Source: http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/mietkaution.html
Timestamp: 2016-05-26 04:31:44
Document Index: 82874976

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Die Kaution oder Mietkaution ist wie die B�rgschaft eine Sicherheitsleistung zugunsten des Vermieters f�r den Fall, da� der Mieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen, insbesondere der Mietzinszahlung, nicht nachkommt. Sie darf nur verlangt werden, wenn sie vertraglich vereinbart ist.Diese SeiteAllgemeines, H�heZahlungVerzinsungB�rgschaft, siehe dortWiederauff�llenAbrechnung und R�ckzahlungSicherheitseinbehalt
Ihre H�he darf drei Monatsmieten, � 551 BGB nicht �berschreiten. Vertr�ge, die eine h�here Kaution vorsehen, sind auf die gesetzlich vorgesehene H�he zu beschr�nken. Der Mieter mu� keinesfalls mehr als die drei Monatsmieten leisten. Zuviel gezahlte Betr�ge darf er zur�ckfordern. Regelm��ig dient nur die Nettomiete als Grundlage, nicht auch die Nebenkosten. Ist die Wohnung zu einem festen Preis "warm" vermietet, muss nach der Neuregelung des �551 BGB der gesch�tzte Kostenanteil aus der Warmmiete herausgerechnet werden.Nach der urspr�nglichen Absicht des Gesetzgebers und der vorherrschenden Meinung der Gerichte und der juristischen Literatur kommt es f�r die H�he der Kaution nur auf die H�he der vereinbarten Monatsmiete zu Anfang des Mietverh�ltnisses an. Vertragliche Vereinbarungen, wonach sich der Kautionsbetrag bei Mieterh�hung ebenfalls erh�hen soll, sind aber zul�ssig.
Der Vermieter ist auf Verlangen verpflichtet, dem Mieter Auskunft �ber Verbleib und gegenw�rtige H�he der Kaution, auch unter Belegvorlage, zu erteilen.
Der Mieter darf mit seinem Anspruch auf R�ckzahlung der Kaution gegen etwaige Mietforderungen des Vermieters nicht aufrechnen, BGH WuM 72, 57.nach oben
Zahlung der Barkaution
Erh�lt der Vermieter das Geld in bar, sollte der Mieter aus Beweisgr�nden eine Quittung dar�ber verlangen. Im Falle von �berweisungen oder Scheckhingabe l��t sich der Nachweis durch den - hoffentlich aufgehobenen - Kontoauszug f�hren.
Die Kaution ist geleistet, sobald der Vermieter das Geld erhalten hat. Im Fall der �bergabe ist dies dann der Fall, wenn der Vermieter das Geld in H�nden h�lt, im Fall der �berweisung oder Scheckhingabe, wenn das Geld auf das vom Vermieter angegebene Konto eingetroffen, bzw. gutgeschrieben ist.
Irrt�mlich falsche �berweisungen gehen daher zu Lasten des Mieters.
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten zu bezahlen, � 551 BGB, beginnend mit Beginn des Mietverh�ltnisses. Entgegenstehende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
In der Praxis wird der Vermieter den Mietvertrag aber oftmals erst dann unterschreiben, wenn der Mieter die Kaution "auf den Tisch" legt.nach oben
Der Vermieter mu� die Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem �brigen Verm�gen anlegen, das hei�t, die Kaution muss insolvenzsicher angelegt werden - jedenfalls hat der Mieter einen Anspruch darauf. (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 98/10, Urteil vom 13.10.2010) Weist der Vermieter kein entsprechend geeignetes Konto vor, kann der Mieter die Kautionszahlung solange verweigern, wie die Insolvenzsicherheit des Kontos nicht nachgewiesen ist.
Die Anlage und Verzinsung mu� unverz�glich nach Erhalt des Geldes erfolgen, ansonsten kann sich der Vermieter wegen des eintretenden Zinsverlustes dem Mieter gegen�ber schadensersatzpflichtig machen.Die Kaution mu� verzinslich angelegt werden und zwar mit dem f�r Spareinlagen mit dreimonatiger K�ndigungsfrist �blichen Zinssatz. Hierbei ist der Vermieter nicht verpflichtet, das Bankinstitut mit des h�chsten Zinssatz auszuw�hlen.
Die erzielten Zinsen hat der Vermieter dem Kautionskonto des Mieters gutzuschreiben. Sie erh�hen die Sicherheit, � 551 BGB. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen vor Ablauf des Mietverh�ltnisses.nach oben
Treffen Mieter und Vermieter gesonderte Vereinbarungen, etwa durch Vereinbarung einer h�herverzinslichen Anlage, stehen die Zinsen dem Mieter zu. Dieser hat dann allerdings die im Regelfall l�ngeren K�ndigungsfristen oder h�heren Risiken der Anlageform zu ber�cksichtigen.
Erzielt der Vermieter auf eigene Faust durch andere Anlageformen einen h�heren Zinssatz als den f�r dreimonatig k�ndbare Spareinlagen, denn dieser ist ziemlich niedrig, soll er den �bersteigenden Teil des Zinsertrags dann behalten d�rfen, wenn sichergestellt ist, etwa durch Bankb�rgschaft, da� der Mieter den gesetzlichen Mindestbetrag bei Beendigung des Mietverh�ltnisses erh�lt.
