Source: https://www.iurisprudente.com/2014/11/
Timestamp: 2020-01-18 17:59:44
Document Index: 51929899

Matched Legal Cases: ['artículo 223', 'artículo 2', 'artículo 20', 'artículo 19', 'artículo 20', 'artículo 20', 'artículo 19', 'artículo 19', 'artículo 19', 'artículo 19', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 20', 'artículo 19', 'artículo 20', 'artículo 47', 'artículo 19', 'artículo 17', 'artículo 19', 'artículo 17', 'artículo 1', 'artículo 17', 'artículo 47']

Iuris Prudente: noviembre 2014
Nota.- La Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de 28 de noviembre de 2012 trata de esta cuestión en el ámbito del derecho catalán. Se trata de decidir sobre la inscripción de una escritura por la que el propietario de una finca, teniendo en cuenta las circunstancias personales por las que atravesaba, se impone la limitación de no poder disponer de ella sin el consentimiento de sus padres, a los que identificaba. Considera la DGDEJ que la cuestión no está específicamente resuelta por el derecho catalán, aunque el 545-4 del Libro V del Código Civil de Cataluña dispone "1. Los titulares del derecho de propiedad pueden establecer de forma voluntaria las limitaciones que estimen convenientes del ejercicio de las facultades que comporta, sin otros límites que los establecidos por las leyes. 2. Las limitaciones voluntarias constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonomía de la voluntad en los términos y con los efectos establecidos por el presente código", debiendo dilucidarse si esta norma posibilita el establecimiento de limitaciones en beneficio propio, con alcance real y sin que impliquen derecho real de un tercero. Así se considera, planteando la cuestión no desde la perspectiva de la capacidad de obrar sino de las limitaciones al poder de disposición del propietario, y de acuerdo con el principio de libertad civil que inspira el derecho catalán, siendo el único requisito que sean de carácter temporal, no exigiendo el derecho catalán vigente la justa causa. Se asimila, por otra parte, la auto-imposición de la limitación con su constitución a título gratuito, pues nada percibe a cambio el constituyente.
En el ámbito del derecho común, cabe tener en cuenta que la Resolución DGRN de 25 de junio de 2013, después de rechazar que quepa la imposición de una prohibición de disponer en un negocio mixto (donación de dinero para adquirir un inmueble), se plantea si el pacto por el que el donatario del dinero no podría disponer del inmueble adquirido con la inversión del mismo sin consentimiento del donante era un supuesto de curatela voluntaria, posibilidad que rechaza, declarando: "Respecto a la posibilidad de que el pacto entre donante y donatario responda a una curatela voluntaria, como se indica en el informe del notario autorizante, ciertamente esta se recoge en el artículo 223 del Código Civil pero requiere de unos requisitos – comunicación del notario autorizante al Registro Civil para indicación en la inscripción de nacimiento que no se han observado ni cumplido en la escritura objeto del expediente. Además, para hacer constar en el Registro de la Propiedad actos que modifiquen la capacidad civil de las personas físicas en cuanto a la libre disposición de sus bienes, dicho acceso lo será mediante resolución judicial de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2.4 de la Ley Hipotecaria".
Esta misma resolución considera que uno de los caracteres de las prohibiciones de disponer es la accesoriedad, lo que impide imponerla sobre los propios bienes. Dice la DGRN:
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 21:43:00 No hay comentarios:
La exigencia del seguro decenal en las obras nuevas. La doctrina general de la DGRN.
Según el artículo 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de diciembre, de ordenación de la edificación (en adelante LOE):
“1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
Este artículo 20 LOE, su apartado 1º exige un requisito, adicional a los que para la declaración de obra nueva recoge el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio: la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de la LOE.
El artículo 19 LOE regula un régimen de garantías en la edificación, distinguiendo diferentes clases de vicios, con sus respectivos plazos de garantía. Las garantías exigidas pueden ser de dos clases: el seguro daños materiales y el seguro de caución (a partir del 1 de enero de 2016 será posible una nueva forma de garantía: la garantía financiera, según la modificación introducida en el artículo 19 de la LOE por la Ley 20/2015, de 14 de julio).
Garantía por vicios estructurales y plazo de garantía.
Por lo tanto, la única garantía que hoy debe exigirse es la que cubre los llamados vicios estructurales.
Estos los define el artículo 19.1.c de la LOE como los “vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.
El plazo de garantía de estos vicios o defectos estructurales es el de diez años. Dicho plazo, como el de cualquier otra clase de defecto, se cuenta desde la recepción de la obra. Conforme al artículo 6.5 LOE: “El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior”.
Por lo tanto, la fecha a tener en cuenta puede ser tanto la de una recepción formal, documentada en el acta de recepción, que regula el artículo 6 LOE, y que debe ser firmada, al menos, por el constructor y el promotor (y que constituye un supuesto especial en nuestras leyes en el que un documento privado tiene fecha oponible a terceros), como la de una recepción tácita, la cual tendrá lugar si el promotor no manifiesta rechazo o reservas por escrito en el plazo de treinta días desde que se le notifique, también por escrito, el certificado final de obra de la Dirección Técnica del Edificio. Esta cuestión puede plantear dudas en la práctica notarial y registral, sobre todo en el supuesto del auto-promotor individual que se haya acogido a la exención de la exigencia de seguro decenal, de la que después nos ocuparemos, en cuanto no será necesaria en este supuesto para la declaración de obra nueva, según la doctrina de la DGRN, la acreditación de la entrega del Libro del edificio, cuestión sobre la que volveremos más adelante. Otra cuestión dudosa es cuál será el dies a quo cuando el acta de recepción formal sea de fecha posterior a la recepción tácita, es decir, cuando se otorgue después de transcurridos treinta días desde la notificación al promotor de la certificación de fin de obra. A mi juicio, debe prevalecer en este caso la fecha del acta de recepción, interpretación que es la más favorable para los beneficiarios de la garantía.
Edificios destinados principalmente a vivienda.
El otro requisito para la exigencia de las garantías en la obra nueva, en la situación vigente, es la de que el destino principal del edificio sea el de vivienda.
