Source: http://mietrechtaktuell.com/tipps-vermieter-mietkaution
Timestamp: 2018-12-11 05:52:29
Document Index: 235123478

Matched Legal Cases: ['§ 551', '§ 563', '§ 554', '§ 551', '§ 9', '§ 551', '§ 551', '§ 321', '§ 551', '§ 551', 'BGH', '§ 551', '§ 551', '§ 566', 'BGH', '§ 152', 'BGH']

MIETRECHT AKTUELL | Tipps für Vermieter rund um die Mietkaution
Tipps für Vermieter rund um die Mietkaution
Meist wird der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags eine Mietsicherheit verlangen. Folgende wesentliche Fragen stellen sich rund um die Kaution.
Unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe darf der Vermieter eine Kaution von seinem Mieter verlangen? Wie sollte diese geleistet werden? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus? Was gilt beim Verkauf der von Wohnung? Und wann können Mieter die Mietsicherheit zurückfordern?
Vereinbarung einer Kaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung die der Mieter für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung entrichtet. Diese Ansprüche können z. B. entstehen durch nicht gezahlte Mieten, Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder auch aufgrund von Schönheitsreparaturen, die spätestens bei Vertragsende fällig werden und von den Mieter nicht durchgeführt wurden. Die Regeln für die Vereinbarung einer Mietsicherheit finden sich in § 551 BGB.
Bei Gewerbemietverhältnissen sind abweichende Vereinbarungen möglich. Auch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gelten Sonderregelungen.
Der Vermieter hat gesetzlich keinen Anspruch auf die Leistung einer Kaution. Es entsteht ein Anspruch des Vermieters auf eine Mietsicherheit nur durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung mit den Mietern. Diese Vereinbarung wird regelmässig standardisiert zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag getroffen. Aber auch nachträglich können Vermieter und Mieter noch die Zahlung einer Kaution vereinbaren, allerdings werden Mieter nur in Ausnahmefallen dazu bereit sein – verpflichtet sind sie dazu nicht.
Bei der Fortsetzung des Vertrags mit anderen Personen, etwa wenn nach dem Tod des Mieters der überlebende Mieter, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder das Mietverhältnis fortsetzen, kann der Vermieter ausnahmsweise auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung eine Mietsicherheit verlangen (§ 563 b Abs. 3 BGB).
In das Mietverhältnis eintretende Erben des Mieters müssen ohne Vereinbarung keine Kaution leisten.
Wollen Mieter Ihre Wohnung baulich umgestalten (z. B. Bad oder Heizung einbauen oder eine Parabolantenne errichten), kann der Vermieter seine Zustimmung von einer (zusätzlichen) Mietsicherheit abhängig machen. Für bauliche Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, ist dies gesetzlich geregelt (§ 554 a Abs. 2 BGB). Diese zweckgebundene Kaution soll die Rückbaukosten absichern.
Für überlassene Schlüssel, Einrichtungsgegenstande oder Möbel darf der Vermieter keine zusätzliche Mietsicherheit verlangen. Die Regelungen des § 551 BGB zur Mietkaution gelten für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum.
Eine Einschränkung gilt: Bei preisgebundenem Wohnraum, also für Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und steuerbegunstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geforderter Wohnungsbau), darf die Kaution nur für Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung vereinbart werden (§ 9 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz).
§ 551 BGB ist zwingendes Recht. Der Vermieter darf zum Nachteil der Mieter nicht von dieser Bestimmung abweichen, wenn er die Entrichtung einer Kaution wirksam vereinbart hat.
Art der Kaution
Die Mietsicherheit kann auf verschiedene Arten geleistet werden. Eine getroffene Kautionsvereinbarung ist bindend und kann einseitig nicht geändert werden. Meist wird die Sicherheit als Barkaution, Sparbuch oder Bürgschaft geleistet. Selten, aber ebenfalls möglich ist, dem Vermieter Gehaltsforderungen abzutreten oder sogenannte mündelsichere Wertpapiere wie Bundesschatzbriefe zu übergeben.
