Source: https://www.paneuropskepravnickelisty.sk/index.php/dulakova-d/
Timestamp: 2020-07-16 13:12:14+00:00
Document Index: 90946

Matched Legal Cases: ['de lege ferenda', 'de lege ferenda', '§ 685', '§ 663', '§ 685', '§ 719', '§ 717', '§ 685', '§ 6', '§ 6', '§ 40', '§ 106', '§ 10', 'in fine', '§ 6', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 3', '§ 711', '§ 711', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 582', '§ 710', '§ 122', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 3', '§ 7', '§ 7', 'in fine', '§ 7', '§ 710', '§ 677', '§ 710', '§ 37', '§ 7', '§ 710', '§ 582', '§ 677', '§ 48', '§ 451', '§ 6', '§ 6', 'in fine', '§ 40', '§ 10', '§ 7', '§ 39', '§ 4', '§ 39', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 39', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 630', '§ 261', '§ 630', '§ 40', '§ 10', '§ 42', '§ 711', '§ 3', '§ 2', '§ 1998', '§ 2226', '§ 2227', '§ 2228', '§ 666', '§ 667', '§ 679', '§ 1998', '§ 62', '§ 1998', '§ 10', '§ 119', '§ 574', '§ 48', '§ 48', '§ 351', '§ 451', '§ 2232', '§ 2232', '§ 6', '§ 7', '§ 42', '§ 3', '§ 711', '§ 2232', '§ 2232']

Aktuálne otázky k zániku krátkodobého nájmu bytu
Current questions to the termination of short-term lease of a flat
Príspevok pojednáva o niektorých aspektoch zániku krátkodobého nájmu bytu, ktoré vyznievajú sporne a ktoré z tohto dôvodu rieši odborná verejnosť i samotná prax. Týkajú sa najmä charakteru výpovedných dôvodov (kogentné alebo dispozitívne), výpovednej lehoty a jej dĺžky a odstúpenia od nájomnej zmluvy. Autorka v príspevku problémy jednak pomenúva, zároveň však hľadá praktické riešenia či návrhy de lege ferenda.
The article deals with some aspects of the termination of short-term lease of a flat that appear controversial and that is therefore handled by the professional public and the practice itself. They concern, in particular, the nature of the grounds for termination (mandatory or dispositive), the notice period and its duration and withdrawal from the lease. The author not only mentions problems, but at the same time looks for practical solutions or proposals de lege ferenda.
nájomná zmluva, nájom bytu, krátkodobý nájom bytu, zánik nájmu, (slovenský) Občiansky zákonník, zákon o krátkodobom nájme bytu, výpoveď, odstúpenie od zmluvy
lease contract, lease of a flat, short-term lease of a flat, termination of the lease, (Slovak) Civil Code, the law on short-term lease of a flat, termination of contract, withdrawal from the contract
„Naplňovanie práva na bývanie je výrazom zodpovednosti vlád za životné podmienky obyvateľstva. Deklarovanie bývania ako jedného zo základných ľudských práv vytvára záväzok pre verejné subjekty, aby sa angažovali pri jeho riešení.“ [1]
Právo na bývanie je zaradené medzi základné sociálne práva so zvláštnym charakterom[2]. Nie je totiž chápané ako nárokovateľné právo jednotlivca voči spoločnosti, ale ako právo založené na spoluzodpovednosti spoločnosti smerom k občanovi[3].
Pri nájomnom bývaní si nájomca uspokojuje svoju bytovú potrebu prostredníctvom inej osoby – prenajímateľa, ktorému za bývanie uhrádza odplatu – nájomné. Viazanosť nájomcu na cudzie prostredie a na jeho vlastníka ho tak stavia do slabšej pozície (býva „v cudzom“), ktorú právo vyvažuje komplexom viacerých ochranných opatrení, rezonujúcich najmä pri zániku nájmu (§ 685 ods. 1 OZ: „… Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“).
Základom právnej úpravy nájmu v Slovenskej republike je Občiansky zákonník (zák. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, ďalej „Občiansky zákonník“ alebo „OZ“). Jeho úprava platí pre celú sféru súkromného práva, bez ohľadu na právny status zmluvných strán (podnikateľ/nepodnikateľ).[4],[5] Uspokojovania bytových potrieb sa týka buď všeobecná úprava nájmu, zaradená do § 663 až 684 OZ (napr. pri nájme rodinného domu) alebo niektoré druhy osobitných nájmov, predovšetkým nájom bytu a podnájom bytu/časti bytu (§ 685 – 716 OZ, § 719 OZ), prípadne nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie (§ 717 – 718 OZ).
Samotný nájom bytu upravujú v slovenskom právnom poriadku dva základné právne predpisy[6] – Občiansky zákonník (§§ 685 – 716) a zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej „zákon o krátkodobom nájme bytu“ alebo „ZKNB“), ktorý čiastočne odstránil bariéru nadmernej ochrany nájomcov a to najmä tým, že priniesol väčšiu ochranu prenajímateľom a rieši tie náležitosti nájmu, ktoré boli pre majiteľa bytu problematické a nevýhodné.[7]
II. Zánik krátkodobého nájmu bytu a súvisiace otázky
Zákon o krátkodobom nájme bytu má pre zánik nájmu vlastné právne dôvody (§ 6); sú nimi:
a) uplynutie dohodnutého času,
b) písomná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom,
c) písomná výpoveď jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v ZKNB,
d) písomné odstúpenie od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa ZKNB,
e) zánik predmetu nájmu.
