Source: http://www.hausblick.de/abrechnen-haus-wohnung/12-leitfaden-verwalten/63-miete-erhoehen?start=8
Timestamp: 2017-06-23 22:19:53
Document Index: 208181037

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', 'BGH', '§ 5']

11. November 2015	Vorsicht, wenn Sie zu viel Miete verlangen
Natürlich liegt es in Ihrem Interesse, mit der Miete eine möglichst hohe Verzinsung des von Ihnen eingesetzten Kapitals beim Bau oder Kauf und Unterhalt Ihrer Immobilie zu erzielen. Doch der Gesetzgeber hat hier einige Grenzen aufgestellt, die Sie möglichst nicht passieren sollten.
Allgemein ist bekannt, dass es sich bei der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete um die Obergrenze bei Mieterhöhungen handelt. Ortsübliche Vergleichsmieten sind Mieten, „die sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind“ ergeben (§ 558 Abs. 2 BGB).
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist aber nur bei Mieterhöhungen ausschlaggebend. Bei einer Neuvermietung sind Sie grundsätzlich frei in Ihrer Entscheidung. Sie können die Miete so hoch ansetzen, wie Sie wollen – wenn Sie einen Mieter finden, der bereit ist, dies zu zahlen.
Grenzen bei der Neuvermietung
Grundsätzlich können Sie also bei einer Neuvermietung mit dem zukünftigen Mieter frei aushandeln, welche Miete er zahlen soll. Doch der Gesetzgeber hat auch hier einige Einschränkungen fixiert, die Sie beachten müssen. Hier kommt nämlich das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ins Spiel. Im § 5 dieses Gesetzes wird eine Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit definiert. Nach Abs. 1 wird Ihnen untersagt, unangemessen hohe Entgelte zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Laut Absatz 2 sind Entgelte unangemessen „die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.“
Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.“
Im Klartext: Sie sollten keinen Mietvertrag schließen, bei dem die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wenn Sie diese Grenze überschreiten, riskieren Sie eine Geldbuße von bis zu 50.000 €!
Beträgt die vereinbarte Miete sogar mehr als 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann es sich sogar um Mietwucher handeln. Dann reden wir von einem Straftatbestand, der Sie sehr teuer zu stehen kommen kann.
Falsche Wohnfläche = Mietpreisüberhöhung
Wird im Mietvertrag eine falsche, zu kleine Wohnfläche angegeben, wäre der tatsächliche Quadratmeterpreis um einiges höher als vereinbart. Dann kann es zu einer Mietpreisüberhöhung kommen. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Quadratmeterzahl unwissentlich falsch angegeben wurde.
Wichtig: Sie müssen eine Notlage ausgenutzt haben
Der Gesetzgeber hat aber neben der 20%-Regel noch eine weitere Voraussetzung für die Mietpreisüberhöhung gefordert. Wenn die Grenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten wird, muss gleichzeitig das geringe Angebot von vergleichbaren Räumen ausgenutzt werden. Wenn also ein sehr geringes Angebot an Wohnungen gegeben ist, besteht die Gefahr, dass eine sehr hohe Miete so ausgelegt wird, als hätten Sie diese Notlage ausgenutzt.
Sie machen sich der Mietpreisüberhöhung nicht schuldig, wenn Sie nachweisen können, dass die Miete notwendig ist, um die laufenden Kosten der Immobilie zu decken. Dabei müssen diese Bestimmungen entsprechend des Kostenmietrechts ermittelt werden.
Gilt nicht für Schloss Neuschwanstein
Der § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes gilt grundsätzlich nur für „normale“ Wohngebäude. Bei Immobilien, für die es keine Regelung der ortsansässigen Vergleichsmiete gibt, kann der Paragraph auch nicht greifen. Dann ist die Miete tatsächlich frei verhandelbar. Dabei spielt auch die Lage einer Wohnung eine wichtige Rolle. So lässt sich eine Wohnung im Schloss Neuschwanstein (die es natürlich nicht gibt) nicht über die normalen Regeln des Mietrechts bewerten.
Wann haben Sie die Notlage ausgenutzt?
Nach § 5 WiStG müssen Sie auch die Notlage Ihres Mieters ausgenutzt haben. Wenn also die Miete zwar mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, heißt das noch nicht, dass Sie sich dadurch der Mietpreisüberhöhung schuldig gemacht haben. Dann muss der Mieter Ihnen noch nachweisen, dass zum einen eine Notlage (also wenige vergleichbare Wohnungen) bestand und zum anderen, dass Sie diese Notlage ausgenutzt haben. Nach Meinung des Oberlandesgerichts Braunschweig bedeutet Ausnutzen das bewusste Zunutzemachen der gegebenen Lage (Urteil vom 21.10.1999, Aktenzeichen 1 RE-Miet 3/99).
Wie der Mieter das beweisen soll, darüber sind sich die Gerichte uneinig. Den Gerichten, die eher zugunsten des Mieters entscheiden, reicht meist schon der Beweis des ersten Anscheins. Sie unterstellen, dass bei einer Überschreitung der 20-%-Grenze von einer Ausnutzung der Wohnungsknappheit ausgegangen werden muss. Darum hat der Mieter vor Gericht recht leichtes Spiel.
Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier eine wichtige Grundsatzentscheidung gefällt und darin festgestellt, dass man es dem Mieter nicht so leicht machen kann. Für den BGH handelt es nicht dann um ein Ausnutzen eines geringen Angebots, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die im Einzelfall vereinbarte Miete ursächlich war.
Der Mieter muss dann offen legen und unter Umständen beweisen, dass er sich um eine Wohnung wirklich bemüht hat und warum er auf seiner Suche keine Wohnung gefunden hat. Er muss also darstellen können, dass er keine andere Möglichkeit hatte, als den für ihn negativen Mietvertrag abzuschließen.
Stellt sich heraus, dass Sie sich tatsächlich der Mietpreisüberhöhung schuldig gemacht haben, kommen sowohl strafrechtliche als auch zivilrechtliche Probleme auf Sie zu. Die strafrechtliche Seite haben wir ja bereits angesprochen. Es handelt sich hier um eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 50.000 € Bußgeld geahndet werden kann.
Zivilrechtlich wird der Mietvertrag zwar nicht ungültig, der Mieter kann aber die zu viel gezahlte Miete von Ihnen zurückfordern. Allerdings müssen Sie dann nicht von der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen. Sie dürfen auch jetzt noch bis zu 20 % mehr fordern. Alles, was Sie darüber hinaus erhalten haben, müssen Sie wieder zurückzahlen. Normalerweise gilt eine Verjährungsfrist der Ansprüche von drei Jahren.
Wie Sie sich gegen Vorwürfe wehren
Es kann jedem Vermieter blühen, dass ihm eine Mietpreisüberhöhung vorgeworfen wird. Das bedeutet aber nicht, dass dieser Vorwurf berechtigt ist. Nicht selten versuchen Mieter über diesen Weg die Miete zu drücken, weil sie ihnen einfach zu hoch verkommt oder aus veränderten wirtschaftlichen Gründen nicht mehr bezahlen können. Wird also der Vorwurf erhoben, sollten Sie zunächst ganz ruhig bleiben und prüfen, ob der Vorwurf überhaupt berechtigt ist. Dazu sollten Sie folgende Checkliste durchgehen:
Ist der § 5 WiStG auf den geschlossenen Mietvertrag anwendbar? Bei Liebhaberprojekten oder Objekten mit besonderer Lage oder Ausstattung, die sich so im Mietspiegel nicht wiederfinden lassen, liegt die Vermutung nahe, dass der Paragraph nicht anwendbar ist. Der Vorwurf ist dann vom Tisch.
Kann für die von Ihnen vermietete Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden, prüfen Sie, ob die Miete tatsächlich mehr als% über der Vergleichsmiete liegt. Wenn nicht, ist die Sache erledigt.
Bestreiten Sie auf jeden Fall, dass der Mieter über ausreichende Marktkenntnis verfügt, sodass vom Ausnutzen einer Notlage keine Rede sein kann. Dann muss der Mieter dann erst mal beweisen, dass dem so ist.
Wird der Vorwurf erhoben, dass die Wohnfläche zu klein sei, hilft häufig das Nachmessen durch einen Fachbetrieb. Das gilt vor allem für Immobilien, die vor 2004 vermietet wurden. Mit dem Jahr 2004 trat nämlich auch eine neue Wohnflächenverordnung in Kraft. Da diese jetzt zugrunde gelegt werden muss, ergibt sich in vielen Fällen sogar eine größere Fläche, als sie vor 2004 ermittelt wurde.
Haben Sie nicht alle Betriebskosten auf die Mieter umgelegt, können Sie die nicht umgelegten Kosten aus der Miete herausrechnen und so die Miete unter die magische Grenze von% der ortsüblichen Vergleichsmiete drücken.
Gibt es neben der Wohnung weitere Räume (auch als Gemeinschaftsanlagen), die der Mieter zusätzlich nutzen kann? Auch das reduziert die Miete. Das Gleiche gilt für kostenlos überlassene Möbel, wie etwa eine Einbauküche.
Mietpreisüberhöhung bei veränderter Vergleichsmiete
Natürlich verändern sich die ortsüblichen Vergleichsmieten im Laufe der Zeit. Sie müssen nicht zwangsläufig steigen. Durch eine veränderte Infrastruktur kann die Vergleichsmiete auch fallen. Beispielsweise wenn ein großes Unternehmen schließen musste.
Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete und nehmen Sie keine Mieterhöhungen vor, schmilzt dadurch der Überhöhungsbetrag. Der Vorwurf der Mietpreisüberhöhung kann dann nicht erhoben werden, wenn die von Ihnen geforderte Miete nur noch 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
Fällt die ortsübliche Vergleichsmiete, gilt die Regel, dass die Situation zu Beginn des Mietverhältnisses entscheidend ist. Selbst wenn durch ein Sinken der Vergleichsmiete irgendwann eine Miete entsteht, die um mehr als 20 % über der Vergleichsmiete liegt, handelt es sich nicht um eine Mietpreisüberhöhung. Entscheidend ist dann, dass bei Abschluss des Mietvertrages zu den damaligen Bedingungen die 20-%-Grenze nicht überschritten wurde.
Hatten Sie die Grenze bereits beim Abschluss überschritten und wurde dies durch das Steigen der ortsüblichen Vergleichsmiete geheilt, entsteht durch ein Absinken der Vergleichsmiete keine neue Mietpreisüberhöhung. Zurück 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Artikel auf einer Seite darstellenBewertung