Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/najemca-mieszkania-komunalnego-w-podeszlym-wieku-jak-wykupic-lokal,442,p.html
Timestamp: 2019-06-20 17:43:22+00:00
Document Index: 66155204

Matched Legal Cases: ['art. 140', 'art. 140', 'art. 659', 'art. 690', 'art. 222', 'art. 596', 'art. 34', 'art. 68', 'art. 777', 'art. 34', 'art. 158', 'art. 73', 'art. 922', 'art. 941', 'art. 888', 'art. 720', 'art. 140', 'art. 98', 'art. 922', 'art. 68', 'art. 991', 'art. 993']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-05
Mieszkam z mamą. Obecnie mam możliwość wykupu mieszkania komunalnego za odpowiadającą mi cenę. Problemem polega na tym, że głównym lokatorem jest moja mama, która jest osobą w bardzo podeszłym wieku i ma początki Alzhaimera. Jak mogę prawnie przeprowadzić ten wykup? Czy po śmierci mamy będę płacić drugi raz?
Zachęcam do opracowania planu działań. Część czynności zapewne potrwa jakiś czas, ale niektórych – zwłaszcza z uwagi na stan zdrowia Pani mamy – należałoby dokonać niezwłocznie. Proszę dużą uwagę przywiązywać do konstrukcji prawnych (najbardziej prawdopodobne, w tej sytuacji, postaram się przedstawić niżej, ale mogą wystąpić także inne) oraz do takiego zagadnienia, jak tytuł prawny (np. tytuł prawny do lokalu).
Skoro chodzi o mieszkanie komunalne, to jego właścicielem jest określona jednostka samorządu terytorialnego (zapewne gmina). Własność – ustawowo określona w artykule 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) – jest podstawowym tytułem prawnym do rzeczy. Uprawnienia właścicielskie (ogólnie wskazane w art. 140 K.c.) wiążą się z obowiązkami – część z nich można traktować jako ograniczenia własności. W przypadku lokali komunalnych (nie tylko mieszkalnych) oraz (w szerszym ujęciu) nieruchomości komunalnych szczególnie dużo ograniczeń – z perspektywy właściciela oraz ogólnych sformułowań z art. 140 K.c. – zawarto zwłaszcza w dwóch ustawach: ustawie o gospodarce nieruchomościami (w kontekście Pani pytania chodzi głównie o zbywanie nieruchomości komunalnych) oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów…; sporo przepisów ostatniej z wymienionych ustaw dotyczy udostępniania różnych lokali mieszkalnych (a więc nie tylko mieszkań komunalnych) – stanowiąc często doprecyzowanie kodeksowych przepisów o umowie najmu (art. 659 i następne K.c.).
Status najemcy jest specyficzny. Tytułem przykładu: najemcy odpowiednio przysługują (przez wzgląd na art. 690 K.c.) środki ochrony własności (chodzi głównie o przewidziane w art. 222 K.c. roszczenia), a ponadto umowa najmu może zostać ujawniona w księdze wieczystej (wpisana do księgi wieczystej) – co przewidziano w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Określenie „główny najemca” (choć spotykane) jest nieprecyzyjne. Można być najemcą (w tym jednym z najemców) albo najemcą nie być (Pani zapewne jest osobą mieszkającą wraz z najemcą) – proszę rozważyć podjęcie starań o uzyskanie przez Panią statusu najemcy (albo współnajemcy).
