Source: https://www.baticopro.com/guides/modele-de-reglement-de-copropriete.html
Timestamp: 2020-04-08 09:31:43+00:00
Document Index: 125829311

Matched Legal Cases: ["l'article 577", "l'article 14", 'art. 90', "l'article 24", "l'article 1", "l'article 34", "l'article 1316", "l'article 42", "l'article 33", "l'article 45", "l'article 19", "l'article 45", "l'article 10"]

II - Les charges communes
III - L’assemblée générale
IV - Le syndic
V - Le conseil syndical
VI - Les mutations
VII - Les assurances
I - Les espaces de la copropriété et leurs conditions d’usage
… (précisez l’adresse de l’immeuble)
… (sa superficie)
… (indiquez la référence cadastrale)
… (précisez) caves au sous-sol ;
… (précisez) au rez-de-chaussée ;
… (précisez) appartements sur … (précisez) étages ;
un dernier étage, composé de … (précisez).
L’immeuble désigné ci-avant est divisé en … (précisez). Ces lots sont numérotés de 1 à … (précisez).
Lot n° 1 : ... (définition), présent au … (étage et situation sur le palier), et les … (précisez) millièmes des parties communes … (précisez)/1 000.
Lot n° 2 : … (même description)
Règlement intérieur entre copropriétaires
Un règlement intérieur avec signature de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale peut être établi, afin de clairement statuer les droits et les devoirs de chacun au sein de l’espace de copropriété.
Modifications de l’espace de copropriété
Diviser une unité privative doit se faire avec un accord de l’assemblée générale, dans le respect de la majorité requise par la loi.
Regrouper en un lot privatif des unités se touchant, soit par le plafond, soit par le plancher est possible avec les autorisations administratives adaptées.
L’immeuble est destiné à un usage d’habitation dans le respect de chacun pour une cohabitation harmonieuse.
Toutefois, sur décision prise en assemblée générale des copropriétaires, un copropriétaire pourra demander à affecter son lot à un usage professionnel selon les limites prévue du règlement présent (dans le paragraphe : Les parties privatives - Usage).*
*A supprimer si cette disposition n’est pas souhaitée.
Le présent règlement fixe les droits et les limites de chaque copropriétaire vis-à-vis de son lot privatif. Sont définies comme privatives, les parties de terrains et de bâtiments exclusivement réservées à l’usage d’un copropriétaire.
Chacun a le droit de modifier l’aménagement intérieur de son espace privatif de la façon qu’il souhaite, aux conditions près suivantes. Il ne doit pas nuire aux droits des autres copropriétaires ni compromettre la destination de l’immeuble et ne doit, en aucun cas, altérer la solidité de l'immeuble. Si des conséquences dommageables pour les parties communes ou privatives en devenaient la conséquence, il en serait tenu responsable.
En dehors des dispositions précisées dans l'article 577-7 du Code Civil, un copropriétaire ne peut pas effectuer de modifications d’élément commun à chaque copropriété à l’intérieur de son espace privatif. Tous les travaux liés à la structure de l’immeuble doivent être approuvés par les autres copropriétaires, comme indiqué dans ledit article.
Les parties privatives englobent :
les parquets et plafonds ;
les portes-fenêtres, les volets et persiennes, les rideaux roulants ou grilles, les stores et les cloisons intérieures ;
les installations sanitaires (salles de bain, salle d’eau et WC) ;
les revêtements du sol : dallages, carrelages et autres ;
l'intérieur du local ;
les canalisations du local, équipements de chauffage et de fourniture d’eau chaude ;
les revêtements des murs et cloisons : enduits, peintures, papiers, miroirs incorporés ;
pour les cheminées : les encadrements et tablettes ;
les penderies et placards ;
etc. (à préciser, compléter, modifier selon les besoins)
Chaque copropriétaire est en droit de louer son espace privé, tout en étant tenu responsable de son locataire. Si le copropriétaire souhaite lui céder son droit de vote, il devra le mandater en suivant les procédures nécessaires.
Restriction d’occupation
Toute restriction d’occupation peut être prononcée à la suite d’une décision obligatoirement unanime, prise lors d’une assemblée générale réunissant tous les copropriétaires convoqués conformément à ce règlement.
Bureaux, professions libérales, cabinets médicaux, commerces, et de nombreuses autres activités requièrent des autorisations administratives obligatoires. Cependant, une autorisation des autres copropriétaires ne sera pas nécessaire pour exercer ce type d’activité au sein de son espace privatif (sauf s’il s’agit d’une des clauses du présent règlement).
En aucun cas, les locaux ne pourront être utilisés à des fins d’activité d’industrie ou de commerce : incommode, insalubre, nuisible, bruyant, malodorant ou encore gênant pour les copropriétaires. Par ailleurs, dans le cadre d’un usage privé, sont proscrits les troubles de voisinage dont, notamment, les nuisances sonores inhérentes à l’utilisation de radios, chaînes hi-fi, télévision… à un volume excessif.
