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Timestamp: 2016-10-26 19:30:26
Document Index: 338216502

Matched Legal Cases: ['Art. 34', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 17', 'BGE', 'Art. 17', 'Art. 5', 'Art. 34', 'Art. 5', 'Art. 26', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

1A.19/2004 (25.10.2004)
Gemeinde Maur, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter M�ller, M�hlebachstrasse 65, 8008 Z�rich,
Sch�tzungskommission des Kantons Z�rich in Abtretungsstreitigkeiten, Kreis III, c/o lic. iur. Cornel Borb�ly, Wihaldenstrasse 21, 8340 Hinwil,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, vom 4. Dezember 2003.
Die Erbengemeinschaft X.________, n�mlich A.________, B.________, C.________, D.________, E.________ und F.________, ist Eigent�merin des Bauerngeh�fts "Tierg�rtli" (Kat.-Nr. 5653, sp�ter 7701, heute 7928). Nebst dem Hauptgeb�ude geh�rten zum Geh�ft inzwischen abgerissene Wirtschafts- und Nebengeb�ude (Vers.-Nrn. 382 und 383). Die Parzelle Kat.-Nr. 7701 umfasste 9'960 m2 in der Wohnzone W2 35 % gelegenes Land. Davon verkaufte die Erbengemeinschaft im Jahre 2000 nach der Parzellierung 5'962 m2 zu einem Preis von Fr. 700.--/m2. Vor diesem Verkauf, das heisst am 26. April 1999, hatte der Gemeinderat Maur das seit 1985 von der Gemeinde inventarisierte Bauernhaus "Tierg�rtli" im Sinne von � 203 des z�rcherischen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) aussen und weitgehend auch im Innern unter Schutz gestellt und die Nebengeb�ude Vers.-Nrn. 382 und 383 aus dem kommunalen Inventar sch�tzenswerter Bauten entlassen. Den gegen die Unterschutzstellung erhobenen Rekurs wies die kantonale Baurekurskommission III am 9. Februar 2000 ab. Dieser Entscheid blieb unangefochten.
Am 11. April 2000 lehnte der Gemeinderat Maur das von der Erbengemeinschaft eingereichte Heimschlagsbegehren ab. Nach erfolgloser Einigungsverhandlung ersuchte die Politische Gemeinde Maur das Statthalteramt Uster um Einleitung des Sch�tzungsverfahrens. Am 30. September 2002 entschied die kantonale Sch�tzungskommission III, der Erbengemeinschaft stehe wegen der Unterschutzstellung des Bauernhauses "Tierg�rtli" keine Entsch�digung und kein Heimschlagsrecht zu. Dagegen erhoben die Grundeigent�mer Rekurs an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich. Sie beantragten im Wesentlichen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass ihnen das Heimschlagsrecht am Grundst�ck Kat.-Nr. 7928 mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 380 von der Gemeinde Maur zustehe und dass die Gemeinde Maur ihnen den Verkehrswert des Heimschlagsobjekts per 16. M�rz 2002 (recte: 16. M�rz 2000) zu entsch�digen habe.
Mit Entscheid vom 4. Dezember 2003 hiess das Verwaltungsgericht den Rekurs gut und hob den Entscheid der Sch�tzungskommission insoweit auf, als diese einen Entsch�digungsanspruch und das Heimschlagsrecht verneint hatte. Zudem stellte es fest, dass die Unterschutzstellung gem�ss Verf�gung des Gemeinderats Maur vom 26. April 1999 eine materielle Enteignung der Rekurrierenden bewirke und dass sie das Heimschlagsrecht aus�ben k�nnten.
Gegen diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts erhob die Gemeinde Maur am 2. Februar 2004 Beschwerde an das Bundesgericht. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass ihre Verf�gung vom 26. April 1999 keine materielle Enteignung bewirke und dass deshalb kein Heimschlagsrecht der Grundeigent�mer bestehe. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zu neuer Beurteilung zur�ckzuweisen.
Die Erbengemeinschaft beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Sch�tzungskommission hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Das Verwaltungsgericht schliesst unter Hinweis auf die Erw�gungen im angefochtenen Entscheid auf Abweisung der Beschwerde. Das zur Stellungnahme eingeladene Bundesamt f�r Raumentwicklung f�hrt in seinem Schreiben vom 12. Mai 2004 aus, die Beschwerde werfe keine grunds�tzlichen planerischen oder planungsrechtlichen Fragen auf, welche aus seiner Sicht eine Vernehmlassung als notwendig erscheinen liessen.
