Source: https://www.akcsikyova.eu/ako-postupovat-pri-prevode-spoluvlastnickeho-podielu/
Timestamp: 2019-10-15 16:52:12+00:00
Document Index: 9442168

Matched Legal Cases: ['§ 123', '§ 140', '§ 116', '§ 140', '§ 140', 'súd ', '§ 140', '§ 605', '§ 605', '§ 140', '§ 40', '§ 603', 'súd ', '§ 140']

Ako postupovať pri prevode spoluvlastníckeho podielu? - JUDr. Lenka Csikyová
O vlastníckom práve hovoríme ako o najúplnejšom vecnom práve, ktorého obsahom je v zmysle ustanovenia § 123 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník /ďalej len OZ/ tzv. „triáda vlastníckych oprávnení“. Každý vlastník je v zmysle uvedeného ustanovenia oprávnený predmet vlastníckeho práva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. V prípade podielového spoluvlastníctva zákon stanovuje určité obmedzenie pre výkon práva nakladať so svojím spoluvlastníckym podielom. Podľa § 140 OZ v prípade, ak sa „prevádza spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe“. Zákon tu zakotvuje zákonné predkupné právo, ktoré má vecnoprávny charakter. Podielovému spoluvlastníkovi tým zákon ukladá povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel všetkým ostatným podielovým spoluvlastníkom s výnimkou prevodu na blízku osobu ako podmienku jeho prevodu na určitú tretiu osobu.
Často krát si zmluvné strany ani neuvedomujú, že samotná zmluva, v prípade kúpnej zmluvy pri prevode nehnuteľností zaplatenie kúpnej ceny a vklad do katastra nehnuteľností nepostačuje. Ak sa teda niektorý podielový spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na tretiu osobu, je povinný tak ako sme už vyššie uviedli splniť si tzv. „ponukovú povinnosť“ voči všetkým ostatným podielovým spoluvlastníkom. Zákon stanovuje len jedinú výnimku z tejto povinnosti, pod ktorú patria prípady, keď podielový spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na blízku osobu. /pozri ustanovenie § 116 OZ/. Ak je podielových spoluvlastníkov viac, majú možnosť sa na výkone predkupného práva dohodnúť a to aj napríklad tak, že predmetný spoluvlastnícky podiel nadobudne len jeden z nich. V prípade, že sa tak nestane, majú v zmysle § 140 OZ druhá veta právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
V nadväznosti na uvádzané skutočnosti vzniká otázka, či „ponuková povinnosť“ týka len odplatného alebo aj bezodplatného prevodu spoluvlastníckeho podielu. Ustanovenie § 140 OZ tento problém nerieši, ale zároveň nie ani odborná verejnosť v tomto bode jednotná. Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. októbra 2005 dospel k záveru, že „predkupné právo podielového spoluvlastníka sa uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy.“ Zároveň však v odbornej literatúre, či v rozhodnutiach súdov Českej republiky nachádzame opačné závery, a teda na ich podklade sa predkupné právo vzťahuje len na odplatný prevod spoluvlastníckeho podielu.
Ustanovenie § 140 OZ taktiež nerieši, aké náležitosti má mať takáto ponuka a aké ďalšie podmienky musia byť splnené. Analogicky však s poukazom na ustanovenie § 605 OZ týkajúce sa zmluvného predkupného práva možno vyvodiť, že takáto ponuka musí obsahovať „všetky podmienky“, pričom od okolností konkrétneho prípadu závisí, aké ďalšie podmienky okrem vymedzenia predmetu prevodu a ceny, za ktorú sa podiel prevádza, musí ponuka obsahovať. V prípade nehnuteľností musí byť však ponuka vykonaná vždy v písomnej forme. Z dôvodu zlepšenia dôkaznej situácie je vhodné v každom prípade, teda aj pokiaľ ide o hnuteľné veci, vykonať ponuku v tejto forme. Ustanovenie § 605 OZ zároveň stanovuje, že „ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne“. Vzhľadom na povahu zákonného predkupného práva dohodnutie inej doby ako stanovuje zákon je skôr atypickým javom. Podielový spoluvlastník, ktorý zamýšľa svoj podiel previesť, je povinný dodržať túto dobu, pretože v opačnom prípade dôjde k porušeniu predkupného práva ostatných podielových spoluvlastníkov (pozri nález ÚS ČR, sp.zn.: I.ÚS 156/2005). K takémuto porušeniu teda dochádza, ak podielový spoluvlastník svoj spoluvlastnícky podiel prevedie na tretiu osobu skôr, ako uplynie osemdňová a v prípade nehnuteľnosti dvojmesačná doba na prijatie ponuky. Až jej márnym uplynutím predkupné právo zaniká a podielový spoluvlastník je oprávnený predmetný spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu, pričom sa tak nesmie stať za cenu nižšiu, resp. za priaznivejších podmienok ako boli stanovené v ponuke. Na tomto mieste je však nevyhnutné poznamenať, že o účinnom prijatí ponuky hovoríme v prípade, ak v stanovenej dobe dôjde vyplateniu určenej ceny spoluvlastníckeho podielu, samotné prijatie ponuky nie je postačujúce.
Všetky uvádzané podmienky je nevyhnutné splniť z dôvodu, aby sa podielový spoluvlastník vyhol následkom, s ktorými porušenie predkupného práva zákon spája. Samotné porušenie predkupného práva podľa ustanovenia § 140 OZ nezakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu, napr. zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, ale zmluva sa v súlade s ustanovením § 40a OZ pokladá za platnú, pokiaľ sa niektorý z dotknutých podielových spoluvlastníkov neplatnosti právneho úkonu nedovolá. V takomto prípade sa môže dotknutý podielový spoluvlastník na súde žalobou domáhať určenia jej neplatnosti a to obligatórne voči všetkým účastníkom zmluvy ako pasívne vecne legitimovaným subjektom. Alternatívne však zákon pripúšťa, aby sa dotknutý podielový spoluvlastník v súlade s ustanovením § 603 ods. 3 OZ od nadobúdateľa domáhal, aby mu vec ponúkol za rovnakých podmienok na predaj. Ak mu nadobúdateľ nevyhovie, môže sa dotknutý podielový spoluvlastník žalobou na súde domáhať, aby súd nahradil prejav vôle nadobúdateľa. Zároveň však zákon dáva dotknutému podielovému spoluvlastníkovi tretiu možnosť a to možnosť uspokojiť sa tým spôsobom, že mu predkupné právo ostane voči nadobúdateľovi zachované. Pri uplatnení svojho nároku z porušenia zákonného predkupného práva podľa ustanovenia § 140 OZ má dotknutý podielový spoluvlastník možnosť výberu z uvádzaných troch alternatív.