La Resolución DGRN de 8 de febrero de 2003 declara que esta exigencia no comprende a los edificios destinados a residencia geriátrica. La Resolución-Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003, (con base en la Resolución de 24 de mayo de 2001) declara que el seguro decenal será exigible en el caso de viviendas destinadas al alquiler, pero no en el caso de residencias de tercera edad, de estudiantes, residencias sanitarias, alojamientos hoteleros y otros supuestos semejantes. Sí será exigible, según la Resolución-Circular citada, en el supuesto de edificios destinados al aprovechamiento por turnos. En cuanto a los edificios mixtos de viviendas y oficinas, considera la DGRN exigible la constitución del seguro, aun cuando el número de oficinas sea superior al de viviendas, y declara lo más conforme con la voluntad de la Ley que el seguro se constituya sobre todo el inmueble.
Solo es exigible en obras nuevas terminadas.
Aunque el artículo 20 de la LOE se refiera en términos generales a la escritura pública de declaración de obra, la Instrucción de la DGRN de 11 de septiembre de 2000 declara que esta exigencia solo se aplicará a las actas de fin de obra y a las declaraciones de obra nueva terminada, quedando excluidas por lo tanto las declaraciones de obra en construcción, como ya había señalado la Resolución de la DGRN de 20 de marzo de 2000. Esto plantea la posibilidad de que obras en construcción se transmitan e inscriban prescindiendo de la constancia registral de la finalización de la obra, posibilidad que ha sido expresamente admitida por la DGRN, con la única exigencia de advertencia de la falta de constitución de seguro decenal en la nota de inscripción (Resolución DGRN de 10 de marzo de 2007), obligación de advertencia que debe extenderse al notario autorizante de escritura pública que documente la transmisión (Resolución-Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003), aunque la falta de constancia de la advertencia correspondiente en la escritura no justifique tampoco la negativa a la inscripción (Resolución DGRN de 9 de abril de 2008).
Sin embargo, si el no exigir la constitución de garantías al promotor en el momento del otorgamiento de la escritura de declaración de obra en construcción puede ser razonable, al margen de su mayor o menor adecuación al texto legal, no lo es tanto que se permita el acceso registral de la transmisión de edificaciones sin cumplir con este requisito, práctica que en todo caso hay que desaconsejar y supondría, además, un incumplimiento grave de los deberes impuestos al promotor de viviendas tanto por la legislación tanto estatal como por la autonómica.
Forma de acreditación de las garantías.
La Instrucción DGRN de 11 de septiembre de 2000 dispone que la acreditación de estas garantías podrá realizarse a través de la presentación de la propia póliza del contrato completada con el documento que acredite su entrada en vigor; mediante un certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato o mediante el suplemento de entrada en vigor del seguro en el que se particularicen las condiciones del contrato. En todo caso, estos documentos expresarán las circunstancias mínimas que enumera la Instrucción (que son múltiples, y que en pocas ocasiones se cumplen de modo completo, al menos a la primera), entre ellas, la acreditación del pago de la prima del seguro, lo que debe entenderse como el pago del primer recibo en pagos fraccionados ex artículo 19.2.b LOE.
Se exige, además, la legitimación notarial de la firma del documento presentado para acreditar la constitución y vigencia del seguro.
En cuanto a la suma asegurada, la Resolución DGRN de 21 de marzo de 2007 declara que el importe mínimo del capital asegurado será el cien por cien del coste material de ejecución, incluyendo los honorarios profesionales, pudiendo ser este valor distinto al que debe constar en la declaración de obra nueva, pues el valor de ésta incluirá, además del coste de ejecución, otros aspectos, fundamentalmente el incremento o valor añadido de la construcción, el cual vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación, las propias características internas y externas de la obra, etcétera.
Ámbito temporal de la Ley.
La LOE solo será de aplicación a las edificaciones para las que no se hubiera solicitado licencia de edificación antes de la entrada en vigor de la Ley. Aunque la doctrina de la DGRN es favorable a la exigencia a las obras nuevas de los requisitos previstos en la legislación vigente en la fecha del otorgamiento del instrumento notarial que documente la obra nueva, cualquiera que sea la fecha de terminación de la obra (Resolución DGRN de 1 de marzo de 2012, respecto a la exigencia de licencia de primera ocupación, con la excepción de que hubieran transcurrido los plazos de prescripción de la posible infracción urbanística), en este caso, las normas transitorias de la LOE serán prevalentes, como indica expresamente el propio artículo 20 LOE.
La entrada en vigor de la LOE tuvo lugar el 6 de mayo de 2000 (fue publicada en el BOE el 6 de noviembre de 1999 y entró en vigor a los seis meses de su publicación). Por lo tanto, todas las obras cuya licencia de edificación fuera anterior a esa fecha están exentas del requisito de acreditación del seguro decenal.
Es relativamente frecuente que obras anteriores a la propia LOE consten en el Registro solo como obras en construcción, incluso siendo edificios destinados a su venta por pisos, por la práctica de ciertos promotores, hoy superada, de no otorgar el acta final de obra para evitar costes registrales. No obstante, estas edificaciones que constan en el Registro como obras en construcción, y que durante años pueden haberse venido transmitiendo, e incluso hipotecando, sin plantear problema alguno, se convierten repentinamente en problemáticas cuando algún comprador o entidad de crédito, lo que no es raro a día de hoy, exige la constancia del fin de obra en el Registro para adquirir o conceder un préstamo hipotecario. Debe tenerse en cuenta la indicada vigencia temporal de la LOE y también la posibilidad de que el acta de fin de obra sea otorgada por el Presidente de la Comunidad de Propietarios, ex artículo 47.2 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al margen de que quien debe correr en última instancia con los gastos de la misma debe ser el promotor de la edificación.
Tampoco será de aplicación el seguro decenal a las obras que accedan al Registro sin licencia de obra por haber transcurrido los plazos para la reposición de la legalidad urbanística, cuando la fecha de finalización de la obra sea anterior a la entrada en vigor de la LOE.
Obras sujetas a la LOE pero cuya finalización se declara después de transcurrido el plazo de garantía de 10 años.
