Source: http://docplayer.pl/18970998-Prezes-urzedu-ochrony-konkurencji-i-konsumentow-delegatura-uokik-w-krakowie.html
Timestamp: 2019-06-18 15:32:08+00:00
Document Index: 84744433

Matched Legal Cases: ['art. 28', 'art. 33', 'art. 24', 'art. 28', 'art. 33', 'art. 24', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 24', 'Art. 1', 'art. 7', 'art. 4', 'art. 22', 'art. 28', 'Art. 24', 'Art. 24', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 385', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 28', 'art. 24', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 81']

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE - PDF
Download "PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE"
1 PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE RKR-61-41/13/AGW-28/14 Kraków, dnia 18 lipca 2014 r. DECYZJA Nr RKR - 17/2014 I. Stosownie do art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) w związku z art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko INSTAL Kraków S.A. z siedzibą w Krakowie, w toku którego zostało uprawdopodobnione, Ŝe ww. przedsiębiorca stosuje praktyki, o jakich mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegające na zamieszczaniu w stosowanych wzorcach umów postanowień wpisanych na podstawie art K.p.c. do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, a to: 1. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem Umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej, poniesie Nabywca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy al. J. P. II w Krakowie (wzorzec obowiązujący od r.); 2. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności i umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej poniesie Strona Nabywająca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 38 w Krakowie (wzorzec obowiązujący od r.); 3. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności i umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej poniesie Strona Kupująca Kraków, Pl. Szczepański 5, Tel/fax (012) , ,
2 we wzorcach umów o nazwach: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 C w Krakowie; Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Jana Pawła II w Krakowie (wzorzec obowiązujący od r. do r.); 4. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem tej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przeniesienia własności Lokalu, poniesie Strona Nabywająca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 D w Krakowie; 5. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem tej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przenoszącej własność, poniesie Strona Kupująca. we wzorcach umów o nazwach: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 B w Krakowie; Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 w Krakowie; 6. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej, w tym opłaty sądowe, ponosić będzie Strona Kupująca. we wzorcach umów o nazwach: Umowa przedwstępna ZMPG/1/.../40ELNM1MP /2013 sprzedaŝy udziału w lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne - GaraŜu; Umowa przedwstępna ZMPG/1/.../40FLNM /2013 ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne GaraŜu, przedwstępna umowa sprzedaŝy; Umowa przedwstępna ZMPG/1/.../40GLNM /2013 ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne GaraŜu, przedwstępna umowa sprzedaŝy; Umowa przedwstępna nr ZMP3/1/.../38LNM /2013 ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne i przedwstępna umowa sprzedaŝy; Przedwstępna umowa nr ZMP3/1/ /38LNM4KL /2013 sprzedaŝy udziału w lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne-piwnicy; Przedwstępna umowa nr ZMP2/1/ /40DLNM1G5 /2013 sprzedaŝy udziału w lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne-garaŝu; Umowa przedwstępna ZMJP/1/.../150LNM1P /2013 sprzedaŝy udziału lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne-garaŝu; 2
3 7. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej oraz umowy darowizny poniesie Strona Nabywająca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska oraz przedwstępna umowa darowizny; 8. postanowienia w brzmieniu: Stawający postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy oraz naleŝne opłaty sądowe od ujawnienia w odnośnych księgach wieczystych praw z tej umowy wynikających ponosi Strona Nabywająca, bez regresu do Spółki. we wzorcach umów o nazwach: Akt notarialny Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego w wykonaniu umowy deweloperskiej dla inwestycji przy ul. Jana Pawła II w Krakowie; Akt notarialny Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego w wykonaniu umowy deweloperskiej dla inwestycji przy ul. Przewóz 38 w Krakowie; Akt notarialny Umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego w wykonaniu umowy deweloperskiej dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 D w Krakowie; 9. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy oraz naleŝne opłaty sądowe od ujawnienia w odnośnych księgach wieczystych praw z tej umowy wynikających ponosi Strona Kupująca, bez regresu do Spółki. we wzorcach umów o nazwach: Akt notarialny Umowa sprzedaŝy udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego dla inwestycji przy ul. Jana Pawła II w Krakowie; Akt notarialny Umowa sprzedaŝy udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego dla inwestycji przy ul. Przewóz 38 w Krakowie; Akt notarialny Umowa sprzedaŝy udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego (dot. garaŝu); 10. postanowienia w brzmieniu: Stawający postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy oraz naleŝne opłaty sądowe od ujawnienia w odnośnych księgach wieczystych praw z tej umowy wynikających ponosi Strona Kupująca bez regresu do Spółki. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu innym niŝ mieszkalne oraz umowa sprzedaŝy (dot. garaŝu); 11. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym 3
4 Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaŝy, poniesie Strona Kupująca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 38 w Krakowie (wzorzec obowiązujący od r. do r.) oraz po przyjęciu przez INSTAL Kraków S.A. z siedzibą w Krakowie zobowiązania do zaniechania stosowania ww. praktyk - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów; nakłada się na INSTAL Kraków obowiązek wykonania przyjętego przez tego przedsiębiorcę w toku postępowania zobowiązania do podjęcia działań zmierzających do zapobieŝenia zarzucanym mu naruszeniom, które polegać będą na tym, Ŝe: a) Spółka zmieni postanowienia, wymienione w punktach I.1 I.5, I.7 oraz I. 11 sentencji decyzji na następujące: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś koszty związane z zawarciem Umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej, tj. taksę notarialną, opłaty sądowe, koszt wypisów poniesie Strona Nabywająca, z tym, Ŝe Deweloper poniesie połowę opłaty sądowej od wniosku o wykreślenie roszczenia wpisanego na rzecz Strony Nabywającej o zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności i umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej oraz koszt wypisu dla Dewelopera. Ponadto wprowadzi zmiany w stosunku do umów zawartych w wykonaniu umów deweloperskich, a dotyczących wzorców umów wskazanych w punktach I.1 I.5, I.7 oraz I.11 sentencji decyzji, które zostały bądź zostaną zawarte przez Spółkę do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna. Przedsiębiorca w tym zakresie skieruje do nabywców propozycję zawarcia aneksów do przedmiotowych umów zgodnie z treścią wskazaną poniŝej, a w przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów przez nabywcę, zawrze stosowny aneks: ust.... otrzymuje nowe brzmienie: 1. Koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, tj. taksę notarialną, naleŝne opłaty sądowe, koszt wypisów ponosi Strona Nabywająca, z wyłączeniem kosztów wypisu dla Spółki, który Spółka ponosi we własnym zakresie. 2. W związku z postanowieniami ust. 1 powyŝej Deweloper zwraca stronie Nabywającej kwotę Koszt aneksu oraz koszty wypisów ponosi Deweloper. b) Spółka zmieni postanowienia, wymienione w punkcie I.6. sentencji decyzji na następujące: Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej tj. wynagrodzenie za czynności notarialne, opłaty sądowe, koszt wypisów poniesie Strona Kupująca, z tym Ŝe koszt wypisu dla Sprzedającego poniesie Spółka. 4
5 Ponadto Przedsiębiorca wprowadzi zmiany w stosunku do umów przyrzeczonych zawartych w wykonaniu przedwstępnych umów sprzedaŝy lokali niemieszkalnych, a dotyczących wzorców umów wskazanych w punktach I.6 sentencji decyzji, które zostały, bądź zostaną zawarte przez Spółkę do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie ostateczna. Przedsiębiorca w tym zakresie skieruje do kupujących propozycję zawarcia aneksów do przedmiotowych umów, zgodnie z treścią wskazaną poniŝej, a przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów przez kupujących zawrze stosowny aneks: ust.... otrzymuje nowe brzmienie: 1. Koszty związane z zawarciem niniejszej umowy tj. taksę notarialną, naleŝne opłaty sądowe, koszt wypisów ponosi Strona Kupująca, z wyłączeniem kosztu wypisu dla Spółki, który Spółka ponosi we własnym zakresie. 2. W związku z postanowieniami ust.1 powyŝej Spółka zwraca Stronie Kupującej kwotę Koszt aneksu oraz koszty wypisów ponosi Spółka. c) Spółka zmieni postanowienia, wymienione w punkcie I.8. sentencji decyzji na następujące: Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z zawarciem niniejszej umowy tj. taksę notarialną, opłaty sądowe, koszt wypisów ponosi Strona Nabywająca, z tym, Ŝe Deweloper ponosi połowę opłaty sądowej od wniosku o wykreślenie roszczenia wpisanego na rzecz Strony Nabywającej o zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności i umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy deweloperskiej oraz koszt wypisu dla Dewelopera. d) Spółka zmieni postanowienia, wymienione w punktach I.9 I.10. sentencji decyzji na następujące: Strona Kupująca ponosi koszty wynagrodzenia za czynności notarialne, opłaty sądowe, koszt wypisów, zaś koszt wypisu dla Spółki ponosi Strona Sprzedająca. we wszystkich stosowanych przez siebie wzorcach umów oraz: i) w terminie 5 dni roboczych od uprawomocnienia się decyzji Spółka zmieni wszystkie ww. wzorce umów; ii) w terminie 60 dni od uprawomocnienia się decyzji Spółka aneksuje umowy przedwstępne i deweloperskie, które nie zostały jeszcze wykonane, iii) w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji Spółka - w zakresie umów zawartych w wykonaniu umów deweloperskich, które zostały lub zostaną zawarte do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna - skieruje do nabywców propozycje zawarcia aneksów, a w przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów podpisze stosowny aneks, iv) w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji Spółka - w zakresie umów przyrzeczonych zawartych w wykonaniu przedwstępnych umów sprzedaŝy lokali mieszkalnych lub udziałów w lokalach niemieszkalnych, które zostały lub zostaną zawarte do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna - skieruje do nabywców propozycje 5
6 zawarcia aneksów, a w przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów podpisze stosowny aneks. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) w związku z art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887) w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - nakłada się na INSTAL Kraków S.A. z siedzibą w Krakowie obowiązek złoŝenia sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania, nałoŝonego w pkt. I sentencji niniejszej decyzji: a) w terminie do 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się tej decyzji w zakresie zmiany stosowanych wzorców umów, przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: wszystkie zmienione wzorce umowne kwestionowane w niniejszym postępowaniu administracyjnym, po 1 kopii umów zawartych w oparciu o kaŝdy ze zmienionych wzorców; b) w terminie do 5 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji w zakresie przesłania konsumentom propozycji aneksowania umów przedwstępnych i deweloperskich zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów, przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: liczbę wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o kwestionowane w niniejszym postępowaniu administracyjnym wzorce umów; liczbę wszystkich konsumentów, do których wystąpiono z ofertą aneksu do umów zawartych w oparciu o kwestionowane w niniejszym postępowaniu administracyjnym wzorce umów; liczbę konsumentów, którzy skorzystali ze zmiany umów zawartych w oparciu o kwestionowane w niniejszym postępowaniu administracyjnym wzorce umów; po 1 kopii podpisanych aneksów do umów zawartych w oparciu o kaŝdy z kwestionowanych w niniejszym postępowaniu administracyjnym wzorców umów, jakie zawarto z konsumentami; c) w terminie do 9 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji w zakresie przesłania konsumentom propozycji aneksowania umów, zawartych w wykonaniu umów deweloperskich i przedwstępnych, które zostały lub zostaną zawarte do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna, przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: liczbę wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o kwestionowane wzorce umów deweloperskich i przedwstępnych; liczbę wszystkich konsumentów, do których wystąpiono z ofertą aneksu do umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów deweloperskich i przedwstępnych; liczbę konsumentów, którzy skorzystali ze zmiany umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów deweloperskich i przedwstępnych; po 1 kopii podpisanych aneksów do umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów deweloperskich i przedwstępnych. 6
7 UZASADNIENIE Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura UOKIK w Krakowie (dalej Prezes UOKIK ) przeprowadził postępowanie wyjaśniające (RKR /13/ES) w ramach prowadzonej kontroli działań deweloperów, mające na celu wstępne ustalenie czy działania wybranych deweloperów w zakresie stosowania przez nich w obrocie konsumenckim wzorców umów w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121) są zgodne z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377). Uwzględniając ustalenia poczynione w toku postępowania wyjaśniającego, postanowieniem nr RKR-249/2013 z dnia r. Prezes UOKIK wszczął postępowanie w sprawie stosowania przez INSTAL Kraków S.A. z siedzibą w Krakowie (dalej Przedsiębiorca lub Spółka ), praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na zamieszczaniu w stosowanych wzorcach umów postanowień wpisanych na podstawie art K.p.c. do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, a to: 1. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem Umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej, poniesie Nabywca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy al. J. P. II w Krakowie (wzorzec obowiązujący od r.); 2. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności i umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej poniesie Strona Nabywająca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 38 w Krakowie (wzorzec obowiązujący od r.); 3. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności i umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej poniesie Strona Kupująca. we wzorcach umów o nazwach: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 C w Krakowie; Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Jana Pawła II w Krakowie (wzorzec obowiązujący od r. do r.); 7
8 4. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem tej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przeniesienia własności Lokalu, poniesie Strona Nabywająca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 D w Krakowie; 5. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem tej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przenoszącej własność, poniesie Strona Kupująca. we wzorcach umów o nazwach: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 B w Krakowie; Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 w Krakowie 6. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej, w tym opłaty sądowe, ponosić będzie Strona Kupująca. we wzorcach umów o nazwach: Umowa przedwstępna ZMPG/1/.../40ELNM1MP /2013 sprzedaŝy udziału w lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne - GaraŜu; Umowa przedwstępna ZMPG/1/.../40FLNM /2013 ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne GaraŜu, przedwstępna umowa sprzedaŝy; Umowa przedwstępna ZMPG/1/.../40GLNM /2013 ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne GaraŜu, przedwstępna umowa sprzedaŝy; Umowa przedwstępna nr ZMP3/1/.../38LNM /2013 ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne i przedwstępna umowa sprzedaŝy; Przedwstępna umowa nr ZMP3/1/ /38LNM4KL /2013 sprzedaŝy udziału w lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne-piwnicy; Przedwstępna umowa nr ZMP2/1/ /40DLNM1G5 /2013 sprzedaŝy udziału w lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne-garaŝu; Umowa przedwstępna ZMJP/1/.../150LNM1P /2013 sprzedaŝy udziału lokalu o innym przeznaczeniu niŝ mieszkalne-garaŝu; 7. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej oraz umowy darowizny poniesie Strona Nabywająca. 8
