Source: https://www.mieterverein-hamburg.de/de/tipps-ratgeber/mietnebenkosten/heizkostenabrechnung-kontrolle/index.html
Timestamp: 2020-03-29 15:22:24
Document Index: 394953973

Matched Legal Cases: ['§ 7', 'BGH', 'BGH', '§ 12', 'BGH', '§ 7', '§ 556', '§ 11', '§ 11', '§ 4', '§ 6', '§ 11', '§ 9', '§ 12']

Geheimnis Heizkostenabrechnung
Der Heizkosten-Check des Mietervereins zu Hamburg
Heizkostenabrechnung jetzt online prüfen und bares Geld sparen!
Der Heizkosten-Check des Mietervereins zu Hamburg steht allen Hamburger Mieterinnen und Mietern (Mitgliedern und Nicht-Mitgliedern) kostenlos zur Verfügung!
Die Heizungsnebenkosten
Die Kosten der Warmwasserbereitung
Die Verteilung der Kosten auf die Wohnungen
Die Erfassungsgeräte und die Ablesung
Die Abrechnung bei Mieterwechsel
Abrechnung ohne Zwischenablesung
Das Kürzungsrecht des Mieters
Die Interpretation der Abrechnung
Vorbemerkung und einige häufige Fragen
Wenn Sie, liebe Leserin, lieber Leser, eine zentralbeheizte Wohnung gemietet haben, leisten Sie in aller Regel monatliche Vorschüsse. Dafür erhalten Sie jedes Jahr eine mehr oder minder übersichtliche und verständliche Abrechnung. Wenn Sie dann Geld zurückbekommen, bedeutet das noch lange nicht, dass die Abrechnung in Ordnung ist. Genauer hinzusehen kann sich lohnen. Wir wollen Ihnen deshalb in dieser Seite zeigen, worauf Sie in Ihrer Abrechnung besonders achten müssen, damit Sie kein Geld verschenken.
Zunächst eine Klarstellung: Diese Seite wendet sich an Mieter, deren Wohnung mit Wärme, gegebenenfalls auch Warmwasser, aus einer Zentral-(=Sammel)Heizung versorgt wird. Damit ist eine Heizanlage gemeint, an die mindestens 2 Einheiten (Wohnungen, Büros etc.) angeschlossen sind. Außen vor bleiben also Wohnungen mit Einzelöfen und Wohnungsheizungen. Auch Einzelhäuser sind nicht erfasst (es sei denn, dass mehrere Einzelhäuser von einer zentralen Stelle aus beheizt werden).
Allen genannten Arten zentraler Beheizung bzw. Wärmelieferung ist gemeinsam, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben ist. Das bedeutet, dass zumindest ein Teil der gesamten Heizkosten nach einem Maßstab umzulegen ist, der den unterschiedlichen Wärmeverbrauch der einzelnen Bewohner berücksichtigt.
Oft hören die Berater des Mieterverein zu Hamburg Beschwerden wie:
„Mein Nachbar braucht nur 100 € nachzuzahlen. Wieso muss ich 250 € bezahlen? Ich habe doch viel sparsamer geheizt als er!“
„Voriges Jahr habe ich 100 € zurückbekommen. Jetzt soll ich nachzahlen, obwohl meine Vorauszahlungen angehoben wurden.“
„Letztes Jahr hat 1 Strich 4,88 € gekostet. Jetzt kostet er 7,31 €, obwohl der letzte Winter milder war als der vorige.“
„Ich habe im letzten Jahr viel sparsamer geheizt als im Jahr davor. Trotzdem muss ich fast genau so viel bezahlen.“
Trotzdem muss es nicht bedeuten, dass in diesen Fällen etwas nicht stimmt. Warum, verraten wir Ihnen später, denn erst einmal müssen wir Sie mit den wichtigsten Spielregeln vertraut machen. Deshalb zeigen wir Ihnen, wie man eine Abrechnung unter die Lupe nimmt.
Jede Abrechnung muss den Zeitraum angeben, für den sie gilt. Beispielsweise steht rechts oben in dem Formular: „Abrechnungszeitraum: 1.7.2017 bis 30.6.2018“. Achten Sie auf zwei Dinge:
Schließt sich der Zeitraum nahtlos an die vorige Abrechnung an? Falls nicht, kann das nachteilig für Sie sein! Deshalb lassen Sie sich vom Mieterverein zu Hamburg beraten.
Umfasst der Abrechnungszeitraum genau 1 Jahr (= 12 Monate)? Falls nicht, können erhebliche Verfälschungen eintreten. Insbesondere ist die Abrechnung nicht mit den Abrechnungen der Vorjahre zu vergleichen, die Kontrolle des Energieverbrauchs insgesamt und des eigenen Verbrauchsverhaltens ist nicht möglich und damit der ganze Zweck des aufwendigen Abrechnungsverfahrens vereitelt. Verlangen Sie eine neue Abrechnung!
Ein Sonderfall liegt vor, wenn während des 12-monatigen Abrechnungszeitraums ein Nutzerwechsel stattgefunden hat, d. h. wenn Sie im fraglichen Zeitraum ein- oder ausgezogen sind. Damit beschäftigen wir uns später. Oft aber gab es nur einen Eigentümerwechsel. Auch der wird zum Anlass genommen, für das betreffende Abrechnungsjahr zwei Abrechnungen zu erstellen. Sie merken es daran, dass Sie für 1 Jahr zwei Abrechnungen erhalten. Dann steht unter der Zeile „Abrechnungszeitraum …“ beispielsweise eine Zeile: „Nutzungszeitraum 1.7.2017 – 15.10.2017“ und in der zweiten Abrechnung „Nutzungszeitraum 16.10.2017 – 30.6.2018“. Damit kann man als Mieter leben, aber:
Aufgepasst: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Nutzerwechselgebühr bei Wohnraummietverhältnissen in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung nicht dem Mieter angelastet werden darf (VIII ZR 19/07, Urteil vom 14.11.2007). Ganz am Ende der Abrechnungen wird Ihnen eine Nutzerwechselgebühr – oft mehr als 15 € – belastet, und zwar in beiden Teilabrechnungen. Wenn Sie als Nutzer der Wohnung aber während des ganzen Abrechnungsjahres dort gewohnt haben, brauchen Sie natürlich keine Gebühr für den Abrechnungs-Mehraufwand zu bezahlen.
Der nächste Prüfschritt gilt den Energiekosten. Auch hier heißt es aufgepasst, denn viele Vermieter und Hausverwalter machen dabei Fehler, die für Mieter teuer werden können.
Wir finden diese Angaben unter Überschriften wie „Kostenaufstellung“ oder „Aufstellung der Gesamtkosten“. Meist wird die Aufstellung dann unterteilt in die eigentlichen Brennstoffkosten und die weiteren Heizungsbetriebskosten, auch Heizungsnebenkosten genannt. Wir interessieren uns an dieser Stelle nur für die Brennstoff- bzw. Energiekosten.
Egal, mit welcher Energie eine Zentralheizung betrieben wird, immer muss die für den Mieter bestimmte Abrechnung zwei Angaben unbedingt enthalten:
die verbrauchte Energiemenge
die hierfür angefallenen Kosten
Weil es so wichtig ist und weil so oft dagegen verstoßen wird, sei schon an dieser Stelle darauf hingewiesen: Wenn auch nur eine dieser Angaben fehlt, so bedeutet das: Die Abrechnung ist rechtlich unbeachtlich, eine etwaige Nachforderung ist nicht fällig. Es liegt übrigens nicht an der Abrechnungsfirma, wenn solche Angaben fehlen, sondern am Vermieter. Merke: Wenn die Abrechnung in irgendeiner Hinsicht fehlerhaft oder unverständlich ist, wenden Sie sich bitte ausschließlich an den Vermieter bzw. seine Hausverwaltung, nicht an das mit der Abrechnung betraute Service-Unternehmen.
Welche Angaben im Einzelnen zu machen sind, richtet sich nach der Energiequelle. Wir beginnen mit der
An erster Stelle steht der Anfangsbestand. Das ist der aus dem vorigen Abrechnungszeitraum übernommene Ölbestand. Er wird mit Literzahl und Betrag benannt. Diese Angaben müssen mit den Angaben zum Endbestand der vorauf gegangenen Abrechnung übereinstimmen. Ist das nicht der Fall oder fehlen die Angaben zu Anfangs- und/oder Endbestand, so lassen Sie sich vom Mieterverein zu Hamburg beraten!
Die Heizkostenverordnung schreibt in § 7 Abs. 2 vor, dass zu den Heizkosten „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ gehören. Das bedeutet, dass nur diejenigen Kosten auf die Mieter umzulegen sind, die im jeweiligen Abrechnungszeitraum verbraucht wurden.
