Source: http://docplayer.fr/1413885-La-loi-duflot-sur-les-syndics-et-la-copropriete.html
Timestamp: 2016-12-08 00:14:38+00:00
Document Index: 130317612

Matched Legal Cases: ["l'article 29", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 60", 'arrêt ', "l'article 5", "l'article 5", 'art 18']

⭐La loi DUFLOT sur les syndics et la copropriété :
La loi DUFLOT sur les syndics et la copropriété :
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1 Une assurance de protection juridique bien négociée par l'arc,pa 28' La loi DUFLOT sur les syndics et la copropriété : présentation, commentaires, propositions et contre-propositions Un accord-cadre négocié par l'arc sur la location-relève des compteurs d'eau (Pd9f! 19) ENQUETES Enquête sur les honoraires de syndic en cas de travaux (Pdge 16) APPel AUX ADHERENTS ~ Campagne OSCAR 1013 : faire encore mieux! (paqe 31) PARTENARIATS ~ Un partenariat avec PAP sur«l'étiquette charges» 'P'.' 34' CONSEILS ~ Comment échapper aux mauvais audits énergétiques 7,,, 30'2 l'abandon de créances. Ceci forcera les fournisseurs à agir vite, donc aura une fonction «préventive». c) Nous avons aussi souligné le problème de fond constitué par le fait que les juges nommaient comme «mandataire ad hoc» des administrateurs judiciaires tout à fait incapables de remplir leur mission de façon satisfaisante. L'ARC a d'ailleurs fait une proposition très concrète et très opérationnelle pour mettre en place sans tarder une qualification reconnue permettant une inscription sur les listes des experts auprès des Cours d'appel. Cette proposition fera l'objet d'un dossier spécial de l'arc qui sera bientôt disponible. Il. Sur le triptyque: diagnostic global, plan travaux, fonds travaux obligatoire Sur le fonds travaux obligatoire attaché au lot, nous avons réaffirmé notre adhésion totale. Nous avons cependant regretté de constater que certaines associations visiblement peu au fait des vrais problèmes de copropriété se refusaient à adhérer à cette mesure indispensable et très sociale, comme le prouve d'ailleurs l'adhésion de la Fondation Abbé Pierre à cette proposition. Nous pensons cependant qu'il ne faut pas imposer immédiatement la mise en place de diagnostics globaux obligatoires ni de plans pluriannuels de travaux. Cela doit être, dans un premier temps, facultatif, sachant que cette double obligation pourrait s'imposer dans un deuxième temps, comme cela a été le cas au Québec. En somme; on instaure le fonds travaux obligatoire dans un premier temps, ce qui permet d'initier une autre dynamique et on rend ensuite obligatoires le diagnostic ainsi que le plan. III. Proposition alternative: réformer l'arrêté sur le «carnet d'entretien» pour préparer l'audit global technique Plutôt que de repartir de zéro - comme on a malheureusement tendance à le faire trop souvent nous suggérons au ministère; 1. de réformer l'arrêté sur le «carnet d'entretien» issu de la loi SRU ; 2. de transformer ce carnet (qui aujourd'hui ne sert à RIEN car trop simplifié) en vrai «carnet de qestion et d'entretien» préalable à l'audit global technique. Nous allons proposer un carnet-type qui permettra; de donner la carte d'identité de la copropriété et de ses équipements; de recenser l'historique des interventions qui ont eu lieu dans une copropriété (bâti et équipements). À noter que la fiche «synthétique» voulue par le ministère à juste titre, sera un simple résumé de ce carnet, très simple à établir et à mettre à jour. 3. L'audit technique futur voulu par Je ministère sera ainsi non seulement préparé par la copropriété, mais pourra être beaucoup plus rapide à faire et moins coûteux. O PROPOSITIONS.C~NCE~NAN! LE T~AITEMENT DES COPROPRIETES TRES DEGRADEES PRÉSENTATION DES POINTS ESSENTIELS NOS RÉACTIONS ET CONTRE-PROPOSITIONS DU PROJET Le projet vise d'abord à améliorer l'apurement progressif des dettes d'un syndicat de copropriétaires reconnu «en difficulté». Le projet vise ensuite à proposer des dispositifs nouveaux d'intervention dans les copropriétés TRÈS dégradées. 1. Sur l'amélioration de l'apurement des dettes Nous sommes évidemment très sensibles à l'amélioration des dispositifs proposée par le projet. Nous sommes cependant contre le fait que des copropriétaires qui ont payé régulièrement leurs charges et ont été victimes soit de mauvais payeurs, soit des syndics incompétents ou indélicats, aient à rembourser - même sur cinq ans - des dettes dont ils ne sont pas responsables et alors même que les fournisseurs concernés n'ont RIEN fait Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 2 e trimestre 20133 C'est pourquoi nous demandons Que le juge puisse prononcer l'abandon de créance à l'encontre de sociétés ou fournisseurs qui n'auront pas utilisé la «procédure d'alerte» prévue par l'article 29+A, comme nous l'avons déjà vu plus haut (point 3, l, b de cette note). ILle projet propose deux nouvelles procédures. a) Une administration provisoire renforcée avec possibilité de contrat de travaux longue durée signé avec un organisme HLM; b) Le démembrement de la propriété en parties privatives/parties communes et. là encore, des travaux réalisés sur parties communes par un organisme HLM, Sur ces dispositifs, nous avons exprimé notre profond scepticisme, ceux-ci s'apparentant plus à des soins palliatifs coûteux qu'à une opération de redressement de la copropriété. En effet. qu'il s'agisse du «contrat Jonque durée» ou de l'intervention sur parties communes par un organisme HLM nous risquons d'avoir le schéma suivant: - fuite des derniers propriétaires occupants solvables; - réalisation simplement de travaux minimum; - constitution, de fait, d'unités de logements très sociaux et très difficiles à gérer dans des Quartiers déjà défavorisés, sans que les organismes HLM aient les moyens et les pouvoirs d'une gestion vraiment adaptée. Nous proposons des solutions alternatives Qui associent davantage les habitants (au lieu de les mettre sous tutelle) et aboutissent à une requalification réelle des bâtiments ou à leur démolition-reconstruction par le biais de coopératives. o PROPOSITIONS CONCERNANT L'IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS PRÉSENTATION OU PROJET La ministre reprend l'idée du rapport BRAYE Qui veut instituer un fichier central d'identification et de suivi des copropriétés, y compris au niveau financier pour pouvoir détecter en temps réel les «dérives» et les traiter. NOS RÉACTIONS Autant nous sommes favorables à une immatriculation des copropriétés permettant d'identifier leurs caractéristiques principales (date de construction, nombre de lots principaux et types de lots, nom et coordonnées du syndic...), autant nous avons déclaré notre hostilité totale à la création d'une obligation de publier des comptes et d'une traçabilité de la vie des copropriétés via un fichier central très dangereux. Si l'idée de ce fichier permettant le repérage des copropriétés est pleine de «bonnes intentions» (comme l'enfer, qui en est pavé...), elle est à la fois coûteuse, difficile à mettre en œuvre, dangereuse et peu utile, car Il y a d'autres moyens beaucoup plus efficaces pour faire le repérage des copropriétés fraqlles. Ces moyens reposent: - sur ra mise en place partenariale d'observatoires locaux des copropriétés; - sur la mise en place - au sein de ces Observatoires' d'un Observatoire des charges; - surtout sur une utilisation renforcée de la procédure d'alerte (grâce aux fournisseurs, aux collectivités, aux syndics, aux copropriétaires euxmêmes) comme nous le proposons. La méthode que nous préconisons est doublement préférable, car la phase de repérage active (et non passive) telle Que nous la concevons est déjà - en soi - le début du traitement via la prise de connaissance et la mobilisation locale qu'elle requiert (collectivités, associations, syndics, copropriétaires, etc.). Naturellement nous sommes tout à fait prêts à en discuter avec Monsieur BRAYE et les responsables de l'anah. Numéro 100 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 1 114 ., LES GRANDS CHANGEMENTS QU'IL FAUT OBTENIR ~ augmenter les possibilités de délégation de pouvoir au conseil syndical sous