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Timestamp: 2019-10-15 21:29:45+00:00
Document Index: 231909813

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'art. 2181', 'art. 2199', "l'article 30", 'art. 2123', 'art. 2146', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382", 'art. 1382', "l'article 1382", "l'article 700", "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 700", "l'article 1653", "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 700", "l'article 700"]

Prix versé directement au vendeur avant la publication de la vente aux hypothèques : responsabilité du notaire ? | Droitissimo
Prix versé directement au vendeur avant la publication de la vente aux hypothèques : responsabilité du notaire ? - Le 22/02/2013
VICTIMEDENOTAIRE
Ceci est un appel à l'aide avant d'alerter la presse car je ne vois pas comment me sortir juridiquement de cette situation invraisemblable,
Ma question est : comment puis je éviter de me retrouver à la rue avec des dettes (qui ne sont pas de mon fait), avec mes enfants (en plus je suis assistante familiale, je travaille chez moi et garde des enfants qui sont placés chez moi en permanence) après saisie de ma maison alors que je ne connaissais meme pas la banque qui m’a attaquée, et c’est cela qui semble surréaliste, comment le notaire et son assureur peuvent s’en sortir gratuitement alors que le notaire est point de passage obligé ???? merci de m’aider svp
CI DESSOUS LE RESUME DE MON HISTOIRE:
Suivant acte reçu par Maitre M. en 2008, j'ai acquis seule de Mr D et son épouse, la maison destinée à ma résidence principale
Maitre M. a remis le prix de la vente aux vendeurs sans attendre l'état hypothécaire sur formalités .
Avant qu'il ait publié son acte , la banque C. créancier de Monsieur et Madame D. a fait une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire puis définitive du chef de ceux-ci sur le bien immobilier que je venais d'acquérir .
La banque C. a poursuivi Me M. , et moi (en vertu du droit de suite) , ainsi que les vendeurs (insolvables),
Le jugement rendu par le TGI dont je dépends en 2012 m'a donné satisfaction.
Mais Me M. a interjeté appel contre ce jugement en AOUT 2012
En fait je suis très inquiete car mon avocat craint que nous perdions, à cause de la jurisprudence de novembre 2004 (cassation)>>>VOIR CI-DESSOUS COMMENTAIRE DALLOZ et la jurisprudence en cause ainsi que celle de la cour d’appel de TOULOUSE,
Recueil Dalloz 2005 p. 874
Etat hypothécaire incomplet délivré avant la vente : la responsabilité du notaire
Philippe Loyer, Avocat, Membre du Comité directeur de la CNA
C'est une réponse aussi affirmative que surprenante qui vient d'être donnée par la première Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 23 novembre 2004, auquel elle a décidé de réserver une publicité étendue.
La motivation est nette, même s'il s'agit d'un rejet du pourvoi dirigé contre l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re ch. civ. A, 17 sept. 2002) qui avait écarté toute faute du notaire, rédacteur d'un acte de vente du 2 octobre 1992, qui avait libéré, au profit du vendeur, le solde du prix, après avoir réglé le Comptoir des entrepreneurs, bénéficiaire d'une inscription conventionnelle, visée dans un état délivré par le conservateur le 23 septembre et certifié à la date du 31 août 1992.
Un créancier avait régularisé, en vertu d'une ordonnance du juge de l'exécution, une inscription judiciaire provisoire publiée le 7 septembre 1992 et dénoncée le 16 septembre, c'est-à-dire près de quinze jours avant la vente, à la débitrice.
Ce créancier puis ses héritiers avaient très légitimement recherché la responsabilité du notaire pour s'être dessaisi des fonds au mépris de cette inscription judiciaire, et sans être en possession d'un état hypothécaire sur publication de la formalité de la vente.
Le Tribunal de grande instance de Nice avait accueilli cette demande le 18 janvier 1999, mais la cour d'Aix-en-Provence a cru devoir infirmer en estimant :
- qu'aucun manquement n'est susceptible d'être retenu contre le notaire qui s'est renseigné à la conservation neuf jours avant la vente ;
- qu'en l'absence de déclaration de la venderesse sur l'inscription à elle dénoncée, le notaire n'avait pas de moyen de connaître celle-ci ;
- qu'aucun texte ne lui imposait de conserver le solde des fonds au-delà du jour de la vente.
C'est cette motivation qu'adopte délibérément la première Chambre civile : « [...] mais attendu qu'après avoir constaté que le notaire avait pris soin de lever, avant la vente, un état hypothécaire, afin de s'assurer de la situation de l'immeuble, la cour d'appel a exactement considéré qu'il ne pouvait lui être reproché de s'être dessaisi du prix de vente après avoir réglé l'unique créancier inscrit, aucun texte ne lui imposant de conserver le prix plus longtemps ».
Si cette motivation n'était pas de la plume de Hauts magistrats, éminemment compétents, elle pourrait être fustigée vigoureusement.
En effet, le notaire, en vertu de son obligation de sécurité juridique, a indiscutablement une obligation de résultat au titre de l'authentification pour :
- assurer toutes les mainlevées hypothécaires et diligenter la procédure de purge (art. 2181 s. c. civ.), tandis que cette purge ne résulte pas automatiquement de la publication de la vente, et que la conservation ne peut refuser un dépôt que dans des cas limitativement énumérés (art. 2199 c. civ.) ;
- respecter l'effet légal de l'hypothèque qui se reporte sur le prix(1), le droit de suite et le droit de préférence, qui sont tous établis par les articles 2114 et suivants et 2123 et suivants du code civil, les décrets n° 55-1350 du 15 octobre 1955, et n° 55-2 du 4 janvier 1955, l'article 30 de ce dernier texte réglant justement le problème en proclamant l'inopposabilité aux tiers de tout acte publié après enregistrement de leur privilège ;
- mettre légitimement l'acquéreur à l'abri du droit de suite des créanciers du vendeur, et le protéger d'une remise en vente du bien ;
- respecter ses obligations de dépositaire, et souvent séquestre du prix, ainsi que les règles de la publicité foncière ;
La solution donnée viole délibérément ces principes, d'une part, en méprisant le créancier qui est un tiers et qui peut toujours inscrire son hypothèque judiciaire par exemple (art. 2123 c. civ.) jusqu'à la publication de la vente (art. 2146 s. c. civ.), et, d'autre part, en fragilisant de manière particulièrement injuste la situation de l'acquéreur, qui, lui aussi, a la possibilité de purger les hypothèques tant que le prix est consigné.
Doctrine et jurisprudence paraissent pourtant très fermes et constantes pour retenir dans de pareilles occurrences la responsabilité totale des notaires(2), même dans le cas où l'acquéreur, qui avait payé le prix avant l'intervention du notaire, avait signé une décharge de responsabilité au profit de ce dernier(3).
Contrairement à ce qu'affirme l'arrêt du 23 novembre 2004, la Cour de cassation comme la cour d'appel de Paris avaient toujours répété que le notaire ne pouvait verser le solde au vendeur qu'après avoir strictement vérifié la situation hypothécaire au vu d'un état sur formalité, pour assurer ses obligations à l'égard des créanciers, mais aussi de l'acquéreur(4).
Les seules causes d'irresponsabilité ou de limitation de responsabilité du notaire ne pouvaient ainsi résulter que :
- d'une erreur étant comme invincible(5) ;
- d'une lettre ou d'un certificat totalement erroné de la préfecture(6) ;
- ou d'une absence, au niveau de la causalité, d'un préjudice certain et définitif(7).
Même l'arrêt très récent de la première Chambre civile du 9 mars 2004 (RJDA 2004, n° 961) rappelait le principe de responsabilité du notaire, tout en cassant sur le lien de causalité avec le préjudice.
Sur le plan technique, rien ne justifie la solution de l'arrêt du 23 novembre 2004 puisque :
- les conservations des hypothèques, grâce au système FIDJI, donnent des renseignements actualisés à quinze jours ou à trois semaines et sont prêtes à répondre verbalement aux notaires sur les formalités en cours jusqu'à la date de la vente ;
- les textes ou les contraintes économiques n'imposent pas au notaire de décaisser le solde au profit du vendeur le jour de la vente.
Rappelons, à cet égard, que c'est uniquement en vertu d'un accord entre la Chambre nationale des notaires et leur principal assureur de responsabilité qu'a été instaurée, il y a plus de dix ans, la possibilité de décaisser le solde au profit du vendeur sur le vu d'un état datant de moins de deux mois.
L'assureur principal du notariat sait très bien ce que lui a coûté ce risque.
A ce niveau d'éminence juridique des rédacteurs de l'arrêt, il ne peut s'agir d'une erreur ou d'une inattention, mais bien au contraire d'une volonté délibérée de créer une jurisprudence contra legem.
La loi et le décret ne peuvent normalement être rétroactifs, mais la jurisprudence se donne non seulement le droit de l'être, au mépris des articles 6 et suivants de la Convention européenne des droits de l'homme et du principe du procès équitable, mais affirme sans cesse sa différence sur ce point.
