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Timestamp: 2016-10-27 15:01:47+00:00
Document Index: 192805234

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art. 266', 'art. 51', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 75', 'art. 105', 'art. 266', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 105', 'art. 42', 'art. 105']

4A_258/2011 (12.07.2011)
Arr�t du 12 juillet 2011
Coop�rative X.________, repr�sent�e par
F.Z.________, repr�sent�e par Me Jacques Roulet,
r�siliation du contrat de bail,
mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 14 mars 2011.
A.a Par contrats du 19 novembre 1979, puis du 1er ao�t 1990, H.Z.________ et F.Z.________ ont pris � bail un caf�-restaurant au rez-de-chauss�e de l'immeuble sis ..., propri�t� de la soci�t� Coop�rative X.________ (ci-apr�s: la soci�t� X.________ ou la soci�t� coop�rative).
Le second contrat a d�but� le 1er ao�t 1990 pour se terminer le 31 juillet 2000 et se renouvelait tacitement d'ann�e en ann�e � partir du 1er ao�t 2000. D�s le 1er f�vrier 2001, le loyer annuel s'�levait � 49'824 francs. En cours de bail, F.Z.________ est devenue seule titulaire du contrat de bail � loyer.
Chaque contrat de bail pr�voyait la souscription de parts sociales de la soci�t� X.________ par les locataires, le premier � concurrence de 6'000 fr. et le second � concurrence de 10'000 francs.
Selon ses statuts, la soci�t� X.________ a "pour but de promouvoir la construction de logements � loyers raisonnables, au profit de ses membres, en particulier de familles" (art. 2 al. 1); � cette fin, elle acquiert des terrains � b�tir et des droits de superficie, construit des immeubles locatifs, acquiert des immeubles locatifs, g�re et loue ses immeubles, en priorit� � ses associ�s et entreprend toutes autres op�rations n�cessaires � la poursuite du but social; les immeubles de la coop�rative peuvent �galement comporter des locaux professionnels et des garages (art. 2 al. 2).
A.b Alors qu'en 2008, la locataire entendait reprendre la gestion de son restaurant, remis en g�rance depuis le mois d'octobre 1994, elle a sollicit� du propri�taire qu'il proc�de � des travaux de peinture et d'entretien du couloir et des escaliers conduisant au sous-sol. Le propri�taire n'est pas entr� en mati�re sur cette demande, au motif qu'il entendait rompre la relation contractuelle qui le liait � la locataire.
A.c Le 28 avril 2008, le bail a �t� r�sili� pour le 31 d�cembre 2010, sans indication de motif. Dans l'intervalle, soit � partir du 1er f�vrier 2009, la g�rance du restaurant a �t� confi�e � la soci�t� N.________ S�rl pour le prix de 1'500 fr. par mois.
Il n'est pas contest� que le cong� ait �t� donn� au motif que le propri�taire voulait entreprendre des travaux de r�novation dans les locaux litigieux.
Par requ�te du 20 mai 2008, la locataire a contest� le cong� aupr�s de la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. Cette autorit� s'est prononc�e le 31 octobre 2008: elle a d�clar� valable le cong� notifi� � la locataire, tout en reportant ses effets au 31 juillet 2011, et une prolongation de bail a �t� accord�e au 31 juillet 2017.
La coop�rative de construction et d'habitation a recouru contre cette d�cision. Par jugement du 30 ao�t 2010, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a d�clar� valable le cong� notifi� le 28 avril 2008 pour le 31 d�cembre 2010, dit que les effets du cong� �taient report�s au 31 juillet 2011 et accord� une unique prolongation de bail d'un an �ch�ant au 31 juillet 2012. Elle a statu� sur le paiement des d�bours et dit que la proc�dure �tait gratuite. Les parties ont �t� d�bout�es de toutes autres conclusions.
En bref, le Tribunal des baux et loyers a retenu que l'attribution de locaux commerciaux aux membres de la soci�t� coop�rative ne faisait pas partie du but de dite soci�t� et que, d�s lors, m�me si la locataire a d� acqu�rir des parts sociales lors de la conclusion du bail, la soci�t� conservait le droit de r�silier le bail pour des motifs propres au droit du bail.
Saisie d'un appel de la locataire, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, par arr�t du 14 mars 2011, a constat� l'inefficacit� du cong� et condamn� la soci�t� coop�rative au paiement des d�bours, ainsi qu'au versement d'un �molument � l'Etat de Gen�ve.
