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Timestamp: 2014-10-20 04:24:24
Document Index: 127961284

Matched Legal Cases: ['artículo 277', 'artículo 65', 'artículo 90', 'Artículo 69', 'Artículo 70', 'artículo 69', 'Artículo 72', 'artículo 277', 'artículo 72', 'Artículo 73', 'artículo 73', 'artículo 73', 'Artículo 44', 'artículo 300', 'artículo 44', 'artículo 73', 'artículo 44', 'artículo 73', 'artículo 44', 'artículo 73', 'artículo 277', 'artículo 72', 'artículo 72', 'artículo 72', 'artículo 73', 'artículo 73', 'artículo 73', 'artículo 73', 'artículo 73', 'artículo 72']

Planeación tributaria en la venta de bienes inmuebles
Planeación Tributaria en la Venta de Bienes Inmuebles.
Posted by contribuyente.org	/ In Impuesto de Renta	/ junio 1, 2011	Tips de tributación para personas naturales que hayan vendido o planeen vender bienes inmuebles durante el año 2012.
Este es el momento oportuno para comenzar a planear la Renta o Ganancia Ocasional por la venta de bienes inmuebles durante el año 2012 y la razón, es que si bien esas operaciones solo se deberán declarar en el año 2013, es decir, cuando se presente la Declaración de Renta para el año gravable 2011, es importante que las personas naturales antes de presentar su declaración de renta para el año gravable 2011 (cuyos vencimientos comienzan el 9 de Agosto), determinen el valor patrimonial más conveniente para los bienes inmuebles objeto de venta, con el fin de que éste pueda proceder como costo fiscal imputable al ingreso originado en la enajenación y lograr así una menor “utilidad fiscal”.
En el caso de los Bienes Inmuebles, el Estatuto Tributario establece diferentes métodos para establecer su “valor patrimonial”, situación jurídica que da al contribuyente la posibilidad de declararlos por la norma más conveniente dependiendo de su intención de enajenarlos o no, es decir, cuando no se tiene intención de vender un bien inmueble lo más conveniente para el contribuyente es determinar el costo fiscal más bajo con el fin de no incrementar el valor de su patrimonio líquido el cual es base para la determinación de la renta presuntiva y responsabilidad frente al Impuesto al Patrimonio, pero si la intención es enajenar el inmueble, se podrá optar por establecer un valor patrimonial mayor con el fin de disminuir la utilidad fiscal en la enajenación.
Primer Tip: Determinación del “Valor patrimonial”.
La norma que establece el “Valor Patrimonial” por el cual se deben declarar los bienes inmuebles es la contemplada en el artículo 277 del E.T. que dispone lo siguiente:
ARTICULO 277. VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES. Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986.
Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto. (Subrayado nuestro)
La norma anterior permite entonces que se determine el valor patrimonial de los bienes inmuebles de conformidad con las normas de “Costo Fiscal” fijadas en los artículos 69, 70, 72 y 73 del Estatuto Tributario, los cuales se resumen de la siguiente manera:
- Artículo 69: Costo de los Activos Fijos: Define como costo fiscal el “costo de Adquisición” o “Valor Declarado el Año Inmediatamente Anterior”
- Artículo 70: Ajuste al Costo de los Activos Fijos: Permite tomar el costo fiscal del artículo 69 y reajustarlo fiscalmente por el “Porcentaje de Reajuste Fiscal” que cada año se fija por decreto. Los activos fijos poseídos a Diciembre 31 de 2011 podrán ser reajustados en 3,65 % (Decreto 4908 de 2011, Art. 2).
- Artículo 72: Avalúo como Costo Fiscal: El autoavalúo o avalúo catastral aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación.
