Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/roho-31.5.2019-purkukynnys-kiinteistokaupassa
Timestamp: 2019-11-19 12:34:48+00:00
Document Index: 7047604

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', '§ 2']

RoHo 31.5.2019 Purkukynnys kiinteistökaupassa | asuntokaupanvirheet.fi
Alapohjan virheet on varmaan yleisin syy purkaa kiinteistökauppa. Valesokkelin ja alapohjan korjaaminen on kallista. Tiivistämistä ei pidetä oikeuskäytännössä riittävänä korjaustoimena. Edellytetään purkamista ja uudelleen rakentamista. Niin oli tässäkin ja kauppa purettiin. Kantajat olivat ostaneet 162 000 eurolla kiinteistön RN:o X, jonka kiinteistötunnus on XXX-XXX-X-XX. Kiinteistöön kuuluu muun muassa vuonna 1982 rakennettu ja vuonna 1988 laajennettu kerrosalaltaan 220 neliömetrin suuruinen omakotitalo. Kauppakirjan mukaan rakennukseen on tehty pesutilojen ja keittiön peruskorjausta 1990-luvun loppupuolella, varastosta on tehty vaatehuone ja wc-remontti on tehty ennen myyntiä. Keittiön astianpesukone on vuotanut 1980 -luvulla ja kastuneet eristeet ja materiaalit on uusittu heti lattian kuivauksen jälkeen. Kiinteistöön on lisätty muun muassa salaoja vuonna 2011 ja kiinteistöstä on tehty kuntotutkimukset vuonna 2011 ja 2013. Ostajat olivat tutustuneet ennen kauppaa kuntotutkimusraporttiin. Myyjä oli itse rakennusalan ammattilainen ja osallistunut rakentamiseen. Tämän johdosta katsottiin että hänen olisi tullut ilmoittaa ostajille riskirakenteista.
"Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että alapohjan purkaminen on korjausmenetelmänä perustellumpi ja varmempi vaihtoehto tiivistämisen sijaan. Käräjäoikeus on tehnyt vertailua eri korjauskustannusten välillä ja arvioinut tarpeellisten alapohja- ja ulkoseinärakenteiden korjauskustannusten määräksi 75 000 euroa. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut välttämättömien korjaustoimenpiteiden osalta sekä edellä mainitun hinta-arvion kyseisten korjaustoimenpiteiden suorittamiseksi. Selvyyden vuoksi hovioikeus toteaa, että Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n laatima korjauskustannusarvio on erityisesti Puttten, Litttsen ja Petttsen kertomuksissa esiintuotujen välttämättömien korjaustoimenpiteiden osalta kattavin. Muissa hinta-arvioissa esimerkiksi seiniin kohdistuvia tosiasiassa välttämättömiä purku- ja korjaustoimenpiteitä ei ole huomioitu vastaavassa laajuudessa. Hovioikeus katsoo, että tällä tavalla saavutettu tasonparannus on otettava huomioon vasta mahdollisen hinnanalennuksen määrään kohdistuvassa arvioinnissa. Tällä perusteella käräjäoikeuden arvioimaa 75 000 euroa voidaan pitää korjauskustannusten oikeana määränä."
"Riidatonta on, että Kxxx on suunnitellut itse kysymyksessä olevan rakennuksen ja ollut myös mukana sen rakentamistyössä. Riidatonta lisäksi on, että Kxxx on asunut kiinteistöllä perheensä kanssa alusta lukien. Kxxx on myöntänyt tienneensä kaupantekoaikaan siitä, että rakennuksen alapohja ja ulkoseinän valesokkelirakenne ovat rakenteidensa vuoksi ja kosteuden tiivistymismahdollisuuden johdosta riskirakenteita ja että tämänkaltaisesti toteutetuissa rakennuksissa on tyypillisesti rakenteiden epätiiviydestä johtuen ilmavuotoja alapohjan ja ulkoseinien liittymäkohdissa. Kxxx on tällöin koulutuksensa ja työkokemuksensa perusteella tiennyt tai ainakin hänen olisi täytynyt tietää rakennuksen rakentamistavasta ja siihen liittyvistä edellä kerrotuista riskeistä ja vaurioista. Kxxxlla olisi siten myyjänä ollut velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajille tiedossaan olleet edellä kerrotut rakenteissa olevat puutteet, vauriot tai viat rakennuksessa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentaman kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Kuten edellä on todettu, myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta."
Antamispäivä 31.5.2019
Nro 195
Ratkaisu, josta valitettu
Ylivieska-Raahen käräjäoikeus 6.4.2018 nro 2585 (liitteenä)
M. J. Ixxx
R. T. Ixxx
K. A. Kxxx
M. ja R. Ixxxn valitus
M. Ixxx ja R. Ixxx ovat vaatineet, että heidän ja Kxxxn välillä 14.10.2013 solmittu kiinteistönkauppa puretaan ja Kxxx velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta 162 000 euroa tuotto- ja viivästyskorkoineen. Ixxxt ovat lisäksi vaatineet, että Kxxx velvoitetaan maksamaan heille kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista 6 622 euroa viivästyskorkoineen. Toissijaisesti Ixxxt ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus korotetaan 90 000 euroksi tuotto- ja viivästyskorkoineen. Ixxxt ovat vielä vaatineet, että Kxxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 18 027,32 eurolla ja hovioikeudessa 9 148 eurolla viivästyskorkoineen.
Ixxxt ovat lausuneet, että käräjäoikeus oli arvioinut välttämättömät korjauskustannukset ja kiinteistönkaupan purkukynnyksen virheellisesti. Rakennuksen alapohjassa sekä ulkoseinien ja väliseinien alaosissa oli käräjäoikeuden toteamin tavoin rakennusvirhe. Rakennuksen ulkoseinien ja väliseinien alaosien virheiden korjaamiseksi myös pesuhuoneessa, saunassa, kodinhoitohuoneessa ja wc:ssä oli tehtävä välttämättömiä purkutöitä, minkä seurauksena pinnat oli rakennettava uudelleen. Myös salaojat oli asennettu virheellisesti ja ne oli välttämätöntä korjata. Edellä mainitut korjaukset oli siten otettava huomioon korjauskustannuksia ja purkukynnystä arvioitaessa. Kiinteistön virheiden oikeat ja luotettavat korjauskustannukset olivat Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n arvion mukaisesti 114 644 euroa, mikä oli 70 prosenttia kauppahinnasta. Kiinteistönkaupan purkukynnystä arvioitaessa ei tullut ottaa huomioon tasonparannusta pesutilojen ja wc:n osalta. Käräjäoikeus oli arvioinut virheiden korjauskustannuksiksi 75 000 euroa, mikä sekin oli 46 prosenttia kauppahinnasta ja ylitti oikeuskäytännön perusteella purkukynnyksen. Mikäli he olisivat tienneet, että omakotitaloon tulisi tehtäväksi 75 000 euron kustannukset käsittävät korjaustyöt, he eivät olisi ostaneet kiinteistöä. Arvioinnissa tuli ottaa huomioon korkeimman oikeuden ratkaisun 2015:58 purkukynnyksen harkintaperusteet. He olivat perustellusti voineet edellyttää ostamaltaan kiinteistöltä huomattavasti parempaa kuntoa kuin mainitusta ennakkoratkaisusta ilmenevän rakennuksen ostajat. Pesutilojen ja wc:n osalta syntyi joka tapauksessa jonkin verran tasonparannusta, joten oikea hinnanalennuksen määrä oli 90 000 euroa.
Kxxxn valitus
Kxxx on vaatinut, että kanne hylätään. Toissijaisesti Kxxx on vaatinut, että hänen Ixxxille maksettavaksi tuomittu hinnanalennus alennetaan 21 400 euroksi. Kxxx on lisäksi vaatinut, että Ixxxt velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 12 736,26 eurolla ja hovioikeudessa 8 391,63 eurolla viivästyskorkoineen. Kxxx on vielä vaatinut, että mikäli hänen toissijaiset vaatimuksensa hyväksytään vain osittain, osapuolet määrätään vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan.
Kxxx on lausunut, että käräjäoikeus oli arvioinut asiassa esitetyn näytön väärin ja ratkaissut asian virheellisesti. Kaupan kohteena ollut omakotitalo oli rakennettu rakennusaikana voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti. Vuonna 1982 rakennuksen alapohjaa ei ollut rakennusmääräysten mukaan tarvinnut rakentaa ilmatiiviiksi ja kosteuden pääsy rakenteisiin oli estetty höyrysuluilla. Alapohjarakenteissa ei ollut näiltä osin rakennusvirhettä. Näin ollen se, että rakennuksen sisätiloihin oli päässyt ilman mukana maapohjasta mikrobeja, ei ollut rakennusvirhe. Hän oli ollut tietoinen alapohjarakenteeseen liittyvistä vauriomahdollisuuksista ja erikseen muiden korjaustoimenpiteiden yhteydessä vielä varmistunut alapohjan kunnosta. Vuosina 2010-2013 tehdyissä rakenteiden tarkastuksissa ja kosteusmittauksissa ei ollut löytynyt mitään kosteusongelmiin tai -vaurioihin viittaavaa. Ennen kauppaa Insinööritoimisto J. Mittt Ky oli tehnyt 6.10.2013 talossa alapohjan eristeiden kosteusmittauksia. Näistä syistä hänellä ei ollut ollut mitään syytä korostaa erikseen omakotitalon alapohjan ja ulkoseinien alaosan riskirakennetta, koska edellä mainituilla tarkastuksilla nuo potentiaaliset riskit oli suljettu pois. Betonilaatan yläpuolinen puulattiarakenne oli luokiteltu riskirakenteeksi rakennuksen kuntotarkastusohjeissa vasta vuonna 2007.
Insinööritoimisto J. Mittt Ky:n alapohjan eristeiden kosteusmittauksissa talon lämpöeristeiden oli todettu olleen kahta mittauspistettä lukuun ottamatta kuivia. T. Puttten talon eristeistä ottamista materiaalinäytteistä yhdeksän oli ollut kuivia ja yksi oli luokiteltu märäksi. Talosta oli löytynyt pieni lahovaurio autotallin ja olohuoneen välisen seinän alaosasta. Riidatonta oli, että rakennuksen alapohjassa olleet lämpöeristeet olivat saaneet jossain vaiheessa kosteutta ja että alapohjan rakenteissa ei ollut havaittu autotallin ja olohuoneen välistä pientä aluetta koskevaa rakennuspuun tummumista lukuun ottamatta puun pehmenemistä tai lahoamista. Laajojen kosteus- ja lahovaurioiden puuttuminen talon rakenteista oli osoitus siitä, että talon alapohja oli ollut pääosin kuiva. Hän oli toiminut kiinteistökauppaa tehdessään huolellisesti ja varmistunut useampaan kertaan siitä, ettei kaupan kohteen rakenteissa ollut ollut kosteutta eikä lahovaurioita. Mikäli kaupan kohteessa oli kohonneita mikrobipitoisuuksia, ei hän ollut ollut niistä tietoinen eikä ollut niitä havainnut, joten kyse oli joka tapauksessa salaisesta virheestä. Oli myös mahdollista, että talossa havaitut mikrobivauriot olivat syntyneet vasta kiinteistökaupan jälkeen.
Kiinteistön salaojajärjestelmässä ei ollut hänen viakseen luettavaa virhettä eikä rakennuksen rakentamisaikana salaojajärjestelmän rakentaminen ollut ollut pakollista. Tästä huolimatta rakennukseen oli asennettu rakennusvaiheessa salaojajärjestelmä, ja sitä oli vielä tehostettu myöhemmin asentamalla toinen vedenpoistojärjestelmä.
Mahdollisen mikrobiongelman poistaminen edellytti ainoastaan talon alustan rakenteiden tiivistämistä sekä kosteuden pääsyn estämistä talon rakenteisiin. Rakennuksen alapohjan betonilaatan purkaminen ja maapohjan täyttöhiekan vaihto olivat tarpeettomia toimenpiteitä. Ainoastaan alapohjan betonilaatan ja seinärakenteen saumat olivat vuotaneet, mikä voitiin korjata tiivistämällä. Hyväksyttävä määrä näiden virheiden korjauskustannuksiksi oli kahteen kustannusarvioon ja kahteen tarjoukseen perustuen 21 400 euroa. Muu peruskorjaukseen verrattavissa oleva ja ehkä suositeltavakin rakennuksen korjaaminen ei voinut kuulua myyjän maksettavaksi.
Kxxxn vastaus M. ja R. Ixxxn valitukseen
Kxxx on vaatinut, että valitus hylätään ja Ixxxt velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa viivästyskorkoineen.
Kxxx on lausunut, että asiassa oli riidatonta, että omakotitalon rakenteissa oli havaittu mikrobivaurioita vain ulkoseinien alaosissa seinärakenteiden ja lattialaatan saumakohdissa sekä alapohjan betonilaatan päällä olleen lattiarakenteen eristeistä. Kiinteistön laaja peruskorjaus ei ollut mikrobiongelman korjaamiseksi välttämätöntä. Rakennuksessa havaitut mikrobivauriot voitiin poistaa edullisemmin vakiintuneen ja hyväksytyn korjaustavan mukaisesti poistamalla vaurioitunut rakennusmateriaali ja tiivistämällä rakenteet sisäpinnasta, millä ehkäistiin ilmavuodot rakenteiden ja peruslaatan läpi. Alapohjan sekä ulko- ja väliseinien mikrobivauriot voitiin korjata lattian betonilaatta paikalleen jättäen sekä pesuhuoneen, saunan, kodinhoitohuoneen ja wc:n rakenteita ja vesieristeitä rikkomatta. Ixxxt eivät olleet edes väittäneet, että rakennuksen saunassa, pesuhuoneessa ja wc:ssä olisi ollut mikrobivaurioita, joten näiden tilojen korjaus hänen kustannuksellaan oli täysin perusteetonta.
Kauppakirjassa oli todettu, että kiinteistöön oli lisätty vuonna 2011 yksi salaoja. Tämän lisäksi kiinteistöllä oli vuosina 1982 ja 1988 asennetut salaojat, joiden rajaojiin johtavat purkuputket olivat olleet Ixxxjen havaittavissa ennen 14.10.2013 tehtyä kauppaa. Nämä salaojat olivat sijainneet omakotitalon perustusten alla eikä niiden toimimattomuudesta ollut esitetty mitään näyttöä. Rakennusaikana voimassa olleet rakennusmääräykset eivät olleet vaatineet salaojituksen rakentamista nyt puheena olevaan kohteeseen.
Uuden ja nykymääräykset täyttävän salaojajärjestelmän rakentaminen ei kuulunut myyjän vastuulle.
Mikrobivaurion korjauskustannukset eivät tasonparannus huomioon ottaen ylittäneet kaupan purkukynnystä. Korkeimman oikeuden tapausta 2015:58 ei voinut soveltaa tähän tapaukseen.
M. ja R. Ixxxn vastaus Kxxxn valitukseen
Ixxxt ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Kxxx velvoitetaan korvaamaan heidän asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa viivästyskorkoineen.
Ixxxt ovat lausuneet, että omakotitalon rakentamisen aikaan oli ollut voimassa 1.7.1976 lukien Suomen rakentamismääräyskokoelman C2 sarja. Rakentamismääräyskokoelman kohdassa 2.2 ala- ja välipohja sekä seinä oli todettu, että rakenteiden oli estettävä maaperäkosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin. Mikäli eristeet tai rakenne saivat jossain vaiheessa haitallista kosteutta, syntyi materiaaliin mikrobikasvustoa. Kehittynyt mikrobikasvusto jäi myös rakenteeseen, vaikka rakenne olisi kuivunut myöhemmin. Rakenteessa, joka ei ollut lahovaurioitunut, saattoi kuitenkin olla asumisterveyden kannalta haitallista mikrobikasvustoa, joka edellytti korjauksia. M. Litttsen tarkastushavaintojen perusteella asuinrakennuksen lattiarakenne oli vaurioitunut koko alaltaan ja Puttten tarkastushavaintojen perusteella asuinrakennuksen ulkoseinien ja väliseinien alaosat olivat mikrobivaurioituneet. Alapohjan lämmöneristeen mikrobikasvusto ja mikrobivaurio sekä erityisesti sädesienikasvusto aiheuttivat rakennuksen epätiiviydestä johtuen terveyshaittaa, minkä poistaminen edellytti korjauksia rakennuksessa. Mikrobivaurio oli ollut seurausta kosteusteknisesti puutteellisista rakenteista. Siten mikrobivaurioiden syy oli ollut olemassa asuinrakennuksen rakentamisesta lähtien. Kxxx oli asuinrakennuksen suunnittelijana ja rakentamiseen osallistuneena sekä koulutuksensa ja työkokemuksensa johdosta ollut tietoinen alapohjarakenteeseen liittyvistä vauriomahdollisuuksista, mistä Kxxxn olisi tullut kertoa heille ennen kauppaa. He eivät olisi tehneet kiinteistönkauppaa lainkaan, mikäli alapohjan rakenne ja vaurioitumismahdollisuus olisi ollut heidän tiedossaan. Käräjäoikeus oli arvioinut tarvittavien korjausten laajuuden ja korjauskustannusten määrän oikein.
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 11.–12.4.2019. Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.
Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa M. Ixxxa, R. Ixxxa ja Kxxxtta sekä todistajina K. T. Putttta, M. A. Littttä, R. K. Petttsta, T. M. Ivttta ja J. J. Mättttä.
Kxxxn hovioikeuden pääkäsittelyssä esittämä toissijainen vaatimus sen vahvistamisesta, että Ixxxt olisivat saaneet kiinteistöstä asumishyötyä 1.11.2013 – 31.12.2015 välisenä aikana yhteensä 20 800 euroa jätetään vasta pääkäsittelyssä esitettynä tutkimatta.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut henkilöt ovat kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavilta osin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Kertomuksia on tarpeen mukaan selostettu hovioikeuden tuomion perusteluissa.
Asian riidattomat taustatiedot ja kysymyksenasettelu
M. Ixxx ja R. Ixxx ovat 14.10.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet Kxxxlta 162 000 eurolla Kivalan kaupungin Jokikylässä sijaitsevan Tmäki -nimisen kiinteistön RN:o X, jonka kiinteistötunnus on XXX-XXX-X-XX. Kiinteistöön kuuluu muun muassa vuonna 1982 rakennettu ja vuonna 1988 laajennettu kerrosalaltaan 220 neliömetrin suuruinen omakotitalo. Kauppakirjan mukaan Ixxxille on kerrottu asuinrakennuksen kunnosta ja siihen tehdyistä korjauksista ja perusparannuksista. Kauppakirjan mukaan rakennukseen on tehty pesutilojen ja keittiön peruskorjausta 1990-luvun loppupuolella, varastosta on tehty vaatehuone ja wc-remontti on tehty ennen myyntiä. Keittiön astianpesukone on vuotanut 1980 -luvulla ja kastuneet eristeet ja materiaalit on uusittu heti lattian kuivauksen jälkeen. Kiinteistöön on lisätty muun muassa salaoja vuonna 2011 ja kiinteistöstä on tehty kuntotutkimukset vuonna 2011 ja 2013. Kauppakirjassa ei ole ollut myyjän vastuuta erityisesti rajoittavia tai lisääviä ehtoja. Kauppakirjan mukaan Ixxxt ovat tutustuneet ennen kauppaa kuntotutkimusraporttiin.
Ixxxt ovat kaupan jälkeen havainneet rakennuksen asuinhuoneiston lattialistojen kohdalla tunkkaista hajua, todenneet perheen jäsenillä ilmaantuneen eri oireita eli jatkuvaa sairastelua, päänsärkyä, silmien kuivumista ja astmakohtauksia, ja he ovat hankkineet homekoiran rakennukseen tekemien merkkausten johdosta käräjäoikeuden tuomiossa selostettuja eri asiantuntijoiden laatimia selvityksiä rakennuksen alapohjan ja ulkoseinien kunnosta. Asiassa on kyse siitä, onko kohteessa ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe sen johdosta, että Kxxx olisi jättänyt kertomatta ostajille virheellisestä kiinteistön alapohjan rakentamistavasta ja alapohjan mikrobivaurioista, väliseinän alaosan kosteus- ja lahovauriosta, ulkoseinien mikrobivaurioista, salaoja- ja sadevesijärjestelmän virheellisyydestä sekä rakennuksen laajoista korjaustarpeista. Tämän jälkeen asiassa on ratkaistava se, onko mahdollinen virhe ollut niin olennainen, että se oikeuttaa kaupan purkamiseen. Toissijaisesti kysymys on hinnanalennuksen määrästä.
Rakennuksen alapohjan ja ulkoseinien alaosien mikrobivauriot, kosteusvauriot ja lahovauriot
Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on vuonna 1982 valmistunut ja vuonna 1988 laajennettu tiiliverhoiltu puutalo. Rakennuksen alapohjan muodostaa rakennuksen vanhemman puolen osalta betonilaatta, jonka yläpuolella on muovikalvo, koolaukset ja eristevilla sekä tämän yläpuolella lattian puiset pintarakenteet. Rakennuksen laajennusosassa maanvaraisen betonilaatan yläpuolella on lattiapinnoitteet. Betonilaatan alla on styrox -lämmöneriste ja sen alla alustäyttö. Seinärakenteen muodostaa sisältä ulospäin paneeli, koolaus ja lasivilla, höyrysulkumuovi, runko- ja mineraali- tai lasivilla, tuulensuojalevy sekä noin yhden senttimetrin tuuletusrako. Seinärakenne on ulkoapäin tarkasteltaessa valesokkelin sisällä siten, että alaohjauspuun alapinta on noin 12 – 18 senttimetriä lattiapinnan alapuolella.
Asiassa on riidatonta, että rakennuksen alapohjassa on M. Litttsen asunnon tarkastuslausunnoissa 30.11.2015 ja 13.6.2016 sekä Työterveyslaitoksen materiaalinäytteen mikrobianalyysilausunnossa 24.11.2015 todettu näytteen 2 rakennuksen olohuoneen lattiaeristeen villassa ja näytteen 3 etupihan makuuhuoneen lattiaeristeen villassa sekä mikrobianalyysilausunnossa 12.5.2016 näytteen 2 takapihan makuuhuoneen lattiaeristeen purussa, näytteen 3 makuuhuone/varaston lattiaeristeen villassa ja näytteen 4 olohuoneen lattiaeristeen villassa vahva viite mikrobivaurioon ja kosteusvaurioon viittaavia sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohjeen (opas 2003:1, soveltamisopas 3. korjattu painos 2009) ja asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (8/2016 Valvira) mukaisten raja- arvojen ylittävä määrä mikrobeja ja mikrobikasvustoa. Hovioikeus toteaa lausunnon ja todistaja Litttsen kertoman alapohjasta otettujen materiaalinäytteiden ottopaikkojen osoittavan, että mainitut näytteet on otettu materiaaleista, jotka eivät ole olleet kosketuksissa maaperän kanssa ja että näytteiden arvioinnissa voidaan lähtökohtaisesti soveltaa asumisterveysohjeen ja -asetuksen soveltamisohjeen mukaisia raja-arvoja. Lausunnoista 30.11.2015 ja 13.6.2016 ilmenee, että rakennuksen lattian eristeessä on aistinvaraisesti todettu mikrobinomainen haju ja lattiarakenne on todettu riskirakenteeksi kosteuden tiivistymismahdollisuudesta johtuen. Lausuntojen mukaan sekä lattiarakenne että osittain ulkoseinien alareunat ovat vaurioherkkiä alueita, mistä syystä sekä eristeiden osin huomattavasta mikrobikasvustosta johtuen koko alapohjan voi katsoa vaurioituneen kokonaisuudessaan.
Riidatonta lisäksi on, että rakennuksen ulkoseinien alaosista on Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n rakenneavauksia ja materiaalinäytteiden ottoa koskevassa lausunnossa 20.11.2017 ja ScanLab Oy:n materiaalitutkimuksessa 17.10.2017 todettu otetuista kymmenestä näytteestä kuudessa näytteessä eli entisestä varastosta tehdystä makuuhuoneesta/varastosta ulkoseinän tilkevillasta alaohjauspuun alta sekä ulkoseinän eristevillasta höyrysulun sisäpuolelta otetuissa näytteissä M3 ja M4, kodinhoitohuoneen ulkoseinän tilkevillasta alapohjauspuun alta ja ulkoseinän styrox -eristeen höyrysulun sisäpuolelta otetuissa näytteissä M5 ja M7 sekä toisen makuuhuoneen ulkoseinän tilkevillasta alapohjauspuun alta ja ulkoseinän tuulensuojalevyn sisäpinnalta otetuista näytteistä M8 ja M10 sosiaali- ja terveysministeriön asetuksen (545/2015) ja asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (osa IV Valviran ohje 8/2016) mukaisten raja-arvojen ylittävä määrä kosteusvaurioon viittaavia bakteereja, homesieniä ja sädesientä eli mikrobeja ja mikrobikasvustoa. Lausunnossa 20.11.2017 on todettu, että alaohjauspuun alla on ollut tilkevilla ja sen alla huopakaista. Hovioikeus toteaa lausunnon ja todistaja Puttten kertoman alapohjan ja seinärakenteen alaosista otettujen materiaalinäytteiden ottopaikkojen osoittavan, että ainakin näytteet M3, M4, M5, M7 ja M8 on otettu materiaaleista, jotka eivät ole olleet kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa ja että näytteiden arvioinnissa voidaan lähtökohtaisesti soveltaa asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen mukaisia raja-arvoja. Riidatonta sinänsä on, että otetuista kymmenestä näytteestä vain yksi näyte eli tuulensuojalevystä otettu näyte on ollut märkä muiden näytteiden ollessa kuivia.
Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n lausunnosta ilmenee lisäksi, että olohuoneen ja makuuhuoneiden höyrynsulkumuovi on päättynyt sokkelin pintaan ja se on mahdollistanut ilmavuotojen syntymisen alapohjarakenteen reuna-alueen ja ulkoseinärakenteen välisestä liittymästä, ja että autotallin ja makuuhuoneen välisen seinän alaosassa on todettu osin kosteus- ja lahovaurioitunutta seinärunkoa. Lausunnon mukaan kosteutta on päässyt kapillaarisesti nousemaan perusrakenteita pitkin tuulensuojalevyyn.
Ympäristötarkastaja R. Petttsen 4.7.2016 laatimasta asunnontarkastuspöytäkirjasta ilmenee, että rakennuksen sisäilmassa ja avattujen lattiarakenteiden materiaaleissa on todettu voimakas tunkkainen haju ja mikrobiperäistä hajua sekä homeen hajua varaston lattian lastulevyssä. Pöytäkirjasta ilmenee lisäksi, että alapohja on Insinööritoimisto Krönqvistin raportin johtopäätöksen perusteella rakennettu kosteusteknisesti väärin. Pöytäkirjassa on myös todettu, että rakenteiden epätiiviyden vuoksi maanvaraisen betonilaatan yläpuolella olevien lämmöneristeiden mikrobikasvustot aiheuttavat asuintiloissa oleskeleville terveyshaittaa ja että kyseinen terveyshaitta on poistettava ennen asuintilojen käyttöönottoa.
Riidatonta on, että rakennusta ei ole asetettu asumiskieltoon, koska ostajat eivät tarkastushetkellä ole enää asuneet siellä.
Hovioikeus toteaa, että rakennusmateriaaleissa on aina mikrobeja ja erityisesti rakennuksen uloimmissa rakenteissa on luonnostaan ulkoilmasta peräisin olevia mikrobeja, samoin kuin maaperän kanssa kosketuksissa olevissa alapohjan ja ulkoseinän materiaaleissa, eivätkä ne aina viittaa kosteusvaurion aiheuttamaan mikrobikasvustoon ja siihen liittyvään terveyshaittaan. Jos alapohjan ja ulkoseinän materiaalinäytteissä on todettu suuria määriä mikrobeja, kasvustoa voidaan pitää terveyshaittana vain silloin, kun itiöt ja mikrobien aineenvaihduntatuotteet voivat kulkeutua sisätiloihin esimerkiksi ilmavuotojen kautta. Alapohja- ja ulkoseinärakenteissa oleva mikrobikasvusto ja sen synnyttämä kosteusvaurio voi olla haitallinen talon rakenteille ja vaurion syy tulee korjata ja mikrobikasvusto poistaa. Terveydensuojelulain 1 §:n tarkoittamana terveyshaittana pidetään myös altistumista terveydelle haitalliselle aineelle tai olosuhteelle siten, että sairauden tai sen oireiden ilmeneminen on mahdollista.
Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n lausunnon 20.11.2017 ja Puttten kertomuksen perusteella rakennuksen ulkoseinärakenteen höyrysulkumuovi on päättynyt sokkelin pintaan ja mahdollistanut ilmavuotojen syntymisen sisätiloihin ja höyrysulkumuovi on myös ollut epätiivis. Yleisesti tunnettua on, että rakennuksissa tapahtuu aina jonkin verran ilmavuotoja alapohjan ja ulkoseinien liittymäkohdissa. Asiassa todistajina kuullut rakennusalan ammattilaiset Puttten, Littt, Ivttt ja Mättt sekä ympäristötarkastaja Petttnen ovat kaikki yhdenmukaisesti kertoneet hovioikeudessa, että kyseiseen aikaan ja kyseisen kaltaisesti rakennetuilla maanvaraisella betonilaatalla ja valesokkelilla toteutetuissa, nykyään riskirakenteeksi katsotuissa rakennuksissa on aina alapohjan ja ulkoseinien liittymäkohdissa ilmavuotoja muun muassa betonin kuivumisesta sekä rakenteiden epätiiviydestä johtuen. Myös Kxxx on valituksessaan myöntänyt, että rakennuksen alapohjan betonilaatan ja seinärakenteen saumat ovat ”vuotaneet”.
Litttsen mukaan kosteus on päässyt tiivistymään alapohjassa, koska maanpinta on ollut korkealla ja alapuolinen täyttöhiekka on ollut hienoa hiekkaa ja kapillaarisen kosteudennousun johdosta kosteaa. Myös Puttten on lausunnossaan todennut, että kosteutta on päässyt kapillaarisesti nousemaan perusrakenteita pitkin ulkoseinän alaosien rakenteisiin. Kxxx on myös valituksessaan myöntänyt, että rakennuksen alapohjan lämmöneristeet ovat saaneet jossain vaiheessa kosteutta.
Hovioikeus katsoo edellä kerrotuilla perusteilla näytetyksi, että rakennuksen alapohjassa ja ulkoseinän alaosassa todetut mikrobit ja niiden aineenvaihduntatuotteet kulkeutuvat sisätiloihin todetuista ilmavuotokohdista. Tätä tukee myös Litttsen ja Petttsen aistihavainnot mikrobinomaisesta hajusta rakennuksen sisätiloissa. Hovioikeus katsoo, että mikrobilöydösten osalta on mitä ilmeisimmin kyse alapohjan ja ulkoseinän rakenteiden kosteusteknisesti riskialttiista ja virheellisestä rakennustavasta johtuen kosteusrasituksen tuloksena syntyneestä mikrobikasvustosta. Asiassa ei ole myöskään aihetta epäillä Ixxxjen kertomuksia siitä, että perheen jäsenten oireilu on päättynyt rakennuksesta poismuuttamisen jälkeen. Edellä kerrotuilla perusteilla asiassa on siten osoitettu selvitystä löydettyjen mikrobien ja niiden aineenvaihduntatuotteiden kulkeutumisesta rakennuksen sisätiloihin ja että siitä voi aiheutua altistumista terveydelle haitalliselle aineella tai olosuhteelle siten, että sairauden tai oireiden ilmeneminen on mahdollista eli terveydensuojelulaissa tarkoitettu terveyshaittaa.
Asiassa on myös Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n lausunnolla sekä Puttten ja Litttsen kertomuksilla osoitettu, että autotallin ja makuhuoneen välisen seinän alaosassa on todettu olevan pidempiaikaisesta kosteusvauriosta johtuvaa kosteus- ja lahovaurioitunutta seinärunkoa.
Salaoja- ja sadevesijärjestelmän virheellisyys
Kxxxn mukaan kiinteistöön on asennettu salaojat rakennusvaiheessa vuonna 1982 ja salaojia on asennettu vuonna 1987 lisää, salaojissa on myös ollut kaksoisputket eli sadevesi- ja salaojaputket, jotka on asennettu vierekkäin ja varsinainen salaoja on asennettu sokkelin perustuksen anturan alle. Kxxxn mukaan talon alle on jo rakennusaikana sekä laajennuksen yhteydessä tehty salaojat, mutta niille ei ole tehty tarkistuskaivoja.
Asiassa on riidatonta, että rakentamisaikaan voimassa olleet rakentamismääräyskokoelman määräykset eivät ole edellyttäneet kiinteistöön salaojia. Kauppakirjassa 14.10.2013 on mainittu, että kiinteistöön on lisätty salaoja vielä vuonna 2011. Kxxxn mukaan salaojat ovat toimineet kiinteistöllä tarkoitustaan vastaavalla tavalla.
Ixxxt ovat katsoneet Puttten esittämän korjaussuunnitelman mukaisesti, että salaojat olisi myös uusittava nyt mahdollisesti tehtävän rakennuksen korjauksen yhteydessä. Hovioikeus katsoo, että asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että kiinteistön salaojat eivät olisi toimineet tarkoitustaan vastaavalla tavalla. Pihan kallistukset ovat niin ikään olleet ostajien silmämääräisesti havaittavissa heidän tutustuessaan kiinteistöön ennen kaupan tekoa. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei asiassa ole osoitettu, että kiinteistön salaoja- ja sadevesijärjestelmä olisi asennettu tai toiminut virheellisesti.
Onko kaupan kohteessa laatuvirhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan ja 3 kohdan mukaan, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp) on todettu, että myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Kiinteistössä on 2 kohdassa tarkoitettu virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Jos myyjä ei ole varma jostakin kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Lisäksi edellytetään, että myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Myyjä vastaa myös 3 kohdan mukaan siitä, ettei hän ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, ja ostajalle on tästä syystä syntynyt virheellinen käsitys kiinteistöstä. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennuksen ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita.
Kuten edellä on todettu, rakennus on rakennettu vuonna 1982 ja laajennettu vuonna 1988 tuolloin voimassa olleen rakentamismääräyskokoelman määräysten mukaisesti. Hovioikeus toteaa käräjäoikeuden tavoin, että asuinrakennuksen rakentaminen on rakentamisajankohtanakin tullut toteuttaa siten, että kosteuden pääsy rakenteisiin estetään.
M. ja R. Ixxxn kertomuksista ilmenee, että Kxxx on esitellyt itse rakennusta ennen kauppaa ja sen yhteydessä on käyty läpi K. Pätttn laatima Kairitek Oy:n kuntotutkimus 1.6.2011. M. Ixxx on myös kertonut tutustuneensa Insinööritoimisto J. Mittt Ky:n pintakosteuskartoitusraporttiin 6.10.2013 vasta kaupan jälkeen. Ennen kauppaa annettujen tietojen ja kauppakirjassa esitettyjen seikkojen perusteella Ixxxt ovat käsityksensä mukaan ostaneet pysyväksi kodikseen tarkoitetun, laajasti remontoidun omakotitalon, jossa ei ole ollut laajoja korjaustarpeita ja joka soveltuu sellaisenaan asumiskäyttöön. Ixxxjen mukaan Kxxx ei ole kertonut ennen kauppaa mitään siitä, että rakennuksessa olisi tulossa mitään isompia remontteja kattoremonttia lukuun ottamatta ja että rakennuksen alapohja ja ulkoseinät ovat olleet toteuttamistavaltaan riskirakenteita taikka mikrobivaurioista. Ixxxt eivät ole osanneet edes epäillä mitään edellä mainittua, koska he ovat ostaneet kiinteistön rakennusalan ammattilaiselta. Ixxxt ovat katsoneet, että kaupan jälkeen havaitut virheet ja puutteet rakennuksen kunnossa ovat sellaisia, etteivät he ole voineet niitä havaita suorittamissaan ennakkotarkastuksissa, jotka he ovat suorittaneet asianmukaisesti. Ixxxt eivät olisi tehneet kiinteistönkauppaa lainkaan, mikäli alapohjan ja ulkoseinien riskirakenne, niissä todetut vauriot sekä vaurioiden suuret korjauskustannukset olisivat olleet heidän tiedossaan. Riidatonta on, että Kxxx on kertonut ostajille ennen kauppaa rakennuksen keittiössä tapahtuneesta vesivahingosta ja siitä, että se on heti korjattu.
Kxxxlla ei ole kertomansa mukaan ollut tietoa siitä, että rakennuksen alapohjassa tai ulkoseinien alaosissa olisi ollut kohonneita mikrobipitoisuuksia, eikä hänellä ja hänen perheellään ole asumisaikana ollut terveysongelmia. Kxxx on hovioikeudessa myöntänyt tienneensä, että rakennuksen alapohja- ja ulkoseinien valesokkelirakenne ovat olleet riskirakenteita.
Asiassa on riidatonta, että edellä kerrotuin tavoin toteutettu alapohja- ja ulkoseinän valesokkelirakenne on myöhemmin yleisesti todettu riskirakenteiksi ja vaurioherkiksi. Kxxx on kertomansa mukaan pyrkinyt varmistumaan alapohjan riskien mahdollisen toteutumisen estämisen erilaisilla tarkastuksilla rakennukseen tehtyjen korjaustoimenpiteiden yhteydessä. Sinänsä hovioikeus pitää uskottavana Kxxxn kertomusta siitä, että hän ei ole kiinteistöllä asuessaan tehnyt aistinvaraisia havaintoja mahdollisesta mikrobivauriosta. Tätä olettamaa tukee se seikka, etteivät myöskään Ixxxt ole havainneet ongelmaa heti kiinteistölle muutettuaan, vaan pidemmän ajan kuluessa. Hovioikeus on edellä kerrotuin tavoin katsonut näytetyksi, että rakennuksen alapohjan ja ulkoseinän kosteusteknisesti riskialttiista ja virheellisestä rakentamistavasta johtuen alapohjaan ja ulkoseinien alaosiin on syntynyt kosteusrasituksen tuloksena rakennuksen sisätiloissa asuville henkilöille terveyshaittaa aiheuttavaa mikrobikasvustoa sekä edellä kerrottuja kosteus- ja lahovaurioita. Kyseisellä alapohja- ja ulkoseinärakenteella ei siten ole pystytty estämään kosteuden pääsyä rakennuksen rakenteisiin. Hovioikeus katsoo Litttsen ja Puttten lausuntojen perusteella, että koko alapohja ja ulkoseinän alaosa sekä osa väliseinää on vaurioitunut kokonaisuudessaan.
Kxxx on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja hän toimii xxx rakennustarkastajana. Riidatonta on, että Kxxx on suunnitellut itse kysymyksessä olevan rakennuksen ja ollut myös mukana sen rakentamistyössä. Riidatonta lisäksi on, että Kxxx on asunut kiinteistöllä perheensä kanssa alusta lukien. Kxxx on myöntänyt tienneensä kaupantekoaikaan siitä, että rakennuksen alapohja ja ulkoseinän valesokkelirakenne ovat rakenteidensa vuoksi ja kosteuden tiivistymismahdollisuuden johdosta riskirakenteita ja että tämänkaltaisesti toteutetuissa rakennuksissa on tyypillisesti rakenteiden epätiiviydestä johtuen ilmavuotoja alapohjan ja ulkoseinien liittymäkohdissa. Kxxx on tällöin koulutuksensa ja työkokemuksensa perusteella tiennyt tai ainakin hänen olisi täytynyt tietää rakennuksen rakentamistavasta ja siihen liittyvistä edellä kerrotuista riskeistä ja vaurioista. Kxxxlla olisi siten myyjänä ollut velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajille tiedossaan olleet edellä kerrotut rakenteissa olevat puutteet, vauriot tai viat rakennuksessa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentaman kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Kuten edellä on todettu, myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.
Rakennusalan ammattilaisena Kxxx on edellä kerrotuin tavoin ollut tietoinen mainittujen rakenteiden virheistä, kosteuden tiivistymismahdollisuudesta aiheutuneesta vaurioherkkyydestä ja -riskeistä, mikrobivaurioista ja niihin liittyvistä laajoista korjaustarpeista sekä jättänyt tästä huolimatta riidattomasti kertomatta näistä seikoista Ixxxille, joilta taas on puuttunut rakennusalan erityistietämystä. Kxxx ei ole myöskään ennen kauppaa kertonut Ixxxille Insinööritoimisto J. Mittt Ky:n pintakosteuskartoitusraportista 6.10.2013 ilmenevistä rakennuksen alapohjan hieman koholla olleista eristeiden kosteuspitoisuuksista.
Ixxxt ovat osoittaneet, että he eivät olisi tehneet kiinteistönkauppaa lainkaan, mikäli alapohjan ja ulkoseinien virheet ja vauriot sekä niiden suuret korjauskustannukset olisivat olleet heidän tiedossaan ennen kauppaa.
Kuten käräjäoikeus on todennut, maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Littt, Puttten ja Petttnen ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että tämänkaltainen mikrobivaurio aiheutuu kosteusteknisesti virheellisestä rakenteesta ja liiallisesta kosteudesta, joka on päässyt rakenteisiin pitkän ajan kuluessa. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että edellä mainitut virheet ja vauriot ovat olleet kiinteistössä jo ennen kiinteistönkauppaa.
Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Kxxx on ennen kaupan tekemistä antanut Ixxxille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennusten kunnosta ja rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta taikka jättänyt ilmoittamatta ostajille sellaisesta tyypillisesti myydyn kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hän tiesi tai olisi pitänyt tietää. Annettujen tietojen tai laiminlyönnin voidaan myös olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kyse ei ole salaisesta virheestä.
Hovioikeus katsoo myös käräjäoikeuden tavoin, että mahdollisesti puutteellinenkaan salaojitus ei tässä tapauksessa ole maakaaren 2 luvun 17
§:ssä tarkoitettu laatuvirhe.
Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n toimenpide-ehdotuksena vaurioiden korjaamiseksi on esitetty lausunnossa 20.11.2017 kaksi vaihtoehtoa. Ensimmäisessä vaihtoehdossa rakennuksen puukoolattu lattia purettaisiin työlaattoineen kokonaan ja täyttöhiekka poistettaisiin, jotta voitaisiin tehdä uusi maanvarainen teräsbetonilaatta eristyksineen sekä vaihtaa uusi alustäyttö kapillaarisen nousun katkaisevan sepelin ja soran avulla. Tässä korjausvaihtoehdossa työlaatan pinnasta lähtevät väliseinät nostettaisiin lähtemään lattianpinnasta. Toisessa vaihtoehdossa työlaatan pinta puhdistettaisiin, väliseinät nostettaisiin lähtemään lattianpinnasta ja alapohjarakenne muutettaisiin niin sanotuksi kaksoislaataksi. Edelleen Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n 23.11.2017 laatimasta korjauskustannusarviosta ilmenee, että ensimmäisen vaihtoehdon eli betonilaatan purun ja uuden alustäytön sisältävä korjaushinta-arvio on määrältään 114 644 euroa ja toinen alapohjarakenteen kaksoislaataksi muuttava korjaushinta-arvio on määrältään 105 533 euroa. Hintaero kyseisten korjaustapojen välillä on näin ollen noin 9 000 euroa.
Rakennustoimisto R. Rattt Oy:n laatiman korjaustöiden hinta-arvion 11.12.2015 mukaan kohteen korjaustöiden kustannukset ovat määrältään
110 360 euroa. Arvio on tehty Litttsen antaman raportin ja silmämääräisen yleistarkastuksen perusteella ja se on sisältänyt lattiapinnoitteiden, koolausten, eristeiden ja betonirakenteisen alalaatan purkutyöt puurakenteisten lattioiden osalta sekä maa-aineksen poiston, rakenteiden kuivatuksen ja desinfioinnin sekä jälleenrakennuksen alapohjan ja seinien osalta. Kyseinen arvio on sisältänyt myös pihamaan kallistusten parantamiseen ja salaojitukseen sekä sadevesiviemäröintiin liittyvät työt. Myös Kivalan Rakennuspalvelu Oy on antanut tarjouksen lattian kosteusvaurion korjaamisesta hintaan 36 247 euroa. Tarjouksen antanut J. Mättt on kertonut, että kyseinen hinta-arvio on perustunut siihen, että lattia ja seinät purettaisiin vain osittain ja alapohjan korjaus suoritettaisiin tiivistämällä ilman, että betonilaattaa puretaan.
TI-Pinta Oy Ab on laatinut riidan kohteesta korjauskustannusarviot 18.3.2016 sekä 19.12.2017. Ensimmäinen kustannusarvio on määrältään 26 901,41 euroa ja jälkimmäinen 35 677,23 euroa. Molemmissa kustannusarvioissa korjaustoimenpiteenä puinen palkkirakenne, eli koolattu lattiarakenne muutettaisiin betonilattiarakenteeksi ja valesokkeliratkaisu parannettaisiin nostamalla väliseinien alaohjauspuu lattialaatan yläpuolelle ja mikrobien pääsy sisätiloihin estettäisiin tiivistämällä eli niin sanotulla kapselointimenetelmällä.
Sekä Littt, Puttten että Ivttt ovat yhdenmukaisesti katsoneet, että alapohja ja ulkoseinärakenne ovat olleet riskirakenteita. Litttsen mukaan alapohjan täyttökerros on ollut hienoa hiekkaa ja saattanut sisältää orgaanista materiaalia, ja hän on suositellut alapohjan betonilaatan poistamista ja uuden rakentamista. Puttten on todennut, että nykyään ei ole enää tehty alapohjan ja seinärakenteen liitoskohdissa tiivistämiskorjauksia puurunkoisille kohteille, koska tällä tavalla toteutetut korjaustoimenpiteet eivät ole aina onnistuneet.
Edellä mainituista syistä hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että alapohjan purkaminen on korjausmenetelmänä perustellumpi ja varmempi vaihtoehto tiivistämisen sijaan. Käräjäoikeus on tehnyt vertailua eri korjauskustannusten välillä ja arvioinut tarpeellisten alapohja- ja ulkoseinärakenteiden korjauskustannusten määräksi 75 000 euroa. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut välttämättömien korjaustoimenpiteiden osalta sekä edellä mainitun hinta-arvion kyseisten korjaustoimenpiteiden suorittamiseksi. Selvyyden vuoksi hovioikeus toteaa, että Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n laatima korjauskustannusarvio on erityisesti Puttten, Litttsen ja Petttsen kertomuksissa esiintuotujen välttämättömien korjaustoimenpiteiden osalta kattavin. Muissa hinta-arvioissa esimerkiksi seiniin kohdistuvia tosiasiassa välttämättömiä purku- ja korjaustoimenpiteitä ei ole huomioitu vastaavassa laajuudessa. Hovioikeus katsoo, että tällä tavalla saavutettu tasonparannus on otettava huomioon vasta mahdollisen hinnanalennuksen määrään kohdistuvassa arvioinnissa. Tällä perusteella käräjäoikeuden arvioimaa 75 000 euroa voidaan pitää korjauskustannusten oikeana määränä.
Oikeus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Lainkohdan esitöiden (HE 120/1994 vp) mukaan jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen avulla. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen perusteella, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Ixxxt ovat kauppakirjan ehtojen ja edellä mainittujen ennen kauppaa kiinteistöstä saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, ettei rakennuksen alapohjassa tai ulkoseinissä ole tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että omakotitalo soveltuu sellaisenaan asuinkäyttöön.
Kaupanteon jälkeen todetut edellä kerrotut rakennuksen alapohjan ja ulkoseinien alaosien virheet ja vauriot ovat laadultaan sellaisia, että niiden korjaamatta jättäminen on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Kuten korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan 2015:58 todennut, mahdollisten oireiden laatu ja voimakkuus riippuvat henkilön vastustuskyvystä sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta.
Ixxxt ovat hankkineet kiinteistön perheensä pysyväksi asunnoksi. Edellä selostettu todistelu osoittaa, että omakotitalon rakenteissa ja lämmöneristeissä on ollut sellaista rakennuksen käyttöön vaikuttanutta terveydelle haitallista mikrobikasvustoa, joka on selvästi ylittänyt asumisterveysohjeen mukaiset viitearvot. Tällä perusteella hovioikeus katsoo, ettei voida kohtuudella edellyttää, että Ixxxt altistaisivat perheensä varsin todennäköiselle terveyshaitalle asumalla kiinteistöllä ennen nyt kysymyksessä olevien virheiden korjausta tai niiden varsin laajan korjaustyön aikana. Korkein oikeus on tapauksessaan 2015:58 katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tässä tapauksessa edellä lausutut virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät kiinteistön kauppahintaan ja siihen nähden, mihin ostajien voidaan kohtuudella edellyttää varautuvan ostaessaan noin 25–30 vuotta vanhan rakennuksen. Virheiden johdosta rakennus on poikennut laadultaan tavanomaisesta keskimääräisestä rakentamisen tasosta siinä määrin, että virheitä on pidettävä olennaisina. Näin ollen hovioikeus katsoo, että kiinteistön laatuvirheen laajuus ja arvioidut korjauskustannukset, virheen vaikutus kiinteistön arvoon ja virheestä aiheutunut terveyshaitta tekevät laatuvirheestä kokonaismerkitykseltään niin olennaisen, että Ixxxilla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus purkaa kauppa.
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan, jos kauppa puretaan, myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Ixxxt ovat vaatineet, että Kxxx velvoitetaan suorittamaan heille 6 622 euroa kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista. Asiassa ei ole esitetty yksilöityä selvitystä siitä, mistä vaaditut kustannukset koostuvat. Toisaalta Kxxx ei ole myöskään määrältään riitauttanut vaadittuja kustannuksia. Hovioikeus katsoo, että Ixxxjen edellä vaatimaa 6 622 euron korvausta voidaan pitää määrältään kohtuullisena.
Ixxxt ovat voittaneet ensisijaiset vaatimuksensa käräjäoikeudessa sekä valituksensa ja vastauksensa hovioikeudessa. Näin ollen Kxxx on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla velvollinen korvaamaan määrältään myöntämänsä Ixxxjen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan selvittely- ja oikeudenkäyntikuluja sekä todistajanpalkkioita lukuun ottamatta.
M. J. Ixxxn ja R. T. Ixxxn sekä K. A. Kxxxn välinen Kivalan kaupungin Jokikylässä sijaitsevaa Tmäki -nimistä kiinteistöä RN:o X (XXX-XXX-X-XX) koskeva 14.10.2013 tehty kiinteistönkauppa puretaan. M. J. Ixxx ja R. T. Ixxx velvoitetaan luovuttamaan kiinteistön omistus- ja hallintaoikeus K. A. Kxxxlle.
K. Kxxx velvoitetaan palauttamaan kiinteistön kauppahinta 162 000 euroa M. Ixxxlle ja R. Ixxxlle. Kauppahinnan palautukselle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa kauppahinnan maksupäivästä 31.10.2013 lukien 4.2.2016 saakka, josta lähtien kauppahinnan palautukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
K. Kxxx velvoitetaan maksamaan M. J. Ixxxlle ja R. T. Ixxxlle korvaukseksi kiinteistön hoidosta aiheutuneista ja sen arvoa lisänneistä kustannuksista yhteensä 6 622 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 7.5.2018 lähtien.
K. Kxxx velvoitetaan maksamaan M. J. Ixxxlle ja R. T. Ixxxlle korvaukseksi näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa käräjäoikeuden tuomitseman määrän lisäksi 7 210,93 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden päätöksen antamispäivästä.
K. Kxxx velvoitetaan korvaamaan M. J. Ixxxn ja R. T. Ixxxn yhteiset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 9 148 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden päätöksen antamispäivästä.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.7.2019.
TUOMIO 18/2585
6.4.2018 L 16/6118
Ixxx, M. J.
Ixxx, R. T.
Kxxx, K. A.
Vastaaja on myynyt kantajille 14.10.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla Kivalan kaupungin Jokikylässä sijaitsevan Tmäki RN:o X nimisen kiinteistön. Kiinteistötunnus on XXX-XXX-X-XX. Kiinteistö sijaitsee osoitteessa Vkatu X, 85500 Kivala. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1982 rakennettu ja vuonna 1988 laajennettu kerrosalaltaan 220 m omakotitalo sekä liiteri ja ulkosauna. Kiinteistön kauppahinta on ollut 165000 euroa, josta irtaimen osuus on ollut 3 000 euroa. Kauppahinta on maksettu 31.10.2013.
Kantajat ovat toimittaneet vastaajalle kiinteistössä olevista virheistä 4.1.2016 päivätyn reklamaation. Vastaaja on vastannut reklamaatioon 9.1.2016 ja 22.3.2016 päivätyillä kirjelmillä.
Kantajat vaativat, että osapuolten välillä 14.10.2013 tehty kiinteistökauppa puretaan ja vastaaja velvoitetaan palauttamaan kantajille kauppahinta 162.000 euroa. Kauppahinnan palautukselle vaaditaan korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa kauppahinnan maksupäivästä 31.10.2013 lukien 4.2.2016 saakka ja tästä lukien kauppahinnan palautukselle vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
Kantajat vaativat, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan heille 6.622 euroa kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista. Kustannuksille vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Kantajat vaativat, että vastaaja velvoitetaan maksamaan hinnanalennusta 100.000 euroa. Hinnanalennukselle vaaditaan korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa kauppahinnan maksupäivästä 31.10.2013 lukien 4.2.2016 saakka ja tästä lukien hinnanalennukselle vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
Kantajat vaativat, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan heidän sijaisasumiskulut per. 26.2.2018, 18.605 eurolla. Sijaisasumiskuluille vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Kantajat vaativat, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan pilalle menneen koti-irtaimiston arvona 3 378,00 euroa. Vahingonkorvaukselle vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Kantajat vaativat, että vastaaja velvoitetaan korvaaman kiinteistön virheiden selvittämisestä aiheutuneet kustannukset 9.093,53 euroa. Selvittelykuluille vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Kantajat vaativat, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan heidän asianosaiskulut ja oikeudenkäyntikulut, yhteensä 18.027,32 euroa. Asianosaiskuluille ja oikeudenkäyntikuluille vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Vastaajan taholta ei ennen kauppaa kerrottu mitään virheellisestä alapohjan rakentamistavasta, eikä mistään nyttemmin havaituista mikrobivaurioista alapohjassa. Vastaajan taholta ei ennen kauppaa kerrottu, että autotallin ja asuintilojen väliseinän höyrysulun asennustapa on virheellinen, eikä sitä että väliseinän alaosa kosteus / lahovaurioitunut. Vastaajan taholta ei ennen kauppaa tuotu esille rakennuksen ulkoseinissä nyttemmin havaittuja mikrobivaurioita. Vastaajan taholta ei tuotu esille salaoja- ja sadevesijärjestelmän virheellisyyttä. Vastaajan taholta ei kerrottu mistään nyttemmin esiin tulleista vaurioista, eikä laajoista korjaustarpeista.
Myöskään ennen kauppaa esitetyissä tarkastusraporteissa ei tuoda esille edellä mainittuja seikkoja ja näistä aiheutuvia korjaustarpeita. Kauppakirjassa ei ole myyjän kaupan vastuuta rajoittavia ehtoja. Ennen kauppaa annettujen tietojen ja kauppakirjassa esitettyjen seikkojen perusteella kantajat ovat ostaneet laajasti remontoidun omakotitalon, jossa ei ole ollut laajoja korjaustarpeita ja se soveltuu sellaisenaan asumiskäyttöön.
Kaupanteon jälkeen havaitut virheet ja puutteet rakennuksen kunnossa ovat sellaisia, ettei kantajat ole voineet havaita niitä suorittamissaan ennakkotarkastuksissa. Kantajat ovat suorittaneet ennakkotarkastuksen asianmukaisesti.
Rakennusmestari M. Litttsen tarkastusraporteista 30.11.2015 ja 13.6.2016 ilmenee, että alapohja on vaurioitunut koko puurakenteisen lattian osalta. Litttsen raportista 30.11.2015 ilmenee, että autotallin ja asuintilojen väliseinän höyrysulku on väärin asennettu. Insinööritoimisto Kronqvistin tarkastusraportista 25.2.2016 ilmenee, että alapohjan maanvaraisen betonilaatan päälle on asennettu muovikelmu. Asennustapa on kosteusteknisesti väärä. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n tarkastusraportista 20.11.2017 ilmenee, että autotallin ja olohuoneen väliseinä on kosteus-/lahovaurioitunut. Tarkastusraportista ilmenee, että rakennuksen ulkoseinät ovat mikrobivaurioituneet. Tarkastusraportista ilmenee, että saloja- ja sadevesijärjestelmä on virheellinen.
Ympäristötarkastaja R. Petttnen on 29.6.2016 suorittanut rakennuksessa asuntotarkastuksen. Pöytäkirjan mukaan kuntotarkastuksissa havaitut mikrobikasvustot aiheuttavat asuintiloissa oleskeleville terveyshaittaa.
M. Litttsen ja Insinööritoimisto Kronqvistin tarkastusraporttien perusteella alapohjan puurakenteet ja eristeet joudutaan purkamaan ja uusimaan kokonaisuudessaan. Alapohjan peruslaatta joudutaan purkamaan ja rakentamaan uudelleen sekä täyttömaa uusimaan. Mikäli täyttömaan kapilaarinen nousukorkeus on riittävän pieni peruslaattaa ei jouduta purkamaan, vaan korjaus voidaan toteuttaa kaksoislaatalla. Autotallin ja asuintilojen väliseinä joudutaan uusimaan. Pelkästään jo edellä mainitut korjaukset ovat laajuudeltaan ja kustannuksiltaan huomattavasti korkeammat, mihin kantajat ovat voineet kohtuudella varautua ennen kaupasta päättämistä.
Edellä mainittujen korjaustarpeiden lisäksi pesuhuoneen lattialaatoitus ja veden eristys joudutaan uusimaan. Työlaatan pinnasta lähtevät väliseinät joudutaan nostamaan lähtemään lattiapinnasta. Ulkoseinien alaosat joudutaan nostamaan entisten koolattujen lattioiden osalta uuden pintabetonilaatan alapinnan tasolle valamalla tai yläpinnasta slammatulla harkolla. Laajennusosan ulkoseinän alajuoksujen alapinnat nostetaan lähtemään lattiabetonin tasosta. Salaaja- ja sadevesijärjestelmä joudutaan uusimaan.
Rakennustoimisto R. Rattt Oy on laatinut korjauksista kustannusarvion. Korjauskustannusarvioon sisältyy kaikki välttämättömät korjaustyöt havaittujen virheiden ja riskitekijöiden poistamiseksi.Kustannusarvio on määrältään 110 360,00 euroa. Kustannusarvio on n. 66 % kauppahinnasta. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n kustannusarvion 23.11.2017 mukaan välttämättömät korjauskustannukset ovat 105 553,00 - 114 644,00 euroa. Edellä mainitut kustannusarviot ovat saman suuntaiset ja niitä on pidettävä luotettavina. Korjauskustannukset ovat noin 66 % kauppahinnasta. Korjauskustannusten määrä ylittää purkukynnyksen ilman muita harkintaan vaikuttavia tekijöitä.
TI-Pinta Oy Ab:n kustannusarvio ei sisällä alapohjan betonilaatan purkua, LVIS töitä, saunan ja pesuhuoneen korjauksia, eikä salaojitusta. Kustannusarvio on laskettu teoreettisen aineiston perusteella. TI-Pinta Oy Ab:n korjauskustannusarviota 26 901,40 euroa ei ole pidettävä luotettavana. Korjauskustannusarvio on n. 17 % kauppahinnasta.
Kivalan Rakennuspalvelu Oy:n korjauskustannusarvio on 36 247 euroa. Tarjouksessa on ilmoitettu lisätöistä perittävä tuntihinta. Edellä mainittu seikka osoittaa, että tarjouksen tekijä ei ole varmuudella voinut määrittää lopullista työn laajuutta. Kiinteän hintansa osalta korjauskustannusarvio on 22 % kauppahinnasta. Kustannusarvion töistä ei voida päätellä muuta kuin, ettei se sisällä pesuhuoneen ja saunan korjausta, eikä putki- ja sähkötöitä.
Kantajat ovat hankkineet edellä minituista korjauskustannuksista Rakennustoimisto R. Rattt Oy:n tarjouksen. Muut edellä kuvatut korjauskustannukset ovat vastaajan hankkimia. Ennakkoratkaisussaan korkein oikeus ei ole hyväksynyt kummankaan osapuolen esittämiä korjauskustannuslaskelmia.
Toisin sanottuna tarjousta ei ole laskenut urakoitsija, joka työn todellisuudessa tulisi tekemään. Edellä mainitusta syystä korjauskustannusarviota 26 901,40 euroa ei ole pidettävä luotettavana. Korjauskustannusarvio on n. 17 % kauppahinnasta.
Kiinteistön hoidosta aiheutuneet kustannukset
Asumisaikanaan kantajat ovat hiotuttaneet ja lakanneet puulattiat. Asuinhuoneistojen sisäpiinat on uusittu ja listoitus on uusittu. Katot on pinnoitettu mdf -kattopaneelilla. Kodinhoitohuoneen pesuallas ja kaapistot on uusittu. Kantajat ovat uusineet lämminvesivaraajan. Kantajat ovat teettäneet runsaasti sähkö- ja putkitöitä.
Kaupan kohteessa suoritetuissa kuntotarkastuksessa havaittujen virheiden ja puutteiden osalta viitataan ja vedottaan edellä kaupan purun perustelujen yhteydessä kerrottuun.
Hinnanalennusvaatimuksen lähtökohtana pidetään Rakennustoimisto R. Rattt Oy:n korjauskustannuslaskelmaa. Korjauskustannuslaskelma on määrältään 110 360,00 euroa. Selvää on, että suoritettavista korjauksista aiheutuu jossain määrin tasonparannusta pesuhuoneen ja saunan osalta uusina pintoina ja käyttöiän pidentymisenä sekä alapohjan osalta käyttöiän pidennyksenä. Näiden määräksi arvioidaan 30 %.eli 33 108 euroa.
Edellä mainituilla perusteilla vaaditaan toissijaisesti 100.000 euron hinnanalennusta.
Kiinteistön virheistä aiheutuneesta haju- ja terveyshaitasta johtuen vastaajat ovat asuneet vuokralla 1.1.2016 lukien. Vuokranmäärä on ollut tammikuussa 2016, 400 euroa. Helmikuusta 2016 lähtien vuokran määrä on ollut 800 kuukaudessa. Joulukuusta 2017 vuokran määrä on ollut 735 euroa kuukaudessa.
Vastaajat katsovat, että kantaja ei ole kertonut kaikista kiinteistön kunnosta tietämistään seikoista. Edellä mainitusta syystä vastaajalla on tuottamusta kiinteistön kaupassa ja hän on velvollinen korvaamaan kantajille aiheutuneet vahingot. Kantajien vaatimus perustuu pilalle menneeseen irtaimistoon seuraavasti.
- Divaanisohva 1 580,00 euroa
- Havanna arkku 229,00 euroa
- Havanna senkki 399,00 euroa
- Lasten yhdistelmä rattaat 1 170,00 euroa
Selvittelykuluja 9.093,53 euroa vaaditaan ensisijaisesti oikeudenkäyntikuluina. Selvittelykulut muodostuvat M. Litttsen kuntotarkastuslaskuista 2.276,64 euroa, Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n laskusta 6493,52 euroa ja homekoiratutkimuskulusta 323,36 euroa.
Kantajat totesivat, että viivästyskorkovaatimus kauppahinnan palautukselle ja kauppahinnan alennukselle 4.2.2016 alkaen perustuu siihen, että korkovaatimus on esitetty vastaajalle reklamaatiossa (30 päivän kuluttua reklamaatiosta).
Ensisijaisesti vastaaja kiistää kantajien vaatimukset perusteettomina. Kantajat eivät ole osoittaneet, että omakotitalossa olisi kauppaa tehtäessä ollut mikrobivaurioita.
Toissijaisesti vastaaja katsoo, että jos omakotitalossa todetaan olleen haastehakemuksessa mainittuja mikrobivaurioita jo kantajien ja vastaajan välistä kiinteistökauppaa tehtäessä, kysymyksessä on piilevä virhe.
Vastaaja kiistää kantajien kaupan purkua koskevan vaatimuksen perusteettomana. Kantajien ostamassa kiinteistössä ei ole kaupantekohetkellä ollut ainakaan niin olennaista virhettä, että se oikeuttaisi kaupan purkuun. Vastaaja ei ole myöskään jättänyt kertomatta mitään kiinteistön kauppaan liittyvää olennaista tietoa kantajille.
Vastaaja on katsonut, että kantajien vaatimus 4 § 1 momentin mukainen viivästyskorko 4.2.2016 alkaen kauppahinnan palautukselle ja kauppahinnan alennukselle on lakiin perustumaton. Siinä vaiheessa ei ole ollut tuollaista saatavaa.
Kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset
Vastaaja kiistää vaatimuksen perusteiltaan ja paljoksuu määrän osalta. Jos vastoin vastaajan käsitystä kantajille tuomittaisiin maksettavaksi kiinteistön hoidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia, vaatii vastaaja, että kantajien vahvistetaan saaneen kiinteistöstä asumishyötyä 1.11.2013 - 31.12.2015 ja vastaaja oikeutetaan kuittaamaan velkaansa kantajille sanotulla korvauksella. Kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset voivat olla enintään 3.000 euroa. Vastaaja totesi hyödyllisistä kustannuksista, että kiinteistön arvo ei lisäänny niin paljon kuin siihen laitetaan kustannuksia.
Kohtuullisen asumishyödyn määräksi vastaaja katsoo 800 €/kk eli yhteensä 26 kk x 800 €/kk = 20 800 €.
Vastaaja kiistää, että kaupan kohteessa olisi kantajien ja vastaajan välillä tehdyn kiinteistön kaupan aikaan ollut laatuvirhe. Jos kaupan kohteessa katsottaisiin kauppaa tehtäessä olleen laatuvirhe, on kysymyksessä salainen virhe. Tässä tapauksessa vastaaja myöntää kohtuulliseksi hinnanalennukseksi 21.400 euroa. Summassa on huomioitu kiinteistön korjauksella saavutettava tason parannus ja käyttöiän jatkuminen.
Vastaaja kiistää vaatimuksen perusteiltaan. Vastaaja ei ole toiminut kiinteistön kaupassa tuottamuksellisesti ostajia erehdyttäen. Jos vastoin vastaajan käsitystä vastaaja velvoitettaisiin maksamaan jotain asumiskuluista kantajalle, tulee maksettavaa summaa sovitella, koska vastaaja ei ole voinut vaikuttaa kanteen nostamisen ja oikeudenkäynnin aikatauluun. Vastaaja on jo 22.3.2016 vastannut kantajien reklamaatioon ja esittänyt vastatarjouksensa asiassa. Kanne on nostettu vasta 26.10.2016. Lisäksi vastaaja vaatii, että hänellä katsotaan olevan oikeus kuitata mahdollisia kantajien sijaisasumiskuluja yllä kantajilta vaatimallaan asumishyödyn korvauksella.
Vastaaja kiistää kantajien vahingonkorvausvaatimuksen perusteettomana. Vastaaja ei ole erehdyttänyt ostajia kiinteistön kaupassa millään tavalla. Jos vastoin vastaajan käsitystä kantajille tuomittaisiin maksettavaksi vahingonkorvausta, vaatii vastaaja tässäkin oikeutta kuitata vahingonkorvausta kantajilta vaatimallaan asumishyödyn korvauksella.
Vaatimus kiistetään perusteettomana, koska vastaajan käsityksen mukaan kaupan kohteessa on korkeintaan salainen virhe. Myös näiden kulujen osalta vastaaja vaatii oikeutta kuitata kuluja kantajilta vaatimallaan asumishyödyn korvauksella.
Kantajat on velvoitettava korvaamaan vastaajan omat selvittelykulut 3.228,61 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden ratkaisupäivästä lukien. Vaatimus muodostuu kahdesta TI- Pinta Oy:n laskusta.
Mikäli kantajien vaatimukset hylätään, tulee kantajat velvoittaa korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen. Mikäli kantajien vaatimukset hyväksytään osittain, tulee oikeuden harkita tuleeko jommankumman osapuolen korvata asiassa oikeudenkäyntikuluja vai jäävätkö kulut osapuolien omaksi vahingoksi.
Kantajan selostus asiasta haastehakemuksen sivuilla 2 ja 3 pitää paikkansa viiden ensimmäisen kappaleen osalta. Kuudennessa kappaleessa kantajan asiamies toteaa, että autotallin ja asuintilojen välisessä väliseinässä höyrysulku on asennettu autotallin puolelle eli rakenne on virheellinen. Vastaajan käsityksen mukaan rakenne ei ole virheellinen, jos autotallissa pidetään lämpö päällä, kuten vastaaja on koko ajan tehnyt.
Selostuksen seitsemännessä kappaleessa kantajan asiamies siteeraa vastaajan tilaaman asiantuntijan lausuntoa ja toteaa että maanvaraisen laatan päälle asennettu muovikelmu on kosteusteknisesti väärin asennettu. Vastaajan käsityksen mukaan muovikelmun asennus vastaa rakennusaikana voimassa olleita rakennusmääräyksiä.
Vastaajan ensisijainen vastaus
Asiassa on riidatonta, että 24.11.2015 ja 12.5.2016 päivätyissä materiaalinäytteiden mikrobianalyyseissä on todettu näytteissä eriasteisia viitteitä vaurioista. Viite vauriosta on eri asia kuin todiste vauriosta.
Vastaajalla tai tämän edustajalla ei ole ollut mahdollisuutta olla valvomassa M. Litttsen materiaalinäytteiden ottoa. Tämän vuoksi on tässä vaiheessa mahdotonta sanoa, onko näytteitä otettaessa menetelty asianmukaisesti.
Missään tutkimustuloksessa ei ole osoitettu, että mahdolliset vauriot talon rakenteissa olisivat olleet olemassa kantajien ja vastaajan tehdessä kiinteistön kaupan 14.10.2013. Mikrobivaurioiden syntymiseen myöhemmin viittaa se, että kantajatkin ovat havainneet vauriot vasta noin kaksi vuotta kiinteistön kaupan jälkeen.
Vastaajan toissijainen vastaus
Nyt puheena oleva omakotitalo on rakennettu rakennusaikana voimassa olleita rakennusmääräyksiä ja -ohjeita noudattaen. Vastaajan asumisaikana talossa ei ole esiintynyt mitään mikrobiongelmia eikä vastaajalla ole ollut mitään syytä epäillä tällaisia ongelmia. Talosta löytyneet mikrobivauriot ovat tulleet vastaajalle täytenä yllätyksenä.
Näissä olosuhteissa omakotitalossa on korkeintaan salainen virhe.
Kantajat väittävät, että vastaaja ei ole kertonut
- alapohjan virheellisestä rakentamistavasta
- nyttemmin havaituista mikrobivaurioista
- autotallin ja asuintilojen väliseinä höyrysulun virheellisestä asennuksesta
- perustuksien epävarmuustekijöistä
- nyttemmin esiin tulleista vaurioista eikä
- laajoista korjaustarpeista.
Edelleen kantajat toteavat, että mainittuja seikkoja ei tuoda esiin myöskään ennen kauppaa esitetyissä tarkastusraporteissa.
Alapohjan virheellisestä rakentamistavasta vastaaja ei ole voinutkaan kertoa, koska rakennustapa ei ole virheellinen.
Ennen kantajien ja vastaajan välistä kiinteistökauppaa paikalla käyneet asiantuntijat (tarkastusraporttien laatijat) eivät ole tuolloin havainneet mikrobivaurioita. Kantajatkin ovat havainneet mikrobivauriot noin kaksi vuotta kiinteistön kaupan jälkeen. On täysin mahdollista, että mitään mikrobivauriota ei ole edes ollut vielä lokakuussa 2013.
Autotallin ja asuintilojen välinen höyrysulku ei ole väärin asennettu edellyttäen, että autotallissa pidetään lämpö päällä.
Perustuksen epävarmuustekijät jäävät haastehakemuksessa vähintäänkin hatarasti perustelluiksi. M. Litttsen tarkastusraportissa todetaan vain, että perustus on pinnoitettu, joten sen kunnosta ei ole varmuutta.
Mainitut ulkoverhoustiilien katkeamat ovat sellaisia näkyviä vaurioita, jotka kantajien olisi tullut nähdä tarkastaessaan kiinteistön ennen kauppaa. Todennäköisesti halkeamia ei tuolloin ole ollut edes olemassa. Kysymyksessä ei ole piilevä virhe, josta kantajilla olisi oikeus saada vastaajalta korvausta.
Hieman epäselväksi jää myös se, mitä kantajat tarkoittavat nyttemmin esiin tulleilla vaurioilla ja laajalla korjaustarpeella. On selvää, että vuonna 1982 rakennettu talo ei ole teknisesti täysin samanlainen kuin nykyisin rakennettavat talot.
Tarvittavista korjaustoimenpiteistä
Alapohjan mikrobiongelman poistamista vastaajan lukuun voidaan pitää välttämättömänä toimenpiteenä, mikäli M. Litttsen raportissa mainittujen mikrobivaurioiden katsotaan olleen olemassa kauppaa tehtäessä. Kaikki muut suositellut toimenpiteet ovat sellaisia, että ne eivät kuulu vastaajan vastuulle.
Alapohjan betonilaatan purkaminen ei ole välttämätöntä mikrobiongelman poistamiseksi.
Ulkoseinän halkeamat olisi tullut havaita ennen kiinteistön kauppaa. Toinen vaihtoehto on, että halkeamia ei ole edes ollut kiinteistön kauppaa tehtäessä. Itse talon perustuksen kunnosta tai virheistä ei ole esitetty mitään selvitystä.
Yläpohjan ilmanvaihto on toteutettu rakennusaikana voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti.
Pesuhuoneen peruskorjaus ei kuulu vastaajan maksettavaksi.
Pihamaan muoto ei voine olla sellainen yllättäen esiin tullut "virhe", jota kantajat eivät olisi voineet havaita ennen kiinteistön kauppaa.
Korjauskulujen arvioista
Rakennustoimisto R. Rattt Oy:n kustannusarvio sisältää sellaisia toimenpiteitä, jotka eivät ole välttämättömiä asunnossa todetun laatuvirheen korjaamiseksi. Näitä ovat ainakin
- betonirakenteisen alalaatan poistaminen
- maanpinnan maa-aineksen poistaminen
- maanpinnalle sora/sepeli, eps-eriste n. 15 - 20 cm ja betonirakenteinen pintalaatta n. 8 - 10 cm+ (lattialämmitys) ja lattiapinnoite.
- ulkoseinän alareunan korjaus ja perustusrakenteen kunnon varmistus
- ullakkotilan ilmanvaihdon korjaus
- pesuhuoneen peruskorjaus
- maanpinnan kallistuksien parantaminen ja maanpinnan laskeminen.
Vastaajan käyttämien asiantuntijoiden mukaan omakotitalossa havaitun mikrobiongelman korjaaminen ja poistaminen ei edellytä
betonirakenteisen pintalaatan poistamista. Korjaus voidaan toteuttaa betonilaatan reunat tiivistämällä.
Kiinteistön maanpintaan, ulkoseiniin, pesuhuoneeseen ja ullakon ilmanvaihtoon kohdistuvat toimenpiteet eivät ole tarpeellisia mikrobiongelman korjaamiseksi. Lisäksi kaikki nämä "viat" ovat sellaisia, jotka ovat olleet ostajan tiedossa kiinteistön kauppaa tehtäessä.
Vastaajan asiamies on lähettänyt L. Rtttlle viestin, jossa hän on pyytänyt häntä esittämään perustelut Rakennustoimisto R. Rattt Oy:n kustannuslaskelmalle. L. Rttt ei ole enää Rakennustoimisto R. Rattt Oy:n palveluksessa. Hänen sijasta vastasi R. Rattt, joka ilmoitti, että heidän tekemää kustannusarviota ei voi sellaisenaan ottaa oikeudenkäynnin pohjaksi.
T. Ivtttn tekemä kustannusarvio ei sisällä alapohjan betonilaatan purkua, koska se on mikrobivaurion korjaamisen vuoksi tarpeetonta. Ivttt on ainoa henkilö, joka on syventynyt kohteen piirustuksiin ja tehnyt laskelman rakennuspiirustuksesta saatavien tarkkojen mittojen perusteella.
Kivalan Rakennuspalvelu Oy:n laskemaan korjauskustannusarvioon ei sisälly kantajan asiamiehen arvelemia epävarmuustekijöitä. J. Mättt on kertonut tutustuneensa korjattavaan kohteeseen ulkopuolelta paikan päällä ja laskeneensa tarkasti korjauskulut. Kustannusarviossa oleva lisätyön tuntihinta ei ole J. Mätttn epävarmuutta, vaan tarkoittaa mahdollisia pesuhuoneeseen tehtäviä lisätöitä. Myös J. Mättt on kertonut, että omakotitalossa olevan mikrobiongelman poistamiseksi betonisen aluslaatan purkaminen ei ole välttämätöntä.
Kantajien todisteista
Vastaaja myöntää riidattomaksi kantajien kirjallisen todisteen 4 todistusteeman. Jos nyt puheena olevassa omakotitalossa on mikrobeita, ne saattavat muodostaa terveyshaitan asuintiloissa oleskeleville.
- mikäli osoitetaan, että M. Litttsen raportissa mainitut mikrobivauriot ovat olleet olemassa jo ennen kauppaa, kuuluu se vastaajan vastuulle
- kantajien ja vastaajan selvittelykulut määrien osalta
- onko alapohjan rakentamistapa ollut virheellinen
- peruslaatan paksuus ei ole rakennuspiirustusten mukainen 10 cm
- alapohjan lämmöneriste määrältään riittämätön (osittainen purueristys, jonka määrä vaihtelee)
- höyrynsulkumuovin sijainti peruslaatan päällä
- ovatko mikrobivauriot olleet olemassa jo kauppaa tehtäessä ja mikäli ovat, onko kysymyksessä ns. salainen virhe
- onko kiinteistössä ylipäänsä niin olennaista virhettä, että se oikeuttaisi kaupan purkuun
- onko alapohjan peruslaatan purkaminen ja uudelleen rakentaminen sekä täyttömaan vaihto tarpeellista mahdollisen mikrobiongelman poistamiseksi
- onko autotallin ja asuintilojen väliseinän höyrysulku asennettu virheellisesti ja kuuluuko se vastaajan vastuulle
- perustuksen ja ulkoseinien alaosien kunnon epävarmuustekijät
- olisiko kantajien tullut huomata ulkoverhoustiilien katkeamat ennen kauppaa vai onko niitä silloin vielä ollutkaan ja kuuluuko se vastaajan vastuulle
- kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset
- hinnanalennuksen peruste ja määrä
- kantajan saaman asumishyödyn peruste ja määrä
- vahingonkorvauksen ja selvittelykulujen peruste
- esitettyjen korjauskustannusarvioiden luotettavuus
K1. Kauppakirja 14.10.2013
K2. Rakennusmestari M. Litttsen asunnon tarkastuslausunto 31.11.2015 ja 13.6.2016
K3. Rakennustoimisto R. Rattt Oy hinta-arvio omakotitalon korjaustöistä 11.12.2015
K4. Peruspalvelukuntayhtymä Kallion asunnontarkastuspöytäkirja 4.7.2016
K5. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy/ Rakenneavaukset ja materiaalinäytteiden otto 20.11.2017
K.6. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy korjauskustannusarvio 23.11.2017
V1. 6.10.2013 päivätty kosteuskartoitusraportti, sivut 7 - 8.
V2. Elenia Oy:n raportti Vkatu X sähkön kulutuksesta vuosina 2007 - 2012 ja kantajien asiamiehen ilmoitus sähkön kulutuksesta kiinteistöllä vuosina 2014 ja 2015.
V3. TI-Pinta Oy Ab:n kustannusarvio.
V4. Kivalan Rakennuspalvelu Oy:n tarjous mikrobivaurion korjaamisesta.
V5. A. Kotttn tarjous mikrobivaurion korjaamisesta.
V6. TI Pinta Oy:n kustannusarvio
V7. Lämmitystarvelaskelmat
V8. Turun Yliopiston Ympäristöntutkimuskeskuksen ohjeet rakennuksen mikrobitutkimuksessa
K1. M. Ixxx
K2. R. Ixxx
K3. Todistaja K. T. Puttten
K4. Todistaja M. A. Littt
K5. Todistaja R. Petttnen
V1. K. Kxxx
V2. Todistaja T. Ivttt
V3. Todistaja J. Mättt
Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä. Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Saman pykälän 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Saman pykälän 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Pykälän 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Saman pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
M. Ixxx on kertonut, ettei hänellä ole rakennuspuolen kokemusta. M. Ixxxn mukaan ennen kauppaa yhden korjatun vesivahingon lisäksi muuta hälyttävää ei ilmennyt. Kiinteistön muuton jälkeen yleistä sairastelua oli alkanut tulla ja lapset olivat olleet useasti sairaana. Muutaman kerran hänellä itsellään oli ollut voimakkaita päänsärkykohtauksi, jonka vuoksi ambulanssi oli käynyt häntä lääkitsemässä ja hänen oli pitänyt olla myös osastolla tipassa.
Ixxx on kertonut, että kiinteistön ongelmat olivat tulleet tietoon tutkimusten kautta. Ensin oli käynyt koirat, sitten M. Littt ja sen jälkeen terveystarkastaja. Ixxxt olivat muuttaneet kiinteistöltä marraskuussa 2015. Muutama viikko kiinteistöltä pois muuton jälkeen olo oli alkanut helpottamaan, puoli vuotta pois muuton jälkeen oli alkanut olla normaali olo. Lääkäri ei ole tehnyt oireista diagnoosia.
Ixxx on kertonut, että sähkön käyttö kiinteistöllä oli pienentynyt, koska he olivat lämmittäneet taloa leivinuunilla, joka toinen päivä. Myöskään sisäsaunaa ei juurikaan oltu käytetty. Autotallissa on ollut patteri lämpimänä koko ajan ja lämpötila on ollut koko ajan +18 astetta.
Asunnossa on lämmöt päällä ja he ovat käyneet katsomassa sitä säännöllisesti ja he ovat pitäneet huolta kiinteistöstä edelleen, vaikka eivät asukaan siellä.
Kiinteistön ostamisen jälkeen he olivat hioneet ja lakanneet lattiat, tapetoineet seiniä, maalanneet kattoa laittaneet listoja ja sähkömies oli käynyt laittamassa pattereita kuntoon. Näistä oli syntynyt yli 6000 euron kulu.
Ixxx kertoi myyjällä pesuhuoneen lattian pullistumisesta, johon vastaaja oli sanonut, että sinne pitää hankkia joku korjaamaan se. Tämän jälkeen eivät ole olleet pahemmin yhteyksissä, paitsi lakimiesten välityksellä.
R. Ixxx on kertonut, ettei hän ymmärrä rakentamisesta yhtään mitään. R. Ixxx on kertonut olleensa lasten kanssa kotona päivisin ja lapsilla oli ollut silmätulehduskierrettä ja korvatulehduskierrettä. He olivat aina viikon kuumeessa, jonka jälkeen kaksi päivää terveenä ja sen jälkeen sairastelu oli alkanut taas alusta. M. Ixxx oli tullut yleensä torstaisin kotiin reissutyöstä, perjantai-iltana hänellä oli ollut jo pää niin kipeä, että oli muutaman kerran joutunut käymään terveyskeskuksessa tai sitten ambulanssi oli käynyt. R. Ixxx on kertonut hänellä itsellään olleen pääkipua, silmien kuivumista ja tukkoinen kurkku.
R. Ixxx oli soittanut homekoirat käymään, jonka jälkeen homekoirien merkkausten perusteella he olivat pyytäneet M. Littttä ottamaan näytteitä.
R. Ixxx on kertonut, että aluksi oireilua ei halunnut taikka osannut yhdistää taloon. Siitä milloin oireilu on tarkalleen ottaen alkanut, ei hän ole pitänyt tarkkaa kirjaa.
K. Kxxx on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusinsinööri ja vuodesta 2001 lähtien rakennustarkastaja.
Talo on itse suunniteltu ja he olivat rakentaneet sen vuosina 1981-82, hän oli ollut rakentamisessa mukana ja heillä oli ollut myös kirvesmies. Kxxxn mielikuvan mukaan talo on rakennettu sen ajan rakennusmääräysten mukaan. Talo on tehty kantavalle laatalle, alle on laitettu eristeeksi gyprockia. Laatan alla oleva täyttömaa on täyttänyt sen aikaiset määräykset. Talo on kierretty perustusten alla salaojaputkilla, salaojat on vedetty ympäröiviin ojiin.
Kxxx on kertonut asuneensa talossa vuoteen 2013 asti. Hänellä tai kenelläkään muulla hänen perheestään ei ole ollut oireilua sisäilman vuoksi. Kxxxlla on ollut tunne, että talo on terve. Myös M. Ixxx oli sanonut hänelle, ettei talossa ole mitään ongelmaa, koska hän on homeallerginen.
Ensimmäisen kerran Kxxx oli kuullut, että talossa olisi sisäilmaongelmia kaksi vuotta kaupan teon jälkeen. R. Ixxx oli ilmoittanut Kxxxlla, että heillä lapset sairastavat ja he ovat kutsuneet homekoirat.
Sähkön kulutuksen osalta Kxxx oli alkanut epäilemään, kun oli huomannut talolla käydessään, että uusi puoli oli ollut suljettu ja ettei uutta puolta lämmitetä. Uunin lämmittäminen ei hirveästi vaikuta sähkölaskuun. Kxxxn käsityksen mukaan vain talon keskiosaa on lämmitetty. Talon uusi puoli on rakennettu vuonna 1988 ja siellä on normaali maanvarainen lattia.
Autotallin muovin osalta Kxxx on lausunut, ettei kahden lämpimän tilan välissä olevalla muovilla ei ole mitään merkitystä.
Kxxx ei ole jättänyt Ixxxille kertomatta mitään. Alalaatta oli tutkittu kaupan teon yhteydessä. Sisäilmamittauksia talossa ei ole tehty, koska niitä ei enää suositella.
Astianpesukone oli hänen omistusaikanaan vuotanut ja se oli saman tien korjattu.
Kxxxn mukaan rakennukseen tehtävät korjaukset eivät tarvitse rakennuslupaa.
T. Puttten on kertonut havainnoistaan, jotka ilmenevät kirjallisesta todisteesta K5. Puttten on kertonut näytteiden ottamisen osalta, että ne näytteet, mitkä on otettu, on otettu, koska niillä on merkitystä sisäilmaan. Näytteet on otettu desinfioiduilla välineillä.
