Source: https://www.skolaefektivne.sk/33/pravna-uprava-zmluvy-o-najme-obytnych-miestnosti-v-zariadeniach-urcenych-na-trvale-byvanie-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0p-4AT96twJKGG0UlpuVWA6g/?uri_view_type=4
Timestamp: 2019-11-13 03:34:10+00:00
Document Index: 13994047

Matched Legal Cases: ['§ 685', '§ 716', '§ 719', '§ 717', '§ 718', '§ 754', '§ 759', '§ 712', '§ 711', '§ 712', '§ 5', '§ 711', '§ 712', '§ 711', '§ 712', 'súd ', '§ 705', '§ 712', '§ 705', 'súd ', '§ 705', 'súd ', '§ 712', '§ 717', '§ 718', '§ 663', '§ 43', '§ 21', '§ 21']

Právna úprava zmluvy o nájme obytných miestností v zariadeniach urèených na trvalé bývanie | ©kola efektívne
Právna úprava zmluvy o nájme obytných miestností v zariadeniach urèených na trvalé bývanie
18.10.2019, JUDr Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
4.15.3 Právna úprava zmluvy o nájme obytných miestností v zariadeniach urèených na trvalé bývanie
JUDr Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár, CSc.
Obèiansky zákonník v súvislosti s uspokojovaním potreby bývania upravuje – okrem nájmu bytu (§ 685 a¾ § 716 OZ) a podnájmu bytu alebo èasti bytu (§ 719 OZ) – aj:
nájom obytných miestností v zariadeniach urèených na trvalé bývanie (§ 717 a § 718 OZ) a
zmluvu o ubytovaní = zmluvu o prechodnom ubytovaní (§ 754 a¾ § 759 OZ).
Bývanie v zariadeniach urèených na trvalé bývanie vyhµadávajú z vlastnej vôle spravidla osamelé osoby, ktoré si z akéhokoµvek dôvodu nemohli alebo nechceli zaobstara» vlastný samostatný byt zodpovedajúci ich potrebám, predstavám a mo¾nostiam, ale aj ïal¹ie osoby, ktoré sa v dôsledku výkonu povolania alebo ¹túdia mimo miesta svojho trvalého pobytu nemô¾u denne vraca» domov.
Bývanie v zariadeniach urèených na trvalé bývanie je v¹ak podµa § 712 ods. 1 OZ aj „náhradným ubytovaním“ – jedným z troch spôsobov bytovej náhrady, ktorú je potrebné zabezpeèi» osobám, ktoré sú povinné vys»ahova» sa z prenajatého bytu v dôsledku zániku nájmu bytu výpoveïou podµa § 711 OZ.
Podµa § 712 ods. 3 OZ „náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnos»ou alebo obytná miestnos» v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach urèených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej èasti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnos» mô¾u u¾íva» viacerí nájomcovia.“
Zabezpeèenie bytovej náhrady – t. j. aj náhradného ubytovania – upravuje § 5 zákona è. 189/1992 Zb. z 25. marca 1992 o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení zákonov è. 484/2001 Z. z. a è. 404/2002 Z. z. Podµa tohto ustanovenia: bytovú náhradu, t. j. aj náhradné ubytovanie, zabezpeèí ten, v prospech koho sa byt vypratáva.
Zabezpeèenie bytovej náhrady obcou
Obec zabezpeèí (je povinná zabezpeèi») bytovú náhradu vtedy, ak nájomný pomer skonèil výpoveïou prenajímateµa z dôvodov, ¾e:
prenajímateµ potrebuje byt v dome vo vlastníctve fyzickej osoby pre seba, man¾ela, svoje deti, vnukov, za»a alebo nevestu, svojich rodièov alebo súrodencov a doteraj¹iemu nájomcovi bol byt pridelený orgánom ¹tátnej správy alebo obcou,
verejný záujem vy¾aduje s bytom alebo s domom nalo¾i» tak, ¾e byt nie je mo¾né u¾íva» alebo byt alebo dom vo vlastníctve obce vy¾aduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemo¾no byt alebo dom dlh¹í èas u¾íva»,
nájomca alebo tí, ktorí s ním bývajú, hrubo poru¹ujú dobré mravy v dome,
nájomca hrubo poru¹uje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu. Podµa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomca hrubo poru¹uje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, ¾e nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu za dlh¹í èas ako tri mesiace, alebo tým, ¾e prenechal byt alebo jeho èas» inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateµa, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie.
