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Timestamp: 2016-10-21 20:23:16
Document Index: 297140892

Matched Legal Cases: ['Art. 75', 'Art. 90', 'Art. 712', 'Art. 72', 'BGE', 'Art. 74', 'Art. 74', 'Art. 117', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 100', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 67', 'Art. 712', 'Art. 30', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 9', 'Art. 66', 'Art. 68']

5A_590/2011 (27.02.2012)
5A_590/2011
Stockwerkeigent�mergemeinschaft Y.________, Z.________ (bestehend aus ihren Mitgliedern),
Stockwerkeigentum, Beitr�ge etc.,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Nidwalden, Zivilabteilung, vom 10. M�rz 2011.
Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft Y.________ (Parzelle 1167) in Z.________ besteht aus 15 Mitgliedern. Eines von ihnen, X.________, verweigerte die Zahlung seines Anteils der Heiz- und Nebenkostenabrechnung 07/08 �ber Fr. 4'344.-- sowie die Leistung von Budgetzahlungen im Betrag von Fr. 4'020.--. Er berief sich dabei namentlich auf Formfehler der Einberufung vom 20. Juli 2007 zur Stockwerkeigent�merversammlung vom 20. August 2007; daraus leitete er die Nichtigkeit der Beschl�sse vom 20. August 2007 und 3. Dezember 2008 ab; die Gemeinschaft verf�gt seiner Ansicht nach �ber keine rechtsg�ltig gew�hlte Verwaltung, die zur Eintreibung der Kosten berechtigt ist.
B.a Am 8. Mai 2009 klagten die �brigen Mitglieder der Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer (nachfolgend Stockwerkeigent�mergemeinschaft) gegen X.________ auf Bezahlung von Fr. 8'414.-- nebst Zins zu 5% seit 1. Juli 2008 (mittlerer Verfall). X.________ beantragte Abweisung des Klagebegehrens und verlangte �berdies, es sei festzustellen, dass die Beschl�sse der Versammlungen der Stockwerkeigent�mergemeinschaft vom 20. August 2007 und vom 3. Dezember 2008 nichtig seien. Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft sei zu verpflichten, alle monatlichen Zahlungsauftr�ge, Gutschriften und Belastungsanzeigen vom 1. Januar 2006 bis 30. Juni 2007 und vom 1. Juli 2008 bis 31. Dezember 2008 des Verwaltungsfonds, BKB 01-42-502742-01 sowie alle noch nicht edierten Belege wie Rechnungen usw. herauszugeben. Herauszugeben seien ferner alle monatlichen Zahlungsauftr�ge, Gutschriften und Belastungsanzeigen vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2008 des Erneuerungsfonds, UBS 258-215251.M1Y sowie alle noch nicht edierten Belege wie Rechnungen; schliesslich sei die Stockwerkeigent�mergemeinschaft zu verhalten, alle monatlichen Zahlungsauftr�ge, Gutschriften und Belastungsanzeigen vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2008 anderer Bankkonten bez�glich Verwaltungsfonds und Erneuerungsfonds sowie alle nicht edierten Belege wie Rechnungen usw. herauszugeben.
Das Kantonsgericht Nidwalden hielt daf�r, die Verwendung der Gelder des Erneuerungs- bzw. des Verwaltungsfonds bilde nicht Gegenstand des Prozesses; es verzichtete daher auf die Anordnung der vom Beschwerdef�hrer verlangten Herausgabe entsprechender Belege und hiess die Klage mit Urteil vom 20. Mai 2010 gut.
B.b X.________ gelangte gegen dieses Urteil mit Eingabe vom 9. Oktober 2010 an das Obergericht des Kantons Nidwalden. Er verlangte die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils und wiederholte die vor Kantonsgericht gestellten Begehren; ferner beantragte er zus�tzlich die Feststellung, dass der Verwaltungsvertrag mit dem Einzelunternehmen A.________ vom 20. August 2007 formung�ltig und nichtig sei; ferner sei festzustellen, dass der Verwaltungsvertrag mit dem Einzelunternehmen A.________ vom 20. August 2007 Inhaltsm�ngel aufweise und nichtig sei, das Einzelunternehmen A.________ am 29. Juli 2008 erloschen und im Handelsregister des Kantons Obwalden gel�scht worden sei, ferner, dass die A.________ AG am 5. August 2008 gegr�ndet und im Handelsregister des Kantons Obwalden eingetragen worden sei; schliesslich beantragte er die Feststellung, dass zwischen dieser Gesellschaft und der Stockwerkeigent�mergemeinschaft Y.________ Z.________ kein rechtsverbindliches Verh�ltnis bestehe.
