Source: http://www.juramagazin.de/101191.html
Timestamp: 2020-05-29 00:07:56
Document Index: 70442684

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 9', '§ 9', '§ 7', '§ 9', '§ 9', '§ 7', '§ 9', '§ 1', '§ 9', '§ 9', '§ 20', '§ 18', '§ 23', '§ 16', '§ 16', '§ 18', '§ 17', '§ 17', '§ 17', '§ 17', '§ 26']

﻿ % 70% von 20% der Geschossfläche des Mischgebietes insgesamt von der Wohnungsbindung betroffen
Begründung Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße" 48 16.3.
Die Wohnungsbindung betrifft etwa 70% der realisierbaren Geschossfläche im Mischgebiet MI2. Da in diesem Teil des Mischgebietes jedoch nur ein knappes Fünftel (7.600 m2 der im Mischgebiet insgesamt zulässigen Geschossfläche (38.900 m2 ermöglicht wird, sind tatsächlich nur knapp 15 % (70% von 20%) der Geschossfläche des Mischgebietes insgesamt von der Wohnungsbindung betroffen. Da im Mischgebiet MI1 entlang der Breiten Straße in den Erdgeschossen eine Wohnnutzung ausgeschlossen ist (textliche Festsetzung Nr. 6) kann somit die Gleichrangigkeit von Wohnen und Gewerbe im Mischgebiet insgesamt gewahrt werden. (Zur Frage der Bebauungsdichte und der Abstandsflächen im Mischgebiet s. II.4.4.3 (b) und II.4.4.4 (b)). (e) Wohnnutzung in den Kerngebieten
In den Kerngebietsteilen, die unmittelbar an den stark befahrenen Straßenzug Gertraudenstraße ­ Mühlendamm angrenzen (MK2.2, MK3.2, MK3.3, MK4 und MK5) und durch Lärm und Luftschadstoffe besonders belastet sind, sollen Wohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden können, wie es der generellen Regelung des § 7 Abs. 3 BauNVO entspricht.
Die Kerngebietsflächen an der Scharrenstraße und an der Brüderstraße sind demgegenüber geringeren Lärmbelastungen ausgesetzt. Um dem Planungsziel einer Stärkung des Wohnens in der Innenstadt zu entsprechen, trifft der Bebauungsplan für diese Flächen Regelungen, die einen höheren Wohnanteil ermöglichen bzw. vorgeben: Für das Kerngebiet mit der Bezeichnung MK6 (Brüderstraße/ Neumannsgasse) wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB und § 7 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO festgesetzt, dass Wohnungen oberhalb des zweiten Vollgeschosses allgemein zugelassen werden können (textliche Festsetzung Nr. 4). (Für das Kerngebiet mit der Bezeichnung MK1, wo aufgrund des Denkmalschutzes keine Geschosszahl festgesetzt wird, fehlt die Bezugsgröße für eine solche Regelung, so dass Wohnen dort nur ausnahmsweise zulässig ist; die Ausnahmeregelung kann jedoch großzügiger angewandt werden als in den Kerngebietsteilen, die stärker dem Verkehrslärm ausgesetzt sind.)
Für die dem allgemeinen Wohngebiet zugewandten Kerngebietsflächen im südwestlichen Abschnitt der Scharrenstraße (MK2.1, MK3.1) wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB und § 7 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO eine Mindestgeschossfläche für Wohnnutzungen festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 5), und zwar von mindestens 400 m2 im MK2.1, wo bereits Wohnungen vorhanden sind, und von mindestens 250 m2 für die geplante Neubebauung im Kerngebiet MK3.1. Diese Werte entsprechen etwa 25 % der vorhandenen bzw. erreichbaren Geschossfläche in diesen Kerngebietsteilen. Die Regelung wird mit dem städtebaulichen Ziel begründet, zur Belebung der Innenstadt auch außerhalb der Büro- und Geschäftszeiten eine Durchmischung von Wohnen und kerngebietstypischen Nutzungen zu gewährleisten, die sich sonst voraussichtlich nicht einstellen würde. In zentraler Innenstadtlage und unmittelbarer Nähe des Spreekanals kann hier - insbesondere in den oberen Geschossen - auch bei hoher Bebauungsdichte attraktiver und von bestimmten Nutzergruppen auch nachgefragter Wohnraum geschaffen werden.
Die allgemeine Zweckbestimmung der Kerngebiete wird durch die teilbereichs- und geschossweise zugelassenen bzw. geforderten Wohnnutzungen gewahrt, da der Anteil der kerngebietstypischen Nichtwohnnutzungen in der Gesamtbilanz deutlich überwiegt.
