Source: https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-infrastruktur-und-staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/
Timestamp: 2019-10-21 06:56:49
Document Index: 696081

Matched Legal Cases: ['§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172']

Erhaltungsgebiete, Milieuschutz, Vorkaufsrecht - Berlin.de
Erhaltungsgebiete, Milieuschutz, Vorkaufsrecht
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat für verschiedene Gebiete Erhaltungsverordnungen beschlossen. Ziele dieser Verordnungen sind der Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet und/oder die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart. Die Grundlage für die Festlegung einzelner Bereiche als Erhaltungsgebiet bildet § 172 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB).
Hiernach sind Erhaltungsgebiete durch Satzungen festzusetzen. In Berlin erfolgt die Festsetzung durch Rechtsverordnungen, die die Bezirksverordnetenversammlungen beschließen und die im Gesetz- und Verordnungsblatt (GVBl) veröffentlicht werden. Im Abstand von 4 Jahren erfolgt eine Überprüfung der Voraussetzungen für den Fortbestand des Erhaltungsrechts für die einzelnen Gebiete
Insgesamt gibt es im Bezirk Friedrichshain Kreuzberg 13 festgesetzte Erhaltungsgebiete
3 gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauGB
3 gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
7 gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
2 weitere Gebiete mit einem Aufstellungsbeschluss.
In den sozialen Erhaltungsgebieten (d.h. den Gebieten zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung) sollen einerseits übermäßig teure Modernisierungen und andererseits die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden. Diese sozialen Erhaltungsgebiete werden oft auch Milieuschutzgebiete genannt.
Besonders umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen treiben die Mieten stark in die Höhe und führen dazu, dass viele Mieter*innen sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können und ihren Kiez verlassen müssen. Sogenannte Luxusmodernisierungen werden deshalb nicht genehmigt.
In den “Milieuschutzgebieten” besteht darüber hinaus ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Bezirk um die Bevölkerungsstruktur noch wirksamer zu schützen. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in “Milieuschutzgebieten” nur unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfähig.
Die Rechtsgrundlage für den Erlass der Erhaltungsverordnungen finden Sie hier.
Die Gesamtkarte mit allen Erhaltungsgebieten in Friedrichshain-Kreuzberg finden Sie hier zur Ansicht und als Download:
Bild: Stadtentwicklungsamt Friedrichshain-Kreuzberg
Karte Sanierungs-Erhaltungsgebiete Friedrichshain-Kreuzberg 7-2019
JPG-Dokument (14.9 MB)
Soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 (1) Nr. 2 BauGB und gleichzeitig Erhaltungsgebiete städtebaulicher Eigenart nach § 172 (1) Nr. 1 BauGB
Erhaltungsgebiet Graefestraße
Erhaltungsgebiet Luisenstadt
Soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 (1) Nr. 2 BauGB
Erhaltungsgebiet Bergmannstraße Nord
Erhaltungsgebiet Chamissoplatz
Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord
Erhaltungsgebiet Stralauer Kiez
Erhaltungsgebiete städtebaulicher Eigenart nach § 172 (1) Nr. 1 BauGB
Erhaltungsgebiet Luisenstadt-Bethaniendamm
Erhaltungsgebiet Luisenstadt-Segitzdamm
Erhaltungsgebiet Urbanhafen Südstern
Aufstellungsbeschluss nach § 172 (2) BauGB
Untersuchungsgebiet IBA 87 - Südliche Friedrichstadt
Untersuchungsgebiet Karl-Marx-Allee / Frankfurter Allee
Untersuchungsgebiet Ritterstraße
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 27.09.2016 den Beschluss gefasst, bei Grundstücksverkäufen in Sozialen Erhaltungsgebieten die Ausübung des Vorkaufsrechts zu prüfen.
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Ziele der Erhaltungsverordnung gefördert, da mietwirksame Bau‐ und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Ankauf effektiver beschränkt werden können als dies ohne den Ankauf der Fall wäre.
Die Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes finden Sie hier.
Weitere Informationen für Eigentümer und Eigentümerinnen finden Sie hier als Download´.
