Source: https://haaskoehler.de/steine-statt-brot-grenzen-des-zurueckbehaltungsrechts-bei-maengeln-der-mietsache/
Timestamp: 2020-06-02 11:29:09
Document Index: 17847254

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 320', '§ 320', '§ 242', '§ 506', '§ 536', '§ 320', '§ 320']

Grenzen des Zurückbehaltungsrechts bei Mängeln der Mietsache
haaskoehler 18. April 2017
Hieraus wurde bisher abgeleitet, dass der Mieter bei einem Mangel nicht nur lediglich eine geminderte Miete zahlen muss, sondern zusätzlich einen sogenannten “Druckzuschlag“ einbehalten darf, bis der Vermieter das Mietobjekt in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt hat. Der zurückbehaltene Betrag musste dann jedenfalls mit Beseitigung des zugrundeliegenden Mangels an den Vermieter zurückgezahlt werden.
“(…) c) Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Mieter nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wiederhergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.
d) Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichen Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§§ 506 und 30 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund der Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. (…)”.
“(…) Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen.
Darüber hinaus kann das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leistungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Mit einer weiteren Fortsetzung eines über die Minderung hinausgehenden Einbehalts würde der Zustand eintreten, dass der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, aber für einen längeren Zeitraum – im Streitfall mehr als drei Jahre – nicht die geschuldete (geminderte) Miete entrichtet. (…)”.
Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof Mietern, Vermietern und Rechtsanwälten “Steine statt Brot” gegeben.
Mit Urteil vom 16.05.2018 – Az. 453 C 539/18 – (abgedruckt in ZMR 2018, 722f.)…