Source: https://www.kreditvergleich.net/denkmalimmobilien/
Timestamp: 2019-05-26 17:14:01
Document Index: 162390741

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§2', '§ 7', '§ 32', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7']

Denkmalimmobilien - So können Sie damit Steuern sparen | Rechner zur Ermittlung der Steuerersparnis Denkmalimmobilien
Denkmalimmobilien sind eines der letzten legalen Steuersparmodelle.
750.000 Immobilien stehen unter Denkmalschutz oder sind in einem Sanierungsgebiet.
Wird mit der Denkmalimmobilie vermietbarer Wohnraum geschaffen, können die Sanierungskosten über 8 Jahre mit jeweils 9% und dann weitere 4 Jahre lang mit jeweils 7% (§§ 7i, 7h EStG) abgeschrieben werden.
Diese Sonder-Afa kann innerhalb der 12 Jahre zu einer beträchtliche Steuerersparnis führen. Wie hoch diese sein kann, lässt sich mit unserem Steuerrechner ermitteln.
Zu versteuerndes Einkommen € Jährliche Einkommenssteigerung % Art der Nutzung Selbstnutzer Kapitalanleger Versteuerung getrennte Veranlagung gemeinsam Veranlagung
Kaufpreisanteil für Sanierungskosten € Kaufpreisanteil für Altbausubstanz € Kaufpreisanteil für Grundstück € Baujahr war vor 1925
Steuervorteil berechnen!
Investieren in Kulturobjekte
Nach dem Wegfall von Fördermaßnahmen wie etwa der Eigenheimzulage hält der Staat dem deutschen Anleger immer noch eine Alternative bereit, Immobilien steuersparend wie auch gewinnbringend zu erwerben: Die Rede ist von der Investition in Baudenkmäler.
Rund fünf Prozent aller Immobilien in Deutschland stehen entweder einzeln unter Denkmalschutz oder sind Teil eines historischen Sanierungsgebiets. Es kann sich generell um Leuchttürme, Mühlen, ehemalige industrielle Produktionsstätten, Gutshäuser, herrschaftliche Altbauten, Klöster, Gartenhäuser, Geburtsstätten geschichtlicher Persönlichkeiten, Schlösser oder auch gesamte Wohnanlagen aus der Gründerzeit handeln.
Allen ist gemeinsam, dass sie seit bis zu einem Jahrhundert oder mehr in zentraler Lage eine Ansiedlung, einen Stadtteil oder eine Metropole unverwechselbar in ihrem Aussehen geprägt haben.
Was ein Denkmal ist, dafür gibt es eine gesetzliche Definition gemäß §2 DSchG. Vorrangig ist das öffentliche Interesse daran, dass ein Gegenstand oder ein Gebäude erhalten bleibt. Kann eine Bedeutung definiert werden? Wenn diese Antwort historisch, künstlerisch, städtebaulich oder wissenschaftlich bejaht wird, entscheidet die Denkmalbehörde positiv.
Auch Freiflächen, etwa eine Schlossparkanlage, ein Wassergraben oder ältere Bäume, die den Charakter des Baudenkmals entscheidend mitbestimmen, fallen unter den Denkmalschutz. Bauwerke, Fassadenteile, Innenausstattungen werden gegebenenfalls durch Behörden und Wissenschaftler überprüft – immer mehr Objekte fallen heutzutage auf, die die Eigenschaften eines Denkmals in sich tragen.
Sie geben plastisch Zeugnis über Art und Weise des historischen Alltags, aber auch über Handwerk, künstlerisches Denken und Konstruktionswissen früherer Stadien der architektonischen Entwicklung. Gesetzlich ist ebenso geregelt, dass die städtebauliche Umgebung eines Baudenkmals den optischen Gesamteindruck ergänzt, der nicht durch moderne Bauten verfremdet werden soll.
Ein interessantes Beispiel hierfür ist die Westfälische Wilhelms-Universität, deren Verwaltung sowie einige Hörsäle seit 1954 in einem historischen Gebäude untergebracht sind. Zwischen 1767 und 1787 ließ Fürstbischof Maximilian Friedrich von Königsegg-Rothenfels dieses barocke Schloss errichten, welches ihm selbst als Residenz diente. Zwischen Errichtung und universitärer Verwendung hat das Gebäude anderen Zwecken gedient – doch der aktuelle Gebrauch verspricht eine ständige Sorge und Instandhaltung.
