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Timestamp: 2020-08-03 22:30:44
Document Index: 158326016

Matched Legal Cases: ['Artículo 1351', 'artículo 1353', 'Artículo 335', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 7', 'artículo 2']

Contratos: El contrato de corretaje | Seguro | Conceptos legales
Contratos: El contrato de corretaje
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Parte Sustantiva Completa. Terminada. a Excepcion de Linea Del Tiempo 1 y 2 y Caratula
LIPU_00000064_Micromed_PliegoGeneralServicios
Modalidad de los Contratos. Extinción de las Obligaciones
Informe Del Codigo de Comercio
Borzutzky 2010
001+CONTRATO DE MUTUO CON GM+RAMENGHI
Jorge E. Sánchez Acosta - jorge29set70@hotmail.com
2. Contrato de corretaje
3. El corretaje inmobiliario
4. El agente inmobiliario en la legislacion peruana
1.1 DEFINICIÓN Un contrato, en términos generales, es definido como un acuerdo privado, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser exigidas. Es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones para las partes. 1 Por ello se señala que habrá contrato cuando varias partes se ponen de acuerdo sobre una manifestación de voluntad destinada a reglar sus derechos. Doctrinariamente, ha sido definido como un negocio jurídico bilateral o multilateral, porque intervienen dos o más personas (a diferencia de los actos jurídicos unilaterales en que interviene una sola persona), y que tiene por finalidad crear, extinguir o modificar derechos y obligaciones (a diferencia de otros actos jurídicos que están destinados a modificar o extinguir derechos y obligaciones, como las convenciones). También se denomina contrato el documento que recoge las condiciones de dicho acto jurídico. 1.2ACUERDO DE VOLUNTADES El contrato necesita de la manifestación inequívoca de la voluntad de las partes que conformarán el acto jurídico. Así, cuando las partes contratantes expresan su voluntad en el momento que se forma el contrato, se denomina entre presentes. Cuando la manifestación de la voluntad se da en momentos diferentes, se denomina entre ausentes. La distinción es importante para poder determinar con exactitud el momento en que el contrato entra en la vida jurídica de los contratantes. El contrato entre presentes entrará en vigencia en el momento de la manifestación simultánea de la voluntad, mientras que el contrato entre ausentes solamente hasta que el último contratante haya dado su manifestación. 1.3OFERTA DEL CONTRATO La oferta es una manifestación unilateral de voluntad, dirigida a otro. El ejemplo clásico es el del comercio que ofrece sus productos a cualquiera, a un precio determinado. La oferta es obligatoria, es decir, una vez emitida, el proponente no puede modificarla a su antojo. Para la aceptación de la oferta, el otro contratante debe dar su consentimiento expreso o tácito, que indique su inequívoca intención de aceptar la oferta y apegarse a las condiciones del oferente. 1.4EFECTOS DE LOS CONTRATOS "El contrato es ley entre las partes" es una expresión común. Sin embargo, esto no significa que los contratos tienen un poder equivalente al de las leyes. Lo que indica son los preceptos fundamentales de los contratos:
• Las partes deben ajustarse y dirigirse a las condiciones estipuladas en el contrato.
• Las condiciones y los efectos del contrato solo tienen afección a las partes que forman el contrato.
• Los contratos deben ejecutarse tal y como fueron suscritos.
1.5EFECTOS DE LOS CONTRATOS PARA TERCEROS 1 En principio, los contratos solo tienen efectos entre las partes que lo forman. Sin embargo, hay contratos que afectan sí surten efectos sobre terceros. Un tercero es un sujeto que no participó en la formación del vínculo contractual, y que por lo tanto, no hizo manifestación de voluntad sobre el contrato. Incluso, puede ser que el tercero ni siquiera supiera de la existencia del convenio.
1 En el Código Civil Peruano se define el Contrato en el Artículo 1351 º .- El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.
1.6INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS La interpretación es fundamental, porque de ella depende la posterior calificación jurídica y los efectos que el ordenamiento asigna a la manifestación de la voluntad. Consiste en la atribución de significado a un texto. Tratándose de los contratos su interpretación tendrá por objeto una manifestación de voluntad. El contrato es una expresión de voluntad en un texto, que luego de realizado puede ser interpretado de forma diferente por las partes. El problema se traslada al juez quien tendrá la última palabra, estando su actividad reglada por una serie de preceptos que deben presidir su labor, y de las cuales no puede apartarse. Existen varios métodos de interpretación que pueden variar según el Código Civil que rija. Pero, se observan básicamente dos corrientes, dos métodos de interpretación: el que propone analizar el texto (literalmente) y el que propone encontrar la intención común de las partes, o sea, qué fue lo que los autores quisieron decir. Varios autores entienden que llegar a conocer la voluntad común de las partes es muy complejo y aumenta la discrecionalidad del juez. Las cláusulas ambiguas deben interpretarse a favor del deudor. Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de su falta de explicación. Lo anterior, recoge una antigua regla romana (interpretatio contra stipulator), su fundamento se encuentra en el principio de la responsabilidad, que impone la carga de hablar claro. Así la oscuridad del pacto debe perjudicar al declarante. 1.7INEFICACIA DE LOS CONTRATOS El contrato puede ser mal ejecutado o no ser ejecutado del todo. En estos casos, el acreedor tiene el derecho de acudir a las instancias judiciales, para obligar al deudor a satisfacer forzosamente el contrato o a ser indemnizado por daños y perjuicios. Tratándose de obligaciones de hacer, el cumplimiento forzoso no es posible. La falta contractual es una conducta antijurídica imputable al deudor. El incumplimiento debe ser culposo o doloso. Algunos ordenamientos, que siguen la teoría subjetivista de la valoración de la responsabilidad, toman en cuenta el dolo para agravar la responsabilidad del deudor. En ciertas obligaciones, ni siquiera la fuerza mayor exime del cumplimiento de la deuda, por ejemplo, en las obligaciones de entregar una suma de dinero. LA EJECUCIÓN FORZOSA se da cuando el juez ordena al deudor a dar cumplimiento de la obligación exigible que no ha satisfecho. En obligaciones de dar, la prestación consiste en la constitución del título traslativo de dominio o en la entrega. Sostenida la negativa del deudor, el juez puede actuar a nombre de este y otorgar el título de dominio. En las obligaciones de hacer, consiste en el cumplimiento de la conducta prometida. En obligaciones donde no se puede sustituir al deudor o hacer cumplir el objeto de la obligación, se sustituye este por la indemnización de daños y perjuicios. LA RESOLUCION DEL CONTRATO. Cuando una de las partes no ejecuta las obligaciones de un contrato bilateral, la parte afectada puede pedir la resolución del contrato. Los efectos de la resolución son el aniquilamiento retroactivo de las obligaciones. Adicionalmente, el solicitante, si lo justifica, puede reclamar daños y perjuicios. 1.8CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS. CONTRATOS UNILATERALES Y BILATERALES CONTRATO UNILATERAL: es un acuerdo de voluntades que engendra solo obligaciones para una parte. CONTRATO BILATERAL: es el acuerdo de voluntades que da nacimiento a obligaciones para ambas partes. Esta clasificación tiene importancia, entre otros, para efectos de la teoría o problemas de los riesgos y la excepción de contrato no cumplido. Cuando en un contrato unilateral existen obligaciones que impliquen la transferencia de una cosa, si está se destruye por caso fortuito o fuerza mayor es necesario poder establecer quién debe de sufrir la pérdida. La cosa siempre perece para el acreedor (en los contratos traslativos de dominio el acreedor es el dueño; mientras en los contratos traslativos de uso, el acreedor a la restitución es el dueño y la cosa perece para él). Si el contrato fuere bilateral no habría posibilidad de plantear el problema, porque esta cuestión supone que siendo las obligaciones recíprocas, una parte no cumple entregando la cosa, por un caso de fuerza mayor y en atención a esto la otra parte debe cumplir, ya que no es imputable el incumplimiento del deudor. CONTRATOS ONEROSOS Y GRATUITOS