En este sentido, es importante tener presente que el artículo 277 dispone que los “No Obligados a llevar Contabilidad” deben comparar el valor del “Costo Fiscal” con el “Avalúo Catastral” y declarar por el mayor, en cuanto a los “Obligados a llevar Contabilidad”, si bien la norma no exige que realicen comparaciones con el avalúo catastral para determinar por cual valor se debe declarar el bien, es importante tener en cuenta que si se pretende tomar dicho avalúo como costo fiscal en la enajenación, éste debe figurar como “Valor Patrimonial” en la declaración de renta del año inmediatamente anterior a la enajenación, en caso de haber estado obligado a declarar, teniendo en cuenta que la norma del artículo 72 determina que para tomar el avalúo catastral como costo fiscal, no se aceptaran las modificaciones o correcciones a las declaraciones tributarias, es decir, no es posible corregir el valor patrimonial del activo cuando se pretende tomar el avalúo catastral como costo fiscal.
- Artículo 73: Ajuste de bienes raíces, acciones y aportes que sean activos fijos de personas naturales: Esta es una norma de obligatoria evaluación en la planeación tributaria al momento de determinar el costo fiscal de los activos fijos en caso de enajenación, pues permite determinar un mayor costo fiscal frente a las demás alternativas y por ende una menor utilidad fiscal.
Esta alternativa para la determinación del costo fiscal, solo es aplicable a Personas Naturales independientemente de que se encuentren o no obligadas a llevar contabilidad, teniendo en cuenta que el valor que se pretenda tomar como costo fiscal por esta alternativa, debe figurar como valor patrimonial en la declaración de renta del año inmediatamente anterior al de la enajenación, en caso de haber estado obligado a declarar, pero no tiene la restricción del avalúo catastral que no admite corrección al valor patrimonial del activo, es decir, si en la declaración de renta del año anterior se determinó el valor patrimonial del bien por un alternativa diferente, es posible corregir dicho valor patrimonial y declararlo por la norma prevista en el artículo 73 E.T.
El factor de ajuste es fijado anualmente por Decreto (Ver Decreto 4908 de 2011) y es aplicado sobre el “Costo de Adquisición” dependiendo el “Año de Adquisición”
La determinación del valor patrimonial de un activo fijo por la alternativa del artículo 73 es sin perjuicio que en un año posterior el contribuyente opté por utilizar el avalúo catastral como valor patrimonial.
Segundo Tip: Utilidad No Gravada en la Venta de Casa o Apartamento de Habitación.
Si la Persona Natural lo que esta enajenando es su “Casa o Apartamento de Habitación”, y ésta fue adquirida con anterioridad al año 1987, el Artículo 44 del E.T., establece un importante beneficio fiscal al determinar parte de la “Utilidad” como no gravada con el Impuesto de Renta o Ganancia Ocasional en los porcentajes siguientes:
Tercer Tip: Diferenciar Renta Líquida de Ganancia Ocasional.
De conformidad con el artículo 300 del E.T., se consideran ganancias ocasionales, las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más. No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.
Los beneficios que puede obtener una persona natural por la correcta diferenciación de la “Renta Ordinaria” y la “Ganancia Ocasional” es que al someter ambas rentas de manera independiente a la tabla de Impuesto sobre la Renta (Art. 241, E.T), el impuesto a cargo resultaría siendo menor que si se sometieran como una sola base gravable (teniendo en cuenta que los primeros 1.090 UVT $27.394.000 año gravable 2011 tributan a una tarifa marginal del 0%), adicionalmente, el impuesto por ganancia ocasional no hace parte de la base para el cálculo de anticipo del impuesto sobre la renta.
Una persona natural vendió hoy por $1.900.000.000 un inmueble adquirido en 1985 por $10.000.000, el cual habita desde 1990. Por el año gravable 2010 el valor patrimonial declarado fue el avalúo catastral por $500.000.000, el avalúo catastral a Dic 31 del año 2011 es de $800.000.000. ¿Cuál sería la utilidad gravada y el impuesto por ganancia ocasional para cada una de las alternativas de costo fiscal?
El porcentaje de reajuste fiscal por el año 2011 es 3,65%
El factor de ajuste del articulo 73 según el año de adquisición es de 187,24 (Decreto 4908 de 2011)
La utilidad No gravada según el artículo 44 es del 20%
ArtículoPrecio de VentaCosto FiscalUtilidadUtilidad Gravada Impuesto a Pagar (Año gravable 2011)
69. Valor declarado el año inmediatamente anterior$1.900.000.000$500.000.000$1.400.000.000$1.120.000.000$355.400.000
70. costo fiscal (Valor declarado el año anterior) reajustado por el porcentaje de reajuste fiscal (solo hasta dic 31 de 2011)$1.900.000.000$518.250.000$1.381.750.000$1.105.400.000$350.582.000
72. Avalúo Catastral$1.900.000.000$800.000.000$1.100.000.000$800.000.000$249.800.000
73. Factor de ajuste $1.900.000.000$1.872.400.000$27.600.000$22.080.000$0
RUBEN RUBIANO
EN LA RENTA 2011 CASA DE HABITACION FUE DECLARADA POR $ 103.000.000 EN MAYO 2012 FUE VENDIDA POR $ 190.000.000 QUE PORCENTAJE SE IRIA A PAGAR DE IMPUESTO POR GANCIA OCASIONAL
Como cálculo el Impuesto a Pagar (Año gravable 2011) del cuadro anterior, gracias
Estudia el articulo 241 E.T
Buenos días como cálculo el Impuesto a Pagar (Año gravable 2011) del cuadro, gracias.
Doctor buenos días una pregunta, como calculo el Impuesto a Pagar (Año gravable 2011) del cuadro, gracias.
RICHAVAR
Buenos dias, las sucesiones iliquidas son tratadas como personas naturales para efectos de aplicación del artículo 73 ?? y cual sería el año que define el factor de ajuste para los herederos de una sucesion resuelta ??
Estoy comprando un apartamento por 180 millones y en el avaluo está por 130 millones, la vendedora quiere que lo escrituremos por el avaluo catastral para ahorrar impuestos, sin embargo yo quiero que se haga por el valor real. Ella lo compró en 27 millones en 1995, pero lo declaró en 130 millones según el avalúo en el 2011. Cómo debo proceder?
Buenas noches. Como determino la ganancia ocasional de un inmueble que compre en 1992 en 12.5 millones y vendi en 2011 en 115 millones. a 31/12/10 lo declare por 65 millones. Les agradezco porque esta página me ha sido de mucha utilidad
jorge salgado ortega
muy bueno y claro, debio mostrarse la tabla , para ver como se calculo el ajuste del decreto 4908 de 2011
Como se calcula el impuesto de ganancia ocasional para la venta de un apto que se compro en 2007 por 97 y se vendio en 2011 por 100?
Buenas tardes, como determinar la ganancia ocasional de un bien que se vendio en $100.000.000 ahora en el 2012 en la Declaración de Renta 2011 esta declarado por $48.000.000 cual de los Tips segun Ustedes debo aplicar para la ganancia ocasional 2012. el bien fue adquirido hace 7 años.
2okdmv
Buenas noches, esta página ha sido de mucha utilidad. Por favor necesito saber “cuanta es la ganancia ocasional de un inmueble que se compró por $95 millones, se invirtieron en mejoras $10′, en los ocho años de tenencia se pagó valorizaciones, y después de estos años se vendió en $175 millones” Cual es el impuesto de ganancia ocasional que se debe pagar ? Mil gracias.. Clemencia Pineda
Apreciado Dr. Estoy negociando un inmueble cuyo avalúo del 2012 es de $117.000. To lo adquirí en 2004.El precio de venta es de $200.000. ¿Cuánto tendré que pagar por ganancia ocasionales?
como hago para saber las respuestas que dan a estas preguntas, ya que tengo la misma pregunta que hizo Fernando aranguren
Para que la utilidad en venta de dicho inmueble (apto) sea considerada como Ganancia ocasional,el inmueble debe permanecer en poder del contribuyente por no menos de dos años. Considerando el contenido del art.300 del E.T.
En segundo punto.
Basados en la informacion de fernando Aranguren (consultante) para este caso el inmueble es un activo que no cumple con la condicion anterior y la utilidad en venta, deberá ser tomada como renta liquida.
Al costo de adquisicion de dicho inmueble pueden adicionarse rubros como los valorizaciones canceladas durante su tenencia, el costo de las construcciones y mejoras (segun art.67 E.T.)
Espero sea de su utilidad mi aporte.
