Source: https://www.rakennusriidat.fi/
Timestamp: 2019-01-17 08:35:10+00:00
Document Index: 8447890

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'KKO ', 'kko ']

KKO HO KRIL YSE, KSE ym. Kuluttajat Oikeuskysymyksiä Hyödyllistä Etusivu
HelHo 20.10.2017 avopuolisot,perusteeton etu rakennustöistä
VaaHo 7.2.2018 Asuntomessutalo,vanhentuminen,reklamaatio,viivästyminen
TuHo 21.2.2018 KSE 1 vuoden vastuu ja valvojan törkeä huolimattomuus
TuHo 26.10.2017 kiinteistökauppa ja sopimussakko rakentamisvelvoitteen tehosteena
Valvojan sovitut tehtävät ja huolimattomuus?
Alla olevassa tapauksessa on ollut kysymys asunto-osakeyhtiön julkisivu-urakan viivästymisestä ja virheistä. Urakka on maksanut kaksinkertaisesti alkuperäisen urakkasumman. (Tässä ei riidelty urakoitsijan vastuusta.) Keskeinen kysymys on ollut valvojalle kuuluvista tehtävistä ja miten valvoja on nämä hoitanut. Kysymys on valvojan huolimattomuudesta, joka on arvioitu törkeäksi, jolloin KSE vastuunrajoitusehtoja ei ole sovellettu ja konsulttiyhtiö on tuomittu maksamaan yli 400.000 euroa korvauksia ja 100.000 euroa oikeudenkäyntikuluja kantajalle. Törkeäksi se on muodostunut sen johdosta, että kohteessa on jouduttu korjaamaan useita vakavia mm. paloturvallisuuteen liittyviä virheitä ja valvoja ei ole suorittanut lainkaan aikataulu ja taloudellista valvontaa laskutuksen suhteen. Lisäksi ongelmallisena pidettiin sitä, että valvojalla ei ole ollut käytettävissään kaikkia tarvittavia urakkasopimusasiakirjoja, eikä tämä ole niitä edes pyrkinyt hankkimaan.
Tapauksessa on vastuutettu rakennusalan ammattilainen, valvojakonsultti, huolehtimaan sopimuksen sisällöstä eli siitä, että sopimukseen kirjataan mitä se ei sisällä. Konsultti katsoi, ettei ollut vastuussa aikatauluvalvonnasta ja taloudellisesta valvonnasta (erityisesti urakoitsijan laskutuksesta) eikä siten ollut vastuussa urakoitsijan virheistä. Molemmat oikeusasteen kuitenkin päätyivät siihen, että epäselvästä sopimuksesta vastasi konsultti. Tämän johdosta keskeiset urakoitsijan virheet kaatuivat konsultin päälle.
Kysymys on ollut ensinnäkin konsulttisopimuksen määrittelemästä tehtävien laajuudesta. Kuuluiko siihen aikataulu- ja taloudellinen valvonta.
Tästä hovioikeus totesi:
"Arvioidessaan sitä, mitä tarkoittaa Koxxxen laatimassa tarjouksessa oleva maininta ”muun muassa” hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että Koxxx on ollut valvontatehtävässä ammattilainen ja ollut jo tuossa vaiheessa Xxxxnen Oy:n palveluksessa noin 10 vuotta. RT-kortti on rakennusalan toimijoiden yhdessä sopima asiakirja, jonka puuttumiseen sopimuksesta Kxxx on kiinnittänyt huomiota. Lexxx on arvioinut RT-kortin puuttumisen johtuneen rakennuttajan nimenomaisesta käytyihin neuvotteluihin perustuneesta tahdosta. Tämä arvio on kuitenkin osoittautunut vääräksi, koska neuvotteluja ei ollut käyty. Yleiskielessä sanonnalla ”muun muassa” tarkoitetaan yleisesti esimerkinomaista, mutta ei tyhjentävää luetteloa.
Edellä olevilla perusteilla hovioikeus päätyy siihen, että vastoin Xxxxnen Oy:n kiistämistä valvontasopimus on kattanut myös aikatauluvalvonnan ja taloudellisen valvonnan ja että valvontatyön arviointi voidaan tehdä RTkortin perusteella siltä osin kuin tarjouksen tehtäväluettelosta ei muuta ilmene."
Käräjäoikeus lausui tehtävistä seuraavaa:
Työmaavalvontaan kuuluvia töitä ovat muun muassa:
-Yhdyshenkilönä toimiminen rakennuttajan ja urakoitsijan välillä
-Aloituskatselmus ja aloituskatselmuspöytäkirja
-Työmaakokousten valmistelu ja niihin osallistuminen rakennuttajan edustajana. Työmaakokouksia pidetään keskimäärin joka kolmas viikko. Työmaakokouksissa toimimme sihteerinä ja puheenjohtajana.
-Pöytäkirjojen laatiminen, kopiointi ja jakelu
-Välitarkastukset ja muut tarpeelliset työvaihekatselmukset työmaalla.
-Työmenetelmien ja hyvän rakennustavan seuranta
-Valvontakäynnit työmaalla
-Käytettävävien materiaalien suunnitelmanmukaisuuden seuranta
-Tiedottamisen seuranta
-Urakoitsijan laskutuksen oikeellisuuden ja asianmukaisuuden tarkistaminen sekä maksuerien maksukelpoisuuden seuranta
-Täydentävän suunnittelun tarpeen tarpeen selvittäminen yhdessä urakoitsijan kanssa
-Mahdollisten lisäja muutostyötarjousten käsittely ja tarkastus
-Vastaanottokatselmus ja pöytäkirjan laatiminen
-Jälkitarkastukset pöytäkirjoineen
-Taloudellinen loppuselvitys pöytäkirjoineen
Käräjäoikeus katsoo edellä mainituin perustein, erityisesti Kxxxin kertomus huomioon ottaen, että valvojan vastuuseen kuuluu tässä tapauksessa tarjouksessa yksilöityjen kohtien lisäksi taloudellinen valvonta jonka tarkoituksena on talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelon RT 16-10447 kohdan 4 mukaan varmistaa, että laskut perustuvat sopimuksiin ja että tilattavat työt ovat oikein ja kohtuudenmukaisesti hinnoiteltuja. Valvontaan kuuluu: vakuuksien ja vakuutusten sopimuksenmukaisuuden tarkastaminen, maksuerien maksukelpoisuuden tarkastaminen ja maksukertymän seuranta, lisäja muutostyötarjousten sisällön, määrien ja hintojen tarkastus, varmistus urakkasuoritusta halventavien muutosten hyvittämisestä rakennuttajalle, kustannuspohjaisissa urakoissa hankintamenettelyn seuranta, materiaalilaskujen vertailu kuormakirjoihin, tuntilistojen tarkastaminen ja alihankintojen laskutuksen seuranta, jolloin hintojen ja määrien tulee perustua tehtyihin hankintasopimuksiin, tilauksiin tai vuosisopimuksiin, urakoitsijan taloudellisen tilanteen seuranta maksuhäiriöiden yms. osalta, työhäiriöiden ja niiden kustannusten seuranta selkä esitysten tekeminen kustannusten minimoimiseksi ja taloudellisiin loppuselvityksiin sekä niissä tarvittavien selvitysten tekemiseen osallistuminen.
Hovioikeus totesi seuraavaa yksittäisistä tehtävistä:
Hovioikeus toteaa, että valvontasuunnitelman laatimisen osalta Koxxxen sekä Soxxxin ja Uxxn kertomukset ovat ristiriitaiset. Allekirjoitettua ja hyväksyttyä valvontasuunnitelmaa ei asiassa ole pystytty esittämään, joten sen olemassaolo oikea-aikaisena on joka tapauksessa jäänyt epäselväksi. Edelleen hovioikeus kiinnittää Koxxxen kertomuksessa huomiota siihen, että hänellä ei oman ilmoituksensa mukaan ole ollut urakkasopimusta eikä siihen liittyviä asiakirjoja käytössään. Koxxx ei ole kertonut, että hän olisi mainittuja asiakirjoja edes pyytänyt tai että niiden saaminen olisi häneltä evätty. Koxxxen kertoman perusteella herää epäilys siitä, miten hän on voinut hoitaa valvontatehtävää oikeasisältöisesti ja oikea-aikaisesti tietämättä urakan sisältöä.
Hovioikeus toteaa, että työmaan aikatauluja, viipymistä, keskeneräisyyksiä ja lisätyöaikapyyntöjä on käsitelty jossakin muodossa työmaakokouksissa
syyskuusta 2010 alkaen. Pöytäkirjojen mukaan aikataulusta huolehtiminen vaikuttaa olleen keskeinen osa Koxxxen valvojatehtävää. Riidatonta on, että työmaa on viivästynyt merkittävällä tavalla alkuperäisestä aikataulusta.
RT-kortin mukaan tekniseen ja laadunvalvontaan kuuluu kohdassa 3.1 työsuoritusten varmistaminen siten, että tulos vastaa teknisesti ja laadullisesti urakkasopimusta, kohdassa 3.3 työmallien teettäminen ja riittävien tarkastusten pitäminen eri työvaiheissa, kohdassa 3.4 työmenetelmien, työolosuhteiden ja hyvän rakentamistavan varmistaminen, kohdassa 3.6 käytettävien materiaalien suunnitelmanmukaisuuden ja laadun tarkastaminen ja kohdassa 3.11 ennakkotarkastuksin työtuloksen vastaanottokelpoisuuden määrittäminen ja takuutarkastuksien valmistelu.
Hovioikeus toteaa, että työmaan tapahtumia käsitellään jäljempänä erikseen palokatkojen, parvekkeiden, julkisivujen sekä lisäja muutostöiden osalta. Uxxn kertoman mukaan Koxxx ei ollut teettänyt työmalleja eikä tässä asiassa todisteina esitetyistä työmaakokousten pöytäkirjoistakaan tällaista ilmene. Txxxoa edustava Soxxx on kertonut olleensa mukana jossakin mallikatselmuksessa. Kun Koxxx itse on kertonut, että hänellä ei ollut ollut käytössään edes urakkasopimusta, asiassa jää joka tapauksessa epäselväksi se, miten hän on RT-kortin edellyttämällä tavalla varmistanut työtuloksen urakkasopimuksen mukaisuuden.
Hovioikeus toteaa, että Koxxxen kertomus on ristiriidassa muun edellä todetun näytön kanssa. RT-kortin mukaan muun muassa maksuerien maksukelpoisuuden sekä lisäja muutostyötarjousten sisällön, määrien ja hintojen tarkistus on keskeinen osa valvojan velvollisuuksia. Maksuerien maksukelpoisuuden tärkeyttä on entisestään korostanut se, että rakennusaikaista vakuutta on siirretty sisällä oleviin maksueriin.
Hovioikeus toteaa, että Koxxx on häntä kuultaessa todennut, että hän ei tiennyt, miksi Juxxxnen oli lopettanut ja että asia oli tullut esille jo ensimmäisessä työmaakokouksessa. Koxxx on ollut Txxx ja Txxxn samankaltaisissa hankkeissa mukana oman tarjouksensa mukaan ”projektipäällikkönä ja vastuullisena valvojana” maaliskuusta 2010 alkaen alkuvuoteen 2012 asti. Hän on pitänyt lukuisia työmaakokouksia ja laatinut pöytäkirjoja sekä valvontamuistioita ja ollut näissä yhteyksissä tekemisissä sekä asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijän että hallitusten puheenjohtajien kanssa. Missään vaiheessa Koxxx ei ole tuonut esiin, että hankkeista puuttuisi rakennuttajakonsultti ja että tästä puutteesta aiheutuisi hankkeille joitakin ongelmia. Koxxx on ammattimainen valvoja, jolla on pitkä työkokemus. Hovioikeus ei pidä uskottavana, että Koxxx olisi jättänyt pitkään kestäneiden hankkeiden aikana tuomatta esille rakennuttajakonsultin palkkaamista koskevan asian, mikäli hän todellisuudessa olisi katsonut erillisen rakennuttajakonsultin tarpeelliseksi. Näin ollen väitteellä rakennuttajakonsultin puuttumisesta ei ole merkitystä arvioitaessa sitä, kuinka Koxxx on valvojan tehtävänsä suorittanut ja onko suorituksessa korvausvelvollisuuden tuottavia laiminlyöntejä.
Hovioikeus toteaa todistelun osoittavan selvästi, että palokatkojen tekemisessä on ollut paljon virheitä ja puutteita. Palokatkojen tekemisen valvonta on ollut Koxxxen vastuulla. Kysymyksessä on siten selvästi valvonnassa tapahtunut laiminlyönti. Huomioon ottaen Kokon kertomus ja palokatkojen merkitys paloturvallisuuden kannalta, laiminlyönti on vakava.
Hovioikeus toteaa todistelun osoittavan, että julkisivujen tuuletusten ja pellitysten osalta urakoitsijan työssä on ollut paljon korjausta vaativia virheitä ja puutteita. Rakentaminen on ollut vastoin hyvää rakennustapaa, minkä lisäksi virheet ja puutteet olisivat saattaneet korjaamattomina aiheuttaa vakavia vahinkoja. Rakentamisen valvonta on ollut Koxxxen vastuulla, minkä tehtävän huolellisen suorittamisen hän on laiminlyönyt.
Hovioikeus toteaa, että esitetyn näytön perusteella parvekekorjauksissa on tapahtunut liikalaskutusta. Xxxxnen Oy:n todisteena oleva Tocoman Finland Oy:n laatima kustannusselvitys 11.2.2008 (V23) ei riitä kumoamaan asunto-osakeyhtiöiden laskutuksen liiallisuudesta esittämää näyttöä.
Hovioikeus toteaa, että Txxxon urakkahinta on ollut 507.700 euroa, ja maksettujen lisätöiden määrä yhteensä 634.937,25 euroa eli enemmän kuin urakkasumma. Lisäksi huomioon on otettava, että urakka on mittavista lisätöistä huolimatta jäänyt kesken urakkasopimuksen purkamisen vuoksi ja että töiden loppuunsaattaminen on aiheuttanut vielä lisää kuluja. Esitetystä todistelusta on edelleen ilmennyt, että lisätöiden merkitseminen urakkaasiakirjoihin on ollut puutteellista, lisätyön veloitusperusteet ovat olleet epäselvät ja lisätyölaskutukseen on sisältynyt urakkasopimukseen kuuluvia töitä. Vaxxxuksen kertomalla on osoitettu, että Koxxxen valvojana tekemä lisätöiden tarkastaminen on ollut puutteellista. Vaxxxuksen lausunnossa on esitetty esimerkkejä pinta-alalaskennassa todetuista virheistä ja näiden virheiden vaikutuksista laskutettuihin määriin. Näissä esimerkeissä yhtä lukuunottamatta on ollut liikalaskutusta verrattuna oikeaan laskutettavaan määrään 30-106 prosenttia. Txxxo on vaatinut korvattavaksi 150.000 euroa, mikä on noin 24 prosenttia lisätyölaskutuksen kokonaismäärästä.
"Yhteenveto valvojan toiminnasta ja arvio valvojan tuottamuksesta
Koxxx on tarjouksessaan 12.1.2010 arvioinut Txxxossa tarvittavaksi työmääräksi noin 150-200 tuntia. Konsulttisopimukseen tuntiarvioksi on merkitty 200 tuntia, josta 65 euron tuntipalkalla muodostuu 13.000 euron palkkio ilman arvonlisäveroa. Lopettamiseensa mennessä Koxxx on laskuttanut yhteensä 31.654,81 euroa.
Txxxon haltuunottokatselmuksen pöytäkirjan 6.8.2012 (K5) mukaan tilaisuudessa ovat olleet läsnä Txxxon edustajien lisäksi Koxxx, Lexxxnen ja Raxxxa. Virheiden ja puutteiden määrä oli todettu niin suureksi, että kirjaukset oli tehty yleismainintoina. Valmiusasteeksi oli todettu 85 prosenttia. Valmiusaste ei ole sisältänyt estetiikka/virhekorjauksia.
Haltuunoton jälkeen urakan loppuunsaattamiskustannukset ovat olleet Txxx 281.948,27 euroa ajalla 24.8.2012-31.12.2013 ja Txxxossa 339.351,67 euroa ajalla 24.8.2012-2.12.2013 (K37).
Uxx on kertonut, että työt olivat alkaneet Txxx maaliskuussa 2010 ja Txxxossa syksyllä 2010. Urakoitsijan suorituskyvystä oli alkanut melko pian syksyllä 2010 herätä epäilyksiä, sillä purkutyöt taloissa olivat jatkuneet, mutta mitään valmista ei ollut syntynyt. Urakoitsijan selitysten mukaan puutetta oli ollut välillä puutavarasta, välillä sekä työmiehistä että peltimiehistä. Koko ajan oli ollut ongelmia työnjohdossa ja aikataulujen venymisessä. Uxx ei ole osannut sanoa, mihin saakka hänen luottamuksensa Koxxxeen oli säilynyt. Hän ei myöskään ollut osannut epäillä lisälaskujen oikeellisuutta, koska Koxxx oli ne hyväksynyt. Syksystä 2011 alkaen lisätyölaskuja oli alkanut tulla paljon odotettua enemmän ja suurin osa taloista oli seissyt huputettuina.
Xxxxs on kertonut, että hän oli aloittanut kohteessa haltuunoton yhteydessä teknisenä ja aluevalvojana. Raxxxa oli ollut vastuuvalvoja. Toimeksiantona oli ollut urakan loppuunsaattaminen ja virheiden korjaus. Xxxxs oli ollut alkuvaiheessa työmaalla lähes päivittäin. Ongelmia oli ollut paljon ja asuntoosakeyhtiöt olivat maksaneet liikaa verrattuna tehtyyn työhön. Alkuperäisen urakkasopimuksenkin töistä oli ollut paljon tekemättä. Viranomaisasiakirjoissa oli ollut selkeitä puutteita. Valvonnan tarkoituksena on todeta, että työn laatu on sopimuksen ja määräysten mukaista.
