Source: http://docplayer.se/421626-Lagenhetens-skick-vid-in-och-avflyttning.html
Timestamp: 2018-04-23 04:40:34+00:00
Document Index: 10549618

Matched Legal Cases: ['HD ', 'Domstolen ', 'HD ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ']

Lägenhetens skick Vid in- och avflyttning - PDF
Download "Lägenhetens skick Vid in- och avflyttning"
1 Lägenhetens skick Vid in- och avflyttning Petra Wennberg Examensarbete Samhällsvetenskapliga fakulteten Juridiska Institutionen Handledare: Ulf Vannebäck
2 Förord: Under arbetet med denna uppsats har några personer engagerat sig och hjälpt till genom att svara på frågor och dela med sig av material. Med anledning av detta skulle jag vilja tacka några av de personer som hjälpt mig; Anne Tawastman på Stockholmshem, Magnus Söderlind på Hyresgästföreningen Region Norrland, Carina Knapp Svedberger på SABO, Rune Thomsson på Fastighetsägarna samt Ingegerd Hellman, Katrina Wikström och Lena Landström på Lulebo AB.
3 Sammanfattning: Många människor värdesätter sitt boende högt. I sin lägenhet vill de ha en trivsam och funktionell miljö, vilken är präglad efter deras smak och personlighet. När hyresgäster tillträder en ny lägenhet har de ofta anmärkningar vad gäller det skick lägenheten befinner sig i. Under hyrestiden uppstår det skador på lägenheten genom hyresgästens vardagliga leverne eller verksamhet. Vid avflyttningen kan det uppstå konflikter kring det skick lägenheten avlämnas. Är lägenheten normalt sliten eller har onormalt slitage uppstått? Åsikterna kring lägenhetens skick vid in- och utflyttning kan variera beroende på vilken part som rådfrågas, utflyttande hyresgäst, hyresvärd eller inflyttande hyresgäst. Denna uppsats syftar till att klargöra gränserna kring lägenhetens fysiska skick vid in och utflyttning. I vilket skick skall lägenheten befinna sig i vid inflyttningen respektive utflyttningen? Studien omspänner även frågor som står i stark anknytning till dessa frågor, exempelvis påföljdsfrågor. Uppsatsen omfattar både bostads- och lokalhyra.
4 Innehålls förteckning sida: 1. Inledning Syfte Avgränsning Metod Källkritik Disposition och systematik Lägenhetens omfattning Hyresgästen kan inte använda lägenheten Lägenheten är förstörd vid tillträdesdagen Gränserna för när avtalet skall anses förfallet Lägenheten har förstörts genom hyresvärdens uppsåt eller vårdslöshet Myndighetsförbud mot lägenhetens användande vid tillträdesdagen Förbudet avser endast del av lägenhet Hyresvärdens försummelse Väsentlig inskränkning av hyresrätten Lägenheten är ej färdigställd i tid Dröjsmål på grund av hyresvärdens försummelse och andra dröjsmål Lägenhetens standard Lägsta godtagbara standard Upprustningsföreläggande Andra hyresgäster berörs och stora ombyggnationer Hyresvärden vill höja standarden mer än nödvändigt Lägenhetens allmänna skick Hyresgästens rätt att kräva reparationer Reparationsplanens bindande verkan Hyresvärdens rätt till ekonomiskt utbyte Lägenhetens avtalade skick Möjligheten att avtala om ett sämre skick även för bostäder Renoveringar i samband med inflyttning och möjligheten att avtala bort hyresnedsättning eller skadestånd Brist i avtalat skick vad ingår i lägenheten? Mindre skador i lägenheten Hyresgästens rätt till självhjälp Åtgärdsföreläggande Hyresnedsättning Väsentlig brist i nyttjanderätten Hyresvärdens skadeståndskyldighet Hyresgästens undersökningsplikt Hyresgästens önskemål vid renoveringar Är bristen ett men i nyttjanderätten? Lägenhetens skick vid avflyttning Hyresgästens reparationsrätt Ersättning för utförda arbeten Större ingrepp i lägenheten Återställande vid avflyttning Hyresgästens ersättningsskyldighet...46
5 Brister som uppstått genom reparationsrätten Lokalhyresgäster Skador som uppstår under hyrestiden Omfattningen av hyresgästens vårdansvar Ansvar för egna och andras handlingar Ansvar vid andrahandsuthyrning och lägenhetsbyten Vikten av besiktning Onormalt slitage Ersättning för uppkomna skador Hyresvärden måste underrättas om skadan Hyresnedsättning under åtgärdstiden Diskussion och slutsats Lägenheten är förstörd vid tillträdet Myndighetsförbud mot lägenhetens användande före tillträdesdagen Lägenheten är ej färdigställd i tid Lägsta godtagbara standard Lägenhetens allmänna skick Lägenhetens avtalade skick Mindre skador i lägenheten Hyresgästens reparationsrätt Skador som uppstår under hyrestiden...68 Källförteckning
7 1. Inledning Vid årets slut 2006 fanns det ca lägenheter i flerbostadshus i Sverige. 1 Under 2003 fanns det ca personer som var bosatta i lägenhet i ett flerbostadshus. 2 När människor lever och bor i sina lägenheter är de naturligtvis intresserade av att känna att de har det fint och trivsamt i sitt boende. En ny hyresgäst kan vilja få lägenheten helt eller delvis renoverad vid inflyttningen. Vid utflyttningen visar det sig regelmässigt att hyresgästen åsamkat lägenheten skador. Dessa skador kan vara att anse som normala eller orsakade genom onormalt slitage. Efter att ha arbetat med hyresfastigheter har jag upptäckt att det ofta uppstår konflikter mellan hyresgäster och fastighetsägare vid hyresgästernas inflyttning och utflyttning. Den utflyttande hyresgästen kan anse att alla skador i lägenheten är normala och den inflyttande hyresgästen kan anse att samma lägenhet är i ett oacceptabelt skick. Som besiktningsman har man ofta fått lära sig vilka gränser som gäller i frågan om lägenhetens skick vid in och utflyttning, även om besiktningsmannen sällan kan stödja sina kunskaper på konkreta rättsfall eller litteratur. Denna uppsats har ambitionen att konkretisera gränserna kring lägenhetens skick vid in och avflyttning med förhoppning att den kan vara till hjälp för hyresgäster och hyresvärdar vid bedömningen om vad som är ett acceptabelt skick på lägenheten Syfte Detta examensarbete syftar till att på ett konkret sätt tydiggöra var gränserna för vilket skick lägenheter skall vara vid inflyttning. Föresatsen är även att tydliggöra och konkretisera gränserna för i vilket skick lägenheten skall vara vid hyresgästens avflyttning. 