Zur Zeit zählt das Nationale Komitee für Denkmalschutz in Deutschland 748.105 registrierte Baudenkmäler, die neben ihrem möglichen Eigenwert als Kunstwerk beispielsweise entweder an gesellschaftliche oder religiöse Vorgänge erinnern, politische Persönlichkeiten beherbergten, frühere Fabrikationsweisen dokumentieren oder als Stätten sozialer Prozesse untrennbar mit der heutigen Identität einer Gemeinde verbunden sind.
Für einen möglichen Käufer ergibt sich im Erwerbsprozess einer solchen Immobilie zunächst einmal die Frage der eigenen Liquidität bzw. Bonität. Es ist in jedem Fall empfehlenswert, zehn bis zwanzig Prozent der erwarteten Kosten selbst tragen zu können – auch die Gebühren, die durch Makler, Notare, Amtsgericht und Behörden erhoben werden, staffeln sich nach Kaufpreis. Wie hoch die Kaufnebenkosten im Einzelfall sind, lässt sich mit unserem Rechner ermitteln:
Weiterhin ist der Standort entscheidend. Wie attraktiv ist die Lage für Mieter? Welche Alters- bzw. Verdienstgruppe würde sich bei einer Neuvermietung angesprochen fühlen? Wie kann sich die Verkehrsanbindung (auch zu unterschiedlichen Tageszeiten) darauf auswirken? Diese und ähnliche Erwägungen führen zu einem nächsten Schritt: Welchen persönlichen Bezug hat der Käufer zum kulturellen Wert des Objekts? Kann er selbst gegenüber der Denkmalbehörde Vorschläge unterbreiten, bei der Sanierung zugleich die Vermietbarkeit attraktiver zu machen, ohne aber den historischen Wert zu beeinträchtigen?
Die Themen dieser Kategorien können sich unter Umständen sehr komplex gestalten. Frühere Eigentümerprotokolle des Objekts richtig einzuschätzen, präzise Steuerersparnisberechnungen zu erstellen und schließlich den künstlerischen Charakter bei den eigenen Modernisierungsvorhaben sensibel vorauszuplanen – für diese Aufgaben gibt es einschlägige Agenturen, die zu Banken, Behörden und Fachleuten direkte und effiziente Kommunikationswege etabliert haben und somit die Vorgänge zeitnaher veranlassen und durchführen können als der Käufer selbst. Dies bietet sich besonders dann an, wenn es sich nur um eine reine Investition handelt und seitens des Investors kein kulturelles Interesse vorliegt.
Wer sicher gehen will, dass er für das Objekt seiner Wahl nicht zu viel Geld auf den Tisch legt, kann im Vorfeld eine Immobilienbewertung durchführen. Einen Überblick über ausgewählte Anbieter finden sich nachfolgend:
Wie hoch die Finanzierungskosten einer Denkmalimmobilie sind, kann überschlägig mit unserem Finanzierungsrechner ermittelt werden:
Auflagen für Käufer
Ein Käufer erhält mit dem Erwerb einer Denkmalimmobilie spezielle Auflagen, um bei der Modernisierung den optischen Außeneindruck des Gebäudes zu bewahren und gegebenenfalls schonend wiederherzustellen. Über zehn Jahre hinweg kann er grundsätzlich 90 Prozent der Kosten erstattet bekommen. Schafft er darin vermietbaren Wohnraum, ist es der volle Betrag. Genauer: Über acht Jahre hinweg kann er jeweils 9 Prozent der Ausgaben gegenüber der Finanzbehörde abschreiben und dann noch vier Jahre lang jeweils 7 Prozent (§§ 7i, 7h EStG); der Gebäudewert selbst wird jährlich mit 2,5 Prozent geltend gemacht.
Die Auflage, Baumaßnahmen durch den TÜV begleiten zu lassen – auch im Hinblick auf ein Endgutachten – bietet den Vorteil, Fehlkalkulationen, Handwerks- oder Baufehler von vornherein auszuschließen. Auch dies ist natürlicherweise ein Anreiz für potenzielle Mieter. Sogar die Grundstückssteuer (§ 32 GRStG) kann – zumindest in Einzelfällen – entfallen oder aber der dafür zugrundeliegende Einheitswert gesenkt werden (für gewöhnlich um 5 Prozent). Für alle Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, ergeben sich hier die deutlichsten Gewinne.
