Source: https://www.mietrb.de/61674.htm
Timestamp: 2020-07-07 05:53:54
Document Index: 201307818

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 1004', '§ 13', '§ 13', '§ 14', '§ 15', '§ 15', '§ 14', '§ 1004', '§ 15', '§ 1004']

Der Mieter als StÃ¶rer im Wohnungseigentum (Schultzky, MietRB 2020, 59)
Zu einem "Dauerbrenner" im Wohnungseigentumsrecht sind die FÃ¤lle geworden, in denen sich ein Mieter einer Wohnungseigentumseinheit so verhÃ¤lt, dass er die WohnungseigentÃ¼mer anderer Einheiten stÃ¶rt. In eine Auseinandersetzung Ã¼ber die Pflicht zur Unterlassung und deren Folgen sind hier drei Parteien involviert. Im folgenden Beitrag sollen die unterschiedlichen AnsprÃ¼che in dem DreiecksverhÃ¤ltnis WohnungseigentÃ¼mer, Mieter und vermietender WohnungseigentÃ¼mer unter BerÃ¼cksichtigung des aktuellen und grundlegenden Urteils des BGH v. 25.10.2019 - V ZR 271/18 (MietRB 2020, 45 ff. [in diesem Heft]) beleuchtet werden.
I. StÃ¶rungen durch den Mieter
1. EigentumsbeeintrÃ¤chtigungen
2. Binnenrechtswidriges Verhalten
II. Vorgehen gegen den stÃ¶renden Mieter
1. StÃ¶rung fremden Sondereigentums
2. StÃ¶rung des Gemeinschaftseigentums
3. VerstoÃŸ gegen Nutzungsregelungen
a) Gemeinschaftsrechtswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums
b) Gemeinschaftsrechtswidrige Nutzung des Sondereigentums
III. Verantwortlichkeit des vermietenden WohnungseigentÃ¼mers
1. Mittelbarer HandlungsstÃ¶rer
IV. Das VerhÃ¤ltnis zwischen vermietendem WohnungseigentÃ¼mer und Mieter
1. Unmittelbare Inanspruchnahme des Mieters
2. Inanspruchnahme des vermietenden WohnungseigentÃ¼mers
3. Vermeidung der Kollision mietvertraglicher Gebrauchsregelungen mit dem Binnenrecht der Gemeinschaft
Grundlegend fÃ¼r die AnsprÃ¼che der WohnungseigentÃ¼mer im Zusammenhang mit stÃ¶rendem Verhalten des Mieters eines WohnungseigentÃ¼mers ist die Unterscheidung zwischen â€žechtenâ€œ EigentumsstÃ¶rungen und VerstÃ¶ÃŸen des Mieters gegen â€žBinnenrechtâ€œ, d.h. Vereinbarungen und BeschlÃ¼sse der WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft.
Nach Â§ 1004 BGB kann der EigentÃ¼mer einer Sache Beseitigung und Unterlassung von StÃ¶rungen verlangen, die eine BeeintrÃ¤chtigung seines Eigentums darstellen. Darunter wird jeder dem Inhalt des Eigentums widersprechender, nach Dauer und IntensitÃ¤t nicht ganz unerheblicher Eingriff in die rechtliche oder tatsÃ¤chliche Herrschaftsmacht des EigentÃ¼mers verstanden. Erfasst sind dabei nicht nur BeeintrÃ¤chtigungen der Sachsubstanz, sondern auch das Betreten und Benutzen des Eigentums.
Da Â§ 13 Abs. 1 WEG dem WohnungseigentÃ¼mer an seinem Sondereigentum fÃ¼r den hier betroffenen Bereich dem GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer vergleichbare Rechte einrÃ¤umt, muss der WohnungseigentÃ¼mer insoweit im Wesentlichen keine weitergehenden Eingriffe hinnehmen als bei â€žechtemâ€œ GrundstÃ¼ckseigentum; es gelten die gleichen MaÃŸstÃ¤be wie bei sonstigen EigentumsstÃ¶rungen. Eine StÃ¶rung fremden Sondereigentums ist vor allem bei Immissionen, wie Eindringen von Tabakrauch in die Wohnung oder GerÃ¤uschen durch Musizieren, gegeben.
Beraterhinweis Besonderheiten gelten bei StÃ¶rungen des Gemeinschaftseigentums. Hier steht dem gestÃ¶rten WohnungseigentÃ¼mer selbst kein unbegrenztes Nutzungsrecht zu. Vielmehr ist ihm nur der Mitgebrauch gem. Â§ 13 Abs. 2 S. 1 WEG â€žnach MaÃŸgabe der Â§Â§ 14, 15 WEGâ€œ gestattet. Er hat daher einen Mitgebrauch vice versa zu dulden, den die WohnungseigentÃ¼mer durch Vereinbarung nach Â§ 15 Abs. 1 WEG oder im Rahmen eines ordnungsmÃ¤ÃŸigen Gebrauchs durch Beschluss nach Â§ 15 Abs. 2 WEG gestattet haben. Fehlen solche Regelungen, muss er nach Â§ 14 Nr. 1 WEG unvermeidbare Nachteile bei der Nutzung hinnehmen. Bereits die Frage, ob eine EigentumsbeeintrÃ¤chtigung vorliegt, wird damit hier durch das Binnenrecht der WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft bestimmt. Haben die WohnungseigentÃ¼mer eine Parkregelung fÃ¼r GemeinschaftsflÃ¤chen getroffen, ist das Gemeinschaftseigentum erst dann beeintrÃ¤chtigt, wenn gegen diese Regelung verstoÃŸen wird.
Neben den EigentumsbeeintrÃ¤chtigungen gibt es Verhaltensweisen des Mieters von Wohnungseigentum, die keine oder nur eine unerhebliche BeeintrÃ¤chtigung des Gemeinschafts- oder fremden Sondereigentums darstellen, aber mit den durch Gesetz vorgegebenen oder durch Vereinbarung und Beschluss von den WohnungseigentÃ¼mern geschaffenen Nutzungsregelungen unvereinbar sind. In diesen FÃ¤llen stehen den WohnungseigentÃ¼mern untereinander zwar keine AnsprÃ¼che auf Beseitigung und Unterlassung aus Â§ 1004 BGB, aber AnsprÃ¼che nach Â§ 15 Abs. 3 WEG (i.V.m. Â§ 1004 BGB analog) zu. Dies kann etwa der Fall bei einer Nutzung des vermieteten Sondereigentums sein, die der vereinbarten Zweckbestimmung widerspricht.
HÃ¤ufig werden EigentumsbeeintrÃ¤chtigung und VerstoÃŸ gegen Gebrauchsregelungen zusammenfallen. Der RÃ¼ckgriff auf das binnenrechtswidrige Verhalten des Mieters hat auch in diesem Fall Bedeutung, wenn (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 11.02.2020 13:46
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