Source: https://openjur.de/u/339417.html
Timestamp: 2020-01-25 10:00:36
Document Index: 309638587

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

BGH, Urteil vom 28.03.2012 - VIII ZR 79/11 - openJur
Urteil vom 28.03.2012 - VIII ZR 79/11
BGH, Urteil vom 28.03.2012 - VIII ZR 79/11
openJur 2012, 53760
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kläger in K. . Die Grundmiete betrug seit dem 1. Oktober 2005 monatlich 472,33 &euro;. Mit Schreiben vom 18. November 2008 forderten die Kläger die Beklagte unter Benennung von sieben vergleichbaren Wohnungen auf, einer Erhöhung der Miete ab dem 1. März 2009 auf 507,73 &euro; zuzustimmen. Die Mieten von sechs der von den Klägern benannten Wohnungen liegen über diesem Betrag, bei einer der Vergleichswohnungen liegt die Miete dagegen mit 490 &euro; zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete.
Mit ihrer Klage haben die Kläger Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, einer Erhöhung 1 der Miete nur auf 490 &euro; zuzustimmen. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, soweit die verlangte Miete 490 &euro; übersteige. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in vollem Umfang stattgegeben. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB habe der Vermieter, der zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen Bezug nehme, zur Wirksamkeit seines Erhöhungsverlangens mindestens drei Wohnungen zu benennen. Wenn der Vermieter mehr als drei Vergleichswohnungen benenne, sei den gesetzlichen Anforderungen genüge getan, wenn die Entgelte für mindestens drei Vergleichswohnungen über der verlangten Miete lägen oder dieser zumindest entsprächen. Es komme dann auf die Umstände des Einzelfalles an, ob der Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllt sei. Lasse sich aus den Angaben im 3 Erhöhungsverlangen aus der Sicht eines verständigen Mieters die Überzeugung gewinnen, dass die geforderte Miete die auf dem Markt üblicherweise gezahlten Mieten jedenfalls nicht übersteige, dann sei der Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllt. Gebe ein Vermieter - wie hier - zusätzlich zu sechs Vergleichswohnungen, deren Miete die geforderte Miete übersteige, noch eine einzige weitere Wohnung an, für die ein die bisherige Miete übersteigendes, aber unterhalb der verlangten Miete liegendes Entgelt gezahlt werde, ergebe sich daraus bei verständiger Betrachtung nicht, dass lediglich die niedrigste Miete ortsüblich sei. Die übrigen sechs Vergleichsmieten, von denen wiederum fünf nur geringfügig differierten, verlören hierdurch nicht ihre Überzeugungskraft.
Im Revisionsverfahren ist nur noch im Streit, ob das Erhöhungsverlangen der Kläger unter dem Gesichtspunkt der formellen Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirksam ist. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens werden dagegen von der Revision nicht angegriffen. Die Revision meint, das Erhöhungsverlan-7 gen sei nicht ordnungsgemäß begründet, weil die Miete für eine der sieben von den Klägern benannten Wohnungen mit 490 &euro; nicht der verlangten Miete von 507,73 &euro; entspreche; daher sei das Erhöhungsverlangen insoweit unwirksam, als die verlangte Miete 490 &euro; übersteige. Das trifft nicht zu. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht wirksam ist.
2. Der Umstand, dass die Klägerin eine weitere - siebente - Wohnung benannt hat, bei der die Miete nicht der verlangten Miete entspricht, sondern zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete liegt, rechtfertigt keine andere Beurteilung und macht das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam (ebenso Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 558a BGB Rn. 32; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. III 436; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 244). Die gegenteilige Auffassung (LG Berlin, GE 2004, 482; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558a BGB Rn. 143 f.; Schach in Kinne/ 10 Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 558a Rn. 9 aE) trifft nicht zu.
Auch dieser Anforderung wird das Erhöhungsverlangen gerecht. Es enthält die vom Gesetz geforderten konkreten Hinweise darauf, dass das Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist. Die Beklagte kann sich auf Grund der Angaben im Erhöhungsverlangen ein Bild davon machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Angaben der Kläger darstellt, und kann diese Angaben überprüfen. Damit hat die Beklagte eine hin-13 reichende Grundlage für ihre Entscheidung, ob sie das Erhöhungsverlangen für gerechtfertigt hält.
AG Karlsruhe-Durlach, Entscheidung vom 29.12.2009 - 3 C 38/09 -
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 22.10.2010 - 9 S 41/10 - 16
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