Source: http://frahof.de/glossar/
Timestamp: 2020-08-08 18:28:40
Document Index: 364925697

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 6', '§ 34', '§ 21', '§ 9', '§ 21', '§ 5', '§ 8', '§ 22', '§ 20', '§ 873', '§ 892', '§ 925', '§ 873', '§ 8', '§ 16', '§ 2', '§ 284', '§ 1113', '§ 652', '§ 22', '§ 22', '§ 20', '§ 15', '§ 1', '§ 540', '§ 540', '§ 1']

Glossar – FRAHOF
Übersicht der wichtigsten Begriffe.
Die Abstandsfläche ist ein Begriff aus dem Bauordnungsrecht. Vor den Außenwänden von Gebäuden muss eine Mindestfläche eingehalten werden, die nicht bebaut werden darf. Mit Abstandsflächen soll vor allem dafür gesorgt werden, dass die Belichtung zwischen Gebäuden ausreichend ist, ein gewisser Sozialabstand eingehalten wird und Belange des Brandschutzes Berücksichtigung finden. Nach der Musterbauordnung beträgt in Kern-, Wohn- und Mischgebieten die Abstandsfläche 40 Prozent der Wandhöhe, mindestens aber drei Meter.
Als Anlageimmobilien werden Immobilien bezeichnet, die in erster Linie als Kapitalanlage dienen sollen. Häuser und Eigentumswohnungen werden häufig zur Alterssicherung erworben, weil sie als sichere Anlagen gelten, die eine Wertsteigerung erwarten lassen. Oft werfen Anlageimmobilien auch regelmäßige Mieteinnahmen ab. Besonders für die Altersvorsorge sind Anlageimmobilien beliebt. In der Praxis ist der Erwerb von Anlageimmobilien auch über Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, Erwerber- oder Bauherrenmodellen möglich.
Ein Baubetreuer erbringt Dienstleistungen für Bauherren, die sich zum Beispiel auf die Beratung zum Bauvorhaben, Planung und Koordinierung der Einzelmaßnahmen und die Prüfung und Überwachung der Baumaßnahmen beziehen. Insbesondere unerfahrene Bauherren können von den Leistungen eines Baubetreuers profitieren. In einem Baubetreuungsvertrag wird im Einzelnen geregelt, welche Leistungen das Unternehmen erbringt, das als Baubetreuer für den Bauherren tätig wird.
Das Baubetriebswesen ist ein Lehr- und Forschungsgebiet, das sich umfassend mit allen Aspekten baulicher Aktivitäten beschäftigt. Zeitlich erfasst das Baubetriebswesen die gesamte Nutzungsdauer des Bauobjekts. Das Gebiet erfasst die Bautechnologie und Baubetriebswirtschaft, das Baumanagement und die Bauplanung. Auch Rechtsfragen des Bauwesens werden berücksichtigt. Das Baubetriebswesen unterfällt als Teilgebiet dem Bauingenieurwesen.
Bei Bauerwartungsland handelt es sich um Flächen, die mit hinreichender Wahrscheinlichkeit in Zukunft baulich genutzt werden (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV). Dieser Entwicklungszustand einer Fläche wird insbesondere durch Merkmale bestimmt, die in § 6 der ImmoWertV aufgezählt sind – zum Beispiel die Verkehrsanbindung oder die Wohn- und Geschäftslage. Die Eigenschaft als Bauerwartungsland hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks.
Mit einer Baugenehmigung wird behördlich bescheinigt, dass ein bestimmtes Bauvorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Für die Bebauung, Veränderung oder Nutzungsänderung eines Grundstücks ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Bauherr eine ausdrückliche Gestattung seines Vorhabens von der zuständigen Behörde einholt. Voraussetzung für eine Baugenehmigung ist unter anderem ein vollständiger Bauantrag. Details für Baugenehmigungen sind je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Rechtlich handelt es sich bei einer Baugenehmigung um einen begünstigenden Verwaltungsakt.
Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das im Einklang mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften bereits bebaut ist oder nach diesen Vorschriften bebaut werden darf. Ein Baugrundstück muss im betreffenden Bebauungsplan als Baugebiet festgelegt sein. Welche Bebauungsart konkret zulässig ist, wird im Bebauungsplan festgelegt. Ein Grundstück gilt auch dann als Baugrundstück, wenn es im Innenbereich (§ 34 BauGB) liegt und der Charakter der Umgebung einer Bebauung nicht entgegensteht.
Mit der Baumassenzahl (BMZ) wird angegeben, wie viel Baumasse (Volumen) in Bezug auf die Fläche eines Baugrundstücks vorhanden oder zulässig ist (Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche). Die BMZ bestimmt neben der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Die gesetzliche Regelung über die BMZ findet sich in § 21 der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Im Öffentlichen Baurecht spielen die Bauordnungen der Bundesländer eine maßgebliche Rolle. In der Bauordnung wird bestimmt, welche Anforderungen an Bauvorhaben zu stellen sind. Zur Bebauung eines Grundstücks finden sich in den Bauordnungen beispielsweise Regelungen zur Erschließung, zu den Abstandsflächen, zum Nachbarschutz oder zu Flucht- und Rettungswegen. Vom Bauordnungsrecht ist das Bauplanungsrecht zu unterscheiden, das unter anderem bestimmt, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf.
Ein Bauträger plant und errichtet Bauprojekte, koordiniert alle Bauleistungen und verschafft dem Grundstückserwerber das Eigentum am Grundstück mitsamt den darauf errichteten Gebäuden. Bauträgerverträge können bereits dann zwischen Grundstückserwerber und Bauträger abgeschlossen werden, wenn die Bauleistungen noch nicht erbracht sind. Insofern enthält ein Bauträgervertrag Elemente eines Kauf- und Werkvertrags. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden. Die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind dabei zu beachten.
Ein Bauunternehmen erbringt Bauleistungen verschiedener Art im Hoch- und Tiefbau. Tätigkeiten eines Bauunternehmens sind die Herstellung, Instandsetzung und -haltung sowie die Veränderung oder der Abriss von Bauwerken. Nicht zu den Bauunternehmen zählen Betriebe, die nur mittelbar mit Bauleistungen zu tun haben (Beispiele: Entleih von Baumaschinen, Herstellung von Baustoffen oder Bauteilen). Von den Bauunternehmen zu unterscheiden sind Bauträger, die Leistungen durch Bauunternehmer erbringen lassen.
Ein Bebauungsplan legt die zulässigen Nutzungsarten für eine Fläche fest. Für die Aufstellung eines Bebauungsplans ist die jeweilige Gemeinde zuständig. Bebauungspläne werden in Form einer Satzung erlassen. Dabei werden für einzelne Teile des Gemeindegebiets (Ortsteile oder zusammenhängende Grundstücke) verschiedene Bebauungspläne aufgestellt. Ein Bebauungsplan muss aus einem Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) entwickelt werden. Welche Inhalte im Einzelnen in einem Bebauungsplan geregelt werden können, bestimmt § 9 BauGB.
Unter den Begriff Bestandsmanagement fallen Tätigkeiten, die der Werterhaltung von Immobilien dienen. Dabei muss der Sanierungs- und Investitionsbedarf eines Objekts im Idealfall regelmäßig ermittelt werden. So können mit einem professionellen Bestandsmanagement Reparaturnotwendigkeiten frühzeitig erkannt und damit der Notwendigkeit von kostenintensiven Maßnahmen vorgebeugt werden. Im weiteren Sinne zählen zum Bestandsmanagement auch Dienstleistungen, die sich beispielsweise auf die Einziehung von Mietzinsen oder die Abrechnung von Betriebskosten beziehen.
Eine Betreiberimmobilie ist ein Grundstück mit einem darauf stehenden Gebäude, das für seine Nutzung einen Betreiber benötigt. Der wirtschaftliche Wert einer solchen Immobilie wird gerade durch die Betriebsleistung des Betreibers gesteigert. Dieser Wert geht über die bloße Nutzung hinaus. Betreiber und Eigentümer der Immobilie sind insofern voneinander abhängig, als die Nutzung des Objekts durch einen Dritten nicht oder nur eingeschränkt möglich ist.
