Source: https://www.ra-kotz.de/maklerhaftung-wegen-fehlerhafter-angaben-im-haus-expos-ansprueche-grundstueckverkaeufer.htm
Timestamp: 2019-09-20 08:51:17
Document Index: 222990749

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 437', '§ 439', '§ 652', 'BGH', '§ 241', '§ 531', '§ 85', '§ 254', '§ 249', '§ 249', 'BGH', '§ 254', '§ 249', '§ 195', '§ 167']

OLG Düsseldorf, Az.: I-7 U 82/15, Urteil vom 09.09.2016
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 26.06.2015 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin zu 2/3 von Ansprüchen der Eheleute G. N. C. und B.G.T die diesen aufgrund des Urteils des Landgerichts Kleve vom 29.06.2012 – 1 O 63/11 – aus den Ziffern 3) und 4) sowie aus den landgerichtlichen Kostenfestsetzungsbeschlüssen zum Aktenzeichen 1 O 63/11 zustehen, freizustellen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Klägerin zu 2/3 von jeden weiteren Schadensersatzansprüchen freizustellen, die den Eheleuten T/C im Zusammenhang mit der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 09.07.2010 ( UR-Nr. des Notars N) gegen die Klägerin zustehen oder zustehen werden.
Die Beklagte wird verurteilt, 1.761,08 EUR vorgerichtliche Anwaltskosten zu zahlen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten zu 3/5 und der Klägerin zu 2/5 auferlegt.
Dieses und das angefochtene Urteil – soweit es aufrechterhalten worden ist – sind vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen aus dem zwischen den Parteien unter dem 26.01.2010 geschlossenen Maklervertrag in Anspruch.
Unter Vermittlung der beklagten Maklerin verkaufte die Klägerin durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 09.07.2010 ihre Immobilie T, die von der Beklagten mit dem als Anl. K5 überreichten Exposé angeboten worden war, zum Preis von 305.000,- EUR an die Eheleute C/T. Mit im Oktober 2010 erstelltem – undatiertem – Schreiben (Anl. K3) erklärten die Käufer den Rücktritt von dem mit der Klägerin geschlossenen Kaufvertrag und führten zur Begründung an, dass die im Exposé der Beklagten gemachten Angaben zu dem Objekt unzutreffend gewesen seien. Die Käufer erhoben im Jahr 2011 vor dem Landgericht Kleve – 1 O 63 /11 – Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Klägerin wurde durch Urteil des Landgerichts Kleve vom 29.06.2012 verurteilt, an die Käufer 305.000,- EUR nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückauflassung des Grundstücks, an jeden der Käufer 5.285,- EUR Zug um Zug gegen Abtretung der Rückerstattungsansprüche betreffend Grunderwerbssteuer und insgesamt 33.096,48 EUR Schadensersatz zu leisten. Darüber hinaus wurde der Verzug der Klägerin mit der Rückgabe und Rückauflassung des Grundstücks und ihre Verpflichtung zum Ersatz jeden weiteren Schadens, der den Käufern im Zusammenhang mit der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 09.07.2010 entstanden ist und noch entstehen wird, festgestellt. Die gegen ihre Verurteilung gerichtete Berufung der Klägerin wurde durch Urteil des OLG Düsseldorf vom 01.08.2013 – I – 9 U 120/12 – zurückgewiesen.
Nach dem obsiegenden Berufungsurteil gegen die Klägerin nahmen die Käufer ebenfalls die Beklagte, der sie im Vorprozess den Streit verkündet hatten, auf Schadensersatz aus dem mit ihr geschlossenen Maklervertrag in Anspruch. Die Käufer schlossen mit der Beklagten am 25.07.2014 eine notariell beurkundete Vergleichsvereinbarung, in der die Beklagte sich verpflichtete, an die Käufer zur Abgeltung aller Schadensersatzansprüche einen Betrag von 305.000,- EUR für die Übertragung des Grundstücks T und 10.000,- EUR für den Käufern entstandene Vorfälligkeitszinsen zu zahlen. Die Käufer nahmen daraufhin ihre Klage vor dem Landgericht Kleve – 1 O 398/13 – zurück.
