Source: http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3051-wspolnota-mieszkaniowa-w-pytaniach-odpowiedzi-ministerstwa-finansow
Timestamp: 2019-03-25 21:19:25+00:00
Document Index: 30648534

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 17', 'art. 22', 'art. 331', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 1', 'art. 17', 'art. 22', 'art. 29', 'art. 12', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 17', 'art. 12', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 14', 'art. 410', 'art. 17', 'art. 16', 'art. 113', 'art. 113', 'art. 281', 'art. 64', 'art.74', 'art. 20', 'art. 14', 'art. 22', 'art. 28', 'art. 10', 'art. 20', 'art. 10', 'art. 42', 'art. 45', 'art. 29', 'de lege lata', 'art. 195', 'art. 46', 'art 17']

NAWIGACJA Prawo Orzecznictwo sądowe Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach - odpowiedzi Ministerstwa Finansów
W odpowiedzi na interpelację nr 13487 z dnia 3 lipca 2017 r. Pana Posła Zbigniewa Sosnowskiego w sprawie realizacji obowiązku uiszczania danin publicznoprawnych (podatków) przez wspólnoty mieszkaniowe w Polsce w związku ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892, z późn. zm.; dalej ustawa o własności lokali) pragnę uprzejmie przedstawić wyjaśnienia, według zadanych pytań.
Jak dosłownie należy interpretować i rozumieć majątek wspólnoty mieszkaniowej: jako wartość budynku, czy też, jako środki finansowe zgromadzone na rachunku bankowym?
Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Takie sformułowanie należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, co oznacza, że może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Na uzasadnienie powyższego należy odwołać się do judykatury, w szczególności mającej moc zasady prawnej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, i do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08. W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać do własnego majątku prawa i obowiązki, z zastrzeżeniem, iż zdolność ta jest ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej, mogą też wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa nie może natomiast skutecznie nabywać praw, które nie są związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, gdyż uprawnienia te przysługują nadal właścicielom lokali (współuprawnionym). Co więcej, gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być interpretowane w sposób rozszerzający. W przywołanej uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, wyjaśniono, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ograniczona jest unormowaniami zawartymi w ustawie o własności lokali, w których mowa jest "o zarządzaniu nieruchomością wspólną" oraz "zarządzie nieruchomością wspólną". Poza tym w art. 17 ustawy o własności lokali uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za "zobowiązania" dotyczące nieruchomości wspólnej wynikające z jej normalnego funkcjonowania mieszczące się w granicach zwykłego zarządu, jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 2 ustawa o własności lokali. Sąd wyprowadził z tego wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków tylko związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną. Sąd w wymienionym wyroku zwrócił także uwagę na fakt, iż wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem, w myśl art. 331 Kodeksu cywilnego, jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Według tego poglądu, wspólnota mieszkaniowa ma również zdolność sądową i procesową. Konsekwentnie, to wspólnota, a nie jej członkowie może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, za które ponosi odpowiedzialność. Za takim stanowiskiem przemawiają uregulowania zawarte w art. 6, 17 i 21 ustawy o własności lokali, z których wynika odrębność wspólnoty w stosunku do jej członków oraz jej podmiotowość, a to z kolei przesądza, że wspólnota może mieć własny majątek, którym odpowiada za zobowiązania zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali.
Podsumowując, należy stwierdzić, iż w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem jedynie nieruchomością wspólną, w tym środki finansowe zgromadzone przez wspólnotę na rachunku bankowym, w tym także te zgromadzone na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”. Natomiast źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty mieszkaniowej są przychody pochodzące z działalności operacyjnej oraz z pozostałej działalności, także finansowej. Zatem źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty, zgromadzonego na jej rachunkach bankowych, są m.in. środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarząd nieruchomością wspólną, a także środki pieniężne otrzymane przez wspólnotę z innych tytułów, tzn. z innych przychodów wspólnoty.
Pytanie Nr 2, 3 i 4
W jakim zakresie do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych odnoszą się zapisy ustawy o podatku od spadków i darowizn, a także przepisy dotyczące podatku od wzbogacenia?
Czy w przypadku długotrwałego nie podejmowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej określenia poboru wysokości opłat, właściciel lokalu działając bez tytułu prawnego tzn. stosownej aktualnej uchwały dokonywać będzie na rzecz wspólnoty opłat – dotknięty winien być sankcją uiszczenia podatku od spadków i darowizn, a to z uwagi na fakt, iż dokonywał on wpłat bez ważnego konkretnego tytułu prawnego?
Czy w sytuacji jak opisana powyżej, wspólnota mieszkaniowa jako podmiot zbiorowy winna odprowadzać podatek od wzbogacenia? Taką wykładnię stosują niektóre urzędy skarbowe oraz na takim stanowisku stoją niektóre sądy.
Podatnikiem podatku od spadków i darowizn zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2017 r. poz. 833) są wyłącznie osoby fizyczne. W świetle powyższego nieodpłatne nabycie przez wspólnoty mieszkaniowe,które nie są osobami fizycznymi, ale jednostkami organizacyjnymi niemającymi osobowości prawnej, pozostają poza zakresem przepisów przedmiotowej ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ponadto należy zauważyć, że podatnikiem w podatku od spadków i darowizn jest nabywca (obdarowany) własności rzeczy lub praw majątkowych. Jeżeli zatem członek Wspólnoty będący osobą fizyczną dokona wpłat na rzecz Wspólnoty, ( np. bez ważnego konkretnego tytułu ), czynność taka jest neutralna z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, a na osobie dokonującej wpłat nie spoczywa obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn.
Czy wspólnoty mieszkaniowe winny uiszczać podatek od udostępnienia powierzchni wspólnej budynku na cele reklamy, za które wspólnoty pobierają pieniądze?
Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2016 poz. 1888 ze zm.), wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane
z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W dniu 5 marca 2008 r. Minister Finansów wydał interpretację ogólną nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, w której wyjaśnione zostały wątpliwości związane z interpretowaniem wyżej wymienionego przepisu. Ustosunkowując się zatem do pytania dotyczącego zasadności uiszczania przez wspólnoty mieszkaniowe podatku od odpłatnego udostępnienia powierzchni wspólnej budynku na cele reklamy, należy stwierdzić, iż najem powierzchni części wspólnej budynku pod reklamę nie stanowi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, wobec czego dochody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych.
Ponadto warto zauważyć, że obecnie nie występują rozbieżne stanowiska w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (wcześniej: upoważnionych dyrektorów izb skarbowych), w zakresie dotyczącym opodatkowania dochodów wspólnoty mieszkaniowej z tytułu najmu powierzchni reklamowych.
Czy prawidłowym jest nakazywanie przez zarządy niektórych wspólnot mieszkaniowych naliczanie opłat stawek aż o blisko rok wstecz, a to na skutek niepodjęcia we wcześniejszym terminie uchwał stanowiących jedyną prawną podstawę do wnoszenia opłat przez właścicieli?
Odnosząc się do kwestii określenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu wyjaśniam, iż uchwalana jest ona przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali) i powinna być określona w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, choć niewątpliwie muszą być bezpośrednią funkcją tych kosztów i powinny odpowiadać im przynajmniej w przybliżeniu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97).
Nadanie zaliczkom charakteru świadczeń okresowych – jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 133/08 – ma zapewnić płynną bieżącą gospodarkę i zarządzanie nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów. Wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego zarządu za ten rok, obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na ich pokrycie (art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali).
