Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/odmowa-gminy-na-wykup-mieszkania-komunalnego-z-bonifikata-z-powodu-zawarcia-malzenstwa,596,p.html
Timestamp: 2020-07-05 13:31:29+00:00
Document Index: 58678048

Matched Legal Cases: ['art. 92', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 140', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 4', 'art. 21']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-02-17
Jesteśmy małżeństwem od trzech miesięcy. W grudniu złożyłem wniosek o wykup mieszkania z bonifikatą, wtedy byłem jeszcze kawalerem. Dziś miało dojść do wykupu, ale kierowniczka wydziału zawiesiła wykup i zagroziła utratą najmu, twierdząc że gmina wycofuje wykup mieszkania z powodu zawarcia małżeństwa. Okazało się, że obecnie w związku małżeńskim mamy dwa najmy komunalne. Co mogę zrobić, żeby nie stracić tego mieszkania? Chcemy zabezpieczyć dzieci na przyszłość.
Godne uznania są Państwa chęci zapewnienia swym dzieciom zabezpieczenia na przyszłość. Proszę jednakże odróżniać zakresy odpowiedzialności za dzieci: rodzicielski oraz szerszych od rodziny wspólnot (państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego). Rodzicom (a nie komukolwiek innemu) przysługuje wobec dziecka władza rodzicielska – art. 92 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (skrótowo: K.r.io.).
Obowiązki państwa dotyczące wspierania rodzin
Państwo przyjęło określone rozwiązania w zakresie wspierania rodzin, szczególnie rodzin z dziećmi (niepełnoletnimi lub wciąż pobierającymi naukę) – niemalże symbolicznym przejawem takich rozwiązań jest świadczenie wychowawcze, popularnie zwane „500 plus”. Poza zakresem obowiązków państwowa lub samorządu terytorialnego jest zapewnianie „lepszego startu” dzieciom (wszystkim albo wybranym) oraz fundowanie mieszkań obywatelom – nawet znajdującym się w dramatycznej sytuacji (np. ludziom bezdomnym). Władze publiczne (głównie gminy) powinny dążyć do zapewnienia mieszkań (komunalnych, niekiedy socjalnych) osobom bez możliwości zapewnienia sobie przysłowiowego „dachu nad głową”; chodzi o umożliwienie zamieszkiwania, a nie o fundowanie na własność.
Gospodarowanie przez gminy mieszkaniami komunalnymi
Ustawodawca przewidział reguły dotyczące gospodarowania gminnym zasobem komunalnym – art. 20 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów …; akty prawne są aktualnie szeroko dostępne (np. przy pomocy niżej wskazanej sejmowej bazy danych). Bardziej szczegółowe (zwłaszcza z uwzględnieniem sytuacji w Państwa gminie) przepisy prawne (przewidziane w przepisach ustawowych) powinny znajdować się w aktach prawa miejscowego – głównie chodzi w uchwałach rad gmin (rad miast). Proszę zapoznać się z tak zwanymi przepisami gminnymi z zakresu „gospodarki lokalowej” w danej gminie; na gminnych stronach internetowych powinny znajdować się dane na ten temat, a ponadto prawdopodobnie administracja (lub zarząd) domów (mieszkań) komunalnych także przedstawia informacje z tego zakresu. Różne aspekty (w tym wypowiadanie umów najmu) powinny być uregulowane także w ustawowo wymaganych aktach prawa miejscowego – regulacje rangi ustawowej zawarto głównie w art. 20 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów (proszę zapoznać się także z „przepisami gminnymi”).
Uprawnienia właścicielskie – art. 140 Kodeksu cywilnego – gmin są szerokie. Świadczy o tym np. użycie w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów formy czasownikowej może – np. odnośnie do możności wypowiedzenia umowy najmu. Przykładem tego stanu rzeczy jest brzmienie artykułu 11 ustęp 3 ustawy o ochronie praw lokatorów:
„Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.
W artykule 281 K.r.io. określono swoisty tytuł prawny do lokalu mieszkalnego – przepis ten stanowi: „Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”. Nie wiem, jakiego (rodzaju) mieszkania tyczy się przysługujący Pańskiej żonie tytuł prawny do lokalu, ale jeżeli z tamtego mieszkania (zwłaszcza znajdującego się niezbyt daleko) można korzystać, to właściciel mieszkania komunalnego (lub przedstawiciel właściciela) jest uprawniony skorzystać z możności wypowiedzenia umowy najmu. Chodzi o decyzję ustawodawcy, zaś urzędnicy mają konstytucyjny obowiązek działać na podstawie i w granicach prawa.
Decyzje gminy w sprawach o mieszkania komunalne
Urzędnicy miejscy oraz pracownicy administracji mieszkań (budynków) komunalnych mają swych zwierzchników, zaś osoby na wiodących stanowiskach na ogół przyjmują interesantów – z reguły w wyznaczonych godzinach (co często wymaga wcześniejszego umówienia się lub wpisania na listę). Być może ktoś z grona osób na szczególnie ważnych stanowiskach zgodzi się z Pańską argumentacją – podwładni mogą mieć o wiele mniejszy „margines swobody” od swych zwierzchników. Przedstawiciel gminy (to jest właściciel mieszkania komunalnego) również może mieć na celu to, co Pan wyraził słowami – cytuję: „Co zrobić aby nie stracić tego mieszkania?” Oczywiście, z perspektywy gminy chodziłoby zapewne o działania, których Pan prawdopodobnie wolałby uniknąć (np.: wypowiedzenie umowy najmu, wytoczenie powództwa o eksmisję, ewentualnie egzekucja komornicza, być może polegająca na dokonaniu eksmisji z lokalu). Wprawdzie osoby sprawujące w gminach funkcje kierownicze dysponują sporymi możliwościami decyzyjnymi, ale także oni podlegają prawu – np. z zakresu dyscypliny finansowej i majątkowej; nagłaśnianie (poprzez media) postępowań z tego zakresu prawdopodobnie ma służyć zwracaniu uwagi urzędnikom na możność podnoszenia przez nich poważnych konsekwencji w przypadku braku należytej dbałości o mienie publiczne (np. mieszkania komunalne).
Skutki zawarcia związku małżeńskiego przez najemcę lokalu komunalnego
Gdyby Pan kupił mieszkanie komunalne (także z uwzględnieniem bonifikaty) przed wstąpieniem w związek małżeński, to Pańskim poważnym wyzwaniem w związku z tymże lokalem, byłoby unikanie sytuacji, które mogłyby skutkować obowiązkiem zwrotu bonifikaty. Panu wolno było zawrzeć związek małżeński i Pan tego dokonał. Wolność wiąże się z odpowiedzialnością. Może to odnosić się np. do mieszkania komunalnego. Przedstawiciele gminy mogli uznać za niewłaściwe – a być może grożące także ich własną odpowiedzialnością – dopuszczenie do sprzedaży (zwłaszcza po obniżonej cenie) mieszkania komunalnego najemcy, wobec którego może zostać wypowiedziana umowa najmu. Wydaje się mało prawdopodobne, by jakikolwiek (rozsądnie myślący) pracownik samorządowy narażał się na odpowiedzialność (dyscyplinarną, a może nawet karną), by Państwa dzieciom zapewnić „lepszy start”. Oczywiście, to jest jedynie hipoteza.
Z ustawy o ochronie praw lokatorów:
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;
7) wysokość kosztów w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także koszty inwestycyjne;
1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;
5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;
6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b.
7) /uchylono/.
3a. W przypadku gdy uchwalono gminny program rewitalizacji, o którym mowa w rozdziale 4 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2017 r. poz. 1023, 1529 i 1566 oraz z 2018 r. poz. 756), w uchwałach, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się, określone w tym programie, działania prowadzące do zapobieżenia wykluczeniu mieszkańców obszaru rewitalizacji z możliwości korzystania z pozytywnych efektów procesu rewitalizacji, w szczególności w zakresie zasad ustalania wysokości czynszów.
3b. Rada gminy może w uchwale, o której mowa w ust. 1 pkt 2, określić kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 odmiennie od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
3c. Kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 stosuje się, jeżeli lokalu nie można wynająć w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których wniosek o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy został przyjęty do realizacji.
4a. W przypadku gdy powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:
1) 50 m2 – dla jednej osoby,
2) 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby
– wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.
4b. Gmina może określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina.
4c. W przypadku najemcy, który ukończył 75. rok życia, przepisów ust. 4a i 4b nie stosuje się, chyba że wyrazi on zgodę na zawarcie umowy najmu innego lokalu, o którym mowa w ust. 4a.
W przypadku przekroczenia normy powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w art. 21 ust. 4a, inne jednostki samorządu terytorialnego mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa właściciel”.
Jestem zameldowany w mieszkaniu komunalnym, w którym nie mieszkam od 2005 r. W mieszkaniu tym mieszkał mój brat, który je zadłużył, po czym...
Jestem najemcą mieszkania komunalnego. Otrzymałam pismo wzywające do natychmiastowej naprawy kuchenki i przedstawienia protokołu szczelności,...
Usunięcie żony z najmu mieszkania komunalnego po rozwodzie
Mieszkam w mieszkaniu komunalnym, które otrzymaliśmy razem z żoną i oboje jesteśmy najemcami. Od 2 lat jesteśmy po rozwodzie, była żona...
Dwa lata temu rozwiodłem się. Mieszkałem z żoną w mieszkaniu komunalnym, którego jestem głównym najemcą. Była żona nigdy nie była w tym...
» Duża podwyżka czynszu » Usterki w wynajmowanym mieszkaniu jako powód rozwiązania umowy najmu » Wykup mieszkania spółdzielczego przez jednego z małżonków po rozwodzie » Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony » Ponowne ubieganie się o najem lokalu komunalnego po odmowie » Roszczenia właściciela mieszkania po zakończeniu najmu » Montaż rolet na balkonie we wspólnocie mieszkaniowej » Zbyt niska balustrada balkonowa w spółdzielni mieszkaniowej » Jak wypowiedzieć najem przy braku dobrej woli najemców? » Wyrzucenie kobiety w ciąży która zajęła lokal bez mojej wiedzy