Source: http://www.condominionews.com/2017/06/cassazione-25-maggio-2017-n-13210-aree.html
Timestamp: 2018-01-18 13:29:13+00:00
Document Index: 40120841

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Condominio News - Il condominio a portata di mano: CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210 - Aree parcheggio non realizzate
CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210 - Aree parcheggio non realizzate
CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210
A.L., C.C., CA.An. e P.M., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. F. D. S., con domicilio eletto nello studio di quest'ultimo in Roma;
EDIL PIAZZA , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall'Avv. G. G. P., con domicilio eletto nello studio di quest'ultimo in Roma;
C.U.; CONDOMINIO, in persona dell'amministratore pro tempore; D.M.M.; V.L.; N.I.; T.A.; G.R.; G.B.; L.S.; D.M.; D.P.M.; D.P.A.; DE.PI.Ma.; B.T.; C.R.; CE.Br.; R.A.; BO.Ma.; Z.R.;
avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 4985/11 pubblicata in data 23 novembre 2011;
Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 3 aprile 2017 dal Consigliere relatore Alberto Giusti;
uditi gli Avvocato F. D. S. e G. P..
1. - Con atto di citazione del 28 maggio 1984, la società CI-DI Edilizia Immobiliare a r.l. conveniva in giudizio Bo.Gi. , G.G. , L.S. , D.M. , B.T. , Ca.Ri. , Ca.Em. , D.P.F. , V.L. , D.M.M. e Ce.Br. , tutti condomini dello stabile in (omissis) , nonché il Condominio del medesimo edificio, per sentirli condannare all’immediato rilascio della spazio adibito a parcheggio antistante il fabbricato, nonché al pagamento di una indennità di occupazione, dichiarando che i convenuti non hanno diritto di comproprietà, di servitù, di parcheggio o comunque di uso dello spazio antistante il fabbricato. L’attrice chiedeva in subordine di condannare il Condominio al pagamento del valore dell’area sulla base delle spese sostenute per attrezzarla, da determinare a mezzo di consulenza.
2. - La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 1004 del 1995, rimetteva la causa al Tribunale di Roma quale giudice di primo grado, stante la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di Cu.Ul. .
3. - Con sentenza in data 16 giugno 2003, il Tribunale di Roma, a parziale modifica della precedente sentenza, dichiarava l’area in questione, di proprietà della CI.DI., soggetta al vincolo legale di destinazione a parcheggio in favore del G. e degli altri litisconsorti, determinando in dodici metri quadri per ciascuno di essi la superficie assoggettata al diritto d’uso, condannando i predetti, con esclusione di B.T. , al pagamento del corrispettivo per il predetto diritto di uso da liquidarsi in separato giudizio, rigettando le ulteriori domande e confermando le altre statuizioni della precedente sentenza n. 10488 del 1988 del medesimo Tribunale.
4. - Contro questa sentenza hanno proposto appello principale la Edil Piazza 14 s.r.l., nuova acquirente dell’area de qua, e appello incidentale il Condominio con D.M.M. , V.L. , A.L. , C.C. , Ca.An. , N.I. , P.M. , T.A. .
4.1. - La Corte d’appello ha rilevato che, secondo le risultanze dell’indagine peritale, il provvedimento concessorio prevedeva la localizzazione degli spazi destinati a parcheggio al piano ingresso dell’edificio, parte in corrispondenza del fabbricato, in una sorta di piano pilotis, e parte in due zone laterali sulle testate dell’edificio.
5. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello l’A. , il C. , il Ca. e la P. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 9 ed il 10 luglio 2012, sulla base di sei motivi.
1. - Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la nullità insanabile del procedimento di appello per difetto del contraddittorio ex art. 300 e ss. cod. proc. civ. per nullità della notifica dell’atto di appello ai già defunti Fernando D.P. e Bo.Gi. . I ricorrenti rappresentano che l’atto di appello della Edil Piazza è stato notificato il 16 luglio 2004 al D.P. presso il procuratore costituito in primo grado, mentre il destinatario era già deceduto in data 15 agosto 2000 nel corso del giudizio di primo grado; e fanno presente che anche il Bo. è deceduto l’(omissis) , nel corso del giudizio di primo grado.
Nel giudizio di primo grado Fernando D.P. e Bo.Gi. erano costituiti a mezzo del loro difensore, l’Avv. Antonio Di Silvestro, munito di procura per i gradi di merito, e poiché il loro decesso non è stato dichiarato né notificato nel corso del giudizio di primo grado, correttamente l’appello è stato notificato presso il loro difensore munito di procura.
Difatti, in caso di morte della parte costituita a mezzo di procuratore, l’omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest’ultimo comporta, giusta la regola dell’ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l’evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell’impugnazione. Tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano gli eredi della parte defunta, ovvero se il suo procuratore, già munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza, o notifichi alle altre parti, l’evento, o se, rimasta la medesima parte contumace, esso sia documentato dall’altra parte o notificato o certificato dall’ufficiale giudiziario ex art. 300, quarto comma, cod. proc. civ. (Cass., Sez. Un., 4 luglio 2014, n. 15295).
2. - Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967 e degli artt. 1362, 1363 e 1367 cod. civ., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia. Sostengono i ricorrenti che per la costituzione del vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio non serve alcuna variante e nella licenza del 1968 i parcheggi non erano al piano pilotis ma la stessa licenza era condizionata alla realizzazione dei parcheggi e la condizione è stata osservata dal costruttore con l’acquisto del terreno necessario alla loro realizzazione. In particolare - si rileva - la licenza è del maggio 1968, l’acquisto del terreno da parte della costruttrice è del 5 agosto 1970, mentre l’abitabilità è stata concessa solo successivamente, il 13 agosto 1970, quando la P.A. ha verificato l’adempimento della condizione posta con la licenza.
La Corte d’appello si è correttamente attenuta al principio secondo cui, in tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata adibita a un uso incompatibile con la sua destinazione: qualora lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto, ma semmai a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso (Cass., Sez. II, 22 febbraio 2006, n. 3961; Cass., Sez. II, 7 maggio 2008, n. 11202).
3. - Il terzo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 97 Cost. e dell’art. l della legge n. 241 del 1990, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia) denuncia che la sentenza impugnata sia contraria ai principi dell’ordinamento, ad una lettura costituzionalmente orientata delle norme in esame, ai principi di buona amministrazione, di legalità, di efficacia e ragionevolezza del suo andamento, ledendo gravemente il legittimo affidamento insorto tra i condomini, siccome scaturito dalla licenza edilizia rilasciata dal Comune di (omissis) .
3.1. - Il motivo è inammissibile per la sua genericità.
4. - Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano nullità della sentenza di secondo grado (art. 111 Cost., 132 e 161 cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ.), violazione dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, dell’art. 26 della legge n. 47 del 1985 e degli artt. 817 e 818 cod. civ. e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ. La sentenza d’appello sarebbe nulla per mancanza ed insufficienza di motivazione e per la mancata indicazione delle norme di legge e dei principi di diritto applicabili alla fattispecie. La sentenza avrebbe errato a non riconoscere la proprietà pro quota dell’area anche ad Ca.An. e A.L. , originaria comproprietaria, intervenuta nel giudizio di appello, i quali - si deduce - hanno acquistato l’appartamento, con ogni pertinenza, prima che l’area a parcheggio fosse venduta separatamente dal costruttore al Cu. e pertanto non hanno diritto all’uso in forza del vincolo ex lege, ma hanno diritto, come riconosciuto in primo grado a B. e Ca. , alla stessa proprietà, nella misura di legge oltre lo spazio di manovra, dell’area prospiciente l’immobile e adibita a parcheggio.
5. - Il quinto motivo è rubricato nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 18 della legge n. 765 del 1967, 1374 cod. civ. e 817 e ss. cod. civ., nonché nullità della sentenza per omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Erroneamente la sentenza di secondo grado avrebbe confermato il capo 2 del dispositivo della precedente sentenza del Tribunale, ponendo a carico degli appellanti incidentali un indennizzo (per il trasferimento del diritto d’uso, indennizzo non dovuto, in quanto il venditore non si è espressamente riservato la proprietà esclusiva degli spazi destinati a parcheggio nei rispettivi contratti di compravendita), stabilendo poi, al capo 3 del dispositivo, a carico degli appellanti incidentali un duplice indennizzo (anche per la prolungata occupazione degli spazi destinati a parcheggio).
La censura si rivolge in realtà contro la sentenza del Tribunale, mentre, a seguito della sentenza d’appello, è venuto meno il censurato "duplice indennizzo", perché la Corte di Roma ha mantenuto ferma la condanna al pagamento dell’indennizzo per l’occupazione (capo 3 della sentenza di primo grado), mentre - non avendo riconosciuto il diritto reale all’uso degli spazi sull’area in questione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari - ha con ciò escluso la debenza di alcun corrispettivo per il riconoscimento giudiziale dello stesso.
6. - Il sesto mezzo lamenta nullità della sentenza per violazione dell’art. 1418 cod. civ. e per omessa pronuncia sulla domanda di nullità del contratto di trasferimento tra il Cu. e la Erre.Ci.Immobiliare, per omessa e insufficiente motivazione e per contraddittorietà della stessa. La sentenza di primo grado, confermata in appello, dichiarando il B. proprietario dell’area a parcheggio, avrebbe dovuto dichiarare, quale conseguenza necessaria, la nullità parziale del successivo contratto citato con il quale la Er-re.Ci.Immobiliare ha illegittimamente ceduto l’area comprensiva del diritto di proprietà del B. e della Ca. nonché del Ca. e della A. .
6.1. - Il motivo è inammissibile.
Si tratta di questione non affrontata nel giudizio di appello e i ricorrenti non riportano - in violazione del principio di specificità discendente dalle prescrizioni formali dettate dall’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. - la deduzione difensiva con la quale hanno sottoposto al giudice del gravame la questione stessa.
7. - Il ricorso è rigettato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 3 aprile 2017.