Należy jednak zwrócić uwagę, iż w świetle art. 12 ust. 2 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele są zobowiązani pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Ustawodawca zawarł bowiem w art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali
obowiązek ponoszenia przez właścicieli lokali pełnych wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, między innymi poprzez uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Trzeba również przywołać art. 17 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym za ewentualne długi związane z zaległościami wspólnoty względem osób trzecich (np. dostawców usług na rzecz wspólnoty) odpowiada cała wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Tym samym jeśli rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną przekraczają koszty planowane (i wniesione zaliczki), właściciele zobowiązani będą dopłacić brakującą różnicę (każdy w odpowiedniej ułamkowej części), ponieważ są oni zobowiązani pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (przy czym ostateczne rozliczenie, bez względu na wysokość zaliczek, winno zawsze uwzględniać reguły wynikające z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Należy podkreślić, iż obowiązek uiszczania środków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną istnieje niezależnie od tego, czy wysokość zaliczki została ustalona, co ma miejsce np. w przypadku skutecznego zaskarżenia na drodze sądowej uchwały o wysokości zaliczki lub w ogóle niepodjęcia przez wspólnotę takiej uchwały na rok bieżący. Tym samym właściciele lokali mają w terminie (tj. do10 każdego miesiąca) opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nawet wtedy, gdyby wspólnota nie ustaliła wysokości zaliczek. W takim przypadku właściciele lokali powinni wpłacać je w wysokości obowiązującej w roku poprzedzającym, z uwzględnieniem także wszystkich okoliczności już znanych, które mogą wpływać na wysokość obecnych i przyszłych miesięcznych wydatków wspólnoty. Natomiast ewentualne nadwyżki lub niedobory związane z takim określeniem wysokości zaliczek powinny być rozliczone po zakończeniu roku kalendarzowego.
Reasumując, zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali, zarząd wspólnoty podejmuje samodzielnie jedynie czynności zwykłego zarządu (ust. 1), a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (ust. 2). Otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawarty został w art. 22 ust. 3 ustawy. Do takich czynności należy m.in. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 3 pkt 3), do których - zgodnie z art. 14 ustawy – zalicza się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości czy w końcu wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zatem, zarząd wspólnoty nie posiada legitymacji prawnej do naliczania stawek opłat.
Jak należy traktować wniesione przez właścicieli lokali całoroczne opłaty w przypadku, gdy sąd odwoławczy prawomocnym wyrokiem stwierdził nieistnienie wszystkich uchwał za dany rok kalendarzowy, w tym i uchwał dotyczących stawek opłat?
Tego typu opłaty powinny być traktowane na zasadzie wskazanej w art. 410 Kodeksu cywilnego jako świadczenia nienależne, gdyż podstawa prawna świadczenia odpadła po jego spełnieniu (uchylenie uchwał dotyczących stawek opłat prawomocnym wyrokiem).
Czy dopuszczalnym jest podejmowanie przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał w sprawie kar za niektóre tzw. przewinienia mieszkańców?
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu
nieruchomością wspólną, w granicach zakreślonych prawem. Tym samym nie może ona
nakładać na swoich członków odpowiedzialności za zobowiązania inne niż wskazane
w art. 17 ustawy o własności lokali. Konsekwencją powyższego jest, iż wspólnota nie posiada
uprawnień do ingerowania w formie uchwały, w tym także w postaci uchwalania tzw.
regulaminów, w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu oraz prawa do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Źródłem uprawnienia do żądania
jakichkolwiek odszkodowań bądź opłat od właścicieli lokali mogą być wyłącznie przepisy obowiązującego prawa, a nie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która samodzielnie nie może kreować tego rodzaju zobowiązań.Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie, czego wyrazem jest m.in. w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z dnia 20 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 1394/13), w którym stwierdził on, iż wspólnota mieszkaniowa może nakładać na właścicieli lokali jedynie te opłaty, które są związane z wykonywaniem prawa własności, czyli np. utrzymaniem budynku, rozliczeniem mediów. Nie przysługują jej natomiast uprawnienia do kreowania jakichkolwiek innych obowiązków niewynikających z przepisów ustawy o własności lokalu, w tym obowiązków o charakterze gwarancyjnym, czy kar prewencyjnych. Zatem wspólnota może wobec swych członków stosować jedynie sankcje przewidziane w ww. ustawie, tzn. obciążyć dłużnika odsetkami lub w skrajnych przypadkach kierować wnioski do sądu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.
Czy podmioty wykonujące usługi budowlane w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych winny wystawiać faktury opiewające także na podatek VAT?
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221), zwana dalej „ustawą o VAT”, określa kto jest podatnikiem oraz jaka działalność jest zwolniona przedmiotowo lub podmiotowo. Usługi budowlane nie podlegają zwolnieniu i jeżeli są świadczone przez podatnika, który nie wybrał zwolnienia ze względu na wysokość osiąganej sprzedaży (art. 113 ustawy o VAT), podatnik ten świadcząc usługę budowlaną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej będzie zobowiązany do wykazania kwoty podatku VAT w wystawionej fakturze na ogólnych zasadach.
Należy dodatkowo wskazać, że przepisy ustawy o VAT zawierają regulacje, zgodnie z którymi jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi budowlane wymienione w poz. 2-48 załącznika nr 14 do ustawy o VAT i usługi te świadczone są przez podwykonawcę wówczas zastosowanie będzie miał tzw. mechanizm odwróconego obciążenia. Zastosowanie tego mechanizmu oznacza, że podatnik świadczący usługę jako podwykonawca wystawi fakturę dla podmiotu, który mu zlecił wykonanie usługi bez wykazanej stawki i kwoty podatku, z wykazaną jedynie kwotą netto, zaś podatek od tej transakcji wykaże i rozliczy zlecający.
Nie mniej jednak wskazany wyżej mechanizm rozliczeń nie wpływa na fakt wystawienia faktury dla wspólnoty mieszkaniowej. Podmiot, który otrzymał zlecenie wykonania usługi budowlanej od wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na to czy wykonał tę usługę samodzielnie czy ją „podzlecił” innemu podmiotowi, w wystawionej fakturze dla wspólnoty mieszkaniowej będzie zobowiązany do wykazania kwoty podatku VAT (chyba, że korzysta ze zwolnienia z art. 113 ustawy o VAT).
Który organ administracji państwowej uprawniony jest do dokonywania kontroli prawidłowości rozliczeń robót w tym i prawidłowości wystawiania faktur wspólnocie mieszkaniowej?
Stosownie do postanowień art. 281 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201) w zakresie kontroli podatkowej właściwym pozostaje organ podatkowy pierwszej instancji.
Co dokładnie oznacza termin przeprowadzenie audytu finansowego, a co zwykłe przejrzenie ksiąg rachunkowych?
Ustawa o rachunkowości nie posługuje się terminami „przeprowadzenie audytu finansowego” i „przejrzenie ksiąg rachunkowych” tylko terminem – badanie sprawozdań finansowych. Obligatoryjnemu badaniu podlegają sprawozdania finansowe jednostek określonych w art. 64 ust. 1 ustawy o rachunkowości.
Niemniej jednak biorąc pod uwagę, iż ustawa o rachunkowości nie zabrania prowadzenia ksiąg rachunkowych, a ustawa o własności lokali nie zawiera zakazu prowadzenia ewidencji księgowej, to w przypadku podjęcia takiej decyzji, wspólnota mieszkaniowa może prowadzić księgi rachunkowe i sporządzać sprawozdanie finansowe zgodnie z ustawą o rachunkowości.
Ile wynosi okres przechowywania ksiąg rachunkowych we wspólnocie mieszkaniowej?
Jednostki, które stosują przepisy ustawy o rachunkowości są zobowiązane – zgodnie z art.74 ust. 2 pkt 1 tej ustawy – do przechowywania ksiąg rachunkowych przez okres co najmniej 5 lat.
Czy członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej winni odprowadzać podatek od przyznanego im uchwałą właścicieli wynagrodzenia?
Na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Z innych postanowień tej ustawy (art. 14 pkt 5, art. 22 ust. 3 pkt 1 i art. 28) wynika, że członkowie zarządu mogą otrzymywać wynagrodzenie. Zgodnie z katalogiem źródeł przychodów określonym w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) wynagrodzenie to należy zakwalifikować do przychodów z innych źródeł (art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Na wspólnocie dokonującej wypłaty takich wynagrodzeń nie spoczywa obowiązek pobierania miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Natomiast spoczywa na niej obowiązek sporządzenia informacji, według ustalonego wzoru, o wysokości przychodów, oznaczonej symbolem PIT-8C (art. 42a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychody uzyskane z tego tytułu członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wraz z innym dochodami uzyskanymi w danym roku wykazuje w zeznaniu podatkowym PIT-36. Zeznanie to należy złożyć w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i w tym terminie dokonać wpłaty należnego podatku obliczonego od sumy uzyskanych w roku podatkowych dochodów.
