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Timestamp: 2017-12-11 19:20:41
Document Index: 306193264

Matched Legal Cases: ['§ 30', '§ 34', '§ 35', 'Art. 2', '§ 30', '§ 31', '§ 34', 'Art. 3', 'Art. 57', 'Art. 57', 'Art. 57', 'Art. 57', 'Art. 62']

Baurecht • Bauplanung • bebaubarkeit • verfahren • ansprechpartner beratung • förderung • denkmalschutz • naturschutz • Hausgarten
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Vor Ihnen liegt die vierte Auflage unserer Informationsbroschüre für Bauwillige, der wiederum eine gründliche Überarbeitung und Aktualisierung der bisherigen Ausgabe vorausgegangen ist. Vor dem Hintergrund der in einigen wesentlichen Bereichen seit dem 1. Januar 2008 geänderten Bayerischen Bauordnung ist es besonders wichtig, dass Sie sich als angehende Bauherren gut und ausreichend informieren können. Es ist für Bauwillige ja zumeist recht schwierig, sich in Baurechtsfragen zurecht zu finden. Vielmehr geht es verständlicherweise häufig nur darum, wie man am schnellsten zu seiner Baugenehmigung kommt und wer hierfür der Ansprechpartner im Bauamt ist. Obwohl die verschiedensten Themenbereiche des Baurechts, wie die Bebaubarkeit, Bauleitplanung, Baufinanzierung, Gartengestaltung und energiesparendes Bauen angesprochen werden, haben wir die Ausführungen möglichst knapp und verständlich gehalten, um Sie beim Durchblättern und Lesen der Informationsbroschüre nicht mit langatmigen rechtstheoretischen Texten zu belasten.
Dort, wo Sie im Einzelfall Bedarf nach individueller Beratung und Beantwortung besonderer Fragen haben, stehen Ihnen selbstverständlich meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Kreisbauamt gerne zur Verfügung. Insoweit darf ich auf die in der Broschüre dargestellten Zuständigkeiten verweisen, damit Sie schnell Ihren Ansprechpartner finden. Denken Sie immer daran, dass Ihr Bauantrag nur dann schnell bearbeitet werden kann, wenn er vollständig ist und ohne inhaltliche Beanstandung bleibt. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich rechtzeitig vorher informieren, möglichst auch schon bei Ihrer zuständigen Heimatgemeinde. Ich hoffe, dass Sie diese Broschüre häufig zur Hand nehmen und als wichtigen Ratgeber schätzen lernen. Allen Bauwilligen wünsche ich Glück und Erfolg bei der Verwirklichung Ihres Bauvorhabens.
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Von der Idee zum Haus – Bauplanung Gut Bauen : leichter gesagt als getan! Bauen bedeutet immer, sich als Bauherr durch eine anfangs unüberschaubar große Zahl von Einzelaspekten zu kämpfen, Informationen und Erfahrungen anderer oder aus dem eigenen Erleben einzubringen und daraus Entscheidungen für die kleinen wie auch die großen, die entscheidenden Fragestellungen abzuleiten. Entscheidend ist, sich am Beginn der Überlegungen nicht in Details zu verzetteln und das Pferd damit von hinten aufzuzäumen, sondern mit den wesentlichen Fragestellungen, die die Grundlage jeder Planung darstellen, zu beginnen und sich ernsthaft mit ihnen auseinanderzusetzen – denn sind die Grundlagen falsch gesetzt, wird das Haus auch trotz noch so großen Bauaufwands im Detail die in es gesetzten Erwartungen nicht erfüllen können. Aber womit beginnen? Eine uralte Grundregel der Architektur gibt den ersten Eindruck, was jedes neue oder umgeplante Haus im Grundsatz leisten muss: Es muss für die Aufgaben, die die Menschen von ihm als Ort des Lebens, Arbeitens und der Erholung erwarten, geeignet sein (Funktionserfüllung). Es darf als eine aus verschiedensten Bauarten und -teilen zusammengefügte Konstruktion keine Mängel aufweisen, muss technisch gesehen den Regeln der Bautechnik entsprechen (Dauerhaftigkeit). Und zu guter Letzt muss ein Haus, das die gewünschten Funktionen ermöglicht und ohne technische Mängel erstellt wurde, auch Ausdruck einer architektonischen Haltung sein, um wirklich „gut“ zu sein. Dafür muss es von einem qualifizierten Planer überlegt geplant und sowohl mit sich als Einzelobjekt wie auch mit der Straße, der Nachbarschaft und dem Ort ohne Beliebigkeit oder Brüche der Harmonie, das bedeutet mit der richtigen Mischung aus Individualität und Gleichklang mit dem Ort, ausgeführt werden. Nur dann wird es gefallen können (Schönheit).
Wofür baue ich? Nicht nur die aktuellen Wohnvorstellungen müssen vom qualifizierten Planer erfragt und räumlich in einen individuell darauf abgestimmten Hausgrundriss umgesetzt werden. Auch künftige Entwicklungen wie die Nutzbarkeit der Räume und Ebenen bei veränderter Haushaltsgröße oder im Alter gilt es zu bedenken. Ohne genaue Erforschung an dieser Stelle bleiben viele Häuser leider in später nicht und nur sehr teuer korrigierbarer Weise hinter teils absehbaren Anforderungen zurück. Mit welchem Ziel baue ich? Sollen wirklich nur Nutzflächen möglichst günstig und schnell auf einem Grundstück entstehen, die nicht übermäßig unansehnlich sind oder sich von den Häusern der Nachbarschaft nur in geschmäcklerischen Zutaten unterscheiden? Oder soll eine nach den Regeln der Baukunst eine auf den Bauherrn und seine Anforderungen ausgerichtete, individuell geplante, qualitätsvolle und in Einklang mit der Nachbarschaft und dem Ort stehende Lösung einer Bauaufgabe entstehen? Hier muss sich jeder Bauherr zuallererst selbst darüber klar werden, mit welchem Anspruch an Qualität und Passgenauigkeit auf die eigenen Vorstellungen er für sich und die Familie den Lebens-Ort gestalten möchte. Auch wenn heute zunehmend die Sichtweisen der Wirtschaft auch in anderen Bereichen zu dominieren beginnen, so muss ein Haus ein großes Bündel von Bedürfnissen befriedigen, und kann in aller Regel nicht nur als möglichst einfacher oder billiger „Zweckbau“ seine Nutzer mit ihren vielschichtigen Bedürfnissen zufriedenstellen. Wer hilft mir bei Planung und Bau?
Diesen unabänderlichen Dreiklang aus Funktionserfüllung, Dauerhaftigkeit und Schönheit muss jeder Bauherr beachten, wenn er ein für seine Wohnbedürfnisse, seinen zur Verfügung stehenden Kostenrahmen ein für sich und die Umgebung positiv wirkendes Gebäude erstellen will!
Ein Haus und seine Grunddisposition werden die meisten Bauherren nur einmal in Ihrem Leben festlegen. Gerade deshalb sollten Sie hier bei der notwendigen Zeit für eine individuelle überlegte Planung nicht an falscher Stelle sparen. Denn so viel Einfluss auf die Qualität und die Kosten Ihres Hauses wie während der ersten Planungsschritte haben
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Von der Idee zum Haus – Bauplanung Sie nie wieder im Bauablauf. Gute Planung gibt es nicht umsonst – aber sie ist immer billiger als die Realisierung eines schlechten und nicht auf die wahren Bedürfnisse der Bauherrschaft abgestimmten Entwurfes, sei es wegen der falschen Größe und Zuordnung der Räume, wegen unwirtschaftlicher Grundrisse, nicht genutzter Optimierungsmöglichkeiten oder fehlender energetischer Einsparungsvorschläge des Planungsfachmanns, die helfen würden, Jahr für Jahr bares Geld zu sparen. Fachwissen ist durch nichts zu ersetzen! Verfallen Sie hier bitte nicht in eine häufig falsch verstandene Sparsamkeit und vertrauen Sie sich einem erfahrenen Architekten an. Denn er ist als fachlich kompetenter Dienstleister ausschließlich Ihnen als Bauherr verpflichtet, er ist Sachwalter Ihrer Interessen, nicht der der Firmen, der Lieferanten oder der Behörden. Mit den gemeinsam mit Ihnen entwickelten Planungsparametern (Funktion, Qualität, Kosten) werden Sie mit einem Architekten nicht zwingend teurer, aber in jedem Falle deutlich sicherer zu besseren Planungen und ihren Preis werten Bauten gelangen als ohne. Wo baue ich? Stadt oder Land? Noch grundlegenderen Einfluss auf die spätere Lebensführung als das neu- oder umgebaute Haus selbst wird oft die Wahl des Bauortes haben. Gibt es eine Grundversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs, Arzt und Kindergärten vor Ort, am besten fußläufig erreichbar? Oder muss für Einkaufs- und Freizeitfahrten bereits ein Zweitwagen angeschafft werden? Wie weit dürfen die Wege in die Arbeit und zur Schule sein und wie viel Zeit kosten sie mich Tag für Tag? Was geschieht im Alter, wenn weite Strecken nicht mehr so leicht alleine bewältigt werden können? Die vermeintlich zu teuren Grundstückspreise zentraler gelegener, größerer Orte erscheinen häufig in einem ganz anderen Licht, wenn ihnen die dortigen geringeren Mobilitätskosten auf die Dauer von 30 bis 40 Jahren gegenüber gestellt werden. Grundstück im gewachsenen Dorf oder Wohnen in der Neubau-Siedlung am Rand? Es muss nicht immer das genormte Grundstück samt Haus in den neuen Siedlungen am Ortsrand sein, um die Träume vom eigenen
Haus und Garten (Bild: graf kellner architekten, Untermagerbein)
Haus verwirklichen zu können. Viel mehr Freiheiten für den Bauherrn und meist auch mehr Fläche bieten die mitten in alten Ortskernen gelegenen Parzellen. Hier lassen sich viel individuellere Wohn- und Lebenskonzepte verwirklichen, als dies in stark vereinheitlichten Siedlungsgebieten möglich ist. Von der Pferdehaltung in kleinem Maßstab bis zur Einrichtung eines in der Nachbarschaft verträglichen Gewerbebetriebs oder einer Hobby-Werkstatt in alten Wirtschaftsgebäuden reichen hier die Möglichkeiten. Zudem sind die zentralen örtliche Einrichtungen meist auf kürzestem Wege und noch zu Fuß zu erreichen. Da zunehmend weniger Neubauland ausgewiesen und Bauflächen im Innerort vermehrt auf den Grundstücksmarkt gelangen werden, wird sich hier wieder verstärkt das Dorfleben und Baugeschehen der Zukunft abspielen, wohingegen selbst heute noch gefragte Siedlungsbereiche Gefahr laufen, wegen künftig zu erwartender Leerstände wegen Unverkäuflichkeit der Immobilien ihren Wohn- und Wohlfühl-Wert deutlich einzubüßen. Einige Gemeinden haben die Zeichen der Zeit bereits erkannt und versuchen mit verschiedenen Instrumenten, Wiederbebauungen in zentraler Lage mit gemeindeeigenen Förderprogrammen zu unterstützen (z.B. Sanierungs-/Umbauprämie in Harburg und Möttingen). Auch die öffentliche Hand setzt neuerdings Förder- und Entwicklungsschwerpunkte auf den Erhalt und die Weiterentwicklung der Ortsmitten.
Info Neutralen fachlichen Rat zu Ihrer Bauentscheidung, zur Planung und Gestaltung Ihres Vorhabens erhalten Sie beim Kreisbaumeister sowie den seinen Mitarbeitern im Team Bauplanung, Bautechnik, Denkmalschutz. Auskunft und Hilfe erhalten Sie auch bei qualifizierten, mit den regionalen Bautraditionen vertrauten Architekten aus dem Landkreis und der näheren Umgebung. Eine Aufstellung der regional tätigen Architekten können Sie den Branchenverzeichnissen oder den Listen bei der Bayerischen Architektenkammer (www.byak.de) entnehmen.
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Hofer Straße 6 • 86720 Nördlingen • Tel.: 09081/2596-90 • Fax: 09081/2596-95
Regionaltypisches Bauen, Aspekte guter Baugestaltung – Bauplanung Bauten und die aus ihnen gebildeten Orte waren über Jahrhunderte Ausdruck der Anforderungen und Lebensbedingungen der jeweiligen Nutzer. Sie waren geprägt von der größtmöglichen Beschränkung auf das Notwendige, aber auch das Praktische und Erprobte, ohne dabei das Gefühl für eine mit sich, Ort und Landschaft harmonierende gute Gestaltung trotz dieser Rahmenvorgaben je zu verlieren. Über einen Erfahrungszeitraum von Generationen entstanden dabei die sogenannten Hauslandschaften, die gewissermaßen die Essenz erprobter funktionaler, dauerhafter und formschöner Lösungen zugleich waren. Mit der Verbreitung industriell hergestellter, überall verfügbarer Baustoffe und oft wahllos aus anderen Regionen aufgenommenen gestalterischen Einflüssen ist in den letzten Jahrzehnten jedoch eine große Verarmung der ursprünglich auf die örtlichen Bauaufgaben und klimatischen Bedingungen bestens abgestimmten Bauweisen einhergegangen, die landauf landab zu einer großen Austauschbarkeit und Monotonie vieler unserer Bauten und damit auch zur Verfälschung unserer einst charakteristischen Orts- und Stadtbilder beigetragen haben. Regionale Bautraditionen weiterentwickeln Dieser kulturellen Verarmung des unverwechselbaren regionaltypischen Ausdrucks unserer Ortschaften wie auch einer zunehmenden Gleichgültigkeit gegenüber gestalterischen Fehlgriffen gilt es mehr denn je entgegenzutreten, um einer erprobten, formschönen und funktional überzeugenden, kurz landschaftsgebundenen Gestaltung mit ihrem identitätsstiftenden Wiedererkennungswert wieder zu ihrem Recht zu verhelfen. Dabei geht es nicht um eine rückwärtsgewandte Verklärung oder das gedankenlose Aneinanderreihen einzelner regionaler Baudetails, sondern um das bewusste Sehen und Verstehen der Zusammenhänge und daraus abgeleiteten Lösungen und Qualitäten alter Baukonstruktionen, um daraus für die heutige Zeit gültige Architekturkonzepte und Detaillösungen zu entwickeln. Aus den Bautraditionen des Nördlinger Rieses, des Jura oder von Donau und Lech lassen sich auch heute für den Ort, die Nachbarschaft und den Nutzer passende architektonische Lösungen entwickeln, die die Gewähr
Altstadtverträglicher Neubau in Nördlingen (Bild: Moser + Ziegelbauer, Nördlingen
bieten, dass das Haus ein selbstverständlicher Teil des Ganzen wird, ohne „aus der Art“ zu schlagen und gewissermaßen eine Birne unter Äpfeln zu werden, die sich nicht in die Umgebung eingliedern möchte. Grundregeln guter Baugestaltung Unabhängig von den jeweiligen regionalen Bautraditionen lassen sich auch allgemeine Grundregeln guter Gestaltung aufführen, auf die Sie Ihr Gebäude abstimmen sollten, um grundlegende Fehlgriffe zu vermeiden. Sie können auch dazu dienen, die Qualität des für Sie entwickelten Bauentwurfes zu überprüfen. Konsequentes Einfügen in die bauliche und landschaftliche Umgebung Bauten müssen stimmig aus der sie prägenden Umgebung heraus entwickelt, geplant und ausgeführt werden, sie müssen mit Ort und Landschaft als vorgegebenem, nicht veränderbarem „Kontext“ gestalterisch in Einklang stehen, damit das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht gestört wird. Fehler, die bei der Analyse der Umgebung, dem wichtigsten Schritt beim Herangehen an jede neue Bauaufgabe, gemacht werden, können zu einer später kaum mehr korrigierbaren Unverträglichkeit innerhalb der baulichen oder landschaftlichen Umgebung führen. Nicht aus der Umgebung und ihren Merkmalen heraus entwickelte Vorhaben stören die Identifikation mit dem Ort, als Fremdkörper sondern sie sich aus ihrem Umfeld ab und stehen damit als Einzelobjekt regelrecht abseits. Grundlegende Bedeutung für ein gelungenes Einfügen hat die auf den Bauplatz und seine Umgebung abgestimmte Baukörpergröße und -lage, die Wahl des passenden Daches nach Form und Neigung, die Dachrichtung, die Proportionen von Wand- und Dachflächen sowie der Einsatz von Materialien und Farben. Vielleicht lässt sich die Idee des guten Einfügens ja so beschreiben: Nicht das Auffallen (um jeden Preis), sondern das sensible Wahrnehmen und Aufnehmen der wesentlichen gestaltprägenden Merkmale aus
Blick über die Hauptstraße in Rain
Regionaltypisches Bauen, Aspekte guter Baugestaltung – Bauplanung der Umgebung ist gefragt, um mit einem Bauvorhaben eine Straße, einen Ort, eine Situation ohne Störung, aber in Harmonie weiterentwickeln zu können. Schon mit diesem knappen Selbstverständnis bei der Entwicklung der eigenen Lösung lassen sich die schlimmsten Fehler in Bereich der Bau- und Ortsgestaltung vermeiden. Auch bei Einhalten der örtlichen Grundregeln bleibt für Sie als Bauherr nahezu grenzenloses Spektrum individueller Gestaltungsmöglichkeiten, wie an den niemals gleichen oder monotonen Altstadtbauten einer Straße beispielhaft zu sehen ist. Grundform des Hauses Das richtige Verhältnis von Länge zur Breite eines Baukörpers und eine möglichst einfache, leicht ablesbare Grundform sind entscheidend für die vorteilhafte Wirkung auf den Betrachter und das Entstehen funktionaler Grundrisse. Weniger ist hier in jedem Falle mehr! Wählen Sie eine geometrische einfache, eindeutige Grundform. Die Längsseite des Hauses, entlang der immer First und Traufe des Gebäudes laufen, sollte in etwa den 1,4-fachen Wert der Schmal- oder Giebelseite erreichen, um eine eindeutig gerichtete Baukörperform zu erreichen. Quadratische Baukörper wirken demgegenüber meist richtungslos und unentschlossen. Unvermeidbare „Zutaten“ zur Grundform des Hauses müssen dem Hauptbaukörper in Höhe und Umfang, Material und Farbe untergeordnet bleiben, damit dieser in seiner Grundform nicht beeinträchtigt wird. Vor- und Rücksprünge am Gebäude oder willkürlich daran angefügte Zubauten stören die Wirkung des Hauptbaukörpers und begünstigen meist das Entstehen aufwändiger und meist wenig überzeugender Dachlandschaften. Empfehlenswerter ist auf jeden Fall, jetzt (oder absehbar später) benötigte Nutzflächen bereits innerhalb eines einheitlich geplanten, einfachen Baukörpers oder einer Baukörpergruppe vorzusehen und zu integrieren. Dies ergibt im Regelfall auch eine bessere Platzausnutzung auf dem Grundstück und vermeidet die nachträgliche Stellung einer Vielzahl weiterer Kleingebäude auf dem Grundstück.