Wertsteigerung und Wiederverkauf
Denkmalgeschützte Immobilien zu bewahren und ihre Erhaltung zu fördern ist für die kulturelle Identität einer Gemeinde ein dringendes Anliegen – somit darf auch nicht die anliegende Umgebung des Objekts städtebaulich verändert werden. Darüber hinaus bestehen zuweilen innenarchitektonische oder bauhandwerkliche Besonderheiten, die sich gegenüber heutigen Neubauten in ihrem Wohngefühl hervorheben.
Für einen zukünftigen Eigentümer bedeutet dies: Er wird an jene vermieten können, für die nicht der Mietzins die ausschlaggebende Rolle spielt. Daraus folgt, dass die (auch touristisch) attraktive Lage, eine qualitative Innensanierung sowie die lohnende Vermietbarkeit Faktoren einer jährlichen Wertsteigerung darstellen – die damit verbundenen Mieterhöhungen sind kein Thema für das genannte Klientel. Darüber hinaus bleibt der Wiederverkauf (nach 10-jähriger Spekulationsfrist) für den Investor vollständig steuerfrei.
Wichtig bleibt stets die Reihenfolge: Erst wird der Kauf vollständig abgewickelt, dann kann bei den örtlichen Denkmalbehörden ein Förderungsantrag gestellt werden, bevor schließlich die Baumaßnahmen anlaufen. Das Amt bleibt während der gesamten Zeit Ansprechpartner und erhält die detailgenaue Dokumentation von einzelnen Aufträgen, Preiskalkulationen, Rechnungen und im Voraus geleisteten Zahlungen.
Ein lukratives Anlagemodell
In Immobilien zu investieren, ist für viele Anleger nicht mehr attraktiv, nachdem allgemein die Sätze für Abschreibungen gesenkt wurden. Das Einkommenssteuergesetz bietet jedoch zwei Möglichkeiten für Anleger, auch weiterhin langfristig Gewinn zu erwirtschaften. Zum einen geht es um Stadtgebiete, deren Entwicklung und/oder Sanierung behördlich finanziert oder unterstützt werden (§ 7h EStG), zum anderen um Baudenkmäler (§ 7i EStG). In beiden Fällen gilt für den Investor: Acht Jahre lang kann er bis zu 9 Prozent seiner Kosten abschreiben, danach noch vier Jahre lang bis zu 7 Prozent.
Das bedeutet: Sämtliche Steuern für alle Baukosten entfallen hierbei. Je höher der Steuersatz und somit der Grundverdienst des Anlegers, desto mehr lohnt es sich. Die Bedingung ist jeweils, dass er den Kauf vor Beginn der Arbeiten abwickelt bzw. abgewickelt hat und die Ausgaben vom Amt für Denkmalschutz anerkennen lässt, was wiederum die Grundlage für die Bearbeitung beim zuständigen Finanzamt ist.
Ist das Gebäude Teil eines kompletten Gebietes (wie in § 7h EStG vorgesehen), können die Modernisierung und die Instandhaltung angegeben werden. Auch Auftragsarbeiten, die das Bauwerk erhalten, erneuern und gewährleisten, dass es funktionsgerecht verwendet wird, zählen hierzu. Die Regelung umfasst Objekte, die historisch, künstlerisch und/oder städtebaulich bedeutsam sind, und deren Erhaltung öffentlich interessant ist.
Ob es von Nutzen ist, Baudenkmäler zu modernisieren (§ 7i EStG), wird jeweils im Dialog mit der Denkmalschutzbehörde entschieden. Die Vorgabe lautet: Entweder sollen die Baumaßnahmen dazu führen, dass das Gebäude als Baudenkmal überhaupt langfristig bestehen bleibt, oder sie sorgen für eine sinnvolle Nutzung. Erteilt der Staat hier letztendlich Zuschüsse, ergibt sich direkt eine geringere Abschreibungsbasis.
Möglich ist zudem, dass der Kaufinteressent selbst derjenige ist, der auf die Bedeutung eines Bauwerks hinweist, so dass es daraufhin zum Baudenkmal erklärt werden kann. Voraussetzung dafür ist, dass das Denkmalamt sich vor den Maßnahmen von der baulichen und architektonischen Bedeutung des Objekts überzeugen lässt. Gelingt dies, kann hochwertiger Mietraum mit einer laufenden Wertsteigerungsrate geschaffen werden.
