Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/mieterhoehung-abgelehnt.15563/
Timestamp: 2020-01-25 17:28:03
Document Index: 317084482

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 561', '§ 558', '§ 559']

Mieterhöhung abgelehnt.
Diskutiere Mieterhöhung abgelehnt. im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Ich habe gestern mein Weihnachtsgeschenkt bekommen. Die im Oktober zugesandte Mieterhöhung wurde abgelehnt. Begründung: Die angegebenen...
#1 Pitty, 25.12.2013
Ich habe gestern mein Weihnachtsgeschenkt bekommen.
Die im Oktober zugesandte Mieterhöhung wurde abgelehnt. Begründung: Die angegebenen Wohnungen seien nicht vergleichbar laut Mieterschutzbund.
Muss das noch näher definiert werden von den Mietern in welcher Form, wie Lage oder Größe?
Leider gibt es ja keinen Mietspiegel. Von daher bin ich auf Vergleichswohnungen angewiesen. Da ich über Verwaltungen keinen Vergleich raus bekommen habe, habe ich meine genommen.
Wie viel Prozent darf nach Eurer Erfahrung die Wohnung größer sein?
Beispiel aus dem Kopf
70m2 = Miete 2,50 €/m²
89m2= Mieter 5,40
Wie bekomme ich jetzt die Miete hoch, wenn es keinen Mietspiegel gibt? Ein Gutachter lohnt sich für 20 Euro mehr Miete monatlich nicht wirklich.
Ich hatte gedacht, das bei der geringen Mieterhöhung die Mieter einfach unterschreiben. Aber Wünsche haben sie viele zur Neugestaltung und möchten alles Schick haben. Ich muss mir jetzt wirklich noch einmal Gedanken machen über die folgenden Investitionen.
Schau mal hier: Mieterhöhung abgelehnt.. Dort wird jeder fündig!
#2 Kitzblitz, 25.12.2013
Da der Mieterbund dein Mieterhöhungsbegehren offensichtlich ohne Benennung näherer Gründe zurück gewiesen hat, hast du möglicherweise auch nur formale Fehler in Deinem Schreiben gemacht.
Um die Vergleichbarkeit von Wohnungen transparent zu machen, solltest du dir vielleicht einfach einmal einen Mietspiegel etwas genauer anschauen.
Nimm z.B. den von Bochum. Der ist einfach aufgebaut und beinhaltet diverse Zu- und Abschläge, mit denen Ausstattung und Lage (Infrastruktur der Wohngegend und innerhalb des Hauses) so einigermaßen berücksichtigt werden können.
Jetzt prüfe, ob wirklich keine Vergleichbarkeit gegeben ist.
Bei der Wohnungsgrösse ist es im allgemeinen so, dass der Mietzins mit steigender Wohnfläche sinkt.
Vielleicht kannst du dein anonymisiertes Schreiben hier einstellen.
#3 Pitty, 25.12.2013
Das Schreiben war ja von den Mietern. Nur der Verweis, das der Mieterschutzbund keine Vergleichbarkeit gesagt hat. Keine Begründung ect.
Wir haben hier ja keinen Mietspiegel. Von daher ist das wirklich problematisch..
Der einzige Unterschied zu den vergleichbaren Wohnungen ist, das die mit der geringeren Miete ein älteres Bad haben. Das rechtfertigt meiner Meinung aber keine Miete die nur die hälfte ist.
Zum anderen kam genau das gleiche Schreiben von allen Mietern in einem Brief mit Einschreiben Rückschein.
Vielleicht hätte man jeden Monat einen anderen Mieter die Erhöhung zuschicken sollen, so dass sie sich nicht hätten beraten können. Jetzt ist das Problem da und jetzt muss ich wohl durch. Schreiben folgt gleich.
#4 Pitty, 25.12.2013
Mieter 1
Text der Mieter:
Nach Rücksprache mit der Mietervereinigung stimme ich der Mieterhöhung nicht zu, weil die 2 Vergleichswohnungen in XXXX nicht zutreffend sind.
