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Timestamp: 2016-10-27 12:56:33
Document Index: 93481837

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 8', 'Art. 26', 'Art. 36', 'Art. 34', 'Art. 88', 'BGE', 'Art. 86', 'Art. 90', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 86', 'Art. 26', 'Art. 8', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 8', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 35', 'Art. 36', 'BGE', 'Art. 36', 'BGE', 'Art. 36', 'Art. 90', 'Art. 8', 'Art. 85', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.748/2000 (08.03.2001)
1P.748/2000/zga
Bundesrichter Nay, Bundesrichter Aeschlimann und Gerichtsschreiber St�ri.
AG Grandhotels Engadinerkulm, St. Moritz, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Herrn Dr. Peter-Curdin Conrad, Rechtsanwalt, Hartbertstrasse 1, Postfach 111, Chur
Gemeinde St. Moritz, vertreten durch Herrn Dr. Otmar B�nziger, Rechtsanwalt, Gauaweg 1, TrimmisRegierung des Kantons Graub�nden, Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 4. Kammer,
Art. 8, 9 und 26 BV
A.- Die AG Grandhotels Engadinerkulm (im Folgenden:
Kulm AG) ist Eigent�merin der Parzellen Nrn. 1684, 1694 und 1699 in St. Moritz. Im Rahmen einer Totalrevision der Ortsplanung, mit welcher insbesondere die �bergrosse Bauzone um rund 30 ha verkleinert wurde, verabschiedeten die Stimmberechtigten von St. Moritz am 14. M�rz 1999 einen neuen Zonenplan und ein neues Baugesetz. Dabei wurde der nicht �berbaute Ostteil der Parzelle Nr. 1694 (auf deren Westteil sich das Kulmhotel befindet), der bisher in der "�usseren Dorfzone" lag, der "Inneren Dorfzone" zugewiesen und gleichzeitig mit einer Baugestaltungslinie (Strassenabstand zur Via Maistra von 20 m) und einer H�henbeschr�nkung h 2 (max. H�henkote von 1857, 2 m.�.M.) belegt. Die im Osten anschliessende Parzelle Nr. 1684, die teilweise mit Sportanlagen (Curlinghalle, Tennisplatz) �berbaut ist, wurde der Sportzone zugewiesen. Die etwas peripherer im Gebiet Brattas gelegene, un�berbaute Parzelle Nr. 1699 wurde von der "�usseren Dorfzone" ins "�brige Gemeindegebiet" umgezont.
Die Kulm AG focht diese planerischen Festlegungen ihrer drei Parzellen mit Planungsbeschwerde bei der Regierung des Kantons Graub�nden an. Diese genehmigte am 29. Februar 2000 den Zonenplan unter verschiedenen Ausnahmen, und wies die Beschwerde der Kulm AG ab. Eine der Ausnahmen betrifft die der Sportzone zugewiesene Parzelle Nr. 1684, in Bezug auf welche die Regierung das Verfahren sistierte (Dispositiv-Ziffer 2.j).
Gegen diesen Entscheid der Regierung rekurrierte die Kulm AG ans Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden mit den folgenden Antr�gen:
"1. Der Entscheid der Regierung vom 29.2./3.3.2000 sei
bezogen auf die nachstehenden Punkte aufzuheben respektive
abzu�ndern.
2. Auf der der Inneren Dorfzone (ID) zugewiesenen Fl�che
von Parzelle 1694 seien die Baugestaltungslinien
(Strassenabstand und H�henbeschr�nkung) aufzuheben,
damit das Grundst�ck nach der Regelbauweise der f�r
die ID geltenden Grundmasse �berbaubar ist.
3. Das als Sportzone (SP) deklarierte Kulm-Gebiet sei
in der �usseren Dorfzone (�D) zu belassen respektive
dieser zuzuweisen.
4. Die Parzelle 1699 "Brattas" sei in der �usseren
Dorfzone (�D) zu belassen respektive dieser zuzuweisen.
5. Unter Kosten- und Entsch�digungsfolge zulasten der
Gemeinde St. Moritz.. "
Das Verwaltungsgericht wies den Rekurs mit Urteil vom 27. Juni 2000, welches es den Parteien am 27. Oktober 2000 mitteilte, ab.
