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Timestamp: 2013-05-22 16:58:33+00:00
Document Index: 114254607

Matched Legal Cases: ['art. 1571', 'art. 27', 'art. 1574', 'art. 42', 'art. 27', 'art. 27', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 27', 'art. 1362', 'sentenza ', 'art. 79', 'art. 27', 'art. 2555', 'art. 1', 'art. 35', 'art. 10', 'art. 1350', 'art. 1', 'art. 28', 'art. 29', 'art. 27', 'art. 1350', 'art. 2643', 'art. 2923', 'art 27', 'art. 79', 'art. 1573', 'art. 28', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 79', 'art. 7', 'art. 21']

diritto e fisco > Diritto Il contratto di locazione commerciale17 Dicembre 2008
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Se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato nel Capo II della L. n. 392/78 , che ne regola, in particolare, la durata, la rinnovazione, il rilascio dell’immobile, l’aggiornamento del canone, l’indennità per perdita di avviamento, la sub locazione, la successione nel contratto, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto. Sono, inoltre, applicabili alla locazione commerciale gli artt. 7–11 della stessa L. n. 392/78 in tema di clausola di scioglimento in caso di alienazione, spese di registrazione, oneri accessori, assemblea dei condomini e deposito cauzionale. La legislazione in tema di locazione commerciale è molto scarna ed è stata integrata da copiosa giurisprudenza di cui, nei limiti della presente opera, si riportano le massime rilevanti. Ambito di applicazione e durata Nel definire l’ambito di applicazione della disciplina della locazione di immobili ad uso commerciale, l’art. 27 L. n. 392/78 , riconduce alle distinte tipologie di immobile e di attività, una diversa durata del contratto, in deroga a quanto previsto, per la locazione in generale, dall’art. 1574 c.c.. Schematicamente, la norma in esame individua: 1) locazioni aventi ad oggetto: a) immobili adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali e/o d’interesse turistico ai sensi della L. n. 326/68; b) immobili adibiti all’esercizio di attività di lavoro autonomo; in relazione ai quali la durata contrattuale è fissata in 6 anni; 2) locazioni aventi ad oggetto attività alberghiere, per cui è prevista una durata di 9 anni. In base all’art. 42 L. n. 392/78 , nel medesimo ambito applicativo, gravitano anche i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, a sede di partito e sindacato e i contratti stipulati dallo Stato e dagli enti pubblici territoriali in qualità di conduttori. Sono da ritenersi assoggettati alla disciplina della locazione commerciale “gli immobili di qualunque specie che nell’ambito della disciplina urbanistica siano adibiti ad una delle attività indicate” dall’art. 27 L. n. 392/78 (Cass. Civ., sez.III, 27.02.1987 n. 2112, riguardante le c.d. aree nude). Attività di interesse turistico e attività alberghiere L’art. 27 L. n. 392/78 pone una distinzione tra locazioni aventi ad oggetto immobili di interesse turistico e locazioni alberghiere, in relazioni alle quali la legge stabilisce una diversa durata contrattuale, sei anni per le prime e nove anni per le seconde. Le attività di interesse turistico sono individuate mediante rinvio all’art. 2 L. n. 326/68, che prevede particolari agevolazioni economiche per le attività di alberghi, pensioni, locande, villaggi turistici, campeggi, case per ferie, alberghi per la gioventù. Tali attività sembrano rientrare nel generale ambito alberghiero, per il quale è prevista una durata novennale. Vi è dunque un problema di interpretazione per stabilire se il contratto di locazione relativo ad immobili destinati all’esercizio di un’attività potenzialmente rientrante nel concetto di quella alberghiera elencata nell’art. 2 L. n. 326/68, sia da considerarsi di durata novennale, oppure sia destinato ad esaurirsi nell’ordinario arco temporale di 6 anni. Secondo la giurisprudenza, è preferibile applicare la durata ordinaria di 6 anni (es. locazione di camping, Cass. Civ., sez. III, 30.12.1991, n. 13999). Attività transitorie e stagionali Il contratto di locazione commerciale può essere stipulato per un periodo più breve, rispetto ai termini di 6 e 9 anni, qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, durata transitoria. Con riguardo alla disposizione dell’art. 27 comma 5 L. n. 392/78 , che dà facoltà alle parti di determinare la durata del contratto in misura inferiore a quella minima di sei anni stabilita per le locazioni non abitative, “qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”, la transitorietà va individuata non tanto in relazione al tipo di attività in sé, quanto tenendo conto del particolare modo in cui l’attività stessa si atteggia in concreto, come desumibile dalla volontà delle parti secondo i criteri ermeneutici di cui agli art. 1362 ss. c.c. (nella specie, la suprema corte ha confermato la sentenza del giudice del merito che, tenuto conto delle clausole contrattuali e del comportamento complessivo delle parti, aveva affermato la transitorietà di una locazione avente ad oggetto un immobile da adibire a deposito e vendita di stock occasionali di mobili e arredamenti Cass. Civ., sez. III, 20 agosto 1990, n. 8489). Sempre la Cassazione ha stabilito che la transitorietà della locazione commerciale deve trovare riferimento non in eventuali vicende temporali, bensì nella natura dell’attività professionale o commerciale, senza che possa rilevare che la stessa sia nella fase di avviamento, ove richieda oggettivamente durata e stabilità del rapporto (Cass. Civ., sez. III, 11 agosto 1987, n. 6896). Ai sensi dell’art. 79 L. n. 392/78, a pena di nullità