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Timestamp: 2020-04-07 06:01:37+00:00
Document Index: 185339297

Matched Legal Cases: ['art. 1813', 'art. 1813', 'art. 1815', 'art. 1815', 'art. 1815', 'art. 1820', 'art. 1817']

Mutui caratteristiche generali - www.consulenzafinanziaria.net
COS’E’ IL MUTUO
SVILUPPARE IL PIANO D’AMMORTAMENTO
COSTI DI UN MUTUO
DEFINIZIONE: "Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità". (art. 1813 Codice Civile)
Esistono tante tipologie di mutui, ma, in queste pagine, tratteremo esclusivamente il mutuo ipotecario che viene concesso dalle Banche e finalizzato all’acquisto di immobili adibiti ad abitazione.
Tale mutuo si caratterizza poiché ipotecario e stipulato in forma di atto pubblico.
E’ ipotecario perché la Banca, a garanzia del prestito, iscrive ipoteca sull’immobile ed è stipulato in forma di atto pubblico tant’è che la stipula viene fatta davanti ad un notaio.
Una prima caratteristica è la realità del mutuo. Si tratta, infatti, di un contratto di natura reale : si perfeziona con la consegna dell’oggetto di tale contratto (art. 1813 C.C.)
La seconda caratteristica del mutuo è quella di essere un prestito monetario a protratta scadenza, contraendo il quale il beneficiario (Cliente) assume determinati obblighi e diritti.
Con il perfezionamento del contratto il mutuatario (colui che contrae il mutuo) diventa proprietario della cosa mutuata (finanziata dalla banca) e pertanto può disporne liberamente a condizione solo che non diminuisca le garanzie date per il suo debito e dia quelle promesse. Prima della consegna può esserci solo una promessa di mutuo, con cui il finanziatore (banca) si impegna ad erogare il prestito; egli potrà rifiutarsi di adempiere la promessa solo se nel frattempo le condizioni patrimoniali del mutuatario sono molto peggiorate (art. 1815 C.C.); in tutti gli altri casi non giuridicamente giustificati egli risponderà dei danni.
La terza caratteristica riguarda l’aspetto economico. Il mutuo è un contratto normalmente oneroso (art. 1815 C.C.). Le parti possono pattuire un tasso superiore a quello legale ma, in tal caso, è bene ricordare che:
la pattuizione non è valida se non è fatta per iscritto
Il tasso non può essere così elevato da dar luogo ad interessi usurari. E’ nulla infatti la clausola che fissa interessi usurari, nel qual caso la percentuale di questi viene riportata alla misura legale (art. 1815 C.C.)
Ogni banca operante su scala nazionale è in grado di proporre alla Clientela diverse forme di contratto di mutuo: dai mutui a tasso fisso ai mutui a tasso variabile. I primi hanno un tasso piuttosto elevato mentre i secondi sono legati, in genere, al "prime rate ABI", al "Tasso ufficiale di sconto", alla "Lira interbancaria", all’"Euribor" eccetera.
L’ente mutuante (banca) può decidere anche di adottare formule che prevedano un tasso fisso per un determinato numero di anni, trascorsi i quali verrà indicizzato. A volte il mutuo è a durata variabile e rate costanti con la conseguenza che se il tasso applicato è variabile, la durata del mutuo si allungherà o si abbrevierà, fermo restando che il debitore continuerà sempre a pagare una rata periodica costante. Altre volte il mutuo è legato all’andamento dell’ECU, con la conseguenza che i rischi di cambio sono a carico del mutuatario (cliente).
L’art. 1820 del C.C. dispone che, in caso di mancato pagamento degli interessi da parte del mutuatario, il mutuante (banca) ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto.
La quarta caratteristica è che le parti devono fissare il termine di restituzione; in mancanza di accordo questo viene stabilito dal giudice (art. 1817 C.C.)
