Source: http://hallesche-immobilienzeitung.de/Mediathek/Artikel/Vertragliche%20Vereinbarung%20ueber%20die%20Umlage%20von%20Betriebs%20und%20Heizkosten_1.htm
Timestamp: 2018-06-19 21:34:03
Document Index: 386299043

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'BGH']

Experten-Ratgeber Recht
Experten-Ratgeber Recht:
Vertragliche Vereinbarung über die Umlage von Betriebs- und Heizkosten Teil 1
RA Hartmut Kiesel, von der Kanzlei Maier, Kiesel, Dietrich
Jedes Jahr ist es wieder soweit: Zunächst brütet der Vermieter über der Betriebskostenabrechnung, dann der Mieter. Was aber oft bei der Prüfung außer Acht gelassen wird, ist die vertragliche Vereinbarung, die notwendig ist, um die Betriebskosten und Heizkosten auf den Mieter abzuwälzen. So kam neulich ein Mieter zu mir, der sich bereits umfangreich mit den inhaltlichen Problemen der Betriebskostenabrechnung befasst hatte und wollte von mir wissen, ob und in welcher Höhe er die Nachzahlung zu leisten habe. Nach einem Blick in den Mietvertrag war die Beratung schnell beendet. Der Vermieter hatte in den Vertrag geschrieben, dass der Mieter sämtliche Betriebskosten trage. Eine solche Regelung hatte das OLG Düsseldorf (DWW 91, 283) als unzulässige Umlagevereinbarung klassifiziert, mit der Folge, dass auch in unserem Fall die Betriebskosten mit der monatlich zu zahlenden Miete abgegolten waren.
Das Beispiel zeigt, wie wichtig die vertragliche Grundlage über die Betriebskostenumlage ist. Das Gesetz sieht in § 535 Abs. 1 S. 3 BGB vor, dass der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt. Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss daher eindeutig vereinbart werden. Fehlt eine Vereinbarung oder ist sie unzulässig, enthält die Miete sämtliche Betriebskosten. Welche Betriebskosten umgelegt werden können, hängt vom Vertragstyp ab. Bei der Wohnraummiete können nur Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrkV) umgelegt werden. Ausgeschlossen ist daher die Umlage von Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV), Beiträge eines Wohnungs-eigentümers zur Instandhaltungsrücklage, die Verwaltervergütung nach dem WEG und die Kosten der Verwaltung (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 BetrkV). Diese Begrenzung gilt nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. Dies bedeutet, dass auf den gewerblichen Mieter auch Kosten umgelegt werden können, die in der BetrkV nicht enthaltensind.
An die Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter werden hinsichtlich der Bestimmtheit strenge Anforderungen gestellt. Wie wir gesehen haben, ist die Formulierung »der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten« zu unbestimmt. Im oben genannten Fall fragte der Mieter, ob er dann auch seine Vorauszahlungen einstellen könne. Dies musste ich jedoch verneinen. Die Folge ist, dass die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten als nicht abzurechnende Pauschalen behandelt werden. Dies gilt nur
dann nicht, wenn im Vertrag eine Abrechnung vorgesehen ist sind. Oft lese ich auch in Mietverträgen, dass einzelne Betriebskostenarten aufgeführt sind und sich dann die Formulierung »usw.« anschließt. Auch in solchen Fällen sind nur die aufgeführten Betriebskosten wirksam vereinbart. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter im Text auf die BetrkV Bezug genommen hat. In solchen Fällen handelt es sich bei den aufgeführten Betriebskosten nur um eine beispielhafte Aufzählung.
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass neben der Grundmiete einzelne Betriebskosten geschuldet werden, für die der Mieter eine Vorauszahlung oder eine Pauschale zahlt. Auch diese Betriebskosten müssen jedoch hinreichend bestimmt sein. Sie müssen zumindest ihrem wesentlichen Gehalt nach den in der BetrkV aufgeführten Betriebskosten entsprechen. Ein Sonderfall hierbei sind die »sonstigen Betriebskosten« nach § 2 Nr. 17 BetrkV. Danach können auch Betriebskosten umgelegt werden, die in der Aufstellung nach § 2 Nr. 1 bis 16 BetrkV nicht enthalten sind. Beispiele für solche sonstigen Be-triebskosten sind z.B. Wartungskosten einer Blitzschutzanlage und Kosten für einen Pförtner. Betriebskosten eines Schwimmbades können genauso sonstige Betriebskosten sein, wie die Kosten der Dachrinnenreinigung oder die Kosten zur Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage, die alle vier Jahre anfallen. Zwar reicht grundsätzlich als mietver-tragliche Vereinbarung die Bezug-nahme auf die BetrKV aus, doch sind sonstige Betriebskosten nur umlegbar, wenn die einzelnen, bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden sind (BGH VIII ZR 167/03, WuM 04, 290). Auch in der Abrechnung müssen »sonstige Betriebskosten« identifizierbar bezeichnet werden. Wer lediglich den Begriff »sonstige Betriebskosten« in einer Abrechnung aufnimmt, läuft Gefahr, dass die Ab-rechnung als insgesamt nicht fällig angesehen wird.
(Artikel aus der ImmobilienZeitung Halle, Ausgabe 10, Februar 2012)