Source: http://www.caselaw.de/document?di=ba1b6bd1-654a-42e1-8a46-10b4537b70ca
Timestamp: 2019-03-23 21:13:53
Document Index: 266099968

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 652', 'BGH', 'BGH', '§ 564', '§ 652', 'BGH', '§ 249', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 251', '§ 251', '§ 251', '§ 826', 'BGH', '§ 311', '§ 311', '§ 241', '§ 280', '§ 826', '§ 280', '§ 249', '§ 251', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

﻿ I ZR 160/17 - caselaw.de
I ZR 160/17
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES I ZR 160/17 URTEIL Nachschlagewerk: BGHZ: BGHR:
in dem Rechtsstreit ja nein ja Verkündet am: 24. Januar 2019 Führinger Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 280 Abs. 1 Satz 1, § 652 Abs. 1 a) Der Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrags damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, verletzt seine Pflichten und ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er dem Verkäufer gegenüber ein Kaufangebot unzutreffend darstellt, ihm ein Kaufangebot verschweigt, den Kontakt zu Kaufinteressenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einer Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten.
b) Der Maklerkunde, der dem pflichtwidrig handelnden Makler sein Eigentum zu einem Preis unter Wert veräußert, kann von diesem im Wege der Naturalrestitution die Rückabwicklung des Kaufvertrags beanspruchen. Sein Schadensersatzanspruch ist nicht auf den Ausgleich des Mehrwerts des Kaufgegenstands beschränkt.
c) Tritt der geschädigte Verkäufer Ansprüche aus dem Maklervertrag und aus dem mit dem Makler geschlossenen Kaufvertrag ab und ermächtigt er den Zessionar außerdem, vom Kaufvertrag zurückzutreten, steht dem Zessionar und nicht dem Zedenten das Wahlrecht zu, ob er vom Schädiger Schadensersatz in Form von Naturalrestitution oder Wertersatz verlangt.
d) Der Maklerkunde kann vom Makler die Rückzahlung einer nicht geschuldeten Provision unabhängig von einem gegen diesen bestehenden Schadensersatzanspruch verlangen, bei dem er sich eine fiktive Maklerprovision als Vorteilsausgleich anrechnen lassen muss.
BGH, Urteil vom 24. Januar 2019 - I ZR 160/17 - OLG Celle LG Lüneburg ECLI:DE:BGH:2019:240119UIZR160.17.0 Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. September 2018 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Koch, den Richter Prof. Dr. Kirchhoff, die Richterin Dr. Schwonke, den Richter Feddersen und die Richterin Dr. Schmaltz für Recht erkannt:
1 Die im Jahr 1931 geborene Zeugin P.
(im Folgenden: Zedentin)
war Eigentümerin einer Hofstelle mit landwirtschaftlichen Nutzflächen, die zum Teil an den Kläger verpachtet waren. Die Zedentin beauftragte den Beklagten zu 1, einen Immobilienmakler, mit Makler-Allein-Auftrag vom 17. März 2011,
Kaufinteressenten für das Objekt nachzuweisen oder zu vermitteln. In dem Makler-Allein-Auftrag war für die Hofstelle ein Kaufpreis von ungefähr 80.000 €
angegeben, die landwirtschaftlichen Nutzflächen sollten höchstbietend verkauft werden.
Der Klageantrag zu 1 sei im Hauptantrag aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt begründet. Die Zedentin, aus deren Recht der Kläger klageweise vorgehe, könne verlangen, so gestellt zu werden, als hätte sie Kenntnis von dem angeblich verschwiegenen Angebot des Zeugen R. gehabt. In diesem Fall hätte die Zedentin das Objekt zu einem höheren Preis verkauft, wäre aber nicht Eigentümerin des Objekts geblieben. Die Zedentin könne deshalb lediglich Ersatz der Differenz zwischen dem tatsächlich erzielten und dem erzielbaren Kaufpreis verlangen, jedoch nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Dem Kläger stehe deshalb auch kein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision zu. Das Grundstück wäre in jedem Fall verkauft worden und die Maklerprovision mindestens in dieser Höhe angefallen. Der Beklagte zu 1 sei jedoch auf den Hilfsantrag zum Klageantrag zu 1 zur Zahlung von 70.000 € nebst Zinsen zu verurteilen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Beklagte zu 1 die Zedentin nicht über das verbindliche Kaufangebot des Zeugen R. zum Erwerb des Objekts zu einem Preis von 350.000 € informiert habe. Der an den Kläger abgetretene Schadensersatzanspruch betrage 70.000 €. Zwar sei der Zeuge R. bereit gewesen, sein Angebot auf 400.000 € zu erhöhen. Da ein höheres Angebot eines Dritten jedoch nicht vorgelegen habe, habe der Zeuge R. hierzu keine Veranlassung gehabt.