Die Vermarktung und Verwaltung gewerblicher Immobilien, die sich im Eigentum von Unternehmen befinden, wird als Corporate Real Estate Management (CREM) bezeichnet. Immobilien-Eigentum spielt bei Unternehmen insbesondere für die Deckung des Kapitalbedarfs eine wichtige Rolle. Dieses hat sich auch bei Unternehmen, deren Haupttätigkeiten nicht im Immobilienbereich angesiedelt sind, zu einem eigenständigen Unternehmensgeschäftsfeld entwickelt. Wichtigste Bestandteile des CREM sind das Asset-, Portfolio-, Property- und Gebäudemanagement.
Deutscher Immobilienaktienindex
Ein Einfamilienhaus zeichnet sich dadurch aus, dass es dem Wohnaufenthalt einer Familie oder einer zusammengehörenden Gruppe dient und nur eine Wohneinheit aufweist. Einfamilienhäuser stehen in den meisten Fällen im Eigentum des Nutzers. Es gibt verschiedene Typen von Einfamilienhäusern, beispielsweise Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder freistehende Häuser. Ferienhäuser werden in der Regel nicht zu den Einfamilienhäusern gezählt, weil sie nicht dem ständigen Aufenthalt einer Familie dienen.
Als Eigentumswohnung wird eine Wohnung bezeichnet, an der als abgrenzbarer Teil eines Gebäudes besonderes Eigentum begründet werden kann. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Treppenhaus, Aufzüge usw.) wird durch die Wohnungseigentümer nach § 21 WEG gemeinschaftlich ausgeübt. Nicht zu verwechseln mit dem Wohnungseigentum ist der Begriff Wohneigentum. Wohneigentum bedeutet Eigentum an der selbst bewohnten Immobilie – diese Immobilie kann ein Haus oder eine Wohnung sein.
Als Facility Management (Liegenschaftsverwaltung) wird die Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien bezeichnet. Dabei geht es um Sekundärprozesse wie zum Beispiel die Wartung von technischen Einrichtungen, aber auch kaufmännische Aufgaben wie die Beschaffung von Reinigungsmaschinen für das Gebäude. Dienstleistungen im Bereich des Facility Managements werden zunehmend auf externe Anbieter übertragen (Outsourcing).
Nach § 5 BauGB (Baugesetzbuch) haben die Gemeinden einen Flächennutzungsplan zu erstellen, aus dem sich die beabsichtigte Nutzung einzelner Flächen ergibt. Grundlage des Flächennutzungsplans sind die voraussehbaren Bedürfnisse der Gemeinde. Der konkrete Bebauungsplan ist dann aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Insofern ist der Flächennutzungsplan ein vorbereitender Bauleitplan. Er hat daher keine unmittelbaren rechtlichen Wirkungen gegenüber dem Bürger.
Ein Flurstück ist im Liegenschaftskataster die kleinste Buchungseinheit. In den Vermessungsgesetzen der deutschen Bundesländer sind sie als vom amtlichen Vermessungswesen geometrisch festgelegte und eindeutig bezeichnete Teile der Erdoberfläche definiert. In der Schweiz und in Österreich wird hierfür der Begriff Parzelle benutzt. Ein Flurstück entspricht regelmäßig einem Grundstück im Sinne des Sachenrechts. Jedoch kann ein Grundstück auch aus mehreren Flurstücken bestehen.
Als Gebäudeversicherer werden Unternehmen bezeichnet, die Versicherungen für Immobilien anbieten. Die versicherten Gefahren sind vor allem Schäden, die durch Ereignisse wie Wassereinbruch, Hagel, Brand oder Sturm entstehen. Seit 1994 bestehen bei der Wahl des Gebäudeversicherers keine Einschränkungen mehr. Eine Gebäudeversicherung wird in der Regel der Wertentwicklung einer Immobilie angepasst. Im Fall eines Totalschadens hat der Versicherungsnehmer grundsätzlich Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts eines Gebäudes.