1.2 Avgränsning När man diskuterar lägenhetens skick resoneras det ofta utifrån termer som acceptabel standard eller standard som innebär men i hyresgästens nyttjanderätt. För att en acceptabel standard skall uppnås krävs att både den fysiska och den psykiska miljön i lägenheten uppfyller vissa krav. Exempelvis kan störande grannar, eller en mycket otrevlig portvakt innebära att lägenheten inte anses vara i fullgott skick. Denna uppsats kommer inte att omfatta störningar. Även andra brister kan innebära men och hinder i hyresgästens nyttjanderätt. Som exempel kan miljö och hälsoskyddsnämnden eller annan myndighet, fatta beslut som innebär förbud för hyresgästen att nyttja hela eller delar av lägenheten. 3 Myndighetsbesluten grundar sig i många fall på fysiska brister i lägenheten. Denna uppsats omfattar både bostadshyra och hyra av lokal. Lägenhetens fysiska skick vid in och utflyttning kommer att behandlas. Även frågor som står i naturligt samband med lägenhetens fysiska skick kommer att behandlas, exempelvis påföljder. Uppsatsen lämnar störningar och dylikt till någon annan att beskriva. Inte heller ohyra i lägenheten kommer att beröras. 1 : Bostads och byggnadsteknisk årsbok s : Bostads och byggnadsteknisk årsbok s Grauers s. 39 1
8 1.3 Metod För denna uppsats har huvudsakligen en traditionell juridisk metod använts genom studier av gällande författningar, förarbeten, rättsfall och doktrin. Intervjuer med juridiska auktoriteter har även använts i en mycket begränsad omfattning. Varför traditionell juridisk metod eller teknik skall användas är något som flitigt debatterats inom rättsvetenskapen. Arbetsmetoden som möjliggör för jurister att ta ställning i olika sakfrågor, bör enligt Lehrberg vara sådana att den leder genom alla nivåer i problemlösningsprocessen och eliminerar eller i största möjliga mån reducerar risken för misstag och felbedömningar. Det traditionella sättet att göra detta är att läsa lagtext, rättsfall, förarbeten och juridisk litteratur. 4 Den juridiska arbetsmetoden för problemlösning kan sägas ha en dualistisk karaktär. Juridiken är å ena sida mycket formalistisk, och ställer i likhet med logiken och matematiken, höga krav på exakthet när det gäller att tillämpa rätt regler, rekvisit och rättsföljder. Denna exakthet krävs även när det gäller att kombinera flera regler, och för att förstå innebörden i dessa som de framträder i rättskällorna. Detta för att kunna få fram den fullständiga rättsnormen som fastställer förutsättningarna för det eftersträvade resultatet. Den logiskt korrekta tillämpningen av reglerna är emellertid inte tillräckligt för att komma fram till vad exempelvis gällande rätt innebär. Det är ofta oklart på vilket sätt en generellt avfattad regel skall tillämpas i ett konkret fall. I dessa fall kan en friare argumentation användas. 5 Ekelöf menar att den juridiska metoden förmodligen alltid framstått som självklar för de flesta jurister och rättsvetenskapsmän. Att den juridiska metoden kritiserats utifrån en filosofisk synvinkel har viftats bort med argumentet att kritiken saknat praktiskt värde. Den juridiska metoden har emellertid växlat under tidens lopp. 6 Strömholm menar att jurister eller rättsvetenskapsmän medvetet eller omedvetet utgår från vissa antaganden av generell räckvidd när dessa försöker utröna innehållet av gällande rätt. Dessa antagande är: att ett visst material auktoritativt återger den säkra svenska rätten. Detta material är lagregler, förarbetsuttalanden, rättspraxis och möjligen uttalanden i doktrinen. Doktrinens inflytande varierar i hög grad från den ena läsekretsen till en annan och under olika tidsperioder. Man kan emellertid inte förringa det inflytande doktrinen har på blivande jurister genom läroböckerna. 7 Hur man rangordnar det material som används för att fastställa gällande rätt kan variera, men vanligtvis väger lagregler tyngst. Undantaget är Kleineman som ganska ensam hävdar att lagstiftaren och rättstillämparen skall underkasta sig rättsvetenskapens teser så vida de inte klart förkastar eller ändrar dessa. 8 att den svenska rätten är avgränsad i den mening, att händelser måste kunna beskrivas på ett sådant sätt att de överensstämmer med någon eller några formuleringar som auktoritativt återger en del av regelbeståndet, för att reglerna skall kunna tillämpas. De händelser eller sakförhållanden som faller utanför denna gräns är rättsligt irrelevanta. att den svenska rätten i viss mån är rörlig genom att delar av regelbeståndet kan omformuleras i både utvidgande och inskränkande inriktning så att rätten kommer att omfatta även sådana beskrivningar av händelser och sakförhållanden som fram till dess inte med säkerhet täckts av befintliga regelformuleringar. 9 4 Lehrberg s. 28, 37 5 Lehrberg s Ekelöf s. 5 7 Strömholm s. 29, Strömholm s. 321, Bernitz s Kleineman. 9 Strömholm s
9 att det säkra regelbeståndet utgör ett system som bestäms av vanliga språkregler, tankelagar och allmänt accepterade för systemet karakteristiska principer exempelvis speciallag går före allmän lag. att det säkra systemet kompletteras med någorlunda allmänt accepterade värderingar och uppfattningar om vad som exempelvis är kränkande, otillbörligt eller viktiga intressen. I särskilt särpräglade fall av värderingskonflikter kan sådana uppfattningar leda till utvidgande eller inskränkande omformuleringar av regelbeståndet. att analys och värdering av faktiska händelser kan sättas i förbindelse med det säkra regelsystemet genom resonemang som präglas av saklig argumentation och normal vardagslogik. Detta eftersom regelsystemet fungerar efter vanliga språkregler, erfarenhetssatser och tankelagar. Att antagandena delas av alla andra som arbetar inom rättsystemets ram och dessa uppfattas som förpliktigande mot dem som fattar beslut inom systemet eller åtminstone normalt medvetet eller omedvetet styr deras handlande. 