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Timestamp: 2020-03-30 08:58:26+00:00
Document Index: 142409229

Matched Legal Cases: ['art. 84', 'art. 267', 'art. 44', 'art. 46', 'DTF ', 'art. 48', 'DTF ', 'DTF ', 'DTF ', 'DTF ', 'art. 330', 'art. 327', 'art. 267', 'art. 411', 'art. 48', 'DTF ', 'DTF ', 'DTF ', 'DTF ', 'art. 84', 'art. 267', 'art. 8', 'art. 267', 'art. 4', 'art. 2', 'art. 267', 'art. 84', 'art. 44', 'art. 46', 'art. 48', 'art. 330', 'art. 267', 'art. 411', 'art. 48', 'art. 84', 'art. 327', 'art. 267', 'art. 11', 'art. 8', 'art. 267']

Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 267a OR).
1. Unzulässigkeit der Berufung gegen einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid, der aufgrund eines kassatorischen Rechtsmittels ergangen ist, das nicht aufschiebende Wirkung hat und der Behörde mit Bezug auf die Anwendung des Bundesrechts nur eine beschränkte Überprüfungsbefugnis einräumt (E. 1a).
2. Zulässigkeit einer staatsrechtlichen Beschwerde, mit der die Aufhebung des letztinstanzlichen und des unterinstanzlichen kantonalen Entscheids verlangt wird; angebliche Ausnahme von der kassatorischen Natur der staatsrechtlichen Beschwerde (E. 1b u. 1c).
3. Gültigkeit einer "Aufschiebung" der Kündigung: Frage offengelassen, da die von den Parteien vereinbarte Aufschiebung im konkreten Fall der stillschweigenden Vereinbarung identischer neuer Verträge gleichgesetzt werden kann (E. 3).
4. Das Interesse des Eigentümers, die Mietsache vorteilhafter und für eine längere Zeit zu vermieten, überwiegt nicht das berechtigte Interesse des Mieters an einer Erstreckung des Mietverhältnisses (E. 4).
1. a) Il ricorso di diritto pubblico è ammissibile solo ove non siano dati altri rimedi giuridici ad autorità federali (art. 84 cpv. 2 OG). La proroga di un contratto di locazione (art. 267a segg. CO), costituendo una causa civile di carattere pecuniario (art. 44 OG), è suscettiva di ricorso per riforma, premesso che il valore litigioso raggiunga il limite dell'art. 46 OG (DTF 98 II 201 consid. 1, 106 consid. 1a). La vertenza in questione supera ampiamente tale limite. Nondimeno, se il ricorso per riforma è esperibile anche contro decisioni di tribunali inferiori, esso non può concernere sentenze emanate da giurisdizioni cantonali uniche (art. 48 cpv. 2 lett. a OG). Un sindacato del Pretore in materia di protrazione non potrebbe quindi essere impugnato per riforma (DTF 85 II 285 consid. 2; v. altresì DTF 94 II 133 consid. 1, DTF 96 II 269, DTF 109 II 48 consid. 2). Ciò non toglie che un successivo giudizio della Camera di cassazione civile
del Tribunale di appello seguirebbe identica sorte, almeno nella misura in cui non fa che respingere il gravame, senza effetto sospensivo (art. 330 cpv. 1 CPC) e con esame circoscritto quanto all'applicazione del diritto federale (art. 327 lett. g CPC; ANASTASI, Il sistema dei mezzi d'impugnazione del codice di procedura civile ticinese, Zurigo 1981, pag. 188 segg.). Poco importa che il ricorso per cassazione sia l'unico rimedio offerto dall'ordinamento ticinese in tema di protrazione (art. 267f CO, art. 411 cpv. 1 CPC): un giudizio come quello accennato non potrebbe reputarsi "finale" nel senso dell'art. 48 cpv. 1 OG (DTF 93 II 284 consid. 1, DTF 85 II 285 consid. 1). Certo, in concreto la procedura cantonale sottrae alle parti un mezzo d'impugnazione ordinario del diritto federale: si tratta, senza dubbio, di una situazione insoddisfacente, che tuttavia può essere corretta soltanto con una modifica dell'organizzazione giudiziaria cantonale (DTF 109 II 48 consid. 2, DTF 85 II 286). Se ne conclude che, nella specie, il ricorso di diritto pubblico è ricevibile giusta l'art. 84 cpv. 1 lett. a OG.
