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Timestamp: 2019-03-21 23:49:47
Document Index: 298380467

Matched Legal Cases: ['Art. 776', 'BGE', 'BGE', 'Art. 745', 'Art. 749', 'Art. 758']

DAS WOHNRECHT UND DIE NUTZNIESSUNG - PDF
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Fabian Heini Baumann
1 DAS WOHNRECHT Auszug aus dem Referat,Die Bewertung von Nutzungsrechten an Grundstucken" von Daniel Conca Anlasslieh des 10. Weiterbildungsseminars VAS in Lyss am 27. November Das Wohn recht Das Wohnrecht ist in Art. 776 ff. ZGB geregelt. Es besteht in der Bef\Jgnis, ein Gebäude oder einen Teil desselben, ausschliesslich zu bewohnen. Ist das Wohnrecht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt (z.b. eine von mehreren Wohnungen), so darf der Berechtigte auch gemeinsame Einrichtungen mitbenützen (Waschküche, Veloeinstellraum usw.). Wohnrechte auf unüberbauten Grundstücken oder an Geschäftsräumen sind per Definition nicht möglich. Das Wohnrecht hat persönlichen Charakter. Es ist weder übertragbar noch vererblich. Eine Übertragung auf Drittpersonen ist ausgeschlossen. Die zu Wohnrecht ü bertragenen Wohnräume dürfen deshalb auch nicht an Dritte vermietet werden. In der Regel werden Wohnrechte unbeschränkt, d.h. lebenslänglich eingeräumt. Die meisten Wohnrechte werden zudem unentgeltlich eingeräumt. Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Anderen vertraglichen Bestimmungen vorbehalten, verwirkt das Wohnrecht bei einem Umzug in ein Altersheim infolge Nichtausübung. Der Wohnrechtberechtigte ist verpflichtet, sich an den Betriebskosten anteilmässig zu beteiligen 1. Ferner hat er den "gewöhnlichen Unterhalt" zu übernehmen. Diese Kosten und Lasten umfassen Heiz- und Nebenkosten, Kleinreparaturen, Ausbesserungen sowie regelmässig anfallende Erneuerungen. Alle weiteren Kosten wie Versicherungen, Abgaben und Gebühren, grosszyklische Erneuerungen und dergleichen sind vom Eigentümer der belasteten Liegenschaft zu tragen. Diese Regelung steht in Anlehnung zum Mietrecht. Für das belastete Grundstück ist das Wohnrecht eine wertbeeinflussende Einschränkung. Zwar handelt es sich dabei eigentlich um eine subjektive Werteinbusse wie bei der Nutzniessung, da der Nutzen des Grundstücks genau genommen unberührt bleibt und nur der den Nutzen konsumierende ändert. So gesehen gilt es eigentlich nur den Nettowert des Nutzens sowie die Lebenserwartung des Berechtigten zu beurteilen. Ferner kann der Eigentümer des belasteten Grundstückes über das Objekt nicht frei verfügen. Weiter muss er ohne jegliche Entschädigung den Bewirtschaftsaufwand allein tragen. Es gilt zu beachten, dass nicht alle gesetzlichen Vorgaben zum Wohnrecht zwingend sind. Beispielsweise können von den Parteien der Umfang der Berechtigung, die Entgeltlichkeit, die Unterhaltspflicht sowie die Kostenverteilung der Betriebskosten frei vereinbart werden. Solche individuellen Parteivereinbarungen sind im Dienstbarkeitsvertrag zu regeln. Sie können den geldwerten Vorteil des Wohnrechts beeinflus- 1 Sofern nicht ausdrücklich vereinbart, entbindet auch das unentgeltliche Wohn recht den Inhaber nicht von dessen Leistungspflicht, die Lasten, die mit der gewöhnlichen Ausübung des Rechts verbunden sind, zu tragen (vgl. BGE E. 4b). Bulletin