Sodann sind die Öllieferungen aufzuführen, und zwar jeweils mit Lieferdatum, Menge und Betrag. Wenn man die Angaben nachprüfen möchte, hat man als Mieter das Recht zur Einsicht in die Belege des Vermieters. Dazu gehören auch die Tank-Quittungen, die beim Befüllen des Öltanks automatisch gefertigt werden; die Liefermenge wird von der Tankuhr des Tankwagens eingedruckt. Die Quittung soll von der Person, die die Lieferung entgegennimmt (Vermieter, Hausmeister) unterschrieben werden.
Zum Schluss wird der Endbestand abgezogen. Er muss dazu einigermaßen genau ermittelt werden, z. B. durch Peilung oder mit Hilfe einer Tankuhr. Der Wert des Endbestandes richtet sich nach dem Literpreis der letzten voraufgegangenen Öllieferung. (Ist die Restmenge größer als die letzte Lieferung, so berechnet sich der Wert der darüber hinausgehenden Menge nach dem Literpreis der vorletzten Lieferung.)
Anfangs- und Endbestand wie beim Heizöl gibt es hier naturgemäß nicht, wohl aber müssen die verbrauchten Gasmengen und die dazu gehörenden Rechnungsbeträge angegeben werden.
Wieder gilt der Grundsatz, dass den Mietern nur die im jeweiligen Abrechnungszeitraum verbrauchten Energiemengen in Rechnung gestellt werden dürfen. Viele Vermieter erhalten ihre Rechnungen vom Gaswerk für einen Zeitraum, der gegenüber dem Abrechnungszeitraum für die Mieter-Abrechnungen um mehrere Monate versetzt ist.
Übernimmt der Vermieter die ihm in Rechnung gestellten Mengen und Beträge einfach in die Abrechnung für die Mieter, so liegt darin nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil des BGH vom 01.02.2012, VIII ZR 156/11) ein unzulässiger Verstoß gegen das Leistungsprinzip. Entsprechende Verstöße führen dazu, dass die Heizkostenabrechnung inhaltlich unrichtig ist und beispielsweise nicht als Grundlage für ein Nachzahlungsbegehren ausreicht. Der Vermieter ist in solchen Fällen gehalten, eine z.B. auf einer sachgerechten Schätzung beruhende Abrechnung nach dem Leistungsprinzip vorzunehmen und kann den Mangel auch nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 I HeizkostenV ausgleichen.
Auch bei mit Fernwärme versorgten Zentralheizungen gilt der Grundsatz, dass die angefallenen Wärmekosten und die verbrauchte Wärmemenge (in Kilowattstunden (kWh) oder Megawattstunden (MWh)) anzugeben sind. Falls das nicht geschehen ist, heißt das: Die Abrechnung ist unvollständig und deshalb rechtlich nicht verbindlich; der Vermieter muss die Angaben nachliefern.
Auch bei der Fernwärme tritt häufig das Problem auf, dass der Abrechnungszeitraum des Vermieters nicht derselbe ist wie der des Wärmelieferers. Das ist aber nach der merkwürdigen Ansicht des Bundesgerichtshofs unter Umständen unbeachtlich (siehe vorstehend im Abschnitt „Gas“.)
Ein Sonderfall liegt vor, wenn der Mieter einen direkten Wärmeliefervertrag mit dem Wärmelieferanten geschlossen hat. Meist enthalten die Abrechnungen die erforderlichen Angaben, allerdings bei manchen Fernwärmelieferern mit einem Wust von Zahlen und Erläuterungen, die man ohne Mathematik-Studium kaum durchschauen kann.
Tipp: Wenn Sie wissen möchten,
ob Ihr Vermieter die Heizenergie günstig einkauft,
ob der Energieverbrauch Ihres Wohngebäudes wirtschaftlich ist,
ob die Heizungsnebenkosten im Rahmen liegen,
machen Sie doch einfach den kostenlosen HeizCheck.
Die Heizungs-Nebenkosten
Nun wenden wir uns den sog. Heizungsnebenkosten zu. Das sind die Kosten, die beim Betrieb einer Zentralheizung zusätzlich zu den Energiekosten (Gas, Öl oder Fernwärme) anfallen. Auch bei den Nebenkosten gilt es aufzupassen, denn oft werden hier Fehler zum Nachteil der Mieter gemacht.
Bei jeder Zentralheizung fallen Stromkosten an, je nach Art der Heizung in unterschiedlicher Höhe. Bei allen drei Heizenergien wird Strom für die Umwälzpumpe – bei größeren Anlagen können es mehrere sein – benötigt. Ihre Aufgabe ist es, das erwärmte Heizwasser in die Wohnungen und das abgekühlte zurück zum Heizkessel zu befördern. Sodann wird bei einer Gas- oder Ölheizung der Brenner mit Strom angetrieben. Schließlich kann der Vermieter auch die geringen Kosten für die Beleuchtung des Heizraums umlegen.
Die umzulegenden Stromkosten ermittelt der Vermieter meist in der Weise, dass er sie aus der Stromrechnung herausrechnet, die er für das Haus erhält (für Treppenhauslicht etc.). Wenn ein Zwischenzähler nicht vorhanden ist, kann der Heizungsstrom rechnerisch ermittelt werden anhand der Leistungsaufnahme und Betriebsdauer der betreffenden Pumpen. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07). Aufpassen sollte man, dass der Strom für Heizungsanlage von den in der Betriebskostenabrechnung umgelegten sonstigen Stromkosten abgezogen wurde.
Eine regelmäßige Wartung ist bei Gas- und Ölheizungen angesagt. Wartungskosten können aber auch gelegentlich bei Fernwärme-Heizungen anfallen, sollten dann aber hinterfragt werden.
Sobald Sie wissen, wann und wie oft welche Wartungsarbeiten erfolgen, können Sie den Mieterverein fragen, ob es sich um notwendigen und deshalb umlagefähigen Aufwand handelt.
Egal, welche Heizungsart: Oft werden Reparaturleistungen in den Wartungskosten versteckt. Zu den Wartungsarbeiten zählen nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung: die Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, ferner die Reinigung der Anlage. Dazu gehört auch der Austausch geringwertiger Verschleißteile wie Filter etc. Echte Reparaturen, insbesondere die Erneuerung größerer Teile oder die Beseitigung von Störungen, sind hingegen nicht umlagefähig.
Tipp: Vergleichen Sie die Wartungskosten immer mit denen der Vorjahre (Die Abrechnungen haben Sie ja hoffentlich für mindestens 3 Jahre aufbewahrt!). Wenn auffällige Kostenschwankungen vorkommen oder wenn die Wartungskosten in der Heizkostenabrechnung auf mehrere Positionen verteilt sind, ist Vorsicht geboten. Sie sollten sich dann die Belege vorlegen lassen und den Mieterverein um Rat fragen.
Bei Ölheizungen werden gelegentlich die Kosten der Tankreinigung angesetzt. Eine Tankreinigung ist etwa alle 5 Jahre erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Kosten zu den umlagefähigen Kosten des Heizungsbetriebes gehören (VIII ZR 221/08, Urteil vom 11.11.2009). Die Kosten können im Jahr ihres Anfalls in voller Höhe umgelegt werden, müssen also nicht auf fünf Jahre verteilt werden. Wie im Fall eines Mieterwechsels zu verfahren ist, blieb in dem Urteil offen. Nicht umlagefähig sind die Kosten allerdings dann, wenn die Tankreinigung nur der Vorbereitung einer Tank-Neubeschichtung diente.
Die Kosten der gesetzlich vorgeschriebenen Immissionsschutzmessung gehören zu den umlagefähigen Heizkosten (natürlich nicht bei Fernwärmeheizungen). Oft steht stattdessen „Schornsteinfegerkosten“ in der Abrechnung, weil der Schornsteinfeger die Messungen vornimmt.
Brennstoff-Zusätze werden von manchen Vermietern verwendet, um den Ölverbrauch – und damit die Kosten – zu verringern. Wir wollen das nicht beanstanden.
In manchen Abrechnungen finden sich noch Bedienungskosten oder Reinigungskosten, wobei die Reinigung des Heizraums gemeint ist. Solche Kosten sollten nur bei ganz großen Anlagen angesetzt werden, wo wirklich ein messbarer Arbeitsaufwand für die Überwachung und Reinigung stattfindet. Bei kleineren Anlagen schaut gelegentlich der Vermieter selbst oder der Hauswart nach, ob alles in Ordnung ist, füllt vielleicht Wasser auf und huscht einmal im Jahr mit dem Besen durch. Dieser Aufwand ist aber so gering, dass er kostenmäßig nicht gesondert erfasst werden kann. Er wird vielmehr schon durch die Miete der zentral beheizten Wohnung abgegolten.
Die Erfassungs- und Abrechnungskosten sind eigentlich Verwaltungskosten. Sie wurden im Fall der Heizkostenabrechnung aber ausdrücklich für umlagefähig erklärt worden. (Aber nur hier und bei der verbrauchsabhängigen Wasserabrechnung sowie bei den verursacherbezogenen Müllkosten!)