bb) Das Berufungsgericht hat angenommen, eine weitere Pflichtverletzung des Beklagten zu 1 liege darin, dass er die Zedentin nicht über ein verbindliches Kaufangebot des Zeugen R. 350.000 zum Erwerb des Grundbesitzes für €
informiert habe.
(1) Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es sei davon überzeugt, dass der Zeuge R. dem Beklagten zu 1 im April 2011 ein schriftliches Angebot zum Erwerb des Grundbesitzes über 350.000 € persönlich übergeben habe, welches dieser nicht an die Zedentin weitergeleitet habe. Diese Überzeugung habe es aufgrund der Angaben der Zedentin in ihrer Vernehmung vor dem Landgericht und aus den glaubhaften Angaben des Zeugen R. gewonnen, den es im Berufungsverfahren erneut vernommen habe und an dessen Glaubwürdigkeit es keine Zweifel hege. Der Zeuge R. habe in Übereinstimmung mit seinen Angaben vor dem Landgericht widerspruchsfrei, schlüssig und nachvollziehbar erklärt, dass er die zur Veräußerung angebotenen Flächen gekannt habe. Nach Rücksprache bei Kollegen und seiner Bank wegen einer möglichen Finanzierung habe er den Entschluss gefasst, das Grundstück für etwa 400.000 € zu erwerben, wobei er dem Beklagten zu 1 zunächst nur 350.000 € angeboten habe, um sein Angebot bei nachfolgenden Verhandlungen noch erhöhen zu können. Der Zeuge sei glaubwürdig. Zweifel ergäben sich weder aus seinen Angaben in dem Schreiben an die Staatsanwaltschaft vom 29. November 2015 noch aus einem etwaigen Interesse des Zeugen am Ausgang des Rechtsstreits noch aus Einzelheiten seiner Angaben. Soweit die Beklagten einwendeten, kein normaler Landwirt könne den Kaufpreis aus liquiden Mitteln seines Betriebsvermögens finanzieren, dem Zeugen habe es zudem nicht gleichgültig sein können,
wie hoch die Pacht für die verpachteten Flächen sei, ändere dies nichts. Es erschüttere auch nicht die Glaubhaftigkeit seiner Aussage. Zu den finanziellen Möglichkeiten des Zeugen hätten die Beklagten nicht mit Substanz vorgetragen. So sei nicht feststellbar, dass der Zeuge R. nicht in der Lage gewesen wäre, den gebotenen Betrag von 350.000 € zu bezahlen. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Anschlussrevision ohne Erfolg.
(3) Die Anschlussrevision macht ohne Erfolg geltend, das Berufungsgericht habe die Einwände der Beklagten gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen R. und gegen die Glaubhaftigkeit seiner Aussage unberücksichtigt gelassen. Sie rügt außerdem ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe sich mit dem Vortrag des Klägers in dem von ihm gegen den Beklagten zu 1 eingeleiteten Strafverfahren nicht ernsthaft auseinandergesetzt und die von den Beklagten angebotenen Beweise nicht erhoben, insbesondere die Zedentin nicht erneut als Zeugin vernommen. Der Senat hat die von der Anschlussrevision erhobenen Verfahrensrügen geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen.
