Source: https://comunidadpropietarios.org/blog/?ccm_paging_p_b145=2
Timestamp: 2019-10-23 21:38:44
Document Index: 192459875

Matched Legal Cases: ['artículo 250', 'artículo 24', 'artículo 250', 'artículo 250', 'artículo 316', 'artículo 392', 'artículo 392', 'artículo 394', 'artículo 1959']

Publicado por AbogadosCenteno en febrero 8, 2015
“ALTERACION LINDERO PLAZA DE GARAJA Nº 401: USURPACION ESPACIO PRIVATIVO”
Que habiendo sido requerido el despacho de abogados para la elaboración del presente Dictamen Jurídico, el mismo tiene como finalidad, con arreglo a su destinatario, usted, en calidad de autor del Informe sobre “La Linea Separatoria entre las Plazas 400 y 401 del Garaje de la … con fecha 18 julio … solventar la situación o controversia mediante el consenso o concierto de voluntades entre las partes afectadas, siendo una de ellas, mi patrocinado y la otra, por razón de los acontecimientos, el titular de la Plaza de Garaje 400, D. … causa-efecto de la remisión del presente escrito a usted, por autor del Informe Técnico referenciado.
Que, en consecuencia, habiéndonos dado traslado, del Informe Técnico emitido por usted de fecha 18 julio … en calidad de Arquitecto de Madrid, con número … de cuyo contenido, se desprende su doble voluntad de intenciones, por un lado, eximirse de toda responsabilidad mediante la argucia de atribuir al mismo, un carácter meramente informativo, y simultáneamente conferir al titular de la Plaza de Garaje 400, legitimación para desplazar la línea divisoria entre Plazas 400, 401, ignorando los más elementales presupuestos fácticos jurídicos para su culminación satisfactoria con arreglo a nuestro Ordenamiento Jurídico.
Que si conforme a la evolución de los hechos, se probase que la alteración de la línea longitudinal separatoria de las plazas 400, 401, fue ejecutada por el titular D. …. amparándose en su Informe, se ejercerá la acción judicial más idónea contra usted, sobre la prueba documental aportada por usted mismo, que constata una discrepancia notoria entre lo esgrimido y la realidad de los hechos, máxime cuando con su cualificación profesional, ha prescindido arbitrariamente, de percatarse de la incidencia negativa; al contenido página 2, párrafo tercero, me remito:
“Es por ello, que si no concurren otros problemas de tipo legal que lo impidan, recomiendo a la Promotora de los trabajos, la Comunidad de Propietarios del Garaje de la urbanización …. que en la presente obra de acondicionamiento de dicho garaje se marque la línea antigua, haciéndose caso en todo al vecino D. … ya que sus razones son más que justificadas. En todo caso la señalización de dicha plaza simplemente es marcar una línea que sigue existiendo a día de hoy.”
PRIMERO.- Que conforme DOCUMENTO UNO que se acompaña, la línea divisoria actual que separa la PLAZA DE GARAJE 401, 400, viene refrendada por la línea blanca longitudinal sita en el suelo, que ha cercenado espacio privativo de mi patrocinado, porque como se constata de la fotografía, la línea de separación era donde se encuentra el rectángulo o cuadrado de color blanco.
Conforme situación anterior, la línea divisoria blanca sita en la pared, en su prolongación hacia arriba-el techo, se aprecia que el machado, existente también en la actualidad, a pesar del pintado y repintado por encima de lo que ahora es raya amarilla transversal, se encontraba en la línea longitudinal vertical blanca donde figuraba la anterior línea blanca divisoria de la plaza 400 y 401.
CUARTO.- Que conforme la evolución de los hechos, fruto de su Informe emitido el 18 julio 2013, el titular plaza 400, ejecuto unilateralmente el nuevo trazado de la línea divisoria entre plaza 401, 400, lo cual por el transcurso del tiempo transcurrido, priva a mi patrocinado de emprender Acción Judicial Sumaria, como es la acción interdictal oportuna.
Que ello sin embargo no constituye obstáculo para amparar a D. … de las demás acciones judiciales oportunas, como es la Acción Reivindicatoria fruto de la posesión ilícita que actualmente está desarrollando el titular plaza 400.
QUINTO.- Que usted, fruto de su informe, que carece de veracidad intrínseca, máxime cuando constata que la situación actual de linderos era la que existía anteriormente, “que en la presente obra de acondicionamiento de dicho garaje se marque la línea antigua, haciéndose caso en todo al vecino D. … ya que sus razones son más que justificada” ha incurrido de forma negligente en falsedad documental, por argumentar sin solidez técnica, su Informe, ignorando el sinalagma de la finalidad de todo deslinde, para alcanzar un fin único, legitimar a D. … para ejecutar un acto ilícito civil, cercenando la acción de defensa de D. … porque toda plaza de garaje se configura como una finca independiente y por ende de titularidad privativa, causa efecto de la intervención de los afectados, porque como a bien tendrá conocimiento, en nuestro ordenamiento jurídico la protección de la Fe Pública no se extiende a la cabida sino a los linderos, dado que la realidad física de la plaza lo es por las líneas de pintura marcadas y trazadas en la planta del garaje, que como a bien sabía, o se demostrará, antes de lo ahora hecho por D. …, tales líneas estaban trazadas no en el suelo sino en la pared, cuya alteración ha obviado, sin confrontarlo con medios probatorios objetivos, y sin hacer mención en su Informe de la necesidad imperiosa de contar con el colindante afectado, D. ….
