Source: https://issuu.com/ekyl/docs/ky_2013
Timestamp: 2016-12-09 00:56:11+00:00
Document Index: 4187461

Matched Legal Cases: ['Riigikohus ', '§ 7', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 21', '§ 1', '§ 22', '§ 4', '§ 241', '§ 13', '§ 241', '§ 13', '§ 24', '§ 15', '§ 151', '§ 15', '§ 151', '§ 15', '§ 151', '§ 7', '§ 156', '§ 151', '§ 13', '§ 13', '§ 1018', '§ 14', '§ 14', 'kohus ', 'kohus ', '§ 72', '§ 12', '§ 11', '§ 115', '§ 11', '§ 115', '§ 103', '§ 11', '§ 11', '§ 81', '§ 81', '§ 81', '§ 81', '§\n63', '§ 81', '§ 13', '§\n63', '§ 151', '§ 1018', '§ 13', '§\n13', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 11', '§ 11', '§ 11']

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2013. aastal by Eesti Korteriühistute Liit EKYL - issuu
KORTERIÜHISTUTE ASJADES
Käsiraamat korteriühistule
Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit
Koostajad: Urmas Mardi, Margus Saulep
Kujundus: Ortwil
Käsiraamatu koostamist toetas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
© Eesti Korteriühistute Liit, 2013
Õigusaktide lühendid.......................................................... 4
Sissejuhatus........................................................................... 5
1.	KORTERIÜHISTU...................................................... 7
1.1.	Korteriühistu liikme õigused ja kohustused............. 7
1.2. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus........................ 7
1.3. Korteriühistu majandamiskulud................................ 9
1.4. Korteriühistu ja kolmandate isikute vahelised
suhted.......................................................................... 10
1.4.1. Majandamiseks sõlmitavad lepingud.................... 10
1.4.2. Korteriühistu liikmete huvide esindamine........... 10
2.	KORTERIOMAND................................................... 11
2.1. Korteriomandite valitsemine.................................... 11
2.2. Korteriomanike kohustused............................................. 12
2.3. Korteriomandi maksud, koormatised,
kulutused ja vili.......................................................... 13
2.4. Korteriomandi võõrandamise kohustus................. 13
2.5. Korteriomandi omanike omavahelised suhted...... 14
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja
täitemenetluse seadustiku rakendamise seadus
Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa
seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse
rakendamise seadus
KKütS
MTÜS
Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu poolt koostatud
käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” teine
osa. Tegemist on järjega 2012. aastal valminud käsiraamatule,
milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni
Käesolev käsiraamat on koostatud 2013. aasta Riigikohtu
lahendite baasil. Eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka
ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on
Riigikohus teinud kohtulahendid. Raamatus on ära toodud
Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud
kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse
tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse
edasiarendamiseks.
Käsiraamatu kaheks peateemaks on korteriühistu ja
korteriomand, sest just nendes valdkondades kerkib ühistutel
enim probleeme ja küsimusi. Käsiraamatust leiab teavet
järgmiste märksõnade kohta:
•	•	•	•	•	•	•	•	•	•	•	•	•	korteriomandi omaniku kohustus kasutada oma
korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusotstarbele;
jäätükkide kukkumine maja katuselt, mis põhjustas kahju
korteriomanikust autoomanikule;
pööningukorruse müügiga seonduv kaasus;
haldus- ja hooldusteenuse osutamine ja lepingu
puudumine kõigi korteriomanikega, milline on
õigussuhe;
korteriühistu õigusabikulusid saab lugeda korteriühistu
majandamiskuludeks;
korteriühistu üldkoosolek saab ise otsustada liikme
vastu võõrandamissnõude esitamise, seda ei pea tegema
korteriomanike üldkoosolekul;
korteri remondist tekkinud veekahju alumisele korterile;
kas korteriühistu liige on kohustatud tasuma endise
korteriomaniku võlgnevust, mis tekkis enne korteriühistu
moodustamist;
kas kohtulik vaidlus majandamiskulude võlgnevuse osas
takistab sundvõõrandamisotsuse vastuvõtmist;
üldkoosoleku päevakorras näitamata küsimuste
kas päevakorrapunkt: renoveerimistööde ja laenuvõtmise
otsustamine, võimaldab otsustada ka seda, kuidas
kohustused korteriühistu siseselt kantakse;
millised on kvoorumi ja otsuste vastuvõtmise nõuded;
millised on otsuste vaidlustamisvõimalused ja millist
eesmärki kannab vastuväite esitamine;
•	•	mida peab korteriühistu tõendama majandamiskulude
nõude rahuldamiseks;
majandamiskulude võlgnevuse tasumine, kui
korteriomand on ostetud kohtutäituri poolt korraldatud
enampakkumisel.
Loodan, et käsiraamatu lugemine annab Teile julgust
langetada mõistlikke otsuseid ning vältida pikki ja keerukaid
õigusvaidlusi.
Kasulikku lugemist soovides,
1.	KORTERIÜHISTU
1.1.	Korteriühistu liikme õigused ja kohustused
3-2-1-192-12
Korteriomandi omandaja ei vastuta endise korteriomaniku
majandamiskulude võla eest, mis tekkis endisel korteriomandi omanikul enne korteriühistu asutamist. KÜS § 7 lg
3 sätestab küll korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarkohustuse ja märgitud sätte eesmärgiks ei ole vabastada
korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumise kohustusest, kuid solidaarkohustus
tekib võõrandajal ja omandajal üksnes nende majandamiskulude võla osas, mis tekkis korteriühistu olemasolu ajal.
Kas korteriühistu
liige on kohustatud
tasuma endise
korteriomaniku
võlgnevust, mis tekkis
enne korteriühistu
moodustamist?
1.2. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus
3-2-1-187-12
3-2-1-181-12
Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud,
siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav,
et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele
kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalevatest korteriomanikest.
Pooleliolev kohtuvaidlus kommunaalteenuste võlgnevuse tasumise nõudes ei takista korteriühistu üldkoosolekul otsustada KOS § 14 lg 2 p 2 alusel kostja korteriomandite sundvõõrandamise üle.
Korteriomandi
võõrandamiskohustuse
Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa
üldkoosoleku otsuse tühisuse. Kokkukutsumise korda saab
üldjuhul pidada rikutuks, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras.
näitamata küsimuste
Üldkoosoleku päevakorras oli märgitud renoveerimistööde
ja laenuvõtmise otsustamine. Selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama,
millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Olukorras, kus üldkoosoleku päevakorda
oli märgitud renoveerimistööde ja laenuvõtmise otsustamine, pidi mõistlik korteriühistu liige aru saama, et nende küsimuste üle otsustamine võib hõlmata ka renoveerimistööde ja
laenuvõtmisega tekkivate kohustuste kandmise otsustamist.
Kas päevakorrapunkt renoveerimistööde ja laenuvõtmise
otsustada ka seda,
kuidas kohustused
korteriühistu siseselt
kantakse?
Kas kohtulik vaidlus
majandamis-kulude
võlgnevuse osas
takistab sundvõõrandamis-otsuse
vastuvõtmist?
Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või
esindatud liikmete või häälte arv, mis on vajalik selleks, et
koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud
seaduses, samuti võivad kvooruminõuded tuleneda juriidilise isiku põhikirjast. MTÜS § 21 lg 1 teise lause kohaselt
võib mittetulundusühingu põhikirjas sätestada, kui suure
osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek
otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav
arv mittetulundusühingu liikmeid. Korteriühistuseadus ei
näe üldkoosoleku kvooruminõude jaoks ette erireegleid, seega kohaldatakse korteriühistu kvoorumile KÜS § 1 lg 2 alusel
mittetulundusühingute seaduses sätestatut.
Otsuste vastuvõtmise
Lisaks liikmete või häälte osalemisnõudele ehk kvooruminõudele kehtestab seadus ka juriidilise isiku üldkoosoleku
otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõuded. Samuti võivad täiendavad häälteenamuse nõuded tuleneda juriidilise isiku põhikirjast. MTÜS § 22 lg 1 sätestab üldreegli,
mille kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle
poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole
ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
Korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude sätestab KÜS § 4 lg 1 teine lause.
Viidatud sätte kohaselt peab otsuse vastuvõtmiseks põhikirja
muutmise poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust.
Otsuste vaidlustamisvõimalused
Üldkoosoleku otsus võib olla tühine või kehtetuks tunnistatav.
Mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse hindamisel tuleb tuvastada, kas tegemist on mõne MTÜS §-s 241
sätestatud puudusega. Kui üldkoosoleku otsuse tegemisel ei
ole eksitud MTÜS § 241 nõuete vastu, kuid otsus on vastuolus seadusega, on korteriühistu liikmel KÜS § 13 lg 3 alusel
õigus pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole.
Viidatud sätet tuleb mõista selliselt, et korteriühistu liikme
õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist,
on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega.
Kuna häälteenamuse nõude rikkumine ei ole MTÜS § 241
järgi mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse
aluseks, siis on ühistu liikmel, juhul kui üldkoosoleku otsuse
vastuvõtmisel on rikutud seaduses sätestatud häälteenamuse
nõudeid, õigus esitada KÜS § 13 lg-s 3 sätestatud tingimustel
otsuse kehtetuks tunnistamise nõue.
Vastuväite esitamise
MTÜS § 24 lg-st 3 tuleneva vastuväite esitamise eesmärgiks
on tagada üldkoosolekul osalenud liikmele, kes otsusega ei
nõustu, hilisem võimalus esitada üldkoosolekul vastu võetud
otsuste kehtetuks tunnistamise nõue.
3-2-1-16-13
3-2-1-89-13
Kolleegium selgitab, et korteriühistu liikmete üldkoosolek
võib otsustada KÜS § 15 lg 1 p 1 ja KÜS § 151 lg 1 alusel koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele
ka ettenägematuteks juhtudeks. Korteriühistu majandustegevuse aastakavas on võimalik ette näha ka seda, et majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete
arvel (arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta),
vaid nõutakse iga kord sisse korteriühistu liikmetelt. Samuti
on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita (majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste
tegemine. Eelöeldu kehtib ka korteriühistu õigusabikulude
seoses korteriühistu
majandamiskuludega
KÜS § 15 lg 1 p-s 1 on sätestatud, et ainult korteriühistu liikmete üldkoosolekul on pädevus otsustada, mis liiki kulutusi
korteriühistu võib majandamiskuludena teha. KÜS § 151 lg
1 ei anna korteriühistu juhatusele volitust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda.
Üldkoosolekul võib otsustada juriidiliste kulude kogumise
vastavalt tekkinud kuludele elamispinna ruutmeetri järgi.
See on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1.
Ainult üldkoosolek
saab otsustada,
mis liiki kulutusi
saab korteriühistu
majandamiskuludena kanda
1.3. Korteriühistu majandamiskulud
Ainuüksi korteriühistu majandusaasta aruande kinnitamine
ei tekita korteriühistu liikmele kohustusi. Hageja pidanuks
oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama
majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas
nr 3-2-1-53-10).
majandamiskulude nõude
rahuldamiseks?
KÜS § 7 lg 3 sätestab korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarkohustuse majandamiskulude võla eest. Kuigi
täitemenetluse seadustiku § 156 järgi tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kande tegemisest kinnistusraamatusse, ei ole seaduses,
sh korteriühistuseaduses sätestatud erisusi enampakkumisel
müüdud korteriomandi võlgade ülemineku kohta.
võlgnevuse tasumine,
kui korteriomand on
ostetud kohtutäituri
poolt korraldatud
Kulud, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu
ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, on korteriühistu makstav tasu elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste ees. Neid kulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks KÜS § 151 lg 1 mõttes.
Kas kohtuvaidluse
õigusabikulusid saab
lugeda korteriühistu
majandamiskuludeks?
Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või
mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks
vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt
ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi
kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu
selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kostjad
kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te
1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st
hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes.
1.4. Korteriühistu ja kolmandate isikute vahelised suhted
1.4.1. Majandamiseks sõlmitavad lepingud
Lepinguta teenuste
Kui ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniteenuseid tarbitaktarbimine
se lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega,
mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi. Sellisel juhul saavad korteriomanikud vastutada käsundita
asjaajamise sätete alusel üksnes osavõlglastena, mitte
solidaarvõlglastena
Eelnevat põhimõtet saab rakendada ka siis, kui lepinguta tarbitakse teisi korteriomandi kasutamiseks vajalikke
teenuseid (nt küte).
1.4.2. Korteriühistu liikmete huvide esindamine
Korteriühistul
Korteriühistuseadusest tulenevalt võib KOS § 14 lg 5
on õigus esitada
alusel korteriomandi võõrandamise hagi esitada ka korkohtusse
teriühistu.
KOS § 14 lg 5 sätestab, et kui kohustust rikkunud korvõõrandamise hagi
teriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja (edaspidi valitseja) hagi alusel.
Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks
olevatest asjaoludest.
3-2-1-33-13
2.	KORTERIOMAND
2.1. Korteriomandite valitsemine
3-2-1-90-13
AÕS § 72 lg-s 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda
teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja
kasutataks kõigi kaasomanike huvides ning et kaasomanikud
peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest,
eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
Sarnase põhimõtte kehtestab KOS § 12 lg 3, mille järgi
võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja
kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike
kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja
kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse
korteriomanike huvidest. Seetõttu on õige avalduses esitatu,
et kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka
korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas
seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste
omanike õigusi. (p 14)
Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud
kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt
kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandusja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust
nr 78 “Ehitise kasutamise otstarvete loetelu”), s.o nõuda
kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava
kasutamise lõpetamist. (p 15).
kohustatud oma
reaalosa kasutama
kasutusotstarbele
3-2-1-103-13
Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele
kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduse
erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele
korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju
tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11
kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt Riigikohtu 13.
veebruari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-12, p 10).
Juhul, kui üks korteriomanik tekitab teisele kahju
korteriomandi juurde kuuluvat mõttelist osa kasutades
või hallates, on kahju hüvitamise üldsätteks VÕS § 115 lg
1. KOS § 11 lg 3, mis sätestab korteriomaniku vastutusest
vabastamise eeldused, on sama sisuga mis VÕS § 115 lg 1
puhul kohaldamisele kuuluv VÕS § 103 lg 3. (p 10). KOS § 11
lg 3 esimene lause sätestab, et korteriomanik ei vastuta oma
kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust
asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse
põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või
selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest
ülesaamist korteriomanikult oodata. KOS § 11 lg 3 teine
lause sätestab, et kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse
rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas
Jäätükkide
kukkumine katuselt,
mis põhjustas kahju
korteriomanikust
Käesolev kohtuotsus
reguleerib vaidlust,
mis mittejuristile on
paremini arusaadav
kui pööningukorruse
müügist tulenev
KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eelduse kontrollimisel tuleb
võõrandatava osa väärtus määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga, lähtudes sarnastest põhimõtetest kui kaasomandi lõpetamisel ja ühisvara jagamisel.
Müügilepingu eelneva sõlmimise korral KOS § 81 lg 2 p-s
3 toodud eelduse kontrollimisel ei ole üldjuhul põhjendatud
vara väärtuse hindamisel arvestada väärtuse tõusu, mis on
tingitud pärast müügilepingu sõlmimist tehtud renoveerimistöödest, st väärtus tuleks leida võimalikult omandi kaotamise aja seisuga, kuid seisundis, milles võõrandatav kaasomandiosa oli müügilepingu sõlmimise aja seisuga. (p 16)
KOS § 81 lg 2 p 4 järgi on üheks eelduseks, mis peab olema täidetud, et korteriomanikult saaks nõuda tahteavaldust
kaasomandi osa võõrandamiseks, see, et võõrandamisest
saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse
mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või
parendamiseks. Eelduslikult tuleks saadav tulu maksta viidatud punkti esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Punkti teise alternatiivi rakendamine riivab PS §-st 32 tulenevat
korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda
rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise
vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures
tuleb arvestada KOS § 81 lg-s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda.
Tehtud kulutused ei pea olema tingimata vajalikud TsÜS §
63 p 1 mõttes. KOS § 81 lg 2 p 4 lubab teha kulutusi ka kaasomandi osa parendamiseks. Samuti võib KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada
teha elamule kulutusi, mida võib pidada kasulikeks TsÜS §
63 p 2 mõttes, kui need mahuvad KÜS § 151 järgsete kulude
hulka (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas
nr 3-2-1-116-11, p 28). (18)
3-2-1-101-13
2.2. Korteriomanike kohustused
Kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas
kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78
“Ehitise kasutamise otstarvete loetelu”), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. (p 15)
2.3. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili
Kui korteriomanikud tarbivad ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniteenuseid lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute
huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi. Sellisel
juhul saavad korteriomanikud vastutada käsundita asjaajamise sätete alusel üksnes osavõlglastena, mitte solidaarvõlglastena (vt Riigikohtu 30. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr
3-2-1-25-08, p 15).
Sama põhimõte laieneb lisaks ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuste lepinguta tarbimisele ka teiste korteriomandi kasutamiseks vajalike teenuste (nt küte) lepinguta tarbimisele.
Haldus- ja
osutamine ja lepingu
puudumine kõigi
korteriomanikega,
tugineda käsundita
asjaajamise
põhimõtetele
vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu
kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest
kosjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS §
13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma
hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid
tehes. (p 14)
majandamiskuludeks
2.4. Korteriomandi võõrandamise kohustus
Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi
korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg
3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks
ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu
üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle
poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik
üldkoosolekul osalejatest (vt Riigikohtu 16. septembri
2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17).
Korteriühistuseadusest tulenevalt võib KOS § 14 lg 5 alusel
hagi esitada ka korteriühistu.
üldkoosolek saab
liikme vastu
võõrandamissnõude
esitamise, seda
ei pea tegema
korteriomanike
üldkoosolekul
2.5. Korteriomandi omanike omavahelised suhted
Korteri remondist
tekkinud veekahju
alumisele korterile
kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses
erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt nt Riigikohtu 11. mai
2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10; 7. septembri
2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-06, p 15).
KOS § 11 alusel vaidlust lahendades ei ole oluline kahju tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s
1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku
omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud
kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta
tõendab, et rikkumine oli vabandatav.
3-2-1-186-12
3-2-1-105-05
Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2013. aastal
Eesti Korteriühistute Liit EKYL
Järg raamatule "Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades" (Eesti Korteriühistute Liit, 2012)