Source: http://ioze.pl/energetyka-biogazowa/uzyskanie-praw-do-terenu
Timestamp: 2019-02-17 11:21:25+00:00
Document Index: 13732860

Matched Legal Cases: ['art. 659', 'art. 661', 'art. 313', 'art. 693', 'art. 678', 'art. 694', 'art. 1002']

Istotną sprawą przy wyborze rodzaju energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy jest fakt, iż powinna ona skutecznie zabezpieczać prawa inwestora do gruntu na okres 20-30 lat. Przy zawieraniu energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy inwestor musi liczyć się z możliwością jej wypowiedzenia przez właściciela gruntu wyłącznie w razie enumeratywnie wymienionych rażących jej naruszeń, a najlepiej jedynie w wypadku niepłacenia za korzystanie z gruntu przez odpowiednio długi okres czasu. Umowa powinna być tak skonstruowana aby dawać inwestorowi odpowiedni okres czasu do naprawienia naruszenia energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy i zapobieżenia wypowiedzeniu (okres naprawczy).
Grunty potrzebne pod biogazownie rolniczą mogą mieć następujący status prawny:
Daje ono inwestorowi najsilniejsze prawo do gruntu. W takim przypadku nie musi on zawierać energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umów o korzystanie z gruntu na potrzeby inwestycji jaki i umożliwia łatwiejsze pozyskanie zewnętrznych środków finansowych na budowę biogazowni rolniczej. Często zakup gruntu nie jest racjonalny z punktu widzenia ekonomiki inwestycji.
Prawo do korzystania z gruntu może dawać również umowa najmu. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy grunt do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 §1 k.c.). Umowa najmu ma jednak w rozważanym tu kontekście jedną podstawową wadę – może być zawarta maksymalnie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 661 k.c.). Po tym okresie przekształca się w umowę zawartą na czas nieoznaczony, co oznacza, że może być wypowiedziana przez wynajmującego – właściciela gruntu. Wszelkie konstrukcje prawne mające na celu skonstruowanie energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy najmu na okres dłuższy niż lat dziesięć (np. poprzez konstrukcję opcji) obarczone są trudnym do oceny ryzykiem, iż w przypadku sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości a inwestorem umowa taka zostanie uznana (po upływie dziesięciu lat od jej zawarcia) za umowę na czas nieoznaczony.
Treścią prawa użytkowania jest oddanie gruntu przez właściciela użytkownikowi do używania i pobierania pożytków na zasadach określonych w umowie o ustanowieniu prawa użytkowania. Zaletą tego rozwiązania jest możliwość jego ustanowienia na cały okres komercyjnej eksploatacji biogazowni rolnej i skuteczne zabezpieczenie praw inwestora na wypadek ogłoszenia upadłości właściciela gruntu, która wpływa na prawa inwestora do użytkowanego gruntu ( zgodnie z art. 313 ust. 3 ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze, z późn. zm. – dalej „PrUp”).
Najczęściej spotykaną w obrocie konstrukcją prawną stosowaną dla zabezpieczenia prawa do gruntów dla inwestycji jest długoterminowa dzierżawa. Przy zastosowaniu energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy dzierżawy gruntu wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy grunt do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 k.c.).
Zbycie dzierżawionej nieruchomości przez jej właściciela nie ma niekorzystnego wpływu na prawa inwestora do dzierżawionego gruntu – nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy i nie może wypowiedzieć energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy. Warunkiem tego jest jednak, aby umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a grunt został najemcy wydany (odpowiedni protokół wydania gruntu, art. 678 w związku z art. 694 k.c.). Inaczej nabywca gruntu będzie mógł umowę wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Ten sam warunek musi być spełniony, aby prawa inwestora z energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy dzierżawy były zachowane, kiedy prowadzona jest egzekucja komornicza przeciwko właścicielowi gruntu. Nabywca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym wstąpi wówczas w prawa wynajmującego z dzierżawy, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy (art. 1002 k.p.c.).
Ważnym elementem energetyka-biogazowa/zawarcie-niezbednych-umow-zwiazanych-z-budowa-przylaczeniem-do-sieci-i-zapewnieniem-substratow">umowy dzierżawy jest przyznanie dzierżawcy prawa nie tylko do używania gruntu, ale także do pobierania z niego pożytków. W umowie dzierżawy, w odróżnieniu od prawa użytkowania, można przewidzieć przyznanie dzierżawcy prawa poddzierżawy, to jest w istocie prawa do pobierania pożytków cywilnych z gruntu. Przy przyznaniu takiego prawa dzierżawcy i określenia w umowie dzierżawy, jakie pożytki ma prawo pobierać dzierżawca, kwestia możliwości skutecznego ustanowienia prawa dzierżawy nie powinna już budzić wątpliwości.