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Timestamp: 2018-08-17 11:28:32+00:00
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bien investir dans l immobilier en 2014 Mise à jour SEPTEMBRE PDF
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Roger Martineau
1 w.immobilier-defisc.fr bien investir dans l immobilier en 2014 Mise à jour SEPTEMBRE 2014
2 Sommaire introduction la défiscalisation immobilière P. 3 Les 3 mécanismes de la défiscalisation P. 4 Les dispositifs de la Loi Duflot P. 7 Conclusion P. 12 2
3 Introduction : la défiscalisation immobilière Le terme défiscalisation, équivalent de l économie d impôts, regroupe toutes les dispositions existantes qui aboutissent légalement à la baisse de la charge fiscale. Ces dispositions sont basées sur les lois de financement de l Etat. L impôt sur le revenu (IR), principal impôt pour les particuliers est un impôt annuel calculé sur les revenus de l année des personnes physiques. Les barèmes pour les revenus de l année précédente sont actualisés en fonction de l inflation. Jusqu à euros : 0% de euros à euros : 5,50% de euros à euros : 14,00% de euros à euros : 30,00% de euros à euros : 41,00% La défiscalisation dasn l immobilier consiste à acquérir un logement pour le louer, ce qui permet d une part, de bénéficier de réductions d impôts allant de 5 à 15 ans suivant les dispositifs, et d autre part, de percevoir des revenus complémentaires (loyers), tout en se constituant un patrimoine immobilier. Cette opération est possible avec ou sans apport personnel. Un investissement immobilier se veut plus rentable et plus sécurisé qu avec d autres produits financiers, car ce secteur est moins soumis aux fluctuations économiques. Après la période obligatoire de location, vous disposez comme bon vous semble de votre bien immobilier, vous pouvez le revendre, continuer de le louer hors dispositif ou l habiter. Il est donc nécessaire d établir un projet cohérent sur le long terme, accompagné par un professionnel, et de bien choisir l emplacement de votre bien. Focus... Les dispositif fiscal est une loi votée par décret, sous certaines conditions, elle offre la possibilité aux contribuables imposés de réduire leurs impôts grâce à l acquisition d un bien immobilier dans le but de le mettre en location. Un investissement locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin d en percevoir des revenus complémentaires. 3
4 les 3 mécanismes de défiscalisation Pour obtenir des économies d impôts, on retrouve ainsi 3 systèmes de défiscalisation, qui ont un impact différent sur le total à verser au Trésor Public. 1 La déduction des revenus C est un système qui tient compte de la tranche marginale d imposition du bénéficiaire et de certaines dépenses. Plus le contribuable se situe dans une tranche d imposition forte, plus les déductions accordent un avantage fiscal élevé. la déduction s impute sur l assiette fiscale (Revenu Net Imposable). Exemple... Dans une tranche d imposition de 40% ouvrant droit à une déduction des revenus de sur mon Revenu Net Imposable (RNI) : Gain d impôt de Dans une tranche d imposition de 14% et une déduction de sur mon RNI : Gain d impôt de
5 les 3 mécanismes de défiscalisation (suite) 2 Le crédit d impôt C est un système semblable au précédent, mais celui-ci permet de bénéficier d une créance remboursable. Dans le cas où l impôt payé par le contribuable est inférieur au montant de son crédit d impôt, le surplus lui est réservé. Le crédit d impôt peut être profitable lors de travaux effectués pour l économie d énergie par exemple. Exemple... Dans une tranche d imposition de 40% ouvrant droit à une déduction des revenus de sur mon Revenu Net Imposable (RNI) : Gain d impôt de Dans une tranche d imposition de 14% et une déduction de sur mon RNI : Gain d impôt de Mon objectif : réduire mes impôts Anne Chef de projet Un ami m a parlé de l investissement locatif comme moyen simple et efficace de réduire ma facture fiscale. J ai contacté Immobilier Defisc qui m a mis en relation avec un expert immobilier. Il m a conseillé plusieurs dispositifs de défiscalisation permettant de réduire mes impôts! Je me rends compte qu en voulant réduire mes impôts, je deviens aussi propriétaire, mon argent est donc bien placé, puisque la pierre est une valeur sûre. 5
6 les 3 mécanismes de défiscalisation (suite) 3 La réduction d impôt Ce système est proposé à tous les contribuables de la même façon et permet de réduire le montant de leur impôt effectif. La réduction est égale à un pourcentage de dépenses engagées et elle s impute directement sur l impôt final. Elle n est pas remboursable si elle excède le montant de l impôt dû. Exemple... Pour un plafond de dépenses de ouvrant droit à une réduction d impôt de 25% : Si l impôt est inférieur à il y n y a pas de remboursement de la différence mais la réduction d impôt peut faire l objet d un report sur les années suivantes. La réduction d impôt se fait en fonction de la tranche d imposition dans laquelle se trouve le contribuable. Il existe plusieurs dispositifs mis en place par l Etat pour arriver à la création d une économie d impôt. Le nouveau dispositif Duflot vient suppléer le dispositif Scellier. Il reste le dispositif le plus intéressant parmi ceux en place aujourd hui. Dans cette démarche de défiscalisation, vous avez donc la possibilité de réduire vos impôts et ainsi : De protéger votre famille : j investis en cas de «coup dur» De vous assurer des revenus complémentaires : je perçois des loyers De vous constituer un patrimoine : j acquiers un logement De préparer votre retraite : les loyers mensuels ou le capital perçus à la revente du bien permet de conforter sa retraite. L objectif de ce guide est de vous faire découvrir les réels avantages que vous pouvez retirer du nouveau dispositif Duflot, qui est rentré en vigueur depuis le 1er Janvier
7 Nouveauté Loi Duflot Septembre 2014 : votre investissement facilité! LES dispositifs DUFLOT Depuis début Septembre 2014, le gouvernement a mis en place un assouplissement du dispositif Duflot pour le rendre toujours plus avantageux : Le dispositif Duflot est assoupli depuis le 1 er septembre et propose des durées d engagement de 6, 9 ou 12 ans. Le projet de loi s étend désormais aux propriétaires souhaitant louer à un membre de leur famille. Le projet de loi ALUR sur l encadrement des loyers sera appliqué dans un premier temps uniquement sur Paris et certaines communes (Lille, Grenoble...) à titre expérimentai logements seront construits d ici à 2019 dans les secteurs où l offre est la plus tendue. Voila des raisons supplémentaires de concrétiser votre projet d investissement locatif en loi Duflot en cette fin d année! 7
8 Entrée en vigueur depuis le 1 er janvier 2013, la loi Duflot remplace la loi Scellier et offre des avantages supérieus en terme de réduction d impôts, car elle atteint 18%, contre 13% avec Scellier en Cette loi s adresse à toutes les personnes souhaitant engager un investissement locatif dans un logement neuf entre le 1 er janvier 2013 et le 31 décembre Les objectifs restent les mêmes : Protection de sa famille Diminution de ses impôts Agumentation de son patrimoine Préparation de sa retraite Le dispositif Cette loi réserve aux aquéreurs de contructions neuves à partir du 1 er janvier 2013, un avantage fiscal considérable. Les contribuables français acquièrent ou font construire des logements neufs, en l état futur d achèvement, ou assimilés, qu ils s engagent à louer nus, en guise d habitation principale, pendant une durée de 9 ans minimum. Tous les logements doivent respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) imposée depuis quelques années. Ce label certifie que le logement répond à des normes strictes et rigoureuses en terme de caractéristiques thermiques et de performances énergétiques. Il est obligatoirement délivré par un organisme ayant passé une convention avec l État. 8
9 Les dispositifs DUFLOT (suite) Les objectifs du dispositif Duflot Avec la loi Duflot, la préparation de sa retraite ou la protection de sa famille sont facilitées. En effet, ce système permet de bénéficier de revenus complémentaires par le biais des loyers perçus. Une fois la fin de la période de location obligatoire vous disposez de votre bien immobilier comme bon vous semble. Vous pouvez ainsi le revendre, profiter de celui-ci comme habitation ou encore poursuivre la location (sans déduction d impôt). Défiscaliser avec la loi Duflot Cette loi ouvre donc le droit à une réduction d impôt, qui est le mécanisme le plus avantageux pour les ménages. Cette réduction d impôt ne peut se faire que sous certaines conditions : Acquérir un logement neuf ou assimilé entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016. Le plafond maximum est de à