Die Erstellung der Heizkostenabrechnungen hat sich im Lauf der Jahre zu einem fetten Millionengeschäft entwickelt. Die hier mitmischenden Firmen lassen sich allerhand einfallen, um den Vermietern immer teurere Geräte und immer mehr Serviceleistungen aufzuschwatzen nach der Devise „Der Mieter zahlt’s ja.“. Diesen Aufwand verdanken wir dem an sich lobenswerten Bestreben unser Regierungen, den Heizenergieverbrauch mit Hilfe der „verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung“ einzudämmen. Man schätzt die hierdurch bewirkte Energieeinsparung auf 15 Prozent. Sehr viele Mieter (und Wohnungseigentümer) zahlen aber für das Abrechnungsverfahren heute ein Mehrfaches von dem, was sie an Heizkosten einsparen.
Immerhin schreibt § 556 Abs. 3 BGB das Gebot der Wirtschaftlichkeit fest. Unwirtschaftlicher Aufwand ist also nicht zulässig, und unwirtschaftlich wird die Sache dann, wenn die Kosten höher als der Nutzen sind.
Der Nutzen sind die 15 Prozent Energie(kosten), die theoretisch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung einzusparen sind. Was darüber liegt, kann abgezogen werden. Das erfordert ein wenig Rechnerei, bei der Ihnen die Juristen des Mietervereins aber gern behilflich sind.
Viele Vermieter wissen offenbar auch nicht, dass sie zu einer Verbrauchserfassung gar nicht verpflichtet sind, wenn diese nur mit unwirtschaftlichem Aufwand möglich ist. Der Vermieter ist nämlich gemäß § 11 Abs. 1 Ziffer 1 b Heizkostenverordnung dann von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung befreit, wenn es sich um Räume handelt,
„bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können.“
Dies gilt gemäß § 11 Abs. 2 entsprechend für die Warmwasserversorgung.
Oft sind es auch die Kosten für die Anmietung der Erfassungsgeräte, die die Heiz- und Warmwasserkosten in die Höhe treiben. Die Miete bietet sich an, denn der Vermieter braucht dann die Erfassungsgeräte nicht zu kaufen. Verständlich, dass sich deshalb viele für die Anmietung entscheiden („der Mieter zahlt’s ja”). Wenn dies nachträglich geschieht, hat der Vermieter die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung zu beachten. Hiernach muss er die beabsichtigte Anmietung den Mietern vorher mitteilen. Wenn dann die Mehrheit der Mieter innerhalb eines Monats widerspricht, hat die Anmietung zu unterbleiben. Hält der Vermieter sich nicht daran, so kann er die Mietkosten nicht umlegen (LG Hamburg 311 S 272/90, Urteil vom 5.6.1992).
Die Kosten einer Verbrauchsanalyse gehören ab 2010 ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten. Achtung: Für Abrechnungszeiträume, deren Beginn vor dem 1.1.2009 lag, gilt diese Umlagemöglichkeit noch nicht!
Kommt das warme (Brauch-)Wasser aus der Zentralheizung (sog. verbundene Anlage), so müssen die Kosten der Warmwasserbereitung in der Heizkostenabrechnung gesondert ausgewiesen und verteilt, d. h. auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.
Seit 2009 gilt die neue Heizkostenverordnung, welche für die Aufteilung der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten den Einbau von Wärmezählern vorschreibt. Spätestens bis zum 31.12.2013 müssen Vermieter für den nachträglichen Einbau sorgen. Soweit kein Wärmezähler vorhanden ist bzw. die Messung der Wärmemenge einen unzumutbar hohen Aufwand verursachen würde, kann der Energieanteil auch errechnet werden. Die entsprechenden Formeln sind der Heizkostenverordnung zu entnehmen.
Aus der Heizkostenabrechnung des Mieters muss sich auf jeden Fall nachvollziehen lassen, wie der Anteil der Wassererwärmungskosten an den Gesamt-Heizkosten berechnet wurde. Sonst ist die Abrechnung unvollständig.
Übrigens können mit den Warmwasserkosten auch die Kosten des Wassers mit abgerechnet werden, also des Kaltwassers, das als Warmwasser verbraucht wurde. Es wird aber in der Praxis selten gemacht, schon weil vorher die Sielgebühr aus der Wasserrechnung herausgerechnet werden muss.
Zu den umlagefähigen Warmwasserkosten zählen auch die Kosten einer Untersuchung auf den Befall mit Legionellen. Die neue Trinkwasserverordnung schreibt seit dem 1.11.2011 u.a. vor, dass bei größeren Warmwasserversorgungsanlagen (Anlagen mit mehr als 400 Litern Inhalt oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle) eine Legionellenuntersuchung einmal jährlich erfolgen muss.
Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen
Nun sehen wir uns an, wie die Kosten auf die einzelnen Wohnungen umgelegt werden. Sinn der „verbrauchsabhängigen“ Heizkostenabrechnung ist es ja, jede Wohnung möglichst gerecht mit den von ihren Bewohnern verursachten Heizkosten zu belasten. Damit sollen die Bewohner zugleich zur Einsparung von Heizenergie veranlasst werden, was wiederum dem Klimaschutz zugute kommt.
Die abgebildete „Verteilung der Kosten“ zeigt, wie die Gesamtkosten des Gebäudes bzw. der Wohnanlage auf eine einzelne Wohnung umgelegt werden:
Wir beginnen mit den Kosten der Raumwärme. Sie werden teils nach einem festen Maßstab, teils nach dem erfassten Verbrauch umgelegt. Man spricht vom Grundkostenanteil und vom Verbrauchskostenanteil. Meist wird für den Grundkostenanteil die Wohnfläche als fester Maßstab benutzt. Das heißt, der Kostenanteil der Wohnung entspricht dem Verhältnis ihrer Größe zur Gesamtwohnfläche des Hauses bzw. der von der Heizung versorgten Wohnanlage. Der Vermieter kann wählen, ob er die gesamte Wohnfläche zugrunde legt, wie sie auch bei Mieterhöhungen und der Abrechnung der sonstigen Nebenkosten verwendet wird, oder ob er die Fläche der beheizten Räume ansetzt. Letzteres ist angebracht, wenn die Wohnungen des Hauses sehr unterschiedlich mit Heizkörpern ausgestattet sind.
Die Heizkostenverordnung (HeizkV) lässt als festen Maßstab stattdessen auch den umbauten Raum zu, und zwar entweder den gesamten oder den der beheizten Räume. Wichtig ist jedenfalls, dass für alle an die Heizung angeschlossenen Wohnungen derselbe Maßstab verwendet werden muss.
Welcher Anteil an den Gesamtkosten ist nun nach dem festen Schlüssel umzulegen? Die HeizkV schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent auf den Verbrauchskostenanteil entfallen. Dementsprechend muss der Grundkostenanteil mindestens 30, höchstens 50 Prozent betragen. In den meisten Fällen wird ein Verhältnis von 50 Prozent zu 50 Prozent gewählt. Das ist auch vernünftig, denn ein erheblicher Anteil der Heizkosten wird schon allein dann verursacht, wenn die Heizung überhaupt in Betrieb ist und das Heizwasser nur durch den Kreislauf des Hauses schickt, ohne dass ein Heizkörper Wärme entnimmt. Es leuchtet ein, dass dieser Energieverbrauch von den Bewohnern kaum zu beeinflussen ist. Die HeizkV lässt es aber sogar zu, durch Vereinbarung einen noch höheren Verbrauchskostenanteil festzulegen, also bis zu 100 Prozent. Der Festkostenanteil darf hingegen nie mehr als 50 Prozent der Gesamtkosten betragen. Bei der Prüfung der Heizkostenabrechnung sollte man also in den Mietvertrag schauen, ob hier das Verhältnis von Grund- zu Verbrauchskostenanteil festgelegt ist. Weicht die Heizkostenabrechnung hiervon ab, so lassen Sie sich vom Mieterverein zu Hamburg beraten, welche Berechnung für Sie günstiger ist.
Der einmal gewählte Abrechnungsmaßstab kann nach der neuen Heizkostenverordnung durch den Gebäudeeigentümer gemäß § 6 Abs. 4 HeizKV beim Vorliegen sachgerechter Gründe zeitlich unbegrenzt und mehrfach verändert werden. Auf jeden Fall ist auch eine zulässige Änderung nicht rückwirkend, sondern nur für noch nicht begonnene Abrechnungszeiträume möglich.
Für ältere Gebäude mit Öl- oder Gaszentralheizung und mit mangelhafter Wärmedämmung ist für Abrechnungen ab dem 01.01.2009 unsinnigerweise ein Schlüssel von 70 Prozent Verbrauchskostenanteil : 30 Prozent Grundkostenanteil vorgeschrieben. Das bedeutet, dass ausgerechnet in Gebäuden, in denen die Bewohner den Verbrauch besonders schlecht beeinflussen können, der Verbrauchskostenanteil besonders hoch angesetzt wird und zu einer zusätzlichen Benachteiligung von exponiert gelegenen Wohnungen führt.
