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Timestamp: 2017-08-20 07:43:51+00:00
Document Index: 75236643

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 269', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'ATF ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 99', 'art. 117', 'art. 74', 'art. 51', 'art. 51', 'ATF ', 'art. 76', 'arrêt ', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 45', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'arrêt ', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

4A_731/2012
X.________ SA, représentée par Me Serge Demierre,
recours contre l'arrêt de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève du 5 novembre 2012, rectifié le 2 janvier 2013.
D.________ est locataire d'un appartement de 5,5 pièces dans l'immeuble sis 31, rue .... Depuis le 1 er novembre 2000, le loyer annuel est fixé à 10'296 fr.; le taux hypothécaire de référence était alors de 4,5% et l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) était fixé à 101.5 points.
Par avis officiel du 6 août 2009 adressé à D.________, la SI A.________ SA a porté le loyer annuel à 13'656 fr. dès le 1 er avril 2010; l'augmentation de 280 fr. par mois était motivée par des prestations supplémentaires (travaux à plus-value) au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre recommandée accompagnant l'avis de majoration, il était précisé que "le calcul de répercussion sur [le] loyer des travaux à plus-value permet[tait] une augmentation de 590 fr.60 par pièce."
D.________ a contesté la hausse de loyer devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. La tentative de conciliation a échoué.
X.________ SA, devenue entre-temps la bailleresse, a porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle concluait à ce que le loyer annuel soit fixé à 13'074 fr. depuis le 1 er avril 2010, ce qui correspondait à une hausse mensuelle de 231 fr.50, obtenue selon le calcul suivant:
D.________ ([5,5 x 608 fr.30] : 12) 278 fr.80
la hausse de l'ISPC - 47 fr.30
Prétention en augmentation du loyer mensuel 231 fr.50
Par jugement du 20 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a admis partiellement la demande. Il a fixé à 88'638 fr. le montant pouvant être répercuté annuellement sur les loyers de tout l'immeuble. Il a ensuite rapporté ce montant à l'état locatif avant travaux, qui s'élevait à 592'464 fr., pour aboutir à une hausse de loyer de 14,96% en raison des travaux à plus-value. Par ailleurs, la diminution du taux hypothécaire de référence depuis la dernière fixation de loyer justifiait une réduction du loyer de 15,25%, compensée à raison de 5,36% par la hausse de l'ISPC. En définitive, le loyer pouvait être majoré de 5,07% représentant 522 fr. par an. Le tribunal a ainsi fixé le nouveau loyer annuel à 10'812 fr. dès le 1er avril 2010.
La bailleresse a interjeté appel. Elle concluait désormais à la fixation du loyer annuel à 11'013 fr.50 depuis le 1er avril 2012, ce qui représentait une augmentation de 717 fr.50 par an, soit 59 fr.80 par mois. L'appelante critiquait uniquement la clé adoptée par les premiers juges pour répartir le coût des travaux à plus-value entre les locataires de l'immeuble.
La locataire a formé un appel joint, par lequel elle concluait au déboutement de la bailleresse de ses conclusions en hausse de loyer.
Dans le dispositif de son arrêt du 5 novembre 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement querellé. Dans les considérants de la décision, elle a jugé que le Tribunal des baux et loyers n'avait pas outrepassé son large pouvoir d'appréciation en choisissant de répartir les coûts entre locataires au prorata des loyers - système usuel et admis à plusieurs reprises par le Tribunal fédéral -, plutôt que d'appliquer la clé de répartition en fonction du nombre de pièces, préconisée par la bailleresse. La cour cantonale relevait ensuite que l'appelante principale devait être déboutée de ses conclusions, car la hausse de loyer de 14,96% induite par les travaux à plus-value était plus que compensée par la baisse du taux hypothécaire de référence de 15,25%, la bailleresse n'étant au surplus pas recevable à invoquer le renchérissement pour le capital exposé aux risques.
D.________ a demandé la rectification de l'arrêt du 5 novembre 2012. Par arrêt du 2 janvier 2013, la Chambre des baux et loyers a admis la requête et rectifié le dispositif de l'arrêt susmentionné en déboutant X.________ SA de ses conclusions en hausse de loyer.
X.________ SA interjette un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arrêt du 5 novembre 2012. Dans les deux recours, elle prend les conclusions principales suivantes:
II. Le loyer annuel est fixé à 11'013 fr.50 (...) depuis le 1 er juillet 2012.
La bailleresse forme également un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arrêt rectificatif du 2 janvier 2013. Leur teneur est identique à celle des recours déposés contre l'arrêt du 5 novembre 2012.
X.________ SA a interjeté une seconde série de recours contre l'arrêt rectificatif du 2 janvier 2013. Leur teneur est identique à celle des recours en matière civile et recours constitutionnel déposés contre l'arrêt du 5 novembre 2012.
Selon la jurisprudence, l'arrêt rectificatif fait courir un nouveau délai de recours, mais uniquement pour les points concernés par la rectification, à l'exclusion des moyens que les parties auraient pu et dû invoquer à l'encontre du premier arrêt (cf. ATF 131 III 164 consid. 1.2.3 p. 168 s. et 137 III 86 consid. 1.2 p. 87). Par ailleurs, il convient de rappeler le principe selon lequel l'arrêt rectificatif rétroagit de sorte que l'arrêt rectifié est d'emblée valable (arrêt 4A_474/2012 du 8 février 2013 consid. 2). Comme, en l'espèce, la rectification concerne un point de l'arrêt cantonal qui ne revêt aucune incidence sur les premiers recours, ceux-ci sont, sur le principe, recevables (cf. arrêt précité du 8 février 2013 consid. 2). Il faut en conclure que les seconds recours au contenu semblable, dirigés contre l'arrêt rectificatif, n'étaient pas nécessaires et sont donc sans objet.
2.1. Devant le Tribunal fédéral, la recourante conclut, à la fois, à ce que la hausse de loyer du 6 août 2009 - portant le loyer annuel à 13'656 fr. - soit déclarée non abusive et à la fixation du loyer à 11'013 fr.50 par an. Indépendamment du fait que ces deux chefs de conclusions ne sont guère compatibles, il convient de constater que la première conclusion, qui n'a pas été formulée en appel, est nouvelle et, par conséquent, irrecevable (art. 99 al. 2 et art. 117 LTF).
2.2. Dans le droit du bail à loyer, le recours en matière civile n'est ouvert en principe que si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Devant l'autorité précédente, la hausse de loyer litigieuse s'élevait à 717 fr.50 par an (art. 51 al. 1 let. a LTF). Multiplié par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582), ce chiffre donne un total de 14'350 fr. Le recours n'est pas recevable ratione valoris.
2.3. Le recours en matière civile est interjeté par la partie qui a succombé en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF). Il est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF). Déposé dans le délai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en principe recevable.
2.4. Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
2.5. Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
2.6. Le mémoire de réponse au Tribunal fédéral est signé, pour l'intimée, par Me François Zutter, en qualité d'avocat. Devant les instances cantonales, la locataire était défendue par l'ASLOCA, pour laquelle le même François Zutter agissait. Dans une telle constellation, l'avocat ne satisfait pas à l'exigence légale d'indépendance et la partie n'est donc pas valablement représentée (arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1 destiné à la publication).
3.1. La hausse de loyer litigieuse est fondée sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques (cf. art. 269a let. b CO et art. 14 OBLF). Ces prestations supplémentaires ont été fournies à la suite de travaux effectués dans tout l'immeuble (réfection des façades et de la toiture avec isolation, remplacement des fenêtres, stores, mains courantes et garde-corps, etc.). Comme déjà relevé, aucune disposition du droit fédéral ne prescrit comment répartir les coûts en question entre les appartements de l'immeuble. Il est admis que plusieurs méthodes entrent en ligne de compte (consid. 2.2 supra). Selon un principe déduit de l'art. 269 CO, le caractère admissible d'un loyer s'apprécie pour le local loué, et non en fonction du rendement de l'immeuble entier (cf. ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186). La clé de répartition appliquée doit ainsi refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation ( LACHAT, op. cit., p. 486; CORBOZ, op. cit., p. 22; HIGI, Zürcher Kommentar, 4 e éd. 1998, n° 391 ad art. 269a CO).
3.2. En l'espèce, la bailleresse a varié dans sa prétention en augmentation du loyer mensuel, passant de 280 fr. dans l'avis officiel du 6 août 2009 à 231 fr.50 dans ses conclusions de première instance, puis à 59 fr.80 en appel et devant le Tribunal fédéral. En revanche, elle a toujours indiqué qu'elle se fondait sur une hausse admissible par pièce. Les prestations supplémentaires ici en cause concernaient tous les logements de l'immeuble. S'agissant d'importantes rénovations relatives essentiellement à l'enveloppe du bâtiment (façades, fenêtres, balcons, toiture), une répartition des coûts selon le nombre de pièces par appartement apparaît appropriée à la mesure dans laquelle chaque logement profite de la rénovation; elle n'est en rien insoutenable. Le Tribunal des baux et loyers, suivi par la cour cantonale, n'était dès lors pas habilité à modifier le système de répartition des coûts appliqué par la recourante. En procédant à une répartition au prorata des loyers dans les circonstances de l'espèce, il a outrepassé son pouvoir d'appréciation et la Chambre des baux et loyers aurait dû le constater.
Les recours déposés contre l'arrêt rectificatif du 2 janvier 2013 sont sans objet.
Le recours constitutionnel subsidiaire déposé contre l'arrêt cantonal du 5 novembre 2012, rectifié le 2 janvier 2013, est irrecevable.
Le recours en matière civile déposé contre l'arrêt cantonal du 5 novembre 2012, rectifié le 2 janvier 2013, est admis dans la mesure où il est recevable, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision.