Source: https://es.scribd.com/doc/28690202/11/Efectos-del-contrato-de-arrendamiento-de-cosa
Timestamp: 2015-11-25 02:20:13
Document Index: 58892695

Matched Legal Cases: ['artículo 1924', 'artículo\n1925', 'artículo 1926', 'artículo 1978', 'artículo 1920', 'artículo 684', 'artículo 1920', 'artículo 1817', 'artículo 1922', 'artículo 1927', 'artículo 1935', 'artículo 1940', 'artículo 1927', 'artículo 1936', 'artículo 910', 'artículo 1928', 'artículo 1928', 'artículo 1928', 'artículo 1929', 'artículo 1930', 'artículo 1930', 'artículo 1852', 'artículo 1931', 'artículo 1932', 'artículo 1858', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 1933', 'artículo 1934', 'artículo 1852', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 1942', 'artículo 1576', 'artículo 1943', 'artículo 20', 'artículo\n1698', 'artículo 1570', 'artículo 1570', 'artículo 15', 'artículo 23', 'artículo 1965', 'artículo 1944', 'artículo 1944', 'artículo 1944', 'artículo 1977', 'artículo 611', 'artículo 1977', 'artículo 10', 'artículo 1977', 'artículo 1977', 'artículo 1551', 'artículo 1977', 'artículo 11', 'artículo 1938', 'artículo 1546', 'artículo 1938', 'artículo 1973', 'artículo\n1938', 'artículo 8', 'artículo 1938', 'artículo 32', 'artículo 1973', 'artículo 1973', 'artículo 1939', 'artículo 44', 'artículo 1547', 'artículo 1941', 'artículo 1947', 'artículo 1946', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 1946', 'artículo 7', 'artículo 1946', 'artículo 1693', 'artículo 1927', 'artículo 1970', 'artículo 1546', 'artículo 1681', 'artículo 1947', 'artículo 1955', 'artículo 1545', 'artículo\n1497', 'artículo 1948', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 1600', 'artículo 3', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 1545', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 5', 'artículo 1545', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo\n1977', 'artículo 1949', 'artículo 1551', 'artículo 36', 'artículo 1569', 'artículo 21', 'artículo 19', 'artículo 1816', 'artículo 1816', 'artículo 648', 'artículo 181661', 'artículo 4', 'artículo 1489', 'artículo 1939', 'artículo 1972', 'artículo 1489', 'artículo 1489', 'artículo 1979', 'artículo 19', 'artículo 20', 'artículo 20', 'artículo 19', 'artículo 20', 'artículo 20']

P. 1Civil3 El Contrato de ArrendamientoCivil3 El Contrato de Arrendamiento|Views: 9.084|Likes: 44Publicado porvamosderechoMore info:Categories:Types, Business/Law, Court FilingsPublished by: vamosderecho on Mar 21, 2010Copyright:Attribution Non-commercialAvailability:Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.download as PDF, TXT or read online from ScribdFlag for inappropriate content|Agregar a la colecciónSee moreSee lesshttps://es.scribd.com/doc/28690202/Civil3-El-Contrato-de-Arrendamiento07/21/2013pdftextoriginalSections1.- Concepto2.- Clases de arrendamiento3.- Partes del contrato de arrendamiento4.- Requisitos del contrato de arrendamiento5.- Características del contrato de arrendamiento6.- El contrato de arrendamiento, en relación a otros contratos7.1. Definición7.2. Elementos del contrato de arrendamiento de cosa7.3. Normativa aplicable al arrendamiento de cosa7.4. Capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento de cosas7.5. Efectos del contrato de arrendamiento de cosa7.6. Recepción de la costumbre en el contrato de arrendamiento de
raíces8.1. Concepto8.2. Elementos del arrendamiento de obra8.3. Aprobación de la obra8.4. Desistimiento del arrendatario8.5. Muerte del artífice8.6. El contrato de empresa
Corresponde ahora que revisemos cuáles son las obligaciones que
debe cumplir cada parte del contrato, lo que analizaremos en forma
exhaustiva. A continuación, mencionaremos sólo de manera esquemática,
cuáles son los derechos de los contratantes, en el entendido que no
consideramos necesario profundizar en ellos, pues a fin de cuentas, se
trata de las obligaciones que emanan del contrato, vistas desde la óptica
de quien tiene derecho a exigir su cumplimiento.
a) Obligaciones del arrendador.
Ver artículo “La propiedad austral y los inmuebles ubicados en zonas fronterizas”, de Juan Pablo Sepúlveda
Larroucau, publicado en revista LEX ET VERITAS, número 1, año 2003, Facultad de Ciencias Jurídicas de la
Universidad Internacional Sek, págs. 213 y siguientes.
En verdad, “el arrendador contrae una sola obligación, la de hacer
gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la
cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones
que la ley impone al arrendador”35.
Esta obligación se descompone en tres, por el artículo 1924 del
• Entregar al arrendatario la cosa arrendada;
• Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido
arrendada;
• Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la
cosa arrendada.
A las tres anteriores, que podríamos calificar de principales, agregamos
otras obligaciones, secundarias si se quiere, pero no por ello carentes de
importancia, a saber:
• Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa;
• Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste
destinó a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de
cargo del arrendador;
• Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto
de garantía, si procede.
• Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento
comercial, fije por algún tiempo un aviso en el frontis del local que
arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.
Revisaremos cada una de estas obligaciones.
a.1) Obligación de entregar la cosa arrendada.
a.1.1 Momento de la entrega.
Será aquél que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al
momento de celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la
finalidad con que se arrendaron las cosas.
La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el silencio de
las partes, inmediatamente de celebrado el contrato de arrendamiento.
Puede ocurrir que el arrendador se coloque en la imposibilidad de
entregar la cosa arrendada. Pueden darse dos situaciones:
• El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa
arrendada, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes:
Alessandri: ob. cit., pág. 163.
el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato (entiéndase
para pedir su resolución, con indemnización de perjuicios: artículo
1925, inciso 1º del Código Civil); cabe señalar que el inciso 2º del
artículo dispone que habrá lugar a esta indemnización aun cuando
el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía
arrendar la cosa, salvo que la imposibilidad haya sido conocida del
arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Así, por
ejemplo, el arrendador da en arrendamiento un inmueble para ser
destinado a local comercial, y la municipalidad respectiva no otorga
la patente respectiva, por estar ubicado en una zona residencial. Se
trata de la llamada culpa in contraendu o contrahendo.
arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor: el arrendatario tendrá
derecho para desistir del contrato (entiéndase para pedir su
resolución), pero no a exigir indemnización de perjuicios.
El artículo 1926 del Código Civil establece a su vez los efectos de la
mora del arrendador, en la entrega de la cosa:
• El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o
dependientes, se constituye en mora de entregar: el arrendatario
tendrá derecho a indemnización de perjuicios moratoria.
• A consecuencia del retardo, disminuye notablemente para el
arrendatario la utilidad del contrato, sea por deterioro de la cosa o
por haber cesado las circunstancias que lo motivaron: el
arrendatario tendrá derecho para pedir la resolución del contrato y a
ser indemnizado, salvo si el retardo no fuere culpable, es decir, si
proviene de fuerza mayor o caso fortuito.
A propósito de la facultad del arrendatario para desistir del contrato,
precisábamos que en verdad, la expresión debe entenderse referida a pedir
la resolución del contrato. Lo anterior, en la medida que el mismo no haya
producido sus efectos, porque si los alcanzó a producir, entonces no cabe
hablar de resolución, sino de terminación del contrato36. La jurisprudencia
ha sido clara al respecto, desprendiéndose de una sentencia de la Corte
Suprema de noviembre de 1922 que “El derecho de desistirse del contrato
de arriendo por falta o retardo de la entrega de la cosa arrendada no es sino
una manera de declarar resuelta la obligación contraída por el arrendatario,
resolución que el legislador ha denominado en este caso desistimiento por
verificarse antes de que se perfeccione el contrato”37. Otro fallo, de junio de
1926 de la Corte de Concepción, ratifica el criterio expuesto, al decir que
Como señala Carlos Ducci Claro, “...en el contrato de arrendamiento no podemos hablar de resolución. La
resolución declarada obliga a retrotraer las cosas al estado de celebrarse el contrato. Esto sería imposible
en el arrendamiento, en que hubo obligaciones que se cumplieron por ambas partes y que son irreversibles.
Por ello en los contratos de tracto sucesivo hablamos de “terminación” y no de resolución”: Carlos Ducci
Claro, “El arrendamiento de bienes raíces urbanos”, Imprenta Salesianos, año 1982.
Repertorio, Tomo VIII, pág. 83.
“La circunstancia de que al referirse al contrato de arrendamiento la ley
hable, en algunas de sus disposiciones, de la facultad de desistirse o de
hacer cesar el arriendo, no significa que concede una acción diferente de la
resolutoria, pues el alcance jurídico en uno u otro caso es el mismo, o sea,
dejar sin efecto el contrato con indemnización de perjuicios”38. Consignemos
sí que el primero de los fallos incurre en un error, al decir “...desistimiento
por verificarse antes de que se perfeccione el contrato”, pues en realidad el
contrato se había perfeccionado por el solo consentimiento; si nos
atuviéramos al criterio implícito en la frase citada, el contrato de
arrendamiento sería real, se perfeccionaría con la entrega de la cosa, lo
que ciertamente constituye una conclusión equivocada.
a.1.2 Lugar de la entrega.
La cosa se entregará en el lugar acordado por las partes. A falta de
estipulación, se seguirán las reglas generales del pago, establecidas en los
artículos 1587 a 1589 del Código Civil:
• Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar en que
dicho cuerpo cierto existía al tiempo de constituirse la obligación;
• Si se trata de una cosa determinada por su género (pero siempre que
sea no consumible), la cosa se entregará en el domicilio del
a.1.3 Estado en que debe entregarse la cosa.
