Source: https://www.lexology.com/library/detail.aspx?g=403ddfb8-1bed-4832-adc7-207c1f384f5c
Timestamp: 2018-09-18 20:34:00
Document Index: 195060231

Matched Legal Cases: ['Art. 269', 'Art. 11', 'Art. 269', 'Art. 11', 'Art. 11', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 270', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 270']

Real Estate Legal Update - May 2018 - Lexology
Real Estate Legal Update - May 2018
Neueste Entwicklungen aus den Bereichen Transaktionen, Miet-
recht, privates Baurecht sowie ffentliches Planungs- und Baurecht.
Real Estate Legal Update Mai 2018
Asset Market Legal Update
Immobilien-Projektentwicklung durch Anlagestiftungen
Anlagestiftungen haben in den vergangenen Jahren vermehrt eigene Immobilienprojekte entwickelt. Unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang solche Anlagen im Einzelfall zulssig sind, ist seit 2012 gesetzlich geregelt. Im vorliegenden Update werden die regulatorischen Rahmenbedingungen fr Anlagen von Anlagestiftungen in Immobilien-Projektentwicklungen dargestellt und mit den bei anderen Gefssen zur kollektiven Kapitalanlage bestehenden Vorgaben verglichen. Dabei wird auch ein innovatives, aber in der Praxis noch wenig beachtetes Produkt vorgestellt.
Vollstndiger Artikel ->
Space Market Legal Update
Dies ist eine Zusammenfassung der Artikel. Die vollstndigen Artikel finden Sie auf den Folgeseiten.
Parlamentarische Vorstsse zur Revision des Mietrechts
Aktuell sind in den eidgenssischen Rten verschiedene Vorstsse zur Revision des Mietrechts hngig. Ein Vorstoss von Nationalrat Hans Egloff fordert eine vereinfachte Beweispflicht fr die Orts- und Quartierblichkeit. Gemss einer Initiative von Nationalrat Olivier Feller soll eine hhere Maximalrendite gesetzlich verankert werden. Nationalrat Daniel Fssler fordert eine nderung der Rangordnung der Kriterien fr missbruchliche Mietzinse, whrend Nationalrat Philippe Nantermod verlangt, dass Klagen wegen missbruchlicher Mietzinse nur noch in Gebieten mit Wohnungsnot mglich sein sollen. Derweil droht der Mieterverband bereits mit dem Referendum, whrend er gleichzeitig eine Online-Petition mit dem Titel ,,Nein zu Wuchermieten" gestartet hat.
Construction Market Legal Update
Brennpunkt Besitzstandsgarantie Schlaglicht auf die Zrcher Praxis
Bauvorschriften werden immer wieder revidiert oder neu eingefhrt. Dadurch knnen bestehende Bauten und Anlagen, die im Zeitpunkt ihrer Errichtung dem geltenden Recht entsprochen haben, nachtrglich vorschriftswidrig werden. Solche nachtrglich vorschriftswidrig gewordene Bauten und Anlagen sind grundstzlich in ihrem Bestand und ihrer bestandesgemssen Nutzung geschtzt. Ob und inwieweit bauliche nderungen wie Umbau- und Erweiterungsmassnahmen an rechtswidrig gewordenen Gebuden zulssig sind, beurteilt sich von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Nachfolgend wird ein Schlaglicht auf die liberale Zrcher Praxis geworfen.
Von Andr Kuhn Dr. iur., Rechtsanwalt Telefon +41 58 658 29 36 andre.kuhn@walderwyss.com
Anlagestiftungen dienen der gemeinsamen Anlage und Verwaltung von Vorsorgegeldern und stellen somit Gefsse zur kollektiven Kapitalanlage dar. Sie knnen jeweils ber mehrere wirtschaftlich voneinander unabhngige Teilvermgen (sogenannte Anlagegruppen) verfgen. Als Anleger einer Anlagestiftung kommen generell nur Schweizer Vorsorgeeinrichtungen und Hilfseinrichtungen der beruflichen Vorsorge in Frage. Smtliche Anlagestiftungen unterstehen der Aufsicht der Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge OAK BV.
