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Timestamp: 2016-10-24 05:10:47
Document Index: 262708652

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 22', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 4', 'Art. 22']

100 Ia 22332. Auszug aus dem Urteil vom 5. Juni 1974 i.S. Egloff gegen Einwohnergemeinde Niederrohrdorf und Regierungsrat des Kantons Aargau
Plan d'am�nagement d'une commune pr�voyant un remaniement parcellaire; compatibilit� d'un telplan avec la garantie de la propri�t�. 1. Exigence de l'int�r�t public, principes de la proportionnalit� et de la compensation r�elle (consid. 3a). 2. Conditions et �tendue admissible des cessions de terrains pour les voies de communication et autres installations publiques (consid. 3b, c). Faits � partir de page 223
A.- Nach � 126 Abs. 1 des Baugesetzes des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971 (BauG) l�sen die Gemeinden die Aufgaben der Ortsplanung durch Erlass von Zonenpl�nen, �berbauungspl�nen und Gestaltungspl�nen sowie der zugeh�rigen Vorschriften. Sie k�nnen Teilpl�ne f�r einzelne Gebiete, wenn n�tig mit Spezialbauvorschriften, erlassen. Die �berbauungspl�ne bezwecken die Festlegung der f�r �ffentliche BGE 100 Ia 223 S. 224Werke erforderlichen Gebiete sowie der Baufluchten und Gr�nstreifen l�ngs der �ffentlichen Strassen und Gew�sser, der Eisenbahnen und W�lder (� 136 Abs. 1). Hinsichtlich der Gestaltungspl�ne bestimmt �141 BauG:
"Gestaltungspl�ne k�nnen in Gemeinden erlassen werden, in denen rechtskr�ftige Zonenpl�ne bestehen, Sie bezwecken die wohnhygienisch, architektonisch und st�dtebaulich gute �berbauung gr�sserer zusammenh�ngender Fl�chen.
Der Inhalt der Gestaltungspl�ne entspricht demjenigen der �berbauungspl�ne. Dazu kommen weitergehende Vorschriften, namentlich �ber:
b) Lage, Gr�sse und allgemeine Gestaltung der Bauten;
d) Grenz- und Geb�udeabst�nde, Mindestgr�ssen der Grundst�cke;
f) Bepflanzungen, Einfriedungen, Freifl�chen, Spiel- und Ruhepl�tze, Abstellpl�tze, Garagen und Verkehrsfl�chen;
g) Gemeinschaftsr�ume f�r Freizeitbesch�ftigung und dergleichen.
Gestaltungspl�ne k�nnen wie die dazugeh�renden Spezialbauvorschriften von der allgemeinen Regelung abweichen."
Der die Landumlegung und Grenzbereinigung regelnde siebente Teil des BauG (� 172 ff.) wird erst in Kraft gesetzt, wenn der Grosse Rat das entsprechende Verfahrensdekret erlassen hat. Dieses liegt im Entwurf vor. Bis zum Inkrafttreten des siebenten Teils richten sich Landumlegungen nach der "Vollziehungsverordnung zu den �� 113 - 116 des Einf�hrungsgesetzes zum ZGB �ber Bauvorschriften der Gemeinden" vom 21. Januar 1949 (VVO EG ZGB).
B.- Die Gemeinde Niederrohrdorf besitzt eine Bauordnung vom 18. November 1953 und eine Zonenordnung (ZO) vom 20. November 1964. Danach geh�rt das Ortszentrum zur Zone "Dorfkern K", in welcher mit einer Ausn�tzungsziffer von 0,6 gebaut werden darf.
Die Gemeindeversammlung von Niederrohrdorf genehmigte am 29. Juni 1972 einen kommunalen Gestaltungsplan "Dorfkern" mit zugeh�rigen Spezialvorschriften. Gem�ss � 3 Abs. 1 derselben ordnet der Gestaltungsplan unter anderem die Neueinteilung des Grundeigentums verbindlich. Diese geschieht etappenweise entsprechend dem privaten und �ffentlichen Bedarf. Es kann indessen kein Grundeigent�mer gezwungen BGE 100 Ia 223 S. 225werden, ein derzeit bestehendes Wohngeb�ude abzubrechen (� 6 Abs. 2). � 7 Abs. 1 bestimmt, dass jeder Grundeigent�mer im Gestaltungsplangebiet der Gemeinde h�chstens 16% seiner Grundfl�che f�r �ffentliche Zwecke abzutreten hat. Nach � 4 Abs. 2 betr�gt die Ausn�tzungsziffer f�r Wohnen 0,8, f�r Gewerbe und L�den 0,2, f�r Alters- und Kleinwohnungen 0,1.
C.- Frau Elisabeth Egloff-Widmer ist Eigent�merin des Grundst�ckes Nr. 12/595, 6,84 Aren, Geb�udeplatz und Garten mit Wohnhaus und Magazinanbau Nr. 81. Im Haus, das eine Grundfl�che von ca. 220 m2 aufweist und im S�den an eine Strasse angrenzt, befindet sich ein Lebensmittelgesch�ft, welches vom Sohn der Eigent�merin gef�hrt wird. Der Gestaltungsplan "Dorfkern" sieht vor, dass Frau Egloff ihre Parzelle von 684 m2 verliert und daf�r ein unbebautes, 330 m2 betragendes Grundst�ck mit Strassenanstoss erh�lt, das �stlich an die bisherige Parzelle angrenzt. 109 m2 oder 16% hat sie f�r Verkehrsanlagen der Gemeinde und des Kantons abzugeben. Mit 245 m2, die Frau Egloff f�r die Errichtung von Abstellpl�tzen, Kinderspielpl�tzen und anderen Freizeitanlagen abtreten muss, wird sie Miteigent�merin an diesen Gemeinschaftsanlagen, unter welchen ausserdem unterirdische Autogaragen erstellt werden sollen.
Gegen den Gestaltungsplan erhob Frau Egloff beim Regierungsrat Einsprache. Sie brachte im wesentlichen vor, die ihr zugeteilte Fl�che von 330 m2 sei zu klein, um einen Laden und die vorgeschriebenen Wohnungen zu errichten, �ber die H�he allf�lliger Entsch�digungen m�sse im Enteignungsverfahren und nicht durch den Gemeinderat entschieden werden (� 6 Abs. 4 und 5 der Spezialvorschriften), der Miteigentumsanteil n�tze ihr nichts, der Landabzug von 16% sei �bersetzt und f�r eine Baulandumlegung fehle die gesetzliche Grundlage, da der siebente Teil des BauG noch nicht in Kraft stehe; � 11 der Spezialvorschriften betreffend die Wegrechte sei gesetzwidrig. Der Regierungsrat hiess die Einsprache am 28. Mai 1973 in bezug auf � 6 Abs. 4 und 5 und � 11 der Spezialvorschriften gut, im �brigen wies er sie ab.
D.- Hiergegen f�hrt Frau Egloff staatsrechtliche Beschwerde mit dem Antrag, Ziffer 2 des angefochtenen Beschlusses, gem�ss welcher die Einsprache im �brigen abgewiesen wurde, sei aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid BGE 100 Ia 223 S. 226an den Regierungsrat zur�ckzuweisen. Sie macht Verletzung der Art. 4 und 22 ter BV geltend. Die Begr�ndung des angefochtenen Entscheides sowie der gegen ihn erhobenen R�gen geht, soweit erforderlich, aus den nachfolgenden Erw�gungen hervor.
3. Gestaltungspl�ne, die Landumlegungen vorsehen und damit das Eigentum beschr�nken, m�ssen entsprechend Art. 22 ter BV im �ffentlichen Interesse liegen, und ihre Eingriffe d�rfen nicht weiter ge.hen, als es dieses �ffentliche Interesse gebietet (Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit). Kommen die Eigentumsbeschr�nkungen einer Enteignung gleich, so hat der betroffene Eigent�mer nach Massgabe von Art. 22 ter Abs. 3 BV Anspruch auf volle Entsch�digung (BGE 99 Ia 37 mit Hinweisen).
Die Erm�glichung wohnhygienisch, architektonisch und st�dtebaulich guter �berbauungen gr�sserer zusammenh�ngender Fl�chen liegt gegenw�rtig allgemein im �ffentlichen Interesse, selbst dann, wenn es sich um die Neu�berbauung und Neueinteilung bestehenden Baugebietes handelt (vgl. die Darlegungen im "Schlussbericht der Kommission f�r die Reform des z�rcherischen Bodenrechts", 1972, S. 136 ff.). Demzufolge ist das �ffentliche Interesse auch f�r die Landumlegungen, welche die Voraussetzungen f�r die Planverwirklichung schaffen, gegeben. Dass an der Planung "Ortskern" in Niederrohrdorf ein �ffentliches Interesse besteht, ist in Anbetracht des baulichen Zustandes des Kerngebietes, der Wichtigkeit des Ortszentrums f�r die Allgemeinheit und der Knappheit des dort verf�gbaren Bodens offensichtlich und wird von der Beschwerdef�hrerin zu Recht nicht bestritten. Sie behauptet auch nicht, der Gestaltungsplan sei unzweckm�ssig, und es lasse sich auf eine andere Weise eine sinnvolle, modernen baulichen Grunds�tzen entsprechende Neu�berbauung des Ortskerns verwirklichen. Indessen glaubt sie, der vorgesehene Eingriff treffe sie in einer unverh�ltnism�ssigen Weise und bewirke ihre Enteignung.
a) Die Beschwerdef�hrerin beanstandet, dass ihr ein Grundst�ck von nur 330 m2 zugewiesen wird. Der Regierungsrat war diesbez�glich der Ansicht, ausschlaggebend sei nicht die zugeteilte Grundfl�che, sondern die auf Grund der erh�hten Ausn�tzungsziffer (l,1 gegen�ber 0,6) zuteilbare Nutzfl�che; diese betrage 655 m2, also ann�hernd soviel, wie die gesamte Grundfl�che vor der Umlegung ausmachte.
Bei Landumlegungen hat der Eigent�mer grunds�tzlich Anspruch auf vollen Realersatz, d.h. auf Zuteilung gleichwertigen Landes, und er ist nur dann, wenn Realersatz aus besonderen Gr�nden nicht m�glich ist, in Geld zu entsch�digen (BGE 96 I 134 mit Hinweisen). Indessen muss sich, wie im G�terzusammenlegungsverfahren, so auch bei andern Landumlegungen, jeder Grundeigent�mer mit gewissen, durch den Umlegungszweck oder die technischen Erfordernisse gegebenen Unterschieden zwischen altem und neuem Besitzstand bez�glich Lage und Beschaffenheit abfinden (BGE 96 I 44). Das trifft vor allem bei einer v�lligen Neugestaltung bereits �berbauter Gebiete zu, welche das aargauische BauG als Gegenstand von Gestaltungspl�nen vorsieht. Der bei Landumlegungen geltende Grundsatz des wertgleichen Realersatzes bedeutet ohnehin nicht, dass der Eigent�mer fl�chengleichen Realersatz erhalten muss, sondern eben nur wertgleichen, sofern das m�glich ist. Fl�chengleicher und zugleich wertgleicher Realersatz kann nur in der Regel in Frage kommen. Zahlreiche Umlegungsordnungen sehen daher vor, dass die Neuzuteilung nach Fl�chen oder Werten erfolgen kann (ALDER, Rechtliche Voraussetzungen und Grunds�tze der Baulandumlegung, S. 21 f.). Auch der Grundsatz der blossen Wertumlegung mit Geldausgleich ist vor der Verfassung haltbar, falls der Umlegungszweck keine andere technisch verantwortbare L�sung zul�sst. Dabei ist zu ber�cksichtigen, dass bei solchen Gesamtplanungen wie ein Gestaltungsplan sie erm�glicht, der Ausgleich in Bodenfl�che nicht stets von gleich grosser Wichtigkeit ist, sondern die Gr�sse der entstehenden Nutzfl�che entscheidend ist (ALDER, a.a.O. S. 106).
Der Beschwerdef�hrerin dient ihr Grundst�ck vorwiegend als r�umliche Unterlage f�r ihr Wohn- und Gesch�ftshaus. Diesen Zweck wird aber auch die neue Parzelle zu erf�llen verm�gen, denn es l�sst sich auf ihr eine Baute von ungef�hr den gleichen Ausmassen wie der bestehenden errichten.BGE 100 Ia 223 S. 228
Die Erh�hung der Ausn�tzungsziffer von 0,6 auf 1,1, die der Regierungsrat gest�tzt auf die Angaben der Gemeinde als gegeben erachtet und wobei er zu behaften ist, wird es der Beschwerdef�hrerin sodann erm�glichen, das neue Grundst�ck verglichen mit dem jetzigen wesentlich besser zu nutzen. Zwar behauptet die Beschwerdef�hrerin, sie h�tte eine solche Ausn�tzung auch ohne Gestaltungsplan, n�mlich auf Grund der in der Zonenordnung enthaltenen Ausnahmebestimmungen (�� 13 und 17) erreichen k�nnen. Das erscheint indes fraglich, da es keineswegs feststeht, dass die in den erw�hnten Vorschriften genannten Voraussetzungen, unter denen der Gemeinderat eine Erh�hung der Ausn�tzung nur bewilligen kann, erf�llt gewesen w�ren. Ob die Beschwerdef�hrerin mit der vorgesehenen Neuzuteilung ein der bisherigen Parzelle gleichwertiges Ersatzgrundst�ck erh�lt, oder ihr allenfalls zufolge der viel kleineren Bodenfl�che selbst unter Ber�cksichtigung der erh�hten Ausn�tzungsziffer ein Verlust entsteht, ist jedoch nicht im Rahmen des Verfahrens betreffend die Genehmigung des Gestaltungsplanes zu pr�fen. Dazu w�rden im gegenw�rtigen Zeitpunkt die Voraussetzungen fehlen, weil der Umlegungszeitpunkt ja noch gar nicht feststeht, und sich bis dahin die Wertverh�ltnisse erheblich �ndern k�nnen. Erst im Landumlegungsverfahren, sofern es f�r die Beschwerdef�hrerin aktuell wird, ist daher zu entscheiden, ob ihr �ber die Zuweisung des neuen Landes hinaus noch ein Wertausgleich geb�hrt. Es stehen der Beschwerdef�hrerin in diesem Verfahren alle Rechtsmittel zur Durchsetzung des verfassungsm�ssigen Schutzes des Eigentums zu. Freilich m�gen sich in Anbetracht der etappenweise vorgesehenen Durchf�hrung der Landumlegung erhebliche praktische Schwierigkeiten ergeben, insbesondere dann, wenn das durch das Geb�ude Nr. 81 nicht belegte Land umgelegt werden sollte. In diesem Fall m�sste soviel des betreffenden Gebietes von der Umlegung ausgenommen werden, als n�tig ist, um das Haus Nr. 81, das ja gegen den Willen der Beschwerdef�hrerin nicht in die Umlegung einbezogen werden kann, seiner bisherigen Zweckbestimmung zu erhalten. Das ist �brigens auch die Meinung des Regierungsrates, weist er doch in seinem Entscheid darauf hin, dass bei vorzeitiger Umlegung eines Teils des Grundst�cks und der Errichtung der unterirdischen Parkgarage die Umschlagsm�glichkeiten f�r das Gesch�ft der Beschwerdef�hrerin BGE 100 Ia 223 S. 229gewahrt bleiben m�ssten. Im Umlegungsverfahren wird auch die Frage zu beurteilen sein, ob der Beschwerdef�hrerin f�r den Verzicht auf das Haus Nr. 81 ein Anspruch auf Entsch�digung zukommt.
Der Eingriff in den Eigentumsbereich der Beschwerdef�hrerin ist wohl schwer, verhindert indessen eine zweckm�ssige Ausn�tzung ihres Eigentums im neuen Besitzstand, verglichen mit dem alten, nicht derart, dass der Gestaltungsplan mit Art. 22ter BV unvereinbar erschiene.
b) Der Eingriff bleibt verh�ltnism�ssig auch aus einem andern Grunde. Der gr�sste Teil des ihr entzogenen Landes, n�mlich 245 m2, dient dazu, um Gemeinschaftsanlagen wie Abstellpl�tze, einen Kinderspielplatz und eventuell andere Anlagen zu schaffen. Die Beschwerdef�hrerin wird verh�ltnism�ssig zu ihrem eingebrachten Land Miteigent�merin an der Gesamtanlage. Bei einer dichten �berbauung ist es im Zuge der Neuanlage eines ganzen Gebietes angezeigt, f�r Anlagen der erw�hnten Art zu sorgen, insbesondere in einem Gebiet, das offenbar als Gesch�ftszentrum gedacht ist (ALDER, a.a.O. S. 32, 107). Will die Beschwerdef�hrerin ihren Gesch�ftsbetrieb auf der bisherigen Parzelle weiter erhalten, m�sste sie fr�her oder sp�ter daran denken, solche Abstellpl�tze zu errichten. � 60 BauG sieht vor, dass auch die Eigent�mer bereits bestehender Bauten unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet werden k�nnen, Abstellpl�tze anzulegen, was vor allem bei Gesch�ftsh�usern in Frage kommen wird. Es ist zu ber�cksichtigen, dass die jetzige Parzelle der Beschwerdef�hrerin zum Bestandteil der Gesamtanlage w�rde und die neue Liegenschaft an diese angrenzt, die Miteigentumsfl�che also vom neuen Standort aus leicht erreichbar ist und mit der neuen Parzelle eine funktionelle Einheit bildet.
c) Die Beschwerdef�hrerin h�lt den Bodenabzug von 16% oder 109 m2 f�r konfiskatorisch. Die Abz�ge erfolgen f�r Verkehrsanlagen der Gemeinde und des Kantons, u.a. zur Erstellung einer Bus-Haltestelle. Ob aus dem Landabzug resultierende Fl�chen f�r Gemeindeanlagen verwendet werden, ist aus den Akten nicht eindeutig ersichtlich, da die Gemeinde ihrerseits 706 m2 in die Umlegung einwirft. Welche kantonalen baulichen Anlagen aus dem abgezogenen Land gewonnen werden sollen, ist ebenfalls den Akten nicht zu entnehmen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es mit der BGE 100 Ia 223 S. 230Eigentumsgarantie vereinbar, wenn bei einer Landumlegung f�r Anlagen, die dem Umlegungsgebiet dienen, Landabz�ge gemacht werden (BGE 99 Ia 496 mit Hinweisen, BGE 96 I 136). Zum Wesen einer Umlegung geh�rt die Erstellung von Erschliessungsstrassen und der damit erforderliche Landabzug (ALDER, a.a.0. S. 108). Im Fl�chenabzug f�r derartige Zwecke liegt keine Expropriation, weil er eine vorzugslast�hnliche Gegenleistung der Grundeigent�mer f�r die ihnen aus der Ausf�hrung der Umlegung zukommenden Vorteile darstellt (BGE 99 Ia 496 mit Hinweisen).
Anders verh�lt es sich in bezug auf Anlagen, die nicht in erster Linie den Interessen der an der Landumlegung beteiligten Eigent�mer dienen. Diesen k�nnen f�r solche Zwecke, z.B. zu einer allgemeinen Sanierung des Verkehrs, keine Sonderopfer auferlegt werden. Es mag sogar fraglich erscheinen, ob f�r den im Interesse eines weiteren Publikums liegenden Strassenbau in einem Umlegungsverfahren �berhaupt Landabz�ge vorgenommen werden d�rfen (vgl. Schlussbericht, S. 181) oder ob nicht das Land von den Eigent�mern, auf deren Boden die Anlagen verlaufen sollen, zu enteignen ist. Doch ist erstere Frage zu bejahen, solange der Abzug verh�ltnism�ssig bleibt, weil damit eine gewisse Verteilung der Lasten vorgenommen werden kann. Ein solcher Landabzug hat jedoch Enteignungscharakter und darf nicht entsch�digungslos erfolgen. Es kann nicht der Weg der Landumlegung gew�hlt werden, um dem Gemeinwesen kostenlos Land zu beschaffen f�r �ffentliche Anlagen, die nicht vorwiegend im Interesse der Eigent�mer umgelegter Parzellen liegen (BGE 99 Ia 496 mit Hinweisen; ALDER, a.a.O. S. 108; f�r das z�rcherische Recht, WIEDERKEHR, Das z�rcherische Quartierplanrecht, S. 34 f.). Letzteres trifft vor allem f�r diejenigen Anlagen zu, die der Kanton erstellen will, der selber nicht Eigent�mer im Zusammenlegungsgebiet ist. Der Regierungsrat hat sich nicht ausdr�cklich dazu ge�ussert, ob er dieses zu seinen Gunsten abgezweigte Areal entsch�digungslos beanspruchen will. Aus seiner Erkl�rung in der Vernehmlassung, die Beschwerdef�hrerin werde f�r den Landabzug durch die erh�hte Ausn�tzungsm�glichkeit ihrer neuen Parzelle "entsch�digt", ist wohl zu schliessen, dass er grunds�tzlich die Entsch�digungspflicht bejaht. Ob die Beschwerdef�hrerin durch die Erh�hung der Ausn�tzungsziffer die ihr zustehende volle Entsch�digung erh�lt, BGE 100 Ia 223 S. 231ist aber nicht im Verfahren betreffend Genehmigung des Gestaltungsplanes, sondern im Umlegungsverfahren zu beurtei len.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der angefochtene Gestaltungsplan im Sinne dieser Erw�gungen als vor Art. 22ter BV haltbar erscheint.
99 IA 37,
96 I 134,
96 I 44 suite... ,
96 I 136
Art. 4 und 22 ter BV,
Art. 22 ter Abs. 3 BV