Source: https://blog.comma3.com/le-locazioni-ai-tempi-del-coronavirus-di-avv-francesco-troysi/
Timestamp: 2020-07-08 13:24:40+00:00
Document Index: 39603652

Matched Legal Cases: ['art. 65', 'art. 65', 'art. 91', 'art. 103', 'art. 7', 'art. 1623', 'art. 1623', 'art. 1467', 'art. 27', 'art. 1256', 'art. 1256', 'art. 1468', 'art. 1375', 'art. 1374']

LE LOCAZIONI AI TEMPI DEL CORONAVIRUS di Avv. Francesco Troysi - Il blog di Comma3
Il presente scritto è frutto di studi del suo autore e non costituisce soluzione per specifiche fattispecie, rispetto alle quali è necessario ricorrere a prestazioni consulenziali per l’esame e lo studio accurato, al fine di formulare pareri concreti. È vietata la riproduzione anche solo parziale del presente scritto, i cui diritti sono esclusivamente del suo autore. Si declina ogni responsabilità in ordine all’abusivo utilizzo del presente scritto.
Lo stato di emergenza venutosi a creare a seguito della pandemia da Covid-19 e i provvedimenti con cui inaspettatamente è stato adottato il lock down stanno mettendo a dura prova il sistema economico e produttivo mondiale. Tali misure di blocco operativo forzato sono solo l’incipit di tutto quello che ancora avverrà nell’evoluzione del sistema economico post crisi pandemica.
L’incertezza della ripresa economica e quella relativa alla reale misura del sostegno statale, in ordine all’auspicato aiuto finanziario immediatamente disponibile per le imprese, nonché lo scarso grado di certezza del diritto applicabile, procurano una difficoltà di previsione dei principali attori del sistema economico produttivo, in ordine alle strategie da perseguire, da un lato per ridurre le perdite, dall’altro per riacquistare la medesima posizione economica raggiunta ante crisi.
Ciò è causa di non poco contrasto tra le parti economiche e rischia di trasformarsi in futuro contenzioso, con conseguente aggravio di costi. Si pensi alla conservazione dei contratti di durata in essere, in cui il sinallagma non sempre può essere garantito a causa proprio delle prescrizioni legate al lockdown imposto; uno fra tutti il contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo, ossia il commerciale, ma anche il turistico.
Frequente è in questi giorni la domanda se il conduttore possa sospendere o ridurre il pagamento dei canoni per il periodo in cui non è consentito lo svolgimento dell’ordinaria attività economica all’interno degli immobili oggetto di locazione e le conseguenze del periodo rispetto al contratto di locazione, tenuto conto anche della fase due.
La prima risposta che sovviene è quella che l’impossibilità di svolgimento dell’attività economica sia un rischio ricadente solo sul conduttore, atteso che non v’è stato un provvedimento che abbia previsto la sospensione del pagamento del canone locativo.
Il d.l. n. 18/2020 (c.d. Cura Italia) ha previsto:
– (art. 65, d.l. n. 18/2020), in favore del conduttore un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1– Negozi e botteghe. Su tale aspetto, l’Agenzia delle Entrate (Ag. Entrate, circ. 3 aprile 2020, n. 8/E), tra i chiari-menti circa le norme del Decreto Cura Italia, ha fornito anche delle delucidazioni sul credito di imposta per le locazioni commerciali di negozi e botteghe di cui all’art. 65, d.l. n. 18/2020: il credito d’imposta, pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, è riconosciuto solo sui canoni effettivamente pagati; un canone di locazione non pagato non produrrà il credito d’imposta in quanto la norma intende ristorare il conduttore del canone versato a fronte della sospensione dell’attività di impresa in questo periodo;
– (art. 91, d.l. n. 18/2020), una norma (comma 6-bis) in base alla quale “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” (anche in questo caso, la ratio del norma è orientata alla valutazione – successiva – dell’eventuale inadempimento del debitore).
Alla luce di quanto innanzi esposto, interpretando le citate disposizioni, il conduttore di una attività commerciale non è autorizzato a sospendere il canone di locazione.
Pertanto, sicuramente l’autonoma e unilaterale sospensione del pagamento del canone locativo non è consigliabile.
Tra le altre norme, vi è la previsione dell’art. 103, comma 6, d.l. n. 18/2020 in base al quale “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020“. Quest’ultima disposizione ha una portata assai ampia ed è destinata a trovare applicazione relativamente all’esecuzione di ogni provvedimento giudiziario, che disponga il rilascio di qualsiasi immobile, non solo abitativo ma anche non abitativo.
V’è da precisare che nel caso di specie l’applicazione della norma è relativa a provvedimenti che siano stati già resi prima della sospensione delle attività giudiziali e, quindi, quei provvedimenti di convalida o equivalenti già resi, rispetto ai quali non sia stato ancora eseguito il rilascio. Per quelli rispetto ai quali sia stato notificato l’atto di precetto o il preavviso di rilascio da parte dell’Uff. Giudiziario prima del periodo di sospensione delle attività, ogni ulteriore atto dell’ufficiale giudiziario non può essere eseguito, prima del 30.06.2020, con conseguente necessità di ripetere la notifica dell’atto di precetto (qualora lo stesso divenga inefficace per decorrenza del termine di inattività della parte che lo ha notificato), o del preavviso, per comunicare nuova data di rilascio.
Tali previsioni, però, non salvaguardano le parti da un fattore legato all’economia reale, ossia alla mancanza di liquidità del conduttore a causa dell’imposta chiusura.
E allora di fronte alla impossibilità di corrispondere il canone, per ovvie questioni economiche, e di fronte all’impossibilità di utilizzare l’immobile oggetto di locazione, v’è da chiedersi se effettivamente il rischio dell’imposta chiusura debba ricadere solo ed esclusivamente a carico del conduttore, anche al fine di far valere una tale ipotesi nell’ambito di una riquadratura del contratto e delle reciproche obbligazioni.
La risposta più semplice parrebbe essere quella che tale rischio ricada a carico del solo conduttore.
Sta di fatto che l’esclusione della responsabilità del debitore di cui agli artt. 1218 e 1223 c.c., per il ritardo del pagamento conseguente all’osservazione delle misure dettate per il contenimento dell’epidemia, pare volgere a favore della circostanza che, nell’ambito di un procedimento di sfratto per morosità con-seguente al mancato pagamento del canone durante il periodo di lockdown, il Giudice dovrà tenere conto della particolare situazione connessa alla pandemia.
Dal lato pratico, il conduttore, a fronte dell’impossibilità di corrispondere il canone di locazione, per liberarsi dal contratto di locazione dovrebbe comunicare il recesso con un anticipo di sei mesi, giustificandolo ai sensi dell’art. 7 L. 392/1978, stante la ricorrenza di gravi motivi.
In tal caso, però, il conduttore dovrebbe sostenere comunque il pagamento per sei mensilità, pur non avendo utilizzato il bene e allo stato non sapendo se e come lo utilizzerà in futuro.
In questo momento, quindi, il contratto di locazione sembrerebbe essere maggiormente favorevole per il locatore, il quale è in diritto di ottenere comunque l’adempimento dell’obbligazione di pagamento da parte del conduttore, nonostante il non utilizzo.
È vero pure che potremmo ritrovarci ad avere un contratto di locazione sfavorevole anche per il locatore, qualora il conduttore, pur non corrispondendo in questo periodo di chiusura forzata il canone, conservasse comunque la detenzione dell’immobile; e, quindi, il locatore, pur non avendo la disponibilità del bene non otterrebbe i frutti della locazione.
Da qui la necessità di trovare il giusto contemperamento tra le esigenze delle parti contrattuali e la necessità di osservare le prescrizioni di legge, oggi imposte per la chiusura e che verranno imposte per quella che sarà la riapertura.
Sicuramente viene in evidenza la difficoltà per le parti e per gli operatori del diritto di trovare una soluzione allo squilibrio venutosi a creare a causa della imposta chiusura; ma soprattutto ciò comporta la coscienza che un contenzioso, connesso a simili problematiche, non rappresenti una vantaggiosa via di uscita per le parti, a causa dell’alea del giudizio (per quanto si dirà tra breve) e a causa del lungo periodo connesso al contenzioso.
Se le parti seguissero la strada conflittuale per la soluzione della questione, bisognerebbe comprendere quali sarebbero i mezzi a disposizione delle stesse per risolvere il contratto. Per il locatore sicuramente il mancato pagamento del canone rappresenterebbe una via abbastanza nota, pur sapendo che sino al 11 maggio l’attività giudiziale è sicuramente sospesa; sino al 30.06.2020 le attività dell’ufficiale giudiziario per il rilascio degli immobili sono sospese; e pur sapendo che è esclusa la responsabilità del debitore per il tardato pagamento connesso all’osservanza delle disposizioni in materia di contenimento del contagio. Per il conduttore, invece, eliminando la possibilità del recesso con preavviso e quello di non pagare i canoni (entrambe soluzioni che graverebbero l’impresa di ulteriori debiti), bisognerebbe verificare la possibilità di far valere diversamente un proprio diritto all’immediato recesso.
Potrebbe, ritenersi giustificato il recesso del conduttore ai sensi dell’art. 1623 c.c., atteso che in conseguenza di una disposizione di legge, l’attività per la quale l’immobile è stato locato non potrebbe più essere realizzata del tutto o non potrebbe più essere realizzata come prima.
Tale norma, sia per ragioni permanenti che contingenti, può incidere sui rapporti contrattuali e trova la propria ratio nella necessità di riequilibrare il sinallagma contrattuale.
Nel caso di specie a causa della imposta chiusura il conduttore – come visto – avrebbe sicuramente uno svantaggio rispetto al locatore, il quale, invece, avrebbe sempre il proprio diritto ad incamerare il canone locativo.
Oltre all’applicazione dell’art. 1623 c.c., potrebbe farsi riferimento all’art. 1467 c.c., relativa ai contratti a esecuzione continuata o periodica.
In base alla norma, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa (pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (Covid-19) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto; l’altra parte, invece, può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità.
La maggiore onerosità in tal caso deve essere sopravvenuta, ma non deve intervenire quando il contraente è già in mora.
Tale ipotesi è valida anche per il periodo successivo al lockdown, atteso che probabilmente una volta cessata l’emergenza sanitaria, la capacità reddittuale dell’imprenditore conduttore sarà comunque notevolmente ridotta.
Con specifico riguardo ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale la suddetta disposizione è trasposta anche nell’art. 27 della L. 392/78, che consente – come visto – al conduttore il recesso dal contratto di locazione, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi purchè con un preavviso di mesi sei.
Infine, potrebbe farsi riferimento all’art. 1256 c.c. secondo comma, secondo cui “se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finchè essa perdura, non è responsabile del ritardo dell’adempimento“. In virtù di tale norma, quindi, fintanto che perdura l’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni non dovrebbe configurare responsabilità in capo al conduttore, che però al momento della cessazione dello stato emergenziale e della normale ripresa della propria attività dovrà pagare quanto non versato. Il primo comma della norma dispone, invece, la risoluzione del contratto in ipotesi di definitiva impossibilità all’esecuzione dell’obbligazione. Definitiva impossibilità che, nel caso di specie per essere fatta valere, dovrebbe essere dimostrata anche con riferimento al momento successivo alla fine del periodo di lockdown. Ai fini dell’estinzione dell’obbligazione posta in capo al conduttore/debitore, l’impossibilità ad eseguire la prestazione dovuta deve essere definitiva e totale, ossia occorre provare che la prestazione dovuta non possa eseguirsi né ora, né in un successivo momento e che non può eseguirsi neanche solo in parte. Inoltre, ai fini dell’applicazione dell’art. 1256 c.c. è necessario che l’impossibilità di eseguire la prestazione abbia i caratteri della imprevedibilità, obiettività e assolutezza, che nel caso di specie sembrerebbero ricorrere.
Il ricorso a tali norme è certamente conferente anche nel caso di ipotizzata riapertura nella fase due, post lockdown, subordinata alle prescrizioni del distanziamento sociale. Infatti, l’obbligo di osservanza di distanze tra individui porterebbe ad una riduzione del normale utilizzo del bene locato (si pensi ad esempio alle attività di ristorazione, in cui il numero dei coperti sarà sicura-mente ridotto).
Il richiamo a tali norme corrisponde alla necessità che il contratto di locazione, come ogni altro contratto a prestazioni corrispettive, debba necessariamente mantenere un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica. E quindi, per un equilibrio contrattuale, l’obbligato conduttore potrebbe chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla ad equità (art. 1468 c.c.), ovvero addirittura lo scioglimento del rapporto. Va evidenziato, inoltre, che alla rideterminazione del canone soccorrerebbero anche molti altri principi generali quali la buona fede nell’esecuzione del con-tratto (art. 1375 c.c.) e l’equità quale mezzo di integrazione dello stesso (art. 1374 c.c.).
E nel caso in cui ad agire sia il locatore, e nel caso in cui a farlo sia il conduttore, lo scioglimento del rapporto locativo potrebbe ritenersi prima facie la via più facile per entrambi.
A parere di chi scrive sicuramente rappresenterebbe la soluzione più semplice, ma non certamente la più vantaggiosa. Infatti, a seguito della risoluzione, da un lato il locatore avrebbe l’oggettiva difficoltà in questo momento e nei mesi a venire, di trovare un nuovo conduttore del bene in grado di sostenere il medesimo canone mensile, e dall’altro il conduttore, salvo il caso in cui decida di cessare definitivamente l’attività, dovrebbe ricercare altro immobile, con altre caratteristiche ad un prezzo maggiormente conveniente.
Ecco perché, invece, la soluzione più vantaggiosa per le parti sarebbe una rimodulazione delle obbligazioni contrattuali, in particolare un accordo sul pagamento dei canoni scaduti e rimasti impagati durante il periodo di lockdown e una rimodulazione del canone locativo per il periodo di riapertura.
– tenuto conto dell’interesse del locatore alla conservazione, in questo momento, di un contratto di locazione, affinchè non perda i frutti dell’immobile;
– tenuto conto della volontà del conduttore di conservare l’immobile anche per il periodo successivo al lockdown, al fine di proseguire la propria attività economica, non senza tenere presente la riduzione della produzione di reddito, oggi legate alla chiusura, domani al necessario distanziamento sociale;
– tenuto conto che la risoluzione del contratto non rappresenterebbe per nessuna delle parti un vantaggio, ma anzi probabilmente un ulteriore danno economico;
la risposta in questo momento è data dalla auspicabile apertura di una nuova trattativa tra le parti, che porti ad una conservazione del contratto.
Le parti dovranno incontrarsi non solo rispetto alla definizione del pagamento per i canoni scaduti e impagati nel periodo di lock-down, ma anche nell’ambito di una rideterminazione del canone locativo, tenuto conto del differente utilizzo dell’immobile legato alle paventate norme in materia di distanziamento sociale.
La rimodulazione del canone locativo dovrà essere portato a regolare registrazione, anche al fine di non subire l’imposizione su redditi non percepiti.
Utile sarebbe sicuramente farsi assistere da professionisti in grado di utilizzare i giusti strumenti giuridici per riequilibrare il sinallagma contrattuale. Il tavolo di trattative dovrebbe essere intrapreso il prima possibile, anche al fine di trovarsi pronti al momento della riapertura nella fase due.
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