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Timestamp: 2018-04-22 11:58:37
Document Index: 308591515

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 511', 'BGH', '§ 49', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 6', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 23', '§ 10', 'BGH', '§ 16']

BGH: Abänderung von Umlageschlüsseln im WEG | dieWohnungseigentümer.de
I n einer Eigentümerversammlung im Juli 2007 wurde über den Wirtschaftsplan für das Jahr 2007, die Jahresabrechnung für das Jahr 2006 und über die Entlastung des Beitrats für das Jahr 2006 beschlossen. Der Wirtschaftsplan sollte rückwirkend ab Januar 2007 gelten und solange seine Gültigkeit behalten, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen werden.
Teilweise wurden in der Jahresabrechnung und im Wirtschaftsplan von der Teilungserklärung abweichende Umlageschlüssel zugrunde gelegt. Die Beschlüsse wurden in letzter Instanz erfolgreich angefochten. Der BGH entschied, dass die gefassten Beschlüsse wegen mangelnder Transparenz und unzulässiger Rückwirkung nicht mit ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar sind und hob sie auf.
BGH – Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09
LG Koblenz – 27.10.2009 – 2 S 33/09
1. Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.
2. Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird.
3. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
4. § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern.
1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Berufung des Klägers nicht im Hinblick auf die Berufungssumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig. Der nach dem Interesse nur des Berufungsklägers an der Abänderung des angefochtenen Urteils zu bemessende Wert des Beschwerdegegenstandes (vgl. nur Senat, BGHZ 119, 216, 218; Beschl. v. 14. Februar 1973, V ZR 179/72, NJW 1973, 654; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a Rdn. 1) übersteigt 600 €.
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt.
a) Die nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung 2006 (TOP 4) entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
aa) Allerdings eröffnet nunmehr § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, der lediglich den in § 16 Abs. 2 WEG normierten dispositiven gesetzlichen Umlageschlüssel der Abänderung zu unterwerfen scheint. Dass auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Abänderung nach § 16 Abs. 3 WEG unterliegen, geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 24; vgl. auch S. 21 und 25; zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt (vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 75; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 32; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 59; jeweils m.w.N.). Dass von der Beschlusskompetenz rückwirkende Regelungen ausgenommen sein sollen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Einschränkung widerspräche auch der im Gesetzgebungsverfahren betonten Stärkung der Privatautonomie der Wohnungseigentümer (vgl. BT-Drucks., aaO, S. 22 f.). Davon zu trennen ist die – nicht die Beschlusskompetenz betreffende – Frage, ob eine solche Regelung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 169). Das ist hier nicht der Fall.
(1) Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine der mietrechtlichen Vorschrift des § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB vergleichbare Einschränkung, wonach der Vermieter einen neuen Umlageschlüssel durch einseitige Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen kann. Den Materialien ist zwar zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber bei den Fragen, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und ob den Wohnungseigentümern die Befugnis zustehen soll, darüber zu befinden, ob verbrauchsabhängig abzurechnen ist, an den Regelungen der §§ 556 Abs. 1, 556a Abs. 2 Satz 1 BGB orientiert hat (BT- Drucks. 16/887 S. 22 f.). Auf das in § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB normierte Rückwirkungsverbot hat er jedoch gerade keinen Bezug genommen. Für die hier in Rede stehenden Kosten besteht auch im Übrigen – anders als etwa bei Heiz- und Warmwasserkosten nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenVO – kein striktes Rückwirkungsverbot.
(2) Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden (ähnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf.
Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (vgl. auch OLG Hamm ZMR 2007, 293, 295; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, Rdn. 86a). Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen solcher Ausnahmetatbestände sind bei der Beschlussmängelklage die beklagten Wohnungseigentümer. Anders verhält es sich dagegen bei noch laufenden Zeiträumen, wenn sich bei typisierender Betrachtung kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat, etwa wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (vgl. auch Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 104).
bb) Sollte der Beschluss, wozu Feststellungen fehlen, auch die Verteilung von unter § 16 Abs. 4 WEG fallende Kosten betreffen, ergäbe sich unbeschadet der Frage, ob eine Einzelfallregelung im Sinne der genannten Norm getroffen worden ist, nichts anderes. Auch insoweit widerspräche die angeordnete Rückwirkung jedenfalls den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
b) Ebenfalls zu Recht beanstandet hat das Berufungsgericht den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2007 (TOP 11).
aa) Einer wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung der sog. Gebäudezuführungsrücklage steht bereits entgegen, dass die Regelung nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug (Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen), weil Instandhaltungsrückstellungen nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen – noch nicht konkret vorhersehbaren – Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Dass es sich hier anders verhält, ist nicht ersichtlich.
Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig (so etwa Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 116; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 165; jeweils m.w.N.; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 24). Das nötigt indessen nicht dazu, die von dem Berufungsgericht ausgesprochene Ungültigerklärung abzuändern (vgl. Senat, BGHZ 182, 307, 314 ff.).
bb) Die Änderung des bisherigen, die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG scheitert daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch für künftige Fälle maßgebliche Abänderung nicht transparent gestaltet worden ist. Der neue Schlüssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zugrunde. Nicht aber geht aus dem Beschluss selbst ausdrücklich hervor, dass der von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert worden ist. Das führt zur Anfechtbarkeit der Neuregelung (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 848 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 37). Derart weitreichende Änderungen müssen transparent gestaltet werden. Zwar muss schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung – woran es hier ebenfalls fehlt – hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Das macht eine ausdrückliche Regelung über die Änderung des Verteilungsmaßstabes jedoch nicht entbehrlich. Wirksame Beschlüsse binden auch Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG). Erwerbsinteressenten kann zwar angesonnen werden, die Teilungserklärung, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschlüsse einzusehen, nicht aber, dass sie überprüfen, ob der in Wirtschaftsplänen und Abrechnungen zugrunde gelegte Schlüssel dem bislang geltenden Schlüssel entspricht. Daher muss die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels so gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres auffallen muss. Diesen Anforderungen wird der zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht gerecht.
c) Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beschlüsse zu TOP 3 und 5 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine fehlerhafte Abrechnung (dazu Senat, BGHZ 156, 19, 30; Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 243, 245) oder ein mangelhafter Wirtschaftsplan vorgelegt worden ist. So verhält es sich hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, aaO).
§ 16 Abs. 3 und 4 WEG
Schlagwörter: Entlastung, Jahresabrechnung, Rückwirkungsverbot, Transparenzgebot, Umlageschlüssel, Wirtschaftsplan