Source: https://www.byfinance.fr/lexique/
Timestamp: 2017-12-13 09:04:59+00:00
Document Index: 9437915

Matched Legal Cases: ['in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'art. 215', 'arrêt ', 'arrêt ']

Retrouvez tous les termes immobilier, urbanisme, crédits, fiscalité, juridique
Les Différentes Garanties d'un prêt
Les Différentes Assurances de prêt
Immobilier: Vente/Achat/Location
Juridique/ Règlementation/ Fiscalité/ Aides
Cf. Patronal 1%
L'acompte est souvent égal à 10 % du prix de vente (son montant est toutefois négociable). Cela permet de concrétiser votre engagement d’acheter. Le versement doit être effectué à l'ordre du notaire (obligatoirement par virement pour une vente supérieure à 10 000 euros, un seuil porté à 3000 euros à compter du 1er janvier 2015) ou de l'agent immobilier, qui déposera les sommes sur un compte spécial (appelé compte séquestre). Rien n’est versé au vendeur à ce stade. Si vous utilisez par la suite votre droit de rétractation, ces sommes vous seront restituées. Sinon, elles seront remises au notaire le jour de la signature de l’acte de vente définitif et imputées sur le prix de vente. En revanche, si vous signez un compromis ou une promesse de vente sans passer par un notaire ou un agent immobilier, aucun acompte sur le prix ne peut vous être réclamé avant l’expiration de délai de rétractation de 10 jours.
Dans le cas où les époux choisissent de ne pas établir de contrat de mariage, ils sont automatiquement soumis au régime de la communauté réduite aux Acquêts. C'est celui qui s'applique à 80 % des époux. Dans ce cas :
Les biens que les époux possèdent avant le mariage appartiennent à chacun d'entre eux.
Les biens acquis pendant la durée du mariage, notamment les biens immobiliers, sont considérés comme acquêts (acquis sous le régime) et donc mis en commun.
Il en est de même pour les dettes contractées pendant le mariage. Avantages
Aucun frais de notaire sauf en cas de modifications de certaines dispositions du régime.
En cas de dissolution du mariage, le patrimoine commun est partagé à égalité
La signature conjointe est requise pour les actes importants
Cf. Loi Carrez
L'acte Authentique de Vente, est un acte juridique enregistré par un officier public (huissier de justice ou notaire) validant l'acquisition/la vente d'un bien immobilier. Il définit les droits et les devoirs des parties contractantes et formalise ainsi la vente immobilière, en permettant de valider la date de la signature du contrat. Il reprend les informations suivantes :
les parties concernées et leur état civil,
l'ensemble des conditions, modalités et charges aux termes desquelles la transaction a eu lieu
l'origine de la propriété
Une fois l'acte authentique de vente signé, l'acheteur reçoit son titre de propriété.
L’acte de nantissement est un contrat obligatoirement signifié par huissier et par écrit qui a pour but de garantir la validité du nantissement. Dans ce cadre, le débiteur a la possibilité de donner un bien (contrat d’assurance-vie, portefeuille de titres, etc.) à son créancier en garantie d’un emprunt. Selon les cas, l’acte de nantissement peut être une alternative à l’hypothèque, son coût étant en effet bien plus avantageux. Le nantissement concerne exclusivement les biens meubles incorporels, à la différence du gage qui lui est dédié aux biens corporels.
Acte rédigé et signé entre les parties sans le concours d’un quelconque officier ministériel (notaire ou huissier). Il peut être également rédigé par un tiers, (exemple : avocat) sans pour autant qu’il soit soumis à un quelconque formalisme, si ce n’est l’acte de signature. L’acte sous seing privé peut devenir, dans sa conclusion, un acte authentique de vente si l’enregistrement et la signature de l’acte sont effectués avec l’intervention d’un officier ministériel compétent.
Agence Départementale pour l'Information sur le Logement (ADIL) Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) L’ADIL offre au public un conseil personnalisé dans le domaine juridique, financier ou fiscal sur toutes les questions relatives à l’habitat.
Action consistant à accorder un titre de propriété sur un bien meuble ou immeuble à la personne faisant l'offre la plus élevée, par le biais d'une vente aux enchères (réalisée par un juge ou un notaire) L'officier public en charge de la vente remboursera en priorité la banque ou l'établissement auprès duquel le prêt immobilier est en cours.
L'adossement se réalise notamment dans le cadre de prêts in fine. L'adossement est souvent un placement financier ou un bien immobilier que le débiteur met en gage dans un acte officiel de nantissement dans le but de garantir un emprunt immobilier. Le titulaire accepte en outre de ne plus effectuer aucun acte de gestion jusqu'au terme du prêt.
Entrée en application en 2007 puis amélioré en 2011, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est destinée aux personnes ayant subi ou subissant encore un grave problème de santé les empêchant de souscrire un emprunt. Signée par les fédérations des banques, des assureurs, l'Etat et des associations de malades, elle permet aux personnes malades de souscrire un prêt immobilier et/ou une assurance de prêt , avec un plafond maximal de 300.000€. La convention prévoit notamment pour les emprunteurs concernés, une limitation de la majoration tarifaire. La procédure de transmission de dossier AERAS est systématique et ne nécessite donc pas de démarche de la part de l'emprunteur (sauf à fournir les justificatifs demandés)
Amortissement du crédit immobilier
L'amortissement d'un emprunt est la partie du capital qui est remboursée à chaque échéance périodique (par exemple chaque mois). Ce paiement se fait en même temps que celui des intérêts dus pour la même période. L'amortissement est généralement présenté sous la forme d'un tableau récapitulant : La date de prélèvement, le nombre d'échéance, le montant des intérêts, le capital restant du suite à chaque versement, le montant des mensualités. L'amortissement peut également être in fine, ce qui consiste à régler les intérêts tout au long du prêt puis de rembourser le capital à échéance.
Dans le cadre d'une construction et donc d'un achat en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), les appels de fonds correspondent aux sommes réclamées à l'acheteur au fur-et-à-mesure de l’avancement des travaux. Ces appels de fonds, sont réglementés par le Code de la Construction :
Le promoteur doit respecter cette répartition légale, mais peut ajouter des étapes intermédiaires.
Dans le cadre d'une demande de prêt immobilier (acquisition, réalisation de travaux ou construction d'un logement) la banque sollicitera généralement un apport de votre part. Plus l'apport est élevé et moins le crédit immobilier sera important et donc le montant total les intérêts qui en découlent. En règle générale, il le montant de l'apport est de minimum 10% afin de financer les différents frais inhérent à l'opération (frais de notaire, d'agence, de banque,...) Sont considérés comme apport personnel :
les dons familiaux.
les prêts réglementés (prêt à taux zéro, 1 % logement, CEL, PEL).
la somme perçue au moment de la revente d'un bien
Les arrhes sont des sommes versées par un client avant la livraison des biens ou avant l’achèvement d’une prestation de service. Dans le cas d'une vente, l’acheteur se réserve ainsi le droit de changer d'avis, auquel cas le vendeur conserve les arrhes en dédommagement. La renonciation est discrétionnaire et ne doit pas obligatoirement être motivée. Dans le cas où le vendeur change d'avis, il devra, pour sa part, reverser à l'acheteur le double des arrhes que celui-ci aura versé.
L'Assurance multirisque habitation (M.R.H) permet de protéger le patrimoine familial (habitation et mobilier) lorsque l'on est responsable ou victime d'un sinistre. Elle couvre :
Le logement, les aménagements et installations (maison, appartement, greniers, cave, garages, abris de jardins, etc.)
le mobilier personnel
On y retrouve généralement les garanties suivantes :
L'incendie-explosion
Il s'agit d'une assurance facultative qui permet à l'emprunteur d'être assuré en cas de perte d'emploi et qui garantit donc le paiement des mensualités du crédit à la banque. Elle s'active sous certaines conditions :
Elle ne fonctionne pas si l'emprunteur est démissionnaire ou licencié pour faute grave.
Elle est réservée au salarié sous CDI
Elle doit être souscrite en même temps que le prêt.
Attention, généralement, la durée de prise en charge des mensualités en cas de perte d'emploi n'excède pas 36 mois.
L'assurance vie est en réalité un produit d'épargne disposant des avantages fiscaux de l'assurance. Un contrat d'assurance vie est fixée sur une durée déterminée lors de sa souscription.
En cas de décès de l'assuré avant le terme du contrat : un capital est versé aux bénéficiaires mentionné par l'assuré dans le contrat.
En cas de vie de l'assuré après le terme du contrat : l'assuré perçoit le remboursement des primes versées + les intérêts prévus dans le contrat.
Il est également possible de racheter son contrat avant son terme et donc de récupérer les sommes versées, soit en totalité soit partiellement. L'assurance-vie peut donc représenter un bon produit d'investissement puisqu'elle permet de faire fructifier ses fonds pour anticiper : la retraite, un projet immobilier,... Elle permet également de bénéficier d'importants avantages fiscaux en matière de succession.
Tout personne faisant construire un bien immobilier ou réalisant de gros travaux est tenu de souscrire une assurance construction ""dommages-ouvrages"". Cette dernière permet à l'acquéreur du bien d'être indemnisé en cas de dommages de construction du logement. Elle prend effet à la fin de la garantie de parfait achèvement et prend fin en même temps que la garantie décennale (soit 9 ans après la garantie de parfait achèvement)
CF. Promesse de vente et Compromis de Vente
Acte juridique qui se traduit par la rédaction d'une clause additionnelle, ou d'une convention additionnelle permettant d'apporter une ou plusieurs modifications au contrat antérieurement conclu et toujours en cours. L'avenant doit être validé et signé par les parties liées par le contrat.
Il s'agit d'un contrat de location qui détermine les accords entre le bailleur (ou propriétaire) et le locataire d’un bien immobilier. Le contrat de bail stipule entre autre :
l'accord du bailleur à l’utilisation de son bien
les conditions d'utilisation du bien
les conditions de résiliation du bail
Le bailleur est le propriétaire d'un bien immobilier le mettant en location. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale
La Banque centrale française communément appelée Banque de France assure le bon fonctionnement et la sécurité du système bancaire et financier français et intervient sur le plan de la réglementation bancaire, en tant qu’autorité de tutelle et de contrôle. Parmi ses missions principales :
Elle veille à la mise en place de la politique monétaire décidée par la BCE
Elle émet les billets en euros
Elle contrôle, pour le compte de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, les établissements de crédit, les entreprises d'assurance et les mutuelles afin de protéger les clients et de garantir la stabilité financière.
Elle met en place les services économiques et financiers : médiation du crédit, commission de surendettement des particuliers, gestion de fichiers de renseignements (FICOBA, FCC, FICP, FNCI, …).
Elle veille au bon fonctionnement des paiements par chèques, cartes et monnaie électronique
Elle est garant de la stabilité monétaire et son objectif principal est de maintenir la stabilité des prix pour le bien commun
Dans le cadre d'un contrat d'assurance, le bénéficiaire est la personne désignée pour percevoir les avantages du contrat d'assurance (rente ou capital) Le bénéficiaire peut être le souscripteur lui-même ou un tiers (par exemple en cas de décès du souscripteur)
C.E.L. / Compte Epargne Logement
Le compte épargne logement (CEL) est un placement vous permettant d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié, sous conditions. (Il faut notamment que CEL ait plus de 18 mois) Il ne peut être ouvert que par des personnes physiques. Chaque personne ne peut disposer que d'un seul CEL même si elle peut cumuler CEL et PEL à partir du moment où ils sont souscrit dans le même établissement.
Montant Maximum du CEL : 15 300 €
Montant du versement initial : 300 €
Taux de rémunération : 0,50%
Fonctionnement : Le montant des versements est libre mais ne peut être inférieur à 75 €.
