Source: http://www.pksprava.cz/SVJ_OZ.htm
Timestamp: 2020-02-27 14:48:59+00:00
Document Index: 10679461

Matched Legal Cases: ['§ 1203', '§ 1199', '§ 1198', '§ 3041', 'soud ', 'soud ']

Co se od ledna zmìní pro vlastníky bytù
Od ledna nabude úèinnosti nový obèanský zákoník (NOZ), který pøinese velké zmìny do fungování spoleèenství vlastníkù jednotek (SVJ) i do práv a povinností vlastníkù bytù. Jde o to, že problematika bytového vlastnictví a spoluvlastnictví je novì pøenesena ze zákona o vlastnictví bytù do NOZ.
Kamenem úrazu v mnoha SVJ je dnes hlasování. Hlavnì proto, že se øada vlastníkù neúèastní shromáždìní, a tak bývá problém nìkterá rozhodnutí pøijmout.
NOZ nemìní kvorum nutné pro to, aby shromáždìní bylo usnášeníschopné. Bude tedy tøeba jako dosud, aby byli pøítomni vlastníci, kteøí mají vìtšinu hlasù (podle podílù). Nové je ale to, že k pøijetí rozhodnutí v naprosté vìtšinì záležitostí bude staèit souhlas vìtšiny hlasù pøítomných vlastníkù. A to tehdy, pokud stanovy nebo zákon kvórum pro to èi ono rozhodnutí zvýší.
To je zcela pøevratná zmìna. Dnes zákon o vlastnictví bytù stanovuje rùzná kvora pro pøijetí usnesení podle toho, o èem se hlasuje. Napøíklad u bìžných záležitostí staèí nadpolovièní vìtšina hlasù pøítomných vlastníkù. Ale tøeba pro pøijetí usnesení o rekonstrukci a modernizaci domu je zapotøebí souhlasu tøí ètvrtin všech vlastníkù (podle jejich poètu). Øada SVJ mìla tak problém napøíklad zateplení domu vùbec schválit.
Rozhodování mimo shromáždìní
NOZ novì zavádí i možnost pøijmout usnesení SVJ i mimo shromáždìní, a to v písemné formì, tzv. zpùsobem per rollam. Øada SVJ má sice již nyní tento zpùsob hlasování ve stanovách, ale je otázka, jestli to dnešní zákon dovoluje.
Zákoník pøedpokládá dvì možné situace pro pøijetí rozhodnutí písemnou formou.
Jednou z nich je jakési nouzové øešení pro pøípad, že shromáždìní svolané k urèité záležitosti nebude kvùli nízké úèasti usnášeníschopné.
Návrh na písemné hlasování pak musí být podán do jednoho mìsíce od data tohoto shromáždìní. Vlastníci musí obdržet i podklady potøebné pro rozhodnutí. Vlastník jednotky, který s návrhem souhlasí, se podepíše vlastní rukou na listinu obsahující plné znìní návrhu usnesení.
Pokud budou vlastníci aktualizaci stanov odkládat, nebudou mít jasno v tom, co vlastnì platí a co ne.
Rozhodnutí se pøijímá pøísnìjším kvorem – až na výjimky vìtšinou hlasù všech vlastníkù jednotek s tím, že stanovy mohou urèit vyšší kvórum.
Druhý možný pøípad hlasování per rollam vychází z toho, že nemusí být jen jakýmsi nouzovým øešením. Mùže se stát i pomìrnì bìžným zpùsobem hlasování v SVJ, v nichž písemné hlasování považují za efektivnìjší zpùsob rozhodování než se scházet osobnì.
Podmínkou je, že tento zpùsob používání písemného hlasování pøipustí stanovy. Musí být vymezeno, ve kterých pøípadech a za jakých podmínek by se mìlo takto hlasovat. Nepøedpokládá se ale ani v tomto pøípadì, že vlastníci budou písemnou formou rozhodovat o všech záležitostech patøících shromáždìní.
Detailnìjší práva a povinnosti vlastníkù
NOZ mnohem podrobnìji upravuje práva a povinnosti vlastníkù jednotek. Novì napøíklad výslovnì stanoví, že vlastník je nejen oprávnìn užívat byt a spoleèné èásti, ale je povinen ho i udržovat. Mùže samozøejmì byt i opravovat, ale pokud vlastník provádí rekonstrukci èi pøestavbu bytu, je povinen umožnit v zájmu respektování pøedpisù a pøedcházení škodám pøístup do bytu po pøedchozím ohlášení osobì odpovìdné za správu domu.
Nový zákoník dále ukládá vlastníkovi širší oznamovací povinnost vùèi spoleèenství. Kdo koupí jednotku do vlastnictví, oznámí to SVJ do jednoho mìsíce, kdy se dozvìdìl nebo se mohl dozvìdìt, že je vlastníkem. A to vèetnì své adresy a poètu osob, které budou mít v bytì domácnost. Vlastník jednotky oznámí také „bez zbyteèného odkladu“ zmìny v poètu osob, které mají v bytì domácnost a bydlí v nìm v souhrnu nejménì tøi mìsíce.
Totéž platí i tehdy, když vlastník pøenechá jednotku nìkomu jinému k užívání, napøíklad i k pronájmu. V takovém pøípadì oznámí také jméno a adresu této osoby.
Kterýkoli vlastník jednotky má naopak výslovnì dané právo na to, aby mu SVJ sdìlila jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky èi nájemce v domì.
NOZ také stanoví, že vlastník jednotky má právo seznámit se s tím, jak osoba odpovìdná za správu domu hospodaøí a jak dùm a pozemek spravuje.
U této osoby mùže vlastník nahlížet do smluv uzavøených ve vìcech správy, jakož i do úèetních knih a dokladù.
Vlastník má stanovenou povinnost øídit se pravidly pro správu domu a pro užívání spoleèných èástí a zajistit jejich dodržování i osobami, jimž umožnil pøístup do domu èi bytu. Tìmito pravidly se musí øídit i nájemci bytù.
Výluèné užívání balkónu se projeví na poplatku
Pøíspìvky na správu domu a pozemku budou vlastníci platit – pokud si je neurèí jinak – jako dosud pomìrnì podle výše jejich podílu na spoleèných èástech domu.
Velkou novinkou je, že když nìkterý vlastník výluènì užívá nìkterou spoleènou èást domu jen pro sebe – napøíklad balkón, lodžii, sklepní kóji nebo garážové stání – stanoví se výše pøíspìvku se zøetelem k této skuteènosti. Zejména se posoudí povaha, rozmìry a umístìní této èásti a rozsah povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto èást na vlastní náklad.
Zákon ve dvou pøípadech výslovnì stanoví, že se pøíspìvek rozvrhne na každou jednotku stejnì. A to jde-li o pøíspìvek na odmìòování osoby, která dùm spravuje, nebo odmìny èlenù jejích orgánù a na vedení úèetnictví a podobné náklady vlastní správní èinnosti.
Èleny orgánù i nevlastníci
K hlavním novinkám patøí, že èlenem kteréhokoli voleného orgánu, tedy napøíklad výboru, se mùže stát nejen èlen spoleèenství, tedy vlastník bytu èi nebytového prostoru, ale novì i „cizí“ osoba. Podmínkou je, že tato osoba je svéprávná (vìk 18 let) a bezúhonná ve smyslu pøedpisu upravujícího živnostenské podnikání a že to stanovy nezakazují.
O potøebì zapojit do èinnosti orgánù SVJ i cizí osoby se široce diskutovalo i nyní. Øada SVJ má totiž zásadní problém schopné vlastníky pro práci ve výboru získat. Nyní se jim tedy dává širší možnost výbìru, což je dobøe. Je však tøeba poèítat s tím, že nevlastníci budou chtít za svou práci také dobøe zaplatit.
NOZ na rozdíl od dnešního zákona o vlastnictví bytù nijak nepøedepisuje, kolik èlenù má mít výbor spoleèenství ani délku jeho funkèního období. Obojí se øídí stanovami. Pokud stanovy délku funkèního období neupravují, je pìtiletá.
Kdy se musí zmìnit stanovy
Jak vyplývá z výše uvedeného, NOZ velmi zvýší význam stanov spoleèenství. Lze øíci, že se vlastnì stane nejdùležitìjším dokumentem pro spoleèenství.
NOZ nenutí vlastníky, aby nyní nebo okamžitì po úèinnosti NOZ svolali shromáždìní a zmìnili stanovy SVJ. V NOZ je na to termín až do konce roku 2016. Ta ustanovení stanov, která se dostanou do rozporu s NOZ, se totiž stanou od ledna 2014 neplatnými. Na druhé stranì je vhodné úpravu stanov udìlat co nejdøíve.
„Je to velmi dùležité v zájmu samotných vlastníkù. Pokud totiž budou aktualizaci stanov odkládat, nebudou mít jasno v tom, co vlastnì platí a co ne,“ soudí odborník na bytové právo, pražský advokát Marek Novotný.