9 we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska oraz przedwstępna umowa darowizny; 8. postanowienia w brzmieniu: Stawający postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy oraz naleŝne opłaty sądowe od ujawnienia w odnośnych księgach wieczystych praw z tej umowy wynikających ponosi Strona Nabywająca, bez regresu do Spółki. we wzorcach umów o nazwach: Akt notarialny Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego w wykonaniu umowy deweloperskiej dla inwestycji przy ul. Jana Pawła II w Krakowie; Akt notarialny Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego w wykonaniu umowy deweloperskiej dla inwestycji przy ul. Przewóz 38 w Krakowie; Akt notarialny Umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego w wykonaniu umowy deweloperskiej dla inwestycji przy ul. Przewóz 40 D w Krakowie 9. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy oraz naleŝne opłaty sądowe od ujawnienia w odnośnych księgach wieczystych praw z tej umowy wynikających ponosi Strona Kupująca, bez regresu do Spółki. we wzorcach umów o nazwach: Akt notarialny Umowa sprzedaŝy udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego dla inwestycji przy ul. Jana Pawła II w Krakowie; Akt notarialny Umowa sprzedaŝy udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego dla inwestycji przy ul. Przewóz 38 w Krakowie; Akt notarialny Umowa sprzedaŝy udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego (dot. garaŝu); 10. postanowienia w brzmieniu: Stawający postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy oraz naleŝne opłaty sądowe od ujawnienia w odnośnych księgach wieczystych praw z tej umowy wynikających ponosi Strona Kupująca bez regresu do Spółki. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu innym niŝ mieszkalne oraz umowa sprzedaŝy (dot. garaŝu). 11. postanowienia w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaŝy, poniesie Strona Kupująca. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Przewóz 38 w Krakowie (wzorzec obowiązujący od r. do r.) 9
10 co moŝe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. W dniu r. postanowieniem nr RKR-253/2013 zaliczono w poczet dowodów informacje uzyskane w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym pod sygnaturą RKR /13/ES. Przedsiębiorca o treści ww. postanowienia został zawiadomiony pismem z dnia r. W toku niniejszego postępowania, w odpowiedzi na postawione zarzuty, Przedsiębiorca przedstawił swoje stanowisko w sprawie w piśmie z dnia r. oraz złoŝył wniosek o wydanie decyzji zobowiązującej zgodnie z dyspozycją art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W kolejnych pismach z dnia r., r., r., r., r., r. oraz r. Przedsiębiorca doprecyzował uprzednio złoŝony wniosek o wydanie decyzji zobowiązującej. Pismem z dnia r. Prezes UOKIK zawiadomił Przedsiębiorcę o zakończeniu zbierania materiału dowodowego oraz moŝliwości zapoznania się z aktami sprawy, który z przysługującego prawa nie skorzystał. Prezes UOKiK ustalił, co następuje: Uczestnik postępowania spółka INSTAL Kraków jest przedsiębiorcą wykonującym działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem Przedmiotem działalności gospodarczej Spółki jest m.in. wykonywanie robót budowlanych polegających na wznoszeniu budynków mieszkalnych oraz sprzedaŝ lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. W kontaktach z klientami, w tym konsumentami, posługuje się on wzorcami umów, które następnie klienci podpisują, dokonując zakupu świadczonych przez Przedsiębiorcę usług. Doręczane konsumentom wzorce umów są sporządzane przez Przedsiębiorcę przed zawarciem umowy i zawierają gotowe jednolite postanowienia. Oznacza to, iŝ stosuje on w obrocie konsumenckim wzorce umów. Analiza wskazanych wyŝej dokumentów pozwoliła na postawienie Przedsiębiorcy zarzutu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zamieszczenie w stosowanych w obrocie z konsumentami wzorcach umów postanowień uznanych za niedozwolone i wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (dalej Rejestr ). W wyniku przeprowadzonego postępowania dowodowego ustalono, Ŝe Przedsiębiorca posługuje się w stosowanych w obrocie z konsumentami wzorcach umów zapisami wskazanymi w sentencji niniejszej decyzji w punktach I.1 I.11. Wzorce umowne zawierające kwestionowane postanowienia nie zostały wycofane z obrotu. A ponadto kwestionowane postanowienia w nich zawarte nadal znajdują się w obrocie prawnym, z racji tego, Ŝe nie wszystkie umowy, zawarte na podstawie kwestionowanych wzorców umownych, zostały wykonane. W Rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone znajduje się następujące postanowienie: 10
11 Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)" ( 10 wzorca). (wpis nr 3365, na podstawie wyroku SOKIK z dnia r., sygn. akt XVII AmC 1333/10). Zobowiązanie złoŝone przez INSTAL Kraków S.A. w Krakowie: W toku postępowania administracyjnego Przedsiębiorca wniósł o wydanie niniejszej decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zobowiązującej do podjęcia działań zmierzających do zapobieŝenia zarzucanym naruszeniom. Treść zobowiązania przyjętego przez Spółkę przedstawiono w punkcie I. sentencji niniejszej decyzji na stronach 4-6. W odniesieniu do punktów I.1 I.5, I.7 oraz I. 11 sentencji decyzji zobowiązanie Przedsiębiorcy polega na zastąpieniu kwestionowanych postanowień następującymi: Strony postanawiają, Ŝe wszelkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, w tym Strony po połowie, zaś koszty związane z zawarciem Umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej, tj. taksę notarialną, opłaty sądowe, koszt wypisów poniesie Strona Nabywająca, z tym, Ŝe Deweloper poniesie połowę opłaty sądowej od wniosku o wykreślenie roszczenia wpisanego na rzecz Strony Nabywającej o zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności i umowy przenoszącej własność w wykonaniu niniejszej umowy deweloperskiej oraz koszt wypisu dla Dewelopera. Ponadto Przedsiębiorca zobowiązał się do wprowadzenia zmian w stosunku do umów zawartych w wykonaniu umów deweloperskich, a dotyczących wzorców umów wskazanych w punktach I.1 I.5, I.7 oraz I.11 sentencji decyzji, które zostały bądź zostaną zawarte przez Spółkę do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna. Przedsiębiorca w tym zakresie skieruje do nabywców propozycję zawarcia aneksów do przedmiotowych umów zgodnie z treścią wskazaną poniŝej, a w przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów przez nabywcę, zawrze stosowny aneks: ust.... otrzymuje nowe brzmienie: 3. Koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, tj. taksę notarialną, naleŝne opłaty sądowe, koszt wypisów ponosi Strona Nabywająca, z wyłączeniem kosztów wypisu dla Spółki, który Spółka ponosi we własnym zakresie. 4. W związku z postanowieniami ust. 1 powyŝej Deweloper zwraca stronie Nabywającej kwotę Koszt aneksu oraz koszty wypisów ponosi Deweloper. W odniesieniu do punktu I.6. sentencji decyzji zobowiązanie Przedsiębiorcy polega na zastąpieniu kwestionowanych postanowień następującymi: 11
