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Timestamp: 2016-10-26 19:33:52+00:00
Document Index: 72743809

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 271', 'art. 48', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 91', 'art. 124', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 259', 'art. 257', 'art 259', 'art. 259', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 124', 'art. 271', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 2', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 156', 'art. 159']

4C.65/2003 (23.09.2003)
4C.65/2003 /ech
S�ance du 23 septembre 2003
toutes les deux repr�sent�es par Me Pierre Daudin, avocat, rue du Stand 51, case Stand, 1211 Gen�ve 11,
demeure du locataire; cong� contrevenant aux r�gles de la bonne foi
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 13 janvier 2003)
Par contrat du 27 septembre 1979, C.________ a pris � bail un appartement de huit pi�ces au rez-de-chauss�e de l'immeuble sis ..., � Gen�ve; cet immeuble est la propri�t� de A.________ et B.________, repr�sent�es dans le rapport contractuel par la r�gie X.________. En 2000, le loyer mensuel s'�levait � 4'166 fr., auxquels s'ajoutait une provision pour charges de 400 fr.
Le 13 d�cembre 2000, le jacuzzi situ� dans l'appartement du premier �tage a d�bord�. L'inondation qui s'en est suivie a caus� des d�g�ts dans la chambre � coucher, deux salons, un fumoir et la salle � manger de l'appartement lou� par C.________. Une moquette et des meubles anciens appartenant � la locataire ont �galement �t� endommag�s.
Par lettre du 29 d�cembre 2000, le conseil d�fendant � l'�poque les int�r�ts de C.________ a d�nonc� la situation � la r�gie X.________, pr�cisant que sa mandante ne pouvait pas utiliser la chambre � coucher et l'un des salons; il a annonc� l'intention de sa cliente de r�clamer une r�duction de loyer � partir du 13 d�cembre 2000.
Dans sa r�ponse du 5 janvier 2001, la r�gie a rappel� � la locataire que l'un de ses collaborateurs s'�tait rendu imm�diatement sur place, qu'elle avait inform� son assureur du sinistre, qu'elle avait demand� des devis pour les travaux de remise en �tat et qu'elle avait fait installer des d�shumidificateurs; en outre, C.________ �tait invit�e � annoncer le cas de sa moquette endommag�e � son assurance-m�nage.
Le 12 f�vrier 2001, l'architecte mandat� par l'assureur des propri�taires, les entreprises de peinture/papiers-peints et de parqueterie ainsi que la locataire se sont retrouv�s dans l'appartement du rez-de-chauss�e. A cette occasion, l'architecte a admis que le prix des travaux de peinture et papiers-peints cons�cutifs au sinistre s'�levait � 11'000 fr., sur un devis total de 18'714 fr.; par ailleurs, la remise en �tat du parquet du salon a �t� accept�e, celle du sol de la chambre � coucher devant faire l'objet d'un constat ult�rieur. A la m�me �poque, C.________ a fait �tablir deux devis estimant la remise en �tat des tableaux et du mobilier endommag�s par l'inondation � 51'174 fr.55, respectivement 19'482 fr.
Le 21 mars 2001, la locataire, sous la plume de son conseil, a fait savoir � la r�gie qu'elle r�clamait une r�duction de loyer de 50% jusqu'� la fin des travaux. Par lettre du 5 avril 2001, X.________ a attir� l'attention de la locataire sur le fait que les travaux de tapisserie ne pouvaient �tre entrepris en raison de son opposition; le courrier ne contient rien au sujet de la demande de r�duction de loyer.
Par avis comminatoire du 12 avril 2001, la r�gie a inform� C.________ que les loyers de mars et avril 2001 �taient impay�s; en cons�quence, elle lui impartissait un d�lai de trente jours pour le r�glement de l'arri�r� s'�levant � 9'132 fr. et l'avertissait qu'en cas de non-paiement int�gral � l'�ch�ance, le bail pourrait �tre r�sili� en application de l'art. 257d al. 2 CO.
