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Timestamp: 2020-02-24 20:56:13
Document Index: 197158490

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 556', 'BGH', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 535', '§ 273', '§ 887', '§ 546', '§ 20', '§ 4', 'Art. 3', '§ 4', '§ 556', '§ 259', 'BGH', 'BGH', '§ 322', '§ 322', '§ 556', '§ 4', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 259', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 563', 'BGH', 'BGH']

BGH, Urteil v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 - NWB Urteile
BGH v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04
BGH Urteil v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04
[1] Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.
Gesetze: MHG § 4 Abs. 1 Satz 2; BGB § 556 Abs. 3
Instanzenzug: LG Hildesheim vom 05.02.2004 AG Hildesheim
Die Kläger waren seit dem 1. Juni 1989 Mieter einer in S. , H. Straße gelegenen Wohnung, deren Eigentümerin und Vermieterin die Beklagte ist. Mit einem Schreiben, das die Datumsangabe " 25.01.2001 " trägt und bei der Beklagten am 26. Juli 2001 eingegangen ist, kündigten die Kläger unter Bezugnahme auf eine Abmahnung der Beklagten vom 7. Juni 2001 das Mietverhältnis zum 1. Oktober 2001 . Seit diesem Zeitpunkt zahlten sie keine Miete mehr.
2. Für die Zeit vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes, im vorliegenden Fall also für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2000, war die Frage, welche Rechte dem Mieter zustehen, wenn der Vermieter über die Betriebskosten nicht innerhalb angemessener Zeit abrechnet, in Rechtsprechung und Literatur umstritten und höchstrichterlich nicht - jedenfalls nicht abschließend - geklärt. In einem Rechtsentscheid vom 11. April 1984 (VIII ARZ 16/83, BGHZ 91, 62) hatte der Senat lediglich die Vorlagefrage zu entscheiden, ob der Vermieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnung mit seinem Anspruch auf Zahlung der durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Betriebskosten ausgeschlossen ist, wenn er ihn nicht binnen drei Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes geltend macht. Der Senat hat diese Frage unter anderem mit der Begründung verneint, daß in einem solchen Fall die Voraussetzungen der Verwirkung nicht erfüllt seien. Damit war jedoch nicht geklärt, was für den Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus und bei einem längeren Zuwarten des Vermieters mit der Abrechung oder sogar bei völliger Untätigkeit des Vermieters zu gelten hat.
c) Im Schrifttum waren die Meinungen ebenfalls geteilt. Überwiegend - allerdings mit unterschiedlicher Begründung - wurde die Auffassung vertreten, der Mieter könne jedenfalls bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen insgesamt zurückverlangen, wenn der Vermieter für einen bestimmten Abrechnungszeitraum die geschuldete Abrechnung nicht innerhalb angemessener Frist erteile (Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 4 MHG, Rdnr. 43; Lammel, Wohnraummietrecht, § 4 MHG, Rdnr. 144; Soergel/Heintz-mann, BGB, 12. Aufl., § 4 MHG, Rdnr. 10; ebenso wohl Erman/P. Jendrek, BGB, 10. Aufl., § 535 Rdnr. 54 unter Hinweis auf OLG Braunschweig aaO; Schmid, Miete und Mietprozeß, Rdnr. 379). Nach anderer Ansicht sollte der Mieter die geleisteten Vorauszahlungen nur insoweit zurückverlangen können, als feststeht, daß sie nicht verbraucht sind (Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., S. 149 Rdnr. 5). Schließlich wurde die Meinung vertreten, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn das naheliegende Druckmittel des Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB dem Mieter nicht mehr zur Verfügung stehe, müsse der Mieter in jedem Fall zunächst den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung verklagen und ein obsiegendes Urteil sodann im Wege der Zwangsvollstreckung gemäß § 887 ZPO, gegebenenfalls also durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, durchsetzen (Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 202). Einigkeit bestand indessen darin, daß als angemessene Frist für die Erstellung der Abrechnung ein Jahr anzusehen sei (§ 20 NMV analog) und daß die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten beim Vermieter liege (so z.B. Lammel aaO Rdnr. 142; Kossmann aaO S. 148 Rdnr. 33 und S. 149 Rdnr. 3; Emmerich/Sonnenschein/ Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnrn. 38, 43; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO Rdnrn. 314, 413; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, Art. 3 WKSchG II § 4 MHRG, 13. Bearbeitung 1997, Rdnrn. 66, 81).