Un lot sera considéré comme indivisible et ne pourra donc être loué que dans sa totalité à un seul et même locataire. Le copropriétaire sera tenu de faire respecter à son locataire le présent règlement.
Sauf accord des copropriétaires ayant statué à la majorité requise au regard de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les lanternes, enseignes et publicités ne pourront être placées sur la façade de l’immeuble. de même le linge ne pourra être étendu sur les balcons ou aux fenêtres.
Le ramonage des conduits de fumée seront effectués selon les dispositions légales. En outre, il est catégoriquement interdit d’utiliser des poêles à combustion lente.
Tout souhait de modification d’un ou plusieurs éléments, de même que toute décoration ou aménagement, visibles de l’extérieur, devra faire, au préalable, l’objet d’une demande d’autorisation auprès des copropriétaires qui devront statuer à la majorité (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Les parties communes correspondent aux surfaces n’étant pas dédiées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elles sont destinées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Conformément à la législation, sont généralement considérées comme parties communes :
les voies d’accès, le sol, les parcs et jardins, les cours ;
le gros œuvre des bâtiments incluant la charpente ainsi que la toiture ou la terrasse ;
les éléments d’équipement commun incluant les parties de canalisations s’y rapportant et traversant les locaux privatifs ;
les gaines, coffres et têtes de cheminée ;
le local poubelle, la cage d'escalier, l’ascenseur, les locaux du gardiennage et autres locaux de services communs ;
les corridors et passages.
Sont également considérés comme accessoire aux parties communes le droit de :
mitoyenneté concernant ces parties communes ;
surélever ou creuser le sol d’un bâtiment dédié à l’usage commun ou composé de plusieurs locaux représentant des parties privatives distinctes ;
édifier de nouveaux bâtiments, à usage commun, dans les cours, parcs et jardins.
Pour les travaux concernant les parties communes, un vote majoritaire représentant les ¾ des copropriétaires sera nécessaire lors de la réunion d’une assemblée générale. Les copropriétaires devront prendre en charge, à leurs frais et sans indemnité, les inconvénients pouvant résulter des réparations aux parties communes.
Les espaces privatifs doivent être accessibles pour les travaux, les réparations, le nettoyage et l’entretien de toutes les éléments afférents aux parties communes. Pour cela, les copropriétaires sont tenus de permettre cet accès. Dans le cas où le copropriétaire ou le locataire de son espace privatif venait à s’absenter, il est dans l’obligation de laisser une clé à un mandataire, habitant la même agglomération, dont le nom et l'adresse devront être communiqués au gérant de l’immeuble, dans l'éventualité où il serait nécessaire d’y accéder pendant leur absence.
Cession d’éléments communs
L'association des copropriétaires est en mesure de vendre ou d’échanger des éléments communs envers un tiers, et ce pour le compte des copropriétaires. Il s’agit par exemple d’un mur mitoyen. L'association des copropriétaires s’occupera de signer tout acte nécessaire à cette vente ou cet échange, et d’en percevoir le paiement. Elle sera seulement tenue de prendre en compte les droits éventuels de créanciers.
Chaque copropriétaire peut disposer librement des parties communes à condition que cet usage ne fasse pas obstacle aux droits des autres copropriétaires. Ces parties communes ne devront, notamment, pas être encombrées par divers objets, ni être dégradées.
Autres mentions possibles selon les équipements de la copropriété (retirer les mentions inutiles et/ou compléter)
Par ailleurs, pour les équipements suivants, il est à noter que :
principalement dans le cadre des aménagements et déménagements, l’ascenseur ne transportera pas d’objets lourds et encombrants ;
l'installation d'antennes individuelles extérieures est interdite étant donnée la présence d’une antenne collective sur la toiture de l'immeuble ;
s’il est interdit de placer des enseignes, publicités et autres écriteaux sur la façade de l’immeuble, il reste cependant possible pour les personnes exerçant leur profession libérale dans leur partie privative de prévoir une plaque précisant leur profession, nom et situation dans l’immeuble ;
s’il est envisagé par un copropriétaire de remplacer les radiateurs d’un appartement ou d’augmenter leur nombre, il devra au préalable obtenir l’accord de l'assemblée générale.
Conformément à la loi concernant la copropriété, l’entretien, la réparation et l’administration des espaces communs, ainsi que tous les autres besoins communs sont à la charge des copropriétaires.
Sont considérés comme des frais d’entretien et de conservation :
les frais liés aux réparations et à l’entretien (éclairage, achat poubelles) ;
les frais liés à la reconstruction de l’immeuble et des parties communes ;
les frais liés au ravalement des façades.
Sont considérés comme des frais d'administration :
les impôts et taxes ayant trait à l’immeuble ;
les dépenses engagées pour le fonctionnement du syndicat ;
le salaire du concierge ou personnel d'entretien.
