Source: http://rechtsanwalt-hennings.de/aktuelle-rechtssprechung-mietrecht-wohnungseigentumsrecht?start=5
Timestamp: 2018-09-19 11:08:04
Document Index: 14434571

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 312', '§ 13', '§ 355', '§ 357']

Mit Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 (GE 2016, 49), hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob bei einer Mieterhöhung die tatsächliche oder die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zu berücksichtigen ist, neu entschieden. Grundsätzlich bleibt der Bundesgerichtshof bei der Auffassung, dass im Grundsatz die Angabe zur Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Dies hat zur Folge, dass z. B. bei Mieterhöhungen nach Modernisierung oder bei Betriebskostenabrechnungen die im Mietvertrag angegebene Fläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgebend ist. Lediglich dann, wenn zwischen der tatsächlichen und der im Mietvertrag vereinbarten Fläche eine Differenz von mehr als 10 % besteht, kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an.
Auf die tatsächliche Wohnfläche kommt es auch dann an, wenn die Regelung im Mietvertrag ausdrücklich keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Der Bundesgerichtshof hat dies für den Fall entschieden, dass im Mietvertrag geregelt ist: "Die Größe der Wohnung beträgt ca. ... . Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume." (Regelung aus dem Wohnraummietvertrag des Grundeigentumsverlages Fassung 6/2010)
Die dargestellte rechtliche Konstruktion soll nun für Mieterhöhungen nach § 558 BGB keine Anwendung mehr finden. Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) kommt es also zukünftig, unabhängig von der Gestaltung des Mietvertrages, auf die tatsächliche Wohnfläche an.
Insbesondere bei älteren Mietverträgen und bei Altbauwohnungen zeigt die Erfahrung, dass die tatsächliche Fläche größer ist als die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche. Insoweit ist es angezeigt, bei Mieterhöhungen grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche zu überprüfen und zu Grunde zu legen.
Das Wi­der­rufs­recht des Mie­ters bei Haus­tür­ge­schäf­ten
Mit der ge­setz­li­chen Re­ge­lung vom 13.06.14 hat der Ge­setz­ge­ber die Richt­li­nie 2011/83 der EU vom 25.10.11 im Deut­schen Recht um­ge­setzt und die Ver­brauchs­schutz­rech­te bei Haus­tür- und Fern­ab­satz­ge­schäf­ten neu ge­stal­tet. Die Prob­le­ma­tik ge­winnt in der täg­li­chen Pra­xis zu­neh­mend an Be­deu­tung, wes­halb ich auf fol­gen­des hin­wei­sen will:
Dem Mie­ter steht bei der Än­de­rung, Auf­he­bung oder Be­grün­dung ei­nes Miet­ver­hält­nis­ses ein Wi­der­rufs­recht zu, wenn es sich zum ei­nen um ei­nen Ver­brau­cher­ver­trag han­delt und zum an­de­ren der Ver­trag au­ßer­halb der Ge­schäfts­räu­me des Ver­mie­ters zu Stan­de kommt. (§§ 312, 312 b, 312 c, 312 g BGB)
Bei der Be­grün­dung von Miet­ver­hält­nis­sen steht dem Mie­ter aus­nahms­wei­se dann ein Wi­der­rufs­recht nicht zu, wenn der Mie­ter die Woh­nung vor Ver­trags­ab­schluss be­sich­tigt hat.
Ein Ver­brau­cher­ver­trag liegt vor, wenn der Ver­mie­ter sich durch ei­nen ge­werb­li­chen Ver­wal­ter ver­tre­ten lässt oder selbst Ei­gen­tü­mer meh­re­rer Woh­nun­gen ist (zu­min­dest mehr als 8 Woh­nungen füh­ren zur An­nah­me der Un­ter­neh­mer­ei­gen­schaft im Sin­ne des § 13 BGB, LG Walds­hut, ZMR 2009, 372; LG Köln, WuM 2009, 730).
Die Frist zur Er­klä­rung des Wi­der­rufs be­trägt 14 Ta­ge (§ 355 Abs. 2 BGB). Wird über das Wi­der­rufs­recht nicht be­lehrt, er­lischt das Wi­der­rufs­recht erst nach 12 Mo­na­ten und 14 Ta­gen. Durch den er­folg­ten Wi­der­ruf wird das Rechts­ge­schäft von An­fang an nich­tig. Nach § 357 Abs. 8 BGB er­hält der Ver­mie­ter im Re­gel­fall kei­nen Wert­er­satz für die von ihm er­brach­ten Leis­tun­gen.
Je­der Ver­mie­ter ist dem­ent­spre­chend gut be­ra­ten, wenn er Rechts­ge­schäf­te über die Be­grün­dung, Än­de­rung oder Auf­he­bung von Miet­ver­trags­ver­hält­nis­sen nur in den ei­ge­nen Ge­schäfts­räu­men ab­schließt. Ist dies im Ein­zel­fall nicht mög­lich, z.B. bei Ei­ni­gun­gen im Rah­men ei­ner Woh­nungs­rück­ga­be, soll­te ei­ne Wi­der­rufs­be­leh­rung er­fol­gen. An­sons­ten be­steht die Ge­fahr, dass durch die Aus­übung des Wi­der­rufs­rech­tes nach mehr als sechs Mo­na­ten die Nich­tig­keit des Rechts­ge­schäf­tes ein­tritt und die An­sprü­che des Ver­mie­ters zu die­sem Zeit­punkt schon der Ver­jäh­rung un­ter­lie­gen.