Source: https://www.iusetnorma.it/articoli_commenti/evoluzione_storica_disciplina_attuale_diritto_superficie.asp
Timestamp: 2020-07-11 01:14:32+00:00
Document Index: 52653986

Matched Legal Cases: ['art. 553', 'art. 664', 'art. 938', 'art. 940', 'art. 940', 'art. 954', 'art. 954', 'art. 954', 'art. 1376', 'art. 1350', 'art. 2643', 'art. 1158', 'art. 1159', 'art. 956', 'art. 955', 'art. 934', 'art. 177', 'art. 36', 'art. 41', 'art. 42', 'art. 9', 'art. 954', 'art. 2058', 'art. 2947']

Evoluzione storica e disciplina attuale del diritto di superficie , Ius et Norma
Evoluzione storica del diritto di superficie
Il diritto romano era caratterizzato da una assoluta centralità del diritto di proprietà, specie immobiliare, considerato assoluto (dominium ex iure quiritium); un importante corollario dell�assolutezza del diritto di proprietà era considerato l�istituto dell�accessione, in origine assolutamente inderogabile, in virtù del quale qualsiasi cosa veniva costruita o piantata sul suolo risultava automaticamente acquisita dal titolare del fondo stesso.
In seguito il codice civile francese del 1804, in segno di forte reazione e di rottura rispetto all�ancien régime, ha riscoperto nella sua pienezza l�idea originaria romana di proprietà piena, facendo piazza pulita della miriade di forme di appartenenza reali tipiche del sistema feudale. In questo quadro il codice non disciplina in modo espresso né l�enfiteusi, né il diritto di superficie, lasciando però aperta la possibilità che sopra un terreno vi potessero essere edifici o piantagioni di un proprietario differente rispetto a quello del suolo, salva la presunzione di appartenenza a favore di quest�ultimo (art. 553 c. Nap.). Ai sensi dell�art. 664 (cod. Nap.) i vari piani di una casa potevano inoltre appartenere a proprietari separati.
Sulla base di questa normativa, sicuramente scarna ed incompleta, la giurisprudenza francese post codicistica non esitò comunque a reintrodurre in pieno la possibilità di configurare forme di proprietà delle costruzioni o delle piantagioni separata rispetto a quella del suolo.
Diversamente dal codice civile francese, i codici dell�area tedesca disciplinano dettagliatamente l�istituto della superficie (Erbbaurecht): par. 1225 ABGB; par. 1012-1017 BGB.
Ragioni giustificative dell�istituto
Al di la delle vicende storiche che testimoniano una persistente vitalità dell�istituto, si tratta di capire quali siano le ragioni che giustificano il diritto di superficie.
L�ordinamento giuridico tenta in buona sostanza di dirimere il conflitto che può venirsi a creare tra la proprietà e l�iniziativa. Si tratta infatti di capire cosa succede nel caso in cui l�iniziativa tesa alla costruzione di un edificio o alla piantagione di alberi sia assunta da una persona diversa rispetto al proprietario del suolo.
Il diritto romano non aveva dubbi a questo riguardo; in virtù del fondamentale principio dell�accessione, la proprietà del suolo si estendeva immancabilmente anche a qualsiasi cosa fosse stata costruita o piantata al di sopra del suolo.
Si consideri tuttavia che questa non è l�unica soluzione astrattamente e storicamente possibile; il diritto germanico per esempio attribuiva la proprietà delle costruzioni a chi le aveva realizzate.
Del resto anche nell�ambito della stessa tradizione romanistica, in virtù dell�istituto per l�appunto della superficie, si è giunti ad ammettere la possibilità di derogare al fondamentale principio dell�accessione; si consideri inoltre l�istituto dell�accessione invertita (art. 938 c.c.), dell�occupazione acquisitiva, nonché ancora al differente regime attualmente previsto in materia di specificazione di beni mobili (art. 940 c.c.) .
Il principio logico giuridico dell�accessione, confligge infatti con un principio logico giuridico differente, vale a dire la regola in base alla quale qualsiasi cosa l�uomo produce con il suo lavoro gli appartiene.