Bei der Barkaution wird der Sicherungsbetrag direkt an den Vermieter gezahlt. Der Mieter hat für geleistete Kaution Anspruch auf die Ausstellung einer Quittung für die Zahlung.
Als Vermieter müssen Sie das Geld getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, und zwar mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Dies ist teilweise nicht einfach, weil Banken für Vermieter nicht immer solche Fremdgeldkonten anbieten.
Einzige Ausnahme stellen Mietverhältnisse dar, die vor dem 1. Januar 1983 eingegangen wurden und bei denen eine Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde.
Mögliche Insolvenz des Vermieters
Mieter werden darauf achten, dass ihr Geld im Fall einer Insolvenz des Vermieters sicher vor dem Zugriff Dritter ist. Hierfür muss der Vermieter ein Treuhandkonto anlegen, auf das seine Gläubiger auch bei einer Zwangsvollstreckung nicht zugreifen können. Das Konto sollte korrekt mit „Mietkaution“ bezeichnet sein. Die Bezeichnung „Mieter XY“ oder „Mietkonto“ genügt nicht, um das Konto als Kautionskonto kenntlich zu machen. Die Zusammenfassung der Kautionen mehrerer Mieter in einem Treuhandkonto/Sammelanderkonto ist zulässig, ist aber aufgrund der zuzuordnenden Zinsansprüche und der zu entrichtenden Abgeltungssteuer problematisch. Der Vermieter muss den Mietern auf Anfrage nachweisen, dass er die Kaution insolvenzsicher angelegt hat. Der Nachweis kann erforderlichenfalls auch gerichtlich erzwungen werden.
Nur wenn der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß von seinem Vermögen getrennt angelegt hat, steht den Mietern Ihnen gegenüber ein Aussonderungsrecht zu (OLG München 21 U 2752/90). Die Mieter erhalten dann Ihr Geld in voller Höhe und nicht nur in Hohe der Konkursquote (OLG Düsseldorf 10 U 117/87).
Führen Sie als Vermieter den Nachweis über die insolvenzsichere Anlage nicht, dürfen Mieter sogar die eingezahlte Kaution zurückverlangen oder bis zur Höhe des eingezahlten Betrags mit der Miete verrechnen (§ 321 BGB). Die Mieter müssen dann die Mietsicherheit aber zugunsten des Vermieters zur Verfügung halten, also am besten selbst auf einem Kautionssparbuch anlegen.
Für den Vermieter ist daher die Lösung der Kautionsproblematik über ein auf den Namen des Mieters lautendes und an Sie verpfändetes Kautionssparbuch zu empfehlen.
Ein verpfändetes Sparkonto ist für Mieter und Vermieter eine sichere Möglichkeit, die Kaution auf diesem Weg leisten zu können. Bei dieser Variante richten die Mieter ein gesondertes Sparkonto ein, auf das diese den Kautionsbetrag einzahlen und das die Mieter an den Vermieter verpfänden. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass diese bei der Bank einen Freistellungsauftrag beantragen können und für die anfallenden Zinsen keine (oder weniger) Kapitalertragsteuer/Abgeltungssteuer bezahlen müssen. Bereits bei der Kontoeröffnung sollte der Mieter seiner Bank mitteilen, dass ein Mietkautionskonto angelegt werden soll, das an den Vermieter verpfändet wird. Die Mieter erhalten dann die Verpfändungserklärung, die diese dem Vermieter übergeben. Die Banken halten hierfür Verpfändungsvordrucke bereit.
Zusätzlich zur Verpfändungserklärung ist eine Informationspflicht der Bank für den Fall üblich (muß vereinbart sein), dass Sie als Vermieter über die Mietsicherheit verfügen. Eine solche Klausel konnte lauten: „Verlangt der Vermieter die Auszahlung des Guthabens, wird die Bank/ Sparkasse den Verpfänder hiervon unterrichten. Die Auszahlung erfolgt gegen Vorlage des Sparbuchs unter Beachtung der Kündigungsfrist, aber nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Versand der Mitteilung an den Verpfänder.“
Dadurch erhalten die Mieter zumindest Kenntnis von der beabsichtigten Verwertung der Kaution und können bestehende Verbindlichkeiten entweder rechtzeitig vor Verwertung der Sicherheit begleichen oder im Streitfall notwendige Massnahmen, gegebenenfalls auch eine gerichtliche Klärung veranlassen.