Die Klägerin meint, die Beklagte müsse für das arglistige Verhalten ihres Geschäftsführers einstehen und sie – die Klägerin -, soweit sie den Käufern Ersatz zu leisten habe, freistellen. Sie habe sich darauf verlassen, dass der in Grundstücksangelegenheiten versierte Geschäftsführer der Beklagten die richtigen und zutreffenden Formulierungen wähle, um das Hausgrundstück anzubieten. Ihr Ehemann habe dem Geschäftsführer der Beklagten sämtliche Informationen über das Objekt zugetragen und es ihm überlassen, welche Formulierungen er für das Exposé wähle. Der Begriff “kernsaniert” sei ihr nicht bekannt gewesen und aus eigenem Antrieb vom Geschäftsführer der Beklagten in das Exposé aufgenommen worden. Ebenso sei der Begriff des “Trockenlegens” ohne Hinterfragung in das streitgegenständliche Exposé aufgenommen worden. Die Klägerin sei der deutschen Sprache, zumindest was die bautechnischen Fachausdrücke anbelange, nicht mächtig.
Wenn die Beklagte nicht den Begriff des “Trockenlegens” im Exposé verwendet hätte, wäre der Kaufvertrag vollzogen worden, ohne dass die Käufer irgendwelche Ansprüche gegen die Klägerin hätten geltend machen können.
Die Beklagte hat sich im wesentlichen damit verteidigt, dass das Exposé bereits im Jahre 2008, als die Klägerin zum 1. Mal den Verkauf ihrer Immobilie beabsichtigt habe, erstellt und im Jahr 2010, als sie ihre Verkaufsabsichten wieder aufgenommen habe, erneut verwendet und aktualisiert worden sei. Schon im Jahre 2008 sei der Klägerin das fertiggestellte Exposé übersandt worden, woraufhin sie auch einen Änderungswunsch bezüglich des Baujahrs des Heizkessels geäußert habe. Weitere Änderungswünsche habe die Klägerin nicht geäußert. Sie sei mit der Veröffentlichung des Exposés in der gegebenen Form einverstanden gewesen und habe sich sämtliche darin enthaltenen Angaben zu eigen gemacht.
Zudem würde sich ihr Schadensersatzanspruch auf das negative Interesse beschränken; die Klägerin wäre so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn die behauptete Pflichtverletzung nicht erfolgt und es dementsprechend nicht zu einem Verkauf des Objektes gekommen wäre.
Das Landgericht hat über die Frage, wie es zu den Angaben im Exposé hinsichtlich der Sanierung und der Trockenlegung gekommen sei, Beweis erhoben und die Beklagte durch das angefochtene Urteil, auf das auch wegen der erstinstanzlich gestellten Anträge gemäß § 540 ZPO Bezug genommen wird, verurteilt, die Klägerin von Ansprüchen, die den Käufern aufgrund des Urteils des Landgerichts Kleve vom 29.06.2012 aus den Ziffern 3) und 4) sowie den landgerichtlichen Kostenfestsetzungsbeschlüssen zu 1 O 63/11 zustehen, freizustellen. Desweiteren hat es festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Klägerin von jedweden weiteren Schadensersatzansprüchen freizustellen, die den Käufern im Zusammenhang mit der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 09.07.2010 zustehen oder zustehen werden. Darüber hinaus ist die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt worden, soweit die Klägerin beantragt hatte, sie von der Verpflichtung, den Kaufpreis von 305.000,- EUR an die Käufer Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückauflassung des Grundstücks zurückzuzahlen, freizustellen.
Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme feststehe, dass der Mitarbeiter der Beklagten die Angaben im Exposé, das Haus sei trockengelegt und kernsaniert, ins “Blaue hinein” aufgenommen habe. Die Beklagte habe die Klägerin daher von den Leistungen, zu denen diese durch das Urteil des Landgerichts Kleve vom 29.06.2012 verurteilt worden ist, freizustellen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die weiterhin eine vollumfängliche Klageabweisung erstrebt.
