Source: http://valcap.es/html/d.g.r.n/articulo%20327%20lh.htm?ObjectID=1947
Timestamp: 2017-11-19 01:11:08
Document Index: 96762917

Matched Legal Cases: ['Artículo 327', 'artículo 143', 'artículo 78', 'artículo 259', 'artículo 33', 'artículo 257', 'artículo 396', 'artículo 117', 'artículo 82', 'artículo 487', 'artículo 7', 'artículo 23', 'artículo 4', 'artículo 143', 'artículo 6', 'artículo 327', 'artículo 53', 'artículo 78', 'artículo151', 'artículo 396', 'artículo 5', 'artículo 396', 'artículo 2', 'artículo 24']

Artículo 327 LH. La cuestión debatida es análoga a la resuelta por este Centro directivo, en un supuesto semejante al presente. Según dicha Resolución (vinculante para todo Registrador de la Propiedad), la exigencia de licencia para inscribir divisiones..
Publicación : 12/08/2004
La propiedad horizontal tumbada propiamente tal (no los complejos inmobiliarios) no requieren licencia de división de finca aunque asignen el terreno en uso exclusivo a las viviendas.
Por medio de escritura autorizada el 26 de abril de 2002 por el Notario San Lorenzo del Escorial don Sebastián Barril Roche, los copropietarios de una finca la constituyen en régimen de propiedad horizontal, de modo que las dos fincas independientes resultantes se las adjudican mediante extinción de comunidad. Aquella finca se trata de una parcela de terreno sobre la que, según consta en el Registro, existe una edificación dividida en dos partes, una de tres plantas, que ocupa 44 metros cuadrados de la parcela y la otra de dos plantas, que ocupa 68 metros cuadrados de parcela, ambas destinadas a vivienda; y el resto de la superficie está destinado a patio. En la escritura calificada se expresa que las dos fincas independientes que se crean, descritas como viviendas unifamiliares, corresponden a cada una de las antedichas partes de lo edificado. Al describir cada finca nueva, se pacta que 'a esta finca le es anejo inseparable el uso privativo de un trozo de terreno, destinado a jardín' de 169,58 metros cuadrados para la finca número uno y de 145,58 metros cuadrados para la dos, indicándose los linderos al frente, izquierda y fondo para la uno y los linderos al frente, derecha y fondo para la dos.
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que la división horizontal con o sin anejos de uso privativo es un acto libre de intervención administrativa, no sujeto a licencia ni a declaración de su no necesidad, por cuanto que no hay modificación de la forma, superficie ni lindes de la finca dividida (supuestos del artículo 143 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid), ni supone división ni segregación de terrenos (a que aluden el artículo 78 del Real Decreto 1093/97 y el artículo 259.3 de la Ley estatal del Suelo de 1992). Que los tres artículos citados deben ser interpretados restrictivamente, dado el principio de libertad del dominio (artículo 33 de la Constitución y 348 del Código Civil). Que tampoco supone aquélla una parcelación urbana o urbanística, según el concepto del derogado artículo 257 de dicha Ley estatal del Suelo de 1992, que definía la parcelación como la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población. Que en Resolución de este Centro de 18 de julio de 1996, para un supuesto muy similar al que nos ocupa, de división horizontal de un edificio con anejos de uso exclusivo de una parte de la parcela no ocupada por la edificación dedicada a jardín, se puso de relieve que, conforme al artículo 396 del Código Civil, el suelo del edificio tiene carácter común y que, por mor del artículo 117 del Reglamento Hipotecario, no se entró a debatir si la división horizontal conculcaba o no la indivisibilidad de la parcela. Que la Resolución de 16 de enero de 2002 de esta Dirección General ofrece un supuesto también muy similar al presente, también con los citados anejos, y señala que es ajeno a la normativa urbanística la configuración jurídica -división horizontal- que los dueños den al edificio si no alteran con ello el uso residencial ni su estructura. Que es elemento común en una división horizontal todo aquello que no haya sido configurado como finca independiente en el título constitutivo de la propiedad horizontal, cual es el caso del terreno, de todo él, no sólo de la parte ocupada por el edificio. Que el artículo 82 del Real Decreto 1093/97, sobre 'división de parcelas edificadas', inciso 2º, establece que 'si la parcela fuere indivisible, sólo podrán crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se asientan sobre suelo común y se les somete a un mismo régimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario'.
