Source: https://www.nebenkostenabrechnung.com/formelle-fehler-in-der-nebenkostenabrechnung/?replytocom=10226
Timestamp: 2019-10-14 05:33:21
Document Index: 380754126

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 174', 'BGH', '§ 556']

Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung | Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so darstellen, dass sie auch ein Laie nachvollziehen und prüfen kann.
Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung, kann er sie zunächst auf formelle Fehler überprüfen. Nur eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung begründet eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters.
Formell bedeutet, dass die Abrechnung, ungeachtet inhaltlicher Fehler, dem äußeren Anschein nach korrekt ist. Fehlt es an einer formellen Voraussetzung, ist die Nachzahlungsforderung nicht fällig und der Vermieter kann sie nicht einklagen.
Der Mieter kann die formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zurückweisen. Der Vermieter kann sie allerdings korrigieren, solange er die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten einhält.
Formelle Fehler im Detail
Der Vermieter hat den Abrechnungszeitraum falsch bestimmt. Nach dem Gesetz muss er jährlich abrechnen und kann diesen Zeitraum wieder verkürzen noch verlängern (§ 556 III 1 BGB).
Der Vermieter hat die Abrechnungsfrist nicht eingehalten. Nach dem Gesetz muss er spätestens zwölf Monate nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Nebenkostenabrechnung erstellen und dem Mieter übergeben (§ 556 III 2 BGB). Versäumt er diese Frist, ist die Abrechnung formell fehlerhaft.
Der Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar wiedergegeben. Dazu bedarf es einer geordneten Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen übersichtlichen Aufgliederung der einzelnen Nebenkostenposition. Diese müssen so wiedergegeben werden, dass sie der Mieter rechnerisch nachvollziehen kann. Die Abrechnung insgesamt und die einzelnen Positionen müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein (BGH ZMR 1982, 198).
Der Mieter muss der Abrechnung entnehmen können, dass sie vom Vermieter oder einer vom Vermieter beauftragten Person (Hausverwalter, Rechtsanwalt, Steuerberater) stammt. Hat ein Vertreter die Abrechnung erstellt, muss er eine Originalvollmacht beilegen. Fehlt die Vollmacht, darf der Mieter die Abrechnung zurückweisen (§ 174 I BGB).
Zwar gibt es keine Vorschrift, die den Vermieter zur schriftlichen Abrechnung verpflichtet, allerdings ist eine nur mündliche Abrechnung für den Mieter in zumutbarer Weise nicht nachprüfbar. Die Unterschrift des Vermieters ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung (Schmid Mietrecht S. 413).
Es fehlt die Mitteilung und Erläuterung des im Mietvertrag vereinbarten Umlegungsmaßstabes. Die Mitteilung des allenfalls entbehrlich, wenn sie dem Mieter bereits aus vorangegangenen Abrechnungen bekannt ist (BGH NJW 1982, 573). Die Angabe ist fehlerhaft, wenn sich die Beträge anhand des Umlageschlüssels nicht nachvollziehen lassen.
Der Mieter muss aus den Gesamtkosten seinen Anteil erkennen können.
Der Vermieter muss die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angeben. Nur so kann der Mieter erkennen, ob der Vermieter alle seine Zahlungen erfasst hat.
Die Abrechnung enthält eine Position „Dienstleistungen“. Ohne weitere Erklärung genügt diese nicht (LG Berlin NZM 2001, 707).
Hat der Vermieter verschiedene Nebenkosten zusammengefasst oder in einer Position andere Kosten eingestellt, ist die Abrechnung formell fehlerhaft (Schmid Mietrecht S. 418).
Enthält die Abrechnung Schätzungen oder Schätzungen, die zwar erlaubt, aber nicht als solche erkennbar sind, ist die Abrechnung fehlerhaft (AG Leipzig ZMR 2004, 594).
