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Timestamp: 2020-07-11 10:06:49+00:00
Document Index: 29815153

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La mancanza del certificato di agibilità dell'immobile non è causa di risoluzione del contratto di locazione a uso non abitativo. In questi casi grava infatti sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che vi si intende esercitare, ivi incluso il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Lo ha stabilito la terza sezione civile della Corte di cassazione nella recente sentenza n. 9670 dello scorso 26 maggio 2020, pronunciandosi su una questione che ricorre spesso nella pratica e che presenta varie sfaccettature.
Il caso concreto. Nella specie l'esercente di un'attività di lavanderia aveva citato in giudizio la società che gli aveva locato un immobile a uso commerciale per ottenere la risoluzione del contratto a causa della mancata consegna del certificato di agibilità e per il fatto che i locali in questione risultavano inutilizzabili per la presenza di consistenti problemi di umidità. Il tribunale aveva rigettato la domanda di risoluzione, ritenendo che l'agibilità fosse un'autorizzazione amministrativa che avrebbe dovuto essere richiesta dal conduttore, in quanto necessaria allo svolgimento della sua attività.
La sentenza era stata prontamente appellata, ma anche il giudice di secondo grado aveva ritenuto che il certificato in questione rientrasse tra i titoli autorizzativi connessi all'esercizio dell'attività che era onere del conduttore richiedere, a meno che il locatore non avesse assunto specificamente tale obbligo nel contratto.
Di qui il ricorso in Cassazione, nel quale il conduttore contestava la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico dell'art. 24 del dpr n. 380/2001 e dell'art. 1578 c.c..
Infatti laddove al momento della consegna il bene locato presenti vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto, a meno che si tratti di vizi conosciuti o facilmente conoscibili (ma nella specie, aveva sottolineato il ricorrente, nessuna disposizione menzionava la mancanza del certificato di agibilità, pur essendo manifesta la destinazione dei locali).
Sempre secondo il ricorrente, doveva inoltre tenersi conto anche di quell'articolo del contratto di locazione nel quale il locatore dichiarava che i beni locati erano in regola con tutte le normative di legge, avendo chiesto regolare autorizzazione in condono edilizio, in quanto ciò avrebbe comportato l'assunzione di una garanzia in ordine alla destinazione e all'utilizzo dell'immobile.
L'agibilità dell'immobile. Il dpr n. 308/2001, Testo unico in materia edilizia, all'art. 24, come modificato dal successivo dlgs n. 222/2016, dispone che per gli immobili edificati successivamente al 30 giugno 2003 la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità debbano essere attestati mediante segnalazione certificata.
Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività o i loro successori o aventi causa è quindi tenuto a presentare allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, qualora si tratti di nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, oppure interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità. La mancata presentazione della segnalazione comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
Cosa succede al contratto di locazione se manca l'agibilità? Nella recentissima sentenza n. 9670/2020 la Suprema corte, rigettando il ricorso del conduttore e confermando quindi la sentenza di merito, ha richiamato un precedente (Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1735) secondo il quale nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a uso non abitativo grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che il medesimo intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
Di conseguenza, qualora il conduttore non riesca a ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore.
Questo principio è stato confermato anche da altre decisioni nel corso degli ultimi anni (si vedano Cass. civ. sez. III, 14 agosto 2014, n. 17986 e Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2018, n. 14731) e può dirsi ormai prevalente rispetto all'opposto principio dell'imputabilità al locatore dell'inadempimento contrattuale, con conseguente risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. (pure sostenuto, da ultimo, in Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2011, n. 12286).
La destinazione particolare dell'immobile, sempre secondo la giurisprudenza di legittimità, diventa comunque rilevante nel caso in cui le condizioni dell'immobile abbiano formato oggetto di specifica pattuizione tra le parti, ovvero quando il locatore si sia obbligato a garantire che il bene potesse essere effettivamente destinato all'attività svolta dal conduttore.
Tuttavia, perché possa dirsi sussistente detta obbligazione, non è sufficiente la mera enunciazione nel contratto del fatto che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (sul punto si veda anche Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2007, n. 13395).
In aderenza a questo principio di diritto la Suprema corte, nella predetta sentenza n. 9670/2020, ha quindi ritenuto infondato il ricorso del conduttore anche da questo punto di vista.
Occorre inoltre rilevare come in alcune sentenze di legittimità sia stata operata una differenziazione tra il caso in cui manchi la certificazione di agibilità dell'immobile (ma la stessa possa essere richiesta) e quello in cui la medesima non sia comunque ottenibile per difetti intrinseci del bene.
E così in Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2016, n. 15377, è stato evidenziato che nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati a una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), l'inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari (si veda anche Cass. civ., sez. III, 20 agosto 2018, n. 20796).
Nella recentissima sentenza n. 9670/2020 la Suprema corte, mostrando consapevolezza della questione, ha tuttavia sottolineato come nel caso di specie non fosse stato neppure dedotto dal ricorrente che la certificazione non fosse stata rilasciata a cause delle caratteristiche proprie del bene locato, atteso che il medesimo aveva lamentato solo il fatto che il certificato di agibilità non gli fosse stato consegnato dal locatore.