Czy w przypadku gdy udziały w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej posiada Skarb Państwa lub gmina, na podmiotach tych ciąży obowiązek kontroli wydatkowanych środków finansowych, czy też mogą oni biernie zdać się na roczne sprawozdanie finansowe przygotowane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Skarb Państwa bądź gmina będące właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej posiadają takie same uprawnienia jak pozostali jej członkowie, a zatem prawo kontroli działalności wspólnoty wywodzić mogą jedynie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Prawo to zostało sformułowane w ustawie o własności lokali bardzo szeroko bowiem obejmuje swoim zakresem wszelkie działania związane z zarządem nieruchomością wspólną, podejmowane przez zarząd,zaś właściciel nie może być tego prawa pozbawiony ani ograniczany. Natomiast obowiązek przedstawienia przez zarząd sprawozdania umożliwia właścicielom kontrolę nad działalnością zarządu i stanowi podstawę udzielenia mu absolutorium Częściami składowymi sprawozdania finansowego winny być: bilans, rachunek zysków i strat i informacje dodatkowe, obejmujące wprowadzenie do sprawozdania finansowego oraz inne informacje i objaśnienia związane z gospodarką finansową wspólnoty. Sprawozdanie finansowe, stanowiące część składową sprawozdania zarządcy, winno mieć formę pisemną, a nadto zostać opatrzone podpisem zarządcy, którzy przyjmuje odpowiedzialność za jego kompletność i rzetelność. Powinno ono także zawierać takie dane, jakie zawiera prowadzona dla nieruchomości pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów. Ze sprawozdania powinien również wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali.
#19 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-08-30 18:19
W dużym skrócie myślowym oczywiście.
Tak napisał w uzasadnieniu"
"Po pierwsze, de lege lata przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (art. 195 i n. k.c.) może być tylko nieruchomość w rozumieniu art. 46 §1 k.c. i wspólne części budynku, a nie także inne elementy, np. środki pieniężne tworzące fundusz remontowy."
#18 www.zarzadca.eu: elan124 2017-08-30 16:59
Zarządca: Sąd Najwyższy wskazał, że [color=#00f]nad płaty[/color] nie są przecież nieruchomościam i . Śliczne ! :shocked:
#17 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-08-30 10:38
[cite] koziorozka:[/ci te]Cytat:
Warto przeczytać to orzeczenie ze zrozumieniem
Trzy razy przeczytałam - nadal nie rozumiem. Na szczęście nie muszę.
W tym wyroku chodzi o uchwałę, która miała spowodować, że nadwyżki na funduszu remontowym w razie sprzedaży lokalu pozostaną we wspólnocie mieszkaniowej. Pewien wrocławski zarządca zaczął stosować taki wzorzec - nadpłaty chciał powiązać z prawem własności lokalu, które "przechodzi" w całości na nabywcę.
Sąd Najwyższy wskazał, że nadpłaty nie są przecież nieruchomościam i.
#16 www.zarzadca.eu: ijan 2017-08-29 22:30
tajfun to co piszesz może i jet wykładnią tego wyroku ale spójrz w drugą stronę kto zakładał tę sprawę przegraną na te 200 000 zł kto reprezentował tę wspólnotę czy czasami nie zarządca który źle reprezentował WM zaciągnął kredyt w banku na coś co nie był w stanie zrobić lub zapłacił z góry za nie wykonaną pracę to dlaczego ja mam spłacać w stosunku moich udziałów i jeszcze nie pytać właścicieli o zgodę to w jakim kraju my żyjemy państwo chce się pozbyć spółdzielni , ADM ,ABM mieszkań zakładowych i stworzyło potworka pod nazwą "wspólnoty mieszkaniowe" , czy się mieszkańcom podoba czy nie muszą do nich należeć gdzie niektóre WM nie miały prawa powstać, a powstały ustawodawca ani myśli zmieniać przepisów żeby były czytelne i zrozumiałe dla dziecka z szkoły podstawowej jak mawiał jeden z prominentnych ministrów , sądy wydają wyroki jak im się podoba nie ma jednolitych orzeczeń na które można by się powoływać gdyż inny sąd wydał odmienne orzeczenie i tak w kółko Macieju aż do znudzenia i nie dziwię się że lokatorzy mieszkań są wrogo nastawieni do zarządców , deweloperów i innych zarządzających zasobami mieszkaniowymi.