Entre outre, certaines charges peuvent émaner de l’entretien et du fonctionnement de services collectifs et d’éléments d'équipement communs. Ces charges sont afférentes :
A l'ascenseur pour lequel les charges se répartissent sur l’ensemble des copropriétaires, à l’exclusion de ceux occupant le rez-de-chaussée. Le barème prévoit une répartition progressive comme suit :
1er étage, lot 1 :
1er étage, lot 2 :
2ème étage, lot 1 :
2ème étage, lot 2 :
Au chauffage central, quelque soit le moyen de chauffage effectivement utilisé par les copropriétaires. Le calcul de charge s’effectue au prorata de la surface de chauffe de chaque lot.
Aux charges relatives à l’eau froide dans l’absence de compteurs individuels. Les charges sont alors réparties dans les mêmes conditions que les charges générales.
La répartition de ces charges est calculée proportionnellement aux millièmes dans les parties communes, réparties selon la surface privative occupée.
La répartition des impôts à payer s’effectue de manière similaire, sauf dans le cas où les impôts sont directement établis pour chaque propriété privative de l’immeuble.
Il en va de même pour la responsabilité civile et toutes les charges liées à l'immeuble.
Augmentation des charges pour un usage personnel
Si l’un des copropriétaires venait à augmenter les charges communes pour son usage strictement personnel, celle-ci sera entièrement à ses frais.
Selon l’article 33 du décret du 27 mai 2004, les charges correspondent aux dépenses incombant aux copropriétaires de manière définitive à hauteur de leur quote-part.
Budget prévisionnel et avance de charge
Dans le cadre des opérations courantes de la copropriété, les charges font l'objet d'un budget prévisionnel. Ce dernier est soumis au vote des copropriétaires (article 9 du décret 14 mars 2005) avant le début de l'exercice qu'il couvre et est valable 12 mois. A défaut, le syndic peut, sur autorisation de l’assemblée, appeler deux provisions trimestrielles qui seront égales au quart du budget voté précédemment.
Le budget prévisionnel englobe, d’une part, les dépenses courantes de fonctionnement, de maintenance et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble et, d'autre part, les opérations exceptionnelles (dans le respect des modalités et règles de présentation aux tiers et copropriétaires) et les dépenses pour travaux prévus par l'article 14-2.
Selon le décret du 14 mars 2005 (article 2), sont compris, dans les comptes de l’exercice :
les produits et les charges en rapport avec les opérations courantes ;
les produits et les charges concernant les travaux cités ci-dessus ainsi que les opérations exceptionnelles.
Cependant, dans le cas d’un syndicat de moins de 10 lots dédiés aux logements, aux commerces ou aux bureaux, avec un budget prévisionnel moyen inférieur à 15.000 euros pour une période de 3 exercices consécutifs, une comptabilité en partie double ne sera pas exigée. C’est en fin d’exercice que ses engagements pourront alors être constatés.
Références engagement national pour le logement (ENL) :
article 92, 94 et 14-3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;
article 75 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000.
Les provisions générées pour couvrir les dépenses usuelles d’administration et de fonctionnement des parties communes sont, sauf dispositions spéciales prises en Assemblée Générale, constituées par les copropriétaires à hauteur d’¼ du budget voté. (Loi 13 décembre 2000 - article 75-1) A noter que ce budget prévisionnel ne prévoit pas les dépenses liées aux travaux.
Par ailleurs, afin de constituer une avance, représentant un maximum d’⅙ du montant du budget prévisionnel (Décret 27 mai 2004 - article 35), le syndic peut demander un versement pour disposer de la réserve prévue au règlement de copropriété.
En outre, afin de faire face à d’éventuelles dépenses occasionnées par des travaux décidés en Assemblée, le syndic peut faire un appel pour provisions spéciales. Sont concernés les travaux de conservation d'éléments d'équipement ou des parties communes et les travaux d’entretien.
Suite à la demande du syndic, les copropriétaires disposent d’un délai d’un mois pour effectuer leur versement de charges. Passé ce délai, des intérêts viendront augmenter les sommes dues au profit du syndicat de copropriété. Selon le décret du 17 mars 1967 (article 36), ces intérêts courreront dès la mise en demeure envoyée par le syndic au copropriétaire en cause.
A défaut de paiement, le syndic est en mesure de porter l’affaire en justice afin de poursuivre le copropriétaire en cause pour le paiement de la créance. Le syndic pourra agir par toutes voies de droit. Il est alors autorisé à appliquer les mesures nécessaires, qu’elles soient conservatoires ou d'exécution. Les frais inhérents à ces démarches de recouvrement de créances sont, depuis le 1er janvier 2002, imputables au copropriétaire défaillant. (ENL : art. 90 / article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)
A contrario, si à l'issue d'une instance judiciaire opposant le copropriétaire au syndicat, le copropriétaire obtient gain de cause auprès du juge, ce dernier se voit alors dispensé de toute participation aux frais engagés pour la procédure. La charge sera donc répartie entre les autres copropriétaires. (Loi 13 décembre 2000 - article 81-1)
L'assemblée générale se compose de tous les copropriétaires de l’immeuble, quelle que soit la proportion d’espace privatif dont ils sont propriétaires. Elle est présidée par l’un des copropriétaires. Pour être valablement constituée, une assemblée générale doit rassembler l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble. Ils peuvent être présents ou représentés par un mandataire. Dans le cas de l’absence d’un ou de plusieurs copropriétaires, l’assemblée générale reste valable s’ils ont été dûment convoqués.
