Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F92-I-331%3Afr
Timestamp: 2016-10-26 13:17:54
Document Index: 13177990

Matched Legal Cases: ['Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 218', 'Art. 1', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 4', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 50', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE']

92 I 33159. Urteil vom 22. September 1966 i.S. Marti und Singeisen gegen Rekurskommission des Kantons Basel-Landschaft f�r die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen.
D�lai pendant lequel la revente d'immeubles agricoles est interdite; exceptions (art. 218, 218 bis CO). 1. Ouverture de la voie du recours de droit administratif (consid. 1). 2. Composition de la Commission cantonale de recours: Il n'est pas arbitraire d'admettre que le recourant peut valablement renoncer � la participation d'un membre de la Commission qui en comprend cinq (consid. 2). 3. L'exercice d'un droit d'emption est aussi exclu pendant le d�lai d'interdiction (consid. 3). 4. D�finition du terrain � b�tir (art. 218 al. 2 CO): ce qui est d�cisif, c'est la possibilit� de construire imm�diatement sur le terrain selon les circonstances objectives. A la demande des int�ress�s, l'autorit� cantonale comp�tente pour d�livrer les permis de construire doit prendre, sur ce point, une d�cision en forme et susceptible d'un recours (consid. 4 et 5). 5. De justes motifs qui permettent de d�roger exceptionnellement � l'interdiction (art. 218 bis CO) peuvent consister dans des circonstances personnelles aux contractants, en particulier dans des difficult�s financi�res du vendeur (consid. 6). Faits � partir de page 332
A.- Fritz Singeisen, Kaufmann in Liestal, ist Eigent�mer der 4738 m2 messenden Parzelle Nr. 1615 und der 5070 m2 umfassenden Parzelle Nr. 2533 des Grundbuches Gelterkinden, welche ausserhalb der Bauzone, jedoch innerhalb des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes dieser Gemeinde liegen. Er hatte die Parzelle Nr. 1615 am 1. Dezember 1960 und die Parzelle Nr. 2533 am 26. August 1961 gekauft, wobei er insgesamt einen Preis von Fr. 227'908.-- erlegt hatte. Durch Vertrag vom 2. Juli 1965 r�umte er dem Arzt Dr. Walter Marti in Muttenz ein Kaufsrecht an diesen Grundst�cken ein. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 343'280.-- festgesetzt.
B.- Am 5. Juli 1965 ersuchten F. Singeisen und W. Marti die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Basel-Landschaft, die Ver�usserung der beiden Grundst�cke vor Ablauf der zehnj�hrigen Sperrfrist des Art. 218 OR zu gestatten. Sie machten geltend, hief�r best�nden wichtige Gr�nde im Sinne des Art. 218 bis OR. F. Singeisen m�sse bef�rchten, in Konkurs zu fallen, wenn dem Begehren nicht stattgegeben werde. Er habe die beiden Parzellen treuh�nderisch f�r W. Marti erworben; es handle sich demnach nicht um einen kurzfristigen Spekulationsbesitz. Das gestellte Begehren sei umsomehr begr�ndet, als die zwei Grundst�cke heute nicht mehr zum landwirtschaftlichen Boden gez�hlt werden k�nnten, da sie im Einzugsgebiet des generellen Kanalisationsprojektes l�gen.
Die Landwirtschaftsdirektion lehnte das Gesuch ab. Auf Rekurs der Gesuchsteller hin best�tigte die kantonale Rekurskommission f�r die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen diesen Entscheid am 4. September 1965. Sie f�hrte BGE 92 I 331 S. 333aus, nach Art. 3 BG �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG) bestimmten die Kantone, was als Bauland im Sinne des Art. 218 OR zu gelten habe. Der Kanton Baselland habe in Art. 1 seines Einf�hrungsgesetzes zum EGG die Zonenpl�ne der Gemeinden als massgeblich erkl�rt. Da die streitigen Parzellen ausserhalb der von der Gemeinde Gelterkinden ausgeschiedenen Bauzone l�gen, seien sie landwirtschaftliche Grundst�cke im Sinne des Art. 218 OR und fielen daher unter die Sperrfrist. Wichtige Gr�nde gem�ss Art. 218 bis OR best�nden nicht. F. Singeisen sei ein gewiegter Liegenschaftsh�ndler und besitze zahlreiche Grundst�cke, die zum Teil der Sperrfrist nicht unterst�nden. Wenn er sich in einem finanziellen Engpass befinde, sei dies kein Grund, gerade solche Liegenschaften zu verkaufen, die unter die Sperrfrist fallen. Sofern ihm W. Marti seinerzeit Mittel f�r den Kauf der streitigen Grundst�cke zur Verf�gung gestellt habe, liege auch darin kein wichtiger Grund.
