Source: http://jurisurba.blogspirit.com/archive/2010/11/10/l-elargissement-d-une-voie-motivant-une-cession-de-terrain-p.html
Timestamp: 2020-06-02 15:45:25+00:00
Document Index: 228785375

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

L’élargissement d’une voie motivant une cession de terrain prescrite au titre de L.332-6-1 2° du Code de l’urbanisme ne peut plus être pris en compte pour apprécier les conditions de desserte du terrain - JURISURBA
outre la question des accès que tu relèves, celle du respect des règles de prospect se pose également, puisque lorsque des constructions sont prévues en limite de la voirie, par exemple, elles le sont après cession... si la cession est annulée, la construction prévue n'est plus en limite, ce qui peut permettre d'obtenir l'annulation d'un PC accordant de facto cette réalisation en violation flagrante des règlements locaux !
je relève d'ailleurs qu'en suivant le raisonnement de cet arrêt, un tel moyen peut être soulevé en appel, puisqu'il relève de la même cause juridique que les autres moyens qui auront été soulevés en première instance relatifs au non-respect du règlement de POS/PLU...
Écrit par : Emmanuel Wormser 10h30 - mercredi 10 novembre 2010
Par principe, il n'y a(vait) pas vraiment lieu de tenir compte de l'élargissement de la voie puisque l'article R.332-15 précise "Si un coefficient d'occupation du sol a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme"
Écrit par : Patrick E DURAND 10h45 - mercredi 10 novembre 2010
mais si bien sur, justement !
le R332-15 permet de conserver le COS attaché à la partie cédée, donc avant cession... mais toutes les autres règles sont appréciées après cession, notamment celles relatives aux prospects.
si le PLU impose une distance soit nulle soit à un minimum de 3m. entre voie et construction.
cette distance est mesurée après cession... donc la construction doit s'implanter soit à 1m. soit à 4m. de la voie existante si la cession prévue concerne 1m.
L'annulation de la cession remet la construction à 1m. ou 4m.... et à 1m. elle est irrégulière ... et le PC devait être refusé.
Écrit par : Emmanuel Wormser 11h06 - mercredi 10 novembre 2010
Lorsqu'un permis de construire est assorti d'une cession gratuite, les régles d'implantation de la construction doivent tenir compte de la configuration de la parcelle après intervention de la cession :
"qu'il est vrai également qu'il y a lieu de tenir compte de la nouvelle emprise de la route départementale qui résultera du projet d'élargissement en vue duquel le permis de construire délivré à M. et Mme Bauwens a prescrit la cession gratuite de 95 m2 (CAA Lyon 8 mars 2007 N° 05LY01304).
Si le document d'urbanisme impose une superficie minimale, il est également tenu compte de la superficie du terrain telle qu'elle sera après l'intervention de la cession (CE 6 novembre 1995 N° 140.512, N° 140.635).
Seul le COS est calculé sans tenir compte de la superficie cédée par application de l'article R 332-15 du code de l'urbanisme.
Écrit par : Isabel Leon 11h54 - mercredi 10 novembre 2010
Attention, je répondais (certes de façon un peu courte) à Emmanuel.
En droit, les choses ne sont pas censées se passer comme çà. Trois points :
1.- Même si c'est très souvent le cas en fait, la cession n'a pas à être "négociée" en amont : le pétitionnaire n'est donc pas tenu ou censé élaborer son projet en tenant compte de l'éventualité d'une cession.
2.- La cession est une faculté et pas une obligation ;
3.- L'administration est tenue de délivrer le PC si le projet est conforme aux règles d'urbanisme applicables et commet une faute en délivrant un PC illégal.
Donc lorsque la cession envisagée aurait pour effet de rendre le projet non conforme, cette circonstance a pour effet d'interdire à l'administration de la prescrire puisqu'en délivrant le PC l'a prescrivant elle commetrait une illégalité fautive. En revanche, si elle délivre le PC sur la seule base du projet présenté par le pétitionnaire et si celui-ci est conforme en l'état, elle ne commet aucune faute puisqu'elle n'a pas l'obligation de prescrire la cession. Partant, il me semble (mais j'ai pas regardé la jp sur ce point) difficilement concevable que l'administration puisse légalement rejeté une demande portant sur un projet conforme en lui-même au motif qu'il ne lui permet pas d'exercer une faculté dont la mise en oeuvre aboutirait alors à la délivrance du PC illégal.
Écrit par : Patrick E DURAND 13h20 - mercredi 10 novembre 2010
non, là tu n'es pas bon : l'arrêt Conseil d'Etat, 8 / 9 SSR, du 6 novembre 1995, 140512 mentionné par Isabel Léon est très clair en ce sens.
Écrit par : Emmanuel Wormser 13h46 - mercredi 10 novembre 2010
Sur le fait que l'administration commet nécessairement une illégalité fautive en prescrivant une cession rendant le projet non conforme et donc en délivrant un PC illlégal de ce fait ? Pas d'accord ?
Sur le fait que si le projet objet de la demande est conforme en l'état, l'administration doit s'abstenir de commettre l'illégalité fautive qui consisterait à prescire, alors que rien ne l'y oblige, une cession qui rend le projet non conforme ? Si elle peut le faire ?
Sur le fait que l'administration ne peut légalement fonder un refus de permis de construire motivé par le fait que le projet initialement soumis par le pétitionnaire sans tenir compte d'une éventuelle cession est certes conforme mais ne le serait plus si l'administration usait d'une faculté ? ça aussi elle peut ?
tu me cites que des cas où le PC a été annulé et donc où l'administration a fait une "connerie" en prescrivant la cession !
LE PETITIONNAIRE, qui n'a pas en droit à tenir compte d'une éventuelle cession dont il ne sait pas si elle sera prescite ou non, est "bon" dès lors que son projet est conforme aux règles d'urbanisme applicables à son projet. Quand c'est bien le cas, son risque tient à la prescription d'une cession rendant son projet non conforme et emportant l'annulation de son PC en raison d'une illégalité fautive engageant la responsabilité de l'aministration.
L'article R.332-15 - on est dans le titre troisième - n'est pas une norme d'urbanisme opposable aux projets mais une règle définissant et limitant les pouvoirs de l'administration.
Donc trouve(z) moi un arrêt non pas annulant un PC mais validant un refus de PC au motif de la non conformité du projet établie en tenant compte de ce qu'il en aurait été si l'administration avait prescit une cession de terrain... et là tu pourras me dire que cet article en tant qu'il précise que " ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme" n'est pas une limite pour l'administration mais une norme opposable au pétitionnaire dont il doit tenir compte.
Écrit par : Patrick E DURAND 14h41 - mercredi 10 novembre 2010
ce n'est pas la cession qui est illégale dans l'arrêt que j'ai cité mais le CU positif : la commune devait donc rendre une réponse négative au CU.
Écrit par : Emmanuel Wormser 15h46 - mercredi 10 novembre 2010
certes, mais l'acte en cause est un CU dont l'objet n'est en rien transposable à un PC...
D'ailleurs, si je te suis le sens de cet arrêt implique un refus de CU en considération d'une cession que l'administration ne pourra pas pas prescrire puisque ne pouvant pas légalement délivrer le PC en vue duquel le CU avait été sollicité.
Or, au regard de l'objet d'un CU, cet arrêt ne signifie aucunement que je peux et donc dois t'opposer un refus de PC si je ne peux pas te prescrire une cession sans rendre ton projet non conforme.
D'ailleurs, si je te suis d'une façon plus générale une cession gratuite serait toujours le support indivisible du PC qui l'a prescrit puisque l'administration serait réputée avoir instruit la conformité du projet au regard des effets de cette cession. Or, tel n'est pas le cas.
Écrit par : Patrick E DURAND 17h23 - mercredi 10 novembre 2010
L'autorité administrative n'était jamais tenue d'imposer une cession gratuite de terrain. Lorsqu'elle le faisait, elle devait s'assurer de ce que cette cession n'entrainait pas l'illégalité du permis de construire qu'elle délivrait (CAA Paris 1er juin 1999 N° 96PA04431). Le pétitionnaire aurait peut être pu contester la légalité de cette cession gratuite en tant qu'elle rendait son projet non conforme.
