Source: https://www.prawo-budowlane.info/rozbudowa-dwurodzinnej-kamienicy,174,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-27 10:57:17+00:00
Document Index: 87127593

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'SA/Bd ', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'SA/Bd ', 'SA/Gd ', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 71', 'art. 3', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 199', 'art. 608', 'art. 200', 'art. 199', 'art. 201']

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-03-10
Państwo jako właściciele dwóch wyodrębnionych lokali tworzycie tzw. małą wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej »pomieszczeniami przynależnymi«.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.”
Należy się zastanowić, czy w tym wypadku strych posiada status odrębnego lokalu, którego właścicielem są Pana sąsiedzi, czy stanowi ono pomieszczenie przynależne lub pomocnicze.
Za pomieszczenie pomocnicze – choć ustawodawca nie precyzuje tego pojęcia ani nie wskazuje jego przykładu – należy uznać wszystkie pomieszczenia, które ułatwiają bądź wręcz umożliwiają korzystanie z izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Takie rozumienie tego terminu prowadzi do wniosku, że przykładem pomieszczeń pomocniczych są łazienka, wydzielony ustęp oraz korytarz (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z 30 stycznia 2008 r., II SA/Bd 935/2007). Oczywistym jest, iż w modelowym stanie lokalu, tworzące go izby i pomieszczenia pomocnicze stanowią zwarty kompleks. Jednak szczególnie w przypadku budynków w starej zabudowie pomieszczenia sanitarne mogą znajdować się poza lokalem. Niejednokrotnie zdarza się, iż są one wspólne dla kilku lokali, dostępne ze wspólnego korytarza bądź też znajdują się na zewnątrz budynku. Istnienie pomieszczeń pomocniczych jest niekiedy konieczne, aby dany lokal mógł stanowić samodzielną nieruchomość.
Pomieszczeń pomocniczych (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali) nie należy mylić z pomieszczeniami przynależnymi (art. 2 ust. 4 ustawy). Pomieszczenia pomocnicze stanowią nieodłączny składnik głównej części lokalu i służą zaspokajaniu tych samych potrzeb mieszkaniowych. Pomieszczenie przynależne zaś służy zaspokajaniu „innych potrzeb” osób, korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego (tak NSA w wyroku z 1 lutego 2011 r., I OSK 1449/10).
Z kolei pomieszczeniami przynależnymi w myśl art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali są części składowe lokalu, tj. pomieszczenia, choćby nawet do tego lokalu nie przylegały, lub były położone – w granicach nieruchomości gruntowej – poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. Pomieszczenia przynależne – podobnie jak lokal – winny być wydzielone trwałymi ścianami, jednak nie muszą spełniać pozostałych wymogów samodzielności. W przypadku wyodrębniania lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, ich powierzchnia użytkowa wliczana jest do powierzchni użytkowej lokalu. W konsekwencji suma powierzchni użytkowych wszystkich pomieszczeń przynależnych będzie uwzględniana przy obliczaniu powierzchni użytkowej całego budynku.
Przykładem pomieszczeń przynależnych są zgodnie z ustawą piwnica, strych, komórka oraz garaż. Mają one typowo akcesoryjny charakter, zawsze funkcjonować będą niejako obok lokalu posiadającego przymiot samodzielności (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z 30 stycznia 2008 r., II SA/Bd 935/07). Konsekwencją faktu, iż pomieszczenia takie mogą nie spełniać wymagań budowlano-technicznych stawianych o samodzielnym lokalom (poza fizycznym wydzieleniem), jest brak obowiązku uwzględniania pomieszczeń przynależnych w dokumencie stanowiącym zaświadczenie o samodzielności lokalu. Jednakże pomieszczeń niczym niewydzielonych lub prowizorycznie wydzielonych części większych lokali, sal czy też izb, nie można kwalifikować jako pomieszczeń przynależnych do danego lokalu (tak WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 29 kwietnia 2009 r., II SA/Gd 161/09).
Mając na uwadze fakt, że przez własność strychu Pana sąsiedzi posiadają udział wynoszący 60%, to uznać należy strych za pomieszczenie przynależne (proszę o informację w tym zakresie).
Jak już wskazałem, jeżeli strych stanowi pomieszczenie przynależne Pana sąsiadów, to jest to część składowa ich lokalu, w którym Pan nie ma udziałów. Nie jest to więc część wspólna, stąd jej powierzchnia jest doliczana do powierzchni stanowiącej własność Pana sąsiadów (aczkolwiek często zdarza się, że strych stanowi część wspólną a nie pomieszczenie przynależne).
Według art. 22 u.w.l:
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.”
W wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r. (sygn. akt: IV CSK 393/07) Sąd Najwyższy orzekł, iż zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy z 1994 r. o własności lokali, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego.
Stanowisko sądu w tym zakresie nie jest odosobnione, ponieważ taki pogląd wyraża zarówno doktryna, jak i orzecznictwo.
Zupełnie inną kwestią jest sprawa robót, które należy wykonać celem dokonania zmiany sposobu przeznaczenia, jeżeli będą wiązały się z przebudową – „jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5 u.w.l.)”.
Ponadto (niezależnie od przeprowadzenia koniecznych prac modernizacyjnych, w tym pionu wodociągowego, grzewczego, kanalizacyjnego, wybicia otworów okiennych) zapewne w celu adaptacji i wyodrębnienia strychu Pana sąsiedzi i tak będą potrzebowali Pana zgody w zakresie podziału swojego lokalu, bowiem można wywnioskować, że Pana sąsiad ma zamiar dokonać podziału lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym pomieszczeniem na dwa lub więcej odrębnych lokali, jeżeli tak, to należy mieć na uwadze brzmienie art. 22 ust. 4 u.w.l – połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Oczywiście należy pamiętać, że Pan jako właściciel lokalu sąsiedniego nie jest pozbawiony ochrony prawnej wskazanej w innych aktach prawnych. Jeżeli pewne czynności, które wykraczają poza lokal sąsiada, wykonuje on bez zezwolenia lub zgłoszenia, może Pan stosowny wniosek o kontrolę skierować do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Przykładowo według art. 71 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – „właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich”.
Dodaję, że wykonanie otworów okiennych należy zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.), na którą nie może wyrazić zgody sam zarząd wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5 u.w.l.).
Powyższe uwagi należy przenieść w realia Pana sprawy, a mianowicie do tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej.
Według art. 19 u.w.l – „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Tak więc w budynku nieprzekraczającym siedmiu samodzielnych lokali, z których przynajmniej jeden jest wyodrębniony i należy do innej osoby niż dotychczasowy właściciel, jeżeli nie umówiono się inaczej, zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości – w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 K.c. oraz art. 608 i 611-616 K.p.c.
Wspólnota mieszkaniowa zarządzana w tym reżimie nie dysponuje organami i administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. „Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną” (art. 200 K.c.).
Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lipca 2003 r. (V CK 141/2002, LexPolonica nr 1238299, MoP 2007, nr 1, poz. 38) „z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza”.
Według art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Następnie według art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Większość z przedstawionych przez Pana czynności, które zamierza wykonać sąsiad – moim zdaniem i na podstawie powyższych przepisów – są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, stąd do ich podjęcia konieczna jest Pana zgoda. Do czynności zwykłego zarządu sąsiad, jako współwłaściciel większościowy, nie musi dla skuteczności swoich działań pytać Pana o zgodę.