SEXTO.- Que es sumamente llamativo, que usted en virtud de la elaboración del Informe de fecha 18 julio … haya querido convertirse en garante de los derechos y facultades de uno solo de los colindantes, cuando por su cualificación profesional, debía saber que el presupuesto básico de todo deslinde es la confusión de los linderos, y que la solución responde en eliminar la incertidumbre de la línea divisoria;
Que usted ha contribuido a sostener dicha incertidumbre, con la falta de veracidad de contenido en el Informe emitido, porque como sostiene nuestra Doctrina Jurisprudencial la Acción de Deslinde no es viable si las plazas están perfectamente delimitadas, delimitación que estaba perfectamente delimitada por signos externos antes del actual pintado de la pared y el suelo del garaje, y que usted ahora trata de sostener una delimitación actual que no se corresponde con la situación limitadora anterior, bajo la argucia que la situación actual era la situación anterior, bajo la confabulación, que los signos externos que ahora existen entre plaza 400, 401, no han sido creados unilateralmente por D. …, ya existían, todo ello bajo el eje vertebrador de la suposición o presunción, que no existía soporte documental probatorio que cercenase el contenido de su Informe.
De no existir tal voluntad reconciliadora, en plazo razonable, se emprenderá acción judicial idónea, por usurpación arbitraria, contra usted y titular plaza 400, en virtud de la Acumulación Subjetiva Procesal, por la arbitrariedad y la irracionalidad en que usted ha incurrido, fruto de su Informe, que ha constituido para el titular de la plaza 400, título para alterar unilateralmente la superficie de la plaza de garaje.
APOYO JURISPRUDENCIAL:
SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES, 11 Junio 2014, Ponente, IImo. Sr. D. MATEO RAMON HOMAR, en su Fundamentación de Derecho:
Sentencia que fundamenta la No Acción Interdictal:
PRIMERO.-.- Son hechos relevantes, en su mayor parte concordados por las partes: A) La demandante Dª Angelina es propietaria de la plaza de aparcamiento num. NUM000, también marcada con el número NUM001, sita en el sótano segundo del edificio ubicado en esta Ciudad, CALLE000 NUM002, inscrita en el Registro de la Propiedad sin contradicción alguna. B) El demandado D. Cecilio y Dª Matilde son propietarios por mitades indivisas de la plaza de aparcamiento num. NUM003, también marcada con el número NUM004, colindante en parte con la anterior, y también inscrita en el Registro de la Propiedad, sin contradicción alguna. C) Ambas plazas de aparcamiento lindan perpendicularmente por el fondo. Existe una línea que en el verano del año 2.012 se hallaba pintada en el suelo con la finalidad de separar uno y otro aparcamiento, bastante desdibujada, pero apreciable a simple vista. El día 12.09.2.012 un vehículo aparcado en la plaza num. NUM003 sobrepasaba la línea antes mencionada en la parte correspondiente a su parte trasera (maletero) e invadía una pequeña parte del espacio destinado según la línea al aparcamiento num. NUM000. Uno y otro propietario sostienen que esta zona ocupada por dicho vehículo integra su aparcamiento. El demandante sostiene que los linderos de su plaza de aparcamiento son los señalados por la línea marcada en el suelo, lo que es negado por el demandado. Según plano obrante en autos, la superficie útil del aparcamiento NUM000, si hipotéticamente se toman como linderos las aludidas marcas es de 13,34 m2, cuando la superficie reseñada en el Registro de la Propiedad es de 13 m2. No se ha medido la superficie entre líneas que resulta del aparcamiento num. NUM003, que según el Registro de la Propiedad es de 12,75 m2 de superficie. D) El demandado ha interpuesto una demanda contra la comunidad de propietarios por vulneración de un acuerdo previo relativo al pintado de las líneas divisorias del aparcamiento para el caso de discrepancia de los lindes, que ha concluido mediante una transacción que obra unida a las actuaciones.
La actora ejercita una demanda siguiendo el procedimiento verbal conforme a los artículos 250.4 y 250.7 de la LEC , de protección de tutela sumaria de la posesión, y de efectividad del derecho de propiedad frente a quien sin tener título inscrito perturbe la posesión, y suplica que se declare que el demandante es propietario del aparcamiento num. NUM000; que la delimitación del mismo se corresponde con el plano presentado al Ayuntamiento de Palma para la legalización de los aparcamientos; ordene al demandado que se abstenga de perturbar el derecho de propiedad del actor, e invadir y ocupar el mismo, y al pago de 136,88 euros por daños y perjuicios por los costes de obtención de documentos y la suma de un euro por daños y perjuicios por la ocupación.
El demandado niega que dicho espacio controvertido sea de propiedad del actor y dice que lo ha poseído sin problema alguno desde que adquirió el aparcamiento en el año 2.006.
La sentencia de instancia desestima la demanda, sin efectuar expresa imposición de costas. En cuanto al procedimiento de protección sumaria de la posesión, lo desestima por haber transcurrido el plazo de un año de duración de la perturbación o despojo.Argumenta que por el actor se indicó que la fecha de la perturbación era la del acta notarial (26.07.2.012), y se admitió la demanda por cuanto en la fecha de su presentación, - 23.07.2.013-, no había transcurrido el año, pero el demandante indicó en su interrogatorio que había requerido verbalmente al demandado y dada la respuesta observada acudió a la Notaría, lo que tuvo que hacerse antes del día 26.07; y acoge la versión del demandado de que el primer requerimiento en forma verbal lo fue en marzo o abril de 2.012, y que el demandado ocupaba ya dicho espacio desde hacía seis años, y existen indicios para considerar que dicha situación es anterior al día 22.07.2.012; y que el actor debe acreditar de forma clara y concluyente el hecho de la posesión; y que estos procedimientos son inadecuados para fijar los linderos entre dos plazas de aparcamiento cuyos titulares están inscritos en el Registro de la Propiedad, y que el exceso que presenta la medición del actor de 0,34 m2 podría ser el exceso.
