Source: http://rechtsanwalt-nolte.com/OLG%20Koeln%2018%20U%20213-95/Hausvertrag_Formpflicht_wenn_Unternehmer_auch_Grundstueck_verschaffen_will.html
Timestamp: 2019-08-20 10:06:13
Document Index: 119959756

Matched Legal Cases: ['§ 125', '§ 313', '§ 313', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Formpflicht des Hausvertrages, wenn der Unternehmer Grundstück verschaffen will
Im Juni 1996 hat der 18. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln folgende Entscheidung verkündet:
Der Fertighausvertrag ist (aber) dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt, wenn nämlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander „stehen und fallen sollen“
Urteil vom 10.06.1996 Oberlandesgericht Köln, 18 U 213/95
Die Berufung ist begründet. Dem Unternehmer steht der geltend gemachte Anspruch auf pauschalierten Schadensersatz wegen Nichterfüllung des am 03.08. bzw. 06.08.1992 zwischen den Parteien geschlossenen Fertighausvertrages gegen die Bauherren nicht zu. Der Vertrag über den Bau eines Z.-Fertighauses ist einschließlich des zugleich erteilten Planungsauftrags nach § 125 BGB formnichtig, weil er nur privatschriftlich geschlossen wurde. Nach § 313 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der Fertighausvertrag enthält keine unmittelbare Verpflichtung der Bauherren zum Erwerb eines Grundstücks. Er ist auch nicht deshalb beurkundungsbedürftig, weil der Unternehmer sich für den Fall der Vertragskündigung durch die Bauherren unter Ziff. 13 ihrer Vertragsbedingungen einen pauschalierten Schadensersatzanspruch in beträchtlicher Höhe ausbedungen hat. Der durch einen derartigen Schadensersatzanspruch erzeugte wirtschaftliche Druck auf die Entschließungsfreiheit des Bauherrn wird in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht als mittelbarer Zwang zum Grundstückserwerb anerkannt, der nach dem Schutzzweck des § 313 BGB die notarielle Beurkundung erfordern würde. Der Fertighausvertrag ist aber dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt, wenn nämlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen. Nicht erforderlich ist, daß an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (BGHZ 76, 43, 48 f.).
Im vorliegenden Fall hat der Fertighausvertrag in dieser Weise mit dem Grundstückskaufvertrag verknüpft werden sollen. Die Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen Urkunden begründet zwar die Vermutung, daß die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Der rechtliche Zusammenhang wird auch nicht allein dadurch begründet, daß für die Errichtung des Fertighauses ein Grundstück benötigt wird (BGHZ 76, 43, 49). Für den Verknüpfungswillen der Parteien sprechen aber auch andere Umstände, durch die die Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der jeweils getrennt abzuschließenden Verträge widerlegt wird. In den Vertragsbedingungen zum Fertighausvertrag ist der Erwerb eines Grundstücks ausdrücklich zur Voraussetzung für die Leistungen der Unternehmerin gemacht worden. Es heißt dort unter Ziff. 2: "Der Vertrag betrifft den Bau eines Z.-Hauses auf ein in Ihrem Eigentum stehenden oder noch zu erwerbenden
Grundstück. ... Voraussetzung für den Beginn der Planungs- und Bauvorbereitungsphase ist, daß Sie im Besitz des Baugrundstückes sind; ..." Nach der Werbung der Unternehmerin haben die Bauherren davon ausgehen dürfen, daß die Unternehmerin ihnen das für die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstück verschaffen werde. In der Werbung (Bl. 68 d.A.) heißt es: "TOP-Baugrundstücke hält unser Grundstücksexperte in fast allen Lagen im Großraum G. bereit." Der Berufungsvortrag der Unternehmerin, ihr Außendienst sammele lediglich aus Kundendienstgründen Informationen über zu erwerbende Grundstücke, die dann an interessierte Kunden weitergegeben werden könnten, sie verpflichte sich den Kunden gegenüber aber nicht, Grundstücke zu besorgen, ist mit dieser Werbung nicht vereinbar. Den von der Unternehmerin mit Schriftsatz vom 17.05.1996 vorgelegte ,Fragebogen zum 8 Vertrag" kann nicht entnommen werden, daß die Grundstücksvermittlung durch die Unternehmerin entfallen sollte und daß dies den Bauherren mitgeteilt oder gar von ihnen gewünscht worden ist. In dem Fragebogen ist zwar unter Ziffer 6 die Zahl 2eingetragen, womit angeblich - was der schlecht lesbaren Kopie nicht eindeutig zu entnehmen ist - die Grundstücksvermittlung durch Bauherrn oder Dritte gemeint sein sollte. Der Fragebogen ist aber ersichtlich nicht von den Bauherren, sondern von dem Mitarbeiter der Unternehmerin, Herrn Krämer (oder Kremer), ausgefüllt worden. Er ist von den Bauherren am 03.08.1992, d.h. bei Abschluss des Fertighausvertrages, nur unterzeichnet worden. Daß die Frage der Grundstücksvermittlung dabei erörtert worden ist, und zwar in dem genannten Sinne, trägt die Unternehmerin nicht vor. Einer solchen Erörterung hätte es aber bedurft, um den durch die Werbung der Unternehmerin erweckten Eindruck zu beseitigen, daß die Grundstücksvermittlung durch die Unternehmerin erfolgen werde. Dies gilt jedenfalls deshalb, weil die erkennbar geschäftlich unerfahrenen Bauherren nicht die Möglichkeit hatten, sich vor Abschluss des Vertrages mit dem Fragebogen zu beschäftigen und die dort bezüglich der Grundstücksvermittlung vorgesehenen Alternativen klarzumachen. Die Unternehmerin hat im übrigen nicht substantiiert bestritten, daß ihr Mitarbeiter Krämer den Bauherren bei den Verkaufsverhandlungen gesagt hat, sie könnten den Vertrag ruhig abschließen, denn ein Grundstück würden sie von der Firma Z. auf jeden Fall erhalten. Für die Richtigkeit dieses Vortrags spricht auch, daß der Mitarbeiter der Unternehmerin unstreitig das passende Grundstück mit der Grundstücksverkäuferin hergestellt und den notariellen Vertrag vorbereitet hat.
