Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/HV-fordert-heizkosten-nachzahlung-trotz-defekter-heizung--f274066.html
Timestamp: 2020-01-19 05:15:02
Document Index: 340409302

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 536', '§ 9', '§ 9', '§9', '§ 9']

www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumKautionHV fordert heizkosten ...
Hallo, wir haben ein Problem mit der Heizkostenabrechnung. Wir sind im Dezember 2013 eingezogen (mietwohnung in berlin). Eine der Heizungen liess sich nicht abschalten und lief durchgehend. Die hausverwaltung hat eine firma beauftragt die festgestellt hat, dass zur behebung des problems die ganze anlage runtergefahren werden muss. das konnte aber erst im frühjahr passieren und man hat uns vorsorglich eine mietgutschrift von 100,- angeboten. damals haben wir gesagt, dass wir erst die abrechnung abwarten wollen, da wir nicht beurteilen können, ob das im verhältnis zu den mehrkosten steht. nun kam eine nachzahlungsaufforderung von über 360,- mit der wir überhaupt nicht einverstanden sind. die HV besteht aber darauf. was können wir tun?
hier meine email vom 5.5.:
heute habe ich Ihr Schreiben bezüglich der Nebenkosten-Abrechnung erhalten. Leider sind Sie darin nicht auf die Angelegenheit mit der Heizung eingegangen.
(„Seit dem Einzug im Dezember 2013 hatten wir nachweislich massive Probleme mit der Heizung. Der Heizkörper im Wohnzimmer lief mehrere Monate durchgehend auf voller Leistung und es war uns nicht möglich den Heizkörper abzuschalten. Seinerzeit hiess es, dass das Problem erst im Frühjahr behoben werden könnte, da die komplette Anlage runtergefahren werden musste. Somit sind Heizkosten entstanden für die wir nicht verantwortlich waren. Im November hatten wir erneut Probleme mit der Heizung über die wir Sie informiert haben. Bitte sehen Sie sich die Abrechnung doch noch einmal an unter Berücksichtigung der angebrachten Punkte an und lassen mich wissen in wie weit die Abrechnung angepasst werden kann.")
Ferner möchte ich hinzufügen, dass wir auf eigene Kosten Thermostate mit Zeitschaltuhrfunktion installiert haben, was unser bewustes und kostenbewusstes Handeln unterstreichen sollte.
Auf der Abrechnung sind 9 Zähler gelistet. 8 davon haben einen durchschnittlichen Wert von 3,5 Einheiten. Ein Wert liegt völlig unverhältnismäßig bei 20 Einheiten. In der Anlage finden Sie Ihr Schreiben vom Januar 2014. Da ich seinerzeit nicht beurteilen konnte, ob die angebotenen 100,- Euro in einem angemessen Verhältnis stehen, habe ich Ihnen mitgeteilt, dass ich zunächst die Abrechnung abwarten möchte.
Wenn ich mit meiner Vermutung richtig liege und die Problemheizung für den Wert von 20 Einheiten verantwortlich ist, dann sollte dieser Wert auf einen Vergleichswert angepasst werden. Da es sich um einen der größeren Räume handelt, halte ich 5 Einheiten für realistisch. Somit sollte sich der Nachzahlungsbetrag um mindestens 200,- zu unseren gunsten verändern.
Ich bitte Sie dies noch einmal zu prüfen.
hier ist der letzte email verkehr bei dem ich (SK) der hausverwaltung antworte:
wir nehmen Bezug auf Ihre E-Mail vom 05.05.2015 hinsichtlich der Verbrauchswerte offensichtlich des Heizkörpers im Arbeitszimmer (HKV 0068873), wo nach Ihrer Einschätzung die angerechneten 20 Einheiten zu hoch angesetzt worden sind, gleichwohl dieser Raum einer der größeren Räume Ihrer Wohnung ist.
SK: ich habe gerade mal nachgesehen und kann bestätigen, dass die „Problemheizung" den Ista Leser 0068873 hat.
Bezüglich der 20 Einheiten haben wir die Daten aus der Heizkostenabrechnung nochmals geprüft. Nach Heizkostenverordnung wurden für Ihre Wohnung die Verbrauchswerte mittels Aufteilung nach Gradtaganteilen ermittelt. So werden Ihnen für den HKV 0068873 mit Ablesewert 20 nur 14,86 verbrauchte Einheiten berechnet (743 von 1000 DIN Gradtaganteilen). Aufgrund der Größe des Raumes und der gesamten Wohnung von 135 m² sind die Ihnen angerechneten Gesamtverbrauchseinheiten von 35,66 nachvollziehbar, auch im Vergleich zu den Durchschnitten der Verbräuche kleinerer Wohnungen.