An regionale Vorbilder angelehntes Wohnhaus in Schwörsheim
Anpassen an die Geländesituation Der Gebäudeentwurf muss in Ausrichtung und Lage auf dem Grundstück sowie der Anordnung und Höhenlage von Zugängen und Zufahrten einer vorhandenen Topografie des Grundstücks soweit als möglich angepasst werden. Damit entstehen keine künstlichen Geländeaufoder Abtragungen, die einem sensiblen Einpassen in die Umgebung grundsätzlich entgegenstehen. Anzustreben ist im Regelfall eine Gebäudelängsausrichtung parallel zu den Höhenschichtlinien. Nicht zielführend ist demgegenüber der Versuch, bewegte Geländeverhältnisse über das Schaffen neuer Terrassierungen, Anschüttungen oder Abgrabungen einem nicht auf das Baugrundstück abgestimmten, Standard-Gebäudeentwurf anzupassen. Durch bewusstes Miteinbeziehen der Topografie im Bauentwurf lassen sich sonst nicht mögliche, räumlich besonders reizvolle Wohnsituationen schaffen (z.B. durch Split-Level- oder mehrgeschossige Lösungen). Dachgestaltung - Form, Neigung und Eindeckung, Einschnitte und Aufbauten Das Dach ist die fünfte Fassade Ihres Hauses! Dieses oft prägende Bauteil muss daher genauso überlegt gestaltet werden wie die Wandflächen selbst. Ein Steildach soll den Baukörper als ruhige und einheitlich gestaltete Fläche nach oben abschließen. Dachaufbauten wie Gauben oder Quergiebel müssen sich dem Hauptdach in Breite, Firsthöhe und Anzahl unterordnen und sollen nicht größer als unbedingt erforderlich sein, damit die Hauptdachfläche noch ablesbar bleibt. Vermeiden Sie gehäufte oder wahllos verteilte Störungen durch Gauben, sonstige Dachaufbauten und -Einschnitte, bei entsprechender Planung können Räume alternativ oft über die Giebelseiten belichtet werden. Wegen der Fernwirkung der Dachflächen sind auf die bauliche Umgebung abgestimmte Farbgebungen in matter, nicht glänzender Ausführung unverzichtbar. Mit maßstäblich dem Gebäude angepassten, nicht zu großen Ziegelformaten wie dem regional dominierenden Rundbiberschwanz- oder modernen Flachziegeln in roter oder rotbrauner Farbgebung kann die Dachfläche zur guten Gesamtwirkung des Gebäudes in großem Maße beitragen.
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Regionaltypisches Bauen, Aspekte guter Baugestaltung – Bauplanung Solaranlagen müssen wegen ihrer besonders auffälligen Optik in Lage und Größe sehr bewusst auf die Dachfläche gesetzt werden. Verwenden Sie nur einheitliche, ununterbrochene Flächen in Rechteckform mit ausreichend Abstand zu den Dachrändern. Ausfransende Modulreihen, Auslassungen für Gauben und Dachfenster und Überschreitungen der Dachkanten können ihr Gebäude nachhaltig verunstalten. Aufgeständerte Anlagen sind nicht nur im Wohnumfeld wegen ihrer unvorteilhaften Optik zu vermeiden. Zunehmend sind auch Module auf dem Markt, die auch auf sehr gering geneigten Dächern eingesetzt werden können. Beim Neubau empfiehlt sich, die Solaranlage bereits bei der Planung der Dachfläche, ihrer Öffnungen und Aufbauten miteinzuplanen, um sie im Idealfall in unauffälliger Rechteckform in die Dachflächenebene integrieren zu können. Für den rechtlichen Umgang mit Solaranlagen hält der Fachbereich ein Infoblatt bereit, das auch im Internetangebot zu finden ist. Fassadengestaltung – von Tür und Fenster und dem Drumherum Die geschlossenen Wandflächen bilden zusammen mit den darin liegenden Öffnungen aus Toren, Türen und Fenstern die Fassade, das „Gesicht“ Ihres Hauses. Für eine möglichst harmonische Wirkung des Gebäudes ist ein ausgewogenes Verhältnis geschlossener und offener Elemente zueinander notwendig. Ist die Fassade das Gesicht, so sind die Fenster die „Augen“ des Hauses. Achten Sie hier auf möglichst einheitliche Formate und Fenstergrößen wie auch auf maßstäbliche Fensterunterteilungen bei großen Flächen. Kniestöcke ermöglichen durch höher gesetzte Dachstühle besser ausnutzbare Dachgeschosse, führen aber schnell zu unschönen oder überhoch wirkenden Längsseiten am Gebäude, vor allem bei nicht eindeutig längsorientierten Baukörpern. Schon mit Kniestöcken von 50 cm lassen sich bei normalen Dachneigungen meist noch vorteilhafte Längsfassaden gestalten.
Balkone und Wintergärten Balkone können den Nutzwert von Räumen vor allem bei fehlendem Zugang zu einem Garten entscheidend erhöhen. Ihre Tiefe und Breite soll einerseits den Nutzansprüchen gerecht werden, andererseits sie noch untergeordnet zum Hauptbaukörper wirken lassen. Steht ein Garten zur Verfügung, bevorzugen die meisten Bewohner den direkten Kontakt mit dem Außenraum, der Balkon bleibt dann häufig nur ein aus gestalterischen Motiven heraus mit eingeplantes, aber teures Baudetail. Einfriedungen Mit halbhohen Einfriedungen lassen sich die fließenden Grenzen zwischen öffentlichem Straßenraum und halböffentlicher Vorgartenzone markieren, ohne eine harte unüberblickbare Grenzlinie zu erzeugen. Gebräuchlich und bewährt sind einfache, gerade Holzlattenzäune, die mit einzeln dahinter gestellten Büschen und kleineren Bäumen einen freundlichen Eindruck vom Grundstück vermitteln können. Neben der nicht übertriebenen Höhe spielt bei diesem Bauteil die Wahl des orts- und situationsangepassten Materials und Farbe die entscheidende Rolle. Ungünstig wirken hingegen hohe oder auffällige durchlaufende Sockel und Schnitthecken wie auch das meist überdimensionierte „Zyklopenmauerwerk“ aus nur gebrochenen Großsteinen.
Info Neutralen fachlichen Rat zu Ihrer Bauentscheidung, zur optimalen Planung und Gestaltung Ihres Vorhabens erhalten Sie beim Kreisbaumeister sowie den technischen Mitarbeitern im Fachbereich Bauwesen, Kontaktdaten siehe Anprechpartner.
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Bebaubarkeit von Grundstücken – Baurecht Die entscheidende Frage für jeden Bauherrn ist, ob sein Grundstück überhaupt bebaubar ist. Dies gilt es daher möglichst früh abzuklären. Geregelt ist die Bebaubarkeit in den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB). Hiernach sind folgende drei Bereiche voneinander zu unterscheiden: Überplanter Bereich: Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereiches eines „Bebauungsplans“ der jeweiligen Gemeinde (§ 30 BauGB). Mit der Überplanung bislang nicht bebauter Bereiche durch einen Bebauungsplan können Gemeinden neues Baurecht schaffen. Der Plan regelt dabei Art und Umfang der zulässigen Bebauung, er gibt vor, an welcher Stelle bauliche Anlagen und Gebäude in welcher Form und Größe und mit welcher Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe) gebaut werden dürfen. Wichtige Aufgabe für Bauherr und Planer ist es daher, sich bereits ganz zu Anfang der Planung Klarheit zu verschaffen, welche Vorgaben beachtet werden müssen. Ob für ihr Grundstück die Regeln eines Bebauungsplans einschlägig sind, erfahren sie bei der jeweiligen Gemeinde oder beim Landratsamt.
Voraussetzung für jede Bebauung ist, dass die Erschließung des Vorhabens mit öffentlicher Zuwegung und den meist erforderlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Wasser und Abwasser gegeben ist. Neben der Einhaltung des Bauplanungsrechts des BauGB („ob“) muss jedes Vorhaben auch die eher sicherheitsrechtlich motivierten, technischen Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO) einhalten, die regelt, „wie“ gebaut werden kann. Die BayBO gilt für alle baulichen Anlagen, Bauprodukte sowie Grundstücke. Sie enthält z.B. Anforderungen baukonstruktiver und baugestalterischer Art an Bauwerke und Baustoffe sowie inhaltliche Ausführungen über Anforderungen an die Bauausführung, die am Bau Beteiligten und Antrags- und Verfahrensfragen. Info Auskünfte zur Bebaubarkeit von Grundstücken erhalten Sie im Fachbereich Bauwesen im Landratsamt. (Auskünfte für den Bereich der Städte Donauwörth und Nördlingen erteilen die jeweiligen Stadtbauämter).
Innenbereich: Das Grundstück liegt innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ (§ 34 BauGB). Innenbereiche sind durch vorhandene Bebauung von einigem Gewicht geprägte, organisch gewachsene Siedlungsbereiche, wie es z.B. der Ortskern eines Dorfes darstellen kann. Nicht dem Innenbereich zuzuordnen sind jedoch Flächen kleinerer Weiler oder Einzelgehöfte oder auch größere unbebaute „Insel“-Flächen innerhalb des Innenbereichs. Der im Grundsatz bebaubare Innenbereich endet am Ortsrand mit der Außenkante der letzten baulichen Hauptnutzung nach außen. Darstellungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde sind für die Ausdehnung des Innenbereichs ohne Bedeutung. Im Innenbereich ist ein Vorhaben so zu planen, dass es sich nach Nutzung, Größe und Stellung im Rahmen der das Grundstück prägenden Umgebungsbebauung bewegt und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt. AuSSenbereich: In allen anderen Fällen liegt das Grundstück im „Außenbereich“ (§ 35 BauGB). Im Außenbereich ist das Bauen für private Zwecke im Regelfall unzulässig. Hier sollen nur die „privilegierten“, in geschlossenen Siedlungsbereichen nicht möglichen oder nicht erwünschten, störenden Vorhaben (z.B. Forst- und Landwirtschaft, Gartenbau) zur Ausführung kommen, um die unbebaute Landschaft mit ihren Freiraumfunktionen dauerhaft für Mensch und Natur erhalten zu können. Im Außenbereich gelten erhöhte Anforderungen an Situierung, Art und Größe der Vorhaben, damit die im Umfeld liegenden Schutzgüter wie z.B. bestimmte Tier- und Pflanzenarten, Gewässer oder das Bild der Landschaft nur im zwingend erforderlichen Umfang beeinträchtigt werden.
Baurecht – Bauregeln und Genehmigungspflichten Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen „Bauliche Anlagen“ sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Dazu zählen neben Gebäuden z.B. auch Zäune, Warenautomaten und Werbeanlagen, aber auch Aufschüttungen, Stellplätze für Kraftfahrzeuge und sonstige Anlagen, wenn sie für eine überwiegend ortsfeste Benutzung vorgesehen sind. Grundsätzlich ist jede Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zunächst baugenehmigungspflichtig. Bestimmte Vorhaben geringerer Bedeutung sind jedoch in der Bayerischen Bauordnung ausdrücklich von der Antrags- und Genehmigungspflicht ausgenommen. Bei Zweifeln empfiehlt sich in jedem Fall die Rückfrage im Landratsamt. Alle Vorhaben müssen bei der Planung, dem Bau selbst und auch bei ihrer späteren Benutzung im Einklang mit den Vorschriften des Bauplanungsrechts (was darf gebaut werden) und des Bauordnungsrechts (wie muss es beschaffen sein) stehen. Wichtig dabei: • Die Bauvorschriften gelten ausnahmslos für alle Vorhaben, d.h. unabhängig davon, ob für sie eine Pflicht zur Einreichung eines Bauantrags besteht (genehmigungspflichtige oder genehmigungsfreigestellte
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Vorhaben) oder ob sie baurechtlich ohne jeden Genehmigungsantrag unmittelbar ausgeführt werden dürfen (verfahrensfreie Vorhaben). Zu nennen sind hier beispielsweise die Regeln zu notwendigen Grenzabständen oder zu brandschutztechnischen Eigenschaften des Vorhabens und der verwendeten Bauprodukte. • Die Ausführung eines Vorhabens ohne eine erforderliche Genehmigung, in Abweichung von der erteilten Genehmigung oder in Abweichung von baurechtlichen Vorschriften stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die regelmäßig mit einer Geldbuße geahndet wird. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, aber bereits begonnene oder fertig gestellte Baumaßnahme im Einzelfall gänzlich oder in Teilen wieder rückgebaut werden muss. Die Erst-Verantwortung liegt mehr denn je bei Bauherren und Planern… Bayern hat mit den mehrfachen Änderungen des Bauordnungsrechts von 1998 bis 2008 die dem Bauen vorgelagerte Prüftätigkeit der Baubehörden zugunsten einer immer größeren Eigenverantwortung für Bauherren, ihre Planer und Architekten beschnitten. Stellte eine Baugenehmigung zuvor noch eine Art behördliche „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ für ein Bauvorhaben dar, so ist heute der Prüfumfang
Bauregeln und Genehmigungspflichten – Baurecht im Genehmigungsverfahren für die Mehrzahl der Vorhaben stark beschnitten. Für die damit große Mehrzahl der behördlich ungeprüften Aspekte stehen Bauherr und Planer in der alleinigen Verantwortung, alle einschlägigen gesetzlichen Regelungen in die Planung miteinzubeziehen, und auch nach der Baugenehmigung beim Bauen selbst keine formalen oder technischen Fehler zu begehen.
Info Auskünfte zu Rechten und Pflichten von Bauherren, Nachbarn, Gemeinde und Bauaufsichtsbehörde erhalten Sie im Fachbereich Bauwesen im Landratsamt. (Auskünfte für den Bereich der Städte Donauwörth und Nördlingen erteilen die jeweiligen Stadtbauämter).