Que estas alteraciones son uno de los aspectos de la propiedad horizontal que provocan mayor litigiosidad y casuismo jurisprudencial -el recurrente cita docenas de sentencias al respecto-. Que el titular del anejo de uso exclusivo no tiene un derecho de usufructo sobre el elemento común y, por tanto, no tiene la facultad de introducir mejoras propias del usufructuario según el artículo 487 del Código Civil. Que así lo entiende determinado comentarista, para quien muy diferente es el caso de atribución de parte de jardín en propiedad privativa al propietario de la planta baja en el título de la división horizontal: tiene todos los derechos y obligaciones inherentes a dicha condición, ello sobre su suelo -nunca sobre el subsuelo y hasta la altura de la planta baja -que no sobre el restante vuelo, que es elemento común-; podrá realizar obras o alteraciones, pero sometiéndose al artículo 7º de la Ley de Propiedad Horizontal, pues puede afectar al estado exterior del inmueble. Que no se trata de una propiedad horizontal tumbada integrada por dos parcelas, en que lo lógico es exigir licencia de parcelación ya que el suelo no es común. Que tampoco se trata de una división encubierta de finca rústica -a que se refieren numerosas Resoluciones de esta Dirección General que arrancaron de la de 26 de junio de 1999-, pues las porciones de jardín atribuidas en uso exclusivo no tienen autonomía física ni económica que permita considerarlas objetos jurídicos nuevos, ya que el terreno es elemento común (cfr. la Resolución de 7 de octubre de 1999). Que, por último, si el edificio dividido horizontalmente con anejos de uso privativo y suelo común fuera objeto de demolición o destrucción, se habría extinguido la propiedad horizontal (artículo 23.1º Ley P.H.), con aparición de un proindiviso ordinario según las anteriores cuotas pero ya sin ningún tipo de uso exclusivo.
El Registrador de la Propiedad informó: Que las normas urbanísticas son de orden público, no están sujetas a la autonomía de los particulares y varias van dirigidas a Notarios y Registradores, ordenándoles el control de divisiones y segregaciones, mediante la exigencia de acreditación de la oportuna licencia, que a los Ayuntamientos compete conceder o no, decisiones que son recurribles ante los Tribunales, en procedimiento en el que la Administración pública podrá desplegar su propia defensa. Que, no ocurre así en sede de este recurso gubernativo, donde el Ayuntamiento sufre indefensión, a menos que esta Dirección General le requiera su opinión, dando cumplimiento al deber genérico de colaboración entre Administraciones Públicas del artículo 4º de la Ley 30/92. Que al Derecho urbanístico no le importan los aspectos dominicales, sino los materiales, esto es, la transformación del suelo, el uso del suelo. Que, en contra del criterio del Notario, entiende que se trata de una clara propiedad horizontal tumbada con dos chales cada uno con su propio suelo, con asignación de uso privativo de parcela, uso perpetuo, como anejo, como parte del elemento privativo. Que cada dueño podrá, respecto de la parte de jardín cuyo uso exclusivo se le asigna, deslindarla, cerrarla con setos -lo que afecta a la configuración de la finca total, artículo 143-, levantar obras de menor entidad, en fin actuar prácticamente como propietario, salvo en actos de riguroso dominio. Que dicho suelo no tendría de común más que el nombre. Que si se admite la inscripción de operación escriturada, se habrá hallado la piedra filosofal con la que parcelar fincas allí donde no se puede conceder licencia para parcelar. Que el acto en fraude de ley (artículo 6.4 del Código Civil) no ha de impedir la aplicación de la norma que se ha tratado de eludir.
1. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de una finca consistente en una parcela de terreno sobre la que, según consta en el Registro, existe una edificación dividida en dos partes, una de tres plantas, que ocupa 44 metros cuadrados de la parcela y la otra de dos plantas, que ocupa 68 metros cuadrados de parcela, ambas destinadas a vivienda; y el resto de la superficie está destinado a patio. Del régimen de propiedad horizontal resultan dos elementos privativos (dos viviendas unifamiliares independientes), cada uno de los cuales lleva como anejo inseparable el uso privativo de una parte distinta de la parcela no ocupada por la edificación dedicada a jardín.
2. La cuestión debatida es análoga a la resuelta por este Centro directivo mediante Resolución de 10 de diciembre de 2003, en un supuesto semejante al presente y respecto de otra calificación del mismo Registrador de la Propiedad, aunque de fecha posterior a la que motiva este expediente.
Según dicha Resolución (vinculante para todo Registrador de la Propiedad, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria), la exigencia de licencia para inscribir divisiones de terrenos contenida en el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, (y lo mismo puede entenderse respecto del artículo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o genérica pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el acto de división, por lo que debe estarse a la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, que aparecen enumerados en su artículo151, entre los que el único que pudiera tener relación con el supuesto planteado es el 1º-a): 'las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación'. Si los conceptos de segregación y división están acuñados en el Derecho privado y tienen evidente solera en la legislación hipotecaria, el de parcelación es más propio de la legislación urbanística, al punto de que la misma Ley se ocupa de definirla en sus artículos 143 y siguientes en relación con las distintas clases de suelo. En este sentido, el concepto genérico se contiene en el primero de tales preceptos cuando nos dice que 'tienen la consideración de actos de parcelación, con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas'.
4. El régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Aunque la Ley especial por la que se rige es de aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia Ley (cfr. el artículo 2 de la misma), ello no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
El artículo 24, que integra el nuevo Capítulo III de la Ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no su naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea la vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de 'tumbada' que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la integran, que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.
La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crea nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo como otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito.
Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación toda vez que no hay alteración de forma --la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas--, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible según la misma ordenación. No puede ésta limitar el derecho del constructor o promotor a explotar o comercializar una construcción perfectamente legal e integrada por distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su división en régimen de propiedad horizontal.
http://www.boe.es/boe/dias/2004-08-12/pdfs/A28979-28981.pdf