Source: https://www.avanzagestion.es/marco-legal-descalificacion-vpo/
Timestamp: 2019-02-17 11:51:45
Document Index: 394523274

Matched Legal Cases: ['Artículo 6', 'Artículo 19', 'Artículo 45', 'Artículo 58', 'Artículo 61', 'Artículo 60']

Marco Legal descalificación vivienda VPO en Galicia - Avanza
Importante determinar el marco legal que aplica en cada caso para estudiar la posibilidades de descalificación de viviendas antes de concluir el plazo legal de protección, en este artículo estudiamos esta posibilidad para unos clientes con unas viviendas realizadas al amparo del Plan vivienda 2009-2012.
En primer lugar observamos lo indicado en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, aprobado y regulado por el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre.
En su Artículo 6 establece la Duración del régimen de protección de las viviendas y alojamientos protegidos y limitación del precio de las viviendas usadas.
“1. Las viviendas y alojamientos que se acojan a la financiación de este Plan, deberán estar sujetos a un régimen de protección pública, que excluya la descalificación voluntaria, incluso en el supuesto de subasta y adjudicación de las viviendas por ejecución judicial del préstamo, de la siguiente duración:
2. La ayuda para la adquisición protegida de las viviendas usadas conllevará la limitación de sus precios máximos de venta en las sucesivas transmisiones, durante el período que establezcan las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que no podrá ser inferior a 15 años desde la fecha de adquisición, o a la duración del préstamo convenido, si fuera superior.”
Importante por tanto determinar si la vivienda se acoge a la financiación del Plan y por otra parte la naturaleza del suelo sobre el que se han construido las viviendas, al objeto de establecer el plazo de protección, así como la existencia de ayudas y préstamo convenidos que suponen un plazo de limitación de precio máximo de al menos 15 años, independientemente del régimen de protección.
Por otra parte, en el Decreto 402/2009, de 22 de octubre, por el que se establecen las ayudas públicas en materia de vivienda a cargo de la Comunidad Autónoma de Galicia y que regula la gestión de las previstas en el Real decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, para el período 2009-2012, en su Artículo 19 establece la duración del régimen de protección y vinculación de uso :
“1. La duración del régimen de protección de las viviendas destinadas a la venta o arrendamiento será de 30 años desde la calificación definitiva.
3. Las viviendas protegidas para arrendamiento a diez años podrán ser objeto de un contrato de arrendamiento con opción a compra. Para poder ejercitar dicha opción, la persona inquilina deberá llevar como mínimo cinco años en la vivienda y deberá acreditar, en el momento de la compra, que cumple las condiciones establecidas para cada tipo de vivienda.”
De acuerdo a lo expuesto, el régimen de protección para las viviendas de esta época es de 30 años, ahora bien, en paralelo la LEY 18/2008 de VIVIENDA DE GALICIA en su Artículo 45 Duración del régimen de protección y descalificación establece:
“1. La duración del régimen de protección de las viviendas protegidas será de treinta años, sin perjuicio del plazo distinto que establezca la presente ley o sea aprobado por decreto del Consello de la Xunta de Galicia para atender a programas específicos de vivienda dirigidos a sectores de la población desfavorecidos o con circunstancias especiales.
b) Por descalificación de la vivienda.”
La Ley de vivienda establece la posibilidad de finalizar el régimen de protección por descalificación antes del plazo, estableciendo además la EXCEPCIONALIDAD de esta medida cuando se acredite la ausencia de demanda de vivienda, hecho que esta sucediendo en los últimos años a causa de la crisis económica.
“5. Por RAZONES EXCEPCIONALES y a instancia de los propietarios o cuando quede acreditada la ausencia de demanda real de vivienda, la administración competente en materia de vivienda podrá declarar la descalificación de las viviendas protegidas antes del transcurso del plazo de duración del régimen de protección, previo reintegro de las ayudas o beneficios recibidos y siempre que no se deriven perjuicios a terceros o al interés general. La resolución de descalificación, que deberá estar motivada, será adoptada por la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda, siendo elevada al registro de la propiedad para la cancelación de las notas marginales relativas al régimen de protección.”
