Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/0112-kdil1-1-4012-117-2018-1-mj
Timestamp: 2019-02-17 20:56:55+00:00
Document Index: 109263723

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 32', 'art. 37', 'art. 32', 'art. 67', 'art. 69', 'art. 37', 'art. 32', 'art. 32', 'art. 7', 'FSK ', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 233', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 70', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 32', 'art. 241', 'art. 37', 'art. 67', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 69', 'art. 29', 'art. 30', 'art. 32', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 69']

♦ › Sprzedaż › 0112-KDIL1-1.4012.117.2018.1.MJ
Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2018 r. (data wpływu 22 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego – jest prawidłowe.
W dniu 22 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.
Prezydent Miasta informuje, iż na podstawie art. 32 i art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) prowadzi postępowanie w sprawie sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego – małżonków, będących osobami fizycznymi.
W toku prac ustalono, iż nieruchomość objęta wnioskiem została oddana w użytkowanie wieczyste do dnia 27 października 2093 r. Obecni użytkownicy wieczyści nabyli prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej:
w udziale 5000/10000 cz. na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 14 kwietnia 2010 r. od Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej „(...)”,
w udziale 875/10000 cz. na podstawie umowy darowizny z dnia 27 czerwca 2014 r. od osób fizycznych,
w udziale 1500/10000 cz. na podstawie umowy darowizny z dnia 3 lipca 2014 rod osób fizycznych,
w udziale 875/10000 cz. na podstawie umowy darowizny z dnia 2 czerwca 2016 r. od osoby fizycznej, oraz
w udziale 875/10000 cz. na podstawie umowy o odpłatne oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 19 maja 2014 r. od Miasta (...).
Zgodnie z treścią art. 32 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Cenę zbycia prawa własności nieruchomości ustala się na podstawie art. 67 ust. 3 i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustała się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a oraz na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Oznacza to, że cena ustalona przez Miasto może być wyższa niż wartość nieruchomości np. powiększona o wartość utraconych przez Miasto wpływów z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.
Na podstawie wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego z dnia 29 marca 2017 r. ustalono cenę sprzedaży nieruchomości na poziomie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości – tj. 8.000,00 zł po zaokrągleniu.
Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym ustalił także wartość prawa użytkowania wieczystego omawianej nieruchomości (5.810,00 zł) oraz wartość utraconych wpływów z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste (780,00 zł).
Dodatkowo Wnioskodawca informuje, iż zgodnie z umową o odpłatne oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 19 maja 2014 r. pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu (udział 875/10000 cz) wynosiła 228,00 zł i stanowiła 15% ceny nabywanego udziału w gruncie, a opłaty roczne z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu (1% ceny nabywanego udziału w gruncie) wynoszą 15,20 zł i są opodatkowane podatkiem VAT. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, za udział w łącznej wysokości 9125/10000 cz., nie są opodatkowane podatkiem VAT, ponieważ oddanie w użytkowanie wieczyste poszczególnych udziałów nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r.
Mając na uwadze opisany stan faktyczny Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie opodatkowania podatkiem VAT ceny sprzedaży nieruchomości gruntowej, będącej w użytkowaniu wieczystym, na gruncie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W szczególności Wnioskodawca prosi o wskazanie czy:
cena sprzedaży opisanej nieruchomości ustalona na poziomie co najmniej równowartości rynkowej prawa własności nieruchomości (w kwocie 8.000,00 zł) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak to czy w całości, czy też jedynie proporcjonalnie do wartości udziału 875/10000 cz., którego nabycie przez użytkowników wieczystych nastąpiło po 1 maja 2004 r.?
opodatkowaniem powinna zostać objęta jedynie tzw. „dopłata” w postaci wartości prawa użytkowania wieczystego, która stanowiłaby w istocie resztę ceny za dokonaną w przeszłości dostawę nieruchomości (w takim przypadku nie doszłoby do podwójnego opodatkowania)? Czy w takim wypadku opodatkowaniu podatkiem VAT należy objąć wartość prawa użytkowania wieczystego całej nieruchomości (w kwocie 5.8l0,00 zł), czy też jednie proporcjonalnie do udziału 875/10000 cz., którego nabycie przez użytkowników wieczystych nastąpiło po 1 maja 2004 r.?
Czy wartość prawa użytkowania wieczystego zaliczana na poczet ceny należnej Gminie z tytułu sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego (na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w sytuacji gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło:
do dnia 30 kwietnia 2004 r.,
po dniu 30 kwietnia 2004 r.,
podlega opodatkowaniu podatkiem VAT po stronie Gminy?
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w łącznym udziale 9125/10000 cz. na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. 2016 r., poz. 710 ze zm.), ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu od towarów i usług, zatem do ceny sprzedaży (netto) nie powinien zostać doliczony podatek VAT. Skoro bowiem przeniesienie na pierwotnych użytkowników wieczystych praw do rozporządzania nieruchomością jak właściciele nastąpiło już w chwili ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego (przed 1 maja 2004 r.), obecna sprzedaż nieruchomości tymże użytkownikom stanowi faktycznie jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości (wyrok NSA w Warszawie z dnia 4 września 2012 r. 1 FSK 701/12).
Jednakże udział 875/10000 cz. w prawie użytkowania wieczystego omawianej nieruchomości Wnioskodawcy nabyli na podstawie umowy o odpłatne oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 19 maja 2014 r. Mając na uwadze powyższe należałoby także uznać iż, czynność zbycia udziału 875/10000 cz. gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono po dniu 1 maja 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż jest to kontynuacja dokonanej już dostawy towarów. Jednakże zgodnie z interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 sierpnia 2016 r. (IBPP1/4512-418/16-1/MG): zbycie własności gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego zobowiązuje do jednorazowej (bądź w ratach) zapłaty pozostałej kwoty należnej. Zatem w przedmiotowej sprawie opodatkowaniu podatkiem VAT podlegałaby kwota stanowiąca resztę ceny za użytkowanie wieczyste wymienionego udziału w prawie użytkowania wieczystego. Skoro bowiem oddanie w użytkowanie wieczyste podlegało opodatkowaniu VAT (z wniosku wynika, że było ustanowione po 1 maja 2004 r., a raty roczne obciąża podatek VAT), to na tych samych zasadach musi być opodatkowana reszta ceny należnej za tę dostawę.
W związku z powyższym zdaniem Wnioskodawcy zbycie udziału 875/10000 cz. (gdzie prawo użytkowania wieczystego ustanowiono w dniu 19 maja 2014 r.) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wysokości 23%.
Wysokość należnego podatku obliczono w następujący sposób: 875/10000 x 8.000,00 zł x 23% = 161,00 zł,
875/10000 cz. – wysokość sprzedawanego udziału w nieruchomości, który oddano w użytkowanie wieczyste po dniu 1 maja 2004 r.,
8000,00 zł – cena sprzedaży nieruchomości (wartość rynkowa prawa własności nieruchomości w udziale 1/1 po zaokrągleniu)
23% – stawka podatku VAT
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Z kolei art. 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ww. ustawy.
Również Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale I FPS 2/11 z 24 października 2011 r. uznał, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.
W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).
W świetle art. 233 ww. ustawy, użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może – w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste – korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
W myśl art. 71 ust. 2 cyt. ustawy, pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4 (art. 71 ust. 3 cyt. ustawy).
Zgodnie z art. 71 ust. 4. tej ustawy, opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
W myśl art. 32 ust. 2 cyt. ustawy, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
Według art. 37 ust. 2 pkt 5 cyt. ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
Jednocześnie na podstawie art. 67 ust. 1 powołanej ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.
Należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości gruntowej nie stanowi ponownej dostawy tego samego towaru, bowiem nie spełnia dyspozycji art. 7 ust. 1 ustawy. Stanowi ona jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”.
Dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy jest objęcie prawa użytkownika wieczystego nieruchomości przez użytkownika wieczystego. Z tą bowiem chwilą użytkownik otrzymuje już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem.
Zaznaczenia wymaga fakt, iż do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Skutki podatkowe przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności związane są z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego. Bez znaczenia w analizowanej sytuacji pozostaje fakt, iż obecny wieczysty użytkownik nabył prawo wieczystego użytkowania (udział w tym prawie) od poprzednich użytkowników, bowiem sprzedaż nieruchomości gruntowej obecnemu wieczystemu użytkownikowi stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości.
Tym samym sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w części odpowiadającej posiadanemu udziałowi w prawie użytkowania wieczystego, które ustanowiono przed 1 maja 2004 r. nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i pozostaje poza zakresem tej ustawy.
Należy jednak zwrócić uwagę, że wprawdzie także w przypadku zbycia nieruchomości, będących wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla których prawo to ustanowiono po dniu 30 kwietnia 2004 r., czynność ta nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, to jednak kwota należna za sprzedaż prawa własności działki (bądź udziału w nim) będzie podlegać opodatkowaniu jako element ceny za dostawę tej działki (udziału).
W tym przypadku w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (udziału) zmianie ulega jedynie kwota należna z tytułu dokonanego już wcześniej przeniesienia władztwa nad gruntem. Podlegające opodatkowaniu przyszłe opłaty roczne zostają zastąpione jedną kwotą, o której mowa w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Należy w tym miejscu podkreślić, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata.
Odnosząc się do kwestii podstawy opodatkowania należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
W konsekwencji, z uwagi na przywołane przepisy, w przedmiotowej sprawie opodatkowaniu z tytułu sprzedaży nieruchomości (przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności) podlega pozostała do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa wieczystego użytkowania gruntu jednakże tylko w zakresie dotyczącym udziału w tym prawie wieczystego użytkowania gruntu, ustanowionym po 30 kwietnia 2004 r. W rezultacie podstawą opodatkowania w przedmiotowej sytuacji będzie kwota należna z tytułu sprzedaży nieruchomości ustalona na podstawie art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami (a więc kwota, którą nabywca dopłaci za przeniesienie własności gruntu) odpowiadająca udziałowi (875/10000) w prawie wieczystego użytkowania gruntu, objętemu przez użytkownika wieczystego po dniu 30 kwietnia 2004 r.
Tym samym oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należy uznać je za prawidłowe.
Tut. organ wskazuje także, że przedmiotem interpretacji indywidualnej może być wyłącznie wykładnia przepisów w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, a nie ocena poprawności kwot oraz obliczeń wskazanych przez wnioskodawcę. W związku z powyższym przedstawione we wniosku kwoty i obliczenia nie były przedmiotem analizy prawnopodatkowej dokonanej przez tut. organ w niniejszej interpretacji.
0112-KDIL1-1.4012.117.2018.1.MJ
IBPP1/4512-418/16-1/MG | Interpretacja indywidualna