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Timestamp: 2017-06-27 10:40:55+00:00
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Risoluzione del contratto d’appalto e corresponsione delle spese condominiali	giugno 4, 2013/0 Commenti/in Pagamento /da Matteo PeroniLa sentenza della Corte di Cassazione n. 2049 del 29.01.2013 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione (Sezione II, presidente dott. Triola Roberto Michele, relatore dott. Pasquale D’Ascola) è l’ultimo passaggio di un’opposizione a decreto ingiuntivo promossa avanti il tribunale di Tivoli. La condomina opponente eccepiva in giudizio l’avvenuta risoluzione del contratto d’appalto, intercorso con un’impresa edile, da cui nasceva il suo debito nei confronti del condominio. Conseguenza di tale risoluzione sarebbe stata, oltre all’estinzione dell’obbligo fra il condominio e l’impresa, anche l’estinzione del debito della condomina. Gli ermellini hanno confermato le sentenze di merito le quali avevano rigettato l’opposizione proposta confermando così il decreto ingiuntivo azionato.
Matteo Peroni2013-06-04 07:27:272014-12-06 13:25:52Risoluzione del contratto d’appalto e corresponsione delle spese condominiali	Obbligo di pagare le spese condominiali collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile	novembre 5, 2012/0 Commenti/in Pagamento /da Matteo PeroniSentenza n. 23686/2009 della Corte di Cassazione Civile:
Matteo Peroni2012-11-05 09:15:042014-04-12 16:01:29Obbligo di pagare le spese condominiali collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile	Fondo cassa condominiale	agosto 23, 2012/0 Commenti/in Pagamento /da Matteo PeroniCome noto l’art. 1135 c.c. 4° comma prevede la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte alle opere di manutenzione straordinaria del condominio, ma nulla dice circa i fondi cassa costituiti per far fronte alle spese di ordinaria amministrazione. Sul punto la Cassazione[1] si è espressa dichiarando illegittima la costituzione di un fondo cassa pluriennale che vincoli i condomini ad una serie di versamenti da effettuarsi con cadenza annuale e per un numero di gestioni predeterminato; tale delibera costituirebbe un illegittimo superamento della dimensione annuale del bilancio condominiale.
Diversa fattispecie si verifica quando l’assemblea decide di istituire fondi-cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione ed aventi dimensione annuale: il fondo di riserva può essere mantenuto in vita per più gestioni, ma ogni anno l’assemblea dovrà votare per decidere se conservarlo o meno. Tale condotta non è vietata da alcuna legge ed incontra i favori della giurisprudenza[2].
La Corte d’appello di Brescia si è recentemente pronunciata sul punto affermando[3] che: “La dimensione annuale della gestione condominiale è principio correttamente invocato. Tuttavia, nella fattispecie, non si rinviene alcuna violazione al principio. L’aver previsto un fondo di riserva da destinare alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione delle parti comuni del condominio rientra nel potere discrezionale dell’assemblea che così facendo può tutelarsi dal rischio di morosità di alcuni condomini o fare fronte a delle spese impreviste con carattere di urgenza. Nella fattispecie è irrilevante che alla data della deliberazione del fondo di riserva di € 1.500,00, il fondo stesso ammontasse a complessivi € 11.878,5 poiché dal rendiconto di quello stesso anno emerge che i costi complessivi sostenuti dal condominio erano stati di € 45.000,00 circa, mentre quelli preventivati per l’anno successivo sarebbero stati di € 46.000,00, così che si ritiene sussistere un corretto rapporto tra spese e fondo cassa per imprevisti riferiti alle singole annualità”.
I giudici di secondo grado riconoscono pertanto come legittimo, da parte dell’assemblea, l’accantonamento di un fondo-cassa anche in assenza di lavori straordinari purchè l’impegno a carico dei condomini sia approvato anno per anno e l’entità del fondo stesso sia proporzionata al bilancio.
[1] Cassazione Civile, sentenza 7706 del 1996
[2] Cassazione Civile, sentenza 8167 del 1997
[3] Corte d’Appello di Brescia, sentenza 130 del 2012
Matteo Peroni2012-08-23 19:06:532014-12-06 13:27:25Fondo cassa condominiale	Ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente	agosto 6, 2012/0 Commenti/in Pagamento /da Matteo PeroniEstratto della sentenza n. 24654/2005 della Corte di Cassazione Civile:
Il quesito di diritto posto con il motivo concerne l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere. Occorre premettere che l’alienante e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire. Ad avviso del collegio, la soluzione al quesito dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. Può trattarsi: a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune; b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.
Nel primo caso la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.
Diverso è il secondo caso. Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso l’obbligo di contribuire alle spese discende direttamente dalla delibera dell’assemblea.
Matteo Peroni2012-08-06 16:35:372014-04-28 09:41:53Ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente