Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mieterhoehung-mietspiegel-und-erfordernis-der-angabe-des-baujahres/
Timestamp: 2019-09-20 10:24:27
Document Index: 256150580

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 91', '§ 91', '§ 92', '§ 93']

Mieterhöhung - Mietspiegel und Erfordernis Angabe Baujahr
AG Leonberg, Az.: 8 C 765/15, Urteil vom 21.07.2016
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 45,– € zu bezahlen.
3. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
5. Streitwert: bis 1.500.00 €
Die Kläger streiten um ein Mieterhöhungsverlangen und um Nutzungsentschädigung für einen Stellplatz.
Die Beklagten sind seit April 1997 Mieter einer 5-Zimmerwohnung in der H.-straße … in … . Die Kläger sind im Jahr 2013 durch Eigentumserwerb Vermieter geworden.
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Mit Schreiben vom 19.05.2015 (Bl. 4/6 d.A.) haben die Kläger die Beklagten aufgefordert, der Erhöhung der Kaltmiete von 4,25 € auf 515,10 € pro Quadratmeter bis zum 12.06.2015 zuzustimmen. Die Miete war seit 1999 nicht mehr erhöht worden, die Beklagten bezahlten für die 101 qm große Wohnung 430,– € monatlich. In diesem Mieterhöhungsverlangen wurde auf den Mietspiegel Leonberg 2013 Bezug genommen. Zur Begründung wurde erklärt, dass sich ausweislich dieses Mietspiegels die Miete bei einer mittleren Ausstattung und einer Lage mit Vorteilen auf durchschnittlich 6,70 € pro Quadratmeter belaufe. Selbst bei einer einfachen Ausstattung in durchschnittlicher Lage sei immer noch von einem Mittelwert von 6,– € pro Quadratmeter auszugehen.
Die Beklagten haben nicht zugestimmt. Die Kläger haben sodann mit ihrer Klage vom 22.10.2015 Zustimmung zur Mieterhöhung ab 01.08.2015 begehrt.
Auf die Klage haben sich die Beklagten zunächst mit der Begründung verteidigt, das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, da das Erhöhungsverlangen keinerlei Einstufungskriterien benannt habe.
Darauf hin haben die Kläger mit Schriftsatz vom 02.02.2016 nähere Angaben zur Ausstattung und zur Lage gemacht. Die Beklagten haben diese für ausreichend erachtet und in der Folge der Mieterhöhung auf monatlich 515,10 € ab 01.05.2016 zugestimmt.
Für diesen Zeitraum haben beide Parteien im Laufe des Rechtsstreits die Hauptsache für erledigt erklärt. Streit besteht noch hinsichtlich der Mieterhöhung für die Zeit vom 01.08.2015 bis 30.04.2016.
Mit einem weiteren Klagantrag haben die Kläger für einen von den Beklagten ohne Erlaubnis genutzten Stellplatz Nutzungsentschädigung in Höhe von 150,– € geltend gemacht. Im Laufe des Prozesses wurde zwischen den Parteien unstreitig, dass ein Stellplatz von den Beklagten zulässigerweise benutzt wurde, der Beklagte für einen zwischen den Parteien streitigen Zeitraum jedoch einen weiteren Stellplatz genutzt hat. Die Beklagten haben die Nutzung für 1 1/2 Monate eingeräumt und in der Folge den Anspruch der Kläger in Höhe von 45,– € anerkannt. Zuletzt haben die Kläger die Hauptsache hinsichtlich des weiteren ursprünglich geltend gemachten Betrags für den Stellplatz für erledigt erklärt. Dieser Erledigterklärung wurde von Beklagtenseite nicht widersprochen, dass insoweit ebenfalls Erledigung der Hauptsache eingetreten ist.
Die Kläger sind der Auffassung, für den Zeitraum vom 01.08.2015 bis 30.04.2016 sei das Mieterhöhungsverlangen ebenfalls zulässig und begründet. Da laut Mietspiegel für die Stadt Leonberg 2015 selbst bei der untersten Kategorie eine Miete von 5,25 € bis 6,65 € verlangt werden könne. In diesem Fall seien Einstufungskriterien nicht zu benennen. Die Kläger könnten daher auch für diesen Zeitraum bereits die erhöhte Miete verlangen.
Die Kläger beantragen daher,
1. die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die angemietete 5-Zimmerwohnung im Objekt H.-straße …, … … von bisher 430,– € auf monatlich 515,10, für die Zeit vom 01.08.2015 bis 30.04.2016 zuzustimmen.