Nach Art. 34 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zul�ssig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen �ber Entsch�digungen als Folge von Eigentumsbeschr�nkungen (Art. 5). Es muss sich dabei um Eigentumsbeschr�nkungen handeln, die durch "Planungen nach diesem Gesetz" (Art. 5 Abs. 1 RPG) entstanden sind. Zu Planungsmassnahmen, die in den Sachbereich des RPG fallen, z�hlen insbesondere auch solche im Sinne von Art. 17 RPG. Diese Bestimmung verpflichtet die Kantone, bestimmte Objekte, u.a. "bedeutende Ortsbilder, geschichtliche St�tten sowie Kunst- und Kulturdenkm�ler" (Abs. 1 lit. c), zu sch�tzen. Unter "bedeutenden Ortsbildern" sind Baugruppen zu verstehen, deren Einzelbauten sich einerseits zu einem Bild augenf�lliger Geschlossenheit vereinen und andererseits in die Umgebung einordnen. Die Kantone k�nnen solche Objekte dadurch sch�tzen, dass sie eine Schutzzone ausscheiden (Art. 17 Abs. 1 RPG). Statt Schutzzonen festzulegen kann das kantonale Recht aber auch "andere geeignete Massnahmen" vorsehen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Damit sind vor allem Einzelverf�gungen gemeint (BGE 111 Ib 257 E. 1a S. 260 mit Hinweisen).
Die Verf�gung des Gemeinderats Maur, mit welcher er das Bauernhaus "Tierg�rtli" unter Schutz gestellt hat, entspricht einer Massnahme im Sinne von Art. 17 Abs. 2 RPG. Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid �ber eine Entsch�digung als Folge einer Eigentumsbeschr�nkung befunden, die auf eine Planung nach Art. 5 RPG zur�ckzuf�hren ist. Sein Entscheid kann deshalb gem�ss Art. 34 Abs. 1 RPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht angefochten werden. Die Sachurteilsvoraussetzungen dieses Rechtsmittels sind erf�llt und geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass. Auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist somit einzutreten.
Art. 5 Abs. 2 RPG h�lt - ebenso wie Art. 26 Abs. 2 BV - als Grundsatz fest, dass volle Entsch�digung zu leisten ist, wenn Planungsmassnahmen zu Eigentumsbeschr�nkungen f�hren, die einer Enteignung gleichkommen. Dies ist der Fall, wenn einem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschr�nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschr�nkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigent�mer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn hierf�r keine Entsch�digung geleistet w�rde. In beiden F�llen ist die M�glichkeit einer zuk�nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu ber�cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (BGE 125 II 431 E. 3a S. 433 mit Hinweisen).
2.1 Das Verwaltungsgericht hat bei der Beurteilung der Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, zun�chst festgestellt, dass die Gemeinde Maur seit langem bestrebt war, das Bauernhaus "Tierg�rtli" zu erhalten und dieses Schutzobjekt sowie die landschaftlich empfindliche Lage am Dorfeingang bei der Ausgestaltung der Baum�glichkeiten auf Parzelle Kat.-Nr. 5653 zu ber�cksichtigen. Daraus lasse sich ableiten, dass die Gestaltungsplanung und der Schutz des Bauernhauses insofern ein Gesamtpaket bildeten, als einerseits die Voraussetzungen f�r eine situationsgerechte �berbauung des Grundst�cks geschaffen und andererseits die Erhaltung des Bauernhauses in seiner �usseren Erscheinung, samt der Freihaltung eines angemessenen Umschwungs, sichergestellt werden sollten. Die Schaffung der �berbauungsm�glichkeit und die Erhaltung des Bauernhauses seien insofern Gegenstand ein und derselben planerischen Massnahme. In diesem Rahmen k�nne festgestellt werden, dass den Grundeigent�mern trotz der Unterschutzstellung des Geb�ude�ussern eine bestimmungsgem�sse und wirtschaftlich gute Nutzung erhalten geblieben, ja �berhaupt erst erm�glicht worden sei. Hingegen k�nne die heute streitige Schutzverf�gung, welche auch das Innere des Schutzobjekts einem weitgehenden Schutz unterstelle, nicht als Teil der planerischen Massnahme angesehen werden, welche die �berbauung des Grundst�cks Kat.-Nr. 7701 regle. Vielmehr liege darin eine zus�tzliche, weiter reichende Anordnung. Ob auch mit dieser Schutzmassnahme noch eine bestimmungsgem�sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft m�glich sei, m�sse grunds�tzlich allein mit Blick auf das Schutzobjekt gepr�ft werden. Anders als bei einer mit einem teilweisen Bauverbot belegten Landfl�che bestehe bei einer Schutzanordnung die ausdr�ckliche oder zumindest stillschweigende Erwartung, dass der betroffene Eigent�mer den Eigentumseingriff nicht bloss dulde, sondern das N�tige zur Erhaltung des Schutzobjekts auch aktiv vorkehre. Ob eine solche Schutzmassnahme eine materielle Enteignung darstelle, k�nne jedenfalls unter den hier vorliegenden Umst�nden nicht davon abh�ngig gemacht werden, ob das Schutzobjekt einen gr�sseren Umschwung aufweise, der trotz der Unterschutzstellung noch gewinnbringend genutzt werde.
Die Gemeinde Maur wendet dagegen ein, die vom Verwaltungsgericht abgelehnte Gesamtbetrachtung �ber die Gestaltungsplanung und die Unterschutzstellung sei widerspr�chlich und mit dem bundesrechtlichen Begriff der materiellen Enteignung unvereinbar.
Es ist somit zun�chst zu pr�fen, welche tats�chlichen Verh�ltnisse vorliegend der Beurteilung einer materiellen Enteignung zu Grunde zu legen sind.
2.2 Geht es um Schutzanordnungen, welche die Erhaltung der Fassade, des Daches und des bisherigen Kubus eines Geb�udes bezwecken, stellt das Bundesgericht regelm�ssig darauf ab, ob dem Eigent�mer eine angemessene wirtschaftliche Nutzung verbleibt (vgl. dazu Alfred Kuttler, Beitr�ge zur Raumordnung als Weg und Ziel, Festgabe zum 80. Geburtstag des Verfassers, Z�rich/Basel/Genf 2003, S. 116). Dabei pr�ft es diese Frage nicht allein mit Blick auf das Schutzobjekt, sondern auch auf dessen Umschwung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A. 120/1993 und 1A.68/1994 vom 23. Mai 1995, in ZBl 98/1997 E. 5c und d S. 181 f., mit Hinweisen auf BGE 117 Ib 262 E. 2a S. 264; 112 Ib 263 E. 5b S. 269, 111 Ib 257 E. 4a S. 263 ff.). Obwohl (auch) beim Schutz des Geb�ude�ussern vom Eigent�mer die n�tigen Vorkehren zu dessen Erhaltung erwartet werden, beurteilt das Bundesgericht demnach das Vorliegen einer materiellen Enteignung nicht nach anderen Kriterien als bei einem teilweisen Bauverbot (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts vom 14. Dezember 1983, in ZBl 85/1984 E. 2b S. 367 mit Hinweis auf BGE 93 I 343 f., 82 I 164 E. 3; Enrico Riva, Kommentar RPG, Art. 5 Rz. 164 ff.).
Es ist nicht ersichtlich, weshalb von dieser Betrachtungsweise abgewichen werden soll, wenn die Schutzverf�gung nicht bloss das �ussere, sondern auch das Innere eines Geb�udes umfasst. Ein Verzicht auf den Einbezug des Umschwungs bei einer Unterschutzstellung sowohl des Geb�ude�ussern als auch des Geb�udeinnern l�sst sich insbesondere nicht damit begr�nden, dass ein solcher Eingriff im Vergleich zum Schutz des Bauvolumens und der Fassade (in der Regel) eine weitergehende Eigentumsbeschr�nkung bewirkt und vom Eigent�mer daher umfassendere Vorkehren zur Erhaltung des Schutzobjekts erwartet werden. Diesem Umstand ist gleich wie bei einer (blossen) Unterschutzstellung des Geb�ude�ussern im Rahmen einer Gesamtbetrachtung �ber die dem Eigent�mer verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten seines Grundst�cks Rechnung zu tragen. Dem Argument des Verwaltungsgerichts, dass sich vorliegend eine Nichtber�cksichtigung des Umschwungs rechtfertige, weil nach der Unterschutzstellung vom betroffenen Eigent�mer aktive Massnahmen zur Erhaltung des Schutzobjekts erwartet w�rden, kann demnach nicht gefolgt werden.