La derni�re instance cantonale a consid�r� qu'il y avait bien interf�rence entre le rapport de soci�tariat et le rapport de bail qui lient les parties � la pr�sente cause et que, d�s lors, la r�siliation ne pouvait intervenir que pour un motif permettant �galement l'exclusion de la soci�t� coop�rative, pour un juste motif ou pour un motif statutaire. L'autorit� cantonale a ni� l'existence d'un tel motif, l'appelante ne contestant pas que la volont� de la soci�t� coop�rative d'entreprendre des travaux de r�novation dans les locaux exploit�s ne l'autorisait pas � exclure l'un de ses membres.
La soci�t� coop�rative (recourante) exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal du 14 mars 2011. Invoquant une violation du droit f�d�ral, plus pr�cis�ment de l'art. 266a CO, elle conclut, sous suite de frais et d�pens, � l'annulation de l'arr�t entrepris, au rejet de toutes les conclusions prises en premi�re et deuxi�me instance par la locataire (intim�e) et � la confirmation du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 ao�t 2010. A titre subsidiaire, la recourante conclut � l'annulation de l'arr�t cantonal et au renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
L'intim�e sollicite le rejet du recours, sous suite de frais et d�pens.
1.1 La valeur litigieuse en cas de recours est d�termin�e par les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF). Devant cette autorit�, la locataire a contest� la validit� du cong� � elle notifi�. Dans ce cas de figure, la valeur litigieuse ne peut �tre inf�rieure aux trois ans pendant lesquels, selon l'art. 271a al. 1 let. e CO, la locataire est prot�g�e contre une nouvelle r�siliation dans l'hypoth�se o� elle obtiendrait gain de cause (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Le loyer annuel �tant de 49'824 fr., la valeur litigieuse minimum de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est ici atteinte. Pour le surplus, la d�cision �mane de la derni�re instance cantonale. La voie du recours en mati�re civile est ouverte (art. 74 al. 1 let. a et art. 75 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, la recourante indique express�ment ne pas faire valoir que les faits auraient �t� �tablis de fa�on manifestement inexact ou en violation du droit. Elle r�serve toutefois les "constatations inexactes figurant dans la partie en droit de l'arr�t querell�" et conteste que "les statuts de l'intim�e [X.________] ne traitent pas diff�remment les locataires de logements et les locataires de locaux professionnels et ceux de garages"; elle conteste �galement que la mise � disposition � ses membres de locaux commerciaux ferait partie de son but statutaire.
La recourante n'invoque toutefois sur les points contest�s aucune des circonstances pr�vues par l'art. 105 al. 2 LTF. Cela �tant, il n'y a pas lieu d'examiner sa critique, ce d'autant qu'elle porte en r�alit� sur des question de droit, ce qui ne semble pas lui avoir �chapp�, puisqu'elle indique que "ces constatations se confondent avec l'analyse juridique du bien-fond� du pr�sent recours".
La recourante d�nonce une violation de l'art. 266a al. 1 CO, qui pr�voit que lorsque le bail est de dur�e ind�termin�e, une partie peut le r�silier en observant les d�lais de cong� et les termes l�gaux, sauf si un d�lai plus long ou un autre terme ont �t� convenus.
2.1 Dans le syst�me de la coop�rative d'habitation, la possibilit� de r�silier librement le bail qui lie le coop�rateur-locataire � la coop�rative en respectant le terme et l'�ch�ance convenus est supprim�e, compte tenu de l'interf�rence qui existe entre le rapport corporatif qui se cr�e entre la soci�t� coop�rative et son nouveau membre lors de l'acquisition de la qualit� d'associ� et le rapport d'obligation qui r�sulte de la conclusion du contrat de bail � loyer. Cette interf�rence a notamment �t� d�duite de la convergence des buts poursuivis par les parties, puisque celui qui adh�re � une coop�rative d'habitation agit pour obtenir l'usage d'un logement, alors que la soci�t� coop�rative a elle-m�me pour but de procurer des logements � ses membres (ATF 136 III 65 consid. 2.2 et 2.3 p. 68 s. et la jurisprudence cit�e). La r�siliation du bail ne peut intervenir, sous r�serve de dispositions particuli�res dans le contrat de bail, que pour un motif qui permettrait �galement l'exclusion de la soci�t� coop�rative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire (ATF 136 III 65 consid. 2.3 p. 69 et la jurisprudence cit�e). Cette jurisprudence a pour effet de restreindre le champ d'application de l'art. 266a CO.
