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Timestamp: 2013-06-20 07:54:49
Document Index: 125684662

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§23', '§16', '§16', '§ 242', '§ 23', 'BGH']

Nichtigkeit/Ungültigkeit eines WEG-Beschlusses (Änderung Kostenverteilungsschlüssel) Mietrecht, Wohnungseigentum
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30.01.2011 19:58 | Preis: ***,00 € |
Bin Eigentümer einer Wohnung mit 10% MEA (Mieteigentumsanteil). Das Haus hat insgesamt 10 Wohnungen.
Das Grundstück hat 3 Stellpätze. An zwei Stellplätzen habe ich Sondernutzungsrechte. Der dritte Stellplatz wurden keinem Eigentümer zugeordnet.
Am 5.6.2010 erhalte ich von der Hausverwaltung eine Einladung zur WEG-Versammlung.
Unter TOP 5 der Einladung steht: "Beschluss über die Bildung einer Sonderumlage in Höhe von 5.000€ zur Instandsetzung der Zufahrt (Beschlussfassung)"
Am 1.7.2010 findet die Versammlung im Büro der Hausverwaltung statt.
Zu meiner Überraschung soll unter TOP5 auch der Kostenverteilungsschlüssel zu meinem Nachteil abgeändert werden.
TOP 5, Beschlussantrag:
"Die Wohneigentümergemeinschaft beschließt eine Sonderumlage in Höhe von 5.000€ für die Instandsetzung der ZUFAHRT zu den Parkplätzen. DIE KOSTEN WERDEN ZU 2/3 DEM EIGENTÜMER DER EINHEIT 1 (ich) UND 1/3 AUF DIE GESAMTE EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT VERTEILT. Die Fälligkeit wird für den 1.11.2010 festgelegt"
"Abstimmungsergebnis ermittelt durch Stimmenauszählung:
7.000 Ja-Stimmen , 1.000 Nein-Stimmen , 1.000 Enthaltungen
Der Beschlussantrag wurde somit angenommen"
Kosten habe ich bisher immer mit meinem MEA (10%) getragen.
Unsere Teilungserklärung regelt, das die Stimme eines Eigentümers seinem MEA entspricht.
Laut § 16 Abs.4 darf der Kostenverteilungsschlüssel jedoch geändert werden, wenn 3/4 aller Eigentümer (nach "Köpfen") zustimmen.
Dabei hat jeder Eigentümer nur eine Stimme (egal wieviele Wohnungen er besitzt).
In der Versammlung wurde lediglich ein Abstimmungsergebnis nach MEA ermittelt und dieses im Protokoll und Beschlussbuch festgehalten.
Ein Abstimmungsergebnis nach "Köpfen" wurde nicht ermittelt.
6 der 10 Wohnungen gehören einem einzigen Eigentümer.
Wäre das Abstimmungsergebnis "nach Köpfen" ermittelt worden, würde das Ergebnis so aussehen:
JA: Eigentümer A, persönlich anwesend (Eigentümer von 6 Wohnungen!)
JA: Eigentümer B, nicht anwesend (Stimmausübung durch Hausverwaltung anhand einer Abstimmungsvollmacht)
NEIN: Eigentümer C (ich), persönlich anwesend
Enthaltung: Eigentümer D (nicht anwesend, Stimmausübung durch Hausverwaltung gemäß schriftlicher Abstimmungsanweisung)
Eigentümer E war weder anwesend, noch vertreten.
Ich habe innerhalb der 1-Monatsfrist Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss erhoben, und innerhalb der 2-Monatsfrist die Klage begründet. Jedoch habe ich leider die Kostenrechnung erst 5 Wochen nach Erhalt bezahlt.
Dadurch ist die Klage nach Ansicht des Gerichts nicht "demnächst" zugestellt, und Anfechtungsgründe gegen den Beschluss scheiden nach Ansicht des Gerichs aus. Eine "Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand" wurde nicht gewährt.
Ich kann deshalb nur noch NICHTIGKEITSGRÜNDE gegen den Beschluss vorgetragen.