Si tratta di un�idea centrale nell�ambito del giusnaturalismo europeo; basti per esempio ricordare le teorizzazioni di John Locke, poi riprese da Adam Smith, in base alle quali è proprio in virtù del lavoro che l�uomo si appropria delle risorse necessarie per la sua sopravvivenza.
Come è ben noto, il diritto romano non aveva dubbi a questo proposito; la proprietà prevaleva sempre sul lavoro, sia in materia di beni immobili (accessione), che mobili (specificazione).
Attualmente le cose si sono ormai modificate per lo meno in parte. Il codice civile del 1942, innovando rispetto alla tradizione romana, ha infatti stabilito che in materia di beni mobili il lavoro prevale sulla proprietà (specificazione: art. 940 c.c.).
Saldo resta invece il principio dell�accessione in materia di proprietà immobiliare.
Questo peraltro non impedisce alle parti di derogarvi in modo espresso in virtù per l�appunto dell�istituto della superficie.
a) il proprietario del suolo può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà;
b) parimenti può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
Alcuni autori e alcuni giudicati, sulle orme del Salis, hanno introdotto un�ulteriore distinzione tra proprietà superficiaria e proprietà separata .
La distinzione assumerebbe rilevanza sotto il profilo delle modalità di acquisto, dato che mentre la proprietà superficiaria si acquista inevitabilmente a titolo originario in virtù dell�edificazione del nuovo edificio, la proprietà separata si acquista a titolo derivativo in virtù del contratto di alienazione. Si consideri ancora che mentre in caso di proprietà superficiaria il superficiario, in quanto titolare altresì del diritto di superficie inteso come ius aedificandi, ha altresì diritto a ricostruire l�edificio in caso di perimento (art. 954, c. 3�, c.c.), la proprietà separata si estinguerebbe con il crollo dell�edificio.
In realtà non pare opportuno complicare ulteriormente le cose in virtù della distinzione tra proprietà superficiaria e proprietà separata, tra l�altro chiaramente praeter legale dato che il codice non effettua una tale distinzione.
Si consideri infatti che l�art. 954, c. 3�, non distingue a seconda che si tratti di edificio realizzato dal superficiario (proprietà superficiaria) o acquistato già realizzato (proprietà separata). Ne consegue che anche il superficiario acquirente di un edificio già realizzato, potrà in linea di principio ricostruirlo, salvo che il titolo d�acquisto non disponga diversamente (art. 954, c. 3�, c.c.).
Costituzione e circolazione
Il diritto di superficie, inteso come diritto di costruire e di mantenere una costruzione sul suolo altrui, nonché il diritto di proprietà superficiaria si acquistano in primo luogo a titolo derivativo in virtù di un contratto ad effetti reali di cui all�art. 1376 c.c..
A seconda che sia previsto o meno un corrispettivo, potrà trattarsi di una compravendita, di una permuta, di una donazione, di un contratto con causa mista, di un conferimento in società e così via.
Il corrispettivo, nel caso in cui sia previsto, può consistere nella devoluzione di una somma in soluzione unica, o invece nel pagamento di un canone annuo (solarium).
Normalmente il titolo disciplina altresì le modalità di esercizio del diritto, la durata, l�eventuale esclusione del diritto di ricostruire in caso di distruzione, l�eventuale devoluzione di un compenso a favore del superficiario al termine del diritto, e così via.
In tutti i contratti traslativi di beni immobili può inoltre essere inserita la clausola con cui l�alienante si riserva il diritto di edificare una costruzione. Si pensi ancora al contratto con cui il proprietario del suolo cede il suolo e conserva la proprietà superficiaria dell�edificio.
Al pari di tutti i contratti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari, il contratto costitutivo o traslativo del diritto di superficie deve essere redatto per iscritto (art. 1350, n. 2, c.c.), e debitamente trascritto ai fini dell�opponibilità ai terzi (art. 2643, n. 2).
Il diritto di superficie può essere costituito anche mortis causa, in virtù di un legato del diritto di costruire, della nuda proprietà o della proprietà superficiaria della costruzione separata.
Più problematico è se l�acquisto del diritto di superficie possa aver luogo anche a titolo originario, vale a dire in virtù di usucapione.
A questo proposito occorre distinguere a seconda che si tratti del diritto di proprietà superficiaria, o del diritto di superficie in senso stretto, inteso come diritto di costruire e mantenere la proprietà dell�edificio separata rispetto al suolo.
