Source: http://www.raamatupidaja.ee/arvamused/2011/05/23/uurileandja-oigusest-uurilepingu-ulesutlemiseks-ilma-tungiva-omavajaduseta
Timestamp: 2018-07-21 09:32:47+00:00
Document Index: 591183

Matched Legal Cases: ['§ 291', '§ 323', '§ 323', '§ 323', '§ 272', '§ 323', '§ 272', '§ 323']

Üürileandja õigusest üürilepingu ülesütlemiseks ilma tungiva omavajaduseta - Raamatupidaja
23. mai 2011 09:00
Majandusraskuse tingimuses on üha rohkem juhtumeid, kus võlgnikud ei suuda oma lepingulisi kohustusi täita ja selle tulemusena viiakse täitedokumendi alusel läbi võlgniku vara realiseerimine täitemenetluse korras. See on endaga toonud kaasa aga olukorra, kus võlgnikud on koormanud enne enampakkumise toimumist sundtäitmise vältimise – või edaspidise tulu teenimise eesmärgil oma elu-või äriruume üürilepingutega, mille tingimused on võlgnike enda huvides seatud.
Nimelt sätestab võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seetõttu tekivad kinnisasja omandajal üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üürilepingu täitmisel, mille tulemusena võivad üürilepingust ilmnevad kohustused oluliselt vähendada ostetud kinnisasja väärtust või piirata selle kasutamise võimalusi.
Kinnisasja omandanud uuele üürileandjale võimaldab seadus VÕS § 323 lg 1 alusel üürilepingu kolme kuu jooksul võlaõigusseaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Sellisel juhul vastutab VÕS § 323 lg 2 kohaselt eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Nimetatud olukord toob aga kinnisasja omandanud uuele üürileandjale tihtipeale kaasa õigusvaidlused ning tungiva omavajaduse tõendamise kohustuse kohtumenetluses.
Jättes käesoleva artikli raamidest välja tungiva omavajaduse problemaatika õigusliku käsitluse, antakse alljärgnevalt lühike ülevaade seaduse regulatsioonist, mille kohaselt ei tule elu-ja äriruumi võõrandamise või koormamise korral uuel üürileandjal üürilepingu ülesütlemisel põhjendada tungiva omavajaduse olemasolu.
Kuivõrd VÕS § 323 lg 1 teine lause seob tungiva omavajaduse olemasoluga üksnes elu- või äriruumi üürilepingu ülesütlemise, tuleb ülesütlemise kohaldamisel pöörata tähelepanu üürilepingu sisule ja selle eesmärgile. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et „elu- ja äriruumide kohta käivate erinormide eesmärk on kaitsta neid inimesi, kes kasutavad konkreetset ruumi vastavalt kas oma koduna või siis oma majandustegevuse kohana. “
Järelikult juhul, kui üürileping elu-või äriruumile ei ole sõlmitud nimetatud eesmärkidel ei pea seadus üürnikku sellise erilise kaitse vääriliseks. VÕS § 272 lg 4 p-de 1-3 eesmärk on välistada vastava erilise kaitse andmine neile üürnikele, kellele seadusandja sellise kaitse laiendamist ette näinud ei ole.
Seega, kuna VÕS § 323 lg 1 seob tungiva omavajaduse nõude olemasolu elu- või äriruumide üürimisega ning VÕS § 272 lg 4 p- d 1-4 välistavad üürilepingute elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatu kohaldamise, siis ei ole uuel üürileandjal vajadust üürilepingu ülesütlemisel põhjendada ka tungiva omavajaduse olemasolu.
Artikli koostaja märgib, et nimetatud alternatiivsest loetelust on praktikas enamkohalduv üürilepingute sõlmimine allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil. Selle all võib vaadelda allüürile andmist või üüripinna kasutamise arvelt muu tulu teenimist. Allkasutusse andmisel vastaks üürileping sisuliselt rendilepingule, mille eesmärgiks on erinevalt üürilepingust võimaldada rentnikul saada renditavast esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja ehk antud näite puhul kinnisasjast rahalist tulu.
Eeltoodust tulenevalt tuleb VÕS § 323 lg 1 alusel elu-või äriruumi ülesütlemisel pöörata esmalt tähelepanu asjaolule, millisel eesmärgil oli sõlmitud üürileping enne üüripinna võõrandamist. Samuti, kas sellega kaasneb eesmärk anda üüripinda allkasutusse (-üürile) tulu teenimise eesmärgi. Nimetatud aluste esinemisel ei ole vajalik põhjendada elu-või äriruumi suhtes sõlmitud üürilepingu ülesütlemisel tungiva omavajaduse olemasolu ja üürilepingute ülesütlemine ning selle põhjendamine on praktikas tunduvalt kergem.
Artikli autor on Raul Otsa, advokaadibüroo Aivar Pilv vandeadvokaat,