10 Strömholm menar att ett av skälen för att utvecklandet av en juridisk metod (eller teknik) är nödvändig, är den grundsats som är vägledande vid rättstillämpningen - dvs. att lika fall skall behandlas lika. För att en generell regel skall kunna tillämpas likformigt på olika konkreta sakförhållanden kan man enligt Strömholm använda följande modell: Genom att samla alla sakförhållanden som med säkerhet ryms i ett språkuttryck (tex. svek) enligt vanligt språkbruk, men även alla de som med säkerhet inte ryms inom uttrycket, kan man uppnå en likhet i bedömningen. Eftersom språkuttryck ofta är vaga och de faktiska sakförhållandena skiftar i karaktär, medför detta emellertid att det kan vara svårt att avgöra vilka omständigheter som skall utgöra svek i lagtextens mening. Vid sidan av lagtexten har det vuxit fram kompletterande material som åtminstone har en viss auktoritet av samma slag som lagtexten, nämligen förarbeten eller praxis. Med hjälp av dessa kan man gå vidare för att utröna vad som inryms i svek och vad som inte inryms därunder. Osäkerheten kring språkuttrycket kan med tiden minskas genom nya domar eller eventuell annan lagstiftning, där motsvarande frågor eller likartade frågor löses. I slutänden kanske inte domaren eller rättsvetenskapsmannen kan uppnå likformighet genom att följa redan auktoritativa bedömningar av likartade sakförhållanden eftersom dessa saknas. För att uppnå likformighet resonerar rättsvetenskapsmannen eller domaren efter samma mönster som använts tidigare avgöranden där frågan om svek avhandlats. När det saknas likheter i sakförhållanden kan åtminstone eftersträvas likformighet genom likhet i de resonemang som ligger till grund för lösningen av frågan. Här underlättar det att de normer som bygger rättsystemet, uppfattas som ett sammanhängande system Strömholm s Strömholm s
10 1.4. Källkritik Regleringen kring hyra är något som engagerat lagstiftaren under lång tid. Många av de rättsliga principerna kring hyra som gäller idag, återfinns i domar som avgjorts redan i början av 1900-talet. Det innebär att uppsatsen innehåller hänvisningar till rättsfall som kan var nästan 100 år gamla. Det kan ifrågasättas om så gamla rättsfall har någon relevans i dagens läge, men otvivelaktigt har rättstillämparen inte funnit någon anledning till att ändra sin principiella syn på de frågor som avhandlas. Vissa av de rättsfall som refereras är rättsfall som inte är publicerade. Vissa av dessa har författaren läst och tagit del av medan andra kommer att hänvisas med nummer samt till Holmqvist och Thomssons bok Hyreslagen en kommentar, där referat av rättsfallen står att finna. Det är naturligtvis en brist att inte referera direkt till rättsfallen, men Holmqvist och Thomsson måste idag anses vara bland de främsta av rättsvetenkapsmän att avhandla hyreslagstiftningen, och de refererade rättsfallen har en uppenbar relevans för uppsatsen. Den litteratur som använts till uppsatsen har i första hand varit av modernare snitt men även äldre litteratur har använts. Den äldre litteraturen har naturligtvis inte samma relevans som nyare litteratur, men eftersom hyreslagstiftningen angående lägenhetens skick inte förändrats dramatiskt på lång tid, finns det relevant material även i denna. Tyngdpunkten i källhänvisningarna hänför sig emellertid till nyare material Disposition och systematik Eftersom denna uppsats enbart kommer att röra sig inom Jordabalken(1970:994) (JB) 12 kapitel, som även brukar benämnas Hyreslagen (1984:694), kommer hänvisningarna till lagtexten enbart redovisas paragrafvis. Hänvisningarna kommer alltså inte att innehålla hänvisningar till jordabalken eller kapitel. När annan lagstiftning förekommer så kommer detta tydligt att framgå. Eftersom ett förhållande mellan hyresvärd och hyresgäst i regel inleds med ett hyresavtal och hyresgästens tillträde till lägenheten, så kommer även denna rapport att starta där. Vid behandlingen av lägenhetens skick vid inflyttningen kommer även rättsfall som gäller lägenhetens skick under hyrestiden att användas, eftersom bedömning av lägenhetens fysiska skick torde bli densamma. När avtalsförhållandet av en eller annan anledning avslutas uppstår frågor om lägenhetens skick vid utflyttningen. Det är därför naturligt att avsluta studien om lägenhetens skick där. Den övervägande delen av uppsatsen kommer att behandla lägenhetens skick vid inflyttning. Detta beror inte på att det i praktiken skulle vara ett mer intressant eller ett mer konfliktfyllt område utan för att inflyttningen omfattar fler situationer och fler lagrum men även en mer omfattande praxis. De konflikter som uppstår vid utflyttningen intar en mer begränsad lagreglering och diskussionerna kring dessa är inte lika omfattande i den juridiska litteraturen. En av orsakerna till detta är att det endast finns begränsat med avgöranden från hovrätt och högsta domstol inom området. 4
11 2. Lägenhetens omfattning När man i hyreslagen talar om lägenheten i sammanhanget om i vilket skick denna skall ha, är det inte bara huvudutrymmet som avses. Inom begreppet lägenhet inryms även de biutrymmen som hör till lägenhetsförhyrningen. Detta kan vara gemensamma utrymmen såsom trappor, vindar, källare eller annat som hyresgästen får använda. Det kan även vara källare eller vindsutrymmen som hör till lägenheten, exempelvis vinds- eller källarförråd. 