Fernandoaranguren
Hola Cmpre un apto en 255 millones y me estan ofreciendo 300 millones por venderlo. todo esto durante el mismo año. Se pago el predial por 1400.000. EN este caso debo pagar ganancia ocasional? a proposito cual es el valor fiscal?
AydaVélez
Buenos días. El conjunto donde yo vivo tiene planeado venderlo para construir un edificio nuevo. Yo adquirí mi apartamento en el 2001 (50%) y en el año 2003 (50%). Muchos de los propietarios tenemos pensado recibir área por área. Cuál sería la ganancia ocasional si cuando yo lo compré en la escritur afigura 45.000.000 y ahora me lo compran en $374.000.0000
Buenas tardes, vamos a vender un terreno adquirido en 1987, su valor a esa fecha era de $8´750,000 pesos, cuando se tenían tres ceros más, ¿cómo determino el monto original de la inversión actual para proceder a su actualización? Ya busqué por todas parte y no encuentro el mecanismo, muchas gracias
Buen dia, por favor si me pueden colaborar, Tengo una duda respecto a porcentaje que debemos pagar mis hermanos y yo de ganancias ocasionales de inmueble que nos dejo mi señora madre que murio en el 2011, ya hicimos sucesion pero como somos 3 hermanos en escritura de comun acuerdo pero queremos vender y repartinos se piensa vender el inmueble en 230.000 millones , catastralmente se encuentra en 133.000 millones ¿cuanto debemos pagar por ganancia ocasional? Gracias atenta a su comentario.
Loneone2005
¿Pueden, el comprador y vendedor de un inmueble, pactar en un contrato la responsabilidad de pago de los impuestos? ¿Es ésta cláusula oponible ante la DIAN?
Nydia Rollinat
que pasa si el bien fue adquirido por una adjudicacion en una sucesion y que el bien estaba en el patrimonio de su familia desde antes de 1978. se puede estimar que hay una utilidad no gravada de 100 %
Pingback: Riesgos tributarios de escriturar inmuebles por un valor inferior al negociado. | Contribuyente.org
Eloy1_50
compre una casa de habitacion een el año 2010 por $125.000.000 que era lo que figuraba como avaluo catastral. la compre en abril de 2010. en la declaracion del 2010 la declaré por 152.000.000 ya que le hice algunas mejoras.la vendi en el 2011( mayo) por 172.000.000.cual seria el impuesto a pagar
Eligar08
Excelente artículo y de muy buena ayuda, pero todavia tengo una inquietud y es con respecto a la aplicación de los decretos que expide el gobierto anualmente donde se fija el factor de ajuste de los bienes inmuebles, mi duda es si yo vendo un inmueble en el año 2012 y quiero optar por esta alternativa de costo puedo tomar la última tabla publicada en el decreto 4908 del 26/12-2011 y colocar el valor que me arroje en la declaración de renta del año 2011??? pues el decreto es confuso cuando dice que aplica para los bienes enajenados en el año 2011 y yo lo voy a vender en el 2012. Mil gracias.
Quisiera saber referente al valor de venta de un inmueble es cierto que solo se puede vender hasta dos veces el valor del avalúo?
EDUARDO RODRIGUEZ C
DR ARISTIZABA,voy a vender una propiedad que el autoavaluo en Bogota 2012, esta en 96 miilones, la tengo hace tres años, y la venta es por $132 millones, genera ganancia ocasional ? alguien me decia que hay $30 millones excentos ? GRACIAS
Dr Aristizabal, de ante mano mil gracias por su valiosa ayuda.
compre una propiedad hace 3 años en 90.000.000 (valor escriturado), ahora la quiero vender por 120.000.000 se debe pagar impuestos por ganancia ocaional ? y cuanto representa este?
La utilidad en la venta de esa propiedad constituye ganancia ocasional (por el tiempo de posesión). Pero para efectos de determinar el impuesto por ganancia ocasional dependerá del costo fiscal que se pueda imputar a la venta. Recuerde que el costo fiscal será el mismo valor patrimonial por el cual se haya declarado el inmueble el año inmediatamente anterior. Si la venta se va a realizar durante este año 2012, la estrategia sería declararla para el año fiscal 2011 por la alternativa que arroje un mayor valor patrimonial entre las que se mencionan el el artículo.
