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Timestamp: 2019-08-19 13:22:00
Document Index: 186175164

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 437', '§ 281', '§ 434', '§ 444', '§ 301', '§ 301', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 301', '§ 437', '§ 281', '§ 280', '§ 433', '§ 434', 'BGH', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§\n434', '§ 444', '§ 444', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 563']

BGH 15. März 2012
V ZR 18/11
Dokumentnummer: 5zr18_11
letzte Aktualisierung: 20.6.2012
BGH, 16.3.2012 - V ZR 18/11
Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren
Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.
Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht
sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.
BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11 - Kammergericht
vom 16. März 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 26. Zivilsenats
des Kammergerichts in Berlin vom 13. Dezember 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage dem Grunde
nach für gerechtfertigt erklärt worden ist.
Auf die Anschlussrevision der Klägerin wird dieses Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten
gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom
13. August 2008 hinsichtlich des Anspruchs auf Schadensersatz
wegen der fehlenden vertikalen Abdichtung zurückgewiesen worden ist.
Die weitergehende Anschlussrevision (Dachrinne) wird zurückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebungen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Mit notariellem Vertrag vom 3. April 2004 verkaufte die Beklagte ein mit
einem 1936 errichteten Wohnhaus bebautes Grundstück in Berlin-Köpenick für
575.000 € an die Klägerin und deren Ehemann. Der Vertrag enthält einen Ausschluss für die Haftung wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des
Gebäudes mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel.
Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Abdichtung des Bauwerks
mangelhaft ist, weshalb Feuchtigkeit eindringt und in den Kellerwänden aufsteigt. Die Klägerin verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres
Ehemanns von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die - in einem
Gutachten geschätzten - Kosten für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung
der Kellerwände, die Einbringung einer Horizontalsperre und das Richten der
Dachrinne in Höhe von insgesamt 132.000 € zuzüglich Zinsen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die
Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, soweit die Klägerin von der
Beklagten Schadensersatz wegen der fehlenden bzw. nicht mehr wirksamen
Abdichtung gegen aufsteigende Nässe (Horizontalsperre) verlangt hat, und die
Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Die Beklagte will mit der von dem Senat
zugelassenen Revision die Abweisung der Klage insgesamt und die Klägerin
mit der Anschlussrevision die Verurteilung der Beklagten gemäß ihrem Klageantrag erreichen.
Das Berufungsgericht bejaht wegen der fehlenden Horizontalsperre
einen Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 437 Nr. 3 i.V.m. § 281
Abs. 1, 2 BGB.
Das auf dem verkauften Grundstück befindliche Wohnhaus weise einen
Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB auf, weil nach den gutachterlichen
Feststellungen eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit entweder
nicht vorhanden oder eine vorhandene nicht mehr wirksam sei. Dies stelle, obwohl das Kellergeschoss nicht als Wohnraum verkauft worden sei, einen Mangel der Kaufsache dar, weil die Gefahr bestehe, dass die Feuchtigkeit auch in
die Wohnräume aufsteige und das gesamte Gebäude schädige.
Die Beklagte könne sich nach § 444 BGB auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Es könne dahinstehen, ob sie selbst von den Feuchtigkeitsschäden gewusst habe. Sie müsse sich jedenfalls die Erklärungen bzw.
Nichterklärungen ihres Ehemannes zurechnen lassen, den sie als ihren Verhandlungsgehilfen eingeschaltet habe. Dieser habe deshalb arglistig gehandelt,
weil er die Käufer bei den Vertragsverhandlungen nicht hinreichend darüber in
Kenntnis gesetzt habe, dass die Ursache der bei der Besichtigung festgestellten
feuchten Flecken unklar gewesen sei. Dass er selbst unsicher gewesen sei,
zeige sich daran, dass er den Zeugen L.
, einen Bauingenieur, der für die
Bausparkasse das Verkaufsexposé zu erstellen gehabt habe, nach der Ursache
der sichtbaren Feuchtigkeitsflecken gefragt habe. Er habe deshalb gegenüber
den Käufern nicht - für sich genommen plausible - Vermutungen zu den Ursachen der Mängel nennen dürfen, sondern deutlich machen müssen, dass deren
nicht angestellt worden seien.