Am 10. M�rz 2011 wies das Obergericht des Kantons Nidwalden die Appellation von X.________ ab und best�tigte das erstinstanzliche Urteil.
X.________ (Beschwerdef�hrer) hat mit Eingabe vom 5. September 2011 (Postaufgabe) gegen das obergerichtliche Urteil Beschwerde in Zivilsachen bzw. subsidi�re Verfassungsbeschwerde mit den vor Obergericht gestellten Begehren erhoben.
Das Gesuch des Beschwerdef�hrers, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, ist mit Verf�gung vom 8. September 2011 abgewiesen worden.
Das Obergericht des Kantons Nidwalden hat sich am 5 Dezember 2011 (Postaufgabe) zur Sache ge�ussert. Es schliesst (sinngem�ss) dahin, auf die subsidi�re Verfassungsbeschwerde sei nicht einzutreten. Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft Y.________ (Beschwerdegegnerin) hat sich am 16. Januar 2012 (Postaufgabe) zur Sache vernehmen lassen. Sie ersucht um Abweisung der Beschwerde in Zivilsachen bzw. der subsidi�ren Verfassungsbeschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Der Beschwerdef�hrer hat sich am 24. Januar 2012 zu den beiden Vernehmlassungen ge�ussert.
1.1 Angefochten ist ein letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG) �ber die Bezahlung von Beitr�gen an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (Art. 712h ZGB). Dabei handelt es sich um eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) verm�gensrechtlicher Natur (BGE 108 II 77 E. 1b S. 79/80; vgl. auch 113 II 15 E. 1 S. 17; Urteil 5C.40/2005, nicht publizierte E. 1.1; Urteil 5A_364/2011 vom 8. Juli 2011 E. 1.1), deren Streitwert den Betrag von Fr. 30'000.-- nicht erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Der Beschwerdef�hrer macht in der Beschwerde nicht geltend, es liege eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung vor (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG). Seine Eingabe ist somit als subsidi�re Verfassungsbeschwerde zu behandeln, soweit sie den Begr�ndungsanforderungen dieses Rechtsmittels gen�gt (Art. 117 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 396 E. 3.1-3.3.).
1.3 Nach Ablauf der Frist des Art. 100 Abs. 1 BGG kann die Beschwerde nicht mehr erg�nzt werden. Soweit die Eingabe des Beschwerdef�hrers vom 24. Januar 2012 solche Erg�nzungen enth�lt ist darauf nicht einzutreten. Sie beschr�nkt sich im �brigen auf eine Wiederholung des bereits in der Beschwerde vorgetragenen Standpunktes, sodass darauf nicht weiter einzugehen ist.
Willk�r (Art. 9 BV) liegt nach st�ndiger Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen w�re. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid wegen materieller Rechtsverweigerung nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 136 III 353 E. 4 S. 364; 132 III 209 E. 2.1, je mit Hinweisen). Die Beweisw�rdigung ist mithin nicht schon dann willk�rlich, wenn vom Sachrichter gezogene Schl�sse nicht mit der Darstellung des Beschwerdef�hrers �bereinstimmen, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 136 III 552 E. 4.2 S. 560; 129 I 8 E. 2.1).
Der Beschwerdef�hrer erachtet die am 20. August 2007 von der Stockwerkeigent�mergemeinschaft gefassten Beschl�sse als nichtig, weil die B.________ AG im Zeitpunkt des Versandes der Einladung am 20. Juli 2007 zufolge K�ndigung des Mandates per 30. Juni 2007 nicht mehr Verwalterin der Stockwerkeigent�mergemeinschaft und folglich nicht mehr befugt gewesen sei, die Stockwerkeigent�merversammlung vom 20. August 2007 einzuberufen. Zudem sei das Einladungsschreiben einzig vom kollektivzeichnungsberechtigten C.________ unterzeichnet. Mithin sei die Stockwerkeigent�merversammlung von einer nicht zust�ndigen Person einberufen worden, weshalb die gefassten Beschl�sse auch aus diesem Grund nichtig seien.
3.1 Dem Beschwerdef�hrer ist insofern zuzustimmen, als rechtsprechungsgem�ss Beschl�sse nichtig und nicht bloss anfechtbar sind, wenn sie von einer Versammlung gef�llt werden, die von einer nach Gesetz oder Statuten hiezu nicht zust�ndigen Person einberufen wurde (Urteil 5C.177/2006 vom 19. Dezember 2006 E. 4.2; BGE 71 I 383 E. 2a S. 388, die Vereinsversammlung betreffend; Urteil 5A.37/2004 vom 1. Juni 2005 E. 4.1, im Stiftungsrecht). Es ist daher zun�chst zu pr�fen, ob die B.________ AG am 20. Juli 2007 (Datum des Versandes des Einladungsschreibens) noch Verwalterin war.
3.1.1 Die Vorinstanz erwog, die B.________ AG habe zwar mit Schreiben vom 31. Mai 2007 das Verwaltungsmandat per 30. Juni 2007 gek�ndigt, gleichzeitig aber zum Ausdruck gebracht, dass sie ihren Vertragspflichten solange nachkommen wolle, bis eine neue Verwaltung gew�hlt worden sei, "l�ngstens bis am 30. September 2007". Dieser alternative K�ndigungstermin sei f�r die Beendigung des Vertragsverh�ltnisses massgebend. Deshalb sei die B.________ AG jedenfalls bis am 20. August 2007 rechtm�ssige Verwalterin der Stockwerkeigent�mergemeinschaft gewesen, weshalb die Einberufung durch sie vom 20. Juli 2007 nicht zu beanstanden sei und die am 20. August 2007 gefassten Beschl�sse nicht nichtig seien.
Der Beschwerdef�hrer macht im Wesentlichen geltend, als Gestaltungsrecht sei die K�ndigung bedingungsfeindlich und unwiderruflich. Mit ihrem Schreiben vom 31. Mai 2007 habe die B.________ AG das Verwaltungsmandat per 30. Juni 2007 aufgel�st; die gegenteilige Auffassung des Obergerichts sei willk�rlich.
3.1.2 Vorliegend steht nicht die K�ndigung des Mandatsverh�ltnisses als solche zur Debatte, die unwiderruflich und bedingungslos erfolgte, sondern der Zeitpunkt, auf den das Vertragsverh�ltnis enden soll. Aus dem Schreiben vom 31. Mai 2007 ergibt sich, dass die B.________ AG ihren Vertragspflichten solange nachkommen wollte, bis eine neue Verwaltung gew�hlt worden ist. Massgebend f�r den Zeitpunkt der Aufl�sung des Vertrages war damit nicht der - mit dem Gesch�ftsjahr der Stockwerkeigent�mergemeinschaft �bereinstimmende - 30. Juni 2007, sondern die Wahl der neuen Verwaltung. Insoweit ergibt sich aus der Formulierung der K�ndigung, dass das erste Datum, der 30. Juni 2007, nicht als definitiver Endpunkt der vertraglichen Wirkungen angesehen werden kann. Vielmehr kann die Formulierung "l�ngstens bis zum 30. September 2007" so verstanden werden, dass der Vertrag per 30. September 2007 als definitiv gek�ndigt gilt. Die Auffassung der Vorinstanz, die B.________ AG habe am 20. Juli 2007 kraft des noch bestehenden Verwaltungsmandates die Versammlung der Stockwerkeigent�mer einberufen d�rfen, erweist sich damit als mit Art. 9 BV vereinbar.
