Source: https://www.diebewertung.de/fairvesta-mercatus-viii-gmbh-co-kg-miese-bilanz-aus-sicht-der-anleger/
Timestamp: 2017-11-23 03:54:35
Document Index: 166799866

Matched Legal Cases: ['§ 135', '§ 101', '§ 135', '§ 30', '§ 271', '§ 169', '§ 216', '§ 271', '§ 272', '§ 30', '§ 255', '§ 271', '§ 271', '§ 271', '§ 36', '§ 80', '§ 285']

fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG-Miese Bilanz aus Sicht der Anleger - Diebewertung
fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG-Miese Bilanz aus Sicht der Anleger
8. November 2017 Fonds (Blindpool) Keine Kommentare
€ € T€ T€
I. Sachanlagen 51.505.000,00 68.258
2. Anschaffungsnebenkosten 174.603,17 231
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 29.430.393,87 25.017
a) Forderungen aus der Bewirtschaftung 2.395,89 1
b) Andere Forderungen – 2.395,89 30 31
5. Sonstige Vermögensgegenstände 26.447,54 4
81.138.840,47 93.541
1. Rückstellungen 631.765,00 966
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 175.115,39 82
b) aus der Rücknahme von Anteilen 7.015.034,92 7.190.150,31 3.010 3.092
a) Andere 92.831,42 83
a) Kapitalanteile bzw. gezeichnetes Kapital 58.482.343,60 64.061
b) Kapitalrücklage 3.787.557,61 3.787
c) Nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung 8.566.482,09 17.664
d) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 2.387.710,44 73.224.093,74 3.888 89.400
airvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG
a) Erträge aus Sachwerten 5.638.483,40 7.320
b) Zinsen und ähnliche Erträge 0,00 1
c) Sonstige betriebliche Erträge 58.118,97 63
Summe der Erträge 5.696.602,37 7.384
a) Bewirtschaftungskosten 1.585.550,16 1.884
b) Verwaltungsvergütung 2.292.003,79 2.487
c) Verwahrstellenvergütung 31.718,51 33
d) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 11.477,06 11
e) Sonstige Aufwendungen 745.321,13 833
Summe der Aufwendungen 4.666.070,65 5.248
3. Ordentlicher Nettoertrag 1.030.531,72 2.136
a) Realisierte Gewinne 1.357.178,72 1.752
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften 1.357.178,72 1.752
5. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 2.387.710,44 3.888
a) Erträge aus der Neubewertung 3.050.155,01 –
b) Aufwendungen aus der Neubewertung 12.090.647,63 5.449
c) Abschreibungen Anschaffungsnebenkosten 56.628,05 52
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres -9.097.120,67 -5.501
7. Ergebnis des Geschäftsjahres -6.709.410,23 -1.613
Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2016
Der Jahresabschluss der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2016 wurde nach den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) und den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt.
Bei der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG handelt es sich um eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft. Sie verfügt über kein eigenes Betriebsvermögen. Sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden sind dem Investmentvermögen zugeordnet. Entsprechend wurden für sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften gem. § 135 KAGB angewendet.
Die Bilanz der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG wurde in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden sowie der Aufwendungen und Erträge der Gewinn-und Verlustrechnung erfolgt entsprechend den Vorschriften des § 101 KAGB und den anzuwendenden allgemeinen Regelungen des HGB. Die Gliederung der Bilanz (in Staffelform) und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt gemäß den Vorgaben des § 135 Abs. 3 KAGB i.V.m. der KARBV.
Im Jahresabschluss des Jahres, das auf die Anschaffung folgt, erfolgt die Bewertung gemäß § 30 KARBV mit dem Verkehrswert. Die Verkehrswertermittlung erfolgt als Ertragswertermittlung gemäß § 271 KAGB i.V.m. § 169 KAGB in Form von Bewertungsgutachten durch gemäß § 216 Abs. 2 KAGB bestellte externe Bewerten Die Bewertungen erfolgen spätestens nach Ablauf der Frist des § 271 Abs. 1 Nr. 1 KAGB entsprechend der Vorschriften des § 272 Abs. 1 KAGB mindestens einmal jährlich.
Die Verkehrswertgutachten beinhalten die Vermietungssituation zum 31.12.2016. Bereits abgeschlossene Neuvermietungen im neuen Geschäftsjahr bzw. Vermietungsanbahnungen werden bei der Ermittlung der Verkehrswerte nicht berücksichtigt.
Die Bewertung der Anschaffungsnebenkosten erfolgt gem. § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV mit den angefallenen Kosten (Wertansatz gem. § 255 Abs. 1 HGB). Diese wurden bisher bei den Bilanzwerten der Immobilien hinzu aktiviert. Gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB sind die Anschaffungsnebenkosten für Immobilien, deren Nutzen- und Lastenübergang bei Erwerb nach dem 22. Juli 2014 liegt, gesondert auszuweisen und aufgrund der vorgesehenen Haltedauer über fünf Jahre abzuschreiben.
Bei Sachwerten (Immobilien), die vor dem 22. Juli 2014 für die fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG angeschafft wurden, werden die Anschaffungsnebenkosten nicht gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB gesondert ausgewiesen, sondern sind zusammen mit der jeweiligen Immobilie aktiviert.
Demgemäß sind die ausgewiesenen Anschaffungsnebenkosten in Höhe von € 174.603,17 im Zusammenhang mit Immobilien angefallen, bei denen der Übergang von Nutzen und Lasten nach dem 21. Juli 2014 erfolgte.
Zum Bilanzstichtag 31.12.2016 ergab sich ein Net Asset Value (NAV) in Höhe von € 73.224.093,74.
Insgesamt konnte die Gesellschaft Erträge in Höhe von T€ 5.697 (Vorjahr T€ 7.384) vereinnahmen. Die Erträge setzen sich im Wesentlichen aus Erträgen aus Sachwerten (Mieteinnahmen) in Höhe von T€ 5.638 (Vorjahr T€ 7.320) und sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von T€ 58 (Vorjahr T€ 63) zusammen.
Die Aufwendungen betreffen im Wesentlichen Verwaltungskosten in Höhe von T€ 2.292 (Vorjahr T€ 2.487), Bewirtschaftungskosten der Immobilien in Höhe von T€ 1.586 (Vorjahr T€ 1.884), die Verwahrstellenvergütung in Höhe von T€ 32 (Vorjahr T€ 33), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten in Höhe von T€ 11 (Vorjahr T€ 11) sowie sonstige Aufwendungen in Höhe von T€ 745 (Vorjahr T€ 833). Die sonstigen Aufwendungen beinhalten vor allem Gewerbesteuer in Höhe von T€ 250 (Vorjahr T€ 167), nicht abzugsfähige Vorsteuer in Höhe von T€ 149 (Vorjahr T€ 273), Rechts- und Beratungskosten in Höhe von T€ 92 (Vorjahr T€ 103), Haftungs- und Geschäftsführungsvergütung in Höhe von T€ 87 (Vorjahr T€ 84) sowie Treuhandvergütung in Höhe von T€ 32 (Vorjahr T€ 32).
