Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/legionellenpruefung/?replytocom=657
Timestamp: 2020-05-25 03:30:59
Document Index: 389871837

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 559', '§ 555', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'BGH', '§1', '§558', '§ 7', '§ 8']

Betriebskostenabrechnung » Betriebskosten: Legionellenprüfung – Ist die Prüfung umlegbar?
Die Legionärskrankheit (Legionellose) ist eine mit einer Lungenentzündung einhergehende Tröpfcheninfektion, die im ungünstigsten Fall tödlich verlaufen kann. Verursacht wird sie durch Stäbchenbakterien (Legionellen). Diese können sich im Süßwasser bei Wassertemperaturen von 25 bis 50 Grad Celsius bilden und werden etwa durch den beim Duschen entstehenden Wassernebel eingeatmet.
Damit Mieter vor dieser Infektionskrankheit geschützt sind, besteht für bestimmte Vermieter die Verpflichtung, das Wassersystem mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen. Ob und wie die dadurch entstehenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist umstritten.
Wann die Legionellenprüfung Pflicht ist – und wann nicht
Verpflichtet zur Legionellenprüfung sind gewerbliche Vermieter von Wohngebäuden mit einer Großanlage im Sinne der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Solche Großanlagen sind
Speicher-Trinkwassererwärmer oder
zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder
zentrale Durchfluss- Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle
Keine Legionellenprüfung braucht in Ein- oder Zweifamilienhäuser durchgeführt zu werden, auch wenn diese vermietet sind. Das gilt mangels gewerblicher Vermietung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften in Mehrfamilienhäusern, in denen nur Wohnungseigentümer wohnen. Ist jedoch nur eine Wohnung in einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet, muss die Legionellenprüfung durchgeführt werden.
Werden bei einer Legionellenprüfung bestimmte Grenzwerte überschritten, muss der Vermieter Gegenmaßnahmen einleiten, die Mieter informieren und den Sachverhalt dokumentieren. Daneben gelten bestimmte Anzeigepflichten gegenüber dem örtlichen Gesundheitsamt.
Welche Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig sind
In der Rechtsliteratur besteht Einigkeit darüber, dass bestimmte Kosten der Legionellenprüfung auf die Mieter verteilt werden können. Umlagefähig sind die Kosten der regelmäßig wiederkehrenden Legionellenprüfung, die im Jahr der Entstehung wohl komplett in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen (so der Bundesgerichtshof jedenfalls für die Betriebskosten der im Turnus von vier bis sechs Jahre anfallenden Öltankreinigung: BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08). Gemeint ist hier mit dem Begriff „Legionellenprüfung“ die sogenannte orientierende Untersuchung, zu der die Entnahme der Trinkwasserproben und deren mikrobiologische Laboruntersuchung gehören.
Nicht umlagefähig sind dagegen einmalige Kosten wie die Einrichtung der Entnahmestellen für die Legionellenprüfung. Pro Steigstrang sind mindestens drei Entnahmestellen vorgeschrieben, und zwar:
In der Warmwasserleitung kurz hinter dem Warmwasserspeicher
In der Rücklaufleitung (Zirkulationsleistung) kurz vor dem Warmwasserspeicher
An der Zapfstelle der vom Warmwasserspeicher am weitesten entfernten Wohnung
Die dafür angefallenen Kosten rechtfertigen aber eine Mieterhöhung, die 11% der angefallen Kosten pro Jahr betragen kann. Denn es handelt sich um Baumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, § 559 Abs. 1 in Verbindung mit § 555b Nr. 6 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Streitig: Wie die Umlage der Legionellenprüfung zu erfolgen hat
Mangels einer höchstrichterlichen Entscheidung wird in der Rechtsliteratur kontrovers diskutiert, wie die Kosten der Legionellenprüfung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden können. Richtig dürfte Folgendes sein: Die Kosten für die Legionellenprüfung
fallen nicht unter die Kosten der Kaltwasserversorgung nach § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), da diePrüfung die Warmwasserversorgungsanlage betrifft
gehören auch nicht zu den Kosten der Warmwasserversorgungsanlage nach § 2 Nr. 5 BetrKV, da die Legionellenprüfung in den abschließend aufgezählten Kosten in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nicht genannt ist
sind als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK umlagefähig
Die „sonstigen Betriebskosten“ müssen aber im Mietvertrag genau bezeichnet werden. Andernfalls ist eine Umlage nicht möglich (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03). Bei neu abzuschließenden Mietverträgen sollten Vermieter daher die Kosten der Legionellenprüfung als „sonstige Betriebskosten“ ausdrücklich im Mietvertrag aufnehmen. Bei vorhandenen Mietverhältnissen kann gegebenenfalls mit den Mietern eine einvernehmliche Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag geschlossen werden, wonach auch die Kosten der Legionellenprüfung als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig sind.
