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Timestamp: 2019-08-20 19:42:09+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art. 840']

PROSPETTIVECASA STUDIO NOVARESE SRL: maggio 2015
26/05/2015 in “MutuiOnline informa”
Il mercato mutui deve essere caratterizzato da trasparenza e efficienza. Per questo occorre un quadro normativo uniforme, che garantisca la stabilità del settore e rinnovi la fiducia dei consumatori.
Questo il duplice obiettivo alla base del Mortgage Credit Directive, la Direttiva Ue sui mutui 2014/17, che oggi sta trovando applicazione anche in Italia e che vuole rispondere alla crisi di fiducia degli attori del settore immobiliare, acquirenti e venditori in primis, duramente messi alla prova dalla situazione economico finanziaria degli anni passati.
Anche se attualmente gli analisti segnalano una ripresa, seppur parziale, del settore, non è un mistero che negli ultimi anni parecchi mutuatari abbiano riscontrato difficoltà nel rimborsare i prestiti.
La problematica è stata oggetto di analisi da parte della Commissione Europea, che già nel marzo 2003, aveva promosso un iter di valutazione delle barriere che ostacolavano il mercato interno dei contratti di credito inerente i beni immobili residenziali.
Nel 2007 è stato ufficializzato il Libro bianco sull’integrazione dei mercati UE del credito ipotecario: tra gli oggetti dello studio, un’attenzione particolare era stata dedicata alle opzioni politiche per l’informativa precontrattuale, le banche dati relative ai crediti, il merito di credito, il tasso annuo effettivo globale (TAEG) e la consulenza sui contratti di credito.
In seguito la Commissione ha costituito un Gruppo di esperti sulle informazioni storiche sui crediti (Expert Group on Credit Histories) volto ad elaborare un pacchetto di misure per ottimizzare l’accessibilità, la comparabilità e la completezza dei dati sui crediti. Il Mortgage Credit Directive si inserisce dunque in un processo lungo ed articolato nel tempo, costituendo una sorta di punto di svolta.
Tra le principali novità introdotte troviamo disposizioni sulle informazioni pre-contrattuali e riguardanti il periodo di vita del contratto, la protezione contro l’inadempienza e la disciplina delle operazioni di marketing e pubblicità.
Il consumatore dovrà ricevere tutti i dettagli sul proprio mutuo prima della stipula, in modo tale che siano comparabili con prodotti analoghi e che siano esplicitati costo totale e conseguenze finanziarie. Previsto un periodo di sette giorni per esercitare il diritto di recesso. Dal momento in cui il contratto entra in vigore, il mutuatario ha facoltà di rimborsare il prestito senza il pagamento per l’estinzione anticipata.
Inoltre vengono stabiliti dei limiti per il marketing e la pubblicità di prodotti creditizi e delle note specifiche per la gestione delle informazioni sul tasso del finanziamento.
In Italia la normativa è in fase di recepimento: l’Abi (Associazione Bancaria Italiana) ha espressamente voluto un tavolo di lavoro insieme agli altri stakeholder per concretizzare le linee guida europee. Tra i partecipanti, anche Assovib, in rappresentanza delle società che offrono servizi di valutazione immobiliare per le banche.
L’associazione ha prontamente sottolineato l’importanza del ruolo dei professionisti che effettuano perizie sugli immobili: secondo la direttiva 2014/17/Ue, le competenze in materia possono essere certificate mediante le qualifiche RICS o REV del TEGoVA (European Group of Valuers' Associations) e la ISO 17024. In questo senso, Assovib ha segnalato la necessità dell’indipendenza dei valutatori e il controllo qualità sulle perizie, con eventuali audit sul processo e l’accessibilità telematica dei prezzi di compravendita degli immobili.
Dal momento dell’entrata in vigore, gli Stati appartenenti all’Ue hanno a disposizione due anni di tempo per adeguare l’ordinamento nazionale alle disposizioni comunitarie.
Ecco quanto costa regolarizzare le case nei Paesi black list
Quanto devono pagare i contribuenti italiani che hanno degli immobili all’estero per regolarizzare, tramite la voluntary disclosure, le violazioni compiute in passato?