Realisierte Gewinne durch die Veräußerung von fünf Immobilien fielen im Geschäftsjahr in Höhe von T€ 1.357 an.
Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt T€ -9.097 (Vorjahr T€ -5.501) und beinhaltet Erträge aus der Neubewertung in Höhe von T€ 3.050 (Vorjahr T€ 0), Aufwendungen aus der Neubewertung in Höhe von T€ 12.091 (Vorjahr T€ 5.449) sowie Abschreibungen auf die Anschaffungsnebenkosten in Höhe von T€ 57 (Vorjahr T€ 52).
In Summe ergeben sich nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung im Geschäftsjahr in Höhe von T€ 8.566 (Vorjahr T€ 17.664).
Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens – unverändert – von der alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführerin fairvesta Geschäftsführungsgesellschaft mbH Tübingen geführt.
31.12.2016 € 73.224.093,74 108 %
31.12.2015 € 89.400.506,29 122 %
31.12.2014 € 95.468.385,24 126 %
31.12.2013 € 71.012.842,37 94 %
Bei Neuinvestitionen werden Immobilien im Jahr der Anschaffung mit dem Anschaffungspreis und nicht mit dem Verkehrswert berücksichtigt (siehe auch Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze in Abschnitt 2 des Anhangs).
Bei dem Wert pro Anteil ist zu berücksichtigen, dass ein Teil der Anleger jährlich eine Auszahlung in Höhe von 6,5 % erhalten hat während sich bei den Anlegern ohne jährliche Auszahlungen das virtuelle Kapitalkonto um 6,5 % erhöht. Der exakte Wert der persönlichen Beteiligung kann dem persönlichen Kontoauszug und dessen Erläuterungen entnommen werden.
7. Stand „Virtuelles Kapitalkonto“ aller Beteiligten der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG zum 31.12.2016
Gesamtanteile: € 81.309.401,15, hiervon eingezahlt: € 67.736.772,41.
VKW Stand 31.12.2016 51.505.000,00 €
Summe Grundstücksgröße 148.334 m2
Summe Mietfläche 65.438 m2
Leerstandsfläche 19.849 m2
Durchschn. WALT* in Jahren 3,39
Immobilienbestand 31.12.2016
Objekt Objekt Art Baujahr/Umbaujahr JNKM 31.12.2016
in m2 Grundstück
Amberg EKZ 2007 144.000,00 3,44 1.000,00 2.823,00
Braunsbedra EKZ 1985 115.227,36 3,67 1.046,00 2.675,00
Doberlug-Kirchhain EKZ 1996 124.001,00 4,45 1.196,00 5.215,00
Dortmund BG 1984 184.696,56 1,00 1.537,20 4.858,00
Dreieich BG + Lager 1981/1991/2001/2004 603.072,24 3,94 21.476,00 26.602,00
Eisenhüttenstadt EKZ 2006 128.425,00 3,44 965,12 4.671,00
Elsterwerda EKZ 1991 103.082,00 1,78 2.971,00 7.889,00
Göttingen K BG 1993 – – – –
Göttingen R BG 1974/2001 222.845,04 3,29 4.882,00 8.347,00
Haan EKZ 1995 390.549,60 0,58 4.921,00 8.645,00
Halle EKZ 1990 114.816,84 5,18 960,65 2.512,00
Herzberg EKZ 1990 455.187,00 6,45 6.022,61 23.246,00
Krakow EKZ 1993 – – – –
Leuna EKZ 1993 165.702,36 3,67 1.215,54 11.412,00
Magdeburg EKZ 2005 – – – –
Martinsried BG 1998 843.072,00 1,00 6.261,91 2.400,00
Parey EKZ 1992 114.660,00 0,75 975,00 2.975,00
Polch EKZ 2007 – – – –
Schafstaedt EKZ 1997 75.490,36 3,67 673,54 2.795,00
Schwerin EKZ 1996 300.810,00 3,31 4.384,00 12.367,00
Seehausen EKZ 1996 112.658,04 2,69 957,00 3.866,00
Seelingstädt EKZ 1996 113.550,24 5,67 913,62 4.028,00
Straubing*** EKZ 2006 – – 750,00 1.907,00
Tessin EKZ 2006 103.118,40 4,53 970,00 4.640,00
Wemigerode EKZ 1988 46.891,00 3,67 723,64 2.438,00
Westerhausen EKZ 1993 71.266,00 4,92 635,85 2.023,00
Zeuthen EKZ 1995 – – – –
4.533.121,04 65.437,68 148.334,00
Objekt Objekt Art Leerstand in m2 Nutzungsausfallentgeltquote Höhe der Entwicklungs- Maßnahmen
in € Erläuterung Kaufdatum Urkunde
Amberg EKZ 0,00 0% 7.500,00 Instandhaltung und Instandsetzung 25.04.2013
Braunsbedra EKZ 0,00 0% 7.845,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Doberlug-Kirchhain EKZ 0,00 0% 8.970,00 Instandhaltung und Instandsetzung 25.04.2013
Dortmund BG 0,00 0% – Instandhaltung und Instandsetzung 26.07.2011
Dreieich BG + Lager 11.946,00 57% 3.400.000,00 Mieterausbau zur Neuvermietung 26.07.2011
Eisenhüttenstadt EKZ 0,00 0% 7.238,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Elsterwerda EKZ 839,00 28% 22.282,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Göttingen K BG – – – – 26.07.2011
Göttingen R BG 220,00 0% 36.615,00 Instandhaltung und Instandsetzung 26.07.2011
Haan EKZ 0,00 0% 36.907,00 Instandhaltung und Instandsetzung 25.04.2013
Halle EKZ 0,00 0% 7.204,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Herzberg EKZ 0,00 0% 45.169,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Krakow EKZ – – – – 02.10.2012
Leuna EKZ 0,00 0% 9.116,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Magdeburg EKZ – – – – 02.10.2012
Martinsried BG 6.261,91 0% 1.700.000,00 Mieterausbau zur Neuvermietung 26.07.2011
Parey EKZ 0,00 0% 7.312,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Polch EKZ – – – – 25.04.2013
Schafstaedt EKZ 0,00 0% 5.051,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Schwerin EKZ 542,00 12% 32.880,00 Instandhaltung und Instandsetzung 22.09.2014
Seehausen EKZ 0,00 0% 7.177,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Seelingstädt EKZ 0,00 0% 6.852,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Straubing*** EKZ 0,00 – – – 25.04.2013
