Source: http://www.esderecho.com.ar/el-contrato-de-locacion-en-el-nuevo-codigo-civil/
Timestamp: 2019-04-23 01:59:05
Document Index: 275741496

Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 1187', 'ARTÍCULO 1188', 'ARTÍCULO 1190', 'ARTÍCULO 1195', 'Artículo 1221', 'artículo 1201']

El núevo Código Civil que entra en vigencia el 1º de Agosto de 2015 introduce algunas modificaciones al contrato de locación respecto a lo establecido en el Código anterior, ley de alquileres y demás leyes complementarias.
Regulación autónoma de la locación de cosas
El código, al contrario del anterior, regula de forma autónoma la locación de cosas muebles e inmuebles, de la locación de servicios.
ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Requisito de la forma escrita.
Tanto para la locación de inmuebles como de muebles se exige la forma escrita. Igualmente la forma está establecida ad probationem, por lo cual su omisión no acarrea la nulidad del contrato.
ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Continuadores de la locación.
Se retoma lo establecido por el art. 9º de la ley 23.091, protegiendo a quienes vivían con el locatario, recibiendo ostensible trato familiar. Además de exigir el trato familiar, la nueva regulación exige un plazo mínimo de un año durante el cual hayan cohabitado.
ARTÍCULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
Asimismo, se hace prevalecer el derecho de los continuadores sobre los herederos del locador.
Nulidad de cláusulas en contra de personas incapaces y de capacidad restringida.
Se extiende la protección que establecía el art. 1504 del Código en protección de los menores, a los demás incapaces, estableciendo la nulidad de las cláusulas que impida su ingreso o excluya la habitación de los mismos. Incluso, la protección alcanza específicamente a los casos en que el locador no habite en el inmueble.
ARTÍCULO 1195.- Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
Ampliación del plazo máximo
Se amplía el plazo máximo de la locación a 20 años para destino habitacional y a 50 años para otros destinos (el plazo establecido por el código anterior es de 10 años para ambos casos). Es especialmente útil esta ampliación en los casos de contratos de inmuebles con destino comercial o industrial, permitiendo que el locatario amortice inversiones que puede haber realizado en el inmueble.
Otra modificación es que se unifica el plazo mínimo para todos los destinos de locación de inmuebles, estableciendo un mínimo legal de dos años. Este plazo no se aplica a los siguientes casos:
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
Se mantienen las obligaciones del locador:
Entregar la cosa según lo acordado (o en el estado que sea apta para su destino en defecto de acuerdo.
Conservar la cosa con aptitud para el destino convenido, abonando las reparaciones por daños ocasionados por su culpa, dependientes, hecho de tercero o caso fortuito.
Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario.
El locatario está obligado por su parte a:
No puede variar el destino de la cosa
Conservar la cosa en buen estado, respondiendo por los daños ocasionados por su causa o visitantes ocasionales, o por incendios no originados en caso fortuito. El código cambia las reglas en cuanto a la responsabilidad del incendio, ya que la legislación anterior traía una presunción iuris tantum de que el incendio era originado en caso fortuito.
Debe abonar los gastos de mero mantenimiento de la cosa y de conservación también si la cosa es mueble.
Abonar el canon convenido
Pagar cargas y contribuciones originadas en el destino de la cosa, pero no está obligado a pagar las que gravan la cosa salvo pacto en contrario.
Restituir la cosa en el estado que la recibió, salvo los deterioros del paso del tiempo y el uso regular.
Entregarle al locador las constancias de los pagos que efectuó de impuestos y servicios.
Frustración del uso de la cosa. Rescisión
Se establece en el art. 1203 que cuando el locatario se vea impedido de usar la cosa o la misma no pueda servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago durante el período que estuviere impedido del uso.
Este supuesto se da únicamente en casos que afectan la cosa, por lo cual no comprendería casos como la mudanza del locatario por cambio de domicilio laboral, u otros casos que no surgen de la cosa.
Eliminación del vicio redhibitorio por oscurecimiento.
Se elimina la posibilidad de finalizar el contrato o reducción del precio por construcciones vecinas que reduzcan la luz del inmueble (situación que se explicaba a la época de sanción del código anterior cuando no existían redes eléctricas). Únicamente se reserva dicha posibilidad en caso de dolo del locador.
Vía ejecutiva para el cobro de alquileres, expensas, impuestos y demás gastos.
Además de establecer dicha vía para el cobro de los alquileres, el código agrega que está prevista para ” toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario.” Así se aclara cierta discrepancia que había en alguna jurisprudencia respecto a la procedencia de la vía ejecutiva para estos casos.
Comunicación previa al juicio de desalojo por falta de pago
El nuevo código mantiene el requisito de la intimación para proceder al desalojo por falta de pago, estableciéndolo únicamente para los contratos con destino habitacional.
El locador deberá intimar fehaciente al locatario por el plazo de 10 días corridos desde la recepción de la comunicación, indicando el lugar donde debe hacerse efectivo el pago.
Respecto a la cesión, está permitida salvo prohibición contractual. La prohibición de ceder incluye la de sublocar.
Para la cesión se debe seguir los términos previstos para la cesión contractual en los artículos 1636 y siguientes.
El locatario puede sublocar una parte de la cosa, si no está prohibido en el contrato. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador tendrá 10 días para oponerse.
Finalización del contrato – continuación
Se establece que no hay tácita reconducción en caso de que el locatario continúe con la tenencia de la cosa una vez vencido el plazo contractual, siguiendo con los mismo términos del contrato anterior. Cualquiera de las partes dará por concluido el contrato por comunicación fehaciente. Esto se aplica aún cuando el locador reciba pagos vencido el plazo contractual.
Resolución anticipada por parte del locatario
El nuevo Código recepta lo establicido por el art. 8 de la ley 23.091, extendiendo a todos los destinos la posiblidad de resolver el contrato.
El art. 1221 establece que: “si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
A diferencia de la norma vigente, que establecía un plazo de 60 días de anticipación para realizar el aviso correspondiente, en el articulo mencionado no hace referencia a plazo alguno, por lo cual será conveniente incluir una mención expresa en los contratos para evitar inconvenientes.
En otra entrada he publicado un modelo de acuerdo al nuevo articulado VER MODELO CONTRATO DE LOCACIÓN
Por Dr. Emiliano Herrera|2015-08-13T12:30:36-03:00febrero 22nd, 2015|Derecho Civil, General|627 Comentarios
Claudia 23 agosto 2016 en 12:59 PM - Reply
Desde ya le agradezco por este espacio, estaría dentro de la legalidad, pactar un contrato de alquiler para vivienda, cuyo monto sea expresado en pesos pero con equivalencia a determinada cantidad de dolares? ejemplo: uss 1000 pagaderos en pesos
Marcelo Soler 27 agosto 2016 en 2:25 AM - Reply
Estimado Dr. Emiliano Herrera,
Ante todo un saludo cordial. Mi consulta es la siguiente: el 9 de agosto del corriente formalicé un contrato de alquiler de un inmueble por el término de dos años. El contrato comienza a regir el 1º de septiembre de 2016. Por razones imprevistas y de fuerza mayor, me veo en la necesidad de solicitar al locador la rescisión anticipada del contrato. Dado que no han transcurrido los seis meses al que hace referencia el Artículo 1221 (de hecho, aún no ha comenzado a regir el término legal del contrato): ¿Cuál es la indemnización que debo pagarle al locador? ¿Un mes y medio de la renta pactada? ¿Seis meses de alquiler? ¿Seis meses más el punitorio? Y en qué norma legal se fundamenta concretamente el monto. Agradeciendo de antemano su calificada respuesta, saludo a Ud. atentamente.
gustavo 31 agosto 2016 en 11:41 AM - Reply
hola queria hacerte una consulta sobre contrato de locacion temporaria.
solamente tiene que ser para fines turisticos o vacacionales o puede se como vivienda temporal por x motivos y en este caso que cambiaria en el modelo de contrato.muchas garcias
Danilo 2 septiembre 2016 en 1:57 PM - Reply
Consulta: con el nuevo código civil sigue vigente el acuerdo de desocupación para la Ciudad de Buenos Aires? Gracias. Atte.
Fernando 5 septiembre 2016 en 9:15 PM - Reply
Hola doctor, estoy por comprar una casa alquilada desde abril de este año con contrato por dos años , mi consulta es saber si puedo exigirles a los inquilinos que desocupen la casa antes de finalizar el contrato, desde ya muchas gracias, Fernando
ELIDA 9 septiembre 2016 en 5:16 PM - Reply
BUENAS TARDES DR., MUY BUENA SU PAGINA.
MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE: ES LA PRIMERA VEZ QUE VOY A HACER UN CONTRATO DE ALQUILER Y QUIERO SABER, SI PAGA DESPUÉS DE FECHA, CUANTO SE LE COBRA DE INTERÉS?
Analía Montalbetti 10 septiembre 2016 en 12:24 PM - Reply
Buen día, quisiera saber si existe la posibilidad de generar un contrato temporario por fines turísticos por 12 meses? sin ser los 4 contratos por 3 meses?
Soledad 19 septiembre 2016 en 11:17 PM - Reply
Hola Dr, el reglamento de copropiedad dice “destinado a vivienda familiar” y nada más después de eso, ni uso profesional ni uso indebido de… Se puede tomar eso como apto profesional? El reglamento tiene 30 años. Gracias
Luana 20 septiembre 2016 en 4:11 AM - Reply
Cual es el riesgo al alquilar sin garantia? Si el inquilino no paga igual se desaloja?
veronica 22 septiembre 2016 en 2:51 PM - Reply
hola queria hacer una consulta ,mi hija alquilo un depto en caba por dueño directo hace dos años comprometiendose a hacerles arreglos , pintura etc .sin pagar los dos primeros meses.al finalizar el contrato .se le devuelve las llaves a la dueña sin firmar el convenio de desocupacion.y ahora no solo no quiere devolverles el deposito sino que les mando boletas de arreglos de plomeria y electricidad por $ 6000 aprox.y si bien el contrato finalizo el 31 de agosto del 2016 dice que la garantia sigue vigente
Laura 26 septiembre 2016 en 12:37 AM - Reply
Hola Dr! una pregunta… yo alquilo una casa que el contrato se vence a fin de septiembre, puedo renovar el contrato por un solo año??? me comentan que con el nuevo código se puede, inclusive que se paga la mitad de la comisión y los gastos… eso es cierto???
Florencia 26 septiembre 2016 en 9:55 PM - Reply
Hola tengo una consulta, viví 15 años en un depto los últimos 13 sin contrato, era todo de palabra ni siquiera recibos de pago. Los primeros días de septiembre deje la casa,planeó entregar el primero de octubre el pago de dicho mes y el departamento pintado. Se lo comunique a la propietaria una semana antes día 25/9. Me respondió que no puedo sacar nada del lugar, que se deben meses, lo cual no es cierto; libre de deuda de impuestos y expensas. Gracias
leonardo 27 septiembre 2016 en 10:50 AM - Reply
Hola Doctor. de acuerdo al nuevo codigo. con que antelacion se debe solicitar la rescision del contrato.- Teniendo en cuanta que antes debe ser con 60 días de antelacion. muchas gracias
lucia 27 septiembre 2016 en 5:18 PM - Reply
Consulta DR alquile por 2 años en la plata, el 1 año 4600 y el segundo año 5900, pero en el contrato me hacen firmar segun la ley me dice la inmobiliaria 24 meses de 5900 y q me daran un recibo x la diferencia el primer año…(osea de 4600 a 5900) segun ellos es legal para mi no, lo que vale es lo firmado no lo q ellos me quieren hacer creer! me hacen firmar algo q no es y segun ellos es lo que dice la ley
Helmut 29 septiembre 2016 en 12:18 PM - Reply
La consulta es la siguiente: Un contrato según la ley anterior, el locatario no preavisó y por ende debe abonar el equivalente a dos meses de alquiler, ahora, el locador exige que se pague los dos meses, pero con sus impuestos y expensas también…. ¿corresponde?
Lorena Gonzalez 30 septiembre 2016 en 5:22 PM - Reply
Buenas tardes Dr. le pregunto si podría enviarme el modelo de contrato de alquiler de casas.
Muy interesante su página!
Dr. Emiliano Herrera 1 octubre 2016 en 2:31 PM - Reply
En el sitio tenemos un modelo publicado. Saludos!
fatima varela 3 octubre 2016 en 11:40 AM - Reply
Hola dr. buenos dias el contrato de locación vence el 15 de noviembre, estamos en tramite de una prorroga, pero quisiera saber como puedo determinar el monto? y además al inicio del alquiler colocamos rejas porque era indispensable para la seguridad ya que eran dos balcones abiertos, el propietario no lo quiere reconocer como una mejora necesaria, además leí que el nuevo codigo establece que deben contemplarse en el precio de locación los gastos complementarios como expensas servicios etc. Yo quiero anticiparme a que no lleguemos a la fecha y no hayamos celebrado un nuevo contrato que debo hacer? muchas gracias!! fatima varela
Fernando 6 octubre 2016 en 2:16 PM - Reply
Buenas doctor le quería preguntar cual es el tiempo máximo para una prórroga. Se puede hacer por el tiempo de 1 año.
María niveyro 12 octubre 2016 en 4:39 PM - Reply
Hola dr. Buenas tardes mi consulta es. Estoy alquilando monoambiente en capital federal es un alquiler tipo temporaria que me lo alquilaron por 9 meses. Y tendría que dejarlo el diciembre. Conseguí otro depto y le comunique a la dé la inmobiliaria q en un mes dejaría el monoambiente. Sería fin de octubre. Me dice que debo abonar hasta diciembre y a demas que debía avisar con dos meses de anticipación.
En esto puedo evitar no pagar los dos meses siendo que tengo pagado el mes de depósito?
claudia 14 octubre 2016 en 3:41 PM - Reply
Tengo contrato de alquiler hasta el 31/1/2016 y el dueño quiere vender el departamento y pretende enviar gente para que le muestre el departamento a los futuros compradores, Tengo que dejarlos pasar?
Laura 20 octubre 2016 en 11:27 AM - Reply
Buenos días Dr. quería consultarle. Alquilo un dpto en la zona de Río Negro, a fin de este mes de Octubre debo renovar el contrato. (ya pasaron 2 años del alquiler), pero en esta ocasión quisiera alquilarlo solo por 6 meses. Es decir, de 1 Noviembre al 1 de Mayo. Es posible legalmente? Existe algún tipo de contrato especifico para ello? Muchas gracias por su respuesta.
Marcelo 25 octubre 2016 en 12:33 AM - Reply
Dr soy el propietario de una casa donde hace 6 años alquila el mismo inquilino y me quiere cobrar el arreglo de un flexible de la pileta de lavadero goteaba por años y cuándo le exijo que la arreglé me dice que me corresponde a mi es un flexible pero se rompe luego de 6 años de uso quien tiene que pagar?
Alejandra 25 octubre 2016 en 1:13 AM - Reply
Hola, muy buena pagina.
Quisiera saber cuál es el porcentaje de timbrando que se paga en rentas. Ya que he renovado contrato de alquiler, en la misma casa. Y que porcentaje se paga, por pagar no a termino el alquiler ej: el día 11 o 12…. Soy de San Juan.
maria graf 25 octubre 2016 en 2:56 PM - Reply
una señora que alquilo mi local hace 3 años me quiere iniciar juicio por daños y perjuicios. Siendo que ella pidio las rescision del contrato en el que una de las clausulas dice que ninguna de las partes tiene nada que reclamar a la otra. Puede hacerlo???.
Muy bueno sui blog. Muchas gracias
David Vergel 26 octubre 2016 en 3:47 AM - Reply
buenas doctor mi pregunta es la siguiente firme un contrato de locación para vivienda que dice 6 meses y se vence en 1 mes, él pacto era por dos años y al momento de firmar quedamos en que me mandaría a llamar para firmar el correcto ahora no quieren respetar en precio pautado. me pueden sacar o es obligado pagar él aumento
Cristina Herrera 26 octubre 2016 en 3:55 PM - Reply
Hola dr..una consulta,estoy alquilando un departamento..y los inquilinos nos avisaron con una semana antes que se van..y su contrato vence en marzo del 2017… que tengo que cobrarle x los 5 meses que faltaria…
walter 27 octubre 2016 en 4:14 PM - Reply
HOLA DR. mi pregunta se vence el contrato en diciembre 2016 y pierdo mi cartera de clientes por tener un almacen del cual vivo 8 años y soy jubilado por cardiopatia ,apenas ese sueldo cubre el alquiler y no encuentro aqui en EMBALSE un lugar adecuado o una casa con salon ,se que ese contrato no es renovable pero el heredero no tiene ningunaaaa necesidad economica por suerte ,que sucede vaya que pregunta le hago si no me voy xque realmente la situacion no me permite .es grave el desalojo y siempre aboné el alquiler .
Sol 28 octubre 2016 en 9:34 AM - Reply
Hola, Emiliano! Mi consulta es la siguiente: no hace un mes q alquile una vivienda y me vengo a enterar que al lado hay un boliche que provoca ruidos molestisimos… Con vecinos resignados q consumen clonazeoam para dormir (esto es literal). Al lado es medianera de por medio… Esto deberían habermelo informado…? Hay posibilidades de anular el contrato? Tengo cuestiones a mi favor como para negociar esta situación y poder irme antes de los 6 meses…?
María 9 noviembre 2016 en 12:56 PM - Reply
Buenos dias, me dirijo a Ud. porque necesito hacerle la siguiente consulta: vamos a solicitar la rescisión del contrato de alquiler de un inmueble (residencial) y desde la inmobiliaria nos dijeron que ellos designan el pintor que va a realizar el trabajo. Pero nosotros tenemos un familiar que es pintor y quería saber si es obligatorio que la inmobiliaria designe al pintor o si lo podemos elegir nosotros. Gracias!
antonella 10 noviembre 2016 en 8:45 PM - Reply
hola Dr , estoy preparando un examen sobre contratos de locación y necesito un ejemplo de contrato de locación en el que se incumpla alguna pauta para así poder exponerlo ,gracias.
Adriana Gulone 11 noviembre 2016 en 2:53 PM - Reply
Buenas tardes Doctor, a fin de diciembre se vence el contrato de un departamento que tengo alquilado. El inquilino quiere renovar. Mi consulta es la siguiente: Es posible establecer cláusula de indexación del contrato cada seis meses? Además, al la firma del contrato, el inquilino debe actualizar el importe de los meses de depósito o los meses que pagó al principio del contrato no es necesario pagarlos nuevamente? Dese ya, muchísimas gracias.
Alan 13 noviembre 2016 en 12:39 PM - Reply
Hola DR. le hago una consulta, yo alquilo una casa y al lado de esta, pero perteneciente a la misma hay un local, que al momento de alquilar la casa preguntamos si el local era destinado a uso comercial o de vivienda, nos dijeron que comercial, pero resulta que lo alquilaron y pusieron un almacén (alquilado por la misma inmobiliaria), y la gente que alquila dicho local se queda a dormir ahí, y empiezan a tener relaciones y a gritar y golpear las paredes, a esto con mi señora no podemos tener visitas ni nada por vergüenza ya que todo lo que hacen allí se escucha en la casa. Quisiera saber si hay algo que se pueda hacer??. Gracias
Monica 22 noviembre 2016 en 12:03 PM - Reply
Hola buen dia mi pregunta mi hemano esta alquilando hace un mes un departamento y el contrato es por dos años,ahora le salio la oportunidad de comprarse su casa y quiere rescindir el contrato que multa debe pagar? me dice que le quieren cobrar 6 meses y charlando arreglo en pagar 3 meses /es asi? como queda la garantia? que soy yo? gracias
Mariano 23 noviembre 2016 en 12:29 AM - Reply
Hola Doctor, le quisiera consultar lo siguiente.
Soy propietario de un local comercial y ya está por terminar el contrato de 3 años. El inquilino seguramente quiera renovar, pero yo quisiera que sea solo por un año más (ajustando el monto también).
Mi pregunta es: Se puede hacer una prórroga o extensión de un año? o 6 meses? Existe un mínimo de tiempo para hacer una prórroga/extensión de un Contrato comercial por vencer?
mirta 28 noviembre 2016 en 10:53 PM - Reply
Hola Dr. Disculpe, tenía un inquilino, si se fue a los cuatro meses, y el contrato es por 2 años, no cumplió los 6 meses que marca la ley le tengo que devolver el depósito, o el me tiene que indemnizar con 1 mes y 1/2, incluso me avisó 1 día antes de irse.El contrato se firmó el agosto del 2016, y se fue el 26 de noviembre del 2016., desde ya muchas gracias
Dr. Emiliano Herrera 19 enero 2017 en 1:58 PM - Reply
Mirta; tiene que devolver el depósito pero él tiene que pagar el mes y medio y los meses que quedan para que llegue al mínimo de seis meses.
mercedes 11 diciembre 2016 en 6:39 PM - Reply
Tengo una casa en alquiler, ya venció en el mes de noviembre, no quiero volver a alquilarla pero tienen dos
hijos menores….necesito saber si los puedo desalojar..
Dr. Emiliano Herrera 9 enero 2017 en 12:41 PM - Reply
Mercedes: si, se puede desalojar.
clara 14 diciembre 2016 en 7:01 PM - Reply
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente, alquilé un departamento y a los 10 dias de estar viviendo se incendió el edificio por problemas edilicios que obviamente yo desconocía y que ya habían sucedido hechos similares en el mismo, el edificio estará inhabitable por dos o tres meses, por lo cual quiero como inquilino rescindir el contrato, ya que no puedo usar la propiedad tal como me prometieron en el contrato de alquiler, mas los gastos que me insume vivir en otro lado,¿ tengo derecho a rescindir y que me devuelvan el 100% del dinero que pagué para entrar? el dueño aduce que no es responsable del incendio, y solo quiere devolverme un porcentaje.
Dr. Emiliano Herrera 3 enero 2017 en 5:30 PM - Reply
Si, tiene derecho a rescindir por el articulo 1203 del Codigo Civil y Comercial. Respecto al 100%, hay que ver de que montos habla, si es el deposito, sí sería el 100 por ciento.
Noelia 15 diciembre 2016 en 11:01 AM - Reply
Hola quería consultar como se calcula el nuevo precio de alquiler de una vivienda a la hora de renovación del contrato. Pq nos dieron el nuevo precio y la verdad es una exuberancia aun comparando con similares en la zona. Y la respuesta de la inmobiliaria fue : es lo q quiere el dueño. Muchas gracias!!!!
Dr. Emiliano Herrera 3 enero 2017 en 5:22 PM - Reply
Noelia: es así, no hay una regulación, si el dueño pide mucho después le va a costar alquilarlo y va a estar meses con la vivienda vacía sin alquilar y perdiendo dinero, es el mercado.
Melissa 15 diciembre 2016 en 4:31 PM - Reply
Hola quisiera hacer una pregunta tengo que renovar el contrato de alquiler. Y me quieren cobrar el Iva y los gastos de firma a parte del mes de comisión y mes de depósito. Esta dentro de la ley??
Dr. Emiliano Herrera 3 enero 2017 en 6:21 PM - Reply
Melisa: es un alquiler de vivienda o un local?
ruben 26 diciembre 2016 en 12:53 PM - Reply
hola Dr.,mi nombre es Ruben ,tenia un contrato de locacion familiar el cual tuve que resolverlo al año,firmamos un convenio de rescincion,donde consta que cumpli con todas mis obligaciones,abonando la indemnizacion correspondiente segun figura en el contrato,el locador se niega a devolver el deposito por la resolucion anticipada,esto es correcto? Muchas gracias espero su respuesta.
Dr. Emiliano Herrera 3 enero 2017 en 12:58 PM - Reply
Ruben: no, tiene la obligación de devolverlo.
Laura 27 diciembre 2016 en 5:47 AM - Reply
Hola, cual es el interés punitorio diario por mora de alquiler que generalmente se especifica en el contrato y cuanto es el monto que generalmente se pide como depósito por una vivienda de uso familiar que se alquila? esta relacionado con el precio de la propiedad? Desde ya, muchas gracias.
mariela 2 enero 2017 en 4:02 AM - Reply
hola mi problema es q estoy alquilando y se me llueve toda la casa y mucha humedad q hago y la duena se hace la tonta
Dr. Emiliano Herrera 3 enero 2017 en 12:20 PM - Reply
Mariela: tiene que mandar una carta documento, basada en el artículo 1201 del nuevo código civil y comercial:
Veronica 3 enero 2017 en 12:14 AM - Reply
Buenas noches, le escribía para consultarle por la garantía de un contrato de locación de un inmueble, me trajeron la escritura de una casa que a mi entender es bien de familia. Puede ser garantía un bien de familia? Además leyendo aún están pagando el crédito hipotecario por esa casa, le quedan aún 9 años. Puede tomarse como garantía? Desde ya muchas gracias
Dr. Emiliano Herrera 3 enero 2017 en 12:09 PM - Reply
Verónica, no, mejor sería que traigan otra garantía. Siempre es mejor una garantía con recibos de sueldo que una propiedad.
veronica 4 enero 2017 en 3:06 AM - Reply
Hola doctor. Quisiera consultarle. Yo me mude a este dpto solo hace 3 meses. Desde allí cada dia q pasa resurgen problemas y vicios ocultos nuevos. Las primeras semanas mandamos mail con los detalles q veíamos. Ya q ellos por contrato hasta pintura albalatex solicitaban al dejarlo. No solo esta mal pintado. Lleno de manchas de humedades. La instalación eléctrica esta prácticamente podrida. Y algunos arreglos hicimos como el desagote del baño. Q al mes comenzó a colapsar. Ya pasaron 3 meses. Se llena de ratas dentro del inmueble , pierde muchísima agua una pared de la cocina. El ternotanque tmb pierde agua. Y sinceramente ya quisiéramos rescindir. Es imposible vivir asi. Como debería hacer y más q nada saber si debo pagar penalidad y la devolucion de las garantías. Muchas gracias.
Dr. Emiliano Herrera 13 enero 2017 en 10:14 AM - Reply
Verónica: si la rescisión se da por incumplimientos, no deben pagar la penalidad. Pero primero debe haber una intimación para que arreglen todos los desperfectos, y en caso de no cumplir dar por rescindido el contrato.
Andrés 6 enero 2017 en 10:25 AM - Reply
Buen dia, mi consulta es la siguiente: el locador se niega a recibir las llaves porque exige el departamento pintado como figura en el contrato yo le dije desde el comienzo que el mismo no estaba en las buenas condiciones que se estipulaba pero necesitaba entrar y accedi avisando que iba a hacerme cargo de arreglos sin pintar al retirarme. el nuevo codigo en el art.1210 dice .- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
mi contrato se hizo el 1 de enero del 2015, se aplica? que debo hacer? mil gracias.
Dr. Emiliano Herrera 12 enero 2017 en 5:28 PM - Reply
Andrés: pero se puede probar que el departamento estaba en malas condiciones? lo dejaste asentado de alguna forma?
Facundo 7 enero 2017 en 10:39 PM - Reply
Hola. Alquilé una propiedad para vivienda familiar por 2 años, y a los dos meses de ingresar el dueño quiere venderla. Que obligación tengo de permitir que se instale una guardia inmobiliaria? Y si estoy obligado a permitirlo, por cuánto tiempo será? Porque no creo que sea viable tener desconocidos ingresando a mi domicilio, dos veces por semana (por ejemplo), durante estos dos años.
Dr. Emiliano Herrera 12 enero 2017 en 5:15 PM - Reply
Facundo: no tiene obligación, para poder ingresar tiene que haber acuerdo del locatario.
María 10 enero 2017 en 10:03 AM - Reply
Buenos días, mi pregunta es respecto a un locatario q comenzo su contrato en mayo del 2016, se rempio el porton del garage por lo cual hace dos meses q no puede guardar su auto pero yo como locadora intente arreglarlo con muchos problemas. Los albañiles no se podian poner de acuerdo con la locataria respecto a horarios y ahora me dice que me va a mandar carta documento.La carta nunca llego y me dice q quiere abonar el mes…corresponde que se lo cobre? ya que no hay prueba fehaciente de nada de lo que dijo.Desde ya muchas gracias.
Dr. Emiliano Herrera 12 enero 2017 en 5:03 PM - Reply
Si, por supuesto que corresponde que se lo cobre.
belen 11 enero 2017 en 12:14 AM - Reply
Buenos días, alquilo un local hace 13 años, el tema es que para renovarme este año me quieren triplicar el alquiler, cosa que no podría mantener y debería irme. hay alguna ley que ampare a los inquilinos en estos casos?
Dr. Emiliano Herrera 12 enero 2017 en 4:33 PM - Reply
Belén: no hay lamentablemente ninguna regulación al respecto.
lorena 13 enero 2017 en 1:13 AM - Reply
Hola que tal mi consulta es la siguiente en novibre de 2016 alquile una casa quinta algo antigua si bien la fachada no era la mejor el precio era economico y parecia estar en buen estado. Hasta esta ultima semana q llovio y me entro agua por todos lados yamo a un techista y me dise q el techo esta todo podrido las tejas todas lebantadas y el durlock partido . La dueña dise q no esta en condiciones de cambiarlo y que le va a cambiar algunas tejas poner algo de madera y q no entre mas agua .Pero esta todo yeno de mohoo y podrido quiero canselar el contrato y me dise q le deven estar pagos 6 meses sino no me puedo ir . Pero es inabitable en mi opinion ya paso una semana llovio 2 veces entro agua por todos lados el durlok se rajo y dise q tengo q esperar a ver que lo arregle . Tengo un bebe recien nacido y no puedo estar asi. Es sierto que no me puedo ir sin pagar los 6 meses?
Dr. Emiliano Herrera 13 enero 2017 en 9:35 AM - Reply
Lorena: no, no deben estar pagos seis meses, si la dueña no hace los arreglos que permiten usar la vivienda como es debido, vos podés resolver el contrato por incumplimiento de parte de ella. La espera de seis meses es si lo hicieras sin ninguna causa. Tendrías que mandar una carta documento detallando el problema, los arreglos que hacen falta e intimar para que lo arregle bajo apercibimiento de resolver el contrato.
lorena 13 enero 2017 en 9:53 AM - Reply
Gracias doctor por su pronta respuesta . Esto lo puedo hacer yo o devo conseguir un letrado patrosinante para enviar la carta documento? Podria hacerlo ya o devo darle un tiempo aver si hace el arreglo ya hace una semana q le informe el problema auq vervalmente y no por escrito
Otra vez gracias muy amable
Dr. Emiliano Herrera 13 enero 2017 en 9:56 AM - Reply
Lorena: la carta documento la manda usted personalmente, para la redacción de la carta documento si no tiene en claro como hacerlo, es bueno pedir la redacción de la misma a un abogado.
lorena 13 enero 2017 en 11:27 AM - Reply
Una ultima pregunta corresponderia que me devuelan los 3 meses que pague para entrar? O solo una parte o nada ?
juan alberto 16 enero 2017 en 5:40 PM - Reply
Estimado, soy propietario de un departamento el cual alquile y es mi unica vivienda.hice un contrato de 2 años y ya se va a cumplir un año. El tema esta en que tengo a mi madre en avanzada edad y discapacitada y quiero estar cerca, pues soy hijo unico. Quiero volver a mi departamento y dar por finalizado el contrato de alquiler. Tambien estoy en una situacion dificil, sin trabajo estable, y donde alquilo me sale mas caro. o sea necesito regresar a mi casa. Puedo solicitar la finalizacion del contrato? la ley me ampara? que debo decirle al inquilino?
Juan: no, tiene que ponerse de acuerdo con el inquilino, ya que usted no puede finalizar por decisión propia el contrato.
elena 17 enero 2017 en 1:15 PM - Reply
Buen día, lo consulto porque alquile un departamento en caba por dos años venció en octubre de 2016, la sra pidió una prorroga por 6 meses pero antes de firmar la misma viajo al interior desde entonces realiza los pagos depositan dolos fuera de la fecha 8ej. 18 del mes) cuando debería ser antes del 10 . Que debo hacer enviarle una carta documento al garante del contrato ya vencido , o a la sra. para que abandone el departamento y a que dirección? desde ya gracias.
Veronica 17 enero 2017 en 7:21 PM - Reply
Hola, tengo que renovar el contrato de un local comercial en La Plata. que alquilo por inmobiliaria hace 6 años. Me ajustan el valor en 42%, se niegan a incluir el monto total en el contrato, y me quieren cobrar honorarios superiores a un mes de alquiler. Me amenazan con no renovarlo si pretendo las condiciones legales… Qué debo hacer?
Dr. Emiliano Herrera 18 enero 2017 en 7:10 PM - Reply
Verónica: y cómo lo instrumentan al monto faltante? Por pagarés?
elena 18 enero 2017 en 10:58 PM - Reply
Dr. Emiliano Herrera 19 enero 2017 en 11:49 AM - Reply
Elena: si es para que abandone, envíele a la sra (y si lo desea tb al garante). Al domicilio contractual.
celeste 21 enero 2017 en 4:10 PM - Reply
Hola Dr. Herrera le hago una consulta. En un mes tengo que renovar el alquiler y la inmobiliaria me dice que los dueñps tienen intencion de vender el dpto el año que viene por lo que nos harían una “prorroga de contrato” por 1 año, haciendo ademas firmar al garante, es decir un nuevo contrato. Es viable? y la inmobiliaria cuanto me debería cobrar de comisión? porque entiendo que el minimo legal son 2 años. Desde ya muchas gracias
Juan C. 21 enero 2017 en 7:49 PM - Reply
Buenas tardes Dr. le consulto, ¿los honorarios de la inmobiliaria por un alquiler de vivienda familiar (4,15% del valor total del contrato), incluyen el iva? Porque estoy por firmar un contrato de alquiler me quieren cobrar 4,15% + IVA, en concepto de comisión inmobiliaria.
Yamila 25 enero 2017 en 12:11 PM - Reply
Buenos días: necesito información de cuanto es lo que debo abonar en el momento de alquilar…. es cierto que la ley cambio, y que no somos los inquilinos los que tenemos pagar el mes de honorarios??? sino los dueños ???….. Desde ya, muchas gracias.
Dr. Emiliano Herrera 27 enero 2017 en 12:44 PM - Reply
Yamila: no, siguen siendo los inquilinos los que pagan la comisión de la inmobiliaria.
Andrea 25 enero 2017 en 4:25 PM - Reply
Estimado Dr. le queria consultar acerca de un contrato que estoy por firmar; si figuran estas leyendas, contradictorias a la Nueva Ley, que prevalece??? el contrato o la Ley???
Está total y expresamente prohibida al LOCATARIO la tenencia de animales de cualquier tipo en el inmueble arrendado.
**Entiendo que esto no debería figurar, dado que tengo un perro, y si lo dejó asentado en el contrato, ello me puede generar entre otras cosas que no me otorgues las bonificaciones en los pago de alquiler.-
LOCATARIO siempre y cuando éste cumpla acabadamente y en término con todas las obligaciones asumidas en el presente contrato, sino perderá derecho a las mismas debiendo abonar el total de canon locativo establecido y en forma retroactiva desde el comienzo del contrato.
**Esta parte es la que me hace ruido por el tema del Perro
Contribución Municipal sobre los Inmuebles, el Impuesto Provincial sobre los Inmuebles (D.G.R.) y el servicio de agua corriente, y los servicios de energía eléctrica y gas natural lo pagaria la Inmobiliaria y yo le debo retribuir los importes de los servicios e impuestos mas un 10% por el cargo de gestion de la inmobiliaria!!!!
*** ¿¿quedara así?? Es decir, la inmobiliaria se encarga del pago de RENTAS, MUNI, ECOGAS, AGUAS CORDOBESAS Y EPEC???, LA CONSULTA LO ES PORQUE ACTUALMENTE EL GAS Y LUZ ESTA A MI NOMBRE y ellos lo quieren dejar a nombre de un tercero…. En ese caso le voy a pedir que deje reflejado en el contrato la obligatoriedad en que nos otorguen alguna copia de las facturas por algún reclamo que se deba realizar.-
el diez por ciento (10%) de los motos citados;
****esto lo tengo que pagar yo???, ver, sino asumo yo la responsabilidad y lo pago yo, toda vez que lo pongo en débito y no hago ningún tramite sin este recargo….
si el LOCATARIO abonara el alquiler antes del día ocho de cada mes adelantado el LOCADOR condonará los intereses punitorios que pudieran corresponder
*****Con la misma inmobiliaria Lo veniamos manejando el día 10, por ello solicitare modificar, ya que no siempre cobro el día 08 de cada mes.-
DÉCIMO: Todo entorpecimiento, rotura, desperfecto o deterioro que se originen a partir de la vigencia de este contrato de las instalaciones de agua, gas, electricidad, artefactos sanitarios y de cualquier tipo, termotanque, cocina, vidrios, cerraduras, llaves, puertas, ventanas, pisos, zócalos, herrajes, calefactores, etc., serán mandadas a arreglar por el LOCATARIO a su costo y cargo exclusivo,
***** yo pediria le agreguen SALVO QUE LAS MISMAS SEAN POR RAZONES DE LA CONSTRUCCION Y/Ó AJENAS POR MAL USO .
Asimismo, tienen la obligación de comunicar al LOCADOR en forma fehaciente y dentro de las 12 hs de sucedido cualquier desperfecto que se produzca en el inmueble o en el edificio al que pertenece y que pueda poner en peligro el estado, la seguridad o estabilidad del mismo al mail propuesto por la inmobiliaria xxxx
******* yo agregaria YA QUE SI EXISTIERA ALGÚN INCONVENIENTE DE LA CUAL SEA POR CONSTRUCCIÓN O AJENO A MI RESPONSABILIDAD HACIENDO BUEN USO DE LAS COSAS ENTIENDO ESTARÍA HACIÉNDOME CARGO DE ALGO QUE NO DEBERÍA SI LO DEJO EN EL CONTRATO.
DECIMO NOVENO: Las partes de común acuerdo y con el fin de que ninguna se vea perjudicada con el valor de la presente contratación establecen que si el precio mensual de la locación, computadas las quitas solicitadas por el LOCATARIO, variara en más o menos un veinticinco por ciento (25%) con relación al valor de mercado para dicho inmueble en ese momento, cualquiera podrá solicitar, mediante notificación fehaciente, revisar el precio del alquiler para llevarlo al valor de plaza o en su defecto la rescisión anticipada del contrato sin multa indemnizatoria alguna para ninguna de las partes. El valor actualizado de la locación se determinará mediante el promedio de las tasaciones efectuadas por las inmobiliarias Merguerian, Eduardo Malbran y Garcías Sagues de la ciudad de Córdoba, siendo el costo de las mismas a cargo y costo exclusivo de la parte solicitante de la revisión del precio. Asimismo, las partes acuerdan que si en el término de treinta días de solicitada la revisión del precio no llegaran a un acuerdo el presente contrato quedará resuelto automáticamente como si se tratara de un contrato vencido sin necesidad de notificación alguna, debiendo el LOCATARIO restituir el inmueble al LOCADOR en la forma y condiciones pactadas en el presente.
********no se sí es conveniente poner +/- 25%, en realidad es algo que desconocemos…. obviaría esa opción, no obstante y si hago hincapié en lo que sigue, considero que los valores de referencia no se debería determinar por Inmobiliarias que a su vez son sus “colegas”, debería ser algo sin parcialidad de las partes; existen índices nacionales o provinciales que tranquilamente se podrían medir con ellos, Índice de costo de vida; Índice de Construcción; etc. etc. y privados Nafta Super, Gasoil; Mc Donalds, etc.; que nada tenga que ver con las partes, que se yo, por ejemplo, las inmobiliarias son colegas suyos, y encima ante una diferencia que seguramente la planetaria yo, no la inmo y pedir cotización también debo abonarlo yo; es como que yo proponga a que lo hagamos por algo de Transporte (que es mi actividad) y que lo tengan que pagar ellos, me parece algo abusivo, respetuosamente lo digo y me obliga a pedirles que tratemos de hacer un Contrato en el cual haya objetividad y seguridad para los dueños y también para los inquilinos, entiendo de eso se trata un Contrato, no que todo sea para una sola de las partes…. que no es la del inquilino, que también dicho sea de paso abona la comisión inmobiliaria que no advierto en el Contrato.-
Entiendo que yo quiero alquilar la propiedad, y el dueño pretende un correcto uso y cuidado de las instalaciones mas allá de lo económico, no es para que todo sea en contra de quien alquila y cumple como lo he hecho a lo largo no solo de este Contrato, sino a lo largo de mi vida en general.
LEONINO NO????
Luis Flores 26 enero 2017 en 10:51 AM - Reply
como puedo poner que la casa esta en venta , y si sale un comprador el inquilino tendra 30/60 dias para buscar otro lugar?
Silvina Godoy 26 enero 2017 en 7:19 PM - Reply
Buenas mi nombre es Silvina, alquile por dos años un dpto, que pague en tiempo y forma el canon que ellos mes a mes me decían que debia pagar. Pocos meses antes de terminar el contrato, me cuestionan que me cobraron mal y que le debo a la inmobiliaria 16000 pesos. y que no me van a devolver el pagare que deje en garantía a hasta que se pague dicho monto. Hasta donde tienen el derecho de reclamar dicho monto.
Agradecería mucho una pronta respuesta desde ya muchas gracias
Dr. Emiliano Herrera 27 enero 2017 en 11:01 AM - Reply
Silvina: pero cobraron mal según el contrato? Habría que ver en todo caso de hacer la denuncia a defensa del consumidor o al colegio de corredores inmobiliarios, ya que la mala praxis de la inmobiliaria no debería recaer en el inquilino.
Fernando 30 enero 2017 en 2:49 PM - Reply
Hola Dr. ocurre que el inquilino se fue de vacaciones por un periodo extenso (más de un mes), y una noche sorpresivamente comenzó a salir agua por debajo de la puerta de la unidad, ocasionando daños a unidades vecinas y otras a cosas comunes al edificio, ya que este suceso duró varias horas en la madrugada, hasta que el encargado cerró la llave de paso de agua general del edificio. La causa: Un flexible de bacha que se pinchó, aparentemente por mal manipulación, que el inquilino niega haber hecho, ni encargado a un tercero.
El piso flotante de mi unidad se ha ampoyado todo, y el del vecino también, y aún pueden seguir apareciendo consecuencias. Del contrato de locación ya han transcurrido 12 meses. Como propietario, quisiera saber por favor cuales son mis derechos y obligaciones ante dicha desgracia?
Dr. Emiliano Herrera 1 febrero 2017 en 6:05 PM - Reply
Fernando: si efectivamente es por culpa de una manipulación por parte del inquilino, el responsable sería él, y podría iniciar acciones por la reparación del daño.
Silvia 30 enero 2017 en 10:32 PM - Reply
Hola Dr. mi consulta es la siguiente, un cuñado mío alquilo un dpto hace menos de un mes y a los 20 días falleció de un infarto, vivia solo y no hay quien quiera continuar con la locación, corresponde pagar hasta los seis meses de alquiler mas el mes y medio por resolución anticipada? En caso positivo, quien lo hace el garante o el heredero?
Dr. Emiliano Herrera 1 febrero 2017 en 1:23 PM - Reply
No, se extingue el contrato por la muerte, no hay que pagar indemnización alguna.
Jose rios 31 enero 2017 en 10:44 PM - Reply
Hola alquile un galpon con fines deportivos le tuve que hacer piso nuevo y muchas refacciones como el plano del predio el cual salio muy caro lo hice en septiembre 2014 contrato x 3 años se cumplieron mas de 2 años de contrato y me quiero ir me puede cobrar indemnización? Le puedo cobrar las mejoras y el plano que pague yo gracias
Dr. Emiliano Herrera 1 febrero 2017 en 10:00 AM - Reply
Las mejoras depende de lo que plantearon en el contrato. Y para rescindir el contrato se va a tener que poner de acuerdo con el locador.
Jorge Mrad 13 febrero 2017 en 12:45 PM - Reply
Estimado Ab. Herrera, ante todo comentarle que son de suma utilidad sus comentarios. Por otra parte consultarle si el locador puede rescindir el contrato de locación y en su caso las penalidades exigidas, ya que no encontré información al respecto.
Marilé 14 febrero 2017 en 12:33 AM - Reply
Hola Doctor, en el mes de noviembre de 2016 realicé una renovación de contrato de alquiler de un inmueble y como también está en venta el mismo , se agregó una cláusula que dice que se puede rescindir el contrato aa partir de los 6 meses , avisando al locatario con 60 días de anticipación. Esos 60 días se pueden contar a partir del cuarto mes de la renovación si aparece un comprador o es a partir de los 6 meses? Gracias
nicolas 16 febrero 2017 en 9:57 AM - Reply
Buenos dias Dr: Tengo una consulta realice un alquiler por dos años y trascurridos 6 meses el propietario por medio de la inmobiliaria quieren que abandone el departamento, yo tengo todo las cuotas al dia y no puedo afrontar los gastos de mudanza ni nada de un dia para el otro. La ley habla de la rescisión anticipada en caso del locatario pero no hace aclaración en el caso inverso del locador. Puede obligarme a irme o tiene que cumplir el contrato que esta vigente. Gracias
Valeria 25 febrero 2017 en 12:45 PM - Reply
Hola Dr! necesito saber cuales son los sellados que deben contener los contratos de locacion para vivienda de uso familiar en pcia de Bs As. y cuales son los efectos. Muchas Gracias
Daniel 1 marzo 2017 en 7:53 PM - Reply
Hola, estoy alquilando una casa cuyo contrato vence el 31 de diciembre de 2017, resulta que hoy la inmobiliaria me llama diciendo que la dueña necesita la casa y por lo tanto, debo dejarla dentro de 60 días , en el contrato solo figura :si yo decido irme debo abonar una multa . la inmobiliaria dice que tengo que seguir pagando el alquiler. no existe ningún tipo de indemnización por el incumplimiento del contrato por parte del dueño. comento que estoy al día. ¿que pasa con el mes de comisión y el mes adelantado que abone cuando firmamos el contrato? desde ya muchas gracias.
YAIR 5 marzo 2017 en 8:10 PM - Reply
Hola doctor estoy por alquilar un departamento en corrientes capital y quería asesorarme con usted.Estoy por renovar mi contrato de alquiler, el sellado del contrato me corresponde pagar la mitad a mi y la otra mitad al dueño? Yo alquilo mediante una inmobiliaria y queria saber si la comisión inmobiliaria le corresponde pagar al dueño o a mi? segun el nuevo codigo civil y comercial le corresponderia al dueño no? ME PODRIA AYUDAR MUCHAS GRACIAS
Guillermo 9 marzo 2017 en 10:30 AM - Reply
Buenos días Emiliano; En el marco del NCCyC, se puede realizar una renovación de contrato por un tiempo menor al legal (2 años), ya que este contrato de renovación es continuación del anterior que ya superó este tiempo mínmo? Se lo denomina “Renovación de Contrato” o es un “Contrato de Locación” con referencia en su texto de que es continuidad del anterior…?
Caso opuesto… pueden realizarse sucesivos contratos de tiempo mínimo (2+2+2+2+2+….) sólo hasta alcanzar el máximo para cada tipo (20 para habitación, 50 para otros destinos), o el tiempo máximo solo es contabilizado cuando se realiza en un único contrato?
Gerardo 9 marzo 2017 en 10:15 PM - Reply
Buenas, comento mi caso, contrato de alquiler vigente hasta 04/2018. La locadora pide la devolucion del inmueble con la promesa de la restitucion del deposito realizado al momento de la firma del contrato. A raiz de esto se busca un nuevo inmueble y se hace la reserva correspondiente, al comunicarle a la locataria la novedad ella informa que no devolvera el deposito realizado, se puede no abonar el mes en curso a titulo de resarcimiento? Muchas gracias
german 13 marzo 2017 en 10:31 PM - Reply
buenas noches , le hago una consulta , para validar el contrato entre partes ( sin inmobiliaria de por medio ) es suficiente firmar ante un escribano publico o cual seria la forma de hacerlo ? muchas gracias ¡¡
Alfonsina 15 marzo 2017 en 11:19 PM - Reply
Hola, alquilo un departamento en Bahía Blanca hace 3 años y 11 meses (ya hice contrato 2 veces) y nunca tuve problemas. Mi contrato termina el 30 de abril. La idea era volver a renovar.
A raíz de un incendio en el edificio cortaron el gas (en enero de este año) y ahora hay que hacer arreglos en el edificio y luego en cada departamentos para que vuelvan a habilitar el gas. Lo que llevará varios meses. En febrero le dije a la dueña que el 15 de marzo me iba. Pagué medio mes de marzo pero me exije que le pague 1 mes de indemnización por irme antes de que termine el contrato. Corresponde lo que me pide? Me voy porque no me puedo bañar, ni cocinar ni calefaccionar (en invierno).
Patricia 27 marzo 2017 en 2:04 PM - Reply
Estimado Emiliano Herrera,
Tengo una consulta. Es legal que el locador venda el inmueble y los locatarios deban irse? O el propietario pierde todos sus derechos de posecion cualdo alquila el inmueble. Muchas gracias. Patricia
Horacio 10 abril 2017 en 3:57 PM - Reply
Buenas tardes Doctor…Mi intención es efectuar la locación de un departamento como vivienda de uso familiar por 24 meses y en el contrato establecer un valor para los primeros 12 meses y otro para los restantes, solicitando al futuro locatario se haga cargo del pago del servicio de luz y gas y aporte un fiador. Mi pregunta es si la forma descripta es la correcta y si el contrato obligatoriamente tiene que que tener el sellado de ley para su ejecución en caso de no pago o permanencia del locatario con el plazo vencido.Y como última pregunta, si con el nuevo Código Civil sigue teniendo vigencia el Convenio de desalojo. Muchas gracias
andrea 15 abril 2017 en 3:22 PM - Reply
Hola doctor : quisiera tener en claro cuales son las diferencias más relevantes entre el contrato de locación y el leasing. Desde ya gracias por atención
Daniel 19 abril 2017 en 9:04 PM - Reply
Tengo un propiedad en alquiler y el locatario me ofrece pagar la totalidad del contrato por anticipado ya que no posee garantes. Pero me consulta si hay devolución del dinero en caso de resolución anticipada. Es legal que yo cobre la totalidad del contrato? En caso de resolución yo debería devolver el dinero restante?
Y la otra duda es si el importe recibido en concepto de mes de deposito en garantía, al momento de devolverlo, se devuelve el mismo importe o debo actualizarlo con los datos de algún indice?.
En espero de una respuesta lo saludo atte
Andrea 6 mayo 2017 en 11:25 PM - Reply
Hola quería saber si tiene validez un contrato de locación con el código viejo ya estando vigente e nuevo, y sin ningún sello legal, solo firmas de locador y locatario y de garante el mismo locatario
Dr. Emiliano Herrera 9 mayo 2017 en 4:46 PM - Reply
Andrea. Es válido, pero se aplica la normativa nueva si alguna Cláusula está en contrario con lo que establece de orden público
Ludmila 9 mayo 2017 en 11:03 PM - Reply
Hola, disculpe las molestias. Hace 10 días firme un contrato de locación, a los cuatro días de firmarlo, se incendia un departamento en el edificio, el cual es propiedad horizontal con una planta alta, la edificación es antigua, mediante dueños de otros departamentos, me llega la información de la pésima condición en la q se encuentra el tendido eléctrico q consta de cableado de tela, y problemas con el gas, como por ejemplo un caño de gas aéreo que pasa sobre una línea general de luz. Además me encontré con filtraciones varias a causa de las recientes tormentas, lo cual ya fue informado a la inmobiliaria, un techo corredizo q a diez días de mudarme no me lo han arreglado, el piso del patio fechado q esta rajado, el cual ya había visto al momento de la primera y única visita q tuve al inmueble, lo cual no imaginé q le provocaría filtraciones a la propietaria del domicilio q se encuentra bajo el mío, además de una filtración q data de años q es le es provocado por mi baño. Quisiera saber si ante tantos contratiempos, se puede dar por resuelto el contrato, y q se sea solicitada la devolución del ingreso abonado en su totalidad o algún porcentaje dado el corto plazo en ella q se hicieron visibles todos los inconvenientes q conlleva continuar con dicho contrato, sumado a la enfermedad que padece mi hijo(asma) q le hace imposible para su salud habitar un domicilio donde haya humedad y además donde se realicen arreglos estructurales q pudieran provocarle crisis asmáticas. Espero su respuesta con ansias dada la situación. Desde ya muchas gracias.
Dr. Emiliano Herrera 11 mayo 2017 en 2:13 PM - Reply
El art. 1203 establece que cuando el locatario se vea impedido de usar la cosa o la misma no pueda servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago durante el período que estuviere impedido del uso. Tendría que enviar una carta documento para ello.
Nuñez 15 mayo 2017 en 10:14 PM - Reply
Hola dr mi pregunta es dicha cosa se puede usar para comercio osea sigue rigiéndose la del código civil y comercial
teresa barrios 1 junio 2017 en 6:03 PM - Reply
doctor buenas tardes le comento que alquilabamos una casa en la localidad de cipolletti rio negro la cual nos entregaron con muchas falencias, pintada asi nomas… yo hice el contrainventario y lo envie en el tiempo que estipulaban en el contrato. estuvimos alli un año y cuando nos fuimos no pintamos el inmueble, en el contrato lo especifica que hay que pintar pero a nosotros no nos cumplieron con varias clausulas del contrato, tenemos mails y fotografias de todo el perjuicio que nos ocasionaron las falencias del inmueble. nos negamos a pintar y le solicitamos que se cobren el mes de multa que corresponde con el mes de deposito en garantia… mi consulta es como tenemos que seguir??, ya que la inmobiliaria nos dice que esto pasa a legales, espero su respuesta con ansias muchas gracias.
maria teresa 22 junio 2017 en 7:23 PM - Reply
Cual es el plazo máximo de prórroga que pudiera aplicarse después de finaliizado el contrato de locación.
Silvia 15 julio 2017 en 6:04 PM - Reply
Hola Dr. Tengo una propiedad en condominio con mi hermano, estamos por firmar un convenio de división,
él quiere que luego de firmar cada uno alquile su fracción por separado. eso es legal o hasta que finalicen los trámites de subdivision y cada uno tenga su escritura continúa el condominio y hay que hacer un solo contrato entre los dos. Muchas gracias
Juan 30 julio 2017 en 8:32 PM - Reply
Buenos dias mi consulta es la siguiente.
Prorrogue un contrato de alquiler por un anio, ( de esto ya hace 4 meses), pero resulta que la empresa donde trabajo me ofrecio una oportunidad de relocacion y debo cancelar anticipadamente la prorroga, debo de oagar indemnizacion al ser esto una prorroga de contrato, si es asi de cuanto seria el monto.
marle 31 julio 2017 en 3:44 PM - Reply
Estimado Letrado, Con mis disculpa, pregunto , Podria realizar un contrato comercial x 6meses, en forma legal o no,atte
Aida 14 agosto 2017 en 11:58 AM - Reply
Hola doctor, buen dia!
Se trata de una empresa que realiza contratos de locacion de departamentos de alta gama totalmente amoblados, de su propiedad, y es difícil establecer el buen uso, ya que es un concepto que establece diferencias segun el ojo del interesado, para ello utilizamos un CD con fotos del inicio del contrato, que el locatario recibe y firma al ingreso, pero luego en el egreso comienza la discusion cobre si es muy usado o poco usado. se puede establecer una clausula dentro del contrato que delimite bien la condicion de uso, ya que para la empresa es una actividad comercial por la que declara y paga impuestos, y el verse impedida por un cierto plazo de reparaciones es antieconomico.
viviana 29 agosto 2017 en 2:21 AM - Reply
Buenas tardes. Necesito hacerle una consulta. Mi hijo alquiló un local hace 2 meses. El local estaba muy deteriorado y él arregló el techo, el baño, la puerta de entrada, etc, etc. Hace unos 20 días sufrió en el local un robo a mano armada pero sin consecuencias físicas (hizo la denuncia); pero la semana pasada entraron 5 delincuentes y esta vez la situación fue extremadamente violenta e hirieron de bala a mi yerno que estaba en el local ayudando a mi hijo; es más, mientras escapaban siguieron disparando y las paredes están llenas de impactos de bala. Afortunadamente, mi yerno está fuera de peligro pero la realidad es que se salvaron de casualidad. Mi hijo no quiere volver al lugar ya que está muy mal psicológicamente y volver implica revivir esa trágica experiencia. Sólo volvería para retirar sus cosas y la mercadería. Habló con la Inmobiliaria (donde igualmente ya estaban al tanto por los vecinos) alegando fuerza mayor y la imposibilidad de volver por la situación que había atravesado pero le contestaron que tenía que abonar 6 meses de alquiler. En este caso tan extremo, es efectivamente así? Gracias por su respuesta.
Rosana 1 septiembre 2017 en 9:03 PM - Reply
Hola. Mi consulta es la siguiente: en el contrato Dice q si me atraso en el pago tengo q pagar el 0.5% del valor diario del alquiler. El monto mensual es de $7500 Y la dueña me quiere cobrar $125 por día de atraso. Creo q no son los mismos número que dice el contrato. Como cálculo el interés diario?
Dr. Emiliano Herrera 13 septiembre 2017 en 6:55 PM - Reply
Si, no dan las cuentas. Da 37,5
lucìa 15 septiembre 2017 en 5:59 PM - Reply
Necesitarìa saber en que lugar del nuevo còdigo puedo encontrar un articulo que haga referencia a la entrega del bien locado a su locador,en el caso que quede alguna pertenencia del locatario ,cuanto tiempo se puede considerar prudente para que lo retiren.
Yanina 8 octubre 2017 en 11:00 PM - Reply
Dr. Se puede pedir que vuelvan a redactar el contrato para hacer una modificacion? Todavia no esta firmado por el locador si por el locatario.
HECTOR 22 octubre 2017 en 10:33 AM - Reply
DOCTOR SOY PROPIETARIO DE UN DEPARTAMENTO EN PCIA DE BS AS ESTOY REDACTANDO UN CONTRATO POR MI CUENTA EN LAS QUE INCLUYO ARTICULOS DE LA NUEVA LEY QUISIERA SA BER SI SON CORRECTOS ART 1206 ,959,961,1021,1061,1063,2651,1,06 ,886,1222,1221,1200,1196,
maria cristina 28 noviembre 2017 en 6:32 PM - Reply
buenas tardes Dr.Cosulta: alquilo a traves de inmobiliaria un depto en CABA,El 5 de enero de 2018 finaliza el contrato que ya fue renovado hace dos. pregunto si debo avisar fehacientemente de la no renovacion del mismo. Y asimismo si el inquilino debe avisarme si se quiere renovar o se va. No estamos en muy buenos terminos y la inmobiliaria se ocupa poco y no me anoticia sibre el particular.
Adriana 8 enero 2018 en 11:41 AM - Reply
Dr. buenos dias, tengo que rescindir un contrato de locación de un inmueble que alquilé hace un año ya. El propietario me dice que como debía pre avisar con 60 días de anticipación debo pagarle los dos meses de preaviso más el mes de multa por rescisión anticipada. Tenía entendido que con la reforma del código civil esto había quedads sin efecto. Si está estipulado así en el contrato que firmé debo cumplirlo?. Como debería proceder? Desde ya muchas gracias por su respuesta.
Atilius 7 junio 2018 en 7:09 PM - Reply
Buenas tardes, quisiera saber cual es la diferencia entre la palabra ´RESOLUCIÓN´ que Ud. utiliza y la palabra ´RESCISIÓN´ aplicada ambas en un contarto de locación .. Gracias por contestar !!
DORIAN GRISEL LEZCANO 27 junio 2018 en 10:40 PM - Reply
Buenas noches Dr. consulta: En el caso de salir como garante una persona con sus recibos de haberes, como se deberìa redactar esa clàusula, y necesitarìa saber tambièn si es factible hacerle firmar pagares como forma de asegurar mas la garantìa?
Dr. Emiliano Herrera 1 octubre 2018 en 3:02 PM - Reply
Dorian: como está en el modelo que está en esta página está bien. Los pagarés no hacen falta, ya los alquileres se cobran por vía ejecutiva.
Marcelo De los Santos 21 septiembre 2018 en 11:56 AM - Reply
Buenos días doctor, alguna jurisprudencia respecto a la Locación Urbana
Marcelo: sobre qué tema de locación urbana
Aldo González 17 enero 2019 en 9:58 AM - Reply
Hola buenos días, he alquilado junto con un matrimonio amigo una casa para vacacionar en Monte Hermoso (Provincia de Buenos Aires) a través de una inmobiliaria conocida de esa ciudad. El asunto es que el 1 de Enero apenas pasadas las 0,00 hs abandonamos el domicilio para observar los festejos de la llegada del nuevo año y al regresar nos encontramos con que habían ingresado ladrones y nos dejaron literalmente con lo puesto. La casa además se ser muy insegura tenía una de las ventanas con un herraje roto que no permitía cerrarla adecuadamente. (En el contrato figura una clausula que especifica que todos los herrajes están en perfecto estado) . Precisamente por esa ventana ingresaron. La pregunta es si podemos reclamar a la inmobiliaria alguna indemnización ya que no se hicieron cargo de nada a pesar del enorme perjuicio que sufrimos por las perdidas materiales y por el daño moral que nos significó a ambas familias. Saludos y Gracias
Dr. Emiliano Herrera 6 marzo 2019 en 11:35 AM - Reply
Aldo: el tema es si se puede probar ese factor que provocó el robo, si se hizo un acta con escribano, para luego demandar el resarcimiento de los daños.