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Timestamp: 2020-04-08 08:06:47
Document Index: 174215397

Matched Legal Cases: ['§ 648', '§ 650', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 271', '§ 28', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 550', '§ 241', 'BGH']

BHP. Info Mai 2018
BHP. Info | Mai 2018
OLG Köln, Beschluss vom 23.03.2017- 16 U 153/16
Seit dem 01.04.2014 können Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern, die "außerhalb von Geschäftsräumen" geschlossen werden, innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Widerrufsbelehrung widerrufen werden. Ohne Widerrufsbelehrung beträgt die Widerrufsfrist 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss. Das OLG Köln hat entschieden, dass dieses Widerrufsrecht auch auf Architektenverträge anzuwenden ist, die außerhalb von Geschäftsräumen des Architekten abgeschlossen werden. Vorsicht ist daher bei Verträgen geboten, die auf der Baustelle bzw. nicht im Büro des Architekten/Ingenieurs geschlossen werden. Solche Verträge sind frei widerrufbar. Für erbrachte Leistungen erhält der Architekt/Ingenieur im Falle des wirksamen Widerrufs keine Vergütung. Von einem Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen ist schon dann auszugehen, wenn der Verbraucher seine eigene Vertragserklärung außerhalb der Geschäftsräume abgegeben hat. In all diesen Fällen muss der Architekt/Ingenieur darauf achten, dem Verbraucher eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung auszuhändigen. Diese Widerrufsbelehrung muss auch den Hinweis enthalten, dass eine Vergütungspflicht dann besteht, wenn bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers hin der Architekt mit seinen Leistungen begonnen hat. Nur dann erhält der Architekt die Vergütung für die vor dem Widerruf erbrachte Leistung.
Freie Mitarbeiter von Architekten/Ingenieuren werden regelmäßig auf Stundenhonorarbasis tätig. Das OLG Oldenburg hatte über einen Fall entschieden, in dem ein selbständiger Architekt, der als freier Mitarbeiter auf Stundenhonorarbasis tätig wurde, seine erbrachten Leistungen im Nachhinein auf der Grundlage der HOAI berechnete. Dies hat das OLG Oldenburg im entschiedenen Fall als möglich angesehen und darauf hingewiesen, dass auch der freie Mitarbeiter seine Tätigkeit auf der Grundlage der Mindestsätze der HOAI berechnen kann, wenn keine andere wirksame Honorarabrede getroffen wurde. Die Stundenabrede war als "anderweitige Honorarvereinbarung" nicht heranzuziehen, da diese schon nicht schriftlich bei Auftragserteilung abgeschlossen wurde. Ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen des ehemaligen freien Mitarbeiters vermochte das OLG Oldenburg nicht zu erkennen.
Für die Praxis ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei dieser Entscheidung zwar um einen Ausnahmefall handeln dürfte. Gleichwohl sind Architekten und Ingenieure, die freie Mitarbeiter beschäftigen, gut beraten, immer vor Einbindung eines freien Mitarbeiters in ein neues Projekt eine schriftliche Stundenhonorarabrede abzuschließen. Die Abrechnung auf der Grundlage der Mindestsätze der HOAI dürfte dann schwierig werden, wenn der freie Mitarbeiter Bestandteil eines Projektteams ist und dieser daher nicht bzw. kaum nachweisen kann, dass er einzelne Grundleistungen selbst vollständig erbracht habe.
Nach § 648 a Abs. 1 BGB a.F. (ab dem 01.01.2018 = § 650 f Abs. 1 BGB) steht dem Unternehmer eines Bauwerkes ein Anspruch auf Sicherheitsleistung in Höhe der vereinbarten Vergütung zzgl. 10% für Nebenforderungen zu. Der Anspruch auf Sicherheitsleistung kann bereits unmittelbar nach Vertragsschluss geltend gemacht werden. Dieser kann vertraglich nicht beschränkt werden. Er stellt ein erhebliches Druckmittel zugunsten des Auftragnehmers dar. Im entschiedenen Fall hatte der Unternehmer mit seinem Sicherheitsverlangen auch weitere Motive verbunden. Insbesondere wollte er durch das Sicherheitsverlangen und eine hieran anknüpfende Kündigung Druck auf den Auftraggeber ausüben. Der Auftraggeber sah das Sicherheitsverlangen als rechtsmissbräuchlich an. Der BGH hat entschieden, dass es keine unzulässige Rechtsausübung darstellt, wenn der AN mit dem Sicherheitsverlangen zugleich auch weitere Motive und Ziele verbindet. Ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch ist hierin jedenfalls nicht zu sehen. Das Sicherheitsverlangen war wirksam und die Kündigung berechtigt.
