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Timestamp: 2020-06-06 06:52:49+00:00
Document Index: 172555758

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L’assureur de l’agent immobilier et la nullité du mandat – Comprendre le droit des assurances
L’assureur de l’agent immobilier et la nullité du mandat
3 janvier 2015 ~ Christophe BUFFET Avocat
La nullité du mandat de l’agent immobilier qui ne respecte pas la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ne peut être invoquée par l’assureur assigné par la victime pour se soustraire à son obligation de garantie. On notera que la décision statuant sur la responsabilité de l’agent était irrévocable.
« Vu l’article L. 113-5 du code des assurances ;
Attendu que, pour l’application de ce texte, la décision judiciaire condamnant l’assuré à raison de sa responsabilité constitue pour l’assureur de cette responsabilité la réalisation, tant dans son principe que dans son étendue, du risque couvert et lui est, dès lors opposable, à moins de fraude à son encontre ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. X… se prévalant d’une condamnation irrévocable prononcée contre la société Agence Axe associés, agent immobilier auquel il avait confié, par lettre, la location saisonnière d’une villa, à l’indemniser de pertes de loyers consécutives à l’annulation d’une réservation, en réparation de la faute que cet intermédiaire avait commise en entretenant l’illusion que l’opération serait couverte par une assurance spécifique garantissant ce type de risque, a exercé l’action directe prévue à l’article L. 124-3 du code des assurances afin de recouvrer sa créance indemnitaire contre l’assureur de responsabilité civile professionnelle de l’intermédiaire, la société Axa assurances France IARD ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt, après avoir relevé que le mandat de gestion confié à l’intermédiaire était nul faute de satisfaire aux exigences impératives des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, retient que l’assureur est recevable et fondé à opposer au tiers lésé l’absence de garantie qui découle de la nullité absolue de ce mandat dont l’exécution défaillante fonde la responsabilité de son assuré ;
Qu’en statuant ainsi alors que la dette de responsabilité de l’assuré, acquise en son principe comme en son montant, était opposable à l’assureur lequel ne pouvait plus contester sa garantie qu’au regard des stipulations de sa police, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 juin 2013, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Axa assurances France IARD ; la condamne à payer à M. X… la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quatorze.
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X…
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir rejeté la demande de Monsieur X… en paiement direct à l’encontre de la société Axa France Iard ;
AUX MOTIFS QUE, en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 2010 et de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, les conventions conclues avec les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui, doivent être rédigées par écrit, et cet écrit doit respecter les conditions de forme prévues par le second des textes; qu’à défaut ces conventions sont nulles et ces dispositions, qui sont d’ordre public, peuvent être invoquées par toute partie qui y a intérêt ; qu’en l’espèce, Monsieur X… n’a justifié d’aucun mandat écrit donné à la société Agence Axe Associés; qu’il s’ensuit que ce mandat encourt la nullité et que la société Axa France Iard est recevable et fondée à s’en prévaloir, la responsabilité qui a été retenue à l’encontre de son assurée par la cour d’appel dans son arrêt du 21 octobre 2008 ayant pour fondement le mandat de gestion dont a découlé la mission complémentaire ayant été conférée à la société Agence Axe Associés par Monsieur X… de souscrire une assurance location; que la société Axa France Iard est en conséquence fondée à opposer à celui-ci l’absence de garantie découlant de la nullité du contrat qu’il a conclu avec la société Agence Axe Associés, Monsieur X… sera en conséquence débouté de son action directe à l’encontre de la société Axa France Iard ;
1°) ALORS QUE l’assureur de responsabilité est tenu à garantie envers la victime lorsque la responsabilité de son assuré est établie et la créance fixée; qu’en l’espèce, la responsabilité de la société Axe Associés pour faute professionnelle a été retenue, et sa dette à hauteur de 68.000 euros fixée par l’arrêt du 21 octobre 2008 de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ; qu’appelée à statuer sur l’action directe de la victime contre l’assureur du responsable, la Cour d’appel ne pouvait rejeter cette action motif pris de l’absence de contrat écrit entre son assurée et la victime, sans violer l’article L 124-3 du Code des assurances ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, la responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés par le professionnel à l’occasion de l’exercice de sa profession ; que cette responsabilité n’est pas subordonnée à la conclusion entre le professionnel et son client d’un contrat valide, encore moins lorsque sa nullité résulte d’une faute que le professionnel a commise dans l’exercice de sa profession ; que l’éventuelle nullité du contrat de mandat passé entre la société Axe Associés et Monsieur X… ne faisait pas échapper leur relation au domaine de la responsabilité civile professionnelle assurée par la société Axa Iard ; qu’en décidant que l’assureur était fondé à se prévaloir de la nullité du mandat existant entre son assuré et la victime dans le cadre d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, la Cour d’appel a violé l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l’article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
3°) ALORS QUE la responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés par le professionnel à l’occasion de l’exercice de sa profession ; que cette responsabilité n’est pas exclue lorsque le contrat qui lie le professionnel à son client est nul, surtout en raison d’une faute du professionnel lui-même ; que l’éventuelle nullité du contrat de mandat passé entre la société Axe Associés et Monsieur X… ne faisait pas échapper leur relation au domaine de la responsabilité civile professionnelle assurée par la société Axa Iard, à moins que, dans cette circonstance, l’assureur n’ait expressément exclu sa responsabilité ; que dans ce cas, l’assureur pouvait opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoquait le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ; qu’en décidant en l’espèce que l’assureur pouvait opposer l’absence de garantie en raison de l’absence de contrat de mandat valide sans constater que le contrat d’assurance entre la société Axe Associés et la société Axa France Iard excluait expressément cette situation des garanties, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L.112-6 du Code des assurances, de l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l’article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et l’article 1134 du Code civil. »
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