Per quel che riguarda il diritto di proprietà superficiaria, vale a dire il diritto di proprietà sull�edificio, nulla osta in linea di principio al fatto che possa essere usucapito, in virtù del possesso ventennale (art. 1158 c.c.), o, in presenza dei presupposti dell�usucapione abbreviata, decennale (art. 1159 c.c.
L�obiezione principale contro l�usucapiblità della sola proprietà superficiaria, disgiunta rispetto alla proprietà del suolo, consiste semmai nella difficoltà a ravvisare un possesso limitato alla sola superficie, con esclusione del suolo. Si consideri tuttavia che eccezionalmente possono intercorrere accordi tra il proprietario del suolo ed il superficiario, idonei a circoscrivere l�ingerenza di quest�ultimo al solo possesso della costruzione . A maggior ragione nel caso in cui sussista un titolo d�acquisto, con conseguente applicazione del regime dell�usucapione decennale; si pensi per esempio ad un possessore che abbia acquisito la disponibilità materiale dell�edificio in virtù di un contratto di superficie nullo.
Ancora più delicato è il discorso con riferimento all�usucapiblità del solo diritto di superficie, inteso come diritto di costruire e mantenere una costruzione sul suolo altrui.
Non è infatti sicuramente agevole concepire l�esercizio di un potere di fatto corrispondente ad un diritto che può essere esercitato solo costruendo materialmente l�edificio. Si consideri ancora la difficoltà, anche in questo caso ad escludere che si tratti di possesso del suolo.
Anche con riferimento al diritto di superficie può però ritenersi che eccezionalmente il possesso qualificato da accordi intervenuti tra le parti o dal titolo possa essere limitato al solo diritto di costruire. In queste condizioni se il possessore inizia materialmente a compiere attività preparatorie, come per esempio scavi, deposito di materiale edilizio, allestimento del cantiere, posa di fondamenta, e così via, in vista della realizzazione dell�edificio, può ritenersi che se il proprietario del suolo tollera per venti anni nell�usucapione ordinaria o per dieci in quella abbreviata, il compimento delle suddette attività, il possessore usucapisce il diritto di superficie, anche se la costruzione non è ancora ultimata.
Problemi di qualificazione della fattispecie
In caso di locazione e di comodato, le eventuali costruzioni saranno immediatamente acquisite in proprietà da parte del titolare del fondo, ed al termine del rapporto troveranno applicazione per quanto riguarda addizioni, miglioramenti e spese rispettivamente gli artt. 1590-1593 cc. e gli artt. 1809-1811 c.c.
In pratica occorre verificare se le parti hanno avuto in mente essenzialmente il godimento del fondo, al di la della eventuale concessione del diritto di realizzare baracche o costruzioni di carattere temporaneo, o viceversa la concessione del diritto di edificare costruzioni di carattere permanente, con conseguente costituzione di un diritto di superficie.
Perché possa parlarsi di superficie, occorre chiarire preliminarmente cosa si intenda per costruzione. Si tratta di un termine non definito dal legislatore, il quale rinvia pertanto al linguaggio comune per la sua definizione.
Più discusso è se il diritto di superficie possa essere configurato con riferimento a chioschi o baracche di carattere transitorio; alcuni in dottrina lo negano , altri lo ammettono.
L�art. 956 c.c., innovando rispetto ad una lunga tradizione che affonda le sue radici nel diritto comune medioevale, ha espressamente stabilito che non può essere costituita o trasferita la proprietà delle piantagioni separatamente dalla proprietà del suolo.
La regola è stata introdotta nel corso dei lavori preparatori dietro pressioni provenienti dal Ministero dell�Agricoltura per risolvere le incertezze che erano sorte in sede di applicazione della legge 1� marzo 1928, n. 381, finalizzata a diffondere la coltivazione del pioppo su terreni demaniali.
In questo modo veniva posto fine ad ogni possibile controversia futura in ordine alla proprietà.
L�innovazione è stata accolta con favore da alcuni, i quali hanno rilevato la non opportunità di moltiplicare le figure di appartenenza reale per lo sfruttamento agricolo dei fondi, oltre alle classiche figure dell�usufrutto e dell�enfiteusi . Altri hanno viceversa lamentato il venir meno di una tradizione che affonda le sue radici nel diritto comune.
