Source: https://grupacitihaus.wordpress.com/2018/10/30/mieszkania-komunalne-co-warto-wiedziec/
Timestamp: 2019-03-19 04:02:31+00:00
Document Index: 104458647

Matched Legal Cases: ['art. 7', 'art. 691', 'art. 691', 'art. 691', 'art. 691', 'art. 21', 'art. 21']

Mieszkania komunalne-co warto wiedzieć? – Grupa Citihaus
Opublikowano w Październik 30, 2018 Autor: grupacitihaus
Mieszkania komunalne-co warto wiedzieć?
MIESZKANIA KOMUNALNE- CO WARTO WIEDZIEĆ ?
Mieszkania komunalne wielu z nas kojarzy się jeszcze z dawnym ustrojem komunistycznym, który od wielu lat już w Polsce nie obowiązuje. Z pewnością, zachowały się pewne jego elementy i takim przykładem mogą być właśnie lokale, które znajdują się w zasobach mieszkaniowych gminy.
W Polsce każda gmina posiada swój zasób mieszkaniowy- większy lub mniejszy. Wszystko to zależy od środków, jakimi dysponuje. Gmina, posiadając osobowość prawną może nabywać lokale w drodze kupna, jak również je budować. Jednym z ustawowych zadań nałożonych na gminę jest gminne wspieranie budownictwa mieszkaniowego, o czym mówi art. 7 ust. 1 pkt 7 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty- gminy należy do jej zadań własnych, jednak wyżej wskazana ustawa określa zadanie wspieranie budownictwa mieszkaniowego jako obowiązkowe. Zatem, każda gmina na terenie Polski powinna tworzyć, utrzymywać, udostępniać lokale mieszkalne.
Mieszkania komunalne to właśnie lokale, które należą do zasobu mieszkaniowego danej gminy. Właścicielem każdego z lokali jest gmina, która na podstawie umowy wynajmuje nieruchomość mieszkańcom gminy, którzy spełniają określone ustawą kryteria. Mieszkania te cieszą się ogromnym zainteresowaniem z uwagi na niski czynsz mieszkania, bowiem przyznanie takiego lokalu stanowi swego rodzaju formę pomocy społecznej. Co to może oznaczać? Mianowicie to, że nie jest to mieszkanie dostępne dla wszystkich i można powiedzieć, że trzeba mieć sporo szczęścia by przydział trafił się właśnie nam. Kolejki w gminach są długie, a rocznie lokale te otrzymuje niecałe 16% oczekujących.
Istotne jest to, że każda gmina na terenie Polski samodzielnie określa kryteria, na podstawie których przyznaje prawa do lokali komunalnych, gdyż jak wspomniano wyżej- realizuje w tym przedmiocie swoje zadania własne. Jednakże, warunki, które trzeba spełniać w każdej gminie to:
1) być mieszkańcem danej gminy- a więc, mieć miejsce zamieszkania a najlepiej to meldunek,
2) konieczne jest spełnienie określonego kryterium dochodowego- dochody te nie mogą być zbyt wysokie, ale muszą gwarantować, że opłacany będzie czynsz mieszkania.
Są to główne przesłanki ubiegania się o lokal komunalny w każdej gminie, ale nie jedyne. Ważne jest również to, że starając się o przyznanie lokalu komunalnego nie możemy posiadać praw do innej nieruchomości.
Mieszkańcy, ubiegający się o prawo do mieszkania komunalnego zapisywani są na listy, które w każdej gminie robią się coraz dłuższe. Co istotne, miejsce na liście jest zależne od liczby zdobytych punktów, która punktacja powinna znajdować się w uchwale rady gminy. Przykładowo, punkty mogą być przyznane za okres oczekiwania- a więc, im więcej się czeka, tym więcej ma się punktów
Dostępność lokali komunalnych w gminach nie jest duża. Same mieszkania komunalne stanowią ok 8% zasobów mieszkaniowych w Polsce, a co istotne- większość przyznanych już lokali jest w posiadaniu wynajmujących już od pokoleń. Pomimo, iż mieszkanie to nie jest własnością najemcy i nie podlega ogólnym zasadom dziedziczenia, to w przypadku śmierci osoby uprawnionej do danego lokalu, prawo to przechodzi na oznaczone osoby.
