Source: http://www.slideshare.net/ARISO/estudios-de-derecho-hipotecario-pdf
Timestamp: 2016-10-27 15:09:30
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CODIGO CIVIL COMENTADO-derechos_rea...
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ESTUDIOS DEDERECHO HIPOTECARIO (ORIGENES, SISTEMAS Y FUENTES) PORD. JERONIMO GONZALEZ Y MARTINEZ OFICIAL DE LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO Ate MADRID IMPRENTA DE ESTANISLAO MAESTRE Pozas, 12.—Teléfono 18-54 M. 1924 2.
CLASiF.: ........A DQUIS.: . .. 15).4IF*FECHA: 41;2;:PROCED.• PROPIEDAD DEL AUTOR RESERVADOS TODOS LOS DERECHOS Copyright 1924 by Jerónimo eonzález.—Madrid (España), 3.
INDICE Derecho Inmobiliario y Derecho hipotecario. Págs. 1. Cosas 1 2. Cosas corporales e incorporales. 3 3. Bienes 7 4. Objetividad jurídica 8 5. Muebles e inmuebles 10 6. El problema de las energías físicas 20 7. Derecho de cosas 28 8. Derecho inmobiliario 35 9. Derecho hipotecario 39 10. Notas del Derecho hipotecario 46 11. Fines del Derecho hipotecario 48 II Desarrollo histórico del principio de publicidad en la transferencia y gravamen de los inmuebles. 1. Significados distintos de la palabra publicidad 51 2, Orígenes de la publicidad inmobiliaria 53 3. El Registro de la propiedad en Egipto 57 4. Derecho romano 59 5. Derecho germánico 69 -6. Gewere. .. .	•	•. 70 7. Adquisición derivativa de la propiedad 79 8. Los libros hipotecarios. ...	82 O. Recepción del Derecho romano y confusión que produce 84 10. La hipoteca germánica 89 11. Espafia: Derecho romano provincial 93 12. Influencias germáuicas 91 13. La allechte gewere» y el afio y día 97 14. Triunfo de la posesión romana 102 15. Adquisición derivativa de la propiedad 105 16. El Derecho real de hipoteca.	111 17. La Contaduría de hipotecas 114 III Sistemas hipotecarios: 1.0 Grupo francés. Sistemas hipotecarios 191 1. Francia: La insinuación romana 123 2. Costumbres germánicas 123 4.
Uníos: 383 Pág-s.3. Legislación revolucionaria. . 1264. El Código civil .. 1275. El régimen de transcripción.. 1316. Publicidad hipotecaria..	...... 1347. Modo de llevar las oficinas. 139H. Crítica del sistema 1419. Paises donde rige el sistema de transcripción. 146 Iv 2.° El grupo australiano. 1. Precedentes del Acta Torrens. 151 2. Organización del Registro 156 3. Matrícula o inmatriculacián ....	... 158 4. Valor del duplicado de inscripción . 160 5. Transferencias 162 6. Gravámenes 161 7. Cesión, prórroga y rescisión 165 8. Pignoración de títulos. 166 9. Transmisiones «mortis causa». 16710. Poderes y fiducias (truts) . 16811. Cancelación de asientos y cierre del Registro. 16912. Paralelismo entre el Registro y la realidad jurídica 17013. Seguro inmobiliario.. 17214, Resultados prácticos.. 17315. Legislaciones comprendidas en el grupo 17916. Inglaterra 18117. &Tafia: Islas Filipinas 18618. Golfo de Guinea 19119. Zona de influencia en Marruecos 19320. Costa occidental de Africa 195 3.° Derecho inmobiliario alemán. 1. Fuentes 197 2. Modo de llevar los Registros 200 3. Derechos reales inscribiblas 204 4. Principio de inscripción 205 5. Principio del consentimiento 207 6. Procedimiento rogado 212 7. Tracto sucesivo 213 8. El principio de publicidad 214 9. Fuerza legitimadora de la i usoripeión 21710, Buena fe. 218 5.
384	INDICE PIteg. 11. El principio de especialidad. 223 12. Legalidad 224 13. Responsabilidad. 227 14. Prioridad 229 15. Asientos preventivos. 235 16. Anotaciones 238 17. Contradicción ( Widerspruch) 242 18. La prescripción y el Registro 245 19. Crítica 218 VI 4.° El Código civil suizo. 1. Antecedentes 253 2. Características. 258 3. Contenido del libro 1V 260 4. Posesión y registro .. 261 5. Comparación de los principios del régimen inmobiliario suizo con los L.ndamentales del alemán. 268 6. Valor del consentimiznte. 273 7. Calificación hipotecaria 2-16 8. Protección de terceros.. 278 9. hectificación dei Registro 281 10. Prioridad 282 11. Asientos provisionales 286 12. Modo de llevar el Registro 289 13. Responsabilidad. 292 14. Enseñanzas de mayor interés para nuestra evolución jurídica 293 Vil Fuentes del Derecho hipotecario español. 1.El problema de las fueutes del Derecho 301 2.Legislación hipotecaria. 309 3, El Derecho hipotecario en el Código civil 313 4.Reformas posteriores 823 5.Valor y vigencia de la nueva edición de la ley Hipotecaria. 329 6. J urispruden cia del Tribunal Supremo y doctri- na de la Dirección general de los Registros. 336 7. Derecho hipotecario científico 347 Apéndice A 351 — B 86 — 0	3i9 — D 380 6.
PROLOGO Desde que mis conocimientos en la lenguaalemana (que nunca pasaron de los correspon-dientes a un mal estudiante) me permitieronhacerme cargo de la técnica inmobiliaria, queen aqutlla nación se ha desenvuelto tan pro-digiosanente y que por mis ocupaciones pro-fesiondes cultivaba, me preocupó la idea depreseptar nuestro Derecho Hipotecario con lasisteratización peculiar, o de redactar, al me-nos, ma introducción al estudio de la Legisla-ciónHipotecaria que dedicase a los sistemas yprintipios fundamentales la atención necesaria. El estos intentos fui generosamente ayuda-do primero, por la Academia de Jurispruden-cit que me honró con el encargo de un cursi-lk de Derecho Inmobiliario Material, y mástade por la Facultad de Derecho de la Uni-virsidad Central, que me encomendó una se-re de conferencias sobre la misma especialidad. 7.
VI Como hice notar, al redactar el programaque me sirvió de guía en este último curso, to-davía no estaba decidido a desenvolver rígida-mente los principios hipotecarios con sujecióna los cauces lógicos y construcciones dogmáti-cas del Derecho alemán, porque, sobre todo,temía las censuras que habla de provocar elmarcado sabor exótico de la exposición y laapariencia pedantesca de la fraseología. Sobre la documentación reunida con talesobjetos y el material bibliográfico, tan reo comode fácil adquisición en estos últimos kilos, hecontinuado trabajando la misma mateda, conun fruto que, como se verá en las págnas si-guientes, apenas justifica su impresión. Pero me parecía de suma necesidad, yl queno el resolver los problemas que la técnict del Registro de la propiedad ha planteado, 1 lla- mar sobre ellos la atención de la juventul es- tudiosa, y restablecer la comunicación esiri-tual de nuestra legislación con la corriente Ti. ginaria, de que se ha separado hace más de xe- dio siglo. Dentro de este limitado campo, los «Estudis de Derecho Hipotecario», que hoy ven la luz,n tienen ni la pretensión ni el corte de capitulQde una obra fundamental, y aunque sistemat 8.
VIIzados escrupulosamente, son impresiones mo- nográficas que ponen de relieve el encadena-miento de los principios y las cuestiones másmodernas, prescindiendo a veces de las hartoconocidas por los especialistas españoles. Ellos dirán si los Estudios han de ser conti-nuados, y si es disculpable este intento de remo-zar la técnica con figuras, construcciones, con-ceptos y términos que fuerzan desmesurada-mente los moldes recibidos y la elasticidad delidioma patrio. 9.
DERECHO INMOBILIARIO Y DERECHO HIPOTECARIO 1.-COSAS. La discusión metafísica sobre la existenciadel mundo exterior, no preocupa en la actuali-dad al jurista que trata de determinar el concep-to de cosa (1), y aunque a veces suele contrapo- (1) La definición legal de cosa debe arrancar de la con-cepción popular y no prestar atención a los refinamientosde la metafísica, así como tampoco a los de las ciencias físi-cas (SCHUSTER: The principies of German Civil Lavar, Oxford, <Atthe Clarendon Press», pág. 5S). La obra de Sokolowski-Sa,ch-begriff und Kürper (Halle a. 5., Max Niemeyer, 1902) tiendea demostrar lo ,contrario con relación al Derecho romano.<Los sistemas de los platónicos, peripatéticos, epicúreos yestoicos (dice en la pág. 9.) serán examinados y expuestoscon imparcial esmero. Los juristas clásicos testimoniaban,por regla general, en sus referencias a estas doctrinas la ma-yor consecuenci r, » 10.
—2—nerse el sujeto y el objeto de la relación jurídi-ca como el Yo y el No-yo, la técnica arranca deconceptos vulgares y de percepciones corrientespara trazar las líneas generales, sin separarse deellos. En su sentido vulgar, dice el Sr. Sánchez Ro-mán (1), la palabra cosa comprende «todo ob-jeto que existe en el mundo exterior y se hallafuera de nosotros». «En la determinación delconcepto de cosa debe partirse, según Winds-cheid (2), de que por cosa se entiende todo obje-to singular perteneciente a la naturaleza irra-cional» (3). «Cosas, a juicio de Cosack (4), sontodos los objetos que tienen cuerpo, exceptuan-do el cuerpo humano.» Por importante que sea el concepto así des-lindado para el Derecho de cosas, nos deja to- (1) Estudios de Derecho civil, t. II de la 2.a edición, pág. 486.Madrid, Sucesores de Itivadeneyra, 1811. (2) Diritto delie Pandette, I, parte II, pág. 1.` de la primeratraducción italiana de los abogados C. Fadda y P. E. Benza.Torino, ITnione Tipografico-Editrice. (3) Sin esta limitación se halla la noción vulgar en Chi-roni-Abello: Cosa en el uso común indica todo objeto delos sentidos o del pensamiento, ontne quod et aut cogilur,todo lo que en la naturaleza existe y puede existir y sobrelo que la persona puede ejercitar su actividad de cualquiermanera.» Trattato di Diritto Civile Italiano, vol. I, pág. 801. To-rno, Fratelli Bocea, 1904. (4) Lehrbuch des Deutschen bürgerlichen Reehts, I, pág. 105,G. edición. J ena, Gustav Fischer. La definición está influidapor las discusiones relativas a los derechos sobre el cuerpohumano. 11.
—3—davía muy lejos del elemento objetivo que amodo de postulado (1) entra en la doctrina delDerecho subjetivo.2.-COSAS CORPORALES E INCORPORALES. Ya en el primitivo Derecho romano aparecíancomo cosas que se podían transmitir por el ritode la mancipatio el fundo itálico, los esclavos, al-gunos animales de carga y las servidumbres (2);y si las primeras formaban el embrión de lagran categoría, conocida más tarde con la de-nominación de inmuebles, y los segundos ocu-pan el lugar de los muebles o semovienies, lasúltimas dan carta de naturaleza a las cosas in-corporales. Forman, por decirlo así, los cua-dros, dentro de los cuales han de ser clasifica-dos los múltiples objetos que el progreso de lavida económica y el desarrollo de la culturahan de lanzar al comercio jurídico. Paralelamente a este desenvolvimiento, elanálisis filosófico fué llevado a admitir infini-dad de objetos de la relación jurídica, y huboque distinguir los que caen bajo nuestros sen-tidos, de los que existen en nuestro pensamien-to. Tal es el alcance del famoso pasaje de Cice- (1) Vid. NICOL-SPEYER: Der Allgemeine Rechtslehre, Berlín,1911; Vahlen, pág. 238. 12.
