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Timestamp: 2016-10-24 10:39:04+00:00
Document Index: 271270438

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 102', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 107', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 105', 'in casu', 'art. 257', 'art. 66']

4A_44/2014 (17.03.2014)
4A_44/2014 � � Arr�t du 17 mars 2014
Mmes et M. les Juges f�d�raux Klett, Pr�sidente, Kiss et Ch. Geiser, Juge suppl�ant.
X.________, repr�sent� par Me Corinne Arpin,
contrat de bail, cong�, expulsion,
du 2 d�cembre 2013.
En novembre 2010, X.________ (ci-apr�s: le locataire), dont l'interdiction a �t� prononc�e par ordonnance du 15 mars 2005 du Tribunal tut�laire, a conclu avec Z.________ SA (ci-apr�s: la bailleresse) un contrat de bail portant sur un appartement de trois pi�ces au 5e �tage de l'immeuble ... au Petit-Lancy (Gen�ve). Le loyer mensuel �t� fix� � 1'311 fr. et les charges � 140 fr.
�Entre d�cembre 2010 et f�vrier 2011, des voisins se sont plaints � maintes reprises, par courriers et courriels, du comportement du nouveau locataire aupr�s de la bailleresse. Une p�tition sign�e par 14 locataires a m�me �t� adress�e � celle-ci le 22 d�cembre 2010, faisant �tat du " comportement inacceptable [du locataire] ". Il y �tait fait r�f�rence � des coups contre les murs, � des hurlements, � des bris d'objets, � un miroir lanc� dans le couloir de l'immeuble, � des coups de sonnette aux portes d'autres locataires, ainsi qu'� des coups de pied donn�s dans la porte d'entr�e d'une autre habitante de l'immeuble. Cette p�tition pr�cisait encore que les enfants �taient �pouvant�s par le bruit.
�La bailleresse a inform� le Service des tutelles d'adultes de la situation d�j� par un courrier du 16 d�cembre 2010; par lettre recommand�e du 24 janvier 2011, sa r�gie a ensuite adress� au locataire, aupr�s de ce m�me service, une mise en demeure, lui signifiant qu'� d�faut de respecter les r�gles et usages locatifs, elle proc�derait � la r�siliation du contrat de bail � loyer.
�De nouvelles plaintes �tant formul�es, la bailleresse, par avis officiel du 18 f�vrier 2011, a r�sili� le bail pour le 31 mars 2011, en se fondant sur l'art. 257f al. 3 CO.
�La r�siliation a �t� contest�e devant la commission de conciliation comp�tente par le locataire. Celui-ci n'a toutefois pas introduit de requ�te en contestation du cong� devant le Tribunal des baux apr�s la d�livrance, par la commission, de l'autorisation de proc�der.
�En avril 2011, de nouvelles plaintes ont �t� adress�es � r�it�r�es reprises � la bailleresse, pour des faits similaires � ceux �voqu�s ci-dessus.
Par requ�te adress�e le 3 mai 2011 � la commission de conciliation, la bailleresse a sollicit� l'�vacuation du locataire.
�La tentative de conciliation s'est sold�e par un �chec et la bailleresse a saisi le Tribunal des baux et loyers le 25 mai 2011.
�Le locataire, repr�sent� par sa tutrice, a conclu principalement � la nullit� du cong� et, subsidiairement, demand� au juge de surseoir � la proc�dure d'�vacuation dirig�e � son encontre, afin de lui permettre de d�montrer son changement de comportement. Il a contest� les reproches qui lui �taient faits, estimant �tre victime d'un complot foment� par l'ensemble des locataires de son immeuble.
�Entendu lors de l'audience des d�bats principaux du 24 janvier 2012, le locataire a admis que la police �tait intervenue deux fois chez lui, mais il a contest� tout ce qui lui �tait reproch�, qualifiant tous ces faits " d'inventions ".
