Source: https://portal.pohoda.cz/zakon-a-pravo/novy-obcansky-zakonik/prava-a-povinnosti-pronajimatele-bytu/?feed=news
Timestamp: 2019-05-21 01:51:50+00:00
Document Index: 10879661

Matched Legal Cases: ['§ 2201', '§ 2235', '§ 2247', '§ 7', 'zákona č. 67', '§ 2252', '§ 2252', '§ 2255', '§ 2265', '§ 2259', '§ 2272', '§ 2275']

Práva a povinnosti pronajímatele bytu - Portál POHODA
Základní povinností pronajímatele je přenechat pronajímaný byt do užívání nájemci a členům jeho domácnosti, a to za účelem zajištění jejich bytových potřeb.
Úvodem pouze připomeneme, že úprava nájmu je obsažena v § 2201 a násl. občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), přičemž v § 2235 a násl. NOZ jsou obsažena zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.
Dalšími důležitými právními předpisy, které se uplatňují v nájemních vztazích, jsou:
zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty,
nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen „nařízení vlády o nájemném“), a
nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „nařízení vlády o údržbě“).
Níže si uvedeme výčet základních povinností pronajímatele vůči nájemci při pronájmu bytu.
1. Přenechání bytu do užívání
Základní povinností pronajímatele je přenechat pronajímaný byt do užívání nájemci a členům jeho domácnosti, a to za účelem zajištění jejich bytových potřeb. Byt musí být způsobilý k nastěhování a obývání. Za způsobilý k nastěhování a obývání se považuje takový byt, který odpovídá podmínkám sjednaným v nájemní smlouvě.
V případě, že by se strany na zvláštních podmínkách nedohodly, pak se za způsobilý považuje k nastěhování zejména takový byt, který je čistý, v dobrém stavu (resp. ve stavu, který je obvykle za dobrý považován) a je-li zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících.
2. Poskytování nezbytných služeb spojených s užíváním bytu
Jak již bylo naznačeno výše, pronajímatel je povinen zajistit poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících. Které služby jsou nezbytné, uvádí § 2247 odst. 2 NOZ, a patří mezi ně:
popřípadě provoz výtahu.
Rozsah služeb, které jsou nezbytné pro užívání bytu, bude nicméně záležet na kategorii bytu, v jakém domě se byt nachází, a na jeho individuálních vlastnostech (např. u kategorie luxusních bytů mohou být považovány za nezbytné jiné služby než u bytů sociálních). Další nezbytné služby si samozřejmě mohou strany ujednat v nájemní smlouvě.
Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb je upraven v zákoně č. 67/2013 Sb. Tento zákon se vztahuje pouze na vyúčtování služeb, které poskytuje nájemci v případě nájmu bytu pronajímatel (tj. nevztahuje se na ty služby, které si nájemce zajišťuje samostatně, např. dodávky elektrické energie).
Termín pro vyúčtování upravuje § 7 zákona č. 67/2013 Sb., podle kterého je pronajímatel povinen vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční (zpravidla kalendářní rok) a počátek jeho běhu určuje pronajímatel, přičemž pro každou službu může být zúčtovací období určeno rozdílně.
Pronajímatel musí ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
Finanční vyrovnání (tedy úhrada přeplatku či nedoplatku) musí být provedeno v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci (pozor, ustanovení § 2252 NOZ stanoví lhůtu odlišně, nicméně uplatní se podle našeho názoru zvláštní úprava obsažená v zákoně č. 67/2013 Sb., který je zákonem zvláštním).
V souvislosti s vyúčtováním dává zákon nájemci právo kontroly. Pokud o to nájemce písemně požádá, je pronajímatel povinen nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období doložit náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.
Nájemce musí případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předložit pronajímateli neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení potřebných dokladů. Jiné lhůty opět stanoví § 2252 NOZ, podle kterého platí, že požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z nich výpis, opisy či kopie.
4. Umožnit nájemci v bytě pracovat nebo podnikat, chovat zvíře
Podle § 2255 odst. 2 NOZ je nájemce oprávněn v bytě pracovat nebo v něm podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům (tj. nájemce podnikáním v bytě nesmí zatěžovat ostatní nájemce nad míru přiměřenou poměrům) a byt samozřejmě musí sloužit primárně bytovým potřebám. Pronajímatel je povinen nájemci takové užívání bytu umožnit.