contrôle de l'assemblée générale; l~~~ ~ supprimer la possibilité de toute dérogation au compte séparé; ~ mettre en place un Plan d'épargne Copropriété (PEel sur le modèle du Plan d'épargne Logement (PEL) ; créer un fonds travaux, même modeste, dans toutes les copropriétés; pouvoir saisir une instance de conciliation paritaire Csyndics/copropriétaires) en cas de faute commise par un syndic et - au-delà - une instance disciplinaire également paritaire; pouvoir obtenir l'annulation des clauses illégales d'un contrat de syndic grâce à l'action de groupe; introduire la possibilité d'abandon de créances sous contrôle judiciaire pour les copropriétés reconnues en difficulté; ~ introduire des sanctions pour les syndics qui font intervenir des sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts (eux ou un membre de leur famille) sans autorisation préalable expresse des assemblées générales; ~ doter le conseil syndical de la personnalité morale; ~ immatriculer les copropriétés pour mieux les connaître et les identifier. AMÉLIORER CE QUI EXISTE ~ réformer l'arrêté NOVELLI sur les contrats de syndic; ~ réglementer les honoraires de syndic pour les actes individuels obligatoires (exemple: l'état daté) ; ~ mieux encadrer voire réglementer les honoraires de syndic en cas de travaux; ~ obtenir un renforcement de l'action de la OGCCRF, des OOPP et des Préfectures dans le contrôle de la profession; ~ améliorer le privilège spécial au profit des copropriétés; ~ donner la possibilité aux responsables de copropriété et aux assureurs d'avoir accès à distance à la sinistralité d'une copropriété ainsi qu'au suivi de la gestion des sinistres; ~ revoir la convention «CIDRE» extrêmement pénalisante pour les copropriétés. FAIRE BAISSER LES CHARGES ~ évaluer la performance de la copropriété en réalisant l'étiquette et le diagnostic des charges avec OSCAR+ ; ~ remettre en jeu tous les contrats de plus de cinq ans; ~ faire son Bilan Énergétique Simplifié (BÉS) et mettre en place un tableau de suivi des consommations; ~ renégocier immédiatement au moins: le contrat d'ascenseur; le contrat d'assurance (demander impérativement un relevé de sinistralité sur les 36 derniers mois pour ce faire) ; 12 1 Revue A.R.CJU.N.A.R.c.5 le contrat de nettoyage; le contrat de syndic; le contrat de location-entretien-relevé des compteurs divisionnaires; ~ prendre contact avec l'li.e, (Espace lnfo Énergie) ou l'ale (Agence Locale de l'énergie) le plus proche de sa J;;;~ copropriété; ~ rappeler au syndic qu'il doit: mettre régulièrement en concurrence loyale les fournisseurs; contrôler les puissances souscrites sur les différents compteurs électriques afin de ne pas payer inutilement un abonnement mensuel excessif (exemple: un ascenseur = 9 kva si électrique et pas hydraulique...); prévoir une clause de plafonnement de l'indexation annuelle sur tous les contrats; payer les fournisseurs dans les trente jours suivants réception des factures; ~ négocier avec l'aide de l'arc un tarif gaz avantageux (en cas de chauffage collectif) ; ~ faire poser des compteurs divisionnaires pour l'eau froide et l'eau chaude; ~ (si des compteurs sont déjà posés) contrôler les relevés et agir dès que le delta entre la consommation I.;~~~ collective relevée au compteur général et le total des consommations relevées des compteurs divisionnaires dépasse 5 %! ~ profiter, pour cela, du contrat-cadre négocié par l'arc pour ses adhérents; ~ profiter aussi du contrat-cadre de gestion de la chaufferie négocié par l'arc; ~ faire de même pour les espaces verts; ~ profiter du système mis en place par l'arc pour (re)négocier son contrat d'assurance multi-risque immeuble; ~ rappeler au syndic qu'il ne doit pas signer des contrats d'assurance sans accord de l'assemblée générale; ~ s'assurer que l'ensemble des «produits» est bien affecté en fin d'exercice, ceci pour minorer les charges; ~ éviter de voter des budgets prévisionnels trop larges qui ont pour effet de dissuader le gestionnaire de mieux cadrer les dépenses; ~ éviter d'accepter l'installation d'équipements de sécurité d'incendie sans s'assurer au préalable qu'ils sont réellement obligatoires; ~ vérifier sur les factures qu'il n'y a pas de pénalités de retard dues à un manque de diligence du syndic; ~ faire des contrôles périodiques des comptes de la copropriété; ~ penser éventuellement à gérer sa copropriété en syndic bénévole (petites copropriétés, peu d'équipements) ; ~ ne pas prendre un contrat étendu pour une installation neuve d'ascenseur; ~ lire les contrats de maintenance de sa copropriété et vérifier qu'ifs sont bien adaptés à la configuration de la copropriété. AMÉLIORER LES RELATIONS ENTRE COPROPRIÉTAIRES OU OCCUPANTS D'UN MÊME IMMEUBLE ~ informer les copropriétaires avant la réunion préalable à l'assemblée générale qu'ils peuvent demander au conseil syndical de mettre certains points à l'ordre du jour; ~ traiter les problèmes de bruit, d'encombrement des parties communes, de nuisance collectivement, y compris en mettant en place une procédure de médiation dans la copropriété; ~ afficher la liste et les coordonnées des membres du conseil syndical dans chaque hall ; ~ participer à la Fête des Voisins; ~ prévoir un panneau d'affichage libre (mais encadré par le conseil syndical) ; ~ remettre un livret d'accueil à tous les nouveaux arrivants <copropriétaires et locataires), à adapter selon la situation; ~ mieux encore organiser tous les six mois des réunions d'accueil des nouveaux arrivants dans les copropriétés un peu complexes; ~ informer sur les équipements hydro-économes et aider les occupants à s'équiper de ceux-ci; ~ aider certaines personnes en difficulté à poser un avertisseur de fumée chez elles (personnes âgées par exemple); ~ utiliser COPRO-NET pour que le conseil syndical puisse informer les copropriétaires ainsi que les occupants sur les événements de la copropriété; Numéro 100 Revue A.R.C./II.1LA.1LCo 1 136 ;~~~f,.~a~g~ir~à l'encontre des incivilités: une part importante - et en augmentation - des interventions ponctuelles concernant les dégradations dues aux incivilités; échanger les expériences entre copropriétés, conseils syndicaux, concernant les solutions mises en place; ~ veiller à ce Que le syndic affiche bien le compte-rendu d'assemblée générale allégé; ~ afficher les consignes en cas d'urgence; ~ ne pas mettre en place des répartiteurs de frais de chaleur sans travaux d'équilibrages et sans une concertation préalable avec tous les copropriétaires sur les coefficients de pondération; ~ inviter les (ou des) représentants des locataires à un conseil syndical et à ['assemblée générale. AMÉLIORER LES RELATIONS AVEC SON SYNDIC EN PARTICULIER ET LES SYNDICS EN GÉNÉRAL t mettre en place des commissions départementales paritaires de conciliation; ~ offrir à son syndic les guides de l'arc (au moins deux à 2...) aux frais du conseil syndical; ~ rappeler au syndic Qu'il doit obligatoirement consulter le conseil syndical sur certains points et lui proposer des modalités précises pour cela; P""'-j ~ lui rappeler Qu'une réunion préalable à l'assemblée générale annuelle doit permettre de fixer en commun et I-f~~ en concertation l'ordre du jour et le budget prévisionnel; ~ indiquer à son syndic Qu'il peut utiliser (via le conseil syndical) COPRQ-DEVIS pour trouver de nouvelles entreprises référencées; ~ décider avec le syndic Quelles entreprises seront sollicitées pour répondre à un éventuel appel d'offres; ~ déterminer en amont avec son syndic les gros travaux Qu'il serait souhaitable de présenter à l'assemblée générale; ~ expliquer gentiment à son syndic Qu'il doit respecter les décisions votées lors de l'assemblée générale, AMÉLIORER LES RELATIONS DU PERSONNEL DES COPROPRIÉTÉS ~ aider le personnel à mieux contrôler le travail des entreprises qui interviennent dans la copropriété; ~ pour les gardiens, fixer deux fois une heure par jour où ils sont à la disposition des occupants, pour les libérer.~..."