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Timestamp: 2020-08-06 20:00:49+00:00
Document Index: 107248939

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Sentenza Cassazione Civile n. 23338 del 19/09/2019 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23338 del 19/09/2019
Cassazione civile sez. III, 19/09/2019, (ud. 21/06/2019, dep. 19/09/2019), n.23338
sul ricorso 20924-2016 proposto da:
T.E., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COLA DI
RIENZO 212, presso lo studio dell’avvocato GIANLORENZO MARINUCCI,
avverso la sentenza n. 2005/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA,
PEPE ALESSANDRO, che ha concluso per l’accoglimento motivi 2-3 e 4;
udito l’Avvocato SALVATORE PUGLIESE.
1. T.E. ha convenuto l’Inpdap e la Società di Cartolarizzazione degli immobili pubblici – Scip s.r.l. davanti al Tribunale di Roma, rappresentando: che sin dal 1958 aveva condotto in locazione un immobile di proprietà dell’Inpdap; che l’ultimo contratto di locazione per uso abitativo era stato sottoscritto in data 20/11/1993; che, in attuazione della L. n. 662 del 1996, l’ente proprietario aveva inviato a tutti i titolari di un contratto di locazione una lettera di intenti contenente l’invito all’esercizio del diritto di prelazione alla vendita degli immobili a un prezzo determinato in via definitiva; che tale determinazione avrebbe dovuto tener conto delle riduzioni previste per legge (del 30% per le unità locate ad uso abitativo e dell’ulteriore 15% per la vendita in blocco delle stesse); che, nella comunicazione inviatagli, tuttavia, il prezzo dell’unità condotta in locazione era stato individuato senza tener conto delle riduzioni previste per legge; che, pertanto, dopo aver dichiarato di voler esercitare il diritto di prelazione, aveva invitato l’ente alla corretta determinazione del prezzo in considerazione dell’effettivo uso abitativo del bene; che con comunicazione 12/3/2002 l’ente locatore aveva dichiarato di essere in possesso di prove documentali attestanti la destinazione ad uso ufficio (e non già abitativo) dell’immobile in questione; che in data 26/3/2002 l’ente proprietario, a fronte del più basso prezzo offerto, si era rifiutato di stipulare l’atto di compravendita davanti al notaio rogante; che in data 15/2/2002 l’ente aveva comunicato l’avvenuto trasferimento della proprietà dell’immobile alla SCIP s.r.l..
2. Sulla base di tali premesse, il T. ha chiesto l’accertamento dell’intervenuto incontro della volontà contrattuale delle parti in ordine alla compravendita dell’immobile e il trasferimento dello stesso ai sensi dell’art. 2932 c.c. al minor prezzo determinato per legge in considerazione dell’uso residenziale dell’immobile.
3. A seguito della soppressione dell’Inpdap, si è costituito in giudizio l’Inps, quale successore dell’Inpdap e quale procuratore della Scip s.r.l., deducendo, sia il mancato perfezionamento del negozio giuridico in difetto dell’accordo su un elemento essenziale (quale il prezzo), sia la preclusione in capo al giudice di merito di ogni valutazione diretta alla corretta determinazione del prezzo di vendita, in mancanza del previo esperimento della specifica procedura prevista dalla L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 109 (che si sarebbe dovuta incardinare davanti all’ufficio tecnico erariale).
4. Con sentenza in data 28/12/2007, il giudice di primo grado ha respinto la domanda dell’attore, rilevando: a) che, a fronte di una formale proposta dell’ente dismettente, la dichiarazione con la quale il conduttore aveva manifestato la volontà di esercitare il diritto di prelazione a un diverso prezzo era equivalsa (non ad accettazione, ma) a nuova proposta, alla quale non aveva fatto seguito l’accettazione dell’ente; b) che, in difetto del previo interpello che le parti avrebbero potuto rivolgere all’Ufficio tecnico erariale (organo specificatamente previsto dalla legge ed avente la funzione di rideterminare con efficacia vincolante il prezzo di vendita nei casi di contestazione), ogni ulteriore valutazione del punto era preclusa al giudice di merito.
5. Su appello del T., la Corte di Appello di Roma, con sentenza 25/3/2016, in riforma della decisione del primo giudice, ha disposto il trasferimento, in capo all’appellante, della proprietà dell’immobile oggetto di lite, subordinatamente al versamento, da parte del T., dell’importo contestualmente determinato.