Unbegründet sei der weitergehende Schadensersatzanspruch wegen der
Kosten für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung der Kellerwände, da die
Verkäufer kein zu Wohnzwecken geeignetes Kellergeschoss geschuldet hätten.
Auch nach dem Exposé, in dem das große Zimmer im Keller als zur Nutzung
als Gästezimmer, Büro, Clubraum oder Bibliothek geeignet angegeben worden
sei, habe ein Käufer nicht erwarten dürfen, dass der Keller als Wohnraum nutzbar sei. Unbegründet sei die Klage auch wegen der Kosten für das Richten der
Dachrinne. Dies sei ein offensichtlicher Mangel, auf den die Verkäufer nicht gesondert hätten hinweisen müssen, weshalb ein arglistiges Verschweigen nicht
in Betracht komme.
Die Revision der Beklagten ist insgesamt, die Anschlussrevision der Klägerin ist überwiegend begründet.
1. Das Berufungsurteil ist allerdings nicht wegen Verletzung der Vorschriften der §§ 301, 304 ZPO aufzuheben. Das Berufungsgericht hat
Teil- und Grundurteil entschieden.
a) Auch wenn mit der Klage ein einheitlicher, auf verschiedene Einzelpositionen gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird, kann das
Gericht - soweit es die Klage wegen einzelner Positionen für unbegründet erachtet - durch klageabweisendes Teilurteil (§ 301 ZPO) und - soweit es andere
Positionen für begründet erachtet, jedoch wegen der Höhe noch weitere Feststellungen erforderlich sind - durch ein Zwischenurteil zum Grund des An105/87, WM 1988, 1500, 1501 und vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ
108, 256, 260). Voraussetzung für ein solches Urteil ist allein, dass jeweils ein
quantitativer, zahlenmäßig oder auf sonstige Weise bestimmter Teil des teilbaren Streitgegenstands dem abschließend beschiedenen Teil des Klageanspruchs und der Zwischenentscheidung über den Grund zugeordnet wird (vgl.
BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260).
b) Dass die Vertikal- und die Horizontalabdichtung Ursachen eines einheitlichen Feuchtigkeitsschadens sind, steht einer Entscheidung durch Teilabweisung und Grundurteil nicht entgegen. An der für die Zulässigkeit des Urteils
notwendigen Abgrenzung zwischen abgewiesenen und zugesprochenen Positionen, die betragsmäßig oder gegenständlich erfolgen kann (Zöller/Vollkommer,
ZPO, 29. Aufl., § 301 Rn. 4 aE), fehlt es hier nicht. Abgewiesen worden ist der
Teil der Klage, der mit dem - in dem Gutachten auf 70.000 € netto geschätzten Aufwand für die Anbringung einer Vertikalsperre (einschließlich einer Drainage
und der damit verbundenen Erdarbeiten) sowie den Kosten für das Ausrichten
der Dachrinne (im Gutachten auf 500 € netto geschätzt) begründet worden ist;
dem Grunde nach zuerkannt worden ist der - im Gutachten auf 30.000 € netto
geschätzte - Aufwand für das Einbringen einer Horizontalsperre. Die Anschlussrevision geht im Übrigen selbst davon aus, dass das Berufungsgericht der Klage lediglich in Höhe von 30.000 € (netto) stattgegeben hat.
2. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Unrecht einen Schadensersatzanspruch nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB dem
Grunde nach zuerkannt.
a) Die Beklagte hat allerdings ihre Verpflichtung nach § 433 Abs. 1 Satz
2 BGB, die Sache den Käufern frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschafdarüber liegenden Wohnräume) stellt einen Mangel des verkauften Gebäudes
im Sinne des § 434 BGB dar.
aa) Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als
Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller
einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Senatsurteile vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris und
vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger, ZNotP 2010,
42, 43). Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der
Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind
(Senatsurteil vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris; Krüger,
ZNotP 2010, 42, 43). Der bei Altbauten übliche Standard ist dann nicht maßgebend, wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben
(§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (Nutzung des Kellers als Aufenthaltsraum) erforderlich ist.
bb) Gemessen daran ist die Feuchtigkeit im Keller, die auf das Fehlen
einer dem Ausbauzustand der Kellerräume entsprechenden Isolierung zurückzuführen ist, als ein Sachmangel anzusehen. Die Kellerräume sind weder für
die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2
BGB) geeignet noch haben sie die nach den Äußerungen im Exposé von dem
Käufer zu erwartende Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 434 Abs. 1
Satz 2 Nr. 2 BGB).
(1) Vertraglich vorausgesetzt im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
BGB ist die nicht vereinbarte, aber von beiden Parteien übereinstimmend unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung (hier
von der bei Altbauten üblichen Nutzung der Kellerräume als Lagerraum) abweichen kann (Lemke/D. Schmidt, Immobilienrecht, § 434 BGB Rn. 36; ders. in
PWW, BGB, 6. Aufl., § 434 Rn. 40; NK-BGB/Büdenbender, BGB, 2. Aufl., § 434
Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 434 Rn. 20; OLG Düsseldorf,
NJW 2006, 2858, 2859). Zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache gehören nach §
434 Abs. 1 Satz 3 BGB zudem die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder der von ihm beauftragten Gehilfen
erwarten darf, wozu auch die Angaben zur Nutzbarkeit eines Gebäudes in einem Exposé gehören (vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 161).
(2) Die Eignung der Kellerräume zur Nutzung als Aufenthaltsräume war
danach die von dem Verkäufer geschuldete Beschaffenheit. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung von Kellerräumen ergibt sich - wenn nichts anderes
vereinbart ist - aus ihrem Ausbauzustand und ihrer konkreten Nutzung. Ein
Käufer kann nämlich grundsätzlich davon ausgehen, dass Räume zu der Verwendung geeignet sind, zu der sie hergerichtet sind und auch tatsächlich genutzt werden. Diese Beschaffenheit ergab sich zudem aus der damit übereinstimmenden Angabe im Exposé, nach der das Souterrain "nicht wirklich Keller"
und das 37 m2 große Zimmer zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Club oder
Bibliothek geeignet sein sollte.
Dagegen ist es nicht entscheidend, dass das Exposé sich nicht dazu
verhielt, ob die Kellerräume auch nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften
Wohnräume darstellten. Es stellte lediglich einen weiteren Sachmangel dar,
wenn es an der für eine der Nutzung gemäß dem Ausbauzustand erforderlichen
Baugenehmigung fehlen sollte (Senatsurteile vom 20. März 1987 - V ZR 27/86,
3. Im Hinblick darauf, dass die Ansprüche des Käufers wegen eines
Sachmangels ausgeschlossen sind, können sie von der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 444 BGB nur dann geltend gemacht werden, wenn der Mangel
von dem Verkäufer arglistig verschwiegen worden ist. Das ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht der Fall. Allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges
Verschweigen eines Mangels dar.
a) Noch zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings eine Aufklärungspflicht der Beklagten über den Sachmangel bejaht, obwohl auf diesen hinweisende Merkmale (durch die Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden)
sichtbar waren, von den Käufern bei der Besichtigung wahrgenommen wurden
und über die Flecken und deren mögliche Ursachen auch gesprochen wurde.
aa) Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht
nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der
Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen
lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers
von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (Senat, Urteile vom 7. Juni 1978 - V ZR 46/75, WM 1978,
1073, 1074 und vom 16. Juni 1989 - V ZR 74/88, Rn. 15, juris). Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar
sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit
eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senatsurteile vom 2. Feb285/99, NJW 2001, 64; vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, Rn. 11, juris und vom
7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773 – std. Rspr.).
bb) Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen
bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (vgl. Senatsurteile
vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001
Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten
(vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und
vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris). Vermag der Verkäufer auf
Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem
Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise
aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese
Schlussfolgerungen mitteilt (Senatsurteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02,
NJW-RR 2003, 772, 773).
b) Das Berufungsgericht überspannt jedoch die Anforderungen an die Offenbarungspflicht, wenn es einen Verkäufer für verpflichtet hält, den Käufer
auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.
aa) Richtig ist zwar, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444
BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen erfasst, die auf bedingten Vorsatz im
Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. Senatsurteile vom
1996 - V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270). Voraussetzung für ein vorsätzliches
Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält (vgl. Senat, Urteil vom 7.