! pendant les autres heures. ~ améliorer la formation; prévoir un programme de formation du salarié sur trois ans (déficit de formation des salariés des copropriétés) ; ~ préciser pour l'information de tous dans quelles conditions le ou la gardien(ne) peut assurer des services ""o"! «personnalisés» auprès de certains occupants; ~ mettre à la disposition du personnel de l'immeuble le catalogue dans lequel sont référencés produits d'entretien et de ménage négociés par la coopérative de l'arc (Copropriété-Services), produits Qui peuvent I~-\ -l être livrés directement au sein de la copropriété, ce Qui facilite la vie du personnel dans le respect de la maîtrise des charges; ~ indiquer dans le hall d'immeuble les jours et heures où l'employé d'immeuble nettoie les parties communes. AMÉLIORER LES RELATIONS AVEC LES PRESTATAIRES ~ communiquer aux prestataires un ou deux référents au sein du conseil syndical si nécessaire (avec coordonnées) ; ~ demander un bordereau de prix des principales prestations proposées; ~ demander à chaque société qu'elle remette au conseil syndical une présentation rapide (l page) de la société (historique, nombre de salariés, domaines d'intervention) = relation de confiance, fidélisation; ~ demander aux prestataires de services qu'ils signalent au président du conseil syndical tout retard de paiement de leurs factures.7 AMÉLIORER LA TRANSPARENCE ET LA COMMUNICATION AU SEIN DE LA COPROPRIÉTÉ ~ obliger les cabinets de syndics à mettre sur Internet dans un espace réservé à la copropriété (intranet) les documents la concernant (contrats. factures. devis, correspondance, documents comptables. relevés bancaires...) ; ~ mettre en ligne une «lettre du conseil syndical et un calendrier des interventions» dans la copropriété; demander au syndic de respecter l'article du décret du 17 mars et de fournir une liste complète de tous les honoraires perçus; mettre en place une étiquette«charqes»dans toutes les copropriétés et la faire connaître; mettre en place une étiquette «qestion patrimoniale»; avoir accès aux relevés et opérations bancaires en ligne; utiliser le site pour échanger avec les autres adhérents de l'arc sur son syndic ou sur tout autre sujet. AMÉLIORER LE FINANCEMENT ET LA PROGRAMMATION DES GROS TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ ~ obtenir la mise en place d'un prêt collectif à taux zéro, puis mobiliser ce prêt; ~ créer un fonds travaux avec les excédents de charges puis alimenter ce fonds tous les ans; ~ mettre en place un carnet d'entretien renforcé; ~ faire son B.I.C. (Bilan initial de Copropriété) ; ~ lancer un audit global partagé; ~ toujours penser aux CEE et demander à l'arc comment bien les négocier; ~ mettre en place des solutions innovantes de rénovation, y compris énergétiques (surélévations, vente de parties communes ou de la loge de gardien...) pour générer des produits spéciaux «pour payer les travaux»; ~ placer le montant des comptes d'avances sur un livret A pour générer des produits financiers au profit du fonds travaux; ~ placer les fonds travaux sur des comptes bloqués qui seront débloqués uniquement sur présentation du procès-verbal votant la réalisation les travaux. AMÉLIORER LE TRAITEMENT DES IMPAYÉS ~ agir fermement et rapidement auprès des débiteurs chroniques de mauvaise foi; ~ agir intelligemment et de façon adaptée auprès des débiteurs de bonne foi qui vivent des moments difficiles; ~ empêcher le syndic de faire du recouvrement des impayés une source de revenus indue et dangereuse (les frais non nécessaires revenant, à la fin, à tous les copropriétaires). AMÉLIORER LA GESTION DES NOUVELLES COPROPRIÉTÉS ~ éradiquer les structures juridiques complexes et coûteuses; ~ permettre aux premiers membres du conseil syndical de suivre une formation: ~ prévoir dans toutes les nouvelles copropriétés (ou ensembles de nouvelles copropriétés) une salle où le conseil syndical puisse se réunir. Numérol00 Revue A.R.CJU.II.A.ILC. 1 158 Statuts Attention aux A5L et AF"UL dont les statuts n'ont pas été mis en conformité L'action de l'arc et "arrêt de la Cour de Cassation du 5 juillet 1011, en matière d'a5l et d'aful. Après l'arrêt de la Cour de Cassation ayant jugé qu'une ASL (Association Syndicale Libre) ou AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) Qui n'avait pas mis ses statuts en conformité avec l'ordonnance du 1" juillet 2004 perdait sa capacité juridique, un Tribunal de Grande Instance (celui de Pontoise) a confirmé, en plus' que les ASl et AFUL concernées ne pouvaient PLUS se mettre en conformité. les délais étant dépassés. C'est évidemment de la folie! Par cette décision, les Associations Syndicales libres et les Associations Foncières Urbaines Libres qui n'ont pas mis en conformité leurs statuts avec les dispositions de l'ordonnance du l~r juillet 2004, se trouvent désormais privées de leur capacité d'ester (d'agir) en justice, mais également de toute possibilité de régularisation après le 5 mai Actuellement, un certain nombre de syndics, mais également d'avocats, saisis à titre de Conseil, font état de l'existence de cet arrêt pour conseiller de retarder, voire de suspendre l'application de l'obligation légale de mise en conformité des statuts d'asl et d'aful énoncée à l'article 60 de l'ordonnance du 1 ft juillet Sans entrer dans l'examen des fondements de cet arrêt (heureusement isolé à ce niveau de juridiction, et dont l'atteinte aux droits des propriétaires Qu'il représente permet d'envisager dés à présent un recours devant la Cour européenne des droits de l'homme) l'arc fait état de la position suivante; 1. Seule la capacité d'agir en justice de j'asl ou de l'aful a été visée par cette décision; les autres capacités énoncées à l'article 5 de l'ordonnance précitée, à savoir celles d'acquérir, de vendre, d'échanger, de transiger, d'emprunter, et d'hypothé Quer, ne sont pas concernées, 2. A notre connaissance, les services Préfectoraux n'ont pas reçu d'instructions pour s'opposer à la publication de la mise en conformité de statuts au Journal Officiel. Or l'information aux tiers Que permet la publication au JO, est opérée dans le but de donner la capacité aux ASl et aux AFUl, d'entreprendre les actions énoncées à l'article 5 ci-avant cité. 3 la capacité d'agir en justice, prise individuellement, des membres constituant une ASL ou une AFUl, en cas de préjudice subi, ne semble pas atteinte sur la base des principes généraux du droit commun. 4. l'obligation légale de mise en conformité demeure. 5. Enfin l'arc, par l'intermé' diaire de son président. a engagé une démarche auprès du Ministre de l'intérieur (Qui a la tutelle sur les ASl et AFUl), afin Que soit complété le décret du 3 mai 2006 et mis ainsi un terme à ce Que l'on peut Qualifier, dés à présent, d'errements judiciaires. ALERTE CONCERNANT LE NIVEAU DES HONORAIRES DE SYNDIC EN CAS DE TRAVAUX: CINO RÈGLES POUR EMPÊCHER LES EXAGÉRATIONS DANGEREUSES POUR LES COPROPRIÉTÉS De plus en plus de copropriétaires nous alertent sur le niveau anonnalement élevé des honoraires de syndic en cas de gros travaux: ces honoraires s'élèvent àfacilement 4, 5, voire 6% du montant des travaux TTC et ceci sans aucune dél}ressivité et hors frais administratifs. Ouand on sait qu'en l'absence d'architecte, les syndics se contentent neuf fois sur dix de demander des devis non négociés à«leurs» entreprises et n'assurent aucun travail de contrôle, on mesure à quel point cette situation est abusive. Abusive, mais aussi dangereuse, car soit de telles pratiques tarifaires dissuadent les copropriétaires d'engager les gros travaux nécessaires, soit elles augmentent le montant des charges exceptionnelles et pèsent sur le budget de ménages qui n'ont pas besoin actuellement - de ces surcoûts injustifiés. Voilà pourquoi nous lançons une enquête et campagne de sensibilisation sur ces problèmes auprès des médias, mais aussi auprès des autorités, pour obliger les syndics à revenir à des propositions tarifaires normales. CeUe campagne reposera sur la diffusion de cinq règles à meure en œuvre: 1. Refuser la clause des contrats de syndic qui prévoitdans les prestations particulières - un tarif unique, tarif qui est simplement soumis le moment venu à l'approbation de l'assemblée générale. 