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Timestamp: 2020-08-09 04:47:40+00:00
Document Index: 183691940

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 262', 'art. 2', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 2', 'art. 262', 'art. 257', 'arrêt ', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 176', 'art. 121', 'arrêt ', 'art. 257', 'arrêt ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 2']

BGE-134-III-446 - 2008-07-24 - BGE - Zivilrecht - Vorzeitige Kündigung eines Mietverhältnisses (Art. 257f Abs. 3 OR); Untervermietung ohne Zustimmung...
Résiliation anticipée d'un bail à loyer (art. 257f al. 3
CO); sous-location sans le consentement du bailleur (art. 262
CO); abus de droit (art. 2
CC). Locataire qui sous-loue sans autorisation et ne donne pas suite à une mise en demeure écrite. En ce cas, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée lorsqu'il aurait été en droit de s'opposer à la sous-location parce que celle-ci était utilisée dans un but de substitution de locataires (consid. 2).
Disdetta anticipata di un contratto di locazione (art. 257f cpv. 3
CO); sublocazione senza il consenso del locatore (art. 262
CO); abuso di diritto (art. 2
CC). Conduttore che subloca senza autorizzazione e non dà seguito a una messa in mora scritta. In questo caso il locatore può rescindere anticipatamente il contratto di locazione qualora risulti ch'egli avrebbe avuto il diritto di opporsi alla sublocazione, siccome utilizzata allo scopo di cambiare il conduttore (consid. 2).
mois avant l'échéance. Le loyer annuel, charges comprises, s'élevait à 8'232 fr. En 2003, X. est devenue propriétaire de l'immeuble précité.
Par lettre du 19 août 2005, la gérance s'est étonnée auprès de A. d'apprendre qu'elle ne semblait plus occuper le logement loué; la locataire était mise en demeure de fournir des explications, faute de quoi elle s'exposait à une résiliation du bail. Dans sa réponse du 28 août 2005, A. a confirmé avoir quitté l'appartement en avril 1999, le laissant à son fils à partir de cette date; elle affirmait avoir demandé alors à la régie si le bail pouvait être transféré à B.; il lui aurait été répondu que cela n'était pas nécessaire dès lors qu'il avait le droit d'habiter dans l'appartement en tant que fils de la locataire. A. précisait que, lorsqu'elle avait appris l'attribution judiciaire du logement familial à sa belle-fille, elle avait immédiatement demandé à la gérance, par téléphone, si le bail pouvait être transféré à C., possibilité que la régie s'était engagée à examiner.
Par pli recommandé du 7 octobre 2005, la gérance a mis A. en demeure de réintégrer le logement sous-loué sans autorisation jusqu'au 15 novembre 2005, l'avertissant qu'à défaut, le bail serait résilié pour justes motifs. La locataire n'a pas donné suite à cette correspondance. Par courrier recommandé et avis officiel du 23 mars 2006, X. a résilié le bail de manière anticipée pour le 31 mai 2006.
B. Par requête déposée le 21 avril 2006, A. a contesté le congé. Dans une décision du 23 octobre 2006, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a déclaré valable le congé notifié pour le 31 mai 2006 et accordé à la locataire une prolongation unique du bail jusqu'au 31 janvier 2007. A. a porté la cause devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, reprenant notamment ses conclusions en annulation du congé.
Par jugement du 4 avril 2007, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace le congé notifié le 23 mars 2006. La bailleresse a interjeté appel; elle faisait valoir notamment que la locataire n'avait aucunement l'intention de revenir vivre un jour dans l'appartement loué. Statuant le 3 mars 2008, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé le jugement de première instance. En substance, la cour cantonale a jugé que la sous-location incriminée était admissible au regard de l'art. 262 al. 2
CO, dès lors qu'elle intervenait à des conditions extrêmement proches de celles du bail principal et que la bailleresse n'avait pas démontré son besoin d'attribuer le logement en cause à une autre personne que "son occupant actuel"; la bailleresse ne pouvait ainsi résilier le bail de manière anticipée sur la base de l'art. 257f al. 3
C. X. forme un recours en matière civile, demandant que l'arrêt cantonal soit annulé et que le congé notifié le 23 mars 2006 soit déclaré valable. Le Tribunal fédéral a admis le recours.
2. La recourante reproche aux juges cantonaux d'avoir violé les art. 257f al. 3
CO en ne reconnaissant pas son droit de résilier le bail de manière anticipée en raison d'une sous-location non autorisée présentant des inconvénients majeurs. A cet égard, elle fait valoir que la locataire n'a manifestement pas l'intention de revenir vivre un jour dans l'appartement loué, comme le démontre en particulier le fait qu'elle a demandé le transfert du bail à sa belle-fille. La sous-location tendrait ainsi à une substitution détournée de locataires. Il s'agirait là d'un inconvénient majeur au sens de l'art. 262 al. 2 let. c
CO, qui aurait permis à la bailleresse de s'opposer à la sous-location si son consentement avait été requis. La recourante relève également que la locataire n'a pas répondu à l'avertissement adressé par la régie lorsque celle-ci a eu connaissance de la sous-location. Cette absence de réaction suffirait déjà à fonder une résiliation du bail sur la base de l'art. 257f al. 3
de l'union conjugale a certes attribué le logement à la belle-fille de l'intimée sur la base de l'art. 176 al. 1 ch. 2
CC, mais il n'a pas modifié la relation contractuelle entre locataire et sous-locataire (cf. DESCHENAUX/STEINAUER/BADDELEY, Les effets du mariage, n. 719 et 721, p. 300). Ce n'est qu'en cas de divorce que le juge peut attribuer à l'un des conjoints les droits et obligations résultant du (sous-)bail (cf. art. 121 al. 1
ZGB Art. 121 C. Wohnung der Familie
2 Der bisherige Mieter haftet solidarisch für den Mietzins bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber während zweier Jahre; wird er für den Mietzins belangt, so kann er den bezahlten Betrag ratenweise in der Höhe des monatlichen Mietzinses mit den Unterhaltsbeiträgen, die er dem anderen Ehegatten schuldet, verrechnen.
CC). Par ailleurs, il n'est pas contesté que la sous-location litigieuse n'a pas été autorisée, la locataire n'ayant pas informé la bailleresse à ce sujet. Cette constatation du jugement de première instance n'est pas remise en cause dans l'arrêt cantonal, qui part bien de la prémisse selon laquelle la sous-location débutant le 1er avril 1999 a été "effectuée sans autorisation préalable du bailleur".
2.2 Le congé litigieux est fondé sur l'art. 257f al. 3
CO. Cette disposition permet notamment au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence de manière à rendre le maintien du bail insupportable pour son cocontractant ou les habitants de l'immeuble. Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a rappelé qu'une sous-location sans le consentement du bailleur - notamment lorsque le locataire s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer - pouvait justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3
CO. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé, sans avertissement préalable. Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l'art. 257f al. 3
CO, le bailleur qui apprend que l'objet remis à bail est sous-loué sans son consentement, doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup. Si le locataire ne réagit pas à l'avertissement écrit du bailleur, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2
CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, l'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur posée à l'art. 257f al. 3
CO n'a pas de portée indépendante (ATF 134 III 300 consid. 3.1 et 3.2).
2.4 Examinant si la recourante aurait été en droit de s'opposer à la sous-location, la cour cantonale a nié l'existence d'inconvénients majeurs pour la bailleresse au motif que celle-ci n'avait pas démontré un besoin d'attribuer le logement en cause à une autre personne que le sous-locataire actuel. La question n'est toutefois pas là, dès lors que la recourante faisait valoir, à titre d'inconvénient majeur, l'absence de volonté de l'intimée de réintégrer un jour le logement loué. Or, ce point est juridiquement pertinent. En effet, si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit (art. 2
CC) et le preneur ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (cf. arrêts 4C.199/1994 du 11 octobre 1994, consid. 4c, publié in SJ 1995 p. 227; 4C.124/1999 du 6 octobre 1999, consid. 4a, b et c; 4C.155/2000 du 30 août 2000, consid. 2b et c, publié in SJ 2001 I p. 17).
Décision : 134 III 446
Date : 24. Juli 2008
Publié : 04. Oktober 2008
Statut : 134 III 446
Regeste : Vorzeitige Kündigung eines Mietverhältnisses (Art. 257f Abs. 3 OR); Untervermietung ohne Zustimmung...
CC Art. 121 C. Logement de la famille
1 Lorsque la présence d'enfants ou d'autres motifs importants le justifient, le juge peut attribuer à l'un des époux les droits et les obligations qui résultent du contrat de bail portant sur le logement de la famille, pour autant que cette décision puisse raisonnablement être imposée à l'autre conjoint.
2 L'époux qui n'est plus locataire répond solidairement du loyer jusqu'à l'expiration du bail ou jusqu'au terme de congé prévu par le contrat ou la loi, mais dans tous les cas pour deux ans au plus; lorsque sa responsabilité a été engagée pour le paiement du loyer, il peut compenser le montant versé avec la contribution d'entretien due à son conjoint, par acomptes limités au montant du loyer mensuel.
3 Dans les mêmes conditions, le juge peut attribuer à l'un des époux un droit d'habitation de durée limitée sur le logement de la famille qui appartient à l'autre conjoint, moyennant une indemnité équitable ou une déduction équitable de la contribution d'entretien. Lorsque des faits nouveaux importants l'exigent, le droit d'habitation est restreint ou supprimé.
134-III-300 • 134-III-446
4A_181/2008 • 4C.124/1999 • 4C.155/2000 • 4C.199/1994
sous-location • résiliation anticipée • première instance • union conjugale • sous-locataire • tribunal des baux • recours en matière civile • autorisation préalable • chose louée • examinateur • abus de droit • tribunal fédéral • mois • décision • sommation • autorisation ou approbation • bail à loyer • communication • jour déterminant • mise sous régie
1995 S.227 • 2001 I S.17