Source: http://docplayer.se/1255457-Nyhetsbrev-1-2005-advokater-med-ratt-perspektiv-www-mannheimerswartling-se.html
Timestamp: 2018-04-27 03:18:16+00:00
Document Index: 45930969

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'HD ']

Nyhetsbrev # 1, Advokater med rätt perspektiv. - PDF
Nyhetsbrev # 1, Advokater med rätt perspektiv.
Download "Nyhetsbrev # 1, 2005. Advokater med rätt perspektiv. www.mannheimerswartling.se"
1 REDAKTION Jur. kand. Lars Gahnström Advokat Magnus Josefsson Jur. kand. Anders Ingvarson Stockholm +46 (0) Göteborg +46 (0) Malmö +46 (0) Helsingborg +46 (0) New York Frankfurt Berlin S:t Petersburg Bryssel ANSVARIG UTGIVARE Advokat Jesper Prytz KONTAKTPERSONER Advokat Klas Wennström, Stockholm , Advokat Jesper Prytz, Göteborg , Advokat Johan Granehult, Malmö , Advokater med rätt perspektiv På Mannheimer Swartling arbetar vi nära byråns klienter i "fastighetsbranschen", både i fastighetstransaktioner och i affärsplanering. Vi deltar i strukturering av investeringar, förvärv och överlåtelser, finansiering, entreprenader och projekt, och vid tvister. Den förståelse för branschen och dess frågor som vi genom detta arbete bygger upp kommer våra klienter till godo, oavsett om klienten är en institutionell placerare eller en fastighetsutvecklare. Er efterfrågan på våra tjänster har gjort att vi idag är över 40 jurister verksamma i Fastighetsgruppen. Dag efter dag, månad efter månad, år efter år, arbetar vi med Era frågor. Att anlita en "advokat med rätt perspektiv" bidrar till bättre affärer för Er, tror vi. Med ett nyhetsbrev för Fastighetsbranschen vill vi ge våra klienter en källa till information, som kompletterar den löpande dialogen mellan klient och advokat. Vi vet att inte bara ränteläget utan också nya affärsmetoder och ändrade lagar hela tiden påverkar förutsättningarna för fastighetsbranschens aktörer. Nyhetsbrevet kommer att ge läsaren en kort introduktion till olika nyheter och nyttig kunskap, men också visa vem ni kan vända er till, om en viss fråga är intressant för er att gå vidare med. Vi länkar er vidare till andra källor och personer. I detta nummer av nyhetsbrevet har vi anlagt ett perspektiv som sträcker sig något längre, både bakåt och framåt, än till de omedelbara nyheterna. Bland annat skriver vi om AB 04, ett standardkontrakt som trots att det närmar sig sin ettårsdag ännu inte synes ha tagit över föregångaren AB 92:s position som det centrala standardkontraktet för entreprenader. Fastighetsgruppen önskar Er en intressant läsning! Jesper Prytz, ansvarig utgivare, kontaktperson Göteborg Klas Wennström, kontaktperson Stockholm Johan Granehult, kontaktperson Malmö
2 Ändringsförslag för PBL på remiss till februari 2006 Översynen av PBL har nu resulterat i ett förslag till Regeringen från Kommittén som har sett över plan- och bygglagstiftningen. Förslaget är ute på remiss till den 17 februari 2006 med flera remissinstanser från fastighetsbranschen. Kommittén har till regeringen överlämnat en utredning med ett flertal förslag till förändringar för att bland annat förenkla och effektivisera tillämpningen. Kommittén anser dock inte att lagstiftningens grundläggande syften och struktur behöver förändras. Föreslagna förändringar innebär bl.a. följande. - Instanskedjan för överklagade PBLärenden kortas och att instanskedjan blir mer enhetlig. - Rätten till överprövning tydliggörs, t.ex. när det gäller vilka som ska ha en rätt att överklaga beslut enligt PBL och vad överprövningen kan avse. - Plangenomförandefrågorna ska tas upp tidigare i planeringen och konsekvenserna av genomförandet ska bli tydligare. - Bygglovs- och rivningslovsplikten ska bli lika för alla, dvs. åtskillnaden mellan krav inom områden som är detaljplanelagda och de som inte är det slopas. - De s.k. friggebodsreglerna ska bli generösare för friliggande en- och tvåbostadshus, bl.a. ska det vara möjligt att sätta upp friggebodar med en sammanlagd byggnadsarea om 15 kvadratmeter utan bygglov om avståndet är minst 4,5 meter till grannarna eller de ger sitt godkännande. - Den enskilde ska i större utsträckning kunna få samordnade besked avseende byggprojekt. Detta innebär att bygglovsprövningen återigen ska samordnas och att kravet på separat bygganmälan slopas. Dessutom ska bygglovsprövningen samordnas med prövningen enligt miljöbalken i vissa fall. Förslagen kommer på olika sätt att påverka kommunerna, bl.a. skall samverkan mellan kommuner stimuleras. Kommunerna skall även få stöd för att arbeta mer strategiskt, särskilt vid översiktsplaneringen. Kommittén är ense när det gäller huvudinriktningen, men till slutbetänkandet har fogats vissa reservationer och särskilda yttranden. Remissinstanser från den privata sidan i fastighetsbranschen är bl.a. Svensk Handel, Svenskt Näringsliv, Företagarna, SABO, Sveriges Arkitekter, Sveriges Bostadsrättscentrum, Sveriges Byggindustrier, Riksbyggen, Handelns utredningsinstitut. HSB Riksförbund, Byggsektorns kretsloppsråd mfl. Komplett remissförteckning kan fås från undertecknad. Jesper Prytz tfn Kort om fastighetstransaktioner Q3, 2005 Halmstads Fastighets AB säljer hyresfastigheter till Stena Fastigheter AB Mannheimer Swartling har biträtt Halmstads Fastigheter AB i samband med överlåtelse av sju fastigheter med sammanlagt 900 hyreslägenheter till Stena Fastigheter AB. Köpeskillingen uppgår till 312 Mkr. Ansvarig delägare har varit Clas Nyberg. Därutöver har Mathias Lyon och Lars Gahnström varit engagerade i ärendet. Castellum förvärvar och investerar i logistikfastighet i Arendal, Göteborg Castellum-koncernen har genom dotterbolaget Eklandia Fastighets AB från Göteborgs Hamn förvärvat mark och beslutat om nybyggnation av en lager- och logistikbyggnad med en uthyrningsbar yta om ca kvm, för ett internationellt logistikföretag. Ansvarig delägare har varit Jesper Prytz. Biträde har lämnats av Lars Gahnström m.fl. ACTA/ABG refinansierar fastigheter i Linköping Mannheimer Swartling har biträtt ACTA/ABG Sundal Collier i samband med refinansiering av Stångåstaden i Linköping. Den nya finansieringen lämnades av Württembergische Hypothekenbank AG. Ansvarig delägare har varit Zoran Stambolovski. Biträde har lämnats av Amanda Johnzon. 2 (8)
3 AB 04 - en ettåring som snart står på egna ben Efter omfattande förhandlingar enades organisationerna i Byggandets Kontraktskommitté för snart ett år sedan om innehållet i AB 04, som ersätter AB 92. Trots detta förefaller AB 92 alltjämt vara det vanligast förekommande valet mellan de två dokumenten. Ett skäl till detta kan vara att hela "AB-systemet" (AMA, ABT, etc) inte är uppdaterat ännu. Efterföljaren till ABT 94 förväntas t.ex. framlagd inom kort. Ett annat skäl kan vara en utbredd osäkerhet kring vilka förändringar som AB 04 medför. Nedan sammanfattas de viktigaste ändringarna. Kontraktshandlingarna Skärpta krav på tydlighet gäller om beställaren vill föreskriva avvikelser från AB 04 i sina administrativa föreskrifter. Avvikelser måste nu för att ta över AB 04 upptas i en särskild sammanställning i AF-delen. En mängdförteckning gäller numera före övriga handlingar i förfrågningsunderlaget när det gäller att avgöra kontraktsarbetenas omfattning. Om en mängdförteckning t.ex. saknar en viss post skall den mängden normalt anses vara noll (och arbetet alltså räknas som ett tilläggsarbete för vilket entreprenören är berättigad till extra tid och ersättning). Noggrannhet vid utformning av mängdförteckningar blir alltså viktig. Kvalitetsplan och miljöplan Entreprenören är numera skyldig att upprätta en kvalitetsplan och en miljöplan. Underlåtenhet av entreprenören att utföra och dokumentera åtagande enligt dessa planer kan ge besiktningsmannen rätt att förlänga garantitiden med upp till två år. Alternativt kan det ge beställaren rätt till prisavdrag. S.k. föranledda ändringsoch tilläggsarbeten Enligt AB 04 måste entreprenören inhämta beställarens synpunkter innan han påbörjar s.k. föranledda ÄTA-arbeten (dvs. ÄTA-arbeten som föranletts av fel i beställarens uppgifter eller avvikelser från förutsättningar ) om den beräknade kostnaden för arbetet överstiger ett halvt prisbasbelopp (f.n. ca kr). Om beställarens synpunkter inte inhämtas i förväg kan entreprenören förlora rätten till ersättning för arbetet. Tidsförlängning pga. hinder Entreprenörens möjligheter att få tidsförlängning har utvidgats något. Tidigare var hinder pga. vårdslöshet eller försummelse av beställaren en grund för tidsförlängning. Detta har nu ändrats till omständighet som beror på beställaren eller något förhållande på hans sida. Den nya regleringen är strängare mot beställaren. Garantitid Den fråga som varit föremål för mest diskussion mellan entreprenörsidan och beställarsidan är frågan om garantitidens längd. Nu föreskrivs att garantitiden är fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor. Om en leverantör till entreprenören lämnat en längre garantitid än två år för material eller vara gäller dock denna längre garantitid även mellan entreprenören och beställaren. Många gånger kan det nog bli svårt att avgöra om ett fel beror på entreprenörens arbetsprestation eller på material eller vara. Det finns således en risk för tvister rörande den nya bestämmelsen. Regleringen i AB 04 haltar också något när det gäller garantitidens längd. Det föreskrivs att entreprenörens skyldighet att ställa säkerhet gäller intill två år från entreprenadens godkännande. Om detta följs har beställaren således ingen säkerhet för de tre sista åren av garantitiden för entreprenörens arbetsprestation. Likaså föreskrivs att garantibesiktningen skall ske före utgången av tvåårsperioden. Ändring av avtalat pris Den s.k. reservation 2/71 har införts som en ny bestämmelse. Bestämmelsen föreskriver bl.a. att avtalat pris kan ändras vid kostnadsändring som beror på onormala prisförändringar avseende material som ingår i entreprenaden. Det krävs dock att kostnadsändringen varit oförutsebar och väsentligt påverkar kostnaden för entreprenaden. Beställarens rätt att innehålla betalning Nya regler om beställarens rätt att innehålla betalningar till entreprenören har införts. Beställaren har nu en rätt att innehålla 5 procent av varje fakturerat belopp för ÄTA-arbeten och efter godkänd slutbesiktning får beställaren i högst två månader hålla inne 5 procent av entreprenadsumman för avhjälpande av fel som angetts i besiktningsutlåtandet. Därefter får beställaren hålla inne betryggande belopp. Beställaren måste alltid skriftligt redovisa skälen för innehållandet. Entreprenörens rätt att avbryta arbetet Det har tidigare ansetts oklart om entreprenören haft rätt att avbryta arbetet om beställaren inte fullgör sina betalningsförpliktelser. Nu har det införts en bestämmelse som ger entreprenören en rätt att stoppa arbetet i upp till en månad om beställaren inte fullgör sina betalningsförpliktelser. 3 (8)
4 Besiktning Besiktningens rättsverkan har försvagats. Huvudregeln är alltjämt att beställaren endast har rätt att åberopa fel som angetts i besiktningsutlåtandet samt dolda fel. Därutöver har beställaren nu rätt att åberopa vilka fel som helst inom sex månader från slutbesiktningen (tre månader enligt AB 92) samt väsentliga fel inom 18 månader från slutbesiktningen (saknade motsvarighet i AB 92). Om entreprenören på fullgott sätt dokumenterat sin egenkontroll kan det bli aktuellt med en skrivbordsbesiktning i den delen. Om fel sedan skulle förekomma i den delen är det att betrakta som ett dolt fel. Tvistelösning Skiljeförfarande har behållits som huvudsaklig tvistelösningsmetod. Om det omtvistade beloppet understiger 150 prisbasbelopp (f.n. ca 6 miljoner kronor) skall dock tvisten avgöras av domstol. Det har införts en ny bestämmelse om förenklad tvistelösning. Enligt denna kan parterna gemensamt hänskjuta en tvistefråga för avgörande av en skiljeperson. Detta förfarande skall kunna genomföras på cirka sex veckor. Om ingen av parterna anmäler missnöje mot skiljepersonens beslut inom en månad blir beslutet bindande. Om missnöje anmäls är skiljepersonens beslut bindande för parterna intill dess tvisten slutligt avgjorts av skiljenämnd eller domstol (eller parterna själva nått en uppgörelse). Eftersom ett avgörande av skiljenämnd eller domstol ofta tar 1-2 år, innebär regeln om beslutets tillfälliga bindande verkan att parterna många gånger kommer att bli skyldiga att rätta sig efter beslutet (dvs. göra betalningar, utföra arbete, etc.) under hela den resterande entreprenadtiden. Om en skiljenämnd eller domstol kommer fram till ett annat beslut än skiljepersonen kan det uppstå vissa problem att i efterhand reglera tvisten (erlagda belopp kan t.ex. behöva krävas åter eller ytterligare ersättning erläggas för utfört arbete). Det finns alltså en hel del man behöver tänka på innan man går in i en förenklad tvistelösning. Är AB 04 mer beställarvänligt eller entreprenörsvänligt än AB 92? I diskussionen, som mycket har handlat om ändringen av garantitiden, har det påståtts att AB 04 är betydligt mer beställarvänligt än dess föregångare AB 92. Vid en lite noggrannare genomgång av ändringarna i AB 04 finner man dock att denna slutsats inte är helt korrekt. Som framgår av redogörelsen ovan finns det bestämmelser som utökar skyldigheterna och rättigheterna för såväl beställare som entreprenör. På det hela taget får nog sägas att en rimlig balans har behållits mellan beställare och entreprenör. Även med AB 04 är det dock viktigt att göra noggranna juridiska överväganden inför ingåendet av entreprenadavtal. AB 04 är liksom sin föregångare ett standardavtal som många gånger, särskilt i större eller komplicerade projekt, måste kompletteras med särskilda avtalsbestämmelser. Johan Granehult Mannheimer Swartling som rådgivare i byggprojekt m.m. Mannheimer Swartling är en frekvent anlitad rådgivare inom bygg- och anläggningsområdet. Vi bistår klienter i ärenden som rör upphandling, genomförande eller finansiering av bygg- och anläggningsprojekt i Sverige och utomlands. De senaste åren har vi anlitats som rådgivare med ledande roll i flertalet större anläggningsprojekt i Sverige, bl a Öresundsbron, Arlandabanan, Botniabanan, Götatunneln och Citytunneln. Vi har också anlitats i projekt som rör kraftverk, vattenrening, leverans av avancerad maskinutrustning och andra industriella anläggningar, sanering av förorenade industriområden samt andra projekt där kvalificerad juridisk rådgivning och erfarenhet krävs. Antalet parter varierar och därmed också vårt uppdrag, som kan vara att företräda beställaren, entreprenör, en finansiär, eller konsulter och andra aktörer i projekt. Vi har kommit att delta i internationella bygg- och anläggningsprojekt, i olika världsdelar. Efterfrågan på våra tjänster har gjort att vi utvecklat ett "totalkoncept" för juridisk rådgivning i bygg- och anläggningsprojekt, som går längre än flertalet juridiska rådgivare i Sverige. Det gäller t.ex. följande områden: Riskanalyser, upphandlingsstrategier och andra förberedelser inför projekt Upphandling, inkl offentlig upphandling Miljötillstånd och andra tillståndsfrågor Finansiering, även s.k. project finance och andra finansieringslösningar Försäkring Kontraktsskrivning och kontraktsförhandlingar Löpande rådgivning Tvistelösning Vad kan vi hjälpa er med? 4 (8)
5 Pågående lagstiftningsarbeten för fastighetsbranschen Följande lagstiftningsarbeten pågår som rör fastighetsbranschen: - Ledningsrätt i lös egendom - Utvärdering av expropriationslagens ersättningsregler - Reformerad hyressättning - Översyn av plan- och bygglagstiftningen (PBL-kommitténs förslag har överlämnats till regeringen och är ute på remiss, se ovan) - Ändringar i anläggningslagen Lars Gahnström Översyn av allmännyttan Utredaren skall undersöka vilka förändringar som kan vara nödvändiga i de lagar och förordningar som direkt styr villkoren för hyresmarknaden i allmänhet och för de allmännyttiga bostadsföretagen i synnerhet. En central fråga är hur man för dessa företag kan formulera en långsiktig självkostnadsprincip som kan tillämpas på ett konsekvent sätt. En annan viktig utgångspunkt är att hyressättningssystemet även fortsättningsvis innehåller en spärr mot oskäliga hyror och garantier för ett reellt besittningsskydd. Utredaren skall även se över lagen om allmännyttiga bostadsföretag, inte minst frågan om hur tillståndsplikten tillämpats. Utredare skall också se över utrymmet för att inom EU-medlemsskapets ramar bedriva en nationell bostadspolitik, särskilt skall villkoren och förutsättningarna för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen analyseras. Nya regler för avstående av besittningsskydd Regeringen föreslår att kravet på att avtal om avstående från besittningsskydd skall godkännas av hyresnämnden för att vara gällande tas bort för vissa slag av upplåtelser. När det gäller lokaler föreslås för samtliga typer av lokaler att hyresnämndens godkännande inte skall krävas för avstående av besittningsskyddet om hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalerna. Är det fråga om lokaler som hyrs ut i andra hand skall hyresnämndens godkännande inte krävas för avstående av besittningsskyddet när hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen skall upphöra. Dock föreslås att sådana överenskommelser som ska gälla i mer än fem år måste godkännas av hyresnämnden. Magnus Josefsson Ny lagstiftning under 2005/2006 Ny aktiebolagslag Regeringen kommer att anta en ny aktiebolagslag under hösten 2005, som träder i kraft vid årsskiftet. För börsnoterade fastighetsbolag medför ändringarna ett antal intressanta frågor. Det finns också övergångsproblem som rör nya vinstandelslån, t.ex. finansiering där räntan är rörlig utifrån en "marginaltrappa". Herrelösa fastigheter Regeringen har antagit regler för att hantera fastigheter som ägs av upplösta juridiska personer s.k. herrelösa fastigheter. Syftet med regleringen är dels att skapa möjligheter att hantera herrelösa fastigheter, dels att motverka uppkomsten av dem. Den nya lagstiftningen innebär att god man kan utses för upplösta juridiska personer i mål och ärenden om expropriation. Detta innebär att herrelösa fastigheter att kommer att kunna exproprieras. Detsamma gäller vid inlösen enligt plan- och bygglagen. Detta innebär att det nu är möjligt att definitivt ta hand om fastigheter som blivit herrelösa. Miljökonsekvensbeskrivning Nya regler har införts i PBL om hur vissa av miljöbalkens regler skall tillämpas vid detaljplanering. I PBL finns bestämmelser om hur detaljplaner skall tas fram.. Enligt de nya reglerna skall vissa av miljöbalkens bestämmelser tillämpas om detaljplanen innebär att planområdet får tas i anspråk för vissa verksamheter eller åtgärder, bland annat för industriändamål eller för uppförande av köpcentrum, och dessa kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. 5 (8)
6 Rättspraxis från högsta domstolen, hovrätten m.m. Ansvar för miljöstörning för förvärvad fastighet Högsta domstolen har fastslagit att den som förvärvar en fastighet och vet att det där har bedrivits miljöfarlig verksamhet kan dömas för vållande till miljöstörning Högsta Domstolens dom innebär att den som förvärvar en fastighet och vet att det där har bedrivits miljöfarlig verksamhet, kan dömas för vållande till miljöstörning om han inte undersöker huruvida det finns miljöfarliga ämnen på fastigheten, och i så fall ser till att dessa förvaras på ett betryggande sätt. I målet friades emellertid förvärvaren (fastighetsägaren) från åtalet för miljöbrott, bland annat på grund av att åklagaren inte hade visat att förvärvaren hade insett risken för förorening. Eftersom åklagaren inte hade yrkat ansvar för oaktsamhet prövades inte denna fråga. (Högsta domstolen, B212-04) Entreprenörens försening gav inte rätt häva avtalet Entreprenörens försening i förhållande till tidplan medför inte alltid en rätt för beställaren att häva hela entreprenadavtalet. I ett mål bedömde hovrätten att tidplanerna i entreprenadprojektet var produktionstidsplaner som utgjorde underlag för den närmare planeringen av entreprenadarbetena. Eftersom tidplanerna inte var vitessanktionerade ansåg hovrätten att det var oklart vilken verkan tidplanerna hade mellan parterna. Hovrätten konstaterade att de delmål som parterna var överens om, som angivits i tidplanerna, och som blivit försenade eller riskerade att bli försenade inte i sig innebar att beställaren hade rätt att häva hela entreprenadkontraktet. Hovrätten ansåg istället att tidplanerna var en del av det underlag som hovrätten hade att beakta vid bedömningen om entreprenören hade drivit entreprenaden framåt i nödvändig takt och om entreprenaden uppenbarligen inte kunnat färdigställas i tid. Utredningen i målet visade att de arbeten som tidplanen stipulerade i stort sett var utförda vid hävningstillfället. Tidplanen var enligt hovrättens mening endast en plan som var avsedd för vidare diskussioner mellan parterna rörande den fortsatta detaljplaneringen och prioriteringen. Tidplanen kunde därför inte i sig utgöra grund för påståendet om att det vid hävningstillfället var uppenbart att entreprenören inte skulle kunna färdigställa entreprenaden inom avtalad tid. (Svea Hovrätt T ) Beställarens underlåtenhet gav ej hävningsrätt Beställarens betalningsförsummelse och underlåtenheter i övrigt, såsom att inte tillhandahålla handlingar, gav inte entreprenören rätt att häva avtalet. Under entreprenadens utförande hade det förekommit ett flertal störningar. Störningars uppkomst berodde till viss del på meningsskiljaktigheter mellan beställaren och entreprenören. Parternas skilda uppfattningar avsåg dels omfattningen och innehållet i projekteringen med tillhörande arbetsunderlag och ritningar, dels upphandlingen och samordningen av förekommande sidooch underentreprenader. Parternas bristande förmåga till ett fungerade samarbete medförde förseningar av entreprenaden, företrädesvis under entreprenadtidens senare hälft. När entreprenören hävde kontraktet uppgick förseningen till ca tio veckor i förhållande till tidplanen och endast en mindre del ca 13 procent av de kontrakterade entreprenadarbetena återstod. Parterna hade emellertid kommit överens om att revidera denna plan och beställaren hade inte haft något att erinra mot entreprenörens begäran om tidsförlängning. Vid en samlad bedömning fann hovrätten att den underlåtenhet som sammantaget kunde tillskrivas beställaren inte var av sådan väsentlig betydelse att entreprenören haft fog för att häva kontraktet. Entreprenören blev därför skadeståndsskyldig gentemot beställaren. (Svea Hovrätt T ) Otillbörligt agerande vid övertag av hyreskontrakt En hamburgerkedja överlät ett hyreskontrakt för restauranglokal till ett annat bolag. Enligt överlåtelseavtalet hade hamburgerkedjan rätt att återförvärva hyresrätten, bland annat om bolaget upplät denna i andra hand. I samband med överlåtelsen förvärvades bolagets aktier av en konkurrent till hamburgerkedjan som sedermera öppnade en restaurang i lokalen. Sedan hamburgerkedjan väckt talan mot bolaget förpliktades bolaget att utge skadestånd till hamburgerkedjan för kontraktsbrottet. Bolaget hade överlåtit sin verksamhet till hamburgerkedjans konkurrent och sedermera försatts i konkurs. HD fann klarlagt att bolaget och konkurrenten handlat i samförstånd och svikligen förlett hamburgerkedjan att ingå ett avtal som den inte skulle ha ingått om motpartens avsikter varit kända. Sveket hade fullföljts genom åtgärder i strid med avtalet, som lett till att konkurrenten kunnat överta lokalen, till men för hamburgerkedjan. Trots att det inte förelåg något avtal mellan hamburgerkedjan och konkurrenten fann HD agerandet så otillbörligt att den hade att ersätta hamburgerkedjan för uppkommen skada. 6 (8)
7 Skatterättsliga nyheter för fastighetsbranschen Hyresgaranti inte omsättning enligt momslagen Vid förvärv av en fastighet som inte är fullt uthyrd förekommer det att säljaren lämnar en s.k. hyresgaranti till köparen för de lokaler som står outhyrda, dvs. säljaren ersätter köparen med ett belopp motsvarande den uteblivna hyran för de tomma lokalerna. I en skrivelse har Skatteverket bekräftat att en hyresgaranti inte utgör någon omsättning enligt momslagen. Hyresgarantin skall därför inte belastas med moms och köparen är inte skattskyldig för moms för den erhållna hyresgarantin. Begränsad avdragsrätt för kostnader i fastighetsaffär Skatteverket har intagit ställningen att vid förvärv av en fastighet som endast delvis är uthyrd är avdragsrätten på kostnader hänförliga till hela fastigheten begränsad. Ställningstagandet rör situationen där en nyuppförd fastighet delvis är uthyrd till en momspliktig hyresgäst och resten av lokalerna ännu inte anpassats till någon ny hyresgäst utan utgör råytor som inte är uthyrningsbara. Normalt föreligger 100 procents avdragsrätt om momspliktiga hyresgäster förhyr all uthyrningsbar yta och fastigheten är registrerad för frivillig skattskyldighet. Skatteverket anser dock att mervärdesskatt på mäklarkostnader och andra kostnader hänförliga till hela fastigheten inte får dras av i sin helhet när vissa ytor som skulle kunna hyras ut står tomma. Skatteverkets ställningstagande innebär att det blir mer kostsamt än tidigare att förvärva och äga en fastighet som inte är fullt uthyrd. Full avdragsrätt för moms konferens och hotell I en skrivelse meddelade Skatteverket en ändrad uppfattning vad gäller momsplikten för uthyrning av konferenslokal i samband med hotellrörelse. Skatteverket har nu återkallat skrivelsen. Skatteverkets tidigare ställningstagande innebar att företag som bedriver hotell- och konferensanläggningar inte längre fick göra avdrag för ingående moms hänförlig till konferensdelen, vilket skulle leda till ökade kostnader. Skatteverket har dock den 11 februari 2005 återkallat skrivelsen. Tills vidare gäller Skatteverkets uppfattning så som den meddelats i Handledningen för 2004, dvs. full avdragsrätt för ingående moms när konferensanläggning bedrivs tillsammans med hotellrörelse. Effektivare handläggning av stämpelskatteärenden Regeringen har infört regler som innebär att vid köp av fastighet med tilläggsköpeskilling skall stämpelskatt uttas på grundköpeskillingen redan när lagfart beviljas. Vidare har en omprövningsskyldighet rörande stämpelskattebeslut för inskrivningsmyndigheten införts. Utöver vissa administrativa och mindre förändringar, bland annat innebärande att Skatteverket skall utföra värderingar enligt stämpelskattelagen har två ändringar av vikt införts. Vid köp med tilläggsköpeskilling skall stämpelskatt uttas på grundköpeskillingen redan när lagfart beviljas. Det föreligger därför inte längre en räntevinst per se för parterna att ha en klausul om tilläggsköpeskilling. Samtidigt medför ändringen att det är ekonomiskt fördelaktigt för parterna att maximera en eventuell tilläggsköpeskilling. Vidare införs en omprövningsskyldighet rörande stämpelskattebeslut för inskrivningsmyndigheten. Omprövningen medför att ett enklare förfarande, vid sidan av överklagande, att få stämpelskattebeslut ändrade. Momsplikt vid kommunal parkeringsupplåtelse Uthyrning av fast egendom är momsfritt, upplåtelse av parkeringsplatser i parkeringsverksamhet är däremot en obligatoriskt momspliktigt verksamhet. Vidare faller tillhandahållanden som utgör ett led i myndighetsutövning utanför momslagen och skall inte beläggas med moms. Skatteverket har i ställningstagande nr 12/05 den 22 juni 2005 uttalat följande. Kommuners tillhandahållande av parkeringsplatser på gatumark utgör myndighetsutövning och parkeringsavgifterna skall därmed inte beläggas med moms. Detta grundar sig i kommunens offentligrättsliga skyldighet att upplåta gator och allmänna platser till allmänt begagnande och den omfattande offentligrättsliga regleringen kring tillhandahållande av parkeringsplatser på gatumark. Om en kommun däremot tillhandahåller parkering som inte omfattas av sådan reglering, t.ex. på kvartersmark eller i parkeringshus, gör kommunen detta på samma villkor som privata aktörer. Det är inte att anse som myndighetsutövning och parkeringsavgifterna skall beläggas med moms. Därigenom kan privata aktörer konkurrera med kommunerna på lika villkor, i alla fall vad gäller upplåtelse av parkeringsplatser i parkeringshus. 7 (8)
8 Porten till Göteborg Mannheimer Swartling flyttar till nya lokaler Mannheimer Swartling i Göteborg flyttar till nya och ändamålsenliga lokaler i Östra Nordstan, det sk East Corner, med utsikt över GöteborsOperan och Södra Älvstranden. Med vårt nya kontor hamnar vi mitt i händelsernas centrum och får vara med om den utveckling som sker kring Östra Hamngatan Södra Älvstranden, säger Olof Stenström, kontorsansvarig delägare. Inflyttning planeras till den 1 oktober 2006, då Götatunneln står klar. Vi ser det som en strategisk möjlighet att nu, efter 30 år vid Lilla Torget, flytta till nya och ändamålsenliga lokaler i ett attraktivt läge där vi kan förnya oss och integrera vår verksamhet på ett sätt som inte var möjligt i befintliga lokaler. De nya lokalerna motsvarar Göteborgskontorets behov av utrymme under överskådlig tid, berättar Olof Stenström. Högsta domstolen prövar parkeringsservitut Högsta domstolen har meddelat prövningstillstånd i ett mål där JM AB vill få ett avtal om rätt för ägare till vissa fastigheter att nyttja parkeringsplatser på en annan fastighet inskrivet som servitut. Inskrivningsmyndigheten (IM) avslog ansökan, då man ansåg att upplåtelsen innebar skyldighet för ägaren till den tjänande fastigheten att utföra förpliktelser som inte var tillåtna och att det därför inte rörde sig om ett servitut. Hovrätten fastställde IM:s beslut. JM har anfört att det saknas enhetlig praxis och att servitutet visserligen är förenat med viss positiv prestationsskyldighet men att den övervägande delen av åtagandena avser underhåll. Eftersom underhållsmomenten är helt dominerande i förhållande till driftsmomenten föreligger inte hinder för inskrivning av servitutet. Ägaren av den tjänande fastigheten erhåller ersättning för kostnaden för underhåll och drift, varför åtagandena inte innebär någon ekonomisk belastning. Vidare har de härskande fastigheterna endast en ringa andel av antalet parkeringsplatser, varför den positiva prestationsskyldigheten är försumbar. Det är därför inte rimligt att underkänna servitutsupplåtelsen. Det saknas också andra praktiska lösningar på parkeringsbehovet, anför JM. Nu skall alltså HD pröva saken. Publicerat - "En glimt av framtiden" (Advokat Jesper Prytz, Magasinet FastighetsSverige 1, 2005) - "Fastighetsägare ges utökat ansvar för förorenad mark" (Sandra Ax mfl, Fastighetsförvaltaren 2, 2005) - "Flera avtal - samma hyresgäst" (Tomas Johansson, Fastighetsförvaltaren, nr 4, 2005) - "Nya lagar på gång" (Advokat Jesper Prytz, Magasinet FastighetsSverige 2, 2005) - "Grupptalan i fastighetstvister" (Advokat Jesper Prytz, Magasinet FastighetsSverige 3, 2005) 8 (8)
Fråga om hävningsrätt vid överskridande av produktionstidplaner
M A R S 2 0 0 5 R Ä T T S F A L L S R E F E R A T #1 Fråga om hävningsrätt vid överskridande av produktionstidplaner I en anläggningsentreprenad hävde beställaren kontraktet med hänvisning till att entreprenören