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Timestamp: 2016-10-23 18:08:30
Document Index: 309276108

Matched Legal Cases: ['Art. 16', 'Art. 6', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 63', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 11', 'Art. 1', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 6', 'BGE']

Conclusion du contrat. 1. Location d'un immeuble en Suisse par une maison �trang�re, droit applicable (consid. 1). 2. Art. 16 al. 1 CO. La forme doit �tre r�serv�e avant la conclusion du contrat; la r�serve est d�pourvue de sens lorsqu'aucun accord n'intervient (consid. 2). 3. Art. 6 CO. Confirmation d'un contrat de bail pr�tendument d�j� conclu verbalement; silence du destinataire; signification des circonstances, en particulier de la nature de l'affaire et de l'usage (consid. 3). Faits � partir de page 18
A.- Max Eschler war Eigent�mer der Liegenschaft Badenerstrasse 288-296 in Z�rich 4, wo er ein Gesch�ft f�r Autozubeh�r betrieb. Die Stockwerke 1-4 des Hauses 296 nebst Eingangshalle und Nebenr�umen vermietete er der Firma USI.
Die Firma Hartley & Martin Etablissement in Vaduz befasst sich insbesondere mit der Untermiete von Gesch�ftsliegenschaften. Als ihr Gesch�ftsf�hrer Bachmann am 12. Januar 1971 BGE 100 II 18 S. 19erfuhr, dass die Firma USI das Mietverh�ltnis wegen finanzieller Schwierigkeiten aufl�sen k�nnte, bat er Eschler um eine Besichtigung, die noch am gleichen Tage stattfand. An der Besichtigung nahmen auch ein Angestellter der USI sowie Willy Sturzenegger teil, der f�r die Alkon AG Mietr�ume suchte und sich schon vorher mit Bachmann in Verbindung gesetzt hatte. Nachher verhandelten Bachmann und Eschler unter vier Augen �ber den Abschluss eines Mietvertrages. Eschler verlangte dabei unter anderem, dass die Firma Hartley & Martin eine Bankb�rgschaft f�r einen Vierteljahreszins, der Fr. 52 202 ausmachte, beibringe. Bachmann entsprach diesem Verlangen am 13. Januar.
Am 21. Januar 1971 schrieb die Firma Hartley & Martin dem Eschler, dass sie den am 12. Januar "m�ndlich geschlossenen Mietvertrag absprachekonform schriftlich" best�tige. Wie besprochen, habe sie dazu ein Formular des Hauseigent�mer-Verbandes und Mietervereins Z�rich verwendet und die vereinbarten Erg�nzungen eingef�gt. Das dem Schreiben beigelegte Formular eines Mietvertrages f�r gewerbliche R�ume war ausgef�llt, aber nicht unterzeichnet. Die Firma f�gte bei, dass einem zus�tzlichen Austausch gegenseitig unterzeichneter Vertr�ge nichts im Wege stehe, sie dies aber nicht f�r n�tig halte. Mit Schreiben vom 26. Januar teilte sie Eschler mit, dass sie das vereinbarte Verbot, Mietr�ume an Konkurrenten des Vermieters weiterzuvermieten, irrt�mlich nicht in die schriftliche Best�tigung aufgenommen habe, weshalb Ziff. 16 des Mietvertrages noch mit der von ihr verfassten Konkurrenzklausel zu erg�nzen sei.
Eschler antwortete auf beide Schreiben erst am 24. Februar 1971. Er bestritt, dass bereits ein Mietvertrag abgeschlossen worden sei; es h�tten nur Vorbesprechungen stattgefunden, zumal nach den bisherigen Verhandlungen, wie die Interessentin wisse, immer noch nicht feststehe, ob die USI die Mietr�ume �berhaupt aufgeben wolle. Die Untermiete von R�umen gem�ss einer in den Vertrag eingef�gten Bestimmung komme auf keinen Fall in Frage; er habe die Untermiete auch der USI untersagt und erinnere die Interessentin zudem daran, dass in den Vorbesprechungen die �bernahme von Einrichtungen eine wichtige Rolle gespielt habe, diese Frage aber ebenfalls nicht gel�st sei. �brigens habe er soeben erfahren, dass die USI Geld aus Amerika erwarte und die R�ume vorl�ufig behalten werde; die Angelegenheit sei damit hinf�llig.BGE 100 II 18 S. 20
Die Firma Hartley & Martin hielt Eschler entgegen, sie habe mit ihm am 12. Januar m�ndlich einen Mietvertrag abgeschlossen und dessen Inhalt mit Schreiben vom 21. und 26. Januar best�tigt, ohne dass er sich dagegen innert n�tzlicher Frist verwahrt habe. Sie habe die Mietsache am 15. Januar 1971 f�r die Dauer von zehn Jahren zu einem j�hrlichen Basiszins von Fr. 291 442.-- an die Alkon AG weitervermietet, mit ihm aber einen Zins von Fr. 208 810.-- vereinbart. Durch den Vertragsbruch sei ihr somit ein Schaden entstanden.
B.- Da Eschler die Ersatzpflicht bestritt, klagte die Firma Hartley & Martin im Juni 1971 gegen ihn auf Zahlung von Fr. 20 658.-- nebst Zins. Der Betrag entspricht dem ihr angeblich entgangenen Gewinn f�r das zweite Quartal 1971. Sie behielt sich vor, den Beklagten noch f�r weiteren Schaden aus entgangenem Gewinn zu belangen.
Das Bezirksgericht Z�rich und auf Appellation hin am 14. September 1973 auch das Obergericht des Kantons Z�rich wiesen die Klage ab.
Die Kl�gerin f�hrte gegen das Urteil des Obergerichts Nichtigkeitsbeschwerde. Das Kassationsgericht des Kantons Z�rich wies die Beschwerde am 3. Dezember 1973 "im Sinne der Erw�gungen" ab. Es stellte fest, die Akten enthielten entgegen der Annahme des Obergerichts keine Anhaltspunkte daf�r, dass die Kl�gerin das Schreiben vom 21. Januar 1971 nicht gutgl�ubig verfasst habe.
C.- Die Kl�gerin hat gegen das Urteil des Obergerichts auch Berufung eingelegt. Sie beantragt, es aufzuheben und die Klage gutzuheissen.
1. Ob auf ein streitiges Rechtsverh�ltnis schweizerisches oder ausl�ndisches Recht anwendbar ist, hat das Bundesgericht auf Berufung hin von Amtes wegen zu pr�fen (BGE 94 II 302 Erw. 3a, BGE 96 II 87 Erw. 6).
Der vorliegende Streit, der sich auf die Miete eines in der Schweiz gelegenen Grundst�ckes bezieht, ist nach schweizerischem Recht zu beurteilen (SCH�NENBERGER/J�GGI, OR Allg. BGE 100 II 18 S. 21Einleitung N. 274; vgl. BGE 82 II 553). Das gilt auch f�r die Frage, ob zwischen den Parteien �berhaupt ein Mietvertrag zustande gekommen ist (SCH�NENBERGER/J�GGI, a.a.O. N. 258). Die Parteien versuchen dies mit Recht nicht zu widerlegen; sie haben sich vielmehr schon im kantonalen Verfahren selber auf schweizerisches Recht berufen.
2. Das Obergericht stellt in W�rdigung der Zeugenaussagen Bachmanns fest, die Kl�gerin habe nicht nachweisen k�nnen, dass sie am 12. Januar 1971 mit Vater Eschler einen Mietvertrag abgeschlossen habe; der Vorbehalt einer Bankgarantie und von Referenzen lasse im Gegenteil darauf schliessen, dass Vater Eschler sich damals noch nicht endg�ltig habe entscheiden wollen. Das ist Beweisw�rdigung, die das Bundesgericht bindet; denn die Kl�gerin macht nicht geltend, die Feststellung des Obergerichts beruhe auf einem offensichtlichen Versehen oder auf einer Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften (Art. 63 Abs. 2 OG).
Ist nach dem angefochtenen Urteil aber davon auszugehen, dass Vater Eschler sich am 12. Januar noch nicht festlegen wollte, so wird die zus�tzliche Begr�ndung der Vorinstanz, der Hauseigent�mer habe sich entsprechend einer allgemeinen �bung f�r den Abschluss des Mietvertrages stillschweigend die Schriftform vorbehalten, hinf�llig. Art. 16 Abs. 1 OR regelt den Fall, dass die Parteien f�r einen Vertrag, der vom Gesetz an keine Form gebunden ist, die Anwendung einer solchen vorbehalten haben. Die Bestimmung stellt die Vermutung auf, dass die Parteien vor Erf�llung der Form nicht verpflichtet sein wollen. Dies setzt jedoch voraus, dass es bei den m�ndlichen Verhandlungen zu einer Einigung gekommen ist. Trifft das, wie im vorliegenden Fall, nicht zu, so ist die Frage, ob eine Form vorbehalten worden sei, gegenstandslos.
Sollte das Obergericht die zus�tzliche Begr�ndung nur f�r den Fall beigef�gt wissen, dass die Hauptbegr�ndung nicht standhielte, so w�re dies f�r das Bundesgericht unbeachtlich. So oder anders bleibt es bei seiner tats�chlichen Feststellung, dass die Behauptung der Kl�gerin, ihr Gesch�ftsf�hrer habe sich mit Vater Eschler am 12. Januar �ber alle wesentlichen Bestandteile des Vertrages m�ndlich geeinigt, sich nicht beweisen liess. Damit ist auch dem Einwand der Kl�gerin, die Vorinstanz h�tte die Beweislast f�r einen stillschweigenden Formvorbehalt dem Beklagten auferlegen m�ssen, der Boden entzogen.BGE 100 II 18 S. 22
3. Die Kl�gerin macht geltend, das Obergericht habe das Stillschweigen von Vater Eschler auf ihr Schreiben vom 21. Januar 1971 zu Unrecht als unerheblich betrachtet. Wenn der Mietvertrag nicht bereits am 12. Januar zustande gekommen sei, m�sse dieses Schreiben rechtlich jedenfalls als Vertragsofferte im Sinne von Art. 6 OR gew�rdigt werden, die Eschler stillschweigend angenommen habe.
Art. 6 OR regelt, wie aus seinem Randtitel erhellt, die stillschweigende Annahme eines Antrages zum Abschluss eines Vertrages. Nach dieser Bestimmung gilt ein Vertrag als abgeschlossen, wenn wegen der besonderen Natur des Gesch�ftes oder nach den Umst�nden eine ausdr�ckliche Annahme nicht zu erwarten ist und der Antrag nicht binnen angemessener Frist abgelehnt wird.
a) Im vorliegenden Fall wollte die Kl�gerin mit ihren Schreiben vom 21. und 26. Januar Eschler keinen Antrag zum Abschluss eines Vertrages unterbreiten; nach der Feststellung des Kassationsgerichtes war sie vielmehr in guten Treuen der Auffassung, mit diesen Schreiben und dem ausgef�llten Mietvertragsformular einen am 12. Januar mit Eschler m�ndlich abgeschlossenen Vertrag zu best�tigen. Auf einen solchen Sachverhalt ist Art. 6 OR nicht unmittelbar anwendbar. Das Bundesgericht hat indes wiederholt die analoge Anwendung dieser Bestimmung auf F�lle bejaht, in denen eine Partei einen vermeintlich m�ndlich abgeschlossenen Vertrag schriftlich best�tigt und der Empf�nger sich dagegen nicht innert angemessener Frist verwahrt hat (BGE 30 II 298, BGE 38 II 583, BGE 40 II 133, BGE 71 II 223; nicht ver�ffentlichtes Urteil vom 12. April 1960 i.S. P. Brugger & Co. gegen Opopharm AG). Nach dieser Rechtsprechung kommt nichts darauf an, ob die Parteien vorher ergebnislos verhandelt oder ob sie sich wenigstens in einigen (wesentlichen) Punkten geeinigt haben. Im Falle, der dem Entscheid BGE 71 II 223 zugrunde lag, stand z.B. fest, dass die Parteien verhandelt, sich aber gerade �ber wesentliche Punkte (Preis, Zahlungsweise und Lieferfrist) nicht hatten einigen k�nnen.
Eine analoge Anwendung von Art. 6 OR auf F�lle, in denen die Parteien sich in wesentlichen Punkten nicht haben einigen k�nnen, die m�ndlichen Verhandlungen somit vorl�ufig oder endg�ltig als gescheitert betrachtet werden m�ssen, erweckt freilich Bedenken. Ob diesfalls schon die Tatsache, dass verhandelt worden ist und eine Partei der andern gutgl�ubig eine BGE 100 II 18 S. 23schriftliche Best�tigung zugestellt hat, bei Stillschweigen des Empf�ngers auf dessen Zustimmung schliessen lasse (vgl. SCH�NENBERGER/J�GGI, N. 97, 99 und 100 zu Art. 6 OR), scheint ohne besondere Umst�nde selbst im kaufm�nnischen Verkehr zweifelhaft zu sein. Die Frage braucht jedoch nicht weiter er�rtert zu werden, da eine analoge Anwendung von Art. 6 OR auf den vorliegenden Fall schon aus anderen Gr�nden zu verneinen ist.
b) Die Vermutung des Art. 6 OR, wonach Stillschweigen auf einen Antrag als Zustimmung gilt, trifft nach dem Wortlaut der Bestimmung nur zu, wenn nach der Natur des Gesch�ftes oder nach den Umst�nden eine ausdr�ckliche Annahme nicht zu erwarten ist.
Die Vorinstanz f�hrt dazu unter Hinweis auf das Urteil des Bezirksgerichtes aus, dass es nicht nur in Z�rich, sondern in der ganzen Schweiz zur �bung geworden ist, Mietvertr�ge �ber Liegenschaften schriftlich abzuschliessen. Hiezu besteht vor allem dann Anlass, wenn es sich, wie im vorliegenden Fall, um einen Mietvertrag mit einem j�hrlichen Basiszins von �ber Fr. 200 000.-- handelt, der erst zehn Jahre nach dem Mietbeginn erstmals k�ndbar sein sollte. Dass Mietvertr�ge gem�ss Art. 11 Abs. 1 OR keiner besondern Form bed�rfen, hilft dar�ber nicht hinweg. Freilich h�tten die Parteien den Vertrag nach dieser Vorschrift formlos, d.h. m�ndlich oder sogar stillschweigend (Art. 1 Abs. 1 und 2 OR) abschliessen k�nnen. Von einem solchen Abschluss kann nach den gesamten Umst�nden des Falles jedoch nicht die Rede sein.
Die Natur des beabsichtigten Gesch�ftes, das nach der Verkehrssitte schriftlich abgeschlossen wird, ist unvereinbar mit der Annahme, der Vertrag gelte gem�ss Art. 6 OR infolge Schweigens des Empf�ngers auf das Best�tigungsschreiben vom 21. Januar als abgeschlossen. Dies liesse sich im Gegenteil nur sagen, wenn nach der Verkehrssitte eine ausdr�ckliche Annahmeerkl�rung nicht zu erwarten gewesen w�re (BGE 71 II 224; OSER/SCH�NENBERGER N. 3 und BECKER N. 9 zur Art. 6 OR; vgl. auch � 151 BGB, wo ausdr�cklich auf die Verkehrssitte Bezug genommen wird).
Richtig ist, dass es sich bei beiden Parteien um Kaufleute handelt. Der formlose Abschluss eines Mietvertrages, zumal �ber mehrere Stockwerke, fiel bei der beklagten Partei jedoch nicht unter die von ihr �blicherweise get�tigten Handelsgesch�fte, da sie sich stets an schriftliche Vertr�ge gehalten haben BGE 100 II 18 S. 24will. Bei der Kl�gerin verhielt es sich nicht anders. Nach dem angefochtenen Urteil musste sie zugeben, dass sie bisher alle Mietvertr�ge mindestens schriftlich best�tigte, sich also nicht mit m�ndlichen Vereinbarungen zu begn�gen pflegte. Indem sie Vater Eschler am 21. Januar ein ausgef�lltes Formular �ber einen "Mietvertrag f�r gewerbliche R�ume" zustellte, hat sie sich auch im vorliegenden Fall an diese �bung gehalten. Es hilft ihr deshalb auch nicht, dass sie im Begleitschreiben ausf�hrte, der Austausch gegenseitig unterzeichneter Vertr�ge sei nicht erforderlich, k�nne aber vorgenommen werden, wenn Eschler es w�nsche. Dabei k�nnte sie die Gegenpartei nur behaften, wenn sich das Schweigen des Empf�ngers nach den �brigen Umst�nden, insbesondere nach der Verkehrssitte, als Zustimmung werten liesse. Das trifft offensichtlich nicht zu. Es schadet daher der beklagten Partei nicht, dass Vater Eschler der Auffassung der Kl�gerin erst am 24. Februar 1971 widersprochen hat.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts (I. Zivilkammer) des Kantons Z�rich vom 14. September 1973 best�tigt.