Source: https://www.mietrechtsiegen.de/anfechtung-des-wohnraummietvertrags-wegen-irrtums-ueber-den-mieter/
Timestamp: 2020-08-14 22:12:00
Document Index: 195669146

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 8', '§ 119', '§ 119', '§ 119', '§ 123', '§ 8', '§ 8', '§ 143', '§ 123', '§ 121', '§ 119', '§543', '§ 296', '§ 282', '§296', '§ 91', '§ 92', '§ 708']

Anfechtung Wohnraummietvertrag wegen Irrtum über den Mieter
Anfechtung des Wohnraummietvertrags wegen Irrtums über den Mieter
AG Donaueschingen – Az.: 31 C 233/12 – Urteil vom 16.01.2014
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger einen Betrag von 226,46 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. seit 05.05.2012 zu bezahlen, zzgl. vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 2,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten hieraus über dem Basiszinssatz seit 19.06.2012.
4. Das Urteil ist für den Kläger vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Das Urteil ist für die Beklagten in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger ist ehemaliger Vermieter der Beklagten. Er verlangt von den Beklagten Mietzahlungen aus dem ehemaligen Mietverhältnis.
Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 16.10.2011 beim Kläger eine 3- Zimmer- Wohnung nebst Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz im Anwesen Straße in Ort. Mietbeginn war der 01.11.2011. Vereinbart wurden die Zahlung einer Kaltmiete in Höhe von 488,54 € zuzüglich der Miete für den Tiefgaragenstellplatz von 51,13 € sowie Nebenkostenvorauszahlung als Pauschale in Höhe von 118,30 € sowie für die Antenne von 5,60 € fix und Vorauszahlungen auf Heiz- und Warmwasserkosten sowie Kalt- und Abwasserkosten von 51,43 €. Die Gesamtmiete betrug 715,00 €.
Mit Schreiben des Mieterbundes vom 24.05.2012 kündigten die Beklagten den Mietvertrag fristlos und erklärten gleichzeitig Anfechtung des Mietvertrages. Die Beklagten führen in diesem Kündigungs-/Anfechtungsschreiben an, zu Beginn des Mietverhältnisses sei den Mietern versichert worden, die Warmzähler sollten erneuert werden, was bis heute nicht geschehen sei. Stattdessen habe sich herausgestellt, dass die Wärmezähler in den Wohnanlagen des Klägers defekt seien und dies seit Jahren. Insofern sei absehbar, dass den Mietern keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellt werden könne. Zudem hätten die Beklagten sich mit anderen Mietern des Hauses ausgetauscht und erfahren, dass es bei der Abrechnung der Nebenkosten Unregelmäßigkeiten gebe und der Verdacht nahe liege, dass unzulässigerweise Positionen als Kosten ausgewiesen würden, denen keine tatsächlichen Ausgaben zugrunde lägen. Über dies hätten die Beklagten in der örtlichen Presse erfahren, dass strafrechtliche Vorwürfe gegen den Kläger erhoben würden und dass es zu einer Verurteilung wegen Betruges gekommen sei. Hierauf hätte der Kläger die Mieter bei Abschluss des Mietverhältnisses hinweisen müssen. Zudem habe der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 11.05.2012 zur vorzeitigen Beendigung des mit einem Kündigungsverzicht versehenen Mietverhältnisses ein Angebot unterbreitet, welches als sittenwidrig zu bezeichnen sei. Es sei deshalb kein vertrauensvolles Vertragsverhältnis mehr möglich. Mit dem selben Schreiben boten die Beklagten die Wohnung zur Übergabe an und widersprachen der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses.
Der Kläger stellte sich auf den Standpunkt, dass das Mietverhältnis ungekündigt bzw. unbeendet weiter lief und kündigte dann am 15.08.2012 das Mietverhältnis seinerseits wegen Zahlungsverzuges mit den Mieten von Mai bis August 2012. Der Kläger forderte zur Herausgabe der Mietsache bis 30.08.2012 auf.
Der Kläger trägt vor, er habe Anspruch auf die ausstehenden Mieten von Mai bis einschließlich Oktober 2012 in Höhe von jeweils 715,00 €. Er habe die ausstehenden Mieten jeweils angemahnt.
Die Anfechtung bzw. fristlose Kündigung des Mietvertrages sei nicht wirksam. Zwar sei richtig, dass der Heizungszähler bei Übergabe der Wohnung nicht in Betrieb gewesen sei. Deshalb sei jedoch eine Abrechnung der Heizung nach Quadratmetern der Wohnfläche vereinbart worden. Nicht zugesagt worden sei, dass der Wärmezähler bis zum Jahreswechsel ausgetauscht werde. Vielmehr sei vereinbart worden, dass der bestehende Zustand dem vertragsmäßigen Sollzustand entspreche.
Die Beklagten hätten zudem bereits vor Anmietung der Wohnung gewusst, dass gegen den Kläger ein Strafverfahren laufe, welches mit einer Verurteilung endete. Dies hätte der Beklagten Name der Bekl. zu 1 bei einer anderweitigen Wohnungsbesichtigung bereits ein dort benachbarter Imbissbetreiber mitgeteilt. Zudem sei der zeitliche Ablauf von sieben Monaten seit Beginn des Mietverhältnisses bis zur Anfechtung zu lange, um sich auf einen solchen Grund noch berufen zu können.
Auch berechtige das Schreiben des Klägers vom 18.05.2012 die Beklagten nicht zur fristlosen Kündigung. Es sei den Beklagten lediglich mitgeteilt worden, welche Zahlungen sie während der gesamten Vertragsdauer zu erbringen hätten. Mit vorangegangenem Schreiben vom 11.05.2012 sei den Beklagten ein entgegenkommendes Angebot zur Vertragsaufhebung gemacht worden. Stattdessen hätten die Beklagten auch nach Kündigung durch den Kläger die Rückgabe der Wohnung verweigert. Die Abgeltung eines Teils der Nebenkosten als feste Vertragspauschale sei zulässig und ausdrücklich vereinbart worden. Die Nebenkosten seien mit 51,43 € pro Monat nicht zu niedrig angesetzt. Eine Orientierung an den Vormietern Name und Name sei nicht möglich, da diese türkischen Ursprunges seien und damit “naturgemäß ein deutlichen höheren Wasserverbrauch” hätten. Es sei auch nicht über die zu erwartenden Kosten für Wasser und Abwasser sowie Heizung getäuscht worden. Die in Aussicht genommenen Nebenkosten seien im Rahmen der Vorauszahlung richtig bemessen worden.
Die Beklagten hätten die Wohnung im Mai 2012 nicht verlassen. Erst am 06.10.2012 hätten die Beklagten versucht, dem Kläger vier Schlüssel zurück zu schicken. Es habe sich hierbei um die einzigen Schlüssel zu der Wohnung gehandelt. Diese Schlüssel seien jedoch beim Kläger nicht angekommen, da sie von den Beklagten nach ihren eigenen Angaben lose in ein Kuvert gesteckt und zur Post gegeben worden seien. Auf dem Transportweg seien diese verloren gegangen. Die Beklagten hätten die Wohnung über den Mai 2012 hinaus bis zur Aushändigung der Schlüssel weiter benutzt. Vielmehr hätten die Beklagten in der Wohnung weitere Sachen und Gegenstände gelagert u. a. ein Terrarium mit einer Schlange. Der Nachbar der Wohnung, Name, sei mit der Versorgung des Tieres betraut gewesen.
Die ausgerechneten Verzugszinsen bis einschließlich 13.05.2013 rechnet der Beklagte gegen die nunmehr abzurechnende Mietkaution in Höhe von 1.619,00 € auf, dies in Höhe von 181,95 €. Entsprechend verfährt er mit den geltend gemachten Mahnkosten von 10,00 € und den Auslagen des Mahnverfahrens von 2,50 €. Mit der Miete für Oktober in Höhe von 715,00 € wird ebenfalls Aufrechnung erklärt bzgl. des verbleibenden Rests der Kaution. Der Kläger berechnet einen dann übrigen Restbetrag der Kaution von 367,78 € (nach Abzug weiterer aufzurechnender Forderungen), gegenüber welchem ein Zurückbehaltungsrecht im Bezug auf die Nebenkostenabrechnung 2011 und 2012 ausgeübt wird.
Nachdem der Kläger zunächst im Urkundenverfahren geklagt hat, hat er im weiteren Verlauf des Prozesses vom Urkundsverfahren Abstand genommen.
Aktuell beantragt der Kläger noch wie folgt: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger einen Betrag von 3.575,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. aus 3.575,00 € seit dem 14.05.2013 zu bezahlen. Im Übrigen, insbesondere hinsichtlich des zunächst erhobenen Räumungsanspruch, erklärt der Kläger den Rechtsstreit für erledigt.
Die Beklagten beantragen Klagabweisung. Im Bezug auf den vormals erhobenen Räumungsantrag erklären die Beklagten ebenfalls für erledigt.
Die Beklagten tragen vor, der zwischen den Parteien geschlossene Wohnungsmietvertrag sei angefochten sowie fristlos gekündigt worden und deshalb von Anfang an als nichtig bzw. mit Zugang der Kündigung als beendet anzusehen. Die Anfechtung/Kündigung beruhe darauf, dass laut dem Mietvertrag bzw. dem Übergabeprotokoll, dort Ziffer 9, der Vermieter die Verpflichtung übernommen habe, den Heizungszähler zu tauschen. Es heiße dort “Heizungszähler nicht in Betrieb, muss getauscht werden, bis dahin Abrechnung Heizung über Quadratmeter/Wohnfläche”. Der Kläger habe jedoch keine Anstalten gemacht, zumindest zum Jahreswechsel, den Wärmezähler auszutauschen. An diese Verpflichtung sei er mehrfach erinnert worden. Die Heizungskostenverordnung schreibe vor, dass die Mietnebenkosten verbrauchsabhängig, zumindest was Heizung und Warmwasser betreffe, abgerechnet werden müsse.
Zudem habe der Kläger die gegen ihn bestehenden Vorstrafe bei Abschluss des Mietvertrages nicht offenbart, obwohl sie offenbarungspflichtig sei und einen erheblichen Grund im Sinne des § 543 BGB darstelle, welcher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Auch das Schreiben des Klägers vom 18.05.2012 habe die Beklagten zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dort habe der Kläger den Beklagten suggeriert, dass sie bei Abwicklung des Mietverhältnisses an ihn rund 29.511,66 € zahlen müssten. Zudem habe der Kläger den Beklagten ein Angebot gemacht, nachdem sie ihr gesamtes Mietinventar in der Wohnung hätten lassen müssen. Aus jüngsten Verfahren vor dem Amtsgericht Donaueschingen wisse der Kläger, wie solche Aufhebungsvereinbarungen zu beurteilen seien, dennoch habe er gegenüber den hiesigen Beklagten erneut den Versuch genommen, eine solche sittenwidrige Vereinbarung in den Raum zu stellen bzw. hiermit Druck aufzubauen. Dieses Schreiben habe der Deutsche Mieterbund ausdrücklich erwähnt und dies zur Begründung der Anfechtung bzw. fristlosen Kündigung herangezogen.
Zudem suggeriere der Kläger den Beklagten eine Kaltmiete von 539,67 €, obwohl diese unter Einbeziehung der Nebenkosten Fixpauschalen von 118,13 € und 5,60 € 612,44 € betrage. Durch die Vereinbarung von Fixbeträgen hinsichtlich der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten wolle der Kläger sich in Zukunft streitige Auseinandersetzungen hinsichtlich seiner gerichtsbekannt falschen Nebenkostenabrechnungen ersparen. Die verbrauchsabhängige und als Vorauszahlung gedachte Position für Heizung- und Wasserkosten habe er bewusst mit 51,43 € für einen 2-Personen-Haushalt zu niedrig angesetzt, obwohl ihm durch die Vormieter, die ebenfalls einen 2-Personen-Haushalt betrieben hätten, die wahre Höhe der erforderlichen Vorauszahlungen mit 87,00 € bekannt gewesen sei. Zwar sei der Vermieter nicht gezwungen, kostendeckende Betriebskostenvorauszahlungen zu verlangen, er dürfe jedoch keine bewusst falschen Angaben zu den Vorauszahlungsbeträgen machen.
Zudem habe der Kläger den Beklagten gem. § 8 des Mietvertrages als neu renoviert weiter vermietet. 10 Tage später forderte der Kläger die Vormieter der Beklagten mit Schreiben vom 10.11.2011 unter Fristsetzung bis 25.11.2011 auf, die Wohnung zu renovieren und angebliche Beschädigungen zu beseitigen. Hierbei führe der Kläger die unterlassenen Schönheitsreparaturen sowie Schäden und Verschmutzungen über acht Seiten eines Schriftsatzes auf.
Die Beklagten hätten zudem aus einer Mitteilung des Südkurier vom 27.10.2011 erfahren, dass das Landgericht Konstanz als Berufungsgericht entschieden habe. Überschrift sei gewesen “betrügerischer Vermieter scheitert mit Berufung”.
