Source: https://www.clemenslaw.dk/nyheder/2013/opsigtsv%C3%A6kkende-afg%C3%B8relse-fra-h%C3%B8jesteret-om-beviskrav-ved-udlejers-opsigelse-af-lejeforhold
Timestamp: 2019-04-24 07:55:57+00:00
Document Index: 10983581

Matched Legal Cases: ['Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ']

Opsigtsvækkende afgørelse fra Højesteret om beviskrav ved udlejers opsigelse af lejeforhold
Det har hidtil været god latin, at man, i tilfælde hvor man ønskede dokumentation for, at en meddelelse – eksempelvis en opsigelse af et lejemål – nåede frem til modparten, benyttede forsendelse i form af rekommanderet brev.
Dokumentationen var enten postbuddets kvittering for afleveringen eller meddelelsen fra postvæsenet om, at det anbefalede brev lå til afhentning på det lokale posthus indtil en vis dato. Indholdet af meddelelsen var nået frem til modtager, da postvæsenet enten afleverede brevet på adressen eller indlagde meddelelsen i adressatens postkasse.
Højesteret har imidlertid ved en kendelse afsagt medio september 2013 underkendt det anbefalede brevs værdi som dokumentation for, at meddelelsen er kommet frem til modtageren.
Der er selvfølgelig tale om en afgørelse, der er begrundet i konkrete, faktuelle forhold, men kendelsen bør alligevel tages til efterretning af udlejere.
De nærmere faktiske omstændigheder var følgende – udlejer ønskede at opsige en lejer, idet udlejer selv ønskede at benytte det lejede og fremsendte derfor ultimo april 2011 en opsigelse ved almindeligt og anbefalet brev. Opsigelsen indeholdt oplysning om indsigelsesvarslet på 6 uger. Lejer protesterede rettidigt, men udlejer indbragte ikke opsigelsen for boligretten. Det kan tilføjes, at udlejer 15 måneder forinden ligeledes havde sendt en opsigelse af lejemålet med samme begrundelse (opsigelsesfristen var imidlertid forkert), som lejeren rettidigt havde protesteret over for. Denne opsigelse havde udlejer imidlertid ikke indbragt for boligretten inden 12 ugers fristens udløb. Ultimo september 2011 opsagde udlejer på ny lejemålet, opsigelsesskrivelsen havde samme indhold som i april måned 2011. Opsigelsen blev sendt ved almindeligt og anbefalet brev, og det anbefalede brev blev ikke afhentet inden for afhentningsfristen. Lejer protesterede ikke inden 6 ugers fristens udløb, og udlejer indgav derfor begæring til fogedretten om umiddelbar fogedforretning med det formål at få lejer udsat af lejemålet.
Fogedretten nægtede at fremme udsættelsessagen, hvorimod landsretten indtog det modsatte synspunkt.
Sagen kom for Højesteret, der nægtede at fremme fodforretningen med følgende begrundelse –
Højesteret præciserer indledningsvis, at der ved vurderingen af, hvilke krav der stilles til beviset for, at en meddelelse er blevet afsendt og kommet frem til adressaten, må tages udgangspunkt i de forhold, der kendetegner det enkelte område. Hermed fastslår Højesteret, at det er de konkrete forhold, der er afgørende.
Dernæst noterer Højesteret, at det er ubestridt, at opsigelsen af lejemålet er sendt som anbefalet brev, og at det anbefalede brev ikke blev afleveret til modtageren eller afhentet på posthuset.
Højesteret fastslår herefter, at det påhviler udlejer at dokumentere, at det almindelige brev med opsigelsen er kommet frem til modtageren. Dette synspunkt må forstås således, at udlejers dokumentationspligt ligeledes omfatter den meddelelse om det anbefalede brev, som postbuddet indlagde.
Henset til de konkrete forhold – ifølge lejers forklaring blev posten regelmæssigt afleveret forkert på adressen – der var fire postkasser på adressen, og det var uklart, i hvilken postkasse lejers post skulle lægges – lejer havde sendt en e-mail til sin rådgiver om, at man ikke havde modtaget nogen opsigelse – så stadfæster Højesteret fogedrettens afgørelse, og udsættelsen nægtes fremmet.
Højesteret tilkendegiver endvidere, at man i øvrigt tiltræder fogedrettens vurdering af, hvorvidt selve opsigelsen kunne tillægges retsvirkning.
Der er tale om en afgørelse, der er begrundet i konkrete forhold, men den kan alligevel have interesse også i andre sager.
I situationer, hvor udlejer har et kendskab til indsigelser fra lejer om, at postforsendelser ikke når frem til lejer, eller kendskab til fyldte postkasser, der ikke tømmes af lejer, så bør man sikre sig dokumentation for, at påkrav eller eksempelvis opsigelser kommer frem til lejer på anden vis end ved brug af anbefalede breve eller breve med den såkaldte hvide afleveringsattest. Man kan udmærket forestille sig, at Højesterets kendelse vil få afsmittende effekt i sådanne konkrete tilfælde.
I disse tilfælde kunne en aflevering personligt på adressen af udlejer og en yderligere person være en mulighed. En tro og love erklæring fra to personer på, at forsendelsen enten er afleveret personligt til lejer eller en person fra dennes husstand eller som alternativt afleveret i postkassen/skubbet ind ved hoveddøren, burde være tilstrækkelig dokumentation for, at meddelelsen er kommet frem til modtager.
Det er i øvrigt i den forbindelse værd at bemærke sig reglen i Lejelovens § 4, stk. 2 om elektronisk kommunikation mellem udlejer og lejer (brug af eksempelvis e-mail). Sådan kommunikation kræver aftale mellem parterne, og elektronisk kommunikation kan ikke bruges ved opsigelse og betalingspåkrav ved for sen betaling af leje. E-mail løser altså ikke problemet.