della previsione e di riconduzione del contratto al tipo legale, le parti devono dichiarare espressamente nel contratto sia la transitorietà dello stesso, sia le ragioni che la determinano (Cass. Civ., sez. III, 18.04.1996, n. 3663). Ai sensi dell’art. 27 comma 6 L. n. 392/78, in ipotesi di locazione stagionale i termini di durata contrattuale sono quelli ordinari e il locatore è obbligato a concedere l’immobile al conduttore che gliene faccia richiesta, di anno in anno, per la stagione pattuita, sino alla naturale scadenza. Le differenze tra transitorietà e stagionalità sono chiare: l’esigenza transitoria è per sua natura episodica e saltuaria, mentre quella stagionale ha natura periodica e destinata a ripetersi nel tempo a intervalli regolari. L’accertamento deve avvenire secondo gli usuali criteri interpretativi, tenendo presente sia il dato oggettivo dell’attività dedotta in contratto, sia l’atteggiamento soggettivo delle parti (Cass. Civ., sez. III, 30.12. 1997, n. 13133). Locazione di immobile alberghiero e affitto di azienda In tema d’azienda alberghiera, si è posto il problema della distinzione tra locazione di immobile alberghiero e affitto d’azienda, la cui regolamentazione, esula dall’ambito di applicazione della L. n. 392/78. Secondo la giurisprudenza, in caso di affitto di azienda, l’immobile “è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo” (Cass. Civ., sez. III, 08.08.1997, n. 7361), ossia come uno dei beni organizzati dall’imprenditore, ex art. 2555 c.c., in vista dell’esercizio dell’impresa. Viceversa, nella locazione immobiliare (anche nell’ipotesi in cui insieme all’immobile siano locate pertinenze del medesimo) l’immobile concesso “assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell’economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione” (Cass. Civ., sez. III, 08.08.1997, n. 7361). Inoltre, ai sensi dell’art. 1 co.9-septies D.L. n. 12/85 , convertito con modificazioni in L. n. 118 del 5 aprile 1985, se l’attività alberghiera è stata iniziata dal conduttore, il rapporto si deve considerare, per presunzione legale, quale locazione d’immobile e non quale affitto di azienda. Forma del contratto Benché non sia richiesto espressamente dalla legge, è prassi redigere il contratto di locazione commerciale in forma scritta. Inoltre, è buona norma registrare il contratto presso l’ufficio del Registro territorialmente competente, in quanto, in caso di controversia, sarà possibile utilizzare il contratto in giudizio. Si osserva che dal 12/08/2006 il regime fiscale delle locazioni di fabbricati cambia notevolmente a seguito delle particolari modifiche apportate dall’art. 35, co. 8 lett. a, D.L. 4/7/2006 n. 223. conv. L. 4/8/2006 n. 248, che ha introdotto un regime di esenzione da Iva. Conseguentemente a tale nuova normativa (sia presenza di opzione per l’assoggettamento ad Iva da parte del locatore e sia in presenza di esenzione ex art. 10 Dpr 633/1972) i contratti di locazione commerciale devono essere assoggettati a imposta di registro, in termine fisso, nella nuova misura dell’1%. In particolare, sono esenti da Iva, salvo alcune eccezioni, le locazioni di beni immobili da parte di imprese; comunque il locatore potrà optare per l’assoggettamento ad Iva. La circ. Agenzia delle Entrate 4/8/2006 n. 27 ha chiarito che la distinzione fra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo. L’art. 1350 n. 8 c.c., prescrive la forma scritta ad substantiam solo per i contratti di locazione immobiliare che superino nove anni di durata. Per le locazioni ad uso abitativo, si segnala l’art. 1 L. n. 431/98 , il quale impone per tali contratti la forma scritta ad substantiam. Durata e onere di trascrizione Nella pratica si ritiene che il contratto di locazione commerciale abbia una durata di 12 anni, o di 18 in caso di locazione alberghiera. Tale opinione è frutto di una interpretazione del combinato disposto dell’art. 28 L. n. 392/78, secondo il quale il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o di nove in nove), e dell’art. 29 L. n. 392/78, secondo il quale il locatore può, in base a determinate circostanze, negare la rinnovazione del contratto. In realtà, nonostante tale interpretazione, da considerarsi errata, la durata della locazione commerciale è quella prevista dall’art. 27 L. n. 392/78, ossia 6 e 9 anni. Pertanto, salvo il contratto preveda una durata superiore a 9 anni, non sono applicabili alla fattispecie in esame l’art. 1350 n. 8 c.c., il quale prescrive la forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione immobiliare che superino il novennio l’art. 2643 n. 8 c.c. in tema di trascrizione nei registri immobiliari delle locazioni ultranovennali, né l’art. 2923 c.c. che rende inopponibili all’acquirente dell’immobile locato, venduto in seguito a procedura espropriativa, le locazioni ultranovennali non trascritte. Derogabilità della durata Secondo l’art 27 comma 5 L. n. 392/78, se nel contratto è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (ossia 6 o 9 anni). La clausola contrattuale che prevede una durata inferiore è nulla (art. 79 L. n. 392/78 ). Il contratto, colpito da nullità relativa, viene automaticamente integrato dalla norma di legge che disciplina la durata. Per contro la parti sono libere di estendere la durata del contratto anche oltre i termini indicati dalla legge, incontrando, però, il limite trentennale imposto dall’art. 1573 c.c. La rinnovazione e la disdetta Secondo l’art. 28 L. n. 392/78, nelle locazioni commerciali, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiera di nove in nove. La rinnovazione, però, non ha luogo se una delle parti dà disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Il successivo art. 29 L. n. 392/78, per quanto attiene alla prima scadenza contrattuale, consente al locatore di negare il rinnovo in presenza di alcuni specifici motivi: 1) adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado; 2) adibire l’immobile all’esercizio in proprio di attività commerciale; 3) demolire l’immobile per ricostruirlo; 4) ristrutturare l’immobile per renderlo conforme alla legge. (per la locazione alberghiera vigono altre motivazioni disciplinate dall’art. 29 L. n. 392/78 cui si rimanda). La disdetta negoziale non è libera, ma condizionata all’effettiva sussistenza dei presupposti di legge, i quali devono essere espressamente indicati, a pena di nullità, nella comunicazione intesa a denegare il rinnovo, da inviarsi al conduttore negli stessi termini della disdetta. La nullità della disdetta è rilevabile d’ufficio dal Giudice. Se il conduttore, a fronte di una disdetta nulla, faccia acquiescenza alle pretese del locatore, riconsegnando l’immobile si determina comunque “la cessazione del rapporto locativo alla data bilateralmente concordata, non incorrendo nel divieto di cui all’art. 79 la rinuncia del conduttore al diritto di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, se compiuta dopo la stipulazione del contratto” (Cass. Civ., sez .III, 13.09.1996, n. 8262). Scioglimento del contratto in caso di alienazione La clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile è nulla (art. 7 L. n. 392/78). La nullità colpisce solo la clausola e non inficia tutto il contratto. Tale norma è dettata a favore del conduttore, al quale, in caso di alienazione dell’immobile, spetta un diritto di prelazione. Per tutti gli approfondimenti tematici sulla locazione commerciale
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Ultimi commenti degli utentiIo ho un contratto di locazione commerciale stipulato nel 1996 durata 10 anni. Vorrei sapere se il mio contratto si � rinnovato tacitamente per altri 10 anni, o se n� andava fatto uno nuovo.
Grazie3 Febbraio 2009 ore 16:08:41 - rita colantoniUNA SOCIETA' IMMOBILIARE CHE AFFITTA UN COMPLESSO RESIDENZIALE AD UN COMUNE CHE LI UTILIZZA PER FARCI ABITARE FAMIGLIE SENZA FARGLI PAGARE IL CANONE,A CUI IL COMUNE STA RISTRUTTURANDO LE ABITAZIONI,E' SOGGETTO AD IVA AL 20% O MENO? 4 Febbraio 2009 ore 09:53:49 - CICALO' GIOVANNACONTRATTO COMMERCIALE.Il 26 giugno 2003 � stato registrato un contratto di locazione commerciale di anni 6 con inizio pagamento dal 1 settembre 2003. Il propietario mi invia in data 10.06.09 raccomandata r.r. richiedendomi: " MODIFICA DEL CANONE DA APPLICARE AL RINNOVO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE."ed aggiunge comunicandomi che per i successivi 6 anni di locazione sono assoggettato ad un aumento da corrispondersi dalla data 01.09.2009.Chiedo quindi cortesemente non avendo ricevuto detta comunicazione a mezzo raccomandata nei tempi stabiliti dalla legge cosa debbo ritenere valido o nullo. Grazie per la cortese attenzione e nell'attesa di un cortese riscontro in merito porgo distinti saluti. Tommaso Guerra. 14 Giugno 2009 ore 12:14:53 - TOMMASO GUERRAper la manutetezione del edifficio no interno ma estrerno, barconi tetti acc. se e in pessime condizioni,visto che e un locale sempre pubblico e per tuttelare gravi danni , SI PUO PROCEDERE AI LAVOI, E CHI PAGGA23 Giugno 2009 ore 13:26:21 - giuffrida patriziaBuongiorno, qualcuno sa dirmi a chi spetta, all'interno di un immobile commerciale, la stipulazione di contratti di manutenzione per caldaie, condizionatori ecc? Non parlo del singolo guasto, ma del contratto in se e di chi deve accollarsi la spesa, affittuario o locatario?17 Luglio 2009 ore 09:53:21 - ANONIMOIn data 01/07 ho riconsegnato le chiavi al proprietario del locale commerciale che avevo affittato (la comunicazione era stata mandata regolarmente 6 mesi prima e da allora non ho mai avuto notizie da parte del proprietario che ho rivisto solo x rendere le chiavi). Non mi ha pero' ancora restituito la cauzione; ne' ho ricevuto alcuna comunicazione ufficiale, nonostante io abbia sollecitato con raccomandata.
Da quello che ho capito (ma solo in via informale tramite conoscenti)vuole tutto pulito e reimbiancato. Nel contratto che abbiamo firmato NON era specificato nulla in proposito,e quando avevo preso in locazione il negozio ho dovuto
provvedere IO alla pulizia dei locali. Ho comunque reso i locali in buono stato, quindi penso di avere diritto alla restituzione della cauzione senza alcun addebito, ho ragione? Inoltre, entro quando il proprietario puo' contestare lo stato dei locali? Grazie x una risposta.30 Luglio 2009 ore 13:33:56 - adixquale data fa' fede all'inizio di un contratto di locazione commerciale, data di stipolo del contratto? o data del registro del contratto? o data dell'inizio di attivita nel locale?2 Agosto 2009 ore 08:23:22 - rezaei panahVorrei sapere se alla cessazione di un contratto di locazione, in cui si specifica che il locale dovr� essere reso con tutte le migliorie effettuate dal locatario,dovrei rendere anche le parti mobili quali i faretti ad incasso,il climatizzatore,l'impianto di allarme...Grazie21 Ottobre 2009 ore 09:39:02 - favrosCome � possibile (se lo �) fare un contratto di affitto per un HOTEL, FISSANDO OGGI IL PREZZO DELL'ACQUISTO e l'arco temporale della sua acquisizione, 2/3 anni, senza che il contratto di affitto di 9 + 9 abbia la prevalenza su altri accordi fatti tra le parti. Cio� io voglio affittare un Hotel ora chiuso, con lo scolo di avviarlo quindi di investire500/600.000?, quindi dopo tre anni voglio rilevarlo.
