Source: http://jpm-copro.com/CA%20Paris%2004-01-2006-1.htm
Timestamp: 2018-11-18 16:21:57+00:00
Document Index: 93092855

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 700", "l'article 699", "l'article 700", "l'article 699", "l'article 56", "l'article 18", "l'article 18", "l'article 66", "l'article 5", "l'article 18", "l'article 18", "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 700", "l'article 699", 'arrêt ', 'arrêt ']

CA Paris 14e A 04/01/2006 n° 05/18411
TGI de PARIS - Ordonnance du 01 Septembre2005 RG n° 05/56984
Remise de pièces par l’ancien syndic au syndic nouvellement désigné
Application de l’article L 18-2 (oui)
Incidence de l’intervention d’un administrateur provisoire (non)
La société anonyme LOISELET DAIGREMONT
Le Syndicat des copropriétaires 187-205 RUE DE LOURMEL, 14-28 RUE VASCO DE GAMA 103107 RUE LEBLANC et 348-362 RUE LECOURBE 75015 PARIS dénommée "LE GRAND PAVOIS" représenté par son Syndic le cabinet DESLANDES ayant son siège 10 rue de Rome
Faits constants:
La copropriété "Le grand Pavois" est un ensemble immobilier classé en catégorie "Immeuble de grande hauteur" - lGF - reparti entre 750 copropriétaires, comprenant 650 logements, une galerie commerciale, cinémas et bureaux, dont la société anonyme Loiselet et Daigremont -L.D - était le Syndic.
Par arrêts des 26 octobre 2004 et 30 mars 2005 la cour d'appel de Paris désignait Me LEBOSSE en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété pour 4 mois avec notamment pour mission de se faire remettre fonds, documents et archives de celle-ci.
Par ordonnance du 23 février 2005 le président du tribunal de grande instance de Paris désignait Me DENIS avec pour mission de vérifier les documents remis et définir ceux à remettre.
Le 09 février 2005 l'assemblée des copropriétaires désignait syndic, la SAS cabinet DESLANDES.
Par ordonnance du 01 septembre 2005 aujourd'hui entreprise, le juge des référés
du tribunal de grande instance de Paris:
- rejetait une exception de nullité et une fin de non recevoir
- condamnait L.D, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à transmettre au cabinet Deslandes :
1 -le grand livre des comptes arrêtés au 30 septembre 2004
2 -le grand livre auxiliaire des comptes fournisseurs au 30 septembre 2004
3- le livre auxiliaire des comptes des copropriétaires au 30 septembre 2004 intégrant la reddition des comptes de l'exercice clos à cette date
4-les mêmes documents au 27 octobre 2004, date de cessation des fonctions 5- les courriers échangés et les comptes rendus des visite avec la préfecture de police et la justification des travaux réalisés.
L. D interjetait appel le 05 septembre 2005.
L'ordonnance de clôture était rendue le 23 novembre 2005.
Prétentions et moyens de LD
Par dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter du 15 novembre 2005 LD soutient:
* que l'assignation introductive d'instance était nulle.
* que le cabinet DESLANDES qui n'est pas son successeur immédiat est irrecevable à agir
* que la tenue des livres auxiliaires des comptes n'était pas obligatoire, et que ces livres n'ont jamais été tenus.
* que les comptes doivent être arrêtés en fin de mandat.
* que l'arrêt de la Cour d'appel de Paris ayant condamné le constructeur de l'immeuble à payer au syndicat des copropriétaires - SDC - 1.215.410 € est intervenu après la désignation de Me LEBOSSE, alors que tous les documents IGF ont été remis au cabinet DESLANDES.
LD conclut:
* à la nullité de l'assignation introductive d'instance * à l'irrecevabilité de la demande
* à titre infiniment subsidiaire au débouté du syndicat des copropriétaires
LD demande la condamnation in solidum du cabinet DESLANDES et du syndicat des copropriétaires à lui payer 5.000 € au titre de l'article 700 du N.C.P.C.
Cette partie entende bénéficier des dispositions de l'article 699 du N.C.P.C.
Prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires et du cabinet DESLANDES
Par dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter du 14 novembre 2005 ces parties demandent:
* la confirmation de l'ordonnance sauf à fixer à 1.500 € le montant de l'astreinte et ce sans limitation de durée.
* 4.000 € au titre de l'article 700 du N.C.P.C.
Ces parties entendent bénéficier des dispositions de l'article 699 du N.C.P.C.