Buenos dias. Me queda una duda y es que el art. 277 dice que los Obligados a llevar contabilidad declaran los activos por el costo fiscal y los NO obligados deben declarar por el mayor entre el costo fiscal y el autoavalúo o avalúo catastral; pero ustedes dicen lo contrario en este texto.
tengo una casa que quiero vender el avaluo catastral 2011 es de 154000000 y la venta es de 27000000 la adquiri en el año 2001 hay lugar a ganancia ocasional?
Si alguien compra un terreno en un monto e 400,000 y el vendedor quiere que figure el precio en el contrato como de 80,000 solamente, ¿Cuáles son los riesgos para el comprador?
Sandramilecrist
noches La
empresa (persona Jurídica) tiene un lote
desde 1986 y hoy día lo va a vender, mas no se han pagados los prediales en los últimos
cuatro años, el valor por el cual se a declarado en renta es por el valor adquisición,
el cual es muy por debajo del valor que figura en el impuesto predial. Quisiera
saber si: Al pagor hoy los impuestos prediales atrasados puedo calcular la
ganancia ocasional tomando como deducción del costo fiscal el valor de la declaración
de renta del año pasado, aunque lo haya
cancelado este año? Es necesario modificar las declaraciones de renta para
ajustar el valor del inmueble al valor reportado en el impuesto predial o puedo
dejarlo con el valor de adquisición? Agradezco su colaboración en.
Angelaf33
buenas tardes quisiera saber si para el año 2012 hago un autoavaluo para subir el valor del bien y lo vendo en el 2013 eso se pude para pagar menos ganancia ocacional
Le invito a consultar el siguiente enlace donde encontrará un concepto de la DIAN que resuelve su consulta:
http://webserver3.deloitte.com.co/Tax%20&%20Legal/tributario/14octubre/07431%20(100208221-00375)%20DI.pdf
Doctor Jose Luis Aristizabal
usted me podria dar su correo para consultarle algunas inquietudes
mi correo es cesarcarmonahotmail.com
Cordialmente , Cesar Carmona Jose Luis Aristizabal
Las consultas las puedes enviar al correo: contacto@contribuyente.org
Buen dia, por favor si me pueden colaborar. La Dian me envio una invitacion a declarar por el año 2009 y yo no tenia ni idea de esto. Sucede que le vendi al municipio un bien y ellos me declararon como servicios por 90 millones y lo que realmente se hizo fue una venta, el avaluo de este bien esta en 4.121 nunca he declarado, el bien se compro en 600.000 en el año 1988, aplicándole el articulo 73 me da una utilidad de $40 millones lo cual me da un impuesto a pagar muy alto junto con la sanción, mi pregunta es a este costo le puedo adicionar las mejoras que se le realizaron al bien durante el tiempo que estuvo en mi poder para poder disminuir el saldo a pagar.
Saludos María, ¿Tuvo en cuenta la utilidad no gravada del artículo 44? El artículo 73 del E.T permite que ese costo ajustado se incremente con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado. (mejoras incorporadas al catastro)
Evys123
Buenos dias, estoy vendiendo mi casa de hbitacion por 20 años , por $355.000.000 esta en el avaluo en $195.000.000 Cuanto debere parar el proximo año en la declaracion de renta ? esto es ganacia ocacional ? esta exento? Soy dueña del 75 % el retande % es de mis 2 hijos, gracias evys123@yahoo.com
Es ganancia ocasional y por el año de adquisición no le es aplicable el beneficio de la exención sobre parte de la utilidad contemplada en el artículo 44 del Estatuto Tributario.
Si es declarante por el año gravable 2010, evalué declarar el inmueble por este año teniendo en cuenta el costo fiscal determinado de conformidad con el artículo 73 del Estatuto Tributario.