In der geschlossenen Bauweise werden Gebäude ohne einen seitlichen Grenzabstand errichtet (§ 22 Abs. 3 BauNVO). Die geschlossene Bauweise gehört zu den zwei grundsätzlichen Bauweisen, die in einem Bebauungsplan festgelegt werden können. Wenn im Einzelfall eine bereits vorhandene Bebauung der geschlossenen Bauweise entgegensteht, können davon Ausnahmen gemacht werden. Der Gegensatz zur geschlossenen Bauweise ist die offene Bauweise.
Als geschlossene Immobilienfonds werden Fonds bezeichnet, die – im Gegensatz zu offenen Fonds – nur eine begrenzte Zahl von Anlegern aufnehmen, so lange eine festgelegte Anlagesumme nicht erreicht ist. Wer einen Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds erwirbt, muss das volle unternehmerische Risiko – auch eines Totalverlustes – tragen, weil er Gesellschafter der Fondsgesellschaft wird. Investitionen erfolgen zumeist in Einkaufszentren, Bürohäuser oder andere Gewerbeimmobilien.
Neben der Baumassenzahl (BMZ) und der Grundflächenzahl (GRZ) stellt die Geschossflächenzahl (GFZ) einen Wert dar, der das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks bestimmt. In einem Bebauungsplan wird die zulässige GFZ festgelegt. Diese Zahl gibt gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Grundlage für die Festlegung der Fläche der Geschosse sind die Außenmaße der Gebäude in allen Vollgeschossen.
Gewerbeimmobilien sind Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend gewerblich genutzt werden. Dazu zählen zum Beispiel Einzelhandelsflächen und Büros, Ateliers, Werkstätten und Lagerflächen. Zu den Gewerbeimmobilien werden auch Mehrfamilienhäuser gezählt, die einen über 50-prozentigen Anteil gewerblicher Nutzung aufweisen. Steuerlich und baurechtlich sind Gewerbeimmobilien von Wohnimmobilien und Sonderimmobilien zu unterscheiden. Der Markt für Gewerbeimmobilien weist aufgrund seiner größeren Konjunkturabhängigkeit eine deutlich höhere Dynamik auf als der Markt für Wohnimmobilien.
Grundbesitz bedeutet im eigentlichen Wortsinn die tatsächliche Verfügungsgewalt über ein Landstück. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird mit Grundbesitz jedoch das Eigentum an einem Grundstück zusammen mit den dort errichteten Gebäuden bezeichnet (Grundeigentum). Der Erwerb des Eigentums an einem Grundstück setzt in Deutschland die Eintragung in das Grundbuch voraus (§ 873 BGB). Grundstücke können sich im öffentlichen Eigentum (Bund, Länder, Gemeinden) oder im privaten Eigentum befinden
Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Rechte an einem Grundstück festgelegt. Dies erfolgt in der Regel (beispielsweise bei der Eigentumsübertragung) mit konstituierender Wirkung. Zuständig für die Führung des Grundbuchs ist das Amtsgericht. Das Grundbuch genießt als amtliches Verzeichnis öffentlichen Glauben (§ 892 BGB), sodass ein gutgläubiger Erwerb bei einer fehlerhaften Eintragung ins Grundbuch unter Umständen möglich ist.
Als Grunderwerb wird der Kauf von Grundstücken bezeichnet. In einer vor einem Notar abzugebenden Auflassung wird die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer eines Grundstücks erklärt (§ 925 BGB). Die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt jedoch erst mit Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Im Verkehrswegebaurecht spielt der Grunderwerb eine besondere Rolle. Hier sind unter Umständen auch zwangsweise Enteignungen mit Entschädigungen möglich.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb einer Immobilie bzw. eines Grundstücks an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer, die von den Bundesländern erhoben wird, ist in Deutschland unterschiedlich. So liegt sie beispielsweise in Bayern bei 3,5 Prozent, in Schleswig-Holstein dagegen bei 6,5 Prozent. Die Bemessungsgrundlage für die Erwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG) – das ist in der Regel der Kaufpreis.
