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Timestamp: 2017-02-27 02:22:05
Document Index: 30290714

Matched Legal Cases: ['Art. 38', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 11', 'Art. 25']

118 Ib 17824. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 26. Juni 1992 i.S. Stockwerkeigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft A, B und C sowie der Stockwerkeigentümergemeinschaft G, H und I gegen Grundbuchinspektorat und Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde).
Acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger. 1. Art. 38 LFAIE. Concernant la validité, le contenu et la révocation d'une charge, le nouveau droit est déterminant même si la charge se rapporte à une autorisation accordée sous l'empire de l'ancien droit (consid. 2). 2. Art. 14 al. 4 LFAIE et art. 11 al. 4 OAIE. Si l'exécution d'une charge est rendue impossible en raison de motifs objectifs qui ne ressortissent pas à la personne même des copropriétaires mais bien plutôt à l'objet lui-même, une révocation pourrait encore entrer en considération si l'impossibilité objective a existé dès le début et ne peut pas être écartée (consid. 4a). Au cas où les conditions objectives sont susceptibles d'être établies après coup, elles doivent l'être afin de donner un fondement aux ventes effectuées auparavant à des étrangers (consid. 4b). 3. La législation suisse concernant l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger ne viole pas le Traité conclu le 31 octobre 1910 entre la Confédération suisse et l'Empire allemand réglant certains droits des ressortissants de chacune des parties contractantes sur le territoire de l'autre partie (consid. 5). Faits à partir de page 180
Im April 1989 beauftragten die Betriebsinhaberin und die Vulpera Vermietungs- und Verwaltungs-GmbH (VVVGmbH), zu welcher sich die bewirtschaftungspflichtigen Eigentümer zusammengeschlossen hatten, die Schweizerische Gesellschaft BGE 118 Ib 178 S. 181für Hotelkredit mit der Ausarbeitung von Vorschlägen für neue Bewirtschaftungs- bzw. Mietverträge und unterbreiteten ihr gleichzeitig verschiedene Fragen zur Beantwortung. Der Bericht der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 12. Dezember 1989 enthält einerseits konkrete Vorstellungen über ein neues Vertragswerk, andererseits weist er auch auf die generellen Schwierigkeiten des Apparthotel-Konzeptes in Vulpera hin. Zum Abschluss eines neuen Bewirtschaftungsvertrages ist es in der Folge nicht gekommen.
3. Abweichend von der grundsätzlichen Bewilligungssperre konnte nach Art. 4 Abs. 2 und 3 BeWVF unter bestimmten Voraussetzungen einem Schweizer Bauherrn eine sogenannte Grundsatzbewilligung für den Verkauf von "Zweitwohnungen" (gemäss heutiger Terminologie: "Wohneinheiten in einem Apparthotel") an Personen im Ausland im Umfang von 650/1000 bzw. 750/1000 der Wertquoten erteilt werden. Nach Art. 4 Abs. 4 BewVF konnten sogar alle Wohneinheiten an Ausländer verkauft werden, wenn mindestens 65% davon hotelmässig bewirtschaftet wurden. Um den Betrieb und Fortbestand des Apparthotels zu sichern, wurden an die Grundsatzbewilligung sowohl für den jeweiligen Eigentümer der Betriebsstättenräumlichkeiten als auch für die jeweiligen Eigentümer der für die hotelmässige BGE 118 Ib 178 S. 183Bewirtschaftung ausgeschiedenen Wohnungen entsprechende Auflagen geknüpft.
