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Timestamp: 2020-08-08 18:33:27
Document Index: 19476524

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5']

Abgrenzung zwischen Sonder und Gemeinschaftseigentum - BENKOM WEG Verwaltung München
Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum – ausgewählte Abgrenzungsfälle
Bei Eigentumswohnungen wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Die Abgrenzung ist insbesondere wichtig, wenn es darum geht, wer die Kosten für Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten tragen muss. Grundsätzlich trägt der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten, die sein Sondereigentum betreffen. Die Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, tragen hingegen alle Wohnungseigentümer gemeinsam. Folglich ist die Abgrenzung enorm wichtig.
Zum Sondereigentum gehören die Eigentumswohnung selbst und gegebenenfalls ein zu der Wohnung gehörender Kellerraum oder eine Garage. Das Gemeinschaftseigentum umfasst im Gegensatz dazu alle Teile des Gebäudes und des Grundstückes, die nicht einem Wohnungseigentümer alleine gehören. In der Praxis ist die Abgrenzung nicht immer einfach und in vielen Fällen nicht ganz eindeutig, so dass in diesem Zusammenhang nicht selten Streit besteht.
Ein typischer Abgrenzungsfall findet sich bereits beim Betreten der Wohnung – die Wohnungseingangstür. Die Wohnungseingangstür zählt zum Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat klargestellt, dass dies auch in den Fällen gilt, in denen eine Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft die Wohnungseingangstür als Sondereigentum bezeichnet. Als Begründung gibt der BGH an, dass die Wohnungseingangstür erst die Abgeschlossenheit der Räume schafft, die zu dem Sondereigentum gehören (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az.: V ZR 212/12).
Eine andere Frage ist, ob die Innenseite der Wohnungseingangstür vom Wohnungseigentümer farblich frei gestaltet werden darf. Hierzu hat sich der BGH allerdings nicht geäußert. Es handelt sich zwar bei der gesamten Tür um Gemeinschaftseigentum, trotzdem ist zu vermuten, dass eine farblich freie Gestaltung der Türinnenseite zulässig ist. Hierdurch wird das einheitliche Erscheinungsbild der gemeinsamen Anlage nicht verändert und es liegt keine Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer vor.
Ein weiterer Abgrenzungsfall findet sich gleich in der Nähe der Wohnungseingangstür bzw. des Hauseinganges – die Klingel- und Türsprechanlage. Hier ist zu unterscheiden, wo sich die einzelnen Bestandteile befinden. Alle Bestandteile der zentralen Klingel- und Türsprechanlage (zum Beispiel Klingeltableau und Lautsprecher an der Haustür, der Türöffner usw.) gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Teile der Anlage, die sich in der jeweiligen Eigentumswohnung befinden (zum Beispiel die Sprechstelle in der Wohnung, das Läutwerk usw.) gehören grundsätzlich zum Sondereigentum (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 26.80.2002, Az.: 16 Wx 126/02). Gemeinschaftliches Eigentum ist in diesem Zusammenhang nur möglich, wenn die Funktionalität der gesamten zentralen Klingel- und Türsprechanlage (Gemeinschaftseigentum) davon abhängig ist, dass jede einzelne Sprechstelle in den Eigentumswohnungen funktionstüchtig bzw. überhaupt vorhanden ist.
Fenster und deren Zubehör
Auch bei Fenstern und deren Zubehör stellt sich die Abgrenzungsfrage. Allerdings ist sie hier recht einfach zu lösen. Fenster und Fensterrahmen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Genauso ist es auch mit dem außen angebrachten Zubehör wie Außenjalousien und -rollläden sowie Fensterläden.
Schwieriger ist die Frage nach der Kostentragung für die Instandhaltung und -setzung oder den Austausch von Fenstern, wenn die Fenster im Sondereigentumsbereich eines Wohnungseigentümers liegen. Grundsätzlich trägt die Gemeinschaft die Kosten. Es kann aber auch eine andere Regelung in einer Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen worden sein. Hier kann zum Beispiel bestimmt sein, dass der jeweilige Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung oder -setzung sowie den Austausch ganzer Fenster in seinem Sondereigentumsbereich trägt. Sind die getroffenen Regelungen unklar bzw. lückenhaft, trägt im Zweifel die Gemeinschaft die Kosten. Die Kosten für einen Fensteraustausch im Sondereigentumsbereich trägt zum Beispiel die Gemeinschaft, wenn die bestehende Regelung lediglich bestimmt, dass der Eigentümer in seinem Sondereigentumsbereich für die Instandhaltung und -setzung der Fenster verantwortlich ist, die Kosten des Außenanstrichs der Rahmen hingegen die Gemeinschaft trägt. In einem solchen Fall bleibt nämlich unklar, wer die Kosten für den Austausch trägt (vgl. BGH, Urteile vom 22.11.2013, Az.: V ZR 46/13 und vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11).
Hinweis: Das gilt übrigens immer, wenn Kosten von der Gemeinschaft auf den Sondereigentümer übertragen werden. Diesbezügliche Unklarheiten von Regelung in Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder in Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehen zu Lasten der Gemeinschaft. Insofern muss penibel darauf geachtet werden, dass diese Regelungen eindeutig formuliert werden.
Bei der Heizung müssen bezüglich der Abgrenzungsfrage die verschiedenen Bestandteile differenziert betrachtet werden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören jedenfalls die zentrale Heizungsanlage inklusive Heizungsraum, Kessel, Brenner und gegebenenfalls Öltank. Ebenso zum Gemeinschaftseigentum gehören die Heizkostenverteiler, da sie der Ermittlung und Verteilung der Heizkosten dienen. Außerdem stehen die zentralen Steigleitungen im Gemeinschaftseigentum. Diesbezüglich macht es auch keinen Unterschied, ob sie durch Gemeinschafts- oder Sondereigentum verlaufen.
Im Gegensatz dazu können die von den Zentralleitungen abzweigenden Anschlussleitung und Heizkörper inklusive Heizungsthermostate und Absperrventile im Sondereigentumsbereich durch eine entsprechende Teilungserklärung Sondereigentum sein (BGH, Urteil vom 08.07.2011, Az.: V ZR 176/10). Nicht höchstrichterlich entschieden wurde die Zuordnung, wenn die Teilungserklärung keine diesbezügliche Regelung enthält oder einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage im Haus unverzichtbar sind. In beiden Fällen ist aber die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum eher denkbar.
Auch außerhalb der eigentlichen Wohnräume gibt es Abgrenzungsfälle zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Bei Terrassen zum Beispiel muss unterschieden werden zwischen ebenerdigen Terrassen und Dachterrassen. Ebenerdige Terrassen unterliegen regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum. Es kann aber ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Bei Dachterrassen sieht es etwas anders aus. Soweit deren Bauteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (zum Beispiel tragende Elemente oder die Isolierung des Terrassenbodens), werden sie dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet. Die übrigen Bauteile sowie der Raum und die Fläche sind sondereigentumsfähig.
Bei Balkonen ist die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ähnlich wie bei den Dachterrassen. Auch hier stehen die sicherheitsrelevanten Bestandteile sowie Bauteile, die der Konstruktion und Statik dienen, im Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören zum Beispiel folgende Bauteile:
Balkonbrüstung inklusive der Deck- und Kronbleche, Balkonmauer, Balkonverkleidung (jeweils nicht die Innenseiten)
Balkontür und -fenster (jeweils nicht der Innenanstrich der Rahmen)
Isolierungsschicht auf der Balkonplatte
Im Gegensatz dazu sind die übrigen Bestandteile nicht der Sicherheit und Konstruktion dienenden Bestandteile des Balkons sondereigentumsfähig. Beispiele hierfür sind:
Blumen- und Planzenbehälter
Innenanstrich der Rahmen von Balkonfenstern und -türen sowie der Balkonmauer, -brüstung und -verkleidung
Innenputz des gesamten Balkons inklusive Balkonmauer, -brüstung und -verkleidung
Platten- und sonstiger Bodenbelag
Bei einer Garage, die auf einem gemeinschaftlichen Grundstück errichtet wurde und zum Wohnungseigentum gehört, ist die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum erneut ähnlich wie bei den Dachterrassen und somit auch wie bei den Balkonen. Die tragenden und sicherheitsrelevanten Teile des Garagengebäudes gehören zum Gemeinschaftseigentum. Hierzu zählen zum Beispiel das Fundament, tragende Mauern und das Dach. In der Folge trägt die Gemeinschaft die Kosten der Instandhaltung und -setzung der tragenden bzw. sicherheitsrelevanten Teile des Garagengebäudes – soweit keine keine andere Regelung getroffen wurde. Das ist selbst dann der Fall, wenn die gesamte Garage nur einem Wohnungseigentümer zugeordnet ist. Ebenso irrelevant ist, ob das Garagengebäude direkt an das Wohnhaus anschließt oder freistehend ist. Entsprechendes gilt auch bei Fertiggaragen aus Beton, die ohne ein Fundament auf dem Gemeinschaftsgrundstück aufgestellt sind und auch sonst nicht verankert sind (vgl. BayObLG, Beschluss vom 11.11.1988, Az.: BReg 2 Z 92/88).
Achtung: Wenn in der Teilungserklärung bestimmt ist, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums tragen müssen, heißt das nur, dass die Eigentümer für die Kosten für die nicht tragenden und sicherheitsrelevanten Teile aufkommen müssen. Hierzu gehören unter anderem die nicht tragenden Innenwände und der Estrich. Grund ist, dass die tragenden und sicherheitsrelevanten Teile gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentümergesetz (WEG) kein Sondereigentum sein können (vgl. BVerfG Beschluss vom 28.07.2014, Az.: 1 BvR 1925/13; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003, Az.: 3 Wx 235/03 ).