2. Imposer aux syndics Qui veulent malgré tout donner des «indications» tarifaires dans leur contrat de préciser: a, Que le tarif mentionné est un tarif maximum; b. que ce tarif est indicatif; c, Que ce tarif sera dégressif en fonction du montant des travaux. 3. Dénoncer publiquement le chantage de certains syndics Qui annoncent que si l'assemblée générale n'accepte pas leur tarif, ils démissionneront sur-lechamp et mettront la copropriété sous administration judiciaire. 4, Demander au syndic Qu'il définisse précisément les tâches Que ses honoraires couvrent en cas de gros travaux et qu'il justifie le montant global qu'il sollicite. 5. Enfin faire voter séparément (dans deux résolutions distinctes) les travaux et les honoraires de syndic concernant le suivi de ces travaux, comme la loi le prévoit explicitement (article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965). Si vous voulez savoir comment BIEN négocier les honoraires de syndic en cas de travaux, voir le dossier adhérent du 28 février 2013 sur le site Internet de l'unarc Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 2' trimestre 20139 Travaux Le vote des travaux en copropriété (deuxième partie) Dans le bulletin de l'arc et de l'unarc no 99 du 1er trimestre 2013, nous publions un article rappelant Que les travaux sur l'im meuble et ses équipements collectifs étaient de la compétence de l'assemblée générale. Dans un souci de compréhension, face à un sujet important et assez exhaustif, nous avions pris le parti de le scinder en deux volets. Après avoir présenté l'angle théorique, il convenait donc d'aborder l'aspect pratique, cecî au travers d'un projet de travaux de ravalement de façade d'un immeuble. Autrement dit, le second volet de notre article vise à indiquer les questions et projets de résolutions types concernant une réfection de façade. Dans l'hypothèse d'un ravalement de façade d'immeuble, doit donc être porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale souveraine du syndicat des copropriétaires, pour que celle-cî puisse se prononcer régulièrement sur ces travaux: la question: RAVALEMENT DE FAÇADE DE L'IMMEUBLE (rue, cour ou courette selon le cas); le projet de résolution: l'assemblée qénérale décide la réalisation du ravalement de la façade (rue, cour ou courette) de l'immeuble par l'entreprise... pour un montant de. euros, selon le devis no... joint à la convocation de l'assemblée générale. la teinte retenue pour: la façade (rue, cour ou courette) est... (référence..., de la marque...); les soubassements est... (référence... de la marque...) ; les fenêtres communes (voire privatives, en cas de clause du règlement de copropriété l'autorisant expressément) est... (référence..., de la marque...); les volets est... (référence..., de ra marque...) ; le financement de ce ravalement de la façade (rue, cour, courette) est assuré par appels de fonds. exiqlbles auprès des copropriétaires de la manière suivante: XX % le XX/XX/XXXX ; XX % le XX/XX/XXXX ; XX % le XX/XX/XXXX ; La date de commencement prévisionnelle des travaux est fixée au XX/XX/XXXX à XXhXX. L'assemblée générale désigne les membres du conseil syndical pouvant participer aux réunions hebdomadaires de chantier, soit: M... président du conseil syndical (auquel l'architecte devra adresser directement copie du compte-rendu des réunions de chantier) ; Mme... ; M... ; Mme... la question: HONORAIRES DU SYNDIC POUR LES TRAVAUX DE RAVALEMENT DE FAÇADE (rue, cour ou courette) le projet de résolution: L'assemblée générale approuve les honoraires du syndic pour le suivi de travaux de ravalement de la façade (rue, cour ou courette) de l'immeuble par l'entreprise selon le devis no. Le montant de ces honoraires supplémentaires s'élève à... euros, déterminé sur la base de... % TTC du montant HT des travaux. administratives: pour la passation des commandes (travaux. architecte et coordonnateur SPS en cas de recours à ces prestataires). l'instruction de la demande d'autorisation impérative auprès des services d'urbanisme et de la souscription de l'assurance dommage-ouvrage obligatoire. Le syndic se devra également d'adresser aux copropriétaires les attestations fiscales et bancaires, nécessaires respectivement à l'obtention de crédit d'impôts ou de prêts collectifs ou individuels pour le financement de l'opération; matérielles: pour l'établissement d'un état des lieux contradictoire des parties communes (voire privatives) préalablement au lancement des travaux. la participation aux réunions de chantier et au procès-verbal contradictoire de réception des travaux avec les divers intervenants, ainsi que le suivi des éventuelles réserves jusqu'à leur levée;.1... Numéro 100 RevueA.R.C./U.N.A.R.C. 1710 financières; pour l'édition et l'encaissement des appels de provisions, la vérification et le règlement des factures de tous les intervenants, ainsi que la garantie de 5 % du montant des travaux (hors honoraires et prime assurance) prévue par le devis, en l'absence d'apparition de malfaçons à l'expiration de l'année de parfait achèvement. Ces honoraires s'entendent frais d'édition, d'affranchissement et d'acheminement. Les honoraires du syndic pour le suivi des travaux de ravalement de la façade (rue, cour ou courette) seront financés par... appels de fonds, exigibles auprès des copropriétaires de la manière suivante: XX % le XX!XX!XXXX ; XX % le XX!XX!XXXX ; XX % le XX!XX!XXXX ; la question: CHOIX D'UN ARCHITECTE POUR LES TRAVAUX DE RAVALEMENT DE FAÇADE (rue, cour ou courette) DE L'IMMEUBLE le projet de résolution: L'assemblée générale décide de confier au cabinet d'architecte..., la maitrise d'œuvre des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble par l'entreprise selon le devis no. Le montant des honoraires de l'architecte pour cette prestation est de... euros, fixé sur la base de... % TTC du montant HT des travaux, selon les stipulations de son contrat de maitrise d'œuvre no joint à la convocation de l'assemblée générale. Les honoraires de l'architecte pour la maitrlse d'œuvre des travaux de ravalement de la façade (rue, cour, courette) seront financés par... appels de fonds, exigibles auprès des copropriétaires de la manière suivante: xx % le XX!XX!XXXX ; XX % le XX/XX/XXXX ; XX % le XX/XX/XXXX ; la question: CHOIX D'UN COORDONNATEUR SPS POUR LES TRAVAUX DE RAVALEMENT DE LA FAÇADE (rue, cour ou courette) DE L'IMMEUBLE le projet de résolution: L'assemblée générale décide de confier à M. XXX la mission de coordonnateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé), intervention obligatoire en l'espèce, en raison de l'intervention de plusieurs entreprises simultanément sur ce chantier de bâtiment ou de travaux à risques en hauteur (art. L du Code du travail). Le montant des honoraires du coordonnateur SPS s'élève à... euros, établi sur la base de... % TTC du montant Hl des travaux, selon les stipulations de la convention jointe à la convocation de l'assemblée générale. Les honoraires du coordonnateur SPS concernant ces travaux de ravalement de la façade Crue, cour, courette) seront financés par... appels de fonds, exigibles auprès des copropriétaires de la manière suivante: xx % le XX/XX!XXXX ; XX % le XX/XX!XXXX ; XX % le XX/XX!XXXX ; la question: SOUSCRIPTION D'UNE ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE POUR LES TRAVAUX DE RAVALEMENT DE FAÇADE (rue, cour ou courette) DE L'IMMEUBLE le projet de résolution; L'assemblée générale retient l'offre de la compagnie XXX pour la souscription de l'assurance dommage'ouvrage obligatoire au nom du syndicat des copropriétaires (art. L du Code des assurances)... pour la somme de... euros, selon la police no XXXX, jointe à la convocation de l'assemblée générale. La prime de la police dommage-ouvrage pour le ravalement de la façade (rue, cour ou courette) sera financée par... appels de fonds, exigibles auprès des copropriétaires de la manière suivante: XX % le XX!XX/XXXX ; XX % le XX/XX!XXXX; XX % le XX!XX/XXXX; L'assemblée générale rappelle le coût total du ravalement de façade (rue, cour ou courette) de l'immeuble accepté dans les résolutions précédentes du ravalement de la façade de l'immeuble, qui s'établit donc à la somme de... euros, qu'elle a décidé de financer de