Source: http://www.agtvm.com/REIVINDICATORIA_Titulo.htm
Timestamp: 2019-03-19 02:23:36
Document Index: 380805322

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'artículo 38', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 38', 'artículo 398']

Reivindicatoria. Título
ACCIÓN REIVINDICATORIA. TÍTULO. Existencia de un precontrato o promesa de venta. Inexistencia de autorización expresas al API para la venta de la vivienda. Falta de otorgamiento de escritura pública. Teoría del título y el modo.
Artículo 1.462 del Código Civil: Teoría del Título y el Modo. Traditio ficta: presunción iuris tantum.
Presunción iuris tantum del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Efectos.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 21 de enero de 2005 (Rollo 25/2004)
SEGUNDO.- En el presente caso, la discusión del pleito versa sobre el requisito del título del dominio, ya que los actores entienden que no se vendió el piso o apartamento, mientras que la demandada mantiene que la compraventa se perfeccionó. Concretamente, el recurso de apelación de la demandada se funda en las siguientes alegaciones: 1) Error de valoración de la prueba por no analizar la Sentencia los hechos litigiosos acaecidos desde el 4 de agosto de 1987 a enero de 1990; 2) La demandada ha intentado por todos los medios que se otorgara la escritura pública, pero el Sr. B lo dilató; y 3) El contrato de compraventa se perfeccionó, ya que incluso se transmitió la posesión a la demandada. Ante todo, debe indicarse que el problema de la litis se deriva en que existe un contrato de fecha de 4 de agosto de 1987, por el cual el API Don JULIÁN B vende a la demandada un piso apartamento, cuyos datos se describen en dicho contrato. Este contrato, tal como se indica en el párrafo segundo - donde se habla de arras - se podría calificar más bien como un precontrato de compraventa o una promesa de venta, pues, aunque más abajo se fija el precio, lo cierto es que en el párrafo indicado se señala "como prueba de la intención de consumar el contrato a que hace referencia este documento", lo cual no expresa una voluntad clara de transmisión del bien a cambio del precio, sino la intención futura de vender dicho inmueble. Ahora bien, los actores niegan que se concediera autorización al citado API para vender el bien inmueble, pero es más si se observa en el citado precontrato se habla de que el API actúa en representación de Don JULIÁN B cuando resulta que son propietarios del bien dos personas el citado anteriormente y Doña FRANCISCA B, de lo que se infiere que la autorización de esta propietaria no existiría. Sin embargo, tampoco puede aceptarse que existiera autorización por parte de Don JULIÁN B pues para vender o enajenar bienes no es suficiente un mero encargo, una autorización genérica o un mandato en términos generales, ya que claramente el artículo 1.713 del Código Civil establece que "para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier acto de riguroso dominio se necesita mandato expreso", mandato que, en ningún momento de esta litis, se ha justificado. De ello se deduciría que la compraventa no existió, aunque sí se convino un precontrato, en el que se sentaron las bases contractuales para su determinación posterior, pero que no se llegó a consumar por falta de voluntad de la vendedora. Esto explicaría que se realizara por el API sin autorización o mandato expreso, ya que se pensó en concluir definitivamente el contrato en la fecha señalada para la escritura pública, que se fijó para antes del 4 de septiembre de 2004.
No obstante, se plantea el problema de que la demandada realmente ocupó el bien inmueble, alegando los actores que las llaves las entregó el API sin su consentimiento. A respecto debe indicarse que, si bien en nuestro ordenamiento jurídico la compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto la cosa objeto dl contrato y del precio (art. 1450 del CC), la teoría del título y el modo vigente en nuestro Código Civil (artículos 609 y 1095) exige el transferimiento de la posesión jurídica de la cosa, que hace adquirir su propiedad o el derecho real por el comprador, afectando ello a la consumación del contrato más que a la perfección, ya que se trata de dos instantes distantes - pues la perfección únicamente confiere al comprador un ius ad rem sobre la cosa objeto de estipulación y una acción de índole meramente personal para reclamar su entrega con apoyo en los artículos 1461 y siguientes -, pero tratándose claramente de bienes inmuebles, debe acreditarse la entrega de la finca objeto del contrato. A tal respecto, ciertamente el artículo 1.462 del Código Civil regula una de las especies de traditio ficta, estableciendo la presunción iuris tantum de que la obligación de entregar el bien inmueble vendido se entenderá en el momento del otorgamiento de la escritura pública. No obstante, esta traditio instrumental únicamente constituye una presunción iuris tantum, lo que no es óbice para que pueda acreditarse por cualquier otro medio, cual pudiera ser la entrega de las llaves. Sin embargo, desde que se pactó el precontrato ni se otorgó la escritura pública antes del 4 de septiembre de 1987, ni, pese a los actos de la demandada para que se otorgara la escritura pública, los actores expresaran la voluntad de otorgar la venta. Pero, por otro lado, los actores han seguido pagado los impuestos, las cuotas de la Comunidad de Propietarios, los gastos de los suministros de agua y luz, así como han venido actuando como tales propietarios con la Comunidad, de la que recibían las convocatorias de las Asambleas y otras notificaciones relativas a la comunidad. Asimismo los actores, a efectos de la Hacienda Pública, continúan como propietarios de la vivienda, que está debidamente inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, gozan de la presunción iuris tantum de propiedad de los bienes inmuebles que establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando dispone que "se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo". Esta presunción de propiedad es plenamente aplicable, ya que por medio de las pruebas practicadas, especialmente los documentos obrantes en los autos, no se ha justificado que se produjera la venta del piso a favor de la demandada, pues ni consta mandato expreso para la venta del bien inmueble, ni la voluntad clara de los actores en vender - y menos de la actora -, como se deduce de los actos posteriores al contrato, pues no se formalizó la correspondiente escritura pública y los actores siguieron pagando los gastos del inmueble, las cuotas comunitarias y los impuestos respectivos. En conclusión, deben desestimarse las alegaciones del recurso de apelación y, consiguientemente, el recurso interpuesto contra la Sentencia de 22 de octubre de 2003, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de El Vendrell, confirmándose íntegramente la misma.
TERCERO.- Conforme el principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la LEC, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada.
VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, 1, 2, 9 y 13 de la L.O.P.J. de 1 de julio de1985, los artículos 348, 349, 1.445, 1.450, 1.462 y concordantes del Código Civil, los citados y demás de general y pertinente aplicación.
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTSIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 22 de octubre de 2003, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de EL VENDRELL, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena a la apelante al pago de las costas de esta alzada.