Les efforts de monsieur le Premier président Canivet(8), du professeur Molfessis et des membres de sa commission paraissent bien vains, surtout lorsqu'ils se résument à la modulation des effets des revirements, alors qu'il faudrait, semble-t-il, s'attaquer aujourd'hui à la justification juridique même des revirements.
Un auteur ciblait très récemment les revirements de provocation(9), tandis que, lors du colloque du 12 janvier dernier(10), monsieur le Président de la première Chambre civile évoquait même la nécessaire publication des opinions minoritaires(11).
Or, en l'espèce, ce sont des textes non abrogés, tant du code civil que du code de procédure civile, et des années de jurisprudence constante, et justifiée, qui sont déclarés obsolètes sur l'autel de l'omnipotence prétorienne, sans même se préoccuper du sort des acquéreurs, dont les inscriptions ne sont pas purgées et qui restent exposés au droit de suite.
Non, il n'y avait aucune raison, ni juridique, ni technique, de purger le notaire d'une responsabilité évidente et constante en la matière.
Dans une avancée totalement contraire, mais tout aussi critiquée, la première Chambre civile avait, le 9 novembre 1999(12), déclaré le notaire rédacteur de la vente d'un fonds responsable à l'égard de l'acheteuse, qui lui avait pourtant caché une condamnation pour proxénétisme, de l'impossibilité d'exploiter ledit fonds.
En plus des risques de condamnation de l'Etat français (et donc du contribuable) par la Cour européenne, cette jurisprudence novatrice, selon l'expression désormais célèbre de l'office du juge, va générer de très nombreux contentieux et recours dilatoires des responsables et de leurs assureurs.
Tout cela est véritablement alertant dans un Etat de droit.
Autant est-il normal que la Cour de cassation puisse meubler, selon le souhait de monsieur Drai, certains vides juridiques(13), s'adapter à certaines évolutions sociales, morales ou techniques(14), autant est-il choquant et inique de constater des revirements injustifiés, voire inexpliqués (absence de tout visa de texte !).
La constatation est grave si l'on se souvient qu'il a fallu plus de cinq ans et de nombreux contentieux pour voir l'Assemblée plénière revenir, le 6 décembre 2004(15), sur l'arrêt de la Chambre commerciale du 26 octobre 1999(16) (arrêt Sofal), presque unanimement décrié par la doctrine.
Faudra-t-il encore attendre cinq ans pour que l'Assemblée plénière purge la jurisprudence d'une de ses Chambres de ce précédent fâcheux ?
NOTAIRE * Responsabilité * Vente immobilière * Etat hypothécaire * Date * Dessaisissement du prix
(1) Il a ainsi été jugé que l'hypothèque constituée sur un bien indivis est reportée, en cas de vente de l'immeuble grevé, sur la fraction du prix attribuée au constituant : Cass. com., 20 juin 1995, Bull. civ. IV, n° 183 ; D. 1996, Somm. p. 207, obs. S. Piedelièvre ; ibid. 1997, p. 1, rapp. J.-P. Rémery.
(2) Pour des illustrations, V. CA Paris, 1re ch. A, 13 sept. 2000, Gaz. Pal., 14-16 janv. 2001, p. 29 ; Cass. 1re civ., 9 déc. 1997, JCP 1998, IV, 209 ; Cass. 3e civ., 8 juin 1995, JCP 1995, IV, 238 ; CA Paris, 2e sect. B, 7 juill. 1995, et CA Toulouse, 1re ch. 1re sect., 29 mai 1995, RDI 1996, p. 257, obs. P. Delebecque et P. Simler.
(3) Cass. 1re civ., 23 mai 1978, Bull. civ. I, n° 202.
(4) En ce sens, V., notamment, CA Paris, 1re ch. A, 4 déc. 2001, Gaz. Pal., 6-7 févr. 2002, p. 28 ; Cass. 1re civ., 6 janv. 1994, RJDA 1994, n° 990, p. 778 ; 19 janv. 1994, Bull. civ. I, n° 27 ; CA Paris, 1re ch. A, 24 févr. 1986, Gaz. Pal., 14-15 mai 1986, p. 15.
(5) Cass. 1re civ., 21 nov. 2000, D. 2001, p. 43.
(6) Cass. 1re civ., 4 mars 2003, J.-Cl. Construction-urbanisme juin 2003, p. 21.
(7) Cass. 1re civ., 27 mai 2003, Gaz. Pal., 14-16 sept. 2003, p. 19 ; 6 janv. 1994, préc. ; 6 janv. 1994, 2e espèce, Gaz. Pal., 27-29 mars 1994, p. 6.