Auch hätten die Beklagten nicht die Rückgabe der Wohnung verweigert. Vielmehr habe der Kläger die Annahme der Wohnung verweigert. In ihrer Kündigung hätten die Beklagten dem Kläger die Wohnung zur Übernahme angeboten. Dieser habe sich auf den Fortbestand des Vertragsverhältnisses berufen und ihnen – sogar an ihre neue Adresse – geschrieben und auf Vertragserfüllung bestanden. Aufgrund eines Versehens habe man nach der Räumung und nach dem Verlassen der Wohnung versäumt, dem Kläger einen Haustürschlüssel, zwei Briefkastenschlüssel und einen Kellerschlüssel zu übersenden. Letzteres sei mit Einwurfeinschreiben vom 06.10.2012 nachgeholt worden. Der Kläger habe auf Vertragserfüllung bestanden und habe bis zum Verfahrensbeginn nie geltend gemacht, die Wohnung sei nicht geräumt oder herausgegeben worden. Aufgrund der Anfechtung/fristlosen Kündigung habe das Mietverhältnis im Mai 2012 geendet. Ab diesem Zeitpunkt stünden dem Kläger nur noch Nutzungsansprüche zu. Die Beklagten seien allerdings bereits im Mai ausgezogen. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehe nicht, wenn der Vermieter erkennbar die Rückgabe der Wohnung ablehne. Zum Begriff des Vorenthaltens gehöre, dass das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters wiederspreche. Gerade dies sei hier nicht der Fall. Der Kläger habe mit Schreiben vom 11.05.2012 ausgeführt, eine Rücknahme der Wohnung komme nur in Betracht, wenn die übrigen Bedingungen aus seinem Schreiben erfüllt würden. Nachdem diesbezüglich keine Einigung erzielt worden sei, habe der Kläger ausdrücklich auf dem aus seiner Sicht bestehenden Mietverhältnis bestanden und habe im Urkundenprozess die Mieten für August und September weiter eingeklagt. Man könne nicht auf den Bestand des Vertrages pochen, die Übernahme der Wohnung ablehnen, die vertragsgemäße Miete im Urkundenprozess einklagen und auf der anderen Seite Nutzungsentschädigungsansprüche geltend machen.
Gegen die Miete für September 2012 rechnen die Beklagten mit der fällig gewordenen Kaution von 1.619,01 € auf. Mit dem Restbetrag der Kaution von 1.130,47 € erklären die Beklagten hilfsweise die Aufrechnung gegen die Kaltmiete Mai in Höhe von 488,54 € sowie gegen die weitere Kaltmiete für Juni in gleicher Höhe. Aus einer Korrektur der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2011 unter Abzug bzw. Korrektur der Betriebskostenpauschale und weiterer Nebenkostenpositionen ergibt sich nach dem Vortrag der Beklagten ein Guthaben von 113,78 €. Unter Berücksichtigung der restlichen Kaution in Höhe von 153,39 € und des sich aus der Korrektur der Nebenkostenabrechnung ergebenden Guthabens von 113,78 € wird in Höhe von 267,17 € hilfsweise die Aufrechnung gegen die netto Junimiete von 488,54 € erklärt. Mit dem Guthaben der Beklagten, welches sich aus der überhöhten Pauschale für verbrauchsunabhängige Nebenkosten errechne, nämlich mit 406,68 € wird weiter Hilfsaufrechnung gegen die restliche Miete für Juli und mit 185,31 € gegen Augustmiete 2012 erklärt.
Die Beklagten seien am 13.04.2012 zu den Eltern des Beklagten Ziffer 2 gezogen und hätten dort fest gewohnt. Am 26.05.2012 sei der gesamte Umzug unter Mithilfe der Zeugen Name, Name, Name und Name vollzogen worden. Man habe einen Lkw gemietet, die gesamte Wohnungseinrichtung ausgeräumt, auch die Schlange sei abtranportiert worden. Des Weiteren sei die Wohnung sorgfältig geputzt worden. Der Beklagte habe dies auch beobachtet, da er sich über eine längere Zeit zu diesem Zweck auf der Straße befunden habe.
Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung von fünf Zeugen.
Die Klage ist zulässig aber überwiegend unbegründet.