Ich weiß nicht ob folgende Sachverhalte eine Nichtigkeit begründen:
Der Gegenstand des Beschlusses (Änderung Kostenverteilungsschlüssel) war in der Einladung/Einberufung nicht erwähnt (Verstoß gegen §23 Abs.2 WEG)
Es ist keine Abstimmung nach Köpfen erfolgt und festgestellt. (Verstoß gegen §16 Abs.4 WEG)
Es haben nur 2 von 6 Eigentümer zugestimmt (Verstoß gegen §16 Abs.4 WEG)
Fehler bei der Abstimmungsanweisung:
Dem Einladungsschreiben war eine Abstimmmungsanweisung beigefügt.
Eigentümer "D" hat hierbei unter Beschlusssvorlage TOP 5 "Enthaltung" angekreuzt.
Eigentümer "B" erteile der Hausverwaltung eine Abstimmungsvollmacht, wo die Hausverwaltung in eigenem Ermessen über die im Einladungsschreiben erwähnten TOP abstimmen konnte. Die Hausverwaltung stimmte mit "Ja".
Eigentümer "B" und "D" wußten aber von einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nichts, da dies in der Einberufung/Einladung nicht erwäht war.
Konnten hieraus Nichtigkeitsgründe hergeleitet werden (z.B. Vertoß gegen Treu und Glauben § 242 BGB, unzureichende Vollmacht zur Stimmausübung, Vollmachtsmißbrauch)?
Vielleicht gibt es andere Nichtigkeitsgründe (z.B. Beschluss nicht genau definiert, Kostenverteilungsschlüssel willkürlich).
Bitte nur Antworten, wenn mind. zwei hier greifende Nichtigkeitsgründe genannt werden können (incl. Gesetzesverweis, Urteil höherer Gerichte, Kommentar). Danke
30.01.2011 | 21:49	Sehr geehrter Fragesteller, gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt: Gem. § 23 IV 1 WEG sind Beschlüsse nichtig, die gegen Rechtsvorschriften verstossen, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann.
Zwar wird bei der Bestimmtheit der einzelnen Punkte in der Einladung regelmäßig ein großzügiger Masstab angewendet. Gefordert wird von der Rechtsprechung nur, dass eine Vorbereitung auf die Beschlussfassung möglich ist und die möglichen Folgen einer Nichtteilnahme erkennbar sind (vgl. BayObLG NJW-RR 04, 1092). Allerdings wären solche Verstösse nicht nicht nichtig, sondern anfechtbar (vgl. Bay ObLG NZM 01, 133).
Dennoch sehe ich eine Änderung des Verteilungsmasstabs, wie hier, als Beschluss an, der nichtig sein müsste, denn er greift derart massiv in die Rechte ein, dass Verstösse dagegen nicht hingenommen werden müssen.
Dies insbesondere deshalb, weil der vereinbarte Verteilungsschlüssel das nach Ihren Angaben nicht der Gemeinschaftsordnung entspricht und eine Änderung bereits in der Einladung deutlich hätte gemacht werden müssen.
Auch die fehlende qualifizierte Mehrheit wäre natürlich ein Mangel, der aber durch Anfechtungsklage geltend gemacht werden müsste, BGH NJW 01, 3339).
Um die Sache qualifiziert prüfen zu können, müssten Sie mir die Gemeinschaftsordnung zur Verfügung stellen, z.B. durch Übersendung per E-Mail!!.
Nachfrage vom Fragesteller	31.01.2011 | 00:53
Sie Schreiben: "Dennoch sehe ich eine Änderung des Verteilungsmasstabs, wie hier, als Beschluss an, der nichtig sein müsste, denn er greift derart massiv in die Rechte ein, dass Verstösse dagegen nicht hingenommen werden müssen."
Auf welche Gesetzte/Urteile/Kommentare würden Sie sich dabei stützen?
Es ist keine Abstimmung nach Köpfen erfolgt und festgestellt. Ist das ein Nichtigkeitsgrund?
Fehlt ggf. die Beschlusskompetenz (es waren zwei Eigentümer anwesend, sowie zwei ggf. ungenügende Abstimmungsvollmachten für Kostenverteilungsänderung).
Bitte Antwort begründen (mit Verweis auf Gesetz, Urteil etc.)
31.01.2011 | 08:23
Ich werde darauf im LAufe des Tages zurückkommen, wahrscheinlich erst am Nachmittag.
Nichtigkeit/Ungültigkeit eines WEG-Beschlusses
Nichtigkeit/Ungültigkeit eines WEG-Beschlusses (Änderung Kostenverteilungsschlüssel) Mietrecht, Wohnungseigentum © QNC 2013 Haftungsausschluss