Eine Einschränkung dieses Unsinns gibt es dann, wenn die Heizungsrohre überwiegend ungedämmt sind und die Verbrauchseinheiten mit elektronischen Heizkostenverteilern erfasst werden: Hier kann die Kostenverteilung nach den „anerkannten Regeln der Technik“ korrigiert werden. Näheres regelt eine VDI-Norm. Nach Auffassung des Mietervereins zu Hamburg muss der Rechengang in der Abrechnung nachvollziehbar dargestellt werden.
Wir kommen nun zum Verbrauchskostenanteil, d. h. demjenigen Kostenanteil, der sich aus dem Verhältnis der in der Wohnung verbrauchten Verbrauchseinheiten zur Anzahl der Verbrauchseinheiten aller Wohnungen ergibt. Hier stellt sich die Frage, wie der Verbrauch eigentlich ermittelt wird.
Damit eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erstellt werden kann, muss der Verbrauch jeder einzelnen Wohnung erfasst werden. Dafür gibt es verschiedene Arten von Erfassungsgeräten:
Die Verdunstungsmesser
Die Verdunstergeräte sind am Heizkörper befestigt und bestehen im wesentlichen aus einem Glasröhrchen, das auf einer Skale sitzt und mit einer für Menschen und Haustiere ungefährlichen Flüssigkeit gefüllt ist, z. B. Methylbenzoat. Diese Flüssigkeit verdunstet aus dem Röhrchen, und zwar umso mehr, je stärker geheizt, d. h. der Heizkörper erwärmt wird. An der Skale kann man dann ablesen, wie viel Flüssigkeit verdunstet ist. Die entsprechenden Skalenwerte werden bei der jährlichen Ablesung erfasst.
Nun sind die Heizkörper je nach Größe des zu beheizenden Raums oder nach seiner Nutzung unterschiedlich groß: Rippen-Heizkörper haben unterschiedlich viele oder verschieden große Rippen; Plattenheizkörper haben unterschiedlich viele Heizplatten und Konvektionsbleche. Das muss bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden. Werden beispielsweise ein Raum A und ein doppelt so großer Raum B genau gleich beheizt, so müssen sich für Raum B doppelt so viele Verbrauchseinheiten ergeben wie für Raum A.
Um dies zu gewährleisten, wird vor der Bestückung mit den Erfassungsgeräten jeder Heizkörper identifiziert, d. h. seine Wärmeleistung wird anhand der Abmessungen und der Bauart des Heizkörpers ermittelt. Diese Heizkörperdaten sind im Computer der Servicefirma gespeichert und können vom Mieter abgefordert werden, wenn er die richtige Identifikation seiner Heizkörper überprüfen möchte.
Bei der Ausstattung der Heizkörper mit Heizkostenverteilern gibt es nun zwei Möglichkeiten: Entweder wird auf allen Messgeräten dieselbe Skale verwendet (Einheitsskale). Dann erfolgt nach der Ablesung eine Umrechnung des Ablesewertes mit einem Faktor, der die Heizkörperleistung berücksichtigt. In der Heizkostenabrechnung wird dies für jeden einzelnen Heizkörper der Wohnung vorgerechnet. Wurden beispielsweise in Raum A und im doppelt so großen Raum B jeweils 10 Einheiten abgelesen, dann multipliziert der Computer der Messdienstfirma die Ablesewerte mit dem jeweiligen Bewertungsfaktor und wir erhalten z. B. für Raum A 12 Einheiten und für Raum B 24 Einheiten.
Andere Firmen verwenden eine „Produktskale“, d. h. jedem Heizkörper wird ein Heizkostenverteiler mit einer auf die Heizleistung abgestimmten Skale zugeordnet. Hier würden in unserem Beispiel gleich bei der Ablesung in Raum A die 12 Striche und in Raum B 24 Striche an der jeweiligen Skala abgelesen.
Zugleich werden bei der Jahresablesung die Röhrchen ausgetauscht gegen neue. Wer sich die neuen Verdunster ansieht, wird feststellen, dass die Röhrchen über den Nullstrich hinaus befüllt sind. Diese „überschüssige“ Flüssigkeit, als Kaltverdunstungsvorgabe bezeichnet, wird in allen Wohnungen etwa gleichmäßig verdunstet, ohne dass der Heizkörper in Betrieb ist, nämlich in den Sommermonaten und auch durch “Fremdwärmequellen” wie etwa den Herd in der Küche. Diese Wärmequellen fallen aber normalerweise kaum ins Gewicht und sollten nicht davon abhalten, in der Übergangszeit oder an kalten Sommertagen mal den Heizlüfter in Betrieb zu nehmen.
Viel wichtiger ist es darauf zu achten, dass nicht die Sonne auf den Verdunster scheint. Auch einen Wärmestau im Bereich der Messgeräte, z. B. durch Gardinen oder dicht vor dem Heizkörper stehende Möbel, sollte man vermeiden, zumal der Heizkörper dann nicht seine volle Leistung entfalten kann.
Häufig wird die Frage gestellt, wo die Messgeräte eigentlich angebracht sein müssen. Die Antwort lautet: Bei den – am häufigsten vorkommenden – Rippen- und Plattenheizkörpern soll die Mitte des Verdunsters in der Mitte der Länge des Heizkörpers und bei 3/4 der Höhe des Heizkörpers sitzen. Ein Beispiel: der Heizkörper ist 1,80 m lang und 1 m hoch. Dann muss die Mitte des Heizkostenverteilers sich 90 cm von der linken oder der rechten Kante entfernt befinden und 75 cm von der Unterkante des Heizkörpers (oder 25 von der Oberkante). Bei besonders langen Heizkörpern können 2 Geräte angebracht sein, die dann, auf die Länge des Heizkörpers bezogen, in der Mitte jeder Hälfte sitzen.
Die Anbringung bei 75 Prozent der Heizkörperhöhe gilt übrigens auch für die meisten elektronischen Heizkostenverteiler. Andere Regeln gelten für Sonderbauformen von Heizkörpern, wie z. B. Badewannenheizungen, oder bei Fußbodenheizungen.
Die Ablesung von Verdunstern
Die meisten Verdunstungsgeräte sind mit einem Röhrchen und der Ableseskale versehen. Oft ist eine weitere Skala vorhanden, die zu Kontrollzecken dient. Die eigentliche Skale kann eine Einheitsskale sein, die für alle – unterschiedlich großen – Heizkörper gilt; das Ableseergebnis wird dann für jeden Heizkörper je nach seiner Heizleistung umgerechnet. Das macht der Computer der Servicefirma, in den die technischen Daten (Bauart, Abmessungen) jedes Heizkörpers eingespeichert sind. Oder es ist eine Produktskale vorhanden, die schon die Heizleistung berücksichtigt. Der abgelesene Wert – auch der von der Kontrollskala – wird für jeden Heizkörper in ein Ableseprotokoll eingetragen, von dem der Mieter eine Durchschrift erhalten sollte.
Außerdem wird bei der Ablesung die Farbe der Flüssigkeit in den alten und den neu eingesetzten Röhrchen vermerkt. Nach der Ablesung werden die alten Röhrchen ja entnommen und durch neue, voll befüllte ersetzt. Alle Röhrchen einer Abrechnungsperiode müssen dieselbe Flüssigkeitsfarbe aufweisen, z. B. blau für das abgelaufene, gelb für das beginnende Abrechnungsjahr. So lässt sich kontrollieren, ob auch immer alle Röhrchen ausgetauscht wurden.
Manche Heizkostenverteiler haben 2 Röhrchen. Hier wird jeweils das Röhrchen des abgelaufenen Jahres sozusagen als Beweis- und Vergleichsobjekt erhalten, nachdem es zugestöpselt wurde, um weitere Verdunstung zu verhindern.
Die Runde des Ablesers durch die Wohnung beginnt üblicherweise mit dem ersten Raum links hinter dem Wohnungseingang und dann im Uhrzeigersinn weiter. Nehmen Sie am besten ein Lineal (und erforderlichenfalls eine Taschenlampe) zur Hilfe und messen Sie in Augenhöhe, um den richtigen Skalenwert zu erwischen.
Aus physikalischen Gründen ist die Oberfläche der Verdunstungsflüssigkeit nicht eben, sondern zur Mitte hin nach unten durchgebogen. Zweckmäßigerweise sollte am tiefsten Punkt der Oberfläche abgelesen werden. Vor allem ist aber wichtig, dass die Ablesung an allen Geräten und in allen Wohnungen in derselben Art und Weise erfolgt. Um Unstimmigkeiten bei der Ablesung vorzubeugen, sollte man sich die einzelnen Werte schon vorher selbst in Ruhe notieren.