2 sen und müssen daher bei der Festlegung des Mietwertes bzw. des Wohnrechtsvorteils berücksichtigt werden. Der genaue Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages und die darin getroffenen Abmachungen sind deshalb von grosser Bedeutung. Der Schätzer hat beim Grundbuchamt (über den Eigentümer) eine Kopie des Vertrages zu verlangen. a. Die Wertberechnung des Wohnrechtes kann korrekt nur mittels Barwert vorgenommen werden. Es ist deshalb unerlässlich, neben dem Dienstbarkeitswortlaut, genaue Angaben über das belastete Grundstück zu erhalten. Viele wichtige Angaben können bereits der tatsächlichen Liegenschaftsrechnung entnommen werden. Wenn diese Angaben nicht zur Verfügung stehen, so hat der Schätzer entsprechende objektspezifische Annahmen zu treffen, die als solche im Schätzungsbericht auch auszuweisen sind. b. Durch die Einräumung eines Wohnrechts entsteht dem Berechtigten i.d.r. ein Nettovorteil in Form von Ertrag. Bei einem unentgeltlichen Wohnrecht entspricht dieser Ertrag (bzw. Rente) dem Mietwert für die durch das Wohnrecht betroffenen Räumlichkeiten. Beim entgeltlichen Wohnrecht kann allenfalls eine Differenz zum Marktmietwert bestehen, wobei vereinbarte Anpassungs- und Teuerungsklauseln zu beachten sind. Nutzbare Nebenräume oder Nebenflächen sind bei der Festsetzung des Mietwertes zu berücksichtigen, sofern daraus auch ein Ertrag erzielt werden könnte. c. Wenn unter Umständen die Heiz- und übrigen Betriebskosten gemäss Dienstbarkeitsvertrag im Wohnrecht enthalten sind, so muss ein entsprechender Betrag dem Mietwert zugerechnet werden. Der Mietwert für das Wohnrecht ist durch den Schätzer zu bewerten. Die Festlegung erfolgt nach der tatsächlichen, marktorientierten und ortsüblichen Vermietbarkeit. d. Die Dauer des Wohnrechtes ergibt sich aus der restlichen Lebenserwartung der berechtigten Person. Sie kann der Mortalitätstabelle von SCHAETZLEIWEBERim Anhang entnommen werden. Bei einem Wohnrecht für ein Ehepaar dauert das Wohnrechf genau genommen auf das längere Leben der beiden Ehegatten, d.h. bei Vorversterben des Mannes bis zum Tod der Frau bzw. bei Vorversterben der Frau bis zum Tod des Mannes. Korrekt ist für die Berechnung die Verbindungsrente auf das längere Leben anzuwenden. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass der Einfachheit halber der Faktor für das Leben mit der längeren Lebenserwartung anstelle einer Verbindungsrente mit dem längeren Leben kapitalisiert wird. e. Für die Bewertung ergeben sich zwei Betrachtungsweisen für die Bestimmung des Kapitalzinssatzes: aa. Für den Berechtigten entspricht ein Wohnrecht dem Kapital, dessen Zins und Kapitalverbrauch ihm den Mietzins ohne Nebenkosten (inkl. zukünftige Mietzinssteigerung) einer andern gleichwertigen Wohnung bis an sein Lebensende finanzieren würde. Gemäss ständiger Rechtsprechung3 beträgt der Satz in Haftungsfällen mit Rentenentschädigung 3.5 %, der beim Wohnrecht analog zur Anwendung kommt. bb. Das belastete Grundstück erleidet hingen einen Ertragsverlusl, welcher mit dem Fremdundioder Eigenkapital auszugleichen ist. Je nach Vereinbarung im Dienstbarkeitsvertrag ist ferner der Bewirtschaftungsaufwand ebenfalls vom Eigentümer während der Dauer des Wohnrechtes a fonds perdu zu leisten. Der in diesem Fall anzuwendende Zinssatz entspricht deshalb dem Basiszinssatz der betroffenen Liegenschaft. 2 SCHAETZLEIWEBER, S. 301, Rz ff. 3 BGE E. 3, f.; vgl. auch STAUFFERISCHAETZLE, S. 327 f. 8 Bulletin
