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Timestamp: 2017-06-28 01:49:57
Document Index: 296251290

Matched Legal Cases: ['artículo 4', 'artículo 21', 'artículo 7', 'artículo 11', 'artículo 10', 'artículo 12', 'artículo 11', 'artículo 16', 'artículo 16', 'artículo 3']

Viabilidad económica | Urbaniker
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Abril 29, 2014Ley de Rehabilitación, Ley de Vivienda, Regeneración urbana, Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, UrbanismoRehabilitación y regeneración urbana, Viabilidad económicaadmin	En otras entradas dejamos sobre la reciente Ley 8/2013 de Rehabilitación Regeneración y Renovación Urbana (LRRRU) un conjunto de preguntas abiertas y algún ejemplo de los problemas que podría generar la interpretación de algunos de sus artículos por la incomprensible asimilación por parte del legislador estatal de las actuaciones propias de rehabilitación (y que tiene por objeto la mejora de los edificios) y las de regeneración y e renovación urbana (que tiene por objeto además la transformación del suelo urbanizado con o sin sustitución de edificios).
“La regulación del artículo 4, en conexión con la Disposición transitoria primera ha de entenderse en el contexto finalista que persigue la realización de un informe que evalúe el estado de conservación del edificio, las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de aquél, de acuerdo con la normativa vigente, y la certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente. Todo ello, en relación con los edificios expresamente señalados por la Ley 8/2013, y con la periodicidad en ella establecida. Si la normativa autonómica o municipal, en el ámbito de sus competencias respectivas, regulase un instrumento de naturaleza análoga, que aportase la misma información que dicho informe requiere, se entenderá que éste es el que reclaman los preceptos señalados. Esta interpretación ya forma parte del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 [artículo 21, apartado1, a)].” Sobre las llamadas actuaciones sobre el medio urbano primeramente se da una interpretación al artículo 7 (objeto de las actuaciones) y 8 (sujetos obligados) de forma que deberá ser la legislación autonómica urbanística y de vivienda la que debe integrar este tipo de actuaciones sobre el medio urbano en su respectivo ordenamiento jurídico. Así, los contenidos de ambos artículos ni condicionan ni pueden obligar a modificar en ningún sentido la legislación urbanística ni de vivienda si por cuestiones de oportunidad se decide en tal sentido. En otras palabras, deberá ser la legislación autonómica la que debe ser atendida en esta materia. Textualmente,
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Junio 5, 2013Crisis inmobiliaria, Regeneración urbana, Uncategorized, UrbanismoViabilidad económicaadmin	Una de las principales novedades en la tramitación del proyecto de ley de rehabilitación, renovación y regeneración urbana (haciendo abstracción de la gamberrada de introducir normas que nada tienen que ver con el objeto de la norma) ha sido la aclaración sobre la exigencia de viabilidad económica de las actuaciones de rehabilitación de edificaciones y de regeneración urbana. Se trataría, según el propio dictado del proyecto de ley en su nuevo artículo 11, de minimizar el impacto de la actuación en los sujetos afectados por la actuación.
Esta exigencia la estimo de importancia capital dadas las circunstancias que atraviesa el mercado inmobiliario, las dificultades de acceso a la financiación y el mermado patrimonio de las personas y familias. Pero a continuación la pregunta resulta obligada; ¿Cómo propone el proyecto de ley obtener la viabilidad económica asociada a una operación de mejora de los tejidos urbanos degradados, obsoletos o vulnerables? La respuesta puede parecer evidente; incrementando ingresos o reduciendo gastos.
La experiencia me ha enseñado que las operaciones urbanísticas de regeneración urbana (incluyendo derribos y realojos, reurbanizaciones, descontaminación de suelos contaminados, etc.) son económicamente deficitarias por definición; de forma que tan sólo el protagonismo en la ejecución de la actuación de una administración pública, o una sociedad urbanística actuando por delegación de la misma, puede hacerla posible sobre la base de poner mucho dinero público encima de la mesa. Pero, lógicamente, para ello no hace falta redactar ex novo ninguna norma.
Entonces la forma más directa de incrementar ingresos es aumentando la densidad o la edificabilidad urbanística de la actuación. Dicho incremento de edificabilidad tiene un procedimiento, unos límites y unos deberes asociados a la actuación que aseguran (o deberían asegurar) el buen resultado urbanístico final de la operación de redensificación. En casos de regeneración urbana, este buen resultado consiste en la corrección del grado de obsolescencia, degradación o vulnerabilidad de los edificios o de la urbanización de dichos ámbitos urbanos. Si esta práctica se hace de forma legal y dentro de unos límites que fijen unos términos razonables (al contrario de lo que se expresa en la foto), nada hay que objetar la misma.
