Source: https://www.ra-kotz.de/wohnrechtausuebung_nichtausuebung.htm
Timestamp: 2018-02-21 20:47:00
Document Index: 104259241

Matched Legal Cases: ['§ 1093', '§ 1092', '§ 313', '§ 313', '§ 313', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 562', '§ 563', '§ 1093', 'BGH', '§ 1030']

Wohnungsrechtbestellung - Nichtausübung - RA Kotz
Az.: V ZR 168/07
Versäumnisurteil vom 09.01.2009
LG Münster, Az.: 10 O 538/06, Urteil vom 25.04.2007
OLG Hamm, Az.: 5 U 80/07, Urteil vom 17.09.2007
In dem Rechtsstreit hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes auf die mündliche Verhandlung vom 9. Januar 2009 für Recht erkannt:
Die inzwischen pflegebedürftige Mutter wird seit dem Jahr 2001 in einem Pflegeheim betreut. Die durch ihre Einkünfte nicht gedeckten Heimpflegekosten übernimmt der Kläger als Träger der Sozialhilfe. Er leitete durch bestandkräftigen Bescheid „einen vertraglichen Ausgleichsanspruch für das nicht mehr in natura wahrnehmbare Wohnrecht” der Mutter bis zur Höhe der gewährten Sozialhilfe auf sich über.
Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass das Wohnungsrecht der Mutter trotz ihres Umzugs in ein Pflegeheim fortbesteht (vgl. Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff.) und dass der Kläger etwaige Zahlungsansprüche der Mutter wegen der Nichtausübung des Wohnungsrechts auf sich übergeleitet hat.
Richtig ist auch, dass Grundlage solcher Zahlungsansprüche nur eine schuldrechtliche Vereinbarung, nicht aber das dingliche Wohnungsrecht als solches sein kann. Als Recht, ein Gebäude oder den Teil eines solchen unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB), verpflichtet es den Eigentümer lediglich, diese Nutzung zu dulden. Geldersatzansprüche des Berechtigten begründet ein Wohnungsrecht auch dann nicht, wenn der Berechtigte es aufgrund der Gestattung des Eigentümers einem anderen zur Ausübung überlassen darf (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
a) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen nimmt das Berufungsgericht ferner an, die Beklagte und ihre Mutter hätten für den Fall, dass diese ihr Wohnungsrecht auf absehbare Zeit, möglicherweise auch dauerhaft, nicht ausüben könne, keine Vereinbarung getroffen, die eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten begründe. Der Grundstückskaufvertrag von 1979 enthält lediglich die Verpflichtung der Beklagten, ihrer Mutter im Gegenzug zu der Übereignung des Grundstücks ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungs-recht zu bestellen.
b) Richtig ist auch, dass eine Anpassung dieses Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (vgl. § 313 BGB) nicht in Betracht kommt. Selbst wenn ihm die übereinstimmende Erwartung von Mutter und Tochter zugrunde gelegen haben sollte, die Mutter werde das Wohnungs-recht bis zu ihrem Tode ausüben können, fehlt es jedenfalls an der für eine gerichtliche Vertragsanpassung notwendigen Voraussetzung der unvorhergesehenen Änderung der Umstände, die Geschäftsgrundlage geworden sind (vgl. Erman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., § 313 Rdn. 24). Bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts muss jeder Vertragsteil grundsätzlich damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann. Der Umzug in ein Pflegeheim ist daher in aller Regel kein Grund, den der Bestellung eines lebenslangen Wohnungsrechts zugrunde liegenden Vertrag nach § 313 BGB anzupassen (vgl. Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff [dort noch offen gelassen]; ebenso: Krauß, NotBZ 2007, 129, 130; Mayer, DNotZ 2008, 672, 678; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15).
c) Rechtsfehlerhaft erwägt das Berufungsgericht indessen nicht die – gegenüber der Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorrangige (vgl. BGHZ 90, 69, 74; BGH, Urt. v. 24. Januar 2008, III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562, 563 Rdn. 12 m.w.N.) – ergänzende Auslegung des der Bestellung des Wohnungsrechts zugrunde liegenden Vertrages. Sie ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die eingetretene Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse objektiv vorhersehbar war. Eine ergänzende Vertragsauslegung käme mangels Regelungslücke nur dann nicht in Betracht, wenn die Vertragsparteien ihre Vereinbarung auch für den Fall eines Umzugs der Mutter in ein Pflegeheim bewusst als abschließend angesehen hätten (vgl. Senat, BGHZ 111, 110, 115). Wurde die Möglichkeit eines Wegzugs dagegen nicht bedacht oder in der unzutreffenden Annahme, das Wohnungsrecht würde dann erlöschen, irrtümlich für nicht regelungsbedürftig gehalten, ist eine ergänzende Vertragsauslegung möglich und geboten.
Das angefochtene Urteil kann demnach keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil der Senat die erforderliche ergänzende Vertragsauslegung nicht selbst vornehmen kann (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Mit ihrer Berufung hat die Beklagte gegen die von dem Landgericht vorgenommene ergänzende Auslegung des notariellen Grundstücksvertrages, nach der die Beklagte zur Vermietung der Wohnung berechtigt ist, Einnahmen hieraus jedoch der Mutter zustehen, Einwendungen tatsächlicher Art erhoben, die das Berufungsgericht bislang nicht geprüft hat. Das wird nachzuholen sein.
Ebenso wenig wird im Zweifel anzunehmen sein, dass ein dem Wohnungsberechtigten nahestehender Eigentümer verpflichtet sein soll, ein Nutzungsentgelt an den Wohnungsberechtigten zu zahlen, wenn er die Wohnung für eigene private Zwecke nutzt oder wenn er sie einem nahen Familienangehörigen zur Nutzung überlässt. Die familiäre Verbundenheit wird häufig, wenn auch nicht zwingend, die Annahme rechtfertigen, dass eine Nutzung der Wohnung innerhalb der Familie unentgeltlich erfolgen sollte.
Etwas anderes folgt nicht daraus, dass das Wohnungsrecht der Alterssicherung des Berechtigten dient. Denn das bedeutet nicht, dass der Eigentümer die Verpflichtung übernommen hat, die Wohnung auch dann zur Sicherung der Lebensgrundlage des Berechtigten einzusetzen, wenn dieser sein Wohnungs-recht nicht mehr ausüben kann (a.A. Gühlstorf/Ette, ZfF 2007, 265, 268). Insbesondere kann ein solcher Wille nicht aus der Regelung in § 1093 Abs. 2 BGB abgeleitet werden, wonach der Wohnungsberechtigte unter anderem befugt ist, die zu seiner Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen (a.A. OLG Köln ZMR 1995, 256; OLG Celle MDR 1998, 1344; Brückner, NJW 2008, 1111, 1112). Eine Befugnis, die Wohnung Dritten zu überlassen, folgt daraus auch unter Berücksichtigung der sich seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches gewandelten Verhältnisse nicht. Mit der Bestellung eines Wohnungsrechts haben die Parteien die Alterssicherung im Zweifel bewusst auf ein höchstpersönliches Nutzungsrecht beschränkt (ebenso Mayer, DNotZ 2008, 672, 685; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15 f.). Diesem im Übergabevertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen darf die ergänzende Vertragsauslegung nicht widersprechen (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310, 2311). Das wäre indessen der Fall, wenn der Eigentümer nach einem Wegzug des Berechtigten verpflichtet wäre, die Wohnung zu vermieten oder der Vermietung durch den Berechtigten zuzustimmen, um mittels der Erträge der Wohnung zu dessen finanzieller Absicherung beizutragen. Das Wohnungsrecht würde dadurch in unzulässiger Weise um Elemente eines – von den Parteien gerade nicht gewählten – Nießbrauchs an der Wohnung (§§ 1030 Abs. 1, 1059 Satz 2 BGB) erweitert (vgl. Senat, Beschl. v. 23. Januar 2003, V ZB 48/02, NJW-RR 2003, 577, 578).