Source: https://www.doutorfinancas.pt/calculadora-de-mais-valias-imoveis/
Timestamp: 2019-06-17 15:49:41+00:00
Document Index: 6218349

Matched Legal Cases: ['artigo 11', 'artigo 11', 'artigo 51', 'artigo 10', 'artigo 46', 'artigo 139', 'artigo 57', 'artigo 139', 'artigo 11', 'artigo 51', 'artigo 10', 'artigo 10', 'artigo 51', 'artigo 46', 'artigo 45', 'artigo 10', 'artigo 46', 'artigo 10']

Calculadora de mais-valias de imóveis - Doutor Finanças - Poupança. Eliminação de Dívidas.
Valor de realização {{ input.realizacao | currency: '€' }}
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Despesas e encargos - {{ input.encargos | currency: '€' }}
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Notas acerca do cálculo: Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {{ input.ano_realizacao }}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({{result.mais_valia | currency: '€'}})
O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar? Sim Não
Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização? Sim Não
É fiscalmente residente em Portugal? Sim Não
Declaração conjunta Sim Não
Rendimento coletável para IRS (ver nota )
Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel? Sim Não
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Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }}
mais-valias Mais-valias calcular
206 comentários a “Calculadora de mais-valias de imóveis”
Magda Santos diz:
7 Junho, 2019 às 5:50 pm
Boa tarde, esta página parece-me muito interessante, vou passar a seguir 🙂 Já agora deixo a minha questão: adquiri um imóvel em 2018 pelo valor de 167.500 € para habitação permanente. Fiz alguns melhoramentos mas nada que tenha a ver com obras, e vou vendê-lo por 217.000 € (tirando a comissão da agência acrescida de IVA, fico com: 206.324 €). Vou reinvestir numa nova casa, com custo de aquisição de 207.500 € neste caso também para Habitação própria e permanente. O empréstimo no banco será de 175.000k. Tenho de pagar mais valias?? Muito Obrigada
11 Junho, 2019 às 12:38 pm
Não dá todos os dados necessários para lhe dar uma resposta conclusiva, nomeadamente se havia um empréstimo sobre a primeira casa e qual o seu valor.
Mas a calculadora dá-lhe a resposta que procura. Qual a dificuldade que está a encontrar no seu preenchimento?
João Portugal diz:
6 Junho, 2019 às 11:40 pm
Curiosamente, está bem feito o simulador, mas como o imóvel vendido pertence a duas pessoas (casal), teria de ser 50/50%. No anexo g, cada tem de preencher com o total ou com metade?. Realmente é complicado. Também não pretendem reinvestir, pois a conjuge está divorciada e vive noutra habitação. Isto é complicado. No portal das finanças é inútil tentar respostas.
7 Junho, 2019 às 7:59 am
Sim, cada um faz a simulação usando metade dos valores do imóvel. Também na declaração de IRS os valores devem ser preenchidos pela metade.
6 Junho, 2019 às 10:41 am
Adquiri um imóvel em 2005 por 80.000,00 e contrai para o efeito um empréstimo de e 75.000,00. Em 2019 vendi o referido imóvel por 125.000,00, liquidei o empréstimo ao banco no valor de 48.000,00 e não pretendo reinvestir o remanescente.A calculadora não tem em conta o valor de 48.000,00 que vou amortizar no empréstimo pois não? Como devo calcular o valor a pagar a título de mais valias.
6 Junho, 2019 às 11:08 am
Caso se tratasse da sua habitação própria e permanente, e porque preenche os requisitos estipulados no artigo 11º da Lei 82-E/2014. pode preencher o quadro 5B do anexo G para, mesmo não querendo reinvestir o dinheiro, ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias (parcial neste caso concreto).
Do ponto de vista desta calculadora ela não prevê esta situação, dado que se trata de um regime excecional e transitório (cuja vigência vai terminar já no próximo ano). Mas pode simular essa situação indicando que pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e indicando os 48.000 não no campo de amortização do empréstimo mas sim no campo de reinvestimento (pois é dessa forma que ele vai ser considerado neste caso).
No seu caso concreto, isso corresponde a uma diferença de mais de 1500€ de imposto a pagar, provavelmente.
Mais uma vez, isto só se aplica no caso em que o imóvel vendido fosse habitação própria e permanente.
6 Junho, 2019 às 2:42 pm
Obrigada pela sua pronta resposta.
Passo a esclarecer: o imóvel que vendi era inicialmente a minha habitação permanente mas à data da venda já não o era há vários anos.Sendo assim, que interferência terão os 48.000 que eu vou pagar ao banco no calculo das minhas mais-valias?
6 Junho, 2019 às 4:19 pm
Nesse caso, a amortização do empréstimo não tem qualquer influência no cálculo.
9 Junho, 2019 às 1:55 am
Este esclarecimento vai de encontro à minha situação, no entanto tenho outra dúvida, o nº 3 do artigo 11º da Lei 82-E/2014, refere “…não é aplicável se, à data da alienação, o sujeito passivo for proprietário de outro imóvel habitacional.”, no meu caso que comprei a segunda habitação, que veio subsituir a primeira como minha HPP, um mês antes da venda, este beneficio já não se aplica a mim ?
Outra questão, não devia ser possível preencher o quadro 5A e 5B, para quem amortiza o empréstimo e ainda reinveste noutra HPP ?
11 Junho, 2019 às 12:55 pm
Tendo em conta esse pormenor, realmente eu diria que não tem direito a usufruir desse benefício.
O preenchimento simultâneo dos dois quadros não faria sentido – no quadro 5A já é dada a possibilidade de levar em conta a amortização do empréstimo, ele não pode ser tido em conta duas vezes…
11 Junho, 2019 às 6:24 pm
Não tinha reparado nesse campo, faz toda a diferença. Muito Obrigado.
3 Junho, 2019 às 7:29 pm
Em falta neste simulador, o valor do novo credito para a nova HPP, só assim fica totalmente esclarecedora a mais valia…
4 Junho, 2019 às 11:39 am
Olá, Loureiro.
Na nota explicativa é referido de forma bem clara que devem ser indicados apenas os montantes investidos com capitais próprios, sem recurso a empréstimos. No entanto, caso a nova HPP tenha sido adquirida antes da venda da anterior, a amortização do empréstimo pode ser considerada reinvestimento. Separar esse valor pode, assim, induzir em erro no cálculo.
Mas se tiver alguma sugestão de forma a tornar aquele campo mais claro, será tida em consideração…
1 Junho, 2019 às 2:27 pm
olá Paulo comprei 2 lotes de terreno em 1981 na escritura consta como prédio rústico, ou seja aquilo esteve como AUGI até 2015, aonde foi feito nova escritura os meus lotes passaram para construção, estou a pensar em vender, a minha duvida tem haver com as mais valias.
2 Junho, 2019 às 10:49 am
E qual é essa dúvida mais concretamente?
2 Junho, 2019 às 2:24 pm
Olá Paulo, é saber se pago mais valias na venda.
2 Junho, 2019 às 10:58 pm
Para saber se vai pagar imposto sobre as mais valias, em primeiro lugar é preciso saber se teve ou não mais valias. Mas não dá dados que cheguem para lhe poder dar uma resposta.
A minha sugestão – tente preencher o formulário da calculadora, lendo as notas informativas junto a cada campo, em caso de dúvida. Se ainda assim não conseguir esclarecer as dúvidas, coloque a sua questão de forma o mais concreta possível e indicando os dados pedidos pela calculadora para que lhe possa dar uma resposta.
Caso tenha mais valias, a segunda parte da calculadora permite-lhe estimar quanto virá a pagar de imposto sobre a mesma.
31 Maio, 2019 às 9:38 am
Bom dia Paulo Aguiar,
Parabéns pelo site e assuntos que são muito úteis e informativos.
Tenho algumas dúvidas e gostaria de lhe pedir ajuda:
Em 2000 comprei um terreno urbano. Recorri a crédito hipotecário.
Em 2018 vendi esse terreno urbano. Da venda, 90% do valor foi para pagar a hipoteca ao banco. Na prática, só consegui realizar a mais valia, porque liquidei o empréstimo.
1) Posso considerar para cálculo da mais valia apenas a diferença entre: valor de compra – (valor de realização – valor de liquidação do empréstimo) ?
2) Independente da resposta da questão 1, e sendo o imóvel um terreno urbano (naturalmente não podia ser HPP) posso declarar a mais valia obtida para reeinvestir no prazo de 36 meses para futura aquisição de HPP?
31 Maio, 2019 às 5:19 pm
1) Não. A fórmula de cálculo da mais valia refere-se à diferença entre valor de realização e valor de aquisição. O facto de ter recorrido a um empréstimo não está relacionado com a valorização que o imóvel tenha obtido (aliás, basta ver o que é pedido na calculadora para chegar a essa conclusão).
2) Não. O reinvestimento para efeitos de tributação sobre as mais valias apenas se aplica no caso em que o valor de realização de uma HPP é reinvestido noutra HPP (nº 5 do art. 10º do CIRS), o que não é o seu caso.
30 Maio, 2019 às 8:01 pm
A mais valia pode ser paga em 2 anos, isto é; pagar metade no ano da venda e outra metade no ano a seguir.
O IRS pode ser pago em prestações, desde que seja superior a um determinado valor. Normalmente, a menos que o valor seja superior a 5000€, poderá ir até um máximo de 12 prestações.
Para esse efeito deve fazer junto das Finanças um pedido de pagamento em prestações (sendo que poderá ter de apresentar garantias bancárias de pagamento, dependendo do montante).
Pode obter mais detalhes sobre este tema neste artigo do Jornal Económico, que me parece bem estruturado e explicativo.
21 Maio, 2019 às 7:31 pm
Vendi um apartamento que não era HPP, fiz obras de modernização e deixei com mobílias e equipamentos elétricos, o que valorizou bastante o imóvel no ato de venda. Acontece que entre a aquisição e a venda tenho mais-valias significativas. Poderei pôr como encargos/despesas as obras de modernização e mobiliário + equipamentos? Agradeço a ajuda.
22 Maio, 2019 às 1:42 pm
As obras de modernização, sem dúvida que sim.
O mobiliário não (não faz parte do imóvel – aliás, o ideal é que o preço do recheio seja discriminado relativamente ao preço do imóvel propriamente dito, justamente para depois não haver confusões na altura do cálculo das mais valias.
A este respeito, o Código Civil faz a seguinte distinção entre bens móveis e imóveis:
6 Junho, 2019 às 7:49 pm
Obrigada pela resposta, Paulo. E a colocação de novas portas é considera para “obras de modernização”? Obrigada pela atenção.
7 Junho, 2019 às 8:05 am
Relativamente ao que se pode deduzir, para efeito de cálculo das mais valias, o artigo 51º do Código do IRS diz o seguinte:
2 – Os encargos e as despesas referidos na alínea a) do número anterior relativos a imóveis que tenham beneficiado de apoio não reembolsável, concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30 % do valor patrimonial tributário do imóvel para efeitos de IMI e sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio público não reembolsável que, nos termos legais ou regulamentares, não estejam sujeitos a ónus ou regimes especiais que limitem ou condicionem a respetiva alienação, apenas são considerados na parte que exceda o valor do apoio não reembolsável recebido. (Redação do Decreto de Retificação n.º 6/2019, de 01 de março)
21 Maio, 2019 às 4:34 pm
Boa tarde, havendo um crédito associado à habitação vendida, ou seja, hipotecário, mas que não foi utilizado para a compra do imóvel, é considerado para efeitos de amostização de crédito do imóvel alienado? ou é apenas o montante para aquisição do mesmo?
21 Maio, 2019 às 7:01 pm
À partida diria que não, uma vez que a legislação é explícita ao considerar apenas o empréstimo contraído para a aquisição do imóvel (nº 5 do art. 10º do Código do IRS).
Mas não percebi a sua segunda opção, neste contexto…
21 Maio, 2019 às 7:27 pm
Quando o imóvel foi comprado foi pedido um crédito complementar para despesas. Crédito esse que está associado à habitação. a minha dúvida é se ao vender o imóvel e pagar ambos os créditos o valor do segundo crédito irá ser considerado mais valia, uma vez que não foi usado para a compra da casa mas sim para despesas
22 Maio, 2019 às 12:19 am
Um crédito não é uma mais valia…
André Filipe Marques Santos diz:
21 Maio, 2019 às 11:35 am
Bom dia fiz obras em 2011 e vendi a casa em 2018 posso por essas obras feitas no irs nas mais valias?
21 Maio, 2019 às 3:02 pm
O art. 51º do Código do IRS diz que são dedutíveis no cálculo das mais valias
Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos
Se for o caso dessas obras sim, pode indicá-las…
20 Maio, 2019 às 9:09 pm
Boa Tarde! Obrigada pela disponibilização do simulador e toda a informação importante de referência!