In generale l�opinione prevalente concorda nell�esigenza di non appesantire in modo eccessivo i terreni agricoli con oneri e forme di appartenenza reali; ferma restando la possibilità che le parti costituiscano concessioni ad plantandum ad effetti puramente obbligatori.
In sede interpretativa si è inoltre ritenuto che la norma non abbia efficacia retroattiva, con conseguente sopravvivenza delle superfici arboree costituite prima dell�entrata in vigore del codice civile del 1942; il che non è stato privo di rilevanza con riferimento a regioni come la Calabria e la Puglia in cui le superfici arboree erano molto diffuse
In conformità ai principi generali è inoltre consentita la concessione in usufrutto, uso ed enfiteusi di piantagioni arboree, nonché ancora l�alienazione degli alberi in piedi prima del taglio e della separazione
In virtù del disposto dell�art. 955 c.c. il diritto di superficie può essere concesso non solo con riferimento a costruzioni, da edificare o già edificate sopra il suolo, ma anche nel sottosuolo.
Si pensi per esempio alla concessione del diritto di superficie, inteso come diritto di edificare e di mantenere una costruzione, relativo alla costruzione di un�autorimessa sotterranea; o ancora alla alienazione di una costruzione già realizzata, come per esempio un cantina, un sotterraneo, e così via.
Non è viceversa consentita l�alienazione del sottosuolo in quanto tale, il quale, al pari del suolo resta immancabilmente in capo al proprietario, salva la alienazione dell�intera proprietà del fondo.
Il diritto di sfruttare economicamente le utilità insite nel sottosuolo, le quali non siano state oggetto di concessione in superficie, continua dunque a competere in via residuale al proprietario.
Si consideri peraltro che le eventuali pretese del proprietario in merito allo sfruttamento economico del sottosuolo devono essere coordinate con i diritti dello Stato in materia di miniere, cave e torbiere, nonché ancora beni di interesse storico artistico, archeologico, nonché ancora in materia di acque qualificate come pubbliche.
Mentre in area tedesca il diritto si superficie può essere costituito esclusivamente sul suolo, nell�ordinamento italiano è ampiamente ammessa la possibilità che il diritto di superficie venga costituito, oltre che direttamente sul suolo, su di una precedente costruzione.
La norma appare a prima vista palesemente derogatoria rispetto a quello che è il regime ordinario del condominio; in conformità ai principi generali poiché il tetto è comune a tutti i condomini, il diritto di sopraelevazione dovrebbe competere a tutti i condomini. In deroga a questo principio, il legislatore ha invece attribuito il diritto di superficie al solo proprietario dell�ultimo piano. Il quale può esercitarlo anche senza il consenso degli altri condomini.
Il diritto di sopraelevazione può anche essere oggetto di alienazione a titolo oneroso o gratuito. La giurisprudenza, diversamente dalla dottrina, non ritiene però possibile donare il diritto di sopraelevazione, riservandosi nel contempo il diritto di usufrutto sulla costruzione da realizzare .
Diritto di superficie e condominio
In dottrina ha dato adito a notevoli discussioni il caso in cui alcuni soggetti acquistino in comunione un terreno con l�intenzione di realizzare un edificio da ripartire tra tutti i contitolari.
Salvo che ovviamente non risulti una differente volontà delle parti; in questo secondo caso al termine della costruzione occorrerà pertanto stipulare un ulteriore atto di divisione.
Superficie e comunione dei beni
Nei casi di questo genere si contrappongono due principi giuridici:
a) quello dell�accessione (art. 934 c.c.),
b) e quello della comunione legale (art. 177, c. 1�, c.c.).
Nonostante qualche decisione favorevole alla configurabilità di un diritto di superficie , ha alla fine prevalso la tesi all�accessione dell�edificio in proprietà individuale a favore del titolare del fondo sottostante, salvo un diritto di credito a favore dell�altro coniuge per i contributi apportati .