2.3 Als weiteren Grund, die materielle Enteignung vorliegend allein mit Blick auf das Schutzobjekt zu pr�fen, nennt das Verwaltungsgericht - wie erw�hnt (vgl. E. 2.1 hiervor) - den fehlenden Zusammenhang zwischen der streitigen Schutzverf�gung und der planerischen Massnahme, welche die �berbauung der Parzelle Kat.-Nr. 7701 regle. Die Gemeinde Maur h�lt dieser Auffassung entgegen, dass die besondere Exposition des streitbetroffenen Grundbesitzes einerseits und der hohe denkmalpflegerische Wert des "Tierg�rtli" andererseits bei der Anpassung der kommunalen Nutzungsplanung an die Grunds�tze und Vorgaben des eidgen�ssischen Raumplanungsrechts von Anfang an besondere Anstrengungen verlangt h�tten. Mit dem Gestaltungsplan seien die Voraussetzungen f�r eine �berbauung der Parzelle Kat.-Nr. 7701 geschaffen und die Erhaltung des Hauptgeb�udes des "Tierg�rtli" mit seiner wesentlichen �usseren Erscheinung sichergestellt worden. Weitergehende gestaltungsplanerische Anordnungen seien nicht Sache der Gestaltungsplanung gewesen, da detaillierte denkmalpflegerische Anordnungen nach z�rcherischem Recht in die Zust�ndigkeit des Gemeinderats fielen. Bei der Schutzverf�gung handle es sich somit um erg�nzende Detaillierungen zu Art. 5 Ziff. 3 des Gestaltungsplans, so dass diese beiden Planungsmassnahmen im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu w�rdigen seien.
Das Verwaltungsgericht und offenbar auch die Gemeinde Maur gehen demnach davon aus, dass der Einbezug des Umschwungs des Schutzobjekts in die Beurteilung der zuk�nftigen Nutzungsm�glichkeiten einen engen Zusammenhang zwischen der Schutzverf�gung und der die �berbauung der Parzelle Kat.-Nr. 7701 regelnden gestaltungsplanerischen Anordnungen voraussetzt. Ob diese Auffassung zutrifft, ist einer n�heren Pr�fung zu unterziehen.
2.3.1 Der Gemeinderat erliess die Schutzverf�gung vom 26. April 1999 rund f�nf Jahre nach der Genehmigung des privaten Gestaltungsplans "Tierg�rtli" durch die Gemeindeversammlung. Die Gr�nde f�r dieses gestaffelte Vorgehen liegen darin, dass vorerst mit dem Gestaltungsplan Klarheit �ber die �berbauungsm�glichkeiten der Parzelle Kat.-Nr. 7701 geschaffen werden sollte. F�r die Grundeigent�mer war es im Hinblick auf die �berbauung dieser Parzelle wesentlich zu wissen, ob das seit 1985 von der Gemeinde inventarisierte Bauernhaus "Tierg�rtli" und die beiden Nebengeb�ude abgebrochen werden d�rfen und inwieweit der Umschwung freizuhalten ist. Dabei w�re es dem Gemeinderat Maur unbenommen gewesen, die hier umstrittene Schutzanordnung zeitgleich mit dem genehmigten Gestaltungsplan zu treffen. In einem solchen Fall h�tte nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei der Pr�fung einer zuk�nftigen bestimmungsgem�ssen und wirtschaftlich sinnvollen Nutzung nicht das Schutzobjekt allein, sondern die gesamte Parzelle in die Beurteilung einbezogen werden m�ssen (vgl. dazu BGE 112 Ib 263 E. 5b S. 269, wo bei der Unterschutzstellung eines Hauses auch auf die Nutzungsm�glichkeiten auf dem abparzellierten Teil der Liegenschaft abgestellt wurde). Wenn nun vorliegend aus durchaus vertretbaren Gr�nden die Unterschutzstellung des Bauernhauses "Tierg�rtli" in zwei Schritten vorgenommen wurde, indem zun�chst die Gemeindeversammlung im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens die Unterschutzstellung des Geb�ude�ussern beschloss und erst sp�ter der Gemeinderat zus�tzlich den Schutz wesentlicher Teile des Geb�udeinnern verf�gte, vermag dies keine davon abweichende Betrachtungsweise zu bewirken. Die gegenteilige Auffassung h�tte eine Unterscheidung zur Folge, die insbesondere unter dem Gesichtspunkt des Rechtsgleichheitsgebots nicht haltbar w�re. So sind keine sachlichen Gr�nde erkennbar, welche es rechtfertigen w�rden, dass sich ein Grundeigent�mer bei einer direkten, umfassenden Unterschutzstellung seines Geb�udes den Umschwung bei der wirtschaftlichen Betrachtungsweise anrechnen zu lassen hat, hingegen nicht, wenn sie in zwei Schritten erfolgt. Dabei kann auch nicht massgebend sein, ob zeitlich auseinander liegende Planungsmassnahmen inhaltlich miteinander verkn�pft sind oder nicht. In beiden F�llen ist entscheidend, ob diejenige Eigentumsbeschr�nkung, welche ein Enteignungsverfahren ausl�st, noch eine wirtschaftlich angemessene Nutzung zul�sst, was im Rahmen einer gesamthaften Betrachtung des davon betroffenen Grundst�cks zu erfolgen hat.
2.3.2 Das Erfordernis einer einheitlichen planerischen Massnahme l�sst sich vorliegend auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichts 1A.62/1996 vom 21. August 1996 (publ. in ZBl 98/1997 E. 3a S. 369) ableiten. In diesem Fall wirkte sich eine Eigentumsbeschr�nkung (Baulinien) auf mehrere Grundst�cke aus, so dass sich die Frage stellte, ob diese zusammen in die Gesamtbetrachtung �ber die verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten einzubeziehen seien. Die Vorinstanz und das Bundesgericht bejahten eine solche Betrachtungsweise vor allem mit der Begr�ndung, dass alle Grundst�cke von ein und derselben planerischen Massnahme betroffen seien. Damit solle insbesondere dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Parzellengrenzen oft einen zuf�lligen Verlauf aufwiesen und - bei un�berbautem Land - auch weitgehend frei verlegt werden k�nnten. Eine strikt parzellenbezogene Betrachtungsweise bei der Beurteilung von Entsch�digungsbegehren w�rde zu einer Bevorzugung des Eigent�mers von zusammenh�ngenden Kleinparzellen im Vergleich zum Eigent�mer eines grossen Einzelgrundst�cks f�hren.
Im hier zu beurteilenden Fall pr�sentiert sich der Sachverhalt anders: Die Schutzanordnungen im Zusammenhang mit dem Bauernhaus "Tierg�rtli" betreffen ausser Parzelle Kat.-Nr. 7701 keine weiteren Grundst�cke. Die Frage einer einheitlichen planerischen Massnahme, wie sie im vorerw�hnten Entscheid zur Diskussion stand, stellt sich demnach vorliegend nicht.
2.3.3 Gegen den Einbezug der gesamten Parzelle Kat.-Nr. 7701 in die Pr�fung �ber die verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten spricht entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch nicht, dass die Schutzverf�gung im Gegensatz zum Gestaltungsplan die �berbauung auf der Parzelle Kat.-Nr. 7701 nicht regelt. Wohl ist es zutreffend, dass das Gestaltungsplanverfahren die �berbauungsm�glichkeiten dieses Grundst�cks zum Gegenstand hatte und insofern die sp�tere Unterschutzstellungsverf�gung des Gemeinderats auf die zur �berbauung vorgesehenen Freifl�chen keine Auswirkungen hat. Das bedeutet jedoch nicht, dass aus diesem Grund die Freifl�chen bei der Pr�fung einer weiterhin wirtschaftlich angemessenen Grundst�cksnutzung keine Rolle spielen. Diesbez�glich verh�lt es sich nicht anders als bei einer mit einem partiellen Bauverbot belegten Landfl�che. Auch eine solche Planungsmassnahme hat auf die �berbaubarkeit der Restfl�che der Parzelle grunds�tzlich keine Auswirkungen. Dieser Umstand hat nach der Praxis des Bundesgerichts jedoch nicht zur Folge, dass sich die Pr�fung der verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten auf den von der Eigentumsbeschr�nkung betroffenen Grundst�cksteil zu beschr�nken hat. Vielmehr ist danach auch in solchen F�llen eine Gesamtbetrachtung der Parzelle vorzunehmen (vgl. E. 2.2 hiervor). Wirken sich grunds�tzlich weder ein partielles Bauverbot noch ein unter Schutz gestelltes Objekt auf die �berbaubarkeit des Restgrundst�cks aus, rechtfertigt sich auch nicht, diese beiden Planungsmassnahmen unter dem Aspekt der materiellen Enteignung nach unterschiedlichen Kriterien zu beurteilen.
2.3.4 Nach dem Gesagten ist somit f�r den Einbezug des Umschwungs des Schutzobjekts bei der Pr�fung der verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten nicht massgebend, ob zwischen der Schutzverf�gung und den vorangegangenen gestaltungsplanerischen Anordnungen ein Zusammenhang besteht. In beiden F�llen kann von einer nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verlangten Gesamtbetrachtung nur dann die Rede sein, wenn die ganze Parzelle Kat.-Nr. 7701 in die Beurteilung einbezogen wird.