Aunque la obra estuviera sujeta a la LOE por la fecha de la licencia o terminación, según la Resolución DGRN de 3 de julio de 2012, no será necesaria la constitución de la garantía cuando se declare la finalización de la obra habiendo transcurrido ya el plazo de garantía de 10 años desde la recepción. Declara la DGRN: “Dentro de dicho marco general de aplicación intertemporal, quedan excluidas de la exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c de la Ley de Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo. Y dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la Ley 38/1999 y de la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo obligatorio de duración ya ha transcurrido”.
La misma Resolución declara que no es suficiente con que transcurra el plazo de prescripción de las acciones de reposición urbanística, si la obra se terminó en vigor la LOE. Afirma la DGRN en esta Resolución que, en este caso, deberá constituirse el seguro por el plazo que reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra.
Esta Resolución se refería al caso de un autopromotor, pudiendo ser discutible si la misma solución procedería cuando el que declara el fin de obra es un promotor que ha procedido a enajenar el edificio por pisos, pues puede suceder que los vicios hayan aparecido durante el plazo de garantía. No obstante, la Resolución citada formula su doctrina en términos generales.
Confirma esta doctrina, también en un caso de auto-promotor, en relación con la posterior transmisión de la obra, transcurrido el plazo de diez años, por una entidad de crédito que resultó adjudicataria de la misma en procedimiento de ejecución, la Resolución DGRN de 23 de octubre de 2017, la cual declara:
"quedan excluidas de la exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo. Y dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la Ley 38/1999 y de la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo obligatorio de duración ya ha transcurrido".
Construcción por fases. La declaración de fin de obra de una sola vivienda.
Es posible la declaración de terminación del edificio por fases y la constitución del seguro decenal respecto de cada una de las fases terminadas.
La Resolución DGRN de 18 de mayo de 2006 analiza un caso en que existía una primera licencia de obras para diecisiete viviendas unifamiliares, anterior en más de 20 años a la entrada en vigor de la LOE, y una segunda licencia, para la ejecución de cinco de esas viviendas, posterior a la vigencia de la LOE, que son las que se declaran. En la licencia inicial se señalaba que caducaría al año si no se ejecutaban las obras. Existía un informe de la Alcaldía según el cual la primera licencia de obras amparaba también las edificaciones de la segunda fase. La Registradora exige la constitución del seguro por entender que se había producido la caducidad de la licencia inicial, anterior a la LOE. La Resolución niega que el Registrador pueda calificar la caducidad de la licencia de edificación y afirma que deberá estar a lo que declara el informe de la Alcaldía. No obstante, considera la DGRN que se está ante un supuesto de construcción por fases en el que se solicitó inicialmente una primera licencia global y posteriormente, ya vigente la LOE, una licencia de ejecución previa presentación de un proyecto de ejecución, considerando que a esta segunda fase sí es de exigencia el seguro decenal.
La Resolución DGRN de 8 de mayo de 2007 admite el otorgamiento del acta de fin de obra de una de las viviendas del edificio, además de los elementos comunes, pues dice “cabe también que se haya terminado una vivienda, ser la misma susceptible de aprovechamiento, y no haberse concluido todo el edificio, en cuyo caso basta con que el seguro garantice la vivienda que se inscribe.”
Declaración por entes públicos.
El artículo 1.3 LOE, dispone: “Cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes del proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones públicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria”.
Por lo tanto, las entidades públicas referidas no quedan sujetas a la obligación de constituir las garantías de suscripción obligatoria y no precisarán, consecuentemente, acreditar su constitución para el otorgamiento de la obra nueva. En ocasiones puede ser problemático delimitar el ámbito de aplicación de la excepción, sobre todo en el caso la administración acuda como forma de gestión a la constitución de sociedades mercantiles.
Exenciones legales a la exigencia del seguro.
Ahora nos centraremos en dos excepciones legales a la necesidad de seguro decenal, recogidas en la Disposición Adicional 2ª de la LOE, modificada por la Ley de 30 de diciembre de 2002:
A) El autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
1.- En el supuesto del auto-promotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años de duración de la responsabilidad por vicios o defectos estructurales, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
La Resolución DGRN de 4 de abril de 2018 aclara que esta exención debe tenerse en cuenta en el otorgamiento de la escritura, asumidos el cumplimiento de los requisitos legales y que la obra queda sujeta a la LOE, con independencia de que la obra nueva se declare por antigüedad (lo que cuestionaba la calificación registral) o en virtud de licencia y certificado técnico (al margen del supuesto que después se dirá de que ya haya transcurrido al tiempo de la declaración el plazo de garantía de 10 años).
- El concepto de autopromotor individual. Las personas jurídicas.
La Resolución DGRN de 9 de julio de 2003 considera que el concepto de autopromotor individual puede comprender tanto personas físicas como jurídicas. En el mismo sentido se pronuncia la Resolución DGRN de 28 de octubre de 2004, según la cual, el que la sociedad tenga por objeto social la promoción, venta y alquiler de viviendas no excluye la posibilidad de destinar la vivienda a uso propio. La Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 confirma el criterio de extender el concepto de autopromotor individual a personas jurídicas.
Cabe la posibilidad de que dos copropietarios, en copropiedad ordinaria, declaren una obra nueva de una sola vivienda unifamiliar como autopromotores individuales de la misma, tal como admite la Resolución de 21 de enero de 2009.
- El caso particular de la comunidad valenciana.
Esta figura, perteneciente a las situaciones de prehorizontalidad, ha sido admitida por la DGRN. La Resolución DGRN de 17 de julio de 1998, con cita de la de 18 de abril de 1988, dice: “nada se opone a la inscripción, aun antes de iniciarse la construcción, de los acuerdos entre los comuneros por los cuales cada uno de ellos construirá individualmente su vivienda individualizada y cuya propiedad pertenecía desde un principio al respectivo constructor”.
Según esto, los copropietarios de un terreno edificable pueden constituir ab initio una comunidad especial para construir, determinando los futuros elementos privativos que pertenecerán a cada uno en el edificio futuro, pudiendo acceder dicho convenio para construir al Registro de la Propiedad. La consecuencia fundamental será la no necesidad de otorgar un posterior acto de disolución de comunidad, una vez construido el edificio, para que cada comunero sea considerado dueño de los elementos privativos que desde el inicio de la construcción se ha determinado que serían de su propiedad, con el consiguiente ahorro de costes, que es lo que se pretende, por entenderse que cada propietario ha adquirido los elementos privativos por él construidos directamente, a través de la accesión industrial que implica la construcción, quedando predeterminados los efectos de la accesión por el pacto previo que rige la comunidad.
