Source: http://www.breiholdt.de/expertise/versteigerungen/immobilienerwerb-in-der-zwangsversteigerung/
Timestamp: 2017-09-22 02:25:00
Document Index: 109285994

Matched Legal Cases: ['§ 85', '§ 30', '§29', '§ 118', '§130', '§ 1365', '§ 180', '§ 62', '§ 43', '§ 753', '§ 85', '§ 573']

Breiholdt: Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung
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Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung
1. Einleitung – Unterschied Zwangs- und Teilungsversteigerung
2. Zwangsversteigerung
2.2. Wertermittlung
2.3. Terminbestimmung/Bekanntmachung
2.4. Ablauf des Versteigerungsverfahrens
2.5. Strohmannerwerb
2.6. Verteilungstermin
3. Teilungsversteigerung
3.2. Antragsberechtigung
3.3. Wertermittlung/Kostentragung
3.4. Einstellung des Verfahrens
3.5. Bestmögliches Versteigerungsergebnis
3.6. Beitritt
3.7. Versteigerungstermin
3.8. Verteilungstermin
4. Kündigung von Miet-/Pachtverhältnissen
Unterschied Zwangs- und Teilungsversteigerungsverfahren
Bei der Teilungsversteigerung stellt einer von mehreren Miteigentümern den Versteigerungsantrag, weil sich die Eigentümergemeinschaft über den freihändigen Verkauf nicht einigen kann. Das Verfahren dient zur Aufhebung der Gemeinschaft. Der Veräußerungserlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird verteilt. Ursache ist also nicht Zahlungsunfähigkeit, sondern Zerstrittenheit (z.B. Ehescheidungen und Erbenstreit).
Ursache der Zwangsversteigerung ist finanzielle Not des Eigentümers, der seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Der Antrag wird hier von einem Gläubiger gestellt.
Für beide Verfahren ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Immobilie belegen ist. Entscheidungen werden vom Rechtspfleger getroffen. Der Rechtspfleger hat eine ähnliche Funktion wie ein Notar bei der Beurkundung eines Kaufvertrages.
Auch er muss aufklären und belehren, insbesondere Fragen zu Unklarheiten beantworten und Verständnisproblemen vorbeugen.
Das Zwangsversteigerungsverfahren ordnet das Gericht auf Antrag des Gläubigers an.
Bezeichnung des Grundstückes
Bezeichnung des Eigentümers und des Gläubigers
Der Anspruch, aus dem vollstreckt wird (genaue Aufstellung nach Kosten, Zinsen und anderen Nebenleistungen, Hauptanspruch); der Vollstreckungstitel ist im Original beizufügen
Den Duldungstitel besitzen nahezu alle Gläubiger von Grundpfandrechten, denn die notariellen Bestellungsurkunden enthalten i.d.R. solche Formulierungen:
„Wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen unterwirft sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das belastete Grundeigentum in der Weise, dass die sofortige Zwangsvollstreckung auch gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll.“
Auch Gläubiger von Sicherungshypotheken, die sich aufgrund eines Zahlungstitels eintragen lassen, können daraus die Anordnung der Zwangsversteigerung betreiben.
Mit Anordnung des ZV- Verfahrens wird ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen in Abt. II. Dieser schützt den betreibenden Gläubiger davor, dass der Schuldner noch zum Nachteil des Gläubigers über das Grundstück verfügt.
Nachfolgende Grundbucheintragungen belasten den betreibenden Gläubiger nicht. Sind mehrere Gläubiger vorhanden, die zu unterschiedlichen Zeiten ZV-Anträge stellen, gibt es nicht mehrere Verfahren, sondern der spätere Gläubiger tritt dem Verfahren des früheren bei. Der Zeitpunkt der Zustellung des Beitrittsbeschlusses an den Schuldner entscheidet über den Rang. Ein weiterer ZV-Vermerk wird nicht eingetragen.
Sofern der Schuldner keinen Vollstreckungsschutzantrag stellt, beginnt nun das Verfahren zur Festsetzung des Verkehrswertes.