Les retraits sont possible à tout moment, sans frais, à condition que le solde du compte soit toujours de 300 € minimum. À défaut, le compte est clôturé. Les comptes épargne-logement ouverts à compter du 1er mars 2011 ne pourront financer que l'acquisition ou les travaux de la résidence principale de l'emprunteur, d'un membre de sa famille ou d'un locataire.
C.O.S. / Coefficient d'Occupation des Sols
Coefficient permettant de déterminer le pourcentage maximum ou minimum de construction autorisé sur un terrain en fonction de sa superficie.
Le taux d'endettement mesure le niveau d'endettement d'un agent économique. Il met en relation l'ensemble de ses revenus et de ses dettes. Il permet d'avoir une indication globale de l'ampleur de l'endettement par rapport aux ressources et ainsi d'apprécier la capacité d'endettement du demandeur de financement. Pour un particulier souhaitant obtenir un prêt bancaire, son taux d'endettement ne doit pas être supérieur au tiers de ses revenus.
Le Capital Initial d'un prêt correspond au montant initialement emprunté.
Le crédit à la consommation concerne les prêts autres que ceux liés à l'immobilier. Le montant des crédits est compris entre 200 € et 75 000 €, et la durée de remboursement est supérieure à 3 mois. Il est soumis à un délai de réflexion de 14 jours francs à compter de la signature du contrat de crédit. Le Contrat : Tout comme le prêt immobilier, il est lié à une réglementation stricte. Le contrat de crédit doit entre autre mentionner :
le type de crédit (crédit affecté, personnel, renouvelable...),
le montant du crédit et les conditions de mise à disposition des fonds,
la durée du contrat, le nombre et la périodicité des échéances,
le coût total des frais,
le taux annuel effectif global (TAEG), sauf en cas de location avec option d'achat,
L'assurance : L'assurance d'un prêt à la consommation n'est pas obligatoire, mais peut être exigée par l'organisme prêteur, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l'invalidité. Il existe différents types de crédit à la consommation :
Crédit affecté : Montant : entre 200 € et 75 000 € Durée du contrat : supérieur à 3 mois Il est lié à l'achat d'un bien mobilier (véhicule par exemple par exemple) ou d'une prestation déterminée. Il est souvent contracté sur le lieu de vente lors de l'achat. Dans le cas d'un crédit affecté, si la vente ne se réalise pas, l'annulation du contrat de crédit sera automatique
Prêt personnel : Montant : Jusqu'à 75 000 € Durée du contrat : généralement pas plus de 7ans. Il est souscrit auprès d'une banque ou d'un établissement de crédit. Contrairement au crédit Affecté, dans le cas d'un prêt personnel, l'emprunteur est libre d'utiliser le montant de ce prêt comme il l'entend.
Crédit renouvelable ou revolving : Cf. crédit revolving
Location avec option d'achat (LOA) : Montant : Variable selon l'enseigne Durée du contrat : Variable selon l'enseigne On l'appelle aussi location avec promesse de vente, crédit-bail ou leasing. Ce crédit est utilisé pour l'achat d'un bien d'équipement (un véhicule par exemple) et permet à l'emprunteur de disposer d'un bien, en payant chaque mois un loyer, et pourra s'il le souhaite à la fin du contrat acheter le bien pour une valeur résiduelle. Ce crédit peut être proposé par une banque ou par une enseigne commerciale.
Crédit gratuit : Montant : Variable selon l'enseigne Durée du contrat : Variable selon l'enseigne Il s'agit d'un crédit dont le taux d'intérêt est nul. La somme remboursée doit être égale à la somme empruntée. Il s'agit par exemple des règlements en plusieurs fois sans frais. Il est proposé sur le lieu de vente du produit acheté.
Carte privative : Montant : Variable selon l'enseigne Durée du contrat : généralement 1 an Il s'agit d'une carte de crédit fournie par une enseigne de la distribution. Elle permet généralement de régler des achats dans les magasins de la chaîne ou du réseau, soit au comptant, soit par l'intermédiaire d'un crédit classique ou d'un crédit revolving.
Prêt viager hypothécaire : Cf. Prêt viager hypothécaire
Microcrédit personnel : Montant : jusqu'à 3 000 € (12 000 € sous condition) Durée : Entre 6 mois et 5 ans Il est accordé aux personnes qui n'ont pas la possibilité de souscrire à un crédit consommation classique en raison de leurs faibles revenus ou de la précarité de leur situation professionnelle. Il a généralement pour objet l'acquisition de bien ou service permettant d'améliorer la situation de l'emprunteur. Par exemple : l'achat ou la réparation d'un véhicule utilisé pour l'exercice de son activité professionnelle, une formation professionnelle, un permis de conduire, des soins de santé mal remboursés. L’emprunteur devra s'adresser un réseau d'accompagnement social (association d'insertion ou de lutte contre l'exclusion, régie de quartier, centre communal d'action sociale (CCAS), maison pour l'emploi,...) avant de présenter son dossier à une banque agrée.
Prêt étudiant garanti par l'État : Montant : jusqu'à 15 000 € Durée : Minimum 2 ans Il est accordé à un étudiant (ayant moins de 28 ans) pour financer ses études. Il peut faire l'objet d'un remboursement différé, ce qui permet à l'étudiant de ne commencer le remboursement du prêt qu'une fois ses études terminées. L’État peut apporter sa garantie à un prêt étudiant (sous conditions) ce qui lui évite d'obtenir une caution.
La caution est une personne physique ou morale qui s'engage à rembourser les sommes dues au créancier (une banque, un bailleur,…) quand le débiteur (un emprunteur, un locataire,…) n'y parvient pas lui-même. Il existe différents types de caution :
le cautionnement par une personne physique ou morale
le cautionnement par un organisme (exemple : Crédit Logement)
l'hypothèque ou PPD
2 possibilités dans le cas de cautionnement par une personne physique :
la caution simple : le créancier tente de se faire payer par son débiteur. En cas d’échec de la procédure de recouvrement contre le débiteur, la caution est appelée à payer.
la caution solidaire : Elle engage la personne qui s’est porté caution à payer l’intégralité de la dette sans pouvoir demander à la banque d’avoir au préalable poursuivi l’emprunteur.
A noter que pour se porter caution, il est nécessaire de justifier de sa solvabilité (et donc de ses revenus et de son patrimoine)
Document délivrée par la mairie (suite au dépôt d'un dossier) indiquant les règles d'urbanisme applicables sur un terrain et permettant de savoir si le projet immobilier envisagé est réalisable.
Est considéré comme charge l'ensemble des dépenses fixes d'un foyer. Dans le cadre d'un prêt immobilier, les charges de l'emprunteur seront prises en compte pour le calcul du taux d'endettement et du reste à vivres. Les établissements bancaires ne prennent pas toujours tous en considérations les mêmes dépenses pour leur calcul. En règle générale, on retrouve :
les prêts en cours (auto, immobilier, consommation,...)
les pensions versées
Puis, selon les banques :
les taxes d'habitation
Personne qui signe conjointement, avec un autre emprunteur, un contrat de prêt. Chacun est individuellement responsable du remboursement du prêt.
Il s'agit d'un acte signé par les deux parties (vendeur et acquéreur) et qui scelle leur accord sur les conditions d'une vente devant un officier public (notaire, huissier,...) Cet acte est un engagement ferme et définitif mais peut être soumis à certaines conditions suspensives, notamment que l'acquéreur obtienne le financement nécessaire à l'achat du bien. L’acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception de la lettre recommandée confirmant la vente. Il peut alors renoncer à l'achat du bien sans justification et sans frais. Il recouvrera alors le montant de l'indemnité d'immobilisation versée. En revanche, si l'acquéreur se rétracte une fois le délai de rétractation passé et si l'ensemble des conditions suspensives sont levées (obtention du financement,...), le vendeur peut exiger le versement d'une somme fixé dans la clause pénale du contrat. (Généralement 10% du prix de vente)
Dans le cadre de la signature d'un contrat, les conditions suspensives définissent les évènements incertains et futurs qui conditionnement l'annulation du contrat. Ces conditions doivent être signifiées dans le contrat signé par les deux parties. L'exemple le plus habituel de condition suspensive est généralement la non-obtention d'un financement pour l'acquisition d'un bien immobilier. Si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir son prêt, dans ce cas, le contrat est automatiquement annulé.
Une fois que l’offre de prêt est signée, l’établissement bancaire rédige un contrat de prêt destiné à être envoyé au notaire. Il ne doit contenir aucune information nouvelle par rapport à l’offre de prêt. Le contrat de prêt est un acte juridique écrit et signé par les deux parties, qui précise les différentes obligations et les engagements du prêteur (fréquemment une institution financière) ainsi que ceux de l'emprunteur. Il définit généralement les conditions applicables au prêt : le montant emprunté, le taux, la durée du prêt, les mensualités, le montant des intérêts, le taux effectif global, le coût du crédit, les conditions de remboursement anticipées, les garanties et les conditions applicables à celles-ci,... Le contrat de prêt se voit appliquer des règles de droit précises. L’essentiel des textes se retrouve dans le code de la consommation et dans le code monétaire et financier.
Contrat de réservation (ou contrat préliminaire)
Au même titre qu'un compromis de vente, le contrat de réservation est un acte conclu entre l'acquéreur et le promoteur lors d'une vente immobilière dans le cadre d'une vente en VEFA ou d'un immeuble à construire. Cette réservation se réalise contre un dépôt de garantie versé par l'acheteur.
Le coût du crédit est la différence entre le montant total dû (égal au montant à emprunter + somme total des intérêts et des frais complémentaires (frais de dossier, frais de notaire, assurance, ....)) et le montant total emprunté. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt à 100 000 €, et que le montant total dû est de 120 000 € (frais et intérêt inclus), le coût du crédit est alors de 20 000 €
CRD / Capital Restant Dû
Le Capital Restant Dû est la somme d'un prêt restant à rembourser à une date donnée, déduction faite des mensualités déjà payées. Il figure sur le tableau d'amortissement transmis avec l'offre de prêt. Dans le cadre d'un prêt à taux variable, le capital restant dû doit être communiqué au moins une fois par an à l'emprunteur.
Un créancier est une personne à qui l'on doit une dette. Les banques sont ainsi les créanciers des emprunteurs. L'emprunteur est donc le débiteur, celui qui doit une dette
Personne mettant en vente son bien immobilier en viager.
Les établissement ont créé une alternative plus souple au Crédit Relais pour le même objectif : le crédit achat revente. Ce montage permet d’acheter un nouveau logement sans attendre la vente de son bien actuel. Cette offre permet non seulement le financement du nouveau bien, mais également la reprise de vos crédits en cours, ainsi que divers frais tels que les frais de notaire, de garantie, les frais d’agence et ceux du déménagement. Le montant du prêt achat revente correspond au prix du nouveau bien que vous souhaitez acheter, auquel s’ajoutent le montant restant dû de vos prêts en cours, ainsi que divers frais tels que les frais d’agence, les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de déménagement. Il s’agit donc d’un crédit unique et global. Ce montage, plus simple et plus souple permet de n’avoir «qu’un seul prêt, un seul taux, une seule mensualité ».
