas en la Ley 66 de 1968;
Para el desarrollo de su objeto y el cumplimiento de sus fines, el Inurbe podrá celebrar encargos de gestión, sujeto al régimen de inhabilidades e incompatibilidades previstos en la ley para los establecimientos públicos”.
Actualmente el Inurbe está encargado de administrar dineros destinados al subsidio familiar de vivienda, subsidio que se adjudica a los miembros del hogar beneficiarios de éste. Pues bien, la adjudicación de dicha contribución gratuita la efectúa el Inurbe mediante acto administrativo (resolución), debiendo aparecer en el texto de la escritura el nombre, apellidos e identificación de todos los miembros del hogar.
Se observa que es objetivo fundamental del Inurbe propender y fomentar las soluciones de vivienda de interés social a través de las distintas actividades que cumple en desarrollo de los literales del artículo 12 de la Ley 3ª de 1991 transcritos, contribuyendo en esa forma al logro de la política social del Gobierno, cual es el ofrecimiento de vivienda de interés social para las clases menos favorecidas, política ésta, que ha venido implementándose por el Gobierno Nacional con la expedición de disposiciones reglamentarias a la precitada ley, mediante los decretos 599 y 959 de 1991.
c) Imposición de sello vivienda de interés social en las escrituras públicas-prioridad en el trámite de inscripción de documentos
Con el interés de coadyuvar en la política de vivienda de interés social del Gobierno Nacional implementada como es de su conocimiento por las leyes 9ª de 1989, 3ª de 1991 y decretos 599 y 959 del mismo año, solicito su colaboración señores notarios, a fin de facilitar la identificación de aquellas escrituras públicas contentivas de enajenación de viviendas de interés social, imprimiendo un sello visible en la carátula o parte externa de la escritura pública respectiva con la leyenda “vivienda de interés social”.
Solicitado el registro o inscripción de un acto de esta naturaleza, el registrador deberá tramitar sin dilación la escritura correspondiente y anotará en el folio de matrícula inmobiliaria en los casos en que se haya otorgado subsidio, en la casilla “especificación”, que se trata por ejemplo, de compraventa, seguido de la nota vivienda de interés social con subsidio familiar.
Lo anterior facilitará igualmente que los registradores cumplan con la obligación de informar a las entidades otorgantes del subsidio familiar de vivienda, los actos de transferencia de dominio que se hayan registrado sobre las soluciones de vivienda de interés social durante los cinco (5) años siguientes a la fecha de asignado el subsidio, contemplada en el artículo 45 del Decreto 599 de 1991, concordante con el artículo 8º de la Ley 3ª de 1991.
Esta práctica coadyuva al cumplimiento del mandato previsto en el artículo 13 del nuevo decreto de tarifas registrales, que dispone para esta clase de viviendas, la aplicación del 50% de la tarifa normal vigente.
d) Formulario de calificación-Decreto 2150 de 1996.
El artículo 94 del Decreto 2150 de 1995, consagró que el notario glosará a la copia notarial de la escritura con destino al registro, un formulario de calificación debidamente diligenciado en el que consten los elementos básicos del negocio jurídico importantes para su inscripción.
En el citado artículo, se dispuso que dicho formato se elaborara por la Superintendencia de Notariado y Registro, el cual se hizo conocer a los señores notarios a través de la Instrucción Administrativa 13 de marzo 21 de 1996, con aplicación obligatoria e inmediata desde el 1º de abril de dicho año, información que puede incorporarse previamente al encabezamiento de toda escritura pública.
Entrándose de actos o negocios jurídicos que conlleven al fraccionamiento del predio, o éste se someta al régimen de copropiedad, también se hará referencia al número de unidades inmobiliarias que deberán abrirse por parte de la ofician de registro y así mismo la respectiva nota para aquellos actos relacionados con adquisición de vivienda de interés social.
La información requerida deberá incluir:
1. Número de matrícula (s) inmobiliaria (s) y número total de nuevas unidades inmobiliarias por abrir cuando sea del caso.
2. Código catastral.
3. Ubicación del predio (departamento, municipio, vereda, urbano o rural).
4. Datos de la escritura pública: número y fecha, notaría, ciudad o municipio.
5. Naturaleza jurídica del acto o negocio y su valor.
6. Personas que intervienen en el acto: nombres, apellidos e identificación.
7. Firma del notario.
Como quiera que ha sido voz sentida de los señores registradores de instrumentos públicos el que algunos notarios han incumplido reiteradamente este mandato, quiero entonces recordarles esta obligación, en el entendido de que su compromiso traerá mayores beneficios a los usuarios del servicio, coadyuva a una mejor prestación de función notarial y registral, sumado que con ello, se evita que por parte de esta entidad se adopten las medidas disciplinarias correspondientes.
f) Constitución de patrimonio de familia.
