Source: http://docplayer.se/3822127-Examensarbete-utan-praktik-fastighetsratt-20-poang-vt-2007-jordabalken-12-32.html
Timestamp: 2017-09-25 16:02:56+00:00
Document Index: 4404300

Matched Legal Cases: ['Domstolen ', 'DE LEGE FERENDA', 'Domstolen ', 'de lege ferenda', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'HD ']

Examensarbete utan praktik Fastighetsrätt 20 poäng VT (Jordabalken) 12:32 - PDF
Examensarbete utan praktik Fastighetsrätt 20 poäng VT (Jordabalken) 12:32
Download "Examensarbete utan praktik Fastighetsrätt 20 poäng VT 2007. (Jordabalken) 12:32"
1 Examensarbete utan praktik Fastighetsrätt 20 poäng VT 2007 Författare: Tommy Ahlborg Handledare: docent Margareta Brattström JB (Jordabalken) 12:32 Principiellt överlåtelseförbud med uppsägningsrätt av hyresrätt eller semesterparagrafen
2 2 Innehållsförteckning 1 INLEDNING SYFTE AVGRÄNSNING BAKGRUND METOD OCH DISPOSITION UNDERSÖKNING MED RÄTTSFALLSREFERAT INTRODUKTION UPPSÄGNINGAR MED STÖD AV FÖRLIKNINGSFALLEN PRAXIS Högsta Domstolen (HD) i NJA 1993 s Tingsrättsavgörandet mellan hyresvärd Alecta pensionsförsäkring och hyresgäst Adecco Sweden AB Hovrättsavgörandet mellan hyresvärd Fastighetsaktiebolag Gusto och hyresgäst Feelgood Svenska AB Hovrättsavgörandet mellan hyresvärd Malmö City och hyresgäst Alcatel Telecom AB Tingsrättsavgörandet mellan hyresvärd Fastighets Aktiebolaget H 16 & H 17 och hyresgäst Rational Software Nordic AB JÄMFÖRELSER MED ÖVRIGA LOKALÖVERLÅTELSER I UNDERSÖKNINGEN Kontor, butiker, restauranger och caféer Den första kontakten vid lokalöverlåtelse Överlåtelsefasen FASTIGHETSÄGARENS HANDLINGSALTERNATIV VID EN SAMTYCKESBEGÄRAN Ja till överlåtelse Ja, men villkorad överlåtelse Nej till överlåtelse Sammanfattning av hyresvärdens handlingsalternativ SAMMANFATTNING AV UNDERSÖKNINGEN UTVECKLINGEN AV SUBSTITUTIONS- OCH SUBLOKATIONSRÄTTEN INTRODUKTION ÅRS JORDABALKSREFORM Lagberedningens förslag till Jordabalk I år Prop. 1907:9 med efterföljande riksdagsbehandling Sublokation, men blev det någon substitution? TIDEN FRAM TILL 1939 ÅRS FÖRÄNDRING Hyreslagstiftningskommitténs betänkande 1938 och JB 3: Prop. 1939: TIDEN FRAM TILL 1968 ÅRS REFORM Prop. 1968: Det principiella överlåtelseförbudet i Lägenhetsöverlåtelse i samband med verksamhetsöverlåtelse i
3 Villkor med stöd av 37 och Upplåtelse av lägenheten i andra hand med stöd av 39 och Sammanfattning av lagstiftningen som baserades på prop. 1968: ÅRS FÖRÄNDRING Andrahandsupplåtelse med stöd av 39 och Verksamhetsförändring med stöd av 23 st SAMMANFATTNING DISKUSSIONER OCH FÖRSLAG DE LEGE FERENDA HUR SKALL VI SE PÅ LAGEN IDAG? SKYDDSVÄRDA INTRESSET I FÖRLÄNG TREVECKORSFRISTEN I 32 ST UTVIDGA ÖVERLÅTELSEMÖJLIGHETERNA I FÖRTYDLIGA ATT SAMTYCKE I 32 KAN VILLKORAS SAMMANFATTNING AV REVISIONSBEHOVET SLUTSATS KÄLLFÖRTECKNING OFFENTLIGA TRYCK Propositioner Betänkanden Övriga offentliga tryck RÄTTSFALL Högsta Domstolen Hovrättsavgöranden Tingsrättsavgöranden LITTERATUR ARTIKLAR ÖVRIGA TRYCKSAKER... 69
4 4 1 Inledning 1.1 Syfte Jag skall i uppsatsen behandla jordabalken (JB) 12:32. I fortsättningen anger jag endast paragrafnummer då uppsatsen i huvudsak endast behandlar jordabalken 12 kap. Undantagen anges särskilt i varje fall. 32 innehåller ett principiellt överlåtelseförbud att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke får överlåta hyresrätten, om inte annat följer av (st 1). Vägras samtycke till överlåtelse utan skälig anledning, eller lämnar hyresvärden inte besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet (st 2). Syftet med uppsatsen är att belysa vilken funktion 32 idag fyller för kommersiella hyresgäster (lokalhyresgäster) och hur främst andra stycket har kommit att tillämpas i praktiken i förhållandet till fastighetsägarna. Vidare kommer jag att utvärdera regleringen med hjälp av en omfattande genomgång av förarbeten och utröna vilket skyddsvärt intresse som låg bakom tillskapandet av 32. Jag avser också att undersöka om 32 är adekvat utformad utifrån dagens behov i ett kommersiellt förhållande mellan fastighetsägare och lokalhyresgäst, särskilt i beaktande av att det har införts en mängd undantagsregler från det principiella överlåtelseförbudet. Jag kommer slutligen att diskutera olika förändringar de lege ferenda med argumentation både för och emot en ändring av dagens lagstiftning. 1.2 Avgränsning Innehållet i 32 har ett historiskt förflutet redan från medeltiden. Genom 1907 års jordabalksreform kom dess dåvarande lydelse i 7 att stadga ett principiellt överlåtelseförbud av hyresrätten. Överlåtelseförbudet har lagstiftaren under åren efter 1907 luckrat upp med ett antal möjligheter för hyresgästen att överlåta hyresrätten eller på något annat sätt komma ifrån sitt hyreskontrakt. Idag finns överlåtelsemöjligheter för t ex bostäder reglerat i 33 och 34. Bostadslägenhet kan också bytas med stöd av 35. En bostadslägenhet som upplåtits till en kommun får i vissa fall överlåtas enligt 37. Det finns även uppsägningsregler i 4 st 1 p 1 1 för bostäder som gör att det inte heller är aktuellt att tillämpa uppsägningsregler i 32 st 2 för att få hyresförhållandet att upphöra. Jag kommer därför inte vidare att behandla 32 ur ett bostadsperspektiv. 1 Det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen
5 5 Regleringen är annorlunda för lokalhyresgäster. Där har lagstiftaren gjort det möjligt att i samband med verksamhetsöverlåtelse även överlåta lokalen där verksamheten bedrivs. Denna överlåtelsemöjlighet finns reglerad i 36. Lägg märke till att det endast är i samband med verksamhetsöverlåtelse som nyttjanderätten till lokalen får överlåtas av hyresgästen med stöd av 36. Vid renodlad lokalöverlåtelse, där inte verksamheten är föremål för överlåtelsen, är 32 direkt tillämplig. För att hyresgästen skall få överlåta sina lokaler till en annan part krävs ett uttryckligt samtycke från hyresvärden. Men om samtycke vägras utan skälig anledning eller om hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet enligt 32 st 2. Jag kommer även att beröra de fall där hyresgästen kan skapa sig en uppsägningsrätt med stöd av 32 st 2 i andra fall, t ex vid begäran om samtycke till överlåtelse av verksamhetslokal i samband med rörelseöverlåtelse enligt 36. För att få en så fullständig bild som möjligt av innebörden av dagens 32 kommer förarbetena att granskas till den paragrafen och de undantagsregler som skapats för lokaler. 1.3 Bakgrund Många lokalhyreskontrakt skrivs idag med långa hyrestider (löptider), tre till tio år är inte ovanligt. Gör fastighetsägaren stora hyresgästanpassningar eller bekostar hyresgästen själv omfattande anpassningar av de hyrda lokalerna kan kontraktstiderna till och med vara längre. Det kan vara svårt för en näringsidkande hyresgäst att så lång tid i förväg överblicka hur verksamheten kommer att utvecklas. Risken finns att det efter ett tag visar sig att företagaren missbedömt marknaden och måste antingen expandera eller dra ned på sin verksamhet. I en sådan situation behöver hyresgästen oavsett orsaken kontakta sin hyresvärd för att se om det går att lösa situationen. Möjligen kan hyresvärden erbjuda större/mindre lokaler, men i värsta fall kommer hyresgästen inte ur befintligt hyreskontrakt med de kostnader det medför, samtidigt som en lång löptid kvarstår av hyreskontraktet. Vill hyresgästen inte sälja sin verksamhet eller finns det ingen verksamhet att sälja återstår endast att försöka överlåta de förhyrda lokalerna till någon annan. I mitt arbete med uppsatsen har jag talat med flera fastighetsägare som nämnt att de i alla år lyckats hjälpa de hyresgäster, som så önskar, att överlåta sina verksamhetslokaler till andra verksamhetsutövare. Det är inte ovanligt att
