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Timestamp: 2020-04-05 12:38:43
Document Index: 160006855

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 5', '§ 320', '§ 539', '§ 539', 'BGH']

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Zur Höhe der Mietminderung bei Dachgeschossausbau
AG Tempelhof-Kreuzberg 4C202/95 vom 26.7.95
Baulärm - Anekdote
Der Mieter hatte seine Miete nur unter Vorbehalt einer Mietminderung gezahlt, da der Wohnwert seiner Wohnung in Berlin-Mitte aufgrund der umfangreichen Bautätigkeit erheblich gemindert war. Der Vermieter wollte feststellen lassen, dass der Mieter nicht zur Minderung berechtigt sei.
AG Mitte, Urteil vom 15. November 1996 - 6 C 384/96 -
Zur Begründung hielt es der Vermieter "für angezeigt, dem Hohen Gericht zu seiner festen Überzeugung die folgende Gründe vorzutragen, die zur Nichthinnahme einer Mietminderung wegen Baulärms und Wohnwertbeeinträchtigung im Stadtbezirk Berlin-Mitte führen". Er bestreitet nicht, daß die Wohnung beim Einzug der Mieter im Jahre 1986 noch relativ ruhig gewesen war. Für jedermann - also auch für die Mieter - sei absehbar gewesen, "dass sich bei den zunehmenden Verständigungsbemühungen der Politiker aus Ost und West ... der Wegfall der innerdeutschen Grenze ergeben könnte", was zwangsläufig eine lärmintensive Bautätigkeit zur Folge haben musste. "Den Mietern dürfte daher bereits bei Vertragsabschluss die historische Tragweite einer möglichen Annäherung bewusst gewesen sein", so dass die daraus resultierende Beeinträchtigung durch Bautätigkeit Inhalt des Mietvertrages geworden sei.
Die Lärmentwicklung, so der Vermieter, müsse von den Investoren, Bauherren, allen Verkehrsteilnehmern und eben auch von den Mietern hingenommen werden, da sie alle vom Wiederaufbau profitierten.
Darüber hinaus stellte er Überlegungen an, dass die Vorschriften des BGB über die Mietminderungsrechte in den neuen Ländern aufgrund der "wendebezogenen Belastungen" für den Vermieter nicht oder nur modifiziert anzuwenden seien.
Die Klage wurde abgewiesen und der Mietminderungsanspruch des Mieters bestätigt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Karlheinz Bösel
Der Schriftsatz der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM) enthält noch weitere Schmankerl, von deren Abdruck aus Platzgründen abgesehen wurde.
Mietminderung bei nicht funktionsfähigem Briefkasten
Ist ein Briefkasten durch Alter oder Beschädigung nicht mehr funktionsfähig, so kann der Mieter, solange vom Vermieter kein neuer Briefkasten angebracht wird, die Miete um 1% kürzen.
OLG Dresden Az - U 696/96 -
Der Mieter kann wegen des Ausfalls der Gasversorgung über einen Zeitraum von 15 Monaten die Miete nicht mindern, wenn er über 1 Jahr vorbehaltlos die Miete zahlt. Eine vorherige schriftliche Mitteilung des Mieters, er werde die Miete wegen der Baumaßnahmen unter Vorbehalt zahlen reicht nicht aus, wenn sich hieraus nicht der konkrete Mangel ergibt.
AG Schöneberg, Urteil vom 6. Januar 1997 - 104 C 410/96 -
Mietminderung bei "Lärm durch Nachbarn"
AG Mitte, Urteil vom 21. September 1998 - 13 C 339/97 -
Ist bei einem Mietvertrag unter Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum eine gegenüber dem ortsüblichen Entgelt um mehr als 20 % überhöhte Miete vereinbart, dann ist die Mietzinsvereinbarung auch nach der Entspannung des Wohnungsmarktes gem. § 5 WiStrG teilweise unwirksam.