Der Verkehrswert ist gleichermaßen wichtig für die Interessenten wie das Verfahren selbst. Er ist nicht nur Anhaltspunkt für die Erfolgsaussichten des Versteigerungsantrages; nach ihm richten sich die für die Höhe der Gerichtskosten sowie die Zuschlagsentscheidung maßgeblichen 5/10 bzw. 7/10 Grenzen sowie die vom Bieter zu stellende Sicherheit. Der Verkehrswert wird nach der WertermittlungsVO und den Wertermittlungsrichtlinien ermittelt, wie bei anderen Immobilien auch. Das Ermittlungsergebnis (Sachverständigengutachten) teilt das Gericht dem Schuldner, dem betreibenden Gläubiger und allen anderen im Grundbuch eingetragenen Berechtigten (bei Eintragung des Rechts nach Versteigerungsvermerk nur bei Anmeldung) sowie bei Wohnungseigentum dem Verwalter mit. Alle können Stellung nehmen, danach setzt das Gericht den Verkehrswert fest.
Terminbestimmung/Bekanntmachung
Häufig gleichzeitig mit der Festsetzung des Verkehrswertes bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin. Dieser wird bekannt gemacht:
Gerichtstafel des Versteigerungsgerichtes
Allen Verfahrensbeteiligten
Amtsblatt des Gerichtsbezirks
Werbung in der Presse, Internet
Die ersten drei Formen der Bekanntmachung sind zwingend. Darüber hinaus veröffentlicht das Gericht in aller Regel in der Presse Termine und weitere Informationen (z.B.: Internet: www.zvg.com)
Ablauf des Versteigerungsverfahrens
Der Termin findet als öffentliche Sitzung des Amtsgerichtes statt, so dass jedermann Zutritt hat. Der Rechtspfleger leitet den Termin ein. Es folgt die Feststellung der anwesenden Verfahrensbeteiligten (Schuldner, betreibende Gläubiger, andere Grundbuchberechtigte, Mieter, Pächter, WEG-Verwalter oder Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft). Wenn sich ein Verfahrensbeteiligter nicht meldet, kann er keinen Einfluss auf das Verfahren nehmen.
Ein Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, ist die Vorlage einer notariellen Vollmacht erforderlich. Die Vollmacht muss zur Abgabe von Geboten berechtigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.
Der Versteigerungstermin gliedert sich in drei Abschnitte.
Bietzeit
Verhandlung und Entscheidung über den Zuschlag
Im ersten Abschnitt erfolgen eine Reihe von Bekanntmachungen und Hinweisen:
Wesentlicher Grundbuchinhalt
Gläubiger, die das Verfahren betreiben
Zeitpunkt der ersten Beschlagnahme
Anmeldungen der Beteiligten, auch etwaiger Mieter und Pächter
Festgesetzter Verkehrswert mit 5/10 und 7/10 Grenze, soweit diese noch gelten
Grunderwerbsteuerpflicht des Erstehers
Kernstück des Bekanntmachungsteils sind die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen mit dem geringsten Gebot. In erster Linie bestimmen sie, dass durch den Zuschlag das Eigentum auf den Ersteher übergeht, und zwar am Grundstück und an allen Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt. Gleichzeitig gehen alle Nutzungen und Lasten und Gefahren über.
Es gilt ein vollständiger Gewährleistungsausschluss. Eine Haftung für offene oder versteckte Mängel wird nicht übernommen.
Der Ersteher muss sein Meistgebot nebst 4% Zinsen bis zum Verteilungstermin zahlen. Er trägt die Zuschlagskosten. Auf ihn gehen die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse über, wobei ein Sonderkündigungsrecht besteht.
Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Nachfragen sind erlaubt und sollten gestellt werden, wenn etwas nicht verstanden wurde. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muss (bestehen bleibende Rechte). Hinzu kommen die Gerichtskosten und die Grundsteuern. Es muss bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Das geringste Gebot richtet sich nach dem die Zwangsversteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden.
Im zweiten Abschnitt nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Kaufinteressenten entgegen. Das Bietgeschäft wird allerdings solange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes niemand mehr höher bietet.
Gebote können erst dann nicht mehr abgegeben werden, wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet. Über ein Gebot wird sofort entschieden (Zulassung oder Zurückweisung), oft auch stillschweigend. Sämtliche Vorgänge werden protokolliert.
