Source: https://idconline.mx/fiscal/2017/02/14/plusvala-de-los-inmuebles-de-la-cdmx
Timestamp: 2018-12-19 05:02:13
Document Index: 234926548

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 14', 'artículo 31', 'artículo 115', 'artículo 21', 'artículo 94']

Plusvalía de los inmuebles de la CDMX | IDC
Plusvalía de los inmuebles de la CDMX
No pasó esta propuesta en la constitución local, pero se trató de parafrasear en la Ley de Vivienda, conoce su alcance
El proyecto de Constitución Política de la CDMX establecía en el artículo 21, inciso C, fracción 7, que los incrementos en el valor del suelo, derivados del proceso de urbanización, se considerarían parte de la riqueza pública de la ciudad, es decir, que la plusvalía o incremento en el valor de los inmuebles sería parte de la riqueza pública de la CDMX y no de la persona propietaria del inmueble, lo cual era, a todas luces, inconstitucional; lo explica a continuación el Dr. y C.P.C. José Manuel Velderrain Sáenz, Socio Director General de Velderrain, Sáenz y Asociados.
La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM) reconoce como una garantía individual la propiedad privada. Dispone, particularmente en su artículo 14, que nadie podrá ser privado de sus propiedades posesiones o derechos y, en su precepto 27, indica que las expropiaciones solo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización.
El proyecto de Constitución de la CDMX pretendía hacer una clase de expropiación a la plusvalía, pero sin causa de utilidad pública ni indemnización alguna.
El artículo 31, fracción IV de la CPEM, refiere que es obligación de los mexicanos contribuir a los gastos públicos, tanto de la federación, como de la CDMX o del estado y municipio en que residan, en la forma proporcional y equitativa que dispongan las leyes.
En el numeral 2 del CFF se contempla que las contribuciones se clasifican en impuestos, aportaciones de seguridad social, derechos y contribuciones de mejoras, estas últimas son las instituidas por la ley, a cargo de las personas físicas y morales que se beneficien de manera directa de las obras públicas; es decir, la Federación tiene permitido gravar a los individuos por un proceso de urbanización.
El que en la CDMX se pretendiera considerar como parte de su riqueza la plusvalía producto de un proceso de urbanización, habría sido equivalente a un impuesto directo del 100 % sobre el incremento en el patrimonio, siendo desproporcional, por lo tanto, confiscatorio e inconstitucional.
Adicionalmente, hubiese existido un problema de concurrencia impositiva regulada en el artículo 115 de la CPEM, pues la plusvalía de los inmuebles ya es gravada por la federación; esto es, actualmente, ya se pagan impuestos sobre ese concepto, pues el gravamen se causa al momento de enajenar el inmueble y los estados y municipios reciben parte de estos recursos, mediante las aportaciones y participaciones federales, a través de las mecánicas contempladas en la Ley de Coordinación Fiscal.
Los estados gravan también la plusvalía con el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Su nombre varía en cada entidad y también se detona al vender un inmueble y, en la base para su determinación, se incluye la plusvalía que ha tenido este, derivada de procesos de urbanización.
Los municipios están facultados para cobrar el impuesto predial sobre el valor actualizado de las propiedades, incluyendo la plusvalía derivada de los procesos de urbanización o de cualquier otro proceso pero, con esta propuesta, se estaría gravando, además, con una base que ni siquiera pertenecería al 100 % al propietario.
Fiscalmente, esto se conoce como competencia residual, que no es más que la normativa que ordena las relaciones en una federación, encomendando tareas a cada nivel de gobierno, y México está constituido como una república representativa, democrática, laica y federal, compuesta por estados libres y soberanos en todo lo concerniente a su régimen interior, pero unidos en una federación, de acuerdo con el precepto 40 de la CPEUM.
Proyecto de Constitución de la CDMX
El artículo 21, inciso C, fracción 7 del proyecto de la Constitución Política de la CDMX, fue finalmente derogado, así el actual ya no contempla que los incrementos en el valor del suelo, derivados del proceso de urbanización, se consideren parte de la riqueza pública de la ciudad.
Adicionalmente, dicho planteamiento contiene la posibilidad de establecer contribuciones de mejoras e incluso en su numeral 37, inciso c), fracción I, sub-inciso 3, puntualiza como atribución de la Jefatura de Gobierno, el proponer al congreso local las contribuciones de mejoras, tal como se les cobró a los vecinos de Polanco, cuando se realizaron optimizaciones y un proceso de urbanización en avenida Presidente Masaryk (aunque después se otorgara una condonación del 100 %), de tal forma que los vecinos contribuyan a los gastos de obras que les traerán plusvalía, lo cual no es inconstitucional, porque no es un gravamen que confisque la plusvalía de los inmuebles.
Pero la pregunta era, ¿para qué se establecían en el propio proyecto de constitución las contribuciones de mejoras, si la CDMX pretendía confiscar toda la plusvalía o se quería cobrar una contribución de mejora sobre un valor que ya hubiera sido confiscado?
Sin duda, las contribuciones de mejoras son una herramienta fiscal que las autoridades de la CDMX deben utilizar para ayudar a los ciudadanos a tener plusvalías en sus inmuebles, solo esperamos que en el futuro, cuando se realicé un proyecto que prevea el cobro de las mismas a ciertas calles o colonias, sí se cobre y no se haga una condonación posterior.
El proyecto de Ley de Vivienda de la Ciudad de México, aprobado por la Asamblea Legislativa antes de la reforma al proyecto de Constitución de la CDMX, establecía, en su artículo 94, que el gobierno de la CDMX debería generar e implementar mecanismos para la captación de plusvalías generadas por las acciones urbanísticas; sin embargo, posteriormente se realizaron modificaciones a ese ordenamiento, y por unanimidad.
Se eliminó el término plusvalía indicando en ese mismo numeral que “el gobierno de la CDMX destinaría los recursos recabados por conceptos de mejoras, medidas de mitigación e incrementos a la densidad por parte de empresas desarrolladoras, al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y, en general, al entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo”.
Funciones primordiales del Estado
Las funciones primordiales del estado son garantizar la seguridad, la justicia y la propiedad privada.
El Estado benefactor pretende, además, proteger la salud, la educación, el transporte, la recreación, la ciencia, la innovación tecnológica, la cultura, la vivienda, la protección de datos personales, la protección de los animales, los consumidores y los afrodescendientes, entre otras, garantías, todas ellas contenidas en el proyecto de Constitución de la CDMX. Pero ningún estado democrático puede garantizar las secundarias sin antes hacerlo sobre las tres funciones primordiales o básicas.
El pretender, no solo no proteger la propiedad privada, sino atentar contra ella confiscando su plusvalía, sería un símbolo de un estado fallido y de desgobierno.
Responsabilidad de la sociedad civil
La participación de la sociedad civil a través de redes sociales, medios de comunicación y análisis técnicos, demostró el poder del ciudadano al manifestarse de manera pacífica. Sin bloquear carreteras, calles o avenidas, sin boicots o actos de vandalismo, se logró cambiar lo que, supuestamente, fue solo un error de técnica legislativa.
Preocupa, que se hubiese planteado la posibilidad de no proteger a la propiedad privada, sino de destruirla y, de paso, perjudicar también a la clase media de la CDMX, con una medida de este tipo.
Derivado de ello, ahora más que nunca, queda claro que es nuestra responsabilidad, desde la sociedad civil, participar y contribuir con el gobierno de la CDMX y con la Asamblea Constituyente en el análisis y revisión de lo que será su carta magna, y de esta manera, hacer extensivo el análisis, la participación técnica y pacífica de la sociedad civil ante cualquier reforma que pretenda hacerse en cualquier ámbito y nivel de gobierno.