C.- Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragen F. Singeisen und W. Marti, der Entscheid der kantonalen Rekurskommission sei aufzuheben, und es sei ihnen die Bewilligung zum Verkauf der Parzellen Nr. 1615 und 2533 zu erteilen; eventuell sei die Sache an die Rekurskommission zur neuen Beurteilung zur�ckzuweisen.
Es wird geltend gemacht, die Rekurskommission sei bei der F�llung des angefochtenen Entscheides entgegen � 1 Abs. 2 der kantonalen Vollziehungsverordnung vom 28. April 1947 zum BG �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen nur mit 4 statt mit 5 Mitgliedern besetzt gewesen. Darin liege eine gegen Art. 4 BV verstossende Verweigerung des rechtlichen Geh�rs. Daran �ndere es nichts, dass die Beschwerdef�hrer ihre Zustimmung zu der ungen�genden Besetzung gegeben haben; denn sie h�tten dies nur "unter dem Zwang der Situation" getan.
"Bauland" im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR sei ein bundesrechtlicher Begriff. Die Rekurskommission habe zu Unrecht kantonales statt eidgen�ssisches Recht angewendet. Das kantonale EG zum EGG beziehe sich gar nicht auf die Handhabung der Sperrfrist. Jener Begriff werde aber zu eng gefasst, wenn darauf abgestellt werde, ob ein Grundst�ck zu dem von der Gemeinde in einem Zonenplan ausgeschiedenen Baugebiet BGE 92 I 331 S. 334geh�re und ob ein konkretes Bauprojekt bestehe. Es gen�ge, dass auf dem Grundst�ck tats�chlich gebaut werden k�nne. Das sei im vorliegenden Fall m�glich; denn die beiden streitigen Parzellen bef�nden sich "in der sch�nsten Wohnlage der Gemeinde Gelterkinden innerhalb des generellen Kanalisationsprojektes, unmittelbar an die Bauzone anschliessend". Es werde der Beweis daf�r angetragen, dass die Gemeinde ein allf�lliges Baugesuch bewilligen w�rde. Es sei daher festzustellen, dass die beiden Grundst�cke �berhaupt nicht unter die Sperrfrist fallen.
W�rde anders entschieden, so w�re die erbetene Bewilligung aus wichtigen Gr�nden gem�ss Art. 218 bis OR zu erteilen. Die Rekurskommission habe die Beweise nicht abgenommen, mit denen die Beschwerdef�hrer h�tten dartun wollen, dass F. Singeisen zur �berwindung seiner derzeitigen Illiquidit�t dringend auf den Verkauf der streitigen Parzellen angewiesen sei. Diese Illiquidit�t habe sich seither noch versch�rft.
D.- Die kantonale Landwirtschaftsdirektion, die kantonale Rekurskommission und das eidgen�ssische Justiz- und Polizeidepartement beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
E.- Das Gericht hat den Becshwerdef�hrern aufgegeben, durch Einreichung von Bescheinigungen der kantonalen Baudirektion und des Gemeinderates von Gelterkinden darzutun, dass die Errichtung einer den baupolizeilichen Vorschriften entsprechenden nichtlandwirtschaftlichen Wohnbaute auf den Parzellen Nr. 1615 und 2533 jederzeit bewilligt w�rde.