Wenn dann der Ableser zu anderen Ergebnissen kommt, ohne die Abweichung zu Ihren Werten erklären zu können, verhindern Sie am besten die Herausnahme der alten Röhrchen – außer bei dem in der vorigen Folge erwähnten System, bei dem das alte Röhrchen erhalten bleibt – und leisten Sie auf keinen Fall Ihre Unterschrift auf dem Ablesebeleg. Setzen Sie sich dann umgehend mit dem Vermieter und dem Mieterverein in Verbindung! Ebenso verfahren Sie, wenn der Ableser Ihnen keinen Beleg mit den Ableseergebnissen hinterlassen will.
Andere Heizkostenverteiler
Neben den Verdunstungsmessern sind inzwischen elektronische Heizkostenverteiler weit verbreitet. Sie arbeiten genauer und lassen eine exaktere Ablesung zu. Es gibt sogar schon elektronische Geräte mit Funksendern, die die erfassten Daten an eine Zentrale im Haus weitergeben. Dort erfolgt die Ablesung zentral, ohne dass die einzelnen Wohnungen betreten werden müssen. Das ist natürlich komfortabel, kostet aber auch seinen Preis – vor allem für die Mieter, denn die Vermieter gehen mehr und mehr dazu über, Heizkostenverteiler nicht mehr zu kaufen, sondern zu mieten und die Gerätemiete mit der Heizkostenabrechnung umzulegen. Wir haben dies Problem schon oben im Abschnitt Heizungsnebenkosten behandelt. Wenn also hohe Gerätekosten (z. B. als „Miete/Wartung“) in der Heizkostenabrechnung auftauchen, ist Vorsicht geboten und eine Prüfung durch den Mieterverein zu Hamburg angesagt.
Auch bei den elektronischen Heizkostenverteilern gilt, dass zu Beginn jeder einzelne Heizkörper erfasst („identifiziert“) werden muss, damit seine Heizleistung berücksichtigt werden kann. Das oben unter „Die Verdunstungsmesser“ (zweiter Absatz „Nun sind die Heizkörper …“) Gesagte gilt sinngemäß auch hier.
Auch die elektronischen Erfassungsgeräte sind kein Garant für eine korrekte Abrechnung. Sie müssen nämlich richtig funktionieren und richtig abgelesen werden, was beides gelegentlich Schwierigkeiten macht.
Sie bieten dem Nutzer und dem Ableser zwar eine ganze Reihe von Informationen, aber das kann verwirren und zu Fehlablesungen führen. Deshalb sind auch die mit Funk ausgestatteten Messgeräte mit Vorsicht zu genießen. Es ist zwar angenehm, dass der Ableser die Wohnung hierbei nicht mehr betreten muss. Anderseits bekommt der Mieter nicht einmal sofort mehr mit, ob und wann und mit welchen Ergebnissen eine Ablesung stattgefunden hat.
Der Mieterverein empfiehlt Mietern, deren Heizkörper mit elektronischen Heizkostenverteilern ausgestattet sind, sich möglichst vom Vermieter oder der Heizkostenverteiler-Servicefirma Informationen über die Geräte zu beschaffen und die Jahresablesungen genau zu kontrollieren.
Weniger verbreitet sind Wärmemessgeräte, die den echten Energieverbrauch der einzelnen Wohnungen erfassen (Wärmezähler). Sie kommen insbesondere bei Fußbodenheizungen vor. Hier ist die Ablesung einfach und gut zu kontrollieren.
Der Ablesetermin
Der Ablesetermin muss den Mietern mindestens 14 Tage vorher mitgeteilt werden, so die Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung. Wer nicht anwesend ist und auch nicht etwa durch einen Nachbarn den Zutritt zur Ablesung ermöglicht, bekommt eine Mitteilung über den Termin zur Nachablesung. Wer für das erneute Erscheinen des Ablesers zur Kasse gebeten wird, sollte sich vom Mieterverein beraten lassen. Dies ist nämlich in der Regel nicht rechtens, zumal wenn die Abwesenheit unvermeidbar war (Reiseantritt vor Zugang der Benachrichtigung etc.). Wenn man allerdings vorsätzlich den Zutritt verweigert, muss man mit gerichtlichen Schritten seines Vermieters und einer entsprechenden Verurteilung rechnen! Die Gewährung von Zutritt für den Ableser ist bei einer mit Zentralheizung vermieteten Wohnung nämlich eine mietvertragliche Nebenpflicht des Mieters.
Der Ablesebeleg
Leider sind die meisten Heizkostenverteil-Firmen dazu übergegangen, den Mietern bei der Jahresablesung der Heizkostenverteiler keine Belege über die abgelesenen Verbrauchseinheiten auszuhändigen. Dadurch wird die Kontrolle der Ablesung unzumutbar erschwert. Der Mieterverein zu Hamburg sieht darin ein eklatant verbraucherfeindliches Verhalten. In der Heizkostenabrechnung werden dann zwar die abgelesenen Werte einzeln aufgelistet. Die Abrechnung kommt aber oft erst viele Monate später. Reklamationen sind dann kaum noch möglich. Deshalb sollten Sie immer versuchen, einen Beleg zu erhalten. Wenn dies verweigert wird, lassen Sie sich vom Ableser die erfassten Werte ansagen und notieren Sie sie sorgfältig, am besten in Zeugengegenwart.
Seit 2009 ist vorgeschrieben, dass dem Mieter die abgelesenen Werte binnen eines Monats mitzuteilen sind, es sei denn sie sind in den Heizkostenverteilern längere Zeit gespeichert und der Mieter kann sie dort ablesen. Der Mieterverein zu Hamburg kritisiert diese Regelung als völlig unzulänglich, da der Mieter ohne sofortigen Ablesebeleg wie vor in Beweisschwierigkeiten ist, wenn die abgelesenen Werte falsch in den Computer der Servicefirma eingespeist wurden oder verloren gingen.
Empfehlungen für Mieter
Vor der Ablesung:
Lesen Sie vor dem Ablesetermin selbst die Werte ab und notieren Sie sie. Dabei ist die Nummer des Messgerätes festzuhalten und zu vermerken, in welchem Raum es sich befindet. Bitten Sie den Ableser, die selbst notierten Werte abzuzeichnen.
Oder schauen Sie dem Ableser über die Schulter und kontrollieren Sie im Moment der Ablesung, welche Werte er ausliest und in den Handcomputer eingibt.
Einige Abrechnungsfirmen erstellen einen Beleg auf ausdrückliche Nachfrage hin.
Bei „Verdunstungsröhrchen“ kommt es oft zu Differenzen über die korrekte Anzahl der abgelesenen „Striche“. Die Ablesung muss in Augenhöhe erfolgen. Die Oberfläche der Messflüssigkeit ist nicht gerade, sie steigt zum Rand hin an. Es ist gleichgültig, ob der höchste oder der tiefste Punkt abgelesen wird, wenn im ganzen Haus der gleiche Punkt gewählt wird. Regelfall: Ablesepunkt ist der untere Punkt der konkav geformten Kurve.
Bei Unstimmigkeiten schalten Sie den Mieterverein ein. Lassen sich die Unstimmigkeiten nicht aufklären, ist eine umgehende Mitteilung an den Vermieter zu empfehlen.
Nach der Ablesung:
Die Daten sind normalerweise im Gerät gesichert. Falls Sie nicht wissen, wie sich die gespeicherten Daten abrufen lassen, sollten Sie beim Vermieter eine Bedienungsanleitung oder entsprechende Instruktionen für das Gerät anfordern.
Die abgerufenen Werte lassen sich noch im Nachhinein auf ihre Richtigkeit abgleichen. In der Heizkostenabrechnung sind – zumindest im Regelfall – die Einzelwerte für jedes Messgerät nochmals aufgeführt. Kontrollieren Sie diese mit den in den Geräten – hoffentlich – noch gespeicherten Werten.
Mitunter sind die Wohnungen und sonstigen beheizten Nutzflächen einer Wohnanlage nicht mit gleichartigen Erfassungsgeräten ausgestattet. Beispielsweise besteht die Anlage aus einem älteren Wohnhaus, in dem Verdunstungsmesser montiert sind, sowie einem Neubau mit Fußbodenheizung, wobei der Verbrauch der einzelnen Wohnungen mit Wärmemengenzählern ermittelt wird. Wir haben hier also zwei „Nutzergruppen“. In solchen Fällen muss der Vermieter eine „Vorerfassung“ durchführen, also ermitteln, wieviel die unterschiedlichen Komplexe jeder für sich verbraucht haben. Das geschieht dann beispielsweise so, dass für beide Häuser je ein Wärmemengenzähler vorgeschaltet ist, der den Energieverbrauch des ganzen Hauses misst.
Für die Abrechnung gibt es dann 2 Wege:
Die Gesamt-Heizkosten werden dann nach dem Verhältnis der vorerfassten Verbräuche auf die Nutzergruppen verteilt. Innerhalb der einzelnen Nutzergruppen werden die Heizkosten dann wie üblich auf die Wohnungen umgelegt, also teilweise nach einem festen Maßstab, teilweise nach dem erfassten Verbrauch.