Unmittelbar nach Abgabe des Gebots kann ein Beteiligter, dessen Recht durch die Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, Sicherheit verlangen. Sie beträgt 10% des Verkehrswertes. Kann der Bietinteressent die Sicherheit nicht beibringen, bleibt sein Gebot unberücksichtigt. Als Sicherheit dienen
Schecks einer Bank oder einer Sparkasse
Überweisungen auf das Konto der Justizkasse, Kontoinhaber des Einzahlers und Bieter müssen identisch sein
unbedingte und unbefristete Bürgschaften eines Kreditinstituts
Schecks werden jedoch nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist mindestens 3 Tage - nicht notwendig Werktage- liegen, was selbst vielen erfahrenen Bietern nicht geläufig ist. Findet die Versteigerung beispielsweise an einem Dienstag statt, so muss der Scheck noch am Samstag derselben Woche der Bank vorgelegt werden können. Endet die Vorlagefrist bereits am Freitag, ist er nicht als Sicherheit geeignet. Die Schecks sollte sich ein Bietinteressent erst kurz vor der Versteigerung besorgen.
Im dritten Abschnitt verhandelt das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Nach Schluss der Versteigerung hört das Gericht alle anwesenden Beteiligten und den Meistbietenden zum Terminsergebnis. Dies ist der letzte Moment, um Erklärungen abzugeben, die die zu treffende Entscheidung des Gerichts beeinflussen können. Liegt ein Gebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder in einem anzuberaumenden Verkündungstermin.
Denkbar sind in diesem Verfahrensstadium:
Einstellung des Verfahrens durch betreibenden Gläubiger
Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot
Nachträgliche Offenlegung eines Vertretungsverhältnisses des Meistbietenden
Der Meistbietende erklärt zu Protokoll des Versteigerungsgerichtes die Abtretung und ein Dritter nimmt diese Abtretung an. Die Abtretung kann auch in notariell beglaubigter Form vorbereitet sein und vorgelegt werden. Eine verdeckte Bietvollmacht kann jetzt noch offen gelegt werden. Diese ist in notarieller Form nachzuweisen, muss also vorbereitet sein.
Meistbietender und Abtretungsempfänger bzw. Vertretener haften gesamtschuldnerisch für das Meistgebot. Es entsteht doppelt Grunderwerbsteuer.
Der Zuschlag ist der zentrale Punkt der Zwangsversteigerung. Hier wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (5/10 Grenze/ § 85aZVG). Diese Vorschrift dient dem Schutz des Schuldners vor Verschleuderung. Das Gericht muss das bare Meistgebot und die bestehen bleibenden Rechte der Hälfte des Verkehrswertes gegenüberstellen.
Solange die 5/10 Grenze gilt, sollten sie bei Geboten von Gläubigern, die unter der Hälfte des Verkehrswertes liegen, den Rechtspfleger fragen, ob das Gebot zuschlagsfähig ist.
Wenn das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte 7/10 des Verkehrswertes nicht erreicht (7/10 Grenze) kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlages beantragen, wenn seine Ansprüche durch das Meistgebot ganz oder teilweise nicht gedeckt sind. Das ist also nicht von Amts wegen zu prüfen. Beide Grenzen gelten jeweils so lange, bis das Gericht einmal den Zuschlag wegen Nichterreichens einer dieser Grenzen versagt hat. D.h.: Wurden in einem Termin die 5/10 oder die 7/10 Grenze nicht erreicht und deshalb der Zuschlag versagt, gelten beide im nächsten Termin nicht mehr. Hat z.B. der betreibende Gläubiger im ersten Termin die Einstellung des Verfahrens bewilligt oder wurde überhaupt kein Gebot abgegeben, gelten beide Grenzen auch noch im zweiten Termin, weil die Nichterteilung oder Versagung des Zuschlages nicht mit der 7/10 oder 5/10 Grenze zusammenhängen.
Wenn die Grenzen nicht mehr gelten, wird das Grundstück in der Regel nicht verschleudert. Denn der betreibende Gläubiger kann selbst nach der Versteigerung – allerdings nur vor Zuschlagserteilung - noch die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG) oder den Versteigerungsantrag zurücknehmen (§29 ZVG). Auch wenn der (best -)betreibende Gläubiger die Einstellung des Verfahrens beantragt, wird der Zuschlag versagt. Wird der Zuschlag versagt, beraumt das Gericht einen weiteren Versteigerungstermin an. Der betreibende Gläubiger kann die Einstellung des Verfahrens nur insgesamt dreimal beantragen, wobei jedoch die dritte Einstellungsbewilligung kraft Gesetzes als Rücknahme des Versteigerungsantrages gewertet wird, die dann das Zwangsversteigerungsverfahren endgültig beendet.