29 bb) Der Kläger hat weiter behauptet, der Beklagte zu 1 habe den Kontakt zu einem Kaufinteressenten abreißen lassen. Diese Behauptung als zutreffend unterstellt rechtfertigt ebenfalls die Annahme, dass der Beklagte zu 1 seine Pflichten aus dem mit der Zedentin geschlossenen Vertrag verletzt hat. Grundsätzlich ist der Makler allerdings nicht verpflichtet, für seinen Auftraggeber tätig zu werden (Palandt/Sprau, BGB, 77. Aufl., Einf. v. § 652 Rn. 6). Die Zedentin hatte dem Beklagten zu 1 jedoch einen Makleralleinauftrag erteilt, in dem sie sich verpflichtet hatte, für die Laufzeit des Vertrags - ein Jahr - alle Verhandlungen über den Beklagten zu 1 führen zu lassen, keine weiteren Makler einzuschalten und eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Das hierdurch begründete Rechtsverhältnis hat den Charakter eines Maklerdienstvertrags, das eine Tätigkeitspflicht des Maklers begründet (BGH, Urteil vom 8. April 1987 IVa ZR 17/86, NJW-RR 1987, 944 [juris Rn. 12], mwN). Der von der Zedentin mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer Vertragsgelegenheit beauftragte Beklagte zu 1 durfte deshalb nicht untätig bleiben, wenn ihn ein Kaufinteressent kontaktierte.
dd) Der Kläger hat außerdem vorgetragen, der Beklagte zu 1 habe keine ausreichenden Bemühungen unternommen, das Objekt zu vermarkten. Die Aussage des Zeugen R. , die sich der Kläger mangels entgegenstehender Anhaltspunkte zu Eigen gemacht hat, würde, ihre Richtigkeit unterstellt, einen entsprechenden Vorwurf rechtfertigen. Der Zeuge R. hat das übliche Verfahren bei der Vermittlung von landwirtschaftlichen Flächen geschildert. Danach nimmt der Makler mit potentiellen Kaufinteressenten telefonisch Kontakt auf und bittet sie um die Abgabe eines Angebots, anschließend meldet er sich bei überbotenen Interessenten, um ihnen Gelegenheit zu geben, ihr Angebot zu erhöhen. Sollte der Beklagte zu 1 es unterlassen haben, bei vorhandener Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen potentielle Kaufinteressenten von sich aus zu kontaktieren, die ein Angebot abgegeben hätten, läge darin ein weiterer Verstoß des Beklagten zu 1 gegen die aus dem Makleralleinauftrag resultierenden Pflichten. Nach dem zwischen dem Beklagten zu 1 und der Zedentin geschlossenen Maklervertrag sollten die landwirtschaftlichen Nutzflächen "höchstbietend" verkauft werden.
a) Das Berufungsgericht hat angenommen, der vom Kläger in erster Linie erhobene Anspruch auf Rückübertragung und Herausgabe des Eigentums an den landwirtschaftlichen Flächen sowie die daran anknüpfenden Ansprüche seien unbegründet. Der Schadensersatzanspruch nach § 249 Abs. 1 BGB sei zwar auf Naturalrestitution gerichtet. Die Zedentin könne jedoch nur verlangen, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn sie Kenntnis von dem verschwiegenen Angebot des Zeugen R. oder von den tatsächlich von der N. für einen Erwerb geforderten Bedingungen gehabt hätte. In diesem Fall hätte die Zedentin das Eigentum an dem Grundbesitz nicht behalten. Sie hätte den Grundbesitz verkauft und deshalb das Eigentum in jedem Fall verloren. Ein auf Naturalrestitution gerichteter Schadensersatzanspruch gegenüber den Beklagten gebe ihr deshalb kein Recht auf Rückabwicklung des Kaufvertrags zur Wiedererlangung ihrer Eigentümerstellung. Der Kläger könne keine weitergehenden Ansprüche geltend machen als solche, die der Zedentin zugestanden hätten. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
bb) Hätte der Beklagte zu 1 der Zedentin von dem Angebot des Zeugen R. Mitteilung gemacht und hätte er die im Revisionsverfahren zugunsten des Klägers zu unterstellenden weiteren Pflichtverletzungen nicht begangen, hätte die Zedentin das Objekt nicht an die Beklagten zum Preis von 280.000 € verkauft. Sie hätte es zu einem höheren Kaufpreis entweder an den Zeugen R. oder einen anderen Kaufinteressenten veräußert. Der Schaden besteht danach in dem für die Zedentin wirtschaftlich nachteiligen Vertragsschluss mit den beiden Beklagten. Der Beklagte zu 1 hat die Zedentin deshalb so zu stellen, wie sie stünde, wenn sie den Vertrag mit den Beklagten nicht geschlossen hätte
(BGH, Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 207/80, NJW 1982, 1145, 1146 [juris Rn. 19]).