Mich wundert es, das sie sich nur auf das andere Haus beziehen.
Vergleichshaus ist ca. 20 Jahre jünger (1900) Saniert,
Haus mit der Mieterhöhung hat Zentralheizung, und Doppelkastenfenster. Putz an der Fassade ist i.O.
#5 BHShuber, 25.12.2013
Hier mal die 5 Grundsätze eines Mieterhöhungsverlangens:
Zur Mieterhöhung:
Die fünf Vorrausetzungen im Mietrecht für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen:
Entspricht das Mieterhöhungsverlangen nicht der Form, und enthält es nicht alle im Gesetz ( § 558 a BGB ) vorgeschriebenen Elemente, ist es unwirksam. Im Falle eines Rechtstreites prüft das Gericht keinerlei Fragen zur Miethöhe, wenn bereits das Erhöhungsverlangen unwirksam ist.
(1) Nur eine Mieterhöhungsverlangen in >>>>Textform mit einer Begründung genügt
den Anforderungen, mündliche Erklärungen reichen nicht.
§§ 558 Abs 1 , 558 a Abs. 1 BGB.
(2) Eine Mieterhöhung darf im Mietvertrag nicht ausgeschlossen sein ( § 557 BGB).
(3) Die Jahresfrist muß eingehalten sein (§ 558 Abs 1 BGB) .
(4) Die Kappungsgrenze muss beachtet und eingehalten sein. Details dazu siehe >>>>Kappungsgrenze § 558 Abs 3 BGB.
(5) Die Vergleichsmiete darf bei Mieterhöhung nicht überschritten sein § 558 Abs 2 BGB.
Zu (1) : die Anforderung an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens.
Die Betonung liegt hier bei ortsüblicher Vergleichsmiete, wenn kein Mietspiegel ermittelbar.
Die ortsübliche Vergleichsmiete sollte via Internet und vergleichbaren Mietraum durchaus zu ermitteln sein.
Mietervereine behaupten gerne mal ins Blaue hinein die Aussage dass das Objekt nicht vergleichbar wäre reicht bei weitem nicht aus.
Wenn alle Stricke reissen, dann lass dich mal bei einem Haus u. Grundbesitzerverein beraten eventuell auch Mitglied werden, das lohnt sich allemal.
#6 BHShuber, 25.12.2013
Den Anhang 264 betrachten
Den Anhang 263 betrachten
Den Anhang 262 betrachten
Das Mieterhöhungsschreiben ist einwandfrei soweit ich das erkennen kann, einzig, es sollten mindestens 5 Vergleichsobjekte sein.
Wenn das Antwortschreiben vom Mieter kam und nicht direkt von einem Mieterverein, dann wird tatsächlich ins Blaue hinein behauptet.
#7 GJH27, 25.12.2013
Ganz böser Fehler im MEV: die angebliche ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich auf Mietangebote eines Online-Portals! Die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete ist aber, die Miete, die tatsächlich aktuell schon gezahlt wird - nicht das, was jemand bei der anstehenden Neuvermietung gern kriegen würde.
Auch nicht gut gemacht: durch den direkt vorher stehenden Satz mit den Mietangeboten wird nicht eindeutig klar, ob die genannten Wohnungen zu diesem Preis vermietet sind oder ob sie zu diesem Preis vermietet werden sollen.
Aus deren Sicht müssen sie nur die Zahl der von Dir genannten wirklich vergleichbaren Wohnungen unter 3 kriegen, 4-2 reicht dafür schon...
Sind sie jetzt vergleichbar oder doch nicht? Liest sich eher wie letzteres - und der Zustand vom Putz allein sagt auch nicht so wahnsinnig viel...