12 Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej tj. wynagrodzenie za czynności notarialne, opłaty sądowe, koszt wypisów poniesie Strona Kupująca, z tym Ŝe koszt wypisu dla Sprzedającego poniesie Spółka. Ponadto Przedsiębiorca zobowiązał się do wprowadzenia zmian w stosunku do umów przyrzeczonych zawartych w wykonaniu przedwstępnych umów sprzedaŝy lokali niemieszkalnych, a dotyczących wzorców umów wskazanych w punktach I.6 sentencji decyzji, które zostały, bądź zostaną zawarte przez Spółkę do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie ostateczna. Przedsiębiorca w tym zakresie skieruje do kupujących propozycję zawarcia aneksów do przedmiotowych umów, zgodnie z treścią wskazaną poniŝej, a przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów przez kupujących zawrze stosowny aneks: ust.... otrzymuje nowe brzmienie: 3. Koszty związane z zawarciem niniejszej umowy tj. taksę notarialną, naleŝne opłaty sądowe, koszt wypisów ponosi Strona Kupująca, z wyłączeniem kosztu wypisu dla Spółki, który Spółka ponosi we własnym zakresie. 4. W związku z postanowieniami ust.1 powyŝej Spółka zwraca Stronie Kupującej kwotę Koszt aneksu oraz koszty wypisów ponosi Spółka. W odniesieniu do punktu I.8. sentencji decyzji zobowiązanie Przedsiębiorcy polega na zastąpieniu kwestionowanych postanowień następującymi: Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z zawarciem niniejszej umowy tj. taksę notarialną, opłaty sądowe, koszt wypisów ponosi Strona Nabywająca, z tym, Ŝe Deweloper ponosi połowę opłaty sądowej od wniosku o wykreślenie roszczenia wpisanego na rzecz Strony Nabywającej o zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności i umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy deweloperskiej oraz koszt wypisu dla Dewelopera. W odniesieniu do punktów I.9 I.10. sentencji decyzji zobowiązanie Przedsiębiorcy polega na zastąpieniu kwestionowanych postanowień następującymi: Strona Kupująca ponosi koszty wynagrodzenia za czynności notarialne, opłaty sądowe, koszt wypisów, zaś koszt wypisu dla Spółki ponosi Strona Sprzedająca. Zgodnie ze zobowiązaniem Przedsiębiorcy powyŝsze zmiany dokonane zostaną we wszystkich stosowanych przez niego wzorcach umów, a dodatkowo: i) w terminie 5 dni roboczych od uprawomocnienia się decyzji Spółka przedłoŝy wszystkie zmienione wzorce umów; ii) w terminie 60 dni od uprawomocnienia się decyzji Spółka aneksuje umowy przedwstępne, które nie zostały jeszcze wykonane, iii) w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji Spółka - w zakresie umów zawartych w wykonaniu umów deweloperskich, które zostały lub zostaną zawarte do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna - skieruje do nabywców propozycje zawarcia aneksów, a w 12
13 . przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów podpisze stosowny aneks, iv) w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji Spółka - w zakresie umów przyrzeczonych zawartych w wykonaniu przedwstępnych umów sprzedaŝy lokali mieszkalnych lub udziałów w lokalach niemieszkalnych, które zostały lub zostaną zawarte do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna - skieruje do nabywców propozycje zawarcia aneksów, a w przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów podpisze stosowny aneks. Mając na uwadze powyŝsze ustalenia Prezes UOKIK zwaŝył, co następuje: Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jeŝeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu zobowiąŝe się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŝenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŝe w drodze decyzji nałoŝyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Interes publiczny Art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w ustawie jest, zatem, aby działania przedsiębiorców którym zarzucono naruszenie jej przepisów stanowiły potencjalne zagroŝenie interesu publicznego, nie zaś jednostki lub grupy. Takie stanowisko konsekwentnie prezentuje Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej SOKIK ). W wyroku z dnia r. (sygn. akt XVII Ama 92/00) Sąd stwierdził, Ŝe Interes publiczny w postępowaniu administracyjnym nie jest pojęciem jednolitym i stałym. W kaŝdej sprawie winien on być ustalony i konkretyzowany co do swych wymagań. Organ administracji Prezes Urzędu winien być w toku postępowania i przy wydawaniu decyzji rzecznikiem tego interesu, albowiem wynika to z jego zadań w strukturze administracji publicznej art. 7 k.p.a. Publiczny znaczy dotyczący ogółu, dotykający ogółu a nie jednostki, czy teŝ określonej grupy. A zatem podstawą do zastosowania przez Prezesa Urzędu przepisów ustawy antymonopolowej winno być uprzednie stwierdzenie, Ŝe został naruszony interes publicznoprawny, a nie interes prawny jednostki czy teŝ grupy. Podobnie na temat interesu publicznego SOKIK wypowiedział w wielu innych wyrokach, np. z dnia r. (sygn. akt XVII Ama 80/00), z dnia r. (sygn. akt XVII Ama 108/00), z dnia r. (sygn. akt XVII Ama 78/00). NaleŜy dodać takŝe, iŝ Sąd NajwyŜszy w uzasadnieniu wyroku z dnia r. (sygn. akt III SK 2/04) stwierdził, Ŝe naruszenie indywidualnego interesu (w powołanym wyroku konsumenta), nie wyklucza dopuszczalności równoczesnego uznania, Ŝe dochodzi do naruszenia publicznego zbiorowego interesu. Przedmiotowe postępowanie dotyczy stosowania postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) w wykorzystywanych w obrocie z konsumentami wzorcach umów. Wzorce umów wykorzystywane przez Przedsiębiorcę w obrocie z konsumentami są stosowane wobec nieograniczonego kręgu adresatów, tj. wszystkich zainteresowanych, aktualnych i potencjalnych klientów Przedsiębiorcy, 13