OLG Hamburg, Beschluss vom 3. März 1999 - 4 RE Miet U 131/98 -
Zwischen dem Vermieter und dem Mieter war im Jahre 1992 eine Staffelmiete vereinbart worden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überstieg. Eine Mietzinsvereinbarung ist unwirksam, wenn sich der Vermieter unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum einen um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Wesentlichkeitsgrenze) liegenden Mietzins versprechen lässt oder diesen annimmt. Der Mieter verlangte vom Vermieter für die gesamte Mietzeit bis einschließlich 1996 die Rückzahlung des die Wesentlichkeitsgrenze übersteigenden Mietzinses. Das Landgericht ging davon aus, dass bei Abschluss des Mietvertrages das Merkmal eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum gegeben war. Für das Jahr 1996 ging das Landgericht jedoch von einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt aus. Das Oberlandesgericht hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der vereinbarte Mietzins nur so lange unwirksam war, wie das Merkmal „Ausnutzen eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum“ tatsächlich vorlag und ob der Mieter nur insoweit die zuviel gezahlten Beträge zurückverlangen durfte. Es kam zu dem Ergebnis, dass der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung des Tatbestandsmerkmals „Ausnutzen eines geringen Angebotes“ nicht die monatlich wiederkehrende Annahme des Mietzinses durch den Vermieter, sondern die Vereinbarung bei Abschluss des Mietvertrages sei. Darin liege das zur Unwirksamkeit führende maßgebliche Verhalten des Vermieters. Das regelmäßige Annehmen des Mietzinses habe seine Ursache nur in der ursprünglichen Vereinbarung. Das Gericht gelangte daher zu der Auffassung, dass es nach dem Wortlautes des § 5 WiStrG unerheblich ist, ob das im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorliegende Merkmal „Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum“ nachträglich entfällt. Der Zweck der Vorschrift soll nach Ansicht des Gerichts verhindern, dass durch die kurzfristige Verknappung von Wohnraum ein Mietpreis erzielt wird, der „mit der sozialen Marktwirtschaft nicht in Einklang zu bringen“ ist. Dieser Zielsetzung widerspräche es, wenn der Vermieter an einer überhöhten Mietzinsvereinbarung nur deshalb festhalten dürfe, weil sich der Markt zwischenzeitlich wieder entspannt habe. Denn die preistreibende Wirkung der Vereinbarung bleibe für die gesamte Dauer der Mietzinsvereinbarung bestehen. Es kommt daher nach der Auffassung des Gerichts nur darauf an, ob ein ursächlicher Zusammenhang zwischen dem geringen Angebot an vergleichbarem Wohnraum und der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses besteht. Daraus folgt im umgekehrten Falle, dass dann, wenn die Vereinbarung nicht auf ein geringes Angebot an Wohnraum zurückzuführen ist, eine nachträgliche Verschlechterung der Angebotslage nicht zur teilweisen Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung führt.
Anmerkung: Bei dem Beschluss des Oberlandgerichts Hamburg handelt es sich um einen Rechtsentscheid in Mietsachen mit der Folge, dass sämtliche Gerichte an diese Entscheidung gebunden sind.
AG Mitte, Urteil vom 2. März 1999 - 11 C 580/98 -
Vermieter und Mieter stritten über die Benutzung der im Quergebäude befindlichen Waschküche einschließlich einer Trockenmöglichkeit. Der Vermieter hatte die Waschküche und die Trockenmöglichkeit anderen Zwecken zugeführt. Wegen des Entzugs der Wasch- und Trockenmöglichkeit minderte der Mieter den monatlichen Mietzins. Der Vermieter klagte auf Zahlung. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht. Es begründete seine Entscheidung damit, dass der Entzug der Waschküche und Trockenmöglichkeit durch den Vermieter zu einem Mangel der Mietsache führt, die zu einer Mietminderung berechtigt. Nach Ansicht des Amtsgerichts wurde dem Mieter bei Abschluss des Vertrages die Möglichkeit eingeräumt, eine Waschküche nebst Trockenmöglichkeit zu nutzen. Die Nutzungsmöglichkeit ist somit Bestandteil des Mietvertrages geworden. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Gemeinschaftseinrichtungen (Waschküche, Trockenboden usw. ...) den Mietern zur Benutzung entsprechend der Hausordnung zur Verfügung stehen. Diese Vereinbarung ist nach Ansicht des Gerichts dahin auszulegen, dass die Benutzung der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Die zum Mietvertrag gehörende Gebrauchsmöglichkeit durfte der Vermieter nicht einseitig entziehen. Die mit der Wegnahme verbundene Einschränkung führt zu einem Mangel der Mietsache, die den Mieter berechtigt, die Miete um 7% zu mindern.