6 6 fastighetsägare årligen genomför flera sådana överlåtelser. 2 Vid inget av dessa tillfällen har hyresgästen eller hyresvärdarna haft en tanke på 32. Flera av de genomförda överlåtelserna har skett utan några formella förfrågningar om samtycke enligt 32 och utan beaktande av tidsfristen på tre veckor. Oftast går det till på så sätt att hyresgästen genom ett brev, personligt möte, telefon eller till och med SMS kontaktar hyresvärden och förklarar att de av olika anledningar önskar lämna kontraktet i förtid. Oftast kan hyresgästen ha ett förslag till efterträdare. Annars hjälps hyresvärden och hyresgästen åt att försöka finna en efterträdare. Hyresgästen kanske själv annonserar eller anlitar en mäklare, medan hyresvärden lägger in lokalen i sitt utbud, som de kan erbjuda lokalintressenter. Hela processen har alltid skett i gott samförstånd och med ett överlåtelsesyfte från hyresgästens sida. Om det däremot inte finns ett verkligt överlåtelsesyfte från hyresgästens sida kan hyresgästen genom olika formella och i tid koordinerade manövrer få rätt att säga upp ett flerårigt lokalhyresavtal med stöd av 32. Under de senaste åren har allt fler fastighetsägare påtalat för branschorganisationen Fastighetsägarna Sverige att de hamnat i tvist med flera av sina hyresgäster. Detta har skett då hyresgästerna sänt ett brev (oftast rekommenderat) med en formell begäran om samtycke till överlåtelse av verksamhetslokalerna till en tänkt hyresgäst. Företrädesvis har förfrågningarna kommit vid tider på året då ordinarie befattningshavare hos hyresvärden kan vara svåra att nå, t ex under semestern, eller då det av andra orsaker kan vara svårt att avge besked till hyresgästen inom tre veckor. Därav kommer uttrycket semesterparagrafen. När svar inte inkommit till hyresgästen inom tre veckor har hyresgästen med stöd av 32 st 2 sagt upp de förhyrda lokalerna, oftast till en tidpunkt som inträffar nio månader efter uppsägningen (se 4 jämfört med 6 ). Uppsägningen om nio månader gäller oavsett hur lång kontraktstid som återstår enligt hyreskontraktet. Fastighetsägarna Sverige har internt uppmärksammat händelserna i sin tidning och har genom medlemsblad varnat fastighetsägarna för möjligheten för hyresgäster att i förtid komma ifrån sina fleråriga kontrakt. 3 Även andra branschtidningar har tagit upp problemet. 4 Doktrinen inom området har mycket sparsamt kommenterat bakgrunden till uppsägningsrätten i 2 Se vidare om förekomsten av liknande överlåtelser i undersökningen gällande förtida uppsägning av lokalhyresavtal i avsnitt Thomsson, Fastighetstidningen nr 5/2005 s 50. Se även Olsson, Fastighetsägaren, Nyhetsbrev för Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, nr 7, November 2006 s 1 4 Alexanderson, Krönika Juridik, Tidningen Fastighetsnytt utgåva 4/2006 s 40 f
7 7 32 st 2. De har egentligen bara konstaterat att en fastighetsägare idag måste vara försiktig och noga bevaka om de mottar en förfrågan om överlåtelse Metod och disposition Under hösten/vintern 2006/2007 genomförde jag tillsammans med branschorganisationen Fastighetsägarna Sverige en enkätundersökning för att få reda på förekomsten av förtida uppsägningar med stöd av 32. Enkäten följdes upp av en telefonintervju där jag intervjuade de fastighetsägare som svarat i enkätundersökningen om hur överlåtelser i allmänhet brukar gå till (d v s inte har samband med 32 uppsägningar). Undersökningen kommer att presenteras i inledningen av uppsatsen. Resultatet kommer att utvärderas tillsammans med flera rättsfall (kapitel 2). För att förstå dagens reglering krävs en genomgång av den historiska utvecklingen av 32. Den genomgången är ganska omfattande men mycket nödvändig för att förstå hur samhällets utveckling under årens lopp har påverkat lagstiftaren. Min avsikt med den är att visa på det ursprungliga syftet med lagregeln och vilka argument lagstiftaren använt sig av när t ex olika undantagsregler skapats från det principiella överlåtelseförbudet i 32 (kapitel 3). Med undersökningen, genomgång av praxis och den historiska utvecklingen har jag skapat en ordentlig grund för att diskutera det skyddsvärda intresset och olika förändringsförslag (kapitel 4). Jag kommer slutligen att sammanfatta behovet av en översyn av 32 och vilket förslag till förändring jag anser borde prioriteras (kapitel 5). Uppsatsen har disponerats på så sätt att undersökningen med rättspraxis utgör en enhet som för den praktiskt inriktade juristen innebär att den kan läsas i stort sett separat. Nästa del av uppsatsen handlar om historiken och går givetvis också att läsa separat. Den sista stora delen om diskussioner och förslag bygger till viss del på erfarenheterna från kapitel 2 men mest utgör den en naturlig förlängning av det historiska arvet i kapitel 3. Innan vi inleder kapitel 2 med resultatet av undersökningen och rättsfallsreferat vill jag redogöra för olika begrepp som förekommer i doktrinen och genom hela uppsatsen och vilken innebörd begreppen har. Det är begreppen substitution och sublokation. Substitution i ett hyresförhållande, är rätten för hyresgästen att överlåta 5 Holmqvist, Thomsson, Hyreslagen En kommentar, s 248 f f. Se också Larsson, Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, s 99. Se även Grauers, Nyttjanderätt, s De enda som kommenterat att det troligen föreligger en teoretisk felaktighet är Bengtsson, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s 177 f f och särskilt not 44 på s 178
8 8 lägenheten, utträda ur rättsförhållandet med hyresvärden och sätta annan i sitt ställe. Sublokation i ett hyresförhållande, är rätten för hyresgästen att upplåta lägenheten, kvarstå i hyresförhållandet men under en viss tid sätta annan i sitt ställe, så kallad andrahandsuthyrning. Sublokation måste skiljas från partiell sublokation som innebär att en hyresgäst i delar av sin lägenhet/lokaler inhyser annan hyresgäst (inneboende). Dessa begrepp är viktiga att känna till, inte bara för att de förekommer i uppsatsen, utan också inför den historiska genomgången där de förekommer i förarbeten. Det kommer att visa sig att lagstiftaren inte förefaller ha haft full kontroll på vad de avsett med 32 p g a sammanblandning av begreppen. Domstolarna har i sin rättstillämpning därför också fått svårt att finna relevanta resonemang i förarbeten för sina domskäl.