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Jette M. at 13:08 Antworten
Hallo, - zu "einvernehmliche Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag": (Mietverträge liegen zwischen 30 und 6 Jahre; Mieter und Mietverträge wurden 2011 durch einen neuen Vermieter übernommen mit der schriftlichen Zusicherung des Neuvermieters, dass die alten Verträge unverändert bestehen bleiben. Dazu gehörten folgende Pos. bisher nicht: - Vermieter führte 2012 erstmals eine "Dachrinnenreinigung" durch, ohne diese anzukündigen und legte die Kosten auf die Vermieter um. Auf einen fristgemäß eingelegten Widerspruch reagiert der Vermieter seit 10 Monaten nicht. In der Abrechnung 2013 tritt diese Pos. erneut auf (ebenfalls ohne Ankündigung, geschweige einvernehmliche Zusatzvereinbarung). - In 2013 wurde erstmals eine Legionellenprüfung durchgeführt (mit vorherigem Aushang angekündigt, aber keine Zusatzvereinbarung geschlossen) und jetzt auf die Mieter nach qm-Berechnung umgelegt. Dabei treten in einem Wohngebiet Kosten zwischen 50 bis 80 € auf für die gleichen durchgeführten Arbeiten. Was kostet im Schnitt überhaupt eine Legionellenprüfung? Ich habe was von 200 € für 8 Mietparteien im Jahr gelesen. Also Abrechnung nicht nach qm.
Betriebskostenabrechnung.com at 15:10 Antworten
Hallo Jette, danke für Ihren Beitrag und das Teilen Ihrer Erfahrungen. Viele Grüße Dennis Hundt
Derya A. at 09:07 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, wie verhält es sich bei einer WEG mit 4 Häusern? Wobei nur 2 Häuser die Legionellenprüfung durchführen lassen müssen. Sollten die Kosten auf alle Häuser umgelegt werden oder tatsächlich nur auf die Häuser die es betrifft? Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe.
Betriebskostenabrechnung.com at 09:05 Antworten
Hallo Derya, hier geht es um Betriebskosten und deren Abrechnung. Leider kann ich Ihnen beim Thema Hausgeld in einer WEG nicht helfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Ursula Diko at 14:33 Antworten
Guten Tag Herr Hundt, danke für die kurze und prägnante Aufklärung.Eine Frage hätte ich allerdings noch. Wie dürfen die Kosten für die Probeuntersuchung Legionellen an den Mieter berechnet werden? Nach qm pro Wohnung oder Umlage der tatsächlichen Kosten geteilt durch betroffene Mieter? Bei der Umlage pro qm erhält die Hausverwaltung mehr Geld als tatsächlich entstanden sind. Habe mir die Rechnungen zusenden lassen. Würde mich über eine kurze Antwort sehr freuen. Werde Sie weiter empfehlen. Mit freundlichen Grüßen U.Diko
Betriebskostenabrechnung.com at 08:15 Antworten
Hallo Ursula, beide Umlageschlüssel sind denkbar. Ich halte in diesem Fall die Umlage nach Einheiten für die fairste Lösung, so wird es z.B. auch beim Kabelfernsehn gehalten, Abrechnung per Wohnung. Viele Grüße Dennis Hundt
Tom at 14:03 Antworten
Hallo, Nun ist gerade wieder die Zeit für die Nebenkostenabrechnung gekommen und da stellen sich mir ein paar Fragen, bei denen Sie mir hoffentlich helfen können. In meinem Mietvertrag steht an Punkt 17 der Betriebskostenaufstellung ' sonstige Betriebskosten', mit dem Vermerk "Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von Nummer 1 bis 16 nicht erfasst sind" Reicht dieser Satz, im Mietvertrag, aus um die Legionellenprüfung, die Wartung der Rauchmelder sowie die Dachrinnenreinigung als 'sonstige Bettiebskosten' abzurechnen? Desweiteren werden mir zum ersten Mal die Kosten für Breitbandkabel/Kabelgebühren als Betriebskosten abgrechnet. Ist dieses ebenfalls zulässig? Ich danke Ihnen schon einmal im Voraus. Mit freundlichem Gruß, Tom H.