Cf. Crédit à la consommation
Disposition fiscale permettant d'obtenir une déduction forfaitaire de l'impôt exigible. Il est octroyé sous certaines conditions par exemple les travaux d'amélioration énergétique sur la résidence principale. Il est conseillé de se renseigner auprès de l'administration fiscale afin de savoir si votre projet est éligible ou non au crédit d'impôt
Crédit logement est un organisme qui garantit sous forme de cautionnement solidaire, les prêts immobiliers souscrits par une personne physique ou morale auprès des banques. Crédit Logement peut vous garantir sur plusieurs prêts immobilier dans la limite de 2 millions d'euros d'encours. Le coût de cette garantie est fonction du montant du capital emprunté et représente en pratique 1,5% du prêt. L'un des avantages de ce type de garantie est que l'emprunteur pourra recouvrer une partie de la somme versée à l'échéance de son prêt (généralement plus de 50%)
Cf. Crédit Revolving
Egalement appelé Crédit Renouvelable ou réserve d'argent, le crédit revolving est une somme d'argent mise à disposition des particuliers et permettant à l'emprunteur d'utiliser cette somme à son rythme et sur les achats de son choix. La somme mise à disposition peut donc être utilisée en partie ou en totalité. Les intérêts remboursés ne portent que sur la somme effectivement empruntée. Le renouvellement du crédit se réalise au fur et à mesure des remboursements. Même si ce crédit octroi une grande liberté d'utilisation à l'emprunteur, il est généralement soumis à de forts taux d'intérêts. La durée de remboursement du crédit ne peut pas dépasser :
Le crédit renouvelable peut être proposé par :
un organisme spécialisé dans le crédit à la consommation,
une enseigne de la grande distribution
une enseigne de la vente par correspondance.
A.D.I / Assurance Décès Invalidité
L’ADI (Assurance Décès Invalidité) est obligatoire pour toutes souscription de prêt immobilier. Elle permet de garantir à la banque le remboursement du prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité partielle ou totale, et est donc obligatoire. Cependant, l’assurance ne protège pas que la banque. Elle évite notamment à l’emprunteur de perdre son bien en cas d’invalidité ou incapacité soudaine provoquant une chute brutale des revenus. En cas de décès, elle permet de ne transmettre aucunes dettes aux possibles héritiers. Elle peut être calculée soit sur le capital initial, soit sur le capital restant dû.
Acheteur d'un bien immobilier en viager.
Le débiteur est celui qui doit une dette. Un emprunteur est donc débiteur. La banque elle, est le créancier.
Il s'agit d'un document obligatoire qui doit être soumis à la mairie et à la DDE (Direction Départementale à l'Equipement) Il permet de signaler l'achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée. Après validation des normes de construction et du respect du permis de construire par la DDE, un certificat de conformité sera délivré.
On parle de déficit foncier lorsque les charges foncières d'un bien immobilier mis en location sont supérieures aux montants des loyers perçus. Il est alors possible pour le propriétaire (bailleur) de déduire ce déficit foncier de son revenu global imposable sous certaines conditions. Retrouvez plus d'information sur www.impots.gouv.fr
Il s'agit du délai légal accordé à tout emprunteur avant l'acceptation d'une offre de prêt immobilier. Ce délai de réflexion est de 10 jours calendaires. L'emprunteur est dans l'obligation d'attendre l'expiration de ce délai avant d'accepter l'offre de prêt, soit le 11ème jour. Si vous recevez votre offre le 1er septembre, vous pourrez la retourner à compter du 12 septembre.
Prêt immobilier : 10 jours obligatoires à réception de l'offre de prêt.
Renégociation de prêt immobilier : 10 jours à compter de la réception du projet d’avenant
Le délai de rétractation est une période pendant laquelle vous pouvez renoncer à votre achat, même après avoir payé
Prêt à la consommation : 14 jours à compter de la date de signature de son offre
Achat en vente à distance : 14 jours à compter de la conclusion du contrat pour les prestations de service et à compter de la réception du bien pour les contrats de vente de bien
Assurance Vie : 30 jours calendaires révolus à compter du jour où le souscripteur est informé de la conclusion du contrat.
Le contrat d'assurance est obligatoire pour tout contrat de prêt signé. En revanche, l'emprunteur peut choisir de souscrire auprès de l'assurance de l'organisme prêteur (contrat groupe) ou auprès d'une assurance externe (délégation d'assurance) Si le contrat d'assurance en délégation comporte les mêmes conditions que le contrat groupe, l'organisme prêteur ne sera pas en droit de le refuser.
Un dépôt de garantie est généralement exigé lors de l'achat ou de la location d'un bien immobilier. Dans le cadre d'un achat immobilier :
le montant du dépôt de garantie varie généralement entre 5% et 10% du montant de l'acquisition
Il est encaissé par le notaire sur un compte professionnel ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations
Il est restitué à l'acquéreur si ce dernier se rétracte dans les délais impartis (7 jours)
Il est conservé par le vendeur si l'acquéreur se rétracte au-delà du délai imparti
Dans le cadre d'une location immobilière :
le montant varie entre 1 mois et deux mois de loyer hors charge selon la nature du bien loué
Il permet de couvrir les éventuels impayés de loyer, défaut d'entretien des équipements, dommage causés au bien immobilier.
A la fin du bail, si aucun des éléments ci-dessus n'est retenu, la garantie est restitué au locataire.
Le différé d'amortissement partiel permet à l'emprunteur de ne rembourser pendant un temps que les intérêts de son prêt (sans rembourser le capital) Cela permet donc de réduire les mensualités. Le remboursement du capital débute au terme de la période de différé Il est à noter que même si cela permet à l'emprunteur de réduire ses mensualités, le montant total des intérêts d'emprunt est augmenté.
Le différé d'amortissement total permet à l'emprunteur de ne rien rembourser pendant la durée du différé (ni capital, ni intérêt) Seule l'assurance, si elle est souscrite auprès de la banque peut être remboursée. Le remboursement du capital débute au terme de la période de différé. En contrepartie, les intérêts non payés s'ajouteront au capital restant dû.
DPE / Diagnostic de performance énergétique
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) détermine la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement ou un bâtiment. Dans le cadre d'une vente ou d'une mise en location, le DPE est obligatoire. Le coût de ce diagnostic est supporté par le vendeur (ou bailleur) et il est valable 10 ans. Concrètement, Il classe les bien immobilier de la classe A (la meilleure) à la classe G (la moins bonne) dans 2 domaines (appelés étiquettes) : la consommation énergétique et la production de gaz à effet de serre.
Le droit de mutation s'applique en cas de changement de propriétaire d'un bien immobilier (que ce soit dans le cadre d'une vente, d'un héritage, d'un don, ou autre) Le montant des droits se décompose en plusieurs taxes perçues par l'Etat, le Département et la Commune concernés.
Une taxe départementale
Une taxe nationale au profit de l'Etat
La totalité de ces taxes atteint généralement entre 5% et 6% du prix de vente. Le droit de mutation est généralement inclus dans les frais de notaire.
Le droit de préemption donne la priorité à une personne publique, généralement une commune, d'acquérir un bien immobilier mis en vente par une personne privée ou morale. Le propriétaire du bien n'est alors pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite. Si la personne publique décide de faire valoir son droit de préemption, elle le fait aux conditions financières exigées par le vendeur. Néanmoins certains droits de préemption publics permettent au bénéficiaire d'offrir un prix inférieur à celui demandé par le vendeur. En cas de désaccord persistant, le « juste prix » est alors déterminé par une autorité impartiale : le juge de l'expropriation.
L'échéance correspond à la date à laquelle l'emprunteur doit rembourser son prêt. Le nombre d'échéances à rembourser dépend de la durée du prêt et des modalités souscrites. Elle peut donc être, mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Elle regroupe en généralité : une part de capital, une part d'intérêts et l'assurance du prêt. Elle figure sur le tableau d'amortissement transmis lors de la souscription du prêt.
ECO Prêt à Taux Zéro% / Eco-PTZ
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance les travaux d'amélioration de la consommation énergétique du logement sous certaines conditions. Il concerne principalement les propriétaires de logement construit avant 1990. Son montant maximum est de 30 000 € Il n'est valable que jusqu'au 31 décembre 2015.
L'EURIBOR est un indice de référence qui synthétise le taux moyen sur le marché interbancaire européen. (Concrètement, le taux auquel les banques européennes se prêtent de l'argent entre elles à court terme) Il existe principalement 3 types d'EURIBOR : EURIBOR 3 mois (taux fixés tous les 3 mois), EURIBOR 6 mois (taux fixé tous les 6 mois) ou l'EURIBOR 1 an (taux fixés annuellement). L'EURIBOR sert donc de référence, notamment :
Dans le calcul du taux d'intérêt du livret A.
Dans la variation des taux dans le cadre des prêts à taux variable ou révisable
F.I.C.P. / Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers
Fichier national des Incidents de Paiement des Crédits aux Particuliers. Il est géré par la Banque de France. Dès 3 échéances impayées, la banque pourra inscrire l'emprunteur dans le fichier national des incidents de paiement (FICP), ce qui aura pour effet d'interdire la souscription de nouveaux prêts par l'emprunteur. L’emprunteur qui se retrouve en situation de non-paiement a plusieurs solutions :
Restructurer ses dettes avec un organisme de prêt (soit sa banque, soit un autre établissement).
Faire une demande de surendettement auprès de la banque de France afin de consolider sa situation.
L’inscription au FICP est d’une durée de 5 ans, à compter de l'effacement des dettes.
Il s'agit des frais demandés par la banque dans le cadre de la constitution d'un dossier de prêt (en rachat ou en acquisition) Selon les banques, il peut s'agit de frais fixe ou d'un pourcentage de la somme empruntées. Dans tous les cas, ces frais ne peuvent vous être réclamés uniquement si vous obtenez le dit prêt. Si votre dossier n'aboutit pas, que ce soit de votre fait (changement d'avis) ou de par le dossier, aucun frais ne peuvent vous être réclamés.
Dans le cadre d'une acquisition d'un bien immobilier, vous serez amenés à reverser des frais de notaire. Ces derniers comprennent en réalité les honoraires du notaire mais également les taxes liées à l'acquisition d'un bien immobilier et que le notaire est habilité à collecter pour l'Etat. Les frais de notaire sont donc constitués :
des droits payés au Trésor public (taxes relatives à l'acquisition du bien)
des débours (sommes dues à des tiers. Exemple : cadastre, service de publicité foncière, syndic, conservatoire des hypothèques,...)
des émoluments du notaire (honoraires)
Les frais de notaire représentent en général environ 8% du montant de l'acquisition
La garantie biennale protège l'acquéreur d'un bien immobilier en imposant au constructeur le remplacement de tout équipement dont le fonctionnement n'est pas opérationnel au cours des 2 années suivant la réception des travaux. Les équipements pris en compte dans cette garantie sont ceux qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros œuvre. Sont par exemple pris en charge : les revêtements de sols et de murs, la robinetterie, les chaudières, les revêtements de terrasse, les portes et fenêtres,.... En cas de non-respect de la garantie par le constructeur, vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance et également faire jouer votre assurance dommage-ouvrage.
La garantie de parfait achèvement protège l'acquéreur d'un bien immobilier pendant 1 an, en imposant au constructeur de réparer toutes les malfaçons, défauts de conformité, dommages ou désordres, survenus au cours de l'année qui suivant la réception des travaux, et ce, quelles que soient leur importance et leur nature. En cas de non-respect de la garantie par le constructeur, l'acquéreur pourra saisir le Tribunal de Grande Instance et également faire jouer votre assurance dommage-ouvrage. L'acquéreur pourra alors obtenir des indemnités de retard mais également l'autorisation de faire exécuter ces réparations par une autre entreprise et d'en demander le remboursement.
La garantie décennale protège l'acquéreur pendant les 10 années qui suivent la réception des travaux, en imposant au constructeur de réparer les dommages compromettant la solidité du bien immobilier construit (exemple : mauvaise réalisation de la charpente) et/ou qui rendent le logement impropre à sa destination (défaut d'étanchéité, fissures,...) Les éléments pris en compte dans cette garantie sont donc par exemple : Les fondations, la toiture, les murs, les canalisations, les planchers, les installations de chauffage,... En cas de non-respect de la garantie par le constructeur, l'acquéreur pourra saisir le Tribunal de Grande Instance et également faire jouer votre assurance dommage-ouvrage.
Dans le cadre d'une souscription d'un prêt immobilier, l'établissement bancaire prend le risque de ne pas être remboursé. En conséquence, elle se prémunit de ce risque de non-paiement en exigeant de l'emprunteur la souscription d'une garantie de prêt. Cette garantie peut être de différents types : Caution de personnes physiques ou morales, organisme extérieur (Exemple : Crédit Logement), Hypothèque, Privilège Préteur de Deniers, Nantissement,....) En cas de défaillance de l'emprunteur, ces garanties se mettent automatiquement en place selon les plans d'action liés à chacune d'entre elles.
La Garantie Responsabilité Civile est souscrite par le locataire pour se réparer les éventuels dommages causés aux tiers. Elle est généralement incluse dans le contrat d'assurance multirisque habitation.
La Garantie Risque Locatif peut être souscrite par un propriétaire pour se prémunir des risques liés à la location d'un bien immobilier. Cette garantie couvre notamment :
les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations par le locataire
L'hypothèque permet à l'établissement bancaire de garantir un prêt dans le cas où l'emprunteur serait dans l'impossibilité de rembourser les mensualités dues. Cette garantie donne le droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin palier à la défaillance de l'emprunteur et de récupérer le montant des sommes dues. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou des travaux. Elle est enregistrée à la conservation (ou registre) des hypothèques par devant notaire. Si le bien immobilier hypothéqué est vendu avant l'échéance du prêt contracté, vous devrez payer des frais de mainlevée.
L'indemnité d'immobilisation correspond à la somme versée par le futur acquéreur lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Elle correspond en règle générale à 10% du prix de vente. L’acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception de la lettre recommandée confirmant la vente. Il peut alors renoncer à l'achat du bien sans justification et sans frais. Il recouvrera alors le montant de l'indemnité d'immobilisation versée. En revanche, si l'acquéreur se rétracte une fois le délai de rétractation passé et l'ensemble des conditions suspensives levées (obtention du financement,...), le vendeur conservera l'indemnité.
L'indivision est situation juridique concernant la propriété d'un bien. Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à un ensemble de personnes (à parts égales ou non) et qu'elles disposent des droits de même nature sur ce bien. Les personnes se trouvant en indivision ne peuvent pas vendre leurs parts sans l'accord des autres. Un groupe de personnes est donc en indivision lorsqu'elles sont ensemble propriétaire d'un même bien ou lorsqu'elles ont ensemble la jouissance d'un même bien. L'indivision peut avoir lieu lors d'une succession, une donation, une acquisition lors de laquelle les acquéreurs optent pour le régime de l'indivision, la dissolution d'une société, un divorce.
Cf. Solvabilité
L'interdit bancaire est le fait de se voir interdit d'émettre un paiement par chèque consécutif à de multiples incident de paiement. L'interdit bancaire est enregistré sur le fichier central de la Banque de France afin d'en informer l'ensemble du réseau bancaire. Sauf régularisation cet interdit peut durer 5 ans maximum. Suite à la mise en interdit bancaire, la personne concernée peut se voir également refuser certains services bancaires (autorisation de découvert, carte à débit différé,...)
Intérêt intercalaires
Il s'agit des intérêts que l'emprunteur devra payer à la banque dans le cas où il n'utilise pas l'intégralité des fonds en une seule fois. Par exemple : l'emprunteur fait un prêt de 150 000 € qui correspond à 100 000 € pour l'achat du bien immobilier et 50 000 € de travaux qui se réaliseront dans 6 mois. Par conséquent, les 50 000 € ne seront utilisés que dans 6 mois. Pendant cette période, l'emprunteur payera les intérêts sur les 50 000 € en fonction du taux négocié avec la banque. Il est à noter que ces intérêts intercalaires s'ajoutent aux intérêts prévu dans le cadre du remboursement du prêt.
Les intérêts sont la rémunération perçue par la banque dans le cadre d'un prêt. Les intérêts sont calculés en fonction du montant du capital emprunté, de la durée de l'opération et du taux retenu. Le taux d'intérêt est obligatoirement mentionné dans le contrat de prêt. Selon le contrat signé, le taux d'intérêt peut être fixe (les intérêts sont donc fixés pour toute la durée du prêt) ou variable (dans ce cas, le client recevra automatiquement un courrier mentionnant l'évolution du taux d'intérêt) Les intérêts peuvent également concerner la rémunération versée au client dans le cas d'un placement. Ils dépendent de ce fait du montant du capital placé, de la durée du placement et du taux d'intérêt.
Totalité des jours du calendrier de l'année civile
Jour qui dure de 0h à 24h. Un délai calculé en jour franc ne tient pas compte du jour de la décision à l'origine du délai, ni du jour de l'échéance. Si le délai s'achève un samedi, un dimanche ou jour férié, il est reporté d'un jour. Ainsi, si vous recevez un courrier le 03 mai et que vous avez un délai de 10 jours francs pour le retourner, le délai débutera le 4 mai et vous devrez le retourner au plus tard le 14 mai. Si le 14 mai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, vous aurez jusqu'au jour suivant.
Les jours ouvrables sont tous les jours de la semaine exception faite du dimanche et des jours fériés. Dans une semaine sans jours fériés, il y a donc 6 jours ouvrables.
Les jours ouvrés sont les jours normalement travaillés dans l'entreprise, même si l'ensemble du personnel ne travaille pas forcément ces jours-là. Il est habituellement considéré 5 jours ouvrés dans la semaine (du lundi au vendredi)
A.L. / Allocation Logement
L’Allocation Logement permet à ses bénéficiaires (propriétaires, accédant à la propriété ou locataires) de réduire leurs dépenses de logement. Le montant de l’AL est fixé au 1er janvier de chaque année. Une Allocation Logement ne peut pas se cumuler avec une A.P.L. Pour en bénéficier il faut en faire la demande à la CAF (Caisse d’Allocation Familiale) ou aux Caisses de Mutualité Sociale Agricole suivant le régime de protection sociale du demandeur.
L.O.A / Location avec Option d'Achat
Cette loi n'est plus d'actualité. Cette loi permettait l'investissement dans un bien immobilier à vocation locatif en bénéficiant d'avantages fiscaux. La location devait s'effectuer dans les 12 mois suivant l'achat du bien et pour une durée de 9 ans minimum. Etaient concernés tous les contribuables français imposés à partir de 30% qui ont acquis un logement destiné à la location non meublée à usage d’habitation principale du 1er janvier 1999 au 3 avril 2003.
La loi Carrez protège l'acquéreur d'un lot de copropriété ou d'une fraction de lot en imposant au vendeur d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente (compromis, promesse de vente,...) Les espaces occupés par les cloisons, les cages d’escalier les marches, et les embrasures de portes et des fenêtres doivent être déduit de la surface en question. Ne sont pas soumis à la loi Carrez les biens immobiliers suivants : caves, garages, boxes, places de parking. Elle ne s'applique pas non plus dans le cas de l'achat sur plan ni de l'achat de terrains à bâtir ou enfin l'achat de maison individuelle.
Cf. Loi Hamon
La loi Consommation, plus communément appelé Loi Hamon permet notamment au souscripteur d'un prêt immobilier de résilier son contrat d'assurance de prêt à tout moment et sans aucun frais durant les 12 premiers mois suivant la signature de l'offre de prêt. Cette loi s'applique sous réserve que le nouveau contrat d'assurance souscrit présente un niveau de garanties équivalent ou supérieur au précédent.
Cette Loi est dédiée au crédit à la consommation. Initié en 2010 par Christine LAGARDE, elle permet notamment :
la possibilité pour l'emprunteur de choisir lui-même son assurance de prêt. Il n'est plus tenu de passer par l'assurance de l'établissement bancaire et peut donc le mettre librement en concurrence avec d'autres assureurs.
D'accélérer la mise en place des procédures de surendettement
La Création d'un TEG (taux effectif global) dédié aux crédits à la consommation, et appelé le taux annualisé effectif global ou TAEG et permettant donc à l'emprunteur un comparatif plus clair des offres de crédits proposés par les différentes banques.
Une réforme du crédit renouvelable. Pour un montant supérieur à 1 000€, le client aura la possibilité d'opter entre un crédit renouvelable et crédit amortissable. Chaque mensualité doit obligatoirement comporter une partie de remboursement du capital emprunté. La durée des crédits renouvelables est limitée à 36 mois en dessous de 3 000€ et 60 mois au-dessus.
Cette loi a été abrogée SAUF la plupart de ses articles traitant des mesures préventives dont les commissions de surendettement font partie. La loi Neiertz a 3 objectifs :
Développer la prévention sur le surendettement,
Responsabiliser les prêteurs et les emprunteurs,
Définir d'une procédure de règlement des problèmes connexes au surendettement.
Cette loi vise surtout à apporter des solutions via des négociations amiables entre débiteurs et créanciers. Elle donne la possibilité de déposer un dossier devant la commission de surendettement pour bénéficier d’un traitement de ses difficultés et obtenir notamment des délais de paiement. La loi Neiertz prévoit également une procédure de redressement judiciaire pour régler le surendettement et a mis en place la création du FICP (Fichier national des Incidents de remboursement de Crédit aux Particuliers), géré par la Banque de France et permettant aux organismes de crédit de prévenir le surendettement.
La loi Scrivner est une loi datant de 1979 qui réglemente le crédit (Consommation et Immobilier) de manière à protéger le consommateur. Tous les types de prêts immobiliers entrent dans le champ de la loi Scrivener (Prêts libres, conventionnés, PAS, 1 % logement, PTZ+, prêts relais, Prêts EL, Eco-PTZ). Dans le cadre des prêts immobiliers, elle a mis en place notamment :
La condition suspensive d'obtention de prêt Cette condition suspensive permet à l'emprunteur d'être protégé en cas de non obtention du financement nécessaire à l'achat de son bien immobilier. Si l’emprunteur n’obtient pas de financement aux conditions mentionnées, la vente est tout simplement annulée et le consommateur récupère sans pénalité le chèque versé pour la réservation.
le délai de réflexion : Elle doit être envoyée par courrier à l’emprunteur par l’organisme prêteur. L’emprunteur dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours francs pour retourner et accepter cette offre. L'emprunteur est dans l'obligation d'attendre le 11ème jour suivant la réception de l'offre avant de la retourner signée. La validité d’une offre de prêt est de 30 jours.
Les informations obligatoires sur l'offre de prêt : La loi Scrivener rend obligatoire la présence des mentions suivantes :
La nature du prêt (prêt d’épargne logement, prêt classique...),
Son objet (acquisition d’une résidence principale, secondaire...)
Un échéancier détaillé des remboursements,
Le coût total du crédit (capital + intérêts),
La durée du prêt : La loi Scrivener fixe la durée maximum d’un prêt à 50 ans, ce qui correspond à la durée maximale de l’inscription d’hypothèque. Dans la pratique la loi Scrivener a instauré la mise en place d’une assurance décès directement liées au prêt. Une fois signée et retournée par le client à l'organisme prêteur, l’offre de prêt est valable 4 mois.
L'obligation de l'assurance de prêt: La loi Scrivener rend obligatoire l'assurance décès pour tout contrat de prêt
Les indemnités de remboursement anticipé : En cas de remboursement anticipé du prêt par l'emprunteur, elle limite les pénalités à la valeur de 6 mois d'intérêts sans pouvoir excéder 3% du capital restant dû (c'est la solution la plus avantageuse pour le client qui dois être retenue) Elle prévoit également l'exonération de ces pénalités dans les cas suivants : changement de lieu d'activité professionnelle, décès de l'emprunteur ou du conjoint, cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.
Difficulté financière de l'emprunteur : Si l’emprunteur rencontre des difficultés de paiement, alors il peut demander un délai auprès du Juge d’Instance qui peut ordonner une suspension de paiement ou faire une demande auprès de la Banque de France pour une procédure de surendettement.