9 9 2 Undersökning med rättsfallsreferat 2.1 Introduktion Under hösten/vintern 2006/2007 genomförde jag tillsammans med Fastighetsägarna Sverige en undersökning om hur vanligt det var att fastighetsägare råkade ut för förtida uppsägningar med stöd av 32. Vår avsikt med undersökningen var att skapa en uppfattning om förekomsten av förtida uppsägningar med stöd av 32, d v s när det inte funnits ett verkligt överlåtelsesyfte hos hyresgästen. Vi utarbetade ett formulär som bifogades som en bilaga till septemberupplagan 2006 av Fastighetstidningen som är en medlems- och branschtidning för Fastighetsägarna Sverige. Undersökningen följdes upp med en telefonintervju av de som svarade. Vid telefonintervjun önskade jag få reda på hur lokalöverlåtelser i allmänhet går till när inte 32 beaktas och det finns ett verkligt överlåtelsesyfte hos hyresgästen. Vi erhöll sammanlagt 67 svar. Tolv av de svarande hade utnyttjat möjligheten att besvara frågorna på Fastighetsägarnas hemsida övriga 55 sände in svaren med brev eller fax. När jag gick igenom svaren föll sju svar bort då de angivit att de inte hade några hyreslokaler i sitt bestånd och därför aldrig drabbats av några problem av det här slaget. Av de 60 svar som återstod gick 18 inte att nå i efterhand p g a ofullständiga kontaktuppgifter. Med de återstående 42 uppgiftslämnarna genomfördes en fördjupad telefonintervju. Sex fastighetsägare (av de 42) hade drabbats av förtida uppsägningar från lokalhyresgästens sida med stöd av 32. I stort sett samtliga 42 telefonintervjuade hade genomfört förtida överlåtelser av lokalhyreskontrakt. 6 Jag tänker nu redovisa frågorna i enkäten följt av telefonfrågorna för att sedan göra en kort analys av de svar som erhölls. Därefter behandlar jag de sex uppsägningsfallen som skedde med stöd av 32. Av dem var det fem fall där det ingicks förlikning. För att göra analysen så fullständig som möjligt kommer jag vidare att ta upp ett antal rättsfall som vi kände till sedan tidigare liksom de vi fick kännedom om genom vår enkätförfrågan. 6 Med förtida överlåtelse avses sådana överlåtelser som sker före den avtalade hyrestidens utgång. Det kan vara fråga om överlåtelser av lokaler i samband med verksamhetsöverlåtelser eller rena lokalöverlåtelser som sker med hyresvärdens samtycke
10 10 Följande frågor ställdes i enkäten: Fråga 1 Har det förekommit att en hyresgäst sagt upp sitt hyresavtal i förtid på grund av att a) Ni inte inom tre veckor svarat på begäran om samtycke? b) Ni inte lämnat ett entydigt ja eller nej på begäran? c) Hyresgästen ansett att Ni vägrat samtycke utan skälig anledning? Fråga 2 Om hyresgästen sagt upp hyresavtalet av någon anledning som angetts i fråga 1, har detta då lett till att a) Hyresvärden accepterat uppsägningen? b) Process inletts vid domstol? c) Medling sökts hos hyresnämnd? d) Annat förfarande inletts? Fråga 3 Om uppsägningen lett till process, medling, etc., vilken blev då utgången? a) Hyresvärden vann domstolsprocessen och hyresavtalet fortsatte att gälla b) Hyresvärden förlorade domstolsprocessen och hyresavtalet upphörde att gälla c) Förlikning träffades som innebar att (plats för egna kommentarer) d) Annan, nämligen (plats för egna kommentarer och eventuella målnummer) Fråga 4 Har Ni några särskilda rutiner för bevakning av treveckorsfristen, under t.ex. semesterperioder eller längre helger? Fråga 5 Om Ni behövt kompletterande uppgifter av hyresgästen för att kunna ta ställning till en begäran om samtycke till överlåtelse, har hyresgästen då hjälpt till med detta så att Ni har kunnat lämna besked inom treveckorsfristen? Fråga 6 Ange ungefärligt antal gånger de senaste 5 åren som Ni och hyresgäster har fullföljt överlåtelser av hyresavtal utan att det blivit någon uppsägning på grund av treveckorsfristen?