Aus dem Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 12. Dezember 1989 geht zwar hervor, dass die objektiven BGE 118 Ib 178 S. 184Voraussetzungen für die hotelmässige Bewirtschaftung der fraglichen Wohnungen tatsächlich von Anfang an nicht gegeben waren und die Globalbewilligung daher eigentlich gar nicht hätte erteilt werden dürfen. Zudem ist das Gutachten zum wohl zutreffenden Schluss gelangt, dass ohne bauliche Massnahmen die Auflage gemäss Globalbewilligung nicht erfüllt werden kann. Daraus ergibt sich aber noch nicht, dass die betreffenden Bewirtschaftungsauflagen zu widerrufen sind. Können die baulich-betrieblichen Voraussetzungen nachträglich noch geschaffen werden, so muss dies geschehen, um den seinerzeitigen Verkäufen an Ausländer eine Grundlage zu geben. Die Schlussfolgerung der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit, die Stockwerkeigentümergemeinschaft könne in eigener Regie einen Vermietungsbetrieb führen oder diesen Dritten (z.B. Interhome, Utoring) überlassen, ist für die Bewilligungsbehörde nicht verbindlich. Bei dieser Form der Bewirtschaftung handelt es sich - wie auch im Gutachten festgestellt wird - nicht um die gesetzlich vorgeschriebene Bewirtschaftung eines Apparthotels.
Die Beschwerdeführer lehnen eine nachträgliche Schaffung der objektiven Voraussetzungen ab und berufen sich dafür auf den nicht publizierten Entscheid des Bundesgerichts vom 9. Februar 1990 i.S. Humig. Dort wurde festgestellt, dass die Bewirtschaftungsauflage aufgrund ihrer Objektbezogenheit auch gegenüber einem nicht bewilligungspflichtigen Eigentümer bzw. Erwerber Gültigkeit hat, um den Betrieb des auf eine bestimmte Anzahl Wohnungen angewiesenen Apparthotels zu gewährleisten. Im vorliegenden Fall ist die Situation insofern anders, als die vorhandenen Hotelbetriebe die Wohnungen der Beschwerdeführer gar nicht bewirtschaften und offenbar unter den heutigen Umständen gar nicht bewirtschaften könnten. Der gesetzgeberische Gedanke, um dessen Wahrung es im Entscheid Humig ging, führt aber über die blosse Existenzsicherung eines einzelnen, bestehenden Apparthotels hinaus. Dem Gesetzgeber ging es vielmehr um die Interessen der Hotellerie als Ganzes, gemessen an der Bedeutung dieses Betriebszweiges für bestimmte Bergregionen. Das führte ihn dazu, auch dort, wo kein Bedarf an Ferienwohnungen im Sinne der Parahotellerie mehr bestand und darum eine Bewilligungssperre angeordnet wurde, Verkäufe an Ausländer trotzdem zu bewilligen, wenn es damit um die Förderung der Hotellerie im eigentlichen Sinn ging. Wenn im vorliegenden Fall dieses Ziel nicht erreicht wurde und die Globalbewilligung eigentlich gar nicht hätte erteilt werden dürfen, ist heute alles vorzukehren, BGE 118 Ib 178 S. 185um - wenn auch nachträglich - die Grundlage für die erteilte Bewilligung zu schaffen.
Die Beschwerdeführer mussten sich beim Erwerb der Wohneinheiten bewusst sein, dass der Betrieb eines Apparthotels eine gewisse Bereitschaft zur Zusammenarbeit mit der Betriebsinhaberin erforderte. Zudem nahmen sie mit dem Erwerb einer Wohnheit in einem Apparthotel das wirtschaftliche Risiko, welches ihnen aus der vertraglichen Bindung mit der Eigentümerin der Betriebsanlagen und aus der öffentlichrechtlichen Auflage erwuchs, in Kauf. Insbesondere BGE 118 Ib 178 S. 186konnten sie nicht damit rechnen, mit der Vermietung ihrer Appartements einen Gewinn zu erzielen. Sie durften lediglich einen mehr oder weniger grossen Beitrag an ihre laufenden Kosten erwarten.
112 IB 6
Art. 4 Abs. 2 und 3 BeWVF suite... ,
Art. 4 Abs. 4 BewVF,
Art. 11 BewV,
Art. 25 und 30 BewG