Die Abrechnung darf keine sachlich nicht gebotene Vorbehalte (z.B. „Irrtum vorbehalten“) enthalten (Schmid ZMR 1999, 407).
Erweist sich die Nebenkostenabrechnung als formell fehlerhaft, kann der Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung verlangen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist (Ausschlussfrist) nach, wird seine eventuelle Nachzahlung nicht fällig.
Fehler, die auf der Grundlage der erstellten Nebenkostenabrechnung leicht korrigiert werden können, berühren nicht die formale Ordnungsgemäßheit. Dazu gehören offensichtliche Schreib- oder Rechenfehler.
Fehler bei der Anwendung des Umlegungsmaßstabs, Anwendung eines falschen Abrechnungsmaßstabes oder die Angabe einer falschen Wohnfläche sind inhaltliche bzw. materielle Fehler, die in einem Verfahren über Nach- oder Rückzahlungen auszutragen sind. Sie berühren nicht die formelle, äußere Form der Abrechnung.
Die Abgrenzung zwischen formellen und inhaltlichen Fehlern ist im Einzelfall oft schwierig. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Überwiegend wird darauf abgestellt, ob das richtige Abrechnungsergebnis anhand der Abrechnung ermittelt werden kann, ohne dass die Struktur der Abrechnung geändert werden muss. Dann ist die Abrechnung formell in Ordnung, wenn auch inhaltlich falsch.
43 Antworten auf "Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung"
16. November 2012 - 16:06 Antworten
[…] Nebenkostenabrechnung eventuell ergebenden Nachzahlungsforderung des Vermieters. (siehe dazu auch: Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung) Eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung ändert nichts daran, dass die Abrechnung formell […]
Musterbrief: Fehler in Nebenkostenabrechnung - Vorlage für Mieter
2. Februar 2013 - 10:08 Antworten
[…] ist zwischen formellen Fehlern in der Nebenkostenabrechnung […]
3. Januar 2014 - 17:22 Antworten
wir haben in unserer Betriebskostenabrechnung den folgenden Passus:
„Das Abrechnungsergebnis steht unter dem Vorbehalt des Irrtums und der Ergänzung sowie der Nachforderung weiterer Beiträge, wenn noch Forderungen an uns gestellt werden, die wir nicht zu vertreten haben“
Nach meinem Verständnis entspricht dies dem oben angeführten Beispiel „Die Abrechnung darf keine sachlich nicht gebotene Vorbehalte (z.B. „Irrtum vorbehalten“) enthalten“.
Ist dies richtig und ist die Abrechnung damit als formell fehlerhaft zu betrachten?
5. Januar 2014 - 11:55 Antworten
6. Januar 2014 - 08:18 Antworten
vielen Dank für Ihren Link, allerdings zielte meine Nachfrage auf den ersten Teilsatz des von mir Zitierten Passus ab („Das Abrechnungsergebnis steht unter dem Vorbehalt des Irrtums…“).
Dabei handelt es sich doch um einen generellen Vorbehalt des Irrtums und somit einen sachlich nicht gebotenen Vorbehalt und nicht um eventuell verspätet Forderungen an unseren Vermieter oder schätze ich das falsch ein?
6. Januar 2014 - 12:58 Antworten
ich kann Sie leider nur auf die genannte Quelle verweisen. Wenn es Ihnen wichtig ist (hohe Nachzahlung?) sollten Sie sich rechtlich beraten lassen oder Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
18. September 2014 - 14:48 Antworten
Wenn eine Nebenkostenabrechnung dem Mieter zugeht und die Abrechnung der Hausverwaltung mit beigelegt wird, kann das dazu genutzt werden, der Abrechnung zu widersprechen?
19. September 2014 - 09:30 Antworten
ich denke Sie meinen mit „Abrechnung der Hausverwaltung“ die Hausgeldabrechnung. Ich denke man muss sich hier den gesamten Zusammenhang ansehen. Wenn klar ersichtlich ist, was die Mieterabrechnung ist und die Hausgeldabrechnung als „Quelle“ mitgeliefert wird, sehe ich persönlich kein Problem.
