Source: http://www.mdr-recht.de/50526.htm
Timestamp: 2018-08-16 02:54:42
Document Index: 99735515

Matched Legal Cases: ['§ 434', '§ 311', '§ 631', '§ 305', '§ 10', '§ 474', '§ 475', '§ 444', '§ 276', '§ 443', '§ 479', '§ 305', '§ 309', '§ 309', '§ 307', '§ 310', '§ 14', '§ 242']

Aus der MDR
Die GewÃ¤hrleistung beim Kauf einer Eigentumswohnung (Dr. Woitkewitsch, MDR 2017, 733)
Angesichts der andauernden Niedrigzinsphase boomt die Immobilienwirtschaft. Da die Nachfrage das Angebot in den StÃ¤dten deutlich Ã¼bersteigt, werden Eigentumswohnungen mehr oder minder unbesehen und zu HÃ¶chstpreisen erworben. Der folgende Beitrag beschÃ¤ftigt sich mit der Frage der Haftung des VerkÃ¤ufers bei VerÃ¤uÃŸerung einer mangelhaften Wohnung. Hierbei wird auch auf die zum 1.1.2018 in Kraft tretenden Neuregelungen der Â§Â§ 434 ff. BGB eingegangen.
(Un)wirksamkeit der Freizeichnungsklausel
Sonderfall: Fehlende TeilungsplankonformitÃ¤t
ExposÃ©-Haftung
Keine Kenntnis des VerkÃ¤ufers von Ã¶ffentlicher Ã„uÃŸerung
Berichtigung der Ã„uÃŸerung vor Vertragsschluss
Vertraglicher Haftungsausschluss fÃ¼r SachmÃ¤ngel
MÃ¤ngelhaftung
SachmÃ¤ngel
RechtsmÃ¤ngel
Differenzierungsschwierigkeiten
Niemals erfolgte Planumsetzung
NachtrÃ¤gliches Entfallen der KonformitÃ¤t
Widerspruch zu vorausgesetzter oder vereinbarter Nutzung
GewÃ¤hrleistungsrechte aus abgetretenem Recht
Arglist des VerkÃ¤ufers
Erfassung der MÃ¤ngelhaftung von Freizeichnungsklausel
TÃ¤uschung durch Verschweigen
Umfang der Darlegungs- und Beweislast des KÃ¤ufers
Kenntnis des KÃ¤ufers
Haftung wegen vorvertraglichen Verschuldens
Anders als frei stehende HÃ¤user oder ReihenhÃ¤user unterfallen Eigentumswohnungen â€“ auch innerhalb eines Zweiparteienhauses â€“ dem Regelungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Der rechtswirksame Wohnungsverkauf bedarf der notariellen Beurkundung (Â§ 311b BGB).
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist zwischen neu errichteten Wohnungen und dem Erwerb einer Bestandswohnung zu differenzieren. Denn die Rechte des KÃ¤ufers einer Neubauwohnung kÃ¶nnen sich nach den Â§ 631 ff. BGB richten und sind Ã¼blicherweise im BautrÃ¤gervertrag detailliert geregelt; ggfls. kommt eine Prospekthaftung des VerÃ¤uÃŸerers in Betracht. Die Rechte des Erwerbers werden ab dem 1.1.2018 durch das Gesetz zur Reform des Bauvertrags- und Kaufrechts deutlich erweitert werden. AuÃŸerdem sind zugunsten des privaten KÃ¤ufers regelmÃ¤ÃŸig die Â§Â§ 305 ff. BGB einschlÃ¤gig. Anders beim Kauf einer Bestandswohnung, die Ã¼berwiegend von Privat zu Privat verÃ¤uÃŸert wird. Hier gelten im GewÃ¤hrleistungsfall ausschlieÃŸlich die kaufrechtlichen Vorschriften. Eine werkvertragliche Haftung kommt allenfalls in Betracht, wenn sich der VerkÃ¤ufer zusÃ¤tzlich zu einer bestimmten SanierungsmaÃŸnahme verpflichtet hat.
Die folgenden AusfÃ¼hrungen beschrÃ¤nken sich auf den Fall des Verkaufs einer Bestandswohnung. Trotz des Bezuges zum gemeinschaftlichen Eigentum kann der KÃ¤ufer einer gebrauchten Eigentumswohnung seine GewÃ¤hrleistungsrechte gegenÃ¼ber dem VerkÃ¤ufer selbst geltend machen; eine prozessuale AlleinzustÃ¤ndigkeit der WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft gem. Â§ 10 Abs. 6 WEG besteht nicht.
In den notariellen KaufvertrÃ¤gen findet sich zugunsten des VerkÃ¤ufers regelmÃ¤ÃŸig eine Haftungsausschlussklausel. Da die Â§ 474, Â§ 475 BGB beim Immobilienkauf nicht einschlÃ¤gig sind, darf der VerkÃ¤ufer seine Haftung weitestgehend beschrÃ¤nken. Allerdings kann die Haftung fÃ¼r arglistiges Handeln des VerkÃ¤ufers nicht im Voraus ausgeschlossen werden (Â§ 444, Â§ 276 Abs. 3 BGB). Auf eine BeschrÃ¤nkung der Rechte wegen eines Mangels kann sich der VerkÃ¤ufer auch im Fall einer diesbezÃ¼glichen GarantieÃ¼bernahme i.S.d. Â§ 443 BGB nicht berufen; Â§ 479 BGB n.F. findet â€“ mangels VerbrauchsgÃ¼terkauf â€“ auf das Garantieversprechen des ImmobilienverkÃ¤ufers keine Anwendung. Zudem sind Freizeichnungsvereinbarungen â€“ auch bei fehlender Anwendbarkeit des Â§ 305c Abs. 2 BGB â€“ zu Lasten des ImmobilienverkÃ¤ufers restriktiv auszulegen.
Somit kann im Einzelfall fraglich sein, ob der Haftungsausschluss lediglich bestimmte GewÃ¤hrleistungsrechte (Schadensersatz, Minderung, NacherfÃ¼llung, RÃ¼cktritt) erfasst, nur fÃ¼r sichtbare oder auch fÃ¼r versteckte SachmÃ¤ngel gilt, neben der SachmÃ¤ngelhaftung die RechtsmÃ¤ngelhaftung beschrÃ¤nkt wird und die c.i.c.-Haftung ausscheidet.
1. (Un)wirksamkeit der Freizeichnungsklausel
Â§ 309 Nr. 8b BGB ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie nicht einschlÃ¤gig. Die Â§ 309 Nr. 7b, Â§ 307 BGB kÃ¶nnen anwendbar sein, wenn der VerkÃ¤ufer mehrere Wohnungen verkauft und insofern gewerblich agiert (Â§ 310 Abs. 3 S. 1 BGB). Sofern die Unternehmereigenschaft i.S.d. Â§ 14 BGB nicht vorliegt, ist die Wirksamkeit eines einseitig vorformulierten Haftungsausschlusses gegebenenfalls an Â§ 242 BGB zu messen. Aus Sicht des Verfassers kann insofern Bedeutung erlangen, ob die umfassende Freizeichnung den berechtigten Erwartungen des KÃ¤ufers aufgrund vorvertraglicher, nicht beurkundeter und also formal unwirksamer, Zusicherungen zuwiderlÃ¤uft und der VerkÃ¤ufer (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 06.12.2017 10:57