Source: https://www.hel.fi/static/public/hela/Kaupunginvaltuusto/Suomi/Paatoshistoria/2017/Keha_2017-08-30_Kvsto_14_Pk/E7DB6183-A085-C5E6-9AA9-5E74A8500008/Detaljplaneandring_for_Observatoriegatan_1618_i_Ul.html
Timestamp: 2020-07-08 12:08:11+00:00
Document Index: 24836663

Matched Legal Cases: ['§ 725', '§ 507', '§ 452', '§ 124', '§ 335', '§ 299']

Detaljplaneändring för Observatoriegatan 16–18 i Ulrikasborg (nr 12408, tomten 452/19)
HEL 2015-010121 T 10 03 03
Stadsfullmäktige beslutade i enlighet med stadsstyrelsens förslag godkänna detaljplaneändring för tomten 19 i kvarteret 452 i 7 stadsdelen (Ulrikasborg) enligt ritning nr 12408, daterad 27.9.2016, och på de grunder som framgår av detaljplanebeskrivningen.
Asemakaavan muutoksen nro 12408 kartta, päivätty 27.9.2016, muutettu 18.5.2017
Asemakaavan muutoksen nro 12408 selostus, päivätty 27.9.2016, muutettu 18.5.2017
Vuorovaikutusraportti 27.9.2016 liitteineen, täydennetty 18.5.2017
Detaljplaneändringen gäller en tomt vid Observatoriegatan, bortom Kirurgiska sjukhuset och parken Observatorieberget. På tomten finns två byggnader från åren 1900 och 1906.
Detaljplaneändringen gör det möjligt att omdisponera kontorslokaler som är i Finska Missionssällskapets bruk till bostäder. I lokalerna finns en kyrksal med biutrymmen, som bevaras i sin nuvarande användning. Båda byggnaderna skyddas med beteckningen sr-1. Också de värdefulla interiörerna, såsom trapphusen och kyrksalen, skyddas genom detaljplanen.
Den nya våningsytan i detaljplaneområdet uppgår till 3 900 m² vy. Byggrätten för kyrkor och församlingsbyggnader blir 710 m² vy. Kontorsytan i området minskar, men byggnaderna är vad utrymmeslösningarna beträffar väl lämpade för boende och den funktionella strukturen i näromgivningen är också i övrigt starkt bostadsbetonad.
Detaljplanelösningen avviker från målen i den nya generalplanen för Helsingfors i och med att det inte finns någon förpliktande bestämmelse om att våningen i markplanet ska anvisas för affärslokaler eller andra verksamhetslokaler. Att disponeringen är inte förpliktande beror på att lokalerna i husets bottenvåning undantagsvis inte är belägna i gatuplanet, utan under detta. Byggnaden har en sådan konstruktion att första våningen också passar för gemensamhetslokaler och för bostäder.
Tomten gränsar i norr till Observatoriegatan. Mitt emot finns Kirurgiska sjukhusets område och parken Observatorieberget. Byggnaderna hör till de arkitektoniskt och historiskt värdefulla områdena i Ulrikasborg och Brunnsparken. Finska Missionssällskapet har låtit bygga två hus på platsen, det första (Observatoriegatan 18) stod färdigt år 1900 och det andra (Observatoriegatan 16) år 1906. Båda husen är ritade av arkitekt Karl August Wrede. Husen tjänade först som bostäder för Missionssällskapets anställda och vid Observatoriegatan 18 finns det fortfarande en liten kyrksal. Fastigheten Observatoriegatan 16–18 företräder det äldsta bevarade byggnadsbeståndet i kvarteret.
I den gällande detaljplanen (1982) är tomten upptagen som kvartersområde för kyrkor och andra församlingsbyggnader (YK).
Kvartersområdena är i privat ägo. Detaljplaneändringen har utarbetats på ansökan och innehållet i ändringen har diskuterats med sökanden.
Förslaget till detaljplaneändring hölls offentligt framlagt 21.10–21.11.2016. Inga anmärkningar gjordes mot förslaget.
Helen Ab, Helen Elnät Ab, samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster (HRM), Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland (NTM-centralen), stadsmuseet, fastighetsnämnden, räddningsnämnden, nämnden för allmänna arbeten och miljöcentralen gav utlåtanden om detaljplaneförslaget.
NTM-centralen framhåller i sitt utlåtande att skyddsmålen för byggnaderna har beaktats förtjänstfullt med omfattande skyddsbestämmelser.