Dicha resolución es apelada por la representación de la parte actora en petición de nueva resolución que estime íntegramente la demanda, y se basa en los siguientes motivos: 1) Incongruencia, al resultar la sentencia incongruente en sus propios términos, reconoce que la demandada ocupa la plaza de aparcamiento de su propiedad; utiliza argumentos incoherentes entre sí para llegar al fallo, además de arbitrarios, concurriendo todos y cada uno de los requisitos que se requieren para la prosperabilidad de la acción ejercitada, y a pesar de ello, desestima la demanda. 2) Error en la valoración de la prueba, en concreto de la prueba documental y de interrogatorio; que el demandado de modo deliberado y provocativo ocupa parte de su plaza de aparcamiento desde el día 26.07.2.012, día en que se inició la ocupación; las actas notariales pueden practicarse el mismo día en que se solicitan; que la demandada no acredita la fecha del inicio de la perturbación; con el requerimiento notarial se prueba que la perturbación se inició ese día. 3) El procedimiento judicial alegado no fue interpuesto por el ahora demandado contra el actor, sino contra la comunidad de propietarios. 4) Sobre la acción del artículo 250.1.7 de la LEC , que no es cierto que exista un conflicto sobre la propiedad de dicho espacio; el demandante ha acreditado de modo indubitado que es titular del aparcamiento num. NUM000, que se corresponde físicamente con el espacio delimitado por las líneas marcadas, como acredita la prueba pericial practicada y los planos presentados ante el Ayuntamiento; no puede ser objeto de discusión la propiedad de dicho espacio, sino simplemente su uso indebido; el demandado no ha acreditado en modo alguno las características, superficie ni la linde de su aparcamiento; y que es falso que la demandada tenga una inscripción registral de la plaza de aparcamiento sin contradicción alguna. 5) Se ha vulnerado el artículo 24 de la CE. 6) Que en la otra demanda aludida no se discuten las lindes del aparcamiento, y la Junta de propietarios da como buenos los linderos que delimitan su aparcamiento.
La representación del demandado solicita la confirmación de la sentencia recurrida, y argumenta que ocupa dicho aparcamiento de este modo desde que lo adquirió el día 17.04.2.006, y hay un neumático apoyado en la pared que ya utilizaba el anterior propietario para evitar roces; que el Notario se erige en Juez para deslindar propiedades; y que la decisión de pintar acordada por la comunidad de propietarios objeto del procedimiento seguido contra la misma lo fue a instancias del esposo de la demandante.
SEGUNDO.-.- Como punto de partida, cabe reseñar que la parte actora efectúa algunas argumentaciones que son más propias de un procedimiento declarativo que de un procedimiento de tutela sumaria de la posesión (antes denominados interdictos posesorios), como el que nos ocupa. A tal efecto es preciso recordar que, como señala la STS de 21 de abril de 1.979 que la protección sumaria interdictal "halla su fundamento en la conveniencia de un logro acelerado provisional de una paz jurídica, inmediata, que, dando solución momentánea al conflicto suscitado, cumpla con unos fines pacificadores y de social armonía.... viniéndose de este modo a prohibir los actos de los particulares que unilateralmente, y por su propio poder, quieran imponer soluciones de derecho por propias vías de hecho, desentendiéndose de los instrumentos jurídicos y de los cauces jurisdiccionales que todo Estado de Derecho concibe y habilita, pues la apariencia posesoria debe ser absolutamente merecedora de respeto y toda destrucción de la misma ha de consumarse acudiendo a los medios jurídicos que el Derecho proporciona". Por tanto, este proceso " tiene un ámbito limitado y específica naturaleza, limitado estrictamente a la posesión de mero hecho, con exclusión de toda controversia sobre el dominio u otro derecho o calificación de título aducido por el poseedor, temas que requieren para su planteamiento y decisión los cauces de un juicio declarativo". La demanda podrá prosperar siempre que concurran los requisitos de los artículos 250.4 y 439.1 de la nueva LEC (idénticos a los exigidos por los artículos 1.651 y siguientes de la LEC de 1.881 singularmente hallarse el reclamante en la posesión o tenencia de la cosa, haber sido inquietado y perturbado en ella y presentando la demanda antes del transcurso de un año desde la fecha del despojo.
Debemos resaltar que el demandante no ejercita ninguna acción declarativa de propiedad, reivindicatoria o de deslinde, sino dos acciones de protección posesoria sin efectos de cosa juzgada. No obstante, y paradójicamente solicita se declare la propiedad sobre el espacio objeto de controversia, lo cual, equivale al ejercicio de una acción de deslinde relacionada con una acción reivindicatoria (al suponerse poseída por el demandado la franja litigiosa), y, tal como acertadamente se reseña en la sentencia de instancia es improcedente al tratarse de un procedimiento inadecuado, y, a pesar de ello el demandante insiste en esta segunda instancia, y solicita se le declare probada la propiedad cuando se ha ejercitado la petición por un procedimiento inadecuado, olvidando que el procedimiento de protección sumaria de la posesión no es apto para efectuar declaraciones de propiedad ni deslindes, sino que se trata de respetar la posesión de hecho y evitar las vías de hecho. En esta litis nadie discute que el actor sea propietario del aparcamiento num. NUM000, sino que la controversia radica en determinar sus linderos, aspectos en el cual las partes no están conformes, y para fijarlo de modo definitivo alguna de ellas deberá acudir al correspondiente procedimiento declarativo. Idéntica conclusión cabe efectuar en relación con el ejercicio de la acción del artículo 250.7 de la LEC.
TERCERO.-.- En cuanto a la acción de protección sumaria de la posesión del artículo 250.4 de la LEC es desestimada por considerarse en la sentencia de instancia que ha transcurrido un año desde la perturbación posesoria, en aspecto, que como antes se ha reseñado, el recurrente considera que se ha producido un error en la valoración de la prueba. La Sala considera procedente estimar dicho motivo del recurso, en atención a los siguientes hechos o circunstancias:
A) El demandado en su interrogatorio ciertamente ha alegado que ha ocupado dicho espacio de terreno desde el año 2.006 en el que adquirió la plaza de aparcamiento, y que allí había una rueda en la pared puesta por el anterior propietario. No obstante, no ha practicado prueba alguna sobre este particular. Dicha declaración en interrogatorio conforme al artículo 316 LEC no puede considerarse como prueba de dicho hecho. Se notan en falta testimonios u otras pruebas que acrediten esta situación de hecho durante el período de tiempo.