Es ist nach alledem davon auszugehen, daß die Unternehmerin es übernommen hatte, den Bauherren ein geeignetes Grundstück für den Bau des Fertighauses zu beschaffen. Insofern ist der vorliegende Fall mit demjenigen identisch, für den der Bundesgerichtshof eine rechtliche Verknüpfung von Bauvertrag und Grundstückserwerb bejaht hat (BGHZ 78, 346). In jenem Fall war allerdings das zu bebauende Grundstück bereits bestimmt und im Bauvertrag näher bezeichnet. Der BGH hat es aber dahinstehen lassen, ob der Verknüpfungswille der Parteien damit zu begründen war. Wenn auch ansonsten in der Rechtsprechung von einem solchen Verknüpfungswillen jeweils nur in Fällen ausgegangen worden ist, in denen ein bestimmtes Grundstück erworben werden sollte (BGH NJW 1994, 721; OLG Hamm NJW-RR 1995, 1045), besagt dies nicht, dass ein rechtlicher Zusammenhang zwischen dem Fertighausvertrag und dem Grundstücksvertrag die Festlegung auf ein bestimmtes Grundstück voraussetzt. Entscheidend ist allein der Verknüpfungswille der Parteien (BGHZ 76, 43, 49; BGHZ 78, 346, 349).
Für einen solchen Verknüpfungswillen spricht im vorliegenden Fall noch die Besonderheit, dass die Finanzierung mit Hilfe öffentlicher Mittel erfolgen sollte und deshalb zu dem Fertighausvertrag eine Zusatzvereinbarung getroffen worden ist, wonach den Bauherren für den Fall, dass der Antrag auf Bewilligung öffentlicher
Mittel bzw. Aufwendungsdarlehen endgültig abgelehnt werden sollte, ein Rücktrittsrecht zugestanden hat. In der Zusatzvereinbarung heißt es weiter unter Ziff. 3: "Zur Beantragung der öffentlichen Mittel ist die Durchführung der Bauantragsbemusterung und die Einreichung des Bauantrages erforderlich. Der Bauherr beauftragt Z. durch gesonderten Planungsauftrag mit der Durchführung der Bauantragsbemusterung und der Erstellung des Bauantrages, sofern er bereits Eigentümer eines Baugrundstückes ist, ein solches erworben hat oder von ... ein Baugrundstück vertraglich zugesichert ist." Der gesonderte Planungsauftrag ist bei Abschluss des Fertighausvertrages erteilt worden, obwohl die Bauherren wie die Unternehmerin wußte, weder Eigentümer eines Baugrundstücks waren noch ein solches Grundstück erworben hatten und auch von dritter Seite ein Baugrundstück nicht vertraglich zugesichert war. Die Parteien sind demnach davon ausgegangen, daß der Erwerb des passenden Baugrundstücks anderweitig, nämlich durch die Vermittlung der Klägerin gesichert war. Damit hat der Fertighausvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag "stehen und fallen" sollen. Dafür spricht schließlich auch der Umstand, daß in dem Fertighausvertrag kein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart ist, daß der Grundstückserwerb scheitern sollte. Ein solches Rücktrittsrecht wird in der Rechtsprechung als Indiz gegen einen Verknüpfungswillen gewertet (BGHZ 76, 43, 49 f.; OLG Koblenz NJW-RR 1994, 295). Wird kein Vorbehalt des Grundstückserwerbes vereinbart, belegt dies den rechtlichen Zusammenhang der Verträge jedenfalls dann, wenn sich der Fertighausverkäufer um den Erwerb des Grundstücks zu kümmern hat, wie dies hier der Fall gewesen ist. Im Ergebnis ist hiernach von der Formbedürftigkeit des Vertrages auszugehen, aus dem die Unternehmerin ihre Klageforderung herleiten will. Die Klageforderung ist deshalb nicht begründet.
10.06.96 (18 U 213/95) >