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Timestamp: 2020-05-29 15:43:44
Document Index: 57530583

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 5', '§ 3', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 3', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 558', 'Art. 229', '§ 34', '§ 5', 'BGH', 'BGH', '§ 133', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 558', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 558', '§ 5', '§ 558', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 5', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 133', 'BGH', '§ 133', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 5', '§ 1', 'BGH', '§ 133', '§ 5', '§ 3', '§ 97', '§ 708', '§ 543', 'BGH', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 543']

OLG Frankfurt am Main, 13.04.2018 – 8 U 243/16 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 13.04.2018 – 8 U 243/16
Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. November 2016 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszug zu tragen.
Das am 17. November 2016 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gesamten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin – die X – begehrt die Zahlung sog. “Fremdmietzuschläge” in Höhe von insgesamt € 43.821,38.
Im Jahre 1994 schloss die Klägerin mit der A AG, der Rechtsvorgängerin der Beklagten, einen Förderungsvertrag. Hierin gewährte die Klägerin der A AG einen Zuschuss in Höhe von DM 3.910.000,00 für ein Bauvorhaben in Stadt1 (§ 1 Abs. 1), durch welches gemäß § 1 Abs. 2 des Förderungsvertrages Wohnraum für Personen geschaffen werden sollte, die von der Klägerin als Mieter benannt werden.
Gemäß § 5 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich die A AG, für die Dauer von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen eine für die ersten zehn Jahre konkret dargestellte Staffelmiete (Bundesbedienstetenmiete) zu erheben, soweit die Wohnungen an wohnungsfürsorgeberechtigte Mieter (Bundesbedienstete) vergeben waren. In der durchschnittlichen Bundesbedienstetenmiete bei Bezugsfertigkeit waren DM 1,16 pro m² pro Monat für Schönheitsreparaturen enthalten. Schönheitsreparaturen waren gemäß § 3 Abs. 1 des Vertrages von der A AG durchzuführen.
§ 5 Abs. 2 des Förderungsvertrages sieht vor, dass für den Fall, dass der Mieter nicht mehr zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge zu betreuenden Personenkreis gehört, anstelle der nach Abs. 1 zulässigen Bundesbedienstetenmiete eine um DM 6,40 pro m² pro Monat höhere Miete (Fremdmiete) tritt.
In § 5 Abs. 3 Satz 1 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass nach Ablauf von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit die A AG die Bundesbedienstetenmiete und die Fremdmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen anheben kann. Sodann bestimmt § 5 Abs. 3 Satz 3, wann eine Mietanhebung von bis zu drei Prozent und § 5 Abs. 3 Satz 5, wann eine Mietanhebung von mehr drei Prozent möglich sein soll.
Gemäß § 5 Abs. 3 Satz 8 des Vertrages soll eine Mietanhebung nur insoweit zulässig sein, als die geforderte Miete mindestens DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
§ 5 Abs. 9 des Förderungsvertrages sieht vor, dass die A AG für den Fall, dass ihr die Klägerin mitteilt, dass ein Mieter nicht mehr von ihr im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die Fremdmiete zum nächsten, rechtlich zulässigen Zeitpunkt zu fordern und den geltend gemachten Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von DM 6,40 pro m² pro Monat an die Klägerin abzuführen hat.
Hinsichtlich der näheren Einzelheiten des Förderungsvertrages (FV), insbesondere auch hinsichtlich dessen optischer Gestaltung, wird auf die als Anlage K 2 zu den Akten gereichte Kopie Bezug genommen (Bl. 27 ff. d. A.).
Die Klägerin macht für den Zeitraum vom 1. Oktober 2012 bis zum 30. September 2015 hinsichtlich folgender “Fremdmieter” folgende Unterschiedsbeträge im Sinne des § 5 Abs. 9 des Förderungsvertrages geltend:
a) B € 3.987,32
b) C € 3.506,98
c) D € 3.987,32
d) E € 990,85
e) F € 1.829,26
f) G € 629,29
g) H € 1.202,44
h) I € 1.898,59
I) J € 1.850,90
j) L € 2.273,34
k) K € 3.506,98
I) M € 3.506,98
m) N € 3.987,32
n) O € 2.831,80
o) P € 3.581,18
p) Q € 2.407,68
q) R € 2.407,68
r) T € 2.407,68
Von dem Gesamtbetrag in Höhe von € 46.793,59 macht die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 43.821,38 in der Reihenfolge der aufgelisteten Mietverhältnisse geltend.
die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von € 43.821,38 nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 21.585,36 seit dem 11. Juni 2014, aus weiteren € 7.169,63 seit dem 11. November 2014, aus weiteren € 7.078,23 seit dem 1. April 2015 und aus weiteren € 7.988,16 seit dem 21. Oktober 2015 zu zahlen.
Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Urteil vom 17. November 2016 die Beklagte verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 43.821,38 nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 21.585,36 seit dem 11. Juni 2014, aus weiteren € 7.169,63 seit dem 11. November 2014, aus weiteren € 7.078,23 seit dem 1. April 2015 und aus weiteren € 7.988,16 seit dem 21. Oktober 2015 zu zahlen. Im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat das Landgericht u. a. ausgeführt, es handele sich bei den von der Klägerin aufgeführten Mietern um sog. Fremdmieter, weshalb die Beklagte gemäß § 5 Abs. 9 des Fördervertrages von den jeweiligen Mietern die Fremdmiete zu fordern und den Unterschiedsbetrag zwischen der geltend gemachten Miete und der Bundesbedienstetenmiete an die Klägerin abzuführen habe.
Im Rahmen der Berechnung des Unterschiedsbetrages sei zu berücksichtigen gewesen, dass gemäß § 5 Abs. 3 Satz 8 des Vertrages die Bundesbedienstetenmiete stets mindestens DM 1,00 pro m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen müsse.
Soweit die Beklagte geltend mache, bei der Berechnung sei die Bundesbedienstetenmiete anhand einer von den Parteien des Fördervertrages erstellten “Zuschussberechnung” zu ermitteln, könne dieser Vortrag mangels der erforderlichen Substanz schon keine Berücksichtigung finden. Die Beklagte habe besagte “Zuschussberechnung” für das Objekt in Stadt1 nicht vorgelegt, weshalb auch das von der Beklagten vorgetragene Zahlenwerk abstrakt bleibe und nicht nachvollziehbar sei.
Aus Sinn und Zweck des Fördervertrages sei herzuleiten, dass im Rahmen der Berechnung der Bundesbedienstetenmiete der in § 5 Abs. 3 Satz 8 des Vertrages vorgesehene Abstand von DM 1,00 pro m² stets und nicht nur bei Mietanhebungen um mehr als drei Prozent zu beachten sei.
Da somit gemäß § 5 Abs. 3 Satz 8 des Fördervertrages die Bundesbedienstetenmiete stets mindestens DM 1,00 pro m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen müsse, begegne es keinen Bedenken, wenn die Klägerin im Rahmen ihrer Berechnung die Höhe der Bundesbedienstetenmiete dergestalt berechne, dass sie von der ortsüblichen Vergleichsmiete DM 1,00 pro m² subtrahiere.
Die Auffassung der Beklagten, ein Abzug für die auf die Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen sei nicht von der errechneten Bundesbedienstetenmiete, sondern von einer “an sich” von den Mietern geschuldeten indizierten Miete abzuziehen, sei unzutreffend. Der Förderungsvertrag gehe davon aus, dass Schönheitsreparaturen nicht vom berechtigten Mieter, sondern von der Beklagten durchgeführt werden (§ 3 Abs. 1 FV). Nach § 5 Abs. 1 lit. a FV sei aus diesem Grund die Miete der Bundesbediensteten um DM 1,16 pro m² pro Monat erhöht. Daraus folge im Umkehrschluss, dass sich im Falle der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Bundesbediensteten die Bundesbedienstetenmiete um DM 1,16 pro m² pro Monat verringern müsse.
Auch sei nicht zu beanstanden, dass die Klägerin die Differenz zwischen der errechneten Bundesbedienstetenmiete und der Ist-Miete als Unterschiedsbetrag geltend mache, da die Beklagte gemäß § 5 Abs. 9 FV gerade verpflichtet sei, den geltend gemachten Unterschiedsbetrag (also die Differenz zur Ist-Miete) an die Klägerin abzuführen.
Zu Recht stelle die Klägerin in den Fällen, in denen die Ist-Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege, im Rahmen der Berechnung des Unterschiedsbetrages auch auf die Differenz zwischen der errechneten Bundesbedienstetenmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Gemäß § 5 Abs. 13 des Vertrages sei die Beklagte verpflichtet, an die Klägerin einen Fremdmietzuschlag von bis zu DM 6,40 pro m² pro Monat abzuführen bzw. nachzuweisen, dass ein Zuschlag in dieser Höhe nicht erzielbar sei. Nachdem die Beklagte keinen Nachweis hinsichtlich der tatsächlich erzielbaren Fremdmietzuschläge erbracht habe, habe die Klägerin bei ihrer Berechnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete abstellen können, da eine Miete in dieser Höhe entsprechend § 558 BGB mindestens erzielbar gewesen wäre.
