Source: http://deutschesmietrecht.de/infoservice/341-bgh-mietminderung-bolzplatz-nachbarschaft.html
Timestamp: 2017-05-26 13:01:10
Document Index: 179290869

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 22', '§1', '§1', '§1']

Urteil BGH - Mietminderung wegen eines neu angelegten Bolzplatzes Menü
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Quintessenz des Urteils
Grundsätzlich sind mietvertragliche Vereinbarungen zu Umweltmängeln, hier konkret Geräuschimmisionen, zulässig. Treten Veränderungen ein, ist das ein Mangel der Mietsache.
Fehlt eine solche Vereinbarung, hat der Mieter keinen Anspruch auf Minderung der Miete, wenn der Vermieter selbst die Verschlechterung entschädigungslos zu dulden hat.
Die Beklagten haben von den Klägern im Jahr 1993 eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse in Hamburg gemietet. Das Wohngrundstück grenzt an ein Schulgelände, auf dem im Jahr 2010 - zwanzig Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt - ein neuer Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offenstehen. Ab Sommer 2010 rügten die Beklagten gegenüber den Klägern Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten, und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 %. Die Kläger halten die Mietminderung für unberechtigt und begehren mit ihrer Klage Zahlung der restlichen Miete sowie die Feststellung, dass die Beklagten nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu mindern. Die hierauf gerichtete Klage ist vor dem Amts- und dem Landgericht ohne Erfolg geblieben.
Mietvertragliche Vereinbarungen zu "Umweltmängeln" sind zulässig
Der BGH entschied zunächst, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen - sogenannte "Umweltmängel" - Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können, so dass im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 BGB*) führen können. Allerdings kann - entgegen einer verbreiteten Praxis - bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.
Keine Vereinbarung, die Umwelt ändert sich und nun?
Kein Mangel, wenn der Vermieter die Lärmbelästigungen als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss
Da hierzu die erforderlichen Feststellungen - insbesondere die Frage, ob die von den Beklagten geltend gemachten Lärmbelästigungen von Kindern oder von (nicht unter die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden - bisher nicht getroffen sind, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen.
(1) Nicht genehmigungsbedürftige Anlagen sind so zu errichten und zu betreiben, dass1. schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden, die nach dem Stand der Technik vermeidbar sind,
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015
Kind, Jugendliche, Heranwachsende - wann ist man was?
Kind: Nach §1 JGG "sind Kinder Personen, die noch nicht 14 Jahre alt sind".
Jugendliche: Laut §1 JGG ist man in Deutschland ein Jugendlicher vor dem Gesetz wenn man 14, 15, 16 oder 17 Jahre alt ist.
Herandwachsende: Als Heranwachsende bezeichnet man im deutschen Recht eine Person, die 18, 19 oder 20 ist - also zwar schon 18 aber noch nicht 21 Jahre alt ist (§1 JGG).
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