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Timestamp: 2017-03-25 19:51:32+00:00
Document Index: 255646622

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 7', 'art. 6', 'arrêt ', 'art. 7', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 55', 'art. 6', 'ATF ', 'art. 655', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 7', 'art. 1', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 10', 'art. 681', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 1', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 11', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 10']

111 II 48792. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 7 novembre 1985 dans la cause B. contre M. et consorts (recours en réforme)
Droit de préemption du fermier (art. 7 LPR). Contrairement au droit de préemption de la parenté (art. 6 LPR), qui s'étend à tout l'objet vendu, le droit de préemption du fermier ne porte que sur l'immeuble affermé. Dès lors, en cas de vente d'une exploitation agricole ou de parties importantes d'une exploitation, le fermier exercera son droit de préemption uniquement sur la fraction du domaine qu'il a prise à ferme, qu'il s'agisse d'un bien-fonds séparé cadastralement et inscrit au registre foncier comme immeuble indépendant ou seulement d'une partie de bien-fonds. Faits à partir de page 487
A.- a) O. était propriétaire à V. d'un domaine agricole composé de neuf parcelles relativement éloignées les unes des autres, dont certaines se prêtent aux cultures alors que les autres sont des pâturages ou des bois. Il s'agit des parcelles Nos BGE 111 II 487 S. 488
légal de préemption, B. s'engage néanmoins à acquérir les autres biens-fonds sur la base de l'état récapitulatif des offres supérieures, tel qu'il a été dressé le 10 août écoulé par le notaire sous-signé, état BGE 111 II 487 S. 489ci-annexé." Le 17 décembre 1982, l'acte de vente a été passé entre dame P. et les trois fils de B., soit Pierre, Claude et Jean B., pour le prix de 722'000 francs. Il comporte une clause analogue à celle rappelée ci-dessus, selon laquelle les acheteurs s'engagent - si les fermiers font valoir leur droit de préemption avec succès - à acquérir néanmoins les autres biens-fonds sur la base de l'état récapitulatif du 10 août 1982, annexé à la promesse de vente. Cet acte énumère les diverses parcelles du domaine et leur prix, aussi bien pour celles qui ont fait l'objet d'offres que pour celles qui n'ont pas trouvé d'amateur, le prix de ces dernières étant estimé.
V.- En conséquence, les demandeurs sont autorisés à se substituer aux codéfendeurs Pierre, Claude et Jean B. et à requérir leur inscription au Registre foncier au titre de propriétaires des immeubles ci-dessus, moyennant paiement des prix prévus ci-dessus en main des ayants droit, et après mensuration exacte et partage à leurs frais, en ce qui concerne la BGE 111 II 487 S. 491parcelle 89." B.- Par arrêt du 15 janvier 1985, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours interjeté par Pierre, Claude et Jean B., et confirmé le jugement de première instance.
