Source: https://elderecho.com/problematica-sobre-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-por-la-compra-de-viviendas-y-el-estado-de-alarma
Timestamp: 2020-08-14 17:16:12
Document Index: 92463909

Matched Legal Cases: ['artículo 1101', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 1105', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 36']

Problemática sobre las cantidades entregadas a cuenta por la compra de viviendas y el estado de alarma - El Derecho
Problemática sobre las cantidades entregadas a cuenta por la compra de viviendas y el estado de alarma
Foro 10-07-2020 Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual
Dispone el art. 36.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 -EDL 2020/8052- que “Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios, ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrá derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días desde la imposible ejecución del mismo.”. Pero ¿es compatible lo dispuesto en ese precepto, con la ley 57/68 -EDL 1968/1807-, en su versión actual dada por la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 -EDL 1999/63355- si lo que se produce es un incumplimiento en cuanto al plazo de conclusión de la obra? ¿Se podría en tal caso reclamar la devolución de las cantidades dadas a cuenta al avalista, aseguradora o entidad de crédito?
La cuestión que se ha formulado se enmarca en la maraña de cuestiones que sin duda van a plantearse a raíz de la situación derivada de la pandemia.
Es evidente que el virus ha caído de manera implacable sobre empresas y consumidores, sobre empresarios y usuarios afectándoles, quizá de manera no biológica, a todos ellos. Y ello es muy relevante porque las consecuencias jurídicas serán en no pocas ocasiones, incumplimientos objetivos derivados de situaciones subjetivas ajenas a la voluntad de cualquiera de las partes lo que sin duda pondrá en marcha mecanismos correctores tales como causas justificativas del incumplimiento -fuerza mayor- correctivas de las obligaciones -rebus sic stantibus-.
Es en este rango de cosas una mayoría de nuestros autores diferencian los ámbitos de aplicación de las normas puestas en contacto en la cuestión, diferenciando lo que constituyen incumplimientos propiamente dichos, con ese rasgo de subjetividad que hace insoportable la frustración de un contrato, de aquellos que nacen de una imposibilidad legal, de raíz o simplemente, en origen si bien otros, se inclinan, desde la finalidad normativa, por encontrar una respuesta de cierta compatibilidad a los efectos de recuperación de los importes entregados a cuenta.
Lo cierto es que a poco que nos aproximemos al art. 36.1 RDL 11/20 -EDL 2020/8052- advertiremos que, primero, se refiere a contratos de consumo, segundo, al incumplimiento de solo una de las partes, al empresario, tercero, regula dicho incumplimiento en relación a una causa concreta de incumplimiento, a la nacida por razón de las medidas adoptadas en el estado de alarma y, cuarto, que con independencia de la calificación jurídica de esta causa de incumplimiento mereciera, reconoce el derecho de resolución unilateral al consumidor.
Ello significa que hay una evidente especialidad en la norma. La cuestión sigue siendo si, dándose estas circunstancias, y reconocido el derecho de resolución porque hay un objetivo incumplimiento, tiene derecho el adquirente a recuperar, incluso frente al avalista a que se refiere la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355-, las cantidades dadas a cuenta o si por el contrario, esta garantía está prevista para otros casos o, cuando menos, no para el supuesto contemplado en el art. 36.1 del RDL 11/20 -EDL 2020/8052-.
La respuesta está adecuadamente definida desde cada punto de vista por nuestros autores que muestran evidentes discrepancias. Como siempre, nada mejor que leer sus argumentos para poder formarse el lector sus propias conclusiones.
(Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en junio de 2020).
Creo que la resolución contractual a que se refiere el art. 36.1 del Real Decreto-Ley 11/2020 -EDL 2020/8052 y la “rescisión” de la que habla la Disposición Adicional Primera de la LOE -EDL 1999/63355 – modificada por la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras -EDL 2015/119139-, que, a su vez, derogó por su Disposición Derogatoria Tercera la citada Ley 57/68 -EDL 1968/1807- obedecen a supuestos y situaciones totalmente diferentes e independientes las unas de las otras. Es más, desde este momento digo que, a mi juicio, la citada Disposición Adicional no resulta de aplicación a los incumplimientos contractuales motivados por la situación generada por el estado de Alarma declarado por el Decreto 463/2020, de 14 de marzo -EDL 2020/6230-.
Me explico. Con base en la Disposición Adicional mencionada -EDL 1999/63355 el comprador de una vivienda que hubiere efectuado entrega de dinero a cuenta del precio de la misma podrá recuperar las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, con más el interés legal del dinero devengado desde la entrega efectiva del anticipo, para el supuesto de que la construcción no se hubiere iniciado o no llegase a buen fin en el plazo convenido. Ése y no otro es el escenario contemplado por la citada norma.
Así pues, dicha rescisión y devolución de las sumas entregadas pasarían primero porque la construcción no se hubiere iniciado o bien, de haberse iniciado, no se hubiera finalizado en el plazo convenido en el contrato, debiendo entenderse que siempre ha de mediar cierto grado de imputabilidad o responsabilidad en la demora por parte del promotor, lo que no podría apreciarse en el supuesto de que, con motivo de las medidas limitativas establecidas por la declaración del estado de Alarma, las obras no hubieran podido comenzarse en la fecha prevista o no hubieran podido finalizarse en la data inicialmente acordada. No obstante, si se hubiera especificado en el propio contrato que el mero incumplimiento del plazo, objetivamente contemplado, conllevase la frustración del mismo, incluso en supuestos de fuerza mayor lo que sería viable conforme a la libertad de pactos prevista en el art. 1255 CC, EDL 1889/1 -, entiendo que la citada resolución sí sería factible.
De no haber estipulado esta última posibilidad, se estaría ante un claro supuesto en que podría resultar de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus”, ya que como consecuencia de dicha declaración del estado de Alarma – algo sobrevenido e imprevisible se habría producido una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al momento de la celebración del contrato, generando una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes si se optara por la resolución contractual por parte del comprador, lo que se antojaría como una solución desmedida, teniendo en cuenta, además, que se trataría de una situación temporal que no justificaría recurrir a la citada resolución -la LOE -EDL 1999/63355 habla de “rescisión” como “remedio equitativo” -STS. 15 de enero de 2008 -EDJ 2008/25591- de la situación generada. Por el contrario, parece que lo lógico, equitativo y justo sería prorrogar los plazos previstos para la iniciación o finalización de la obra por el tiempo que duró tal estado de Alarma. Al respecto debe tenerse en cuenta que la concurrencia de dicha cláusula “rebús” no solo puede abocar a la resolución del contrato, opción a aplicar en último término, sino también la modificación de aquél -SSTS. 6 de marzo de 2020 -EDJ 2020/516605 y 18 de julio de 2019 -EDJ 2019/651240 y EDJ 2019/692889--.
Por otra parte, la situación sobrevenida constituiría un supuesto de fuerza mayor que justificaría el incumplimiento por el promotor de los plazos señalados -art. 1105 CC -EDL 1889/1--, lo que impediría instar la resolución contractual con base en dicho incumplimiento. Los plazos contractuales habrían quedado suspendidos por el tiempo que duró la Alarma y deberán reanudarse al finalizar ésta por el tiempo que reste, sin que sea factible exigir al promotor una indemnización por daños y perjuicios derivados del retraso, al no mediar dolo o negligencia del mismo -art. 1101 CC-, ni la resolución del contrato -art. 1124 Cc pues, en realidad, no medió incumplimiento.
De igual forma, y por las mismas razones que se acaban de exponer, estimo que tampoco resultaría de aplicación el art. 36.1 del Real Decreto-Ley 11/2020 -EDL 2020/8052 en cuanto a la resolución, ya que el incumplimiento por parte del promotor traería causa directa e inmediata de las medidas adoptadas en el Decreto que declaró la alarma.
En este sentido debe aclararse que la resolución prevista en dicho precepto encontraría su justificación cuando el cumplimiento del contrato – en nuestro caso el inicio de las obras o su finalización se hubiera visto frustrado causalmente por la adopción de las medidas limitativas de movilidad, actividad social y económica contempladas en el art. 7 del referido Decreto 463/2020 -EDL 2020/8052 y posterior Real Decreto-Ley 10/2020, de 29 de marzo -EDL 2020/7737 , pero no como consecuencia de situaciones que indirectamente pudieran derivar de aquéllas, como pudiera ser, por ejemplo, la pérdida adquisitiva del comprador.
Pues bien, en el supuesto que se somete a consideración, la resolución del contrato del contrato no sería una medida acorde ni proporcionada a las circunstancias ya que la imposibilidad de dar cumplimiento a la obligación de inicio o entrega de la vivienda en el plazo estipulado tendría un marcado carácter transitorio y temporal, además de forzoso, y difícilmente por ello pudiera entenderse que se habría frustrado el fin del contrato de compraventa.