3 Berechnungsbeispiel : Berechnung Kapitalwert des Wohn rechtes asisdaten des Wohnrechts: Iter der wohnrechtberechtigten 'auer des Wohnrechts: Ehefrau ebenserwartung gemäss Tafel 42 STAUF ERiSCHAETZLE inssatz (gerundet) 70 Jahre lebenslänglich 20 Jahre 3,50% Wohnrechtobjekt: 3-Zimmerwohnung: Mietwert netto monatlich Garage: Mietwert netto monatlich Total Mietwert monatlich Total Mietwertjährfich 1' '290 5'480 TAUFFERISCHAETZLE, Barwertfaktor, Tafel 48 (monatlich vorschüssig) [(Falls der Berechtigte Lasten wie z.b. Unterhalts-, Betriebs- sowie Fremdkapitalosten zu tragen hat, sind diese vom Mietwert in Abzug zu bringen4) IKapitalwert des Wohn rechts (gerundet) (Mietwert p.a. x Barwertfaktor) Berechnung Verkehrswert des belasteten Grundstückes asisdaten des Wohnrechts: Alter der wohnrechtberechtigten Dauer des Wohnrechts: Ehefrau 70 Jahre Lebenslänglich Lebenserwartung, Tafel 42/ Wartefrist (gerundet) 20 Jahre inssatz Verkehrswert des unbelasteten Grundstückes 3.50% 300'000 -Zimmerwohnung: Mietwert netto monatlich Garage: Mietwert netto monatlich Total Mietwert monatlich Total Mietwertjährfich 1'200 ~ 1'290 15'480 4 FIERZstellt eine etwas andere Modellrechnung auf (vgl. S. 269): Er geht vom konsumtiven Nutzwert aus und berechnet,je nach Abzug für die durch den Berechtigten zu tragenden Kosten, den Nellowert der Nutzniessung und die daraus entstehende "Kapitalverschiebung" zugunsten der berechtigten Person und zulasten des belasteten Grundstücks. Bulletin
4 ewirlschaffungsauhvand 13.5% 5.0% 4.0% Verwaltungskosten 1.0% Gebühren und Abgaben Versicherungen Periodischer Unterhalt 0.77% 2' % Anteil Bewirlschaffungsauhvand "meuerungskosten Gebäudekosten Erneuerungszyklus Anteil Erneuerung Kapitalisierungssatz 50% von NBK 280'000 30Jahre 2' % 5.69% und Nettorendite: Mietwerl des Wohnrechtobjektes Bewirlschaffsauhvand Rückstellung Erneuerungen Nettoerlrag Nettorendite (Nettoerlrag: Verkehrswerl x 100) arwerlfaktor Basiszins Nettorendite 20 Jahre estimmung des Verkehrswerles des belasteten Grundstückes: Verkehrswerlbeitrag nach Ablauf (Verkehrswerl x Abzinungsfaktor) -2'090-2' Abzinsungsfaktor 15'480-4'586 10' % '994 arwerl der Bewirlschaffung und der Rückstellung -64'411 erkehrswert des belasteten Grundstückes (gerundet) 83' Bulletin
5 Die Nutzniessung Die Nutzniessung ist in Art. 745 ff. ZGB geregelt. Sie gibt dem Berechtigten das Recht, das Objekt vollumfänglich zu nutzen. Demgegenüber übernimmt der Nutzniesser aber auch Verpflichtungen. Eine Nutzniessung kann grundsätzlich nur an ganzen Grundstücken errichtet werden. Eine Beschränkung auf einzelne Gebäudeteile ist - ausgenommen Wohnungen im Stockwerkeigentum, die ein selbständiges Grundstück bilden - nicht möglich. Die Nutzniessung endigt gemäss Art. 749 ZGB mit dem Tode des Berechtigten. Deren Ausübung ist gemäss Art. 758 ZGB im