Contrato oneroso: es aquél en el que existen beneficios y gravámenes recíprocos, en éste hay un sacrificio equivalente que realizan las partes; por ejemplo, la compraventa, porque el vendedor recibe el provecho del precio y a la vez entrega la cosa, y viceversa, el comprador recibe el provecho de recibir la cosa y el gravamen de pagar. Contrato gratuito: sólo tiene por objeto la utilidad de una de las dos partes, sufriendo la otra el gravamen. Es gratuito, por tanto, aquel contrato en el que el provecho es para una sola de las partes, como por ejemplo el comodato. CONTRATO CONMUTATIVO Y ALEATORIO Contrato conmutativo: es aquel contrato en el cual las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde el momento que se celebra el acto jurídico, un ejemplo muy claro es el contrato de compraventa de una casa. Contratos aleatorio: es aquel que surge cuando la prestación depende de un acontecimiento futuro e incierto y al momento de contratar, no se saben las ganancias o pérdidas hasta el momento que se realice este acontecimiento futuro. Ejemplos son el contrato de compraventa de cosecha llamado de "esperanza", apuestas, juegos, etc. CONTRATOS PRINCIPALES Y ACCESORIOS Contrato principal: es aquel que existe por sí mismo, en tanto que los accesorios son los que dependen de un contrato principal. Los accesorios siguen la suerte de lo principal porque la nulidad o la inexistencia de los primeros origina a su vez, la nulidad o la inexistencia del contrato accesorio. Contratos accesorios: son también llamados "de garantía", porque generalmente se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligación que se reputa principal, y esta forma de garantía puede ser personal, como la fianza personal; o real, como el de hipoteca, en el que se constituye un derecho real sobre un bien enajenable, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago. CONTRATOS INSTANTÁNEOS Y DE TRACTO SUCESIVO Contrato instantáneo: son aquellos que se cumplen en el mismo momento en que se celebran, es decir, su cumplimiento se lleva a cabo en un solo acto. Contrato de Tracto Sucesivo: es aquel en que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado, y que, por deseo de las partes se puede extender para satisfacer sus necesidades primordiales y éstos términos pueden ser: ejecución periódica, continuada e intermitente. CONTRATO NOMINADO O TIPICO O INNOMINADO O ATÍPICO. Contrato nominado o típico: es aquel contrato que se encuentra previsto y regulado en la ley. Por ello, en ausencia de acuerdo entre las partes, existen normas dispositivas a las que acudir. (Compraventa, Arrendamientos ) Contrato innominado o atípico: es aquel para el que la ley no tiene previsto un nombre específico, debido a que sus características no se encuentran reguladas por ella. Puede ser un híbrido entre varios contratos o incluso uno completamente nuevo. Para completar las lagunas o situaciones no previstas por las partes en el contrato, es necesario acudir a la regulación de contratos similares o análogos.
2.1. CONCEPTO Para el Diccionario Español, Corretaje significa comisión que perciben los corredores de comercio sobre las operaciones que realizan. En sentido legal, el Contrato de Corretaje se define como aquel que en virtud del cual una de las partes (corredor) se compromete a indicar a otra (comitente) las oportunidades de celebrar un negocio jurídico, o a servirle de intermediario de este negocio a cambio de una comisión. Tiene como característica principal que es unilateral, ya que el corredor no se compromete. Se configura cuando una persona se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. 2 Sydney Alex Bravo Melgar precisa que el corretaje es el contrato a través del cual una persona denominada proponente o interesado efectúa un encargo material a otra persona denominada
2 Lorenzetti, Ricardo Luis (2003), Contratos - Parte Especial, Rubinzal - Culzoni Editores
corredor, a fin que se le señale la oportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio jurídico, a cambio de una compensación pecuniaria, el cual en la práctica generalmente se traduce en un porcentaje del valor de venta del bien. Así mismo señala que el corretaje es el
acuerdo entre "corredor" y "comitente", por el cual el primero se obliga mediante una retribución
a buscar la persona o cosa necesarias para llegar a la conclusión del contrato proyectado por el
1.9 NATURALEZA JURÍDICA DEL CORRETAJE Las instituciones jurídicas tienen naturaleza jurídica, en tal sentido cuando se investiga es necesario determinar la misma a fin de que los estudios sean más exactos y más profundos. En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene para nuestros propósitos determinar cual es su naturaleza jurídica. El corretaje tiene la naturaleza jurídica la de ser un contrato, y como contrato es un contrato atípico en el derecho peruano por que no se encuentra regulado por el derecho positivo de dicho estado. Entonces concluimos que al Corretaje se le aplican las normas generales sobre contratos contenidas en el Código Civil. El artículo 1353 del Código Civil Peruano de 1984 establece que todos los contratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas generales contenidas en la sección primera del libro titulado fuentes de las obligaciones del Código en mención, salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato. Algunos autores modernos niegan al corretaje su carácter contractual, partiendo de la enseñanza doctrinaria elaborada por Von Haan, según la cual el trabajo de lo que el denomina "mediador" no produce ningún efecto jurídico, en cuanto su contenido es una actividad meramente de hecho
que sólo tiene trascendencia en el ámbito de lo jurídico, en el evento de que las partes celebren
el respectivo negocio.