Zabezpeèenie náhradného ubytovania
Náhradné ubytovanie ako bytovú náhradu postaèí podµa § 712a OZzabezpeèi»:
1. ak sa nájomný pomer skonèil z dôvodu podµa § 711 ods. 1 písm. d) OZ = t. j. pre nezaplatenie nájomného alebo úhrady za slu¾by spojené s u¾ívaním bytu za èas dlh¹í ako tri mesiace, takému nájomcovi, ktorý preuká¾e, ¾e je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov (§ 712a ods. 3 OZ),
2. ak ide o spoloèný nájom bytu man¾elmi a ak sa rozvedení man¾elia nedohodli o nájme bytu a súd na návrh jedného z nich rozhodne, ¾e sa zru¹uje právo spoloèného nájmu bytu. V takýchto prípadoch:
a) ak ide o prípady podµa § 705 ods. 2 OZ = t. j., ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme dru¾stevného bytu jeden z rozvedených man¾elov pred uzavretím man¾elstva, zanikne právo spoloèného nájmu bytu rozvodom a právo u¾íva» byt zostane tomu z man¾elov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím man¾elstva = staèí, ak sa rozvedenému man¾elovi, ktorý je povinný byt vyprata», poskytne náhradné ubytovanie (§ 712a ods. 7 OZ),
b) ak ide o prípady podµa § 705 ods. 1 OZ = t. j., ak sa rozvedení man¾elia nedohodli o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, ¾e sa zru¹uje právo spoloèného nájmu bytu. Súèasne urèí, ktorý z man¾elov bude byt ïalej u¾íva» ako nájomca =a § 705 ods. 2 OZ = t. j. v ostatných prípadoch spoloèného nájmu dru¾stevného bytu, ak ¾iadny z man¾elov nenadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím man¾elstva, – rozhodne súd, ak sa rozvedení man¾elia nedohodnú na návrh jedného z nich o zru¹ení tohto práva ako aj o tom, kto z nich bude ako èlen dru¾stva ïalej nájomcom bytu; tým zanikne aj spoloèné èlenstvo rozvedených man¾elov v dru¾stve = mô¾e súd, ak sú na to dôvody hodné osobitného zreteµa, rozhodnú», ¾e rozvedený man¾el má právo len na náhradné ubytovanie alebo na prístre¹ie. Ak sa rozvedený man¾el za trvania man¾elstva alebo po rozvode man¾elstva voèi druhému man¾elovi alebo voèi blízkej osobe, ktorá s ním býva spoloène v byte, dopú¹»al alebo dopú¹»a fyzického násilia alebo psychického násilia, súd rozhodne, ¾e bytová náhrada mu nepatrí (§ 712a ods. 8 OZ).
V uvedených prípadoch bytovú náhradu – t. j. aj náhradné ubytovanie – mô¾e zabezpeèi» nielen obec, ale aj prenajímateµ.
Zabezpeèenie bytovej náhrady sa preukazuje predlo¾ením písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradné ubytovanie, o tom, ¾e uzavrie zmluvu o nájme s osobou, ktorá má vyprata» byt.
Vznik nájmu obytnej miestnosti
V zariadeniach urèených na trvalé bývanie vzniká nájom obytnej miestnosti nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateµom a nájomcom.
Podµa ustanovení § 717 a § 718 OZ, ktoré upravujú nájom obytných miestností v zariadeniach urèených na trvalé bývanie:
- ak sú na u¾ívanie tej istej miestnosti uzavreté nájomné zmluvy s viacerými nájomcami, je ka¾dý z nich samostatným nájomcom, a to v rozsahu, ktorý mu bol v dohode vymedzený; z tejto právnej úpravy vyplýva, ¾e spoloèný nájom a aj spoloèný nájom man¾elmi je vylúèený.
