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Timestamp: 2016-10-22 03:44:58+00:00
Document Index: 52674813

Matched Legal Cases: ['art. 959', 'art. 959', 'art. 12', 'art. 70', 'art. 959', 'art. 959', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 269', 'art. 8', 'art. 253', 'art. 959']

89 I 54777. Sentenza della II Corte civile 27 giugno 1963 nella causa Kok contro il Dipartimento di giustizia del Cantone Ticino
Annotation d'un bail � loyer (art. 959 CC et 260 CO). Un contrat d�sign� comme bail � loyer ne peut �tre annot� au registre foncier, si le prix de la location n'est pas un loyer, mais le prix d'achat de la chose "lou�e". En pareil cas, en effet, la convention n'est ni un bail � loyer ni un autre contrat dont la loi pr�voirait express�ment l'annotation. Faits � partir de page 547
A.- La "AG f�r Wohnungseigentum", in Zurigo, ha costruito in Ascona un edificio d'abitazione comprendente diciassette appartamenti. Il 26 marzo 1962, essa conchiuse con la ricorrente due brevetti designati come contratto di compera e di locazione. Oggetto dei contratti di compera, propriamente contratti preliminari, sono due appartamenti di due e mezzo e di tre camere: vi � compreso il godimento dei locali e impianti destinati all'uso comune (giardino, lavatoio, piscina,.ecc.). La "AG f�r Wohnungseigentum" si obbliga a vendere alla ricorrente i due appartamenti entro un mese dall'entrata in vigore della legge federale sulla propriet� per piani.
Il prezzo di vendita � stabilito, rispettivamente a 73.400 fr. e a 118'900 fr., pagabili come segue: la prima BGE 89 I 547 S. 548rata alla conclusione del contratto (preliminare), la seconda rata non appena l'appartamento � pronto per essere abitato e il saldo, corrispondente a circa la met� del prezzo di vendita, alla firma dell'atto notarile di compra-vendita dell'appartamento, con assunzione del debito ipotecario gravante sul medesimo.
La compera sotto condizione sospensiva vincola le parti sino al 31 dicembre 1965. Se, a tale data, la legge federale sulla propriet� per piani non fosse ancora entrata in vigore, la "AG f�r Wohnungseigentum" � obbligata a trasferire l'immobile nella propriet� di una SA per locatari da costituirsi fra gli acquirenti.
L'acquirente si obbliga a partecipare alla fondazione della SA I pagamenti effettuati devono, avantutto, servire a liberare il capitale azionario; la rimanenza � messa a disposizione della SA, a titolo di mutuo.
A garanzia dell'uso dell'appartamento da parte dell'acquirente, un contratto di locazione � stipulato, fra i contraenti, per la durata di 25 anni, con diritto di prolungarlo per altri 25 anni. A richiesta dell'acquirente, siffatto contratto pu� essere annotato a Registro fondiario, ma entra in vigore soltanto con il completo adempimento degli obblighi di pagamento circa il prezzo di compera. La "AG f�r Wohnungseigentum", oppure la SA di locatari da costituire, vale quale locatrice, fin tanto che il trapasso di propriet� in virt� della legge federale sulla propriet� per piani non sia avvenuto. Con questo trapasso, il contratto di locazione decade.
B.- Come proprietaria dell'immobile � iscritta a Registro fondiario la "Terrasol Immobilien Treuunternehmen" (un Anstalt del diritto del Liechtenstein), con sede a Vaduz. A essa partecipa in misura determinante, se non addirittura esclusivamente, la "AG f�r Wohnungseigentum". Cos�, BGE 89 I 547 S. 549ad esempio, nel "Reglement f�r die Wohnungseigentumsgemeinschaft", che � parte integrante dei due contratti di compera e di locazione del 26 marzo 1962, � detto che l'immobile No. 905, in Via Muraccio, ad Ascona, � di propriet� della "AG f�r Wohnungseigentum".
C.- Il 26 settembre 1962, la "Terrasol Immobilien Treuunternehmen" conchiuse con la ricorrente un contratto di locazione per ogni appartamento gi� oggetto del contratto di compera e di locazione conchiuso il 26 marzo 1962 fra la "AG f�r Wohnungseigentum" e la ricorrente stessa. La durata della locazione � stabilita a 25 anni. Essa deve essere annotata a Registro fondiario per la durata massima legale di dieci anni, la locatrice obbligandosi a rinnovare l'annotazione mediante semplice richiesta scritta della locataria. Circa il prezzo della locazione � detto: "pagata anticipatamente in complessivi 73.400 fr. (di cui 38.700 fr. in contanti e 34.700 fr. mediante impiego di ripresa ipotecaria, conformemente ai Brevetti Nri. 938-939 del 26 marzo 1962 del Notaio Avv. Dott. Giorgio Bianchetti in Locarno)", rispettivamente "pagata anticipatamente in complessivi 118.900 fr. (di cui 62.000 fr. in contanti e 56.900 fr. mediante impegno di ripresa ipotecaria), conformemente ai Brevetti Nri. 938-939 del 26 marzo 1962 del Notaio Avv. Dott. Giorgio Bianchetti in Locarno".
D.- L'Ufficio del Registro fondiario di Locarno respinse la domanda di annotazione della locazione, facendo valere che i contratti presentati non sono di locazione bens� di vendita.
Il Dipartimento cantonale di giustizia, quale autorit� di vigilanza in materia di Registro fondiario, ha confermato, nel risultato, siffatta opinione. Esso ha ritenuto che si tratti di contratti atipici - economicamente equivalenti a una vendita - e non di contratti di locazione. Segnatamente manca una possibilit� di disdetta. L'identit� tra proprietario e usuario dell'appartamento fa s� che l'uso sia perpetuo, mentre la locazione porta con s� necessariamente la possibilit� di una limitazione della durata. La funzione BGE 89 I 547 S. 550di garanzia in favore del futuro acquirente, affermata nei contratti, � in contrasto con la locazione, che � tutta impostata sulla scissione tra propriet� e uso. Non � previsto un canone, bens� un prezzo per l'acquisto di un uso perpetuo. L'obbligo di partecipazione alle spese generali d'esercizio � tipico della compropriet�, ma non della locazione.
In virt� dell'art. 959 CC, annotati possono essere soltanto quei diritti personali, per i quali l'annotazione � espressamente prevista dalla legge. Poich� i contratti presentati non contengono alcuno di tali diritti, l'annotazione non � ammessa. Infine, la "locazione" � stata conchiusa sotto condizione sospensiva: orbene, diritti condizionati non possono essere iscritti, n� annotati.
E.- Contro questa decisione, � diretto il presente ricorso. Mentre il Dipartimento cantonale di giustizia domanda, nella sua risposta, di respingere il ricorso, il Dipartimento federale di giustizia e polizia propone, nella propria, di ammetterlo.
1. Contrariamente all'opinione espressa nella decisione del Dipartimento cantonale di giustizia, la clausola dell'annotazione � stata conchiusa senza condizioni. Inoltre, come � confermato dai contratti firmati da ambedue le parti, le previste rate, al cui pagamento � condizionata l'entrata in vigore della locazione, cio� l'efficacia del diritto da annotare, sono state pagate. L'annotazione non contraddice, dunque, l'art. 12 RRF, richiamato nella decisione impugnata, il quale, in relazione con l'art. 70, esige che le richieste di annotazione non siano subordinate a riserva o condizione alcuna.
Non senz'altro pertinente � il paragone con il diritto di compera, il diritto di prelazione, il diritto di ricupero e il diritto di riversione della cosa donata, posto dal Dipartimento federale di giustizia e polizia, rinviando a HOMBERGER, n. 8 e 9 ad art. 959 CC: infatti, quei diritti sono, BGE 89 I 547 S. 551per natura, condizionati, mentre tale non � la locazione.
2. Secondo la dottrina e la prassi, possono essere annotati soltanto i diritti personali su un fondo, per i quali la legge preveda espressamente l'annotazione: vi � il cosiddetto numerus clausus dei diritti annotabili (HOMBERGER, n. 4 ad art. 959 CC; RU 55 II 132; 56 I 198; 79 I 191). Se, nel caso in esame, il contratto designato come contratto di locazione non fosse, in realt�, una locazione, l'annotazione sarebbe inammissibile.
b) la promessa, efficace da quella data, di trasferire l'immobile nella propriet� di una societ� anonima di conduttori,
Se l'attuale proprietaria, fino a quando la trasmissione della propriet� non sia stata effettuata, lascia, in virt� di un contratto di locazione, l'uso della cosa ai compratori dei singoli appartamenti frattanto abitati, il contratto corrisponde a una inevitabile necessit� di regolare i reciproci rapporti nel periodo transitorio e anche costituisce un disciplinamento naturale e saggio. D'altra parte, i contratti prevedono che i compratori possono prorogare, mediante decisione presa a maggioranza qualificata ("i due terzi dei voti e delle quote": art. 12), il termine della trasmissione della propriet� a una societ� anonima di conduttori: ne conseguirebbe la continuazione della locazione.
Ma anche dopo la fondazione della societ� anonima di conduttori e fino a quando la propriet� per piani non sia istituita, i rapporti fra la detta societ� anonima, quale proprietaria dell'immobile, e i beneficiari dei singoli appartamenti devono essere regolati in virt� di un contratto di locazione (cfr. BUENSOD, Les soci�t�s immobili�res d'actionnaires-locataires in SJZ 46, 1950, pag. 165; FLATTET, Les soci�t�s immobili�res d'actionnaires-locataires in JT BGE 89 I 547 S. 5521949, pag. 610; COUCHEPIN, Aktiengesellschaften von Wohnungseigent�mern in Schw. Aktiengesellschaft 23, 1951, pag. 233).
Che i contratti di locazione (in quanto appunto si tratti di contratti di locazione) debbano, per mezzo dell'annotazione, agevolare e garantire la transizione nel nuovo diritto (che far� proprietario il conduttore), non contraddice la loro esistenza.
4. Ci� nonostante, il Tribunale federale, nel caso in esame nega ai due contratti presentati per l'annotazione la qualit� di contratto di locazione. Irrilevante � l'accenno, nella decisione impugnata, all'art. 12 dei due contratti del 26 marzo 1962, perch� � il trasferimento dalla "AG f�r Wohnungseigentum" alla societ� anonima di conduttori, e non gi� i contestati contratti di locazione, che deve essere tale da garantire "la continuit� di diritti di uso e godimento analoghi a quelli di compera reale dei singoli appartamenti".
La locazione � stata espressamente limitata a 25 anni. Non c'�, quindi, bisogno che il contratto contenga disposizioni sulla disdetta, perch� la locazione � stata conchiusa a tempo determinato: la risoluzione per motivi gravi (art. 269 CO) � riservata per legge. Le affermazioni del Dipartimento cantonale di giustizia circa l'esclusione dalla comunione si riferiscono a disposizioni assunte nel "Reglement f�r die Wohnungseigentumsgemeinschaft", le quali concernono il rapporto dei proprietari di appartamento fra loro, non appena la comunione sar� sorta, ma non influiscono affatto su una locazione istituita per il periodo transitorio. Analoghe considerazioni valgono per le cosiddette spese di esercizio, cui � accennato nei due contratti del 26 marzo 1962.
Decisivo, per contro, �, secondo il Tribunale federale, che il prezzo della locazione non sia, in realt�, una pigione, cio� un corrispettivo per la concessione e l'uso della cosa durante un tempo determinato, bens� il prezzo di compera per l'acquisto della cosa locata.
� vero che una pigione pu� essere calcolata e pagata globalmente in anticipo per tutta la durata della locazione: nel caso in esame, il prezzo della locazione, ripartito su 25 anni, corrisponde a una pigione usuale per appartamenti in nuove case non sussidiate. A far, per�, concludere che, qui, si tratti di un prezzo di compera sta, avantutto, la circostanza che, con il pagamento del prezzo, la propriet� deve essere trasferita. Ma v'� di pi�: la transmissione della propriet� � condizione per il pagamento del prezzo della locazione.
Infatti, il compenso risulta di un pagamento in contanti (circa la met�) e dell'obbligo di assunzione di una ipoteca conformemente ai due contratti del 26 marzo 1962, i quali stabiliscono (art. 8) che il nuovo edificio sia gravato di un'ipoteca da ripartirsi sui singoli appartamenti al momento dell'entrata in vigore della legge sulla propriet� per piani e che l'acquirente, non appena acquisti il diritto reale sull'appartamento cio� non appena ne diventi proprietario, assuma le ipoteche gravanti l'appartamento stesso. Qualora la propriet� per piani non entri in vigore, la disposizione concernente il prezzo della locazione risulta inapplicabile e inservibile, perch� non si pu� concepire come il conduttore possa adempiere l'obbligo di assunzione dell'ipoteca gravante l'appartamento, se la costituzione della nuova propriet� e la ripartizione dell'ipoteca sui nuovi oggetti delle operazioni fondiarie debbano precedere la predetta assunzione.
Si giunge, cos�, paradossalmente alla conclusione che la riscossione e il pagamento del prezzo della locazione sono possibili solo quando la locazione non sia pi� tale, ma si sia trasformata in piena propriet�.
Tutto ci� � inconciliabile con l'essenza e la nozione della locazione (cfr. anche OSER/SCH�NENBERGER, n. 11 ad art. 253 CO).
Inconsistente � la considerazione della ricorrente, secondo cui a dover essere annotati non sono i contratti di locazione contenuti nei due contratti del 26 marzo 1962, bens� BGE 89 I 547 S. 554i due nuovi contratti di locazione conclusi il 6 settembre 1962: inconsistente, perch� questi, nella disposizione sul pagamento del prezzo della locazione, rinviano espressamente a quelli.
art. 959 CC