La Resolución Circular de 3 de diciembre de 2003 menciona esta comunidad valenciana entre los casos en que no es exigible la constitución del seguro decenal, por encajar en el supuesto de autopromotor individual.
En el mismo sentido se pronunció la Resolución DGRN de 9 de mayo de 2007, que declara que no es exigible el seguro decenal en la construcción mediante una comunidad valenciana de un edificio de tres plantas por dos condóminos, a cada uno de los cuales se adjudica una de las viviendas del edificio. En el caso, los padres donan a sus dos hijos un solar en copropiedad e inmediatamente a continuación, en la misma escritura, los hijos proceden a declarar la obra de un edificio compuesto de planta baja y dos plantas altas, la planta baja destinada a local y las plantas altas a vivienda, declarando cada hijo ser el autopromotor individual de su propia vivienda. La calificación registral plantea tanto la cuestión de no tratarse de un autopromotor individual como la de no tratarse de una única vivienda unifamiliar. La DGRN revoca la calificación, aludiendo a la flexibilidad con la que debe interpretarse el concepto de autopromotor, que puede incluir a las personas jurídicas y recordando que la Resolución Circular de 3 de diciembre de 2003 encajó en ese supuesto el caso de la comunidad valenciana, afirmando: “En el supuesto de hecho de este recurso lo esencial es que estamos ante dos autopromotores individuales, cada uno de los cuales ha declarado la obra nueva sobre su vivienda para destinarla a uso propio y sin ningún ánimo de lucro, que no tienen intención de transmitirla en un primer momento”.
Esta interpretación, que venía a excluir de la exigencia de seguro a quien no actúe profesionalmente como promotor con ánimo de lucro mediante la enajenación de lo construido, ha sido objeto de posterior revisión por la propia DGRN, más que por la vía de rechazar que la comunidad valenciana pueda encajar en el supuesto de autopromoción individual, por la de negar que estemos ante un supuesto de una sola vivienda unifamiliar en supuestos en los que no existe independencia arquitectónica de las distintas unidades constructivas declaradas.
Así, la Resolución DGRN de 26 de julio de 2010 resuelve un caso sustancialmente similar al de la Resolución de 9 de mayo de 2007, pero en un sentido diverso, rechazando la aplicación de la exención que analizamos al seguro decenal, en un supuesto de edificio de tres plantas, estando destinada la planta baja a almacén y las dos plantas altas a vivienda, que, previa declaración de ampliación de obra por los padres, se divide horizontalmente. Después de dividido horizontalmente y de hipotecar los locales destinados a vivienda, los padres donan a tres hijos la planta baja destinada almacén, en proindiviso, y donan cada vivienda a un hijo distinto, siendo los propios hijos donatarios de las viviendas los que realizan la declaración de fin de obra respecto de lo donado a cada uno. Rechaza la DGRN que el concepto de comunidad valenciana pueda aplicarse a un edificio, restringiendo dicho concepto al caso de viviendas estructuralmente independientes, en las que los daños en la estructura de una de ellas no puedan afectar a la otra. En el mismo sentido, la Resolución de 22 de julio de 2010.
Según esta tesis, para aplicar la excepción a una comunidad para construir o comunidad valenciana, las viviendas declaradas deben ser totalmente independientes. Es dudoso que el requisito se cumpla en el caso de viviendas adosadas. A mi juicio, de la Resolución DGRN de 25 de marzo de 2011, que después veremos, resulta que las viviendas adosadas constituyen viviendas independientes, en cuanto en dicha resolución se considera que dos viviendas adosadas constituyen un supuesto de pluralidad de viviendas, aun sin haberse individualizado jurídicamente a través de la propiedad horizontal. Sin embargo, la Resolución de la DGRN de 29 de abril de 2014 rechaza considerar un supuesto de comunidad valenciana, por no tener las viviendas independencia estructural, el caso de dos viviendas unidas solo por el sótano, construidas por dos propietarios distintos que otorgaron división horizontal de las viviendas, adjudicándose cada uno de ellos una de las viviendas. La Resolución, a mi juicio, incurre en cierta contradicción, pues después de insistir en que la comunidad valenciana puede constituir un supuesto de autopromoción individual, hace referencia a que se construyeron dos viviendas, en los términos de la licencia y que se dividieron horizontalmente. Esto, que para la DGRN es rechazable, parece, por el contrario, un presupuesto para la existencia de una comunidad para construir, que necesariamente construirá una pluralidad de viviendas. En cuanto al requisito de la independencia estructural de las viviendas, que alegaron otras resoluciones, aquí hace una referencia genérica la DGRN a existir “elementos comunes” y a que las viviendas están unidas entre sí “por el sótano”, sin que quede muy claro en que consiste tal unión. Parece que podría ser un sótano único, no dividido. En todo caso, esta resolución hace dudoso el supuesto de las viviendas simplemente adosadas como viviendas estructuralmente independientes.
- El requisito de que sea una única vivienda unifamiliar.
Ya hemos apuntado que la Resolución DGRN de 26 de julio de 2010 rechaza que pueda aplicarse la exención de seguro decenal analizada a edificios de varias plantas con viviendas no independientes estructuralmente. Sin embargo, la Resolución de 17 de marzo de 2007 sí la aplica a un edificio de varias plantas, aunque no dividido horizontalmente, a diferencia del caso anterior. De esto podría extraerse que, en el supuesto de edificios con varias viviendas superpuestas por plantas, para que sean consideradas como pluralidad de viviendas deben estar individualizadas jurídicamente.
Diferente es el caso de viviendas adosadas que compartan solo una pared medianera, que pudieran considerarse viviendas independientes, aunque no exista división horizontal (Resolución de 26 de julio de 2011, que después veremos).
La Resolución DGRN de 22 de julio de 2010 analiza un caso en que sobre una finca perteneciente en copropiedad a dos matrimonios figura declarada una vivienda. Con posterioridad se procede a la declaración de otra vivienda, sin división horizontal, alegando la excepción al seguro decenal para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. La DGRN considera que son independientes los requisitos de autopromotor individual y el que sea una única vivienda unifamiliar. Rechaza la DGRN que, en el caso en que los copropietarios del mismo solar declaran una segunda vivienda, pueda considerarse que estamos ante una “única vivienda unifamiliar”, por el uso conjunto que de ambas viviendas tendrán todos los copropietarios. Considera la Resolución que para que pudiera considerarse como tal sería necesario que: “se contuviera una asignación de usos exclusivos a favor de los respectivos matrimonios cotitulares sobre cada una de las respectivas viviendas que, en unión al hecho de que las viviendas cuentan con estructuras independientes no siendo arquitectónicamente interdependientes, pudiera permitir entender que dichas viviendas estuviesen destinadas a un uso propio y no concurrente con el de los otros comuneros, asignación de usos exclusivos que, en contra de lo que parece desprenderse del escrito de recurso, no se ha producido en el presente caso”.
Parece que en el caso es la no existencia de una distribución de uso a cada matrimonio copropietario lo que impide subsumir el caso en el supuesto de hecho de una “única vivienda unifamliar” para cada uno de ellos, sin que quede claro si para ello sería imprescindible el otorgamiento de una división horizontal. Insiste, además, la Resolución en el requisito de la independencia arquitectónica de las viviendas.
Además, la Resolución plantea la duda de si una misma persona puede aplicar la exención de autopromotor a más de una vivienda unifamliar. En principio, la Disposición Adicional 2º no exige para la aplicación de la exención que se trate de la residencia habitual del autopromotor, sino simplemente que se destine a uso propio. En este sentido, la Resolución-Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003 declara que: "Por lo que respecta al concepto de "Vivienda destinada a uso propio", se entiende por tal toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor, siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal". Según esto, parecería posible que una persona autopromueva varias viviendas, pretendiendo destinarlas todas ellas a uso propio, sin intención de enajenarlas, interpretando la exigencia de “una única vivienda unifamliar” como referida a que cada actuación de autopromoción.
No obstante, la DGRN ha manifestado un criterio crecientemente restrictivo.
La Resolución DGRN de 17 de marzo de 2007 admitió la exención de autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio para el promotor de un edificio con planta de sótano, destinada a garaje, y tres plantas altas destinadas cada una de ellas a vivienda, sin que se otorgase el título constitutivo de la división horizontal. Parece que, según los términos de la propia resolución, la solución hubiera sido otra si se hubiera procedido a otorgar dicha división horizontal. Pero, en todo caso, la DGRN muestra un criterio flexible, pues se trata de un supuesto en que la en una misma actuación de autopromoción sobre una sola parcela se construyen diversas viviendas, aunque pertenezcan todas ellas a la misma edificación. Quizás, precisamente, esta sea la razón que explique la solución de la DGRN en este caso, pues aunque son varias las viviendas, no son independientes, ni jurídica ni arquitectónicamente.
La Resolución DGRN de 25 de marzo de 2011 rechaza la aplicación de la exención de autopromotor individual al caso de la construcción de dos viviendas unifamiliares adosadas. En el caso, resultaba de la escritura que el autopromotor utilizaría sólo una de las viviendas, mientras la otra vivienda sería usada por su hijo. Se procedió a otorgar escritura de división horizontal de las viviendas, creando dos elementos privativos independientes, aunque posteriormente se otorga una escritura de subsanación en la que se indica que el régimen de propiedad horizontal se suspendía condicionalmente hasta que transcurrieran diez años, lo que estaba en relación precisamente con la intención de invocar la exención de autopromotor.
La DGRN insiste en que la regla general es la exigencia del seguro incluso en el caso de autopromotor y que las excepciones deben interpretarse restrictivamente, y que los requisitos de autopromotor individual y única vivienda unifamiliar son independientes, negando que se cumpla este segundo requisito al tratarse de dos viviendas independientes. Dice la DGRN: “no estamos en presencia de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de «un conjunto de edificación compuesto de dos viviendas unifamiliares adosadas», tal y como aparece descrita en el título” y destaca que “la licencia municipal de obras no lo es para una vivienda unifamiliar, sino para dos viviendas unifamiliares. Así lo confirma, finalmente, la manifestación vertida por los otorgantes en la propia escritura de declaración de obra nueva y división horizontal en la que estos declaran expresamente que el inmueble descrito está «destinado a pertenecer a distintos dueños»”.
En el caso existía la particularidad de que la licencia de obras se refería a dos viviendas unifamiliares.
Es de destacar que, a diferencia de lo que sucede en la Resolución de 27 de marzo de 2007, dos viviendas adosadas sí se consideran como un supuesto de pluralidad de viviendas, aun sin división horizontal, pues el régimen de división horizontal quedó en suspenso en la escritura, lo que puede ser un indicio para defender que la DGRN considera a las viviendas adosadas entidades independientes estructuralmente, lo que puede conllevar a la posibilidad de encajarlas en supuesto de comunidad en construcción antes estudiado, para lo que sería necesario que se adjudicase el uso de las mismas a diversas personas. En el caso, aunque se indica que el uso de una de las viviendas corresponde al hijo, no se configura ese uso como un derecho, pues el hijo ni resulta ser usufructuario, ni arrendatario, ni copropietario de la vivienda a quien se adjudique ésta tras la disolución de la comunidad.
Ya hemos señalado que la Resolución DGRN de 29 de abril de 2014 también considera que existe pluralidad de viviendas en la construcción de dos viviendas “unidas por el sótano” y con elementos comunes (rechazando, por el contrario, sujetarlas al régimen de la comunidad valenciana).