Die Wirkungen des Zuschlagsbeschlusses treten unmittelbar mit Verkündung ein. In diesem Zeitpunkt geht das Eigentum über. Alle nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte erlöschen und werden entsprechend ihrer Rangfolge aus dem Erlös befriedigt.
Der Strohmannerwerb
Aus mancherlei Gründen kann es sinnvoll sein, dass derjenige im Rahmen der Versteigerung nicht in Erscheinung tritt, der die Immobilie tatsächlich erwerben will, z.B. weil er für den Fall seines Mitbietens mit einer starken Gegenwehr eines Konkurrenten rechnet. In diesen Fällen wird gelegentlich ein Strohmann vorgeschoben, was absolut legal und vom Zwangsversteigerungsverfahren auch zugelassen ist. Dies ist möglich, weil der Meistbietende nicht automatisch der neue Eigentümer der Immobilie wird. Das Eigentum geht nämlich erst mit dem Zuschlag auf den Erwerber über. Der Zuschlag erfolgt erst nach Schluss der Bietungszeit und auch nicht immer noch am gleichen Tage. Es gibt zwei Möglichkeiten des für den am Erwerb Interessierten, zunächst im Dunkeln zu bleiben und doch den Zuschlag zu erhalten.
Zum einen kann der Meistbietende seine Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten abtreten, der sodann an seiner Stelle den Zuschlag erhält.
Der Meistbietende kann aber auch von vornherein in verdeckter Stellvertretung für einen Dritten bieten und dann bei der Verhandlung über den Zuschlag das Vertretungsverhältnis in notarieller Form nachweisen.
Der Erwerber kann also, wenn er sich mit dem Strohmann einig ist, bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Meistgebot feststeht, im Hintergrund bleiben. Es muss dann allerdings einkalkuliert werden, dass die Grunderwerbsteuer doppelt anfällt, nämlich sowohl für den Meistbietenden als auch denjenigen, der den Zuschlag erhält.
Zu diesem Termin hat der Ersteher sein Meistgebot zu zahlen. Regelmäßig beträgt die Zeitspanne zwischen dem Versteigerungs- und dem Verteilungstermin etwa 4-6 Wochen. Bis zum Verteilungstermin bleibt Zeit, das Objekt zu finanzieren. Neben der Terminsbestimmung erhält der Meistbietende auch eine Mitteilung über die Höhe der Zahlungsverpflichtung und die Zahlungsmöglichkeiten.
Im Verteilungstermin berechnet das Gericht den zu verteilenden Erlös, also die Teilungsmasse. Sie setzt sich aus dem bar zu zahlenden Teil des Meistgebots und den Bargebotszinsen für die Zeit vom Zuschlag bis zum Tag vor dem Verteilungstermin zusammen. Das Gericht stellt einen Teilungsplan auf und verfährt entsprechend. Zahlt der Ersteher das Meistgebot nicht, kann das Gericht nur die von ihm eventuell geleistete Sicherheit (10 % des Verkehrswertes) auf die zugeteilten Ansprüche auszahlen oder überweisen. Soweit für Zuteilungen kein Geld zur Verfügung steht, muss der Rechtspfleger die durch den Zuschlag entstandene Forderung des Schuldners gegen den Ersteher auf Leistung des restlichen Meistgebots auf die einzelnen Berechtigten übertragen (§ 118 ZVG). Für die übertragenden Forderungen lässt er entsprechend dem Zuteilungsrang Sicherungshypotheken in das Grundbuch eintragen. Auch die Berechtigten können dann aus der übertragenen Forderung in das persönliche Vermögen des Erstehers vollstrecken und aus den Sicherungshypotheken erneut die Versteigerung, diesmal aber gegen den Ersteher, dinglich betreiben. Dieses Verfahren wird Wiederversteigerung genannt.
Ist der Zuschlag rechtskräftig, das Verteilungsverfahren abgeschlossen und hat der Ersteher die Grunderwerbsteuer gezahlt, dann bittet das Gericht das Grundbuchamt, den Ersteher als neuen Eigentümer in das Grundbuch einzutragen und den Zwangsversteigerungsvermerk sowie die durch Zuschlag erloschenen Rechte zu löschen (§130 ZVG).