3. Aux termes de l'art. 7 al. 1 LPR, les cantons peuvent étendre le droit de préemption de la parenté sur les exploitations agricoles (art. 6 LPR) au fermier qui afferme le bien-fonds vendu depuis une durée minimum à fixer par le canton, veut exploiter lui-même ce bien-fonds et en paraît capable. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté en étendant le droit de préemption des parents aux personnes physiques qui, en qualité de fermiers, exploitent personnellement depuis six ans au moins le bien-fonds vendu (art. 4bis de la loi vaudoise d'application des lois fédérales sur le désendettement des domaines agricoles et sur le maintien de la propriété foncière rurale). En l'espèce, les trois intimés, qui sont des personnes physiques, exploitent personnellement et en qualité de fermiers des parcelles du domaine autrefois propriété d'O., hérité par dame P. Les recourants contestent que M. soit fermier d'O., puis de dame P., depuis 1974; ils nient également que R. paraisse capable d'exploiter lui-même les parcelles qu'il afferme. Mais ces griefs sont irrecevables: ils remettent en cause les faits constatés par la dernière autorité cantonale, qui lient la juridiction fédérale de réforme (art. 55 al. 1 lettre c, 63 al. 2 OJ). Seule se pose, pour les trois intimés, la question de savoir s'ils sont au bénéfice d'un droit de préemption alors que la vente donnant ouverture à l'exercice de ce droit a pour objet l'ensemble du domaine et que chacun d'eux ne fait valoir un droit de préemption que sur des fractions du domaine.BGE 111 II 487 S. 492
c) Selon l'art. 6 LPR, en cas de vente d'une exploitation agricole ou de parties importantes d'une exploitation, les descendants, le conjoint et les père et mère du vendeur ont un droit de préemption, que les cantons peuvent étendre aux frères et soeurs du vendeur. La notion d'exploitation agricole est une notion économique (cf. ATF 107 II 178 consid. 2c, bb et les références). Une exploitation agricole au sens de la loi est formée d'un ou de plusieurs immeubles, et, plus précisément, de biens-fonds, soit de surfaces de terrains ayant des limites déterminées de façon suffisante (art. 655 al. 2 ch. 1 CC, art. 1er al. 2 ORF). Seuls les biens-fonds dans ce sens précis peuvent faire l'objet d'une vente immobilière (ATF 62 II 161 consid. 1), qui n'est susceptible d'être exécutée que par le transfert, au registre foncier, de chacun des immeubles constituant l'exploitation agricole. Comme la vente, le droit de préemption ne peut dès lors porter que sur l'immeuble ou les immeubles formant l'unité BGE 111 II 487 S. 493économique qu'est l'exploitation agricole ou sur des parties importantes de cette exploitation.
d) Il suit de là que, si le fermier n'a pas reçu à bail l'entier de l'exploitation agricole ou l'entier des parties importantes qui sont vendues, son droit de préemption n'a pas le même objet BGE 111 II 487 S. 494que le contrat de vente. Dès lors, si l'on exige l'identité entre l'objet de la vente et l'objet du droit de préemption, l'art. 7 LPR sera applicable seulement dans le cas où le fermier a pris à bail l'ensemble de l'exploitation ou dans l'éventualité où il a affermé une partie importante qui est seule vendue. En revanche, il n'aura aucun droit de préemption si l'exploitation entière est vendue ou si la partie importante aliénée se compose pour une part de biens-fonds objets du bail et pour une autre part de biens-fonds non affermés ou affermés à un autre fermier, qui, lui non plus, n'aura pas de droit de préemption, faute d'identité entre l'objet de son bail et l'objet de la vente. De telles conséquences, d'une complication excessive, ne satisfont pas au but de protection de la propriété foncière rurale, tel qu'il est énoncé à l'art. 1er LPR et d'après lequel doivent être interprétées et appliquées les diverses dispositions de la loi sur le maintien de la propriété foncière rurale (ATF 100 Ib 264/265 consid. 3b). C'est particulièrement évident en l'espèce: la cour cantonale constate que, dans le canton de Vaud, l'affermage par parcelles est beaucoup plus important que l'affermage de domaines entiers et permet de rendre exploitables des domaines dont la seule surface propriété du fermier serait insuffisante pour rendre une exploitation viable.
L'arrêt Reimann-Kälin, du 27 avril 1967 (ATF 93 II 204 ss), ne permet pas, lui non plus, de dire si le droit de préemption peut porter sur un ou plusieurs fonds affermés qui ne constituent pas l'entier de l'exploitation agricole. Il a pour objet de déterminer si l'exclusion du droit de préemption statuée par l'art. 10 lettre b LPR est limitée aux surfaces nécessaires à l'accomplissement d'une tâche de caractère public ou si elle BGE 111 II 487 S. 495s'étend au tout, dès l'instant que les besoins d'utilité publique concernent la majeure partie du domaine. C'est dans ce cadre précis que le Tribunal fédéral a dit que le droit de préemption ne peut viser que la vente d'une exploitation dans sa totalité. Au surplus, le préempteur n'était pas, dans cette affaire, un fermier louant les parcelles inutiles à l'accomplissement de tâches de caractère publics; il s'agissait de la fille du vendeur, soit d'un préempteur dont le droit ne dépendait pas, comme on l'a vu, d'une relation particulière avec l'immeuble vendu, mais de son lien de sang avec l'aliénateur.