12 Allt som ingår i upplåtelsen, såsom installationer av byggnadstillbehör, omfattas av begreppet lägenheten. I benämningen lägenhet, ingår även sådana installationer som hyresvärden tillåtit vara kvar efter att de kvarlämnats av en avflyttande hyresgäst. Detta under förutsättning att egendomen inte övertagits av den inflyttande hyresgästen Hyresgästen kan inte använda lägenheten Vid tillträdesdagen kan det ha inträffat händelser som gör att hyresgästen inte kan tillträda lägenheten enligt avtal. Detta kan bero på flera förhållanden. Den vanligaste anledningen är att föregående hyresgäst inte avflyttat från lägenheten i rätt tid men det kan även bero på att lägenheten inte ännu är färdig, på att lägenheten blivit förstörd eller på att myndigheter beslutat om förbud mot lägenhetens användande. I nedanstående avsnitt kommer orsakerna till att hyresgästen inte kan tillträda lägenheten vid tillträdesdatumet att beskrivas mer i detalj Lägenheten är förstörd vid tillträdesdagen. Om det vill sig illa kan det hända att lägenheten blir helt förstörd innan hyresgästens tillträdesdag. Det kan exempelvis bero på att lägenheten har brunnit ned eller förstörts genom ett ras eller ett jordskalv. I ett sådant fall upphör avtalet utan att hyresvärden eller hyresgästen behöver säga upp avtalet, enligt 10 1st 1m. 14 Det finns ingen begränsning i lagrummet om att lägenheten skulle ha förstörts genom en olyckshändelse. Avtalet förfaller även om hyresvärden förstört lägenheten med uppsåt eller genom oaktsamhet. 15 Om hyresgästen redan hunnit betala hyran när lägenheten förstörs, har denne rätt att få tillbaka det erlagda beloppet. Hyresgästen har i normalfallet inte rätt till skadestånd för att lägenheten gått förlorad. 16 Om avtalet upphört har hyresgästen inte rätt till ett nytt avtal om hyresvärden väljer att återuppföra lägenheten Gränserna för när avtalet skall anses förfallet Det anses inte rimligt att kräva av hyresvärden att denne skall tvingas att bygga upp huset för att kunna fullfölja sin del av avtalet. 18 Det är emellertid inte nödvändigt att lägenheten är helt förstörd för att avtalet skall anses vara förfallet. Att exakt fastställa hur förstörd en lägenhet skall vara för att avtalet skall anses förfalla är svårt att ange. 19 Lägenheten bör dock vara så förstörd att den inte kan användas för avsett ändamål Holmqvist s Skorup s Holmqvist s. 65, Berg s Grauers s. 42, Synnergren. Lokaler s Victorin s. 25, Skorup s Holmqvist s NJA II 1908 s. 138 f 19 NJA II 1908 s. 138 f, Holmqvist s. 65, Berg s Larsson s. 69 5
12 Holmqvist menar att om endast tapeter eller målning skadats eller om bara en del av lägenheten rökskadats, får man utgå från att lägenheten inte är så förstörd att den inte kan användas. I bedömningen kan vägas in faktorer som kostnader för eventuellt iordningställande och den tid som detta arbete skulle ta i anspråk. 21 Enbart det faktum att återställandet av lägenheten inte kan göras helt färdig innan hyrestidens början, har inte ansetts tillräckligt för att avtalet skall förfalla. 22 Järtelius anser att, om förstörelsen gått så långt att det vid en objektiv bedömning framstår som ekonomiskt oförnuftigt att återställa lägenheten i fullgott skick, så skall avtalet anses förfallet. 23 Skadorna på en lägenhet beskrivs på följande sätt i SvJT 1946 ref. s. 47: Lägenheten var i stor utsträckning brandskadad. Sålunda voro väggar och tak i kök och tambur delvis nedbrända. All inredning i köket såsom snickerier, bänk, skåp, spis och ledningar voro förstörda. Däremot voro rummen mest skadade av rök I rättsfallet ansågs lägenheten inte så förstörd att avtalet förfallit. I ett trevåningshus totalförstördes de två översta våningarna genom brand, medan bottenvåningen delvis vattenskadades. En lokal i bottenvåningen hade undgått skador och hyresgästen vägrade flytta. Övriga 25 hyresgäster hade avflyttat från sina lägenheter. På grund av skadorna på huset hade brandmyndigheten utfärdat ett föreläggande om rivning. Tingsrätten menade att trots att den förhyrda lokalen lämnats orörd av elden så var möjligheten att nyttja lokalen beroende av fastighetens skick i övrigt. Lokalens beskaffenhet kunde därför inte bedömas som en separat enhet utan skulle bedömas utifrån de i brandsyneprotokollet angivna omständigheterna. Avtalet ansågs förfallet. Hovrätten fastställde tingsrättens dom. HD meddelade inte prövningstillstånd (Hovrätten för Västra Sverige. Dom , DT 30, T86/77). 24 I ett rättsfall från Hovrätten för Västra Sverige (avd. 2, dom i mål nr T ) hade en bostadslägenhet på fyra rum och kök eldhärjats. Vardagsrummet var i princip utbränt. Hallen var värmeskadad med sot och röklukt men hade inga brandskador. Sovrum 1 (till vänster) var värme- och sotskadat och luktade rök, men hade inga brandskador. De övriga utrymmena hade utsatts för liten värmepåverkan, hade vissa problem med sot och röklukt, men inga brandskador. Hyresvärden hade åberopat att samtliga elinstallationer måste bytas, ny ventilation måste installeras, samtliga VVS-installationer måste bytas ut, samtliga tak och väggar måste rengöras. Även isoleringen i ytterväggen, nya innerväggar, nya slitsar, dörrar, köksinredning, vissa fönster och listverk måste bytas. Totalkostnaden skulle uppgå till kr. Till grund för bedömningen av hur skadad lägenheten blivit i branden skall enligt domen, läggas lägenhetens skick efter nödvändiga saneringsåtgärder. Tingsrätten konstaterar i sin dom (vilken hovrätten fastställer), att hyresvärden redan från början haft för avsikt att återställa bostadslägenheten. Trots att skadorna varit omfattande var ändå lägenhetens storlek och rumsfördelning detsamma efter återställandet. Trots att kostnaden varit beaktansvärd måste man ställa detta i relation till hela fastighetens värde. Domstolen tog även i beaktning att fastigheten var försäkrad. Sammantaget vägde inte detta tyngre än hyresgästens intresse av lägenheten. Hyresavtalet ansågs inte förfallet. HD meddelade ej prövningstillstånd. 21 Holmqvist s. 65, Victorin s NJA II 1908 s. 138 f 23 Järtelius s Holmqvist s. 68 6
