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Timestamp: 2017-01-23 04:36:17+00:00
Document Index: 116377478

Matched Legal Cases: ['art. 8', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 8', 'art. 8']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 4 del 09.01.2006
Istanza di Interpello - Art. 11 della Legge n.
212/2000 - Sig. XX - IVA - Canoni di locazione
parere reso dalla Direzione Regionale ............. in sede di risposta
all'interpello n. ................di seguito riportato in forma integrale.
Con la nota in riferimento, pervenuta alla
scrivente il 4 febbraio 2005, la S.V. ha chiesto chiarimenti, ai fini IVA, in
merito al trattamento fiscale dei canoni di locazione relativi a un contratto di
locazione a termine (8 anni), stipulato con una Cooperativa a proprietà
indivisa, costruttrice del relativo alloggio.
- detta Cooperativa fruisce di
"sovvenzione regionale", ai sensi dell'art. 8 della legge n. 179/1992,
per il "recupero o nuova costruzione di alloggi da concedere in locazione a
lavoratori dipendenti";
- il contratto di locazione prevede il
diritto di prelazione nella "cessione in proprietà" della medesima
Si ritiene che detti canoni debbano essere
considerati esenti da IVA in quanto la Cooperativa ha costruito l'immobile
"solo ed unicamente per una locazione a termine (condizione necessaria per
l'ottenimento della sovvenzione regionale)". Pertanto, sarebbe ininfluente
l'eventuale successiva vendita agli stessi locatari a cui (come da precisazione
contenuta nello schema di contratto di locazione allegato alla richiesta) viene
riconosciuto il diritto di prelazione nella cessione in proprietà.
In caso contrario, con l'esercizio del diritto di
prelazione, comportante un'agevolazione per i soci, costituita dallo scomputo
dal corrispettivo della cessione (predeterminato nello stesso contratto di
locazione) delle "somme già versate al solo titolo di canone locatizio (al
netto, ovviamente, dell'imposta ICI versata dalla Cooperativa per tutto il
periodo di locazione)" (come risulta al punto H dell'allegato schema di
atto di assegnazione di alloggio in locazione a termine), si verificherebbe una
duplicazione dell'IVA, assolta sul corrispettivo della vendita al lordo dei
canoni e anche sugli stessi canoni di locazione.
Nell'istanza sono descritte due operazioni distinte
e separate (locazione - vendita), anche se finanziariamente collegate.
Tanto premesso, in particolare la scrivente osserva
che, a causa della soggettività passiva (anche ai fini IVA) del locatore (nel
caso di una cooperativa edilizia non risultano esservi dubbi), occorre
verificare se la locazione dell'immobile di civile abitazione risulti effettuata
da un'impresa che l'ha costruito per la vendita o per la locazione.
Nel primo caso, ai sensi del n. 127-ter), della Tabella "A" - parte III -
allegata al D.P.R. n. 633/72, i relativi canoni sono assoggettati ad IVA con
l'aliquota del 10%; mentre, nel secondo caso, la prestazione configura
un'operazione esente da IVA, ai sensi dell'art. 10, c. 1, n. 8), del D.P.R. n. 633/72.
Inoltre, si rappresenta che:
- il locatario di un immobile di civile
abitazione non ha la possibilità di vantare requisiti soggettivi da cui possano
conseguire benefici ai fini dell'applicazione dell'IVA;
- il locatore di immobile di civile
abitazione, sempre ai fini I.V.A., è tenuto a verificare la sussistenza dei
suddetti requisiti oggettivi e, ai sensi dell'art. 21 del D.P.R. n. 633/72, avrà
l'obbligo di fatturare i canoni di locazione, specificando il titolo di
esenzione (art. 10, c. 1, n. 8 del
D.P.R. n. 633/72) ovvero la norma che prevede l'applicazione dell'aliquota IVA
agevolata (n. 127-ter), del Tabella
"A" - parte III - allegata al D.P.R. n. 633/72).
Quest'ultima verifica comporta delle valutazioni di
fatto in quanto dipende dall'effettiva attività del locatore.
Al riguardo, dalla documentazione acquisita agli atti,
la Cooperativa in questione risulta essersi qualificata come "impresa
costruttrice per la vendita".
Inoltre, si ritiene opportuno evidenziare che lo stesso
art. 8 citato nell'istanza prevede contributi tra l'altro a favore di
determinate cooperative affinché le stesse realizzino immobili da destinare
alla locazione ma anche da assegnare in godimento e, quindi, infine da
trasferire ai soci.
Infine, lo steso art. 8 prevede, sussistendo le
condizioni ivi indicate, che gli immobili realizzati con i contributi ricevuti e
poi locati possano essere ceduti.
Pertanto, nel caso da Lei prospettato, i canoni di
locazione sono da assoggettare ad I.V.A. con l'aliquota del 10% ai sensi del n.
127-ter), del Tabella "A"
- parte III - allegata al D.P.R. n. 633/72.