No entanto, fiquei com algumas dúvidas, no que diz respeito ao reinvestimento. No caso da minha mãe, se mudar entretanto a sua Habitação própria e permanente para o imóvel que possivelmente irá conseguir vender futuramente, ficaria com direito à isenção no imposto das mais valias? sendo que é reformada e tem mais de 65 anos? Existe algum pressuposto legal que implique que a habitação própria e permanente tenha um mínimo de dias, meses, anos?
Relativamente ao valor a investir nos tais prémios de seguros ou fundos de reforma, o valor será o da venda do imóvel ou o valor da mais valia adquirida com a venda?
21 Maio, 2019 às 2:57 pm
A lei não impõe nenhum tempo mínimo de habitação para ser considerada habitação própria e permanente. Mas convém que haja indícios em como ela efetivamente habitou o imóvel…
Quanto ao reinvestimento, de acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, o valor a reinvestir para ficar completamente isenta, é o valor da realização (venda) do imóvel, subtraído de eventual amortização de empréstimo contraído para a aquisição do mesmo.
Se reinvestir um valor inferior, poderá ainda assim ficar parcialmente isenta de tributação. Mas se jogar um pouco com os valores na calculadora, provavelmente ficará esclarecida sobre esses montantes.
20 Maio, 2019 às 6:18 pm
Estou desempregado há um ano e a receber Subs. de Desemprego. Não tenho outros rendimentos. Sou proprietário único de um imóvel como habitação secundária e de outro em regime de HPP com um emprestimo de 200m€. Pretendo vender a 2a habitação para liquidar o emprestimo da HPP. É possivel fazê-lo sem pagar mais valias? Se não, quais as opções?
21 Maio, 2019 às 2:53 pm
Para não pagar imposto sobre as mais valias, nesse caso, só mesmo não tendo mais valias (ou seja, vendendo o imóvel com prejuízo).
No entanto, obviamente tem todo o interesse em vendê-lo ao melhor preço possível. Até porque por cada 1000€ de aumento no preço de venda, claramente vai pagar bastante menos do que isso em imposto.
Sugiro a utilização da calculadora de mais valias para este efeito – manipulando um pouco os valores, poderá ver o impacto dos mesmos no cálculo da mais valia e do imposto correspondente a pagar…
Luis Possolo diz:
20 Maio, 2019 às 3:48 pm
Boa tarde Paulo, procuro a sua ajuda porque não estou a entender onde se coloca os custos tidos com o IS e escrituras no reinvestimento da mais valia obtida na venda de um imóvel herdado. O meu caso foi, herdei a minha HPP em 50%, entretanto partimos para a venda da mesma por 180.000€. No IRS de 2017 declarei a intenção de reinvestimento e nas despesas apenas coloquei o valor da imobiliária e certificado energetico. Em 2018 adquiri nova HPP por 82866€, na declaração deste ano não vejo onde colocar os valores que paguei de IS, escrituras e registos. Esses valores não entram para abater na mais valia?
20 Maio, 2019 às 5:54 pm
Não, esses valores não contam como reinvestimento para isenção de tributação sobre a mais valia.
O IS (e IMT) que podem ser deduzidos são os que foram pagos no momento da aquisição da casa que foi vendida. Para tanto deviam ter sido declarados no campo de despesas e encargos, na declaração correspondente à venda da casa.
Quanto aos que pagou agora pela casa nova, guarde bem esses comprovativos de pagamento – se algum dia vier a vender essa casa, poderá deduzi-los às mais valias nessa altura.
21 Maio, 2019 às 4:05 pm
Obrigado Paulo, infelizmente já esperava por isso, mais uma para o nosso belo estado lucrar. Continuação de óptimo trabalho!
17 Maio, 2019 às 4:16 pm
Gostaria que me esclarecesse se possível o seguinte.
Em 2006 obtive 225.000€ de financiamento bancário para construção de habitação própria. A mesma foi concluída em 2009.
Entretanto divorciei-me e eventualmente iremos vender a habitação. Embora tenhamos adquirido os materiais e a adjudicado a mão de obra em separado neste momento não tenho comprovativos de pagamento das despesas.
O valor patrimonial dobre o qual pago IMI é cerca de 100.000€, terei de colocar este valor ou posso utilizar os 225.000€ uma vez que esse valor consigo comprovar através do banco?
Agradeço desde já o seu suporte.
17 Maio, 2019 às 6:15 pm
Ainda no comentário anterior citei o art. 46º do CIRS, portanto não o vou fazer novamente.
A minha interpretação é que o valor patrimonial a usar é o que foi calculado na altura da inscrição na matriz (em 2009?) e não aquele sobre o qual está a pagar IMI agora. Eventualmente seria mais alto, uma vez que a casa era ainda nova?
Em qualquer caso, o artigo não deixa margem para dúvidas – não pode usar o valor do empréstimo como valor de aquisição…
18 Maio, 2019 às 1:10 pm
Grato pela célere resposta.
17 Maio, 2019 às 12:48 pm
bom dia gostaria de saber se o valor do terreno conta como despesa associada á compra da casa ,neste caso auto construção?
17 Maio, 2019 às 1:54 pm
Não, pode é contar como parte do valor de aquisição. Diz o art. 46º do Código do IRS:
16 Maio, 2019 às 5:38 pm
Preciso da sua ajuda pf.
Adquiri um terreno em 2017 (1790m2), em 2018 vendi 51,53% desse terreno (925m2). No anexo G preencho como valor de aquisição o total do terreno ou apenas a parte correspondente aos 51,53% ?
16 Maio, 2019 às 6:57 pm
Eu diria que deve indicar apenas a parte correspondente aos 51,53%. Até porque, se algum dia vender a outra parte, vai querer considerar o valor de aquisição da mesma também.
Em qualquer caso, parece-me aconselhável confirmar esta opinião junto das Finanças…
16 Maio, 2019 às 10:55 am
gostaria de pedir a sua ajuda
comprei uma casa em Outubro de 2009 por 40000€ e vendi em Dezembro de 2018 por 62500€
quero reinvestir o valor na data da amortização do empréstimo a amortização foi de 28000€
vou colocar no modelo G essa opção mas a minha duvida é no reinvestimento que valor vou ter que ter disponível sem recurso a crédito
16 Maio, 2019 às 3:10 pm
Para ficar completamente isenta de tributação sobre mais valias tem de reinvestir pelo menos 62.500€ – 28.000€ = 34.500€ com capitais próprios.
Se reinvestir um valor inferior, ficará parcialmente isente da tributação. Mas a calculadora ajuda a fazer essas contas, é uma questão de ir experimentando com diferentes valores…
15 Maio, 2019 às 1:07 am
Olá Paulo, em primeiro lugar gostaria de dar os parabéns por este simulador, é o mais completo que vi até hoje.
Usei o simulador para mim e para o caso do meu irmão.
Em 2010 eu e o meu irmão compramos uma HPP Por 115000 . Em 2018, vendemos essa HPP por 150000 e valor que ainda deviamos ao banco era de 97030. Ainda em 2018 voltamos a comprar outro imóvel por 90000 sendo que pedimos um emprestimo de 72000.
Questão: o meu irmão foi viver para Madrid em 2012, ou seja, agora é não residente. Quando simulo as mais valias, o simulador deixa colocar o valor de reivestimento e o valor em divida do emprestimo. Mas a minha TOC disse-me que ele não podia reinvestir por ser não residente. Uma vez que ainda existe uma boa diferença, posso ou não colocar o reinvestimento e o valor em divida do empréstimo?
15 Maio, 2019 às 1:41 pm
O simulador deixa indicar que se é não residente e, ainda assim, indicar que se tratava de uma HPP por causa dos casos em que as pessoas se mudam na altura em que vendem a casa (e, inclusive, o reinvestimento pode ser noutra HPP em qualquer país do Espaço Económico Europeu).
Mas se ele já não é residente desde 2012 então deve indicar que não era a HPP dele, apenas a Carla deve indicar como sendo sua HPP.
Ana Folque diz:
14 Maio, 2019 às 8:46 pm
Ola Sr Pedro Aguiar tenho uma dúvida sobre as mais valias , eu e a minha mãe vedemos cada uma a nossa HPP e compramos juntas uma HPP para nos vivermos juntas as nossas HPP vem da herança do meu pai que faleceu , da minha casa vendi por 180mil euros e a casa da minha mâe se vendeu por 200 mil euros e compramos a casa por 240mil euros mais ainda tivemos encargos eu de 13mil euros e a minha mãe de 15mil mas quando uso a calculadora o numero sai negativo e receio que esteja a fazer algo de errado. sera que pode me tirar essa dúvida?
15 Maio, 2019 às 1:35 pm
Se o número dá negativo é porque venderam as casas com menos-valias (com prejuízo – por um valor superior àquele que tinham quando as herdaram). Nesse caso não pagarão qualquer imposto adicional por causa da venda da casa, porque as menos valias não são tributadas.
Não lhe posso confirmar o resultado que devia dar, porque não dá os elementos pedidos pelo formulário mas, só para confirmar, os valores de aquisição e venda que são pedidos no início referem-se à(s) casa(s) que venderam e o valor que devem indicar como valor de aquisição da casa é o valor patrimonial que ela tinha à data do falecimento do seu pai (e sobre o qual pagaram imposto de selo).
Se compraram a casa nova em regime de compropriedade, e caso o resultado do cálculo das mais valias seja positivo, então o formulário vai pedir mais dados, nomeadamente se pretendem reinvestir o montante da venda. Nesse caso, cada uma na sua simulação deve indicar como montante a reinvestir o correspondente à sua quota parte da casa (por exemplo, se compraram a casa a meias, cada uma pode indicar ter reinvestido 120.000€
Se continuar com dúvidas, peço-lhe que indique os dados que são pedidos pelo formulário para poder dar uma resposta mais completa e adequada ao seu caso.
CARLA MARIA DA SILVA ANDRADE diz:
14 Maio, 2019 às 2:48 pm
Comprei casa por 270.000€ em Jan 2010 e vou vender por 398.000€
Irei comprar outra por 350.000€
O que terei de pagar em mais-valias?
Consigo fazer aqui esse cálculo?
14 Maio, 2019 às 3:15 pm
10 Maio, 2019 às 3:46 pm
Boa tarde. Fiz simulação e deu-me um valor negativo, significa portanto que é uma menos valia e não vou pagar nada sobre esta venda?
10 Maio, 2019 às 5:24 pm
Exatamente. Tal como diz nas notas, as menos valias não estão sujeitas a imposto 😉
10 Maio, 2019 às 1:45 am
Somos dois irmãos e recebemos um prédio de herança com o valor patrimonial de 47610€.
Os meus pais faleceram respectivamente : pai 31/8/2013 e mãe 23/12/2013
Em Junho de 2018 a minha irmã ofereceu-me 55000€ pela minha parte e eu vendi.
Penso que terei de declarar para mais valias um valor de aquisição de 23805€ e venda de 55000€ certo?
10 Maio, 2019 às 9:44 am
Sim, é isso. Não se esqueça de incluir como despesa o imposto de selo que eventualmente tenha suportado para reduzir um pouco a mais valia.
Se eventualmente tiverem feito duas habilitações de herdeiros e/ou não tiver renunciado à herança do seu pai, deverá declarar separadamente a parte que herdou do seu pai da parte que herdou da sua mãe (deve acrescentar duas linhas no quadro 4 do anexo G, nesse caso, uma para cada quota parte). Senão, declara tudo numa linha.
Em qualquer caso, dado que faleceram no mesmo ano, não vai afetar os cálculos a forma como declara…
leopoldino lopes diz:
9 Maio, 2019 às 6:33 pm
Em Outubro de 2008 adquiri uma HPP por permuta, a casa que deixei por 80000€ e a que adquiri por 180000€, (fiz um crédito de 100000€) em Julho de 2018 vendi a nova casa por 165000€, como faço os cálculos para saber se vou pagar mais valia visto que não foi adquirida em escritura mais vulgar mas sim na dita permuta,
no acto da escritura da casa que vendi liquidei o que ainda tinha de crédito, cerca de 83000€, em Novembro de 2018 comprei uma nova HPP por 77500€ e fiz um crédito de 45000€, como faço o cálculo para saber se há mais valia e como preencho o IRS
9 Maio, 2019 às 7:34 pm
Olá, Leopoldino.
A mim parece-me que teve menos valias, já que adquiriu por 180.000€ e vendeu por 165.000€.
Sendo o caso, bastaria preencher o quadro 4 do anexo G com os valores da casa vendida.
Há apenas uma coisa que me deixa de pé atrás – o artigo 46º do Código do IRS, refere que se considera como valor de aquisição aquele que tiver servido para o cálculo do IMT. No caso da permuta, o IMT é pago sobre a diferença de valor entre os dois imóveis (neste caso, os 100.000€).