Tessin EKZ 40,00 0% 7.275,00 Instandhaltung und Instandsetzung 22.09.2014
Wemigerode EKZ 0,00 0% 5.427,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Westerhausen EKZ 0,00 0% 4.768,00 Instandhaltung und Instandsetzung 02.10.2012
Zeuthen EKZ – – – – 02.10.2012
19.848,91 16% 5.365.588,00
Objekt Objekt Art Summe der ANK nach KAGB
in € Verkehrswert/ Objekt nach KAGB 31.12.2015
in € Zugänge Objekte (Verkehrswert nach KAGB)
Amberg EKZ – 1.665.000,00 –** – –
Braunsbedra EKZ – 1.070.000,00 –** – –
Doberlug-Kirchhain EKZ – 1.010.000,00 –** – –
Dortmund BG – 2.060.000,00 –** – –
Dreieich BG + Lager – 9.498.000,00 –** – –
Eisenhüttenstadt EKZ – 1.580.000,00 –** – –
Elsterwerda EKZ – 1.990.000,00 –** – –
Göttingen K BG – 1.780.000,00 –** – –
Göttingen R BG – 2.230.000,00 –** – –
Haan EKZ – 3.765.000,00 –** – –
Halle EKZ – 1.300.000,00 –** – –
Herzberg EKZ – 5.630.000,00 –** – –
Krakow EKZ – 3.910.000,00 –** – –
Leuna EKZ – 1.330.000,00 –** – –
Magdeburg EKZ – 1.140.000,00 –** – –
Martinsried BG – 11.000.000,00 –** – –
Parey EKZ – 1.270.000,00 –** – –
Polch EKZ – 2.005.000,00 –** – –
Schafstaedt EKZ – 600.000,00 –** – –
Schwerin EKZ 207.026,85 4.130.000,00 169.071,93 – – –
Seehausen EKZ – 1.230.000,00 –** – –
Seelingstädt EKZ – 1.045.000,00 –** – –
Straubing*** EKZ – 1.110.000,00 –** – –
Tessin EKZ 76.113,42 1.360.000,00 62.159,29 – –
Wemigerode EKZ – 430.000,00 –** – –
Westerhausen EKZ – 790.000,00 –** – –
Zeuthen EKZ – 3.330.000,00 –** – –
283.140,27 68.258.000,00 231.231,22 0,00 0,00
Objekt Objekt Art Abgänge Objekte (Verkehrswert nach KAGB)
in € Zeitwertänderungen*
in € Verkehrswert/ Bilanzwert Objekt nach KAGB 31.12.2016
in € ANK nach KAGB 31.12.2016
Amberg EKZ – 44.569,06 – 1.740.000,00 –**
Braunsbedra EKZ – -626.677,22 – 415.000,00 –**
Doberlug-Kirchhain EKZ – 219.241,01 – 1.250.000,00 –**
Dortmund BG – -30.523,37 – 2.050.000,00 –**
Dreieich BG + Lager – 22.493,80 – 9.660.000,00 –**
Eisenhüttenstadt EKZ – -459.520,49 – 1.150.000,00 –**
Elsterwerda EKZ – -979.412,21 – 1.000.000,00 –**
Göttingen K BG 1.780.000,00 -793.294,64 – – –**
Göttingen R BG – -222.397,22 – 2.000.000,00 –**
Haan EKZ – -1.698.676,93 – 2.000.000,00 –**
Halle EKZ – -399.590,52 – 900.000,00 –**
Herzberg EKZ – -1.214.599,76 – 4.450.000,00 –**
Krakow EKZ 3.910.000,00 -1.281.741,22 – – –**
Leuna EKZ – -294.301,88 – 1.020.000,00 –**
Magdeburg EKZ 1.140.000,00 -206.992,04 – – –**
Martinsried BG – 2.456.280,53 – 13.800.000,00 –**
Parey EKZ – -276.226,68 – 1.010.000,00 –**
Polch EKZ 2.005.000,00 -457.591,62 – – –**
Schafstaedt EKZ – -246.781,21 – 340.000,00 –**
Schwerin EKZ – -919.853,43 41.405,37 3.250.000,00 127.666,56
Seehausen EKZ – -315.838,19 – 920.000,00 –**
Seelingstädt EKZ – 112.756,11 – 1.180.000,00 –**
Straubing*** EKZ – 157.987,78 – 1.280.000,00 –**
Tessin EKZ – -223.701,37 15.222,68 1.150.000,00 46.936,61
Wemigerode EKZ – -71.086,38 – 360.000,00 –**
Westerhausen EKZ – -213.455,33 – 580.000,00 –**
Zeuthen EKZ 3.330.000,00 -1.121.559,20 – – –**
12.165.00 -9.040.492,62 56.628,05 51.505.000,00 174.603,17
** Dieses Objekt wurde vor dem 21. Juli 2014 erworben. Die Anschaffungsnebenkosten werden deshalb nicht gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB gesondert ausgewiesen und über die vorgesehene Haltedauer abgeschrieben.
*** Verkauft, allerdings liegt der Nutzen- und Lastenübergang im Geschäftsjahr 2017.
Immobilien-Transaktionen in 2016
Objekt Kaufdatum Urkunde N+L-Übergang Verkehrswert lt. Ankaufsgutachten JNKM Vermietungsfläche
% Baujahr/Umbaujahr Objekt Art
Objekt N+L Übergang Ankauf Verkaufsdatum Urkunde N+L-Übergang Verkauf Verkehrswert 31.12.2015 Notarieller Verkaufspreis Vermietungsfläche in m2
Magdeburg 01.12.2012 31.07.2015 30.01.2016 1.140.000,00 1.140.000,00 1.000,00
Göttingen 27.09.2011 12.2.2016 15.04.2016 1.780.000,00 1.065.000,00 2.132,00
Zeuthen 01.12.2012 13.01.2016 23.04.2016 3.330.000,00 2.800.000,00 2.171,00
Polch 15.08.2013 12.4.2016 15.06.2016 2.005.000,00 1.750.000,00 1.670,00
Krakow 25.01.2013 26.08.2016 1.10.2016 3.910.000,00 3.050.000,00 3.359,00
Aufgrund verschiedenster Faktoren, gesetzlicher Bestimmungen und Verordnungen, die sich auf die Festsetzung der Restnutzungsdauer sowie den nachhaltig kalkulierbaren Rohertrag auswirkten, wurden seitens der Sachverständigen Anpassungen der Verkehrswerte in Form von Erhöhungen und Reduzierungen vorgenommen. Hinzu kommen Sicherheitsabschläge in unterschiedlicher Ausprägung. Anpassungen der vermeintlich anzunehmenden Restnutzungsdauern bei unterschiedlichen Nutzungsarten werden von der Sachwertrichtlinie bestimmt, die teilweise erheblich kürzere Gesamtnutzungsdauern als in der Vergangenheit vorsieht und nicht in der Beschaffenheit der jeweiligen Immobilie begründet, sondern dem Grundsatz der Modellkonformität geschuldet sind. Darüber hinaus wurden in der Folge von den Sachverständigen tendenziell eher kürzere Lebensdauern der Immobilien festgesetzt. Die Ermittlung des Rohertrags stellt auf die Nachhaltigkeit ab und ist vom Ist-Zustand am Wertermittlungsstichtag dominiert.