Im Bedarfsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
18. Dezember 2014 - 13:50 Antworten
ich habe gerade festgestellt, dass unser Vermieter uns seit inkl. 2012 monatlich 15 Euro (also jährlich 180 Euro) für Hausverwaltung/Verwalterkosten berechnet.
Welche Chance haben wir denn noch, dieses Geld zurückzubekommen. Gibt es Fristen diesbezüglich, i.S. da wir es bis jetzt anstandslos gezahlt haben, bekommen wir das Geld nicht mehr wieder? Die Jahresabrechnung für das Jahr 2013 fand erst am 31.03.2014 statt. Es ist also noch nicht ganz so lange her.
18. Dezember 2014 - 14:12 Antworten
ich denke Sie können auf jeden Fall beim Jahr 2013 und 2014 ansetzen. Widersprechen Sie der Nebenkostenabrechung 2013 (und gleiches dann für 2014). Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.
18. Dezember 2014 - 15:07 Antworten
Liebsten Dank für die schnelle Antwort!!!
29. Dezember 2014 - 17:59 Antworten
In unserer Nebenkostenabrechnung ist der Verteilungsschlüssel Pers. Tage angegeben, aber mit Pers. Monate gerechnet worden. Ist dies nur ein inhaltlicher Fehler?
30. Dezember 2014 - 10:38 Antworten
im Normalfall ändert sich nichts zwischen den Verteilerschlüsseln. Besonders nicht, wenn unterhalb der Monate niemand ein oder auszieht.
5. Januar 2015 - 20:36 Antworten
Unser Vermieter hat in der Betriebskostenabrechnung den Umlageschlüssel für die Heizkosten mit dem Wohnflächenanteil angesetzt. Ist dies ein formeller oder inhaltlicher Fehler in der Betriebskostenabrechnung (Stichworte Heizkostenverordnung – verbrauchsabhängige Abrechnung)?
6. Januar 2015 - 12:07 Antworten
die Grenzen können hier fließend sein, ich kann hier leider nicht „Ja“ oder „Nein“ schreiben. Mein Tipp daher: Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen.
17. Februar 2015 - 14:22 Antworten
in meiner NK-Abrechnung steht nur „für das Jahr 2014“ nicht von bis. Der Verteilerschlüssel fehlt, dazu steht auch nichts im MV. Es sind auch keine jeweiligen Gesamtkosten und Berechnungen aufgeführt, lediglich bei Wasser u. Abwasser m3 x Einzelpreis = Gesamt. Im Grunde sind nur die einzelnen Posten aufgelistet (korrekt umlagefähig) und der jeweilige anteilige Betrag, den ich zu zahlen habe. Auch haben wir eine Partei mit Gewerbe im Haus und ich weiß nicht, ob der VM das rechnerisch berücksichtigt hat. Im Grunde lässt sich die ganze NK-Abrechnung für mich rechnerisch nicht nachvollziehen, ohne dass ich nach dem Verteilerschlüssel fragen und mir alle Rechnungen dazu anschauen müsste.
Ich gehe doch richtig in der Annahme, dass hier eindeutig formelle Fehler vorliegen und ich dem VM das schriftlich mitteilen kann?
17. März 2017 - 12:10 Antworten
Das gleiche war bei meiner Abrechnung 2013 und 2014. Nur Auflistung meines Kostenanteils. Übersicht Gesamtkosten und Verteilerschlüssel habe ich angefordert. Keine Reaktion bis jetzt. Wenn ich nicht innerhalb Von 14 Tage bezahle, dann hör ich von seinem Anwalt. Was tun? Hab es nochmals im guten versucht. Vermieter meint hätte diese Übersicht – Hausverwalter. Dieser will aber Kosten für Kopien und Porto von mir. Meinte auch es stände nirgends geschrieben, das so eine Gesamtkostenübersicht zu einer formell korrekten Abrechnung gehöre.