B.- Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 28. November 2000 wegen Verletzung des Willk�rverbotes von Art. 9 BV, Verweigerung des von Art. 29 Abs. 2 BV garantierten rechtlichen Geh�rs, Verletzung des Rechtsgleichheitsgebotes von Art. 8 Abs. 1 BV und der Eigentumsgarantie (Art. 26 i.V.m. Art. 36 Abs. 2 und 3 BV) beantragt die Kulm AG, dieses Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben.
In ihren Vernehmlassungen beantragen die Regierung und die Gemeinde St. Moritz, die Beschwerde abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beantragt unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
1.- a) Die Beschwerde richtet sich gegen den Rekursentscheid des Verwaltungsgerichts �ber einen kommunalen Nutzungsplan, welcher der staatsrechtlichen Beschwerde unterliegt (Art. 34 Abs. 3 RPG). Die Beschwerdef�hrerin macht die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte geltend, wozu sie als Eigent�merin der von Planungsmassnahmen betroffenen Grundst�cke legitimiert ist (Art. 88 OG; BGE 119 Ia 362 E. 1a; 114 Ia 335 E. 1). Der angefochtene Entscheid ist kantonal letztinstanzlich (Art. 86 Abs. 1 OG).
Auf die Beschwerde ist daher grunds�tzlich einzutreten, soweit die Beschwerdef�hrerin geh�rig begr�ndete R�gen erhebt (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; BGE 126 I 81 E. 1; 125 I 492 E. 1b; 122 I 70 E. 1c).
b) Nicht einzutreten ist allerdings auf die Einw�nde der Beschwerdef�hrerin gegen die Einzonung ihrer Parzelle Nr. 1684 in die Sportzone, da diese von der Regierung nicht genehmigt wurde (Genehmigungsentscheid der Regierung vom 29. Februar 2000, Dispositiv-Ziffer 2.j). Der angefochtene Zonenplan ist daher in Bezug auf die Parzelle Nr. 1684 nicht kantonal letztinstanzlich (Art. 26 Abs. 1 und 3 RPG) und unterliegt der staatsrechtlichen Beschwerde nicht (Art. 86 Abs. 1 OG).
c) Auf die Durchf�hrung eines Augenscheins kann verzichtet werden, da sich der rechtserhebliche Sachverhalt mit ausreichender Klarheit aus den Akten ergibt.
2.- Die Umzonung der Parzelle Nr. 1699 von der Bau- in eine Nichtbauzone und des Ostteils der Parzelle Nr. 1694 von der �usseren in die Innere Dorfzone unter Auferlegung von Baubeschr�nkungen belegen diese mit Eigentumsbeschr�nkungen.
Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, diese planerischen Festlegungen w�rden die Eigentumsgarantie von Art. 26 BV und das Rechtsgleichheitsgebot von Art. 8 Abs. 1 BV verletzen.
a) Eigentumsbeschr�nkungen sind mit der Eigentumsgarantie von Art. 26 BV nur vereinbar, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im �berwiegenden �ffentlichen Interesse liegen und verh�ltnism�ssig sind (BGE 118 Ib 485 E. 3b; 117 Ia 434 E. 3c).
Die Beschwerdef�hrerin bestreitet nicht, dass der umstrittene Zonenplan auf einer gesetzlichen Grundlage beruht. Zu pr�fen ist daher lediglich, ob die umstrittenen Eigentumsbeschr�nkungen durch �ffentliche Interessen gedeckt werden, die die entgegenstehenden Privatinteressen �berwiegen, und ob sie verh�ltnism�ssig sind. Diese Fragen pr�ft das Bundesgericht im Rahmen einer auf Art. 26 BV gest�tzten Beschwerde grunds�tzlich frei, doch auferlegt es sich eine gewisse Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser �berblicken, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen, deren Beantwortung prim�r den f�r die Ortsplanung verantwortlichen Beh�rden �berlassen bleiben muss (Art. 2 Abs. 3 RPG), was f�r die Zoneneinteilung und -abgrenzung regelm�ssig zutrifft (BGE 126 I 219 E. 2c; 119 Ia 362 E. 3a; 117 Ia 437 E. 3c)
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt dem Gleichheitsgebot bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschw�chte Bedeutung zu. Ein Grundeigent�mer hat keinen aus Art. 8 Abs. 1 BV folgenden Anspruch darauf, im Zusammenhang mit dem Erlass einer Zonenordnung gleich behandelt zu werden wie alle �brigen Grundeigent�mer, die von einer Raumplanungsmassnahme ber�hrt werden. Es liegt im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und irgendwo abgegrenzt werden m�ssen und dass Grundst�cke �hnlicher Lage und �hnlicher Art bau- und zonenrechtlich v�llig verschieden behandelt werden k�nnen. In verfassungsrechtlicher Hinsicht gen�gt, dass die Planung sachlich vertretbar, d.h. nicht willk�rlich ist. Das Gebot der Rechtsgleichheit f�llt insoweit mit dem Willk�rverbot zusammen (BGE 122 I 279 E. 5a S. 288; 118 Ia 151 E. 6c S. 162; 114 Ia 257 E. 4a).