Nachdem Mieter ausgezogen sind und Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit haben, erhalten diese die Verpfändungserklärung mit der Freigabe vom Vermieter zurück.
Bei einem Sparkonto mit Sperrvermerk zahlen Mieter das Geld auf ein Sparbuch ein und übergeben es dem Vermieter. Das Sparbuch enthält einen Sperrvermerk, wonach sowohl Vermieter als auch Mieter nur mit Zustimmung des anderen auf die Kaution zugreifen können.
Seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform 2001 können auch andere Anlageformen, wie etwa Aktien, Edelmetalle u.s.w. vereinbart werden. Solche speziellen Anlagemöglichkeiten, Gemeinschaftskonten oder das Angebot von Bankbürgschaften für Mietsicherheiten – werden von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt. Denkbar ist auch, dass Sie sich mit dem Mieter infolge der gegen 0% lautenden Verzinsung des Sparbuchs und der Instabilität der Währungssysteme darüber einig sind, dass die Kaution in Form von Edelmetallen erbracht wird. Der Mieter könnte dann entsprechende Mengen Gold oder Silberbrarren hinterlegen.
Ein eventueller Kursverlust würde vorrangig zu Lasten des Mieters gehen, denn der Vermieter riskiert nur eine Verringerung der Sicherheit, Mieter aber erhalten aber unter Umständen, nach Beendigung des Mietvertrages, weniger Geld zurück. Es kann aber auch zu erheblichen Kursgewinnen kommen, die zunächst die Mietsicherheit erhöhen und der vertragstreue Mieter erhält am Ende ggf. deutlich mehr zurück, als er eingezahlt hat. Gerade bei sehr lange laufenden Mietverträgen war das Kautionssparbuch bislang totes Kapital, das sich kaum verzinst hat. Dies muss nunmehr nicht mehr so bleiben.
Eine neue Form der Sicherheitsleistung sind Bürgschaften von namhaften Anbietern wie z.B. der R & V Gruppe. Der Mieter stellt so keine Barkaution, sondern eine Kautionskasse mit guter Bonität haftet stellvertretend für den Mieter. Diese moderne Kautionsabsicherung wird ausdrücklich begrüsst.
Die Höhe der Kaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB bei Wohnraum (Achtung! Gilt nicht für Gewerbemietrecht) nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen, d. h. drei Monatsmieten ohne die neben der Nettomiete als Pauschale oder Vorauszahlung zu leistenden Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten.
In Mietvertragen, die vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) abgeschlossen wurden, blieben nur Vorauszahlungen, über die gesondert abzurechnen war, bei der Kautionshöhe unberücksichtigt.
Bei einer Bruttokaltmiete (die kalten Betriebskosten sind in der Miete enthalten) beträgt die Mietsicherheit maximal drei Bruttokaltmieten. Vereinbarungen über die Zahlung einer Bruttowarmmiete sind nach der Heizkostenverordnung nur in wenigen Ausnahmefallen zulässig. Nach überwiegender Meinung sind die Heiz- und Warmwasserkosten für die Berechnung der Kautionshöhe von der Bruttowarmmiete abzuziehen. Bei der Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution wird die zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung (zumeist beim Mietvertragsabschluss) vereinbarte Miete zugrundegelegt. Spätere Veränderungen der Miethöhe haben keinen Einfluss auf den Höchstbetrag. Auch Mietminderungen bleiben unberücksichtigt.
Eine Ausnahme gibt es: Weist die Wohnung zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietsicherheit einen unbehebbaren Mangel auf, ist für die Berechnung der Höchstgrenze die geminderte Miete maßgeblich. Auch eine Bürgschaft ist nur in der oben genannten Hohe von maximal drei Nettomieten zulässig. Haben Sie mit dem Mieter eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig ist, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und die Mieter können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern.