La recourante soutient que l'autorit� cantonale a enfreint le droit f�d�ral, en particulier l'art. 266a CO, en concluant que, dans le cas particulier, la r�siliation ne pouvait intervenir que pour un motif permettant l'exclusion de la soci�t� coop�rative, et non pas simplement dans les d�lais prescrits par la disposition querell�e. A l'appui de son argumentation, la recourante pr�tend que l'autorit� cantonale aurait � tort admis l'interf�rence entre le rapport de soci�tariat et le rapport de bail, compte tenu des buts poursuivis par les parties, qui ne sont pas suffisamment convergents. Elle affirme que la mise � disposition de locaux commerciaux � ses membres n'entre pas dans le but de la coop�rative tel que d�fini � l'art. 2 al. 1 de ses statuts.
2.2 Il n'est pas contest� que le but principal poursuivi par la coop�rative de construction et d'habitation est de mettre des logements � disposition de ses membres, tel que cela ressort de l'art. 2 al. 1 des statuts.
Dans le cas d'esp�ce, la soci�t� coop�rative est li�e � l'intim�e par un contrat de bail � loyer, portant sur des locaux commerciaux, qui composent pour partie les immeubles de la coop�rative, comme cela ressort de l'art. 2 al. 2 des statuts. Il appara�t � la lecture de l'�tat de fait - non remis en cause sur ce point par la recourante (art. 105 al. 1 LTF) - que ces locaux ont �t� remis � bail, moyennant souscription de parts sociales; la souscription de ces parts �tait express�ment pr�vue dans chaque contrat de bail sign� ("Madame F.Z.________ et Monsieur H.Z.________ doivent souscrire pour fr. [...] de parts sociales X.________"). Il n'est en outre pas contest� que la locataire a acquis le soci�tariat dans le seul but de pouvoir obtenir l'usage des locaux, c�d�s � bail (cf. jugement attaqu�, p. 11).
La r�siliation du bail a pour effet de priver la locataire de l'usage des locaux commerciaux. Elle perd ainsi son int�r�t � �tre membre de la soci�t� coop�rative, puisque, comme mentionn� ci-dessus, les parts sociales ont �t� souscrites dans le seul but de pouvoir conclure le bail. En l'absence de toute pr�tention � l'octroi d'un logement d'habitation, ce qui ne ressort nullement de l'�tat de fait, la locataire n'a aucun int�r�t � demeurer membre de la coop�rative.
Il y a donc bien, dans le cas particulier, interf�rence entre le rapport de soci�tariat et le rapport de bail qui lient les parties, sans qu'il ne soit n�cessaire d'examiner si, d'un point de vue g�n�ral, les statuts dispensent les locataires professionnels et de garages de l'obligation d'�tre associ�s, comme soutenu par la recourante.
Dans ces circonstances, la question de savoir si la location de locaux commerciaux entre bien - comme retenu par l'autorit� cantonale - dans les buts, m�me accessoires, poursuivis par la soci�t� coop�rative peut rester ind�cise. Il n'y a ainsi pas lieu d'entrer en mati�re sur la critique formul�e � cet �gard. On observera d'ailleurs que la recourante se contente de dire qu'une interpr�tation syst�matique des statuts conduirait � un autre r�sultat que celui arr�t� par l'autorit� cantonale, sans expliquer en quoi l'interpr�tation faite par cette autorit� violerait le droit, ce qui est irrecevable au sens de l'art. 42 al. 2 LTF.
2.3 Le cong� a �t� donn� au motif que la soci�t� coop�rative recourante veut entreprendre des travaux de r�novation dans les locaux exploit�s par l'intim�e, ce qui n'est pas contest� (art. 105 al. 1 LTF).
Si la coop�rative d�cide des travaux et qu'un associ� les emp�che, il y avait peut-�tre un motif d'exclusion, mais la recourante ne l'invoque pas et admet l'absence de motif statutaire d'exclusion.
Il s'ensuit que le cong� est inefficace, � d�faut de remplir les conditions pos�es par la jurisprudence.
On ne d�c�le aucune violation du droit f�d�ral, et le recours doit �tre rejet�.
Les frais judiciaires, fix�s � 5'000 fr., sont mis � la charge de la recourante.