Die geltend gemachten Zinsen seien der Klägerin dem Grunde nach zuzusprechen gewesen, da die Beklagte nicht innerhalb der ihr jeweils gesetzten Zahlungsfristen geleistet habe. Die Zinshöhe sei allerdings auf acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz zu beschränken und der weitergehende Klageantrag abzuweisen gewesen. Die Gegenleistung aus dem vor dem 28. Juli 2014 entstandenen Dauerschuldverhältnis sei nicht vor dem 1. Juli 2016 erbracht worden (Art. 229 § 34 EGBGB).
Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf das angegriffene Urteil (Bl. 287 ff. d. A.) Bezug genommen.
Das Urteil des Landgerichts ist dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 21. November 2016 zugestellt worden (Bl. 296 d. A.). Die Beklagte hat mit Anwaltsschriftsatz vom 7. Dezember 2016 Berufung eingelegt, der hier am 8. Dezember 2016 eingegangen ist (Bl. 297 f. d. A.). Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 23. Februar 2017 (Bl. 304 d. A.) hat die Beklagte die Berufung mit Anwaltsschriftsatz vom 14. Februar 2017 begründet, der hier am 16. Februar 2017 eingegangen ist (Bl. 305 ff. d. A.).
Zur Begründung rügt sie u. a., das Landgericht habe verkannt, dass die Entstehungsgeschichte der Förderungsverträge entscheidend sei, die über viele Monate zwischen einzelnen Gremien und Fachabteilungen der Vertragsschließenden verhandelt worden seien. Bei dem Übergang von der zuvor angewandten Darlehensförderung zu einer Zuschussförderung habe zunächst die Festlegung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Fokus gestanden; diese habe in das Modell der Zuschussberechnung gemündet, nach dem bei allen künftigen Förderobjekten der Zuschuss ermittelt worden sei. Im Ergebnis habe die Zuschussförderung gegenüber der Darlehensförderung keine Änderungen der Förderungswirkungen und der wirtschaftlichen Auswirkungen für die Parteien haben sollen.
Das Landgericht habe die Zuschussberechnung, die Voraussetzung für jeden Förderungsvertrag gewesen sei, unberücksichtigt gelassen. Für jedes Bauvorhaben habe es eine Zuschussberechnung gegeben, denn ohne eine solche Berechnung habe das Zahlenwerk in die Vertragsurkunde nicht eingefügt werden können.
Ferner habe das Landgericht auch die einzelnen Parameter übergangen, die sich aus jeder Zuschussberechnung ergäben und die Beweis dafür böten, dass ein Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete gerade nicht einzuhalten ist.
Das Landgericht hätte überdies – so die Beklagte weiter – den von ihr unter Beweis gestellten Vortrag berücksichtigen müssen, wonach die Parteien vor Unterzeichnung der ersten Förderungsverträge wortgleiche Vorverträge abgeschlossen hätten, so etwa den Vorvertrag vom 12./18. Dezember 1990 für das Bauvorhaben Stadt2-Stadtteil1.
Dieser Vorvertrag und die für dieses Bauvorhaben entwickelte Zuschussberechnung hätten zur Vorlage aller dann abzuschließenden Förderungsverträge gedient. Der Vorvertrag enthalte die Eckpunkte der beabsichtigten einzelnen Förderungsverträge, die im Wesentlichen wortgleich seien. Im Vorvertrag sei von einem grundsätzlich einzuhaltenden Abstand und der Abführung eines Fremdmietenzuschlages keine Rede. Die Einhaltung eines Abstandes zur ortsüblichen Vergleichsmiete sei gerade nicht Bedingung gewesen, um dem Kriterium “preisgünstiger Wohnraum” zu genügen.
Die Parteien seien bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die Bundesbedienstetenmiete nach Ablauf von zehn Jahren über der Fremdmiete liegen könne. Das spreche zwingend gegen die Auslegung des Landgerichts, dass nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung die Bundesbedienstetenmiete stets einen (bestimmten) Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete haben müsse. Das sei ausweislich der Vertragsurkunde gerade nicht vereinbart gewesen. Ein der Höhe nach bestimmter oder festgelegter Abstand der Bundesbedienstetenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete sei von den Vertragsschließenden bei Abschluss der Förderungsverträge ebenso wenig wie ein Abstand der Bundesbedienstetenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete gewollt und vereinbart gewesen. Die ortsübliche Vergleichsmiete habe bei der Festlegung der Bundesbedienstetenmiete überhaupt keine Rolle gespielt.
Das Landgericht habe die Interessen der Beklagten vollkommen ausgeblendet.
Während der Zeit der Staffelmiete habe die Bundesbedienstetenmiete zu keinem Zeitpunkt – auch nicht bei der Festlegung der Miete für den Tag der Bezugsfertigkeit – den jetzt reklamierten Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingehalten. Das sei auch nicht gewollt gewesen.
Schließlich habe sich das Landgericht auch nicht mit den Einwendungen der Beklagten zur Forderungshöhe auseinandergesetzt. Ob der Mieter oder der Vermieter die Schönheitsreparaturen bezahlen müsse, spiegele sich in der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht wider. Ziehe man also, wie die Klägerin, von der ortsüblichen Vergleichsmiete den Betrag für Schönheitsreparaturen ab, so werde “der Abzug im Grunde doppelt vorgenommen”.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Berufungsbegründung der Beklagten wird auf den Anwaltsschriftsatz vom 14. Februar 2017 Bezug genommen (Bl. 305 ff. d. A.).
Wegen der weiteren Einzelheiten der Berufungserwiderung der Klägerin wird auf den Anwaltsschriftsatz vom 28. April 2017 Bezug genommen (Bl. 346 ff. d. A.).
Der erkennende Einzelrichter des Senats hat durch Vernehmung der Zeugen V und S Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 9. Februar 2018 (Bl. 633 ff. d. A.) verwiesen.
1. Das Landgericht hat zutreffend erkannt, dass die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von € 43.821,38 aus § 5 Abs. 9 des Förderungsvertrages hat.
Die dieser Entscheidung des Landgerichts zugrundeliegende Vertragsauslegung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Maßgeblich für die Auslegung eines Vertrages ist der ganze Vertragsinhalt. Ähnlich wie bei der Gesetzesauslegung sind auch bei Rechtsgeschäften der sprachliche Zusammenhang und die Stellung der Formulierung im Gesamtzusammenhang des Textes zu berücksichtigen (vgl. nur BGH, Urteil vom 19.03.1957 – VIII ZR 74/56, BGHZ 24, 39; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 133, Rdnr. 14).
Nach diesen Maßstäben ergibt eine Auslegung des Vertrages anhand der Vertragsurkunde zunächst folgendes Bild:
Die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 FV regeln die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Ablauf der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit, in denen sich die Miete nach Maßgabe der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung erhöht. § 5 Abs. 3 Satz 1 FV bestimmt, dass die Bundesbedienstetenmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen angehoben werden darf. Während § 5 Abs. 3 Satz 2 FV den Sonderfall einer (unbeschränkt zulässigen) Mietanhebung auf Grund baulicher Änderungen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) regelt, gelten nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV “im Übrigen”, das heißt, insbesondere für an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Mieterhöhungen (§ 558 BGB), die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 3 FV und der nachfolgenden Bestimmungen. Nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV darf die Bundesbedienstetenmiete unter dem Gesichtspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern nicht die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 5 FV vorliegen, nur um bis zu 3 % erhöht werden. Nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV ist dagegen eine Erhöhung um mehr als 3 % zulässig, wenn die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte diesen Prozentsatz übersteigt. Die abschließende Regelung über die Obergrenze für eine Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV), nach der die “hiernach mögliche Mietanhebung” nur insoweit zulässig ist, als die geforderte Miete mindestens DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, erstreckt sich nicht nur auf den in § 5 Abs. 3 Satz 5 FV geregelten Ausnahmefall einer Mietanhebung um mehr als 3 %, sondern ebenso auf den in § 5 Abs. 3 Satz 3 FV geregelten Grundfall einer Mieterhöhung um bis zu 3 % (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1525; OLG Celle, Urteil vom 14.09.2017 – 7 U 21/17, Entscheidungsumdruck, S. 8; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 – 12 U 32/17, juris).
Dies ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV. Dieser lässt nämlich offen, ob sich das Wort “hiernach” auf alle an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierten Mieterhöhungen nach § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV bezieht, oder nur auf eine Mieterhöhung in dem in § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV geregelten Umfang.
Aus dem Sinn und Zweck der Regelungen in § 5 FV ist aber herzuleiten, dass die in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV geregelte Deckelung für eine Anhebung der Bundesbedienstetenmiete für alle auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungen gilt, unabhängig davon, ob eine Mietanhebung um bis zu 3 % oder um mehr als 3 % verlangt wird. § 5 Abs. 3 Satz 8 FV will für alle Fälle der Mieterhöhung nach § 558 BGB sicherstellen, dass die Bundesbedienstetenmiete nach Ablauf der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung nur und erst dann erhöht werden kann, wenn die Bundesbedienstetenmiete auch nach der Erhöhung noch um mindestens DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ergibt sich aus der korrespondierenden Regelung in § 5 Abs. 9 FV, nach der von einem Mieter, der nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete “Fremdmiete” zu fordern ist und der geltend gemachte Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von DM 6,40 pro m² pro Monat an den Bund abzuführen ist. Aus dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und § 5 Abs. 9 FV wird deutlich, dass die Bundesbedienstetenmiete in jedem Fall um DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, während sich die entsprechend höhere Fremdmiete für Mieter, bei denen es sich nicht um Bundesbedienstete handelt, uneingeschränkt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten soll (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1525 f.).
Vor diesem Hintergrund gilt die Deckelung für eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete durch die Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unabhängig davon, ob mit dem Erhöhungsverlangen eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete um bis zu 3 % oder um mehr als 3 % geltend gemacht wird (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526).
Auch die optische Gestaltung der Vertragsklausel – der Absatz zwischen § 5 Abs. 3 Satz 4 und § 5 Abs. 3 Satz 5 FV – rechtfertigt schon deshalb nicht den Schluss darauf, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 FV einerseits und in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV andererseits voneinander unabhängig seien, weil die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV – isoliert betrachtet – ohne die vorstehenden Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 FV nicht bestehen könnten. § 5 Abs. 3 Satz 5 FV regelt kein selbstständiges Mieterhöhungsrecht, sondern lediglich den Umfang einer möglichen Mieterhöhung; die Berechtigung zur Mieterhöhung ergibt sich nicht aus dieser Bestimmung, sondern aus der Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 1 FV (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 – 12 U 32/17, juris).
Davon abgesehen sind die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit denen des vorstehenden Absatzes auch insoweit aufs Engste verbunden, als es sich bei § 5 Abs. 3 Satz 5 FV um eine Ausnahmeregelung gegenüber § 5 Abs. 3 Satz 3 FV handelt, die nicht aus sich heraus, sondern nur auf der Grundlage von § 5 Abs. 3 Satz 3 FV verständlich ist (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526).
Gegen die von der Beklagten propagierte Vertragsauslegung spricht zudem, dass sie zu widersinnigen Ergebnissen führen würde. Wenn die Deckelung der Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV) nur für eine Mieterhöhung um mehr als 3 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht aber für eine Mieterhöhung um bis zu 3 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) gelten würde, so hätte dies zur Folge, dass die Beklagte die Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ohne Weiteres unterlaufen könnte, in dem sie auf eine nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV zulässige Mieterhöhung um mehr als 3 % verzichtete und sich mit einer Mieterhöhung gemäß § 5 Abs. 3 Satz 3 FV um bis zu 3 % begnügte. Sie könnte dann – trotz geringerer Mieterhöhung – eine höhere Miete verlangen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV. Das widerspräche dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 3 und 5 FV. Wenn § 5 Abs. 3 Satz 3 FV eine Mieterhöhung nur in geringerem Umfang zulässt als § 5 Abs. 3 Satz 5 FV, so kann die Mieterhöhung nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV nicht im Ergebnis zu einer höheren Miete führen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526; OLG Celle, Urteil vom 14.09.2017 – 7 U 21/17, Entscheidungsumdruck, S. 21).
Die Regelungen in § 5 Abs. 3 FV geben auch nichts dafür her, dass die Beschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV für Mieterhöhungen nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung etwa dann nicht gelten sollte, wenn die bisherige Staffelmiete den – für sie nicht geltenden – Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterschreitet. Die Deckelung der Miete durch § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hat auch und gerade in einem solchen Fall den vernünftigen Sinn, dass Mieterhöhungen – in welchem Umfang auch immer – nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung erst zulässig werden, wenn die erhöhte Miete den Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete wahrt (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526).
Ein abweichendes Ergebnis ergibt sich weder aus der Entstehungsgeschichte des Vertrages, noch hat die Beklagte den Beweis führen können, dass ein – von der dargestellten Auslegung abweichender – übereinstimmender Wille der an dem Abschluss des Vertrages beteiligten Parteien bestand.
Bei der Auslegung eines Vertrages ist allerdings auch die Entstehungsgeschichte zu berücksichtigen (s. etwa RG, Urteil vom 13.02.1928 – VI 333/27, RGZ 120, 166, 168; BGH, Urteil vom 27.02.1985 – IV a ZR 121/83, NJW 1986, 1035, 1036). Weicht der Wortlaut des schließlich abgeschlossenen Vertrages von früheren Entwürfen ab, darf jedoch nicht ohne Weiteres unterstellt werden, die Bedingungen des alten Vertragsentwurfes seien in den schließlich abgeschlossenen Vertrag unverändert aufgenommen worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.02.1985 – IV a ZR 121/83, NJW 1986, 1035, 1036 [BGH 27.02.1985 – IVa ZR 121/83]; Singer, in: Staudinger, BGB, 2017, § 133, Rdnr. 49). War eine der Parteien an den Vertragsverhandlungen nicht beteiligt, kann dieser überdies nur das zugerechnet werden, was ihr vom Inhalt der Vorgespräche bekannt geworden ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.1986 – V ZR 126/84, NJW-RR 1986, 1019, 1020; Singer, in: Staudinger, BGB, 2017, § 133, Rdnr. 49).
Der hier in Rede stehende Förderungsvertrag ist von der Beklagten und der A AG im August 1994 geschlossen worden.
Der Zeuge S hat glaubhaft bekundet, dass er weder Assistent der Geschäftsführung der A AG gewesen sei noch irgendeine Funktion in der Gesellschaft A AG gehabt habe. Herrn U, der den Förderungsvertrag für die A AG wohl unterschrieben habe, habe er erst nach Vertragsschluss kennengelernt. Er – der Zeuge S – habe also den konkreten Förderungsvertrag, um den es hier gehe, nicht verhandelt, sondern den Vertragsrohling.
Damit kann auf der Grundlage des Zeugen S nicht beurteilt werden, was der A AG von dem Inhalt der Verhandlungen zu dem Vertragsrohling, zu dem die Zeugen S und V ausführlich berichten konnten, überhaupt bekannt gewesen ist. Schon aus diesem Grunde kann keine Rede davon sein, dass die A AG den Förderungsvertrag in einem anderen Sinne verstanden hat, als dieser bei einer Auslegung anhand der Vertragsurkunde zu verstehen ist. Nichts anderes gilt, wenn man die Bekundungen des Zeugen V hinzunimmt, da dieser (naturgemäß) keine Angaben zu den Interessen und Vorstellungen der A AG vor Unterzeichnung des Förderungsvertrages im August 1994 machen konnte.
Es kommt noch hinzu, dass ein nicht unerheblicher zeitlicher Abstand zwischen den Verhandlungen zu dem Vertragsrohling einerseits (nach den glaubhaften Angaben des Zeugen V: 1991 und erstes Halbjahr 1992, s. S. 9 des Protokolls der Sitzung vom 9. Februar 2018, Bl. 637 d. A.) und dem Abschluss des hier in Rede stehenden Vertrages andererseits (18. August 1994) liegt, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt nicht ohne Weiteres von den Interessen und Vorstellungen der Verhandlungspartner des Vertragsrohlings auf die Interessen und Vorstellungen der Vertragsparteien des Förderungsvertrages im maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses im August 1994 geschlossen werden kann (vgl. zu diesem Zeitaspekt etwa BGH, Urteil vom 22.02.2002 – V ZR 26/01, NJW-RR 2002, 1136, 1137).
Überdies weist der hier in Rede stehende Förderungsvertrag eine Besonderheit auf, die beiden Zeugen offenbar nicht bekannt gewesen ist. So fällt auf, dass nach § 5 Abs. 3 Satz 8 FV die geforderte Miete mindestens DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss. Nach § 5 Abs. 9 FV ist von einem Mieter, der nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete “Fremdmiete” zu fordern und der geltend gemachte Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von DM 6,40 pro m² pro Monat an den Bund abzuführen.
In ansonsten vergleichbaren Förderungsverträgen sind diese beiden Beträge hingegen identisch (vgl. etwa den Förderungsvertrag, der dem Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 27. Mai 2009, VIII ZR 180/08, zugrunde lag). Zu dieser Besonderheit des hier in Rede stehenden Förderungsvertrages, die neben einer Reihe anderer Faktoren natürlich Einfluss auf die wirtschaftlichen Auswirkungen des Förderungsvertrages für die Beklagte hat, konnte keiner der Zeugen etwas sagen. Auch dies macht deutlich, dass die Bekundungen der Zeugen V und S zu dem Vertragsrohling und dessen Verständnis durch die ihn aushandelnden Personen nicht ohne Weiteres auch Geltung für den zwischen der A AG und der Klägerin geschlossenen Vertrag beanspruchen können.
Im Übrigen hat die Beweisaufnahme ergeben, dass weder der Zeuge V noch der Zeuge S angeben konnten, warum und von wem § 5 Abs. 3 Satz 8 in den Vertragsrohling eingefügt worden ist (s. etwa S. 5 und S. 10 des Protokolls der Sitzung vom 9. Februar 2018, Bl. 635 und Bl. 637 RS d. A.). Dies macht deutlich, dass die Zeugen auch in Bezug auf den Vertragsrohling offensichtlich keinen vollständigen Überblick über die gesamten Vertragsverhandlungen hatten (und wohl auch nicht haben konnten).
Nach alledem kann keine Rede davon sein, dass hier ein übereinstimmender Wille der an dem Abschluss des Förderungsvertrages beteiligten Parteien im Sinne der von der Beklagten präferierten Auslegung bestand, der dem Vertragswortlaut oder einer anderweitigen Auslegung vorginge (vgl. BGH, Urteil vom 29.03.1996 – II ZR 263/94, NJW 1996, 1678, 1679).