Gegensatz zum Wohnrecht übertragbar, falls es sich nicht um ein höchst persönliches Recht handelt. Sie ist auf die im Zeitpunkt der Errichtung zu bestimmende Lebenserwartung (vgl. die Mortalitätstabelle im Anhang) befristet. Das Nutzniessungsrecht muss der Berechtigte nicht selbst ausüben. Er kann das Grundstück vermieten oder verpachten und den erzielten Ertrag behalten. Das Nutzniessungsrecht kann auch für juristische Personen oder Personengemeinschaften errichtet werden. Dieses so errichtet Nutzniessungsrecht ist jedoch auf maximal 100 Jahre befristet. Es kommt äusserst selten vor und ist deshalb als Spezialfall zu betrachten. Der Nutzniesser kann das Grundstück weitgehend uneingeschränkt nutzen. Aus diesem Grund hat er auch die mit dieser Nutzung verbundenen Kosten zu übernehmen. Er übernimmt somit den gewöhnlichen Unterhalt. die Kosten für die Reinigung und die Pflege, schliesst Versicherungsverträge ab und bezahlt die Prämien; er übernimmt sogar die Hypothekarzinsen für das zu Beginn der Nutzniessung bestehende Fremdkapital. Für die grösseren Unterhaltsarbeiten gelten besondere Regelungen. Grössreparaturen, Sanierungen sowie ausserordentliche Erneuerungsarbeiten sind allein Sache des Eigentümers. Dazu gehören auch wesentliche Veränderungen am Objekt oder die Umgestaltung des Grundstückes. Der Eigentümer kann in diesem Fall vom Nutzniesser verlangen, dass er ihm die für diese Massnahmen notwendigen finanziellen Mittel während der Dauer der Nutzniessung zinsfrei vorschiesst. Der Eigentümer ist zudem berechtigt allenfalls das bestehende Fremdkapital zu erhöhen und somit die Zinslast dem Nutzniesser zu überbinden. Daraus folgt, dass der Berechtigte einer Nutzniessung Rückstellungen für solche Arbeiten äufnet. wie wenn er selbst Eigentümerwäre. Vom Nutzniesser werden einzig die Eigenkapitalzinsen nicht übernommen. Für das mit einer Nutzniessung belastete Grundstück ist deshalb nicht mit einem grösseren Minderwert zu rechnen. Zu beachten gilt indessen, dass die Verfügungsfreiheit während der Dauer der Nutzniessung stark eingeschränkt wird. Wie die Praxis lehrt. werden solche Grundstücke in der Regel weniger unterhalten und kaum saniert. Wie beim Wohn recht sind nicht alle gesetzlichen Vorschriften zwingend. Unter den Bulletin
6 Parteien können einige Gesetzesvorschriften individuell und den Bedürfnissen entsprechend geregelt werden. Beispielsweise kann der Umfang der Berechtigung, die Entgeltlichkeit, die Unterhaltspflicht, die Kostenbeteiligung bei Reparaturen usw. festgelegt werden. Solche Parteivereinbarungen sind im Dienstbarkeitsvertrag festzuhalten. Sie können den geldwerten Vorteil der Nutzniessung wesentlich beeinflussen und müssen daher bei der Festlegung des Mietwertes in den Berechnungen ihren Niederschlag finden. Bei jeder Schätzung ist zu überprüfen, ob der durch ein Nutzniessungsrecht belastete Verkehrswert nach Abzug der Hypothekarschulden noch voll gedeckt ist. Die Wertberechnung der Nutzniessung kann wie diejenige für das Wohnrecht korrekt nur mittels Barwert vorgenommen werden. Bezüglich der Bewertungsgrundlagen gelten dieselben Prämissen wie beim Wohnrecht. a. Bei der Nulzniessung entspricht der