6. A fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evidenziato come l’unica questione ancora effettivamente controversa tra le parti consistesse nel mero accertamento dell’applicabilità o meno, al caso di specie, dell’abbattimento del prezzo di acquisto in ragione dell’uso residenziale dell’immobile: accertamento tale da non comportare alcuna effettiva discrezionalità dell’ente pubblico, sì che il giusto prezzo risultante dall’applicazione dei canoni legali di determinazione avrebbe dovuto considerarsi alla stregua di una condizione idonea a imporsi ex lege alle parti ai sensi dell’art. 1339 c.c., con la conseguente fondatezza della domanda di trasferimento coattivo della proprietà originariamente avanzata dal T..
7. Avverso la sentenza d’ appello, l’Inps propone ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi d’impugnazione.
8. T.E. resiste con controricorso, rilevando, in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso per tardività della relativa proposizione.
9. l’Inps ha depositato memoria.
10. Con ordinanza interlocutoria n. 20622/2018, il Collegio ha disposto la rimessione della causa alla cognizione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in relazione alla risoluzione della questione di giurisdizione sollevata con il quarto motivo d’impugnazione.
11. Con nota in data 29/8/2018, il Primo Presidente della Corte di cassazione ha rimesso la causa dinanzi a questa Sezione, rilevando come le Sezioni Unite si fossero già pronunciate, con Sentenza del 22 agosto 2013, n. 9692, sulla rilevata questione di giurisdizione.
12. L’Inps ha depositato ulteriore memoria.
13. All’odierna udienza, a seguito della discussione delle parti, la causa è stata tratta in decisione.
1. Dev’essere preliminarmente disattesa l’eccezione sollevata dal T. in ordine alla pretesa inammissibilità del ricorso, asseritamente derivata dall’avere l’Istituto ricorrente provveduto alla proposizione dell’impugnazione del 7/9/2016 oltre il termine breve in ipotesi decorrente dalla dedotta originaria notificazione della sentenza impugnata in data 30/3/2016.
2. Al riguardo, varrà rilevare come detta eccezione risulta fondata sulla pretesa decorrenza del termine per la proposizione del ricorso per cassazione a far data dal compimento (in data 30/3/2016) di un atto (l’asserita notificazione della sentenza d’appello) di cui non risulta agli atti l’esistenza di alcuna prova certa, non avendo il T. provveduto alla rituale attestazione della conformità, all’originale telematico, delle ricevute di spedizione e di avvenuta consegna del messaggio di posta elettronica certificata prodotte in giudizio, mediante il quale lo stesso avrebbe provveduto alla notificazione della sentenza d’appello in data 30/3/2016.
3. Ciò posto, la circostanza costituita dal carattere contestato, tra le parti, dell’avvenuta notificazione della sentenza d’appello in data 30/3/2016, impone di ritenere, quale unico (valido) dies a quo di decorrenza del termine d’impugnazione della sentenza d’appello, la data dell’avvenuta (successiva) rituale notificazione della stessa risultante con certezza dagli atti del giudizio (ossia quella del 8/6/2016), rispetto alla quale il ricorso dell’Inps (inoltrato in data 7/9/2016) deve ritenersi pienamente tempestivo.
4. E’ dunque possibile procedere all’esame nel merito del ricorso.
5. Con il primo motivo, l’Istituto ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, l’omesso esame di fatti e documenti attestanti l’effettiva destinazione dell’immobile locato (uso non residenziale).
Si duole, l’Inps, che la Corte territoriale, nell’accertare la destinazione d’uso del bene immobile, ha esaminato il contratto di locazione del 1993, ma ha omesso di considerare la concessione in sanatoria rilasciata dal Comune di Roma in data 1/4/1998 e la dichiarazione scritta 20/4/1976 a firma del conduttore, attestanti la destinazione del bene ad uso non abitativo (e precisamente a studio professionale del conduttore).
Rileva, quanto all’intervenuta concessione, che il giudice ordinario non possa dichiarare una destinazione d’uso in contrasto con quella stabilita dall’amministrazione competente, trattandosi di materia urbanistica; e, quanto alla dichiarazione sottoscritta dal T., che si tratta di documento che attesta la destinazione effettiva del bene (a prevalente uso di studio) a partire dal 1976. In definitiva, la destinazione effettiva del bene (uso non residenziale), praticata al momento della formulazione dell’atto di interpello (11/12/2000), avrebbe pienamente legittimato, quale unica determinazione del prezzo possibile, quella proposta dall’Inps, con conseguente rigetto delle domande attoree volte ad ottenere su quel prezzo l’abbattimento del 30% (riservato agli immobili ad uso residenziale) e dell’ulteriore 15% (riservato alla vendita in blocco degli appartamenti ad uso residenziale).
6. Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione della L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 109, lett. d).
Si duole, l’Inps, che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte d’Appello, la L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 109, lett. d) correttamente applicato, prevede il ricorso del conduttore all’ufficio tecnico erariale (Ute), in quanto la contestazione circa la destinazione del bene comporta, oltre all’applicabilità o meno dell’abbattimento percentuale del prezzo previsto per gli alloggi ad uso residenziale, una divergenza tra le parti in ordine al prezzo di mercato determinato dall’ente sul presupposto della destinazione urbanistica ad uso ufficio. Sostiene che l’ente, nel determinarsi alla vendita del bene e nello stimare il prezzo di mercato da proporre al conduttore, ha considerato tra i criteri anzitutto la destinazione specifica del bene, giacchè la stima del prezzo di mercato effettuata dall’ente si è fondata proprio assumendo la destinazione non abitativa dell’immobile. Deduce che la contestazione della destinazione d’uso del bene si risolve nella necessità di una nuova e diversa determinazione del prezzo di mercato da parte dell’ente, investendo la discrezionalità ad esso riservata sia in ordine alla quantificazione del prezzo che alla volontà e convenienza di procedere con la vendita.
7. Con il terzo motivo, sempre in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, l’Inps denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 2932,1339,1329 e 1331 c.c., della L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 109.
Si duole dell’erronea applicazione dell’art. 2932 c.c., da parte della corte territoriale, ritenendo perfezionato un obbligo a contrarre tra le parti in difetto dei relativi presupposti, e, in particolare, in mancanza di alcuna intesa sull’elemento essenziale del prezzo (che non era stato accettato dal conduttore e che non era integrabile per legge secondo quanto previsto dall’art. 1339 c.c., stante la discrezionalità riservata all’ente dismettente nella determinazione del prezzo di mercato e stante l’incidenza, su detta quantificazione, della destinazione d’uso dell’immobile).
Sostiene che l’Istituto, se avesse considerato una destinazione d’uso abitativo (piuttosto che una destinazione ad uso diverso), avrebbe proposto al conduttore un prezzo diverso a priori.
Pertanto, al caso di specie non è applicabile il principio di eterointegrazione contrattuale, previsto dall’art. 1339 c.c., in quanto è riservata alla piena discrezionalità dell’ente la valutazione di convenienza di procedere alla dimissione e la determinazione del prezzo di mercato (su cui poi applicare, se del caso, l’abbattimento percentuale previsto dalla legge in presenza di determinati presupposti). Rileva che la dismissione degli immobili pubblici ai conduttori è qualificata nella giurisprudenza di legittimità come opzione d’acquisto legale, per cui, quand’anche si volesse ritenere formalizzata una valida accettazione da parte del conduttore, la proposta sarebbe mancata del tutto di un elemento essenziale (il giusto prezzo, per l’appunto).
8. Con il quarto motivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 1, l’Inps denuncia difetto di giurisdizione del giudice ordinario.
Si duole, l’Istituto ricorrente, che la Corte d’Appello, accertando una destinazione d’uso diversa da quella considerata dall’ente, non si sia limitata, come dalla stessa erroneamente rilevato in motivazione, ad applicare una decurtazione percentuale del prezzo, ma ha investito la sfera decisionale di esclusiva competenza dell’ente in ordine alla convenienza della vendita ed ha di fatto imposto, per via giudiziale, un prezzo di mercato che era stato originariamente parametrato sull’uso diverso da quello abitativo; e che, accogliendo l’impugnazione, ha omesso di rilevare che l’esistenza della citata concessione in sanatoria del 1998 (mai impugnata in sede amministrativa o giurisdizionale) impedisce al giudice ordinario di conferire al bene immobile una destinazione diversa da quella che con essa è stata accertata.
Rileva dunque il difetto di giurisdizione del giudice ordinario: nella parte in cui aveva effettuato un accertamento della destinazione d’uso del bene in contrasto con la concessione in sanatoria rilasciata dal Comune di Roma, operando una indebita sostituzione all’accertamento di natura urbanistica effettuato dalla competente autorità amministrativa e di esclusiva competenza del giudice amministrativo; nonchè nella parte in cui aveva svolto un sindacato di merito di tipo sostitutivo rispetto alle valutazioni riservate per legge all’ente in ordine alla quantificazione del prezzo di mercato dell’ente, oltre che in ordine alla convenienza dell’operazione dismissiva.