(8) G. Canivet avait donné un entretien (JCP 2004, I, 189) dans lequel il avait avancé les raisons de la création d'un groupe de travail sur les revirements de jurisprudence, sous la présidence du professeur N. Molfessis.
(9) P. Morvan, Le revirement pour l'avenir : humble adresse aux magistrats ayant franchi le Rubicon, D. 2005, p. 247, spéc. n° 17.
(10) Colloque sur le rapport du groupe de travail sur les revirements de jurisprudence, Cour de cassation, 12 janv. 2005, JCP 2005, p. 119.
(11) J.-P. Ancel, JCP 2005, p. 121.
(12) Cass. 1re civ., 9 nov. 1999, Bull. civ. I, n° 299 ; D. 1999, IR p. 278 ; JCP 2000, p. 1319, obs. G. Viney.
(13) Notamment en ce qui concerne la fixation de la durée des fonctions du commissaire à l'exécution du plan, V. Cass. com., 10 mars 2004, Bull. civ. IV, n° 48 ; D. 2004, AJ p. 949, obs. A. Lienhard ; JCP E 2004, Chron. p. 1292 et 1385, n° 4, obs. M. Cabrillac.
(14) Pour la validité d'une libéralité consentie à une maîtresse, V. Cass. ass. plén., 29 oct. 2004, D. 2004, Jur. p. 3175, note D. Vigneau ; Cass. 1re civ., 3 févr. 1999, D. 1999, Chron. p. 351, note C. Larroumet et Somm. p. 307, obs. M. Grimaldi.
(15) Cass. ass. plén., 6 déc. 2004, D. 2005, p. 227, note L. Aynès.
(16) Cass. com., 26 oct. 1999, D. 2000, Jur. p. 224, note L. Aynès. V., également, Ch. Larroumet, L'acquéreur de l'immeuble loué et la caution du locataire, D. 2000, Chron. p. 155.
Recueil Dalloz 2005 p. 876
Etat hypothécaire incomplet délivré avant la vente : le créancier perd sa sûreté
n° 03-10.233 (n° 1687 FS-P+B)
Après avoir constaté qu'un notaire avait pris soin de lever, avant la vente, un état hypothécaire afin de s'assurer de la situation de l'immeuble, une cour d'appel considère exactement qu'il ne peut lui être reproché de s'être dessaisi du prix de vente après avoir réglé l'unique créancier inscrit, aucun texte ne lui imposant de conserver le prix plus longtemps (1).
LA COUR : - Sur le moyen unique : - Attendu que Pierre X... a obtenu l'autorisation d'inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un immeuble appartenant à Mme Y... pour sûreté de sa créance évaluée à 200 000 francs (30 489,80 €) ; que l'hypothèque a été publiée le 7 septembre 1992 et signifiée, le 16 septembre 1992, à Mme Y... qui a vendu son bien suivant acte dressé le 2 octobre 1992 par M. Z..., notaire à Nice ; que celui-ci avait levé, quelques jours avant la vente, un état hypothécaire, délivré le 23 septembre 1992 et certifié au 31 août 1992, lequel ne faisait apparaître qu'une inscription prise au profit du Comptoir des entrepreneurs (CDE) et ne faisait aucune mention de l'hypothèque judiciaire provisoire obtenue par Pierre X... ; que M. Z... a remis à Mme Y... le prix de la vente, sous déduction de la seule créance hypothécaire inscrite au profit du CDE ; que les consorts X..., venant aux droits de Pierre X..., ont assigné M. Z... en responsabilité professionnelle pour s'être dessaisi des fonds entre les mains de Mme Y... sans avoir vérifié l'état des inscriptions hypothécaires à la date de la vente, ce qui les aurait privés de la possibilité de recouvrer leur créance ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt (CA Aix-en-Provence, 17 septembre 2002) de les avoir déboutés de leurs demandes, alors, que le notaire doit avant de remettre le prix au vendeur, s'assurer de la situation hypothécaire de l'immeuble à la date de la vente, en décidant le contraire, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir constaté que le notaire avait pris soin de lever, avant la vente, un état hypothécaire afin de s'assurer de la situation de l'immeuble, la cour d'appel a exactement considéré qu'il ne pouvait lui être reproché de s'être dessaisi du prix de vente après avoir réglé l'unique créancier inscrit, aucun texte ne lui imposant de conserver le prix plus longtemps ; que le moyen n'est pas fondé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première Chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille quatre.