Der Kläger kann aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag keine Miete verlangen, da dieser wirksam angefochten wurde. Die Beklagten haben sich über eine verkehrswesentliche Eigenschaft ihres Vermieters im Sinne von § 119 Abs. 2 BGB geirrt. Bei den verkehrswesentlichen Eigenschaften im Sinne des Paragraphen geht es um Eigenschaften des Geschäftsgegners. Hierbei spielen Vertrauenswürdigkeit und Zuverlässigkeit bei Verträgen, die auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit der Parteien angelegt sind, eine große Rolle (Palandt, BGB § 119 Rdnr. 26). Vorstrafen können dann eine Rolle spielen, wenn es nach dem Vertragsinhalt auf Vertrauenswürdigkeit besonders ankommt. Eine strafrechtliche Verurteilung wegen Vermögensdelikten mit mietrechtlichem Bezug kann eine verkehrswesentliche Eigenschaft einer Person im Sinne von § 119 Abs. 2 darstellen, wenn es um einen Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis geht, der mit Geldzahlung, mit der Anlage einer Kaution, mit korrekter Abrechnung von Nebenkosten, Geltendmachung von Ansprüche wegen Schäden und Mängel und mehr verbunden ist. Eine Verurteilung wegen eines Vermögensdeliktes mit mietrechtlichem Bezug ist beim Abschluss eines Mietvertrages eine verkehrswesentliche Eigenschaft. Ob die Beklagten hierbei vom Lauf eines Ermittlungsverfahrens oder vom weiteren Fortschreiten des Verfahrens erfahren haben, spielt nach Auffassung des Gerichtes keine Rolle. Entscheidend ist, ob es zu einer rechtskräftigen Verurteilung gekommen ist. Dies können die Beklagten erst nach Abschluss des Mietvertrages erfahren haben. Die Beklagten beziehen sich hierbei schlüssig und nachvollziehbar auf einen im Südkurier erschienen Artikel über den Ausgang des Berufungsverfahrens.
Als weitere verkehrswesentliche Eigenschaft kommen die im Kündigungs- bzw. Anfechtungsschreiben des Mieterbundes vom 24.05.2012 erwähnten Vorgehensweisen gegenüber den anderen Mietern des Hauses in Betracht. Mit Schreiben vom 11.05. i. V. m. 18.05.2012 hat der Kläger den Beklagten eine Gesamtforderung bei regulärer Beendigung des Mietverhältnisses von 29.511,66 € vor Augen gestellt und geltend gemacht, die Beklagten könnten sich “normalerweise” nur bei Zahlung eines Betrages von 9.837,22 € (1/3 der Gesamtforderung) vorzeitig aus dem Vertrag lösen. Als vorgeblich besonders günstiges Angebot schlägt er vor, die gesamten Einrichtungsgegenstände der Beklagten zu behalten und weitere drei Monate abzugelten. Das Recht der Beklagten, ggf. durch Stellung eines Nachmieters aus der Vertragsbindung heraus zu kommen, bleibt dabei unerwähnt. Durch Nennung der hohen Beträge des Gesamtvertrages hat der Kläger versucht, die Beklagten zum Einlenken und Eingehen auf sein Angebot zu bewegen, welches sie ohne jegliche Wohnungseinrichtung zurückgelassen hätte.
Des Weiteren konnten die Beklagten des Vertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB wirksam anfechten. Das dem Mietvertrag beiliegende Übergabeprotokoll enthält den Zusatz “Heizung: Heizungszähler nicht in Betrieb, muss getauscht werden. Bis dahin Abrechnung Heizung über Quadratmeter/Wohnfläche”. Mit diesem Vermerk weckt der Kläger bei dem Beklagten bewusst die Erwartung, der Heizungszähler werde demnächst ausgetauscht. Dies war jedoch nicht der Fall. Der Beklagte führt auch nicht aus, wieso der Zähler nicht ausgetauscht wurde. Vielmehr beruft er sich darauf, dass an einer anderen Stelle im Vertrag vereinbart worden sei, die Mängel der Wohnung seien als vertragsgemäßer Sollzustand vereinbart worden. Dieser Passus ist im Übergabevertrag zwar enthalten, gleichzeitig suggeriert der Kläger mit dem Zusatz in Ziffer 9 “muss getauscht werden” den Beklagten, dass er, wie berechtigt erwartet werden darf, in absehbarer Zeit eine verbrauchsabhängige Heizungsberechnung ermöglicht. Aus den Äußerungen des Klägers ergibt sich, dass dieser sich auf die vertraglich vereinbarte Anerkennung des Sollzustandes als vertragsgemäß beruft und keine konkreten Angaben dazu machen konnte, wann und auf welche Weise er den korrekten Zustand herstellen wollte.