Dans le cas où l'emprunteur ayant eu recours à la garantie hypothèque ou privilège prêteur de denier souhaite revendre son bien avant la fin du remboursement de son prêt, il sera dans l'obligation d'effectuer une main levée d'hypothèque afin de libérer le bien des garanties mises en place. A noter que le remboursement intégral du prêt ne lève pas automatiquement l'hypothèque. Celle-ci cours encore 2 ans après la fin de l'échéance initialement prévue du prêt puis s'éteint d'elle-même sans démarches ni frais de la part de l'emprunteur. (1 an pour les hypothèques prises après le 25 mars 2006) La main levée d’hypothèque fait l'objet d'un acte notarié. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt.
Le Mandat est un contrat écrit par lequel une personne appelée « mandant », donne à une autre personne, appelée « mandataire », le pouvoir de la représenter. Lorsqu'une personne désigne un courtier pour la représenter, le mandat est obligatoire et s'intitule ""Mandat de Recherche en Capitaux"". Par ce contrat, le courtier est donc autorisé à négocier pour le client auprès des banques.
Dans le cas d'un prêt avec mise en hypothèque ou en privilège prêteur de denier du bien, l'établissement financier calculera la marge hypothécaire lui permettant de déterminer le montant du prêt qu'elle pourra financer. Ce montant prendra également en compte la capacité d'endettement de l'emprunteur et son reste à vivre. La marge hypothécaire correspond à la somme maximum d'argent prêté par l'établissement financier en prenant une garantie sur un bien immobilier. Elle est donc composée du montant estimé de votre bien, du montant des prêts restant à rembourser sur ce bien, et d'un ratio hypothécaire généralement compris entre 70% et 80% en général. Elle est généralement calculée de la manière suivante : Marge hypothécaire = (Montant estimé du bien x Ratio hypothécaire) - Solde des prêts en cours sur ce bien
La modulation des échéance est proposée par certains établissements bancaires afin de donner plus de souplesse aux emprunteur dans la gestion de leur prêt immobilier. Elle permet en effet de revoir ses mensualités à la hausse ou à la baisse. Elle permet par conséquent de réduire ou d'augmenter la durée du prêt. Si l'emprunteur décide de revoir ses mensualités à la baisse, dans ce cas, cela peut allonger la durée totale du prêt et inversement s'il décide de revoir les mensualités à la hausse. La date à laquelle la modulation peut être effectuée dépend des établissements bancaires. Certaines le proposent dès 6 mois de remboursement, d'autres après 2 ans. En règle générale, l'emprunteur peut procéder à une modulation tous les ans. Si elle est prévue au contrat, la modulation n'engendre aucun frais ni aucun autre changement des conditions du prêt (taux, IRA,....)
MRH / Assurance Multirisque Habitation
Cf. Assurance Multirisque Habitation
Dans le cas où l'emprunteur dispose d'un bien autre que mobilier assez conséquent, il peut choisir de le mettre en garantie de son prêt en remplacement de l'hypothèque ou de la caution. Ce bien peut être un contrat d'assurance vie, une part de société, un fonds de commerce, un portefeuille de titre ou autres valeurs boursières. En cas de défaillance de l'emprunteur, l'établissement bancaire pourra alors saisir ces biens en remboursement du prêt accordé. L'acte de nantissement est réalisé par un officier public (notaire ou huissier) et il est mentionné sur un registre tenu par le greffe du tribunal de commerce. Le coût relatif à l'acte de nantissement est fonction du capital emprunté.
La nue-propriété donne la propriété d'un bien à une personne sans lui accorder la jouissance de ce bien (appelée usufruit) La pleine propriété d'un bien est donc le fait de disposer de la nue-propriété et de l'usufruit du bien en question. Le nu-propriétaire peut donc vendre, léguer ou donner son bien mais ni l'utiliser, ni en obtenir les revenus locatifs. L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.
Lorsqu'un acte ou un contrat n'est pas conforme à la loi, il est nul ; cela entraîne son annulation rétroactive. Dans le cas d'un contrat d'assurance, le contrat peut être déclaré comme nul s'il est prouvé que l'assuré a réalisé de fausse déclaration sur ses antécédents médicaux par exemple. Rupture du contrat d'assurance (le contrat est réputé ne jamais avoir existé) s'il s'avère que l'assuré a intentionnellement fait une fausse déclaration sur ses antécédents ou sa situation personnelle. Les primes payées demeurent alors acquises à l’assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts. L'assureur pourra également se retourner contre l'assuré pour le remboursement d'indemnités versées lors de dommages antérieurs.
L'offre de prêt est un document écrit et signé par les deux parties (prêteur et emprunteur) qui précise les différentes obligations de ces dernières. Elle définit généralement les conditions applicables au prêt : le montant emprunté, le taux et les conditions et modalités applicables à sa variation dans le cas d'un prêt à taux variable, la durée du prêt, les mensualités, le montant des intérêts, le taux effectif global (TEG), le coût du crédit, les conditions de remboursement anticipées, les garanties et les conditions applicables à celles-ci,... L'offre de prêt est envoyée par courrier à l'emprunteur et ce dernier est dans l'obligation d'attendre le délai de réflexion légal de 10 jours avant de retourner cette offre signée. L'offre de prêt est quant à elle valable 30 jours. Une fois l'offre acceptée, l'établissement bancaire rédigera un contrat de prêt à destination du notaire.
P.E.L. / Prêt Epargne Logement
L'emprunteur peut bénéficier d'un Prêt Epargne Logement dans le cas où il possède un CEL (Compte Epargne Logement) ou un PEL (Plan Epargne Logement) sur lequel il dispose de liquidités. L'emprunteur doit posséder son CEL depuis plus de 18 mois ou son PEL depuis plus de 36 mois pour bénéficier du Prêt Epargne Logement. Le P.E.L peut financer l'achat ou la construction d'une résidence principale mais également des travaux. Les avantages de ce prêt sont entre autre :
Frais de garantie réduit (Hypothèque ou Privilège Prêteur de Deniers)
Le montant maximum du prêt est fixé à 92 000 € et le taux d'intérêt dépend de la période à laquelle a été souscrit le Plan Epargne Logement. La durée du prêt varie de 2 à 15 ans. L'obtention du prêt permet également au souscripteur de bénéficier d'une prime versée par l'État. Le montant de la prime dépend des intérêts acquis pendant le PEL, de l'affectation du prêt et que de la période où il a été souscrit. La prime peut aller jusqu'à 50 % des intérêts acquis à la date du terme de votre PEL.
A.P.L / Aide Personnalisée au Logement
L'Aide Personnalisée au Logement (APL) permet à ses bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement :
la charge de prêt réduite pour les accédant à la propriété et les propriétaires qui occupent leurs logements
la charge de loyer réduite pour les locataires.
Le montant de l’APL est fixé au 1er janvier de chaque année et tient compte de : la situation familiale, le nombre d’enfants ou de personnes à charge, les ressources, le loyer, la nature du logement, le lieu de résidence.
Pour en bénéficier il faut en faire la demande à la CAF (Caisse d’Allocation Familiale) ou aux Caisses de Mutualité Sociale Agricole suivant le régime de protection sociale du demandeur.
P.L.U. / Plan Local d'Urbanisme
Le Plan Local d’Urbanisme remplace le Plan D'Occupation des Sols depuis 2000. Il définit les règles d'exploitation des sols, notamment en protégeant les zones naturelles et en organisant les zones urbaines (répartition des besoins en matière d'habitat, d'emplois, de services et de transport) Le rapport du PLU est constitué : d'un diagnostic territorial, d'un état initial de l’environnement, des orientations générales retenues pour le PADD (projet d'aménagement et de développement durable) et le zonage, des incidences prévisibles sur l’environnement et de la compatibilité au regard des lois et règlements
P.O.S. / Plan d'occupation des sols
Le Plan d'occupation des sols a été remplacé en 2000 par le P.L.U (Plan local d'Urbanisme)
I.P.P (Invalidité Permanente Partielle)
Dans le cadre d'un contrat d'assurance de prêt, il est possible de souscrire à une garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) Est considéré en Invalidité Permanente Partielle l'assuré qui ne peut plus exercer le métier mentionné sur son contrat d'assurance mais qui peut exercer sur un poste adapté. Pour que l'IPP soit constatée, l'assuré doit présenter un taux d'invalidité supérieur à 33%. Le taux est calculé en fonction du taux d'incapacité fonctionnelle et du taux d'incapacité professionnel. Ce dernier est déterminé par le médecin conseil de la sécurité sociale et il est révisable à tout moment en fonction de l'évolution de l'état de santé de l'assuré.
P.A.S. / Prêt à l'Accession Sociale
Le prêt d'accession sociale (PAS) favorise l'accès à la propriété des personnes aux revenus modestes. Il peut être utilisé pour la construction ou l'achat d'un logement (avec ou sans travaux) Il peut financer une partie ou l'intégralité du prêt (sans apport personnel). L'éligibilité au prêt PAS est fonction des revenus du foyer, de la localisation du bien immobilier et du nombre de personnes occupant le bien. Le prêt PAS permet également à l'emprunteur de bénéficier de plusieurs avantages, notamment : les APL, la réduction des frais de garantie, le plafonnement des frais de dossiers à 500 € maximum, la possibilité de bénéficier d'un prêt sur 30 ans avec un taux d'intérêt maximum réglementé. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État pour financer la construction ou l'achat d'un logement, avec ou sans travaux d'amélioration. Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de l'opération. Un prêt PAS ne peut pas être accompagné d'un prêt classique, en revanche, il est possible de le compléter avec un prêt à taux 0, un ECO PTZ, un PEL,... Afin de vous proposer un prêt PAS, l'établissement bancaire doit avoir passé une convention avec l'Etat. De nombreuses banque propose ce type de prêt.
I.P.T. (Invalidité Permanente et Totale)
Dans le cadre d'un contrat d'assurance de prêt, il est possible de souscrire à une garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) Est considéré en Invalidité Permanente Partielle l'assuré qui se retrouve dans l’incapacité d’exercer toute occupation lui rapportant un gain ou un profit. L'incapacité peut être physique ou morale et doit être constatée avant l’âge de 65 ans. Pour que l'IPT soit validée, l'assuré doit présenter un taux d'invalidité supérieur à 66% Le taux est calculé en fonction du taux d'incapacité fonctionnelle et du taux d'incapacité professionnel. A noter que dans le cadre d'une IPT, l'assuré est en mesure d'effectuer seul les actes ordinaires de la vie courante : faire sa toilette, s'habiller, s'alimenter et se déplacer. Dans le cas contraire, il s'agira d'une PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie)
P.T.I.A. (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie)
Dans le cadre d'un contrat d'assurance de prêt, il est possible de souscrire à une garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), elle est généralement couplée à la garantie Décès. Est considéré en PTIA l'assuré qui se retrouve dans l’incapacité définitive d’exercer toute occupation lui rapportant un gain ou un profit. L'incapacité peut être physique ou morale et doit être constatée avant l’âge de 65 ans. L'assuré doit également être dans l'incapacité définitive d'assurer les actes de la vie courante (se laver, s'habiller, se nourrir, se déplacer) Le taux est calculé en fonction du taux d'incapacité fonctionnelle et du taux d'incapacité professionnel. L’assuré aura alors la possibilité d’être remboursé le montant du capital restant.