g) Die gegen die vorstehende Auffassung vereinzelt vorgebrachten Einwände im Hinblick auf Fragen der Rechtskraft (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 287) greifen nicht durch. Denn die Zahlungsklage verschafft unter den dargelegten Voraussetzungen im Ergebnis dem Mieter einen nur vorläufigen Rückzahlungsanspruch, der sich allein auf die fehlende Fälligkeit der korrespondierenden Gegenforderung - des Betriebskostenerstattungsanspruchs des Vermieters - gründet. Führt der Vermieter die Fälligkeit seines Erstattungsanspruchs durch ordnungsgemäße Abrechnung (§ 259 BGB) nach rechtskräftiger Beendigung des Vorprozesses herbei, so steht die Rechtskraft des einer Klage des Mieters stattgebenden Urteils der Klage des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten bzw. des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos nicht entgegen. Die Rechtslage ist dann - spiegelbildlich - nicht anders, als wenn eine vorausgegangene Leistungsklage mangels Fälligkeit des eingeklagten Anspruchs als zur Zeit unbegründet abgewiesen wird. So hat der Bundesgerichtshof wiederholt entschieden, daß die Rechtskraft eines Urteils, das die Klage eines Bauunternehmers auf Zahlung des Werklohns mit der Begründung abgewiesen hat, die Forderung sei mangels einer prüffähigen Schlussrechnung (noch) nicht fällig, der Zulässigkeit einer neuen, auf die inzwischen eingetretene Fälligkeit des Anspruchs gestützten Klage nicht entgegensteht (BGHZ 140, 365, 368 m.w.Nachw.; BGHZ 143, 169, 172; ebenso Musielak/Musielak, ZPO, 4. Aufl., § 322 Rdnrn. 29, 51; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., Rdnrn. 53, 55-58 vor § 322). Für den umgekehrten Fall kann nichts anderes gelten. Die Klage, die lediglich deshalb Erfolg hat, weil eine Gegenforderung mangels prüffähiger Schlußrechnung oder ordnungsgemäßer Abrechnung noch nicht fällig ist, ist letztlich nur "zur Zeit begründet". Ein rechtskräftiges, der Klage stattgebendes Urteil hindert den im Erstprozeß unterlegenen Unternehmer oder Vermieter daher nicht, durch Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung die Fälligkeit seiner (Gegen-)Forderung nachträglich herbeizuführen und gegebenenfalls diese Forderung zum Gegenstand einer neuen Klage zu machen.
5. Für den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2001 ist, wie eingangs erwähnt, § 556 Abs. 3 BGB in der Fassung des am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 maßgebend. Insofern hat sich an der Verpflichtung des Vermieters zur jährlichen Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen nichts geändert; an die Stelle des bisher geltenden § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG ist die inhaltsgleiche Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbs. BGB getreten. Neu ist allerdings die verbindliche Festschreibung einer Abrechnungsfrist von zwölf Monaten und der grundsätzliche Ausschluß von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Nach erfolglosem Ablauf der Frist kann der Mieter auf Abrechnung klagen (vgl. dazu die Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Darauf ist er indessen, wie oben ausgeführt, nicht beschränkt; vielmehr kann er - wie nach dem bisherigen Rechtszustand - sofort die Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen fordern. Daß der Gesetzgeber, dem die uneinheitliche Rechtsprechung zu den Reaktionsmöglichkeiten des Mieters auf das Fehlen einer fristgerechten Nebenkostenabrechnung des Vermieters bekannt war, die sofortige Klage des Mieters auf Erstattung der Betriebskostenvorauszahlungen schlechthin ausschließen wollte, ist nicht anzunehmen. Die Bemerkung in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz (aaO), bei fehlender Abrechnung müsse der Mieter zunächst auf Rechnungslegung klagen und könne anschließend Rückzahlung des überzahlten Betrages verlangen, bezieht sich, wie dem folgenden Satz mit dem Hinweis auf die Möglichkeit der Zurückbehaltung zukünftiger Nebenkostenvorauszahlungen zu entnehmen ist, lediglich auf noch nicht beendete Mietverhältnisse.