9. Ragioni di evidente pregiudizialità impongono di procedere preliminarmente all’esame del quarto motivo, con il quale l’Istituto ricorrente censura la sentenza impugnata in ragione del preteso difetto di giurisdizione del giudice ordinario.
11. L’esame della domanda originariamente proposta dal T. in primo grado induce a qualificarne l’identità nella prospettiva di cui all’art. 2932 c.c., ai sensi del quale “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
12. Nel caso di specie, il T. ha fondato l’invocazione della pronuncia della sentenza costitutiva di cui all’art. 2932 c.c. sul presupposto dell’avvenuto definitivo incontro della volontà delle parti (l’Inpdap, quale originario proprietario, e il medesimo T., in qualità di conduttore) intesa a dar luogo all’obbligo di stipulazione della compravendita dell’immobile condotto in locazione dall’attore, ai sensi della L. n. 662 del 1996 sulla dismissione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici, ritenendo di dover individuare il prezzo di vendita (su cui le parti erano rimaste in disaccordo) in quello obbligatoriamente determinato dalla legge in considerazione dell’uso residenziale dell’immobile in esame.
13. Il contrasto tra le parti, pertanto, non era stato prospettato in relazione alla questione concernente la determinazione del prezzo contenuto nell’offerta di acquisto inoltrata al conduttore (ciò che, ai sensi di Sez. U, Sentenza n. 9692 del 22/04/2013, Rv. 625792 – 01, avrebbe determinato il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore di quello amministrativo, attesa la discrezionalità dell’ente pubblico nell’accertamento del prezzo di acquisto), bensì sull’esistenza o meno del diritto del conduttore a ottenere la tutela in forma specifica disciplinata dall’art. 2932 c.c. in ragione del rifiuto dell’Istituto previdenziale di addivenire all’invocata conclusione del contratto definitivo di compravendita.
14. L’esatta individuazione dell’oggetto dell’odierna controversia consistente nell’accertamento del diritto del T. ad ottenere la rivendicata sentenza costitutiva di cui all’art. 2932 c.c. – esclude, pertanto, la fondatezza della questione di giurisdizione del giudice ordinario, così come erroneamente prospettata dall’Istituto ricorrente, trattandosi dell’accertamento, in ipotesi positivo o negativo, circa l’esistenza di un diritto soggettivo proprio dell’attore e della relativa (eventuale) tutela giudiziaria.
15. Con riguardo alle restanti censure, ritiene il Collegio di dover riconoscere la fondatezza del terzo motivo di ricorso, il cui accoglimento vale ad assorbire la rilevanza del primo e del secondo motivo.
16. Osserva sul punto il Collegio come la corte territoriale, al fine di ritenere perfezionato l’obbligo dell’Istituto previdenziale di procedere alla compravendita dell’immobile oggetto di lite, abbia ritenuto decisivo il richiamo all’art. 1339 c.c., ai sensi del quale “Le clausole, i prezzi di beni o di servizi, imposti dalla legge, sono di diritto inseriti nel contratto, anche in sostituzione delle clausole difformi apposte dalle parti”.
17. In breve, rilevata la volontà delle parti di procedere, rispettivamente, alla cessione e all’acquisto dell’immobile appartenente all’ente pubblico, il persistente disaccordo tra le stesse in ordine alla determinazione del prezzo di acquisto, non avrebbe in ogni caso impedito l’obiettivo negoziale, trovando nel caso applicazione la norma del codice civile che consente l’integrazione del contenuto della volontà contrattuale delle parti attraverso l’inserimento autoritativo delle clausole o dei prezzi di beni e servizi il cui rispetto è imposto dalla legge (nel caso di specie, sulla base dei criteri legali di determinazione dei prezzi degli immobili degli enti pubblici determinati a dismetterli).