März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990).
bb) An den dafür erforderlichen Feststellungen fehlt es.
Das Berufungsgericht hat zu Gunsten der Beklagten unterstellt, dass der
Keller keine feststellbare erhöhte Feuchtigkeit aufgewiesen und dass die Beklagte selbst keine positive Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden gehabt habe. Danach kommt ein arglistiges Verschweigen nur in der Form eines bedingten Vorsatzes der Beklagten infrage. Ein bedingt vorsätzliches Verschweigen
des Mangels setzt jedoch voraus, dass die Beklagte oder der für sie handelnde
Ehemann nach ihren Kenntnissen und ihrer Erfahrung aus den äußerlichen
Merkmalen (Feuchtigkeitsflecken) den Schluss auf das Vorhandensein des
Mangels (Kellerfeuchtigkeit) und seine Ursache (schadhafte oder fehlende vertikale und horizontale Abdichtung) zu ziehen vermochten und dies den Käufern
nicht offenbart haben. Das ist ebenfalls nicht festgestellt. Das Berufungsgericht
geht nicht von Kenntnissen, sondern lediglich von einer Unsicherheit des Ehemannes der Beklagten über die Ursache der Feuchtigkeitsflecken aus.
c) Die Entscheidung ist auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt
im Ergebnis richtig, dass ein arglistiges Vorspiegeln bestimmter Eigenschaften
oder der Abwesenheit von Mängeln dem arglistigen Verschweigen von Mängeln
gleichsteht. Die Beklagte hat nicht vorgespiegelt, der Keller sei trocken.
aa) Der Verkäufer ist zwar verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und
vollständig zu beantworten (Senatsurteile vom 20. September 1996 - V ZR
173/95, NJW-RR 1997, 144, 155 und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ
noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben
macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch
auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom
8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Januar
2001 - V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363). Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet,
handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September
1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 - V ZR
322/99, BGHReport 2001, 362, 363).
bb) So liegt es hier jedoch nicht. Der Ehemann der Beklagten hat nicht
versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in
Wirklichkeit nicht hatte, was den Vorwurf der Arglist begründete (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461 und Senatsurteil
vom 11. Mai 2001 - V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327), sondern er hat lediglich seine Einschätzungen zu den Ursachen der sichtbaren feuchten Flecken
mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer - für sich genommen plausible Vermutungen genannt hat.
4. Unbegründet ist dagegen die Anschlussrevision, soweit sie sich gegen
die Abweisung der Klage wegen der Mängel an der Dachrinne wendet. Ansprüche wegen dieses Mangels stehen der Klägerin infolge des vereinbarten Haftungsausschluss nicht zu. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, das ein
arglistiges Verschweigen des Mangels durch die beklagte Verkäuferin wegen
dessen Offensichtlichkeit verneint hat, sind rechtsfehlerfrei.
Das Grundurteil des Berufungsgerichts ist, soweit Revision und Anschlussrevision Erfolg haben, aufzuheben. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nach dem festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht ist nicht der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung der
Klägerin nachgegangen, dass die Beklagte von der behaupteten Durchfeuchtung der Kellerwände gewusst habe. Diesem Beweis wird nachzugehen sein,
da die von der Klägerin vorgetragene Tatsache erheblich und das Beweismittel
zur Beweisführung geeignet ist. Die Erkennbarkeit eines Mangels und dessen
Aussagekraft stellen nämlich Fragen dar, die ein Sachverständiger mit den ihm
typischerweise zu Gebote stehenden Erkenntnismöglichkeiten beantworten
kann, wenn es darum geht, ob sich bestimmte Mängel dem Verkäufer eines
Hauses von selbst erschließen oder ob es dazu besonderer Fähigkeiten und
Anstrengungen bedarf (Senatsbeschlüsse vom 8. Oktober 2009 - V ZB 84/09,
NJW-RR 2010, 233, 234 Rn. 12 und vom 22. Oktober 2009 - V ZR 21/09, WuM
2010, 375).
ZNotP 2012, 174-177
NJW-RR 2012, 1078-1080
NotBZ 2012, 295-296