la manière suivante XX % le XX!XX/XXXX ; XX % le XX/XX/XXXX ; XX % le XX/XX/XXXX ; 18 1 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 2 e trimestre 201311 Compteurs d'eau Un accord-cadre négocié par l'arc sur la location et la relève des compteurs d'eau De nombreux conseillers syndicaux et syndics bénévoles nous font part des difficultés qu'ils rencontrent avec les sociétés de comptage d'eau. Les griefs sont nombreux : surfacturation. relevés incohérents, absence d'intervention en cas de panne, compteurs dysfonc tionnant... Malgré les plaintes répétées adressées aux différentes instances (AFNOR, Ministère de la concur" rence..,) la situation reste inchangée. Une des raisons expliquant ce phénomène réside dans la rédaction même des contrats de location et de relevé des compteurs. En effet. les contrats sont signés pour une période de dix ans, en général, engageant le syndicat des copropriétaires sur de longues périodes avec souvent des clauses protégeant les intérêts des sociétés de comptage. À titre d'exemple, voici une clause Que l'on peut lire dans un contrat comptage d'eau: «le client est seul gardien au sens juridique du terme. II assumera tous les risques de dysfonctionnement des compteurs à la seule exception des conséquences de malfaçons dues aux compteurs ou à leur installation». Autrement dit, en cas de compteurs vieillissants, usés sous-comptant, etc. et non changés par la société, seul le syndicat des copropriétaires est seul tenu comme responsable. Cette situation est loin d'être marginale. À plusieurs reprises, les conseillers syndicaux ont pu constater le défaut de changement de compteurs défaillants, entraînant une sous-estimation des consommations d'eau au profit des occupants concernés et au détriment des autres copropriétaires. Une situation intolérable! Voilà pourquoi - par le biais de sa coopérative technique Copropriété-Services - l'arc a négocié avec deux sociétés de comptage d'eau sérieuses et innovantes un «accord-cadre». Cette convention permet de garantir aux copropriétés adhérentes une prestation de Qualité avec, en cas de manquement contractuel, des moyens de recours efficaces. Cependant, pour bien comprendre l'intérêt des clauses négociées dans le cadre de l'accord, il est important de connaître les différentes techniques de relevé ainsi Que les «repères» Qui permettent d'apprécier l'efficacité ou non des relevés de compteurs effectués par la société de comptage. 1. LES DIFFÉRENTS TYPES DE RELEVÉS En fonction de la configuration de la copropriété (grande infrastructure, mauvais payeurs, syndic professionnel ou bénévole...) il peut être judicieux d'opter pour un type de relevé plutôt QU'un autre. On peut répertorier trois types de relevés collectifs plus maintenant une Quatrième solution innovante développée par une des sociétés de comptage Qui a signé l'accord-cadre avec nous. Pour simplifier la lecture, nous avons repris les Quatre solutions en faisant un comparatif des avantages et des inconvénients: Types ~e.. Detal~ d~. Duree moyenne Avantages Inconvénients Coüt moyen de la releves procede du contrat prestation Relevé manuel par un membre du conseil syndical ou par le Syndic bénévole Un des membres du conseil syndical ou le syndic bénévole se rend dans chaque logement pour relever les index de compteurs Ce type de relevé n'impose pas forcément un contrat avec une société de comptage. Il suffit d'acheter des compteurs et de demander à une société de les poser les avantages sont nombreux: Absence de coût lié aux relevés Absence d'engagement contractuel Possibilité de faire les relevés plusieurs fois dans l'année pour déte<:ter plus rapidement d'éventuelles fuites Possibilité de faire coîncider le relevé du compteur général ave<: celui des compteurs dîvisionl'lilires Possibilité de faire un relevé en fin d'exercice comptable S'assurer qu'il existe au sein de la copropriété une personne qui se chargera de faire consciencieusement celle tâche Obligation d'avoir accès au logement à moins que les compteurs ne soient posés dans les parties communes la personne chargée du relevé peut être tenue comme responsable en cas de mauvais relevé Gratuit (Achat et pose du compteur entre 50 et 100 en fonction du type de compteur) Numéro 100 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 1 1912 , ACTUALITES 3 «Salon Indépendant de la Copropriété» de l'unarc Assemblée générale de l'uharc 3 3 le P.E.c. ou Plan d'épargne Copropriété: demandes et actions de l'arc 25 Innovez grâce à OSCAR+, réalisez votfe «étiquette charges» 26 Deux livrets d'accueil pour les nouveaux adhérents 3 COPRû-DEVIS : un outil constamment amélioré 27 Un colloque le 14 juin 2013 sur les «bons» Une garantie protection juridique négociée par l'arc et les «mauvais» C.P.E. 4 pour les copropriétés adhérentes et leurs responsables 28 SYNDIC + (SYNDIC PLUS) : l'escroquerie du siècle en matière de syndics 4 Copropriété en difficulté: rencontre avec le Sénateur Claude OILAIN 4 le décret sur le prêt copropriété est enfin paru! 4 le PlZ collectif enfin possible 4 le report grâce à l'arc et l'uharc de la deuxième tranche des travaux d'ascenseurs 5 l'arrêté HOVElU réformé? 5 Les sites de l'arc: du nouveau 5 L'arrêté «audit énergétique» est enfin paru! 5 DOSSIER 6 Le projet de la loi DUFlOI (syndics et Copropriété) 6 Audits énergétiques: comment éviter les «mauvais» audits? Un nouveau guide gratuit 30 APPEL AUX ADHÉRENTS 31 Campagne OSCAR Merci de participer à notre enquête sur les honoraires de syndic en cas de travaux 32 Action contre les pénalités EDF 33 PARTENARIAT 34 Accord avec P.A.P. (de Particulier à Particulier) 34 COPROPRIÉ-TERRE, Un site Internet «CLER-ARe-Planète Copropriété» 34 ure Oue Choisir et ARC 34 Un nouveau site Internet sur la rénovation 35 Cent idées pour mieux vivre en Copropriété 12 Accord expérimental avec Ma-residence.fr 35 DROIT 16 VIE DE L'ASSOCIATION 36 Attention aux ASl et AFUl dont les statuts Assemblée Générale Ordinaire de l'arc 36 n'ont pas été mis en conformité 16 Célébration des 25 ans de l'arc 36 Alerte concernant le niveau des honoraires de syndic Tableau des ARC locales et régionales membres en cas de travaux: cinq règles pour empêcher de l'unarc 37 les exagérations dangereuses pour les copropriétés 16 le vote des travaux en copropriété (2e partie) 17 CHIFFRES & INDICES 38 GESTION 19 l'accord-cadre négocié par l'arc sur la location PUBLICATIONS 39 et la relève des compteurs d'eau 19 GAZ: comment et pourquoi changer de fournisseurs d'énergie et comment négocier les tarifs avec l'arc? 24 Le Bulletin de l'a.r.e. et de l'u.n.a.r.c. est _ FORMATIONS 40 publk:ltlon H1t6e par l'a.r.e. AssodIUorl des RespoftSIbIe:s de Copropri6Ié. loi de 1901 SiQe sociii : zr. T1f..lOStpll PytIIlII- 75OZO PIris le numero : T~: 0140 lo FIX: 0140 lol2 63 Il Sf 00"',,,adh;',," MIll : unarcassotdaraneur - Site Internet :~ I.!J I.!J 6 pour les non-adhérents DirecteII' de Il PubIIcItIon : Fernand ChampiIvier - Dhdew'de IIlNd1dion :lirijlo Dhcd Abonnement annuel: Conception, RHIisaUoI: AB Conulllnication _19. rue NicoIai -1501Z Paris 20 (4 numéros) pour les adhérents _. Awri2llO-1SSR:2M-ll2l/Crfdbpldos:,.90"1IDosI8"-~:,.~2I"[!] 26 (4 numéros) pour les non-adherents laiedraitdeœtlerenuepelll:breplollll:oi.;strépil"-..-s.j '1: ", té: "1 '",r,.abt.,..."ljloiidioo." potieiie ~. qo'eo" ~~Ill "'_'-.ra"",illoi.dtsdls.'li:ldil 2 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 2 trimestre 201313 Coût moyen Types de Détail du Durée moyenne Avantages Inconvénients de la relevés procédé du contrat prestation Relevé manuel Un technicien se 5ans Un engagement moins long que Engagement d'une durée longue Entre 10 et par une société déplace dans les pour le système avec télé ou vis-à-vis du prestataire. 