Vereinbaren Sie eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und daneben eine weitere Mietsicherheit, liegt ggf. eine Übersicherung vor. Dies war früher bei z.B. Studentenwohnungen üblich, weil der Student über kein Einkommen verfügt. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03 –).
Wenn der Mieter oder ein Bürge dem Vermieter von sich aus freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft anbieten (weil Sie vielleicht unbedingt diese Wohnung haben wollen), bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam. Es obliegt somit dem Geschick des Vermieters diese aufgedrängte Bürgschaft beweissicher durch Schriftverkehr später belegen zu können.
Die Kaution kann in drei gleichen Raten gezahlt werden (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht schon bei Vertragsabschluss – fällig; die beiden folgenden Raten einen Monat bzw. zwei Monate später. Diese Regelung ist zwingend, das heißt, sie gilt auch dann, wenn Mieter nach der vertraglichen Vereinbarung die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlen sollen.
Wird eine Sicherheit erst während des Mietverhältnisses vereinbart, so ist die erste Rate sofort fällig und die folgenden Raten einen Monat beziehungsweise zwei Monate später.
Nichtleistung der Sicherheit
Die Nichtzahlung der Kaution ist seit der Mietrechtsreform 2013 auch ohne vorherige Abmahnung ein Kündigungsgrund. Alternativ kann der Vermieter wenn Mieter die vereinbarte Kaution nicht bezahlen, eine Zahlungsklage erheben, und können die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen. Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist, also in der Regel dem Beginn des Mietverhältnisses.
Sie schliesen zum 1. September 2013 einen Mietvertrag mit einer Kautionsvereinbarung ab und die Mieter zahlen die Kaution nicht. Der Anspruch auf Zahlung dieser Kaution verjährt erst am 31. Dezember 2016.
Als Vermieter können Sie aber nicht die Übergabe der Wohnung verweigern, wenn Mieter eine vereinbarte Kaution nicht bezahlen, denn die Kaution stellt keine Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Umgekehrt aber haben Mieter das Recht, die Mietsicherheit zurückzubehalten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergibt. Mängel der Mietsache berechtigen die Mieter jedoch nicht dazu, die Kaution zurückzuhalten. Die Neuregelung des § 551 Abs. 2 BGB (Recht zur ratierlichen Einzahlung der Kaution) ist gerade bei unseriösen Mietern ein Problem. Entweder Sie haben sich einen mittellosen Mieter ins Haus geholt und können sich bereits bei Beginn des Mietverhältnisses auf einen teuren Räumungsrechtsstreit einstellen oder Sie haben es mit einem Mietprofi zu tun. Häufig sind diese nicht vertragstreuen Mieter nämlich auch noch sehr gut durch Mietervereine beraten und verfügen über eine Rechtsschutzversicherung. Einmal in der Wohnung eingezogen lassen es diese Mieter darauf ankommen, ob Sie von vornherein einen Rechtsstreit führen.
So werden diese Mieter vorgehen. Sie als Vermieter können das Mietverhältnis nur fristlos kündigen, wenn die Mieter mit zwei Monatsmieten oder an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug sind. Sofern Mieter wegen Geldknappheit Miete und Kaution nicht gleichzeitig bezahlen können, werden diese als Zahlungszweck einer Teilzahlung „Miete“ angeben, denn eine Kündigung wegen nicht gezahlter Miete ist für Sie als Vermieter leichter durchsetzbar als eine wegen nicht gezahlter Kaution.
Weisen Sie als Vermieter nach Zahlung der ersten Rate auf Verlangen der Mieter nicht nach, dass Sie diese ordnungsgemäss angelegt haben, können die Mieter die Zahlung der zweiten und dritten Rate aufschieben, bis Sie als Vermieter den Nachweis erbracht haben.
