Source: https://www.registradoresdemadrid.org/revista/27/Casos-Propiedad/OBRAS-NUEVAS
Timestamp: 2019-05-21 06:45:41
Document Index: 362309144

Matched Legal Cases: ['artículo 52', 'artículo 236', 'artículo 54', 'artículo 52', 'artículo 52', 'artículo 52']

REVISTA-27-Casos Propiedad-OBRAS NUEVAS.
1.-P: OBRA NUEVA "ANTIGUA": Se declara obra nueva sobre una parcela en la que ya existía una casa. Se acompaña certificado de arquitecto descriptivo; que incluye la que había y un edificio nuevo de plantas sótano, destinada a garaje y baja, primera y bajo cubierta, estas tres últimas destinadas a dos viviendas independientes que ocupan cada una de ellas la mitad de cada una de dichas plantas. Las referidas viviendas se denominan A) y B) y tienen entradas independientes. Otro certificado de arquitecto acredita que se terminó la ampliación de vivienda unifamiliar el 26 de abril de 2005 conforme al proyecto para el cual se dio la licencia. La licencia que se incorpora es provisional de ampliación y se concede "dado que el conjunto constituye una única vivienda unifamiliar".
Habiendo pasado cuatro años desde la terminación, ¿se debe entrar en la concordancia con la licencia?. Puede que el siguiente documento sea la constitución de propiedad horizontal que se debería denegar por falta de licencia de segregación no obstante haber inscrito una obra nueva compuesta de tres viviendas independientes. ¿Qué se debe hacer?.
R: Se indica que el problema fundamental es el ingreso de la obra nueva en el Registro y no la eventual división horizontal, siguiendo en este último punto el criterio de la DGRN, que la ha admitido en supuestos de viviendas unifamiliares, y a la vista de la legislación de la Comunidad de Madrid.
A este respecto se apuntó, en primer lugar, que no se trata de un caso de acceso de la obra nueva al Registro por haberse acreditado el otorgamiento de la licencia y el certificado técnico sobre su adecuación al proyecto, puesto que no existe coincidencia entre éste y aquella. Se trataría, más bien, del supuesto de acceso de edificaciones terminadas, ya que el plazo de prescripción se cuenta desde la finalización de las obras, y ésta consta en el certificado del técnico. El artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas complementarias en materia urbanística posibilita la inscripción en el Registro de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas si se prueba por certificado de técnico la terminación de la obra a fecha determinada y su descripción coincidente con el título, siendo dicha fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiere podido incurrir el edificante Y no constando en el Registro práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística.
Con base en ello, la mayoría entendió inscribible la obra nueva, al ser el plazo de prescripción previsto en la legislación de Madrid (vid. artículo 236 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid) el de cuatro años, salvo que las que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tiene plazo de prescripción, y siempre dando cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripción realizada (vid. artículo 54 RD 10931997). Al Ayuntamiento corresponderá, a la vista de la comunicación, ejercitar las acciones que estime oportunas.
Sin embargo por algún compañero se puso en duda la legalidad de este precepto reglamentario, argumentando que el certificado del técnico es un documento privado que no puede dar fehaciencia a la fecha (art.1227 CC), admitiendo sólo la aplicación del artículo 52 del RD 1093/1997 en aquellos casos en que la fecha de finalización de la obra resultara de un documento público: certificación catastral o certificado del propio Ayuntamiento. Insistió en que es incluso dudoso que tenga vigencia estos artículos reglamentarios puesto que la vigente Ley del Suelo no contiene ninguna norma similar a la Disposición Transitoria 5ª del TR 1992 que amparó el acceso al Registro de estas edificaciones terminadas.
El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (Vigente en este punto hasta el 27 de junio de 2008), disponía en su Disposición Transitoria Quinta: que Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.
Esta DT 5º se mantuvo vigente tras la publicación de la Ley 6/1998, de 13 de abril, cuya Disposición Derogatoria Única la declaró expresamente en vigor su primer apartado. La vigente Ley del Suelo no hace ninguna referencia a las edificaciones ya concluidas, y exige, en todo caso licencia y certificación del técnico.
Según esta opinión, el acceso al Registro de las edificaciones terminadas por la vía del artículo 52 sólo sería aplicable a las existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, que cambió el primitivo régimen de adquisición por el instituto de la accesión, por el de adquisición gradual a medida que se van cumpliendo las exigencias impuestas por la legislación urbanística. Las posteriores a esa fecha siempre exigirán licencia (aunque sea posterior de legalización de una edificación que se hizo sin autorización administrativa) y certificado del técnico.
Sin embargo, la Resolución-Circular DGRN resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España sobre el articulo 19 de la Ley 8/2007, de 27 de mayo, de Suelo en la que pedían aclaración sobre si los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, siguen vigentes, o si se entienden modificados, resolvió la consulta en los siguientes términos:
La entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, no afecta a la vigencia de los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, ya que la citada Ley no los deroga expresa ni tácitamente, ni es incompatible con ellos, como tampoco lo fue la Ley 6/1998 . Por lo tanto, parece que debe entenderse plenamente aplicable el artículo 52 y ss. RD 1093/1997.