Na nájom obytných miestností v zariadeniach urèených na trvalé bývanie sa vz»ahujú primerane ustanovenia Obèianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 OZ). Platí to ako o dobe, na ktorú sa nájom dojednal (na dobu urèitú alebo neurèitú), tak aj o nájomnom a o právach i povinnostiach prenajímateµa i nájomcu.
Obèiansky zákonník na vznik nájmu obytnej miestnosti nevy¾aduje výslovne písomnú formu nájomnej zmluvy. V záujme právnej istoty a preukázateµnosti nájomného vz»ahu a oprávnení i povinností, ktoré z neho vyplývajú, mo¾no odporúèa», aby prenajímatelia uzatvárali zmluvu o nájme obytnej miestnosti v ubytovacom zariadení v písomnej forme. Nájomná zmluva spravidla obsahuje opis obytnej miestnosti a jej zariadenia.
Prenajímateµ je povinný prenecha» nájomcovi prenajatú obytnú miestnos» v stave spôsobilom na dohodnuté u¾ívanie, alebo ak sa spôsob u¾ívania nedohodol, obvyklé u¾ívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udr¾iava».
Nájomca je povinný podµa zmluvy plati» nájomné dohodnuté s prenajímateµom. Podµa tejto dohody nájomca platí aj úhradu za plnenia spojené s bývaním v obytnej miestnosti (úhrada za dodávku elektriny, plynu, vody, tepla, teplej ú¾itkovej vody, poplatok za komunálne odpady).
Súèas»ou nájomnej zmluvy je záväzok nájomcu dodr¾iava» Prevádzkový poriadok ubytovacieho zariadenia.
Obytná miestnos»
Obytná miestnos» je miestnos», ktorá svojím stavebnotechnickým rie¹ením a vybavením spåòa podmienky na trvalé bývanie (§ 43b ods. 5 zákona è. 50/1976 Zb. v znení neskor¹ích predpisov). Obytné miestnosti sú v bytových domoch, ktoré pozostávajú zo ¹tyroch a z viacerých bytov, v rodinných domoch, ktoré majú najviac tri byty, dve nadzemné podla¾ia a podkrovie, a v ostatných budovách na bývanie, napríklad v detských domovoch, ¹tudentských domovoch, domovoch dôchodcov a útulkoch pre bezdomovcov.
Zariadenie urèené na trvalé bývanie
Zariadeniami urèenými na trvalé bývanie (ubytovacími zariadeniami) sú slobodárne, ubytovne, penzióny, ktoré poskytujú hromadné ubytovanie a v ktorých bývanie má trvalý charakter. Takéto zariadenie prevádzkuje spravidla právnická osoba alebo fyzická osoba – podnikateµ. Mo¾no ho prevádzkova», len ak spåòa po¾iadavky na vnútorné prostredie, priestorové usporiadanie, funkèné èlenenie, vybavenie a na prevádzku ubytovacích zariadení ustanovených v právnych predpisoch (§ 21 zákona è. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskor¹ích predpisov, vyhlá¹ka Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky è. 259/2008 Z. z. z 18. júna 2008 o podrobnostiach o po¾iadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych po¾iadavkách na byty ni¾¹ieho ¹tandardu a na ubytovacie zariadenia v znení neskor¹ích predpisov).
Na úèely vyhlá¹ky è. 259/2008 Z. z.:
ubytovacími zariadeniami sú budovy alebo ich èasti, kde sa poskytuje ubytovanie internátneho typu, najmä vysoko¹kolské internáty, stredo¹kolské internáty, ubytovne, domovy sociálnych slu¾ieb, domovy dôchodcov, zariadenia chráneného bývania,
ubytovacími zariadeniami poskytujúcimi ubytovacie slu¾by najviac tri mesiace v roku sú ubytovacie zariadenia s èasovo obmedzeným ubytovaním, najmä útulky a zariadenia opatrovateµskej slu¾by s èasom ubytovania do troch mesiacov a sezónne ubytovacie zariadenia,
ubytovacími zariadeniami ni¾¹ieho ¹tandardu sú najmä útulky a sezónne ubytovacie zariadenia,
ubytovacou bunkou je èas» ubytovacieho zariadenia, ktorú tvoria dve alebo tri izby, spoloèná predsieò a zariadenia na osobnú hygienu.