Buen dia, por favor si me pueden colaborar. La Dian me envio una invitacion a declarar por el año 2009 y yo no tenia ni idea de esto. Sucede que le vendi al municipio un bien y ellos me declararon como servicios por 90 millones y lo que realmente se hizo fue una venta, el avaluo de este bien esta en 4.121 nunca he declarado como lo debo declarar
Por favor quisiera que me ayuden; voy a vender un departamento que lo compre en el año 1999, voy a venderlo a una cantidad mayor que lo que compre. tengo que pagar Impuesto a la renta por eso y en que momento al firmar la escritura pública; o es que estoy exonerada, además poseo un terreno en otra ciudad.Por favor respondanme.
Hola gracias por sus aportes tan importantes, quiero preguntar si una persona obligada a llevar contabilidad tenia registrado en sus activos un inmueble por $200.000.000 en 2009 el avaluo catastral para ese año fue de $195.000.000 y durante el 2010 el avaluo catastral le incrementó el valor del inmueble a $380.000.000, esto implica que tenga que declararlo por este valor?, que consecuencia tendria frente a un incremento patrimonial determinado por la Dian? y tendría alguna incidencia en los registros contables de la persona? mil gracias.
De conformidad con el artículo 277 del E.T., los obligados a llevar contabilidad no están obligados a realizar comparaciones entre el costo fiscal y el avalúo catastral para efectos de determinar el valor patrimonial por el cual se debe declarar un bien inmueble en la declaración de renta, pero en el caso que se planee vender el inmueble, si el valor del avalúo catastral es superior al costo fiscal (valor por el que viene siendo declarado el inmueble), si conviene declararlo por dicho valor (Ver artículo 72, E.T)
Por otra parte, no hay consecuencia al presentarse un incremento patrimonial, pues el incremento se encuentra justificado por una situación que no implica la obtención de rentas.
Para ampliar el tema le invito a consultar el siguiente enlace: http://www.contribuyente.org/valor-patrimonial-de-los-bienes-inmuebles-en-la-declaracion-de-renta
Buenas noches. El articulo 72 se puede aplicar a bienes inmuebles de sociedades?
Atentamente, Oscar
Las personas jurídicas también pueden determinar el costos fiscal de los bienes inmuebles de conformidad con el artículo 72 del E.T. “Avalúo como costo fiscal”, teniendo el cuenta que el avalúo catastral deberá figurar como valor patrimonial en la declaración de renta del año anterior a la enajenación.
Las personas jurídicas también pueden determinar el costos fiscal de los bienes inmuebles de conformidad con el artículo 72 del E.T. “Avalúo como costo fiscal”, teniendo en cuenta que el valor del avalúo catastral debe figurar como valor patrimonial en la declaración del renta del año inmediatamente anterior a la enajenación. Pilar
Buenas noches. Se puede utilizar como costo fiscal en la venta de una casa de habitación adquirida en el 2005 el ajuste de que habla el artículo 73 si el año anterior a la venta el inmueble fue declarado por su costo de adquisición? Que pasa si el ajuste sobrepasa el valor real de la venta?
Uno de los requisitos contemplados en el artículo 73 del E.T., es que ese valor debe figurar como valor patrimonial en la declaración de renta del año gravable anterior al de la enajenación, pero no se restringe la posibilidad de que esa declaración pueda ser corregida para efectos de determinar el valor patrimonial establecido por el art. 73 (restricción que si tiene el art 72. del avalúo catastral como costo fiscal)
Cordial saludo, podrían colocar un ejemlp para inmuebles adquiridos despues de 1986?
Si el inmueble fue adquirido con posterioridad al año 1986, simplemente no se le puede dar tratamiento a un porcentaje de la utilidad fiscal como no gravada, sino que el 100% de la utilidad se encontraría gravada con el impuesto de renta o ganancia ocasional.
Buenas tardes, le agradezco su orientacion en cuanto al impuesto de Ganancia Ocasional. Con mi esposo (extranjero residente en Colombia) estamos comprando un apartamento y las escrituras deben estar listas a finales de Agosto 2011. El valor de la compra es de $265 millones y cada uno tendra el 50% de propiedad del inmueble. En caso de venderlo en el 2012 o en el 2013, por un mayor valor cual seria el porcentaje que nos corresponderia pagar como impuesto de ganancia ocasional?