13 Man kan notera att domstolarna lagt stor vikt vid hyresvärdens avsikt att återställa lägenheten. I lagtexten kan man emellertid inte finna att hyresvärdens avsikt skall ha någon betydelse för bedömningen. I referatet ovan kan uppmärksammas att domstolen poängterar hyreslagens skyddsfunktion, genom att betona hyresgästens intresse av lägenheten. Holmqvist ifrågasätter domstolarnas bedömning genom att ställa frågan om hur utfallet skulle bli om hyresvärden avser att återställa eller återuppföra lägenheten och vill att avtalet skall bestå, men hyresgästen vill komma ifrån avtalet. Detta har kanske inte så stor betydelse för bostadhyresgäster som har relativt korta uppsägningstider, men desto större för lokalhyresgäster som i allmänhet har betydligt längre uppsägningtider. Han menar även att lagtexten helt skulle sakna betydelse i det fall lägenheten blivit helt förstörd men hyresvärden ändå avser att återuppföra den. 25 Den statliga utredningen Frågor om hyra och bostadsrätt uppmärksammar även två tingsrättsdomar (som båda överklagats till hovrätt) i frågan om hur förstörd en lägenhet måste vara för att avtalet skall anses förfallet. I rättsfallet från Lunds tingsrätts dom den 20 mars 2007 i mål T hade en lägenhet som eldhärjats, rivits ned så att endast bottenplattan återstod. Lägenheten var på 3,5 rum och kök och var en marklägenhet i två plan. Tingrätten framhöll hyreslagstiftningens övergripande skyddsfunktion och ansåg inte hyresavtalet förfallet. Detta eftersom hyresvärden redan från början haft för avsikt att återuppbygga lägenheten med hjälp av ersättningen från försäkringsbolaget. Det gick inte, enligt tingsrätten, att bortse från att orsaken till att lägenheten revs, var för att kunna återuppbygga den igen. Tingsrätten i Södertörn kom fram till ett annat resultat i dom den 25 september 2007 i mål T En lägenhet i två etager på 102 kvm hade genom brand ostridigt blivit så förstörd att den inte kunde användas för avsett ändamål. Tingsrätten hänvisade i motivuttalandena till1907 års nyttjanderättslag, och menade att det saknades betydelse om hyresvärden hade för avsikt att återuppbygga lägenheten eller ej. Avtalet ansågs förfallet. Utredningen anser att gällande rätt vid bedömningen av huruvida lägenheten är så förstörd så att avtalet förfaller, skall utgå från en fysisk bedömning av skadornas omfattning. Med detta som utgångspunkt bör man beakta kostnaderna för ett eventuellt återställande av lägenheten och hur lång tid detta kan bedömas ta i anspråk. I praxis har en bedömning av hyresvärdens avsikt i fråga om återställande stundom tillmätts betydelse. Utredningen menar att betydelsen av detta kan ifrågasättas. 26 Den ovan nämnda utredningen från , föreslår att hyresavtalet i framtiden inte skall förfalla om hyresgästen, motsätter sig detta och hyresvärden har för avsikt att återuppbygga lägenheten. Detta under förutsättning att hyresgästen inte varit vållande till händelsen. Motiven till detta är att det kan vara både bostadssocialt och ekonomiskt viktigt för en hyresgäst att hyresavtalet inte upphör om lägenheten förstörs. Fråga om lägenheten skall anses förstörd skall avgöras av en fysisk bedömning av lägenheten utan att en bedömning av hyresvärdens avsikter skall vägas in i avgörandet. Hyresvärdens avsikt skall i stället kunna avgöra huruvida avtalet skall anses förfallet eller ej. Förslaget gäller emellertid endast bostadslägenheter. För övriga lägenheter föreslås ingen förändring Holmqvist s SOU. 2008:47 s SOU. 2008:47 s SOU. 2008:47 s
14 Lägenheten har förstörts genom hyresvärdens uppsåt eller vårdslöshet Hyresavtalet upphör även om det varit hyresvärden som förstört lägenheten uppsåtligen eller av vårdslöshet. I rättsfallet RBD 1992:10 hade det inträffat en omfattande brand i fastigheten. Lägenheten målet gällde hade enligt hyresgästen enbart vattenskadats i begränsad omfattning. Hyresvärden blåste emellertid ut hela lägenheten så att endast ytterväggar med fasad återstod. Bostadsdomstolen konstaterade att det saknar betydelse på vilket sätt lägenheten förstörts. Oavsett hur stora skadorna på lägenheten hade varit direkt efter branden, så hade lägenheten nu blivit så förstörd av hyresvärdens åtgärder att hyresavtalet förfallit. Om hyresvärden förstört lägenheten, har hyresgästen rätt till skadestånd enligt 10 1st 2 m. Även i det fall hyresvärden dröjt med att meddela hyresgästen om att lägenheten förstörts har hyresgästen rätt till skadestånd enligt samma lagrum. 29 Meddelandet kan skickas med rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress. För att inte anses vållande måste hyresvärden agera som en normalt klok, aktsam och förståndig människa skulle ha gjort. Om hyresvärden skulle glömma att skruva av en vattenkran, eller underlåta att åtgärda ett elfel som senare leder till att fastigheten förstörs, riskerar hyresvärden att få betala skadestånd. 30 Om hyresgästen vill få skadestånd är det dennes ansvar att bevisa att hyresvärden varit vårdslös. 31 Om hyresgästen själv varit vållande till att lägenheten förstörts bortfaller dennes rättigheter Myndighetsförbud mot lägenhetens användande vid tillträdesdagen Om lägenheten uppvisar sådana brister att en myndighet meddelar förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, dvs. det ändamål som parterna avtalat, upphör avtalet enligt 10 2 st. 33 Detta även om myndighetsförbudet inte ännu vunnit laga kraft eller överklagats. 34 Regeln om myndighetsförbud är även tillämplig om myndighet meddelar förbud under hyrestiden enligt 16. Om förbudet grundar sig på hyresgästens personliga förhållanden, exempelvis att hyresgästen saknar tillstånd att bedriva viss verksamhet i den förhyrda lokalen, är regeln inte tillämplig. I sådant fall får parterna säga upp avtalet på sedvanligt sätt. 35 Förfaller avtalet är hyresvärden inte skyldig att avhjälpa de fysiska brister som orsakat myndigheternas förbud. 36 Som exempel på förbud kan miljö och hälsoskyddsnämnden eller annan myndighet, fatta beslut som innebär förbud för hyresgästen att nyttja hela eller delar av lägenheten. Grauers menar att det finns klara paralleller mellan dessa fel och rådighetsfel vid fastighetsöverlåtelse Grauers s. 42, SOU. 2008:47 s Holmqvist s Grauers s Synnergren. Lokaler s Holmqvist s Synnergren. Lokaler s Larsson s. 70, Holmqvist s Grauers s Grauers s. 39 8