�Les t�moins entendus, relatant dans les d�tails le comportement du locataire, ont confirm� que celui-ci provoquait des nuisances sonores � toute heure de la nuit, que ce comportement avait d�but� en novembre 2010 et qu'il n'avait pas cess� depuis lors. Il �tait question, de coups de pied, de cris, de hurlements, de claquements de portes, et de violentes disputes avec ses invit�s qui �taient parfois chass�s sur le palier devant son logement.
�Le m�decin g�n�raliste du locataire a d�clar� que son patient prenait un traitement m�dicamenteux et qu'il �tait suivi par un psychologue pour des " troubles anorexiques ", ainsi que pour des probl�mes d'alcool li�s � des troubles anxieux.
�Par jugement du 19 f�vrier 2013, le Tribunal des baux a, notamment, constat� la validit� du cong� notifi� le 18 f�vrier 2011 au locataire, l'a condamn� � �vacuer imm�diatement son appartement ainsi que ses d�pendances, a r�serv� la suite de la proc�dure s'agissant de l'ex�cution de l'�vacuation et a d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
�La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice de Gen�ve, par arr�t du 2 d�cembre 2013, a rejet� l'appel form� par le locataire, repr�sent� par sa tutrice et comparant par une avocate, confirm� le jugement attaqu� et dit que la proc�dure �tait gratuite.
Le locataire exerce un recours en mati�re civile contre l'arr�t cantonal genevois. Il conclut, avec suite de frais et d�pens, � son annulation et � ce que la nullit� du cong� soit constat�e.
�Une r�ponse au recours n'a pas �t� requise (cf. art. 102 al. 1 LTF).
1.1.�Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce - le litige porte sur la validit� d'un cong� donn� par le bailleur, la valeur litigieuse correspond au moins � trois ans de loyer, en raison du d�lai de protection, dans le cas o� le locataire obtient gain de cause, qui est pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il n'est donc pas douteux, � consid�rer le montant du loyer mensuel, que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de bail � loyer par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est ici atteinte.
�Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � faire constater la nullit� du cong�, de sorte qu'elle a qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. c, 48 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
�Dans la partie " en fait " de son m�moire, le recourant demande � la Cour de c�ans de compl�ter l'�tat de fait dress� par la cour cantonale sur divers points, sans toutefois se conformer aux exigences strictes de motivation d�coulant de l'art. 105 al. 2 LTF. Il n'y a donc pas lieu de s'�carter des constatations contenues dans l'arr�t entrepris.
1.4.�Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF).
Le recourant soutient que la cour cantonale a transgress� l'art. 257f al. 3 CO en admettant la validit� du cong� du 18 f�vrier 2011.
2.1.�Selon l'art. 257f CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin n�cessaire (al. 1). S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir, pour les personnes habitant la maison et les voisins, les �gards qui leur sont dus (al. 2). Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite du bailleur, persiste � enfreindre son devoir de diligence ou � manquer d'�gards envers les voisins, le bailleur, s'agissant ici d'un bail d'habitation, peut r�silier le contrat moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).
�Les exc�s de bruit et l'irrespect des r�gles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgr� un avertissement, des motifs typiques de cong� pour manque d'�gards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arr�t cit�). Peu importe d'ailleurs que les exc�s de bruit soient dus au locataire lui-m�me ou � des personnes qui occupent son appartement. Il est �galement sans pertinence que les exc�s de bruit soient dus � des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas ma�triser (arr�t 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2 et les arr�ts cit�s).
�La r�siliation, en application de l'art. 257f CO, exige que les perturbations se poursuivent malgr� la mise en demeure et qu'elles atteignent un degr� de gravit� qui rend insupportable la continuation du contrat. Dire si la situation est insupportable au point de justifier la r�siliation du bail est une question d'appr�ciation que le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec retenue (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72; 132 III 109 consid. 2 p. 111 s.).
2.2.�Dans un premier moyen, le recourant soutient que les avertissements (cf. art. 257f al. 3 CO) qui lui ont �t� adress�s les 16 d�cembre 2010 et 24 janvier 2011 n'�taient pas suffisamment clairs, qu'il ne pouvait comprendre ce qui lui �tait reproch� et, partant, comment rem�dier � la situation.