Chiaramente chi vende l'Hotel come pu� garantirsi che alla scadenza dei tre anni, il conduttore, lo acquisti e non rinunci anche all'affitto. In questo momento il conduttore non pu� garantire con fidejussioni la somma totale per l'acqisizione, che � intorno ai 4.000.000?, altrimenti farebbe un mutuo e il problema non sussiterebbe. Non dico un escamotage... ma un'idea...? Inoltre non pu� configurarsi un affitto o ramo di azienda in quanto ora l'hotel � chiuso e chi lo ha acquisito non lo ha mai pi� riaperto, e il conduttore quindi sarebbe il primo gestore dell'Hotel stesso.
Un ringraziamento, a chi � riuscito a leggere tutto quanto, anche forse un p� confusamente. ho scritto...UIn saluto
G.Blini6 Novembre 2009 ore 16:31:26 - gblini@fastwebnet.itHo appena riletto con un p� di attenzione, il testo che ho appena scritto, mi scuso degli errori, infiniti di digitazione che ho fatto,di solito sono un p� pi� preciso...grazie ancora, G.Blini6 Novembre 2009 ore 16:34:44 - gblini@fastwebnet.itho appena letto questo testo e mi � sembrato molto utile7 Novembre 2009 ore 16:24:56 - di mele anna mariabuon giorno, mi � stato comunicato che non verr� pi� rinnovato il contratto d'affitto commerciale,18 anni. perch� immobile non pi�anorma (forse inagubile perch� in attesa di perizia) mi spetta indennit� per cessata attivit�? ringrazio anticipatamente, distinti saluti29 Novembre 2009 ore 01:01:19 - ggfelUn mio amico commerciante in pelletteria ha ricevuto notizia dal figlio che l' esercizio dove lui vende � stato venduto dal proprietario dell' immobile sito in zona Tuscolano a Roma e lo stesso proprietario al conduttore gli a richiesto un assegno del figlio con ? 1000. Non sapendo a cosa v� in contro il mio amico, chiedo cortesemente a cosa serve questo assegno del figlio di ? 1000 al proprietario dell' immobile che a diminuito l' affitto al mio amico da ? 950 a ? 800 senza porre nessuna modifica al contratto esistente.
Ringraziando porgo distinti saluti2 Dicembre 2009 ore 16:38:11 - Alberto MartinoSalve, l'attivit� di ristorante � assimilata all'attivit� alberghiera? Grazie2 Dicembre 2009 ore 18:26:58 - Giancarlo Frongiache tipo di contratto si usa per affittare dei locali a un partito politico per i 4 mesi della campagna elettorale?18 Dicembre 2009 ore 18:26:20 - milia pelucchiMio figlio ha stipulato un contratto di locazione commerciale, c'� una appendice che dice che non � dovuto nessun interesse sul deposito cauzionale, tale norma � legittima o � una clausola vessatoria?15 Gennaio 2010 ore 18:21:56 - Novello Antonioquale data costituisce la data di stipula del contratto ai fini della disdetta del locatore nella locazione commerciale, data di stipula del contratto o data del registro del contratto o data dell'inizio della locazione?9 Febbraio 2010 ore 20:58:51 - maria bevaio sono un artigiano ed ho preso in affitto un negozio,dopo
averlo visionato ho cocluso il contratto.
La parte locatrice dopo 3 mesi ha affittato anche il locale
al piano superiore,per� per accedere alle scale e salire al negozio superiore devono passare per la mia entrata.
MI � STATO CHIESTO DI ISTALLARE a mie spese pareti divisorie fisse(cartongesso)ed una porta(nel mio caso 3 mt di larg.)in vetro con i vetri satinati, perch� questo affittuario vende gli stessi prodotti(ANCHE SE DIVERSI MA DI UGUALE MATERIA)CHE VENDO IO.
COME DEVO METTERMI? GRAZIE E CORDIALI SALUTI
14 Febbraio 2010 ore 06:46:37 - valeri renzoStiamo in affitto in un locale commerciale dal novembre 2007 con un contratto per 6 anni. A seguito del terremoto in abruzzo del 6 aprile 2009 il locale � risultato inagibile. Dopo aver fatto i lavori di ristrutturazione, il proprietario ci ha convocati per comunicarci che il locale adesso � agibile, per� vorrebbe annullare il contratto che avevamo e che scade nel 2013 e farne uno nuovo con un aumento di 200,00 euro rispetto all'altro. e' possibile questo? grazie19 Aprile 2010 ore 17:16:44 - MARISANON HO PAGATO DUE MESI DI CONTRATTO RISTORAZIONE CHE SCADE E DEVE ESSERE RIFATTO, SI PUO TENERE IL PROPRIETARIO I MESI DI ANTICIPO VERSATI................28 Aprile 2010 ore 22:16:16 - MAURIZIO CORSOcome fare contratto affitto per locazione di palestra8 Maggio 2010 ore 17:46:18 - battista mondaniSalve, devo aprire un negozio di salumi e formaggi e gastronomia ho tutti i requisiti, ma a giorni dovr� stipulare un contratto d'affitto ad uso commerciale il proprietario mi ha comunicato di non avere l'agibilit� del negozio, cosa devo fare firmo o mi rifiuto? Grazie, Manuela30 Giugno 2010 ore 08:34:01 - Manuela ZiglioBuonasera, ho affittato un negozio da 12 anni (scade il contratto a fine settembre). Nessuno ha dato disdetta e pertanto risulta rinnovato per altri 6 anni. Ma devo effettuare nuove certificazioni? o non devo fare niente...
Grazie dell''informazione. Diego25 Agosto 2010 ore 21:39:43 - Diego Ferraridferrari@af-ferrari.it25 Agosto 2010 ore 21:42:11 - Diego Ferrarisono proprietario di un fondo di 20 metri quadri affittato per uso commerciale da circa 30 anni ( diversi conduttori si sono alternati negli anni)chiedo se � neccessario avere il bagno con le leggi attuali e se si chi deve pagare le spese.Grazie Luigi 9 Settembre 2010 ore 16:58:44 - luigi marinariHO in affitto un negozio da 12 anni ,il propietario mi dovrebe rinnovare il contratto per atri 6 anni,vorrei sapere gentilmente se lo puo raddoppiare 1 Ottobre 2010 ore 19:06:54 - perego fabiosono a fine contratto di locazzione 9+9 cosa posso fare?e cosa mi aspetta di diritto?6 Ottobre 2010 ore 20:57:04 - forzati giampieroVorrei acquistare un fondo che al momento � affittato. Il contratto � stato appena rinnovato di altri sei anni e ceduto ad un nuovo conduttore insieme all'azienda. Devo pagare un indennit� al conduttore se intendo risolvere il contratto di locazione ed usare il fondo? Grazie10 Ottobre 2010 ore 13:47:55 - sabrina coccoloniio e mia moglie abbiamo, in un paesino del sud pontino, un piccolo negozio di dolci il cui locale � di propriet� del Comune.
Questa attivit� � iniziata nel mese di luglio del 1982 con mia suocera, con regolare contratto di affitto che nel tempo variava al variare dell'indice istat regolarmente anche se un volta, per� io ancora non c'ero, gli � stato raddoppiato l'affitto senza nessun preavviso
Scavalco alcuni passaggi che penso non interessino,
nel 2006 mia suocera ha fatto atto di donazione alla figlia, mia moglie, e sono state avviate tutte le pratiche al Comune per la voltura, licenze, contratto di affitto etc.
Dal 2006 al 2008 l'ffitto � stato regolarmente pagato con i bollettini che mandava il Comune perch� cos� si � sempre fatto, poi dopo non sono pi� arrivati bollettini.
Succede che dopo poco tempo io mi reco su al Comune per sapere come mai non arrivavano pi� questi bollettini e mi sento rispondere che stavano rifacendo i contratti. Siccome alla donazione mi dissero che il contratto esistente andava volturato da mia suocera a mia moglie pensavo che li stessero rifacendo per questo motivo.
Passa ancora tempo non arriva nulla e torno su al Comune, nel frattempo sono rimasto arretrato con l'affitto vecchio di 2 anni perch� anche se io prima volevo pagarlo mi avevano detto che non potevo non avendo i nuovi parametri per effettuare i versamenti e siamo andati avanti cosi fino a ieri 14-10-10 quando per caso ,ieri, sono dovuto andare su al Comune per unl'tra cosa.
E' successo che mi chiamano dall'economato e mi riferiscono che il contratto � stato annullato per mancanza del certificato di agibilit�, un contratto esistente dal 1982, e che quindi devono rifarli subito e che pero la cifra non � pi� quella ma bens� praticamente raddoppiata. tutto questo cambiamento verrebbe attuato nell'arco di due mesi perch� a gennaio dovrebbero partire i nuovi contratti.
Vi giuro che una cosa del genere non mi � mai capitata visto che io abito in affitto ed ho avuto anche padroni di casa pessimi non mai avuto di questi problemi.
Volevo chiedere a voi se tutto questo � possibile, se si pu� annullare cos� un contratto, se pu� chiedere un aumento cos� in due mesi, setutto questo � legale. scusatemi ma stiamo cos� nervosi che non sappiamo a chi rivolgerci Vi ringrazio di cuore
Palmerino15 Ottobre 2010 ore 09:47:26 - Fusco Palmerinoma le risposte a tutti i quesiti sopra esposti dove sono?14 Novembre 2010 ore 19:59:05 - mario pedonechi paga il bagno'20 Novembre 2010 ore 11:01:22 - luigi marinarile domande, alcune, sono pertinenti e interessanti, ma non risponde nessuno?22 Novembre 2010 ore 11:51:32 - dsBuongiorno, scade un contratto commerciale di 6+6 se do disdetta con l'intenzione di rinnovarlo cambiando qualche clausola il conduttore potrebbe richiedere l'indennit� di avviamento grazie29 Novembre 2010 ore 10:02:10 - lova maria luisavorrei sapere quanto � la spesa di registrazione di un contratto di locazione commerciale? a carico di chi � ho l'impressione di aver pagato troppo mi � stato detto che la mia parte cio� la met� � 135 quindi un totale di 270 � possibile?15 Dicembre 2010 ore 22:36:31 - serenascusate tutte domande interessanti le cui risposte potrebbero essere d'aiuto ma dove sono?28 Dicembre 2010 ore 18:58:47 - agostina desimoneok.11 Gennaio 2011 ore 15:58:02 - pincopallobuonasera, al 31 marzo scade un contratto attivita artigianale di 6+6 ,mi � stato chiesto a dicembre 2010 a voce senza raccomandata il raddoppio del canone , � regolare? 15 Gennaio 2011 ore 18:19:31 - giovanni fioreBuongiorno, ho in in corso la gestione di un albergo con una srl della quale sono amministratore esocio al 50%. Nel contratto di locazione regolarmente registrato ? presente la clausula " la societa assume formale impegno nei confronti del locatario che per qualsiasi attivit? straordinaria ivi compreso il trasferimento delle quote sociali dovr? ottenere il parere favorevole del locatario che avr? efficacia vincolante e pertanto, ogni atto privo di tale parere dovr? essere considerato nullo".
