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Timestamp: 2017-06-27 00:39:24
Document Index: 244054687

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 100', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 97', 'Art. 99', 'Art. 18', 'Art. 54', 'Art. 56', 'Art. 50', 'Art. 9', 'Art. 5', 'Art. 18', 'Art. 50']

1C_23/2014, 1C_25/2014 Urteil vom 24. März 2015
A. Mit Baugesuch vom 25. März 2009 ersuchten A.________ und B.________ um die Bewilligung eines Einfamilienhaus-Neubaus auf der Parzelle Nr. 1407 in Lachen, Walzenhausen. Die Parzelle liegt gemäss Zonenplan und Baureglement der Gemeinde Walzenhausen vom 16. September 1997 in der Wohnzone W1. Die Behandlung des Baugesuchs wurde sistiert, bis die vom Gemeinderat für das fragliche Gebiet ("Sonnhalde") erlassene Planungszone Anfang 2010 ausgelaufen war.
B. Dagegen erhoben C.________, D.________, E.________, H. und I. J.________ sowie F.________ einerseits und G.________ andererseits am 21. Mai 2010 in getrennten Eingaben Rekurs beim Departement für Bau und Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden (DBU). Dieses wies die Rekurse am 5. November 2010 im Sinne der Erwägungen ab, soweit darauf eingetreten wurde. Es hielt in den Erwägungen fest, dass das Bauvorhaben die maximale Ausnützung von 0.4 für die Wohnzone W1 gemäss den vom 10. März bis 9. April 2010 öffentlich aufgelegten revidierten Zonenvorschriften um rund ein Drittel überschreite; diese seien jedoch noch nicht in Kraft getreten und könnten deshalb nicht angewendet werden.
C. Mit Urteil vom 9. Mai 2011 hiess das Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden die Klage von G.________ und Mitbeteiligten im wesentlichen gut und verbot A.________ und B.________, den von der Staatsstrasse Nr. 54 zur Bauparzelle führenden Fahrweg als Zufahrt zu benutzen. Am 23. April 2012 wies die zivilrechtliche Abteilung des Obergerichts die dagegen erhobene Berufung ab.
D. Das vor der verwaltungsrechtlichen Abteilung des Obergerichts hängige Verfahren betreffend Baubewilligung war bis zum Abschluss des zivilrechtlichen Verfahrens formlos sistiert worden und wurde auf Antrag von A.________ und B.________ vom 28. Dezember 2012 wieder aufgenommen.
E. Gegen beide Urteile haben A.________ und B.________ am 13. Januar 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben (1C_23 und 25/2014). Sie beantragen, die Urteile des Obergerichts vom 24. April 2013 seien aufzuheben und die Beschwerden von C.________ und Mitbeteiligten sowie von G.________ kosten- und entschädigungspflichtig abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur nochmaligen Beurteilung in der Sache, subeventualiter zur Neuverlegung der amtlichen und ausseramtlichen Kosten, an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragen sie, die Beschwerdeverfahren seien zu vereinigen.
F. C.________ und Mitbeteiligte (Beschwerdegegner 1) beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; eventualiter sei die Sache an das Obergericht zurückzuweisen zur Klärung der offenen Frage, ob der Fahrweg altes Schulhaus Lachen-Derbelen als Zufahrt für eine Überbauung der Parzelle Nr. 1407 ausreichend sei. G.________ (Beschwerdegegner 2) schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
1. Beide Beschwerden betreffen dasselbe Baugesuch und werfen die gleichen Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher, die Verfahren zu vereinigen.
2. Gegen die kantonal letztinstanzlichen Endentscheide des Obergerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Baugesuchsteller und Grundstückseigentümer zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher einzutreten.
3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
4. Es ist unstreitig, dass das Bauvorhaben die nach Art. 18 BauR-2013 zulässige Ausnützung in der Wohnzone W1 überschreitet. Streitig ist nur, ob das Obergericht das im Zeitpunkt seines Urteils am 24. April 2013 geltende neue Reglement anwenden durfte, obwohl dieses im Zeitpunkt der Rekursentscheide des DBU (am 5. November 2010) noch nicht in Kraft war.
5. Die Beschwerdeführer rügen zunächst, das Obergericht habe in seiner Funktion als Verwaltungsgericht gemäss den Art. 54 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Appenzell Ausserrhoden vom 9. September 2002 [VRPG/AR; GS 143.1] zu prüfen, ob der Entscheid der Vorinstanz, d.h. des DBU, richtig sei. Dabei habe es nur ausnahmsweise volle Kognition; in der Regel sei es auf die Prüfung von Rechtsverletzungen und Sachverhaltsrügen beschränkt (Art. 56 Abs. 1-3 VRPG/AR). Daraus ergebe sich, dass das Obergericht keine Vorschriften zur Anwendung bringen könne, die im Zeitpunkt des Entscheides des DBU noch nicht rechtsgültig waren. Das DBU entscheide als letzte Instanz mit voller Kognition. Die kommunale Übergangsbestimmung von Art. 50 BauR-2013 könne daher nur bis zum Baurekursverfahren Anwendung finden, nicht aber im gerichtlichen Verfahren. Die gegenteilige Auffassung des Obergerichts sei unhaltbar und damit willkürlich (Art. 9 BV).
6. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, aufgrund der langen Verfahrensdauer verstosse es gegen Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV), Art. 18 i.V.m. Art. 50 BauR-2013 noch im obergerichtlichen Verfahren auf ihr Bauvorhaben anzuwenden.
7. Die Beschwerdeführer machen geltend, sie hätten darauf vertrauen dürfen, dass für ihr Bauvorhaben noch Zonenplan und Baureglement 1997 anwendbar sein würden. Dies sei ihnen von der Gemeinde zugesichert worden, insbesondere indem ihr Baugesuch ausdrücklich von der am 3. Januar 2007 verfügten Planungszone ausgenommen worden sei.
9. Schliesslich beanstanden die Beschwerdeführer die obergerichtliche Kostenregelung.
10. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise, hinsichtlich der Kosten der Rekursverfahren, gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
1. Die Verfahren 1C_23/2014 und 1C_25/2014 werden vereinigt.
2. In teilweiser Gutheissung der Beschwerden werden Disp.-Ziff. 5, 6 und 7 (letztere soweit die Parteientschädigung der Beschwerdeführer betreffend) des Urteils II 10 43 und Disp.-Ziff. 4 und 5 des Urteils II 10 45 des Obergerichts Appenzell Ausserrhoden, 4. Abteilung, vom 24. April 2013, aufgehoben und die Sache zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen der Rekursverfahren zurückgewiesen. Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3. Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
4. Die Beschwerdeführer haben C.________, E.________ und F.________ (Beschwerdegegner 1) mit insgesamt Fr. 3'500.-- und G.________ (Beschwerdegegner 2) für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
5. Dieses Urteil wird den Parteien, der Baubewilligungskommission Walzenhausen, dem Departement Bau und Umwelt und dem Obergericht Appenzell Ausserrhoden, 4. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.