Prevádzka zariadenia urèeného na trvalé bývanie
Spoloèné ubytovanie viacerých osôb v ubytovacom zariadení si vy¾aduje osobitnú právnu úpravu minimálnych po¾iadaviek na vnútorné prostredie a prevádzku týchto zariadení. Podµa § 21 ods. 3 zákona è. 355/2007 Z. z. z 21. júna 2007 o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov fyzická osoba – podnikateµ a právnická osoba, ktorá prevádzkuje ubytovacie zariadenia (ïalej len „prevádzkovateµ ubytovacieho zariadenia“), sú povinné:
a) zabezpeèi» po¾iadavky podµa odseku 2 cit. paragrafu, t. j., aby ubytovacie zariadenie spåòalo po¾iadavky na vnútorné prostredie, priestorové usporiadanie, funkèné èlenenie, vybavenie a na prevádzku ubytovacích zariadení ustanovené vo vyhlá¹ke è. 259/2008 Z. z.,
b) vypracova» prevádzkový poriadok ubytovacieho zariadenia a predlo¾i» ho regionálnemu úradu verejného zdravotníctva na schválenie; tomuto úradu sa musí predlo¾i» aj návrh na zmenu prevádzkového poriadku.
Po¾iadavky na ubytovacie zariadenie
Pokiaµ ide o po¾iadavky na ubytovacie zariadenie, ktoré bezprostredne súvisia s právami a povinnos»ami nájomcu obytnej miestnosti v zariadení urèenom na trvalé bývanie, podµa vyhlá¹ky Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky è. 259/2008 Z. z., ubytovacie zariadenie musí by» napojené na prívod studenej pitnej vody a teplej vody.
Po¾iadavky na plochu izby ubytovacieho zariadenia (ïalej len „izba“), svetlú vý¹ku izby, poèet izieb v ubytovacích bunkách, poèet ubytovaných a základné vybavenie izby sú uvedené v prílohe è. 5, tabuµke è. 8 vyhlá¹ky è. 259/2008 Z. z. Do plochy izby sa nezapoèítava plocha vstavaných skríò.
Izbu mo¾no vybavi» poschodovými posteµami len výnimoène, v ubytovacích zariadeniach s èasovo obmedzeným ubytovaním ni¾¹ieho ¹tandardu, a ak svetlá vý¹ka izby je najmenej 260 cm a objem vzduchu na jedného ubytovaného je najmenej 13 m³. V takýchto prípadoch musí by» horné lô¾ko vybavené zábranou, nepriepustnou podlo¾kou pod matracom a prístup k hornému lô¾ku musí by» zabezpeèený rebríkom.
V ubytovacích zariadeniach musia by» zriadené:
a) osobitná miestnos» alebo samostatná kabína v umyvárni na vypranie osobnej bielizne a odevov a primerane aj priestory na su¹enie a ¾ehlenie osobnej bielizne a odevov,
b) sklad inventára a oddelený sklad na èistú bielizeò a ¹pinavú bielizeò s mo¾nos»ou vetrania,
c) miestnos» s mo¾nos»ou vetrania na ukladanie pracovných pomôcok na upratovanie vybavená výlevkou s prívodom pitnej a teplej vody.
Po¾iadavky na plochu a vybavenie spoloèných priestorov
Po¾iadavky na plochu a vybavenie spoloèných priestorov ubytovacích zariadení sú uvedené v prílohe è. 5, tabuµke è. 9 vyhlá¹ky è. 259/2008 Z. z.
V ubytovacích zariadeniach musia byt‚ zriadené zariadenia na osobnú hygienu, ktorými sú umyvárne a záchody so samostatným vchodom z predsiene ubytovacej bunky alebo spoloèné umyvárne a spoloèné záchody pre viac ubytovacích miestností oddelené pre mu¾ov a ¾eny so samostatným vchodom z chodby ubytovacieho zariadenia. Spoloèné umyvárne musia by» rie¹ené tak, aby neboli spojené priechodom so spoloènými záchodmi. Vchod do spoloèných záchodov a…