e) La question du concours de plusieurs fermiers exerçant un droit de préemption sur des parcelles différentes lors de la vente d'une exploitation agricole dans son ensemble peut se résoudre si l'on a présent à l'esprit qu'une exploitation agricole est une unité économique et que la vente d'une telle exploitation s'exprime généralement en droit par la vente simultanée de plusieurs biens-fonds. Le fermier qui demande à exercer son droit de préemption sur le bien-fonds qu'il afferme fait valoir ce droit sur l'un des objets de la vente. Or, comme le dit MEIER-HAYOZ (n. 148 ad art. 681 CC), il y a un droit de préemption également si l'objet de ce droit n'est pas vendu seul, mais, pour un prix global, en même temps que d'autres objets auxquels le droit de préemption ne s'étend pas. C'est seulement si les différentes choses BGE 111 II 487 S. 496vendues dans leur ensemble ne peuvent être séparées sans préjudice pour le vendeur que le préempteur sera tenu de se porter acquéreur du tout. Sinon, il pourra acheter le seul objet de son droit de préemption contre le paiement de la partie correspondante du prix.
aa) Ils soutiennent d'abord qu'ensuite de l'amputation du domaine autrefois propriété d'O., par l'exercice des droits de préemption des fermiers, le domaine vendu n'est plus viable. Ils invoquent à ce sujet l'arrêt ATF 81 II 73 ss (78 consid. 5), selon lequel, si l'exercice du droit de préemption a pour conséquence de démembrer une exploitation existante, il importe de viser en tout premier lieu à éviter ce résultat, eu égard à l'art. 1er LPR. Mais les circonstances ne sont pas comparables. En l'espèce, on n'a pas affaire à une seule exploitation existante, puisque, depuis 1962, le domaine est exploité par quatre fermiers agissant indépendamment les uns des autres et complétant par l'affermage les ressources des terres dont ils sont propriétaires. Loin d'être en opposition avec l'art. 1er LPR, le maintien de cette situation est au contraire en harmonie avec le but de sauvegarde des entreprises agricoles visé par la loi. En effet, le droit de préemption permet à chacun des BGE 111 II 487 S. 497fermiers de conserver son exploitation telle qu'elle existe depuis 1962.
Dans l'arrêt Göldlin, du 3 novembre 1955 (ATF 81 II 506 ss), le Tribunal fédéral a dit que la liberté des conventions permet de constituer un droit de préemption sur une partie seulement d'un immeuble, sans que cette partie soit séparée cadastralement et inscrite au registre foncier comme immeuble indépendant, à BGE 111 II 487 S. 498condition qu'elle soit clairement déterminable par l'interprétation objective de la convention. Le droit de préemption peut alors être exercé en cas de vente du bien-fonds dans son entier, et non pas seulement en cas de vente de la parcelle grevée du droit de préemption.
En l'espèce, on dispose des éléments qui permettent de déterminer clairement les parties louées. Les demandeurs ont précisé leurs conclusions initiales en prenant des conclusions Ibis à Iquater, sur la base d'un rapport d'expertise qui estime, sous réserve d'un rapport précis au théodolite, les surfaces de la parcelle 89 exploitées par chacun d'eux. Les juridictions cantonales étaient donc fondées à autoriser l'exercice du droit de préemption BGE 111 II 487 S. 499par chaque fermier sur la fraction de ce bien-fonds qu'il afferme.
93 II 204,
107 II 178 suite... ,
81 II 76,
100 IB 264,
81 II 73,
81 II 506,
81 II 509
art. 7 al. 1 LPR,
art. 7 LPR,
art. 11 al. 3 LPR,
art. 1er al. 2 ORF,
art. 7 al. 2 LPR,
art. 10 lettre b LPR,