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist ein Wert, der das Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Die Grundflächenzahl kann gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Zahl gibt den Anteil der Baufläche an der Grundstücksfläche an; sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Neben der Grundflächenzahl spielen für das Maß der baulichen Nutzung die Baumassenzahl (BMZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) eine Rolle.
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken. Die Rechtsgrundlage für die Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegt. Unterschieden wird zwischen der Grundsteuer A (agrarisch) und der Grundsteuer B (baulich). Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist ein Einheitswert, der vom Finanzamt festgelegt wird. Nach der jeweiligen Grundstücksart gilt eine Grundsteuermesszahl, die – multipliziert mit dem Einheitswert und dem Hebesatz – den Grundsteuermessbetrag ergibt.
Ein Grundstückskataster bzw. Liegenschaftskataster ist ein Register mit einem Verzeichnis sämtlicher Flurstücke eines Landes. Es besteht aus einem Liegenschaftsbuch und einer Liegenschaftskarte. Neben der Darstellung der geografischen Lage dient das Grundstückskataster auch dem Verzeichnis der dort errichteten baulichen Anlagen, der Größe und der Nutzungsart. Das Liegenschaftskataster ist nach § 2 GBO (Grundbuchordnung) Grundlage für die Benennung der Grundstücke im Grundbuch.
Der Grünordnungsplan (GOP) dient als ökologische Grundlage für einen Bebauungsplan. Als Teil der Landschaftsplanung hat der Grünordnungsplan Bedeutung auf gemeindlicher Ebene. Ein GOP berücksichtigt insbesondere Vorgaben des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Er begründet als solcher keine Rechte und Pflichten gegenüber dem Bürger. Erst wenn in einem Bebauungsplan Festsetzungen aus einem Grünordnungsplan übernommen werden, werden diese rechtsverbindlich.
Eine Hausverlosung ist die Veräußerung einer Immobilie durch eine Lotterie. Der Preis für ein Los bestimmt sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, der durch die Anzahl der Lose geteilt wird. Das eingenommene Geld, das später zum Kauf der Immobilie verwendet wird, wird auf ein Treuhandkonto überwiesen. In Deutschland erfüllen solche Verlosungen nach der Rechtsprechung den Tatbestand des unerlaubten Glücksspiels (§§ 284, 287 StGB).
Die Hausverwaltung beschäftigt sich mit Aufgaben, die im Rahmen der Verwaltung von Mietshäusern, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekten anfallen. Das sind beispielsweise die Einnahme und Verwaltung des Mietzinses, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, das Gestalten der Mietverträge, aber auch das Forderungsmanagement. Objekteigentümer übertragen diese Verwaltungsaufgaben oft an externe Dienstleister. Häufig wird die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) demselben Unternehmen übertragen, das auch für die Hausverwaltung zuständig ist (Mischverwaltung).
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht gemäß § 1113 BGB. In der Regel tritt ein Kreditnehmer, der über Grundstückseigentum verfügt, Rechte an diesem Grundstück ab, um dem Kreditgeber eine Sicherheit für das Risiko eines Kreditausfalls zu geben. Der Hypothekeninhaber kann seine Forderung im Bedarfsfall durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück verwirklichen. Die Bedeutung der Hypothek hat in der Praxis abgenommen. Für die Kreditsicherheit wird heutzutage meist eine Grundschuld verwendet.
Als Hypothekenbanken werden privatrechtliche Geldinstitute bezeichnet, deren Geschäftsbetrieb vorrangig auf die Beleihung von Grundstücken im Inland gerichtet ist. Durch die Außerkraftsetzung des Hypothekenbankgesetzes im Jahr 2005 hat der Begriff keine rechtliche Bedeutung mehr. Als einheitliche Rechtsgrundlage kommt heute nur noch das Pfandbriefgesetz (PfandBG) in Betracht. Das Pfandbriefgeschäft unterliegt in Deutschland der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
Durch eine Immobilienbewertung (Grundstücksbewertung) wird der Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag festgestellt. Dieses Verfahren ist in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) geregelt. In der Gerichtspraxis werden drei unterschiedliche Verfahren angewendet: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Im nicht normierten „Maklerverfahren“ wird der Wert einer Immobilie durch Multiplikation des Reinertrags mit einem Faktor für die jeweilige Objektart ermittelt.