Dal momento che sto prendendo in considerazione per motivi familiari la cessione dell?intera societ?, chiedo se vado incontro a dei problemi di carattere legale e amministrativo. Preciso che gi? nel corso della gestione ho acquistato da un terzo il 50% delle quote senza avere richiesto e ottenuto un formale parere dal locatario. Attendo cortesi commenti.
18 Febbraio 2011 ore 21:37:29 - vittoriodopo 12 anni sono un bar o diritto a 18 mensilita nella circostanza decidessi di non accettare le nuove condizioni inquanto diverse e onerose 1 Marzo 2011 ore 15:04:49 - rugiero romanoAl termine del contratto di affitto di 6 anni + 6 anni di un attivit� commerciale, il propetario del fondo mi rinnoverebbe il contratto portandomi per� l'affitto dai 500 euro attuali a 1200 euro.Lo pu� fare?!11 Marzo 2011 ore 21:32:23 - Di gesaro Mirkosalve vorrei un consiglio,nel 2007 ho stipulato un contratto di fitto ad uso commerciale con durata 6+6, contemporaneamente al contratto registrato il locatore mi ha fatto firmare un altro contratto mai registrato di importo inferiore (350,00 registrato 800,00 l'altro) e non avvisandomi che il suo locale non aveva la possibilit� di ricevere le utenze telecom ed altre (necessarie per l'attivit�).Dopo circa 1 di insistenti richieste e sollecitazioni in via bonaria da parte del mio legale ho deciso di versare la somma registrata nel contratto reale.Oggi il locatore mi ricatta dicendomi che andr� a registrare l'altro contratto perch� non era datato, quello che chiedo pu� farlo?25 Marzo 2011 ore 12:32:16 - pasquale d'alterioDove trovo le risposte?5 Aprile 2011 ore 08:08:50 - Donatella Zanottivorrei un consiglio prima della scadenza del mio contratto ad uso commerciale il propietario mi invia un adeguadamento del fitto per i secondi 6 anni � giusto puo richiederlo si ho no grazie per una vostra risposta28 Aprile 2011 ore 13:49:44 - albrto salettiSalve,
in caso di cessazione di un attivit� commerciale, come ci si deve comportare in rispetto al contratto d'affito in corso????
1 Giugno 2011 ore 11:47:11 - Mauriziodove sono le vs risposte ai quesiti altrimenti � inutile farle. grazie10 Giugno 2011 ore 13:57:45 - annamaria lazzaroniok
19 Giugno 2011 ore 02:16:28 - ricki nenoVORREI SAPERE ANCH'IO DOVE SONO LE RISPOSTE ?7 Luglio 2011 ore 22:32:58 - ORNELLA CERVAROquesto non � un forum pertanto possono anche non esserci risposte. questo � solo uno spazio per commentare ed esprimere opinioni.12 Luglio 2011 ore 09:03:56 - Silviavorrei sapere se il giorno della scadenza del fitto di ramo di aziensa il nuo affittuario non si presenta e la societa che dovrebe uscire gestisti ancora il romo d'azienda ancora per 6 mesi e solo dopo sei mesi con prepotenza la nuova societa si prende il ramo di azzienda in contratto stipulato in datra 3 feb.2011 � ancora valido grazie29 Agosto 2011 ore 13:01:38 - silvi leopoldoHo un contratto di locazione per la installazione di antenne per telefonia mobile per la durata di 9 anni.Nel contratto � previsto disdetta anticipata da parte del conduttore.In questa circostanza il canone deve essere retribuito fino alla scadenza naturale del contratto oppure sino alla data della disdetta? Grazie5 Settembre 2011 ore 18:39:45 - enzo lipsaDopo la fine di un contratto commerciali 6+6 il propietario mi ha dato la disdetta 6 (sei) mesi prima della scadenza. Mi sono rifiutato di lasciare il locale perch� non notificato almeno 12 mesi prima.Inoltre alla stipula del contratto con la societ� il propietario era socio. Inoltre pi� della met� dei costi per costruire il locale � stato sostenuto dalla societ� quindi anche dal sottoscritto.Al momento della cessione delle sue quote eravamo al 9�(nono) anno del 6+6. Chi ha ragione? posso far valere i miei diritti sull'immobile? Grazie per una risposta celere.24 Settembre 2011 ore 18:10:06 - orlando mirontiho in affitto un negozio dal 2008 e ho dato al propietaro una cauzione di 2700,00euro e in piu dei libretti al portatore di 13000,00mila euro secondo voi lui e in legge per avermi chiesto tutti questi soldi??30 Settembre 2011 ore 12:52:39 - tosto gabriellaBuongiorno, avrei bisogno di un informazione, ho trovato un locale commerciale in affitto di circa 80 mq, dove vorrei adibirlo a centro abbronzatura-estetico, siccome questo locale � privo di bagni (compreso per disabili) a chi spetta la spesa? e per quanto riguarda l'impianto di riscaldamento? 1 Ottobre 2011 ore 12:41:34 - Veronica a marzo 2010 ho registrato contratto di affitto per negozio. il proprietario ha voluto inserire una clausola che dice che dopo i 6 anni non rinnover� pi� il contratto perch� la nuora vuole allargare il locale vicino al mio.sono 33 anni che affitto il negozio e ogni 6 anni ho sempre registrato un nuovo contratto.Qualcuno sa dirmi se pu� veramente mandarmi via e se ho diritto alle 18 mensilit� ? grazie.23 Ottobre 2011 ore 14:44:53 - marinellaHo acquistato un locale di mq. 195 in una stradina del centro citt� all'asta nel dicembre 2010 in cui vi era un contratto di locazione stipulato nel 1996 per � 1.200.000 dalla societ� poi fallita. Il curatore subentrato al contratto ha continuato ad incassare i fitti.Nelle more c'� stata una cessione d'azienda (da societ� di persona ad srl)senza che il contratto venisse modificato. Oggi il conduttore vorrebbe far valere ancora il vecchio contratto pagando in euro il corrispettivo di � 1.200.000. Preciso che il contratto � stato registrato solo nel 1996. Nel 2011 � ancora valido quel contratto, e comunque il prezzo della locazione � modificabile? Grazie 16 Novembre 2011 ore 19:50:38 - peppino Libreti ma come si deve fare per avere un parere ?20 Novembre 2011 ore 14:25:39 - marinaIl locatario di un negozio che ha cambiato la vetrina e ha rinnovato l'impianto di illuminazione per i suoi fini, a fine contratto (dopo oltre 10 anni) pu� chiedere un corrispettivo al locatore o (soprattutto) al locatario che prender� il suo posto? Oppure quanto modificato entra a far parte del locale senza nessuna pretesa da parte del locatario uscente?26 Novembre 2011 ore 11:25:48 - Ernesto StoviniC'� POSSIBILIT� DI LEGGERE LE RISPOSTE? SI O NO?
lE DOMANDE SONO MOLTO INTERESSANTI, MA CHI RISPONDE E DOVE?
SEMBRA UNA BELLA PRESA IN GIRO.
11 Dicembre 2011 ore 23:05:01 - ANTONELLASalve, ho affittato un locale ed ho aperto in negozio , ma il locale non ha l'agibilit� e cio� non ha il bagno non ha allacciamento alla rete idrica non ha impianto elettrico a norma ecc. ho chiesto al locatore di adeguare il locale ma non ha nessuna intenzione , ora sono in ritardo con l'affitto e il proprietario mi vuole sfrattare , cosa posso fare???16 Dicembre 2011 ore 10:52:52 - sergio pattiSalve,
Dopo 12 anni di attivit� commerciale ( parrucchiere ) non mi viene rinnovato il contratto di locazione. Ricevo regolare comunicazione, e mi trasferisco nella stessa via, in un locale molto piu' piccolo. Adesso vengo a sapere che il proprietario dell'immobile, ha affittato il mio vecchio locale, ad un altro parrucchiere. E' possibile? Oppure c'e qualche legge alla quale io possa appellarmi? 18 Dicembre 2011 ore 13:07:35 - Daniele De Santisattivta commerciale contratto scado dopo 18 anni .IL propietaro dell ,immobile quando pu� chiedere23 Gennaio 2012 ore 23:09:43 - domenicosanginetocontratto commerciale scaduto. IL propietario dell immobile quando pu� chiedere di aumento.23 Gennaio 2012 ore 23:42:11 - domenicosanginetoChi si occupa dei diritti di un negoziante all'interno di un Albergo? Vorrei sapere se debbono assicurare un minimo di presenze visto che � un albergo di oltre 350 camere.21 Febbraio 2012 ore 09:24:04 - Susan Wyszomierskibuongiorno ho un contrato commerciale della durata di 6 + 6 anni che � in scadenza (secondi 6 anni) , ho diritto alle 18 mensilita di indennizo per fine locazione ! e poi , all'inizio della locazione ho effettuato lavori di ristrutturazione per circa il valore di Lire 70.000 (milioni), regolarmente autorizzati dalla propriet�, quindi, posso reclamare le cifre spese per le migliorie apportate? Essendo io un architetto, ho eseguito le opere con la mia supervisione e con una scelta di materiali e gusti adatti ad una qualsiasi attivit� commerciale di pregio, posso vantare pretese? grazie anticipatamente per quanto mi riferir�, cordiali saluti. 1 Marzo 2012 ore 12:38:21 - Ali vazinzadehdove si leggono le risposte alle domande formulate sopra?12 Marzo 2012 ore 10:29:47 - maria espositoVolevo chiedere: io ho dato disdetta del locale che avevo in affitto ad uso commerciale sei mesi prima come scritto nel contratto. Ma il titolare del locale non ha tenuto conto della mia disdetta perch� dice che bisognava riconsegnare le chiavi. Cosi ha continuato ad addebitarmi i canoni a mia insaputa.Fino a che,dopo 2 anni, vedendolo ancora sfitto io ho chiesto se era tutto a posto. Al che mi sono ritrovato con 10.000 euro da pagare. Loro mi avevano inviato alcune raccomandate di sollecito, ma io non essendo pi� in quel locale non le ho mai ricevute. Questo essendo un ente pubblico non ha nulla da perdere. Tra l'altro il contratto 13 mesi dopo la mia lettera di disdetta � scaduto il contratto ed � stato rinnovato.Anche qui mi � stato risposto che il contratto si rinnova se non ho consegnato le chiavi. mi dite se posso fare qualcosa......grazie12 Marzo 2012 ore 10:56:40 - Marinucci Alfredosono stata 12 anni in affitto in un locale xche' avevo un negozio di abbigliamento x 12 anni senza contratto,senza ricevere mai ricevute mi aspetta qualcosa??? cm mi devo comportare secondo voi???? aspetto una risposta ....grazie!!!!30 Marzo 2012 ore 23:31:45 - elena variopintoqualcuno pu� confermare che le riposte non si riceveranno mai?