Im nachfolgenden sollen nur die wesentlichen Unterschiede des Teilungsversteigerungsverfahrens gegenüber der Zwangsversteigerung herausgestellt werden. Ziel des Teilungsversteigerungsverfahrens ist es, dass mehreren Eigentümern gehörende Grundstück zur Vorbereitung der Auseinandersetzung in Geld umzusetzen. Daher können grundsätzlich auch nur Miteigentümer das Verfahren betreiben.
Bruchteilsgemeinschaft (die Miteigentümer sind mit ihren Anteilen (z. B.: je 1/2 Anteil) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen).
Erbengemeinschaften (Eintragung im Grundbuch: In Erbengemeinschaft).
BGB-Gesellschaft (Eintragung im Grundbuch: In Gesellschaft bürgerlichen Rechts).
Die Teilungsversteigerung kann ausnahmsweise unzulässig sein, wenn eine Auseinandersetzung durch Aufteilung des Grundstücks erfolgen kann. Die so genannte Realteilung setzt jedoch voraus, dass sich das Grundstück ohne Verminderung seines Wertes in gleichartige, den Anteilen der Miteigentümer entsprechende, Teile zerlegen lässt. Bei bebauten Grundstücken ist eine Aufteilung in gleichwertige Anteile meist unmöglich.
Jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Größe seines Anteils antragsberechtigt. Das Verfahren kann auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer durchgeführt
Hinweis: Durch Vertrag oder Gesetz kann die Auseinandersetzung ausgeschlossen werden.
So ist z. B. die Auseinandersetzung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft kraft Gesetzes ausgeschlossen. Auch in einem Testament oder einem BGB-Gesellschaftsvertrag kann die Auseinandersetzung ausgeschlossen werden. Soweit Testamentsvollstreckung angeordnet ist, kann nur der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung betreiben. Die Teilhaber einer BGB-Gesellschaft können erst dann die Teilungsversteigerung betreiben, wenn die Gesellschaft aufgelöst ist, sie muss also zunächst gekündigt werden.
Probleme können sich ergeben bei Eheleuten. Gemäß § 1365 BGB darf ein Ehegatte über sein Vermögen im Ganzen nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verfügen. Stellt der Grundstücksanteil des antragstellenden Ehegatten nahezu dessen gesamtes Vermögen dar, muss der andere Ehegatte dem Versteigerungsantrag zustimmen. Wird er nicht gefragt, kann er die Teilungsversteigerung durch Antrag bei Gericht (Drittwiderspruchsklage) verhindern. Die Zustimmung des anderen Teils kann durch das Vormundschaftsgericht ersetzt werden. Nach der Scheidung ist dieses Erfordernis nicht mehr notwendig.
Ist der Antragsteller Erbe eines eingetragenen Eigentümers, muss er vor Antragstellung das Grundbuch nicht berichtigen lassen. Es genügt, wenn er mit seinem Antrag den Erbnachweis (z. B. Erbschein oder Testament) vorlegt.
Bevor die Teilungsversteigerung in die Wege geleitet wird, sollte eine gütliche Einigung versucht werden, denn meist ist die freihändige Veräußerung der Immobilie der bessere Weg. Besteht zwischen den Miteigentümern nur Streit über den Wert der Immobilie, könnte ein Sachverständigengutachten außergerichtlich eingeholt werden, das auch später im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens Verwendung finden kann. Auch der Pfändungsgläubiger eines Miteigentümers kann die Teilungsversteigerung beantragen. Er muss jedoch vorab aufgrund seiner titulierten Forderung gegen den Miteigentümer dessen Anspruch auf Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft oder dessen Miterbenanteil pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen. Dies erfolgt durch einen so genannten Pfändungs- und Überweisungsbeschluss. Dadurch tritt der Pfändungsgläubiger in die Rechte des Miteigentümers ein. An der Auseinandersetzung über den Erlös nimmt der Pfändungsgläubiger mit seiner Forderung teil, wenn er auch den Anspruch des Bruchteilseigentümers auf Auszahlung des Erlöses gepfändet hat. Die anderen Miteigentümer können die Versteigerung nur verhindern, indem sie den Gläubiger auszahlen.
Wertermittlung/Kostentragung
Nach Antragstellung erfolgt die Begutachtung durch einen Sachverständigen. Im Anschluss daran setzt das Gericht den Verkehrswert fest und bestimmt einen Versteigerungstermin.
