Source: https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/wohnungswirtschaftliche-urteile-november-2012-weg-recht/verzoegerte-beschlussfassung-notwendige-instandsetzungsmassnahmen_260_139798.html
Timestamp: 2019-11-17 19:58:13
Document Index: 85463244

Matched Legal Cases: ['§14', '§ 280', '§ 1004', '§ 14', 'BGH', 'BGH', '§ 23', '§ 23', '§ 14', '§ 14', '§ 21', '§ 260', '§ 906', 'BGH', 'BGH', '§ 906', '§ 14', '§ 27', '§ 27', '§ 31', '§ 27', '§ 27', '§ 21', 'BGH', '§ 27', '§ 286', 'BGH']

Verzögerte Beschlussfassung notwendige Instandsetzungsmaßnahmen | Immobilien | Haufe
WEG§14 Nr.4,21,23,BGB §§ 280ff. Verzögerte Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen
Top-Thema 15.10.2012 wohnungswirtschaftliche Urteile: November 2012 WEG-Recht
BGB § 1004; WEG §§ 14 Nr.2,15 Ungenehmigter Gebrauch der Wohnung als Kindertagespflegestelle
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihnen gehört eine Wohnung im dritten Obergeschoss des Gebäudes, die sie bis zum 30.11.2007 selbst bewohnten. Am 19.6.2006 drang nach einem heftigen Regen Wasser durch die Decke in die Wohnung. Die Kläger holten ein Sachverständigengutachten ein, das einen Befall des Deckengebälks und des Mauerwerks mit Hausschwamm feststellte. Sie leiteten das Gutachten der Beklagten in einem anderen Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 13.11.2006 zu. Auf einer Versammlung am 25.4.2007 beschlossen die Wohnungseigentümer, ein gerichtliches Sachverständigengutachten einzuholen. Die beiden Gerichtssachverständigen bestätigten den Befund und bezifferten die Beseitigungskosten mit 31.000 €. Das Gutachten wurde der Beklagten am 19.5.2008 übersandt. Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer weiteren Versammlung vom 22. Oktober 2008 zunächst eine weitere Beobachtung des Schwammbefalls durch einen der beiden Gerichtssachverständigen und nach dessen Weigerung auf einer weiteren Versammlung am 15.4.2009 eine Teilsanierung. Der am 27.7.2009 beauftragte Handwerker lehnte bei einem Ortstermin am 31.8.2009 eine Teilsanierung als nicht durchführbar ab. Notwendig sei eine vollständige Sanierung. Diese beschlossen die Wohnungseigentümer auf der Versammlung vom 19.11.2009. Keinen der erwähnten Beschlüsse der Wohnungseigentümer fochten die Kläger an. Sie verlangen von der Beklagten Ersatz der Kosten für die Anmietung einer anderen Wohnung in dem Zeitraum vom 1.12.2007 bis einschließlich 31.8.2009, Ersatz der Umzugskosten und die Feststellung des Verzugs mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums vom 1.11.2007 an.
Der BGH stellte lediglich fest, dass sich die Beklagte mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in der Wohnung der Kläger (Beseitigung des Schwammschadens) seit dem 21.12.2009 in Verzug befindet. Im Übrigen war die Klage erfolglos.
II. 1. Einen Anspruch der Kläger auf Ersatz der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung und der Kosten für den Umzug dorthin hat das Berufungsgericht zu Recht verneint.
bb) Für die Zeit bis zu dem Eingang des Gutachtens der Gerichtssachverständigen und dem Ablauf eines angemessenen Zeitraums zu dessen Auswertung am 30.6.2008 fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen Gestaltungsspielraum (Senat, Urteil vom 8.7.2011 – V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8). Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (Senat, Urteil vom 9.3.2012 – V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 4). Danach war das Vorgehen der Wohnungseigentümer nicht pflichtwidrig. Die Kläger hatten die Beklagte mit einem Gutachten konfrontiert, aus welchem sich ergab, dass sich hinter dem zunächst nur erkennbaren, im Vergleich zum eigentlichen Problem eher harmlosen Wasserschaden ein Defekt des Gemeinschaftseigentums verbarg, der, wenn er sich bestätigte, ganz erhebliche Beseitigungskosten erwarten ließ. Dass sich die Wohnungseigentümer in dieser Lage vor der Beschlussfassung über konkrete Maßnahmen vergewisserten, ob der vorgelegte Befund sachlich zutraf, und Aufklärung darüber verschafften, wie der festgestellte Schaden zweckmäßigerweise zu beheben war und welche Alternativen hierfür gegebenenfalls in Betracht kamen, ist nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer durften deshalb erst die Einholung eines Gerichtsgutachtens im selbständigen Beweisverfahren beschließen, dessen Eingang abwarten und sich Zeit für die Prüfung des Gutachtens nehmen. Dafür erscheint ein Zeitraum von etwa sechs Wochen angemessen. Es ist deshalb nicht pflichtwidrig, dass die Wohnungseigentümer bis zum 30. Juni 2008 eine Sanierung nicht beschlossen und in Angriff genommen haben.
(2) Diese Beschlüsse sind nämlich nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bestandskräftig geworden, weil die Kläger sie nicht angefochten haben. Nach der Rechtsprechung des Senats schließt die Bestandskraft eines Beschlusses den Einwand, er habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, auch für einen Schadensersatzanspruch aus (Senat, Urteile vom 3.2.2012 – V ZR 83/11, ZWE 2012, 218, 219 und vom 13.5.2011 – V ZR 202/10, NJW 2011, 2660, 2661 Rn. 16). Der inhaltlich fehlerhafte Beschluss wird zwar durch den Eintritt der Bestandskraft nicht fehlerfrei. Er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig und bildet deshalb gleichwohl die Grundlage für das weitere Handeln der Wohnungseigentümer und des Verbands. Er muss wie alle anderen Beschlüsse von dem Verwalter umgesetzt werden. Dass sich Verwalter oder – hier – die Wohnungseigentümer daran halten, ist nicht pflichtwidrig.
b) Der Anspruch lässt sich auch nicht auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG stützen. Dieser Anspruch ist nicht Gegenstand der vorliegenden Klage.
aa) Der Anspruch auf Schadensersatz nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG kann neben einem Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bestehen. Beide Ansprüche können in einem einheitlichen Rechtsstreit im Wege der Anspruchshäufung (§ 260 ZPO) geltend gemacht werden (vgl. Senat, Urteil vom 4.7.1997, V ZR 48/96, NJW-RR 1997, 1374 für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB). Sie stellen aber zwei prozessual selbständige Ansprüche mit unterschiedlichen Streitgegenständen dar (Senat, Urteile vom 20.4.1990 – V ZR 282/88, BGHZ 111, 158, 166 und vom 20.11.1992 – V ZR 82/91, BGHZ 120, 239, 249 jeweils für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB), die in getrennten Rechtsstreiten geltend gemacht werden können.
bb) Die Kläger haben hier nur von der zweiten Möglichkeit Gebrauch gemacht. Sie verlangen nicht Ersatz für Schäden, die ihnen aus einem nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG zu duldenden Betreten und Benutzen der Wohnung zur Instandsetzung und Instandhaltung entstanden sind. Sie stützen ihren Anspruch vielmehr darauf, dass die Beklagte die gebotene Sanierung gerade nicht vorgenommen, sondern versucht hat, sie zu vermeiden, und dass ihr daraus Schäden entstanden sind. Ob ihnen aus einer „gestreckten Instandsetzung” Schäden entstanden sind, ist deshalb nicht in dem vorliegenden Rechtsstreit zu entscheiden.
2. Eine Pflichtverletzung nicht nur der Wohnungseigentümer, sondern auch des Verbands selbst liegt im Ergebnis vor.
aa) Unbestritten ist allerdings bisher nur, dass der – hier nicht in Anspruch genommene – Verwalter selbst aufgrund des Verwaltervertrags verpflichtet ist, dem einzelnen Wohnungseigentümer den Schaden zu ersetzen, der diesem durch die Verletzung der vertraglichen Pflichten entsteht (KG, ZWE 2010, 183, 185; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 312; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 177; Häublein, ZWE 2008, 1, 6 f.). Anerkannt ist auch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gegenüber Dritten nach §§ 31, 89 BGB einzustehen hat (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 325; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 179). Ob das auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer gilt, wenn er durch ein pflichtwidriges Untätigbleiben des Verwalters geschädigt wird, ist bislang nicht entschieden und muss auch hier nicht entschieden werden.
bb) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis verpflichtet, den Verwalter zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer anzuhalten. Dieses Treueverhältnis hat der Senat im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu dem einzelnen Wohnungseigentümer anerkannt und daraus dessen Verpflichtung abgeleitet, dem Verband Schadensersatz zu leisten, wenn er seiner Verpflichtung zur Mitwirkung an der ordnungsmäßigen Verwaltung der Gemeinschaft nach § 21 Abs. 4 WEG nicht nachkommt (Beschluss vom 2.6.2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 175 f.). Kehrseite dieser Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers ist die Verpflichtung des Verbands, die gefassten Beschlüsse umzusetzen. Die Umsetzung obliegt nach § 27 Abs. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz haftet (Senat, Urteil vom 18.2.2011 – V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn. 20). Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn die gefassten Beschlüsse – wie hier – den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.
b) Richtig ist die weitere Annahme, dass die Beklagte mit der Umsetzung dieses Beschlusses in Verzug ist. Verzug liegt allerdings nicht erst ab dem 1.7.2010, sondern schon ab dem 21.12.2009 vor.
aa) Er ist nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB mit dem Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses eingetreten, ohne dass es einer Mahnung, einer Klage oder anderer den Verzug begründender Maßnahmen der Kläger bedurft hätte. Solche Maßnahmen waren angesichts der im vorliegenden Fall gegebenen besonderen Umstände ausnahmsweise nicht erforderlich. Die Wohnungseigentümer wussten seit Eingang des Sachverständigengutachtens im selbständigen Beweisverfahren, dass der Schwammschaden am Gemeinschaftseigentum vollständig beseitigt werden musste. Sie wussten spätestens seit der Ablehnung einer Teilsanierung durch den damit beauftragten Handwerker am 31.8.2009 auch, dass die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht zu vermeiden war. Seit dem Eingang der Ordnungsverfügung der Stadt Köln vom 10.10.2009 war ihnen schließlich klar, dass die Sanierung nicht länger aufgeschoben werden durfte, sondern umgehend in Angriff genommen werden musste. In dem dazu gefassten Beschluss vom 19.11.2009 haben die Wohnungseigentümer nicht nur beschlossen, die Sanierung nach den Vorgaben der Gerichtssachverständigen durchzuführen, sondern auch zum Ausdruck gebracht, die Schwammbekämpfung „müsse endlich erfolgen”. Sie haben die Kläger aufgefordert, ihre Wohnung dafür zugänglich zu machen und ihnen eine entsprechende einstweilige Verfügung angekündigt. Diese Zusätze haben unter den geschilderten Umständen den Charakter einer Selbstmahnung der Beklagten (dazu BGH, Urteile vom 17.12.1996 – X ZR 74/95, NJW-RR 1997, 622, 623 und vom 14.5.2009 – IX ZR 63/98, NJW 2009, 2600, 2602 Rn. 24). Sie machen eine Mahnung entbehrlich, die den in der geschilderten Weise zunächst hingehaltenen und dann massiv unter Druck gesetzten Klägern auch nicht mehr zumutbar war.
Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen Gestaltungsspielraum. Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Wenn die Wohnungseigentümer eine sich ihnen aufdrängende vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums ablehnen und qua Beschluss zunächst eine weitere Beobachtung der Entwicklung des Hausschwamms und sodann mit weiterem Beschluss pflichtwidrig nur eine Teilsanierung beschließen, schließt die Bestandskraft solcher Beschlüsse nicht nur den Einwand aus, das Vorgehen habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, sondern auch darauf gestützte Schadensersatzansprüche.