—4—rón, que separa las cosas que realmente existende las que son pensadas: Aquéllas pueden serpercibidas y tocadas, como el fundo, la casa, lapared, etc.; éstas no, como la usucapión, la tu-tela, la gens, etc...; mas si bien no tienen cuer-po, est lamen quaedam con formatio insignita etimpressa intelligentia, quam notionem voco (1). Recogida esta afirmación por Gayo, nos dansus Instituciones (2) una clasificación de las co-sas que a través del Digesto (3) y de las Institu-ciones de Justiniano (4) se había de perpetuaren las Escuelas. «Quaedarn preterea res, nos dice aquel granjurisconsulto, corporales sunt quaedam incor-porales. Corporales hae sunt quae tangi pos-sunt, veluti fundus, horno, vestis, aurum, ar-gentum, et denique aliae res innumerabiles. In-corporales hae sunt quae tangi non possunt:qualia sunt ea quae jure consistunt, sicut here-ditas, usufructus, obligationes quoquo modocontracta e.» No puedo detenerme en el estudio de la con-troversia que en los tiempos modernos se hasuscitado alrededor de esta célebre distinción.Los anotadores italianos de Windscheid decla- (1) Vid. Clc.-Toplc., cap. V, t. III, pág. 281 de la ediciónA. Amar, París, 1823. Ap. Lefevre bibliopolam. (2) hist., II, 12-14. (8) L 1. párrafo J.. D. de divisione rerum, I, 8. 13.
—t —ran que la distinción de las cosas en corporalese incorporales, como objetos de relaciones jurí-dicas, viene a representar un verdadero progre-so, y el jurista no puede desconocer el alcanceque tiene en el Derecho moderno (1). «Nosasombra, dice Kloess (2), la maravillosa preci-sión con que los romanos consiguieron ordenarcuanto les rodeaba, desde el punto de vista jurí-dico.» Después de estas alabanzas, no puedeuno dejar de encontrar superficial la crítica dePlaniol en su conocido tratado de Derecho ci-vil (3): «Esta distinción no tiene sentido, por-que pone de un lado las cosas y de otro losderechos; es decir, dos categorías que no tienenninguna característica común, por ser de natu-raleza diferente...» «Los Romanos han sido lle-vados a tan extraña idea, porque han confundi-do el derecho de propiedad con la cosa sobreque recae...» De esta distinción, sin embargo, arranca Ni-col-Speyer para investigar la esencia de la ob-jetividad jurídica y Majorana para formar los (1) Notas de los traductores al lib. II, pág. 661, del to-mo L (2) En el articulo del «Archiv für die Civ. Praxis que lue-go estudiaremos. (3) Traité étémentaire de Droit Civil, t. I, pág. 659 de la 8.edición. Bandry-Lacantinerie reduce la distinción a una an-títesis entre el derecho de propiedad y los demás derechos.Precis de Drolt Civil, t. I, pág. 694 de la edición. Sirey,Paris, 1912. 14.
—6— grupos de cosas incorporales (obras científicas, artísticas, invenciones, nombre...) (1) y derechos sobre derechos (en cuanto los jura o, general- mente, las esferas de acción jurídica pueden ser a su vez objeto de otros derechos), así comopara delinear los tipos de derechos reales ad- ministrativos o públicos. Y no hay peligro de que la técnica moderna confunda el derechosubjetivo con el objeto sobre que recae: «Cosaincorporal, sienta Gierke, es una porción idealde las relaciones del mundo exterior adecua-das para una potestad jurídica.» (La cosa incorporal recibe sus limitaciones,y en su virtud, su existencia especial, de la ex-tensión y contenido del Derecho, respecto delcual aparece considerada como objeto.» (Por esto se explica no sólo que muchas vecesse designe la cosa incorporal y el derecho cons-tituido sobre ella con el mismo nombre, sinotambién que en la vida, en la ciencia y en lalegislación aparezcan en la misma linea el con-cepto de la cosa incorporal y el del derecho» (2). (1) Y aunclientela„ secretos de fabricación, título de unperiódico, negocios, empresas... (2) Deutsehes Privatrecht, t, I, pág. 270. Leipzig, Dunckerund Humblot, 1895. 15.
3.-BIENES. La noción de cosas corporales fijada en ta-les términos, va adquiriendo sentido jurídicogracias a un coeficiente económico que lastransforma en bienes. Un texto de Ulpiano (1)pone de relieve etimológica y racionalmente elvalor cualificativo de la utilidad: Bona ex eodicuntur quod beant, hoc es!, beatos faciunt; bea-re es! prodesse. Es decir: la palabra bienes pro-cede del verbo beo-as-are que Platito emplea en el sentido de hacer feliz; Horacio, en el de en-riquecer; Terencio, en el de causar placer, ynuestro jurisconsulto en el de aprovechar. Como un eco repiten nuestras Partidas (2):«Bienes son llamadas aquellas cosas de que losornes se sirven e se ayudan.» El derecho, que es reglamentación y protec-ción de los intereses de los particulares y de to-dos, debe seguir de cerca la evolución de talesintereses (3). Según otros autores (4), el concep-to de atilidad es todavía demasiado amplio, yse refieren para transformar las cosas en obje-tos jurídicos a la posibilidad de apropiación. (1) L. 49. D. de verborum signifieacione, 50, 16. (2) Proemio del tit. XVII, Partidos 2. (3) Fadda y Benza. Nota y lugar citados. (4) Véase, por ejemplo, Planiol, op. cit., I, pág. 657. 16.
-8 —Bienes, en este sentido, comprende todo lo quees elemento de fortuna o de riqueza susceptiblede apropiación. 4.-OBJETIVIDAD JURÍDICA. Ni la utilidad, ni la apropiación, ni el valor,parecen suficientes para determinar la objeti-vidad jurídica. Los Códigos hacen referencia alas cosas, sobre todo en los actos de enajena-ción o disposición, y la doctrina presupone suexistencia concreta e independiente al discutirla causa del enriquecimiento, los efectos de lasucesión inter vivos o mortis causa, las conse-cuencias de los actos otorgados por el titularreal o aparente (non dominas), la legitimaciónde situaciones posesorias, la comunidad, etc. Partiendo de esta observación y con la vistapuesta en el Código civil alemán, Sohm ha des-envuelto en una tesis muy discutida (1) la afir-mación de que los objetos de la ley no son lospropiamente jurídicos, sino más bien los sus-ceptibles de enajenación, y ha sentado como conclusiones de la misma: a) que hay derechos cuya virtud se agota con su ejercicio (por ejem- plo, el de compensar dos obligaciones, denun- ciar un contrato, etc.) y carecen de acción, pues- (1) Der Gegenstand en la fiesta jubilar de Degenkolb, Leip-zig, 1905 (Sonderd.ruel). 17.
to que no se pueáen dirigir contra nadie paraque los satisfaga; b) sobre los anteriores se le-vantan los derechos corrientes dotados de ac-ción, que nos autorizan para exigir de los de-más una conducta determinada; c) estos dere-chos pueden ser personales o patrimoniales; losprimeros, son intransmisibles; los segundos, in-dependientes de las circunstancias personalesde su titular, pueden cambiarlo y entrar enuna sucesión; d) por ser transmisibles y obje-tos de tráfico, no por su valor, los derechos pa-trimoniales ocupan el más alto puesto del des-envolvimiento jurídico, son objetos de la cir-culación comercial (1). Con arreglo a estos cá-nones, niega la categoría de objetos a los dere-chos de personalidad, familia y sus derivados(por ejemplo, usufructo paterno), al patrimo-nio, a las deudas, a la posesión y a las acciones. Bajando ya de estas altas esferas al campoconcreto de nuestros estudios, cabe preguntarsi en la técnica hipotecaria los derechos recaendirectamente sobre las cosas corpóreas o pue- den tener como objetos propios otros derechos. Para la mayor parte de los pandectistas (2) y también para el Código civil alemán son cosas (1) Der Grund ihres Vorranges aber beruht darin, das elesgegenstiinde» sind, Gegenstande des verffigungsgeshitffichenVerkehrs (op. cit. in fine). (2) Véase en la citada traducción de Fadda.Senza. lanota (g) del lib. II, pág. 658 y sig. 18.
— lo — únicamente los objetos corporales (art. 90). So-bre ellas recaen directamente los derechos rea-les, y tan sólo se exceptúa de esta regla el usu-fructo y los derechos de garantía que puedenser constituídos sobre otros derechos. En el Derecho español parece que no hay lí-mite para estas yuxtaposiciones, al menos nose ha planteado con precisión e.1 problema desu licitud. 5.-MUEBLES E INMUEBLES. Aunque el Derecho romano no fué indife-rente a esta fundamental distinción, que se ponede relieve en los interdictos, en la prescripción,en el régimen elotal y en la tradición, puedeafirmarse que, en general, los muebles y los in-muebles son tratados de la misma manera enel Corpus ¡Luis (1). La Edad Media estableció diferencias tanprofundas entre ellos por lo tocante a la adquisición, número de derechos reales, característi-cas de la hipoteca y de la prenda, régimen fa-miliar y orden sucesorio, que como con razónafirma Hübner, no conoció una reglamentaciónúnica, sino un doble ordenamiento: el Derechode cosas relativo a los inmuebles y el relativo a (1) En tal sentido SOHM: Institutionen, pág. 377 de la edi-ción 16 Manchen und Leipzig, Duncker, 1912. 19.
los muebles (1). Más qué el valor económico,que en los pueblos primitivos se condensa es-pecialmente en los muebles (caballos, armas,rebaños, esclavos, joyas y vituallas), la superiorconsideración que en la Edad Media se conce-de a la propiedad inmobiliaria, descansa en elpapel jurídico, social y económico que repre-senta. La existencia de las familias, la prosperi-dad de los pueblos, la nobleza de los linajes, lapujanza de los reyes van unidas a la inagotablefecundidad de la madre tierra, que no se agotapor el consumo, como los muebles, y sobre lacual arraiga la organización feudal. La riquezamueble, en cambio, se desenvuelve exuberanteen las ciudades (mercados y puertos) y rompelos cauces de la severa contratación y de la exa-rgerada protección legal, para derivar por lasvías del tráfico comercial. Frente al pensamiento romano que consagrala prnpiedad privada de la tierra y la sujetacomo si fuese un objeto mueble al arbitrio desu dueño, se abre paso el ideal germánico quela encadena al servicio de todos. El romanodecía: «Yo soy el señor, la naturaleza la escla-va. Cuanto existe en el mundo, tiene el únicofin de servirme.. El germano decía: «La natu-raleza es mi nodriza, cuyas órdenes debo aten- (1) HUBNER: Grunzüge des Dcatschea Privatrechts, pág. 146de la a. edición. Leipzig, A. Deich. Ven., 1919. 20.
— 12 —der... La tierra es el patrimonio de la Humani-dad, los particulares son sus administradoresresponsables.» La distinción de las cosas por razón de la po-sibilidad de su traslado, que en Roma se referíaexclusivamente a las corpóreas, se extiendepaulatinamente en la Edad Media a las incor-póreas, derechos y acciones, y concluye porservir de base a una clasificación general de losvalores patrimoniales. A veces, para evitar oprovocar la diferencia de trato, se inmueblizanlos muebles o viceversa, se movilizan las fin-cas. Los ejemplos abundan en el derecho ma-trimonial y en el hereditario, para modificar lasconsecuencias de la comunidad conyugal y delos retractos familiares. Una antigua costumbrede Bretaña admite les meubles non muables, alCódigo de Napoleón llega (1) el pacto de incluiren la comunidad los inmuebles presentes o fu- turos por vía de ameublissement, en Lübeck se transforman las fincas en muebles (enlliegens-cha/lung) para poder venderlas sin permiso de los herederos, los siervos establecidos en un predio (servi casa ti) siguen en Alemania su des- tino como pars fundi, los peces en el estanque y la casa en el bosque son en Austria inmue- bles, en todas partes va sujetándose los buques al derecho que rige las fincas, y, en fin, en Ara- (1) Art. 1,497, núm. 3. 21.
— 13 — gón son bienes sitios con relación a los cónyu-ges, los muebles aportados con tal carácter al matrimonio (1). En general, la categoría de inmuebles com-prende: a) los predios ((erra, possessio, propie-las, hereditas) que se designan por el título jus-tificativo de la tenencia; b) los árboles, sobretodo los frutales, los bosques, las plantacionesy los frutos, si bien en cuanto eran bienes ad-quiridos pasaban a muebles en muchos sitios;c) los edificios, a medida que se va empleandola piedra en su construcción (2). Mayores dificultades presentaba la determi-nación de las cosas incorporales inmuebles.Ante todo, se atendía al objeto mismo del dere-cho para clasificar a éste (3) y también a las es-peciales relaciones que se trataba •de regular(régimen matrimonial, ejecución). Por su importancia social y económica, asícomo por su capacidad para producir rentas yfrutos, se incluían entre los inmuebles los pri-vilegios, regalías y oficios enajenados de la Co-rona que arraigaban en una región determina-da y conferían un poder dentro de ella. Por es-tar íntimamente unidos a los predios, seguían (1) Observ. 43, 9e jure dotium, lib. Y. (2) Véanse las páginas 18 y 19 de mis conferencias sobreEl derecho Real de Superficie. (3) En la duda se atribuye a veee a todo derecho el ca-rácter de mueble. Véanse los ejemplos citados por Gierke, 22.
— 14 —su cualidad las servidumbres y demás derechossubjetivamente reales. De igual manera entra-ron en el patrimonio inmobiliario las cargasreales, cuando eran consideradas en su totali-dad, pues las prestaciones de ellas nacidas reci-bían frecuentemente el tratamiento de muebles.Respecto de los créditos hipotecarios, había unacorriente poderosa que los movilizaba, tantopor el carácter accesorio que la hipoteca teniarespecto del crédito en el Derecho romano, comopor facilitar su cesión. Eran muebles, los dere-chos de obligación que no tuvieran por objetola prestación de cosas. Si tenían esta finalidad, el Derecho germánico los clasificaba entre losinmuebles, por razón de la cosa cuya propie-dad o uso se reclamaba. y a veces por la perpe- tuidad o duración de las rentas o intereses. Para la teoría romana, cristalizada en el dere- cho común, todos los derechos de crédito pa- recían muebles. El patrimonio como unidadfué estimado mueble o inmueble, según lostiempos y las legislaciones: En fin, la incorpo- ración de todos estos elementos en cédulas o títulos negociables, los transformaba en mue- bles. La introducción del Derecho romano y el desarrollo de la riqueza mueble en las ciuda- des, que liberaban al hombre del predominio del señor territorial, influyeron en la distinción, no horra/mil ql1C 23.
— 15 —mites. Se continuó dividiendo el campo enterode los derechos patrimoniales entre los mue-bles y los inmuebles, admitiendo al lado de lasres naturaliter inmobiles vel mobiles, las civiliterinmobiles vel mobiles que absorbían el grupo decosas incorpóreas. Las Partidas, desde un punto de vista roma-no, declaran que las cosas «son en dos mane-ras: las unas muebles, las otras rayzes» (1), porlo cual Gregorio López se cree en el deber deadvertir que la clasificación es tripartita, pueslos derechos, accionesly créditos son un tercergénero de cosas (2). La Ley 1.a del título XVII de la Partida 2.a se-fíala -como nota distintiva la movilidad: «Lasmuebles se entienden por aquellas que viven ese mueven por sí naturalmente. E otrosí por lasotras que magüer no son vivas e se non puedenpor sí mover, pero rnuevenlas. E las rayzes sonlas heredades, e las labores, que se non puedenmover en ninguna destas maneras.» Apenas si las Leyes 28 y 29, título V, Parti-da 5.a, extienden el concepto de inmuebles a lascosas muebles ayuntadas a la casa para su ser-vicio, o que estuvieren fincadas o soterradas. Cuán lejos de la doctrina, de la jurispruden-cia y de la vida se hallaba esta clasificación, no (1) Proemio cit. del tIt. XVII, Partida 2.1 (2) Glosa «En dos maneras.. Ibidem. 24.
— 16 —es para demostrado brevemente. Baste indicarque la tendencia germánica se impuso en nues-tra patria como en los países del Occidente de Europa, y a medida que se crean los Registroshipotecarios en unos sitios y las Contaduríasde Hipotecas en otros, se pone de relieve. Así, en la Pragmática de D. Carlos III estable-ciendo estas últimas en todo el reino «se pre-viene que por bienes raíces, además de casas,heredades y otros de esta calidad inherentes alsuelo, se entienden también los censos, oficiosy otros derechos perpetuos que puedan admitirgravamen» (1). Con tales precedentes, se explica la influen-cia que en estos particulares, como en muchosotros, ejerció en nuestro país el Código de Na-poleón, cuyo artículo, 517 declara que los bie-nes son inmuebles o por su naturaleza o porsu destino o por el objeto a que se aplican (2).Se refieren las dos primeras clases a las cosascorpóreas y la -última a las incorpóreas. La enumeración de los inmuebles por su na-turaleza, que hacen los artículos siguientes,comprende tanto los inmuebles propiamente (1) Núm. 3 de la Ley 3.°, tít. XVI, lib. IX de la NovísimaRecopilación. (2) Con posterioridad al Código de Napoleón, los autoreshan introducido la categoría de inmuebles por determina-ción legal o por declaración privada (Planioi recomienda elempleo de la designación »Inmuebles por declaración»;op. cit., I, 682). 25.
— 17 —dichos (predios rústicos, londs de terre), comolos inmuebles por incorporación (construccio-nes, molinos de viento, cosechas pendientes,tuberías de conducción) (1). En la segunda cla-se, figuran ciertas cosas muebles por naturale-za que, conservando su individualidad, hansido unidas a un predio como accesorios porel propietario del mismo (animales destinadosal cultivo, utensilios, semillas, máquinas). A lainmueblización por destino agrícola, industrialo comercial, añade la ley la que se lleva a cabocon el fin de utilizar o adornar un predio deun modo permanente (2). Por último, en la ca-tegoría de inmuebles por el objeto a que seaplican, se han colocado tan sólo el usufructode cosas inmuebles, las servidumbres predialesy las acciones que tienden a reivindicar un in-mueble, siguiendo en este extremo el antiguoadagio adío quae tendit ad quid inmobile est in-mobilis (3). Cualesquiera que fueran las diferencias entrenuestra legislación y la francesa, desaparecie-ron en los autores españoles de la segunda mi-tad del pasado siglo, hasta el punto de queleyendo a algunos, por ejemplo, a los señoresGómez de la Serna y Montalbán, se dudade si están comentando los artículos del Códi- (1) Arts. 518, 519, 520, 521 y 528. (2) Arts. 522, 524 y 525. (3; Art. 526. )11E111LO:10	2 26.
— 18 --go de Napoleón. En efecto, al hablar de las co-sas inmuebles o raíces, dicen los citados auto-res (1): (Este carácter le reciben las cosas, o porsu naturaleza, o por su destino, o por el objetosobre que recaen o a que se aplican.» y en esteúltimo apartado incluyen «algunas cosas incor-porales, como el usufructo de fincas, las ser-vidumbres prediales y las acciones que parareivindicar los bienes inmuebles nos com-peten.» Los sistemas hipotecarios, sobre todo los ba-sados en los principios germánicos, imprimie-ron un nuevo giro a la clasificación, que seráestudiado oportunamente, y la Exposición deMotivos de la ley Hipotecaria española de 1861,aun advirtiendo, sin darse cabal cuenta de sumisión, que no correspondía a la misma defi-nir y clasificar las diferentes clases de bienes,justificó la introducción del artículo 4.° quenegaba la consideración de bienes inmueblespara los efectos de la ley, a los oficios enajena-dos, a las inscripciones de la Deuda pública y a las acciones de Bancos y Compañías Mercan- tiles. En el Código civil, la clasificación examina- da absorbe la totalidad de los bienes patrimo- niales, porque si bien el artículo 333 se refiere (1) Elementos del Derecho Civil y Penal de Espata, G. 1, pági-na 697 de la 10. edición. Madrid, Sánchez, 1871. 27.
— 19 –a las cosas que son o pueden ser objeto deapropiación, esta palabra está tomada en el am-plio sentido de titularidad, y el no aludir a lasacciones se deberá a que, suponiendo el carác-ter adjetivo de las mismas, se las estima unidasa los derechos correspondientes y clasificadascon ellos. No obstante la diferente estructura del ar-tículo 334 de aquel cuerpo legal y la de los ar-tículos citados del Código de Napoleón, conti-núa en nuestras escuelas la clasificación de losinmuebles, corriente en la técnica francesa, conalgunas variantes en la fraseología. Así, el se-ñor Sánchez Román los distingue por su natu-raleza (suelo y subsuelo), por su incorporación(cosas unidas al suelo de una manera perma-nente), por su destino (muebles adheridos a losinmuebles por razón de utilidad) y por su ana-logía (derechos reales sobre cosas inmuebles yacciones concedidas para su ejercicio). Estos complejos desenvolvimientos pierdencasi todo su valor cuando se intenta delinear los principios hipotecarios de un sistema como el vigente en España. El valor absorbente de la finca, como superficie deslindada e inscrita bajo número especial; las derivaciones impues- tas por el estudio de sus partes integrantes, la sustantivación de ciertos derechos para poner- les al nivel de aquélla, abriéndoles en el Regis- tro un folio aparte, etc., ninguna luz reciben de 28.
— 20 —los citados artículos del Código civil. En estesentido, resulta inocente el artículo 4.° de la vi-gente edición de la ley Hipotecaria, a cuyo te-nor: (Se reputan inmuebles los enumerados enel artículo 334 del Código civil, sin perjuicio delo dispuesto en esta Ley sobre los requisitos yforma de la inscripción.) Con superior prudencia, el Código civil ale-mán no divide las cosas en muebles e inmue-bles, sino que contrapone las fincas a los mue-bles, fijando únicamente lo que entiende porpatrimonio inmueble (1) al hablar de las apor-taciones de los esposos en el régimen de comu-nidad de muebles y ganancias.6.-EL PROBLEMA DE LAS ENERGÍAS FÍSICAS. Los modernos desenvolvimientos de las cien-cias físicas han puesto en entredicho la clasifi-cación de cosas en corpóreas e incorpóreas,amenazándola con la introducción de un enteintermedio: la energía. Se presentó, en primer término, el problema (1) Art. 1.551, párrafo 2Y—A] patrimonio inmueble, en el sentido de esta disposición, pertenecen las fincas con susay_lesorios, los derechos en ellas, con excepción de la hipo-teca, deuda territorial y renta territorial, asl como los de-rechos personales dirigidos a la transmisión de la propiedadsobre fincas o a la constitución o transmisión de uno de losindicados derechos o a la. liberación de una finca. 29.
— 21 —de la naturaleza jurídica de la electricidad consus repercusiones inmediatas en el derecho pú-blico y privado. Para la intuición jurídica popular y sus cris-talizaciones legales, son de escaso valor las dis-cusiones científicas sobre la naturaleza físicade la electricidad. Existan das flúidos diferen-tes (1), o uno solo, cuyos elementos se rechazan,unido a las moléculas de los cuerpos en un es-tado de equilibrio natural (2); admitamos laslíneas de fuerza magnética cuyo carácter y dis.tribución ilusionaron a Faraday, o la identidadentre los fenómenos eléctricos y luminososcomo Maxwell, Hertz y Lodge, que los consi-deraban movimientos vibratorios del éter, o, enfin, la aproximación moderna de la electrici-dad a la materia, componiéndola con pequeñaspartículas llamadas electrones, unidas tan ínti- mamente al éter, que cada movimiento de unelectrón produce un movimiento en el éter yviceversa (3), ¿qué signicado tendrán estas teo-rías para pueblos y legisladores? Los cuadros lógicos ya están formados; loselementos de las relaciones jurídicas tienen sus casilleros; si no queremos arruinar de un golpe (1) Electricidad vítrea y resinosa de Syraraer. (2) Teoría. de Franklin: Los cuerpos más o menos. electri-zados originan la electricidad positiva o negativa. (8) Die Electrizifilt und Ihre Anwendungen, D. L. Graetz,19-auf.-XV (Einleitung), Stuttgart, Engelhorias, 1919. 30.
— 22 —nuestra ciencia, debemos catalogar la electri-cidad. La jurisprudencia americana, francesa, ita-liana, austriaca y española principiaron por es-timarla cosa mueble y por calificar de sustrac-ción fraudulenta las instalaciones clandestinas,el empleo de procedimientos para impedir elmovimiento del contador, el uso simultáneo delámparas combinadas, la sustitución de unalámpara por otra más fuerte, etc. En cambio, lajurisprudencia alemana se negó a admitir taldelito, y para evitar las dudas suscitadas poruna vivísima discusión (1) se votó una ley espe-cial que lo regula (21. Las dificultades parecen insuperables al tra-tar de fijar la naturaleza de las convenciones yla posibilidad de derechos reales sobre flúidoeléctrico. Unas veces se habla de compraventa,otras de suministro, otras de arrendamiento deservicios, de obra o de cosa, y aun en este últi-mo supuesto, se discute si la cosa arrendada esla misma electricidad, las máquinas generado-ras, o un punto del circuito. Por si los problemas que con tal motivo sehabían planteado a fines del pasado siglo deja- ban alguna esperanza de solución, los adelan- tos de la telegrafía y telefonía sin hilos nos han (1) Puede verse la literatura en los Comentarios de Stau-dinger al az t. 90 del Código civil alemán. (2) Ley de 9 de Abril de 1900. 31.
— 23 — traído el de la propagación de las ondas hert- zianas y el de la licitud de la instalación de los aparatos receptores (1). Para obviar las dificultades que a los nuevosproblemas oponen los antiguos métodos, inten- ta Kloess elevar el plano de la discusión, estu- diando en general las energías como objetos del comercio, y precisando los caracteres espe- cíficos del derecho subjetivo de tipo dominical (eigenrecht) que sobre las mismas se puede construir (2). Unidas íntimamente a las cosas del mundoexterior, pueden las energías ser conducidaspor las cosas (cualquiera que sea la función delEter) o hallarse almacenadas en las mismas(con cierta independencia de aquel medio elás -tico). Dentro del primer supuesto, las cosas sir-ven de (conductoras) a la electricidad, luz, calorradiante, magnetismo y radioactividad. COMOportadoras pueden las cosas acumular o almace-nar calor molecular, sonido, energía mecánica(potencial o actual), atracción, expansibilidad,elasticidad y energías químicas. Puesto que de las energías se puede disponermediante el uso de los conductores (toma de la (1) Véase el artículo de Pilóa sobre el problema jurídicode la electricidad en la »Revue trina. de Droit Civil», 1904. (2) Die Energ1e in und ausserhath des Verkers sed das Eigen- -recht an Ihnen. «Archir für die Civilistische Praxis» 108,Band, 84 y sigs. 32.
— 24 —corriente eléctrica para el alumbrado de unacasa) o el consumo de los portadores (combus-tión de la leña, carbón, etc.), cabe incluirlas enlos objetos jurídicos patrimoniales, y en consi-deración a que son mediatamente percibidaspor los sentidos (1) podemos ampliar la clásicadivisión en la forma siguiente: 1. Objetos. 1. Perceptibles por los sentidos (quae tangipossunt). a) Inmediatamente perceptibles por lossentidos, por ejemplo, los objetos corpóreos(cosas). Mediatamente perceptibles por los senti- dos, por ejemplo, energías. 2. No perceptibles por los sentidos, por ejemplo, los derechos patrimoniales, derechos de propiedad en el comercio. II. No-objetos, por ejemplo, posesión, deu- das, derechos personalísimos (2). Colocadas, por tanto, las energías a igual dis- tancia de los objetos materiales y de las cosas incorpóreas, no pueden ser consideradas como frutos naturales de los conductores o acumula- dores (la fuerza hidráulica, por ejemplo, no es un fruto natural de la finca) por no ser objetos (1) Que necesitan ponerse en contacto culi el conductor o 31 portador. (2) Nótase aquí la influencia de ir_ citada monografía de SOTIV:	(1,zerMand. 33.
— 25 —físicos (1), aunque sí pueden ser incluidas entrelos productos de un derecho, y resultar natural-mente del uso de las máquinas o estableci- mientos. Para averiguar las normas que han de regirlos contratos sobre energías físicas, es necesariodistinguir si éstas se aprovechan utilizando unconductor o portador (depósito), o si, por elcontrario, presuponen el consumo del portador mismo; pues en este último caso el suministrode energías necesariamente se subordina al clá-sico derecho sobre las cosas (el aprovechamien- to de los miles de calorías de un kilogramo de hulla va íntimamente unido al jus abutendi so- bre la misma). Surge de tales presupuestos la necesidad de perfilar un derecho dominical (Eigenrecht) so- bre las energías, que legitime su señorío, dis- posición y aplicación en forma relativa (media- tamente). Este derecho especial se confundirá con el de propiedad cuando el consumo de la energía implique consumo de la cosa portado- ra, o cuando el propietario transforme o pro- duzca la energía con sus propios medios; pero son de distinta naturaleza y casi tan separables corno la propiedad intelectual de una obra lite- (1) Biezlex, en el comentario al art. 99 (J. V. StaundingersKommentar, eci. cit., pág. 377 (lel t. I) niega que los frutos ten-gan que ser siempre corpóreo*. 34.
— 26 — raria y el dominio de un ejemplar determinado de la misma. El derecho dominical sobre energías puede adquirirse originariamente por ocupación delas cosas y energías comunes (previa concesiónadministrativa cuando sea necesaria y supuestoel derecho de usar los medios técnicos: estable-cimientos, máquinas, redes, etc.), o por trans-formación o especificación, aplicando materia-les (madera, carbón...), o energías naturales (luz,calor solar, aire, fuerza hidráulica) a los apara-tos empleados (motores, turbinas.. .) para apri-sionar las fuerzas libres o utilizar nuevas for-mas de energía (presupuestos el derecho deaplicar los materiales y de usar los medios téc-nicos). Modo derivativo de adquisición de las ener-gías es la transferencia por persona capaz, po-niendo al adquirente en condiciones de ejercermediatamente el poder dispositivo, esencial alderecho examinado. No hasta el acuerdo detransmisión entre cedente y cesionario, es ne-cesario que el primero confiera al segundo elmedio de utilizar el conductor o portador de energía. Sin necesidad de remontamos a una cons-trucción tan sutil y ateniéndonos a los prece-dentes aludidos de nuestra jurisprudencia (1), (1) Verdad es que en la Memoria de la Fisealia del T. 8. co- 35.
— 27 —podemos distinguir la electricidad parte inte-grante de un inmueble, de la que por ir unidaa una cosa mueble no cae dentro del ámbito denuestras investigaciones. Tanto una como otra,pueden ser acumuladas, medidas y enajenadascon separación de los conductores; y las relacio-nes jurídicas de este modo creadas, en el primercaso se acercarán a los tipos de enajenación deproductos (frutos), a los derechos reales de goceo aprovechamiento de la cosa ajena (1) y a lasrrespondiente al año 1899 (pág. 148), se decía: «Doquiera quehay defraudación o perjuicio y engaño para causarlos, exis-te el delito de estafa, y verdaderamente el que, habiendocontratado con una Sociedad de electricidad. el alumbrado desu casa, un contador, mediante una cantidad determinadapor el número de lámparas y por la forma de las bujías,acrecienta el consumo en beneficio propio, ya acrecentando 91número de las primeras ya usando en ellas bujías de mayorpotencia, defrauda, mediante este engaño, los intereses de laSociedad con la que contrató, y es, por lo tanto, responsabledel delito de estafa que precisamente define y pena el art. 554del Código Penal. Pero la sentencia del T. S. de 30 de Octu-bre de 1909, sin apreciar la alegación del recurrente fundadaen que .el fiiido elé3trieo no puede reputarse como cosamueble, sino un estado dinámico producido por la vibraciónde las moléculas», afirmó: «Que este Tribunal tiene declara-do con repetición que el fló.ido eléctrico merece el conceptolegal de cosa mueble, como comprendido en la denominacióngenérica que hace el Código civil en el art. 335 de los bienesde esta clase., y declaró que la Audiencia no había incu-rrido en error de derecho o infracción de ley al calificar dehurto los actos realizados. (1) Esta posición es análoga a la. adoptada por el art. 713del Código civil suizo, que reputa muebles a las fuerzas na-turales susceptibles de apropiación que no estén comprendi-das en los inmuebles. 36.
— 28 --concesiones administrativas de utilización deenergías naturales (1). 7.-DERECHO DE COSAS. La división de Gayo Onme jus quo utimur adpersonas pertinet ve! ad rem vel ad actiones, aunque haya servido para fijar la estructura del Código de Napoleón, cuyos tres libros tratan respectivamente de las personas, de los bienes y de los modos de adquirir, e indirectamente se.haya reflejado en el nuestro, no puede darnos una clara idea del contenido de esta rama del derecho civil. El libro segundo del Código civil español, a pesar del epígrafe «De los bienes, de la propiedad, y de sus modificaciones», no ago- ta el derecho de cosas, al que pertenecen múlti- ples disposiciones de los libros tercero y cuarto. Más bien llegaremos a una idea de su conte- nido estudiando el plan de los libros sistemáti- (1) La Dirección general de los Registros y del Notariado,en resolución de 23 de Mayo de 1910, refiriéndose a ciertoscompromiso» contraídos a favor da una persona por unaEmpresa, dice: «Que la cláusula primera de la escritura detransacción origen de este recurso no presenta ni el nombreni los caracteres de derecho real sobre cosa inmueble, sinomás bien los de una. obligación persoaal contraída por laPopular Eláltrica Saguntina, a favor de dicho señor, respec- to a la no utilización para aquel fin de un producto o elemen- to industrial, cual es la energía eléctrica engendrada por unsalto de agua, pero sin establecer sobre éste carga o grava- men de Y aturaleza. 37.
— 29 —cos de Derecho romano moderno (Pandekten-lehrbücher) o Manuales de Pandectas, esbozado por Hugo en sus Instituciones (1789), desenvuel-to por Heise en sus Principios de un sistema deDerecho civil común (1807), extendido por Sa-vigny y vulgarizado entre nosotros por los ma-gistrales Estudios de Derecho Civil, del Sr. Sán- chez Román. Descartados los llamados derechos origina-rios primitivos o absolutos, «queda limitado elcírculo de nuestros conocimientos a los derechosdenominados derivativos, adquiridos o patri-moniales, consecuencia del ejercicio de nuestralibre actividad sobre el mundo exterior. Este seofrece bajo los aspectos de la naturaleza no li-bre y la que lo es», y la acción de la voluntadsobre estas dos esferas engendra el Derecho decosas y el de Obligaciones, así como la natura-leza social del hombre da origen al Derecho defamilia, y la permanencia de las relaciones jurí-dicas encuentra su apoyo en el Derecho de su-cesión mortis causa (1). «La principal división del derecho privado,dice Windscheid (2), es la de derecho patrimo-nial y derecho de familia. Los derechos patri-moniales tienen por objeto: a) las relaciones ju-rídicas sobre las cosas; 19 las relaciones jurfcii- (1) Vid. las pág. 87 y sigs. del t. 1 de los citados Estudios deDerecho Civil. (2) Op. cit., 1, 40, 38.
— 30 —cas entre persona y persona, derechos de crédi-to u obligaciones.» La superior división de los derechos por ra-zón de su objeto, sienta Landsberg, es, en De-rechos patrimoniales, de familia y de la perso- nalidad (1). Los primeros (que se refieren a los bienes económicos) se dividen en personales(obligaciones) e impersonales (en las cosas). Los Códigos Alemán y Suizo deben su es-tructura a esta sistematización, y de ahí que ellibro tercero de aquél y el cuarto de éste se- ñalen con bastante precisión los límites del de-recho de cosas. Según Windscheid (2), este derecho de cosas,contiene los principios relativos a las relaciones jurídicas sobre las cosas. Salvando la vaguedad de esta expresión, Heilfron-Pick definen el de- recho de cosas (Sachenrecht) en sentido objeti- vo, como el conjunto de las disposiciones lega- les aplicables a los derechos de cosa (derechosreales) en el sentido subjetivo (3). Y para evitar la logomaquia dice Kober: «El derecho de cosas,en sentido estricto, comprende los derechos de una persona en una cosa» (4). (1) Das Recht des bilrgerlIrchen Gesetzbuches, 1, 61. Berlín.1904, Gw,teutag. (2) Op. cit., vol- 1, parte II, L. (8) Lehrbuch des Bargerlischas Rechts, III, 1-2.Berlín, Speyer una Peters, 1903. (4) J. V. Standingers Kosnmentar zutn Bilrgetichen Gesetzbnch 39.
— 31 — La idea predominante, aunque no se expresacon claridad, es la de limitar el derecho de co-sas a los llamados derechos reales, y así deno-mina este tratado nuestro Sánchez Román (1).Nótese que no son equivalentes las frases dere-cho de cosas y derecho de los bienes más quecuando se prescinde en la última del derechode obligaciones. El primer proyecto de Código Civil Alemáncolocaba el contenido del artículo 90 (conceptolegal de cosa) que ahora figura en la parte ge-neral, al frente del libro tercero como para in-dicar que el derecho de cosas se circunscribeen principio a las corporales, como en el dere-cho romano clásico. Sin embargo, en aquél han encontrado cabi-da naturalmente, no sólo lo s derechos reales,sino también los de obligación o personales quevan unidos en todas las legislaciones a los tiposclásicos de derecho real: las relaciones entre el poseedor y el dueño, entre el usufructuario y elnudo propietario engendran acciones persona- les que se rigen por el derecho de cosas, en cuanto a su nacimiento, o por el derecho de obligaciones, en cuanto a su desenvolvimiento y extinción. De aquí los tipos jurídicos que danund dem Einführungsgesetze, III, Erlaütert von Dr. Karl Kober, , 7-8. edición, 1912. München !and. Berlín, J. Sr. hweitzsr. (1) Derechos reales. Derecho de la propiedad y sus modi-ficaciones, según la portada del t. III de la obra citada. 40.
— 32 — lugar a las obligaciones in rem scriptae, propter rem. Así, los códigos Alemán y Español regulan en el derecho de cosas la posesión, que no es con- tada por la mayoría de los autores entre los de- rechos reales. La diferencia más importante que separa al derecho de cosas del de obligaciones, es la de re-ferirse aquél directamente a un señorío sobrela cosa y éste a una dominación de la voluntadajena, regulando, respectivamente, los Derechossujetivos, reales y de crédito, que serán deteni-damente estudiados en otro capítulo. Derivase de esta distinta naturaleza el dife-rente valor que la ley y la voluntad adquierenen ambos ordenamientos. Aceptando la distinción racional del derechoen necesario y voluntario, que nuestro granCosta puso de relieve en su Teoría del hechojurídico (1), o de normas coactivas y dispositi-vas, según sean impuestas por la ley en formaabsoluta y obligatoria o en forma hipotética ylibre, bajo el supuesto de que las personas aquienes interesa se acojan a sus prescripciones,cabe afirmar que el derecho de obligacionesrecibe preferentemente su vigor de la voluntad,mientras el de cosas se halla estereotipado en (1) Pág. 81 del vol. VII de la «Biblioteca juridica de auto-res españoles». Madrid, Imprenta de la Revista de Legisla-ción, 1880. 41.
— 33 —los cuerpos legales; en aquél la voluntad modi-fica y suple a la ley, en éste sólo debiera admi-tirse su poder arbitrario en términos sumamen-te restringidos; en el uno entran en primera lí-nea los intereses de acreedor y deudor, el nego-cio se desenvuelve inter parles; en el otro lasociedad entera se halla directamente interesa-da, el derecho absoluto se ejercita erga omnes. Desgraciadamente, en España no ha penetra-do esta verdad ni en las leyes, ni en las acade-mias, ni en el foro. Y, sin embargo, es evidenteque los contratantes sobre un derecho real nopueden modificar su esencia (por ejemplo, crearun tipo especial de propiedad) ni transformaren cosa corpórea lo que no lo es, para estable-cer un derecho real (por ejemplo, gravar unacuarta parte indivisa de un predio con una ser-vidumbre de paso), ni constituir un derecho in-dependiente sobre una porción integrante deuna cosa (por ejemplo, transferir la propiedadde la piel de un tigre que sigue encerrado enun parque zoológico). El derecho de obligaciones, al decir de Ehr-lich, satisface las necesidades individuales; delderecho real se ha de servir el individuo tal ycomo haya sido moldeado por las necesidadescolectivas. Por eso se plantean aquí interesantísimosproblemas de limitación de la autonomía de la voluntad. 3)11RF.C1I0	3 42.
— 34 — 1.° El designado con la frase técnica nume-ras elausus (número cerrado), es decir, si nues-tra sistemática admite tan sólo un número li-mitado de derechos reales o pueden ser éstoscreados ad libitum (1). 2.° Si los elementos esenciales de cada unode los derechos reales tipos han de ser mante-nidos con rigidez, dejando solamente algún es-pacio libre al juego de voluntades dentro delmarco trazado. 3.° Si es necesario que los momentos inte-grantes de los actos dispositivos y de la mismatransferencia del derecho real sean reguladoscon un criterio férreo y sin dejar oscuridades. 4.° Si han de entenderse necesarias o coac-tivas las disposiciones del derecho de cosas,mientras, por excepción, no se exprese lo con-trario. Dentro del derecho de cosas, la división deéstas en muebles e inmuebles determina, comohemos anticipado, la formación de dos grandesramas jurídicas que se separan en la técnicamoderna, tanto por el número de derechos rea-les que sobre unas y otras se puede constituir,como por los momentos y efectos de la consti-tución, adquisición, modificación y extinciónde aquéllos, y por el distinto papel que, como (I) Este problema ha sido tocado por el Sr. FernándezLuis en su obra fundamental y por Oastán en un articulo dela «Revista de Derecho Privado». 43.
— 35 —medios legitimadores de las situaciones jurídi-cas, desempeñan en las primeras la posesión yen las segundas el Registro de la propiedad (1). 8.-DERECHO INMOBILIARIO. Entrando ya en su concreta determinación,hemos de atender, por razones que más tardetendrán cabal desarrollo, a los límites que leasigna la técnica germánica. Fuchs (2), sin comprometerse mucho en laterminología, señala su doble significado: en elsentido objetivo, designa el conjunto de normasjurídicas aplicables a las fincas; en el sentidosubjetivo, los derechos que tienen una finca porobjeto. En él no se comprende todo el derechosobre inmuebles, añade, sino el basado sobre elsistema registra!, y así únicamente las disposi-ciones del ordenamiento hipotecario; y de losderechos subjetivos, sólo los inscribibles. Esdecir: a) Los derechos reales sobre inmuebles,derechos propiamente dichos sobre fincas, a loscuales se agruparán por analogía los derechossobre derechos, los cuales no son derechos sobre (1) En la Exposición de Motivos del Código civil suizo,Huber pone de relieve esta distinción, que ya late en las ac-tas de las sesiones celebradas por la Comisión de Códigos queredactó nuestra ley Hipotecaria. (2) Materiales Grundbuchrecht. Berlín, 1902. Heines, pág. 8. 44.
— 36 —fincas, sino derechos sobre derechos inmobilia-rios (usufructo de derechos y patrimonios, pig-noración (1) de derechos); b) los derechos ins-cribibles, sin ser derechos reales, sobre inmue-bles (anotaciones preventivas, limitaciones deenajenar y disponer). De los términos empleados por D. Bienve-nido Oliver, a quien se debe la introducción ennuestros estudios de la designación Derecho In-mobiliario, las disposiciones en él comprendi-das se refieren total y exclusivamente a las re-laciones jurídicas que el hombre mantiene (sic)con las cosas inmuebles (2), y casi viene a defi-nir tal rama del derecho cuando, después decitar la frase de Cárdenas, que consideraba a laley Hipotecaria como una especie de Código dela propiedad inmueble, añade que responde a laexistencia de un conjunto sistemático de reglas opreceptos legales acerca de los derechos constitui-dos sobre cosa raíz o inmueble (3). El contenido del derecho inmobiliario hasido fijado entre nosotros por los principios yevolución de la ley Hipotecaria, pero la formade su promulgación, la falta de relaciones con-tinuas entre dicha ley y el Código civil, la litni- (1) Plandreeht-gage: <Derecho de garantía sobre muebles ofincas.» (2) Derecho Inmobiliario español, t. II, pág. 879. Madrid. Bu-ce-soros de Rivadeneyra, 1892. (8) Op. cit., 1, 880 in fine. 45.
— 37 —tación a terceros de sus efectos capitales, la vo-luntariedad de la inscripción, los medios idea-dos para llevar las fincas al Registro y otrasmuchas concausas han provocado un estadoinarmónico de la legislación, y una técnica con-fusa y deficiente. La propiedad inmueble en Espalla puedehallarse en cinco posiciones jurídicas que im-plican regímenes diferentes (1). 1.0 Fincas no inscritas en los Registros dela propiedad, sujetas al ordenamiento tradicio-nal, hoy contenido en el Código civil y legisla-ciones forales. 2.0 Fincas cuya posesión tan sólo se ha ins-crito, y que originan problemas jurídicos cuyasolución no puede obtenerse aplicando los prin-cipios hipotecarios en toda su pureza, sino te-niendo también en cuenta las citadas legislacio-nes. (Régimen mixto.) 3.° Fincas que, a pesar de hallarse inscritas,viven jurídicamente fuera del Registro por con-tener la titulación correspondiente, defectos in-subsanables o defectos subsanables no subsana-dos. (Se aproximan al primer caso.) 4.° Fincas que han originado inscripcionesprovisionales, como las autorizadas por el ar-tículo 20 de la ley Hipotecaria de 1909 y la de (1) Prescindiendo de la mayor complicación que han in-troducido las leyes catastrales. 46.
— 38 —3 de Agosto de 1922. (Igualmente de régimen mixto y sumamente oscuro.) 5.0 Propiedad inscrita con plenos y caracte- rísticos efectos registrales. (Derecho hipoteca- rio puro.) Los autores de tratados esparioles y los pro-gramas o cuestionarios de oposiciones suelenreferirse con la denominación Derecho Inmo-bilario al Régimen del Registro de la propiedad. En tal sentido los Sres. López Palop y Campu-zafo (1) le asignan como principios adjetivos,en su aspecto material, el de publicidad, legali-dad y especialidad; como principios adjetivosformales el de idoneidad de las personas a quie-nes se confíe el Registro, la circunscripción y capitalidad de éstos, la claridad y sencillez delos libros y asientos, la economía y rapidez enlos procedimientos de inscripción, y que el Re-gistro sea real o de fincas; como notas, la de re-gular los actos y contratos sobre inmuebles, yla capacidad de las personas en cuanto se rela-cionan con los mismos, la de ser formalista ytener carácter preventivo, y como fines, el jurí-dico de asegurar la propiedad, y el económicode proteger el crédito (2). (1) Apéndice a los temas de Legislación Hipotecaria pu-blicados por la casa Rens, pág. 7 y sig. (2) Véase en análogo sentido JUAN Y JOAQUIN MUÑOZ CA-SILLAS: Derecho Hipotecarlo, pág. 11 y sig, del t. L Imprentade «El Noticiero», Cáceres, 1921 .—GARCIA GUIJARROS: Bases 47.
— 39 — 9.-DERECHO HIPOTECARIO. Refiriéndonos ya al Derecho Hipotecario, osea al conjunto de normas que regulan los de-rechos reales inscribibles, determinan los efec-tos que las acciones personales adquieren con-tra tercero por la anotación y fijan el especialalcance de las prohibiciones de disponer, pode-mos decir que tiene en nuestra patria un con-tenido fijado por la evolución de la legislaciónespecial, con independencia, en cierto modo,del Derecho civil Común y Foral, del Procesalcivil y del administrativo, pero en constante eíntima relación con ellos. En todos los países, las leyes hipotecarias, convistas directas al crédito, han vivido fuera delos Códigos fundamentales, y la fusión de todoel derecho sustantivo relativo a inmuebles, enel libro tercero del Código civil alemán, no hadejado de originar acres censuras por parte decuantos entendían que la legitimación hipote-caria, sólo debe mantenerse en su pureza cuan-do el crédito público se halle directamente com-prometido o interesado (1). Nuestra primitiva ley Hipotecaria de 8 dedel Derecho Inmobilario.—VENTURA Y SOLA: Fundamentos del De-recho Inmobiliario. (1) Entre otras, puede consultarse la critica de KINDEL:Das Reeht an der Sache. Breslan, Morgenstern, 1889. 48.
— 40 —Febrero de 1861 y todas las posteriores hasta lavigente de 1909, tan sólo regulaban los efectosde la inscripción, el derecho real de hipoteca,el modo de llevar los Registros y el tránsito delantiguo al moderno régimen. Haciéndose cargode sus lagunas, D. Bienvenido Oliver anuncia-ba una primera parte de su magistral tratadoque, bajo el epígrafe «Constitución de la pro-piedad territorial y demás derechos reales so-bre inmuebles», después de fijar el origen, fun-damento y caracteres esenciales de los derechosllamados personales y de los reales o sobre cosa,y de explicar la naturaleza de estos últimoscuando afectan a los inmuebles, las condicio-nes generales para la adquisición, transmisióny gravamen de los mismos, especialmente lasque de antiguo vienen designándose con losnombres de título y de modo, y el carácter ab-soluto o revocable de la adquisición de los ex-presados derechos; expondría con algún mayor detenimiento la doctrina relativa a la pruebadel Derecho de propiedad territorial, conclu- yendo con una sumaria explicación de la doc- trina sobre la reivindicación de los inmue- bles (1). Los tratadistas alemanes distinguen el dere- ch -) hipotecario material del formal. Incluyen en el primero: a) caracteres y determinación de (1) Op. cit., pág. 883. 49.
— 41 —la finca hipotecaria; b) principios fundamentalesdel régimen; e) adquisición y pérdida de la pro-piedad; d) constitución, transferencia, modifi-cación y extinción de los derechos reales, ye) contenido y rango del derecho amparado porla inscripción. En cambio, estudian en el dere-cho hipotecario formal todos los presupuestosadjetivos de la inscripción, la organización delRegistro de la propiedad, la apertura de librosy la jurisdicción hipotecaria. Es imposible separar el aspecto material del formal, si se quiere dar una idea exacta y com- pleta del derecho inmobiliario, a la manera que las funciones y los órganos han de ser estudia- dos en su última dependencia para comprender la vida; pero cabe orientar las investigaciones en una u otra dirección, según la finalidad per- seguida y segán la vocación especulativa o prác- tica de los autores. Por esta razón, la obra clásica de Derecho Hipotecario Prusiano (1), escrita en colabora- ción por un teórico, el profesor Dernburg, y un práctico, el magistrado Hinrichs, está desen- vuelta con armónica ponderación, compren- diendo en una primera parte que titulan (Las (1) Das Preassiche Hypethekecrecbt, von Dr. H. Dernburgtrad. F. Hinrichs, t. I, Leipzig, Breitkopf und Harta!, 1877.El segundo tomo, publicado en 1891, fuá obra exclusivade Dm.nbarg, aunque con algunas correcciones y adicionesde gu cohlborador. 50.
— 42 — doctrinas generales del Derecho Inmobiliario» los extremos siguientes: a) el registro, sus ofici- nas y procedimiento; b) el folio registral; e) la propiedad inscrita; d) las anotaciones preventi-vas, y e) las cargas reales; mientras la segundaparte comprende el derecho de hipoteca y elprocedimiento ejecutivo sobre fincas. Después de la publicación del Código civil y de la Ordenanza Hipotecaria, los comentaris-tas de uno y otra han de enfocar necesaria-mente el aspecto material (sustantivo) o el for- mal (adjetivo) por la fuerza misma del texto co-mentado. En las obras de construcción dogmática, re-dactadas para teóricos y prácticos, el equilibrioentre ambas se conserva más fácilmente. Ober- neck, en su Derecho Inmobiliario del Impe- rio (1) expone sistemáticamente la doctrina, con modelos y ejemplos, dedicando la introducción (Einleitung) a determinar el lugar que en la en- ciclopedia jurídica ocupa el derecho inmobilia- rio, sus fuentes y Dimites de su vigencia en eltiempo y en el espacio; el libro 1.0, a la or-ganización del Registro (libros, jurisdicción,procedimiento y asientos); el 2.°, a las dispo-siciones generales del Derecho Hipotecario ma-terial (principios de inscripción, consentimien- (1; Das Reichsgrundbuchrecbt, fru- Theorie und Praxis bearbei-tet, von Dr. Hermano Oberneck, I edición. Berlín) Hey-manos. 51.
— 43 --to, prioridad y publicidad, y defensa contraellos por las anotaciones y contradicciones);el 3.°, a la adquisición y pérdida de la pro-piedad en las fincas (con un capítulo dedica-do a los derechos equiparados a las fincas); el4.°, a los derechos limitados (1) sobre las mis-mas, y el 5.°, a los derechos de garantía (hipo-teca y sus especies). Por el contrario, en Predari predomina elelemento formal, como lo demuestra el títulode su obra fundamental Die Grundbuchordnung(la ordenanza hipotecaria) (2) cuyo comentarioconstituye el fondo; pero esto no impide queen una extensa introducción (3) examine la ad-quisición, extinción y modificación por acto ju-rídico (negolium) de los derechos en las fincas,la consolidación o reunión de propiedad y de-rechos limitativos en una sola persona, las per-sonas jurídicas como titulares, la fe pública delRegistro; su inexactitud, rectificación y contra-dicción (widerspruch); las limitaciones en susrelaciones con la publicidad, la anotación pre-ventiva (vorinerkung), los conceptos generalesde hipoteca, deuda territorial (Grundschuld) yrenta territorial (Rentenschuld), las cédulas hipo- (1) El término limitados (begrenzten) no equivale a /imi-tativos. (2) Se ha tenido a la vista la segunda edición. Berlín, Hay-manns, 1913. (8) De más de 150 págs. 52.
-44 —tecarias (Brie/hypothek und Brielgrundschuld),-y, en fin, el derecho transitorio. Fuchs (1) y Tarnau-Fiirster (2) comentanen un primer tomo los artículos del Código ci-vil (3), y en el segundo los de la Ordenanza (4). En las Universidades francesas suelen estu-diarse estas materias con sujeción a los progra-mas oficiales, bajo la rúbrica «De los bienes yde las diferentes modificaciones de la pro-piedad». Baudry-Lacantinerie trata en los cuatro títu-los del Libro segundo de su Précis de Droit Ci-vil (5): 1.° De la distinción de los bienes; 2.° dela propiedad y de los modos de adquirir; 3.° delusufructo, del uso y de la habitación, y 4.° delas servidumbres prediales. La transcripción aparece desenvuelta en el (1) !Ion:mentar zu den grundbuchreehlichen Normen des E G B(que llama derecho hipotecario material) und zur O B O (de-recho hipotecario formal), &Tin, .t. I, 1899 1902; el segundotomo en colaboración con Arilheinl, 1902-1908, Guttentug. (2) Das Llegensehafrecht. Paderborn-Schóningh, 1906 (3."edición). (8) La sistematización del tercer libro del Cóligo es la si-guiente: Posesión, Disposiciones generales relativas a los de-rechos reales sobre fincas, Propiedad, Derecho de superficiehereditario, Servidumbres, Preemptio, Cargas reales, Hipo-teca, Grundschuld y Rentenschuld. (4) Lq. Ordenanza hipotecaria está lividida en cinco seo-°iones: 1." Disposiciones generales. 1" Inscripciones. 8." Cé-dulas hipotecarias. 4." Recursos. 5." Disposiciones finales. (5) Se ha tenido a la vista la edición Librairie de laSociété du Recu.eil Sirey, París, 1912. 53.
