Source: https://rechtsberater.de/mietrecht-ratgeber/mieterhoehung/
Timestamp: 2020-03-29 11:58:33
Document Index: 81213531

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 559', '§ 560', '§ 560']

Rechtsberater Mieterhöhung Mieterhöhung: Welche Mieterhöhungen sind zulässig?
Eine Mieterhöhung ist vor allem in Ballungsgebieten, wo Wohnraum knapp und teuer ist, keine Ausnahme. Daher ist es nicht verwunderlich, dass viele Mieter eine weitere Erhöhung der Miete fürchten. Hinzu kommt, dass etliche Mieterhöhungen formell und inhaltlich unzulässig sind. Sogar jede dritte Mieterhöhung soll fehlerhaft sein.
Ihre Miete wurde zu unrecht erhöht?
Flattert dem Mieter dann tatsächlich eine Mieterhöhung ins Haus, ist die Verunsicherung groß: Darf der Vermieter das überhaupt? Wie hoch darf die Mieterhöhung sein und muss ich sie akzeptieren?
Viele Fragen und genauso viele Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch, deren Lesen die Verunsicherung nicht gerade mindert. Keine Panik – wir helfen Ihnen, die Flut von rechtlichen Vorschriften zu verstehen und auf die Mieterhöhung richtig zu reagieren.
Haben Sie eine Mieterhöhung erhalten und wissen nicht recht, was zu tun ist? Lassen Sie sich direkt vom Anwalt über die Anwaltshotline über die nächsten Schritte informieren.
Das Dilemma der gegenläufigen Interessen bei der Erhöhung der Miete
Der Gesetzgeber steht im Mietrecht vor der schwierigen Aufgabe, die oft gegenläufigen Interessen von Mieter und Vermieter in Einklang zu bringen.
Der Mieter wünscht sich bezahlbaren und mietpreisbeständigen Wohnraum. Der Vermieter hingegen möchte die wirtschaftlichen Möglichkeiten seines Eigentums möglichst ausschöpfen.
Daher ist es notwendig, einen Mittelweg zu finden, der sowohl den Mieter vor überteuerten Wohnraum schützt als auch dem Vermieter ermöglicht, auf die Änderungen des Wohnungsmarktes zu reagieren.
Grundsätzlich bedeutet das: Mieterhöhungen sind zulässig, aber nur in Grenzen.
Übersicht: Welche Mieterhöhungen gibt es?
Im Allgemeinen wird zwischen Mieterhöhung nach Vereinbarung und der Mieterhöhung nach Gesetz unterschieden.
Wurde eine Mieterhöhung im Mietvertrag beschlossen, handelt es sich um eine Mieterhöhung nach Vereinbarung. Darunter fällt sowohl die Staffel- als auch die Indexmiete. Eine Mieterhöhung kann darüber hinaus während des laufenden Mietverhältnisses einvernehmlich beschlossen werden.
Um eine gesetzliche Mieterhöhung hingegen handelt es sich bei der Anpassung zur ortsüblichen Vergleichsmiete und bei der Mieterhöhung nach Modernisierung.
Der entscheidende Unterschied zwischen den beiden Varianten: Eine Mieterhöhung nach Vereinbarung (Index- und Staffelmiete) kann nur vorgenommen werden, wenn eine solche vertraglich festgelegt wurde. Eine gesetzliche Mieterhöhung ist auch ohne mietvertragliche Vereinbarung möglich.
Die Mieterhöhungsvarianten im Einzelnen
Den Mietparteien steht es frei, eine einvernehmliche Mieterhöhung zu vereinbaren, § 557 BGB. Möchte der Vermieter auf diesem Wege die Miete erhöhen, muss der Mieter zustimmen – eine Zustimmungspflicht besteht jedoch nicht. Eine einvernehmliche Mieterhöhung ist nur im laufenden Mietverhältnis möglich, nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags.
Bei Abschluss des Mietvertrags kann eine Staffelmiete vereinbart werden, § 557a BGB. Hierbei wird zu Beginn des Mietverhältnisses festgelegt, dass sich die Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöht.
Beispiel: Die monatliche Kaltmiete erhöht sich alle 24 Monate um 10 Euro.
Vorgaben bei der Vereinbarung einer Staffelmiete
Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter folgende gesetzliche Vorgaben beachtet hat:
Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen. Eine mündliche, per E-Mail oder Fax erfolgte Vereinbarung ist unwirksam.
Für den Mieter muss genau erkennbar sein, welche Erhöhung zu welchem Zeitpunkt auf ihn zukommt. Daher muss sich aus der Vereinbarung entweder die erhöhte Miete oder der zu erhöhende Betrag ergeben. Die Angabe der Erhöhung in Prozent genügt diesen Anforderungen nicht.
Die Staffelmietvereinbarung ist nur wirksam, wenn die Miete jeweils ein Jahr unverändert bleibt. Der Vermieter darf die (erste) höhere Miete also frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietvertrags verlangen.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, z.B. eine Verkürzung der 1-Jahres-Frist, ist unwirksam.
Vorteile einer Staffelmiete für den Mieter:
Die Vereinbarung einer Staffelmiete kann auch für den Mieter vorteilhaft sein. Zum einen kann der Mieter über die entstehenden finanziellen Belastungen rechtssicher kalkulieren: für ihn ist bereits bei Abschluss des Mietvertrags ersichtlich, wie sich die Miethöhe entwickelt.
Zum anderen darf der Vermieter keine Mieterhöhung nach Gesetz vornehmen. Das bedeutet, dass er die Miete weder zusätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen noch die Miete nach einer Modernisierung erhöhen darf.
Nachteile einer Staffelmiete für den Mieter:
Weder die Kappungsgrenze noch die ortsübliche Vergleichsmiete muss vom Vermieter beachtet werden. Das bedeutet, dass die erhöhte Miete auch über dem Mietspiegel liegen kann.
Ferner tritt die Erhöhung zum vereinbarten Termin automatisch ein. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter Sie nicht gesondert informieren oder auffordern muss, von nun an die erhöhte Miete zu zahlen. Zahlen Sie nicht rechtzeitig die erhöhte Miete, kommen Sie mit der Mietzahlung in Verzug.
Statt der Staffelmiete kann bei Abschluss des Mietvertrags auch eine Indexmiete vereinbart werden. Dabei wird die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt, § 557b BGB. Diese Vereinbarung dient dem Inflationsvergleich und ist neben der Staffelmietvereinbarung ein vergleichsweise einfach durchzuführendes Mieterhöhungsverfahren.
Vorgaben zur Indexmiete
Jedoch hat auch hier der Vermieter einige Regelungen zu beachten:
Auch die Indexmiete muss schriftlich vereinbart worden sein.
Anders als die Staffelmiete tritt die Änderung der Miethöhe nicht automatisch ein. Der Vermieter muss dem Mieter die Änderung zumindest in Textform (E-Mail oder Fax) mitteilen.
In der Mitteilung ist die Änderung des Preisindex anzugeben. Dabei muss die Indexpunktzahl zum Mietbeginn bzw. zum Zeitpunkt der letzten Anpassung sowie die aktuelle Indexpunktzahl mitgeteilt werden. Auch hier muss die erhöhte Miete bzw. der zu erhöhende Geldbetrag angegeben werden – nicht ausreichend ist die Angabe einer prozentualen Erhöhung.
Die Miete darf nur erhöht werden, wenn sie mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist.
Klauseln die den Mieter benachteiligen sind unwirksam. So ist etwa eine Klausel, die eine automatische Erhöhung ohne Mitteilung des Vermieters vorsieht, nicht zulässig.
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Änderungserklärung zu entrichten.
Vorteile einer Indexmiete für den Mieter:
Auch bei der Indexmiete ist eine zusätzliche Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur zulässig, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu vertreten hat. Das ist etwa dann der Fall, wenn zu der Modernisierung eine gesetzliche Pflicht besteht.
Anders als bei der Staffelmietvereinbarung wird der Betrag der Erhöhung nicht vom Vermieter festgelegt, sondern vom Statistischen Bundesamt.
Sinkt der Preisindex, so ist auch eine Mietanpassung nach unten möglich. In dem Fall hat der Mieter das Recht, eine Anpassung der Miethöhe vom Vermieter zu verlangen.
Eine Klausel, die nur dem Vermieter die Anpassung erlaubt oder einen Mindestbetrag der reduzierten Miete festlegt, ist für den Mieter nachteilig und somit unzulässig.
Nachteile einer Indexmiete für den Mieter:
Die Anfangsmiete ist nicht durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Die Miete darf also auch dann im Rahmen des Preisindex erhöht werden, wenn die Anfangsmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.
Bei der gesetzlichen Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die häufigste Form der Mieterhöhung.
Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, § 558 BGB. Der Vermieter kann die Miete demnach nicht einseitig erhöhen, sondern benötigt die Zustimmung des Mieters. Liegen jedoch die Voraussetzungen zu einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor, so kann der Vermieter die Zustimmung nötigenfalls einklagen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.
Vorgaben bei Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Möchte der Vermieter die Miete auf diese Weise erhöhen, muss er folgende Vorgaben beachten:
Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter in Textform erklärt und begründet werden. Es muss für den Mieter erkennbar sein, dass es sich nicht um eine einseitige Vertragsänderung handelt, sondern um einen Antrag auf Vertragsänderung. Ferner soll der Mieter anhand der Angaben im Antrag nachvollziehen und nachprüfen können, ob die Voraussetzung zu einer Erhöhung vorliegen. Daher müssen dem Antrag der Betrag der zukünftig zu zahlenden Miete sowie eine Begründung der Erhöhung zu entnehmen sein. Dabei kann z.B. auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, ein Gutachten vorgelegt werden oder entsprechende Entgelte für drei vergleichbare Wohnungen dargelegt werden.
Eine Anpassung der Miete darf nur alle 15 Monate erfolgen. Diese Frist setzt sich zum einen aus der Sperrfrist zusammen, nach der der Vermieter frühestens 12 Monate nach Vertragsschluss bzw. der letzten Erhöhung eine Anpassung verlangen darf. Zum anderen aus der <Üb>berlegungsfrist, nach der der Mieter anschließend drei Monate Zeit hat, sich für oder gegen eine Zustimmung zur Erhöhung zu entscheiden.
Die Miete darf sich durch Anpassung zur Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht insgesamt um 20% erhöhen. In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin oder München nicht um 15% (Kappungsgrenze).
Vorteile der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter:
Der Vermieter kann dich Miete nicht einseitig nach seinen Belieben erhöhen, sondern ist an die Grenze der Vergleichsmiete gebunden. Ferner muss er die Kappungsgrenze von 20%, in Ballungsgebieten von 15%, beachten. Wenn der Mieter einer berechtigten Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete entgehen möchte, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.
Welche Fristen Sie bei Ausübung Ihres Sonderkündigungsrechts beachten müssen, erfahren Sie in unserem Beitrag Kündigungsfrist Mietvertrag oder über unsere Anwaltshotline.
Nachteile der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter:
Liegen die Voraussetzungen einer Erhöhung zur Vergleichsmiete vor, kann der Vermieter den Mieter nötigenfalls auf Zustimmung verklagen. Der Betrag der Anpassung ist abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Gemeinde – er wird allerdings auch durch die Kappungsgrenze begrenzt.
Hat der Vermieter die Wohnung oder das Wohngebäude modernisiert, kann er unter Umständen die aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen, § 559 BGB. Dies erfolgt im Rahmen einer Mieterhöhung.
Dabei hat der Vermieter jedoch einige gesetzliche Vorgaben zu beachten:
Bevor der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnt, muss er die Mieter drei Monate vorher darüber informieren. Beginnt er vor Ablauf der drei Monate mit den Bauarbeiten, müssen diese nicht geduldet werden.
Die Mieterhöhung der Jahresmiete kann bis zu 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten betragen.
Vorteile einer Modernisierung für den Mieter:
Modernisierungen kommen dem Mieter in der Regel zu Gute, da die Maßnahmen oftmals den Wohnwert und die Qualität der Mietwohnung verbessern. Übersteigt die verlangte Mieterhöhung die finanziellen Möglichkeiten des Mieters, kann dieser einen Härtefalleinwand geltend machen.
Auch im Falle einer Mieterhöhung nach Modernisierung, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.
Nachteile einer Modernisierung für den Mieter:
Grundsätzlich ist keine Obergrenze für eine Mieterhöhung nach Modernisierung vorgesehen. Weder Kappungsgrenzen noch die ortsübliche Vergleichsmiete stellen in diesem Falle eine Grenze dar.
Viele weitere Informationen zum Thema Mieterhöhung nach Modernisierung finden Sie auch in unserem Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung oder über unsere Anwaltshotline.
Haben die Mietparteien die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbart und erhöhen sich die Betriebskosten, ist der Vermieter berechtigt, die höheren Kosten auf die Mieter umzulegen, § 560 BGB.
Die Erklärung muss dem Mieter in Textform zugehen. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden.
Die erhöhte Pauschale ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Betriebskostenpauschale senken
Verringern sich die Betriebskosten, muss der Vermieter dem Mieter dies unverzüglich mitteilen und die Pauschale entsprechend herabsetzen.
Haben die Parteien eine Betriebskostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart, so ist jede Partei berechtigt, nach einer Abrechnung eine angemessene Anpassung der Vorauszahlung durch Erklärung in Textform zu verlangen, § 560 Abs. 3 BGB.
Was der Unterschied zwischen einer Betriebskostenpauschale und einer Betriebskostenvorauszahlung ist, erfahren Sie in unserem ausführlichen Bericht zum Thema Nebenkostenabrechnung.
Das Wichtigste zur Mieterhöhung im Überblick
Mieterhöhungen sind in Grenzen zulässig. Unterschieden wird zwischen einer Mieterhöhungsvereinbarung und Mieterhöhungen nach Gesetz.
Wenn eine Mieterhöhung vereinbart wurde (Staffel- oder Indexmiete), ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach Gesetz (Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder Erhöhung nach Modernisierung) meist unzulässig.
Bei einer Mieterhöhungsvereinbarung ist für den Mieter bereits bei Mietvertragsschluss ersichtlich, welche erhöhten Kosten auf ihn zukommen. Die Anpassung an den Preisindex ist meist überschaubar und soll in erster Linie die Inflation ausgleichen.
Eine Modernisierung hat für den Mieter zwar auch Vorteile, jedoch muss er mit evtl. stark steigenden Mietkosten rechnen.
Möchte der Vermieter die Miete erhöhen und ist der Mieter nicht einverstanden, darf der Vermieter dem Mieter nicht deswegen kündigen. Eine sog. „Änderungskündigung“ ist unzulässig. Dem Mieter hingegen steht im Falle einer gesetzlichen Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu.
Welche Fristen Vermieter und Mieter bei einer Mieterhöhung zu beachten haben, erfahren Sie im Beitrag zu Mieterhöhung Fristen.