SK: Das kann ich leider nicht nachvollziehen. Die folgenden Räume sind in etwas gleich gross (genaue Quadratmeterzahlen kann ich auf Wunsch gern nachliefern):
Wohnzimmer mit Problemheizung 0068873 hat laut Abrechnung 20 Einheiten
Esszimmer 0090466 und 0059195 haben laut Abrechnung zusammen 11,5 Einheiten (Wieso sind da eigentlich 2 Leser? Eigentlich ist es doch nur 1 Heizung??)
3. Zimmer 0079478 und 0079443 haben laut Abrechnung zusammen 4 Einheiten (Wieso sind da eigentlich 2 Leser? Eigentlich ist es doch nur 1 Heizung??)
Die 20 Einheiten stehen als in absolut keinem Verhältnis zu den anderen Werten.
Im Zusammenhang mit gemeldeten Mängeln an der Heizungsanlage haben wir auch hier die uns vorliegenden Unterlagen nochmals gesichtet. In dem betreffenden Abrechnungszeitraum 01.07.2013 bis 30.06.2014 haben wir am 05.12.2013 die Firma Klug beauftragt, eine Überprüfung der Heizkörperventile zu veranlassen, weil sie sich nicht regulieren lassen. Daraufhin wurden am 11.12.2013 zwei Heizkörperventile ausgebaut und neue Thermostat-Kopf Heimer K-Ventile eingebaut, die nach Rechnungslegung der Fa. Klug auch ordnungsgemäß liefen.
Sven Krohn: was heisst denn nach Rechnungslegung? Wir haben es doch anschliessend gleich wieder bemängeln müssen.
Am 09.01.2014 haben Sie Herrn G. (SK: Hauseigentümer der mit im Haus wohnt und sich bis Jahreswechsel 2013/14 selbst um so etwas gekümmert hat) darüber informiert, dass die Heizung heizt, obwohl sie ausgestellt ist. Leider lässt sich hier nicht nachvollziehen von welchem Heizkörper Sie sprechen und welcher Raum davon betroffen war. Gleichwohl gehen wir davon aus, dass im Januar 2014 die Heizung auf Grund der Witterung laufen musste.
SK: 0068873. Ich möchte noch mal betonen, dass wir sehr bewusst geheizt haben und Zeitschalt-Thermostate im Einsatz haben. Ja, es war Winter, aber hätte sich die Problemheizung abschalten lassen, dann hätten wir sie garantiert nicht 24 Stunden am Tag, 7 Tage die Woche laufen gelassen. Über die Weihnachtsfeiertage waren wir bis ins neue Jahr verreist und da liefen die Heizungen nur auf minimalster Leistung. Ausserdem wurde bei der Begehung der Wohnung festgestellt, dass die Fenster in einem sehr schlechten Zustand sind (und es auch schon vor Einzug waren). Auch das hat zu zusätzlichen Heizkosten geführt.
Die Höhe der von Ihnen beanstandeten Nachzahlungsforderung von 361,26 € lässt sich hauptsächlich darauf zurückführen, dass erst ab 01. Dezember 2013 (d. h. nur für sieben Monate) Heizkostenvorauszahlungen geleistet wurden und somit über die fünf Monate – überwiegende Sommermonate - nichts angespart werden konnte.
SK: wir sind ja auch erst am 1.12.13 eingezogen und haben somit nichts mit dem Heizverhalten oder den Vorauszahlungen des Vormieters zu tun?!
In der nächsten Abrechnung werden Ihre Vorschusszahlungen von monatlich 112,00 € für Heiz- und Warmwasserkosten für 12 Monate (= 1.344,00 €) berücksichtigt und mit den Kosten verrechnet. Erst nach Erstellung und Prüfung der nächsten Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist eine korrekte Einschätzung Ihres Verbrauchs und der Vorauszahlungen möglich.
Wann wird es die nächste Abrechnung geben? In dem Zusammenhang: Wann können wir mit der Rückerstattung der Kaution rechnen? Wir werden ab dem 1.6. keinen Zutritt mehr zur Wohnung haben und sind von der Ausführung der Schönheitsreparaturen befreit. Somit müsste das doch eigentlich schnell gehen.