Zatiaľ čo prvé dva dôvody zániku krátkodobého nájmu bytu (uplynutie dohodnutého času a písomná dohoda zmluvných strán) spolu so zánikom predmetu nájmu nevyvolávajú zásadné otázky[8], pri zvyšných dvoch – výpoveď a odstúpenie od zmluvy sa ich vynára niekoľko. Preto sa im budeme venovať v ďalšom texte.
II.1. Výpoveď z krátkodobého nájmu bytu
Formálne a materiálne podmienky výpovede
Výpoveď z nájmu môže dať prenajímateľ i nájomca („jedna zo zmluvných strán“, § 6 písm. c) ZKNB).
Z formálneho hľadiska musí byť výpoveď písomná, inak by bola absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ[9]). Ak má výpoveď vyvolať právne následky, musí byť doručená druhej zmluvnej strane, pričom na doručovanie sa použijú ustanovenia osobitného predpisu (§ 106 Civilného sporového poriadku), ak sa strany písomne nedohodnú inak (§ 10 ods. 3 ZKNB in fine)[10].
Z materiálneho hľadiska musí výpoveď spĺňať podmienky stanovené zákonom ZKNB (viď § 6 písm. c), pričom jednotlivé výpovedné dôvody sú uvedené v § 7 ods. 1 (výpoveď zo strany prenajímateľa) a § 7 ods. 2 (výpoveď zo strany nájomcu).
Výpoveď zo strany prenajímateľa
Prenajímateľ je oprávnený vypovedať krátkodobý nájom bytu z dôvodov, ktoré sú vymedzené dvoma spôsobmi – jednak explicitne, v § 7 ods. 1 písm. a) až d) a zároveň rámcovo, v § 7 ods. 1 písm. e).[11]
Výpovedné dôvody, ktoré ZKNB pomenúva výslovne (§ 7 ods. 1 písm. a) až d), sa odvíjajú od takého správania nájomcu, ktoré je objektívne v rozpore so záujmami prenajímateľa a pri ktorých:
nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom.
Ďalší výpovedný dôvod, uvedený pod písm. e), nie je explicitne vymedzený a prenajímateľ sa oň môže oprieť v prípade, ak „je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.“ Práve všeobecná formulácia uvedeného výpovedného dôvodu však vyvoláva v praxi nejasnosti a často i nesprávnu interpretáciu. Pri jeho výklade sa totiž stretávame s názorom, že umožňuje zmluvnej strane jednostranne ukončiť nájom z akéhokoľvek „iného dôvodu“ než z dôvodov uvedených pod písm. a) až d). Z dikcie citovaného ustanovenia však jasne vyplýva, že tento výpovedný dôvod nepripúšťa svojvôľu. Zákonodarca v ňom totiž stanovil mantinely, ktoré je nevyhnutné dodržať (k tomu viď náš nasledujúci text, spracovaný v rámci otázky č. 1). Dôvodová správa k tomu uvádza: „Zákon umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si osobitné výpovedné dôvody, ktoré budú zohľadňovať ich konkrétnu situáciu a potreby riešiť predčasné ukončenie nájomného pomeru. Výpovedný dôvod musí byť dohodnutý určito a jasne a musí byť takej povahy, že jeho existencia bude spôsobovať, že nebude možné ďalšie trvanie nájomného pomeru spravodlivo požadovať.“ Podľa nášho názoru by takýmto dôvodom mohla byť napríklad dodatočná potreba užívania bytu samotným prenajímateľom alebo jemu blízkymi osobami, ale napríklad aj porušenie povinnosti dať byt do podnájmu len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa (§ 3 ods. 4 ZKNB); oba výpovedné dôvody totiž pozná Občiansky zákonník (§ 711 ods. 1 písm. a) a § 711 ods. 1 písm. d), do zákona o krátkodobom nájme bytu sa však nedostali.
Výpoveď zo strany nájomcu
Na rozdiel od režimu nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka, ktorý umožňuje nájomcovi bytu dať výpoveď z nájmu aj bez udania dôvodu, ZKNB viaže výpoveď z nájmu bytu zo strany nájomcu na výpovedné dôvody upravené v § 7 ods. 2.
Výpoveď zo strany nájomcu bytu je z hľadiska vymedzenia výpovedných dôvodov upravená obdobne ako pri výpovedi zo strany prenajímateľa – explicitne, v § 7 ods. 2 písm. a) až c) a rámcovo – v § 7 ods. 2 písm. d), a síce ak (explicitné vymedzenie):
b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,
c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu.
Ďalší výpovedný dôvod, uvedený pod písm. d), ktorý je vymedzený iba rámcovo, „kopíruje“ výpovedný dôvod zo strany prenajímateľa podľa § 7 ods. 1 písm. e), keďže je viazaný na iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.[12] Podobne ako pri výpovedi zo strany prenajímateľa, ani v tomto prípade nepripúšťa svojvôľu. Strany si ho musia vymieniť v nájomnej zmluve a musí ísť o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať od nájomcu zotrvanie v nájomnom vzťahu.
OTÁZKA č. 1: „Majú ustanovenia o výpovedných dôvodoch kogentnú alebo dispozitívnu povahu?“
Ak by mali ustanovenia § 7 ods. 1 a 2 kogentnú povahu, nebolo by možné ich aplikáciu platne zmeniť alebo vylúčiť, a to ani dohodou zmluvných strán. Ak by však boli dispozitívne, zákonná úprava by platila len podporne, pre prípad, že by samotná zmluva o krátkodobom nájme bytu nestanovovala vlastný režim[13].