15 /anl de comptage logements pour radio relevé (voir plus loin) Oes relevés qui se font àdes compteur relever les les compteurs sonl en théorie dates aléatoires avec un nombre compteurs. Bien changés en cas de de passaqes prévu souvent. les dysfonctionnement contractuellement compteurs sont le conseil syndical ou le syndic Des relevés qui sont loués àfa société n'est pas responsable en cas communiqués uniquement au de comptage d'un éventuel mauvais relevé. syndic l'obligation d'avoir accès au logement à moins que les compteurs ne soient posés dans les parties communes. Prestation généralement bâclée entraînant des relevés incohérents. Oes risques d'erreurs de retranscription des index Relevés faits le relevé des 10 à15 ans le technicien n'a pas besoin de Enqagement sur une durée Entre 15 et par radio-relève compteurs se fait rentrer dans le logement. longue Z5 /anf en pied Il Yathéoriquement moins de Oes relevés qui se font àdes compteur d'immeuble par compteurs non relevés. dates aléatoires avec un nombre un technicien Cela évite les erreurs de saisie de relevés prévus grâce àune manuelle contractuellement. console centrale Absence de contrôle manuel, qui récupère tous en particulier lors des les index des chanqements de compteur compteurs divisionnaires Relevés faits par le relevé des 10à15ans le technicien n'a pas besoin de Engagement sur une durée Entre 20 el télé-relève compteurs se fait rentrer dans le logement longue JOffanf à distance grâce à Il Ya théoriquement moins de Un coût de location élevé compteur de la télé- compteurs non relevés. Oes travaux de câblage de la transmission ou Cela évite les erreurs de saisie centrale importants et pas de la radio- manuelle toujours réalisables. transmission (GPRS) à partir de Possibilité pour le conseil Absence de contrôle manuel, la centrale située syndical de suivre en temps réel en particulier lors des au pied les consommations individuelles changements de compteurs d'immeuble des copropriétaires.--l! Revue A.R.C./U.N.A.R.C. _ 2 e trimestre 201314 Il. COMMENT S'ASSURER QUE LA PRESTATION RÉALISÉE PAR LA SOCIÉTÉ EST SATISFAISANTE? Le système de la répartition des consommations d'eau en fonction des relevés de compteur permet de garantir une répartition juste du poste «eau». Elle a aussi comme avantage de responsabiliser les occupants à savoir Qu'ils paieront à hauteur de leur consommation. Cependant, cela néces' site d'avoir des relevés Qui se font de façon efficace avec le moins de dysfonctionnements possible. Cela impose donc le contrôle de plusieurs éléments dont voici certains: a. L'âge du compteur La durée de vie d'un compteur est limitée à 10 ans pour un compteur d'eau chaude. et à 15 ans pour un compteur d'eau froide. Au-delà, le compteur peut, soit sous'compter, soit sur-compter, soit être complètement bloqué. Pour éviter ce dysfonctionnement. il faut impérativement vérifier les deux premiers chiffres indiqués sur les compteurs qui précisent l'année de construction du compteur. Si la date est dépassée, il faut demander le changement du compteur même s'il parait fonctionner correctement. b. le nombre de compteurs non relevés Des compteurs non relevés impliquent un report des charges des uns au détriment des autres copropriétaires. En effet, la différence entre le compteur général et J'addition des compteurs divisionnaires est automatiquement répartie sur les comptes des copropriétaires en fonction des millièmes de leur lot. Il est donc important de s'assurer qu'un maximum de compteurs soient relevés. On peut considérer qu'au-delà de 10 % de compteurs non relevés, le comp- tage n'est pas fiable entraînant une inefficacité graduelle du dispositif d'individualisation du comptage d'eau. Pour contourner le problème, la solution est d'appliquer un «forfait» à ceux qui ne se font pas relever leur compteur. La jurisprudence est désormais bien établie concernant la légalité de ce forfait. La position à retenir désormais est celle du«bon sens». Deux critères sont retenus par la Cour de Cassation pour valider un forfait d'eau: que le copropriétaire refuse l'accès au compteur dans son logement (peu importe qu'il y ait un locataire ou non dans le logement. seul le copropriétaire du logement est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires) ; que le forfait corresponde de façon raisonnable à la consommation possible du logement. Le nombre d'occupants ou encore le nombre de pièces dans le logement peuvent être considérés comme des critères objectifs. c. le nombre de compteurs relevés par l'occupant Le relevé manuel par l'occupant pose deux problèmes majeurs: le premier réside dans le sérieux du relevé du compteur. Il n'est pas rare de constater que l'occupant se trompe de bonne ou de mauvaise foi sur le relevé de l'index. Le second problème résulte du fait qu'il y a une double retranscription du relevé multipliant le risque d'erreurs. En effet. une première fois l'occupant note l'index sur un papier qu'il dépose généralement sur sa porte puis le technicien le retranscrit sur son relevé. Comme pour le point précédent, audelà de 10 % de compteurs relevés par les occupants, le comptage peut devenir moins fiable avec les conséquences évoquées précédemment. Avancement expérimentation Eau de Paris Oans notre précédent bulletin, nous vous informions de l'expérimentation que l'arc mène sur les petits (mais efficaces) équipements d'économies d'eau, que l'on installe au niveau d'une douche ou d'un robinet par exemple. Cette expérimentation progresse à grands pas. Nous avons développé des partenariats avec l'agence Parisienne du Climat et. pour la fourniture des équipements, avec la société EOWERGY, un des précurseurs sur ce sujet dans l'habitat collectif. Nous avons reçu un très grand nombre de sollicitations d'adhérents, preuve que, si ces dispositifs sont encore peu répandus en copropriété, ils vous intéressent beaucoup. Et qu'il est donc essentiel d'en vérifier l'efficacité. Nous continuerons donc à vous informer de la progression de cette expérimentation. Nous reviendrons donc rapidement vers toutes les copropriétés qui nous ont sollicités. Numéro 100 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 1 2115 d. Un décalage trop important entre l'index du compteur général et l'addition des compteurs divisionnaires. L'utilisation des compteurs d'eau a pour fonction de répartir au plus juste les consommations d'eau de la copropriété. Il est donc important de vérifier que la somme des relevés de compteurs divisionnaires correspond plus ou moins au nombre de mètres cubes décomptés au compteur général. QUELQUES RATIOS TRÈS UTILES: ~ la consommation sur parties communes, hors arrosage de pelouse, ne doit pas dépasser 5 % du total des consommations privatives. Autrement dit, en cas de différence de plus de 5% entre la consommation du compteur général et l'addition des compteurs divisionnaires, il y a un problème. ~ Une personne consomme en moyenne entre 90 et 160 litres par jour. ~ Une famille de 4 personnes consomme en moyenne entre 120 ml et 160 ml par an en appartement, soit entre 30 ml et 40 ml par personne. la proportion entre l'eau froide et l'eau chaude est d'environ 2/3,1/3, c'est+dire que pour 3 ml d'eau consommée. il y a 2 ml d'eau froide et 1ml d'eau chaude. III. LES DISPOSITIONS NÉGOCIÉES PAR L'ARC ET INCLUSES DANS L'ACCORD-CADRE Comme son nom l'indique, la convention n'est pas un contratcadre, mais un accord cadre. Cela implique que cet accord vient compléter le contrat de prestation de comptage proposé par la société. Il fait donc office d'avenant au contrat qu'il ne faudra pas hésiter à mettre en avant. Nous n'allons pas reprendre ici les quinze clauses qui composent l'accord-cadre. Cependant, nous allons reprendre les différents dysfonctionnements rencontrés avec les sociétés de comptage et indiquer comment, grâce à cet accord-cadre, l'arc a réglé ces problèmes. Pour avoir accès à l'accord-cadre, il suffit tout simplement de s'identifier sur le site pour avoir accès aux documents sécurisés de l'arc et taper sur le moteur de recherche «accordcadre comptaqe d'eau». Dysfonctionnements rencontrés Conséquences Que prévoit l'accord-cadre négocié par l'arc les sociétés de comptage sous traitent la personne chargée des relevés est dans l'accord-cadre interdit IIntervention de sousà des sociétés extérieures les relevés Iïncapacité de renseigner l'occupant sur traitance sauf accord é<:rit du syndicat des d'éventuels problèmes. copropriétaires. Les relevés se font à des dates aléatoires Il peut exister une différence