3.2 Strittig ist zudem, ob der Umstand, dass das Einladungsschreiben vom 20. Juli 2007 einzig vom kollektivzeichnungsberechtigten C.________ unterzeichnet worden ist, bedeutet, dass die Versammlung von einer hief�r nicht zust�ndigen Person einberufen worden ist.
Das Kantonsgericht hat dem Beschwerdef�hrer gest�tzt auf Art. 67 Abs. 3 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB und Art. 30 des Reglements - unter Hinweis auf eine Lehrmeinung - erwidert, die Einladung m�sse zwar schriftlich erfolgen; sie habe zwingend Zeit und Ort der Versammlung sowie die Beschlussgegenst�nde aufzuf�hren und k�nne fakultativ weitere Angaben enthalten. Eine Unterzeichnung der Einberufung - geschweige denn eine doppelte Unterzeichnung - sei nicht erforderlich. Das Obergericht hat auf die Erw�gungen des Kantonsgerichts hingewiesen und diese �bernommen.
Mit der Zitierung des Duden und von Wikipedia legt der Beschwerdef�hrer nicht dar, inwiefern die �berlegungen der kantonalen Gerichte zu den massgeblichen Bestimmungen seine verfassungsm�ssigen Rechte verletzen k�nnten. Auf die Ausf�hrungen zu diesem Punkt ist nicht einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer hat im �brigen gegen den Beschluss der Stockwerkeigent�merversammlung vom 20. August 2007 nichts vorgebracht, was dessen G�ltigkeit infrage stellte. Damit ist die obergerichtliche Auffassung nicht willk�rlich, die Wahl des Einzelunternehmens A.________ zum Verwalter der Stockwerkeigent�mergemeinschaft sei rechtsg�ltig erfolgt.
5.1 Vor Obergericht hatte der Beschwerdef�hrer ferner geltend gemacht, der Vertrag der Stockwerkeigent�mergemeinschaft mit dem Einzelunternehmen A.________ sei formung�ltig und nichtig, da er nicht die in Ziffer 39 des Reglementes der Stockwerkeigent�mergemeinschaft stipulierte Schriftform aufweise. Das Obergericht hat den Vertrag als rechtsg�ltig zustandegekommen betrachtet.
5.2 Der Beschwerdef�hrer verweist auch vor Bundesgericht auf den schriftlichen Verwaltungsvertrag des Einzelunternehmens A.________ vom 20. August 2007 und er�rtert im Wesentlichen, die Zustellung dieses Vertrages sei mit Brief vom 18. Oktober 2007 erfolgt. Mit der Zustellung des Vertragsdoppels sei eine Formabrede anzunehmen. Das gelte auch dann, wenn eine Partei der anderen im Anschluss an die Vertragsverhandlungen ein ausgef�lltes, aber nicht unterschriebenes Vertragsformular zusende.
Die Beschwerdegegnerin schliesst sich den obergerichtlichen Ausf�hrungen an.
5.3 Dem Beschwerdef�hrer ist darin beizupflichten, dass in der Zustellung des Vertragsdoppels eine Formabrede zu erblicken ist (BGE 105 II 75 E. 1 S. 79). Der bundesgerichtlichen Praxis entspricht aber auch die Auffassung des Obergerichts, wonach ein Verzicht auf eine von vornherein vorbehaltene Schriftform anzunehmen ist, wenn die vertraglichen Leistungen trotz Nichteinhaltung der Schriftform vorbehaltlos erbracht und entgegengenommen werden (BGE 105 II 75 E. 1 S. 78). Im vorliegenden Fall behauptet der Beschwerdef�hrer nicht rechtsgen�glich, die A.________ habe ihre vertragliche Leistung nicht erbracht bzw. die Stockwerkeigent�mergemeinschaft habe die angebotene Leistung nicht entgegengenommen und solches ist auch nicht substanziiert belegt worden. Die obergerichtliche Auffassung h�lt demnach vor Art. 9 BV stand.