Les entreprises de plus de 10 salariés sont tenus de reverser une part d'environ 0,45% de la masse salariale dans le but de faciliter le financement du logement de ses salariés. L'employeur est seul décisionnaire dans l'octroi du prêt. Il peut également se réserver le droit de déterminer l'ordre de priorité des salariés faisant la demande du 1% Patronal (également appelé 1% logement) Le montant du prêt est fonction du secteur géographique dans lequel se situe le bien et peut aller jusqu'à 17 600 € Les taux pratiqués varient selon l'organisme prêteur entre 1,5% et 3% (assurance et frais de gestion compris). La durée peut aller jusqu'à 20 ans. Le 1% Patronal n'est accordé qu'en complément d'autre prêt. Il est important de noter que ce prêt n'est pas lié au contrat de travail. En cas de départ de l'entreprise, l'employeur ne peut donc pas demander le remboursement anticipé de ce prêt.
Cf. I.R.A (Indemnités de remboursement anticipé)
Le permis de construire est obligatoire pour toutes constructions de biens immobiliers ou travaux de grande importance. La demande doit être faite dans la Mairie où le bien est situé. Une fois que l'administration aura validé le fait que le projet est conforme aux règles de l'urbanisme, elle délivrera le permis de construire. Le délai d’obtention du permis est de deux à trois mois.
On désigne par le terme de personne à charge, toute personne, autre que le contribuable et son conjoint, étant rattachée au foyer fiscal. Sont considérées comme personne à charge :
les enfants majeurs âgés de moins de 21 ans
enfants majeurs âgés de moins de 25 ans poursuivant leurs études
enfants majeurs infirmes quel que soit leur âge
Sous certaines conditions également : les ascendants de plus de 70 ans ou infirmes, résidant dans le même foyer que le contribuable
On nomme personne morale un groupement d'une seule ou plusieurs personnes physiques dotées de la personnalité juridique. A ce titre, ce groupement dispose également de droits et d'obligations. Sont considérés comme personnes morales : les entreprises, l'État, les collectivités territoriales, les établissements publics, sociétés civiles, les groupements d'intérêt économique, les associations,...
Les Personnes Morales de Droit Privé, plus couramment appelées Personnes Privées sont soumises aux règles du droit privé. On retrouve donc par exemple : Les entreprises, les syndicats, les associations, les sociétés civiles,….
Les Personnes Morales de Droit Public, plus couramment appelé Personnes Publiques exercent une activité administrative ou de services publics. Elles ont une mission d'intérêt général et sont soumises à la réglementation du droit administratif. On retrouve donc par exemple : les collectivités territoriales, les CCI, les hôpitaux, les écoles,....
On nomme personne physique l'ensemble des êtres humains. Les personnes physiques disposent de la personnalité juridique c'est à dire qu'elles ont des droits, mais aussi des obligations. Les personnes mineur (ou non émancipé), sous tutelle ou sous curatelle sont également des personnes physiques mais ne dispose pas pleinement de leur capacité juridique. Dans ce cas, la capacité juridique capacité est exercée par un représentant légal.
Cf. Personne Morale de Droit Public
Il s'agit du prêt le plus couramment souscrit lors d'un achat immobilier. Il peut alors s'agir d'un prêt à taux fixe ou d'un prêt à taux variable. Les mensualités du prêt sont constantes et comprennent le remboursement du capital et des intérêts. En début de prêt, la part des intérêts remboursée est plus importante que la part du capital remboursée puis, la part des intérêts diminue au fur et à mesure du temps et la part du capital prédomine alors.
Le prêt conventionné est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État. Il peut financer l'intégralité :
d'un achat de la résidence principale (neuf ou ancien)
des travaux d'amélioration d'un logement.
Peut ouvrir les droits à l'aide personnalisée au logement (APL).
Pas besoin d'apport
Durée du prêt : Entre 5 et 35 ans
Taux maximum appliqués selon la durée : entre 3,40% et 3,85%
Un Prêt Conventionné peut être complété par d'autres prêts (PEL, 1% logement, PTZ,...) mais pas par un prêt immobilier "classique"
Il s'agit d'un prêt dont la durée est inférieure à 2 ans. Il est généralement utilisé lors de crédit consommation, découvert bancaire ou réserve d'argent. Les entreprises peuvent avoir recours à un prêt à court terme notamment dans le but d'un financement de trésorerie.
Le prêt à échéance constante désigne un prêt dont le montant des échéances est identiques durant toute la durée de l'emprunt. La part des intérêts, plus élevée au départ, diminue progressivement tandis que celle du capital remboursé augmente progressivement. Que l'échéance soit mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Le prêt à échéance constante est donc associé à un taux d'intérêt fixe.
Prêt à échéances dégressives
Dans un prêt à échéance dégressive, le montant des échéances diminue au fur et à mesure du prêt. En effet l'emprunteur rembourse la même part de capital à chaque échéance tandis que la part des intérêts (calculé sur le capital) diminue donc plus rapidement que dans le cas d'un prêt à échéances constantes. L'échéance totale est donc dégressive. Pour une même durée, le coût du crédit d'un prêt à échéances dégressives est moins important qu’un prêt à échéances constantes car il permet de rembourser davantage de capital dès les premières années. Or les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, le coût total du crédit diminue donc.
Le prêt à échéance progressives est un prêt dont le montant des mensualités augmente chaque année. L'évolution de ces mensualités est acté avec l'établissement bancaire lors la signature du prêt. Ce prêt est adapté aux emprunteurs qui anticipe une hausse de leurs revenus (par exemple : fin d'autres crédits en cours, hausse de salaire,...)
Prêt Etudiant garanti par l'Etat
Le prêt In fine est régulièrement utilisé dans les opérations d'investissement locatif. Contrairement au prêt amortissable le prêt in fine consiste à rembourser uniquement les intérêts et le montant de l'assurance. Le remboursement du capital se fait en une seule échéance, à la fin du prêt. Dans le cas d'un investissement locatif, il est possible de déduire le montant des intérêts du prêt des revenus fonciers de l'emprunteur. Ce prêt présente donc un avantage fiscal certain.
Un prêt à long terme est un prêt consenti sur une durée supérieure à 7 ans. Il est généralement mis en place dans le cadre d'un achat immobilier.
Un prêt à moyen terme est un prêt consenti sur une durée comprise entre 2 et 7 ans. Il est généralement mis en place pour des réserves d'argent, découverts bancaires ou des prêts à la consommation.
Dans le cas où un emprunteur souhaite acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir revendu son bien actuel, il est possible d'avoir recours au prêt relais. Ce prêt permet donc de financer l'achat du nouveau bien avant même d'avoir vendu le précédent. Ce prêt est souscrit pour une durée de 2 ans maximum. De la même façon que pour un prêt in fine, l'emprunteur ne remboursera que les intérêts et le cout de l'assurance du prêt relais. Au bout des 2 ans, l'emprunteur devra procéder au remboursement intégral du prêt relais (généralement par le biais de la vente de son ancien bien). Le montant du prêt relais est généralement égal à la valeur de votre ancien bien pondéré à 70% Si la nouvelle acquisition présente une valeur plus importante que la valeur de votre ancien bien, le prêt relais sera alors assorti d'un prêt immobilier complémentaire. En revanche, les établissement ont créé une alternative plus souple au Crédit Relais pour le même objectif : le crédit achat revente. Ce montage permet d’acheter un nouveau logement sans attendre la vente de son bien actuel. Cette offre permet non seulement le financement du nouveau bien, mais également la reprise de vos crédits en cours, ainsi que divers frais tels que les frais de notaire, de garantie, les frais d’agence et ceux du déménagement. Le montant du prêt achat revente correspond au prix du nouveau bien que vous souhaitez acheter, auquel s’ajoutent le montant restant dû de vos prêts en cours, ainsi que divers frais tels que les frais d’agence, les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de déménagement. Il s’agit donc d’un crédit unique et global. Ce montage, plus simple et plus souple permet de n’avoir «qu’un seul prêt, un seul taux, une seule mensualité ».
Un prêt à taux fixe est un prêt dont les mensualités sont constantes durant toute la durée du financement. (Sauf renégociation ou modulation des échéances sur demande de l'emprunteur) Le taux est donc fixé dans le contrat de prêt pour toute la durée du remboursement. Contrairement au prêt à taux variable ou révisable, ce type de taux protège donc l'emprunteur contre les fluctuations des taux d'intérêts. Concerne les prêts dont la durée du remboursement et le montant des mensualités ne varient pas.
Cf. Prêt à taux variable
Egalement appelé prêt à taux révisable, il s'agit d'un prêt dont le taux d'intérêt varie à la hausse ou à la baisse selon les évolution des taux du marché. Il est possible de plafonner ces variations en mettant en place un taux CAPE. Le passage à un prêt à taux fixe peut se faire à tout moment sans frais supplémentaire.
Prêt à Taux Zéro % 2015 /(PTZ 2015)
Pour accéder au Nouveau prêt à taux zéro, il faut répondre aux conditions suivantes :
acquisition d'une résidence principale (logement neuf ou dans certains cas logement social ancien)
ressources n'excédant pas un certain plafond. Le plafond est calculé selon la zone géographique dans laquelle est située le bien et le nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Le montant du PTZ est également fonction de la zone géographique et du nombre de personnes occupant le logement. La durée du prêt est comprise entre 12 et 25 ans. A noter que le PTZ est obligatoirement lié à un prêt immobilier complémentaire. (Prêt immobilier ""standard"", prêt PAS, prêt épargne logement,...)
Le prêt viager hypothécaire est généralement mise en place pour les propriétaires d'un bien immobilier dont l'âge, les ressources ou l'état de santé ne permettent pas d'emprunter. Le propriétaire met donc son bien à disposition de l'établissement financier (sous forme d'hypothèque) en contre-partie de quoi, les fonds lui sont versés sous forme de capital ou de rente. Il n'a donc pas à rembourser cette somme. En cas de décès, l'établissement financier sera remboursé par la vente du bien immobilier. La valeur du bien mis en hypothèque est déterminé par un expert à la charge de l'emprunteur. L'emprunteur a également la possibilité de rembourser le prêt. Il est alors possible que l'établissement financier demande une indemnité de remboursement anticipé. L'emprunteur peut également décider de vendre son bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété. L'établissement bancaire peut alors demander une expertise. Si l'estimation est supérieure au prix vente proposé par l'emprunteur, la banque pourra procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d'expertise.
Privilège de Prêteurs de Deniers (P.P.D.)
Le Privilège de Prêteurs de Denier est, au même titre que l'hypothèque, une garantie permettant à l'établissement bancaire d'assurer un prêt dans le cas où l'emprunteur serait dans l'impossibilité de rembourser les mensualités dues. Cette garantie donne le droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin palier à la défaillance de l'emprunteur et de récupérer le montant des sommes dues. Cette garantie s'applique uniquement dans le cas de l'achat d'un bien déjà construit ou d'un terrain. Contrairement à l’hypothèque, elle ne s'applique donc pas pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou des travaux. Elle est enregistrée à la conservation (ou registre) des hypothèques par devant notaire mais son coût est inférieur à celui d'une hypothèque. Si le bien immobilier est vendu avant l'échéance du prêt contracté, vous devrez payer des frais de mainlevée.
La promesse de vente ou compromis de vente est un avant contrat par lequel le propriétaire d’un bien s'engage vis-à-vis d’un acheteur à lui vendre ce bien à un prix déterminé. Cet acte fixe les conditions précises dans lesquelles la vente se déroulera. Une fois la promesse de vente signée et le délai de rétractation écoulé, il est d'usage que l'acquéreur verse des arrhes aux vendeurs qui correspondent généralement à 10 % du prix de vente. Promesse unilatérale de vente : Une promesse unilatérale de vente s'effectue lorsque :
Le propriétaire s'engage à vendre son bien.