Sie rügt, dass das Landgericht den Pflichtenkreis des Maklers bei der Weitergabe von Angaben des Verkäufers verkannt habe. Diese dürfe er ungeprüft – auch in einem Exposé – weitergeben. Es bestehe keine Erkundigungs- oder Nachprüfungspflicht und auch keine Pflicht zu eigenen Ermittlungen. Soweit eine Angabe des Verkäufers nicht als unrichtig, unplausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sei, könne der Makler sie im Exposé verwenden. Da der Begriff des “Trockenlegens” von der Klägerin selbst gestammt habe, habe grundsätzlich keine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht der Beklagten bestanden. Dies wäre nur dann anzunehmen gewesen, wenn die Angabe ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich gewesen wäre. Derartiges habe das Landgericht jedoch nicht feststellen können. Im Gegenteil habe die Beweisaufnahme und die Anhörung des Geschäftsführers der Beklagten ergeben, dass sie diese Information mit der erforderlichen Sorgfalt sondiert habe. Der Geschäftsführer der Beklagten habe die Wände an mehreren Stellen auf Feuchtigkeit überprüft und keine solche feststellen können. Der bautechnische Begriff des “Trockenlegens” sei nicht so kompliziert, dass der Zeuge E ihn nicht hätte verstehen können. Die Klägerin habe seinerzeit auf die Aushändigung des Exposés reagiert, indem sie weitere Lichtbilder und einen Zusatz hinsichtlich des Heizkessels gewünscht habe. Daraus habe die Beklagte den Schluss ziehen können, dass die Klägerin das Exposé tatsächlich und vollständig zur Kenntnis genommen und auch inhaltlich verstanden habe. Die Klägerin treffe insoweit jedenfalls ein Mitverschulden, wenn sie es unterlassen habe, den Text des Exposés auf inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen.
Desweiteren sei zu rügen, dass das Landgericht überhaupt keine Tatsachenfeststellungen zu der Frage, ob die von der Klägerin in Eigenleistung erbrachten Arbeiten objektiv gesehen nicht den Anforderungen an ein fachmännisches Trockenlegen entsprächen, getroffen habe.
Die Klägerin habe der Beklagten ausdrücklich den Maklerauftrag erteilt, eine kernsanierte Hofstelle zu vermarkten.
Die Klägerin habe allenfalls Anspruch auf Freistellung von etwaigen Nacherfüllungskosten, da sie den Käufern nach § 437 Nr. 1 i.V.m. § 439 BGB zur Mangelbeseitigung durch Nacherfüllung verpflichtet gewesen sei. Die Klägerin habe es versäumt, durch ein entsprechendes Nacherfüllungsanerbieten den Rücktritt der Käufer zu verhindern. Für diese Folgen habe nicht die Beklagte zu haften. Die Verurteilung des Landgerichts führe dazu, dass die Klägerin den Kaufpreis behalten könne und von sämtlichen anderen Folgen durch die Beklagte freigestellt werden müsste. Die Klägerin sei jedenfalls verpflichtet, Zug um Zug gegen Freistellung und Rückauflassung des Objekts den Kaufpreis an die Beklagte zurückzuzahlen, nachdem diese das Objekt inzwischen erworben habe.
Die Beklagte erhebt die Verjährungseinrede.
Die Verurteilung zur Freistellung von den in den Kostenfestsetzungsbeschlüssen zu dem Vorprozess 1 O 63/11 titulierten Ansprüchen sei schon deshalb zu Unrecht erfolgt, weil es an der erforderlichen Kausalität fehle. Die Prozessführung habe auf einer autonomen Entscheidung der Klägerin, die den Kaufvertrag nicht habe rückabwickeln wollen, weil sie mit dem Erlös bereits ein anderes Grundstück in den Niederlanden erworben hatte, beruht. Die Beklagte sei über den Rechtsstreit erst durch die Streitverkündung der Erwerber informiert worden.