Betriebskostenabrechnung.com at 08:13 Antworten
Hallo Tom, hier ein Link zu einem passenden Artikel: Betriebskostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten Viele Grüße Dennis Hundt
Brillant at 15:26 Antworten
Hallo, erstens ist der Hinweis auf den Link, im Zusammenhang der gestellten Frage von Tom interessant, welche bisher unbeantwortet blieb. Es ist doch so, dass laut Nebenkostenverordnung, sonstige Betriebskosten genau bezeichnet sein müssen, um umlagefähig zu sein. Sind diese nicht bezeichnet, sind sie auch nicht umlagefähig und darauf bezog sich die Frage. Eine ganz andere Frage stellt sich mir im Zusammenhang der Mietpreisberechnung, welche ebenfalls wesentlicher Bestandteil einer Nebenkostenabrechnung ist. Da werden bei einem öffentlich geförderten Wohnraum, mit der Nebenkostenabrechnung auch gleich Mieterhöhungen von 1,49 % geltend gemacht, nur weil sich die Aufwendungen für die Wirtschaftseinheit durch Verminderung der öffentlichen Förderung verändert haben soll. Unbeachtet wird dabei die Tatsache, dass sich der Mietwert gleichzeitig p.A. durch Verschlechterung (Alter) um 1% mindert, die zudem abgeschrieben wird, aber die Miete dennoch angehoben werden soll, ohne das sich an der Verschlechterung etwas zum positiven für Mieter ändert, Instandhaltung-Maßnahmen ausgenommen.
Betriebskostenabrechnung.com at 21:01 Antworten
Hallo Brillant, einfach nur als Info dazu: Die Miete kann der Vermieter im freien Wohnungsbau auch nach §558 BGB erhöhen, auch hier gibt es für den Mieter keinen Vorteil. Viele Grüße Dennis Hundt
Katja at 20:25 Antworten
Bei mir wurde nun auch als einzige von 3 Mietparteien eine Legionellenmessung durchgeführt und es wurden an einer Stelle 300 KBE festgestellt. Nun folgt kommende Woche die Reinigung und Desinfektion und in diesem Zug müssen ja alle Zapfstellen 3min mit heißem Wasser laufen. Das ist ja dann sozusagen "mein" Wasser... Muss ich das bezahlen oder wird das getrennt abgerechnet?
Betriebskostenabrechnung.com at 01:17 Antworten
Hallo Katja, drei Minuten heißes Wasser an z.B. 3 Zapfstellen entspricht doch nicht mehr als eine heiße Dusche und damit vielleicht 1 oder 2 Euro. Wollen Sie sich darüber tatsächlich streiten? Viele Grüße Dennis Hundt
Samira at 17:14 Antworten
Hallo, wie verhält es sich mit der Umlage der thermischen Desinfektion? Diese Arbeiten sind nicht umlegbar, richtig ? Vielen Dank und Grüße
Holger at 22:56 Antworten
Hallo, wir sind eine WEG mit drei Parteien, davon zwei selbstbewohnte und eine vermietete Partei. müssen die Eigentümer der selbstbewohnten Wohnungen die Kosten der Legionellenprüfung mittragen?
Betriebskostenabrechnung.com at 17:12 Antworten
Hallo Holger, die Kosten werden ganz normal über das Hausgeld auf die Eigentümer umgelegt. Viele Grüße Dennis Hundt
Björn at 17:35 Antworten
Hallo, ich habe in einem 6-Parteienhaus (2x Büro im Erdgeschoss + 4x Wohnungen) mein Büro gemietet. Es hat im Haus eine Prüfung des Trinkwassers auf Legionellen stattgefunden die mir in der Umlagenabrechnung berechnet wird. Mein Büro sowie das meiner Nachbarin verfügt nur über ein WC mit Waschbecken und eine Kitchenette (keine Dusche oder Badewanne). Sind daher die Kosten der Legionellenprüfung auch auf unsere beiden Gewerbeeinheiten umlegbar? Vielen Dank schon mal vorab!!!
Inge B. at 09:45 Antworten
Hallo , in unserer Wohnanlage mit mehr als 100 Wohneinheiten sind ständig Wiederholungsprüfungen erforderlich, weil verschiedenen Mieter, z.T. immer wieder andere, trotz Anschlag und Anschreiben es versäumen, heißes Wasser laufen zu lassen. das verursacht hohe Kosten. Kann man das auf die schuldhaften Verursacher umlegen ? Besten Dank im voraus.
Bernhard at 13:25 Antworten
Die Legionellen-Prüfung dient der Sicherheit bei der Nutzung von Warmwasser. Laut HeizkostenV § 7 sind die Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit in der Heizkostenabrechnung abzurechnen. Laut § 8 der HeizkostenV gilt dies auch für die Kosten der Wassererwärmung. Dadurch gibt es auch keine Probleme mit Mietverträgen.
Dietmar Johannes Krohnfeld at 13:46 Antworten
Die Kosten der regelmäßigen Prüfung des Trinkwassers (auch wenn nur Warmwasser geprüft wird) sind Kosten der Warmwasserbereitung und daher mit den Betriebskosten abzurechnen. Nach m. A. sind die Trinkwasserprüfungen der gegenwärtigen Form in die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einzuordnen. Grundsätzlich ist der Gesetzgeber gefordert klare Formulierungen in den Verordnungen zu treffen und regelmäßige Ergänzungen vorzunehmen. Unter sonstige Betriebskosten sin Legionellenprüfungen, die auf den Betrieb einer Trinkwasserversorgungsanlage abstellen grundsätzlich nicht abzurechnen.
Ursula Schultz at 22:49 Antworten
Sehr geehrter Herr Hindt, kann es sein daß jeder Mieter unseres 12 Parteien Hauses, jede Fam fast 50 € für diese Legionellenbeprobung bezahlen müßte. Dazu kommt noch ,daß Sie jedes 2. Jahr kommen und es wird zur Belästigung. Zumal ganz geringe Abweichungen festgestellt wurden, laut einem Telefonat mit dieser Firma. Alle Dir Jahre sollten Beprobungen durchgeführt werden .wir wohnen außerdem in neu erbauten sogenannten Stadtvillen. Vielen Dank im Voraus. Mit freundlichen Grüßen Ursula Schultz Güstrow
Willer at 17:52 Antworten
Hallo, wir selber haben eine Gasetagenheizung in unserer Wohnung, jedoch sind einige Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus an deine Zentralheizung angeschlossen. Nun habe ich in meiner Betriebskosenabrechnung einen Teil für die Legionellenprüfung zu bezahlen. Ist das korrekt? Ich habe doch eine Gasetagenheizung. Vielen Dank.
Betriebskostenabrechnung.com at 10:34 Antworten
Hallo Willer, beziehen Sie Ihren Warmwasser über die Etagenheizung? Viele Grüße Dennis Hundt
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