Come si regolarizzano gli immobili di proprietà nei Paesi black list? A questa domanda ha cercato di rispondere Il Sole 24 Ore grazie a due simulazioni che ha tenuto conto di diversi fattori come il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile da regolarizzare, l’assoggettamento o meno a tassazione nello Stato estero dei canoni di locazione e l’ubicazione dell’immobile da regolarizzare (Paese black list senza accordo, Paese black list con accordo, Paese non black list).
GLI ESEMPI - Le simulazioni sono state effettuate tenendo conto di due diverse ipotesi: immobile tenuto a disposizione e immobile concesso in locazione. Nel dettaglio, le simulazioni sono state elaborate sulla base di alcuni presupposti: l’Ivie, dovuta dal 2012, è stata calcolata con l’aliquota dello 0,76% sul costo dell’immobile; l’Irpef e le relative addizionali sono state calcolate con l’aliquota del 45%; gli interessi per ritardato pagamento delle imposte sono stati calcolati nella misura del 2,75% annuo dal giorno successivo a quello di scadenza del pagamento al 30 settembre 2009, del 4% annuo dal 1° ottobre 2009 al 31 dicembre 2009 e del 3,5% annuo dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2015. Si è poi assunto che le dichiarazioni dei redditi siano sempre state presentate e che la compilazione del modulo RW sia sempre stata omessa. Si è infine tenuto presente che la definizione dell’invito al contraddittorio, ai fini impositivi, e dell’atto di contestazione, ai fini del monitoraggio fiscale, consente di pagare le sanzioni nella misura, rispettivamente, di un sesto e di un terzo del minimo edittale, a sua volta ridotto di un quarto per effetto della voluntary (riduzione, quest’ultima, non spettante per l’Ivie) e che la sanzione è aumentata di un terzo per i redditi prodotti all’estero. Secondo quanto emerso dalle due simulazioni, l’esborso è limitato (10%) se l’immobile è sempre stato tenuto a disposizione, il conto sale (32%) se l’immobile è stato concesso in locazione.
1. Simulazione immobile Paese black list senza accordo, mai dichiarato in Italia e a disposizione del proprietario
Questa ipotesi prende in considerazione un immobile acquistato nel 2007 a un prezzo di un milione di euro da un contribuente residente fiscalmente in Italia. Quanto costa regolarizzarlo tramite la voluntary disclosure internazionale? In questo caso si ipotizza che l’immobile non sia tassato nel Paese estero in cui si trova, quindi doveva essere indicato nel modulo RW a partire dal 2009. Ne consegue che la voluntary disclosure non deve riguardare il 2007 e il 2008, perché in tali anni non ci sono violazioni da regolarizzare. Dal momento che la sanzione da pagare per infedele dichiarazione ai fini Ivie (tale imposta non beneficia degli effetti premiali della voluntary disclosure) è pari al 33,33% per ogni anno e la sanzione da pagare per omessa compilazione del modulo RW è pari all’1,50% per ogni anno, il costo della voluntary disclosure è pari a circa il 10% del costo dell’immobile, circa 100mila euro.
2. Simulazione immobile Paese black list senza accordo, mai dichiarato in Italia e concesso in locazione al canone annuo di 50mila euro
Questa ipotesi prende in considerazione un immobile acquistato nel 2007 a un prezzo di un milione di euro da un contribuente residente fiscalmente in Italia. Quanto costa regolarizzarlo tramite la voluntary disclosure internazionale? In questo caso si ipotizza che nel Paese estero in cui si trova l’immobile non siano dovute imposte sui canoni di locazione. I canoni, dunque, sono tassabili nella misura dell’85% del loro ammontare. In questo caso, dal momento che la sanzione da pagare per infedele dichiarazione dei redditi è pari al 16,67% per il 2007 e al 33,33% dal 2008, la sanzione da pagare per infedele dichiarazione ai fini Ivie (tale imposta non beneficia degli effetti premiali della voluntary disclosure) è pari al 33,33% per ogni anno, la sanzione da pagare per omessa compilazione del modulo RW è pari all’1,25% per il 2007 e all’1,50% dal 2008, il costo della voluntary disclosure è pari a circa il 32% del costo dell’immobile, circa 320mila euro contro i 100mila in caso di semplice tenuta a disposizione.