So werden beispielsweise die in der Bauordnung für alle Vorhaben vorgegebenen bautechnischen Standards nur mehr für die kleine Gruppe der sicherheitstechnisch besonders heiklen „Sonderbauten“ wie Heime, Schulen oder statisch aufwändige Hallenkonstruktionen durch das Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde überprüft. Sollen nicht den technischen Regeln entsprechende Lösungen ausgeführt werden, muss darüber, auch innerhalb von Bauanträgen, der Bauherr einen mit Begründung versehenen separaten Antrag vorlegen (über alle wesentlichen Änderungen seit 2008 informiert ein Sonderdruck von „bau intern“, der im Landratsamt und auf der Internetseite des Fachbereichs Bauwesen erhältlich ist). Die im Bauordnungsrecht seit 2008 schon recht weit in die Tat umgesetzte Forderung „Weniger Staat!“ wirkt sich in dem rechtlich wie technisch komplexen Themenfeld des Bauens nun als echter Gradmesser für die Fachkunde und Gewissenhaftigkeit von Planer und Bauherr aus – denn nur wer seine Pflichten kennt, kann ihnen auch nachkommen. … aber: Das Landratsamt überwacht den Baufortschritt! Weiterhin intakt blieben jedoch die baupolizeilichen Aufgaben des Landratsamtes, die Einhaltung der Regeln der Bauordnung mehr denn je baubegleitend im Rahmen der Bauüberwachung sicherzustellen und auch Verstöße aus dem stark angewachsenen Sektor der Eigenverantwortlichkeit des Bauherrn weiterhin zu rügen. Mit einer unüberlegten Umsetzung dieses Reformgedankens würden wir, wie wir meinen, unserem Selbstverständnis, auch in Zukunft erster Ansprechpartner für die Bauherren im Landkreis zu bleiben, jedoch alles andere als gerecht. Deshalb wollen wir den bislang bewährten Weg, im Interesse des Bauherren auch einen Blick über den formalen Tellerrand hinaus zu werfen, treu bleiben und werden auch weiterhin in engem Kontakt mit der Bauherrschaft versuchen, Planungsfehler, v.a. bei Abstandsflächenund Brandschutzthematiken, möglichst noch zu einem Zeitpunkt zu korrigieren, solange nur umgezeichnet, nicht aber der Bau gestoppt oder gar wieder in Teilen abgebrochen werden muss. Mehr denn je sind wir bei unserer Tätigkeit auf die verantwortliche und engagierte Mitwirkung unserer Bauherren und Planer angewiesen, gerade dann, wenn es z.B. wegen ungenügender oder fehlender Pläne und Angaben Probleme gibt, die das Genehmigungsverfahren ins Stocken kommen lassen können. Wohnhauserweiterung in Wallerstein
Baurecht – Verfahrensarten und notwendige Unterlagen Verfahrensarten Je nach Art, Umfang und Standort des Bauvorhabens können unterschiedliche Genehmigungs- oder AnzeigeVerfahren erforderlich sein, um mit einem Vorhaben beginnen zu können: Für die Vorab-Klärung wesentlicher Fragen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung: • das Vorbescheids-Verfahren: bestimmte Einzelthemen einer späteren Baugenehmigung können vorab mit geringem Planunsaufwand für den Bauherrn rechtsverbindlich entschieden werden
• das Genehmigungs-Freistellungsverfahren: vollständig einem örtlichen Bebauungsplan entsprechende Vorhaben dürfen 1 Monat nach Stellen eines formellen Freistellungs-Antrags begonnen werden, die Baugenehmigung entfällt! • die verfahrensfreien Vorhaben: viele kleinere oder bautechnisch einfache Vorhaben dürfen unmittelbar ohne Bauantrag oder Baugenehmigung begonnen werden • Sonderfall isolierte Abweichung oder Befreiung: verfahrensfreie Vorhaben, denen dennoch Vorschriften des Baurechts entgegenstehen, müssen vor Ausführung über eine isolierte Abweichung oder Befreiung zugelassen werden
Für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen:
Für die vollständige Beseitigung baulicher Anlagen:
• das reguläre Baugenehmigungsverfahren: nur mehr für besonders heikle „Sonderbauten“ wie z.B. Schulen, Heime, Hochhäuser • das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren: für alle sonstigen Vorhaben
• Beseitigungs-Anzeige: mit dem Abbruch darf begonnen werden, wenn seit der Einreichung der Anzeige gegenüber Gemeinde und Landratsamt jeweils 1 Monat vergangen ist
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Verfahrensarten und notwendige Unterlagen – Baurecht Zu allen Verfahrensarten gibt es Besonderheiten und wichtige Hinweise, die für einen komplikationslosen Planungs- und Bauablauf von Bedeutung sind. Ob Ihr Vorhaben verfahrensfrei ist oder welches Genehmigungs- oder Anzeige-Verfahren durchzuführen ist, haben wir auf den folgenden Seiten zusammengestellt. Das Vorbescheids-Verfahren Der Vorbescheid bietet dem Bauherrn die Möglichkeit, über einzelne, konkret im Antrag formulierte Fragestellungen bereits vor dem aufwändigen Erstellen eines Bauantrags eine verbindliche Klärung durch die Bauaufsichtsbehörde zu erreichen. Mit dem in diesen Punkten vorweggenommenen Teil einer späteren Baugenehmigung erhält der Bauherr frühzeitige Rechtssicherheit in den im Vorbescheid beantworteten Fragen. Typische Anwendungsfälle für Vorbescheidsanträge sind die Klärung der grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks für eine bestimmte Nutzung oder der Möglichkeit einer Gebäude-Umnutzung oder Gebäude-Erweiterung. Dem Antrag auf Vorbescheid sind je nach Fragestellung die für die Beurteilung der gestellten Fragen notwendigen Unterlagen (z.B. Lagepläne, Skizzen, Zeichnungen) beizufügen. Der Bauvorbescheid gilt zunächst für die Dauer von 3 Jahren. Vor Ablauf der Frist kann er auf Antrag um jeweils 2 Jahre verlängert werden. Für den Bauvorbescheid werden je nach Umfang der Fragestellung Gebühren in Höhe von 0,1 % der anrechenbaren Baukosten, mindestens jedoch 25 Euro, erhoben. Diese Gebühren werden bei einer späteren Baugenehmigung teilweise angerechnet.
Sonderbauten sind noch die Möglichkeit einer Genehmigungsfreistellung nutzen können. In diesem Verfahren wird vom Landratsamt nur die Einhaltung folgender Bestimmungen geprüft (reduziertes Prüfprogramm): › bauplanungsrechtliche Vorgaben des Baugesetzbuchs über die Zulässigkeit von Vorhaben › örtliche Bauvorschriften › andere öffentlich-rechtliche Anforderungen nur, soweit wegen der Baugenehmigung eine separate Entscheidung entfällt, ersetzt wird oder miteingeschlossen wird (z.B. denkmalrechtliche Entscheidungen) › beantragte Abweichungen von den - ansonsten ungeprüften Vorgaben des Bauordnungsrechts (Bayerische Bauordnung, abgeleitete Rechtsverordnungen) Wichtig: • Die zentralen bautechnischen Vorgaben des Bauordnungsrechts (Bayerische Bauordnung, abgeleitete Rechtsverordnungen) sind nicht mehr Teil des Prüfprogramms! • Die Verantwortung für die Einhaltung aller nun ungeprüften bautechnischen Vorgaben (samt notwendiger Abstandsflächen zum Nachbarn, Stellplätze oder zur Baugestaltung) sowie weiterer nicht zu prüfender Anforderungen des Fachrechts liegt im vereinfachten Verfahren allein auf Seiten des Bauherrn. • Erforderlich erachtete Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Anforderungen (z.B. von den Abstandsflächen oder vom Brandschutz) sind vom Bauherrn im Rahmen des Bauantrags gesondert zu beantragen und bezüglich ihrer Notwendigkeit erstmals auch zu begründen.
Das reguläre Baugenehmigungsverfahren Das Genehmigungs-Freistellungsverfahren stellt das umfassendste Genehmigungsverfahren dar. Es greift für alle „Sonderbauten“, das sind alle besonders schwierigen Vorhaben, entweder aus gebäude- oder nutzungsbezogenen Gründen (z.B. große Höhe oder Spannweite, große Nutzerzahl, besondere Hilfsbedürftigkeit der Nutzer). In diesem Verfahren wird vom Landratsamt die Einhaltung folgender Bestimmungen geprüft (Prüfprogramm): › bauplanungsrechtliche Vorgaben des Baugesetzbuchs über die Zulässigkeit von Vorhaben › baupolizeiliche Vorgaben des Bauordnungsrechts (Bayer. Bauordnung, abgeleitete Rechtsverordnungen sowie örtliche Bauvorschriften) › andere öffentlich-rechtliche Anforderungen nur, soweit wegen der Baugenehmigung eine separate Entscheidung entfällt, ersetzt wird oder miteingeschlossen wird (z.B. denkmalrechtliche Entscheidungen) Wichtig: Die Verantwortung für die Einhaltung weiterer zwar bestehender, aber nicht im Rahmen des Prüfprogramms zu prüfender Anforderungen des Fachrechts (z.B. Wasserrecht, Arbeitssicherheit) liegt – trotz vermeintlich umfassender Prüfung – allein auf Seiten des Bauherrn. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren stellt das Regelverfahren für die allermeisten Vorhaben dar. Es wird für alle baugenehmigungspflichtigen Vorhaben durchgeführt, die weder
ermöglicht für Vorhaben, die an sich baugenehmigungspflichtig wären, das Bauen ohne Baugenehmigung, sofern folgende Voraussetzungen lückenlos eingehalten sind: ›	keine Einstufung als „Sonderbau“ (nach Art. 2 Abs. 4 BayBO) › Lage im Geltungsbereich eines „qualifizierten“ oder „vorhaben	bezogenen“ Bebauungsplans (Bebauungspläne nach § 30 Abs. 1 und 2 BauGB) › Einhaltung aller Festsetzungen des Bebauungsplans sowie ggf. weiterer örtlicher Bauvorschriften (z.B. zur Baugestaltung, nötigen Stellplätzen, Kinderspielplätzen) › gesicherte Erschließung (Zufahrt, Wasser, Abwasser, Energie) › keine Erklärung der Gemeinde, dass das jeweilige Vorhaben stattdessen im vereinfachten Genehmigungsverfahren durchgeführt oder vorläufig untersagt werden soll Wie läuft das Antragsverfahren ab? • Einreichung der regulären Bauantragsunterlagen, samt aller ggf. im Bebauungsplan geforderten zusätzlichen Unterlagen (z.B. Lärmschutzgutachten, Freiflächengestaltungsplan) bei der Gemeinde • unverzügliche Weiterleitung einer Fertigung des Antrags durch die Gemeinde an das Landratsamt • Erteilung des Einvernehmens, ggf. Verweisung ins vereinfachte Baugenehmigungsverfahren oder vorläufige Untersagung durch die
Baurecht – Verfahrensarten und notwendige Unterlagen Gemeinde, Mitteilung des Gemeinde-Beschlusses ans Landratsamt • Mit dem Vorhaben darf 1 Monat nach Vorlage der vollständigen Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden. Erklärt die Gemeinde, dass sie weder ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren wünscht noch eine vorläufige Untersagung ausspricht, darf unmittelbar mit dem Vorhaben begonnen werden. Wichtig: • Das Privileg „Bauen ohne Baugenehmigung“ wird nur für Vorhaben gewährt, die vollständig in Einklang mit Bebauungsplan und Ortsrecht stehen. Bauherr und Planer sind alleinverantwortlich, dass diese Voraussetzung vollständig eingehalten ist, eine vorgelagerte Prüfpflicht der Antragsunterlagen seitens Gemeinde oder Landratsamt besteht nicht. • Die Gemeinde kann ohne Angabe von Gründen die Überführung des Antrags ins vereinfachte Genehmigungsverfahren verlangen. Stimmt der Bauherr einer etwaigen Überführung bereits im Freistellungsantrag zu, kann dieser nahtlos weiterbearbeitet werden. Bestimmte Vorhabensarten (z.B. lautes Gewerbe) können von der Gemeinde im jeweiligen Bebauungsplan generell ins vereinfachte Genehmigungsverfahren verwiesen werden. • Beginnt der Bauherr nicht innerhalb von vier Jahren mit der Ausführung des genehmigungsfrei gestellten Bauvorhabens, muss er das Verfahren erneut durchlaufen. • Bei nicht erfüllten Voraussetzungen würde das Vorhaben ohne eine – dann erforderliche – Baugenehmigung erstellt. Wurde jedoch mit dem Bau noch nicht begonnen, kann das Freistellungsverfahren ins vereinfachte Baugenehmigungsverfahren überführt werden; im
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Rahmen des zu stellenden Bauantrags sind die für das Vorhaben erforderlichen Befreiungen vom Bauherrn gesondert unter Nennung zwingender grundstücksbezogener Gründe zu beantragen. • Das im Freistellungsantrag beantragte Vorhaben muss im Einklang mit den Bauantragsunterlagen realisiert werden, auch nur kleine Abweichungen können hier große Folgen haben. Wenn z.B. der Bau vor Ort in seiner Lage, Höhenlage zum Gelände oder mit seiner ausgeführten Wandhöhe dann im Widerspruch zum Bebauungsplan steht, wurde das Vorhaben ohne die dann erforderliche Baugenehmigung errichtet. Neben Vorlage des nachträglich zu stellenden Bauantrags wird ein Bußgeld fällig, im schlimmsten Fall droht ein Baustopp, bis geklärt ist, ob die auf der Baustelle festgestellten Verstöße im Nachhinein zugelassen werden können oder aber rückgebaut werden müssen. Verfahrensfreie Vorhaben Bestimmte in einer Aufzählung der Bayerischen Bauordnung aufgeführte Vorhaben dürfen wegen geringer Schwierigkeit oder Bedeutung ohne ein Antragsverfahren „verfahrensfrei“ ausgeführt werden. Wichtig: Auch verfahrensfrei erstellbare Bauten müssen alle für sie geltenden technischen Regelungen und Anforderungen des Baurechts und weiterer Fachgebiete wie des Natur-, Umwelt-, Denkmalschutz- und Wasserrechts einhalten. Die Verantwortung hierfür trägt mangels Antragsverfahren allein der Bauherr. In Zweifelsfällen wenden Sie sich bitte an die jeweiligen Fachstellen im Landratsamt.
Verfahrensarten und notwendige Unterlagen – Baurecht Wurden die Voraussetzungen für verfahrensfreies Bauen nicht erfüllt, muss das erforderliche Antragsverfahren nachgeholt werden, sofern es Aussicht auf Erfolg hat. Im schlimmsten Fall droht der Rückbau der zwar erstellten, aber im Nachhinein nicht genehmigungsfähigen Anlage.
vom Bauvorhaben im Maßstab 1:100 (Grundriss, Ansichten, Schnitt). •	Sonstige Angaben z.B. Materialangaben, Art und Farbe der Dacheindeckung, etc. • Nachbarunterschriften Der Antrag kann formlos eingereicht werden.
