Source: https://rafb.de/taetigkeitsgebiete/mietrecht/eigenbedarf/
Timestamp: 2020-07-11 20:43:03
Document Index: 385443900

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 566', '§ 577', '§ 573', 'BGH', 'BGH']

Eigenbedarf - Fasbender, Burdack, Buch
Mietvertrag & Eigenbedarfskündigung
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist neben der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückständen in unseren Beratungsgesprächen die häufigste Fallkonstellation.
Die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung werden häufig unterschätzt. Eine amateurhaft durchgeführte Eigenbedarfskündigung ist nicht nur meist unwirksam, sondern sie wird auch schnell zur Kostenfalle.
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Grundsätzlich ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters nur dann möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der Vermieter muss daher im Kündigungsschreiben begründen, warum er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Eine GmbH, Aktiengesellschaft, OHG oder KG kann allerdings nicht wegen Eigenbedarf kündigen, so der BGH in einem Urteil vom 02.02.2011, Az. VIII ZR 210/10.
Allerdings hatte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 330/11) im Jahr 2012 entschieden, dass der Vermieter eine Mietwohnung auch dann kündigen darf, wenn er bzw. ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will. Diese Auffassung hat er aber mit einer Entscheidung vom 29.03.2017 Az. VIII ZR 45/16 eingeschränkt: der Wunsch des Vermieters, seine Gewerberäume im Haus nur wegen überfüllter Aktenregale auszuweiten gehe zu weit. Das sei kein Kündigungsgrund und kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des Gesetzes, um eine Mietwohnung zu kündigen.
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Nach dieser gesetzlichen Regelung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben erläutern, warum er die Wohnung des Mieters benötigt. Gerade mit dieser Verpflichtung zur Erläuterung des Bedarfs werden in der Praxis viele Fehler gemacht. Der Vermieter muss nicht nur darlegen, für wen und warum er die Wohnung benötigt, er muss beispielsweise auch die derzeitige Wohnsituation der Bedarfsperson im Kündigungsschreiben schildern. Ein pauschaler Hinweis auf eine geänderte Lebenssituation reicht nicht aus.
Beide Seiten sollten sich daher frühzeitig beraten lassen. Der Vermieter, bevor er die Kündigung formuliert, der Mieter, sobald er Kenntnis davon erhält, dass möglicherweise eine Kündigung bevorsteht. Häufig lässt sich eine einvernehmliche und flexible Regelung dahingehend finden, dass der Mieter spätestens zu einem bestimmten Zeitpunkt auszieht, dass er flexibel jederzeit eher ausziehen darf und dass er bei einem früheren Auszug ggf. eine Abfindung erhält.
Der Vermieter kann hier auch dann kündigen, wenn kein Eigenbedarf besteht, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Auch bei dieser besonderen Kündigungsmöglichkeit sind viele Formalien zu beachten. Lassen Sie sich beraten!
Der Vermieter muss den Kündigungsgrund ausführlich und detailliert in dem Kündigungsschreiben angeben. Eine mündliche Ankündigung oder auch ein Schreiben mit der knappen Mitteilung, dass die Wohnung wegen Eigenbedarf benötigt werde, ohne den Bedarf zu erläutern, kann das Mietverhältnis nicht beenden.
Wenn in dem Kündigungsschreiben Unterschriften fehlen oder Sie den Zugang des Schreibens nicht nachweisen können, haben Sie ein Problem. Ein Kündigungsschreiben sollte daher grundsätzlich per Einschreiben oder per Boten zugestellt werden. Auf den Seiten Info Mietrecht und Mietvertrag Kündigung haben wir für Sie weitere Informationen zu Kündigungsschreiben und Kündigungsfristen hinterlegt.
Wenn der Vermieter eine Wohnung verkaufen will, ist dies grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Der Käufer tritt automatisch in das Mietverhältnis ein, § 566 BGB. Es muss daher kein neuer Mietvertrag unterschrieben werden. Nach dem Verkauf der Wohnung oder des Einfamilienhauses kann der neue Eigentümer Eigenbedarf dann anmelden, wenn er den Wohnraum für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Er muss den Eigenbedarf dann, wie oben dargestellt, anmelden.
Nach dem Verkauf einer Wohnung kann eine Kündigungssperrfrist gelten. Sie gilt zu Gunsten der Mieter, deren Wohnräume in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert worden sind. Dieser Kündigungsschutz ergibt sich aus der Kündigungssperrfristverordnung, die die Bundesländer auf der Grundlage des § 577a BGB erlassen können:
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
Damit wurde vom Gesetzgeber ein besonderer Kündigungsschutz für den Mieter eingeführt, um der Spekulation mit Wohnraum einen Riegel vorzuschieben. In Bayern gilt diese Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum für ca.100 Gemeinden, u. a. in München und Umgebung, Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Die Kündigung ist dann rechtsmissbräuchlich, wenn im selben Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte, wenn der Eigenbedarf nur befristet besteht, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht oder wenn die Kündigungsgründe schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorlagen oder vorhersehbar waren, etc.
Zum überhöhten Wohnbedarf hat der BGH allerdings in einer Entscheidung vom 04.03.2015 Az. VIII ZR 166/14 die Position des Vermieters gestärkt. Demnach dürfen die Gerichte dem Vermieter nicht vorgeben, welchen Wohnbedarf er haben darf. Kriterium für die Beurteilung ist nicht die Angemessenheit des Wohnbedarfs (im entschiedenen Fall 125 qm Wohnfläche für den Sohn des Vermieters), sondern es müssen umfassend alle Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden.
In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass der Eigenbedarf auf wackeligen Füßen steht oder gar vorgetäuscht wird. Gerade wenn der Kündigung wegen Eigenbedarf Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vorangegangen sind. Der Mieter kann bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung Schadensersatz geltend machen. Das gilt auch dann, wenn die Kündigungsgründe nur mündlich mitgeteilt wurden, so der BGH Az. VIII ZR 231/07.
Häufig liegen mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig vor. Wenn der Mieterwiderspruch gegen die Kündigung Erfolg haben soll, sind alle in Betracht kommenden Gründe anzugeben. Der Widerspruch gegen die Vermieterkündigung muss immer schriftlich erklärt und selbstverständlich vom Mieter unterschrieben werden. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen.
Beide Positionen sind aber immer dann schwer miteinander vereinbar, wenn der Vermieter in sein Eigentum einziehen will, der Mieter aber seine vertraute Umgebung nicht verlassen und deshalb nicht ausziehen will.
Die Äußerung, dass die Wohnung wegen Eigenbedarf benötigt werde, ohne den Bedarf zu erläutern, kann das Mietverhältnis nicht beenden.
Kündigung: 2-familienhaus / Einliegerwohnung