A cura di Ezio Maria Pisapia11-05-2015
Il quesito riguarda la tassa sui rifiuti solidi urbani per l'anno 2011/2012 per un capannone in categoria D/8, utilizzato esclusivamente come locale deposito (stoccaggio e smaltimento di materiali imballati), comprese la aree di pertinenza. È corretta l'applicazione da parte del Comune di aliquote piene, nonostante non vengano prodotti rifiuti? Il Comune è stato invitato a effettuare una verifica, ma senza alcun esito.
È quanto mai singolare la vicenda esposta dal lettore. Il Comune chiama a concorrere alle spese del servizio di gestione dei rifiuti, il proprietario di un locale destinato, oltre che a «stoccaggio» (cioè, a deposito), anche a «smaltimento» di rifiuti. Siccome lo smaltimento «costituisce la fase residuale della gestione dei rifiuti» (articolo 182 del codice ambientale, approvato con Dlgs 152/2006), verrebbe da obiettare che i rifiuti, eventualmente prodotti in un siffatto locale, «sono giunti già a destinazione», e che pertanto non si vedrebbe in che modo l’utente abbia fruito delle prestazioni del Comune, in termini di raccolta, di trasporto, di trattamento, di stoccaggio e di deposito in discarica, ossia di smaltimento.Ciò nonostante, non ci risulta esista una norma che esoneri un simile locale dalla tassa sui rifiuti. E se l’insediamento ne produce, e inquina, non si sottrae alla regola, inflessibile, che «chi inquina, paga».Paga, però, secondo le regole contemplate dall’ordinamento, e non nei termini applicati dal Comune, che ha tassato il locale e l’area scoperta a tariffa piena.La prima cosa che viene in mente, è che «non sono soggetti alla tassa i locali e le aree che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati» (articolo 62, comma 2, del Dlgs 507/1993, vigente nel biennio 2011-2012). Il deposito e l’area scoperta operativa, destinati a stoccaggio e smaltimento, sono palesemente esclusi dall’imposizione, perchè sarebbe assai imbarazzante sostenere che si producono rifiuti... in un deposito di rifiuti.Le superfici non destinate a stoccaggio e smaltimento (come uffici, bagni, sale di sosta e di attesa), in cui si producono rifiuti assimilati e quelli urbani, sono soggette alla tassa.Quanto alla tariffa, possiamo ipotizzarare che, nei pressi dell’insediamento o nei suoi dintorni, il Comune non svolga il servizio di raccolta. Se ciò fosse vero, la tassa sarebbe dovuta in misura ridotta, ai sensi dell’articolo 59, commi 2 e 4 («se il servizio di raccolta... non è svolto nella zona... di esercizio dell'attività dell'utente,... il tributo è dovuto in misura non superiore al 40 per cento della tariffa, da determinare in relazione alla distanza dal più vicino punto di raccolta rientrante nella zona perimetrata o di fatto servita»). Lo sconto, insomma, può arrivare al 60 per cento.In conclusione, la tassa è dovuta sulle superfici destinate a uffici, a bagni, a sale di sosta e di attesa e simili, con lo sconto indicato.
Per quel che riguarda le grandi città, le migliori performance si registrano a Bologna (+18,5%), Genova (+15%), Roma (+13,9%) e Firenze (+13,3%); seguono Torino (+5,4%), Milano (+5%) e Palermo (+4%). Unica grande città a mantenere ilsegno negativo è Napoli, con il 3,7% di compravendite in meno rispetto al 2013.
26/05/2015 - L’installazione dei pannelli fotovoltaici su un pergolato è un intervento che non richiede il permesso di costruire, ma la CIL. Lo ha affermato il Consiglio di Stato con la sentenza 2134/2015.
Nel caso preso in esame, il proprietario di un’abitazione aveva comunicato al Comune l’inizio dei lavori di installazione dei pannelli fotovoltaici che avrebbero coperto parzialmente un nuovo pergolato in legno, realizzato sul terrazzo e dotato di tenda da sole retrattile.
Il Comune aveva dichiarato la comunicazione inefficace e disposto il ripristino dei luoghi, affermando che gli interventi richiedessero il permesso di costruire.
Dopo una serie di ricorsi, il Consiglio di Stato ha dato ragione al proprietario ricordando che, in base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), sono soggetti a comunicazione di inizio lavori (CIL) gli interventi di installazione di pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici, da realizzare fuori dalle zone A (centri storici).
Il CdS ha sottolineato che secondo le linee guida per l’autorizzazione degli impianti, l’installazione può avvenire sugli edifici esistenti e le loro pertinenze.
I giudici hanno aggiunto che tra le pertinenze possono rientrare i pergolati, cioè manufatti con natura ornamentale realizzati in struttura leggera, facilmente amovibili e usati per riparare e ombreggiare le superfici di modeste dimensioni.
La situazione non cambia se sui pergolati si installano dei pannelli fotovoltaici, purchè vengano lasciati spazi per far filtrare la luce e l’acqua e non ci sia un aumento della volumetria.
Mutui: le 10 migliori offerte di surroga sul mercato
L’analisi di Mutuisupermarket.it ha individuato le migliore offerte in funzione del tipo di tasso e la percentuale di intervento del nuovo mutuo di surroga
Le erogazioni di nuovi mutui di surroga sono oggi una fetta predominante del totale mercato del credito casa, e hanno rappresentato nei primi 4 mesi del 2015 quasi il 58% del totale delle nuove erogazioni di mutuo veicolate dal canale distributivo online.
MOMENTO SURROGA - L’esplosione della domanda di rifinanziamento dei mutui in essere è riconducibile da un lato a indici di riferimento Euribor e soprattutto IRS ai minimi storici di sempre e dall’altro a politiche commerciali particolarmente aggressive da parte di alcuni Istituti di credito interessati ad attrarre nuova clientela di qualità tramite l’offerta di mutui di surroga a spread particolarmente ridotti e appetibili. Ma la domanda sorge spontanea: quali sono i Top 10 mutui di surroga oggi presenti sul mercato? Dipende.
I FATTORI IN GIOCO - Dipende da diversi fattori, innazitutto il tipo di tasso del nuovo mutuo di surroga (tasso fisso o tasso variabile) e in secondo luogo la cosiddetta percentuale di intervento del nuovo mutuo si surroga (detta anche LTV o Loan-to-value), ossia il rapporto fra il debito residuo del mutuo corrente ancora da restituire alla banca e il valore attuale di mercato del proprio immobile. Certamente oggi la surroga a tasso fisso ha per così dire la lion share in termini di preferenze espresse dai nuovi surrogatori: sui primi 4 mesi del 2015 infatti, nel 64% dei casi le richieste di nuovi mutui di surroga erano a tasso fisso. Per quanto riguarda invece la percentuale di intervento, sui primi 4 mesi del 2015, questa è stata pari a circa il 58%, con un importo medio erogato per il nuovo mutuo di surroga pari a circa 110.000 euro e un immobile a garanzia dell’operazione di valore medio pari a 190.000 euro.
LA TOP TEN - Considerando quindi un’operazione di surroga di importo 110.000 euro, durata 20 anni e valore dell’immobile 190.000 euro, ecco la TOP 10 dei migliori mutui di surroga offerti oggi sul mercato, distinti per nuovi mutui di surroga a tasso fisso e nuovi mutui di surroga a tasso variabile.