Fastighetsnämnden konstaterade i sitt utlåtande att omdisponeringen höjer tomtvärdet betydligt och att det därför bör föras förhandlingar med tomtägaren i enlighet med stadsstyrelsens markpolitiska beslut 9.6.2014 och att behandlingen av detaljplaneändringen inte bör fortsätta förrän ett avtal har ingåtts med tomtägaren.
Barnomsorgsverket meddelade att det inte har någonting att yttra.
Detaljplanebeskrivningen har kompletterats i fråga om planerings- och behandlingsfaserna och dimensioneringsuppgifterna. I förslaget till detaljplan har det gjorts ändringar av teknisk natur för vilka det redogörs närmare i detaljplanebeskrivningens näst sista kapitel.
Ett sådant markanvändningsavtal som fastighetsnämnden kräver i sitt utlåtande har ingåtts 8.2.2017.
Kaupunginhallitus 07.08.2017 § 725
Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 452 tontin 19 asemakaavan muutoksen 27.9.2016 päivätyn piirustuksen numero 12408 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.
Kaupunkisuunnitteluvirasto 18.5.2017
Ksv 1541_8, karttaruutu 671497 ja 672497
Kaupunkisuunnitteluvirasto on tarkistanut 27.9.2016 päivättyä 7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 452 tontin 19 asemakaavan muutosehdotusta nro 12408. Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteestä ja kaavaselostuksesta.
Asemakaavan muutos koskee yhtä tonttia Tähtitorninkadun varressa, Kirurgisen sairaalan ja Tähtitorninvuoren puiston takana. Tontilla sijaitsee kaksi rakennusta, jotka ovat valmistuneet vuosina 1900 ja 1906.
Asemakaavan muutos mahdollistaa Suomen Lähetysseuran toimistokäytössä olevien tilojen muuttamisen asumiseen. Kirkkosali aputiloineen säilyy nykyisessä käytössä. Molemmat rakennukset suojellaan merkinnällä sr-1. Myös arvokkaat sisätilat, kuten porrashuoneet ja kirkkosali suojellaan asemakaavassa.
Uutta asuntokerrosalaa on kaava-alueella 3 900 k-m². Kirkkojen ja seurakunnallisten rakennusten rakennusoikeudeksi jää 710 k-m².
Kaavan toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että kiinteistöihin voidaan sijoittaa korkealaatuisia ja suurikokoisia asuntoja, rakennuksen ja ympäristön kulttuurihistorialliset, rakennustaiteelliset ja kaupunkikuvalliset arvot säilyttäen. Alueen toimitilan määrä vähenee, mutta tämä on perusteltavissa sillä, että rakennukset soveltuvat tilaratkaisuiltaan hyvin asumiseen ja lähiympäristön toiminnallinen rakenne on muutoinkin voimakkaasti asuinpainotteinen.
Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Asemakaavan muutos on tehty hakemuksen johdosta ja kaavamuutoksen sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.
Kaupunkisuunnittelulautakunta esitti kaavaehdotuksen hyväksymistä. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä ja siitä saatiin lausunnot. Esitetty huomautus kohdistui maankäyttösopimusneuvottelujen käymiseen. Kaavaehdotukseen tehtiin muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.
Nyt laadittu kaavaratkaisu poikkeaa Helsingin uuden yleiskaavan tavoitteista siten, ettei maatasokerrosta osoiteta velvoittavasti liike- tai muuksi toimitilaksi. Kaavamuutoksen myötä myös alueen toimitilojen määrä vähenee, eikä määräyksessä mainittua alueellista tarkastelua ole liitetty kaavamateriaaliin.
Tontti rajautuu pohjoissivultaan Tähtitorninkatuun. Vastapäätä sijaitsee Kirurgisen sairaalan alue ja Tähtitorninvuoren puisto. Rakennukset kuuluvat Ullanlinnan ja Kaivopuiston rakennustaiteellisesti ja historiallisesti arvokkaisiin alueisiin. Korttelin rakennukset ovat pääosin valmistuneet 1900-luvun alkuvuosikymmeninä. Tähtitorninkatu 16–18 kiinteistö edustaa vanhinta korttelissa säilynyttä rakennuskantaa.
Suomen Lähetysseura rakennutti paikalle kaksi rakennusta, joista ensimmäinen (Tähtitorninkatu 18) valmistui vuonna 1900 ja toinen (Tähtitorninkatu 16) vuonna 1906. Molemmat rakennukset on suunnitellut arkkitehti Karl August Wrede. Rakennukset toimivat alun perin Lähetysseuran työntekijöiden asuntoina ja Tähtitorninkatu 18:ssa sijaitsee edelleen pieni kirkkosali.