• La cosa ha de entregarse completa: si se trata de un inmueble
rústico, deberá tener la cabida que indique el contrato, y en caso
contrario, se aplicará el artículo 1978 del Código Civil, que se remite
a su vez a los artículos 1831 a 1836 del mismo Código, en la
compraventa. Por ende, si la cabida del predio rústico fuere distinta
a la expresada en el contrato de arrendamiento, el arrendatario
tendrá derecho a una disminución de la renta o incluso a la
resolución del contrato, que en el arrendamiento toma el nombre de
“terminación”, si la superficie real fuere menor que la declarada, o
eventualmente deberá pagar una renta mayor o podrá pedir la
resolución o término del contrato, si la superficie real fuere mayor
que la declarada.
• La cosa debe entregarse en buen estado: salvo si el mal estado de la
misma fuere conocido por el arrendatario, al contratar. Por ende,
“son de cargo del arrendador las reparaciones de todo género que sea
menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la
cosa”39
Meza Barros, Ob. cit., pág. 200.
a.1.4 Forma de efectuar la entrega de la cosa.
Según el artículo 1920 del Código Civil, “La entrega de la cosa que se
da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición
reconocidas por la ley”. El artículo, como advierte Alessandri, no es del
todo exacto. En efecto, no cabe duda que se aplica a las cosas muebles, y
en ese caso, nos remitimos al artículo 684 del Código Civil. Sin embargo,
“si la cosa es inmueble es imposible aplicar el artículo 1920 en los términos
en que está redactado, porque entonces habría que inscribir el título, lo que
es absurdo, porque no se trata de transferir el dominio de la cosa
arrendada”40. Concluye Alessandri que la entrega del inmueble deberá
hacerse, sencillamente, colocando el predio a disposición del arrendatario,
sea entregándole las llaves, sea colocándolo en él para que goce en debidas
condiciones41.
a.1.5 Entrega de la misma cosa a dos personas, no vinculadas.
Igual como acontece en la compraventa (artículo 1817 del Código
Civil), el legislador se puso en el caso de haberse arrendado
separadamente una cosa a dos personas (artículo 1922 del Código Civil).
Hay que determinar entonces cuál de los dos arrendamientos prevalecerá.
• Será preferido el arrendatario a quien se haya entregado la cosa;
• Si la cosa hubiere sido entregada a ambos, la entrega posterior no
valdrá;
• Si ninguno la hubiere recibido, prevalecerá el título más antiguo.
Como puede observarse, la solución es la misma que la establecida
para la compraventa.
a.2) Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a
que ha sido arrendada.
Consagra el artículo 1927 del Código Civil esta obligación del
arrendador. Al respecto, debemos distinguir entre las reparaciones
necesarias, útiles y voluptuarias, advirtiendo en todo caso que las partes
pueden modificar las reglas que siguen.
a.2.1 Reparaciones necesarias.
• Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por
reparaciones necesarias aquellas indispensables para la
subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no las hiciere, podrá
Alessandri: ob. cit., pág. 164.
hacerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre y cuando se
1º Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y
2º Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, “lo más
pronto”, dice la ley, para que las hiciese por su cuenta (artículo 1935
del Código Civil). Se entiende que dada la noticia, el arrendador nada
hace, obligando al arrendatario a afrontar las reparaciones por su
cuenta, pero con cargo al arrendador. Este segundo requisito no
operará, “Si la noticia no pudo darse en tiempo”.
• Excepción: tratándose de las reparaciones locativas: son tales,
conforme al artículo 1940 del Código Civil, “las que según la
costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general,
las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen
por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros
de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”
En un fallo de la Corte de Santiago, de noviembre de 1989, se indica
que son reparaciones locativas “las que tienen por objeto subsanar
aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el
arrendatario tiene de la cosa”42 En dos casos, sin embargo, serán de
cargo del arrendador las reparaciones locativas:
1º Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de
fuerza mayor o caso fortuito; en rigor, dado que falta la
“normalidad” en el deterioro, no estamos ante reparaciones locativas.
De ahí que una sentencia de la Corte de Santiago de octubre de
1978, diga que “No pueden llamarse reparaciones locativas aquellas
en que los deterioros que tratan de repararse han sido causados por
un acontecimiento inusitado e imprevisto, como es la ruptura de un
canal a consecuencia de grandes temporales, ruptura en la que no
tienen culpa el arrendatario ni sus dependientes. En consecuencia, el
gasto de esas reparaciones corresponde al arrendador”43; o
2º Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la
mala calidad de la cosa arrendada (artículo 1927, inciso 2º),
situación que obviamente no puede ser imputable al arrendatario.
a.2.2. Reparaciones útiles.
• Regla general: serán de cargo del arrendatario, sin perjuicio de
poder separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se
provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el
arrendador esté dispuesto a abonar al arrendatario lo que valdrían
los materiales, considerándolos separados (artículo 1936 del Código
Civil); es una norma similar a la consignada a propósito de las
prestaciones mutuas, en el artículo 910 del Código Civil;
Repertorio, Tomo VIII, pág. 86.
Repertorio, Tomo VIII, pág. 87 y 88.
• Excepción: serán de cargo del arrendador, si éste consintió en las
mejoras, con la expresa condición de abonarlas.
a.2.3. Reparaciones voluptuarias: siempre serán de cargo del
arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se pactare otra cosa.
a.3) Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo
en el goce de la cosa arrendada.
Se desprenden de esta obligación, que el arrendador debe:
a.3.1. Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer
trabajos en la misma, que embaracen el goce del arrendatario.
Establece esta obligación el artículo 1928 del Código Civil,
advirtiendo que el arrendador no puede, sin el consentimiento del
• mudar la forma de la cosa arrendada;
• hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar el
goce del bien por el arrendatario.
Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones,
siempre y cuando se cumplan dos requisitos (artículo 1928, inciso 2º):
1º Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente
diferirse; y
2º Que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a
consecuencia de las reparaciones, sólo sea parcial.
El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja
proporcional de la renta de arrendamiento.
Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal
magnitud, que priven al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso
en el cual éste podrá “dar por terminado el arrendamiento”, o sea, podrá
pedir que se declare el término del contrato (artículo 1928, inciso 3º).
Alessandri pone el siguiente ejemplo: “Así, si se trata de una casa
habitación, y hay que cambiar el techo, estaríamos en el caso de este
inciso”44.
En todo caso, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de
los perjuicios que se le ocasionaren, en las siguientes hipótesis:
• Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo
del contrato, y no era conocida del arrendatario, pero sí por el
arrendador;
Alessandri: ob. cit., pág. 166.
del contrato, y aún cuando no era conocida por el arrendador, era
tal (la causa) que el arrendador tenía antecedentes para temerla o
debiese por su profesión conocerla; y
• Cuando las reparaciones embarazan el goce de la cosa demasiado
tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin
grave molestia o perjuicio del arrendatario.
a.3.2. Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario.
Dispone al efecto el artículo 1929 del Código Civil: “Si fuera de los
casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su
goce por el arrendador o por cualquiera otra persona a quien éste pueda
vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios”
Se trata de vías de hecho en que incurre el arrendador o un tercero,
sobre el cual el arrendador posee el ascendiente suficiente, como para
haberle impedido realizar la conducta que perturba al arrendatario en el
goce del bien.
Si se trata de terceros sobre los cuales el arrendador nada puede
hacer, o que ningún vínculo tienen con él, será el arrendatario quien
asumirá su propia defensa (artículo 1930, inciso 1º del Código Civil). Se
trata de la misma solución consagrada a propósito de la compraventa,
cuando el comprador sufre una turbación de hecho, caso en el cual no se
activa la obligación de saneamiento de evicción que pesa sobre el
vendedor. Dicha obligación se activará, cuando se trate de turbaciones de
derecho, a las que nos referiremos en el párrafo siguiente.
a.3.3. Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho.
Los cuatro últimos incisos del artículo 1930 del Código Civil,
consagran la obligación de saneamiento de la evicción que pesa sobre el
arrendador, cuando el arrendatario es turbado o molestado en su goce por
terceros que justifican algún derecho sobre la cosa, y la causa de este
derecho es anterior al contrato de arrendamiento.
Al efecto, distingue el Código dos situaciones:
• Si la privación que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de
escasa magnitud, y puede continuar obteniendo el beneficio que
perseguía al contratar: tendrá derecho a exigir una rebaja en la
renta del arriendo, por el tiempo que reste al contrato;
• Si la privación que sufre el arrendatario es de tal magnitud, que es
de presumir que de haber faltado esa parte no habría contratado:
podrá exigir que cese el contrato (es esta una norma similar a la del
último inciso del artículo 1852 del Código Civil, en la compraventa).
En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario en los
casos anteriores, distinguimos también:
• Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue
conocida del arrendador, pero no del arrendatario: deberá el
arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al
arrendatario;
• Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero debió ser
conocida del arrendador, pero no lo fue del arrendatario: deberá el
conocida por ambas partes, pero se estipuló que el arrendador
respondería por ella: deberá el arrendador indemnizar todos los
perjuicios ocasionados al arrendatario, o según lo que se haya
estipulado por las partes;
• Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero no fue ni
debía ser conocida por el arrendador: éste sólo responderá del daño
emergente producido al arrendatario, no del lucro cesante.
El conocimiento de la causa, al que se refiere la ley, ha de existir al
tiempo del contrato.
Cabe consignar que los terceros que pretendan derechos sobre la
cosa, deben demandar al arrendador, no al arrendatario, lo que resulta de
toda lógica, pues el primero es el dueño de la cosa, y por ende legítimo
contradictor con el tercero que reclama derechos sobre la cosa. De todas
formas, el arrendatario debe comunicar al arrendador la molestia o
turbación que reciba de los terceros, a consecuencia de los derechos que
alegan. De no hacerlo, podrá verse en la obligación de indemnizar los
perjuicios que se le ocasionen al arrendador (artículo 1931 del Código
a.4) Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa.