Tous les copropriétaires, qu’ils aient été présents, représentés, ou absents, sont tenus par l’ensemble des délibérations et des décisions prises lors d’une assemblée générale, à condition qu’elles soient mentionnés au préalable sur l’ordre du jour de la convocation.
Le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale peut être suspendu en cas d'indivision ordinaire ou de démembrement du droit de propriété. Dans ce cas, la suspension est valable jusqu’à ce que les personnes concernées désignent celui qui exercera ce droit.
Droit de mandater un représentant
En cas d’absence prévue à une assemblée générale, suite à la réception de la convocation à celle-ci, tout copropriétaire est en droit de désigner un mandataire pour être représenté à la prochaine assemblée générale. Le mandataire n’est pas nécessairement un autre copropriétaire, mais ne peut être le syndic. Pour cela, il doit effectuer un mandat écrit où est précisément notifié la date et le lieu de l’assemblée générale, ainsi que les noms et adresses du mandant et du mandataire.
La lettre est à remettre avant le début de la réunion : au moment de l’émargement de la feuille de présence. Elle sera ensuite annexée à ce document après vérification du bureau de l’assemblée générale.
Mis à part les pouvoirs attribués au syndic et à chaque propriétaire, l’assemblée générale gère entièrement les pouvoirs d’administration et de gestion des intérêts communs de l’immeuble.
Une assemblée générale annuelle est mise en place au cours des 15 premiers jours du mois de juin. L’heure, la date et le lieu sont indiqués dans les convocations envoyées à l’ensemble des copropriétaires.
Peut convoquer une assemblée générale :
un ou plusieurs copropriétaires dont les quotes-parts représentent au moins ⅕ des parties communes (par pli recommandé envoyé au syndic, qui aura alors un délai de 30 jours pour envoyer les convocations à l’ensemble des copropriétaires),
tout copropriétaire (en demandant au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale, c’est alors le juge qui fixera le délai), dans le cas où le syndic néglige ou refuse abusivement d’inscrire une proposition à l’ordre du jour.
Les convocations pour une assemblée générale doivent être envoyées au minimum 21 jours avant la date de ladite assemblée (sauf cas d’urgence). Si la date est fixe, une lettre ordinaire suffit. Si la date n’est pas fixe (report de l'assemblée générale annuelle, assemblée générale extraordinaire, etc.), une lettre recommandée est nécessaire. Dans ce second cas, les destinataires peuvent, individuellement et par écrit, accepter de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. La convocation fera état des modalités de consultation concernant les éventuelles pièces justificatives des charges arrêtées par l'assemblée générale. (Loi 10 juillet 1965)
Pour les décisions urgentes dans l’intérêt de la copropriété, le syndic est en droit de convoquer l’assemblée générale à tout moment dans un délai de 5 jours. Si la première assemblée ne rassemble pas assez de copropriétaires présents ou représentés, une seconde assemblée générale sera convoquée. Un délai de 15 jours minimum devra être respecté. L’ordre du jour ne pourra pas être modifié. La convocation préviendra d’une seconde assemblée générale qui prendra place dans un délai de 5 à 10 jours.
Sur chaque convocation, tous les points de l’ordre du jour doivent être clairement mentionnés. La personne convoquant l’assemblée compose cet ordre du jour. L’assemblée générale ne pourra délibérer et voter que sur les points prévus par l'ordre du jour. Chaque copropriétaire, ou le conseil syndical, est en droit de faire inscrire un point à l'ordre du jour.
Si la demande est faite suffisamment à l’avance, le syndic pourra porter les questions à l'ordre du jour avec la convocation de la prochaine assemblée générale. Cependant, si la demande se révélait trop tardive par rapport à la date de la prochaine AG, la ou les questions seraient alors prévues à l’assemblée suivante. (Décret 27 mai 2004 - article 6)
Annexe à l’ordre du jour
Seront, si nécessaire, annexés à l’ordre du jour les documents suivants :
état financier du syndicat des copropriétaires et compte de gestion général (approbation des comptes) ;
projet du budget avec comparatif du dernier budget prévisionnel voté (vote du budget prévisionnel) ;
conditions essentielles du contrat ou contrats proposés si appel à la concurrence (approbation contrat, devis ou marché) ;
projet du contrat de syndic (désignation du représentant légal du syndicat) ;
projet de convention ou convention ;
projet de règlement de copropriété, d'état descriptif, d'état de répartition des charges ou de modification des actes (établissement ou modification des actes) ;
projet de résolution (statuer sur une des questions stipulées aux articles 14-1/14-2/18/24/25/26-2/30/35/37/39 de la loi du 10 juillet 1965) ;
projet de résolution permettant au syndic d’introduire une demande en justice ;
conclusions du rapporteur de l'administrateur provisoire, s’il en a été désigné un par le président du TGI (statuer sur une question résultant de ses conclusions) ;
annexes au budget prévisionnel ;
état détaillé des rémunérations perçues par le syndic ;
avis rendu par le conseil syndical en cas de consultation obligatoire.
Par ailleurs, la feuille de présence est également annexée. Elle mentionne les noms et domiciles des copropriétaires, le cas échéant de leurs mandataires. Elle précise aussi le nombre de voix dont ils disposent.
Une délibération est valable uniquement si plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés lorsque débute l'assemblée générale. À ce critère s’ajoute la nécessité desdits copropriétaires de posséder au moins la moitié des quotes-parts des parties communes.
Dans le cas où les copropriétaires présents ou représentés, lorsque débute l'assemblée générale, possèdent plus des ¾ des quotes-parts des parties communes, ils sont autorisés à délibérer de manière valable.
Dans le cas où les copropriétaires présents ou représentés n'atteignent aucun de ces deux quotas, un délai d’un minimum de 15 jours doit être respecté pour réunir une nouvelle assemblée générale. Quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés et de leurs quotes-parts, ils seront autorisés à délibérer de manière valable.
Attribution et Votes
Un président est élu en début d’assemblée. Ce dernier ne sera ni le syndic, ni son conjoint ou ses préposés. Des scrutateurs peuvent également être désignés par l’assemblée. Le secrétariat de la séance est assuré par le syndic.
Afin de pouvoir valablement statuer sur une question, celle-ci aura dû être présentée au préalable à l’assemblée générale via l’ordre du jour. En termes de vote, chaque copropriétaire est porteur d’un nombre de voix en rapport avec sa quote-part dans les parties communes (générales ou particulières selon les questions traitées).
Sur base de l'article 24 de la loi de 1965, les décisions se font à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires (qu’ils soient présents ou représentés) lors de l'assemblée générale.
Dans le cas de charges particulières, n’incombant qu’à une partie des copropriétaires (dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement), le règlement peut prévoir que seuls ces copropriétaires soient autorisés à voter à hauteur du nombre de voix qui sera alors proportionnel à leur participation aux dépenses.
Sont adoptées à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires les décisions suivantes :
délégation de pouvoir afin de prendre une des décisions visées précédemment ;
autorisation pour un ou plusieurs copropriétaires de réaliser, à leurs charges, des travaux conformes à la destination de l’immeuble, mais impactant l'aspect extérieur de celui-ci ou ses parties communes ;
désignation ou révocation du (ou des) syndic(s) et des membres du conseil syndical ;
conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition, lorsqu’ils sont obligatoires (établissement de servitude, de cours communes, etc.), sur des droits accessoires aux parties communes ou directement sur celles-ci ;
modalités de réalisation et d'exécution des travaux obligatoires ;
modification de la répartition des charges dans le cas d’un changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
travaux d'économie d'énergie (isolation thermique, renouvellement de l'air, système de chauffage, production d'eau chaude), sauf disposition de majorité particulière, s’ils sont amortissables en moins de 10 ans.
travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées à mobilité réduite, sauf disposition de majorité particulière, s'ils n’impactent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
pose de canalisations/gaines et réalisation d’ouvrages dans les parties communes afin d'assurer la conformité des logements selon les normes définies en application de l'article 1 de la loi 67-561 du 12 juillet 1967 (amélioration de l'habitat) en termes de salubrité, de sécurité et d'équipement ;
installation ou modification d'antenne collective ou de réseau interne avec un raccordement à un réseau câblé (en application de l'article 34 de la loi 86-1067 du 30/09/1986 sur la liberté de communication) ;
autorisation permanente d’entrer dans les parties communes accordée à la police ou à la gendarmerie nationale ;
installation ou modification, afin d’approvisionner électriquement les emplacements de stationnement (en particulier pour charger les véhicules électriques), du réseau de distribution d'électricité public ;
installation de compteurs divisionnaires d'eau froide ;
travaux visant les parties communes afin de protéger contre les atteintes aux biens et aux personnes.
Quand le vote de l’AG des copropriétaires n'a pas atteint la majorité, mais que le projet a obtenu au moins ⅓ des voix de l’ensemble des copropriétaires qui composent le syndicat, il est possible de procéder sur le champ à un second vote (sur décision de cette même assemblée à la majorité spéciale précisée dans le présent règlement).
Dans le cas où le projet n’atteint pas ⅓ des voix au minimum, une nouvelle AG peut statuer à la majorité spéciale à condition qu’elle soit convoquée dans un délai de trois mois maximum. (Loi du 13 décembre 2000 - article 81-5)
Au regard de la loi, les décisions prises à la majorité des membres du syndicat, qui représentent au moins les ⅔ des voix, concernent :
actes d'acquisition immobilière et de disposition autres que ceux précisés au point 4 ci-dessus ;
modification ou établissement du règlement de copropriété s’il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
travaux incluant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux précisés aux points 5 à 10 et 13 et 14 ci-avant.
En aucun cas, l’assemblée ne pourra contraindre un copropriétaire à accepter une modification quant à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.
De même, l’assemblée ne pourra, à moins d’avoir obtenu l’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires, voter l’aliénation des parties communes nécessitant d’être conservée pour respecter la destination de l’immeuble. S’ils n’ont pas été approuvés à la majorité des voix prévue au présent règlement, les travaux incluant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux précisés aux points 5 à 10 et 13 et 14 ci-avant, ayant obtenu l'approbation de la majorité des membres du syndicat (qui représentent les voix des copropriétaires présents ou représentés à hauteur d’au moins ⅔ ), peuvent être votés par une nouvelle AG, spécialement réunie afin de statuer à cette dernière majorité.
La répartition des quotes-parts
Le nombre de voix de chaque copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes (une voix par millième). Nul n’est autorisé à prendre part au vote, ni comme présent, ni comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme de celles dont disposent les autres copropriétaires ou mandataires présents.
Une majorité absolue des voix est nécessaire pour toute prise de décision, sauf pour les cas spécifiés par la loi ou par le règlement intérieur. Pour le calcul de la majorité requise, les votes blancs, les votes nuls et les abstentions ne comptent pas comme des voix émises.
Majorité requise non atteinte
Dans le cas où plus de deux propositions ont été votées sans obtenir la majorité requise, un deuxième tour de scrutin est effectué, ne prenant en compte que les deux propositions majoritaires lors du premier tour du scrutin.
Pour certaines prises de décision, l’assemblée générale peut décider de la nécessité d’une majorité spéciale des ¾ des voix pour valider une délibération :
Raison n°1 : … (précisez)
Raison n°2 : … (précisez)
Pour certaines prises de décision, l’assemblée générale peut décider de la nécessité d’une majorité spéciale des ⅘ des voix pour valider une délibération :
Majorité à l’unanimité
L'unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires est nécessaire :
pour toute modification apportée à la répartition des quotes-parts de la copropriété*,
pour toute décision de reconstruction totale de l'immeuble.
*Sauf en cas de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, l’assemblée générale peut alors statuer à la majorité absolue.
Chaque assemblée générale fait l’objet d’un procès-verbal qui reprend, notamment, le résultat de chaque vote. Ce document est signé, en fin de réunion, par le secrétaire, le ou les scrutateurs et le président.
Dans le cadre d’un registre électronique, les signatures sont alors établies en conformité avec le 2ème alinéa de l'article 1316-4 du code civil “Lorsqu'elle (la signature) est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. 23-2.”
le nombre de voix ;
les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision ;
les noms des copropriétaires qui se sont abstenus de voter ;
les éventuelles réserves formulées par les copropriétaires opposants quant à la régularité des décisions.
Les procès verbaux sont chronologiquement inscrits sur un registre prévu à cet effet.
Enfin, le procès verbal est transmis par lettre RAR (ou par télécopie avec récépissé) à chaque copropriétaire, opposant ou défaillant, accompagné des dispositions de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic s’occupe de prendre en note les délibérations de l'assemblée générale dans un registre qu’il signe et qui est conservé au siège de l'association des copropriétaires afin qu’il puisse gratuitement être consulté sur place par tout le monde. Les procès-verbaux doivent être ajoutés dans le registre dans un délai de 15 jours.
L'assemblée générale élit un syndic et décide des conditions de sa nomination et de sa révocation. Celui-ci n’est pas nécessairement un des copropriétaires. Dans le cas où le syndic ne peut pas être présent à une assemblée générale, un syndic provisoire est désigné par l’assemblée générale à la majorité absolue. Lorsque le syndic est une société, une ou des personnes sont désignées pour remplir les fonctions de syndic par l’assemblée générale.
Un mandat dure au maximum 3 ans.
Un syndic peut être destitué de ses fonctions par l’assemblée générale, et ce, à tout moment. Elle n’est pas tenue de se justifier dans sa décision. Un syndic provisoire peut également être associé au syndic en fonction pour une durée déterminée par l’assemblée générale.
L’assemblée générale doit donner son accord afin d’autoriser le syndic à déléguer ses pouvoirs pour une durée déterminée si besoin.
Le syndic représente l'association des copropriétaires et s’occupe, en son nom, d'exécuter et de faire exécuter ses décisions prises lors des assemblées générales. En outre, le syndic s’assure du bon fonctionnement :
de tous les dispositifs communs,
de tous les services généraux (éclairage, chauffage, etc.).
Par ailleurs, toutes autres installations pouvant requérir une maintenance régulière par des spécialistes feront l'objet d'un contrat spécifique.
Le syndic s’occupe également :
de la gestion quotidienne de l’immeuble de manière économique,
de la surveillance générale,
des achats nécessaires,
de surveiller tous travaux d'entretien ou de réparation (ou de désigner un délégué technique pour le remplacer),
de faire procéder, en cas d’urgence, à la réalisation de tous travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (le syndic alerte les copropriétaires et peut demander le versement d'une provision d’un maximum d’⅓ du montant du devis),
d’administrer divers comptes au nom de l'association des copropriétaires (avec au minimum un compte pour le fonds de réserve et un compte pour le fonds de roulement),
d’agir en tant que représentant de l'association des copropriétaires (en justice, pour la gestion des affaires communes, etc.),
de fournir au notaire un relevé des dettes dans un délai de 30 jours,
d’informer tous les occupants de l’immeuble des dates des assemblées générales, afin qu’ils puissent faire part de leurs demandes au préalable,
de fournir, dans un délai de 30 jours à partir de la fin de son mandat, tous les dossiers nécessaires à la bonne gestion de l'immeuble à son successeur,
de souscrire personnellement à une assurance responsabilité couvrant sa mission (au frais de l’association si le mandat est bénévole),
d’autoriser l’accès des documents et informations non privés en rapport avec la copropriété aux copropriétaires,
de fournir plusieurs devis établis sur la base d'un cahier des charges élaboré au préalable,
de mettre à jour la liste des coordonnées de toute personne autorisée à assister à l’assemblée générale,
de gérer les comptes de l’association des copropriétaires,
de mettre en place un budget prévisionnel, voté chaque année à l’assemblée générale, pour les dépenses courantes des parties communes et pour les dépenses non prévues mais prévisibles,
Les copropriétaires décident eux-mêmes de la rémunération éventuelle du syndic lors d’une assemblée générale. Cette rémunération fait partie des charges communes que doivent payer les copropriétaires.
Pour démissionner, le syndic doit fournir un préavis d’un minimum de 3 mois, par pli recommandé, à destination du conseil de gérance.
Afin d’assister le syndic et de contrôler sa gestion, le conseil syndical est composé de 9 membres qui sont élus à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces membres peuvent être des copropriétaires, des accédants ou des acquéreurs à terme (tels que précisé dans l’article 41 de la loi du 12 juillet 1984), il peut aussi s’agir de leurs conjoints ou de leurs représentants légaux. Sont exclus de ce rôle le syndic lui-même et son conjoint, ainsi que ses ascendants, descendants et préposés.
La nomination est valable durant 3 années et les membres du conseil sont rééligibles à l’issue de cette période. Par ailleurs, le conseil syndical élit, en interne, son président. L’assemblée générale peut également être l’occasion d’effectuer la nomination des membres suppléants qui seront sous mandats pour la même période que le membre titulaire représenté.
A noter que les membres du conseil syndical et leur président ne sont pas rémunérés.
Pour effectuer sa mission, le conseil syndical peut :
prendre conseil auprès de la, ou des, personnes de son choix ;
demander un avis technique à un professionnel pour une question particulière ;
donner son avis, que ce soit au syndic ou à l’assemblée générale, concernant les questions sur lesquelles il s’est lui-même saisit ou pour lesquelles il aura été consulté ;
arrêter un montant de travaux quand le syndic doit demander son avis, un montant qui sera voté en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Les dépenses créées pour l'exécution de la mission du conseil syndical sont supportées par le syndicat et payées par le syndic. Elles représentent des dépenses courantes d'administration. (Décret 27 mai 2004 - article 16)
En termes de contrôle de gestion du syndic, il s’exerce sur :
les conditions dans lesquels sont gérés les contrats et les marchés.
Toutes pièces, documents et registres en rapport avec l’administration du syndic pourra être demandée par le conseil syndical. S’il n’a qu’un rôle consultatif, il assure cependant la coordination entre le syndic et les copropriétaires. Chaque année, il rend compte de l'exécution de sa mission lors de l’AG.
Un futur propriétaire de lot peut demander à voir le diagnostic technique ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble. Par ailleurs, le contrat de vente du lot (ou la promesse d’achat ou de vente) fera obligatoirement mention de la superficie de la partie privative (que ce soit un lot ou une fraction de lot). A défaut, l’acte sera déclaré comme nul. Sont exemptées de cette obligation les surfaces de lots inférieures à 8m². Par ailleurs, ne sont pas comptabilisées les surfaces de plancher sous une hauteur de moins d’1,80 m. (Décret du 17mars 1967 - article 4)
Dans le cas d’une vente de lot, qu’elle soit le résultat d’une adjudication publique amiable ou de gré à gré, le vendeur devra prioriser les éventuels acquéreurs possédant un ou plusieurs lots dans l’immeuble. Si aucun de ces propriétaires n’use de ce droit de priorisation, le vendeur pourra alors céder son lot à un tiers sous réserve qu’il adhère sans conditions au présent règlement de copropriété.
L'obligation du syndic
A l’occasion d’une vente de lot, le syndic, sur demande du copropriétaire ou du notaire en charge du dossier, adresse un état daté comprenant :
les sommes restant éventuellement dues par le cédant au syndicat (approximativement et sous réserve de l’apurement comptable) au titre des :
provisions exigibles du budget prévisionnel ;
provisions exigibles des autres dépenses (hors budget prévisionnel) ;
charges impayées sur les exercices antérieurs ;
sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
avances exigibles.
les éventuelles sommes dues par le syndicat au profit du copropriétaire cédant (approximativement et sous réserve de l’apurement comptable) au titre des :
avances citées à l'article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
provisions du budget prévisionnel rendues exigibles du fait de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
les sommes imputables au nouveau copropriétaire (accompagnées en annexe des provisions des 2 exercices précédents au regard de la quote-part du lot concerné) au titre des :
provisions non encore exigibles dans les autres dépenses (hors budget prévisionnel) ;
reconstitution des avances citées à l'article 45-1 (approximativement).