Saludos María Isabel,
El valor del Impuesto por Ganancia Ocasional dependerá de la utilidad fiscal que se llegue a determinar (Precio de venta – Costo Fiscal) lo importante es planear el valor por el cual se declarará el bien el año inmediatamente anterior al de enajenación.
La recomendación en este caso sería que el valor de escritura refleje el valor real por el cual se adquiere el inmueble, pues es una practica generalizada escriturar por un valor inferior o teniendo en cuenta el valor del avalúo catastral el cual es muy inferior y no el precio real de compra, esta practica conlleva a tener un costo fiscal bajo y por lo tanto, al momento de vender el inmueble la utilidad fiscal es mayor (lo que se ahorra en escrituración y registro no justifica lo que luego se pagaría en impuesto por ganancia ocasional)
Buenas Noches, se adquirieron 2 casas en la escritura figuran 2 personas (esposos), se debe declarar por el 100% del valor del inmueble o a cada uno le corresponde declarar una parte.
Cada uno de los cónyuges declara el porcentaje con el que figuren en las escrituras. (ver art. 8, E.T)
Buenas tardes, para efectos de comparación patrimonial, este incremento patrimonial puede justificarse con este ajuste?
sivia arango
Muchas gracias por su asesoria en la siguiente pregunta
Si una casa de habitacion fue adquirida despues, del año 1987, y se vende en el 2010, la ganancia ocasional se establece en la diferencia entre el costo fiscal y el precio de venta.? y no tiene descuento en la ganancia ocasional?
Solo se tiene la posibilidad de tratar un % de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación como no constitutiva de renta o ganancia ocasional si ésta fue adquirida con anterioridad al 1987 (art 44 E.T)
De antemano gracias por la ayuda. Voy a vender un inmueble en $235’000.000, como lo debo declarar si en el ultimo predial esta por $150’000.000, tiene 17 años de construido, requiere reparaciones de $35’000.000 aproximadamnete. Quiero saber el costo del impuesto al patrimonio, impuesto por ganancia ocasional, que costos son deducibles, como debo diligenciar la declaracion de renta? Que otros costos me genera esta operación? Gracias. Lucia Abril.
MARTIN ANDRES BURBANO DAZA
Doctores, muchas gracias por este artículo. Justamente tengo un caso similar al planteado, pero la persona natural referida no está obligada a declarar y lo va a hacer por primera vez porque la DIAN lo requirió por año gravable 2008, año en que vendiò su casa. Si va a declarar por primera vez y va a tomar como deducible el avaluo catastral (predial), , el art. 72 habla de que debe figurar como valor patrimonial en la D.R año anterior, pero como ya lo dije es primera vez que declara. Aún así puede tomar el avaluo catastral como costo fiscal? o cual sería entonces su costo fiscal?
POr el art. 73 no le convendría porque ese bien fué adquirido hace mas de 25 años por $5.000.000.
que otra opción para declarar la utilidad generada en la venta de este bien me podría sugerir?
Se vendio en año 2008 por $100.000.000.oo, el avaluo catastral año 2007 es por $43.887.000, pero durante el año 2008, antes de vender el inmueble se invirtió en adecuaaciones y construcciones $30.000.000. Estos valores son deducibles?
Cordial saludo Martín,
El requisito para poder tomar el avalúo catastral como costo fiscal es que este figure en la declaración de renta y/o impuesto predial del año inmediatamente anterior a la enajenación, por lo tanto, si no estuvo obligado a declarar, es suficiente que el valor que se planea tomar como costo fiscal figure en la declaración de impuesto predial.
¿Porqué no es conveniente al alternativa del artículo 73?
Si se trata de casa de habitación no olvide que parte de la utilidad es no gravada (art 44 E.T)
Muy importante en la planeación tributaria para las personas naturales
ARCELIA SANDOVAL LOZANO
Le agradezco me informe si existe un concepto de la DIAN en que acepte que efectivamente, en el caso del artículo 73, no hay restricción para corregir la declaración de renta ya presentada para cambiar de alternativa, o si por el contrario han pretendido aplicar al artículo 73 la restricción del artículo 72, por analogía. Mil gracias.