15. Juni 2016 - 17:35 Antworten
Von mir bitte folgende Frage:
Die Betriebskostenabrechnung weist eine Mietvertragsnummer aus, die fehlerhaft ist.
Formaler Fehler, ja oder nein?
Ich habe mich kurz gefasst und danke für Ihre kurze Antwort.
16. Juni 2016 - 12:04 Antworten
was soll hier erreicht werden? Wollen Sie als Mieter keine Nachzahlung leisten, weil der Vermieter vielleicht einen Zahlendreher in der Mietvertragsnummer eingebaut hat?
1. August 2016 - 13:46 Antworten
ich habe folgendes Problem. Die Abrechnungsfrist der Nebenkostenabrechnung ist leider verstrichen. Der Vermieter verlangte jetzt die Zahlung bzw. die Einwende zu nennen.Der Widerspruch wurde rechtzeitig eingelegt. Die Nebenkostenabrechnung wurde durch eine Firma im Auftrag erstellt, es lag keine Vollmacht anbei. Kann ich dagegen noch vorgehen, bzw. Änderungen vornehmen oder habe ich nunmehr gar keine Möglichkeit mehr.
1. August 2016 - 15:52 Antworten
ich kann Ihrer Schilderung leider nicht ganz folgen. Wo genau liegt das Problem?
in unserer Abrechnung ist der Abrechnungszeitraum falsch angegeben. Wir haben die Wohnung erst am 26.01. bezogen. Der Abrechnungszeitraum und die dafür berechneten Kosten wird in der Betriebskostenabrechnung jedoch vom 01.01 bis 31.12. angegeben.
Handelt es sich hierbei um einen formellen Fehler? Nach § 556 III 1 BGB?
Oder gilt dies lediglich ein inhaltlicher Fehler?
Über eine Antwort würde ich michsehr freuen.
9. Dezember 2016 - 12:46 Antworten
wurde die Form verletzt oder stimmt der Inhalt nicht? Das ist die Frage.
A. Andritzke
10. Februar 2017 - 22:50 Antworten
„Wir haben die Wohnung erst am 26.01. bezogen. Der Abrechnungszeitraum und die dafür berechneten Kosten wird in der Betriebskostenabrechnung jedoch vom 01.01 bis 31.12. angegeben.“
Hä? Der Inhalt KANN in diesem Fall doch gar nicht stimmen!
11. Januar 2017 - 18:43 Antworten
in meiner Nebenkostenabrechnung vom 20.12.2016 wurde ein Ablesewert einer Heizung um Faktor 10 falsch angeben gegenüber des Ableseprotokolls vom 06.01.2016, zb statt 200 Einheiten laut Protokoll wurden 2000 Einheiten in der Abrechnung angegeben. Erst jetzt 12.01.2017 wiederspreche ich der Abrechnung. Ist dies ein formeller oder ein inhaltlicher Fehler des Vermieters? Kann er seine Forderung einfordern oder kann ich abwarten, bis diese falsche Angabe mit einer neuen Abrechung behoben ist?
11. Januar 2017 - 22:54 Antworten
ist der Inhalt der Nebenkostenabrechnung falsch oder ist die korrekte Form der Nebenkostenabrechnung nicht gewahrt?
12. Januar 2017 - 09:58 Antworten
ich interpretiere das als falschen Inhalt, wenn innerhalb der Berechnungen meines Verbrauchs ein Fehler vorliegt.
12. Januar 2017 - 10:16 Antworten
12. Januar 2017 - 10:36 Antworten
Aus diesem Fehler ergibt sich aber eine Nachzahlung für mich, bin ich verpflichtet diese zu leisten? Bevor mein Wiederspruch bearbeitet wurde?