#8 GJH27, 25.12.2013
Das Mieterhöhungsschreiben ist einwandfrei
Leider nein, nämlich weil:
a) die angebliche ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich auf Mietangebote,
b) es wird nicht klar, ob die genannten Wohnungen zum genannten Preis schon vermietet sind oder erst noch vermietet werden sollen,
c) kein ausdrücklicher Hinweis, dass die Mieterhöhung nur mit Zustimmung des Mieters vereinbart werden kann,
d) kein ausdrücklicher Hinweis, dass für die Wirksamkeit alle im Vertrag genannten Mieter zustimmen müssen,
e) kein Hinweis auf die gesetzliche Zustimmungsfrist - einfach nur "Rücksendung bis..." reicht nicht,
f) keine Kontrollrechnung, um wieviel Prozent die Miete erhöht werden soll, also kein Nachweis, dass die Kappungsgrenze eingehalten ist.
einzig, es sollten mindestens 5 Vergleichsobjekte sein.
Laut § 558a BGB "genügt die Benennung von drei Wohnungen", siehe hier: BGB - Einzelnorm
Ob mit hohlen Phrasen geblufft wird hängt nicht davon ab, ob der Mieter oder ein Mieterverein das Schreiben verzapft hat...
#9 sara, 25.12.2013
Pitty, mir ist im 1. Anschreiben auf der Seite 2 noch aufgefallen, dass du da geschrieben hast:
Im Falle ihres Einverständnisses.... Nettokaltmiete in Höhe von mtl. 362,18€ zu zahlen
Tatsächlich verlangst du aber doch lt. Aufstellung nur 204,68€ Netto in der Aufstellung.
Vielleicht mag das auch mit ein Grund sein.
#10 Pitty, 25.12.2013
Ich habe aber keine 5 Vergleichswohnungen in der gleichen Etage. Ich kann 5 Wohnungen aus dem Haus aufzählen, aber dann stimmt die Etage nicht und soweit ich gelesen habe ist die Etage wohl zwingend notwendig.
Die Mieterhöhung wurde vom Anwalt geprüft. Von daher gehe ich aus, das die sauber ist.
Sollte ich mir eine explezite Erklärung über den Grund anfordern, was nicht vergleichbar ist. Sie müssen diese Aussage ja begründen können, wenn sie das schreiben.
#11 Pitty, 25.12.2013
#12 GJH27, 25.12.2013
Ich habe aber keine 5 Vergleichswohnungen in der gleichen Etage.
Du brauchst mindestens 3 vergleichbare Wohnungen - mehr ist natürlich praktisch, wenn, wie jetzt, einige als nicht vergleichbar abgelehnt werden.
Ich kann 5 Wohnungen aus dem Haus aufzählen, aber dann stimmt die Etage nicht
Ist nicht so wild. Die Wohnungen müssen ja nicht identisch sein, sondern nur vergleichbar.
und soweit ich gelesen habe ist die Etage wohl zwingend notwendig.
Es ist dafür zwingend notwendig, bei Nennung der Vergleichswohnung die Etage mit anzugeben, damit die Wohnung, die als vergleichbar genannt ist, eindeutig identifiziert werden kann.
#13 GJH27, 25.12.2013
Auf Seite 2 im Fließtext über der Aufschlüsselung. Übrigens in beiden Schreiben.
#14 sara, 25.12.2013
Im zweiten ist es richtig!
Dein Satz direkt über deiner Aufstellung auf Seite 2, beim 1. Schreiben
#15 GJH27, 25.12.2013
...stimmt, es kommt ja auch auf die jeweilige Zahl an...
#16 Pharao, 25.12.2013
Die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete ist aber, die Miete, die tatsächlich aktuell schon gezahlt wird - nicht das, was jemand bei der anstehenden Neuvermietung gern kriegen würde.
macht ja durchaus auch Sinn, wenn es keinen Mietspiegel gibt, aber wie kommt man an Vergleichsmieten dann ran ? Also ich stell mir das gerade etwas schwierig vor
#17 GJH27, 25.12.2013
Klar, das ist aufwendiger als nur im Mietspiegel nachzulesen. Da muss man eben schauen, dass man von anderen Vermietern (oder Mietern) die entsprechenden Angaben kriegt, vielleicht haben ja die Inserenten auch schon vermietete Wohnungen...