La quinta caratteristica è che i mutui, generalmente, vengono restituiti in modo rateale. Le singole rate, calcolate in base ad un piano d’ammortamento concordato con il mutuatario (Cliente), possono essere costanti, crescenti o decrescenti. La scadenza dei rimborsi è generalmente semestrale, ma può avvenire anche mensilmente, trimestralmente o annualmente.
La sesta caratteristica è che il credito può essere concesso sia a persone fisiche che giuridiche, e prevede l’espletamento, da parte della banca, di formalità (istruttoria) idonee ad identificare la serietà morale e professionale del richiedente, la situazione patrimoniale, familiare, la destinazione del prestito ecc.
Il mutuo ipotecario è un prestito garantito da ipoteca su un immobile. Fermo restando che Banche e finanziarie concedono il mutuo solo a chi ha le caratteristiche soggettive (assenza di protesti ecc.) ed oggettive (un reddito adeguato). L'ipoteca è richiesta a titolo di ulteriore garanzia.
Il mutuo ipotecario è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un Notaio. Il Notaio provvederà a redigere il contratto, a registrarlo nei pubblici registri, ad iscrivere ipoteca ed a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.
Altra caratteristica peculiare del mutuo ipotecario è che solo questo tipo di mutuo, finalizzato all'acquisto o alla costruzione della prima casa, beneficia delle detrazioni fiscali.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia mediante il quale il creditore (Banca) ha il potere di espropriare il debitore insolvente (colui che ha ottenuto il mutuo e non paga le rate) del bene ipotecato (l’immobile dato a garanzia).
Il creditore soddisfa il proprio credito con il ricavato della vendita del bene espropriato.
Principali caratteristiche dell’ipoteca:
a) la specificità in quanto viene applicata su beni individuati in modo preciso (tipo di immobile, dati catastali, ecc.)
b) per una somma di denaro ben individuata da atto pubblico;
c) attraverso un atto pubblico in quanto deve essere resa pubblica mediante l’iscrizione in appositi registri (Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile);
d) grado dell’ipoteca. Può essere di primo, secondo ecc., secondo l’ordine cronologico di iscrizione.
Per erogare un mutuo la Banca richiede, a garanzia del prestito, di iscrivere ipoteca su un immobile. Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la Banca pretende che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado, nel senso che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti.
Nel malaugurato caso in cui il mutuatario non paghi le rate del mutuo, l'ipoteca dà il diritto alla Banca di porre in vendita il bene e, con il ricavato, soddisfare il proprio credito residuo.
L’estinzione di un’ipoteca può avvenire con la cancellazione ed il mancato rinnovo entro il termine di 20 anni. Infatti l'ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga rinnovata. L'ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui alla scadenza dei 20 anni il debito non sia ancora estinto. L'ipoteca può anche essere cancellata prima del termine di scadenza. Per poter cancellare l'ipoteca è necessario che il debito sia stato estinto. In tal caso il mutuatario potrà chiedere alla Banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento rivolgersi ad un Notaio per la cancellazione.
La cancellazione costa lo 0,50% della cifra per cui la formalità è richiesta (200%).
Le finalità per cui è possibile ottenere un mutuo ipotecario sono le seguenti:
Mutuo per acquisto di un immobile: è la tipologia di mutuo più frequente. Il mutuo può essere richiesto per l'acquisto di un immobile qualsiasi (prima casa, casa di villeggiatura, mura di un negozio ecc. ecc.). Di norma non è finanziato l'acquisto dei terreni edilizi. L'acquisto di terreni agricoli può essere finanziato da Banche ed Istituti specializzati nel Credito Agrario. Nel mutuo per acquisto il bene ipotecato è, nella maggior parte dei casi, quello oggetto di compravendita.
Mutuo per la costruzione di un immobile: il mutuo è erogato per la costruzione di un immobile su terreno di proprietà del mutuatario (salvo particolari casi di edilizia economica e popolare, nei quali il terreno è di proprietà del Comune che lo concede in diritto di superficie). L'ipoteca può essere iscritta sul terreno ed il mutuo viene erogato mano a mano che i lavori di costruzione proseguono. Tale formula si chiama mutuo a stato avanzamento lavori e le modalità saranno meglio chiarite nell'apposito capitolo dedicato ai mutui edilizi.
Mutuo per la ristrutturazione di un immobile. Tale mutuo viene concesso per il finanziamento di opere di ristrutturazione di un immobile. Il mutuo potrà essere erogato in unica soluzione o, come per i mutui per costruzione, a stato avanzamento lavori. L'immobile che viene ipotecato è, di norma, lo stesso per cui si effettuano i lavori di ristrutturazione.
Mutuo per liquidità. Si tratta di un mutuo che è quasi sparito dal mercato. Il mutuo è concesso, per le motivazioni più disparate (Il mutuatario vuole acquistare delle azioni o deve ripianare dei debiti pregressi). E' un prodotto molto rischioso per le Banche (il 90% delle insolvenze riguarda i mutui per liquidità) per tale motivo è erogato esclusivamente ad una clientela particolarmente fidata.
CHI EROGA IL MUTUO
I mutui ipotecari sono collocati da Banche ordinarie, Banche specializzate, Istituti e Sezioni Autonome di Credito Fondiario e Finanziarie.
Banche ordinarie - Sono quelle che svolgono le normali operazioni bancarie: conti correnti, fidi, compravendita di titoli ecc. ecc.. Per le Banche ordinarie il mutuo è un prodotto alla stregua di tutti gli altri. Per molte Banche il mutuo è una strada per acquisire nuova clientela alla quale proporre altri servizi più remunerativi per la Banca stessa. Per questo motivo quasi tutte le Banche ordinarie pretendono l'apertura di un conto corrente presso di loro prima dell'erogazione del mutuo. Se vogliamo a tutti costi trovare un punto debole, potremmo dire che le Banche ordinarie non sono molto snelle nelle procedure di istruttoria proprio perché il mutuo non è l'unico servizio di cui si devono occupare.
Banche specializzate: sono Banche che si occupano esclusivamente dell'erogazione di mutui. In virtù della loro specializzazione hanno procedure molto snelle e veloci. Una pecca di queste Banche è data dalla limitatezza dei prodotti collocati. Molte non collocano mutui per costruzione, altre non collocano mutui per ristrutturazione, moltissime non collocano mutui per liquidità e quasi nessuna finanzia operazioni su immobili a destinazione commerciale.
Istituti e Sezioni Autonome di Credito Fondiario - Lo scopo di questi Istituti e Sezioni è il finanziamento a medio e lungo termine nel settore immobiliare. Intervengono in quasi tutti i tipi di operazioni. L'attività di questi Istituti e Sezioni è regolamentata da una particolare legislazione.
Finanziarie - Le finanziarie private si occupano dell'erogazione di mutui anche se, nella maggior parte dei casi, i tassi proposti sono leggermente superiori a quelli delle Banche. Ciò è dovuto ai maggiori costi di approvvigionamento (Loro stesse pagano i soldi più delle Banche). I mutui collocati dalle finanziarie, inoltre, hanno dei costi maggiori per il mutuatario poiché scontano un'imposta ipotecaria molto superiore a quella riservata ai mutui erogati da Banche ed Istituti e Sezioni di Credito Fondiario.
L’acquisto di un prodotto qualsiasi, dall’auto al computer, si concretizza, a volte inconsapevolmente, attraverso le seguenti verifiche: le caratteristiche e la qualità del prodotto rispondono alle nostre esigenze? Il suo prezzo è conveniente in rapporto alle altre offerte di mercato? Anche la scelta di un mutuo deve seguire il medesimo iter, ed in quest’iter il prezzo è rappresentato dal tasso d’interesse applicato che, come si è detto non può e non deve essere l’unico parametro di scelta Così come i commercianti allettano i consumatori con formule di pagamento particolarmente appetibili ("Acquisti oggi e cominci a pagare fra tre mesi", "Paghi in 10 rate senza interessi" ecc. ecc.), anche le Banche offrono mutui le cui formule di rimborso sono le più disparate. Tutti i mutui offerti si basano, in ogni caso, sulle due tipologie fondamentali: a tasso fisso e a tasso variabile.
