Source: https://proefr.ru/mietvertrag/modernisierung/439-mietwohnung-was-ist-modernisierung.html
Timestamp: 2018-02-20 13:44:01
Document Index: 227185789

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 555', '§ 9', '§ 555', '§555', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555']

Wohnungsmodernisierung, diese Arbeiten darf ihr Vermieter berechnen - proefr.ru
Was fällt unter Modernisierung?
Eine Modernisierung ist gegeben, wenn eine bauliche Maßnahme vorliegt,
durch die Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird,
die den Gebrauchswert oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert,
durch die auf Grund von Umständen Baumaßnahmen durchgeführt werden müssen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und
die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind, oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Einsparung von Endenergie und Primärenergie
Genauer hinschauen sollten Mieter, wenn der Eigentümer Baumaßnahmen zur Energieeinsparung durchführen möchte. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der energetischen Modernisierung zur Einsparung von Endenergie und der Einsparung nicht erneuerbare Primärenergie. Beide Modernisierungsformen muss der Mieter dulden, eine Mieterhöhung darf der Eigentümer jedoch nur bei der energetischen Modernisierung zur Einsparung von Endenergie durchführen.
Definition Endenergie und Primärenergie
Endenergie im Sinne der Regelung in Nummer 1 ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den „Endverbraucher“ (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der „Schnittstelle“ Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben.
Der Begriff der Primärenergie berücksichtigt im Unterschied zur Endenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern zusätzlich auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird (z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zu Heizöl und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch Verbrennung). Damit ist Primärenergie, verkürzt gesagt, Endenergie zuzüglich dieses vorgelagerten Aufwandes. Dieser zusätzliche Aufwand wird durch den Primärenergiefaktor ausgedrückt, der aus dem Verhältnis von Primärenergie und Endenergie ermittelt wird.
Bei der Primärenergie kann weiter unterschieden werden zwischen erneuerbaren und nicht erneuerbaren Primärenergien. Erneuerbar sind zum einen Energieträger, die nach derzeitigem Erkenntnisstand unerschöpflich sind, beispielsweise die Strahlungsenergie der Sonne oder Wind. Erneuerbar sind auch Energieträger, die reproduziert werden können: Dazu zählen z. B. Biomasse und Holz. Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nach dem gegenwärtigen Stand von Wissenschaft und Technik nicht reproduzierbar. Diese Ressourcen werden durch Verbrauch immer knapper. Beispiele hierfür sind die „klassischen“ fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas.
Das sind energetische Modernisierung zur Einsparung von Endenergie, § 555 b BGB Absatz 1
Von vielen Mietern gefürchtet: die Wärmedämmung. Etwas Styropor auf die Außenwände und neue Fenster sollen den Energieverbrauch nahe Null bringen. Hier ist darauf zu achten, dass durch die Baumaßnahme die von der EnEV (Energieeinsparverordnung) vorgegebenen Wärmedurchgangskoeffizienten erreicht werden (§ 9 EnEV). Werden die Werte verfehlt, muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden, da sie nicht den gesetzlichen Vorschriften entspricht.
Austausch oder Hinzunahme eines anderen Energieträgers
Grundsätzlich hat der Austausch des Energieträgers - zum Beispiel von Heizöl zur Wärmepumpe - keinen Einfluss auf den Endenergieverbrauch. In der Regel fällt jedoch mit der Umstellung auch ein Austausch oder die Erweiterung der Heizungsanlage zusammen. Diese Maßnahmen führen in fast allen Fällen zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs. Mögliche Maßnahmen:
Sonnenkollektoren - Sonnenkollektoren dienen der Erzeugung von Warmwasser. In diesem Fall muss weniger fossile Endenergie zugekauft werden – und damit sinken auch die Brennstoffkosten, die für den Mieter als Endverbraucher anfallen. Die Maßnahme fällt nach dem Willen der Bundesregierung unter Absatz 1.
Wärmepumpen - Wärmepumpen dienen der Gewinnung von Heizwärme. Die Pumpe entzieht der Umgebung Wärme (Luft, Wasser, Erdreich) und hebt diese in der Regel durch Einsatz von Strom auf ein höheres Niveau an. Führt diese Technik im Ergebnis zur Einsparung von Endenergie, kann die Maßnahme durch eine Modernisierungsmieterhöhung nach Absatz 1 auf den Mieter umgelegt werden.
Stromsparende Maßnahmen - hier denkt die Bundesregierung an den Einbau drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren, Umwälzpumpen oder Energiesparlampen. Wird Endenergie eingespart, fällt der Einbau unter Absatz 1.
Das sind Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbare Primärenergie, § 555 b BGB Absatz 2
Umstellung auf Fernwärme, wenn diese in einer Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK-Anlage) erzeugt wird. Der Bedarf an Endenergie bleibt identisch, deshalb ist Absatz 1 nicht anwendbar. Möglicherweise wird durch diese Maßnahme Primärenergie eingespart, dann greift Absatz 2.