Der vom Vermieter als Grundkostenanteil festgelegte Teil der Gesamt-Heizkosten (z. B. 50 Prozent) wird auf die Gesamtfläche aller Nutzeinheiten umgelegt. Der übrige Teil (die weiteren 50 Prozent) wird zunächst nach dem Verhältnis der erfassten Verbräuche aller Nutzergruppen auf die einzelnen Nutzergruppen verteilt und dann innerhalb der jeweiligen Nutzergruppe nach dem Verhältnis der Verbräuche auf die Nutzer umgelegt.
Wichtig ist: Man muss der Heizkostenabrechnung entnehmen können, wie die Kosten ermittelt wurden, die auf die Nutzergruppe entfallen, zu der man selbst gehört. Es muss nicht unbedingt der Verbrauch jeder einzelnen Nutzergruppe angegeben sein. Mindestens muss die Summe aller Verbräuche der Nutzergruppen sowie der Verbrauch der Gruppe genannt werden, zu der die jeweilige Wohnung gehört. Anders kann man ja nicht nachprüfen, ob die Kosten der eigenen Nutzergruppe richtig berechnet wurden.
Ebenso wichtig ist, dass der Verbrauch aller Nutzergruppen durch gleichartige Messung ermittelt wurde. Es geht also nicht etwa an, im obigen Beispiel den Gesamtverbrauch des Altbaus mit einem Wärmemengenzähler zu messen und die Verbräuche der Wohnungen im Neubau einfach zu addieren, weil sie ja schon mit Wärmemengenzählern erfasst wurden. Nein, auch hier ist ein vorgeschalteter Zähler zu verwenden.
Oft gibt es in Häusern beheizte Flächen außerhalb der Wohnungen. Beispiele sind Treppenhäuser, Waschküchen, Partykeller und anderes mehr. Für solche Flächen, deren Nutzung allen Bewohnern zusteht, schreibt die Heizkostenverordnung keine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Hier brauchen deshalb auch keine Heizkostenverteiler angebracht zu werden. Jeder Mieter zahlt automatisch einen Anteil an diesen Kosten, der seinem Anteil an den Gesamt-Heizkosten entspricht. In manchen Abrechnungen wird dies durch eine geringe „Verbrauchspauschale“ zusätzlich zum Verbrauchkostenanteil jedes Mieter kenntlich gemacht – eigentlich unnötig und nur verwirrend.
Eine Ausnahme gilt allerdings für Schwimmbäder und Saunen, weil hier ein hoher Wärme- bzw. Warmwasserverbrauch anfällt. Hier muss der Verbrauch also erfasst und gesondert auf die Mieter umgelegt werden. Wie die Umlage auszusehen hat, ist allerdings nicht in der Verordnung geregelt, sondern bleibt dem Mietvertrag überlassen. Denkbar ist eine Vereinbarung, dass der Mieter für jede Benutzung der Einrichtung eine Gebühr zahlt, durch die dann die Heiz- bzw. Warmwasserkosten abgegolten sind.
Natürlich muss in diesen Sonderfällen aus der Heizkostenabrechnung zu ersehen sein, dass und in welcher Höhe der Verbrauch dieser Räume von den allgemeinen Heizkosten abgezogen wurde.
Wechselt der Mieter einer zentral beheizten Wohnung während der Abrechnungsperiode, so kommt es bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung darauf an, die Kosten korrekt zwischen Vor- und Nachmieter aufzuteilen. Das geschieht normalerweise mit Hilfe einer Zwischenablesung der Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler). Das ist einfach bei elektronischen Geräten, bei Wärmemengenzählern und bei Warmwasserzählern. Schwieriger ist es bei Verdunstungsgeräten. Aber wenn man genau hinschaut, schafft man das auch als Laie. Man muss dazu wissen, dass die Flüssigkeits-Oberfläche im Röhrchen zu den Rändern hin hochgebogen ist. Man misst am untersten Punkt der Oberfläche. Am besten nimmt am ein Lineal zur Hilfe.
Es empfiehlt sich, dass die Messung von den Beteiligten (Vormieter und Nachmieter oder Mieter und Hausmeister/Hausverwalter) gemeinsam vorgenommen und das Ergebnis schriftlich festgehalten wird. Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung leitet die Ergebnis an die Abrechungsfirma weiter.
Man kann auch die Abrechungsfirma mit der Ablesung beauftragen, was aber natürlich Kosten verursacht. Diese hat nach dem „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ der ausziehende Mieter zu tragen. Diese Klausel ist aber zumindest dann bedenklich, wenn das Mietverhältnis nicht vonseiten des Ausziehenden beendet wurde oder der Mieter fristlos kündigen konnte. Insoweit ist die Klausel nicht „transparent“, sie dürfte deswegen unwirksam sein.
TIPP: Wer für die Kosten der Zwischenablesung zur Kasse gebeten wird, ohne selbst den Auftrag erteilt zu haben, sollte den Mieterverein zu Hamburg fragen, ob das rechtens ist.
Die Zwischenablesung dient der Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten (nach der Heizkostenverordnung 50 bis 70 Prozent der Gesamtkosten). Was geschieht mit dem Kostenanteil, der nach einem festen Maßstab umzulegen ist (30 bis 50 Prozent)? Nach der Heizkostenverordnung wird er zeitanteilig oder nach der Gradtagszahlentabelle zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt. Das ist, vereinfacht gesagt, ein auf langjährigen Temperaturbeobachtungen beruhendes Zahlenwerk, dem der Heizwärme-Bedarf jedes Monats im Verhältnis zum Jahresbedarf zu entnehmen ist. Beispielsweise fallen im Januar 170 Promille, im Februar 150 und im März 130 Promille des Jahresverbrauchs an.
Wenn also der Mieterwechsel zu Ende März stattfindet, so werden – bei kalenderjährlicher Abrechnung – dem ausziehenden Mieter 450 und dem Nachmieter 550 Promille des Grundkostenanteils der Wohnung angelastet. Das sieht in der Heizkostenabrechnung oft so aus, dass die Wohnfläche der Wohnung entsprechend dem Promillesatz reduziert wird.
Eine rein zeitanteilige Verteilung des Festkostenanteils ist dagegen selten. Sie ist auch in den meisten Fällen nicht angemessen, da sie nicht den unterschiedlichen Heizbedarf für die anteiligen Wohnzeiten von Vor- und Nachmieter berücksichtigt.
Anders ist es bei der zentralen Warmwasserbereitung: deren Kosten werden ganz einfach zeitanteilig umgelegt.
Soweit der Normalfall, d. h. der nach festem Maßstab umzulegende „Grundkostenanteil“ wird nach der Gradtagszahlentabelle ermittelt, der verbrauchsabhängige Anteil nach der Zwischenablesung. (Nebenbei: eine Zwischenabrechnung anhand der Zwischenablesung kann der ausziehende Mieter natürlich nicht verlangen, denn erst wenn die Zahlen für die ganzen 12 Monate vorliegen, kann abgerechnet werden.)
Was aber, wenn eine Zwischenablesung nicht erfolgte?
Die Heizkostenverordnung schreibt eine Zwischenablesung zwar vor, lässt aber abweichende vertragliche Vereinbarungen zu. So sieht der „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ vor, dass wenn keine Zwischenablesung stattfindet, auch der Verbrauchskostenanteil zeitanteilig oder nach der Gradtagszahlentabelle auf Vor- und Nachmieter zu verteilen ist. Dabei sollte bedacht werden, dass die Aufteilung der Raumwärmekosten nach der Gradtagszahlentabelle und die Aufteilung der Warmwasserbereitung nach der anteiligen Wohndauer erfolgen sollte.
Wird die Raumwärme mit Hilfe von Verdunstungsröhrchen erfasst, gibt es noch zwei Besonderheiten:
Bei diesen Geräten ist eine Zwischenablesung dann nicht sinnvoll, wenn der Mieterwechsel in zeitlicher Nähe zur Hauptablesung erfolgt. Das ist nach den – rechtlich allerdings nicht verbindlichen – Richtlinien der „Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung“, einer Interessengemeinschaft der Heizkostenverteilerfirmen, dann der Fall, wenn auf die Mietzeit eines Mieters nach der Gradtagszahlentabelle weniger als 400 Promille entfallen.
Wenn eine Zwischenablesung erfolgte, ist bei den Verdunstern noch die Kaltverdunstungsvorgabe zu berücksichtigen. Beim Austausch sind die neuen Röhrchen einige Millimeter über den Nullstrich hinaus befüllt. Diese überschüssige Flüssigkeit verdunstet infolge der Raumwärme, auch ohne dass geheizt wird, also vor allem in der warmen Jahreszeit. Für diese „Kaltverdunstung“ sollen dem Mieter keine Verbrauchseinheiten berechnet werden. Dies soll nun, wenn ein Mieterwechsel stattgefunden hat, beiden Mietern zugute kommen. Deshalb wird die Kaltverdunstungsvorgabe rechnerisch auf beide angemessen aufgeteilt. Der ausgezogene Mieter darf sich also nicht wundern, wenn er in seiner Heizkostenabrechnung mehr Stricheinheiten vorfindet, als bei der Zwischenablesung festgestellt wurden. Umgekehrt werden dem Nachmieter Einheiten gutgebracht.
Den Mehraufwand, der durch einen Mieterwechsel anfällt, lassen sich die Abrechnungsfirmen bezahlen: Dem Vor- und dem Nachmieter wird in ihren Abrechnungen am Ende eine „Nutzerwechselgebühr“ draufgeschlagen. (Das sind übrigens die Kosten, die in den Abrechnungen bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten als „Sonderkosten einzelner Abnehmer“ o. ä. unsinnigerweise mit aufgeführt sind und ständig für Verwirrung und Fragen sorgen.)
Aufgepasst: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Nutzerwechselgebühr bei Wohnraummietverhältnissen nicht dem Mieter angelastet werden darf (VIII ZR 19/07, Urteil vom 14.11.2007)
Aufgepasst heißt es auch, wenn nicht der Mieter wechselt, sondern auf Vermieterseite ein Wechsel stattfindet, z. B. weil das Haus oder die Wohnung verkauft wird. Auch dann muss etwas mehr gerechnet und eine Abrechnung mehr erstellt werden. Damit hat zwar der Mieter nichts zu tun. Dessen ungeachtet bekommt oft auch der Mieter zwei Abrechnungen, eine für die Zeit bis zum Eigentumswechsel und eine für die Zeit danach. Und oft wird dem Mieter ganz dreist in beiden Teilabrechnungen eine „Nutzerwechselgebühr“ aufgehalst. Das grenzt schon an Betrug. Deshalb ziehen Sie die Gebühr bei beiden Abrechnungen ab!
Sonderfälle: Erfassung nicht nötig
Keine Regel ohne Ausnahme: Nicht für alle zentral beheizten Wohnungen müssen die Heizkosten unbedingt verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Von vornherein ausgenommen sind Einfamilienhäuser mit eigener Heizanlage (sofern man hier überhaupt von einer Zentralheizung reden kann, es wird ja nur eine Wohnung beheizt.) Ist das Einfamilienhaus aber an eine Nah- oder Fernwärmeversorgung angeschlossen, die mehreren Häusern die Wärme liefert, so muss der Verbrauch jedes beteiligten Hauses erfasst und abgerechnet werden. Entsprechendes gilt für Reihenhäuser.
Bei Zweifamilienhäusern, deren Wohnungen aus einer gemeinschaftlichen Anlage beheizt werden, schreibt die Heizkostenverordnung zwar grundsätzlich die Verbrauchserfassung vor. Wenn aber in einer der beiden Wohnungen der Vermieter selbst wohnt, so braucht er nicht verbrauchsabhängig abzurechnen, d. h. der Mieter der anderen Wohnung hat hierauf keinen Anspruch.
Weitere Ausnahmen von der Pflicht zur Verbrauchserfassung regelt § 11 Heizkostenverordnung. Sie kommen zwar nicht oft vor, aber wir wollen die wichtigsten Fälle nennen:
In sog. Passivhäusern, in denen nur sehr wenig Heizenergie benötigt wird.
Die Anbringung von Messgeräten ist nicht möglich oder wäre unverhältnismäßig teuer. Letzteres ist dann der Fall, wenn die Kosten nicht innerhalb eines Zeitraums von in der Regel 10 Jahren einzusparen wären.
Der Mieter kann in vor dem 1.7.1981 erbauten Häusern die Wärmeentnahme nicht regeln, z. B. bei einem sog. Einrohr-System.
Die Räume befinden sich in einem Alters-, Pflege-, Studenten- oder Lehrlingsheim.
Wenn besonders Energie sparende Heizanlagen betrieben werden (überwiegend mit Wärmepumpen, Solaranlagen oder Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung).
Einen Sonderfall stellt der Ausfall einer größeren Anzahl von Erfassungsgeräten in einer Wohnanlage dar. Wenn die Erfassungsgeräte auf mehr als 25 Prozent der gesamten Wohnfläche versagt haben, entfällt die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung für die betreffende Abrechnungsperiode.
Sofern in einzelnen Räumen oder Wohnungen die Erfassungsgeräte ihren Dienst versagen, muss gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung eine Schätzung erfolgen. Dabei ist entweder auf die Werte der betroffenen Räume in früheren Jahren oder auf die aktuellen Werte vergleichbarer Räume der Wohnanlage oder auf den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zurückzugreifen. Einige Beispiele:
In einer Wohnung fällt der Heizkostenverteiler im Bad aus. Dann kann für das Bad der Durchschnitt der in den letzten Jahren abgelesenen Verbräuche (im Verhältnis zur jeweiligen Gesamt-Verbrauchszahl der Wohnanlage) zugrunde gelegt werden.
In der Küche ist der Heizkörper so zugebaut, dass das Erfassungsgerät nicht zugänglich ist. Es wird der durchschnittliche Verbrauch aller vergleichbaren Küchen der Wohnanlage angesetzt.
Die Ablesung war beim Mieter überhaupt nicht möglich, da dieser monatelang im Krankenhaus lag. Der Verbrauch wird auf der Grundlage der Vorjahres-Verbräuche der Wohnung geschätzt.
Meist wird in der Abrechnung darauf hingewiesen, für welche Räume eine Schätzung erfolgt ist. Wie die Schätzung erfolgte, ist aber in der Regel nicht zu erkennen. Der Mieter hat Anspruch auf entsprechende Erläuterungen. Im Zweifelsfall sollte der Mieterverein befragt werden.
Den Sonderfall, dass eine größere Anzahl von Erfassungsgeräten in einer Wohnanlage ausfällt, haben wir am Ende des vorigen Abschnitts angesprochen.
Wenn der Vermieter entgegen der Heizkostenverordnung nicht „verbrauchsabhängig“ abrechnet, kann das für ihn teuer werden. Der Mieter hat dann nämlich gemäß § 12 Heizkostenverordnung das Recht, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen (Wie das geht, erfahren Sie im nächsten Abschnitt).
Soweit der Grundsatz. Wichtig ist hierbei die Formulierung "entgegen den Vorschriften dieser Verordnung". Das bedeutet nämlich, dass dann kein Kürzungsrecht besteht, wenn der Vermieter nicht zur Verbrauchserfassung verpflichtet ist. Die wichtigsten Fälle haben wir unter den Stichworten „Sonderfälle“ und „Geräteausfall“ aufgezählt. Im vorliegenden Zusammenhang sind besonders die beiden folgenden Ausnahmefälle bedeutsam:
Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter die andere Wohnung bewohnt.
Die Verbrauchserfassung und/oder -abrechnung ist nicht oder nur mit unwirtschaftlich hohem Aufwand möglich.
In diesen Fällen besteht also kein Kürzungsrecht!
Keine Ausnahme von der Abrechnungspflicht besteht übrigens bei vermieteten Eigentumswohnungen. Auch wenn die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, keine Verbrauchserfassung durchzuführen, kann ein Mieter, der damit nicht einverstanden ist, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen.
Was gilt nun aber, wenn der Vermieter zwar verbrauchsabhängig abrechnen muss und will, aber beispielsweise mehrere Erfassungsgeräte versagt haben? Oben erwähnten wir, dass für diesen Fall eine Schätzung vorgesehen ist. Darf ein Mieter seinen Kostenanteil trotzdem um 15 Prozent kürzen, wenn doch der Vermieter die Schätzung und Abrechnung auf der Grundlage der Verordnung vorgenommen hat?
Antwort: Ja! Es ändert sich auch durch die vorgeschriebene Schätzung nichts daran, dass die Abrechnung eigentlich hätte nach Verbrauch erfolgen müssen. Folglich kann gekürzt werden (außer wenn der betreffende Mieter den Geräteausfall selbst verschuldet hat, z. B. indem er gegen den Heizkostenverteiler stieß und dieser herunterfiel).
Erst recht gilt das Kürzungsrecht natürlich, wenn die Ablesung und/oder die verbrauchsabhängige Abrechnung auf Veranlassung des Vermieters selbst unterblieb. So beanstandete der Mieterverein zu Hamburg erfolgreich die pauschale Abrechnung einer Genossenschaft, die wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten in einer größeren Wohnanlage keine Ablesung vornehmen ließ. Die vom Mieterverein vertretene Mieterin sparte hierdurch immerhin fast 100 €.
Die Berechnung der Kürzung: Wenn ein Recht zur Kürzung besteht, so stellt sich die Frage: Wie macht man das? Auf keinen Fall wird einfach eine etwaige Nachzahlung um 15 Prozent verringert. Das wäre ein schlechtes Geschäft für den Mieter. Vielmehr muss man von den auf die Wohnung entfallenden Gesamtkosten ausgehen, also von dem Betrag, der sich vor Abzug der geleisteten Vorauszahlungen ergibt.