Další povinností pronajímatele je umožnit nájemci v bytě chovat zvíře v případě, že jeho chov nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
Je poměrně časté, že pronajímatelé v nájemní smlouvě zakazují chov jakéhokoliv zvířete (zejména psa či kočky), což zejména v případě koček nebo menších pejsků zpravidla nebude oprávněné. Jiná situace by byla, pokud by chtěl nájemce v bytě chovat např. hospodářská zvířata. Vždy bude ale nutné zvážit, zda chov daného zvířete může způsobit nepřiměřené obtíže.
Nájemce samozřejmě za zvíře odpovídá a musí dodržovat potřebná pravidla pro chov zvířete, případně uhradit zvýšené náklady na údržbu společných částí domu apod.
5. Udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, udržovat v domě pořádek
Pronajímatel je povinen po celou dobu trvání nájmu udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. To neznamená, že pronajímatel musí provádět a hradit běžnou údržbu bytu a drobné opravy v bytě. Pokud se strany nedohodnou jinak, platí, že tyto činnosti jdou k tíži nájemce.
Co se považuje za běžnou údržbu a drobné opravy, je s účinností od 1. 1. 2016 vymezeno v nařízení vlády o údržbě. Běžnou údržbou bytu se rozumí zejména udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům apod.
V ostatních případech je povinen případné vady bytu odstraňovat pronajímatel, přičemž nájemce má povinnost případné poškození nebo vadu, kterou je třeba odstranit, pronajímateli neprodleně oznámit.
V případě, že by pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu neodstranil, může vadu odstranit sám nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného (ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné). Sankcí pro nájemce v případě, že vadu pronajímateli neoznámí včas, je, že nemá právo na náhradu nákladů ani na slevu z nájemného (viz § 2265 odst. 3 NOZ).
6. Další povinnosti pronajímatele
Mezi další povinnosti pronajímatele patří zejména:
provádět úpravy a opravy bytu nebo domu za podmínek uvedených v § 2259 NOZ pouze se souhlasem nájemce,
umožnit nájemci přijímat ve své domácnosti kohokoliv (ledaže byla sjednána výhrada souhlasu pronajímatele s přijetím nového člena domácnosti a pokud počet osob v domácnosti není nepřiměřený velikosti bytu) – viz § 2272 NOZ. V této souvislosti uvádíme, že právo pronajímatele vyhradit si souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti neplatí pro osoby blízké nájemci,
umožnit nájemci dát část bytu do podnájmu i bez jeho souhlasu, pokud nájemce v bytě trvale bydlí (viz § 2275 odst. 1 NOZ).
Související vzory smluv:
Smlouva o nájmu bytu 2016
Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání 2016
7. 4. 2019 10:18:28
mam dotaz zda po mem odchodu muze zustat v byte u majitele dcera která je hlasena u me jiz 30let ale není v dekretu na byt je invalidni a nemela by ka jit.dekuji.
4. 3. 2019 21:25:25
Dobrý den, bydlíme v RD který je rozdělený na byty. Může pronajímatel mít jeden plynoměr elektroměr a vodoměr pro dva byty? A spotřebu dvouch bytu (nájemců ve dvouch bytech kteří se neznají) počítat napůl? Děkuji za odpověď
7. 1. 2019 14:21:13
Vždy když více prší a zejména při odtávání sněhu se udělá v rohu na stropě mokrá mapa, bubliny v omítce a v několika místech i ze stropu kape takže musím podstavovat kyblíky.Majitel mi řekl,že v tomto počasí na střechu nikoho nedostane,vypadá to až na jaro.Jak ho mám donutit k nápravě?
20. 8. 2018 11:35:40
Dobrý den, dcera bydlí v bytě od obce. Na domě je sršní
hnízdo. Má dvě malé děti a sršně jí lítají do bytu.
Kdo má povinnost odstranit hnízdo. Děkuji za odpověď.
Petra squash
18. 6. 2018 17:34:57
Dobrý den,máme v nájmu část rodinného domu a v námi pronajaté části se v dřevěném přístřešku na vchodem objevilo vaší hnízdo.Kdo je povinen toto vodí hnízdo zlikvidovat?Samozřejmě že samotný postřik nestačí,vosy se budou po čase vracet.Dekuji za odpověď
Jindra Smočkova
9. 4. 2018 14:12:47
Dobrý den,mam dotaz,bydlim v pronajatem byte,byt me byl vyloupen,vchodove dvere byly rozbity.Kdo zaplati za koupi novych dveri?Vchodove dvere od domu nebyly zabezpeceny-bezpecnostni kod i kamery byly v tu dobe nefunkci.Dekuji
5. 1. 2018 21:57:47
mám dotaz zda jsem jako nájemníci povinni v připdě ucpaného odpadu mimo byt hradit náklady na fekální vůz pronajímateli který musel na zprovoznění odpadu objednat,