La descalificación, en buena lógica, implica la devolución de Ayudas y ventajas fiscales obtenidas y tiene ciertas limitaciones en cuanto al mantenimiento de precios máximos de venta, algo fundamental en este tipo de viviendas, pero por otra parte la eliminación de la protección implicaría la libertad de venta a personas que no cumplan los requisitos para este tipo de viviendas y por lo tanto la posibilidad de abrir la venta a un mercado mucho mayor , lo que supondría una gran ventaja en casos de necesidad imperiosa de venta de la vivienda en los tiempos que corren.
“Durante el plazo de cinco años a contar desde la fecha de la descalificación, y en todo caso en tanto no transcurran quince desde la fecha de la calificación definitiva, los usuarios de buena fe de la vivienda protegida conservarán los derechos derivados del régimen legal de protección, quedando los propietarios vinculados a los precios máximos de renta y venta establecidos para las viviendas protegidas.”
La actual LEY 8/2012 VIVIENDA GALICIA modifica estas Razones Excepcionales para la descalificación:
Por un lado, en su Artículo 58 Situaciones excepcionales, establece la posibilidad de vender a personas que no cumplan los requisitos, que sin embargo únicamente va dirigido a promociones de viviendas nuevas que hayan quedado desiertas en la adjudicación y sin que éstas pierdan la protección:
“Transcurridos tres años desde la calificación definitiva como viviendas de protección autonómica, siempre que se acredite fehacientemente en el expediente el cumplimiento del procedimiento de adjudicación de viviendas protegidas por el sistema establecido reglamentariamente y no fuese posible su adjudicación por falta de personas adjudicatarias, el promotor podrá solicitar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo que, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente, autorice, para la totalidad o parte de la promoción, en función de las viviendas que no se llegasen a adjudicar, la excepción del cumplimiento de los requisitos de acceso a las viviendas protegidas, siempre que la vivienda se destine a domicilio habitual y permanente y se mantengan los precios máximos de venta o renta durante la vigencia del régimen de protección. El promotor deberá proceder a la devolución de las ayudas que hubiese recibido correspondientes a esas viviendas. Esta autorización se hará constar en la resolución de calificación definitiva, mediante diligencia.”
Por otra parte, en su Artículo 61 Extinción del régimen de protección y descalificación:
“1. El régimen de protección de las viviendas se extingue por el transcurso del plazo de duración del régimen jurídico de protección o también por la descalificación de la vivienda a solicitud de su titular.
5. En todo caso, para las viviendas que se acojan a financiación o a las ayudas estatales, se estará, en cuanto a la descalificación, a lo que disponga la correspondiente normativa reguladora de las citadas ayudas.”
Se establece la posibilidad en los casos de viviendas de promoción privada de descalificar a solicitud del titular una vez transcurrida la mitad del plazo del Régimen de Protección, devolviendo las ayudas y beneficios obtenidos, abriendo la posibilidad de establecer reglamentariamente la posibilidad de descalificar antes de este plazo.
Esta ley trae consigo además la reducción de los plazos de protección:
“Artículo 60 Duración del régimen de protección
4. En todo caso, para las viviendas que se acojan a financiación o a ayudas estatales, se estará, en cuanto a la duración del régimen de protección, a lo que disponga la correspondiente normativa reguladora de las citadas ayudas.”
Por último, en la Disposición transitoria segunda Procedimientos de calificación, establece:
Partiendo que la posibilidad de aplicación de las RAZONES EXCEPCIONALES establecidas en la ley 18/2008 le sería más favorable a aquellas personas que quieran descalificar una vivienda que fuera calificada durante la vigencia de esta ley, entendemos le resultaría de aplicación.
En conclusión, SMO existe al amparo del marco legal estudiado la posibilidad de descalificar una vivienda antes de la conclusión del plazo legal atendiendo a Razones Excepcionales de baja demanda de viviendas, lo cual esta sucediendo en los últimos años.
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