Además, esa solución se compadecería mejor con el principio de conservación del negocio jurídico y al respecto se ha venido decantando el Tribunal Supremo en supuestos de retraso en el plazo de la entrega de la vivienda comprada -STS 19 de diciembre de 2014 -EDJ 2014/225847--, señalando que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la&nbspSTS de 12 de abril de 2011 -EDJ 2011/34619 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1101 , 1096&nbspy 1182 del Código civil -EDL 1889/1-, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.
No obstante, esta interpretación jurisprudencial la matizó el propio Tribunal Supremo -Pleno 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445- en sede de aplicación del art. 3 de la ya derogada Ley 57/68 -EDL 1968/1807 en el sentido de que procedía declarar que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justificaría la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resultó de la sentencia del pleno de esa misma Sala de 5 de mayo de 2014 -EDJ 2014/80795-, el derecho a resolver se ejercitase por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC -EDL 1889/1-, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.
En cualquier caso, entiendo que esta última conclusión no sería extrapolable a supuestos como el que se plantea en la pregunta, en que concurriría como causa de incumplimiento la fuerza mayor.
Es necesar...
Es necesario hacer una consideración de carácter previo de las normas que se citan, por un lado art. 36.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 -EDL 2020/8052-, que prevé la resolución de los contratos celebrados por consumidores y usuarios, en un plazo de 14 días desde la imposibilidad de ejecución del contrato, de la obligación que puede tener las entidades avalistas o fiadores de restituir las cantidades entregadas a cuenta de la compraventa de viviendas en base a la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 -EDL 1999/63355-.
El art. 36.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo -EDL 2020/8052-, parte de la imposibilidad del cumplimiento del contrato, un viaje que no puede llevarse a cabo, una boda que no puede celebrarse, la entrega de un bien porque está paralizada su fabricación, etc.
La regulación que se estable en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 -EDL 1999/63355-, como sucesora de la ley 57/1968 -EDL 1968/1807-, a parte del contenido material y de la obligación de afianzar o avalar las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa de viviendas en construcción, se refiere a un supuesto distinto, que no es de imposibilidad del cumplimiento del contrato, sino del incumplimiento del contrato imputable a una de las partes, el promotor.
La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 -EDL 1999/63355-, como sucesora de la ley 57/1968 -EDL 1968/1807-, estable la obligatoriedad de contratar un aval o fianza por parte del promotor para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda por lo tanto es presupuesto previo para reclamar a la entidad aseguradora o avalista, en su caso, que haya existido ese previo incumplimiento del promotor, y haya existido un requerimiento fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades, salvo que no pueda realizarse ese requerimiento.
Debe pues partirse del distinto ámbito de aplicación de una y otra norma, pero aunque se entienda que esta norma del artículo 36.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo -EDL 2020/8052-, también es aplicable, a los contratos de compraventa de viviendas en construcción, en las que se entregue cantidades a cuenta del precio, aunque es cierto que este precepto pretende establecer un régimen general, el propio precepto también establece que la resolución del contrato, tiene un carácter subsidiario, para el supuesto de que en base a la propuesta o propuestas de las partes, no sea posible una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato, que en este tipo de contratos de compraventa de la vivienda será la ampliación del plazo, durante el tiempo en que se ha producido el supuesto de fuerza mayor como consecuencia del Covid-19.
En cuanto a la responsabilidad de los fiadores y de los avalistas de proceder a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, de la regulación de esta materia en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 -EDL 1999/63355-, en cuanto norma especial, solo será aplicable cuando se incumpla la obligación por parte del promotor, es decir, la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda, y consecuentemente hasta que no se produzca ese incumplimiento no surge la responsabilidad legal del fiador o avalista.
Otra cuestión distinta pero relacionada con la anterior es la incidencia que esta situación tan extraordinaria de pandemia originada como consecuencia del COVID-19, tiene o puede tener en las relaciones jurídicas en general, y en especial en las obligaciones derivadas de estos contratos de compraventa de viviendas en construcción, en las que se abonan cantidades a cuenta del precio debe examinarse diversos supuestos:
1º Que la construcción de las viviendas y por lo tanto el plazo de entrega de la vivienda al comprador se retrase, como consecuencia de la paralización y ralentización de la actividad económica, y aunque la vivienda se termine, no se inicie la construcción o no se pueda entregar en el plazo pactado en cuanto al retraso en la entrega de la vivienda es doctrina legal recocida entre otras en la STS N º 423/2016 de 24/06/2016 -EDJ 2016/98903-, al señalar: “cabe atribuir trascendencia resolutoria a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación art. 1258 CC -EDL 1889/1 -, la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible la contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado”.