Darauf haben die Beschwerdef�hrer ein Schreiben der kantonalen Baudirektion vorgelegt, worin diese - auch im Namen des Gemeinderates - erkl�rt, dass eine solche Bewilligung nicht jederzeit gegeben w�rde, mit der Begr�ndung: Zwar k�nnten die streitigen Parzellen nach dem kantonalen Baugesetz grunds�tzlich �berbaut werden. Sie k�nnten "zur Not" auch mit einer Privatstrasse erschlossen werden. Die Gemeinde k�nne jedoch diese L�sung nicht verantworten, weil dadurch die Erschliessung des umliegenden Landes, das sich ebenfalls innerhalb des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes befinde, zum mindesten erschwert w�rde. Privatstrassen w�rden in der Regel nur minimal ausgebaut und gen�gten daher den sp�teren Verkehrsanforderungen nicht. Wenn aber die Gemeinde BGE 92 I 331 S. 335die Erschliessung und die damit verbundene Baulandumlegung an die Hand nehmen m�sse, vergingen einige Jahre, bis gebaut werden k�nne. Zudem sei im Gebiet der "Allersegg", in dem die Parzellen Nr. 1615 und 2533 liegen, eine Zur�cknahme des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes geplant. Nach dem Entwurf k�me der gr�sste Teil der Parzelle Nr. 2533 ausserhalb des Perimeters zu liegen, so dass er nicht mehr �berbaut werden k�nnte. Mit R�cksicht auf die in Aussicht stehende �nderung des Perimeters und wegen der ebenfalls noch offenen Frage der Erschliessung "d�rfte der Gemeinderat gezwungen sein", bei Einreichung eines konkreten Baugesuches eine Bausperre gem�ss � 68 des kantonalen Baugesetzes zu verh�ngen.
1. Nach Art. 218 Abs. 1 OR d�rfen landwirtschaftliche Grundst�cke w�hrend einer Frist von zehn Jahren, vom Eigentumserwerb an gerechnet, weder als Ganzes noch in St�cken ver�ussert werden. Diese Bestimmung ist gem�ss Abs. 2 daselbst nicht anwendbar auf Bauland und auf Grundst�cke, die sich in vormundschaftlicher Verwaltung befinden oder im Betreibungs- und Konkursverfahren verwertet werden. Art. 218 bis OR sieht eine weitere Ausnahme vor: Die vom Kanton der gelegenen Sache als zust�ndig erkl�rte Beh�rde kann aus wichtigen Gr�nden eine Ver�usserung vor Ablauf der zehnj�hrigen Frist gestatten, wie namentlich zum Zwecke einer erbrechtlichen Auseinandersetzung, der Abrundung landwirtschaftlicher Betriebe sowie zur Verhinderung einer Zwangsverwertung.
Art. 218 bis OR bestimmte urspr�nglich in einem zweiten Satz, dass die kantonale Beh�rde endg�ltig entscheidet. Danach konnte der Entscheid der einzigen oder letzten kantonalen Instanz nicht mit einem ordentlichen eidgen�ssischen Rechtsmittel, sondern nur mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte angefochten werden. Durch das Bundesgesetz vom 19. M�rz 1965 �ber die �nderung der Vorschriften des ZGB und des OR betreffend das Baurecht und den Grundst�ckverkehr ist der zweite Satz des Art. 218 bis OR aufgehoben und ein neuer Art. 218 quater in das OR eingef�gt worden, welcher gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide �ber die Anwendung der Art. 218, 218 bis und Art. 218 ter OR die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht BGE 92 I 331 S. 336zul�sst. Nach dieser neuen Ordnung, die am 1. Juli 1965 in Kraft getreten ist, unterliegt der hier angefochtene Entscheid der letzten kantonalen Instanz vom 4. September 1965 der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
2. � 1 Abs. 2 der basellandschaftlichen Vollziehungsverordnung zum BG �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen setzt eine vom Regierungsrat zu ernennende "f�nfgliedrige" Rekurskommission ein. Im vorliegenden Fall war jedoch die Rekurskommission nur mit 4 Mitgliedern besetzt. Die Beschwerdef�hrer erblicken darin eine gegen Art. 4 BV verstossende Verweigerung des rechtlichen Geh�rs. Auf diese R�ge ist einzutreten; denn mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann auch geltend gemacht werden, dass die letzte kantonale Instanz im angefochtenen Entscheid bei der Anwendung kantonalen Rechts die Bundesverfassung verletzt habe (BGE 85 I 196 f., BGE 86 I 192 f.).
