Source: http://www.mdr-recht.de/58866.htm
Timestamp: 2019-06-18 16:03:17
Document Index: 154248720

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 10', 'BGH', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10']

BGH v. 18.1.2019 - V ZR 72/18
WEG: Zur Herabsetzung der Stimmkraft des EigentÃ¼mers von sog. "Geisterwohnungen"
Dem Umstand, dass das Stimmrecht der WohnungseigentÃ¼mer zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehÃ¶rt und nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschrÃ¤nkt werden kann, ist auf der Rechtsfolgenseite des Anspruchs aus Â§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dadurch Rechnung zu tragen, dass die Stimmkraft des EigentÃ¼mers von "Geisterwohnungen" nur maÃŸvoll und nur vorÃ¼bergehend bis zur Fertigstellung der verbleibenden Sondereigentumseinheiten beschrÃ¤nkt wird.
Die Parteien bilden eine WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft. Die Beklagte zu 1) ist BautrÃ¤gerin. Sie hatte das ursprÃ¼nglich in ihrem Eigentum stehende GrundstÃ¼ck 1994 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Danach sollten in vier Bauabschnitten auf dem GrundstÃ¼ck vier HÃ¤user und eine in vier Unterabschnitte aufgeteilte Tiefgarage errichtet und hieran acht Untergemeinschaften gebildet werden, davon jeweils eine Untergemeinschaft fÃ¼r jedes Haus und jeden Tiefgaragenabschnitt.
Die Beklagte zu 1) errichtete zwei HÃ¤user mit 122 Wohneinheiten (Bauabschnitte I und II), die im Eigentum der KlÃ¤ger und der Beklagten zu 2) stehen und denen jeweils Sondernutzungsrechte an TiefgaragenstellplÃ¤tzen oder Parkboxen in Doppelparkern zugeordnet sind. Die Beklagte zu 1) ist EigentÃ¼merin von 120 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in den beiden bislang nicht errichteten HÃ¤usern (Bauabschnitte III und IV). Neun dieser Einheiten sind Sondernutzungsrechte an in den Bauabschnitten I und II gelegenen TiefgaragenstellplÃ¤tzen zugeordnet.
Die Gemeinschaftsordnung kann mit einer Mehrheit von drei Viertel der abgegebenen Stimmen geÃ¤ndert werden, wenn sachliche GrÃ¼nde vorliegen. Die Beklagten zu 1) besitzt einen Stimmkraftanteil von rund 48 %. In einer EigentÃ¼merversammlung im Januar 2017 wurde der Antrag abgelehnt, die TeilungserklÃ¤rung dahingehend abzuÃ¤ndern, dass sich das Stimmrecht der Beklagten zu 1) nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil fÃ¼r die nicht errichteten Wohnungen berechnet, bis diese bezugsfertig errichtet werden.
Das AG hat den Stimmkraftanteil der Beklagten zu 1) auf zurzeit etwa 36 % herabgesetzt. Das LG hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1) zurÃ¼ckgewiesen. Und auch die Revision der Beklagten zu 1) vor dem BGH blieb erfolglos.
Die KlÃ¤ger haben einen Anspruch aus KlÃ¤ger aus Â§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf AbÃ¤nderung der Stimmkraftregelung in der Gemeinschaftsordnung.
Die Vorschrift begrÃ¼ndet einen (Individual-)Anspruch jedes Wohnungs- oder TeileigentÃ¼mers gegen die anderen MiteigentÃ¼mer auf Abschluss einer Vereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden GrÃ¼nden unter BerÃ¼cksichtigung aller UmstÃ¤nde des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer, unbillig erscheint. Die Vorinstanzen haben insofern im vorliegenden Fall alle fÃ¼r die Beurteilung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt. Bei BerÃ¼cksichtigung der Bedeutung des Stimmrechts ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht schwerwiegende GrÃ¼nde i.S.v. Â§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG darin erblickt hat, dass der Beklagten zu 1) aufgrund der Stimmrechtsregelung der TeilungserklÃ¤rung, die ersichtlich von der zeitnahen Fertigstellung aller Wohnungen der Wohnanlage ausgeht, fast die HÃ¤lfte aller Stimmen zukommt, obwohl sie die Bauabschnitte III und IV seit mehr als 20 Jahren nicht errichtet und folglich kein Sondereigentum an einer tatsÃ¤chlich vorhandenen Wohnung hat.
Die WohnungseigentÃ¼mer werden in besonders wichtigen Angelegenheiten "fremdbestimmt" durch eine MiteigentÃ¼merin mit faktischer Mehrheitsmacht, die keine Wohnungen hÃ¤lt und daher von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allenfalls in Randbereichen betroffen ist. Nachdem eine baldige Errichtung der weiteren Sondereigentumseinheiten auch 20 Jahre nach dem Entstehen der WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft nicht absehbar ist, kann es als unbillig angesehen werden, die Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer an einer Stimmrechtsregelung festzuhalten, nach der die nicht errichteten Einheiten bei der Bemessung der Stimmkraft voll zu berÃ¼cksichtigen sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beklagte zu 1) ihre faktische Mehrheitsmacht in rechtsmissbrÃ¤uchlicher Weise ausÃ¼bt, indem sie erforderliche BeschlÃ¼sse blockiert oder BeschlÃ¼sse fasst, die nicht ordnungsmÃ¤ÃŸiger Verwaltung entsprechen.
Auch die von dem Berufungsgericht bestimmte Rechtsfolge des Anspruchs der KlÃ¤ger aus Â§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Ã„nderung der TeilungserklÃ¤rung war nicht zu beanstanden. Denn fÃ¼r die Frage, ob die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens bei der Herabsetzung der Stimmkraft des EigentÃ¼mers von "Geisterwohnungen" eingehalten sind, kommt es nicht auf die Ãœberzeugungskraft der Berechnungsmethode, sondern allein auf das Ergebnis der Berechnung an, wenn und soweit sich dieses Ergebnis - wie hier - mit der gewÃ¤hlten Methode zweifelsfrei ermitteln lÃ¤sst. Dem Umstand, dass das Stimmrecht der WohnungseigentÃ¼mer zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehÃ¶rt und nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschrÃ¤nkt werden kann, ist auf der Rechtsfolgenseite des Anspruchs aus Â§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dadurch Rechnung zu tragen, dass die Stimmkraft des EigentÃ¼mers von "Geisterwohnungen" nur maÃŸvoll und nur vorÃ¼bergehend bis zur Fertigstellung der verbleibenden Sondereigentumseinheiten beschrÃ¤nkt wird. Diese Vorgaben haben die Vorinstanzen aber beachtet.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 03.06.2019 11:31