(1) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei einer Haftung wegen Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten auch in Drei-PersonenVerhältnissen ein Wahlrecht desjenigen, der im Vertrauen auf die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben eines mit ihm vertraglich verbundenen Schädigers enttäuscht wurde und in diesem Zusammenhang eine vertragliche Bindung mit einem Dritten eingegangen ist. Danach kann der Anspruchsinhaber einerseits wählen, im Wege des Schadensersatzes vom Schädiger Rückgängigmachung der Folgen des mit Dritten geschlossenen Vertrags zu verlangen,
hierzu das Erlangte dem Schädiger zur Verfügung zu stellen und seine Aufwendungen ersetzt zu bekommen. Andererseits kann er auch an dem Vertrag mit dem Dritten insgesamt festhalten und vom Schädiger lediglich Entschädigung seines enttäuschten Vertrauens fordern; er kann also verlangen, so gestellt zu werden, wie es der von ihm aufgrund des pflichtwidrigen Verhaltens des Schädigers angenommenen Situation entsprochen hätte (BGH, Urteil vom 16. Januar 1991 - VIII ZR 14/90, NJW-RR 1991, 599, 600 [juris Rn. 21]; Urteil vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, NJW 2004, 1868, 1870 [juris Rn. 28 f.]; Urteil vom 15. Januar 2009 - III ZR 28/08, NJW-RR 2009, 603 Rn. 10 bis 14, mwN). Der Anspruchsinhaber ist danach gerade nicht darauf beschränkt, den zweiten Weg zu wählen, sondern kann sich für eine (möglichst) umfassende Naturalrestitution entscheiden (vgl. BGH, NJW 2004, 1868, 1870 [juris Rn. 29], mwN; BGH, NJW-RR 2009, 603 Rn. 13 f.; Urteil vom 28. Oktober 2014 - VI ZR 15/14, NJW-RR 2015, 275 Rn. 28 f.). Bei der vorvertraglichen Verschuldenshaftung entspricht es im Kaufrecht der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der in seinem Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben seines Vertragspartners Enttäuschte entweder am Vertrag festhalten und lediglich zusätzlich Schadensersatz beanspruchen oder aber Rückgängigmachung des Vertrages verlangen kann (BGH, Urteil vom 4. April 2001 - VIII ZR 32/00, WM 2001, 1118, 1120 f. [juris Rn. 26]; BGH, NJW 2004, 1868, 1870 [juris Rn. 29]).
(1) Im Streitfall ist den Beklagten eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrags allerdings insoweit teilweise unmöglich, als sie die Hofstelle weiter veräußert haben und diese nicht zurückübertragen können. Dies steht einem Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des wirtschaftlich nachteiligen Grundstückskaufvertrags im Übrigen jedoch nicht entgegen. Ist die Naturalrestitution teilweise unmöglich, so ist dies einer vollständigen Unmöglichkeit nur dann gleichzustellen, wenn eine teilweise Herstellung das Integritätsinteresse des Gläubigers nicht befriedigt. Ist das jedoch wenigstens teilweise der Fall, so bleibt der Schädiger zur teilweisen Herstellung verpflichtet (MünchKomm.BGB/Oetker, BGB, 7. Aufl., § 251 Rn. 12). Der Kläger beansprucht, soweit es die Weiterveräußerung der Hofstelle angeht, keinen Schadensersatz. Er macht vielmehr geltend, dass eine teilweise, auf die im Eigentum beider Beklagten verbliebenen landwirtschaftlichen Flächen bezogene Rückabwicklung des Kaufvertrags das geltend gemachte Integritätsinteresse befriedigen würde. Dass eine Rückgabe der landwirtschaftlichen Flächen den Beklagten nicht möglich wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies wird von den Beklagten auch nicht geltend gemacht.
(2) Der Umstand, dass der Beklagte zu 1 als Makler für die Zedentin tätig geworden ist, rechtfertigt im Streitfall ebenfalls nicht die Annahme, dass er allenfalls Wertersatz schuldet. Die Verpflichtung des Maklers zum Schadensersatz beschränkt sich zwar in aller Regel auf die Entschädigung seines Kunden in Geld gemäß § 251 Abs. 1 ZPO, wenn dieser aufgrund einer Pflichtverletzung des Maklers mit einem Dritten einen vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Vertrag geschlossen hat, der für ihn wirtschaftlich nachteilig ist. Der Makler, der seine Pflichten verletzt und aus diesem Grunde gegenüber seinem Auftraggeber zum Schadensersatz verpflichtet ist, ist im Regelfall nicht in der Lage, eine Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags zu bewirken. Ziel der Maklertätigkeit ist es, einen Vertrag zwischen seinem Auftraggeber und einem Drit- ten zustande zu bringen. Als vertragsfremder Dritter kann er auf das Schicksal des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Grundstückskaufvertrags keinen Einfluss nehmen. In einem solchen Fall ist die Herstellung des Zustands nicht möglich, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre (§ 251 Abs. 1 Fall 1 BGB). Dieser Grundsatz kann jedoch im Streitfall nicht uneingeschränkt zur Anwendung kommen. Der Beklagte zu 1 hat das Objekt, für das er einen Käufer nachweisen oder vermitteln sollte, zur ideellen Hälfte selbst erworben.
Der Kläger hat dargelegt, allein der Beklagte zu 1 habe die Verhandlungen mit der Zedentin geführt; der Beklagte zu 2 habe Kenntnis von der Doppelrolle des Beklagten zu 1 gehabt und die sich daraus für ihn selbst ergebende günstige Verhandlungsposition gekannt. Sollte der Beklagte zu 2 von den dem Beklagten zu 1 im vorliegenden Rechtsstreit zur Last gelegten Verletzungen seiner Pflichten aus dem Maklervertrag ganz oder teilweise Kenntnis gehabt und diese Kenntnis für den Abschluss des für ihn selbst vorteilhaften Grundstückskaufvertrag ausgenutzt haben, kommt auch gegen ihn ein auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags gerichteter Schadensersatzanspruch aus einer Verletzung vorvertraglicher Pflichten oder aus § 826 BGB - in Betracht. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen, so dass nicht beurteilt werden kann, ob die Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.
3. Der Beklagte zu 1 hat dadurch, dass er der Zedentin entgegen den ihn treffenden Pflichten aus dem Maklervertrag das Angebot des Zeugen R. ebenso verschwiegen hat wie die Existenz anderer Kaufinteressenten, die höhere Kaufpreise als die Beklagten geboten hätten, wovon im Revisionsverfah- ren zugunsten des Klägers auszugehen ist, nicht nur Pflichten aus dem Maklervertrag, sondern zugleich vorvertragliche Pflichten aus dem Grundstückskaufvertrag verletzt. Bei wirksamen, jedoch wirtschaftlich nachteiligen Verträgen können Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss bestehen, wenn der Vertrag durch eine pflichtwidrige Einwirkung auf die Willensbildung des Geschädigten zustande gekommen ist und die verletzte Pflicht gerade vor diesen Nachteilen bewahren sollte (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2006 - I ZR 176/03, NJW-RR 2007, 32 Rn. 30; Palandt/Grüneberg aaO § 311 Rn. 40). Auch wenn es im Regelfall für Kaufinteressenten keine Verpflichtung gibt, den Verkäufer über die Existenz anderer Kaufinteressenten zu informieren oder auf einen den beanspruchten Kaufpreis übersteigenden Wert des Kaufobjekts hinzuweisen, gilt dies im Streitfall für den Beklagten zu 1 nicht, weil er mit der Grundstücksverkäuferin durch einen Maklervertrag verbunden war und danach dafür zu sorgen hatte, dass der Kaufgegenstand höchstbietend verkauft wird. Der Makler, der das ihm vom Verkäufer an die Hand gegebene Objekt selbst erwirbt, verletzt auch vorvertragliche, im Hinblick auf den Kaufvertrag bestehende Aufklärungspflichten, wenn er dem Verkäufer verschweigt, dass es höherbietende andere Kaufinteressenten gibt, und außerdem durch die Angabe überhöhter Kaufpreisvorstellungen der Verkäuferseite dafür sorgt, dass andere Kaufinteressenten kein Kaufangebot abgeben. Er nutzt damit in unredlicher Weise die ihm als Makler eingeräumte Position als Ansprechpartner für den Kontakt zur Verkäuferseite aus, um selbst als Käufer zum Zuge zu kommen.
78 II. Das Berufungsgericht wird deshalb im wiedereröffneten Berufungsverfahren Feststellungen dazu zu treffen haben, ob den Beklagten zu 2 gemäß § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB oder § 826 BGB eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Zedentin trifft. Sollte dies der Fall sein und er neben dem Beklagten zu 1 zum Schadensersatz verpflichtet sein, wäre beiden Beklagten eine Rückabwicklung des notariellen Grundstückskaufvertrags möglich.
IV. Kann in dem wiedereröffneten Berufungsverfahren den auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags gerichteten - vom Kläger gegebenenfalls klarzustellenden - Klageanträgen nicht oder nicht in vollem Umfang stattgegeben werden, wird das Berufungsgericht erneut zu prüfen haben, ob der vom Kläger aus abgetretenem Recht der Zedentin gegen den Beklagten zu 1 hilfsweise erhobene Anspruch auf Zahlung von 120.000 € nebst Zinsen wegen ei- ner Verletzung von Pflichten aus dem Maklervertrag unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 251 Abs. 1 BGB begründet ist. Die Revision beanstandet zu Recht die teilweise Abweisung des vom Kläger zum Klageantrag zu 1 gestellten Hilfsantrags. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der auf Zahlung von Schadensersatz gerichtete Hilfsantrag, soweit er über 70.000 € hinausgeht, nicht abgewiesen werden. Die Anschlussrevision macht demgegenüber ohne Erfolg geltend, die Klage habe mit dem Hilfsantrag insgesamt abgewiesen werden müssen.
aa) Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Zedentin hätte ohne die Pflichtverletzung des Beklagten zu 1 das Angebot des Zeugen R. angenommen und den Grundbesitz für 350.000 € veräußert. Ihr Schaden betrage danach 70.000 €. Da ein höheres Angebot nach dem festgestellten Sachverhalt nicht vorgelegen habe, hätte aus Sicht des Zeugen R. keine Veranlassung bestanden, dieses Angebot zu erhöhen und gegebenenfalls bis zu 400.000 € zu zahlen. Die vom Kläger erstinstanzlich weiter benannten Zeugen seien nicht zu vernehmen, weil keiner von ihnen ein konkretes Kaufangebot abgegeben habe. Die Zeugen hätten lediglich sehr deutlich Kaufbereitschaft signalisiert. Zu welchen Preisen sie ernsthaft bereit gewesen seien, den Grundbesitz zu erwerben, habe der Kläger nicht vorgetragen. Der vom Kläger erstmals im Berufungsverfahren benannte Zeuge, der ebenfalls ein Angebot unterbreitet haben solle, sei erstinstanzlich nicht benannt worden, der Beweisantritt im Berufungsverfahren sei nicht mehr zuzulassen. Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand.
bb) Die Ermittlung des Schadens bei einer Vertragspflichtverletzung erfolgt grundsätzlich nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte (vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 2011 - VI ZR 325/09, BGHZ 188, 78 Rn. 8, mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wenn der geschädigte Maklerkunde bei einer pflichtwidrigen Fehleinschätzung des Verkehrswerts durch den Makler seinen Schaden danach berechnet, dass er den bewerteten Gegenstand bei korrekter Wertfestsetzung zu einem für ihn günstigeren Preis veräußert hätte, auf die Differenz zwischen dem fehlerhaft angegebenen und dem tatsächlichen Verkehrswert abzustellen, der bei ordnungsgemäßer Schätzung als Kaufpreis bezahlt worden wäre. Dabei ist der Betrag maßgeblich, um den der geschädigte Verkäufer den Gegenstand im Vertrauen auf die Richtigkeit der Schätzung zu billig abgegeben hat (BGH, Beschluss vom 2. Dezember 2015 - I ZR 47/15, NJW-RR 2016, 374 Rn. 10 mwN). In dieser Weise kann der Schaden zwar nicht ohne weiteres berechnet werden, wenn der Makler dem Verkäufer pflichtwidrig ein konkretes Kaufangebot verschweigt, das für den Verkäufer attraktiver ist als dasjenige, das letztlich zum Zuge kommt. Ergibt sich jedoch aus dem Verhalten des Maklers, dass dieser insgesamt pflichtwidrig nicht in ausreichendem Maße Anstren- gungen unternommen hat, für den an ihn durch einen Alleinauftrag gebundenen Kunden Kaufinteressenten zu finden oder steht fest, dass durch überhöhte Kaufpreisangaben des Maklers Kaufpreisinteressenten von der Abgabe von Angeboten abgehalten worden sind, kann der Schaden in entsprechender Weise berechnet werden.
cc) Das Berufungsgericht hat nach der Differenzmethode ermittelt, in welcher Höhe der Zedentin dadurch ein Schaden entstanden ist, dass ihr der Beklagte zu 1 vom Angebot des Zeugen R. keine Mitteilung gemacht hat. Dabei hat es der Differenzbetrachtung den von den Beklagten gezahlten Kaufpreis in Höhe von 280.000 € und den vom Zeugen R. als Ausgangsgebot genannten Betrag von 350.000 € zugrunde gelegt und eine Schadenshöhe von 70.000 € ermittelt und die Aussage des Zeugen R. , er hätte bis 400.000 € für das Objekt geboten, nicht berücksichtigt. Soweit es in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten hat, ein höherer Schaden sei der Zedentin nicht entstanden, weil kein weiteres Angebot eines anderen Kaufinteressenten vorgelegen habe und der Kläger nicht vorgetragen habe, welcher andere Kaufinteressent bis zu welchem Betrag auf das Objekt geboten hätte, hat es den Vortrag des Klägers zu weiteren Pflichtverletzungen des Beklagten zu 1 nicht hinreichend berücksichtigt.
Der Kläger hat nicht lediglich geltend gemacht, dass der Beklagte zu 1 das Angebot des Zeugen R. verschwiegen, sondern dass er die Abgabe weiterer Angebote verhindert und generell keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternommen hat. Dieses Vorbringen, zu dem das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat und das im Revisionsverfahren zugunsten des Klägers als zutreffend unterstellt werden muss (vgl. Rn. 27), hat zur Folge,
dass es sich bei dem vom Berufungsgericht ermittelten Schaden von 70.000 € lediglich um den Mindestschaden handeln kann. Der Schaden, der der Zedentin durch das vom Kläger behauptete weitere pflichtwidrige Verhalten des Beklagten zu 1 entstanden ist, kann tatsächlich höher liegen. Der Kläger hat unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten vorgetragen, bei ordnungsgemäßer Maklertätigkeit hätte angesichts des Werts des Objekts ein Kaufpreis von 400.000 € erzielt werden können, mindestens aber 380.000 €. Für die Richtigkeit dieses Vortrags sprach bereits die Einlassung der Beklagten, der Beklagte zu 1 sei bei Abschuss des Maklervertrags davon ausgegangen, einen Kaufpreis von ungefähr 380.000 € erzielen zu können. Hierfür sprach außerdem die Aussage des Zeugen R. , der bekundet hat, er hätte in einem Bieterverfahren bis zu einem Betrag von 400.000 € mitgeboten. Sollte es hierauf ankommen, wird das Berufungsgericht Feststellungen hierzu zu treffen haben.
Koch Feddersen Kirchhoff Schmaltz Schwonke Vorinstanzen: LG Lüneburg, Entscheidung vom 31.08.2016 - 9 O 334/15 OLG Celle, Entscheidung vom 17.08.2017 - 16 U 154/16 -
Paragraphen in I ZR 160/17
7 280 BGB
6 311 BGB
5 251 BGB
4 249 BGB
3 1 BGB
3 278 BGB
3 401 BGB
2 652 BGB
2 747 BGB
1 251 ZPO
Original von I ZR 160/17
Teilen von I ZR 160/17