Die Rekurskommission f�hrt in der Vernehmlassung zur Beschwerde aus, es habe sich erst kurz vor ihrer Sitzung vom 4. September 1965 herausgestellt, dass ein Mitglied nicht erscheinen k�nne. Da ein Ersatzmitglied f�r diese Sitzung nicht mehr habe aufgeboten werden k�nnen, sei nur die Alternative geblieben, das Verfahren auszustellen oder den Entscheid sofort durch die anwesenden 4 Mitglieder f�llen zu lassen. Auf Anfrage h�tten die Beschwerdef�hrer sich mit der zweiten L�sung einverstanden erkl�rt. Es sei nirgends vorgeschrieben, dass die Kommission vollz�hlig sein m�sse, um beschlussf�hig zu sein. Sie erachte sich in st�ndiger Praxis als beschlussf�hig, wenn wenigstens 4 Mitglieder anwesend seien und die Parteien sich mit dieser reduzierten Besetzung einverstanden erkl�rt haben.
Allerdings hat das Bundesgericht in BGE 85 I 274 eine formelle Rechtsverweigerung darin gesehen, dass eine kantonale Steuerrekurskommission, die laut Gesetz 5 Mitglieder und 2 Ersatzmitglieder z�hlt, einen Entscheid in Anwesenheit von nur 4 Mitgliedern gef�llt hatte; es hat festgehalten, dass eine vollz�hlige Besetzung der Beh�rde erforderlich ist, wenn das Gesetz ein Quorum nicht vorsieht. Indessen unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem damals beurteilten darin, dass die Beschwerdef�hrer vor Beginn der Verhandlung auf Anfrage des Kommissionspr�sidenten ausdr�cklich ihr Einverst�ndnis mit BGE 92 I 331 S. 337einer auf 4 Mitglieder reduzierten Besetzung der Kommission erkl�rt hatten. Zwar wenden sie ein, sie h�tten die Zustimmung nur "unter dem Zwang der Situation" gegeben. Sie machen aber nicht geltend, dass ihre Zustimmungserkl�rung an irgendeinem Willensmangel gelitten habe; sie behaupten auch nicht etwa, dass sie nicht in der Lage gewesen w�ren, eine Verschiebung der Verhandlung zu erwirken. Es kann sich lediglich fragen, ob sie einen unverzichtbaren Anspruch darauf hatten, dass die Kommission in vollst�ndiger Besetzung entscheide. Da diese Frage die Anwendung kantonalen Rechts betrifft, kann sie vom Bundesgericht nur unter dem beschr�nkten Gesichtspunkt der Willk�r �berpr�ft werden.
Die Rekurskommission ist der Meinung, dass ihre Vollz�hligkeit nur dann Voraussetzung ihrer Beschlussf�higkeit w�re, wenn die kantonale Gesetzgebung dies ausdr�cklich vorschriebe, was nicht der Fall sei. Sie verweist auf � 24 lit. b des kantonalen Gesetzes �ber die Verwaltungsrechtspflege, wo ausdr�cklich bestimmt ist, dass das kantonale Verwaltungsgericht bei der Beratung immer vollz�hlig sein muss. Anderseits macht sie auf � 39 Abs. 1 des kantonalen Gerichtsverfassungsgesetzes aufmerksam, wonach in Zivilsachen ein kantonales Gericht mit Einwilligung beider Parteien ein rechtsg�ltiges Urteil auch dann erlassen kann, wenn wenigstens 5 statt 7 Richter anwesend sind. Angesichts dieser Bestimmungen l�sst sich jedenfalls ohne Willk�r die Auffassung vertreten, dass die Beschwerdef�hrer mangels einer gesetzlichen Vorschrift, welche f�r das Verfahren vor der Rekurskommission ausdr�cklich etwas anderes anordnen w�rde, rechtsg�ltig auf die Mitwirkung eines von 5 Kommissionsmitgliedern verzichten konnten.
Die von den Beschwerdef�hrern erhobene R�ge der formellen Rechtsverweigerung erweist sich daher als unbegr�ndet.