1. das Urteil des Landgerichts Kleve vom 26.06.2015 “aufzuheben” und die Klage abzuweisen;
2. das Urteil des Landgerichts Kleve vom 26.06.2015 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von Ansprüchen der Eheleute G.N.C. und B.G.T., die diesen aufgrund des Urteils des Landgerichts Kleve vom 29.06.2012 – 1 O 63/11 – aus den Ziffern 3) und 4) zustehen Zug-um-Zug gegen Zahlung von 305.000,- EUR, Zug-um-Zug gegen Rückgabe und Rückauflassung des im Grundbuch des Amtsgerichts H von T, Bl. … verzeichneten Grundbesitzes der Gemarkung T, Flur … , Nr. … , Gebäude- und Freifläche, T freizustellen;
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Klägerin von jedweden weiteren Schadensersatzansprüchen freizustellen, die den Eheleuten T/C im Zusammenhang mit der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 09.07.2010 gegen die Klägerin zustehen oder zustehen werden Zug-um-Zug gegen Zahlung von 305.000,- EUR, Zug-um-Zug gegen Rückgabe und Rückauflassung des im Grundbuch des Amtsgerichts H von T, Bl. … verzeichneten Grundbesitzes der Gemarkung T, Flur … , Nr. … , Gebäude-und Freifläche, T;
Die Klägerin verteidigt das zu ihren Gunsten ergangene Urteil und wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Das Landgericht habe beanstandungsfrei festgestellt, dass der Begriff der “Kernsanierung” ausschließlich vom Geschäftsführer der Beklagten erwähnt und im Exposé aufgeführt worden sei und der Begriff des “Trockenlegens” weder von der Klägerin noch von ihrem Ehemann, dem Zeugen E, verwendet worden sei. Dies habe auch der Geschäftsführer der Beklagten in den Vorprozessen eingeräumt. Die Klägerin habe sich darauf verlassen dürfen, dass die vom Geschäftsführer der Beklagten als Experten verwendeten Begriffe auch zulässig seien und den Angaben ihres Ehemannes entsprochen hätten. Im Vorprozess sei unstreitig gewesen, dass die dem Geschäftsführer der Beklagten von dem Ehemann der Klägerin geschilderten Eigenleistungen am Hausgrundstück nicht die Begriffe “Kernsanierung” und “Trockenlegen” gerechtfertigt hätten, und insbesondere letztgenannter Begriff “ins Blaue hinein” von der Beklagten im Exposé verwendet worden sei. Wenn durch die Beklagte keine unzutreffenden Angaben über das verkaufte Grundstück gemacht worden wären, hätte die Klägerin den Kaufpreis von 305.000,- EUR vereinnahmt und weder Schadensersatz leisten müssen, noch wären ihr die Prozesskosten durch den Vorprozess entstanden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den Inhalt der beigezogenen Akten 1 O 63/11 LG Kleve = I – 9 U 120/12 OLG Düsseldorf und 1 O 398/13 LG Kleve ergänzend Bezug genommen.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache teilweise Erfolg, und zwar soweit sie sich gegen eine vollumfängliche Verpflichtung zur Freistellung der Klägerin von Ansprüchen der Eheleute T/C und gegen die Feststellung der teilweisen Erledigung des Rechtsstreits wendet. Im Übrigen ist die Berufung der Beklagten unbegründet.
Das Landgericht hat zutreffend erkannt, dass die von der Klägerin geltend gemachten Freistellungsansprüche dem Grunde nach gerechtfertigt sind, weil die Beklagte die ihr obliegenden Pflichten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag schuldhaft verletzt hat, §§ 652, 280, 249, 257 BGB.
Die von der Beklagten in der Berufungsbegründung angeführten Grundsätze zu der Frage, was der Makler hinsichtlich der von ihm in das Exposé aufgenommenen Angaben über das Kaufobjekt zu beachten hat, beschäftigen sich hauptsächlich mit der Konstellation des (Doppel-) Maklers im Verhältnis zum Käufer, nicht jedoch mit der hier gegebenen Konstellation des vom Verkäufer beauftragten Maklers im Verhältnis zu ihm. Im Verhältnis zum Käufer, der die Angaben im Exposé grundsätzlich als vom Verkäufer und nicht vom Makler stammend ansehen darf, gilt, dass der Makler Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf, wenn er sie mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat (BGH NJW-RR 2007,711; Ibold in Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl. Maklerrecht, Rn. 185).
Auf das im vorliegenden Fall betroffene Verhältnis des Maklers zum Verkäufer, dessen Angaben in dem vom Makler erstellten Exposé wiedergegeben werden, passen vorstehende Grundsätze nur bedingt.
Jedenfalls trifft den Verkäufermakler neben seiner hauptsächlichen Pflicht, dem Kunden einen Käufer für sein Objekt nachzuweisen, die aus § 241 Abs. 2 BGB abzuleitende (Neben-) Pflicht, das zu verkaufende Objekt in einem Exposé so zu beschreiben, wie es dem tatsächlichen Zustand und den ihm vom Verkäufer gemachten Angaben entspricht. Dem Makler ist zuzugestehen, dass er das Objekt, um den Verkaufserfolg erzielen zu können, positiv bewerben darf. Er darf jedoch die ihm vom Kunden gemachten Angaben nicht derart beschönigen, dass sie mit der Wirklichkeit nicht mehr übereinstimmen und unzutreffend sind. Der Makler hat den Verkäufer davor zu schützen und gegebenenfalls auch davor zu warnen, dass er durch Angaben in einem Exposé o.ä. oder auch durch mündliche Zusicherungen des Maklers (z.B. bei Besichtigungen) später Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt ist. Er darf daher von sich aus keine Angaben verwenden, mit denen – für ihn als Immobilienfachmann erkennbar – falsche Beschaffenheitsangaben gemacht würden.
Gegen diese Pflichten hat die Beklagte verstoßen, indem sie in der Mitte auf Seite 2 des Exposés geschrieben hat:
Bei der Kernsanierung in 2006/2007 wurden die Außenwände trockengelegt, die gesamte Elektrik und der Innenputz erneuert, die Böden (außer Abstellraum) und die Decken im Obergeschoss isoliert. Im rückwärtigen Bereich wurde innen eine zusätzliche Wand mit entsprechender Isolier vorgestellt.
Der Beklagten ist anzulasten, dass sie die nach ihren eigenen Angaben erfolgte Schilderung des Ehemanns der Klägerin, dass die Außenwände im wesentlichen durch Wegschaufeln von angehäuftem Sand trocken gemacht worden seien, im Exposé mit der Angabe “Trockenlegung der Außenwände bei der Kernsanierung” wiedergegeben hat. Diese Beschreibung weicht in einem solchen Maße von den tatsächlichen Gegebenheiten ab, dass sie auch nicht mehr als verkaufsfördernde Bewerbung des Objekts gerechtfertigt ist.
Die Beklagte hätte die erforderlichen Grundlagen für die Beschreibung des Hauses als “trockengelegt” bei der Klägerin und deren Ehemann erfragen müssen. Unstreitig haben weder die Klägerin selbst noch der für sie handelnde Ehemann, der Zeuge E, der Beklagten die Information gegeben, dass die Außenwände des Objekts bei einer Kernsanierung trockengelegt worden seien. Die diesbezügliche Angabe im Exposé ist vielmehr von der Beklagten selbst kreiert worden. Auch wenn sie die Feuchtigkeit der Wände eigenhändig gemessen und dabei keine Feuchtigkeit festgestellt hat, durfte sie den Begriff der Trockenlegung nicht verwenden, weil damit der durchschnittliche Immobilienkunde als Adressat des Exposés mehr verbindet, als dass die Wände irgendwie trocken gemacht und aktuell trocken seien. Noch problematischer ist die Verwendung des Begriffs der Kernsanierung, für den es zwar keine feste Definition gibt, der aber herkömmlich so verstanden wird, dass die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederhergestellt und das Gebäude in .einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt wird. Dies ist hier zweifelsfrei nicht erfolgt.
Dass die Angabe, die Außenwände seien trockengelegt worden, objektiv unzutreffend gewesen ist, ist in 1. Instanz von der Beklagten nicht bestritten worden. Soweit die Beklagte dies mit der Berufung bestreiten will, indem sie rügt, dass das Landgericht insoweit keine Tatsachenfeststellung vorgenommen habe, ist ihr Vorbringen in 2. Instanz nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht mehr zuzulassen. Es beruht auf einer Nachlässigkeit der Beklagten oder einer ihr nach § 85 ZPO zuzurechnenden Nachlässigkeit ihrer Prozessbevollmächtigten, dass dieses Vorbringen im 1. Rechtszug nicht geltend gemacht worden ist.
Gegen die grundsätzliche Annahme einer Pflichtverletzung kann die Beklagte nicht mit Erfolg anführen, dass ihr die Klägerin den Makleralleinauftrag für den Nachweis von Kaufinteressenten für eine “Kernsanierte Hofstelle/Zweifamilienhaus” erteilt hat. Die Formulierung “kernsaniert” stammte unstreitig nicht von der Klägerin, sondern der Beklagten, die als Immobilienmaklerin die Bedeutung der in der Immobilienbranche verwendeten Fachbegriffe kennen muss.
