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Timestamp: 2019-01-17 23:44:03
Document Index: 216225157

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 573', '§ 577', '§ 577', '§ 577', 'Art. 14', '§ 577', '§ 573', 'Art. 3', '§ 577', 'BGH']

Auch bei der Kündigung von Wohnraum durch eine GbR greift die Kündigungsbeschränkung ohne Wenn und Aber | Schlosser AktuellSchlosser Aktuell
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„(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder (…)“
Der Bundesgerichtshof hat sich nun mit den Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB vorgesehenen Kündigungsbeschränkung (Sperrfrist) beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts beschäftigt.
In dem entschiedenen Fall hat der inzwischen über 70 Jahre alte Beklagte zu 1 im Jahr 1981 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Vierzimmer-Altbauwohnung in Frankfurt am Main (Westend) gemietet, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau und seiner Tochter bewohnt. Die Nettomiete für die 160 qm große Wohnung beläuft sich zwischenzeitlich auf 856,25 € monatlich.
Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen schon deshalb ohne Erfolg, weil die Klägerin die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte1.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen – hier die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter – hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.
Vorliegend wäre es der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar an sich möglich, sich im Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen2. Ob im Streitfall ein solcher Eigenbedarf allerdings – was die Beklagten in Abrede gestellt haben – überhaupt in Betracht kam, hat das Berufungsgericht offen lassen können, so der Bundesgerichtshof, da die von der Klägerin im Mai 2015 ausgesprochene Kündigung bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirksam war. Denn trotz der Überschrift des § 577a BGB („Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“) gilt der darin vorgesehene Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll.
§ 577a Abs. 1a BGB verstößt auch nicht gegen höherrangiges Verfassungsrecht – so der Bundesgerichtshof. Bei ihrer gegenteiligen Auffassung übersieht die Klägerin, dass neben der Rechtsposition des Vermieters auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) geschützt ist. Den insoweit zum Schutz des Mieters erforderlichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters hat der Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erforderliche Maß beschränkt und etwa davon abgesehen, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zu verwehren, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen. Ebenso wenig verletzt es das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder -mehrheit, nicht aber durch eine Einzelperson die Sperrfrist auslöst. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden.
Nach alledem hat der Bundesgerichtshof die Revision der Klägerin zurückgewiesen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz bei…
Grundlegendes zur Eigenbedarfskündigung von…
LG Frankfurt am Main, Urteil vom 08.09.2016 – 33 C 1201/16; LG Frankfurt am Main – Urteil vom 11.04.2017 – 2-11 S 292/16↵
BGH, Urteil vom 14.14.2016 – VIII ZR 232/15↵