Source: https://www.mietrb.de/60704.htm
Timestamp: 2020-07-07 06:04:54
Document Index: 275631675

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 126', '§ 558', 'Art. 14', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

BGH v. 16.10.2019 - VIII ZR 340/18
Kein MieterhÃ¶hungsverlangen auf Grundlage eines 20 Jahre alten Mietspiegels
Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes fÃ¼r den Mieter zur BegrÃ¼ndung eines MieterhÃ¶hungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begrÃ¼ndetes MieterhÃ¶hungsverlangen ist deshalb aus formellen GrÃ¼nden unwirksam.
Die Parteien streiten Ã¼ber die Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zu einer von dem KlÃ¤ger begehrten MieterhÃ¶hung. Die Beklagte ist Mieterin einer 79 qm groÃŸen Wohnung des KlÃ¤gers in Magdeburg. Das MietverhÃ¤ltnis besteht seit April 2014 aufgrund eines Mietvertrages, den die Beklagte mit dem RechtsvorgÃ¤nger des KlÃ¤gers geschlossen hatte.
Mit Schreiben der Hausverwaltung von Januar 2017 forderte der KlÃ¤ger die Beklagte zur Zustimmung zu einer ErhÃ¶hung der Kaltmiete ab April 2017 von 300 â‚¬ um 60 â‚¬ auf insgesamt 360 â‚¬ mtl. auf. Das Schreiben enthielt zur BegrÃ¼ndung des ErhÃ¶hungsverlangens allein die Bezugnahme auf einen Mietspiegel fÃ¼r die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Die Wohnung sei in die Kategorie 8B dieses Mietspiegels mit einer Mietpreisspanne von 9 DM bis 14 DM einzuordnen. Die Beklagte stimmte der MieterhÃ¶hung nicht zu.
AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision des KlÃ¤gers hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Das LG hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Mietspiegel fÃ¼r die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998 zur BegrÃ¼ndung des MieterhÃ¶hungsverlangens fÃ¼r die Wohnung der Beklagten nicht geeignet ist und das ErhÃ¶hungsverlangen des KlÃ¤gers den formellen Anforderungen des Â§ 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB an eine BegrÃ¼ndung deshalb nicht genÃ¼gt.
Gem. Â§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer ErhÃ¶hung der Miete bis zur ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die ErhÃ¶hung eintreten soll, seit 15 Monaten unverÃ¤ndert ist. Gem. Â§ 558a Abs. 1 BGB ist das ErhÃ¶hungsverlangen in Textform (Â§ 126b BGB) zu erklÃ¤ren und zu begrÃ¼nden, wobei gem. Â§ 558a Abs. 2 BGB zur BegrÃ¼ndung insbesondere auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genannten BegrÃ¼ndungsmittel Bezug genommen werden kann. An das BegrÃ¼ndungserfordernis dÃ¼rfen im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG zwar keine Ã¼berhÃ¶hten Anforderungen gestellt werden. Allerdings muss das ErhÃ¶hungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben Ã¼ber diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten MieterhÃ¶hung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benÃ¶tigt, um der Berechtigung des ErhÃ¶hungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise Ã¼berprÃ¼fen zu kÃ¶nnen.
Hieran fehlt es etwa, wenn der Vermieter das ErhÃ¶hungsverlangen mit Tatsachen begrÃ¼ndet, die eine MieterhÃ¶hung nach Â§ 558 Abs. 1 BGB schon auf den ersten Blick nicht zu tragen vermÃ¶gen, weil durch deren Mitteilung deutlich wird, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht oder das ErhÃ¶hungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollstÃ¤ndig, unverstÃ¤ndlich oder widersprÃ¼chlich erscheint. Eine derartige BegrÃ¼ndung steht einer fehlenden BegrÃ¼ndung gleich, weil durch sie das Ziel des BegrÃ¼ndungserfordernisses ebenso wenig erreicht werden kann wie im Falle des vollstÃ¤ndigen Verzichtes auf eine BegrÃ¼ndung. So verhÃ¤lt es sich auch hier, weil die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, schon im Ansatz nicht geeignet ist, das ErhÃ¶hungsverlangen zu begrÃ¼nden.
Das Gesetz geht, wie sich aus Â§ 558c Abs. 3, Â§ 558d Abs. 2 BGB ergibt, grundsÃ¤tzlich von einem Aktualisierungserfordernis fÃ¼r Mietspiegel innerhalb einer Frist von zwei Jahren aus. Zwar gestattet Â§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB zur BegrÃ¼ndung eines MieterhÃ¶hungsverlangens grundsÃ¤tzlich auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel, wenn bei Abgabe des MieterhÃ¶hungsverlangens des Vermieters kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem die Vorschriften zur Aktualisierung eingehalten sind. Aus dieser Regelung folgt allerdings nicht, dass das Alter des Mietspiegels bedeutungslos wÃ¤re, der Vermieter somit einen beliebig veralteten Mietspiegel zur BegrÃ¼ndung seines MieterhÃ¶hungsverlangens heranziehen kÃ¶nnte, sofern nur ein neuer Mietspiegel nicht erstellt bzw. eine Aktualisierung nicht vorgenommen wurde. FÃ¼r die formelle Wirksamkeit des ErhÃ¶hungsverlangens kommt es auch bei einem veralteten Mietspiegel darauf an, ob diesem (noch) ein in Â§ 558a Abs. 1 BGB vorausgesetzter Informationsgehalt zukommt. Dies ist jedenfalls bei einem - wie hier - zum Zeitpunkt des ErhÃ¶hungsverlangens fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht der Fall.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 11.11.2019 10:49