(Isolierte) Abweichung oder Befreiung Sind für ein Vorhaben Abweichungen von Anforderungen der BayBO und zugehöriger bautechnischer Verordnungen, Ausnahmen und Befreiungen von Bebauungsplänen und sonstigen städtebaulichen Satzungen nach § 31 BauGB sowie Ausnahmen nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) über die zulässige Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 BauGB erforderlich, so lässt die zuständige Bauaufsichtsbehörde diese unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung, unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange zu, wenn dies mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen der Sicherheits-Generalklausel der BayBO in Art. 3 Abs. 1 vereinbar ist. Dies gilt für: ›	Abweichungen von Vorschriften, die im durchlaufenen Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft werden (dann Beantragung der Abweichung/Ausnahme/Befreiung im Rahmen des Bauantrags) › Abweichungen bei Anlagen, für die ansonsten kein Genehmigungs	verfahren durchlaufen werden muss (dann „isolierte Abweichung/	Befreiung“ in separatem Antrag) Der Zulassung einer Abweichung bedarf es nicht, wenn bautechnische Nachweise durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt werden. Beantragung Soweit Abweichungen von baurechtlichen Anforderungen erforderlich sind, sind diese vom Bauherrn schriftlich, im Regelfall über die Gemeinde beim Landratsamt zu beantragen, ihre Notwendigkeit ist dabei zu begründen. Bei verfahrensfreien Bauten (nach der Aufzählung des Art. 57 Abs. 1 BayBO) ist eine Besonderheit in den Zuständigkeiten von Gemeinde und Landratsamt zu beachten: •	Ist für die in der Aufzählung des Artikel 57 Absatz 1 genannten, meist baulich nur wenig bedeutsamen Anlagen eine Abweichung von örtlichen Bauvorschriften (d.h. vom Bebauungsplan oder einer sonstigen örtlichen Bauvorschrift, z.B. Gestaltungssatzung) erforderlich, so liegt hierfür die Zuständigkeit bei der Gemeinde selbst und nicht mehr beim Landratsamt! • Sind darüber hinaus für ein verfahrensfreies Vorhaben weitere bautechnische Abweichungen erforderlich, z.B. von allgemeinen Abstandsflächen- oder Brandschutzanforderungen, so sind diese Abweichungen – zusätzlich zur gemeindlich erteilten Abweichung – wie bisher direkt beim Landratsamt zu beantragen! Abweichende Unterlagen Zusätzlich zum Antrag auf Abweichung oder Befreiung werden im allgemeinen benötigt: • Amtlicher Lageplan im Maßstab 1 : 1000, unverändert • Kopie des amtlichen Lageplanes im Maßstab 1 : 1000, mit eingetragenem Bauvorhaben • Skizzen (maßstabsgetreue ei-gengefertigte Skizzen sind ausreichend)
Voraussetzungen: Eine Befreiung von Festsetzungen in Bebauungsplänen kann nur erteilt werden, wenn dadurch nicht die wesentlichen inhaltlichen Vorgaben des Bebauungsplans („Grundzüge der Planung“) außer Kraft gesetzt werden sowie •	Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern • die Befreiung städtebaulich vertretbar ist • sonst eine vom Bebauungsplan nicht beabsichtigte, grundstücksbezogene Härte entstehen würde. Kosten: Die Gebühr für eine Abweichung / Befreiung liegt bei 5/10 % des Werts des Nutzens, der dadurch in Aussicht steht. Die Mindestgebühr beträgt 25 €. Beseitigungs-Anzeige Nur, wenn eine bauliche Anlage vollständig abgebrochen werden soll, handelt es sich auch baurechtlich um eine Beseitigung. Soll die Anlage hingegen nur teilweise abgebrochen werden, handelt es sich um eine Änderung baulicher Anlagen (genauer: des weiter bestehenden Teils der Anlage). In diesem Fall ist, soweit erforderlich, ein Bauantrag zu stellen. Der vollständige Abbruch einer baulichen Anlage ist: entweder gänzlich verfahrensfrei (Art. 57 Abs. 5 Satz 1 BayBO), und zwar für: ›	alle verfahrensfrei errichtbaren Bauten (nach Katalog des Art. 57 Abs. 1 bis 3) › die freistehenden Gebäude aus den Gebäudeklassen 1 und 3 › sonstige Anlagen (soweit keine Gebäude) bis zu 10 m Höhe Darunter fallen beispielsweise Gebäude mit einem umbauten Raum von nicht mehr als 500 m³, Mauern und Einfriedungen, Stellplätze, Masten und Werbeanlagen. oder aber anzeigepflichtig (Art. 57 Abs. 5 Satz 2 BayBO), für alle anderen Anlagen. Die beabsichtigte Beseitigung ist parallel gegenüber der Gemeinde sowie gegenüber dem Landratsamt mindestens 1 Monat vor Beginn anzuzeigen. Vor Ablauf der Monatsfrist darf im Regelfall nicht mit der Beseitigung begonnen werden. Für nähere Auskünfte, ob die von Ihnen geplante Abbruchmaßnahme anzeigepflichtig oder verfahrensfrei ist, oder ob ein Bauantrag nötig ist, wenden Sie sich bitte an unsere Mitarbeiter im Fachbereich. Beseitigungsanzeige-Verfahren sind für den Antragsteller gebührenfrei. Abweichende Unterlagen Der Anzeige der Beseitigung einer baulichen Anlage sind die für die Beurteilung des Vorhabens notwendigen Unterlagen beizufügen: •	Lageplan mit Lage der zu beseitigenden Anlagen unter Bezeichnung des Grundstücks nach Katasterwerk sowie nach Straße und Hausnummer
Baurecht – Verfahrensarten und notwendige Unterlagen • bautechnische Nachweise oder Bescheinigungen der Standsicherheit benachbarter Gebäude: Soll ein Gebäude beseitigt werden, das an ein anderes Gebäude angebaut ist, und deshalb oder aus anderen Gründen die Beseitigung die Standsicherheit des anderen Gebäudes beeinflussen kann, sind – auch bei ansonsten verfahrensfreien Beseitigungen – zu beachten: Die Standsicherheit der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, muss bei benachbarten Gebäuden der Gebäudeklasse 2 von einem Tragwerksplaner (nach Art. 62 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 und Satz 2) vor Beginn der Arbeiten bestätigt sein. Bei sonstigen nicht freistehenden benachbarten Gebäuden (Gebäudeklasse 3 bis 5 sowie nicht freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude der Gebäudeklasse 1) muss die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, durch einen Prüfsachverständigen vor Beginn der Arbeiten bescheinigt sein (Vier-Augen-Prinzip). Dies gilt auch, wenn die Beseitigung eines Gebäudes sich auf andere Weise, z.B. über Veränderungen des Baugrunds, auf die Standsicherheit anderer Gebäude auswirken kann. Diese Bestimmungen gelten nicht, soweit an Gebäude angebaut ist, die selbst verfahrensfrei erstellt werden könnten.
Achten Sie daher zur Beschleunigung des Verfahrens darauf, dass uns bei Anträgen zur Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von
Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen im Regelfall folgende Unterlagen vorliegen müssen (in dreifacher Fertigung): ­›	Bauantragsformular ›	Baubeschreibung ›	Berechnung der Wohnflächen/des umbauten Raumes mit Baukosten ›	Berechnung der Geschoss-/Grundflächen-/Baumassenzahl › statistischer Erhebungsbogen mit Angaben für die Baustatistik ›	Aktueller, amtlicher Lageplan im Maßstab 1:5000 und 1:1000, mit Angabe der bestehenden und geplanten Gebäude innerhalb eines angemessenen Umgriffs (ca. 50 m), ihrer Abstände zu den Grund-	stücksgrenzen und zu den bestehenden Gebäuden auf dem Bau-	grundstück; Eigentümerverzeichnis ›	Bauzeichnungen im Maßstab M 1:100 bestehend aus Grundrissen, Schnitten und Ansichten, mit allen Unterschriften der angrenzenden Grundstücksnachbarn unter Angabe der Flur-Nummern u. Adressen, mit • Höhenplan (oder Darstellung im Lageplan bzw. EG-Grundriss/ Schnitten), mit: - Höhenlage (jeweils mit Bezug auf das Höhenbezugssystem) der Eckpunkte des Baugrundstücks, der Eckpunkte der geplanten baulichen Anlage, der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen sowie des Erdgeschossfußbodens; - Anschnitt des bestehenden und geplanten Geländes sowie die Höhenlage der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der geplanten Geländeoberfläche • Abstandsflächenplan (oder Darstellung im Lageplan bzw. EG	Grundriss) mit den Abständen der geplanten baulichen Anlage zu anderen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und auf den benachbarten Grundstücken, zu den Nachbargrenzen sowie den anfallenden Abstandsflächen selbst ›	Stellplatznachweis, mit Berechnung und Darstellung der erforderli	chen Stellplätze nach Anzahl, Lage & Größe, alternativ Nachweis der Stellplatz-Ablöse ›	Brandschutznachweis, sofern bei Sonderbauten, Mittel- und Groß	garagen oder Gebäuden der Gebäudeklasse 5 laut Bauantrag der Brandschutz nicht von einem Prüfsachverständigen im Auftrag des Bauherrn bescheinigt, sondern bauaufsichtlich durch das Landratsamt geprüft werden soll
Erweiterungsbau am Gymnasium Donauwörth (Bild: Obel und Partner, Donauwörth)
Halle im Erweiterungsbau am Gymnasium Donauwörth (Bild: Obel und Partner, Donauwörth)
Wichtig: Für die Beseitigung von denkmalrelevanten Anlagen, z.B. im Bereich eines Denkmal-Ensembles, in der Nähe von Einzeldenkmälern oder für die Beseitigung eines Einzeldenkmals selbst muss grundsätzlich vor Beginn zusätzlich eine Erlaubnis nach Denkmalschutzgesetz vorliegen. Erforderliche Bauantrags-Unterlagen Mit vollständigen und präzisen Antragsunterlagen leistet der Bauherr die entscheidendste Voraussetzung, dass sein Antrag ohne Verzögerungen und Rückfragen bearbeitet werden kann. Bei unvollständigen oder unklaren Angaben muss wegen der nachzureichenden fehlenden oder präzisierten Unterlagen mit Verzögerungen in der Antragsbearbeitung gerechnet werden.
Verfahrensarten und notwendige Unterlagen – Baurecht › Standsicherheitsnachweis, sofern bei Sonderbauten in Gebäudeklasse 4 und 5 oder ggf. in Gebäudeklasse 1 bis 3 nach Kriterienkatalog die Prüfung durch Prüfingenieur oder Prüfamt im Auftrag der Bau aufsichtsbehörde erforderlich ist › Kriterienkatalog über die Prüffreiheit des Standsicherheitsnach	weises bei Sonderbauten in Gebäudeklasse 1 bis 3 (nicht erforderlich für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 und für nicht oder nur zum vorübergehenden Aufenthalt einzelner Personen bestimmte eingeschossige Gebäude mit freien Stützweiten von nicht mehr als 12 m und nicht mehr als 1600 qm Fläche) › Begründung zum Antrag auf Ausnahme/Befreiung/Abweichung, sofern im Rahmen des Antrags gestellt
Wichtig: Der Bauantrag selbst darf – je nach Typ des Vorhabens – nur von bestimmten fachkundigen Personen gefertigt, unterzeichnet und gegenüber den Behörden eingereicht werden („Bauvorlageberechtigung“).
sonstige je nach Art und Lage des Vorhabens erforderliche Anlagen:
Die meisten der zum Bauantrag erforderlichen Nachweise, Berechnungen und Angaben in weiteren Unterlagen müssen von fachkundigen, ggf. hierzu berechtigten Personen erstellt und vom Verantwortlichen (Bauherr und/oder Planer) unterschrieben sein.
für Vorhaben innerhalb von Bebauungsplänen, soweit nach Bebauungsplan erforderlich: › Freiflächengestaltungsplan mit Kostenschätzung (Angebot) der Herstellung aller naturschutzfachlich notwendiger Maßnahmen ein	schließlich 3-jähriger Anwuchspflege, erstellt von einem fachkundigen Büro (hier in 4-facher Ausfertigung) › Lärmschutzgutachten
• Allgemein bauvorlageberechtigt sind Architekten und die in die Liste der Bayerischen Ingenieurekammer Bau eingetragenen bauvorlageberechtigten Ingenieure. •	Für Vorhaben begrenzten Umfangs oder Schwierigkeit sind auch Angehörige der Fachrichtungen Architektur, Hochbau und Bauingenieurwesen, staatlich geprüfte Bautechniker sowie Handwerksmeister des Maurer-, Zimmerer- und Betonbauerfachs bauvorlageberechtigt.
Info Auskünfte zu den erforderlichen Unterlagen erhalten Sie im Fachbereich Bauwesen, Kontaktdaten siehe unter Ansprechpartner.
für Vorhaben im Außenbereich: › Freiflächengestaltungsplan mit Eingriffsbeurteilung, Flächenbilanz und Kostenschätzung (Angebot) der Herstellung aller naturschutzfachlich notwendigen Maßnahmen einschließlich 3-jähriger Anwuchspflege, erstellt von einem fachkundigen Büro (hier in 4-facher Ausfertigung) für Vorhaben mit möglichen Auswirkungen auf den Naturschutz: › bei Lage des Vorhabens in oder mit Auswirkung auf Natur-, Land	schaftsschutz- oder Natura 2000-Gebiete (FFH/SPA): Unterlagen und Angaben zur Gebietsverträglichkeit › bei Vorhaben mit Betroffenheit besonders bzw. streng geschützter Pflanzen- oder Tierarten: Fachbeitrag Artenschutz oder naturschutz	fachliche Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (SAP) für gewerbliche Vorhaben: › Betriebsbeschreibung mit Angabe von Betriebsform, -Ausübung und -Zeiten, Mitarbeiterzahl und Maschinenausstattung ›	bei Vorhaben mit Arbeitsstätten mit erhöhtem Gefährdungspotential eine 4. Fertigung des Bauantrags, zur Weitergabe und Prüfung durch das Gewerbeaufsichtsamt
Nebengebäude im Garten, Bild: Moser + Ziegelbauer, Nördlingen
für Vorhaben an oder innerhalb von Denkmälern: ›	Maßnahmebeschreibung, Angaben zur geplanten Ausführung, ggf. Fotos, Skizzen, Firmenprospekte und -Angebote für landwirtschaftliche Vorhaben: ›	Angaben zu den Tierzahlen und zur Stallausführung auf dem Form	blatt des Landratsamtes für nicht an gemeindlichen Kanal anschließbare Anwesen: ›	Gutachten eines privaten Sachverständigen für Abwasserwirtschaft
Zum Wohnhaus umgenutzter ehemaliger Stadel in Nördlingen
Baurecht – Wichtige Ansprechpartner Ansprechpartner aus den Bereichen Bautechnik, Denkmalschutz, Wohnungsbauförderung und Gutachterausschuss
bei Landratsamt, Gemeinden, Verwaltungsgemeinschaften und weiteren Behörden
Leiter Abteilung Bau und Umwelt (Baujurist)
Herr Hegen
harald.hegen
Leiter Fachbereich Bauwesen (Bauverwaltung)
gerhard.gloning
Kreisbaumeister (techn. Bereich)
karlheinz.wolf
Baubezirk VG Ries: Alerheim, Amerdingen, Deiningen, Ederheim, Forheim, Hohenaltheim, Mönchsdeggingen, Reimlingen, Wechingen
Technik: Herr Wolf Verwaltung: Frau Reichensberger (nur Alerheim) sonst: Herr Stimpfle Baukontrolle: ,Herr Liebhäuser
277 274 278 286
179 160 164 471
karlheinz.wolf maria.reichensberger daniel.stimpfle manfred.liebhaeuser
Baubezirk Ries: Auhausen, Ehingen, Fremdingen, Maihingen, Marktoffingen, Oettingen, Fünfstetten, Hainsfarth, Möttingen, Harburg, Huisheim, Megesheim, Munningen, Otting, Wallerstein, Wolferstadt
Technik: Herr Gottwald Verwaltung: Frau Reichensberger für Auhausen, Ehingen, Fremdingen, Maihingen, Marktoffingen und Oettingen, sonst: Herr Stimpfle Baukontrolle: Herr Liebhäuser
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daniel.stimpfle manfred.liebhaeuser
Baubezirk Jura-Lech: Buchdorf, Daiting, Genderkingen, Holzheim, Marxheim, Münster, Niederschönenfeld, Oberndorf, Rögling, Tagmersheim, Tapfheim, Rain am Lech, Kaisheim, Monhein
Technik: Herr Hippele Verwaltung: Frau Gayer Baukontrolle: Herr Daus
165 161 472
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Baubezirk Asbach-Bäumenheim und Mertingen
Technik: Herr Hippele Verwaltung: Herr Gloning Baukontrolle: Herr Daus
josef.hippele gerhard.gloning mathias.daus
Baubezirk Wemding
Technik: Herr Hippele Verwaltung: Frau Reichensberger Baukontrolle: Herr Daus
284 274 286
165 160 472
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Herr Wolf Herr Scheurich
karlheinz.wolf karl-heinz.scheurich
silvia.reiner
Frau Mouraros
annette.mouraros
Frau Maier (nördlicher Landkreis) Frau Kowalke (südlicher Landkreis)
anna.maier ilse.kowalke
N.N. (kommisarisch erledigt durch Fachbereichsleiter)
Geschäftsstelle Gutachterausschuss Kaufpreissammlung
Herr Schwertberger Frau Holley
uwe.schwertberger ilse.holley
Bauleitplanung VG Ries Restlicher Landkreis (ohne Städte Nördlingen und Donauwörth) Digitalisierung, Verwaltung, GIS Denkmalschutz (ohne Städte Nördlingen und Donauwörth) Förderung und Verwaltung Wohnraumförderung Soziale Wohnraumförderung Wohnberechtigungsbescheinigungen
Zi.-Nr.: Tel.: C... 0906/74-
E-Mail: ...@lra-donau-ries.de
Wichtige Ansprechpartner – Baurecht Kontaktdaten weiterer Ansprechpartner im Landratsamt:
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Immissionsschutz, Abfallrecht
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Herr Pfahler Fachkundige Stelle Wasserwirtschaft: Herr Zengerle Brunnen: Frau Waldvogel Abwasserbeseitigung: Herr Straßner
hermann.pfahler
293 281 299
205 208 263
wolfgang.zengerle karin.waldvogel helmut.strassner
paul.buss hans.weidel
Herr Buss Herr Weidel
Bereich Jura-Lech-Donau: Herr Geisler Bereich Ries: Herr Dettweiler Archäologie: Herr Bäcker
Gaststätten, Spielhallen: Herr Höck
0906/5532 09082/2562 0906/21737 52
kevin.hoeck
VERWALTUNGSGEMEINSCHAFTEN – VG
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09091/9091-0 09091/9091-44 Georg Vellinger
VG Oettingen i. Bay.