Para mim não faz sentido esta interpretação (que aumentaria artificialmente o valor das mais valias), mas talvez queira confirmar junto das Finanças qual o valor de aquisição que deve indicar para o seu caso para evitar surpresas…
Helena Picarra diz:
7 Maio, 2019 às 12:01 pm
Estou com dificuldade de preencher o meu irs pois vendi um imovel.
Compra: 11.Out.2005 por 117.500,00 euros
Venda: 19.Nov.2018 por 125.000,00 euros
Encargos: 7.687,50 euros (comissão REMAX cobrada pela venda)
Não estou a pretender investir na compra de outro imóvel ou terreno.
Como preencho o anexo G?
7 Maio, 2019 às 2:27 pm
No quadro 4 deve adicionar uma linha à primeira tabela. Nessa linha, deve indicar:
o nº de linha (4001)
Realização em Nov.2018 por 125.000€
aquisição em Out.2005 por 117.500
7687,5€ de despesas e encargos (pode acrescentar ainda o IMT e IS pagos na altura da compra)
os dados que identificação do imóvel (código de freguesia, tipo, artigo e fração) que pode encontrar na caderneta predial do imóvel (que pode obter no Portal das Finanças)
a sua quota parte no imóvel
6 Maio, 2019 às 4:41 pm
Comprei um terreno urbano inserido numa Associação de Moradores em 2000 por 5000€, pelo facto de ser um processo complicado de urbanização, optei por comprar um apartamento que implicou um custo mensal, que, não me permitia custear as despesas de urbanização, esgotos, ramal de electricidade, etc. do referido terreno.
Acabei sendo notificada em 2017 pelo tribunal para pagar a divida à Associação de 31.716€ + 3.267€ à camara de Odivelas pela Reconversão Urbanistica.
Corrida desenfreada para vender o terreno e em tempo de crise, 43.000€ foi o melhor que consegui. o valor patrimonial é de 61660€.
Hoje fui às finanças e para além de ficar a saber que o valor a declarar é o valor patrimonial, as despesas poderão não ser aceites, porque segundo a funcionária as depesas aceites são de apartamentos. Informou-me igualmente que poderia ter entregue um requerimento em janeiro para que considerassem o valor da escritura inferior ao valor patrimonial, no entanto estaria sujeita ao levantamento de sigilo bancário. Acontece que não me importaria nada que assim tivesse sido, se alguém no acto da escritura tivesse tido a amabilidade de avisar o procedimento, considerando não ser habitual este tipo de transações.
Pode ajudar-me na resolução deste assunto, considerando que tenho de retificar o IRS, e não ganhei dinheiro suficiente para pagar mais valias, nem para reenvestir noutro imóvel.
7 Maio, 2019 às 6:41 pm
Com efeito, o art. 44º do Código do IRS prevê, no seu ponto 2, que
tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida.
No entanto, o mesmo artigo, prevê mais à frente que
5 – O disposto no n.º 2 não é aplicável se for feita prova de que o valor de realização foi inferior ao ali previsto.
6 – A prova referida no número anterior deve ser efetuada de acordo com o procedimento previsto no artigo 139.º do Código do IRC, com as necessárias adaptações.
7 – Nos casos em que são efetuados ajustamentos, positivos ou negativos, ao valor de realização, e se à data em que for conhecido o valor definitivo tiver decorrido o prazo para a entrega da declaração de rendimentos a que se refere o artigo 57.º, deve o sujeito passivo proceder à entrega de declaração de substituição durante o mês de janeiro do ano seguinte.
Sendo que o tal artigo 139º do Código do IRC indica que
Fiquei na dúvida, da sua descrição, quando ocorreu afinal essa venda? Em 2017 ou 2018?
E quando foi notificada do novo valor do imóvel e/ou do ajustamento à liquidação de IRS?
A lei é clara relativamente aos prazos que tem para reagir. E, regra geral, as notificações enviadas pela AT fazem referência a essa possibilidade de contestar e com referências para a legislação aplicável.
Se foi notificada agora recentemente, ainda vai provavelmente a tempo. Se a notificação já tem vários meses ou veio mesmo no ano passado e não reagiu à mesma, então agora já nada haverá a fazer.
Mas faltam aí detalhes para poder ajudar muito mais…
7 Maio, 2019 às 9:36 pm
A venda ocorreu em Fev de 2018 e a notificação das finanças foi recebida há uma semana para justificar as despesas do terreno na declaração de irs, foi quando a funcionária me avisou que o valor a declarar de venda era o valor patrimonial, que o prazo para entregar o dito requerimento a informar do valor de venda inferior era até Janeiro de 2019, e que agora já não havia nada a fazer, senão rectificar o irs no valor patrimonial da venda e voltar a entregar. Fi-lo hoje, mas não estou convencida que não haja nada a fazer!
8 Maio, 2019 às 11:39 am
Apresente o dito requerimento, justificando a apresentação fora da prazo com o facto de não ter sido notificada que o valor patrimonial tributário do imóvel tinha sido alterado.
Para além disso, pode depois tentar apresentar uma reclamação graciosa ou levar o caso a arbitragem administrativa (ou, em último caso, a tribunal).
8 Maio, 2019 às 2:06 pm
Paulo, muito obrigada pelo esclarecimento célere e objectivo.
Eu tenho pago o imi do terreno e sabia do valor patrimonial, o que eu não sabia é que na coluna de venda do imóvel em vez do valor efectivo de venda 43.000€ seria o valor patrimonial 61.660€, não entregando o referido requerimento obviamente tenho de pagar mais valias, é a parte que eu acho absurda, o facto de não ter conhecimento que o deveria ter feito. Ainda assim, acha que devo entregar o referido requerimento?
8 Maio, 2019 às 2:48 pm
Infelizmente, o desconhecimento da lei não é desculpa. E a lei diz aquilo que lhe disseram nas finanças e já transcrevi atrás.
Se já conhecia o valor patrimonial do imóvel e não agiu no tempo devido, então tem que assumir essa situação, por muito que resulte do desconhecimento da lei.
Nuno Seabra Lopes diz:
6 Maio, 2019 às 4:31 pm
Muito obrigado, Paulo Aguiar, foi a melhor calculadora de mais-valias imobiliárias que encontrei, os meus parabéns.
Falta-me só uma questão que se prende com a exceção criada na Lei e que acima refere, que possibilita a isenção (parcial ou total) de pagamento caso o valor seja utilizado para pagamento de empréstimos (durante 2015 a 2020, no caso de HPP). Podia explicar-me um pouco mais o funcionamento dessa excepção?
7 Maio, 2019 às 2:16 pm
Para explicações detalhadas, remeto para o artigo 11º da Lei 82-E/2014 que estipula esse regime especial. Espero que esclareça a maior parte das dúvidas sobra as condições aplicáveis.
Relativamente a tirar partido desse regime, implica o preenchimento do quadro 5B do anexo G da declaração de IRS, em vez do quadro 5A.
No que diz respeito a esta calculadora, pode simular esse cenário, dando 0€ como valor de amortização e indicando antes o valor de amortização do empréstimo sobre o imóvel vendido no campo destinado ao valor a reinvestir – as contas são feitas da mesma forma.
8 Maio, 2019 às 11:36 am
Uma última dúvida: se no cálculo das despesas tiverem passado diversos anos (exemplo, na compra da casa agora a ser vendida ter havido, em 2005, 3000€ de despesa) aplica-se o Quoficiente de Desvalorização da moeda? Ou seja, deve multiplicar-se o valor de 3000 pelos 1,19 atuais? Ou seja, registarem-se 3570€ como despesa?
8 Maio, 2019 às 11:48 am
Pessoalmente, acho que devia.
Mas não só a lei não refere nada disso, como a declaração de IRS não permite declarar despesas em anos diferentes (e os valores devem ser declarados conforme constam dos comprovativos de pagamento).
6 Maio, 2019 às 4:18 pm
Nas despesas e encargos podemos incluir todas as obras de manutenção (como pinturas por exemplo) ou apenas obras que alterem a estrutura do imovél?
Pergunto porque nas finanças disseram-me que apenas obras estruturais podem ser consideradas, as obras de manutenção “normal” não são consideradas.
A questão que se coloca também é como justificar o que são obras estruturais. Mais uma vez, nas finanças disseram-me que a presentação do modelo 1 pode servir, no entanto, este modelo é normalmente usado para alterações de areas e afins.
7 Maio, 2019 às 2:07 pm
O que o artigo 51º do Código do IRS refere é o seguinte:
a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens…
É certo que se pode argumentar que pintar as paredes de outra cor pode não valorizar propriamente o imóvel e não ser considerado como cabendo nesta definição.
Por outro lado, parece-me a mim, que se conseguir provar que a tinta estava a cair, por exemplo, qualquer pessoa reconhece que se consegue vender o imóvel por um valor superior depois da pintura do que no estado em que estava antes.
Na minha opinião, desde que tenha argumentos para provar que essas obras valorizaram o imóvel, pode declará-las como despesas e encargos sem grandes preocupações.
Não se esqueça também que os comprovativos de pagamento dessas despesas devem fazer referência explícita ao imóvel a que se destinam (comprar azulejos ou loiças, por exemplo, que podem ser usados em qualquer outro imóvel, podem depois não ser aceites como despesa, a menos que na fatura conste que se destinavam a ser usados na morada X).
10 Junho, 2019 às 10:18 pm
As finanças identificaram divergências na decl. de IRS e fui entregar os comprovativos das despesas. Recebi há poucos dias a decisão das finanças, apenas foram consideradas as despesas com a comissão da imobiliária. As despesas das obras (correctamente identificadas) não foram consideradas.
Atendendo a outros comentários neste forum, esta não parece ser a decisão habitual. Tem conhecimento de casos idênticos em que as finanças não consideram estas despesas porque não houve alteração do valor patrimonial?
A minha questão é a seguinte: o que é possível fazer para contestar a decisão? Presumo que tenha de entregar uma rectificação primeiro e contestar depois…
11 Junho, 2019 às 1:11 pm
Tem que conseguir demonstrar que houve uma valorização do imóvel, como já referi no ponto anterior. Se o conseguir fazer não precisa de entregar uma declaração de substituição porque lhe vão validar a atual.
Caso contrário, deve entregar a declaração de substituição sem essas despesas, sim, e aceitar que não são dedutíveis…
3 Maio, 2019 às 9:47 pm
Boa noite,não sei se me consegue ajudar mas estou com umas dúvidas.
Em 2015 comprei um prédio por 120.000€ recorrendo a empréstimo. Esse predio foi para habitação permanente,mas tinha também uma parte que estava a ser arrendada( Prédio em Prop. Total com Andares ou Div. Susc. de Utiliz. Independente) Entretanto apareceu um interessado em comprar o mesmo,sendo que o pagamento foi feito de forma fraccionada. Comprei então uma nova hpp por 167.500€ ( Prédio em Prop. Total com Andares ou Div. Susc. de Utiliz. Independente) em janeiro de 2018,e a venda do prédio anteriormente referido foi realizada em setembro de 2018,pelo valor de 450.000€,dos quais foram utilizados 117.400€ para pagar o valor que estava em dívida do empréstimo da compra do prédio.
A minha dúvida prende se ao facto de não saber perante as finanças como se processa tendo em conta que o prédio não era só de Hpp, contabilizam na mesma a dívida total do empréstimo ou atribuem apenas um valor pela parte que devia de Hpp??
As obras realizadas na nova HPP podem ser apresentadas para dedução da mais valia a pagar??
7 Maio, 2019 às 1:11 pm
Eu pediria uma opinião vinculativa às Finanças a esse respeito. Sendo certo que o nº 5 do art. 10º do Código do IRS apenas refere como requisito o facto de se tratar do imóvel destinado à habitação própria e permanente do agregado familiar (não indicando o facto de ser fonte de rendimento como aspecto impeditivo), tenho ideia de ter lido relatos em que a AT recusou considerar reinvestimento justamente por causa desse arrendamento (mas não tenho agora presentes os detalhes desses relatos, nomeadamente se continuariam ou não a ser HPP).
À partida as obras no novo imóvel podem ser consideradas reinvestimento, sobretudo se necessária para o tornar habitável. Mas, mais uma vez, pode aproveitar para pedir uma informação mais vinculativa à AT.
7 Maio, 2019 às 2:41 pm
Obrigado pelo esclarecimento e pela rápida resposta.
3 Maio, 2019 às 12:09 pm
Olá. Tenho uma questão sobre mais valias. Por exemplo, pretendo comprar uma casa com financiamento do banco. Supondo que os bancos só emprestam 90% do capital necessário, terei de dispor dos outros 10%. Como pretendo que o banco disponibilize 100%, pretendo inflacionar o crédito para valores superiores de forma a que o banco dê o total que preciso. Acontece que aumenta o valor declarado às finanças, e daí, aumentam os impostos. Imaginando que o vendedor quer 95.000 e a escritura é feita por 115.000, o vendedor será responsável pelos impostos do valor que pretende e eu serei responsável pelos impostos do valor acrescido, neste caso, 20.000.
A questão é, como cálculo a percentagem de imposto em relação aos 20.000? Já fiz a simulação na calculadora, com os valores que pede e deu menos valias, pois a casa é de 1991 e os valores atualizados de aquisição do imóvel, são superiores á venda. Ainda assim, não estou confiante que assim o seja na realidade. Agradecia ajuda. Obrigado
3 Maio, 2019 às 1:42 pm
Tal como diz no resultado da calculadora, as menos valias não estão sujeitas a imposto. Se mesmo vendendo por 115.000€, o vendedor fica com menos valias, não terá qualquer valor adicional de imposto a pagar.
2 Maio, 2019 às 4:44 pm
Boa tarde, Tenho dúvidas referente ao investimento de mais-valias. Imaginemos o seguinte cenário:
Foi adquiro imóvel A que passou a ser HPP(Habitação própria permanente) sem recurso a crédito habitação.
Posteriormente, em Novembro 2018, foi adquiro imóvel B que passou a ser a nossa HPP com recurso a crédito.
Sendo o imóvel A vendido em 2019 e a diferença entre o valor de compra e o valor da venda aplicado numa nova HPP à lugar a mais valias?
Será melhor alterarmos a nossa morada fiscal para o imóvel A antes da venda do mesmo?
2 Maio, 2019 às 7:33 pm
Não é necessário, pode manter a morada fiscal no imóvel B que continua a ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias, se for o caso.
Chamo apenas a atenção que para ter isenção total o que tem de reinvestir não é a diferença entre o valor de venda e de compra mas sim entre o valor de venda e a amortização do empréstimo habitação desse imóvel vendido (nº 5 do art. 10º do Código do IRS).
De qualquer forma, se preencher a calculadora com os valores do seu caso concreto, consegue a resposta à maior parte das suas dúvidas.
2 Maio, 2019 às 11:15 am
Bom dia, precisava de uma ajuda se for possivel.
2002 – comprei casa HPP por 85.000€ regime bonificado, feito pedido de emprestimo de 85.000€, tenho tambem um outro emprestimo de complemento para equipamentos de 25.000€ (mas, salvo erro este nao conta para as contas).
2018 – vendi a casa HPP por 110.000€, sendo que paguei ao banco restante emprestimo 40.000€.
2018 – comprei casa HPP por 153.000€, tendo solicitado emprestimo ao banco 115.000€.
Tive despesas da casa antiga, cerca de 7.000€. (certificado energetico e imobiliaria)
Pode pf esclarecer se tenho que pagar mais valias? Se sim, como chegou ao calculo?
De que forma devo preencher a informaçao no anexo G?
Devo inserir a compra da nova casa e respetivo valor, se sim, onde?
Nos encargos, posso colocar as despesas da nova casa? IMT, por exemplo?
2 Maio, 2019 às 11:34 am
Não percebi a sua primeira questão. Está a ter algum problema com a calculadora? Não consegue interpretar os resultados? Qual é a sua dúvida, concretamente?
Relativamente ao preenchimento da declaração de IRS, deve declarar no quadro 4 do anexo G os dados da casa vendida. Devem constar apenas os dados relativos à casa antiga, não pode incluir aqui o IMT da casa nova, por exemplo (mas pode incluir o IS e IMT pago pela casa antiga na altura da compra).
Quanto à compra da casa nova pode declará-la no quadro 5 do anexo G. Embora, como vendeu a antiga com menos valias, não faça diferença se declara a compra ou não…
2 Maio, 2019 às 1:33 pm
Antes de tudo, obrigado pela rápida resposta.
Eu pelo simulador, dá menos valias, mas no simulador não tem informação se for para reinvestir numa nova compra HPP, ai a dúvida surgiu-me por causa do reenvistimento que fiz ao comprar nova HPP, essencialmente ao preencher a declaração IRS no anexo G, deixou-me confuso se tiria de pagar ou não mais valias.
Dúvida sobre o meu caso:
Devia ao banco 40.000€ da casa antiga, escriturei a nova casa HPP 153.000€, pelo que pedi 115.000€ de emprestimo para a nova HPP, fazendo as contas e o valor a inserir no anexo G: vou reenvistir apenas 38.000€ (diferença dos 153.000€ para os 115.000€).
A minha duvida é se a mais valia quando se reinveste se é feita por este calculo:
110.000 (venda casa antiga) – 40.000€ (devia ao banco) = 70.000€, como só vou reenvistir 38.000€ com capitais próprios, teria 32.000€ de mais valias…
No preechimento do anexo G tenho de colocar:
linha 5005 Valor em dívida do empréstimo à data da alienação do bem (referido no campo 5002, 5003 ou 5004) = 40.000€
linha 5006 Valor de realização que pretende reinvestir (sem recurso ao crédito) = 38.000€
Ultima questão, não tenho no anexo G de preencher em algum local o valor da ultima compra HPP (153.000€), apenas tenho de inserir os dados do imovel?
2 Maio, 2019 às 7:05 pm
Se tem menos valias, não há porque pagar imposto… o simulador não pede dados sobre o eventual reinvestimento porque não faria sentido (seria estar a pedir informação para nada, porque o facto de que não vai pagar imposto sobre a mais valia não se altera).
Pode fazer a experiência, por exemplo, removendo as despesas e encargos ou aumentando o valor da venda – aí já teria mais valias e o simulador pediria mais informação.
Como disse, e bem, se tivesse mais valias, para ficar completamente isento de tributação teria de reinvestir os 70.000€. Mas o facto de investir só 38.000€ não muda o valor da mais valia – afeta é a percentagem da mesma que é tributada.
Respondendo à última questão, se preencher o quadro 5, conforme referiu, não tem de indicar o valor de 153.000€ em lado nenhum…
2 Maio, 2019 às 8:10 pm
Obrigado pelo esclarecimento e disponibilidade para ajudar, abraço.
1 Maio, 2019 às 11:05 pm
Em 2000 Construí imóvel com capital próprio. O imóvel foi inscrito no mês o ano na matriz e o valor para efeitos da contribuição autárquica foi 4000 euros. Porém este valor para efeitos do atual imposto IM com a reavaliação feita pelas finanças foi para 69.960euros. Vendi o imóvel o imóvel em 2018 por 71000euros. Para efeitos do mais valia qual dos VPT o da data da inscrição ou o mesmo reavaliado pelas finanças para efeitos DO IMI que é os 69.960 acho que deve ser este por que o valor inicial era 4000 o qual foi alterado para valor atual 69.960 pelas próprias finanças para efeitos do VPT. Gostaria que o senhor me esclarecesse bem este assunto. Porque uma coisa é construir o imóvel e outra coisa é aquisição. Não tem nada haver uma coisa com a outra.
2 Maio, 2019 às 10:25 am
A esse respeito, o Código do IRS diz o seguinte:
Isto responde à sua questão?
30 Abril, 2019 às 10:24 am
Bom dia, No caso de obter maiores valias na venda de um imóvel, para ficar isento de impostos o reinvestimento deve ser feito apenas no montante das maiores valias? Exemplo: comprei por 100000 e vendo por 120000 obtendo 20000 de maiores valias. Ao comprar uma nova HPP apenas necessito reinvestir esses 20000 para ficar isento?
30 Abril, 2019 às 2:40 pm
Não, não basta reinvestir o valor das mais valias. O que o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS diz é o seguinte:
JOSE GUERREIRO SIMOES diz:
30 Abril, 2019 às 1:09 am
VOU VENDER UMA CASA QUE HERDEI DOS MEUS PAIS MEU PAI MORREU EM 1992 E MINHA MAE EM 2002 ELES COMPRARAM A CASA EM 1988 ACTUALMENTE O VALOR PATRIMONIAL DA CASA E DE 9000 EUROS VOU VENDER POR 20000 EUROS QUANTO VOU PAGAR DE MAIS VALIAS E SE POSSO ABATER EM OBRAS NA MINHA HPP OU ABATER NA DIVIDA DESTA OBRIGADO
30 Abril, 2019 às 2:31 pm
Não indica os dados todos necessários para lhe dar uma resposta. Mas pode simular um valor aproximado a partir da calculadora, seguindo estes passos:
* deve simular cada uma das quotas partes separadamente:
** Para a quota parte que herdou do seu pai, deve indicar como aquisição o ano de 1992 e o valor patrimonial que a casa tinha à altura multiplicado por essa quota parte. Como valor de venda, deve indicar essa quota parte a multiplicar pelos 20.000€
** Para a quota parte que herdou da sua mãe, deve indicar como aquisição o ano de 2002 e o valor patrimonial que a casa tinha à altura multiplicado por essa quota parte. Como valor de venda, deve indicar essa quota parte a multiplicar pelos 20.000€.
* Em ambos os casos deve depois indicar os mesmos valores para apuramento do imposto a pagar.
Se a casa não era a sua HPP, à partida, não interessa o que faz com o dinheiro, vai pagar sempre o mesmo de imposto sobre a mais valia. Mas naturalmente que é livre de fazer o que bem entender com o dinheiro restante…
28 Abril, 2019 às 7:41 pm
Eu e os meus dois irmãos vendemos uma casa que herdamos. (valor patrimonial da casa 50000, valor da venda 80000). Ao preencher o anexo g coloquei o estes valor (50.000 e 80.000) indicando no campo quota parte os 33,33% aos quais tive direito. No entanto verifico que me está a dar o valor do imposto da mais que, segundo o vosso simulador pagaria caso tivesse recebido os 80.000, na totalidade. Haverá algum bug no site das finanças ou devo indicar no quadro 4 apenas a quota parte que me diz respeito, ou seja:
– valor de aquisição 16.666,66 (valor patrimonial do imóvel a dividir por 3)
– valor da realização 26.666,66 (o valor que efectivamente recebi com a venda).
29 Abril, 2019 às 1:55 pm
Deve indicar os valores pela quota parte que lhe diz efetivamente respeito. Tanto o valor de realização, como o de aquisição, como o das despesas e encargos.
27 Abril, 2019 às 11:52 am
Bom dia, gostaria que me ajudassem a tirar uma duvida ou duvidas.
Eu no mês de março de 2016 comprei casa HPP por 107000€ com recurso a crédito.
No mês de outubro de 2018 vendi a HPP por 145000€.
Na altura da venda devia 103000€ do crédito.
Foi tudo liquidado ao banco ficando com montante considerado mais-valia.
Em dezembro comprei uma nova HPP por 110000€, tendo entregue ao banco só 11000€, tendo feito crédito de 99000€.
Já foi as finanças tentar saber quanto vou pagar de IRS mas das duas vezes que la fui dão me sempre informações diferentes.
O meu rendimento anual do agregado familiar é de cerca de 41000€.
Das despesas que tive com a venda (IMT, IS na escritura da casa vendida) é de cerca de 1150€.
Já fiz simulação neste simulador e diz que tenho que pagar imenso dinheiro.
Gostaria que alguém intendido na matéria me confirmasse sff para ficar ciente do valor a entregar às Finanças.
29 Abril, 2019 às 12:04 pm
Inserindo na calculadora os dados que indicou (assumi a situação de declaração não conjunta, não sei se é o caso), deu um imposto adicional a pagar de cerca de 6000€ por causa da mais valia (não sei se é isso que entende por “imenso dinheiro” ou se lhe deu outro valor diferente, dado que não o indica)
Tendo em conta que teve uma mais valia de quase 36.000€, metade da qual normalmente seria tributada à taxa do seu escalão, parece-me um pouco menos do que os cerca de 8000€ que normalmente pagaria se não fosse a sua habitação própria e permanente e ter direito a isenção parcial (36.000€ * 50% * 45%).
Poderia até não pagar nada se não tivesse pedido tanto dinheiro emprestado para a segunda casa. Como vendeu por 145.000€ e amortizou 103.000€ de empréstimo, se tivesse investido do seu bolso pelo menos 42.000€ ficaria completamente isento de tributação sobre as mais valias. Mas como optou por não reinvestir esse dinheiro em nova HPP (dado que o recurso a crédito não é considerado reinvestimento), segundo o Código do IRS tem ainda assim de pagar imposto. Mesmo assim teve direito a cerca de 25% de isenção, por causa daqueles 11.000€…
27 Abril, 2019 às 1:13 am
Boa noite. Gostava de esclarecer uma dúvida. Comprei um apartamento em 2010 por 95000€ e vamos vender por 1320000€. Pretendemos reinvestir a totalidade numa HPP. A minha esposa reside em Portugal e eu tenho residência na Suíça. De que forma Seremos taxados em relação às mais-valias?
28 Abril, 2019 às 12:31 pm
Não é claro se o apartamento é dos dois ou apenas do Fábio? (primeiro diz “comprei”, mas depois já diz “vamos vender”). Também não indica se submetem declaração conjunta ou separada.
Se for um bem comum e submeterem declaração separada, podem simular o caso de cada um individualmente, declarando apenas os valores do imóvel pela metade.
Em qualquer caso, todas estas situações são simuláveis com a calculadora. Está a ter alguma dúvida no seu preenchimento?
28 Abril, 2019 às 1:28 pm
Bom dia. Peço desculpa, mas realmente quando escrevi a mensagem já era tarde e não reparei que não ficou clara. Nós, eu e a minha esposa, comprámos o apartamento em 2010 para HPP em conjunto, no entanto na altura ainda não éramos casados (casámos em 2015). A última declaração de IRS foi conjunta porque ainda residíamos na Suiça (como temos um apartamento arrendado tivemos de fazer IRS (que não é o que está para ser vendido). Este ano ainda faremos em conjunto porque no ano de 2018 ainda residíamos na Suiça. Em 2020 provavelmente faremos declaração individualmente porque em 2019 eu ainda me encontro na Suiça, mas a esposa e os nossos pequenos já residem em Portugal.
A dúvida é se consigo não pagar as mais-valias porque o agregado familiar vai viver para outra HPP (excluindo eu). Tenho lido algumas coisas mas não sei como hei-de preencher o simulador.
Desde já o meu agradecimento pela resposta
29 Abril, 2019 às 1:53 pm
Admitindo que a sua esposa vem viver para essa casa que vai ser vendida, e que ela é declarada como HPP (morada fiscal) da sua esposa, à partida aplica-se o disposto no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, dado que se trata da HPP do agregado familiar.
Podem, mesmo submetendo duas declarações separadas, tirar ambos benefício da possibilidade de isenção de tributação sobre as mais valias de uma HPP por reinvestimento numa nova HPP. Terão direito à isenção total desde que o montante investido na casa nova (sem contar com o montante obtido por empréstimo) seja igual ou superior ao valor que obtiverem pela casa antiga (deduzida a amortização do empréstimo, caso exista).
Mas sugiro que tente simular a entrega da declaração de IRS (sem a submeter efetivamente), como se tivessem vendido a casa o ano passado e vejam o que acontece com os números do vosso caso em concreto…
2 Maio, 2019 às 7:54 pm
Boa tarde Paulo. Muito obrigado pela informação. Já falámos com a nossa contabilista, mas sendo um caso “específico” ela vai ter de confirmar com as finanças de que forma proceder para conseguirmos a isenção. Na simulação que fez dava um valor de 5000€ a liquidar (isto obviamente ainda sem os dados todos).
Há uma dúvida que me tem perseguido e ainda não consegui esclarecer a 100% . “Terão direito à isenção total desde que o montante investido na casa nova (sem contar com o montante obtido por empréstimo) seja igual ou superior ao valor que obtiverem pela casa antiga (deduzida a amortização do empréstimo, caso exista).”. O cálculo das mais valias é realizado de que forma? Neste caso comprei por 95000€, devo 89000€ ao banco e vou vender por 132000€…
3 Maio, 2019 às 1:39 pm
Creio que melhor do que qualquer resposta que eu lhe possa dar a essa questão, mais rapidamente percebe os cálculos envolvidos se preencher a calculadora. Pode alterar os números à sua vontade e ver de que forma os valores influenciam quer o cálculo das mais valias, quer o do imposto a pagar.
Ou então, pode também ler alguns dos artigos que já foram publicados aqui no Doutor Finanças sobre o tema das mais valias (fazendo uma pesquisa por “mais valias”, por exemplo), nomeadamente, este que explica a fórmula de cálculo das mais valias (embora esse artigo não leve em conta o caso dos não residentes).
26 Abril, 2019 às 5:17 pm
os meus pais doaram a sua habitação em 2016 (Janeiro) ao meu irmão, sendo que o meu irmão pagou o imposto de selo obrigatório referente à doação. Nunca afectou esse imóvel à sua Habitação Própria e Permanente. Em 2018 vendeu por 139000€ esse mesmo imóvel, tendo comprado 2. Um antes da venda, sua Habitação Própria e Permanente, e outro de 82500€ após a venda. Tem neste momento 2 imóveis em seu nome. A minha dúvida é: quais as mais valias a pagar uma vez que o imóvel alienado não era HPP e se pode reinvestir alguma dessa verba (por exemplo na casa que é sua HPP actualmente)?
26 Abril, 2019 às 5:21 pm
Ele pode reinvestir o dinheiro onde bem entender – afinal de contas, o dinheiro é dele, e ele é que decide o que fazer com ele.
Quanto ao valor a pagar, a calculadora foi criada justamente para responder a essa questão 🙂 Tem alguma dúvida na sua utilização?
26 Abril, 2019 às 5:24 pm
Ou melhor, queria apenas confirmar se o valor que o meu irmão tem de pagar seja +/- 16000€ ou se pelas minhas contas apenas teria a pagar +/-3200€
26 Abril, 2019 às 5:32 pm
Dado que não indica o valor de aquisição do imóvel vendido, não lhe consigo dar uma resposta…
26 Abril, 2019 às 5:34 pm
O imóvel que foi doado pelos meus pais ao meu irmão tinha o valor patrimonial de 50310€. Em 2016. Em 2018 vendeu por 139000€. Nunca foi HPP. entretanto adquiriu um em 2018 antes da venda para HPP. Após a venda por 139000€ comprou um outro por 82500€ (também não é HPP).
26 Abril, 2019 às 5:48 pm
A esses valores corresponde uma mais valia de cerca de 88 mil euros. Como não se tratava de HPP, metade estará sujeito a tributação.
O valor de imposto a pagar (admitindo que é residente) vai depender do escalão de rendimentos dele. Mas com tanto rendimento tributável ficará sempre num dos dois escalões superiores, devendo pagar qualquer coisa entre 14 mil a 21 mil euros de imposto adicional, pelo que os 16.000€ que indicou me parecem a resposta mais correta.
Que contas estava a fazer para chegar aos 3200?
26 Abril, 2019 às 12:29 am
Em 2016 a minha mãe fez-me uma doação de imóveis tendo ficado ela como usufrutuaria. Em 2018 a minha mãe vendeu um imóvel que tinha comprado em 1986 e como tal isento de imposto de mais valias. Eu tenho que pagar mais valias pela venda desse imóvel não tendo eu beneficiado nada com essa venda pois a minha mãe é que é a usufrutuaria?
Agradeço que me esclareça, por favor.
26 Abril, 2019 às 12:15 pm
Não sei se percebi a sua questão – o imóvel vendido era um dos que lhe foi doado a si? Se a nua propriedade do imóvel era sua, então a sua mãe não o podia ter vendido (quando muito o usufruto) e, nesse caso, estaria sujeita a tributação sobre mais valias, dado que a data de aquisição era de 2016.
26 Abril, 2019 às 2:29 pm
Os imóveis eram da minha mãe e devido à sua idade avançada resolveu fazer-me a doação ficando ela com o usufruto dos mesmos. Quando o imóvel foi vendido eu tb concordei com a venda pois se era essa a sua vontade … além do mais eu acho que os imóveis são “moralmente ” dela. O dinheiro da venda ficou obviamente para a minha mãe. A minha pergunta é se eu tenho que pagar mais valias de um dinheiro que não recebi. A minha mãe adquiriu o imóvel em 1986 e como tal ela não tem que pagar mais valias, certo?
26 Abril, 2019 às 2:47 pm
A sua mãe adquiriu o imóvel em 1986 e se em vez de lho dar a si, tivesse ficado com ele até o ter vendido, não teria imposto a pagar sobre as eventuais mais valias.
No entanto ela deu-lhe a si a nua propriedade do imóvel. Por esse motivo, a Helena tem de declarar a venda dessa parte do imóvel que adquiriu por doação em 2016 – e como esta data é posterior a 1989, já está sujeita a tributação sobre as mais valias.
Se a Helena decidiu dar o produto da venda do imóvel à sua mãe, foi uma opção sua, o fisco não tem nada a ver com isso. Se tivesse decidido queimar o dinheiro que recebesse da venda, por exemplo, não era por isso que deixava de dever o imposto.
A minha sugestão – faça a simulação com e sem o anexo G, e peça à sua mãe para lhe entregar a diferença entre as duas simulações, a partir do dinheiro que fez com a venda. “Moralmente”, parece-me a opção mais correta…
A única hipótese de não ter nada a pagar é não ter havido mais valias. Mas tendo em conta que o valor de aquisição provavelmente é o valor tributário (sobre o qual foi calculado o imposto de selo na altura da doação) e que esse tem tendência a ser mais baixo do que o valor de mercado, parece-me pouco provável.
Já agora, na altura da venda foi discriminado que estavam a ser vendidas a nua propriedade e o usufruto separadamente? Foi dado um valor a cada um? Ou at
e na altura da doação? É que se a sua mãe tinha registado um direito sobre o imóvel, pode também ainda ter de declarar a venda desse direito…
27 Abril, 2019 às 5:31 pm
24 Abril, 2019 às 7:58 pm
Herdei um andar no ano 2018 que os meus pais compraram em 1994, para calculo para as mais valias qual a data que deverá constar?
25 Abril, 2019 às 6:18 pm
Conta o ano em que o Rogério adquiriu a posse do imóvel, ou seja, 2018. Deve indicar como valor de aquisição o valor sobre o qual pagou imposto de selo na altura da herança.
(Nota: os seus pais faleceram os dois em 2018? É que senão, provavelmente herdou quotas partes diferentes em alturas diferentes e a sua declaração deve refletir isso).
Paula Ribeiro diz:
24 Abril, 2019 às 3:00 pm
Boa tarde! Fiz as contas no vosso simulador e coincidem com tudo o que tenho lido, no entanto, quando vou simular no site das finanças o IRS de 2018 e preencho o quadro 5 do anexo G, tenho sempre que pagar + valias, mesmo com uma previsão de reinvestimento total da mais valia. Sabem se existem algum problema no anexo G? Obrigada
24 Abril, 2019 às 3:14 pm
Não tenho ouvido falar de problemas na entrega da declaração de IRS. Sem saber de que forma está a preencher o anexo G e qual a diferença da simulação que lhe é apresentada com e sem o anexo G, fica difícil dar-lhe uma resposta mais concreta…
24 Abril, 2019 às 3:37 pm
Estou a preencher o anexo 4 e 5 do anexo G, e não dá erros ao simular. Sem anexo G receberia 2.200 €, com anexo G pago 500 €, quer coloque que pretendo reinvir a totalidade da mais valia quer coloque que pretendo reinvestir metade da mesma ou menos.
24 Abril, 2019 às 5:42 pm
Pode indicar os dados que está a preencher nesses 2 quadros?
25 Abril, 2019 às 7:07 pm
No quadro 4 coloco duas linhas pois compramos a habitação em solteiros, venda em 11/2018 por 154 mil euros e compra em 05/2008 por 105 mil euros, despesas de 4 mil euros, como ponho os totais divididos, na quota parte ponho 50% em cada.
No quadro 5 coloco no campo 5001=2018; 5002=4001; 5003=4002; 5005=85 mil euros; 5006=69 mil euros; 5007=0; 5008= 5 mil euros e depois preencho a identificação matricial.
Não percebo o que estou a fazer mal para dar sempre a pagar, quer ponha no campo 5006, 69 mil euros ou mil euros, dá sempre a pagar o mesmo valor.
26 Abril, 2019 às 11:51 am
Fiz os testes com os valores que indicou e, realmente, há algo que não parece bem.
No entanto, chamo a atenção para a Ajuda ao Preenchimento do quadro 4 que diz o seguinte:
Na coluna Titular deve ser identificado o titular ou titulares do direito, com a utilização dos códigos abaixo definidos conforme se exemplifica:
B = Sujeito Passivo B (no caso de sujeitos passivos casados ou unidos de facto que optem pela tributação conjunta dos seus rendimentos).
A verdade é que se acrescentar apenas uma linha indicando o titular B, a simulação já se comporta corretamente.
Sem prejuízo de contactar as Finanças a chamar a atenção para o problema da simulação, parece-me legítimo, seguindo as instruções da ajuda ao preenchimento, que declare apenas uma linha para o imóvel e submeta assim…
24 Abril, 2019 às 10:19 am
Bom dia. Vendi em 2018 um terreno que herdei em 2001. Sou obrigada a declarar as mais-valias no IRS deste ano, ou poderei fazê-lo para o próximo ano ? Se fosse HPP sei que tenho 36 meses para declarar , mas no caso de herança?Obrigada
24 Abril, 2019 às 2:49 pm
Seja HPP ou não, a venda de imóveis tem de ser sempre declarada no ano a seguir ao da venda.
A questão dos 36 meses tem a ver com o tempo que tem para reinvestir para diminuir a tributação sobre as mais valias, quando os dois imóveis são HPP, mas a declaração continua a ter de ser feita no ano a seguir ao da venda, haja ou não reinvestimento…
José Pereita diz:
24 Abril, 2019 às 9:21 am
Bom dia, pode me informar se posso colocar um recibo de quitação como despesa no IRS? Isto foi uma parte de um pagamento de um imóvel que comprei, no valor de 12mil euros… Então passaram me esse tal recibo de quitação. Obrigado.
24 Abril, 2019 às 2:39 pm
Se bem percebi esses 12.000 foram parte do preço que pagou pelo imóvel, é isso? Então não estão já a ser considerados como custo do imóvel?
24 Abril, 2019 às 6:02 pm
Não esse valor não conta no valor do imóvel, não aparece como valor total na escritura. Foi um valor dado à parte e foi me dado esse recibo de quitação. Dá para colocar como despesa com o imóvel? Obrigado.
24 Abril, 2019 às 6:29 pm
De acordo com o artigo 51º do Código de IRS, o que pode ser colocado como despesas com o imóvel é o seguinte:
O tal recibo especifica a natureza da despesa? Faz referência ao imóvel? Relaciona a despesa com a aquisição do imóvel?
Se sim, pode tentar, a ver se cola…
23 Abril, 2019 às 10:02 pm
Um simulador simples e intuitivo.
O meu caso é um fora do normal, comprei apartamento em 2002 pelo valor 90.000€, valor predial (finanças) atual é de 106.999,94 e agora vou vender por 115.000. A agência cobrou 5.000 + Iva
Os meus Pais doaram-me uma casa, por isso não reinvesti.
– posso fazer melhoramentos na casa doada como despesa para as menores valias? Quais sao aceites?
qual o valor das mais ou menores valias? Considero a aquisição com o valor 0?
24 Abril, 2019 às 2:34 pm
Não percebi bem qual é o seu objetivo… Do apartamento que comprou em 2002, pelos dados que indica, vai ter menos valias. Portanto não vai haver base de tributação, logo a questão do reinvestimento não se coloca…
Não percebi bem onde entra a casa que os seus pais lhe doaram nesta história – vai vendê-la ou é para ficar com ela?
23 Abril, 2019 às 7:38 pm
Então a Mais valia não é tributada a uma taxa autónoma de 28%?
24 Abril, 2019 às 2:24 pm
No caso de não residentes é. Ou no caso de mais valias mobiliárias (ações, por exemplo).
Mas no caso de mais valias obtidas por residentes referentes a bens imóveis ou propriedade intelectual, estas são englobadas junto com o resto dos rendimentos (nº 2 do art. 43º do CIRS)
Nuno Segurado diz:
23 Abril, 2019 às 1:25 pm
preciso de ajuda relativamente ao IRS.
vendi HPP e tenho a questão das mais valias.
no simulador referente Cálculo aproximado do Imposto a pagar, aparece o apuramento da Mais-valia tributável e depois surge a Diferença (valor aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia)
sobre qual, se não reinvestir, será cobrado?
23 Abril, 2019 às 2:46 pm
Não percebi bem a sua questão.
A calculadora apresenta duas simulações: o cálculo da mais valia em primeiro lugar. E, com base no resultado dessa simulação, o imposto a pagar.
A simulação do imposto a pagar são na verdade duas (no caso de residentes): uma com os dados que indicou, mas excluindo a alienação do imóvel (a simulação da esquerda); e outra que leva em conta as mais valias calculadas com os dados do imóvel que indicou (a simulação da direita).
O que aparece como resultado final é a diferença entre estas duas simulações, que se pode considerar como sendo o que vai pagar a mais de imposto por declarar a mais valia obtida com a venda do imóvel.
Caso esta explicação não ajude, qual é concretamente a sua dúvida?
23 Abril, 2019 às 1:05 pm
Preciso da sua ajuda no seguinte e se possível para si:
Em 2018 fiz permuta direta, com a minha casa, onde tive lucro bastante considerável, logo este ano tenho mais valias (anexo G), no crédito que solicitei ao banco só reinvesti parte do lucro da casa permutada onde neste momento é HPP, é possível nos próximos dois anos fazer algo na HPP, como obras, amortizar capital junto do banco, etc.., para deduzir as mais valias?
23 Abril, 2019 às 1:29 pm
A sua descrição é um bocado confusa e não dá bem para perceber que tipo de operação fez… diz que fez uma permuta de casa e fala num empréstimo – quer isso dizer que a casa que adquiriu ainda valia mais do que a que trocou? Em caso afirmativo, à partida reinvestiu o valor todo da casa e ficará isento de mais valias.
Mas, como disse,não ficou claro para mim qual é a sua situação. Talvez se expuser mais detalhadamente o seu caso, usando frases curtas e apresentando valores concretos…
23 Abril, 2019 às 7:12 pm
Obrigado pela sua resposta:
Tem razão Paulo, está muito confuso.
Fiz uma permuta direta:
A que vendi:
Comprei por 205mil (2009)
Vendi por 309mil (2018)
Divida ao banco no dia da escritura:
142mil
A que comprei:
Comprei: 240mil (2018)
Emprestimo ao banco: 190mil
Investimento: 50mil
Despesas: 5mil
Continua a haver aí qualquer coisa que para mim não bate certo…
Se fez uma permuta em que trocou a sua casa de 309.000 por outra de 240.000, quer dizer que ainda lhe pagaram 69.000, foi isso? Mesmo tendo em conta que tinha de amortizar o empréstimo de 142.000, quer dizer que pediu para o novo empréstimo mais 117.000 do que aquilo que precisava.
Para ter isenção total de tributação sobre as mais valias teria de ter reinvestido 309mil – 142mil = 167mil. Mas como só investiu os 50mil, quer dizer que ainda vai ser tributado em cerca de 2/3 dos 50% da mais valia…
Se fosse uma casa que precisasse de obras para ficar habitável, creio que ainda poderia considerá-las como reinvestimento. Mas, em qualquer caso, para ter uma resposta vinculativa, o melhor é colocar a questão às Finanças…
24 Abril, 2019 às 3:05 pm
Mas será possível na sua opinião, amortizar com capital próprio no crédito habitação desta HPP, durante os próximos dois anos e assim baixar nas mais valias?
Já estou exausto de procurar e não encontro, encontro só claramente reconstrução e construção.
24 Abril, 2019 às 3:16 pm
Não, a amortização do empréstimo normalmente não é considerada reinvestimento. Só num caso muito particular, na altura da compra…
Ruben Gomes diz:
23 Abril, 2019 às 11:57 am
No caso de Autoconstrução de HPP como se apura o valor de aquisição? É o valor do empréstimo ou o valor que a casa está no caso do apuramento do IMI a pagar?
23 Abril, 2019 às 1:21 pm
Olá, Ruben.
Conforme indicado na nota da calculadora sobre o valor de aquisição e no artigo 46º do Código do IRS:
Ermelinda Fernandes diz:
22 Abril, 2019 às 6:06 pm
Boa tarde Paulo preciso se me puder ajudar de saber em 1980 casada com bens adquiridos compramos um apartamento ,eu e meu ex marido a data era casada com ele ,pelo valor de 1150 contos valor em euros 5750€,em 2010 outubro depois do divórcio em que fomos a tribunal para separação de bens o imóvel passou só para o meu nome sendo que eu lhe paguei metade do valor que estava como valor patrimonial que era 12775 euros ,agora vendi o apartamento por 60000 paguei mais 5000 a agência e 1150 de iva,sou não residente porque vivo e trabalho no estrangeiro,o que preciso de saber são as mais valias que tenho de pagar as finanças,qual o valor que terei de pagar,se me puder ajudar a fazer estes cálculos agradecia muito obrigado pela atenção
22 Abril, 2019 às 6:32 pm
Olá, Ermelinda.
A metade que comprou em 1980, à partida estará isenta de tributação sobre as mais valias – deve ser declarada no anexo G1.
A metade que comprou ao seu ex-marido, por ter sido adquirida depois de 1989, já estará sujeita a tributação e deve ser declarada no anexo G. Pode usar a calculadora para saber o valor do imposto, inserindo os valores correspondentes a essa metade.
22 Abril, 2019 às 5:13 pm
Boa tarde Paulo! O site é esta muito bom e ajuda muito quem pouco percebe destas coisas. Peço-lhe ajuda no seguinte. Na tabela de calculo de impostos a pagar, uma das linhas refere-se a “parcela a abater”. A que se refere esta linha?
22 Abril, 2019 às 5:38 pm
Tem a ver com o facto do IRS ser um imposto progressivo (é o mesmo termo que aparece na liquidação de IRS, nunca reparou?).
Por exemplo, quem tem um rendimento tributável de 30.000€ paga 14,5% sobre os primeiros 7091€ (1028,195€); 23% entre os 7091€ e os 10.700€ (830,07€); 28,5% entre os 10.700 e os 20.261€ (2724,885€); 35% entre os 20.261€ e os 25.000€ (1658,65€); e 37% entre os 25.000€ e os 30.000€ (1850€).
Em vez de estar a fazer estas contas todas por escalões, pode-se simplesmente multiplicar os 30.000€ pelos 35% e depois subtrair a tal parcela a abater correspondente aos valores tributados em excesso nos escalões inferiores (neste caso 3.008,20€ – normalmente publicada pelo fisco em tabelas práticas de aplicações do imposto). Ou seja, a coleta, neste caso, seria de 30.000€ * 37% – 3008,20€ = 8091,8€ (que é aproximadamente igual à soma das parcelas calculadas anteriormente – a diferença é provocada pelos arredondamentos).
A este respeito, há um artigo muito completo no site do Montepio sobre esta e outras formas de calcular a coleta de imposto.
22 Abril, 2019 às 6:15 pm
16 Abril, 2019 às 6:47 pm
No caso de heranças de pais qual o valor de “aquisição”?
16 Abril, 2019 às 7:53 pm
Conforme referido no artigo 45º do Código do IRS e na nota da calculadora relativa ao valor de aquisição, em caso de herança deve considerar o valor considerado para efeitos de liquidação do imposto de selo (tipicamente o valor patrimonial do imóvel à data do falecimento).
Madalena Gonçalves diz:
16 Abril, 2019 às 10:41 am
Acabei de solicitar ajudar no calculo de do IRS a pagar para um apartamento que vendi por 165.000€,
Penso que não disse que, não pretendo reinvestir e que amortizei um empréstimo que ainda tinha de 61.000€.
16 Abril, 2019 às 11:22 am
Nesse caso deve preencher o quadro 5B do anexo G com essa informação. Esta calculadora não prevê explicitamente essa situação (ainda) mas pode simulá-la indicando que pretende reinvestir e inserindo os 61.000€ como valor de reinvestimento (e não como valor de amortização do empréstimo).
Os valores calculados deverão ser idênticos ao caso real se usar este truque.
16 Abril, 2019 às 10:38 am
Vendi um apartamento em 2018 por 165.000€, adquirido em 2013 por 90.000€ e cujo VPT é de 115.000As despesas com escritura de compra, IMT e despesas com imobiliária foram de 15.000.
Os demais rendimentos de trabalho dependente são 49.000€ e a retenção na fonte é de 10.000€ (declaração conjunta casados 2 titulares).
Gostaria de saber o IRS a pagar e, se no anexo G, como valor de aquisição coloco o valor da escritura ou o VPT (que é mais alto).
16 Abril, 2019 às 11:19 am
“Gostaria de saber o IRS a pagar” – está a ter algum problema no preenchimento ou na interpretação dos resultados da calculadora? Em caso afirmativo, será que podia dar mais detalhes?
“no anexo G, como valor de aquisição coloco o valor da escritura ou o VPT (que é mais alto)” – conforme indicado na ajuda ao preenchimento do anexo G, e na ajuda da calculadora referente ao valor de aquisição deve indicar o valor sobre o qual foi pago IMT. Se o VPT (na altura da compra) era mais alto que o valor da escritura, em princípio, deverá ser esse o valor a indicar.
15 Abril, 2019 às 5:15 pm
Boa tarde, gostaria de solicitar uma ajuda por favor, no ano passado vendi a minha HPP 107000, a qual adquiri em 2009 por 100000, gastei com comissão imobiliária e obras perto de 5000€, fiz o calculo e deu mais valias negativo é possível? pode-me ajudar a calcular?
15 Abril, 2019 às 6:50 pm
100.000€ atualizados para os dias de hoje dá mais do que os 107.000€ por que vendeu o imóvel. Por isso vendeu com prejuízo, sim (menos valias).
José António Gonçalves Palmeiro diz:
13 Abril, 2019 às 4:23 pm
Não sei se é o bom sitio para fazer uma pergunta, vou tentar.
Tenho uma empresa de reparação de electrodomésticos há cerca de 23 anos, mas como trabalho desde 1966, chegou o momento de fechar a actividade.
No entanto, o prédio (fracção) pertence à empresa, foi comprado em leasing, por 68000.00€ mais os juros pagos ao banco BES na época, assim como outros bens de pouco valor.
Para dar baixa da actividade junto das finanças tenho eu como gerente e dono da empresa que “comprar” e passar para meu nome todos os activos da dita empresa.