#15 www.zarzadca.eu: tajfun 2017-08-29 17:50
Przy okazji takich dyskusji ,po raz n-ty czytam do znudzenia uchwałe SN z 21 grudnia 2007 r .
Uważam że jest to podstawowa wykładnia prawna do zrozumienia czym jest wspólnota mieszkaniowa. I chociaz w pewnych punktach uzasadnienie WM jako osoby ustawowej nie do końca mnie przekonuje ( np: wspólnota ma organ w postaci zarzadu) to uchwała ta ma moc zasady prawnej i czy się komuś podoba czy nie, to interpretacja wspólnoty jako osoby ustawowej obowiązuje.
Krótko. WM ma podmiotowość prawną i swój majątek odrębny od majatku właścicieli lokali.
Przykład: Właściciele lokali wpłacają na koszty zarzadu WM okreslone środki proporcjonalnie do udziałów. Po wplaceniu środki te nie stają sie już ich własnością lecz stają sie majatkiem wspónoty jako osoby ustawowej, tz. majatkiem własnym .
W konsekwencji, jeśli wspólnota przegrała sprawe sadowa i musi np: zapłacic osobie trzeciej 200 000zł odszkodowania to musi to zrobić z majatku własnego ( zaliczek właścicieli) i zarzad wcale nie musi pytać właścicieli o zgode. A jeśli tych środków braknie to może zgodnie z art 17 UoWL obciążyc dodatkowo wszystkich właścicieli proporcjonalnie do udziałów.
Takie są ( moim zdaniem ) konsekwencje tej uchwały.
#14 www.zarzadca.eu: koziorozka 2017-08-29 17:09
roszczenie (...) należy zaliczyć do majątku
#13 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-08-29 13:35
Fundusz remontowy nie jest majątkiem właścicieli, identycznie jak każda inna zaliczka wpłacona na koszty zarządu, z pewnym zastrzeżeniem - roszczenie o zwrot nadpłaty należy zaliczyć do majątku wspólnoty mieszkaniowej.
#12 www.zarzadca.eu: tajfun 2017-08-29 12:52
Jest wręcz przeciwnie, w orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że środki zgromadzone na funduszu remontowym stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej.
Majatek wspólnoty mieszkaniowej to nie jest majątek współwłaściciel i lokali ( element ich majatku osobistego) tworzącyxh wspólnote, lecz majątek wspólnoty mieszkaniowej jako osoby ustawowej.
Jest to zasadnicza różnica wynikająca z uchwały SN z 21 grudnia 2007 r. Wspólnota mieszkaniowa posiada jako osoba ustawowa majątek własny.
#11 www.zarzadca.eu: blazejh 2017-08-29 09:20
Nie jestem ekspertem o prawa bankowego, a tym bardziej od praktyki banków, ale zawsze bank zawiera umowę o prowadzenie rachunków ze wspólnotą. Technicznie z upoważnionymi reprezentantami wspólnoty.
G dyby środki zebrane na rachunku funduszu remontowego miały pozostać współwłasnością osób wpłacających, to każdy z właścicieli musiałby mieć swobodny dostęp do rachunku i do zwrotu swojej części. A zarząd wspólnoty i pełnomocnik do rachunku musiałby nie mieć tu nic do gadania. Tzn. że np. bank musiały sprzedać kilkadziesiąt tokenów czy innych urządzeń, bo każdy musiałby mieć dostęp do wspólnego konta.
Idąc dalej stan środków zebranych na funduszu pozostałby właściwie poza czyjąkolwiek kontrolą, a środki zamiast swobodnie wpływać, równie swobodni by z konta wypływały.
P ozostałby jeszcze problem nie do przeskoczenia dla banku, który musiałby prowadzić ewidencję wpłat i stanów kont indywidualnych. Czyli takich historii księgowych, których nawet same wspólnoty bardzo często nie prowadzą. A jeśli prowadzą - to musiałby bank po prosu dublować księgowość funduszu remontowego, albo każdorazowo ustalać stany księgowe z kimś ze wspólnoty.
Inn ymi słowy fundusz taki byłby fikcyjny.
#10 www.zarzadca.eu: koziorozka 2017-08-28 19:51