Nettovorteil dem Ertragsüberschuss, welcher dem Berechtigten durch die Einräumung dieses Rechts entsteht. Dieser errechnet sich aus der Liegenschaftsrechnung. Vorbehälllich einer anderen Regelung im Dienstbarkeitsvertrag selzt sich der Ertragsüberschusswie folgt zusammen: Liegenschaftsertrag: Jährlicher Mietwert aller vermietbaren Räumlichkeiten (inkl. der durch den Nulzniessungsberechtigten selbst bewohnten Wohnung), Aussenparkplälze; weitere Erträge, welche dem belasteten Grundstück zufliessen..i. Aufwendungen:.I. Rückstellungen: Hypothekarzins für das am Stichtag bestehende Fremdkapital; Bewirtschaftunsaufwand (Gebühren, Abgaben, Verwaltungskosten, jährlich wiederkehrender Unterhalt, Reinigung und Pflege,.objektbezogeneVersicherungsprämien usw.). für künftige Sanierungen. Es verbleibt der Ertragsüberschussals Nettovorteil für den Nutzniesser. b. Analog zum Wohnrecht ergeben sich auch bei der Nutzniessung zwei Betrachtungsweisen. Auf der einen Seite der Berechtigte mit dem Nettovorteil und auf der anderen Seite der Belastete mit der Verfügungseinschränkung und dem Zinsverlust auf dem Eigenkapital während der Dauer der Nutzniessung. 12 Bulletin
7 DAS WOHN RECHT Berechnungsbeispie/: Berechnung Verkehrswert des mit einer Nutzniessung belasteten Grundstückes Basisdaten der Nutzniessung: Gebäudeneuwert (Mehrfamilienhaus und Garagen) 1'914'000 Gebäudezeitwert '082'000 1'418'000 1'493'000 1'443'246: 1'570' ' '260 21'000 49'680 41'040 75'000 8' Mehrfamilienhaus 1.35% 1.59% 1'914'000 1'504 19'551 5'013 3'509 4' % 4.5% 3.5% 5.0% 1.5% 50% Jahre von 22' % 4.00% 13 Basiszinssatz 3-Zimmerwohnungen Gebäudekosten Verwaltungskosten Ertragswert
8 Liegenschaftserlös: Mietwerte pro Jahr Bewirtschaftungsaunvand Rückstellung für Erneuerungen Nettornietertrag 100'260-19'551-22'979 57'730 Kapitalverzinsung: Fremdkapital 65%zu 4.0 % 1'020'500-40'820 Liegenschaftserlös 16'940 Bruttorendite Nettorendite auf Gesamtkapital Eigenkapitalrendite 35% 549' % 3.67% 3.08% arwert der Nutzn;essung für den Berechtigten Liegenschaftserlös Dauer der Nutzniessung Alter der Berechtigten Lebenserwartung der Berechtigten lebenslänglich 70 Jahn Jahn Lebenserwartung gerundet Zinssatz (in Analogie zum Haftpflichtrecht) Barwertfaktor Barwert der Nutzniessung (gerundet) IBarwert der Nutzn;essung für den Belasteten iegenschaftserlös = Verzicht auf Eigenkapitalverzinsung Dauer der Nutzniessung Alter der Berechtigten Lebenserwartung der Berechtigten Lebenserwartung gerundet Zinssatz (Nettorenditensatz) Barwertfaktor '94 lebenslänglich 70 Jahre Jahre 20 Jahre 3.67% arwert der Nutzniessung gerundet 237'00, erechnung des Verkehrswertes: Verkehrswert ohne Belastung Barwert der Nutzniessungsbelastung erkehrswert mit Nutzniessungsbelastung 1'570' '00, 1'333' Bulletin
9 Anhang Mortalitätstabelle (SCHAETZLEIWEBER) , Mann FrauAlter Alter Bulletin
VAS AEC. Auszug aus Fachheft 1 WOHNRECHT UND NUTZNIESSUNG FACHHEFT IMMOBILIENBEWERTUNG. Autorenteam. Fachverband Immobilienbewertung VAS-AEC
FACHHEFT IMMOBILIENBEWERTUNG WOHNRECHT UND NUTZNIESSUNG VAS Autorenteam Annemarie Hirschi, Urs Huggel, Daniel Lehmann, Filippo Rizzo AEC Fachverband Immobilienbewertung VAS-AEC Inhaltsverzeichnis Theorie