Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=II%20ZR%2059/72
Timestamp: 2019-09-23 20:49:54
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 745', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 744', '§ 743', '§ 745', 'BGH', '§ 745', 'BGH', '§ 557', '§ 745', '§ 745', '§ 745', '§ 745', '§ 744', 'BGH', '§ 744', 'BGH', '§ 535', '§ 745', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 745', '§ 745', 'BGH', 'BGH', '§ 612', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 744', '§ 745', 'BGH', 'BGH', '§ 745', '§ 21', '§ 745', 'BGH']

BGH, 17.12.1973 - II ZR 59/72 - dejure.org
BGH, 17.12.1973 - II ZR 59/72
https://dejure.org/1973,590
BGH, 17.12.1973 - II ZR 59/72 (https://dejure.org/1973,590)
BGH, Entscheidung vom 17.12.1973 - II ZR 59/72 (https://dejure.org/1973,590)
BGH, Entscheidung vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72 (https://dejure.org/1973,590)
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Anspruch auf Ersatz entgangener Erträge aus einem gemeinschaftlich verwalteten Grundstück - Miete durch entgeltliche Überlassung von Räumen in einem Grundstück durch eine Gemeinschaft an einen Miteigentümer - Kriterien zur Qualifizierung einer durch ergänzende ...
Gemeinschaft, Mietvertrag
NJW 1974, 364
DB 1974, 472
d) Erfüllen die Mitglieder schuldhaft ihre Verpflichtung gegenüber dem Verband zur Beschlussfassung nicht, so kann der Verband seine Mitglieder zwar nicht unmittelbar auf Zahlung in Anspruch nehmen, wie das bei Regelungen über Entgelte und Beiträge in einer zweigliedrigen Gemeinschaft anerkannt ist (BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364, 365;… Urt. v. 4. Februar 1982, IX ZR 88/80, NJW 1982, 1753, 1754;… Urt. v. 6. Juli 1983, IVa ZR 118/82, NJW 1984, 45, 46;… Urt. v. 13. April 1994, XII ZR 3/93, NJW 1994, 1721;… MünchKomm-BGB/Karsten Schmidt, 4. Aufl. § 745 Rdn. 36).
Ein Zahlungsanspruch anstelle eines bloßen Anspruchs auf Willenserklärung kann bestehen, soweit die zu beanspruchende Neuregelung in regelmäßigen Zahlungen oder in der Erhöhung solcher Zahlungen besteht (vgl. BGH NJW 1974, 364; BGH NJW 1984, 45).
Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969, VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997, II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000, II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b …und vom 15. September 2010, VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14).
d) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wie die Revision zutreffend geltend macht, seit langem anerkannt, dass eine Miteigentümergemeinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen kann und in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (…vgl. zuletzt Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14; so auch bereits BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b;… ebenso Palandt/Sprau, aaO, § 744 Rn. 2;… vgl. auch MünchKommBGB/Schmidt, 7. Aufl., § 743 Rn. 15; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb.
Selbst wenn in einem solchen Fall in dem Abschluss des Mietvertrags zugleich eine - einvernehmliche - gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745 BGB liegen und insoweit zusätzlich auch die Regelungen des Gemeinschaftsrechts zu berücksichtigen sein sollten (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, aaO;… vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, aaO;… Staudinger/Emmerich, aaO;… Staudinger/von Proff, aaO Rn. 76;… MünchKommBGB/Schmidt, aaO), änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines (Wohnraum-)Mietvertrags die für einen solchen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesondere die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters vorgesehenen Bestimmungen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft anzuwenden sind.
Wie der Senat im Urteil vom 17. Dezember 1973 (II ZR 59/72, WM 1974, 201) ausgeführt hat, handelt es sich bei der entgeltlichen Nutzungsüberlassung eines Grundstücks an einzelne von mehreren Miteigentümern um einen Mietvertrag zwischen diesen und der Eigentümergemeinschaft, zugleich aber auch um eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer über die Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes gemäß § 745 Abs. 1 BGB, aus der eine unmittelbare Zahlungsverpflichtung der nutzenden gegenüber den übrigen Miteigentümern resultieren kann (…vgl. auch BGH, Urt. v. 29. Juni 1966 - V ZR 163/63, WM 1966, 887; v. 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80, WM 1982, 537).
Entgegen der Ansicht der Revision kann der Kläger seine Ansprüche zwar nicht auf die §§ 557, 584 b BGB stützen, weil diese Vorschriften hier durch die speziellen und in erster Linie anzuwendenden Regeln des Gemeinschaftsrechts überlagert sind (vgl. Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO.).
In der Regel hat der Tatrichter bei der Entscheidung über eine Nutzungsentschädigung im Rahmen des § 745 Abs. 2 BGB den angemessenen Mietzins zugrunde zu legen - vorbehaltlich der Prüfung, ob dies nach den Umständen des konkreten Falles den Interessen aller Teilhaber nach billigem Ermessen entspricht (vgl. Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO. a.E.).
b) Allerdings kann eine Entschädigungszahlung nach § 745 Abs. 2 BGB bei Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung (oder nach deren Wegfall, wie hier) erst von dem Zeitpunkt an verlangt werden, in dem sie und damit eine entsprechende Benutzungsregelung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB beansprucht worden ist ( Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO.).