In questa forma di finanziamento il tasso rimane invariato per tutta la durata del periodo d’ammortamento. Sin dalla stipulazione dell’atto di mutuo si conosce esattamente l’importo delle rate da restituire. Il mutuo a tasso fisso è particolarmente apprezzato dai lavoratori dipendenti, che trovano in questa soluzione una certa tranquillità. Per chi è titolare di un reddito fisso è molto importante conoscere esattamente l'entità degli oneri futuri.
1) Certezza degli importi da rimborsare;
2) In caso di un aumento dei tassi l'importo delle rate non aumenta.
1) Normalmente il tasso fisso è più elevato di quello variabile;
2) In caso di diminuzione dei tassi la rata non diminuisce.
In questo finanziamento il tasso accordato in sede di stipula è periodicamente revisionato in funzione della variazione di un determinato indice di riferimento. In passato gli indici di riferimento utilizzati erano diversi (il rendiob, la lira interbancaria, il tus, il libor, il ribor ecc.), oggi è quasi universalmente adottato l’Euribor_ che potrebbe definirsi come il tasso utilizzato nei prestiti fra banche europee.
1) Normalmente il tasso variabile è più basso del tasso fisso;
2) In caso di diminuzione dei tassi la rata diminuisce in funzione del nuovo tasso applicato
1) Il mutuatario conosce l’importo della rata solo sino alla prima revisione contrattuale.
Quelle successive possono variare in funzione dell’andamento dei tassi;
2) In caso di aumento dei tassi la rata subisce un aumento in funzione del nuovo tasso applicato.
Come si è visto, il tasso applicato al mutuo è dato dal tasso di riferimento più lo spread (guadagno della banca). Se, come si è detto, il tasso di riferimento adottato è lo stesso per tutte le Banche (Euribor), ne discende che ciò che fa la differenza è lo spread, in altre parole il "ricarico" che ogni Banca applica al tasso di riferimento.
Nella pratica, analizzando le offerte del mercato, si possono riscontrare diverse situazioni che non rispecchiano la logica espressa in precedenza. Può succedere che la Banca X, che applica uno spread dell’1,70%, offre mutui al 4,9%, mentre la Banca Y, che ha uno spread dell’1,20%, offre mutui al 5,20%. Il mistero di tale incoerenza ha un nome e si chiama TASSO D’INGRESSO Molte banche, alla stregua di uno specchietto per le allodole, pubblicizzano un tasso più basso, che è applicato solo alla prima o alle primissime rate (da qui il nome di tasso d’accesso / ingresso), di quello che sarà applicato alle rate successive, che si chiama propriamente TASSO A REGIME.
IN CONCLUSIONE, E’ IMPORTANTE CONOSCERE LO SPREAD ED IL TASSO A REGIME, PIUTTOSTO CHE FARSI ABBAGLIARE DA PUBBLICITA’ A VOLTE INGANNEVOLI.
Per calcolare l'importo della rata di un finanziamento si può utilizzare la seguente formula:
RATA = (C * i) / (1 – ((1 + i)^ - n))
In cui: "*" significa moltiplicato; "/" significa diviso; "^" significa elevato a; "C" è il capitale preso a mutuo; "i" è il tasso d'interesse del periodo diviso 100 ed "n" è il numero delle rate.
Ipotizziamo che si voglia conoscere l’importo della rata di un mutuo decennale di 100.000,00 Euro con tasso del 12% annuo e rimborso mensile, avremo:
i = 0,01 perché il tasso del periodo è 1 (tasso annuo diviso n° dei periodi annuali, che nel ns. esempio sono 12 essendo il rimborso mensile) che dovrà essere diviso per 100:
n = 120 (12 rate annuali per 10 anni)
RATA = (100.000,00 * 0,01) / (1 – (( 1 + 0,01)^ - 120)
RATA = 1.434,71 Euro
Nella quasi totalità dei mutui, con esclusione di alcune particolarissime tipologie, una quota parte della rata sarà destinata al pagamento degli interessi e la restante quota al rimborso del capitale preso a mutuo. Rispetto alla rata precedente ogni nuova rata avrà una quota capitale maggiore e una quota interessi minore. Questo piano di rimborso si chiama " ammortamento alla francese" Per meglio comprendere questo meccanismo, vediamo come si elabora un piano d’ammortamento.
Sviluppare un piano d’ammortamento è molto semplice, ma altrettanto noioso. Impararne il procedimento, comunque, non rappresenta una perdita di tempo, ma offre l’occasione di addentrarsi più profondamente nei meccanismi del mutuo. Prima di iniziare l’apprendimento, per il quale ci avvarremo di un esempio, è necessario considerare che il piano d’ammortamento ha senso nei finanziamenti a tasso fisso, poiché nei mutui a tasso variabile non è dato sapere a priori quale sarà il tasso applicato alle rate future. In ogni caso, anche per quest’ultima tipologia di mutuo, può rivelarsi utile conoscere l’argomento.
Esempio di sviluppo di un piano d’ammortamento per un mutuo di 100.000,00 Euro, durata 10 anni, rata semestrale, tasso nominale annuo del 6%.
Prima di iniziare è necessario conoscere i seguenti ulteriori dati:
- Importo della rata, ricavabile mediante un accesso al sito www.mutuionline.it Nell’esempio l’importo della rata è pari a 6.721,57 Euro
- Il tasso del periodo, che è pari al tasso nominale annuo diviso il numero delle rate annuali (6% : 2 = 3%).
- Quota interessi: è quella parte della rata che si è tenuti a corrispondere alla Banca a titolo d’interessi;
- Quota capitale: è quella parte della rata destinata al rimborso del capitale ottenuto a mutuo;
- Debito residuo: è il debito che rimane dopo il pagamento della rata.
Procederemo nel modo seguente: sapendo che, prima del pagamento della prima rata, il debito nei confronti della Banca, il debito residuo, è pari all’intero importo avuto a mutuo (d’altro canto non è stato ancora pagato nulla…):
1) Calcolare la quota d’interessi dovuta alla Banca, al tasso del periodo, sul debito residuo. Nell’esempio sarà 3% di Euro 100,000,00 = Euro 3.000,00
2) Calcolare la quota capitale. Come fare? Semplice. Se si paga una rata di Euro 6.721,57 e di questa somma Euro 3.000,00 se ne vanno per interessi, ciò che rimane è destinato ad abbattere il debito e, quindi, la quota capitale sarà pari a:Euro 6.721,57 – 3.000,00 = Euro 3.721,57
3) Calcolare il debito residuo. Se il debito residuo ammontava ad Euro 100.000,00 e con il pagamento della prima rata si sono ammortizzati (quota capitale) Euro 3.721,57 il nuovo debito residuo sarà apri a Euro 100.000,00 – 3.721,57 = Euro 96.278,43.
Pertanto, con il pagamento della prima rata si avrà: Quota interessi : Euro 3.000,00 Quota capitale = 3.721,57 Debito residuo Euro 96.278,43
Per la seconda rata si procede come in precedenza. L’unica cosa che varia sono gli importi.
Quota interessi = 3% del debito residuo (Euro 96.278,43 ) = Euro 2.888,35
Quota capitale = Importo rata – quota interessi ( Euro 2.888,35) = Euro 3.833,22
Debito residuo = Precedente debito residuo (Euro 96.278,43) – Quota capitale = Euro 92.445,21…. E così di seguito sino alla ventesima rata.
