Source: https://www.eporady24.pl/pozew_o_eksmisje_lokatora_komunalnego_ktory_posiada_udzialy_w_innej_nieruchomosci,pytania,18,211,15313.html
Timestamp: 2019-11-16 01:13:54+00:00
Document Index: 64112409

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'Art. 11', 'art. 21', 'art. 691', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 5']

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 18.05.2016
Dostałam w spadku udziały w kamienicy z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. W jednym z mieszkań mieszka lokator z żoną – są to lokatorzy komunalni z kwaterunku o ustalonym czynszu. Czynsz wynosi 1000 zł miesięcznie. Lokal nie jest zadłużony, ale też nie dbają o niego, nigdy nie były w nim prowadzone prace remontowe. Okazało się, że ów lokator od ok. 10 lat jest właścicielem w 50% udziałów w innej nieruchomości mieszkaniowej z wyodrębnionymi lokalami, które wynajmuje po cenach rynkowych. Poprzedniemu zmarłemu właścicielowi oferował nawet układ, że jeśli mu zapłaci pewną okrągłą sumkę, to on poważnie zastanowi się nad opuszczeniem lokalu. Czy mogę wystąpić do sądu o eksmisję, w związku z tym że lokator ma zabezpieczone warunki mieszkaniowe?
Odpowiadając na pytanie, zacznę od przytoczenia odpowiednich podstaw prawnych. Otóż regulacje związane z wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego zawarte są w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Konkretnie kwestię tę reguluje art. 11 ustawy, który poniżej w całości przytoczę:
„Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
6. (1) Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.”
Pani wspomniała w pytaniu, że najemca posiada 50% udziałów w innej nieruchomości lokalowej, nie wiadomym mi jest jednak, czy tam też zamieszkują np. lokatorzy podlegający niniejszej ustawie, co w moim odczuciu powodowałoby tak naprawdę trudności w zamieszkaniu w tejże kamienicy przez Pani lokatora.
Proszę jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 11 ust. 4 ustawy nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Oznacza to, że musi Pani spełnić łącznie dwie przesłanki – zamierzać zamieszkać w lokalu zajmowanym przez lokatora oraz albo zapewnić mu lokal zamienny, albo wskazać jego lokal, w którym może zamieszkać. Ponieważ, z tego co Pani wspomniała, lokator ma udziały bliżej niesprecyzowane, trudno będzie wskazać lokal do zamieszkania, nie mówiąc już o tej pierwszej przesłance.
Nie oznacza to jednak sytuacji bez wyjaśnia, gdyż zgodnie z ust. 10 z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. W orzecznictwie za taką ważną przyczynę podano m.in. właśnie posiadanie ½ własności nieruchomości w innej gminie akurat – w tym stanie faktycznym. Takiej kwestii dotyczy wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 926/12, w którym stwierdzono, że pojęcie „ważnych przyczyn”, o których mowa w art. 11 ust. 10 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym. Powoduje to, że przepis pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu – z jednej strony – zasady ochrony własności i – z drugiej strony – zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych.
Co bardzo ważne – w uzasadnieniu tego wyroku sąd stwierdził następująco: „według Sądu posiadanie przez najemcę lokalu bądź innej nieruchomości, w której może zamieszkać, w pobliskiej miejscowości (jaką jest np. L. w gm. M. k. K.) może stanowić ważną przyczynę, dla której właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, w szczególności gdy dotyczy to najemcy lokalu pozostającego w mieszkaniowym zasobie gminy, których ceny najmu są znacznie niższe od rynkowych i w sytuacji powszechnie znanego występującego niedoboru lokali pozwalających na zaspokojenie przez zobowiązaną do tego gminę potrzeb mieszkaniowych wszystkich osób uprawnionych. Nie mniej jednak żądanie orzeczenia o rozwiązaniu stosunku najmu spornego lokalu pozostaje, w ocenie Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, stanowiąc przejaw nadużycia ze strony powoda przysługującego mu prawa (art. 5 k.c.).”
Dlatego na tej podstawie mogłaby Pani spróbować rozwiązać najem, niestety nie mogę zapewnić o 100% sukcesie, bo zawsze zależy to od całości okoliczności faktycznych, na które powoła się lokator i oceny sądu, ale jest to podstawa, na której może Pani spróbować „pozbyć się” lokatora, więc może warto spróbować.
Wpisz wynik równania (liczba): dziesięć + dziewięć =
Skarga o wznowienie postępowania ze względu na pozbawienie możliwości działania
Od 10 lat jestem emerytem wojskowym, 2 lata temu się rozwiodłem. Była żona pozostała w moim mieszkaniu służbowym z zasobów Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Po rozwodzie przestała opłacać czynsz i inne opłaty, i zadłużyła mieszkanie na prawie 8 tys. zł. Co najgorsze – nic o tym
Nieruchomość z niechcianymi lokatorami – co robić?
Odziedziczyliśmy razem z kuzynką zabudowaną działkę po dziadkach, którą chcielibyśmy sprzedać. Mamy z tym jednak problem, ponieważ w starym domku na działce mieszka nadal i jest zameldowany jeden sublokator, są tam również zameldowani jego rodzice (ale mieszkają gdzie indziej). Lokato
Eksmisja z mieszkania byłej konkubiny
Mój były konkubent wygania mnie ze swojego mieszkania. Chce ode mnie opłaty na dom, gdyż mówi, że to czynsz, choć żadnej umowy nie dał. Czy mam się wyprowadzać? Mówi, że już do sądu mnie podał, więc co może zrobić sąd?