Z dikcie zákona, podľa ktorej platí, že výpoveď musí byť vykonaná v súlade s podmienkami uvedenými v tomto zákone, pričom zákon ustanovuje pre prenajímateľa i nájomcu vlastné výpovedné dôvody („Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak: ….“, „Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak: …“), gramaticky aj logicky vyplýva, že iné podmienky, ako tie, ktoré ustanovuje pre výpoveď zákon, sú neprípustné, čo by nasvedčovalo tomu, že ustanovenia o výpovedi majú kogentný charakter. Autor dôvodovej správy však v tejto súvislosti uvádza: „Cieľom právnej úpravy je, aby si zmluvné strany mohli navzájom dohodnúť výpovedné dôvody aj pre prípady, ktoré zákonodarca pri tvorbe zákona neobsiahol vo výpočte výpovedných dôvodov. Má to umožniť väčšiu zmluvnú flexibilitu a zohľadnenie potrieb oboch zmluvných strán. Napríklad jedným z dôvodov predčasného ukončenia nájmu môže byť zo strany nájomcu predčasné ukončenie štúdia na vysokej škole, ukončenie brigády alebo iný dôvod relevantný pre daný prípad. V tomto ustanovení (rozumej ustanovenie § 7 ods. 1 – pozn. autor), ktorého výpočet je možné rozširovať, sa uvádzajú prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený vypovedať nájomný pomer založený zmluvou podľa tohto zákona.“
Text dôvodovej správy sa tak dostáva do rozporu s názorom, ktorý uvádzame vyššie. Máme však za to, že dôvodová správa je „len“ nešťastne formulovaná a teda že ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu majú vo svojej podstate kogentnú povahu (výpoveď možno dať iba z dôvodov, ktoré sú v zákone uvedené, t. j. nemožno ich rozšíriť alebo zúžiť a ani sa dohodnúť, že výpoveď je možné dať napríklad „bez udania dôvodu“), avšak istú a pomerne významnú mieru dispozície poskytuje zmluvným stranám sám zákon o krátkodobom nájme bytu v rámci výpovedných dôvodov uvedených v § 7 ods. 1 písm. e) a v § 7 ods. 2 písm. d). Oba znejú identicky, a síce: ak „je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.“ Vyplýva z neho, že prenajímateľ i nájomca síce môžu dať výpoveď z nájmu aj z iných dôvodov než výslovne uvádza ZKNB (t. j. výpovedné dôvody môžu rozširovať – viď text dôvodovej správy), avšak len za predpokladu, že tomuto pomerne vágne formulovanému ustanoveniu dajú konkrétny obsah, ktorý bude v súlade so zákonom, a teda že:
konkrétne výpovedné dôvody si explicitne dohodnú vopred (v nájomnej zmluve, prípadne v písomnej dohode o zmene obsahu záväzku, tzv. dodatok k zmluve)
dohodnuté dôvody musia byť natoľko vážne, že ak by nastali, nebolo by spravodlivé požadovať trvanie nájomného vzťahu.
OTÁZKA č. 2: „Výpovedná lehota alebo výpovedná doba?“
Zákon o krátkodobom nájme bytu spája skončenie nájmu z dôvodu výpovede s uplynutím výpovednej lehoty (§ 7 ods. 3: Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty.). [14], [15]
Napriek tomu, že spojenie „výpovedná lehota“ používa okrem ZKNB aj platný Občiansky zákonník (napr. § 582 ods. 1, § 710 ods. 3 a 4) a viacero ďalších predpisov (napríklad zákon č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov), z teoreticko-právneho hľadiska nie je správne a namiesto neho by malo byť volené spojenie „výpovedná doba“.
Lehota aj doba predstavujú určitý časový úsek, ktorý môže byť ohraničený konkrétnym počtom dní, týždňov, mesiacov či rokov alebo aj konkrétnym dátumom (napr. dlh splatíš do 31.12.2017).
Lehotou sa rozumie časový úsek ohraničený začiatkom a skončením jej plynutia. V tomto časovom úseku sa spravidla vyžaduje, aby účastník vzťahu niečo konal, prípadne sa konania zdržal, teda nekonal. Typickým príkladom lehoty je premlčacia lehota a prekluzívna lehota. Pre plynutie lehoty platia pravidlá o počítaní času podľa § 122 OZ. Vyplýva z nich, že ak je lehota určená podľa dní, začína plynúť odo dňa, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. Ak je lehota určená týždňami, mesiacmi či rokmi, uplynie v deň, ktorý sa pomenovaním alebo číslom zhoduje s dňom, na ktorý pripadá udalosť, od ktorej sa lehota začína; ak takýto deň v poslednom mesiaci nie je, pripadne koniec lehoty na jeho posledný deň.
Ak preto zákonodarca viaže výpoveď s výpovednou lehotou (nie s výpovednou dobou), ktorá je napríklad trojmesačná a ak zo zákona alebo zo zmluvy vyplýva, že výpovedná lehota začína plynúť napríklad od prvého (1.) dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená (t. j. napr. od 01. apríla 2018), jej skončenie nastane o tri mesiace neskôr – v deň, ktorý sa číselne zhoduje s dňom, od ktorého sa lehota začala počítať, t. j. dňa 01. júla 2017 (nie 30. júna 2017).
Dobou sa rozumie časové obdobie, v rámci ktorého práva a povinnosti vznikajú a trvajú alebo na uplynutie ktorého sa viaže ich zánik. Platí pravidlo, že doba začína plynúť prvým dňom a končí sa posledným dňom časového úseku stanoveného zákonom alebo zmluvou, bez ohľadu na to, či ide o pracovný deň, alebo o deň pracovného pokoja. Doba plynie už od toho dňa, v ktorom nastala skutočnosť rozhodujúca pre jej plynutie (napríklad od 01. apríla 2018) a končí sa jej posledným dňom. Ten predchádza dňu, ktorý sa svojím názvom prípadne číselným označením zhoduje s dňom, v ktorom začala plynúť (ak začala trojmesačná doba plynúť 01. apríla 2017, skončí sa 30. júna 2017, nie 01. júla 2017).