Steuersparmodell – So geht’s
Denkmalgeschützte Immobilien haben für gewöhnlich eine Wohnlage, die nicht an Attraktivität verlieren kann. Eine besondere Atmosphäre, die durch historische Bauelemente erzeugt wird, erzeugt ungebrochene Mietnachfrage.
Um auch noch nicht bewohnte Baudenkmäler von diesem Prinzip profitieren zu lassen, garantiert die steuerliche Abschreibung für (Gebäude-)Abnutzung – abgekürzt AfA – volle Steuerfreiheit für alle Kosten, die ein Käufer dafür investiert, um neuen Wohnraum in einer denkmalgeschützten Immobilie oder in einem Gebäude zu schaffen, welches Teil eines Sanierungsgebietes ist (§§ 7, 10, 11 EStG).
Die zu erwartenden Mieteinnahmen können sich dann an der herausragenden Wohnlage sowie auch an der sanierten Inneneinrichtung lohnend orientieren: Dadurch wird eine laufende Wertsteigerung in Gang gesetzt und der Gesetzgeber erhält so die Garantie, dass auch dieses Baudenkmal in seiner Substanz und Bedeutung erhalten bleibt. Der Käufer kann diese Steigerung im Wert in eine Erhöhung von Mieten (1 Prozent p. a.) und somit in eine Vermehrung seines Kapitals umsetzen. Ob dies regelmäßig geschieht, sollte im Voraus als Kriterium des gesamten Plans beachtet werden.
Die AfA bezieht sich auf einen Zeitraum von 12 Jahren. 72 Prozent der Modernisierungskosten können in den ersten acht Jahren abgesetzt werden (jährlich neun Prozent) und 28 Prozent in den darauffolgenden vier Jahren (jährlich sieben Prozent), jedoch beginnt der Abschreibungszeitraum erst nach Vollendung der Maßnahmen. Der Betrag der Sanierungskosten, die als Abschreibungsbasis gelten, wird in den neuen Bundesländern i. d. R. mit 80 Prozent des Gesamtkaufpreises angesetzt, in den alten eher unter 60 Prozent.
Bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, können darüber hinaus jährlich 2,5 Prozent geltend gemacht werden, bei allen anderen 2 Prozent. Auch die Zinsen, die sich daraus ergeben haben, den Gesamtkaufpreis zu finanzieren, kann der Käufer von der Steuer absetzen. Dies ist wirksam, solange Miete gezahlt wird. Der Wert des Grundstückes bleibt für die gesamte Zeitdauer unberücksichtigt – das Grundstück selbst erfährt nämlich keine Abnutzung, könnte also mit gleichem Wert neu bebaut werden, sollte das Gebäude nicht mehr bestehen.
Alles in allem: Die Abschreibungsmöglichkeiten einer denkmalgeschützten Immobilie sind um das Vierfache höher als bei einer herkömmlichen Bestandsimmobilie. Logischerweise lohnt sich somit diese Art von Investment umso mehr, je höher der Steuersatz liegt (ab 40 Prozent).
Die Rendite setzt sich (über die Besonderheiten bei Denkmälern hinaus, wie oben beschrieben) aus den gewöhnlichen Faktoren für Gebäudeinvestitionen zusammen: Einstiegspreis, Mieten, Einkommen des Investors. Und: Die Aussicht auf einen Verkauf nach 15 Jahren, die bei einem Baudenkmal einen steuerfreien Gewinn ermöglicht. Letzteres ist für den Bereich der neuen Bundesländer eine nicht unerhebliche Frage, denn gerade hier liegen die meisten denkmalgeschützten Immobilien in der Bundesrepublik.
Wo finde ich Denkmalimmobilien?
Neben regional tätigen Maklern und Plattformen bieten vor allem die großen Immobilienportale auch jede Menge Denkmalimmobilien an. Nachfolgend eine Übersicht einiger dieser Portale:
Auch wenn sich niemand für den schönen Gedanken etwas kaufen kann, als Retter (und Behüter) eines echten Kulturdenkmals zu fungieren – ein gutes Gewissen ist dafür sicher! Denkmalimmobilien sind ein Anker in unserer immer schneller werdenden Zeit. Sie sind Zeitzeugen und unfassbar wichtig für nachfolgende Generationen.
Doch nicht nur das: Mit dem richtigen Konzept sind sie ein wirksames Steuersparmodell und eine Anlage von bleibendem (und steigendem!) Wert. Grund genug, sich mit diesem Thema genauer zu befassen – besser heute als morgen!
Autor: Markus Wilde