c) Willk�rlich ist ein Entscheid, der mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Dabei gen�gt es nicht, dass die Begr�ndung unhaltbar ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willk�rlich erweisen (BGE 125 I 166 E. 2a; 125 II 10 E. 3a; 129 E. 5b; 122 I 61 E. 3a je mit Hinweisen).
d) In formeller Hinsicht wirft die Beschwerdef�hrerin dem Verwaltungsgericht die Verletzung seiner Begr�ndungspflicht vor, weil es auf ihre Einw�nde gegen die der Parzelle Nr. 1694 auferlegten Baubeschr�nkungen nicht eingegangen sei.
Aus dem unver�ndert von Art. 4 aBV in Art. 29 Abs. 2 BV �berf�hrten Anspruch auf rechtliches Geh�r ergibt sich f�r den Richter die Pflicht, seinen Entscheid zu begr�nden. Er muss wenigstens kurz die wesentlichen �berlegungen darlegen, von denen er sich dabei hat leiten lassen, sodass der Betroffene den Entscheid in voller Kenntnis der Sache anfechten kann. Dabei muss sich der Richter nicht mit allen tats�chlichen Behauptungen und rechtlichen Einw�nden auseinandersetzen. Er kann sich vielmehr auf die f�r seinen Entscheid erheblichen Gesichtspunkte beschr�nken (BGE 122 IV 8 E. 2c; 121 I 54 E. 2c je mit Hinweisen)
3.- a) In Bezug auf die dem Nichtbaugebiet zugewiesene Parzelle Nr. 1699 im Gebiet Brattas macht die Beschwerdef�hrerin geltend, das Bundesgericht unterscheide in seiner Praxis zur materiellen Enteignung zwischen Nichteinzonung und Auszonung. Erstere gebe in der Regel von vornherein keinen Anspruch auf Entsch�digung, w�hrend bei letzterer zu pr�fen sei, ob das ausgezonte Grundst�ck baureif gewesen sei und die Auszonung f�r den Grundeigent�mer schwer wiege. Auch wenn sich die Frage der Entsch�digung nicht im vorliegenden Verfahren stelle, habe sie Anspruch darauf, sie bereits jetzt zu kl�ren, zumal sie auch f�r die Rechtm�ssigkeit der Zuweisung der Parzelle Nr. 1699 zum Nichtbaugebiet von Bedeutung sei.
Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handle es sich beim nun revidierten Zonenplan von 1984 um einen bundesrechtsm�ssigen Zonenplan, habe ihn doch die Regierung gepr�ft und im Genehmigungsentscheid vom 16. Februar 1987 festgehalten, die Gesamtfl�che der darin enthaltenen Bauzonen sei aus der Sicht von Art. 15 RPG gesetzeskonform.
Im �brigen seien die "Aussagen in Art. 15 RPG nicht sakrosankt und per se massgebend"; entscheidend seien die �rtlichen Verh�ltnisse, welche in einer sich permanent entwickelnden Kurortgemeinde anders l�gen als in einem stagnierenden Bauerndorf. Da die Regierung im Genehmigungsentscheid ausdr�cklich festgehalten habe, die Bauzonengr�sse sei aus Sicht von Art. 15 RPG gesetzeskonform, h�tten sich die Grundeigent�mer darauf verlassen d�rfen. Das Verwaltungsgericht habe daher die Grunds�tze der Rechtssicherheit und von Treu und Glauben verletzt, indem es im angefochtenen Entscheid davon ausgehe, der Zonenplan von 1984 sei nicht bundesrechtskonform gewesen und die Zuweisung der Parzelle Nr. 1699 in eine Nichtbauzone daher nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als Nichteinzonung und nicht als Auszonung zu betrachten sei.
b) Die Gemeinden hatten nach dem Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980 acht Jahre Zeit, ihre Nutzungspl�ne an das neue Recht anzupassen, namentlich ihre Bauzone auf den 15-j�hrigen Baulandbedarf zu verkleinern (Art. 15 lit. b RPG, 35 Abs. 1 lit. b RPG). Nach den nicht substanziiert bestrittenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts wurden im Zonenplan 1984 Baulandreserven f�r 45 Jahre ausgeschieden.
Ein derart massives �berschreiten des zul�ssigen Masses kann nicht mit den Unsicherheiten, mit denen jede Prognose �ber den k�nftigen Baulandbedarf naturgem�ss behaftet ist, erkl�rt werden. Vielmehr ist die Gemeinde St. Moritz mit dem Zonenplan 1984 ihrer Verpflichtung zur Reduktion der Bauzonen auf den 15-j�hrigen Bedarf nicht nachgekommen. Dass die Regierung dieses gesetzwidrige (BGE 117 Ia 302 E. 4b; 116 Ia 221 E. 3a S. 231) Vorgehen im Genehmigungsentscheid gesch�tzt hat, �ndert nichts daran, dass der Zonenplan von 1984 materiell nicht bundesrechtskonform war. Ob die Beschwerdef�hrerin aus dem gesetzwidrigen Vorgehen von Gemeinde und Regierung beim Erlass bzw. der Genehmigung des Zonenplans 1984 in einem allf�lligen Entsch�digungsverfahren wegen materieller Enteignung etwas zu ihren Gunsten ableiten kann, ist eine andere, hier nicht zu pr�fende Frage.
c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts haben Zonenpl�ne, die den raumplanungsrechtlichen Anforderungen, namentlich von Art. 15 lit. b RPG, nicht entsprechen, nach Ablauf der in Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG festgesetzten Frist am 1. Januar 1988 in Bezug auf die Umschreibung des Baugebietes infolge der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ihre G�ltigkeit verloren. Sieht, was nicht geltend gemacht wird und auch nicht ersichtlich ist, das kantonale Recht nichts anderes vor, gilt alsdann nach Art. 36 Abs. 3 RPG von Bundesrechts wegen nur noch das "weitgehend �berbaute Gebiet" als ordentliche Bauzone (BGE 118 Ib 38 E. 4a; vgl. auch 120 Ia 227 E. 2c S. 233).
Der Begriff des "weitgehend �berbauten Gebietes" nach Art. 36 Abs. 3 RPG ist nach der Rechtsprechung eng zu verstehen, er umfasst im Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsraum und eigentliche Baul�cken (BGE 121 II 417 E. 5a S. 424; 118 Ib 38 E. 4a S. 45). Die Parzelle Nr. 1699 liegt am Siedlungsrand und st�sst im Norden und Osten an weitgehend offenes Gel�nde. Sie geh�rt klarerweise nicht zum weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG und lag daher nach dem Gesagten bei Inangriffnahme der hier umstrittenen Zonenplanrevision nicht in einer rechtsg�ltigen Bauzone.
d) Es ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdef�hrerin auch nicht dargetan, aus welchen raumplanerischen Gr�nden die Parzelle Nr. 1699 bei der Zonenplanrevision von 1999, bei welcher es massgeblich darum ging, die viel zu grosse Bauzone auf das gesetzliche Mass zu reduzieren, zwingend h�tte einer Bauzone zugewiesen werden m�ssen. Aus den Akten ergibt sich, dass die Parzelle f�r eine �berbauung nur bedingt geeignet w�re, wird sie doch von einer Gefahrenzone �berlagert und liegt in einem Rutschgebiet.
Dass ihre �berbauung technisch schwierig und aufw�ndig w�re, ergibt sich im �brigen auch daraus, dass die Beschwerdef�hrerin die �berbaubarkeit mit einem geotechnischen Gutachten abkl�ren liess.
e) Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Zuweisung der Parzelle Nr. 1699 verstosse gegen das Rechtsgleichheitsgebot, weil die Grundst�cke "Clavadatsch", "Diehl" und "Tinus", welche nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts ebenso peripher l�gen, der Bauzone zugeschlagen worden seien. Ein Blick auf den Zonenplan zeige, dass ihr Grundst�ck sogar viel n�her beim Dorfkern liege als "Tinus" oder gar "Clavadatsch".
Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgef�hrt, die erw�hnten Parzellen seien im Gegensatz zu jener der Beschwerdef�hrerin bereits erschlossen und f�r eine �berbauung geeignet; bei der Parzelle in Tinus handle es sich zudem um eine Baul�cke. Es l�gen daher keine vergleichbaren Verh�ltnisse vor, weshalb die Beschwerdef�hrerin aus dem Rechtsgleichheitsgebot nichts zu ihren Gunsten ableiten k�nne.
Die Beschwerdef�hrerin setzt sich in der staatsrechtlichen Beschwerde mit dieser Begr�ndung des Verwaltungsgerichts mit keinem Wort auseinander, sondern beschr�nkt sich darauf, die Einzonung der Parzelle Nr. 1699 in die Bauzone zu fordern, weil sie n�her beim Dorfkern liege als die von ihr genannten Vergleichsparzellen. Das gen�gt den Anforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG an die Begr�ndung einer R�ge offensichtlich nicht, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
f) Die Gemeinde hat daher weder das ihr zustehende Planungsermessen (vgl. vorn E. 2a) �berschritten noch sonstwie eine willk�rliche planerische Festlegung getroffen, indem sie die Parzelle Nr. 1699 dem Nichtbaugebiet zuwies. Das Verwaltungsgericht konnte daher deren Nichteinzonung sch�tzen, ohne die verfassungsm�ssigen Rechte der Beschwerdef�hrerin zu verletzen. Die R�ge ist unbegr�ndet, soweit sie den gesetzlichen Anforderungen �berhaupt gen�gt.
4.- a) In Bezug auf die Umzonung des un�berbauten, rund 2'000 m2 grossen Teils der Parzelle Nr. 1694 von der �usseren in die Innere Dorfzone und der Beschr�nkung der �berbaubarkeit durch eine Baugestaltungslinie und eine H�henkote wirft die Beschwerdef�hrerin dem Verwaltungsgericht eine Verletzung der Begr�ndungspflicht vor. Es habe die Festlegungen gesch�tzt, weil die Gemeinde bei der diesen zu Grunde liegenden raumplanerischen Interessenabw�gung das ihr zustehende Ermessen nicht �berschritten habe. Darum gehe es aber nicht. Ob diese Eigentumsbeschr�nkungen zul�ssig seien, h�nge nicht davon ab, ob sie "gravierend" seien oder nicht.
Vielmehr m�sse jede noch so harmlose Eigentumsbeschr�nkung auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im �ffentlichen Interesse liegen und verh�ltnism�ssig sein. Ob diese Voraussetzungen erf�llt seien, habe nichts mit Ermessen zu tun.
Das Verwaltungsgericht habe daher seine Begr�ndungspflicht verletzt, indem es sich im angefochtenen Entscheid zu diesen drei Voraussetzungen nicht ge�ussert habe.
In der Sache seien die zonenfremden Eigentumsbeschr�nkungen verfehlt. Die Argumentation des Verwaltungsgerichts, die Parzelle stelle den �bergang zwischen der Inneren und der �usseren Dorfzone dar, was eine H�henbeschr�nkung rechtfertige, um eine Abstufung der Geb�udeh�hen gegen den Dorfrand zu erreichen, sei verfehlt. In der anstossenden Sportzone seien Indoorhallen zul�ssig, welche im Minimum ebenso hoch seien wie die Geb�ude in der Inneren Dorfzone. Die bessere Aussicht auf die offene Landschaft von der Via Maistra aus, welche nach Ansicht des Verwaltungsgerichts durch die Baubeschr�nkungen gesch�tzt werden solle, verm�ge den massiven Eingriff in ihre Baufreiheit nicht zu rechtfertigen. Kein anderes Grundst�ck der Inneren Dorfzone sei mit derartigen Baubeschr�nkungen belegt; man verlange von ihr ein Sonderopfer, was mit Art. 8 BV nicht vereinbar sei.
b) Unbestritten ist, dass die Zonenplanung und die damit verbundenen Eigentumsbeschr�nkungen auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen und im �ffentlichen Interesse liegen: dazu brauchte das Verwaltungsgericht daher keine besonderen Ausf�hrungen zu machen. Dagegen macht die Beschwerdef�hrerin sinngem�ss geltend, die dem Parzellenteil auferlegten Baubeschr�nkungen seien weder geeignet noch erforderlich, um die raumplanerischen Zielsetzungen zu erreichen, und ihre privaten Interessen an einer uneingeschr�nkten Ausn�tzung der in der Inneren Dorfzone geltenden Grundmasse w�rden die entgegenstehenden �ffentlichen Interessen �berwiegen.
Damit bestreitet sie die Verh�ltnism�ssigkeit der Eigentumsbeschr�nkung (Ulrich H�felin/Georg M�ller, Grundriss des allgemeinen Verwaltungsrechts, 3.A. Z�rich 1998, N. 1691 ff.). Mit dieser Frage hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid (S. 10 ff.) ausreichend auseinandergesetzt, die Geh�rsverweigerungsr�ge ist offensichtlich unbegr�ndet. Ob seine Beurteilung vor der Verfassung standh�lt, ist im Folgenden zu pr�fen.
c) Die Beschwerdef�hrerin wendet sich nicht gegen die Einzonung des fraglichen Parzellenteils in die Innere Dorfzone, sondern ausschliesslich dagegen, dass die Bauh�he auf 12,5 m beschr�nkt ist und eine Baulinie sie verpflichtet, die Nordfront des Geb�udes in rund 20 m Abstand zur Via Maistra in die Flucht des Kulmhotels zu stellen. Das Verwaltungsgericht h�lt es f�r planerisch sachgerecht, diesen den �bergang zwischen dem dicht �berbauten Siedlungskern und dem Kulmpark bildenden Parzellenteil weniger hoch �berbauen zu lassen als den Rest der Inneren Dorfzone, da dies einen abgestuften Siedlungsrand und damit einen harmonischen �bergang zur offenen Landschaft des Kulmparks ergebe. Dies werde vom Publikum auf der Via Maistra als ausgesprochen wohltuend empfunden, nicht zuletzt wegen der Aussicht auf die offene Landschaft und die Bergwelt.
Die Beschwerdef�hrerin tut weder in einer den gesetzlichen Anforderungen gen�genden Weise dar, inwiefern die Schaffung eines gestuften, harmonischen �bergangs zwischen dem dichten Siedlungskern und dem Kulmpark keine sachgerechte raumplanerische Zielsetzung sein soll, noch dass diese durch die Beschr�nkung der Geb�udeh�he auf 12,5 m und die Verpflichtung, in der Flucht des Kulmhotels weiterzubauen, nicht in einer zweckm�ssigen, auch ihre Privatinteressen m�glichst schonenden Weise, erreicht wird. Es liegt auf der Hand, dass die Schaffung eines harmonischen Siedlungsrands und eine weitgehende R�cksichtnahme auf die Aussicht der Passanten in einem Kurort wie St. Moritz einen besonders hohen Stellenwert haben; daran m�sste im �brigen objektiv auch die Beschwerdef�hrerin, die hier ein Hotel betreibt, interessiert sein. Ihr Einwand, in der angrenzenden Sportzone - d.h. ihrer Parzelle Nr. 1684 - seien hohe Sporthallen zul�ssig, sodass die Schaffung eines gestuften Abschlusses des Siedlungskerns auf der Parzelle Nr. 1694 sinnlos sei, vermag diese Ausf�hrungen des nach seinem Augenschein mit den �rtlichen Verh�ltnissen vertrauten Verwaltungsgerichts nicht zu entkr�ften. Nach Art. 85 Abs. 2 des neuen Baugesetzes sind bei der Erstellung von Bauten und Anlagen in der Sportzone die Zonenvorschriften der angrenzenden Zonen angemessen zu ber�cksichtigen. Es verh�lt sich somit keineswegs so, dass an dieser ortsplanerisch heiklen Stelle (�ber-)grosse Sporthallen ohne Einbindung in die Siedlungsstruktur zul�ssig sind, ganz abgesehen davon, dass diese Sportzone noch nicht genehmigt und damit nicht in Kraft ist.
5.- Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG).
Praxisgem�ss hat sie ausserdem der Gemeinde St. Moritz eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 159 OG).
3.- Die Beschwerdef�hrerin hat der Gemeinde St. Moritz f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.
4.- Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Gemeinde St. Moritz, der Regierung des Kantons Graub�nden sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, Kammer 4, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. M�rz 2001