Source: https://www.agas-immobilien.de/eigent%C3%BCmer/energieausweis/
Timestamp: 2020-01-26 17:17:42
Document Index: 126303659

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 16', '§ 22', '§ 3', '§ 4', '§ 21', '§ 29', '§ 29', '§12', '§12']

Energieausweis - Agas Immobilien - Ihre 1. Wahl vor Ort
Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden
Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt, in Österreich durch die jeweiligen Landesgesetze und das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG). Diese Rechtsnormen sollen die Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung) umsetzen, mit der die frühere Richtlinie 2002/91/EG ersetzt wurde. Deutschland: Energieausweis nach Energieeinsparverordnung (EnEV)
Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) entwickelte den Prototyp eines bundeseinheitlichen Energieausweises unter der Bezeichnung Energiepass für Wohngebäude im Bestand und testete ihn in einem Feldversuch bis Ende 2004 an fast 4000 Wohngebäuden. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verwendet für das öffentlich-rechtliche Zertifikat den Begriff Energieausweis. Teilweise wird in Deutschland und Österreich auch der Begriff Energiesparausweis verwendet.
Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Einem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist auf Verlangen unverzüglich ein Energieausweis zugänglich zu machen (§ 16 Abs. 2 EnEV). Ausgenommen hiervon sind kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 16 Abs. 5 EnEV). Ungeklärt ist, ob es für die Unverzüglichkeit (d. h. „ohne schuldhaftes Zögern“) auch genügt, wenn man sich nach Aufforderung durch den potenziellen Vertragspartner zügig um einen solchen Ausweis bemüht und diesen nach Erhalt zügig vorlegt; dann müsste kein Ausweis im Vorhinein besorgt werden. Nur in dem Fall, dass ein Gebäude gemischt als Wohn- und Nichtwohngebäude genutzt wird, kann es sein, dass Energieausweise für Gebäudeteile ausgestellt werden (siehe § 22 EnEV). In allen anderen Fällen, insbesondere im Fall einer Eigentumswohnung in einem nur zu Wohnzwecken genutzten Gebäude, ist ein Energieausweis für das gesamte Gebäude zu erstellen.
Bei Verkauf und Neuvermietung ohne vollständigen, korrekten oder zulässigen Nachweis drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Für die Durchführung des Ordnungswidrigkeitsverfahrens und Verhängung der Bußgelder ist in den meisten Bundesländern die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Für öffentlich genutzte Gebäude sieht die EnEV eine Pflicht zur Ausstellung und zum Aushang von Energieausweisen vor. Diese gilt für Gebäude mit mehr als 1000 m² Nettogrundfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden. Die Energieausweise sind an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Dem Energieausweis sind Vorschläge für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes (kostengünstige Modernisierungsvorschläge für Bestandsgebäude) beizufügen, sofern kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen möglich sind.
Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Dabei gelten folgende differenzierte Regelungen: Für Wohngebäude mit maximal vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, müssen Energieausweise seit dem 1. Oktober 2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurden. Für Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen Energiebedarf oder -verbrauch als Basis des Energieausweises. In einer Übergangsfrist bis 1. Oktober 2008 bestand noch die Möglichkeit für alle Gebäudeeigentümer, sich einen preiswerten verbrauchsbasierten Energieausweis erstellen zu lassen.
Energiegedarf als Grundlage
Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden und bei alten Bestandsgebäuden (Bauantrag vor 1. November 1977), welche nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Die wesentlichen Ergebnisse der nach § 3 und § 4 EnEV erforderlichen Berechnungen sind anzugeben, sofern dies in den Mustern nach Anhang 6 bis 8 vorgesehen ist. Ferner sind weitere in den Mustern verlangte Angaben zu machen, soweit sie nicht als freiwillig gekennzeichnet sind. Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt, so sind bei öffentlich-rechtlichem Nachweis nach LBO (bei Errichtung und Änderung von Gebäuden, d. h. wenn ein Baugenehmigungsverfahren nötig ist) die gleichen Daten anzugeben wie bei einem Neubau von Gebäuden. Beim Energieausweis zur Vorlage bei Eigentümer- oder Mieterwechsel entfällt der öffentlich-rechtliche Nachweis, d. h. die Gegenüberstellung von nach Energieeinsparverordnung zulässigen Werten mit den errechneten. Hier erlaubt die Verordnung die Erfassung von erforderlichen Gebäudedaten durch den Eigentümer, die dieser dann dem Aussteller (beispielsweise in einem Frage- bzw. Erhebebogen) zur Verfügung stellt. Die Daten müssen dann vom Aussteller auf ihre Plausibilität geprüft werden. Diese Regelung soll zur Kostenbegrenzung und zur Vereinfachung der Ausstellung von Bedarfsausweisen beitragen und kostenintensive Ortstermine vermeiden.
Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch in den Mustern der Anhänge 6, 7 oder 9 der EnEV angegeben werden. -bei Wohngebäuden für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche; Vereinfachend bei der Ermittlung der Gebäudenutzfläche darf die Wohnfläche mit 1,2, bei Gebäuden bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit 1,35 multipliziert werden; - bei Nichtwohngebäuden für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche.
Zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwertes sind Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Quellen (beispielsweise Abrechnungen des Energielieferanten) für mindestens drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden zu Grunde zu legen, aus denen ein Durchschnittswert zu ermitteln ist. Dies soll Aussageungenauigkeiten aufgrund des Nutzerverhaltens entgegenwirken. Zudem sollen längere Leerstände rechnerisch angemessen berücksichtigt werden. Um eine energetische Bewertung und eine Vergleichbarkeit mit entsprechenden Referenzdaten zu ermöglichen, müssen die Daten einer Witterungsbereinigung unterzogen werden. Während der Warmwasserverbrauch von der Nutzung abhängt, wird der Raumwärmeverbrauch wesentlich vom lokalen Klima beeinflusst. Dieser muss daher nach den anerkannten Regeln der Technik (in diesem Fall die VDI 3807) witterungsbereinigt werden.
Ausstellungsberechtigte
Wer berechtigt ist, Energieausweise für bestehende Gebäude auszustellen, wird in § 21 EnEV geregelt. Die Ausstellungsberechtigung für Neubauten, Änderungen oder Erweiterungen von Gebäuden (bisheriger Energiebedarfsausweis) wird in der EnEV nicht geregelt. Dies bleibt Sache der Bundesländer. Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude sind berechtigt: Hochschulabsolventen in den Bereichen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik oder einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt in einem der genannten Gebiete. Hochschulabsolventen im Bereich Innenarchitektur. Handwerksmeister, deren wesentliche Tätigkeit die Bereiche von Bauhandwerk, Heizungsbau, Installation oder Schornsteinfegerwesen umfasst, und Handwerker, die berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuüben.
Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker in den Bereichen Hochbau, Bauingenieurwesen oder Gebäudetechnik, wenn sie mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen: während des Studiums einen Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach dem Studium eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- und anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus oder eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens, die festgelegten Anforderungen entspricht oder eine nicht auf bestimmte Gewerke beschränkte Bauvorlageberechtigung.
Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung Die Ausstellungsberechtigung für Nichtwohngebäude besteht nur für die im ersten Punkt genannten Hochschulabsolventen. Darüber hinaus sind laut § 29 EnEV Personen berechtigt, Energieausweise für bestehende Wohngebäude auszustellen, die vor dem 25. April 2007 als Antragsberechtigte beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle registriert wurden (§ 29 Abs. 4 EnEV), oder die am 25. April 2007 über eine abgeschlossene Berufsausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie und eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügten oder die eine Weiterbildung begonnen und später erfolgreich abgeschlossen haben. Vor dem 25. April 2007 über eine abgeschlossene Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks verfügt haben oder eine solche Weiterbildung vor dem 25. April begonnen haben und später erfolgreich abgeschlossen haben.
Alle zuvor nach einheitlichen Regeln erstellten Energiepässe (beispielsweise dena-Energiepass) und Energiebedarfsausweise gelten auch nach dem Inkrafttreten der EnEV. Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung.