La Resolución DGRN de 3 de julio de 2012 se refiere a un caso en el que dos cónyuges otorgan el mismo día dos escrituras de declaración de obra nueva sobre dos parcelas distintas, aunque inscritas en el mismo Registro de la Propiedad, invocando en ambos casos la exención de autopromotor. El mismo día, los mismos cónyuges habían otorgado otra escritura pública de declaración de obra de vivienda, también alegando la exención de autopromotor, que fue inscrita, probablemente porque la parcela pertenecía a otro registro. La calificación registral exige que se indique cuál de las dos viviendas que se presentan a inscripción se destinará a uso propio. El notario recurre alegando que pueden destinarse varias viviendas a uso propio e invocando la Resolución DGRN de 5 de abril de 2005 y la de 17 de marzo de 2007, entre otras. La DGRN declara “Evidentemente, como ya tiene declarado este Centro Directivo, esta exigencia no constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria (cfr. Resolución de 5 de abril de 2005). Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición”
Los términos que utiliza la Resolución –número indefinido e ilimitado de viviendas- llevan a pensar que no se establece un criterio absoluto contrario a destinar varias viviendas a uso propio. En el caso, posiblemente haya influido en la decisión la circunstancia de que se declarasen tres viviendas el mismo día por el mismo matrimonio, sobre distintas parcelas, todas ellas por prescripción de la acción urbanística. En el informe del notario recurrente se indicó, además, que los mismos otorgantes habían procedido previamente en el mismo año, con números de protocolo muy próximos entre sí, al otorgamiento de otras siete declaraciones de obra nueva. Todo ello puede haber llevado a la DGRN a dudar de que estuviéramos ante un promotor profesional. En todo caso, esta circunstancia será de muy difícil control, al menos cuando las parcelas sobre las que se declaran las diferentes obras pertenezcan a distintos registros. Tampoco alcanzará la doctrina de esta resolución, a mi juicio, a declaraciones de obras que no se estén promoviendo simultáneamente, sino sucesivamente. Aunque en el caso de la Resolución no consta cuando se promovió cada vivienda, pues la declaración de la obra se hizo por antigüedad, el propio número de declaraciones de obra, diez en breve plazo, lo cualifica como un supuesto excepcional.
- El requisito de destinarse la vivienda a uso propio.
Para la aplicación de la exención del seguro decenal debe tratarse de una vivienda unifamiliar “destinada a uso propio”.
La RDGRN de 6 de abril de 2005 exige que esa manifestación necesaria para justificar que la vivienda se destinará a uso propio sea expresa.
La Resolución Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003 había apuntado la posibilidad de hacer constar en la escritura de declaración, declarando "En este sentido, podemos destacar la posibilidad de indicar que la vivienda va a destinarse a uso propio no sólo en el momento de terminar la obra, en que esta manifestación es obligatoria si se pretende la exoneración del seguro; sino también en el momento de declarar la obra nueva en construcción, a fin de eludir este requisito en el momento de la terminación de la obra de obra en construcción que ésta se destinaría a uso propio ". Sin embargo, según la RDGRN de 26 de agosto de 2011, la circunstancia de que en la escritura de declaración de obra en construcción se hiciera referencia a tratarse de una única vivienda unifamiliar para uso propio no dispensa de la obligación de hacer constar esta manifestación en el acta de declaración de finalización de obra.
Pero sería bastante, en este momento, la manifestación expresa de que se destinará a uso propio, sin otra prueba, lo que diferencia este supuesto del caso de transmisión por el autopromotor dentro del plazo de diez años, que después veremos, y en el que la eficacia de la dispensa del comprador al seguro queda condicionada a la prueba del uso de la vivienda por el autopromotor.
- El caso de las viviendas arrendadas o gravadas con usufructo.
La referida RDGRN de 26 de agosto de 2011 –reproducción en este punto de otras anteriores- hace referencia a que la finalidad de la LOE al exigir la constitución del seguro no es sólo la de proteger a posibles adquirentes del dominio, sino también a otros usuarios como arrendatarios o usufructuarios, apuntando que la exención prevista para la vivienda familiar para uso propio no se aplicará al caso de que existan estos otros usuarios.
Así, si la vivienda está arrendada o usufructuada parece que no se aplica la exención prevista pues ya no entraría en el supuesto de vivienda unifamiliar para uso propio. Esto debe tenerse en cuenta, pues no es excepcional en viviendas que se han adquirido por título de herencia que estén gravadas con el usufructo a favor del cónyuge, lo que puede impedir a los herederos la declaración de obra acogiéndose a la exención de autopromotores. No obstante, en el caso planteado, de que el autopromotor fuera el causante de quien declara la obra alegando esa exención, quizás deba considerarse la situación existente no en el momento del otorgamiento de la escritura de declaración de obra, sino en el de la construcción. Según la Resolución de 23 de diciembre de 2012 “debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor”. Además, debe admitirse, a mi juicio, la posibilidad de dispensa por el usufructuario o arrendatario, pues si se permite al adquirente del dominio dispensar de la constitución del seguro, no existe razón para estos otros usuarios no puedan también exonerar del mismo al promotor.
Aunque la resolución de 26 de agosto de 2011 también hace referencia al interés de acreedores hipotecarios, no parece que en caso de hipoteca posterior a la declaración de obra sea necesario el consentimiento del acreedor hipotecario dispensando de la exigencia de constitución del seguro.
A la inversa y por la misma razón, entiendo que si el transmitente de la vivienda que se ha acogido a la exención del seguro decenal se reservase el usufructo no sería precisa la dispensa del adquirente para el mantenimiento de la exención a la transmisión, conforme al régimen del segundo inciso del apartado 1º de la Disposición Adicional 2ª, del que nos ocupamos a continuación.
- La posterior transmisión de la edificación en el plazo de diez años.
El párrafo 2º de la Disposición Adicional 2ª LOE, que recoge la exención del autopromotor individual que aquí estamos tratando, prevé que se produzca la transmisión inter-vivos por el autopromotor dentro del plazo de garantía de diez años.
En este caso, como regla general, renace la obligación del autopromotor de constituir el seguro, por el tiempo que falta para terminar el plazo, salvo pacto en contrario, dice la norma.
Esta posibilidad de pacto en contrario, según aclara a continuación la misma norma, consiste en la expresa exoneración por el adquirente de la obligación de constituir la garantía, quedando condicionada la eficacia de la exoneración a que el autopromotor justifique haber usado la vivienda.
Esta posibilidad de transmisión ulterior por el autopromotor plantea varias cuestiones:
- El cómputo del plazo de los diez años en el caso del autopromotor que transmite.
Ya hemos hecho referencia a que el plazo de garantía es de diez años desde la recepción de la obra, bien en la fecha que resulte del acta de recepción firmada por el promotor y constructor, bien en la que resulte de la recepción tácita de la misma, pasados treinta días desde la notificación al promotor del certificado de fin de obra sin reservas o rechazo a la recepción.