En este mismo sentido se pronuncia la STS N º 247/2018 de 25/04/2018 -EDJ 2018/54806-, que viene a reconocer que el que fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente, pero establece un matiz importante que si bien debe en el ámbito de la construcción, preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda, si reconoce que puede haber estos supuestos de fuerza mayor y por lo tanto habiendo existido un retraso por fuerza mayor, si se acredita en el proceso que el retraso en la ejecución y entrega de la vivienda se corresponde al tiempo en que ha estado presente en estado o la situación de fuerza mayor no cabe hablar de incumplimiento.
A modo de conclusión si el retraso en el inicio de las obras, o de entrega de la vivienda, solo se ha producido como consecuencia de la declaración del estado de alarma, y durante un periodo equivalente, en el que ha concurrido esta situación de fuerza mayor, por la vigencia del estado de alarma, no cabe entender que haya existido incumplimiento del promotor y el fiador o avalista no puede venir obligado al pago de las cantidades garantizadas, si bien en este supuesto existiría un problema de prueba, debiendo valorarse en relación al caso concreto, respecto si el retraso en la entrega de la vivienda se debe de forma exclusiva a ese retraso por la situación de fuerza mayor, o si a la vez también existe o concurre el incumplimiento del promotor, pues en este segundo caso si surge la obligación de restitución por parte del avalista o fiador.
2º Que la construcción de la vivienda se paralice y no se puedan terminar, pues como consecuencia de la crisis económica, y la situación en que se encuentre el constructor o el promotor, le impida no solo el terminar las viviendas, sino incluso reanudar la construcción, en estos casos si transcurrido el plazo de paralización de las obras, debido al estado de fuerza mayor , y una vez superado este, no se iniciara la ejecución de las obras o estas no se ejecutarán y se procediera a la entrega de las viviendas en el plazo correspondiente, teniendo en cuenta el plazo durante el que ha existido la situación de fuerza mayor, ha de entenderse que ha existido el incumplimiento previsto en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 -EDL 1999/63355-, y por lo tanto el comprador tendrá derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, acción solidaria que tendrá tanto frente al vendedor como del avalista o fiador.
3º Que la imposibilidad de cumplimiento del contrato no sea atribuible al vendedor, sino que la imposibilidad de cumplimiento sea atribuible al comprador, en este tercer supuesto, es el que quizá tenga una mayor gravedad, e incluso difícil solución tiene, puesto que una vez que superado el estado de alarma, y desaparecido el estado de fuerza mayor, sea el comprador el que aunque se terminen las viviendas se vea imposibilitado de hacer frente al pago del resto del precio, de firmar la escritura pública y por lo tanto de consumar el contrato de compraventa, como consecuencia de haber perdido su trabajo, su negocio, etc. Este tercer supuesto no está contemplado en ninguna de las normas que se examinan, puesto que en tal caso lo que existe por parte del comprador es una imposibilidad económica, pero no existirá ese imposible cumplimiento, a que se refiere el artículo 36.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo -EDL 2020/8052-, salvo que se interprete que la imposibilidad de cumplimiento se refiere no solo a la imposibilidad de ejecutar el contrato, sino a la imposibilidad económica, en este caso del comprador consumidor que no puede hacer frente al precio, y por lo tanto no proceder a la consumación del contrato, no tendría acción frente al avalista o fiador, dado que no entra en juego la responsabilidad del avalista o fiador, pues la responsabilidad legal y solidaria con el vendedor, a fin de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, solo se produce en caso de incumplimiento del promotor, bien porque no se hayan iniciado las obras, la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda, pero no es un seguro que cubra esa imposibilidad del comprador de consumar el contrato.
Se plantea la problemática relativa a los posibles efectos de la legislación especial aprobada durante la vigencia del estado de alarma derivada de la pandemia del COVID-19 en relación a las cantidades entregadas a cuenta por la compra de viviendas.
Hay que partir de la base de que las previsiones del artículo 36.1 del RD Ley 11/2020, de 31 de marzo -EDL 2020/8052-, no son aplicables, a mi juicio, a los contratos de compraventa de viviendas con cantidades entregadas a cuenta. El ámbito objetivo del citado artículo 36.1 viene referido a contratos suscritos por consumidores que hayan devenido de imposible cumplimiento como consecuencia de las medidas adoptadas durante el estado de alarma, lo que es difícil de predicar en relación a contratos de compraventa de viviendas sometidos al régimen de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación.
En primer lugar, tal como señala el apartado 1 de la citada DA 1ª de la LOE -EDL 1999/63355-, sólo es aplicable dicho régimen a viviendas en construcción con entrega de cantidades a cuenta, lo que nos lleva a un contrato de ejecución prolongada en el tiempo y no a un contrato de cumplimiento inmediato como es el previsto en artículo 36.1 del RD Ley 11/2020 -EDL 2020/8052-.
En segundo lugar, lo que el citado artículo 36.1 -EDL 2020/8052 establece no es otra que un derecho de desistimiento especial a favor del consumidor en contratos de imposible ejecución como consecuencia de las medidas adoptadas durante el estado de alarma. Resulta evidente que dicha imposibilidad no corresponde al consumidor sino al vendedor o al prestador del servicio contratado y que tal imposibilidad deriva directamente de las medidas adoptadas durante el estado de alarma y no por otros motivos diferentes, lo que no encaja bien con la ejecución de la construcción de una vivienda a la que se refiere la LOE -EDL 1999/63355-.
En tercer lugar, y ya dentro del ámbito más estricto de la LOE -EDL 1999/63355-, es indiscutible que en relación al plazo de ejecución de obras, cuyo incumplimiento autoriza la reclamación del aval o seguro de caución sobre las cantidades anticipadas a cuenta, el comprador no podrá tomarlo en su literalidad sino que deberá de descontarse, al menos, los periodos de tiempo en los que se haya producido la paralización de la actividad empresarial de la construcción o aquellos otros que deriven de forma directa de las decisiones adoptadas por el Gobierno durante el estado de alarma. Estaríamos ante una situación que podría calificarse como fuerza mayor, dado que la paralización de la construcción del edificio no deriva de la voluntad de la promotora, sino de medidas gubernamentales de obligado cumplimiento, con la consiguiente repercusión sobre los plazos de ejecución inicialmente pactados.
En definitiva, la aplicación del artículo 36.1 del RD 11/2020 -EDL 2020/8052-, queda fuera del ámbito estricto de la Disposición Adicional Primera de la LOE -EDL 1999/63355 y no se podrá reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, ni al avalista ni a la aseguradora, en los casos en los que el incumplimiento del plazo de ejecución de la obra guarde directa relación con las obligadas medidas gubernamentales derivadas del estado de alarma. En los casos en los que el incumplimiento sea anterior o no guarde relación con las medidas adoptadas -por ejemplo en una obra cuya construcción ya estuviese paralizada o fuese imposible, en atención al grado de ejecución, que se hubiese terminado en el plazo pactado-, sí se aplicaría la previsión de la Disposición Adicional Primera LOE.
Referida la cuestión planteada a si al amparo de la legislación protectora de cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas -Ley 57/1968 -EDL 1968/1807-, hoy Disposición Adicional Primera LOE -EDL 1999/63355--, como de lo dispuesto en el Real decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo -EDL 2020/8052-, el adquirente podría pedir la devolución de las indicadas cantidades anticipadas ante el incumplimiento del plazo para la ejecución de la obra, considero que la respuesta debe de ser negativa.
Así, por una parte, es de considerar que el art 36 del citado RDL -EDL 2020/8052 al referirse al “derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios”, no parece referirse a contratos de adquisición de viviendas sino a otros -de compraventa o de prestación de servicios de un ámbito distinto al inmobiliario.
Si bien el citado RDL -EDL 2020/8052 sitúa el ámbito de tal derecho de resolución en los contratos de “compraventa de bienes” y de prestación de servicios, aun de tracto sucesivo, y aunque en la exposición de motivos del mismo se efectúa la misma referencia, del contenido del precepto y finalidad de su contenido, creo que se desprende que su aplicación queda limitada a lo que podríamos considerar contratos de “adquisición de bienes de consumo” como sería la adquisición de telefonía móvil, servicios de suministros de cualquier índole, prestación de servicio de transporte incluso de viajes combinados , a los que se refriere el RDL de forma expresa-…..
Así, el propio apartado 1 del art.36 -EDL 2020/8052 regula como “propuesta de revisión” ante la pretensión de resolución del contrato el “ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso”, circunstancia de difícil encaje en contratos de adquisición de inmuebles.
Por eso, aun cuando el legislador no ha efectuado dicha diferenciación, refiriéndose, sin más, a contratos de compraventa de bienes por consumidores y usuarios, considero que no cabría la aplicación del art.36 -EDL 2020/8052 citado al ámbito de los contratos de compraventa de inmuebles ni, en su consecuencia, al de la protección de las cantidades adelantadas a tal fin.
De cualquier forma, aun de entenderse de aplicación el citado art.36 del RDL -EDL 2020/8052 a los contratos de compraventa de inmuebles y ser de aplicación la legislación protectora de las cantidades entregadas a tal fin, igualmente entiendo que la respuesta a la cuestión formulada habría de ser negativa.
Repárese que el art.36 citado -EDL 2020/8052 se refiere a contratos que como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma “resultaren de imposible cumplimiento”, situación difícil de concurrir en el supuesto en cuestión cuando las consecuencias que pudiesen tener dichas medidas relativas al estado de alarma -aun de prolongarse en el tiempo , si bien han dado ya lugar a la paralización de la actividad de la construcción -si se quiere también a la limitación de desplazamientos, como a la inactividad de industrias auxiliares a la construcción en modo alguno implicarían dicha imposibilidad de cumplimiento sino un mero retraso en el mismo.
Es decir, se trataría de un retraso no de una imposibilidad de cumplir.
Es decir, el “siniestro” o incumplimiento en cuestión no podría ser tomado en consideración por el mero retraso en la construcción acontecido como consecuencia de las aludidas medidas -tanto en su afectación directa como indirecta a la construcción-, ni aun en el caso en que el termino fuese esencial e incluso hubiese sido ya objeto de una última prórroga -piénsese incluso en que la entrega de la vivienda tuviese que efectuarse en la segunda quincena de marzo de 2020-.
Véase que el precepto señala que se precisa que la imposibilidad del cumplimiento sea “consecuencia” de las aludidas medidas, es decir, distinto sería si como consecuencia de la crisis económica generada por la pandemia, declarándose el estado de alarma y adoptándose determinadas medidas, la constructora o promotora no pudiese terminar la construcción.
&nbspEntonces, si bien cabría articular las facultades que la ley -57/68 -EDL 1968/1807-, hoy D.A 1ª LOE -EDL 1999/63355- concede al adquirente para recuperar las cantidades anticipadas, tampoco cabrá articular la resolución del contrato en el indicado art.36 del RDL -EDL 2020/8052 en cuestión pues las medidas decretadas por el estado de alarma no fueron la causa de tal imposibilidad de cumplimiento.
Entiendo que ambas medidas son medidas de protección del adquirente de una vivienda por ejemplo, y que responden a fines distintos, por lo que no creo que haya problema de compatibilidad para el ejercicio de las acciones correspondientes. Muchas veces se ha hablado de la finalidad perseguida por la ley 57/68 -EDL 1968/1807 que no es otra que proteger esencialmente a los compradores de viviendas futuras del riesgo de poder quedar tanto sin la nueva obra proyectada cuanto sin el dinero anticipado en su compra.
La novedad se encuentra en la problemática económica generada por la pandemia entre los consumidores y usuarios en sus relaciones con profesionales. Ahí es donde tiene su campo de acción la previsión del RDL 11/20 de 31 de Marzo -EDL 2020/8052-, que se encuentra dentro del catálogo de medidas de protección general a todo tipo de consumidores.
Como se deduce tanto de la Exposición de Motivos como del precepto -art 36 RDL -EDL 2020/8052--, se trata de dotar de un mecanismo unilateral de resolución contractual, un símil al derecho de desistimiento regulado en el Código de Consumo -EDL 2007/205571-, pero con un plazo de cómputo inicial distinto para todo consumidor que concierta un contrato de compraventa de bienes o servicios con un profesional o comerciante. Esto es tratándose de adquisición de bienes y servicios se faculta al consumidor que no pueda proceder a verificar su cumplimiento por efecto derivado de las restricciones sufridas a raíz de la Declaración de los Estados de alarma, a poner fin al contrato con los efectos propios de tal declaración en el plazo de 14 días desde que constate la imposibilidad de tal cumplimiento.
No guarda por tanto relación con un supuesto incumplimiento imputable al profesional o empresario de cara al cumplimiento de sus obligaciones de entrega de la vivienda proyectada.