La locataire a protest� par lettre de son mandataire du 9 mai 2001; elle a annonc� en outre son intention de consigner le 50% des loyers �chus � partir de mars 2001, � moins d'un accord des parties sur la quotit� de la r�duction de loyer.
Les travaux de remise en �tat de l'appartement se sont achev�s � la fin mai ou au d�but juin 2001.
Par avis officiel du 14 juin 2001, la r�gie a r�sili� le bail pour le 31 juillet 2001, invoquant le non-paiement de l'arri�r� de loyer malgr� la mise en demeure du 12 avril 2001.
B.a Une semaine plus tard, C.________ a consign� la moiti� des loyers �chus depuis mars 2001. Le 17 d�cembre 2001, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a rejet� la requ�te en validation d�pos�e par la locataire, car la consignation �tait intervenue post�rieurement � l'ex�cution des travaux.
B.b Le 13 juillet 2001, C.________ a ouvert action en annulation du cong�, tenu pour contraire aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO.
De leur c�t�, A.________ et B.________ ont saisi la Commission de conciliation, puis le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une requ�te en �vacuation de l'appartement occup� par C.________.
Par jugement du 27 mars 2002, le Tribunal des baux et loyers a admis la validit� de la r�siliation du bail pour cause de demeure de la locataire et a condamn� C.________ � �vacuer l'appartement.
Statuant le 13 janvier 2003 sur appel de la locataire, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a mis � n�ant le jugement de premi�re instance, puis elle a annul� la r�siliation du bail et d�bout� les bailleresses de leur requ�te en �vacuation.
A.________ et B.________ (les demanderesses) interjettent un recours en r�forme. Elles demandent au Tribunal f�d�ral de constater la validit� du cong� signifi� � la locataire et de condamner cette derni�re � �vacuer imm�diatement l'appartement qu'elle occupe.
C.________ (la d�fenderesse) propose le rejet du recours.
1.1 Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions, tendant en particulier � faire constater la validit� de la r�siliation du bail pour d�faut de paiement du loyer, et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
Au surplus, la juridiction de r�forme ne peut aller au-del� des conclusions des parties, mais elle n'est pas li�e par les motifs invoqu�s dans les �critures (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).
2. En premier lieu, les demanderesses font valoir que l'arr�t attaqu� est entach� de plusieurs inadvertances manifestes.
2.1 La jurisprudence n'admet l'existence d'une inadvertance manifeste, susceptible d'�tre rectifi�e par le Tribunal f�d�ral en application de l'art. 63 al. 2 OJ, que lorsque l'autorit� cantonale a omis de prendre en consid�ration une pi�ce d�termin�e, vers�e au dossier, ou l'a mal lue, s'�cartant par m�garde de sa teneur exacte, en particulier de son vrai sens litt�ral (ATF 115 II 399 consid. 2a; 109 II 159 consid. 2b; cf. �galement ATF 121 IV 104 consid. 2b). Tel est notamment le cas lorsque l'examen d'une pi�ce du dossier, qui n'a pas �t� prise en consid�ration, r�v�le une erreur de fait �vidente, qui ne peut s'expliquer que par l'inattention (Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II, p. 66). Par ailleurs, l'inadvertance invoqu�e doit porter sur une constatation propre � influer sur le sort du recours (cf. ATF 95 II 503 consid. 2a p. 507; Poudret, COJ II, n. 1.6.2 in fine ad art. 55 et n. 5.1. ad art. 63; Messmer/Imboden, Die eidgen�ssischen Rechtsmittel in Zivilsachen, p. 138).
2.2 Le montant exact de l'arri�r� de loyers au moment de la requ�te d'expulsion n'appara�t pas pertinent pour juger du caract�re abusif ou non de la r�siliation du bail. Peu importe d�s lors que la somme impay�e s'�lev�t alors � 22'830 fr. plut�t qu'� 16'664 fr., comme indiqu� par la cour cantonale. De m�me, pour juger de l'annulabilit� du cong� au sens de l'art. 271 CO, il n'est pas d�terminant que, de septembre 2000 � f�vrier 2001, la locataire ait r�gl� son loyer avec un mois de retard.
En revanche, la cour cantonale a effectivement retenu � tort que les bailleresses ne s'�taient pas prononc�es sur les demandes en r�duction de loyer de la locataire. En effet, dans son courrier du 28 mai 2001, la r�gie soumet � la d�fenderesse une proposition de son assureur, tendant � la prise en charge de la perte de revenu locatif � raison de 50% pendant un mois et demi. De plus, dans une lettre du 12 juin 2001, la r�gie �crit � la locataire le passage suivant: �Pour notre part, nous estimons que la Compagnie d'assurances doit prendre en charge la r�duction de loyer de 50%, au moins jusqu'� la fin du mois de mars.� Le fait que la r�gie ait gard� le silence sur les demandes de r�duction de loyer formul�es par la d�fenderesse a �t� l'un des �l�ments qui ont amen� la cour cantonale � admettre le caract�re abusif du cong� signifi� en date du 14 juin 2001. Il convient d�s lors de modifier l'�tat de fait de l'arr�t attaqu�, en ce sens que la r�gie a bel et bien r�pondu � la r�clamation de la d�fenderesse, renvoyant cette derni�re � la proposition de son assureur et admettant que celui-ci devait assumer une r�duction de loyer de 50% au moins jusqu'� fin mars 2001. L'incidence de cette rectification sur le sort du litige sera examin�e ci-apr�s.
3.1 Dans un premier temps, la cour cantonale a admis que le cong� notifi� le 14 juin 2001 remplissait les conditions de l'art. 257d CO, puis elle l'a annul� sur la base de l'art. 271 CO, le consid�rant comme contraire aux r�gles de la bonne foi.
3.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, apr�s r�ception de l'objet lou�, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de r�glement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO sp�cifie que, faute de paiement dans le d�lai fix�, les baux d'habitations peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois.
En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la proc�dure pr�vue � l'art. 257d CO (cf. ATF 119 II 232 consid. 3; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-m�me en demeure (art. 91 CO), par exemple parce qu'il n'a pas indiqu� le num�ro correct du compte sur lequel le paiement doit intervenir, ou lorsque le locataire a invoqu� la compensation � temps (cf. art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b p. 247/248) ou encore lorsqu'il a valablement consign� le loyer (Higi, op. cit., n. 13-16 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 210).
Selon Higi, un des moyens d'�viter la demeure consiste, pour le locataire confront� � un d�faut de la chose lou�e, � d�clarer clairement au bailleur qu'il r�duit le loyer dans une mesure appropri�e en raison dudit d�faut; une telle d�claration consisterait en l'exercice d'un droit formateur dont les effets remonteraient au moment o� le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance du d�faut (op. cit., n. 15 et 17 ad art. 257d CO, n. 21-28 ad art. 259d CO; cf. �galement Weber, Basler Kommentar, n. 3 ad art. 257d CO, n. 4 ad art 259d CO, pour lequel il suffirait m�me au locataire d'opposer son droit � une r�duction de loyer fond�e sur l'art. 259d CO � la pr�tention du bailleur qui entend r�silier le bail pour cause de demeure). Pour Lachat, le locataire peut th�oriquement invoquer en compensation la cr�ance qu'il estime avoir en r�duction de loyer, mais il court le risque de voir son bail r�sili� en application de l'art. 257d al. 2 CO s'il n'�tait pas fond� � le faire dans cette mesure (op. cit., p. 182 et p. 207).
3.3 Il est incontest� que la d�fenderesse n'a pas pay�, dans le d�lai comminatoire, les loyers de mars et avril 2001, r�clam�s dans l'avis du 12 avril 2001. Quant � la consignation � laquelle la locataire s'est finalement r�solue, elle �tait manifestement tardive.
Tout en admettant que les conditions d'une r�siliation pour cause de demeure �taient r�alis�es, la cour cantonale a pourtant consid�r�, en se r�f�rant � Higi, que la pr�tention en r�duction de loyer de la d�fenderesse avait �t� �exerc�e sous la forme d'un droit formateur pour les loyers � venir et d'une compensation pour ceux d�j� acquitt�s, relatifs aux mensualit�s de d�cembre 2000 � f�vrier 2001�.
La nature juridique de la pr�tention en r�duction de loyer pour cause de d�faut peut demeurer ind�cise en l'esp�ce. En effet, m�me si l'on entre par hypoth�se dans les vues de Higi, les conditions d'une r�siliation du bail sur la base de l'art. 257d CO sont r�unies en l'occurrence pour les motifs suivants.
Premi�rement, les d�clarations de r�duction de loyer des 21 mars et 9 mai 2001 ne pouvaient, en tout �tat de cause, emp�cher la demeure de la locataire. En effet, la d�fenderesse a fait valoir une r�duction de 50% du loyer jusqu'� la fin des travaux; or, pour les mois de mars et d'avril 2001, elle n'a rien vers� du tout, de sorte qu'elle �tait, dans tous les cas, en demeure pour la moiti� de chacun des deux loyers r�clam�s.
Par ailleurs, la compensation n'a lieu qu'autant que le d�biteur fait conna�tre au cr�ancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO). Il s'agit l� d'une d�claration de volont� formatrice, qui doit faire conna�tre de mani�re claire et non �quivoque la volont� de son auteur (Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 675 et les r�f�rences). Or, dans le cas particulier, force est de constater qu'aucune d�claration de compensation ne ressort des faits �tablis par la cour cantonale; dans son courrier du 21 mars 2001, le mandataire de la d�fenderesse r�clame uniquement une r�duction de loyer de 50% jusqu'� la fin des travaux et sollicite une r�ponse rapide; dans sa lettre du 9 mai 2001, le m�me proteste contre l'avis comminatoire et annonce sa volont� de consigner le 50% des loyers �chus depuis mars 2001. Rien n'indique que la d�fenderesse aurait, dans le d�lai de paiement imparti, invoqu� la compensation avec ce qu'elle estimait avoir pay� en trop. La dette de la locataire ne saurait donc avoir �t� �teinte par compensation, � supposer que celle-ci soit possible dans les circonstances de l'esp�ce.
Selon l'arr�t attaqu�, la r�siliation pour non-paiement du loyer signifi�e par les demanderesses est contraire � la bonne foi et doit �tre annul�e en application de l'art. 271 CO. La cour cantonale a retenu tout d'abord que la pr�tention en r�duction de loyer de la d�fenderesse jusqu'� la fin des travaux reposait sur des consid�rations l�gitimes dans l'ensemble. A partir de l�, elle a estim� que les bailleresses auraient d� se prononcer sur les r�clamations pr�sent�es par la locataire et ne pas ex�cuter la menace contenue dans l'avis du 12 avril 2001, sachant qu'une partie non n�gligeable de leurs pr�tentions �taient mal fond�es. Les juges pr�c�dents ont rappel� par ailleurs que la locataire occupait l'appartement en question depuis plus de vingt ans, qu'elle y h�bergeait une parente �g�e et qu'elle s'�tait trouv�e expos�e � un pr�judice important qui r�sultait d'une inondation, dont elle ne portait aucune responsabilit�.
4.1 Les demanderesses reprochent � la cour cantonale d'avoir m�connu l'art. 259g CO, qui consacre la possibilit� pour le locataire de consigner le loyer si le d�faut n'est pas r�par� dans un certain d�lai.
A cet �gard, le grief d�velopp� dans le recours est difficilement compr�hensible. En effet, la cour cantonale n'a tir� aucune cons�quence juridique de l'annonce de consignation contenue dans le courrier du 9 mai 2001 du mandataire de la locataire. Elle a simplement constat� que, tant dans cette lettre que dans le courrier du 21 mars 2001, la d�fenderesse avait fait valoir une r�duction de loyer de 50% de d�cembre 2000 jusqu'� la fin des travaux. Le moyen fond� sur la violation de l'art. 259g CO tombe d�s lors � faux.
4.2 Les demanderesses se plaignent �galement d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO.
4.2.1 A c�t� d'une liste d'exemples o� une r�siliation �manant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi pr�voit, de mani�re g�n�rale, que le cong�, donn� par l'une ou l'autre partie, est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la protection accord�e par l'art. 271 al. 1 CO proc�de � la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette mati�re (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence, exercice d'un droit sans m�nagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du cong�; � cet �gard, il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de l'auteur du cong� puisse �tre qualifi�e d'abus de droit � manifeste � au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108).
Ainsi, le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2; arr�t 4C.305/1995 du 15 f�vrier 1996, consid. 4a). Est abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le cong� donn� par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais non abusif, ne saurait, en r�gle g�n�rale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b).
L'art. 271 al. 1 CO s'applique �galement lorsque la r�siliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de r�silier le bail s'oppose alors � celui du locataire d'�tre prot�g� contre une r�siliation abusive. Le juge ne peut annuler le cong� litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative � l'abus de droit et � la bonne foi; il faut des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul� (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du d�lai comminatoire, r�clame au locataire une somme largement sup�rieure � celle en souffrance, sans �tre certain du montant effectivement d� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33/34). Le cong� sera �galement tenu pour contraire aux r�gles de la bonne foi si le montant impay� est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arri�r� a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai alors que le locataire s'�tait jusqu'ici toujours acquitt� � temps du loyer ou si le bailleur r�silie le contrat longtemps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire (Lachat, op. cit., p. 213; Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9�me S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1996, p. 24).
4.2.2 En l'esp�ce, la locataire a fait valoir pour la premi�re fois une r�duction de loyer chiffr�e en date du 21 mars 2001. La r�gie, dont le comportement est opposable aux demanderesses, n'a pris position sur cette pr�tention que deux mois plus tard, alors qu'elle avait d�j� envoy� l'avis comminatoire et que les travaux de r�paration �taient en voie d'ach�vement. Dans sa r�ponse du 28 mai 2001, elle s'est limit�e � renvoyer la locataire � la proposition de son assureur, soit une r�duction de loyer de moiti� pendant un mois et demi. Dans sa lettre du 12 juin 2001, la g�rance est plus pr�cise puisqu'elle affirme que l'assureur devrait prendre en charge une r�duction de loyer de 50% jusqu'� fin mars 2001 au moins; ce faisant, elle reconna�t qu'une baisse de 50% jusqu'� fin mars 2001 en tout cas est justifi�e.
C'est le lieu de rappeler que la pr�tention en r�duction de loyer devait �tre exerc�e � l'endroit des bailleresses, la relation entre celles-ci et l'entreprise assurant la perte de revenu locatif �tant une res inter alios acta pour la d�fenderesse.
En outre, la date � laquelle la r�duction de loyer prenait effet ne pouvait correspondre qu'� la mi-d�cembre 2000, la r�gie reconnaissant elle-m�me avoir d�p�ch� un collaborateur sur place imm�diatement (cf. art. 259d CO).