Más preocupa el método de buscar el equilibrio económico de la operación sobre la base de reducir deberes o cargas vinculadas a la actuación. Porque la reducción de deberes o cargas se hace siempre en detrimento de las personas afectadas o del interés público urbanístico. Esto es, siempre sale alguien perdiendo salvo el promotor de la actuación que, lógicamente, sale ganando. Son varias las técnicas que utiliza el proyecto de ley para ello. Vamos a identificar algunas de ellas;
Reducción (y posterior amnistía temporal) del estándar de vivienda protegida a las actuaciones en suelo urbano, cuya definición se amplía para poder recoger este tipo de supuestos – artículo 10.1b) en relación con el artículo 12 del TRLS -.
Cercenamiento, comentado en entradas anteriores, de los derechos de las personas afectadas por la actuación en relación al derecho de realojo.
Desvincular las obras de urbanización de los deberes de los propietarios de suelo, que quedan entonces de responsabilidad pública (artículo 11 del proyecto de ley).
Volatilizar la participación de la administración en las plusvalías generadas por la actuación urbanística en este tipo de operaciones (artículo 16.2 TRLS).
Amnistiar este tipo de operaciones urbanísticas de entregas de suelos para uso público o de interés general (artículo 16.4 TRLS)
Recurrir a los Patrimonios Públicos de Suelo como vía de financiación de las actuaciones de regeneración urbana (artículos 16.2 y 37 de TRLS)
No se está en contra de que este tipo de actuaciones tengan una viabilidad sino de la forma de obtenerla. Si la viabilidad de la actuación se busca como un fin en sí misma, de forma que se pongan en práctica de forma conjunta e indiscriminada estas técnicas de obtener más ingresos y de liberarse de deberes urbanísticos (incremento de aprovechamientos o densidades, provocando la expulsión de su población residente y la reducción de cargas urbanísticas eximiendo de entrega de suelos dotacionales), el resultado urbano final de la operación no supondrá en ningún caso una mejora de la sostenibilidad y la calidad del medio urbano sino exactamente todo lo contrario.
No parece de recibo sacrificar en nombre de la sostenibilidad y la calidad del medio urbano los contenidos más básicos del “derecho a la ciudad” y que se concretan, por ejemplo, en el derecho de acceso a una vivienda (reduciendo reserva de suelo para vivienda protegida), la protección de la población residente (no garantizando su derecho realojamiento o rebajando sus contenidos) o la mejora de sus condiciones urbanas a través de la obtención de suelos dotacionales para su bienestar (eximiendo a las actuaciones urbanísticas de dotar, por ejemplo, de espacios con destino a zonas verdes y espacios libres o para escuelas u otros equipamientos).
Sería oportuno abogar por una discriminación de estas técnicas en función del impacto público urbanístico esperado. En este sentido, apoyo sin fisuras que los Ayuntamientos no puedan “hacer negocio” sacando dinero con este tipo de actuaciones o bien que tengan la obligación legal de reinvertir este mismo dinero en otras zonas y actuaciones más necesitadas de su término municipal. Porque, al fin a la postre, la mejora de la calidad del medio urbano de ámbitos urbanos degradados es precisamente una de las principales responsabilidades municipales.
Pero con la misma determinación hay que denunciar el atropello que suponen artículos como el 16.4 del TRLS (y no me refiero sólo al ámbito competencial, que también) al habilitar a los planes urbanísticos, por ejemplo, al sacrificio de los suelos dotacionales en este tipo de actuaciones so pretexto de una necesidad económica de la actuación (y de la necesidad del Ayuntamiento de cobrar su porcentaje de cesión de plusvalías). Todos sabemos que no resulta muy complicado para un plan urbanístico justificar una inviabilidad económica de las actuaciones que propone sobre la base de exagerar las cargas atribuidas a la actuación a favor de la economía presupuestaria municipal.
Y en relación con esto mismo (¡qué casualidad!) ya se está hablando en un congreso de urbanismo celebrado hace pocos días en Valencia por parte de reputados abogados y catedráticos de derecho urbanístico que el cambio de escenario económico del mercado ha derivado en minusvalías lo que antes se consideraban plusvalías urbanísticas. Y que la atribución desproporcionada de cargas urbanísticas por parte del Ayuntamiento debería poder generar responsabilidad de la propia administración municipal. Por lo que más vale que “hilemos fino” y nos tomemos en serio este tema.
La viabilidad económica no se puede convertir en una coartada a través de la que se enfrentan aspectos que no deberían poder ser susceptibles de transacción como, por ejemplo, los derechos de las personas o el interés público urbanístico (artículo 3 TRLS). Lo más dañino es el mensaje que se traslada al mundo urbanístico de que los derechos de la ciudadanía pueden ser objeto de transacción económica dando paso a una auténtica “mercantilización” del derecho a la ciudad. Como si el urbanismo no estuviera ya suficientemente denostado.