raison de deux investissement par an minimum Le logement doit être loué pendant 9 ans au titre de propriété principale Les logements concernés devront se trouver dans les zones classées en zone A bis, A et B1 (certaines villes de la zone B2 pourront bénéficier d un agrément délivré par la Préfecture de région ouvrant droit à la réduction d impôt). La location des logements devra se faire à des niveaux de loyers inférieurs à ceux du marché (20%) Surfaces Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 T1 19,82 14,72 11,86 10,31 T2 18,17 13,50 10,87 9,45 T3 16,52 12,27 9,88 8,59 Enfin, les locataires devront répondre à des conditions de ressouces. Plafonds de loyers loi Duflot 2013 Composition du foyer Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule Couple Personne seule ou couple avec 1 personne à charge Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge Majoration par personne supplémentaire à charge Plafonds des ressources des locataires loi Duflot 2013
10 Les dispositifs DUFLOT (suite) Zonage applicable Ce dispositif devrait profiter d un nouveau zonage comprenant 3 zones principales. Zone A bis Zone A Zone B1 Paris et sa petite couronne (68 communes limitrophes) Reste de l Ile-de-France, Côte d Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français Les agglomérations de plus de habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, pourtour de la Côte d azur, DOM, Corse et îles Zonage applicable à la loi Duflot La loi Duflot offre un taux de réduction d impôt de 18% pour les biens acquis à partir du 1 er janvier Le montant de la réduction est calculé sur le prix de revient des logements dans la limite d un plafond par m 2 de surface habitable et d un investissement de maximum Exemple... Investissement de ( x 18%) La rédction est de sur 9 ans soit /an Mon objectif : trouver le meilleur placement Benoît gérant d un établissement Ma compagne et moi-même payons d impôt et nous souhaitons réaliser une opération qui nous permette de les réduires : la loi Duflot correspondait exactement à ce besoin. Nous avons pris contact avec Immobilier Defisc qui nous a, le jour même, mis en relation avec un promoteur. Le rendez-vous s est bien passé et j ai obtenu toutes les réponses que je voulais obtenir : simulation, localisation du logement, estimation des loyers et charges. Au final, avec un effort d épargne qui ne dépassera pas 110 par mois, je vais d ici peu devenir propriétaire. 10
11 Les dispositifs DUFLOT (suite) Le Duflot en Outre-mer La loi Duflot, a également été ouverte aux investisseurs en Outre-mer afin de prolonger ce qui avait été fait avec le Scellier Outre-mer, mais avec un avantage fiscal supérieur. Ce dispositif est valable pour tous les contribuables français qui acquièrent un logement neuf (en l état futur d achèvement) situés dans les départements d Outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte) Saint-barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française et Walis et Futuna. La loi Duflot «Outre-mer» permet donc une réduction d impôt de 29% du prix de revient du logement (dans la limite de ), soit sur 9 ans (9 666,666 /mois). Lorsque la réduction d impôt au titre d une année excède l impôt dû, le solde peut être imputé sur l impôt des années suivantes (jusqu à la 6 ème année incluse). Les obligations du dispositif Duflot en Outre-mer Pour la validité de ce dispositif, la réduction d impôt est soumise à plusieurs impératifs : Un seul logement par an accordé Le plafond d investissement annuel maximum sur lequel s applique la réduction d impôt est de Engagement de louer le logement nu à usage d habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d achèvement du logement 11
12 COnclusion Tous les contribuables français ont la possibilité de réduire légalement leurs impôts grâce aux différents dispositifs de défiscalisation mis en place par l État. Trois mécanismes entrent alors en action selon les dispositifs choisis : la réduction d impôt, le crédit d impôt ou la déduction sur les revenus. Depuis le 1er janvier 2013, la loi Duflot permet à chaque investisseur de bénéficier, sous conditions, d une réduction d impôt de 18% sur 9 ans. On notera que pour plus de sérénité, les investisseurs peuvent se prémunir contre d éventuels problèmes lors de leur location par le bias de différentes garanties locatives. Choississez un bon emplacement. Celui-ci détermine le potentiel locatif et en grande partie la valeur de votre bien lors de la revente Faites vous conseiller par un professionnel. Pour obtenir les meilleures garanties et être certain de faire les bons choix à chaque étape de votre projet d investissement, n hésitez pas à contacter un spécialiste de l immobilier. Dans tous les cas, l important est de bien se faire accompagner lors de votre projet immobilier. Pour obtenir les meilleures garanties et être certain de faire les bons choix à chaque étape de votre projet d investissement, les conseillers Immobilier Defisc vous accompagnent. 12