2. durch Anerkenntnisurteil die Beklagten als Gesamtschuldner zu ver verurteilen an die Kläger als Gesamtgläubiger 45 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus ab dem 01.06.2015 zu bezahlen.
Die Beklagten anerkennen einen Betrag von 45,– € und beantragen im Übrigen Klagabweisung.
Die Beklagten sind der Auffassung, das ursprüngliche Mietverlangen sei unzulässig gewesen, da keinerlei Einstufungskriterien genannt waren. Da die Kläger sich nicht auf die niedrigste Einstufungskategorie berufen hätten, sondern von einer einfachen bis mittleren Ausstattung ausgegangen seien und einer Lage mit Vorteilen, hätte auch eine Begründung erfolgen müssen.
Die Klage ist teilweise zulässig und teilweise begründet.
Soweit die Beklagten die Nutzungsentschädigung für den Stellplatz in Höhe von 45,– € anerkannt haben, waren sie dem Anerkenntnis entsprechend zu verurteilen.
Hinsichtlich der geltend gemachten Mieterhöhung für den Zeitraum vom 01.08.2015 bis 30.04.2016 ist die Klage unzulässig. Das Mieterhöhungsverlangen vom 19.05.2015, auf das die Erhöhung für diesen Zeitraum gestützt wird, war unzulässig. Die Kläger haben in diesem Mieterhöhungsverlangen keinerlei Tatsachenvortrag gehalten, aus denen sich die Einordnung in den Mietspiegel Leonberg 2013ergibt. Die Kläger haben sich in diesem Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel 2013 und nicht auf den Mietspiegel 2015 berufen. Im Mietspiegel 2013 ist aber in der auf die Wohnung der Beklagten anwendbaren Kategorie auch eine Miete von lediglich 4,70 € denkbar. Die Mieterhöhung erfolgte auf 5,10 €. Schon aus diesem Grund war es erforderlich Tatsachen für die Einordnung vorzutragen. Zudem fällt auf, dass in dem Mieterhöhungsverlangen nicht einmal das Baujahr angegeben war. Auch deshalb wäre das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen entsprach daher nicht der Formerfordernis des § 558a BGB.
Die von den Beklagten nachträglich am 02.02.2016 vorgelegte Begründung der Einordnung war geeignet, die Mängel des Mieterhöhungsverlangens zu beheben, jedoch stand in diesem Fall den Beklagten erneut eine Zustimmungsfrist zu (§ 558b Abs. 3, Abs. 1 BGB). Die Beklagten schuldeten die erhöhte Miete daher erst ab 01.05.2016. Die Beklagten haben während des Prozesses die Zustimmung ab diesem Zeitraum erteilt. Beide Parteien haben darauf hin den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt.
Hinsichtlich des abgewiesenen Teils folgt dies aus § 91 ZPO.
Soweit beide Parteien den Rechtsstreit für die Mieterhöhung ab 01.05.2016 für erledigt erklärt haben, ergibt sich die Kostentragungspflicht aus § 91a ZPO. Ohne das erledigende Ereignis, die Zustimmungserklärung der Beklagten, wären die Kläger im vorliegenden Rechtsstreit unterlegen, da wie oben näher ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen vom 19.05.2015 unzulässig war. Hinsichtlich des Mieterhöhungsverlangens für den Zeitraum bis 30.04.2016 haben die Kläger die Kosten gemäß § 92 Abs. 1 ZPO zu tragen, weil sie insoweit dem Rechtsstreit unterlegen sind.
Hinsichtlich des erledigt erklärten Teils der begehrten Nutzungsentschädigung für den Stellplatz in Höhe von 105,– € haben die Kläger die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da sie keinen substantiierten Vortrag gehalten haben, um die Nutzung welchen konkreten Stellplatz es sich gehandelt haben soll. Deshalb sind auch keine Zinsen für den anerkannten Teil zu zahlen.
Soweit die Beklagten für die Nutzung eines Stellplatzes einen Betrag von 45,–€ anerkannt haben, tragen ebenfalls die Kläger die Kosten, da ein sofortiges Anerkenntnis gemäß § 93 ZPO vorliegt, erst der Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt des Anerkenntnisses hat die Klage schlüssig gemacht, indem diese eine konkrete Nutzung an einen konkreten Ort eingeräumt haben.
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