Eine weitere Täuschung, sehen die Beklagten zurecht in § 8 des Mietvertrages, wonach ihnen neu renoviert weiter vermietet wurde. Mit Schreiben vom 10.11.2011, also zehn Tage nach Mietvertragsbeginn der Beklagten, rügt der Kläger gegenüber den Vormietern der Beklagten auf 8 Seiten Aufstellung ausgelassene Schönheitsreparaturen und Beschädigungen, diese unter Fristsetzung bis zum 25.11.2011 beseitigen sollten. Unterstellt man, dass die Aufforderung an die Vormieter zurecht erging, so kann die Wohnung nicht, wie in § 8 des Mietvertrages geschehen als “neu renoviert” bezeichnet werden. Dieser konkrete Punkt ist zwar im Anfechtungsschreiben des Mieterbundes in dieser Form nicht enthalten. Der Mieterbund erklärt die Anfechtung jedoch wegen Irrtums über verkehrswesentliche Eigenschaften der Person, hierzu gehört auch das Vertragsverhalten und die Vertrauenswürdigkeit der Person im Rahmen des allgemeinen Vertragsverhältnisses. Die Vorgehensweise, den Nachmietern die Wohnung als neu renoviert zu vermieten und gleichzeitig unzählige Schönheitsreparaturen bei den Vormietern zu einem Zeitpunkt abzuverlangen, in dem die Nachmieter bereits in der angeblich neu renovierten Wohnung wohnen, schlägt durch auf die Eigenschaft der Person, wegen derer angefochten wurde. Die Anfechtungserklärung muss den einzelnen Anfechtungsgrund nicht angeben. Erforderlich ist nur, dass für den Anfechtungsgegner erkennbar ist, auf welche tatsächliche Grundlage die Anfechtung gestützt wird (Palandt, BGB § 143 Rdnr. 3). Dies ist vorliegend der Gesichtspunkt, dass Vertragspraktiken zur Anwendung kommen, die eine vertrauensvolle Vertragsumsetzung nicht mehr ermöglichen. Hierunter fällt auch oben genannte Vorgehensweise.
Die Anfechtungsfrist des § 123 BGB ist gewahrt. Auch die Anfechtungsfrist des § 121 BGB wurde eingehalten. Hiernach muss die Anfechtung in den Fällen des § 119 BGB ohne schuldhaftes Zögern, also unverzüglich erfolgen. Die Frist beginnt mit der Kenntnis des Anfechtungsgrundes. Hierbei reicht nicht das Vorliegen von Verdachtsmomenten. Der Irrende muss, damit Fristbeginn eintritt, erkennen, dass er sich über eine verkehrswissenschaftliche Eigenschaft des Gegenübers geirrt und dass dieser Irrtum auch Einfluss auf das eigene Vertragsverhältnis hat. Zwar haben die Beklagten bereits im Jahr 2011 davon erfahren, dass der Kläger mit seiner Berufung gegen die strafrechtliche Verurteilung gescheitert war. Sie konnte jedoch erst nach den ersten Monaten des am 01.11.2011 begonnenen Mietverhältnisses realisieren, dass sich diese Eigenschaft des Vermieters auch auf ihren Mietvertrag auswirken würde. Dies merkten sie u. a. daran, dass die Zusage, entsprechende Wärmemesszähler einzubauen, auch nach mehreren Monaten nicht erfüllt wurde. Durch den Vorschlag, dem Vermieter die gesamte Einrichtung zu überlassen, ansonsten würde ein Betrag von knapp 10.000,00 € gefordert, vertiefte sich die dahingehende Erkenntnis, welche dann zur Anfechtung des Mieterbundes führte. Hierbei wurde, nachdem die Erkenntnis entsprechend gereift war, die Anfechtungsfrist eingehalten.
Oben genannte Gründe, dass die strafrechtliche Verurteilung, den Nichteinbau der Heizungsmesszähler trotz Zusage, der Vorschlag, die gesamte Wohnungseinrichtung dem Kläger auszuhändigen unter Inaussichtstellung hoher Zahlungen, sollte auf dieses Angebot nicht eingegangen werden, sowie die Vermietung als “neu renoviert” bei gleichzeitiger Nachforderung zahlloser Schönheitsreparaturen bei den Vormietern stellen auch schwerwiegende Verhaltensweisen dar, die zur fristlosen Kündigung aufgrund Störung des Vertrauensverhältnisses nach §543 BGB berechtigen.