Die gut 50 bestehenden Anlagestiftungen verwalteten im Jahr 2015 gesamthaft Vermgenswerte von CHF 124 Mia., was ungefhr 15 Prozent der gesamten Aktiven der beruflichen Vorsorge in der Schweiz entspricht. Ein bedeutender Teil der von Anlagestiftungen verwalteten Vermgen ist in Immobilien investiert, was diese zu einer wichtigen Gruppe von Investoren im Immobilienbereich macht. Dem allgemeinen Trend folgend haben Anlagestiftungen in den letzten Jahren vermehrt eigene Immobilienprojekte entwickelt.
Zulssige Anlagen
ber die Anlage der von ihnen fr ihre Anleger verwalteten Vermgenswerte knnen Anlagestiftungen nicht vllig frei entscheiden. Vielmehr mssen sie sich an gewisse regulatorische Vorgaben und Einschrnkungen halten.
Relevant ist bei Immobilien-Projektentwicklungen zunchst der Umstand, dass Vermgenswerte von Immobilien-Anla-
gegruppen nur Anlagen in unbebaute Grundstcke ttigen drfen, sofern diese erschlossen sind und die Voraussetzungen fr eine umgehende berbauung erfllen.
Ein unbebautes Grundstck gilt in Anlehnung an das Raumplanungsrecht als erschlossen, wenn eine fr die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energiesowie Abwasserleitungen so nahe heranfhren, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand mglich ist.
Schwieriger zu beantworten ist hingegen die Frage, wann eine unbebaute Liegenschaft die Voraussetzungen fr eine umgehende berbauung erfllt. Unbestritten ist zumindest, dass dieses Kriterium erfllt ist, sobald eine rechtskrftige Baubewilligung vorliegt. Ob eine Anlagestiftung auch in Bauprojekte investieren kann, die noch nicht baubewilligt sind, ist hingegen nicht abschliessend geklrt. Dafr spricht zumindest der Umstand, dass der Verordnungsgeber das Vorliegen einer Baubewilligung explizit htte verlangen knnen. Entsprechendes ist anders als bei Immobilienfonds gemss Kollektivanlagengesetz nicht passiert. In der Praxis empfiehlt es sich daher, diesen Punkt in den Anlagevorschriften ausdrcklich zu regeln, sofern Investitionen in noch nicht baubewilligte Projekte geplant sind.
Neben Anlagen in Neubauprojekte drfen Anlagestiftungen auch Anlagen in Umbauprojekte ttigen. Im Gegensatz zu Neubauprojekten bestehen dazu keine spezifischen regulatorischen Einschrnkungen. Damit ist es Anlagestiftungen
mglich, sanierungsbedrftige Immobilien bereits in einem frhen Projektstadium zu erwerben und diese im Rahmen eines Redevelopments zu entwickeln. Auch hier empfiehlt es sich in der Praxis, die Details in den Anlagerichtlinien festzuhalten.
Bemerkenswert ist schliesslich, dass Anlagestiftungen Immobilienprojekte sowohl fr den Eigenbestand als auch fr den sofortigen Verkauf entwickeln drfen. Im Gegensatz zu den im Kollektivanlagengesetz geregelten vertraglichen Anlagefonds und SICAV drfen Anlagestiftungen somit auch als Trader-Developer ttig sein und die entwickelten Immobilien nach Bauvollendung umgehend verussern.
Diversifikationsvorschriften
Neben den Einschrnkungen bezglich der zulssigen Anlagen mssen sich Anlagestiftungen an gewisse Diversifikationsvorschriften halten.
Von Bedeutung ist dabei zunchst die generelle Beschrnkung von Anlagen in Bauland, angefangene Bauten und sanierungsbedrftige Objekte auf maximal 30 Prozent des Vermgens einer Immobilien-Anlagegruppe. Damit unterliegen Anlagestiftungen in dieser Hinsicht vergleichbaren Diversifikationsvorschriften wie Immobilienfonds, die als vertragliche Anlagefonds oder SICAV ausgestaltet sind. Immerhin besteht bei Anlagestiftungen die Mglichkeit, Anlagegruppen mit ausschliesslicher Anlage in Bauprojekte zu schaffen (siehe dazu den nachfolgenden Abschnitt).
Fr eine als Projektentwicklerin ttige Anlagestiftung ferner von Bedeutung ist die Regelung, wonach der Verkehrswert einer einzelnen Immobilien-Projektentwicklung nicht mehr als 15 Prozent des Vermgens einer Anlagegruppe ausmachen darf. Diese Vorschrift ist etwas restriktiver als die vergleichbare Einschrnkung bei Immobilienfonds in der
Form des vertraglichen Anlagefonds oder der SICAV, bei welchen eine Obergrenze von 25 Prozent gilt. Sie wird daher in der Praxis auch kritisiert.
Schliesslich haben Anlagestiftungen die Anlagen ihrer Immobilien-Anlagegruppen nach Region, Lage und Nutzungsart zu diversifizieren, sofern es ihr Anlagefokus zulsst. Damit verbleibt den Anlagestiftungen eine grosse Flexibilitt, da eine Fokussierung (beispielsweise auf Wohnliegenschaften im Metropolitanraum Zrich) in jedem Fall zulssig ist.
Weil die genannten Diversifikationsvorschriften bei neu aufgesetzten Anlagegruppen naturgemss nicht vom ersten Tag an eingehalten werden knnen, wird typischerweise eine bergangsfrist vorgesehen, innert der die geforderte Diversifikation erreicht werden muss.
Anlagegruppen mit ausschliesslicher Anlage in Bauprojekte
Anlagestiftungen haben die Mglichkeit, eine Immobilien-Anlagegruppe als Anlagegruppe mit ausschliesslicher Anlage in Bauprojekte auszugestalten. Damit kann eine Anlagestiftung statt der erwhnten 30 Prozent das gesamte Vermgen dieser Anlagegruppe in Bauland, angefangene Bauten und sanierungsbedrftige Objekte investieren.
Nicht abschliessend geklrt ist indes die Frage, ob solche Anlagegruppen die von ihnen realisierten Projekte nach erfolgter Baufertigstellung zwingend verussern mssen, weil das Halten von Bestandsliegenschaften der Fokussierung auf ausschliessliche Anlagen in Bauprojekte widersprche. Sollte die OAK BV oder ein Gericht diese Frage bejahen, drften Anlagegruppen mit ausschliesslicher Anlage in Bauprojekte in der Praxis einen schweren Stand haben. Grund dafr ist der Umstand, dass die zulssigen Anleger einer Anlagestiftung typischerweise an mglichst stetigen Renditen und Ausschttungen interessiert sind und
nicht in erster Linie an einmaligen Entwicklergewinnen.
Selbst wenn Anlagegruppen mit ausschliesslicher Anlage in Bauprojekte die von ihnen entwickelten Immobilien nach Baufertigstellung grundstzlich verussern mssten, bliebe die Mglichkeit, bei der Aufsichtsbehrde eine Ausnahme von dieser Verpflichtung zu beantragen. Damit wrde der Anlegerschutz gestrkt, weil sich mit zunehmendem Anteil an Bestandsimmobilien das Risikoprofil der Anlagegruppe verbessert. Ob eine solche Ausnahme gewhrt werden knnte, wrde die OAK BV indes im Einzelfall entscheiden.
Anlagestiftungen sind aufgrund ihrer regulatorischen Rahmenbedingungen fr Immobilien-Projektentwicklungen bestens geeignet. Sie unterstehen in diesem Bereich insgesamt einer hnlichen Regulierung wie Immobilienfonds in der Form des vertraglichen Anlagefonds und der SICAV. Bei einzelnen Aspekten der Regulierung verfgen Anlagestiftungen gar ber etwas mehr Flexibilitt. Zudem steht mit der Anlagegruppe mit ausschliesslicher Anlage in Bauprojekte ein innovatives Produkt zur Verfgung, dem nun mit einer sinnvollen Umsetzung der bestehenden Regulierung zum Durchbruch verholfen werden muss.
Andr Kuhn hat eine Dissertation mit dem Titel ,,Die Finanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen durch Anlagestiftungen" verfasst. Ein Abdruck dieser Dissertation ist beim Schulthess Verlag in Buchform erhltlich (ISBN 9783-7255-7828-3).
Von Christian Eichenberger Dr. iur., LL.M., MRICS, Rechtsanwalt Telefon +41 58 658 56 59 christian.eichenberger@walderwyss. com
Parlamentarische Initiative Nr. 17.493 vom 29. September 2017 von Nationalrat Hans Egloff: Beweisbare Kriterien fr die Orts- und Quartierblichkeit der Mieten schaffen
Gemss Art. 269a lit. a des schweizerischen Obligationenrechts (OR) sind Mietzinse in der Regel nicht missbruchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierblichen Mietzinse liegen. Nach Art. 11 Abs. 1 der Verordnung ber die Miete und Pacht von Wohn- und Geschftsrumen (VMWG) sind fr die Ermittlung der orts- und quartierblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR die Mietzinse fr Wohn- und Geschftsrume massgeblich, die nach Lage, Grsse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. Nach der Rechtsprechung muss der kantonale Richter konkrete Vergleiche anhand der in Art. 11 Abs. 1 VMWG vorgeschriebenen Kriterien anstellen. Er kann die ortsblichen Mietzinse nicht aufgrund eines Gesamteindrucks ermitteln. Um Rckschlsse mit einiger Gewissheit zu ziehen, kann sich der kantonale Richter entweder auf amtliche Statistiken sttzen (Art. 11 Abs. 4 VMWG) oder auf mindestens fnf Vergleichswohnungen (BGE 141 III 569 E. 2.2.1). Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen (Art. 11 Abs. 3 VMWG).
Argumente des Initianten
Gemss dem Vorstoss von Hans Egloff vom 29. September 2017 handelt es sich
bei den von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien um ,,bertriebene, praxisferne Anforderungen an den Beweis der Orts- und Quartierblichkeit". Namentlich bei mehreren Jahrzehnte alten Gebuden sei es heute nahezu unmglich, die gengende Anzahl von Objekten zu finden, welche nach allen geforderten Elementen nahezu identisch seien. Der Nachweis der Orts- und Quartierblichkeit sei unweigerlich zum Scheitern verurteilt. Die Rechtsprechung habe die Anwendung der im Gesetz vorgesehenen Orts- und Quartierblichkeit faktisch verunmglicht.
Deshalb mchte der Initiant die von der Rechtsprechung geformte Praxis auf gesetzgeberischem Weg anpassen, wobei er vorschlgt, dass Art. 269a OR durch folgenden zweiten Absatz ersetzt wird:
,,2. Massgeblich fr die Ermittlung der ortsund quartierblichen Mietzinse im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a sind die Mietzinse fr Wohn- und Geschftsrume, die nach Lage, Grsse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind:
a. Hinsichtlich der Bauperiode von Mietobjekten sind solche in vor 1930 erstellten Gebuden vergleichbar; solche in nach 1930 erstellten Gebuden sind mit Gebuden, die 20 Jahre frher oder spter erstellt wurden, vergleichbar.
b. Zustand und Ausstattung sind mit drei Kategorien (einfach, gut, sehr gut) zu bewerten. Der Richter gleicht mit Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften nach seinem Ermessen durch die Berck-
sichtigung anderer, zustzlicher oder hherwertiger Eigenschaften aus.
c. Gengend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken sind zum Nachweis zuzulassen.
3. Der Nachweis der Orts- und Quartierblichkeit des Mietzinses kann mittels drei zum Vergleich tauglichen Objekten erbracht werden."
Die parlamentarische Initiative Nr. 17.493 vom 29. September 2017 von Hans Egloff wurde in den Rten bis jetzt noch nicht behandelt. Klar scheint, dass es zu hitzigen Diskussionen kommen drfte. Der Mietverband hat bereits mit dem Referendum gedroht. Er argumentiert, dass die Mietenden mit der Revision kaum mehr Chancen htten, berhhte Anfangsmietzinse anzufechten und ihr Recht komplett ausgehhlt wrde.
Parlamentarische Initiative Nr. 17.491 vom 29. September 2017 von Nationalrat Olivier Feller: Zeitgemsse Berechnung der zulssigen Rendite im Mietrecht
Gemss Art. 269 OR sind Mietzinse missbruchlich, wenn der Vermieter dadurch einen bersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
Gemss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Ertrag aus der Mietsache bersetzt, wenn die Nettorendite (d.h. die Eigenkapitalrendite) des Eigentmers den jeweils aktuellen hypothekarischen Referenzzinsatz um 0.5% bersteigt (BGE 122 III 257 E. 3a; BGE 141 III 245 E. 6.3).
Gemss Nationalrat Olivier Feller passt die aus den 1980er stammende Rechtsprechung nicht mehr ins heutige Tiefzinsumfeld. Bei Begrndung der Rechtsprechung im Jahr 1986 sei aufgrund der
damaligen Leitzinsstze eine Nettorendite von 6% erlaubt gewesen. Er will deshalb die zulssige Nettorendite neu auf 2% ber dem jeweiligen Referenzzinssatz erhhen.
Olivier Feller mchte Art. 269 OR (neben weiteren Ergnzungen) den folgenden Absatz 2 hinzufgen:
,,Die mit dem Landesindex der Konsumentenpreise indexierte Eigenkapitalrendite ist bersetzt, wenn sie den hypothekarischen Referenzzinssatz um mehr als 2 Prozent bersteigt."
Die parlamentarische Initiative Nr. 17.491 vom 29. September 2017 von Olivier Feller wurde in den Rten bis jetzt noch nicht behandelt. Auch hier drfte es zu intensiven Diskussionen kommen. Gemss Mieterverband wre ,,das Prinzip der Kostenmiete mit Annahme der Initiative beerdigt." Er droht mit dem Referendum.
Parlamentarische Initiative Nr. 17.492 vom 29. September 2017 von Nationalrat Daniel Fssler: Gleichwertigkeit der gesetzlichen Mietzinsregeln strken
Nicht missbruchlich sind Mietzinse gemss Art. 269 und 269a OR insbesondere dann, wenn sie (i) im Rahmen der orts- und quartierblichen Mietzinse liegen, (ii) durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen (wertvermehrende oder energetische Verbesserungen) des Vermieters begrndet sind oder (iii) im Rahmen der zulssigen Rendite liegen (d.h. der Nettorendite wie oben ausgefhrt bzw. der kostendeckenden Bruttorendite bei neueren Bauten). Gemss bundesgerichtlicher Rechtsprechung steht das Kriterium des bersetzten Ertrags grundstzlich ber allen anderen Kriterien (ausser bei Altbauten vgl. Bundesgerichtsurteil 4A_295/2016 vom 29. No-
vember 2016 E. 5.1.1). Das bedeutet, dass der Mieter auch bei einem erwiesenermassen orts- und quartierblichen Mietzins oder bei einer korrekt bemessenen Mietzinserhhung aufgrund energetischer Verbesserungen geltend machen kann, der Vermieter erziele einen bersetzten Ertrag, womit er die entsprechende Mietzinsanpassung (im Rahmen des heutigen Tiefzinsumfelds regelmssig erfolgreich) wird anfechten knnen.
Gemss Nationalrat Daniel Fssler entspricht die vom Bundesgericht geschaffene "Hierarchie" weder der Ratio Legis noch ist sie sachgerecht. Die Ortsund Quartierblichkeit als marktnahes Kriterium werde der Kostenmiete untergeordnet, womit entgegen der Absicht des Gesetzgebers faktisch die reine Kostenmiete durchgesetzt wrde.
Daniel Fssler mchte dem OR folgenden neuen Art. 269abis beifgen.
,,Die Kriterien zur Prfung der Missbruchlichkeit des Mietzinses nach den Artikeln 269 und 269a sind gleichrangig. Ist der Mietzins nach einem dieser Kriterien nicht missbruchlich, so schliesst dies die Geltendmachung der Missbruchlichkeit des Mietzinses nach einem anderen Kriterium aus."
Die parlamentarische Initiative Nr. 17.492 vom 29. September 2017 von Daniel Fssler wurde in den Rten bis jetzt noch nicht behandelt. Auch hier wird es heftig zu diskutieren geben. Gemss Mieterverband wrden die Mieterrechte besonders nach Sanierungen, die oft nur der Steigerung der Rendite dienen wrden, empfindlich beschnitten. Er droht mit dem Referendum.
Parlamentarische Initiativen Nrn. 17.514 und 17.515 vom 13. Dezember 2017 von Nationalrat Philippe Nantermod: Artikel 269 und 270 OR sollen auf Zeiten von Wohnungsmangel beschrnkt werden
Die Bestimmungen ber den Schutz von missbruchlichen Mietzinsen kommen gemss Art. 269a und 270 OR grundstzlich unabhngig davon zur Anwendung, ob in einem Gebiet Wohnungsmangel herrscht oder nicht. Nur die Formularpflicht fr die Mitteilung des Anfangsmietzinses wird gemss Art. 270 Abs. 2 OR an dieses Kriterium gebunden.
Gemss Nationalrat Philippe Nantermod soll der Schutz vor missbruchlichen Mietzinsen auf Gebiete mit Wohnungsnot beschrnkt werden. Ausserhalb solcher Gebiete wrden durch das Spiel von Angebot und Nachfrage gerechte Mieten festgesetzt.
Philippe Nantermod mchte Art. 269 und 270 OR wie folgt anpassen:
Art. 269 OR: ,,Herrscht auf einem Markt Wohnungsmangel, so gelten Mietzinse als missbruchlich, wenn damit ein bersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich bersetzten Kaufpreis beruhen."
Art. 270 OR: ,,Herrscht auf einem Markt Wohnungsmangel, so kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach bernahme der Sache bei der Schlichtungsbehrde als missbruchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen [...]"
Die parlamentarische Initiativen Nrn. 17.514 und 17.515 vom 13. Dezember 2017 von Philippe Nantermod wurden in den Rten bis jetzt noch nicht behandelt. Auch hier drfte es ber den Parlamentsbetrieb hinausgehende Auseinandersetzungen geben. Gemss Mieterverband sei die Initiative absurd, denn ein Missbrauch sei ein Missbrauch, egal wo er stattfinde. Er droht mit dem Referendum und verweist auf seine Online-Petition ,,Nein zu Wuchermieten" (www.mieterverband. ch).
Vertreter der Vermieter- wie der Mieterseite sind sich dem Grundsatze nach einig, dass das Mietrecht gemss Gesetz, Verordnung und verstelter Rechtsprechung aktuell nicht absolut frei von Widersprchen ist und entsprechend ein gewisser Revisionsbedarf besteht. Darber, in welche Richtung die Revision gehen soll, scheiden sich freilich die Geister. Es ist zu erwarten, dass die Revision des Mietrechts die Politik noch lange Zeit beschftigen wird, wobei abzuwarten bleibt, ob gewisse Aspekte aufgrund einer allflligen Zinswende von sich aus an Brisanz verlieren werden.
Von Regula Fellner lic. iur., Rechtsanwltin Telefon +41 58 658 51 98 regula.fellner@walderwyss.com
Gesttzt auf die Besitzstandsgarantie knnen rechtmssig errichtete Bauten und Anlagen grundstzlich bestehen bleiben und im bisherigen Umfang weiter genutzt werden, auch wenn sie wegen seither erfolgten Rechtsnderungen nicht mehr (gleich) gebaut werden drften. Darber hinaus besteht auch das Recht, die zur Bestandeserhaltung erforderlichen Massnahmen (Unterhaltsarbeiten und Renovationen) an solchen Gebuden vorzunehmen.
Praktisch alle Kantone kennen Vorschriften, die fr Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone ber das verfassungsrechtliche Minimum hinaus auch nderungen an Bauten und Anlagen, welche nachtrglich vorschriftswidrig geworden sind, zulassen (sog. erweiterte Besitzstandsgarantie).
Die Vorschrift von 357 Abs. 1 des zrcherischen Planungs- und Baugesetzes (PBG)
Das zrcherische Recht enthlt in 357 Abs. 1 PBG eine allgemeine Bestimmung zur Zulssigkeit von nderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone. Danach drfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, unter dem Vorbehalt, dass keine berwiegenden ffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen, umgebaut, erweitert oder sofern sie sich fr eine zonengemsse Nutzung nicht eignen anderen Nutzungen zugefhrt werden. Dies, soweit damit keine neuen oder weitergehenden Abweichungen von Vorschriften verbunden sind.
Zulssige bauliche Massnahmen
Grundstzlich sind Umbauten, Erweiterungen und Umnutzungen vorschriftswidriger Bauten und Anlagen unter den nachfolgenden Voraussetzungen erlaubt. Der Begriff des Umbaus umfasst Massnahmen, die dazu dienen, eine bestehende Baute oder Anlage ohne nderung des Gebudevolumens zweckmssiger zu nutzen, indem das Verhltnis der Innenrume (beispielsweise durch die Beseitigung innerer Trennwnde) oder deren Benutzbarkeit (z.B. durch den Ausbau eines bisher als Estrich genutzten Dachgeschosses zu Wohnzwecken) verndert wird. Als Erweiterungen gelten bauliche Vorkehren zur Vergrsserung des Gebudevolumens, welche mit dem Bestehenden eine konstruktive Einheit bilden und in der Regel zu einer Erhhung der Nutzflche fhren. Bestehende Bauten und Anlagen drfen schliesslich auch anderen Nutzungen bzw. einem neuen Zweck zugefhrt werden, sofern sie sich fr eine zonengemsse Nutzung nicht eignen.
Die neubauhnliche Umgestaltung als Grenze der zulssigen Massnahmen
Gemss Praxis des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts des Kantons Zrich werden Umbauten und Erweiterungen bestehender Bauten und Anlagen von 357 Abs. 1 PBG soweit zugelassen, als sie nicht zu einer neubauhnlichen Umgestaltung fhren. Nach der neueren Praxis wird nur mit grosser Zurckhaltung von neubauhnlichen Umgestaltungen ausgegangen, nmlich dann, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die Bestim-
mung von 357 Abs. 1 PBG nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schtzen, sondern es vorwiegend darum geht, die Anwendung der fr einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern.
Entscheidend ist, ob sich der Bauherrschaft durch die nderung des Bestehenden wesentlich weitergehende Baumglichkeiten als bei einem Neubau bieten wrden. Dies beurteilt sich nicht nur nach dem Ausmass der bestehenden Rechtswidrigkeit, sondern auch danach, ob Einschrnkungen, die aus Neubauvorschriften resultieren, kompensiert werden knnen. Ins Gewicht fllt weiter, in welchem Umfang das Bestehende erhalten werden soll. Je mehr dies der Fall ist, und je geringer die baulichen nderungen im Verhltnis hierzu sind, desto eher wird eine Gesetzesumgehung verneint. Umgekehrt lassen selbst erhebliche nderungen zu Lasten des Bestehenden den Schluss auf eine Gesetzesumgehung dann nicht zu, wenn die Baumglichkeiten bei diesem Vorgehen nur unwesentlich grsser sind als bei einem Neubau sind.
Wird eine bauliche Massnahme als neubauhnliche Umgestaltung qualifiziert, findet 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung. Das gesamte Gebude (und nicht nur die bauliche nderung) ist diesfalls nach Massgabe der Neubauvorschriften zu beurteilen. Da das zu ndernde Gebude in einem solchen Fall dem geltenden Recht widerspricht und diesem Mangel nur in seltenen Fllen mit einer Auflage entgegengekommen werden kann, fllt die Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung in der Regel ausser Betracht. Solche Bauvorhaben sind weitestgehend nur im Rahmen einer Ausnahmebewilligung ( 220 PBG) realisierbar.
Keine neuen oder weitergehenden Abweichungen von Vorschriften
nderungen an rechtswidrigen Bauten und Anlagen haben wie Neubauten und nderungen an vorschriftskonformen Gebuden grundstzlich das geltende Recht einzuhalten. Soll beispielsweise ein zu hohes Gebude um einen Anbau im Erdgeschoss erweitert werden, so ist dies in der Regel nur zulssig, sofern die bauliche Massnahme fr sich allein betrachtet den massgeblichen Bauvorschriften entspricht. Bauvorhaben, die neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften zur Folge haben, knnen nur unter strengen Voraussetzungen mit einem Dispens nach 220 PBG bewilligt werden. Bestehen keine Ausnahmegrnde, werden die ber 357 PBG hinausgehenden nderungen verweigert. Bei (neuen) Abstandswidrigkeiten besteht unter dem Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhltnisse immerhin noch die Mglichkeit, durch nachbarliche Vereinbarung ein Nherbaurecht begrnden zu knnen ( 270 Abs. 3 PBG).
Der Vorbehalt entgegenstehender berwiegender ffentlicher oder nachbarlicher Interessen
Die Bewilligung von nderungen an vorschriftswidrigen Bauten steht schliesslich unter dem Vorbehalt, dass dem Bauvorhaben keine berwiegenden ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Die Schranke der berwiegenden ffentlichen Interessen ist in der Praxis weitestgehend bedeutungslos. Nachbarliche Interessen knnen infolge Beeintrchtigung der Wohnqualitt namentlich durch Entzug von Licht, Sonne und Aussicht sowie Hervorrufen von ideellen Immissionen tangiert sein.
Ob berwiegende ffentliche oder nachbarliche Interessen vorliegen, ist aufgrund einer wertenden Interessensabwgung im konkreten Einzelfall zu beurteilen. Nur dann, wenn die ffentlichen oder nachbarlichen Interessen jene der Bauherrschaft berwiegen, ist eine Bewilligungsverweigerung gerechtfertigt. Ansonsten ist (sofern die anderen Voraussetzungen ebenfalls erfllt sind) die Bewilligung fr das Bauvorhaben zu erteilen.
Die ausgedehnte Umbau- und Erweiterungsmglichkeit von nachtrglich vorschriftswidrig gewordenen Bauten gemss Zrcher Praxis ist aus Sicht der Bauherrschaft bzw. der Investoren zu begrssen. Eine zu strenge Anwendung von 357 Abs. 1 PBG wrde die Nachverdichtung in bereits berbauten Gebieten in vielen Fllen verunmglichen oder zu Abbrchen von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz fhren. Das liefe den Grundstzen der haushlterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration zuwider. Ausserdem wre ein durch genderte Vorschriften erzwungener Ersatz des Bestehenden in konomischer und kologischer Sicht selten sinnvoll.
Real Estate Legal Update berichtet ber Entwicklungen und wichtige Themen im Bereich des schweizerischen Bau- und Immobilenrechts. Die darin enthaltenen Informationen und Kommentare stellen keine rechtliche Beratung dar, und die erfolgten Ausfhrungen sollten nicht ohne spezifische rechtliche Beratung zum Anlass fr Handlungen genommen werden.
Das Immobilienteam von Walder Wyss
Walder Wyss hat sich im Immobilienbereich ber viele Jahre spezialisiert und profiliert. Unser Immobilienteam, bestehend aus an sechs verschiedenen Standorten in allen Landesteilen verwurzelten und vernetzten Rechtsanwlten und Steuerexperten, ist mit ber 30 Spezialisten eines der grssten der Schweiz.
Dies ermglicht es uns, hochkomplexe Real-Estate-Transaktionen und Entwicklungsprojekte effizient und mit einer ganzheitlichen Perspektive zu begleiten. Daneben gehrt auch die Vertretung von Klienten vor Behrden, staatlichen Gerichten und Schiedsgerichten in smtlichen Bau- und Immobilienstreitigkeiten zu den Kernkompetenzen unseres Teams. Gemeinsam mit unseren Klienten entwickeln wir Lsungen, die Mehrwert schaffen, und setzen diese bei Bedarf mit interdisziplinren Projektteams um. Wir beraten lokale wie internationale Klienten in allen rechtlichen und steuerlichen Aspekten der Immobilienbranche und bieten an unseren Standorten in Basel, Bern und Lugano auch notarielle Dienstleistungen an.
Wir sind insbesondere in den folgenden Bereichen ttig:
Planung von Steuerstrukturen
Mietvertrge inkl. Sale-and-Lease back und Double/Triple Net Vertrge
Werk- und Planervertrge
Aufsetzen von Immobilienfonds und Anlagestiftungen
Vertretung unserer Klienten vor allen staatlichen Gerichten, Schiedsgerichten und Administrativbehrden
Walder Wyss wird in Chambers, Legal 500 sowie Who's Who Legal Switzerland seit Jahren konstant unter den besten und renommiertesten Kanzleien fr Real Estate klassiert. Hervorgehoben wird dabei gesttzt auf Interviews mit Klienten insbesondere ,,die Verfgbarkeit, die Flexibilit und die schnelle Reaktionszeit" sowie die schweizweite Vernetzung des Immobilienteams.
Das Immobilienteam von Walder Wyss wurde in der Schweizer Umfrage von Le Temps und Bilanz erneut als TopAnwaltskanzlei ausgezeichnet. Das Ranking konzentriert sich auf den Rechtsmarkt in der Schweiz und basiert auf ber 6'500 Stimmen von Anwlten.
Walder Wyss - André Kuhn, Christian Eichenberger and Regula Fellner
Neue Hinweispflicht auf fehlende Brandschutzgenehmigung * - Romania
Datenschutz und Real Estate * - Switzerland