24. Juli 2017 - 10:00 Antworten
wie lange kann eine formell fehlerhafte Nebenkostenabrechung angefochten werden?
24. Juli 2017 - 13:53 Antworten
hier ein Artikel für Sie: https://www.nebenkostenabrechnung.com/widerspruchsfrist-nebenkostenabrechnung/
1. Januar 2018 - 21:10 Antworten
Im Dezember 2016 erhielt ich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 (Zeitraum = Abrechnungszeitraum: 01.01. bis 31.12.2015, 365 Tage), bei der folgende Vorauszahlungen angesetzt wurden:
13x Betriebskosten
12x Heizungskosten
Ich wies den Vermieter auf diese Inkonsistenz hin und bat um Überprüfung und ggfs. Korrektur. Kurze Zeit später erhielt ich eine aktualisierte Abrechnung, in der folgende Vorauszahlungen angesetzt wurden:
13x Heizungskosten
Das hieraus resultierende Guthaben wurde im Januar 2017 ausgezahlt.
Zwischen den Jahren 2017 erhielt ich die Abrechnung für 2016 (Zeitraum = Abrechnungszeitraum: 01.01. bis 31.12.2016, 365 Tage (2016 war ein Schaltjahr!)) und dieses Mal wurden, ohne weiteren Kommentar oder Hinweis, angesetzt:
11x Betriebskosten
11x Heizungskosten
Hieraus resultiert eine Nachzahlung.
Unabhängig davon bat ich um Ausstellung einer Bescheinigung über Haushaltsnahe Dienstleistungen, die mir leider nicht mit der Abrechnung zugestellt wurde, ebenfalls ohne Kommentar.
– Den Vermieter hatte ich damals auf den Fehler hingewiesen und trotzdem hat wurde mir offensichtlich zuviel Geld überwiesen. Muss ich dieses Geld zurückzahlen und falls ja, unter welchen Voraussetzungen? Gelten hierfür Fristen?
– Anknüpfend an die erste Frage: Muss ich die Nachzahlung für die Abrechnung 2016 akzeptieren? Kann ich darauf hinweisen und mich daruf berufen, dass ich 12 und nicht 11 Vorauszahlungen in dem Zeitraum getätigt habe? Ist die Abrechnung damit formell falsch?
– Entsteht aus der falschen Angabe „365 Tage“ irgendeine Konsequenz? Ist die Abrechnung damit ungültig?
– Welche Möglichkeiten habe ich, die Bescheinigung über Haushaltsnahe Dienstleistungen anzufordern, wie sieht die rechtliche Situation aus, gibt es Fristen etc.?
Die letzte Frage ist nicht so wichtig, es wäre jedoch nett, wenn Sie mir zumindest zu den ersten drei Fragen Hifestellung geben könnten.
2. Januar 2018 - 09:04 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie zu Ihnen Fragen hier leider nicht beraten. Zu einigen Fragen finden Sie Informationen hier auf Nebenkostenabrechnung.com. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.
3. Januar 2018 - 08:02 Antworten
das ist schade, trotzdem vielen Dank für Ihre Antwort.
1. Februar 2018 - 14:39 Antworten
Gegen die BK 2016 (Eingang 28.09.17) habe ich Teileinspruch wegen m.A. falscher Heizkostenschätzungen am 06.10.17 per EMail abgegeben. Vermieter hat (nach telf. Nachfrage) am 01.12.17 um geduld gebeten, da die Fragen Zeit in Anspruch nehmen.
Auch auf mein neuerliche Mail v. 13.01.18 wurde nicht geantwortet.
Gibt es eine zeitliche Pflicht zur Antwort? Kann ich Vermieter zur Antwort gesetzlich zwingen?
1. Februar 2018 - 16:13 Antworten
hier ein Artikel für Sie: https://www.nebenkostenabrechnung.com/vermieter-korrigiert-nebenkostenabrechnung-nicht/
17. März 2018 - 17:08 Antworten
Ich wohnte in einem Haus mit 2 Wohnungen.