NOTA: nell’ultima rata la quota capitale dovrebbe essere identica al debito residuo precedente (in pratica si azzera il debito), ma, a causa degli arrotondamenti effettuati al centesimo di Euro, potremmo rilevare lievi differenze.
Sono nati negli anni ottanta, quando in Italia i tassi erano a due cifre, al fine di collocare prodotti a condizioni apparentemente appetibili. Oggi, grazie all’abbattimento dei tassi interni, i mutui in valuta sono praticamente scomparsi dal mercato.
Ma vediamo nella pratica il loro funzionamento.
Il Sig. Rossi deve acquistare casa ed ha necessità di un mutuo di L. 150 milioni. Non potendosi permettere un mutuo in Lire (in alcuni periodi del nostro recente passato i mutui in Lire erano collocati a tassi vicini al 20%), decide di chiedere un mutuo in valuta ad un tasso decisamente inferiore, con conseguente rata alla portata delle proprie tasche.
Ipotizziamo, per proseguire nel nostro esempio, che il Sig. Rossi abbia chiesto il mutuo in Franchi Svizzeri (valuta particolarmente di moda a quei tempi). La Banca, a seguito della richiesta del nostro amico, (anche per motivi di "extra plafond") si rivolge ai mercati elvetici e si fa prestare CHF (franchi svizzeri) per un controvalore di Lire 150 milioni ad un tasso del 5% (tasso ridicolo per l'Italia di quei tempi, ma normale, data la diversa economia, sui mercati svizzeri), cambia i franchi in lire e li consegna al mutuatario ad un tasso del 7%, comprensivo di uno spread del 2%. Il Sig. Rossi è felice della scelta effettuata. In effetti, se avesse ottenuto il mutuo in Lire (a quei tempi), avrebbe pagato una rata decennale di circa L. 2.898.000, contro una rata in franchi svizzeri pari a circa Lire 1.741.000. Con il senno del poi, come vedremo, si può affermare che la scelta del Sig. Rossi è stata rovinosa, infatti, non ha considerato il rischio di cambio nel rapporto tra le valute.
IL RISCHIO INSITO NEI MUTUI IN VALUTA
Il principale rischio dei mutui in valuta è rappresentato dal rapporto di cambio fra le diverse valute. Cosa si intende per "rischio cambio"? Oggi, per acquistare un dollaro è necessario circa un Euro (1936,27 Lire), mentre trent'anni fa ne bastavano L. 600 (Euro 0,31). Questo significa che il rapporto di cambio Lira / dollaro è stato sfavorevole alla lira o, meglio, che la lira si è svalutata nei confronti del dollaro. Chiarito il significato di "rischio cambio", andiamo ancor più nel dettaglio in questa tipologia di mutuo. Come visto in precedenza, la Banca si è fatta prestare i soldi in CHF ha, quindi, un debito in CHF e dovrà restituire le rate in CHF, allo stesso modo per il mutuatario, sebbene abbia ricevuto il corrispettivo del mutuo nella nostra valuta locale, il suo debito rimane in ogni caso in CHF. Ne consegue che, se per qualche motivo la nostra moneta si svaluta nei confronti della valuta in cui è stato contatto il debito, il nostro debito, espresso in valuta locale, aumenta della stessa percentuale di svalutazione. Per tornare all'esempio e a cosa potrebbe essere avvenuto nel futuro del nostro Sig. Rossi, sappiate che in breve tempo il valore del Franco Svizzero è quasi raddoppiato nei confronti della lira e, conseguentemente, sia il debito del Sig. Rossi che l'importo delle rate da pagare è quasi raddoppiato.
L'introduzione della moneta unica, elimina di fatto il rischio di cambio in caso si sottoscrivano contratti di mutuo offerti da Istituti di Credito dei paesi facenti parte dell'Unione Monetaria e quindi si è notevolmente ridotta la possibilità che vengano proposti mutui in valuta diversa dall'Euro.