Der Punkt ist halt, dass noch nicht erfüllte Wünsche nicht zum Nachweis von behaupteten Tatsachen taugen...
#18 Pitty, 25.12.2013
Danke für den Hinweis. Das ist wohl selbst dem Anwalt untergegangen.
Theoretisch könnte ich somit die Mieterhöhung neu schreiben zum 01.03.2014 und alle fünf Mietwohnungen als Vergleichswohnung angeben, weil diese einen höheren Mietpreis zahlen. Die m² stimmen ja ca. überein. Die Etage dann aber nicht. Könnten aber dann angegeben werden. Die Mietverträge liegen mir vor. Das schreibe ich dann noch deutlicher rein.
#19 Kitzblitz, 25.12.2013
... Theoretisch könnte ich somit die Mieterhöhung neu schreiben zum 01.03.2014 und alle fünf Mietwohnungen als Vergleichswohnung angeben, weil diese einen höheren Mietpreis zahlen. Die m² stimmen ja ca. überein. Die Etage dann aber nicht. Könnten aber dann angegeben werden. Die Mietverträge liegen mir vor. Das schreibe ich dann noch deutlicher rein.
den Hinweis auf die Mietangebote der Immowelt lässt du weg.
Die Intension deines Schreibens steht sicher auch in der Betreffzeile.
Den einleitenden Satz würde ich etwas umbauen. Ich würde so anfangen:
"der Mietzins für die von Ihnen angemietete Wohnung ... Anschrift und Wohnungsbezeichnung ..., ist seit dem 1.01.2002 unverändert. Daher bitte ich Sie mit diesem Schreiben um Ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung zwecks Angleichung an die ortsübliche Miete. "
Die Vergleichswohnungen würde ich auch etwas ausführlicher Beschreiben:
- genaue Wohnungslage im Haus
- Baujahr und Kurzbeschreibung der Bausubstanz in Stichworten
(hier kannst du dich an Merkmalen des exemplarisch genannten Mietspiegels von Bochum orientieren)
Dem Grunde nach sollte deinen Mietern mit diesen Angaben die Vergleichbarkeit der Wohnungen nachvollziehbar sein.
Die Mietzinsberechnungen als Vergleichswerte sind o.k. - das würde ich auch so machen.
Deine Mieterhöhungsverlangen würde ich wie folgt enden lassen:
"Gemäß § 558 b BGB ist Ihre Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete erforderlich.
Ich bitte Sie deshalb, dem Anheben des Mietzinses durch Rückgabe des unterzeichneten
Doppels dieses Schreibens bis spätestens zum ...Datum... zuzustimmen. Ihre Zustimmung muss bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, bei uns eingegangen sein.
Sollte Ihre Zustimmung nicht innerhalb dieser Frist erfolgen, würde ich mich zu meinem Bedauern gezwungen sehen, bis zum Ablauf von weiteren 3 Monaten Klage auf Zustimmung gegen Sie zu erheben (siehe § 558b, Abs.2 BGB). Ich gehe jedoch davon aus, dass dieser Schritt nicht notwendig sein wird.
Im Zusammenhang mit meinem Mieterhöhungsverlangen möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass Sie gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht haben. Dort heißt es: "Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein." "
Danach käme dann der Textteil auf dem der Mieter seine Zustimmung zum Ausdruck bringt.
Ich wünsche dir viel Erfolg mit der Aktion und noch ein besinnliches Weihnachtsfest.
#20 Pitty, 25.12.2013
Ich werde mich morgen dort ran machen und es umformulieren.
Die Vergleichswohnungen haben Badewanne und Dusche extra.
In dem Haus mit der geringeren Miete ist nur eine Badewanne. Wäre das jetzt schlimm?
Thema: Mieterhöhung abgelehnt.
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Ich bitte Sie deshalb dem Anheben des Mietzinses durch Rückgabe des unterzeichneten Doppels dieses Schreibens zuzustimmen.
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