Der Antragsteller muss letztendlich nicht alleine die Kosten des Verfahrens tragen. Denn wenn die Immobilie versteigert ist, entnimmt das Gericht dem Versteigerungserlös vorab die Verfahrenskosten, so dass alle Teilhaber mit den Kosten entsprechend ihres Anteils belastet werden. Wird das Verfahren aber vorzeitig beendet, weil der Antragsteller den Antrag auf Teilungsversteigerung zurücknimmt, muss er die Gebühren und Auslagen alleine tragen.
Wenn die übrigen Miteigentümer nach Anordnung der Teilungsversteigerung doch noch einer gütlichen Einigung zustimmen, sollte der Antragsteller darauf bestehen, dass auch geregelt wird, wer die bislang entstandenen Verfahrenskosten trägt. Die Verfahrenskosten hängen weitgehend von dem ermittelten Wert der Immobilie bzw. dem Versteigerungserlös ab.
Nach dem Teilungsversteigerungsantrag gibt es verschiedene Gründe für die (vorläufige) Einstellung des Verfahrens, die von besonderer Bedeutung sind (§ 180 Abs. 2 ZVG). Meist lässt sich das Verfahren damit nur verzögern, jedoch nicht endgültig verhindern.
Bestmögliches Versteigerungsergebnis
Oft ergibt sich eine Einigungsmöglichkeit der Miteigentümer nach Vorliegen des Gutachtens. Von Bedeutung ist hier § 62 ZVG, nach dem auf Antrag ein Vortermin vom Rechtspfleger anberaumt wird. Dieser wird dann anberaumt, wenn einer der Beteiligten um Vermittlung bittet. Die Beteiligten sollten sich bemühen, das Interesse von Bietinteressenten für das Objekt zu wecken. Dies erhöht den Preis. Es kommt deshalb durchaus in Betracht, dass die Beteiligten durch Veröffentlichungen in Zeitungsanzeigen auf die bevorstehende Teilungsversteigerung aufmerksam machen. Kontraproduktiv ist dies nur für denjenigen, der als Miteigentümer das Objekt letztendlich selbst ersteigern möchte, bei ihm ist das Interesse genau gegenteilig.
Wenn z. B. der Antragsteller das Objekt alleine nutzt und den Interessenten eine Innenbesichtigung verweigert, kann der Antragsgegner zur Sicherung der Bietkonkurrenz notfalls gerichtliche Maßnahmen ergreifen. So kann er den Antragsteller unter Umständen durch eine einstweilige Verfügung verpflichten, Besichtigungen zuzulassen.
Als Antragsgegner erhalten sie nur dann Einfluss auf das Verfahren, wenn sie den Beitritt erklären. Der Beitretende wird selbst zum Antragsteller.
Tritt der Antragsgegner nicht bei, so kann der Antragsteller noch im Versteigerungstermin, also noch bis zum Zuschlag, den Antrag auf Durchführung der Zwangsversteigerung jederzeit zurücknehmen, z. B. wenn der Antragsgegner Meistbietender bleibt. Ist hingegen der Antragsgegner beigetreten, führt die Rücknahme des Antrages durch den ersten Antragsteller nicht zur Erledigung des Verfahrens, sondern wird wegen des Beitrittes des Antragsgegners fortgeführt. Der Zuschlag kann dann erfolgen.
Frist! Der Beitrittsbeschluss muss jedoch 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin dem bislang alleinigen Antragsteller zugestellt werden, damit er in dem Versteigerungstermin berücksichtigt wird. Der Antrag sollte rechtzeitig gestellt werden, möglichst früh (§ 43 Abs. 2 ZVG). Diese Frist gilt im Übrigen auch für den Beitritt in der Zwangsversteigerung.
Der Versteigerungstermin entspricht weitgehend dem in der Zwangsversteigerung. Ähnlich wie bei der Zwangsversteigerung wird auch das geringste Gebot berechnet. Da allerdings ein "betreibender Gläubiger" mit einer Geldforderung fehlt, tritt an seine Stelle der Antragsteller, so dass alle an seinem Auseinandersetzungsanspruch "vorgehenden" Rechte bestehen bleiben. Für Objekte im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft (Erbengemeinschaft, BGB-Gesellschaft), die ja nur einheitlich belastet sein können, folgt daraus, dass alle auf dem Objekt lastenden Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen sind. Dies gilt auch für Bruchteilsgemeinschaften, wenn alle Anteile mit Gesamtrechten gleich belastet sind. Die bestehen bleibenden Rechte muss der Ersteher als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objektes übernehmen.
Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, deren Darlehen die Gemeinschaft bereits vollständig zurückgezahlt hat, können die Versteigerungsbedingungen auch im eigenen Interesse erheblich vereinfacht werden.
Anstatt sie als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen, kann der Rechtspfleger nämlich unter folgenden Voraussetzungen diese Rechte als offensichtlich löschungsreif behandeln:
Dem Gericht muss eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank in öffentlich beglaubigter Form sowie der etwa erteilte Grundschuldbrief des Rechts vorliegen und
Sämtliche Miteigentümer müssen im Versteigerungstermin persönlich zu Protokoll des Gerichts der Löschung zustimmen und sie beantragen.
Möglich sind auch Teillöschungsbewilligungen.
Falls das Darlehenskonto bei der Bank keine Rückstände aufweist, fordern sie die
Bank auf, gegenüber dem Gericht ausdrücklich zu erklären, dass diese keine Grundschuldzinsen geltend macht. Das Gericht kann dann infolge der "Minderanmeldung" die hohen Grundschuldzinsen aus dem geringsten Gebot herausnehmen.
Grundsätzlich gilt, dass der Bieterkreis nicht eingeschränkt werden kann. Freie Bieterkonkurrenz ist einer der elementaren Grundsätze des Zwangsversteigerungsrechts. Wenn aber alle Miteigentümer im Termin der Beschränkung des Bieterkreises auf die Teilhaber der Gemeinschaft zustimmen, muss das Gericht diese im BGB verankerte Regelung als gesetzliche Versteigerungsbedingung beachten (§ 753 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Die Beteiligung des bietenden Miteigentümers am Versteigerungsobjekt bleibt in jedem Fall bei der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung völlig unberücksichtigt. Die zu erbringende Sicherheit vermindert sich also nicht um den Anteil an der Immobilie. Nur wenn dem Miteigentümer ein durch das Bargebot gedecktes Grundpfandrecht am Versteigerungsobjekt zusteht, ist er nicht verpflichtet, Sicherheit zu leisten. Gleiches gilt im Übrigen auch für die Zahlung des Meistgebots, auch hier kann der Miteigentumsanteil nicht abgezogen werden.
5/10-Grenze
Der Zuschlag muss auch dann versagt werden, wenn das Meistgebot, also bestehen bleibende Rechte plus Bargebot, die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 aZVG). Damit sollen die Miteigentümer vor einer Verschleuderung der Immobilie geschützt werden. Diese Grenze wendet das Gericht aber nur einmal an.
7/10-Grenze
Diese Grenze hat im Teilungsversteigerungsverfahren nur geringe Bedeutung. Antragsberechtigt sind nur Gläubiger erlöschender dinglicher Rechte, dies kommt aber nur sehr selten vor.
Im Verteilungstermin wird ein Teilungsplan aufgestellt. Der Erlösüberschuss steht allen ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu und bleibt grundsätzlich unverteilt. Anders als in der Zwangsversteigerung erfolgt hier keine automatische Aufteilung und Auszahlung des Betrages auf die Teilhaber der Gemeinschaft. Eine Übereinstimmung der Anweisung der Beteiligten ist erforderlich, kann diese nicht beschafft werden, wird das Verfahren erheblich blockiert, das Versteigerungsgericht muss den Betrag hinterlegen und den Beteiligten anheim stellen, sich außergerichtlich oder gerichtlich daran auseinanderzusetzen. Eine Einigung kann zu Protokoll des Rechtspflegers erklärt werden, aber auch eine schriftliche Erklärung reicht bei Abwesenden aus. Manchmal ist es sinnvoll, sich bereits vor dem Versteigerungstermin über die Erlösverteilung quotal zu einigen.