18. Al riguardo, la circostanza costituita dalla natura meramente fattuale della situazione condizionante il persistente disaccordo residuo tra le parti (ossia la natura residenziale o meno dell’immobile locato, suscettibile di incidere sull’eventuale abbattimento del prezzo di base non controverso tra le parti), è stata giudicata dal giudice a quo tale da non costituire un ostacolo invincibile al riconoscimento dell’obbligazione di concludere il contratto definitivo, avendo la corte d’appello ritenuto che i mezzi di prova richiamati in motivazione fossero idonei a consentire l’accertamento, e dunque l’affermazione, del (quantomeno prevalente) uso residenziale dell’immobile locato al T., con la conseguente applicabilità dell’abbattimento del prezzo di base secondo le previsioni di legge.
19. Ritiene il Collegio che il ragionamento in iure in tale guisa condotto dal giudice a quo sia radicalmente scorretto.
20. Al riguardo, varrà considerare come, nel caso di specie, l’ostacolo al riconoscimento dell’avvenuto perfezionamento dell’obbligo a contrarre in capo all’Istituto previdenziale, non consistesse (o, quantomeno, non consistesse in via principale ed esclusiva) nell’accertamento della natura residenziale o meno dell’uso cui il T. aveva destinato l’immobile condotto in locazione, bensì (e ancor prima) nel riconoscimento dell’esistenza di un’effettiva volontà negoziale dell’Istituto proprietario di procedere alla vendita del proprio immobile a condizioni diverse da quelle prospettate nella preliminare lettera di intenti trasmessa al conduttore, essendo piuttosto emerso come la disponibilità negoziale dell’ente proprietario fosse stata dichiaratamente condizionata al riconoscimento del prezzo di vendita corrispondente a quello proprio di un immobile destinato ad uso diverso da quello residenziale, con la conseguente espressa esclusione dell’abbattimento previsto dalla legge in favore degli immobili a tale uso residenziale destinati.
21. Ciò posto, la circostanza (incontestata tra le parti) per cui la volontà dell’Istituto locatore di procedere alla cessione del proprio immobile si presentava in termini palesemente condizionati alla qualificazione dello stesso alla stregua di un bene destinato ad un uso diverso da quello residenziale (all’evidente scopo di impedirne l’abbattimento del prezzo di vendita, secondo le previsioni di legge) escludeva in radice la possibilità di invocare l’integrazione della volontà (negoziale o prenegoziale che fosse) dell’ente locatore ai sensi dell’art. 1339 c.c. (di là dall’assorbente questione dell’eventuale compatibilità di tale norma, ai sensi dell’art. 1324 c.c., alla proposta contrattuale, o a una proposta contrattuale così evidentemente condizionata), giacchè l’indisponibilità del conduttore ad accettare la prospettazione fattuale dell’ente proprietario, in ordine all’effettiva destinazione non residenziale dell’immobile (e dunque l’indisponibilità del locatore ad accettare la pretesa del conduttore ad acquistare il bene previo abbattimento del relativo prezzo base), era valsa a destituire in radice il riconoscimento dell’esistenza stessa di una qualunque volontà dell’ente proprietario di addivenire al negozio definitivo alle condizioni rivendicate dal T..
22. Lo stato di avanzamento dei contatti (pre)negoziali intercorsi ai fini della vendita dell’immobile doveva, pertanto, ritenersi tale da escludere, nella specie, l’avvenuto raggiungimento di un livello minimo o essenziale di definizione, concernente la stessa identificazione di una volontà negoziale delle parti, tale da giustificare il perfezionamento di un qualsivoglia obbligo di procedere alla conclusione di un accordo definitivo.
23. L’impossibilità di configurare la sussistenza di alcun obbligo delle parti di procedere alla conclusione di un accordo contrattuale definitivo, avrebbe dunque imposto il riconoscimento della radicale infondatezza della domanda originariamente avanzata dal T. diretta ad ottenere una pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c..
24. Sulla base delle premesse così argomentate, in accoglimento del terzo motivo – dichiarati assorbiti il primo e il secondo e rigettato il quarto – dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto.
25. Non risultando necessaria l’esecuzione di alcun ulteriore accertamento di fatto, ritiene il Collegio di poter provvedere alla decisione nel merito della causa, con il rigetto della domanda originariamente proposta dall’attore.
26. A tale decisione nel merito, segue l’integrale compensazione tra le parti delle spese di tutti i gradi del giudizio di merito e della presente fase di legittimità, tenuto conto dell’alterno esito dei giudizi di merito e della particolare natura delle questioni giuridiche trattate.
Accoglie il terzo motivo; dichiara assorbiti il primo e il secondo; rigetta il quarto; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta da T.E..
Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di tutti gradi del giudizio di merito e del presente giudizio di legittimità.