Puede ocurrir que la cosa arrendada esté en mal estado, o su calidad
sea insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso
para que fue arrendada (artículo 1932 del Código Civil). Se trata de vicios
redhibitorios. En este caso, el arrendatario tiene derecho a la terminación
del contrato (el Código agrega “y aún a la rescisión del contrato, según los
casos”, frase equívoca, pues no se trata de un problema de nulidad
relativa, sino de incumplimiento del contrato por el arrendador). Podrá
impetrar este derecho el arrendatario:
• Cuando el arrendador conocía el mal estado o calidad de la cosa al
• Cuando el arrendador no conocía el mal estado o calidad de la cosa
al tiempo del contrato;
• Y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa
después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. En este punto,
se diferencian el arrendamiento y la compraventa, pues en ésta, el
artículo 1858 del Código Civil exige que los vicios redhibitorios
hayan existido “al tiempo de la venta”. Por ende, en el arrendamiento
los vicios (que en rigor no podríamos calificar entonces de
redhibitorios) pueden ser sobrevinientes, nacer después de celebrado
el contrato, mientras que en la compraventa han de ser coetáneos al
contrato, pues cualquier defecto que nazca con posterioridad, y en la
medida que no haya existido en germen al momento de la
compraventa, deberá ser soportado por el comprador, sin ulterior
Cabe destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado
de la cosa. En cualquier circunstancia, el arrendatario podrá pedir que se
declare la terminación del contrato o eventualmente su resolución, si no
alcanzó a producir efectos. En tal sentido, se enfatiza en una fallo de la
Corte Suprema de diciembre de 1941, que “Lo fundamental para el ejercicio
de la acción que concede el artículo 1932 del Código Civil es el hecho de ser
imposible el uso de la cosa arrendada, cualquiera sea el motivo o
circunstancia que lo produzca, pues la ley sólo excluye la destrucción
causada después del contrato por culpa del arrendatario”45. En la misma
dirección, una sentencia de la Corte de Santiago, de julio de 1940,
concluye que “De la disposición del artículo 1932 se infiere que sólo en un
caso es inaplicable: cuando el mal estado de la cosa proviene de culpa del
arrendatario y el vicio es posterior al contrato. Por consiguiente, esta
disposición legal es aplicable a todos los demás casos, sea que el mal
estado de la cosa se produzca por culpa del arrendador o por caso fortuito o
fuerza mayor”46.
Puede ocurrir también que el impedimento para el goce de la cosa sólo
sea parcial, o que la cosa se destruya en parte. En estos casos, el juez
decidirá, de no haber acuerdo entre las partes, entre:
• Acoger la demanda de terminación de contrato; o
• Conceder una rebaja del precio o renta.
Puede ocurrir que se deseche la demanda del arrendatario destinada a
obtener la terminación del contrato, y después, deduzca una nueva, para
conseguir la rebaja de la renta. Al respecto, se afirma en una sentencia de
la Corte Suprema, de septiembre de 1944, que “La sentencia que desecha
la demanda en que se pedía la terminación del arrendamiento porque el
estado de la cosa no impide su uso total, no obsta para que se acoja la
nueva demanda en que se persigue la rebaja de la renta basada en que los
deterioros habían privado al arrendatario de parte del goce de la cosa
Repertorio, Tomo VIII, pág. 95.
arrendada, pues el objeto de la demanda es distinto en uno y otro juicio: en
el primero se deduce la acción a que se refiere el inciso 1º del artículo 1932
del Código Civil, y en el segundo, la que se contempla en el inciso 2º del
mismo artículo. En consecuencia, aquella sentencia no produce cosa juzgada
en el segundo juicio”47.
En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario,
distinguimos (artículo 1933 del Código Civil):
• Si el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato: tendrá
derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente;
• Si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato: tendrá
derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente
y el lucro cesante48;
• Si el vicio era tal que el arrendador debió por los antecedentes
previos preverlo o por su profesión conocerlo: tendrá derecho el
arrendatario para que se le indemnice el daño emergente y el lucro
cesante.-
Sin embargo, carecerá el arrendatario del derecho a ser indemnizado,
en los siguientes casos (artículo 1934 del Código Civil):
• Si contrató a sabiendas del vicio redhibitorio que afectaba a la cosa y
no se obligó el arrendador a sanearlo;
• Si el vicio era tal, que el arrendatario no pudo, sin grave negligencia
de su parte ignorarlo;
• Si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo
vicio, designándolo. Nótese que no basta con renunciar a la acción,
sino que debe “designarse” el vicio, o sea, explicitarlo (señalar que la
cosa contiene “tales y cuales defectos”), lo que constituye una norma
similar a la prevista en la compraventa, respecto a la evicción
(artículo 1852, inciso 3º, cuando la ley exige que el peligro de la
evicción sea especificado, para que el vendedor quede exonerado
incluso de la obligación de restituir el precio de la compraventa).
a.5) Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste
destinó a reparaciones de la cosa arrendada, cuando dicho gasto era
de cargo del arrendador
Según lo hemos expresado, el arrendador, por regla general, debe
responder por todas las reparaciones necesarias que requiera la cosa
arrendada, salvo cuando se trata de las locativas, y aún tratándose de
éstas últimas responderá el arrendador, en los casos excepcionales
Repertorio, Tomo VIII, pág. 97.
En este caso, estamos ante un caso de dolo negativo, esto es, ante una hipótesis en que una de las partes
estaba obligada a informar a la otra acerca de algún aspecto del contrato, y no lo hizo, ocasionando dicha
omisión un daño a la contraparte.
señalados por la ley. Por ende, si dichas reparaciones fueron realizadas por
el arrendatario, tendrá derecho a reclamar del arrendador que éste le
reembolse las sumas invertidas con tal fin. Excluimos de este derecho, por
cierto, las inversiones efectuadas para realizar reparaciones útiles y
voluptuarias, pues serán de cargo del arrendatario, a menos que el
arrendador también las asumiera como suyas, en el contrato.
a.6) Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por
concepto de garantía, si procede.
Aunque la ley nada dice al respecto49, se ha impuesto como
costumbre, que el arrendatario entregue al arrendador, al momento de
celebrar el contrato, una garantía, usualmente ascendiente a una renta de
arrendamiento, aunque nada impide que pueda pactarse una suma
superior50. Podría estimarse que se trata en realidad de una prenda en
dinero, entregada por el constituyente (el arrendatario o un tercero) al
acreedor prendario (el arrendador) para asegurar el crédito que el último
pueda invocar contra el primero, al término del contrato51.
Para conocer la suerte final de esta garantía, debemos distinguir,
según si la cosa arrendada, al momento de ser restituido al arrendador,
presenta o no deterioros imputables al arrendatario:
• La cosa arrendada presenta deterioros:
La suma que el arrendatario entregó como garantía, no puede
destinarse al pago de la renta, a menos que el arrendador consiente
en ello. Dicho dinero se entrega para responder el arrendatario, ante
los deterioros que presente la cosa arrendada al momento de cesar el
contrato, con el objeto que el arrendador pueda destinarla a efectuar
las reparaciones pertinentes. En todo caso, el arrendador debe dar
El artículo 2º transitorio de la Ley número 18.101, aplicado para los contratos de arrendamiento celebrados
hasta el 29 de enero del año 1986, según expresamos, dispone que “El arrendador podrá exigir al
arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal caso,
ésta no podrá exceder de un mes de renta.
Cuando procediere la devolución de la garantía, el arrendador deberá restituirla reajustada en la
misma proporción a la variación que haya experimentado el Indice de Precios al Consumidor, determinado
por el Instituto Nacional de Estadísticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes anteprecedente
a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devolución”.
Ana María Hübner y Sofía Vergara, señalan “El artículo 2º transitorio de la Ley número 18.101, en su
número 7, faculta al arrendador para que exija al arrendatario una caución de sus obligaciones mediante
una garantía, la que, necesariamente, debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta. Estas
normas si bien están dentro de la normativa transitoria, son de aplicación actual y permanente”(el
destacado es nuestro): ob. cit., págs. 43 y 44. Habría que precisar, sin embargo, que la frase citada no puede
llevarnos a concluir que siga vigente la limitación de un mes de renta por concepto de garantía, pues el
aludido artículo transitorio expiró hace ya largo tiempo. Por ende, no existiendo en la actualidad norma
limitativa de la autonomía de la voluntad y la libertad contractual, las partes perfectamente pueden estipular la
entrega de sumas por concepto de garantía, que excedan la renta de un mes de arrendamiento.
Naturalmente que partiendo del supuesto que aceptemos la prenda para caucionar una obligación futura y
actualmente indeterminada, cuestión que nuestra doctrina ha debatido, siendo rechazada por una parte de la
cuenta al arrendatario, de los gastos en que incurrió, a consecuencia
de las reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada.
• La cosa arrendada no presenta deterioros:
Si la cosa arrendada no presenta deterioros, el arrendador debe
devolver al arrendatario la suma correspondiente al mes de garantía,
debidamente reajustada, debiendo ser equivalente a la cantidad
pagada por la renta del último mes.
a.7) Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento
comercial, fije por algún tiempo un aviso en el frontis del local o de la
oficina que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.
Aunque no hay norma expresa ni en el Código Civil ni en la Ley
18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, es una verdadera
costumbre, y por ende un imperativo jurídico, que el arrendador permita al
arrendatario que fije un aviso o cartel en el frontis del establecimiento
comercial o la oficina que el segundo arrendaba al primero, en el que se
informe a los terceros, y en especial a la clientela del comerciante, cuál es
el nuevo domicilio del que era arrendatario. Lo razonable es que dicho
aviso permanezca en el acceso del local o de la oficina por un período que
fluctúa entre quince y treinta días. Al respecto, Jorge López Santa María,
citando a Puig Brutrau, señala que “terminado un arrendamiento de
oficinas o locales comerciales, el propietario tiene la obligación jurídica de
permitir a su antiguo arrendatario colocar un rótulo o aviso en la puerta del
inmueble que ocupaba, anunciando el lugar al que se ha trasladado”52
b) Obligaciones del arrendatario.
Siete son las principales obligaciones que asume el arrendatario:
• Pagar el precio o renta convenida;
• Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato;
• Cuidar de la cosa como un buen padre de familia;
• Ejecutar las reparaciones locativas;
• Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada;
• Restituir la cosa al final del arrendamiento; y
• Obligación de facilitar o permitir al administrador de un edificio o
conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad
Inmobiliaria, el acceso al inmueble.
b.1) Obligación de pagar el precio o renta convenida.
b.1.1. Obligación de la esencia.
