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Timestamp: 2017-10-24 09:13:05
Document Index: 366284914

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 543', '§ 535', '§ 133', '§ 556', '§ 3', '§ 3']

Hausverbot gegen Enkel rechtfertigt nicht die fristlose Kündigung durch die Mieterin | dieWohnungseigentümer.de
W ann er Besuch empfängt und von wem, das ist normalerweise einzig und alleine die Angelegenheit eines Wohnungsmieters. Eigentümer oder Verwalter dürfen in dieser Hinsicht keine Vorschriften machen. Etwas anders kann es aussehen, wenn ein Besucher sich in gravierender Weise daneben benommen hat. Dann kann selbst einem nahen Verwandten ein Hausverbot erteilt werden, entschied das Amtsgericht Wetzlar.
Der Fall: Eine Frau wurde regelmäßig von ihrem 28-jährigen Enkelsohn besucht. Doch der hinterließ in der Wohnanlage nicht immer den besten Eindruck. Eines Tages, er war betrunken, geriet er auf dem Hausgrundstück in eine verbale Auseinandersetzung mit mehreren Jugendlichen. Später kehrte er mit einem Dolch zurück und fuchtelte damit herum. Noch später kam er sogar mit einer Pistole und schoss sich im Zuge einer Auseinandersetzung selbst in die Hand. Die Polizei wurde gerufen, die lokalen Medien berichteten über das Ereignis. Kurz danach sprach der Eigentümer ein Hausverbot gegen den Enkel aus. Die Mieterin wehrte sich dagegen. Ihrer Meinung nach war das Verweisen des Enkels vom Grundstück grundlos. Sie selbst sei dringend auf die Unterstützung des jungen Mannes angewiesen. Schließlich kündigte sie fristlos.
Das Urteil: Das Hausverbot rechtfertige keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages, entschied das Amtsgericht Wetzlar. Der Enkel habe den Hausfrieden “in gravierender Weise gestört. Weiter hieß es im Urteil: “Durch sein Verhalten hat er eine erhebliche Leibes- und Lebensgefahr für andere verursacht (…).” Deswegen bestünden keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken dagegen, ihn für die Zukunft des Grundstücks zu verweisen. Dies sei einer der wenigen Ausnahmefälle, in denen der Eigentümer so massiv in die Rechte des Mieters eingreifen dürfe.
(Quelle:Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Pressemitteilung vom 26.04.2010 – Bild: Tomicek/LBS)
Volltext bei Hessenrecht
Die Erteilung eines Hausverbots gegen den Enkel einer Mieterin rechtfertigt nicht die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses von Seiten der Mieterin, wenn der Enkel tatsächlich in gravierender Weise den Hausfrieden gestört hat. Der Vermieter ist nicht durch die Ermöglichung einer erleichterten Kündigung des Mieters für solche Umstände zu sanktionieren, die im Einzelfall zwar bedauerlich sein mögen, die der Vermieter aber nicht zu verantworten hat.
AG Wetzlar – Urteil vom 21.02.2008 – 38 C 1281/07
Eine Abmahnung i. S. d. § 543 Abs. 3 BGB erfordert inhaltlich die Beanstandung einer konkreten Pflichtverletzung des Vermieters und die Aufforderung, diese – wenn sie noch andauert – innerhalb einer Abhilfefrist zu beseitigen oder sie – falls beendet – künftig zu unterlassen (Palandt- Weidenkaff , 66. A., § 543 BGB, Rz. 47). Mit dem Anwaltsschreiben vom 5.03.2007 weist die Klägerin zwar auf den Baulärm und die Behinderung durch den Container hin, fordert die Beklagte aber nicht zu ihrer Beseitigung auf und droht auch nicht für eine erneute Zuwiderhandlung die Kündigung an. Sie wünscht lediglich, bei künftigen Baumaßnahmen rechtzeitig informiert zu werden und droht für den Fall einer Beschädigung ihres Autos mit Schadensersatzforderungen. Wörtlich heißt es in dem Schriftstück überdies im Konjunktiv:
” Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass meine Mandantin die Einstellung dieser Baumaßnahmen verlangen könnte… “.
Auch das dem Enkel der Klägerin erteilte Hausverbot rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung. Dem ausdrücklichen Vortrag der Klägerin zufolge war er nicht in ihre Wohnung eingezogen, sondern hielt sich dort nur tagsüber auf, um seiner Großmutter zu helfen. Gegen die Berechtigung des Hausverbots bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Zwar gehört es zum grundgesetzlich geschützten Rechtsbereich des Mieters, in seinen eigenen Räumen nach Belieben Besucher zu empfangen. Der Vermieter kann durch die Erteilung eines Hausverbots in der Regel nur dann in dieses Recht eingreifen, wenn der Besucher durch sein Verhalten in erheblichem Maße den Hausfrieden gestört hat (vgl. Schmidt-Futterer- Eisenschmid , Mietrecht, 8. A., § 535 BGB, Rz. 230 – 233).
Mittlerweile unstreitig hat Herr … den Hausfrieden jedoch tatsächlich in gravierender Weise gestört. Er hat am 14. April 2007 auf dem Grundstück der Beklagten dritte Personen mit Waffen bedroht, die er zuvor offensichtlich in dem Haus der Beklagten deponiert hatte, sich selbst dabei verletzt und schließlich einen Polizeieinsatz provoziert. Durch sein Verhalten hat er eine erhebliche Leibes- und Lebensgefahr für andere Personen verursacht, die sich auf dem Grundstück der Beklagten aufhielten. Es ist auch nicht erkennbar, dass diese von der Person des Herrn … ausgehende Gefahr bereits mit dem Einschreiten der Polizeibeamten geendet hätte. Sein Fehlverhalten lässt auf eine bestimmte psychische Disposition schließen, die sich alleine aufgrund der strafrechtlichen Ahndung nicht geändert hat. Dies gilt auch und vor allem im Hinblick auf die von … vorgehaltenen und im Haus der Beklagten deponierten Waffen.
Selbst wenn zwischenzeitlich ein grundlegender Wandel in dem Verhalten des Herrn … eingetreten wäre – dazu wurde allerdings nichts vorgetragen -, ist doch zwanglos davon auszugehen, dass jedenfalls am 19. April 2007 aufgrund der von ihm begangenen Straftaten noch Veranlassung bestanden hatte, ihm ein Hausverbot zu erteilen. Das gleiche gilt auch noch für den Zeitpunkt der schriftlichen Kündigung der Klägerin, den 25.04.2007.
Mit dem zweiten Antrag war die Klage dagegen erfolgreich. Vorab war der unklare Klageantrag zu 2) nach den §§ 133, 157 BGB allerdings auszulegen. Aus der Klagebegründung ergibt sich ohne weiteres, dass die Klägerin nicht, wie ihr Antrag seinem Wortlaut nach vermuten lässt, einfach die – bereits erfolgte – Erteilung einer Nebenkostenabrechnung begehrt, sondern dass sie aufgrund der von ihr näher bezeichneten Fehler in der ersten die Erteilung einer weiteren, diesmal ordnungsgemäßen Abrechnung verlangt.
Die Klage ist mit diesem Antrag auch zulässig. Ihm fehlt insbesondere nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Zwar ist das Verhalten der Klägerin moralisch sicherlich zu beanstanden, die Gegenseite im Rahmen außergerichtlicher Vergleichsverhandlungen zur Überschlagung möglicher Kosten um die Überreichung der zu diesem Zeitpunkt noch nicht fälligen Nebenkostenabrechnung aufzufordern (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB), ihr nach Erhalt der Abrechnung den Gefallen dann aber sogleich mittels einer Klageerweiterung zu vergelten. Bei dieser Gelegenheit kann sich das Gericht der Anmerkung nicht enthalten, dass die Klägerin das gesamte Verfahren – teils zur Überraschung ihrer Bevollmächtigten - auf einem moralisch recht niedrigen Niveau betrieben hat.
In der Abrechnung der Beklagten fehlt jedoch die Angabe des Umlagemaßstabes. Bei der Angabe der Wohnung … in einer Tabelle findet sich lediglich die Anmerkung “2 Pers. 70 qm”. Dabei handelt es sich jedoch nicht um den Umlageschlüssel. Denn die einzelnen Nebenkostenpositionen sind erkennbar teils nach Kopfzahl, teils nach Verbrauch, teils nach Fläche umgelegt, ohne dass hier genauer differenziert würde. Andere Anhaltspunkte, aus denen sich der Verteilungsmaßstab ergeben würde, enthält die Nebenkostenabrechnung nicht.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.013,55 Euro, § 3 ZPO. Dabei war der Klageantrag zu 1) mit 913,55 Euro zu beziffern, der Klageantrag zu 2) mit einem Pauschalbetrag von 100,- Euro. Mangels eines erkennbaren Leistungsanspruchs der Klägerin, der sich auf der Grundlage einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ergeben könnte, bemisst das Gericht den Wert entsprechend dem Rechnungslegungsaufwand der Beklagten, der auf 100,- Euro geschätzt wird (vgl. Zöller- Herget , ZPO, 23. A., § 3, Rz. 16, Stichwort “Rechnungslegung” a. E.).
Schlagwörter: Betriebskostenabrechnung, Hausverbot, Mindestanforderungen