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Timestamp: 2020-04-04 22:09:54+00:00
Document Index: 64430110

Matched Legal Cases: ['art. 893', 'art. 10', 'art. 938', 'art. 9', 'art. 931', 'art. 1961', 'art. 8', 'art. 35']

Donation de logement provenant de la subdivision de lot - WikiMemoires
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Rapport de Stage / 28 octobre 2019 28 octobre 2019
C- Donation
En suite de la subdivision du lot Monsieur Z. souhaite faire donation à sa fille, Mademoiselle X, et a évoqué la possibilité de donner le lot 58 (studio) nouvellement créé sans aucune formalité, puis, explications données, nous a posé différentes questions relatives à l’inclusion de clauses particulières dans la donation.
On le sait, la donation répond à des conditions strictes tant de fond que de forme, c’est d’ailleurs pour ces raisons que le rôle du notaire est important.
a- Le consentement à l’acte de donation
Il a été demandé à ce sujet un extrait d’acte de naissance des parties qui ne fait apparaître aucune mention au Répertoire Civil.
b- La nécessité d’un dépouillement par le contrat de bienfaisance
Le dictionnaire Littré donne la définition suivante de la donation : « Terme de droit. Acte par lequel une personne donne gratuitement une chose à une autre ; se dit plus spécialement de la donation entre vifs »
Aujourd’hui, une donation, véritable « contrat de bienfaisance », est l’acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de ses biens au profit d’une autre, selon une définition moderne.
Depuis le Code civil napoléonien de 1804, « La donation dûment acceptée sera parfaite par le seul consentement des parties ; et la propriété des objets donnés sera transférée au donataire, sans qu’il soit besoin d’autre tradition. »
Dans l’acte, il a été notamment prévu une obligation de délivrance, Monsieur Z. en qualité de donateur, doit remettre l’appartement le jour de la donation, par la remise des clefs.
c- Le rapport de la donation
Il a été expliqué aux parties que le rapport vise à réintégrer fictivement dans le patrimoine du défunt (Monsieur Z.) toutes les donations entre vifs. En l’espèce, Monsieur Z. n’a qu’un seul enfant. Mademoiselle X., est héritière réservataire. L’objectif du rapport sera de vérifier que les autres libéralités (dons et legs) consenties par Monsieur Z. n’ont pas entamé sa quote-part qui lui revient, ce qui pourrait la léser.
Au décès de Monsieur Z., le rapport est dû de la valeur de l’appartement donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. Il sera déduit, à juste titre, les travaux et différents aménagements réalisés par Mademoiselle X.
d- A cheval donné on y regarde point les dents.
Monsieur Z. nous a interrogé pour savoir dans quelle mesure il pourrait être assujetti à la garantie des vices cachés, après avoir donné l’appartement à sa fille ?
Toutefois, et selon une jurisprudence ancienne non contestée, contrairement au droit des ventes, la donation ne soumet pas le donateur (Monsieur Z.) à une obligation de garantie des vices cachés. Nous avons pu rassurer Monsieur Z. sur ce point : le transfert de propriété de l’appartement se fera sans garantie de sa part.
Aux termes de l’article 931 du Code civil cet acte doit être passé devant notaire obligatoirement ; ledit article rajoutant qu’ «il en restera minute, sous peine de nullité ».
Il y a donc une exigence de forme, ad validitatem, ce qui fait de la donation un acte solennel.
L’objectif voulu et atteint par la loi a toujours été de ne pas renforcer les velléités des personnes généreuses, en devant se rendre chez un notaire. Il semble également que le recours à un notaire ait été rendu obligatoire par le fait que la donation soit irrévocable, tel est l’enseignement de la maxime séculaire « donner et retenir ne vaut » , essence même de l’article 894 du Code civil.
Certes, l’usage coutumier, validé par la jurisprudence de façon constante, autorise les donations non ostensibles. On constate ainsi que la coutume est plus forte que le droit, à ce sujet. Toutefois, en l’espèce il s’agit d’un immeuble, dont on pourrait penser, contra legen faire don manuel, défini comme la remise de la chose par tradition.
C’est ainsi au notaire, uniquement, qu’échoit la mission de recevoir l’acte de donation en minute. Notons qu’un clerc même ayant fait l’objet d’une habilitation ne peut recevoir les actes dits solennels ; et que l’habilitation des clercs a été supprimée depuis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron.
Il y a lieu d’indiquer également à nos clients que l’acte doit être publié au Service de la Publicité Foncière, l’appartement étant un droit réel immobilier publiable. Cela rend la donation opposable erga omnes.
Pour des raisons matérielles et pratiques, la signature du modificatif et de la donation n’ont pu se réaliser le même jour.
Devant le fait que Mademoiselle X., donataire, ne puisse être présente au deuxième rendez-vous, elle a émis le souhait de se faire représenter à l’acte de donation. Il y a eudonc lieu de lui conseiller de conférer ses pouvoirs (le negotium) en vertu d’une procuration (l’instrumentum).
Selon la Cour Suprême, la procuration relative à un acte emportant acceptation des clauses, charges et conditions de la donation, doit être une procuration spéciale, et non générale.
Puis s’est posée la question de rédiger la procuration sous seing privé ou authentique. Par parallélisme des formes, elle doit être passée en la forme authentique, comme l’acte de donation lui-même.
Observons que la procuration aurait pu être dressée en brevet, toutefois, il est de bonne pratique de la faire en minute afin d’en garder l’original à l’étude.
On le sait, la limite de déclenchement de ces clauses à ne pas dépasser est la potestativité (lorsque l’exécution d’une obligation particulière dépend de la seule volonté du donateur). En effet, pareilles clauses seraient illicites. De même, il y a lieu de respecter le principe général d’irrévocabilité des donations entre vifs que nous avons évoqué ci-dessus.
a- Le droit de retour conventionnel
Ainsi, il a été rédigé une clause de droit de retour conventionnel sur l’immeuble donné, ce qui est autorisé par la Cour Suprême pour cette catégorie de biens.
Il est possible, dans les termes de l’article 951 du Code civil, de prévoir ce droit de retour soit pour le cas de prédécès de Mademoiselle X., seule, soit pour le cas de prédécès de Mademoiselle X et ses descendants. En l’espèce, la donataire nous a souligné qu’elle avait un fils.
Ce droit de retour affecte la donation d’une condition résolutoire, dont l’évènement est le prédécès de Mademoiselle X. Afin de pouvoir jouer pleinement, cette clause doit être stipulée de façon expresse, et ne peux en aucun cas être présumée ou sous entendue. Sa rédaction doit en être précautionneuse, tellement ses effets sont confiscatoires.
b- Interdiction d’aliéner et de grever de droits réels.
En outre, il y a eu lieu, pour Monsieur Z. de justifier d’un intérêt sérieux et légitime à stipuler cette clause. Ce qui est au demeurant acquis.
Il a fallu faire des recherches approfondies tant dans la loi que dans la jurisprudence pour en trouver le fondement.
On constate que l’article 951 du Code civil (droit de retour conventionnel) n’est pas cité. Ainsi, la jurisprudence suivant cet article à la lettre du texte, considère que les droits de donations pourraient être restitués dans ce cas. La demande en restitution devrait en être faite au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant le décès de Mademoiselle X.. A cet effet, une clause d’avertissement a été stipulée dans l’acte, afin d’affiner notre devoir de conseil notarial.
c- Clause de non ameublissement.
d- Prise en charge de travaux sur l’appartement du donateur
Depuis fort longtemps, la jurisprudence et la doctrine autorisent la prise en charge de créances présentes par le donataire. C’est ce que la pratique dénomme « la donation avec charges ».
e- Donation de la nue-propriété
Ainsi, Monsieur Z. en sa qualité d’usufruitier du studio donné, pourra l’utiliser et même en recueillir les fruits (en le louant à sa fille, par exemple). Bien entendu, les charges usufructuaires (charges de copropriété principalement) seront assumées par lui.
En vis-à-vis, Mademoiselle X.. en sa qualité de nue-propriétaire, devra assumer l’intégralité des grosses réparations ; à cet effet, nous ferons référence aux dispositions de l’article 606 du Code civil pour définir la notion de grosses réparations.
Nous ne manquerons pas d’informer Monsieur Z., donateur, que s’il souhaite rendre à usage commercial cet appartement (avec autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, et avec les autorisations d’urbanismes nécessaires), cela constituerait un acte de disposition, pour lequel l’accord de sa fille serait obligatoire. Cependant, il pourrait tout à fait demander l’autorisation en justice, si le refus de sa fille était sans fondement.
Notons, que les parties n’ont pas souhaité procéder à des aménagements conventionnels de prise en charge de travaux, ou d’impôts.
f- Consultation spéciale sur le viager
Il a été rédigé une consultation spéciale sur l’éventualité par Monsieur Z. de demander à sa fille de lui servir une rente viagère aux termes de l’acte de donation.
Nous lui avons répondu, que cela était envisageable, nonobstant la réserve d’usufruit, et que cette rente devrait être indexée, afin qu’elle évolue en fonction du coût de la vie.
On le sait, en matière de rente viagère, le choix de l’indice est libre.
Après réflexion, et pour des raisons d’imposition de la rente à l’impôt sur le revenu , Monsieur Z. n’a pas retenu la stipulation du service d’une rente viagère.
Pour résumer, le rôle de notaire tant dans la rédaction des règlements de copropriété/ états descriptif de division que dans sa mission de conseil est important.
Nous nous sommes interrogés si poussé à l’extrême, le notaire pouvait être rédacteur des actes des copropriétaires (ventes, modificatifs, etc…) et en même temps syndic de leur copropriété.
Par principe, un notaire peut exercer l’activité de syndic de copropriété à condition que cette mission ne soit pas exercée en faisant des actes de commerces dans les termes des articles L110-1 et suivants du code de Commerce. En effet, le décret du 19 décembre 1945 interdit aux notaires de se livrer à toute opération de commerce. Cette activité doit rester en tout état de cause accessoire.
Nous avons interrogé, singulièrement à ce sujet, le Conseil Supérieur du Notariat. La Direction de l’Ethique et de la Déontologie a répondu dans un courrier du 8 novembre 2016.
Nonobstant le fait que la Commission du Statut et de l’Ethique a toujours considéré que l’activité de syndic doit rester ponctuelle et temporaire afin de répondre aux besoins exprimés par la clientèle, elle s’est nettement opposée à ce qu’un notaire, syndic de l’immeuble, reçoive des actes de vente des lots dépendant de l’immeuble aux motifs suivants :
– le notaire ne peut se faire opposition à lui-même, dans cette hypothèse, la vente ne peut être reçue que par un autre office.
– et l’application des règles comptables de la profession de syndic interdirait au notaire-syndic de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée (comptabilité unitaire par copropriétaire à l’égard du syndicat et la situation de la trésorerie du syndicat).
En résumé, il est impossible d’être notaire-syndic d’une copropriété et de rédiger les actes pour les copropriétaires de cette même copropriété. Une telle position serait susceptible de donner lieu à des sanctions disciplinaires.
Selon le dictionnaire Littré, au XIVe siècle il a été dit in Rev. critique, 5e année, 2e sem. p. 401 : « Je luy merci grandement de sa très noble et vaillant donoison. »
C civ., art. 893, al. 1er, depuis la réforme de la loi n° 2006-728, 23 juin 2006, art. 10
Cciv., art. 938.
Art. 860 Cciv
Art. 1641 Cciv : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
CA Caen, 3 mars 1883, respectant la citation « à cheval donné, on y regarde point les dents ».
En applications de la maxime traditionnelle : « A cheval donné on y regarde point les dents »
loi n° 66-1012 du 28 décembre 1966 modifiant l’art. 9 de la loi du 25 ventôse an XI.
Historiquement, la donation est devenue un acte solennel, sur l’intégralité du Royaume de France dès le XVIIIe siècle, à l’occasion d’une ordonnance du Chancelier d’Aguesseau -V. Rignault, Les ordonnances civiles du chancelier d’Aguesseau, Les donations et l’ordonnance de 1731. Cette exigence de forme a été reprise dans le code napoléonien
M. Planiol et G. Ripert, Traité pratique de droit civil, t. V : LGDJ, 2e éd. 1957
Voir note 98, même source, et art. 931 du Code civil
Cass section civ. 7 juillet 1824, Cass. 1re civ., 12 juin 1967 – Cass. 1re civ., 15 févr. 2012, n° 11-11.636 : JurisData n° 2012-003147
Art 18 loi n° 73-546 du 25 juin 1973
Sauf maintien des clercs habilités en place jusqu’au 1er août 2020.
Avant la grande réforme de la publicité foncière de 1955, la loi du 21 ventôse an VII ne connaissait que la situation de nature personnelle (par la désignation exacte des personnes). Depuis la réforme du décret du 4 janvier 1955, la publicité foncière se fait tant sur le base de données réelles que de données personnelles.
Cass. 1re civ., 29 juin 1983, n° 82-13.058 : JurisData n° 1983-701506
Cass. 1re civ., 25 nov. 1986
M. Planiol et G. Ripert, Traité pratique de droit civil français, t. V, par A. Trasbot et Y. Loussouarn : LGDJ, 2e éd. 1957, n° 428
Cass. 3e civ., 31 mai 2006
Cass. req., 7 mars 1892 et CA Orléans, 10 févr. 1892
Cass. 1re civ., 6 févr. 1996 : JurisData n° 1996-000397
Art. 953 du code civil : « La donation entre vifs ne pourra être révoquée que pour cause d’inexécution des conditions sous lesquelles elle aura été faite, pour cause d’ingratitude, et pour cause de survenance d’enfants. »
M. Planiol et G. Ripert, op. cit.
L’art. 1961 CGI a été modifié par l’ordonnance n°2010-638 du 10 juin 2010 – art. 8
Cass. com., 4 déc. 2007 : JurisData n° 2007-041780
Livre des procédures fiscales art. R. 196-1
CA Toulouse, 29 janv. 1872 et CA Grenoble, 12 mai 1882
M. Planiol et G. Ripert, op. cit
Art. 605 Cciv
Art. 595, al. 4 Cciv
Art. 4 de la loi n° 63-699 du 13 juillet 1963
Art. 158 CGI modifié par le décret n°2017-698 du 2 mai 2017 : « Les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l’application de l’impôt sur le revenu dû par le crédirentier, que pour une fraction de leur montant. Cette fraction, déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente, est fixée à : – 70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans ; – 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ; – 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ; – 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans. »
Art.13 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 pris pour l’application du statut du notariat et modifié par décret n° 2004-259 du 23 mars 2004.
Art 20 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de mutation doit être donné par le notaire au syndic…/…Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds. »
Art. 18 aliéna 1er de la loi du 10 juillet 1965
– J.R. BOUYEURE
La surélévation de l’immeuble en copropriété et la construction de bâtiments
– Base de donnée en ligne du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP)
– J.-M. GELINET
Le droit de surélévation en vue de créer des locaux à usage privatif : Administrer, déc. 1993, p. 12
– E.-J. GUILLOT
Pratique de la copropriété, art. 35 à 37, n° 2-10.
– JurisClasseur Notarial (JCP N)
– Ch. LEVINSHON
Surélévation et copropriété : L’actualité Juridique – Droit immobilier, 10 mars 2000, p. 209
– J. MERLIN
Le recueil des arrêtés de M. le Président Lamoignon 1777 Tome XX « Des servitudes »
– M. PLANIOL et G. RIPERT,
Traité pratique de droit civil, t. V : LGDJ, 2e éd. 1957
– N. REBOUL-MAUPIIN
Droit des biens : Dalloz, coll. Hypercours, 5e éd. 2014
– V. RIGNAULT
Les ordonnances civiles du chancelier d’Aguesseau, Les donations et l’ordonnance de 1731
– Fr. TERRE, Ph. SIMLER, Y. LEQUETTE
Précis de droit civil Droit civil « Les obligations « – 11e éd. Broché 25 septembre 2013
– Mémento Francis Lefebvre Immobilier-construction, 2014-2015
– Dictionnaire Littré
Administrer mars 1975, p. 20, note E.-J. Guillot ; JCP N 1975, prat. 6162, p. 497.
Administrer mai 2005, p. 49, obs. Me Jean.-Robert Bouyeure.
AJPI 1983, p. 309, note J.-P. Forestier ; Journ. not. 1983, p. 1282 ; Administrer mars 1983, n° 133, p. 36, obs. E.-J. Guillot, confirmant CA Paris, 23e ch. B, 16 déc. 1980.
JCP N 2007, n° 49, 1322, obs. H. Perinet-Marquet.
Loyers et copr. 2008, comm. 285, obs. G. Vigneron.
Rev. critique, 5e année, 2e sem. p. 401.
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