Source: http://www.mieterverein-augsburg.de/2014/04/newsletter-oktober-2012-neue-bgh-urteile/
Timestamp: 2020-07-11 13:51:24
Document Index: 369126497

Matched Legal Cases: ['BGH', '§566', '§ 57', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH']

Newsletter Oktober 2012: Neue BGH-Urteile
Ersteigerer muss Kaution zurückzahlen, auch wenn insolvent gegangener Voreigentümer Kaution nicht konkurssicher angelegt hatte
In dieser Entscheidung stellt der Senat klar, dass auch im Falle des Erwerbs einer Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung, der Ersteigerer in die Verpflichtung des Voreigentümers zur Rückgewähr der Kaution eingetreten sei. Die hierfür maßgebliche Vorschrift des §566a BGB gelte auch bei einer Ersteigerung im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 57 ZVG). Mit dem Zuschlag gehe die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit auf den Ersteher über. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566a BGB gelte dies unabhängig davon, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Vielmehr übernehme der Erwerber das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen könne, bleibe dabei jedenfalls unberücksichtigt.
BGH Urt. v. 07.03.2012 – XII ZR 13/10
Stillschweigendes Aufrechnungsverbot mit nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen
In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter gegenüber dem Kautionserstattungsanspruch des Mieters mit Forderungen aus abgetretenem Recht, hier des früheren Vermieters, aufrechnen kann. Diese Frage war bislang in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur umstritten. Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution nur mit Forderungen aufrechnen kann, die aus diesem Mietverhältnis stammen. Eine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde, also der Vermieter insoweit keinerlei Ansprüche gegenüber dem Mieter hatte. Die Mietkaution habe einen Treuhandcharakter, der eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausschließe. Sie diene ausschließlich der Sicherung von etwaigen Vermieterforderungen aus dem konkreten Mietverhältnis.
Für Mieter einer Einliegerwohnung (aufgrund eines Sonderkündigungsrechtes des Vermieters ) sowie von Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen besteht ein deutlich höheres Risiko vom Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Daher ist es sinnvoll bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (für eine bestimmte Dauer) verzichtet. Ein solcher Verzicht muss zu seiner Wirksamkeit allerdings wegen § 550 BGB schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden.
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