Gemäß § 745 Abs. 2 BGB kann die Abänderung einer vertraglichen Benutzungsregelung dann verlangt werden, wenn diese in einem wesentlichen Punkt lückenhaft ist (vgl. Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO.) oder eine nachträgliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten ist, aufgrund deren die bisherige Benutzungsregelung bzw. Ausgleichszahlung nach Grund oder Höhe mit billigem Ermessen nicht mehr vereinbar oder für den Zahlungspflichtigen gar unzumutbar erscheint (…vgl. Sen. Urt. v. 14. November 1988 aaO.;… K. Schmidt aaO., §§ 744, 745 Rdn. 29).
Nur muß dann ebenfalls die beanspruchte Neuregelung mit hinreichender Deutlichkeit angegeben werden (vgl. BGH NJW 1974, 364;… MünchKomm/Schmidt §§ 744, 745 Rdn. 27).
Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß damit in der Regel ein Mietverhältnis begründet wird (BGH LM BGB § 535 Nr. 42; NJW 1974, 364 = LM BGB § 745 Nr. 9;… Staudinger/Emmerich, BGB 12. Aufl. 2. Bearbeitung 1981, Vorbemerkung vor §§ 535, 536 Rdn. 74).
Der Anspruch auf ein Entgelt kommt nicht erst ab Klageerhebung in Betracht (BGH NJW 1974, 364).
Eine vorgeschaltete Einwilligung in eine Verwaltungsregelung ist nicht erforderlich (BGH, NJW 1974, 364, 365;… MüKoBGB-K.Schmidt, 6. Aufl. 2013, § 745 Rn. 38).
Auf diese Weise wird den Anforderungen des § 745 Abs. 2 BGB genügt (BGH, NJW 1974, 364, 365).
In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß die entgeltliche Überlassung von Räumen auf einem Grundstück durch eine Gemeinschaft an einen Miteigentümer Miete ist (Sen.Urt. v. 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 u. st. Rspr.); ob die Parteien die Vergütung ausdrücklich als Miete oder als Nutzungsentgelt bezeichnen, ist für die rechtliche Einordnung des Rechtsverhältnisses unerheblich.
Wenn sich die Parteien bindend zwar über eine entgeltliche Überlassung des Gebrauchs der Mietsache einigen, ohne eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zu treffen, gilt eine angemessene oder ortsübliche Miete als vereinbart, sei es im Wege ergänzenden Vertragsauslegung (so OLG Hamm NJW 1976, 1212; vgl. BGH NJW 1974, 364), sei es entsprechend §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB (…so Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rdnr. 93), vgl. auch BGH NJW-RR 1992, 517.
Dieses Begehren kann der Kläger auch in Form einer Zahlungsklage verfolgen, weil sich der Anspruch auf Neuregelung der Benutzung aus dem Gesetz ergibt und von dem Richter nur festgestellt, nicht aber erst im Wege der Gestaltungsklage begründet wird (BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364, 365;… Urt. v. 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80, NJW 1982, 1753, 1754;… Urt. v. 17. Mai 1983 - IX ZR 14/82, NJW 1983, 1845, 1847;… Urt. v. 6. Juli 1983 a.a.O.;… Karsten Schmidt in MünchKomm., 2. Aufl. 1986, §§ 744, 745 Rdnr. 30).
Da die Klage aus § 745 Abs. 2 BGB, wie bereits ausgeführt, nicht auf eine rechtsgestaltende Entscheidung, sondern auf eine Leistung gerichtet ist, kann die Zahlung nicht erst von dem Zeitpunkt der Klageerhebung, sondern schon von dem Zeitpunkt an verlangt werden, in dem erstmals Vergütung beansprucht worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973 a.a.O.;… Urt. v. 4. Februar 1982 a.a.O.;… Urt. v. 6. Juli 1983 a.a.O.; Robert Fischer in Anm. z. BGH LM BGB § 745 Nr. 4).
Zwar hat der Bundesgerichtshof für die dem § 21 Abs. 4 WEG weitgehend entsprechende Vorschrift des § 745 Abs. 2 BGB entschieden, daß ein Miteigentümer unmittelbar auf Zahlung klagen kann und nicht verpflichtet ist, zunächst die Zustimmung des anderen Miteigentümers zu der Verwaltungsentscheidung herbeizuführen, die dem Zahlungsanspruch zugrundeliegt (BGH NJW 1974, 364, 365).
Unternehmereigenschaft bei Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums durch …
BFH, 12.01.1977 - I R 242/74
Miteigentümer - Einigung - Bebautes Grundstück - Nutzung - Abzugsfähigkeit der …