Je pravdepodobné, že zákonodarca mal pri formulovaní ustanovení o výpovednej lehote v skutočnosti na mysli výpovednú dobu, ktorá by sa počítala tak, ako je pre počítanie doby príznačné, čo sa dôsledne prejavuje najmä v pracovnoprávnych predpisoch[16]. Keďže nie je dôvod označovať časový úsek, plynúci v súvislosti s výpoveďou inak v predpisoch občianskeho práva (výpovedná lehota) a inak v predpisoch pracovného práva (výpovedná doba), je potrebné ho zjednotiť[17]. Nakoľko však zákonodarca volil v ZKNB spojenie „výpovedná lehota“, budeme sa ho v ďalšom texte pridržiavať.
OTÁZKA č. 3: „Aká dlhá má byť výpovedná lehota?“
Pre dĺžku výpovednej lehoty platí primárne lehota, ktorú si zmluvné strany dohodli v zmluve. Tá však nesmie byť kratšia, ako ustanovuje ZKNB v § 7 ods. 3, a to pre rôzne situácie odlišne:
vo všeobecnosti platí, že výpovedná lehota nesmie byť dohodnutá na kratšie ako jeden mesiac
ak je daná výpoveď zo strany prenajímateľa z dôvodov podľa § 7 ods. 1 písm. a)[18] alebo b)[19] a zo strany nájomcu z dôvodu podľa § 7 ods. 2 písm. a)[20], nesmie byť výpovedná lehota dohodnutá na kratšie ako pätnásť dní
ak prenajímateľ poruší registračnú povinnosť, ktorá pre neho vyplýva z § 3 ods. 5 ZKNB, stráca prenajímateľ výhodu, ktorú mu ponúka § 7 ods. 3 ZKNB v podobe kratšej výpovednej lehoty (jeden mesiac/pätnásť dní); namiesto nej sa použije zákonná dikcia, že v takomto prípade výpovedná lehota … nesmie byť kratšia ako dva mesiace (§ 7 ods. 3 in fine).
Ak si však zmluvné strany nedohodli dĺžku výpovednej lehoty, vyvstáva otázka, čo (aký predpis) určí jej dĺžku. Do úvahy prichádza niekoľko možností:
dĺžku výpovednej lehoty určí priamo vo výpovedi strana, ktorá výpoveď dáva, s ohľadom na § 7 ods. 3 ZKNB, ktorý vo svojej druhej vete ustanovuje, že: „… Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. …“
ak by jedna zo strán vypovedala nájom bez toho, aby vo výpovedi uviedla dĺžku výpovednej lehoty, výpovedná lehota by:
automaticky zodpovedala minimálnej dĺžke stanovenej ZKNB, t. j. bola by rovný jeden mesiac resp. pätnásť dní alebo
na jej určenie by sa podporne použili ustanovenia o dĺžke výpovednej lehoty podľa Občianskeho zákonníka[21], nie však o nájme bytu (§ 710 ods. 3), ale o nájme vo všeobecnosti (§ 677 ods. 2: (2) Ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.)[22], keďže ZKNB vo svojom 10 ods. 2 vylučuje aplikáciu celého § 710 Občianskeho zákonníka, t. j. vrátane ustanovenia o dĺžke výpovednej lehoty pri výpovedi z nájmu bytu (ods. 3) alebo
(v horšom prípade) by jej hrozila neplatnosť pre neurčitosť (§ 37 ods. 1 OZ), sme však toho názoru, že tomuto následku treba predísť nájdením iného uspokojivého riešenia.[23]
V odbornej literatúre a ani v dôvodovej správe odpoveď na položenú otázku nenájdeme. Je však pravdou, že väčšiu flexibilitu by stranám poskytovali možnosti, podľa ktorých by výpovedná lehota dosahovala minimálnu dĺžku podľa ZKNB (1 mesiac/15 dní), tým skôr, že podľa ZKNB (§ 7 ods. 3, druhá veta) výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená (porovnaj s § 710 ods. 3 ako aj s § 582 ods. 1 a s § 677 OZ). To by koniec koncov plne zodpovedalo účelu, pre ktorý bol zákon o krátkodobom nájme bytu prijatý a ktorý vyplýva aj z dôvodovej správy („… Osobitný právny režim má zabezpečiť vyrovnanejšie a flexibilnejšie postavenie zmluvných strán oproti chránenému nájomnému bývaniu, ktoré je upravené Občianskym zákonníkom…“).
II.2. Odstúpenie od zmluvy
Odstúpenie od zmluvy všeobecne
Právo na odstúpenie od zmluvy v jeho všeobecnej podstate upravujú ustanovenia § 48 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka[24]. Vyplýva z nich jednak to, kedy je možné odstúpiť od zmluvy (ak je to ustanovené v Občianskom zákonníku alebo v inom zákone, alebo ak je to účastníkmi dohodnuté, ods. 1) a zároveň, aké účinky má odstúpenie od zmluvy (odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, ods. 2).
V prípadoch, kedy dôjde k platnému odstúpeniu od zmluvy, nastanú účinky odstúpenia spätne (ex tunc), čo znamená k okamihu vzniku zmluvy, okrem prípadov, ak právny predpis stanovuje inak. Takýmto právnym predpisom je aj zákon o krátkodobom nájme bytu.
Porovnanie inštitútov odstúpenia od zmluvy a výpovede zo zmluvy
Napriek tomu, že odstúpenie od zmluvy je, rovnako ako výpoveď, jednostranný právny úkon, každý z nich vyvoláva rozdielne právne následky.
Pri odstúpení od zmluvy sa zmluva ruší spôsobom, ktorý bol popísaný vyššie, t. j. od začiatku, čo znamená, že účinky odstúpenia od zmluvy nastávajú spätne (ex tunc), k okamihu vzniku zmluvy, okrem prípadov, ak právny predpis stanovuje inak (k tomu viď vyššie). Odstúpením od zmluvy sa teda ruší právny titul (zmluva) ako taký. Ak sa na základe zrušeného titulu plnilo, plnenie sa stalo po odstúpení od zmluvy bezdôvodným obohatením, ktoré je potrebné vydať podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení (§ 451 OZ)[25].
Výpoveď nespôsobuje zánik samotnej zmluvy (právneho titulu). Výpoveďou zaniká zmluva s účinkami ex nunc, t. j. k okamihu, ako nadobudne výpoveď účinky, najčastejšie je to uplynutím výpovednej doby.[26] Ak sa preto plnilo podľa zmluvy, ktorá bola neskôr vypovedaná jednou zo zmluvných strán, plnenie, ktoré bolo poskytnuté do účinnosti výpovede, nie je bezdôvodným obohatením.
Odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu
Odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu je jedným z dôvodov zániku krátkodobého nájmu bytu. Výslovne je uvedený v § 6 ods. d) ZKNB. Vyplýva z neho, že krátkodobým nájom bytu zaniká písomným odstúpením od nájomnej zmluvy za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa ZKNB[27]. Odstúpením sa nájomná zmluva zrušuje okamihom doručenia oznámenia o odstúpení od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane (§ 6 ods. d) in fine).
Pre platné odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu tak platia nasledujúce pravidlá:
odstúpiť od zmluvy o krátkodobom nájme bytu môže prenajímateľ i nájomca
odstúpiť od zmluvy o krátkodobom nájme bytu možno za podmienok uvedených v nájomnej zmluvy alebo podľa ZKNB
odstúpenie od zmluvy musí mať písomnú formu; z čoho vyplýva, že jej nedodržanie by malo za následok absolútnu neplatnosť odstúpenia (§ 40 ods. 1 OZ)
ak má odstúpenie od zmluvy vyvolať právne následky (zrušenie nájomnej zmluvy), musí byť doručené druhej zmluvnej strane – platí to pri odstúpení zo strany prenajímateľa i nájomcu; pre doručenie odstúpenia od zmluvy platia rovnaké pravidlá, ako pre doručenie výpovede (§ 10 ods. 3 ZKNB: “(3) Na doručovanie písomnej výpovede a písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy a iných písomností podľa tohto zákona sa použijú ustanovenia osobitného predpisu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.“)
nájomná zmluva sa zrušuje až okamihom doručenia odstúpenia od zmluvy druhej zmluvnej strane, t. j. s účinkami ex nunc.
Odstúpenie od zmluvy zo strany prenajímateľa z dôvodov uvedených v zákone[28]
Podľa ZKNB je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy o krátkodobom nájme bytu pre porušovanie povinností z nájmu zo strany nájomcu za predpokladu, že:
povinnosti, ktoré nájomca porušuje, zakladajú prenajímateľovi dať nájomcovi výpoveď z nájmu podľa § 7 ods. 1 ZKNB
prenajímateľ nájomcu na porušovanie povinností písomne upozornil
nájomca, napriek upozorneniu podľa písm. b), naďalej (opakovane) porušuje svoje povinnosti z nájmu; t. j. upozornenie nemalo na jeho správanie pozitívny vplyv.
Odstúpenie od zmluvy zo strany nájomcu z dôvodov uvedených v zákone
Nájomca má podľa ZKNB právo odstúpiť od zmluvy o krátkodobom nájme bytu v dvoch prípadoch:
ak nebol byt (predmet nájmu) odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie; vzhľadom na účel, ktorý má podľa nášho názoru nájom bytu plniť a ktorým je uspokojovanie bytových potrieb[29], by malo byť pri tomto výpovednom dôvode rozhodujúce, že byt nebol odovzdaný v stave spôsobilom na riadne bývanie[30]
ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zákonodarca pri tomto výpovednom dôvodu neuvádza, či má na mysli iba zvýšenie alebo aj zníženie uvedených platieb. Z logiky veci však vyplýva, že nájomca bude mať záujem „brániť sa“ voči jednostrannému konaniu prenajímateľa skôr pri ich zvyšovaní než znižovaní. Posudzovaný dôvod odstúpenia od nájomnej zmluvy však vyvoláva aj ďalšie rozpaky. Zákonodarca v ňom totiž spojil jednostrannú zmenu nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva zo strany prenajímateľa, urobenú v rozpore so zákonom (contra legem), s právom nájomcu odstúpiť od nájomnej zmluvy, nie s neplatnosťou právneho úkonu podľa § 39 OZ. Máme za to, že táto úvaha zákonodarcu nie je správna, to znamená, že jednostranné zvýšenie uvedených platieb, urobené v rozpore s § 4 ods. 1 by malo byť absolútne neplatné (§ 39 OZ: „Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.“).
OTÁZKA č. 4: „Ako je to s odstúpením od zmluvy z dôvodov uvedených v zmluve?“
ZKNB výslovne stanovuje, že od zmluvy o krátkodobom nájme bytu je možné odstúpiť „za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona“. Tomuto zákonnému textu je potrebné venovať osobitnú pozornosť, najmä sa musíme zaoberať otázkou, z akého dôvodu (prečo) zákonodarca pripustil, aby si zmluvné strany mohli dohodnúť dôvody (podmienky) odstúpenia od zmluvy v nájomnej zmluve v kontexte s inými ustanoveniami zákona, najmä s ustanoveniami ZKNB o výpovedi z nájmu.
Ako sme uviedli vyššie, výpoveď sama o sebe nespôsobí automatický zánik nájomnej zmluvy. Na to je potrebné uplynutie výpovednej lehoty[31]. Dôvody výpovede zákonodarca vymedzil osobitne pre prenajímateľa a osobitne pre nájomcu v § 7 ods. 1 a 2 ZKNB. Jednotlivým dôvodom výpovede sme sa podrobne venovali vyššie a vyplynul nám z nich záver, že zmluvné strany (prenajímateľ i nájomca) môžu dať výpoveď z nájomnej zmluvy jednak z dôvodov, ktoré sú explicitne uvedené v § 7 ods. 1 písm. a) až d) a § 7 ods. 2 písm. a) až c) ZKNB ako aj z dôvodov, ktoré si strany osobitne dohodnú v nájomnej zmluve (§ 7 ods. 1 písm. e) a § 7 ods. 2 písm. d). Dohodnúť si však môžu iba také dôvody výpovede, ktoré plne zodpovedajú zákonnej dikcii, t. j. pre ktoré nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru, inak by bola dohoda o výpovednom dôvode neplatná podľa § 39 OZ.
Ak je preto dohoda zmluvných strán o dôvodoch výpovede podľa § 7 ods. 1 písm. e) a § 7 ods. 2 písm. d) ZKNB viazaná na splnenie predpísaných kvalitatívnych predpokladov (dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru), je absurdné, aby dohoda o dôvodoch odstúpenia od zmluvy, väzbu na takého predpoklady nemala. Je potrebné si uvedomiť, že odstúpenie od zmluvy je veľmi prísny inštitút, ktorý vyvoláva zásadné právne následky (ruší zmluvu veľmi rýchlo – doručením prejavu vôle o odstúpení druhej zmluvnej strane), práve preto by mal byť volený výnimočne – najmä v situáciách, ktoré majú pre niektorú zo zmluvných strán podstatný význam. Zákonodarca s najväčšou pravdepodobnosťou pochybil, pričom svojou chybou vytvoril zmluvným stranám návod, ako sa dá obísť zákon – namiesto hľadania dôvodu výpovede, ktorý by zodpovedal predpokladom podľa § 7 ods. 1 písm. e) a § 7 ods. 2 písm. d) ZKNB, totiž umožnil stranám zrušiť zmluvu odstúpením z akéhokoľvek dôvodu – stačí, ak bude dohodnutý v nájomnej zmluve. Odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu tak, v porovnaní s výpoveďou, iracionálne nadobudlo benevolentnejší charakter.
Zákon o krátkodobom nájme bytu bol prijatý z pochopiteľných dôvodov. Vyžiadala si ich jednak prax, pre ktorú bol dovtedajší stav neudržateľný, no najmä samotní prenajímatelia bytov, pre ktorých bol doslova diskriminačný[32]. Napriek dobrej snahe zákonodarcu má zákon svoje limity, na ktoré sme upozornili v príspevku a pri ktorých dávame návod na riešenia. Je otázne, či má zmysel odstraňovať zistené nedostatky novelou zákona o krátkodobom nájme bytu alebo či máme čakať na celkovú rekodifikáciu súkromného práva, ktorá by priniesla dlho očakávané obsahové a systémové zmeny civilného práva[33]. My si myslíme, že konštruktívnym riešením je druhá možnosť.
JUDr. Radka Kolkusová, PhD., LL.M.
Vidová, J., Investície do bývania v kontexte determinantov správania sa domácností na trhu s bývaním, In: http://www.derivat.sk/files/2014%20financne%20trhy/2014_april_Vidova.pdf
Erdősová, A. Menlivé rozhranie spoločnej bezpečnosti a individuálnej slobody. s. 1330. In: Zborník z medzinárodnej vedeckej konferencie Bratislavské právnické fórum 2013, konanej 10.-11. októbra 2013, dostupné online: http://www.lawconference.sk/archiv/bpf_2013/sprava/files/zborniky/Session%20of%20European%20Law.pdf
Európska charta o bývaní, prijatá pracovnou skupinou Európskeho parlamentu URBAN-Logement 26. apríla 2006
Strážnická, V. a kol. Medzinárodná a európska ochrana ľudských práv. 1. vydanie. Žilina: Eurokódex. 2013, ISBN 9788089447954, 560 s.
Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020 IN: https://www.mindop.sk/ministerstvo-1/vystavba-5/bytova-politika/dokumenty/koncepcie
Paragrafované znenie prvej pracovnej verzie návrhu nového Občianskeho zákonník, IN: https://www.najpravo.sk/clanky/paragrafove-znenie-prvej-pracovnej-verzie-navrhu-noveho-obcianskeho-zakonnika.html?print=1
Kabelková, E., Dejlová, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C . H . Beck, 2013
Jurčová, M. Ubytovanie vs. nájom, podnikateľ vs. nepodnikateľ, In: Súkromné právo. – ISSN 1339-8652 – Roč. 3, č. 3 (2017), s. 93-98
Dulaková, D., Fekete, I., Dulak, A. a kolektív: Zmluvy o prenechaní veci na užívanie (nájomné zmluvy, zmluva o ubytovaní, zmluva o pôžičke a výpožičke a timesharingová zmluva). S komentárom. Praha : C. H. Beck, 2012
Dulaková, D.; Krátkodobý nájom bytu a súvisiace otázky, Bratislava : Wolters Kluwer SR s.r.o., 2018
Dulaková, D. – Dulak, A., Dvojkoľajnosť právnej úpravy nájmu bytu po prijatí zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu a všeobecné prejavy diskriminácie v právnej úprave nájmu bytu, IN: Diskriminácia v zmluvnom práve, Vydalo vydavateľstvo Typi Universitatis Tyrnaviensis, spoločné pracovisko Trnavskej univerzity v Trnave a VEDY, vydavateľstva Slovenskej akadémie vied, 2015
[1] Vidová, J., Investície do bývania v kontexte determinantov správania sa domácností na trhu s bývaním, In: http://www.derivat.sk/files/2014%20financne%20trhy/2014_april_Vidova.pdf; k tomu pozri aj: Erdősová, A. Menlivé rozhranie spoločnej bezpečnosti a individuálnej slobody. s. 1330. In: Zborník z medzinárodnej vedeckej konferencie Bratislavské právnické fórum 2013, konanej 10.-11. októbra 2013, dostupné online: http://www.lawconference.sk/archiv/bpf_2013/sprava/files/zborniky/Session%20of%20European%20Law.pdf
[2] Viď: Európska charta o bývaní, prijatá pracovnou skupinou Európskeho parlamentu URBAN-Logement 26. apríla 2006, k tomu pozri aj http://www.habicoop.fr/IMG/pdf/charte_europeenne_du_logement-2.pdf, k tomu pozri aj: Strážnická, V. a kol. Medzinárodná a európska ochrana ľudských práv. 1. vydanie. Žilina: Eurokódex. 2013, ISBN 9788089447954, 560 s.
[3] Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020 IN: https://www.mindop.sk/ministerstvo-1/vystavba-5/bytova-politika/dokumenty/koncepcie
[4] Obchodný zákonník upravuje jediný druh nájmu – nájom dopravného prostriedku, § 630 a nasl.
[5] Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky, NS sp. zn. I Odon 149/97: Je-li nájemní smlouva na pronájem pozemků sjednána mezi podnikateli, řídí se tento vztah pouze příslušnými ustanoveními občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§ 261 odst. 6 obch. zákoníku), neboť v obchodním zákoníku kromě smlouvy o nájmu dopravního prostředku (§ 630 – 637 obch. zákoníku) není tento smluvní typ obsažen
[6] S úpravou nájmu bytu sa môžeme stretnúť aj v ďalších právnych predpisoch, najmä v zákone č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov či v zákone č. 260/2011 Z. z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom v znení neskorších predpisov. Tieto zákony však upravujú iba vybrané otázky nájmu bytu a len pre účely zákona, v ktorom sú spracované – pozn. autor
[7] Prevzaté z dôvodovej správy k ZKNB, pozri napr. IN: https://www.najpravo.sk/dovodove-spravy/rok-2014/98-2014-z-z.html ako aj z Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2020, IN: https://www.mindop.sk/ministerstvo-1/vystavba-5/bytova-politika/dokumenty/koncepcie, str. 22 a 23
[8] K tomu pozri Dulaková, D.; Krátkodobý nájom bytu a súvisiace otázky, Bratislava : Wolters Kluwer SR s.r.o., 2018, str. 86 a nasl.
[9] § 40 ods. 1 OZ: „(1) Ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.“
[10] Uvedené platí aj pri doručovaní odstúpenia od zmluvy a iných písomností podľa ZKNB (§ 10 ods. 3 ZKNB)
[11] V tejto súvislosti dávame do pozornosti, že ustanovenia o výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa možno použiť iba v prípade, ak si prenajímateľ splní svoju daňovú registračnú povinnosť podľa § 42a ods. 2 zákona o dani z príjmov, v opačnom prípade môže prenajímateľ vypovedať nájom len z dôvodov podľa § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka (§ 3 ods. 5 ZKNB) – pozn. autor
[12] Takýmto výpovedným dôvodom by mohla byť dodatočná potreba sťahovania nájomcu z rodinných dôvodov (napr. z dôvodu zabezpečenia osobnej starostlivosti o zdravotne odkázaných rodičov, žijúcich v inom meste) alebo zdravotné dôvody (napr. zhoršenie zdravotného stavu nájomcu alebo členov jeho domácnosti a potreba bezbariérového prístupu a výťahu v dome) – pozn. autor
[13] § 2 ods. 3 OZ: „(3) Účastníci občianskoprávnych vzťahov si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť.“
[14] Sou R NS ČR, č. C 1187 – NS sp. zn. 28 Cdo 1313/2001: Pro stanovení výpovědní lhůty u výpovědi z nájmu není vyloučeno ujednání, podle kterého může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní lhůty
[15] V tejto súvislosti dávame do pozornosti možnosť zániku nájmu výpoveďou bez výpovednej doby podľa právnej úpravy v českom Občianskom zákonníku – § 1998 ods. 2 druhá veta, § 2226 ods. 2, § 2227, § 2228 ods. 2 až 4. Nahradilo sa ňou právo na jednostranné odstúpenie od zmluvy, ktoré predchádzajúca právna úprava priznávala zmluvným stranám vo viacerých prípadoch (napr. § 666 ods. 2, § 667 ods. 2, § 679 ods. 1 a 2 OZ). Všeobecné ustanovenie § 1998 ods. 2 stanovuje, že ak možno záväzok vypovedať bez výpovednej doby, záväzok zaniká účinnosťou výpovede. – pozn. autor
[16] Viď napr. § 62 Zákonníka práce
[17] Tvorcovia prvej ucelenej verzie návrhu nového Občianskeho zákonníka zmenili v jeho texte spojenie „výpovedná lehota“ na „výpovedná doba“ a v celom texte ho dôsledne dodržiavali, viď napr. http://www.najpravo.sk/clanky/paragrafove-znenie-prvej-pracovnej-verzie-navrhu-noveho-obcianskeho-zakonnika.html, rovnakou cestou sa ubrali aj tvorcovia (nového) českého Občianskeho zákonníka, viď napr. § 1998 ods. 2, prvá veta.