Bei zwei Objekten im Fonds fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG blieben die Verkehrswerte leicht unter bzw. leicht über dem Vorjahreswert. Weitere vier Objekte konnten eine Steigerung bei den Verkehrswerten in Höhe von 5 % bis 25 % verzeichnen. Bei 15 Objekten sind Abweichungen mit tieferen Verkehrswerten in einer Spanne von -10 % bis -61 % festzustellen.
Diese Folgegutachten verzeichnen Abweichungen von über 10 % im Vergleich zum letzten Gutachten/Folgegutachten, die je nach Objekt in einer verringerten Restnutzungsdauer, erhöhten Bewirtschaftungskosten, der Einschätzung zur Nachhaltigkeit des Rohertrags unter Berücksichtigung von Sicherheitsabschlägen, einem (temporären) Leerstand und noch nicht im Folgegutachten per 31.12.2016 berücksichtigten Neuvermietungen oder geplanten Modernisierungsmaßnahmen begründet sind. Auf Grund der Stichtagsbetrachtung wurden Ereignisse, die im neuen Geschäftsjahr positiv umgesetzt werden und zum 31.12.2016 noch nicht finalisiert waren, nicht im Gutachten berücksichtigt und wirken sich entweder positiv auf einen möglichen Verkauf aus oder finden ihre Berücksichtigung im nächsten Folgegutachten.
Neben den im Detail erläuterten Immobilien verfügt die Gesellschaft über täglich verfügbare Bankguthaben in Höhe von T€ 29.430, über Forderungen aus der Bewirtschaftung in Höhe von T€ 2 sowie sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 26.
Im Berichtsjahr wurde durch die Veräußerung von fünf Immobilien ein Veräußerungsgewinn in Höhe von T€ 1.357 erzielt.
1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres € 2.387.710,44
2. Gutschrift auf Kapitalkonten € -2.387.710,44
Wert des Eigenkapitals zu Beginn des Wirtschaftsjahres € 89.400.506,28
2. Zwischenentnahmen1 € -2.451.967,39
3. Mittelzufluss netto € -7.015.034,92
b) Mittelabfluss aus Gesellschafteraustritten € -7.015.034,92
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres
nach Verwendungsrechnung € 2.387.710,44
5. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres € -9.097.120,67
Wert des Eigenkapitals am Ende des Wirtschaftsjahres € 73.224.093,74
1 Bei den Zwischenentnahmen handelt es sich um die prospektierten gewinnunabhängigen Entnahmen.
Die Komplementärin hat keine Einlage geleistet. Gemäß dem aktuellen Gesellschaftsvertrag erhält die Komplementärin jedoch einen Vorabgewinn in Höhe von 15 % des von der Gesellschaft nach Ausgleich etwaiger Verlustzuweisungen aus Vorjahren verbleibenden Gewinns. Dadurch enthält das Eigenkapital einen Teilbetrag in Höhe von TEUR 358 (Gewinnanteil 2016 der Komplementärin), der auf die Komplementärin entfällt.
Im Fonds fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG sind mit Stichtag 31.12.2016 insgesamt 1.245 Anleger mit insgesamt 677.367 Kommanditanteilen beteiligt. Ein Kommanditanteil beträgt hierbei € 100.
Die Gesamtkostenquote beträgt 5,84 %. Eine erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung ist im Geschäftsjahr nicht angefallen.
Für die Errechnung der Gesamtkostenquote werden sämtliche in der GuV unter Punkt 2 „Aufwendungen“ aufgeführten Posten herangezogen.
Die Burn-Rate beträgt 0,02 % bzw. 1.378 Tage. Eine Warnung erfolgt bei weniger als 60 Tagen und eine Verletzung liegt bei weniger als 30 Tagen vor. Das Liquiditätsrisiko wird somit als gering gesehen.
Der prozentuale Anteil der Vermögensgegenstände, die entsprechend der Vorschriften des KAGB als schwer zu liquidieren gelten, beträgt entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG 100 % der Immobilien bzw. 70,34 % des NAV.
Bei den Ausfallrisiken wurde die Bonität von zwei Banken aufgrund des zugrundeliegenden Ratings in Kategorie 3 (Warnung) eingestuft. Bei diesen Banken wurden ca. 65 % des gesamten Bankguthabens gehalten. Im aktuellen Marktumfeld ist eine Risikomischung auf weitere Banken nicht möglich.
Die Gesamthöhe des im Fonds eingesetzten Leverage zum 31. Dezember 2016 beträgt T€ 0.
Tübingen, den 05.07.2017
Jasmin Arpke-Knoll, Geschäftsführerin
Dr. Heinrich Wohlfart, Geschäftsführer
Die fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG hat sich innerhalb des Immobilienmarktes auf einen Nischenmarkt mit erhöhtem Ertragspotenzial spezialisiert. Dabei werden Sondersituationen des Marktes, wie Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen, Erbauseinandersetzungen oder anderweitige Umstände genutzt, um Immobilien unter dem aktuellen Marktwert zu erwerben. Diese sollen möglichst schnell wieder mit Gewinn veräußert werden. Zusammen mit dem zwischenzeitlichen Mietertrag entsteht die Rendite. Je höher die Umschlagsrate im Fonds während der Laufzeit des Fonds ist, umso höher sollte der Gesamtgewinn des Fonds ausfallen. Die fairvesta Investitionsstrategie beruht daher auf dem Prinzip „Kaufen und Verkaufen“ und kann wie folgt zusammengefasst werden: der Gewinn wird durch den Verkaufserlös abzüglich des Einkaufspreises und zuzüglich des Mietertrags ermittelt und mit der Häufigkeit der Transaktionen multipliziert generiert.
Im Geschäftsjahr 2016 hat die Wertentwicklung der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG, unter Berücksichtigung der Rücknahme von Anteilen (=Auszahlung an Anleger) und der Neubewertung von Immobilien, -18,09 % betragen. Das Portfolio-Management konzentrierte sich auf die Verringerung der Leerstandsflächen sowie auf die Platzierung der vorhandenen Objekte im Markt. Es werden Verhandlungen mit verschiedenen potentiellen Käufern geführt.