Weil die Konditionen einer gerichtlichen Hinterlegung sehr ungünstig sind (eine Verzinsung des Betrages beginnt erst nach 3 Monaten und beträgt nur 1,2 % pro Jahr) sollten selbst bei äußerst zerstrittenen Gemeinschaften zumindest Teilauseinandersetzungen angestrebt werden, ggf. schon im Vorfeld des Versteigerungstermins. Für den Betrag, über dessen Aufteilung keine Einigkeit erzielt wird kann, ist die Benennung eines gemeinsamen Empfangsberechtigten, beispielsweise das Treuhandkonto eines Rechtsanwalts oder Notars, anzuraten. Das Geld kann als Festgeld angelegt werden, um Zinsen zu erzielen. Ggfs. ist eine Einigung auch schon unmittelbar nach dem Zuschlag möglich, sie kann dann zu Protokoll erklärt werden. Die Einigung steht dann unter dem Vorbehalt, dass der Zuschlag rechtskräftig wird und das Meistgebot auch tatsächlich gezahlt wird.
Problem: Grundschuld
Wenn eine Partei der zerstrittenen Gemeinschaft die Immobilie ersteigert und eine Grundschuld übernimmt, wird er das zugrunde liegende Darlehen wegen der Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel nicht ablösen, sondern als alter und neuer Schuldner fortführen wollen. Die Bank muss in diesem Fall die anderen Miteigentümer aus der Haftung für das Darlehen entlassen. Ist die Darlehensschuld allerdings niedriger als das übernommene Grundschuldkapital, muss der Ersteher die Differenz abzüglich seines eigenen Anteils an die Miteigentümer auszahlen. Im Gegenzug treten diese ihre Rückgewähransprüche gegenüber der Bank an den Ersteher ab und stellen die Bank von der Rückgewährverpflichtung ihnen gegenüber frei. Dies sollte im Rahmen aus der Verteilung bedacht werden.
4. Kündigung von Miet -/Pachtverhältnissen
Nicht selten wird eine Immobilie erworben, um sie selbst zu beziehen. Ist sie frei, stellen sich keine Probleme. Bewohnt der frühere Eigentümer die Wohnung, so kann der Erwerber die Räumung mittels des Zuschlagbeschlusses herbeiführen. Dieser weist ihn nicht nur als neuen Eigentümer aus, sondern stellt für ihn auch einen Räumungstitel dar, mit dem er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann.
Eine sofortige Vollstreckung gegen einen Mieter ist nicht zulässig, hier muss das Mietverhältnis zunächst gekündigt werden. Eine Vollstreckung kann nur gegen den Eigentümer und dessen Familienmitglieder erfolgen (z.B. Ehegatte, Kinder, Lebenspartner). Ist die Wohnung hingegen vermietet, muss der Erwerber sorgsam vorgehen. Der Erwerber kann zwar das Mietverhältnis in der Regel wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst einziehen will oder die Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Ist der Mietvertrag hingegen zeitlich befristet, so muss die Kündigung unverzüglich, d.h. möglichst noch in dem Monat des Zuschlages oder in den ersten drei Werktagen des darauf folgenden Monats ausgesprochen werden, weil der Mieter sich ansonsten auf die Befristung berufen kann, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. Falsch ist die weit verbreitete Meinung, nach der Zwangsversteigerung könne ein Wohnraummietverhältnis auch ohne Grund gekündigt werden. Immer ist ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB erforderlich, also in der Regel Eigenbedarf.
Handelt es sich um eine während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelte Immobilie, können Sperrfristen den Eigenbedarf langfristig behindern (oft 10 Jahre).
Anders verhält es sich bei Gewerberaummietverhältnissen, denn diese können ohne Grund gekündigt werden. Sind sie befristet, kann eine Kündigung gleichwohl mit der gesetzlichen Frist erfolgen. Dann muss allerdings die Kündigung nach dem Zuschlag zum nächst zulässigen Termin erfolgen, wobei der Zugang der Kündigungserklärung maßgeblich ist.
Ein Sonderkündigungsrecht von befristet abgeschlossenen Miet -/Pachtverhältnissen besteht nur nach Erwerb in der Zwangsversteigerung, nicht bei der Teilungsversteigerung.
Manche Eigentümer, für deren Immobilie die Zwangsversteigerung droht, sind nicht nur in der Verzögerung des Versteigerungsverfahrens außerordentlich erfindungsreich, sondern auch in der Mietvertragsgestaltung mit in der Regel nahen Angehörigen, um Kaufinteressenten abzuschrecken oder zu benachteiligen. In solchen Fällen ist es zwingend notwendig, den Mietvertrag für die Immobilie gründlich zu prüfen.
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