B) La parte actora mediante prueba documental pública ha acreditado que tal ocupación del espacio litigioso se producía el día 27.07.2.012. Como indició el Sr. Carlos Alberto en su interrogatorio antes del acta notarial había efectuado un requerimiento verbal, que dijo haberlo hecho el mismo día o el anterior, y en ambas instancias dijo que actuó con rapidez, y que no hubiere permitido que esta situación durara varios años. El problema radica en que presentada la demanda el día 23.07.2.013, la perturbación debió haberse iniciado al menos en tal fecha del año anterior como más pronto, y sólo existen cuatro días de diferencia, lo que provoca que la Juzgadora de instancia no crea la alegación de la parte actora de tanta rapidez y otorgue más credibilidad a la versión del demandado. Esta Sala discrepa de la anterior conclusión por aplicación del principio de facilidad probatoria en cuanto a la carga de la prueba, considerando que es de mayor facilidad la prueba de un hecho positivo como es la existencia de una ocupación, que el hecho negativo de una ausencia de la misma, y reviste dicha cualidad un hecho no oculto de que el demandado aparca el vehículo sin respetar las marcas existentes en el suelo, si bien algo borradas son perceptibles según acta notarial y fotos aportadas. Entendemos que, en una adecuada distribución de las normas de carga de la prueba al caso concreto, el demandado pudo y debió acreditar que ocupaba el espacio controvertido, tal como afirma, desde hace seis años, y sobre el particular no ha presentado prueba alguna. En consecuencia debemos considerar que se ha ejercitado la acción en el plazo de un año.
Estimamos concurren los restantes requisitos para que prospere el interdicto, puesto que la existencia de la línea de separación entre plazas de aparcamiento es un signo externo propio "prima facie" de una situación de hecho de separación entre ambos, y un signo posesorio externo de que el demandante puede utilizar tal espacio hasta la línea existente, claramente sobrepasada por el demandado al aparcar su vehículo en el mismo, tal como se aprecia con claridad en el acta notarial de 17.09.2.012. Si el demandado considera que existe una incorrección en el trazado de esa línea que, o bien fue trazada por el promotor de la edificación, o por la comunidad de propietarios, debe ejercitar la acción oportuna, ya sea frente al ahora demandante y/o la comunidad de propietarios, en su caso, de deslinde, pero no acudir a vías de hecho, ocupando una zona que sobrepasa la línea, que es lo que pretende evitar la acción que nos ocupa. Se reitera una vez más que en esta litis no se ejercita ninguna acción de deslinde, y que las partes podrán acudir al declarativo procedente para determinar a cual de los dos pertenece el espacio, o, en su caso, a una distribución del mismo entre ambos.
Por tanto, se estima dicho motivo del recurso. Consideramos improcedente la reclamación como daños y perjuicios de los gastos necesarios para reunir las pruebas presentadas en esta litis y por falta de prueba en cuanto a la simbólica suma de un euro.
En cuanto a la incidencia del litigio objeto de valoración en segunda instancia, seguido por el ahora demandado contra la comunidad de propietarios, y que ha concluido con una transacción judicial, en la cual parece ser que la comunidad cede a la parte demandada un espacio inicialmente señalado como maniobra, consideramos que se trata de una prueba irrelevante a los efectos de este concreto procedimiento, en el cual, reiteramos, no se trata de efectuar un deslinde, ni del ejercicio de una acción reivindicatoria, sino determinar la situación posesoria de hecho en cuanto a la utilización de los aparcamientos. En consecuencia, se estima parcialmente dicho motivo del recurso.”
SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL MADRID, 26 Noviembre 2012, Ponente, IImo. Sr. D. Pedro Pozuelo Pérez, en su Fundamentación de Derecho:
“PRIMERO.-.- Que en los presentes autos y por los demandantes D. Juan María y D. Alfonso en su condición de comuneros de la comunidad de propietarios del garaje de la DIRECCION000 número NUM000, constituido por la agrupación de los edificios números NUM000, NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 de dicha calle, se interpuso demanda de impugnación de acuerdos comunitarios concretamente el tomado como número cinco del orden del día de la junta celebrada el 14 de julio de 2010, con el carácter de extraordinaria, y que se refería a la señalización (pintar) de las plazas de aparcamiento teniendo en cuenta la superficie que figura en las escrituras privativas de cada uno de los propietarios, leídas públicamente en la junta extraordinaria celebrada el día 12 de marzo de 2010. Los demandantes cuestionan que dicho acuerdo es nulo de pleno derecho, y ello porque supone un cambio de linderos y límites de las plazas de garaje de su propiedad, amén de otras, a lo que se añade que en dicha junta intervinieron otros propietarios de plazas de garaje del edificio que no pertenecen a la comunidad de propietarios. La demandada, C.P. GARAJE C/ DIRECCION000 NUM000, no contestó a la demanda pero sí lo hicieron varios de los comuneros encabezados por Dª Agustina, y seis más, quienes se opusieron en primer término por falta de legitimación pasiva de la comunidad de propietarios demandada, por cuanto no tiene carácter de comunidad propietarios, siendo una mera comunidad de bienes del artículo 392 y ss del Código Civil y carente por tanto de personalidad jurídica, ni de personalidad procesal sobre el fondo del asunto establece que dado que se produjo el acuerdo por una mayoría de las cuotas de los comuneros el mismo es inatacable de acuerdo con la particular concepción que tienen los demandados, o por mejor decir, los comparecidos, de la relación jurídica existente. La sentencia estima la falta de personalidad de la comunidad de propietarios demandada y contra la misma se interpone el presente recurso de apelación.