13 Conclusion (suite) Qui sommes-nous? Immobilier Defisc vous propose des conseils et sélectionne pour vous à travers toute la France et parmi les offres des grands promoteurs français, les opportunités d investissement immobilier qui vous conviennent le mieux. Comment ça marche? Le plus important est le choix de l emplacement et le conseil d un professionnel. C est pour cela qu Immobilier Defisc vous accompagne dans votre recherche, via plusieurs étapes : Les dispositifs d investissement Après présentation complète des différents dispositifs d investissement existants, Immobilier Defisc trouve celui qui correspond le mieux à votre projet Le programme immobilier Pour faciliter votre investissement, Immobilier Defisc a sélectionné un large choix de programmes immobiliers parmi les meilleures opportunités du moment, répondant aux critères de qualité les plus stricts : emplacement des résidences, prix direct promoteur, qualité de la construction, rentabilité de l investissement. La mise en relation Nous vous mettons en relation avec nos partenaires, pour réaliser votre investissement immobilier en toute sécurité. 13
14 Glossaire Déclaration des revenus La déclaration annuelle des revenus (imprimés modèle 2042) récapitule tous les revenus dont a pu disposer le contribuable au cours d une année donnée. Elle mentionne également la situation de famille du contribuable ainsi que les éventuelles personnes à charges. Décote Système amenant une diminution de l impôt à payer, utilisée pour les contribuables dont l impôt ne dépasse pas un certain montant. Parts fiscales Elles sont calculées en fonction de votre situation familiale et du nombre de personnes à votre charge au 1er janvier de l année d imposition ou au 31 décembre en cas d augmentation des charges de famille en cours d année (naissance par exemple) : Enfants célibataires de moins de 21 ans (25 ans s il poursuivent leurs études) et ceux infirmes ou accomplissant leur service militaire, personnes invalides vivant sous votre toit. Nombre de parts auquel vous pouvez prétendre pour l imposition des revenus Le nombre de personne à votre charge Votre situation familiale Couple marié soumis à imposition 2 parts 2,5 parts 3 parts 4 parts 5 parts commune veuf ou veuve 1 parts 2,5 parts 3 parts 4 parts 5 parts Célibataire, divorcé et assimilé ne vivant pas en concubinage Célibataire, divorcé et assimilé vivant en concubinage 1 parts 2 parts 2,5 parts 3,5 parts 4,5 parts 1 parts 1,5 parts 2 parts 3 parts 4 parts Quotient famiial L impôt sur le Revenu (IR) tient compte de votre situation familiale grâce au système du quotient familial. Ce système permet en effet de calculer le montant de vos impôts en fonction du nombre de personnes à votre charge. Le principe est le suivant : plus votre nombre de part est élevé, plus le taux d imposition appliqué à votre revenu imposable est faible. 14
15 Les sources Extranet & Presse Guide de la fiscalité «Guide Pratique du Contribuable» Internet, Portails et Blogs Immobiliers - leblogimmobilier.wordpress.com Presse online et offline Journal du Net - ZDnet - Agoranet - Libération - L Expansion - La Dépêche - Les Echos Crédits photos et visuels Fotolia ( Shutterstock ( Phovoir (
Guide des bons plans immobiliers 1
Guide des bons plans immobiliers 1 SOMMAIRE PAGE 3 INTRODUCTION La défiscalisation immobilière PAGE 4 LES 3 MÉCANISMES DE LA DÉFISCALISATION PAGE 7 LES DISPOSITIFS DE LA LOI PINEL PAGE 11 CONCLUSION 2
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LE GUIDE Investissez dans l immobilier Découvrez les avantages de la LOI PINEL 2017 SOMMAIRE INTRODUCTION LA DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE P. 3 LES 3 MÉCANISMES DE LA DÉFISCALISATION P. 4 CONCLUSION P. 8
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