Achten Sie genau auf den Zahlungszweck. Ist dieser nicht angegeben, so verrechnen Sie die Zahlung auf die Kaution, um möglichst schnell eine Kündigung aussprechen zu können. Zahlen Sie die Kaution dann unverzüglich auf das separate Konto ein und weisen dies dem Mieter nach. Nutzen Sie die hinterlegte Kaution nicht, um mit Mietrückständen sofort zu verrechnen, denn sonst geht die Kündigung ggf. wieder unter.
Als Vermieter sind Sie im Hinblick auf das Kautionsguthaben einschließlich der Zinsen als Treuhänder anzusehen. Sie dürfen nur auf die Kaution zurückgreifen, wenn Ihnen fällige Forderungen gegen die Mieter zustehen. Für die Inanspruchnahme der Kaution im bestehenden Mietverhältnis kommt es auf die mietvertragliche Vereinbarung an. Wurde bezüglich der Verwertung der Mietsicherheit eine Beschränkung vereinbart, nach welcher der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zurückgreifen darf, ist er daran gebunden und darf sich vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Kaution bedienen. Dies gilt dann auch, wenn die Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand sind oder eine Betriebskostennachforderung nicht gezahlt haben. Als Vermieter müssen Sie diese Ansprüche dann auf anderem Wege geltend machen.
Ist keine Beschränkung vereinbart, können Sie sich bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen aus der Kaution bedienen und dann die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.
Handelt es sich um ausdrücklich bestrittene Forderungen, wie z. B. um Ihrer Meinung nach um ungerechtfertigte Mietminderungsbeträge oder streitige Betriebskostennachforderungen, ist eine Verwertung der Kaution vor beendetem Mietverhältnis oder Titulierung der Forderung nach herrschender Meinung unzulässig.
Mieter können in diesem Fall die Wiederauffüllung der Kaution verlangen und ggf. auch Strafantrag wegen Veruntreuung (Vermieter ist Treuhänder) stellen.
In den überwiegenden Fällen ist zu empfehlen, erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen. Sobald der Rückstand für eine Kündigung genügt, sollten Sie diese Möglichkeit nutzen, um risikolos auf die Kaution zugreifen zu können.
Zugriff durch den Mieter
Mieter können während der Mietzeit nicht über die Kaution verfügen. Solange das Mietverhältnis besteht, dürfen diese den Kautionsruckzahlungsanspruch nicht mit Forderungen des Vermieters aufrechnen. Es ist unzulässig, den Vermieter bei Zahlungsruckständen auf die Kaution zu verweisen, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Den Mietern ist es auch nicht erlaubt, die Kaution „abzuwohnen“, also bei Vertragsende die Mietzahlung einzustellen und dem Vermieter aufzugeben, sich aus der Kaution zu bedienen.
Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist gemäß § 566 a BGB der Erwerber nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes auf jeden Fall zur Rückgewahr der Kaution verpflichtet. Der Käufer muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde.
Diese Regelung gilt jedoch nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. In diesen Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich dem Verkäufer gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter trifft die Darlegungs- und Beweislast, dass dies der Fall war (BGH, Urteil vom 28. September 2005 – VIII ZR 372/04 –).
Der Klarheit halber sollte deshalb bei jedem Eigentümerwechsel geklärt werden, dass die gezahlte Kaution zuzüglich Zinsen an den Erwerber ausgehändigt und dem Mieter die Übergabe bestätigt wird.
Falls Mieter die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet auch der frühere Vermieter für deren Rückerstattung. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn sich die Mieter mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.
Will sich der Verkäufer gegen (unter Umstanden erst weit in der Zukunft entstehende) Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen aus, kann der Erwerber von den Mietern verlangen, dass diese die Mietsicherheit an ihn leisten.
Die Mieter können nach Beschlagnahme die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen. Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Er ist den Mietern gegenüber auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat. War das Mietverhältnis bereits vor Anordnung der Zwangsverwaltung beendet und hatten die Mieter die Wohnung bereits geräumt, haben die Mieter keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Rückgewahr der Mietsicherheit (BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 – VIII ZR 210/05 –). Auch wenn das Mietverhältnis erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung endet, haben Mieter/innen gegen den Zwangsverwalter keinen Anspruch auf Ruckzahlung der Kaution mehr.