TERCERO.-.- Que por lo que hace al fondo de la litis es un hecho cierto y reconocido que en el acta general número 29 de la comunidad de propietarios se acordó la señalización, mediante el pintado de las plazas de garaje, de la superficie de las mismas, según se dice de lo que resulta del título constitutivo y de las escrituras privativas de cada propietario. La cuestión es determinar si dicho acuerdo es un mero acuerdo de administración o por el contrario se trata de un acuerdo de modificación del título constitutivo como los estatutos. En primer término, deben comenzar por rechazarse los argumentos esgrimidos en la contestación de la demanda acerca de la configuración jurídica de la comunidad de propietarios demandada, pues la misma evidentemente no constituye una simple comunidad de bienes del artículo 392 y siguientes, por lo que resulta del todo evidente que no pueda darse pábulo a las afirmaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda, en cuanto afirman que el acuerdo es válido por haber sido tomado por la mayoría los propietarios, lo que sería válido en una comunidad ordinaria. Ante todo debe hacerse constar que existe una notable confusión en la cuestión, pues el título constitutivo otorgado por el primitivo propietario de la totalidad del sótano donde se ubica el garaje, realizó al menos dos escrituras de constitución del título, dando en cada una de ellas unas medidas diferentes. A ello se añade que existen no sólo unas plazas de garaje originariamente vendidas o adquiridas en el momento de la venta de los pisos, sino que con posterioridad se ha venido ampliando la comunidad de propietarios a otras plazas de garaje, por lo que hace que exista una notable indefinición no sólo en lo referente a la propiedad o la superficie de cada plaza de garaje sino, y lo que es más importante, una cierta indefinición en lo que hace a los elementos comunes del mismo. Según se desprende de la documentación aportada y a pesar de lo que se diga en las actas de comunidad, lo cierto es que no consta que en aquellas actas se hubiese hecho o se hubiese aportado el plano que ahora se aporta y que se dice se realizó en aquel acta. Con todo, lo decisivo y determinante es saber si nos encontramos ante un simple acto de administración, el mero pintado de una plaza de garaje cuya superficie está clara y se encontraba perfectamente delimitada, o bien nos encontramos ante un acuerdo que podría modificar el título constitutivo en cuanto se podrían modificar las medidas de algunas plazas de garaje y sobre todo determinaría una diferencia en la superficie de los elementos comunes. Desde luego el mero pintado de las plazas de garaje cuya superficie está perfectamente clara y delimitada no supone ningún acuerdo para lo que sea precisa la unanimidad. Lo que ocurre es que el presente caso no se trata de pintar unas plazas de garaje de acuerdo con unas superficies previas y claramente delimitadas, se trata de efectuar un pintado ex novo de la referida plaza de garaje, pues las fotografías existentes y aportadas al acta notarial, aún siendo bastante borrosas, parecen determinar la inexistencia de señalización anterior. Por ello, y dado que al menos la nueva distribución de las plazas de garaje y la nueva superficie atribuidas a ellas y en lo referente cuando menos a la de D. Juan María presenta una modificación en la superficie de la misma de acuerdo con el título constitutivo y de acuerdo con su escritura privativa, parece que se trata de una actuación que excede de un mero pintado de las plazas de garaje, sino que se produce una modificación del título constitutivo y en cualquier caso ello afecta a la existencia de los elementos comunes que por cierto también se verán afectados por la existencia de otras plazas de garaje no incluidas inicialmente, lo que supone que el acuerdo sí va mucho más allá de un mero acto de administración y constituye un verdadero deslinde de plazas privativas y elementos comunes del edificio que deberá hacerse con el consentimiento y unanimidad de todos los propietarios o por vía de resolución judicial. Por ello procede la estimación de la demanda y la declaración de nulidad del acuerdo. “
Publicado por AbogadosCenteno en enero 22, 2015
DESTINATARIO: Dña. ...
REMITENTE: D. ANGEL CENTENO, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, quien ejerce la asistencia de Dña..... .
PRELIMINAR.- Que habiéndose nos requerido los servicios jurídicos por parte de Dña. ..., la finalidad de su pretensión gira sobre la actual situación de hecho que acontece en la planta destinada a garaje, concretamente las plazas número 64 y 65, que conforme descripción de hechos, existe una gravedad obstativa para el normal disfrute de la plaza de mi patrocinado con arreglo a su uso natural, consecuencia directa de una extralimitación al derecho de uso y disfrute que ejerce el usuario, a título de arrendatario,de las plazas 64 y 65 que ha desembocado y desemboca inexorablemente en un comportamiento fáctico abusivo, concretado en el estacionamiento de más de un vehículo a motor, en cada una de las plazas que dispone para su uso, que está ocasionando de forma fragrante una quiebra fáctica del derecho real de titularidad dominical que ostenta mi patrocinado, propietario de la plaza 54, quien se ve impedido de acceder al espacio disponible para el aparcamiento de su vehículo en su plaza de garaje;
Impedimento que se concreta:
PRELIMINAR-PRIMERO.- Que conforme a Derecho, no se admiten actos por particulares que unilateralmente y por su propia decisión y poder, quieran imponer soluciones de derecho por vía de hechos, desentendiéndose de los instrumentos jurídicos y de los cauces jurisdiccionales que todo Estado de Derecho concibe y por ende habilita.
Que conforme al Diccionario de la Real Academia Española, de su dicción literal, se define una Plaza de Garaje como un local destinado a guardar automóviles, donde toda plaza o su adecuación a tal ánimo de guardar, ha de atender, de forma preceptiva, al fin que le es propia, es decir, toda adecuación alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas.
Que conforme a la naturaleza jurídica de la plaza de garaje, ésta se compone de dos elementos diferenciados:
UNO.- Plano individualizado y perfectamente delimitado sobre el terreno cuyo espacio materializado físicamente con líneas, son susceptibles de aprovechamiento separado e independiente y que como tal, se asigna con la correspondiente titularidad dominical.