PERCENTUALE DI INTERVENTO - È importante specificare che le TOP 10 dei mutui di surroga sopra riportate cambiano significativamente in funzione della percentuale di intervento. Generalmente parlando, se la percentuale di intervento è inferiore, la banca sopporta un minore rischio nell’erogare il finanziamento e quindi offre tassi finiti e spread inferiori. Ad oggi sul mercato si possono identificare diverse fasce di percentuali di intervento applicate dal mondo bancario per definire le proprie politiche di pricing; rispetto a queste fasce ogni istituto di credito applica proprie logiche di segmentazione della clientela e definisce spread fra loro differenti. Di seguito sono riportate, aggiornate al 20 maggio, le tabelle complete delle migliori offerte di surroga a tasso fisso e a tasso variabile in base alle percentuali di intervento.
Aliquote Tasi e Imu, sono pochi i Comuni che hanno deciso
Situazione ancora incerta e i Comuni hanno tempo fino al 30 luglio per decidere i livelli del Fisco immobiliare.
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Secondo quanto scrive Il Sole 24 Ore, solo 1 comune su 4 hanno finora deliberato le aliquote Tasi e Imu. In tutto circa 1.937 le delibere pubblicate finora dal ministero dell'Economia.
ACCONTO SENZA ALIQUOTE - Il quadro di finanza locale è ancora incerto e i Comuni hanno tempo fino al 30 luglio per decidere i livelli del Fisco immobiliare. Anche quest'anno, insomma, il conto totale sarà definito quando i proprietari (e gli inquilini, quando il Comune decide di applicare la Tasi anche a loro) avranno già pagato gli acconti del 2015. Per la prima rata, infatti, i termini scadono il 16 giugno e, come sempre accade nelle imposte locali sugli immobili, gli importi da versare saranno pari al 50% di quanto chiesto dalle aliquote dell'anno prima.
PICCOLI RITOCCHI - I conti più impegnativi, continua ll Sole 24 Ore, si faranno a dicembre, come mostra un censimento diffuso da Confedilizia secondo cui solo 31 capoluoghi italiani hanno approvato le nuove aliquote Tasi, ma solo in 10 le hanno cambiate rispetto allo scorso anno: si tratta di piccoli ritocchi al ribasso (come a Barletta, dove l'aliquota sull'abitazione principale passa dal 3,3 al 2,7 per mille, o a Mantova dal 2,4 al 2,2) o al rialzo (a Modena si passa dal 3,1 al 3,3, a Sondrio dal 2,1 al 2,5 per mille). Solo tre città hanno rivisto l'Imu.
SCADENZA DI GIUGNO - Già per la scadenza di giugno, però, sono molti i proprietari che dovranno rimettere mano alla calcolatrice: tutti coloro per i quali la situazione immobiliare è cambiata, infatti, dovranno applicare le aliquote 2014 alle loro proprietà di quest'anno, e una chance in più è offerta nei Comuni che avessero già deciso aliquote più leggere rispetto a quelle dello scorso anno: se l'aliquota è più bassa, infatti, i contribuenti possono già applicarla per l'acconto, per evitare di “anticipare” una fetta dell'imposta da conguagliare a dicembre.
Dimmi che balcone hai e ti dirò che spese affronterai: tipologie e ripartizione delle spese
Lo spunto per affrontare l'argomento e fare, quindi, il punto della situazione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi che, per la loro peculiarità, spesso ingenerano dubbi, confusione e contrasti tra condòmini, ci viene fornito da una sentenza della Cassazione pubblicata il 19 maggio 2015.
Iniziamo col premettere che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sia nel nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012, che nella precedente, il balcone non figura nell'elencazione dei beni ritenuti parte comune dell'edificio, per i quali com'è noto grava l'obbligo di contribuzione pro quota da parte di tutti i condòmini.
Tuttavia, il menzionato art. 1117 c.c., nelle parti comuni dell'edificio fa rientrare a pieno titolo le facciate dell'immobile, circostanza da tenere in conto perché ci tornerà utile nel prosieguo, allorquando andremo a motivare il perché alcune spese di manutenzione dei balconi rimangono a carico di tutti i condomini.
La funzione principale del balcone è quella di consentire l'affaccio (prospicere) al proprietario dell'appartamento nel quale insiste (pertinenza), in altri termini, la sua destinazione è quella di consentire l'esercizio del diritto di veduta, esso pertanto costituisce parte dell'abitazione e, in alcuni, casi il prolungamento dell'unità immobiliare.
Nondimeno, essendo stabilmente inseriti (e ancorati) nella struttura dell'immobile, fanno parte integrante dello stabile, contribuendo anche all'estetica dello stesso.
I balconi, essenzialmente, sono di due tipologie: a) i balconi incassati, quelli realizzati a filo della facciata, non sporgono, anzi rientrano rispetto al profilo dell'immobile, e generalmente sono chiusi su due lati; b) i balconi aggettanti, quelli più comuni, si distinguono perché sporgono dalla facciata dell'immobile, solitamente risultano aperti sui tre lati e sono assicurati da una ringhiera o un parapetto.
a) I balconi ad incasso (di cui costituisce sottospecie il cd. balcone a castello, spesso presente in edifici storici e di pregio artistico), svolgono funzione di sostegno e di copertura dell'edificio e, pertanto, si considerano al servizio dei piani sovrapposti, quindi risultano di proprietà comune dei proprietari di tali piani (Si veda argomentando a contrario: Cass. civ., 17/07/2007 n. 15913 e Cass. civ., 30/07/2004, n. 14576).
Tuttavia, smorziamo subito i facili entusiasmi, con le anzidette sentenze, infatti, è stato vieppiù stabilito come costituiscono, invece, beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Di talché, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore, ovvero delle parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio ovvero contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, risultano di proprietà comune, e sono soggetti, pertanto, alla contribuzione pro quota di tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà.
Solo quando questi elementi assumono caratteri di pregevolezza, contribuendo al decoro architettonico dell'edificio ovvero formano parte integrante della struttura dello stabile, entrano a far parte della comunione e devono essere assoggettati alla contribuzione collettiva.
L'accertamento in merito al pregio artistico degli anzidetti elementi ovvero se gli stessi fanno parte integrante dello stabile deve avvenire caso per caso, magari anche a mezzo di idonea consulenza tecnica d'ufficio.
In considerazione di ciò, ad esempio, sono stati ritenuti comuni la soletta, i frontalini ed i pilastrini (Trib. Genova, 23/02/2006), gli intradossi - vale a dire le superfici interne delle porte e delle finestre - (Trib. Milano, 26/03/2003), i cementi decorativi (Cass. civ., 19/01/2000, n. 568), le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone e i listelli incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell'edificio condominiale (Trib. Udine, 23/11/1998), le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata (Cass. civ., 15/01/1986, n. 176) e i doccioni - vale a dire le canaline che allontanano l'acqua piovana dal muro - (Corte d'Appello Salerno, 16/03/1992).
Al contrario, da ultimo, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile (Cass. civ., 30/04/2012, n. 6624).
Per completezza, sul piano pratico evidenziamo come, nell'un caso (balcone incassato) e nell'altro (aggettante), vi sono diversi effetti tangibili per il proprietario dell'appartamento posto al di sotto del balcone, si pensi all'utilizzo della soletta per l'aggancio di tende da sole, lampade, zanzariere, ecc.
Il criterio di ripartizione legale delle spese relative ai balconi sopra prospettata, tuttavia, in virtù dell'autonomia decisionale dell'assemblea, può essere legittimamente derogato, ma solo con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, ivi compreso il proprietario del balcone, in mancanza, la delibera risulterebbe affetta da nullità e, pertanto, versando nell'ipotesi più grave rispetto alla mera annullabilità, sarebbe deducibile anche oltre i trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Buongiorno amici di Condominioweb!
Vi scrivo per raccontarvi di un fatto che mi è accaduto e per capire se quello che mi hanno detto è giusto.
Abito al primo piano di un condominio; qualche settimana fa, in vista della stagione estiva, ho fatto installare nel mio appartamento un condizionatore(Quando il condizionatore non lede il decoro dell'edificio). L'unità esterna dell'impianti, il motore insomma, l'ho fatta posizionare sulla facciata laterale dell'edificio a fianco alla finestra della mia camera da letto, dove è posizionato lo split.