Schloßstr. 36 86732 Oettingen i. Bay. 09082/709-0
09082/709-88
Hauptstr. 60 86641 Rain
09090/703-0
09090/703-139 Gerhard Martin
09081/2594-0 09081/2594-50 Hermann Schmidt
Alerheim, Amerdingen, Deiningen, Ederheim, Forheim, Hohenaltheim, Mönchsdeggingen, Reimlingen, Wechingen
Weinstr. 19 86757 Wallerstein
09081/2760-0 09081/2760-20 Franz Stimpfle
Maihingen, Marktoffingen, Wallerstein
09092/9690-0 09092/9690-50 Dr. Martin Drexler
Fünfstetten, Huisheim, Otting, Wolferstadt, Wemding
Buchdorf, Daiting, Rögling, Tagmersheim, Monheim Auhausen, Ehingen a. Ries, Hainsfarth, Megesheim, Munningen, Oettingen i. Bay. Genderkingen, Holzheim, Münster, Niederschönenfeld, Rain
Baurecht – Städte, Märkte und Gemeinden NAME
Caroline Zehnpfennig-Doleczik
Joseph-Haas-Str. 2
Bugstr. 11
Dietmar Höhenberger
Erhalten oder neu bauen? – BERATUNG UND FÖRDERUNG Planung und Ausführung
Da Grund und Boden nicht vermehrbar sind, kann der immense Flächenverbrauch für neue Wohn- und Gewerbegebiete und für technische und verkehrliche Infrastrukturen in der bisherigen Form nicht mehr länger fortgeführt werden. Auch verlangt der sich abzeichnende demografische Wandel mit einer immer höheren Quote älterer Menschen und die Abwanderung junger Arbeitskräfte aus den ländlichen Regionen in die wirtschaftlichen Zentren von den Gemeinden neue Konzepte und Programme zur Stadt- und Ortsentwicklung, die dem drohenden Trend der Ausdünnung und Überalterung begegnen können.
• die Grundstücke können nicht selten vergleichsweise günstig erworben werden • ein Großteil der später benötigten Bausubstanz ist bereits vorhanden und kann ggf. umgebaut werden • die häufig vorhandenen Nebengebäude und großen Freiflächen auf den Grundstücken bieten ausreichend Raum für Familie und Freizeit • vielfältige, nur wenig beschränkte Möglichkeiten der Bebauung, Neugestaltung und Nutzung, z.B. auch für „Wohnen und Arbeiten“ und „Wohnen mit Tieren“ auf dem Grundstück • oft kurze Wege zu Geschäften, Haltestellen, Schulen, Kindergärten
Innenentwicklung der Orte und Flächensparen
In unseren Ortschaften finden sich mittlerweile immer mehr kaum oder nicht mehr genutzte, ehemals meist landwirtschaftliche Hofstellen und freie Grundstücksflächen. Sie warten nur darauf, von künftigen Bauherren entdeckt zu werden. Um bestehende Bausubstanz einer neuen Nutzung zuführen zu können, sollten zunächst folgende Aspekte geklärt werden: • welche baurechtlichen Möglichkeiten bietet das Grundstück? welche Nutzungen sind hier und in der Nachbarschaft vorhanden oder künftig zulässig?
Als Möglichkeit, sowohl den Flächenverbrauch zu minimieren als auch die künftigen demografischen Herausforderungen aufzunehmen, bietet sich die Strategie der Innenentwicklung der Ortschaften an. Sie zielt auf eine vorrangige Nutzung innerörtlicher Brachflächen, unter- oder fehlgenutzter Flächen und Gebäude für die Zwecke der baulichen Weiterentwicklung, Belebung und ggf. Verdichtung in den Ortskernen und in bestehenden Siedlungsflächen ab, um den Bedarf für Neuausweisungen von Bauflächen nach außen auf das geringstmögliche Maß zu beschränken. Die Innenentwicklung erhebt und bewertet hierzu vorhandene innerörtliche Flächenreserven und vermittelt sie an neue Nutzer, Bewohner und Eigentümer. Mit ihrer Hilfe kann es den örtlichen Gemeinschaften gelingen, den bereits heute von Leerstand und Funktionsverlust bedrohten Ortskernen wieder ihre zentrale Rolle im Ortsverband zurückgeben. Auch der Einzelne kann dazu beitragen, den Prozess des Flächensparens und der Innenentwicklung zu einem Erfolg zu führen: Wiedernutzung alter Bausubstanz und leergefallener Grundstücke Häufig werden die großen Vorteile, die die eingewachsenen, bebauten Grundstücke im Ortsbereich dem neuen Eigentümer bieten, nicht bei der Entscheidung „Sanieren oder neu Bauen“ miteinbezogen:
• wie ist der bauliche Zustand des Gebäudes? welche Reparaturen müssen in jedem Fall durchgeführt werden? • welche Nutzungen sollen im Gebäude Platz finden? wo lassen sie sich am sinnvollsten in den bestehenden Grundriss integrieren? • welche Kosten entstehen beim Kauf, welche ggf. beim Umbau oder Abbruch von Gebäuden? Umgang mit dem Altbestand Im geschlossenen Baubestand bieten sich dabei die unterschiedlichsten Möglichkeiten, von vorhandenen Gebäuden und freien Flächenpotentialen auf dem Grundstück zu profitieren: › Erhalt und Modernisierung:	Wenn Flächenangebot und Grundriss weiterverwendet werden können, genügt die Sicherung der Substanz mit Anpassung an die heutigen Wohn- und Energiestandards.
BERATUNG UND FÖRDERUNG – Erhalten oder neu bauen? › Umnutzung, Zubauten: Werden neue Nutzungen eingefügt, kann der Grundriss meist an die gewünschten Raumbedürfnisse und -Beziehungen angepasst werden; bei Bedarf kann das Gebäude profilgleich erweitert oder neue Zubauten auf dem Grundstück angeordnet werden. › Abbruch und Neubebauung: Bei Unwirtschaftlichkeit des Erhalts von Gebäuden ist auch nur die Weiternutzung des voll erschlossenen Grundstücks möglich. Fördermöglichkeiten, Beratung Für die energetische Optimierung im Gebäudebestand gibt es mittlerweile eine Vielzahl auf die jeweiligen Anwendungsfälle abgestimmter staatlicher Fördermöglichkeiten durch Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen. Auch die Kommunen unterstützen teils Sanierungen bestehender Gebäude und Abbrüche bei Wiederbebauungen mit eigenen Förderprogrammen (z.B. Sanierungs-/Umbauprämie in Harburg und Möttingen). Liegt Ihr Grundstück im Umgriff laufender Maßnahmen der Städtebauförderung, können darüber hinaus für den Sanierungszielen dienende Maßnahmen besondere Fördergelder gewährt und steuerliche Sonderabschreibungen geltend gemacht werden.
Gelungene Altbausanierung in Steinhart
Info Neutralen fachlichen Rat zu Ihrer Bauentscheidung und zu den Möglichkeiten auf Grundstücken in bereits bebauten Ortsbereichen erhalten Sie beim Kreisbaumeister sowie den Mitarbeitern im Team Bauplanung, Bautechnik, Denkmalschutz. Nutzen Sie auch die Beratung qualifizierter Architekten, ob und in welcher Form ein individuelles „Bauen im Bestand“ für Sie von Vorteil sein kann. Eine Aufstellung der regional tätigen Architekten können Sie den Branchenverzeichnissen oder den Listen bei der Bayerischen Architektenkammer (www.byak.de) entnehmen. Informationen zu Förderprogrammen erhalten Sie über die Energieberatung im Landkreis Donau, Kontaktdaten im Internet unter www.energie-im-donautal.de Neu und alt geht Hand in Hand am Bürgerheim in Nördlingen, Bild: Moser + Ziegelbauer, Nördlingen
Denkmalschutz – BERATUNG UND FÖRDERUNG Denkmalschutz – ein Thema, das uns Alle angeht Der Erhalt von Denkmälern als bauliches, künstlerisches und geschichtliches Erbe gehört zu den wichtigsten Kulturaufgaben des Staates und der Gesellschaft. Nachfolgenden Generationen sollen die charakteristischen Bauwerke, aber auch Kunstgegenstände und bereits im Erdboden ruhende Zeugnisse vorangegangener Epochen als Kulturgut und Geschichtsdokumente erhalten bleiben. Denkmäler sind aber bei weitem nicht nur die herausragenden, weithin auffallenden Bauten wie Kirchen und Schlösser, an die jeder zuerst denkt, wenn von Denkmälern die Rede ist. Die Mehrzahl unserer geschützten Denkmäler ist viel unauffälliger, oft gar unscheinbar und nicht auf den ersten Blick als wertvolles Geschichtszeugnis erkennbar. Und doch ist es gerade die Vielzahl der Bürger- und Bauernhäuser, Wirtschaftsgebäude und Gartenanlagen, die die gewachsenen Ortslagen auch auf den Dörfern unverwechselbar machen, ihnen ihr einmaliges, eigenständiges Gesicht geben. Wann ist ein Gebäude oder ein Ort ein Denkmal? Was ist geschützt? Denkmäler sind „von Menschen geschaffene Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt“, so das 1973 im Landtag beschlossene Bayerische Denkmalschutzgesetz.
Dachsanierung an einem denkmalgeschützten Fachwerkhaus in Oettingen
Die Schutzbestimmungen des Gesetzes gelten für die Gruppe der Einzelbaudenkmäler und Ensembles wie auch für die Gruppe der Bodendenkmäler und der beweglichen Denkmäler. A. Baudenkmäler Einzelbaudenkmäler sind als Objekte in ihrer gesamten baulichen Substanz und der teils noch vorhandenen historischen Ausstattung geschützt, d.h. vom Keller bis zum Dachstuhl. In seltenen Ausnahmefällen stehen nur besonders wertvolle Bauteile eines Gebäudes unter Schutz, beispielsweise ein Türsturz, ein Wappenstein, eine Fachwerkgiebelwand oder ein Innungsschild. Zu Gruppe der Baudenkmäler zählen nicht nur geschützte Einzelbauten, sondern auch historische Ortskerne und Straßenzüge, die als städtebauliche Anlage mit allen darin befindlichen, meist noch charakteristisch geformten Gebäuden und Anlagen flächenhaft unter Denkmalschutz stehen („Ensemble“). Geschützt sind hier im Wesentlichen die Ortsund Gebäudestrukturen und das jeweilige Stadtbild aus Straßenräumen und nach einheitlichen, leicht ablesbaren Gestaltungsmerkmalen errichteten Gebäuden, unabhängig von deren Alter. Denkmal auch ohne Denkmalliste? Die Denkmalliste ist ein Verzeichnis, in dem alle zu einem bestimmten Zeitpunkt bekannten Denkmäler verzeichnet sind. Die Liste ist daher nie komplett und wird vom Landesamt für Denkmalpflege als bayerische
Kleinod in der Oettinger Pfarrgasse nach der Sanierung
BERATUNG UND FÖRDERUNG – Denkmalschutz Denkmalfachbehörde ständig fortgeschrieben. Die Schutzbestimmungen des Gesetzes greifen auch ohne Eintrag in die Liste, wenn nur im Ergebnis der Erhalt des Objekts im Interesse der Allgemeinheit liegt. Auskünfte zum Inhalt der Denkmalliste und zur Klärung einer möglichen Denkmaleigenschaft erhalten Sie bei der für den Vollzug des Denkmalschutzgesetzes zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde im Landratsamt. Was bedeutet Denkmalschutz für mich als Eigentümer / Nachbar? Nahezu alle Eingriffe in Denkmäler, auch vermeintlich kleine Maßnahmen, die nicht baugenehmigungspflichtig sind, wie etwa eine Innenrenovierung, ein Fassadenanstrich oder eine Fenstererneuerung bedürfen einer besonderen denkmalrechtlichen Erlaubnis. Auch Veränderungen im Umfeld von Denkmälern (sog. Nähefälle), die sich auf den Bestand oder das Erscheinungsbild einzelner geschützter Objekte oder Ensembles auswirken können, sind erlaubnispflichtig. Dies kann z.B. für Farbanstriche, Anbauten, Abbrüche, Fassadenänderungen, Dacheindeckungen oder Photovoltaikanlagen in Nachbarschaft zu Denkmälern und, optische Fernwirkung vorausgesetzt, auch noch in bedeutend größerer Entfernung zu Denkmälern der Fall sein. Die generelle Erlaubnispflicht gilt unabhängig davon, ob Sie Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen wollen oder nicht. Wie läuft das Erlaubnisverfahren ab? Zunächst sollten Sie mit dem Landratsamt Kontakt aufnehmen, damit die Maßnahme vorbesprochen und die weiteren Schritte und dafür benötigten Angaben und Unterlagen festgelegt werden können. Im Erlaubnisverfahren prüft das Landratsamt, ob und ggf. wie die von Ihnen geplante Maßnahme durchgeführt werden kann, damit die geschützte Substanz des Denkmals und seine Erscheinung soweit wie möglich erhalten oder wiederhergestellt werden können. Der AnFür ein schönes Zuhause
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trag auf Maßnahmen an einem Baudenkmal oder Ensemble, oder in deren optischen Nähebereich, ist mit der notwendigen Maßnahmenbeschreibung (textlich, ggf. Skizzen, Fotos, Pläne), bei gewünschter Förderung möglichst mit einer Kostenschätzung, über die Gemeinde beim Landratsamt zu stellen. Je nach Art und Umfang der Maßnahme wird das Objekt zusammen vor Ort mit dem Kreisbaumeister, teils auch mit dem für den Landkreis zuständigen Referenten des Landesamts für Denkmalpflege und dem Kreisheimatpfleger besichtigt, um Fragen zur Durchführung und Förderung besprechen und Details ggf. zusammen mit den ausführenden Handwerkern oder beauftragten Planern festlegen zu können. Kleinere Maßnahmen können auch außerhalb der Sprechtage mit dem Landesamt vor Ort oder telefonisch soweit vorbereitet werden, dass hierüber die bei allen Maßnahmen erforderliche Abstimmung und Stellungnahme durch das Landesamt erreicht werden kann. Für das obligatorische Erlaubnisverfahren und die Termine vor Ort entstehen für Sie keine Kosten, da dies nach Denkmalschutzgesetz grundsätzlich kostenfrei ist. Für den Fall, dass im Zuge der Maßnahme auch baurechtliche Themen betroffen sind und ein Bauantrag zu stellen ist, werden die Denkmalanforderungen im Rahmen dieses Verfahrens mitgeprüft. Das separate Erlaubnisverfahren nach Denkmalrecht entfällt dann. Welche Fördermöglichkeiten können bei Maßnahmen an Baudenkmalen genutzt werden? Direkte Zuwendungen Für Maßnahmen, die dem Erhalt, der Instandsetzung und Sanierung von Baudenkmälern bzw. der äußeren Gestalt von Gebäuden in Ensemblebereichen dient, werden direkte Zuwendungen in Form von Zuschüssen und Darlehen (bezogen auf Mehraufwendungen aus Gründen
Denkmalschutz – BERATUNG UND FÖRDERUNG der Denkmalpflege) von verschiedenen Fördergebern gewährt. Auch notwendige Voruntersuchungen zur Abklärung des voraussichtlichen Aufwands können bezuschusst werden. Fördergeber sind:	› Gemeinden › Landkreis Donau-Ries › Bezirk Schwaben › Landesamt für Denkmalpflege › Staatsministerium für Wissenschaft und Kunst ­› Bayerische Landesstiftung › weitere Denkmalstiftungen in Bund und Landkreis Da unter Umständen mehrere Fördergeber in Frage kommen können, empfiehlt sich eine vorherige Beratung durch die Untere Denkmalschutzbehörde im Landratsamt, die auch die Förderverfahren für Sie koordiniert. Steuerliche Sonderabschreibungen Daneben besteht nach wie vor die Möglichkeit, beträchtliche indirekte Zuwendungen in Form von steuerlichen Abschreibungen nach Einkommensteuergesetz (bezogen auf die Herstellungskosten, teils Anschaffungskosten des Baus) zu erhalten. Die hierfür beim Finanzamt einzureichende Bescheinigung über die angefallenen Kosten der Maßnahme kann nur beim Landesamt für Denkmalpflege unter Beigabe der Rechungen beantragt werden.
behörde und Landesamt für Denkmalpflege) vor Beginn abgestimmt sein (mit denkmalrechtlicher Erlaubnis oder Baugenehmigung). Bereits begonnene Maßnahmen können weder durch Zuschüsse noch durch steuerliche Instrumente unterstützt werden. Die Förderbedingungen der jeweiligen Fördergeber müssen beachtet werden. Dies bedeutet ab einer mittleren Kostensumme auch für private Bauherren u.a., dass gewisse Standards bei der Vergabe von Bauaufträgen eingehalten werden müssen. B. Was hat es mit Bodendenkmälern auf sich? Warum sind sie geschützt? Bodendenkmäler sind bewegliche und unbewegliche Denkmäler, die sich im Boden befinden oder befanden und meist aus vor- oder frühgeschichtlicher Zeit stammen. Zu nennen sind hier beispielsweise Gebäude- und Siedlungsspuren früher Kulturen, die Ortskerne historische Altorte, sich teils noch topografisch abzeichnende Reste von Stadtbefestigungen und Gräben sowie auch bereits ganz unter dem Bodenhorizont liegende Grabstätten. Sie sind oft die letzten Spuren geschichtlicher Entwicklungen und Lebensformen, die unseren heutigen Lebensraum zu ihrer Zeit benutzt und geformt haben. Derzeit sind gut 40.000 Bodendenkmäler in Bayern bekannt, vergleichsweise viele davon befinden sich im immer schon gut für menschliche Besiedelung geeigneten Nördlinger Ries und seinen Randzonen.
