Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c3126069.html
Timestamp: 2020-02-17 20:04:47+00:00
Document Index: 209527462

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 257', 'arrêt ', 'art. 423', 'ATF ', 'art. 423', 'arrêt ', 'art. 17', "l'article 17"]

DFR - BGE 126 III 69
BGE 126 III 69
Mietvertrag; Untermiete (Art. 262 OR). Unechte Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 423 Abs. 1 OR).
Der Mieter, der das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin untervermietet, muss dem Vermieter die durch diese Geschäftsanmassung erzielten Gewinne herausgeben (Änderung der Rechtsprechung; E. 2a und b).
Berechnung der vom Mieter erzielten Gewinne, der im Mietobjekt vom Vermieter ein Geschäft samt "Goodwill" übernommen und die Führung dieses Geschäfts dem Untermieter überlassen hat (E. 2c/d und 4).
a) Par contrat du 29 octobre 1984, A. a cédé à B. un établissement public, à l'enseigne "Café A.", qu'il exploitait dans un immeuble lui appartenant. Cette vente, convenue pour le prix de 400'000 fr., comprenait le mobilier, le matériel et l'agencement se trouvant dans l'établissement public, ainsi que le fonds de commerce et le droit à l'enseigne.
"Si le locataire renonce aux nouveaux locaux, par exemple en cas de
désaccord sur le nouveau prix du loyer, il devra en informer le bailleur
au plus tard trois mois après avoir reçu la proposition du bailleur de
relouer. Passé ce délai, le> bailleur pourra se considérer comme libéré
de son engagement stipulé à l'art. 15 al. 1. Dans ce cas, et ce sous
réserve de l'obtention de l'autorisation d'exploiter, le propriétaire
s'engage à acheter le fonds de commerce tel qu'il a été défini au
préambule du bail, pour le prix de Frs 350'000.- (...), payable
Le locataire est libre d'accepter ou de refuser l'offre ci-dessus. En
cas de refus de sa part, le propriétaire est libéré de son engagement,
mais par contre il s'engage à accorder un nouveau bail à un tiers
acquéreur pour autant que la solvabilité et la moralité du preneur
éventuel soient prouvées."
c) Par avis du 8 décembre 1992, A. a résilié le bail de B. pour le 31 décembre 1994. Il s'y référait à une lettre dans laquelle il disait avoir appris, à sa grande surprise, que le locataire sous-louait les locaux en cause pour un loyer mensuel abusif. Ce premier avis a été suivi d'un autre, notifié le 17 février 1993 et fondé sur l'art. 257f CO, par lequel le locataire s'est vu signifier un nouveau congé, mais, cette fois, avec effet au 31 mars 1993. La validité, contestée, du congé donné pour cette dernière date a été constatée en dernière instance cantonale par arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève rendu le 12 décembre 1994.
Le 23 février 1996, A. a assigné B. en paiement de 527'710 fr., plus intérêts, à titre d'indemnité pour occupation illicite, et de 17'000 fr. par mois tant que durerait cette occupation. Il a modifié par la suite sa demande pour en arrêter finalement le montant à 605'085 fr., intérêts en sus.
Les deux parties interjettent un recours en réforme au Tribunal fédéral. Le demandeur conclut à ce que le défendeur soit condamné à lui verser 605'085 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 1996. De son côté, le défendeur conclut à ce que le demandeur soit condamné à lui payer la somme de 350'000 fr. et les intérêts y afférents courant dès le 1er octobre 1996.
Admettant le recours du défendeur et partiellement celui du demandeur, le Tribunal fédéral dit que B. est le débiteur de A. de 369'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 1996 et que A. est le débiteur de B. de 350'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er octobre 1996.
2.- Il y a lieu d'examiner si le défendeur, en continuant à sous-louer l'établissement public et à percevoir des redevances après l'échéance du bail principal arrêtée au 31 mars 1993, a revêtu la qualité de gérant d'affaires du bailleur et si l'art. 423 al. 1 CO lui est applicable.
Dans une jurisprudence ancienne (ATF 39 II 702 consid. 4 et 5), le Tribunal fédéral a posé notamment que la sous-location contraire à la loi ou au contrat n'implique pas une gestion des affaires du bailleur par le locataire, car, en sous-louant d'une manière illicite, ce dernier ne s'immisce pas dans la fortune du bailleur ni ne dispose des biens de celui-ci, dès lors que, en vertu du contrat de bail, le droit d'utiliser la chose louée a passé du bailleur au locataire, de sorte que le bailleur ne peut plus faire d'affaires à ce sujet. Le Tribunal fédéral a cependant alloué une indemnité au bailleur, au motif que l'action qu'il intentait était plutôt l'action spéciale en dommages-intérêts appartenant à la partie lésée qui demande le maintien du contrat. Ce refus d'appliquer les règles sur la gestion d'affaires dans une telle situation a été approuvé par quelques auteurs (cf., à ce sujet, les indications de SCHMID, op. cit., n. 78 ad art. 423 CO), ainsi que par un arrêt de l'Obergericht d'Appenzell Rhodes-Extérieures du 21 octobre 1980 partiellement reproduit in RSJ 78/1982, p. 205, n. 37.
L'article 423 al. 1 CO est donc applicable et le demandeur a le droit de s'approprier les profits qui résultent de cette immixtion. Ces profits ne sont autres que le produit de la sous-location, soit les 6000 fr. encaissés chaque mois par le défendeur du 1er avril 1993 au 30 juin 1996, c'est-à-dire pendant 39 mois, ce qui fait un total de 234'000 fr. Ce montant sera alloué au demandeur, sous déduction des 42 mensualités de 1485 fr. que le défendeur a payées du 1er avril 1993 au 30 septembre 1996, soit 62'370 fr. Le montant octroyé au demandeur au titre des gains procurés par la sous-location sera dès lors arrêté à 171'630 fr.
d) La solution sera différente et nuancée en ce qui concerne le sort des profits réalisés par le défendeur grâce à la gérance qu'il a confiée à ses sous-locataires successifs moyennant une redevance de 11'000 fr. par mois.
e) En définitive, le demandeur a droit à un total de 369'630 fr. Pour calculer le profit qui doit lui revenir, il faudra évidemment tenir compte du prix de rachat du fonds de commerce (350'000 fr.) qu'il aurait dû verser au défendeur, en vertu de l'art. 17 du contrat de bail. Cependant, le problème soulevé par ces 350'000 fr. sera traité ci-après, à l'occasion de l'examen du recours du défendeur, lequel porte précisément sur ce montant-là.
4.- Si l'on interprète l'article 17 du contrat de bail du 30 novembre 1984, selon le principe de la confiance et en fonction du but visé par les parties, force est d'admettre, en harmonie avec la solution retenue dans le cadre du recours du demandeur, que l'intention des cocontractants était bien d'accorder au demandeur un droit de rachat du fonds de commerce, assorti d'une obligation de paiement du prix convenu. Il faut donc considérer, comme cela a été fait lors de l'examen du recours du demandeur, qu'ensuite de la résiliation du bail, les parties se sont trouvées dans la même situation que celle résultant d'une renonciation à la conclusion d'un nouveau bail par le défendeur.