Allerdings hat auch die Klägerin ihre vertraglichen Nebenpflichten aus dem mit der Beklagten geschlossenen Maklervertrag verletzt und muss sich ein Mitverschulden nach § 254 Abs. 1 BGB anrechnen lassen. Auch sie hätte erkennen können, dass das von ihr zum Verkauf angebotene Objekt in dem von der Beklagten erstellten Exposé nicht zutreffend beschrieben worden ist, und die Beklagte um eine entsprechende Abänderung bitten müssen. Schließlich handelte es sich bei den Angaben im Exposé um ihr – der Klägerin – zuzurechnende Äußerungen über die Sollbeschaffenheit des Kaufgegenstandes, für die sie als Verkäuferin gegenüber einem späteren Käufer grundsätzlich einzustehen hatte. Von daher war die Klägerin gehalten, auch selbst auf die inhaltliche Richtigkeit der Beschreibung ihres Objekts im Exposé, das anlässlich der Erstbeauftragung der Beklagten im Jahr 2008 erstellt worden und bei der erneuten Beauftragung der Beklagten im Jahr 2010 wieder verwendet worden ist, zu achten, und durfte sich nicht “blind” auf die Beklagte verlassen. Insoweit hat die Klägerin bei ihrer Anhörung vor dem Landgericht Kleve vom 15.03.2012 in dem von den Käufern gegen sie geführten Prozess erklärt, das erste Exposé gelesen zu haben. Sie könne sich nicht erklären, warum ihr nicht aufgefallen sei, dass die Angaben zu den Fenstern und zu den durchgeführten Arbeiten so nicht richtig gewesen seien. Des Weiteren sei ihr bekannt gewesen, dass das Exposé bei dem Verkaufsversuch 2010 im Internet erscheinen sollte. Die Klägerin hat somit selbst eingeräumt, dass ihr die nicht zutreffende Beschreibung der am Objekt durchgeführten Arbeiten hätte auffallen müssen. Sie hätte entweder bereits im Jahre 2008 auf die Korrektur der unrichtigen Angaben zu den durchgeführten Arbeiten drängen oder sich das Exposé im Jahre 2010 aus eigener Veranlassung, bevor es von der Beklagten mit Wissen der Klägerin erneut ins Internet gestellt worden ist, noch einmal ansehen und dann die erforderlichen Berichtigungen verlangen müssen. Wenn ihr – wie sie bei ihrer Anhörung vor dem Landgericht Kleve vom 15.03.2012 ebenfalls angegeben hat – die Bedeutung von “kernsaniert” nicht klar gewesen ist, hätte sie nachfragen müssen, was mit diesem markant verwendeten Begriff gemeint ist.
Bei der Abwägung der wechselseitigen Verursachungs- und Verschuldensbeiträge wertet der Senat den Anteil der Beklagten doppelt so hoch wie den der Klägerin und kommt somit zu einer Haftungsverteilung von 2/3 zu 1/3. Maßgebend ist, dass die Beklagte die entscheidende Ursache gesetzt hat, indem sie die unzutreffende Objektbeschreibung in dem Exposé formuliert hat. Zudem hat die Beklagte aufgrund ihrer Berufserfahrung als Immobilienmaklerin größere Fachkenntnisse als die Klägerin und hätte umso klarer erkennen müssen, welche Gefahr einer späteren Inanspruchnahme durch einen Käufer mit der Beschreibung “Trockenlegung der Außenwände bei einer Kernsanierung” verbunden gewesen ist.
Nach § 249 Abs. 1 BGB hat die zum Schadensersatz verpflichtete Beklagte den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
Die Verurteilung der Klägerin in dem Rechtsstreit 1 0 63/11 LG Kleve ist kausal auf die Pflichtverletzung der Beklagten zurückzuführen. Wenn die Klägerin das Grundstück ohne die falschen Angaben im Exposé gar nicht verkauft hätte, wäre sie nicht von Erwerbern gerichtlich in Anspruch genommen worden. die Klägerin das Grundstück ohne die falschen Angaben verkauft hätte, wäre es dazu ebenfalls nicht gekommen.
Gegen die Verurteilung zur Freistellung von der Verpflichtung, den Käufern die Grunderwerbssteuer von jeweils 5.285,- EUR Zug um Zug gegen Abtretung der Rückerstattungsansprüche zu ersetzen, werden mit der Berufung über die bereits behandelten Einwendungen hinaus keine weiteren Berufungsangriffe vorgebracht. Dies gilt auch in Bezug auf die Verurteilung zur Freistellung von der Verpflichtung, den Käufern 33.096,48 EUR Schadensersatz zu zahlen.
