Source: http://www.diritto-civile.it/I-Contratti/Trascrizione-preliminare-privilegio-immobiliare-e-ipoteche.html
Timestamp: 2018-04-20 04:55:16+00:00
Document Index: 178558722

Matched Legal Cases: ['art. 2775', 'art. 2748', 'art. 2775', 'art. 2775', 'art. 2775', 'art. 2645', 'art. 2745', 'art. 2748', 'art. 72', 'art. 72', 'art. 2780', 'art. 2774', 'art. 2772', 'art. 2775', 'art. 2825']

Trascrizione preliminare privilegio immobiliare e ipoteche
la trascizione del preliminare e il privilegio
La posizione della Suprema Corte prima dell'arresto delle Sezioni Unite
la trascrizione del preliminare immobiliare - profili generali
La questione che le Sezioni Unite affrontano è se il privilegio, che l'art. 2775 bis cc pone a favore del promissario acquirente sull'immobile promesso in vendita per l'ipotesi dell'inadempimento delle obbligazioni assunte dal promittente venditore, abbia o meno prevalenza sulle ipoteche iscritte in precedenza. La regola generale, posta dall'art. 2748 cc, secondo comma è infatti quella della prevalenza dei privilegi in quanto garanzie legate alla natura del credito. E, tuttavia, la norma fa salve le deroghe di legge. Secondo le Sezioni Unite siffatte deroghe non devono essere necessariamente espresse potendosi desumere anche dal sistema. E, nella specie, le Sezioni Unite affermano che la deroga debba essere desunta dalla stretta correlazione che sussiste tra la trascrizione del titolo (e la perdurante efficacia di tale meccanismo di pubblicità) e l'operatività del privilegio. Inoltre, le Sezioni Unite argomentano dal fatto che la tutela che assiste il credito non ha una logica protezionistica di interessi di matrice pubblicistica ma risolve esclusivamente conflitti tra privati. Ne consegue l'illogicità di una tutela che privilegiasse in via ssoluta e, cioè, a prescindere dalla priorità della trascrizione, il privilegio ex art. 2775 bis rispetto alle ipoteche. Una diversa interpretazione che privilegiasse in ogni caso la garanzia di cui all'art. 2775 bis si presterebbe, peraltro, ad agevoli manovre elusive e fraudolente relativamente alle ragioni del creditore ipotecario.
Cassazione Civile Sez. Un. del 01 ottobre 2009 n. 21045
Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 l. fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice
Nella procedura fallimentare a carico di un'impresa di costruzioni, in sede di distribuzione del ricavato della vendita di un immobile che il fallito aveva promesso di trasferire con un contratto preliminare trascritto, dal quale il curatore del fallimento abbia scelto di sciogliersi, il credito del promissario acquirente alla restituzione della caparra versata alla stipula del preliminare, benché assistito da privilegio speciale, deve essere postergato rispetto a quello dell'istituto di credito che abbia anteriormente iscritto sul medesimo immobile un'ipoteca a garanzia del credito edilizio concesso al costruttore.
CASSA DEI RISPARMIO DI FORLI' ((OMISSIS)), in persona del Presidente pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ORTI DELLA FARNESINA 126, presso lo studio dell'avvocato STELLA RICHTER GIORGIO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato VOLPI GIORGIO, giusta delega in calce al controricorso
FALLIMENTO NUNA DI FICARA CONCETTO PAOLO & C. S.N.C.;
uditi g i avvocati LORENTI Francesco per delega dell'avvocato RAFFI Gustavo, STELLA RITCHER Giorgio;
Nel fallimento della Nu.Na. S.n.c. di Ficara Concetto Paolo & C., pendente dinanzi al Tribunale di Forlì, la Cassa dei Risparmi di Forlì propose opposizione ad un piano di riparto parziale dichiarato esecutivo dal giudice delegato. Premesso che la somma distribuita costituiva il ricavato della vendita di un appartamento sul quale risultava iscritta ipoteca a garanzia del credito dalla Cassa stessa vantato in virtù di un mutuo fondiario concesso alla società costruttrice dell'immobile, l'opponente sosteneva che erroneamente tale credito era stato collocato con grado inferiore a quello vantato dal B. per il rimborso della caparra da questo versata contestualmente alla stipulazione di un contratto preliminare di acquisto del medesimo appartamento, trascritto in data successiva all'iscrizione dell'ipoteca e scioltosi ai sensi della L. Fall., art. 72.
La trascrizione del preliminare fa sorgere pertanto, a favore dei crediti del promissario, un privilegio speciale immobiliare, subordinato alla condizione che gli effetti della trascrizione siano ancora in atto al momento in cui si verificano gli eventi che costituiscono causa del credito. Tale privilegio è collocato al n. 5 dell'ordine stabilito dall'art. 2780 c.c., in particolare dopo quelli che assistono i crediti dello Stato per concessioni di acque (art. 2774 c.c.) e per tributi indiretti (art. 2772). L'art. 2775 c.c., comma 2. Me prevede che esso "non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonchè ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'art. 2825 bis c.c.";