importante Le relevé des compteurs se fait entre 1 non-conformes à la date de relevé du entre l'addition des consommations relevées à 3semaines maximum après le relevé du compteur général aux compteurs divisionnaires et la compteur général en fondion du système consommation relevée au compteur général de relevé. due au décalage de relevé Défaut de fonctionnement de certains Les compteurs sous-comptent ou ne tournent En cas de dysfonctionnement d'un compteur, compteurs plus du lout la société de comptage s'engage à Je remplacer dans un délai de 72 heures Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 2 e trimestre 201316 ., Que prévoit l'accord-cadre négocié par l'arc Des relevés incohérents Le syndic ou le conseil syndical ne sont pas La société de comptage s'engage à aviser le avisés d'une incohérence de relevé conseil syndical en cas de consommations incohérentes soit par rapport aux consommations de l'année précédente soit en fonction du relevé précédent. Î En cas de changement de prestataire. la Le syndical des copropriétés hésite à la nouvelle société s'engage à prendre nouvelle société impute à la copropriété changer de société du fait de frais intégralement les frais de remplacement des l'intégralité des frais de remplacement. supplémentaires pour le changement de compteurs même ceux perdus. compleurs ou en cas de perte de compteurs. Les tarifs évoluent sans respecter les indices. Souvent on a pu constater une revalorisation le tarif présenté à l'année de signature sera de la facturation non-conforme aux indices automatiquement reconduill'année qui suit. indiqués sur le contrat de comptage. En cas d'évolution du coût de la prestation, la société s'engage àcommuniquer à l'arc toutes les modifications avec leur justification et à mentionner sur la facture la hausse constatée depuis la date de signature du contrat. Des contrats qui imposent parfois une durée Des copropriétés qui sont menottées sur une le contrat prévoit une période probatoire de 15 ans. période très longue ne sachant plus la date d'un an durant laquelle le syndicat des de fin de contrat. copropriétaires peut dénoncer le contrat sans pénalité. Par ailleurs. en fonction du système de relevage, les contrats varient entre 5ans et maximum 10 ans. Des relevés de compteurs qui ne sont pas Le conseil syndical n'a pas la possibilité de La société s'engage à fournir au conseil fournis au conseil syndical ou dans des délais vérifier si le relevé des compteurs est correct syndical dans les deux semaines le détail des très longs. et de détecter éventuellement des relevés. Par ailleurs, seront mis sur la incohérences. plateforme copro'devisjr les relevés réalisés afin que le conseil syndical puisse les consulter à distance. Aucune pénalité n'est prévue en cas de La société de comptage n'est pas inquiétée En cas de manquement cité dans l'accordmanquement aux obligations contractuelles d'éventuelles sanctions en cas de cadre, des pénalités de 5% du montant ou en cas de dysfonctionnement. manquement annuel du contrat seront appliquées sur le prix de la prestation et cela sans plafond Maximum. Aucune clause de résiliation anticipée n'est Malgré les nombreux griefs, le syndicat des prévue en cas de dysfonctionnement copropriétaires est contraint de faire durer important. le contrat. Si plus de 10% des compteurs Aucune autorité extra-juridictionnelle n'est Même si la société de comptage est certifiée, dysfonctionnent.le syndicat des reconnue pour intervenir en cas de litige. l'organisme certificateur n'a aucun pouvoir copropriétaires pourra dénoncer sur la société prestataire. unilatéralement le contrat sans pénalité. Pour avoir accès à l'accord-cadre, il suffit tout simplement de s'identifier sur le site pour avoir accès aux documents sécurisés de l'arc et taper sur le moteur de recherche «accord-cadre comptaqe d'eau» (dossier adhérent du 28 mars 2013). Numéro 100 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 2317 Gaz GAZ: comment et pourquoi changer de fournisseurs d'énergie et comment négocier les tarifs avec "ARC? Comme vous l'avez sûrement lu dans la Presse, les tarifs rèqlementés du gaz ont augmenté de 7 % depuis le 1 ' janvier La hausse continuelle du prix de J'énergie oblige les copropriétés à faire des régularisations de charges Importantes. Pour éviter cela, l'arc vous aide à agir en vous aidant à réduire vos consommations et en négociant mieux vos tarifs. Cette note développe ce second point. LES OFFRES DISPONIBLES Il Y a deux types d'offres qu'il est possible de contracter: les offres Indexées sur le «tarif réqlementé» et inférieurs de 4. 5, 6%à ce tarif; les offres avec des tarifs bloqués pendant 1. 2 ou 3 ans. Notez qu'il n'est plus possible de revenir aux tarifs réglementés une fois un nouveau contrat souscrit, mais rassurez'vous, les tarifs de marchés sont plus intéressants si vous suivez nos conseils. 1. Les offres indexées sur les tarifs réglementés varient au même rythme que les tarifs réglementés. Il s'agit donc d'une économie facile de 5% à 6% par rapport aux tarifs réglementés. Tant que les tarifs réglementés existeront, ces offres seront disponibles. Marche à suivre pour souscrire une offre à tarif fixe: 1. faire voter un mandat au conseil syndical par l'assemblée générale: 2.organiser une réunion du conseil syndical avec le syndic: 3. demander des offres auprès des principaux fournisseurs (voir contacts en page suivante). Pour cela il faut récupérer les coordonnées du point de livraison. Vous trouverez cette information sur vos factures ou auprès de GrOr pour les mises en service de chaudières gaz: 4.la veille de la réunion, demandez une mise à jour des offres (dont les durées de validité seront souvent de trois jours) : S.le conseil syndical vote pour l'offre la plus intéressante. 2. Les offres à tarif fixe sont. elles, déterminées chaque jour et leur durée de validité est très courte: les offres les plus intéressantes ne sont même valables que 3 jours, 7 tout au plus. Dès lors, comment faire pour en profiter? C'est simple: a) Au cours de votre prochaine assemblée générale, mettez à l'ordre du jour la question suivante: ({ Mandat donné au conseil syndical pour autoriser le syndic à siqner un nouveau contrat de qaz sur la base d'un tarif inférieur au tarif réqlementé». b) Ensuite il faudra que le conseil syndical et le syndic soient bien organisés pour signer le contrat peu après la réception d'une proposition. Les offres avec tarifs fixes com mencent à être intéressantes pour les copropriétés de plus de 40 logements. L'intérêt de ces offres est que la régularisation des charges de chauffage est beaucoup plus prévisible, car le budget prévisionnel sera voté en connaissance des tarifs. Si on budgétise en prenant l'hypothèse que l'hiver sera rigoureux, les régularisations seront indolores et si l'hiver est doux les copropriétaires pourront décider, lors de la validation des comptes, de mettre ces économies sur un fonds d'épargne travaux (voir à ce sujet tes 10 recommandations de l'arc). 24 RevueA.R.C./U.N.A.R.C. 2 e trimestre 201318 INFORMATIONS SUR LE CHANGEMENT DE FOURNISSEUR: Il n'y a aucune rupture de fourniture entre la fin de votre contrat GDF et le début de celui du nouveau fournisseur; aucune intervention humaine sur votre sile; le gaz qui arrivera chez vous est exactement le même quel que soit te fournisseur; les prix fixes proposés sont garantis pendant 2 ou 3 ans selon les fournisseurs; les tarifs indexés sur les tarifs réglementés sont proposés par «qaz de Paris» et «Poweo» ; à l'issue du contrat. les fournisseurs vous reconlaclent pour vous soumettre une nouvelle proposition. Il n'y a aucune obligation de reconduction même tacite; les fournisseurs s'occupent de toutes les démarches auprès de GrDF ainsi que de GDF; l'accès au réseau est compris dans l'abonnement et aucune facture ne sera émise par GrDF. Comment trouver le meilleur contrat de gaz pour votre copropriété? Si vous êtes adhérent collectif à l'arc, vous trouverez les coordonnées des CINO fournisseurs avec qui nous avons négocié des conditions préférentielles ainsi que les moyens de contacter les responsables du dossier sur notre site Internet: en tapant sur le moteur de recherche: «gaz: changer de fournisseur» (dossier adhérent du 21 février 2013). P.E.C., Le P.E.C. ou Plan d'epargne Copropriété: demandes et actions de l'arc Impossible de lancer les copropriétés dans les gros travaux dont elles ont besoin (gros entretien ; travaux d'amélioration énergétique; travaux d'adaptation) sans un nouvel outil permettant: de favoriser l'épargne collective; de clarifier la fiscalité; de sécuriser les fonds nécessaires. Voilà pourquoi nous lançons une action auprès du Gouvernement pour obtenir la mise en place d'un Plan d'épargne Copropriété sur le modèle du Plan d'épargne Logement (P.E.l.). Voici les modalités dont nous demandons la mise en place: ~ Plafond: plafond global calculé sur une base forfaitaire de euros par lots «principaux» (lots à usage de logement ou de commerce). Ce qui est suffisant pour des travaux en copropriété. Le coût de la défiscalisation serait donc également limité pour les finances publiques. En pratique, la banque déterminerait le plafond global du PEL copropriété en fonction du nombre de lots à usage de logement ou de commerce constaté dans le règlement de copropriété. ~ Rémunération et fiscalité identiques au PEL des personnes physiques. Le produit est donc défiscalisé, mais soumis chaque année aux prélèvements sociaux sur les intérêts. Les coûts de gestion sont donc réduits au minimum pour le syndic. ~ Versements: versements trimestriels réguliers en fonction du montant des provisions arrêté en assemblée générale de copra' priété. Il s'agit donc d'une charge dont le versement est obligatoire. ~ Durée : identique au PEL des personnes physiques (4 ans minimum>, ce qui représente un horizon d'épargne adapté au rythme des décisions de travaux en copropriété. ~ Déblocage des fonds: uniquement sur le vote de travaux en assemblée générale. ~ Transfert des droits: les droits du PEL copropriété restent attachés au lot. Concrètement. en cas de vente d'un lot. l'acquéreur «rachète» au vendeur la quotepart du PEL afférente au lot. ainsi que les droits au prêt qui y sont attachés. ~ Droit au prêt: identique au PEL des personnes physiques, sous réserve qu'il s'agirait d'un prêt collectif à adhésion volontaire. ~ Prime d'état: identique au PEL des personnes physiques. Versée uniquement en cas de prêt. Nous espérons être entendus par le Gouvernement et attendons avec impatience la mise en place de ce P.Le. Numéro 100 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 1 2519 ~_... OSCAR+ Innovez grâce à OSCAR+, réalisez votre «étiquette charges» ~;:.;;~ ~D-i... ;.;,.OSCAR - 'l.s./.../- Q uestion n01 : votre copropriété maîtrise-telle bien ses charges? Question n02 : quels sont les postes de charges que vous devez «travailler» en priorité? Grâce à OSCAR+, vous pouvez répondre à ces deux questions et donc engager une action ciblée. Prenons l'exemple d'une copropriété de 49 lots principaux représentant m 2 de surface habitable et située à Créteil (94000) Première étade préconisée obtenir l'etiquette Charges CCOC) de la copropriété ainsi que celle du Chauffage Le résultat obtenu met bien en évidence que cette copropriété n'est pas performante au niveau des charges globales (étiquette E) et est moyenne pour le chauffage (étiquette 0). Deuxième étape préconisée: analyser le diagnostic de performance des charges (DPe) Le DPC met bien en évidence les postes de charge dont une analyse approfondie est rendue nécessaire par le niveau élevé de l'écart avec les ratios moyens d'oscar+. Pour cette copropriété, les gains minimaux espérés 'si les ratios constatés sont ramenés en deçà de ceux d'oscar+ sont pour: La maintenance des ascenseurs = 1.050, Le chauffage et l'eau chaude = 1.400, L'assurance multirisques = 4.200, Le gardiennage = ai., i ~,., Clm"an D Etiquetage de votre copropriété selon la base OSCAR: Moy. OSCAR - th G & Comparal&on détaillée de vos charges de copropriété avac la base OSCAR: - "~'Jlo " " COlIua_. ecs ",,.,...,,. e... "' "' e... FJ<*>e.. Poste basa OSCAR le 1m' Isn) Vos don""'s (E 1 m' Isnl acelt ("A)., "0'Jlo F""IS""$)'tllJI(:"'~.105'1\0 " " ~~ " " ~",- Ga..,... 1 EmpIoyn " ".., 699'1\0 ~,. 'OOO'Jlo "' " Tobi "S.8.'.7 8.6% Soit un gain total de ce qui représente 15% du budget annuel de cette copropriété. Troisième étape préconisée: comparer les montants des différents contrats de maintenance et de services concernant la copropriété avec les ratios moyens fournis par OSCAR+ OSCAR+ affichait jusqu'à présent des ratios sur: les honoraires de base des syndics les prestations particulières des syndics les contrats de maintenance des équipements collectifs les contrats de services collectifs Et depuis le le' janvier 2013, suite à l'en Quête réalisée sur les consommations et dépenses énergétiques en copropriété, OSCAR+ affiche des ratios en /m 2 et en kwh/m 2 Qui permettent d'évaluer la performance énergétique de chaque copropriété. Pour la copropriété étudiée ci-dessus, le Diagnostic de Performance Énergétique (OPE) donne une étiquette D pour un ratio annuel de 202 kwh/m 2 ce Qui est cohérent avec le résultat obtenu pour l'etiquette Chauffage lors de la première étape ci-dessus. G A A 26 1 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 2 e trimestre 201320 COPRO-DEVIS COPRa-DEVIS: un outil constamment amélioré pour vous permettre de faire appel à la concurrence simplement La plate forme d'appels d'offres COPRO-DEVIS (www.copro' devis.fr) réservée aux adhérents collectifs a été mise en place en Depuis cettedate. plus de 1500appels d'offres ont été publiés sur le site. Actuellement le site compte une centaine d'entreprises couvrant 25 domaines d'activités concernant directement les copropriétés. Afin d'en simplifier la consultation, des aménagements viennent d'y être apportés. Cela concerne des regroupements d'activités et la mise en place d'une arborescence à 2 niveaux pour certains domaines Accès copropriété Espace conseil syncjlall..._. Commenf accêder au service c,_... _ _. ".._-..._.-..- ~-- S Inscnre > PlusÎeurs conseils syndicaux nous ont fait part de leur satisfaction par rapport aux offres de nos partenaires qui sont. dans la plupart des cas, des propositions plus compétitives que celles des entreprises conseillées par les syndics professionnels. copropriétés et une ancienneté de cinq ans dans le domaine d'activité. Si des conseils syndicaux ou des syndics bénévoles font intervenir des sa ciétés non référencées à ce jour et, tlu:[r donnant entière satisfaction, ils peuvent transmettre leurs coordonnées il l'adresse mail suivante: 1UAPE 1/31 Sol;I_lo""".lI.. ~IlI'd.. vol"'''p'''''d onr... t.lrc_"_"" cil<o_"'~.""'~'''''''''''-_'''' De plus, ils ont fortement apprécié de pouvoir être conseillés et d'être soutenus lors d'un litige par COPROPRIÉTÉ-SERVICES, arbitrage qui est bien évidemment plus facile à mettre en œuvre lorsque l'entreprise est partenaire de l'arc. Pour illustrer ce constat. quelques verbatims d'évaluation formulés sur le site par des conseils syndicaux ou des syndics bénévoles: «Entreprise pratiquant une bonne écoute, devis correct, tous les copropriétaires sont satisfaits» «Cette entreprise a travaillé vite et bien et proposé des tarifs compétitifs» «Entreprise très réactive: visite et devis très professionnels». les principaux critères de référencement sont la compétence professionnelle, le savoir-faire au niveau des, R.ttHUttHlR Don. ~ <OI1Imar><bt Pnx du f.ell, COOOSUI.TU """~IUpft'I!II"'" prher'lls s.. ulpro-litvls en QOJelqve, cliu ~ dlquel-1f;l ~.. na lllctuette a.ug.comm- A5$.t1JNISSEM(II' AIlCHnlCTE ASCl"'SO'lIITES -_. lit.tlll(au -~ -~. otru~ O'lifUOf5 u... 'lsanom CMAUFJ"ACISR ~~ ~--PIlIIUII: EII"II'IIIEII $AllI MU IIISfALUl- ('â:im.t.nsanon., OlAClllfOSflC O'ACCUI' 1I(fIE_IE,..,.- " "" FIE"'UIl(5U FUMISTERI[ GNlOIlIIfIIAG( IIIOLAflO'" MACON"'ERIIE ET MAIII'IENAItCl Er MAlTlUSE DE PI..~IUE ~.....VALJ:IIIE.., 5IE.-I:IUE "'ETTOYAGIE _TfSOIE l'roncnon ~AIlIUIIG U_AnOM u _n INCENDIE lu TRAllIEMlE1IT OIE VHUIUE - I.- (AU MIROITERI Numéro 100 Revue A.R.C./U.N.A.R.C. 1 27 Montrer encore
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