Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202013,%203361
Timestamp: 2020-02-28 03:36:55
Document Index: 2604769

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 542', '§ 550', '§ 578', '§ 580', '§ 535', '§ 542', '§ 543', '§ 550', '§ 566', '§ 578', '§ 580', '§ 550', '§ 535', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH']

BGH, 24.07.2013 - XII ZR 104/12 - dejure.org
https://dejure.org/2013,24782
BGH, 24.07.2013 - XII ZR 104/12 (https://dejure.org/2013,24782)
BGH, Entscheidung vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12 (https://dejure.org/2013,24782)
BGH, Entscheidung vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 (https://dejure.org/2013,24782)
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§ 542 Abs 2 Nr 1 BGB, § 550 S 1 BGB, § 578 Abs 1 BGB, § 580a Abs 2 BGB
Gewerberaummiete: Schriftformerfordernis im Hinblick auf den Beginn des Mietverhältnisses
BGB § 535; BGB § 542; BGB § 543; BGB § 550; BGB § 566; BGB § 578; BGB § 580a
Bestimmtheit des Beginns eines Mietverhältnisses - Schriftform
Außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses nur aus wichtigem Grund
Anforderung an eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses bzgl. der Schriftform des § 550 BGB; Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages
Schriftform; Mietvertragsbeginn mit Übergabe der Gewerberäume
Schriftformvereinbarung bei vor tatsächlicher Übergabe vereinbartem Mietbeginn
BGB § 535 Abs. 2; BGB § 550
Regelung des Vertragsbeginn für Schriftformerfordernis
Mietbeginn und Schriftformerfordernis bei Gewerbemietverträgen - Firmen / Gewerbe
Zur Bestimmung des Beginns eines gewerblichen Mietvertrages
Schriftformerfordernis in Miet- und Pachtverträgen: Rechtsprechung lockert und konkretisiert die Anforderungen an die Bestimmung von Mietbeginn und Mietgegenstand
Schriftformerfordernis: Mietbeginn muss bestimmbar sein
Gericht sieht keine Aufweichung - Schriftform und Mietvertrag
Befristeter Mietvertrag: Beginn muss fest sein
Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB
Aufweichung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB?
Vermietung vom Reißbrett und Mietbeginn bei fiktiver Übergabe
Wahrung des Schriftformerfordernisses muss Mietbeginn eindeutig bestimmbar sein
Anforderungen an die Schriftform des § 550 BGB
Anforderungen an eine den Beginn eines Mietverhältnisses regelnde Klausel im Mietvertrag
Schriftformerfordernis: Anforderungen an Regelung des Vertragsbeginns (IMR 2013, 459)
LG Bochum, 07.09.2011 - 5 O 25/10
NJW 2013, 3361
NZM 2013, 759
ZMR 2014, 22
NJ 2014, 34
Sofern die außerordentliche Kündigung vom 26. Oktober 2013, die sich ausschließlich mit der Nichterfüllung der gestiegenen Anforderungen befasste, in eine ordentliche Kündigung umzudeuten ist (vgl. dazu etwa Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 17 f. mwN), wäre die ordentliche Kündigung mithin spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs und daher frühestens zum Ablauf des 30. Juni 2014 zulässig gewesen.
Die Einhaltung der Schriftform wird dabei nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarung über die Mietzeit auslegungsbedürftige Begriffe enthält oder die Feststellung, ob die Umstände, an die die Parteien eine Verlängerung der Vertragslaufzeit geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 24).
Der Erwerber weiß daher, dass das Mietverhältnis möglicherweise nicht bereits nach der zunächst vereinbarten Laufzeit von fünf Jahren enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 26).
Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn - für den Kündigungsgegner erkennbar - nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 17 mwN).
Auch wenn der Schutz des § 550 BGB nicht umfassend sein kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 25 mwN), soll der Erwerber durch das Schriftformerfordernis davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer vereinbarten Mietreduzierung, anders als erwartet darstellen.
Hierfür besteht gerade bei der hier vorliegenden Vermietung von im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellten Räumen (Vermietung vom Reißbrett) ein erhebliches praktisches Bedürfnis (Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 21 ff. mwN).
Der Erwerber des Grundstücks ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Verlängerungsoption hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (Senatsurteile vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 25 …und vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 27).
Daher gehören zu den in die Vertragsurkunde aufzunehmenden Vereinbarungen jedenfalls alle Essentialia wie Parteien des Mietvertrages, Mietgegenstand, Miethöhe und Dauer des Mietvertrages (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - I-10 U 55/11, BeckRS 2014, 01866 Ziffer 2.1; BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, juris Rdnr. 21).
Zwar kann wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine fristlose Kündigung nicht in jedem Fall in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen (Vgl. BGH, Urteile vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, juris Rdnr. 17; vom 15.01.2003 - XII ZR 300/99, ZIP 2003, 667, 669).
Die Beklagten haben auch entsprechend ihrer Ankündigung am 30.04.2014 das Mietobjekt geräumt und dem Kläger die Schlüssel zurückgegeben (Vgl. hierzu BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, juris Rdnr. 18).
Entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann eine Erkundigungspflicht des Erwerbers nämlich nur bestehen, wenn der Erwerber durch die aus der Vertragsurkunde ersichtlichen Regelungen hinreichend gewarnt ist (vgl. BGH NJW 2013, 3361, 3363).
Dies gilt insbesondere in Fällen, in denen die Vereinbarung über den Vertragsbeginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält, die Feststellung, ob die Umstände, an die die Parteien den Vertragsbeginn geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind (vgl. BGH NJW 2013, 3361, 3363) und auch die Frage der Ausübung einer vertraglich eingeräumten Verlängerungsoption (vgl. BGH NJW 2014, 1087, 1089).
Etwas anderes lässt sich auch nicht von der Beklagten angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 24. Juli 2013 (XII ZR 104/12 = NJW 2013, 3361) entnehmen.
Über diese bloße Andeutung der übereinstimmenden Willensrichtung in der Vertragsurkunde, die noch nicht aus sich selbst heraus, sondern erst im Ergebnis nach Heranziehung der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände zur Auslegung des aus sich heraus mehrdeutigen, unklaren, lediglich angedeuteten und damit auslegungsbedürftigen verschriftlichen Willens führt, geht die für die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB verlangte "Bestimmbarkeit" des Vertragsinhalts nicht hinaus (…vgl. BGH, Urt. v. 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, NJW 2010, 1518 Tz. 11; BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 Tz. 24).
In beiden Fällen ist es ausreichend, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 Tz. 24 f.).
Davon ausgehend ist der Grundstückserwerber in den Fällen, in denen der beurkundete Text die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens zumindest dem Grunde nach erkennen lässt, durch die aus der Urkunde ersichtlichen Regelungen hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei verbleibenden Auslegungszweifeln vor Vertragsschluss gegebenenfalls beim Verkäufer oder Mieter zu erkundigen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 Tz. 25).
Beurkundungsbedürftig im Sinne des § 550 BGB sind nach dem Schutzzweck dieser Vorschrift nicht stets sämtliche, sondern nur die wesentlichen Vertragsbedingungen, bei welchen die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion für die Entscheidung des Vertragspartners relevant sind (vgl. BGH, NJW 2013, 3361 ff.; NZM 2009, 198 f.).
LG Duisburg, 30.09.2019 - 4 O 76/19
Bezeichnung des Mietbeginns mit "Tag der Eröffnung" genügt Schriftformerfordernis
OLG Brandenburg, 21.01.2014 - 6 U 116/12
Gewerberaummietvertrag: Recht zur fristlosen Kündigung bei Vornahme baulicher …
LG Duisburg, 30.09.2019 - 4 O 76/119
OLG Hamm, 25.11.2019 - 18 U 19/19