2.4 Das Verwaltungsgericht ist schliesslich der Auffassung, die Frage der materiellen Enteignung sei auch deshalb allein mit Blick auf das Schutzobjekt zu beurteilen, weil sie unter den hier vorliegenden Umst�nden nicht von der Zuf�lligkeit abh�ngen k�nne, ob das Schutzobjekt einen gr�sseren Umschwung aufweise, der trotz der Unterschutzstellung noch eine gewinnbringende Nutzung zulasse. Die Gemeinde Maur wendet dagegen zu Recht ein, es sei nicht ersichtlich, weshalb diesbez�glich eine Zuf�lligkeit vorliegen soll. H�ngt die Entsch�digungspflicht nach der Praxis massgeblich von den verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten der betroffenen Liegenschaft ab, so kann bei einem Schutzobjekt der Umschwung unabh�ngig seiner Gr�sse nicht ausser Acht bleiben, sondern es ist auf den gegebenen Sachverhalt abzustellen. W�rden gr�ssere Grundst�cksfl�chen davon ausgenommen, h�tte dies zur Folge, dass sich solche Eigent�mer die wirtschaftlich verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten nicht in verh�ltnism�ssig gleichem Masse anrechnen lassen m�ssten wie Eigent�mer kleinerer Grundst�cke. Ein solches Ergebnis w�re stossend und mit der bei Fragen der materiellen Enteignung geltenden Betrachtungsweise unvereinbar.
2.5 Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht die Frage, ob auch nach Erlass der Schutzverf�gung des Gemeinderats Maur weiterhin eine bestimmungsgem�sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung m�glich ist, zu Unrecht allein mit Blick auf das Schutzobjekt gepr�ft hat. Wie dargelegt, ist dazu die gesamte Parzelle Kat.-Nr. 7701 im Halte von 9'960 m2 in die Gesamtbeurteilung einzubeziehen. Es ist somit nachfolgend zu pr�fen, wie es sich unter diesem Aspekt hinsichtlich einer entsch�digungspflichtigen Eigentumsbeschr�nkung verh�lt.
3.1 Massgebender Stichtag f�r die Beurteilung der nach Erlass der Schutzverf�gung noch verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsm�glichkeiten ist der Zeitpunkt ihres Inkraftretens (BGE 121 II 417 E. 3a S. 420; 119 Ib 229 E. 3a S. 233 mit Hinweisen; Enrico Riva, a.a.O., Art. 5 Rz. 181). Dies ist vorliegend der 16. M�rz 2000. Damals geh�rte die Parzelle Kat.-Nr. 7701 der Wohnzone W2 35 % an und umfasste eine Fl�che von 9'960 m2. Dass das Schutzobjekt am 27. November 2000 abparzelliert und vom verbleibenden Bauland nach der Parzellierung eine Fl�che von 5'962 m2 verkauft wurde, ist demnach f�r die Beurteilung der hier interessierenden Frage nicht entscheidend. Immerhin lassen sich daraus aber zuverl�ssige R�ckschl�sse auf die im Zeitpunkt der rechtskr�ftigen Unterschutzstellung verbliebenen Nutzungsm�glichkeiten der Parzelle Kat.-Nr. 7701 ziehen, zumal die Schutzverf�gung einerseits und die Abparzellierung sowie der Verkauf dieser Fl�chen andererseits zeitlich relativ nahe beieinander liegen und dazwischen keine zonenplanerischen Massnahmen vorgekehrt worden sind. Der nach der Schutzverf�gung erfolgte Verkauf der abparzellierten Fl�che von 5'962 m2 zu einem Preis von Fr. 700.--/m2 bzw. total Fr. 4'173'400.-- belegt, dass auch nach der Unterschutzstellung des Bauernhauses "Tierg�rtli" die Parzelle Kat.-Nr. 7701 jedenfalls zu rund zwei Dritteln bestimmungsgem�ss und wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden konnte. L�sst eine eigentumsbeschr�nkende Massnahme auf einer Parzelle noch eine derartige Nutzungsm�glichkeit zu, kann von einem besonders schweren Eingriff in das Eigentum der Beschwerdegegner keine Rede sein (vgl. dazu BGE 111 Ib 257 E. 4a S. 264 mit Hinweisen).
3.2 Im Weiteren ist abzukl�ren, ob eine materielle Enteignung im Sinne der zweiten Tatbestandsvariante vorliegt: Danach ist eine entsch�digungspflichtige Eigentumsbeschr�nkung ausnahmsweise auch dann zu bejahen, wenn der betroffene Grundeigent�mer ein Sonderopfer erleidet, indem er als einziger oder mit wenigen andern Grundeigent�mern zusammen ungleich st�rker als alle �brigen Grundeigent�mer getroffen wird, so dass es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn er hierf�r keine Entsch�digung erhielte (vgl. E. 2 hiervor).
3.2.1 Die Grundeigent�mer machen eine rechtsungleiche Behandlung geltend, weil ihrer Auffassung nach die Gemeindebeh�rde bei andern Geb�uden einen wesentlich flexibleren Massstab f�r deren Erhaltung angewendet habe. Sie f�hren neben den in fr�heren Eingaben aufgez�hlten Beispielen einen aktuellen Fall in Binz an.
Soweit sich die Beschwerdegegner auf den Fall Binz berufen, ist aus ihrer nicht n�her substanziierten Behauptung zu schliessen, dass sich dieser erst nach Erlass des hier angefochtenen Verwaltungsgerichtsentscheids zugetragen hat. Da dem Bundesgericht vorliegend nur eine eingeschr�nkte Sachverhalts�berpr�fung zusteht (Art. 105 Abs. 2 OG), kann darauf nicht weiter eingegangen werden (vgl. BGE 121 II 97 E. 1c S. 99 f.; 107 Ib 167 E. 1b S. 169 f.). Was die von den Beschwerdegegnern in fr�heren Eingaben genannten - und hier nicht n�her bezeichneten - Beispiele betrifft, hatte sich die Sch�tzungskommission in ihrem Entscheid vom 30. September 2003 damit befasst und sich insbesondere mit der von ihnen als Vergleichsfall von besonderer Bedeutung bezeichneten Liegenschaft Assek.-Nr. 466/468A im Unterdorf 10/12 eingehend auseinandergesetzt. Sie kam zum Schluss, dass bei dieser Liegenschaft nicht von der gleichen Schutzw�rdigkeit wie beim Bauernhaus "Tierg�rtli" ausgegangen werden k�nne und eine rechtsungleiche Behandlung daher nicht vorliege. Die Beschwerdegegner legen nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern diese Feststellungen der Sch�tzungskommission unhaltbar sein sollen. Insofern berufen sich die Beschwerdegegner daher zu Unrecht auf ein Sonderopfer.
3.2.2 Ein Sonderopfer vermag auch nicht der Umstand zu bewirken, dass von den Beschwerdegegnern Massnahmen zur Erhaltung des Schutzobjekts erwartet werden. Wohl ist bei der Beurteilung von Eigentumsbeschr�nkungen im Interesse der Denkmalpflege auch zu ber�cksichtigen, ob dem Eigent�mer an bauliche Massnahmen Beitr�ge ausgerichtet werden, welche allenfalls unwirtschaftliche Aufwendungen aufzuwiegen verm�gen (BGE 112 Ib 263 E. 5b S. 269; Alfred Kuttler, a.a.O., S. 117). Das bedeutet jedoch nicht, dass fehlende Beitragsleistungen stets eine Entsch�digungspflicht nach sich ziehen. Massgebend ist auch diesbez�glich ihr Verh�ltnis zu den auf dem Grundst�ck verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten. Je gr�sser diese sind, desto gr�sser sind die finanziellen Aufwendungen, die dem Eigent�mer zur Erhaltung des Schutzobjekts zumutbar sind. Sie finden dort ihre Grenze, wo sie zusammen mit den eingetretenen Nutzungsbeschr�nkungen des Schutzobjekts eine derartige Werteinbusse darstellen, dass sie im Vergleich zu den verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten des Grundst�cks einer materiellen Enteignung gleichkommen.
Wie hoch sich die (wiederkehrenden) Kosten f�r die Erhaltung des Schutzobjekts belaufen, ist den Akten nicht zu entnehmen. Von vornherein nicht abgestellt werden kann auf die vom gerichtlichen Experten berechneten approximativen Kosten von Fr. 1'395'000.-- f�r die "Sanierung unter Einhaltung der Schutzanordnung" und auf die Kostensch�tzung von Fr. 1'917'000.-- des Privatgutachters f�r eine Totalrenovation. Beide F�lle betreffen umfassende Umbau- und Sanierungsarbeiten. Es ist offensichtlich, dass der finanzielle Aufwand f�r reine Erhaltungsmassnahmen um ein Vielfaches unter diesen Betr�gen liegt. Der Gemeinderat Maur hat mit Beschluss vom 7. April 2003 zugesichert, an die durch die Schutzanordnung bedingten und ausgewiesenen Kosten einen Gemeindebeitrag von 10 %, jedoch maximal Fr. 30'000.--, zu leisten. Wohl werden damit die den Grundeigent�mern erwachsenden Kosten nur zu einem kleinen Teil abgedeckt. Bei einer Gesamtbetrachtung f�llt indessen massgeblich ins Gewicht, dass der Parzelle Kat.-Nr. 7701 selbst durch die Unterschutzstellung des Bauernhauses "Tierg�rtli" in weit �berwiegendem Masse eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsm�glichkeit verblieben ist: Wie dargelegt, konnten rund zwei Drittel der Parzelle Kat.-Nr. 7701 der �berbauung zugef�hrt werden. Hinzu kommt, dass die mit dem Gestaltungsplan "Tierg�rtli" ausgeschiedene Bauverbotszone bei der Berechnung der maximal zul�ssigen Ausn�tzung auf Parzelle Kat.-Nr. 7701 angerechnet wurde und somit insoweit auch dieser Parzellenteil keine Entwertung erfahren hat. Unter diesen Umst�nden kann selbst dann nicht von einer materiellen Enteignung gesprochen werden, wenn nebst der durch die Unterschutzstellung des Bauernhauses "Tierg�rtli" entstandenen Nutzungseinbusse zus�tzlich die den Grundeigent�mern erwachsenden Kosten f�r die Erhaltung des Schutzobjekts mit ber�cksichtigt werden.
3.2.3 Von einem entsch�digungspflichtigen Sonderopfer k�nnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Beschwerdegegner zu weitergehenden Schutzmassnahmen verpflichtet worden w�ren, die �ber die Erhaltung der nach der Schutzverf�gung bezeichneten Geb�udeteile hinausgingen und ihnen damit als einzelne Eigent�mer ein wirtschaftlich unzumutbares Opfer zugunsten der Allgemeinheit auferlegt w�rde (vgl. BGE 112 Ib 263 E. 5b S. 269).
Eine solche Verpflichtung liegt hier jedoch nicht vor: Die Schutzverf�gung h�lt die Grundeigent�mer nicht zu Massnahmen an, die �ber die Erhaltung des Schutzobjekts hinausgehen. Ein Sonderopfer ist somit auch unter diesem Aspekt nicht gegeben.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht die Frage einer materiellen Enteignung zu Unrecht allein mit Blick auf das Schutzobjekt gepr�ft hat. Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist bei der Pr�fung dieses Tatbestands stets eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen (vgl. E. 2.2 hiervor). Dies bedeutet vorliegend, dass die ganze Parzelle Kat.-Nr. 7701 in die Beurteilung einzubeziehen ist. Bei einer derartigen Betrachtungsweise ergibt sich, dass die Schutzverf�gung des Gemeinderats Maur entgegen dem angefochtenen Entscheid keine materielle Enteignung bewirkt und den Beschwerdegegnern daher unter diesem Titel das Heimschlagsrecht nach � 214 PBG nicht zusteht. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist somit gutzuheissen und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 4. Dezember 2003 aufzuheben. Die Sache ist zu neuem Entscheid �ber die Kosten des kantonalen Verfahrens an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
Bei diesem Ausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG). Obsiegenden Beh�rden wird im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde in der Regel keine Parteientsch�digung ausgerichtet (Art. 159 Abs. 2 OG). Es besteht kein Grund, im vorliegenden Fall von dieser Regel abzuweichen.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 4. Dezember 2003 aufgehoben.
Die Schutzverf�gung des Gemeinderates Maur vom 26. April 1999 betreffend das Bauernhaus "Tierg�rtli" bewirkt keine materielle Enteignung; der Erbengemeinschaft X.________ steht insoweit kein Heimschlagsrecht zu.
Die Sache wird zu neuem Entscheid �ber die Kosten des kantonalen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich zur�ckgewiesen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 8'000.-- f�r das bundesgerichtliche Verfahren wird den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
F�r das bundesgerichtliche Verfahren werden keine Parteientsch�digungen zugesprochen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Statthalteramt des Bezirkes Uster, der Sch�tzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten, Kreis III, und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.