Source: https://eigentuemer-wissen.de/20-fakten-zum-mietendeckel/
Timestamp: 2020-02-19 18:06:42
Document Index: 82264308

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 8', '§ 5', '§ 6', '§ 6', '§ 3']

20 Fakten zum Mietendeckel – Eigentuemer-Wissen
20 Fakten zum Mietendeckel
Der Berliner Mietendeckel ist ein Gesetz, dass Mieterhöhungen verbietet.
Der Mietendeckel ist eine vom Land Berlin beabsichtigte Kombination aus Verboten von Mieterhöhungen, automatischen Mietsenkungen bei Mietvertragsneuabschlüssen und der (nicht automatischen!) Kappung von Bestandsmieten durch die Senatsverwaltung. Diese Maßnahmen sind im Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) zusammengefasst.
Der Mietendeckel soll rückwirkend gültig sein.
Das Gesetz setzt den Stichtag auf den 18. Juni 2019 fest. Mit Inkrafttreten des Gesetzes soll es also rückwirkend ab diesem Datum gültig sein. Das hat zur Folge, dass Mieterhöhungen ab diesem Tag rückwirkend als unzulässig angesehen werden. Bußgelder können jedoch nicht rückwirkend verhängt werden, sondern erst ab Inkrafttreten des Gesetzes und dann ausschließlich für Gesetzesverstöße, die ab diesem Zeitpunkt stattfinden.
Der Mietendeckel gilt zunächst für fünf Jahre.
Die Verbote gelten zunächst für die Dauer der Gültigkeit des Gesetzes. Zur Zeit ist beabsichtigt, dass es nach fünf Jahren außer Kraft treten soll. Aber auch danach bleiben seine Regelungen für solche Sachverhalte anwendbar, die sich während der Geltungszeit des Gesetzes zugetragen haben und weiter fortwirken. Ist beispielsweise eine Mieterhöhung während der Geltungszeit des Gesetzes ausgesprochen worden, ist das Gesetz von den Behörden und Gerichten auch dann noch anzuwenden, wenn zwischenzeitlich seine Geltungszeit abgelaufen ist.
Vom Mietendeckel sind Mietverträge über Wohnraum betroffen.
Den Mietendeckel müssen Vermieter von Wohnraum beachten und Personen, die für diese Vermieter handeln, zum Beispiel Verwalter oder Rechtsanwälte. Wohnraum sind solche Flächen, die öffentlich-rechtlich zu Wohnzwecken gewidmet worden sind und dazu auch objektiv geeignet sind. Maßgebend sind somit die Einordnung durch das zuständige Bauamt und die aktuelle Beschaffenheit. Ausgenommen sind Mietverhältnisse über Wohnraum
des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt
der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde
in einem Wohnheim oder
einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder eines anerkannten privaten Trägers der Wohlfahrtspflege, die zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf mietet oder vermietet.
Das MietenWoG Bln soll nur die Miethöhe bei Mietverträgen über Wohnraum deckeln. Das bedeutet, dass Flächen, die nicht als Wohnraum gewidmet worden sind, nicht unter den Mietendeckel fallen, zum Beispiel
Garagen und Kfz-Stellplätze
Grün- und anderen Freiflächen
Boden- und Kellerräume
Auch Mietverträge über Geschäftsraum werden nicht erfasst.
Es ist umstritten, ob der Mietendeckel überhaupt rechtlich zulässig ist.
Es ist stark umstritten, ob das Land Berlin für das MietenWoG Bln die Gesetzgebungszuständigkeit hat. Hierzu gibt es eine Vielzahl von juristischen Gutachten, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Auch gegenüber der rückwirkenden Wirksamkeit ab dem Stichtag gibt es Bedenken. Ebenso fraglich ist, inwieweit die Verhältnismäßigkeit und grundgesetzliche Eigentumsgarantie gewahrt bleiben. Bei etwaigen Gerichtsentscheidungen ist darauf zu achten, zu welcher Thematik genau ein Urteil ergeht. Es ist nicht damit zu rechnen, dass zeitnah rechtlich eindeutige Verhältnisse hergestellt werden.
Es sind nur noch festgelegte Miethöhen zulässig.
Der Mietendeckel findet ausschließlich Anwendung auf die Nettokaltmiete. Wird Wohnraum nach dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln vermietet, darf keine höhere Miete vereinbart werden als durch die Mietentabelle und die Zuschlagmöglichkeit für modernen Wohnraum oder die Zuschlagsmöglichkeit gemäß einer nach Inkrafttreten des Gesetzes durchgeführten Modernisierung zulässige Miete vereinbart werden. Ein Verstoß gegen dieses Verbot stellt eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldandrohung dar.