Die Heizkosten der unteren Wohnung wurde über Zählerstände ermittelt. Die obere (meine) jedoch über Differenz Gesamtverbrauch – Verbrauch der unteren Wohnung.
Da die Heizung ja dauerhaft in Betrieb ist, zahle ich dann nicht diese Bereitstellungskosten mit?
9. Juli 2018 - 17:48 Antworten
Ich bin Vermieter und unsere zum 30/11/2017 ausgezogenen Mieter weigern sich mit m.E. nicht haltbaren Argumenten durch ihren Anwalt ihre Betriebskostennachzahlung zu leisten. Zwei Fragen: 1) Macht für mich als Vermieter Ihr Service zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung Sinn? 2) Kann ich bei korrekter Abrechnung und Nicht-Zahlung den Betrag von der Kaution einbehalten?
9. Juli 2018 - 20:47 Antworten
eine Prüfung macht Sinn, ja. Wir haben auch schon viele Vermieter bedient.
12. Januar 2019 - 17:05 Antworten
ich habe am 27.12.2018 die Nebenkostenabrechnung für 2017 erhalten. Es war keine Prüfung möglich, da überhaupt keine Verteilerschlüssel vermerkt waren. Aufgrund dieser Tatsachen habe ich dem Vermieter am 07.01.2019 einen Brief mit der Bitte der Rechnungskorrektur geschickt.
Leider ist mir nicht aufgefallen, dass statt 12 Monate nur 2 Monate verrechnet wurden. Also Abrechnungszeitraum 01.01. bis 28.02.2017. Das hatte zur Folge, dass heute die neue Nebenkostenabrechnung kam. Diesmal mit Verteilerschlüssel und korrigiertem Abrechnungszeitraum. Die geforderte Nachzahlung hat sich dadurch erhöht. Dadurch ist mir ein Nachteil entstanden, obwohl die korrigierte Rechnung erst nach Ablauf der Frist (12.01.2019) eingegangen ist. Hat mein Vermieter trotzdem das Recht die höhere Summe von mir einzufordern? Da ich seit einem Jahr nicht mehr dort wohne, bin ich nicht auf die Wohnung von meinem Vermieter angewiesen und möchte es daher nicht einfach hinnehmen.
14. Januar 2019 - 14:12 Antworten
hier eine Hilfe zu Ihrer Frage: Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
31. Januar 2019 - 08:52 Antworten
HalloHerr Hundt,
ich erhielt am 27.12.18 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017.
Im Anschreiben fordert mein Vermieter eine Nebenkostennachzahlung für den Zeitraum 01.01.2016 bis 31.12.2016 und nicht für das Jahr 2017. Die Abrechnung ist laut der Anlagen jedoch für das Jahr 2017. Ich gehe hier von einem Schreibfehler aus, denn der Forderungsbetrag ist auch in der Abrechnungsauflistung 2017 aufgeführt. Muss ich die Forderung zahlen?
Vielen Dank vorab für ihre Hilfe und Antwort
7. März 2019 - 15:50 Antworten
in Ihrem Artikel heißt es: Anwendung eines falschen Abrechnungsmaßstabes sei ein inhaltlicher und kein formeller Fehler. In einem Urteil des „AG Hohenschönhausen vom vom 28.10.2008 7 C 174/08 –; in: GE 2009, 57″ heißt es bezügl Änderung des vertraglichen Verteilerschlüssels …Dies führte zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, da diese nicht mehr den vertraglich vereinbarten Schlüssel beinhaltete.“
HIntergrund ist, dass in meinem Mietvertrag die Müllgebühren nach Personen abzurechnen sind, der VM allerdings nach Wohnfläche abrechnet. Ist das nun ein formeller Fehler oder nicht?
⇐ Nebenkostenvorauszahlung bei Mietminderung
Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung ⇒