Koxxx on ammatiltaan rakennustarkastaja ja hänellä on työkokemusta yli 30 vuotta. Koxxon kertoman mukaan kohteissa oli tehty rakennuslupapäätöksen jälkeen aloitusilmoitus, mutta aloituskokousta ei ollut pidetty. Koxxon mukaan aloituskokouksen pitäminen ei ollut tarpeen, mutta rakennuskatselmus olisi tullut pitää heti, kun purkutyöt olivat alkaneet ja sitten vielä useampia purun edistyessä, yhteensä 4-5 katselmusta. Rakennuskatselmusten pitäminen oli laiminlyöty. Vastaavan työnjohtajan tulee tilata rakennuskatselmukset ja jos tämä ei tilausta tee, valvojan tulee huomauttaa asiasta, sillä valvojan tulee toimia vastaavan työnjohtajan tukena. Valvojan tulee myös pitää valvonta-asiakirjaa yhdessä vastaavan työnjohtajan kanssa. Uusi urakoitsija piti aloituskokouksen ja uuden työnjohtajan kutsusta pidettiin rakennuskatselmus. Uuden urakoitsijan toimittamista kuvista Koxxx oli havainnut edellä palokatkoja käsittelevässä kohdassa kerrotun virheen. Koxxon mukaan valvontasuunnitelma ei ole pakollinen, mutta suositeltava.
Lexxxnen on kertonut toimineensa rakennusalalla noin 30 vuotta rakennusvalvonnassa ja -suunnittelussa. Txxxniityn alueella on yhteensä neljä samankaltaista ja -ikäistä asunto-osakeyhtiötä. Lexxxnen oli hoitanut julkisivuremontin suunnittelun ja valvonnan Txxxvillassa ja Txxxmäessä. Kummassakaan mainitussa yhtiössä ei ollut ollut erillistä rakennuttajakonsulttia. Txxxmäki oli ollut yhtiöistä huonokuntoisin ja siellä lisäja muutostöiden määrä oli ollut 20 30 prosenttia. Lexxxnen oli seurannut Txxx ja Txxxon urakoitsijan palveluksessa olleiden työmiesten toimintaa ja se ei ollut ollut tehokkaasti järjestettyä. Lexxxnen oli ollut mukana pidetyissä kokouksissa puheenjohtajana. Hän ei työkiireiden vuoksi ollut itse ehtinyt valvojaksi, mutta hän oli osallistunut katselmuksiin.
Hovioikeus toteaa todistelun osoittavan, että Txxxon taloissa on urakkasopimuksen solmimisen jälkeen paljastunut useita korjausta vaatineita ongelmia, joiden johdosta urakka on laajentunut, korjaussuunnitelmia on täytynyt uusia ja aikataulut ovat venyneet. Selvää on, että myös valvojan työmäärä on tämän vuoksi kasvanut siitä, mitä sen oli arvioitu olevan konsulttisopimusta solmittaessa. Toisaalta valvojan käyttämä työaika on vastaavasti yli kaksinkertaistunut alkuperäisestä arviosta. Valvontatyön osoittautuminen arvioitua suuritöisemmäksi ei kuitenkaan selitä sitä huolimattomuutta, mitä valvontatyössä on osoitettu tapahtuneen.
Kuten edellä valvojan eri tehtäviä käsiteltäessä on todettu, Koxxx on laiminlyönyt tai suorittanut huolimattomasti useita hänelle valvojana kuuluvia velvollisuuksia ja tehtäviä. Koxxxen menettelystä on aiheutunut töiden uudelleen tekemisen tarvetta, ylisuurta laskutusta ja viivästystä sekä vahinkoa edellä eri kohdissa todetuilla tavoilla. Laiminlyönneistä osa on ollut erittäin vakavia ja ollut omiaan aiheuttamaan muun muassa vesivahingon ja tulipalon vaaraa. Koxxxen omassa kuulemisessa huomiota on kiinnittänyt erityisesti se, että hänellä ei ole ollut kaikkia urakka-asiakirjoja hallussaan eikä hän ole edes väittänyt yrittäneensä hankkia niitä sekä se, millä tavalla hän puutteellisin asiakirjoin varustautuneena olisi voinut ylipäänsä varmistua työsuoritusten vastaavan urakkasopimusta. Koxxx ei myöskään missään vaiheessa urakan aikana ole tuonut esille sitä, että hän olisi tarvinnut avukseen rakennuttajakonsulttia tai muuta asiantuntijaa. Toisaalta asunto-osakeyhtiöillä on ollut oikeus luottaa siihen, että hyvämaineisesta yhtiöstä palkattu ammattimainen valvoja pystyy hoitamaan vastaanottamansa tehtävän.
Asiaa kokonaisuutena arvioidessaan hovioikeus päätyy samaan arvioon kuin käräjäoikeus, että Koxxxen menettely täyttää törkeän tuottamuksen."
"Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:
Xxxxnen Oy:n Asunto Oy Txxxolle maksettavaksi tuomittu vahingonkorvaus korotetaan 434.670,60 euroksi käräjäoikeuden määräämine korkoineen.
Xxxxnen Oy:n Asunto Oy Txxxolle maksettavaksi tuomittu korvaus oikeudenkäyntikuluista korotetaan 60.149,02 euroksi. Oikeudenkäyntikulujen korotetulle osalle 15.149,02 eurolle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
Xxxxnen Oy velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Txxxon oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 29.902,95 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien."
Antamispäivä 11.10.2016
Nro 1497
Diaarinumero S 14/3327
Helsingin käräjäoikeus 3.10.2014 nro 42858 (liitteenä)
Valittaja Xxxxnen Oy
Vastavalittaja Asunto Oy Txxxo
Vastapuolet Asunto Oy Txxxo Xxxxnen Oy
Asiassa on toimitettu yhteinen pääkäsittely asian S 14/3326 kanssa 14. 16.3.2016.
Xxxxnen Oy on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Asunto Oy Txxxon kanne hylätään ja asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan Xxxxnen Oy:n oikeudenkäyntikulut korkoineen, käräjäoikeudessa 26.658,21 eurolla ja hovioikeudessa 20.878,04 eurolla. Xxxxnen Oy on lisäksi vaatinut, että lasku 1114704, jonka pääoma on 2.039,42 euroa, ja lasku 1120128, jonka pääoma on 3.402,55 euroa, kuitataan korkoineen Asunto Oy Txxxon mahdollisesta saatavasta.
Xxxxnen Oy on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät perusteet kanteen kiistämiselle.
Xxxxnen Oy:n ja Asunto Oy Txxxo (jäljempänä Txxxo) olivat sopineet rajoitetusta, jopa tavanomaista suppeammasta valvontatehtävästä. Tarjouksessa oleva maininta ”muun muassa” ei laajentanut tehtäväkuvausta käräjäoikeuden tulkitsemalla tavalla. Xxxxnen Oy:n ei ollut näytetty syyllistyneen laiminlyönteihin, jotka olisivat syy-yhteydessä Txxxon väittämiin vahinkoihin. Xxxxnen Oy ei ollut toiminut törkeän tuottamuksellisesti, minkä vuoksi konsulttisopimuksen vastuunrajoitusehto soveltui joka tapauksessa.
Txxxo oli itse ottanut vastattavakseen rakennuttajatehtävistä, vaikka sillä ei ollut ollut riittävää asiantuntemusta ja pätevyyttä. Korjaushanke oli epäonnistunut ja arvioidut kustannukset olivat ylittyneet sen vuoksi, että kohteessa ei ollut tehty asianmukaista kuntotarkastusta ja koska Txxxn rakennuksissa oli hankkeen aikana löytynyt laajoja, piileviä lahovaurioita ja muita virheitä, jotka olivat aiheuttaneet urakkasopimuksen ulkopuolelle jääneitä lisäja muutostöitä.
Txxxon isännöitsijä Jxxx Uxxlla ei ollut ollut rakennuttajatehtävien hoitamiseen minkäänlaista koulutusta tai kokemusta. Tämä seikka ei kutenkaan lisännyt Xxxxnen Oy:n tehtäviä eikä vastuuta. Xxxxnen Oy ei ollut ollut Uxxn kokemattomuudesta tietoinen. Txxxon toiminta oli ollut törkeän tuottamuksellista tai peräti tahallista.
Txxxo oli esittänyt yksilöidysti vaatimuksia tai näyttöä ainoastaan palokatkoista, julkisivujen tuuletuksesta ja ikkunapelleistä sekä parvekkeista. Muita rakennusvirheitä tai niihin perustuvia vaatimuksia ei voitu käsitellä hovioikeudessa.
Palokatkoihin liittyviä väitettyjä rakennusvirheitä ei ollut näytetty toteen. Valvoja ei ollut hyväksynyt väärää materiaalia palokatkoihin. Työ oli jäänyt kesken ja tarkastamatta urakkasopimuksen purkamisen vuoksi.
Lisäja muutostöiden tilaamisesta ja niiden laskutusperusteista oli sovittu työmaakokouksissa. Valvoja oli sen mukaisesti tarkastanut perusteet ja määrät urakoitsijan piirustuksiin tekemistä merkinnöistä ja Txxxo oli hyväksynyt lisätyölaskut työmaakokouksissa. Txxxo ei ollut huolehtinut urakkasopimukset purettuaan siitä, että mainitut piirustukset olisi saatu talteen. X-Rakenne Oy:n lausunto oli perustunut ainoastaan pistokokein tehtyihin laskujen tarkastamiseen. Txxxo ei ollut osoittanut yhtään laskutettua lisätyötä, jota ei olisi tehty tai joka olisi kuulunut alkuperäiseen urakkaan.
Txxxo oli vastuussa urakan loppuunsaattamiskustannuksista. Mikäli urakkasopimusta ei olisi purettu, urakoitsija olisi ollut velvollinen suorittamaan työn loppuun sovitulla hinnalla. Txxxo ei ollut järjestänyt taloudellista loppuselvitystä, joten Txxxon esittämien korjausja loppuunsaattamiskustannusten perusteet ja määrät olivat jääneet epäselviksi.
Sekä urakoitsijan että valvojan työ oli jäänyt kesken. Valvoja ei olisi hyväksynyt virheellisiä työsuorituksia vastaanotettaviksi. Taloudellinen valvonta ei kuulunut Xxxxnen Oy:lle.
Txxxo ei ollut kiistänyt kuittausvaatimuksen tarkoittamien laskujen perustetta tai määrää. Kuittausvaatimus oli koskenut Txxxon maksamatta jättämiä laskuja, jotka tuli kuitata Txxxolle mahdollisesti korvattavaksi tulevaa saatavaa vastaan.
Asunto Oy Txxxo on vaatinut, että Xxxxnen Oy:n maksettavaksi tuomittuja korvauksia korotetaan vahingonkorvauksen osalta 434.670,60 euroon ja oikeudenkäyntikulujen osalta 60.149,02 euroon. Lisäksi Txxx on vaatinut, että Xxxxnen Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 29.902,95 eurolla korkoineen.
Käräjäoikeus oli alentanut tuomittua vahingonkorvausta väärillä perusteilla. Rakennuttajakonsultin puuttuminen rakennusvaiheesta, puutteellisesti tehty kuntoselvitys, urakkamuodon väärä valinta, maksuerätaulukon laadinta ja urakoitsijan huolimaton toiminta eivät oikeuttaneet Xxxxnen Oy:tä vapautumaan aiheuttamansa vahingon korvaamisesta kokonaan.
Asunto-osakeyhtiövetoisissa urakoissa ei käytetty rakennuttajakonsulttia, vaan niissä ostettiin pelkästään valvonta. Xxxxnen Oy:ltä ostetut yleisvalvonta, taloudellinen valvonta, laadun valvonta ja aikataulun valvonta, joissa urakka oli pettänyt, eivät olisi kuuluneet rakennuttajakonsultin tehtävänkuvaan. Urakkasopimusmuutosten neuvottelu olisi kuulunut rakennuttajakonsultille, mutta Xxxxnen Oy oli hoitanut tämän osuuden ja myös laskuttanut siitä.
Txxxo oli ennen hankkeen aloittamista teettänyt kuntoarvion rakennusalan ammattilaisella (K43). Lahovaurioita ei olisi voinut kartoittaa etukäteen. Urakkaan kuulumattomien lisäseinien uusimiseen oli varauduttu pyytämällä niille erillishinnat. Kuntoarvion suppeus oli ollut yksi syy hankkeen laajentumiselle, mutta Xxxxnen Oy oli saanut korvauksen hankkeen laajentumisen aiheuttamasta työmäärän kasvusta. Laajentuminen ei oikeuttanut Xxxxnen Oy:tä valvojana hyväksymään ennenaikaisesti tai perusteettomasti laskuja tai virheellistä työsuoritusta.
Urakkamuoto oli ollut asianmukaisesti valittu eikä sillä ollut ollut vaikutusta Txxxolle aiheutuneisiin vahinkoihin.
Alkuperäinen urakka oli sisältänyt rakennusaikaisen vakuuden. Xxxxnen Oy ei ollut tarkistanut ja varmistanut, että vakuus sisältyi myös uuteen maksuerätaulukkoon.
Urakoitsija oli toiminut huolimattomasti, ellei jopa tahallisesti. Valvojan tehtävä oli valvoa urakoitsijan toimintaa. Valvoja oli vastuussa vahingoista yhteisvastuullisesti urakoitsijan kanssa toimiessaan tuottamuksellisesti.
Asunto Oy Txxxo on vaatinut, että valitus hylätään.
Txxxo on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kanneperusteet.
Xxxxnen Oy:n valvontatarjous ei ollut ollut tehtäväluettelon osalta tyhjentävä. Valvojan tehtävänkuva oli ollut hyvää valvontatapaa ilmentävän työmaavalvonnan tehtäväluettelon RT 16-10746 mukainen. Xxxxnen Oy ei ollut laatinut tai ainakaan esittänyt valvontasuunnitelmaa Txxxon hyväksyttäväksi. Xxxxnen Oy oli käyttänyt valvontaan ja laskuttanut työtunteja arvioidun 200 tunnin asemesta 573 tuntia, mikä työmäärä ei ollut sisältänyt urakan vastaanottoon, jälkitarkastukseen ja taloudelliseen loppuselvitykseen liittyviä tehtäviä.
Kaikki palokatkot oli tehty väärin. Julkisivun tuuletus ja pellitykset olivat monin osin virheellisiä, samoin parvekkeet. Virheitä oli käsitelty kirjallisissa todisteissa (K5, K6, K29). Virheet olisivat olleet helposti havaittavissa normaalivalvonnalla.
Lisätyölaskut eivät olleet perustuneet todellisiin töihin. X-Rakenne Oy:n tarkistuksista oli ilmennyt, että urakoitsijan laskutus oli ollut selvästi ylimitoitettua.
Xxxxnen Oy oli hyväksynyt laskutettavaksi ja maksettavaksi urakan maksueriä ennenaikaisesti ja ilman vastaavaa työsuoritusta. Xxxxnen Oy ei ollut havainnut, että maksuerätaulukot olivat olleet liian etupainotteisia eivätkä olleet sisältäneet rakennusaikaista vakuutta vastaavaa turvaa. Tämän vuoksi Txxxo ei ollut pystynyt perimään kustannuksia rakennusaikaisesta vakuudesta sen määrään saakka tai pidättymästä maksuista vastaavalla summalla.
Txxxo oli nostanut velkomuskanteen urakoitsijaa vastaan ja tilisuhteet oli ratkaistu lainvoimaisella tuomiolla. YSE-ehtojen mukaista taloudellista loppuselvitystä ei ollut tarpeen tehdä.
Xxxxnen Oy on vaatinut, että vastavalitus hylätään. Xxxxnen Oy on viitannut valituksensa perusteisiin.
Xxxxnen Oy:lle ei ollut kuulunut yleisvalvonta, taloudellinen valvonta, laadunvalvonta eikä aikatauluvalvonta. Valvontatehtävän sisältö oli määritelty konsulttisopimuksen liitteenä olevassa tarjouksessa.
Hanke oli ollut tavanomaista asunto-osakeyhtiön urakkaa vaativampi. Txxxn olisi tullut varautua tähän käyttämällä rakennuttajakonsulttia ja teettämällä kuntotutkimukset huolellisesti.
Kokonaishintainen urakka ei ollut sopinut hankkeeseen lahovaurioista johtuneiden lisätöiden suuren määrän vuoksi.
Xxxxnen Oy:n tehtäviin valvojana ei ollut kuulunut Txxxon edustaminen uutta maksuerätaulukkoa ja vakuutta koskevissa sopimusneuvotteluissa.
Urakoitsijan ja valvojan yhteisvastuullinen korvausvelvollisuus oli poikkeuksellista eikä sille ollut nyt edellytyksiä. Urakkasopimus oli purettu aiheettomasti eikä urakoitsijaa ollut kuultu tässä asiassa.
Asianosaiset ovat hovioikeudessa vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevään kirjalliseen todisteluun. Tuomioon numerolla 28 merkitty Txxxn todiste on hovioikeudessa korjattu ja lausunnon oikea päivämäärä on 11.6.2013.
Xxxxnen Oy on vedonnut uutena todisteena tarjouspyyntöön 8.1.2010 ja viiteen valokuvaan, jotka liittyvät väitettyihin rakennusvirheisiin.
Asunto Oy Txxxo on lisäksi vedonnut Tuusulan käräjäoikeuden yksipuoliseen tuomioon ja päätökseen 13/11781.
Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Xisto Vaxxxsta, Jaana Soxxxiä ja Pirjo Huxxxa, asiantuntijatodistajina Juha Lexxxiä ja Matti Kxxxia sekä todistajina Yari Koxxxta, Jxxx Uxxa, Niko Xxxxsta, Mika Vaxxxusta, Olli Koxxxa, Sami Lexxxsta, Timo Vixxxaa ja Petri Raxxxaa.