Puttten mukaan talossa ei välttämättä ole sellaista, että se olisi rakennusaikana tehty rakennusohjeiden vastaisesti, mutta talo on varmasti "valskannut" alusta asti. Talon lattiarakenne ei ole välttämättä estänyt mikrobien nousua. Pohjalaattoja ei tutkittu. Puttten mukaan se, että näytteitä on löytynyt, tarkoittaa sitä, että talo on saanut liikakosteutta jossakin vaiheessa. Mikrobit eivät tule muuta kautta. Puttten mukaan talossa ei haissut.
Puttten mukaan asukkaan herkistymisen vuoksi talon korjaaminen on haastavaa, koska se pitäisi korjata heikomman mukaan.
Autotallin muovien osalta Puttten on lausunut, ettei niillä välttämättä ole vaikutusta sisäilmaan, mutta se on huono rakennustapa.
Lisäksi Puttten on kertonut rakennuksen vaatimista korjauksista ja siihen liittyvistä kustannuksista, jotka ilmenevät kirjallisesta todisteesta K6. Lähtökohta korjaamisessa on, että sitä voidaan käyttää vakituisena asuntona turvallisesti. Puttten mukaan salaojat tulee uusia korjauksen yhteydessä, jotta vaiva ei uusiutuisi. Siksi salaojat, sadevesiviemäröinnit, routasuojat ja patolevyt asennetaan ilman muuta tuossa yhteydessä. Korjauksessa ulkoseinät joudutaan aukaisemaan, jonka vuoksi samalla tulee korjattua pesuhuone. LVIS työt ovat esimerkiksi vesivaraajan poistot ja kalustojen poistot.
Puttten mukaan omakotitalon käyttöikä on aikanaan suunniteltu 50 vuodeksi. Ulkoseinien osalta tasonparannusta tulisi ainoastaan pintojen osalta. Alapohjalaatan osalta käyttöikä on normaalissa rasitusluokassa vuonna 1982 rakennetulle osalle 50 vuotta.
Puttten mukaan kaikki esitetyt korjaustoimenpiteet ovat välttämättömiä ja korjaukseen tarvitsisi rakennusluvan.
M. Littt on kertonut, että rakennuksen suurimpina ongelmina olivat alapohja, ulkoseinä ja maanpinta. Myös saunassa ja pesuhuoneessa oli pieniä ongelmia. Lattiarakenne oli betonilaatan päälle koolattu puulattia. Tässä kohteessa oli ollut huomattava mikrobimäärä ja eristeissä oli ollut hajua. Tarkastuksessa oli keskitytty lattioiden näytteiden ottoon.
Littt on kertonut havainnoistaan, jotka ilmenevät kirjallisesta todisteesta K.2. Alkuun oli otettu kolme materiaalinäytettä, ja niissä kaikissa oli ollut mikrobikasvustoa. Vuonna 2016 oli otettu lisää näytteitä, joilla oli varmistettu koko lattiarakenteessa olevan ongelma. Litttsen mukaan näin suuret mikrobimäärät eivät ole sallittuja. Näytteet olivat otettu betonilaatan päältä, mikä on suorassa yhteydessä huoneilmaan.
Litttsen mukaan alapohja saadaan korjattua, kun betonilaatta poistetaan ja alapohjan hiekat saadaan poistettua. Toinen vaihtoehto on jättää betoni sinne alle, mutta riskinä on, että sitä ei saada riittävän tiiviiksi. Betonilaatan poistaminen tulee vähän kalliimmaksi. Litttsen mukaan Puttten tekemä laskelma korjauskustannuksista on suurin piirtein saman suuruinen kuin hänen itsensä tekemät laskelmat. Mikäli peruslaatan vaihto jätettäisiin pois, olisi ero lähemmäs 10.000 euroa. Litttsen mukaan väliseinät tulee samassa yhteydessä korjata ja myös tältä osin Puttten hinta-arvio on oikea.
Litttsen mukaa alapohja on tehty silloisten määräysten mukaan. Tiivistämistä käytetään jonkun verran näissäkin kohteissa, mutta siihen liittyy omat riskinsä. Litttsen mukaan rakennuksen taso ei juurikaan parane lattiakorjauksen myötä, vaan korjauksen myötä se palaa uudelleen asumiskäyttöön. Pintojen uusimisen myötä tasonparannusta tulisi jonkin verran. Tasonparannus on hyvin hankala määritellä.
Litttsen mukaan pesuhuonetta ei voi käyttää, koska siellä on laattoja irti. Pesuhuone joudutaan kuitenkin korjaamaan, jotta ulkoseinät saadaan korjattua. Samanlainen vaurioriski on myös siellä, vaikka näytettä ei otettukaan.
Litttsen mukaan autotallissa höyrysulkumuovin tulisi olla lämpimämmällä puolella, mutta jos lämpötila on sama ei sen pitäisi tuottaa vaurioita.
Litttsen mukaan lattian vaurioituminen on pitkäaikainen prosessi, kysymys ei ole muutamista vuosista. Ihmiset reagoivat altistumiseen eri tavalla, toisilla altistuminen näkyy muutamassa vuodessa. Litttsen mukaan tällainen tässä talossa oleva mikrobimäärä tuo pitkäajan kuluessa altistumisen ja sairastumisen.
R. Petttnen on kertonut, että rakennuksessa on pohjan lämmöneristeessä mikrobikasvustoja ja jopa mikrobivauriota, jotka ovat rakenteen epätiiveydestä johtuen asuintiloissa oleskeleville terveyshaittaa aiheuttavia. Petttsen mukaan tutkimustulosten perusteella voi tehdä johtopäätöksen, että kyseessä on laaja mikrobivaurio. Petttsen mukaan erityisesti rakennuksesta löytynyt voimakas sädesienikasvusto on terveyshaittaa aiheuttava.
Korjaustavan osalta Petttnen on kertonut, että alapohjan lämmöneristeet on syytä korjata poistamalla ne. Todennäköistä on, että alapohjan puurunkorakenne on myös mikrobivaurioitunut. Seinän korjaustarpeen osalta hän ei ole osannut ottaa kantaa.
Petttsen mukaan tässä talossa on varsin tyypillinen alapohjan mikrobivaurio, mutta rakenteellisesti rakennuksessa on epätyypillisiä rakenteita.
Petttsen mukaan mikrobivaurio tulee poistaa. Kiinteistön omistajalle voi olla merkitystä sillä, miten kasvusta poistetaan, koska se voi vaikuttaa rakenteen elinkaareen.
Rakennus ei ole asumiskiellossa, mutta tällä hetkellä se ei ole asumiskelpoinen. Petttnen on kertonut pitävänsä hyvin epätodennäköisenä, että vauriot olisivat syntyneet neljän vuoden aikana, jolloin ostajat ovat siinä asuneet. Petttsen näkemyksen mukaan kysymys on rakennusfysikaalisesta ongelmasta, joka on hyvin pitkäkestoinen.
T. Ivttt on kertonut, että hänen tekemänsä kustannusarvio (kirjalliset todisteet V3 V6) on laskettu siten, että työ teetetään ulkopuolisella. Ivtttn mukaan talo on rakennettu täysin sen aikaisten rakennusmääräysten mukaisesti. Toki nykyään puhutaan riskirakenteesta, mutta nämä riskit eivät välttämättä toteudu. Ivtttn mukaan muovi betonilaatan päällä on silloin ollut yleinen tapa.
Ivtttn mukaan talon oletettu, viitteellinen ongelma on lattiarakenne. Sen raoista tulee mikrobeja. Rakenteessa on jo valmiiksi mikrobeja, niitä on jo valmiiksi rakennusmateriaaleissa. Nämä mikrobiasiat ovat aina ongelmallisia. Rakennus on rakennettu rakennushiekan päälle eikä sitä ole käytetty kapillaarikatkona. Hiekassa on myös todennäköisesti puuta. Rakennusmääräykset eivät velvoita ketään taannehtivasti.
livaran mukaan ne kohteet, joista näytteitä on otettu, ovat otettu tarkoitushakuisesti, esimerkiksi tuulensuojalevystä.
Ivtttn mukaan talon seinät ovat hyvässä kunnossa. Kohteessa oli todettu, että kaikki puutavara oli kuivaa, vaikka ulkona oli ollut sellaiset olosuhteet, että niiden olisi pitänyt olla kosteita. Jotta syntyy lahovaurioita, kosteuden pitäisi olla jatkuvaa.
Ivtttn mukaan talon ongelmat johtuvat ilmavirtauksesta, jotka tulevat lattianrajasta. Mikrobit johtuvat materiaaleista, jotka sinne on toimitettu. Mikrobit ovat saaneet kosteutta jossakin vaiheessa.
Ivtttn mukaan ongelma korjataan siten, että puukoolattu lattiarakenne poistetaan. Sen jälkeen laitetaan uudet lämmöneristelevyt. Korjauksessa korjataan lattiarakenne ja seinien alaosat. Ivtttn tarjouslaskelmassa korjataan myös ne kohdat, joista Tehoinssit ovat ottaneet näytteitä.
Ivtttn mukaan lattian betonilaattaa ei korjata, koska se ei muuta sitä tilannetta yhtään miksikään. Purkaminen ei ole välttämätöntä mikrobien poistamiseksi eikä laattaa desinfioida, koska niitä ei suositella. Seiniä ei korjata ylöspäin, koska ylhäällä ei ole todettu mitään. Tiivistämiskorjaus on oikea korjaustapa ja käsittely on kunnollinen. Tällaiset remontit ovat onnistuneet ja kustannusarviot pysyneet. Pesutilat ovat rakenteeltaan niin tiiviit, ettei sieltä pääse tulemaan mikrobeja.
Ivtttn mukaan muovi autotallin ja asuintilan välillä ei ole rakennusvirhe. Hän on kertonut ymmärtäneensä, että se on asennettu sinne pakokaasujen ja kulkeutuvan kosteuden vuoksi. Autotallin korjaus on tarpeeton toimenpide. Ivtttn mukaan korjaus tuo 40% tasonparannus. 40% perustuu täysin matematiikkaan.
Salaojien osalta Ivttt on lausunut, että vuonna 1982 salaojamääräyksiä ei ole ollut ollenkaan vaan ne ovat tulleet vasta 2000 -luvulla.
Ivtttn mukaan sähkölaskun tippuminen noin 40 % tarkoittaa sitä, että lämpöä tiputettu. Jos talon lämpöä on alennettu, kosteuskuormitus lisääntyy.
Ivtttn käsityksen mukaan tällainen korjaus ei tarvitse rakennuslupaa. Ivttt on kertonut, ettei hän lähde suosittelemaan ketään, joka tekisi tarjouksen hänen esittämäänsä hintaan.
J. Mättt on kertonut Kxxxn pyytäneen tarjousta remontista. Mättt on kertonut nähneensä rakennusta koskevan tutkimusraportin. Hän ei ole käynyt rakennuksen sisällä, vain sen ulkopuolella. Hänen antamansa tarjous remontista (kirjallinen todiste V4) sisältää väliseinien katkaisemisen, lattian purut ja tiivistykset keittiössä ja kahdessa muussa huoneessa. Mätttn mukaan tarjouksen antamisesta on sen verran aikaa, ettei hän enää tarkkaan muista.
Mätttn mukaan ulkoseiniin ei tulisi purkua vaan se tiivistettäisiin. Tiivistämisen myötä ulkoinen kosteus ei tulisi jatkossa. Tarjoukseen eivät kuulu pesuhuone ja sauna. Lisäksi valesokkelin korjaus kuuluu tarjoukseen.
Mättt on kertonut, että hänellä on kokemusta tällaisista korjauksista. Laattaa ei tarvitse purkaa, tiivistäminen riittää. Aiemmista töistä ei ole tullut sanomista.
Ixxxjen mukaan talossa on ollut mikrobi-, kosteus- ja lahovaurioita sekä rakennusvirheitä. Asiassa on käräjäoikeudessa kuultujen henkilöiden kertomuksilla ja kirjallisella todistelulla tullut näytetyksi, että talossa on Ixxxjen väittämät mikrobi-, kosteus- ja lahovauriot. Nämä vauriot ovat aiheuttaneet Ixxxille terveydellisiä ongelmia.
Talon rakentamisajankohtana on ollut voimassa sisäasiainministeriön Suomen rakentamismääräyskokoelma C2 vuodelta 1976, missä määrätään rakennusten veden- ja kosteudeneristyksestä. Rakentamismääräyskokoelman 2.2.1 kohdan mukaan ala- ja välipohjan sekä seinän rakenteiden on estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin. Vaikka tuon ajan määräykset ovat verraten ylimalkaiset, on myös rakentamisajankohtana edellytetty rakentamista siten, että kosteuden pääsy rakenteisiin estetään.
Kirjallisella todistelulla ja todistajien kuulemisella on tullut näytetyksi, että alapohjan rakenteena käytetty puukoolattu lattiarakenne on ollut riskialtis vaurioitumiselle (ns. riskirakenne) ja nyt tämä riski on toteutunut. Tähän on ollut syynä erityisesti sen aikainen rakennustapa. Saadun selvityksen mukaan rakennuksessa on laaja mikrobivaurio, joka on myös todennäköisesti Ixxxilla olleiden terveysongelmien syynä.
Asiassa on jäänyt luotettavasti selvittämättä alapohjassa olleen höyrynsulkumuovin merkitys vaurioiden syntymiseen sekä se, onko peruslaatan paksuus rakennuspiirustusten mukainen ja onko alapohjan lämmöneriste määrältään riittämätön. Joka tapauksessa alapohjan rakentamisen osalta on pidettävä merkittävänä Puttten kertomusta siitä, että rakennus on "valskannut" eli vuotanut alusta asti. Tästä puolestaan on vedettävissä johtopäätös, ettei rakennusvaiheessa ole menetelty alapohjan osalta asianmukaisesti, eli sitä ei ole rakennettu sen aikaisten rakennusmääräysten mukaisesti, koska kosteuden pääsy rakenteisiin ei ole estynyt. Tämän vuoksi alapohjassa voidaan katsoa olevan rakennusvirhe.
Erityisesti Puttten ja Litttsen kuulemisella ja kirjallisella todistelulla on myös näytetty, että todennäköisesti myös ulkoseinien ja väliseinien alaosat ovat vaurioituneet ja ne ovat korjaustarpeessa. Myös tältä osin on kysymys rakennusvirheestä.
Ixxxt ovat pitäneet rakennusvirheinä myös puutteellista salaojitusta, autotallin ja asuintilojen väliseinän höyrysulun asennusta sekä ulkoverhoustiilien katkeamia. Näiltä osin käräjäoikeus toteaa, ettei asiassa ole esitetty näyttöä, jonka perusteella olisi ilmennyt syytä pitää mainittuja seikkoja rakennusvirheinä. Salaojituksen osalta käräjäoikeus lisäksi toteaa, ettei sitä ole rakennusaikana edes vaadittu. Ulkoverhoustiilien katkelmien osalta käräjäoikeus toteaa selvittämättä jääneen sen, milloin ne ovat syntyneet. Autotallin ja asuintilojen väliseinän höyrysulun asennuksen osalta kysymys on lähinnä huonosta rakennustavasta, mutta lattiassa olevan rakennusvirheen myötä tämä seikka jää merkityksettömäksi.
Kxxx on toisaalta väittänyt, että vahingot olisivat syntyneet vasta kaupanteon jälkeen Ixxxjen omien toimenpiteiden johdosta, koska sähkönkulutus on pienentynyt huomattavasti hänen asumisajoistaan. Ixxxt ovat kertoneet lämmittäneensä taloa puulla. Käräjäoikeus toteaa, että Kxxxn väite tältä osin jäänyt vain väitteen varaan eikä asiassa ole tullut näytetyksi, että ainakaan Ixxxjen menettely olisi rakennuksen mikrobivaurioita aiheuttanut.
Virheen syntyajankohta ja Kxxxn tietoisuus virheistä
Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Maakaaren esitöiden mukaan riittävää on, että vian syy tai peruste on ollut kaupantekohetkellä olemassa (HE 120/1994 vp, s. 56).
Nyt kysymyksessä olevien alapohjan vaurioiden syynä ovat olleet edellä mainittu ns. riskirakenne ja alapohjarakenteen rakennusvirheet siltä osin, kun se ei ole pitänyt kosteutta määräysten mukaisesti. Vaurioiden syyt ovat siten syntyneet ja talon rakentamisaikana ja ne ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. Kxxx on myöntänyt, että mikäli osoitetaan, että mikrobivauriot ovat olleet olemassa jo ennen kauppaa, kuuluvat ne hänen vastuulleen.
Saadun selvityksen mukaan Kxxx on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja hänen ammattinsa on rakennustarkastaja. Hän on myös itse suunnitellut ja rakentanut talon yhdessä silloisen miehensä kanssa, apuna heillä on ollut kirvesmies. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Kxxx tai hänen perheenjäsenensä olisivat oireilleet talossa asuessaan. Ottaen kuitenkin huomioon Kxxxn koulutuksen ja erityisesti hänen ammattinsa rakennustarkastajana sekä sen, että hän on itse suunnitellut ja rakentanut talon, on Kxxx tiennyt tai ainakin hänen olisi pitänyt tietää talon rakentamistavasta ja siihen liittyvistä mahdollisista ongelmista. Saadun selvityksen mukaan Kxxx ei ole tuonut näitä asioita Ixxxjen tietoon, hän on kertonut Ixxxille kaupan teon yhteydessä ainoastaan yhdestä korjatusta vesivahingosta. Ixxxille on jäänyt käsitys, että rakennuksen on pitänyt olla kunnossa ja he ovat myös luottaneet siihen, koska myyjänä on ollut ns. rakennusalan ammattilainen. Tällä on myös erityinen merkitys Kxxxn tuottamusta arvioitaessa. Tällaisissa tilanteissa myyjällä on todistustaakka omasta huolellisuudestaan. Kxxx ei ole pystynyt osoittamaan, että hän olisi toiminut huolellisesti rakennuksesta tietoja antaessaan.
Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että Kxxx on ennen kaupan tekemistä antanut Ixxxille joko virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, tai ainakin hän on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta Ixxxille sellaisesta tyypillisestä kiinteistön käyttöön tai arvoon edellä mainitusta ominaisuudesta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Kysymys ei siten ole salaisesta virheestä.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Maakaaren esitöiden mukaan hinnanalennuksen laskemisessa voidaan lähtökohtana käyttää niitä välttämättömiä kustannuksia, joita ostajalle on aiheutunut virheen tai vahingon korjaamisesta (HE 120/1994 vp, s. 62-63).
Ixxxt ja Kxxx ovat esittäneet toisistaan poikkeavia arvioita korjauskustannusten määrästä. Ixxxt ovat katsoneet, että virheen korjaus tulee maksamaan vähintään 105.533 euroa ja enintään 114.644 euroa (kirjalliset todisteet K3 ja K6). Ixxxjen laskelmien on selvitetty sisältävän myös sellaisten seikkojen korjaamista, joita ei ole katsottu virheeksi. Toisaalta Ixxxjen esittämien korjauslaskelmien myötä tulisi myös jonkin verran tasonparannusta esimerkiksi pesuhuoneen osalta. Ixxxjen laskelmat sisältävät lattian purkamisen.
Kxxx on katsonut, että virheen korjaus tulee maksamaan 20.000 eurosta 35.677,23 euroon (kirjalliset todisteet V3, V4, V5 ja V6). Kxxxn esittämät korjaustavat eivät sisällä lattian purkamista vaan se tiivistettäisiin.
Oikeuskäytännössä on lähtökohtaisesti katsottu, että vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä kohottaa rakennuksen arvoa, mitä ei tulisi ottaa huomioon korjauskustannusten suuruutta laskettaessa. Korjaustoimenpiteiden arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Jos tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, näiden korjaustöiden suorittaminen ei korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisessa kunnossa olevasta rakennuksesta (KKO 2004:78).
Tässä tapauksessa korjaukset tulevat kohdistumaan erityisesti talon lattia- ja seinärakenteiseen. Tämän vuoksi talon seinärakenteen käyttöiän ei voida katsoa parantuvan siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun alkaen rakennettu rakentamisajan vaatimusten mukaisesti. Erityisesti talon seinärakenteet ovat sellaisia, joiden voidaan edellyttää kestävän talon koko elinkaaren ilman, että niitä joudutaan välillä uusimaan. Lattiarakenteen osalta Ixxxjen voidaan katsoa kuitenkin saavan tasonparannusta jossakin määrin.
Vaikka todistajat Ivttt ja Mättt ovat esittäneet asiasta erilaisen näkemyksen, on saadun selvityksen perusteella lattian purkamista tiivistämisen sijaan pidettävä turvallisempana menetelmänä, koska tiivistämiskorjaukset eivät ole aina onnistuneet suunnitellusti. Tämän vuoksi korjauskustannusten oikeaa suuruutta on arvioita siitä lähtökohdasta, että lattiarakenne puretaan.
Tehoinssit Oy:n antaman, korkeimman korjauskustannusarvioin (vaihtoehto 1) mukaan tulevat lattian korjauskustannukset olemaan 27.543 euroa, ulkoseinien korjauskustannukset 28.598 euroa sekä väliseinien korjauskustannukset 8487 euroa, yhteensä 64.628 euroa. Lisäksi olisi otettava huomioon muut kulut, jotka laskelmassa ovat 18.048 euroa. Edellä mainittu muita kuluja koskeva summa on koko korjauskustannusarvion osalta, joten se ei ole sellaisenaan paikkaansa pitävä. Muilta kuin edeltä mainituin osin laatuvirhettä ei ole todettu.
Pesuhuoneen osalta on todettava, että se alkaa olla teknisen käyttöikänsä loppupuolella, eikä sen uusiminen voi tulla Kxxxn vastattavaksi.
Yhtä kaikki, korjauskustannusten määrää ei ole mahdollista arvioida täysin tarkasti. Lisäksi mahdollista on, että korjaukset saa teetettyä vähän Tehoinssit Oy:n laskelmaa edullisemminkin. Tämän vuoksi käräjäoikeus arvioi lattian ja seinärakenteiden korjauskustannusten määräksi noin 75.000 euroa, ja lattiaan tuleva tasonparannus huomioon ottaen, 60.000 euroa.
Kiinteistön kauppahinta on ollut 162.000 euroa, josta myyjän vastuulle kuuluvien korjauskustannusten määrä 60.000 euroa on noin 37 %. Aiemmassa oikeuskäytännössä kaupan purkamiselle vaadittu olennaisuusedellytys on vakiintunut tasolle, jossa korjauskustannukset ovat vähintään 40% kauppahinnasta. Ratkaisussaan KKO 2015:58 ottanut asiaan erilaisen kannan ja todennut, että korjauskustannusten nousu 40 %:iin kauppahinnasta voi johtaa tapauksesta riippuen kuitenkin joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.
Käräjäoikeus toteaa, että kiinteistökauppojen purkamiskynnystä on kuitenkin edelleen pidettävä korkealla. Vaikka korkein oikeus onkin antanut edellä mainitun ratkaisunsa, on virheen olennaisuutta arvioitava kussakin yksittäistapauksessa erikseen. Käräjäoikeus toteaa, ottaen huomioon sekä Ixxxjen että Kxxxn asema ja muut olosuhteet, kaupan purkaminen johtaisi nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kohtuuttomuuteen. Virhe on mahdollista kohtuullisessa ajassa ja kauppahintaan nähden kohtuullisin kustannuksin korjata. Lisäksi vaikka Ixxxilla ei ole rakennusalan kokemusta ja he ovat olettaneet ostaneensa hyvässä kunnossa olevan kiinteistön, on heidän tullut jo kiinteistöä ostaessaan mieltää se, että kysymys on verraten vanhasta kiinteistöstä, missä vastaan saattaa tulla suuriakin korjaustarpeita. Tämän vuoksi, vaikka kysymys ei olekaan salaisesta virheestä, ei ole kohtuullista, että Kxxx myyjänä jäisi yksin vastaamaan laatuvirheestä. Näin ollen kaupan purkamiselle ei ole edellytyksiä.
Käräjäoikeus toteaa, että Ixxxilla on todetun laatuvirheen vuoksi oikeus hinnanalennukseen. Käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen kohtuulliseksi määräksi 60.000 euroa.
Sijaisasumiskuluista ja vahingonkorvausvaatimuksesta irtaimiston osalta
Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Saman pykälän 3 momentin mukaan vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.
Koska kysymys ei ole salaisesta virheestä, Kxxx lähtökohtaisesti vastaa Ixxxille aiheuttamastaan vahingosta.
Ixxxt ovat vaatineet Kxxxtta korvaamaan pilalle menneen koti-irtaimiston arvona 3.378,00 euroa laillisine korkoineen. Todistaja Petttnen on kertonut, ettei irtaimiston osalta oltu annettu määräyksiä. Rakennuksesta on kuitenkin tehty mikrobilöydöksiä ja Ixxxt ovat kertoneet luotettavalla tavalla oireilustaan. Käräjäoikeus toteaa asiassa luotettavalla tavalla tulleen selvitetyksi, että Ixxxille on aiheutunut edellä mainittu vahinko, joka Kxxx velvoitetaan korvaamaan.
Ixxxt ovat vaatineet Kxxxtta korvaamaan heidän sijaisasumiskulunsa 18.605 euroa laillisine korkoineen. Kxxx on vaatinut, että tätä summaa tulee sovitella, koska hän ei ole voinut vaikuttaa kanteen nostamisen ja oikeudenkäynnin aikatauluun. Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että Ixxxt olisivat voineet asian vireille saattamiseen käräjäoikeudessa nopeamminkin, jonka vuoksi sijaisasumiskulujen sovittelulle vähäisissä määrin on edellytykset. Käräjäoikeus toteaa, että kohtuullinen korvaus Ixxxille sijaisasumiskuluista on 15.000 euroa laillisine korkoineen.
Selvittelykuluista
Ixxxt ovat vaatineet heille syntyneiden, määrällisesti riidattomien selvittelykulujen korjaamista. Koska aiemmin esitetyllä tavalla on tullut luotettavalla tavalla selvitetyksi, että rakennuksessa on ollut laatuvirhe, josta Kxxx myyjänä vastaa, tulee hänen korvata asiassa aiheutuneet selvittelykulut kokonaisuudessaan Ixxxille. Lisäksi käräjäoikeus toteaa, että kysymyksessä olevat selvittämiskulut ovat oikeudenkäyntikuluja, eivät vahingonkorvauskuluja, koska nämä kustannukset liittyvät kiinteästi asunnon kunnon selvittämiseen ja ovat siten luonteeltaan oikeudenkäynnin valmisteluun liittyviä kustannuksia.
Oikeudenkäyntikulujen osalta lopputulokseen päätyessään käräjäoikeus toteaa, että Ixxxjen vaatimukset ovat tulleet hyväksytyiksi vain osittain, minkä vuoksi Kxxx velvoitetaan korvaamaan Ixxxjen oikeudenkäyntikuluista 18.027,32 eurosta kolme viidesosaa (3/5), eli 10.816,39 euroa (oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §, 3 § 2 ja 8 §).
Koron määräytymisestä
Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Korkolain 6 §:n 1 momentin mukaan jollei eräpäivää ole velallista sitovasti ennalta määrätty, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut siitä päivästä, jona velkoja lähetti velalliselle laskun tai muutoin vaati määrätyn rahamäärän suorittamista.
Ixxxjen korkovaatimus hinnanalennuksen osalta perustuu edellä mainittuihin pykäliin, eikä viivästyskorkovaatimus vaadi esimerkiksi laskun kaltaista erääntymistä. Ixxxjen korkovaatimus on perusteltu ja edellä mainittuihin lainkohtiin perustuva.
Asiassa esitettyä näyttöä on arvioitu siinä laajuudessa, kuin se on ollut tarpeen asian ratkaisemiseksi.
K. Kxxx velvoitetaan suorittamaan M. ja R. Ixxxlle:
- hinnanalennuksena 60.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 31.10.2013 lukien 4.2.2016 saakka ja 5.2.2016 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,
- sijaisasumiskuluina 15.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta,
- vahingonkorvauksena 3.378 korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta,
- selvittelykuluina 9.093,53 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta ja
- oikeudenkäyntikuluina 10.816,39 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta
K. Kxxxn M. ja R. Ixxxon kohdistamat vaatimukset hylätään kaikilta osin.
M. ja R. Ixxx velvoitetaan korvaamaan nimeämilleen todistajille todistajanpalkkiot seuraavasti:
- T. Putttelle 800 euroa
- M. Litttselle 520,80 euroa
- R. Petttselle 392,28 euroa
K. Kxxx velvoitetaan korvaamaan nimeämälleen todistajalle todistajanpalkkion seuraavasti:
- T. livarille 430 euroa
Tuomioon tyytymätön saa hakea muutosta valittamalla Rovaniemen hovioikeuteen. Siinä tapauksessa tyytymättömyyttä on ilmoitettava viikon kuluessa tästä päivästä lukien.
Sekä kantajat M. ja R. Ixxx että vastaaja K. Kxxx ovat 12.4.2018 ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon. Ilmoitukset hyväksytty.
valitus maanantaina 7.5.2018
vastavalitus maanantaina 21.5.2018
Käräjätuomari J. A.
hovioikeudenneuvos V. S.
hovioikeudenneuvos L. R.
määräaikainenhovioikeudenneuvos T. H.
hovioikeuden esittelijä M. J.