Èlenem výboru se od ledna 2014 mùže stát i nevlastník bytu v domì.
Spoleèenství vlastníkù jednotek (SVJ) novì dle nového obèanského zákoníku è. 89/2012 Sb. úèinného od 1.1.2014 nevzniká ze zákona jako je tomu dle dosavadní legislativy, ale dle § 1203 nového obèanského zákoníku zápisem do veøejného seznamu (rejstøíku spoleèenství vlastníkù jednotek vedeného pøíslušným krajským/mìstským soudem) po pøedchozím schválení stanov SVJ. Schválení stanov se uskuteèòuje buï v rámci uzavírání prohlášení o rozdìlení práva k nemovité vìci na vlastnické právo k jednotkám (doposud oznaèované jako tzv. prohlášení vlastníka budovy), má-li rozdìlením vzniknout alespoò pìt jednotek, z nichž mají být alespoò tøi ve vlastnictví tøí rùzných vlastníkù nebo uzavøením smlouvy o výstavbì anebo kdykoliv pozdìji, nedošlo-li ke schválení stanov nìkterou z tìchto skuteèností. Schválení stanov vyžaduje souhlas vlastníkù všech jednotek, namísto dosavadní vìtšiny.
Dle výslovného ustanovení § 1199 nového obèanského zákoníku je dovoleno, je-li v domì ménì než pìt jednotek, že mùže být spoleèenství vlastníkù založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.
Pomìrnì zásadní novou úpravou v novém obèanském zákoníku od 1.1.2014 je v zásadì povinnost v domech, kde je alespoò pìt jednotek ve vlastnictví alespoò tøí rùzných vlastníkù, SVJ založit, nebo� dle § 1198 odst. 2 do veøejného seznamu (tj. do katastru nemovitostí) se nezapíše vlastnické právo k další pøevedené jednotce, pokud není prokázán vznik spoleèenství vlastníkù. To neplatí pøi nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem. Strany kupní smlouvy by tudíž v tìchto pøípadech po 1.1.2014 mìly vždy požadovat doložení v rejstøíku zapsaného spoleèenství vlastníkù. Jinak si totiž výraznì zkomplikují zápis pøevodu bytu nebo nebytového prostoru do katastru nemovitostí. Kupní cena by tak rozhodnì mìla být hrazena prodávajícímu až po zápisu vkladu vlastnictví do katastru nemovitostí, a to pøedtím do úschovy dùvìryhodného subjektu. Nebude-li katastrálnímu úøadu výpisem z rejstøíku spoleèenství doložen vznik SVJ, katastrální úøad vlastnické právo nezapíše! Do doby, kdy vlastníci uèiní potøebné kroky ke vzniku SVJ, jsou veškeré pøevody v tìchto domech zablokovány. Doporuèuje se tedy s dostateèným pøedstihem veškeré úkony vyøešit pøed tím, než se nìkterý s vlastníkù rozhodne bytovou èi nebytovou jednotku prodat èi darovat.
Orgány SVJ dle nového obèanského zákoníku jsou shromáždìní, které je nejvyšším orgánem spoleèenství vlastníkù. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy urèí, že je statutárním orgánem pøedseda spoleèenství vlastníkù (namísto dosavadního povìøeného vlastníka). Zøídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit pùsobnost vyhrazenou shromáždìní nebo statutárnímu orgánu. Shromáždìní je zpùsobilé usnášet se za pøítomnosti vlastníkù jednotek, kteøí mají vìtšinu všech hlasù. K pøijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas vìtšiny hlasù pøítomných vlastníkù jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší poèet hlasù.
Nový obèanský zákoník obsahuje novì náležitosti stanov SVJ. Dle § 3041 odst. 2 ustanovení stanov dosavadních SVJ, která odporují donucujícím ustanovením nového obèanského zákoníku, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho úèinnosti. SVJ má povinnost pøizpùsobit do tøí let ode dne nabytí úèinnosti tohoto zákona (tj. do 31.12.2016) stanovy úpravì nového obèanského zákoníku a doruèit je rejstøíkovému soudu, do nìhož je SVJ zapsáno. Neuèiní-li tak, rejstøíkový soud ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvì dodateènou pøimìøenou lhùtu ke splnìní této povinnosti; uplyne-li dodateèná lhùta marnì, soud SVJ zruší a naøídí její likvidaci.
V ostatních právech a povinnostech èlenù SVJ se øídí dosavadními právními pøedpisy, tj. zákonem è. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytù, ve znìní pozdìjších pøedpisù