Zulässig ist für Wohnraum in einem Haus mit mehr als zwei Wohnungen eine Miete, die die Tabellenwerte des MietenWoG Bln einhält.
Grundtabellen der Mietobergrenzen
In begrenztem Umfang sind Zuschläge möglich.
Häuser mit nur einer oder zwei Wohnungen: zzgl. 10 %
Wohnraum mit moderner Ausstattung (mind. drei der nachfolgend aufgeführten Merkmale): zzgl. 1,00 €
Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a)
Liegt keine moderne Ausstattung vor, kann eine nach dem Stichtag durchgeführte Modernisierungsmaßnahme zu einer Erhöhung des Tabellenwerts um acht Prozent der für die Maßnahme aufgewendeten Kosten bis zu einer Höhe von maximal einem Euro führen. Neben dem MietenWoG Bln sind auch die Modernisierungsvorschriften des BGB-Mietrechts zu beachten.
Es ist nicht beabsichtigt, die Mietobergrenzen während der Gültigkeitsdauer des Gesetzes zu erhöhen. Lediglich die am Stichtag beziehungsweise zuletzt davor vereinbarte Miete erhöht sich frühestens ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation, jedoch um maximal 1,3 Prozent. Die Senatsverwaltung ist ermächtigt, für diese Fortschreibung eine Verordnung zu erlassen.
Unter dem Mietendeckel sind keine Mieterhöhungen möglich.
Der Mietendeckel soll Mietsteigerungen unterbinden. Deswegen ist eine Mieterhöhung ohne besonderen Anlass nicht mehr erlaubt. Eine Indexmieterhöhung ist durch das MietenWoG Bln ebenso untersagt wie eine steigende Mietstaffel. Auch eine bereits vor dem 18. Juni 2019 vereinbarte höhere Mietstaffel, die erst nach dem Stichtag fällig geworden ist oder wird, darf vom Vermieter nicht gefordert werden. Verstöße gegen das Mieterhöhungsverbot stellen eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldandrohung dar.
Ist die Miete geringer als 5,02 Euro je Quadratmeter, kann der Vermieter eine Miete bis zu diesem Betrag vereinbaren, wenn
die Wohnung wiedervermietet wird
und eine moderne Ausstattung (§ 7 Abs. 1 MietenWoG Bln) aufweist
Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sind nur in begrenztem Umfang möglich.
Nach Abschluss der genannten Modernisierungsmaßnahmen kann eine Mieterhöhung maximal in Höhe von einem Euro je Quadratmeter nettokalt ausgesprochen werden und nur soweit, wie die dann verlangte Miete maximal einen Euro über dem Wert der Mietentabelle liegt. War dieser Wert bereits zuvor erreicht, ist eine Mieterhöhung nicht mehr möglich – auch, wenn eine Modernisierung erfolgt ist.
Nur vom MietenWoG Bln benannte baulichen Maßnahmen können zum Gegenstand einer Modernisierungsmieterhöhung gemacht werden, nämlich Maßnahmen
zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, zum Beispiel die Installation von Rauchwarnmeldern
zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Dachs
zur energetischen Fenstererneuerung
zum Heizanlagenaustausch
zum Aufzugsanbau
Andere bauliche Maßnahmen, die eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) darstellen, sind durch das MietenWoG Bln zwar nicht verboten, können aber nicht mehr zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht werden.
Eine Genehmigung der Modernisierungsmieterhöhung bis zu einem Euro ist nicht vorgeschrieben; allerdings muss der Vermieter sie bei der Investitionsbank Berlin (IBB) anzeigen.
Der Vermieter kann einen Härtefall geltend machen, um eine höhere Miete verlangen zu können.
Der Vermieter kann einen Härtefall geltend machen, um eine höhere Miete fordern zu dürfen (§ 8 MietenWoG Bln). Hierfür muss er bei der IBB einen Antrag stellen und die erforderlichen Informationen und Unterlagen einreichen.
Eine Mieterhöhung noch vor Inkrafttreten des Gesetzes ist nicht verboten aber später unwirksam.
Vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln ist eine Mieterhöhungserklärung nach dem Vergleichsmietensystem (Mietspiegel) nicht verboten und unterliegt nur den Grenzen des BGB-Mietrechts. Sie wird jedoch unwirksam, sobald das Gesetz in Kraft getreten und einschließlich der Rückwirkung auf den Stichtag nicht durch die Verfassungsgerichte verworfen worden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt hat. Ein Bußgeld kann hierfür jedoch nicht rückwirkend erhoben werden.
Der Vermieter sollte keine Modernisierungsmieterhöhungen noch vor Inkrafttreten des Gesetzes erklären.
Mieterhöhungserklärungen sollten wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen nach dem Stichtag zunächst nicht abgegeben werden, bis geklärt ist, ob das Gesetz verfassungsgemäß ist. Eine Modernisierungsmieterhöhung kann (wenn nach dem BGB die formellen und materiellen Voraussetzungen erfüllt sind) nur einmal gegenüber dem Mieter erklärt werden. Ist die Mieterhöhung nicht möglich, weil sich der Mieter beispielsweise erfolgreich auf eine wirtschaftliche Härte beruft, kann sie später nicht erneut ausgesprochen werden.
Mit Mieterhöhungszustimmungsverfahren vor und nach Inkrafttreten des Gesetzes ist unterschiedlich umzugehen.
Vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln ist es nicht verboten, eine höhere Miete als die am Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte zu fordern. Mieterhöhungszustimmungsverfahren konnten und können weiterhin eingeleitet werden. Nach Inkrafttreten des Gesetzes stellt die Klageerhebung auf Zustimmung zum Mieterhöhungsbegehren einen Verstoß gegen das gesetzliche Mieterhöhungsverbot dar und ist mit einem Bußgeld bedroht.
Der Umgang mit bereits anhängigen Mieterhöhungszustimmungsverfahren muss nach Inkrafttreten des Gesetzes vor Gericht erörtert werden.
In Mieterhöhungszustimmungsverfahren, die bereits vor dem Inkrafttreten eingeleitet worden sind, sollte zum Termin der mündlichen Verhandlung mit dem erkennenden Gericht zunächst erörtert werden, wie es die Verfassungsgemäßheit des Gesetzes beurteilt. Ist das Gericht der Ansicht, dass das Gesetz verfassungswidrig ist, hat es das Verfahren auszusetzen und zur Entscheidung dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Das Verfahren soll auch ruhen, wenn aus anderen Mieterhöhungszustimmungsverfahren bekannt ist, dass es aufgrund von Zweifeln an der Verfassungsgemäßheit des Gesetzes bereits eine Richtervorlage an das Bundesverfassungsgericht gegeben hat.
Sind dagegen solche Vorlagen nicht bekannt und ist das erkennende Gericht der Ansicht, dass das Gesetz nicht verfassungswidrig ist, muss der Kläger entscheiden, ob er den Antrag auf Verurteilung des Mieters auf Zustimmung zum streitgegenständlichen Mieterhöhungsbegehrens stellt und damit gegen das gesetzliche Verbot verstößt oder zunächst keinen Antrag stellt oder den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Für diese Entscheidung wird dringend empfohlen, sich rechtlich beraten zu lassen.
Mietverträge, die vor dem Stichtag bereits abgeschlossen waren, müssen nicht geändert werden.
Bei Mietverträgen, die am Stichtag bereits abgeschlossen waren, darf der Vermieter auch weiterhin die Miete fordern, die am Stichtag wirksam vereinbart war. Das gilt auch für solche Mieten, die über dem Tabellenwert liegen oder die nach § 5 MietenWoG Bln als überhöht gelten. Erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes erhält die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen die Möglichkeit, eine überhöhe Miete abzusenken – und dies geschieht erst auf Antrag des Mieters.
Mietverträge, die zwischen dem Stichtag aber vor dem Inkrafttreten des Gesetzes werden, müssen nicht geändert werden.
Bei Mietverträgen, die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden, ist bezüglich der zulässigen Miethöhe die Mietpreisebremse des BGB-Mietrechts zu beachten. Das MietenWoG Bln gilt zu diesem Zeitpunkt noch nicht und kann daher auch keine Rechtswirkungen entfalten. Der Vermieter tut somit nichts Verbotenes, wenn er eine Miete vereinbart, die zwar die errechnete Miethöhe des Mietendeckels nicht aber die zulässige Miethöhe nach der Mietpreisbremse überschreitet.
Wird die Zulässigkeit des Gesetzes und auch die vorgesehene Rückwirkung auf den Stichtag nicht für rechtswirdig erklärt, fallen die vereinbarten Mieten auf die Mietobergrenzen des MietenWoG Bln zurück. Kommen aber die Verfassungsgerichte zu dem Ergebnis, dass das Gesetz verfassungswidrig ist, bleibt es bei der getroffenen Miethöhe-Vereinbarung.
Die zwischen Stichtag und Inkrafttreten vereinbarten Mieten, die die Tabellenwerte überschreiten, sind mit Inkrafttreten des Gesetzes nicht zulässig. Daher sollte der Vermieter zunächst das Einfordern dieser Mietspitzen unterlassen, um nicht in die Gefahr einer Ordnungswidrigkeit zu gelangen. Wird die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes festgestellt, können diese Beträge vom Mieter unter Berücksichtigung der allgemeinen Verjährungsfristen nachgefordert werden.