[18] a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza
[19] b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace
[20] c) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte
[21] § 10 ods. 1 ZKNB: (1) Na nájomnú zmluvu uzavretú podľa tohto zákona sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak odsek 2 neustanovuje inak.
[22] Byt či nebytový priestor má svojou povahou najbližšie k nehnuteľnej veci, i keď samotná definícia nehnuteľnej veci podľa § 119 ods. 2 OZ tomuto tvrdeniu celkom nezodpovedá (byt ako taký totiž nie je stavbou spojenou so zemou pevným základom). Vo všeobecnosti však platí, že právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom sa v zásade riadia ustanoveniami o nehnuteľnostiach, čo vedie k záveru, že byt ako taký síce nehnuteľnosť nie je, ale hľadí sa naň ako na nehnuteľnosť prostredníctvom fikcie. K tomu viď viac Dulaková, D. IN: Dulaková Jakúbeková, D., Dulak, A., Jurčová, M. Zmluvy o prevode vlastníctva. Kúpna a zámenná zmluva, spotrebiteľská kúpna zmluva, darovacia zmluva. S komentárom. 2. Vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2013, str. 150
[23] Zastávame názor, že pri posudzovaní platnosti/neplatnosti právneho úkonu je potrebné hľadieť na právny úkon skôr ako na platný než ako na neplatný (k tomu pozri napr. § 574 českého OZ, ako aj prvá kompletná pracovná verzia návrhu Občianskeho zákonníka na: http://www.najpravo.sk/clanky/prva-ucelena-verzia-navrhu-noveho-obcianskeho-zakonnika.html)
[24] § 48
[25] K tomu porovnaj rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 1M Obdo V 2/2007, zo dňa 30. septembra 2009: „Na rozdiel od právnej úpravy dôsledkov odstúpenia od zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, kde účinným odstúpením sa zrušuje zmluva od začiatku (§ 48 ods. 2) sa odstúpením od zmluvy v obchodných vzťahoch zmluva podľa § 351 ods. 1 Obch. zák. zrušuje a účinky odstúpenia nastávajú až momentom odstúpenia (ex nunc). Plnenie, poskytnuté pred zrušením zmluvy, nie je plnením z neplatnej zmluvy, preto na usporiadanie vzájomných nárokov nemožno použiť právnu úpravu bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Obč. zák.“
[26] Súdna prax však pripustila, aby pri výpovedi z nájmu bolo možné vypovedať zmluvu aj bez výpovednej lehoty (Rozsudok Najvyššieho súdu ČR, Sou R NS č. C 1187 – NS sp. zn. 28 Cdo 1313/2001), čo v súčasnosti výslovne pripúšťa aj nový český Občiansky zákonník, pozri napr. § 2232 NOZ: „(§ 2232) Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.“
[27] § 6 Krátkodobý nájom bytu zanikne: d) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,
[28] Dávame do pozornosti, že ustanovenie o odstúpení od zmluvy o krátkodobého nájmu bytu zo strany prenajímateľa, upravené v § 7 ods. 4 ZKNB, možno aplikovať iba v prípade, ak si prenajímateľ splní svoju daňovú registračnú povinnosť podľa § 42a ods. 2 zákona o dani z príjmov (§ 3 ods. 5 ZKNB). Ak sa tak nestane, prenajímateľ môže ukončiť nájom bytu len z dôvodov podľa § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
[29] Jurčová, M. Ubytovanie vs. nájom, podnikateľ vs. nepodnikateľ, In: Súkromné právo. – ISSN 1339-8652 – Roč. 3, č. 3 (2017), s. 93-98
[30] K tomu pozri Dulaková, D.; Krátkodobý nájom bytu a súvisiace otázky, Bratislava : Wolters Kluwer SR s.r.o., 2018, str. 50 – 52, 65
[31] Súdna prax pripustila, aby pri výpovedi z nájmu bolo možné vypovedať zmluvu aj bez výpovednej lehoty (Rozsudok Najvyššieho súdu ČR, Sou R NS č. C 1187 – NS sp. zn. 28 Cdo 1313/2001), čo v súčasnosti výslovne pripúšťa aj český Občiansky zákonník, pozri napr. § 2232 NOZ: „(§ 2232) Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.“
[32] K tomu viď Dulaková, D. – Dulak, A., Dvojkoľajnosť právnej úpravy nájmu bytu po prijatí zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu a všeobecné prejavy diskriminácie v právnej úprave nájmu bytu, IN: Diskriminácia v zmluvnom práve, Vydalo vydavateľstvo Typi Universitatis Tyrnaviensis, spoločné pracovisko Trnavskej univerzity v Trnave a VEDY, vydavateľstva Slovenskej akadémie vied, 2015, ISBN 978-80-8082-835-6, str. 201 – 212
[33] V čase písania príspevku bola verejnosti predstavená iniciatíva MS SR o reforme záväzkového práva, resp. „prvej etape rekodifikácie Občianskeho zákonníka“, ktorá sa však podľa publikovaného materiálu zákona o krátkodobom nájme bytu nijako nedotkla, k tomu viď: http://www.justice.gov.sk/Stranky/aktualitadetail.aspx?announcementID=2412, porovnaj aj s prvou ucelenou pracovnou verziou návrhu nového Občianskeho zákonníka napr. na: https://www.najpravo.sk/clanky/paragrafove-znenie-prvej-pracovnej-verzie-navrhu-noveho-obcianskeho-zakonnika.html?print=1