Wir hoffen Ihnen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung näher erläutert zu haben und halten an der Korrektheit der Abrechnung fest. Die Nachzahlung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung in Höhe von 361,26 sowie aus der geänderten Betriebskostenabrechnung von 141,98 € (gesamt 503,24 €) wollen Sie bitte spätestens bis Monatsende begleichen. Sollten weitere Fragen bestehen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
SK: Bitte betrachten Sie meine Kommentare als Widerspruch zu Ihrer Email und Bitte zur erneuten Prüfung. Im Januar letzten Jahres haben Sie Ihre Einsicht mit dem Angebot einer Mietgutschrift zum Ausdruck gebracht und ich finde es sehr bedauerlich, dass von diesem Verständnis nun scheinbar nichts mehr über ist.
Kaution Kaution Abrechnung Heizkostenabrechnung Heizung
10.05.2015 | 18:10
Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Instandhaltung -hier die Reparatur der defekten Heizung- nicht nach, so macht er sich grundsätzlich nach Maßgabe des § 536a BGB schadensersatzpflichtig. Grundsätzlich notwenig ist ein Verschulden des Vermieters, welches vorliegend jedoch bejaht werden kann, denn trotz Kenntnis des Vermieters wurde hier die gebotene Reparatur nicht vorgenommen.
Ein Schaden ist hier in dem, durch den Defekt der Heizung verursachten, Mehrverbrauch im Vergleich zu dem Verbrauch, den Sie verursacht hätten, hätte die Heizung ordnungsgemäß funktioniert, zu sehen. Von der Verpflichtung zur Leistung des sich aus dem Mehrverbrauch ergebenden Nachzahlungsbetrages wären Sie dann befreit.
Dieser Mehrverbrauch kann allerdings nicht konkret quantifiziert werden. So dass § 9a HeizkostenV die Möglichkeit der Schätzung des Verbrauches durch den Vermieter ermöglicht.
§ 9a HeizkostenV besagt diesbezüglich:
Der Vermieter darf hier wählen:
1. Er schätzt den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen.
2. Er schätzt den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.
Ihren Angaben ist leider nicht zu entnehmen, dass der Vermieter überhaupt geschätzt hat, geschweige denn, welche der beiden Schätzmethoden er heran gezogen hat. Sie sollten daher weiterhin die Abrechnung bezüglich der Heizkosten zurückweisen und zur Erstellung einer korrekten Abrechnung auffordern. So lange eine korrekte Abrechnung für den betreffenden Zeitraum nicht vorliegt, brauchen Sie den auf die Heizkosten entfallenden Nachzahlungsbetrag auch nicht leisten.
Hinweise: Eine Berechnung der auf Sie entfallenden verbrauchsunabhängigen Heizkosten nach der Gradtagszahlentabelle ist immer dann zulässig, wenn ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet und keine Zwischenablesung stattgefunden hat. Dies bezieht sich jedoch nur auf den verbrauchsunabhängigen Anteil (30-50 %) und ist unabhängig von dem verbrauchsabhängigen Anteil.
Dass sich an einem Heizkörper 2 Zähler befinden, ist nicht unüblich. Ab welcher Heizkörpergröße 2 Verteiler angebracht werden, ist vom dem jeweiligen Meßdienst bzw. den verwendeten Verteilermodellen und der Größe des Heizkörpers abhängig. Die Verwendung 2er Verteiler bedeutet nicht, dass auch doppelt abgerechnet wird. Bei der Errechnung der Umrechnungsfaktoren, wird berücksichtigt, ob ein oder mehrere Verteiler an einem Heizkörper montiert sind.
„Wann können wir mit der Rückerstattung der Kaution rechnen? Wir werden ab dem 1.6. keinen Zutritt mehr zur Wohnung haben und sind von der Ausführung der Schönheitsreparaturen befreit. Somit müsste das doch eigentlich schnell gehen."
Die höchstrichterliche Rechtsprechung geht noch immer davon aus, dass der Vermieter ein Recht hat, die Kaution 6 Monate nach Ende der Mietzeit einzubehalten.
Darüber hinaus ist der Vermieter berechtigt, einen angemessenen Teil der Mietkaution für bis zu 12 Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses einzubehalten, wenn aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung über dafür geleistete Vorauszahlungen eine Nachforderung zu erwarten ist.
Spätestens nach 6 Monaten könnten Sie vorliegend den größten Teil der Kaution heraus verlangen. Es gibt bereits einige Amtsgerichtsurteile, die die 6-Monatsfrist deutlich verkürzen. Eine einheitliche Linie lässt sich hier allerdings noch nicht feststellen, so dass die höchstrichterliche Rechtsprechung weiterhin als maßgeblich angesehen werden sollte.