Demandeur : Campi (Cts)
Défendeur : Froumessol
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence 1re ch. A 17 septembre 2002 (Rejet)
Code civil - art. 1382
(1) Situation limite qui révèle une faille dans la sûreté qu'une hypothèque est censée procurer. Un créancier est autorisé à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un immeuble de son débiteur. Elle est publiée le 7 septembre 1992 et signifiée au débiteur le 16 septembre 1992. Celui-ci vend son bien suivant acte dressé le 2 octobre 1992. Le notaire lève un état hypothécaire, lequel, délivré le 23 septembre 1992 et certifié au 31 août 1992, ne fait aucune mention de l'hypothèque judiciaire provisoire obtenue par le créancier. Au vu de cet état, le notaire remet le prix de vente au débiteur. Le créancier assigne alors le notaire en responsabilité professionnelle pour s'être dessaisi des fonds sans avoir vérifié l'état des inscriptions hypothécaires à la date de la vente
AJDI 2001 p. 466
Faute du notaire se dessaisissant des fonds sans attendre la délivrance de l'état hypothécaire sur formalité
2e ch., sect. A
n° 1999/09123
En se dessaisissant du solde du disponible du prix de vente, sans prendre la précaution d'attendre la délivrance de l'état hypothécaire sur formalité arrêté au jour de la publication de la vente qui lui aurait révélé l'existence de l'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle.
Demandeur : SCP Pineau-Peschard
Défendeur : M. Grosman et autre
PROFESSIONS * Notaire * Vente * Etat hypothécaire * Responsabilité
CH. 01 SECT. 01
n° 09/06265
CA Toulouse CH. 01 SECT. 0123 mai 2011N° 09/06265
ARRÊT N° 280
N°RG: 09/06265
Décision déférée du 13 Octobre 2009 - Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN - 08/02357
H. FILHOUSE
représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART
Jean Christophe REGA
représenté par la SCP RIVES PODESTA
1ere Chambre Section 1
ARRÊT DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE ONZE
Monsieur Derek H.
La Coste de Roque Massol
représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour
assisté de la SELARL EICHENHOLC, avocats au barreau d'ALBI
Monsieur David B.
Monsieur Jean Christophe REGA
Place Henri G.
représenté par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour
assisté de la SCP G. L. LARRAT & N. LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
C. FOURNIEL, conseiller
Greffier, lors des débats : J. BARBANCE DURAND
- signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE DURAND, greffier de chambre.
Monsieur Philippe C. a selon acte authentique en date du 27 octobre 2007 reçu par maître Jean Christophe REGA, notaire à LAGUEPIE, vendu à messieurs Derek H. et David B. un ensemble immobilier dénommé Le Château de Pervinquières , situé à GINALS (Tarn et Garonne), comprenant maison d'habitation rénovée, dépendances diverses en cours de rénovation, terrain attenant avec piscine, et terres essentiellement en nature de bois ou landes, moyennant le prix de 277.000 euros.
Le vendeur déclarait dans l'acte que le bien était grevé de deux inscriptions hypothécaires prises par le CREDIT AGRICOLE et s'obligeait à donner mainlevée de ces inscriptions.
Préalablement à la signature de cet acte, il a été délivré à maître REGA le 16 octobre 2007 un état hypothécaire ne mentionnant que les inscriptions susvisées.
Au vu de cet état le notaire a procédé au remboursement des prêts souscrits par monsieur C. auprès du CREDIT AGRICOLE pour un montant de 267.326,39 euros.
La publication de la vente a été effective le 5 novembre 2007, et l'état hypothécaire délivré le même jour a révélé qu'une inscription d'hypothèque provisoire avait été inscrite le 24 octobre 2007 sur autorisation du juge de l'exécution de MONTAUBAN du 18 octobre 2007, pour garantie d'une somme de 220.000 euros au profit des époux P..
Ces derniers avaient conclu avec monsieur C. un compromis de vente le 23 juillet 2004 concernant le même ensemble immobilier, puis un avenant à ce compromis le 14 juin 2005, opération effectuée par l'intermédiaire de la société GLOBE IMMO, représentée par monsieur Derek H..
Les époux P. ont refusé de passer l'acte authentique de vente, ont contesté devoir la pénalité prévue à l'acte du 14 juin 2005, et ont engagé le 15 novembre 2007 une action en restitution du dépôt de garantie.