Im Berichtsjahr wurden notarielle Kaufverträge zum Verkauf der Immobilien in Göttingen, Zeuthen, Polch und Krakow abgeschlossen. Zusätzlich fand der Nutzen- und Lastenübergang des bereits in 2015 abgeschlossenen Kaufvertrags zum Verkauf des Objekts Magdeburg statt. Insgesamt ergab sich ein Transaktionsvolumen in Höhe von T€ 9.805.
Die Leerstandsfläche/das Optimierungspotential der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG lag zum 31.12.2016 bei 30,33 %, dies entspricht einer Nutzungsausfallentgeltquote von 16 %.
Der Anteil des Leerstands/der Optimierungsfläche im Fonds liegt bei 30,33 %. Auf Objektebene werden die notwendigen Vermietungsmaßnahmen nach wie vor umfangreich betrieben. Die Vermarktungsresonanz bewegt sich im Rahmen und hat weiterhin einen konstanten Leerstandabbau zum Ziel.
Im Berichtszeitraum wurden lediglich unwesentliche Instandhaltungen sowie Schönheitsreparaturen bei der Neuvermietung von Einheiten vorgenommen.
Der Fonds fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG verfügte zum 31.12.2016 über Liquiditätsanlagen in Höhe von € 29.430.393,87. Der Anteil der Liquiditätsanlagen am NAV belief sich zum Stichtag auf 40,19 %. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt. Die liquiden Mittel sind für Immobilieninvestitionen sowie für kurzfristige Investitionen wie zum Beispiel Reparaturen vorgesehen. Daher werden die liquiden Mittel nur auf kurzfristiger Basis angelegt.
2016 war in vielerlei Hinsicht ein bemerkenswertes Jahr mit gleich mehreren ökonomischen und politischen Überraschungen. Dabei kam der Aussage „denke auch an das Undenkbare“ eine besondere Bedeutung zu. Die europäische Idee erlitt im Juni mit dem überraschenden Votum der Briten für den Austritt aus der EU einen empfindlichen Rückschlag. Das Undenkbare wurde zur Realität. Der zweite Schock folgte im November mit der Wahl von Donald Trump nach einem stark populistischen Wahlkampf zum neuen US-Präsidenten. Auch hier wurde das Undenkbare zur Realität. Der dritte politische Schock folgte kurz danach mit dem „Nein“ der Italiener zu einer mutigen Reform. Wirtschaft und Kapitalmärkte steckten die Vielzahl dieser Schockereignisse überraschend gut weg und der globale Konjunkturmotor geriet nicht ins Stottern.
Die konjunkturelle Lage in Deutschland war auch im Jahr 2016 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg die Wirtschaftsleistung gegenüber dem bereits starken Vorjahr (2015: +1,7 % real) saison- und kalenderbereinigt mit einem realen Plus von 1,9 % so stark wie zuletzt vor 5 Jahren. Eine hohe Kaufbereitschaft der Verbraucher und die Ausgaben des Staates bspw. auch für die Unterbringung von Flüchtlingen trugen maßgeblich zum Wachstum bei.
Die privaten Konsumausgaben waren preisbereinigt um 2,0 % höher als ein Jahr zuvor, die staatlichen Konsumausgaben kletterten sogar um 4,2 %. Auch der anhaltende Immobilienboom sorgte für Schwung. Zudem investierten Unternehmen 1,7 % mehr in Maschinen und Fahrzeuge. Der deutsche Staat hat im vergangenen Jahr außerdem zum dritten Mal in Folge mehr Geld eingenommen als ausgegeben. Der Überschuss von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialkassen machte 19,2 Milliarden Euro oder 0,6 % des BIP aus. Das Exportwachstum hat sich mit 2,5 % (5,2 % im Jahr 2015) merklich verlangsamt. Die Importe sind mit 3,4 % (5,5 % im Vorjahr) angestiegen. Die Inflationsrate ist zum Jahreswechsel auf den höchsten Stand seit 2013 geklettert. Vor allem steigende Energiepreise sorgten dafür, dass Waren und Dienstleistungen im Dezember durchschnittlich 1,7 % mehr kosteten als vor einem Jahr. Im längeren Vergleich jedoch ist die Inflation nach wie vor vergleichsweise gering. Über das Gesamtjahr 2016 stiegen die Verbraucherpreise um 0,5 %. Die Beschäftigung in Deutschland wuchs auch 2016 und erreichte mit rund 43,5 Millionen Erwerbstätigen erneut ein Rekordniveau. Während die Beschäftigung stieg, ging umgekehrt die Erwerbslosigkeit kräftig zurück. Die verfügbaren Einkommen stiegen 2016 dank der anhaltend günstigen Arbeitsmarktlage und der gedämpften Inflation um nominal 2,8 % (real 2,3 %) an und auch die Bruttolöhne erhöhten sich um 3,6 %.
Die gute Arbeitsmarktlage, steigende Löhne und die (noch) tiefe Inflation sorgten für ein positives Konsumklima und trugen so kräftig zur guten Konjunkturentwicklung in Deutschland bei und werden auch im Jahr 2017 Wachstumstreiber sein. Innovative, international gut aufgestellte Firmen und gut ausgebildete Arbeitnehmer werden auch in Zukunft die Wettbewerbsfähigkeit sichern und ihren positiven Beitrag zur wirtschaftlichen Entwicklung leisten. Einen positiven Wachstumsbeitrag dürften auch die Wohnungsbauinvestitionen liefern. Darüber hinaus ist Deutschlands wirtschaftliche und politische Stabilität weltweit einzigartig. Seit mehr als einem halben Jahrhundert liegt Deutschland in der Spitzengruppe der Industrieländer und seit 1949 kam es nur drei Mal zu vorgezogenen Neuwahlen mit einer durchschnittlichen Amtszeit der Bundeskanzler von über 8 Jahren. Während Großbritannien die nächsten Jahre mit den Folgen des Brexit zu „kämpfen“ hat, in Frankreich und in Italien notwendige Reformen im Besonderen an der fehlenden politischen Entschlossenheit und dem Widerstand von Interessengruppen scheitern, ist Deutschland der Stabilitätsanker mit unangefochtener Führungsrolle in Europa.
