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Timestamp: 2016-10-21 09:20:02
Document Index: 329626540

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 180', 'Art. 404', 'BGE', 'Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 114', 'Art. 112', 'Art. 308', 'Art. 74', 'Art. 74', 'BGE', 'Art. 113', 'Art. 29', 'Art. 9', 'Art. 76', 'Art. 115', 'Art. 106', 'Art. 117', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 47', 'Art. 311', 'Art. 105', 'Art. 118', 'Art. 311', 'BGE']

4A_349/2012 (15.10.2012)
4A_349/2012
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Eisenhut,
vertreten durch F�rsprecher Dr. Benno Studer,
Freiburg, II. Zivilappellationshof, vom 8. Mai 2012.
A.________ (Beschwedegegner) �bergab X.________ mit Vertrag vom 17. November 1996 das landwirtschaftliche Gewerbe "G.________" in H.________ zur Pacht. Der Pachtbeginn wurde auf den 1. Januar 1997, die Pachtdauer auf 9 Jahre und der Pachtzins auf Fr. 31'400.-- (p.a.) festgesetzt.
Mit Urteil vom 22. Juni 2005 erstreckte der Gerichtspr�sident des Sensebezirks das Pachtverh�ltnis in teilweiser Gutheissung einer Klage des Beschwerdef�hrers bis zum 31. Dezember 2011.
Der Beschwerdegegner verpachtete das fragliche landwirtschaftliche Gewerbe mit Vertrag vom 28./29. Dezember 2011 an Ba.________ und Bb.________ (im Folgenden: "B.________"). Der Pachtbeginn wurde auf den 1. Januar 2012 festgesetzt.
Am 5. Januar 2012 reichte der Beschwerdegegner beim Gerichtspr�sidenten des Sensebezirks ein Gesuch bzw. eine Klage um Rechtsschutz in klaren F�llen im Sinne von Art. 257 ZPO ein. Er beantragte, es sei festzustellen, dass das vorstehend genannte Pachtverh�ltnis zwischen ihm und dem Beschwerdef�hrer per 31. Dezember 2011 endete, und es sei dem Beschwerdef�hrer zu befehlen, das fr�here Pachtobjekt innert f�nf Tagen seit Eintritt der Rechtskraft des Urteils ordnungsgem�ss zu r�umen. Ferner beantragte er die Anordnung verschiedener Zwangsmassnahmen f�r den Fall, dass der Befehl nicht befolgt wird.
Der Gerichtspr�sident befahl dem Beschwerdef�hrer mit Entscheid vom 17. Februar 2012, das landwirtschaftliche Gewerbe "G.________", bestehend aus den Grundst�cken GB Art. 180, 186 und 189 GB H.________ und Art. 404 GB I.________, innert f�nf Tagen nach dem Eintritt des Rechtskraft dieses Entscheids ordnungsgem�ss zu r�umen. F�r den Fall, dass der Beschwerdef�hrer die genannten Grundst�cke nicht innert der genannten Frist verl�sst, ordnete er verschiedene indirekte Zwangsmassnahmen an.
Gegen diesen Entscheid gelangte der Beschwerdef�hrer mit Berufung an das Kantonsgericht Freiburg. Dieses hiess das Rechtsmittel mit Urteil vom 8. Mai 2012 hinsichtlich der angeordneten Zwangsmassnahmen teilweise gut, best�tigte aber den erstinstanzlichen R�umungsbefehl und wies die Berufung insoweit ab, soweit es darauf eintrat.
Der Beschwerdef�hrer erhob gegen dieses Urteil Beschwerde in Zivilsachen, eventuell subsidi�re Verfassungsbeschwerde. Er beantragt, das Urteil des Kantonsgerichts vom 8. Mai 2012 aufzuheben und das Gesuch bzw. die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Kantonsgericht verzichtete auf eine Stellungnahme zur Beschwerde. Der Beschwerdegegner schliesst auf deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 9. Juli 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung gew�hrt.
Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zul�ssig ist (BGE 137 III 417 E. 1).
1.1 Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 (i.V.m. Art. 114) BGG, gegen den die Beschwerde an das Bundesgericht grunds�tzlich offen steht.
1.2 Die Vorinstanz �usserte sich entgegen Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG nicht zur H�he des Streitwerts im vorliegenden Fall, sondern begn�gte sich mit der Feststellung, dass die Streitwertgrenze von Fr. 10'000.-- f�r die Berufung nach Art. 308 Abs. 2 ZPO erreicht sei. Der Beschwerdef�hrer macht geltend, die Streitwertgrenze von 30'000 Franken f�r die Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG (vgl. zur Nichtanwendbarkeit von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG: BGE 136 III 196 E. 1.1.1) werde �berstiegen, w�hrend der Beschwerdegegner dies bestreitet. Die Frage, wie hoch der Streitwert ist, kann vorliegend indessen offenbleiben, da die Behandlung der Beschwerde als Beschwerde in Zivilsachen oder - bei Nichterreichen der Streitwertgrenze von 30'000 Franken - als subsidi�re Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG) keinen Einfluss auf die Pr�fung der vorliegend einzig erhobenen Verfassungsr�gen (Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r [Art. 29 Abs. 2 BV] und des Willk�rverbots [Art. 9 BV]) hat.
1.3 Der Beschwerdef�hrer ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinem Antrag auf Abweisung der Klage nicht durchgedrungen, mit dem er auf Erhaltung seines Besitzes am streitbetroffenen Gewerbe abzielte, der seiner Darstellung nach rechtlich gesch�tzt ist. Damit hat er nicht bloss ein schutzw�rdiges Interesse an der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids im Sinne von Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG in der seit 1. Januar 2011 in Kraft stehenden Fassung. Vielmehr ist auch sein rechtlich gesch�tztes Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids (Art. 115 lit. b BGG) entsprechend der st�ndigen Praxis ohne weiteres zu bejahen. Er ist damit auch zur subsidi�ren Verfassungsbeschwerde legitimiert (vgl. z.B. die Urteile 4D_13/2011 vom 14. April 2011 E. 1.2; 4D_4/2011 vom 1. April 2011 E. 1.1). Im Rahmen dieser Beschwerde ist er entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners ohne weiteres zur Willk�rr�ge befugt.
1.4 Die Verletzung von Grundrechten pr�ft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen, sondern nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 und Art. 117 BGG). Das Bundesgericht pr�ft nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen (BGE 138 I 171 E. 1.4; 134 II 244 E. 2.1 und 2.2 S. 245 f., je mit Hinweisen).
Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren F�llen" vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen (raschen) Verfahren gew�hrt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).
Die Vorinstanz trat auf die R�ge des Beschwerdef�hrers, es liege kein klarer Fall vor, mangels hinreichender Begr�ndung nicht ein. In einer Eventualbegr�ndung verneinte sie, dass kein klarer Fall vorliege.
2.1 Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hielt der Gerichtspr�sident in seinem Entscheid vom 17. Februar 2012 im Wesentlichen fest, die Pacht betreffend das Gewerbe "G.________" sei bis zum 31. Dezember 2011 erstreckt worden; auf dieses Datum hin sei das Pachtverh�ltnis aufgel�st worden, ohne dass es noch einer K�ndigung durch den Beschwerdegegner bedurft h�tte; der Beschwerdef�hrer sei ab dem 1. Januar 2012 nicht mehr berechtigt gewesen, auf dem Gewerbe zu verbleiben; daran �ndere nichts, dass er geltend mache, beim neuen Pachtvertrag handle es sich um ein simuliertes Gesch�ft, das dazu diene, den Abschluss eines Kaufvertrags zu dissimulieren, damit der Beschwerdef�hrer nicht von seinem Vorkaufsrecht (Art. 47 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 �ber das b�uerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]) Gebrauch machen k�nne; die Frage, ob dem Beschwerdef�hrer ein Vorkaufsrecht zustehe, sei Gegenstand eines andern Verfahrens vor dem Zivilgericht des Sensebezirks; der Umstand, dass in diesem anderen Verfahren das Vorliegen eines Vorkaufsrechts zwischen den Parteien streitig sei, gebe dem Gesuchsgegner keine Berechtigung, weiterhin auf dem Pachtobjekt zu bleiben; erst nach einer allf�lligen Gutheissung des geltend gemachten P�chtervorkaufsrechts und der Eintragung als Eigent�mer im Grundbuch w�re der Beschwerdef�hrer berechtigt, den Pachtgegenstand wieder in Besitz zu nehmen; angesichts dieser klaren Rechtslage sei denn auch das Gesuch auf Sistierung des Ausweisungsverfahrens abgewiesen worden und habe der Gerichtspr�sident die Frage des Vorkaufsrechts nicht gepr�ft.
Den weiteren Feststellungen der Vorinstanz nach r�gte der Beschwerdef�hrer im vorinstanzlichen Berufungsverfahren, es sei kein Fall von klarem Rechtsschutz gegeben. Er habe zusammengefasst - wie bereits vor dem Gerichtspr�sidenten - vorgebracht, das Vorgehen des Beschwerdegegners sei rechtsmissbr�uchlich; Letzterer habe am 29. August 2011 mit den B.________ eine sogenannte Reservationsvereinbarung unterzeichnet, die einen Vorvertrag zum Abschluss eines Grundst�ckkaufvertrags darstelle; die Vereinbarung sei bereits am 29. August 2011 unterzeichnet und das Reuegeld von Fr. 50'000.-- auf das Treuhandkonto �berwiesen worden; anschliessend sei aber auf die �ffentliche Beurkundung verzichtet worden, obwohl der �bergang von Nutzen und Gefahr fix auf den 1. Januar 2012 vereinbart worden sei; diese Umst�nde illustrierten mit aller Deutlichkeit, dass man vorliegend die Formvorschriften mit voller Absicht nicht erf�llt habe, weil man geglaubt habe, auf diesem Weg das gesetzliche P�chtervorkaufsrecht umgehen zu k�nnen; seit dem 29. August 2011 stehe ihm, dem Beschwerdef�hrer, offensichtlich ein Vorkaufsrecht zu, das er mit Erkl�rung vom 27. Oktober 2011 rechtsg�ltig ausge�bt habe.
Die Vorinstanz erwog dazu, der Beschwerdef�hrer begn�ge sich mit seinen Vorbringen damit, namentlich aufgrund der fraglichen Reservationsvereinbarung einen Vorkaufsfall und damit verbunden einen Rechtsmissbrauch aufzeigen zu wollen, �bersehe dabei aber, dass diese Frage vom Gerichtspr�sidenten konsequenterweise nicht gepr�ft worden sei. Mit seiner Argumentation setze sich der Beschwerdef�hrer somit nicht im Geringsten mit derjenigen des angefochtenen Entscheids auseinander, wonach die Frage betreffend das Vorliegen eines Vorkaufsrechts f�r den vorliegend zu beurteilenden Fall unerheblich sei. Er lege nicht dar, warum eine allf�llige Simulation des neuen Pachtvertrages entgegen der Meinung des Gerichtspr�sidenten f�r das vorliegende Ausweisungsverfahren von Bedeutung sein k�nnte. Auf die R�ge sei somit nach Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht einzutreten, da sie nicht hinreichend begr�ndet sei.
2.2 Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt, indem sie auf seine R�ge, es liege kein Fall klaren Rechts vor, nicht eingetreten sei. Die Vorinstanz habe die Ver�nderung des Tatsachenfundaments nicht erkannt, die sich infolge des Dokuments betreffend "Reservation" des Gewerbes "G.________" ergeben habe, das er im Berufungsverfahren als zul�ssiges Novum eingereicht habe. In der Folge habe sie die sich daraus "m�glicherweise" ergebenden anderen (d.h. vom erstinstanzlichen Entscheid abweichenden) Rechtsfolgen trotz entsprechender R�gen des Beschwerdef�hrers nicht gepr�ft.
Damit begr�ndet der Beschwerdef�hrer die behauptete Geh�rsverletzung durch die Vorinstanz nicht rechtsgen�gend. Der Gerichtspr�sident bejahte einen klaren Fall, da der Umstand, dass das Vorliegen eines Vorkaufsrechts zwischen den Parteien streitig sei, dem Beschwerdef�hrer kein Recht verleihe, weiterhin auf dem Pachtobjekt zu bleiben. Im vorinstanzlichen Verfahren beschr�nkte sich der Beschwerdef�hrer nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid (Art. 105 Abs. 2 und Art. 118 BGG) darauf, zu bekr�ftigen, dass der Beschwerdegegner das gesetzliche Vorkaufsrecht des Beschwerdef�hrers umgehe bzw. in rechtsmissbr�uchlicher Weise den Eintritt des Vorkaufsfalls verhindere, indem er es unterlasse, die Reservationsvereinbarung bzw. einen Kaufvertrag mit den B.________ �ffentlich zu beurkunden und statt dessen mit den B.________ einen Pachtvertrag schloss; der Beschwerdef�hrer habe aber im Berufungsverfahren nicht aufgezeigt, dass und inwiefern der Eintritt des Vorkaufsfalles entgegen der Argumentation des erstinstanzlichen Richters f�r die Frage, ob der Beschwerdef�hrer einen Anspruch auf Verbleib auf dem Pachtobjekt habe, von Bedeutung sein soll. Diese Feststellung vermag der Beschwerdef�hrer nicht zu widerlegen, indem er bloss pauschal und ohne Aktenhinweise vorbringt, die Vorinstanz habe die aus der "Ver�nderung des Tatsachenfundaments (...) sich m�glicherweise ergebenden anderen Rechtsfolgen trotz entsprechender R�gen (...) nicht gepr�ft". Damit vermag er von vornherein nicht darzutun, dass die Vorinstanz den Geh�rsanspruch des Beschwerdef�hrers verletzt h�tte, indem sie auf seine R�ge, es sei klares Recht zu Unrecht bejaht worden, mangels hinreichender Begr�ndung nicht eintrat (vgl. dazu Art. 311 Abs. 1 ZPO und BGE 138 III 374 E. 4.3.1; vgl. auch schon das Urteil 4A_659/2011 vom 7. Dezember 2011 E. 3, SJ 2012 I 231).
Es ist f�r die Begr�ndung einer Geh�rsverletzung durch die Vorinstanz unbehelflich, wenn sich der Beschwerdef�hrer im Weiteren darauf konzentriert aufzuzeigen, dass nach den im Berufungsverfahren zul�ssigerweise neu eingereichten Dokumenten evident sei, dass der Pachtvertrag zwischen dem Beschwerdegegner und den B.________ simuliert und der Kaufvertrag zwischen diesen dissimuliert worden sei, um das Vorkaufsrecht in rechtsmissbr�uchlicher Weise zu umgehen. Ohnehin zeigt er damit einmal mehr, wie schon im vorinstanzlichen Verfahren, nicht auf, inwiefern das damit behauptete Vorkaufsrecht f�r den vorliegend strittigen Entscheid �ber die Ausweisung von Bedeutung sein soll.
Eine Geh�rsverletzung durch die Vorinstanz ist damit nicht dargetan, soweit auf die R�ge �berhaupt eingetreten werden kann.
2.3 Nach dem Ausgef�hrten verletzte die Vorinstanz kein Bundesrecht, indem sie auf die R�ge, es sei zu Unrecht ein klarer Fall bejaht worden, mangels hinreichender Begr�ndung nicht eintrat. Damit ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Es er�brigt sich dabei, auf die Eventualbegr�ndung, mit der die Vorinstanz die R�ge auch als unbegr�ndet beurteilte, und auf die vorliegend dagegen erhobenen Einwendungen einzugehen.