Source: http://notaiobissi.eu/index.php/2013/03/14/il-comune-di-roma-sul-prezzo-massimo-di-cessione/
Timestamp: 2020-04-09 19:57:51+00:00
Document Index: 140907143

Matched Legal Cases: ['art.35', 'art.10', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 8', 'art. 8', 'art.18', 'art.12', 'art.17', 'art.16']

LA LEGGE N.865/1971
L’annoso problema dell’applicazione del prezzo massimo di cessione in materia di cessione di alloggi realizzati ai sensi dell’art.35 della legge n.865/1971 sta vivendo recentemente notevoli sviluppi dal punto di vista giurisprudenziale e normativo .
” Le disposizioni dell’art.10 della legge 18 aprile 1962 n.167, sono sostituite dalle norme di cui al presente articolo.
Le aree di cui al precedente comma,salvo quelle cedute in proprietà ai sensi dell’undicesimo comma del presente articolo, vanno a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del consorzio.
Questa norma disciplina quindi quegli interventi edilizi che vengono realizzati su aree espropriate dal Comune per essere poi assegnate con apposita convenzione al soggetto realizzatore che puo’ essere tanto un singolo individuo , tanto un imprenditore che una società cooperativa o una società di capitali.
E LA INTEPRETAZIONE FINO AL 2 MAGGIO 2014
Gli alloggi realizzati nell’ambito di tale cosiddetta edilizia convenzionata-agevolata, nel tempo sono stati oggetto di una normativa spesso farraginosa che principalmente nell’ipotesi di assegnazione in diritto di proprietà aveva imposto vincoli molto stringenti alla loro commerciabilità, allo scopo di evitare facili speculazioni .
I divieti di vendita che riguardavano , si sottolinea , solo le aree cedute in diritto di proprietà, sono poi venuti meno in seguito alla legge “Ferrarini Botta” , la legge n.179/1992, entrata in vigore il 15 marzo 1992.
Per approfondire tale argomento si rimanda ad altra pagina di questo sito
Il comune , nella convenzione stipulata con il soggetto utilizzatore (soggetto ,imprenditore o società costruttrice) come dalla normativa sopra riportata, stabilisce che possa essere imposto un prezzo di cessione o canone di locazione massimo e che venga prevista una serie di parametri e criteri per fissare ed aggiornare sia il prezzo che il canone massimo previsto per gli alloggi che verranno poi edificati e ceduti a terzi anche in locazione dal detto utilizzatore.
LA SENTENZA A SEZIONI UNITE DELLA SUPREMA CORTE
LA LEGGE N.10/1977
ED IL D.P.R. N.380/2001
Un altro caso di imposizione di un prezzo massimo di cessione è quello previsto dall’art. 7 della legge n.10/1977:
Art. 7 (Edilizia convenzionata)
Per gli interventi di edilizia abitativa, ivi compresi quelli sugli edifici esistenti, il contributo di cui al precedente art. 3 si è ridotto alla sola quota di cui all’art. 5 qualora il concessionario si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dal successivo art. 8.
Nella convenzione può essere prevista la diretta esecuzione da parte dell’interessato delle opere di urbanizzazione, in luogo del pagamento della quota di cui al comma precedente; in tal caso debbono essere descritte le opere da eseguire e precisati i termini e le garanzie per l’esecuzione delle opere medesime.
Fino all’approvazione da parte della regione della convenzione-tipo, le convenzioni previste dal presente articolo sono stipulate in conformità ad uno schema di convenzione-tipo, deliberato dal Consiglio comunale, contenente gli elementi di cui al successivo art. 8.
Può tener luogo della convenzione un atto unilaterale d’obbligo con il quale il concessionario si impegna ad osservare le condizioni stabilite nella convenzione-tipo ed a corrispondere nel termine stabilito la quota relativa alle opere di urbanizzazione ovvero ad eseguire direttamente le opere stesse.
La convenzione o l’atto d’obbligo unilaterale sono trascritti nei registri immobiliari a cura del comune e a spese del concessionario..
Tale norma è stata poi sostituita dagli artt.17 e 18 del d.p.r. n.380/2001 che nel testo attuale recita:
Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall’art.18.
a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’ art.12 legge n.153/1975;
e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale.
Per gli interventi da realizzarsi su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.
4-bis. Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d’uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente disposizione, i criteri e le modalità applicative per l’applicazione della relativa riduzione
Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all’art.17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:
La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell’art.16.
Il titolare del permesso può chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.
Quindi ai sensi delle norme soprariportate per consentire una riduzione negli oneri concessori relativi al titolo edilizio si stabilì anche qui la necessità di stipulare apposite convenzioni con il comune( note ai tecnici come Convenzioni Bucalossi, dalla legge omonima del 1977).
Tale normativa del 1977 riprodotta nel d.p.r. n.380/2001 prevede come contropartita alla suddetta riduzione la stipula di una convenzione con la quale il richiedente si impegni ad applicare un prezzo di cessione massimo pena la nullità per la parte eccedente.
Questo vincolo al prezzo di cessione è stato sempre ritenuto dalla dottrina e la giurisprudenza, applicabile alla sola prima cessione fino all’entrata in vigore del decreto legge n.70/2011.
Tale normativa in tema convenzione tipo ai sensi della legge Bucalossi del 1977 che è stata poi richiamata dal d.p.r. n.38072001 Testo Unico in materia Urbanistica .
A partire dal 1997 le convenzioni urbanistiche che assegnano aree da parte dei comuni in diritto di proprietà devono rifarsi a tale normativa e pertanto con l’applicazione del prezzo massimo di cessione –
Pertanto a partire dal 1997 il prezzo massimo di cessione fa la sua comparsa nelle alienazioni degli alloggi assegnati in diritto di proprietà
Pertanto il nostro legislatore , con il dl n.70/2011 ha estesa la possibilità di eliminare i vincoli derivanti al prezzo massimo , anche alle convenzioni cosiddette “Bucalossi” che sopra abbiamo descritto:
49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’ articolo 35 della legge n.865/1971, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n.179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’ articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.
49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni previste dall’ articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380″
E’ interessante poi notare che la Suprema Corte afferma che il prezzo massimo di cessione non si applica ai trasferimenti success
In questa situazione è pertanto consigliato a coloro i quali intendono procedere alla alienazione di un immobile che si trovi sia in un piano di zona , che anche al di fuori sia comunque interessato da vincoli cosiddetti Bucalossi , in primo luogo di rivolgersi al Comune per ottenere una certificazione attestante il prezzo massimo di cessione;
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