L'acquéreur est intéressé par la vente mais n'est pas certain de vouloir la conclure
La promesse unilatérale permet alors à l'acquéreur de réserver le bien pendant une durée limitée Promesse bilatérale de vente ou Compromis de vente La promesse bilatérale ou compromis s'effectue lorsque les deux parties (vendeur et acquéreur) ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (notamment l'obtention d'un prêt immobilier)
Le promoteur immobilier gère et finance la construction d’immeubles à usage d'habitation, commercial ou industriel. Il est acquéreur du terrain à construire et il est considéré comme maître d’ouvrage délégué. Il est donc responsable de :
La commercialisation des immeubles construits
l'analyse de faisabilité du projet
le contrôle du respect des normes de construction ainsi que des normes environnementales.
A noter que dans le cadre d'une vente en VEFA, la construction débute généralement lorsque la moitié des lots est vendue à des acquéreurs, soit en accession, soit en investissement.
CF. Régime de Protection Sociale
Il s'agit du résultat obtenu en divisant le revenu imposable d'un foyer par le nombre de personnes le composant. Le quotient familial peut être utilisé par les établissement bancaires lors de l'étude d'un dossier de prêt, notamment pour déterminer le reste à vivre.
La quotité d'assurance est le pourcentage du capital emprunté garanti. En cas de co-emprunteurs, il est possible de garantir 100% du prêt pour chacun d'eux. Ainsi, en cas de décès d'un co-emprunteur, les mensualités du prêt seront prises en charge à 100% par l'assurance. De la même façon, le co-emprunteur peuvent souscrire un pourcentage différent l'un de l'autre. (Généralement cette répartition prend en compte les revenus de chacun et leur situation professionnelle)
Dans le cas où l'emprunteur souhaite rembourser une partie ou la totalité de son crédit immobilier par anticipation, la banque pourra demander des indemnité de remboursement anticipé pouvant se monter à la valeur de 6 mois d'intérêt dans la limite de 3% du capital restant dû. En règle générale, cette indemnité s'applique lorsque l'emprunteur fait racheter son prêt par un établissement bancaire concurrent (dans le cadre d'une renégociation des conditions de son prêt) Dans le cas où le remboursement anticipé se fait au sein du même établissement (par le biais d'un versement exceptionnel de l'emprunteur), certaines banques ont décidé de ne pas mettre en place cette pénalité.
Cf. Regroupement de Crédit
Dans le cas où un emprunteur n'aurait pas régler ses créances, le créancier peut alors procéder à un recouvrement. Il s'agit d'une activité réglementée consistant à utiliser tous les moyens légaux, amiables et/ou judiciaires, pour obtenir d'un débiteur le paiement de ses dettes. Un créancier souhaitant récupérer ses fonds peut faire appel à une société de recouvrement ou gérer lui-même le recouvrement. Les étapes sont généralement les suivantes :
un arrangement amiable
des relances téléphoniques et par courrier
une instance de paiement ou la mise en œuvre d'une procédure d'exécution.
Dans ce régime, tous les biens sont mis en commun,
les biens acquis par chacun avant le mariage
les biens acquis pendant le mariage
les biens reçus d'héritage ou de donation
Les époux sont responsables pendant leur vie de couple de toutes les dettes qu'ils ont contractées ensembles ou personnellement.
Dans ce régime matrimonial, chaque époux conserve ses propres biens à savoir :
les biens acquis pendant le mariage ainsi que tous les revenus générés par ces biens
les biens reçus en héritage ou en donation
Une exception, cependant : la résidence principale ne pourra être vendue qu'avec l'accord des deux époux, même si elle appartient en propre à l'un des époux (art. 215 du Code civil).
La protection sociale concerne les mécanismes de prévoyance collective, permettant de palier au dépenses généralement liées à la santé. La couverture de base est fournie par la Sécurité Sociale. Elle couvre les risques de ""maladie / maternité / invalidité / décès"", ""accidents du travail / maladies professionnelles"", ""vieillesse"" et ""famille"". Puis, selon l'activité professionnelle de l'assuré social, est réparti dans différents régimes :
les régimes spéciaux : Ils concernent les salariés qui ne sont pas dans le régime général (fonctionnaires, agents de la SNCF, d’EDF-GDF...)
le régime agricole : Il assure la protection sociale des exploitants et des salariés agricoles.
les régimes des non-salariés non agricoles : Ils couvrent séparément les artisans, les commerçants ou industriels et les professions libérales pour l’assurance vieillesse, le risque "maladie" faisant l’objet d’une gestion commune
Il est également possible d'intégrer un régime complémentaire fournissant une couverture supplémentaire aux risques pris en charge par la Sécurité sociale. Les régimes complémentaires obligatoires : Régimes complémentaires de retraite des salariés du secteur privé. Les régimes complémentaires facultatifs : Mutuelles de santé, sociétés d’assurance, institutions de prévoyance L’UNEDIC (Union nationale pour l’emploi dans l’industrie et le commerce) gère le régime d’assurance-chômage.
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et des locataires. Il liste notamment :
les conditions d'utilisation et de jouissance des parties privatives et des parties communes
Le règlement de copropriété peut être modifié lors d'un vote en assemblée générale.
Le regroupement de crédit (communément appelé rachat de crédit) est une solution permettant de réunir l'ensemble des crédits (immobilier, consommation,...) en un seul crédit. Au-delà du fait de n'avoir plus qu'une seule et unique mensualité, cela permet également à l'emprunteur d'emprunter sur une durée plus longue à un taux réduit et donc de faire baisser le montant des mensualités. L'emprunteur gagne donc généralement en pouvoir d'achat et en capacité d'épargne.Cette solution peut également permettre de resolvabiliser l'emprunteur et de diminuer son taux d'endettement en dessous des 33% généralement appliqués.
L'emprunteur d'un prêt immobilier peut procéder au remboursement par anticipation de son crédit. Ce remboursement peut être partiel ou total. Cela peut notamment se produire en cas de revente du bien, d'une importante rentrée d'argent ou de rachat de son prêt par un organisme concurrent. Dans ce cas, la banque est en droit de réclamer des Indemnités de Remboursement Anticipé.
Dans le cadre d'un contrat d'assurance ou d'un prêt viager hypothécaire, une rente est une somme d'argent définit à l'avance et versée périodiquement. La périodicité de versement diffère selon les contrats souscrit (mensuellement, trimestriellement, annuellement,....) Les revenus provenant du placement d'un capital, les pensions alimentaires ou les revenus retraites peuvent également être considérés comme des rentes. Le rentier est la personne qui perçoit une rente.
La résidence principale est la résidence dans laquelle le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille. La résidence principale est la résidence habituelle et effective du contribuable concerné. En matière de location, la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par le locataire ou son conjoint, sauf obligation professionnelle, contrainte de santé ou force majeure Dans le cas d’une résidence partagée entre deux lieux sur l’année, six mois dans chaque, le lieu de domiciliation fiscal est alors choisi par le contribuable et est défini comme résidence principale.
Une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. Il est parfois difficile de déterminer la différence entre logements occasionnels et résidences secondaires, raison pour laquelle, les deux catégories sont souvent regroupées.
Un locataire peut résilier son bail de location à tout moment à la condition de respecter le délai légal de préavis de 3 mois. Ce préavis peut selon certaines conditions être réduit à 1 mois. Dans les cas suivants, le propriétaire peut également résilier le bail du locataire à l'échéance de celui-ci :
existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail (par exemple si le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment concernant les paiements de loyers, charges,...)
La résiliation du bail doit être mentionné au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.
Il s'agit d'un terme bancaire désignant la somme restant à un emprunteur déduction faite de l'ensemble de ses charges (loyer, pension, prêts en cours, taxes d'habitation, taxes foncières, impôts sur le revenus,...) Les charges prises en compte dans le calcul du reste à vivre peuvent varier d'une banque à l'autre. La banque prendra en compte le taux d'endettement de l'emprunteur ainsi que le reste à vivre de ce dernier afin de déterminer sa capacité d'emprunt. Dans le cas d'un reste à vivre conséquent, il est régulier de dépasser le taux d'endettement de 33% généralement appliqué.
Cf. délai de rétractation
Une SCPI est une société ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. La SCPI collecte des fonds provenant en majorité d'investisseurs particuliers. En contrepartie l'investisseur reçoit des parts sociales de la SCPI. Les revenus fonciers provenant des loyers perçus minorés des charges (impôts locaux, entretien, frais de gestion...) sont répartis entre les différents investisseurs. Le capital d'une SCPI peut être fixe ou variable
Dans le cas d'un capital fixe : les statuts stipulent la création de parts nouvelles uniquement par augmentations de capital successives sans dépasser le capital plafond de la SCPI.
Dans le cas d'un capital variable : les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à chaque instant tant que le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint. Si un associé souhaite se retirer, la SCPI lui rachète ses parts et les revend à de nouveau(x) acquéreur(s).
La Société Civile Immobilière est constituée de deux associés minimum et permet de détenir, à plusieurs, un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est donc propriétaire du bien et chacun des associés détient des parts de la société. Avantage fiscal
Possibilité de déduire du chiffre d'affaires de la SCI les intérêts versés ainsi que les coûts des travaux engagés afin de déterminer le revenu imposable
Si la SCI est en déficit (le loyer ne couvre pas les charges) ce déficit est déduit du revenu fiscal des associés jusqu'à 10 700 € chacun.
Exonération d'impôts sur la plus-value des ventes de parts de la SCI après 15 ans de détention est exonérée d'impôt sur les plus-values.
Avantage pour la succession
Facilité de transmission de patrimoine dans le cadre d'une SCI Familiale (transmission des parts)
Garantie supplémentaire pour les conjoints car les statuts peuvent prévoir des clauses spécifiques permettant de garantir la jouissance du bien familial en cas de décès d'un des conjoints.
Gestion plus souple du patrimoine qu'en indivision (le gérant peut prendre les décisions de gestion courante même si l'entente entre associés n'est plus actuelle)
La SCI permet de mettre à l'abri ses locaux professionnels contre les risques de redressement ou de liquidation judiciaire de sa société commerciale.
Attention : Une SCI ne peut pas ""louer meublé"" car les revenus seront alors considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.
Dommage (incendie, décès …) qui entraine la dégradation d'un bien ou le décès, l'invalidité, l'incapacité d'une personne. Le sinistre active les garanties du contrat d'assurance.
La solvabilité est la capacité d'un emprunteur à faire à face à ses dettes. Concrètement, elle correspond à la différence entre ses revenus est ses charges. Si la différence est positive, l'emprunteur est solvable. Si elle est négative, on parle d'insolvabilité. Lors de la souscription d'un prêt, cette notion est vérifiée afin de valider que l'emprunteur pourra faire face à une charge supplémentaire. Elle est un indicateur, au même titre que le taux d'endettement ou le reste à vivre.
Soulte (Rachat de)
Lors d’un divorce ou d’une séparation, , il est fréquent que l’un des conjoints souhaite conserver le bien immobilier acquis en commun et donc racheter la part de son ancien(ne) partenaire.
C’est ce que l’on appelle un rachat de soulte.
Pour procéder à cette opération, il convient dans un premier temps d’estimer la valeur du bien. Afin d’éviter toute tension, il est conseillé de faire estimer le bien par un professionnel (agence immobilière ou notaire).
Une fois l’estimation effectuée, le montant de la soulte peut être déterminée. Il y a alors 2 possibilités :
Prenons l’exemple d’un bien estimé à 250 000 €
1ère possibilité : Le prêt immobilier est intégralement soldé.
Le bien est estimé à 250 000 €, le conjoint souhaitant rester dans le logement devra donc s’acquitter de 125 000 € auprès de son ancien partenaire et des frais annexes lié à l’acte notarié (voir ci-dessous).
Si le paiement de la soulte ne peut pas se faire comptant, dans ce cas, il est possible de réaliser un prêt immobilier.
2ème possibilité : Le prêt immobilier n’est pas soldé.
Le montant restant à solder pour le prêt est de 100 000 € (pour exemple). La valeur du bien est de 250 000 € (pour exemple).
La part de l’ancien partenaire est donc : (Valeur du bien – Montant restant du prêt)/2. Le conjoint souhaitant conserver le bien devra donc s’acquitter de 75 000 € auprès de son ancien partenaire ((250 000 – 100 000) / 2).
Celui qui souhaite conserver le bien devra donc s’acquitter des 100 000 € restant du prêt et des 75 000 € € revenant à son partenaire. Soit 175 000 € au total.
Le surendettement est la situation dans laquelle se retrouve une personne qui ne parvient plus, de façon durable, à honorer ses charges et ses dettes non professionnelles. Cette situation peut être causée par un nombre trop important de crédits et/ou une baisse durable des revenus (perte d'emploi, séparation,...) En cas de surendettement, il est possible de recourir à un rachat de crédit ou faire appel à la commission de surendettement de la banque de France qui pourra mettre en place différentes solutions d'accompagnement.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre
Le taux effectif global est obligatoirement indiqué dans toutes les offres de prêts. Il s'agit du taux d'intérêt annuel, tous frais inclus. Il intègre : Le montant à emprunter, les intérêts, l’assurance, les frais de dossier, le coût des garanties, les commissions diverses, les frais d'actes.
T.G.I / Tribunal de Grande Instance
Le Tribunal de Grande Instance gère
les litiges civils opposant des personnes privées (physiques ou morales) qui ne sont pas spécialement attribués par la loi à une autre juridiction civile (tribunal d'instance, conseil de prud'hommes etc...),
les litiges civils pour des demandes supérieures à 10 000 euros.
Il a une compétence exclusive quel que soit le montant de la demande dans les domaines suivants :
Etat des personnes : état civil, filiation, changement de nom, nationalité
Famille : régimes matrimoniaux, divorce, autorité parentale, adoption, pension alimentaire, succession, etc...
Les actions dites ""possessoires"" visant à faire respecter la possession ou la détention d'un bien comme le respect d'une servitude de passage
I.T.T. (Incapacité Temporaire totale de Travail)
Dans le cadre d'un contrat d'assurance de prêt, il est possible de souscrire à la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) Est considéré en ITT l'assuré qui se retrouve dans l'incapacité temporaire d'exercer l'activité professionnelle mentionnée sur son contrat d'assurance , en raison d'une maladie ou d'un accident) La prise en charge des échéances de prêt par cette garantie débute généralement à compter du 91ème jour (franchises possibles, selon le contrat : 30,60, 90,180 jours). Il existe deux types d'indemnisation selon le contrat souscrit :
le principe indemnitaire : prise en charge par l'assurance de l’éventuelle perte de salaire consécutive à un arrêt de travail
le principe forfaitaire : prise en charge de l’échéance de prêt consécutive à un arrêt de travail
A noter que si l'ITT dépasse 1095 jours, l'assuré bascule en Invalidité.
Le tableau d'amortissement d'un prêt récapitule le montant dû à chaque échéance durant toute la durée du prêt. Il mentionne en général : le montant emprunté, le taux. Puis, mois par mois, à date d'échéance, il récapitule : le capital remboursé, les intérêts remboursés, les mensualités d'assurance, le capital restant dû, le nombre d'échéances restantes. Le tableau d'amortissement est souvent remis avec l'offre de prêt.
Dans le cas d'un contrat en tacite reconduction, ce dernier est reconduit automatiquement d'une période à une autre si aucune des parties ne manifeste sa volonté de le rompre.
Dans le cas de la souscription d’un prêt à taux variable, il est habituellement intégré un taux Capé c'est à dire un pourcentage au-delà duquel le taux ne peut pas évoluer. Dans ce cas, le taux de crédit est revu de manière périodique mais ne peut en aucun cas dépasser la limite prévu au contrat. Il existe différents taux capé. Par exemple : Dans le cas de la souscription d'un prêt à taux variable à 2% Capé1, le taux maximum du prêt ne pourra pas dépasser 3% Dans le cas de la souscription d'un prêt à taux variable à 2,5% Capé -1,5/+1,5, le taux minimum du prêt sera de 1% et le taux maximum de 3,5%
Le taux d'intérêt est le taux auquel une banque rémunère la mise à disposition de son argent. Ce taux peut être fixe ou variable. Il peut également varier selon les banques, l'objet de l'emprunt, les revenus des emprunteurs, la durée de l'emprunt,....
Il s'agit du taux maximum que ne peut dépasser un prêteur en tenant compte de tous les frais annexes du prêt. La Banque de France édite les taux d'usure en vigueur tous les trimestres. Il existe différents types de taux d'usure selon le type de bénéficiaire (particulier ou entreprise) et le type de crédit (trésorerie, immobilier ou équipement).
Un taux fixe permet de fixer les intérêt d'un emprunt pour toute sa durée. Ce taux n'évolue pas, ni à la hausse, ni à la baisse, contrairement au taux variable. Il permet donc à l'emprunteur de ne pas subir les variations des marchés.
Il s'agit du taux du crédit, hors assurance et frais de dossier. C'est le taux indiqué par la banque lors de la souscription d’un prêt. Il n'intègre pas les éléments tels que les assurances, les frais, les commissions,....par conséquent, il est important de prêter attention au TEG lors de la souscription de son prêt.
Cf. Taux variable
Le taux révisable ou variable peut être révisé à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution des taux du marché. Plusieurs indices de référence servent à déterminer le taux révisable. Le plus courant étant l'EURIBOR auquel la banque ajoute sa marge commerciale.
La taxe d'habitation est un impôt dû par toute personne locataire, occupant ou propriétaire d'un logement à leur nom. Elle est calculée annuellement selon le logement concerné au 1er janvier de l'année d'imposition. Dans certains cas, en fonction de la situation personnelle, il est possible de bénéficier d'une exonération, d’un dégrèvement ou d’un plafonnement de cette taxe. A noter que la taxe est due même si l'habitation est inoccupée
La taxe foncière est due par tout propriétaire ou usufruitier d'un bien immobilier au 1er Janvier de l’année d’imposition.
Le tiers est une personne qui n’est pas engagée dans une opération ou dans un contrat.
Il s'agit d'un Document juridique officiel remis par un officier juridique (notaire) à la suite de la signature d'un Acte Authentique de vente. Il permet de justifier la possession légale d'un bien, acheté, cédé, partagé ou légué.
L'usufruit est le fait de disposer de la jouissance d'un bien immobilier et de disposer des revenus de ce bien. La personne disposant de l'usufruit est appelée usufruitier. L'usufruit est complémentaire à la nue-propriété qui elle donne droit à la propriété du bien. La personne disposant de la nue-propriété étant appelée nu-propriétaire. L'usufruitier est tenu de :
Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du défaut d'entretien (pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros-œuvre)
Payer la taxe foncière et la taxe d'habitation s’il s’agit d’un bien immobilier
Cf. Usufruit
La Valeur à neuf correspond à la valeur de remplacement du bien sinistré par un bien neuf. Dans le cadre d'une assurance habitation, la valeur à neuf permet au propriétaire d'un bien immobilier ayant subi un sinistre (incendie, dégât des eaux), de recevoir la valeur de reconstruction à neuf du bien concerné.
Dans le cas d'un contrat d'assurance, la valeur agréée, correspond à la valeur du bien garantie. Contrairement à la valeur déclarée, la valeur Agrée est déterminée par un expert aux frais de l’assuré et validée par la compagnie d'assurance. En cas de sinistre, l’assureur indemnise l’assuré sur la base de la valeur agréée. L'avantage principal est donc qu'en cas de sinistre, les risques de contestation sont donc amoindris. La valeur agréée permet en effet à l'assuré et à l'assureur de s'accorder sur le montant à assurer. En cas de litige entre les parties, c'est à l'assureur de prouver que le bien assuré n'avait plus sa valeur d’origine le jour où il a subi un dommage quelconque.
Dans le cas d'un contrat d'assurance-vie, la valeur de rachat correspond à la somme que l'assuré peut percevoir en cas de résiliation de son assurance vie. Elle sert également au calcul des frais en cas de retrait anticipé de tout ou partie de son capital. Elle est fonction du capital investi, des intérêts générés et des frais prélevés par l'assureur. Le montant minimum de la valeur de rachat est, généralement mentionné à l’assuré lors de la souscription du contrat. Puisqu'elle est également fonction des intérêts et différents frais, cette valeur est évolutive. Habituellement l'assureur transmets donc la valeur actualisée à l'assuré au minimum une fois par an.
La valeur vénale ou valeur de vente correspond à la valeur d'un bien sur le marché. Elle représente donc la valeur qu'il est possible d'obtenir d'un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. Attention, aucune définition légale n'existe pour la valeur vénale. Toutefois, cette valeur est utilisée, notamment dans le domaine fiscal pour évaluer par exemple le patrimoine immobilier. Elle sert de base de calcul aux impôts pour évaluer l'assiette de l'ISF ou pour les droits de succession. Elle est également utilisée par les assureurs afin de déterminer le montant des indemnités ou le prix pour remplacer un bien qui viendrait à être endommagé.
La valeur locative représente le loyer annuel potentiel que le bien produirait si il était loué au prix du marché. La valeur locative sert de base de calcul à la taxe d'habitation, la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises. Divers éléments sont pris en compte pour déterminer la valeur locative d'un bien (surface, zone locative, catégorie du bien immobilier,...)
Cf. Valeur de vente
La vente aux enchères, également appelée ventes aux enchères notariales volontaires ou ventes à la bougie, est une vente ouverte au public lors de laquelle un bien (immobilier ou non) est vendu au plus offrant. Elles sont effectuées par un notaire. Une vente aux enchères peut également avoir lieu à la suite d'une défaillance de l'emprunteur (impossibilité de rembourser les mensualités de son prêt). En effet, la banque peut alors saisir le bien et le vendre aux enchères afin de se rembourser. C'est ce que l'on appelle une vente forcée.
Vente aux enchères notariales volontaires
Cf. Vente aux enchères
La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement aussi appelée vente sur plan, correspond à la vente d'un bien immobilier avant sa construction. Le bien immobilier devient la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancée de la construction. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la fin des travaux. Le montant de l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :
Cf. Vente en l'Etat Futur d'Achèvement
Ventes à la bougie
Le viager est une forme de vente immobilière lors de laquelle une personne (aussi appelé crédirentier) vend son bien en contre-partie d'une rente viagère. Si le vendeur occupe le bien au moment de la vente, il peut en conserver l'occupation jusqu'à son décès. (Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation) Elle peut alors bénéficier :
d'un droit d'usufruit (droit d'en user et d'en percevoir les fruits - loyers par exemple)
d'un droit d'usage et d'habitation
Le bien peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation. L'acheteur (appelé débirentier), paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie) Cette rente peut être versée au vendeur de façon annuelle, trimestrielle ou mensuelle et prend fin au décès du vendeur
Le vice caché est un défaut qui n'est pas visible lors de l'achat et qui n'a pas été mentionné par le vendeur. Pour être qualifié de vice caché, ce défaut doit empêcher l'usage du bien ou l'affecter au point que l'acquéreur n'aurait pas procéder à son achat. Dans ce cas, l'acquéreur à la possibilité de faire jouer la garantie de vice caché. L'acquéreur a 2 ans à partir de la découverte du défaut caché pour mettre en œuvre la garantie et saisir la justice Attention : C'est à l'acquéreur de prouver l'existence du vice caché (attestations ou devis de réparation)
ZAD (Zone d'Aménagement Différé)
Il s'agit est d'un secteur où une collectivité locale, un établissement public ou une Société d'économie mixte peut, pour une période de 6 ans renouvelables, faire valoir un droit de préemption sur toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux.
Il s'agit d'un ensemble de communes reconnues comme fragiles et bénéficiant à ce titre d'aides d'ordre fiscal.