LG Berlin, Urteil vom 23. März 1999 - 63 S 231/98 -
Abgedruckt in MieterMagazin 1999, S. 209 ff.
und Grundeigentum 1999, S. 575
AG Mitte, Urteil vom 2. März 1999 – 9 C 56/98 –
LG Berlin, Urteil vom 19. Juni 2000 – 67 S 184/99 –
Dem Mieter steht das Recht zur Zurückbehaltung des Mietzinses gemäß § 320 BGB auch dann zu, wenn er die Ansprüche auf Minderung des Mietzinses infolge des Zeitablaufes in analoger Anwendung des § 539 BGB (a. F.) verloren hat. Ein Zurückbehaltungsrecht kann vom Mieter in Höhe eines Mehrfachen des angemessenen Minderungsbetrages ausgeübt werden, da es als Druckmittel wirken soll. Aus diesem Grunde kommt es auch nicht darauf an, wenn von mehreren geltend gemachten Mängeln einige streitig bleiben oder nicht bewiesen werden können.
AG Charlottenburg, Urteil vom 23. Oktober 2001 - 216 C 8/01 -
Ein verwirktes Mietminderungsrecht lebt wieder auf, wenn der Mieter einer nicht nur unerheblichen Mieterhöhung zugestimmt hat. Eine auf einen Mietrückstand gestützte fristlose Kündigung ist unwirksam, wenn der Mietrückstand seine Ursache in einer (überhöhten) Mietminderung hat und dem Mieter wegen des noch nicht beseitigten Mangels ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Ein Feststellungsantrag, mit dem Inhalt, dass das Mietverhältnis im Anschluss an eine wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung zu einem bestimmten künftigen Datum enden wird, ist unzulässig, wenn die Widerspruchsfrist des Mieters noch nicht abgelaufen ist.
Landgericht Berlin, Urteil vom 06.03.2001 – 65 S 228/00 –
Mit der Klage verlangte der Vermieter die Zahlung der rückständigen Miete, die Räumung der vom Mieter bewohnten Wohnung und hilfsweise die Feststellung, dass das Mietverhältnis auf Grund der ordnungsgemäßen Eigenbedarfskündigung zum 30.11. 2000 enden werde. Der Mieter zahlte den geltend gemachten Mietzins unter dem Vorbehalt einer Rückforderung innerhalb der Schonfrist (nach dem damals geltenden Recht einen Monat nach Zustellung der Räumungsklage), der Zeitpunkt des Eingangs des Geldbetrags auf dem Konto des Vermieters blieb streitig.
Mietfläche und Mietzins
Auch dann, wenn die im Mietvertrag angegebene Mietfläche erheblich von der tatsächlichen Mietfläche abweicht, ist der Mieter nur dann zur Minderung des vereinbarten Mietzinses berechtigt, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch gerade durch die geringe Wohnfläche beeinträchtigt ist.
Für die Verringerung der Gebrauchstauglichkeit ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Ist dem Mieter die Flächenabweichung bei der Besichtigung der Wohnung nicht aufgefallen, so spricht vieles dafür, dass die abstrakte Wohnfläche bei der Anmietung der Wohnung keine entscheidende Rolle gespielt hat.
Amtsgericht Mitte, Urteil vom 25. November 2002 – 20 C 399/02 –
Der für die mietrechtlichen Bestimmungen vor dem 01.09.2001 durch Rechtsfortbildung eintretende Verlust des Mietminderungsrechts im Anschluss an eine längere vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses findet auf Grund der Änderung der gesetzlichen Vorschriften zum 01.09.2001 keine Anwendung mehr. Diese Änderung der gesetzlichen Vorschriften erfasst auch bereits bestehende Mietverhältnisse und ist darüber hinaus auch dann anzuwenden, wenn das Recht zur Mietminderung auf Grund der vorbehaltlosen Zahlung des Mietzinses nach dem alten Recht bereits verwirkt war. Die Änderung der gesetzlichen Vorschriften hat jedoch nicht zur Folge, dass sämtliche in analoger Anwendung des § 539 BGB (alte Fassung) erloschenen Mietminderungsrechte ab dem 01.09.2001 rückwirkend wieder aufleben würden. Die Übergangsbestimmungen zum Mietrechtsreformgesetz lassen vielmehr den Willen des Gesetzgebers erkennen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Sachverhalte (dass heißt die bis dahin entstandenen monatlichen Mietansprüche) von dem neuen Recht unberührt zu lassen. Für die ab dem 0.09.2001 fälligen Mieten gilt jedoch in jedem Falle das neue Recht mit der Folge, dass ein etwa verwirktes Mietminderungsrecht ab dem 01.09.2001 wieder voll auflebt. Voraussetzung hierfür ist weiterhin die erfolgte Mängelanzeige an den Vermieter.
BGH, Urteil vom 16.07.2003 -VIII ZR 274/02 -
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 95/2003
Stichwörter: ddr + mietminderung + mietvertrag
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