Rakennuksissa on kolme kerrosta ja ullakko. Rakennusten ensimmäinen kerros sijaitsee katutason alapuolella siten, että rakennusmassa on sisäänvedetty katulinjasta ja kadun sekä rakennuksen väliin jää syvennys. Kahteen porrashuoneeseen kuljetaan kadulta johtavaa siltaa pitkin. Sisäpihan korkotaso on myös katutasoa alempana.
Kattomuoto on vaihteleva torneineen ja kattolyhtyineen. Samoin punatiiliset katujulkisivut ovat runsaasti detaljoituja; vaihtelevat ikkunamuodot, lasimaalaukset ja muut koristeaiheet rytmittävät julkisivuja. Kirkkosalin puoleista sisäänkäyntiä korostaa Kristus-veistos, joka on kopio Kööpenhaminan tuomiokirkon veistoksesta. Pihan puolella on yksinkertaisempi, keltaiseksi rapattu julkisivu.
Voimassa olevassa asemakaavassa (1982) tontti on merkitty kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialueeksi (YK).
Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista kannanotoista ja lausunnoista.
Kaupunkisuunnittelulautakunta esitti kaavaehdotuksen hyväksymistä 27.9.2016 ja sen jälkeen kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 21.10.–21.11.2016.
ELY-keskus toteaa lausunnossaan (21.11.2016), että rakennusten suojelutavoitteet on huomioitu ansiokkaasti kattavin suojelumääräyksin.
Kiinteistölautakunnan lausunnossa (15.12.2016) todettiin, että käyttötarkoituksen muutos korottaa tontin arvoa merkittävästi, joten kaupunginhallituksen 9.6.2014 tekemän maapoliittisen päätöksen mukaiset neuvottelut tulee käydä tontinomistajan kanssa ja että kaavamuutoksen käsittelyä ei tulisi jatkaa ennen kuin tontinomistajan kanssa on tehty sopimus.
Seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: varhaiskasvatusvirasto.
Lausunnot eivät anna aihetta muuttaa asemakaavan muutosehdotusta. Kaavaselostusta on täydennetty suunnittelu- ja käsittelyvaiheiden sekä mitoitustietojen osalta. Kaavakarttaan on tehty teknisluonteisia korjauksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti liitteessä ja kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.
Toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.
Kaavan toteuttamisesta aiheutuvat talousvaikutukset selvitetään suunnittelun aikana. Käyttötarkoituksen muutos nostaa tontin arvoa aiheuttaen täten merkittävää hyötyä maanomistajalle. Mahdollisista kaupungin perimistä maankäyttökorvauksista sovitaan kaupunginhallituksen 9.6.2014 tekemän päätöksen mukaisissa maapoliittisissa neuvotteluissa.
Kiinteistölautakunta 15.12.2016 § 507
Ullanlinna, Tähtitorninkatu 16 - 18
Kiinteistölautakunta antoi kaupunkisuunnittelulautakunnalle 7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 452 tonttia 19 koskevasta asemakaavan muutosehdotuksesta nro 12408 seuraavan lausunnon:
Lautakunta toteaa, että asemakaavan muutosta koskeva tontti on yksityisomistuksessa ja kaavamuutoksen sisältö on neuvoteltu tontinomistajan kanssa.
Muutoksessa kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialue (YK) muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK).
Käyttötarkoituksen muutos korottaa tontin arvoa merkittävästi, joten kaupunginhallituksen 9.6.2014 tekemän maapoliittisen päätöksen mukaiset neuvottelut tulee käydä tontinomistajan kanssa.
Yleisten töiden lautakunta 22.11.2016 § 452
Asemakaavan muutos koskee Tähtitorninkadun varressa sijaitsevaa tonttia ja sen kahta 1900-luvun alussa rakennettua rakennusta. Asemakaavan muutos mahdollistaa Suomen Lähetysseuran toimistokäytössä olevien tilojen muuttamisen asumiseen. Kirkkosali aputiloineen säilyy nykyisessä käytössä. Molemmat rakennukset sekä arvokkaat sisätilat suojellaan asemakaavassa.
Asemakaavan toteuttamisesta ei aiheudu rakennusvirastolle kustannuksia.
Pelastuslautakunta 01.11.2016 § 124
Pelastuslautakunta antoi seuraavan lausunnon Tähtitorninkatu 16-18 asemakaavaehdotuksesta nro 12408:
Pelastuslautakunnalla ei ole huomautettavaa esitetystä asemakaavaehdotuksesta nro 12408.
Suunnitellulla asemakaavaehdotuksella ei ole vaikutusta pelastustoimintaan.
Ympäristölautakunta 01.11.2016 § 335
Kaupunginmuseo Kulttuuriympäristöyksikkö 31.10.2016
Kaupunkisuunnitteluviraston lausuntopyyntö 7.10.2016
Asemakaavan muutos koskee yhtä tonttia Tähtitorninkadun varressa, Kirurgisen sairaalan ja Tähtitorninvuoren puiston takana. Tontilla sijaitsee kaksi rakennusta, jotka ovat valmistuneet vuosina 1900 ja 1906. Suunnittelualue sijoittuu valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön viereen. Viereiset korttelit kuuluvat Museoviraston RKY 2009-kohdeluetteloon (Tähtitorninmäen observatorio ja puisto sekä Kirurginen sairaala).
Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan asemakaavaehdotuksen suojelumääräys turvaa rakennusten kulttuurihistoriallisten ja rakennustaiteellisten arvojen säilymisen.
Kaupunginmuseolla ei ole huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 27.09.2016 § 299
 asettaa 27.9.2016 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 12408 julkisesti nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti. Asemakaavan muutos koskee 7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 452 tonttia 19
 asemakaavan muutosehdotuksen nro 12408 hyväksymistä, mikäli ehdotuksesta ei tehdä maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n mukaisia muistutuksia eivätkä ehdotuksesta annetut lausunnot anna aihetta asian käsittelemiselle uudelleen kaupunkisuunnittelulautakunnassa.
Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta 1232-00/16, Tähtitorninkatu 16-18, 18.3.2016 mennessä.
Kaavamuutos ei koske katua, mutta kiinteistön muutostöihin saattaa liittyä katurakenteisiin liittyviä vaikutuksia. Tukimuurien ja katurakenteiden yhteensovittaminen tulee huomioida kaavaa laadittaessa.
Rakennusviraston yhteyshenkilöinä kaavaprosessissa ovat aluesuunnittelija Anu Kiiskinen ja suunnitteluinsinööri Olli Haanperä.
Kaupunginmuseo Kulttuuriympäristöyksikkö 23.2.2016
Kaupunkisuunnitteluviraston lausuntopyyntö 12.2.2016
Suomen Lähetysseuran käytössä olevat rakennukset Tähtitorninkadun varrella muutetaan ja osittain palautetaan asuinkäyttöön. Kirkkosali säilyy ennallaan nykyisessä käytössä. Molempien rakennusten suojelumääräykset uudistetaan.
Voimassa olevassa asemakaavassa (1982) tontti on merkitty kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialueeksi (YK). Yleiskaava 2002:ssa alue on merkitty kerrostalovaltaiseksi asumisen ja toimitilan alueeksi, joka on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävä. Suunnittelualue sijoittuu valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön viereen. Viereiset korttelit kuuluvat Museoviraston RKY 2009-kohdeluetteloon (Tähtitorninmäen observatorio ja puisto sekä Kirurginen sairaala).
Arkkitehti Karl August Wreden suunnittelemat rakennukset Lähetysseuran tarpeita varten valmistuivat 1900 (Tähtitorninkatu 18) ja 1906 (Tähtitorninkatu 16). Rakennuksista on tehty rakennushistoriallinen selvitys (Optiplan, 2015).
Tähtitorninkatu 16-18:n rakennuksissa on kolme kerrosta ja ullakko. Rakennusten ensimmäinen kerros sijaitsee katutason alapuolella siten, että rakennusmassa on sisäänvedetty katulinjasta, jolloin kadun ja rakennuksen väliin jää solamainen syvennys. Kahteen porrashuoneeseen kuljetaan kadulta johtavaa siltaa pitkin.
Uusgoottilaista tiiliarkkitehtuuria edustavien rakennusten kattomuoto on vaihteleva torneineen ja erikoikoisine kattolyhtyineen. Katujulkisivun vaihtelevat ikkunamuodot, lasimaalaukset ja muut koristeaiheet ovat arkkitehtuurille ominaisia.
Asemakaavan muutoksessa YK-korttelialue muutetaan Asuinkerrostalojen korttelialueeksi. (AK). Rakennusten ensimmäiseen kerrokseen ja kirkkosalin yläpuolelle saa lisäksi sijoittaa liike-, toimisto- ja/tai palvelutiloja. Kolmeen kerrokseen ja ullakolle saa sijoittaa asuntoja.
Molemmat rakennukset merkitään asemakaavaan rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti huomattavan arvokkaiksi merkinnällä sr-1. Määräysosassa määritellään suojelun ja korjaamisen lähtökodat ja mainitaan myös suojeltavat sisätilat.
Kaupunginmuseolla ei ole huomautettavaa asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja asemakaavaluonnoksesta.