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Timestamp: 2016-09-25 20:47:45+00:00
Document Index: 156968432

Matched Legal Cases: ['artigo 1225', 'artigo 916', 'artigo 1225', 'artigo 1225', 'artigo 1225', 'artigo 917', 'artigo 1225', 'artigo 1225', 'artigo 917', 'artigo 1225', 'artigo 1221', 'artigo 342', 'artigo 712', 'artigo 264']

6914/10.2TBMTS.P1
Relator: MARIA AM�LIA SANTOS
N� do Documento: RP201304116914/10.2TBMTS.P1
Data do Acord�o: 04/11/2013
Decis�o: CONFIRMADA.
Indica��es Eventuais: 3� SEC��O.
Sum�rio: I- Deve ser equiparado ao construtor do im�vel o promotor da sua constru��o, ainda que por interm�dio de empreiteiro, sendo aplic�veis os prazos de caducidade do art.� 1225.� e n�o do art.� 917.�, ambos do C�digo Civil.
II- Compete ao comprador provar que efectuou a den�ncia dos defeitos da coisa comprada nos termos do art.� 342.�, n.�1, do C�digo Civil, sendo do vendedor o �nus da prova do decurso do prazo da den�ncia (art.� 343.�, n.� 2, do mesmo C�digo).
Reclama��es: Decis�o Texto Integral: Processo n� 6914/10.2TBMTS.P1 – Apela��o 2�
Tribunal Judicial de Matosinhos
Relatora: Maria Am�lia Santos
1� Adjunto: Desembargador Aristides Rodrigues de Almeida
2� Adjunto: Desembargador Jos� Amaral*
Acordam no Tribunal da Rela��o do Porto:
*B......., residente na Avenida …., n.� …, …, …, … Matosinhos veio intentar a presente ac��o declarativa sob a forma de processo sum�rio contra "C......., Lda", com sede na Travessa …., n.� …, …, …., …. Matosinhos, e estabelecimento comercial na Rua …, n.� …, …, …. Matosinhos, pedindo a condena��o da R� a eliminar os defeitos construtivos da frac��o “R”, sita na Av. …., n.� …, 2� esq. Frente, Matosinhos, descritos no articulado inicial. Em alternativa, pede a condena��o da R� a pagar � Autora uma indemniza��o para elimina��o dos defeitos a apurar em execu��o de senten�a. Independentemente, pede a condena��o da R� a eliminar ou suportar os preju�zos decorrentes do agravamento dos defeitos construtivos descritos no petit�rio.
Alega para o efeito que � leg�tima dona e propriet�ria da frac��o aut�noma “R”, correspondente a uma habita��o no segundo andar esquerdo frente e na cave a um lugar de estacionamento e arrumos, com entrada pela Avenida …. n.�s ..1 e ..3, do pr�dio urbano constitu�do em propriedade horizontal, descrito na Conservat�ria do Registo Predial de Matosinhos sob o n�mero 2137.
A R� dedica-se � constru��o de im�veis e, no exerc�cio da sua actividade construiu o pr�dio sito na Avenida …. n�s ..1 e ..3 e Rua …. n�s ../.., na freguesia e concelho de Matosinhos, doravante designado por “Edif�cio D.......”.
O referido pr�dio foi constitu�do em regime de propriedade horizontal, sendo que ap�s tal opera��o a R� vendeu � Autora a frac��o aut�noma acima identificada.
Sucede que a frac��o “R” apresenta graves defeitos de constru��o que foram comunicados � R� em 5 de Novembro de 2009 por carta registada com aviso de recep��o. A R� acusou a recep��o da carta a 9 de Novembro de 2009 e requereu que a Autora indicasse dia e hora para enviar um respons�vel para verificar e analisar tecnicamente os problemas denunciados.
No dia 06.01.2010, um t�cnico visitou a frac��o, tendo constatado a exist�ncia dos defeitos reclamados pela Autora e assumido a obriga��o de os reparar. Mais transmitiu � Autora que se iniciariam as obras de repara��o na pr�xima Primavera e que esta seria contactada pela R� para agendarem a data do inicio das obras de repara��o.
Como em Junho ainda n�o tinha sido contactada pela R�, a Autora enviou nova missiva, dando conta de que aguardava que se iniciassem as obras. Essa carta veio devolvida, pelo que a Autora voltou a enviar nova missiva a 2 de Julho de 2010, insistindo para que se iniciassem as repara��es. Apesar de recepcionar essa carta, a R� n�o voltou a contactar a Autora.
Em toda a frac��o da Autora se verifica que o pavimento de madeira foi deficientemente aplicado, posto que as r�guas de madeira apresentam espa�amentos anormais e irregulares entre si. Na cozinha constata-se a exist�ncia de uma fissura no tecto, bem como fissuras nos azulejos junto � porta da marquise.
Na sala verificam-se infiltra��es sob a janela e marcos descolados, fissuras nos tectos e paredes, bem como uma falha no funcionamento da porta janela que n�o corre devidamente. No quarto menor verifica-se a exist�ncia de defeito no “black out” que abre apenas at� meio. Na suite o pavimento est� manchado e os tectos e paredes encontram-se fissurados. No hall de entrada existem fissuras nas paredes e reboco deficientemente aplicado. Na varanda constata-se a exist�ncia de tijoleiras na parede partidas.*Regularmente citada a R� apresentou contesta��o.
Alega que a frac��o "R" obteve licen�a de utiliza��o em 16 de Junho de 2005, tendo sido entregue � Autora em 23 de Agosto de 2005, no acto da outorga da escritura de compra e venda. Antes da entrega a Autora verificou o estado de constru��o e acabamentos da frac��o, sendo que a aceitou sem reserva ou reclama��o.
Concretamente, antes de 23 de Agosto de 2005, a Autora verificou como estava aplicado o pavimento de madeira, e espa�amento entre r�guas, a coloca��o da madeira desse pavimento e o resultado da aplica��o do reboco nas paredes. No pavimento da suite e na data da entrega n�o existia qualquer mancha. A Autora n�o denunciou estes alegados defeitos nem no acto da entrega – 23 de Agosto de 2005 – nem at� 5 de Novembro de 2009. A Autora apenas denunciou estes defeitos bem como os demais por carta datada de 5 de Novembro de 2009 e s� interp�s a presente ac��o em 3 de Novembro de 2010, sendo que a R� vistoriou a citada frac��o em 6 de Janeiro de 2010 para poder concluir se eram defeitos de constru��o ou estruturais ou, ainda, se derivaram de falta de cuidado no uso ou de omiss�o de necess�ria conserva��o.
Por outro lado, a R� n�o construiu o pr�dio que integra a frac��o, antes adjudicou essa constru��o a terceiro, mediante contrato de empreitada, limitando-se a ser a promotora imobili�ria do pr�dio e a vendedora das frac��es.
Ora, quanto aos defeitos n�o aparentes, a Autora devia ter interposto a presente ac��o no prazo de 6 meses a contar da data em que conheceu o defeito – 5 de Novembro de 2009 - ou, quando muito, da data da vistoria que a R� efectuou – 6 de Janeiro de 2010 -, face ao que disp�e o art. 917 do CC.
Quanto aos defeitos aparentes - necessariamente conhecidos na data da entrega da frac��o - deveria a Autora ter interposto a ac��o no prazo de 6 meses a contar da entrega - 23 de Agosto de 2005 - face � omiss�o de denuncia, atento o disposto no art. 917 do CC – caso n�o se entenda que se aplica, por interpreta��o extensiva ou anal�gica, o art. 1219 do CC a determinar a n�o imediata responsabilidade da R�.
Por fim, a R� deveria ter interposto a ac��o at� 23 de Agosto de 2010, porquanto o prazo de garantia quanto � elimina��o de defeitos � de 5 anos conforme se prescreve no n.� 3 do art. 916 e no art. 1225 do mesmo texto legal, por interpreta��o extensiva ou analogia.
Assim, caducou � Autora o direito � pretendida elimina��o de defeitos, bem como caducou o direito � peticionada indemniza��o.
Mais alega que os defeitos aparentes invocados pela Autora nunca poderiam ser de constru��o, se fossem vis�veis apenas ap�s 4 anos da entrega, ou seja � data da referida den�ncia. Neste caso, sempre seriam estruturais, ou seja, teriam sido executados e aplicados segundo as boas t�cnicas construtivas, mas sujeitos a comportamentos normais face ao tempo, ao arejamento ou aus�ncia dele, aos movimentos tel�ricos e � mat�ria de que eram compostos.
Os demais defeitos n�o aparentes, � excep��o das fissuras no tecto e paredes, foram provocadas exclusivamente pelo uso menos cuidado e pela omiss�o de actos de conserva��o da Autora.
Quanto �quelas fissuras trata-se de defeito estrutural, motivado somente pelo tempo, textura do material, movimentos tel�ricos, isto �, n�o se trata de defeito construtivo, porquanto as paredes e tecto foram constru�dos e acabados segundo as melhores pr�ticas de execu��o e com os materiais adequados.
A R� nunca reconheceu o denunciado como defeitos construtivos e nunca assumiu qualquer encargo de os reparar.*Notificada da contesta��o, a Autora apresentou resposta.
Alega que s� constatou a exist�ncia dos defeitos na data em que procedeu � sua den�ncia, sendo que, a existirem em data anterior, no que n�o se consente, tratavam-se de defeitos ocultos, n�o detect�veis por qualquer pessoa normal, n�o especializada na �rea, mesmo usando de normal dilig�ncia.
Alega que a R� � respons�vel nos termos do art. 1225 n.� 4 do CC, aplicando-se o prazo do art. 1225 n.� 2, pelo que ac��o foi instaurada antes do decurso do prazo.
Finalmente, alega que a R� reconheceu a exist�ncia dos defeitos de constru��o reclamados pela Autora, constituindo a invoca��o da caducidade um verdadeiro abuso de direito, que se manifesta num “venire contra factum proprium”.
Foi proferida Decis�o que julgou a ac��o totalmente procedente por provada e, em consequ�ncia:
a) condenou a R� a eliminar os defeitos construtivos da frac��o "R", sita na Avenida …., n.� …1, ….., Frente, em Matosinhos, descritos nos n�meros 14 a 25 da "Fundamenta��o de Facto"; e,
b) condenou a R� a eliminar o agravamento do defeito descrito no n�mero 24 da "Fundamenta��o de Facto".
N�o se conformando com a decis�o proferida, veio a r� dela interpor recurso de Apela��o, apresentando alega��es e formulando as seguintes conclus�es:
1.A presente ac��o caducou.
2. Caducou porque foi interposta depois de decorrido o prazo de 6 meses a contar da data em que a Autora denunciou os defeitos � R� relativos � frac��o dos autos.
3. E, caducou porque se presume que a Autora n�o denunciou os defeitos no prazo de um ano a contar do conhecimento deles.
4. Em qualquer caso de caducidade, o douto Ac�rd�o recorrido n�o aplicou, como devia ter aplicado, o n.� 4 do art. 921� do C. Civil.
5. Ao inv�s, aplicou erradamente o consignado nos art. 917� e 1225�-4 do C. Civil.
6. Temos como assente que a R� promoveu a constru��o do pr�dio do qual faz parte a frac��o dos autos que vendeu e entregou � Autora em 23 de Agosto de 2005, que a den�ncia dos defeitos foi feita em 5 de Novembro de 2009, que esses defeitos se extraem das fotografias juntas aos autos nessa �poca, que essa denuncia foi recebida pela R� em 9 de Novembro de 2009, que a ac��o foi interposta em 3 de Novembro de 2010 e que n�o se provou a data exacta em que a Autora teve conhecimento dos defeitos.
7. Atendendo � qualidade em que a R� interveio no neg�cio, como promotora da constru��o e n�o como empreiteira, aplicam-se os normativos referentes � venda de coisas defeituosas.
8. Face ao disposto no art. 916� do C. Civil, a den�ncia pode ser feita no prazo de 5 anos desde que dentro do per�odo de um ano a contar do inicio do conhecimento deles.
9. E, perante o consignado no n.� 4 do art. 921� do C. Civil, a ac��o para a elimina��o dos defeitos caducou por n�o ter sido interposta no prazo de 6 meses a contar da data em que a den�ncia foi efectuada.
10. No cumprimento destes dispositivos legais, a Autora devia ter interposto a presente ac��o at� 9 de Maio de 2010, uma vez que a den�ncia foi conhecida da R� em 9 de Novembro de 2009.
11. Tendo sido interposta em 3 de Novembro de 2010, a ac��o tem de se considerar caduca, com as consequ�ncias de absolvi��o da R� do pedido.
12. Tendo presente que a den�ncia foi feita mais de 4 anos depois da entrega com os defeitos que s�o vis�veis nas fotografias dos autos, n�o se pode deixar de presumir que se tenham iniciado e sido conhecidos da Autora h� mais de um ano sobre a data da den�ncia, face � dimens�o de cada um deles e � experi�ncia do julgador.
13. Deve dar-se como provado que os defeitos foram conhecidos da Autora, em data anterior a um ano relativamente a data da den�ncia.
14. Da� que, quanto � segunda e subsidi�ria caducidade, na douta senten�a recorrida se devia ter aplicado o art. 349� e 351� do C. Civil e, consequentemente, o art. 344�-1 do mesmo diploma legal, os quais foram violados.
15. Dest’arte, seja por ter deixado passar o prazo de 6 meses para a interposi��o da ac��o, seja por ter deixado passar o prazo de 1 ano para a den�ncia dos defeitos, a presente ac��o caducou, devendo a R� ser absolvida totalmente do pedido como determina o n.� 3 do art. 493� do C. P. Civil.
Pede, a final, que seja dado provimento � presente apela��o e, por via disso, revogando-se a senten�a recorrida, acordar-se na proced�ncia da excep��o da caducidade e na absolvi��o da R� do pedido, com todas as necess�rias e legais consequ�ncias.
Foram apresentadas contra-alega��es, nas quais a A. pugna pela manuten��o da decis�o recorrida.
Cumpre decidir, sendo certo que o objecto do recurso est� delimitado pelas conclus�es da recorrente, acima transcritas, no qual se apreciam apenas as quest�es invocadas e relacionadas com o conte�do do acto recorrido e n�o sobre mat�ria nova, excep��o feita para o que for do conhecimento oficioso.
Nessa linha de orienta��o, a quest�o a decidir, suscitada pela recorrente na presente apela��o � apenas a de saber se caducou o direito da A. de intentar a presente ac��o.
Foram dados como provados na 1� Inst�ncia os seguintes factos:
1. Mediante escritura p�blica outorgada em 23 de Agosto de 2005 no 4� Cart�rio Notarial do Porto, E….., em nome e representa��o da R�, declarou vender � Autora, a qual declarou aceitar a venda, a frac��o aut�noma designada pela letra “R”, correspondente a uma habita��o no segundo andar esquerdo frente e, na cave, a um lugar de estacionamento e arrumos, com entrada pela Avenida …. n.�s ..1 e ..3, do pr�dio urbano constitu�do em propriedade horizontal, descrito na Conservat�ria do Registo Predial de Matosinhos sob o n�mero 2137 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo P-7915.
2. No exerc�cio da sua actividade, a R� promoveu a constru��o do pr�dio identificado em 1., designado por “Edif�cio D.......”.
3. A Autora remeteu � R� carta registada com aviso de recep��o datada de 5 de Novembro de 2009, junta aos autos por c�pia a fls. 19 a 21, cujo teor aqui se d� por integralmente reproduzido, na qual, com refer�ncia � frac��o "R", comunica que:
"(...) est�o a aparecer um certo n�mero de anomalias.
(...) fa�o as seguintes nomea��es, estando disposta a que v.exmas queiram ir ao local exacto para verificar tais situa��es:
1. Cozinha: a) azulejos partidos
2. Sala: a) humidade junto � janela lateral; b) paredes e tecto rachados; c)madeira do ch�o com aberturas um pouco anormais; d) janela da varanda com dificuldade de abertura
3. Hall da entrada e dos quartos: a) rachadelas nas paredes e tectos; b) madeira do ch�o com aberturas
4. Quartos: a) rachadelas nas paredes e tectos; b) madeira do ch�o com aberturas
5. Quarto: a) estore com defeito s� abre metade
6. Varanda: a) tijoleiras da parede partidas (...)."
4. A R� acusou a recep��o da carta a 9 de Novembro de 2009 e requereu que a Autora indicasse dia e hora da sua conveni�ncia para enviar um respons�vel para verificar e analisar tecnicamente os problemas comunicados.
5. No seguimento desse pedido, a Autora comunicou a sua disponibilidade e a R� agendou a visita do t�cnico para o dia 06.01.2010.
6. O t�cnico efectuou a visita, tendo constatado a exist�ncia das situa��es reclamadas pela Autora na carta referida em 3.
7. O t�cnico transmitiu � Autora que as obras de repara��o deveriam ser efectuadas na Primavera e que na data da visita as condi��es climat�ricas n�o eram favor�veis.
8. A Autora aguardou que a R� a contactasse com vista � realiza��o das obras de repara��o da frac��o.
9. Como em Junho a Autora ainda n�o tinha sido contactada pela R�, enviou nova missiva, datada de 16 de Junho de 2010, a qual se encontra junta aos autos por c�pia a fls. 25 a 26, aqui se dando por integralmente reproduzido o seu teor.
10. A carta veio devolvida.
11. A Autora voltou a enviar nova missiva, datada de 2 de Julho de 2010, junta aos autos por c�pia a fls. 27 a 28, cujo teor aqui se d� por integralmente reproduzido.
12. Apesar de ter recepcionado a carta na data de 06.07.2010, a R� n�o contactou a Autora com vista � repara��o do im�vel.
13. Atento o que se refere em 6. e 7., a Autora convenceu-se de que a R� iria reparar as situa��es comunicadas.
14. Em toda a frac��o identificada em 1., verifica-se que as r�guas de madeira do pavimento de madeira apresentam espa�amentos irregulares entre si.
15. Na cozinha da frac��o constata-se a exist�ncia de uma fissura no tecto.
16. Na cozinha da frac��o constata-se a exist�ncia de uma fissura nos azulejos junto � porta da marquise.
17. Na sala da frac��o verifica-se infiltra��o sob a janela e marcos da mesma descolados.
18. Na sala da frac��o, verificam-se fissuras nos tectos e paredes.
19. Na sala da frac��o verifica-se uma falha no funcionamento da porta janela que n�o corre devidamente.
20. No quarto menor da frac��o verifica-se que o “black out” abre apenas at� meio.
21. Na suite da frac��o, constata-se que o pavimento est� manchado.
22. Na suite da frac��o constata-se que os tectos e paredes se encontram fissurados.
23. No hall de entrada da frac��o, verifica-se a exist�ncia de fissuras nas paredes.
24. No hall de entrada da frac��o, verifica-se a parede com reboco mal aplicado.
25. Na varanda da frac��o constata-se a exist�ncia de tijoleiras na parede partidas.
26. A situa��o descrita em 25. vem-se agravando e tem tend�ncia a aumentar.
27. O alvar� de utiliza��o n.� 268/05, referente ao pr�dio a que se alude em 1., foi emitido em 16.06.2005.
28. A frac��o “R” foi entregue � Autora em 23 de Agosto de 2005.
29. Antes da entrega, a Autora verificou o estado de constru��o e acabamentos da frac��o, concretamente, verificou como estava aplicado o pavimento de madeira e espa�amento entre r�guas e o resultado da aplica��o do reboco nas paredes.
30. A Autora s� constatou a exist�ncia das situa��es descritas em 14. a 25. em data n�o concretamente apurada mas posterior � referida em 28. e 29.
Da caducidade dos direitos da A.:
N�o questiona a recorrente a celebra��o entre ela e a A. de um contrato de compra e venda, mediante escritura p�blica outorgada a 23.08.2005, tendo como objecto a frac��o aut�noma designada pela letra "R", correspondente a uma habita��o no 2� andar esquerdo frente e, na cave, a um lugar de estacionamento e arrumos, com entrada pela Avenida …. n.�s ..1 e ..3, do pr�dio urbano constitu�do em propriedade horizontal, descrito na CRP de Matosinhos sob o n.� 2137 e inscrito na respectiva matriz sob o art. P-7915 - art. 874 do CC.
Tamb�m n�o questiona que a frac��o aut�noma em causa apresenta defeitos, e que seja da sua responsabilidade a elimina��o dos mesmos.
Desloca o problema para a verifica��o da caducidade dos direitos da A.
E come�a por alegar que interveio no neg�cio como promotora da constru��o e n�o como empreiteira, pelo que se aplicam ao caso os normativos referentes � venda de coisas defeituosas.
Assim, perante o consignado no n.� 4 do art. 921� do C. Civil, a ac��o para a elimina��o dos defeitos caducou por n�o ter sido interposta no prazo de 6 meses a contar da data em que a den�ncia foi efectuada.
Ou seja, a Autora devia ter interposto a ac��o at� 9 de Maio de 2010, uma vez que a den�ncia foi conhecida da R� em 9 de Novembro de 2009. Tendo sido interposta em 3 de Novembro de 2010, a ac��o tem de se considerar caduca, com as consequ�ncias de absolvi��o da R� do pedido.
Mas sem raz�o, adiantamos j�. Como se refere na decis�o recorrida, “optando o comprador por se prevalecer do regime da venda de coisa defeituosa, se esta for um im�vel, designadamente, pedindo a repara��o da coisa, o prazo para den�ncia dos defeitos � de um ano depois de ser conhecido o defeito e at� cinco anos ap�s a entrega da coisa (art. 916, n.�s 2 e 4, do CC); e, o prazo de caducidade do direito de ac��o � o previsto no art. 917, do CC, para a ac��o de anula��o por simples erro, ou seja, seis meses ap�s a den�ncia dos defeitos ou, se n�o tiver havido den�ncia, seis meses ap�s o decurso dos prazos fixados no art.� 916, do CC - como vem sendo entendimento maiorit�rio da doutrina e da jurisprud�ncia (neste sentido: Pires de Lima e Antunes Varela, C�digo Civil Anotado, II, p�g. 218; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, p�g. 413; Calv�o da Silva, obra citada, p�g. 73; e, os Ac�rd�os do STJ de 12.01.1994, da Rela��o do Porto de 29.01.2001, 26.11.2002, 14.06.2004, 23.06.2005, 24.10.2006 e 11.12.2007, todos dispon�veis em www.dgsi.pt.).
No entanto, se a compra e venda tiver por objecto bem im�vel destinado a longa dura��o, que tenha sido constru�do, reparado ou modificado pelo vendedor, o prazo de caducidade do direito de ac��o para repara��o dos defeitos � o prazo de um ano previsto no n.� 3 do art. 1225 do CC, por remiss�o para o n.� 2 do mesmo preceito. � o que resulta do n.� 4 do art. 1225, o qual manda aplicar �quela situa��o espec�fica o regime do contrato de empreitada”.
A quest�o colocada pela r� prende-se com o facto – provado – de que n�o foi ela que procedeu � constru��o da frac��o, tendo sido apenas a sua promotora, circunst�ncia que no entender da recorrente afasta a aplica��o ao caso do disposto no n� 4 do art� 1225� do CC.
E de facto, perante a mat�ria de facto provada temos como assente que foi a r� quem vendeu � A. a frac��o aut�noma em discuss�o nos autos, mas n�o ficou provado que tenha sido ela a construtora da mesma.
Dos factos provados resulta apenas que “No exerc�cio da sua actividade, a R� promoveu a constru��o do pr�dio identificado em 1., designado por “Edif�cio D.......”.
Temos assim como assente que a R� promoveu a constru��o do pr�dio do qual faz parte a frac��o dos autos, que vendeu e entregou � Autora em 23 de Agosto de 2005; que a den�ncia dos defeitos foi feita em 5 de Novembro de 2009; que essa denuncia foi recebida pela R� em 9 de Novembro de 2009; e que a ac��o foi interposta em 3 de Novembro de 2010.
E o cerne da quest�o est� precisamente em saber se para aplica��o do disposto no art� 1225� n� 4 do CC o vendedor tem que ser ele, em sentido material, a proceder � constru��o do im�vel, ou se o normativo se basta com que o vendedor tenha dado a obra a terceiro, para a levar a efeito por sua conta, dele vendedor.
Como � sabido, o n�1 do art� 1225� estabelece um regime especial de responsabilidade do empreiteiro, no caso de im�veis de longa dura��o, responsabilidade essa perante o dono da obra ou perante terceiro adquirente.
E o acrescento relativo ao “terceiro adquirente” deveu-se � redac��o que � norma veio dar o disposto no D.L. n� 267/94 de 25 de Outubro, acrescentando o mesmo diploma o j� referenciado n� 4, com a seguinte redac��o: “O disposto nos n�meros anteriores � aplic�vel ao vendedor do im�vel que o tenha constru�do, modificado ou reparado”. O Decreto-Lei n� 267/94 deu nova redac��o aos artigos 916� e 1225�, estendendo o campo de aplica��o do regime de empreitada ao vendedor que tenha sido simultaneamente construtor do pr�dio vendido e uniformizou os prazos de den�ncia dos defeitos e subsequente direito de ac��o nas situa��es de empreitada e venda de coisa defeituosa.
O citado Decreto-Lei veio, portanto, solucionar os diferentes entendimentos que a n�vel jurisprudencial conflituavam quanto a saber se o artigo 1225� do C�digo Civil s� regulava as rela��es entre empreiteiro e dono da obra ou se tamb�m abarcava as situa��es em que o vendedor tivesse sido o construtor, consagrando este �ltimo entendimento.
Al�m disso, com esta altera��o, tornou-se seguro que o empreiteiro � respons�vel pelos defeitos que a obra apresente n�o s� perante o dono da obra, como tamb�m perante o terceiro que a adquiriu, podendo estes socorrerem-se do regime da empreitada para o responsabilizar por esses defeitos.
Segundo este regime, tal como o estabelecido pelo n� 3 do artigo 916�, quando a coisa vendida seja um im�vel, a den�ncia ser� feita dentro do prazo de um ano ap�s conhecidos os defeitos e dentro de cinco anos a contar da entrega do im�vel. A raz�o do aditamento e da altera��o referida da norma foi justificada pelo legislador no pre�mbulo do citado D.L. da seguinte forma: “Verifica-se que o crescente desenvolvimento da constru��o imobili�ria, bem como a acentuada melhoria de condi��es de vida, vem determinando, ao longo dos �ltimos anos, um aumento acentuado de transac��es de im�veis; assim, se por um lado se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da constru��o civil, por outro h� que garantir boas condi��es de uso e frui��o dos im�veis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta �rea, o direito do cidad�o adquirente enquanto consumidor; na realidade, trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os intervenientes, o cidad�o adquirente assume, economicamente, uma posi��o mais desprotegida; e numa perspectiva de bem-estar social, aquele tem direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situa��es adversas, a responsabiliza��o dos v�rios agentes intervenientes no sector em causa; ora, admitindo-se, face ao actual regime consagrado nos art�s 916� e ss. e 1224� e ss. C.Civ. dificuldades na integra��o de situa��es relacionadas com a exist�ncia de defeitos motivados por erros de constru��o e por erros de execu��o (…) entende-se alargar o prazo para a den�ncia de tais defeitos e, bem assim, o per�odo dentro do qual a mesma � admiss�vel, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o art� 916�…”.
Resultam daqui claras preocupa��es de protec��o do sector da constru��o civil, em especial do subsector ligado � constru��o de “habita��o”, com moraliza��o do mesmo, sob o ponto de vista da maior qualidade exig�vel aos respectivos actores do fen�meno construtivo, em especial aos adjudicat�rios e cadeia de subcontrata��o subsequente, promotores de constru��o e de venda, e bem assim de protec��o do cidad�o adquirente, como elo mais fraco do v�nculo negocial, cuja qualidade de vida cada vez mais depende da qualidade da habita��o, que, na maioria das vezes, com tanto esfor�o adquire, merecendo por isso ver alongados os prazos em que podem reagir quando aquela qualidade n�o foi cumprida.
Como se decidiu no ac�rd�o desta Rela��o e sec��o (de 22/10/09, dispon�vel em www.dgsi.pt), na esteira do Ac.S.T.J. 18/5/06 (Col. I/90), “em princ�pio, construtor nos termos e para os efeitos do disposto no n� 4 do art� 1225�, ser� apenas quem construiu por meio de gest�o directa, sem a intermedia��o de um empreiteiro.
Mas, na segunda hip�tese, imp�e-se distinguir situa��es, pois que se o vendedor promoveu a constru��o de um im�vel com a finalidade de o vender e obter lucro dessa venda, j� tem de se considerar que assume a qualidade de construtor nos termos e para os efeitos do disposto no preceito em an�lise, n�o sendo relevante que tenha adjudicado a empreiteiro a execu��o das respectivas obras.
Justifica-se aqui o alargamento do prazo para instaura��o da ac��o em que se pede a repara��o dos defeitos, porque tamb�m s�o v�lidas para esta situa��o as raz�es de protec��o do cidad�o adquirente, enquanto consumidor, e o car�cter de interesse e ordem p�blica da responsabilidade do empreiteiro ou construtor que estiveram na base das altera��es efectuadas ao art� 1225� pelo DL 267/94”.
Concordamos com a posi��o do ac�rd�o citado de que apesar de ter contratado terceiros para a edifica��o do im�vel em causa, o r�u n�o deixa de ser o seu construtor, j� que foi ele quem promoveu a sua constru��o. Deste modo, ele � simultaneamente construtor e vendedor.
Como tal, � aplic�vel ao caso o regime do art.� 1225.� do C�digo Civil, como decidiu a 1.� inst�ncia e vem sendo entendimento prevalecente, n�o obstante a inexist�ncia de qualquer contrato de empreitada entre ele e o comprador, por for�a do estatu�do no n.� 4 daquele preceito, na redac��o actual, introduzida pelo art.� 3.� do DL n.� 267/94, de 25/10, em vigor desde 1 de Janeiro de 1995 (cfr. No mesmo sentido, entre outros, os ac�rd�os do STJ de 26/11/2009, de 29/4/2008, e de 28/4/2009, todos dispon�veis em www.dgsi.pt).
Como se escreveu no Ac. do STJ de 18.02.03 (www.dgsi.pt), para a aplica��o do regime da empreitada � compra e venda, no caso particular previsto no n� 4 do art� 1225� apontam raz�es ponderosas, desde a analogia de situa��es at� ao car�cter de interesse e ordem p�blica da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplica��o ao comprador do im�vel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de ac��o com vista � repara��o dos mesmos.
Entendemos, assim, que o conceito deve ser interpretado numa asser��o lata, abrangendo n�o apenas o empreiteiro vendedor, mas tamb�m o promotor imobili�rio, aquele que constr�i mediante contrato de empreitada e posterior ou concomitantemente procede � venda (Ac TG, de 3 de Novembro de 2011, www.dgsi.pt.)
A previs�o abarcar�, assim, os casos de constru��o por parte de promotor n�o s� nos casos em que ele toma decis�es relativas � edifica��o, contratando os v�rios empreiteiros a seu gosto para as diversas partes e fases da obra, dando ordens relativas ao andamento da mesma, mantendo-se por assim dizer com o controlo sobre a obra vista no seu conjunto, vis�o que cada um dos empreiteiros ou “construtores” contratados n�o possuem; mas ainda quando “o vendedor promoveu a constru��o de um im�vel com a finalidade de o vender e obter lucro dessa venda”, j� que nestes casos “ tem de se considerar que assume a qualidade de construtor” (ac. RP de 22/10/09 acima citado e STJ de 8/5/06 Col.I/90).
Assim �, sob pena de a altera��o legal n�o lograr, de forma integral, os objectivos visados.
O Professor Pedro Romano Martinez (Direito das Obriga��es) refere tamb�m que “Com respeito � rela��o existente entre estes dois contratos (compra e venda e empreitada) � de mencionar os problemas suscitados com os contratos de compra e venda de edif�cios (andares e moradias) em que o vendedor � um promotor imobili�rio. (…). A recente jurisprud�ncia espanhola, italiana e alem� com o apoio da doutrina, tem considerado que a tais contratos de transfer�ncia de propriedade s�o de aplicar as regras da empreitada. (…) Mas mesmo quando a obra � vendida depois de terminada, a solu��o mais justa consiste em aplicar as regras da empreitada. (…)
Assim, ser� de admitir a exist�ncia de uma lacuna no contrato de compra e venda, pois n�o est� prevista solu��o para o caso de venda de edif�cios e outros im�veis destinados a longa dura��o, constru�dos ou reparados pelo vendedor, e a aplica��o das regras gerais leva a resultados injustos. Perante a lacuna da lei, dever� ter-se em conta o disposto no contrato de empreitada (art. 1225.�), em raz�o da similitude existente entre as duas situa��es. Justifica-se o recurso � analogia, porque, no caso omisso, procedem as raz�es que est�o na base da regulamenta��o estabelecida no artigo 1225.� (art. 10.�, n.� 2). E, assim, sem necessidade de mais delongas, de acordo com o citado regime legal, o prazo para a propositura da ac��o decorreria no ano seguinte � den�ncia (…)”
Conclu�mos assim do exposto que o promotor imobili�rio que constr�i, tendo em vista a venda lucrativa, ainda quando constr�i mediante celebra��o de um contrato de empreitada, encontra-se abrangido pela norma.
Visou-se abranger com o mesmo regime n�o s� os casos em que quem realiza a obra de constru��o e quem comercializa a mesma s�o uma e s� pessoa, mas ainda abranger o promotor imobili�rio (aquele que constr�i, seja por conta pr�pria seja mediante contrato de empreitada, e promove a respectiva venda), visando-se evitar que o empreiteiro/construtor, ou o promotor imobili�rio, evitassem o regime mais rigoroso da empreitada, invocando uma rela��o contratual de compra e venda que os ligava ao adquirente da obra. � o que resulta do n� 4 do artigo 1225� do CC.
E n�o se diga que o terceiro adquirente poder� sempre demandar directamente o empreiteiro (cujos direitos lhe foram cedidos pelo dono da obra e vendedor do im�vel), porque a entidade que construiu o im�vel pode ser desconhecida do comprador com quem aquele n�o estabeleceu qualquer rela��o contratual. A figura do vendedor/ construtor (mesmo que por interm�dio de outrem) � a entidade que se apresenta ao comprador como a parte outorgante no contrato, sendo ele o respons�vel directo pelos defeitos da constru��o do im�vel cuja constru��o promoveu.
Temos que concluir, em face do que fica exposto, que a r� foi a construtora do im�vel (ainda que por interm�dio de empreiteiro), visando a sua posterior venda, como foi o caso.
Sendo assim, � aplic�vel ao caso dos autos o regime da empreitada relativamente a defeitos da obra, por for�a do n� 4 do artigo 1225 do CC.
Consequentemente, o prazo para intentar a ac��o � de um ano ap�s a denuncia dos defeitos, nos termos do n� 2 do mesmo normativo. Considerando que a presente ac��o deu entrada em ju�zo em 3 de Novembro de 2010 e que a Autora interpelou a R�, por carta registada com A/R, datada de 5 de Novembro de 2009, a comunicar-lhe os defeitos de que o im�vel padecia e a solicitar a realiza��o das obras necess�rias para repara��o dos mesmos, considera-se que a ac��o foi intentada em tempo.
Improcedem, assim, as conclus�es das alega��es de recurso, no que toca � caducidade dos direitos da A., por n�o ter proposto a ac��o no prazo legal (de um ano).
Sempre se dir� contudo que nunca teria aqui aplica��o a norma invocada pela recorrente (o n� 4 do art� 921� do CC). A discuss�o situa-se entre a aplicabilidade ao caso dos art�s 1225� e 917� do CC.
O artigo 917� do C�digo Civil estabelece um prazo (de 6 meses) para instaura��o da ac��o contra o vendedor com base em responsabilidade por cumprimento defeituoso, sendo aplic�vel, como � entendimento jurisprudencial e doutrin�rio, �s ac��es de repara��o ou substitui��o da coisa, ou mesmo � ac��o destinada a obter indemniza��o.
A partir da entrada em vigor do DL n� 267/94, com a altera��o por via dele operada aos artigos 916� e 1225� do C�d. Civil, estando em causa defeito construtivo de um im�vel destinado a longa dura��o, constru�do pelo pr�prio vendedor, ainda que mediante empreitada a terceiro, � aplic�vel o regime espec�fico constante do artigo 1225� do CC, e n�o o regime gen�rico da venda de coisas defeituosas, plasmado nos artigos 914� e 916� do CC, nomeadamente no que se refere aos prazos para o exerc�cio dos direitos ali previstos.
Comparando ambos os regimes, constatamos que o prazo para den�ncia dos defeitos � id�ntico - um ano – artigo 1225 n� 2 e 916 n�3 do CC.
J� diverge o prazo para a propositura da ac��o, passando de seis meses do artigo 917� para um ano no n� 3 do artigo 1225.
No caso dos autos, como se deixou dito, � este �ltimo preceito o aplic�vel, por se tratar, no caso da r�, da vendedora/construtora do im�vel (ainda que por interm�dio de terceiro). *Da quest�o da den�ncia dos defeitos:
Alega ainda a recorrente que tendo presente que a den�ncia foi feita mais de 4 anos depois da entrega, com os defeitos que s�o vis�veis nas fotografias dos autos, n�o se pode deixar de presumir que se tenham iniciado e sido conhecidos da Autora h� mais de um ano sobre a data da den�ncia, face � dimens�o de cada um deles e � experi�ncia do julgador.
Assim, deve dar-se como provado que os defeitos foram conhecidos da Autora em data anterior a um ano relativamente � data da den�ncia.
Da� que, quanto � segunda e subsidi�ria caducidade, na douta senten�a recorrida se devia ter aplicado o art. 349� e 351� do C. Civil e, consequentemente, o art. 344�-1 do mesmo diploma legal, os quais foram violados.
Ou seja, face a essa presun��o impendia sobre a Autora fazer a prova que denunciou os defeitos no prazo de 1 ano a contar do conhecimento deles.
E, como n�o se provou a data exacta desse conhecimento, esse facto dever� ser opon�vel � pretens�o da Autora, com a consequ�ncia de caducar o direito dela por ter deixado decorrer o tempo da den�ncia sem a ter feito.
Da� que, tamb�m por esse segmento subsidi�rio de argumenta��o, a douta senten�a recorrida, ao n�o aplicar os citados art. 344�-1, 349� e 351� do C. Civil, como devia ter aplicado, violou, tamb�m por aqui, o disposto no n.� 4 do art. 921� do C. Civil.
Mas tamb�m sem raz�o.
Sobre esta quest�o decidiu-se, e bem, na senten�a recorrida: “Com interesse para a an�lise de tal quest�o, resultou provado que a Autora s� constatou a exist�ncia dos defeitos que invoca na presente ac��o em data n�o concretamente apurada mas posterior � data em que a frac��o lhe foi entregue (23 de Agosto de 2005).
Assim sendo, desde logo se constata que a factualidade provada n�o nos permite concluir que a den�ncia dos defeitos tenha sido efectuada decorrido mais de 1 ano sobre a data em que a Autora deles teve conhecimento”.*Nos termos do n�1 do art� 1225� do CC “Sem preju�zo do disposto nos artigos 1219� e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a constru��o, modifica��o ou repara��o de edif�cios ou outros im�veis destinados por sua natureza a longa dura��o e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por v�cio do solo ou da constru��o, modifica��o ou repara��o, ou por erros na execu��o dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro � respons�vel pelo preju�zo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”.
E nos termos do n�2 “A den�ncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemniza��o deve ser pedida no ano seguinte � den�ncia”.
Acrescenta-se depois no seu n� 3 que “Os prazos previstos no n�mero anterior s�o igualmente aplic�veis ao direito � elimina��o dos defeitos, previstos no artigo 1221�” e no n� 4 que “O disposto nos n�meros anteriores � aplic�vel ao vendedor de im�vel que o tenha constru�do, modificado e reparado”. Extrai-se da redac��o do preceito legal transcrito que no mesmo se prev�em tr�s prazos a cumprir pelo dono da obra: o prazo de um ano para fazer a den�ncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos mesmos (arts. 1220�, n� 1 e 916�, n� 2); o prazo de um ano, a partir da den�ncia, para pedir a indemniza��o ou a elimina��o dos defeitos; e o prazo de cinco anos, a contar da entrega da obra, dentro dos quais ter� que ser feita a den�ncia e proposta a ac��o de indemniza��o ou repara��o do im�vel.
Como tem sido entendido pacificamente, quer na doutrina, quer na jurisprud�ncia, um dos interesses do empreiteiro, em mat�ria de v�cios ou defeitos, � a defini��o, no mais curto espa�o de tempo, da sua responsabilidade pela exist�ncia de defeitos na obra, de modo a poder verific�-los e a proceder � sua r�pida elimina��o, evitando o seu agravamento e os danos subsequentes.
Ou seja, no regime da empreitada, � semelhan�a, ali�s, do que sucede no da compra e venda, � necess�rio que o dono da obra denuncie o defeito, que d� dele conhecimento ao empreiteiro, para que este possa agir prontamente, eliminando as desconformidades qualitativas da coisa relativamente ao convencionado (arts. 916.�, 1220.� e 1225.�/2).
Foi, assim, atendendo a esse interesse, que o legislador fez recair sobre o dono da obra o �nus de den�ncia dos defeitos, em prazos curtos ap�s o seu conhecimento, sob pena de caducidade de todos os direitos que lhe assistem em consequ�ncia desse cumprimento defeituoso, incluindo o direito � indemniza��o.
A den�ncia funciona, pois, como condi��o de que depende o exerc�cio desses direitos (Rodrigues Bastos, Notas ao C�digo Civil, Vol. IV, Rei dos Livros, Lisboa, 1995, p. 321, Pedro Romano Martinez, Direito das Obriga��es, cit., p. 482 e, na jurisprud�ncia, embora remotamente, o Ac�rd�o do STJ de 19.11.1971, BMJ n.� 211, p. 297). A data a partir da qual devem ser denunciados os defeitos da obra � a do conhecimento dos mesmos pelo denunciante, data essa que no caso dos autos n�o foi apurada, sabendo-se apenas que a Autora s� constatou a exist�ncia dos defeitos em data n�o concretamente apurada mas posterior � data em que a frac��o lhe foi entregue (23 de Agosto de 2005).
Saber sobre quem reca�a o dever de provar a data do conhecimento dos defeitos por parte da A. � a quest�o colocada nos autos e que cumpre decidir.*A caducidade constitui um facto extintivo do direito, cabendo a respectiva prova � parte que o invoca, nos termos do artigo 342� n� 2, e 343� n� 2 do CC.
A este respeito refere Jo�o Cura Mariano (Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina) que “Se o �nus da prova da efectiva��o da den�ncia compete ao dono de obra, atenta a sua natureza de condi��o de exerc�cio dos direitos deste (art. 342� n� 1 do CC), j� o �nus da prova do decurso do prazo de den�ncia compete ao empreiteiro (art. 343� n� 2 do CC), n�o sendo poss�vel o tribunal conhecer oficiosamente da respectiva excep��o da caducidade, uma vez que nos encontramos perante direitos dispon�veis (art. 303�, aplic�vel ex vi do art. 333� n� 2 do CC)”.
Esse mesmo entendimento � sufragado pelo Ac. do Supremo Tribunal de Justi�a de 29.11.2011 (www.dgsi.pt.) no qual se prescreve que “O dono da obra ou o terceiro adquirente, para fazer valer com �xito uma pretens�o para repara��o de defeitos detectados numa obra de longa dura��o, ter� de: 1) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja 5 anos ap�s a entrega da mesma; b) propor a ac��o, caso o empreiteiro ou vendedor do im�vel n�o aceitem proceder � repara��o dos defeitos, no prazo de 1 ano a partir do momento em que efectuou a den�ncia; De harmonia com as regras do �nus probat�rio (arts. 342� e segs. do CC), ser� ao empreiteiro ou vendedor que, pretendendo fazer extinguir o direito do dono de obra � elimina��o de alegados defeitos, cabe arguir e provar que o direito foi exercitado para al�m dos prazos supra indicados.
Fazendo aplica��o dos princ�pios enunciados ao caso dos autos constata-se que a A. cumpriu o �nus que se lhe impunha, de provar que denunciou os defeitos da obra � r� (por carta registada com A/R, recepcionada por aquela), n�o tendo a r� cumprido o �nus que se lhe impunha, de provar que a A. denunciou os defeitos para al�m do prazo de um ano ap�s o seu conhecimento.
Sempre se dir� ainda que mesmo que o prazo de den�ncia tivesse sido excedido a r� renunciou ao mesmo, ao reconhecer a exist�ncia dos defeitos e ao prometer repar�-los.
Efectivamente, de acordo com a mat�ria de facto provada, a R� acusou a recep��o da carta que lhe foi enviada pela A. em 5 de Novembro de 2009, a 9 de Novembro de 2009 e requereu que a Autora indicasse dia e hora da sua conveni�ncia para enviar um respons�vel para verificar e analisar tecnicamente os problemas comunicados.
No seguimento desse pedido, a Autora comunicou a sua disponibilidade e a R� agendou a visita do t�cnico para o dia 06.01.2010.
O t�cnico efectuou a visita, tendo constatado a exist�ncia das situa��es reclamadas pela Autora na carta referida em 3.
O t�cnico transmitiu � Autora que as obras de repara��o deveriam ser efectuadas na Primavera e que na data da visita as condi��es climat�ricas n�o eram favor�veis.
O reconhecimento pelo empreiteiro da exist�ncia dos defeitos na obra, ap�s a sua aceita��o, equivale � sua den�ncia, repetindo o art. 1220 n� 2 do CC, a regra prevista para a caducidade de direitos, em geral, estabelecida no art. 331 n� 2 do CC.
Se o reconhecimento se verifica antes do decurso do prazo que o dono da obra disp�e para efectuar a den�ncia, liberta-o desse �nus; caso se verifique depois de expirado esse prazo, traduz-se numa ren�ncia � invoca��o da caducidade dos direitos do dono da obra, com fundamento na falta de den�ncia dos defeitos no prazo legalmente estabelecido, o que � admiss�vel dado estarmos em presen�a de direitos dispon�veis.*Pretende a recorrente que se d� como provado, por presun��o judicial, que o conhecimento dos defeitos por parte da A. ocorreu em data anterior � den�ncia. � de referir, desde logo, que a pretens�o da recorrente – de que o tribunal deveria ter-se servido de presun��es judiciais para concluir que a A. tomou conhecimento dos defeitos em data anterior � den�ncia - tem a ver com a decis�o sobre a mat�ria de facto – campo de aplica��o das presun��es (ila��es de factos provados), desde que alegados pela parte.
Ora, n�o tendo sido impugnada a decis�o sobre a mat�ria de facto, n�o pode aferir-se se foram omitidos meios de prova e para que factos.
Ou seja, n�o tendo a apelante discordado da decis�o proferida sobre a mat�ria de facto submetida a julgamento, antes com ela se conformando ao n�o impugnar a mesma, e n�o havendo raz�es para esta inst�ncia proceder � sua modifica��o nos termos facultados pelo artigo 712� do C�digo de Processo Civil, tem-se por definitivamente fixada tal mat�ria (art� 713� n� 6 do CPC).
Sempre se dir�, contudo que a r� n�o alegou qualquer facto no sentido ora pretendido – de que a A. tomou conhecimento dos defeitos em data anterior � sua den�ncia, que ocorreu em 5 de Novembro de 2009. Efectivamente, incumbe �s partes a alega��o dos factos principais que integram a causa de pedir e fundamentam o respectivo pedido, assim como os factos excepcionais (impeditivos, modificativos ou extintivos) do direito invocado.
E n�o deve o julgador substituir-se �quelas na realiza��o da tarefa que a lei s� a elas reserva. O princ�pio do dispositivo acolhido no artigo 264� do C�digo de Processo Civil tem como reverso o princ�pio da auto-responsabilidade das partes, devendo estas, por conseguinte, suportar as consequ�ncias negativas decorrentes da falta ou insufici�ncia de alega��o factual necess�ria � proced�ncia da sua pretens�o. Tendo como pressuposto a natureza dispon�vel da pr�pria rela��o material, atrav�s do princ�pio da auto-responsabiliza��o das partes, sobre elas se faz incidir o risco da condu��o do processo, no sentido de sobre elas recair o encargo da delimita��o do seu objecto, com a alega��o dos factos que as mesmas reputem essenciais � resolu��o do lit�gio, bem como a indica��o das provas que devam ser atendidas para esse fim. Ora, a r� nada alega no seu articulado – contesta��o - quanto � agora invocada “denuncia intempestiva dos defeitos da frac��o”.
Efectivamente, a A. alegou que a frac��o apresenta graves defeitos de constru��o que foram comunicados � r� em 5 de Novembro de 2009 por carta registada com A/R. E que a r� acusou a recep��o da carta em 9 de Novembro de 2009 e requereu que a A. indicasse dia e hora da sua conveni�ncia para enviar um respons�vel para verificar e analisar tecnicamente os problemas denunciados.
Era dever da r�, perante a alega��o da A., invocar na contesta��o que a A. tomou conhecimento dos defeitos em data anterior � den�ncia.
Mas a r� na sua contesta��o n�o alegou tal mat�ria, limitando-se a dizer que a A. antes da entrega da frac��o (23.8.2005) verificou o estado de constru��o e acabamentos da referida frac��o sendo que a aceitou sem qualquer reserva ou reclama��o. Diz que a A. n�o denunciou os alegados defeitos nem no acto da entrega e recep��o da frac��o nem at� 5 de Novembro de 2009; que a A. apenas denunciou estes defeitos por carta de 5 de Novembro de 2009.
Ou seja, a r� n�o alegou na sua contesta��o nem que os defeitos fossem vis�veis na data da entrega da frac��o – caso em que a A., tendo deles tomado conhecimento e aceitando a obra, os aceitou -, nem que eles tenham surgido posteriormente e sido do conhecimento da A. em data anterior � da sua den�ncia.
Ora, sendo tais factos impeditivos do direito da A., era responsabilidade da r� aleg�-los e prov�-los e n�o o fez – art� 342� n�2 do CC.
Assim sendo, provando a A. que denunciou os defeitos � r�, o que fez por carta registada por A/R, por ela recepcionada (art� 342� n� 1 do CC), competia � r� alegar e provar que o direito da A. se mostrava caduco porque a den�ncia foi feita para al�m de um ano desde a data do seu conhecimento pela A. (art� 342� n� 2 do CC).
N�o o fez, pelo que n�o pode vir pretender a proced�ncia da excep��o da caducidade do direito da A, quanto a esse fundamento.*Sempre se dir� ainda que para que pudesse funcionar no caso a presun��o judicial, caberia � r� alegar factos donde se pudesse concluir – por presun��o judicial – a den�ncia intempestiva dos defeitos por parte da A. – quest�o que s� agora vem levantar nos autos.
Pois conforme preceitua o art. 349� do C. Civil, as presun��es s�o ila��es que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido.
Como refere Vaz Serra (BMJ 110/190), as chamadas ila��es ou presun��es da vida radicam em o “juiz valendo-se de certo facto e de regras de experi�ncia concluir que aquele denuncia a exist�ncia de um outro facto. Ao procurar formar a sua convic��o acerca dos factos relevantes para a decis�o pode utilizar o juiz a experi�ncia da vida, da qual resulte que um facto � consequ�ncia t�pica de outro; procede ent�o mediante uma presun��o ou regra de experi�ncia, ou se se quiser, vale-se de uma prova de primeira apar�ncia. Podemos pois afirmar que a chamada presun��o judicial � a ila��o que o julgador tira de um facto conhecido para afirmar um facto desconhecido – cfr. Art.� 349 do C�digo Civil”.
Efectivamente, as presun��es judiciais fundam-se nas regras pr�ticas da experi�ncia e da vida e nos ensinamentos colhidos pela observa��o (emp�rica) dos factos, condensados nas m�ximas da experi�ncia, na intui��o dos ju�zos de probabilidade e nos princ�pios da l�gica, em suma, a presun��o judicial baseia-se numa prova prima facie ou de primeira apar�ncia. Inseridas sistematicamente no C�digo Civil no cap�tulo das provas, � comum dizer-se que as presun��es judiciais n�o s�o propriamente meios de prova, mas antes, meios l�gicos ou mentais da descoberta de factos atrav�s de afirma��es formadas em regras de experi�ncia; a partir de factos conhecidos (factos �ndice ou base) inferem-se outros que com eles se apresentam por via de regra ligados, seja por for�a da natureza das coisas, seja por for�a da l�gica ou da ci�ncia, seja por for�a da experi�ncia, etc (factos presumidos).
Agora, existe em todas as presun��es uma ila��o que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido (art. 349�). As presun��es pressup�em, assim, sempre a exist�ncia de um facto conhecido (base da presun��o), cuja prova incumbe � parte que a presun��o favorece e pode ser feita pelos meios probat�rios gerais; provado esse facto, interv�m a lei (no caso de presun��es legais) ou o julgador (no caso de presun��es judiciais) a concluir dele a exist�ncia de outro facto (presumido), servindo-se o julgador, para esse fim, de regras deduzidas da experi�ncia da vida.
� assim condi��o necess�ria para a presun��o judicial que tenha sido provado um facto - base da presun��o - e que dele o julgador possa inferir outro ou outros (facto desconhecido ou presumido), servindo-se das regras da experi�ncia.
Ora, como acima se disse, n�o alegou a r� qualquer facto donde se pudesse concluir, por presun��o, que a A. tomou conhecimento dos defeitos denunciados em data anterior � da den�ncia (sendo insuficiente a remiss�o por ela feita para as fotografias existentes nos autos).*N�o colhe tamb�m a alega��o da recorrente de que por for�a da aplica��o da presun��o judicial h� uma invers�o do �nus da prova, na medida em que deveria ser a A. a provar que denunciou os defeitos dentro do prazo de um ano ap�s o conhecimento, e n�o a R. a provar que a A. os denunciou ap�s um ano do conhecimento.
O art� 344� do CC (inserido no cap�tulo das Provas) regula a “Invers�o do �nus da prova” nas situa��es de presun��es legais, o que faz todo o sentido, conjugado o preceito citado com o disposto no art� 350� do CC que estipula que “quem tem a seu favor a presun��o legal escusa de provar o facto a que ela conduz”, nenhuma regra semelhante existindo na lei para as presun��es judiciais, a que a recorrente faz apelo.
Concordamos assim plenamente com o decidido na senten�a da 1� Inst�ncia de que a factualidade provada n�o nos permite concluir que a den�ncia dos defeitos tenha sido efectuada decorrido mais de 1 ano sobre a data em que a A. teve deles conhecimento;(…) pelo que importa concluir pela improced�ncia da excep��o da caducidade do direito de ac��o invocado pela R�.
Conclu�mos ent�o que os apurados defeitos ocorreram e foram, efectivamente, denunciados pela autora, em tempo.
E, tendo sido respeitados os prazos de den�ncia dos defeitos e de instaura��o da respectiva ac��o, que teve lugar em 3.11.2010, for�oso � concluir pela tempestividade do exerc�cio dos direitos conferidos � autora. *Sum�rio do ac�rd�o (art. 713� n�7 do CPC):
I – Deve ser equiparado ao construtor do im�vel o “promotor da sua constru��o” ainda que por interm�dio de empreiteiro, sendo aplic�veis ao comprador os prazos de caducidade do art� 1225� do CC e n�o os prazos do art� 917�.
II – Compete ao comprador o �nus da prova da efectiva��o da den�ncia dos defeitos da frac��o, atenta a sua natureza de condi��o de exerc�cio dos seus direitos (art. 342� n� 1 do CC); j� o �nus da prova do decurso do prazo de den�ncia compete ao vendedor (art. 343� n� 2 do CC).*DECIS�O:
Pelo exposto, julga-se improcedente a Apela��o, e confirma-se, integralmente. a senten�a recorrida.
Custas (da Apela��o) pela recorrente.
Porto, 11.4.2013
Maria Am�lia Santos
Jos� Fernando Cardoso Amaral