Source: http://jpm-copro.com/Cass%2011-01-2012-2.htm
Timestamp: 2018-11-20 11:48:11+00:00
Document Index: 135538689

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', '§ 7', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Cass 11/01/2012-2
Immeuble soumis au statut de la copropriété (copropriété à deux)
Nécessité de créer le syndicat des copropriétaires (non)
Constitution de plein droit du syndicat des copropriétaires (oui)
Nous évoquons dans le commentaire les obligations qui devraient peser sur les notaires
Lorsqu’ils réalisent la division de la propriété d’un immeuble d’établir, outre un état description de division, le règlement de copropriété
Lorsqu’ils vendent un lot de copropriété, de surseoir à la réalisation de la vente lorsqu’ils constatent l’absence du règlement de copropriété et l’absence de désignation d’un syndic.
Nous indiquons au pied du commentaire la procédure qui aurait dû être utilisée.
Cassation civile 3e 11 janvier 2012
Décision attaquée : CA Aix-en-Provence du 17 juin 2010
N° de pourvoi: 10-24413
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. Y... et M. et Mme Z... ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 juin 2010), que M. et Mme Z... ont, selon un état descriptif de division du 4 mai 1995, fait diviser l’immeuble dont ils étaient propriétaires en deux lots comprenant chacun une maison d’habitation et une quote-part des tantièmes indivis du sol, le terrain étant commun en toutes ses parties y compris le sol d’assiette des parties bâties ; qu’ils ont vendu les deux lots à M. et Mme A... et à M. et Mme X... ; qu’à la suite d’un glissement de terrain, les époux A... ont fait exécuter, à leurs frais, les travaux de soutènement préconisés par un expert pour éviter l’aggravation du phénomène de décompression ultérieure du terrain pouvant affecter la fondation de leur maison d’habitation ; qu’ils ont fait assigner M. et Mme X... en payement de la quote-part du coût des travaux leur incombant, calculée en fonction des millièmes affectés à leur lot ;
Attendu que, pour déclarer recevable l’action des époux A..., l’arrêt relève que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété et que le terrain servant d’assiette aux deux bâtiments est une partie commune et retient que les époux X... ne peuvent opposer aux époux A... l’irrecevabilité de leur action tirée de ce qu’elle n’est pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n’a pas été constitué entre les propriétaires des deux lots ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les travaux exécutés par les époux A... étaient des travaux d’entretien des parties communes et que les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 juin 2010, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme A... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR déclaré Monsieur et Madame A... recevables en leur action et D’AVOIR condamné Monsieur et Madame X... à payer aux époux A... la somme de 15.693,27 € correspondant à leur quote-part dans les travaux effectués, avec intérêts de droit à compter du 6 mai 2008, date de la sommation de payer ;
AUX MOTIFS QUE « l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise tout copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot ; qu’en l’espèce, les époux X... ne peuvent opposer aux époux A... l’irrecevabilité de leur action en ce qu’elle ne serait pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n’a pas été constitué entre les propriétaires des deux lots, ce dont il peut être fait grief aux deux parties ; qu’en outre, les dommages consécutifs aux fortes pluies du mois de novembre 2000 concernent le lot dont ils sont propriétaires et jouissent » (arrêt p. 4) ;
ALORS QUE les copropriétaires sont obligatoirement et « de plein droit », c’est-à-dire sans aucune formalité et du seul fait de l’existence de leurs droits dans la copropriété, groupés en un syndicat des copropriétaires ; que ce dernier a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ; qu’en affirmant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de ce que la demande tendant au remboursement de travaux, expressément qualifiés par la cour d’appel de « travaux d’entretien des parties communes » (arrêt p. 4, § 7), devait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, et non contre l’un des copropriétaires, que le syndicat n’avait jamais été constitué, quand il est constitué de plein droit, et sans formalité, dès lors que la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, la cour d’appel a violé l’article 14, ensemble l’article 1er, de la loi du 10 juillet 1965.
Surprenante décision que celle rendue par la Cour d’appel d’Aix en Provence !!!
