Source: https://interpretacje-podatkowe.org/najem/0114-kdip3-1-4011-253-2017-1-ks
Timestamp: 2018-11-18 14:56:13+00:00
Document Index: 109135020

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 10', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 6', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 10', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 11', 'art. 6', 'art. 12', 'art, 10', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 9', 'art. 659', 'art. 659', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 47', 'art. 3', 'art. 53']

♦ › Najem › 0114-KDIP3-1.4011.253.2017.1.KS
Jeżeli w istocie umowa najmu przedmiotowego lokalu nie będzie realizowana w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a więc przyjmując za Wnioskodawcą, że najem ww. lokalu nie nosi cech działalności gospodarczej), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy. W takim przypadku Wnioskodawca może korzystać z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jeśli złoży w ustawowym terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 sierpnia 2017 r. (data wpływu 9 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości wyboru opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokalu – jest prawidłowe.
W dniu 9 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości wyboru opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokal.
Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz wynajem lokali, w tym powierzchni użytkowej w postaci lokalu usługowego. Lokal usługowy jest wykorzystywany jako środek trwały i wynajmowany od 11 lat jednemu najemcy (bank). Do zakończenia umowy pozostało jeszcze 3 lata (umowa na 14 lat). Wnioskodawca nosi się z zamiarem zakończenia działalności polegającej na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, wyłączenia lokalu użytkowego z działalności, zaprzestania jego amortyzacji, a następnie przeniesienia go do majątku osobistego. W dalszej perspektywie, po zakończeniu obecnej umowy zamierza ją przedłużyć z tym samym podmiotem na okres dalszych kilku lat, ale już w ramach wynajmu prywatnego, opodatkowując przychody z najmu w ramach ryczałtu ewidencjonowanego na podstawie art. 6 ust 1 a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144 poz. 930 ze zm). W ramach dotychczasowej umowy Wnioskodawca nie wykonuje żadnych czynności związanych z jego funkcjonowaniem, gdyż wszelkie koszty związane z jego eksploatacją ponosi najemca. Dotyczy to zarówno kosztów eksploatacyjnych jak i ewentualnych prac remontowo- wyposażeniowych. Jedyne obowiązki wiążą się z rozliczaniem płatności za najem (fakturowanie). Podatnik nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań celem zawarcia umów najmu i nie będzie aktywnie poszukiwał najemcy. Nie będzie także korzystał z biura pośrednictwa nieruchomości, nie będzie też pobierał żadnych dodatkowych opłat za zarządzanie lokalem, sprzątanie lub ochronę. Najem będzie miał zatem charakter długoterminowy z minimalnym zaangażowaniem Wnioskodawcy, charakterystyczny dla długoterminowego najmu prywatnego. Ze względu na powyższe uwarunkowania najem ww. lokalu nie nosi cech działalności gospodarczej i dlatego podatnik podjął decyzję o jego wyłączeniu do majątku prywatnego.
Czy po zaprzestaniu wykorzystywania do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności lokalu usługowego, po przeniesieniu tego lokalu do majątku prywatnego i po zawarciu umowy najmu na ww. lokal w ramach najmu prywatnego może on wybrać opodatkowanie przychodów z tego tytułu na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego?
Zdaniem Wnioskodawcy ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6: pozarolnicza działalność gospodarcza, najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy. Z treści tego przepisu wynika, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach, tzn. że działalność winna być prowadzona:
Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną - uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2-9 ustawy.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).
Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem, dzierżawa, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest wykonywany w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. W przypadku kiedy lokal usługowy był wykorzystywany w działalności gospodarczej jako jej składnik majątku, aby przychód z najmu mógł być zaliczony do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to lokal ten musi być uprzednio skutecznie wycofany z tej działalności. Przeszkodą nie jest także wynajmowanie lokalu temu samemu podmiotowi, jeśli nie będzie się to odbywać na podstawie umów zawartych w ramach działalności gospodarczej. Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww, ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r., poz. 2180 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1 a tej ustawy. Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1 a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. la (art. 12 ust, 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy).
Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W tej sytuacji najem lokalu usługowego stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art, 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z najmu mogą być opodatkowane, zgodnie z wolą podatnika, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy będzie on miał prawo do opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu lokalu na zasadach określonych w art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 2 ust. 1a i następnych ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. opodatkowania ich ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako przychodów z najmu, które nie są osiągane na podstawie umów zawiązanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jeśli złoży w terminie określonym w art. 9 ust. 1 ww. ustawy, oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r.,poz. 459, z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.) odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:
Na podstawie art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy. Ocena czy podmiot prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu uzależniona jest od ustalenia, czy dana działalność zarobkowa spełnia jednocześnie wszystkie przesłanki pozytywne wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawy oraz czy nie wystąpiły przesłanki negatywne określone w art. 5b ust. 1 tej ustawy. Jeżeli lokal lub lokale będą wykorzystywane w taki sposób, że rozmiary tej działalności, powtarzalność, zarobkowy charakter, sposób zorganizowania, jej profesjonalny charakter będą wskazywać, że jest to działalność gospodarcza, wówczas uzyskiwane z tej działalności przychody będą zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej, a nie do przychodów z najmu. A zatem, podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, nieprofesjonalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.
Jeżeli więc istnieją wątpliwości co do podatkowoprawnej kwalifikacji przychodów (dochodów) do właściwego źródła przychodów i w konsekwencji prawidłowości sposobu ich opodatkowania, pomimo wyrażanego przez podatnika oświadczenia woli do zamiaru, w jakim zawierane są umowy najmu, obiektywnej ocenie musi zostać poddany całokształt okoliczności w jakich te umowy są zawierane.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że istniejące regulacje prawne dopuszczają możliwość osiągania przychodów z tytułu zawartych umów najmu zarówno w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych określanego jako tzw. najem prywatny jak i w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże powoływane przepisy nie uzależniają zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy od spełnienia pojedynczych przesłanek tj. liczby wynajmowanych lokali, czasu trwania umowy najmu, celu na jaki lokal (mieszkalny lub użytkowy) jest wynajmowany, wysokości przychodów uzyskiwanych z najmu. Przesłanki te nie mogą stanowić samodzielnego kryterium do wyłączenia przychodów z odrębnego źródła, jakim jest najem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy i zaliczania do przychodów z działalności gospodarczej.
W treści złożonego wniosku Wnioskodawca wskazał m.in., że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz wynajem lokali, w tym powierzchni użytkowej w postaci lokalu usługowego. Wnioskodawca nosi się z zamiarem zakończenia działalności polegającej na pośrednictwu w obrocie nieruchomościami, wyłączenia lokalu użytkowego z działalności, zaprzestania jego amortyzacji, a następnie przeniesienia go do majątku osobistego. W ramach dotychczasowej umowy Wnioskodawca nie wykonuje żadnych czynności związanych z jego funkcjonowaniem, gdyż wszelkie koszty związane z jego eksploatacją ponosi najemca. Dotyczy to zarówno kosztów eksploatacyjnych jak i ewentualnych prac remontowo-wyposażeniowych. Jedyne obowiązki wiążą się z rozliczaniem płatności za najem (fakturowanie). Podatnik nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań celem zawarcia umów najmu i nie będzie aktywnie poszukiwał najemcy. Nie będzie także korzystał z biura pośrednictwa nieruchomości, nie będzie też pobierał żadnych dodatkowych opłat za zarządzanie lokalem, sprzątanie lub ochronę. Najem będzie miał zatem charakter długoterminowy z minimalnym zaangażowaniem Wnioskodawcy, charakterystyczny dla długoterminowego najmu prywatnego. Ze względu na powyższe uwarunkowania najem ww. lokalu nie nosi cech działalności gospodarczej i dlatego podatnik podjął decyzję o jego wyłączeniu do majątku prywatnego.
Raz jeszcze w tym miejscu należy zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania prawnopodatkowej przychodów z najmu do właściwego źródła mają przede wszystkim okoliczności faktyczne danej sprawny, sposób wykonywania najmu, a nie wybór tej kwalifikacji przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odnosząc powyższe uregulowania prawne do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie prowadzony najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej, samodzielnej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.,
Mając na uwadze, zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że jeżeli w istocie umowa najmu przedmiotowego lokalu nie będzie realizowana w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a więc przyjmując za Wnioskodawcą, że najem ww. lokalu nie nosi cech działalności gospodarczej), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy. W takim przypadku Wnioskodawca może korzystać z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jeśli złoży w ustawowym terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0114-KDIP3-1.4011.253.2017.1.KS
0111-KDIB1-1.4011.131.2017.2.BS | Interpretacja indywidualna