Un gran sector de la doctrina italiana acogió la teoría del alemán, desarrollándola. Por otro lado, hay quienes han sostenido que el corretaje es una promesa unilateral. Los principales exponentes de esta teoría son Tumedi y Pozzi, este último con un trabajo más elaborado, quienes sostienen que el corretaje no es un contrato sino un negocio jurídico diferente, precisamente una promesa unilateral, siendo entonces un contrato sui generis; posisión que no compartimos. Personalmente considero CONTRACTUAL a la naturaleza jurídica del corretaje; en el cual, lo trascendente viene a ser que las obligaciones y derechos son impuestos por la ley por lo que aplicamos al mismo las normas contenidas en el Código Civil vigente.
1.10 CLASES DE CORRETAJE Existen varias clases de corretaje así tenemos: el corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y el corretaje de valores. Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero específicamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho comercial, el corretaje de seguros en el derecho de seguros y el corretaje de valores en el derecho bursátil. La Ley General Del Sistema Financiero Y Del Sistema De Seguros Y Organica De La Superintendencia De Banca Y Seguros, ley 26702, define a los corredores de seguros a las personas naturales o jurídicas que, a solicitud del tomador, pueden intermediar en la celebración de los contratos de seguros y asesorar a los asegurados o contratantes del seguro en materias de su competencia; siendo la Superintendencia de Banca y Seguros, la entidad administrativa encargada de autorizar y regular el ejercicio de las actividades de los intermediarios y los auxiliares de seguros y lleva un registro de ellos, en el que se precisa los servicios de los ramos de seguros en los que cada uno puede operar, según corresponda. 3 El corretaje con valores en el derecho bursátil, está definida como la intermediación con
valores es la realización habitual por cuenta ajena, de operaciones de compra venta, colocación, distribución, corretaje, comisión o negociación de valores que son objeto de oferta pública, así como las adquisiciones de títulos que se efectúan con el fin de colocarlos después y obtener una ganancia por diferencial de precio. En el país, la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores, CONASEV, que es una institución pública del Sector Economía y Finanzas cuya
3 Artículo 335º.- INTERMEDIARIOS Y AUXILIARES DE SEGUROS Se comprende en la denominación de intermediarios de seguros a los corredores de seguros y/o de reaseguros; y en la denominación de auxiliares de seguros, a los ajustadores de siniestros y/o peritos de seguros.
función, entre otras es la de estudiar, promover y reglamentar el mercado de valores, controlando a las personas naturales y jurídicas que intervienen en éste, dentro de los que se encuentran bajo su fiscalización a los intermediarios con valores o corredores bursátiles; tal como se prescribe en la ley de orgánica de la CONASEV, Decreto Ley N° 26126 4 CORREDOR En el Vocabulario Jurídico se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación. Así se determinó que correduría es la operación por la cual un intermediario pone en relación a dos personas entre sí, con miras a la celebración de un contrato. El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada entre los contratantes; a falta de estipulación, y en su defecto, a la que se fije por peritos. Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por el interesado en el negocio materia del encargo; y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que haya celebrado el negocio en que intervengan. Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneración se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario. El corredor deberá comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por él, que en alguna forma puedan influir en la celebración del negocio.
FUNCION ECONÓMICA El corredor es un intermediario entre la oferta y la demanda. Es decir, pone en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. Es decir que el corredor presta un servicio. Un ejemplo de esta actividad es el llamado corretaje inmobiliario. Quien está interesado en vender un inmueble puede procurar por sí mismo conectarse con un comprador; pero es frecuente que recurra a los servicios de un corredor. Éste tratará de conectarlo con un comprador. Si, en definitiva, ese contrato de compraventa tiene lugar, el vendedor deberá pagar al corredor una comisión por el servicio prestado. Esta comisión generalmente se establece como un porcentaje del precio de venta.