Otra cosa será el ejercicio conjunto o continuado de ambas acciones por parte del consumidor. Sin embargo no veo problemas para el ejercicio principal de la acción de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 y subsidiario de la de resolución. El consumidor ante el incumplimiento del vendedor podrá ejercitar las acciones de la ley para la recuperación de su dinero y desligarse del contrato concertado por el incumplimiento contractual del vendedor en los términos del art 3. Para el supuesto de que ello no se estimara, podría ejercitar la otra acción que se basa ya no en el incumplimiento del vendedor, sino en la imposibilidad del cumplimiento de lo convenido por el comprador, con base en el contenido del art.36 del RDL -EDL 2020/8052-.
Lo que no parece lógico es que conforme al art.3 de la ley 57/68 -EDL 1968/1807 no se solicitara la resolución del contrato sino la concesión de una prórroga para la entrega de la vivienda para seguidamente con base en el RDL -EDL 2020/8052 se ejercitara la resolución por imposibilidad de cumplimiento del comprador.
Las dos re...
Las dos reglas citadas en la pregunta, no solamente no se oponen entre sí, sino que llevan ambas a la misma conclusión. Cuando se produce el incumplimiento en cuanto al plazo de la obra se puede reclamar la devolución de las cantidades aseguradas.
Hay que partir de que la incidencia de la pandemia que sufrimos no permite aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”, de creación jurisprudencial, implícita en los contratos, pues sólo se aplica en contratos de tracto sucesivo de larga duración y exige que haya sobrevenido una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes por circunstancias imprevisibles. Con la epidemia sólo se cumple el requisito de la imprevisibilidad, no los restantes, lo que impide la aplicación de la cláusula.
Lo que ha incidido en los contratos es un supuesto de fuerza mayor, es decir un suceso inevitable con incidencia en el cumplimiento del contrato. Se regula en sede contractual dentro del CC junto al caso fortuito, que tiene los mismos efectos y, dentro de los arrendamientos, en el art. 1575 -EDL 1889/1-, segundo párrafo, dispone “enriéndense por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”. La regla general es la del art. 1105: “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. Como consecuencia de esta regla el deudor -en este caso el promotor obligado a la entrega del edificio y su garante no responde por el incumplimiento causado por la peste, salvo que la ley disponga lo contrario para un caso específico, como sucede en este caso.
Tanto la norma sobre ordenación de la edificación, como el Decreto ley de medidas urgentes para hacer frente al COVID-19 -EDL 2020/8052-, permiten expresamente al acreedor exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de retraso o imposibilidad de cumplimiento de la entrega del inmueble adquirido.
La devolución se puede exigir con más amplitud en el largo y confuso texto de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355 -en la redacción de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras -EDL 2015/119139--, que, dentro de los requisitos para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, dispone en la letra f “… En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga”, mientras que en la letra h dispone incondicionadamente que “en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado… podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor…”. En consecuencia, el retraso de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, faculta al comprador para exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, como dispone expresamente la norma transcrita, que impide exonerar de responsabilidad al promotor deudor a pesar de la incidencia de una causa de fuerza mayor.
De forma parecida el art. 36. 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 -EDL 2020/8052 -en la redacción vigente, que le dio el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo -EDL 2020/9518- regula el derecho de los consumidores y usuarios a resolver -entre otros los contratos de compraventa de bienes -como los de vivienda “durante un plazo de 14 días desde la imposible ejecución del mismo”, aunque añade a continuación un confuso requisito, pues la pretensión de resolución exige propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por las partes sobre la base de la buena fe y sólo proceder a la resolución “cuando haya transcurrido un periodo de 60 días desde la solicitud de resolución contractual por parte del consumidor o usuario sin que haya acuerdo entre las partes sobre la propuesta de revisión”. Por ello el comprador puede exigir la devolución durante el plazo de 14 días -se podrá discutir, ante la falta de claridad del texto, si es un plazo de caducidad de la solicitud o es plazo de prórroga de la obligación entrega del promotor-, seguido de las propuestas de revisión con un plazo máximo de 60 días.
En definitiva, tanto la norma excepcional para el tiempo de epidemia, como la específica sobre ordenación de la edificación, se apartan de la regla general del artículo 1105 del código civil -EDL 1889/1 e imponen al deudor la responsabilidad del incumplimiento del plazo por fuerza mayor y permiten al comprador exigir la devolución de las cantidades adelantadas.
Hay que apostar por la propia especialidad ...
Hay que apostar por la propia especialidad que contiene lo referido en la ley 57/68 -EDL 1968/1807 con respecto a que el incumplimiento se refiere al plazo de conclusión de la obra. La referencia que incluye el artículo 36 del Real Decreto ley 11/2020 -EDL 2020/8052 trata del derecho a resolver el contrato con relación a lo que denomina el “imposible cumplimiento”.