3. Art. 218 OR unterstellt der Sperrfrist nicht nur den Verkauf, sondern allgemein die Ver�usserung landwirtschaftlicher Grundst�cke. Die Vorinstanzen haben mit Recht angenommen, dass das hier streitige Gesch�ft eine Ver�usserung zum Gegenstand hat. Die Beschwerdef�hrer haben miteinander einen Vertrag �ber die Begr�ndung eines Kaufrechts abgeschlossen, welches der Berechtigte vom Vertragsschluss an unbeschr�nkt jederzeit geltend machen kann. Der Berechtigte hat zu erkennen gegeben, dass er von der ihm durch diesen BGE 92 I 331 S. 338Vertrag einger�umten Befugnis, durch einseitige Erkl�rung die in Frage stehenden Grundst�cke zu erwerben, unverz�glich Gebrauch machen will. Das abgeschlossene Gesch�ft hat �hnliche Wirkungen wie ein Kaufvertrag und ist einem solchen unter dem Gesichtspunkte des Art. 218 OR gleichzustellen. Andernfalls k�nnte diese Bestimmung ohne weiteres umgangen werden, so dass ihr Zweck, den b�uerlichen Grundbesitz zu sch�tzen und die Spekulation mit ihm zu beschr�nken, in vielen F�llen nicht erreicht w�rde.
4. Wie die Beschwerdef�hrer zutreffend bemerken, ist "Bauland" im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR ein Begriff des Bundesrechts. Indessen ist dieser Begriff in der Bundesgesetzgebung �ber das l�ndliche Bodenrecht nicht definiert, und es ist daher Sache der mit der Anwendung des Gesetzes betrauten Beh�rden, ihn n�her zu bestimmen.
Das Bundesgericht hatte bisher die Auslegung des Baulandbegriffs durch die kantonalen Beh�rden nur unter dem Gesichtspunkte der Willk�r zu �berpr�fen. Es hat entschieden, dass es nicht willk�rlich sei, das Kriterium des Baulandcharakters in der baulichen Erschliessung zu erblicken, und dass auch ohne Willk�r angenommen werden k�nne, die blosse Absicht der Erschliessung oder der �berbauung w�rde h�chstens dann gen�gen, wenn konkrete Projekte vorliegen, deren baldige Ausf�hrung als gesichert erscheint. Sodann hat das Gericht keine Willk�r darin gesehen, dass die neuere Praxis gewisser Kantone den Begriff des Baulandes enger fasst, indem sie ausser der baulichen Erschliessung fordert, dass die �berbauung des Landes in n�chster Zeit zu erwarten sei. Ferner hat das Gericht nicht als willk�rlich erachtet, dass einem Grundst�ck der Baulandcharakter auch deshalb abgesprochen wird, weil es nicht im Perimeter eines rechtskr�ftigen �berbauungs- oder Zonenplans liegt (BGE 84 I 4, BGE 88 I 4 ff.; ZBGR 1959 S. 253 f.; ZBl 1964 S. 192 f.).
Bei freier Pr�fung, die nun dem Bundesgericht als Verwaltungsgericht (Art. 218 quater OR) zusteht, erweisen sich jedoch die Absichten des Eigent�mers oder Erwerbers nicht als taugliches Kriterium f�r die Bestimmung des Baulandbegriffs des Art. 218 Abs. 2 OR. Ohne weiteres klar ist, dass sie nicht allein massgebend sein k�nnten; denn sonst h�tte es jeder Kaufsinteressent in der Hand, mit der blossen Erkl�rung, er BGE 92 I 331 S. 339wolle auf dem Grundst�ck bauen oder es f�r die �berbauung erschliessen, die Sperrfrist zu umgehen, was offensichtlich nicht der Sinn des Gesetzes sein kann. Auf die Absichten der Beteiligten kann es aber �berhaupt nicht ankommen. Einmal sind sie vielfach unsicher, und sodann ist zu beachten, dass der Begriff "Bauland" sich auf die Eigenschaften des Grundst�cks bezieht. Die Absicht ist aber Attribut einer Person, nicht Eigenschaft einer Sache (ZBl 1964 S. 192/3). Massgebend ist vielmehr einzig, ob das Grundst�ck nach den objektiven Verh�ltnissen sofort �berbaut werdenn kann (vgl. Botschaft des Bundesrates zum Entwurf eines BG �ber die �nderung der Vorschriften des ZGB und des OR betreffend das Baurecht und den Grundst�ckverkehr, BBl 1963 I S. 1000).