6.1 Vor Obergericht hatte der Beschwerdef�hrer ferner geltend gemacht, die der Verwaltung in Ziff. 2.7 des Verwaltungsvertrages vom 20. August 2007 einger�umte Befugnis zum Abschluss notwendiger Versicherungsvertr�ge verstosse gegen die Kompetenzordnung von Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB und Ziff. 23 des Benutzungs- und Verwaltungsreglements. Das Obergericht hat erwogen, nicht alle im Gesetz aufgef�hrten Befugnisse geh�rten zum Kreis der unabdingbaren Mindestbefugnisse der Versammlung. Nicht dazu zu rechnen sei insbesondere der Abschluss von Versicherungsvertr�gen.
Der Beschwerdef�hrer beharrt auf dem vor Obergericht vertretenen Standpunkt und bezeichnet die obergerichtliche Auffassung als willk�rlich.
6.2 Gem�ss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB ist die Stockwerkeigent�merversammlung dazu befugt, das Geb�ude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die �blichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen. Nach vorherrschender Lehrmeinung geh�ren indes nicht alle in Art. 712m Abs. 1 ZGB erw�hnten Befugnisse zum Kreis der unabdingbaren Mindestbefugnisse der Stockwerkeigent�merversammlung (z.B. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., 1988, N. 11 zu Art. 712s ZGB). Von der Lehre wird als die sachgerechtere L�sung angesehen, dass sich die Versammlung in ihrem Beschluss nur damit befasst, ob die Versicherung gegen ein bestimmtes Risiko notwendig ist, w�hrend der Abschluss des konkreten Versicherungsvertrages eher in die Zust�ndigkeit des Verwalters f�llt (z.B. HANS-PETER FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, Reglement f�r die Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer, 1972, S. 110 � 23 N. 4; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 52 zu Art. 712m ZGB). Eine solche Aufteilung der Zust�ndigkeiten kann durchaus in die Gemeinschaftsordnung �bernommen werden (WERMELINGER, a.a.O. N. 109 zu Art. 712m ZGB). Im konkreten Fall sieht Ziffer 23 des Benutzungs- und Verwaltungsreglements vor, dass die Versammlung (der Stockwerkeigent�mer) beschliesst, welche Gefahren zu versichern sind. Gest�tzt auf die zitierte Lehre ist die in Ziff. 2.7 des Verwaltungsvertrages vom 20. August 2007 erw�hnte �bertragung der Kompetenz zum Abschluss von Versicherungsvertr�gen an die Verwaltung und den Ausschuss im Lichte von Art. 9 BV nicht zu beanstanden.
7.1 Das Obergericht hat sich im Weiteren mit der Frage befasst, ob nach erfolgter L�schung der Einzelunternehmung A.________ �berhaupt ein rechtsverbindliches Vertragsverh�ltnis der Stockwerkeigent�mergemeinschaft mit der A.________ AG bestehe. Der Beschwerdef�hrer hatte behauptet, gem�ss beglaubigtem Handelsregisterauszug vom 25. M�rz 2010 sei die D.________ AG Rechtsnachfolgerin des Einzelunternehmens A.________. Das Obergericht hat dazu erwogen, zwar sei richtig, dass die am 25. Juli 2008 gegr�ndete A.________ AG nicht direkte Nachfolgerin des Einzelunternehmens A.________ sei, zumal die Aktiven und Passiven der Einzelfirma gem�ss dem erw�hnten Handelsregisterauszug zuerst auf die D.________ AG �bergegangen seien. Doch habe die A.________ AG gem�ss Sach�bernahmevertrag vom 25. Juli 2008 nicht nur die Aktiven und Passiven der D.________ AG �bernommen, sondern sei unter Vorbehalt der Zustimmung der Vertragspartner auch in alle laufenden Vertr�ge der �bernommenen Gesellschaft eingetreten, womit das relevante Verwaltungsmandat betreffend die Stockwerkeigent�mergemeinschaft Y.________ auf die A.________ AG �bergegangen sei, zumal die Gemeinschaft hiezu von Beginn weg ihre Zustimmung erteilt habe.
7.2 Der Beschwerdef�hrer geht in seinen Ausf�hrungen nicht auf die Erw�gungen der Vorinstanz ein, sondern begn�gt sich damit, eine Reihe von rechtlichen Zitaten aufzuf�hren, um so seine dem Obergericht widersprechende Ansicht darzulegen. Mit dieser rein appellatorischen Kritik am angefochtenen Entscheid wird er den Begr�ndungsanforderungen gem�ss E. 1.4 hiervor nicht gerecht; auf seine Ausf�hrungen ist nicht einzutreten. Damit steht im Lichte von Art. 9 BV nicht mehr infrage, dass die A.________ AG Verwalterin der Stockwerkeigent�mergemeinschaft geworden ist.
8.1 Das Obergericht hat erwogen, die Stockwerkeigent�merversammlung vom 3. Dezember 2008 habe die Verwaltung, d.h. die A.________ AG, erm�chtigt, die Stockwerkeigent�mergemeinschaft in Belangen betreffend den Beschwerdef�hrer vor den zust�ndigen Gerichten zu vertreten und dazu anwaltlichen Beistand beizuziehen. Diese Prozessf�hrungsbefugnis habe namentlich den Streitgegenstand "die f�lligen und zuk�nftigen vom Beschwerdef�hrer geschuldeten Finanzierungsbeitr�ge an die Gemeinschaft gerichtlich bzw. im Rahmen eines ordentlichen Zivilverfahrens durchzusetzen und hierf�r anwaltlichen Beistand einzuholen (Substitutionsrecht)" umfasst. Der heutige Anwalt der Beschwerdegegnerin sei von der Verwaltung mit Vollmacht vom 9. Februar 2009 mit der Interessenwahrung betreffend die Forderungsklage betraut worden. Die Erm�chtigung der Versammlung zur F�hrung eines Prozesses werde durch die Stockwerkeigent�merversammlung erteilt, wobei der betreffende Beschluss (Art. 712t Abs. 2 ZGB) mit einfachem Mehr gefasst werde. Damit seien die Prozessf�hrungsbefugnis und die Mandatierung des Anwalts nicht zu beanstanden. Der Beschwerdef�hrer mache denn auch nicht geltend, Erm�chtigung und Mandatierung seien nicht mit dem n�tigen Mehr der Versammlung erfolgt. Vielmehr behaupte er, der Beschluss vom 20. August 2007 betreffend Ernennung der Verwaltung sei wegen nicht formgerechter Vorladung nichtig, sodass die A.________ AG nicht ordentliche Verwalterin der Stockwerkeigent�mergemeinschaft geworden sei, was, wie bereits ausgef�hrt, nicht zutreffe. �berdies sei Rechtsanwalt Scheuber durch die Mehrheit der Stockwerkeigent�mer anl�sslich der Verhandlung vom 20. Mai 2010 direkt zur F�hrung des Prozesses erm�chtigt worden. Zusammenfassend hat das Obergericht festgehalten, dass der Anwalt aufgrund eines unmittelbar von den Stockwerkeigent�mern (ausgenommen der Beschwerdef�hrer und E.________) erteilten Mandates oder aufgrund der Vollmacht der Verwalterin vom 9. Februar 2009 zur Prozessvertretung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft legitimiert sei.
8.2 Der Beschwerdef�hrer macht geltend, dem Sinn von Art. 712t Abs. 2 ZGB werde nur nachgelebt, wenn f�r jeden Prozess im ordentlichen Verfahren eine eigene Erm�chtigung ausgestellt werde. Die Einr�umung einer Generalvollmacht f�r beliebige k�nftige Prozesse sei unwirksam. Die A.________ AG verf�ge �ber keine spezielle Erm�chtigung durch die Stockwerkeigent�mergemeinschaft.
Die Beschwerdegegnerin erachtet die Beschwerde insoweit als ungen�gend begr�ndet. Im �brigen schliessen sie sich den obergerichtlichen Ausf�hrungen an.
8.3 Nach Art. 712t Abs. 2 ZGB bedarf der Verwalter zur F�hrung eines anzustrebenden oder vom Gesuchsgegner eingeleiteten Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorg�ngigen Erm�chtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigent�mer. In dringenden F�llen kann die Erm�chtigung nachgeholt werden. In der Lehre wird in der Tat die Auffassung vertreten, dass es f�r jeden Prozess im ordentlichen Verfahren einer eigenen Vollmacht bedarf (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 45 zu Art. 712t ZGB; WERMELINGER, a.a.O. N. 69 zu Art. 712t ZGB). Im vorliegenden Fall hat das Obergericht diese Voraussetzungen aber ohne Willk�r als erf�llt betrachten d�rfen: Gem�ss Beschluss vom 3. Dezember 2008 der Versammlung der Stockwerkeigent�mer wurde die A.________ AG erm�chtigt, die Stockwerkeigent�mergemeinschaft in Belangen betreffend den Beschwerdef�hrer vor den zust�ndigen Gerichten zu vertreten und dazu anwaltlichen Beistand beizuziehen. Diese Prozessf�hrungsbefugnis hat namentlich die Befugnis umfasst, "die f�lligen" vom Beschwerdef�hrer geschuldeten Finanzierungsbeitr�ge an die Gemeinschaft gerichtlich bzw. im Rahmen eines ordentlichen Zivilverfahrens durchzusetzen und hierf�r anwaltlichen Beistand einzuholen (Substitutionsrecht)". Mit Bezug auf die hier strittigen eingeforderten Leistungen lag somit eine unter dem Gesichtswinkel von Art. 9 BV gen�gende Vollmacht seitens der Versammlung vor. Die Beschwerde erweist sich insofern als (materiell) unbegr�ndet.
9.1 Der Beschwerdef�hrer hatte im kantonalen Verfahren unter anderem unzul�ssige Aufwendungen zulasten des Erneuerungsfonds ger�gt. Das Obergericht hat dazu erwogen, die Verwendung des im Erneuerungsfonds angesparten Guthabens sei nicht Gegenstand der Beitragsforderungsklage der Stockwerkeigent�mergemeinschaft. Der Einwand sei denn auch nicht geeignet, den Beweis der Stockwerkeigent�mergemeinschaft �ber den Bestand ihrer Beitragsforderung zu entkr�ften.
9.2 Der Beschwerdef�hrer macht dazu lediglich geltend, er habe im Zusammenhang mit der Verwendung des Erneuerungsfonds die Edition verschiedener, hier namentlich aufgef�hrter Belege verlangt. Das Obergericht habe diesem Begehren nicht entsprochen und damit Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
9.3 Mit seinen Ausf�hrungen setzt sich der Beschwerdef�hrer indes nicht rechtsgen�glich mit der Erw�gung des obergerichtlichen Urteils auseinander, zumal er sich in keiner Form zu den Motiven des Obergerichts �ussert, weshalb die Antr�ge im Zusammenhang mit dem Erneuerungsfonds nicht gesch�tzt werden k�nnen. Insbesondere er�rtert er nicht, inwiefern die Ausf�hrung des Obergerichts, die Verwendung der Gelder des Erneuerungsfonds sei nicht Prozessgegenstand, willk�rlich sein soll. Darauf ist nicht einzutreten.
H�lt aber die obergerichtliche Feststellung vor Art. 9 BV stand, so er�brigten sich die vom Beschwerdef�hrer gestellten Beweisantr�ge. Das Obergericht war somit auch nicht verpflichtet, sich mit den f�r die Sache unwesentlichen Antr�gen auseinanderzusetzen (BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; 130 II 530 E. 4.3 S. 540 mit Hinweisen). Der Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV) ist unbegr�ndet.
Nach dem Gesagten hat sich das obergerichtliche Urteil in der Hauptbegr�ndung als mit Art. 9 BV und Art. 29 Abs. 2 BV vereinbar erwiesen. Unter diesen Umst�nden kann offenbleiben, ob die Annahme des Obergerichts, das Verhalten des Beschwerdef�hrers sei abgesehen davon auch als rechtsmissbr�uchlich zu bezeichnen, im Lichte von Art. 9 BV vertretbar w�re.
Damit ist die subsidi�re Verfassungsbeschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). �berdies hat er die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdef�hrer hat die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 1'500.-- zu entsch�digen.