La notification au syndic
Le syndicat doit être informé sans délai de tout transfert de propriété d'un lot. Cette information est effectuée par le notaire qui établit l'acte ou par les parties. Elle précise la désignation du lot ainsi que les nom et prénom de l'acquéreur et son domicile réel. (Décret du 17 mars 1967 - Article 6).
La loi ENL, dans son article 90 / article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, précise que “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.”
Lors de la vente d'un lot, le vendeur est redevable de la provision exigible au titre du budget prévisionnel. Concernant les provisions des autres dépenses (hors budget prévisionnel), elles sont imputables au propriétaire au moment de l’exigibilité. Suite à l’approbation des comptes, en cas de trop ou moins perçu sur provision, le crédit / débit du compte est alors imputable au copropriétaire lors de cette approbation.
Le syndicat, sous couvert d'un contrat d'assurance "multirisque immeuble", sera assuré contre :
les dégâts des eaux, l’incendie, la foudre, les dégâts causés par le gaz ou l’électricité, les explosions ;
le recours des locataires et des voisins ;
la responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers.
Tout copropriétaire devra souscrire un contrat d’assurance, dont le syndic pourra demander un justificatif, pour assurer :
le recours des voisins (incendie, explosion, accidents causés par l’électricité ou le dégât des eaux).
Dans le cadre d’une location, le copropriétaire doit exiger de ses locataires ou occupants qu’ils soient assurés contre les risques locatifs.
Le syndic se charge de l’encaissement à la banque des indemnités en cas de sinistre, sur un nouveau compte au nom des copropriétaires. La répartition de ces indemnités sera partagée en fonction de la proportion de quotités des copropriétaires dans les parties communes.
Le règlement de copropriété peut faire l'objet de modifications relatives à :
l'usage et l'administration des parties communes.
Cette modification ne pourra être effective qu'après un vote de l'assemblée générale réalisé à la majorité des copropriétaires représentants au moins les ⅔ des voix.
Le présent règlement de copropriété est opposable à l’ensemble des copropriétaires et à leurs ayants droit, à partir du jour de sa publication au fichier immobilier (conservation des hypothèques). A défaut, le règlement et ses éventuels modificatifs sont opposables au titulaire de droits ou à l'acquéreur, dès lors qu'il a eu connaissance de ce dernier (et des obligations en découlant) et qu’il y a adhéré. (Décret du 17 mars 1967 - article 4)
En l’absence de préjudice en rapport avec l’application de textes spéciaux prévoyant des délais plus courts, les actions privées au regard de l’application de la loi du 10 juillet 1965 et du présent règlement, que ce soit entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent dans un délai de 10 ans.
Les contestations de décisions des AG ne peuvent être initiées que par les copropriétaires, opposants ou défaillants, sous 2 mois à partir de la notification des décisions prises en assemblée par le syndic.
Au regard de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions légales en matière de publicité foncière, le présent règlement sera publié au bureau des hypothèques de … (précisez). Toute modification du règlement fera également l’objet d’une publication.
Élection du domicile
Dans le cadre de l’application du règlement de copropriété, les parties aux présentes font élection de domicile, à savoir :
M. … (précisez) à … (précisez)
Le règlement de copropriété permet de définir l'organisation pratique et juridique et les règles de fonctionnement de l'immeuble. Ce document est obligatoire et doit être accompagné d’un descriptif de répartition de l’immeuble : des espaces privés et communs, ainsi que leurs conditions d’utilisation. Il doit également spécifier les droits et les obligations de tous les copropriétaires.
L'organisation de la copropriété est immuable* pour toute la durée de son existence à partir du moment où le règlement est fait. Raison pour laquelle, il doit être le plus précis possible pour limiter d’éventuels problèmes d’interprétation dans le futur.
Si le règlement de copropriété est jugé imprécis ou contradictoire sur certains points, seul un juge peut prendre une décision.
Les locataires et les copropriétaires de l'immeuble sont tenus de respecter le règlement de copropriété qui leur est obligatoirement joint au moment de la vente ou de la location d’une des parties privatives de l’immeuble.
Le syndic doit s’assurer de l’application du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété peut imposer l'usage des parties privatives. Il suffit d’y spécifier un type d’usage : purement destiné à l’habitation ou si les activités professionnelles et/ou commerciales sont autorisées.
* Selon les modifications souhaitées, le règlement de copropriété peut parfois être modifié suite à un vote de l’assemblée générale, la majorité nécessaire varie en fonction du type de modification demandée.
Mise en demeure de paiement des charges de copropriété : modèle de lettre et conseils