Für Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden gelten die Mietobergrenzen des Mietendeckels.
Bei Mietverträgen, die nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels abgeschlossen werden, müssen die Mietobergrenzen (§§ 6 und 7 MietenWoG Bln) eingehalten werden, soweit keine Genehmigung eines Härtefalls durch die Investitionsbank Berlin vorliegt.
Der Vermieter darf keine Miete fordern oder annehmen, die die zulässige Miethöhe überschreitet.
Selbst wenn der Mieter bereit ist, eine höhere Miete als in der Tabelle des MietenWoG Bln zu zahlen, stellt eine entsprechende Vereinbarung einen Verstoß gegen das gesetzliche Verbot dar und ist nichtig, wenn die zulässige Miethöhe überschritten wird. Dies gilt auch, wenn der Mieter von sich aus anbietet, eine die Tabelle überschreitende Miete zu bezahlen. Es spielt nämlich keine Rolle, wer beim Zustandekommen der Miethöhevereinbarung das Angebot abgibt und wer die Annahme erklärt.
Die Vereinbarung einer zu hohen Miete stellt eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldandrohung dar. Das Wichtigste zu den Verbotstatbeständen mit Bußgeldandrohung.
Zivilrechtlich führt der Verstoß zur Nichtigkeit der Erklärung beziehungsweise Vereinbarung. Da der Teil, der nicht gegen das Verbot verstößt, wirksam bestehen bleibt, spricht man – wie im Mietrecht üblich – von einer Teilnichtigkeit.
Vereinbarungen im Mietvertrag, die nach Außerkrafttreten des Gesetzes eine nach der Mietpreisbremse zulässige Miete erreichen, stellen einen Gesetzesverstoß dar.
Hierfür wird viel vorgeschlagen und diskutiert. Zu beachten ist dabei aber, dass alle Vereinbarungen, die eine höhere als die zulässige Miethöhe nach §§ 6 und 7 MietenWoG Bln unmittelbar festlegen, einen Verstoß gegen das Miethöheverbot des § 3 Absatz Satz 1 MietenWoG Bln darstellen und während der Geltungszeit des Gesetzes ein Bußgeld nach sich ziehen können.
Ein zweiter Mietvertrag beziehungsweise eine zweite Miethöhevereinbarung, die die zulässige Miethöhe überschreiten, stellen ebenfalls einen Verstoß gegen das Miethöheverbot mit Bußgeldfolge dar.
Auch eine Vereinbarung, die vorsieht, dass mit Eintritt einer Bedingung automatisch eine höhere Miete gelten soll, stellt eine vom Gesetzgeber verbotene Miethöhevereinbarung mit den vom Gesetz vorgesehenen negativen Rechtsfolgen dar.
Es gibt andere Möglichkeiten zur Vereinbarung einer höheren Miete, die das Risiko eines Verstoßes minimieren.
Es sind verschiedene mietvertragliche Regelungen denkbar, die jedoch hier nicht benannt werden, weil sonst die Gesetzgebung hierauf noch reglementierend reagieren könnte.
Vor dem Abschluss eines Mietvertrags ist daher entsprechende individuelle Beratung bei einem Haus & Grund-Verein oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht einzuholen. Bisherige Mietvertragsmuster sollten nicht mehr ohne Prüfung verwendet werden, weil künftig die individuelle Situation des Eigentümers sowie die genaue Beschaffenheit seiner Immobilie Auswirkungen auf die Erstellung des Mietvertrags haben wird.
Der Vermieter kann durch eigenes Handeln die negativen Auswirkungen des Mietendeckels möglichst gering halten.
Das MietenWoG Bln zielt auf die Verringerung der Mieteinnamen beim Vermieter ab, dessen wirtschaftliche Belastung und finanzielles Risiko dadurch steigt. Deshalb sollte von nicht notwendigen Investitionen zunächst abgesehen werden. Während notwendige Instandsetzungen und Instandhaltungen durchgeführt werden müssen, damit sich der Vermieter gegenüber dem Mieter auch vertragsgemäß verhält, können für das Mietvertragsverhältnis nicht relevante Maßnahmen zurückgestellt werden. Beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen sollten nicht stattfinden bis fest steht, ob das Gesetz die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen wirksam auf die im Gesetz selbst genannten baulichen Maßnahmen tatsächlich beschränken kann.
Mehr Fakten: Das Wichtigste zu …
... Mietsenkungen
... den Verbotstatbeständen mit Bußgeldandrohung
... den Auskunfts- und Mitwirkungspflichten des Vermieters
Das Wichtigste zu den Auskunfts- und Mitwirkungspflichten des Vermieters Rauchwarnmelderpflicht: Übergangsfrist endet am 31.12.2020