La relación entre este Real decreto y la ley 57/68 -EDL 1968/1807 modificada por la ley 38/1999 -EDL 1999/63355 introduce el ámbito diferencial en que en esta última no existiría un imposible cumplimiento de la prestación por parte de la promotora vendedora, sino que lo que ocurre nada más que es un retraso en el plazo de conclusión de la obra.
Las diferencias son sustanciales ya que hay que apostar por la propia especialidad que contiene lo referido en la ley 57/68 -EDL 1968/1807 con respecto a que el incumplimiento se refiere al plazo de conclusión de la obra. La referencia que incluye el artículo 36 del Real decreto ley 11/2020 -EDL 2020/8052 habla del derecho a resolver el contrato con relación a lo que denomina el imposible cumplimiento.
La propia ley reguladora de la obligación de la entrega de cantidades a cuenta que quedan garantizadas por avales por parte de la promotora tiene su propio ámbito de regulación que queda al margen por su propia especialidad con respecto al Real decreto ley 11/2020 -EDL 2020/8052 que establece e introduce solamente la opción de la vía de la resolución en caso de imposible cumplimiento cuando esto ocurra durante las medidas adoptadas durante la vigencia del estado del alma. Pero este artículo 36 no puede tener cabida en el ámbito de la construcción que tiene su propio régimen regulador incluido en la ley 57/68 -EDL 1968/1807-.
El alcance del ámbito interpretativo de esta opción rescisoria lo explica el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 778/2014 de 20 Ene. 2015, Rec. 196/2013 -EDJ 2015/11445 al señalar que recifica el criterio de la sentencia de 9 de junio de 1986 -EDJ 1986/3909-:
«1ª La jurisprudencia más reciente de esta Sala ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 como pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución -EDL 1978/3879 proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada -art. 47 y la defensa de los consumidores y usuarios -art. 51-, en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.
2ª Esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/68 -EDL 1968/1807 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.
Así, en primer lugar, sobre el carácter accesorio o, por el contrario, esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores arts. 1 y 2 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807- es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio -SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 -EDJ 2011/242193-, 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010 -EDJ 2012/277493-, 11 de abril de 2013, rec.1637/2010 -EDJ 2013/67714-, y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 -EDJ 2014/96067--.
En segundo lugar, se ha rechazado que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado -Tramo I-, de compra de los terrenos para la edificación, declarándose por el contrario que asegurar el buen fin de la cooperativa es garantizar la terminación y entrega de las viviendas y, por tanto, la devolución a los cooperativistas, en otro caso, de las cantidades anticipadas -STS de 13 de septiembre de 2013, rec. 281/2013 -EDJ 2013/177713--.
En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 y el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro -EDL 1980/4219 -STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 -EDJ 2013/179898--.
En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento -SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 -EDJ 2013/179898-, y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 -EDJ 2014/96067--.
En quinto lugar, se ha declarado la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente -STS de 23 de mayo de 2014, rec. 1423/2012 -EDJ 2014/80794--.
En sexto lugar, aun rechazándose que el comprador pueda oponer en general la falta de inicio de la construcción al banco descontante de las letras de cambio aceptadas por el comprador para los pagos parciales a cuenta del precio de la vivienda, se ha declarado que el comprador sí puede reclamar al banco avalista o asegurador la suma total representada por dichas letras, incluso en el caso de que hubiera acordado con el mismo conformarse con un importe inferior y reclamar el resto al promotor, pues tal acuerdo sería nulo de pleno derecho por contravenir el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 otorga a los compradores -STS de 25 de noviembre de 2014, rec.1176/2013 -EDJ 2014/204312--.
3ª Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807-, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 -rec. 328/2012 -EDJ 2014/80795--, el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador.
Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC -EDL 1889/1-, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.
Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:
a El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley -EDL 1968/1807-, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.
b El rigor con que el propio art. 3 -EDL 1968/1807 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato -especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda-.
c El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807-introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador art. 1504 CC -EDL 1889/1 y estipulación octava del contrato litigioso con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.
d El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.
e El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.
f Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda.”
Ello determina que el art. 36 RD 11/2020 -EDL 2020/8052 se refiere a imposible cumplimiento que no se da en estos casos de obras, donde lo que concurre es un mero retraso en la entrega pactada, y que por ello no tiene aplicación el citado art. 36 por la propia especialidad referida de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 que tiene su ámbito de autonomía propia.