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Timestamp: 2018-06-19 12:04:00
Document Index: 75432725

Matched Legal Cases: ['§ 129', '§ 131', '§ 130', '§ 133', 'BGH', 'BGH', '§ 133', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 133', 'BGH', '§ 133', 'BGH', '§ 142', '§ 133', '§ 35', '§ 181', '§ 181', '§ 181', '§ 181', '§ 46', '§ 238', '§ 13', '§ 264', '§ 267', '§ 41', '§ 51', '§ 49', '§ 84', '§ 15', '§ 15', '§ 17', '§ 19', '§ 15', 'BGH', '§ 43', '§ 43', '§ 43', '§ 33', '§ 64', '§ 64', '§ 64', '§ 64', '§ 823', '§ 823', '§ 31', '§ 30', '§ 31', '§ 311', '§ 823', '§ 823', '§ 823', '§ 69', '§ 37', '§ 1896', '§ 1908', '§ 1840', '§ 13', '§ 181', '§ 181', '§ 181', '§ 662', '§ 54', '§ 1901', '§ 1901', 'BGH', '§ 96', '§ 925', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 3', '§ 4', '§ 9', '§ 448', '§ 448', '§ 434', 'Art. 33', '§ 3', '§ 9', '§ 9', '§ 24', '§ 24', '§ 1', '§ 30', '§ 24', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 24', '§ 1093', '§ 1093', '§ 1090', '§ 1041', '§ 1045', '§ 759', '§ 10', '§ 2201', '§ 2226', '§ 2226']

Downloads - Rechtsanwalt und Notar in Reinbek
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Sie wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2018 aktualisiert.
Der Unterhaltsbedarf ist nicht identisch mit dem Zahlbetrag. Die Höhe der Zahlung ergibt sich nach Abzug der Hälfte des monatlichen Kindergelds
Kindergeld ab 1.1.2018:
194 € für 1. und 2. Kind
200 € für 3. Kind
225 € ab 4. Kind
Ihre Ansprechpartnerin für weitere Fragen in diesem Bereich: Kathrin Severin
Hinweis: Diese Ausführungen können eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen.
Insolvenzanfechtung bei vorsätzlicher Benachteiligung der Gläubiger
1. Wenn Sie merken, dass Ihr Geschäftspartner Zahlungsschwierigkeiten hat, könnte es ratsam sein, die Geschäftsbeziehung abzubrechen.
In letzter Zeit häufen sich die Fälle, in denen Insolvenzverwalter Zahlungen von insolventen Unternehmen an deren Geschäftspartner anfechten, also für unwirksam erklären lassen und somit die Zahlungen erfolgreich zurückfordern. Durch die Insolvenzanfechtung soll vermieden werden, dass in der finanziellen Krise befindliche Gesellschaften kurz vor ihrer Insolvenz Geld mit dem Ziel beiseiteschaffen, den Zugriff der Gläubiger und des Insolvenzverwalters auf dieses Geld zu verhindern.
Die Anfechtung ist in den §§ 129 - 136 Insolvenzordnung (InsO) geregelt. Diese Vorschriften finden nur Anwendung auf Vermögensverschiebungen aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Anfechtbar sind insbesondere alle Rechtsgeschäfte, die ein Unternehmer in seiner Krise tätigt und die zu einer Verkleinerung der Insolvenzmasse führen, wodurch die Gläubiger des Unternehmers benachteiligt werden. Je nach Sachverhalt sind Zahlungen an Gläubiger anfechtbar, die im letzten Monat (§ 131 InsO) oder in den letzten drei Monaten (§§ 130, 131, 132 InsO) vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen wurden. In Fällen einer vorsätzlichen Benachteiligung sind gem. § 133 InsO sogar alle Zahlungen des insolventen Unternehmers in den letzten 10 Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Verfahrens anfechtbar (vertiefend nachfolgend unter Ziffer 2.).
2. Aktuelle Entscheidungen des BGH zur Insolvenzanfechtung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei neuen Entscheidungen seine Rechtsprechung wegen vorsätzlicher Benachteiligung aus § 133 InsO konkretisiert:
a) Keine Gläubigerbenachteiligungsabsicht und somit keine Anfechtung bei Bargeschäften
Dem Urteil vom 12. Februar 2015 (IX ZR 180/12) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Beklagte lieferte regelmäßig Zutaten an den Backwarenhersteller zu einer Zeit, in der sich der Backwarenhersteller noch nicht in einer finanziellen Krise befand. Bei der Lieferung wurde ein typischer Eigentumsvorbehalt vereinbart. Danach gingen die Zutaten erst in das Eigentum des (später insolventen) Backwarenherstellers über, nachdem alle Forderungen des Beklagten befriedigt waren. Nach einiger Zeit geriet der Backwarenhersteller in Zahlungsschwierigkeiten. Er zahlte dennoch die Rechnungen des beklagten Lieferanten regelmäßig aus seinen Verkaufserlösen. Diese Zahlungen an den Lieferanten hat der Insolvenzverwalter im Rahmen einer Vorsatzanfechtung zurückgefordert und den Lieferanten entsprechend verklagt. Der Insolvenzverwalter war der Ansicht, dass eine so genannte Gläubigerbenachteiligungsabsicht des insolventen Backwarenherstellers vorlag, die zu einer Anfechtung der Zahlungen berechtige.
Der BGH hat in seinem Urteil bestätigt, dass eine Gläubigerbenachteiligungsabsicht regelmäßig dann anzunehmen ist, wenn der Insolvenzschuldner in Kenntnis seiner eigenen Zahlungsunfähigkeit an Dritte (hier an den Lieferanten) gezahlt hat. Der BGH hat jedoch erneut festgestellt, dass eine Gläubigerbenachteiligungsabsicht ausnahmsweise dann nicht vorliegt, wenn die Zahlung/Leistung im Rahmen eines so genannten Bargeschäfts, also im unmittelbaren Austausch gegen eine gleichwertige Ge- genleistung erfolgt. Damit musste der beklagte Lieferant die erhaltenen Zahlungen für seine Lieferungen nicht an den Insolvenzverwalter erstatten.
b) Ratenzahlungsvereinbarungen sind nicht immer ein Indiz für eine Kenntnis der Zahlungsunfähigkeit
Dem Beschluss des BGH vom 16. April 2015 (IX ZR 6/14) lag folgender Fall zu Grunde: Der Beklagte hatte in einem Gerichtsverfahren einen Zahlungsanspruch in Höhe von etwa 20.000,00 € gegen die (später insolvente) Firma erstritten und sich nach Abschluss des Gerichtsverfahrens darauf eingelassen, dass die Firma ihm den Betrag in vier Raten zahlt. Nachdem das Insolvenzerfahren eröffnet wurde, hat der Insolvenzverwalter die vier Ratenzahlungen gemäß § 133 InsO angefochten und zurückgefordert. Das Gericht hatte nun zu prüfen, ob die Ratenzahlungen seitens des Insolvenzschuldners mit Gläubigerbenachteiligungsabsicht erfolgten und ob der beklagte Zahlungsempfänger davon Kenntnis hatte.
Der BGH hat festgestellt, dass der Wunsch nach Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung des späteren Insolvenzschuldners weder ein Indiz für seine Zahlungsunfähigkeit noch für die Kenntnis des Zahlungsempfängers hiervon sei. Eine Kenntnis des Zahlungsempfängers liege aber dann vor, wenn der Schuldner seinen Wunsch auf Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Hinweis verbinde, seine Schulden ansonsten nicht mehr erfüllen zu können.
Erhalten Sie Zahlungen von Firmen und haben Sie von Liquiditätsproblemen, Zahlungsschwierigkeiten oder einer Überschuldung Kenntnis, müssen Sie damit rechnen, dass im Falle der Insolvenz alle Zahlungen an Sie in den letzten drei Monaten vor Insolvenzantragsstellung vom Insolvenzverwalter zurückgefordert werden. In Fällen des Vorsatzes besteht dieses Risiko sogar über zehn Jahre.
3. Aktuell geplante Gesetzesänderungen
Die Bundesregierung hat am 29. September 2015 den Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der Rechtssicherheit bei Anfechtungen nach der Insolvenzordnung und nach dem Anfechtungsgesetz beschlossen. Dieser Entwurf würde zu Veränderungen der Anfechtungspraxis führen. In den letzten Jahren haben Insolvenzverwalter in zunehmendem Maß Rechtsgeschäfte wegen vorsätzlicher Benachteiligung gem. § 133 InsO angefochten. Dabei konnten Insolvenzverwalter ohne größere Hürden den angeblichen Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Insolvenzschuldners sowie die Kenntnis des Anfechtungsgegners hiervon darlegen und beweisen. Die geplante Gesetzesänderung greift die oben dargestellte Rechtsprechung des BGH bei Bargeschäften auf und schränkt die Anfechtungsmöglichkeiten des Insolvenzverwalters weiter ein: Der Gesetzesentwurf ändert die Definition des so genannten Bargeschäfts in § 142 InsO dahin, dass eine Vorsatzanfechtung nach § 133 InsO bei Bargeschäften künftig nur dann möglich sein soll, wenn der Insolvenzschuldner „unlauter" handelte und der Anfechtungsgegner davon Kenntnis hatte. Die Gerichte werden dann künftig den Begriff „unlauter" konkretisieren müssen.
Die folgende Darstellung von Pflichten und Haftung des Geschäftsführers einer GmbH ist eine allgemeine, nicht abschließende Information. Sie kann eine individuelle rechtliche Beratung nicht ersetzen. Dabei werden die wichtigsten Vorschriften aus dem Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung („GmbHG“) berücksichtigt. Daneben existieren Bestimmungen inner- und außerhalb des GmbHG, die für einen Geschäftsführer ebenfalls pflicht- und haftungsbegründend sein können.
2. Vertretung und Geschäftsführung der Gesellschaft
Ein Geschäftsführer ist neben der Gesellschafterversammlung notwendiges Organ einer GmbH. Während die Gesellschafterversammlung grundsätzlich die internen Angelegenheiten der Gesellschaft regelt, haben die Geschäftsführer die Gesellschaft zu vertreten (vgl. Ziffer 2.1) und deren Geschäfte zu führen (vgl. Ziffer 2.2). Dabei können der Gesellschaftsvertrag, eine Geschäftsordnung für die Geschäftsführer, Gesellschafterbeschlüsse und das Gesetz das Verhältnis von Geschäftsführer und Gesellschafterversammlung zueinander näher regeln.
2.1 Die Vertretung nach außen
Der Geschäftsführer hat das Recht, die Gesellschaft zu vertreten, also das Recht und die Pflicht, mit Wirkung für und gegen die Gesellschaft alle Willenserklärungen gegenüber Dritten – z.B. Geschäftspartnern – abzugeben und entgegenzunehmen (§ 35 Abs. 1 GmbHG). Die Vertretungsbefugnis betrifft die Berechtigung des Geschäftsführers, für die Gesellschaft mit Außenwirkung aufzutreten („rechtliches Können“).
Geschäftsführer sind regelmäßig zu Folgendem berechtigt:
?Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten,
Abschluss von Rechtsgeschäften zwischen der Gesellschaft und einzelnen Gesellschaf-
tern (mit Ausnahmen, z.B. dem Abschluss des Geschäftsführeranstellungsvertrages),
?Erteilung / Widerruf von Vollmachten und
gerichtliche Vertretung der Gesellschaft, also die Vornahme aller Prozesshandlungen vor
Ist nur ein Geschäftsführer bestellt, vertritt er die Gesellschaft allein. Sind mehrere Geschäftsführer bestellt, kann die Vertretungsmacht der Geschäftsführer unterschiedlich ausgestaltet sein. So kann bestimmt werden, dass die Gesellschaft nur durch zwei Geschäftsführer gemeinschaftlich oder durch einen Geschäftsführer zusammen mit einem Prokuristen vertreten werden kann. Alternativ kann einzelnen (von mehreren) Geschäftsführern das Recht übertragen werden, die Gesellschaft allein zu vertreten.
Der Geschäftsführer kann gemäß § 181 BGB wegen des grundsätzlichen Verbots des Selbstkontrahie- rens kein so genanntes „Insichgeschäft“ abschließen, also keine Geschäfte mit sich selbst. Die Gefahr, eigene Interessen in den Vordergrund zu stellen und nicht die Interessen der Gesellschaft ist zu groß. Er kann darüber hinaus auch nicht gleichzeitig als Vertreter eines Dritten auftreten, also einerseits als Geschäftsführer der Gesellschaft und andererseits als Geschäftsführer einer anderen Gesellschaft. Die Gefahr, Diener mehrerer Herren zu sein und nicht nur das Interesse der Gesellschaft zu vertreten, ist hierfür maßgeblich. Von diesem sich aus § 181 ergebenden (mehrfachen) Verbot wird jedoch in der Praxis häufig abgewichen. In der Praxis spricht dann verkürzt davon, der Geschäftsführer sei „von den einschränkenden Bestimmungen des § 181 BGB befreit“. Dies muss im Handelsregister eingetragen werden. Eingetragen werden kann es nur, wenn der Gesellschaftsvertrag die Möglichkeit einer solchen Befreiung vorsieht.
Die Befreiung von den einschränkenden Bestimmungen des § 181 BGB wird in der Praxis allzu leichtfertig und zu oft gewährt.
Die Gesellschafter können die organschaftliche Vertretungsbefugnis des Geschäftsführers weder an sich ziehen noch auf ein anderes Organ übertragen. Allerdings wird regelmäßig die Durchführung einzelner (in der Regel größerer) Maßnahmen angesichts deren Bedeutung für die Gesellschaft von der Zustimmung der Gesellschafterversammlung (oder eines Aufsichtsrates bzw. Beirates) abhängig gemacht (dazu näher in Ziffer 2.2).
2.2 Die Geschäftsführung nach innen
Der Geschäftsführer hat die Befugnis, die Geschäfte der Gesellschaft zu führen. Geschäftsführung meint das Handeln der Geschäftsführer im Innenverhältnis. Sie umfasst die zur Verfolgung des Gesellschaftszwecks erforderlichen Entscheidungen („rechtliches Dürfen“), wirkt sich jedoch grundsätzlich nicht auf die Wirksamkeit des jeweiligen Rechtsgeschäfts („rechtliches Können“) aus.
Der Geschäftsführer hat das Tagesgeschäft zu leiten und – da er im Verhältnis zur Gesellschafterversammlung weisungsgebunden ist – deren Entscheidungen auszuführen.
Die Geschäftsführungsbefugnis des Geschäftsführers kann beschränkt werden durch:
die Geschäftsordnung für die Geschäftsführung und
Gesellschafterbeschlüsse.
Die Geschäftsführungsbefugnis des Geschäftsführers findet auch dort ihre Grenzen, wo das GmbHG ausdrücklich der Gesellschafterversammlung Aufgaben zuweist.
Ferner legt § 46 GmbHG insbesondere folgende Aufgaben der Gesellschafterversammlung fest:
die Bestellung und die Abberufung von Geschäftsführern sowie die Entlastung der Geschäftsführer
3. Geschäftsführerpflichten
Der Geschäftsführer hat folgende Pflichten:
3.1 Treuepflicht
Er hat deshalb gegenüber der Gesellschaft eine intensive Treuepflicht. Dem Geschäftsführer sind das Gesellschaftsvermögen sowie sämtliche wirtschaftlichen und ideellen Interessen der Gesellschaft anvertraut. Der Geschäftsführer ist verpflichtet, Maßnahmen zum Schutz des Gesellschaftsvermögens zu ergreifen bzw. schädigende Maßnahmen zu unterlassen und stets auf die Interessen der Gesellschaft Rücksicht zu nehmen.
Wichtige konkrete Ausprägungen der Treuepflicht sind die Verschwiegenheitspflicht und das Wettbewerbsverbot. Letzteres verpflichtet den Geschäftsführer während der Dauer seiner Tätigkeit und – bei entsprechender Vereinbarung – darüber hinaus, im Geschäftszweig der Gesellschaft keine Geschäfte im eigenen oder fremden Namen vorzunehmen.
3.2 Buchführungs- und Rechnungslegungspflichten
Die GmbH ist zur Buchführung verpflichtet (§§ 238 Abs. 1 Satz 1, 6 Abs. 1 HGB, § 13 Abs. 3 GmbHG). Diese Pflicht bezieht sich u. a. auf die Aufstellung des Jahresabschlusses, welcher eine Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie den Anhang umfasst (§§ 264, 242 HGB). Neben dem Jah- resabschluss ist von mittleren und großen GmbHs im Sinne des § 267 HGB auch ein Lagebericht aufzustellen.
Dem Geschäftsführer obliegt die Pflicht zur Buchführung und zur Aufstellung des Jahresabschlusses (§ 41 GmbHG). Dieser Pflicht kann er dadurch nachkommen, dass er qualifiziertes Fachpersonal beauftragt und angemessen überwacht.
3.3 Auskunftspflichten
Nach § 51a Abs. 1 GmbHG hat der Geschäftsführer jedem Gesellschafter auf Verlangen unverzüglich Auskunft über alle Angelegenheiten der Gesellschaft zu geben und Einsicht in die Bücher und Schriften zu gestatten. Wenn sich der Geschäftsführer durch die Auskunftserteilung allerdings strafbar machen würde, steht ihm ein Auskunftsverweigerungsrecht zu.
3.4 Pflichten der Geschäftsführung in einer finanziellen Krise
In Krisensituationen der Gesellschaft treffen die Geschäftsführer besondere Handlungspflichten und Haftungsrisiken.
a) Pflicht zur Einberufung einer Gesellschafterversammlung
Ein Geschäftsführer hat unverzüglich die Gesellschafterversammlung einzuberufen, wenn sich aus der Jahresbilanz oder einer im Laufe des Geschäftsjahres erstellten Bilanz ergibt, dass die Hälfte des Stammkapitals verloren ist, also das Vermögen der Gesellschaft nicht mehr der Hälfte des Stammkapitals entspricht (§ 49 Abs. 3 GmbHG). Das gleiche gilt, wenn der Geschäftsführer - auch ohne Erstellen einer Bilanz - Kenntnis von dem Verlust der Hälfte des Stammkapitals hat. Gegebenenfalls ist der Geschäftsführer verpflichtet, eine Zwischenbilanz aufzustellen, um Anhaltspunkten über den Verlust der Hälfte des Stammkapitals nachzugehen.
Bei Verletzung dieser Pflicht macht sich der Geschäftsführer strafbar gemäß § 84 Abs. 1 GmbHG.
b) Insolvenzantragspflicht
Bei Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft und bei Überschuldung hat der Geschäftsführer ohne schuldhaftes Zögern, spätestens aber drei Wochen nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung einen Insolvenzantrag zu stellen (§ 15 a Abs. 1 InsO). Kommt der Geschäftsführer dieser Pflicht nicht nach, macht er sich ebenfalls strafbar nach § 15 a Abs. 4 InsO.
c) Zahlungsunfähigkeit
Zahlungsunfähigkeit liegt gemäß § 17 Abs. 2 InsO vor, wenn die Gesellschaft nicht der Lage ist, die fälligen Zahlungspflichten zu erfüllen. Zahlungsunfähigkeit ist in der Regel anzunehmen, wenn die Gesellschaft ihre Zahlungen eingestellt hat.
d) Überschuldung und Fortführungsprognose
Eine Überschuldung der Gesellschaft liegt vor, wenn das Vermögen der Gesellschaft die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt (rechnerische Überschuldung), es sei denn, die Möglichkeit einer Fortführung der Gesellschaft ist nach den Umständen überwiegend wahrscheinlich (positive Fortführungsprognose, § 19 Abs. 2 InsO).
Für die Ermittlung der rechnerischen Überschuldung muss u.a. das gesamte Vermögen der Gesellschaft sowie die dagegen stehenden Verbindlichkeiten in einen Überschuldungsstatus aufgenommen werden. Sinn und Zweck des Überschuldungsstatus ist die Darstellung, ob das Gesellschaftsvermögen noch ausreicht, alle Gesellschaftsgläubiger zu befriedigen.
Für eine positive Fortführungsprognose ist erforderlich, dass die Gesellschaft zum Prognosezeitpunkt zahlungsfähig ist oder innerhalb der Dreiwochenfrist nach § 15a Abs. 1 InsO Zahlungsfähigkeit wiederhergestellt werden kann. Umstritten ist, ob zu einer positiven Fortführungsprognose nur eine positive Liquiditätsprognose oder zusätzlich auch eine positive Ertragsprognose gehört. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Überlebensfähigkeit des Unternehmens objektiv aus einem „aussagekräftigen Unternehmenskonzept (so genannter Ertrags- und Finanzplan)" herleitbar sein muss. Nach dem OLG Schleswig ist die Prognose positiv, wenn überwiegend wahrscheinlich ist, dass die Gesellschaft mittelfristig, d.h. in einem betriebswirtschaftlich überschaubaren Zeitraum Einnahmeüberschüsse erzielen wird, aus denen die gegenwärtigen und künftig fälligen Verbindlichkeiten gedeckt werden können. Der Prognosezeitraum bezieht sich nach herrschender Meinung mindestens auf das laufende und das folgende Geschäftsjahr. Umstände, die eine positive Prognose rechtfertigen, hat im Zweifelsfall der Geschäftsführer darzulegen und zu beweisen (OLG Schleswig, GmbHR 2010, 864). Die positive Prognose ist daher ausreichend zu dokumentieren.
e) Sorgfaltsmaßstab
Der Geschäftsführer hat bei der Erfüllung seiner Aufgaben und Pflichten die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns anzuwenden (vgl. § 43 Abs. 1 GmbHG). Maßstab für die Beurteilung ist grundsätzlich der Standard, der für Personen gilt, die in einer verantwortlich leitenden Stellung fremdes Vermögen verwalten. Dem Geschäftsführer steht jedoch ein unternehmerischer Ermessensspielraum zu.
Bei der Führung der Geschäfte des Unternehmens wird ihm ein weiter Handlungsspielraum zugebilligt. Neben dem bewussten Eingehen geschäftlicher Risiken gehört hierzu auch die Gefahr von Fehleinschätzungen.
4. Haftung des Geschäftsführers
Aufgrund seiner Stellung als Vertreter der Gesellschaft, Verantwortlicher für die Geschäftsführung und „Treuhänder“ des Vermögens der Gesellschaft besteht für ihn das Risiko, für bestimmte Maßnahmen oder Unterlassungen haftbar gemacht zu werden. Hierbei wird zwischen der Innen- und Außenhaftung unterschieden. Die praktisch wichtigste Innenhaftung meint die Haftung des Geschäftsführers gegenüber der Gesellschaft.
Zur Außenhaftung zählt hingegen die Haftung gegenüber den Gesellschaftern und Dritten, also insbesondere Personen, mit denen die Gesellschaft in geschäftlichen Kontakt tritt. Hierhin gehören auch die Sozialversicherungen und der Fiskus.
4.1 Haftung des Geschäftsführers gegenüber der Gesellschaft (Innenhaftung)
Im Folgenden werden die wichtigsten Tatbestände der Haftung des Geschäftsführers gegenüber der Gesellschaft dargestellt.
a) Haftung des Geschäftsführers wegen Verstoßes gegen Sorgfaltspflichten (§ 43 Abs. 2 und Abs. 3 GmbHG)
Ein Geschäftsführer, der die ihm obliegenden Pflichten schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verletzt, haftet der Gesellschaft für den dadurch entstehenden Schaden. Dieser Haftungstatbestand hat in der Praxis erhebliche Bedeutung.
Ob der Geschäftsführer seine Pflichten verletzt hat, beurteilt sich anhand der vom Geschäftsführer zu beachtenden Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns (vgl. Ziffer 3.4 e).
Der Geschäftsführer haftet grundsätzlich nicht, soweit er aufgrund einer bindenden Weisung eines anderen Gesellschaftsorgans – zum Beispiel der Gesellschafterversammlung oder gegebenenfalls des Aufsichtsrats – handelt. Demgegenüber stellen nichtige Weisungen den Geschäftsführer in aller Regel von der Haftung nicht frei.
Ein besonderer Haftungstatbestand ist in § 43 Abs. 3 GmbHG geregelt. Hiernach haftet der Geschäftsführer gegenüber der Gesellschaft für Zahlungen der Gesellschaft, die entgegen dem der Erhaltung des Stammkapitals dienenden Auszahlungsverbot aus dem Stammkapital vorgenommen worden sind. Gleiches gilt, wenn die Gesellschaft unter Verstoß gegen § 33 GmbHG eigene Geschäftsanteile er- wirbt (also „Anteile an sich selbst“).
b) Haftung gemäß § 64 GmbHG wegen Verstoßes gegen die Insolvenzantragspflicht
Ein Geschäftsführer ist seiner Gesellschaft zum Ersatz von Zahlungen verpflichtet, die die Gesellschaft nach Eintritt ihrer Zahlungsunfähigkeit oder nach Feststellung ihrer Überschuldung an Dritte geleistet hat (§ 64 S. 1 GmbHG). Zweck dieser so genannten Massesicherungspflicht ist es, Zahlungen aus der potentiellen Insolvenzmasse zu verhindern bzw. das Gesellschaftsvermögen wieder aufzufüllen, falls Zahlungen unter Verstoß gegen die Massesicherungspflicht erfolgt sind.
Dabei muss der Geschäftsführer die Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung der Gesellschaft nicht tatsächlich gekannt haben. Ausreichend ist, dass sie ihm erkennbar war.
Die Rechtsprechung legt dabei den Begriff der Zahlung weit aus. So erfasst § 64 S. 1 GmbHG nicht nur Geldzahlungen, sondern auch andere Leistungen, etwa die Lieferung von Waren, die aus dem Gesellschaftsvermögen stammen. Nicht erfasst sind hingegen Zahlungen, die auch nach Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns (§§ 64 S. 2, 43 Abs. 1 GmbHG) vereinbar sind, was unter anderem für Zahlungen zutreffen kann, denen eine vollwertige Gegenleistung gegenübersteht oder die für die Aufrechterhaltung des Betriebes erforderlich sind. Zulässig sind insbesondere die Zahlungen von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen sowie Zahlungen, die einen sofortigen Zusammenbruch der Gesellschaft verhindern, wenn hierdurch aussichtsreiche Sanierungsmaßnahmen ermöglicht werden.
Darüber hinaus ist der Geschäftsführer der Gesellschaft zum Ersatz von an Gesellschafter geleistete Zahlungen verpflichtet, soweit diese zur Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft führen mussten. Der Geschäftsführer ist jedoch nicht zum Ersatz verpflichtet, wenn die Zahlungsunfähigkeit mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns nicht erkennbar gewesen wäre. Weisungen von Gesellschaftern, entsprechende Zahlungen zu leisten, entlasten den Geschäftsführer nicht.
c) Haftung des Geschäftsführers aus Delikt (§§ 823 ff. BGB)
Der Geschäftsführer kann der Gesellschaft auch zum Schadensersatz gemäß §§ 823 ff. BGB verpflichtet sein. Eine deliktische Haftung des Geschäftsführers setzt jedoch ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) voraus.
Dies gilt beispielsweise dann, wenn er so genannte absolute Rechte der Gesellschaft – wie insbesondere das Eigentum – widerrechtlich verletzt.
4.2 Haftung des Geschäftsführers gegenüber den Gesellschaftern (Außenhaftung)
Das GmbHG sieht gemäß § 31 Abs. 6 GmbHG eine Haftung des Geschäftsführers gegenüber den Gesellschaftern bei der Erstattung verbotener Rückzahlungen vor.
Wenn der Geschäftsführer schuldhaft eine verbotene Rückzahlung gemäß § 30 Abs. 1 GmbHG an Gesellschafter vorgenommen hat und vom begünstigten Gesellschafter eine Erstattung dieser Beträge nicht zu erlangen ist und die nicht begünstigten Gesellschafter der Gesellschaft gemäß § 31 Abs. 3 GmbHG den entsprechenden Betrag erstatten mussten, haftet der Geschäftsführer gegenüber diesen Gesellschaftern.
4.3 Haftung des Geschäftsführers gegenüber Dritten (Außenhaftung)
a) Haftung des Geschäftsführers aufgrund von Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens (§§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB)
Im Rechtsverkehr hat der Geschäftsführer vorvertragliche Schutzpflichten zu beachten. In besonderen Ausnahmefällen ist, neben der Gesellschaft auch der Geschäftsführer haftbar. Dies ist dann der Fall, wenn der Geschäftsführer bei Geschäftspartnern der Gesellschaft ein persönliches Vertrauen in Anspruch nimmt, das über das normale Verhandlungsvertrauen hinausgeht. Das setzt voraus, dass er den Eindruck erweckt, er persönlich werde die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäfts ohne Rücksicht auf die Situation der Gesellschaft sicherstellen. Die Haftung des Geschäftsführers setzt weiter voraus, dass für den Geschäftspartner das Vertrauen auf diesen Eindruck zumindest ein wichtiger Entscheidungsgrund für den Vertragsabschluss war. Eine solche Gefahr besteht insbesondere, wenn sich die Gesellschaft in einer finanziellen Krise befindet. In einer solchen Krise sollte ein Geschäftsführer besonders darauf achten, offen mit den Geschäftspartnern der Gesellschaft zu kommunizieren.
b) Haftung des Geschäftsführers aus Delikt
Auch im Verhältnis zu Dritten besteht die Gefahr einer Deliktshaftung gemäß §§ 823 ff. BGB (siehe Ziffer 4.1.c).
Bedeutsam ist vor allem die Haftung wegen Insolvenzverschleppung, also der verspäteten Stellung eines Insolvenzantrags gemäß §§ 823 Abs. 2 BGB, 15a Abs. 4 InsO. Darüber hinaus kann der Ge- schäftsführer für einbehaltene und nicht abgeführte Arbeitnehmeranteile der Sozialversicherungsbeiträge haften gemäß §§ 823 Abs. 2 BGB, 266a StGB. Für die Arbeitgeberanteile haftet ein Geschäfts- führer jedoch nicht persönlich.
c) Steuerliche Haftung
Wenn der Geschäftsführer die ihn betreffenden steuerlichen Pflichten verletzt, so haftet er ebenfalls persönlich, soweit Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis aufgrund vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung dieser Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig festgestellt werden gemäß §§ 69, 34 AO. Unter Ansprüchen aus dem Steuerschuldverhältnis versteht man gemäß § 37 Abs. 1 AO alle gegen die Gesellschaft gerichteten Steuer- und Haftungsansprüche Fragen zur steuerlichen Haftung sollten im Übrigen mit einem Steuerberater geklärt werden.
Sie tragen sich mit dem Gedanken, eine Vorsorgevollmacht zu errichten? Wir wollen Ihnen eine erste Orientierung dazu bieten, worum es hier geht und einige Grundbegriffe erläutern bzw. Fragen beantworten.
2. Sie haben (noch) keine Vorsorgevollmacht?
Kann ein Volljähriger auf Grund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht (mehr) besorgen, so bestellt das Betreuungsgericht auf seinen Antrag oder von Amts wegen für ihn einen Betreuer. Das ist der Grundsatz, wie er sich aus § 1896 Abs. 1 S. 1 BGB ergibt. Die Älteren unter Ihnen werden sich vielleicht noch daran erinnern, daß es früher die Entmündigung wegen Geisteskrankheit, Geistesschwä- che, Sucht oder Verschwendung gab. Eine Entmündigung gibt es seit dem Inkrafttreten des Betreuungsgesetzes und damit seit dem 01.01.1992 nicht mehr. Mit dieser vielleicht wichtigsten und tiefgreifendsten Reform des BGB seit seinem Inkrafttreten am 01.01.1900 bleibt also auch der Volljährige, der tatsächlich nicht mehr in der Lage ist, sich um seine Angelegenheiten eigenverantwortlich zu kümmern, rechtlich handlungsfähig. Der Betreuer handelt also nicht anstelle des Betreuten, sondern steht ihm rechtlich zur Seite. Der Betroffene behält seine Geschäftsfähigkeit. Ist allerdings der Betroffene wegen einer psychischen Krankheit oder einer geistigen oder seelischen Behinderung in seiner Selbstbestimmung wesentlich eingeschränkt, dann kann die Anordnung einer Betreuung mit einem sogenannten Einwilligungsvorbehalt versehen sein. Handlungen des Betroffenen sind dann grundsätzlich an eine Zustimmung des Betreuers gebunden.
Der (vom Betreuungsgericht, also vom Amtsgericht) eingesetzte Betreuer steht unter der Aufsicht des Betreuungsgerichtes (hierzu noch unten).
Wenn Sie dies alles nicht wollen, wenn Sie vielmehr privatautonom in der Familie oder im Bekanntenkreis regeln wollen, wer Ihnen rechtlich zur Seite stehen soll, also Ihre Angelegenheiten besorgt, dann sollten Sie eine Vorsorgevollmacht errichten.
Übrigens ist der Begriff der Betreuung insoweit irreführend, als daß es lediglich um rechtliche Betreuung geht, also Beistand in Form von Rechtsfürsorge. Ursprünglich war auch einmal an die karitative, persönliche Betreuung gedacht - dies ist jedoch aus Kostengründen gestrichen worden. Diese persönliche Betreuung zu organisieren ist dann wiederum Aufgabe des Betreuers (oder Vorsorgebevollmächtigten).
3. Empfehlungen, Erläuterungen, Grenzen
a) Entschließen Sie sich, in guten Zeiten für schlechte Zeiten vorzusorgen, dann sollten Sie eine Generalvollmacht und Vorsorgevollmacht erteilen. Da der Übergang von Phasen, in denen man noch rechtlich eigenverantwortlich handeln kann zu Phasen, in denen dies nicht mehr möglich ist, fließend ist (beginnender Alzheimer, Fortschreiten der senilen Demenz) wäre es unpraktisch, die Vorsorgevollmacht nur dann wirken zu lassen, wenn Sie nicht mehr in der Lage sind, für sich selbst zu sorgen, da dies der Bevollmächtigte dann laufend nachweisen müßte. Grundsätzlich ist also eine General- und Vorsorgevollmacht sofort ab Abschluß der Beurkundung wirksam.
b) Eine derartige Vollmacht ist grundsätzlich an keine Form gebunden, kann von Ihnen also auch privatschriftlich, also ohne Notar und sogar mündlich erteilt werden. Empfehlenswert ist dies nicht, da der Bevollmächtigte im Rechtsverkehr eine sichere Grundlage haben muß, für den Betreuten (also den Vollmachtgeber) zu handeln - und hierfür ist nur eine notarielle Vollmacht ausreichend (zu den Kosten noch weiter unten). Der Rechtsverkehr akzeptiert im wesentlichen auch nur notarielle Vollmachten. Wenn die Vollmacht zum Tragen kommt (in den "schlechten Zeiten"), ist es regelmäßig zu spät, die richtige Form nachzuholen.
c) Sie finden in Abschnitt 1. unseres Musters die Einschränkung, daß die Vollmacht nur soweit gilt, soweit eine Vertretung gesetzlich zulässig ist. Hiermit ist eine (absolute) Grenze jeder Vollmacht beschrieben: Es gibt bestimmte höchstpersönliche Erklärungen, die nur der Vollmachtgeber persönlich erledigen kann. Als Beispiele mögen hier das Testament und die Errichtung einer Patientenverfügung (siehe: Mandanteninformation Patientenverfügung) dienen (letztlich kann man auch nur höchstpersönlich heiraten und nicht durch einen Vertreter heiraten lassen).
d) Soweit in Abschnitt II Abs. 3 unseres Musters ausgeführt wird, der Bevollmächtigte unterliege nicht den gesetzlichen Beschränkungen eines Betreuers, ist damit folgendes gemeint: Der vom Amtsgericht bestellte Betreuer steht unter Aufsicht des Amtsgerichts ('unter Kuratel'). Er muß z.B. gemäß § 1908i Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 1840 BGB dem Gericht mindestens einmal jährlich einen schriftlichen Vermögensentwicklungsbericht abliefern. Er hat eine Vermögensverwaltung zu führen, also z.B. ein Kassenbuch. Dies alles wollen Sie im Zweifel dem von Ihnen Bevollmächtigten nicht zumuten - deshalb die Befreiung von den gesetzlichen Beschränkungen eines Betreuers.
e) Mit dem in unserem Muster dann folgenden Satz („Der Bevollmächtigte unterliegt nicht den gesetzlichen Beschränkungen eines Betreuers. Wird für Rechtsgeschäfte, für die der Bevollmächtigte eine Vertretungsmacht nicht hat, ein Betreuer bestellt, so bleibt die Vollmacht im übrigen bestehen“) ist der (in der Praxis eher seltene) Fall gemeint, daß es unter Umständen trotz der General- und Vorsorgevollmacht doch für bestimmte Vermögensbereiche einmal notwendig werden könnte, vom Gericht einen Betreuer bestellen zu lassen. Denken Sie beispielsweise an den mittelständischen Unternehmer, der mehrere Beteiligungen an Unternehmen hält. Fällt dieser Mitgesellschafter auf Grund einer schwerwiegenden Erkrankung oder wegen Altersdemenz aus und hat er seiner Ehefrau, die vielleicht von den geschäftlichen Dingen nur wenig oder keine Ahnung hat, eine General- und Vorsorgevollmacht erteilt, kann es richtig sein, - bezogen und beschränkt auf die Unternehmensbeteiligungen - einen (professionellen) Dritten, z.B. einen Wirtschaftprüfer, zum Betreuer zu bestellen, damit eine sachgerechte Ausübung der Mitgesellschafterrechte möglich ist. Dieser Satz kann evtl. also gestrichen werden.
f) Soweit in Abschnitt III Ziffer 1. unseres Musters auf § 13 SGB X (also Teil X des Sozialgesetzbuches) hingewiesen wird, wird damit auf die Regelung über 'Bevollmächtigte und Beistände' in allen Zweigen des deutschen Sozialrechts verwiesen. Damit wird gegenüber den Sozialversicherungen (z.B. der Pflegeversicherung oder der Krankenversicherung oder der Rentenversicherung) klargestellt, daß der durch die Urkunde Bevollmächtigte auch Bevollmächtigter und Beistand i.S.d. gesamten Sozialrechts ist. Dies ist eine Regelung, die auf Grund des Charakters der Vollmacht als Generalvollmacht an sich nicht notwendig ist, aber von uns doch vorsorglich aufgenommen wird, damit es gerade in Bezug auf sozialrechtliche Tatbestände keinerlei Zweifel gibt oder Schwierigkeiten auftreten.
g) In Abschnitt III Ziffer 3. unseres Musters verankern wir die (auf Grund unserer Empfehlung grund- sätzlich außerhalb der General- und Vorsorgevollmacht) zu protokollierende Patientenverfügung, damit klar ist, wer dem in einer Patientenverfügung niedergelegten Willen Ausdruck und Geltung verschaffen soll - dies soll der Bevollmächtigte tun.
h) Erteilen sich zwei Personen, insbesondere Eheleute, wechselseitig eine General- und Vorsorgevoll- macht, dann finden Sie in unserem Muster die Formulierung, wonach sich die Bevollmächtigten wechselseitig von den einschränkenden Bestimmungen des § 181 BGB befreien. Zum Verständnis dieser Klausel muß man sich immer vergewärtigen, daß die Erteilung einer Vollmacht die Übertragung von Rechtsmacht bedeutet. Wer Macht hat, kann damit Mißbrauch treiben ('Gelegenheit macht Diebe'). Ein besonders krasser Fall der mißbräuchlichen Verwendung einer Vollmacht ist dann gegeben, wenn der Bevollmächtigte Vermögenswerte des Betreuten in sein eigenes Vermögen überführt. Er würde hier ein sogenanntes 'Geschäft mit sich selbst tätigen. § 181 BGB verbietet grundsätzlich derartige 'Geschäfte mit sich selbst', es sei denn, man gibt dem Bevollmächtigten die entsprechende Rechtsmacht.