(f) Städtische Nutzungsmischung entlang der Breiten Straße
Die Breite Straße soll sich zu einer belebten Geschäftsstraße und einer auch in touristischer Hinsicht attraktiven Verbindung zwischen dem künftigen Humboldtforum, dem Petriplatz und der Fischerinsel entwickeln. Im Sinne dieses städtebaulichen Ziels setzt der Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 7 BauNVO fest, dass in dem Teil des Mischgebietes, der unmittelbar an die Breite Straße angrenzt, in den Erdgeschossen in einer Tiefe von 10 m ab der Straßenbegrenzungslinie nur Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Beherbergungsbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße " Begründung 16.3.2011 49 und gesundheitliche Zwecke zulässig sind (textliche Festsetzung Nr. 6). Vergnügungsstätten können nach Maßgabe der textlichen Festsetzung Nr. 2 (Ausschluss von Spielhallen, Sexshops und ähnlichen Einrichtungen) ausnahmsweise zugelassen werden. Die Spezifizierung eines 10,0 m tiefen Bereichs, der den genannten Nutzungen vorbehalten sein soll, soll sicherstellen, dass für diese ausreichende Flächen zur Verfügung stehen. Die allgemeine Zweckbestimmung eines Mischgebietes bleibt gewahrt, da die Regelung lediglich einen eng abgegrenzten Bereich im Erdgeschoss betrifft, der weniger als 5 % der zulässigen Geschossfläche im Mischgebiet einnimmt. Agglomerationen von Einzelhandelsbetrieben mit gleicher Grundstücksverwaltung, gemeinsamen Tiefgaragen, Zugangswegen (Passagen) u.ä. gelten als Einkaufszentren und sind im Mischgebiet nicht zulässig!
II.4.3.3 Fläche für den Gemeinbedarf
Den nördlichen Teil des Baublocks zwischen Breite Straße und Spree setzt der Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Hochschule, Bibliothek, Landesarchiv" fest. Hiermit werden die bisherigen Nutzungen planungsrechtlich gesichert. Da diese sich zum Teil das gleiche Gebäude (früherer Marstall) teilen und ihre zukünftige räumliche Entwicklung weder innerhalb dieses Gebäudes noch innerhalb der Fläche für den Gemeinbedarf festgelegt werden soll, erfolgt keine Abgrenzung der unterschiedlichen Zweckbestimmungen der Fläche für den Gemeinbedarf gegeneinander.
II.4.4 Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksflächen II.4.4.1 Festsetzungssystematik
Der Bebauungsplan regelt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB das Maß der baulichen Nutzung in den Baugebieten. Dieses wird in der Mehrzahl der Baugebiete durch die Festsetzung der Zahl der zulässigen Vollgeschosse gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO und der Höhe baulicher Anlagen gemäß § 18 BauNVO sowie der innerhalb der Baugrenzen in voller Tiefe überbaubaren Grundstücksflächen (textliche Festsetzung Nr. 10) gemäß § 23 BauNVO festgelegt.
Aus der Festsetzung der Baugrenzen ergibt sich damit die nach § 16 Abs. 3 BauNVO zur Festsetzung des Nutzungsmaßes erforderliche Größe der zulässigen Grundflächen.
Abweichend davon wird im Baugebiet MK5 sowie in Teilen der Baugebiete MK6 und MI1 eine Geschossflächenzahl festgesetzt, da dort bei einer vollständigen Ausnutzung der überbaubaren Grundstücksfläche und der zulässigen Geschosszahl eine städtebaulich nicht vertretbare Bebauungsdichte erreicht würde, eine enge Baukörperfestsetzung wie in den übrigen Bereichen jedoch nicht sinnvoll ist, da eine gewisse Flexibilität für die künftige Ausprägung der Baukörper gewahrt bleiben soll.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden und Gebäuden innerhalb von Denkmalbereichen wird auf die Festsetzung eines Nutzungsmaßes verzichtet. Die Ausnutzung der Grundstücke kann hier durch die Bestimmungen des Denkmalschutzes, die i.d.R. nur in besonderen Einzelfällen wesentliche bauliche Erweiterungen zulassen, städtebaulich ausreichend geregelt werden.
II.4.4.2 Höhe baulicher Anlagen
Um die gegenseitige Beeinträchtigung vorhandener und neu geplanter Gebäude im Rahmen der städtebaulichen Planungsziele zu minimieren und die über das Plangebiet verteilte, für seine Identität bedeutsame denkmalgeschützte Bausubstanz maßstäblich einzubinden, sowie um ein einheitliches und ausgewogenes städtebauliches Erscheinungsbild sicherzustellen, werden als Maß der baulichen Nutzung zusätzlich zur Anzahl der Vollgeschosse gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 i.V.m. § 18 Abs. 1 BauNVO Höchstmaße für die Oberkanten baulicher Anlagen festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 8). Bezugspunkt für die Höhenermittlung ist jeweils der Gehweg der das Grundstück erschließenden Straßenverkehrsfläche. Durch die Höhenbegrenzung soll insbesondere verhindert werden, dass oberhalb des obersten zulässigen Vollgeschosses Bauteile angeordnet werden, die die Bebauungsdichte weiter erhöhen, die Belichtung von umliegenden Gebäuden beeinträchtigen oder die angestrebte Höhenentwicklung des Straßenbildes stören könnten.
Die Höchstmaße für die Oberkanten baulicher Anlagen werden in den Kerngebieten und in den Mischgebieten in Abhängigkeit von der Geschosszahl festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 8). Dabei wird von 4,0 m hohen Erdgeschossen und bis zu 3,5 m hohen Obergeschossen ausgegangen; die Höhen der einzelnen Geschosse sind jedoch nicht Gegenstand der Festsetzung. Für den an der Breiten Straße zum Mühlendamm hin zulässigen achtgeschossigen Gebäudeteil soll aus städtebaulichen Gründen zur Markierung des Kreuzungsbereichs und als Blickpunkt aus dem Mühlendamm und der Breiten Straße sowie als Reminiszenz an den Turm des ehemaligen Cöllnischen Rathauses eine Höhe von bis zu 30 m ermöglicht werden.
Im allgemeinen Wohngebiet wird entlang der Sperlingsgasse, der Friedrichsgracht und der Scharrenstraße ein Höchstmaß für die Oberkanten baulicher Anlagen von 22,5 m festgesetzt. Damit soll oberhalb der sechs zulässigen Vollgeschosse, die im Bestand vorhanden sind, ein weiteres Geschoss ermöglicht werden, das kein Vollgeschoss ist und straßen- wie hofseitig um mindestens 1,5 m hinter die Außenwände des darunter liegenden Vollgeschosses zurückzusetzen ist. Entlang der Brüderstraße wird dagegen ­ orientiert am Bestand und mit Rücksicht auf die geringere Höhenentwicklung der angrenzenden und der gegenüberliegenden denkmalgeschützten Gebäude ­ ein Höchstmaß für die Oberkante baulicher Anlagen von 20,0 m festgesetzt.
Durch die textliche Festsetzung Nr. 8 wird weiterhin geregelt, dass die Höchstmaße für die Oberkanten baulicher Anlagen ausnahmsweise auf maximal 10% der jeweiligen Dachfläche durch untergeordnete Bauteile wie Schornsteine, Lüftungsanlagen, Aufzugsbetriebsräume, Geländer oder Abdeckungen von Lichtschächten um bis zu 2,0 m überschritten werden darf.
Die Ausnahme soll nur gewährt werden, wenn dies mit den Zielen eines städtebaulich einheitlichen Straßenbildes vereinbar ist und die Nutzbarkeit für ein an die jeweilige Dachfläche angrenzendes zulässiges Vollgeschoss als Dachterrasse sowie die Belichtung umliegender Gebäude dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Die Regelungen zur Höhe baulicher Anlagen gelten nicht für eingetragene Baudenkmale und Gebäude, die Teil eines Denkmalbereichs sind, da davon ausgegangen wird, dass in diesen Fällen die Höhenentwicklung der Gebäude durch die denkmalrechtlichen Erfordernisse in ausreichendem Maße begrenzt wird.
II.4.4.3 Überschreitung der Obergrenzen für Nutzungsmaße gem. § 17 BauNVO
Durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen, die gemäß textlicher Festsetzung Nr. 10 innerhalb der Baugrenzen in voller Tiefe überbaubar sind, ergeben sich auf den meisten Baugrundstücken im Plangebiet rechnerisch zulässige Grundflächenzahlen (GRZ) und - in Verbindung mit der festgesetzten Geschosszahl bzw. Oberkante (Gebäudehöhe) Geschossflächenzahlen (GFZ), die die in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen deutlich überschreiten. Auf den Grundstücken mit einer denkmalgeschützten Bebauung, für die ein Nutzungsmaß nicht festgelegt wird, werden diese Obergrenzen bereits durch den Bestand deutlich überschritten. Um welche Grundstücke mit welchen festgesetzten Nutzungsmaßen es sich dabei jeweils handelt, wird in den folgenden Abschnitten II.4.4.4 bis II.4.4.7 im Einzelnen erläutert.
Eine Überschreitung der zulässigen Obergrenzen der Nutzungsmaße des § 17 Abs. 1 BauNVO ist nach § 17 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 26a BauNVO Abs. 1 in Gebieten, die am 1. Juli 1990 überwiegend bebaut waren, dann zulässig, wenn städtebauliche Gründe die Überschreitung erfordern, sie durch Umstände oder Maßnahmen ausgeglichen wird, die sicherstellen, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse