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Timestamp: 2016-10-21 18:38:28+00:00
Document Index: 297617664

Matched Legal Cases: ['art. 7', 'art. 7', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 48', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 253', 'art. 253', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 272', 'art. 63', 'art. 272', 'art. 274', 'art. 271', 'art. 43', 'art. 48', 'art. 13', 'art. 457', 'art. 457', 'art. 457', 'art. 48']

la Fondation X.________, demanderesse et recourante principale, repr�sent�e par Me Philippe Conod, avocat � Lausanne,
les �poux A.________, d�fendeurs et recourants par voie de jonction, tous deux repr�sent�s par Me Jean-Luc Colombini, avocat � Lausanne;
(contrat de bail; prolongation de bail; �puisement des voies de recours cantonales)
A.- a) Selon contrat du 25 avril 1995 pour habitation subventionn�e, la Fondation X.________ a lou� aux �poux A.________ un appartement de quatre pi�ces, pour la p�riode allant du 1er juin 1995 au 30 juin 1996. Ce bail �tait renouvelable aux m�mes conditions pour une ann�e, sauf r�siliation donn�e par l'une des parties contractantes et re�ue par l'autre au moins trois mois � l'avance pour la prochaine �ch�ance (sauf pour le 1er janvier) et ainsi de suite de 3 mois en 3 mois. Le loyer, charges comprises, �tait de 1057 fr. par mois.
L'art. 7 lettre d du contrat pr�voyait que le locataire s'engageait � ne pas h�berger de chiens, la pr�sence de ceux-ci �tant interdite dans l'immeuble.
Cette clause contractuelle figurait �galement sur la formule de demande de logement que la fondation avait fait signer aux locataires avant la conclusion du contrat.
Les dispositions g�n�rales du contrat indiquaient que l'inobservation du contrat autorisait le propri�taire et le locataire � r�silier le bail dans les 30 jours apr�s la mise en demeure.
b) Ayant appris que les �poux A.________ �taient en possession d'un chien, la Soci�t� Y.________, g�rante de l'immeuble, a rappel� aux locataires, par courrier du 4 mars 1999, l'interdiction pr�vue par l'art. 7 let. d du bail.
Le 16 mars 1999, les locataires ont fait valoir que le contrat de bail impliquait la cession de l'usage de la chose lou�e et que la d�tention d'un animal domestique proc�dait d'un usage normal des locaux. Les �poux A.________ affirmaient avoir tous les �gards voulus envers les voisins qui n'�taient pas g�n�s par la pr�sence de leur chien; ils assuraient qu'ils veillaient soigneusement � ce que ce dernier ne provoque ni d�g�ts ni salissures � l'immeuble ou � ses abords.
Le 23 mars 1999, la g�rance a imparti aux locataires, avec menace de r�siliation du bail en cas d'inex�cution, un d�lai au 9 avril 1999 pour qu'ils se s�parent de leur chien.
Les �poux A.________ n'ont pas donn� suite � cette mise en demeure. La g�rante a, par lettre du 15 avril 1999 et au moyen de la formule officielle, r�sili� le bail pour le 1er juin 1999.
B.- Le 27 avril 1999, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne, concluant � l'annulation du cong� pour violation des r�gles de la bonne foi.
Le 20 juillet 1999, cette autorit� a constat� l'�chec de la conciliation et a annul� la r�siliation du 15 avril 1999 en application de l'art. 271a al. 1 let. f CO.
C.- Le 10 ao�t 1999, la Fondation X.________ a adress� au Tribunal des baux une requ�te tendant � ce que la r�siliation soit consid�r�e comme valable.
Entendu le 8 octobre 1999, sieur A.________ a expliqu� �tre horticulteur pour le compte de la Ville de Lausanne et r�aliser un salaire mensuel de 5500 fr., son �pouse n'assumant aucune activit� lucrative. Leur fils a�n� rencontrait des probl�mes d'int�gration laissant les locataires perplexes quant aux cons�quences d'un nouveau d�m�nagement ou d'une s�paration d'avec leur chien. Les locataires ont donc repris leurs conclusions en annulation de cong�.
Par jugement du 8 octobre 1999, le Tribunal des baux a prolong� une premi�re fois pour une dur�e de deux ans arrivant � �ch�ance le 30 septembre 2001 le bail � loyer du 25 avril 1995. Les premiers juges ont estim� que, les conditions de l'art. 257f al. 3 CO n'�tant pas enti�rement r�alis�es, la r�siliation du bail avec effet imm�diat �tait inefficace, mais qu'elle devait �tre consid�r�e comme un cong� ordinaire et que, compte tenu de la situation personnelle des locataires, il convenait d'accorder une premi�re prolongation de bail de deux ans.
D.- Saisie par la Fondation X.________, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a confirm� cette d�cision par arr�t du 23 f�vrier 2000.
E.- La Fondation X.________ recourt au Tribunal f�d�ral.
Ses conclusions tendent � la r�forme de l'arr�t cantonal en ce sens qu'une seule et unique prolongation de bail d'une ann�e doit �tre accord�e aux �poux A.________ avec �ch�ance au 30 septembre 2000.
Les intim�s concluent au rejet du recours et interjettent un recours joint, concluant � la r�forme de l'arr�t du 23 f�vrier 2000 et du jugement du 8 octobre 1999 en ce sens que la r�siliation du bail doit �tre annul�e en application de l'art. 271 al. 1 lettre e CO.
La Fondation X.________ invite le Tribunal f�d�ral � rejeter le recours joint.
1.- a) Le Tribunal f�d�ral examine d'office et avec pleine cogniton la recevabilit� des recours dont il est saisi.
b) Le recours en r�forme n'est en principe recevable que contre des d�cisions finales au sens de l'art. 48 al. 1 OJ. La notion de d�cision finale rel�ve du droit f�d�ral.
Rev�t cette qualit� toute d�cision par laquelle le juge statue sur le fond d'une pr�tention ou s'y refuse pour un motif qui emp�che d�finitivement que la m�me pr�tention soit exerc�e � nouveau entre les m�mes parties. Un jugement est donc final lorsqu'il statue sur le droit litigieux avec l'autorit� de la chose jug�e. Le caract�re final d'une d�cision se d�termine ainsi exclusivement en fonction de l'effet de celle-ci sur le droit d�duit en justice, ind�pendamment de la proc�dure suivie. Que la d�cision ait �t� prise en proc�dure sommaire ne fait pas obstacle au recours en r�forme, pourvu qu'elle statue d�finitivement sur une pr�tention d�duite du droit f�d�ral. Tel est en principe le cas si la d�cision a �t� rendue � l'issue d'une proc�dure probatoire compl�te, non limit�e � la vraisemblance des faits all�gu�s et qu'elle se fonde sur une motivation exhaustive en droit (ATF 120 II 352 consid. 1b p. 354 et les r�f�rences cit�es).
Ainsi, le fait que l'arr�t d�f�r� a �t� rendu dans le cadre d'une proc�dure sommaire est sans incidence dans le cas particulier; la cause sur le plan cantonal a fait l'objet d'une proc�dure probatoire en bonne et due forme, comportant l'interpellation des parties, l'audition de t�moins et impliquant la production de pi�ces; les d�cisions ont �t� motiv�es de mani�re compl�te en droit tant en premi�re qu'en deuxi�me instance, et leur dispositif tranche d�finitivement une pr�tention fond�e sur le droit f�d�ral. A cet �gard, rien ne fait obstacle � l'entr�e en mati�re sur les recours des parties.
2.- a) Dans son m�moire au Tribunal f�d�ral, la demanderesse admet le principe d'une prolongation du bail conclu avec les d�fendeurs, mais elle reproche � l'autorit� cantonale de ne pas avoir tenu compte du comportement de ceux-ci; la Chambre des recours ne pouvait pas se contenter de dire que cet �l�ment avait certainement �t� pris en consid�ration par le Tribunal des baux. Les locataires auraient, par leur comportement, commis une violation de leurs obligations contractuelles, qualifi�e de grave par le Tribunal des baux.
Les tribunaux vaudois auraient, en d�finitive, trop relativis� le non-respect d'un engagement initial pris par les locataires pour tenir compte uniquement de leur situation personnelle.
Il y aurait l� violation de l'art. 272 al. 2 CO.
Compte tenu de l'�coulement du temps, une seule prolongation de bail d'une ann�e pourrait �tre accord�e aux d�fendeurs.
b) Il est constant que le contrat conclu par les parties est un bail � loyer au sens des art. 253 ss CO et qu'il a pour objet, selon l'art. 253a al. 1 CO, un appartement servant � l'usage d'habitation.
En ce qui concerne le recours principal, le seul point litigieux � traiter concerne la dur�e de la prolongation de bail accord�e aux locataires. Il n'y a donc pas lieu de revenir sur la validit� du cong� et sur le principe m�me de la prolongation du bail conclu le 25 avril 1995.
c) Lorsqu'il est appel� � se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appr�ciation pour en d�terminer la dur�e dans le cadre pos� par la loi. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et proc�der � une pes�e des int�r�ts en pr�sence. Le juge ne transgresse pas le droit f�d�ral en exer�ant le pouvoir d'appr�ciation que la loi lui accorde. Le droit f�d�ral n'est viol� que s'il sort des limites fix�es par la loi, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte des �l�ments d'appr�ciation pertinents ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus ou d'un exc�s du pouvoir d'appr�ciation (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230 et les r�f�rences cit�es).
d) Conform�ment � l'art. 272 al. 2 let. c CO, le juge doit, en particulier, se fonder sur la situation personnelle, familiale et financi�re des parties, ainsi que sur leur comportement.
Ce dernier crit�re n'entre en ligne de compte que dans la mesure o� l'attitude du locataire ne constitue pas, au sens de l'art. 272a al. 1 let. a et b CO, un cas d'exclusion d'une prolongation de bail � la suite d'un cong� donn� pour cause de demeure due � un retard dans le paiement du loyer (art. 257d CO) ou de violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou des �gards dus aux voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO). Cependant encore faut-il que les faits reproch�s au locataire atteignent un certain degr� de gravit� (David Lachat, Le bail � loyer, p. 502, n. 3.7; voir �galement Engel, Contrats de droit suisse, 2e �dition, p. 212), les violations du contrat qui proc�dent d'une bagatelle n'�tant pas � prendre en consid�ration (Higi, Commentaire zurichois, n. 180 ad art. 272 CO).
En l'esp�ce, s'il est constant que les d�fendeurs contreviennent � une clause du contrat de bail en h�bergeant un chien dans leur appartement, il n'en demeure pas moins que la pr�sence de l'animal en question n'a eu aucune incidence � l'�gard des autres locataires et qu'il n'a entra�n� ni nuisances ni d�gradations de l'immeuble, selon les t�moignages rapport�s dans l'arr�t attaqu�.
D'autre part, il faut relever que le chien consid�r�, de race Yorkshire, est de petite taille et qu'il ne para�t gu�re plus gros qu'un chat, animal dont la pr�sence n'est pas prohib�e d'apr�s les faits constat�s de mani�re � lier le Tribunal f�d�ral par l'autorit� cantonale (art. 63 al. 2 OJ).
On reproche donc aux locataires une violation purement formelle du contrat; celle-ci a d�j� �t� sanctionn�e par la r�siliation du bail, mesure qui constitue en soi un avertissement s�rieux pour les autres locataires de l'immeuble qui seraient tent�s d'accueillir un chien dans leur appartement.
D�s lors, on ne peut s�rieusement faire le grief � l'autorit� cantonale d'avoir surtout pris en consid�ration la situation personnelle des locataires et le fait que l'animal incrimin� �tait un facteur stabilisant pour leur fils a�n�.
Quant � la dur�e du bail (art. 272 al. 2 let. b CO), conclu en �t� 1995, on ne voit pas qu'elle constitue en l'occurrence un �l�ment faisant appara�tre comme trop longue la prolongation litigieuse.
En d'autres termes, la Chambre des recours n'est pas sortie des limites fix�es par la loi en confirmant une prolongation de bail de deux ans. Le recours principal doit �tre rejet�.
3.- a) A l'appui, de leur recours joint, les d�fendeurs font grief au Tribunal des baux d'avoir appliqu� de mani�re erron�e la maxime inquisitoriale sociale de l'art. 274d al. 3 CO.
Les d�fendeurs exposent ainsi que, en 1996 et 1997, ils ont saisi la Commission de conciliation � deux reprises, le bailleur d�cidant de ne pas poursuivre l'une des proc�dures, l'autre proc�dure se terminant par une entente dans laquelle le bailleur acc�dait aux demandes des locataires.
L'existence de ces deux litiges ressortirait des pi�ces produites devant le Tribunal des baux et celui-ci aurait d� examiner la validit� du cong� du point de vue de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 2 et ch. 4 CO conform�ment au principe inquisitorial.
b) Le recours en r�forme au sens des art. 43 ss OJ exige l'�puisement des instances cantonales. Pour avoir acc�s au Tribunal f�d�ral, il faut donc utiliser les voies de recours cantonales qui autorisent un libre examen de la question de droit litigieuse (Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 p. 1 ss, p. 14). La r�gle de l'�puisement des instances cantonales consacr�e � l'art. 48 OJ ne s'attache qu'aux recours ordinaires de droit cantonal.
La notion de recours ordinaire se d�termine selon le droit f�d�ral. D'apr�s la jurisprudence, il s'agit d'un recours qui a un effet d�volutif et suspensif, qui permet un libre examen du droit f�d�ral et qui est dirig� contre une d�cision non rev�tue de l'autorit� de la chose jug�e (Corboz, op.cit. , eod. loc.).
c) A teneur de l'art. 13 de la loi cantonale sur le Tribunal des baux (LTB), un jugement rendu par cette juridiction peut faire l'objet d'un recours en r�forme aupr�s du Tribunal cantonal en application de l'art. 457 du code de proc�dure civile vaudoise (ci-apr�s: CPC/VD) (cf. Poudret/Wurzburger/Haldy, Proc�dure civile vaudoise, 2e �d., n� 1 ad art. 457 CPC).
En vertu de l'art. 457 al. 1 CPC/VD, le Tribunal cantonal est en principe li� par les faits constat�s par l'autorit� inf�rieure, mais, selon l'alin�a 2 de cette disposition, la juridiction de recours appr�cie librement la port�e juridique des faits. Le recours en r�forme a de plein droit un effet suspensif (Poudret, op. cit. , n� 1.3.2 ad art. 48 OJ).
d) En l'occurrence, les d�fendeurs n'ont pas recouru contre le jugement du 8 octobre 1999, contrairement � la demanderesse qui a interjet� un recours en r�forme au Tribunal cantonal.
D�s lors, force est de constater que le pr�sent recours joint est irrecevable, faute d'�puisement des instances cantonales.
4.- Le recours principal est mal fond� et le recours joint est irrecevable.
Vu le sort de la cause, les parties verseront deux �moluments de justice d'un montant �gal. Les d�pens seront compens�s.
1. Rejette le recours principal et confirme l'arr�t attaqu�;
2. D�clare le recours joint irrecevable;
3. Met un �molument judiciaire de 4000 fr. � la charge des parties, � raison de 2000 fr. � la charge des d�fendeurs, d�biteurs solidaires, et de 2000 fr. � la charge de la demanderesse;
4. Compense les d�pens;
5. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 6 f�vrier 2001 ECH