Monsieur C. n'ayant pas procédé à la mainlevée de l'hypothèque inscrite par les époux P., les consorts H. B. ont fait assigner par acte du 19 août 2008 maître REGA au visa de l'article 1382 du code civil, à l'effet de voir prononcer sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à obtenir à ses frais la mainlevée de l'hypothèque judiciaire inscrite le 24 octobre 2007, par substitution d'une autre garantie équivalente ou consignation de la somme de 220.000 euros permettant de désintéresser les créanciers à hauteur de leur créance telle qu'elle serait fixée par décision définitive,
-à verser la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'inscription, et celle de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement en date du 13 octobre 2009, le tribunal de grande instance de MONTAUBAN a dit que maître REGA avait engagé sa responsabilité pour défaut de vérification et de vigilance, a débouté les consorts H. de leur demande en réparation de leur préjudice, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et dit que les parties conserveraient à leur charge les dépens qu'elles avaient engagés.
Les consorts H. B. ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 16 décembre 2009 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées.
- avant dire droit, de surseoir au prononcé de la décision à intervenir dans l'attente de l'arrêt à rendre dans l'affaire opposant monsieur C., les époux P. et maître REGA ;
-à défaut, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation de maître REGA, et statuant à nouveau de condamner maître REGA à :
* obtenir à ses frais la mainlevée de l'hypothèque judiciaire inscrite le 24 octobre 2007 au profit des époux P. B., volume 2007 V numéro 136, par substitution d'une autre garantie équivalente ou consignation d'une somme de 220.000 euros, permettant de désintéresser les créanciers hypothécaires à hauteur de leur créance, telle qu'elle sera fixée par décision définitive ;
* prendre en charge le coût des émoluments, frais et salaires de mainlevée et de radiation ;
* leur verser la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'inscription, celle de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et supporter les entiers dépens, y compris de première instance, avec distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP DESSART SOREL DESSART.
Les appelants font valoir que maître REGA a privé l'acte de toute efficacité en sollicitant un état hypothécaire 11 jours avant la vente, en ne levant pas un état hypothécaire juste avant la vente, et en indiquant dans l'acte authentique que le bien n'était pas grevé d'une hypothèque autre que celle du CREDIT AGRICOLE, que le notaire aurait dû être d'autant plus vigilant qu'il était le rédacteur de l'acte sous seing privé de vente et de l'avenant passés entre le vendeur et les bénéficiaires de l'inscription d'hypothèque litigieuse, offrant une possibilité d'inscription de sûreté sur le bien, qu'il avait connaissance d'un litige opposant monsieur C. aux époux P., du souhait de ces derniers de prendre une hypothèque sur le bien objet du litige, et des difficultés financières de monsieur C..
Ils ajoutent que maître REGA n'aurait pas dû se dessaisir des fonds avant d'avoir reçu l'état hypothécaire après l'inscription de la vente, qu'en distribuant le prix de vente avant d'avoir eu connaissance de l'état sur formalité, le notaire prive l'acquéreur de la possibilité de se prévaloir de l'article 1653 du code civil, et l'expose au droit de suite du créancier inscrit, que compte tenu de l'existence d'une hypothèque grevant leur bien ils se trouvent dans l'impossibilité de le vendre , qu'ils demeurent dans l'incertitude de l'issue de la procédure engagée par les époux P. à l'encontre de monsieur C., menacés par le droit de suite du créancier inscrit, et exposés à la saisie de leur bien sur lequel ils ne peuvent entreprendre les travaux de rénovation envisagés, qu'ils ne peuvent obtenir un prêt, que le prix de vente n'est pas sous évalué, qu'ils n'ont en aucun cas accepté de ne pas être informés d'une inscription d'hypothèque et abandonné leur droit de ne pas poursuivre la vente, et qu'on ne peut concevoir que la vente du bien non grevé d'une inscription ait pu être faite à un prix inférieur au prix du marché pour se prémunir d'une éventuelle inscription occulte.
Maître REGA conclut à la réformation du jugement en ce qu'il a jugé qu'il avait engagé sa responsabilité civile professionnelle pour défaut de vérification et de vigilance, et en tout état de cause à sa confirmation en ce qu'il a jugé que monsieur H. et monsieur B. n'avaient subi aucun préjudice en relation avec les fautes qui lui étaient reprochées.
Il sollicite la condamnation des appelants au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP RIVES PODESTA.