3.1 GENERALIDADES En el presente trabajo nos ocuparemos del contrato de Corretaje inmobiliario como parte de la presente investigación y debido al auge en materia inmobiliaria que en el Perú existe y debido a que en la actualidad se encuentra regulado ya el Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda a través de la Ley 29080 Ley De Creación Del Registro Del Agente Inmobiliario Del Ministerio De Vivienda, Construcción Y Saneamiento. Dentro del comercio el negocio inmobiliario es uno de los más antiguos y dinámicos. Este negocio consiste, principalmente, en la comercialización de inmuebles: casas, terrenos, departamentos, aires, oficinas, centros comerciales, etc; tanto en la modalidad de compraventa como en la de arrendamiento. 1.13DEFINICIÓN DE CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO Desde una óptica legislativa es difícil intentar una definición del contrato de corretaje inmobiliario, dado que en nuestro ordenamiento no se ha normando este contrato, como sí ha disciplinado otro tipo de corretaje, pero al hacerlo no los ha definido. De manera que tendremos que acudir a la doctrina para este propósito. Así la Ley 29080 Ley De Creación Del Registro Del Agente Inmobiliario Del Ministerio De Vivienda, Construcción Y Saneamiento, así como su Reglamento el D.S. 004-2008-VIVIENDA, no definen al contrato de corretaje inmobiliario; pero si regulan las operaciones inmobiliarias de intermediación como aquellas operaciones relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización y consultoría sobre los mismos.
4 Inciso h) del artículo 2° “Llevar el Registro Público de Valores e intermediarios”
Teniendo en cuenta, entonces que el Contrato de Corretaje Mobiliario no se encuentra definido ni contenido en la legislación nacional, entonces afirmamos que constituye en tal caso un vacío legal. El contrato de corretaje inmobiliario es un contrato que no se encuentra regulado expresamente en el derecho positivo peruano, por el cual el propietario otorga el derecho a un tercero para que este consiga un comprador, vendedor o un arrendatario o arrendador a cambio de una retribución, que puede ser un monto fijo o un porcentaje o una cuota mensual de los primeros arrendamientos. Sydney Alex BRAVO MELGAR precisa que el corretaje es el contrato a través del cual una persona denominada proponente o interesado efectúa un encargo material a otra persona denominada corredor, a fin que se le señale la oportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio jurídico, a cambio de una compensación pecuniaria, el cual en la práctica generalmente se traduce en un porcentaje del valor de venta del bien. El contrato de corretaje es un contrato que se celebra normalmente por documento privado con legalización notarial de firmas. En la Ley 29080, encontramos una definición de AGENTE INMOBILIARIO mas no encontramos definición del contrato de Corretaje inmobiliario; así el Agente Inmobiliario con Registro es la Persona natural o jurídica inscrita en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestación económica en el territorio nacional. El contrato de corretaje puede ser un contrato por adhesión o con negociación previa, es decir, en este contrato no siempre existen tratativas, tratos previos o tratos preliminares. Ya que es probable que las empresas corredoras de inmuebles establezcan documentos pre establecidos, y no admitan negociar las cláusulas. Sydney Alex BRAVO MELGAR precisa que el corretaje es el contrato a través del cual una persona denominada proponente o interesado efectúa un encargo material a otra persona denominada corredor, a fin que se le señale la oportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio jurídico, a cambio de una compensación pecuniaria, el cual en la práctica generalmente se traduce en un porcentaje del valor de venta del bien. 1.14FUNCION ECONÓMICA El corredor es un intermediario entre la oferta y la demanda. Es decir, pone en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. Es decir que el corredor presta un servicio. Un ejemplo de esta actividad es el llamado corretaje inmobiliario. Quien está interesado en vender un inmueble puede procurar por sí mismo conectarse con un comprador; pero es frecuente que recurra a los servicios de un corredor. Éste tratará de conectarlo con un comprador. Si, en definitiva, ese contrato de compraventa tiene lugar, el vendedor deberá pagar al corredor una comisión por el servicio prestado. Esta comisión generalmente se establece como un porcentaje del precio de venta. Puede ocurrir que el comprador también haya requerido los servicios del corredor (es decir, su intención de comprar una casa lo condujo a una inmobiliaria). En este caso, el corredor ha contratado con ambos: quien pretendía vender y quien pretendía comprar. Son dos contratos, y de cada uno de ellos percibirá comisión 1.15OBJETO DEL CONTRATO Como hemos afirmado, el corredor no se obliga a garantizar que las partes contraten, la obligación del corredor es una de medios no de resultados. Lo mismo que el abogado o el médico, comprometen su pericia y diligencia. Por tanto, su obligación principal consiste en procurar la celebración del negocio. En este sentido escapa del ámbito negocial del corredor prometer al proponente la celebración del contrato. De este modo, las obligaciones emergentes del contrato de corretaje serán, para el caso del corredor: diligencia en la tarea de procurar la celebración del negocio, publicitar el eventual negocio, informar al proponente de las personas que se interesen en el negocio. Indudablemente, la principal obligación a cargo del proponente consiste en pagar una comisión, a menudo consistente en un porcentaje del negocio. 1.16CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO Las principales características de este contrato son:
a. Atípico, es decir, no se encuentra normado por nuestro ordenamiento legal; conviene recordar que otras clases de corretajes sí están legislados.