Toda línea de separación entre plazas de aparcamiento es un signo externo propio de una situación de hecho de separación entre ambas, e igualmente constituye un signo posesorio externo para utilizar el espacio hasta la línea existente.
DOS.- Elementos comunes para la entrada o salida a la vía pública por las viales sitas en el interior que sirven de paso a los vehículos.
PRIMERO.- Que como se corrobora al día de hoy de forma prolongada en el tiempo, la situación es la siguiente en las plazas de garaje de su propiedad:
En la PLAZA NÚM. 64 el arrendatario de la vivienda sita en Piso 6º B, Portal 2 en calle... aparca dos vehículos a motor: un coche y una moto;
En la PLAZA NÚM.65 el arrendatario de la vivienda sita en Piso 6º B, Portal 2 en calle ... aparca tres vehículos a motor: un coche y dos motos.
Que el hecho de estacionar dos vehículos en una sola plaza constituye una extralimitación al derecho de uso y disfrute, lo que se traduce que estamos ante un fragrante supuesto de comportamiento abusivo, máxime cuando desde el punto de vista del derecho sustantivo toda plaza de garaje implica, sine quanum, ostentar la titularidad de la plaza para un solo vehículo, y máxime cuando no existe Certificado alguno expedido por la Comunidad de Propietarios confiriendo el derecho de aparcar dos vehículos en una misma plaza.
Sin que, igualmente, se pueda obviar, que como consecuencia del aparcamiento de más de un vehículo, se está sobrepasando los limites y con ello se está invadiendo zonas que exceden a las marcas pintadas, pues conforme a nuestra Doctrina Jurisprudencial, no se precisa para que opere el exceso, que sean las ruedas las que sobrepasen las marcas, sino que basta que opere a través de la carrocería del vehículo.
SEGUNDO.- Que con el fin de solventar este conflicto de intereses entre mi patrocinado, que lesiona el conjunto de sus facultades sobre su plaza en propiedad, como igualmente está perjudicando ipso facto, el acceso y salida física al propio vehículo, en su calidad de Propietario de las plazas de garaje objeto de la controversias, se encuentra legitimado, en su calidad de Propietario, fruto de la aplicación de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, para requiera a los poseedores de las PLAZAS 64 y 65, cesen de manera inmediata al estacionamiento en una misma plaza de más de un vehículo a motor, en aras a lograr una prospera y buena convivencia de vecinos.
TERCERO.- Que en caso que usted como titular dominical de las plazas de garaje número 64 y 65, adopte una actitud de pasividad, de desidia para con el titular poseedor de las PLAZAS que usted tiene arrendadas, 64 y 65, que exceda más de 10 días desde la recepción del presente escrito, se procederá por esta parte, a iniciar las acciones judiciales, que conforme el Derecho Procesal nos confiera de forma satisfactoria la Legitimación Activa para proceder:
Causa-efecto de entablar acción judicial de cesación de estacionamiento de más de un vehículo a motor en cada una de sus plazas, al usurparse espacio de naturaleza común, como cercenar el adecuado uso y disfrute de la plaza de mi patrocinado, por los impedimentos físicos para acceder a su plaza, al concurrir manifiesto abuso de derecho en sus facultades, y simultáneamente quiebra y perjuicio de los derechos que asisten a mi patrocinado, fruto del derecho real de propiedad que emana por la titularidad dominical de su plaza de garaje.
CUARTO.- Que dado que estamos en conflictos de intereses que orbitan en la esfera del Derecho Privado, donde los protagonistas son las propias partes afectadas, sería una satisfacción solventar la controversia expuesta por la vía extrajudicial, sin que por ello mengüe la acción judicial por retraso a una solución amparada en el mutuo consenso, en el plazo señalado en el presente escrito.
SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL DE VIZCAYA, 25 Septiembre 2012, Ponente IIma. Sra. Dña. Mª Magdalena Garcia Larragán, en su Fundamentación de Derecho:
“PRIMERO.- La sentencia de primera instancia ha estimado, en los términos que han quedado expuestos en los Antecedentes de Hecho de esta resolución, la demanda interpuesta por la representación del Sr. Rodrigo; pronunciamiento frente al que se alza la representación de los demandados aduciendo, en síntesis, que por éstos se realiza un uso de elementos comunes conforme a norma, a lo que cita SAP de Pontevedra de 14 de enero de 1997, uso que no perjudica los intereses de la Comunidad de Propietarios de Garajes, la que ha tolerado desde su constitución que un gran número de propietarios utilicen parte de dichos elementos comunes decidiendo no tomar ninguna medida ni judicial ni extrajudicial respecto a dicho uso, siendo así que el art. 17 LPH obliga a todos los comuneros a pasar por las decisiones de la Comunidad. Añade que no se imposibilita al actor el uso de su parcela de garaje, no acreditándose de adverso la materialización de los daños y perjuicios que podrían dar acogida a las pretensiones del demandante en cuanto en todo caso no se ha probado que las " molestias " que supuestamente se irrogan traigan nexo causal con el estacionamiento de los vehículos de los demandados pues la dificultad para hacer uso del elemento privativo del Sr. Rodrigo deviene por la morfología propia de las comunidades de garajes obedeciendo a unos condicionamientos por dimensiones concretas de las parcelas, existencia de pilares, etc¿ Alude además a la ponderación y aplicación de la norma a cada caso concreto. Y termina por solicitar se dicte nueva sentencia que señale conforme a derecho el estacionamiento del vehículo de los demandados, absolviéndoles de cuantos pedimentos se realizaron por la contraparte, con expresa condena en costas a la parte demandante.
SEGUNDO.- Pero no obstante las antedichas alegaciones el recurso no va aquí a prosperar por las siguientes razones.