3.2. Kapitalmärkte 2016
Mit den Sorgen vieler Anleger vor einem Kollaps der chinesischen Wirtschaft und der damit verbundenen Furcht vor dem nächsten großen Crash startete das Jahr 2016. Weitere dominierende Faktoren waren der weitere Verfall der Erdölpreise, die Eintrübung der Investorenstimmung (schwache Konjunktursignale beim Einkaufsmanagerindex in den USA) sowie die Angst vor einer neuen Schieflage bei amerikanischen Banken aufgrund der Pleitewelle in der Energiewirtschaft in den USA infolge der niedrigen Ölpreise. Der Deutsche Aktienindex DAX verlor zeitweise mehr als 20 % und in den Schwellenländern brachen die Aktienkurse zumindest vorrübergehend noch stärker ein. Ab Februar ging es unter relativ großen Schwankungen langsam wieder aufwärts. Ende 2016 war von Crashsorgen keine Rede mehr. Die globalen Konjunkturindikatoren hatten sich im Laufe des Jahres stabilisiert. Vor allem aus China und den USA zeigten die Konjunkturindikatoren wieder ein positiveres Bild. Anleger an den internationalen Börsen fassten wieder Mut. Die US-Präsidentschaftswahl verstärkte die Erwartungen der Anleger auf eine Belebung der US-Wirtschaft und sorgte für eine Jahresendrallye an den weltweiten Aktienmärkten. In Europa wirkte die Verlängerung des Ankaufprogramms der EZB unterstützend. Der deutsche Leitindex DAX beendete das Jahr mit einem Plus von 6,9 % und in den USA stieg der Dow Jones Industrial Index mit einem Plus von 13,4 % sogar auf einen neuen Höchststand.
Eine wichtige Rolle spielten auch wieder die Notenbanken. Während die US-Notenbank den Zinserhöhungszyklus zögerlich fortsetzte, öffnete die EZB weiter den „Geldhahn“. Die durch die Niedrigzinspolitik der EZB ausgelöste Liquiditätsflut in Verbindung mit dem Anleiheankaufprogramm drückte die Renditen in teilweise noch nie gesehene Tiefen. Zehnjährige Bundesanleihen notierten von Ende Juni 2016 bis Anfang Oktober 2016 fast durchweg im Negativzinsbereich. Nachdem die Erwartungen einer frühzeitigen Drosselung der europäischen Geldpolitik nicht eintraten, führten die Wahl Trumps, das „Nein“ der Italiener zur Verfassungsreform sowie gestiegene Inflationserwartungen zum Jahresende wieder zu steigenden Renditen und bescherte in Anleihen investierten Anlegern deutliche Kursverluste.
Entwicklung der Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen im Jahr 2016
Quelle: SIX FINANCIAL INFORMATION
Die EZB wird die Zinsen wohl noch länger tief halten, weil sie sie tief halten muss – auch wenn die Inflation in Deutschland über das Inflationsziel von 2 % ansteigt, weil für sie die Eurozone als Ganzes maßgeblich ist. Niedrige Zinsen und steigende Inflationsraten sind ein denkbar schlechtes Szenario für Privatanleger, aber auch für viele institutionelle Investoren, die einseitig auf niedrig verzinste Anlagen setzen (müssen) und damit langfristig nicht nur erhebliche Renditeeinbußen, sondern auch eine schleichende Enteignung ihres Vermögens akzeptieren.
Darüber hinaus zeichnet sich für 2017 ein von größeren Unsicherheiten geprägtes Jahr ab. Der Beginn der Brexit-Verhandlungen, die anstehenden Wahlen in den Niederlanden, Frankreich, Deutschland und unter Umständen Neuwahlen in Italien werden verstärkt im Fokus stehen. Dabei dürfte sich der zunehmende Populismus als zusätzlicher Belastungsfaktor erweisen. Im Superwahljahr 2017 wird die Politik ein bestimmender Unsicherheitsfaktor an den Märkten sein und die Nerven der Anleger durchaus strapazieren.
Die positive Entwicklung am Immobilienmarkt in Deutschland setzte sich auch im Jahr 2016 fort. Die zentralen Wachstumstreiber waren die solide Konjunktur, der robuste Arbeitsmarkt, steigende Bevölkerungszahlen durch Zuwanderung und tiefe Zinsen, woraus eine hohe Nachfrage nach gewerblichen Flächen und Wohnungen sowie eine hohe Kaufbereitschaft der Investoren resultierten. Trotz der auch im Jahr 2016 anhaltenden hohen Nachfrage auf Investorenseite war das Transaktionsvolumen erstmals seit Jahren wieder rückläufig. Einerseits bremste die Volksabstimmung in Großbritannien über den Verbleib in der Europäischen Union kurzfristig die Investmentaktivitäten in Deutschland, andererseits mangelte es aus Investorensicht an passenden Angeboten, weil viele Eigentümer ihre Objekte halten anstatt sie mangels Renditealternativen zu veräußern. Zwischenzeitlich nachgebende Wirt-schaftsfrühindikatoren auf Grund der Brexit-Entscheidung und der Wahl von Donald Trump zum US-Präsidenten konnten sich zum Jahresende wieder festigen.
Entwicklung des Transaktionsvolumens auf dem Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland von 2004 bis 2016 (in Mrd. Euro)
Quelle: EY, Januar 2017
Nach dem Höhepunkt des Transaktionszyklus mit 79 Mrd. EUR im Ausnahmejahr 2015 lag das Transaktionsvolumen im Jahr 2016 bei rund 66 Mrd. EUR, wofür im Besonderen fehlende großvolumige Portfoliotransaktionen im Bereich Wohnen ausschlaggebend waren. Im Vergleich zu 2015 war hier ein Rückgang von fast 45 % zu verzeichnen. Die Transaktionen im Gewerbebereich bewegen sich mit 52,5 Mrd. EUR weiterhin auf hohem Niveau, wofür zu einem großen Teil das IV. Quartal beitrug und mit einem Volumen von über 20 Mrd. EUR „überraschte“. Das Jahresergebnis beim Gewerbetransaktions-volumen lag damit zum dritten Mal in den letzten 10 Jahren über der Marke von 50 Mrd. EUR und konnte so auch den Zehnjahresdurchschnitt (2007 – 2016) um mehr als 50 % übertreffen.
Insgesamt kann man festhalten, dass ein erneutes Rekordergebnis trotz einer hohen Nachfrage von Seiten der Investoren nicht erreicht werden konnte, weil diese Nachfrage mangels geeigneter Angebote nicht annähernd befriedigt werden konnte. Transaktionshindernisse waren u.a. überhöhte Kaufpreisvorstellungen auf Verkäuferseite und zu große Risiken aus Objektsicht. Darüber hinaus wurden Transaktionen durch die unverändert konservative Finanzierungshaltung der Banken gehemmt respektive teilweise verhindert. Die immer stärker werdende Regulierung der Aufsichtsbehörden bremste die Kreditvergabe für Finanzierungen außerhalb der klassischen Core-Produkte. Damit ist auch der prognostizierte „Run“ auf B- oder C-Standorte ausgeblieben.
Mit einem Anteil von 45 % aller Transaktionen dominierten im Gewerbebereich wie in den Vorjahren Büro-Immobilien. Grund hierfür war das Vertrauen der Investoren in eine stabile Nutzernachfrage. Einzelhandelsimmobilien blieben unverändert auf Platz 2, wobei hier trotz guter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen für diese Branche ein Rückgang auf 23 % festzustellen ist, der im Vergleich zum Ausnahmejahr 2015 an fehlenden Großportfoliotransaktion begründet ist. Für das dennoch beachtliche Volumen waren 2016 vor allem Transaktionen in kleinteiligeren Fach- und Supermarktportfolien ausschlaggebend.