Nachfrage vom Fragesteller	12.05.2015 | 08:41
danke für die Antwort. Der erste Teil erscheint mir irrelevant (Schadenersatzforderung, da der Schaden vorsätzlich nicht sofort behoben wurde). Die HV wusste von dem Problem. Das das Abstellen des Mangels erst im Frühjahr erfolgen konnte kann ich denen vermutlich nicht zum Vorwurf machen. Es war Winter und hätte man dann die komplette Anlage runtergefahren wäre das gesamte Haus kalt geworden. Und: Die HV hat ja gleich im Januar die Mietgutschrift von 100,- angeboten.
Zu §9a: "Er schätzt den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen. " Da wir erst im Dez 2013 eingezogen sind gibt es leider keine Vergleichswerte.
"2. Er schätzt den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum." Das schon eher. Daher hatte ich der HV ja auch geschrieben (s.oben) "Die folgenden Räume sind in etwas gleich gross (genaue Quadratmeterzahlen kann ich auf Wunsch gern nachliefern): Wohnzimmer mit Problemheizung 0068873 hat laut Abrechnung 20 Einheiten. Esszimmer 0090466 und 0059195 haben laut Abrechnung zusammen 11,5 Einheiten 3. Zimmer 0079478 und 0079443 haben laut Abrechnung zusammen 4 Einheiten. Die 20 Einheiten stehen als in absolut keinem Verhältnis zu den anderen Werten. " Antwort HV (s.o.) "Aufgrund der Größe des Raumes und der gesamten Wohnung von 135 m² sind die Ihnen angerechneten Gesamtverbrauchseinheiten von 35,66 nachvollziehbar, auch im Vergleich zu den Durchschnitten der Verbräuche kleinerer Wohnungen. "
Zu Ihrem Kommentar: "Ihren Angaben ist leider nicht zu entnehmen, dass der Vermieter überhaupt geschätzt hat, geschweige denn, welche der beiden Schätzmethoden er heran gezogen hat." Ich beziehe mich auf die Werte von "ista", also der Firma die die Leser stellt und abliest. Das sind die tatsächlichen Werte die somit den Tatsächlichen Verbrauch dokumentieren. Somit soll ista auch dafür bezahlt werden, nur eben nicht komplett von uns, da wir bedingt durch die nicht richtig funktionierende Heizung nicht für den hohen Verbrauch verantwortlich sind.
Gemäß der offiziellen ista Abrechnung die mir durch die HV weitergeleitet wurde, hatten wir einen Verbrauch von Küche 3, Flur 2,5, Bad 2, Wohnzimmer 20, Esszimmer 5,5+6, weiteres Zimmer 2+2, Schlafzimmer5 Einheiten. Auf das Thema Schätzung geht die HV nicht ein, sondern sagt nur, dass die Werte nachvollziehbar sind, etc. s.o.
"Eine Berechnung der auf Sie entfallenden verbrauchsunabhängigen Heizkosten nach der Gradtagszahlentabelle ist immer dann zulässig, wenn ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet und keine Zwischenablesung stattgefunden hat. Dies bezieht sich jedoch nur auf den verbrauchsunabhängigen Anteil (30-50 %) und ist unabhängig von dem verbrauchsabhängigen Anteil. " Was heisst das konkret für meinen Fall?
Mein Problem ist, dass ich nicht nachweisen kann wie viel weniger wir verbraucht hätten, wenn die Heizung nicht über Monate hinweg 24h am Tag gelaufen wäre und ich weiss nicht was ich der HV noch entgegenbringen kann. Die HV hält alles für richtig und geht in keinster Weise auf das ursprüngliche Angebot ein (100,- Mietgutschrift. Meiner Meinung nach sollte die Abrechnung um rund 200,- zu unseren Gunsten korrigiert werden.
Es steht also Aussage gegen Aussage in einem Fall, bei dem der eigentliche Wert nicht ermittelt werden kann. Ich hoffe auf die Kulanz der HV, bin aber inzwischen sehr pessimistisch und hoffe daher auf Ihre Unterstützung. Neben den Heizkosten wird nämlich auch eine Betriebskosten-Nachzahlung von über 140,- gefordert. Wir haben hier im Abrechnungszeitraum nur 7 Monate gewohnt. Es gibt 8 Mietparteien und auch das finde ich völlig überhöht zumal die HV bestätigt hat, dass es keine ungewöhnlichen oder außerplanmäßigen Aufwendungen gab. Ich fühle mich daher regelrecht abgezockt.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2015 | 10:50
vielen Dank für Ihre Nachfragen, die ich hiermit wie folgt beantworte:
1. Dass die komplette Heizungsanlage hätte runter gefahren werden müssen, wenn lediglich eine Heizung im gesamten Objekt sich nicht regulieren lässt, halte ich für nicht glaubwürdig, vorbehaltlich einer genaueren Kenntnis über die Heizungsanlage selbst. Wenn hier der Handwerker den Thermostat im ersten Anlauf richtig gewechselt hätte (den Regulierstift überprüft, korrekt eingesetzt und auch den Thermostat selbstverständlich für den konkreten Heizkörper auch zugelassen war), hätte die Temperatur sich regulieren lassen. Wenn hingegen zum Beispiel völlig verdreckte oder verstopfte Leitungen vorgelegen hätten, welche ein Herunterfahren der gesamten Anlage notwendig gemacht hätten, dann würde hier eine mangelnde Wartung vorliegen, welche selbstverständlich einen Schadensersatzanspruch zur Folge hätte. Insofern wäre die Erklärung der Hausverwaltung für die Behauptung zu überprüfen.