4. Dal profilo sostanziale i ricorrenti si avvalgono dell'art. 267a cpv. 1 CO e rimproverano alla corte cantonale di aver ravvisato a torto gli estremi di una protrazione, l'istante non avendo intrapreso la benché minima ricerca di locali idonei a ospitare i propri uffici. Il primo giudice
aveva osservato che tale condizione non doveva essere valutata con il rigore di una seconda proroga, che il tempo intercorso fra la disdetta del 5 luglio 1983 e l'inoltro dell'istanza era stato troppo breve per consentire alla banca un'adeguata sistemazione e che il trasferimento provvisorio di un intero centro elettronico (130 dipendenti) in attesa della nuova sede bancaria (pronta solo dopo la fine del 1985) appariva "irto di inconvenienti"; di converso, i locatori suffragavano il mantenimento della disdetta con giustificazioni meramente economiche, inidonee a prevalere sugli interessi dell'istante. La corte di cassazione, ponderando le contingenze evocate, non ha scorto arbitrio nell'apprezzamento del primo giudice, ritenuto altresì che l'istante aveva tentato senza esito di trovare una soluzione amichevole con i convenuti.
Senza dubbio il primo giudice doveva tener calcolo, nella misura in cui apparivano dimostrati (art. 8 CC), anche degli interessi vantati dai locatori. Se non che, la disdetta è stata motivata con il solo beneficio di poter locare il fabbricato a miglior prezzo e per una durata superiore. Tale convenienza non è preponderante di fronte a un interesse legittimo del
conduttore, il proprietario potendo chiedere in casi simili una modifica del contratto (art. 267a cpv. 4 CO; FÉDÉRATION ROMANDE DES LOCATAIRES, Guide du locataire, Losanna 1981, pag. 207; SCHWEIZERISCHER MIETERVERBAND, Mietrecht für die Praxis, Basilea 1983, pag. 180 n. 2.5.3.; MOSER, Die Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 267a-267f des Obligationenrechts, tesi, Friburgo 1975, pag. 101; JEANPRÊTRE, La prolongation des baux à loyer, in: Mémoires publiés par la Faculté de droit, vol. 30, Ginevra 1970, pag. 101 segg., specialmente pag. 140 seg.). I convenuti obiettano che le ricordate proroghe rischiano di far perdere loro l'opportunità di locare l'immobile a condizioni favorevoli. Ma un'ipotesi del genere non si evince dai giudizi cantonali, né sembra essere stata provata. Quanto all'assunto, avanzato dai convenuti, per cui essi sarebbero economicamente più vulnerabili dell'istituto bancario, manca qualsiasi fatto nelle sentenze di primo e secondo grado che permetta di considerare tale evenienza ai fini della pronunzia.
BGE: 85 II 285, 109 II 48, 98 II 201, 94 II 133 mehr... , 96 II 269, 93 II 284, 85 II 286, 109 IA 250, 107 IA 207, 107 IA 257, 105 IA 29, 108 IA 204, 106 IA 233, 108 IA 199, 101 II 88, 105 II 197, 102 II 256, 109 IA 109
Artikel: art. 4 Cost., art. 2 CC, art. 267a cpv. 1 CO, Art. 267a OR mehr... , art. 84 cpv. 2 OG, art. 44 OG, art. 46 OG, art. 48 cpv. 2 lett. a OG, art. 330 cpv. 1 CPC, art. 267f CO, art. 411 cpv. 1 CPC, art. 48 cpv. 1 OG, art. 84 cpv. 1 lett. a OG, art. 327 CPC, art. 267a cpv. 3 CO, art. 11 cpv. 1 CO, art. 8 CC, art. 267a cpv. 4 CO