Source: http://www.kdbip.com.pl/index.php?file=publikacje/ppg/jak_bezpiecznie_kupic_mieszkanie_na_rynku_pierwotnym.html
Timestamp: 2018-10-21 10:23:03+00:00
Document Index: 14141584

Matched Legal Cases: ['art. 158', 'art. 26', 'art. 22', 'art. 26', 'art. 4', 'art. 4']

Strona główna - Publikacje - Prawo gospodarcze - Jak bezpiecznie kupić nieruchomość na rynku pierwotnym?
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość na rynku pierwotnym?
Własny kąt w formie mieszkania, udziału w domu bliźniaczym, szeregowym lub w postaci prawa własności domku jednorodzinnego to jedna z ważniejszych inwestycji w życiu każdego człowieka. Często jest ona połączona z zaciągnięciem wierzytelności na długie lata. W większości przypadków realizacja powziętych planów przybiera postać nawiązania umowy z deweloperem, który w imieniu klienta ma za zadanie wybudować określoną nieruchomość, a następnie przenieść na niego jej własność w całości lub odpowiedniej części. Sprawa wydaje się prosta – wybranie odpowiedniej nieruchomości, wizyta u dewelopera, zawarcie umowy i oczekiwanie na wymarzony lokal. Niestety, rzeczywistość jest znacznie bardziej skomplikowana, a droga do własnych „czterech kątów” jest kręta, wyboista i pełna pułapek.
Niniejszy mini-poradnik powstał w oparciu o szereg spraw prowadzonych przez specjalistów KDBiP, dotyczących kłopotów klientów z deweloperami. W celu wyśledzenia i wskazania powtarzających się niebezpieczeństw czyhających na kupujących nieruchomości, podzielimy całą procedurę zakupu na etapy.
W obecnych czasach ilość ofert deweloperskich jest olbrzymia. Dotyczą one lokali już gotowych, będących w fazie realizacji lub dopiero projektowanych. Te ostatnie występują w znacznie mniejszej ilości, niż jeszcze przed rokiem czy dwoma laty, czego powodem jest aktualna sytuacja ekonomiczna. Z uwagi na ową sytuację ekonomiczną można stwierdzić, że stopień realizacji oferowanej inwestycji jest wprost proporcjonalny do ryzyka – im mniej wybudowano nieruchomości, tym ryzyko jest większe.
Obok „optycznego” wyboru przedmiotu zakupu, kupujący powinien zwrócić uwagę na podmiot sprzedający.
Sprawdzając sprzedającego należy zwrócić szczególną uwagę na:
Formę prawną przedsiębiorstwa (sp. osobowa, sp. kapitałowa);
Ewentualny kapitał zakładowy (jego obecną wartość);
Staż rynkowy sprzedającego;
Liczbę realizowanych jednocześnie inwestycji;
Powiązania kapitałowe i osobowe z podmiotami trzecimi;
Ewentualne, ujawnione zobowiązania finansowe;
Historię dotychczasowych realizacji wraz z opiniami klientów badanego dewelopera.
Kolejnym krokiem może być zbadanie aktualnej dokumentacji KRS oferenta (w odniesieniu do spółek, które mają obowiązek zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego) oraz ewentualnego zadłużenia wobec podmiotów trzecich na podstawie Rejestrów Informacji Gospodarczej. Przy okazji owych badań wskazane jest przeszukanie zasobów sieci internetowej w celu pozyskania opinii dotychczasowych klientów o danym podmiocie, jego rzetelności, podejścia do klienta itp. Warto również zapoznać się z bazą orzeczeń Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod kątem zakończonych postępowań przeciwko danemu podmiotowi.
Wskazane powyżej źródła informacji dostarczają wielu cennych danych, na podstawie których można uniknąć szeregu niekorzystnych zdarzeń w toku realizacji zakupu nieruchomości.
Zgodnie z art. 158 Kodeksu Cywilnego umowa przedwstępna dotycząca zakupu nieruchomości powinna posiadać formę aktu notarialnego!
Zgodnie z art. 26 ust. 1 UOPN umowa deweloperska winna posiadać formę aktu notarialnego.
Nota autora [P.M. 02.01.2015 r.]: niniejsza część artykułu nie wpełni uwzględnia zmiany, jakie nastąpiły na rynku deweloperskim wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377). W związku z powyższym, niektóre fragmenty niniejszego tekstu posiadają jedynie walor historyczny.
Po wytypowani interesującej kupującego nieruchomości oraz weryfikacji podmiotu sprzedającego nadchodzi czas na nawiązanie bezpośredniego kontaktu ze sprzedającym. Pierwsza rozmowa ukierunkowana będzie na zachęcenie do zawarcia wstępnej umowy sprzedaży.