15 Regleringen i 10 2 st, syftar på ett totalförbud, eller sådant förbud som kan jämställas med sådant, medan mindre ingripande beslut regleras i 12. En förutsättning för att avtalet skall förfalla är att myndighetsförbudet grundar sig på lägenhetens beskaffenhet. 38 Denna lagstiftning är även analogivis tillämplig på arrendeavtal. 39 Även om myndighetsförbudet är påkallat av hyresgästen upphör avtalet. Hyresgästen hade kontaktat hälsovårdsinspektören med vissa klagomål på sin bostadslägenhet. Hälsovårdsnämnden ålade sedan hyresvärden att åtgärda bristerna mot vite och ett användningsförbud av lägenheten som bostad. Hyresvärden sade upp avtalet med hyresgästen. Hyresgästen motsatte sig och hävdade att de reparationer som krävdes var relativt lätta att åtgärda. Avtalet ansågs förfallet (NJA 1946 s. 365). I rättsfallet RÅ 1947 s. 88 fastställdes att ett föreläggande från myndighet om att värden måste genomföra sådana ändringar i fastigheten att det krävdes att hyresgästen måste flytta, skall jämställas med ett förbud att använda lägenheten för avsett ändamål. Avtalet upphör redan innan beslutet vunnit laga kraft och kräver ingen uppsägning om förbudet meddelas före den dag hyresgästen har tillträde till lägenheten enligt avtalet Förbudet avser endast del av lägenhet Myndigheter kan innan tillträdet besluta om att del av lägenheten inte får användas eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i nyttjanderätten på grund av lägenhetens beskaffenhet (12 ). Detta kan innebära att hyresgästen inte får använda vissa rum i lägenheten eller att denne inte får använda lägenheten på visst sätt. Om myndighetsförbud föreligger har hyresgästen rätt till skälig hyresnedsättning. Hyresnedsättningen utgår inte förrän hyresgästen tillträtt lägenheten Hyresvärdens försummelse Hyresgästen har rätt till skadestånd om myndighetens beslut har sitt ursprung i hyresvärdens försummelse eller om värden inte utan dröjsmål meddelat hyresgästen om beslutet. 42 Med försummelse avses i första hand att hyresvärden underlåtit att underhålla lägenheten. Försummelsen skall ses i förhållande till de utfästelser som hyresvärden gett hyresgästen, detta med särskild beaktning av syftet för upplåtelsen. Gäller upplåtelsen en restauranglokal och inte en lagerlokal, ställs högre krav på hyresvärden att denne underhållit lokalen så att den kan användas för en restaurangrörelse. Om inte hyresavtalet säger annat, får det antas att det åligger hyresvärden att förse lokalen med tekniska anordningar, personalutrymmen m.m. I det fall lokalen är sådan att den aldrig kan bli godkänd för ändamålet, exempelvis om den saknar tillräckligt med personalutrymmen, skall inte hyresvärden anses vara försumlig. Det är hyresgästens ansvar att själv ta reda på vilka villkor som krävs för att driva en viss rörelse Larsson s. 70, Holmqvist s RÅ 1996 ref Holmqvist s Holmqvist s. 83, Victorin s Holmqvist s Victorin s. 174, Holmqvist s. 68 9
16 Hälsovårdsnämnden i Mjölby hade förbjudit att en lägenhet användes som matservering. Hyresgästen hävdade att hyresvärden eftersatt underhållet och begärde skadestånd. Skadeståndskravet ogillades eftersom lägenheten som var uthyrd i befintligt skick, och var vid tiden för upplåtelsen godkänd av hälsovårdsnämnden, trots vissa brister (NJA 1949 s. 213). Skadeståndsskyldighet kan även uppstå om hyresvärden inte utan dröjsmål underrättar hyresgästen om myndighetsbeslutet. Holmqvist menar att skadeståndet i en sådan situation endast torde omfatta den skada hyresgästen lidit på grund av att denne varit ovetande om beslutet. Hyresvärden kan skicka meddelandet med rekommenderat brev enligt En lokal uthyrdes för ändamålet restaurang och gatukök. Ett år innan hade byggnadslov avslagits på grund at det krävde en planändring, vilket innebar att det endast fanns bygglov för gatukök. Hovrätten menade att det var uppenbart att hyresgästen inte gjort investeringar eller ombyggnationer i någon omfattning i väntan på eget bygglov, om denne känt till att bygglov avslagits året innan. Underlåtenheten att upplysa hyresgästen om beslutet medförde att hyresvärden fick ersätta hyresgästens merkostnader. Däremot behövde hyresvärden inte ersätta hyresgästen för utebliven vinst (RH 2000:62) Väsentlig inskränkning av hyresrätten Om inskränkningen i hyresrätten är väsentlig har hyresgästen även rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande enligt 6. I det fall hyresgästen inte tillträtt lägenheten föreligger uppsägningsrätt även om beslutet inte vunnit laga kraft. Har hyresgästen tillträtt lägenheten trots att denne varit medveten om myndighetsbeslutet, kan inte hyresgästen säga upp avtalet förrän beslutet vunnit laga kraft. Uppsägningsrätten anses ha upphört om myndighetsbeslutet undanröjs. 45 Upphävs myndigheternas beslut anses ändå avtalet förfallet och parterna får sluta ett nytt avtal om de vill fortsätta hyresförhållandet Lägenheten är ej färdigställd i tid Ibland skrivs hyresavtal på lägenheter som vid avtalets ingående ännu inte är färdig. I 13 avses dels lägenheter i ett nytt hus men även i ett befintligt hus där en lägenhet inreds för ett väsentligt annat ändamål än det som det tidigare använts till. Paragrafen är inte tillämplig på befintliga lägenheter som genomgår genomgripande reparationer, som är tänkta att användas till samma ändamål som tidigare efter upprustningen. 47 Det är lätt att tänka angående den 13 att det är den avgränsade lägenheten som avses, men paragrafen avser även gemensamma anordningar och dylikt. Det innebär att lägenheten inte är i färdigt skick om exempelvis trappor, hiss, sopnedkast och liknade som är avsedda att användas av hyresgästen inte fungerar som de skall. 48 Paragrafen kan inte åsidosättas genom avtal. Hyresvärden kan inte befria sig från påföljd, om tillträdet bestämts till en viss dag i avtalet. Det är emellertid tillåtet att bestämma tillträdet till olika delar av lägenheten till olika tidpunkter Holmqvist s Holmqvist s. 83, Victorin s Synnergren. Lokaler s Holmqvist s 85, Holmqvist s Holmqvist s Larsson s. 71, Synnergren. Lokaler s
