Source: http://rechtsanwalt-reichwald.com/Table/Zivilrecht/Kaufrecht/
Timestamp: 2019-01-15 23:45:23
Document Index: 151287062

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 444', 'BGH', '§ 35', '§ 444', '§ 444', '§ 444', '§ 123', '§ 444', '§ 123', '§ 433', '§ 437', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 241', '§ 311']

Anwalt Reichwald in Oranienburg Kaufrecht | Zivilrecht | Table
Rechte des nicht gewerblich handelnden Käufers gegenüber dem Unternehmer.
Gewährleistung / arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf
Dass ein Verkäufer dem Käufer nicht bewusst über wesentliche Eigenschaften der Kaufsache täuschen darf, um zu einem Vertragsschluss zu kommen, versteht sich von selbst. Fraglich ist hierbei jedoch in der Vielzahl der Fälle, ob er ungefragt Angaben hierüber machen muss und inwieweit letztendlich dem Verkäufer bewiesen werden kann, dass er von Mängeln an der Kaufsache Kenntnis hatte. Beispielgebend hierfür ist eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 16.03.2012-VZR 18/11), welcher folgender vereinfacht dargestellten Sachverhalt zu Grunde lag. Der Verkäufer verkaufte dem Käufer ein Grundstück mit Wohnhaus, dessen Keller zur Nutzung als Wohnraum ausgebaut gewesen ist. Bei der Besichtigung der Kaufsache durch den Käufer waren im Keller Feuchtigkeitsflecken zu erkennen, zu dessen Ursachen der Verkäufer auf ausdrückliche Nachfrage seine Vermutung mitteilte, dass diese aus einem Wasserrohrbruch vor einigen Wochen resultierten. Ob dies tatsächlich die Ursache war, wusste der Verkäufer nicht. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages und der Übergabe des Grundstückes stellte der Käufer fest, dass die Ursache der Wasserflecken eine mangelhafte Abdichtung des Bauwerks ist und forderte letztendlich von dem Verkäufer die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 132.000,00 € für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abdichtung des Bauwerks. Im Kaufvertrag haben die Parteien einen Gewährleistungsausschluss für Mängel u.a des Gebäudes mit Ausnahme für vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel vereinbart. Ein Anspruch des Käufers auf den begehrten Schadensersatz bestünde daher nur, wenn der Verkäufer u.a. den Mangel arglistig verschwiegen hätte. Grundsätzlich besteht eine Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung von verborgenen Mängeln oder Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, nur, wenn sie für den Entschluss des Käufers zum Erwerb Bedeutung haben. Bei Mängeln die ohne weiteres erkennbar und einer Besichtigung zugänglich sind, besteht in der Regel keine Offenbarungspflicht des Verkäufers, wobei er jedoch verpflichtet ist, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Macht der Verkäufer insoweit eine unrichtige Angaben, muss (jedoch) des weiteren geprüft werden, ob er diese Angaben in dem Glauben gemacht hat, dass diese nach seinem Verständnis richtig sind und ob seinen Angaben tatsächliche Grundlagen zu Grunde liegen. Unter Berücksichtigung dessen, wies das Gericht die Klage des Käufers ab, da im konkreten Fall nicht festgestellt oder gar angenommen werden konnte, dass der Verkäufer bewusst falsche Angaben zu der Kaufsache machte und weil für den Käufer ersichtlich war, dass er lediglich Vermutungen geäußert hat. Sollten Sie im Streit mit Ihrem Vertragspartner über Mängel an der Kaufsache sein und u.a. ein Anspruch auf Schadensersatz, Rücktritt oder gar Minderung im Kaufrecht in Betracht kommen, sollte fachkundiger Rat in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Ihrem Recht zu kommen.
Gewährleistungsausschluss beim Eigentumswohnungskauf
Im Rahmen des Abschlusses von Kaufverträgen werden in der Regel vom Verkäufer Klauseln aufgenommen, wonach die Ansprüche des Käufers wegen Mängeln an der Kaufsache ausgeschlossen oder eingeschränkt sind.
Eine Besonderheit insoweit regelt § 444 BGB. Hiernach kann sich der Verkäufer auf eine solche Vereinbarung nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Die in der Rechtsprechung und Literatur bisher strittige Frage, inwieweit dies auch gilt, wenn der Käufer auch in Kenntnis des arglistig verschwiegenen Mangels die Sache gekauft hätte, hat nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 15.07.2011, Akz.: V ZR 171/10, entschieden. In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, hatte der Kläger eine Eigentumswohnung gekauft, deren Nutzung durch eine öffentliche-rechtliche Veränderungsbeschränkung (§ 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB) eingeschränkt gewesen ist, was der Verkäufer wusste und dem Käufer nicht offenbart. Der Käufer selbst beabsichtigte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags keine Veränderung der Kaufsache und hätte die Eigentumswohnung (wohl) auch gekauft, wenn er Kenntnis davon gehabt hätte. Letztendlich begehrte der Käufer den von ihm gezahlten Kaufpreis gegen Rückgabe der Kaufsache von dem Verkäufer (Rücktritt), da er die Eigentumswohnung verändern wollte und hierfür keine Baugenehmigung von der Behörde erhielt.
Fraglich war daher insoweit, ob eine Voraussetzung für die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses nach § 444 BGB (auch) ist, dass der verschwiegene Mangel den Kaufentschluss des Käufers entfallen lässt. Das Gericht entschied zu Gunsten des Käufers und verurteilte den Verkäufer u.a. zur Rückzahlung des Kaufpreises. Im wesentlichen begründet das Gericht u.a. seine Entscheidung wie folgt:
Der Verkäufer kann sich gemäß § 444 BGB nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, selbst wenn der der Täuschung zu Grunde liegende Mangel für den Kaufentschluss nicht bedeutsam oder gar ursächlich war, weil
auf Grund der Regelung in § 444 BGB in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung richtigerweise davon auszugehen ist, dass die Ursächlichkeit der Arglist des Verkäufers für den Kaufentschluss unerheblich ist. Denn anders als in den Fällen der arglistigen Täuschung, wegen derer der Getäuschte, welcher zur Abgabe einer Willenserklärung veranlasst wurde, gemäß § 123 Abs. 1 BGB ein Anfechtungsrecht hat, findet die Kausalität der Täuschung auf den Kaufvertragsentschluss in § 444 BGB keine Erwähnung, sondern stellt vielmehr (lediglich) auf den Mangel ab;
dies im Recht der Sachmängelhaftung systemwidrig wäre, da die Anfechtbarkeit der Willenserklärung im Falle einer arglistigen Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB) die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit schützt, jedoch hingegen die Ansprüche aus Sachmängelhaftung an einer Verletzung der in § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflicht zur Lieferung einer mangelfreien Sache durch den Verkäufer anknüpft. Dies setzt grundsätzlich nicht voraus, dass der Mangel Einfluss auf die Kaufentscheidung des Käufers hat;
die Vorschrift den Käufer allein vor einer unredlichen Haftungsfreizeichnung des Verkäufers von der Sachmängelhaftung schützen soll und deren Sinn und Zweck im Ergebnis lediglich verlangt, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat, ohne dass es auf eine Ursächlichkeit für den Kaufentschluss des Käufers ankommt.
In dieser Entscheidung hat das Gericht erstmals auch zu der zum Teil umstrittenen Frage des Zeitpunktes für die Schadensberechnung des Schadensersatzes in Form der vorgerichtliche Anwaltskosten im Falle des Anspruches aus §§ 437 Nummer 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB Stellung genommen. Der BGH schließt sich insoweit der überwiegenden Rechtsprechung und Literaturmeinung an, welche bei einem Schadensersatzanspruch statt der Leistung einen Gesamtvermögensvergleich vornimmt. Hiernach ist zu bestimmen, wie sich die Vermögenslage bei vertragsgemäßem Verhalten entwickelt hätte und wie sie sich (tatsächlich) entwickelt hat, wonach im vorliegenden Fall der Kläger auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten erstattet bekommen hat.
Sollten Sie im Streit mit Ihrem Vertragspartner über Mängel an der Kaufsache oder den Inhalt von vertraglich vereinbarten Leistungen sein, sollte fachkundiger Rat in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Ihrem Recht zu kommen. Als Rechtsanwalt / Anwalt in Oranienburg vertrete ich Sie im Kaufrecht bei der Durchsetzung Ihrer im Einzelfall zu prüfenden Ansprüche, sei es auf Schadensersatz, Rücktritt oder gar Minderung, aber auch im Falle der Abwehr von unberechtigten Forderungen von Dritten gegen Sie .
Ausschluss der Herstellergarantie beim Autokauf
Diese Vertragsbedingungen können gemäß § 307 Abs. Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn sie den Käufer/Kunden unangemessen benachteiligen. Mit einer dahingehenden Konstellation musste sich nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 6.06.2011, Akz.: VIII ZR 293/11) beschäftigen. Im vorliegenden Fall hatte ein Käufer gegen Entgelt eine Herstellergarantie gekauft, in welcher eine Garantie für Material- oder Herstellungsfehler durch Übernahme der kostenlosen Reparatur oder den kostenlosen Ersatz des betreffenden Teils gewährt wurde.
Es bleibt nunmehr abzuwarten, inwieweit die Rechtsprechung die Voraussetzungen für einen solchen Vorschussanspruch modifiziert und insbesondere Klarheit darüber schafft, unter welchen Voraussetzungen von einem solchen im Gesetz nicht ausdrücklich benannten (Vorschuss-) Anspruch auszugehen ist, oder ob dieser vielleicht gar grundsätzlich bei Verbraucherverträgen besteht. Informationen zum Nacherfüllungsort erhalten Sie unter nachfolgenden Link:
"Nacherfüllungsort im Kaufrecht ?"
Das der Käufer im Falle der Mangelhaftigkeit der Kaufsache gegen den Verkäufer Gewährleistungsrechte hat, ist allgemein bekannt. In der Praxis wird vom Verkäufer meistens ein Kaufvertragsformular verwendet, welches für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen enthält, welche damit einer Überprüfung nach den verbraucherschützenden Regelungen in den §§ 305 ff BGB standhalten müssen. Ein häufiges Problem hierbei ist des weiteren, dass im Rahmen dessen vom Verkäufer auch Angaben zur Beschaffenheit der Kaufsache "laut Vorbesitzer" gemacht werden, was -wenn diese tatsächlich nicht der Wirklichkeit entsprechen- die rechtliche Frage aufwirft, inwieweit der Verkäufer dafür haftet bzw. der Käufer hieraus Gewährleistungsrechte ableiten kann. Bereits im Jahr 2008 (BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 253/05) und nochmals im Jahre 2010 ( BGH, Beschluss vom 02.11.2010, Akz.: VIII ZR 287/09) musste sich der Bundesgerichtshof mit dieser Frage beschäftigen, im Ergebnis dessen gesagt werden kann, dass es sich bei der Beschaffenheitsangabe der Kaufsache unter der Einschränkung “laut Vorbesitzer" lediglich um eine Wissenserklärung oder Wissensmitteilung handelt, mit der der Verkäufer die Angaben des Vorbesitzers wiedergibt, ohne für dessen Richtigkeit (selber) Gewähr zu leisten und im Falle deren Nichtvorliegen er die Haftung nicht übernehmen will. Selbiges trifft für den Zusatz im Kaufvertragsformular "lt. Fz.-Brief" zu. Solche dahingehenden Wissensmitteilungen müssen (lediglich) die Angaben des Vorbesitzers richtig und vollständig wiedergeben, da anderenfalls der Verkäufer hieraus gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB gegebenenfalls haftet.
Insoweit muss man jedoch wissen, dass selbst wenn der Verkäufer (nur) Angaben über Wissensmitteilungen zur Beschaffenheit gemacht hat, er -wenn die Gewährleistung nicht rechtswirksam eingeschränkt oder gar ausgeschlossen wurde- trotz alledem für Mängel i.S.d. Gesetzes haftet, wie z.B. bei einen später festgestellter Unfallschaden, welcher nicht lediglich ein Bagatellschaden ist, wie z.B. kleine Kratzer, Schrammen, Streifschäden, geringfügige Blechschäden die auf "Kleinstkollisionen" d.d. Herausfahren aus der Garage entstanden sind (OLG Karlsruhe, Urt.v. 29.08.2007, Akz.: 7 U 111/07 und Urt. v. 27.03.2001, Akz.: 3A U 2/01; OLG Düsseldorf, Urt.v. 03.12.2004, Akz.: 14 U 33/04).