Cela �tant, lors de l'envoi de l'avis comminatoire du 12 avril 2001, la locataire avait pay� en totalit� les loyers de d�cembre 2000, janvier et f�vrier 2001, mais n'avait rien vers� sur les loyers de mars et avril 2001. Pour leur part, les bailleresses, par l'interm�diaire de la r�gie, admettaient que leur pr�tention se limitait aux trois quarts du loyer de d�cembre 2000 et � la moiti� des loyers de janvier, f�vrier et mars 2001; en outre, la g�rance n'excluait pas une r�duction au-del� de mars 2001. A cet �gard, il convient de souligner que les travaux de r�paration n'ont �t� achev�s au plus t�t qu'� fin mai 2001. Or, conform�ment � l'art. 259d CO, le locataire d'une chose affect�e d'un d�faut entravant ou restreignant son usage a droit � une r�duction du loyer jusqu'� l'�limination du d�faut. Certes, la r�gie reprochait � la locataire d'�tre � l'origine d'une partie du retard dans l'ex�cution des travaux de r�paration. Il n'en demeure pas moins que la situation �tait loin d'�tre claire et qu'il n'�tait nullement exclu que la locataire puisse pr�tendre en d�finitive � une r�duction de loyer de 50% de mi-d�cembre 2000 � fin mai 2001.
C'est dire qu'� mi-avril 2001, selon les propres d�clarations de la g�rance, la locataire devait tout au plus un quart de loyer mensuel (un loyer et demi [somme due pour mars et avril 2001] moins un loyer un quart [trop per�u en d�cembre 2000, janvier et f�vrier 2001]), soit nettement moins que les deux loyers r�clam�s dans l'avis comminatoire. Par ailleurs, il �tait tout � fait possible - la r�gie le reconnaissant elle-m�me en utilisant l'expression �au moins jusqu'� la fin du mois de mars� - que le loyer d'avril 2001 soit �galement r�duit de moiti�, auquel cas la locataire aurait encore eu, au moment de l'envoi de l'avis comminatoire, un solde positif d'un quart de loyer mensuel (un loyer un quart [trop per�u en d�cembre 2000, janvier et f�vrier 2001] moins un loyer [deux demi-loyers dus pour mars et avril 2001]).
En r�sum�, alors que les parties �taient en relation permanente supposant une certaine loyaut�, la r�gie a pris position tardivement et de mani�re indirecte sur la pr�tention en r�duction de loyer de la locataire, dont le logement �tait pourtant affect� de d�fauts importants; elle s'est alors born�e � renvoyer la d�fenderesse � la proposition de l'assureur, envers lequel la locataire ne disposait d'aucune pr�tention. En revanche, la g�rance s'est montr�e beaucoup plus exp�ditive lorsqu'il s'est agi d'avertir, puis de r�silier le bail de la d�fenderesse. Or, le cong� est intervenu bien que, du propre aveu de la repr�sentante des bailleresses, la locataire ne d�t, dans l'hypoth�se la plus d�favorable pour elle, qu'un quart de loyer au moment de l'avis comminatoire, c'est-�-dire nettement moins que la somme r�clam�e; de surcro�t, la situation �tait loin d'�tre claire � cet �gard, les travaux ayant �t� finalement achev�s � fin mai ou d�but juin 2001 et la r�gie r�servant elle-m�me une r�duction au-del� du 31 mars 2001.
L'attitude de la repr�sentante des bailleresses appara�t ainsi d�loyale, de sorte que, dans les circonstances particuli�res de l'esp�ce, la r�siliation du bail pour cause de demeure de la locataire contrevient aux r�gles de la bonne foi. C'est donc � bon droit que la cour cantonale a annul� le cong� signifi� le 14 juin 2001. L'arr�t attaqu� sera confirm� dans son r�sultat si ce n'est dans sa motivation.
Comme leur recours est rejet�, les demanderesses prendront � leur charge les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ) et verseront � la d�fenderesse une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
Un �molument judiciaire de 3'000 fr. est mis solidairement � la charge des demanderesses.
Les demanderesses, d�bitrices solidaires, verseront � la d�fenderesse une indemnit� de 3'500 fr. � titre de d�pens.