Verteilung des Transaktionsvolumens auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland von 2010 bis 2016 nach Nutzungsart
Büro 40% 30% 42% 46% 44% 41% 45%
Einzelhandel 39% 45% 31% 27% 22% 31% 23%
Lager/Logistik 6% 5% 7% 7% 9% 7% 9%
Mischnutzung 3% 10% 11% 11% 11% 10% 7%
Andere* 12% 10% 9% 9% 14% 11% 16%
* Hotels, Grundstücke und Spezial-Immobilien
Quelle: JLL, Januar 2017
Die Mietpreisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt war auch 2016 weiter nach oben gerichtet. Bei der privaten Wohnungsvermietung zogen die Preise durch den starken Zuwachs bei den Zuwanderern sowie deutliche Einkommenssteigerungen insgesamt noch deutlicher an als im Jahr 2015. Obwohl Büromieten in Citylagen letztes Jahr mit durchschnittlich 2,9 % gestiegen sind, liegen die Mietpreise noch immer unter dem Niveau des Jahres 1990. Beim Einzelhandel kam der Mietpreisanstieg nahezu zum Erliegen.
Mieten für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland im Vergleich
Absolute Werte 1990 Absolute Werte 2016 Veränderung
1990 – 2016 Veränderung
2014 – 2015 Veränderung
€ pro qm € pro qm in % p.a. in % in % in %
Wohnen Miete Erstbezug 6,79 10,5 54,6 1,7 3,2 4,6
Wohnen Wiedervermietung 4,49 8,48 88,9 2,5 3,3 4,7
Einzelhandel 1a-Lage 55,67 78,34 40,7 1,3 2,2 0,1
Einzelhandel Nebenlage 16,47 14,11 -14,3 -0,6 2,0 0,4
Büromieten City 12,33 11,95 -3,1 -0,1 2,2 2,9
Quelle: BulwienGesa AG, Januar 2017
Angesichts einer hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot vor allem auch im Segment bedarfsgerechter Neubauflächen hat sich einerseits zwar der Aufwärtstrend bei den Mieten fortgesetzt, andererseits sind die Renditen im Jahresverlauf gesunken, weil der Preisauftrieb die Kapitalwerte der Immobilien ansteigen ließ. Selbst wenn der Druck auf die Rendite aufgrund der starken Nachfrage auch 2017 bestehen bleibt oder sich eventuell noch verstärkt, so liegen die Renditen noch immer deutlich über deutschen Bundesanleihen, selbst die Spitzenrenditen von 1A-Lagen der Big 7 Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München (Region) und Stuttgart). Zur Immobilienanlage gibt es für risikoaverse Anleger daher kaum Alternativen, zumal die EZB auch 2017 an ihrer lockeren Geldpolitik festhalten sollte und die Zinsen tief bleiben sollten.
Spitzenrenditen von 1A-Lagen (Big 7) im Vergleich
4. Quartal 2015 4. Quartal 2016
Büro 4,15 % 3,56 %
Einzelhandel: Shopping-Center 4,25 % 4,00 %
Einzelhandel: Fachmarktzentren 5,25 % 4,90 %
Einzelhandel: einzelne Fachmärkte 5,50 % 5,45 %
Einzelhandel: Geschäftshäuser 3,75 % 3,51 %
Trotz insgesamt sinkender Renditen dürfte die Immobiliennachfrage 2017 auf einem hohen Niveau bleiben. Neben den bereits genannten deutlichen Renditevorteilen im Vergleich zu Anleihen rückt der deutsche Immobilienmarkt nach der Entscheidung der Briten, die EU zu verlassen, noch stärker in den Fokus internationaler Investoren. Die wirtschaftliche und politische Stabilität Deutschlands sind ein wesentlicher Grund dafür.
Als Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Fonds fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG wurde die AVANA Invest GmbH mit Sitz in München bestellt. Die AVANA Invest GmbH hat als Kapitalverwaltungsgesellschaft (AIFM) die Portfolioverwaltung im Rahmen eines Auslagerungsvertrages nach § 36 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) an die fairAM AG mit Sitz in Triesen ausgelagert. Die Aufgabe der Verwahrstelle gem. §§ 80 ff. KAGB für den geschlossenen AIF nimmt die Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft mit Sitz in Hamburg wahr. AVANA Invest GmbH und Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt.
Die Verwaltungskosten im Berichtsjahr betrugen € 2.292.003,79. Bezogen auf den Net Asset Value (NAV) zum 31.12.2016 entspricht dies 3,13 %.
Die Erträge aus Sachwerten sind im Berichtsjahr auf Grund von Veränderungen im Immobilienbestand um T€ 1.682 auf T€ 5.638 gesunken. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind um T€ 5 auf T€ 58 gesunken, was hauptsächlich auf niedrigere Erträge aus Versicherungsentschädigungen zurückzuführen ist.
Die Summe der Aufwendungen ist um T€ 582 auf T€ 4.666 gesunken. Dies ist vor allem auf um T€ 298 niedrigere Bewirtschaftungskosten sowie auf die um T€ 195 niedrigere Verwaltungsvergütung zurückzuführen.
Im Berichtsjahr waren Gewinne aus Immobilienveräußerungen in Höhe von T€ 1.357 zu verzeichnen.
Als Ergebnis dieser Veränderungen ergibt sich ein realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von T€ 2.388, was eine Verschlechterung gegenüber dem Vorjahresergebnis um T€ 1.500 bedeutet.
Im Geschäftsjahr ist auf Grund von Veränderungen bei den Verkehrswerten der in Vorjahren angeschafften Immobilien sowie durch die Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten ein nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von T€ -9.097 anzusetzen.
Auf Grund der erläuterten Veränderungen ergibt sich ein Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von T€ -6.709 (Vorjahr T€ -1.613), was einen Ergebnisrückgang in Höhe von T€ 5.096 bedeutet.
Die Bilanzsumme beträgt T€ 81.139 und beinhaltet im Wesentlichen als Sachanlagen ausgewiesene Immobilien der Gesellschaft. Die Bilanzsumme liegt um T€ 12.402 unter dem Vorjahreswert, was zum einen auf den auf Grund niedrigerer Verkehrswerte um T€ 16.753 auf T€ 51.505 gesunkenen Immobilienbestand zurückzuführen ist. Zum anderen sind Bankguthaben durch Immobilienveräußerungen um T€ 4.413 auf T€ 29.430 gestiegen. Der Verkehrswert der Immobilien in Höhe von T€ 51.505 beinhaltet in Höhe von T€ 8.566 nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung.