�Ce grief appara�t � l'�vidence infond�, voire confine � la t�m�rit�. L'autorit� cantonale retient en effet express�ment qu'un premier avertissement �crit a �t� adress� au locataire le 16 d�cembre 2010, puis une mise en demeure formelle le 24 janvier 2011. Ce dernier courrier rappelle " une fois de plus " au recourant son obligation de ne pas incommoder le voisinage " par tout bruit susceptible d'�tre per�u hors de [son] logement ". L'intim�e a explicitement inform� le locataire qu'� d�faut de respecter les r�gles et usages locatifs, elle se verrait contrainte " de proc�der � la r�siliation [du] contrat de bail � loyer ". Dans ces conditions, le grief selon lequel l'avertissement pr�alable serait flou ou impr�cis est sans fondement. Le recourant a �t� d�ment mis en face de ses obligations et averti du risque de r�siliation; n�anmoins, il a persist� dans son attitude. Le moyen ne peut �tre que rejet�.
2.3.�Dans un second moyen, le recourant soutient que c'est � tort que la cour cantonale a retenu que les nuisances en question �taient prouv�es � satisfaction de droit et qu'elles �taient suffisantes pour justifier une r�siliation anticip�e du bail. Il rel�ve qu'il �tait impossible de d�terminer de mani�re certaine dans quel appartement une porte a claqu� et un objet est tomb�. Selon lui, des objets qui tombent, des portes qui claquent et des disputes verbales doivent �tre consid�r�s comme des bruits qui font partie de la vie courante. Enfin, il all�gue que le fait que seules trois personnes se sont plaintes fr�quemment de son comportement d�montre que les plaignantes sont � l'aff�t du moindre bruit dans l'immeuble et qu'elles le lui attribuent syst�matiquement.
�A nouveau, le moyen confine � la t�m�rit�. La cour cantonale indique que les t�moins auditionn�s ont d�crit les nuisances sonores provoqu�es par le recourant, ou par les personnes qu'il avait invit�es chez lui. Tous les habitants de l'immeuble qui ont �t� entendus ont d�sign� nomm�ment ce dernier, assurant que le bruit provenait bien de son appartement. Quant aux nuisances retenues, il ne s'agit � l'�vidence pas de bruits provenant de l'utilisation usuelle d'un appartement dans un immeuble locatif. Par leur intensit� (cris, hurlements, bris d'objets �galement dans le couloir de l'immeuble...), leur r�p�tition, le moment o� elles se sont d�roul�es (� toute heure de la nuit) et leur r�percussion (intervention de la police au moins � deux reprises), les perturbations provoqu�es par le locataire d�passent nettement ce qui peut �tre tol�r� entre habitants d'un m�me immeuble. Bien qu'il s'efforce de les minimiser, le recourant ne conteste pas vraiment ces faits.
�Quant � l'argument selon lequel " seules trois personnes " se sont plaintes, pour autant qu'on le comprenne, il tombe d'embl�e � faux, la seule p�tition envoy�e � la bailleresse le 22 d�cembre 2010 - point de fait non contest� - contenant la signature de pas moins de 14 locataires diff�rents.
�Au vu des faits �tablis - d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - on ne voit pas que la cour cantonale ait viol� le droit f�d�ral, notamment abus� de son pouvoir d'appr�ciation, en estimant �tre�
in casuen pr�sence de nuisances caract�ristiques d'un manque d'�gard envers les voisins permettant la r�siliation du bail conform�ment � l'art. 257f al. 3 CO.
Il r�sulte des consid�rations qui pr�c�dent que le recours, qui confine � la t�m�rit�, ne peut qu'�tre rejet�.
�Les frais sont mis � la charge du recourant, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des d�pens, le Tribunal f�d�ral n'ayant pas invit� l'intim�e � se d�terminer.