Diese Voraussetzung ist erf�llt, wenn die f�r die Erteilung von Baubewilligungen zust�ndige Beh�rde feststellt, dass der sofortigen �berbauung des Grundst�cks nichts im Wege steht. Auf Grund einer solchen Feststellung muss nach Bundesrecht das Grundst�ck als Bauland von der Sperrfrist ausgenommen werden, selbst wenn es nicht in einer Bauzone liegt, f�r welche der Kanton gest�tzt auf Art. 3 EGG die Anwendung dieses Gesetzes - in dessen Art. 50 die Art. 218 und 218 bis OR zum Teil neu gefasst worden sind - ausgeschlossen hat. Die abweichende Auffassung der Vorinstanz ist mit dem Bundesrecht nicht vereinbar.
5. Das Gericht hat den Beschwerdef�hrern Gelegenheit gegeben, den von ihnen angetragenen Beweis f�r ihre Behauptung, dass die Errichtung einer den baupolizeilichen Vorschriften entsprechenden nichtlandwirtschaftlichen Wohnbaute auf den streitigen Parzellen jederzeit bewilligt w�rde, durch Bescheinigungen der zust�ndigen kantonalen Beh�rden zu erbringen. Die kantonale Baudirektion hat den Beschwerdef�hrern - auch im Namen des Gemeinderates von Gelterkinden - den Bescheid erteilt, dass eine solche Bewilligung nicht jederzeit erh�ltlich sei, weil der Gemeinderat mit R�cksicht auf die in Aussicht genommene �nderung des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes und wegen der ebenfalls noch offenen Frage der Zufahrtsm�glichkeit "gezwungen sein d�rfte", bei Einreichung eines Baugesuches eine Bausperre gem�ss � 68 des kantonalen Baugesetzes zu verh�ngen. Ob diese Auffassung der Baudirektion richtig oder zum mindesten nicht willk�rlich ist, BGE 92 I 331 S. 340hat das Bundesgericht im gegenw�rtigen Verfahren nicht zu pr�fen. In dieser Beziehung fehlt es zur Zeit an einem mit Beschwerde beim Bundesgericht anfechtbaren kantonalen Entscheid. Im vorliegenden Verfahren ist davon auszugehen, dass die Beschwerdef�hrer vorl�ufig den Beweis, dass die streitigen Grundst�cke jederzeit �berbaubar und somit Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR sind, nicht erbringen konnten.
Immerhin haben die Beschwerdef�hrer nach dem in Erw. 4 hiervor Ausgef�hrten kraft Bundesrechts einen Anspruch darauf, dass auf ihr Verlangen die f�r die Erteilung von Baubewilligungen zust�ndige kantonale Beh�rde einen f�rmlichen, weiterziehbaren Entscheid dar�ber trifft, ob die in Frage stehenden Grundst�cke jederzeit �berbaut werden k�nnen oder nicht. Sie k�nnen sich einstweilen mit dem Begehren begn�gen, dass ein die Rechtslage feststellender Vorentscheid zu erlassen sei. Sie brauchen der Beh�rde nicht schon ein in allen Einzelheiten ausgearbeitetes Bauprojekt einzureichen. Dem B�rger kann nicht wohl zugemutet werden, ein solches Projekt erstellen zu lassen, bevor er weiss, ob eine �berbauung in n�chster Zukunft �berhaupt m�glich ist. Es gen�gt, wenn die Beschwerdef�hrer der Beh�rde, von welcher sie einen grunds�tzlichen Vorentscheid verlangen, das Bauvorhaben in den grossen Z�gen bekanntgeben. Sollte sich in dem darauf durchzuf�hrenden Verfahren ergeben, dass der oben erw�hnte Bescheid der kantonalen Baudirektion der �berpr�fung nicht standh�lt, so w�re damit festgestellt, dass es sich um Bauland im Sinne des Art. 218 Abs. 2 OR handelt, und k�nnte sich daher der Beschwerdef�hrer Marti auf Grund des abgeschlossenen Kaufrechtsvertrages ohne weiteres sofort als Eigent�mer der Gegenstand des Kaufsrechts bildenden Grundst�cke im Grundbuch eintragen lassen.
Zur Zeit steht ihm jedoch diese Befugnis nicht zu - es w�re denn, dass ein wichtiger Grund im Sinne des Art. 218 bis OR vorl�ge.