Asiassa on kysymys siitä, onko Xxxxnen Oy toiminut Txxxon urakan valvojana osapuolten välillä solmitun konsulttisopimuksen vastaisesti, onko mahdollisesta konsulttisopimuksen vastaisesta toiminnasta aiheutunut vahinkoa ja minkä suuruisesta vahingosta on kysymys. Jos Xxxxnen Oy:n toiminta on ollut tuottamuksellista, niin ratkaistavana on myös kysymys siitä, onko tuottamus ollut törkeää, mikä on sovitun vastuunrajoituslausekkeen merkitys ja miltä osin Xxxxnen Oy on vahingoista vastuussa.
Kuultavien henkilöiden ja todistajien kertomusten selostaminen jäljempänä perustuu heidän hovioikeudessa kertomaan. Txxx ja Txxxon henkilötodistelu on ollut samaa ja siltä osin kuin todistajan kertoma seikka on liittynyt vain toiseen yhtiöön, se on tuotu esiin todistelun selostamisen yhteydessä.
Valvontaa koskeva konsulttisopimuksen syntyminen ja sisältö
Hovioikeudessa uutena todisteena esitetystä tarjouspyynnöstä ilmenee, että Uxx on perjantaina 8.1.2010 lähettänyt Koxxxelle sähköpostin ja pyytänyt valvontatarjousta koskien Txxx ja Txxxon ”julkisivu, ikkuna, parveke ja ovikorjaus urakkaa”.
Xxxxnen Oy:n tarjouksen 12.1.2010 (K1/V2) kohdassa 1 on todettu, että tarjouksen perusteena ovat tarjouspyyntö ja neuvottelut isännöitsijän kanssa. Tarjouksen kohdassa 4 on todettu, että valvontaan käytettävä aika on arviolta 150-200 tuntia ja kustannukset 13.000 euroa lisättynä arvonlisäverolla. Lisäksi kohdassa 4 on luettelo työmaavalvontaan kuuluvista töistä otsikolla ”muun muassa”. Tarjouksessa mainitut työt on lueteltu käräjäoikeuden tuomion sivulla 11.
Konsulttisopimuksessa 16.3.2010 (K2/V1) Xxxxnen Oy on sitoutunut suorittamaan kohteen julkisivukorjauksen valvontatehtävät 12.1.2010 päivätyn tarjouksen mukaisesti. Tehtävän suorittamisessa on sovittu noudatettaviksi pätevyysjärjestyksessä sopimusta, valvontatarjousta ja konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 1995. Konsultin vahingonkorvauksen enimmäismääräksi on sovittu enintään kaksinkertainen konsulttipalkkio. Valvontatehtävä on aloitettu maaliskuussa 2010 ja urakan on pitänyt valmistua lokakuussa 2010.
Konsulttitoiminnan yleisissä sopimusehdoissa KSE 1995 (V4) on määräyksiä tilaajan ja konsultin asemasta ja vastuusta. Määräyksistä ei kuitenkaan ole saatavissa tulkinta-apua osapuolten väliseen kiistaan työmaavalvontaan kuuluneiden töiden sisällöstä.
Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelossa RT 16-10746 (jäljempänä RT-kortti) on määritelty valvontatyön suoritustapa sekä ohjeistettu yksityiskohtaisesti (1) yleistoimenpiteisiin, (2) ajalliseen valvontaan, (3) tekniseen ja laadunvalvontaan ja (4) taloudelliseen valvontaan kuuluvat tehtävät.
Xxxxnen Oy:n konsernijohtaja Xisto Xxxxnen on kertonut, että hän oli perehtynyt asiaan vasta siinä vaiheessa, kun Koxxx oli kertonut ongelmista. Hän ei ollut käynyt työmaalla. Xxxxsen mukaan valvontatarjoukseen oli kirjattu aihepiirit, jotka tarjoukseen kuuluivat ja että lisää otsikoita sopimukseen ei voinut sisällyttää. Sopimukseen ei kuulunut aikatauluvalvonta eikä taloudellinen valvonta. Työmaavalvonnan tehtäväluettelo ei ollut osa sopimuksen sisältöä, koska sitä ei ollut siinä mainittu.
Valvojana toiminut Yari Koxxx on kertonut, että hän oli tehnyt tarjouksen ja valvontasopimuksen. Hän ei ollut käynyt mitään neuvottelua isännöitsijän kanssa. Sopimus oli sisältänyt urakoitsijan töiden teknisen valvonnan tarjouksen mukaisena. Taloudellinen valvonta ja aikatauluvalvonta eivät sisältyneet sopimukseen.
Isännöitsijänä tuolloin toiminut Jxxx Uxx on kertonut, että hän oli lähettänyt tarjouspyynnön sähköpostitse ja toimittanut lisäksi urakkalaskentaasiakirjat. Uxx ei ollut käynyt tarjouksesta mitään neuvottelua Xxxxnen Oy:n tai Koxxxen kanssa.
Txxxon hallituksen puheenjohtaja Jaana Soxxx on kertonut, että Xxxxnen Oy oli valittu valvojan tehtävään yhtiön maineen perusteella.
Käräjäoikeuden asiantuntijatodistajaksi nimeämä Juha Lexxx on asiantuntijalausunnossaan todennut, että asunto-osakeyhtiö oli tilannut vain tarjouksen mukaiset tehtävät eikä tavanomaista talonrakennustyön valvontakokonaisuutta tehtäväluettelon mukaisesti. Merkittävin poisjätetty kohta oli tehtäväluettelon 2 kohdan aikatauluvalvonta. Tarjous oli annettu neuvottelujen jälkeen ja näin ollen oli tulkittava, että tarjous vastasi nimenomaisesti rakennuttajan tahtoa. Hovioikeudessa Lexxx on korjannut käräjäoikeuden tuomion sivulle 10 merkityn lausumansa taloudellisen valvonnan osalta ja todennut, että se kuului valvojan tehtäviin. Tarjouksen ilmaisusta ”muun muassa” Lexxx on todennut, että kysymyksessä oli räätälöity sopimus ja tällöin muita kuin tarjouksessa mainittuja tehtäviä hoitaisi joku muu.
Käräjäoikeuden toiseksi asiantuntijatodistajaksi nimeämä Matti Kxxx on asiantuntijalausunnossaan kiinnittänyt huomiota siihen, miksi konsulttisopimuksessa ei ole mainintaa yleisesti alalla käytössä olevasta talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelosta. Hän on todennut, että maininnan puuttumisesta huolimatta taloudellinen valvonta sekä tekninen ja laadunvalvonta ovat sen mukaisena hyvin laajasti valvojan vastuulla. Hovioikeudessa Kxxx on lisäksi todennut, että aikatauluvalvonta on kuulunut valvojalle ja että mikäli näin ei olisi ollut, olisi asia pitänyt mainita sopimuksessa. Ilmaisun ”muun muassa” Kxxx on katsonut tarkoittavan sitä, että valvonta suoritetaan RT-kortin mukaisena.
Diplomi-insinööri Mika Vaxxxus on kertonut, että valvojan rooli on auttaa ja edustaa tilaajaa työmaalla. Valvonta käsittää yleensä yleisvalvonnan lisäksi ajallisen, teknisen, laadullisen ja taloudellisen valvonnan. Vaxxxuksen arvion mukaan nyt kysymyksessä oleva valvontasopimus oli ollut sisällöltään tyypillinen valvontasopimus. Projektinjohto tarkoittaa käytännössä samaa kuin valvonta.
Hovioikeus toteaa, että Koxxxen ja Uxxn yhdenmukaisten kertomusten perusteella ennen tarjouksen tekemistä asianosaiset eivät ole neuvotelleet keskenään. Koxxxen tarjoukseen kirjoittama maininta, että tarjouksen perusteena on ”neuvottelut isännöitsijän kanssa”, on siten virheellinen.
Uxx on lähettänyt sähköpostin Koxxxelle perjantaina 8.1.2010 ja Koxxxen tarjous on ollut valmis jo neljän päivän kuluttua 12.1.2010. Tarjouspyyntö itsessään on ollut lyhyt eikä pyydetyn valvontatehtävän sisältö ole selvinnyt siitä. Uxxn mainitsemista tarjouspyynnön lisäksi Koxxxelle toimitettujen urakkalaskenta-asiakirjojen sisällöstä ei ole esitetty selvitystä. Epäselväksi on siten jäänyt, mihin aineistoon Koxxx on perustanut sen tarjoukseen kuuluvien töiden luettelon, mikä ilmenee tarjouksen sivulta 3. Koxxx on laatinut sopimuksen ja hän on kuvannut sopimusta hovioikeudessa sanalla ”normaali sopimus”.
Arvioidessaan sitä, mitä tarkoittaa Koxxxen laatimassa tarjouksessa oleva maininta ”muun muassa” hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että Koxxx on ollut valvontatehtävässä ammattilainen ja ollut jo tuossa vaiheessa Xxxxnen Oy:n palveluksessa noin 10 vuotta. RT-kortti on rakennusalan toimijoiden yhdessä sopima asiakirja, jonka puuttumiseen sopimuksesta Kxxx on kiinnittänyt huomiota. Lexxx on arvioinut RT-kortin puuttumisen johtuneen rakennuttajan nimenomaisesta käytyihin neuvotteluihin perustuneesta tahdosta. Tämä arvio on kuitenkin osoittautunut vääräksi, koska neuvotteluja ei ollut käyty. Yleiskielessä sanonnalla ”muun muassa” tarkoitetaan yleisesti esimerkinomaista, mutta ei tyhjentävää luetteloa.
Edellä olevilla perusteilla hovioikeus päätyy siihen, että vastoin Xxxxnen Oy:n kiistämistä valvontasopimus on kattanut myös aikatauluvalvonnan ja taloudellisen valvonnan ja että valvontatyön arviointi voidaan tehdä RTkortin perusteella siltä osin kuin tarjouksen tehtäväluettelosta ei muuta ilmene.
Todisteina olevat pöytäkirjat, raportit ja muistiot
Txxx ja Txxxon yhteisen aloituskokouksen 4.3.2010 pöytäkirjasta 16.3.2010 (K31, V10) ilmenee, että kokouksen puheenjohtajana ja sihteerinä on ollut rakennuttajakonsultti Matti Juxxxnen Aoxxxt Suunnittelu Oy:stä (jäljempänä Aoxxxt). Läsnä ovat olleet Uxx, taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajat, urakoitsijoiden edustajia, pääsuunnittelija, arkkitehti ja rakennesuunnittelija sekä Koxxx. Pöytäkirjan kohdassa 16 on todettu, että Xxxxnen Oy/Koxxx toimii valvojana ja että hän laatii molempien yhtiöiden osalta erilliset valvontasuunnitelmat tilaajan hyväksyttäviksi 15.3.2010 mennessä.
Txxx ja Txxxon yhteisen 3. työmaakokouksen pöytäkirjasta 29.6.2010 (V20) ilmenee, että rakennuttajakonsultti Matti Juxxxnen ei ole ollut kokouksessa läsnä. Kokouksessa on todettu, että hometta oli löytynyt yläpohjaja seinärakenteista ja että rakennuttaja oli hyväksynyt lisätyötarjoukset nrot 1-9 sekä hyväksytty maksupostitaulukon kohtia laskutettaviksi.
Txxx ja Txxxon yhteisen 6. työmaakokouksen pöytäkirjasta 29.9.2010 (V11) ilmenee, että urakoitsija oli esittänyt uuden tarkennetun aikatauluehdotuksen ja lisäaika-anomuksen. Kokouksessa on päätetty, että valvoja suorittaa lisätyölaskujen asiatarkastuksen urakoitsijan piirustuksiin laatimien merkintöjen pohjalta.
Txxx ja Txxxon yhteisen 7. työmaakokouksen pöytäkirjasta 3.11.2010 (V18) ilmenee, että urakoitsijan lisäaika-anomus on hyväksytty. Lisäja muutostöiden osalta on päätetty, että valvoja suorittaa lisätyölaskun asiatarkastuksen urakoitsijan piirustuksiin laatimien merkintöjen pohjalta.
Txxxon aloituskatselmuksen peruuntumista koskevassa muistiossa 1.12.2010 (V12) on todettu, että aloituskokousta ei ole voitu pitää asioiden keskeneräisyyksistä johtuen. Päätöksiä ei ollut tehty maksuerätaulukoista, vakuusja takuuasioista, kokonaisaikataulun täsmentämisestä eikä töiden etenemisen työjärjestyksen hyväksymisestä.
Txxxon aloituskatselmuksessa 13.12.2010 (V17) valvojan asioina on sovittu, että urakoitsija on velvollinen pitämään työmaapäiväkirjaa, jonka valvoja kuittaa ja että laskut lähetetään valvojalle, joka lähettää kuitatut laskut isännöitsijälle.
Txxxon 1. ja 2. työmaakokouksen pöytäkirjoista tammikuulta 2011 (K36, V22) ilmenee, että Txxxo oli pyytänyt päivitettyä yksikköhintaja erillishintaluetteloa sekä Txxx julkisivujen purkutöiden yhteydessä havaituista, aiheutuneista lisätöistä nrot 1-10 päivitettynä ja että urakoitsija oli nämä toimittanut.
Txxxon 3. ja 4. työmaakokousten pöytäkirjojen (K36, V22) mukaan aikatauluihin on tullut useita muutoksia, jotka ovat johtaneet lisäaika-anomusten tekoon.
Txxxoa koskevan suhdanneluonteisen avustuksen välitarkastuksen pöytäkirjan 5.4.2011 (K36, V22) mukaan alkuperäistä urakkaa ei ole voitu toteuttaa suunnitelmien mukaisesti, koska korjattavien seinien ja uusittavien ikkunoiden määrät sekä urakka-aika ja -hinta olivat kasvaneet huomattavasti. Talojen valmiusaste on vaihdellut 0-90% välillä ja urakan kokonaisvalmiusaste on ollut 36,5%.
Txxxon työmaakokouksissa numerot 5-11 ajalla 18.4.-29.9.2011 on pöytäkirjojen (K36, V22) mukaan käsitelty aikatauluja, lisäaika-anomuksia ja töiden edistymistä.
Txxxon 12. työmaakokouksen pöytäkirjassa 19.10.2011 (K36, V22) on valvojan asioina kiinnitetty huomiota tiedonkulkuun työmaalla ja todettu, että valvoja ryhtyy kirjaamaan ns. rästilistaan havaintojaan virheistä ja puutteista talokohtaisesti.
Txxxon työmaakokouksissa numero 13-16 ajalla 8.11.2011-10.1.2012 on pöytäkirjojen (K36, V22) mukaan käsitelty aikatauluja, lisäaika-anomuksia ja töiden edistymistä.
Txxxon 17. työmaakokouksen pöytäkirjasta 24.1.2012 (K36, V22) ilmenee, että urakoitsija on toimittanut lisäaika-anomuksen ja että urakan valmistumispäivä olisi siirtynyt 29.12.2011 saakka. Pöytäkirjassa on todettu, että valvojan rästilistan tekoa ei ole aloitettu. Tekemättömiä töitä on ollut edelleen muun muassa paloseinissä, parvekkeissa ja maalauksissa.
Urakasta ja valvojan tehtävästä esitetyn näytön perusteella
Konsulttisopimuksen mukaan (K2, V1) valvontatehtävät on aloitettu maaliskuussa 2010 ja urakan on todettu valmistuvan lokakuussa 2010. Urakka on ollut kesken vielä tammikuussa 2012. Urakkasopimus on purettu keväällä 2012 ja urakka on jäänyt keskeneräiseksi. Urakkahinta on ollut 507.700 euroa (K23) ja lisä- sekä muutostyölaskutus yhteensä 634.937,25 euroa arvonlisäveroineen (K22).
Koxxx on aloittanut Txxxossa valvojana maaliskuussa 2010. Viimeinen todisteena oleva Koxxxen laatima työmaakokouspöytäkirja Txxxn osalta on kokouksesta 24.1.2012.
Konsulttisopimuksen sisällöstä on edellä jo todettu, että sitä on arvioitava paitsi tarjouksen mukaisen tehtäväluettelon niin myös RT-kortin perusteella ja että aikatauluvalvonta ja taloudellinen valvonta ovat kuuluneet Xxxxnen Oy:n sopimuksen mukaisiin velvollisuuksiin.
RT-kortti / Yleistoimenpiteet
RT-kortin 1 kohdassa yleistoimenpiteet on kuvattu yleisvalvontaan kuuluvat tehtävät. Lexxx on todistajana verrannut tarjouksen tehtäväluetteloa RT-korttiin. Lexxxin mukaan Xxxxnen Oy:n tarjouksessa on mainittu RT-kortin kohtien 1.2, 1.5, 1.6, 1.9 ja 1.15 tehtävät.
RT-kortin mukaan yleisvalvontaan kuuluu kohdassa 1.2 käytännön yhteyshenkilönä toimiminen rakennuttajan, suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden välillä, kohdassa 1.5 rakentamista koskeviin kokouksiin ja neuvotteluihin osallistuminen sekä osaltaan niissä käsiteltävien asioiden valmistelu ja päätösten toteutumisen varmistaminen, kohdassa 1.6 huolehtiminen osaltaan siitä, että voimassaolevat suunnitelmat ovat ajoissa käytettävissä ja että ne jaetaan asianmukaisesti, kohdassa 1.9 viranomaistarkastusten ja -katselmusten pitämisen valvonta ja kohdassa 1.15 työstä aiheutuvien ympäristöhaittojen ehkäisy, ympäristökatselmusten ja tarpeellisen tiedottamisen seuranta.
Koxxx on kertonut, että hänellä oli ollut käytössään urakkapyyntö, laskentaselostus ja maksuerätaulukko, mutta ei urakkasopimusaineistoa. Koxxx ei ollut edes nähnyt urakkasopimusta ja siihen liittyviä asiakirjoja.
Tarkastusvalvonta on rakennusvalvonnan ja urakoitsijan vastaavan mestarin välinen asia eikä Koxxx ollut nähnyt tarkastusasiakirjaa. Koxxx oli tehnyt valvontasuunnitelman ja laittanut sen jakeluun. Yksi kappale siitä oli ollut työmaalla, mutta se oli hävinnyt.
Soxxx ja Uxx ovat puolestaan kertoneet, että taloyhtiöille ei ollut toimitettu valvontasuunnitelmia.
RT-kortti / Ajallinen valvonta
Tarjouksessa ei ole mainintaa aikatauluvalvonnasta. RT-kortin 2 kohta koskee ajallista valvontaa ja sen tarkoituksena todetaan olevan sen varmistaminen, että rakentaminen edistyy ja valmistuu sovitussa aikataulussa. Riidatonta on, että urakka ei ole valmistunut urakkasopimuksessa sovitussa eikä myöhemmin muutetussakaan aikataulussa. Valmistumista on viivästyttänyt Txxx talojen huonosta kunnosta johtunut rakennusaikana todettu suuri lisätöiden tarve, mikä on otettava huomioon Koxxxen tehtävän hoitamista arvioitaessa.
RT-kortin mukaan ajalliseen valvontaan kuuluu työmaalla käytössä olevien erilaisten aikataulujen seuranta ja tarkastus sekä aikataulupoikkeamien käsittely.
RT-kortti / Tekninen ja laadunvalvonta
RT-kortin kohta 3 koskee teknistä ja laadunvalvontaa. Tällä valvonnalla varmistetaan rakentamisen suorittaminen teknisesti oikein ja suunnitelmanmukaisesti, jotta tarkoitettu kunnollinen lopputulos saavutetaan. Lexxx on todistajana verrannut tarjouksen tehtäväluetteloa RT-korttiin. Hänen mukaan tarjouksessa on mainittu RT-kortin kohtien 3.1, 3.3, 3.4, 3.6, ja 3.11 tehtävät.
Uxx on kertonut, että hän ei ollut koskaan saanut kutsua mallikatselmukseen, joka oli ollut tarkoitus pitää. Mallikatselmusta ei ollut pidetty. Työmaakokouksessa oli sovittu, että urakoitsijan tuli merkitä lisäja muutostyöt piirustuksiin. Uxx oli pyytänyt kyseisiä piirustuksia, mutta ei ollut saanut niitä.
Lexxx on todennut, että urakoitsija on tehnyt lukuisia rakennusvirheitä. Mikäli valvoja ei puutu virheisiin, valvojalle voi syntyä osavastuu virheistä. Valvojan huolellisuusvelvollisuuteen kuuluu olla aktiivinen ja estää vahinkoja.
Kxxx on todennut, että valvojalla on myös vastuuta rakennusvirheistä, koska tekninen valvonta on niin tärkeätä.
RT-kortti / Taloudellinen valvonta
RT-kortin kohta 4 koskee taloudellista valvontaa. Tällä valvonnalla varmistetaan, että laskut perustuvat sopimuksiin ja tilattavat työt ovat oikein ja kohtuuden mukaisesti hinnoiteltuja. Lexxx on todistajana verrannut tarjouksen tehtäväluetteloa RT-korttiin. Hänen mukaansa Xxxxnen Oy:n tarjouksessa on mainittu RT-kortin kohtien 4.2, 4.3 ja 4.8 tehtävät.
RT-kortin mukaan taloudelliseen valvontaan kuuluu kohdassa 4.2 maksuerien maksukelpoisuuden tarkastaminen sekä maksukertymän seuranta, kohdassa 4.3 lisäja muutostyötarjousten sisällön, määrien ja hintojen tarkastus ja kohdassa 4.8 taloudelliseen loppuselvityksiin sekä niissä tarvittavien selvitysten tekemiseen osallistuminen.
Xisto Xxxxsen mukaan laskutuksen osalta valvojalle oli kuulunut ainoastaan määrien oikeellisuuden ja tehdyn työn tarkistaminen, mutta ei laskujen hyväksyntä. Maksuerien hyväksymisestä oli sovittu, että urakoitsija itse mittaa ja ilmoittaa mitat työmaakokouksissa, jossa ne on sitten hyväksytty. Maksuerien maksaminen ei edellyttänyt, että kaikki työt oli tehty. Maksuerät oli kokonaisuus ja urakkahinnasta piti aina olla sisällä vähintään loppuerän verran. Aikatauluvalvonta ja taloudellinen valvonta olivat kuuluneet ensin rakennuttajakonsultille ja tämän jäätyä pois nämä tehtävät olivat siirtyneet isännöitsijälle.
Koxxx on kertonut, että maksuliikenteen valvonta ja kustannusseuranta olivat kuuluneet isännöitsijälle. Koxxx ei ollut laatinut maksuerätaulukkoa eikä ollut hyväksynyt sitä. Koxxx ei ollut hyväksynyt maksueriä, jos työ oli ollut kokonaan tekemättä. Kesällä 2010 Txxx maksuerien hyväksyminen oli kuitenkin ollut joustavaa, vaikka jotakin olikin ollut kesken. Uusia maksuerätaulukoita ei ollut tehty.
Soxxx on kertonut, että isännöitsijä oli maksanut laskut Koxxxen hyväksyttyä ne. Laskutukseen ei ollut puututtu työmaakokouksissa. Txxx ja Txxxon rakennusaikaisista vakuuksista oli keskusteltu työmaakokouksessa. Koxxxen oli pitänyt tarkistaa, että asia tulee yhtiön eduksi. Soxxxin mukaan Koxxx oli hyväksynyt lumityölaskun 235 tuntia x 45 euroa, vaikka lunta ei ollut ollut laskutusta vastaavasti.
Uxx ei kertomansa mukaan ollut osannut epäillä Koxxxen hyväksymän laskutuksen oikeellisuutta. Hän oli luottanut Koxxxen ammattitaitoon. Laskut olivat menneet ensin Koxxxelle ja palanneet hänen hyväksyminään isännöitsijätoimistoon maksamista varten. Yhtään laskua ei ollut maksettu ilman Koxxxen hyväksyntää. Kustannuksia seurattiin maksuerätaulukolla kirjanpidossa. Lisätyölaskuja tuli niin paljon, että yhtiöiden rahat eivät riittäneet.
Lexxxin mukaan taloudellinen valvonta on työmaatoteuman valvontaa eli tarkastetaan, onko laskun tarkoittamat työt tehty oikein ja hyvin ja onko lasku aikataulullisesti oikein. Lisäksi siihen kuuluu lisäja muutostyötarjousten käsittely ja seuranta sekä työmaan yleinen taloudellinen ja tekninen valvonta, sen varmistamiseksi, että työmaa toimi järkevästi. Lexxxin mukaan rakennusaikaisen vakuuden siirto maksueriin on ollut outoa, sillä tilaajalle ei ollut jäänyt mitään vakuutta jäljelle. Vakuus on yleensä pankkivakuus ja sitä rahaa ei enää ole, jos siitä luovutaan.
Xxxxs on kertonut, että maksuerien maksukelpoisuuden tarkistaminen tapahtuu niin, että laskutetut työt todennetaan konkreettisesti työmaalla tehdyiksi. Tuntitöissä tuntilistoja verrataan tehtyyn työhön ja yksikköhinnoissa katsotaan, onko laskutettu työ tehty. Lisäja muutostöiden osalta valvoja etukäteen myöntää työluvan ja sen jälkeen kuittaa työt tehdyiksi eli antaa laskutusluvan.
Vaxxxuksen mukaan maksuerätaulukko laaditaan ja sen avulla tarkastetaan laskujen sisältö ja se, että työ on tehty. Tarvittaessa on tehtävä työmaakäynti. Tämän jälkeen lasku hyväksytään ja lähetetään isännöitsijälle maksettavaksi.
Aloituskokouksen 4.3.2010 pöytäkirjan (K31) kohdassa 17 on todettu, että valvoja hyväksyy laskut ja vahvistaa ne kuittauksellaan maksettavaksi.
Työmaakokouksen 3.11.2010 pöytäkirjasta (V18) ilmenee, että Txxx rakennusaikainen vakuus oli vapautettu ja jatketun rakennusajan vakuutena olivat toimineet maksamattomat maksuerät. Txxxon rakennusaikainen vakuus oli päätetty toteuttaa omana maksueränä, joka maksettaisiin kun työ olisi kokonaisuudessaan valmis ja vastaanotettu ja takuuajan vakuus olisi luovutettu tilaajalle.
Txxxon urakkasopimukseen 1.12.2010 tehdyn liitteen (V6) kohdassa 11 todetaan ”ei pankkivakuutta, vakuus alkuperäisen urakkasumman mukaisesti maksueriin, lisätöistä ei vaadita erillistä vakuutta”. Muistion on allekirjoittanut ainoastaan Koxxx.
Txxxon päivitetystä maksuerätaulukosta 14.12.2010 (K4) ilmenee, että maksuerät on kytketty töiden tekemiseen ja että taloittain kaksi viimeistä maksuerää ovat muodostaneet vakuudet. Todisteina on esitetty laskuja (K9-K13), joissa on Koxxxen hyväksymismerkinnät. Haltuunottokatselmuksessa 6.8.2012 (K5) on todettu lukuisia puutteita. Kun tätä puutelistaa verrataan maksuerätaulukkoon (K4) ja pääkirjasta ilmeneviin maksuerien suorituksiin, voidaan todeta, että urakan maksueristä on maksettu viimeisiä maksueriä lukuun ottamatta kaikki muut. Maksut eivät näin ollen ole vastanneet maksuerätaulukossa edellytettyä valmiusastetta.
Edellä todetuista kirjallisista todisteista ilmenee, että rakennuttajakonsultti Matti Jutttnen A-Insinööreistä on jäänyt pois työmaakokouksista kesäkuusta 2010 lukien.
Xxxxnen Oy on kannetta kiistäessään vedonnut muun muassa siihen, että sillä ei ole ollut vastuuta rakennuttajatehtävistä ja että asunto-osakeyhtiöt
ovat luopuessaan rakennuttajakonsultista ottaneet itse hoitaakseen rakennuttajaja projektinjohtotehtävät. Xisto Xxxxnen on todennut, että asunto-osakeyhtiöt ovat olleet maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamia ”rakennushankkeeseen ryhtyviä”, joilla on ollut maankäyttöja rakennuslain 17 luvun tarkoittamat huolehtimisvelvollisuudet. Käytännössä kyseisistä velvoitteista on vastannut isännöitsijä. Isännöintitoimistolla on ollut tehtävään riittävä osaaminen, vaikka Uxx onkin ollut uusi isännöitsijä.
Soxxx on kertonut, että Aoxxxen oli tarkoitus olla mukana vain alkuvaiheen suunnittelussa. Valvontatarjouksia oli pyydetty A-insinööreiltä ja Xxxxnen Oy:ltä. Xxxxnen Oy oli valittu yhtiön hyvän maineen perusteella. Ensimmäisessä työmaakokouksessa oli sovittu Koxxxen rooli. Koxxx ei ollut koskaan tuonut esiin, että työmaalla tarvittaisiin erillinen rakennuttajakonsultti.
Uxx on kertonut pyytäneensä valvontatarjoukset sekä Xxxxnen Oy:ltä että A-insinööreiltä. Juxxxnen oli antanut tarjouksen, mutta oli kehottanut valitsemaan jonkun muun. Xxxxnen Oy:n ammattitaitoon oli luotettu ja valinnan jälkeen asunto-osakeyhtiöissä ei ollut enää nähty tarvetta erillisen rakennuttajakonsultin pitämiselle mukana hankkeissa. Juxxxnen oli ollut mukana ensimmäisissä kokouksissa ja antanut ”kapulan” Koxxxelle.
Lexxx on arvioinut, että rakennuttajakonsulttia olisi tarvittu. Projektinjohto oli arvioitu väärin, kurissapitoa ei ollut ollut ja koko hanke oli karannut käsistä.
Vaxxxus on todennut, että erillistä rakennuttajakonsulttia tarvitaan yleensä vasta useiden miljoonien suuruisissa hankkeissa. Nyt kysymyksessä olevan kokoisessa hankkeessa rakennuttajakonsultti olisi käytännössä hoitanut samaa tehtävää kuin valvoja. Nimikkeestä rakennuttajakonsultti, projektipäällikkö, valvoja riippumatta yksi henkilö olisi riittänyt tähän hankkeeseen. Isännöitsijöillä ei yleensä ole pätevyyttä toimia rakennuttajana tämänkaltaisissa hankkeissa. Lisäksi Vaxxxus on todennut, että rakennuttajakonsultin mukanaolosta olisi tullut ottaa maininta sopimukseen, jos sellaisen mukanaolosta olisi sovittu.
Koxxx on kertonut, että ullakon palokatkot oli pitänyt tehdä viimeisenä. Koxxx ei ollut käynyt ullakolla eikä ollut tarkastanut sitä. Palokatkoista oli ollut tekemättä tornien alaosat, matalan osan räystäät, huoneistojen väliset osat ja ullakot. Palokatkoista oli tehty pellitettyjen sekä julkisivupaneloitujen osien palokatkot. Koxxxen mukaan valvoja ei voinut nähdä kaikkea ja sen vuoksi oli sovittu mallit ja tarkastettu ne. Urakoitsijan oman valvonnan täytyi toimia ja vastaavan työnjohtajan tuli hoitaa asia. Koxxx ei ollut nähnyt eikä kuullut, että ullakolle olisi tehty palokatkoja kipsilevyistä. Päätykolmioissa oli käytetty lujalevyä, mikä oli hyvä materiaali palokatkona.
Lexxx on kertonut, että palokatkot ovat tärkeä asia ja ne pitäisi tehdä kerralla kuntoon, sillä korjaaminen on vaikeaa. Urakoitsijan olisi pitänyt tehdä pari seinää malliksi ja sitten hyväksyttää ne ennen jatkamista. Valitulla tekotavalla ei ole ollut mahdollista tietää, mikä on ollut töiden valmiusaste maksujen hyväksymishetkellä. Palokatkosuunnitelmat olivat olleet rakennusvalvonnan hyväksymiä, mutta tehty työ ei ollut vastannut suunnitelmia.
Fexxxmec Oy:n lausunnossa 15.10.2012 (K6) on todettu, että palokatkot oli rakennettu suunnitelmien vastaisesti tai jätetty kokonaan tekemättä. Lausunnon laatinut rakennusinsinööri Raxxxa ja Xxxxs ovat tarkastaneet Txxx ja Txxxon yhdessä sekä toimineet valvojina urakoiden loppuunsaattamisessa. Heidän kertomuksistaan on ilmennyt yhtenevästi, että ensimmäisen urakoitsijan jäljiltä ei ollut löytynyt yhtään rakennesuunnitelman mukaan oikein tehtyä eikä myöskään yhtään toimivaksi katsottavaa palokatkoa. Torniosien palokatkojen levyjä ei ollut asennettu tarpeeksi laajalti ja käytetty villa oli ollut väärän laatuista. Vaxxxn tasakaton päälle tehdyn palokatkon alle oli jätetty virheellisesti Vaxxxn tasakaton katemateriaali eli bitumikermi ja lisäksi oli käytetty palovaahtoa. Huoneistojen välisten seinien palokatkoista ei ollut löytynyt lainkaan palovillaa. Avatuista julkisivun seinistä ei ollut löytynyt lujalevyä vaan huokoista tuulensuojalevyä. Seinät oli jouduttu sahaamaan auki ja koteloimaan uudelleen, jotta palokatkot oli saatu tehtyä. Räystäiden palokatkoista oli puuttunut palonsuojalevyt. Paloviranomainen oli määrittänyt palokatkot uuden urakoitsijan pitämässä aloituskokouksessa.
Rakennustarkastaja Koxxx on myös kertonut, että asunto-osakeyhtiöiden huopapintainen tasakatto oli muutettu harjakatoksi ja tässä yhteydessä Vaxxx huopa oli jätetty paikoilleen siten, että se oli mennyt palokatkojen läpi aiheuttaen merkittävän paloturvallisuusriskin. Koxxx oli tarkastanut palokatkoja vasta uuden urakoitsijan aikana aloituskokouksen ja rakennekatselmuksen yhteydessä. Kokon mukaan Koxxx oli valvojana tehnyt ”bravuurivirheen”, kun hän ei ollut puuttunut palokatkoihin, sillä taloissa huopapintainen tasakatto oli aikanaan muutettu harjakatoksi siten, että Vaxxx huopa oli jätetty paikoilleen. Vaxxx huopakate oli mennyt palokatkojen läpi ja muodostanut paloriskin, sillä huopa toimii kuten kynttilöiden sydänlanka.
Ongelma oli ratkaistu rakentamalla peltikulmia.
Rakennusmestari Vixxxa on kertonut, että kaikki julkisivukatkot olivat olleet tekemättä, kun julkisivut oli sahattu auki. Joissakin palokatkoissa oli käytetty väärää villaa. Vesikaton alla olleet rakenteet oli pitänyt uusia paloturvallisuussyistä, koska ensimmäinen urakoisija oli jättänyt Vaxxxt huovat paikoilleen. Vixxxa oli käynyt jokaisella ullakolla ja ottanut valokuvat.
Julkisivujen tuuletukset ja ikkunapellit
Xxxxs on kertonut, että tehdyt ikkunoiden julkisivutuuletukset eivät olleet olleet riittäviä ja niitä oli puuttunut monesta kohteesta kokonaan. Puskusaumoja ja limityksiä oli tehty väärin siten, että vaarana oli ollut veden pääseminen sisään rakenteisiin. Saumauksia oli puuttunut, ikkunoissa oli käytetty liian lyhyitä ja kapeita peltejä, asennustyön taso oli ollut vaihtelevaa, rännien päitä oli jätetty seinien sisään ja maalaustyön taso oli ollut heikkoa.
Julkisivuja oli maalattu pystysektorissa eikä vaakasektorissa, kuten olisi pitänyt, mistä syystä rajalinjat olivat näkyneet selkeästi. Osa kohteista oli ollut vain pohjamaalissa.
Vixxxa on kertonut, että alkuperäisen urakoitsijan tekemät julkisivun tuuletusaukot olivat olleet liian pienet ja ne oli jouduttu korjaamaan. Räystäät oli jätetty maalaamatta.
Urakan uusi valvoja Sami Lexxxnen on kertonut, että alkuperäisen urakoitsijan työn laadussa oli ollut lukuisia puutteita. Julkisivuissa oli ollut paljon pellitysvirheitä, ylösnostoja, tippanokkia ja kiinnityksiä oli puuttunut, maalaustyö oli ollut puutteellista, paneeliverhous ei ollut ollut täysin kohdillaan ja laudoitus oli naulattu puutteellisesti.
Raxxxa on kertonut, että julkisivun pinta oli näyttänyt kevyesti maalatulta ja siltä, että kysymyksessä oli ollut uusittu pinta. Toteutus ei ollut vastannut hyvää rakennustapaa.
Urakoitsijan muistiossa 25.10.2010 (V9) on todettu, että parvekkeiden suunnitelmat olivat menneet toistamiseen uusiksi eikä suunnittelija ollut
käynyt paikan päällä toteamassa toteutettavissa olevia korjausvaihtoehtoja. Suunnitelmat oli tehty osin aliurakoitsijan ja valvojan kanssa. Muistiosta ilmenee, että tapaaminen on urakoitsijoiden välinen eikä valvoja Koxxx ole ollut siinä läsnä.
Txxx ja Txxxon yhteisestä rakennusselostuksesta 24.11.2009 (K27) ilmenee, että parvekkeet on tullut korjata rakennesuunnitelmien mukaan. Parvekkeiden puuja metalliosat on pitänyt maalata. Rakennusselostus kuuluu urakkasopimuksen asiakirjoihin.
Uxx toteaa Koxxxelle 10.3.2011 lähettämässään sähköpostissa (K33), että hän ei ymmärrä parvekkeiden korjauksesta tulevia huimia lisälaskuja, vaikka parvekkeet olivat mukana alkuperäisessä urakassa. Erikseen Uxx mainitsee purut ja kasaukset 32 tuntia/parveke, lisätyönjohto 10 tuntia/parveke, tavaroiden nouto 20 tuntia ja 280 kilometriä/parveke.
Koxxx on kertonut, että parvekkeissa oli ollut paljon työtä. Laskutus oli ollut oikein. Koxxx oli katsonut tunnit ja materiaalit pääpiirteittäin eikä ollut huomannut virheitä. Parvekkeille ei ollut tehty kaatokorjauksia, mutta ne oli oikaistu ja vedeneristetty.
Taxxxxxia Oy / Lexxxnen on laatinut raportin Txxxossa suoritetusta katselmuksesta 25.-30.7.2012 (K5). Lexxxnen on häntä kuultaessa kertonut, että työn taso parvekkeissa oli ollut heikkoa ja virheellistä muun muassa kermitysten osalta. Parvekehuopia oli jäänyt kurttuun ja niiden korjaaminen jälkikäteen oli suuritöistä. Kaikki parvekkeet olivat identtisiä keskenään ja niiden pinta-ala oli 6 m2. Lexxxsen mukaan parvekkeiden osalta oli laskutettu perusteettomasti useista materiaalihakukerroista, sillä materiaalit olisi tullut tilata ja toimittaa yhdellä kerralla. Tontilla oli ollut tilaa tavaran varastointiin.
Xxxxs on kertonut, että parvekkeista oli puuttunut kaadot. Bitumikermiä ei ollut nostettu riittävän ylös ja ovissa oli ollut liian pienet kynnykset. Hyvä rakennustapa kertoo ammattilaiselle, että kaato on tehtävä lattiakaivon sijaintipaikan perusteella. Lattiakaivo oli ollut parvekkeen ulkonurkassa. Parvekkeiden alapuolisten rakenteiden toteutus oli ollut vajavainen ja laudat olivat olleet paikoitellen auki. Valvojan olisi pitänyt puuttua virheisiin pinnoituksissa ja maalauksissa.
Vaxxxus on todennut, että lisätyöosuudet olivat olleet huimia. Osa lisätyöstä oli sisältynyt urakkaan. Parveke on rakenteena yksinkertainen ja siihen ei ole voinut kulua työtunteja laskutettua määrää. Maalauksen piti kuulua urakkaan, mutta silti siitä oli laskutettu 22 tuntia/parveke, vaikka aikaa maalaukseen kului enintään 2 4 tuntia/parveke. Materiaalinoudot ja -kuljetukset olivat kuuluneet urakkaan ja silti lisätöissä oli virheellisesti veloitettu niistä. Yhtiöiden tontilla oli ollut iso alue käytettävissä varastointiin, minkä vuoksi oli ollut myös järjetöntä hakea lautaa päivittäin.
Vaxxxus on laatinut X-Rakenne Oy:n lausunnon 11.6.2013 (K28). Lausunnon mukaan suurin osa parvekkeisiin kohdistuvista töistä materiaaleineen sisältyy pääurakkaan. Lausunnosta ilmenevien laskelmien perusteella on päädytty siihen, että lisätöinä laskutetusta yhteensä 78.028,80 eurosta, perusteetonta on ollut 37.428,80 euroa.
Lisäja muutostyöt
Txxxo on maksanut urakoitsijalle lisätöistä ajalla 21.1. 1.12.2011 yhteensä 634.937,25 euroa (K22). Txxxo on katsonut laskutuksen aiheettomaksi 150.000 euron osalta.
Käräjäoikeuden tuomion sivulla 3 on vahinkoa aiheuttaneina virheinä mainittu maalaustöiden lisälaskutus 11.977 euroa, perusteettomat kilometrikorvaukset 1.976 euroa, telineet 17.692 euroa, työnjohto 34.908 euroa, ikkunoiden kaksinkertaisesta vaihtotyöstä aiheutuneet lisäja muutostyöt 21.057 euroa sekä sää-, lahovaurioja parvekekustannukset 90.134 euroa. Näiden vaatimusten yhteismäärä on 177.744 euroa. Txxxon haastehakemuksesta ilmenee, että edellä luetellut erät ovat olleet esimerkkejä lisäja muutostyölaskutuksessa olleista virheistä.
Urakoitsijan lisätyölistassa 7.12.2010 (V5) on todettu, että Txxx on ollut lisätöitä yli 50 prosenttia enemmän kuin alkuperäisen urakkasuunnitelman mukaan oli ilmoitettu mahdollisesti kokonaisurakan lisäksi suoritettavaksi. Syynä olivat olleet mittavat lahovauriot. Edelleen on todettu, että lisätyömäärä Txxxossa on todennäköisesti samansuuntainen.
Koxxx on kertonut, että julkisivupiirustukset olivat olleet työmaalla ja niihin oli tehty merkintöjä eri väreillä. Koxxx ei osannut sanoa, oliko kukaan muu nähnyt piirustuksia. Piirustukset olivat kadonneet työmaakoppien mukana ja Koxxxen käsityksen mukaan urakoitsija oli polttanut ne. Lisäja muutostyöt oli käyty läpi työmaakokouksissa sen mukaan kuin oli tarvetta. Kaikki olivat nähneet, mitä työmaalla tapahtui. Urakoitsija ei ollut sisällyttänyt lisäja muutostöiden yksikköhintoihin telineitä. Laskutus oli tapahtunut todellisten neliöiden mukaan. Tehtyjen lisätöiden tarkka tarkistusmittaus olisi ollut työlästä ja se olisi pitänyt tehdä urakoitsijan edustajan kanssa. Koxxx ei ollut huomannut isoja yli 10 prosentin suuruisia virheitä, mutta pientä virhettä on aina. Ylilaskutusta ei ollut ollut.
Soxxx on kertonut, että työmaakokouksissa oli katsottu julkisivupiirustuksia, mutta niihin ei ollut merkitty mitään lisätöitä. Työmaakokouksissa 80 prosenttia ajasta oli kulunut aikataulujen pyörittämiseen ja konkreettisia lisäja muutostyölaskuja ei kokouksissa ollut käsitelty. Yhdessä työmaakokouksessa Koxxx oli ilmoittanut lisätyöhinnat sanoen, että ne vain piti hyväksyä. Soxxx on myös kertonut, että homeongelma oli havaittu purkutöiden aikana, minkä vuoksi Txxxo oli päättänyt laajentaa remonttia sekä uusia kaikki julkisivut, ovet ja ikkunat ja oli pyytänyt sen mukaisesti tarjousta.
Uxx on kertonut, että urakoitsijalta oli useassa työmaakokouksessa pyydetty nähtäväksi lisäja muutostöiden merkintöjä talokohtaisiin piirustuksiin, mutta niitä ei ollut saatu. Uxx arveli hovioikeudessa, että Koxxxkaan ei ollut nähnyt piirustuksia, koska niin monessa työmaakokouksessa oli ollut niistä keskustelua. Lisäja muutostyöhinnat oli annettu alkuperäisessä tarjouksessa. Hintoja oli korotettu, kun remonttia oli päätetty laajentaa. Korotuksesta oli keskusteltu työmaakokouksessa ja Koxxx oli ilmoittanut, että hinnat olivat nyt nämä. Lisätyölaskuissa oli ollut paljon työnjohtoa ja tavarannoutoa, minkä Uxx oli olettanut sisältyvän sovittuun hintaan. Koxxxen kanta oli ollut, että lisätyölaskut oli maksettava. Edelleen Uxx on kertonut urakoitsijan ehdottaneen työmaakokouksessa, että Txxxon ikkunat vaihdetaan. Koxxx oli ollut paikalla. Uxxn mukaan kokouksessa ei ollut tuotu esiin ikkunoiden vaihdosta aiheutuvia lisäkustannuksia tai sitä, että ikkunoiden vaihto ei olisi teknisesti järkevää.
X-Rakenne Oy on antanut lausunnon 11.6.2013 (K28) tekemästään lisätyölaskutuksen tarkistuksesta. Yhteenvedossa on todettu, että viimeistä kohtaa lukuunottamatta jokaisessa suoritetussa tarkastuslaskelmassa urakoitsija on laskuttanut perusteettomasti. Lausunnon mukaan tämä tosiasia herättää hyvin vahvan epäilyn, että määrien ylilaskutusta on tapahtunut myös tarkastamattomissa määrissä ja tuntityösekä materiaalilaskutuksessa. Lausunnon laatinut Vaxxxus on kertonut, että urakoitsija oli yhtä kohdetta lukuunottamatta laskenut seinän pinta-alan suuremmaksi kuin se todellisuudessa oli. Xxxxnen Oy:n valituksessa olevat laskelmat eivät perustuneet urakkalaskentapiirustuksiin vaan tyyppipiirustuksiin. Seinien pinta-alasta ei ollut vähennetty ikkunoiden pinta-aloja, vaikka ikkunoiden osuus joissakin kohdissa oli jopa 80 prosenttia seinän kokonaispinta-alasta. Lisätöiden määrän ollessa erittäin suuri, valvojan tulee tarkistaa mittaukset paikan päällä eikä piirustuksista. Piirustuksista tarkistettaessa valvoja oli käytännössä antanut oman tehtävänsä urakoitsijan hoidettavaksi. Parvekkeiden osalta osa tehdyistä lisätöistä oli kuulunut urakkaan. Materiaalinoudot ja -kuljetukset olivat kuuluneet urakkaan. Valvoja oli hyväksynyt tuntiperusteisesti laskutettua työtä ilman tuntilistoja. Vaxxxuksen mukaan, mikäli telineet ja muut apuvälineet eivät sisälly annettuun lisätyöhintaan, asiasta olisi pitänyt mainita erikseen. Maksuerätaulukkoa käytettäessä valvojan on tehtävä työmaakäyntejä varmistuakseen, että laskutettu työ on tehty. Laskuvalvontaan kuuluu sen tarkistaminen, että maksuerät on laadittu oikein. Tuntilaskutuksessa valvojan tulee selvittää veloitusperusteet työntekijöittäin eli työn kohde ja käytetyt tunnit.
Xxxxs on kertonut, että työmaavalvontaan kuuluu työn toteaminen asianmukaisesti tehdyksi ennen laskujen kuittaamista oikeiksi. Lisäja muutostyöt on hyväksyttävä aina etukäteen. Tuntityölaskutuksessa verrataan tarkistusvaiheessa tuntilistoja tehtyyn työhön. Yksikköhintalaskutusta käytettäessä on laskujen tarkastamisen yhteydessä pystyttävä todentamaan se, että laskutettu työ on tehty. Neliöhintaisessa veloituksessa tehtyä työtä verrataan työstettyihin neliöihin.
Vixxxa on todennut, että yksikköhintaa käytettäessä telineet ja muut apuvälineet sisältyvät hintaan, jos muuta ei ole sovittu.
Yhteenveto valvojan toiminnasta ja arvio valvojan tuottamuksesta
Koxxx on ammatiltaan rakennustarkastaja ja hänellä on työkokemusta yli 30 vuotta. Kokon kertoman mukaan kohteissa oli tehty rakennuslupapäätöksen jälkeen aloitusilmoitus, mutta aloituskokousta ei ollut pidetty. Kokon mukaan aloituskokouksen pitäminen ei ollut tarpeen, mutta rakennuskatselmus olisi tullut pitää heti, kun purkutyöt olivat alkaneet ja sitten vielä useampia purun edistyessä, yhteensä 4-5 katselmusta. Rakennuskatselmusten pitäminen oli laiminlyöty. Vastaavan työnjohtajan tulee tilata rakennuskatselmukset ja jos tämä ei tilausta tee, valvojan tulee huomauttaa asiasta, sillä valvojan tulee toimia vastaavan työnjohtajan tukena. Valvojan tulee myös pitää valvonta-asiakirjaa yhdessä vastaavan työnjohtajan kanssa. Uusi urakoitsija piti aloituskokouksen ja uuden työnjohtajan kutsusta pidettiin rakennuskatselmus. Uuden urakoitsijan toimittamista kuvista Koxxx oli havainnut edellä palokatkoja käsittelevässä kohdassa kerrotun virheen. Kokon mukaan valvontasuunnitelma ei ole pakollinen, mutta suositeltava.
Asiaa kokonaisuutena arvioidessaan hovioikeus päätyy samaan arvioon kuin käräjäoikeus, että Koxxxen menettely täyttää törkeän tuottamuksen.
Vahingonkorvausvastuu ja korvattavan vahingon määrä
Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen (KSE 1995) kohdan 3.2.2 mukaan konsultti on vastuussa tilaajalle aiheutuneista vahingoista, jotka johtuvat konsultin tekemistä virheistä ja laiminlyönneistä. Ehtojen kohdassa 3.2.3 tarkoitettua ja konsulttisopimuksessa sovittua vahingonkorvauksen rajoitusta ei sovelleta, koska Koxxxen on edellä todettu aiheuttaneen vahinkoa törkeällä tuottamuksellaan.
Txxxo on vaatinut vahingonkorvauksena virheistä ja urakan loppuunsaattamiskustannuksista 284.670,60 euroa ja aiheettomasta lisäja muutostyölaskutuksesta 150.000 euroa.
Käräjäoikeuden tuomion sivulla 2 olevan erittelyn mukaan virheja loppuunsaattamiskustannukset ovat muodostuneet palokatkoista 107.796 euroa, parvekkeista 8.400 euroa, julkisivujen tuuletuksista ja ikkunapelleistä 36.562 euroa, maksuerien tarkastamisen laiminlyönneistä 129.406 euroa ja rakennusaikaisesta vakuudesta luopumisesta 41.616 euroa. Näistä aiheutuneen vahingon yhteismäärä on 323.783 euroa. Txxxo on verrannut tätä määrää urakan osittain arvioituihin loppuunsaattamiskustannuksiin 315.935,60 euroon ja vähentänyt jälkimmäisestä määrästä maksamattoman urakkahinnan 31.265 euroa, jonka jälkeen on päädytty kanteessa esitettyyn vaatimukseen 284.670,60 euroa.
Remonttirengas Oy:n laskussa (K7) olevasta kustannuserittelystä ilmenee, että palokatkojen korjaus on maksanut 107.796 euroa, parvekkeiden 8.400 euroa ja julkisivujen 36.565,20 euroa.
Maksuerien tarkastamista on käsitelty edellä taloudellista valvontaa koskevassa kohdassa.
Rakennusaikaisen vakuuden määräksi on ilmoitettu 41.616,17 euroa. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 36 §:n mukaan vakuuden antaminen on urakoitsijan velvollisuus ja sillä pyritään turvaamaan urakkasopimuksen täyttäminen lisäja muutostyöt mukaan lukien. Kun urakka on jäänyt kesken ja vakuus oli jo vapautettu siirtämällä sen mukainen euromäärä urakkasopimuksen mukaisiin maksuposteihin, Txxxo on tosiasiassa menettänyt rakennusaikaisen vakuuden. Hovioikeus katsoo samoin kuin käräjäoikeus, että Koxxxen olisi valvojana tullut puuttua asiaan.
Hovioikeus katsoo, että kaikki vahingonkorvaukseen sisällytetyt vaatimukset on näytetty ja kuuluvat valvojan törkeästä tuottamuksesta johtuvina V Oy:n korvattavaksi vaaditun 284.670,60 euron suuruisena.
Lisäja muutostyölaskutusta on käsitelty edellä. Erityisesti Vaxxxuksen kertoman ja hänen tekemiensä laskelmien perusteella laskutuksen aiheettomuus on näytetty. Txxxon aiheetonta laskutusta koskeva vaatimus
150.000 euroa on noin 24 prosenttia aiheutuneen lisäja muutostyölaskutuksen kokonaismäärästä 634.937,25 eurosta. Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella, että vaatimus ei ole ylimitoitettu ja että se on tuomittava sellaisenaan valvojan törkeästä tuottamuksesta johtuvana Xxxxnen Oy:n maksettavaksi.
Hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että Koxxxen menettelyn ollessa törkeän tuottamuksellista asiassa ei ole perusteita alentaa Xxxxnen Oy:n korvattavaksi tuomittavaa vahinkoa niillä perusteilla, jotka käräjäoikeus on maininnut tuomion sivuilla 13 ja 14. KSE-ehtojen kohdassa 3.1 konsultin asemaa koskevat määräykset huomioon ottaen Koxxxen olisi tullut puuttua niihin Xxxxnen Oy:n taholta väitettyihin puutteisiin, mikäli nämä puutteet olisivat vaikeuttaneet tai estäneet hänen työskentelyään.
Hovioikeus toteaa oikaisuna käräjäoikeuden tuomion sivulla 16 oleviin päiväyksiin, että viimeisin Txxxon työmaakokous, jossa Koxxx on ollut läsnä ja jonka pöytäkirjan hän on laatinut, on pidetty 24.1.2012. Txxxn kirje, jossa korvausvaatimus Xxxxnen Oy:lle on esitetty, on päivätty 15.10.2012. X-Rakenne Oy:n Txxxoa koskeva lausunto on päivätty 11.6.2013.
Xxxxnen Oy:n kuittausvaatimus
Aihetta käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen ei ole.
Xxxxnen Oy on hävinnyt asian kokonaisuudessaan. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön mukaan Xxxxnen Oy on siten velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Txxxon vaatimus käräjäoikeudessa on ollut 60.149,02 euroa. Kulujen osuus vaatimuksesta on ilman arvonlisäveroa ollut 14.483,69 euroa, josta X-Rakenne Oy:n osuus on ollut 10.332,12 euroa.
Xxxxnen Oy on käräjäoikeudessa kiistänyt vaatimuksesta 14.663 euroa pääosin sillä perusteella, että ne kohdistuivat urakoitsijaan. X-Rakenne Oy:öön liittyvät kulut määrältään molemmissa jutuissa yhteensä 16.000 euroa Xxxxnen Oy on kiistänyt siinä tapauksessa, että lisäja muutostyölaskutukseen liittyvää vaatimusta ei hyväksytä ja on paljoksunut vaatimusta joka tapauksessa. Muilta osin Xxxxnen Oy:llä ei ole ollut huomauttamista vaatimuksesta.
Käräjäoikeus on tuomiossaan todennut, että Xxxxnen Oy on vastuussa urakoitsijan virhesuoritusten selvittelykuluista ja katsonut Txxxolle korvattavien oikeudenkäyntikulujen kohtuulliseksi määräksi 45.000 euroa.
Hovioikeus toteaa, että perustetta oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamiselle ei ole, minkä vuoksi Xxxxnen Oy on velvollinen korvaamaan Txxxn oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti käräjäoikeuden osalta.
Xxxxnen Oy:llä ei ole ollut huomauttamista Txxxon hovioikeudessa vaatimien oikeudenkäyntikulujen määrästä.
Xxxxnen Oy velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Txxxon oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 29.902,95 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 12.12.2016.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Merja S.
hovioikeudenneuvos Tarja R.
hovioikeudenneuvos Heikki R.
Valmistelija: viskaali Heidi P. Ratkaisu on yksimielinen.
käräjätuomari Markku S.
TUOMIO 14/42858
3.10.2014 L 13/55435
Vastaaja Xxxxnen Oy
Asunto Oy Txxxo
Asia Vireille Tausta
Urakkasopimuksen suoritusrikkomus
Asunto Oy Txxxo ja sen naapuriyhtlö, asiassa L 13/49192 kantajana oleva Asunto Oy Tanrupirtti ov t teettäneet julkisivujensa korjausurakat yhteisenä hankkeena. A-lnsinöörit Oy on asunto-osakeyhtiöiden rakennuttajakonsultina huolehtinut korjaustyön suunnitelmien laadituttamisesta ja pääurakan kilpailuttamisesta ennen vastaaja yhtion tuloa hankkeeseen valvojaksi. Asunto -osakeyhtiöt ovat solmineet valitun pääurakoitsijan Helsingi L, Oy:n kanssa A-x Oy:n valmistelemat urakkasopimukset 30.12.2009. Asunto Oy Txxxo Oy:n urakkahinta on ollut 507.700 euroa ja Asunto Oy Txxx 580.265 euroa. · !
Urakkasopimusten mukaan urakoiden piti valmistua 30.11.2010 mennessä. Työt kuitenkin viivästyivät. Urakoitsijan kanssa tehtiin täydentävät sopimukset, joissa uudeksi urakoiden valmistusajankohdaksi sovittiin 31.10.2011.
Vastaaja on toiminut kantajan toimeksiannosta urakan valvojana 12.1.2010 päivätyn tarjouksen perusteella ja valvonnasta on tehty 16.3.2010 päivätty konsulttisopimus. Palkkio oli aikaveloitusperusteinen ja sen määräksi oli arvioitu tarjouksessa noin 15.000 euroa. Vastaaja on laskuttanut valvontapalkkioita 31.654 euroa.
Kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan sille
1. vahingonkorvauksena urakan virheiden ja urakan loppuunsaattamisen kustannukset 284.670,60 euroa ja lisäja muutostöistä aiheettomasti
urakoitsijalle suoritetut kustannukset 150.000 euroa, eli yhteensä
434.670,60 euroa viivästyskorkpineen 15.11.2012 lukien
2. käräjäoikeuden on vahvistettava, että vahinko on aiheutettu törkeällä tuottamuksella tai toissijaisesti, !että konsulttisopimuksen vastuunrajoitusta koskeva ehto vahvistetaan kohtuuttomaksi ja siten kantajaa sitomattomaksi
3. oikeudenkäynti ja -selvittelykulujen korvauksena viivästyskorkoineen
Urakassa tuli vastaan useita onlgelmia. Aikataulu venyi kohtuuttoman suurista lisäja muutostöistä ja )urakoitsijan tehottomuudesta johtuen. Urakoitsija oli käytännössä ulkdistanut koko urakan aliurakoitsijoilleen eikä työmaalla ollut riittävästi työjohtoa. Urakoitsija on laskuttanut lisä ja muutostöistä kohtuuttomat summat, yhteensä 634.937,25 euroa, eli urakkahintaan 507.700 suhteuttuna noin 125 %. Lisä ja muutostöiden maksamisen jälkeen ilmeni, että vastaajan valvojana tarkastamat laskut eivät olleet todellisuuteen pohjautuvia ja niistä puuttui asianmukainen dokumentaatio.
Valvoja on myös hyväksynyt m ksettavaksi maksueriä ilman vastaavaa
työsuoritusta ja sen toiminnasta johtuen tilaaja menetti rakennusaikaisen vakuuden urakoitsijan suoritusHäiriöitä vastaan.
Tilaaja joutui urakoitsijan suoritilishäiriöiden vuoksi purkamaan urakkasopimuksen ja teettämään urakan loppuun ulkopuolisella. Urakan jälkeen pidettiin purkukatselmu$ 9.8.2012. Urakassa on myös tehty räikeitä virheitä, jotka ovat ilmerlmeet purkukatselmuksessa.
Vastaaja on valittu hankkeen v lvojaksi asiantuntemuksensa ja alan kokemuksensa perusteella. Val oja on toiminut työmaalla tilaajan edunvalvojana ja sen velvollisu ksiin on kuulunut erityisesti tarkastaa työsuorituksen laatu sekä laskutuksen oikeellisuus. Lisäksi valvojalla on laaja neuvontavelvollisuus. Sen huolellisuusvelvoitetta ja vahingonkorvausvastuuta arvioidaan anYarin kriteerein.
Konsulttisopimuksessa on vahimgonkorvauksen enimmäismääräksi sovittu 2 kertaa konsulttipalkkioh määrä, eli 63.308 euroa lisättynä vastauksesta ilmenevillä lisäpetjusteilla kahden lisälaskun osalta 10.884,14 eurolla eli yhteensä 74.192,14 euroa. Tätä rajoitµsta ei kuitenkaan sovelleta, jos valvojn todetaan toimineen törkeällä huolimattomuudella, josta nyt on kysymys.
Virheet ovat toteutuneet mm. palokatkoissa (107.796 euroa), parvekkeissa (8.400 euroa) , julkisivun tuuletuksessa ja !k un _pell is (36.562 euroa), maksuerien tar astamisen valvonnan la1mmlyonne1ssa (129.406 euroa), lisäja muutoitöiden tarkastamisen valvonnan · laiminlyönneissä (150.000 eurol:3), rakennusaikaisen vakuuden luopumisessa (41.616 euroa) j sen siirrossa maksueriin sekä
maalaustöiden lisälaskutuksest (11.977 euroa), perusteettomista kilometrikorvauksista (1.976 eurioa) ja telineistä (17.692 euroa), työnjohdosta (34.908 euroa), iklJ<Linoiden kaksinkertaisesta vaihtotyöstä aiheutuneista perusteettomista lisäja muutostöistä (21.057 euroa), perusteettomista sääkustannuk ista ja lahovaurioiden korjauskustannuksista sekä parvekkeista (90.134 euroa)
Törkeää tuottamusta oivat ilme täneet virheiden ja laskujen tarkastamisen laiminlyöntien pitkäaikaisuus ja systemaattisuus, virheiden liittyminen pakottaviin \rakentamismääräyksiin ja henkilöturvallisuuteen, virheisiin! liittyvät taloudellisesti merkittävät summat, välinpitämätön suhtautuminen urakka-aineistoon ja kokonaisarviointi. ·
Konsulttisopimuksen vastuunrajoitusehto on lisäksi joka tapauksessa kohtuuton. tilaajan on ollut mallikoista koostuva asunto-osakeyhtiö ja sen yksityishenkilöille urakkavahinko on ollut urakoitsijan maksukyvyttömyyden ilmentymisen jälkeen merkittävä. Toisaalta vastaaja on 33 miljoonan euron vuosiliikevaihdolla Suomen merkittävimpiin kuuluva rakennusalan asiantuntija.
Vastaaja on kiistänyt kanteen perusteeltaan ja määrältään kokonaan ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan viivästyskorkoineen. Joka tapauksessa, mikäli vastaaja tuomitaan suoritusvelvollisuuteen, on siitä kuitattava maksamatta olevien kahden laskun määrä 3.402,55 euroa viivästyskorkoineen 16.2.2012 ja 2.039,52 euroa viivästyskorkoineen
16.12.2011 lukien.
Vastaaja ei ole vastannut kohteiden rakennuttamistehtävistä, joihin kuului kohteiden projektinhallinta, aikatauluja resurssienhallinta, projektin seuranta, johtaminen ja päätöksenteko, hankesuunnittelu, sen valmistelu ja ohjeistus, maksuja rahoitusaikataulujen laatiminen ja budjetin valvonta. Vastaaja vastasi vain kohteiden työnaikaisesta valvonnasta.
Urakoiden luonne muuttui merkittävästi töiden alkamisen jälkeen havaittujen lahovaurioiden vuoksi. Tästä aiheutui merkittävät lisäja muutostyökustannukset, joista kantajat olivat täysin tietoisia hankkeen aikana. Muun muassa näistä sekä ulkopuolisista tekijöistä, kuten sääolosuhteista, aiheutui myös molempien kohteiden urakoiden viivästyminen.
Koska kantajat purkivat alkupetäisen urakoitsijan Helsingin Laatupalvelut Oy:n urakkasopimuksen, näiden tehtävien hallinta oli kantajille vaikeaa. Hankkeen epäonnistumisessa oli kyse pääasiallisesti urakoitsijan väitetyistä laiminlyönneistä oman urakkasopimuksen täyttämisessä ,joita koskevista työvirheistä se vastaa ja vaatimukset olisi tullut kohdistaa siihen. Lisäksi kysymys on ollut kantajan projektin valmisteluun,
johtamiseen ja projektinhallintaan liittyneistä ongelmista, joista tilaaja vastaa itse. Tilaajan valvoja eli vastaaja on vastuussa vain oman konsulttisopimuksensa mukaisten tehtävien täyttämisestä. Syy-yhteyttä valvojan toiminnan ja kantajalle aiheutuneiden vahinkojen välillä ei ole osoitettavissa. Pääurakoitsijan sopimus purettiin kantajien toimesta ilman, että vastaajalle oli edes ilmoitettu asiasta eikä vastaajalle siten annettu edes mahdollisuutta suorittaa omaa tehtäväänsä loppuun.
Vastaaja on keväällä 2012 pyrkinyt selvittämään urakoitsijan laskutusperusteita kantajien toimeksiannosta, mitä on jälkikäteen käytetty vastaajaa vastaan. Vastaajanselvitysten mukaan urakoitsijan laskutusta ei ole voitu todeta perusteettomaksi.
Urakoihin liittyneet sopimusasiat ja rakennuttajatehtävien hoitaminen eivät kuuluneet konsulttisopimuksen mukaan vastaajan tehtäviin. Lisäksi konsulttisopimuksen vastuunrajoitusehto mukaan vastuun enimmäismäärä on rajattu eikä vastaajan toimintaa ole ennen kanteen nostamista edes väitetty törkeän tuottamukselliseksi.
Kantaja on lisäksi esittänyt korvausvaatimuksensa vastaajaa kohtaan liian myöhään, eli kantaja on menettänyt vastaajaa kohtaan puhevaltansa kse ehtojen 3.2.9 perusteella ainakin lisäja muutostöiden osalta.
Vastaaja ei laiminlyönyt velvoitettaan rakennusaikaisen vakuuden osalta ja siltä osin on ollut kyse sopimusasiasta eikä valvonta-asiasta.
Vastaaja ei ole syyllistynyt väitettyihin laiminlyönteihin palokatkojen, parvekkeiden, julkisivun tuuletuksen ja ikkunapeltien ja n,aksuerien, lisäja muutostöiden ja muiden väitettyjen laiminlyöntien tarkastamisen osalta.
Vahingonkorvausvaatimuksen määrä on arvioitu kanteessa virheellisistä lähtökohdista ja syy-yhteys vahingon määrän ja vastaajan väitettyjen
laiminlyöntien välillä puuttuu.
Vastaaja ei ole syyllistynyt törkeään tuottamukseen, mikä olisi edellyttänyt lähinnä piittaamattomuutta omien tehtävien hoitamisesta.
Perustetta vastuunrajoitusehdon kohtuullistamiseen ei niiden vakioehtoisuuden vuoksi ole. Kantajilla on lisäksi ollut käytettävissään rakennuskonsultti A-lnsinöörit Oy rakennusaikana ja isännöitsijän asiantuntemus, joten joten se ei voi vedota asiantuntemuksen puutteeseen.
Lausuma/kantaja
Vastaajan laatujärjestelmään kuului erillisen valv_ontasuunnitelman toteuttaminen, jolta osin lisäksi 4.3.2010 hankkeiden
aloituskokouksessa valvoja Yari Koxxx oli luvannut esittää ja laatia ne
ja esittää kantajien hyväksyttäväksi, mitä ei tapahtunut. Samassa
yhteydessä sovittiin laskujen hyväksymismenettely siten, että valvoja hyväksyy ja kuittaa laskut. Kantaja ei ole saanut missään asian vaiheessa vastaajan 15.3.2010 päivättyä valvontasuunnitelmaa eikä sitä ole säilytetty osapuolten nähtävänä urakkakohteissa, allekirjoitettu eikä asianmukaisesti täydennetty siinä edellytetyin tavoin. Kantaja epäilee, että valvontasuunnitelma on tehty vasta jälkikäteen.
Julkisivupiirustuksista.ilmenee, että urakoitsija on laskuttanut pahimmillaan yli 400 % todellisesta pinta-alasta. Lisäksi niistä ilmenee, että pelkästään julkisivuissa on pitänyt rakentaa yli 60 seinää asianmukaisilla palo-osastoilla, mikä on laiminlyöty ja kuulunut vastaajan valvontavastuulle. Parvekkeiden lisätyön ylilaskutus on ollut asiantuntijalausunnon mukaan yli 37.428 euroa, jonka valvoja Koxxx on tiennyt.
Urakassa on ollut huomattava määrä palokatkoja, jotka urakoitsija on suorittanut kokonaan virheellisesti, eikä valvoja ole puuttunut tähän, vaan on kuitannut maksuerät maksettaviksi. Palokatkoja on jokaisen talon ullakoille rakennetut palokatkoseinät, kussakin talossa tornien kohdalla tornien seiniin sekä tornien seinien alapuolella olevan vesikaton liittymään ja siitä alaspäin rakennettavat palokatkot, lisäksi vielä piti rakentaa palokatkoja julkisivuihin huoneistojen välille ja räystäiden alapuolelle. Txxx urakoitsija teki virheelliset palokatkot 7 taloon
8 talosta ja Txxxossa virheellisesti 5 taloon 7 talosta ennen urakan purkamista. Niissäkin taloissa, joissa tornien palokatkoja oli tarkoitus siirtää myöhemmäksi "lopputöiksi" oli palokatkoissa virheitä.
Palokatkoista on Txxx kuitattu maksettavaksi 7 maksuerää ja Txxxossa palokatkoille ei ollut erillisiä maksueriä, vaan kyseisten töiden olisi pitänyt sisältyä seinien maksueriin, joita valvoja on laajalti hyväksynyt maksettaviksi. Merkittävien työvaiheiden siirtäminen "lopputöiksi" ei siis ole edes asianmukaista ellei niitä vastaavaa urakkahintaa ole maksamatta, mikä on myös ollut valvojan virhe.