— 45 —capítulo IV del citado título II, que examina elcontrato (convention) desde el punto de vista dela transferencia de la propiedad. Todo lo relati-vo a Privilegios e Hipotecas queda relegado altítulo XV del tomo segundo (obligaciones con -tractuales), conforme al programa oficial de lasFacultades del Derecho (I). Planiol estudia en una primera sección degeneralidades la noción del patrimonio, las cla-sificaciones de los bienes y la distinción de mue-bles e inmuebles; en la segunda, la posesión,acciones posesorias y precario; en la tercera lapropiedad; en la cuarta los modos de adquirir;en la quinta los diferentes derechos reales, y enla sexta la propiedad colectiva (2). Aunque la técnica inglesa se halle muy dis-tanciada de la continental, tiene algún interéspara nosotros el plan adoptado por Kelke ensu manual Real property lar»: A) Propiedad.—B) Tenencias.----C) Estates (derechos tempora-les, vitalicios y hereditarios).—D) Cánones desucesión.—E) Estados en comunidad (proindi-visiones).—F) Expectativas.—G) Usos.--H) He-rencias incorporales.—I) Chattels real (intere-ses inmobiliarios). J) Hipoteca.— K) Actos (1) Los tratados franceses, como los italianos, sobre la,transcripción, son verdaderos comentarios a los textos le-gales respectivos. (2) Tralté élént. de Dreit Civil, t. I, 8.• edición. Paris, LiLGen., 1920. 54.
-46 —constitucionales y transmisivos.—L) Testamen-tos.—M) Transferencias.—N) Requisitos y es-tructura de los documentos (1).10.—N0TAS DEL DERECHO HIPOTECARIO. Basado principalmente en la escritura, el ne-recho Hipotecario origina numerosas cuestio-nes de interpretación, en los sistemas que per-miten a la voluntad individual el libre acceso alos libros, se estereotipa a veces en fórmulasoficiales, y pone otras en primer término la me- cánica del encasillado. Está apoyado en el principio de la fe pública,cuyos matices estudiaremos, que se hace efec-tiva mediante circunscripciones territoriales. Paulatinamente, va poniendo el Derecho Hi-potecario de relieve el principio de la legiti-mación. Legitimación, diremos traduciendo libremen-te a Sohm (2), no equivale a facultad de dispo-ner, pero la suple en el comercio. Produce lavalidez del acto dispositivo del no titular, con -.cargo al verdadero titular, y a favor del adqui- rente de buena fe. Legitimación es la prueba de la facultad de (1) HASTINGS KELKE: Real property Law, 4.a edición. Lon-dres, Sweet and MaxweII, 1907. (2) System des bilrgerliche Rechts, 35. 55.
-47 —disponer (titularidad), suficiepte para el tráfico.Quien está legitimado, quien posee tal prueba,vale, en el comercio de buena fe, como titular,séalo en verdad o no. En el ordenamiento mo-biliario, legitima la posesión; en el comercio deinmuebles, la inscripción en el Registro; en elderecho de obligaciones, se tiene por acreedoral que haya ostentado tal título frente al deu-dor, aunque el crédito haya sido cedido, si eldeudor lo ignora; en el derecho sucesorio, elheredero declarado tal actúa como si lo fueseen verdad... Frente al derecho clásico, que im-pone desesperadamente el respeto a la situa-ción jurídica una vez creada, el Derecho Hipo-tecario moderno reconoce que el interés delcambio y de la circulación de las riquezas, essuperior al interés de mantener a cada cual en posesión de lo suyo. Las operaciones del Registro se aproximan a los actos de jurisdicción voluntaria; como ellosautentican un estado jurídico que, si bien noes incontrovertible en la mayoría de los siste- mas, produce efectos erga omnes y gana en ex- tensión lo que pierde en intensidad. En fin, en el Derecho Hipotecario aparece reforzada la nota de coactividad que señalába- mos como característica del derecho de cosas. Los supuestos, requisitos y extinción de los asien- tos en el Registro, son casi de orden público. 56.
48 — •11.-FINES DEL DERECHO HIPOTECARIO. En el notable preámbulo del Real decreto de8 de Agosto de 1885 que mandó formular unproyecto de la ley Hipotecaria, se condensanlos principales fines que un sistema hipotecariodebe cumplir o perseguir, al poner de relieve losvicios y defectos de las leyes vigentes a la sa-zón. (Las actuales se hallan condenadas por laciencia y por la opinión—dice—porque ni ga-rantizan suficientemente la propiedad, ni ejercensaludable influencia en la prosperidad pública,ni asientan en sólidas bases ,el crédito territorial,ni dan actividad a la circulación de la riqueza,ni moderan el interés del dinero, ni facilitan suadquisición a los dueños de la propiedad inmue-ble, ni dan la debida seguridad a los que sobreaquella garantía prestan sus capitales. «Tres cosas se esperan de las disposicionesformales del régimen inmobiliario moderno,según la Exposición de Motivos del Código civilsuizo (1): ...una constitución más segura, unapublicidad más efectiva y una mayor moviliza-ción de los derechos reales.» Concretando aún más la idea, indica Tuor (2): (1) Exposé des idoMs. Brrne, Blionler & C. 1908. pági-na 711. (2) Das oeue Reeit. Züi kh, Ordi	ág,. 810. 57.
— 49 — «La economía moderna exige la máxima publi-cidad y autenticidad de las relaciones jurídicaspatrimoniales, y, sobre todo, de las de naturale-za real.» La tierra liberada durante el siglo XIX de lascargas feudales entró en el comercio como unanueva mercancía. Las leyes hipotecarias aspi-raron a convertirla en moneda acunada paraque circulase fácilmente, y el movimiento sehizo vertiginoso. El endeudamiento progresivode la propiedad territorial y la especulaciónsobre solares y fincas, secuela del perfecciona-miento legal (1), provocaron crisis y protestas. No se ha hecho esperar la reacción. En losmismos paises germánicos, cuna del DerechoHipotecario, los reformistas agrarios piden laconfiscación del suelo para librarlo de las ga-rras capitalistas. Al que llaman derecho bur-gués, oponen la socialización de la tierra, y alideal hipotecario de la moneda territorial, lavuelta al antiguo derecho familiar germánico. «La tierra (2) es por su naturaleza res extracomerciara, y como tal debe ser tratada.» (1) Egte. fase no se ha alcanzado todavia en Espata. (2) Wagemann Unser Bodearecht, pág. 89. 58.
II DESARROLLO HISTORICODEL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD EN LA TRANSFERENCIA Y GRAVAMEN DE LOS INMUEBLES 1. — SIGNIFICADOS DISTINTOS DE LA PALABRA PUBLICIDAD. La palabra publicidad posee en el Derechoprivado acepciones variadas que responden aun concepto fundamental, el de llevar a cono-cimiento de los interesados actos o hechos jurí-dicos, reconocidos y apoyados por la ley consanciones más o menos enérgicas. Unas vecesequivale a mero anuncio o noticia que aseguralas relaciones jurídicas y protege a las personasausentes (1); otras veces, a notificaciones oficia- (1) Tipos de esta especie son las publicaciones a que °I 59.
— 52 —les hechas a los terceros con la finalidad deamparar la buena fe, favorecer la circulaciónde la riqueza y asegurar el tráfico (1) y otras,en fin, se eleva a la categoría de forma esencialdel acto jurídico (2). En el primer supuesto, laviolación de las disposiciones legales que regu-lan la publicidad, o no está especialmente san-cionada, o provoca una indemnización de da-rlos y perjuicios, o tiene efectos suspensivos, yhasta puede ser castigada con una multa. En elsegundo, el incumplimiento de la ley produce laineficacia de los actos no publicados, respectode ciertas personas, y la subsistencia para lasmismas de las situaciones jurídicas acaso extin-guidas. En el último supuesto, la publicidad dael ser al acto (forma dat esse reí), aun en lo quedirectamente se refiere a los interesados que locelebran. El principio de la publicidad ha impreso sushuellas en todas las legislaciones, y ha cristali-zado en las del siglo XX bajo la forma ya exa-minada de principio de legitimidad. Puesto queel individuo tiene únicamente valor comorefieren los arts. 186 y 192 del Código civil, B.° y 157 del Códi-go de Comercio, muchas de las disposiciones que regulan laorganización de los Registros mercantil, civil, de tutelas... (1) La primitiva ley Hipotecaria, el art. 606 y concordan-tes del Código civil, el 26 del Código de Comercio... son ejem-plos de este criterio legal. (2) Véanse los arts. 1.875 del Código civil y el 41 de la leyHipotecaria vigente. 60.
— 53 —miembro de un gran todo, el derecho indivi-dual debe estar ungido con el óleo social. Noes el verdadero derecho el que se oculta comovenenoso aguijón, sino el que se luce como unaarmadura de gala (1) ante los compañeros yconciudadanos. 2.-ORÍGENES DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA. Fundándose en que corresponde a los tiem-pos modernos el mérito de haber puesto a ple-na luz este nuevo elemento social, que por to-das partes se infiltra en la vida de las naciones,sostiene Giantureo (2) que se equivocan cuan-tos quieren encontrar los orígenes de la publi-cidad en el derecho hebreo, griego, romano,italiano, medieval o germánico. Ni el texto del Génesis en que se apoya Lu -zatti (cap. 23, 16) (3), ni los del Levítico (cap. 25, (1) Véase sobre estas ideas: WERKE: Die sociale Aufgabe desPrivatrechts, Berlín, 1889. (Hay una traducción española deD. José Maria Navarro de Palencia, La función social delDerecho privado. Madrid. Sociedad editorial española, 1904)y MEYER (11), Das Publieltatsprincip, München, 1919. E. H.Beeksche Ven. (2) Studi e ricerche sulla trascrizione. Parte prima, pé,ginay siguientes. Nápoles, Marghieri, 1890. (3) «Lo cual, oído por Abraham, pesó el dinero que hablapedido Ephron, oyéndolo los hijos de Heth, cuatrocientossiclos de plata en buena moneda corriente.« (Traducción delP. Solo.) El capitulo contiene varias fórmulas de publicidad: 61.
— 54 ---24) (1), libro de Ruth (cap. 4, 9) (2) y Jeremías(22, 9, 14, 15) (3), citados por Cannada-Bartoli,se refieren a otra cosa que a la preconstituciónpor escrito de la prueba de permutas o ventasfiduciarias. Estudiadas friamente las instituciones grie-gas, «sin manías arqueológicas», debe recono-cerse que los oroi (sillares en que debían inscri-birse los débitos) fueron en un principio simplesmojones (termini di confin°, y si más tarde secolocaron en los campos o cerca de los edifi-cios gravados con hipoteca, son siempre me-dios de una publicidad elemental, noticias sinsanción, no condiciones indispensables para lavalidez de la hipoteca o para hacerla eficaz con -tra terceros. No tienen distinta significación las tablas (ta-bulae) de que se habla en varios pasajes delCorpus juris, y que en Roma atestiguaban la li-bertad o gravámenes de los predios. Faltan tex-tos que reconozcan la colocación de la tablacomo requisito indispensable para la transmi-cunetis auclientibus... cireumstante plebe... audientibus filiisReth. (1) Por lo cual toda región de vuestra posesión será, ven-dida bajo la condición de redención. (id.). (2) «Y Booz dijo a los ancianos y a todo el pueblo: Vos-otros sois hoy testigos de que entro a poseer todó lo que po-seía Elinaelech y Chelión y Il(aho.lón, entregándomelo Noemi.. (8) «E3tEbS citas son inexactas. Acaso se trata de citar elcapitulo XXXII, sobre todo en sus versiculos 10, 14 que ha-blan de un liber possessionis y de un liber emptionis.• 62.
— 55 —sión del dominio o la constitución de hipo-tecas. Y, en fin, examinando los documentos medie-vales con análogo criterio, el eminente civilistaitaliano afirma que si se quiere distinguir el sis-tema de la publicidad, cuya finalidad es salva-guardar los intereses del tercero, de la simplenotoriedad derivada de inscripciones, pregonesy registros, cuya falta carecía de sanción, o latenía penal, aparecerá claro que solamente enlos tiempos modernos adquirió conciencia ellegislador de tal empresa (1). Con mayor ecuanimidad, inicia Besson laparte histórica de su obra maestra (2), declaran-do que la publicidad de las transferencias in-mobiliarias es un hecho tan antiguo como lamisma propiedad inmueble. Sólo que la publicidad no ha tenido la mismasignificación en los diferentes períodos de sudesenvolvimiento histórico. Hoy se la justificapor la necesidad de activar el crédito inmobi-liario y la velocidad de los cambios mediantela seguridad de las transacciones. Las formasantiguas, prescriptas en interés de la comuni-dad familiar, asegurándola el derecho de inter-vención y veto, eran medidas restrictivas de lalibre circulación de los bienes, sin que en ellas (1) Loe. cit., pág. 13. (2) Les livre,s Ionciers. Paris, Delamotte, 1891, gpá. 11. 63.
— 56 —se encuentre la menor huella de la idea delcrédito ni de la protección del tercero. En este primer estadio, se encuentra todavíael ceremonial de las transmisiones romanas yde los pueblos germánicos hasta mediados dela Edad Media. Los inconvenientes del formalismo se dejansentir a medida que crece la vida social, y essustituído por las instituciones que tienden aimpedir el fraude y a favorecer el crédito. Porúltimo, la idea de garantir a los terceros, pie-dra angular no hace mucho de las legislacionesinmobiliarias, comienza a evolucionar hacia una teoría más amplia y más adecuada a las exigencias de nuestra compleja civilización, hacia un sistema que asegure a todos los inte- resados en las fincas, promueva el crédito yfacilite la circulación de aquéllas, aun a costa de un formalismo riguroso. Así, se puede fijar en la historia de la publi- cidad de las transferencias inmobiliarias tres fases bien distintas. En la primera, las formas solemnes de las enajenaciones nos aparecen menos como una medida de publicidad, que como testimonio del dominio eminente de la comunidad o del señor territorial. A partir del segundo período, que se abre en el momento en que desaparecen los últimos vestigios del colectivismo primitivo, el fin predominante del formalismo en las transmisiones es el de pro- 64.
— 57 —teger a los terceros contra el fraude. En fin,cuando llega al tercer grado de su evolución,la publicidad de las transferencias no es consi-derada exclusivamente desde el punto de vistadel interés individual de los terceros adqui-rentes o acreedores, sino también, y sobre todo,como un elemento de la riqueza general y delbienestar de la sociedad ( 1). Dentro de estas líneas generales, y sin atri-buir a ningún pueblo la paternidad exclusivadel principio de publicidad, estudia el forma-lismo de las transferencias en los pueblos orien-tales (India, Hebreos, Egipto) influidos durantelos primeros tiempos por el colectivismo fami-liar (2) v respondiendo más tarde a las tenden-cias individualizadoras de la propiedad. 3.-EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN EGIPTO. Los datos del jurista e historiador francés,sobre todo en lo que se refiere a Egipto, prin-cipian va a anticuarse. En el año 1909, ha pu-blicado Otto Eger una obra, basada sobre pa-piros de los tres primeros siglos de la era cris-tiana y que ha sido objeto de una conferencia (1) Les livres fonciers, pág. 17. (2) De aquí el veto contra los extranjeros, el retracto fa-miliar, el afio sabático, el jubileo... 65.
— 58 —interesantísima del Sr. Tell y Lafont (1), paradar a conocer la organización de un Registrode la propiedad de la época Faraónica, o quizáde la Ptolemaica. Dos clases de oficinas parece que existían: labibliozeke demosion logon (Archivos de nego-cios), en donde se conservaban las declaracio-nes hechas cada catorce años, que servían debase a la percepción del impuesto, y la enkte-seon bibliozeke (Archivo de adquisiciones), regi-da por funcionarios análogos a nuestros Regis-tradores (bibliofilakes) que intervenían en lacontratación inmobiliaria y en la transmisiónde derechos de igual carácter. Caso de enaje-nación o gravamen de fincas, se solicitaba au-torización del bibliofilakes para realizar el acto,por medio de una instancia (prosangelia), en laque se hacía constar la inscripción a nombredel disponente y las circunstancias del contra-to proyectado, terminando con la petición deque se ordenara al fedatario la autenticacióndel mismo. Los asientos se verificaban regularmente envirtud de declaraciones (apografe) presentadaspor los interesados en las compras, herencias,adquisiciones y cancelaciones, habiéndose en- (1) GUILLERMO A. TELL Y LAFONT: El Registro de la pro-piedad en Egipto. Conferencia dada en la Academia de Ju-risprudencia y Legislación de Barcelona, el día 15 de Mayode 1914. 66.
— 59 —contrado papiros que demuestran la existenciade anotaciones preventivas (parazesis) de tipovariado. Los bibliofilakes poseían facultades califica-doras, comprobaban las declaraciones (apogra-fe) y anotaban los impedimentos en uno de losduplicados presentados. Se llevaba el archivo, probablemente, por losnombres de los propietarios y orden alfabético,y existían una especie de índices (diastrarnata),que a la vez eran extractos de la documenta-ción archivada, formados por el sistema delfolio personal, es decir, agrupando, bajo el nom-bre del propietario, las fincas, cargas y dere-chos. Aunque íntimamente unidos estos registroscon la percepción de los tributos, por cuyo mo-tivo algunos autores les han atribuído carácterfiscal, no puede dudarse de que su principalfinalidad era tutelar los intereses particularespor medio de la inscripción. 4.-DERECHO ROMANO. Cuando el pueblo romano entra en la penum-bra histórica, la propiedad colectiva se ha trans-formado en propiedad familiar. La potestad deun jefe de familia equivale, dentro de su radiode acción, a la de un monarca absoluto. El de- 67.
— 60 —recho antiguo designa este poder con la palabramarms, porque la mano simboliza la fuerza.Frente a sus conciudadanos, la posición jurídi- ca del pateriamilias se exterioriza mediante la vindicatio, que le sirve para reclamar las perso- nas y cosas que están bajo su manas (mujer,hijos, esclavos, sirvientes y las demás res man-cipi) (1). Todos los actos jurídicos concernien-tes a la familia, entrada y salida en la mismade personas y objetos, están sometidos al prin- cipio de publicidad. Más tarde, en el derecho prejustinianeo sedistinguirán,respecto de la propiedad, las adqui-sillones civiles de las naturales. Las primerastendrán como notas comunes la publicidad.participando en el acto la comunidad por me-diación de las autoridades o de los testigos, y lasolemnidad que cristaliza en las palabras pres-critas y en los actos formales (2). Tales eran lamancipatio, compra solemne ante cinco testigos,y el libripens o portador de la balanza; la injure cessio, especie de juicio convenido, vindi-cación aparente ante el Magistrado; la adjudi-callo, atribución hecha en el procedimiento particional por el judex en el judicium legiti- (1) Vid. sobre estos desenvolvimientos MERINO: RIstoiredu développement da Droit Romain. Trad. fran9. Meulenaere,Parle, Maray, 1900. (2) En este desenvolvimiento seguimos a SOHM: tontita-donen, 16, anfl. Mtinehen, Dunker, 1919, pág. 880 y sig. 68.
— 61 — mum, y por disposición de la autoridad públi-ca, sea en la assignatio, concesión del ager pu.blicus, sea en la venta en subasta pública (ven-ditio sub-hasta). Las adquisitiones naturales carecen de solem-nidad y de publicidad, alcanzando plenos efe«.tos jurídicos por medio de la posesión. Así, latradición y la ocupación. Unicamente por los medios civiles podrán ser adquiridas las cosas mancipi, pero el pretor,hacia el fin de la era republicana, concedió aladquirente en los casos de enajenación no so-lemne de aquéllas, seguida de entrega, una ex-cepción contra el transferente que continuabasiendo dueño (exceptio rei venditae et tradi-tae) (1), y una acción fundada en la posesiónperdida, contra quien la retuviera (actio Publi-cicuta in real): Con estas innovaciones va creán-dose, aliado de la propiedad quintana, otrapretoria (bonitaria), y borrándose tanto la dife-rencia entre las cosas apropiables como entrelos modos civiles y naturales de adquirirlas. Justiniano cerró la evolución, dando el golpede muerte a la propiedad quintana y conser-vando, como lógica consecuencia, los modosnaturales de adquirir la pretoria. Desde enton-ces, la distinción fundamental de los mismos (1) Esta técnica adquirió nuevo valor con la admisión enel derecho inmobiliario moderno de las transmisiones for-males del dominio. 69.
— 62 —• es la que los agrupa en modos derivativos (1) y originarios. Figuran entre aquéllos la tradi- ción, transferencia de la posesión con acuerdo transmisivo de la propiedad. No se necesita, en verdad, la entrega material de la cosa; basta que se transfiera el señorío de hecho o que se transforme la antigua detentación en posesión, vendiendo, por ejemplo, la finca arrendada al arrendatario (traditio brevi mana), o viceversa, la posesión en detentación (constitutum posses- sorium), como cuando el dueño que transfiere su casa, continúa en la tenencia en concepto de inquilino (2). Uno de los casos más importantes, la tradi- ción en la compraventa, producía en el Dere- cho clásico la transferencia de la propiedad, so- lamente si se pagaba el precio o se afianzaba el pago del aplazado. Posteriormente, se equiparó a tales supuestos el de la venta a crédito, y pau- latinamente fué perdiendo la rodillo su íntima relación con la causa (donación, préstamo, compraventa...) para adquirir los caracteres de un negocio abstracto de transferencia (3), aná- (1) Además de la traditio, figuran en este grupo el legado Iper vindicacionem) y la adjudicación en procedimiento divi- sorio. (2) La eraditio longa an,CMIU no es la antítesis de la brevi manu,, sino una transmisión desde lejos, y en cuanto a la sintbaica ha sido introducida con mucha posterioridad. (8) Estos precedentes serán recogidos en el capítulo que dedicaremos a la doctrina del título y del modo. Recommended