La cuestión es que la DGRN ha considerado que es innecesaria la acreditación de la puesta a disposición del promotor del Libro del edificio para la declaración de obra nueva en los supuestos de autopromotor (Resoluciones 15 y 19 de diciembre de 2008, siempre que no lo imponga expresamente la legislación autonómica, como el caso de la andaluza, según la Resolución de 15 de noviembre de 2011). Ello plantea la cuestión de cómo computar el plazo de garantía de garantía 10 años cuando no figure en el Registro de la Propiedad la fecha de la recepción de la obra.
La posibilidad de que acceda al Registro de la Propiedad una obra nueva declarada por un autopromotor sin constancia de la fecha de la recepción de la obra fue confirmada por Resolución DGRN de 25 de mayo de 2009, según la cual, la indicada circunstancia de poder fijar la fecha del cómputo del plazo de diez años, en relación a las futuras transmisiones de una vivienda declarada por un autopromotor acogiéndose la exención del seguro decenal no justifica la denegación de la inscripción de la obra nueva por falta de expresión de la fecha de recepción. Dice la DGRN “debe tenerse en cuenta que entre la documentación constitutiva del Libro del Edificio se encuentra el acta de recepción de la obra (cfr. los artículos 6 y 7 de la Ley 38/1999, de 5 Nov., de Ordenación de la Edificación), pero ninguna norma exige que en la declaración de la obra nueva se acredite documentalmente dicha recepción al margen del referido libro (cfr. la Resolución de 12 Ene. 2009), ni que se haga constar en el título la fecha de dicha recepción, por lo que la exigencia de la Registradora también es infundada respecto de esta cuestión. Debe tenerse en cuenta también que su conclusión pretende apoyarla en la necesidad de calificar un extremo ajeno a la declaración de finalización de la obra y sobre el cual únicamente deberá pronunciarse si, en su caso, se produce la transmisión inter vivos de dicha finca dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación y el autopromotor no es exonerado por el adquirente de su obligación de contratar el correspondiente seguro, sin que deba decidirse en este expediente sobre la forma de acreditación del dies a quo del cómputo de dicho plazo”.
Ante esta posibilidad, entiendo que el plazo de diez años puede computarse, a falta de acta de recepción, desde que transcurran treinta días desde la fecha del certificado de fin de obra. Es cierto que la norma relativa a la recepción tácita no computa el plazo de treinta días desde la fecha de la expedición del certificado, sino desde su notificación al promotor, pero entiendo que puede entenderse coincidentes ambas fechas, a falta de prueba en contrario. El otro requisito, la inexistencia de reservas o rechazo de la recepción, puede presumirse del propio hecho de otorgarse la escritura de declaración de obra.
- La necesidad de probar el uso por el transmitente.
Si en el momento en el que el autopromotor declara la obra acogiéndose a la exención del seguro decenal es suficiente, según lo dicho, la manifestación expresa del mismo para acreditar que destinará la obra a uso propio, si la transmite dentro del período de garantía, la eficacia de la exoneración por el adquirente queda condicionada a la acreditación del uso por el transmitente de la vivienda, uso que deberá ser probado a efectos registrales, sin que sea suficiente la mera manifestación del transmitente de haber usado la vivienda.
Así lo ha declarado la DGRN en diversas resoluciones.
La Resolución DGRN de 13 de diciembre de 2012 reitera esta doctrina. En el caso se declaraba la obra simultáneamente a la venta, aunque esto no habría excluido necesariamente la posibilidad de uso de la vivienda, en cuanto la terminación de la obra es anterior a la declaración y la exigencia es de “haber usado” la vivienda, sin que se imponga un plazo mínimo de uso.
Según afirma la DGRN en esta Resolución de 13 de diciembre de 2012: “la mera manifestación del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 28 de octubre de 2004 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho”.
La razón de esto, según esta resolución, es que la exoneración no afecta solo al interés del adquirente, sino de otros posibles usuarios de la vivienda, como arrendatarios. Dice la DGRN “tal renuncia podría redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por título distinto al de titular del dominio”. En todo caso, es una exigencia derivada directamente de texto legal (Disposición Adicional 2ª LOE), que exige al transmitente “acreditar haber utilizado la vivienda”.
Además del acta notarial de notoriedad y del certificado de empadronamiento, se admite para acreditar el uso “cualquier otro medio admitido en derecho”.
No basta a tal efecto, tampoco, haber solicitado y obtenido la licencia de primera ocupación, como señala la Resolución citada de 13 de diciembre de 2012.
- La transmisión dentro del plazo de 10 años ha de ser por acto inter-vivos. El caso de los pactos sucesorios.
Para que entre en juego el régimen de la exoneración por el adquirente la transmisión por el autopromotor dentro del plazo de diez años ha de ser por acto inter-vivos. Comprende tanto los actos a título oneroso, como a título gratuito. Así lo declara la Resolución DGRN de 10 de febrero de 2014, relativa a una transmisión mediante donación.
Aunque hable de transmisión, parece que será aplicable el mismo régimen a la constitución de un derecho real de usufructo o al arrendamiento de la edificación, pues, según la DGRN, estos usuarios están comprendidos dentro del ámbito de protección de la LOE. No menciona casos como el comodato de la vivienda, aunque si la hipótesis comprende la cesión de uso y las transmisiones a título gratuito, parece que debe comprenderse.
También comprenderá la transmisión de una cuota indivisa de la edificación (Resolución de 15 de noviembre de 2012). En el caso de esta Resolución la cuota indivisa se transmitía a un tercero. Más dudoso me parece el supuesto de que un condómino transmita a otro su cuota indivisa, lo que se relaciona con el caso de disolución de comunidad. Como hemos visto, la DGRN ha admitido que varios copropietarios indiviso de una vivienda se acojan a la exención de autopromotor. Si posteriormente estos copropietarios disuelven la comunidad adjudicando la vivienda a uno de ellos, que compensa o no al otro, a mi juicio, no resulta lógica la exigencia de constitución de seguro decenal, pues el beneficiario del seguro sería a su vez el que quedó exonerado de su constitución inicialmente. Por la misma razón, entiendo que no es necesaria la constitución del seguro en caso de transmisión de una cuota indivisa de la vivienda autopromovida en copropiedad por un copropietario a favor del otro.