11 11 Den efterföljande telefonintervjun avsåg att ge ytterligare information och förtydliganden kring de uppgifter som de svarande lämnade i enkäten. Jag ställde dessutom frågor för att kunna jämföra de uppsägningar som skett med stöd av 32 med andra generella överlåtelser av lokaler och hur fastighetsägaren uppfattat att dessa överlåtelser gått till: Hur många lokalhyreskontrakt förvaltar/förvaltade Ni i Ert bestånd? Vilka typer av lokalöverlåtelser anser Du vara vanligast, kontor, butiker, restauranger etc i Ditt bestånd? På vilket sätt sker den första kontakten med Dig som hyresvärd från hyresgästens sida när hyresgästen vill överlåta en lokal? Hur anser Du att samarbetet mellan Dig som hyresvärd och hyresgästen varit kring överlåtelsediskussionerna? Har Ni fått all information Ni behöver från hyresgästen om den tilltänkte efterträdaren och har Ni eller hyresgästen beaktat treveckorsfristen? Det är svårt att dra några statistiska slutsatser av denna undersökning då enkäten bifogats i en tidning och inte gick till en utvald, representativ målgrupp där påminnelser kunnat skickas ut. Vi får förutsätta att svarsfrekvensen bland dem som drabbats av förtida uppsägningar med stöd av 32 kan vara något högre än bland de som inte drabbats. Detta med hänsyn till att det är ett mycket aktuellt problem som diskuteras bland fastighetsägare. Svarsfrekvensen bland dem som drabbats kan också vara hög på grund av de informella kontaktnät som finns bland drabbade fastighetsägare, deras advokater och jurister inom Fastighetsägarförbunden. Flera fick också kännedom om att en undersökning skulle genomföras och sände därför in enkäten. Motsatsvis gäller att de som inte ansett sig drabbade av uppsägningar med stöd av 32 kanske inte svarade på grund av enkätens utformning. Vår avsikt var dock inte att kvantifiera problemet utan främst att få en indikation om hur många fastighetsägare som fått problem med uppsägningar med stöd av 32, hur uppsägningarna gått till och vad det fått för konsekvenser i hyresförhållandet.
12 Uppsägningar med stöd av 32 Vi erhöll sex svar från fastighetsägare, eller deras juridiska ombud, som drabbats av uppsägningar med stöd 32. Det rörde sig om sex unika fall av uppsägningar från hyresgästens sida. En av fastighetsägarna kunde även påvisa ytterligare ett försök som kunde ha lett till förtida uppsägning. Hyresgästen, ett koncernbolag, lät sin jurist i samband med sommarsemestern ställa en förfrågan om samtycke till överlåtelse. Fastighetsägaren, som tidigare hade drabbats av en liknande uppsägning i början av 2000-talet var dock påpasslig och kunde svara inom treveckorsfristen. På grund av de kontakter med koncernbolaget som skett före deras förfrågan om samtycke fick fastighetsägaren känslan av att detta var ett försök från hyresgästens sida att kunna få säga upp i förtid om hyresvärden inte hade svarat. I fem av de sex uppsägningsfallen i undersökningen blev det förlikning mellan parterna. Dessa fall presenteras i det följande avsnittet 2.3. Det sjätte fallet i undersökningen blev föremål för prövning i såväl tingsrätt som hovrätt och under hösten 2006 meddelade högsta domstolen att prövningstillstånd inte beviljats. 7 Utöver detta fall känner vi till ytterligare fyra fall av förtida uppsägning med stöd av 32 som gått vidare till domstolsprövning. Ett fall är så färskt att förhandling i Svea Hovrätt skulle ha skett den 23 februari 2007 men ställdes in samma vecka på grund av att parterna förlikts, se delavsnitt Samtliga fem fall som gått vidare till domstolsprövning kommer jag att presentera längre fram i undersökningen under avsnitt 2.4, medräknat fallet som förliktes inför hovrättsförhandlingen. Gemensamt för samtliga uppsägningar i undersökningen är att det aldrig funnits något verkligt överlåtelsesyfte från hyresgästens sida. Hade det funnits ett överlåtelsesyfte hade hyresgästen inte behövt ta till uppsägningen utan parterna hade förmodligen löst den uppkomna situationen genom dialog. 2.3 Förlikningsfallen Av undersökningen framkom fem fall av uppsägningar med stöd av 32 där det blev någon form av förlikning mellan hyresgästen och hyresvärden. Samtliga hyresgästers förfrågningar om samtycke till överlåtelse av lokalhyreskontraktet kom i anslutning till jul- eller sommarsemesterperioder! I fyra av fallen hade inte hyresvärden svarat inom 7 Se rättsfallsreferat hyresvärd Malmö City mot hyresgäst Alcatel, Hovrätten över Skåne och Blekinge, , nr T , i detta arbete delavsnitt 2.4.4
13 13 treveckorsfristen. I det femte fallet föranledde hyresvärdens svar ändå en uppsägning från hyresgästens sida. Hyresvärden hade i sitt skriftliga svar, inom treveckorsfristen, önskat få kontakt med hyresgästen varvid också framfördes att man ställde sig positiv till en andrahandsupplåtelse. Hyresgästen hörde inte av sig och när det gått tre veckor kom en uppsägning från hyresgästens sida med motivering att de inte erhållit besked i överlåtelsefrågan. De fyra hyresvärdar som inte svarade inom tre veckor fick omedelbart efter fristens utgång mottaga en uppsägning från hyresgästen. Anledningen till att hyresvärdarna inte svarade inom tre veckor berodde i några av fallen på att försändelsen, med en begäran om samtycke till överlåtelse från hyresgästen, blev liggande i receptionen under semestertiden. Först när behörig befattningshavare kom tillbaka från semestern hade hyresvärden börjat bearbeta förfrågan och sedan inte hunnit besvara den. Detta visar på vikten av att hyresvärden har en organisation som kan fånga upp förfrågningar från hyresgästen under semestertider. Det är också viktigt att personalen som tar emot post har fått erforderliga fullmakter att öppna och gå igenom post och att de är informerade om nödvändigheten att meddela behöriga befattningshavare när t ex överlåtelseförfrågningar kommer in. Det visade sig i alla fem fallen att oberoende av om hyresvärden svarade hyresgästen eller inte så kom en uppsägning från hyresgästens sida efter tre veckor. Om en hyresvärd svarar nekande på en förfrågan kan en hyresgäst i princip alltid säga upp lokalhyresavtalet under åberopande av att hyresvärden inte anfört sakliga skäl för sin vägran att godkänna överlåtelsen. Det blir i dessa fall hyresvärden som måste ta initiativ och inleda en talan om hyresförhållandet. Osäkerheten om utfallet, merarbetet och därmed förenade kostnader vid en rättsprövning, kan leda till att parterna hellre förliks. Vid en förlikning kommer oftast parterna överens om att innehållet i förlikningen skall vara konfidentiellt. Av den anledningen kommer de förlikningsresultat som jag nu beskriver att vara grovt förenklade och inte innehålla uppgifter om parterna. I två fall ersatte hyresgästen hyresvärden med hälften av hyran för den återstående hyrestiden. I ett fall flyttade hyresgästen från lokalen (hyresgästen hade i sin tur upplåtit en del av lokalerna, partiell sublokation, till en annan företagare som kom att sitta kvar med hyresvärdens godkännande, men då bara i delar av lokalen). I två av fallen genomförde parterna en omförhandling av villkoren i de ursprungliga hyreskontrakten varvid hyresgästerna kom att sitta kvar i lokalerna. I de två sista fallen