Zu beachten ist auch, dass die Kürzung nicht von Gesetzes wegen automatisch erfolgt. Man muss dem Vermieter also mitteilen, dass man vom Kürzungsrecht Gebrauch macht und dementsprechend weniger nachzahlt (oder ein höheres Guthaben hat).
Im Prinzip ebenso ist bei einer „verbundenen“ Heizanlage zu verfahren, die außer der Raumwärme auch das warme Brauchwasser liefert. In diesen Fällen wird oft nur der Warmwasserkosten-Anteil pauschal umgelegt. Aber Vorsicht! Bevor Sie als Mieter hiervon 15 Prozent abziehen, sollten Sie folgendes bedenken: Vielleicht ist es ganz gut, dass die Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Erfassung des Warmwasserverbrauchs ist nämlich nicht ganz billig, denn man braucht Zähler, deren Unterhaltung und gegebenenfalls Anmietung Geld kostet. Das kann die Warmwasserbereitung so verteuern, dass der Einspareffekt verpufft – „außer Spesen nichts gewesen“ Der Vermieter könnte sich unter Umständen sogar darauf berufen, dass die Vorhaltung von Warmwasserzählern unwirtschaftlich teuer ist. Dann besteht gar keine Verpflichtung zur Verbrauchserfassung und -abrechnung. Deshalb rät der Mieterverein zu Hamburg meist, die pauschale Umlegung der Warmwasserkosten ohne Abzug hinzunehmen.
Tipp: Wenn der Vermieter – aus welchem Grund auch immer – nicht verbrauchsabhängig abrechnet, darf er den Mietern auch nicht die Erfassungskosten (Ablesung, Abrechnung, Gerätemiete usw.) berechnen. Diese Kosten sind ja unnütz aufgewendet worden, ihre Umlegung verstieße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Ziehen Sie diese Kosten also ab. Da die Berechnung etwas kompliziert ist, wenden Sie sich an Ihren Berater beim Mieterverein.
Wenn wieder mal eine Heizkostenabrechnung ins Haus flattert, vergleichen die Mieter gern ihre Ergebnisse untereinander. Oft kommt dann Unmut auf, weil die Zahlen unplausibel erscheinen. Damit Sie Ihre Abrechnung richtig interpretieren, sagen wir Ihnen deshalb in dieser Folge, welche Fragen sinnvoll sind und welche nicht.
Der Vergleich mit dem Vorjahr
Eine häufige Frage lautet: „Letztes Jahr habe ich 100 € zurückbekommen. Wieso soll ich dieses Jahr 50 € nachbezahlen?“ Das ist eine vernünftige Frage, der Sie auf jeden Fall nachgehen sollten. Es gibt mehrere mögliche Antworten:
Die Heizkosten sind gestiegen. Ob dies der Fall ist, können Sie leicht feststellen, indem Sie die Gesamtkosten beider Jahre vergleichen. Achten Sie nicht nur auf gestiegene Energiekosten, sondern auch auf Veränderungen bei den Heizungsnebenkosten.
Ihre monatlichen Vorschüsse wurden auf Grund Ihres Vorjahres-Guthabens gesenkt und reichten nun nicht mehr aus, um Ihre Jahreskosten zu decken.
Die Nachbarn haben insgesamt sparsamer geheizt. Das können Sie ebenfalls nachvollziehen: Vergleichen Sie erstens die Summe der Verbrauchseinheiten („Striche“ bei Verdunstungsröhrchen) mit denen des Vorjahres und dann Ihre Verbrauchseinheiten mit denen vom Vorjahr. Wenn Sie feststellen, dass Ihre persönlichen Einheiten ungefähr gleich geblieben sind, die Gesamtzahl der Verbrauchseinheiten aber gegenüber dem Vorjahr gesunken ist, so ist dies „nach Adam Riese“ der Grund für Ihre Mehrkosten. Denn wenn man die gleichen Heizkosten durch weniger Verbrauchseinheiten teilt, ist der Preis je Einheit höher. Und wenn Sie den mit Ihren Einheiten multiplizieren, haben Sie einen höheren Betrag als im Vorjahr.
Sie haben Ihre Heizgewohnheiten geändert, die übrigen Hausbewohner jedoch nicht. Unterschätzen Sie diese Möglichkeit nicht! Schon die zeitweilige höhere Beheizung eines Raums, z. B. wegen Krankheit oder bei Besuch, kann den Energiebedarf und damit die Verbrauchseinheiten spürbar erhöhen. Sehen Sie bitte in Ihrem Ablesebeleg nach, in welchen Räumen die Veränderung eingetreten ist. In der Abrechnung zeigt sich der Mehrverbrauch in einem geänderten Verhältnis zwischen Ihrem Grund- und Ihrem Verbrauchskostenanteil.
Richtig kompliziert wird die Angelegenheit dadurch, dass häufig mehrere Faktoren zusammentreffen. So kommt es vor, dass die Gesamtkosten geringfügig gestiegen sind, die Gesamtzahl der Verbrauchseinheiten aber deutlich stärker. Und das, obwohl der Gesamt-Energieverbrauch gegenüber dem Vorjahr sogar gefallen ist!
Die mögliche Antwort: Die Energiekosten der Wohnanlage sind gestiegen. Das kann erklären, warum die Gesamtkosten trotz niedrigerem Verbrauch höher sind. Zweitens: Die im Vergleich dazu deutlich höhere Steigerungsrate bei den Verbrauchseinheiten steht in keinem direkten mathematischen Zusammenhang mit der Entwicklung des Energieverbrauchs. Anders ausgedrückt: Höherer Energieverbrauch bedeutet nicht automatisch eine höhere Zahl an Verbrauchseinheiten – und umgekehrt. Woran liegt das?
Die Zahl der Verbrauchseinheiten wird entscheidend vom Heizverhalten beeinflusst. Auch in einem relativ milden Winter kann die Zahl der verbrauchten „Striche“ höher liegen als im längeren Winter eines Vergleichsjahres. Das liegt an der Physik der Verdunsterröhrchen. Je höher die Wärmeabgabe des Heizkörpers, desto schneller verdunstet die Messflüssigkeit. Diese überproportional hohe Verdunstung macht sich beispielsweise bemerkbar, wenn im insgesamt kurzen oder milden Winter eine Reihe von sehr kalten Tagen angefallen ist und dementsprechend stärker geheizt wurde. Ist der Klimaverlauf dagegen ausgeglichener, kann die Strichzahl geringer sein, obwohl der Winter insgesamt kälter war.
Fazit: Man kann die Verbrauchseinheiten eines Jahres nur sehr bedingt mit denen des Vorjahres vergleichen. Aussagekräftig ist in den meisten Fällen nur ein Vergleich, der sowohl den Gesamt-Energieverbrauch als auch die Gesamt-Verbrauchseinheiten sowie die eigenen Verbrauchseinheiten einbezieht. Das gilt insbesondere für Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip.
Der Vergleich mit den Nachbarn
Wenn Mieter ihre Abrechnung mit denen von Nachbarwohnungen vergleichen, machen sie meist einen Fehler: Sie vergleichen, was jeder „unterm Strich“ zu zahlen (oder zurückzubekommen) hat. Das dürfen Sie nicht, denn in aller Regel zahlen die Nachbarn ganz andere monatliche Vorschüsse. Deshalb ist ein solcher Vergleich irreführend!
Was Sie allenfalls vergleichen sollten, sind die jeweiligen Gesamtkosten der betreffenden Wohnungen. Auch ein Vergleich der Verbrauchseinheiten ist mit Vorsicht zu genießen. Selbst wenn die andere Wohnung dieselbe Wohnfläche hat wie Ihre, besagt ein unterschiedlicher Verbrauchswert doch nur, dass der Nachbar anders geheizt hat als Sie. Wenn Sie meinen, dass Sie doch eigentlich sparsamer heizen als der Nachbar, aber trotzdem mehr Striche haben: Auch hierfür kann es verschiedene Ursachen geben, wie z. B. die Lage der Wohnungen im Gebäude und das Heizverhalten der direkten Nachbarn. Sie sollten dann beim Mieterverein zu Hamburg Rückfrage halten und dazu unbedingt Ihre Ablesebelege mitbringen (sofern die Werte nicht in der Abrechnung ausgedruckt wurden).
Wie Sie sehen, ist es nicht einfach, die Heizkostenabrechnung zu verstehen. Aber manches, was einem zunächst unsinnig vorkam, wird doch verständlich, wenn man sich in das Prinzip der Heizkostenverteilung hineingedacht hat. Und im Zweifel haben Sie ja den Mieterverein zu Hamburg, den Sie als Mitglied immer zu Rate ziehen sollten, wenn Unklarheiten bestehen.
Damit schließen wir unsere Heizkosten-Erläuterungen und hoffen, dass wir etwas Licht in das „Geheimnis Heizkostenabrechnung“ gebracht haben.