Al margen de la constancia documental que existe en las actuaciones del descontento comunitario por hechos cual el que aquí se trata, hemos de comenzar dejando indicado que la circunstancia de que la Comunidad de Propietarios no haya decidido actuar judicial o extrajudicialmente frente a los copropietarios que, como aquí acontece, con el estacionamiento de su vehículo invaden espacios comunes al rebasar las dimensiones de aquél las de la parcela de garaje de que son titulares privativos, no impide al copropietario que se vea perjudicado el ejercicio de las acciones que estime procedentes en defensa de su derecho, pudiendo éste actuar sin impedimento pese a esta pasividad de la Comunidad, habiendo resuelto la jurisprudencia favorablemente la viabilidad de la acción ejercitada por un copropietario contra otro, referida a lo que es objeto de copropiedad, puesto que el comunero accionante no solamente actúa en beneficio de la Comunidad de Propietarios sino en su propio interés defendiendo su derecho privativo sobre elementos comunes. Así el Tribunal Supremo, entre otras en sentencia de 22 de octubre de 1993 expresa ".... esta Sala ha reiterado (vid. Sentencias, entre otras, de 3 de febrero de 1983 23 de noviembre de 1984 12 de febrero de 1986, 7 de diciembre de 1987 y 9 de febrero de 1987) que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afectan a la comunidad para defenderlos, en cuyo caso la Sentencia dictada aprovechará a todos los cotitulares, defensa que puede producirse por propia decisión de los comuneros para suplir la desidia del Presidente o de los demás comuneros e incluso cuando sean estos contrarios al litigio, a lo que hemos de añadir ahora que si de los elementos comunes puede disfrutar cada comunero, es ajustado a la lógica que pueda ejercitar acciones contra otro para defenderlos, ya que en caso contrario algo faltaría para la efectividad de los derechos que su título de propietario le atribuye... ". Doctrina en que se insiste en STS de 7 de octubre de 1999.
En el supuesto concreto que aquí se examina consta acreditado, y ello no es controvertido en esta alzada, que el vehículo de los demandados sobresale 50 cm la parcela de su propiedad y con ello, y siempre que se estacione pegado a la pared, invade en idéntica medida la zona de tránsito y maniobrabilidad comunitaria.
Se ha acreditado también, a medio de la pericial aportada por el demandante - no desvirtuada, tal y como se razona por la juzgadora quo, por la aportada por esta hoy apelante en cuanto el perito Sr. Constantino no ha realizado ningún simulacro al respecto al contrario de lo efectuado por el Sr. Felix, quien además lo detalla incluso gráficamente en su dictamen escrito -que esta invasión del espacio comunitario por el vehículo de los demandados dificulta al Sr. Rodrigo salir con su vehículo de la parcela de su propiedad.
No estamos en el caso de autos ante una invasión mínima e irrelevante ni en el que la dificultad que se presenta al actor sea consecuencia de la propia configuración física del garaje, supuesto de hecho que es el que se analiza en la sentencia que se invoca por esta parte apelante, sino en supuesto en que esta invasión, que además es habitual, impide al actor la utilización normal, conforme a su derecho y para el uso para el que está concebida, de parte de la zona de tránsito y maniobrabilidad comunitaria dificultando precisamente la maniobrabilidad a su vehículo, lo que no puede aceptarse sea conforme a norma puesto que además de que esta actuación de los apelantes no está refrendada en el artículo 394 del Código Civil hemos de recordar que si en la regulación legal del régimen de propiedad horizontal se contempla el uso compartido y disfrute por los copropietarios sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios fuera de los particulares espacios privativos de cada uno de los copropietarios de los distintos pisos o locales, atribuyendo al titular las máximas posibilidades de utilización, éstos se encuentran con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase cuanto por el interés general, apareciendo así íntimamente unidos a los derechos de disfrute los deberes de igual condición, tal y como se expresa en el Preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal lo que se traduce en no perjudicar el interés general de la comunidad y en el respeto al destino de la cosa y al derecho de los demás comuneros.
Por lo expuesto no procede sino la íntegra confirmación de la sentencia impugnada con rechazo del recurso contra la misma interpuesto.”
Publicado por AbogadosCenteno en enero 7, 2015
ADQUISICION POR COMRA DE LA PORTERIA-VIVIENDA: La formalización de la compra de un piso por la Comunidad de Propietarios es imposible ya que carece de personalidad jurídica; ante esta situación jurídica cabe dos opciones: una que mediante escritura pública o con documento privado se haga la transmisión, pero sin posibilidad alguna de anotación en el Registro de la Propiedad; y dos que la Comunidad de Propietarios adopte por unanimidad el acuerdo de aceptar la cesión del piso para ser elemento común y a la vez modificar todos y cada uno de los coeficientes, añadiendo lo que se pierde con la cuota de la vivienda que desaparece como elemento privado a fin de contar con las cien centésimas que exige la Ley de Propiedad Horizontal
Publicado por AbogadosCenteno en diciembre 11, 2014
AGRUPACION DE VIVIENDA Y LOCAL EN PLANTA SUPERIOR: En viviendas sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, no hay inconveniente que un propietario junte dos viviendas o locales cuando se está ante un simple tabique de separación, siempre que no afecte a los elementos comunes, muros, fachada, estructura del edificio, porque si no afecta a tales elementos comunes, lo que lleva a cabo el propietario es tan solo una unión de vivienda con local; Pero dado que en el presente supuesto se pretende unir una vivienda con un local superior es evidente que la obra va a afectar a la estructura del edificio, por lo que necesitará autorización de la Junta de Propietarios, en quórum de unanimidad, conforme Ley Propiedad Horizontal.
ADQUISICION DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO: En el supuesto que el inquilino durante más de 30 años ha venido disfrutando de una vivienda situada en la terraza de un edificio con los correspondientes servicios de agua, luz y desagüe, sin aparecer recogida en el Título Constitutivo, no pagando renta alguna al presunto arrendador que se desentendió del asunto y no apareció más por el edificio, entendemos podrá intentarse la aplicación del plazo de prescripción extraordinaria que recoge el artículo 1959 código civil, todo ello sin perjuicio de los problemas que puedan derivarse de la necesidad que la posesión hábil para la prescripción ha de ser en concepto de dueño, situación que un arrendatario no puede sostener.
ELEMENTOS COMUNES: AUTORIZACION POR EL PRESIDENTE: Es nulo el permiso dado por el Presidente a un propietario, ya verbal o por escrito, para unir dos fincas independientes, rompiendo el muro de separación. Caben dos soluciones: una esperar a que se celebre la Junta de Propietarios que es el órgano soberano de la Comunidad de Propietarios, y si por mayoría de sus comuneros se alcance ratificar la decisión del Presidente, o por el contrario que cualquiera de los propietarios ejerza acción judicial de impugnación en interés de la Comunidad.
ELEMENTOS COMUNES: TRANSFORMACION TRASTERO EN PLAZA GARAJE: La conversión de un trastero en garaje desde el año 1990, además que la Comunidad de Propietarios lo permitió en su momento y ha estado cobrando una cuota complementaria por ello, conduce a sostener que las acciones de la Junta de Propietarios están abocadas al fracaso, no solamente por el principio de los actos propios, sino por la figura jurídica de la Prescripción. Ahora bien si por acuerdo de la Junta, se decide que el citado trastero ha de volver a su estado primitivo, el propietario debe hacer constar su disconformidad y proceder a la impugnación en tiempo y forma conforme prevé nuestra vigente Ley de Propiedad Horizontal.
Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 19, 2014
GASTOS: REPARTO DE GASTOS, SU MODIFICACION: Es posible que este cambio en el sistema de reparto pueda llevarse a cabo si así consta en el Orden del Día, aunque quizás si en el Presupuesto remitido a los propietarios ya constaba que en el reparto de los gastos de Portería se incluía a los locales, se podría considerar suficiente, pero es una apreciación muy subjetiva; Evidentemente el acuerdo de modificación del sistema de reparto tendrá eficacia desde su adopción, nunca con efectos retroactivos; dado los beneficios que obtienen los locales de los servicios por el quehacer de la portería: vigilancia, limpieza, correspondencia, es posible utilizar la Junta ya convocada y en el punto del presupuesto dejar claro que se ha incluido los gastos de portería a los locales. Si los locales no asisten a la Junta, se les hará las notificaciones fehacientes oportunas para que dentro de plazo lleven las impugnaciones judiciales oportunas, en caso contrario quedan vinculados al acuerdo.
TERRAZAS: HUMEDADES, FILTRACIONES
TERRAZAS: HUMEDADES, FILTRACIONES: El uso privativo o el uso exclusivo de una zona no significa que tal espacio pierda el concepto de elemento común, como ocurre con las terrazas que son a la vez techo de otros pisos o locales; En todo caso, las separaciones entre plantas forma parte de la estructura del inmueble y también lógicamente elemento común, posición casi unánime de nuestra Doctrina Jurisprudencial; por tanto la responsabilidad por filtraciones de agua es de la Comunidad; sin embargo, si el beneficiado del uso de la terraza la ha utilizado de forma negligente, esto es, no cumpliendo con sus obligaciones de conservación, y fuera la causa del problema, entonces sí que sería responsable, pero no cuando el defecto viene de esa separación entre las plantas. En definitiva la responsabilidad será de la Comunidad o del particular, dependiendo de quien sea el causante del problema.
OCUPACION DE ELEMENTO COMUN POR UN PROPIETARIO
OCUPACION DE ELEMENTO COMUN POR UN PROPIETARIO: Si hubiera que entrara por la vivienda del supuesto infractor, solo la autorización judicial lo puede permitir; Y que aunque sea recuperar la posesión de un elemento común, del que se ha apropiado para su uso el propietario del ático, cerrando con valla el mismo, la vía de hecho no es la apropiada jurídicamente, se necesita igualmente sentencia judicial; De utilizar la vía de hecho, esto es la aplicación de la Ley de la Selva, la Comunidad de Propietarios corre el riesgo que se encuentre con una denuncia, ya sea penal por coacciones, ya un interdicto de retener; es un riesgo cierto, que a lo mejor no ocurre, pero que desde luego existe y la Junta de propietarios debe valorar; Lo aconsejable es, cuando un comunero se apropia de un elemento común, es acudir a los Tribunales.
LOS AUSENTES EN JUNTA DE PROPIETARIOS: Resaltar en primer lugar que los propietarios ausentes no votan en ningún caso. Conforme vigente Ley de Propiedad Horizontal, aquellos acuerdos en que se exigen mayoría cualificada o unanimidad, se notifican a los propietarios o comuneros ausentes, a efectos que en caso que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días desde la notificación, se entiende que otorgan su conformidad. Por lo tanto, en el resto de los acuerdos, que serán por mayoría, no existirá posibilidad alguna que los ausentes puedan manifestar su disconformidad al acuerdo de una Junta de Propietarios a la que no asistieron. Otra cosa es su deseo de impugnar judicialmente el acuerdo adoptado.
TRASTERO: EJERCICIO DE ACTIVIDAD: Cada piso, local o trastero debe destinarse a lo que figura en el Título Constitutivo del edificio, lo que ocurre es que mientras no se haya prohibido expresamente, se viene permitiendo las actividades en cualquier propiedad privada, siempre que no afecten a elementos comunes, ni produzcan molestias a cualquier propietario; por consiguiente el problema mayor no es si se usa el trastero para hacer trabajos de bricolaje, sino si los mismos ocasionan molestias, son peligrosos, ilícitos, a los vecinos y especialmente al piso superior; en caso afirmativo, hay que actuar vía judicial, con independencia de las denuncias que se hagan ante el Ayuntamiento por no reunir los requisitos técnicos para dicha actividad.
« Newer Posts Older Posts » 1234567...18