Jorge López Santa María, “Los Contratos. Parte general”. Tomo II, Editorial Jurídica de Chile, año 1998,
Se trata de una obligación de la esencia del contrato de
arrendamiento, porque de faltar, degeneraría en un contrato de comodato.
Establece la obligación el artículo 1942, inciso 1º del Código Civil.
La renta puede ser pagada:
• Al arrendador, lo que acontecerá por regla general;
• Todo aquél que lo haya sucedido en su crédito, por causa de muerte
(heredero o legatario) o por acto entre vivos (cesionario);
• La persona designada por el juez (un interventor, por ejemplo) o la
ley (el representante legal), con facultades de percibir por el
• La persona diputada por el arrendador para el cobro de la renta, es
decir, un mandatario (usualmente, el corredor de propiedades a
quien el arrendador encomendó la administración de la cosa
arrendada);
• A quien está en posesión del crédito, aunque después aparezca que
el crédito no le pertenecía, pero siempre y cuando el arrendatario
haya pagado de buena fe (por ejemplo, un heredero putativo o
aparente ha cobrado las rentas correspondientes a los últimos
meses de arrendamiento, y después se presentan los verdaderos
herederos, reclamándolas).
Las hipótesis anteriormente indicadas, son aquellas señaladas en el
artículo 1576 del Código Civil, precepto que encabeza las normas relativas
al párrafo 3º del Título XIV del Libro IV del Código Civil, concernientes “A
quien debe hacerse el pago”.
b.1.2. Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la
efectividad de su pago.
Conforme al artículo 1943 del Código Civil, si una vez entregada la
cosa al arrendatario, hubiere disputa acerca del precio o renta:
• Se estará primero a lo que una de las partes pueda probar, conforme
a las reglas generales (aplicando por ende las limitaciones a la
prueba de testigos);
• Si ninguna de las partes acreditare sus pretensiones, se estará al
justiprecio de peritos, dividiendo los costos de esta operación entre
los contratantes, en partes iguales.
Sin embargo, tratándose del arrendamiento de predios urbanos,
cuando el contrato no consta por escrito, “se presumirá que la renta será la
que declare el arrendatario” (artículo 20 de la ley número 18.101).
Podrían discrepar también las partes, acerca de haberse realizado o
no efectivamente el pago de la renta, caso en el cual, debemos aplicar la
regla general del onus probandi en el Código Civil, es decir, el artículo
1698, siendo del arrendatario la carga de la prueba. Por cierto, el modo
natural de probar el pago de la renta, sería exhibiendo el recibo o
comprobante otorgado por el arrendador o quien lo represente o la copia
de la colilla de depósito efectuada en la cuenta corriente del arrendador
(depósito que, por si solo, no prueba en verdad el pago de la renta, pues
podría corresponder a otras obligaciones que el arrendatario mantenga
para con el arrendador). Si el arrendatario no hubiere exigido el recibo al
pagar y no pudiere acreditar el pago a través de otro documento, pues
pagó en dinero efectivo, puede complicarse su situación, ya que operan en
la especie las limitaciones a la prueba de testigos, establecidas en los
artículos 1709 y 1710 del Código Civil, cuando la cosa arrendada valga
más de dos unidades tributarias mensuales. En efecto, según lo
expusimos al tratar de las características del contrato de arrendamiento, la
Corte Suprema ha concluido que tales limitaciones a la prueba testifical,
son aplicables al contrato de arrendamiento, a pesar de algunos fallos
disidentes.53
Además, debemos tener presente al artículo 1570 del Código Civil,
que establece una presunción de pago, cuando se trata de obligaciones
periódicas y se acredita el pago de los tres últimos períodos. Por ello, en
una sentencia de junio de 1987, de la Corte de Santiago, se concluye que
“Los recibos de arrendamiento de tres períodos determinados y consecutivos
hacen presumir los pagos de los períodos anteriores, y si se efectuaron entre
el mismo deudor y acreedor. Así resulta de la aplicación del artículo 1570
del Código Civil”54. Se invierte entonces la carga de la prueba, en lo que
respecta al pago de las rentas correspondientes a los períodos que
anteceden a los tres últimos pagos, debiendo ser el arrendador quien
pruebe que no recibió pago alguno por esos conceptos, lo que resulta muy
difícil, como todo hecho negativo.
b.1.3. Negativa del arrendador a recibir el pago de la renta.
En una sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago de fecha 13 de noviembre de 1997, se establece la
siguiente doctrina, en contra de la tesis sustentada por la Corte Suprema: “1º.- Que, el carácter consensual
que supone el contrato de arrendamiento verbal, hace inaplicable a su respecto las normas restrictivas de la
prueba testimonial a que se refieren los artículos 1708 y 1709 del Código Civil, a lo cual habrá que agregar,
la facultad que le concede la ley a los jueces, para apreciar en conciencia, en esta clase de juicios, la prueba
rendida en autos, conforme lo dispone el artículo 15 de la ley Nº 18.101; 2º.- Que los documentos de fs. 64,
65, 66, 67 y 86 acompañados en esta instancia por la parte demandada y no objetados, no son suficientes
para contradecir el mérito de la prueba de primer grado que ha sido sustento del fallo impugnado, puesto
que corresponden a recibos de pago de arrendamientos por períodos anteriores a lo que se demanda en este
juicio, y todos, salvo uno, más antiguo que la vigencia del contrato que ligó a los litigantes. Se confirma, con
costas del recurso, la sentencia apelada de dos de enero de mil novecientos noventa y seis, escrita a fs. 53.
Regístrese y devuélvase. Redactó el Ministro señor Juica. Pronunciada por los Ministros señores Carlos
Cerda Fernández, Nelson Juica Arancibia y Cornelio Villarroel Ramírez”: Gaceta Jurídica, número 209, pág.
109, ConoSur-LexisNexis Chile.
Repertorio, Tomo VIII, pág. 127.
La ley 18.101, se pone en el caso que el arrendador se niegue a
recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al
arrendatario, posiblemente por haber discrepancia acerca del monto a
pagar o por estimar el primero que el contrato ha cesado. En tales casos, el
arrendatario podrá:
• Recurrir al procedimiento de pago por consignación, reglamentado
en los artículos 1598 a 1607 del Código Civil; o
• Depositar la renta en la unidad del Servicio de Tesorerías que
corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre,
apellidos y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgará el
respectivo recibo y comunicará al arrendador, por carta certificada,
la existencia del depósito. El pago se entenderá hecho al arrendador,
para todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada en
el juicio que corresponda (artículo 23 de la Ley número 18.101).
b.1.4. Posibilidad de ejercer la acción subrogatoria u oblicua.
En el caso que el arrendador no ejerza su derecho a exigir el pago de
la renta de arrendamiento, los acreedores del arrendador podrán cobrar la
deuda, substituyendo al arrendador en sus derechos, conforme a lo
dispuesto en el artículo 1965 del Código Civil. Para ello, será necesario que
los acreedores traben embargo en la cosa arrendada.
b.1.5. Periodicidad en el pago de la renta.
Dispone el artículo 1944 del Código Civil:
• Que la renta se pagará en los períodos estipulados;
• A falta de estipulación, conforme a la costumbre del país (una de las
escasas hipótesis en que la ley se remite a la costumbre);
• No habiendo estipulación ni costumbre fija, se pagará según las
1º Renta de predios urbanos: se pagará por meses;
2º Renta de predios rústicos: se pagará por años;
3º Renta de cosas muebles o semovientes arrendadas por cierto
número de años, meses, días: cada una de las pensiones periódicas
se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo
año, mes o día;
4º Si se arrienda por una sola suma: se deberá ésta luego que
termine el arrendamiento.
En relación a lo dispuesto en el artículo 1944, una sentencia de
mayo de 1992, de la Corte de San Miguel, dispone que “A falta de
estipulación –y según el artículo 1944 del Código Civil-, debe entenderse que
el pago de la renta mensual de arrendamiento ha debido efectuarse dentro
de los cinco primeros días de cada mes por mensualidades anticipadas, ya
que por ser público y notorio, el alquiler de los inmuebles urbanos en nuestro
país se paga normalmente en esa forma”55.
b.1.6. Efectos por la falta de pago de la renta.
Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las
reglas generales, podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o su
Tratándose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios,
el artículo 1977 del Código Civil establece que “La mora de un período
entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer
cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de
que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de
treinta días”. Esta disposición, debemos relacionarla con el artículo 611
del Código de Procedimiento Civil, que dispone en su inciso 1º: “Cuando la
terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de
conformidad a lo dispuesto por el artículo 1977 del Código Civil, la segunda
de las reconvenciones a que dicho artículo se refiere, se practicará
ocurriendo al tribunal respectivo, quien citará a las partes a una audiencia
inmediata y procederá en lo demás con arreglo a lo establecido en los
artículos precedentes”. Por su parte, el inciso 1º del artículo 10 de la Ley
número 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de
predios urbanos, consigna, en armonía con los preceptos anteriores:
“Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la
renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil,
la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se
practicará en la audiencia de contestación de la demanda”.
En la práctica, entonces, la primera reconvención de pago se formula
en la demanda y se entiende hecha al ser notificada; mientras que la
segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo que se
realiza al quinto día de notificada la demanda.
Es interesante consignar que el artículo 1977 constituye una
excepción al artículo 1551 número 1 del Código Civil, en virtud del cual el
deudor está en mora “Cuando no ha cumplido la obligación dentro del
término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se
requiera al deudor para constituirle en mora”. El artículo 1977 es
precisamente uno de los “casos especiales”, pues no obstante no haberse
pagado la renta en el término estipulado, el arrendatario sólo se entenderá
en mora una vez que se practique la segunda reconvención de pago.