Historycznie rzecz ujmując, znaczna część sprzedających nie informowała kupujących o powyższym wymogu, zastępując umowę przedwstępną umowami rezerwacji lokalu, zamówieniami czy też oferując zawarcie umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej. Tak zawarte umowy co prawda były ważne, jednakże egzekwowanie ich postanowień było wyjątkowo utrudnione. Należy tutaj wskazać, że umowa przedwstępna (deweloperska) w formie aktu notarialnego powinna regulować wszelkie kwestie związane z prawami i obowiązkami stron obejmując takie kwestie jak przedmiot sprzedaży (szczegółowe jego określenie wraz z wszelkimi przynależnościami) cenę sprzedaży, warunki jej uiszczenia, termin odbioru i zawarcia umowy przyrzeczonej, warunki odstąpienia stron od umowy, kwestie gwarancji za wady oraz ewentualne kary umowne za niewywiązanie się z umowy. Katalog podstawowych kwestii, jakie musi regulować umowa deweloperska zawiera art. 22 UOPN. Umowa zawarta w formie aktu notarialnego wiąże strony oraz ułatwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność) przed sądem.
Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy należy poprosić o wydanie jej wzorca (wraz z prospektem informacyjnym), a następnie spokojnie ją przeanalizować w domowym zaciszu. W razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości, co do zawartych w otrzymanej umowie regulacji wskazane jest udanie się do prawnika celem kontroli umowy pod kątem zgodności z prawem. Konsultacja z niezależnym specjalistą dostarcza informacji obiektywnych, natomiast często zdarza się, że poproszeni o wyjaśnienia przedstawiciele sprzedającego udzielają informacji korzystnych jedynie dla ich przedsiębiorstwa. Nie jest to co prawda „żelazną regułą”, jednakże występuje dosyć często.
Nie należy również zaniedbywać badania treści Księgi Wieczystej nieruchomości. Szczególną uwagę należy tu zwrócić na treść działu III i IV, szczególności pod katem ujawnionych tam wpisów dotyczących roszczeń podmiotów trzecich, wszczętych postępowań egzekucyjnych oraz ustanowienia hipotek przymusowych.
Wcześniejsze zapoznacie się ze wzorem proponowanej umowy stanowi podstawę do negocjacji niekorzystnych dla kupującego warunków w niej zawartych!
Po uzgodnieniu treści umowy należy domagać się zawarcia jej w formie aktu notarialnego. Należy tutaj zwrócić uwagę, że koszty zawarcia owej umowy poniesie po połowie deweloper i kupujący (art. 26 ust. 2 UOPN). W przypadku spotkania się z odmową wydania wzorca, odmową negocjacji warunków czy wreszcie odmową zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wskazane jest głębokie zweryfikowanie wyboru sprzedającego. Bezwarunkowe ugięcie się przed sprzedającym i przystąpienie do transakcji wyłącznie na jego warunkach może stanowić wstęp do dalszych, o wiele trudniejszych w rozwiązaniu problemów.
W przypadku, gdy nieruchomość nie otrzymała pozwolenia na przystąpienie do użytkowania, zamieszkiwanie w owym budynku jest zabronione!
Firmy deweloperskie różnie kształtują kwestie finansowania zakupu. Spotyka się obowiązki finansowania etapów budowy, wpłaty terminowe niepowiązane z realizacją inwestycji lub obowiązek uiszczenia ceny zakupu najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia własności. Najwygodniejszym dla kupującego rozwiązaniem jest trzeci z zaprezentowanych powyżej. Finansowanie etapów budowy jest rozwiązaniem najbardziej sprawiedliwym – kupujący płaci za etap wykonany, a w przypadku niezrealizowania danego etapu ma prawo zawieszenia wpłaty do chwili jego zakończenia. Oczywiście wskazane prawa i obowiązki reguluje zawarta umowa przedwstępna, czego należy dopilnować we wcześniejszym etapie.
Zgodnie z art. 4 UOPN, deweloper który rozpoczął sprzedaż mieszkań po dniu wejścia w życie ustawy ma obowiązek zapewnić jeden z czterech środków ochrony kupującego. mowa tu o zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym wraz z gwarancją ubezpieczeniową oraz otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym wraz z gwarancją bankową. Najczęściej występującymi formami zabezpieczenia kupującego są otwarte i zamknięte rachunki powiernicze, przy czym wyższą ochronę zapewnia rachunek zamknięty.
Samowolne manipulowanie terminami lub wysokościami wpłat pozostającymi w sprzeczności z zawartą umową może prowadzić do obciążenia kupującego odsetkami za zwłokę, karami umownymi lub odstąpieniem sprzedającego od umowy z winy kupującego!
Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż lokali w ramach inwestycji przed dniem wejścia w życie UOPN są zwolnienie ze stosowania środków ochrony kupującego, określonych w art. 4 UOPN!
Wezwanie do stawienia się kupującego na odbiór techniczny nabywanej nieruchomości często stanowi sygnał, że transakcja zbliża się ku końcowi. W trakcie tej fazy kupujący ma możliwość zapoznania się z przedmiotem transakcji oraz zbadaniem jego zgodności z umową. Najczęściej odbiór techniczny odbywa się po przeprowadzeniu przez inwestora inwentaryzacji nieruchomości połączonej z obmiarem lokali, dzięki czemu kupujący posiada już informacje czy nabywany lokal posiada parametry wymienione w umowie, a jeżeli nie to o ile od nich odbiega.
Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej!
Wszelkie wykryte wady i usterki należy zgłaszać na bieżąco do sporządzanego protokołu. Jeżeli wady i odstępstwa od parametrów określonych w umowie są znaczne, kupujący ma prawo odmówić odbioru nieruchomości oraz żądać usunięcia wykrytych wad. Należy podkreślić, że jeżeli wady są znaczne lub mają charakter nieusuwalny to kupujący ma prawo żądać przekazania mu innego lokalu odpowiadającego parametrami temu, którego dotyczyła umowa. Kupujący również posiada prawo odstąpienia od umowy z powodu niezgodności „towaru” z zawartą umową. W przypadku odstąpienia sprzedający nie może wyciągać wobec kupującego żadnych, negatywnych konsekwencji.
Dokonanie odbioru technicznego wiąże się z przejęciem przez kupującego wszelkich ciężarów związanych z utrzymaniem lokalu oraz należnego mu udziału w części wspólnej budynku!
Jeżeli powyższe etapy zostały zakończone pomyślnie dla kupującego oznacza to, że w niedługim czasie nastąpi przeniesienie własności nieruchomości zgodnie z zawartą umową deweloperską. Do tego momentu kupujący powinien zgłosić sprzedającemu wszelkie uwagi i żądania dotyczące nabywanej nieruchomości. W przypadku wystąpienia wad nieusuwalnych (np. niezgodność metrażu nieruchomości czy jej przynależności) kupujący powinien się domagać zmiany uzgodnionej ceny.
Po dokonaniu wiążących ustaleń kupujący powinien zażądać wydania mu wzorca umowy przenoszacej własność nieruchomości, by zapoznać się z jej treścią. W razie wątpliwości wskazany jest znowu kontakt z prawnikiem w celu wyjaśnienia wątpliwości lub wprowadzenia pewnych zmian.
Należy tu zwrócić szczególna uwagę na pewne kwestie związane ze stanem nieruchomości. Kupujący w szczególności powinien dopilnować, by wierzyciele sprzedającego posiadający zabezpieczenia hipoteczne (lub wpisane do Księgi Wieczystej inne roszczenia) na nabywanej nieruchomości wyrazili zgodę na „uwolnienie hipoteki” nieruchomości nabywanej oraz by owe zwolnienia znalazły swoje odzwierciedlenie we wnioskach składanych do Księgi Wieczystej.
Jeżeli wierzyciel sprzedającego nie wyraził zgody na uchylenie zabezpieczenia hipotecznego z wydzielonej nieruchomości to oznacza, że po przeniesieniu własności nieruchomości kupujący staje się dłużnikiem hipotecznym, a za razem ewentualna egzekucja w przypadku niewywiązania się z ciążącego zobowiązania na sprzedającym może zostać wymierzona w kupującego!
Jeżeli wierzyciel sprzedającego nie wyraził zgody na uchylenie zabezpieczenia hipotecznego z wydzielonej nieruchomości to oznacza, że po przeniesieniu własności nieruchomości kupujący staje się dłużnikiem hipotecznym, a za razem ewentualna egzekucja w przypadku niewywiązania się z ciążącego zobowiązania na sprzedającym może zostać wymierzona w kupującego.
Jeżeli ustalenia dotyczące treści umowy zostały pomyślnie zakończone, kupujący może przystąpić do zawarcia aktu przyrzeczonego, jednakże należy pamiętać, że w przeciwieństwie do zawarcia umowy deweloperskiej, to kupującego w pełnym zakresie obciążą koszty jej sporządzenia.
Kupujący powinien zwrócić szczególną uwagą na zgodność aktu odczytywanego i podpisywanego u notariusza z wcześniej uzgodnionym wzorcem. Wszelkie, istotne odstępstwa od uzgodnionej treści powinien zgłaszać na bieżąco żądając ich korekty!
Powyższa procedura postępowania posiada charakter ogólny. W zależności od okoliczności sprawy może zostać poszerzona o dodatkowe czynności lub skrócona. Ostrzeżenia zawarte w niniejszym artykule stanowią jedynie część sugestii związanych z niebezpieczeństwami, jakie czyhają na kupującego. W każdej sytuacji należy pamiętać, że oszczędności dokonane na bezpieczeństwie transakcji mogą nie pokryć ewentualnych kosztów czynności prawnych w toku dochodzenia praw kupującego.
Na każdym etapie procedury zakupu nieruchomości nasi specjaliści udzielą Państwu kompleksowych informacji na temat przysługujących kupującemu praw oraz dokonają analizy prezentowanych wzorów umów wraz ze wskazaniem potencjalnych zagrożeń i nieprawidłowości.
Data utworzenia: 01 października 2008 r.