Der Lebenszyklus einer Immobilie umfasst vier Phasen: Am Anfang des Immobilienlebenszyklus steht die Planungsphase, die sich durch Prüfung der technischen Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit einer Idee auszeichnet. Nach der Baugenehmigung folgt die Phase der Realisierung – das sind die eigentlichen Bauleistungen. Die Hauptphase im Immobilienlebenszyklus ist die Nutzungsphase – der eigentliche Bestimmungszweck des Gebäudes wird erfüllt. Der Abschluss des Zyklus ist die Verwertungsphase, die in einem Abriss oder einer Revitalisierung bestehen kann.
Ein Immobilienmakler vermittelt Immobilien zum Kauf oder zur Miete. Er kann vom Vermieter oder Verkäufer, Mieter oder Käufer eines Objekts beauftragt werden. Der Lohnanspruch eines Maklers ergibt sich aus §§ 652 bis 654 BGB. Der Anspruch des Maklers auf seine Courtage kommt erst beim Abschluss des vermittelten Vertrags zustande.
Die Immobilienprojektentwicklung ist ein Bereich der Immobilienwirtschaft. Immobilienprojektentwicklung zeichnet sich vor allem durch Multidisziplinarität aus: So werden hier Fragen wie Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft, Standort- und Marktanalyse, Recht und Steuern sowie Besonderheiten bei der Entwicklung verschiedener Immobilienarten behandelt. In der Regel befasst sich die Immobilienprojektentwicklung mit der Planung, Konzeption und Erstellung von Projekten größerer Ausmaße. Wichtigste Faktoren bei der Projektentwicklung sind Idee, Standort und Kapital.
Die Immobilienverwaltung befasst sich mit der umfassenden Betreuung von Immobilienobjekten. Dabei kann sich die Immobilienverwaltung auf eigene Gebäude beziehen, häufig wird sie aber auch als Auftragsverwaltung für fremde Immobilien betrieben. Grundsätzlich werden bei der Verwaltung einer Immobilie drei Bereiche unterschieden: technische Betreuung, kaufmännische Verwaltung und Buchhaltung. Zum Teil gehört auch der Verkauf einer Liegenschaft zu den Aufgaben einer Immobilienverwaltung.
Als Liegenschaften werden Grundstücke als unbewegliche Sachen im Gegensatz zu den beweglichen Sachen bezeichnet. Immobilien und Liegenschaften werden oft als Synonyme verwendet. Im engeren Sinne bezieht sich der Ausdruck Liegenschaften auf Gewerbeflächen mit oder ohne Bebauung, die in einem Bebauungsplan oder zumindest in einem Flächennutzungsplan als gewerblich zu nutzende Flächen bezeichnet sind.
In einem Mehrfamilienhaus können im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus mehrere Familien beziehungsweise Mietparteien wohnen. In der Regel weisen Mehrfamilienhäuser mehrere Stockwerke auf. An den einzelnen Wohnungen kann gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Eigentum begründet werden. Die Eigentümer der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig ist. Mehrfamilienhäuser machen in Deutschland mehr als 30 Prozent der Wohnfläche aus.
Als Miete wird die Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Entgelt bezeichnet. Sie kann sich sowohl auf bewegliche Sachen (zum Beispiel ein Auto) oder unbewegliche Sachen (zum Beispiel eine Wohnung) beziehen. Grundlage des Mietverhältnisses ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Für die Vermietung von gewerblichen Räumen oder Wohnräumen gibt es besondere Regelungen – beispielsweise zu den Kündigungsfristen, zur Untervermietung oder zum Erfordernis der Schriftform.
Muskelhypothek (Eigenleistung)
Die Muskelhypothek, also eigene Bauleistungen, sind Eigenleistungen, die Handwerkerlohnleistungen ersetzen. Dabei ist es wichtig, dass diese Leistungen fachmännisch erbracht werden können.Außerdem ist zu beachten, dass zur Erstellung umfangreicher und ter­minkritischer Gewerke die eigenen Kapazitäten über Wochen, Monate oder sogar Jahre ausgelastet sind. Verzöge­rungen beim Bauen oder Renovieren können bares Geld kosten, wenn der Bauherr die gekündigte Immobilie bei­spielsweise nicht fristgerecht räumen kann oder angemietete Geräte länger auf der Baustelle vorhalten muss. Da­gegen können Arbeiten wie zum Beispiel das Streichen der Wände, der Ausbau des Dachgeschosses oder das Erstel­len der Außenanlagen als terminunkritisch angesehen und auch mit nur we­nig handwerklichem Geschick vom Bauherren ausgeführt werden.
Die Eigenleistung kann viele Handwerkerstunden ersparen. Doch jeder Bau­herr sollte sich überlegen, ob sich der eigene Einsatz angesichts der even­tuell fehlenden Erfahrung und damit ent­spre­chend längeren Dauer der Tä­tigkeit lohnt. Ein erfahrener Handwerker erledigt die gleiche Ar­beit häufig in einem Bruchteil der Zeit. Dazu kommt, dass die Ausrüstung für Eigen­leis­tun­gen teilweise nicht vor­handen ist und erst gekauft bzw. gemietet werden muss. Die Arbeit im Unternehmen kann dann sogar die wirtschaftlich güns­ti­gere Alternative darstellen.
Von den Geldinstituten werden in der Regel bis zu 5 % der Baukosten als Eigenleistungen anerkannt. Höhere Eigenleistungen werden nur dann ak­zeptiert, wenn sie plausibel nachgewiesen und beispielsweise von einem Architekten bestätigt werden können.
Ein Nachmieter ist der neue Vertragspartner eines Vermieters, der auf einen anderen Mieter folgt. Häufig schlagen Mieter ihrem Vermieter einen neuen Vertragspartner vor. Dieser muss vom Vermieter jedoch nicht akzeptiert werden. Ein Nachmieter wird von Mietern vor Ablauf ihres Mietvertrags insbesondere deshalb vorgeschlagen, um Ablösesummen für in die Mietsache eingebrachte Gegenstände verwirklichen zu können.
Als offene Bauweise wird im Baurecht das Gegenstück zur geschlossenen Bauweise bezeichnet. Bei der offenen Bauweise weisen die Gebäude einen seitlichen Grenzabstand auf. Gebäude in offener Bauweise werden gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO als Hausgruppen, Einzelhäuser oder Doppelhäuser errichtet. Im Bebauungsplan muss eine geschlossene oder offene Bauweise bestimmt werden, gegebenenfalls kann gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO eine abweichende Bauweise festgelegt werden.
Bei offenen Immobilienfonds wird Geld vorwiegend in Gewerbeimmobilien investiert. Es handelt sich hierbei um klassische Investmentfonds, die mehrere Immobilienobjekte und zum Teil auch Zinspapiere enthalten. Die Anteile an offenen Immobilienfonds sind im Gegensatz zu den Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds täglich veräußerbar. Wer über Anteile an einem offenen Immobilienfonds verfügt, erzielt Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG), bei geschlossenen Fonds dagegen werden Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt (§ 15 EStG).
Pfandbriefe sind Anleihen, die von einer Pfandbriefbank ausgegeben werden. Als Sicherheit dienen bei einem Pfandbrief die Bonität der ausgebenden Bank sowie eine zusätzliche Deckungsmasse. Letztere besteht bei Hypothekenpfandbriefen beispielsweise aus Darlehensforderungen, die durch ein Grundstück abgesichert sind (Grundpfandrechte). Die gesetzliche Grundlage für Pfandbriefe ist seit 2005 das Pfandbriefgesetz (PfandBG). Pfandbriefe gelten allgemein als ein besonders sicheres Investment.
REIT ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust. Nach der gesetzlichen Definition handelt es sich bei REITs um Aktiengesellschaften, deren Unternehmensgegenstand darauf beschränkt ist, Immobilien-Eigentum (mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien) zu erwerben oder zu veräußern, zu halten oder zu verwalten. Dies ergibt sich aus § 1 des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz). REITs werden hauptsächlich als Mittel zum Immobilien-Outsourcing benutzt.
Als Renditeimmobilien oder Anlageimmobilien werden Wohn- oder Gewerbeimmobilien bezeichnet, deren Hauptzweck darin liegt, das investierte Kapital zu verzinsen, ohne dass die Objekte selbst genutzt werden sollen. Anlageimmobilien können Mieteinkünfte abwerfen und werden vor allem aufgrund einer erwarteten Wertsteigerung stark nachgefragt. Sehr oft werden Renditeimmobilien zur Absicherung im Alter genutzt.
Schrottimmobilie ist ein Begriff aus der Umgangssprache, der aber auch in mehreren Gerichtsentscheidungen verwendet wird. Das Wort bezeichnet ein Gebäude in einem schlechten Zustand, das auf betrügerische Weise erheblich über seinem tatsächlichen Wert verkauft wird. Vor allem im Zusammenhang mit zweifelhaften Immobilienfonds spielen Schrottimmobilien eine Rolle.
Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter die von ihm gemietete Wohnung oder Immobilie – oder einen Teil davon – an einen Dritten weitervermietet. Eine Untervermietung setzt gemäß § 540 BGB die Erlaubnis des Vermieters voraus. Der Mieter hat ein Verschulden des Untermieters gegenüber dem Vermieter zu vertreten (§ 540 Abs. 2 BGB). Eine unberechtigte Untervermietung kann eine Kündigung rechtfertigen und zum Schadensersatz verpflichten.
Gebäude oder Gebäudeteile, die ausschließlich oder in erster Linie dem Wohnen dienen, werden als Wohnimmobilien bezeichnet – unabhängig davon, ob der Eigentümer selbst dort wohnt oder das Objekt vermietet ist. Steuerlich, baurechtlich und im Finanzierungsbereich spielt es eine große Rolle, ob eine Immobilie als Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie eingestuft wird. Selbstbewohnte Immobilien werden nach dem sogenannten Sachwertverfahren bewertet, Gewerbe- und Mietwohnimmobilien nach dem Ertragswertverfahren.
Bei einer Wohnungsgenossenschaft (Wohnungsbaugenossenschaft, Baugenossenschaft, Bauverein) handelt es sich um eine Genossenschaft im Sinne von § 1 Genossenschaftsgesetz, deren Ziel die Versorgung ihrer Genossenschaftsmitglieder mit preisgünstigem Wohnraum ist. In Deutschland gibt es über 2000 Wohnungsgenossenschaften mit drei Millionen Mitgliedern und über zwei Millionen Wohnungen. Die Wohnungsgenossenschaften sind im Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertreten.
Als Wohnungsgesellschaften bzw. Wohnungsunternehmen werden Unternehmen bezeichnet, die in der Wohnungswirtschaftsbranche tätig sind. Das primäre Geschäftsfeld der Wohnungsgesellschaften liegt in der Verwaltung von Mietwohnungen (Bestandsverwaltung, Modernisierung, Marketing usw.). Auch die Fremdverwaltung von Wohnungen anderer Eigentümer wird von Wohnungsgesellschaften als Dienstleistung angeboten.
Zinshaus ist ein anderer Begriff für ein Mietshaus. Dabei handelt es sich um ein Gebäude mit einzelnen Wohnungen bzw. Einheiten, die den Mietern vom Vermieter gegen Entgelt auf Zeit zur Verfügung gestellt werden. Zur Einschätzung des Wertes eines Zinshauses dient die Bruttoverzinsung. Diese wird bestimmt durch das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete). 100 geteilt durch diesen Wert ergibt die Bruttoverzinsung.