Source: https://www.hausarbeiten.de/document/376984
Timestamp: 2019-10-18 22:21:36
Document Index: 288234865

Matched Legal Cases: ['§ 1113', '§ 488', '§493', '§ 488', '§ 488', '§ 488', '§ 873', '§ 894']

Die wesentlichen Unterschiede zwischen Sicherungsgrundschuld und ... | Hausarbeiten publizieren
3.1. Finanzierung
3.3. Schuldverhältnisse
3.4. Grundbuch
3.4.2. Eintragungen
3.4.3. Lokus- und Tempusprinzip
4.1. Hypothek
4.2. Grundschuld
4.3. Arten von Grundschuld und Hypothek
4.3.1. Briefhypothek / Briefgrundschuld
4.3.2. Buchhypothek / Buchgrundschuld
5.2. Verwertbarkeit
Bei einem Immobilienkauf reicht das private Vermögen in der Regel nicht aus, um sich ein Haus bzw. eine Wohnung zu kaufen. Daher beantragt man in der Regel ein Darlehen bei seiner Hausbank. In diesem Fall prüft das Kreditinstitut die Bonität des Antragstellers auf Grundlage der wirtschaftlichen Daten. Für den Erwerb einer Immobilie benötigt man jedoch oft eine höhere Summe von der Bank, sodass diese Sicherheiten einfordert. Solch große Finanzierungen bedeuten für die Bank oft auch potenzielle Ausfallrisiken. In diesem Fall reicht es nicht, dass der Darlehensgeber sich nur auf das Einkommen und das evtl. vorhandene Vermögen des Antragstellers beruft. In der Regel dauert solch eine Finanzierung je nach Höhe 15 bis 30 Jahre. Daher könnte das Vermögen während der Laufzeit verbraucht werden oder das Einkommen könnte weggefallen sein.
An dieser Stelle kann man nun diverse Sicherheiten einbringen. Dazu zählen Abtretungen von diversen Bankguthaben (auch Bausparguthaben), Lebensversicherungen, werthaltige Gegenstände, Sicherungsübereignungen oder Grundpfandrechte. Darüber hinaus ist es für den Darlehensnehmer auch von der Konditionierung her attraktiver, denn je besser das Darlehen besichert ist, desto bessere Chancen hat man einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten1. Die Bank kann dadurch bei der Berechnung der Kondition einen geringeren Risikoaufschlag für einen eventuellen Ausfall berücksichtigen.
Mit zwei speziellen Formen von Sicherheiten beschäftigt sich diese Seminararbeit. Die Sicherungsgrundschuld im Vergleich zu der Hypothek. Der Fokus der Arbeit liegt in der Kreditsicherung bei Immobilien. Themen wie u.A. Schiffshypothek etc. werden außen vorgelassen, auch wenn es ggf. zu diesen Themen gewisse Parallelen gibt.
Zunächst einmal wird aufgezeigt, welche Rechtsverhältnisse geschaffen werden müssen und unter welchen Voraussetzungen diese entstehen können. Dafür wird als Grundlage das BGB hinzugezogen. Anschließend werden allgemeine Grundlagen hinsichtlich des Grundbuches betrachtet. Das beinhaltet den Aufbau und besondere Regelungen.
Insbesondere wird Bezug genommen auf Eintragungen hinsichtlich der Wertigkeit einer Sicherheit. Im Anschluss werden die Sicherungsgrundschuld und die Hypothek entsprechend dargestellt. Dazu werden Themen wie Entstehung, Übertragung oder aber auch Aufhebung verglichen. Beim Vergleich werden die Gemeinsamkeiten bereits herausgearbeitet, sodass zum Schluss dieser Seminararbeit die wesentlichen Unterschiede zwischen einer Hypothek und einer Sicherungsgrundschuld herausgestellt werden können.
Damit eine Finanzierung zustande kommen kann, muss man zunächst ein passendes Objekt gefunden haben. Anschließend vereinbart man einen Termin bei einer Bank, die Immobilienfinanzierungen anbietet. Die Bank benötigt Unterlagen mit welchen Sie die Kreditwürdigkeit seiner Kunden prüfen kann. Dazu zählen Gehaltsnachweise (i.d.R. die letzten drei Monate), der Arbeitsvertrag, eine Selbstauskunft inkl. eines Vermögensnachweises und eine Genehmigung für die Bank, die ihr erlaubt eine Auskunft bei der Schufa einzuholen.
Die Schufa ist eine Institution zu der sich Kreditinstitute freiwillig anschließen können, um sich vor Kreditausfällen zu schützen, da das Bankgeheimnis bei solchen Auskünften nicht durchbrochen wird. Die Vertragspartner geben Informationen über den Kunden an die Schufa weiter und andere potenzielle Vertragspartner können bei berechtigtem Interesse diese Informationen abfragen. In der Auskunftsdatei der Schufa könnten Merkmale drinstehen, die die Kreditwürdigkeit des Antragsstellers negativ beeinflussen können. Dazu zählt z.B. ein nicht bezahlter Kredit oder die eidesstattliche Versicherung. Der Kreditnehmer wird durch die Schufa vor Überschuldung geschützt.2
Abgesehen von den genannten Unterlagen benötigt die Bank auch Unterlagen zu dem zu finanzierenden Objekt. Das könnten beispielsweise Grundrisse, Teilungserklärungen, Flurkarten oder Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sein.
3.2. Sicherheiten
Sobald alle Unterlagen vollständig eingereicht worden sind und die Kreditwürdigkeit des Kunden gegeben ist, bietet die Bank dem Kunden einen Darlehensvertrag an und fordert Sicherheiten ein. In den meisten Fällen wird ein Grundpfandrecht bestellt. „Ein Grundpfandrecht ist ein beschränkt dingliches Verwertungsrecht an einem Grundstück, das den Eigentümer im Sicherungsfall zur Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück verpflichtet (§§ 1113, 1191 BGB).“3
Dazu wird durch die Bank eine Finanzierungszusage ausgesprochen, damit die kaufvertraglichen Verhandlungen beim Notar fortgeführt werden können. Die Bestellung eines Grundpfandrechtes wird im Kaufvertrag beim Notar mit in den Vertrag aufgenommen, da der aktuelle Eigentümer die Eintragung genehmigen muss. Der Kredit wird erst dann ausgezahlt, sobald die Bank die Sicherheit fest im Grundbuch verankert hat.4
Vorausgesetzt, die persönliche Bonität des Antragsstellers entspricht den Bedingungen des Darlehensgebers, kommt zwischen den beiden Parteien ein Darlehensvertrag gem. § 488 BGB zustande. Der Darlehensvertrag ist mindestens in Schriftform §493 I abzuschließen. Diese Regelung trifft jedoch nur bei Verbraucherdarlehensverträgen zu.
Sobald der Darlehensvertrag wirksam abgeschlossen wurde, entsteht zwischen dem Darlehensgeber (i.d.R. eine Bank) und dem Darlehensnehmer ein Schuldverhältnis. Der Darlehensgeber ist gem. § 488 I BGB verpflichtet dem Darlehensnehmer die vereinbarte Summe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer hat gem. § 488 I BGB die Pflicht, dem Darlehensgeber den vereinbarten Zins zu zahlen. Kraft Gesetz sind die Zinsen nach § 488 II nach Ablauf eines Jahres zu zahlen, sollte keine andere Vereinbarung getroffen sein. Des Weiteren muss der Darlehensnehmer zum vereinbarten Fälligkeitstag den Darlehensbetrag zurückzahlen. In der Praxis ist es üblich eine monatliche Annuität zu vereinbaren, bei der sowohl die Zinszahlung als auch die Tilgung monatlich erfolgt. Abweichend hiervon gibt es auch Formen der Finanzierung, bei der monatlich nur der Zins zu zahlen ist und die Tilgung ausgesetzt wird. Bei dieser Form wird oftmals ein Tilgungsersatz zu Grunde gelegt wie z.B. ein Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung.
Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis von Grundstücken. Es wird bei den Amtsgerichten geführt und enthält neben dem Eigentümer die Rechte und Lasten, die mit einem Grundstück verbunden sind. Für jedes Grundstück besteht ein Grundbuchblatt mit Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Mehrere Grundbuchblätter bilden einen Band. Löschungen von Grundbucheintragungen erfolgen durch Unterstreichung und Eintragung der Löschung als Vermerk5.
Das Grundbuch ist in fünf wesentliche Bereiche unterteilt. Die Aufschrift ist wie ein Deckblatt zu sehen. Hier kann man auf einen Blick grundsätzliche Informationen wie z.B. das zuständige Amtsgericht, den Bezirk des Grundstücks und auch die Blatt- und Bandnummer erhalten.
Im zweiten Teil erhält man genauere Informationen zu dem Grundstück. Hierzu zählen die Maße, die Wirtschaftsart, die genaue Lage etc.
Die letzten drei Abschnitte werden „Abteilungen“ genannt. Diese sind aufgeteilt in die erste bis dritte Abteilung.
- Abteilung I gibt Informationen über Eigentumsverhältnisse wieder.
- Abteilung II enthält Informationen über Belastungen und Beschränkungen, die auf das Grundstück eingetragen sind. Hierbei sind aber noch keine Grundsicherheiten eingetragen.
- In Abteilung III werden Grundpfandrechte wie z.B. Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Diese werden noch spezieller im weiteren Verlauf der Seminararbeit thematisiert.6
Sollten Rechte an Grundstücken entstehen, aufgehoben werden oder sich verändern, bedarf es gem. § 873 BGB stets einer Einigung der jeweiligen Beteiligten und der Eintragung ins Grundbuch.
Bei dem Grundbuch gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens. Dies bedeutet, dass man bei der Einsichtnahme ins Grundbuch davon ausgehen kann, dass das Geschriebene auch gültig ist. Aus diesem Grund ist es wichtig und entscheidend, dass man Änderungen unverzüglich einzutragen hat. Andernfalls können folgende Konsequenzen entstehen.
Es ist anzunehmen, dass jemandem ein Recht zu steht, wenn ihm zu Gunsten ein Recht im Grundbuch eingetragen ist. Gleiches gilt auch für den umgekehrten Fall. Falls ein Recht im Grundbuch gelöscht wurde, kann man nach dem öffentlichen Glauben davon ausgehen, dass das Recht auch nicht mehr besteht. Dies wird im Grundbuch mit einer roten Unterstreichung und einem entsprechenden Löschungsvermerk gekennzeichnet. Wenn jemand das Gegenteil behauptet, so ist er in der Beweispflicht und muss nachweisen können, dass die Rechtslage die aus dem Grundbuch hervorgeht, nicht die richtige ist. Daher ist in diesem Fall zunächst anzunehmen, dass das Grundbuch die richtige Rechtslage darstellt. Wenn es zu einer entsprechenden Fehleintragung gekommen ist, hat der Berechtigte gem. § 894 BGB ein Berechtigungsanspruch. Diesen darf er im äußersten Fall auch gerichtlich geltend machen und durchsetzen.7
Neben dem Zeitpunkt (Tempusprinzip) der Eintragung im Grundbuch, ist die Abteilung, in der die Eintragung erfolgt (Lokusprinzip), ebenso entscheidend und wichtig.
1 Noosten, Die private Bau- und Immobilienfinanzierung, 2015, S. 46.
2 Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH (Hrsg.), 250 Keywords Bankwirtschaft, 2016, 148 f. (148).
3 H. Staab/P. Staab, Kreditvertrags- und Kreditsicherungsrecht, 2013, S. 270.
4 Handschumacher, Immobilienrecht praxisnah, 2014, S. 80.
5 Trübestein/Pruegel, Kompakt Edition: Immobilienfinanzierung, 2012, S. 33.
6 Trübestein/Pruegel, Kompakt Edition: Immobilienfinanzierung, 2012, S. 33.
7 Handschumacher, Immobilienrecht praxisnah, 2014, S. 103.
Ugur Deniz (Autor)
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9783668545823
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