Source: https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-132-III-24
Timestamp: 2019-02-17 04:26:45
Document Index: 199184749

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 257', 'Art. 18', 'Art. 3', 'Art. 63', 'Art. 64']

BGE-132-III-24 - 2005-08-31 - BGE - Zivilrecht - Mietvertrag; Gültigkeit einer Vereinbarung über Akontozahlungen, welche die tatsächlich anfallenden...
5. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung i.S. A. und B. gegen C. (Berufung) 4C.177/2005 vom 31. August 2005
Mietvertrag; Gültigkeit einer Vereinbarung über Akontozahlungen, welche die tatsächlich anfallenden Nebenkosten wesentlich unterschreiten (Art. 18 und 257a Abs. 2 OR). Für die Vereinbarung von Akontozahlungen betreffend die Nebenkosten gilt im Rahmen der Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Ob die Mieterschaft darauf vertrauen darf, dass die Akontozahlungen ungefähr den tatsächlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden (E. 2-6).
Contrat de bail; validité d'une convention relative aux paiements d'acomptes, lesquels sont notablement inférieurs aux frais accessoires effectivement échus (art. 18 et 257a al. 2 CO). En ce qui concerne la convention de paiements d'acomptes afférents aux frais accessoires prévaut dans le cadre des règles du droit des obligations la liberté contractuelle. Savoir si les locataires peuvent compter que les paiements d'acomptes correspondent environ aux frais accessoires effectivement échus doit se décider d'après les circonstances de l'espèce (consid. 2-6).
Contratto di locazione; validità di una convenzione relativa al pagamento degli acconti, di molto inferiori alle spese accessorie effettive (art. 18 e 257a cpv. 2 CO). Anche nell'ambito della stipulazione di una convenzione relativa al pagamento degli acconti vige la libertà contrattuale, nei limiti delle regole del diritto delle obbligazioni. La questione di sapere se la parte conduttrice possa in buona fede ritenere che l'importo degli acconti corrisponde all'incirca alle spese accessorie effettive va decisa sulla base delle circostanze del caso concreto (consid. 2-6).
vom 23. März 2005 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen Fr. 10'143.25 zu bezahlen. Das Bundesgericht weist die Berufung ab, soweit es auf sie eintritt.
3.1 Nach Art. 257a Abs. 2 OR dürfen Nebenkosten dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; vgl. HIGI, Zürcher Kommentar, N. 19 f. zu Art. 257a -257b OR). Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen (Art. 4 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Erhebt er sie pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 Abs. 2 VMWG).
3.3 Die Kläger ziehen sodann zur Untermauerung ihres Rechtsstandpunkts auch vor Bundesgericht Art. 4 Abs. 2 VMWG heran. Die Vorschrift, dass pauschal erhobene Nebenkosten nach dem Durchschnittswert dreier Jahre festzusetzen sind, soll verhindern, dass sich die Pauschale allzu weit von den tatsächlichen Kosten entfernt (LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., S. 220). Sie stellt einen gewissen Ausgleich dafür dar, dass mit der Zulassung der Pauschalierung der Nebenkosten vom Grundsatz abgewichen wird, dass der Vermieter dem Mieter nur solche Kosten weiter belasten darf, die er tatsächlich aufgewendet hat (HIGI, a.a.O., N. 19 zu Art. 257a -257b OR). Für die Antwort auf die Frage, ob der Mieter ungeachtet der konkreten Umstände zur Annahme berechtigt ist, die Akontozahlungen würden die Nebenkosten mehr oder weniger decken, lässt sich daraus nichts gewinnen. Im Übrigen wird insoweit auf die zutreffende Erwägung im angefochtenen Urteil verwiesen.
4. In welchem Verhältnis die vereinbarten Akontozahlungen zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten stehen müssen, ist weder in einer zwingenden noch in einer dispositiven Vorschrift des Mietrechts geregelt, wie sich aus den bisherigen Darlegungen ergibt. Damit gilt in dieser Hinsicht im Rahmen der allgemeinen Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Vertragliche Vereinbarungen sind, wenn ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht ermittelt werden kann (Art. 18 Abs. 1
feststeht, wie viel für die vom Vermieter erbrachte und vom Verbraucherverhalten der Mieter abhängige Leistung entrichtet werden muss. Demgegenüber steht ein Preis von vornherein fest und muss nicht mittels einer Abrechnung ermittelt werden. Die kantonalen Gerichte lehnten es daher ab, auf eine Irreführung über den Preis der Wohnung im Sinne von Art. 3 lit. b UWG zu schliessen. Die Kläger wenden dagegen in der Berufung ein, die Vermieterschaft habe das Mietobjekt zu einem Bruttomietzins (Nettomietzins inkl. Nebenkosten) von Fr. 3'100.- ausgeschrieben, obwohl der Vermieter gewusst habe, dass dem Mieter monatlich effektiv Kosten von Fr. 3'300.- anfallen würden. Wie die Wohnung ausgeschrieben war, geht indessen aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, und die Kläger erheben keine ausreichend substanziierten Sachverhaltsrügen gemäss Art. 63 oder Art. 64 OG, weshalb auf diese Behauptung nicht weiter einzugehen ist. Im Übrigen zeigen die Kläger nicht auf und ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Erwägungen der kantonalen Gerichte gestützt auf den festgestellten Sachverhalt gegen Bundesrecht verstossen sollen.
Entscheid : 132 III 24
Datum : 31. August 2005
Status : 132 III 24
Regeste : Mietvertrag; Gültigkeit einer Vereinbarung über Akontozahlungen, welche die tatsächlich anfallenden...
nebenkosten • monat • bundesgericht • vorinstanz • treu und glauben • vertragsverhandlung • vertragsfreiheit • kostenvoranschlag • frage • berechnung • nachzahlung • sachverhalt • werkvertrag • bedingung • wiese • zusicherung • vermutung • miete • bewilligung oder genehmigung • entscheid
105-II-75 • 121-III-350 • 121-III-460 • 122-III-420 • 130-III-417 • 132-III-24
4C.177/2005
OG: 63, 64
OR: 2, 18, 257a, 257b, 269d, 373, 374, 375
VMWG: 4, 18
1999 S.73