Procedurę wstąpienia w najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy reguluje Kodeks cywilny. Artykuł 691. § 1 stanowi, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, czyli mowa tu przykładowo również o konkubinacie. Wiele wątpliwości rodzi właśnie to, kim jest osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. W tej sprawie wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 28 listopada 2012 r. wskazał, że „Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą – w rozumieniu art. 691 § 1 k.c. – jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci” (uchwała SN z dnia 28.11.2012 r. sygn. akt III CZP 65/12). W wyżej wspomnianym orzeczeniu Sąd Najwyższy podkreślił, iż w opisie normatywnym wspólnego pożycia z najemcą ustawodawca pominął przymiotnik „małżeńskie”, precyzujący charakter i cechy tego pożycia. W uzasadnieniu uchwały czytamy, że „Pojęcie „wspólne pożycie” należy do języka prawnego i prawniczego. Jest używane, a niekiedy wręcz opisywane w wielu aktach prawnych z różnych dziedzin prawa prywatnego i publicznego, a także w doktrynie i judykaturze, wzwiązku z czym ma ugruntowaną konotację w odniesieniu do małżonków oraz osób odmiennej płci niebędących małżeństwem; oznacza szczególnego rodzaju więź emocjonalną, fizyczną (cielesną) i gospodarczą, obejmującą niekiedy także inne elementy, wśród których można wymienić wspólne zamieszkanie, niekonieczne zresztą dla trwania tej więzi, ale jednoznacznie ją umacniające. Przyjmuje się, że w niektórych sytuacjach dla trwania tej więzi nie jest nieodzowne – z różnych powodów – istnienie łączności cielesnej, zwłaszcza wtedy, gdy sama więź emocjonalna jest szczególnie silna i zespalająca, do tego stopnia, że zastępuje związki fizyczne lub kompensuje ich brak. Trzeba podzielić pogląd, że wobec braku w art. 691 k.c. obostrzenia pojęcia „wspólne pożycie” przydawką „małżeńskie”, a więc wobec oczywistego zerwania powiązania tego pojęcia z wzorcem pożycia w małżeństwie, przepis art. 691 k.c. ma zastosowanie nie tylko do związków heteroseksualnych niepołączonych węzłem małżeńskim (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 99/09), ale także do związków homoseksualnych, w których tworzą się takie same więzi jak między konkubentami”. Wskazana uchwała jest jednym z ważniejszych orzecznictw Sądu Najwyższego dotyczących związków homoseksualnych bowiem wskazuje, iż osobą bliską dla najemcy może być jej partner tej samej płci, a jeżeli zamieszkiwał z nim faktycznie do dnia śmierci to ma prawo do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym. Warunkiem istotnym jest jednak, by osoby wskazane w ustawie stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691. § 2 kpc). Z kolei, w razie braku osób wymienionych w powyżej stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Wspomnieć należy, że nie jest też tak, że zamieszkująca z najemcą osoba wstępuje w stosunek najmu po zmarłym i nie musi spełniać innych ustawowych przesłanek, z którymi wiąże się przydział mieszkania komunalnego. Przed przyznaniem prawa do najmu danego lokalu komunalnego samorządy prowadzą wywiad środowiskowy, by zorientować się, czy przyszły najemca rzeczywiście mieszkał w danym lokalu. Bliskie najemcy osoby, które zamieszkiwały również dany lokal będą zobowiązane nadto, to przedstawienia zaświadczenia o swych zarobkach. Taka procedura ma na celu uniknięcia nadużyć przez osoby zajmujące dany lokal komunalny, a które to mogą sobie pozwolić na wynajem innego mieszkania na zasadach komercyjnych. Jest to o tyle istotne, z uwagi na małą liczbę dostępnych mieszkań komunalnych, które są dostępne na rynku.
Warto również nadmienić, iż zdarza się również tak, że gminy postanawiają sprzedać lokale stanowiące jej zasób mieszkaniowy najemcom. Przejęcie mieszkania na własność jest dosyć atrakcyjne, a cenę ustala rzeczoznawca majątkowy. Jednakże, o wykup mieszkania mogą starać się wyłącznie osoby, które nie zalegają z czynszem, a mieszkanie przeznaczone do wykupu ma dobry stan techniczny.
Jak wspomniano powyżej, gminy nie dysponują wystarczającą liczbą mieszkań komunalnych, a listy oczekujących są nieskończenie długie. Powyższe stało się przyczyną wielu nadużyć w gminach i nieracjonalnym gospodarowaniem tego typu lokalami. Dlatego też stało się głośno o nadchodzącej nowelizacji przepisów- Ustawy z dnia 22 marca 2018 r. mianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.
Dla wielu osób dobrą wiadomością może być fakt, iż wyżej wskazana nowelizacja obejmie tylko nowe umowy najmu lokali mieszkalnych zawierane z gminą. Wcześniejsze umowy zachowają swą ważność na okres, na który zostały zawarte.
Jedną z ważnych zmian wprowadzonych ustawą z dnia 22 marca 2018r. jest obowiązek składania deklaracji o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz oświadczenie o braku tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Osobom, którym przyznano prawo do mieszkania komunalnego będą zobowiązani co 2,5 roku przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.
Na podstawie nowelizacji, osoby bliskie najemcy, które zamieszkiwały z nim do dnia jego śmierci będą zobowiązane w ciągu 3 miesięcy od dnia śmierci złożyć wniosek o zawarcie nowej umowy najmu. Jeśli tego nie zrobią, pożegnają się z lokalem, bo ich roszczenie o zawarcie umowy wygaśnie z mocy prawa. Jeśli zaś zdążą, gmina będzie musiała w ciągu pół roku odpowiedzieć na ich wniosek. Urzędnicy mogą jednak przyznać im lokal mniejszy lub w innej lokalizacji.
Istotne jest również to, że z chwilą wejścia tej ustawy gminy dokonają urealnienia opłat czynszowych, w tym opłat eksploatacyjnych i konserwatorsko-remontowych, a co za tym idzie- czynsz najmu lokali komunalnych wzrośnie. Co więcej- jak stanowi treść ustawy, że jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 2, dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony, wysokość czynszu ustala się, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego” (art. 21c ust. 5 ww ustawy).
Zmian jest wiele, a uchwalone rozwiązania pozwolą zapewnić rozważną politykę przyznawania mieszkań. Zmiany te są sprawiedliwe dla wielu, którzy od lat oczekują na przydział lokalu komunalnego i pozwolą z pewnością zapobiegać dalszym nadużyciem. Są nadto spore szanse, że w niedługim czasie wiele mieszkań tego typu się zwolni, a osoby na pierwszych miejscach listy wkrótce otrzymają prawo do jednego z nich.
Poprzedni wpisPoprzednie JAK ZERWAĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ KUPNA-SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?
Następny wpisNastępne Klauzule wyłączności w umowach pośrednictwa