14 którym na gruncie art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 22¹ Kodeksu cywilnego przysługuje status konsumenta. Zdaniem Prezesa UOKIK rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŝe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Przedsiębiorcy. Interes publicznoprawny przejawia się takŝe w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iŝ naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie z naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem, uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKIK działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. W tym stanie rzeczy przyjąć naleŝy, iŝ do oceny stanu faktycznego przedmiotowej sprawy zastosowanie mają przepisy tej ustawy, a postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Punktem wyjścia do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, jak wynika z wyŝej zacytowanego przepisu art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest uprawdopodobnienie, Ŝe działania Przedsiębiorcy mogły nosić znamiona praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, Ŝe przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy. Art. 24 ust. 1 ww. ustawy zakazuje stosowania takich praktyk. Naruszenie tego przepisu następuje wówczas, gdy spełnione są łącznie następujące kryteria: - oceniane zachowanie jest podejmowane przez podmiot będący przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, - działania przedsiębiorcy noszą znamiona bezprawności, - działania te naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Status przedsiębiorcy Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przedsiębiorcę rozumie się przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 672 ze zm.) wynika, Ŝe przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która we własnym imieniu wykonuje działalność gospodarczą. W niniejszym postępowaniu podmiot będący stroną postępowania posiada status przedsiębiorcy, gdyŝ jest spółką akcyjną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego. Zachowanie przedsiębiorcy podlega zatem bez wątpienia kontroli dokonywanej na podstawie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przesłanka bezprawności Odnosząc się do drugiej z przesłanek art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić naleŝy, iŝ bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współŝycia społecznego. Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Jako bezprawne naleŝy kwalifikować zachowania sprzeczne z nakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych. Podkreślenia wymaga, iŝ przepisy ww. ustawy nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy, na co zwrócił uwagę SOKIK w wyroku z dnia r. (sygn. akt XVIII Ama 32/05), 14
15 stwierdzając, iŝ art. 23a ust. 1 1 poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. Sprzeczne z prawem są zatem czyny: zabronione i zagroŝone sankcją karną, czyny zabronione pod sankcjami dyscyplinarnymi, czyny zakazane przepisami administracyjnymi lub przepisami prawa gospodarczego publicznego, czyny zabronione przepisami o charakterze cywilnym, sprzeczne z nakazami zawartymi w prawie cywilnym lub prawie administracyjnym. Bezprawność jest taką cechą działania, która polega na jego sprzeczności z normami prawa lub zasadami współŝycia społecznego, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Dla ustalenia przeto bezprawności działania wystarczy ustalenie, Ŝe określone zachowanie koliduje z przepisami prawa. 2. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezaleŝnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. W art. 24 ust. 2 ww. ustawy ustawodawca bezpośrednio wskazał przykładowe rodzaje praktyk, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów, zaliczając do nich stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art Kodeksu postępowania cywilnego, naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Katalog ten nie jest jednak wyczerpujący. Ustawodawca posłuŝył się tutaj terminem w szczególności, co oznacza, Ŝe ma on charakter przykładowy. Jak wskazano powyŝej, bezprawność działań przedsiębiorcy co do zasady wynika z naruszenia przepisów powszechnie obowiązujących. Niemniej jednak, ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w jednym przypadku identyfikuje wprost jako bezprawne działanie przedsiębiorcy polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do prowadzonego przez Prezesa Urzędu Rejestru niedozwolonych postanowień umownych (art. 24 ust. 2 pkt 1). W wyroku z dnia 25 marca 2004 r. SOKIK 3 stwierdził, Ŝe w oparciu o art. 24 ust. 2 pkt 1 moŝna sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeŝeli ustali się, Ŝe przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do ww. Rejestru. A zatem wykazanie, Ŝe przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści juŝ wpisanej do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, stanowi wystarczającą przesłankę do uznania bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Wobec tego, stosowanie postanowienia, które po uznaniu go przez SOKIK za niedozwolone zostało wpisane do Rejestru niedozwolonych postanowień umownych, jest prawnie zakazane. Analizując przesłankę bezprawności naleŝy mieć na uwadze, iŝ zarzut bezprawnego działania Przedsiębiorcy w przedmiotowej sprawie polega na posługiwaniu się postanowieniami wzorca umownego, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art Kodeksu postępowania cywilnego rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej 1 art. 23 a ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 86 poz. 804 ze zm.) jako definiujący pojęcie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów znalazł swoje odzwierciedlenie w art. 24 ust. 2 aktualnie obowiązującej ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) 2 vide: Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Komentarz, pod redakcją J. Szwaji, Wydawnictwo CH BECK, 2000, s ) 3 Wyrok SOKiK z dnia 25 marca 2004 r., sygn. akt XVII Ama 51/03, publ. Wokanda 2005/4/58. 15
16 następuje od chwili wpisania postanowień wzorca umowy do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKIK, o którym mowa w art Kodeksu postępowania cywilnego. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, Ŝe posłuŝenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych takŝe przez innych przedsiębiorców. Zgodnie ze stanowiskiem SOKIK, wyraŝonym w wyroku z dnia r. (sygn. akt XVII AmA 46/04), dla uznania, iŝ określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, Ŝe mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma słuŝyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy moŝna uznać za toŝsame. Trafność wyŝej opisanego stanowiska potwierdził Sąd NajwyŜszy w uchwale z dnia r. (sygn. akt III SZP 3/06, opubl. OSNP 2007/1-2/35). Wynikająca z art Kodeksu postępowania cywilnego jawność Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone oznacza, Ŝe od chwili wpisania do niego określonego postanowienia zakazane jest stosowanie toŝsamych postanowień w obrocie konsumenckim i nikt nie moŝe zasłaniać się nieznajomością dokonanych wpisów. Rejestr postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone jest prowadzony przez Prezesa UOKIK. Rejestr ten jest powszechnie dostępny w wersji elektronicznej na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod adresem 4. W przedmiotowej sprawie wobec podobieństwa stosowanych przez przedsiębiorcę postanowień do wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone naleŝało uznać za uprawdopodobnione spełnienie przesłanki bezprawności działań przedsiębiorcy. Przesłanka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje pojęcia zbiorowych interesów konsumentów, stąd przy ustalaniu jego treści naleŝy odwołać się do orzecznictwa sądowego. Pojęcie zbiorowych interesów konsumentów zostało szeroko omówione przez Sąd NajwyŜszy w wyroku z dnia r. (sygn. akt III SK 27/07). W uzasadnieniu Sąd NajwyŜszy podał, iŝ gramatyczna wykładnia tego pojęcia prowadzi do wniosku, Ŝe chodzi o zachowanie przedsiębiorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowiących określony zbiór. Rezultaty tej wykładni modyfikuje zastrzeŝenie, Ŝe nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. Sąd NajwyŜszy stanął na stanowisku, Ŝe przy konstruowaniu pojęcia zbiorowego interesu konsumentów nie moŝna opierać się tylko i wyłącznie na tym, czy oceniana praktyka przedsiębiorcy skierowana jest do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. Wystarczające powinno być w jego ocenie ustalenie, Ŝe zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów), wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów, za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Sąd NajwyŜszy orzekł teŝ, Ŝe praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest ( ) takie zachowanie przedsiębiorcy,
17 które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, Ŝe potencjalnie ofiarą takiego zachowania moŝe być kaŝdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. W rozwaŝanym przypadku oceniane zachowania Przedsiębiorcy mogły oddziaływać lub mogą oddziaływać obecnie na zbiorowe interesy konsumentów w zakresie zarzutów opisanych w pkt I.1 - I.11 sentencji niniejszej decyzji, co powoduje, Ŝe spełnienie rozwaŝanej przesłanki zostało w przedmiotowej sprawie uprawdopodobnione. Oceniane zachowania Przedsiębiorcy dotyczą szerokiego kręgu najsłabszych uczestników rynku, jakimi są konsumenci. Dotyczą one wszystkich tych osób, które zawarły z Przedsiębiorcą umowy mające na celu nabycie lokalu (przedwstępne, deweloperskie, przenoszące własność), jak i zagraŝają interesom wszystkich jego potencjalnych kontrahentów, osób zapoznających się z ofertą sprzedaŝy lokali mieszkalnych oferowanych przez Przedsiębiorcę. Tym samym nie ulega wątpliwości, Ŝe rozwaŝane działania mogą godzić lub mogły godzić w zbiorowe interesy konsumentów. Ad I sentencji decyzji Przedsiębiorca stosuje zapisy we wzorcach umów wskazane w punktach I.1 I.11 sentencji niniejszej decyzji, na mocy których konsumenci zawierający umowę w formie aktu notarialnego - ponosili koszty wypisów dla Przedsiębiorcy. W opinii Prezesa UOKIK wskazane wyŝej postanowienia mogą być rozpatrywane pod kątem toŝsamości z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 3365, w brzmieniu: "Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.). (wyrok SOKIK z dnia r., sygn. akt XVII AmC 1333/10). Przy zawieraniu umowy w formie aktu notarialnego, czy to przedwstępnej, czy teŝ przenoszącej własność mieszkania, konieczne jest pokrycie tzw. opłat notarialnych. W skład tych opłat wchodzą m.in. koszty taksy notarialnej, podatku VAT, opłaty za wpis w księdze wieczystej oraz wypisy aktu notarialnego. Postanowienia, które umoŝliwiają przedsiębiorcy po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego otrzymanie jej wypisu bez ponoszenia kosztów z tym związanych, powodują przerzucenie tych kosztów na konsumenta. Postanowienia tego rodzaju kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŝąco naruszając jego interesy i z tego powodu zostały uznane przez SOKIK za klauzulę abuzywną w rozumieniu art. 385¹ 1 k.c. i wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych. Wobec powyŝszego naleŝało stwierdzić, Ŝe stosowanie przez Przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zostało uprawdopodobnione. Zobowiązanie przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŝenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 17
18 Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, warunkiem wydania wskazanej w tym przepisie decyzji, jest oprócz uprawdopodobnienia naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 tej ustawy zobowiązanie się przez przedsiębiorcę do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŝenia tym naruszeniom. W ocenie Prezesa UOKIK w rozpoznawanej sprawie warunek powyŝszy został spełniony. Przedsiębiorca będący stroną niniejszego postępowania złoŝył w jego toku zobowiązanie, o jakim mowa powyŝej. Uczynił to w pierwszym piśmie skierowanym do Prezesa UOKIK w tej sprawie, a doprecyzował je w kolejnych pismach. ZłoŜone przez niego zobowiązanie, jako precyzyjne, kompletne i adekwatne, mogło zostać przyjęte, albowiem daje podstawy do uznania, Ŝe zarzucane Przedsiębiorcy naruszenia zostaną wyeliminowane. Treść zobowiązania przyjętego przez Przedsiębiorcę przedstawiono w punkcie I. sentencji niniejszej decyzji na stronie 4-6. W ocenie Prezesa UOKIK przedstawione przez Przedsiębiorcę rozwiązania pozwolą wyeliminować z rynku zarzucane mu praktyki, o których mowa w punktach I.1 - I.11 sentencji niniejszej decyzji. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji, o której mowa w ust. 1, Prezes UOKIK moŝe określić termin wykonania zobowiązań. W tym zakresie uznaje się za zasadne nałoŝenie na Przedsiębiorcę obowiązku wykonania złoŝonego zobowiązania polegającego na zmianie w terminie 5 dni roboczych kwestionowanych postanowień wszystkich ww. wzorców umów oraz dodatkowo: i) w terminie 60 dni od uprawomocnienia się decyzji aneksowania umów przedwstępnych i deweloperskich, które nie zostały jeszcze wykonane, ii) w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji w zakresie umów zawartych w wykonaniu umów deweloperskich, które zostały lub zostaną zawarte do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna - skierowanie do nabywców propozycji zawarcia aneksów, a w przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów podpisanie stosownych aneksów, iii) w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji w zakresie umów przyrzeczonych zawartych w wykonaniu przedwstępnych umów sprzedaŝy lokali mieszkalnych lub udziałów w lokalach niemieszkalnych, które zostały lub zostaną zawarte do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna - skierowanie do nabywców propozycji zawarcia aneksów, a w przypadku wyraŝenia woli zmiany postanowień zawartych umów podpisanie stosownych aneksów. Za przyjęciem takich terminów przemawia w szczególności rodzaj zarzucanych Przedsiębiorcy naruszeń i związany z tym nakład pracy jaki jest konieczny do zrealizowania celów postępowania. Uwzględniając powyŝsze, orzeczono jak w pkt. I sentencji decyzji. Ad II sentencji decyzji Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji, o której mowa w art. 28 ust. 1, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Samo zobowiązanie 18
19 przedsiębiorcy do wykonania bądź zaniechania określonych działań nie będzie mieć praktycznego znaczenia bez jednoczesnego nałoŝenia ww. obowiązku. Wykonanie zobowiązań musi podlegać sprawdzeniu przez Prezesa UOKIK 5. Prezes UOKIK uwzględnił, iŝ sprawozdanie przedkładane Prezesowi UOKIK w powyŝszym zakresie wymaga odpowiednio długiego okresu czasu. Mając powyŝsze na uwadze, Prezes UOKIK uznał, iŝ sprawozdanie Przedsiębiorcy z wykonania zobowiązania, winno być złoŝone w sposób następujący: a) w terminie do 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji w zakresie zmiany stosowanych wzorców umów, przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: wszystkie zmienione wzorce umowne kwestionowane w niniejszym postępowaniu administracyjnym, po 1 kopii umów zawartych w oparciu o kaŝdy ze zmienionych wzorców; b) w terminie do 5 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji w zakresie przesłania konsumentom propozycji aneksowania umów przedwstępnych i deweloperskich zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów, przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: liczbę wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o kwestionowane w niniejszym postępowaniu administracyjnym wzorce umów; liczbę wszystkich konsumentów, do których wystąpiono z ofertą aneksu do umów zawartych w oparciu o kwestionowane w niniejszym postępowaniu administracyjnym wzorce umów; liczbę konsumentów, którzy skorzystali ze zmiany umów zawartych w oparciu o kwestionowane w niniejszym postępowaniu administracyjnym wzorce umów; po 1 kopii podpisanych aneksów do umów zawartych w oparciu o kaŝdy z kwestionowanych w niniejszym postępowaniu administracyjnym wzorców umów, jakie zawarto z konsumentami; c) w terminie do 9 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji w zakresie przesłania konsumentom propozycji aneksowania umów, zawartych w wykonaniu umów deweloperskich i przedwstępnych, które zostały lub zostaną zawarte do dnia, w którym decyzja zobowiązująca stanie się ostateczna, przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: liczbę wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o kwestionowane wzorce umów deweloperskich i przedwstępnych; liczbę wszystkich konsumentów, do których wystąpiono z ofertą aneksu do umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów deweloperskich i przedwstępnych; liczbę konsumentów, którzy skorzystali ze zmiany umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów deweloperskich i przedwstępnych; 5 K. Kohutek, M. Sieradzka: Komentarz do art. 28 ustawy z dnia r. o ochronie konkurencji i konsumentów, [w:] K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz, LEX,
20 po 1 kopii podpisanych aneksów do umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów deweloperskich i przedwstępnych. W ocenie Prezesa UOKIK, tak ustalone terminy, uwzględniając zakres informacji objętych ww. sprawozdaniem i czasochłonność jego przygotowania, są w pełni wystarczające dla wykonania przez Przedsiębiorcę czynności objętych zobowiązaniem i sprawozdaniem. W tym miejscu dodatkowo naleŝy zaznaczyć, Ŝe w przypadku, jeśli Przedsiębiorca nie wykona zobowiązań lub obowiązku składania informacji o stopniu realizacji tych zobowiązań, decyzja wydana w oparciu o art. 28 ust. 1 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów moŝe zostać przez Prezesa UOKIK uchylona. Mając na uwadze powyŝsze, orzeka się jak w pkt. II sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art k.p.c. od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatury UOKIK w Krakowie, Kraków, Pl. Szczepański 5. z upowaŝnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ZASTĘPCA DYREKTORA DELEGATURY UOKIK W KRAKOWIE WALDEMAR JURASZ Otrzymują: 1. INSTAL Kraków S.A., ul. K. Brandla 1, Kraków 2. RKR a/a. 20