Die Kosten der Kontof�hrung sollen, wenn nichts besonderes vereinbart ist, zu Lasten des Mieters gehen. Dem widerspricht das LG M�nchen I (NZM 1998 S. 32) und andere Gerichte.
Stellungnahme: Mit der vertraglichen Verpflichtung zur Stellung einer Sicherheit kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, da� der Mieter auch die Kosten der Stellung zu �bernehmen hat. Der Mieter wird zu einer Geldleistung verpflichtet und nicht zur Tragung weiterer damit zusammenh�ngender Kosten.Der Vermieter hat das Recht, aber nicht die Pflicht, eine Sicherheit vom Mieter zu fordern. Verlangt er eine Sicherheit vom Mieter, so ist es interessengerecht wenn er die vergleichsweise geringen Kosten die mit der f�r ihn nur vorteilhaften Sicherheit einhergehen, auch tr�gt. Anders kann es sein, wenn der Mieter, was zul�ssig ist, ausdr�cklich vertraglich auch zur Kosten�bernahme verpflichtet wird.nach oben
Auff�llen der Kaution w�hrend des Mietverh�ltnisses.Kommt der Mieter aus irgendeinem Grund mit der Mietzinszahlung oder anderen vertraglichen Leistungen oder Schadensersatzleistungen in Verzug, ist der Vermieter berechtigt, aber nicht verpflichtet, seinen Anspruch aus der Kautionssumme zu befriedigen. Voraussetzung ist, dass die Forderung des Vermieters unbestritten oder rechtskr�ftig festgestellt ist, vgl. BGH Az: VIII ZR 234/13. In diesem Fall hat der Mieter die Kaution wieder bis zur urspr�nglichen H�he aufzuf�llen, BGH WM 72, 57. Siehe dazu auch � 240 BGB nach oben
Abrechnung, R�ckzahlung der Barkaution
Der Anspruch des Mieters auf R�ckzahlung der Kaution entsteht fr�hestens dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter �bergeben hat.Im Regelfall ist dem Vermieter aber das Recht zuzugestehen, eventuell bestehende Gegenanspr�che zu pr�fen. Damit darf er sich aber nicht unendlich lange Zeit lassen. Er hat daf�r Sorge zu tragen, da� alle n�tigen und zumutbaren Ma�nahmen getroffen werden, die die Pr�fung seiner Anspr�che betreffen.
Der BGH hat in einem Rechtsentscheid, BGH NJW 1987, 2372, dazu Stellung genommen und dort eine pauschale Frist von einem oder mehreren Monaten abgelehnt. Vielmehr sei auf den Einzelfall abzustellen. Sind also keine besonderen Probleme erkennbar, Nebenkosten abgerechnet und die Wohnung im ordnungsgem��en Zustand zur�ckgegeben, ist die Kaution schnellstm�glich zur�ckzuzahlen.
Gerade bei einfach gelagerten Wohnraummietverh�ltnissen wird man aber annehmen k�nnen, da� diese Pr�fung selten l�nger als drei Monate dauert.nach oben
Fristen in Formularvertr�gen, die eine Auszahlung der Kaution fr�hestens drei Monate nach �bergabe der Wohnung vorsehen, sollen zul�ssig sein. Dem ist dann zuzustimmen, wenn es sich um ein gew�hnliches, auf Dauer angelegtes Wohnraummietverh�ltnis handelt und nicht um ein von vorneherein sehr kurzfristiges, etwa ein einmonatiges Mietverh�ltnis von Studenten, der f�r die Zeit eines Sommerkurses an einer anderen Universit�t Wohnraum anmietet.
Hat der Vermieter alles Notwendige �berpr�ft, hat er dem Mieter gegen�ber abzurechnen. Dies gilt sowohl f�r die w�hrend der Anlagezeit erwirtschafteten Zinsen, als auch f�r die Kosten der Beseitigung eventueller Sch�den an der Mietwohnung. Der Vermieter hat hierf�r konkrete Belege vorzulegen. Eine Sch�tzung reicht nicht aus. Danach mu� die Auszahlung unverz�glich erfolgen.
Sicherheitseinbehalt durch VermieterIst eine vollst�ndige Abrechnung nicht m�glich, etwa weil eine Betriebskostenrechnung noch fehlt, ist der Vermieter grunds�tzlich nicht berechtigt die ganze Kautionssumme zur�ckzuhalten wenn mit gro�er Sicherheit zu erwarten ist, da� nur ein geringer Betrag zur Nachforderung anstehen k�nnte und die Kautionssumme diesen Betrag bei weitem �bersteigt.Der Vermieter hat dann den �bersteigenden Teil bereits an den Mieter auszuh�ndigen. Der Vermieter ist aber berechtigt, eine gewisse Sicherheitsreserve zur�ckzuhalten. Die H�he des Betrags h�ngt von den konkreten Umst�nden ab.