Voraussetzungen für die Förderung Die Maßnahme muss mit den Denkmalbehörden (Untere Denkmalschutz-
Wohl eine noch viel größere Zahl schlummert hingegen noch unentdeckt unter Feldern, Straßen und alten Ortsgrundrissen. Durch bodeneingreifende Maßnahmen wie bei Baugruben für die Fundamentierung von Neubauten, aber auch durch die systematische Ermittlung und Auswertung von bildgebenden Verfahren erhöht sich die Zahl der bekannten archäologischen Fundstellen ständig weiter. Damit eröffnen sich uns immer genauere Kenntnisse der damaligen Lebensformen
Schlosstraße im Ensemble Oettingen
Archäologisch begleiteter Oberbodenabtrag bei Munningen
Individuelle Aussagen zur Fördermöglichkeiten sind nur auf den jeweiligen Einzelfall bezogen möglich, da diese von der Wertigkeit des Denkmals und von den noch zur Verfügung stehenden Jahresfördermitteln abhängt.
BERATUNG UND FÖRDERUNG – Denkmalschutz und Siedlungsformen, die sich im Idealfall zu einem Gesamtbild der damaligen Kultur verdichten lassen. Bei beweglichen Bodendenkmälern wie Münzen und Schmuck führt die fachgerechte Restaurierung der Objekte zu neuen Erkenntnissen. Wie erfahre ich, wo sich bereits bekannte Bodendenkmäler befinden? Ebenso wie die Bau- sind auch die bekannten Bodendenkmäler in der ständig aktualisierten Denkmalliste enthalten und stehen in ihrer Substanz, bei sich noch in der Landschaft abzeichnenden topografischen Spuren auch mit ihrem Erscheinungsbild und Umfeld unter gesetzlichem Schutz. Auch im Bereich der Bodendenkmalpflege arbeiten die Denkmalbehörde im Landratsamt und das Landesamt für Denkmalpflege eng zusammen. Die frühzeitige fachliche Beratung und Betreuung von Denkmaleigentümern, Bauherren, Investoren sowie Kommunen und Behörden durch das Landesamt spielt bei der Vielzahl der betroffenen Grundstücke und Flächen heute mehr denn je eine wesentliche Rolle, um einerseits den Verlust geschichtlicher Zeugnisse zu verhindern, andererseits aber auch berechtigten Bauinteressen Rechnung zu tragen. Vorrangiges Interesse der Bodendenkmalpflege ist nicht das Ausgraben, sondern,
die mit Baumaßnahmen einhergehenden Zerstörungen der betroffenen Fundstellen und Bodenschichten nach Möglichkeit zu verhindern, damit sie als Geschichts-Archiv im Boden bewahrt werden können. Wenn sich dieses Hauptziel im Rahmen einer Baumaßnahme nicht verwirklichen lässt, müssen vor einem Bodeneingriff ersatzweise Erkundungen und ggf. fachgerechte archäologische Ausgrabungen durchgeführt werden, um das Bodendenkmal wenigstens wissenschaftlich auswerten zu können. Für die Finanzierung der Grabungen ist der Bauherr als Veranlasser der Substanzzerstörung des Bodendenkmals verantwortlich. Auch als Träger öffentlicher Belange versuchen die Denkmalbehörden, Planungen denkmalverträglich zu gestalten. Zum Schutz der Bodendenkmäler beinhaltet das Beratungsangebot des Landesamtes die Umplanung von Bauvorhaben oder die konservatorische Überdeckung von Teilbereichen eines Bodendenkmals, damit diese unverletzt erhalten werden können. Was gilt für Bodeneingriffe auf und im Nähebereich von Bodendenkmälern? Muss bei Bodeneingriffen damit gerechnet werden, dass Bodendenkmäler betroffen sein können, muss für den Eingriff eine denkmalrechtliche Grabungserlaubnis vorliegen, die über die Gemeinde beim Landratsamt zu
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Denkmalschutz – BERATUNG UND FÖRDERUNG beantragen ist. Von einer Betroffenheit muss immer dann ausgegangen werden, wenn auf kartografisch erfassten Flächen (z.B. teils bereits in gemeindlichen Bauleitplänen, jeweils tagesaktuell im BayernviewerDenkmal auf den Seiten des BLfD) oder in deren näherem Umfeld den gewachsenen Bodenhorizont verändernde Maßnahmen anstehen. Aber auch ohne Denkmal-Verdacht müssen die z.B. bei einem Bodenaushub bemerkten Auffälligkeiten oder Fundstücke gegenüber den Denkmalbehörden gemeldet werden, die Fundstelle darf bis zur fachgerechten Bergung und Freigabe nicht weiter verändert werden. Info Erster Ansprechpartner für Auskünfte und Beratung zur Durchführung geplanter Maßnahmen, zum Erlaubnisverfahren, zu Fördermöglichkeiten und zum Inhalt der Denkmalliste ist die Untere Denkmalbehörde im Landratsamt; ortskundige Beratung und Erstinformationen bieten auch die Kreisheimatpfleger (Auskünfte für den Bereich der Städte Donauwörth und Nördlingen erteilen die jeweiligen Stadtbauämter). Allgemeine Informationen zu Denkmalthemen und zur steuerlichen Sonderabschreibung erhalten Sie darüber hinaus beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege unter www.blfd.bayern.de.
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BERATUNG UND FÖRDERUNG – Umweltgerechtes & gesundes Bauen Der Bausektor trägt heute zusammen mit den Bereichen Gewerbe und Verkehr maßgeblich zum Verbrauch der nur begrenzt vorhandenen fossilen Energievorräte und anderer natürlicher Rohstoffe bei. Dies gilt sowohl für die Phase des Baus und die eingesetzten Baustoffe, wie auch für die sehr viel längere Nutzung der Gebäudebenutzung.
gestellt werden. Um möglichst nachhaltige Energieeinsparungen zu erreichen, reicht es jedoch nicht, sich nur isoliert mit Einzelaspekten wie Wärmedämmung oder einer solaren Brauchwassererwärmung zu beschäftigen. Die Fülle der Möglichkeiten konsequenten energiesparenden Bauens müssen hierfür bereits von Anfang an im Planungsprozess einbezogen werden.
Ein möglichst geringerer Ressourcen- und Energieverbrauch bei der Errichtung neuer Siedlungsgebiete und Gebäude, aber auch die verstärkte Um- und Weiternutzung bestehender Bausubstanz und deren energetische Optimierung werden vor dem Hintergrund sich weiter verschärfender gesetzlicher Energiestandards und den steigenden Kosten fossiler Energieträger künftig eine viel stärkere Rolle bei der Planung und Nutzung von Gebäuden spielen.
Die für das jeweilige Bauvorhaben ökologisch sinnvollen und ökonomisch tragfähigen Grundsatzentscheidungen sowie Festlegungen zu Einzelmaßnahmen sollten unter fachkundiger Beratung durch Planer oder einen zertifizierten Energieberater mit der Bauherrschaft diskutiert und entschieden werden.
Energiesparendes Bauen Energiesparendes Bauen schont nicht nur unsere Umwelt, es erspart dem Bauherrn auch bares Geld. Um ein wahres Abbild der dadurch erzielbaren finanziellen Vorteile zu erhalten, sollten die teils nur gering höheren, einmaligen Baukosten und Planungsaufwendungen gegenüber konventionell erstellten Gebäuden fairerweise den dauerhaften, oft hohen Einsparungen bei den Betriebskosten des Gebäudes gegenüber-
Wichtige zu diskutierende Fragen werden hierbei sein: › Welche energetischen Vorbedingungen bietet das Grundstück (ausreichend Sonneneinfall oder großflächige Verschattung, Lage windgeschützt oder der Hauptwindrichtung ausgesetzt)? ›	Lässt sich eine kompakte, möglichst wenig zerklüftete Bauköper	form entwickeln (mit der Außenoberfläche des Gebäudes steigt der Energieverbrauch)? Sind auch verdichtete Bauweisen denkbar (Doppel- und Reihenhäuser, mehrgeschossige Bauten)? ›	Kann das Gebäude auf die passive Nutzung von Sonnenenergie optimiert werden (angepasste Grundriss-/Querschnitts-Lösung,
Umweltgerechtes & gesundes Bauen – BERATUNG UND FÖRDERUNG Ausbildung offener/geschlossener Fassadenbereiche, Pufferzonen, Speichermassen; Thema „Passivhaus“), auch ohne gestalterische Defizite im Straßenraum auszulösen? ›	Sind alle Flächen mit Außenkontakt ausreichend gegen Wärme	verluste gedämmt (Außenwand, Dachfläche/Dachboden, Keller	decke, Fenster und Türen; Vermeidung von Kältebrücken)? Können Wärmeverluste durch Fensterlüftung vermieden werden (Thema mechanische Lüftung mit Wärmerückgewinnung)? ›	Welche Techniken umweltschonender Beheizung, Brauchwasser-	erwärmung und Stromversorgung können sinnvoll genutzt werden (Nahwärmenetze, Brennwerttechnik, Nutzung regenerativer Energien wie Biomasse, Wärmepumpen oder Sonnenkollektoren zur Heizungs	unterstützung / Brauchwassererwärmung; Strom aus Photovoltaik	anlagen)? Kann der Austausch einer veralteten Heizungsanlage mehr erreichen als viele andere Einzelmaßnahmen zusammen?
Energiesparpotenziale anzugehen. Nur fachkundige Personen dürfen Energieausweise ausstellen (Ingenieuren, Handwerksmeistern mit entsprechender Erfahrung). Der Energieausweis muss nach Inhalt und Aufbau einem in der EnEV 2009 vorgegebenen Muster entsprechen und neben der Darstellung der energetischen Qualität auch begleitende Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der Energieeffizienz („Modernisierungsempfehlungen“) enthalten. Der Energieausweis selbst löst keine Nachrüstpflicht aus und gilt 10 Jahre. Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG)
Die Politik hat die energetischen Anforderungen für Neubauten und auch Bestandsgebäude in den letzten Jahren stetig erhöht. Viele Gebäude, die energetisch noch vor wenigen Jahren auf der Höhe der damaligen Standards geplant und ausgeführt wurden, könnten heute bereits nicht mehr so errichtet werden. Aller Voraussicht nach wird die Weiterentwicklung energetischer Anforderungen auch die nächsten Jahre maßgeblichen Einfluss auf die Standards des Bauwesens haben.
Mit diesem Gesetz werden Eigentümer von Neubauten seit 2009 verpflichtet, Teile des Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien zu decken. Um die Nutzungspflicht zu erfüllen, können die unterschiedlichsten Energiequellen wie Biomasse, Solarthermie, Geothermie oder Umweltwärme zum Einsatz kommen. Bezogen auf ein übliches Ein- oder Zweifamilienhaus kann die Nutzungspflicht z.B. über einen Warmwasser-Sonnenkollektor von 4 m² Größe pro 100 m² Nutzfläche erfüllt werden. Diese Nutzungspflicht kann als Ersatzmaßnahme auch dadurch erfüllt werden, dass die Höchstwerte der EnEV für den Jahres-Primärenergiebedarf und den Wärmeschutz der Gebäudehülle um mindestens 15% unterschritten werden. Dieser Nachweis wird mit dem Energieausweis geführt, dessen Muster um Felder für die notwendigen Angaben ergänzt ist.
Die EnEV stellte bereits in den bisherigen Fassungen seit 2002 an beheizte oder gekühlte Gebäude ganzheitliche energetische Anforderungen, die sowohl die Gebäudehülle als auch die Anlagentechnik betreffen. In der aktuellen, seit Oktober 2009 gültigen EnEV wurden diese Anforderungen nun weiter verschärft.
Bei Neubau und Modernisierung von Bestandsgebäuden empfiehlt sich, eine unabhängige und kompetente Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Denn individuelle Nutzungsanforderungen, die gewünschte Art der Gebäudehülle und der technischen Anlagen stehen in einer zu komplexen Beziehung zueinander, als dass losgelöste Entscheidungen von Einzelaspekten zu einem nachhaltigen Einspar-Erfolg führen könnten. Je nach gewünschter Ausführlichkeit und Stand der Planung werden verschiedene Varianten der Energieberatung angeboten:
Gesetzliche Vorgaben zum energiesparenden Bauen
Neubauten und modernisierte Altbauten müssen nun mit einem noch geringeren Jahres-Primärenergie-Verbrauch im Gebäude auskommen. Die EnEV 2009 beinhaltet auch neue Nachrüstpflichten für den Gebäudebestand, darunter z.B. die schrittweise Außerbetriebnahme von älteren Nachtstromspeicherheizungen, die Dämmung von Wärmeleitungen und der obersten Geschoßdecken zum Dachraum. Im Rahmen der Feuerstättenbeschau prüft der Bezirksschornsteinfegermeister auch, ob ältere Heizkessel außer Betrieb genommen wurden und ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen gedämmt sind. Der neu eingeführte Energieausweis nach EnEV gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes. Er muss für Neubauten sowie bei bereits bestehenden Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheit bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ausgestellt werden und den Interessenten zugänglich gemacht werden, die sich damit schon vor einer Kauf- oder Mietentscheidung über den energetischen Zustand des Objekts informieren können. Er soll damit zu mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt und zusätzlichen Anreizen führen, die im Gebäudebestand vorhandenen
Erstberatung Der Landkreis Donau-Ries bietet über einen Beraterkreis aus verschiedenen Fachsparten allen Bürgern eine kostenlose Erstberatung an, die in zweiwöchigem Turnus wechselnd im Landratsamt in Donauwörth und in der Bauinnung in Nördlingen stattfindet. Hierbei können Sie Informationen zu Energieträgern, Heizungs- und Lüftungstechnik, richtigem Nutzerverhalten, Empfehlungen zu Modernisierungsmaßnahmen, den gesetzlichen Rahmenbedingungen und Fördermöglichkeiten erhalten. Unsere Kooperationspartner stehen außerhalb der Beratungstermine für kurze Auskünfte auch telefonisch zur Verfügung. Sie empfehlen in jedem Fall eine ausführliche persönliche Beratung, wenn größere Renovierungsarbeiten oder ein Neubau zu planen sind:
BERATUNG UND FÖRDERUNG – Umweltgerechtes & gesundes Bauen Beratung vor Ort Bei einer individuellen Energieberatung vor Ort kommt ein Energieberater zu Ihnen ins Gebäude und führt eine Beratung durch, die gezielt auf die Probleme und Sanierungsmöglichkeiten Ihres Objekts eingeht. Sie umfasst eine detaillierte Datenaufnahme für das Gebäude mit einer rechnerischen Auswertung des Ist-Zustandes. Verschiedene Sanierungsvarianten mit Angabe eines Kostenrahmens werden in einem Bericht zusammengefasst und im Rahmen eines Beratungsgespräches übergeben. In der Regel wird dabei auch ein Energieausweis erstellt. Die „Vor-Ort-Energieberatung“ wird für Gebäude aller Typen und Größen angeboten.
gezielt über die Erfahrungen mit bestimmten Bautechniken informieren. Erfahrungsgemäß die geringsten Probleme entstehen bei der Verwendung zugelassener unbehandelter oder möglichst naturbelassener Produkte.
Info Erste Auskünfte und Beratungen zu Fra-gen der energetischen Optimierung erhalten Sie bei den Kooperationspartnern der Energieberatung des Landkreises Donau-Ries sowie im Internet unter www.energie-im-donautal.de.
Erweiterte Beratungs- und Planungsleistungen
Qualifizierte Architekten, die im Rahmen ihrer Planung auch Leistungen der Energieberatung anbieten, finden Sie auf den Seiten der Bayerischen Architektenkammer unter www.byak.de.
Darüber hinausgehende Leistungen werden – in der Regel im Rahmen klassischer Entwurfs- und Planungsdienstleistungen von entsprechend qualifizierten Architekten und Ingenieuren – angeboten. Die Leistungen umfassen ein großes Feld von Beratungs- oder Planungstätigkeiten, z.B.:
Auskünfte zu gesetzlichen Vorgaben und Abweichungsmöglichkeiten von der EnEV erhalten Sie bei den Mitarbeitern des technischen Bereichs des Bauamtes.
• Gebäudekonzepte im „Niedrigenergiehaus“- / „Passivhaus“-Standard • Technische Anlagen zur effizienten oder regenerativen Wärmeversorgung, aktiven Sonnenenergienutzung, Wohnungslüftung etc. • Berechnungen zur Gebäudesimulation • Thermografische Untersuchungen • Luftdichtheitsmessung - Blower-Door-Messung • Unterlagen für Förderanträge (z. B. KfW-Förderung) • Energiekonzepte für Neubaugebiete, Nahwärmeversorgung etc. • Energiekonzepte für Industrie und Gewerbe Gesundes Bauen Nicht alle Baustoffe und Materialien, die heute im Einsatz sind, erfüllen die teils hohen Bewohner-Ansprüche an ein belastungsfreies, gesundes Wohnklima. So können sich z.B. Bodenbeläge, Farben und Lacke, Schutzanstriche und Dämmsysteme durch unangenehme Gerüche und schädliche Ausgasungen, gestörten Feuchte- oder Wärmehaushalt und elektrische Aufladungen negativ bemerkbar machen. Bauherren sollten sich daher
Ohne Sorgen in die Zukunft (Bild: graf kellner architekten, Untermagerbein)
Bauen und Naturschutz – BERATUNG UND FÖRDERUNG Bauen bedeutet häufig, Flächen aus ihrer ursprünglichen Naturbelassenheit herauszulösen und in eine menschlichen Siedlungs- und Infrastruktur-Bedürfnissen entsprechende veränderte Form zu überführen. Die Einbindung eines jeden Bauvorhabens in Natur und Landschaft ist jedoch ebenso wichtig wie das Ziel, für die dort lebenden Menschen eine Heimat, Kultur und Lebenswert zu schaffen. Die rechtlichen Grundlagen dazu ergeben sich aus dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), aus dem Bayerischen Naturschutzgesetz (BayNatSchG), aus dem Baugesetzbuch (Vollzug eines verbindlichen Bauleitplanes), aus der Bayerischen Bauordnung (BayBO), aus der Bauaufsichtlichen Verfahrensverordnung (Bau-VerfV) sowie aus örtlichen Satzungen und Vorschriften. Schutzgebiete und Verfahrensweisen In den letzten Jahrzehnten haben sich verschiedenste Schutzgebietstypen und Verfahrensweisen etabliert, die für die Bewahrung der naturräumlichen Qualitäten sowie gegebenenfalls zur Optimierung, zum Ersatz oder zum Ausgleich unvermeidbarer Eingriffe in Natur und Landschaft erforderlich und zielführend sind. Viele Bauanträge müssen daher auch Angaben und Nachweise für den Bereich des Naturschutzes enthalten. Neben den länger bekannten nationalen Schutzgebietstypen (Nationalpark, Naturschutz-, Landschaftsschutzgebiete, Naturpark) sind in den letzten Jahren zahlreiche europäische Schutzgebietsflächen (Lebensraumschutz „FFH“, Vogelschutz, „SPA“) entstanden, die in ihrer derzeitigen Qualität für die Natur gesichert und soweit möglich auch verbessert werden sollen. Die mit vielen Schutzgebieten verbundenen Vorschriften sollen Bauvorhaben nicht vorrangig verhindern, sondern sicherstellen, dass sie nur naturverträglich ausgeführt werden. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichregelung Eingriffe in Natur und Landschaft, die die naturräumlichen Funktionen beeinträchtigen können, müssen soweit als möglich vermieden werden. Für unvermeidbare Eingriffe muss der Bauherr eine Kompensation als Ersatz oder Ausgleich, oft in Form einer durch Pflanzmaßnahmen aufgewerteten Fläche leisten, die in der Regel grundbuchlich zu sichern und auf Dauer zu erhalten und zu pflegen ist. Denkbare Vermeidungsmaßnahmen sind beispielsweise: • Ver- und Entsorgungsleitungen können so geplant werden, dass zu erhaltender Gehölzbestand nicht beeinträchtigt und die Leitungen nicht durch erforderliche Neupflanzungen überstellt werden. • Bodenversiegelungen können oft vermieden werden. Der durch das Bauvorhaben hervorgerufene Versiegelungsgrad ist auf ein unbedingt nötiges Mindestmaß zu beschränken. Parkplätze, Hauszugänge, Garagenzufahrten, Stellflächen, Freisitze, Hof- und Lagerflächen können in wasserdurchlässiger Bauweise erstellt werden, sofern keine gesetzlichen Vorschriften dagegen sprechen. • Der natürliche Geländeverlauf sollte nach Möglichkeit nicht oder nicht wesentlich verändert werden.
Eingrünung nach auSSen Zur freien Landschaft hin müssen Gebäude und andere Anlagen wirksam und fachgerecht eingegrünt werden, um sie harmonisch in die Umgebung einbinden und harte Brüche im Übergang vom Ort in die Landschaft zu vermeiden. An dieser sensiblen „Grenzlinie“ können nur heimische und standortgerechte Laubbaum- und Straucharten verwendet werden. Gehölze mit auffälligen Laub- und Nadelfärbungen oder mit hängenden, säulenförmigen, kugelförmigen oder pyramidalen Wuchsformen sind hier nicht möglich. Freiflächengestaltungsplan Im Außenbereich wird im „Freiflächengestaltungsplan“ (FGP) die Eingriffsbeurteilung, Flächenbilanz und Kostenschätzung über die Herstellung aller naturschutzfachlich notwendigen Maßnahmen einschließlich 3-jähriger Anwuchspflege und die Eingrünung eines Vorhabens zur Landschaft hin abgehandelt und festgelegt. Er muss als Fachplan dem Bauantrag beiliegen und wird nach Prüfung auf Stimmigkeit durch die Untere Naturschutzbehörde im Landratsamt Bestandteil einer späteren Baugenehmigung. Auch in Bebauungsplan-Gebieten kann im Einzelfall ein Freiflächengestaltungsplan erforderlich sein. Da der Eingriff dort meist bereits für das ganze Baugebiet gebündelt durch gemeindeeigene Maßnahmen ausgeglichen wurde, stellt der FGP nur die auf das Grundstück konkretisierten Vorgaben der Grünordnung des Bebauungsplans dar, die vom Bauherrn umzusetzen sind.
Info Auskünfte und Beratung erhalten Sie bei der Unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt. Das Verfahren der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung ist im Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ zusammengefasst, der auf den Seiten des Bayerischen Umweltministeriums unter www.stmug.bayern.de zu finden.
Neu und alt geht Hand in Hand am Bürgerheim in Nördlingen, Bild: Moser + Ziegelbauer, Nördlingen
Freiflächen und Hausgarten – BERATUNG UND FÖRDERUNG Auch der Garten und der Umgang mit Freiflächen sollte durchdacht geplant werden, am einfachsten zeitgleich und in Abstimmung mit den Gebäuden auf dem Grundstück. Denn zu Fenstern gehört ein Ausblick, zu den Terrassen und Freisitzen die richtige Zuordnung zu Zimmern, zum Sonnenlauf und zu schönen Gartenwinkeln. Eine gründliche, fachlich qualifizier-te Planung ist Voraussetzung für eine optimale Nutzung der nicht überbauten Grundstücksflächen.
Vor allem der Ortsrand, der Übergang von der Landschaft zur Siedlung, ist bei der Gestaltung wichtig. Einzelbäume, Obstwiesen oder freiwachsende Hecken binden ganze Wohn- und Gewerbegebiete in die Landschaft ein und prägen damit das auch Wohnumfeld. Eine abwechslungsreiche und unregelmäßige Bepflanzung verdeckt das Gebäude, lässt aber trotzdem Ein- und Ausblicke zu. Sind alle Gärten so gestaltet, entsteht ein harmonischer Übergang in die Landschaft. Gleichzeitig bietet eine solche Bepflanzung Lebensraum für viele Kleintiere.
Der Zugang und die Einfahrt zum Haus hinterlässt beim Besucher den ersten und somit oft entscheidenden Eindruck. Großflächige Versiegelungen mit Betonpflaster oder gar Asphalt sind ökologisch bedenklich und verhindern, dass Regenwasser versickern kann. „Offene Beläge“ kann das Wasser hingegen nach unten passieren, sie lassen sich auch begrünen ohne die Funktion zu behindern. Solche Beläge sind z. B. wassergebundene Decke, Schotterrasen, Rasenfugenpflaster, Dränpflaster oder mit Fuge verlegtes Kopfsteinpflaster. Im Vorgarten ist ein Zaun nicht unbedingt notwendig, wird aber als Zeichen der „Grenzmarkierung“ meistens errichtet. Die Gestaltung sollte sich nach den typischen Vorbildern in der Ortschaft orientieren. Typisch sind einfache gerade Holzlatten, sie können rund oder halbrund, mit Rinde oder gefräst, naturbelassen oder farbig, angespitzt oder abgeschrägt sein. Entscheidend für ein gutes Einfügen ins Gartenbild ist aber ein möglichst geringer, unauffälliger oder gar kein Sockel. Besonders großzügig wirkt es, wenn vor dem Zaun noch ein schmaler Pflanzstreifen angelegt werden kann und typisch dörflich wirkt ein Grasstreifen zwischen Zaun und Straße (ideal als befahrbarer Schotterrasen).
Oftmals sind keine öffentlichen Bepflanzungen im Straßenbereich vorhanden. Hier kommt der Gestaltung des Vorgartens enorme Bedeutung zu – sie ergänzt oder ersetzt dann die Straßenbegrünung. Einzelbäume und lockere Strauchpflanzungen können dies übernehmen. Der Vorgarten gestaltet auch das Ortsbild ganz entscheidend mit. Im Vorgartenbereich hat der Haus- und Hofbaum alte Tradition, oft war es ein Obstbaum. Er gibt dem Haus das rechte Maß und verbindet das Gebäude mit dem Garten. Als Hausbaum sollte in Hausnähe ein Laubbaum gepflanzt werden. Dieser spendet im Sommer den wohltuenden Schatten und lässt im Winter die Sonne ans und ins Haus ungehindert durchscheinen. Der jahreszeitliche Wechsel im Aussehen macht ihn besonders interessant. Neben dem dominierenden Hausbaum sollte die Bepflanzung im Vorgarten für die Bewohner „schön“ und für den Besucher und Spaziergänger interessant sein. Neben einzelnen Gehölzen bieten sich viele andere Stauden an.
Der Wohngarten ist das Wohnzimmer im Garten. Das Sitzen am Haus, auf der „Terrasse“ hat den Vorteil von kurzen Wegen (z.B. zur Küche) und erlaubt das Betrachten des ganzen Gartenraumes. Der klassische Sitzplatz im Garten befindet sich unter einem Baum. Hier sitzen zu können ist ein Erlebnis und auf Grund der „Verdunstungskälte“ ist es im Schatten des Baumes immer kühler als unter einem Sonnenschirm.
Grüner Vorgarten in Gunzenheim
Wege erschließen den Garten und sind ein wichtiges Gestaltungselement. Durch ihre Linienführung und ihr Belagsmaterial prägen sie das Bild des Gartens. Leicht geschwungene Wege wirken natürlich und auflockernd, gerade Wege wirken eher zielgerichtet und nüchtern. Verwendet werden sollten wasserdurchlässige Beläge mit sickerungsfähigem Unterbau wie z. B. Riesel- oder Splittbelag mit Einzeiler, Schrittplatten, verschiedene Natursteinpflaster, Klinker, wasserdurchlässige Betonsteine. Für intensive Nutzung (z. B. für Ballspiele) ist kurzes Gras notwendig. Dabei kann im Garten ohne weiteres toleriert werden, wenn einige Blumen und Kräuter sich im Rasen eingefunden haben. Ein solcher Blumenrasen ist allemal lebhafter und abwechslungsreicher als monotones Gras alleine. Ist die Nutzung der Fläche aber gering oder steht die Förderung von heimischen Pflanzen und Tieren im Vordergrund, dann können zumindest große Teile als Wiese bewirtschaftet werden. Der Wohngarten braucht einen gewissen Schutz vor Einblicken, um eine behagliche Atmosphäre zu erhalten. Ist ein etwa 1,5 bis 2,5 m breiter Streifen für die Bepflanzung möglich, dann empfiehlt es sich, eine freiwachsende Hecke anzulegen. Neben der Wirkung als Sichtschutz hält sie den Wind ab und schließt den Garten nach außen hin ab. Das Gerüst der Pflanzung sollte aus heimischen Gehölzen bestehen. Damit schafft die Pflanzung ein günstiges Kleinklima und bietet Tieren Lebensraum und Nahrung. Je nach Größe des Gartens kommen einzelne Bäume und Sträucher in Frage.
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Freiflächen und Hausgarten – BERATUNG UND FÖRDERUNG Die Hecke kann zur Steigerung der Farbwirkung mit Blütensträuchern ergänzt werden. Besteht die Anpflanzung überwiegend aus Laubgehölzen, ändert sie im jahreszeitlichen Wechsel ständig ihr Aussehen. Neben der Blüte im Frühjahr ist besonders der Herbst bei vielen Gehölzen ein farblicher Höhepunkt. Anschließend abfallendes Laub ist Teil des natürlichen Kreislaufs, das unter der Pflanzung als Mulchschicht und als Unterschlupf für überwinternde Tiere liegen bleiben kann. Wichtige Stellen im Wohngarten, die besonders ansprechend wirken sollen, werden am besten mit Stauden gestaltet. Ihre intensiven und vielfältigen Farben sind nicht nur für den Betrachter eine besondere Zierde, sondern bieten auch Insekten wie Hummeln, Bienen oder Schmetterlingen Nahrung. Nutzgarten Obstbäume sind wichtige Bestandteile am Haus und im Garten. Oft prägen sie Ortschaften ganz entscheidend mit. Obstbäume haben alte Tradition und verbinden wie kaum eine andere Pflanze Schönheit und Nutzen. Darüber hinaus sind vor allem alte Obstbäume auch Lebensraum für viele Kleintiere. Im kleinen Garten können mit kleineren Obstbäumen (Busch- und Spindelbusch) mehrerlei Obstarten und Obstsorten angebaut werden. Auch das Beerenobst bietet große Vielfalt. Für größere Gärten, als Hausbaum oder für Streuobstwiesen bieten sich Halb- und Hochstämme an. Sie wachsen kräftiger und benötigen etwas weniger Pflege. Das Wissen über den Anbau der Gemüsepflanzungen wurde von den Klöstern des Mittelalters ins Land hinaus getragen. Alte „Bauerngärten“ zeugen noch heute davon. Das Vorbild „Bauerngarten“ ist wieder in manchen Gärten zu finden. Pflanzen am Haus Kletterpflanzen sind eine Bereicherung von Hausfassaden. An der Hauswand wirken sie ausgleichend gegenüber Temperaturschwankungen. An der Sonnenseite sind laubabwerfende Pflanzen günstig, da sie im Sommer beschatten, im Winter aber die Sonne ans Gebäude durchlassen. Ähnlich wie Bäume verbessern Kletterpflanzen das Kleinklima. Sie bringen selbst auf kleinstem Standraum ein Höchstmaß an
Grünfläche. Wenn die Gestaltung des Spaliergerüstes auf Fassade und Fenster abgestimmt ist, kann auch die architektonische Gestaltung des Gebäudes dadurch unterstützt werden. Ein ganz besonderer Blickfang ist es, wenn über die Sommermonate Kletterpflanzen mit dem Blumenschmuck an Fenster oder Balkon kombiniert werden. Gesetzliche Vorgaben bei der Gar-tenplanung Ähnlich wie für Gebäude gilt auch bei größeren Bäumen, Sträuchern und Hecken, dass sie zur Grundstücksgrenze hin nach Bürgerlichem Gesetzbuch bestimmte Mindestabstände einhalten müssen. So sollte bereits bei der Planung des Gartens daran gedacht werden, dass bei einer Wuchshöhe bis zu 2 m ein Abstand von 0,5 m zum nächsten Grundstück erforderlich ist, bei einer Höhe über 2 m muss ein Abstand von 2 m eingehalten werden. Weitere Vorgaben zur Grünausstattung, über die erforderliche Zahl, Art und Standort bestimmter Arten finden sich in der Regel auch in Bebauungsplänen der Gemeinden, die zur Entwicklung neuer Baugebiete erlassen werden. Trotz des Eingriffs in die persönliche Gestaltungsfreiheit des Bauherrn sind die Vorgaben keineswegs überflüssig: Die grünordnerischen Festsetzungen dienen, zusammen mit den Festlegungen des zu erhaltenden oder neu zu schaffenden Grüns im öffentlichen Straßen- und Siedlungsraum, letztlich der Wohn- und Aufenthaltsqualität von Bewohnern und Besuchern und tragen teils auch zur Erfüllung der naturschutzrechtlichen Ausgleichspflichten im Gegenzug zur Ausweisung des neuen Baurechts in bislang unbebauten Gebieten bei. Info Neutralen fachlichen Rat zur Konzeption und Ausführung Ihrer Garten- und Freiflächen erhalten Sie bei den Kreisfachberatern für Gartenkultur und Landespflege im Landratsamt. Auskunft und Hilfe erhalten Sie auch bei den örtlichen Gartenbauvereinen sowie qualifizierten Garten- und Landschaftsarchitekten.