Negli anni settanta esistevano solo i mutui a tasso fisso e a tasso variabile. Negli anni ottanta, causa l’elevato livello dei tassi italiani, sono stati introdotti i mutui in valuta che, ad un’analisi superficiale, apparivano più convenienti. Solo verso la fine degli anni novanta, grazie al proliferare degli sportelli bancari e alla conseguente "lotta" per accaparrarsi la clientela, sono state ideate diverse tipologie di mutuo con il fine di dare risposta alle diverse esigenze dei potenziali mutuatari. Tutti questi nuovi prodotti derivano dagli originari "tasso fisso" e "tasso variabile".
Non sono certamente pochi ed è giusto che il potenziale mutuatario li conosca perfettamente sin dall'inizio, per non trovarsi male successivamente. La spesa più impegnativa è relativa alla PARCELLA NOTARILE inerente l'atto di mutuo che, come si è già detto, è un atto pubblico (da non confondersi con la parcella notarile per l'eventuale atto di compravendita) Detta parcella varia con il variare del valore di iscrizione ipotecaria (per scaglioni), ma , tanto per fare delle cifre e fornire un termine di paragone, possiamo dire che l'importo della parcella per redigere l'atto di un mutuo di taglio medio (75.000 Euro), si aggira intorno ai 1.200 / 1.500 Euro. Alla quale deve essere aggiunto l'importo della IMPOSTA IPOTECARIA.
Questa imposta è trattenuta direttamente dall'importo del mutuo e varia in funzione di chi eroga. Se chi eroga è un soggetto diverso da una Banca (per esempio una finanziaria), il valore dell'imposta è pari al 2% del valore d'iscrizione ipotecaria. Se, invece, ad erogare è una Banca, in luogo dell'imposta ipotecaria si applica L’IMPOSTA SOSTITUTIVA il cui valore è pari allo 0,25% dell'importo del mutuo. Vediamo di seguito, per un medesimo mutuo erogato da due differenti soggetti, quanto può variare l'importo di dette imposte.
L'esempio è relativo ad un mutuo di Euro 75.000 con un valore d'iscrizione ipotecaria di Euro 150.000:
- Se ad erogare è una Banca l'importo dell'imposta sostitutiva è pari a Euro 375 (0,25% dell'importo del mutuo)
- Se ad erogare è una finanziaria l'importo dell'imposta ipotecaria ammonta a Euro 3.000 (2% del valore d'ipoteca)
Prima di concedere il mutuo la Banca si deve accertare che l'immobile da ipotecare abbia un valore congruo rispetto all'importo del mutuo richiesto. Per fare questo si avvale della collaborazione di un perito (Geometra, Ingegnere o Architetto) che, a spese del richiedente, effettua una stima dell'immobile. Il costo di questa perizia è compreso, normalmente, tra i 200 ed i 700 Euro. Alcune Banche deliberano il mutuo anche senza la perizia
Le commissioni o spese di istruttoria, rappresentano un rimborso spese forfetario che il richiedente deve corrispondere alla Banca per tutto il lavoro svolto e le informazioni assunte, onde decidere se concedere o meno il prestito. Le commissioni sono molto differenziate fra le diverse Banche e sono anche in relazione all’importo di mutuo concesso. Variano da un minimo di 100 Euro ad un massimo di 800.
Un'ulteriore spesa da considerare è il costo per il premio di un'assicurazione incendio e scoppio da stipularsi sull'immobile offerto in garanzia e da vincolare a favore dell'Ente erogante. L'importo del premio varia in funzione del capitale assicurato e della durata del mutuo. Per un mutuo di Euro 75.000 della durata di 15 anni, il premio da versare in unica soluzione è di circa Euro 250. Alcune Banche comprendono nel tasso anche il costo di questa assicurazione. Il motivo della necessità di questo tipo di polizza è evidente. L'immobile è l'unica garanzia reale per la Banca e se, per qualche motivo andasse distrutto (come nel caso di un incendio), la Banca sarebbe tutelata dal risarcimento dell'assicurazione.