c) Der Senat geht auch für Abrechnungszeiträume, für die nach der neuen Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB abzurechnen ist, davon aus, daß es nicht zur schlüssigen Begründung einer Rückforderungsklage des Mieters wegen Verletzung der Abrechnungspflicht des Vermieters gehört, daß er - der Mieter - anhand der ihm zur Verfügung stehenden Anhaltspunkte den Mindestbetrag der angefallenen Betriebskosten schätzt und von der Summe der Vorauszahlungen abzieht. Die oben dargelegten, vom Senat geteilten Erwägungen des OLG Braunschweig in seinem Rechtsentscheid vom 8. Juli 1999 sind entgegen der Ansicht von Langenberg nicht durch die Neuregelung des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB überholt; denn die Gefahr eines "evident unhaltbaren" Ergebnisses besteht nach der neuen Gesetzeslage, insbesondere auch unter Berücksichtigung der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, nicht. Vielmehr ist der Vermieter nach wie vor berechtigt, sich im Prozeß gegen die Rückforderung des Mieters durch substantiierte, den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung (§ 259 BGB) genügende Darlegung der ihm entstandenen Aufwendungen für Betriebskosten zu verteidigen oder nachträglich, d.h. auch nach Rechtskraft eines der Rückforderungsklage des Mieters stattgebenden Urteils, die Fälligkeit seines Erstattungsanspruchs durch eine Abrechnung herbeizuführen. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt nach seinem eindeutigen Wortlaut lediglich die Geltendmachung von Nachforderungen aus. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt. Andernfalls würde sich die von Langenberg (aaO) zu Recht als "evident unhaltbar" bezeichnete Situation ergeben, daß das Unterlassen der fristgerechten Abrechnung zum völligen Verlust des Aufwendungsersatzanspruchs des Vermieters führen würde. Eine so weitgehende Auslegung wäre weder mit dem Wortlaut der Vorschrift zu vereinbaren noch durch ihren Schutzzweck geboten (vgl. dazu Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 unter II 1 b). Auch den Gesetzesmaterialien läßt sich nichts dafür entnehmen, daß der Gesetzgeber die Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 3 in diesem weitreichenden Sinn verstanden hat (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 51 unter 4 c a.E.). Im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens sind in § 556 Abs. 3 BGB zwar noch die Sätze 5 und 6, die einen Einwendungsausschluß auch für den Mieter vorsehen, hinzugefügt worden (Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, S.158 ff.); Satz 3 ist jedoch unverändert geblieben.
Nach alledem kann das Berufungsurteil mit der gegebenen Begründung insgesamt keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da die Beklagte gegen die Klageforderung hilfsweise mit Gegenansprüchen wegen Mietrückständen aufgerechnet hat (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Hierauf ist das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - bisher nicht eingegangen; das wird in der neuen Berufungsverhandlung nachzuholen sein. Dabei wird die Beklagte auch Gelegenheit haben, über die Betriebskosten für die Jahre 2000 und 2001 nachträglich abzurechnen.
BGH 5.12.2012 - XII ZR 44/11
TAAAC-04600
BGH, Urteil v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 ablegen in?