17 Parterna kan avtala om att hyresgästen flyttar in när lägenheten är klar, utan att ange en precis tidpunkt. Vid ett sådant avtal kan hyresgästen inte ställa krav på skadestånd. 50 I 9 begränsas möjligheterna att avtala om att lägenheten inte skall vara i fullt färdigt skick. 51 Om lägenheten inte är i färdigt skick på tillträdesdagen har hyresgästen rätt till en skälig hyresnedsättning (se ) eller rätt att säga upp lägenheten enligt 13 samt 11 1 st 2p. Detta innebär att hyresgästen har rätt att säga upp avtalet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse och att bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål. Även när hyresvärden underlåter att vidta rättelse så snart det kan ske efter hyresgästens tillsägelse, råder uppsägningsrätt. Hyresgästen har omedelbar uppsägningsrätt enligt Om det är uppenbart att lägenheten inte kommer att bli färdig före tillträdesdagen får hyresgästen säga upp avtalet före avtalat tillträde. Uppsägningsrätten upphör när hyresvärden avhjälpt bristen 53 För att rätt till hyresnedsättning eller hävning av avtalet skall vara tillämpligt får inte dröjsmålet bero på hyresgästen. Om tiden för färdigställande fördröjts genom att hyresvärden tillgodosett hyresgästens önskemål om ändringar, får dröjsmålet anses bero på hyresgästen. Holmqvist menar att detta i vart fall borde gälla om ändringarna inte är alltför obetydliga och hyresgästen borde ha insett risken för fördröjning Dröjsmål på grund av hyresvärdens försummelse och andra dröjsmål Hyresgästen har rätt till skadestånd oavsett om uppsägning sker, om inte hyresvärden kan visa att dröjsmålet beror på annat än värdens försummelse. 55 Omvänd bevisbörda föreligger. Hyresgästen måste naturligtvis visa att brist förelegat och att skada uppstått. 56 Hyresgästen kan inte åberopa att mindre omfattande arbeten återstår. 57 Om hyresgästen haft merkostnader jämfört vad det skulle kostat om denne bott i lägenheten kan denne få ersättning. Hyresgästen kan exempelvis när det gäller en lägenhet, varit tvungen att magasinera möbler eller bo på hotell till dess lägenheten blir färdig. Hyresvärden måste i sådant fall visa att dröjsmålet inte beror på denne (exempelvis att färdigställandet försenats på grund av arbetskonflikt) för att slippa skadeståndsansvar. 58 Hyreslagen reglerar inte andra fall av dröjsmål för tillträde av lägenheten. Detta gäller exempelvis om hyresvärden vägrar hyresgästen tillträde till lägenheten. Dröjsmål föreligger emellertid inte om hyresvärden har skäl till att neka tillträde, exempelvis att hyresgästen ställt säkerhet för enligt 28 eller inte betalt förskottshyran (20 ). Om hyresvärden inte har något skäl till att neka tillträde, menar Grauers att hyresgästen analogivis borde kunna åberopa åtminstone påföljderna hyresnedsättning, skadestånd samt rätten att säga upp avtalet Johansson s Holmqvist s Holmqvist s Victorin s. 27, Holmqvist s Holmqvist s Victorin s. 27, Holmqvist s Holmqvist s Grauers s Holmqvist s Grauers s
18 4. Lägenhetens standard För många människor är boendet en mycket viktig del av livet. I sitt boende hemmet, vill de känna sig trygga, och ofta vill de att deras hem skall spegla dem själva. Ett fenomen i tiden som kan spegla detta, är alla tv program som handlar om heminredning och design. Hyresgästerna vill i allmänhet att lägenheten skall ha tapeter som tilltalar dem och köksluckor med färg och design som speglar deras personliga smak. Även lokalhyresgäster har skilda och mer eller mindre specificerade önskemål om hur deras lägenheter skall se ut. Ett vanligt önskemål när hyresgäster flyttar till en lägenhet är exempelvis att de skall få hela eller delar av lägenheten renoverad. Hyresvärden har naturligtvis ett intresse av att hyresgästerna skall trivas i sin förhyrda lägenhet så att de stannar länge som hyresgäster i samma lägenhet. Orsakerna till detta kan vara att lägenheter förslits mer vid flitig omflyttning samt att det är en fördel att behålla hyresgäster som man vet betalar hyran. Mot detta måste ställas att fastigheten måste drivas på ett ekonomiskt effektivt sätt vilket innebär att renoveringar bör utföras inom vissa intervaller för att bli ekonomsikt hållbara. Dessa motstående intressen hyresgästens önskemål av en fin lägenhet mot hyresvärdens önskemål om ekonomisk avkastning - leder stundom till konflikter. I följande kapitel kommer därför rågångarna för dessa avväganden att försöka klargöras. För att klarlägga dessa gränser kommer även avgöranden som behandlar lägenhetens skick under hyrestiden att användas, eftersom dessa bedömningar bör vara likadana om det varit vid inflyttningen. Hyreslagens 15 som behandlar lägenhetens skick under hyrestiden hänvisar nämligen till den 9 som behandlar lägenhetens skick vid inflyttningen. Även 16 som behandlar, skada, hinder och men i nyttjanderätten hänvisar till paragraferna om som handlar om lägenheten vid inflyttning Lägsta godtagbara standard Hyreslägenheterna i Sverige håller en relativt hög standard. Av denna anledning upphävdes bostadssaneringslagen (1973:531) Det finns emellertid möjligheter att ingripa med hjälp av bla, bostadsförvaltningslagen (1977:792), expropriationslagen (1992:719), förköpslagen (1967:878), Plan och bygglagen (1987:10), miljöbalken (1998:808) och med hjälp av hyreslagens regler. 60 Hyresbeståndet i Sverige är i huvudsak upprustade men det finns framförallt på landsbygden, en- eller tvåfamiljshus och torp som hyrs ut för permanentboende, som inte uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard. Ofta har hyresgästen sökt sig dit för att med en lägre hyra leva ett lite enklare liv. 61 Reglerna om lägsta godtagbara standard på en lägenhet regleras i hyreslagens 18a men det finns även regler kring detta i förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd, och i Boverkets byggregler (BBR 2002:19). 62 Enligt 18a 1 st omfattar inte reglerna om lägsta godtagbara standard fritidsbostäder eller lägenheter som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Reglerna om lägsta godtagbara standard gäller bostadslägenheter för permanentboende och möblerade rum, även om avtalet gäller över kort tid Holmqvist s Holmqvist s Andermyr s Holmqvist s , Larsson s