Gli interessi passivi pagati a fronte di mutui ipotecari (solo nel caso di mutui per ristrutturazione stipulati nel corso del 1997, il mutuo può anche essere non ipotecario) danno diritto ad una detrazione d'imposta nei limiti previsti dalle istruzioni sulla compilazione del mod. 730 o "Unico".
Per i mutui accesi per la costruzione o la ristrutturazione della "prima casa" è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
• Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
In tutti i casi quando un mutuo è cointestato tra coniugi ognuno di questi ha diritto alla detrazione solo per gli interessi di propria spettanza. La detrazione può essere riportata da uno dei coniugi nel caso che l’altro sia fiscalmente a carico o se, in caso di decesso di uno dei due, il coniuge superstite provvede all’accollo.
Dal 2001 per "abitazione principale" s'intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Perciò la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare, che può essere il coniuge o i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.
La detrazione degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati nel 2001 per il mutuo è consentita a condizione che l'immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto e che l'acquisto sia avvenuto nell'anno antecedente o successivo al mutuo. La detrazione spetta su un importo massimo di 3.615,20 euro (7 milioni di lire). In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite è riferito all'importo complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione.
Se l'immobile acquistato è oggetto di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale, che deve comunque avvenire entro due anni dall'acquisto. Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto, l'acquirente notifichi al locatario l'intimazione di sfratto per finita locazione e che entro l'anno dal rilascio l'immobile sia adibito ad abitazione principale.
Il limite dei 77.468, 53€ continua a valere sia per ciascun committente dei lavori che per ciascun immobile, per esempio se i lavori su un appartamento sono pagati a metà da uno dei coniugi comproprietari o dal proprietario e dall’inquilino, il limite sale al doppio. Inoltre se un solo proprietario fa lavori su 2 immobili contemporaneamente (la prima casa ed una villetta al mare per esempio) per ciascuna unità può godere il 36% di detrazione, su un massimo di 77.468 Euro di spesa.
Per immobili ristrutturati dal 2002 è prevista una nuova detrazione per chi compra abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese o cooperative edili. In questo caso è pari al 36% calcolato sul 25% del prezzo di acquisto riportato sul rogito o su un compromesso registrato. Resta fermo il tetto max di spese di 77.468 Euro.
I lavori per l’edificio totalmente ristrutturato devono essere iniziati dal primo gennaio 1998 e terminare entro la fine del 2002.
La detrazione IRPEF del 36% può essere applicata alle spese effettivamente sostenute e documentate per i lavori di ristrutturazione (dall’acquisto di beni dalla progettazione delle perizie alle imposte). Le spese si intendono sostenute quando viene eseguito il pagamento indipendentemente dalla circostanza che i lavori siano completati in un periodo d’imposta diverso o sia emessa la fattura per le spese.
l metodo da utilizzare è estremamente semplice, poiché il contribuente che ha effettuato l’intervento applica la percentuale del 36% alla spesa sostenuta con il limite massimo di 77.468,53 Euro (150 mln). L’importo così ottenuto rappresenta la detrazioni d’imposta da utilizzare in sede di dichiarazione dei redditi che però, a partire dalle spese sostenute nel 2002 va rateizzata in quote costanti per 10 anni.
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E' facoltà del mutuatario estinguere anticipatamente il mutuo, sia totalmente che parzialmente ed è altresì facoltà del mutuante chiedere un'indennità a fronte dell'estinzione anticipata.
E' successo che indennità d'estinzione troppo elevate hanno di fatto impedito a mutuatari di esercitare il diritto ad estinguere anticipatamente il mutuo. Per questo è bene sapere anticipatamente quale sarà l'ammontare dell'indennità per estinzione anticipata. In linea di principio è più oneroso estinguere mutui a tasso fisso di quelli a tasso variabile.
NOTA: Indennità di estinzione maggiori del 5% dell’importo da estinguere sarebbero "fuori mercato".