Source: https://rechtsprechung.jimdo.com/rechtsprechung/maklerrecht/maklerprovision-bei-aus%C3%BCbung-eines-vorkaufsrechts/
Timestamp: 2018-05-27 10:06:35
Document Index: 240407220

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 2035', '§ 2034', 'BGH', '§ 2035', '§ 2035', '§ 2035', '§ 2036', '§ 463', '§ 2032', '§ 2035', '§ 2034', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2035', '§ 2035', '§ 2034', '§ 2034', '§ 2035', '§ 2034', '§ 2035', 'BGH', '§ 652', '§ 464', '§ 464', '§ 463', '§ 464', '§ 465', '§ 464', '§ 652', '§ 464', '§ 652', '§ 464', '§ 655', '§ 643', '§ 655', '§ 652', '§ 655', '§ 655', '§ 655', '§ 655', '§ 655', '§ 655']

Maklergebühr bei Ausübung eines Vorkaufsrechts
1. Im Hinblick auf die in § 7 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 vereinbarte sofortige Übertragung des Erbteils hatte der Beklagte sein Vorkaufsrecht als Miterbe nach § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Käufer auszuüben. Für die Ausübung dieses Vorkaufsrechts galt dasselbe wie für die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer gemäß § 2034 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 1962 - V ZR 2/62, WM 1962, 722, 723; Staudinger/Löhnig, BGB [2016], § 2035 Rn. 2; MünchKomm.BGB/Gergen, 6. Aufl., § 2035 Rn. 2b; NK-BGB/Ann, 4. Aufl., § 2035 Rn. 5). Nach § 2036 Satz 1 BGB wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten mit der Übertragung des Anteils auf den Miterben frei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Miterben wirkt nur obligatorisch. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts entstand zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis. Auf dieses sind grundsätzlich die §§ 463 bis 473 BGB anzuwenden, weil die §§ 2032 ff. BGB insoweit keine weitergehenden Regelungen enthalten (NK-BGB/Ann aaO § 2035 Rn. 5 in Verbindung mit § 2034 Rn. 14). Danach war der Käufer verpflichtet, den vom Bruder des Beklagten erhaltenen Erbanteil auf den Beklagten zu übertragen. Im Gegenzug hatte der Beklagte dem Käufer den für den Erbanteil bezahlten Kaufpreis und die durch den Kaufvertrag entstandenen Kosten sowie etwa durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandene Kosten einschließlich der Kosten einer Rückübertragung zu erstatten (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1952 - IV ZR 163/51, BGHZ 6, 85, 88; Urteil vom 21. Oktober 1954 - IV ZR 128/54, BGHZ 15, 102, 104; BVerwGE 24, 87, 88 f.; BFH, DB 2014, 2389 Rn. 14; Staudinger/Löhnig aaO § 2035 Rn. 3 bis 3d; MünchKomm.BGB/Gergen aaO § 2035 Rn. 3 in Verbindung mit § 2034 Rn. 35 bis 39; Palandt/Weidlich, BGB, 75. Aufl., § 2034 Rn. 9; NK-BGB/Ann aaO § 2035 Rn. 5 in Verbindung mit § 2034 Rn. 14; Soergel/M. Wolf, BGB, 13. Aufl., § 2035 Rn. 4).
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die auch im Schrifttum Zustimmung gefunden hat, gehören Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht (vgl. BGH, WM 2007, 696 Rn. 10 f.; Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120; Staudinger/Mader/Schermaier, BGB [2014], § 464 Rn. 17 und 25; MünchKomm.BGB/Westermann, 7. Aufl., § 464 Rn. 7 in Verbindung mit § 463 Rn. 25; Soergel/Wertenbruch aaO § 464 Rn. 27; Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl., Rn. 100 f., jeweils mwN). Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, wonach eine Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam ist, ist in Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision kein Raum für eine Anwendung des § 464 Abs. 2 BGB (vgl. Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120; Ibold aaO Rn. 100). Dagegen besteht nach § 464 Abs. 2 BGB ein Provisionsanspruch auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers hat und die getroffene Provisionsvereinbarung sich im üblichen Rahmen hält (vgl. Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120 und Staudinger/Mader/Schermaier aaO § 464 Rn. 17 und 25). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann eine Auslegung der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen erforderlich machen.
a) Eine Herabsetzung der Maklerprovision der Klägerin auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Diese Regelung ist, nachdem zunächst eine auf alle Maklerverträge bezogene Vorschrift beabsichtigt gewesen war, erst durch den Reichstag in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden (vgl. Erste, zweite und dritte Beratung des Entwurfs eines Bürgerlichen Gesetzbuchs im Reichstage, Berlin 1896, Stenographische Berichte, zweite Beratung des Entwurfs, Seite 303 bis 306 zu § 643b BGB; Planck/Oegg, BGB, 4. Aufl. (1928), § 655 Anm. 1). Im Hinblick auf die bewusste Beschränkung des Anwendungsbereichs der Norm auf einen Maklervertrag über die Vermittlung von Dienstverträgen und den Ausnahmecharakter der Vorschrift scheidet eine analoge Anwendung auf alle Maklerverträge und damit auch auf den vorliegenden Maklervertrag aus (vgl. OLG Naumburg, NJW-RR 2013, 564, 566; Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 54 und § 655 Rn. 15; Erman/Werner, BGB, 14. Aufl., § 655 Rn. 3; Soergel/Engel aaO § 655 Rn. 2; Kotzian-Marggraf in Bamberger/Roth, Beck'scher Online-Kommentar BGB, Stand 1.2.2016, § 655 Rn. 2; NK-BGB/Wichert, 2. Aufl., § 655 Rn. 6; Koch, Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers, 2. Aufl., S. 167; differenzierend MünchKomm.BGB/Roth, 7. Aufl., § 655 Rn. 9; a.A. Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl., Rn. 767).