6. Wichtige Gr�nde, welche nach Art. 218 bis OR eine Ausnahme von der Sperre rechtfertigen, k�nnen sich nicht nur aus den Eigenschaften des Grundbesitzes ergeben, sondern auch aus den pers�nlichen Verh�ltnissen der Vertragsparteien, namentlich des Ver�usserers, der durch die Sperre in erster Linie betroffen wird; erw�hnt doch das Gesetz als Beispiel eines wichtigen Grundes die Verhinderung einer Zwangsverwertung.BGE 92 I 331 S. 341
Art. 218 bis OR erm�glicht es, H�rten zu mildern, welche die an sich nach Art. 218 OR gerechtfertigte Sperre f�r die Beteiligten pers�nlich mit sich bringen kann. Das Interesse der Vertragsparteien an der sofortigen Ver�usserung des Grundst�cks ist gegen die �ffentlichen Interessen, die mit der Sperre verfolgt werden, abzuw�gen. Indessen d�rfen wichtige Gr�nde nicht leichthin angenommen werden, wie die in Art. 218 bis OR erw�hnten Beispiele zeigen. Die pers�nlichen Interessen der Beteiligten k�nnen nur dann den Ausschlag geben, wenn sie als so gewichtig erscheinen, dass sich eine Ausnahme von der Sperre nach Recht und Billigkeit aufdr�ngt (BGE 92 I 63 ff., Erw. 4 und 5; s. auch BGE 92 I 313 betreffend Art. 19 EGG).
Im vorliegenden Fall wird vor allem geltend gemacht, dass die finanziellen Schwierigkeiten des Beschwerdef�hrers Singeisen einen wichtigen Grund darstellen. Es steht jedoch fest, dass Singeisen �ber einen ausgedehnten Grundbesitz verf�gt, zu dem auch Liegenschaften geh�ren, die der Sperrfrist nicht unterstehen. Die Vorinstanz konnte ohne weiteres annehmen, dass Singeisen seine behauptete Liquidit�tskrise durch Verkauf solcher Liegenschaften �berbr�cken k�nnte. In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gegen diesen Standpunkt nichts Triftiges vorgebracht. Die angebliche finanzielle Bedr�ngnis Singeisens kann daher nicht als wichtiger Grund anerkannt werden.
Sodann weisen die Beschwerdef�hrer darauf hin, dass Singeisen seinerzeit die streitigen Parzellen als Treuh�nder f�r Marti erworben habe. Tr�fe dies zu, so k�nnte auch darin kein wichtiger Grund gesehen werden. Wenn das behauptete fiduziarische Rechtsverh�ltnis wirklich besteht, wussten die Beschwerdef�hrer schon beim Abschluss der Kaufvertr�ge vom 1. Dezember 1960 und 26. August 1961, dass der Treuh�nder als zivilrechtlicher Eigent�mer die Liegenschaften w�hrend 10 Jahren nicht werde weiterverkaufen k�nnen. Gerade das Einschalten einer Mittelsperson zwischen dem urspr�nglichen Verk�ufer und dem endg�ltigen K�ufer ist ein Merkmal der Spekulation, d.h. eines Kaufs zum Zwecke des Weiterverkaufs mit Gewinn. Die Mittelsperson l�sst sich ja nur um ihres Gewinnes willen zum Gesch�ft herbei, und sie wird eingeschaltet, weil der Geldgeber und endg�ltige K�ufer aus irgendwelchen Gr�nden BGE 92 I 331 S. 342gegen�ber dem urspr�nglichen Verk�ufer nicht in Erscheinung treten will. Wenn wirklich ein Treuhandverh�ltnis vorliegt, ist zudem anzunehmen, dass dem Fiduziar bei der Ver�usserung an den Fiduzianten keine liquiden Mittel zufliessen, da seine Kaufpreisforderung mit seiner Schuld gegen�ber dem Fiduzianten verrechnet wird. Die Rekurskommission bemerkt mit Recht, es sei nicht dargetan, dass die behauptete Liquidit�tskrise des Ver�usserers durch die erbetene Bewilligung wirklich beseitigt w�rde.
84 I 4 suite... ,
92 I 313