Tratándose de predios rústicos, el artículo 11 del Decreto Ley
número 993, consagra un mecanismo similar al de los predios urbanos,
pero con un plazo más prolongado entre la primera y segunda
reconvención de pago:
“En lo no previsto en este Título, se aplicarán las disposiciones
comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Título
XXVI, Libro IV, del Código Civil.
No obstante, la mora en el pago de la renta dará derecho al
arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien, a lo
menos, treinta días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el
arrendatario no presta seguridad competente que se verificará el pago
dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días.
Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la acción aludida en el
inciso precedente, la segunda de las reconvenciones se practicará en la
audiencia de la contestación de la demanda, la que se celebrará el 31º día
hábil siguiente a la última notificación”
b.2) Obligación de usar la cosa según los términos o espíritu del
Se consagra la obligación en el artículo 1938 del Código Civil. Las
• El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o
espíritu del contrato, y no podrá en consecuencia hacerla servir a
otros objetos que los convenidos;
• A falta de convención expresa, los usos permitidos serán aquellos a
que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de
las circunstancias del contrato o de la costumbre del país (aplicación
del principio general consagrado en el artículo 1546 del Código
Civil). Alessandri citaba como ejemplo el arriendo de un caballo para
dar un paseo, debiendo usarse para tal fin y no otro, como tirar de
un carruaje56. En términos contemporáneos, por ejemplo, si
arriendo un automóvil por un mes, no podría destinarlo, a falta de
pacto, para taxi o colectivo.
Aplicando el artículo 1938, un fallo de junio de 1918 de la Corte de
Iquique, advierte que “Aunque no se consulte en los términos, en el espíritu
de todo contrato de arrendamiento de casas está que no pueden destinarse
a lupanares o mancebías, porque estas industrias son inmorales.
Establecido que en la casa arrendada hay un lupanar, procede dar lugar a
la demanda de terminación inmediata del arrendamiento”57.
Alessandri: ob. cit., pág. 170.
Repertorio, Tomo VIII, pág. 109.
El artículo 1973 del Código Civil constituye una aplicación del artículo
1938, estableciendo que “El arrendador tendrá derecho para expeler al
inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo
facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta,
que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas”58
En el mismo sentido, el artículo 8º del Decreto Ley 993, dispone que
“El arrendatario estará siempre obligado a dar cumplimiento a todas las
disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y
conservación de los recursos naturales, con respecto a los existentes dentro
del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su
explotación”
En el caso que el arrendatario infrinja la obligación, podrá el
arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de
perjuicios (recordemos que la resolución toma el nombre de “terminación”,
en el contrato de arrendamiento), o limitarse a esta indemnización,
dejando subsistente el contrato (artículo 1938, inciso 2º).
En relación a los arrendatarios de “unidades” regidas por la ley
número 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria (es decir, departamentos o
casas acogidos al citado régimen inmobiliario), cabe tener presente que de
conformidad al artículo 32 de esa normativa, los copropietarios,
arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del
condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el
legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.
Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán
hacerse servir para otros objetivos que los establecidos en el reglamento de
copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté
destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras
Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad
de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y
habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las
horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las
unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o
La infracción a lo señalado anteriormente será sancionada con multa
de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar
Jorge López Santa María alude al artículo 1973, entre las manifestaciones concretas del efecto absoluto de
los contratos. Señala al efecto que “A veces el legislador confiere al acreedor una acción directa, que le
habilita para actuar en nombre propio, en sede contractual, contra el cocontratante de su deudor. Es decir,
para oponer al demandado un contrato en que el actor no fue parte (...) Así, en la hipótesis del artículo 1973,
el arrendador tiene derecho para expeler al subarrendatario que hubiera tenido notoria mala conducta, de la
casa o edificio”, “Los Contratos. Parte general”. Tomo II, Editorial Jurídica de Chile, año 1998, págs. 362 y
al doble su monto en caso de reincidencia. Se entenderá que hay
reincidencia cuando se cometa la misma infracción, aún si ésta afectare a
personas diversas, dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de la
resolución del juez de policía local que condene al pago de la primera
multa. Podrán denunciar estas infracciones, el Comité de administración,
el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses
siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de las
indemnizaciones que en derecho correspondan. La administración del
condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a
conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.
Serán responsables solidariamente, del pago de las multas e
indemnizaciones por infracción a las obligaciones precedentemente
indicadas, el infractor (podría tratarse del arrendatario) y el propietario
de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de éste último de repetir
b.3) Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
b.3.1. El arrendatario responde hasta de la culpa leve.
Señala el artículo 1939 del Código Civil que “El arrendatario
empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de
Recordemos que conforme al artículo 44 del Código Civil, el que debe
administrar un negocio como un buen padre de familia es responsable de
culpa leve, entendida como “la falta de aquella diligencia y cuidado que los
hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios”.
Que el arrendatario responda hasta de culpa leve guarda perfecta
coherencia con lo dispuesto en el artículo 1547, inciso 1º del Código Civil,
que atribuye tal grado de culpa a las partes de un contrato oneroso, cual
es el arrendamiento, pues se pacta para beneficio recíproco de los
Los artículos 1971 a 1973 y 1979 y 1980, todos del Código Civil,
constituyen una aplicación de la obligación, en relación a los inquilinos de
una casa, almacén u otro edificio y los arrendatarios o “colonos” de predios
El arrendatario no sólo responde por sus hechos propios, sino
también por los hechos culpables de los miembros de su familia,
huéspedes y dependientes (artículo 1941) y de sus subarrendatarios
(artículo 1947).
b.3.2. Facultad para subarrendar y ceder los derechos en el contrato.
En relación a la obligación del arrendatario de cuidar la cosa, cabe
referirse a la posibilidad de que pueda o no subarrendar o ceder sus
derechos en el contrato.
En todo caso, recordemos que distinto es el efecto si se trata de un
subarriendo o de la cesión de derechos, pues en el segundo caso, el
arrendatario abandona la relación jurídica, y el cesionario lo sustituye
Distinguimos al respecto entre lo regulado en el Código Civil, en la
Ley número 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y en el
Decreto Ley 993 sobre arrendamiento de predios rústicos:
• El subarrendamiento o cesión de derechos en el Código Civil:
conforme al artículo 1946, el arrendatario no tiene en principio la
facultad para subarrendar o ceder sus derechos en el contrato, a
menos que el arrendador lo hubiere autorizado expresamente. Si se
hubiere otorgado dicha autorización, el subcontrato no podrá
extenderse más allá del plazo del contrato de arrendamiento ni
podrá comprender otras materias, lo que resulta lógico, pues
sabemos que el subcontrato está limitado por el contrato.
• El subarrendamiento o cesión de derechos en la Ley 18.101:
inversa es la solución en el marco de la Ley número 18.101 sobre
arrendamiento de predios urbanos, en el caso de inmuebles
destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año: en
ella, conforme al artículo 5º, el arrendatario siempre podrá
subarrendar, salvo cláusula expresa que se lo prohíba; en este
último caso, el arrendatario podrá poner término anticipado al
contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.
Dado los términos del artículo 5º, si estamos ante un contrato de
duración indefinida o con plazo fijo inferior a un año, o con plazo fijo
superior a un año pero tratándose de inmuebles no destinados a la
habitación, sino que a oficinas, comercio, industria, etc., volvemos a
la regla general del artículo 1946 del Código Civil, requiriéndose
autorización expresa del arrendador.
• El subarrendamiento o cesión de derechos en el Decreto Ley
993: conforme al artículo 7º de ese cuerpo legal, queda prohibido al
arrendatario de predios rústicos subarrendar el todo o parte del
predio que es objeto del contrato o ceder su derecho, o la tenencia
total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin
autorización previa y por escrito del propietario. Como vemos, se
trata de la regla general del artículo 1946 del Código Civil.
Cabe señalar que en el derecho nacional, la responsabilidad del
arrendatario y del subarrendatario son independientes. El primero
responde frente al arrendador, y el segundo responde ante el arrendatario.
En el Derecho Comparado, distinta es la situación. Así, el artículo 1693 del
Código Civil peruano, dispone que “Tanto el subarrendatario como el
arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las
obligaciones asumidas por el arrendatario”.
b.4) Obligación de ejecutar las reparaciones locativas.
Como ya lo vimos, y ahora reiteramos, las reparaciones locativas:
son de cargo del arrendatario. En dos casos, sin embargo, serán de cargo
del arrendador las reparaciones locativas:
• Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza
mayor o caso fortuito; o
• Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala
calidad de la cosa arrendada (artículo 1927, inciso 2º).
Tratándose de casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1970
señala que las reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario, se
reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió, quedando exento
de responsabilidad de los deterioros que provengan:
• Del tiempo y uso legítimo;
• De fuerza mayor o caso fortuito;
• De la mala calidad del edificio, por su vetustez (o sea, por su
antigüedad), por la naturaleza del suelo, o por defectos de
En los artículos 1971 y 1972, el Código Civil detalló algunos casos de
reparaciones locativas, tratándose de edificios. Menciona al efecto las
siguientes obligaciones, sin que por ello deba entenderse que son
taxativas, sino que sólo ejemplares:
• Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y
cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el
arrendamiento se quiebren o desencajen;
• Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques;
• Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras;
• Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del
edificio medianamente aseadas;
• Mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las
b.5) Obligación de permitir al arrendador la inspección de la cosa
Usualmente, se estipula en los contratos de arrendamiento que el
arrendador, con cierta periodicidad, tendrá derecho a inspeccionar la cosa
arrendada, con el propósito de cerciorarse que ésta se conserva en buen
estado, sin perjuicio del desgaste natural que pueda experimentar por su
uso legítimo que le da el arrendatario. Pero en nuestra opinión, el
arrendador gozaría de esta facultad, aún sin haber cláusula que
expresamente lo autorice a ejercerla, pues nos parece que la obligación del
arrendatario de permitir el acceso del arrendador, emana del principio
general consagrado en el artículo 1546 del Código Civil, en orden a que los
contratos deben ejecutarse de buena fe. Por cierto, el arrendador debiera
ejercitar este derecho de inspección comunicando previamente su
intención al arrendatario y de la forma que produzca la menor molestia
posible a éste, y en el entendido que tal inspección ha de hacerse sólo en
forma esporádica, una o dos veces en el año, o cuando circunstancias
excepcionales lo ameriten, como la ocurrencia de un siniestro, por ejemplo
un incendio, terremoto u otra contingencia similar.
En el Código Civil peruano, el artículo 1681 incluye entre las
obligaciones del arrendatario, la de “permitir al arrendador que inspeccione
por causa justificada el bien, previo aviso de siete días”.
b.6) Obligación de restituir la cosa arrendada al final del
Como indica Alessandri, se trata de una obligación de la esencia del
contrato de arrendamiento, porque es un contrato de duración limitada59.
b.6.1. Regulación en el Código Civil:
Dispone el artículo 1947 que el arrendatario es obligado a restituir al
fin del arrendamiento.
La cosa debe restituirse en el estado en que le fue entregada al
arrendatario, pero tomando en consideración el deterioro ocasionado por el
uso y goce legítimos.
Si el arrendatario, voluntariamente, restituye la cosa antes del
último día fijado para el contrato, será obligado a pagar la renta de todos
los día que falten hasta completar el plazo convenido (artículo 1955). Se
trata de una aplicación del artículo 1545 (ley del contrato), y del artículo
1497 (obligaciones a plazo), pues estamos ante un plazo que cedía también
en interés del arrendador, acreedor de la renta. Excepcionalmente, no
estará obligado el arrendatario a pagar las rentas futuras, cuando se trate
de un inmueble urbano, destinado a la vivienda, arrendado a plazo fijo
Alessandri: ob. cit., pág. 172.
superior a un año, y se hubiere impuesto al arrendatario prohibición de
Si se trata de un inmueble, deberá restituirse desocupado,
poniéndolo a disposición del arrendador y entregándole las llaves del
mismo (artículo 1948).
b.6.2. Regulación en la Ley número 18.101
El principio en virtud del cual el arrendatario ha de restituir
inmediatamente de concluido el contrato, se altera en la Ley 18.101.
Distinguimos al efecto entre contratos pactados mes a mes y de duración
indefinida; los pactados a plazo fijo que no exceden de un año; y los
pactados a plazo fijo superior a un año, cuando el inmueble se destina a la
• El artículo 3º alude a los contratos pactados mes a mes y de
duración indefinida: en ellos, el arrendador sólo podrá ponerles
término mediante desahucio judicial o mediante desahucio
practicado a través de una notificación personal efectuada por un
notario. Esta segunda opción, es una novedad incorporada por la
Ley número 19.866, que reformó el inciso 1º del artículo 3º de la Ley
número 18.101, pues con antelación, sólo era posible el desahucio
judicial. Se manifiesta en esta reforma, la intención del legislador, en
orden a propender que sea más ágil la restitución del inmueble al
arrendador, en los casos planteados. Con todo, debemos advertir
que haber establecido que ha de ser un notario quien notifique el
desahucio, y que esa notificación debe ser personal, puede hacer
ilusorio el objetivo buscado con la reforma de este precepto, tanto
porque se trataría de una gestión onerosa, cuanto porque no es una
función natural de los notarios notificar personalmente a una de las
partes del contrato. Creemos que habría sido más lógico haber
encomendado esta gestión a un receptor judicial, actuando sin
previa orden judicial, como lo autoriza el Código Civil, por ejemplo,
en el artículo 1600, regla 5ª, a propósito de las normas Del pago por
En estos casos, la ley faculta al arrendador para poner término al
contrato mediante un acto jurídico unilateral, como es el
desahucio, lo que rompe el principio de que en el Derecho, las cosas
se deshacen de la misma forma como se hicieron, lo que se justifica,
pues de otra forma la suerte del contrato quedaría entregada al
arrendatario, quien según veremos, está protegido en todo caso por
la ley. Pero el contrato no se entiende terminado con la sola
expresión de voluntad del arrendador. En efecto, el plazo de
desahucio será de dos meses, contado desde la notificación del
desahucio judicial o practicado a través de un notario, y se
aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario
hubiere ocupado el inmueble, sin que los dos meses más el
aumento, excedan de seis meses. Si el arrendatario restituye antes
de la expiración del plazo máximo de seis meses, estará obligado a
pagar la renta sólo hasta el día de la restitución (los plazos antes
citados, fueron rebajados por la Ley número 19.866, al modificar el
inciso 2º del artículo 3º de la Ley número 18.101).
• El artículo 4º de esta ley, se refiere a los contratos de plazo fijo
que no exceden de un año. Establece el precepto que en tales
contratos, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la
restitución del inmueble, y en tal evento, el arrendatario tendrá
derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de
la demanda. Como destaca Jorge López Santa María, se trata de un
caso en el cual el propio legislador, con una ley permanente, vulnera
el principio de la fuerza obligatoria del contrato, pues mantiene
la vigencia del mismo, más allá del plazo estipulado por las partes60.
El citado artículo 4º, entonces, altera el principio del artículo 1545
del Código Civil. Dispone a su vez el inciso 2º del artículo 4º de la
Ley 18.101, que el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de
expirar “el plazo de restitución”(entiéndase el de dos meses), y sólo
estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en
que aquélla se efectúe. El plazo citado también fue rebajado por la
Ley número 19.866, al modificar el artículo 4º de la Ley número
18.101. Cabe consignar, en todo caso, que tratándose de los
referidos contratos a plazo fijo no superior a un año, se mantiene
inalterable la norma en cuanto sólo faculta para solicitar
judicialmente la restitución, sin que pueda recurrirse a un ministro
de fe en una gestión extrajudicial.
• El artículo 5º de la ley, se refiere a los contratos pactados a plazo
fijo superior a un año, cuando el inmueble se destina a la
habitación. En este caso, si se prohibió al arrendatario
subarrendar, éste podrá poner término anticipado al contrato sin la
obligación de pagar la renta por el período que falte. También
constituye esta norma una vulneración al principio de la fuerza
obligatoria del contrato. Ahora bien, dado que el precepto se refiere
al inmueble que se destina a la habitación, debemos colegir que
aquél destinado por ejemplo a oficina o establecimiento comercial,
no queda comprendido dentro de la excepción. Por ende, el
arrendatario de un inmueble que no está destinado a la habitación y
que pretenda poner término al contrato antes de la expiración del
plazo convenido, deberá pagar toda la renta originalmente pactada,
por todo el plazo estipulado, respetándose en este caso la “ley del
contrato” consagrada en el artículo 1545 del Código Civil.
López Santa María Jorge: “Los Contratos. Parte general”. Tomo I, Editorial Jurídica de Chile, año 1998,
pág. 280.
• El artículo 6º de la ley, alude a la restitución del inmueble, cuando
fue abandonado por el arrendatario: un problema recurrente antes
de la modificación introducida por la Ley número 19.866, era el
consistente en obtener la restitución del inmueble, ante el abandono
del mismo hecho por el arrendatario, muchas veces en forma
subrepticia. Especialmente difícil era la situación, cuando no
obstante el abandono, podía apreciarse, examinando el inmueble
desde el exterior, que aún se encontraban en él bienes
pertenecientes al arrendatario. En el caso planteado, no podía el
arrendador ingresar de buenas a primeras en el predio, pues estaba
vigente el contrato, exponiéndose incluso a eventuales acciones
penales. Para remediar esta situación, se agregó un inciso, el
segundo, al artículo 6º de la ley, disponiendo al efecto:
i) que ante el abandono del inmueble por el arrendatario sin
restituírselo al arrendador, éste podrá solicitar al juez competente
que se lo entregue, sin forma de juicio;
ii) el juez competente así lo autorizará, previa certificación del
abandono hecha por un receptor judicial o por un notario (el
precepto dice “por un ministro de fe”, de manera que incluimos a los
dos funcionarios);
iii) el ministro de fe levantará acta del estado en que se encuentra el
bien raíz al momento de su entrega al arrendador, remitiendo copia
de dicha acta al tribunal.
b.6.3. Mora del arrendatario en la obligación de restitución.
Así como dijimos que el arrendatario de un inmueble no está en
mora por la sola llegada del plazo pactado para el pago de la renta (artículo
1977 del Código Civil), tampoco lo estará el arrendatario de cualquier clase
de bien, en lo que a la restitución de la cosa se refiere, sino una vez
requerido por el arrendador, aun cuando haya precedido desahucio
(artículo 1949 del Código Civil). Dicho de otro modo, no aplicamos el
número 1 del artículo 1551 del Código Civil, sino que el número 3, siendo
necesaria la interpelación judicial al arrendatario, para constituirlo en
Si requerido por el arrendador, el arrendatario no restituye la cosa
arrendada, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios
de la mora, y a los demás que competa como injusto detentador (entre
ellos, podría ser condenado al pago o devolución de los frutos naturales o
civiles de la cosa, que el arrendador hubiera podido percibir con mediana
inteligencia y cuidado teniendo la cosa en su poder).
b.7. Obligación de facilitar o permitir al administrador de un edificio o
Dispone el artículo 36 de la Ley número 19.537 sobre Copropiedad
Inmobiliaria, que si se viere comprometida la seguridad o conservación de
un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por
efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros
desperfectos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad,
no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o
permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar
forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del
Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia,
incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración y
dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen
serán de cargo del o de los responsables del desperfecto producido.
c) Derechos del arrendador.
Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendatario,
interpretadas a contrario sensu, que los principales derechos del
arrendador, son los siguientes:
c.1) Derecho a recibir íntegra y oportunamente la renta pactada; es,
por cierto, el principal de los derechos del arrendador, corresponde al
móvil que lo llevó a celebrar el contrato. Como todo acreedor, y por
aplicación de las normas del pago, el arrendador tiene derecho a recibir un
pago íntegro y oportuno, conforme a los términos de la convención
(artículo 1569 del Código Civil).
Respondiendo a este legítimo y esencial derecho del arrendador, el
artículo 21º de la Ley 18.101, establece dos reglas fundamentales,
aplicables no sólo a los arrendamientos de predios urbanos, sino que
a todo contrato de arriendo:
“En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse
entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por
esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en
que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la
fecha en que debieron realizarse y aquella en que
efectivamente se hagan”;
Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma
primitivamente adeudada, más el reajuste de que trata el inciso
Como se observa, no es necesario pactar el reajuste, siendo un
elemento de la naturaleza del contrato (para excluirlo, se requiere
por ende de una estipulación expresa, la que en todo caso sólo
podría referirse a las sumas que cobre el arrendador, no el
arrendatario, pues éste no puede renunciar a los derechos que le
confiere la ley, según lo prescrito en el artículo 19º de la Ley 18.101),
mientras que sí deben estipular las partes un eventual pago de
intereses, siendo un elemento accidental del contrato.
Cabe consignar que si el bien arrendado fuere vendido, y ante una
eventual discrepancia que pudiere surgir entre el vendedor (antiguo
arrendador) y el comprador, acerca de las rentas de arrendamiento,
en el supuesto que el contrato se mantenga vigente, el artículo 1816,
inciso 2º del Código Civil, establece que pertenecen al comprador los
frutos NATURALES producidos por las cosa, pendientes al momento
de celebrar el contrato, y todos los frutos NATURALES o CIVILES
que produzca la cosa vendida, después de celebrado el contrato. En
consecuencia, los frutos civiles pendientes a la celebración del
contrato (por ejemplo, rentas de arrendamiento del bien vendido),
pertenecen al vendedor. En cambio, como se concluye en un fallo de
junio de 1902 de la Corte de Talca, las rentas de arrendamiento
devengadas después de perfeccionarse la compraventa, pertenecen al
comprador, aunque el contrato no se haya inscrito a favor de éste.
En efecto, el artículo 1816 no toma en cuenta la fecha de la
inscripción o transferencia del dominio, sino la venta, es decir, la
fecha de otorgamiento de la escritura pública. Tampoco desvirtúa la
conclusión el artículo 648, que dispone que los frutos civiles
pertenecen al dueño de la cosa, por cuanto este artículo consigna
una disposición general, que puede sufrir modificaciones en casos
especiales, como sucede cuando se trata de una venta, respecto de
la cual prevalece la norma especial del artículo 181661.
c.2) Derecho a exigir al arrendatario que efectúe las reparaciones locativas;
salvo, en aquellos casos, ya estudiados, en los cuales las mencionadas
reparaciones sean de cargo del arrendador.
c.3) Derecho a exigir al arrendatario que le indemnice por los daños
ocasionados a la cosa arrendada, salvo si estos se producen por caso
fortuito o fuerza mayor;
c.4) Derecho a exigir al arrendatario que le restituya la cosa arrendada, al
expirar el contrato, y si se trata de un predio urbano, con sus servicios
básicos y gastos comunes al día62.
c.5) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del
arrendatario, cuando éste le adeude rentas o indemnizaciones.
Repertorio, Tomo VII, págs. 264 y 265.
Respecto a los gastos comunes, el artículo 4º de la Ley número 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria,
dispone que serán de cargo del propietario de la unidad, pero usualmente, se trata de una obligación que pesa
sobre el arrendatario.
c.6) Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el
arrendatario no cumple sus obligaciones. Por cierto, la primera de las
obligaciones cuyo incumplimiento podría llevar al arrendador a pedir el
término anticipado del contrato, será la falta de pago de la renta pactada.
¿Qué ocurre con otros incumplimientos, que no tengan la gravedad del
mencionado? En los contratos bilaterales, sabemos que va envuelta la
condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado, caso en el cual, el contratante diligente, o sea aquél que ha
cumplido o está llano a cumplir, podrá pedir, entre las dos opciones que le
confiere el artículo 1489 del Código Civil, la resolución del contrato (que en
el arrendamiento se llama “término del contrato”), con indemnización de
perjuicios. Nuestros tribunales y la doctrina nacional mayoritaria, han
asentado el principio de que basta cualquier incumplimiento, por
insignificante que fuere, para pedir la resolución del contrato, salvo en
aquellos casos en que la ley señale otra cosa63. Precisamente tal ocurre
con el contrato de arrendamiento, según se desprende de los artículos
1939, 1972 y 1979, todos del Código Civil. En efecto, el artículo 1939, tras
advertir que el arrendatario empleará en la conservación de la cosa el
cuidado de un buen padre de familia, o sea, tras dejar en claro que
responderá de culpa leve, señala que de faltar a esta obligación responderá
de los perjuicios y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al
arrendamiento, en caso de un grave y culpable deterioro. Obsérvese que
la ley no faculta al arrendador entonces para pedir el término del contrato
ante cualquier deterioro que experimente la cosa, sino que en la medida en
que este, además de culpable, sea “grave”. Por su parte, el artículo 1972,
dentro de las “Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas,
almacenes u otros edificios”(aplicables en subsidio de las reglas especiales
de la Ley 18.101), dispone que “El inquilino es además obligado a mantener
las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio
medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías,
y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de
estos aspectos dará derecho al arrendador para indemnización de
“Como el artículo 1489 no distingue de qué naturaleza debe ser el incumplimiento, cualquiera de las
obligaciones contraídas, una vez infringida importa el cumplimiento de tal condición. Aplicando el conocido
aforismo jurídico de que donde la ley no distingue no le es lícito al hombre distinguir, hay que llegar a la
conclusión de que cualquiera que sea la obligación infringida importa la realización de la condición
resolutoria; sea que se infrinja una obligación principal, sea que se infrinja una obligación secundaria, sea
que se infrinja totalmente una obligación, o sea que se infrinja parcialmente una obligación, se verificará la
condición resolutoria del artículo 1489”: Arturo Alessandri Rodríguez, “Teoría de las obligaciones”,
Editorial Jurídica Ediar-ConoSur Ltda., Santiago, año 1988, págs. 197 y 198. Véase también a René Ramos
Pazos, “De las obligaciones”, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, año 1999, págs. 167 y siguientes. Jorge
López Santa María, por el contrario, aludiendo al principio de la buena fe contractual, y concretamente al
referirse a la buena fe objetiva, señala: “Como novedades normativas posibles, deseables en mi opinión, y
susceptibles de derivarse de la buena fe, menciono las que siguen, a vía de ejemplos: a) desestimación de la
demanda de resolución de un contrato fundada en un incumplimiento parcial de poca monta. Y rechazo de la
exceptio non rite adimpleti contractus”, o sea, “la excepción de contrato no cumplido opuesta por el
demandado, sobre la base de que el demandante ha dejado sin cumplir una parte mínima o insignificante de
sus obligaciones”: Jorge López Santa María, ob. cit., Tomo II, pág. 403.
perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos
graves”. A su vez, el artículo 1979, dentro de las “Reglas particulares
relativas al arrendamiento de predios rústicos”(aplicables en subsidio de las
normas especiales del Decreto Ley 993), consigna que “El colono o
arrendatario es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia; y si
así no lo hiciere, tendrá derecho el arrendador para atajar el mal uso o la
deterioración del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad
competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos
c.7) Derecho a inspeccionar la cosa arrendada, durante la vigencia del
contrato, en los términos que expusimos a propósito de las obligaciones
c.8) Derecho a destinar la suma percibida por concepto de garantía, a
cubrir los gastos efectuados por las reparaciones que deben ejecutarse en
el mueble o inmueble arrendado, cuando se trate de deterioros de los
cuales el arrendatario era responsable.
d) Derechos del arrendatario.
Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendador, que los
principales derechos del arrendatario, son los siguientes:
d.1) Derecho a usar y gozar de la cosa arrendada. El arrendatario, según lo
expresamos, debe usar la cosa conforme a los términos estipulados en el
contrato, y a falta de pacto, conforme a su destino natural. En lo que
respecta a los frutos, podrá apropiarse de los frutos naturales que
produzca la cosa arrendada, y eventualmente de frutos civiles, si
subarrendare la cosa. Si el arrendador infringiere su obligación de permitir
al arrendatario ejercer su derecho a usar y gozar legítimamente de la cosa
arrendada, el segundo podría incluso recurrir de protección, ante la Corte
de Apelaciones competente, para obtener el restablecimiento de su derecho
conculcado por la acción ilegal del arrendador.64
En una sentencia de la Corte de Apelaciones de fecha 9 de enero de 1996, se rechazó un recurso de
protección interpuesto por un arrendatario, sobre la base de los siguientes hechos:
“Vistos y teniendo presente:
1º.- Que a fojas 13, (...), comerciante, recurre de protección en contra de (...), comerciante. Señala que
arrienda desde hace 17 años el local comercial ubicado en (...), el que fue adquirido por el recurrido a
principios del año 1995 -subsistiendo no obstante el arrendamiento, el que se encuentra vigente a la fecha de
interposición del recurso-.
Agrega, que el recurrido adquirió también el dominio de otro local comercial -contiguo al ya señalado-,
ubicado en el número (...) de la misma calle (...). Añade que el recurrido inició la demolición de este último
inmueble, destruyendo de paso el segundo piso de la propiedad que tiene en arrendamiento, esto es la del
número (...), de modo tal que en la actualidad se encuentra sin bodega, sin techo ni muralla divisoria. A lo
anterior, añade que el mismo día en que interpuso su recurso, el recurrido procedió a instalar, más allá de la
línea de edificación, una suerte de cortina metálica gigante que impide el normal acceso a su negocio y le
quita su vista hacia y desde el exterior, lo que impide que sus clientes ingresen a su negocio y tapa la
propaganda por la cual paga permisos municipales.
Sostiene que los hechos descritos son ilegales y arbitrarios porque lo privan de su derecho a usar la cosa
arrendada, atenta contra su integridad física y síquica y crean graves problemas con sus clientes. Tales
hechos, vulneran a su juicio las garantías de los Nºs. 1, 5, 7 y 21 del artículo 19 de la Constitución Política
Termina solicitando se acoja su recurso y se ordenen las medidas que en concepto de esta Corte sean
conducentes al restablecimiento y protección de sus derechos, en especial, la suspensión de los trabajos de
demolición, con costas.