Écrit par : Isabel Leon 17h46 - mercredi 10 novembre 2010
oui, mais les PC accordés avant la décision du CC et faisant l'objet d'un recours contentieux pourront être déclarés illégaux au motif que la légalité du projet doit désormais être appréciée hors cession, y compris pour les règles d'accès au terrain et -ce qui m'intéresse- pour les règles de distances des constructions à la voie... et que l'impossibilité de mettre en oeuvre la cession prévue rend le projet non conforme aux règles d'urbanisme alors qu'il l'était avec cession.
on est exactement dans le cas contraire, symétrique en fait de l'arrêt de la cour d'appel de Paris pré-cité.
on est confronté à des PC imposant des cessions gratuites qui deviennent irréguliers parce que la cession gratuite ne pourra pas être mise en oeuvre... et, s'agisssant d'un problème de constitutionnalité remontant à la promulgation même du L332-6-1 2° e), n'aurait jamais dû être imposée.
Écrit par : Emmanuel Wormser 18h14 - mercredi 10 novembre 2010
Cette discussion a déjà eu lieu et nous savons combien les 2 options défendues ont chacune leurs partisans…..°)))
Sur ce même blog ou ailleurs, j’avais déjà eu l’occasion de citer l’application faite par certaines grandes villes qui appréciaient le nombre lots de lotissements possibles à réaliser en tenant compte de la superficie après cession…..ce qui avait pour effet, parfois de perdre un lot.
Malgré l’arrêt de Madame Léon, ces mêmes villes estimaient qu’un terrain ne possédant pas après cession la superficie minimale imposée devenait inconstructible…….
Ceci rajoutant à la confusion…….
Le tout sachant que dans la plupart des cas, l’alignement délivré était totalement illégal, ne résultant pas d’un arrêté d’alignement et la cession tout autant ne résultant pas non plus d’un document suffisamment avancé.
Outre l’intérêt premier de cette réponse du Conseil Constitutionnel, nous pouvons espéré, par ricochet une meilleure délivrance des arrêtes d’alignement plus conforme au droit…….tant que les élus resteront dans l’attente d’une réaction du législateur déjà dans les cartons des questions ministérielles.
Écrit par : Jean-michel lugherini 18h16 - mercredi 10 novembre 2010
Exactement Isabel & Tout à fait d'accord sur ce point Emmanuel.
Mais précisément ce problème tient à une "pratique de fait" contraire au "sens" du droit. Pour avoir la "certitude factuelle" d'avoir mon PC je négocie la cession et élabore en conséquence mon projet. Et donc aujourd'hui, je l'ai dans le baba si mon PC n'est pas totalement définitif.
Sauf que si je m'en étais tenu aux règles d'urbanisme - ou si plus précisément l'administration avait bien voulu me laisser faire ainsi - sans anticiper une hypothétique prescription qui n'est pas acquise en droit, je n'aurais pas ce problème.
J'aurais juste celui d'un refus de PC motivé par le mécontentement d'une ville que je ne peux attaquer sans y être "blacklisté" ...
Écrit par : Patrick E DURAND 19h01 - mercredi 10 novembre 2010
ce qui peut faire craindre le pire, parce que ce "problème", comme tu le qualifies, est quasi général... et donc les PC en cours d'instance contentieuse risquent de se voir annulés à tour de bras...sur ce motif !
Écrit par : Emmanuel Wormser 19h32 - mercredi 10 novembre 2010
Permettez-moi de m'adresser à vous qui semblez être des personnes averties dont les connaissances m'amène à vous solliciter: Je ne ferai pas avancer vos discussions mais je cherche désespérément des conseils pour un couple d'amis dans une situation désastreuse: ils ont entamé la rénovation de leur maison avec une autorisation de travaux et lors de la démolition de murs porteurs, le maçon, voyant l'état des fondations, leur a fait signé une décharge quant à sa responsabilité si les deux murs restants venaient à s'effondrer. Or, après constat de l'état piteux des dits murs, ils ont accepté sa proposition de tout faire tomber et de tout reconstruire dans la foulée. Mais un litige entre le maître de chantier et le maçon a décidé ce dernier à abandonner le chantier, les laissant avec un tas de cailloux, sans permis de démolir ni permis de construire, le tout sur un terrain qui figure sur le POS (ou PLU, je ne sais pas) en zone ND. Ils sont abattus et ne savent pas comment réagir, ni quels sont leurs droits. Pourriez-vous me fournir des idées à leur soumettre, une explication détaillée de ces articles 111-3 et 332-6, je crois, qui légifèrent ce type de situation. Merci beaucoup pour votre aide. N'ayant pas vraiment de place sur votre forum, vous pouvez me répondre à l'adresse safran@no-log.org
Écrit par : fanny Aczél 23h47 - lundi 15 novembre 2010
Sur le sujet, dans le même sens: CAA. Marseille 21 octobre 2010, req. n°08MA05288
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000023038668&fastReqId=1788902536&fastPos=1
Écrit par : Patrick E DURAND 14h00 - mercredi 17 novembre 2010
La décision du Conseil Constitutionnel a censuré les cessions gratuites de terrains induites par l'article R.332-15 du code de l'urbanisme. Mais en y regardant de près, le Conseil n'a pas vraiment censuré cette pratique, en effet, cette disposition est devenue inconstitutionnelle au motif qu'elle devait ressortir du législatif et non du réglementaire : mécanisme de l'incompétence négative. Quoiqu'il en soit, il existe une autre cession sur emplacement réservé telle que défnie par l'article R.123-10 alinéa 3 du code de l'urbanisme. A mon sens, la décision du Conseil Constitutionnel ne s'applique pas à cette cession.
Écrit par : JOAO Karine 16h41 - vendredi 19 novembre 2010
mais certain auteur indique déjà que cette autre cession lui sera soumise, ainsi que la L130-1 : voir Droit Administratif n° 11, Novembre 2010, repère 10, Procédés de l'urbanisme ordinaire au crible de la QPC, Repère par Jean-Bernard AUBY
Écrit par : Emmanuel Wormser 17h10 - vendredi 19 novembre 2010
L'article L 318-3 du code de l'urbanisme permet le transfert d'office et sans indemnité des voies privées ouvertes à la circulation publique dans les ensembles immobiliers.
Cette disposition a été jugée conforme à la constitution dans une décision du 6 octobre 2010 (QPC 2010-43).
La cession gratuite de terrain prévue à l'article R 123-10 3ème alinéa suppose que le propriétaire accepte cette cession. Il ne s'agit donc pas d'une obligation. Cette cession peut s'accompagner d'une contrepartie puisque le propriétaire bénéficie du droit à construire correspondant au COS affecté à la partie du terrain cédé gratuitement et peut le reporter sur la partie du terrain demeurant sa propriété.
Écrit par : Isabel Leon 17h27 - vendredi 19 novembre 2010
Suite à la circulaire du 12/11/10 relative à l'inconstitutionnalité de la cession gratuite de terrain, je souhaiterais savoir comment doit-on réagir face à des propriétaires à qui on leur a pris du il y a quelques années en arrière, du terrain pour élargir des voies ? Les actes n'ont pas été réalisés, mais les travaux ont bien été faits. Ils sont toujours propriétaires d'une partie de voie, et n'avaient reçu aucune compensation financière.
Dois-je faire des actes de cession onéreuses ? Merci de vos réponses.
Écrit par : rousseau 15h08 - lundi 06 décembre 2010
commencez par brûler quelques cierges en l'honneur de Sainte Rita pour que ceux dont l'opération a été finalisée depuis moins de 5 ans ne viennent pas grossier les rangs des mécontents.
il faut ensuite brûler une nouvelle cargaison de cierges pour que les propriétaires ne réclament pas la restitution "en nature" du bien sur lequel la commune s'est irrégulièrement installée puisqu'elle n'en était pas encore prioritaire : on a la en effet une voie de fait caractérisée qui pourrait faire mentir l'adage "ouvrage public mal planté ne se déplace pas".
j'ajoute bien sûr qu'aucune DUP ne pourra valablement être mise en œuvre pour régulariser la situation...
il vous reste donc à rencontrer très gentiment les propriétaires concernés en expliquant qu'il va falloir régulariser tout ça... si possible à l'amiable... et leur proposer un rachat des terrains au prix des domaines.
à défaut d'accord amiable, nouvelle cargaison de cierges car si les indemnités finalement accordées par le juge au titre de la cession forcée et de la voie de fait s'avèrent "astronomiques", des contribuables de la commune pourront engager une action pour dépenses inconsidérées des ressources de la collectivité.
bien sûr, tout cela sera parfaitement public puisque s'agissant d'acquérir des biens pour le patrimoine communal, des délibérations ad'hoc du Conseil doivent être mises en oeuvre.
en ce temps de Noël, les ciriers sont donc promis à une belle reprise économique ; au moins, cela profitera à certains.
Écrit par : Emmanuel Wormser 15h40 - lundi 06 décembre 2010
Merci de ta réponse... sauf que la mairie peut également dire aux propriétaires lorsque les travaux ont été réalisés à l'époque, que pour cet élargissement le coût des travaux a été réglé par la commune, donc arrangement à l'amiable ?
Et maintenant, peut-on faire un acte de cession à l'amiable avec des consentements entre les parties : la commune vous prend 80 m² pour élargir, et vous construira un mur ... avec.... ou faut-il leur expliquer que l'on peut acheter leur terrain (80 m²) ? au prix des domaines ?
Si je ne suis pas assez clair, pouvez-vous me communiquer vos coordonnées téléphoniques pour que l'on en discute ?
Écrit par : rousseau 13h52 - mardi 07 décembre 2010
tout est possible... on est dans du civil, en fait, donc tout est contractualisable...
et...ce blog n'est pas un forum... Me Durand risque de nous le rappeler.
Écrit par : Emmanuel Wormser 14h45 - mardi 07 décembre 2010
Un arrêté de permis de construire a prescrit une cession gratuite sur la base d'un emplacement réservé au POS. Avant l'intervention du Conseil Constitutionnel, les communes pouvaient faire constater le transfert de propriété par le TGI, lorsque le pétitionnaire se refusait de régulariser à l'amiable. Aujourd'hui, de par la QPC, cette solution ne semble plus possible, puisque le CC a bien précisé que sa réponse valait pour les instances en cours.
Problème, la légalité d'un PC s'apprécie au moment de sa signature, les droits à construire ont été attribués intégralement au motif que la cession envisagée était gratuite. A mon sens, une commune serait téméraire de s'engager dans la voie contentieuse pour faire constater le transfert de propriété. Après tout même en cas de PC devenu définitif, la cession peut-être considérée comme détachable du PC. Mais quid d'un PC devenu définitif, dont on considère que la prescription de la cession n'est pas détachable? En défintive, la décision du CC peut s'assimiler à une rupture de l'égalité devant les charges publiques. Ceux qui ont régularisé à l'amiable sont les grands perdants, mais ceux, bien au fait de la cession, qui refusent après coup de régulariser ressortent gagnants.
Une question : peut-on opposer, indépendamment de la QPC, la prescription trentenaire, lorsqu'une collectivité souhaite régulariser une cession prescrite par PC qui a plus de 30 ans?
Écrit par : JOAO Karine 17h14 - jeudi 16 décembre 2010
prescrire une voie de fait ?
Écrit par : Emmanuel Wormser 18h30 - jeudi 16 décembre 2010
Écrit par : JOAO Karine 17h05 - mardi 04 janvier 2011
c'est très très peu probable si la cession a été faite au profit du domaine public : voir Cour de cassation 3ème chambre civile, 07 mars. 2007, 05-18057, Mme X. contre EDF
Écrit par : Emmanuel Wormser 17h35 - mardi 04 janvier 2011
Bonjour M. Patrick E Durand,
Je souhaiterais savoir si un arret recent du CE remet en cause cette solution de la CAA Marseille, selon laquelle une cession dont prescription est légale ne peut plus etre réalisé apres le 23 sept 2010? Car le fait que ce soit un droit acquis ou non est tres discutable...
