Source: http://publish.kuopio.fi/cgi/DREQUEST.PHP?page=meetingitem&id=2015306330-7
Timestamp: 2019-11-15 19:10:16+00:00
Document Index: 24283002

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 42', '§ 42', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', '§ 42', 'kko ']

Pöytäkirja 20.05.2015/Pykälä 91
Asianro 2023/10.00.02.01/2015
Oikaisuvaatimus / Maanvuokrasopimuksen 297-411-34-3-600 irtisanominen / Oy Forcit Ab
Kuopion kaupunki on vuokrannut noin 4 800 m2:n suuruisen alueen kiinteistöstä 297-411-34-3 (Kukkola) teknisen lautakunnan 24.7.1991 ja 26.9.1991 päätöksillä Oy Forcit Ab:lle 1.8.1991-31.7.2001 väliseksi ajaksi. Vuokrasopimusta on jatkettu kaupungingeodeetin 29.1.2001 § 7 päätöksellä 31.12.2021 saakka. Vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti vuokrasopimuksen voi sanoa irti kumpi tahansa osapuoli kahden (2) vuoden irtisanomisajalla. Maanvuokrasopimus on tehty räjähdevaraston sijoittamista varten.
Kiinteistöasiamiehen päätös maanvuokrasopimuksen irtisanomiseksi
Kiinteistöasiamiehen 23.3.2015 § 42 päätöksellä Oy Forcit Ab:n 19.12.1991 allekirjoitettu maanvuokrasopimus on irtisanottu päättymään kahden vuoden irtisanomisajalla eli 31.3.2017.
Vuokralainen on tehnyt 2.4.2015 päivätyn oikaisuvaatimuksen vuokra-alueen irtisanomisesta. Vaatimuksena on, että kaupunkirakennelautakunta kumoaa kiinteistöasiamiehen 23.3.2015 § 42 päätöksen irtisanoa muutoksen hakijan ja kaupungin välisen maanvuokrasopimuksen päättymään 31.3.2017. Muutoksen hakija vaatii, että kaupunki etsii Kiviharjun varastopalsta-alueelle vaihtoehtoisen sijoituspaikan ja jatkaa sopimusta 31.12.2021 saakka. Oikaisuvaatimuksessa vedotaan mm. luottamuksensuojaperiaatteeseen sekä suhteellisuusperiaatteeseen. Vuokralaiselle on myönnetty määräaikainen rakennuslupa 9.9.2013 toimisto- ja sosiaalitiloille, jonka johdosta vuokralainen on ryhtynyt investoimaan vuokra-alueelle. Oikaisuvaatimus on asiakirjoissa.
Kuopion kaupunki maanomistajana pyrkii edistämään elinkeinoelämän edellytyksiä Kuopiossa. Eräs keino elinkeinoelämän edistämiselle on vuokrata tontteja ja muuta maata yrityksille yritystoiminnan harjoittamista varten. Näin on menetelty mm. Oy Forcit Ab:n osalta, kun Kuopion kaupunki on pystynyt tarjoamaan vuokra-alueen yritykselle räjähdevaraston sijoittamista varten vuodesta 1991 lähtien Kuopion jätekeskuksen läheisyydestä.
Ensimmäinen sopimusjakso Oy Forcit Ab:n kanssa on ollut päättymässä vuoden 2001 lopussa. Sopimusta on kuitenkin päätetty vuona 2001 jatkaa vuoden 2021 loppuun. Tässä vaiheessa vuonna 2001 vuokrasopimukseen on lisätty sopimusehto, että vuokrasopimus voidaan sanoa irti kesken sopimuskaudenkin kahden vuoden irtisanomisajalla. Vuokralaisen on merkittävänä alan toimijana täytynyt ymmärtää, että vuokrasopimukseen merkitty muutos sopimuksen irtisanomisesta myös käytännössä saattaa tarkoittaa sitä, että vuokra-alueen tuleva maankäyttö ei ole kaupungin näkökulmasta stabiili ja irtisanominen voi olla hyvinkin mahdollista.
Samana vuonna 2001 tehtiin Jäte-Kukko Oy:n kanssa vuokrasopimus Jätekeskuksen alueesta ja Oy Forcit Ab:n vuokra-alue jäi kokonaan Jäte-Kukko Oy:lle vuokratun alueen sisäpuolelle. Oy Forcit Ab on mitä ilmeisimmin ollut tietoinen siitä, että heidän vuokra-alueensa on kokonaan Jäte-Kukko Oy:n vuokra-alueen sisäpuolella. Myös vuokra-alueen sijoittuminen toisen yrityksen vuokra-alueen sisään ja räjähdysaine varastoinnin riskit ja turvavyöhykevaatimukset ovat olleet vaikuttamassa siihen, että vuokrasopimus saatetaan sanoa irti ennen sopimuskauden loppua. Tämä on ollut aikanaan vaikuttamassa siihen, että edellä mainittu irtisanomismahdollisuus ja kahden vuoden irtisanomisaika on sopimukseen kirjattu vuonna 2001.
Kuopion kaupunki maanomistajana on ryhtynyt vuonna 2014 selvittämään jäteaseman suunnalla omistamiensa maiden osalta nykytilaa ja tulevaisuuden näkymiä. Eräänä tavoitteena on ollut mm. ns. Kiviharjun varastoalueen siirtäminen pois jätekeskukseen johtavan tien varresta nykyistä parempaan paikkaan. Myös Jäte-Kukko Oy on ilmoittanut laajenevista toiminnoistaan vuokra-alueellaan. Vaihtoehtotarkasteluissa on tullut selkeästi ilmi, että Oy Forcit Ab:n räjähdevarasto Tukes:n määrittelemine suoja-alueineen rajoittaa muuta maankäyttöä erittäin merkittävästi hyvin laajalla alueella.
Kaupunki on etsinyt omistamiltaan alueilta aluetta, jonne ko. varastoalue voidaan sijoittaa pitkäaikaisesti sekä samalla tutkinut alueita Oy Forcit Ab:lle. Kiviharjun varastopalstoilla on tällä hetkellä 56 vuokralaista ja tarve varastoalueelle on suuri.
Ensimmäinen yhteydenotto Oy Forcit Ab:n suuntaan on ollut marraskuussa 2014, jolloin kaupungin edustaja on esittänyt yhtiölle vaihtoehtoista paikkaa räjähdevarastolle nykyisestä vuokra-alueesta lounaaseen. Kyseisellä alueella toimii jo tällä hetkellä toinen yritys, jolla on vastaavaa räjähdysaineiden varastointia.
Räjähteiden varastointi edellyttää merkittäviä turvaetäisyyksiä. Tukes:n esittämä Oy Forcit Ab:n räjähdevaraston 430 metrin turvaetäisyys osoittaa suoraan, että räjähdevaraston sijoittaminen edellyttää hyvin laajoja alueita. Tällä alueella muu toiminta on hyvin rajoitettua, joten räjähdevaraston sijoittaminen rajoittaa muuta maankäyttöä voimakkaasti. Kuopion kaupungin kasvaessa on selvää, että räjähdevarastojen sijoittaminen kaupunkikeskustojen läheisyyteen käy koko ajan vaikeammaksi. Kaupunki ei välttämättä pysty jatkossa tarjoamaan vuokra-alueita räjähdysalueiden varastointiin omistamilta mailtaan.
Vuokra-alue sijaitsee Jätekukko Oy:n vuokra-alueen sisällä. Jätekukko Oy suunnittelee alueen tehokkaampaa ja monipuolisempaa käyttöä ja on hakemassa ympäristölupia uusille toiminnoille alueille. Suunnittelualue on osin Oy Forcit Ab suoja-alueella. Lisäksi pelastusopiston harjoitusalue on osin suoja-alueella.
Oy Forcit Ab on hakenut vuonna 2013 rakennuslupaa toimisto- ja sosiaalitilalle ja ilmoituksensa mukaan tehnyt muitakin merkittäviä investointeja vuokra-alueelle. Kuopion kaupungin rakennusvalvontaviranomainen on myöntänyt rakennusluvan määräaikaisena vuoden 2021 loppuun, eli siihen asti kun maanvuokrasopimus on voimassa. Oy Forcit Ab on ilmoituksensa mukaan myös toteuttanut em. investoinnit.
Kuopion rakennusvalvontaviranomainen toimii itsenäisenä rakennuslupia käsittelevänä viranomaisena, eikä sen tehtävänä ole harkita tai selvittää niitä riskejä, mitä maanvuokravuokrasopimuksen mahdolliseen irtisanomiseen liittyy. Oy Forcit Ab on itse hakenut tekemilleen investoinneille rakennuslupaa ja samalla se on ottanut riskin siitä, että vuokrasopimus voidaan irtisanoa kahden vuoden irtisanomisajalla. Merkittävänä yrityksenä Oy Forcit Ab:n on täytynyt ymmärtää, että kaupunki toimii monessa eri roolissa, eikä rakennusvalvontaviranomaisen myönteinen rakennuslupapäätös ole Kuopion kaupungin kannanotto siitä, että maanvuokrasopimusta ei voitaisi sanoa irti ennen sopimuskauden päättymistä, jos siitä on erikseen sovittu maanvuokrasopimuksessa. Riskit poistaakseen Oy Forcit Ab:n olisi pitänyt ymmärtää varmistaa tämä ennen tekemiensä investointien tekoa.
Nykyisessä vuokrasopimuksessa on sovittu mm. että yritys hakee toiminnan edellyttämät viranomaisluvat. Kirjaus osoittaa suoraan kaupungin ja yritysten välisen työnjaon maanvuokrauksessa. Kaupunki tarjoaa maata vuokralle ja yritykset vastaavat yrityksen toimintaan liittyvistä luvista ja selvityksistä. Tämä on hyvin luonteva työnjako. Yritykset keskittyvät oman ammattiasiansa hoitamiseen ja kaupunki tarjoaa mahdollisuuksien mukaan maata vuokralle.
Oy Forcit Ab vetoaa siihen, että Kuopion kaupungin kaavoitusohjelmaan on vuonna 2014 merkitty jätekeskuksen ja sen ympäristön alueen yleiskaavan tarkistaminen. Yrityksen mielestä kaupungin olisi pitänyt informoida yritystä aiemmin omista suunnitelmistaan.
Yleiskaava-alueen merkitseminen kaavoitusohjelmaan tarkoittaa käytännössä sitä, että kaupunki aikoo ryhtyä kaavoittamaan aluetta. Kaavoitusohjelmasta on tiedotettu niin kuin maankäyttö- ja rakennuslaissa on edellytetty.
Maanvuokrasopimukseen merkitty sopimuksen irtisanomisaika on kaksi vuotta. Pitkä irtisanomisaika on ymmärrettävä, kun otetaan huomioon räjähdevarastotoiminnan luonne ja vaihtoehtoisten varastopaikkojen etsimiseen tarvittava aika. Pitkällä irtisanomisajalla on vuokralaisen asema turvattu, että se pystyy hankkimaan hallintaansa uuden korvaavan alueen. Oy Forcit Ab:n kannattaisi ripeästi ryhtyä selvittämään mahdollisuutta sijoittaa räjähdevarasto joko kaupungin tarjoamalle alueelle tai vaihtoehtoisesti johonkin toiseen paikkaan yksityisen maalle.
Kyseessä on määräaikainen yksityisoikeudellinen sopimus, jossa noudatetaan Maanvuokralain (258/29.4.1966) 5 luvun, Muu maanvuokra, määräyksiä. Maanvuokraus ei ole viranomaistoimintaa.
Oikaisuvaatimuksessa ei ole tuotu esille mitään sellaisia seikkoja, jotka antaisivat tarpeen muuttaa viranhaltijapäätöstä.
Esitys Esitän kaupunkirakennelautakunnalle, että Oy Forcit Ab:n tekemä kiinteistöasiamiehen 23.3.2015 § 42 päätöstä koskeva oikaisuvaatimus hylätään.
2023/2015 Oikaisuvaatimus
2023/2015 Maanvuokrasopimuksen 297-411-34-3-600 irtisanominen / Oy Forcit Ab
Merkitään, että tonttipäällikkö Jarkko Meriläinen poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn jälkeen.