SUR QUOI, LA COUR,
Sur la nullité de l'assignation
Considérant que selon l'article 56 du N.C.P.C.I'assignation contient, à peine de nullité, .... l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit; que tel est le cas de l'assignation litigieuse, qui demande au juge de faire injonction à LD, ancien syndic, de transmettre au nouveau, les documents du syndicat et ce en se référant à la loi du 10 juillet 1965 sans qu'il ait été nécessaire de viser précisément l'article 18-2 concerné; que cette assignation n'est donc pas nulle étant précisé que LD n'a pu se méprendre, et n'a subi aucun grief;
Sur l'irrecevabilité de la demande
Considérant qu'il résulte de l'article 18-2 alinéa 1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que l'ancien syndic doit remettre au nouveau les fonds et documents du syndicat;
Que ce texte vise l'ancien syndic et non pas seulement le syndic précédent; qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas, et qu'il est donc indifférent qu'il y ait eu un administrateur judiciaire entre l'ancien syndic et le nouveau, que la demande est donc recevable;
Sur les dates d'arrêté des comptes
Considérant que LD soutient que seule est obligatoire la remise des comptes arrêtés en fin de mandat (26 octobre 2004) ; qu'il est évidemment incontestable que cette remise doit être faite;
Considérant que cette obligation n'efface cependant pas celle découlant de l'article 66 du décret 72.678 du 20 juillet 1972, article suivant lequel "le mandat précise les conditions de reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans" ;
Considérant que les conditions générales du contrat du syndic précisent que le syndic procède à ''un arrêté du compte annuel, et à l'établissement du compte définitif et à la répartition des charges"; qu'il n'est pas contesté que le 30 septembre correspond à la fin de l'exercice comptable de la copropriété; que LD ne peut s'exonérer de son obligation en invoquant le refus de l'assemblée générale d'approuver les comptes précédents puisqu'il devait de par ses obligations contractuelles susvisées, procéder (ce qu'il dit d'ailleurs avoir réalisé depuis l'ordonnance, page 12 de ses conclusions) "à la répartition des charges entre lots sur la base des clefs de répartition découlant du règlement de copropriété même si celles-ci sont contestées" ;
Que LD doit donc en vertu de ses obligations contractuelles, et en dehors des prescriptions de l'article 5 du décret 2005.240 du 14 mars 2005 inapplicable au cas d'espèce, procèder à un arrêté de compte au 30 septembre 2004.
Sur les pièces à remettre
Considérant que selon l'article 18-2 de la loi de 1965 susvisé l'ancien syndic doit remettre "l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat", qu'il n'est pas contesté que ce dernier état, appelé "grand livre" n'a pas été remis par LD qui affirme seulement avoir remis "des" documents "à l'équivalent du grand livre" (page 12 de ses conclusions), sans donner plus de précisions;
Considérant que contrairement à ce qu'a précisé le premier juge, LD a toujours affirmé ne jamais avoir tenu les "comptes des copropriétaires" et les "comptes folUJDÏsseurs" ;
Considérant qu'en dehors du décret susvisé du 14 mars 2005, non encore applicable, l'article 18-2 de la loi de 1965 exige, également, l'état des "comptes des copropriétaires" ; qu'il n'est ni sérieux, ni crédible de soutenir qu'un tel compte n'a pas été établi ;
Considérant en revanche que même s'il est difficile d'imaginer que la gestion d'une telle copropriété ait pu se faire sans un "compte fournisseur", il convient de constater qu'aucun texte n'exige la tenue d'un tel compte; que le juge des référés n'a donc pas le pouvoir d'en ordonner la communication;
Sur les documents IGH
Considérant que les documents remis à ce titre (communiqués en cause d'appel par le SDC) sont énumérés dans 3 pages manuscrites, peu lisibles, non cotées, et pour la plupart non datées;
Considérant qu'il appartient à LD (en interrogeant les autorités compétentes) de prouver qu'un procès verbal de la préfecture de police n'a pas été établi le 16 septembre 2002, alors que la logique conduit à penser qu'il l'a été;
Considérant en revanche qu'il n'est pas démontré que LD puisse détenir d'autres pièces à ce suj et ; que le caractère peu crédible des affirmations de LD ne suffire pas à motiver une condamnation à ce sujet;
Sur l'astreinte
Considérant que le seul constat des faits démontre que LD n'a pas communiqué les pièces comme elle devait le faire ; qu'elle ne les produit (ce qui signifie sous la contrainte) que partiellement et au rythme qu'elle choisit; qu'il y a donc lieu d'augmenter l'astreinte comme il sera précisé dans le dispositif;
Sur la demande au titre de l'article 700 du N.C.P.C. du Syndicat et du cabinet DESLANDES
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat et du cabinet DESLANDES les frais non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu de leur accorder 4.000 € à ce titre;
Infirme la décision entreprise uniquement en ce qui concerne :
- le livre auxiliaire des comptes fournisseurs.
