Source: http://ebum.pl/artykuly/21/jak_spisac_dobra_umowe_najmu
Timestamp: 2013-12-12 19:14:26+00:00
Document Index: 42340198

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'art. 6']

ebum.pl - Artykuły - Jak spisać dobrą umowę najmu
Jesteś tutaj: ebum.pl > Artykuły > Jak spisać dobrą umowę najmu
Jak spisać dobrą umowę najmu
Spisywanie umowy należy zacząć od przeczytania ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest bowiem jedną z najbardziej sformalizowanych umów, a swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona. Zawarcie w treści umowy unormowań sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność. Zatem umowa najmu lokalu mieszkalnego może mieć bardzo krótką treść bo większość spraw i tak w sposób bezwzględnie obowiązujący dyktują przepisy w/w ustawy, a powtarzanie ich treści w zawieranej umowie nie ma większego sensu. Równie dobrze zamiast przepisywać treść w/w ustawy do umowy można załączyć jej wydrukowaną treść.
Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmujących jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, gdy tymczasem tematyka ta jest ścile przez przepisy określona a jej niezachowanie spowoduje, ze do wypowiedzenia umowy nie dojdzie. Zatem kwestia wypowiedzenia umowy przez wynajmującego została pominięta we wzorze gdyż w umowie nie ma sensu ponownie przepisywać treści ustawy. Natomiast strony mogą określić kiedy najemca ma prawo wypowiedzieć umowę.
Warto zaznaczyć, ze wielu właścicieli mimo, że wie o nieważności określenia innych terminów wypowiedzenia niż wynikają z ustawy i tak zawiera je w umowie np. "z dwutygodniowym wypowiedzeniem" dlatego z takimi sprzecznymi uregulowaniami możemy spotkać się w wielu umowach. Większość takich unormowań ma mieć oddziaływanie psychologiczne i ma bazować na nieznajomości przepisów przez Najemcę, który nie znając ich będzie kierował się postanowieniami umowy. Należy również zwrócić uwagę, ze strony mogą ustalić wzajemne obowiązki, co do utrzymania lokalu (kto za działania czego odpowiada i co wymienia). Jeżeli tego nie zrobią przewiduje się ustawowy sposób podziału obowiązków określony w ustawie (art. 6a-6e ustawy o ochronie praw lokatorów). Treść wzoru nie zawiera podziału obowiązków bo strony mogą to zrobić w sposób dowolny jeżeli to przemilczą tak jak we wzorze oznaczać to będzie, ze godzą się na poniższy podział.
Ustawa dzieli je następująco :
Art. 6a 1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.	Art. 6b 1.	Najemca jest obowiązany utrzymywać2.	lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać3.	porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać4.	i chronić5.	przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Art. 6d Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu
Art. 6e 1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
Wynajem a sprawa podatku
Jak płacić mniejsze rachunki za energię