Peccato perch� molto interessanti!10 Aprile 2012 ore 16:11:57 - longo luigiaho un'attivita' commerciale con contratto di locazione 6 + 6 stipulato un'anno fa con un locatore persona fisica alla cifra di ? 1200 mensili. il mese scorso questa persona ha venduto ad una societa' che ha applicato l'Iva richiedendo il pagamento di ? 1200 + iva mentre io sostengo che l'importo non puo' aumentare. E' corretto quanto sostengo? grazie24 Aprile 2012 ore 22:48:41 - marco bozzoSono proprietario di un capannone di mq.250 affittato a un autotrasportatore con contratto stipulato e registrato l'1/08/2005 .Non ho mai chiesto aumenti , abbiamo versato annualmente la tassa del 2 % , ora chiedo come posso fare per chiedere un aumento dell'affitto anche se per legge ( primi 6 anni + ulteriori 6 anni di rinnovo tacito) Ringrazio e porgo cordiali saluti.10 Maggio 2012 ore 18:47:05 - Lanfranco MartelliIo volevo fare una domanda ma � vero che il conduttore deve restituire 36 mensilit� nel caso in cui il locatore arrivato alla sadenza dei 12 anni se ne vada di sua spontanea volont�???Grazie24 Maggio 2012 ore 19:07:47 - Merlo Valentinavolevo fare una domanda ma � vero che il conduttore deve restituire 36 mensilit� nel caso in ccui dopo 26 anni di locazione decida di disdire il contratto ancora prima della scadenza dello stesso?12 Giugno 2012 ore 09:17:53 - manunta giovanniSALVE IO HO UNO LOCALE COMMERCIALE IN AFFITTO CON CONTRATTO DI ANNI 6+6 DI 160 MQ CIRCA PER USO TRATTORIA E PAGO LA BELLEZZA DI 1800,00 ? AL MESE, ORA IO VORREI VENDERE LA MIA ATTIVITA' MA PURTROPPO NON RIESCO A VENDERE PERCHE' IL PROPIETARIO DEI MURI VORREBBE DA CHI SUBBENTRA UNA FIDEUSSIONE BANCARIA DI 12 MENSILITA' E NELLO STESSO TEMPO FARE UN CONTRATTO NUOVO CON RELATIVO AUMENTO A CHI SUBBRENTA, FACENDOMI SCAPPARE TUTTI QUELLI CHE SAREBBERO INTERESSATI ALL'ACQUISTO.
LA DOMANDA E QUESTA : PUO' IL PROPIETARIO METTERMI IL BASTONE FRA LE RUOTE SAPENDO CHE IL MIO CONTRATTO A ANCORA 6 ANNI?
NON CREDE CHE TUTTO QUESTO SIA UN PO VESSATORIO?
ORMAI LE HO PROVATE TUTTE MA NON RIESCO A RISOLVERE IL PROBLEMA, POTETE AIUTARMI A NON SUICIDARMI PER QUESTO GRAZIE 21 Giugno 2012 ore 15:38:22 - MAURIZIO FRATTALLONEho un contratto di affitto per un locale artigianale valido ancora x 4 anni.il proprietario vuole farmi l'aumento del canone non in base all'istat ma perch� deve pagare l'imu.Pu� farlo ? se qualcuno ha avuto il mio stesso problema pu� darmi un consiglio ? grazie.16 Luglio 2012 ore 20:14:30 - marinaBuongiorno , ho un locale commerciale in affitto, il proprietario continua ad aumentare il canone secondo gli aumenti instat ma ha raggiunto una cifra che comincia ad essere fuori mercato, posso chidere di rivedre il prezzo portandolo ad una cifra accettabile? Grazie7 Novembre 2012 ore 18:22:03 - antonino pellegrinoQualcuno sa dirmi se per la locazione commerciale-artigianale gli impianti elettrici esistenti devono essere a norma e certificati, pena la risoluzione del contratto stesso???26 Novembre 2012 ore 14:57:07 - Antonio MADAROQualcuno sa dirmi se per la locazione commerciale-artigianale gli impianti elettrici esistenti devono essere a norma e certificati, pena la risoluzione del contratto stesso???26 Novembre 2012 ore 14:57:28 - Antonio MADAROqualcuno sa dirmi se prendo un locale in affitto d azienda devo pagare io i debiti del vecchio titolare???28 Novembre 2012 ore 13:20:19 - simone amatoHo letto tutte le domande fatte per avere ovviamente una risposta,ma, se queste non ci sono , a cosa serve perdere tanto tempo ( che vanifica la soluzione immediata di tanti problemi). 23 Marzo 2013 ore 18:02:38 - Inserisci un commentoNome e cognomeEmailCommentoInserisci i numeri che vedi nell' immagine	PROFESSIONISTI IN EVIDENZA
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