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Timestamp: 2016-10-24 20:22:26+00:00
Document Index: 160036188

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 93', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 93']

100 IA 433
100 Ia 43361. Extrait de l'arr�t du 23 octobre 1974 dans la cause Association des locataires de Meyrin-Parc et consorts contre Gen�ve, Conseil d'Etat
Art. 4 Cst. Informalit�. R�troactivit�. Droit d'�tre entendu. 1. Informalit� r�par�e dans la proc�dure cantonale (consid. 3). 2. R�troactivit�: cas particulier o� l'effet r�troactif d'une d�cision doit �tre admis, �tant finalement dans l'int�r�t des recourants (consid. 6). 3. Le droit d'�tre entendu d�coulant directement de l'art. 4 Cst. ne conf�re le droit de consulter les pi�ces du dossier qu'aux personnes qui sont impliqu�es comme parties dans une proc�dure (consid. 7). Faits � partir de page 433
BGE 100 Ia 433 S. 433
A.- Deux groupes de deux immeubles locatifs, propri�t� de deux soci�t�s immobili�res (S.I. Meyrin-Parc C et S.I. Meyrin-Parc D), ont �t� construits en vertu d'autorisations accord�es en application de la loi genevoise du 29 juin 1957 BGE 100 Ia 433 S. 434
"sur le d�veloppement de l'agglom�ration urbaine" (en abr�g�: LDAU) et sont occup�s d�s le 1er juillet 1962. Le Conseil d'Etat en a limit� le prix des loyers pour dix ans d�s le 1er juillet 1962. Ces immeubles ont �t� acquis en 1967 par deux fondations en faveur du personnel de Swissair, � la suite de quoi les soci�t�s immobili�res ont �t� liquid�es. Auparavant, l'administration fiscale cantonale s'�tait d�clar�e pr�te � accorder une exon�ration fiscale totale pour une dur�e de vingt ans, en application de la loi du 24 f�vrier 1961 "autorisant le Conseil d'Etat � cautionner des pr�ts hypoth�caires et � octroyer des exemptions fiscales en vue d'encourager la cr�ation de logements � loyers mod�r�s" (dite loi HLM).
Sur demande des fondations, une augmentation de loyer de 10% a �t� autoris�e d�s le 1er juin 1972 par le Service HLM du D�partement cantonal des Finances, qui a pr�cis� qu'il s'agissait du premier �chelon d'une hausse totale � r�partir dans le temps et qui serait fix�e d�finitivement lorsque le programme d�taill� de revision technique des immeubles serait connu. Le renouvellement des baux aux nouvelles conditions a �t� accept� par les locataires, soit imm�diatement, soit apr�s comparution devant la Commission de conciliation en mati�re de baux d'appartements; les avenants �tablis � cette occasion contiennent une clause autorisant le bailleur � modifier le loyer en cours de bail - moyennant un avis de trente jours - dans la mesure o� il y sera autoris� par l'Etat de Gen�ve.
B.- Par deux arr�t�s du 23 mai 1973, le Conseil d'Etat a accord� aux fondations une exon�ration fiscale de vingt ans, en la soumettant � certaines conditions. Dans les consid�rants de ces arr�t�s, il prend acte des plans financiers relatifs aux immeubles, indiquant le montant des �tats locatifs de chaque groupe d'immeubles. Par deux arr�t�s du 11 juillet 1973, le Conseil d'Etat a modifi� ceux du 23 mai 1973 dans leur expos� des motifs, admettant que les �tats locatifs soient port�s � des montants sup�rieurs d�s le 1er juin 1972, puis d�s le 1er septembre 1973.