14 14 är det högst rimligt att ställa sig frågan vilket egentligt överlåtelsesyfte hyresgästen hade när de ställde en begäran om samtycke till hyresvärden? Normalt borde hyresgästerna ha gjort en uppsägning för villkorsändring till ordinarie kontraktstids utgång med stöd av 58a. Men genom att utnyttja möjligheten att begära samtycke till överlåtelse från hyresvärden kunde hyresgästerna skapa en möjlighet att hamna i ett mycket bra förhandlingsläge gentemot hyresvärden flera år innan ordinarie kontraktstid löpte ut. Lagtexten i 32 anger inte att det måste finnas ett överlåtelsesyfte från hyresgästens sida. Inte heller förarbetena nämner något sådant, som vi kommer att se längre fram i uppsatsen (kapitel 3). I stället räcker det att hyresgästen kan uppge till vem han önskar överlåta lokalerna och att hyresvärden får uppgifter som kan kontrolleras och bearbetas för att kunna ligga till grund för ett besked till hyresgästen. Hyresgästen behöver sedan aldrig genomföra överlåtelsen utan kan välja att stanna kvar i hyresförhållandet. 8 Samtliga genomgripande förändringar av hyreslagstiftningen under 1900-talet har skett med utgångspunkten att hyresgästen är den svagare parten vars rätt behöver stärkas, delvis genom tvingande lagstiftning. Inom bostadssektorn är social skyddslagstiftning ett erkänt begrepp och inom lokalområdet har lagstiftaren alltid försökt att göra hyresgästen mer jämbördig med hyresvärden. 9 Det finns därför all anledning att idag titta på styrkeförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Man kan mäta styrka på många sätt t ex genom omsättning, antal uthyrda/hyrda kvadratmeter, antal anställda etc. I telefonintervjun valde jag att ta reda på hur många lokalhyreskontrakt som hyresvärden förvaltade i sitt bestånd vid tidpunkten då de drabbades av uppsägningar med stöd av 32. De hyresvärdar som svarade att de förlikts med sina hyresgäster förvaltade mellan 25 >1000 lokalhyreskontrakt var. Sammanlagt hade de över 2425 lokalhyreskontrakt i sitt bestånd. Hyresgästerna å sin sida var antingen stora konsulter, butikskedjor eller hade genom uppköp kommit att ingå i internationella koncernbolag. Genom olika rationaliseringar eller omstruktureringar hade lokalerna kommit att bli överflödiga (endast de som lämnade kontrakten i förtid). Av de två hyresgäster som stannade kvar i hyresförhållandet, men genom förlikning fått ändrade hyresvillkor, var det en butikskedja och en okänd verksamhet. 8 Se vidare i min genomgång av rättsutvecklingen i kapitel 3. Inte heller praxis har uppställt några krav på att överlåtelsen verkligen måste ske, se NJA 1993 s 693 på s Se i kapitel 3
15 15 Det går med fog att påstå att det i de flesta av fallen ovan var hyresvärden som var den ekonomiskt svagare parten, i något fall kanske jämbördig. Allt beror dock på om man skall se till det enskilda bolaget eller hela koncernen. En butik i en viss stad kanske är en egen juridisk person men ingår i en stor regional, nationell och/eller internationell kedja/koncern. Bevekelsegrunderna för olika bolagsplaceringar kan variera men det går inte att komma från att butikskedjor, konsultbolag och internationella koncerner kan vara väldigt stora. Det går därför inte att enbart se till det enskilda bolaget för att avgöra storleken utan man måste se till hela koncernen eller hur bolagen är sammanslutna i olika kedjor. 2.4 Praxis Jag har valt att redovisa de fem rättsfallen i kronologisk ordning i stället för instansordning. Anledningen till det är att parterna och domstolarna i olika sammanhang har hänvisat till tidigare rättsfall varför en kronologisk ordning är att föredra. Varje rättsfall inleds med en faktadel för att sedan följas av kommentarer Högsta Domstolen (HD) i NJA 1993 s 693 Hyresvärden Ekblads Bygg AB hade stämt hyresgästen Nordflex AB med yrkande att tingsrätten (TR) skulle fastställa att ett mellan parterna den 31 okt 1986 slutet hyresavtal skulle vara gällande till den 1 mars Hyresgästen hade via telefon den 26 jan 1989 tillfrågat hyresvärden om samtycke till överlåtelse till ett angivet bolag. Hyresvärden, som kände till att den tilltänkte hyresgästen inte var intresserad av att ta över hyresgästens Nordflex AB lokaler, svarade vid telefonsamtalet att de inte samtyckte till överlåtelsen. Den tilltänkte hyresgästen hade nämligen redan skrivit på hyresavtal med hyresvärden gällande andra lokaler i fastigheten. Dagen efter telefonsamtalet, den 27 jan 1989, sade hyresgästen Nordflex AB skriftligen upp hyreskontraktet med nio månaders uppsägningstid, med hänvisning till att hyresvärden inte angivit någon anledning till avslaget. Först inleder HD med att fastslå att en hyresgäst inte kan avkräva hyresvärden ett generellt besked om överlåtelse utan måste begära samtycke i det särskilda fallet med uppgift om den person till vilken överlåtelse skall ske. Syftet med förfrågan är att hyresvärden skall beredas tillfälle att skaffa upplysningar som kan ha betydelse då han skall bedöma om den tilltänkte hyresgästen kan godtas. Här gör HD en jämförelse med
16 16 NJA II 1908 nr 5:1, s 132. Vid denna jämförelse fastslår HD i 1993 års fall att en hyresvärd normalt får anses vara skyldig att, vid det äventyr som anges i bestämmelserna i 32 st 2, ta ställning till en förfrågan om överlåtelse till en viss angiven fysisk eller juridisk person. Visserligen nämner HD att fall kan förekomma då det skulle vara helt orealistiskt att över huvud taget tänka sig den föreslagne som hyresgäst till lägenheten i fråga eller då det av andra objektivt fastställbara skäl skulle framstå som uppenbart att en överlåtelse till den tänkta hyresgästen aldrig kan komma till stånd. Under sådana omständigheter skulle det kunna godtas att hyresvärden vägrar sitt samtycke utan att för den skull hyresgästen har rätt att säga upp avtalet. HD konstaterar att hyresvärden inte haft annan anledning till sin vägran än att han inte trodde överlåtelsen skulle bli av, ett samtycke hade därför inte inneburit någon nackdel för hyresvärden. Detta skäl ensamt kunde inte anses innefatta sådan skälig anledning till vägran att lämna samtycke som avses i 32. Nordflex AB hade därför rätt att säga upp hyresavtalet. Det framgår inte av