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Timestamp: 2017-05-28 12:28:25+00:00
Document Index: 12095250

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 14', 'arrêt ', 'in fine', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 15', 'art. 14', 'ATF ']

112 II 14927. Arrêt de la Ire Cour civile du 1er juillet 1986 dans la cause Société immobilière C. contre A. et consorts (recours en réforme)
Art. 14-15 AMSL, 7 OSL. Hausse des loyers d'un immeuble ancien. Rendement excessif? La présomption posée par l'art. 15 AMSL peut être renversée si le locataire établit des circonstances particulières qui permettent d'admettre que le loyer est néanmoins abusif au sens de l'art. 14 (consid. 1b). Indices d'abus résultant en l'espèce de l'absence de toute adaptation des loyers lors de différentes baisses du taux hypothécaire et d'une hausse de loyer notifiée peu après un accord consécutif à une première augmentation et la conclusion de nouveaux baux (consid. 1c). Le rendement admissible au sens de l'art. 14 al. 1 AMSL doit être déterminé par rapport aux seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propriétaire (consid. 2a). Le rendement des fonds propres est admissible, en règle générale, lorsqu'il n'excède pas de plus de 1/2% le taux hypothécaire de 1er rang pratiqué par les grandes banques (consid. 2b). Détermination des fonds propres; application du critère des loyers usuels du quartier (art. 15 al. 1 lettre a AMSL, 7 OSL), dans le cadre de la détermination du loyer admissible d'un immeuble ancien, selon l'art. 14 AMSL (consid. 3). Faits à partir de page 150
S'agissant d'adaptation du loyer fondée sur une modification des bases de calcul de celui-ci (art. 15 al. 1 lettres b et d, 19 AMSL), le Tribunal fédéral a jugé que le dernier loyer fixé conventionnellement est réputé avoir procuré au bailleur, en vertu du principe de la confiance, une couverture convenable de ses charges et un BGE 112 II 149 S. 152rendement normal du capital investi dans l'immeuble (ATF 108 II 138 s., 106 II 157, 359 s.). Il suffit alors de tenir compte des modifications des bases de calcul survenues depuis la dernière fixation de loyer pour déterminer le nouveau loyer admissible. Dans le cadre de l'application de cette méthode, dite relative, l'existence de motifs justifiant une hausse de loyer selon l'art. 15 AMSL ne prive pas non plus le locataire de la faculté de prouver que le loyer majoré procure au bailleur un rendement excessif et qu'il est partant abusif au sens de l'art. 14 (arrêt du Tribunal fédéral S.I. Ciel-Bleu "B" c. dame Panissod, publié in SJ 1981 p. 507 consid. 2 in fine et 510 consid. 4 initio).
b) On peut retenir, avec la cour cantonale, que le rendement des fonds propres est admissible, en règle générale, lorsqu'il n'excède pas de plus de 1/2% le taux de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par les grandes banques. Ce taux correspond en effet au revenu de placements de capitaux comparables à l'investissement immobilier, et une faible majoration peut être admise au regard du caractère de la législation, qui se limite à sanctionner les abus BGE 112 II 149 S. 153(CORBOZ, Le loyer abusif au sens de l'AMSL, in Droit de la construction 1982, p. 32; cf. aussi LACHAT/MICHELI/DUPERTUIS, La fixation du loyer, p. 58; GMÜR/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, p. 50; MEYER, Mietrecht im Alltag, p. 62; BARBEY, AMSL, p. 70 ss, propose de modérer ce taux à l'aide d'autres critères d'appréciation; plus réservé: HAURI, Der missbräuchliche Mietzins, p. 105 s.; arrêts non publiés du Tribunal fédéral: 15 octobre 1984, T. S.A. c. S., consid. 6; 3 novembre 1976, S.I. M. c. T., consid. 3; 11 février 1976, R. c. D. et Cour de justice de Genève, consid. 7 non publié in ATF 102 Ia 19).
b) La méthode appliquée par la cour cantonale est également discutable dans son principe. La référence de l'art. 11 OSL à l'année 1970 ne concerne que le maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, soit l'application de l'art. 15 al. 1 lettre d AMSL. Rien ne justifie d'étendre cette disposition en ce sens que les loyers de 1970 seraient réputés non abusifs, ce qui reviendrait à lui conférer une portée considérable. CORBOZ (op.cit., p. 31) relève avec raison que si le rendement était alors insuffisant, BGE 112 II 149 S. 154l'immeuble est définitivement dévalué quant à sa valeur locative, tandis que si le rendement était excessif, le propriétaire a acquis le droit imprescriptible de perpétuer l'abus (cf. aussi SJ 1979 p. 596 No 199). Or en l'espèce, la demanderesse conteste que le rendement de 1970 ait été suffisant.
Lorsqu'il s'agit de déterminer, comme dans la présente espèce, si le rendement d'un immeuble ancien est excessif au sens de BGE 112 II 149 S. 155l'art. 14 AMSL, on ne saurait donc faire abstraction du critère des loyers usuels du quartier. L'introduction de ce critère, sans rapport avec le rendement du capital investi, procède de la volonté du législateur de permettre une adaptation des anciens loyers au niveau des loyers effectivement pratiqués dans des cas comparables, afin de rétablir un certain équilibre entre les loyers des logements anciens et nouveaux, en autorisant le cas échéant des loyers excédant le rendement usuel des fonds investis (ATF 103 II 49 consid. 4a et les références citées; BARBEY, op.cit., p. 76). En pareil cas, un loyer n'est ainsi pas abusif du seul fait qu'il dépasse ce rendement.