Nachdem das Mietverhältnis wirksam angefochten bzw. fristlos gekündigt wurde, kann ab Juni keine Mietzahlung mehr verlangt werden. Für den Monat Mai kann jedoch noch Miete gefordert werden. Die Mietzahlung wird am Beginn des Monats fällig, die Beklagten sind nach eigenem Vortrag erst am 26.05.2012 ausgezogen. Aufgrund der vorgenommenen Hilfsaufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf noch ausstehenden Kautionsrückzahlung ist der Anspruch auf die Mai-Miete jedoch in Höhe der durchgeführten Aufrechnung von 488,54 € erloschen, beträgt also noch 715 € abzüglich 488,54, mithin 226,46 €. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Vortrages des Klägers zur Aufrechnung. Der Kläger rechnet gegen den Anspruch auf Abfindung u. a. mit den Mieten aus Oktober und November auf, auf die er keinen Anspruch mehr hat.
Für die Zeit ab Juni 2012 kann der Kläger auch keine Nutzungsentschädigung verlangen. Dies deshalb, weil die Beklagten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aus der Wohnung am 26.05.2012 ausgezogen sind. Die vernommenen Zeugen haben nachvollziehbar, authentisch und glaubwürdig ausgesagt, dass sie am 26.05.2012 sowie am Vortag sämtliche Habe der Beklagten gepackt und in einen gemieteten Lkw verladen haben. Insbesondere wurde die Schlange samt ihrem Terrarium in den Lkw getragen und in die neue Wohnung der Beklagten transportiert. Die Eltern des Beklagten Ziffer 2, die Zeugen Name und Name, haben angegeben, der Beklagte Ziffer 2 sei mitsamt der Schlange nach Blumberg gezogen, nachdem er zuvor mit der Schlange in der Einliegerwohnung im elterlichen Haus gewohnt habe. Nach dem Umzug habe er samt Schlange wieder im elterlichen Haus gewohnt. Die Beklagten haben des Weiteren Fotos vorgelegt, die die Wohnung in komplett ausgeräumten und geputzten Zustand zeigen. Insbesondere die Zeugin Name hat angegeben, zusammen mit den übrigen Zeugen die Wohnung komplett ausgeräumt und vor allem auch geputzt zu haben. Während des Freitages, den 25.05.2012 seien die Arbeiten unter Beobachtung des Klägers, der längere Zeit sich vor dem Haus befand und zusah, erfolgt.
Die Benennung der Zeugen Name und Name mit voller Adresse erfolgte am 30.10.2013 verspätet. Das Gericht hat den Beklagten am 24.07.2013, am 20.08.2013 jeweils unter Setzung einer Frist von 2 Wochen und erneut unter Androhung, den Zeugen sonst nicht zu laden am 12.09.2013 um Mitteilung der aktuellen Adresse des Zeugen gebeten. Am Tag vor der Beweisaufnahme, zu der zahlreiche weitentfernt wohnende Zeugen anreisen sollten, teilte der Beklagte dann nach mehreren Monaten die neue Adresse des Zeugen Name und erstmals die Adresse der Zeugin Name mit. Hierbei begründete er den Verzug darin, die Adresse sei “nunmehr” bekannt geworden. Gleichzeitig beantragte der Kläger eine Vertagung der gesamten Beweisaufnahme. Beigefügt war die Auskunft aus dem Melderegister der Stadt Blumberg vom 30.10.2013. Wenn die Adresse des Zeugen Name durch eine einfache Einwohnermeldeamtsanfrage am Einwohnermeldeamt des ehemaligen Wohnsitzes ermittelt werden konnte, so ist nicht nachvollziehbar, wieso dies nicht bereits im Juli, als die Adresse von ihm dringend abverlangt wurde, möglich war.