b. Consensual, no requiere ninguna formalidad, ni siquiera que conste por escrito; en todo caso la forma será la que establezcan las partes.
Principal, como se ha señalado este contrato no es accesorio de ningún otro, y su aplicación y vigencia no depende de ningún acto jurídico.
d. Bilateral, por contener prestaciones a cargo de ambas partes.
e. Oneroso, siendo un contrato comercial resulta patrimonial o económicamente gravoso para las
f. Conmutativo, hay quienes sostienen que el contrato de corretaje es un contrato aleatorio; no compartimos esta posición, pues al momento de celebrarlo las partes conocen de modo cierto el sacrificio y la ventaja que les reportará; por tanto, se trataría de un contrato conmutativo y no aleatorio. 1.17LOS CORREDORES INMOBILIARIOS
Los corredores de inmuebles pueden ser personas jurídicas y personas naturales y también entes no personificados como las sociedades no registradas en el registro de sociedades. Así por ejemplo una empresa corredora de inmuebles puede ser una sociedad (en el derecho positivo societario peruano existen los siguientes tipos o formas societarias: sociedad anónima, sociedad comercial de responsabilidad limitada, la sociedad colectiva, las sociedades civiles y las sociedades en comandita), o una cooperativa entre otras personas jurídicas, no importando para ello que las mismas corran inscritas en el registro de personas jurídicas. 1.18TRIBUTACIÓN EN MATERIA INMOBILIARIA Los corredores tienen ingresos, por lo cual en el Estado Peruano tributan, en distintos regímenes. En tal sentido cuando los corredores de inmuebles son personas jurídicas pueden éstas tributar en el Régimen General del Impuesto a la Renta o en el Régimen Especial del Impuesto a la Renta. Cuando el corredor de inmuebles es una persona natural puede tributar en el Registro Unico Simplificado y en el Régimen Especial del Impuesto a la Renta. 5
EL AGENTE INMOBILIARIO EN LA LEGISLACION PERUANA.
4.1 GENERALIDADES. El pasado 11 de Septiembre de 2008, apareció en el Diario Oficial El Peruano la Ley 29080 denominada “Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construcción y Saneamiento”, la misma que fue promulgada por el Congreso de la República en sesión del 07 de Septiembre del 2008. La aprobación de esta importante norma legal permite, a nombre del Estado, el reconocimiento oficial a la actividad que desarrolla el Agente Inmobiliario en la intermediación inmobiliaria. Como ha sido de conocimiento público hasta antes de este dispositivo legal, la labor de intermediación inmobiliaria la podía desarrollar cualquier persona con o sin la preparación necesaria para orientar a los clientes sobre sus planes de compra o de venta de inmuebles. Son conocidas las múltiples ocasiones donde esas personas, sin preparación, han ocasionado daños económicos a quienes confiaron en la palabra fácil o la sonrisa engañosa de alguien que decía conocer la actividad inmobiliaria incluso con accionar ilícito de algunos inescrupulosos que embaucaban a sus víctimas, es en ese escenario en donde el legislador peruano promulga la Ley 29080 Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construcción y Saneamiento. La ley sobre el Agente inmobiliario ley 29080, señala que el Agente Inmobiliario ejerce su función con acreditación estatal, a partir de su inscripción en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento; registro que constituye el reconocimiento estatal de la idoneidad del Agente Inmobiliario para desarrollar actividades de intermediación inmobiliaria y busca dotar de seguridad jurídica a las operaciones en que éste interviene. La Ley 29080 define las Operaciones Inmobiliarias de Intermediación como aquellas Operaciones de intermediación, relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización, asesoría y consultoría sobre los mismos. 4.2 REGISTRO PREVIO O REGISTRO ADMINISTRATIVO Tal como prevee el artículo 3° de la Ley 29080, El Agente Inmobiliario ejerce su función con acreditación estatal, a partir de su inscripción en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Constituyendo el reconocimiento estatal de la idoneidad del Agente Inmobiliario
5 Fernando Jesús Torres Manrique: fhernandotorres@hotmail.com en www.monografías.com