Kantaja ei ole esittänyt korvausvaatimustaan vastaajaa kohtaan liian myöhään, eli kantaja ei ole menettänyt vastaajaa kohtaan puhevaltansa kse ehtojen 3.2.9 perusteella lisäja muutostöiden eikä muiltakaan osin, koska kantaja on reklamoinut virheistä vastaajalle heti niiden huomaamisen jälkeen ja joka tapauksessa viimeistään vuoden kuluessa niiden havaitsemisesta.
Lausuma/vastaaja
Valvojan tehtävä ei ole ollut laskutuksen materiaalinen hyväksyminen, vaan vastaajan tarjouksen mukaisesti työmaavalvontaan on kuulunut "urakoitsijan laskutuksen oik ellisuuden ja a ianmukaisu den ..,, . tarkastaminen sekä maksuerien maksukelpo1suuden hyvaksynta , eh urakoitsijan laskutuksen teknisen oikeellisuuden tarkastam n _n.
Asunto-osakeyhtiöiden edustajien tehtävänä on ollut urako1ts11an laskujen hyväksyminen.
Urakan aloituskokouksen 4.3.2010 pöytäkirja kohdan 17 kirjaus siitä, että "laskut hyväksyy valvoja ja että laskut maksetaan urakkaohjelman mukaisesti sen jälkeen, kun valvoja on laskut kuittauksellaan hyväksynyt", on kirjaukseltaan epätarkka eikä pöytäkirjaa 4.3.2010 ole toimitettu vastaajan valvojalle tarkastettavaksi tai hyväksyttäväksi.
Aloituskokouksen pöytäkirjan kohdasta 17 käy ilmi, ettälisäja muutostöiden tilaamisen on kummankin yhtiön puolesta hyväksynyt isännöitsijä Jxxx Uxx. Valvoja on pöytäkirjan mukaan voinut hyväksyä vain pienet ja kiireelliset muutostyöt.
Pöytäkirjan 4.3.2010 kohdan 4 mukaan kokouksissa ja katselmuksissa sekä kumpaankin urakkaan liittyvissä muissa asioissa
asunto-osakeyhtiöitä edustaa isännöitsijä Jxxx Uxx. Konsulttisopimuksen kohdassa 6.4 on todettu, että tilaajan edustajana teknisissä asioissa on isännöitsijä Jxxx Uxx.
Isännöitsijä ei ole kantajien näkemyksen mukaisesti maallikko, vaan asunto-osakeyhtiöiden edustaja, joka on vastannut keskeisten rakennuttajatehtävien hoitamisesta. Kantajat ovat lain perusteella olleet velvollisia palkkaamaan hankkeeseen pätevän henkilöstön. Maankäyttö­ ja rakennuslain 119 §:n mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvällä tulee olla hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö.
Myös kantajien hankkimat suhdanneluonteiset avustukset ohjasivat osaltaan työn etenemistä epätarkoituksenmukaisesti ja lisäkustannuksia ja kaksinkertaista työtä aiheuttaen.
Vastaaja ef vastaa myöskään hankkeen loppuunsaattamiskustannuksista, jotka olisivat joka tapauksessa jääneet kantajien suoritettaviksi urakkasopimusten mukaisesti.
Kantajat ovat lähteneet hankkeisiin ilman rakennuksista tehtyjä kunnollisia kuntotarkastuksia. Tästä syystä rakenteiden huono kunto ja erittäin laajat lahoja kosteusvauriot ovat tulleet kantajille yllätyksinä ja muuttaneet täysin urakkasopimuksen luonteen ja laajuuden julkisivukorjauksista.
Hankkeen luonteen muututtua täysin alkuperäinen urakkasopimus ja aikataulu eivät enää olleet noudatettavissa sellaisenaan. Myöskään yksikköhintaluettelo ei soveltunut enää lisäja muutostöiden. hinnoitteluun, koska se oli laadittu silloisten pienten muutostöiden pohjalta eikä esimerkiksi laajoja seinien purkutöiden edellyttämiä seinätuentoja oltu siinä voitu huomioida. Lisäksi urakoitsija on informoinut kantajia urakan huomattavasta muuttumisesta selvityksessään 9.8.2010 eikä laajat lisäja muutostyöt ole siten voineet tulla kantajille yllätyksenä, vaan ovat olleet tiedossa jo hankkeen
Urakoitsija ilmoitti myös jo alussa, että piirustusten mitatut määrät eivät piirustusten mittakaavapuutteiden vuoksi ole realistisia, vaan tulevat huomattavasti ylittymään. Lisätyölaskujen määrät käytiin läpi työmaakokouksissa ja kantaja hyväksyi ne. Valvoja seurasi määriä otantana urakoitsijan merkinnöistä. Valvoja ei ole vastuussa lisäja muutostöiden huomattavasta määrästä eikä urakan loppuunsaattamisen kustannuksista.
Parvekkeiden purkutöiden määrää ja julkisivujen virheitä ei tiedetty · ennen rakenteiden purkamista, joten tarvikkeiden ja materiaalien oikea-aikainen tilaus ei ollut mahdollista.
Kantajat ovat hyväksyneet urakoitsijan laskutusperusteet lisäja muutostöiden osalta hankkeen aikana, eikä valvoja ole niistä vastuussa. Palokatkot on sovittu tehtäväksi ja tarkastettavaksi hankkeen loppuvaiheessa, joten ne olivat suurelta osin tekemättä urakan purkuvaiheessa eikä niistä ole tehdyiltä osin myöskään informoitu valvojaa.
Vastaaja on laatinut asianmukaisen valvontasuunnitelman 15.3.201O ·
Asia on siirretty Tuusulan käräjäoikeudesta Helsingin käräjäoikeuteen 7.10.2013 kantajan käräjäoikeuden toimivaltaa koskeneen väitteen perusteella.
Käräjäoikeus on päättänyt, kuultuaan asianosaisia asiantuntijatodistajien todistusteemoista ja henkilöistä, kuulla asiassa oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 44 ja 40 §:n nojalla asiantuntijatodistajina Dl, tekniikan tohtori Matti Kxxxia ja arkkitehti, operatiivinen johtaja Juha Lexxxiä.
1 Valvontatarjous 12.1.2010
2 Konsulttisopimus 16.3.2010
3 Yhteenveto valvojan laskutuksesta, poimittu laskureskontrasta 4 Maksuerätaulukko 14.12.2010
5 Haltuunottokatselmuksen 6.8.2012 pöytäkirja
6 Fendomec Oy:n lausunto 15.10.2012
7 Remonttirengas kustannusarvio 25.9.2012 8 Yhteisneuvottelun 9.12.201O pöytäkirja
9 Urakoitsijan lasku 00394, pvm 7.10.2011
10 Urakoitsijan lasku 00387, pvm 30.9.2011
11 Urakoitsijan lasku 00363, pvm 2.9.2011
12 Urakoitsijan lasku 00356, pvm 19.8.2011
13 Urakoitsijan lasku 00347, pvm 1.8.2011
14 Urakoitsijan lasku 00334, pvm 8.7.2011
15 Urakoitsijan lasku 00317, pvm 10.6.2011
16 Urakoitsijan lasku 00310, pvm 1.6.2011
17 Urakoitsijan lasku 00298, pvm 4.5.2011
18 Urakoitsijan lasku 00271, pvm 4.2.2011
19 Urakoitsijan lasku 00264, pvm 21.1.2011
20 Urakoitsijan lasku 00261, pvm 14.1.2011
21 Urakoitsijan lasku 00290, pvm 30.3.2011
22 Erittely urakoitsijan lisäja muutostyölaskutuksesta 23 Urakkatarjous
24 Urakoitsijan hinta-arvio 4.7.2010
25 Urakoitsijan ilmoitus 25.1.2011 voimassa olevista lisätyöhinnoista 26 Urakoitsijan ilmoitus 26.1.2011 voimassa olevista lisätyöhinnoista 27 Urakan työselitys
28 Dl Mika Vaxxxuksen (X-Rakenne Oy) lausunto 29.11.2012
29 Remonttirengas Oy:n tarjous 31.7.2012
30. Internet -tuloste 27.1.2014
31. Aloituskokouksen pöytäkirja 4.3.2010
32. Arkkitehtipiirustukset
33. Uxxn sähköpostiviesti 10.3.2011
34. Valokuvat ullakoiden palokatkoista ja julkisivupellityksistä (a-c)
35. Rakennetyypit
36. Työmaakokouspöytäkirjat liitteineen (1-25)
37-38 pääkirja vientiselittein ja urakoitsijalta saadut lisätyöraportit 39 rakennepiirustukset palokatkoista (Y 300 ja Y 301)
40 työpiirustuksia
41. sähköposti 14.5.2012
42. reklamaatio 7.2.2012
43. Raksystems Oy:n kuntoarvio 22.4.2009
1 Konsulttisopimus 16.3.2010
2 Valvontatarjous 12.1.201O
3 Raeknnuttamisen tehtäväluettelo RAP 95 (RT 10-10575)
4 Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 1995 5 Helsingin Latupalvelut Oy:n lisätyölista 7.12.201O
6 As Oy Txxxon urakkasopimuksen liite 1.12.2010
7 As Oy Txxxon urakan työmaakokouspöytäkirja nro 9 10.8.2011
8 As Oy Txxxon urakan työmaakokouspöytäkirja nro 17 24.1.2012
9 Helsingin Laatupalvelut Oy:n muistio 25.10.2010
1O As Oy Txxx ja As Oy Txxxon urakoiden yhteinen aloituskokouspöytäkirja 16.3.2010
11 As Oy Txxx ja As Oy Txxxon urakoiden yhteinen
työmaakokouspöytäkirja nro 6 29.9.2010 liitteineen
12 Muistio As Oy Txxxon urakan aloituskatselmuksen peruuntumisesta 1.12.2010
13 Helsingin L atupalvelut Oy:n sähköposti 8.10.2010
14 As Oy Txxx tiedote osakkaille 19.10.2010
15 As Oy Txxxon urakan työmaakokouspöytäkirja nro 1 5.1.2011
16 As Oy Txxxon urakan työmaakokouspöytäkirja nro 2 27.1.2011 17 As Oy Txxxon urakan aloituskatselmuspöytäkirja 13.12.2010 18 As Oy Txxx ja As Oy Txxxon urakoiden yhteinen työmaakokouspöytäkirja nro 7 3.11.2010
19 Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998
20 As Oy Txxx ja As Oy Txxxon urakoiden yhteinen
Jyömaakokouspöytäkirja nro 3 29.6.201O 21 valvontasuunnitelma 15.3.2010
22 työmaakokouspöytäkirjat (1-17) 23 Tocoman Oy:n kustannusselvitys
24 Kirje Helsingin Laatupalvelut Oy:lle 16.5.2012
25 Sähköposti Helsingin Laatupalvelut Oy:lle 18.5.2012
26-27. laskut (2 kpl) 30.11.2011 ja 31.1.2012
28. Selvitys 9.8.2010
29. Työmaakokouspöytäkirja 10.1.2012
Henkilötodisteh.1
1. hallituksen puheenjohtaja Jaana Soxxx
2. hallituksen puheenjohtaja Pirjo Huxxx
3. isännöitsijä Jxxx Uxx
4. Petri Raxxxa
5. Sami Lexxxnen
6. Mika Vaxxxus
7. Niko Xxxxs
8 Timo Vixxxa
9. Olli Koxxx
1. toimitusjohtaja Xisto Xxxxnen
2. valvoja Yari Koxxx
Valvojan vastuun sisällöstä Näytöstä ja johtopäätökset
Käräjäoikeuden määräämät asiantuntijat Juha Lexxx ja Matti Kxxx ovat lausunnoissaan ja todistajina kuultaessa kertoneet lausunnoista ilmenevällä tavalla pääsääntöisesti samansuuntaisesti näkemyksistään valvojan vastuun sisällöstä ja sen rajauksista, rakennusvirheiden laadusta ja määrästä asiakirjaselvityksen perusteella ja sen merkityksestä valvojan vastuun kannalta sekä valvojan toiminnasta
asiakirjaselvityksen perusteella arvioituna. Asiantuntijat eivät ole voineet · ottaa vastaan asiassa esitettyä henkilötodistelua, josta seikasta he ovat myös tehneet varaumat arviointiensa perusteiksi, joka on huomioitava heidän näkemyksiään arvioitaessa jäljenpänä ilmenevällä tavalla. Lisäksi
käräjäoikeus katsoo, että valvojien lausumien lähtökohtia arvioitaessa on huomioitava heidän taustansa ammattimaisen rakennuttajan ja valvojakonsultin edustajana suhteessa siihen, että nyt kysymyksessä on ollut asunto-osakeyhtiöt, joita ei voi pitää ammattimaisina rakennuttajina.
Asiantuntijat ovat olleet pääsääntöisesti samaa mieltä valvojan vastuun sisällöstä ja tapahtumien kulun arvioinnista. He ovat olleet erimielisiä lähinnä valvojan vastuun sisällöstä siltä osin, kuuluuko talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelon RT 16-10447 tehtäväluettelon kohdan 2 taloudellinen valvonta tässä tapauksessa valvojan velvollisuuksiin. Kxxx on katsonut, että se kuuluu alan käytännön mukaan ja huomioon ottaen myös vastaajan tarjouksen 12.1.2010 (V1) asianomaisen kohdan maininta "muun ohessa" valvojan vastuulle, jossa on esimerkin omaisesti kerrottu tarjouksen sisällöstä, josta on pääteltävissä, että sisältöä ei ole rajattu mainittuihin kohtiin, vaan että kysymyksessä on kerrottu osa tehtävistä ja viitattu muilta osin alan käytäntöön. Itse sopimuksessa ei ole myöskään rajattu pois mainittua kohtaa eikä tarjouksen sitovuutta. Lexxx on katsonut, että koska taloudellista valvontaa ei ole mainittu tarjouksessa eikä sopimuksessa, on se rajattu pois sopimuksesta eikä se kuulu valvojan vastuulle.
Todistajat ja asianosaisten edustajat eivät ole kertoneet tarjouksesta ja itse sopimuksen synnystä mitään yksityiskohtaista. Soxxx, Huxxx ja Uxx ovat kertoneet, että kantaja on kilpailuttanut valvojan tehtävistä isännöitsijän tehtyä sitä koskevan tarjouspyynnön, vastaajaa ja aiemmin hankkeessa rakennuttajakonsulttina toiminutta A-lnsinöörit Oy:tä, jonka tuloksena vastaaja on valittu valvojaksi ja Aoxxxt Oy:n rakennuttajakonsultin tehtävä on päättynyt. Valvoja Koxxx ei ole muistanut mitään yksityiskohtaista sopimusneuvottelujen kulusta.
Vastaajan edustaja Xisto Xxxxnen ei ole ollut mukana sopimusneuvotteluissa. Tarjouspyyntöä ei ole löydetty eikä sen sisällöstä ole tarkempaa tietoa.
Käräjäoikeus katsoo, että sopimuksen synnystä eikä osapuolten tahdosta ole saatavissa asiakirjaselvityksen tulkintaa selkeyttävää tietoa, joten sopimuksen sisältöä on tulkittava asiakirjaselvityksen ja alan käytännön mukaisesti. Käräjäoikeus katsoo myös, että tulkinnassa on huomioitava, että kantaja ei ole rakennuttajana ammattimainen taho ja että sen edustajana toiminut isännöitsijä Uxx on ollut vasta valmistunut ja rakennuttamisen osalta ensimmäisessä isännöitsijän tehtävässään toiminut henkilö, mikä vastaajan edustajan valvoja Koxxxen on täytynyt havaita. Kantajan kuulemat todistajat rakennusalan ammattilaisina pidettävät Mika Vaxxxus, Sami Lexxxnen ja _Petri R veala ovat . kertoneet valvojan vastuun sisällöstä sen laaJaa tulkintaa tukevasti.
Käräjäoikeus toteaa, että tarjouksessa on kuvattu kohdassa 4, että
"Valvontaan käytettävä aika on arviomme mukaan noin 150-200 tuntia, jolloin kustannukset ovat suuruusluokkaa 13.000 euroa + alv 22 %=n.
15.000 e.
Projektipäällikkö ja vastuullinen valvoja Yari Koxxx. Työmaavalvontaan kuuluvia töitä ovat muun muassa:
Konsulttisopimuksessa 16.3.2010, joka on tehty vastaajan toimesta RT
-vakiolomakepohjalle ja jonka ovat allekirjoittaneet kantajan edustajana isännöitsijä Uxx ja vastaajan edustajana projektipäällikkö Yari Koxxx on tilaajan edustajaksi sopimusasioissa ja teknisissä asioissa merkitty isännöitsijä Uxx ja valvojan edustajaksi sopimusasioissa Koxxx ja teknisissä asioissa Ville Pulkkinen. Kohdassa 1 on tehtävän määrittelyssä konsultti sitoutunut suorittamaan tilaajalle kohteen julkisivukorjauksen valvontatehtävät 12.1.2010 päivätyntarjouksen mukaisesti. Kohdan 3 mukaan tehtävän suorittamisessa noudatetaan asiakirjoja pätevyysjärjestyksessä a)tätä sopimusta, b) valvontatarjousta,
c) konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 1995. Kohdan 7.2 mukaan konsultin vahingonkorvauksen enimmäismäärä on KSE 1995 mukaisestimaksimissaan 2 kertaa konsulttipalkkion suuruinen.
Osapuolet ovat yksimielisiä siitä, että vastuunrajoitusehto ei vakiintuneen
käytännön mukaan päde, mikäli tehtävässä on syyllistytty tärkeään tuottamukseen.
