Source: http://www.racan.sk/2016/12/Este-raz-k-navrhu-zameny-pozemkov-na-tzv.RNR.html
Timestamp: 2018-12-19 01:08:30+00:00
Document Index: 3458261

Matched Legal Cases: ['§ 68', '§ 139', '§ 47', '§ 66', '§ 10', '§ 43', '§ 43', '§ 43', '§ 85', '§ 39', '§ 139', '§ 68', '§ 58', '§ 62', '§ 39', '§ 41', '§ 39', '§ 39', '§ 39', '§ 41', '§ 40']

Vladimír Dulla: Ešte raz k návrhu zámeny pozemkov na tzv. Radničnom námestí v Rači - račan.sk
Domov » Dulla V. » Vladimír Dulla: Ešte raz k návrhu zámeny pozemkov na tzv. Radničnom námestí v Rači
INTERCOM Development s.r.o. vyše roka predstieral, že chce zmenou stavby pred dokončením nahradiť osempodlažnú budovu parkom a detským ihriskom. Stavebný úrad Rača sa na hre investora mlčky podieľal.
Zastupiteľstvo Bratislavy 27.10.2016 rokovalo o materiáli, ktorého súčasťou bol návrh na zámenu pozemkov v Rači vo vlastníctve INTERCOM Development s.r.o. za pozemky vo vlastníctve hlavného mesta SR Bratislavy. V rámci neho (materiálu i rozpravy) sa uviedla ochota investora nepostaviť bytový dom a na jeho mieste umožniť vybudovať park a ihrisko. Dôkazom úprimnosti mala byť spomenutá aktivita v podobe (jazykom zákona) žiadosti o zmenu stavby pred jej dokončením.
Také vážne vyjadrenie vyžaduje podrobnejšie hodnotenie v prizme ustanovení stavebného zákona a správneho poriadku.
Východiskom nasledujúcich argumentov, poznámok a úvah je hypotéza, že
a) využitím inštitútu zmena stavby pred jej dokončením nemožno legálne nahradiť budovu parkom a ihriskom, resp. jednej stavby inou stavbou s jednoznačne iným účelom,
b) náhrada budovy parkom a ihriskom, resp. zriadenie parku a ihriska, vyžaduje územné konanie a rozhodnutie.
Základom, na ktorom to malo byť založené, je inštitút zmeny stavby pred dokončením. Oprávnenie pre takú zmenu dáva § 68 stavebného zákona s veľmi stručným znením: Stavebný úrad môže v odôvodnených prípadoch na žiadosť stavebníka povoliť zmenu stavby ešte pred jej dokončením.
Možno to nie je každému zrejmé na prvé prečítanie, ale je to tam – v odôvodnených prípadoch. Aj keď už investor žiadosť o zmenu vzal späť, bolo dôležité odôvodnenie. Dohoda s hlavným mestom to byť nemala, lebo v čase podania žiadosti neexistovala a jej uzatvorenie bolo neisté. Znalí by mohli namietať, že zákony nezakazujú podať neúplnú žiadosť, že stavebný úrad má vyzvať na odstránenie nedostatku, určiť primeranú lehotu a konanie prerušiť. Formálne áno. Je to súčasťou procesných pravidiel. Je na stavebnom úrade ako sa vyrovnáva s takým stavom. Aká by bola primeraná lehota na predloženie dohody o zámene, ak na chýbajúcu dokumentáciu sa zvykne dať 90 dní? Ak by aj bola iná lehota, ťažko predpokladať, že by bola založená na racionálnej úvahe, že najprv sa má vyvíjať snaha o dohodu o zámene a až potom podávať žiadosť o zmenu stavby, ak má byť jej dôsledkom.
Súčasťou procesných fínt, ktoré sa bežne robia, ak sa chce veľmi pomáhať, je opakované predlžovanie lehoty na odstránenie nedostatku, pričom postačuje formálna žiadosť. Ktovie, či to bolo inak. Oznámenia o začatí a ukončení správneho konania nie sú prístupné na úradnej tabuli mestskej časti. Podľa dostupných informácií investor podal žiadosť dňa 1. októbra 2015 a vzal späť 16. novembra 2016. Súčasťou žiadosti bol projekt navrhovaných sadových úprav, mobiliáru, hracích prvkov pre deti a detské ihrisko.
Najzávažnejšou okolnosťou prípadu je, či zmenou stavby pred jej dokončením možno legálne dosiahnuť iný účel užívania územia, ktoré malo byť zastavané povolenou stavbou Objekt SO 115 Administratívny objekt a pripojeniami na miestne komunikácie, a to na park a ihrisko. Podľa mňa, netreba ani osobitný kvalifikačný predpoklad, aby bol zrejmý zásadný rozdiel v účele domu s 34 apartmánmi na 6 podlažiach a s ďalšími dvomi podlažiami s inou občianskou vybavenosťou a v účele parku a ihriska pre deti. Vari neublíži exkurz zákutiami stavebného zákona.
Podľa § 139b ods. 4 stavebného zákona zmenami stavieb pred ich dokončením sa rozumejú zmeny vo vzťahu k stavebnému povoleniu, prípadne vo vzťahu k dokumentácii stavby overenej stavebným úradom v stavebnom konaní.
Stavebné povolenie je rozhodnutím správneho orgánu, ktorým povoľuje zhotoviť stavbu alebo jej zmenu. Podľa § 47 ods. 1 správneho poriadku rozhodnutie musí obsahovať výrok, odôvodnenie a poučenie o odvolaní. Aj laik tuší, že zmena odôvodnenia či poučenia o odvolaní by nenaplnila podmienky pre zmenu stavby. Čo z rozhodnutia robí povolenie, čo je jeho podstatou, tým je výrok. Konkretizuje, čo, kde, komu a za akých podmienok sa povoľuje. Obsah upravuje § 66 zákona v spojení s § 10 vyhl. č. 453/2000 Z. z.
Pre možnú budúcu zmenu stavby pred jej dokončením je najdôležitejšie:
- určenie záväzných podmienok uskutočnenia a užívania stavby,
- zabezpečiť určenými podmienkami najmä ochranu záujmov spoločnosti pri výstavbe a pri užívaní stavby,
- určiť umiestnenie stavby na pozemku v prípadoch spojeného konania o umiestnení stavby so stavebným konaním, alebo sa územné rozhodnutie nevyžaduje,
- určiť použitie vhodných stavebných výrobkov.
Aj pri výraznom zostručnení sa prirodzene vynárajú otázky:
1. Môže byť vôbec niečo z povolenej stavby nebytovej budovy využité na účely parku s ihriskom na tom mieste a v tej polohe, kde to má byť podľa dokumentácie overenej v stavebnom konaní?
2. Na základe čoho možno určiť vhodné stavebné výrobky pre ihrisko v parku a stačí nahradiť časť výrobkov pre budovu, alebo treba úplne inú skladbu výrobkov i konštrukčné riešenie?
3. Možno vôbec park a ihrisko považovať za jednu stavbu v zmysle stavebného povolenia?
4. Ak sa má rešpektovať určené umiestnenie stavby, jej odstupy od hraníc pozemku a od susedných stavieb, možno jej náhradu parkom a ihriskom považovať za zmenu stavby, ktorou sa naplní pôvodný účel?
5. Bolo umiestnenie stavby určené stavebným povolením, alebo iným rozhodnutím a ak bolo iným rozhodnutím, čo to znamená?
6. Nie je pre takú zásadnú zmenu vo využívaní časti územia určený iný inštitút stavebného zákona a správny iný úradný postup?
Odpoveď na prvú otázku je jednoznačne záporná. Odpoveď na druhú otázku vyžaduje viac viet. Vhodné stavebné výrobky sa určujú na základe dokumentácie stavby a potvrdenie vhodnosti sa vyjadruje jej overením. Určite nestačí nahradiť časť výrobkov pre budovu, lebo zámenou by mala byť „obetovaná“. S ohľadom na účely ihriska a jeho rozsah treba úplne inú skladbu stavebných výrobkov, ktorých konštrukčné riešenie bude zodpovedať navrhovanému účelu a spôsobu užívania.
Podľa mňa, park a ihrisko pre deti sa nemá považovať za jednu stavbu. Park, pokiaľ je oddychový či zábavný, je jednou stavbou a ihrisko pre deti je druhou stavbou. Samostatnou a vážnou otázkou je, či dokumentácia obsahovala oddychový / zábavný park. Označenie „sadové úpravy“ a pojem „mobiliár“ nestačia na presné zatriedenie. Niečo o zábave našepkávajú „hracie prvky pre deti“.
Nech už by si stavebný úrad osvojil taký či onaký názor na funkciu parku a počet navrhovaných náhradných stavieb za „menenú“ stavbu budovy, dôležité je, že podľa § 43a ods. 1 zákona stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Je to hierarchicky najvyššia a súčasne najvýznamnejšia úroveň (roz)členenia.
Pozemné stavby sú vymedzené § 43b ods. 2 a na základe neho sa dá s istotou uviesť, že stavba, ktoré má (mať) strechu, je pozemnou stavbou. V zmysle tejto právnej úpravy podľa účelu sa členia na bytové budovy a nebytové budovy. Podľa názvu účelom SO 115 Administratívny objekt bola nebytová budova. Koho mýli názov pri pomere 6 podlaží s funkciou ubytovanie (34 apartmánov) a 2 podlažia na inú občiansku vybavenosť, pripomeniem názvy typu Ubytovňa pre športovcov, kde sa apartmány pripravili všetkým možným len nie súťažiacim športovcom.
Podľa § 43b ods. 2 písm. p) zákona inžinierskymi stavbami sú aj zábavné a oddychové parky. Detské ihriská ani hracie prvky pre deti zákon neuvádza explicitne. Princíp analógie s nekrytým športovým ihriskom, ktoré je inžinierskou stavbou podľa písm. o), našepkáva, že detské ihrisko by mohlo byť ostatnou inžinierskou stavbou v zmysle písm. s). Hracím prvkom pre deti možno priznať funkciu zábavy, hoci zábava by sa týkala iba detí a obmedzeného rozsahu parku.
Podstatné je, že náhrada za „menenú“ nebytovú budovu by bola najmenej jedna inžinierska stavba. Teda stavba s úplne iným účelom ako je účel povolenej stavby SO 115 Administratívny objekt.
Ak sa má takto zásadne zmeniť účel užívania stavby, nestačí konanie o zmene stavby pred jej dokončením. Hoci stavebný zákon má v § 85 úpravu, ktorou zákonodarca umožnil zmenu v užívaní stavby, nemožno prostredníctvom nej dospieť legálne k takej zmene ako vyplýva z prejavenej vôle o podobe a rozsahu zmeny. Prvý odsek sa viaže na zmenu účelu v užívaní oproti tomu ako bol určený v kolaudačnom rozhodnutí. Druhý je koncipovaný aj pre zmeny stavby pred jej dokončením, ale neobsahuje úpravu pre prípad, kedy sa celá stavba má zameniť inou stavbou, a to bez ohľadu či spolu parkom a ihriskom, každým jednotlivo alebo inou stavbou.
Významné pre zmenu stavby pred jej dokončením je stavebné povolenie, pričom je dôležité, či ním bolo rozhodnuté aj o umiestnení stavby.
Všeobecne platí zásada dvojstupňového rozhodovania o stavbách, ak nemožno na ne aplikovať § 39a ods. 4 zákona. Výnimka platí pre jednoduché stavby, ich prístavby a nadstavby, ak sú podmienky umiestnenia jednoznačné vzhľadom na pomery v území. Pri ostatných stavbách za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny.
Budova s 8 NP nie je jednoduchou stavbou. Vylučuje to znenie § 139b ods. 1 zákona. O existencii územného plánu zóny na území Rače niet poznatkov.
O umiestnení SO 115 Administratívny objekt stavebný úrad rozhodol rozhodnutím o umiestnení stavby. Logicky, v rámci Polyfunkčného súboru Rača - Rustavelliho spoločne s inými. Dôležitosť sa prejaví pri spojení s ďalšími ustanoveniami zákona.
Konanie o zmene stavby pred jej dokončením v zmysle § 68 zákona je stavebným konaním. Preto sa musia aplikovať ust. § 58 a nasledujúcich.
Podľa § 62 ods. 1 písm. a) zákona v stavebnom konaní stavebný úrad preskúma najmä, či dokumentácia spĺňa zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky územného rozhodnutia.
Územný plán zóny nie je k dispozícii a tak zostalo v hre len územné rozhodnutie.
Podľa § 39a ods. 1 zákona rozhodnutím o umiestnení stavby sa určuje stavebný pozemok, umiestňuje sa stavba na ňom, určujú sa podmienky na umiestnenie stavby, určujú sa požiadavky na obsah projektovej dokumentácie a čas platnosti rozhodnutia. Umiestnenie stavby sa vyznačí v grafickej prílohe územného rozhodnutia.
Verím, že netreba zložité dokazovanie, že inžinierske stavby park a detské ihrisko nemôžu vyhovieť podmienkam umiestnenia stavby nebytovej budovy a ich dokumentácia nemôže splniť požiadavky na obsah projektovej dokumentácie stavby nebytovej budovy. Problém zhody s určeným stavebným pozemkom je už ako čerešnička na torte.
Na rade je odpoveď na poslednú naznačenú otázku. Ak o takej zmene nemožno rozhodnúť postupom pre zmenu stavby pre jej dokončením ani pre zmenu v užívaní stavby, treba skúmať, či umožňuje zákon iný postup.
Podľa § 41 ods. 1 zákona stavebný úrad môže z podnetu navrhovateľa nahradiť územné rozhodnutie, ktoré je právoplatné, novým územným rozhodnutím, ak to umožňuje územnoplánovacia dokumentácia alebo iné podklady pre územné rozhodnutie alebo podmienky v území. Za rovnakých okolností môže stavebný úrad nahradiť územné rozhodnutie, ktoré vydal z vlastného podnetu.
Územnoplánovacou dokumentáciou je územný plán Bratislavy. Prečo by neumožňoval práve park a detské ihrisko, ak umožňuje takmer všetko? Ak nie sú uvedené ako neprípustné, tak sú prípustné na danej funkčnej ploche aspoň v obmedzenom rozsahu. Prijaté zmeny a doplnky 02 ÚP Bratislavy dávajú krídla viac ako známy nápoj a investori sú vďační za slovo „najmä“ (v území je prípustné umiestňovať najmä, v území je prípustné umiestňovať v obmedzenom rozsahu najmä). Museli by sa spojiť všetky sily zla, aby sa nenašiel priestor pre súhlasné stanovisko hlavného mesta a vyjadrenie o súlade s ÚP.
Podľa § 39b ods. 1 zákona rozhodnutím o využívaní územia sa povoľuje nové využívanie územia, určujú sa jeho podmienky a čas jeho platnosti.
Podľa § 39b ods. 3 písm. b) zákona rozhodnutie o využívaní územia sa vyžaduje na zriadenie alebo zrušenie verejných sadov, parkov, okrasných záhrad a inej zelene, ak sú spojené s terénnymi prácami, s odstraňovaním zelene, s vybavením chodníkmi a inými spevnenými plochami, s umiestnením drobnej záhradnej architektúry a technickým prevádzkovým zariadením na osvetlenie a údržbu zelene.
Pripomeniem, že súčasťou žiadosti o zmenu stavby bol projekt sadových úprav (verejný sad, park), mobiliáru (drobná záhradná architektúra), hracích prvkov pre deti a detské ihrisko (iné spevnené plochy aspoň čiastočne). Nepochybujem, že park by mal chodníky aj osvetlenie a zariadenie na údržbu zelene. Súčasné štandardy to vyžadujú.
Z projektu, ktorý bol prílohou k žiadosti, malo byť stavebnému úradu zrejmé, že sa treba vrátiť k územnému konaniu a naplniť vôľu zákonodarcu.
S ohľadom na vážnosť a možné negatívne prekvapenia považujem za dôležité ešte upozorniť na výkon práv a plnenie povinností vyplývajúcich z rozhodnutí podľa stavebného zákona.
Bez postupu podľa § 39b ods. 3 a/alebo § 41 ods. 1 zákona stále platí súčasné územné rozhodnutie. Podľa § 40 ods. 4 zákona územné rozhodnutie je záväzné aj pre právnych nástupcov jeho navrhovateľa a ostatných účastníkov územného konania.
Ak by sa Bratislava stala právnym nástupcom jeho navrhovateľa v časti zamenených pozemkov, bola by dvojmo viazaná obsahom územného rozhodnutia a sama by nedosiahla potrebnú zmenu. Pri konaniach podľa stavebného zákona je veľmi dôležité, komu sa vydáva rozhodnutie, kto je uvedený ako navrhovateľ (územné rozhodnutie) alebo stavebník (stavebné povolenie). Ten je totiž nositeľom práv a povinností vyplývajúcich z výrokov. Prevodom vlastníctva pozemku na nového vlastníka neprechádzajú práva držiteľa rozhodnutí. Naopak, je viazaný úkonmi svojho predchodcu, ktoré vykonal na účely konaní.
Ochrana majetku a oprávnených záujmov mesta si vyžaduje vysokú opatrnosť a profesionalitu. Ak by poslanci schválili návrh na zámenu, ako ho obsahoval prerokúvaný materiál, investor by získal, čo potreboval a najdôležitejšie rozhodnutie by zostalo v jeho prospech. Po vklade vlastníckeho práva k pozemkom získaným zámenou by bolo veľmi ťažké vynútiť nevyhnutné zmeny rozhodnutí. Možno by sme sa dočkali prekvapenia, že na pozemku mesta po zámene by rástol administratívny objekt, v súlade s územným rozhodnutím a stavebným povolením.
Podobne ako sa právo k pozemku na účely územného konania pripúšťa preukázať aj zmluvou o budúcej zmluve, bolo by rozumné využiť ju pri návrhoch na podobné zámeny ako bola navrhnutá a predložená na schválenie.
Neoddeliteľnou súčasťou ochrany oprávnených záujmov mesta má byť prevod práv k rozhodnutiam a dokumentácii v rozsahu podľa zamýšľaného prevodu vlastníctva. Aj podmienka tohto prevodu sa dá zapracovať do zmluvy o budúcej zmluve.
V živote zvykneme využívať múdrosť predkov. Jednu z nich vyjadruje porekadlo: „všetko zlé je na niečo dobré“. Nech teda to nesprávne (zlé), čo sa udialo v súvislosti s pripravovanou zámenou, poslúži na poučenie (dobré) ako v budúcnosti (ne)postupovať, tak hlavné mesto, ako aj stavebný úrad.
poslanec MiÚ Karlova Ves