Source: https://avvocatobaraldo.it/validita-del-preliminare-di-preliminare-le-precisazioni-della-cassazione/
Timestamp: 2020-04-08 01:38:10+00:00
Document Index: 118159233

Matched Legal Cases: ['art. 1419', 'sentenza ', 'art. 2932', 'art. 2932', 'art. 1374', 'art. 1351', 'art. 1351', 'art. 1', 'art. 1']

Validità del preliminare di preliminare ? Le precisazioni della Cassazione. - Avvocato Alessandro Baraldo a Monselice e Este per Padova e Rovigo
Sei in: Home1 / Contratti2 / preliminare3 / Validità del preliminare di preliminare ? Le precisazioni della Cassaz...
Con ordinanza interlocutoria del 12.03.2014 n° 5779 la sez. II della Corte di Cassazione chiedeva l’intervento delle Sezioni Unite sul problema della validità del contratto preliminare di preliminare, col quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori .
Così motivava le ragioni dell’istanza: “Il collegio non ignora che questa S.C. ha già avuto occasione di affermare che il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione (sent. 2 aprile 2009 n. 8038, seguita, senza ulteriori approfondimenti da Cass. 10 settembre 2009).
In primo luogo, potrebbe dubitarsi della nullità del contratto preliminare il quale si limitasse a prevedere un obbligo di riproduzione del suo contenuto al verificarsi di determinate circostanze, come nel caso di specie, in cui la stipulazione di un “regolare contratto preliminare” era subordinata al consenso del Banco di Napoli alla cancellazione dell’ipoteca gravante (anche) sulla porzione immobiliare promessa in vendita.
Ma quello che più conta è che il contratto preliminare di contratto preliminare non esaurisce il suo contenuto precettivo nell’obbligarsi ad obbligarsi, ma contiene – come nel caso di specie – anche l’obbligo ad addivenire alla conclusione del contratto definitivo.
Ora, appare difficile, in considerazione del principio generale di cui all’art. 1419 c.c., comma 1, ritenere che la nullità dell’obbligo di concludere un contratto preliminare riproduttivo di un contratto preliminare già perfetto possa travolgere anche l’obbligo, che si potrebbe definire finale, di concludere il contratto definitivo.
Alla luce di queste considerazioni ritiene il collegio che forse sarebbe opportuno l’intervento delle Sezioni Unite sul problema”.
La risposta al quesito non ha tardato ad arrivare ed è stata espressa con la sentenza del 06/03/2015, n. 4628.
Secondo le Sezioni Unite “Si contrappongono un orientamento che si può definire tradizionale, rispecchiato da Cass. 8038/09, che diffida (di “una certa diffidenza” discute per prima Pret. Bologna 9 aprile 1996, Giur. it., 1997, I, 2, 539) della configurabilità di un momento contrattuale anteriore al preliminare e un orientamento più possibilista, che considera benevolmente le ipotesi di c.d. preliminare aperto e ritiene possibile una tripartizione delle fasi che conducono alla stipula del definitivo”.
Spiega la Corte che in realtà i contrasti sono solo apparenti.
Invero già Cass. 2720/09 precisava che “In tema di minuta o di puntuazione del contratto, qualora l’intesa raggiunta dalle parti abbia ad oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto non è configurabile un impegno con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo ritenersi formata la volontà attuale di un accordo contrattuale …”. Prosegue poi dicendo che ” Stabilire se la formazione di un accordo che riguardi solo i punti essenziali del contratto di compravendita (Cass. 23949/08; 2473/13; 8810/03; 3856/83) sia sufficiente a costituire un contratto preliminare suscettibile di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. , è questione di fatto che può risultare di difficile discernimento”.
Puntualizza però che “La questione rimessa oggi alla Corte non riguarda il rilievo della volontà nella conclusione del contratto e se essa sia la sola via per stabilire quando il preliminare venga definitivamente formato: è chiesto invece di indagare sulla dinamica degli accordi contrattuali in tema di compravendita immobiliare.
Il vero insorgere della problematica è stato determinato dall’evoluzione della contrattazione immobiliare: la complessità dei contatti, delle verifiche da effettuare, da un lato per saggiare la serietà dei proponenti, dall’altro per accertarsi della consistenza del bene e dell’affidabilità dei contraenti, hanno di fatto portato a una frequente tripartizione delle fasi contrattuali.
La questione rimessa oggi alla Corte non riguarda il rilievo della volontà nella conclusione del contratto e se essa sia la sola via per stabilire quando il preliminare venga definitivamente formato, è chiesto invece di indagare sulla dinamica degli accordi contrattuali in tema di compravendita immobiliare”.
Si riportano quindi i passaggi più interessanti per comprendere la soluzione della questione.
Le Sezioni Unite della Corte intendono cogliere gli aspetti costruttivi di quel moderno orientamento che vuole riconoscere la libertà delle parti di determinarsi e di fissare un nucleo di interessi da trasfondere nei vari passaggi contrattuali. Viene in primo luogo in risalto, come evidenziato dal più recente dibattito dottrinale, la tematica della causa concreta.
Una definizione di questa Corte (Cass. 10490/06) la qualifica come “scopo pratico del negozio…sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato”.
L’indagine relativa alla causa concreta giova sia come criterio d’interpretazione del contratto sia come criterio di qualificazione dello stesso: “La rispondenza del contratto ad un determinato tipo legale o sociale richiede infatti di accertare quale sia l’interesse che il contratto è volto a realizzare”.
Questa chiave di lettura conduce a riconsiderare gli approdi schematici ai quali sono pervenute in passato dottrina e giurisprudenza. Le opinioni, pur partendo da prospettive diverse, coincidono dunque nel definire nulla l’intesa che si risolva in un mero obbligo di obbligarsi a produrre un vincolo che non abbia nè possa avere contenuto ulteriore o differenziato.
Un secondo punto di convergenza si rinviene allorquando l’analisi del primo accordo conduce a ravvisare in esso i tratti del contratto preliminare, in quanto contenente gli elementi necessari per configurare tale contratto, quali, si osserva, l’indicazione delle parti, del bene promesso in vendita, del prezzo. La presenza della previsione di una ulteriore attività contrattuale può rimanere irrilevante, ma va esaminata alla luce delle pattuizioni e dei concreti interessi che sorreggono questa seconda fase negoziale.
Giovano alcune esemplificazioni: a) Può darsi il caso che nell’accordo raggiunto sia stata semplicemente esclusa l’applicabilità dell’art. 2932 c.c. Può presentarsi l’ipotesi in cui la pattuizione della doppia fase risponda all’esigenza di una delle parti di godere del diritto di recesso. E’ ipotizzabile, ed è quanto andrà vagliato con particolare attenzione dai giudici di merito nel giudizio odierno, che le parti abbiano raggiunto un’intesa completa, subordinandola però a una condizione.
Va dato peso alla difficoltà di configurare come preliminare propriamente detto un rapporto obbligatorio in cui le parti non si conoscano e non siano in grado quindi di valutare le qualità soggettive dell’altro contraente.
Rispetto a questa frequente ipotesi, non sembra corrispondere alle reali esigenze del traffico giuridico qualificare la prima intesa, che pur contenga gli altri elementi essenziali, come contratto preliminare.
Le posizioni di coloro che pongono l’alternativa “preliminare o definitivo” amputano le forme dell’autonomia privata.
La procedimentalizzazione della fasi contrattuali non può di per sè essere connotata da disvalore, se corrisponde a “un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell’operazione negoziale.
Se ci si libera dell’ipotesi in cui appare che il primo contratto è già il contratto preliminare e che il secondo è, al più, solo la sua formalizzazione per la trascrizione, restano due “sequenze” variabili che si avvicinano:
A) quella delle mere puntuazioni in cui le parti hanno solo iniziato a discutere di un possibile affare e senza alcun vincolo fissano una possibile traccia di trattative. In questa ipotesi, quanto maggiore e specifico è il contenuto, tanto più ci si avvicina al preliminare.
B) Quella in cui il contratto non è ancora un vero preliminare, ma una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti.
Ciò che conta chiarire è che, all’interno di una gamma di situazioni che ricevono risposte diverse, quelle contrassegnate sotto la lettera b sono riconducibili a una fase sostanzialmente precontrattuale, in cui la formazione del vincolo è limitata a una parte del regolamento.
E’ evidente come questa linea interpretativa impone di vagliare caso per caso l’emergere dell’interesse delle parti, di questa loro volontà di rinviare il momento in cui operano sia l’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. sia la cogenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c..
Le Sezioni Unite hanno indicato al giudice di rinvio il seguente principio di diritto:
“In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c. , ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”.
durata inferiore a quella prevista dalla legge
Privacy: cos'è e come si utilizza la DPIA
Dott. Alessandro Pagliuca - La valutazione di impatto rappresenta una delle principali novità del GDPR e uno dei principali esempi di responsabilizzazione (anche detta Accountability) per i Titolari del trattamento per valutare il rischio connesso ai trattamenti di dati personali. Per questo è importante chiarire cos'è una valutazione di impatto, quando debba essere condotta – […]
Riservatezza e salute nei luoghi di lavoro all'epoca del coronavirus
di Massimo Colaianni - L'art. 1 n. 9 DPCM 11 marzo 2020 promuove le intese tra organizzazioni datoriali e sindacali al fine dell'adozione di protocolli di sicurezza anti-contagio da Covid-19 nei luoghi di lavoro (art. 1 n. 7 lett. d DPCM citato). Il protocollo condiviso per gli ambienti di lavoroProcedure per l'accesso ai locali aziendali […]
di Valeria Zeppilli – In questi tempi così incerti, in cui le misure restrittive varate dal Governo per far fronte all'emergenza coronavirus stanno stravolgendo la vita dei cittadini, una delle questioni sicuramente più spinose riguarda la gestione del rapporto tra genitori divorziati e figli. Da più parti ci si chiede: le limitazioni agli spostamenti possono […]
Nella divisione il conguaglio è senza domanda di parte Locazione di durata inferiore a quella prevista dalla legge
Validità del preliminare di preliminare ? Le precisazioni della Cassazione.