Vorkaufsrecht Allgemeines Information
PDF-Dokument (82.8 kB) Dokument: Stadtentwicklungsamt Friedrichshain-Kreuzberg
Dokumentation Fachtagung Vorkaufsrecht
BA-Beschluss zum Vorkaufsrecht, Anlage 1 Begründung
PDF-Dokument (93.6 kB)
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat seit einigen Jahren Hochkonjunktur. Mieter*innen stehen dabei unter einem besonders hohen Druck:
Zur Vorbereitung des Verkaufs der Eigentumswohnungen werden die Wohnhäuser oft besonders aufwändig saniert und nicht selten sogar komplett „entmietet“. Seitdem der Senat im März 2015 eine Umwandlungsverordnung erlassen hat, können die Bezirke in Sozialen Erhaltungsgebieten diese Umwandlungstätigkeit unterbinden. Die grundbuchliche Aufteilung eines Mietshauses wird nun nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet.
Genehmigungen, Prüfkriterien Milieuschutz
Nicht genehmigt werden in sozialen Erhaltungsgebieten unter anderem:
Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen
Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche
Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen
Einbau eines zweiten WCs, aufwändige Bad-Sanierung
Ferienwohnungen in aktuell bestehenden Ferienwohnungen
Modernisierungen, die lediglich den „zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellen, müssen hingegen genehmigt werden. Die dadurch entstehenden Mietsteigerungen müssen die Mieter*innen in den meisten Fällen tragen. Der Bezirk hat Mieterberatungen für die jeweiligen sozialen Erhaltungsgebiete beauftragt, die in jedem einzelnen Fall mit den Mieter*innen klärt, was sie dulden müssen und was nicht.
Ferienwohnungen müssen immer dann genehmigt werden, wenn die Nutzung bereits vor Antragstellung gewerblich war (z,B. Büro, Praxis, Laden),
Genehmigt werden (müssen) unter anderem:
Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung
Ersteinbau eines Bades
Ergänzung eines vorhandenen Bades mit einer zeitgemäßen Ausstattung
Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen
Erneuerung bestehender Fenster gemäß Energieeinsparverordnung
verpflichtende energetische Sanierungen
Dachgeschossausbau und Neubau
01.08.2017 Milieuschutz Wirkungsanalyse
16.06.2017 Südliche Friedrichstadt - Erhaltungsgebiet gem. § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutz)
20.04.2017 Vorkaufsrecht in Sozialen Erhaltungsgebieten - Dokumentation der Fachtagung im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg am 09.12.2016
Erläuterungen zur Rechtsgrundlage:
§ 172 (1) Nr. 1 BauGB – Schutz der städtebaulichen Eigenart(Schutz der städtebaulichen Eigenart nach § 172 (1) Nr. 1 BauGB)
§ 172 (1) Nr. 2 BauGB – Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
§ 172 (2) BauGB – Aufstellungsbeschluss der Gemeinde
Prüfkriterien Milieuschutz Neufassung 24.4.18
PDF-Dokument (78.7 kB)
Milieuschutz Wirkungsanalyse ASUM
Antrag §§ 172, 173 BauGB (neu: 24.1.19)
DOC-Dokument (34.5 kB)
Antrag Anlage 1.1 Wohnungsbogen Teil 1 (neu 7.11.18)
XLS-Dokument (40.5 kB)
Antrag Anlage 1.2 Wohnungsbogen Teil 2
XLS-Dokument (40.0 kB)
Antrag Anlage 2 Kostenschätzung Vordruck (neu 7.11.18)
XLSX-Dokument (12.6 kB)
Antrag Anlage 3 energetischer Maßnahmenplan
PDF-Dokument (45.0 kB)
Für die Erhaltungsgebiete gibt es mehrere Bearbeiter/innen. Sie finden diese in der Kontaktspalte des Gebietes, für das Sie sich interessieren.
Bearbeiter zum Vorkaufsrecht ist Herr Schaar, Tel. s.o.
Bearbeiter zur Umwandlungs-verordnung ist Herr Stimpel, Tel.: (030) 90298-2568.