I contratti di trasferimento di volumetria
Negli ultimi tempi nella prassi si è affermata l�abitudine di concludere contratti di trasferimento di volumetria. Si tratta in buona sostanza di contratti in virtù dei quali il proprietario di un fondo qualificato edificabile dal piano regolatore, può trasferire ad altri il bene dell�edificabilità, in modo tale da consentirne uno sfruttamento più ottimale.
Sebbene la fattispecie non sia legislativamente disciplinata, gli interpreti propendono per affermarne la piena legittimità, sempreché:
a) si tratti di contratti stipulati tra proprietari che si trovano nella medesima zona urbanistica;
c) che non incorrano nella censura dell�amministrazione comunale .
Molto discusso è peraltro l�inquadramento dogmatico della nuova figura. Alcuni parlano di un nuovo bene dalle caratteristiche atipiche (new property) ; altri parlano di diritto reale atipico, o di diritto di superficie [18]; altri ancora parlano di contratto ad effetti puramente obbligatori.
Si consideri peraltro che quest�ultima tesi comporta l�inconveniente di rendere impossibile per il cessionario la trascrizione del diritto acquistati; il che non è un inconveniente di poco conto, dato che sottopone il cessionario al rischio di dover concorrere con eventuali altri cessionari della medesima cubatura.
Risulta pertanto preferibile ritenere che il contratto di trasferimento di volumetria sia ad effetti reali, ed in particolare che si tratti della concessione di un diritto di superficie, inteso come diritto ad edificare nei limiti della volumetria ceduta .
In dottrina si è suggerito di considerare separatamente due differenti aspetti del fenomeno; da un lato la situazione giuridica soggettiva del concessionario nei confronti degli altri privati, la quale può essere in buona sostanza assimilata al diritto reale di superficie; il concessionario del suolo pubblico, si pensi per esempio al titolare di un chiosco per la vendita dei giornali e delle riviste, può far valere il suo diritto nei confronti di qualsiasi terzo che in qualche modo ne ostacoli il normale esercizio; dall�altro lato la medesima situazione giuridica soggettiva può affievolire a mero interesse legittimo nei confronti della p.a., che nell�esercizio dei suoi preminenti poteri di imperio, ritenga opportuno modificare o revocare la concessione in questione in vista del perseguimento di superiori esigenze di pubblico interesse. Nei confronti di un eventuale provvedimento della p.a. il concessionario potrà cioè unicamente far valere la lesione di interessi legittimi di fronte alla competente autorità giudiziaria amministrativa.
Nel caso in cui abbia luogo l�acquisizione al demanio statale di un suolo, risultano inopponibili allo stato gli eventuali diritti di superficie costituiti in precedenza.
Per converso nel caso in cui un�area demaniale, sulla quale in precedenza erano state realizzate costruzioni in concessione, venga sdemanializzata, lo stato potrà alienare le suddette opere a qualsiasi privato, nonché allo stesso concessionario che abbia provveduto alla loro edificazione.
A seconda del tipo di bene occorre comunque far riferimento a quanto stabilito dalle singole leggi speciali. Per esempio in materia di demanio marittimo l�art. 36 c. nav. Stabilisce che l�amministrazione può concedere l�occupazione di beni demaniali marittimi, anche con impianti quali cantieri, stabilimenti balneari, magazzini, ecc., compatibilmente con le esigenze di pubblico uso; l�art. 41 consente che le opere siano ipotecate, previa autorizzazione dell�autorità competente; l�art. 42 stabilisce che le concessioni possono essere revocate per speciali motivi inerenti al pubblico uso del mare o per altre ragioni di pubblica utilità, a giudizio discrezionale dell�amministrazione marittima, salvo indennizzo.
Secondo la Corte di cassazione da tali concessioni deriva al privato un diritto soggettivo perfetto, opponibile iure privatorum nei confronti degli altri privati, alienabile, prescrivibile ed espropriabile.
Edilizia residenziale su suolo pubblico
In base a quanto stabilisce la legge 22 ottobre 1971, n. 865, gli enti pubblici possono cedere ad altri i diritti di erigere edifici per un tempo non superiore a 99 anni, conservando nel contempo la proprietà del terreno .
Al fine di soddisfare la crescente domanda di parcheggi in area urbana, il legislatore ha previsto la possibilità di costituire un diritto di superficie su suolo pubblico per la durata non superiore a 99 anni. Si tratta di parcheggi da realizzare sopra o al di sotto del suolo di aree pubbliche, in virtù di apposite convenzioni.
L�art. 9, c. 5�, della suddetta legge ha inoltre escluso la possibilità di alienazione separata dei parcheggi rispetto all�unità immobiliare alla quale sono legati. Come è ben noto non si tratta di una novità; il legislatore si è infatti limitato a ribadire quello che già in precedenza era l�orientamento consolidato della Corte di cassazione, vale a dire non considerare suscettibili di alienazione separata i parcheggi che afferiscono ad unità immobiliari.
Alcuni autori non hanno esitato a cogliere le similitudini tra un tale rapporto, e più in generale quello che intercorre tra il nudo proprietario ed il titolare di un diritto reale limitato, con quelli di natura obbligatoria. In particolare, specie in area tedesca, è stato proposto di estendere a questo genere di rapporti il dovere di comportarsi secondo buona fede e correttezza, specificamente previsto in materia di rapporti obbligatori dal par. 242 BGB .
Per converso il superficiario ha diritto ad iniziare la costruzione in qualsiasi momento, senza oneri di notifica nei confronti del proprietario del suolo, sempreché il titolo non disponga diversamente. Il titolo può altresì disporre l�impiego di materiali non inferiori ad una certa qualità, certe modalità costruttive, architettoniche, estetiche, il numero di piani, e così via.
a) per scadenza del termine,
b) perimento della costruzione,
c) prescrizione,
d) rinunzia,
e) condizione risolutiva,
f) perimento del suolo,
Discusso è se l�estinzione del diritto di costruire per non uso sia impedita esclusivamente dal compimento integrale della costruzione pattuita, o se viceversa a questi fini possa ritenersi sufficiente un qualsivoglia inizio dei lavori . Eccessivamente restrittivo sembra essere a questo proposito il pensiero del Salis, secondo il quale solo il compimento delle parti essenziali dell�opera impedirebbe il decorso del termine di prescrizione . In realtà è da ritenere che in conformità ai principi generali qualsiasi atto di esercizio del diritto implichi interruzione della prescrizione; ne consegue che anche in materia di superficie l�inizio della costruzione, inteso quale esercizio del diritto di costruire, interrompe il decorso del termine di prescrizione ; sempreché si tratti di atti univoci finalizzati alla realizzazione dell�edificio
Un discorso differente occorre invece fare per quel che riguarda la proprietà superficiaria, vale a dire la proprietà separata della costruzione. La dottrina concorda infatti nel senso di escludere che il non uso comporti estinzione di un tale diritto [23]. Al pari che in materia di proprietà, tra le facoltà che competono al proprietario superficiario rientra sicuramente anche quella di non utilizzare il suo bene. La proprietà superficiaria, come la proprietà, non è infatti ritenuta suscettibile di prescrizione per non uso. Parimenti non si estingue per non uso il relativo possesso, salvo che altri non si siano appropriati della cosa.
Viceversa nel caso in cui si tratti di un diritto di sopraelevazione, è da ritenere che in caso di crollo dell�edificio, il diritto di superficie non si estingua, con conseguente possibilità di riedificare la sopraelevazione nel caso in cui la costruzione sottostante venga ricostruita. Salva ovviamente l�estinzione del diritto di ricostruire per non uso protratto per vent�anni (art. 954, c. 4�, c.c.).
In particolare sotto il profilo delle azioni petitorie il proprietario superficiario è legittimato ad esperire le normali azioni previste a difesa della proprietà ; nonché, sempre in conformità dei principi generali, le normali azioni di accertamento.
Ai fini del risarcimento in forma specifica ai sensi dell�art. 2058 c.c. occorre pertanto: a) in primo luogo la prova del dolo o della colpa;
b) in secondo luogo tener conto che l�azione si prescrive nel termine di appena cinque anni (art. 2947 c.c.), mentre l�azione di rimessione in pristino è esercitabile fin tanto che il terzo non ha acquistato il diritto per usucapione;
c) in terzo luogo che la reintegrazione in forma specifica può essere concessa soltanto nel caso in cui non risulti eccessivamente onerosa; limite che viceversa non opera in materia di rimedi reipersecutori.