Source: http://www.mietrecht-ratgeber.de/mietrecht/kuendigung/mietnomade.html
Timestamp: 2018-07-17 09:32:35
Document Index: 11931989

Matched Legal Cases: ['§ 569', '§ 543', '§ 551', '§ 551', '§ 283', '§ 940', 'BGH']

Kündigung von Mietnomaden - Mietrecht-Ratgeber
Ab 2013 neue Vorschriften für Mietnomaden
Ab 2013 gelten neue Regeln zur Bekämpfung von Mietnomaden
Der Begriff des Mietnomadentums lässt Vermietern regelmäßig Schauer über den Rücken laufen. Wenn der auf regelmäßige Mieteinnahmen angewiesene Vermieter feststellen muss, dass er von seinem neuen Mieter nicht nur keine vertraglich vereinbarte Kaution sondern auch keinerlei Mietzahlungen erhält, dann war in der Vergangenheit für den Vermieter ein meist steiniger und kostenintensiver Weg vorprogrammiert, bis er über die in seinem Eigentum stehende Immobilie wieder verfügen und wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie ziehen konnte.
In vielen Fällen kamen zu den entgangenen Mieteinnahmen auch noch Vandalismusschäden an der Immobilie und nicht unerhebliche Verfahrenskosten hinzu, die der Vermieter im Rahmen des von ihm angestrengten Räumungsprozesses aufwenden musste. Selbst in Fällen, in denen der Vermieter Räumungs- und Zahlungsklage in vollem Umfang zu seinen Gunsten entscheiden konnte, blieb er nur allzu oft auf sämtlichen Ansprüchen sitzen, hatte sich der Mieter doch als zahlungsunfähig erwiesen und sich nach Räumung der Wohnung schon auf die Suche nach einem neuen Vermieter als seinem nächsten Opfer gemacht.
Interessenverbände haben eine durchaus unterschiedliche Wahrnehmung der Problematik des Mietnomadentums. So meinte der Mieterbund im Jahr 2010 gerade einmal „200 Mietnomadenfälle in den letzten fünf Jahren“ bestätigen zu können. Vermieterverbände gehen hingegen von einem wesentlich größeren Schadenspotential und von jährlich 15.000 bis 30.000 Mietnomadenfällen in Deutschland aus. Welche Seite auch immer Recht hat, der Gesetzgeber hatte offensichtlich Veranlassung, sich des Problems anzunehmen und so hat der Bundestag am 13.12.2012 ein Mietrechtsreformgesetz verabschiedet, das unter anderem auch eine Ausweitung der Vermieterrechte gegenüber Mietnomaden vorsieht.
Dieses zum Jahresbeginn 2013 in Kraft tretende Gesetz sieht zu Gunsten des Vermieters in § 569 Abs. 2a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zunächst einen neuen Tatbestand für eine Kündigung aus wichtigem Grund vor. Danach kann eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB vom Vermieter bereits dann ausgesprochen werden, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Leistet der Mieter also absprachewidrig keine Kaution, kann der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen.
Besonders scharf scheint dieses Schwert allerdings nicht zu sein, kann der Mieter doch in jedem Fall von seinem Recht aus § 551 Abs. 2 BGB Gebrauch machen und eine Geldsicherheit in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. Ist der potentielle Mietnomade also mit der Leistung der Mietkaution in Verzug, sitzt er jedenfalls schon einmal in der Wohnung.
Effektiver dürfte sich für den Vermieter da schon eine gesetzliche Neuerung auswirken, die für ihn im Räumungsprozess vor Gericht eine neue Sicherungsmöglichkeit und gegebenenfalls auch ein beschleunigtes Räumungsverfahren bringt.
In einem neuen § 283a ZPO (Zivilprozessordnung) wird dem Vermieter nämlich in einem gegen seinen Mieter anhängigen Räumungsprozess das Recht eingeräumt, durch das Gericht anordnen zu lassen, dass der Mieter für rückständige und während des Prozesses auflaufende Mietzahlungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit leisten muss. Für den Mieter soll sich durch diese neue Regelung eine – typischerweise – lange Verfahrensdauer vor dem Mietgericht, die er mit eigenen Vertagungs- und Fristverlängerungsanträgen noch erweitern kann, nicht mehr folgenlos auswirken. Er muss vielmehr bei Gericht die während des Prozesses auflaufende Miete hinterlegen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Räumungsklage des Vermieters „hohe Aussicht auf Erfolg“ hat und die Hinterlegungsanordnung interessengerecht ist.
Hinterlegt der Mieter im laufenden Prozess die auflaufenden Beträge, hat der Vermieter zumindest die Gewissheit, am Ende der Tage nicht nur ein stattgebendes Räumungsurteil sondern auch eine gewisse Absicherung hinsichtlich offener Zahlungsansprüche zu haben.
Wird entgegen der gerichtlichen Anordnung vom Mieter hingegen keine Sicherheit hinterlegt, so setzt das Gericht gegen ihn auf Antrag des Klägers ein Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft fest.
Weiter kann der Vermieter im Falle der ausbleibenden Sicherheitsleistung die Räumung der Wohnung durch einstweilige Verfügung beantragen, § 940a Abs. 3 ZPO. Der Vermieter muss also in diesem Fall nicht mehr abwarten, bis das Mietgericht ein rechtskräftiges Räumungsurteil gefällt hat.
Ansonsten hilft dem Vermieter gegen unseriöse Mieter wie bisher nur das Einholen von Auskünften vor Abschluss des Mietvertrages. Jeder potentielle Mieter sollte in der Lage sein, dem Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages eine Selbstauskunft der Schufa oder eine Auskunft der Vor-Vermieters vorzulegen. Wird dies verweigert, kann grundsätzlich Skepsis angebracht sein.
BGH-Urteil vom 26.09.2012: Geplante rein gewerbliche Nutzung der Mietwohnung reicht für Eigenbedarfskündigung aus