Der Wechsel von konventionell erzeugtem Strom zu Strom aus Windkraftwerken oder Photovoltaikanlagen stellt keine Energiesparmaßnahme im Sinne von Absatz 1 dar. Es fehlt am Bezug zum Mietverhältnis.
Bei energetischen Maßnahmen (Nr. 1 und 2) kann der Vermieter nach §555c Abs. 3 BGB hinsichtlich der nachhaltigen Einsparung von Endenergien auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. Eine konkrete Wärmebedarfsberechnung ist, so der BGH bereits in seinem Urteil vom 12.03.2013 - VIII ZR 175/02, weder der Ankündigung, noch der Mieterhöhung beizufügen. Wir raten trotz dieser vereinfachten Darstellungsmöglichkeit, dass die Angaben durch Ingenieure, Architekten oder Angaben der Hersteller geprüft oder erstellt werden. Die Tabelle finden Sie unter
Reduzierung des Wasserverbrauchs, § 555 b BGB Absatz 3
Zu nennen sind hier hauptsächlich:
Die Deutschen sind Weltmeister im Wassersparen! Zu viel, merkt auch die Bundeszentrale für politische Bildung an „Der Wasserbedarf konnte hierzulande seit den 1970er Jahren um ein Fünftel gekappt werden und liegt mit derzeit 120 Litern pro Einwohner und Tag im Vergleich zu anderen Industrienationen beispielhaft niedrig – so niedrig, dass es zumindest einigen Wasser- und Abwasserwerken mit dem Wassersparen schon zu viel wird. Jetzt passt die Infrastruktur nicht mehr zum realen Verbrauch – dies führt zu steigenden Unterhalts- und Betriebskosten ...
Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes und Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, § 555 b BGB Absatz 4 und 5
Ein Zankapfel, der gerne vor dem Amtsgericht landet. Auch wenn der Mieter den Einbau eines Aufzuges oder einer Gegensprechanlage überflüssig findet, es kommt nicht darauf an, ob er oder sie die Maßnahme subjektiv als Verbesserung empfindet und den Aufzug oder die Gegensprechanlage nutzen wird, sondern auf die "allgemeine Anschauung". Ein weiterer Streitpunkt ist oft der fließende Übergang von der Instandsetzung zur Modernisierung. Zwei Beispiele zur Verdeutlichung.
Beispiel 1 - Garten
Frau Müller erbt das 8-Parteien-Haus ihres Onkels aus den sechziger Jahren, sie beschließt, die 150 m² betonierte Hoffläche in einen Garten umzuwandeln und in einer Ecke einen abschließbaren Fahrradstellplatz aufstellen zu lassen. Garten und Fahrradstellplatz werden allen Mietern zur Verfügung gestellt. Die Anlage einer Grünfläche, so weit bisher keine vorhanden war, stellt eine Modernisierung dar, wenn der geschaffene Garten so groß ist, dass ihm ein Erholungswert zukommt. Auch der erstmalige Bau eines Fahrradstellplatzes rechtfertigt eine Modernisierungsmieterhöhung.
Beispiel 2 - Bad-Modernisierung
Fünfzig Jahre und diverse Rohrbrüche später - hier ist Instandsetzung angesagt.Bei manchen Vermietern ist die Bad-Modernisierung beliebt. Hier muss nicht so wirklich viel Geld in die Hand genommen werden und die Mieter sehen die Veränderung sofort. Hinzu kommt, dass bei einer Neuvermietung das schicke neue Bad besser „verkauft“ werden kann, als die Aussendämmung. Wir hatten auch so einen Fall, wie sie an dem nebenstehenden Bild erkennen können. Ein Bau aus den sechziger Jahren, viele Bäder noch im Originalzustand mit dem damals angesagten Blau. Fünfzig Jahre hatten ihre Spuren hinterlassen. In manchen Bädern ein Flickenteppich an Fliesen, hervorgerufen durch diverse Rohrbrüche oder in einigen Bädern wurde die Wasserleitungen nach der letzten Reparatur einfach auf Putz verlegt; die Sanitäreinrichtungen stumpf und abgenutzt. Jetzt verdeutlichen sie der Eigentümerin, dass in solchen Fällen 99% Instandsetzungen vorliegen, wenn diese Eigentümerin liest, wie einfach doch eine Badsanierung in Form einer Modernisierungsmieterhöhung an die Mieter durchgereicht werden kann. Für 12.000 EUR modernisieren und 11% jährlich als Modernisierungsmieterhöhung ist schon etwas anderes, als für 12.000 EUR instandsetzen und die Kosten selbst tragen.
Ausgewählte Gebrauchswerterhöhungen
Der Gesetzgeber verlangt Modernisierungen, § 555 b BGB Absatz 6
Durch die Energiesparverordnung gibt es auch für Bestandsgebäude einige Nachrüstpflichten, die in geregelt sind. Hier die wichtigsten drei Bestimmungen:
Es wird neuer Wohnraum geschaffen, § 555 b BGB Absatz 7
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