Aussagen der Urkunde
Aus den Aussagen des Energieausweises ist ausdrücklich kein Rückschluss auf die tatsächlich auftretenden Energiekosten möglich. Gründe hierfür sind, dass die Berechnung auf einem Normklima in Deutschland und einer Normnutzung, wie einer gleichmäßigen Beheizung des Gebäudes, basiert. Der Standort und das Nutzerverhalten beeinflussen somit das tatsächliche Ergebnis. Im Bedarfsausweis werden der Primär- und der Endenergiebedarf ausgewiesen, im Verbrauchsausweis der (End-)Energieverbrauchskennwert
Dieser Wert soll die Umweltverträglichkeit der Energienutzung des Gebäudes signalisieren. Dies kann dann irreführend sein, wenn umweltverträgliche Energieträger, wie beispielsweise Holz, in unsanierten Gebäuden eingesetzt werden. Hier geht eine relativ gute Umweltverträglichkeit mit eventuell hohen Kosten einher.
Der Endenergiebedarf ergibt sich aus einer theoretischen Berechnung für das Gebäude. Ein niedriger Bedarf kann durch gute Wärmedämmung, Fenster mit Wärmeschutzverglasung, eine effiziente Anlagentechnik und eine effiziente Anlagensteuerung und Überwachung, beispielsweise durch Gebäudeautomation oder Raumautomation, erreicht werden.
Dieser Wert wird aus realen Verbrauchswerten der letzten drei Jahre errechnet. Deshalb spiegelt dieser Wert in Verbindung mit dem Energieträger und dem Klimafaktor des Standortes (s. u.) auch die Energiekosten des gesamten Gebäudes für den zurückliegenden Zeitraum wider.
Eine wünschenswerte Transparenz und Einfachheit des Ausweises ist nicht erreicht worden. Um die Angaben zu prüfen, ist Expertenwissen notwendig. Flächenbezugsgröße ist die Gebäudenutzfläche, nicht die Wohnfläche. Das Ergebnis wird in den Größen Primärenergiebedarf, Endenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert ausgewiesen. Diese Begriffe sind einem Laien nicht bekannt, weichen schon bei ein und demselben Gebäude stark voneinander ab und sind untereinander oft gar nicht vergleichbar. Hinzu kommt, dass die Energie zwar nach dem Brennwert abgerechnet wird, bei der Berechnung für den Ausweis jedoch nur der untere Heizwert Berücksichtigung findet. Die Angaben aus dem Ausweis lassen sich somit nicht mit Hilfe von Mietverträgen oder Heizkostenabrechnungen nachvollziehen. Dies führt dazu, dass aus dem Ergebnis auch nicht die zu erwartenden Verbrauchskosten abgelesen werden können.
Eine Untersuchung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ergab, dass selbst bei identischen Berechnungsgrundlagen für dasselbe Gebäude die Ergebnisse in den ausgestellten Energieausweisen stark abweichen. Beim Vergleich von 32 Verbrauchsausweisen und 21 Bedarfsausweisen traten Abweichungen bis zu 26 % bei den Verbrauchsausweisen, bei den Bedarfsausweisen bis zu 108 % auf: "Der eigentlich als höherwertiger geltende Bedarfsausweis hat in der Praxis eine unzureichende Zuverlässigkeit". Eine Einstufung der Ausweise wird nicht mit dem von Haushaltsgeräten her bekannten Energielabel vorgenommen, sondern mit einem Bandtacho, was die Vergleichbarkeit erschwert. Schon Gebäude mit nur durchschnittlichen Energieverbräuchen von 150 (kWh/m²)/Jahr erreichen scheinbar „gute“ Ergebnisse. Beispiele, wie sich Abweichungen bei den Verbrauchsausweisen ergeben können: Da beim Verbrauchsausweis der Warmwasserenergieverbrauch nicht zwingend berücksichtigt wird, sind allein dadurch Abweichungen von 100 % möglich. Hier gilt es, das „Kleingedruckte“ zu lesen und zu bewerten. Das Gleiche gilt für Wohngebäude mit Fernwärmeversorgung oder für kleine Wohneinheiten, bei denen das Nutzerverhalten das Ergebnis stark beeinflusst.
Der Vergleich von Bedarfsausweisen mit Verbrauchsausweisen ergibt für den Verbrauchsausweis oft günstigere Ergebnisse (Vergleichsgrößen Endenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert). Dies liegt auch daran, dass die Wärmeverluste durch Gebäudeundichtigkeiten von der EnEV sehr hoch veranschlagt werden, und eine Normbeheizung des gesamten Gebäudes unterstellt wird, die in der Praxis nicht vorkommt. Bei der Ermittlung des Energieverbrauches wird der untere Heizwert zugrunde gelegt. Da bei moderner Heizungstechnik meist Brennwerttechnik zum Einsatz kommt, entsteht eine scheinbare Ersparnis (bis zu -11 % bei Erdgasheizung).
Immer wieder wird der Bedarfsausweis empfohlen, da nur dieser auf Grund des Berechnungsverfahrens zielgenaue Modernisierungsempfehlungen zu Anlagentechnik und Gebäudedämmung geben kann. Gleichzeitig ist aus Untersuchungen bekannt, dass Bedarfsausweise tendenziell eine zu schlechte Bewertung von Gebäuden mit hohen Bedarfswerten ergeben. Wird bei Modernisierungsempfehlungen der tatsächliche Verbrauch außer Acht gelassen (für die Ermittlung hierzu besteht keine Pflicht), ergeben sich unhaltbare Einsparversprechen und falsche Rentabilitätsberechnungen. Für eine angemessene Beurteilung ist die Berücksichtigung des tatsächlichen Verbrauches unerlässlich. Mit der Änderung der Energieeinsparverordnung im Jahr 2009 wurde ein weiteres Berechnungsverfahren nach DIN V 18599 für den Bedarfsausweis eingeführt, das wiederum zu unterschiedlichen Ergebnissen zum vorherigen Bedarfsausweis führt.
EnEV 2013 - Grundlage der Änderung
Die europäische Richtlinie (Richt 2010/31/EU, siehe Quelle, Anhang) sieht für den Energieausweis vor: Die Umsetzung in nationales Recht muss bis zum 9. Juli 2012 erfolgen, für Verbraucher gilt das neue Recht ab 7. Januar 2013. Mieter oder Käufer müssen eine Kopie des Energieausweises vorgelegt und bei Vertragsabschluss ausgehändigt bekommen (§12(2) der Richtlinie). In kommerziellen Anzeigen muss bei Vermietung oder Verkauf der Kennwert der Gesamtenergieeffizienz und des Primärenergieverbrauchs genannt werden (§12(4) der Richtlinie).
Verbrauchs- und Bedarfsausweis: Beide Formen sind möglich. Modernisierungsempfehlungen: In den Ausweisen sind wirtschaftliche Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes und der Einzelbauteile zu benennen. Aushangpflicht: In öffentlichen Gebäuden mit mehr als 500 m² (ab 8. Juli 2015: 250 m²) Nutzfläche muss ein vorhandener Energieausweis ausgehängt werden.
Seit dem 1. Mai 2014 ist die EnEV 2013 rechtskräftig. Bezüglich des Energieausweises gelten daraus folgende Regelungen:
Der Energiebedarfsausweis ist grundsätzlich verpflichtend.
Der Eigentümer hat dafür Sorge zu tragen, dass ihm der Energieausweis mit Fertigstellung übergeben wird.
Bestandsgebäude:
Bei Bestandsgebäuden muss ein Energieverbrauchsausweis oder ein Energiebedarfsausweis nur bei Verkauf oder Vermietung vorhanden sein. Der Ausweis muss während der Besichtigung ausliegen und die Angaben daraus in Immobilienanzeigen ebenfalls angegeben werden. Wenn ein Gebäude weniger als fünf Wohnungen besitzt und nicht mindestens den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht, darf ausschließlich ein Energiebedarfsausweis ausgestellt werden. Für Denkmale muss kein Energieausweis ausgestellt werden.
Für jedes Gebäudes, mit mehr als 500 Quadratmeter (ab 8. Juli 2015: 250 Quadratmeter) behördlicher Nutzung und starkem Publikumsverkehr, muss ein Energieausweis sichtbar aushängen. Bei sonstigen Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr auf einer Nutzfläche von mehr als 500 Quadratmetern muss der Energieausweis aushängen, sobald dieser ausgestellt wurde.
Fachbegriffe der Immobilienbewertung
Gemeindebedarfsfläche
Marktanpassungsfaktoren - Sachwert
Marktwert (Immobilie)
Sanierungsmaßnahmen/-verfahren
Vermessungsämter Kataster
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