Le Service HLM a communiqu� les arr�t�s du 11 juillet 1973 � l'agence immobili�re mandataire des recourants, pr�cisant qu'elle pouvait notifier les nouvelles conditions aux locataires, au moins trente jours avant la date d'application des nouveaux prix, ce qui a �t� fait par lettres du 18 juillet 1973.BGE 100 Ia 433 S. 435
C.- Le 22 septembre 1972, l'Association genevoise de d�fense des locataires (en abr�g�: ASLOCA), agissant au nom d'un certain nombre de locataires des immeubles en question, avait demand� au Service HLM si l'autorisation d�finitive de la hausse de 1972 avait �t� accord�e par le Conseil d'Etat. Le Service HLM avait r�pondu que la hausse de 10% n'�tait qu'un premier �chelon et que l'arr�t� du Conseil d'Etat consacrerait d�finitivement une seconde hausse, qui ne pourrait toutefois �tre chiffr�e que lorsque la r�gie aurait fourni tous les �l�ments d'appr�ciation n�cessaires. L'ASLOCA avait r�agi contre cette mani�re de faire et demand� des explications par lettre du 29 septembre 1972, qui �tait rest�e sans r�ponse, de m�me que des rappels ult�rieurs. Finalement, apr�s nouveau rappel du 10 ao�t 1973, le Service HLM a r�pondu le 21 ao�t 1973 que, par arr�t�s du 11 juillet 1973, le Conseil d'Etat avait d�finitivement autoris� l'augmentation des �tats locatifs. Les textes desdits arr�t�s n'ont pas �t� communiqu�s � l'ASLOCA, malgr� sa demande expresse.
D.- Agissant par la voie du recours de droit public, l'Association des locataires de Meyrin-Parc et plusieurs locataires des immeubles en cause, tous repr�sent�s par l'ASLOCA, ont demand� au Tribunal f�d�ral d'annuler les arr�t�s du Conseil d'Etat du 11 juillet 1973, pour arbitraire et violation du principe de la non-r�troactivit� des d�cisions administratives.
Le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours au sens des consid�rants.
3. Le Service HLM n'�tait pas comp�tent pour prononcer lui-m�me l'assujettissement des immeubles en cause � la loi HLM, ni d'ailleurs pour autoriser une augmentation de l'�tat locatif; cette comp�tence appartient exclusivement au Conseil d'Etat, en vertu de la loi HLM. Mais l'informalit� qui frappait cet assujettissement a �t� r�par�e par les arr�t�s du Conseil d'Etat du 23 mai 1973, que les recourants n'attaquent pas dans leur recours de droit public.
Il est vrai qu'ils ne connaissaient pas ces arr�t�s au moment du d�p�t de leur recours, ni ne savaient que l'assujettissement n'avait �t� prononc� tout d'abord que par le Service HLM. Ils BGE 100 Ia 433 S. 436n'ont eu connaissance desdits arr�t�s que par la r�ponse des intim�s � leur recours, r�ponse qui leur a �t� communiqu�e en vertu de l'art. 93 al. 2 OJ. S'ils s'estimaient l�s�s par ces arr�t�s, ils auraient pu les attaquer dans les trente jours d�s cette communication, ce qu'ils n'ont pas fait. Ainsi, l'assujettissement des immeubles au r�gime de la loi HLM d�s le 1er janvier 1968 est devenu d�finitif.
6. Le grief essentiel des recourants consiste � soutenir que les d�cisions attaqu�es sont arbitraires parce qu'elles contreviennent au principe fondamental de la non-r�troactivit� des d�cisions administratives. Ce grief, comme le pr�c�dent, vise ainsi les arr�t�s du 11 juillet 1973 en tant seulement qu'ils autorisent r�troactivement une hausse de loyer � dater du 1er juin 1972.
Les recourants fondent leur grief, non pas sur un principe de droit cantonal, mais - selon ce qu'on peut d�duire de leur argumentation - sur les r�gles d�coulant directement de l'art. 4 Cst. Ils invoquent � cet effet les principes pos�s par la jurisprudence f�d�rale.
Mais on peut se dispenser d'examiner si les arr�t�s du Conseil d'Etat remplissent les conditions g�n�rales auxquelles la jurisprudence soumet la r�troactivit� des actes administratifs, car il s'agit en l'esp�ce d'un cas particulier dans lequel l'effet r�troactif des d�cisions du Conseil d'Etat du 11 juillet 1973 ne saurait �tre annul�, pour les motifs que l'on va voir:
Les immeubles en cause n'ont �t� assujettis par le Conseil d'Etat au r�gime HLM que par les arr�t�s du 23 mai 1973. Si l'on faisait abstraction de l'effet r�troactif que le Conseil d'Etat a donn� � ces derniers arr�t�s, lesdits immeubles seraient demeur�s assujettis au r�gime r�sultant des arr�t�s du 24 juin 1960 et du 29 avril 1966, c'est-�-dire au contr�le des loyers r�sultant de la LDAU, et ce pour une dur�e de 10 ans d�s le 1er juillet 1962, soit jusqu'au 30 juin 1972. Cela signifierait que les fondations propri�taires des immeubles auraient �t� lib�r�es du contr�le des loyers avec effet au 1er juillet 1972. Quels que soient les vices dont les d�cisions du Service HLM sont affect�es, le Conseil d'Etat a donc agi dans l'int�r�t des locataires en "consacrant" apr�s coup ces d�cisions.
Comme les recourants admettent la validit� de la r�troactivit� des arr�t�s du 23 mai 1973, contre lesquels ils n'ont pas BGE 100 Ia 433 S. 437recouru, ils ne peuvent contester celle des arr�t�s du 11 juillet, qui rectifient une erreur �vidente commise par le Conseil d'Etat dans ses arr�t�s du 23 mai, o� il se r�f�rait � un rapport du Service HLM du 20 janvier 1971, sans tenir compte de la d�cision de ce service du 27 avril 1972. Les arr�t�s du 11 juillet 1973 rectifient cette erreur et, s'ils pr�voient un effet r�troactif, cet effet ne porte que sur les hausses d�j� r�alis�es d�s le 1er juin 1972. Il serait donc artificiel et illogique de ne prendre les arr�t�s du 11 juillet, dans la mesure o� ils portent sur une p�riode pass�c, que pour eux-m�mes, sans consid�rer que, portant rectification de ceux du 23 mai, ils ne peuvent �tre dissoci�s de ces derniers. On ne saurait admettre que l'assujettissement au r�gime HLM emporte des effets de r�troactivit� et ne pas admettre en m�me temps que l'autorit� comp�tente puisse fixer r�troactivement les loyers en fonction de ce r�gime.
Les recourants ne sont pas l�s�s par l'effet r�troactif des arr�t�s du Conseil d'Etat, puisque c'est gr�ce � cet effet r�troactif que leur protection continue � �tre assur�e. Leur grief doit donc �tre rejet�.
7. Les recourants se plaignent �galement de ce que des hausses de loyers leur soient impos�es sans qu'aucune explication valable ne soit donn�e; ils trouvent le proc�d� d'autant plus inadmissible que les immeubles en cause ne sont pas soumis, disent-ils, � l'arr�t� f�d�ral du 30 juin 1972 "instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif", l'art. 4 lettre b de l'ordonnance d'ex�cution du Conseil f�d�ral, du 10 juillet 1972, excluant les logements construits avec l'aide des pouvoirs publics, dans la mesure o� le loyer est soumis au contr�le des autorit�s.
On peut se demander s'ils veulent par l� se plaindre d'une violation du droit d'�tre entendu. En tout cas, ils ne font �tat d'aucune disposition cantonale qui leur donnerait le droit d'intervenir dans la proc�dure de limitation des loyers. Quant au droit d'�tre entendu d�coulant directement de l'art. 4 Cst., s'il comprend en principe le droit de consulter les pi�ces du dossier (RO 95 I 106), il n'est cependant ouvert qu'aux personnes qui sont impliqu�es comme parties dans une proc�dure (RO 83 I 155), ce que les recourants ne sont pas dans la proc�dure r�sultant de l'application de la loi HLM. En effet, l'Etat ne fixe que le maximum des loyers qui peuvent �tre BGE 100 Ia 433 S. 438per�us par le propri�taire, mais n'intervient pas directement dans le rapport de droit priv� entre bailleur et locataire. Les locataires ne sont, dans cette proc�dure, que des tiers int�ress�s. Le fait que, par la carence des autorit�s genevoises, ils n'ont pas re�u d'explication ne saurait donc entra�ner l'admission du recours.
On peut douter d'autre part que les immeubles en cause soient soustraits � l'application des mesures contre les abus dans le secteur locatif, bien que les parties l'affirment, sans pr�tendre cependant qu'ils auraient �t� "construits avec l'aide du canton", condition de l'application de l'art. 4 lettre b de l'ordonnance du 10 juillet 1972. Mais cette question n'a pas � �tre tranch�e en l'esp�ce.
art. 93 al. 2 OJ