Merci d'avance pour votre éclairement.
Écrit par : hamidoux 15h43 - dimanche 27 février 2011
"La décision d'inconstitutionnalité de l'article du code de l'urbanisme L. 332-6-1 (2°, e) relatif aux cessions gratuites de terrains a pris effet à compter de la publication de la décision au Journal officiel, soit le 23 septembre 2010. Les conséquences sont les suivantes : en premier lieu, aucune cession gratuite ne peut plus être prescrite dans les autorisations qui sont délivrées à partir de cette date ; en second lieu, les cessions gratuites déjà prescrites et qui n'ont pas encore fait l'objet d'un transfert de propriété ne peuvent plus être mises en oeuvre. Les terrains doivent donc être achetés par la collectivité aux propriétaires fonciers après avis du service des domaines, soit par voie amiable, soit par voie d'expropriation. En effet, la clause de cession gratuite d'une autorisation ne s'exécutant pas d'elle-même, la cession gratuite de terrain, pour être effective, doit avoir été transférée dans le domaine public de la collectivité bénéficiaire. Ce transfert doit être constaté par un acte authentique, passé en la forme administrative ou notariée, à l'initiative et aux frais de la collectivité bénéficiaire. Cet acte doit être transmis, après signature des parties intéressées, au conservateur des hypothèques en vue de la publicité foncière" Réponse publiée au JO le : 01/03/2011 page : 2049
Écrit par : Isabel Leon 16h50 - mercredi 02 mars 2011
Mais ce n'est qu'une réponse ministérielle :)
Écrit par : hamidoux 20h48 - jeudi 03 mars 2011
non, c'est du bon sens...
Écrit par : Emmanuel Wormser 20h55 - jeudi 03 mars 2011
c'est même pas du bon sens Emmanuel : c'est du "droit" !!! Pour une décision qui a à peine plus de 5 mois la jurisprudence est déjà abondante sur le sujet. C'est "plié", les prescriptions antérieures ne peuvent plus êre mises en oeuvre!!!
Écrit par : Patrcik E DURAND 23h15 - jeudi 03 mars 2011
oui, évidemment, et il faut le relever tant les réponses ministérielles ont su nous habituer à certaines approximations... mais là, la réponse était parfaite : inutile donc de la dénigrer !
Écrit par : Emmanuel Wormser 23h30 - jeudi 03 mars 2011
Mais existe t il un arret du Conseil d'Etat confirmant que les prescritions antérieures ne peuvent plus etre mises en oeuvre?
Écrit par : hamidoux 13h28 - samedi 05 mars 2011
Mais il n'y a pas besoin d'un arrêt du Conseil d'Etat : il y a une décision du juge constitutionnel !
Même édictée avant le 23/09/2010, une telle description est dépourvue de base légale (CAA. Lyon, 21/12/2010, req. n°09LY01821) et sa mise en oeuvre constituerait donc une emprise irrégulière (CAA. Lyon 26/10/2010, req. n°08LY01737).
Écrit par : Patrick E. Durand 15h07 - samedi 05 mars 2011
je viens de découvrir votre fil de discussion et je souhaiterai vous faire part de mon problème en espérant que vous pourrez m éclairer. Nous avons acheté une maison sur un terrain de 700 m2, terrain frappé d un alignement en vue d une construction de voie publique. En faite une partie du terrain a déjà etait prise pour construire une voie privée environ 240m2
Nous sommes donc proprietaire d une partie de la voie. Nous souhaitons agrandir notre maison et notre question est : pouvons nous prétendre à une indemnisation ou devrons nous céder l partie de terrain gratuitement ? Merci par avance.
Écrit par : florent 19h24 - lundi 18 avril 2011