Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mieterhoehung-nach-fensteraustausch-ohne-bezugnahme-auf-eine-vorherige-modernisierungsankuendigung/
Timestamp: 2019-11-18 12:33:10
Document Index: 164817847

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', 'BGH', '§ 559', 'BGH', '§ 91']

Mieterhöhung nach Fensteraustausch ohne Bezugnahme auf eine vorherige Modernisierungsankündigung
AG Köpenick, Az.: 2 C 208/14, Urteil vom 14.04.2015
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des beitreibbaren Betrages zuzüglich 10 % hiervon abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % hiervon leisten.
4. Der Streitwert wird in Abänderung des Beschlusses vom 19. Dezember 2014 auf 3.126,06 € festgesetzt.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung unter der im Rubrum genannten Anschrift, der Kläger ist deren Vermieter. Zwischen den Parteien wurde ein Rechtsstreit über die Notwendigkeit der Instandsetzung der Fenster geführt. Parallel zum Rechtsstreit kündigte die Hausverwaltung des Klägers mit Schreiben vom 24. Januar 2013 an, zur Energieeinsparung die Fenster austauschen zu wollen. Die Beklagten stimmten der Modernisierung nach einem Hinweis des Landgerichts mit anwaltlichem Schreiben vom 4. März 2014 zu. Nach Durchführung der Arbeiten gab die Hausverwaltung des Klägers eine Erklärung ab die Miete ab 1. September 2014 um 79,85 € zu erhöhen, wobei sie Modernisierungskosten von 8.984,61 € zu Grunde legte und Instandhaltungskosten in Höhe von 273,70 € abzog. Die Beklagten zahlten statt dessen die bisherige Miete in Höhe von 401,99 €, bestehend aus der Nettokaltmiete in Höhe von 271,99 € und Nebenkostenvorauszahlungen.
Der Kläger bestreitet, dass die Fenster in größerem Umfang instandsetzungsbedürftig gewesen seien.
Er beantragt nunmehr, auch klageerweiternd, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 479,10 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 79,85 € seit dem 4. Oktober 2014, 5. November 2014, 4. Dezember 2014, 5. Januar 2015, 5. Februar 2015 und 5. März 2015 zu zahlen, und festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, seit dem 1. September 2014 einen monatlichen Nettokaltmietzins in Höhe von 351,84 € für die Wohnung … straße …, … Berlin zu zahlen.
Sie bestreiten eine Modernisierung und die aufgewandten Kosten. Die Fenster seien in erheblichem Umfang instandsetzungsbedürftig gewesen. Sie überreichen hierzu ein Kostenangebot der Tischlerei Dittrich GmbH, welches Instandsetzungskosten in Höhe von 3.508,33 € ausweist.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10. März 2015 verwiesen.
Die Klage ist hinsichtlich des Antrags zu 2) zulässig. Mit der Klage wird die Feststellung eines Rechtsverhältnisses, nämlich über die Höhe der von den Beklagten dem Kläger geschuldeten Miete begehrt. Das Feststellungsinteresse ergibt sich aus dem Bestreiten der Wirksamkeit der Mieterhöhung.
Die Miete ist durch das Schreiben vom 27. Juni 2014 nicht wirksam erhöht worden, weshalb weder eine entsprechende Feststellung getroffen werden kann noch die Beklagten dem Kläger weitere Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu zahlen haben. Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.v, § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB ist der Vermieter gemäß § 559 Absatz 1 BGB berechtigt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist gemäß § 559b Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzung der §§ 559und 559a BGB erläutert wird. Diesen Anforderungen wird die Erhöhungserklärung vom 27. Juni 2014 nicht gerecht. Sie enthält zwar die Beträge, aus denen sich die Erhöhung ergibt. Es fehlen indes die Angaben, aus denen sich ergibt, dass eine Modernisierung i.S.v. § 559 Abs. 1 Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB vorliegt. In Betracht kommen eine Modernisierung durch Energieeinsparung (Nr. 1), durch Gebrauchswerterhöhung (Nr. 4) oder durch dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse (Nr. 5). Erforderlich für die plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (BGH NJW 2006, 1126, 1126). Da tatsächlich ausgeführte Arbeiten nicht zwingend den zuvor angekündigten Arbeiten entsprechen, war zumindest eine Klarstellung erforderlich, dass die eingebauten Fenster den im Schriftsatz vom 21. August 2014 im vorangegangenen Verfahren (Anlage K 3, Bl. 7ff. d.A.) beschriebenen Fenstern entsprochen haben. Weiterhin fehlt eine Erläuterung des Abzugs von Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen aufzuwenden gewesen wären. Aus der Erklärung ergibt sich nicht, wie sich der Abzugsbetrag zusammensetzt und nach welchen Kriterien der Abzug vorgenommen wurde. Sowohl das von den Beklagten vorgelegte Angebot wie die Wiedergabe der Feststellungen im Ortstermin des vorangegangenen Verfahrens erforderten eine nähere Darlegung dessen, was als Erhaltungsmaßnahmen für notwendig berücksichtigt wurde.
Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Prozess ist nicht möglich; eine Mieterhöhung, die den Anforderungen des § 559b Abs.1 BGB nicht entspricht, ist nichtig (BGH a.a..O., S. 1127 m.N.). Allerdings ist auch insoweit der Sachvortrag des Klägers nicht hinreichend. Er hat auf das Bestreiten der Beklagten nicht dargelegt, dass tatsächlich eine Modernisierung durchgeführt wurde. Für die Darlegung einer energetische Modernisierung ist zwar nicht erforderlich, eine Berechnung der konkret eingesparten Endenergie vorzulegen. Vielmehr genügt es, die Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten (des Bauteils Fenster) durch den Einbau wärmegedämmter Fenster vorzutragen, weil hierdurch auf eine Einsparung von Endenergie geschlossen werden kann. Soweit die entsprechenden Werte der Bestandsfenster nicht bekannt sind, kann auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden (vgl. BT-Drucksache 17/10485 S. 20f.). Hierzu müssten diese Werte allerdings auch angegeben werden. Während für die bisher eingebauten Fenster jeweils die Pauschalwerte angegeben werden können, sind für die neu eingebauten Fenster die vom Hersteller für jedes Fenster mitgeteilten Werte anzugeben. Diesen Anforderungen entspricht der Vortrag des Klägers nicht, wenn im letzten Schriftsatz pauschal vorgetragen wird, “der K-Wert reduziere sich von 2,7 W auf 1,3 W”, zumal weder die Rechnung vom 19. September 2014, die offensichtlich erst gut fünf Monate nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung bezahlt wurde, Angaben zur Wärmedämmung der neuen Bauteile enthält noch vom Kläger dargelegt wird, wie er den Wärmedurchgangskoeffizienten der Bestandsfenster berechnet haben will. Zu weiteren Eigenschaften, die eine Modernisierung begründen könnten, wird nichts vorgetragen. Schließlich fehlt auch eine nachvollziehbare Darstellung der Erhaltungsaufwendungen, die von den Kosten der Baumaßnahmen abgezogen wurden. Es ist nicht ersichtlich, wie der Kläger den abgezogenen Betrag errechnet hat. Soweit in dem Ortstermin festgestellt wurde, dass Farbe abgeplatzt ist, kann von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen ausgegangen werden, deren Ersparnis ggf. zu schätzen gewesen wäre.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91Abs. 1, 708 Nr. 11,711 ZPO.
WEG – Mehrheitsbeschluss über die Änderung der Hausordnung WEG – Beseitigung einer Elektro-Kraftfahrzeug-Ladestation