- les courriers échangés et les comptes rendus de visite avec la préfecture de police et la justification des travaux réalisés.
La confirme pour le surplus.
Condamne la société anonyme LOISELET et DAIGREMONT, à remettre à la SAS DESLANDES, les documents suivants dans les 10 jours de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 1.500 € par jour de retard pendant 3 mois:
- le grand livre des comptes arrêtés au 30 septembre 2004
- le livre auxiliaires des comptes de copropriétaires au 30 septembre 2004
- les mêmes documents au 27 octobre 2004.
- le procès verbal de la préfecture de police du 16 septembre 2002 ou postérieur à cette date, ou la justification par les autorités compétentes de l'inexistence de tout document émanant de cette autorité postérieure à cette date.
Condamne la société anonyme LOISELET et DAIGREMONT à payer au Syndicat des copropriétaires 187-205 rue de Lourmel, 14-28 rue Vasco de Gama, 103-107 rue Leblanc et 348-362 rue Lecourbe 75015 PARIS, dénommée "LE GRAND PAVOIS" et à la société le cabinet DESLANDES, 4.000 € au titre de l'article 700 du N.C.P.C.
Condamne la société anonyme LOISELET et DAIGREMONT aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du N.C.P.C.
L’arrêt rendu le 14 janvier 2006 par la 14e chambre A de la Cour d’appel de Paris apporte des précisions relatives à la transmission des comptes, documents et archives du syndicat entre l’ancien et le nouveau syndic.
En l’espèce le non-renouvellement du mandat d’un syndic en place avait entraîné la désignation d’un administrateur provisoire.
Celui-ci n’avait pas récupéré l’intégralité des comptes, documents et archives du syndicat.
Le nouveau syndic désigné, après avoir récupéré ce qui était détenu par l’administrateur judiciaire, avait pris contact avec son prédécesseur. Cette démarche n’ayant pas abouti, il l’avait assigné sur le fondement des dispositions de l’article L 18-2.
L’ancien syndic a fait valoir que l’article 18-2 n’était pas applicable dès lors que le nouveau syndic n’était pas son successeur direct.
La Cour d’appel a écarté cette objection. Elle a invoqué pour ce faire les termes de l’article L 18-2 : « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic … ».
Cette solution est très satisfaisante. Il est vrai qu’en principe l’administrateur provisoire doit obtenir la remise de tous les comptes, documents et archives détenus par l’ancien syndic. Mais il est vrai aussi qu’il n’en est pas ainsi dans la pratique, surtout quand il s’agit d’un ensemble très important comme en l’espèce. De toute manière la raison d’être de la procédure établie par l’article L 18-2 est d’imposer à l’ancien syndic la remise de toutes les pièces … et au nouveau la reprise de ces pièces.
L’arrêt traite aussi deux incidents collatéraux :
L’ancien syndic avait refusé de remettre un compte fournisseur. Les faits étant antérieurs à l’entrée en vigueur du décret du 14 mars 2005 (décret comptable), la Cour a admis que l’ancien syndic ne pouvait être obligé de remettre un compte dont la tenue n’était pas imposée à l’époque.
On peut penser que l’ancien syndic, - cabinet réputé et fort important -, tenait déjà des comptes fournisseurs comme une grande majorité de ses confrères. Il était d’ailleurs facile de le vérifier en examinant les documents de synthèse des exercices précédents. Dans l’affirmative, la Cour aurait pu juger que le refus de remettre un document existant réellement présentait un caractère abusif.
Il faut ajouter que, de toute manière, l’ancien syndic devait remettre une balance détaillée à l’administrateur judiciaire et que celui-ci devait en fournir une nouvelle, tenant compte des ses propres opérations, au syndic désigné.
Par ailleurs la Cour confirme, en tant que de besoin, l’obligation générale pesant sur les syndics de rechercher les pièces indispensables à la bonne constitution des dossiers permanents des syndicats qu’ils administrent.
En l’espèce, la copropriété est soumise à la réglementation propre aux immeubles de grande hauteur (IGH). Les dossiers transmis devaient donc comporter le procès verbal de contrôle établi par la Préfecture de police. L’ancien syndic ne pouvait s’exonérer de l’obligation de remise de cette pièce qu’en rapportant la preuve de son inexistence. La Cour lui a donc imposé d’effectuer les démarchés nécessaires pour apporter la preuve que ce document n’avait pas été établi.
Les syndics doivent avoir un rôle actif dans la maintenance des dossiers et archives des syndicats. Ils ne peuvent se contenter de gérer ce qui leur est remis ou adressé.