Cette juridiction est souvent audacieuse dans le cas de controverses pointues. On est alors souvent tenté de soutenir ses « disputes » avec la Cour de Cassation.
Mais dans la présente espèce on ne peut qu’approuver le moyen de cassation présenté :
« les copropriétaires sont obligatoirement et « de plein droit », c’est-à-dire sans aucune formalité et du seul fait de l’existence de leurs droits dans la copropriété, groupés en un syndicat des copropriétaires ; que ce dernier a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes »
On trouve ici un exemple frappant de l’ignorance dans laquelle sont laissés les accédants à la propriété des deux seuls lots d’un « immeuble ». Moralement, les professionnels (notaires et agents immobiliers, assureurs parfois) portent la responsabilité des mésaventures des ces accédants de bonne foi.
M. et Mme Z... ont, selon un état descriptif de division du 4 mai 1995, fait diviser l’immeuble dont ils étaient propriétaires en deux lots comprenant chacun une maison d’habitation et une quote-part des tantièmes indivis du sol, le terrain étant commun en toutes ses parties y compris le sol d’assiette des parties bâties.
Ils ont vendu les deux lots à M. et Mme A... et à M. et Mme X...
À la suite d’un glissement de terrain, les époux A... ont fait exécuter, à leurs frais, les travaux de soutènement préconisés par un expert pour éviter l’aggravation du phénomène de décompression ultérieure du terrain pouvant affecter la fondation de leur maison d’habitation
Ils ont fait assigner M. et Mme X... en payement de la quote-part du coût des travaux leur incombant, calculée en fonction des millièmes affectés à leur lot.
La Cour d’appel a déclaré recevable l’action des époux A… en relevant que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété et que le terrain servant d’assiette aux deux bâtiments est une partie commune et retient que les époux X... ne peuvent opposer aux époux A... l’irrecevabilité de leur action tirée de ce qu’elle n’est pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n’a pas été constitué entre les propriétaires des deux lots ;
L’arrêt d’appel était sans aucun doute voué à la cassation. La Cour de cassation juge
Nous avons déjà fait valoir qu’un notaire devrait s’interdire de réaliser la vente d’un lot de copropriété lorsqu’il constate l’absence du règlement de copropriété et a fortiori l’absence de désignation d’un syndic.
Il faut ajouter qu’un notaire devrait s’interdire de réaliser la division de la propriété d’un « immeuble » en se bornant à l’établissement d’un état descriptif de division sans établissement corrélatif du règlement de copropriété. A cet égard on constate fréquemment qu’il s’agit d’éviter au propriétaire auteur de la division d’avoir à supporter les frais d’établissement du règlement de copropriété.
Dans certains cas, c’est le même notaire qui réalise la division puis les actes de vente des lots. Les frais d’établissement du règlement de copropriété sont réclamés aux acquéreurs !
On doit considérer, à notre avis, que les clauses du règlement de copropriété sont des éléments constitutifs de chacun des lots vendus. Dès lors, en l’absence du règlement de copropriété, la description du bien vendu n’est pas parfaite.
Dans la pratique, quelle procédure les époux A… auraient-ils dû respecter ?
Le syndicat étant dépourvu de syndic et de règlement de copropriété, ils auraient dû recourir au dispositif prévu par l’article 47 du décret du 17 mars 1967 : saisine du président du Tribunal de Grande Instance par requête en vue d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire.
La mission de cet administrateur aurait comporté la convocation d’une assemblée générale appelée à désigner un syndic. Elle aurait pu comporter en outre l’amorce du traitement du sinistre survenu, compte tenu de son urgence. On peut aussi penser à l’établissement d’une règlement de copropriété mais le Magistrat aurait pu considérer qu’il convenait de laisser au syndic désigné la mission de saisir une assemblée générale postérieure de cette question.
L’arrêt évoque l’existence d’une expertise pour la réalisation des travaux mais ne fournit aucun précision sur la nature de cette expertise. Nous demandons la copie de l’arrêt d’appel pour en savoir plus.