L'intimé soutient qu'aucun manquement ne peut lui être attribué à faute, qu'antérieurement à la signature de l'acte authentique il a normalement procédé à toutes les vérifications utiles et nécessaires pour s'assurer de la situation hypothécaire du bien immobilier objet de la vente, que la délivrance d'un état hors formalité sollicitée à son initiative le 15 juin 2007 et une demande de prorogation déposée le 15 octobre 2007 n'ont révélé l'existence d'aucune inscription d'hypothèque conventionnelle ou provisoire à la requête des époux P., que l'hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite par ces derniers trois jours avant la signature de l'acte authentique, qu'aucun élément objectif ne pouvait lui imposer de solliciter une seconde prorogation de l'état hors formalité la veille ou l'avant veille de la date prévue pour signer cet acte, que les consorts H. B. ne justifient pas de ce qu'il aurait pu déposer une demande de prorogation le 24, 25 ou 26 octobre 2007 et recevoir avant le 27 ou le 27 octobre même la délivrance de l'état hypothécaire certifié de la conservation des hypothèques, et qu'il ne saurait lui être reproché de s'être dessaisi du prix de vente
avant le retour de l'état sur formalités à la suite de la publication foncière.
Il précise qu'au moment de la passation de l'acte authentique le litige opposant monsieur C. aux époux P. n'était pas né, que monsieur H., agent immobilier et ami de monsieur C., n'ignorait rien des relations entre ce dernier et les époux P. puisqu'il avait servi d'intermédiaire pour la conclusion de la vente et avait été informé directement par les époux P. de leurs difficultés et de leur renonciation à la vente, qu'il pouvait parfaitement mesurer le risque encouru, qu'en tout état de cause le préjudice allégué par les appelants ne revêt aucun caractère né et actuel, et que les consorts H. B. ne pouvaient pas ne pas avoir conscience que la contrepartie d'un prix démesurément minoré était constituée par la possibilité de voir l'ensemble immobilier grevé d'une hypothèque en garantie du remboursement des sommes versées à titre de dépôt de garantie par les époux P., de sorte que même s'il avait révélé l'existence de l'hypothèque judiciaire provisoire le jour de l'acte réitératif, les acquéreurs auraient certainement accepté d'acquérir en l'état, en faisant leurs les conséquences de la situation réelle du bien acquis.
La cour statuant par arrêt en date de ce jour dans l'instance opposant monsieur C., les époux P. et maître REGA, la demande de sursis à statuer des consorts H. B. est dépourvue d'objet.
Les notaires doivent veiller à assurer la validité et l'efficacité de leurs actes en effectuant les vérifications nécessaires, notamment par l'obtention d'un état hypothécaire avant de recevoir la vente d'un bien immobilier.
En l'espèce maître REGA a établi l'acte de vente du 27 octobre 2007 au vu d'un état hypothécaire hors formalité demandé le 15 octobre 2007 et délivré le 16 octobre 2007, soit 11 jours avant la vente.
Le notaire intimé est intervenu dans le cadre de la rédaction du compromis de vente passé entre monsieur C. et les époux P. le 23 juillet 2004 et de l'avenant du 14 juin 2005, a établi le procès verbal constatant la carence des acquéreurs le 4 mai 2007, puis l'acte sous seing privé de vente conclu entre monsieur C. et les consorts H. B. le 29 août 2007.
Maître REGA savait que les sommes qui lui avaient été remises au titre du dépôt de garantie avaient été versées à monsieur C., lequel devait garantir la restitution de ces sommes à première demande par une hypothèque conventionnelle sur les biens objet de la vente, et il n'ignorait pas que monsieur C. ne s'était pas acquitté de cette obligation.
Les consorts H. B. versent aux débats les conclusions déposées par les époux P. dans la procédure les ayant opposés à monsieur C. devant le tribunal de grande instance de MONTAUBAN, visant un courrier de maître REGA à son homologue anglais maître O'CONNOR, en date du 5 juin 2007, aux termes duquel le rédacteur indique qu'il se rapproche de monsieur C. pour obtenir son accord sur l'affectation hypothécaire conventionnelle concernant le remboursement de la somme de 104.800 euros qu'il s'était engagé à rembourser au plus tard le 31 décembre 2007.
Maître REGA avait donc connaissance de difficultés relatives au remboursement du dépôt de garantie, et devait envisager la mise en oeuvre par les époux P. d'une mesure conservatoire telle qu'une inscription d'hypothèque judiciaire ou une saisie conservatoire, et ce alors même qu'aucune action judiciaire au fond n'avait été engagée.
Il convient cependant de relever que la délivrance le 19 juin 2007 d'un état hors formalité demandé par le notaire le 15 juin 2007 n'avait révélé aucune nouvelle inscription, et que sur demande de
prorogation faite le 15 octobre 2007 un certificat négatif a été délivré le 16 octobre 2007.
Compte tenu du délai de plusieurs mois écoulé entre ces deux demandes, pendant lequel les époux P. n'avaient pas manifesté l'intention de se prévaloir de la promesse d'hypothèque conventionnelle dont ils bénéficiaient, et de la proximité de la signature de l'acte authentique de vente lorsque la demande de prorogation a été effectuée, il ne peut être reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance en ne procédant pas à une vérification à une date encore plus proche de la vente, étant observé que l'inscription d'hypothèque provisoire a été prise au profit des époux P. seulement trois jours avant la vente.
Le compte de la vente C. B. établit que le désintéressement du seul créancier connu à la lecture de l'état hypothécaire délivré le 15 octobre 2007 est intervenu le 27 octobre 2007 soit le jour de la signature de l'acte de vente et de la remise des fonds, et donc avant la publication de la vente.
Dès lors que le notaire avait pris soin de lever, quelques jours avant la vente, un état hypothécaire hors formalité afin de s'assurer de la situation de l'immeuble, il a pu sans commettre de faute se dessaisir du prix de vente en procédant au règlement du seul créancier inscrit révélé par cet état hypothécaire , dont la créance absorbait la quasi totalité du prix de vente, aucun texte ne lui imposant de conserver les fonds plus longtemps.
En conséquence aucun manquement fautif n'est démontré à l'encontre de maître REGA.
Le jugement sera réformé sur ce point.
En l'absence de faute établie à l'encontre du notaire, il n'y a pas lieu de déterminer si les consorts H. B. sont fondés à invoquer un préjudice en relation directe et certaine avec les manquements qu'ils invoquent.
Les consorts H. B. doivent donc être déboutés de l'intégralité de leurs demandes.
Le rejet des demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
Les demandes d'indemnité formées en cause d'appel sur ce même fondement seront également rejetées.
Les consorts H. B. qui succombent en leurs prétentions devant la cour supporteront les dépens de la présente procédure.
Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,
Réforme le jugement en ce qu'il a dit que maître REGA avait engagé sa responsabilité pour défaut de vérification et de vigilance,
Dit que maître REGA n'a pas commis de faute,
Déboute en conséquence les consorts H. B. de l'intégralité de leurs demandes,
Confirme le jugement en ses autres dispositions non contraires aux présentes,
Déboute les parties de leurs demandes formées en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne les consorts H. B. aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés par la SCP RIVES PODESTA , avoué à la cour.
Composition de la juridiction : A. MILHET, SELARL EICHENHOLC, SCP G. L. LARRAT & N. LARRAT
Décision attaquée : TGI Montauban, Toulouse 13 octobre 2009
Prix versé directement au vendeur avant la publication de la vente aux hypothèques : responsabilité du notaire ? - Le 14/03/2013
La vente qui est intervenue doit faire l’objet d’une mesure de publicité afin d’être opposable aux tiers.
Cette formalité, connue sous le nom de « publicité foncière » est essentielle. Le fichier immobilier est géré par la direction générale des impôts et les actes notariés y sont publiés à la diligence et sous la responsabilité du Notaire.
A partir de cette publication, seul le nouveau propriétaire pourra disposer du bien et aucune sûreté ou mesure d’exécution ne pourront être inscrites sur l’immeuble du chef des anciens propriétaires.
Le Notaire doit donc effectuer cette formalité dans les meilleurs délais. Ce n’est que lors de cette publication que le Notaire est assuré qu’aucune nouvelle inscription du chef du vendeur est susceptible d’être inscrite sur l’immeuble qu’il a vendu.
En principe, le Notaire ne devrait donc remettre au vendeur son prix qu’après publication de la vente. En pratique, le Notaire remet immédiatement le prix au vendeur le jour de la signature sur la foi de l’état récent qu’il a requis et le risque d’une inscription tardive est couvert par l’assurance de responsabilité civile souscrite par le Notariat.
SOURCE : http://www.cnfr-notaire.org/Article.List5.f.asp?id=679
Le notaire n’a pas l’obligation de remettre le prix au vendeur le jour de la signature.
Au contre, il a l'obligation de ne verser le prix de vente au vendeur qu’après la publication de l’acte à la conservation des hypothèques et l’obtention par le notaire d’un état (dit état "sur formalités") constatant l’absence de toute inscription d’hypothèque ou de privilège au jour de la publication de l’acte de vente.
En effet, s’il existe de telles inscriptions, il faut d’abord payer les créanciers. Préalablement à toute remise du prix au vendeur, le notaire verse, si besoin, les fonds dus à une banque, au syndicat des copropriétaires, et acquitte l’éventuel impôt sur la plus-value.
Cela dit, si les juges de la Cour de Cassation veulent décider autrement, personne ne peut rien faire car ils sont souverains dans l'interprétation de la loi.