Anwendungen der "Fälligkeitstheorie" auch bei Eigentumswechsel nach Beschlussfassung und Sonderumlage
Mit vorbezeichnetem Urteil stellt der BGH klar, dass der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage auch dann haftet, wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Zudem wird klargestellt, dass eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig wird, soweit die zugrunde liegende Beschlussfassung keine ausdrückliche Fälligkeitsregelung beinhaltet.
Bislang hatte der BGH in seiner Rechtsprechung nur Sachverhalte behandelt, in denen Nachforderungen aus Abrechnungen früherer Zeiträume erst nach Eigentumserwerb beschlossen wurden (der Erwerber haftet, vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 31.04.1998 - V ZB 10/87) oder in denen Forderungen noch vor dem Eigentumserwerb begründet und fällig geworden waren (der Erwerber haftet nicht, vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 23.09.1999 - V ZB 17/99). Wie sich die Beschlussfassung über Beiträge auf Rechtsnachfolger auswirkt, hatte der BGH indes in seiner bisherigen Rechtsprechung offen gelassen - auch hier wendet er die Fälligkeitstheorie an. Die Sonderumlage wird daher nicht anders behandelt, als das monatlich fällig werdende Hausgeld. Zur Begründung zu verweisen ist auch auf § 10 Abs. 4 WEG, wonach ein Rechtsnachfolger an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gebunden ist.
Sofern ein Sonderumlagenbeschluss keine Fälligkeitsregelung beinhaltet, wird die Sonderumlage nicht (gem. § 271 Abs. 1 BGB) sofort fällig, sondern erst nach Abruf durch den Verwalter (gem. § 28 Abs. 2 WEG).
Um „böse Überraschungen“ nach Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum zu vermeiden, ist es auch in Ansehung dieser Rechtsprechung dringend angezeigt, vor Erwerb sämtliche Protokolle der letzten Wohnungseigentümerversammlungen/die Beschlusssammlung detailliert einzusehen.
BGH, Beschluss vom 30.01.2018 - VII ZB 74/16
Die zu einem Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (gem. § 558 ff. BGB) zu erklärende Zustimmung des Mieters ist nach § 558 b Abs. 1 BGB formlos möglich, so dass sie nach allgemeinen Grundsätzen grundsätzlich auch konkludent erfolgen kann. Eine solche konkludente Zustimmungserklärung kann auch in der wiederholten Zahlung der erhöhten Miete zu sehen sein. In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall hatte die Mieterin zwar den vorbereiteten Vordruck zur Zustimmungserklärung nicht unterzeichnet, jedoch die erhöhte Miete bereits 3-mal in Folge geleistet.
Ob die Zahlung als konkludente Zustimmung anzusehen ist, ist jeweils vom Tatrichter zu klären - das Revisionsgericht hat nur zu prüfen, ob Auslegungsregeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind. In diesem Fall sind entsprechende Fehler nicht festgestellt worden, so dass die dreimalige Zahlung als ausreichend angesehen wurde. Indes kann man dieser Entscheidung nicht entnehmen, dass eine wiederholte Zahlung des Erhöhungsbetrages immer eine solche Mieterhöhungsvereinbarung begründet. Insbesondere ist darauf zu verweisen, dass dem Tatrichter in jedem Einzelfall ein erheblicher Entscheidungsspielraum zusteht, es mithin auch immer bei Rechtsunsicherheiten bezüglich der zu erwartenden Kostenentscheidung nach Erledigung im Rechtsstreit verbleibt.
Ohnehin kommt eine Erhöhungsvereinbarung durch konkludente Zustimmung jedenfalls dann nicht zustande, wenn der Mieter nur unter Vorbehalt zahlt. Zudem sind die Fälle der gesetzlich geforderten Schriftform (gem. § 550 BGB für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr) zu beachten - hier kann der Vermieter seinen auf § 241 Abs. 2 BGB gestützten Anspruch auf schriftliche Zustimmungserklärung geltend machen.
Gewarnt sei daher vor einer zu pauschalen Verallgemeinerung der Rechtsprechung des BGH mit Beschluss vom 30.01.2018.