19 Även hyresavtal där hyresgästen saknar besittningsskydd omfattas av bestämmelsen. Det förutsätts emellertid att hyresgästen hyr direkt av fastighetsägaren (eller ägare av hus på ofri grund eller tomträttsinnehavare enligt 18a 5 st). En andrahandshyresgäst kan därför inte hänvisa till denna regel gentemot sin hyresvärd, det vill säga förstahandshyresgästen. 64 Lägsta godtagbara standard är enligt 18a 6-7 st: kontinuerlig tillgång på kallt och varmt vatten för hushåll och hygien kontinuerlig uppvärmning avlopp för spillvatten toalett och tvättställ, badkar eller dusch för att ombesörja den personliga hygienen elektrisk ström för normalhushållsförbrukning spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor för matlagning tillgång till förrådsutrymmen inom fastigheten anordning för hushållstvätt inom eller i rimligt avstånd från fastigheten att huset inte har sådana brister i brandsäkerhet, hållfasthet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas Kraven på lägenhetens lägsta godtagbara standard anses så fundamental att någon möjlighet till avvikelse inte torde finnas. 65 Enligt 33 i förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd skall även bostadslägenheter: ge betryggande skydd mot kyla, värme, fukt, drag, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar, ha tillfredställande luftväxling genom installation för ventilation eller på annat sätt, tillåta tillräckligt med dagsljus, hållas tillfredsställande uppvärmd, ge möjlighet för att sköta god personlig hygien, ha tillgång till vatten i tillräcklig mängd och av godtagbar kvalitet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsändamål. För särskilda boende för äldre och för gruppboenden för åldersdementa finns det särskilda regler enligt Boverkets byggregler. För särskilda boenden för äldre får (om det är en mindre gruppboende) utrustningen och inredningen för matlagning delvis utgöras av gemensamma utrymmen i anslutning till lägenheten. Detta gäller även utrymmen för daglig samvaro och utrymmen för matplats. De gemensamma utrymmena skall vara så stora och så väl utrustade att de kompenserar standardsänkningarna i lägenheten. Utrymmena skall även utgöra en god arbetsmiljö för personalen. I gruppboenden för dementa behöver inte lägenheterna vara utrustade för matlagning, men skall vara förberedda för sådana installationer. 66 Lägenheter anpassade till ungdomar kan dela kök och matplats i gemensamma utrymmen såvida inte lägenheterna är mer än 12 till antalet. Eftersom detta innebär en inskränkning av de enskilda lägenheterna, skall de gemensamma utrymmena vara så stora att de i skälig utsträckning kompenserar inskränkningen Holmqvist s , Larsson s Prop. 1993/94:199 s Andermyr s. 68, BBR 2008 kapitel 3:2 67 BBR 2008 kapitel 3:226 13
20 Det är relativt vanligt att särskilda boendeformer inte uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard, då de kan sakna både kok- och/eller duschmöjligheter inom lägenheten. Andermyr menar att även om det inte är troligt att ett upprustningsföreläggande skulle bifallas för en hyresgäst i ett sådant boende, så är det fullt möjligt att ansöka om ett sådant både för möblerade och omöblerade rum Upprustningsföreläggande Den enskilda bostadshyresgästen har genom regleringen i 18a rätt att få lägenheten upprustad i det fall den inte uppnår lägsta godtagbara standard. Detta genom att hos hyresnämnden begära upprustningsföreläggande (18a 1 st). 69 I ett rättsfall där fastigheten saknade förrådsutrymme, hade hyresgästen ansökt om att hyresvärden skulle åläggas ett åtgärdsföreläggande (11 1 st 5 p) för att få till stånd förrådsutrymmen. Domstolen konstaterade emellertid att avsaknaden av förråd inte utgjorde någon grund för ett åtgärdsföreläggande men att hyresgästen kunde ansöka om ett upprustningsföreläggande (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut i Mål nr ÖH ). 70 Tidigare var även hyresgästorganisationer behöriga att söka upprustningsföreläggande men numera är det hyresgästen som skall stå för ansökningen 71 Hyresnämnden skall i sitt beslut meddela inom vilken tid upprustningen skall vara utförd. Tiden för upprustningen kan förlängas om ansökan för detta görs före den tidsfrist som gäller. Det krävs dock att det finns särskilda skäl för att förlänga tidsfristen. Upprustningsföreläggandet kan kombineras med vite. Denna reglering omfattar emellertid inte brister i lägenhetens avtalade standard eller skick (10-16 ). 72 Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som senast sökt eller fått lagfart beviljad på fastigheten. Detta gäller även om denne överlåtit fastigheten innan ansökan om upprustningsföreläggande görs. Rättegångsbalkens regler är tillämpliga om fastigheten överlåts före eller efter ansökan gjorts, vad gäller frågor som att tvistemålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegången. Ansökan kan riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk i det fall att en tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel. 73 Om huset står under tvångsförvaltning kan upprustningsföreläggande inte meddelas enligt 18b. I stället blir det tvångsförvaltarens uppdrag att genomföra upprustningen. Upprustningsföreläggandet förfaller även enligt 18c om byggnaden rivits, om lägenheten av någon annan anledning inte längre finns kvar eller om hyresvärden inte får behövligt bygglov för åtgärden. 74 Enbart det faktum att lägenheten inte uppnår lägsta godtagbara standard innebär inte automatiskt att hyresnämnden kan besluta om ett föreläggande. Det krävs även att åtgärden skall kunna beräknas ge ett skäligt ekonomiskt utbyte enligt 18a 3 st. 75 För att uppskatta om de byggandstekniska förutsättningarna för att genomföra åtgärden kan ske med ett ekonomiskt utbyte utvärderas vilket bruksvärdeshyra som kan godtas efter 68 Andermyr s Grauers s. 44, Holmqvist s Holmqvist s Grauers. s s. 44, Holmqvist s Holmqvist s. 126, 18a 2 st 73 18a 4 st som hänvisar till st. 74 Grauers s Grauers s