2º.- Que a fojas 19, informa el recurrido señalando el primer lugar, que efectivamente el día 13 de octubre de
1994 adquirió el inmueble de calle (...), en el cual se encuentra ubicado el local comercial ocupado por el
Agrega, que con el objeto de unificar la construcción de todo el inmueble, le presentó al recurrente un
proyecto de arquitectura que contemplaba la construcción de un galpón, la que no afectaría su local y por el
contrario, sería un gran avance para su seguridad puesto que incluiría una nueva cortina metálica doble.
Sostiene que el recurrido se mostró conforme iniciando de ese modo la referida construcción, la que se
encuentra ya terminada.
Como producto de tales mejoras, el local comercial que ocupa el recurrente ha subido su valor comercial
puesto que ha mejorado tanto en seguridad como en presentación. Por lo mismo, el recurrente no ha sufrido
perjuicio alguno y ha seguido ejerciendo su comercio y atendiendo a su clientela sin alteración material
alguna, con sus murallas intactas y protegidas.
En definitiva, sostiene que no ha hecho más que realizar mejoras en el inmueble de su propiedad, las que
fueron conocidas y consentidas por el recurrente y luego ejecutadas sin causar daño ni perjuicio alguno.
3º.- Que conforme los antecedentes reseñados precedentemente, los hechos que se califican de ilegales o
arbitrarios por el recurrente son la demolición de su local comercial, la destrucción del segundo piso del
mismo y finalmente, la construcción de una muralla metálica que impide el acceso a su negocio.
4º.- Que no obstante, tales hechos no aparecen suficientemente justificados durante la tramitación del
presente recurso. Por de pronto, el recurrido los ha negado terminantemente y ha sostenido -por el
contrario-, que de lo que se trata es de la construcción de algunas mejoras en el local de su propiedad que
benefician el local del recurrido, ejecutadas con su conocimiento y consentimiento y las que, lejos de
causarle los perjuicios que alega, han valorado su arrendamiento.
En tal sentido, las fotografías acompañadas por el recurrente no pueden producir convicción sobre sus
alegaciones. En efecto, de ninguna de ellas aparece que las faenas de demolición afecten el inmueble que ha
sido objeto del contrato de arrendamiento vigente entre las partes. No obstante, algunas de esas fotografías -
la segunda de fojas 9 y las de fojas 10-, dan cuenta, efectivamente, de la construcción de mejoras del tipo de
las señaladas por el recurrido las que consisten, específicamente, en la construcción de una nueva fachada y
acceso del inmueble que ocupa el Sr. (...).
5º.- Que si bien la ejecución de dichas mejoras -único hecho establecido en estos autos-, pudieran
efectivamente no haber sido consentidas por el recurrente y por lo mismo no adecuarse necesariamente a los
términos del contrato de arriendo vigente entre las partes e incluso, a las normas legales sobre la materia, tal
posibilidad, por lo demás controvertida, no produce suficiente certeza ni alcanza a configurar el presupuesto
necesario de la acción tutelar que se ha intentado por el recurrente, esto es, una conducta arbitraria o ilegal
del recurrido que a la vez afecte derechos garantidos por la Carta Fundamental, razón por la cual el
presente recurso no podrá prosperar.
Que a mayor abundamiento, tal como consta del documento acompañado a fojas 32, el recurrente, fundado
en los mismos hechos de este recurso, ha iniciado ante los tribunales respectivos un juicio de terminación de
contrato de arrendamiento, con indemnización de perjuicios; instancia esa, la única adecuada para resolver
la controversia planteada en estos autos.
Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la
República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema de Justicia sobre tramitación y fallo de los recursos
de protección, se declara sin lugar el deducido a fojas 13.
Redactó el Abogado Integrante señor Ramaciotti.
Regístrese. Pronunciada por el Ministro señor Hugo Dolmestch y Abogados Integrantes señores José
Ramaciotti Fracchia y Luis Ribalta Puig”.
d.2) Derecho a exigir al arrendador que mantenga el inmueble en
condiciones aptas para el fin pactado en el contrato (por ejemplo, si se
arrienda un local comercial, y la Municipalidad respectiva niega la patente,
Posteriormente, la Corte Suprema, por sentencia de fecha 20 de mayo de 1996, revocó la sentencia de la Corte
de la Corte de Apelaciones, sobre la base de los siguientes argumentos:
Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de sus fundamentos 4º y 5º que se eliminan y se tiene en su
lugar presente:
1º) Que el recurso de protección tiene por objeto, al tenor del artículo 20 de la Constitución Política de la
República, obtener que la Corte de Apelaciones respectiva adopte las medidas pertinentes para restablecer el
imperio del derecho y asegurar la debida protección del afectado cuando por causa de actos arbitrarios o
ilegales éste sufra privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de los derechos y garantías que
la disposición legal indica;
2º) Que de los antecedentes que obran en autos, particularmente de la documental e instrumental acompañada
a los mismos, apreciados en conciencia, de conformidad con lo establecido en el Nº 5 inciso segundo del auto
acordado sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección de las Garantías Constitucionales, se encuentra
establecido que el recurrente es arrendatario de un local comercial ubicado en calle (...) de esta ciudad, desde
el 20 de julio de 1978, fecha en la cual celebró el aludido contrato con (...) antiguo propietario del inmueble.
A comienzo de 1995 la referida propiedad cambió de dueño siendo su actual propietario y arrendador (...),
persona que perseveró en el contrato de arrendamiento, puesto que percibe las rentas por dicho concepto. (...)
ordenó la demolición del segundo piso del local que arrienda el recurrente, llevándose a cabo, según consta de
las fotografías que rolan en autos, aduciendo eventuales mejoras en el inmueble, sin que se encuentre
debidamente probado que el arrendatario haya dado su consentimiento ni autorización, puesto que si hubiera
consentido en las supuestas mejoras, no habría punto de discordia que resolver;
3º) Que dicha acción intempestiva del recurrido afectó directamente al recurrente puesto que éste último se
vio perjudicado en su derecho que posee como arrendatario vigente del local comercial, lo que se tradujo en
un serio menoscabo que puso en grave riesgo su estabilidad comercial y en peligro inminente de perder todas
sus mercaderías en atención a que se quedó sin bodega, sin techo, y sin muralla divisoria hacia el costado sur
del inmueble, lo que se colige de la instrumental aparejada a los autos;
4º) Que el hecho antes descrito es abiertamente ilegal, puesto que constituye un acto de fuerza que atenta
contra el legítimo derecho del recurrente de usar la cosa arrendada sin limitaciones, pues el referido contrato
se encuentra plenamente vigente y no ha sido objetado formalmente por el recurrido. En síntesis el recurrido
se apartó de la legalidad vigente y unilateralmente alteró los términos de la convención actuando por vías de
hecho, lo cual es contrario a la normativa legal porque vulnera derechos y garantías consagrados
específicamente en el Nº 24 del artículo 19 de la Carta Fundamental;
5º) Que el acto impugnado es además, arbitrario puesto que el recurrido prefirió actuar de facto sin haber
obtenido el consentimiento y autorización del recurrente para efectuar las hipotéticas mejoras al inmueble. En
consecuencia se dejó llevar por un impulso irreflexivo, no gobernado por la razón y con ello causó al afectado
un perjuicio manifiesto en sus derechos garantizados por la acción cautelar impetrada en autos;
6º) Que al configurarse en la especie los requisitos básicos para que opere el citado libelo, es decir, que el acto
que se impugna sea ilegal o arbitrario y a raíz de él se haya causado al afectado privación, perturbación o
amenaza en el legítimo ejercicio de los derechos y garantías que prevé el artículo 20 de la Constitución
Política de la República, dicho recurso deberá prosperar.
Y visto, además, lo dispuesto en el artículo 20 de la Carta Fundamental y Auto Acordado de la Excma. Corte
Suprema sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección y Garantías Constitucionales, se resuelve:
Que se revoca la sentencia apelada de nueve de enero del año en curso, escrita a fojas 37, y se decide en
cambio que se acoge el recurso de protección interpuesto por (...) en lo principal de fojas 13, y se ordena la
suspensión de los trabajos de demolición efectuados en el inmueble de calle (...), de esta ciudad.
Pronunciado por los Ministros señores Osvaldo Faúndez V., Lionel Béraud P., Arnaldo Toro L., Germán
Valenzuela E. y el Abogado Integrante señor Manuel Daniel A.”: Gaceta Jurídica número 191, págs. 56 y
siguientes, ConoSur-LexisNexis Chile.
porque el inmueble no cumple con ciertos requisitos, el arrendador debe
subsanar tal situación);
d.3) Derecho a exigir al arrendador que efectúe aquellas reparaciones que
no sean locativas; y aún las locativas, cuando sean de cargo del
d.4) Derecho a exigir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias
que presente el mueble o inmueble arrendado, y que existían al momento
d.5) Derecho a exigir al arrendador que le libere de toda turbación o
embarazo en el goce de la cosa arrendada, ocasionado por un tercero,
cuando sean de derecho, pues si fueren de hecho, el arrendatario deberá
defenderse por sí mismo, a menos que la turbación o embarazo provengan
de personas sobre las cuales el arrendador tuviere ascendiente.
d.6) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del
arrendador, cuando éste le adeude indemnizaciones.
d.7) Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el arrendador no
d.8) Derecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que
conste el pago de la renta (lo que tiene importancia tanto para probar que
pagó, como también para obtener el salvoconducto en Carabineros).
d.9) Derecho a exigir la devolución del dinero entregado por concepto de
garantía, si procede. Será improcedente, si el arrendador justifica que
debió invertir los dineros en reparaciones locativas.
d.10) Derecho a subarrendar, cuando el arrendatario esté premunido de
esta facultad, conforme a lo estudiado.
d.11) Derecho a asistir a las asambleas de copropietarios de inmuebles
acogidos a la Ley número 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. En
efecto, todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas
respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se
establezca en el reglamento de copropiedad. Si el copropietario no hiciere
uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no
asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su
representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la
tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato así se
hubiere establecido (art. 20º, 1º de la Ley 19.537).
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