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Timestamp: 2019-07-22 22:25:49+00:00
Document Index: 178297188

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'sentenza ', 'art. 1182', 'art. 120', 'art. 1587', 'art. 1182', 'art. 45', 'art. 1460', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1224', 'art. 1282', 'art. 2948', 'art. 8', 'art. 2704', 'art. 12', 'art. 1605']

Avv. Paolo Nesta - Locazione abitativa- Il pagamento del canone
Locazione abitativa- Il pagamento del canone
LOCAZIONE ABITATIVA - IL PAGAMENTO DEL CANONE
Il pagamento del canone avviene di regola in mensilità anticipate, ma con un limite: il locatore non può pretendere che vengano anticipate più di tre mensilità. L'eventuale clausola contrattuale che prevedesse un periodo superiore sarebbe nulla ai sensi dell'art. 2 ter L. 12/8/1974, n. 351, anche se disponesse che il pagamento venisse effettuato mediante titoli di credito.
Circa le modalità di pagamento, il conduttore non può pretendere di pagare mediante assegno bancario, a meno che questa forma di pagamento non sia prevista dal contratto o venga accettata dal locatore. I rischi del ritardo o del disguido derivanti dall'utilizzazione del servizio postale sono in ogni caso a carico del conduttore (Cass. 14/1/2000, n. 369); in tale ipotesi la sentenza appena richiamata ha stabilito che il titolo deve pervenire al domicilio del locatore entro il termine pattuito per il pagamento, come desumibile dall'art. 1182, terzo comma, c.c., e l'estinzione del debito del conduttore avviene nel momento della riscossione del titolo, anche se la banca trattaria è tenuta, in base all'art. 120 D. Lgs. n. 385/1993, a conteggiare gli interessi con la valuta del giorno anteriore a quello in cui è stato effettuato il versamento.
Diffuse modalità di pagamento sono quelle a mezzo bonifico o accredito in conto corrente bancario; in tal caso, la circostanza che il locatore abbia accettato il pagamento, anziché in contanti al proprio domicilio, a mezzo bonifico o accredito in conto corrente bancario, non significa anche che egli sia disposto a riceverlo dopo la scadenza del termine pattuito: la somma, pertanto, dev'essere messa a disposizione del locatore nel termine stabilito, a meno che il conduttore non provi che il locatore ha accettato che il termine potesse essere disatteso; in mancanza di prova, quindi, restano a carico del conduttore i rischi di eventuali ritardi o disguidi derivanti dall'utilizzazione del servizio bancario (Cass. 28/12/1990, n. 12210).
Se è previsto che il canone venga corrisposto mediante vaglia postale l'effetto liberatorio è collegato alla ricezione del titolo nel domicilio del creditore entro il termine di scadenza (Pret. Chieti, 14/6/1995). In un contesto, invece, nel quale sia previsto che il canone venga corrisposto in contanti, integra grave inadempimento del conduttore, per inosservanza del fondamentale obbligo previsto dall'art. 1587, n. 2, c.c., la persistente corresponsione del canone per mezzo di vaglia postali, nonostante il ripetuto invito del locatore al rispetto dell'obbligo contrattuale di pagamento in denaro contante ed al suo domicilio (Cass. 25/9/1998, n. 9595). L'invio del canone a mezzo vaglia postale può però valere ad escludere la mora del conduttore (Pret. Salerno-Eboli, 28/3/1996).
Il locatore che nel corso della locazione si trasferisca in altro Comune può pretendere che il canone venga pagato al suo nuovo domicilio, se ciò non è previsto dal contratto? La risposta è no, e se il locatore rifiuta il pagamento effettuato con altro mezzo (per es. bonifico bancario) il conduttore, a norma del terzo comma dell'art. 1182 c.c., può pretendere, previa dichiarazione al locatore, che il pagamento venga eseguito al proprio domicilio (Pret. Roma, 2/7/1996).
Può accadere che fra locatore e conduttore si vada in causa per l'importo del canone; nel qual caso il conduttore è ugualmente tenuto al pagamento dell'importo non contestato, salvo conguaglio (art. 45 L. 27/7/1978, n. 392).
Diverso è il caso in cui il conduttore non abbia potuto utilizzare l'immobile per fatto imputabile al locatore; in tale ipotesi egli può sospendere il pagamento del canone ai sensi dell'art. 1460 c.c., ma non è liberato in via definitiva dalla relativa obbligazione, conseguendo tale effetto soltanto all'accertamento della sussistenza di un inadempimento colpevole del locatore, idoneo a giustificare una pronuncia di risoluzione del contratto (Cass. 2/8/1997, n. 7168).
Altro problema è se il canone sia suscettibile di compensazione con un credito del conduttore nei confronti del locatore, o, dal punto di vista di quest'ultimo, se i canoni non pagati possano compensarsi con il deposito cauzionale. I giudici hanno dato risposta positiva in entrambi i casi: per il Pretore di Pavia (sentenza del 6/3/1997), infatti, il conduttore può operare la compensazione fra un proprio credito nei confronti del locatore ed il canone di locazione, purché dimostri che si tratta di crediti certi, liquidi ed esigibili, mentre per la Cassazione (sentenza n. 7360 dell'8/8/1997) il locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l'intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale.
Le ricevute di pagamento dei canoni possono essere compilate seguendo la traccia appresso riprodotta (più comodo, comunque, utilizzare gli stampati in vendita nelle cartolerie e raccolti in blocchetti):
OGGETTO: appartamento di Via Saffi, 104 (interno 6) - Viterbo
canone relativo al mese di aprile 2004
Ricevo dal Sig. Luigi Rossi, a titolo di canone di locazione per l'appartamento ed il periodo in oggetto, (*),
l'importo di euro 850,00 (ottocentocinquanta/00), comprensivo delle spese condominiali (OPPURE: al netto delle spese condominiali, che il conduttore si obbliga a corrispondere direttamente all'amministratore).
Viterbo, 5 aprile 2004.
IL LOCATORE - Mario Bianchi
(*) Se le parti si sono accordate per il pagamento a mezzo assegno bancario si può aggiungere l'inciso salvo buon fine.
Se l'importo della ricevuta supera i 77,47 euro vi dev'essere applicata, a cura del conduttore, una marca da bollo da 1,29 euro.
SE SI E' PAGATO PIU' DEL DOVUTO
Per i canoni eventualmente pagati in misura superiore a quella risultante dal contratto scritto e registrato il conduttore può, con azione proponibile entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile, chiedere al Giudice Unico del Tribunale la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Lo stesso dicasi, nel caso di contratto concordato (ossia di contratto stipulato seguendo lo schema dei contratti-tipo predisposti dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori), se il canone pagato è superiore a quello, massimo, stabilito dagli accordi locali per quel tipo d'immobile.
QUANDO L'INQUILINO NON E' PUNTUALE
Se l'inquilino paga con ritardo il locatore può pretendere, oltre agli interessi legali, anche la rivalutazione monetaria? La risposta è in una sentenza della Cassazione (n. 1239 del 2/2/1995), per la quale l'obbligazione del pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta (così chiamato perché avente per oggetto una somma di denaro e non un bene diverso dal denaro, parlandosi allora di debito di valore), per cui il creditore non può addurre, a fondamento della richiesta di risarcimento ex art. 1224, secondo comma, c.c., soltanto il fatto notorio del fenomeno inflattivo, ma deve provare il "maggior danno" derivatogli dall'impossibilità di disporre della somma di denaro durante il periodo della mora. Gli interessi decorrono dal giorno della costituzione in mora del conduttore, salvo diversa pattuizione contrattuale, come previsto dal secondo comma dell'art. 1282 c.c. (Cass. 6/3/1998, n. 2476).
Gli interessi legali (dal 1942 ad oggi):
· dal 21/4/1942 al 15/12/1990: 5%
· dal 16/12/1990 al 31/12/1996: 10%
· dall'1/1/1997 al 31/12/1998: 5%
· dall'1/1/1999 al 31/12/2000: 2,50%
· dall'1/1/2001 al 31/12/2001: 3,50%
· dall'1/1/2002 al 31/12/2003: 3%
· dall'1/1/2004: 2,50%
Il diritto del locatore ad esigere il pagamento dei canoni scaduti, ai sensi dell'art. 2948, n.3), c.c., si prescrive in cinque anni.
I canoni non pagati non concorrono a formare il reddito del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare (quinto comma art. 8 L. 9/12/1998, n. 431).
Quando l'immobile viene venduto con "dentro l'inquilino", di regola le parti si accordano anche su chi dovrà percepire il canone non ancora scaduto. In mancanza di un accordo del genere, la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento.
L'art. 2704 c.c. dispone che la data della scrittura privata della quale non sia stata autenticata la firma non è certa di fronte ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno firmata, o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici, o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l'anteriorità della formazione del documento (la scrittura privata autenticata è una scrittura privata la cui firma sia stata autenticata da un notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato e la data in essa indicata è, come s'è visto, opponibile ai terzi). L'art. 12 D.P.R. 10/11/1997, n. 513, è intervenuto a rendere opponibile ai terzi la data dei documenti informatici redatti secondo le norme in esso contenute.
Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali. Se poi la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta, può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell'anno in corso nel giorno del trasferimento (art. 1605 c.c.).