Specyfika statusu najemcy lokalu komunalnego wyraża się między innymi w tym, że najemcy takiemu (szczególnie najemcy mieszkania komunalnego) często przysługuje pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu – jeżeli zostaje on „wystawiony na sprzedaż” (a o tym decyduje jego właściciel); takie uprawnienie stanowi odpowiednik prawa pierwokupu (art. 596 i następne K.c.). Przepisy prawne się zmieniają, ale zapewne nadal będzie obowiązywał art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami (choć jego treść może być modyfikowana) – proponuję co jakiś czas sprawdzać stan prawny. Ważne mogą być także inne przepisy, w tym art. 68 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami, w których uregulowano zagadnienie udzielania bonifikaty od ceny oraz okoliczności mogących przemawiać za obowiązkiem zwrotu wartości bonifikaty (na ogół wraz z odsetkami) oraz odpowiadającym owemu obowiązkowi uprawnieniem domagania się takiego zwrotu. Proponuję zwracać uwagę na treść podpisywanych dokumentów (nie tylko aktów notarialnych) oraz podpisywać wyłącznie to, co się wcześniej dokładnie przeczytało i zaakceptowało (bez zostawiania miejsca między tekstem i własnym podpisem). Dyskusyjne wydaje się żądanie od (potencjalnych) nabywców mieszkań komunalnych, by w formie aktu notarialnego poddali się egzekucji do wysokości określonej kwoty, jeżeli zbywca (np. gmina) zażąda w przyszłości zwrotu bonifikaty; taką praktykę można zauważyć, choć trudno pochwalić. Przewidziane w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego oznacza uproszczenie dochodzenia żądań (traktowanych jako roszczenia) – bez typowego „sądzenia się” występuje się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie zaopatrzony w klauzulę wykonalności wypis aktu notarialnego (z odnośnym zobowiązaniem) może stanowić podstawę wszczęcia postępowania egzekucyjnego przez komornika.
Wyżej wymienione prawo pierwszeństwa nabycia lokalu (np. mieszkania) komunalnego może przysługiwać najemcy (a nie osobie współmieszkającej z najemcą); może przysługiwać, ponieważ zdarzają się wyjątki (np. związane z restytucją mienia na rzecz byłych właścicieli lub ich spadkobierców) – także dlatego zaleciłem sprawdzanie aktualnej (w danym czasie) wersji przepisów prawnych (np. art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wobec powyższego, z Pani słów wynika, że uprawnienie do nabycia mieszkania komunalnego przysługuje Pani mamie (jako najemcy) – a nie Pani samej. To jest bardzo ważne, bo nie wystarczy „dać” pieniądze „na wykup” (nawet pomagając w załatwianiu spraw jako pełnomocnik), by można było „czuć się właścicielem” lub zasadnie spodziewać się „testamentu na swoją rzecz”. Z treści aktu notarialnego – a forma aktu notarialnego jest w takich sytuacjach niezbędna (art. 158 K.c.), pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.) – wynika, kto jest nabywcą. W zakresie samego prawa własności jest bez znaczenia, kto sfinansował transakcję. Własność zaś ma podstawowe znaczenie; między innymi, w zakresie dziedziczenia (art. 922 i następne K.c.). Człowiek jest wolny w zakresie sporządzenia swego testamentu (art. 941 i następne K.c.), w tym jego treści; nie ma obowiązku niczego „zapisać”.
W niejednej rodzinie (a niekiedy w kręgu osób zaprzyjaźnionych ze sobą) dochodziło i dochodzi do sporów w związku z „daniem pieniędzy na wykup mieszkania komunalnego”. Zgodnie z ogólnymi prawidłowościami życiowymi – im dłuższy okres mija od transakcji, tym trudniej na ogół jest udowodnić ważne okoliczności (w tym samo „danie” pieniędzy oraz dotyczące go istotne okoliczności). Jeżeli coś (np. pieniądze) komuś się daruje (art. 888 i następne K.c.) albo jeśli się pieniądze pożycza (art. 720 i następne K.c.), to przedmiot takiej umowy przechodzi na własność – odpowiednio (do rodzaju umowy) – obdarowanego albo pożyczkobiorcy; zaś właściciel pieniędzy jest (stosownie do art. 140 K.c.) wyłącznie (z wyłączeniem innych osób) uprawniony decydować o tym, na co pieniądze są wydatkowane. Do istoty umowy darowizny należy bezzwrotność świadczenia (chodzi o zwiększenie majątku obdarowanego kosztem majątku darczyńcy). Rzecz pożyczoną należy zwrócić – chodzi jednak o zwrot tego, co zostało pożyczone (np. pieniędzy), a nie o zwrot tego, co zostało dzięki pożyczce nabyte (np. mieszkania komunalnego). Bez spisania umowy (i w praktyce dysponowania egzemplarzem umowy) bardzo trudno jest wykazać nie tylko samo zawarcie umowy, ale także jej rodzaj (np. umowa darowizny albo umowa pożyczki) oraz jej warunki (np. wysokość odsetek oraz umówiony czas zwrotu pożyczki).
W aspekcie ekonomicznym (wydatkowania określonych kwot pieniężnych) jednako (albo bardzo podobnie) mogą przedstawiać się: kupienie mieszkania dla siebie oraz sfinansowanie kupienia mieszkania przez kogoś innego. Gdyby Pani stała się najemcą odnośnego mieszkania, to Pani przysługiwałoby uprawnienie do jego kupienia – należy zwracać uwagę na szczegóły (np. czas, z którym wiąże się na ogół zakres udzielanej bonifikaty). Różnie może przedstawiać się sytuacja w przypadku wspólnego przysługiwania najmu – biorąc pod uwagę spotykane w praktyce sytuacje, nie można wykluczyć takiego wariantu, że jeden ze współnajemców (zwłaszcza za zgodą pozostałych) kupuje mieszkanie komunalne wyłącznie dla siebie; wiązać się z tym może oczekiwanie zapewnienia dalszego zamieszkiwania (wszystkim) innym dotychczasowym najemcom. Być może udałoby się doprowadzić do tego, że Pani zostałaby (współ)najemcą owego mieszkania (aktualnie komunalnego) – by łatwiej było Pani podjąć czynności zmierzające do kupienia go przez siebie (ewentualnie wspólnie z Pani mamą, a w takim przypadku należałoby zawrzeć na piśmie umowę pożyczki co do pieniędzy potrzebnych mamie na zakup części udziałów we współwłasności).
Dopóki Pani mama jest w stanie składać świadomie oświadczenia woli, należałoby doprowadzić do podpisania przez nią określonych oświadczeń woli. Trudno jest mi dyktować ich treść – chodzi przecież o podejmowanie świadomie czynności prawnych przez wolną osobę. Mogę jednak ukazać określone warianty – do rozważenia oraz do ewentualnego wdrożenia. Jednym z nich mogłoby być udzielenie Pani pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.) – zwłaszcza w celu załatwiania spraw dotyczących odnośnego mieszkania, w tym związanych z jego nabyciem. Pani mama mogłaby też oświadczyć (także w takim przypadki na piśmie i najlepiej z podpisem oficjalnie poświadczonym) o wyrażeniu zgody na to, by Pani stała się najemcą (zamiast niej) albo współnajemcą (wraz z nią) tegoż mieszkania oraz podjęła starania zmierzające do kupienia go (czy to wyłącznie przez Panią, czy to wraz z dotychczasową najemczynią).
Jeżeli coś (np. mieszkanie) zostanie kupione, to nie trzeba będzie płacić ceny po raz drugi – o ile wcześniej cała cena zostanie zapłacona. Kwestią otwartą pozostaje – przynajmniej dziś – to, kto kupi przedmiotowe mieszkanie. Jeżeli kupi je Pani mama, to ono będzie mogło wchodzić w skład spadku (art. 922 K.c.) po niej – Pani wiedza o sytuacji rodzinnej oraz ewentualnym testamencie powinna ułatwić przewidzenie przyszłego dziedziczenia. Oczywiście, Pani mama mogłaby nabyte przez siebie mieszkanie darować (np. Pani) – na wszelki wypadek proszę sprawdzać przepisy o bonifikacie oraz przesłankach zwrotu bonifikaty (art. 68 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zwracam (teraz na wszelki wypadek) uwagę na to, że wartość darowizn (większej wartości) może być uwzględniania w dotyczących zachowku (art. 991 i następne K.c.) obliczeniach (art. 993 i następne K.c.); proszę unikać – jakże często zawodnych w praktyce – założeń, jakoby jakieś ustalenia (nawet pisemne) w gronie rodzinnym w przyszłości miały stanowić „zabezpieczenie przed zachowkiem”. Także z uwagi na przepisy o zachowku warto podjąć starania o nabycie mieszkania przez Panią (przynajmniej udziałów we współwłasności).
▸ Trudności z wstąpieniem w prawo najmu mieszkania komunalnego
▸ Rozwód przed wykupem mieszkania komunalnego
▸ Zadłużone mieszkanie komunalne po mamie
▸ Sprzedaż mieszkania kupionego z bonifikatą a zakup nowego