rättsfallet om hyresvärden preciserade anledningen till avslaget vid telefonsamtalet. Oavsett om hyresvärden angav anledning till avslaget eller inte så blir den saken en bevisfråga som kan vara svår att reda ut i efterhand när ord kom att stå mot ord. Formuleringen i uppsägningen från Nordflex AB att hyresvärden inte angivit någon anledning till sin vägran är en partsinlaga och bör beaktas därefter. Det intressanta är att HD anknyter till förarbetsuttalanden i NJA II 1908 som tar upp Lagberedningens uttalande från betänkandet Detta betänkande avsåg då främst sublokation av bostadslägenheter. Anledningen till det är att 32 har sitt ursprung i gamla JB 3:7 och aldrig i förarbetena ommotiverats av lagstiftaren vid förändringar (se vidare i kapitel 3 nedan). Lägg märke till att HD inte i sammanhanget tar upp när hyresvärden måste presentera sina skäl för vägrat samtycke. Skall det ske inom treveckorsfristen redan vid beskedet till hyresgästen eller kan hyresvärden blankt vägra i det skedet för att återkomma med sina skäl vid/inför en eventuell talan? HD klargjorde aldrig när det skulle vara orealistiskt att tänka sig den föreslagne som hyresgäst eller vilka andra objektivt fastställbara skäl som avsågs. Helt klart är dock att hyresvärden måste acceptera en föreslagen hyresgäst som det inte finns några som helst invändningar emot, även om denne på en förfrågan från hyresvärden, inte har för avsikt att flytta in i lokalerna. Godkänner inte hyresvärden en 10 Lagberedningens förslag till Jordabalk, 1905
17 17 sådan förfrågan riskerar han att råka ut för en uppsägning från hyresgästen, även om inte hyresgästen har någon överlåtelseavsikt. Av senare praxis kommer vi att se att hovrätten öppnat upp för att t ex skenrättshandlingar från hyresgästens sida skulle kunna innebära att hyresgästen inte skall ha någon uppsägningsrätt Tingsrättsavgörandet mellan hyresvärd Alecta pensionsförsäkring och hyresgäst Adecco Sweden AB Stockholms tingsrätt meddelade dom i mål nr T mellan hyresvärden Alecta pensionsförsäkring och hyresgästen Adecco Sweden AB. Här förde hyresvärden en talan mot hyresgästen. Tvisten kom att behandla bevisfrågan om när hyresvärden fått del av samtyckesbegäran respektive när hyresgästen fått del av samtycket. I ett rekommenderat brev ställt till hyresvärden Alecta och dess vd daterat den 19 december 2002 begärde Adecco hyresvärdens samtycke till överlåtelse av hyresrätten till Adecco HR AB. Hyresvärden, genom sin fastighetsförvaltare Aberdeen Property Investors Nordic AB, accepterade i detta fall överlåtelsen och avsände ett vanligt brev den 10 januari 2003 till hyresgästen Adecco med attention till vd:n. Den 13 januari 2003 sade Adecco upp hyresavtalet till upphörande den 31 oktober 2003 (nio månader senare) under åberopande av att de inte erhållit något svar på framförd begäran om samtycke. Tingsrätten kom efter vittnesförhör och bevisning fram till att hyresvärden kvitterade ut och tog del av brevet om samtyckesbegäran den 23 december Från detta datum hade sedan hyresvärden tre veckor på sig att svara. Svarsfristen kom då att gå ut vid midnatt mellan den 13 och 14 januari Fredagen den 10 januari sände hyresvärden ett svar med vanligt brev till hyresgästen med attention till vd:n och med adress till den hyrda lokalen. Vd:n hade inte sin arbetsplats på denna adress utan på en annan adress i Stockholm. Tingsrätten konstaterar dock att försändelser inom Stockholm i stort sett alltid når adressaten påföljande utdelningsdag, därför drar tingsrätten den slutsatsen att samtycket anlänt till den hyrda lokalen måndagen den 13 januari. Därmed ansågs Adecco erhållit svar inom treveckorsfristen. Hyresvärdens talan bifölls och domen vann laga kraft. Detta rättsfall är i dagsläget det enda, mig veterligen, kända där hyresvärden hade framgång med sin talan efter en uppsägning med stöd av 32. Fallet visar med tydlighet att hyresgästen trots samtycke från hyresvärden inte drar sig för en domstolsprövning av uppsägningen. En sådan obenägenhet att genomföra överlåtelsen
18 18 utifrån sin egen förfrågan anser jag visar på att hyresgästens enda avsikt var att skapa en möjlighet att säga upp lokalhyreskontraktet i förtid Hovrättsavgörandet mellan hyresvärd Fastighetsaktiebolag Gusto och hyresgäst Feelgood Svenska AB Svea Hovrätt meddelade dom i mål nr T mellan hyresvärden Fastighetsaktiebolag Gusto (Gusto) och hyresgästen Feelgood Svenska AB (Feelgood). Högsta domstolen avslog ansökan om prövningstillstånd den 23 mars Hyresvärden yrkade att hyresavtalet med Feelgood skulle fastställas. Bakgrunden var följande. Hyresvärden mottog den 27 december 2001 en skriftlig förfrågan om överlåtelse av hyresavtal från Feelgood Svenska AB till Feelgood Öst AB, daterade den 21 december 2001 och undertecknad av en Carl-Henrik Söderström. Av förfrågan framgick att Feelgood p g a administrativa skäl önskade överlåta hyreskontraktet till Feelgood Öst AB. Den 2 januari 2002 kontaktade hyresvärden per telefon hyresgästen. Samma dag avsändes ett fax från hyresvärden Gusto till Feelgood där Gusto framförde att de inte var beredda att ta ställning till överlåtelsen förrän i slutet av januari, då alla (underförstått behöriga beslutsfattare är tillbaka i tjänst) åter skulle vara på plats. I en skrivelse den 18 januari sade Feelgood genom VD Söderström upp hyresavtalet för avflyttning nio månader senare. Skälet till uppsägningen uppgavs vara att Feelgoods förfrågan om överlåtelse lämnats obesvarad. Den 22 januari, efter treveckorsfristens utgång, sände Gusto ett brev till Feelgood där de inte godkände uppsägningen. Med hänsyn till Feelgoods ekonomiska läge angav de i samma brev att ett samtyckte till överlåtelsen till Feelgood Öst AB endast kunde ske med villkor att Feelgood Svenska AB utfärdade garantier för hyresavtalets rätta fullgörande. En av grunderna som Gusto framförde var att syftet med förfrågan från Feelgood var att komma ifrån avtalet i förtid och att överlåtelse inte skulle ske, s k skenrättshandling. Anledningen var enligt Gusto hyresgästens dåliga ekonomi. Eftersom syftet med begäran inte varit att överlåta hyresrätten menade Gusto att de inte heller haft någon skyldighet att besvara förfrågan. Hovrätten inledde med att göra en jämförelse med NJA 1993 s 693. Hyresvärden får då han mottagit en begäran om överlåtelse av hyresrätten normalt anses skyldig att, enligt bestämmelserna i 12 kap. 32 jordabalken och vid det äventyr som anges där, ta ställning till en sådan förfrågan. Hovrätten öppnade därefter i sitt resonemang upp för att ett uteblivet ställningstagande från hyresvärdens sida inte alltid medförde rätt för hyresgästen att