2. „Ich beziehe mich auf die Werte von "ista", also der Firma die die Leser stellt und abliest. Das sind die tatsächlichen Werte die somit den Tatsächlichen Verbrauch dokumentieren. Somit soll ista auch dafür bezahlt werden, nur eben nicht komplett von uns, da wir bedingt durch die nicht richtig funktionierende Heizung nicht für den hohen Verbrauch verantwortlich sind „
§ 9 HeizKostenV bezieht sich darauf, dass z.B. aufgrund eines Defektes die Abrechnung nach Verbrauch nicht möglich ist. Die Hausverwaltung hätte hier schätzen müssen, dies tat sie aber nicht, vielmehr rechnete sie auf Basis der durch den Mangel verursachten höheren Verbrauchswerte ab. Daher sollte die Abrechnung diesbezüglich zurückgewiesen werden.
3. "Eine Berechnung der auf Sie entfallenden verbrauchsunabhängigen Heizkosten nach der Gradtagszahlentabelle ist immer dann zulässig, wenn ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet und keine Zwischenablesung stattgefunden hat. Dies bezieht sich jedoch nur auf den verbrauchsunabhängigen Anteil (30-50 %) und ist unabhängig von dem verbrauchsabhängigen Anteil. " Was heisst das konkret für meinen Fall?
Dies bedeutet, dass der verbrauchsunabhängige Teil der Wärmekosten nach mit Hilfe der Gradtagszahlentabelle ermittelt werden darf, sofern keine Zwischenablesung stattgefunden hat.
4. „Mein Problem ist, dass ich nicht nachweisen kann wie viel weniger wir verbraucht hätten, wenn die Heizung nicht über Monate hinweg 24h am Tag gelaufen wäre und ich weiss nicht was ich der HV noch entgegenbringen kann."
Und weil eben der Mehrverbrauch nicht konkret berechnet werden kann, muss eine Schätzung erfolgen. Sie sollten daher darauf verweisen, dass aufgrund des Defektes hier eine Schätzung hätte erfolgen müssen und daher die Abrechnung nicht korrekt ist. Leider genügt in einem solchen Falle nicht „das Herumreiten" darauf, dass hier der Wert im Vergleich zu anderen Werten anderer Geräte in anderen Räumlichkeiten unverhältnismäßig hoch erscheint. Dieses Argument allein würde einer richterlichen Überprüfung nicht standhalten.
5. „Neben den Heizkosten wird nämlich auch eine Betriebskosten-Nachzahlung von über 140,- gefordert. Wir haben hier im Abrechnungszeitraum nur 7 Monate gewohnt. Es gibt 8 Mietparteien und auch das finde ich völlig überhöht zumal die HV bestätigt hat, dass es keine ungewöhnlichen oder außerplanmäßigen Aufwendungen gab. Ich fühle mich daher regelrecht abgezockt."
Letztendlich bedarf es einer konkreten Prüfung der Abrechnung. Ohne Einsicht in die Abrechnung und die dieser Abrechnung zugrunde liegenden Originalbelege verbietet sich hier jegliche Aussage. Pauschal kann nicht mit Erfolg behauptet werden, dass der Nachzahlungsbetrag zu hoch erscheint. Die Abrechnung muss eingesehen und einzelne Positionen überprüft und ggf. zurückgewiesen werden.
Auch hier könnte man evtl. über einen Schadensersatzanspruch Ihrerseits nachdenken, wenn der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen absichtlich zu niedrig angab, um die Wohnung günstiger vermieten zu können. Diese Behauptung kann man jedoch nur aufstellen, wenn man die Vorauszahlungsbeträge vergangener Jahre für die anderen Wohnungen im Objekt kennt.