Source: http://jpm-copro.com/Cass%2010-10-2007-1.htm
Timestamp: 2019-08-25 02:24:20+00:00
Document Index: 104827445

Matched Legal Cases: ['art. 26', "l'article 8", "l'article 26", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Cass 10/10/2007-1
Droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune
Interdiction de construire dans les jardins (Clause RC)
Autorisation de construire d’une véranda donnée à la majorité art. 26
Modification préalable du règlement de copropriété nécessaire (oui)
Cass 3e civ., 10 oct. 2007, n° 06-17.932, , Synd. Résidence du Bois Joly:
CA Versailles, 13 févr. 2006
Vu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de cette loi;
Attendu qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; qu'il fixe également, sous réserve des dispositions légales, les règles relatives à l'administration des parties communes;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme A. propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution de l'assemblée générale autorisant son voisin à édifier une véranda sur un jardin constituant une partie commune sur laquelle il avait un droit de jouissance exclusif;
Attendu que pour la débouter de sa demande l'arrêt retient que la décision ainsi prise est contraire au principe d'interdiction de toute construction dans les jardins posé par le règlement de copropriété, qu'elle pourrait pour cette raison être annulable si elle relevait d'une majorité plus exigeante que la majorité applicable à la modification du règlement de copropriété mais que dans le cas où elle relève de la même majorité, elle constitue une dérogation au règlement, qu'en outre, la dérogation est accordée individuellement sur la base d'un principe général d'interdiction et que la seule modification du règlement de copropriété consisterait dès lors à réserver les autorisations individuelles, ce qui ne conditionne pas l'autorisation régulièrement donnée;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'assemblée ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés
Nous sommes en présence d’un syndicat dont le règlement de copropriété interdit toute construction dans les jardins.
L’assemblée générale a néanmoins autorisé un copropriétaire à édifier une véranda sur un jardin constituant une partie commune sur laquelle il avait un droit de jouissance exclusif.
Madame A. a assigné le syndicat en annulation de cette décision.
Elle a été déboutée par la Cour d’appel de Versailles qui a fait la distinction suivante :
- Si la dérogation accordée exige une majorité plus exigeante que la majorité applicable à la modification du règlement de copropriété, la décision est annulable
- Si les majorités nécessaires sont identiques, il y a simple dérogation au règlement de copropriété.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au motif « que l'assemblée ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci ».
Dans son commentaire [1] M. Vigneron ajoute généreusement le caractère préalable de la modification nécessaire. La lecture peut conduire à une interprétation différente : la modification serait une conséquence inéluctable de l’autorisation !
Dans l’un et l’autre cas, l’autorisation individuelle s’accompagnerait d’une modification du règlement de copropriété. Le précédent pourrait être exploité par un autre copropriétaire.
La modification préalable du règlement présente l’avantage d’une modification explicite de la clause du règlement de copropriété.
Pour revenir au cas pratique : il fallait en premier lieu modifier la clause interdisant de construire dans les jardins, puis autoriser la construction proposée. Les deux décisions sont nécessaires car la suppression de l’interdiction ne confère pas une liberté totale au bénéficiaire du droit de jouissance.
[1] Loyers et copropriété décembre 2007 n° 256