Auch die weiteren Einwände der Beklagten rechtfertigen keine andere Auslegung des Förderungsvertrages.
Entgegen der Ansicht der Beklagten trägt die dargestellte Auslegung des § 5 Abs. 3 FV den Interessen der Beklagten hinreichend Rechnung.
Dabei mag man in diesem Zusammenhang zugunsten der Beklagten unterstellen, dass ihr Interesse als wirtschaftlich denkendes Unternehmen dahin ging, innerhalb des vereinbarten Belegungsrechts von 30 Jahren Kosten und Erlöse möglichst auszugleichen. Ebenfalls kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden, dass sie den zum Ausgleich ihrer zu erwartenden Mindereinnahmen für diesen Zeitraum verlangten Zuschuss aufgrund einer Kalkulation errechnete, die für den gesamten Zeitraum feste Mietsteigerungsraten vorgesehen haben mag.
Diese Kalkulation, die sich möglicherweise in einer Zuschussberechnung auch für das hier in Rede stehende Bauvorhaben in Stadt1 widerspiegelt, ist aber weder Vertragsbestandteil noch hat sie Niederschlag in dem hier vorliegenden Förderungsvertrag gefunden.
Schon vor diesem Hintergrund bestand kein Anlass, der Klägerin die Vorlage einer etwaigen Urkunde, die eine derartige Zuschussberechnung für das Bauvorhaben in Stadt1 enthält, aufzugeben.
Die Wirtschaftlichkeit des Vertrages für die A AG war im Übrigen von einer Vielzahl von Faktoren und Unwägbarkeiten – wie etwa der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Höhe der Zinsen nach Ablauf der Bindungsfrist für die Fremdkapitalmittel, etwaige Kostenüberschreitungen etc. – abhängig, welche weder die A AG noch die Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sicher vorhersagen konnten. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass die A AG und die Klägerin weder eine (interne) Kalkulation der A AG oder von dritten Seiter noch eine Zuschussberechnung zum Bestandteil des Vertrages gemacht haben.
Das Risiko, dass sich im Nachhinein eine Regelung durch im Vorhinein nicht genau prognostizierbare Entwicklungen – etwa: ein geringerer Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete als wohl von der Beklagten erwartet – für eine Partei (hier: die Beklagte) als nachteilig herausstellt, hat aber nach den Regelungen des Förderungsvertrags, der eine außerplanmäßige Steigerung der Bundesbedienstetenmiete nur in Ausnahmefällen vorsieht (§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 4), allein die Beklagte zu tragen (für einen ähnlichen Vertrag so auch Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 – 12 U 32/17, juris).
Auf etwaige Vorverträge, die einen Mindestabstand zwischen Bundesbedienstetenmiete und Fremdmiete möglicherweise nicht enthielten, kann sich die Beklagte schon deswegen nicht berufen, weil es zu dem hier betroffenen Bauprojekt in Stadt1 offensichtlich keinen Vorvertrag gibt.
Auch das Argument der Beklagten, dass die Klägerin “etwa 20 Jahre” keine Fremdmietzuschläge in der nunmehr geltend gemachten Art und Weise verlangt habe (s. etwa S. 8 der Klageerwiderung, Bl. 71 d. A.), ist nicht stichhaltig (zur indiziellen Bedeutung des Verhaltens der Parteien nach Vertragsschluss für die Auslegung vgl. etwa BGH, Urteil vom 26.11.1997 – XII ZR 308/95, NJW-RR 1998, 801; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 133, Rdnr. 17). Der Förderungsvertrag legte für die ersten zehn Jahre den vorzunehmenden Ausgleich fest, so dass in diesem Zeitraum kein Verhalten vorgelegen haben kann, das Rückschlüsse auf die Auslegung des Vertrags durch die Parteien erlauben würde. Im Zeitraum danach sind die Parteien übereingekommen, zunächst und bis zum Beginn der hier streitgegenständlichen Zeiträume pauschal abzurechnen. Auch diese zeitlich begrenzte Vereinbarung stellt kein Verhalten dar, das Auskunft über die Auslegung des Vertrags durch die Parteien gibt (für einen ähnlichen Vertrag so auch Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 – 12 U 32/17, juris).
Die Beklagte macht weiter ohne Erfolg geltend, dass es früher statt einer Zuschussförderung eine Darlehensförderung gegeben habe. Bei der Darlehensförderung habe der Bauherr vom jeweiligen Mieter die Kostenmiete verlangen dürfen, so dass Kosten und Erträge während der 30jährigen Vertragsdauer ausgeglichen gewesen seien. Dies habe sich bei der Umstellung auf die Zuschussförderung nicht ändern sollen.
Selbst wenn dies richtig wäre, könnte dieser Umstand bei der Auslegung von § 5 Abs. 9 FV und der übrigen Vertragsbestimmungen keine Berücksichtigung finden, denn die Beklagte kann mangels entsprechender vertraglicher Regelung im Verhältnis zur Klägerin, wie dargelegt, ein unmittelbares Anknüpfen an die damalige Zuschussberechnung – unabhängig von der tatsächlichen Mietentwicklung – gerade nicht verlangen (für einen ähnlichen Vertrag so auch Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 – 12 U 32/17, juris).
2. Auch hinsichtlich der Höhe des zugesprochenen Betrages ist die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden.
Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der erkennende Einzelrichter insoweit auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf den S. 7 f. des erstinstanzlichen Urteils (Bl. 292 f. d. A.) Bezug.
Die diesbezüglichen Einwände der Beklagten gehen fehl. Insbesondere ist die Annahme der Beklagten nicht nachvollziehbar, warum bei einem Abzug des Betrages für Schönheitsreparaturen von der ortsüblichen Vergleichsmiete “der Abzug im Grunde doppelt vorgenommen” werde. Von einem doppelten Abzug kann insoweit keine Rede sein. Im Übrigen würde die von der Beklagten insoweit vertretene Berechnungsmethode sie auch noch dafür belohnen, dass sie entgegen § 3 Abs. 1 des Förderungsvertrages die Schönheitsreparaturen zum Teil auf die Mieter verlagert hat. Eine solche Auslegung kann nicht richtig sein.
Auch der Ausspruch des Landgerichts zu den Zinsen, den die Beklagte in der Berufungsbegründung nicht gesondert angegriffen hat, weist keine Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten auf.
3. Die Beklagte hat nach § 97 Abs. 1 ZPO die im Berufungsrechtszug entstandenen Kosten zu tragen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 10 Sätze 1 und 2, 711 ZPO.
4. Die Revision ist nicht zuzulassen.
Der Sache kommt keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zu. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Sache eine klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 04.11.2008 – 1 BvR 2587/06, NJW 2009, 572, 573; Beschluss vom 27.05.2010 – 1 BvR 2643/07, FamRZ 2010, 1235, 1236; Beschluss vom 29.09.2010 – 1 BvR 2649/06, juris; BGH, Beschluss vom 04.07.2002 – V ZB 16/02, NJW 2002, 3029; Ball, in: Musielak (Hrsg.), Kommentar zur ZPO, 10. Aufl. 2013, § 543 ZPO, Rdnr. 5; Heßler, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 543, Rdnr. 11; Kessal-Wulf, in: Vorwerk/Wolf (Hrsg.), Beck’scher Online-Kommentar ZPO, Stand: 01.04.2013, § 543, Rdnr. 19). Klärungsbedürftig sind dabei solche Rechtsfragen, deren Beantwortung zweifelhaft ist oder zu denen unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und die noch nicht oder nicht hinreichend höchstrichterlich geklärt sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.07.2007 – 1 BvR 650/03, NJW-RR 2008, 26, 29; Beschluss vom 27.05.2010 – 1 BvR 2643/07, FamRZ 2010, 1235, 1236; OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 03.09.2013 – 15 U 92/12, ZEV 2013, 674, 677; Heßler, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 543, Rdnr. 11).
Die Zulassung der Revision ist im vorliegenden Fall auch nicht zur “Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung” (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) erforderlich. Dieser Zulassungsgrund ist insbesondere dann gegeben, wenn das Berufungsgericht von einer Entscheidung eines höherrangigen Gerichts, namentlich des Bundesgerichtshofes, abweicht. Eine Abweichung in diesem Sinne liegt dann vor, wenn das Berufungsgericht ein und dieselbe Rechtsfrage anders beantwortet als die Vergleichsentscheidung, also einen Rechtssatz aufstellt, der sich mit dem in der Vergleichsentscheidung aufgestellten Rechtssatz nicht deckt (vgl. BGH, Beschluss vom 04.07.2002 – V ZR 75/02, NJW 2002, 2295 [BGH 27.11.2000 – II ZR 83/00]; Beschluss vom 27.03.2003 – V ZR 291/02, NJW 2003, 1943, 1945; OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.10.2013 – 15 U 127/13, juris; Reichold, in: Thomas/Putzo, ZPO, 34. Aufl. 2013, § 543, Rdnr. 4b; Kessal-Wulf, in: Vorwerk/Wolf (Hrsg.), Beck’scher Online-Kommentar ZPO, Stand: 01.04.2013, § 543, Rdnr. 26).
OLG Frankfurt am Main, 16.04.2018 – 20 W 79/18 OLG Frankfurt am Main, 13.04.2018 – 24 U 152/17