Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/wohnflaeche-nach-wohnflaechenverordnung-ja-oder-nein.25169/
Timestamp: 2020-07-06 01:26:41
Document Index: 175982031

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 535', '§ 3', 'BGH', 'BGH', '§5']

Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung Ja oder Nein?
Diskutiere Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung Ja oder Nein? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; [ATTACH] Guten Abend, lt. Mietvertrag aus dem Jahr 2018 haben wir mit unserem Mieter eine Wohnfläche von ca. 65qm vereinbart. Im Mietvertrag...
#1 adafeb, 10.02.2020
adafeb Neuer Benutzer
lt. Mietvertrag aus dem Jahr 2018 haben wir mit unserem Mieter eine Wohnfläche von ca. 65qm vereinbart. Im Mietvertrag wurde beschrieben was zur Wohnung gehört und wie sich die Fläche zusammensetzt. Der Mieter hat kürzlich nachgemessen und eine Abweichung von deutlich über 10% festgestellt, er möchte dies nun geltend machen. Der Mieter hat nach der Wohnflächenverordnung gemessen. Im MV wurde keine Berechnungsgrundlage vereinbart.
Ist es nicht so, da im MV beschrieben worden ist was zur Wohnfläche gehört und wie sich diese zusammensetzt, dass dies als rechtsverbindliche Beschaffenheit der Wohnung gilt und der Mieter das daher nicht nachträglich geltend machen kann?
Dazu haben wir folgendes (Urteil) gefunden:
Der Begriff Wohnfläche kann im Mietvertrag, auch formularvertraglich, definiert werden. Im Mietvertrag kann also beschrieben werden, was zur Wohnung gehört und wie sich die Flächen zusammensetzen. Dies gilt dann als rechtsverbindliche Beschaffenheit der Wohnung. Falls Mieter und Vermieter eine solche genaue Beschaffenheit der Wohnfläche vereinbaren, ist die Wohnfläche nicht nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen, sondern es gilt für die Fläche die Beschreibung im Mietvertrag (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2007, AZ: 63 S 241/06). Dies führt auch dazu, dass die vertraglich vereinbarte Wohnfläche für die Betriebskostenabrechnung verbindlich ist und Mieter/innen auch keinen Mietmangel geltend machen können (LG Berlin, Urteile vom 16.01.2007, AZ: 63 S 267/05).
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#2 immobiliensammler, 10.02.2020
Nur scheitert das ja bei Euch z.B. schon daran, dass falsch definiert ist, was zur Wohnung gehört. So z.B. der Balkon, an dem - laut anderen Post - der Mieter keinen alleinigen Besitz hat!
#3 Andres, 10.02.2020
Zitat von adafeb: ↑
Diese Aussagen sind veraltet. Der BGH hat seine Rechtsprechung zum Thema "vereinbarte Wohnfläche" im Jahr 2015 grundlegend geändert, VIII ZR 266/14.
Davon abgesehen halte ich die hier getroffenen Feststellungen zur bloßen Anzahl der Räume für keine von der WoFlV abweichende Vereinbarung. Es ist doch überhaupt nicht dargestellt, wie sich die ca. 65 m² ergeben. Selbst nach älterer Rechtsprechung würde es hier also eher schlecht aussehen.
#4 adafeb, 10.02.2020
Der Paragraph 5 der Wohnflächenverordnung lautet:
Unser Haus steht schon 25 Jahre, bauliche Veränderungen gab es seither nicht. Dann darf der Mieter jetzt doch nicht nach der Wohnflächenverordnung vermessen?!
Und in einem Urteil vom BGH von 2018 lautet es:
So hat der BGH mit Entscheidung vom 05.12.2018 Az: VIII ZR 61/18erneut bestätigt (zuvor VIII ZR 271/11), dass immer der Maßstab zum Errichtungszeitpunkt heranzuziehen ist. Dort heißt es:
„Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.“
#5 Andres, 11.02.2020
Dann darf der Mieter jetzt doch nicht nach der Wohnflächenverordnung vermessen?!
§ 3 Abs. 4 WoFlV lesen und verstehen. Die Wohnfläche kann (unter bestimmen Umständen!) durchaus auch aus Bauzeichnungen ermittelt werden. Also, welche Wohnfläche ergibt sich aus den Plänen? So oder so gehört der Balkon aber nicht zur Wohnfläche.
Selbstverständlich darfst du mit deiner eigenen Flächenberechnung aufwarten - genauso wie der Mieter. Der Mieter hat gemessen. Das ist eine Möglichkeit, die Wohnfläche zu ermitteln. Jetzt kommst du. Bislang hast du nur eine Zahl in ein Formular geschrieben. Das ist jedenfalls keine Möglichkeit, die Wohnfläche zu ermitteln.
So hat der BGH mit Entscheidung vom 05.12.2018 Az: VIII ZR 61/18erneut bestätigt (zuvor VIII ZR 271/11), dass immer der Maßstab zum Errichtungszeitpunkt heranzuziehen ist.
Nein, "immer" und "grundsätzlich" sind unterschiedliche Dinge. Davon abgesehen: Ja, auch veraltete Verfahren zur Ermittlung der Wohnfläche können zulässig sein. Das ist einer der Gründe, warum dieses Thema so schwierig ist.
Bislang hast du aber nicht dargelegt, dass nach irgendeiner Norm zu irgendeinem Zeitpunkt deine 65 m² die korrekte Wohnfläche waren. Der Mieter ist da schon einen Schritt weiter ...
#6 adafeb, 11.02.2020
Ist es denn korrekt, dass wenn im MV die Berechnungsmethode nicht angegeben ist, dass dann der gültigen Rechtssprechung nach immer die zum 01.01.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung gilt und zwar selbst dann, wenn ursprünglich vor in Kraft treten der Verordnung die Wohnfläche nach einer anderen Methode errechnet worden ist?
#7 Olbi, 11.02.2020
Selbstverständlich darfst du mit deiner eigenen Flächenberechnung aufwarten - genauso wie der Mieter. Der Mieter hat gemessen. Das ist eine Möglichkeit, die Wohnfläche zu ermitteln.
Genau, der Ball liegt jetzt im Spielfeld des Vermieters. Der Mieter hat bereits substantiiert bestritten, siehe dazu VIII ZR 181/16, insbesondere Rn 16.
Ich würde jetzt die Bauzeichnungen konsultieren, oder die Wohnung nachmessen (lassen). Sind Dachschrägen vorhanden? Das würde die Messung nochmal komplizieren.
#8 Olbi, 11.02.2020
Du solltest die genannten Urteile auch mal lesen, nicht nur Sachen rauspicken, die passen könnten.
@Andres hatte bereits VIII ZR 266/14 ins Spiel gebraucht. Dort sagt der BGH, dass nur auf die tatsächliche Größe abzustellen ist.
In VIII ZR 181/16 findet man, wie sich der Mieter zu verhalten hat.
§5 WoFlV hastest Du ja schon mal gelesen, aber die falsche Frage gestellt::
Wurde die Wohnfläche denn vor dem 31.12.2003 berechnet?
Oder, mal ganz einfach gefragt: Wie groß ist die Wohnung denn tatsächlich?
#9 adafeb, 11.02.2020
Hier ein Grundriss. Die Wohnung des Mieters ist links vom Windfang. Laut Grundriss hat sie 58,3qm. Der Balkon ist riesig, den hatten wir mit einberechnet. Schrägen gibt es in allen Räumen, abgesehen vom Badezimmer.
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#10 dots, 11.02.2020
Der Balkon ist riesig, den hatten wir mit einberechnet.
Willst du uns wirklich nichts konkretes verraten?
Wie soll man dir so vernünftig helfen?
Wie groß ist der Balkon tatsächlich, welchen Wert hast du für den Balkon mit einberechnet?
Das schöne an Maßen ist, dass man sie nicht nur mit Begriffen wie "riesig" total schwammig beschreiben, sondern auch mit eindeutigen Zahlen wirklich konkret festlegen kann.
#11 Newbie15, 11.02.2020
Wo hat der Mieter denn seine Küche? Die Räume links vom Windfang sind laut Grundriss 55,5 m² groß, allerdings fehlt da ja noch die Küche.
#12 Duncan, 11.02.2020
Da du angegeben hast, dass der Balkon nicht zur vermieteten Fläche gehört, sondern gemeinschaftlich genutzt wird, liegt nach dieser, deiner Angabe die Wohnfläche also bei 58,3 m².
Wie wäre es damit mal wirklich zu klären wie groß die Fläche denn nun tatsächlich ist? Gibt da z.B. Ing.-Büros die auch dies anbieten. Es ist für viele Immobilienunternehmen/r auch durchaus Usus genau diese Feststellung bei Neukäufen zuerst zu treffen bevor man da noch irgendwie diskutiert.
#13 Olbi, 11.02.2020
Laut Grundriss hat sie 58,3qm.
Schrägen gibt es in allen Räumen
Wie groß ist sie denn tatsächlich? Lass Dir doch nicht alles aus der Nase ziehen!
#14 adafeb, 11.02.2020
Doch natürlich! Der Balkon hat 12,75qm und wir haben ihn zur Hälfte auf die Wohnfläche ungelegt. Auf dem Bild sieht man auch die Türen und Fenster zu den Zimmern unserer Kinder.
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#15 immobiliensammler, 11.02.2020
Der Balkon ist riesig, den hatten wir mit einberechnet. Schrägen gibt es in allen Räumen, abgesehen vom Badezimmer.
Nochmal, der Balkon zählt überhaupt nicht, da er dem Mieter nicht zum alleinigen Besitz überlassen wurde (siehe Dein anderer Thread)!
Und wie viel von der Grundfläche geht jetzt noch durch die Schrägen verloren?
#16 adafeb, 11.02.2020
Links vom Windfang geht die Wohnungstür zur Wohnung des Mieters ab und dort sind man auch die Küche.
Gradeaus vom Windfang ist eine Wohnungstür zu den Räumen im OG unserer Wohnung. Diese Räume nutzen unsere Kinder gelegentlich und diese erreichen wir auch von unseren Wohnräumen im EG unseres Hauses.
#17 adafeb, 11.02.2020
Der Mieter hat eine Wohnfläche von 57,70qm ohne Balkon und ohne Abzug der Schrägen vermessen. Der Mieter hat uns mitgeteilt, dass nach Abzug der Schrägen etwa weitere 3,70qm verloren gingen.
#18 Newbie15, 11.02.2020
Achso, du meinst im Plan unterhalb des Windfangs.
Du könntest den Balkon abtrennen und damit eine alleine Nutzung ermöglichen. Dann könnte man ihn anteilig zur Wohnfläche rechnen. Damit rettest du dich vermutlich in den Bereich von 10% Abweichung. Je nachdem, wie das nun mit den Schrägen aussieht.
#19 adafeb, 11.02.2020
Ja, darauf läuft es möglicherweise hinaus.
Der Balkon gehört laut Mietvertrag zur Wohnfläche bzw. er ist an den Mieter vermietet. Im Mietvertrag steht nicht, dass er gemeinschaftlich genutzt wird.
#20 immobiliensammler, 11.02.2020
Im anderen Thread hast Du aber doch geschrieben, dass dort auch Eure Möbel stehen, oder? Also wohl gemeinschaftliche Nutzung, auf jeden Fall kein alleiniger Besitz des Mieters!
dots und Duncan gefällt das.
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