Die Benennung des Zeugen erfolgte also nach § 296 i. V. m. § 282 verschuldet verspätet. Eine Vertagung hätte das Verfahren verzögert (BayVerfG, E. vom 20.7.2010 H 15-VI-09; Zimmermann ZPO, §296 Rdnr. 1)
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die Beklagten die Wohnung am 26.05.2012 komplett geräumt haben. Allerdings haben sie vergessen, dem Kläger den übergebenen Haustürschlüssel zurückzugeben. Letzteres sollte im Oktober nachgeholt werden, wobei der Schlüssel in Verlust gegangen ist. Dennoch hat der Kläger keinen Anspruch auf Nutzungsentgelt. Letzteres setzt ein Vorenthalten der Mietsache voraus. Besitz kann zwar auch darin liegen, dass noch nicht alle Schlüssel zurückgegeben sind. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn sich hieraus sichere Rückschlüssel auf den Herrschaftswillen des Mieters an den Räumen ziehen lassen (Sternel, IV Rdnr. 649). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Bereits mit Schreiben des Mieterbundes vom 24.05.2012 wurde dem Beklagten mitgeteilt, die Mieter seien mittlerweile aus der Wohnung ausgezogen. Zugleich wurde der Kläger aufgefordert zu bestätigen, dass das Mietverhältnis beendet ist. Die Beklagten baten ihn um Mitteilung, wann die Wohnung übergeben werden könne. Der Kläger selber hat, wie die Beweisaufnahme ergeben hat, den Auszug beobachtet. Die Kündigung vom 15.08. und den Vergleichsvorschlag vom 11.05. bzw. 18.05. hat der Kläger auch bereits an die Adresse in Ort geschickt. Insoweit ist angesichts des Auseinanderliegends dieser Daten nicht davon auszugehen, dass der Kläger die Ort Adresse wählte, weil er davon ausging, die Beklagten seien dort kurz und vorübergehend aufhältig. Zudem kann ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung dann nicht entstehen, wenn der Vermieter erkennbar die Rückgabe der Wohnung ablehnt (OLG Düsseldorf ZMR 2007, 780). Eine Vorenthaltung liegt nur dann vor, wenn das Unterlassen der Rückgabe der Wohnung dem Willen des Vermieters widerspricht. Dies ist hier gerade nicht der Fall. Einer Rückgabe der Wohnung und einer Beendigung des Mietverhältnisses wollte der Kläger ausdrücklich nur dann zustimmen, wenn seine Bedingungen aus dem Schreiben vom 11.05.2012 erfüllt würden. Auch bis zur Klageerhebung hielt der Kläger aus dem aus seiner Sicht bestehenden Mietverhältnis fest und hat dieses im Urkundenprozess eingeklagt. Eine Vorenthaltung der Mietsache ist nicht gegeben, solange der Vermieter zu erkennen gibt, dass er am Mietverhältnis festhält.
Im Ergebnis hat der Kläger einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung lediglich für Mai 2012, weil die Beklagten in diesem Monat noch in der Wohnung gewohnt haben und die Anfechtung bzw. fristlose Kündigung erst mit Schreiben vom 24.05.2012 erklärt wurde. Von dieser Forderung in Abzug zu bringen ist der von den Beklagten zur Aufrechnung gebrachte Betrag der Kaution.
Im Bezug auf den Anspruch auf Räumung und Herausgabe war nach § 91 a zu entscheiden. Die diesbezüglichen Kosten hatte der Kläger zu tragen, da die Beklagten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bei Klageerhebung bereits ausgezogen waren. Auch den Besitz bzw. der Herrschaftswillen hatten die Beklagten bei Auszug ersichtlich und auch schriftlich manifestiert aufgegeben, der Kläger seinerseits hat am Vertrag festgehalten und eine Rückabwicklung bzw. Rückgabe der Mietsache abgelehnt. Grundsätzlich ist zwar davon auszugehen, dass ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe dann noch besteht, wenn der Mieter einen Hauschlüssel zurückbehalten hat. Vorliegend handelt es sich jedoch um einen Ausnahmefall. Die beklagten Mieter haben ersichtlich den Besitzwillen an der Wohnung aufgegeben. Sie haben unter den Augen des Vermieters die Wohnung geräumt und verlassen. Die Mieter haben des Weiteren eine viele 100 Kilometer entfernte neue Wohnung bezogen, an die der Kläger auch seine weitere Post richtete. Die Schwester der Beklagten Ziffer 1 hat angegeben, dass die Beklagten nach dem 26.05.2012 nochmals für eine Gerichtsverhandlung beim Amtsgericht Ort in die hiesige Gegend zurückgekehrt sind und bei dieser Gelegenheit nicht in ihrer im Übrigen leer geräumten Wohnung übernachtet haben, sondern bei ihr, der Schwester. Es ist hier von einem Fall auszugehen, bei der die unterlassene Rückgabe des im Übrigen einzigen Schlüssels ersichtlich und klar auf einem Versehen beruhte, dass der Kläger ohne weiteres dem Beklagten gegenüber hätte monieren können. Die Räumung und Besitzaufgabe war für den Kläger deutlich erkennbar bereits vollzogen. Entsprechend hatten sie dem Kläger die Wohnung durch Schreiben des Mieterbundes vom 24.05.2012 auch bereits zur Rückübernahme angeboten, was von ihm abgelehnt war. Der Räumungsanspruch war deshalb unbegründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708Nr. 8, 711 ZPO.
Verkauf einer Mietwohnung – Schadenersatzansprüche des Mieters WEG – Verwaltervertragsklausel über die Vergabe von Kleinaufträgen