Source: https://openjur.de/u/383803.html
Timestamp: 2019-08-21 19:04:48
Document Index: 39113695

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 569', '§ 546', '§ 578', '§ 535', '§ 550', '§ 566', '§ 566', '§ 543', '§ 578', '§ 543', '§ 543', '§ 286', '§ 543', '§ 543', '§ 276', '§ 543', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 276', '§ 543']

BGH, Urteil vom 11.04.2012 - XII ZR 48/10 - openJur
Urteil vom 11.04.2012 - XII ZR 48/10
BGH, Urteil vom 11.04.2012 - XII ZR 48/10
openJur 2012, 68291
Die Beklagten nutzen seit 1997 auf diesem Gelände eine Grundstücksfläche, die als Versorgungsparzelle im Bebauungsplan ausschließlich der Nutzung durch den Platzwart vorbehalten ist. Sie errichteten dort ein Platzwartwohnhaus mit Verwaltungsbüro. Bis zur Veräußerung des Grundstücks an die Klägerin war der Beklagte zu 1 zeitweise für die "H. u. C. B. GbR" als Platzwart tätig und schuldete aufgrund dieser Tätigkeit nur eine verminderte Miete. 1 Die Klägerin beabsichtigte, den Beklagten zu 1 weiterhin als Platzwart zu beschäftigen. In diesem Fall sollte sich die monatliche Miete der Beklagten hälftig vermindern. Zum Abschluss eines neuen Platzwartvertrages kam es jedoch nicht.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. 4
Dass der Beklagte zu 1 noch während des laufenden Verfahrens eine Zahlung von 2.362,27 &euro; geleistet habe, sei unerheblich, da die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht gegeben gewesen seien.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision im Ergebnis stand. Die Klägerin kann gemäß § 546 Abs. 1 BGB von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Grundstücksparzelle verlangen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestand zwischen dem veräußernden Al-13 leineigentümer H. B. und den Beklagten ein Mietvertrag, in den die Klägerin mit der Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist. Durch die von der Klägerin erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist das Mietverhältnis beendet worden.
1. Das Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob zwischen den Beklagten und dem früheren Grundstückseigentümer H. B. ein schriftlicher oder mündlicher Mietvertrag bestand. Diese Frage kann auch im Revisionsverfahren dahingestellt bleiben. Da die Beklagten nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen die Grundstücksparzelle über viele Jahre hinweg genutzt und ein Entgelt für die Nutzung bezahlt haben, liegen die Voraussetzungen für einen Mietvertrag gemäß § 535 BGB vor. Ob der Vertrag ausdrücklich schriftlich oder mündlich geschlossen wurde, ist für dessen Wirksamkeit unerheblich (vgl. § 550 Satz 1 BGB).
2. Bei der Feststellung, wer den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlossen hat, hat das Berufungsgericht die sich aus dem Vertrag und den Umständen ergebenden Interessen der Vertragsschließenden nicht hinreichend berücksichtigt und damit gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen.
b) Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass für eine hiervon abweichende Beurteilung der Vertragsbeziehungen. 17 Ebenso wie in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall hat das Berufungsgericht bei der Wertung, die Worte "Eigentümer und Betreiber: C. und H. B." enthielten lediglich eine Beschreibung der Gesellschafter dieser GbR und könnten nicht dahin verstanden werden, dass Vermieter auch der Eigentümer des Mietgrundstücks werden sollte, für die Beurteilung des Willens der Vertragsschließenden wesentliche Umstände außer Acht gelassen.
c) Sollte ein Mietvertrag konkludent zustande gekommen sein, ändert dies an der Beurteilung der Vertragsbeziehungen nichts. Die genannten Umstände bei Vertragsschluss, insbesondere das Interesse der Beklagten an einer gesicherten langfristigen Nutzung der Grundstücksfläche, führen auch in diesem Fall dazu, dass bei einer interessengerechten Auslegung des Vertrages der Mietvertrag mit dem Alleineigentümer H. B. geschlossen worden wäre.
3. Auf die in der Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob und gegebenenfalls wann § 566 Abs. 1 BGB analog anwendbar ist, wenn es an einer Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (vgl. zum Streitstand: MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 566 BGB Rn. 21 mwN) kommt es folglich im vorliegenden Fall nicht an.
4. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB wegen Zahlungsverzugs vor, so dass ein auf die Klägerin nach 23 §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB übergegangenes Mietverhältnis durch die von ihr erklärte Kündigung beendet worden wäre.
a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
b) Entgegen der Auffassung der Revision befanden sich die Beklagten auch in Verzug, weil sie die unterbliebenen Mietzahlungen zu vertreten haben.
aa) Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung wegen eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (zur Anwendbarkeit vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 543 BGB Rn. 34; Palandt/Weidenkaff BGB 71. Aufl. § 543 Rn. 26). Zu vertreten hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Mieter, der mit Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, muss daher darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er ohne Verschulden an der Entrichtung der Miete gehindert war, um das Kündigungsrecht des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB auszuschließen (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts 10. Aufl. Rn. 1007).
Ein Verschulden des Mieters kann ausgeschlossen sein, wenn er sich in einem schuldlosen Irrtum über das Bestehen oder den Umfang seiner Zahlungspflicht befindet (Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 543 BGB 27 Rn. 103). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind allerdings an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (vgl. BGH Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06 - NJW 2007, 428 Rn. 13 mwN). Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH Urteil vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05 - NJW 2006, 3271 Rn. 19).
bb) Diesen Anforderungen haben die Beklagten nicht genügt. Sie handelten zumindest fahrlässig, also unter Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (§ 276 Abs. 2 BGB), als sie in der Zeit von September 2007 bis März 2008 die monatliche Miete nicht vollständig bezahlten.
Die Beklagten wussten, dass die Berechtigung, nur die Hälfte der geschuldeten Miete zu zahlen, an die Fortführung der Tätigkeit des Beklagten zu 1 als Platzwart geknüpft war. Auch wenn der Beklagte zu 1, wie die Revision vorträgt, durchgängig bereit war, die Platzwarttätigkeit weiter auszuüben, kam es jedoch nicht zum Abschluss eines entsprechenden Vertrages. Die Klägerin bot mit Schreiben vom 1. Mai 2007 dem Beklagten zu 1 zwar den Abschluss eines Platzwartvertrages mit dem Hinweis an, dass dann nur die Hälfte der festgesetzten Miete zu zahlen sei. Dieses Angebot nahm der Beklagte zu 1 jedoch ebenso wenig an wie das von der Klägerin mit Schreiben vom 8. Mai 2007 unterbreitete Angebot auf Abschluss eines vorläufigen Platzwartvertrages. Spätestens mit Erhalt des Schreibens der Klägerin vom 29. Oktober 2007, mit dem die Klägerin vorsorglich die Kündigung eines mit der früheren Betreiberin geschlossenen Platzwartvertrages erklärte, hätten die Beklagten bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt erkennen müssen, dass die Voraussetzungen für eine 32 verminderte Mietzahlung nicht vorlagen. Dennoch haben sie bis einschließlich März 2008 die monatliche Miete nur zur Hälfte bezahlt.
Entgegen der Auffassung der Revision wird ein Verschulden der Beklagten auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Klägerin erst mit Schreiben vom 30. März 2008 die rückständige Miete angemahnt hat. Die Revision weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach der obergerichtlichen Rechtsprechung das Verschulden eines Mieters ausgeschlossen sein kann, wenn der Vermieter eine laufende Mietminderung über längere Zeit hingenommen hat und der Mieter die Minderung trotz zwischenzeitlicher Zahlungsaufforderung des Vermieters fortsetzt (vgl. OLG Köln ZMR 2000, 459). Im vorliegenden Fall hat die Klägerin jedoch nur sechs Monate zugewartet, bevor sie die rückständige Miete bei den Beklagten anmahnte. Die Klägerin hat durch ihr Verhalten auch keine unklare 34 Situation geschaffen, die es rechtfertigen könnte, bis zu einer abschließenden gerichtlichen Klärung das Recht zur außerordentlichen Kündigung auszuschließen (vgl. hierzu Sternel Mietrecht aktuell Rn. XII 127; Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 543 BGB Rn. 103).
AG Rheinberg, Entscheidung vom 31.08.2009 - 12 C 365/08 -
LG Kleve, Entscheidung vom 25.02.2010 - 6 S 145/09 -
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