Käräjäoikeus katsoo näin ollen ja huomioon ottaen edelleen erityisesti Kxxxin ja Lexxxin näkemys, että laskujen maksukelpoisuuden tarkastaminen työmaalla todelliseen työmaatilanteeseen vertaamalla ja materiaalinen hyväksyminen on työmaavalvonnan keskeisiä tehtäviä, jossa valvojalta odotetaan huolellisuutta ja oikeaa toimintaa. Laskujen ennenaikainen hyväksyminen tai turha pidättäminen ja viivyttely ovat molemmat väärää valvontatoimintaa, joka on haitallista tilaajan edulle, eikä valvojalla ole siihen oikeutta. Toisaalta lisäja muutostöiden osalta aloituskokouksen pöytäkirjan kohdasta 17 käy ilmi, että lisäja muutostöiden tilaamisen on kantajan puolesta hyväksynyt isännöitsijä Uxx ja että valvoja on pöytäkirjan mukaan voinut hyväksyä vain pienet ja kiireelliset muutostyöt. Kxxx on katsonut, että kantaja on vastuussa
siitä, että päätettiin tehdä lisätöitä. Vastaaja eli valvoja on vastuussa
siitä, että lisätyö on todella lisätyö ja että se on hinnoiteltu kohtuullisesti. Käräjäoikeus hyväksyy mainitun näkemyksen.
Lisäksi valvojan on tullut Kxxxin ja Lexxxin kertomusten nojalla teknisten rakennusvirheiden osalta, vaikka valvojalla on ollut käytettävissään tiukka tuntikehys, priorisoida paloturvallisuuteen liittyvien asioiden tarkastaminen edes pistokoeluonteisesti ja havaita palokatkojen teossa olleet erityisen vakavat virheet ja puutteet, joita on tehty suunnitelmien vastaisesti ja toisaalta teknisesti väärin niin laajalti, että valvojan olisi pitänyt havaita ongelmat jo työvaiheen aikana. Lexxx on lisäksi painottanut sitä, että palokatkot on tullut tehdä kerralla
kunnolla eikä hyväksyä niiden tekemisen siirtämistä tai loppuunsaattamista vasta urakan loppuvaiheessa.
Asiantuntijat ovat toisaalta todenneet, että rakennuttajan tahto on ollut, että valvoja käyttää kaikkiin tehtäviin viikottain työmaalla pari-kolme tuntia. Toisaalta valvojan työmäärä on lisääntynyt huomattavasti tarjouksen mukaisesta ja on tosiasiassa muodostunut_ la tu delt an sellaiseksi, että valvoja on käyttänyt valvontaan kesk1maann noin7 tuntia viikossa, joten käräjäoikeus katsoo, että alkuperäinen t u a ko tuntikehys ei ole merkitsevä seikka valvojan työn vastuun arv,otnntn
Asiantuntijat ovat toisaalta olleet yksimielisiä siitä, että valvoja ei ole
lyönyt laimin valvontasopimuksen mukaisia itse valvontakäyntejä työmaalla. Valvoja on tehnyt yhdessä urakoitsijan kanssa ja välillä yksin valvontakatselmuksia ja laatinut kymmeniä valvontamuistioita ja niissä kirjallisesti huomauttanut myös nyt riidan alaisista teknisistä yksityiskohdista ja ottanut kantaa käytettäviin rakennusmateriaaleihin.
He ovat myös olleet yksimielisiä siitä, että erääksi keskeiseksi ongelmaksi on muodostunut se, että rakennuttajakonsultti Aoxxxt Oy:n toimeksianto on loppunut toisen työmaakokouksen jälkeen (24.5.2010 jälkeen ennen 29.6.2010 kokousta), mikä on vaikeuttanut ongelmia erityisesti siinä vaiheessa, kun urakkasopimukseen nähden työn sisältö on muuttunut ja laajentunut perusteellisesti, jolloin tilaajalla olisi tullut olla mukana taho, joka olisi vetänyt asioita yhteen ja koordinoinut tilannetta. Hanketta ei ole ollut mukana tilaajan taholta kuljettamassa asiantuntijaa alusta loppuun asti. Tilaaja ja isännöitsijä ovat syyllistyneet tältä osin hankkeen hallitsemattomaan pilkkomiseen. Lisäksi ongelmien keskeinen syy on ollut kuntoselvityksen puutteellinen teetättäminen tilaajan/kantajan taholta, urakkamuodon väärä valinta näihin epävarmuustekijöihin nähden, urakkasopimuksen laadinta maksuerätaulukon osalta, urakoitsijan huolimaton toiminta. Valvojalla on ollut hankala tilanne huomioon ottaen, että urakoitsija ei pysy aikataulussa, hankkeessa on paljon lisäja muutostöitä, puuttuu rakennuttajan/tilaajan/kantajan edustaja, jolla olisi kokemusta ja joka tuntisoi hankkeen taustat.
Käräjäoikeus hyväksyy edellä mainitut asiantuntijoiden näkemykset hankkeen ongelmien osasyiksi ja valvojan tehtävää vaikeuttaviksi seikoiksi, joilla on myös merkitystä valvojan tuottamusvastuun tärkeyden ja osåpuolten juridisen vastuun arvioinnin osalta.
Oikeuskäytännössä on katsottu (erityisesti HHO 29.6.2011 ja myös KKO 2003:26), että konsultin vastuun tarkastelussa lähdetään konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen perusteella (KSE) siitä, että tilaajan on voitava luottaa ammattimiehenä esiintyvän suoritukseen.
Valvojan tulee valvoa huolellisesti rakentamista ja toimeksiantajansa etuja. Valvonta on kohdistettava erityisesti peittyviin rakenteisiin. Jos valvoja ei ole puuttunut sellaisiin urakoitsijan virheisiin ja laiminlyönteihin, jotka olisivat kohtuudella olleet havaittavia ja tästä aiheutuu · rakennuttajalle vahinkoa, valvoja joutuu vahingonkorvausvastuuseen.
Valvojan vastuu on tällaisissa tapauksissa yhteisvastuullista virheelliseen rakentamiseen syyllistyneen urakoitsijan kanssa. Rakennuttaja voi siis periä korvauksen hänelle aiheutuneesta vahingosta ekä irheelliseen rakentamiseen syyllistyneeltä urakoitsijalta että valvoJalta, Jonka laiminlyönnit ovat tehneet mahdolliseksi virheellisen rakentamisen. KSE 1995 3.2.3 §:n mukaan sopimuksen määräystä vahingonkorvauksen ylärajasta ei sovelleta, jos kyseessä on tahallisuus t:=3i törkeä tuottamu . KSE 1995 3.2.5 §:n mukaan konsultin vastuu on voimassa, kunnes tyo on hyväksytty työn suorittajan takuuajan vakuuden vapauttavan tms.
tarkastuksen perusteella.
Käräjäoikeus katsoo edellä mainituin perustein, että valvojan jäljenpänä
tarkemmin selostettavien tehtävän suorittamisessa tehtyjen urakoitsijan työn suorittamisen valvonnan laiminlyöntien ja muiden virheiden perusteella ja ottaen toisaalta huomioon edellä mainitut valvojan työtä vaikeuttaneet ja kantajan vastuulle jäävät toimet ja hyväksymiset sekä puutteet hankkeen suunnittelussa, asianmukaisen kuntotutkimuksen tekemisessä ja hankkeen koordinoinnissa sekä riittävän pätevän maanrakennuslain 119 §:n mukaisen hankkeen organisaation hankkimisen laiminlyönnin perusteella valvoja vastaa tässä tapauksessa yhteisvastuullisesti urakoitsijan kanssa urakoitsijan virheistä 1/2 osalla niiltä osin, kun valvojan on katsottu syyllistyneen tärkeään tuottamukseen.
Valvojan tuottamus ja urakkasuorituksen virheet
Kantajan todistajat Vaxxxus, Raxxxa, Lexxxnen, Xxxxs ja Vixxxa ovat rakentamisen ammattilaisina kertoneet yhtenevästi urakoitsijan suorittamista seuraavista rakennusvirheistä. Virheet ja niiden asianmukaiset korjauskustannukset ilmenevät lisäksi heidän tekemistään lausunnoista ja heidän edustamisensa yhtiöiden tekemistä urakoitsijan virheiden korjauskustannuksista (K6, K28, K29) . He ovat myös kertoneet yhtenevästi siltä osin, että virheet ovat olleet sellaisia, että valvojan on tullut kohtuudella havaita virheet ja puuttua niihin rakennustyön aikana. He ovat myös kertoneet yhtenevästi lisäja muutostöiden osalta niiden suorittamisen tasosta, kohtuuttomasta määrästä ja kohtuuttomasta laskutuksesta.
Valvoja Koxxx on kiistänyt väitteet valvonnan laiminlyönneistä sinänsä johdonmukaisesti, mutta käräjäoikeus toteaa, että vastanäyttö hänen näkemyksiään vastaan on hyvin yhtenevää ja toisaalta hänen kertomustaan ja sen uskottavuutta arvioitaessa on huomioitava, että hän arvioi oman työsuorituksensa laatua ja oikeellisuutta.
Käräjäoikeus katsoo toisaalta, että valvoja ei sinänsä vastaa urakan loppuunsaattamisen kustannuksista. Käräjäoikeus hyväksyy kuitenkin myös kantajan näkemyksen siitä, että kun kanteessa velotaan valvojalta korvausta ei lisäja muutostöiden koko määrän osalta, vaan ainoastaan noin 27 prosentin osuudesta lisäja muutostöistä, on osuutta pidettävä perusteltuna valvojan vastuun määrän kannalta.
Käräjäoikeus katsoo edellä mainittujen todistajien ja myös asiantuntijoiden kertomusten perusteella, että valvoja on laiminlyönyt valvoa palokatkojen työn suorittamisen käytännössä kokonaan ja että urakoitsijan suorituksessa todetut todistajien havaintoje muk iset . lukuisat virheet olisivat olleet havaittavissa valvonnan aikana Ja ettei niiden siirtäminen urakan loppuvaiheessa tehtäväksi ole ollut perusteltua eikä vaikuta valvojan vastuuta vähentävästi. Valvonnan puutteet ovat tältä osin olleet erityisen räikeitä ja moitittavia ja kohdistuessaa_n .. peittyviin ja paloturvallisuuden kannalta elintärkeisiin ra e tam,sen 0s11n toteuttavat selkeästi törkeän tuottamuksen tunnusmerk1ston.
Käräjäoikeus katsoo edellä mainittujen todistajien kertomusten perusteella, että valvoja on laiminlyönyt valvoa myös parvekekorjaukset, julkisivun tuuletuksen ja ikkunapeltien työn suorittamisen käytännössä kokonaan ja että urakoitsijan suorituksessa todetut todistajien havaintojen mukaiset lukuisat virheet olisivat olleet havaittavissa valvonnan aikana ja ettei niiden siirtäminen urakan loppuvaiheessa tehtäväksi ole ollut perusteltua eikä vaikuta valvojan vastuuta vähentävästi. Valvonnan puutteet ovat myös tältä osin olleet huomattavia ja moitittavia ja kohdistuessaan osin kosteudelle alttiisiin rakennusten osiin ja myös osin peittyviin osiin toteuttavat törkeän tuottamuksen tunnusmerkistön.
Käräjäoikeus katsoo edellä mainittujen todistajien ja myös asiantuntija Kxxxin kertomusten perusteella, että valvoja on laiminlyönyt valvoa taloudellisen valvonnan eli myös maksuerien tarkastamisen valvonnan sekä lisäja muutostöiden tarkastamisen valvonnan ja että urakoitsijan suorituksessa todetut todistajien havaintojen mukaiset lukuisat virheet olisivat olleet havaittavissa valvonnan aikana ja ettei niiden siirtäminen urakan loppuvaiheessa tehtäväksi ole ollut perusteltua eikä vaikuta valvojan vastuuta vähentävästi. Valvonnan puutteet ovat myös tältä osin olleet huomattavia ja moitittavia ja kohdistuessaan myös osin peittyviin rakentamisen osiin toteuttavat törkeän tuottamuksen tunnusmerkistön.
Käräjäoikeus katsoo edellä mainittujen todistajien ja myös asiantuntija Kxxxin kertomusten sekä työmaavalvonnan tehtäväluettelon RT
16-10447 kohdan 4 arvioinnin, jonka mukaan taloudelliseen valvontaan kuuluu vakuuksien ja vakuutusten sopimuksenmukaisuuden tarkastaminen, perusteella, että että valvoja on laiminlyönyt valvoa taloudellisen valvonnan osalta myös rakennusaikaisesta vakuudesta luopumisen ja sen siirtämisen maksueriin osalta. Valvoja on ollut läsnä yhteisneuvotteluissa 9.12.2010 (K 27), jossa urakoitsijan esityksestä vakuussumma on siirretty maksuposteihin. Edellä kerrottujen todistajien kertomusten perusteella on näytetty, että siitä on aiheutunut maksuerätaulukon huomattava etupainotteisuus eikä se sisällä rakennusaikaista vakuutta vastaavaa turvaa urakoitsijan suoritushäiriöiden varalta. Maksuerätaulukko on myös kulkenut valvoja Koxxxen kautta eikä hän ole puuttunut sen etupainotteisuuteen. Siitä on osaltaan aiheutunut, että tilaaja on menettänyt rakennusaikaisen vakuuden arvon, miltä osin valvonnan puutteet toteuttavat myös törkeän tuottamuksen tunnusmerkistön.
Käräjäoikeus katsoo edellä mainittujen todistajien kertom_u !en perusteella, että että valvoja on laiminlyönyt valvoa urako1tsIJan suorituksen maalaustöiden lisälaskutuksesta (11.977 euroa), perusteettomista kilometrikorvauksista (1.97? euroa) j telin istä (17.692 euroa), työnjohdosta (34.908 euroa), ikkunoiden kaksinkertaisesta vaihtotyöstä aiheutuneista perusteettomista lisäja muutostöistä (21.057 euroa), perusteettomista sääkustannuksista ja lahovaurioiden· . .. korjauskustannuksista sekä parvekkeista (90.134 euroa) osalta Ja etta urakoitsijan suorituksessa todetut todistajien havaintojen mukaiset
lukuisat virheet, pinta-alojen ylilaskutus, perusteeton tuntilaskutuksen ja yksikköhintojen korottaminen ja perusteeton parvekkeen lisätöiden, materiaalien noudon ja työnjohdon laskutus olisivat olleet havaittavissa valvonnan aikana. Valvonnan puutteet ovat myös tältä osin olleet huomattavia ja moitittavia ja kohdistuessaan osin kosteudelle alttiisiin rakennusten osiin ja myös osin peittyviin osiin toteuttavat törkeän tuottamuksen tunnusmerkistön.
Puhevallan menettäminen
Käräjäoikeus katsoo, että kantaja ei ole esittänyt korvausvaatimustaan vastaajaa kohtaan liian myöhään, eli kantaja ei ole menettänyt vastaajaa kohtaan puhevaltansa KSE -ehtojen 3.2.9 perusteella lisäja muutostöiden eikä muiltakaan osin, koska kantaja on reklamoinut virheistä vastaajalle heti niiden huomaamisen jälkeen ja joka tapauksessa viimeistään vuoden kuluessa niiden havaitsemisesta eli X -Rakenne Oy:n virheraportin 29.11.2012 (K24) jälkeen alle vuodessa eli 6.3.2013.
Edellä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo, että vastaaja on vastuussa kantajalle 1/2 kanteessa esitetyistä vaatimuksista, eli palokatkoissa (107.796/53.898 euroa), parvekkeissa (8.400/4.200 euroa), julkisivun tuuletuksessa ja ikkunapelleissä (36.562/18.281 euroa), maksuerien tarkastamisen valvonnan laiminlyönneissä (129.406/64.703 euroa), rakennusaikaisen vakuuden luopumisessa (41.616/20.809 euroa) ja sen siirrossa maksueriin sekä maalaustöiden lisälaskutuksesta (11.977/5.988,50 euroa), perusteettomista kilometrikorvauksista (1.976/988 euroa) ja telineistä (17.692/8.846 euroa), työnjohdosta (34.908/17.454 euroa), ikkunoiden kaksinkertaisesta vaihtotyöstä aiheutuneista perusteettomista lisäja muutostöistä (21.057/10.528,50 euroa), perusteettomista sääkustannuksista ja lahovaurioiden korjauskustannuksista sekä parvekkeista (90.134/45.067 euroa), josta määrästä kantaja on hyväksynyt vähennettäväksi maksamattoman urakkahinnan osuus
31.265 euroa ja jota määrää korjauskustannuksiin verratessaan kantaja on katsonut kokonaisvahingoksi yhteensä 284.670,60, josta 1/2 osasta korvausvastuun määrä lisättynä 1/2 osalla lisäja muutostöiden tarkastamisen valvonnan laiminlyönneissä (150.000/75.000 euroa) on yhteensä 217.335,30 euroa. Käräjäoikeus katsoo, ettei vastaaja ole näyttänyt riittävää perustetta kuittausvaatimuksensa kohdistumiseen kanteen hyväksyttyyn osaan tueksi. Käräjäoikeus hyväksyy viivästyskoron alkamisajankohdan.
Kantaja on voittanut asian osittain. Vastaaja on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 3 §:n nojalla korvausvelvollinen kantajalle osittain asianhoitamisen kannalta tarpeellisista ja kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista. Vastaaja on paljoksunut 60.149,02 euron
kuluvaatimuksia 14.663 euron osalta katsoen, että ne olisivat kohdistuneet vain urakoitsijan vastuulla olevien seikkojen selvittämiseen sekä lisäksi paljoksunut huomattavasti X-Rakenne Oy:n yhteensä
16.000 euron selvittelyja todistajapalkkiokuluja. Käräjäoikeus toteaa, että vastaaja on vastuussa perusteluosasta ilmenevin perustein myös urakoitsijan virhesuoritusten selvittelykuluista ja katsoo edellä mainituin perustein kohtuulliseksi korvattavien kulujen määräksi vaaditun sijasta
45.000 euroa.
Vastaaja Xxxxnen Oy velvoitetaan suorittamaan kantaja Asunto Oy Txxxolle yhteensä 217.335,30 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.11.2012 lukien ja korvauksena oikeudenkäyntikuluista 45.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
petri.jarvensivu@susiluoto.com