Wohngarten in Gunzenheim
BERATUNG UND FÖRDERUNG – Barrierefreies Bauen und Wohnen In den vergangenen Jahren wurden zunehmend gesetzliche Vorschriften erlassen, Menschen mit Behinderungen die Integration in ein gemeinsames Wohn- und Lebensumfeld mit Nichtbehinderten zu erleichtern. Eine Vielzahl von Gebäudearten und die öffentliche Verkehrsanlagen müssen seither beim Bau, aber auch bei Umbauarbeiten diesen Zukunftsanforderungen an unsere gebaute Umwelt genügen. Barrierefreiheit soll allen Nutzern und Menschen mit Behinderung, nicht nur Gehbehinderten, die selbständige und sichere Nutzung baulicher Anlagen ermöglichen. Schon bei der Planung des eigenen Bauvorhabens sollten die Gedanken zur Barrierefreiheit, auch ohne gesetzliche Verpflichtung, einfließen, um auch bei Krankheit oder im Alter das neue Zuhause weiter ohne fremde Hilfe oder Einschränkungen nutzen zu können. Zu denken ist hier an sinnvoll organisierte Grundrisse und Raumverteilungen auf Erd- und Obergeschoss. Viele Maßnahmen lassen sich recht einfach bei der Planung oder dem Umbau von Wohnungen oder Gebäuden berücksichtigen. Andere erfordern gerade bei der Anpassung des Bestandes teils auch größere Umbauten. Im einzelnen müssen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar und nutzbar sein. Dies bedeutet, das sowohl auf dem Weg von draußen über den Hauseingang zur Wohnungstür keine Barrieren den Zugang erschweren, wie auch in den Wohnungen selbst die Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad, die Küche sowie der Raum mit Anschlussmöglichkeit für eine Waschmaschine durch entsprechend der Fachnorm DIN 18025 Teil 2 ausgeführte Raumzuschnitte, Türbreiten, schwellenlose Oberflächen u.ä. ohne Einschränkungen benutzt werden können. Für höhere Gebäude, Bauten mit Publikumsverkehr sowie für besondere Personengruppen (Alte, Behinderte, Personen mit Kleinkindern) gelten erweiterte Regelungen, die eine uneingeschränkte Benutzung durch jedermann sicherstellen sollen. Ein kurzer Blick in anschaulich erläuterte Planungsleitfäden zum barrierefreien Bauen zeigen zum einen, wie vielfältig die zu berücksichtigenden Anforderungen an leichter nutzbare Gebäude und Wohnungen Architektur und Energieberatung
sind, zum anderen aber auch, wie einfach Empfehlungen beim eigenen Bauobjekt umgesetzt werden können, wenn sie denn bekannt sind und frühzeitig in die Planung miteingestellt werden können. Zur Unterstützung von Bauherren und Architekten bei der altersgerechten und zukunftstauglichen Planung von Neu- und Umbauten wurden öffentliche, von der Bayerischen Architektenkammer betreute Beratungsstellen „Barrierefreies Bauen“ in München und Nürnberg eingerichtet, bei denen regelmäßig Termine angeboten werden. Finanzielle Hilfen für die Anpassung von Bausubstanz an die geänderten Anforderungen alter oder kranker Personen erhalten Sie auf Antrag bei der Wohnraumförderung im Landratsamt.
Info Auskünfte und Beratung zum Barrierefreien Bauen erhalten Sie im Landratsamt beim Behindertenbeauftragten sowie den Mitarbeitern des technischen Bereichs des Bauamtes. Informationen und planerische Hilfestellung gibt auch die Beratungsstelle der Bayerischen Architektenkammer, die Sie unter 089/13 98 80 - 31 in München und 0911/231 49 96 in Nürnberg erreichen; www.byak.de unter „Informationen für Bauherren“.
Wohraumförderung – BERATUNG UND FÖRDERUNG Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Beim Erfüllen bestimmter Voraussetzungen können Sie auf diverse Fördermöglichkeiten zurückgreifen, die Sie unterstützen, ein angemessenes und familiengerechtes Eigenheim zu schaffen. Auch für bauliche Maßnahmen für behinderte und schwer kranke Menschen gibt es Unterstützung. 1. Das Bayerische Wohnungsbauprogramm Gefördert wird der Bau (Neubau, Gebäudeänderung, Gebäudeerweiterung) und Kauf (Ersterwerb und Zweiterwerb) eines Eigenheimes in Form von • Einfamilienhäusern • Zweifamilienwohnhäusern • Eigentumswohnungen. Der Freistaat Bayern gewährt über die BayernLabo befristet zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse für den Bau und Erwerb von Eigenwohnraum: • Die Förderung besteht aus einem Darlehen, das während der 15-jährigen Belegungsbindung mit 0,5 % zu verzinsen ist. • Haushalte mit Kindern erhalten zusätzlich einen einmaligen Kinderzuschuss von 2.500 € je Kind (das gilt auch, wenn die Geburt eines/ mehrerer Kinder zum Zeitpunkt der Antragstellung zu erwarten ist). Anpassung an Belange von Menschen mit Behinderung Fördergegenstände sind bauliche Maßnahmen zur Anpassung von Wohnraum (auch Mietwohnraum) an die Belange von Menschen mit Behinderung. Darunter zählt z.B. der Einbau eines Treppenliftes oder eines Aufzugs, der Einbau behindertengerechter sanitärer Anlagen. • Die Förderung besteht aus einem leistungsfreien Darlehen (im Ergebnis einem Zuschuss) von höchstens 10.000 € je Wohnung. Die Förderung richtet sich nach den Gesamtkosten. Das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm Gefördert wird der Neubau und der Kauf (Ersterwerb und Zweiterwerb) eines Eigenheimes in Form von •	Einfamilienhäusern
• Zweifamilienwohnhäusern (nur die Eigenwohnung) • Eigentumswohnungen. Die BayernLabo, mit Unterstützung des Freistaates Bayern und der KfW, fördert im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm durch befristete zinsverbilligte Darlehen. • Die Förderung besteht aus einem Darlehen in Höhe von bis zu 30 % der Gesamtkosten (max. 150.000 €) für die Dauer von 10, 15 oder 30 Jahren in Form eines zinsverbilligten Kapitalmarktdarlehens. Aktueller Zinssatz unter www.bayernlabo.de Kumulierung: Das Bayerische Wohnungsbauprogramm kann zusammen mit dem Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm beantragt werden. Grundvoraussetzungen für die Förderungen: • Die Fördermittel sind vor Baubeginn / Abschluss eines Kaufvertrages zu beantragen • Die Einkommensgrenze des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) ist einzuhalten und richtet sich nach den Haushaltsangehörigen. • Die Eigenleistung soll in der Regel mindestens 25 v.H. der Gesamtkosten betragen. Im Ausnahmefall kann eine Eigenleistung von 15 v.H. (Geldmittel) zugelassen werden. Zusätzlich zu den Geldmitteln kann die erbrachte Selbsthilfe angesetzt werden. • Die finanzielle Belastung für den Fördernehmer muss auf Dauer tragbar sein • Die Bauweise des Wohnhauses muss wirtschaftlich und angemessen sein • Nachweis der Gesamtkosten: Die Förderung errechnet sich aus den Gesamtkosten, d.h. den Kosten für Bau / Erwerb, den Nebenkosten und den Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Info Für Beratungen steht Ihnen die Wohnraumförderung am Landratsamt, nach Terminvereinbarung auch außerhalb der regulären Öffnungszeiten, zur Verfügung. Um die Wartezeiten möglichst kurz zu halten, empfiehlt es sich, auch innerhalb der Öffnungszeiten einen individuellen Beratungstermin zu vereinbaren. Allgemeine Informationen zur Wohnraumförderung finden Sie auch auf den Seiten www.bayernlabo.de und www.wohnen.bayern.de.
BERATUNG UND FÖRDERUNG – Erdaushub, Bau- und Abbruchabfälle Beim Neubau und beim Abbruch von Gebäuden fallen zum Teil erhebliche Mengen an Bauschutt und sonstiger Abfälle an, die umweltgerecht entsorgt werden müssen. Es liegt wohl im Interesse jedes Einzelnen, dass dabei die Natur, die menschliche Gesundheit und das Landschaftsbild so wenig wie möglich beeinträchtigt werden. Das Kreislaufwirtschaftsund Abfallgesetz schreibt dazu vor, dass Abfälle in erster Linie zu vermeiden sind. Nicht vermeidbare Abfälle sind weitestgehend stofflich und biologisch zu verwerten. Ist das nicht möglich, müssen die Abfälle behandelt und umweltverträglich abgelagert werden.
Leider wurde in der Vergangenheit allzu oft der anfallende Erdaushub dazu verwendet, ökologisch, wasserwirtschaftlich oder landschaftlich wertvolle Flächen zu verfüllen. So sind zahlreiche feuchte Mulden und Senken in Talauen sowie bedeutsame Altwässer verloren gegangen. Der Lebensraum für bedrohte Pflanzen und Tiere (z. B. Storch) ist dadurch auch in unserem Landkreis erheblich beeinträchtigt worden.
Bauschutt im engeren Sinne besteht aus Ziegelsteinen, Mörtel- und Betonbrocken, Glasresten etc. Er ist vorrangig einer Wiederaufbereitungsanlage für Bauschutt zuzuführen. Sofern eine Wiederaufbereitung nicht möglich ist, kann der Bauschutt derzeit noch bei zugelassenen Bauschuttdeponien gegen Gebühr angeliefert werden. Auf einigen Wert-stoffhöfen, Sammelstellen für pflanzliche Abfälle besteht zusätzlich die Möglichkeit, Kleinmengen an Bauschutt (bis 250 l) gebührenfrei zu entsorgen.
Aushub kann entsorgt werden in Bauschutt- oder Aushubdeponien, sowie in Sand- und Kiesgruben, soweit hierfür eine entsprechende Verfüllgenehmigung durch das Landratsamt vorliegt und der Unternehmer zustimmt. Sofern Sie Grundstücke mit dem Aushubmaterial auffüllen wollen, gilt: Bei Auffüllungen über 500 qm oder 2 m Höhe ist immer eine Baugenehmigung nötig! Auch kleinere Auffüllungen (z. B. an Gewässern, in Überschwemmungs-, Wasserschutz, Landschafts- und Naturschutzgebieten, ökologisch wertvollen Bereichen) können im Einzelfall unzulässig sein.
Hierzu zählen z. B. asbesthaltige Dacheindeckungen (sog. Eternitplatten), Fassadenplatten oder asbesthaltige Isolierungen. Unsachgemäßer Umgang mit diesen Materialien kann zu Gesundheitsschäden führen. Deshalb müssen bei Abbrucharbeiten besondere Schutzvorkehrungen getroffen werden. Insbesondere darf nicht gesägt, gebohrt und ohne Atemschutz gearbeitet werden. Asbesthaltige Abfälle müssen in dafür zugelassenen Säcken zur Kreismülldeponie gebracht werden. Nähere Informationen erteilt die Abfallberatung.
Umweltschutz beim Hausabbruch Bei einem Hausabbruch fallen eine Menge verschiedenster Abfälle an. Das wichtigste bei der Entsorgung ist die saubere Trennung der einzelnen Stoffe, denn nur sortenreine Materialien sind für eine stoffliche Wiederverwertung geeignet. Beispielsweise finden Ziegel- und Betonabbruch im Wegebau als Kiesersatz Verwendung; dadurch kann der Kiesabbau reduziert werden, was auch bedeutet: Weniger Eingriffe in Natur und Landschaft!
86757 Wallerstein Max-Planck-Straße 5 Tel. 0 90 81/17 19 Fax 0 90 81/15 17 E-Mail: info@frisch-bau.com Home: www.frisch-bau.com
Erdaushub, Bau- und Abbruchabfälle – BERATUNG UND FÖRDERUNG Baustellenabfälle
Nicht zum Bauschutt gehören Baustellenabfälle. Soweit verwertbar (z. B. saubere Kartonagen und Papier, Verpackungsfolien etc.) sind sie der Verwertung (z. B. Wertstoffhöfe) zuzuführen. Nicht verwertbare Abfälle (z. B. verschmutzte Kartonagen, Abdeckfolien, Dachpappe, Bodenbeläge usw.) sind in thermisch behandelbare und zu deponierende Abfälle zu trennen. Sie sind bei den Abfallentsorgungsanlagen des Landkreises gegen Gebühr anzuliefern.
Sperrmüll wird auf Antrag von einer Transportfirma bei Ihnen abgeholt. Hierzu zählen insbesondere Möbelstücke, Teppichböden und andere haushaltsübliche Abfälle, die wegen ihrer Größe (Sperrigkeit) nicht in die Hausmüllgefäße passen. Selbstanlieferungen zu den Entsorgungsanlagen des Landkreises sind zu den üblichen Öffnungszeiten möglich
Keine Abfälle verbrennen! Verboten ist das äußerst umweltschädliche Verbrennen von Abfällen, wie es leider oft beobachtet werden kann. Zum Beispiel setzen Kunststoffreste, PVC-Isolierungen von Kabeln und behandelte Hölzer beim Verbrennungsvorgang für den Menschen und die Umwelt schädliche Abgase frei. Gesundheitsschäden und saurer Regen sind die Folge. Eine umweltfreundliche Entsorgung ist nur in Müllverbrennungs- und Pyrolyseanlagen gewährleistet, die die nötige Behandlungstemperatur aufweisen und mit modernster Abgasreinigung ausgestattet sind. Auch das Einfüllen solcher Materialien in die Baugrube ist unzulässig!
Info Auskünfte und Beratung erhalten Sie bei der Abteilung Bau und Umwelt im Landratsamt. Auskünfte und Information zu Abfällen und deren Verwertung erhalten Sie auch beim Abfallwirtschaftsverband Nordschwaben unter www.awv-nordschwaben.de
Künstliche Mineralfaserabfälle Hierzu zählen Mineralwollen wie Glas- und Steinwolle. Sie finden häufig Verwendung bei der Wärmedämmung von Gebäuden. Bei der Entsorgung solcher Abfälle sind besondere Vorkehrungen zu beachten. Sie müssen in dafür zugelassenen Säcken zur Kreismülldeponie gebracht werden. Nähere Informationen hierzu erteilt die Abfallberatung. Nachtspeicheröfen Nachtspeicheröfen dürfen nur über Fachfirmen entsorgt werden! Eine Liste solcher Firmen erhalten Sie von den Abfallberatern. Problemabfälle
Detailbild Abbruch
Problemabfälle sind Abfälle, die giftige, gesundheitsgefährdende Stoffe enthalten, z. B. Farben, Lacke, Batterien und Kondensatoren. Diese Stoffe sind einer gesonderten mobilen Problemmüllsammlung zuzuführen. Schadstoffhaltige Haushaltsgeräte Elektro- und Elektronikaltgeräte bedürfen wegen ihres Schadstoffgehaltes einer geson-derten Entsorgung. Solche Geräte aus dem privaten Bereich können bei drei Sammelstellen im Landkreis gebührenfrei angeliefert werden. Für Großgeräte bietet der Landkreis zusätzlich eine Abholung gegen Gebühr. Für Elektrokleingeräte besteht auf allen Wertstoffhöfen eine Abgabemöglichkeit. Fragen Sie bei der Abfallberatung nach! Schrott Badewannen, Heizkörper, Rohre, Dachrinnen und Ähnliches zählen zum Schrott und können recycelt werden. Schrott wird von den Wertstoffhöfen oder von Schrotthändlern entgegengenommen.
Detailbild Abfälle
„Ist es verrückt, wenn mich ein Energieexperte auf neue Ideen bringt?“ Ihr LEW Energieladen Donauwörth bietet mehr als Strom und Gas: Jetzt beraten lassen zu Photovoltaik, Batteriespeicher, Elektromobilität und vielen weiteren Energielösungen! Energieladen Donauwörth I Reichsstraße 49 I Mo bis Fr 9–12.30 Uhr und 13.30–17 Uhr