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Timestamp: 2016-10-20 19:46:31+00:00
Document Index: 244278520

Matched Legal Cases: ['art. 142', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 142', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 812', 'art. 266']

7B.61/2000 (14.04.2000)
7B.61/2000
A.________, repr�sent�e par Me Caroline Jenni-Arnold, avocate � Berne,
l'arr�t rendu le 10 f�vrier 2000 par l'Autorit� cantonale de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Neuch�tel;
(poursuite en r�alisation de gage immobilier;
double mise � prix)
A.- Dans le cadre de la poursuite en r�alisation de gage immobilier ayant pour objet l'article ... du cadastre de La Chaux-de-Fonds, ..., poursuite introduite contre la C.________ par A.________, titulaire de deux c�dules hypoth�caires inscrites en 1981 et 1990, l'Office des poursuites de La Chaux-de-Fonds a fix� la vente aux ench�res dudit immeuble au 15 octobre 1999. Le 27 septembre pr�c�dent, la cr�anci�re a notamment requis la double mise � prix selon l'art. 142 LP en raison de quatre contrats de bail ult�rieurs auxdites c�dules, non inscrits au registre foncier et portant sur des locaux dudit immeuble. L'office a rejet� cette requ�te au motif qu'il s'agissait de baux commerciaux.
Saisie d'une plainte de la cr�anci�re, l'Autorit� de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Neuch�tel l'a rejet�e, par arr�t du 10 f�vrier 2000, en tant qu'elle portait sur la demande de double mise � prix des contrats de bail (chiffre 5).
B.- Contre cet arr�t, qui lui a �t� notifi� le 14 f�vrier 2000, la cr�anci�re a recouru le 24 du m�me mois � la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral.
Elle lui demande d'annuler le chiffre 5 de la d�cision attaqu�e et d'ordonner � l'office de proc�der � la double mise � prix sollicit�e.
L'office a renonc� � pr�senter des observations.
L'effet suspensif a �t� attribu� au recours par ordonnance du 1er mars 2000.
1.- La d�cision attaqu�e se fonde sur l'arr�t du Tribunal f�d�ral du 16 f�vrier 1999 (ATF 125 III 123) qui, � l'instar de ce qui a �t� jug� en mati�re de bail � ferme agricole (ATF 124 III 37), admet la double mise � prix aussi bien pour les baux (de longue dur�e) annot�s que pour ceux qui ne le sont pas, en pr�cisant que de tels baux ne s'�teignent pas en cas de double mise � prix, mais passent � l'acqu�reur, celui-ci pouvant r�silier le bail pour le prochain terme l�gal, m�me s'il ne se pr�vaut pas d'un besoin urgent.
L'autorit� cantonale de surveillance consid�re que m�me si le crit�re de la dur�e du bail est peut �tre discutable, et du reste discut� en doctrine, il n'en demeure pas moins qu'au vu de la plus r�cente jurisprudence, la dur�e du bail constitue un crit�re d�terminant quant � la n�cessit� ou non d'une double mise � prix; or, en l'esp�ce, sur les quatre contrats consid�r�s, qui portent sur des locaux commerciaux, trois sont r�siliables trois mois d'avance pour la fin d'un trimestre, alors que le quatri�me pr�voit une �ch�ance au 30 juin 2002, moyennant d�nonciation six mois � l'avance; tous les baux �tant de courte dur�e, conclut l'autorit� cantonale, il n'y a pas lieu de proc�der � une double mise � prix.
La recourante fait valoir en substance, en se r�f�rant essentiellement � Jean-Jacques L�thi/Beat Zirlick (Die ausserordentliche K�ndigung des Mietvertrages infolge Doppelaufruf, in: PJA 10/99, p. 1330), que la jurisprudence en question n'a pas pu faire de la dur�e du bail une condition de la double mise � prix, ce crit�re n'entrant en ligne de compte, dans ce cadre, que comme �l�ment d'appr�ciation d'une possible d�valuation. En cons�quence, la double mise � prix devait �tre ordonn�e pour les quatre contrats de bail litigieux, de fa�on certaine en tout cas pour celui dont l'�ch�ance a �t� fix� au 30 juin 2002.
2.- a) La double mise � prix pr�vue par l'art. 142 LP a pour objectif de d�terminer si un bail, par exemple, d�value l'objet du gage ant�rieur et, le cas �ch�ant, de permettre � l'acqu�reur qui se voit transf�rer le bail en vertu de l'art. 261 CO de le r�silier pour le prochain terme l�gal, conform�ment � la jurisprudence (ATF 125 III 123: cf. Thomas Pietruszak/J�rg Zachariae, Der Schutz des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen in der Zwangsverwertung, in Recht 2000, p. 41 ss). En g�n�ral, un immeuble gag� peut �tre d�valoris� par un bail conclu pour une longue dur�e, �ventuellement moyennant un loyer bas (David Lachat, La r�siliation du bail en cas d'ali�nation de l'immeuble et d'insolvabilit� du bailleur, in: Cahiers du bail, 3/99, p. 79 n. 37). Il n'est d�s lors pas surprenant que, dans l'arr�t pr�cit�, le Tribunal f�d�ral ait fait �tat de cette g�n�ralit�, le bail � propos duquel il avait � statuer ayant d'ailleurs �t� conclu en f�vrier 1993 pour une dur�e de 20 ans, dont 15 restant � courir � partir de la vente aux ench�res (mai 1998). Comme le soulignent L�thi et Zirlick (ibid.), c'est effectivement la dur�e du bail restant � courir qu'il convient de prendre en consid�ration en l'occurrence.
b) Le crit�re de la dur�e r�siduelle du bail n'est certes pas �rig� en condition de la double mise � prix par les normes sur lesquelles celle-ci se fonde (art. 812 CC et 142 LP), mais il s'av�re d�terminant dans le choix du cr�ancier gagiste de faire usage ou non de la facult� d'exiger la double mise � prix.
Si le cr�ancier gagiste a un int�r�t �vident � requ�rir la double mise � prix lorsque la dur�e r�siduelle du bail est relativement longue, il ne justifie en principe pas d'un tel int�r�t lorsque cette dur�e est courte, en tout cas lorsqu'elle est �gale ou inf�rieure au d�lai l�gal de cong� de trois mois (habitation) ou six mois (local commercial) fix� par les art. 266c et 266d CO. Par souci de clart�, il faut donc poser que tout bail d'une dur�e r�siduelle sup�rieure � cette limite l�gale est �ventuellement susceptible de d�valuer l'objet du gage et donc de faire l'objet d'une double mise � prix.
c) En l'esp�ce, les quatre contrats de bail litigieux portent sur des locaux commerciaux. Trois d'entre eux sont r�siliables trois mois d'avance pour la fin d'un trimestre, de sorte que c'est � bon droit que l'autorit� cantonale de surveillance a refus� d'ordonner une double mise � prix � leur sujet. Le quatri�me contrat justifie en revanche une double mise � prix, vu son �ch�ance fix�e au 30 juin 2002. Le recours est donc bien fond� en ce qui concerne ce contrat.
1. Admet partiellement le recours et r�forme le chiffre 5 de l'arr�t attaqu� en ce sens que l'office est invit� � donner suite � la requ�te de double mise � prix du contrat de bail dont l'�ch�ance est fix�e au 30 juin 2002.
2. Communique le pr�sent arr�t en copie � la mandataire de la recourante, � l'Office des poursuites de La Chaux-de-Fonds et � l'Autorit� cantonale de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Neuch�tel.
Lausanne, le 14 avril 2000 FYC/frs