Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/schoenheitsreparaturen-viele-mietvertragliche-klauseln-unwirksam_073092.html
Timestamp: 2019-02-23 22:53:39
Document Index: 129856070

Matched Legal Cases: ['§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', 'BGH']

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eigentlich der Vermieter verpflichtet, eine Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten sowie Renovierungen zu veranlassen und zu bezahlen. Dafür bekommt er im Gegenzug vom Mieter schließlich die Miete. Die Realität sieht jedoch regelmäßig ganz anders aus: Durch den Mietvertrag wird der Mieter verpflichtet, bestimmte Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Dies ist nach der Rechtsprechung auch grundsätzlich zulässig, es gibt jedoch Grenzen, die Mieter kennen sollten. Denn erweist sich die entsprechende Klausel im Mietvertrag als unwirksam, muss der Vermieter die gesamten Renovierungsmaßnahmen – sog. Schönheitsreparaturen – selbst durchführen oder durchführen lassen.
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken inklusive der notwendigen Vorarbeiten, wie etwa das Verschließen von Löchern,
BGH-Rechtsprechung/typische Klauseln in Mietverträgen
Sonderfall: Übernahme einer unrenovierten Wohnung
Fehlt es jedoch an einem mit Rücksicht auf den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn genügenden Ausgleich der Benachteiligung, ist die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag insgesamt unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben.
Grundsätzlich kann der Mieter auch während der Mietzeit zur regelmäßigen Renovierung verpflichtet werden, jedoch nicht nach einem starren Zeitplan, da es nach einer solchen Klausel nicht darauf ankommt, ob eine Renovierung auch tatsächlich notwendig ist (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05). Werden vom Fristenplan keine Ausnahmen zugelassen, ist die Klausel unwirksam.
Anhaltspunkte für eine starre Frist sind Zusätze, wie z. B. „spätestens“ oder „mindestens“ bei den Renovierungsfristen.
„Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“
Eine solche Klausel ist unwirksam, da diese Farbvorgabe auch für Renovierungen während der Mietzeit gilt. Dies schränkt den Mieter unangemessen in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs ein (BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/08).
Auch eine Klausel, mit der der Mieter verpflichtet wird, die Wände und Decken zu „weißen“, schränkt ihn in seiner Farbwahl unzulässig ein und ist deswegen unwirksam, wenn sich die Verpflichtung auch auf Renovierungen während der Mietzeit bezieht (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 344/08).
Gleiches gilt auch, wenn der Mieter per Klausel verpflichtet wird, die Fenster und Türen weiß zu streichen (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/09).
Es handelt sich hierbei um eine sogenannte Endrenovierungsklausel, wonach der Mieter verpflichtet wird, die Wohnung in einem einwandfreien und frischrenovierten Zustand zurückzugeben, ohne dass berücksichtigt wird, ob die Wohnung überhaupt renovierungsbedürftig ist oder nicht, sodass eine solche Klausel unwirksam ist (BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/08; Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06).
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen … in der Wohnung ausführen zu lassen … sowie die Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspüler und Wasch- und Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen …“
Eine solche Klausel kann aufgrund des Wortlauts „ausführen zu lassen“ jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dies ist unzulässig, da Schönheitsreparaturen lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen sind. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus. Der Mieter muss auch die Möglichkeit haben, die Arbeiten selbst durchzuführen (BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09).
Abgeltungs- und/oder Quotenklauseln
Eine solche Klausel ist unzulässig (BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06), und zwar unabhängig davon, ob sie den tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug berücksichtigt, da der Mieter seinen Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).
Umfang der Renovierungen
Diese Klausel verpflichtet den Mieter sowohl zur Versiegelung von Parkett als auch ganz allgemein zum Streichen von Türen und Fenstern, was den Außenanstrich mitumfasst. Dies ist unzulässig, da dadurch die Schönheitsreparaturen über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (siehe auch „Was sind Schönheitsreparaturen?“) geregelten Umfang hinaus erweitert werden (BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08).
Auch die Rückforderung bereits geleisteter Zahlung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten – zum Beispiel als Verrechnung mit der Mietkaution – ist möglich, wenn die entsprechende Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.
Klauseln zu Schönheitsreparaturen oft unwirksam – ...