i) Ein zweiter denkbarer Mißbrauchsfall (allerdings von deutlich geringerer praktischer Bedeutung) wäre der, daß der Bevollmächtigte gleichzeitig als Vertreter eines Dritten handelt: Der alte, senile Vater lebt in einem Pflegeheim; der Sohn, der im Besitz einer General- und Vorsorgevollmacht ist, ist Geschäftsführer einer Immobilienanlagegesellschaft. Nun könnte der Sohn auf die Idee kommen, das Grundstück des Vaters auf seine Gesellschaft zu übertragen - und würde dann in ein und derselben Urkunde sowohl als Vertreter seines Vaters als auch als Vertreter des Unternehmens, also eines Dritten handeln. Diese Fälle sind selten und deshalb liegen hier keine praktisch relevanten Risiken.
j) Gestalten Sie die Vorsorgevollmacht so aus, daß Sie sich als Eheleute zunächst einmal wechselseitig bevollmächtigten, dann sollte also klar sein, daß Sie sich von allen einschränkenden Bestimmungen des § 181 BGB befreien. Nehmen Sie in dieser Urkunde aber auch gleichzeitig eine Ersatzbevollmächtigung (z.B. auf die Kinder) vor, dann sollten diese nicht von vornherein von dem Verbot des Insichgeschäfts befreit werden (Können Sie immer sicher vorhersagen, welche dritten Personen Einfluß auf Ihre Kinder nehmen?), wohl kann aber verantwortet werden, daß die Kinder von dem Verbot der Mehrfachvertretung befreit sind.
k) Soweit wir in unserem Muster formulieren, daß die Vollmacht durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erlischt (transmortale Vollmacht im Gegensatz zu einer sogenannten postmortalen Vollmacht, die erst mit dem Tod des Vollmachtgebers entsteht), hat dies gute Gründe: Gerade in den Tagen oder Wochen nach dem Tod müssen viele Dinge geregelt werden. Die Erben, die hierfür grundsätzlich zuständig wären, könnten sich vielleicht noch nicht legitimieren (weil die Erteilung des Erbscheins viele Wochen dauert) oder der Testamentsvollstrecker kann sich noch nicht legitimieren, weil die Erteilung des Testamentsvollstreckerzeugnisses noch aussteht. Auf diesem Wege kann dann die 'Handlungsunfähigkeit' des Nachlasses vermieden werden. Übrigens kann jede transmortale oder auch postmortale Vollmacht von den Erben widerrufen werden!
l) Knifflig wird es in unserem Muster dort, wo wir formulieren, daß Einschränkungen in dieser Vollmacht ... nur im Innenverhältnis ... gelten. Hier wollen wir Ihnen den Unterschied zwischen Außenverhältnis und Innenverhältnis darstellen:
Mit dem Begriff Außenverhältnis sind alle konkreten Anwendungsfälle der Vollmacht gemeint: Überall dort, wo der Bevollmächtigte die Vollmacht vorlegt, handelt er im Außenverhältnis. Mit Innenverhältnis ist die (rechtliche) Beziehung zwischen dem Vollmachtgeber und dem Bevollmächtigten gemeint. Auch ohne daß hierzu eine Silbe verloren wird, entsteht dieses Innenverhältnis ganz einfach dann, wenn der Bevollmächtigte von der Vollmacht Gebrauch macht. Juristen sprechen hier davon, daß dann ein sogenannter Geschäftsbesorgungsvertrag in Kraft tritt. Er ist in § 662 BGB geregelt. Für den Bevollmächtigten ist es selbstverständlich, daß er von der Vollmacht nur dann Gebrauch machen soll, wenn der Vollmachtgeber selbst hierzu nicht in der Lage ist. Wollte man nun aber den Bevollmächtigten verpflichten, im Einzelfall jeweils nachweisen zu müssen, daß der Vollmachtgeber nicht handeln kann, also z.B. schwer erkrankt oder inzwischen senil ist oder auch nur für eine gewisse Zeit im Krankhaus liegt, dann würde die Vollmacht praktisch untauglich werden: Ehe ein derartiger Nachweis erbracht ist, gehen Tage, ja Wochen ins Land. Aus diesem Grunde muß die Vorlage der Vollmacht (also ihre Verwendung im Außenverhältnis) wie ein 'Sesam öffne dich' dienen: Derjenige, dem die Vollmacht vorgelegt wird, muß ohne Federlesen und ohne Rückfrage handeln und das tun, was der Bevollmächtigte von ihm verlangt. Im Innenverhältnis bleibt es allerdings dabei: Der Bevollmächtigte darf nur handeln, wenn die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind. Übrigens: Die Ausgestaltung als General- und Vorsorgevollmacht hat den angenehmen Effekt, daß der Vollmachtgeber auch in 'guten Zeiten', solange er also noch vollständig Herr seiner Sinne ist, den Bevollmächtigten handeln lassen kann. Dies kann sehr bequem sein, z.B. dann, wenn etwas zu erledigen ist, der Vollmachtgeber aber nicht über die entsprechende Zeit verfüge oder im Urlaub oder auf Reisen ist etc. pp.
m) Nun kennen Sie also bereits den Unterschied zwischen Innen- und Außenverhältnis. Wir haben auch bereits darauf hingewiesen, daß durch die Erteilung der Vollmacht grundsätzlich ein sogenannter Geschäftsbesorgungsvertrag begründet wird. Gleichwohl muß im einzelnen sehr kritisch bedacht werden, ob dem Bevollmächtigten die Verpflichtungen, die sich aus einem Geschäftsbesorgungsvertrag ergeben, auferlegt bzw. zugemutet werden sollen: Soll er wirklich laufend Rechenschaft legen, also z.B. ein Kassenbuch führen? Soll er bei Beginn der Tätigkeit (wann ist dies überhaupt?) wirklich ein Vermögensverzeichnis erstellen? Was ist eigentlich, wenn ihm Fehler unterlaufen – haftet er dann? Bei Vorsorgevollmachten, die innerhalb der Familie erteilt werden, liegt es nahe, von einer 'Verrechtlichung' der Rechtsbeziehung abzusehen und das rechtliche Verhältnis zwischen dem Vollmachtgeber und dem Bevollmächtigten als das anzusehen, was es nach landläufiger Auffassung idR darstellt, nämlich eine Gefälligkeit. Dann sollte dies in der Urkunde auch gesagt werden. Und wir drücken es dadurch aus, daß die Rechtsbeziehung als bloßes Gefälligkeitsverhältnis, das keine Rechts- folgen nach sich zieht, ausgestaltet wird. Daß ich dies, wenn ich nicht jemanden aus der engeren Familie, sondern vielleicht aus einem größeren Bekanntenkreis oder aus der Nachbarschaft beauftrage, differenziert oder anders sehen muß, versteht sich von selbst - und hierzu dient die Alternative 2 in Abschnitt 5. Ziffer 5 unseres Musters einer General- und Vorsorgevollmacht.
4. Das zentrale Vorsorgeregister
Sie werden vielleicht davon gehört haben, daß es in der Bundesrepublik seit 2004 ein sogenanntes Zentrales Vorsorgeregister gibt. Es wird auf gesetzlicher Grundlage von der Bundesnotarkammer geführt. Rechtsgrundlage ist die Vorsorgeregister-Verordnung (VRegV). Dieses Vorsorgeregister stellt einen großen Erfolg dar. Inzwischen sind weit über 2 Millionen Vorsorgevollmachten dort registriert.
Worin liegt der ganz praktische Vorteil einer Registrierung der Vorsorgevollmacht im Zentralen Vorsorgeregister? Nehmen wir an, Sie sind (alleine) auf Reisen und kommen irgendwo zu Schaden. Es müssen dringende medizinische Maßnahmen ergriffen und Entscheidungen getroffen werden - dann stellt sich die Frage, wer für Sie Entscheidungen treffen kann. Hier könnte das für den Unglücksort zuständige Amtsgericht eine elektronische Anfrage beim Vorsorgeregister ausbringen - und kurze Zeit später kann der Klinik, in der Sie liegen, gemeldet werden, wen Sie zum Bevollmächtigten bestimmt haben. Dabei kann übrigens der Text der Vorsorgevollmacht, also ihr Inhalt, nicht abgerufen werden, weil dieser Text von uns Notaren dort gar nicht hinterlegt wird. Wir geben lediglich die Daten des Vollmachtsgebers und des Bevollmächtigten an; letzterer wird nach Registrierung der Vorsorgevollmacht vom Vorsorgeregister aus datenschutzrechtlichen Gründen über die dort hinterlegen Daten informiert.
Grundsätzlich empfehlen wir also die Registrierung einer Vorsorgevollmacht im Zentralen Vorsorgeregister; die hierfür einmalig zu entrichtende Gebühr beläuft sich auf ca. € 15,50 (inkl. USt.).
Patientenverfügungen können dort nicht hinterlegt bzw. registrieret werden. Dadurch, daß allerdings in unserer Vorsorgevollmacht ein Hinweis auf eine bestehende Patientenverfügung aufgenommen wird, kann dann über den Bevollmächtigten sehr schnell geklärt werden, ob es eine Patientenverfügung gibt oder nicht.
5. Die General- und Vorsorgevollmacht im Ausland
a) Für Vorsorgevollmachten ist seit dem 01.01.2009 das Haager Übereinkommen zum internationalen Schutz Erwachsener zu beachten; es gilt bisher für Deutschland, Frankreich, Schottland, Finnland, Estland und die Schweiz. Es steht jedoch zu erwarten, das diesem Übereinkommen weitere Staaten beitreten werden. Danach wird (sehr vereinfacht ausgedrückt) eine Vorsorgevollmacht anerkannt, wenn sie nach den Vorschriften des Staates, in welchem der Erwachsene im Zeitpunkt der Vollmachtserteilung (Errichtung der Urkunde) seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, anerkannt wird. Beispiel: Eine nach deutschem Recht in Deutschland wirksam errichtet General- und Vorsorgevollmacht wird auch von Frankreich anerkannt, wenn der Vollmachtgeber (der Erwachsene) dort- hin umzieht und dann dort schwer erkrankt.
b) Grundsätzlich denkbar ist auch, bei Protokollierung der General- und Vorsorgevollmacht eine sogenannte Rechtswahl vorzunehmen. Näheres ist mit dem Notar zu erörtern.
c) Im Gegensatz zum deutschen Zivilrecht werden über den Tod hinaus wirkende (transmortale) oder gar postmortale Vollmachten von zahlreichen Staaten nicht anerkannt, da nach deren Recht eine Vollmacht grundsätzlich mit dem Tod des Vollmachtgebers erlischt. Diese vom deutschen Recht abweichende Rechtslage gilt beispielsweise für Belgien, Frankreich, Griechenland, Italien, Luxemburg, die Niederlande, Österreich, Polen, die Slowakei, Spanien, Tschechien, die Türkei, Ungarn und regelmäßig für alle Staaten des common law, vor allem also für England, Irland, Malta und Zypern sowie die USA und Kanada.
6.Vorsorgevollmacht für den unternehmerischen Bereich
Hier betreten wir rechtlich schwieriges Gelände, und zwar je nach Rechtsform, in welchem das Unternehmen betrieben wird:
a) Betreiben Sie Ihr Unternehmen als Einzelkaufmann, dann wird eine General- und Vorsorgevollmacht idR in eine Generalhandlungsvollmacht gem. §§ 54, 55 HGB umgedeutet; eine Klarstellung, daß dies so gewollt ist, ist empfehlenswert.
b) Sind Sie persönlich haftender Gesellschafter einer Personenhandelsgesellschaft, also einer oHG oder KG (sogenannter Komplementär), dann scheidet dieser Weg aus, da Dritte wegen des Prinzips der Selbstorganschaft nicht zu Organvertretern - und dies sind die persönlich haftenden Gesellschafter bei der oHG und KG - bestellt werden dürfen. Zwar kann der aus einer General- und Vorsorgevollmacht heraus Bevollmächtigte die Interessen des Vollmachtgebers als Gesellschafter wahrnehmen - die Gesellschaft verliert dadurch aber gleichwohl ihre Handlungsfähigkeit. Hier muß also im Einzelfall nach einer individuellen Lösung gesucht werden!
c) Schwierig wird es, wenn Sie (geschäftsführender) Gesellschafter einer GmbH sind. Hier muß wei- ter differenziert werden: Fallen Sie auf Grund einer plötzlichen Erkrankung etc. pp. aus und kommt die Vorsorgevollmacht zum Tragen, dann kann der Bevollmächtigte niemals für Sie als Geschäfts- führer der GmbH handeln. Dies verbietet die Struktur des GmbH-Rechtes: Für die juristische Person GmbH können nur und ausschließlich die von den Gesellschaftern berufenen Geschäftsführer (gegebenenfalls auch bestellten Prokuristen) handeln. In diesem Falle wird die GmbH möglicherweise also kopf- und damit führungslos! Nun könnten Sie die Vorsorgevollmacht allerdings dahin ausgestalten, daß der Bevollmächtigte ausdrücklich das Recht übertragen bekommt, Ihre Rechte als Gesellschafter wahrzunehmen und dafür zu sorgen, daß ein neuer Geschäftsführer, ein sogenannter Fremdgeschäftsführer, bestellt wird, gegebenenfalls auch ein Prokurist. Und regelmäßig sollte die Vorsorgevollmacht auch den Fall bedenken, daß der (geschäftsführende) Alleingesellschafter auf Dauer oder für sehr lange Zeit ausfällt: Dann sollte der Bevollmächtigte die Rechtsmacht haben, das Unternehmen zu liquidieren.
Ihre Ansprechpartner in diesem Bereich: Dr. Michael Purrucker, Dr. Michael Selk, Kathrin Severin, Dr. Maximilian Sponagel
1. Einfühung
Sie tragen sich mit dem Gedanken oder haben sich vielleicht bereits entschlossen, eine sogenannte Patientenverfügung zu errichten. Gestatten Sie uns hierzu einige Erläuterungen:
2. Textfassung, Inhalt und Rechtsgrundlage
Patientenverfügungen können sehr unterschiedlich formuliert werden. Wenn Sie im Internet recherchieren, dann finden Sie mehrere 100 Textfassungen. Der von uns vorgeschlagene Text, ist nach bestem Wissen und Gewissen formuliert, erhebt aber keinen Anspruch auf Alleingültigkeit! Allerdings sollte man eins bedenken: Letztlich kann immer nur ein kleiner Prozentsatz der denkbaren Krankheitsfälle oder krankhaften Situationen vorhergesehen werden. Wird die Patientenverfügung also zu detailverliebt formuliert, läuft man trotzdem Risiko, daß bestimmte Krankheitssituationen übersehen worden sind. Aus diesem Grunde empfehlen wir, es bei einer eher abstrakten, also allgemeinen Formulierung zu belassen.
Die sogenannte Patientenverfügung ist erstmals mit dem Dritten Betreuungsrechtsänderungsgesetz geregelt worden, das seit dem 01.09.2009 in Kraft ist. Die Patientenverfügung ist in den §§ 1901a ff. BGB geregelt.
3. Der Patient und der Arzt
Selbst wenn Sie eine Patientenverfügung errichtet haben, bleibt der Arzt in seinem Handeln und in seinen Empfehlungen (nicht in den Entscheidungen!) frei. Dies muß auch so sein, da der Arzt als Arzt handelt, eine Diagnose erstellen und (Therapie)-vorschläge unterbreiten muß. § 1901b Abs. 1 S. 1 BGB formuliert deshalb auch in aller Schlichtheit: Der behandelnde Arzt prüft, welche ärztliche Maßnahme im Hinblick auf den Gesamtzustand und die Prognose des Patienten indiziert ist. Der Arzt ist es also, der eine Indikation stellt. Nehmen wir an, er empfiehlt eine Operation oder er ist der Überzeugung, die gesundheitliche Situation des Patienten sei so aussichtslos, daß keine ärztliche Kunst der Welt mehr hilft - dann muß grundsätzlich der Patient erklären, ob er eine Operation will oder nicht will etc. pp. Kann der Patient dies nicht mehr - hat er rechtlich gesprochen seine Einwilligungsfähigkeit verloren -, dann kommt die Patientenverfügung zum Tragen. Mit der Patientenverfügung geben Sie also vor, an welchen Maßstäben sich die Beteiligten in den Gesprächen mit dem Arzt zu orientieren haben: wollen Sie unter allen Umständen und nach allen Regeln der ärztlichen Kunst am Leben gehalten werden, selbst wenn dies mit einem dauerhaften Siechtum verbunden ist - dann brauchen Sie möglicherweise keine Patientenverfügung. Wollen Sie allerdings dem Sterbeprozeß nicht in den Arm fallen, dann sollten Sie dies auch sagen - und dies ist der Inhalt einer Patientenverfügung. Indes: Nur die Patientenverfügung zu formulieren, nicht gleichzeitig aber zu bestimmen, wer sie umsetzen soll, dies ist zu wenig, da dem Arzt in diesem Falle der 'Dialogpartner' fehlt. Es entspricht einem immer noch weitverbreiteten Irrtum, anzunehmen, daß die Angehörigen hier besondere Rechte hätten. Dies ist nicht der Fall! Noch nicht einmal der eigene Ehepartner oder die Kinder haben hier Befugnisse, dem Arzt den mutmaßlichen Willen Ihres Familienangehörigen zu vermitteln. Das Krankenhaus wird vielmehr einen Betreuer be- stellen lassen (müssen). Wollen Sie dies vermeiden, dann tun Sie gut daran, eine General- und Vorsorgevollmacht zu errichten (siehe hierzu das gesonderte Merkblatt 1) und in dieser Vorsorgevollmacht ausdrücklich zu verankern, daß für den Fall des Bestehens einer Patientenverfügung der Vorsorgebe- vollmächtigte derjenige ist, der dem in der Patientenverfügung niedergelegten Willen Ausdruck und Geltung verschafft. Dann schließt sich der Kreis und es steht fest, wer mit wem sprechen und Entscheidungen treffen kann.
Soweit Ärzte immer noch auf dem Standpunkt stehen, sie könnten selber entscheiden, ob 'der Stecker gezogen wird' oder nicht, bzw. könnten sie das jedenfalls dann selbst entscheiden, wenn der Patient in guten, also einwilligungsfähigen Zeiten eine Patientenverfügung formuliert habe, dann ist dies ein grober ärztlicher Irrtum! Die Errichtung einer Patientenverfügung nimmt die für eine konkrete Heilbehand- lung oder die für das konkrete Unterlassen einer Heilbehandlung erforderliche Einwilligung des Patienten nicht vorweg!
4. Das Betreuungsgericht
Ein Umstand ist leider weitgehend unbekannt und kann auch nicht durch notarielle Urkunden
'abgefedert' werden: Willigt der Bevollmächtigte nach gründlicher Abwägung und intensivem Dialog mit dem Arzt in eine ärztliche Maßnahme, z.B. eine Notoperation, ein, die mit der begründeten Gefahr verbunden ist, daß der Patient auf Grund dieser Maßnahme stirbt oder einen schweren gesundheitlichen Schaden erleidet, dann bedarf die Einwilligung durch den Bevollmächtigten der Genehmigung durch das Betreuungsgericht. In der Praxis spielt dies - wenn wir es richtig sehen - nicht eben eine große Rolle - die Gründe hierfür mögen an dieser Stelle dahingestellt bleiben.
5. Form, Schlußbemerkung
Die Patientenverfügung bedarf grundsätzlich keiner Form. Sie kann also auch mündlich errichtet werden. Zu empfehlen ist dies unter keinen Umständen, da dies zu einer großen Unsicherheit führt. Die Patientenverfügung sollte also schriftlich errichtet werden. Sie bedarf nicht der Beurkundung, wohl aber sollte zum Ausschluß von Zweifeln an der Identität die Unterschrift notariell beglaubigt werden. So ist jeder Zweifel, wer unterschrieben hat, ausgeschlossen.
6. Regelmäßige Aktualisierung?
Entgegen einer landläufig verbreiteten Auffassung verliert eine Patientenverfügung durch Zeitablauf nicht etwa ihre Wirkung! Der Gesetzgeber hat sich ausdrücklich dagegen entschieden, eine regelmäßige Aktualisierung der Patientenverfügung zu verlangen - und dies aus guten Gründen: Nehmen wir einmal an, es setzt ein altersbedingter Abbauprozeß ein und man vergißt, die Patientenverfügung regelmäßig zu bestätigen (so wie dies vielleicht in den 15 Jahren vorher der Fall war), dann würde es höchst unsicher sein, ob das bloße 'Schweigen' den Widerruf der Patientenverfügung bedeutet oder keine Bedeutung hat. Insoweit hat der Gesetzgeber konsequent gedacht: 'Schweigen' hat auch sonst in unserer Rechtsordnung keinerlei rechtsgeschäftliche Bedeutung.
Die Kosten für die notarielle Beglaubigung betragen € 60,00 zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer.
Sie tragen sich mit dem Gedanken, ein Grundstück (bebautes Grundstück) zu erwerben und haben vielleicht bereits den Entwurf eines Grundstückskaufvertrages vorliegen. Der Vertragsentwurf führt in rechtlich schwieriges Gelände. Wir möchten Ihnen mit diesem Merkblatt einige Zusammenhänge erläutern und Antworten auf bestimmte Fragen und Passagen des Vertrages geben.
2. Das Juristendeutsch
Vorweg: Ab und zu werden wir gefragt, ob es nicht möglich ist, notarielle Urkunden einfacher, jedenfalls aber in einer einfacheren Sprache zu formulieren. Leider ist dies nur begrenzt möglich. Die juristische Sprache ist eine Art 'Kunstsprache'. Sie bedient sich der Begriffe, die Gesetz und Recht vorgeben. Damit ist dann aber auch der Inhalt der Begriffe entsprechend vorgegeben. Die Verwendung juristischer Begriffe führt deshalb zu einer hohen Präzision in der Ausgestaltung des Vertrages. Mit anderen Worten: Kommt es doch einmal zu einem Streitfall aus einem Vertrag heraus, dann muß verstanden werden, was mit einem Begriff, den man verwendet hat, gemeint war. Und abgesehen davon, daß über diesen Streit dann letztlich Juristen zu entscheiden haben, kann bereits bei Abschluß eines Vertrages präzise formuliert werden, welche Rechte und Pflichten die Parteien haben. Um ein (kleines) Beispiel zu nennen: Wird in einem Vertrag vereinbart, daß dieser der Zustimmung eines Dritten bedarf, dann kann diese Zustimmung bereits vor Beurkundung des Vertrages erteilt, sie kann aber auch nach- träglich erklärt werden. Heißt es, daß der Vertrag der Genehmigung bedarf, dann wäre eine vorher erteilte Zustimmung (das wäre eine Einwilligung) unwirksam und nur die nachträgliche Zustimmung, nämlich die Genehmigung ist maßgeblich.
3. Der Kaufgegenstand
Manchmal werden wir bei Beurkundung eines Vertrages über ein bebautes Grundstück gefragt, warum nur von Grundstück die Rede ist, das Gebäude aber keine Rolle spielt. Die Antwort ist einfach: Ein Gebäude gehört kraft Gesetzes immer demjenigen, der Eigentümer des Grund und Bodens ist. Von daher genügt es, wenn von Grundstückskaufvertrag die Rede ist. Die aufstehenden Baulichkeiten werden von dem Vertrag dann kraft Gesetzes umfaßt.
Die Regelung der Gewährleistungsansprüche ist eine heikle Angelegenheit. Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie wird die Vereinbarung regelmäßig dahin erfolgen, daß Gewährleistungsansprüche grundsätzlich ausgeschlossen sein sollen. Dies gilt nach dem Gesetz allerdings nicht uneingeschränkt: Der Verkäufer muß ihm bekannte, sogenannte versteckte Mängel, also Mängel, die auch ein Käufer, der sorgfältig und gründlich besichtigt, nicht erkennen kann, von sich aus offenbaren. Darüber hinaus steht der Verkäufer für Schäden ein, die dem Käufer entstehen, wenn er, der Verkäufer, grob fahrlässig gehandelt hat. Hat beispielsweise der Verkäufer die Holzdecken im Hause mit einem stark toxisch wirkenden Anstrich versehen und kommt es beim Käufer oder seinen Familienangehörigen nach Übernahme des Hauses zu gesundheitlichen Problemen, dann dürfte der Verkäufer trotz grundsätzlichem Haftungsausschluß von seiner Haftung nicht frei sein: Er hat grob fahrlässig gehandelt.
5. Der Kaufpreis
5.1. Ob der Kaufpreis direkt an den Verkäufer bezahlt oder auf einem Notaranderkonto hinterlegt werden soll, ist eine schwierige Frage. Beide Alternativen haben Vor- und Nachteile. Die Direktabwicklung steht heute im Vordergrund.
a) Wird nicht über Notaranderkonto abgewickelt (sogenannte Direktzahlung), dann beschränkt sich der Notar darauf, bei den abzulösenden Banken die Löschungsbewilligungen anzufordern mit den Treuhandaufträgen, die er dann an den Käufer weiterleitet. Dieser muß sich dann mit den Banken und mit den Treuhandaufträgen im einzelnen auseinandersetzen, diese sorgfältigst erfüllen, centgenau die Ablösebeträge zahlen und (häufig) den Restbetrag auf ein Konto des Verkäufers.
Die Nachteile des Notaranderkontos - diese Form der Abwicklung löst zusätzliche Gebühren, die so- genannte Verwahrungsgebühr, aus - nicht überschätzt werden, da dieser Form der Abwicklung Vorteile gegenüberstehen: Der Käufer muß sich insbesondere dann, wenn Grundpfandrechte auf Verkäuferseite abzulösen sind und/oder wenn er selbst (teilweise) finanziert, um die konkrete und im Einzelfall häufig schwierige Abwicklung nicht kümmern - alles ist Sache des Notars.
Die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist aber auch dann von Vorteil, wenn eine schnelle Übergabe des Objektes zu einem Zeitpunkt gewollt ist, zu dem die Fälligkeitsvoraussetzungen noch gar nicht vorliegen, z.B. nicht alle Löschungsbewilligungen vorliegen oder die sicher zu erwartende Verzichtserklärung der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht noch nicht eingegangen ist. Dann kann der Käufer seinen Kaufpreis auf Notaranderkonto hinterlegen (ausgezahlt wird natürlich noch nicht) und der Verkäufer kann die Schlüssel übergeben, weil er ja gesichert ist.
Zu den Kosten des Notaranderkontos (Verwahrungsgebühr) hier ein Beispiel:
Kaufpreis: € 350.000,00, es sind drei verschiedene Banken abzulösen (€ 100.000,00, € 100.000,00 und € 50.000,00) und der Rest in Höhe von € 100.000,000 geht an den Verkäufer. Der Kaufpreis wird also in vier Raten ausgezahlt. Dann fallen folgende Verwahrungsgebühren an:
Rate Verwahrungsgebühr
€ 100.000,00 € 273,00
€ 50.000,00 € 165,00
insgesamt vorläufig € 984,00
6. Die Vorwegbelastung („Mitwirkung des Verkäufers bei der Bestellung von Grundpfandrechten“)
Häufig ist eine Mitwirkung des Verkäufers bei der Bestellung von Grundpfandrechten erforderlich. Was verbirgt sich hinter dieser juristisch ein wenig kompliziert anmutenden Klausel? Diese Klausel - auch Vorwegbeleihung genannt - ist dann erforderlich, wenn der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise finanziert. Die finanzierende Bank, Bausparkasse oder Lebensversicherung (also die Gläubigerin) wird dem Käufer das Geld nur gegen Sicherheiten zur Verfügung stellen. Die Gläubigerin verlangt regelmäßig die Eintragung eines Grundpfandrechtes, i.d.R. also einer Grundschuld, auf dem Kaufobjekt. Diese Sicherheit kann der Käufer schlechterdings aber solange nicht geben, solange er nicht Eigentümer ist. Andererseits wird der Verkäufer sein Eigentum erst preisgeben wollen, wenn der Kaufpreis gezahlt, jedenfalls aber auf dem Notaranderkonto hinterlegt ist. Um aus diesem (strukturell angelegten) circulus vitiosus herauszukommen, erklärt der Verkäufer mit der Vorwegbeleihungsklausel sein Einverständnis damit, das Kaufobjekt sofort zu beleihen. Dies hört sich für den Verkäufer riskant an, kann er doch argumentieren, daß er mit der Grundschuld (siehe hierzu das gesonderte Merkblatt 6), die der Käufer seiner Bank stellt, nichts zu tun hat. Er wird allerdings durch eigens aufgenommene Klauseln gesichert. Bei Abwicklung über ein Notaranderkonto existiert eine weitere Sicherheit dadurch, daß die Finanzierungsgrundschuld in der Regel erst in dem Augenblick zum Grundbuchamt zur Eintragung eingereicht wird, in welchem der Kaufpreis vollständig auf dem Notaranderkonto hinterlegt worden ist.
Rechtstechnisch gestaltet man diese Gestattung einer Vorwegbeleihung dadurch aus, daß der Verkäu- fer entsprechende Verpflichtungen übernimmt und den Käufer bevollmächtigt, auch in seinem, also dem Namen des Verkäufers, die Grundpfandrechte zu bestellen.
Dies ist eine übliche, notwendige und letztlich sichere Form der Abwicklung.
Aus den Klauseln wird im übrigen deutlich, daß im Rahmen der Abwicklung des Vertrages das Interesse des Verkäufers an der Bezahlung des Kaufpreises stets im Vordergrund steht. Finanziert also die Bank bei Gelegenheit der Kaufpreisfinanzierung noch andere Investitionen des Käufers (z.B. die Anschaffung eines neuen Pkw), dann muß zuerst auf den Kaufpreis und darf erst danach auf die Forderung des Autohauses geleistet werden.
Der Käufer trägt jedoch nur die Verwahrungsgebühr aus dem gesamten Kaufpreis; es wird also so getan, als ob nur ein einziger Auszahlungsvorgang erforderlich gewesen wäre. Dies sind dann € 685,00. Die Differenz, die sogenannten Mehrkosten, sind vom Verkäufer zu zahlen, hier in Höhe von € 299,00.
7. Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung
An zwei Stellen des Vertrages weist der Notar den Käufer darauf hin, daß es zweckmäßig sein könnte, eine (verbundene) Gebäudeversicherung abzuschließen, also das Objekt ausreichend gegen die Elementarrisiken Feuer, Leitungswasser und Sturm zu versichern bzw. eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, also eine Versicherung, die für Schäden aufkommt, die auf dem Grundstück eintreten (z.B. wegen nicht ordnungsgemäßen Abstreuens der Zuwegung im Winter). Eigentlich ist es selbstverständlich, daß derartige Versicherungen unterhalten werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) verpflichtet uns Notare aber, ausdrücklich derartige Hinweise ('Erinnerungsstützen') zu geben. Insbesondere bei der Gebäudeversicherung kann ja nie ausgeschlossen werden, daß der Verkäufer nachlässig gehandelt und nicht für eine kontinuierlich ausreichende Gebäudeversicherung gesorgt oder die letzte Prämienrechnung nicht mehr beglichen hat. Aus diesem Grunde empfehlen wir jedem Käufer, vor Abschluß des Vertrages, jedenfalls aber unmittelbar danach (gegebenenfalls über den eingeschalteten Makler) sich den Nachweis des Bestehens der Gebäudeversicherung, die Versicherungssumme und bestätigen zu lassen, daß die letzte Prämie bezahlt worden ist. Bei der Haftpflichtversicherung ist dies anders: Sie muß der Käufer mit seiner Versicherung oder über seinen Versicherungsmakler abschließen.
Eine bestehende Feuerversicherung geht auf den Käufer über; sie haftet quasi an dem Objekt. Allerdings hat der Käufer das Recht, innerhalb eines Zeitraums von einem Monat nach Eigentumsumschreibung (also nach Umschreibung im Grundbuch, nicht nach Vertragsschluß beim Notar!) die Versicherung zu kündigen (Sonderkündigungsrecht). Dies ergibt sich aus § 96 Abs. 2 VVG. Ein derartiges Sonderkündigungsrecht auszuüben, kann z.B. dann sinnvoll sein, wenn die Eigentumsumschreibung im ersten Quartal eines Kalenderjahres erfolgt, der Verkäufer aber - wie häufig üblich - die Versicherungsprämie bereits für das gesamte Jahr gezahlt und der Käufer ein Interesse daran hat, wenigstens für neun oder zehn Monate eine günstigere Versicherung abzuschließen und damit Geld zu sparen.
8. Auflassung, Vormerkung
Dies sind zwei zentrale Begriffe aus dem Grundstückskaufvertrag:
a) Um Eigentümer einer Immobilie zu werden, bedarf es nicht nur des Abschlusses eines notariellen Kaufvertrages. Dieser begründet (nur) die wechselseitigen Rechte und Pflichten, also z.B. die Verpflichtung des Käufers, den Kaufpreis zu zahlen und die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer
das Eigentum zu verschaffen. Um Eigentümer zu werden, müssen Verkäufer und Käufer darüber hinaus darüber einig sein, daß das Eigentum an einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergeht (Auflassung gemäß § 925 BGB). Diese Einigung muß notariell protokolliert werden. Hier- für gibt es vielfältige Gründe, insbesondere den Schutz des Verkäufers, der sich gründlich überlegen soll, ob er sein Eigentum wirklich weggeben will. Um Kosten für eine gesondert zu protokollieren- de Auflassung zu sparen, wird die Auflassung regelmäßig sogleich im notariellen Kaufvertrag mit- beurkundet. Dies ist sachgerecht, da beide Parteien sich ja tatsächlich einig sind darüber, daß das Eigentum wechseln soll.
Anmerkung: Wird allerdings lediglich ein noch zu vermessendes Trennstück eines Grundstückes verkauft, dann kann die Auflassung nicht zugleich mitprotokolliert werden: Nach deutschem Sa- chenrecht ist in diesem Augenblick noch 'zu unklar', welches Stück Land wirklich den Eigentümer wechseln soll. Deshalb gilt hier: erst Vermessung, dann notariell zu protokollierende Auflassung.
b) In einem Kaufvertrag begegnet Ihnen der Begriff der Vormerkung, auch Auflassungsvormerkung oder Eintragungsvormerkung genannt. Eine derartige Vormerkung stellt eine vorläufige Sicherung des Käufers dar. Nach deutschem Sachenrecht wird der Käufer einer Immobilie erst dann Eigentümer, wenn das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben worden ist. Sobald der Rechtspfleger beim Grundbuchamt Datum und Unterschrift geleistet hat, ist der Eigentumswechsel vollzogen. Zwischen dem Zeitpunkt des notariellen Vertragsschlusses und dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung können längere, ja sehr lange Zeiträume vergehen: Zum einen wird der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt einreichen, wenn der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingezahlt worden oder (bei Direktzahlung) bei dem Verkäufer eingegangen ist.
Darüber hinaus hängt die Bearbeitung der Akte aber auch von der täglich wechselnden Geschäftslage beim Grundbuchamt ab. Hierauf hat naturgemäß niemand Einfluß, so daß es ohne weiteres sein kann, daß eine Akte Wochen, ja Monate unbearbeitet im Grundbuchamt liegenbleibt (Krankheit, Kur, Urlaub etc. pp.). Dann verzögert sich die Eigentumsumschreibung entsprechend. Nun ist der Käufer inzwischen aber schon in das Objekt eingezogen oder er hat mit Renovierungsarbeiten begonnen - und stets hat er seinen Kaufpreis bereits bezahlt. Wenn man jetzt bedenkt, daß Veränderungen in der Vermögenslage des Verkäufers (ein Dritter, z.B. das Finanzamt pfändet das Grundstück und läßt eine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eintragen) zu Lasten des Käufers gehen müßten, wird deutlich, daß dies nicht sachgerecht wäre. Vor diesen Risiken schützt die Vormerkung: Mit einer Vormerkung, die regelmäßig unverzüglich nach Beurkundung des Kaufvertrages zur Eintragung beantragt und dann auch ganz schnell eingetragen wird, merkt das Grundbuchamt den späteren Eigentumserwerb des Käufers schon einmal vor. Dies hat nach deutschem Sachenrecht den Effekt, daß zeitlich nach Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch eingetragene Rechte (z.B. die genannte Zwangssicherungshypothek des Finanzamtes) 'im Verhältnis zum Käufer', also dem Berechtigten aus der Vormerkung, unwirksam sind und auf Antrag wieder gelöscht werden müssen (und auch gelöscht werden). Dann hat also der Käufer einen entsprechenden Schutz. Er kann ohne Bedenken bezahlen, mit der Renovierung beginnen und einziehen, ohne stets mit bangem Blick den Postboten abwarten zu müssen, ob dieser ihm (endlich) die Nachricht von der gelungenen Eigentumsumschreibung bringt.
c) In einigen wenigen Ausnahmefällen kann von einer derartigen Absicherung (die ausschließlich Vorteile, jedoch einen Nachteil hat: sie kostet Geld, nicht beim Notar, aber beim Grundbuchamt) abgesehen werden: bei Verträgen innerhalb der Familie oder auch bei Grundstückserwerb von der öffentlichen Hand. Im Zweifel sollte aber mit einer Auflassungsvormerkung gearbeitet werden. Letztlich ist dies auch eine psychologische Frage: neigt der Käufer dazu, schlaflose Nächte zu haben, wenn er nicht ganz und gar den sicheren Weg geht - dann ist klar, daß mit einer Auflassungsvormerkung gearbeitet wird. Ein Notar ist ohnehin verpflichtet, stets den sichersten Weg vorzuschlagen.
9. Zwei-Wochen-Frist
Immer dann, wenn eine Immobilie von einem Unternehmer an eine Privatperson (Verbraucher) veräußert wird, muss der Kaufvertragsentwurf zwingend mindestens zwei Wochen vor dem Tag der Beurkundung dem Käufer vorliegen. Wird diese Frist nicht eingehalten, darf nicht beurkundet werden (von seltenen Ausnahmefällen, in denen die Beurkundung unabweisbar durchgeführt werden muss, abgesehen). Kommt es nach der Übersendung des ersten Vertragsentwurfes zu nicht nur unwesentlichen Änderungen und wird ein überarbeiteter Vertragsentwurf übersandt, so läuft die Zwei-Wochen-Frist erneut. Diese Zwei-Wochen-Frist kann nicht dadurch unterlaufen werden, daß die Parteien von Übersendung eines überarbeiteten, also geänderten Vertragsentwurfes absehen und die Änderungen erst in der notariellen Beurkundung bekannt geben und durch den Notar einarbeiten lassen. In diesem Falle würde der Notar nicht den Vertragsentwurf beurkunden, der dem Käufer übersandt war – und auch dann wird die zwei-Wochen-Frist nicht eingehalten. Die Beurkundung müsste abgebrochen und neu anberaumt werden.
Ganz wichtig: Die zwei-Wochen-Frist beginnt nur dann zu laufen, wenn der Vertragsentwurf (ggf. bei Überarbeitung: die Vertragsentwürfe) von dem Notar (!) übersandt worden sind. Verteilt also beispielsweise der Makler, wie dies noch weitverbreitete Praxis ist, die Vertragsentwürfe, so beginnt die zwei-Wochen-Frist niemals zu laufen.
Diese Gesetzesänderung, die seit dem 1. Oktober 2013 in Kraft ist und die eine wesentliche Stärkung der Rechte des Verbrauchers vor übereiltem Kauf von Immobilien („Schrottimmobilien-Fälle“) soll, stellt eine wesentliche Erschwerung der Praxis dar.
10. Die Durchführungsvollmacht auf die Mitarbeiterinnen des Notars
In jeder Urkunde über die Übertragung einer Immobilie finden Sie entsprechende Vollmachten auf den Notar selbst, in aller Regel aber auch seine Mitarbeiterinnen. Was hat es hiermit auf sich?
Im Zuge der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages können Sie nie ausschließen, daß plötzlich Hindernisse oder Hürden auftreten: Das Grundbuchamt moniert eine bestimmte Formulierung oder der Rang verschiedener Rechte muss neu geordnet oder verändert werden. Immer dann müssen diese Hür- den oder Hindernisse überwunden werden. Ohne eine entsprechende Vollmacht müßte der Notar alle Vertragsbeteiligten wieder zu sich in seine Kanzlei bitten, um dann eine (regelmäßig kurze und manchmal nur aus wenigen Zeilen bestehende) Änderungsurkunde zu protokollieren. Dieses umständliche Verfahren kann dadurch vermieden werden, daß die Vertragsbeteiligten von vornherein den Mitarbeiterinnen des Notars sogenannte 'Durchführungsvollmachten' erteilen: In unseren Beispielsfällen würden die Mitarbeiterinnen dann kraft dieser Vollmachten die entsprechenden Änderungsurkunden errichten. Der Notar unterrichtet die Vertragsbeteiligten selbstverständlich durch Übersendung von Abschriften hierüber.
11. Schlußhinweise
Schließlich erfolgen in einer Urkunde Schlußhinweise, z.B. auf die Grunderwerbsteuer. Hierzu möchten wir auf die eigene Mandanteninformation Grunderwerbsteuer verweisen, an dieser Stelle aber bereits festhalten:
11.1. In der Passage Kaufpreis finden Sie möglicherweise den Hinweis darauf, daß ein Teilbetrag des Kaufpreises auf Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände entfällt. Dies ist dann richtig und sinnvoll, wenn mit der Wohnung (hochwertige) Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenstände mitverkauft werden, z.B. eine neuwertige Einbauküche, ein (dänischer) Kaminofen, eine Sauna etc. pp. Weist man den Teil des Gesamtkaufpreises, der auf diese Dinge entfällt, gesondert aus, dann eröffnet dies die Chance, hierauf die Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Grunderwerbsteuer wird steuersystematisch nur auf die Gegenleistung (für den Kaufpreis), also den Erwerb von Grund und Boden und den Anteil am Gebäude, nicht aber auf Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände erhoben. Allerdings sollte man Vorsicht walten lassen: Die Grunderwerbsteuerfinanzämter verlangen Nachweise (Kaufbelege), um diesen Steuerabzug anzuerkennen.
11.2. Nach der jüngsten und seit dem 14.12.2010 in Kraft stehenden Änderung des Grunderwerbsteuergeset- zes muß der Notar gegenüber dem Grunderwerbsteuerfinanzamt die steuerlichen bzw. Wirtschaftsidentifikationsnummern aller Beteiligten (also sämtlicher Verkäufer und sämtlicher Käufer) bekanntgeben. Bitte denken Sie also daran, diese Nummern bei der Beurkundung parat zu halten.
Jeder Bürger besitzt eine steuerliche Identifikationsnummer, die ihn bis zum Tode begleitet. Bei Unternehmen handelt es sich um die sogenannte Wirtschaftsidentifikationsnummer.
Hinweis: Diese Ausführungen können eine individuelle rechtliche und steuerliche Beratung nicht ersetzen.
Sie tragen sich mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu kaufen? Möglicherweise liegt Ihnen auch der Entwurf eines Kaufvertrages bereits vor. Mit diesem Merkblatt wollen wir einige Zusammen- hänge und Begriffe erläutern.
2. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Berücksichtigt man den Grundgedanken des deutschen Zivilrechts, wonach der Eigentümer von Grund und Boden stets auch der Eigentümer der aufstehenden Baulichkeiten ist, dann wird deutlich, daß es Wohnungseigentum, also Eigentumswohnungen eigentlich gar nicht geben dürfte. Allerdings hat der Gesetzgeber das Bedürfnis erkannt, auch für einzelne Wohnungen gesondertes Eigentum bilden zu können und vor allen Dingen gesonderte Grundbücher anlegen lassen zu können - und er hat mit Gesetz vom 15.03.1951 das "Gesetz über das Wohnungseigentum..." (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) geschaffen - ein Erfolgsmodell, denn heute gibt es Hunderttausende von Eigentumswohnungen in Deutschland. Das WEG ist im Laufe der Jahrzehnte mehrfach verändert worden, zuletzt durch das große Reformgesetz vom 26.03.2007. Die WEG-Reform 2007 hat u.a.
die Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtert,
die Informationslage der Wohnungseigentümer durch Einführung einer Sammlung von Wohnungseigentümerbeschlüssen und Urteilen in Rechtsstreitigkeiten verbessert sowie
das Beitreiben rückständigen Wohngeldes erleichtert.
Mit der Begriffswelt muß man sich ein wenig vertraut machen, um zu verstehen, was man eigentlich kauft:
a) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i.V.m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG) also vor allem an Grund und Boden. Hier wird bereits deutlich: Der Eigentümer einer Eigentumswohnung, also eines "Woh- nungseigentums", ist Miteigentümer des gesamten Grundstückes, allerdings nur "gedachter" oder ideeller Miteigentümer. Der Grund und Boden gehört ihm entsprechend dem Anteil, der im Grund- buch eingetragen ist. Praktisch anfangen kann er mit diesem Grund und Boden nur begrenzt etwas: Er kann das Grundstück zwar betreten, aber nicht unter Ausschluß anderer Eigentümer (es sei denn, an einer bestimmten Fläche ist ihm ein Sondernutzungsrecht zugebilligt worden, s.u.).
b) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. einem Ladengeschäft) i.V.m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Handelt es sich z. B. um ein gemischtes Wohn- und Geschäftshaus mit zwei Ladeneinheiten und in den Stockwerken darüber acht Eigentumswohnungen, dann werden insgesamt zehn Grundbücher gebildet: Zwei Teileigentumsgrundbücher für die Ladenflächen und acht Wohnungsgrundbücher für die Wohnungen.
c) Sondernutzungsrechte sind Flächen an dem (stets gemeinschaftlichen!) Grund und Boden, die von einem Wohnungs- oder Teileigentümer allein genutzt werden können, z.B. bei der Erdgeschoßwohnung eine Terrassenfläche oder bei Reihenhäusern der Vorgarten und der rückwärts gelegene Gartenteil.
4. Verwalterzustimmung
Vielleicht findet sich in Ihrem Kaufvertragsentwurf eine Passage über eine Verwalterzustimmung. In einer großen Anzahl von Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern ist vermerkt, daß die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Dies war historisch einmal dadurch gerechtfertigt, daß man dem Verwalter im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer die Möglichkeit geben wollte, rechtzeitig zu erkennen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft sich mit dem Käufer ein 'faules Ei' ins Nest holt, z.B. also einen Käufer, von dem zu erwarten steht, daß er seinen Wohngeldverpflichtungen und damit Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nicht nachkommt. Bei der großen Anzahl von Eigentumswohnungen kann dieser Effekt heute nicht mehr erreicht werden. Trotzdem: Überall dort, wo ein entsprechender Vorbehalt eingetragen ist, muß der Notar die Verwalterzustimmung einholen. Zwar hat der Verkäufer einen Rechtsanspruch auf Zustimmung hierauf; indes ist die Wirksamkeit des Kauf- vertrages solange in der Schwebe, solange die Verwalterzustimmung nicht erteilt worden ist. Eine vorherige, also vor Abschluß des Kaufvertrages erteilte Zustimmung wird von den Grundbuchämtern nicht anerkannt.
Der Verwalter muß seine Unterschrift in öffentlicher Form leisten, seine Unterschrift muß also notariell beglaubigt werden und er muß einen Nachweis führen, daß er tatsächlich Verwalter ist (es sei denn, er hat diesen Verwalternachweis beim Amtsgericht hinterlegt).
Um all diese Dinge kümmert sich der Notar.
Die Teilungserklärung ist die schlechterdings konstitutive Urkunde: Jeder Wohnungseigentümer gehört einer Rechtsgemeinschaft an und jeder Käufer einer Eigentumswohnung tritt in diese Rechtsgemeinschaft ein. Jede Rechtsgemeinschaft ist gut beraten (und in diesem Falle auch verpflichtet), ihre Binnenbeziehungen rechtlich zu regeln. Dies geschieht bereits bei Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch notarielle Protokollierung der sogenannten Teilungserklärung - man kann sie auch als Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft begreifen. Sie muß grundsätzlich vor notarieller Protokollierung des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung dem Käufer ausgehändigt worden sein. (Von wesentlich geringerer Bedeutung ist der Verwaltervertrag; aber auch er sollte vor der Beurkundung übergeben sein.)
6. Instandhaltungsrücklage
Soweit in dem Kaufvertragsentwurf an einer Stelle der das Wohnungs- bzw.Teileigentum betreffende Anteil an der Instandhaltungsrücklage angegeben wird bzw. angegeben werden soll, empfehlen wir einen relativ aktuellen Wert zu errechnen und bei der Beurkundung mitzuteilen: Auch hier gilt, daß auf diesen Betrag, der ja Teil des Kaufpreises ist, die Grunderwerbsteuer nicht erhoben wird. Nehmen wir also an, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrage die Reparaturkostenrücklage derzeit € 45.000,00 und nehmen wir an, daß ein 80/1000 Miteigentumsanteil veräußert wird, dann beläuft sich der auf das Wohnungseigentum betreffende Anteil an der Instandhaltungsrücklage auf (€ 45.000,00 : 1000 x 80 =) € 3.600,00. Hierauf kann die Grunderwerbsteuer mit 6 % (Schleswig-Holstein ab dem 01.01.2014), also € 216,00 oder mit 4,5 % (Hamburg), also € 162,00 gespart werden.
7. Die Durchführungsvollmacht auf die Mitarbeiterinnen des Notars
Im Zuge der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages können Sie nie ausschließen, daß plötzlich Hindernisse oder Hürden auftreten: Das Grundbuchamt moniert eine bestimmte Formulierung oder der Rang verschiedener Rechte muss neu geordnet oder verändert werden. Immer dann müssen diese Hürden oder Hindernisse überwunden werden. Ohne eine entsprechende Vollmacht müßte der Notar alle Vertragsbeteiligten wieder zu sich in seine Kanzlei bitten, um dann eine (regelmäßig kurze und manchmal nur aus wenigen Zeilen bestehende) Änderungsurkunde zu protokollieren. Dieses umständliche Verfahren kann dadurch vermieden werden, daß die Vertragsbeteiligten von vornherein den Mitarbeiterinnen des Notars sogenannte 'Durchführungsvollmachten' erteilen: In unseren Beispielsfällen würden die Mitarbeiterinnen dann kraft dieser Vollmachten die entsprechenden Änderungsurkunden errichten. Der Notar unterrichtet die Vertragsbeteiligten selbstverständlich durch Übersendung von Abschriften hierüber.
8. Zwei-Wochen-Frist
Immer dann, wenn eine Immobilie von einem Unternehmer an eine Privatperson (Verbraucher) veräußert wird, muss der Kaufvertragsentwurf zwingend mindestens zwei Wochen vor dem Tag der Beurkundung dem Käufer vorliegen. Wird diese Frist nicht eingehalten, darf nicht beurkundet werden (von seltenen Ausnahmefällen, in denen die Beurkundung unabweisbar durchgeführt werden muss,abgesehen). Kommt es nach der Übersendung des ersten Vertragsentwurfes zu nicht nur unwesentlichen Änderungen und wird ein überarbeiteter Vertragsentwurf übersandt, so läuft die Zwei-Wochen-Frist erneut. Diese Zwei-Wochen-Frist kann nicht dadurch unterlaufen werden, daß die Parteien von Übersendung eines überarbeiteten, also geänderten Vertragsentwurfes absehen und die Änderungen erst in der notariellen Beurkundung bekannt geben und durch den Notar einarbeiten lassen. In diesem Falle würde der Notar nicht den Vertragsentwurf beurkunden, der dem Käufer übersandt war – und auch dann wird die Zwei-Wochen-Frist nicht eingehalten. Die Beurkundung müsste abgebrochen und neu anberaumt werden.
9. Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände
In der Passage Kaufpreis finden Sie möglicherweise den Hinweis darauf, daß ein Teilbetrag des Kaufpreises auf Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände entfällt. Dies ist dann richtig und sinnvoll, wenn mit der Wohnung (hochwertige) Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenstände mitverkauft werden, z.B. eine neuwertige Einbauküche, ein (dänischer) Kaminofen, eine Sauna etc. pp. Weist man den Teil des Gesamtkaufpreises, der auf diese Dinge entfällt, gesondert aus, dann eröffnet dies die Chance, hierauf die Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Grunderwerbsteuer wird steuersystematisch nur auf die Gegenleistung (für den Kaufpreis), also den Erwerb von Grund und Boden und den Anteil am Gebäu- de, nicht aber auf Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände erhoben. Allerdings sollte man Vorsicht walten lassen: Die Grunderwerbsteuerfinanzämter verlangen zunehmend Nachweise (Kaufbelege), um diesen Steuerabzug anzuerkennen.
10. Steuerliche Identifikationsnummer
Nach der jüngsten und seit dem 14.12.2010 in Kraft stehenden Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes muß der Notar gegenüber dem Grunderwerbsteuerfinanzamt die steuerlichen bzw. Wirtschaftsidentifikationsnummern aller Beteiligten (also sämtlicher Verkäufer und sämtlicher Käufer) bekanntgeben. Bitte denken Sie also daran, diese Nummern bei der Beurkundung parat zu halten. Jeder Bürger besitzt eine steuerliche Identifikationsnummer, die ihn bis zum Tode begleitet. Bei Unternehmen handelt es sich um die sogenannte Wirtschaftsidentifikationsnummer.
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) stellt (neben der Maklercourtage) den wichtigsten Faktor der sogenannten Erwerbsnebenkosten bei Kauf einer Immobilie dar. Mit der folgenden Übersicht wollen wir einige Grundinformationen zu dieser Steuer geben. Die Übersicht orientiert sich an der Systematik des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).
2. Steuerliche Identifikationsnummer
3. Gegenstand der Steuer
3.1. Erwerbsvorgänge
Wichtigster Besteuerungstatbestand ist der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung. Aber Vorsicht: Die Grunderwerbsteuer erfaßt darüber hinaus eine Vielzahl auch praktisch durchaus wichtiger weiterer Tatbestände, z.B.
a) die Auflassung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Hierunter fallen die tatsächlich nicht seltenen Fälle, in denen im Rahmen eines Zivilprozesses bei Abschluß eines Vergleiches eine Partei der anderen Partei ein Grundstück überträgt,
b) das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, also der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung,
c) generell alle Rechtsvorgänge, die es einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten und d) der Gesellschafterwechsel (hierzu noch unten). Dies sind nur die Hinweise auf die wichtigsten Steuertatbestände; näheres ergibt sich aus § 1 GrEStG.
3.2. Grundstücke
Der Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes entspricht dem des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Darüber hinaus stehen den Grundstücken Erbbaurechte gleich. Aber auch der Kauf eines Wohnungseigentums (Eigentumswohnung) oder eines Teileigentums (z.B. eines Ladenlokals) unterliegt der Grunderwerbsteuer, da jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer einen seiner Quote entsprechenden Anteil am Grund und Boden, und damit am Grundstück besitzt. Besteuert wird der gesamte Kaufpreis!
3.3. Grundstücke im Vermögen einer Gesellschaft
a) Der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft ist zivilrechtlich grundsätzlich kein Erwerb eines Grundstücks. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht dies steuerrechtlich anders: Ein Rechtsgeschäft, mit dem Anteile an einer Gesellschaft erworben werden, löst hinsichtlich der Grundstücke, die im Eigentum der Gesellschaft stehen, die Grunderwerbsteuer aus, wenn durch die Übertragung der An-teile unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers vereinigt werden. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht weitere Tatbestände vor, mit denen einer Umgehung systematisch vorgebeugt wird.
Gesellschaften i.S.d. vorgenannten § 1 Abs. 3 GrEStG sind solche, die selbständige Rechtsträger i.S.d. Grunderwerbsteuergesetzes sein können. Dies bedeutet konkret, daß hierunter alle Kapitalge-sellschaften (also GmbH, AG und KG auf Aktien) zählen, aber auch die Personenhandelsgesell-schaften (also oHG und KG) sowie die praktisch wichtige Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
b) Hinsichtlich dieses Steuertatbestandes ist im Einzelfall vieles streitig. Einzelheiten können den Ländererlassen der Finanzverwaltung entnommen werden.
c) Auch die (insbesondere im Bereich der Freien und Hansestadt Hamburg beliebte) Grundstücks GbR unterliegt also der vorgenannten 95 %-Regel. Dadurch, daß die GbR durch die Rechtsprechung ihre volle Rechtsfähigkeit erlangt hat, ist hier allerdings noch vieles streitig. Im einzelnen stehen wir für Auskünfte gerne zur Verfügung und weisen ergänzend darauf hin, daß der Versuch, die 95 %-Regel durch zeitlich gestreckte Erwerbe zu unterlaufen, nur begrenzt möglich sein wird: Nach den vorgenannten Ländererlassen wird für die Beurteilung der Frage, ob auf Grund einer Änderung des Gesellschafterbestandes auf mindestens 95 % der Anteile eine Grundstücksübertragung anzunehmen ist, auf alle Anteilsübertragungen innerhalb von fünf Jahren abgestellt. Übernimmt also ein Gesellschafter durch eine Vielzahl von Anteilsübertragungen zu je 5 % im Laufe von fünf Jahren 95 % - dann ist damit die Grunderwerbsteuer ausgelöst, und zwar bezogen auf sämtliche Teilanteilserwerbe.
4. Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände
In der Passage Kaufpreis finden Sie möglicherweise den Hinweis darauf, daß ein Teilbetrag des Kaufpreises auf Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände entfällt. Dies ist dann richtig und sinnvoll, wenn mit der Wohnung (hochwertige) Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenstände mitverkauft werden, z.B. eine neuwertige Einbauküche, ein (dänischer) Kaminofen, eine Sauna etc. pp. Weist man den Teil des Gesamtkaufpreises, der auf diese Dinge entfällt, gesondert aus, dann eröffnet dies die Chance, hierauf die Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Grunderwerbsteuer wird steuersystematisch nur auf die Gegenleistung (für den Kaufpreis), also den Erwerb von Grund und Boden und den Anteil am Gebäude, nicht aber auf Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände erhoben. Allerdings sollte man Vorsicht walten lassen: Die Grunderwerbsteuerfinanzämter verlangen zunehmend Nachweise (Kaufbelege), um diesen Steuerabzug anzuerkennen.
5. Steuervergünstigung (Steuerausnahmen)
Steuerausnahmen spielen in der Grunderwerbsteuer eine große Rolle. Neben den in § 3 GrEStG geregelten allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung stehen die in § 4 geregelten besonderen Ausnahmen.
5.1. Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
a) Verwandtschaft und persönliche Nähe Von der Besteuerung ausgenommen sind - der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers, - der Erwerb eines Grundstück durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, wobei den Abkömmlingen Stiefkinder gleichstehen, und den Verwandten in gerader Linie sowie den Stiefkinder wiederum deren Ehegatten gleichstehen, - der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
b) sachliche Tatbestände Darüber hinaus sind von der Besteuerung ausgenommen - der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden (Prinzip des Vorrangs der Erbschaft- und Schenkungsteuer vor der Grunderwerbsteuer), - der Erwerb eines zum Nachlaß gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses, - der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses - dies allerdings nur dann, wenn für den Rechtsvorgang, durch den der Treuhänder den Anspruch auf Übereignung des Grundstückes erlangt hatte, die Steuer entrichtet worden ist. Schließlich ist die Bagatellgrenze zu beachten: Danach ist der Erwerb eines Grundstücks von der Grunderwerbsteuer frei, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert € 2.500,00 nicht übersteigt (wobei durch Aufsplittung eines lebenseinheitlichen Erwerbsvorganges in mehrere Teilerwerbsvorgänge, die jeweils im Einzelfall die Bagatellgrenze nicht übersteigen, die Grunderwerbsteuer nicht vermieden werden kann!).
5.2. Besondere Ausnahmen von der Besteuerung
Dies sind in der Praxis eher seltene Fälle, so daß von einer Darstellung an dieser Stelle abgesehen werden soll.
6. Rückabwicklungen
Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, so wird entweder die (noch nicht festgesetzte) Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn a) die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, insbesondere also durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufsrechtes stattfindet, wobei die Ausübung des Rücktrittsrechtes oder des Wiederkaufsrechtes innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfinden muß oder b) die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb rückgängig gemacht wird (insbesondere also bei Ausübung eines Rücktrittsrechtes). Hier gilt die Zweijahresgrenze nicht. Die Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes über die Nichtfestsetzung der Steuer oder ihrer Auf-hebung oder über eine Änderung der Steuerfestsetzung sind im einzelnen sehr kompliziert, so daß hier gegebenenfalls gesonderte (steuerliche) Beratung erforderlich ist.
7. Bemessungsgrundlagen
7.1. Steuersystematisch bemißt sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung für den Kaufpreis, vereinfacht ausgedrückt nach dem Wert der Leistung oder wiederum anders: nach dem Wert des Grundstückes. Zur Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne gehört also alles, was der Erwerber einer Immobilie als Gegenleistung für seinen Kaufpreis erhält. Die Gegenleistung ist allein nach der objektiven Sach- und Rechtslage zu bestimmen. Im Normalfall handelt es sich also um den Wert des Grundstückes oder des Miteigentumsanteils (z.B. bei Erwerb einer Eigentumswohnung). Das Finanzamt bemißt den Wert der Gegenleistung im Regelfall nach dem Wert, wie er vereinbart worden ist - und orientiert sich hier an dem Kaufpreis (so schließt sich der Kreis). Nur in den vom Gesetz vorgesehenen Ausnahmefällen wird auf die Ermittlung der (steuerlichen) Grundbesitzwerte nach dem Bewertungsgesetz abgestellt; in der Praxis spielen diese Ausnahmen aber keine Rolle. Als Gegenleistung gelten gemäß § 9 GrEStG bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Nebenleistungen und (!) der Wert der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.
7.2. Beschränken wir uns auf diesen in der Praxis wichtigsten Fall, dann ist festzuhalten:
Grundsätzlich maßgeblich ist der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis.
Übernimmt der Käufer 'unter Anrechnung auf den Kaufpreis' Grundpfandrechte, also Grundschulden und die diesen Grundschulden zugrundeliegende Darlehen, dann handelt es sich bei den Valutaständen, also den Schulden zum Stichtag, z.B. zum Kaufvertragszeitpunkt, auch um einen Teil der Gegenleistung.
Die Kosten der Vermessung: Nach dem gesetzlichen Regelfall in § 448 Abs. 1 BGB fallen die Vermessungskosten grundsätzlich dem Verkäufer zur Last. Verpflichtet sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer zur Übernahme dieser Kosten, so sind sie Teil der Gegenleistung, erhöhen also die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. (Steuersystematisch muß man sich das so vorstellen: Bleibt es bei dem gesetzlichen Regelfall, wonach der Verkäufer die Vermessungskosten trägt, so erfüllt der Verkäufer eine gesetzliche Verpflichtung. Verpflichtet sich hingegen der Käufer zur Übernahme der Vermessungskosten, dann erbringt er gegenüber dem Verkäufer eine weitere Gegenleistung - folglich erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.)
Die regelmäßig nach den vertraglichen Vereinbarungen vom Grundstückskäufer zu tragenden Kosten, insbesondere Notarkosten und Gerichtsgebühren, erhöhen nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, da insoweit der Käufer seiner gesetzlichen Verpflichtung aus § 448 Abs. 2 BGB entspricht.
Verpflichtet sich der Verkäufer, wie üblich, zur Beseitigung von Grundbuchbelastungen, dann erfüllt er hier seine sich aus § 434 BGB ergebende Pflicht und auch dies führt nicht zur Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
8. Das Verhältnis von Grunderwerbsteuer zu anderen Steuern
8.1. Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer
Das Verhältnis von Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer hat sich im Laufe der Jahre mehrfach verändert. Nach der seit dem 01.04.2004 geltenden Rechtslage ist die Umsatzsteuer grundsätzlich nicht mehr Bestandteil der grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung, erhöht also die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht. Optiert der Käufer zur Umsatzsteuer (dies kann nur in dem notariell zu beurkunden Vertrag selbst erfolgen!), so wird die Umsatzsteuer damit zwingend vom Käufer geschuldet und ist damit nicht mehr Teil des Kaufpreises, erhöht also ebenfalls nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Steuersystematisch betrachtet ist sie alleine eine vom Grundstückskäufer zu begleichende eigene Steuerschuld. Eine Doppelbelastung ein und desselben steuerlichen Tatbestandes mit Umsatzsteuer und GrESt soll an sich grundsätzlich ausgeschlossen sein. Andererseits setzt Art. 33 der 6. EG-Richtlinie ein Nebeneinander beider Steuern voraus. Aus diesem Grunde ist eine Doppelbelastung ein und desselben Steuertatbestandes sowohl mit Umsatzsteuer als auch mit GrESt nie ganz ausgeschlossen. Hier muß im Einzelfall eingehend steuerlicher Rat gesucht werden.
8.2. Grunderwerbsteuer und Erbschaft- und Schenkungsteuer
Aus § 3 Nr. 2 Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz ergibt sich gesetzessystematisch ein Vorrang der Erbschaftsteuer (ErbSt) vor der GrESt. Mit anderen Worten: Ein steuerlicher Tatbestand, der ErbSt auslöst, kann nicht gleichzeitig auch GrESt auslösen. Allerdings ist Vorsicht geboten: Bei den sogenannten gemischten Schenkungen, also Grundstücksüberlassungen, die teilweise unentgeltlich und teilweise entgeltlich sind, unterliegt der entgeltliche Teil der GrESt (dafür aber nicht der ErbSt).
9. Die Maklercourtage
Die Maklercourtage gehört grundsätzlich nicht zur Gegenleistung, wenn sie nach dem Maklervertrag (!) ausschließlich vom Käufer zu tragen ist, da es sich dann um die Begleichung einer eigenen Schuld des Käufers handelt, also nicht um einen Teil der Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne. Hat allerdings der Verkäufer selbst aus dem Maklervertrag (!) die Maklercourtage zu tragen (war es also beispielsweise der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat!) und übernimmt der Käufer diese Verpflichtung des Verkäufers, dann befreit der Käufer den Verkäufer von dessen eigener Verpflichtung, so daß diese Befreiung wiederum Teil der Leistung ist, für die der Kaufpreis bezahlt wird (also der Gegenleistung) - und folglich erhöht sich insoweit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. (Der Notar kann bei derartigen Gestaltungen kaum helfen, da er den Lebenssachverhalt nicht verändern kann; die Parteien eines Kaufvertrages sind also gut beraten, diese Dinge rechtzeitig vorher mit dem Makler zu erörtern!).
10. Dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen
Dies ist so unübersichtlich, daß in jedem Einzelfall eine genaue Prüfung erfolgen muß (vgl. z.B. das 'ABC der Gegenleistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1' bei Pahlke/Franz GrEStG, § 9 Rz 107 f.).
Sie wollen im Rahmen einer Finanzierung (z. B. eines Immobilienkaufs) eine Grundschuld bestellen bzw. verlangt Ihre Bank dies von Ihnen. Mit diesem Merkblatt wollen wir einige wichtige Zusammenhänge und den wesentlichen Inhalt einer Grundschuldurkunde erläutern.
2. Was ist eine Grundschuld?
Bei einer Grundschuld handelt es sich (wie bei einer Hypothek) um ein sogenanntes Grundpfandrecht, also eine Sicherheit für den Gläubiger (regelmäßig eine Bank, eine Bausparkasse oder eine Lebensversicherung) an einem Grundstück. Grundpfandrecht heißen diese Rechte deshalb, weil letztlich das Grundstück der Bank, also den Gläubiger als Pfand dient. Landläufig spricht man immer noch von Hypotheken, die man bestellt oder die man abtragen muß. Dabei ist die Hypothek heute allerdings durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden. Der Grund liegt darin, daß mit einer Hypothek immer nur eine ganz bestimmte Forderung (z.B. ein bestimmtes Darlehen einer Bank) abgesichert werden kann. Ist dieses Darlehen zurückbezahlt, dann ist die Hypothek erloschen. Soll dann eine neue Forderung abgesichert werden (z. B. das im Wege der Anschlußfinanzierung aufgenommen Darlehen), müßte eine neue Hypothek bestellt werden. Das ist umständlich und teuer. Bei der Grundschuld ist dies anders: Die einmal im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann sogleich für andere, neue Darlehen verwendet werden. Diesem Vorteil der Grundschuld gegenüber der Hypothek entsprechen allerdings auch Nachteile für den Grundeigentümer (hierzu noch weiter unten).
3. Der Inhalt einer Grundschuldurkunde
Jedenfalls einige wenige und die wichtigsten Passagen der Ihnen von Ihrer Bank vielleicht inzwischen übersandten Grundschuldurkunde wollen wir erläutern:
a) Zum einen werden Sie erschrocken reagiert haben, als Sie den Zinssatz (14, 16, 18 oder 20 %) gelesen haben. Dies ist selbstverständlich nicht der Zinssatz, den Sie zahlen. Der Zins, den Sie zahlen, ergibt sich ausschließlich aus dem Darlehensvertrag. Im Grundbuch wird die Grundschuld hingegen mit einem sehr hohen Zinsatz eingetragen und alle Gläubiger lassen sich derart hoch absichern - letztlich aus mehreren und nachvollziehbaren Gründen:
aa) Die Grundschuld dient ja für den "Katastrophenfall": Dieser tritt dann ein, wenn der Kunde seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommt. Dann reißt dem Gläubiger eines Tages der Geduldsfaden, er kündigt das Darlehen und stellt den noch offenen Restbetrag in einer Summe zur Rückzahlung fällig. Derartige zur sofortigen Rückzahlung fällig gestellte Darlehen sind nach den AGB der Banken mit den Zinssätzen zu verzinsen, die für nicht genehmigte Kontoüberziehungen gelten - und hier liegt der Zinssatz schnell im zweistelligen Bereich. Es kommt hinzu, daß ein Darlehen, das in einer Niedrigzinsphase aufgenommen wurde (vielleicht für 2 oder 3 %) und das nach Ablauf der Festzinsphase durch ein Anschlußdarlehen ersetzt werden muß, von der Bank nur zu einem höheren Zinssatz ausgereicht wird, weil die Zinsen vielleicht gestiegen sind. Ist dann nur der niedrige Zins eingetragen, dann müßte eine sogenannte Nachverpfändung erklärt und die Grundbucheintragung entsprechend geändert werden - alles dies ist umständlich und mit Kosten verbunden.
bb) Im Versteigerungsfall können rückständige Zinsen nur für die letzten vier Kalenderjahre geltend gemacht werden: Nicht selten ist der "Katastrophenfall" aber dadurch gekennzeichnet, daß Zinsen auch aus früheren Zeiträumen rückständig sind - und diese wären dann an sich verjährt. Der hohe Zinssatz gibt auch insoweit dem Gläubiger die Möglichkeit, vollständig befriedigt zu werden.
b) Nun wird die Bank möglicherweise darüber hinaus verlangen, daß eine einmalige sonstige Nebenleistung zu zahlen ist. Hier verbirgt sich eine weitere Absicherung des Gläubigers wiederum für den „Katastrophenfall“: Der Gläubiger hat dann Vollstreckungskosten (Sachverständigenkosten, Gerichtskosten, etc. pp.) und möchte auch diese Kosten im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstückes aus dem Ver-steigerungserlös realisieren.
c) Sie lesen in Ihrer Grundschuldurkunde zwei sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfungen, zum einen die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung: dies ist der erste (von zwei) sogenannten Vollstreckungstiteln, die mit notarieller Protokollierung einer Grundschuldurkunde errichtet werden: Mit der dinglichen Vollstreckungsunterwerfung geben Sie dem Gläubiger (immer für den Krisen-, also Katastrophenfall) die Möglichkeit, das Grundstück durch Zwangsversteigerung zu verwerten. Der Gläubiger hat sofort einen sogenannten Titel in der Hand, den er sich sonst erst durch einen Prozeß gegen den Kunden verschaffen müsste.
Die dann folgende persönliche Haftungsübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung müsste in der Überschrift eigentlich ganz präzise lauten: Persönliche Haftungsübernahme und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Hiermit ist folgendes gemeint: Der Gläubiger möchte im Krisenfall nicht nur auf das Grundstück zugreifen können, sondern (alternativ) auch auf Ihr sonstiges Vermögen, z.B. Wertpapiere, einen Pkw, wertvollen Hausrat etc. pp. Deshalb die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Und der Gläubiger möchte auch für diese Art der Vollstreckung eine ausreichende Rechtsgrundlage haben. Dies geschieht in Form eines persönlichen Schuldanerkenntnisses. Obgleich Sie die Rückzahlung des Darlehens gegenüber der Bank bereits aus dem Darlehensvertrag schulden, wird durch das Schuldanerkenntnis ein eigenständiger, zweiter Schuldgrund geschaffen.
d) Dies ist der wesentliche Inhalt einer Grundschuldurkunde. Sie enthält darüber hinaus eine Reihe formaler, grundbuchrechtlicher Vorschriften (Anträge etc. pp.), die in ihrer Bedeutung hinter den genannten Passagen weit zurückstehen.
4. Die Zweckerklärung
Eingangs ist bei der Erläuterung der Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld deutlich geworden, daß bei einer Grundschuld ganz offenbleibt, welche Forderung eigentlich abgesichert wird (anders als bei einer Hypothek, bei der die Forderung konkret in der Hypothekenurkunde genannt wird). Aus der Grundschuldurkunde können Sie also nicht erkennen, weshalb die Grundschuld bestellt worden ist. So gesehen halten Sie und die Bank nach Abschluß des Darlehensvertrages und nach notarieller Protokollierung einer Grundschuldurkunde also zwei Urkunden in der Hand, die zunächst (scheinbar) nichts miteinander zu tun haben. Um hier die 'Brücke' zu schlagen, wird eine 'Zweckerklärung für Grundschulden' von der Bank vorbereitet. Sie bedarf nicht der notariellen Protokollierung, obgleich es eine wichtige Urkunde ist, da nur aus dieser Zweckerklärung deutlich wird, warum die Grundschuld überhaupt bestellt worden ist. Aus der Zweckerklärung ergeben sich weitere wichtige Rechte des Gläubigers und Pflichten des Schuldners (= Sicherungsgebers), so daß wir Sie bitten möchten, diese Zweckerklärung sorgfältig zu lesen.
Haben Sie die Zweckerklärung unterschrieben, so handelt es sich bei der Grundschuld um eine sogenannte 'Sicherungsgrundschuld'.
Nicht jede Grundschuld stellt eine Sicherungsgrundschuld dar: Insbesondere die vom Grundstückseigentümer höchst vorsorglich an seinem Grundstück bestellte Grundschuld, die sogenannte Eigentümergrundschuld hat, bis sie vielleicht eines Tages zur Absicherung von Forderungen eines Gläubigers dient, noch keinen Sicherungszweck, stellt also keine Sicherungsgrundschuld dar.
5. Die AGB
Regelmäßig werden Sie bei Begründung einer Darlehensbeziehung mit Ihrer Bank deren Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) akzeptieren. Diese AGB sehen regelmäßig vor, daß alle einer Bank gegebenen Sicherheiten auch für alle Forderungen, die die Bank gegen den Kunden hat, als Sicherheit dienen. Damit dient dann eine Grundschuld (plötzlich) über den eigentlichen mit ihr im Zusammenhang stehenden Darlehensvertrag hinaus der Absicherung der Bank auch für ganz andere Forderungen. Dies muß man wissen, da nach Rückzahlung des eigentlich abgesicherten Darlehens sich die Bank deshalb vielleicht sperren wird, die Grundschuld zur Löschung zu bringen (dies ist ein Nachteil einer Grundschuld gegenüber einer Hypothek).
6. Das Risikobegrenzungsgesetz
In den letzten Jahren gab es in der Öffentlichkeit zum Teil starke Unruhe dadurch, daß Immobilienkredite von Banken verkauft (zum Teil dann mehrfach weiterverkauft) wurden und plötzlich (z.B.) nordamerikanische Gläubiger diese Forderungen gegen Grundstückseigentümer geltend machten. Nun ist der Verkauf eines Immobilienkredites grundsätzlich unbedenklich, da Forderungen grundsätzlich verkäuflich und übertragbar sind. Schwierig wird es allerdings dann, wenn der Grundstückseigentümer (und Schuldner) nach Ablauf der Festzinsphase eine Vertragsverlängerung erreichen will - und sich dann einem Gläubiger gegenüber sieht, der mit der ursprünglich ausleihenden Bank nichts mehr zu tun hat und der zu einer Verlängerung zu akzeptablen Bedingungen nicht bereit ist.
Durch das sogenannte Risikobegrenzungsgesetz, das am 19.08.2008 in Kraft trat, hat sich an diesen Zusammenhängen nichts geändert. Allerdings ist der Schutz des Schuldners dadurch verbessert worden, daß
in den AGB der Kreditinstitute der Schuldner auf die grundsätzlich mögliche Abtretbarkeit des Immobiliendarlehens deutlich hinzuweisen ist,
der Darlehensgeber zu einem Folgeangebot verpflichtet ist bzw. auf die Nichtverlängerung des Vertrages drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung hinweisen muß,
der Wechsel des Darlehensgebers dem Kunden anzuzeigen ist,
die Kündigung des Darlehens einen Verzug mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen und mindestens 2,5 % der Darlehenssumme voraussetzt,
und - dies ist entscheidend - dem Erwerber des Immobiliendarlehens die Möglichkeit eines sogenannten gutgläubigen einredefreien Erwerbs nicht möglich ist.
Mit anderen Worten: Hat der Schuldner gegen die Forderungen der Bank Einreden, dann kann der Schuldner diese jetzt kraft Gesetzes auch dem neuen Gläubiger entgegenhalten. Das Risikobegrenzungsgesetz enthält weitere Sicherungen zugunsten des Kunden; sie treten in ihrer Bedeutung hinter den geschilderten Sicherheiten zurück.
7. Buchgrundschulden, Briefgrundschulden
Jede Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich noch ein Grundschuldbrief gebildet. Er erhöht die sogenannte 'Verkehrsfähigkeit' der Grundschuld: benötigt der Gläubiger die Grundschuld nicht mehr, hat der Grundstückseigentümer aber zeitgleich neuen (vielleicht dringenden) Finanzierungsbedarf, dann kann die Grundschuld an den neuen Geldgeber (Gläubiger) abgetreten und (ohne daß dies im Grundbuch vermerkt wird!) der Grundschuldbrief dem neuen Gläubiger ausgehändigt werden. Mit Aushändigung verfügt der neue Gläubiger über die entsprechende Sicherheit. Man kann es auch einfacher ausdrücken: Wer den Grundschuldbrief in der Hand hat, hat das Grundstück in der Hand. Und hierin liegt natürlich spiegelbildlich die Gefahr der Bestellung einer Briefgrundschuld: Wird der Grundschuldbrief nicht sorgfältig verwahrt, kommt er z.B. abhanden (dies passiert häufig bei Auflösung von Wohnungen verstorbener Grundeigentümer), dann muß der Brief erst für kraftlos erklärt werden, bevor die Briefgrundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Die-ses Verfahren wird vor dem zuständigen Amtsgericht geführt. Ein weiterer Nachteil der Briefgrundschuld: Die Briefbildung ist teurer, nicht beim Notar, aber durch die Briefbildung, die vorzunehmen Sache des Grundbuchamtes ist: Wird z.B. eine Grundschuld über € 150.000,00 bestellt, so belaufen sich die Gesamtkosten (Notar- und Gerichtskosten) bei einer Buchgrundschuld auf ca. € 800,00 und bei einer Briefgrundschuld auf ca. € 905,00. Andererseits gibt es gute Gründe für die Bestellung von Briefgrundschulden: Lebensversicherer beispielsweise sind i. d. R. verpflichtet, die Grundschuldbriefe bei einer zentralen Einheit ihres Unternehmens (körperlich) zu hinterlegen, da Grundschulden und Hy-potheken Teil des sog. Deckungsstockes sind. Oder: der Eigentümer eines Grundstückes kann für einen vielleicht in der Zukunft zu erwartenden Finanzierungsbedarf heute schon eine Eigentümerbriefgrundschuld bestellen. Durch körperliche Übergabe des Briefes kann ein außenstehender Gläubiger ganz schnell abgesichert werden.
In Ihrem Grundstückskaufvertrag finden Sie den Hinweis des Notars auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde. Wir wollen Ihnen einige Hinweise hierzu geben, auch bezüglich der praktischen Handhabung.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde (im folgenden Vorkaufsrecht) ist in den §§ 24 bis 28 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Der Zweck liegt in der Sicherung der Bauleitplanung und überhaupt von städtebaulichen Maßnahmen. Wann besteht das Vorkaufsrecht? Das Vorkaufsrecht steht gemäß § 24 Abs. 1 BauGB der Gemeinde zu beim Kauf von Grundstücken
a) im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich i.S.d. § 1a Abs. 3 BauGB festgesetzt ist,
c) in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
d) im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
e) im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
f) in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut wer-den können, soweit die Grundstück unbebaut sind, sowie
g) in Gebieten, die zum Zwecke des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.
Konzentrieren wir uns auf den wichtigsten Anwendungsfall, nämlich das Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 3 Ziff. 1 BauGB:
a). Weit verbreitet ist die Annahme, daß nach dieser Norm grundsätzlich jede Kommune an jedem Grundstück ihres Bezirkes ein Vorkaufsrecht habe. Dies stimmt so nicht: Das Kaufgrundstück muß vielmehr im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (B-Plan) liegen. Bei weitem nicht alle Teile einer Gemeinde sind 'überplant', liegen also im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Voraussetzung ist im übrigen die Rechtsverbindlichkeit des Baubauungsplanes. Viele Bebauungspläne sind zwar von den Kommunen verabschiedet, werden aber noch Jahre später von Gerichten für rechtswidrig erklärt. Aus diesem Grunde muß immer so getan werden, als ob ein Kaufgrundstück im Bereich eines rechtsverbindlichen B-Planes liegt; der Notar ist deshalb zwingend verpflichtet, den Kaufvertrag der Gemeinde anzuzeigen. Liegt das Grundstück also nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen B-Planes, so teilt die Gemeinde (formularmäßig) mit, daß ein Vorkaufsrecht gar nicht besteht. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines B-Planes, so muß die Gemeinde entscheiden, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt oder hierauf verzichtet. In aller Regel wird die Kommune verzichten und der Notar bekommt dann eine entsprechende Verzichtserklärung.
b) Im übrigen ist der Anwendungsbereich auf Flächen begrenzt, für die nach dem B-Plan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Benötigt die Gemeinde also das Grundstück oder einen Teil des Grundstückes für eine Straßenbaumaßnahme oder will sie an einem Fluß entlang einen öffentlichen Wanderweg errichten, dann wird sie - beschränkt und bezogen auf den Teil des Grundstücks, den sie für den konkreten Zweck benötigt - ihr Vorkaufsrecht ausüben.
c) Das Vorkaufsrecht ist zugunsten der Kommunen 'privilegiert' ausgestaltet: Anders als bei einem zivilrechtlichen Vorkaufsrecht ist die Gemeinde nicht etwa verpflichtet, den (anteiligen) Wert des Kaufpreises, den die Parteien des Kaufvertrages vereinbart haben, zu zahlen; gemäß § 28 Abs. 4 BauGB bemißt sich der von der Gemeinde zu zahlende Betrag vielmehr nach dem Entschädigungs-wert des Grundstückes; dieser wird in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert, den die Parteien vereinbart haben, liegen.
d) Der Kaufvertrag muß wirksam sein, bevor die Gemeinde verpflichtet ist, sich zu dem Vorkaufsrecht zu erklären. Sind also andere, weitere Genehmigungen einzuholen, müssen diese erst vollständig beim Notar eingegangen sein, bevor er die Gemeinde vom Abschluß des Kaufvertrages unterrichtet. All dies kann zu einer empfindlichen Verzögerung in der Vertragsabwicklung führen, zumal gemäß § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB für die Ausübung des Vorkaufsrechtes eine Frist von zwei Monaten vorge-sehen ist (während das Zeugnis darüber, daß das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird, gemäß § 28 Abs. 1 S. 3 BauGB von der Gemeinde unverzüglich zu erteilen ist).
e) Im übrigen darf gemäß § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dies kann gegebenenfalls gerichtlich überprüft werden.
4. Wann besteht das Vorkaufsrecht nicht?
Das gemeindliche Vorkaufsrecht besteht nicht - beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, also insbesondere beim Kauf von Eigentumswohnungen, - beim Kauf von Erbbaurechten, - wenn der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum 3. Grad verwandt ist.
Mit diesen Hinweisen kann nur ein allgemeiner Überblick über das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde gegeben werden. Insgesamt ist festzuhalten, daß die Fälle, in denen eine Kommune ihr Vorkaufsrecht ausübt, selten sind.
1. Motive für die Schaffung von Wohnungseigentum
Die Schwelle für den Erwerb von Immobilieneigentum ist bei einer Eigentumswohnung deutlich geringer als beim Erwerb eines (bebauten) Grundstückes: Stets muß der Käufer nur den der Miteigentumsquote entsprechenden Anteil an den Gebäudekosten und auch nur den entsprechend (folglich geringen) Anteil an Grund und Boden aufbringen. Der Eigentümer einer Eigentumswohnung muß sich um die Verwaltung des gesamten Objektes nicht kümmern, da dies der Verwalter macht.
Auch steuerlich kann die Aufteilung einer einheitlichen Immobilie in mehrere Eigentumseinheiten von Vorteil sein: So kann der Käufer eine bestimmte Einheit, die er selbst nutzt, aus vorhandenem Eigenkapital bezahlen, während er weitere Einheiten, die er vermietet, fremdfinanziert. Er kann dann die Schuldzinsen auf diese Darlehen steuerlich geltend machen, was bei der selbstgenutzten Einheit nicht möglich ist.
Ursprünglich eher für den sogenannten Geschoßwohnungsbau gedacht, wird Wohnungseigentum heute auch bei Reihenhaussiedlungen begründet. Dort wäre es theoretisch zwar denkbar, das Gesamtgrundstück entsprechend der Anzahl der Reihenhäuser real zu teilen, die Einzelparzellen vermessen und im Grundbuch eintragen zu lassen. Allerdings sind bei Reihenhaussiedlungen häufig eine Vielzahl von Leitungsrechten (Dienstbarkeiten) zu berücksichtigen, die sodann alle in einer zum Teil großen Anzahl von Grundbüchern vermerkt werden müßten - ein nicht nur erheblicher und teurer Aufwand, sondern auch im Laufe der Jahrzehnte bei Änderungen fehleranfällig. So kann jedenfalls im Grundbuch eine Erleichterung dann erreicht werden, wenn die gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z.B. Zufahrtsstraßen, Wege, Parkplatzhöfe, Mülltonnenstellplätze etc. pp.) im Gemeinschaftseigentum bleiben. Neben dieses Gemeinschaftseigentum tritt dann das Sondereigentum an dem einzelnen Reihenhaus und das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche des Vorgartens und des Hintergartens, also des "Grundstücks".
2. Teilungsordnung
(Gemeinschaftsordnung) Neben der Teilungsanordnung wird das Gemeinschaftsverhältnis, werden also die Binnenbeziehungen zwischen den Wohnungseigentümern, auch durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Es gilt da-her der Grundsatz: Kommt es zu einer Frage oder taucht ein Konflikt auf, dann sollte zunächst die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) geprüft werden. Findet man dort keine Antwort, dann sollte im Wohnungseigentumsgesetz nachgelesen werden - und schließlich bleibt dann noch der Gang zum Rechtsanwalt und Notar, um die Frage beantworten zu lassen.
3.. Sondernutzungsrechte
Das gesamte Grundstück, an welchem Wohnungseigentum besteht (z.B. also die Reihenhaussiedlung insgesamt oder das Grundstück mit dem Appartementhochhaus mit 85 Einheiten) verbleibt stets im Gemeinschaftseigentum. Jeder Miteigentümer könnte also grundsätzlich sämtliche Teilflächen des Gesamtgrundstückes nutzen. Dies ist nicht sachgerecht, da (beispielsweise für Terrassenflächen bei Erdgeschoßwohnungen oder Vor- und Hintergarten bei Reihenhäusern oder für Kfz-Stellplätze) bestimmte Flächen des Gesamtgrundstückes einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung vorbehalten bleiben müssen. Man spricht dann von Sondernutzungsrechten. Sie geben dem Sondernutzungsberechtigten das Recht, diese Flächen unter Ausschluß aller anderen Eigentümer zu nutzen (quasi also wie ein Alleineigentümer).
Sondernutzungsrechte können nicht nur an Terrassen- oder Gartenflächen, sondern auch an Teilen der Fassade (Anbringung der Leuchtreklame) eingeräumt werden. Darüber hinaus können Sondernutzungsrechte auch mehreren Sondernutzungsberechtigten gemeinschaftlich eingeräumt werden: Besteht die Wohnungseigentumsanlage beispielsweise aus unterschiedlichen Hauskomplexen, die jeweils eigene Tiefgaragen haben, dann werden die Sondernutzungsberechtigten des einen Tiefgaragenkomplexes zu einer Einheit (auch abrechnungstechnisch) zusammengefaßt.
4. Verfügungsbefugnis
Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich über seine Eigentumswohnung frei verfügen. Er kann sie vermieten oder verkaufen oder leerstehen lassen oder selber nutzen - je nach Belieben.
Verkauft er eine vermietete Eigentumswohnung und ist das Wohnungseigentum erst nach Überlassung an den Mieter begründet worden, muß der Eigentümer allerdings beachten, daß der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, das binnen zwei Monaten ab Mitteilung über den Vertragsschluß ausgeübt werden kann. Mit dieser Mieterschutzvorschrift soll erreicht werden, daß der Mieter die Möglichkeit hat, einer 'Verdrängung' durch eine Eigenbedarfskündigung dadurch zuvorzukommen, daß er selbst Eigentümer der Wohnung wird.
Grundstücksüberlassungsverträge, gemischte Schenkungen, vorweggenommene Erbfolge
Sie tragen sich vielleicht mit dem Gedanken, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung auf Ihre Kinder zu überlassen. Vielleicht halten Sie den Entwurf eines Überlassungsvertrages auch bereits in Händen. Wir wollen Ihnen mit diesem Merkblatt einige wichtige und grundsätzliche Informationen liefern:
2. Was ist ein Grundstücksüberlassungsvertrag?
Der Vertrag heißt Grundstücksüberlassungsvertrag und nicht Grundstückskaufvertrag, weil es regelmäßig an der Gegenleistung fehlt. Letztlich handelt es sich also um eine Schenkung.
3. Die gemischte Schenkung
a) Nicht selten sind Verträge, in denen zwar kein Kaufpreis vereinbart wird, aber gleichwohl Gegenleistungen seitens der Übernehmer erbracht werden: Es werden grundpfandrechtlich abgesicherte Darlehen mit ihrer Restschuld übernommen oder dem Überlasser wird ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht bestellt. In diesen Fällen handelt es sich um so genannte gemischte Schenkungsverträge - gemischt deshalb, weil sie eine Kombination von entgeltlichem und unentgeltlichem Vertrag darstellen.
b) Mit anderen Worten: Die gemischte Schenkung ist ein eigener und einheitlicher Vertragstyp, - bei dem der Wert der Leistung des einen Vertragsteils dem Wert der Leistung des anderen Vertragsteils nur zum Teil entspricht, - die Vertragsteile dies wissen und - übereinstimmend wollen, daß der überschießende Wert unentgeltlich gegeben wird.
c) Es steht den Parteien im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich frei, den Wert der auszutau-schenden Leistungen zu bestimmen und damit auch den Schenkungsanteil festzulegen. Dabei gilt der Grundsatz der subjektiven Äquivalenz. Grenze ist stets und ausschließlich die „Willkür“. Im übrigen wird eine teilweise Unentgeltlichkeit angenommen, wenn die beiderseitigen Leistungen in einem auffallend großen objektiven Mißverhältnis zueinander stehen.
4. Die vorweggenommene Erbfolge
Die vorweggenommene Erbfolge ist ein eigener Vertragstyp, der im Gesetz allerdings nicht geregelt ist. Wird dieser Vertragstyp mit Gegenleistungen versehen, gelten die Grundsätze der gemischten Schenkung. Im Rechtsfolgenbereich ist auf den Vertragtypus der vorweggenommenen Erbfolge Schenkungsrecht anzuwenden. V. Welche Fragen sind bei Abschluß eines Grundstücksüberlassungsvertrages besonders zu berücksichtigen?
a) Je nach Grundbuchlage muß entschieden werden, ob der Übernehmer noch eingetragene Grundpfandrechte - soweit die zugrundeliegenden Darlehen noch existieren, also „valutieren“ - ganz oder teilweise übernimmt. Hierzu muß im Vertrag eine klare Regelung getroffen werden. Übernimmt der Übernehmer derartige Darlehen (und damit auch selbstverständlich die Grundschulden, die ja bestehenbleiben müssen), dann sollten die sogenannten Valutenstände der den Grundpfandrechten zugrundeliegenden Darlehen per Beurkundungstag oder per letztem Monatsultimo im Vertrag festgehalten werden. Nur dann weiß der Übernehmer, auf was er sich einläßt.
b) Soweit Sie in diesem Zusammenhang auf den Begriff Eigentümergrundschulden stoßen, handelt es sich dabei um die Teile der Grundschulden, die zwar noch zugunsten der (z.B.) Bank im Grundbuch eingetragen sind, die aber von der Bank gar nicht mehr benötigt werden, weil das Darlehen schon teilweise (vielleicht sogar überwiegend) zurückbezahlt worden ist: Eine Grundschuld bleibt grundsätzlich solange im Grundbuch eingetragen, bis die Löschung bewilligt und beantragt worden ist. Unter Umständen sind also die der Grundschuld zugrundeliegenden Darlehen schon (längst) zurückbezahlt worden und die Grundschuld ist immer noch eingetragen. Dann handelt es sich formell-rechtlich immer noch um eine Grundschuld zug. des Gläubigers (Bank etc. pp.), materiellrechtlich steht dieses Recht aber bereits dem Grundstückseigentümer zu. Es handelt es sich eben um eine Eigentümergrundschuld. Und diese Grundschulden bzw. die Teile der Grundschulden, die Eigentümergrundschulden sind, müssen selbstverständlich an den Erwerber, also an den Übernehmer, abgetreten werden, da dieser anderenfalls zwar das Eigentum am Grundstück bekäme, Inhaber der Eigentümergrundschuld aber nach wie vor der frühere Eigentümer also der Überlasser, wäre.
6. Wohnrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch
a) Fast regelmäßig wird sich der (älter werdende) Überlasser, der vielleicht aus steuerlichen Gründen seine Immobilie bereits auf die nächste Generation überträgt, ein Wohnrecht, ein Wohnungsrecht oder sogar ein Nießbrauchsrecht vorbehalten. Wohnrecht und Wohnungsrecht unterscheiden sich darin, daß bei einem Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB der Eigentümer, also der Übernehmer, von der Nutzung ausgeschlossen ist (§ 1093 Abs. 1 S. 1 BGB: 'Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.'). Dieses Wohnungsrecht ist übrigens dem Nießbrauch angenähert. Beim Wohnrecht nach § 1090 BGB steht dem Berechtigten ein Mitbenutzungsrecht zu. Hier kann also auch der Übernehmer als neuer Eigentümer die Räumlichkeiten mitbenutzen. Es liegt nahe, regelmäßig dann, wenn Überlasser und Übernehmer nicht unter einem Dach wohnen, ein Wohnungsrecht zu bestellen und nicht nur ein Wohnrecht.
b) Der Hinweis, daß es dem Wohnungsberechtigten (also dem früheren und unter Umständen jahrzehntelangen Eigentümer) in Zukunft gestattet sein soll, auch das Grundstück zu betreten und zu benutzen, löst regelmäßig Erstaunen oder Schmunzeln aus. Dieser Passus ist deshalb erforderlich, weil Wohnrecht und Wohnungsrecht sich nur auf Räumlichkeiten, beziehen können. Ohne die Benutzungsbefugnis, bezogen auf das Grundstück, hätte also ein Übernehmer - denkt er böswillig - unter Umständen das Recht, den Überlasser von der Benutzung des Gartens auszuschließen.
c) Wohnrecht und Wohnungsrecht begründen lediglich das Recht, die Wohnung selbst oder durch nächste Angehörige zu nutzen bzw. nutzen zu lassen. Ist gewollt, daß der Übernehmer die Wohnung auch soll vermieten dürfen, dann muß ein Nießbrauch bestellt werden.
Der Nießbrauch ist das unvererbliche und grundsätzlich unübertragbare dingliche (also im Grundbuch einzutragende und damit für und gegen jedermann wirkende) Recht, einen Gegenstand in Besitz zu nehmen, zu verwalten, zu bewirtschaften und die Nutzungen daraus zu ziehen. Der Eigentümer verliert sein Eigentum nicht. Er muß nur die Nutznießung dulden. Zu weiteren Leistungen ist er nicht verpflichtet.
Hier kann nur eine allererste Orientierung gegeben werden.
2. Motive für eine Nießbrauchsbestellung
Mit dem Nießbrauch werden die Erträge einer Sache von der Substanz abgespalten bzw. unterschiedlichen Personen zugeordnet: Die Substanz bleibt beim Eigentümer, während die Nutzungen der Nießbraucher hat. Für eine derartige Gestaltung kann es eine Vielzahl von Motiven geben. Häufig sind steuerliche, auch erbschaftsteuerliche Motive maßgeblich: Die (unter Umständen werthaltige) Substanz einer Sache (z.B. eine hochwertige Immobilie oder ein Unternehmen oder Anteile an einer Gesellschaft) wird bereits auf die nächste Generation übertragen, während der Übertragende sich für seine eigene Versorgung die Nutzungen vorbehält, also den Nießbrauch und vielleicht geht nach seinem Tod der Nießbrauch auf seinen ebenfalls auf eine Versorgung angewiesenen Ehepartner über. An dieser Stelle kann allerdings nur davor gewarnt werden, sich einseitig an steuerlichen Überlegungen zu orientieren. Im Zweifel sollte die zivilrechtlich richtige Gestaltung einer steueroptimalen Gestaltung vorgehen.
3. Die rechtliche Ausgestaltung des Nießbrauches
Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht. Er wird also im Grundbuch eingetragen und wirkt damit für und gegen jedermann. Gerät der Eigentümer in Vermögensverfall, werden im Grundbuch also z.B. Zwangssicherungshypotheken eingetragen, und kommt es dann zu einer Zwangsversteigerung des Grundstückes, dann geht der vorrangig eingetragene Nießbrauch den nachrangig eingetragenen Zwangshypotheken im Range vor: Erst muß der Nießbrauch kapitalisiert und abgelöst werden - erst dann folgen die Gläubiger aus den Zwangshypotheken.
Ist Eigentümer eines Grundstücks eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (wie im Bereich der Freien und Hansestadt Hamburg seit Jahrzehnten üblich) und wird im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation ein Gesellschaftsanteil übertragen, dann kann auch an derartigen Gesellschaftsanteilen ein Nießbrauch bestellt werden. Er konnte bislang 'indirekt' im Grundbuch dadurch vermerkt werden, daß eine sogenannte Verfügungsbeschränkung zu Lasten des Eigentümers eingetragen wurde. Dies ist aufgrund einer Veränderung der Rechtslage nicht mehr möglich! Derzeit kann als verläßliche Gestaltungsalternative nur vorgeschlagen werden, das Grundstück von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf eine Bruchteilsgemeinschaft zu übertragen, die mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts personenidentisch ist. Hier ist im einzelnen sehr viel sehr streitig.
4. Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Nießbrauchers
Die Aufspaltung zwischen Eigentum (der Eigentümer bleibt ja rechtlich voll verfügungsbefugt!) und Nutzungsbefugnis führt zu schwierigen Abgrenzungsfragen. Diese Abgrenzungsfragen sind mit der größtmöglichen Sorgfalt zu beantworten und in der notariellen Urkunde auszugestalten, also zu formulieren. Hier kann nur vor jeder zu schnellen und pauschalen 'Bestellung eines Nießbrauches' oder dem 'Vorbehalt eines Nießbrauches' gewarnt werden. Im einzelnen:
Gemäß § 1041 BGB hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Er muß sich also um die gewöhnliche Unterhaltung kümmern (z.B. Reparaturen, Aus- besserungen, Erneuerungen, Schönheitsreparaturen etc. pp.). Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein. Kriterien sind
Regelmäßigkeit der Maßnahmen,
häufige Wiederkehr der Maßnahmen,
Umfang der Maßnahmen.
Übersichtsmäßig fällt damit in die Verantwortung des Nießbrauchers insbesondere die laufende In- standhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen. Die Sache muß eben in ihrem wirtschaftlichen Bestand vom Nießbraucher erhalten werden.
Insoweit sind nach der gesetzlichen Regelung nicht vom Nießbraucher zu tragen grundlegende Reparaturen (Erneuerung des Daches, Ersatz der Heizungsanlage etc. pp.), landläufig auch als 'Reparaturen an Dach und Fach' umschrieben (wobei es sich hier lediglich um eine schlagwortmäßige und im Rechtsalltag nicht eben nützliche Formulierung handelt). Gemäß § 1045 Abs. 1 BGB hat der Nieß- braucher eine Feuerversicherung und eine Unfallversicherung abzuschließen.
Bereits diese Übersicht zeigt, daß diese vom Gesetz vorgesehene Zuordnung von Aufwendungen unter Umständen nicht sachgerecht ist: Der Eigentümer wird möglicherweise über Jahre, vielleicht Jahrzehnte keine Erträge aus der Immobilie haben - und soll gleichwohl für Reparatur an Dach und Fach einstehen, eine erkennbar nicht sachgerechte Verteilung. Auch wird derjenige, der für grundlegende Reparaturen verantwortlich ist, die Möglichkeit haben müssen, den Grund und Boden mit einer Grundschuld zu belasten: Hat also der Nießbraucher z.B. für ein neues Dach zu sorgen, dann wird er die Kosten hierfür in Höhe von € 50.000,00 möglicherweise fremdfinanzieren und insoweit eine Grundschuld aufnehmen müssen. Ist er in dem notariellen Vertrag hierzu aber nicht berechtigt worden, dann ist er auf den Goodwill des Eigentümers angewiesen, daß dieser ihm die Belastung seines (und aus der Sicht des Nießbrauchers: fremden) Grundstückes ermöglicht.
5. Nießbrauchsgestaltung im Wege der Nachfolge von Todes wegen
Hier ergeben sich interessante Gestaltungsmöglichkeiten und ergänzend soll auf das Nießbrauchsvermächtnis hingewiesen werden, das mit der Vor- und Nacherbschaft abzuwägen ist.
Leibrente und dauernde Last
a) Im Zuge der Übergabe von Vermögenswerten, insbesondere von Grundstücken, kann die Zahlung einer Leibrente gemäß § 759 BGB vereinbart werden. Leibrenten werden regelmäßig in Geld erbracht. Von einer Leibrente spricht man nur dann, wenn die Leistungen auf die Lebensdauer eines Menschen zugesagt sind. Dabei kann auch auf die Lebensdauer verschiedener Personen (z.B. eines Ehepaars) abgestellt werden. Angesichts der schnell steigenden allgemeinen Lebenserwartung kann vor einer übereilten Vereinbarung einer Leibrente nur gewarnt werden. Es kommt hinzu, daß der Leibrentenberechtigte gegen Wertverfall, also Inflation, geschützt werden muß. Mithin werden regelmäßig Wertsicherungsklauseln vereinbart. Die Leibrente wird im Grundbuch, in der Regel erstrangig, eingetragen, was zu einer Absicherung des Leibrentenberechtigten erforderlich ist.
b) Im Gegensatz zur Leibrente handelt es sich bei einer dauernden Last um eine Versorgungsleistung (regelmäßig auch durch Geldzahlung), deren Höhe einen Bezug zur Leistungsfähigkeit des Verpflichteten hat. Ihre Höhe kann also schwanken (z. B. von der Ertragskraft eines Geschäftes abhängen). Die dauernde Last muß nicht auf die Lebenszeit einer Person versprochen werden. Auch sie kann durch eine Wertsicherungsklausel vor dem allgemeinen Geldverfall abgesichert werden.
c) Die Frage, ob im Einzelfall eine Leibrente oder eine dauernde Last vereinbart wird, hängt zum einen von den dargestellten Kriterien, zum anderen im wesentlichen aber von steuerlichen Fragen ab. Hier ist die gesonderte Einholung steuerlichen Rates also zwingend erforderlich.
d) In diesem Zusammenhang soll auch das gesonderte Rechtsinstitut einer Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen genannt werden. Es ist in § 10 Abs. 1 Nr. 1 a Einkommenssteuergesetz (EStG) geregelt. Dies Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen ist seit dem 01.01.2008 je- doch auf unternehmerisch gebundenes Vermögen beschränkt. Aktuell maßgeblich ist der sogenannte Rentenerlaß IV. vom 11.03.2010 (BMF vom 11.03.2010, BStBl I. 2010, 227). Hier ist zwingend fachkundiger (steuerrechtlicher) Rat einzuholen.
1. Das sogenannte Behindertentestament ist deshalb entwickelt worden, weil durch Erbgang bei einem Behinderten anfallendes Vermögen entsprechend dem sozialhilferechtlichen Nachrangprinzip (Subsi- daritätsprinzip) vorrangig für die Befriedigung der eigenen Bedürfnisse des Behinderten eingesetzt werden muss, der Träger der Sozialhilfe also entlastet würde. Dies ist in der Regel nicht erwünscht.
2. Der Begriff "Behindertentestament" ist weder schön noch genau; er hat sich indes eingebürgert für Verfügungen von Todes wegen, mit denen ein (geistig) Behinderter bedacht werden soll. Dieses vorliegende Merkblatt orientiert sich an dem typischen Fall, in welchem Eltern, die ein (geistig) behindertes Kind und mindestens ein weiteres gesundes Kind haben, ein Testament errichten bzw. einen Erbvertrag schließen wollen.
3. Damit ist das Spannungsverhältnis beschrieben: Einerseits steht bei den Überlegungen insbesondere von Eltern ganz und gar die Verbesserung der Lebenssituation des Behinderten durch Zuwendung von Vermögenswerten im Vordergrund. Andererseits sollen diese durch Erbgang zugewendeten Vermögenswerte sozialhilferechtlich fest, also nicht verwertbar sein. Mit anderen Worten: Der Sozialhilfeträger soll die Leistungen für das behinderte Kind auch weiterhin erbringen müssen, ohne dabei auf den elterlichen Nachlaß zugreifen zu können.
4. Zur Lösung dieser Problematik sind verschiedene Modelle entwickelt worden. Wir favorisieren ein Modell, in welchem Vor- und Nacherbfolge angeordnet, die Erbfolge mit einer Dauertestamentsvollstreckung verbunden und dem Testamentsvollstrecker eine bindende Verwaltungsanordnung erteilt wird.
Dies bedeutet, daß das behinderte Kind sowohl beim ersten Erbfall als auch beim zweiten Erbfall zum Miterben gemacht wird, im ersten Erbfall neben dem überlebenden Ehegatten, im zweiten Erbfall neben weiteren Kindern. Die Erbquote des behinderten Kindes liegt jeweils über der Pflichtteilsquote. Das behinderte Kind wird jedoch nur Vorerbe; Nacherben werden der überlebende Ehegatte bzw. die Geschwister; der Nacherbfall tritt jeweils mit dem Tode des Vorerben ein. Der Erbteil des behinderten Kindes steht dauerhaft unter Testamentsvollstreckung. Dem Testamentsvollstrecker wird bindend gesagt, wofür er die Erträge bzw. wofür er das Vermögen einzusetzen hat.
Alternativ hierzu empfehlen wir, dass sich die Eltern gegenseitig zu Alleinerben einsetzen und das behinderte Kind und die weiteren Kinder zu Schlußerben bestimmen, wobei für das behinderte Kind hinsichtlich des Schlußerbfalles, wie oben dargestellt, ebenfalls Vor- und Nacherbschaft einschließlich Testamentsvollstreckung angeordnet wird. Die Kinder müßten dann jedoch zusätzlich einen Pflichtteilsverzicht, bezogen auf den ersten Erbfall erklären. Das zweite Modell kann also nur für den Fall empfohlen werden, daß das behinderte Kind in der Lage ist, eine rechtsverbindliche Erklärung abzugeben.
5. Eine besondere Problematik beim Behindertentestament liegt in der Frage, ob der Träger der Sozialhilfe und/oder ob ein Betreuer das Recht hat, die Erbeinsetzung auszuschlagen, um alternativ dann den Pflichtteil zu verlangen. Da der Pflichtteil unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mit einer Testamentsvollstreckung belastet sein könnte und Pflichtteilsansprüche in Geld zu erfüllen sind, würde in einer solchen Situation mithin dem Behinderten ein erhebliches Vermögen, nämlich die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils zufließen und er müßte (Subsidaritätsprinzip) diese Mittel nun doch vorab für sich einsetzen lassen. Die Rechtsprechung steht auf dem Standpunkt, daß jedenfalls der Träger der Sozialhilfe keine Möglichkeit hat, eine Erbeinsetzung für den Behinderten auszuschlagen. Das Recht zur Ausschlagung gilt als höchstpersönliches Gestaltungsrecht und ist damit von jeder Überleitung von Ansprüchen auf den Träger der Sozialhilfe ausgeschlossen. Anders ist dies bei einem Betreuer: Er könnte im Rahmen seiner Aufgaben eventuell sogar verpflichtet sein, auszuschlagen. Die Ausschlagung müßte dann aber vorteilhafter sein als es bei der testamentarisch angeordneten Erbfolge zu belassen. Und hier liegt der Grund dafür, daß die Erbquote des Behinderten seine (fiktive) Pflichtteilsquote übersteigen sollte. Der Betreuer würde mithin durch Ausschlagung seinem Schützling schaden - und wird deshalb für einen solchen Schritt nicht die hierfür erforderliche Genehmigung durch das Betreuungsgericht bekommen.
6. Der Ordnung halber müssen wir darauf hinweisen, daß jedes Modell eines sogenannten Behindertentestamentes im wissenschaftlichen Schrifttum unter der Fragestellung, ob das Testament nicht sittenwidrig sein könnte, diskutiert wird. Die überwiegende Ansicht verneint dies nach wie vor; eine abschließende höchstrichterliche Beurteilung fehlt allerdings bis heute.
In vielen Fällen ordnet der Erblasser für die Abwicklung seines Nachlasses Testamentsvollstreckung an. Er ernennt hierzu eine oder mehrere Personen, die berechtigt und verpflichtet sind, entsprechend seinem Willen und unter Beachtung seiner Anordnungen, den Nachlass auseinanderzusetzen bzw. zu verwalten.
Den Erben gegenüber hat der Testamentsvollstrecker eine selbstständige Stellung, auch wenn der Erbe als Gesamtrechtsnachfolger Eigentümer des Nachlasses wird. Das Amt ist fremdnützig und grundsätzlich persönlich zu führen. Seine Rechte übt der Testamentsvollstrecker an dem und für das Vermögen Dritter (der Erben) aus. Er untersteht nicht der Aufsicht des Nachlassgerichts.
Die Rechtsstellung des Testamentsvollstreckers lässt sich als „Treuhänder und Inhaber eines privaten Amtes“ bezeichnen. Er übt sein Amt unabhängig aus. Zu keiner Zeit darf er zum Werkzeug in der Hand der Erben werden. Diese haben keine Weisungsbefugnisse gegenüber dem Testamentsvollstrecker, da dieser seine Rechtsstellung von dem Erblasser und nicht von dem Erben ableitet.
Aus dem Amt des Testamentsvollstreckers erwachsen Rechte und Pflichten, die es sorgfältig zu beachten gilt.
Es gibt mehrere Arten von Testamentsvollstreckung. Neben dem Regelfall, der sogenannten Abwicklungsvollstreckung, gibt es die Verwaltungs- oder die Dauervollstreckung, die Vermächtnisvollstreckung, die Erbteilsvollstreckung sowie beschränkte Vollstreckungen und die Nacherbenvollstreckung. Die Rechtsstellung des Testamentsvollstreckers und des Erben richtet sich jedoch für alle diese Arten nach denselben Vorschriften.
Mit der Annahme des Amtes entsteht zwischen dem Testamentsvollstrecker und den Erben ein sogenanntes gesetzliches Auftragsverhältnis. Dieses verpflichtet den Testamentsvollstrecker zur Rechnungslegung und Auskunft gegenüber den Erben. Darüber hinaus kann sich der Testamentsvollstrecker gegenüber den Erben schadensersatzpflichtig machen, soweit er bei der Durchführung seines Amtes nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt einhält. Zu berücksichtigen bleibt hierbei jedoch ein gewisser Ermessensspielraum des Testamentsvollstreckers.
Hat der Erblasser angeordnet, dass der Testamentsvollstrecker den Nachlass abwickeln oder auseinandersetzen soll, so nimmt er den Nachlass in Besitz und stellt unverzüglich die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten durch Erstellung eines Nachlassverzeichnisses fest. Sodann beginnt er mit der Abwicklung der Erblasser- und Erbfallschulden (z.B. Beerdigung). Er ist verpflichtet, die Erbschaftsteuererklärung abzugeben und die ggf. anfallende Erbschaftsteuer aus dem Nachlass zu zahlen. Er ist auch verpflichtet, sich um die anderen steuerlichen Belange, z. B. die Abgabe der letzten Einkommensteuererklärung, zu kümmern. Bei der Erbschaftsteuer gilt es zu beachten, dass der Testamentsvollstrecker persönlich haftet! Erfüllt er seine Verpflichtungen in Bezug auf die Erbschaftsteu- ernicht oder nicht ordnungsgemäß, haftet auch der Testamentsvollstrecker und zwar mit seinem gesamten eigenen Vermögen.
Sofern eine Erbengemeinschaft besteht, hat der Testamentsvollstrecker einen Auseinandersetzungsplan zu erstellen, der den Anordnungen des Erblassers entspricht. Zusammenarbeit und Absprachen mit den Erben sind hier stets angezeigt. Trotz allem handelt der Testamentsvollstrecker nach seinem pflichtgemäßen Ermessen – und abweichende Vorstellungen einzelner Miterben sind daher unerheblich.
Für den Fall, dass in der Erbengemeinschaft Einvernehmen besteht und auf eine Auseinandersetzung verzichtet wird, kann der Testamentsvollstrecker entgegen den Anordnungen des Erblassers von einer Auseinandersetzung absehen – er kann die Auseinandersetzung dann auch nicht erzwingen.
Soweit es um die Abwicklung der Auseinandersetzung geht, ist der Testamentsvollstrecker nicht auf die Einwilligung der Erben angewiesen. Widerspricht also ein Miterbe der Übertragung eines Nachlassgegenstandes, so ist dieser Widerspruch unerheblich und muss von dem Testamentsvollstrecker nicht berücksichtigt werden.
Bei der Verwaltungsvollstreckung ist die Ausübung des Amtes auf die ordnungsgemäße Verwaltung beschränkt. Wurde Dauertestamentsvollstreckung angeordnet, ist die Freigabe des Nachlasses (an die Erben) grundsätzlich nicht möglich, es sei denn, der Erblasser ordnet Entsprechendes an. Die Anordnung einer Dauertestamentsvollstreckung ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren begrenzt. Der Erblasser kann aber anordnen, dass die Verwaltung bis zum Tod des Erben, bis zum Tod des Testa- mentsvollstreckers oder bis zum Eintritt eines anderen Ereignisses in der Person des Erben oder des Testamentsvollstreckers fortdauern soll.
Im Rahmen seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung ist der Testamentsvollstrecker auf Verlangen den Erben gegenüber verpflichtet, ihnen bestimmte Nachlassgegenstände zur freien Verfügung zu stellen, also aus dem Nachlass freizugeben, soweit sie nicht im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung für die Eingehung von Verbindlichkeiten erforderlich sind. Der Testamentsvollstrecker ist nicht befugt, Geschäfte mit sich selbst abzuschließen oder unentgeltlich über einzelne Nach- lassgegenstände zu verfügen. Ausnahmen bilden Verfügungen aus einer sittlichen Pflicht heraus (z. B. Unterhalt) oder Verfügungen, die aus Anstand erfolgen (Geburtstags- oder Weihnachtsgeschenke). Der Testamentsvollstrecker ist grundsätzlich nicht berechtigt, Verbindlichkeiten einzugehen. Ausnahmsweise darf er Verbindlichkeiten eingehen, soweit die Eingehung zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich ist. Dann darf er auch Geld aus dem Nachlass entnehmen. Einer Einwilligung der Erben bedarf es nicht.
Während der Dauer der Testamentsvollstreckung hat der Erbe keine Befugnis, über Nachlassgegenstände zu verfügen – Verfügungen des Erben sind daher stets unwirksam.
Eine Ausnahme bildet jedoch der Antrag auf Grundbuchberichtigung (Umschreibung eines Grundbuches auf den/die Erben). Dieser Antrag kann auch ohne Zustimmung des Testamentsvollstreckers durch einen Erben beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Der Grund hierfür liegt darin, dass der Eigentumsübergang nicht erst durch Antragstellung, sondern bereits kraft Gesetzes mit dem Tod des Erblassers erfolgt. Das Grundbuch ist also mit dem Moment des Ablebens des Erblassers unrichtig geworden und muss daher berichtigt werden. Allerdings ist die Eintragung nur dann zulässig, wenn gleichzeitig auch der Testamentsvollstreckervermerk miteingetragen wird!
Der Testamentsvollstrecker hat einen Anspruch auf eine angemessene Vergütung. Sofern der Erblas- ser hierzu keine Anordnungen und auch mit dem Testamentsvollstrecker keine Vereinbarung getrof- fen hat, kann für die Vergütungsberechnung auf verschiedene Tabellen, insbesondere die vom Deutschen Notarverein entwickelte sogenannte Neue Rheinische Tabelle zurückgegriffen werden.
Der Betrag wird hierbei nach dem Bruttowert des Nachlasses (also ohne Schuldenabzug) berechnet.
Für die Berechnung werden im Übrigen die tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten im Einzelnen, der Umfang der Verwaltung sowie die Kenntnis und Erfahrung des Testamentsvollstreckers und seine Geschicklichkeit in der Abwicklung berücksichtigt.
Die Vergütung, die aus dem Nachlass zu erfüllen ist, kann der Testamentsvollstrecker aus dem Nachlass entnehmen. Selbstverständlich kann dies nur im Rahmen einer vorigen ordnungsgemäßen Rechnungslegung gegenüber den Erben erfolgen.
Grundsätzlich richtet sich die Dauer nach den Anordnungen des Erblassers. Das konkrete Amt erlischt hiervon unabhängig mit dem Tod des Testamentsvollstreckers oder wenn ein Unwirksamkeitsgrund im Sinne des § 2201 BGB, beispielsweise Geschäftsunfähigkeit, eintritt. Der Testamentsvollstrecker kann das Amt durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht jederzeit kündigen, § 2226 BGB.
Darüber hinaus kann der Testamentsvollstrecker aus seinem Amt entlassen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wird bejaht bei Vorliegen einer groben Pflichtverletzung oder bei Unfähigkeit zur Durchführung des Amtes. Die Entlassung aus dem Amt erfolgt auf Antrag der Erben durch das zuständige Nachlassgericht.
Der Testamentsvollstrecker seinerseits kann das Amt jederzeit durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht kündigen, § 2226 BGB.
Ihr Ansprechpartner in diesem Bereich: Dr. Michael Purrucker