Gegen die Verurteilung zur Freistellung von der Erstattungspflicht gemäß Kostenfestsetzungsbeschluss des Landgerichts Kleve vom 21.08.2013 über 19.392,17 EUR und vom 24.09.2013 über 8.950,65 EUR wendet die Beklagte ein, dass die gegen die Klägerin festgesetzten Kosten des Vorprozesses nicht auf ihrer angeblichen Pflichtverletzung beruhten, sondern durch einen davon unabhängigen Willensentschluss der Klägerin herbeigeführt worden seien. Dies trifft jedoch nicht zu.
Steht der Ursachenzusammenhang zwischen einem früheren Ereignis und dem weiteren Schaden, der aus einem auf freier Entschließung beruhenden Verhalten eines anderen oder des Geschädigten selbst entsteht, in Frage, ist hierfür lediglich Voraussetzung, dass für die Zweithandlung ein rechtfertigender Anlass bestand oder dass diese durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde und eine nicht ungewöhnliche Reaktion auf dieses darstellt. Der nach § 249 BGB zu ersetzende Schaden schließt auch die nach Lage der Sache verständigen Aufwendungen zur Schadensabwendung ein. Die Kosten für die Prozessführung stellen solche Aufwendungen dar, wenn die Durchführung eines Rechtsstreits ein sachgemäßer Versuch gewesen ist, den Schadenseintritt zu verhindern (BGH VersR 1976, 730).
Dies ist hier anzunehmen, zumal die Klägerin in 1. Instanz unbestritten vorgetragen hat, dass der Geschäftsführer der Beklagten ihr zunächst im Rahmen der außergerichtlichen Korrespondenz noch beratend zur Seite gestanden und angeraten habe, die Ansprüche der Käufer abzulehnen. Dass unzutreffende Angaben in einem Exposé einen Rechtsstreit nach sich ziehen können, ist keine ungewöhnliche Folge und daher adäquat kausal.
Insofern kann der Klägerin auch keine Verletzung ihrer Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) angelastet werden. Auf die mit E-Mail vom 13.10.2010 (Anl. K5 zur Klageschrift in dem Vorprozess 1 O 63/11 LG Kleve) gemachte Forderung der Käufer, alle in dieser E-Mail genannten “verheimlichten” Mängel nachzubessern und Zahlung zu leisten, musste die Klägerin nicht, um die Beklagte vor den Rücktrittsfolgen zu schützen, eingehen. Auch war die Verteidigung in dem Rechtsstreit, den die Käufer gegen die Klägerin geführt haben, nicht völlig aussichtslos. Schließlich ist im Berufungsverfahren nochmals Beweis erhoben worden. Da sich die Beklagte sogar angesichts der im Vorprozess getroffenen Feststellungen zum Verhalten ihres Geschäftsführers geweigert hat, die Klägerin von den Ansprüchen der Käufer freizustellen, lief die Klägerin ansonsten Gefahr, dem Einwand der Beklagten, unberechtigter Ansprüche der Käufer erfüllt zu haben, ausgesetzt zu sein.
Die Verurteilung zur Freistellung von weiteren Schäden, die den Käufern im Zusammenhang mit der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 09.07.2010 gegen die Klägerin zustehen oder zustehen werden, wird von der Beklagten ebenfalls nicht mit gesonderten Berufungsgründen angegriffen. Die Verurteilung zur Freistellung bezieht sich entsprechend der Verurteilung der Klägerin im Vorprozess auf die weitere Schadensentwicklung während des Vorprozesses.
Das Rechtsmittel der Beklagten hat desweiteren Erfolg in Bezug auf die vom Landgericht getroffene Feststellung der Erledigung des Freistellungsanspruchs von der Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückauflassung des Grundstücks.