Lo mismo entiendo que es defendible para las liquidaciones de gananciales o particiones hereditarias, en cuanto a viviendas autopromovidas por los cónyuges o por los herederos.
Quizás el caso más dudoso sea el de los pactos sucesorios, pues aunque no son en sentido propio actos inter-vivos, sí pueden producir en vida del transmitente el efecto traslativo del dominio. A mi juicio, si transmiten la propiedad del bien en vida del transmitente, deben equipararse a estos efectos a los actos inter-vivos, aunque la cuestión es discutible.
- La exoneración por el adquirente. El posible conflicto de intereses.
La exoneración del adquirente debe ser expresa. Así lo exigen los términos literales de la Disposición Adicional 2ª. En el caso de la Resolución de 15 de noviembre de 2012, se alegó en el recurso del notario que la renuncia podía deducirse del conjunto de las cláusulas de la escritura, alegación que no es tenida en cuenta por la DGRN.
Cabe plantear si la exoneración del seguro decenal por un adquirente, que esté representado por el mismo transmitente, puede implicar, por sí sola conflicto de intereses, que deba ser dispensado o implique la necesidad de intervención de un defensor judicial.
El caso más probable puede ser el de transmisiones a título gratuito realizadas por los padres autopromotores que se acogieron a la exención del seguro a favor de sus hijos menores a quienes representan.
Aunque la cuestión es opinable, a mi juicio, resultaría excesivo exigir la intervención de un defensor judicial para aceptar una donación que no tuviera otra carga, por la sola circunstancia de renunciar los donatarios, representados por los donantes-autopromotores, a la constitución del seguro decenal.
- El caso de las ejecuciones judiciales. El caso de la dación en pago.
La Resolución-Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003 consideró que en caso de ejecución judicial, hipotecaria u ordinaria, no era preciso que el adquirente en la ejecución exonerase de la obligación de constituir el seguro, ni la acreditación del uso por el autopromotor. Dice la Resolución-Circular al respecto: "dado el superior principio de responsabilidad patrimonial universal (art.1911 Código Civil); en los casos de ejecución forzosa, ordinaria o hipotecaria, no serán exigibles los requisitos de manifestación y exoneración para quedar exento de la obligación de contratar el seguro, dado que la finalidad de la Ley de Ordenación de la Edificación, entre otras, es la protección del usuario y sus intereses, y quien acude voluntariamente a un procedimiento de ejecución forzosa tiene o puede tener un conocimiento exacto de cuál es la situación registral del inmueble y, en concreto, si se han contratado o no, y en qué términos, las garantías establecidas por la Ley. Así, quien adquiere el inmueble en ejecución forzosa sin seguro decenal, está exonerando de forma tácita al transmitente de las exigencias legales de constitución de seguro".
Cabría plantear si la misma doctrina es de aplicación al caso de las daciones en pago. La Resolución DGRN de 15 de noviembre de 2012 exige la exoneración de la obligación de constituir el seguro y acreditación del uso por el transmitente, en un supuesto de dación en pago de vivienda por el autopromotor que se había acogido a la exención.
- El caso del adjudicatario en ejecución hipotecaria de una vivienda en construcción que pretende declarar el fin de obra sin haber transcurrido el plazo de garantía.
Puede suceder que la entidad adjudicataria en el procedimiento de ejecución hipotecaria lo sea de un inmueble en construcción, pero que no tenga la condición de auto-promotora, pues en el momento de la adjudicación la vivienda ya estuviera terminada materialmente.
En este caso, a mi entender, podría otorgar el acta de fin de obra la entidad adjudicataria, pues como titular registral está facultado para hacerlo (artículo 47 Real Decreto de 4 de julio de 1997, y no estaría obligada constituir el seguro decenal, pues esta obligación solo se impone al auto-promotor y la entidad adjudicataria no tendrá esta condición, al menos cuando la fecha de la terminación de la obra, resultante de los correspondientes certificados, sea anterior a su adjudicación. Además, no sería preciso que acredite el uso de la vivienda por el auto-promotor inicial, pues legalmente resultaría exonerado este caso de dicha obligación aun cuando la vivienda estuviese terminada, según lo visto. No obstante, si se volviese a transmitir la vivienda en el plazo de 10 años desde su recepción, podríamos entrar en el caso al que me refiero a continuación, lo que se traduciría en la necesidad de acreditar el uso de la vivienda por el auto-promotor inicial.
- El caso de las segundas transmisiones dentro del plazo de diez años.
Al respecto de esta cuestión ha recaído la Resolución de la DGRN de 11 de septiembre de 2014, cuyo estudio remitimos a la entrada siguiente.
B) El caso de la rehabilitación de viviendas.
2.- En los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.
La RDGRN de 19 de julio de 2005 considera exigible la constitución del seguro decenal para la declaración de una nueva planta sobre un edificio preexistente destinado a viviendas, aun cuando dicha nueva planta no tuviera ese destino. No obstante destaca esta Resolución que la ampliación declarada no se vinculaba en este caso a una operación de rehabilitación. Por ello cabe afirmar siguiendo la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de diciembre de 2003 que si la operación de reforma, modificación o ampliación se vincula a una rehabilitación, amparándose bajo una misma licencia, no será preciso el seguro decenal. En todo caso el Registrador se atendrá a la calificación que de la obra de la correspondiente licencia municipal. Sin embargo, la RDGRN de 17 de noviembre de 2007 no considera necesario el seguro decenal para la ampliación de un local comercial en planta baja de un edificio anterior a la LOE, y atribución a las viviendas en la primera planta del uso en exclusiva de la terraza que forma el techo del local ampliado, al no estar el local ampliado destinado a vivienda y no experimentar modificación las viviendas del edificio. Dice la Resolución “En definitiva la exigencia del seguro decenal en materia de reforma o ampliación debe entenderse, al igual que en caso de nuevas construcciones, referido a obras de reforma o ampliación de viviendas y no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados también a viviendas, de manera que no será exigibles cuando la modificación de obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas.” Confirma esta tesis la Resolución DGRN de 23 de julio de 2010.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 20:09:00 No hay comentarios: