Source: http://www.mdr-recht.de/58445.htm
Timestamp: 2019-05-19 17:36:01
Document Index: 125844926

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 12', '§ 12', '§ 29', '§ 26', '§ 182', '§ 183', '§ 12', '§ 12', '§ 137', '§ 15', '§ 5', '§ 12', '§ 5', '§ 12', '§ 12']

BGH v. 6.12.2018 - V ZB 134/17
Widerruf der erteilten Zustimmung zur VerÃ¤uÃŸerung des Wohnungseigentums
Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der WohnungseigentÃ¼mer zur VerÃ¤uÃŸerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer WohnungseigentÃ¼mer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung Ã¼ber die VerÃ¤uÃŸerung wirksam geworden ist.
Die Beteiligte zu 2) verkaufte vier Eigentumswohnungen an die Beteiligte zu 3), wobei sie in derselben notariellen Urkunde zugleich die Auflassung erklÃ¤rten. Nach der TeilungserklÃ¤rung bedarf die VerÃ¤uÃŸerung des Wohnungseigentums der Billigung des Verwalters. Nachdem der Verwalter zunÃ¤chst die Zustimmung zur VerÃ¤uÃŸerung vor dem mit der DurchfÃ¼hrung des Vertrages betrauten Notar erklÃ¤rt und das Grundbuchamt die bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen hatte, widerrief er am 11.7.2016 seine Zustimmung gegenÃ¼ber dem Notar und teilte das dem Grundbuchamt mit. Am 6.9.2016 beantragte der Notar die Eintragung der Auflassung.
Das Grundbuchamt beanstandete mit ZwischenverfÃ¼gung vom 13.9.2016 das Fehlen der Verwalterzustimmung. Das OLG wies die Beschwerde der Beteiligten zu 2) zurÃ¼ck. Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2) hob der BGH die BeschlÃ¼sse von OLG und Grundbuchamt - AG - auf und wies es an, den Antrag vom 6.9.2016 auf Umschreibung des Eigentums an den Wohnungseigentumsrechten nicht aus den in der ZwischenverfÃ¼gung vom 13.9.2016 genannten GrÃ¼nden abzulehnen.
Das OLG nimmt zwar zutreffend an, dass das Grundbuchamt ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach Â§ 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen zu beachten hat. Denn die VerÃ¤uÃŸerung ist nach Â§ 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist. Ist die Zustimmung - wie hier - von dem Verwalter zu erklÃ¤ren, so sind die ZustimmungserklÃ¤rung in der Form des Â§ 29 GBO sowie die Verwaltereigenschaft desjenigen, der die ErklÃ¤rung abgegeben hat, gem. Â§ 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen. Diese Nachweise sind hier aber auch erbracht worden. Der Wirksamkeit der von dem Verwalter erklÃ¤rten Zustimmung steht deren Widerruf nicht entgegen, weshalb das Grundbuchamt die Eintragung nicht von der Vorlage einer erneuten ZustimmungserklÃ¤rung abhÃ¤ngig machen durfte.
Die Zustimmung zu der VerÃ¤uÃŸerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedÃ¼rftige WillenserklÃ¤rung, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den Â§Â§ 182 ff. BGB zu beurteilen sind. Nach Â§ 183 Satz 1 BGB ist die vorherige Zustimmung (Einwilligung) bis zu der Vornahme des RechtsgeschÃ¤fts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden RechtsverhÃ¤ltnis sich ein anderes ergibt. Folglich ist die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der WohnungseigentÃ¼mer zu einer Ãœbertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet, bis zu dem Vertragsschluss widerruflich, die nach Vertragsschluss erteilte Zustimmung (Genehmigung) hingegen in Bezug auf das VerpflichtungsgeschÃ¤ft unwiderruflich. Allerdings ist umstritten, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zu dem dinglichen RechtsgeschÃ¤ft, also zu der VerfÃ¼gung des WohnungseigentÃ¼mers Ã¼ber das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.
Der Senat hat die Frage fÃ¼r Â§ 12 WEG bislang nicht entschieden, sondern ausdrÃ¼cklich offen gelassen. In der Vergangenheit ist er allerdings davon ausgegangen, dass das Zustimmungserfordernis nach Â§ 12 WEG eine Ausnahme von Â§ 137 BGB darstellt. Er hÃ¤lt es ferner fÃ¼r zulÃ¤ssig, durch Regelungen nach Â§ 15 WEG als Ausgestaltung des Inhalts des Wohnungseigentums ein Zustimmungserfordernis etwa fÃ¼r mit dem Gebrauch des Wohnungseigentums verbundene dingliche Rechte vorzusehen. FÃ¼r das Zustimmungserfordernis nach Â§ 5 Abs. 1 ErbbauRG, an das die Regelung in Â§ 12 WEG anknÃ¼pft und auf dessen VerstÃ¤ndnis sich das OLG entscheidend stÃ¼tzt, hat der Senat die Streitfrage - nach Erlass der Beschwerdeentscheidung - im Sinne der zuletzt genannten Meinung entschieden.
Ist als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass der Erbbauberechtigte zur VerÃ¤uÃŸerung des Erbbaurechts der Zustimmung des GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mers bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung Ã¼ber die VerÃ¤uÃŸerung wirksam geworden ist. Diese Entscheidung ist ungeachtet teilweise geÃ¤uÃŸerter Kritik an Elementen der BegrÃ¼ndung im Ergebnis zustimmend aufgenommen worden. Der Senat hat seine Entscheidung auch damit begrÃ¼ndet, dass der dem Zustimmungsvorbehalt des Â§ 5 Abs. 1 ErbbauRG nachgebildete Zustimmungsvorbehalt des Â§ 12 WEG nach inzwischen Ã¼berwiegender Ansicht im gleichen Sinne verstanden wird, und damit schon seinerzeit zu erkennen gegeben, dass er die Vorschrift ebenso versteht. Daran hÃ¤lt der Senat fest. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der WohnungseigentÃ¼mer zur VerÃ¤uÃŸerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer WohnungseigentÃ¼mer oder - wie hier - des Verwalters bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung Ã¼ber die VerÃ¤uÃŸerung wirksam geworden ist.
Sinn und Zweck von Â§ 12 WEG erfordern es, auch unter BerÃ¼cksichtigung der Interessen des verÃ¤uÃŸernden WohnungseigentÃ¼mers, des Erwerbers und des zustimmungspflichtigen WohnungseigentÃ¼mers bzw. - hier - Verwalters oder Dritten nicht, letzterem den Widerruf seiner zu der VerÃ¤uÃŸerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche RechtsgeschÃ¤ft zu ermÃ¶glichen. Dieser hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prÃ¼fen, ob wichtige GrÃ¼nde fÃ¼r deren Verweigerung vorliegen. Aber auch wenn ihm trotz entsprechender PrÃ¼fung erst nach Erteilung der Zustimmung UmstÃ¤nde bekannt werden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigten, erscheint der zustimmungsberechtigte WohnungseigentÃ¼mer oder Dritte hinsichtlich der Widerruflichkeit seiner ErklÃ¤rung nicht schutzbedÃ¼rftiger und -wÃ¼rdiger als der verÃ¤uÃŸernde WohnungseigentÃ¼mer, der bei einem mÃ¶glichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Ãœbertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfÃ¼llen kÃ¶nnte.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 23.04.2019 11:14