para desarrollar actividades de intermediación inmobiliaria y busca dotar de seguridad jurídica a las operaciones en que éste interviene. Las funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - VIVIENDA, a efectos de la Ley, serán ejecutadas a través de la Dirección Nacional de Vivienda – DNV. 4.3 LOS CORREDORES INMOBILIARIOS PUEDEN SER PERSONAS JURÍDICAS Y PERSONAS NATURALES. Tal como prescribe la legislación nacional los corredores de inmuebles pueden ser personas jurídicas y personas naturales y también entes no personificados como las sociedades no registradas en el registro de sociedades. Así por ejemplo una empresa corredora de inmuebles puede ser una sociedad (en el derecho positivo societario peruano existen los siguientes tipos o formas societarias: sociedad anónima, sociedad comercial de responsabilidad limitada, la sociedad colectiva, las sociedades civiles y las sociedades en comandita), o una cooperativa entre otras personas jurídicas, no importando para ello que las mismas corran inscritas en el registro de personas jurídicas. 4.4. DEBERES Y SANCIONES DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS
Tal como prescribe el artículo 7° de la Ley 29080, los agentes inmobiliarios a efectos de ejercer su trabajo de intermediación o mediación en un negocio jurídico deben cumplir con algunos deberes mínimos que determinarán alguna seguridad jurídica a los contratantes. Así los agentes observar los siguientes deberes:
a. Actuar en los contratos sobre bienes inmuebles, a que se refiere el numeral III del artículo 2º, bajo el principio de la buena fe y de la transparencia.
b. Asesorar a los propietarios, compradores o a quien pretende realizar una operación inmobiliaria, en la evaluación comercial para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración.
c. Proponer con claridad, precisión y exactitud información veraz acerca de los negocios en los que interviene, a los propietarios, compradores o a quienes pretenden realizar una operación inmobiliaria.
d. Advertir, orientar y explicar a los propietarios, compradores y a quienes pretenden realizar
una operación inmobiliaria acerca del valor y las características de los bienes y las consecuencias de los actos que realicen. Deberes que, en el caso en que no fueren observados, los agentes serán susceptibles de sanción que fluctúan desde una amonestación escrita hasta la cancelación definitiva de la licencia de agente inmobiliario. La legislación nacional fácula al Intermediado podrá presentar las denuncias que estime convenientes respecto de la actuación del Agente Inmobiliario con Registro ante la Dirección Nacional de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Construcción del Perú quien es la encargada de calificación y aplicación de las sanciones a los Agentes de acuerdo a las normas contenidas en el Reglamento de la Ley 29080.
1. Afirmamos que el presente corto trabajo, deja en el tapete de los investigadores la continuación de la actividad cognitiva a fin de enriquecer el presente trabajo.
2. Afirmamos así mismo que el corretaje es un contrato, considerándolo como uno innominado en el ordenamiento jurídico nacional.
3. El corretaje facilita o incentiva la celebración de contratos de compra venta y de arrendamiento.
4. El corretaje es un contrato poco utilizado en el territorio nacional pero que poco a poco va expendiéndose y teniendo gran aceptación sobre todo en las urbes de mayor desarrollo del país.
5. En la Legislación Peruana, el Agente Mobiliario se encuentra legislado en la Ley 29080 Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construcción y Saneamiento.
- BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Contratos Modernos Empresariales. Tomo II. Editorial Fecat. Lima Perú. 1999.
- CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomos IV y V. Editorial Helista. Argentina. 1994.
- Página web http://www.fce.unl.edu.ar/derechoprivado/contenidos-contratodecorretaje.htm.
- Página web http://www.monografias.com.
- En http://www.monografias.com CONTRATOS enviado por Irina Maroa.
- Página web www.aprendecorretaje.com
- Ley 29080 Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construcción y Saneamiento.
- D.S. 004-2008-VIVIENDA, Reglamento de la Ley de Creación del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
- Código Civil Peruano de 1984.
- Constitución Política Peruana de 1993.
Jorge E. Sánchez Acosta
jorge29set70@hotmail.com
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