Achtung: Wenn das Grundstuck vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) verkauft, die Kaution nicht an den Erwerber übergeben und danach die Zwangsverwaltung angeordnet worden ist, ist der Zwangsverwalter frei von der Verpflichtung zur Ruckgewahr der Kaution.
Sind mehrere Personen auf Mieterseite Vertragspartner und scheidet derjenige Mieter, welcher die Kaution geleistet hat, zwischenzeitlich aus dem Mietverhältnis aus, kann der jeweils letzte Mieter die Rückgabe der Kaution verlangen.
Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Ist der Vermieter verstorben, richtet sich der Anspruch auf Ruckgewähr der Kaution gegen den/die Erben. Auf die Grundbucheintragung kommt es dabei nicht an. Bei Vermieterwechsel und Zwangsverwaltung sehen Sie bitte die obigen Ausführungen.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution oder Rückgabe der Bürgschaftsurkunde besteht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung. Eine gesetzliche Abrechnungsfrist gibt es nicht. Es ist immer im Einzelfall zu entscheiden, innerhalb welcher Frist über die Kaution abzurechnen und diese zurückzugeben ist. Als Vermieter steht Ihnen eine angemessene Zeit zur Prüfung eventueller Gegenanspruche zu. Haben Sie die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung bestätigt, dürfen Sie die Ruckgewähr der Mietsicherheit nicht treuwidrig unter Berufung auf „übliche Fristen“ hinauszögern. Ist nicht so eindeutig, ob Sie als Vermieter eventuell noch Ansprüche gegenüber den Mieter geltend machen können, steht Ihnen eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist bis zur Abrechnung der Betriebs- Heizkosten zu. Diese Frist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate. Nach 6 Monaten würden beispielsweise Ansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache ohnehin verjähren. Für eine längere Frist müssen besondere Umstände vorliegen, wie etwa noch eine zu erwartende Nachzahlung aus der Abrechnung der Betriebskosten. Wenn der voraussichtliche Anspruch des Vermieters geringer ist als die Kaution, darf der Vermieter nur einen angemessenen Teil zurückbehalten.
Nach erfolgter Abrechnung muss der Vermieter die Mietsicherheit inklusive aufgelaufener Zinsen zurückzahlen oder aber eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Wenn Sie die Kaution pflichtwidrig nicht angelegt hatten, sind Sie für die entgangenen Zinsen schadensersatzpflichtig.
Mit der vorbehaltlosen Ruckzahlung der Kaution erkennen Sie den Zustand der zurückgegebenen Wohnung als vertragsgemäß an. Sie können dann später keine Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache oder wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen geltend machen.
Wenn Sie Rückzahlungen der Kaution leisten, so zahlen Sie daher immer unter „Vorbehalt der Geltendmachung weiterer Ansprüche“.
Kapitalertrag-Abgeltungssteuer
Bei Anlage eines Kautionssparbuchs und dessen Verpfändung an den Vermieter ergeben sich keine Probleme. Die Mieter beantragen einen Freistellungsauftrag oder erhalten selbst die Mitteilung über die einbehaltene Kapitalertragsteuer. Haben die Mieter/innen eine Barkaution geleistet, die der Vermieter pflichtgemäß angelegt hat, erhält der Vermieter die Mitteilung über die einbehaltene Kapitalertragsteuer. Sie müssen dann Ihrem Mieter die Bescheinigung über einbehaltene Steuern aushändigen, damit diese die Zinsabschlagsteuer bei Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen können. Bei Sammelkonten ist dies ein erhebliches Problem. Nachteile ergeben sich zudem für die Mieter, die keine Einkommensteuererklärung abgeben, sie erhalten eine um die Zinsabschlagsteuer verringerte Kaution zurück.
Schon aufgrund dieses steuerrechtlichen Problems ist eine Kaution auf einem Mietersparbuch mit Verpfändung zu empfehlen.