19 19 säga upp avtalet. En sådan möjlighet skulle kunna inträffa om det kunde fastslås att hyresgästens begäran om överlåtelse av hyresrätten till annan i själva verket inte alls åsyftar någon begäran om överlåtelse utan utgör en skenrättshandling såtillvida att den skett utan någon avsikt att den skall genomföras enligt sitt innehåll, i ett sådant fall hade någon överlåtelse av hyresrätten i realiteten inte aktualiserats. Gusto försökte inför hovrättsförhandlingen visa att Feelgoods VD aldrig haft något överlåtelsesyfte utan endast framställt begäran om samtycke för att skapa en förutsättning att komma ifrån hyreskontraktet i förtid (skenrättshandling). I tingsrätten utvecklade nämligen hyresgästen Feelgood sin talan och menade att deras VD Söderström inte kände till treveckorsfristen när brevet med begäran om samtycke sändes iväg till hyresvärden. Det var först när svaret från hyresvärden uteblivit och Söderström kontaktade sitt juridiska ombud som denne upplyste vad ett uteblivet svar från hyresvärden kunde innebära. Hovrätten konstaterade genom ett nytt vittnesförhör, på hyresvärdens begäran, med en medarbetare till Söderström att det otvivelaktigt var så att Söderström, när han sände iväg förfrågan, väl kände till möjligheten att ta sig ur hyreskontraktet i förtid. 11 Det framstod också som fullt möjligt, enligt hovrätten, att Söderström faktiskt spekulerat i möjligheten att Gusto inte skulle svara inom tidsfristen och att Feelgood på så sätt skulle få möjlighet att frigöra sig från hyreskontraktet i förtid. Å andra sidan menade hovrätten att det inte kunde uteslutas att även andra bevekelsegrunder kunde ha legat bakom Söderströms agerande. Hovrätten gjorde den anmärkningen att styrelseledamoten Engström hos hyresvärden Gusto, uttalat att han i något skede misstänkte att Feelgoods syfte skulle ha varit att överlåta hyreskontraktet till Feelgood Öst AB för att därefter låta detta dotterbolag gå i konkurs. Utan att göra någon ingående analys av omständigheterna i fallet knyter hovrätten ihop säcken genom att konstatera. Vid en samlad bedömning kan det inte anses att sådana omständigheter visats föreligga att bestämmelserna i 12 kap. 32 jordabalken inte skulle vara i och för sig tillämpliga i målet. Målet visar att det primärt är viktigt att hyresvärden snabbt får fram relevant information för ett ställningstagande inom treveckorsfristen. Svaret från hyresvärden 11 I överklagandet till Högsta Domstolen (s 10 i överklagandehandlingarna) förklarar Gusto att de avsevärd tid efter tingsrättens dom fått kontakt med vittnet som kunde intyga att hyresgästens vd, Söderström, nämnt för vittnet att han hittat ett sätt att komma ifrån hyresavtalet med Gusto efter ett möte med juridiskt ombud. Detta möte och samtal mellan vittnet och vd:n skulle ha skett före begäran om samtycke till hyresvärden sändes iväg. Jag kan nämna att det är samma juridiska ombud som förekom i minst två av förlikningsfallen (beskrivet ovan avsnitt 2.3). Inte heller i föreliggande fall hjälpte ombudet hyresgästen att genomföra överlåtelsen när väl samtycket kom den 22 januari
20 20 med samtycke på vissa villkor kom i det här fallet efter treveckorsfristen. Hovrätten öppnade dock upp för att hyresgästens agerande skulle ha kunnat betraktas som en skenrättshandling och att ett uteblivet ställningstagande från hyresvärdens sida inom treveckorsfristen i ett sådant fall inte alltid medförde rätt för hyresgästen att säga upp avtalet. Men hyresvärden hade i detta fall inte tillräckligt förmått visa att det skulle ha varit fråga om en skenrättshandling. Hovrätten ställde alltså mycket höga beviskrav för att en skenrättshandling skulle föreligga Hovrättsavgörandet mellan hyresvärd Malmö City och hyresgäst Alcatel Telecom AB Detta var det sjätte 32-fallet som vi fick kännedom om genom undersökningen. Hovrätten över Skåne och Blekinge meddelade dom i mål nr T mellan hyresvärden Malmö City och hyresgästen Alcatel Telecom AB. Högsta domstolen beviljade inte prövningstillstånd enligt beslut Hovrätten konstaterade kort i sin dom att vad som framkommit i hovrätten inte föranledde annan bedömning i fråga om uppsägningen av hyresavtalet och dess giltighet än den som tingsrätten gjort och fastställde därför tingsrättens domslut. Hyresvärden Malmö City hade i en stämningsansökan 10 maj 2004 yrkat att tingsrätten skulle fastställa att det hyresavtal som fanns mellan dem och hyresgästen Alcatel alltjämt skulle vara gällande till och med Bakgrunden var att Alcatel den 14 juli 2003 sänt ett rekommenderat brev till Malmö City, och angav att de på grund av administrativa skäl önskade överlåta hyresrätten till Alcatel Danmark A/S, med angiven adress och SE-nummer (skattenummer). Tingsrätten konstaterade, mot hyresvärdens invändning, att förfrågan från Alcatel varit tillräckligt tydlig och därför måste uppfattas som en begäran om samtycke. Det blev senare i tingsrätten också klarlagt att hyresvärden, inom tidsfristen på tre veckor, sänt ett brev till hyresgästen Alcatel den 21 juli Av brevet framgick att hyresvärden via telefon sökt kontakt med hyresgästen redan den 14 juli men inte lyckats, därav brevet. Hyresvärden angav sedan att de kunde överväga att acceptera en överlåtelse av hyreskontraktet under förutsättning att de fick tillgång till ett aktuellt bokslut för det danska bolaget. Hyresvärden lovade att återkomma efter en granskning av de begärda handlingarna. Tingsrätten konstaterade att brevet från hyresvärden inte innehöll något konkret besked i form av samtycke eller vägran till samtycke. I stället ansåg tingsrätten att Malmö City begärt en komplettering av motparten. Tingsrätten angav att det inte fanns
21 21 någon möjlighet för hyresvärden att ensidigt utsträcka tidsfristen. Enligt tingsrätten ankom det på hyresvärden att inhämta uppgifter om den tilltänkte överlåtelseparten för att få underlag för sitt beslut om tillstånd till överlåtelsen, eller om det förelåg skälig anledning att vägra tillståndet. Men tingsrätten öppnade upp för att det i normalfallet skulle föreligga skälig anledning att vägra tillstånd om det visade sig omöjligt att inhämta uppgifter om den tänkta överlåtelseparten inom tidsfristen. I fallet hade det inte framkommit något som tyder på att det skulle ha varit förenat med några särskilda svårigheter att inhämta tillräckliga uppgifter om den tilltänkte överlåtelseparten. Här hade också hyresgästen Alcatel visat att erforderliga uppgifter kunde inhämtas på ett enkelt sätt. Malmö City gjorde gällande att uppsägningen skulle vara ogiltig och att Alcatels förfrågan skulle lämnas utan avseende jämlikt 33, 34 och 36 avtalslagen eftersom förfrågan inte var allvarligt menad utan framställts i syfte att utnyttja den särskilda uppsägningsrätten i 12:32 JB. Tingsrätten konstaterade att hyresvärden, mot hyresgästens beskrivning av bakgrunden och vittnesmål från Alcatels VD, inte förmått visa att Alcatels förfrågan framställts för skens skull. Tingsrätten ogillade hyresvärdens fastställelsetalan med ett interimistiskt yrkande, att hyresbelopp för den återstående hyrestiden (kontraktets utgång ) skulle deponeras hos länsstyrelsen eller på spärrat konto i bank, p g a Alcatel Telecom AB i årsbokslut för 2003 redovisat en förlust om kronor som täcktes av ett koncernbidrag från moderbolaget. Inför hovrättsprövningen inhämtade hyresvärden ett sakkunnigutlåtande från docenten i handelsrätt Folke Grauers. Grauers konstaterade, efter en inledande granskning av domen, att tingsrätten gjort riktiga beslut i de flesta avseenden. Däremot ansåg Grauers att tingsrätten inte tillräckligt berört frågan att inte hyresgästen på något sätt medverkade till att hyresvärden fick ett tillräckligt beslutsunderlag, särskilt mot bakgrund av att hyresvärden bett om ytterligare information i god tid innan treveckorsfristen gått ut. Hade hyresgästen bistått hyresvärden med den begärda informationen skulle hyresvärden fortfarande ha kunnat fatta ett beslut och avsända det till hyresgästen inom treveckorsfristen. Grauers ställde upp en sorts lojalitetsplikt för hyresgästen. 12 Först konstaterade Grauers att förarbetena till 32 är knapphändigt kommenterade varför stöd måste sökas i förslagen till gamla 7. Grauers ansåg att 12 Grauers tar upp problemet i sin bok Nyttjanderätt, s , och att uppsägningsregeln kan inbjuda till missbruk
22 22 tingsrättens uppfattning, att det är hyresvärden ensam som skulle stå för utredningen, inte hade något stöd i förarbetens till gamla 7. Av NJA II 1908 nr 5:1 s 132 framgår endast att hyresgästen i ett konkret fall med uppgivande av viss person kan fordra att hyresvärden inkommer med ett besked och att hyresvärden skall få en vecka på sig att inhämta nödvändiga upplysningar och avlämna besked. Detta uttalande kunde enligt Grauers inte uppfattas så, att hyresvärden skulle vara hänvisad till endast de uppgifter som hyresgästen inledningsvis lämnat om den tilltänkte förvärvaren. På sidan 133 i NJA II 1908 nr 5:1 framgår att det var hyresgästen som, vid en prövning av behörigheten av uppsägningen, i först hand skulle förebringa upplysning om att hyresvärdens vägran var ogrundad, menade Grauers. Ville hyresvärden göra gällande någon omständighet, som han ansåg vara giltigt skäl att vägra godkänna en person, så skulle hyresvärden förebringa utredning om den saken. Detta uttalande talade enligt Grauers mening klart för att det låg i hyresgästens intresse, att medverka till utredningen, så att han inte riskerade att hyresvärden vägrade samtycke. När tidsfristen förlängdes från en till tre veckor genom prop. 1968:91 och prop. 1967:141 s 217 motiverades inte förlängningen på annorlunda sätt. Det måste därför vara rimligt att hyresvärden involverade hyresgästen, som ju är den som rimligtvis skulle vara intresserad av att få ett besked grundat på fakta. Uttalandet gav således inte stöd för, att hyresgästen skulle kunna hålla sig passiv, då hyresvärden begärde ytterligare uppgifter från hyresgästen, även om det i och för sig vore möjligt för hyresvärden att få fram dem på annat sätt, ansåg Grauers. Inte heller i doktrinen fann Grauers stöd för tingsrättens uppfattning att hyresvärden inte kunde begära in ytterligare information från hyresgästen. Sammanfattningsvis fann Grauers flera omständigheter i fallet som talade för att hyresgästen inte skulle få åberopa förmånen att få säga upp avtalet i förtid: - Hyresgästen hade valt att begära samtycke under en tidsperiod, då man kunde räkna med att verksamheten p g a semestrar sannolikt gick på lågvarv. - Hyresgästens representant hade inte gått att nå per telefon och han hade inte heller besvarat hyresvärdens förfrågan om ytterligare underlag. Hyresvärden hade också ställt sig positiv till en överlåtelse bara de fick ytterligare underlag. - Hyresgästens verksamhet i Skåne var under avveckling.
23 23 Intrycket blir, enligt Grauers, att hyresgästen i själva verket inte varit intresserad av en överlåtelse utan helst ville åstadkomma att avtalet upphörde i förtid. Mot den i målet beskrivna bakgrunden verkade det inte övertygande med hyresgästens vittnesmål att alternativet med förtida uppsägning skulle ha kommit upp under resans gång. Grauers avslutade sitt utlåtande med att gå in på syftet med lagregeln. Syftet var att ge hyresgästen möjlighet att bli fri från sina förpliktelser som hyresgäst i första hand genom att kunna överlåta hyresrätten till någon annan. Först i andra hand hade hyresgästen rätt att säga upp avtalet i förtid. Det måste dock krävas att hyresgästen själv medverkade på ett lojalt sätt, så att hyresvärden inom den angivna tidsramen kunde grunda sitt besked på en tillräckligt god utredning. Det hade Alcatel inte gjort. Tingsrättens dom borde därför ändras, avslutade Grauers. Någon ändring kom inte till stånd i hovrätten trots att hyresvärden pekade på omständigheter som borde ogiltigförklara uppsägningen. Dessa omständigheter var kortfattat: Alcatels ekonomiska läge, tidpunkten när begäran om samtycke avsändes och det sätt uppsägningarna skett på, att hyresgästen gjorde allt för att göra sig oanträffbar och att förfarandet satts i system och tillämpats i andra fall. Rättsfallen Alecta Pensionsförsäkring mot Adecco och Fastighets AB Gusto mot Feelgood Svenska AB angavs som exempel där samma juridiska ombud satt i system att hjälpa hyresgäster komma ifrån lokalhyresavtal i förtid. Detta beaktades inte av hovrätten och HD beviljade inte prövningstillstånd. Hyresvärden hade inte lämnat ett besked inom treveckorsfristen. Detta fall visar att hyresvärden själv måste inhämta nödvändiga upplysningar om den föreslagne hyresgästen, i vart fall om det inte bereder några svårigheter. Skulle det visa sig omöjligt att inhämta uppgifter om den föreslagne hyresgästen inom tidsfristen så skulle en vägran kunna vara skälig. Rättsläget är fortfarande oklart om hyresvärden redan vid sitt besked måste ange skälet för sin vägran eller om sådan utredning kan presenteras inför en fastställelsetalan. Den av Grauers uppställda lojalitetsplikten för hyresgästen att tillhandahålla tillräcklig information till hyresvärden emotsäger enligt min mening inte tingsrättens uppfattning att en vägran skulle kunna vara skälig när inte tillräckliga uppgifter går att anskaffa på annat sätt än genom hyresgästen. Det framgår med tydlighet också att domstolarna ställer mycket höga beviskrav för att en förfrågan skall lämnas utan avseende med stöd av avtalslagens regler.