Die diesbezügliche Feststellung des Landgerichts ist zu Unrecht erfolgt, weil der Anspruch der Klägerin auf Freistellung von der Verpflichtung zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückauflassung des Grundstücks von Anfang an unbegründet gewesen ist. Es kann nämlich nicht festgestellt werden, dass der Klägerin insoweit ein Schaden entstanden ist. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn sie das Grundstück auch ohne die arglistig falschen Angaben zum Preis von 305.000,- EUR verkauft hätte. Die für den Schaden darlegungs- und beweispflichtige Klägerin hat zwar im Schriftsatz vom 14.08.2014 behauptet, dass sie bei korrekten Angaben der Beklagten das Hausgrundstück an die Käufer verkauft hätte, ohne deren Rückabwicklungs- und Schadensersatzansprüchen ausgesetzt gewesen zu sein, womit wohl gleichzeitig gemeint ist, dass sie es an die Käufer zu den im Notarvertrag vereinbarten Konditionen verkauft hätte. Die Beklagte ist dem jedoch entgegengetreten und hat behauptet, dass es ohne ihre Pflichtverletzung nicht zu einem Verkauf gekommen wäre. Da die Klägerin keinen Beweis dafür angeboten hat, dass die schließlich gefundenen oder andere potentielle Käufer das Grundstück auch ohne die entsprechenden Zusicherungen für 305.000,- EUR gekauft hätten, kann kein Schaden in Höhe des mit den Käufern T/C vereinbarten Kaufpreises von 305.000,- EUR festgestellt werden. Vielmehr hätte die Klägerin durch die Rückabwicklung so gestanden, wie es ohne die Vertragsverletzung der Beklagten der Fall gewesen wäre.
Die Beklagte hat – was sie hilfsweise geltend macht – keinen Anspruch darauf, die Klägerin im Wege der Vorteilsausgleichung nur Zug um Zug gegen Rückgabe des Kaufpreises gegen Übereignung des Grundstücks freistellen zu müssen.
Die Beklagte macht insofern geltend, dass die Klägerin dadurch einen Vorteil erlangt habe, dass sie – die Beklagte – sich mit den Käufern darauf verständigt hat, diesen den Kaufpreis von 305.000,- EUR zu zahlen und dafür das Grundstück T übereignet zu bekommen. Dadurch können die Käufer nicht mehr aus Ziffer 1 des Urteils des Landgerichts Kleve vom 29.06.2012 gegen die Klägerin vollstrecken, weil sie die Zug um Zug zu erbringende Gegenleistung nicht mehr anbieten können und den Kaufpreis bereits zurück erhalten haben.
Nach der Rechtsprechung ist eine Vorteilsausgleichung dann vorzunehmen, wenn zwischen dem schädigenden Ereignis und dem Vorteil ein adäquater Kausalzusammenhang besteht und die Anrechnung des Vorteils dem Zweck des Schadensersatzes entspricht und den Geschädigten nicht unzumutbar belastet und den Schädiger nicht unbillig begünstigt. Zwischen dem Nach- und dem Vorteil muss ein innerer Zusammenhang bestehen (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 75. Auflage, Vorb v § 249 Rn. 68, 70).
Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil der Klägerin der “Vorteil” nicht aus dem schädigenden Ereignis entstanden, sondern eine Nebenfolge des von der Beklagten mit den Käufern geschlossenen Vergleiches ist. Dafür, dass die Beklagte sich entschlossen hat, den Käufern das Grundstück abzukaufen, kann sie sich nicht bei der Klägerin schadlos halten.
Schließlich greift auch die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede nicht durch. Es kann dahingestellt bleiben, ob die dreijährige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB zu laufen begonnen hat mit dem im Oktober 2010 von den Käufern erklärten Rücktritt von dem notariellen Kaufvertrag oder ab dem Urteil des Landgerichts Kleve vom 29.06.2012, in dem die Berechtigung des Rücktritts festgestellt und die Klägerin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt worden ist. Die Beklagte hat jedenfalls durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 11.12.2013 auf die Erhebung der Verjährungseinrede bis zum 30.06.2014 verzichtet. Die zur Hemmung der Verjährung führende Klage ist am 26.06.2014 beim Landgericht Kleve eingegangen und demnächst i.S.v. § 167 ZPO zugestellt worden.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten kann die Klägerin nur verlangen, soweit die von ihren Prozessbevollmächtigten erhobene Forderung berechtigt gewesen ist. Demgemäß kann sie eine 1,3 Geschäftsgebühr nach einem Streitwert von bis 65.000,- EUR zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer, ergibt einen Betrag von 1.761,08 EUR verlangen.
Streitwert 2. Instanz: bis 100.000,- EUR