Pergunta, como são calculadas as mais valias desta “compra” passagem para meu nome, e que outros impostos terei que pagar.
23 Abril, 2019 às 3:20 pm
Essa mais valia, se bem percebi, teria de ser tributada em sede de IRC. Não estou familiarizado com o Código do IRC mas acho que as regras são diferentes (até porque os ativos podem ir sendo amortizados fiscalmente e essas amortizações também são dedutíveis).
Se a empresa tiver contabilista, a minha sugestão é informar-se junto do mesmo.
No que diz respeito a si, pessoalmente, não terá para já qualquer IRS a pagar. Apenas um dia, caso decida vender o imóvel, é que será feito o cálculo das mais valias obtidas com a operação. Neste caso, creio que o valor de aquisição a considerar, seria o valor sobre o qual seja pago algum eventual imposto de selo pago nesta altura da transmissão para o seu nome…
Em qualquer caso, creio que ficaria mais esclarecido colocando a questão às Finanças já que, como referi, não é matéria com a qual esteja muito à vontade.
Hugo Barbosa diz:
12 Abril, 2019 às 11:25 pm
Em 2018 efetuei a permuta de uma habitação que adquiri em 2008.
O valor de compra em 2008 foi de €150.000 e o valor de venda de €217.500, sendo que à data da venda/permuta tinha um empréstimo de cerca de €125.000. Utilizando o simulador, e uma vez que o valor de venda foi reinvestido na totalidade, não há lugar a mais valias, mas utilizando a simulação do portal das finanças verifico que ao comparar a declaração sem o anexo G teria a receber €4400 de IRS, mas com o anexo G tenho apenas a receber €95. Estarei a entender mal ou deveria receber o dar o mesmo valor independentemente da presença ou não do anexo G?
15 Abril, 2019 às 2:05 pm
Sem saber o que preencheu em cada lado, torna-se difícil comentar. Preencheu o quadro 5 do anexo G? Ou poderá ter cometido algum erro de digitação? Há outros valores declarados no anexo G para além dos relacionados com a alienação deste imóvel?
11 Abril, 2019 às 9:59 pm
apesar do seu artigo e calculadora de mais valias serem bastante conclusivos, continuo com algumas duvidas em relação ao preenchimento da declaração de IRS uma vez que pela primeira vez me deparo com a situação de ter de declarar mais valias da casa dos meus pais que herdei em 2017 e vendi em 2018.
Quando o meu pai faleceu em 2017 (minha mãe nessa data já tinha falecido à cerca de 6 anos) herdei a casa cujo valor patrimonial era de 15200€ e vendi-a em 2018 por 56000 (sendo 6000 de comissões de venda) e nesse mesmo ano reinvesti 42000 dos 50000 efectuados na venda, liquidando na totalidade o empréstimo da minha casa que é habitação permanente.
A calculadora dá-me cerca de 3700€ de mais valias, mas não contempla o reinvestimento na amortização total da minha habitação permanente, como consigo obter o valor real das mais valias e onde coloco todos estes valores no IRS correctamente?
12 Abril, 2019 às 10:34 am
Em primeiro lugar, importa esclarecer uma coisa – herdou uma parte da casa por parte da sua mãe e outra por parte do seu pai. Ou herdou tudo de uma vez?
No primeiro caso (o mais habitual) no quadro 4 do anexo G deve declarar as duas partes separadamente, tendo em conta o valor patrimonial de cada uma na altura em que a herdou (ou seja, na altura do falecimento da sua mãe para a primeira parte).
A calculadora não contempla este tipo de situações – só permite indicar um momento de aquisição. Mas pode simular cada uma das partes individualmente e somar para obter o valor total das mais valias.
Quanto à sua questão final, o valor apresentado para as mais valias é o valor real para os dados que indicar.
Não sei o que indicou, mas colocando os seus dados na calculadora obtenho uma mais valia de 34.800€.
Fiquei sem perceber bem se a casa dos seus pais era também a sua HPP ou não. Em caso negativo, não se aplica o número 5 do artigo 10º do Código do IRS e não se coloca a questão de onde reinveste o dinheiro, portanto.
12 Abril, 2019 às 12:28 pm
antes de mais o meu agradecimento pela disponibilidade e pelas informações prestadas.
Efectivamente e tal como mencionou herdei primeiro primeiro a parte da mãe e a totalidade após o falecimento do pai. Vou fazer os cálculos com as duas datas em vez de apenas a que herdei a totalidade.
Em relação à sua duvida, e casa dos meus pais não era a minha HPP, pois foi nesta (HPP) que reinvesti o montante da venda da herança.
11 Abril, 2019 às 6:59 pm
Estou mesmo à nora…preciso de ajuda de um pro 🙂 Em 2004 comprei uma HPP por 250.000€ (contrato de promessa) mas fiz duas escrituras porque pedi 140.000 de empréstimo habitação e 95.000 empréstimo obras!!.
Na mesma data comprei nova HPP por 260.000. E agora? O que posso meter nas despesas?
Obrigada, muito obrigada mesmo
11 Abril, 2019 às 7:45 pm
Deixou-me foi a mim à nora, vou precisar que explique isso um pouco melhor 🙂
Fez duas escrituras de compra para o primeiro imóvel? Tem a certeza que era isso que queria dizer? Em caso afirmativo pode explicar melhor?
Ou estava a referir-se às duas escrituras por ter comprado os dois imóveis na mesma data?
Quanto a saber o que pode incluir no campo de despesas e encargos, se clicar naquele símbolo de informação que aparece junto ao título do campo pode ver alguns exemplos. Ou tem alguma dúvida mais concreta?
11 Abril, 2019 às 9:11 pm
em 2004 para não se pagar tanto de sisa/IMI ainda se faziam escrituras pelo valor inferior. Os bancos contornavam a questão fazendo dois empréstimos: um para a compra da casa com o valor da escritura e outro para obras com o valor remanescente (140+95+cash que tinhamos). Dá para entender?
11 Abril, 2019 às 9:14 pm
A venda da 1ª casa e a compra da segunda foi em Janeiro 2018.
12 Abril, 2019 às 10:18 am
Eu entendi isso tudo. Só ainda não entendi se continua com dúvidas e quais são…
12 Abril, 2019 às 10:44 am
A dúvida é se posso pôr a a casa (vendida por 350.000) como comprada por 250.000 ou só 140.000 🙁
12 Abril, 2019 às 10:57 am
Conforme diz no artigo 46º do Código do IRS e na nota informativa da calculadora referente ao valor de aquisição, deve indicar o valor sobre o qual pagou IMT (os 140.000€).
Já fugiu aos impostos na altura da compra, agora tem de pagar por isso, não consegue fugir duas vezes…
11 Abril, 2019 às 12:50 am
Fiz a simulação no vosso site e indica que que tenho de reinvestir 89.500€ para obter 100% de isenção!!! Mas pela simulação que fiz tenho mais valias de 49.350€.
Ou seja o calculo final do valor a reinvestir parece que é o [valor total da venda 252.500€] menos [valor liquidado do emprestimo na altura da venda 163.000€] = 89.500€
Isto é mesmo assim? Não deveria ser reinvestir o valor da mais valia, ou seja 49.350€?
Se tiver de reinvistir 89.500€ significa que tenho de ter facturas do construtor da nova casa no valor de 89.500€?
Desculpe a confusão de perguntas.
11 Abril, 2019 às 3:11 pm
Sim, de acordo com o nº 5 do art. 10º do Código do IRS é mesmo assim:
A isenção de tributação é atribuída para lhe permitir passar o dinheiro de uma casa para outra, não quando reinveste o lucro que ia ser tributado…
É uma proteção à habitação própria, não uma forma de fugir ao imposto.
Faz mais sentido, dito assim?
Francisco Viegas diz:
10 Abril, 2019 às 4:49 pm
Meu caro Paulo Aguiar
Gostava que me informasse sobre o seguinte: Tenho uma casa de campo antiga,no Algarve,que herdei de familiares,na sequência de partilhas efectuadas em 2017. O seu valor patrimonial é de cerca de 30.000 Euros. e tenho uma casa em Lisboa,também antiga,com um valor patrimonial de 98.000 Euros,onde resido desde 2007, que entretanto me foi doada em 2018. Como tenho residência própria e permanente nesta casa,pretendia agora vende-la e simultaneamente adquirir outra, também para residência própria e permanente.Neste caso como penso obter algumas mais valias na casa que vou vender,dado que fica melhor situada,posso aplicar as mesmas ou parte das mesmas,na casa que vou adquirir dado que esta,embora mais recente,fica numa zona periférica. O facto de possuir uma casa no Algarve onde não resido nem vou residir é impeditivo de usufruir do beneficio ?
10 Abril, 2019 às 5:02 pm
Não, a casa do Algarve não entra para essas contas, nem vai interferir com uma eventual isenção de tributação.
10 Abril, 2019 às 4:25 pm
No caso de venda da atual HPP, com mais-valia, e utilização desse montante para amortizar um empréstimo já existente de uma segunda habitação que passa a ser, com a venda, a nova HPP, qual o tratamento fiscal desta mais-valia? Esta amortização tem o mesmo tratamento que um reinvestimento em nova HPP, já que, na prática se trata de um caso similar, não sendo apenas uma nova aquisição?
10 Abril, 2019 às 4:54 pm
A amortização de empréstimo não é normalmente considerada reinvestimento. Se essa habitação secundária tiver sido comprada até 24 meses antes da venda da outra, pode ser, mas caso contrário não.
9 Abril, 2019 às 8:28 pm
Hey doc, uma duvida, no caso de despesas e encargos, nomeadamente na comissão paga à imobiliária, coloca-se o valor liquido? Ou sem IVA?
Outra questão, comprei em 2003 por 60 mil mais um multi-opções de 20mil (numeros redondos), em meu nome.
Em 2007, já casado, mudei o credito para outro banco e fizemos a escritura em nome dos dois (meu e da minha mulher).
Nessa altura, já seriam talvez uns 56 + 18.
Qual o valor que preencho nas mais valias? 60 em 2003? Ou 56 de 2007? Isto porque suponho que o Multi opções não é para aqui chamado…
Para além disso, depois o portal das finanças pergunta-me que valor estava a dever ao banco. Não posso aqui somar o multi opções. Continuo a deve-lo ao banco 🙂
10 Abril, 2019 às 9:05 am
Relativamente à comissão da imobiliária e outras despesas e encargos, deve inscrever os valores que efetivamente pagou (com IVA, portanto).
Relativamente ao cálculo das mais valias (quadro 4 do anexo G), deve usar os valores do imóvel, não dos empréstimos (os valores pelos quais foi pago IMT). Os valores dos empréstimos não são usados para o cálculo das mais valias.
Quanto à amortização do empréstimo, se reunir as condições para isenção de tributação por reinvestimento, então deve declarar o valor amortizado no empréstimo habitação. E sim, apenas esse, não o multi opções.
Alfredo Anjos Meirinhos Miranda diz:
9 Abril, 2019 às 1:04 am
Boa noite, gostaria de saber o seguinte:- Tinha comprado um Andar em 2006, pela quantia de 135174,00 €uros e vendi em 2018, pela quantia de 195.000,00 €uros.Era minha habitação permanente. Agora pretendo investir numa Moradia 175000,00€uros, também para habitação permanente, gostava de saber se ía pagar mais valias as Finanças ou não?.O restante dinheiro vai também ser empregue em obras de beneficiação da Moradia. Obrigado.
9 Abril, 2019 às 6:42 pm
Para responder à sua pergunta basta passar esses dados para o formulário desta página 🙂
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora?
Nelson Gonçalves diz:
8 Abril, 2019 às 8:03 pm
Eu resido no estrangeiro, e vendi o meu apartamento em Lisboa para comprar uma HPP no país onde resido (Bélgica).
Originalmente o apartamento foi a minha HPP, depois de emigrar estive arrendado alguns anos.
Em relação às mais valias, apenas conta o custo de compra da nova HPP ou o custo das obras a realizar também contam ?
9 Abril, 2019 às 6:31 pm
Não percebi completamente a questão. Está a referir-se a obras no novo imóvel? Em caso afirmativo sim, diria que contam também como reinvestimento (atenção que esta opinião parece não ser consensual – talvez seja melhor pedir às Finanças para a confirmar).
Em qualquer caso, o reinvestimento só interessa se feito até 36 meses depois da venda do outro imóvel.
10 Abril, 2019 às 7:48 am
Sim, eu estava-me a referir ao custo das obras no novo imóvel.
Para que fique claro a minha situação: uma parte do dinheiro da venda do apartamento, em conjunto com um empréstimo, será para comprar a nova casa.
A outra parte da venda do apartamento será para obras de renovação.
Gonçalves Andre diz:
8 Abril, 2019 às 6:06 pm
Para o caso da isenção, há alguma excepção para quem vende e tem mais de 65 anos? Há alguma legislação especial para o efeito?
9 Abril, 2019 às 6:25 pm
Conforme aparece na nota informativa junto à questão do reinvestimento, a legislação em causa é o Código do IRS, mais concretamente nos nºs 7 e 8 do artigo 10º.
Apenas uma nota adicional – esta foi uma alteração que entrou no Código do IRS apenas este ano. Ou seja, só se aplica aos imóveis vendidos a partir de 2019, não aos imóveis vendidos no ano passado.
Aqui na calculadora foi feito um resumo, mas esses dois pontos dizem concretamente o seguinte:
8 – Não há lugar ao benefício referido no número anterior se o reinvestimento não for efetuado no prazo referido na alínea c), ou se, em qualquer ano, o valor das prestações recebidas ultrapassar o limite fixado na alínea d), sendo esse ganho objeto de tributação no ano em que se conclua o prazo para reinvestimento, ou que seja ultrapassado o referido limite, respetivamente.
7 Abril, 2019 às 3:16 am
Relativamente a uma propriedade que tenho recebida por herança, o Portal das Finanças, diz que a inscrição na Matriz foi em 2000 e o valor inicial é zero. No entanto resultante numa avaliação de 2016, já lhe atribui um valor de X €.
Qual é o valor e data que terei que introduzir no simulador ?
8 Abril, 2019 às 12:16 am
Deve indicar o valor sobre o qual pagou imposto de selo.
6 Abril, 2019 às 9:22 pm
Boa noite. Onde colocamos as despesas do empréstimo da nova casa?
8 Abril, 2019 às 12:13 am
Em lado nenhum. Não entram para estas contas.
5 Abril, 2019 às 7:17 pm
Vendi em 2018 um imóvel que me custou 60000 por 125000, do qual era único proprietário.
Tinha um empréstimo de cerca de 55000 o qual foi pago aquando da venda.
Posteriormente comprei outro por 165000, utilizando 65000 na compra do mesmo.
Este imóvel foi adquirido 50%-50% com a minha companheira.
Posso declarar como reinvestido os 65000, ou à proporção da percentagem que detenho do imóvel, apenas posso declarar 32500 como reinvestido??Actualmente tenho um empréstimo de cerca 100000 dele.
7 Abril, 2019 às 11:38 pm
Se comprou metade de um imóvel por 82.500€, contraindo um empréstimo de 50.000€ para o efeito, então deve declarar que reinvestiu 32.500€ (mas é por ser a diferença entre o valor do que comprou e a sua parte do empréstimo e não por ser metade do dinheiro que lá pôs).
P.S: Basta colocar a questão uma vez.
Carla de Sousa diz:
5 Abril, 2019 às 2:42 pm
Vendi um imóvel (HPP) por 105.000,00 que me custou 115.0000,00 tenho – valia. Mas só devia de empréstimo 50.0000,00
Reeinvisti 30.000, 00 (meus) mas contrai novo empréstimo.
Sou alvo de tributação, se sim, quais os cálculos? Obrigada desde já
5 Abril, 2019 às 3:06 pm
Para conhecer os cálculos basta preencher a calculadora acima com esses valores.
Vai-lhe surgir indicação que menos valias não estão sujeitas a tributação e não pagam imposto…
4 Abril, 2019 às 2:27 pm
este simulador inclui o regime transitório de exclusão de mais valias para quem adquiriu antes de 2015 e vendeu entre 2015 e 2020?
Outra questão que não entendo bem, é se vender um imóvel por 100000 ao qual tinha contraído um empréstimo de 50000, e vendi posteriormente quando faltava pagar 20000. Nesta situação para estar isento de pagar a mais valia tenho de investir 80000 certo? No entanto, os 50000 que eu investi inicialmente posso não querer voltar a investir na nova habitação…nesta situação iria pagar mais valia sobre o dinheiro que já era meu?
4 Abril, 2019 às 5:29 pm
Não foi pensado com esse regime transitório em vista, não.
Mas pode simulá-lo se indicar que pretende reinvestir e em vez de colocar o valor amortizado no campo de amortização o colocar no campo do valor a reinvestir.
Há um conjunto de comentários num dos outros artigos sobre mais valias a este respeito que pode valer a pena ler também.
Relativamente à segunda dúvida, para ficar completamente isento de tributação sobre a mais valia teria de reinvestir os 80.000€, sim.
De notar que o imposto é pago sobre a mais valia – não sobre o dinheiro que já era seu. Ou seja, se comprou por 50.000€ e vendeu por 100.000€, paga imposto é sobre esta diferença (o lucro, o rendimento que obteve do imóvel), não sobre o dinheiro que já era seu.
Talvez usando a calculadora, fique mais claro?
4 Abril, 2019 às 6:13 pm
Relativamente à última questão, voltando ao caso anterior se na compra inicial (50.000€) entrar com dinheiro próprio com 20.000€ e se eu reinvestir 60.000€ (mais do que os 50.000€ da mais valia) vou pagar na mesma mais valia? Pelo que percebi sim, porque não estou dentro dos critérios de isenção. Ou seja, se me limitar a reinvestir apenas a mais valia, na realidade estou a pagar dinheiro próprio algo que não me faz muito sentido, ou estou a ver mal?
4 Abril, 2019 às 7:52 pm
Não consegui perceber bem a dúvida, porque acho que está a fazer algumas confusões. Vou tentar explicar o meu entendimento da tributação sobre as mais valias, a ver se ajuda a esclarecer.
Em primeiro lugar, não se pagam mais valias. Mais valia é sinónimo de lucro. Corresponde à valorização que conseguiu obter do imóvel, a um aumento de património. A sua pergunta corresponde, assim, a “vou pagar na mesma mais lucro?” o que não faz sentido e é capaz de estar na origem da minha dificuldade em perceber a sua dúvida.
O que se paga é imposto sobre este lucro (tal como se paga imposto sobre os juros de um depósito a prazo, por exemplo, e não sobre o montante investido nesse depósito a prazo).
Vou alterar os valores só para não haver valores repetidos: Por exemplo, suponhamos que comprou a casa antiga por 70 e vendeu por 100 (faltando pagar 20 do empréstimo).
No início, quando adquiriu a casa, o seu património era de 70. É verdade que parte desse património foi dinheiro emprestado pelo banco mas é dinheiro que vai devolvendo ao longo dos anos (com dinheiro que entretanto acrescenta ao seu património), e para o negócio da compra e venda da casa, não interessa muito.
Ignorando fatores de correção monetária e outras deduções, ao vender por 100, aumenta o seu património em 30 – este é o seu lucro, e o valor sobre o qual vai ser calculado o imposto (não interessa agora como é calculado, só que o ponto de partida para o cálculo serão os 30).
Entretanto, o estado decidiu que queria evitar penalizar as pessoas que trocam de casa, obrigando-as a pagar imposto quando o que estava em causa era a satisfação de uma necessidade básica – o direito à habitação. O que o legislador quis com aquela isenção (acho eu) foi proteger o direito das pessoas à habitação própria, quando precisam de vender a sua casa para trocar por outra.
Tendo esta ideia em mente, não interessa se a pessoa teve ou não lucro – o que interessa é que o dinheiro que obteve com a venda da casa antiga seja transferido para a nova – se não for o caso (por exemplo, porque a pessoa trocou por uma casa mais pequena), então quer dizer que houve uma parte daquele dinheiro que não era preciso para a habitação própria da pessoa e a proporção correspondente a esse remanescente já pode ser tributada – daí aparecer a isenção parcial.
Para além disso, e porque a parte do empréstimo que ainda não estava paga não pertence ao seu património, o valor amortizado ao mesmo é deduzido ao valor que tem de ser reinvestido para dar direito à isenção.
A isenção está a ser dada para permitir à pessoa “transferir” o dinheiro de uma casa para a outra e continuar a ter direito a ter uma casa própria. Não é para dar aos que conseguiram vender com um lucro de 400, uma forma de “fugir” à tributação.
Portanto, voltando ao tal exemplo, se tiver a hipótese de comprar uma casa por 60, sabendo que do valor que acabou de receber pela venda da casa, 80 eram seus (e 20 do banco), quer dizer que precisou de 3/4 do seu património para investir na casa nova. Por esse motivo, em vez de a tributação da mais valia incidir sobre os tais 30, vai incidir só sobre 1/4 desse valor (e, agora sim, é aplicada a fórmula de cálculo).
Se em vez de gastar os 60 na casa, comprar por 50 e pedir um empréstimo de 10, só está a transferir 5/8 do seu património, pelo que a tributação vai incidir sobre os restantes 3/8 dos 30.
E se não quiser reinvestir numa nova habitação própria e permanente (ou se a casa original não era habitação própria e permanente), então este benefício não se lhe aplica e a base de tributação são sempre os 30.
Ainda assim, mais uma vez, a base de tributação é sempre o lucro que fez com a casa (ou parte dele), nunca o património de onde partiu, ou seja, nunca o capital que era seu para começar.
Faz mais sentido agora?
4 Abril, 2019 às 9:35 pm
A minha perceção inicial é que apenas necessitava de investir as mais valias, ou seja, se a mais valia fosse de 30.000, e adquire-se um imóvel de 100.000, não me seria tributado o valor restante ( diferença entre a venda do imóvel antigo e a sua aquisição — simplificando), mas na realidade teria de investir todo o dinheiro, certo?
5 Abril, 2019 às 10:59 am
Não precisa de investir nada. Não há nada no Código do IRS que diga que TEM de reinvestir o dinheiro.
Se a mais valia é de 30.000, esse aumento de património é tributado.
E se dos 100.000€ que agora são o seu património os reinvestir todos numa nova HPP, nada é tributado. Ou se desses 100.000€ investir 90.000€, a tributação é calculada como se tivesse tido uma mais valia de apenas 3000€.
Mas não há nada que diga que tem de investir este ou aquele montante – não vai gastar de propósito mais 10.000€ numa casa nova para poupar só algumas centenas no IRS, ou vai?
4 Abril, 2019 às 12:14 pm
Bom dia, tenho uma duvida , este é o valor que vou pagar: Diferença (valor aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia) 1 732,90 €, Mas o simulador é só mesmo para as mais valias, não estão incluídas as despesas todas, este valor ainda vai baixar quando introduzidas as despesas? Muito obrigada
4 Abril, 2019 às 5:17 pm
Olá, Catarina?
A que tipo de despesas se refere?
O que o simulador apresenta é quanto vai pagar a mais de imposto quando comparado com um cenário em que não declara a venda do imóvel. Não indica quanto vai pagar de acerto de IRS.
Por exemplo, num cenário em que tivesse um reembolso de 1000€ sem declarar a venda do imóvel, depois de declarar a venda do imóvel teria ainda de pagar cerca de 700€, em vez de receber reembolso – os tais 1700€ de diferença.
As deduções à coleta, por exemplo, aplicam-se em ambos os casos a seguir à aplicação da taxa de imposto. Não devem alterar o valor a pagar, porque seriam subtraídas em ambos os casos – a diferença continua a ser igual.
4 Abril, 2019 às 8:56 pm
Olá, sim as despesas que refiro são as deduções à coleta. A minha duvida é normalmente costumo receber sempre IRS, sensivelmente 2000€ , este ano recebo a diferença entre os 2000€ que costumo receber e os 1732.90€ que deram no simulador? É assim?
5 Abril, 2019 às 1:40 am
Não – os 1732€ são a diferença…
5 Abril, 2019 às 10:06 am
Bom dia Sr. Paulo, desculpe estar a incomodar novamente mas continuo sem perceber. Supostamente os 1732.00€ são o que aproximadamente vou receber ou que vou pagar? Obrigada e desculpe tanta pergunta.
5 Abril, 2019 às 10:24 am
São a diferença entre o que teria de pagar/receber sem declarar a venda do imóvel e o que irá ter de pagar/receber com a declaração da venda do imóvel.
Se diz que costuma ter um reembolso de 2000€ e o simulador lhe dá um “imposto correspondente à mais valia” de 1730€, quer dizer que vai ter um reembolso de aproximadamente 270€.
Claro que as contas variam de uns anos para os outros, e por isso o simulador refere que os valores são aproximados, exceto para os não residentes (além de que não é correto dizer que este ou aquele montante de imposto é devido a este ou àquele rendimento), portanto ao preencher a sua declaração de IRS pode não ter exatamente os 270€ de reembolso. Mas a diferença deve andar mais ou menos por esta ordem de grandeza.
Cacilda Maria Brandão Gonçalves diz:
3 Abril, 2019 às 8:07 pm
Não há simulador para quem vendeu HPP e reinvestiu parte em HPP?
4 Abril, 2019 às 9:27 am
Olá, Cacilda.
Há, sim senhora – é este 🙂
À medida que for preenchendo o formulário, podem ir aparecendo mais questões, se aplicável. Por exemplo, se nem sequer tiver mais valias, a questão de ser ou não HPP ou de reinvestimento do dinheiro não fazem qualquer diferença, por isso não aparecem.