En virtud de lo dispuesto en los artículos 60 de la Ley 9ª de 1989 y 38 de la Ley 3ª de 1991: “En las ventas de vivienda de interés social que hagan entidades públicas de cualquier nivel administrativo y entidades de carácter privado, los compradores, deberán constituir, sin sujeción a las formalidades de procedimiento y cuantías que se prescriben en el Capítulo I de la Ley 70 de 931, sobre lo que compran, patrimonios de familia no embargables, en el acto de compra, por medio de la escritura que la perfeccione en la forma y condiciones establecidas en los artículos 2º, 4º y 5º de la Ley 91 de 1936”.
“El patrimonio de familia es embargable únicamente por la entidad que financie la construcción, mejora o subdivisión de la vivienda”, lo cual permite la inscripción de una segunda hipoteca.
Así mismo, de las normas en cita se infiere de manera clara y expresa que, por imperativo legal, es obligatorio constituir patrimonios de familia en las compras de vivienda de interés social. En consecuencia, el compromiso de las oficinas de registro es velar porque se cumpla con el mandato establecido en las leyes 9ª de 1989 y 3ª de 1991, sin que exista fundamento alguno para que este tipo de escrituras sea devuelto, aduciendo que en el texto de aquellas no aparece consignado el nombre de los hijos de los compradores, toda vez que ninguna de la disposiciones precitadas impone tales exigencias; por el contrario, la Ley 495 de 1999 en su artículo 2º consagró para la constitución de patrimonio de familia voluntario:
“Numerales a) y b) del artículo 4º de la Ley 70 de 1931 quedará así: artículo 4º. El patrimonio de familia puede constituirse a favor:
a) De una familia compuesta por un hombre y una mujer mediante matrimonio, o compañero o compañera permanente y los hijos de éstos y aquéllos menores de edad.
b) De familia compuesta únicamente por un hombre o una mujer mediante matrimonio por compañero o compañera permanente”.
Tampoco habrá lugar a devolución de las referidas escrituras de vivienda de interés social por las oficinas de registro cuando el comprador sea persona soltera con o sin hijos.
Ante dificultades que se han presentado en algunas notarías para la interpretación y aplicación, que sobre el tema relacionado con la vivienda de interés social, es importante hacer las siguientes precisiones:
El que una persona natural pueda formar parte del sistema nacional de vivienda interés social, siempre y cuando desarrolle su actividad dentro de los parámetros de la Ley 3ª de 1991, es una orientación fundada en criterio oficial emitido por el Ministerio de Desarrollo Económico, jefe de la administración en su respectiva dependencia, formulador de políticas y director de la actividad administrativa en el área correspondiente; y es del conocimiento de ustedes que los funcionarios públicos interpretan las leyes por vía de doctrina, de conformidad con lo previsto por el artículo 26 del Código Civil. Empero, se trata en este evento de un concepto fundado sobre bases legales, como quiera que el artículo 3º de la Ley 2ª de 1991, no tiene en cuenta la calidad del enajenante.
Teniendo en cuenta la filosofía de la ley de reforma urbana y de aquella que creó el sistema de vivienda de interés social, la cuestión relacionada con la constitución del patrimonio de familia previsto por los artículos 60 de la Ley 9ª de 1989 y 38 de la Ley 3ª de 1991 amerita una interpretación extensiva —o analógica— desde el punto de vista del análisis o método lógico como mecanismo instituido para fijar el alcance de la ley. Es decir, que en relación con los compradores, la constitución del patrimonio opera sin sujeción a las formalidades de procedimiento establecidas en el título I de la Ley 70 de 1931, aunque en la escritura correspondiente se procederá en las condiciones establecidas por los artículos 2º, 4º y 5º de la Ley 91 de 1936.
Con el fin de prestarles a nuestros usuarios un mejor servicio, considero conveniente que en un lugar visible al público se fije un aviso en el se informe que las escrituras de hipoteca y de patrimonio de familia inembargable, sólo podrán inscribirse en las oficinas de registro, dentro de los noventa (90) días siguientes a su otorgamiento y que de no hacerlo en el término indicado se deberá otorgar una nueva escritura.
Igualmente, consignar dentro del texto de las escrituras de hipoteca y patrimonio de familia el término para el registro de acuerdo al artículo 32 del Decreto 1250 de 1970.
Registro parcial de escrituras que contengan actos de hipotecas y/o patrimonio de familia inembargable con término vencido. En las escrituras de compraventa donde intervenga la unidad administrativa especial liquidadora del Instituto de Crédito Territorial, que contenga además una hipoteca y/o un patrimonio de familia inembargable y estos actos no se puedan inscribir por estar vencidos los términos, deben abstenerse de efectuar el registro parcial, a menos que todas las partes que intervengan en este instrumento lo soliciten por escrito.
En consecuencia se derogan las instrucciones administrativas 2, 3, 11, 12 de 1991; 10, 24 de 1992; 28 de 1993;11, 37 de 1995; 15 de 1997; 14 de 1998; 12 de 1999; circulares 63, 77 de 1997, 70 y 86 de 2000.