Il vicino del piano inferiore, che è anche proprietario del giardino sul quale mi affaccio, mi ha chiesto di rimuovere quella parte d'impianto perché non mi ha dato l'autorizzazione ad installarla.
Io gli ho replicato che, al massimo, dev'essere ilcondominio a lamentarsi per l'alterazione del decoro, ma visto che il regolamento non prevedeva permessi, lui non può pretendere nulla.
Diritti del condominio e proprietà dello spazio sovrastante il giardino di proprietà esclusiva: queste le questioni di cui bisogna tenere conto per rispondere al nostro lettore.
Dal punto di vista condominiale, chi installa un condizionatore deve avere cura di non alterare il decoro architettonico dell'edificio. L'alterazione, è utile ricordarlo, consiste in un peggioramento dell'estetica dell'edificio, cui corrisponde un deprezzamento dell'immobile (cfr. Cass. n. 1286/2010).
Come ha specificato la Suprema Corte di Cassazione, "non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino" (Cass. 7 settembre 2012, n. 14992).
Detta diversamente: se non è il primo condizionatore ad essere installato, non si può pretendere di contestarlo come se lo fosse. In condominio l'apposizione di unità esterne su parti comuni può essere soggetta a particolari condizioni da parte del regolamento assembleare, o a divieti assoluti da parte del regolamento contrattuale, il quale può anche prevedere una preventiva autorizzazione. Non ci pare il caso del nostro lettore, che rispetto ai diritti comuni, potrebbe solamente vedersi contestata l'alterazione del decoro, la cui dimostrazione spetta a chi se ne lamenta.
Dal punto di vista della proprietà del giardino sottostante, potrebbe sorgere qualche complicazione maggiore. Motivo? Ai sensi dell'art. 840 c.c., lo spazio sovrastante una proprietà (la così detta colonna verticale) s'intende di proprietà esclusiva del titolare di quello spazio.
In questo contesto, a dirlo è la Cassazione nel proprio consolidato orientamento (con riferimento agli sporti, ossia alle sporgenze rispetto al muro verticale), "l'immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad un'altezza dal suolo, tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo (ex multis Cass. n. 1484 del 1996 nonchè Cass. n. 9047 del 2012)" (Cass. 16 ottobre 2012 n. 17680).
Tale valutazione, dice la Cassazione (cfr. sent. n. 17207/2011), va fatta non solamente con riferimento agli usi attuali del fondo, ma anche rispetto ai potenziali usi futuri.
La presenza del condizionatore, dunque, può essere lesiva di tali prerogative, ma tale circostanza dev'essere provata da chi se ne lamenta. Insomma: in teoria l'unità esterna potrebbe dover essere rimossa.
In fatto. Tizio ha impugnato la delibera (23.04.2007) con la quale l'Assemblea dei condomini aveva posto a suo carico parte del costo dei lavori di restauro dei balconi e delle pensiline, al fine di farne dichiarare la invalidità. Sosteneva, al riguardo, che tali strutture sono di proprietà esclusiva degli alloggi del primo e secondo piano, rispetto ai quali egli, in quanto titolare della porzione di piano terra, non ha alcun“uso e utilità”. (Danni derivanti dal canaletto-gocciolatoio dei balconi: chi paga?)
Preliminarmente al merito, è stato rilevato che, con precedente delibera dell'01.06.2005, approvata anche dello stesso attore, si era precedentemente deliberato che “tutto ciò che riguarda le parti esterne delle terrazze, sia del parapetto che del sotto terrazza, è condominiale … pertanto si applicano i millesimi di proprietà”.
I giudici di legittimità hanno riconosciuto ai rivestimenti e agli elementi decorativi dei balconi unafunzione ornamentale dell'intero edificio.
Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, infatti, in tema di condominio negli edifici – per come si legge in Sentenza -, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando ineriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (tra le tante, v. Cass. 30.07.2004 n 14576; Cass. 30.04.2012 n. 6634).
Da leggere assolutamente: Dimmi che balcone hai e ti dirò che spese affronterai: tipologie e ripartizione delle spese
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