Die Finanzierung des Vermögens der Gesellschaft erfolgt in Höhe von T€ 73.224 ausschließlich durch Eigenkapital. In Höhe von T€ 7.015 bestehen Verbindlichkeiten aus der Rücknahme von Anteilen, in Höhe von T€ 175 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, in Höhe von T€ 93 andere Verbindlichkeiten und in Höhe von T€ 632 Rückstellungen. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft beträgt damit 90,25 %.
Aufgrund des attraktiven Immobilienmarktes konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr fünf Objekte gewinnbringend verkauft werden.
Aufgrund eines weiter ausgebauten Vermietungsmanagements wird im Geschäftsjahr 2017 mit einer verbesserten Nachfrage zu guten Konditionen gerechnet.
Mit der Änderungsvereinbarung vom 20.03.2017 wurde die Auslagerung des Portfoliomanagements an die fairAM AG, Liechtenstein, mit Wirkung zum Ablauf des Tages vom 31.03.2017 aufgehoben. Die AVANA Invest GmbH übernimmt ab dem 01.04.2017 das Portfoliomanagement als Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Fonds.
Bei dem im abgelaufenen Geschäftsjahr verkauften Objekt in Straubing fand im neu angelaufenen Geschäftsjahr der Nutzen- und Lastenübergang statt.
Des Weiteren wurde im neuen Geschäftsjahr das Objekt in Eisenhüttenstadt verkauft. Der Nutzen- und Lastenübergang fand bisher noch nicht statt.
Des Weiteren fand ein Wechsel in der Geschäftsführung der Gesellschaft statt. Mit Handelsregister-Eintragung vom 27.06.2017 ist ab 28.06.2017 Herr Ingo Kursawe, Rottenburg am Neckar, einzelvertretungsberechtigt (bisher: Herr Hermann Geiger).
Die Entwicklung der Gesellschaft beurteilen wir weiterhin zuversichtlich. Mit Blick auf ein adäquates Chance-Risiko-Verhältnis bleiben Immobilien für Anleger im Jahr 2017 eine interessante Anlageklasse – auch weil mögliche Alternativen im Rentenbereich aufgrund der nach wie vor vergleichsweise niedrigen Kapitalmarktzinsen kaum zu finden sind. Die zentralen Wachstumstreiber in Deutschland sind die solide Konjunktur, der robuste Arbeitsmarkt, steigende Bevölkerungszahlen und weiterhin niedrige Zinsen. Daraus resultieren eine hohe Nachfrage nach gewerblichen Flächen und Wohnungen sowie eine große Kaufbereitschaft der Investoren. Die attraktiven Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt in Deutschland sollten weiterhin greifen, auch wenn die wirtschaftliche Dynamik etwas nachlassen dürfte. Insofern gehen wir davon aus, dass sich die Nachfrage nach Büros, Handelsflächen und Wohnungen fortsetzt. Auch das Investoreninteresse an deutschen Gewerbeimmobilien und größeren Wohnobjekten dürfte fortbestehen.
Liquiditätsanlagen bestanden im Geschäftsjahr bei vier Kreditinstituten, deren Durchschnittsbonität durchgängig zwischen Aa2 und BBB+ lag. Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der Mieter erfolgt zudem ein regelmäßiges Monitoring.
Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in Deutschland oder Branchen abfangen zu können. Investitionszielland des Immobilienportfolios ist Deutschland. Hinsichtlich der Sektoren-Struktur beträgt der Anteil an Einzelhandel gemessen an der Jahresnettokaltmiete 59 % und der Anteil an Büroimmobilien ist mit rund 41 % vertreten. Daher lässt sich von einem gut diversifizierten Mieterportfolio sprechen.
Zinsänderungsrisiken: Zinsänderungsrisiken betreffen Fremdfinanzierungen bei auslaufender Zinsbindung. Der Fonds fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG hat keine Fremdfinanzierungen getätigt. Bei der Ertragsgenerierung aus Mieteinnahmen spielt das Zinsänderungsrisiko keine Rolle. In Bezug auf die Bewertung von Objekten im Zeitpunkt einer möglichen Veräußerung dieser ist der Zins zwar grundsätzlich ein Bewertungsfaktor, spielt aber gegenüber dem Marktpreisrisiko eine untergeordnete Rolle.
Für den Fonds fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG dürfen mit dem Investment in Immobilien im Wesentlichen Vermögensgegenstände erworben werden, die an keiner Börse oder an einen anderen organisierten Markt gehandelt werden. Der Erwerb derartiger Vermögensgegenstände ist grundsätzlich mit der Gefahr verbunden, dass es insbesondere zu Problemen bei der Weiterveräußerung der Vermögensgegenstände an Dritte kommen kann.
Dem Risiko, den Rücknahme- und sonstigen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen zu können, wird durch ein regelmäßiges Controlling begegnet. Die Liquiditätsquote wird monatlich ermittelt, berichtet und mit einem Sollwert verglichen. Die Steuerung der Liquidität erfolgt durch das Portfolio-Management. Liquiditätsrisiken aufgrund von Fremdfinanzierungen bestehen nicht. Der Fonds fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG verfügte zum 31.12.2016 über Liquiditätsanlagen in Höhe von € 29.430.393,87. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt.
Die Verwaltung eines Fonds unterliegt grundsätzlich operationellen (betrieblichen) Risiken. Sofern sich operationelle Risiken realisieren und weder den Verwalter noch die vom ihm beauftragten Dienstleister ein Verschulden trifft (z.B. bei höherer Gewalt), hätte der Fonds möglicherweise die Nachteile zu tragen. Die Prozesse der AVANA Invest GmbH sowie von deren Dienstleistern sind darauf ausgelegt, dass operationelle Risiken soweit als möglich vermieden werden. Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Das Outsourcing des Portfoliomanagements, der Anlegerverwaltung, der Objektverwaltung und der Fondsbuchhaltung erfolgte nur an erfahrene Partner.
Im Geschäftsjahr 2016 waren bei der AVANA Invest GmbH insgesamt 13 Mitarbeiter beschäftigt. Die Mitarbeiterzahl wurde entsprechend § 285 Nr. 7 HGB unter Einschluss der Geschäftsführung ermittelt.
Die für das Geschäftsjahr 2016 gezahlten Vergütungen an Mitarbeiter gliedern sich wie folgt:
Fixe Vergütung € 1.263.615,53 € 663.468,23 € 0,00
Gesamtvergütung € 1.263.615,53 € 663.468,23 € 0,00
11. sonstige Sachverhalte den AIF betreffend keine Änderung
An die fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.
Köln, den 07. Juli 2017
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.
Dieser Jahresbericht/Jahresabschluss wurde am 26. September 2017 durch die Gesellschafterversammlung der fairvesta Mercatus VIII GmbH & Co. KG festgestellt.