Source: http://uslugi.geodezyjny.com/1716-2/
Timestamp: 2017-09-23 02:05:39+00:00
Document Index: 74382700

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 36', 'SA/Po ', 'SA/Po ']

SPRAWDŹ CZY TWOJA INWESTYCJA MA POPRAWNIE WYLICZONĄ POWIERZCHNIĘ ZABUDOWY -Powierzchnia zabudowy – w wykładni prawnej, w praktyce i wyrokach sądów"- | Usługi geodezyjne
Wiadomym jest, że inwestorzy a co za tym idzie architekci woleli by stosować takie podejście liczenia pola powierzchni zabudowy, aby wszelkie wykusze, schody i inne elementy nie wliczałyby się w tą właśnie powierzchnię. Chcieliby oni, żeby m2 powierzchni zabudowy dotyczyły samego budynku. Jednak, aparat urzędniczy ma odmienne podejście. Dlatego niezwykle istotnym w procesie inwestycyjnym jest prawidłowe ujęcie powierzchni zabudowy. Jednak okazuje się, że mimo najszczerszych chęci działania zgodnie z prawem może być to utrudnione. Wynika to bowiem z wielu rozbieżności, które z kolejnymi nowelizacjami przepisów prawnych namnażają absurdy również w tym zakresie.
I. DWIE NORMY I KOMENTARZ
O powierzchni zabudowy do 2015r. traktowała norma PN-ISO 9836:1997. Według Polskiego Komitetu Normalizacyjnego (PKN) norma PN-ISO 9836:1997 została zastąpiona przez normę PN-ISO 9836:2015-12. Jednak architekci przy projektach budowlanych w dalszym ciągu wyliczają powierzchnię zabudowy według starej normy, co wynika z rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, gdzie dalej widnieje norma PN-ISO 9836:1997. Uwaga: Oprócz samej normy PN-ISO 9836:1997 (w której jest niewiele informacji), został również wydany komentarz do normy z 2002 r., w którym znajdziemy bardziej szczegółowy opis zagadnień normy. Komentarz do normy pozwala również wyjaśnić pewne rozbieżności normy i właśnie od tych rozbieżności zacznijmy:
Punkt 5.1.2.1 „Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym” – czyli tutaj należałoby obrysować budynek na styku z gruntem i w ten sposób otrzymana zostanie powierzchnia. Jest to miejsce pierwszej rozbieżności, ponieważ obwód cokołu zawsze jest mniejszy niż obrys płaszczyzny ściany parteru. Każdy zapewne zauważył nie raz, że zasadnicze ocieplenie budynku kończy się ok. 50cm nad ziemią.
elementów budynku lub ich części, które nie wystają ponad teren (czyli garaże podziemne, które obrysem nie raz są znacznie większe niż budynek, ale nie wchodzą do powierzchni zabudowy
altany, szklarnie, szopy, ale tylko takie które są wydzielone – czyli według mnie takie, które mają osobne wejście i osobne niezależne od głównego budynku ściany
Jak widać sama norma podaje dwa rożne podejścia pomiaru powierzchni. Załóżmy, że piętra wyższe są przewieszone (wystają poza obrys parteru) a pod nimi jest trwa. Gdybyśmy zsumowali podejście drugie to sumując potem powierzchnie biologicznie czynne, powierzchnie utwardzone to wyszłoby, że powierzchnia działki jest „za mała”, ponieważ nastąpiło zdublowanie powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.
Komentarz do normy wydany przez PKN w 2002r
Według tej normy powierzchnia zabudowy powstaje, jako powierzchnia otrzymana przez zrzutowanie bryły budynku (zewnętrznych krawędzi / ścian) w stanie wykończonym (czyli również wszelkiego rodzaju wykusze) na poziom terenu. Istotne jest to, że bierzemy pod uwagę wszystkie kondygnacje naziemne (widać to wyraźnie na załączonych rysunkach w komentarzu). Często to właśnie wyższe kondygnacje zwiększają powierzchnię zabudowy. Przykładowo na parterze mamy jakieś przejścia i przejazdy, ale w wyniku zrzutowania wyższych kondygnacji powierzchnia tych przejść/ przejazdów i tak wejdzie do pola powierzchni zabudowy. Wykusze, jako elementy obudowane ścianami wchodzą do powierzchni zabudowy. Z powyższego wynika, że „wygrywa” podejście z pkt 5.1.2.2 normy.
Komentarz również bardziej szczegółowo podaje, jakie elementy nie wchodzą do powierzchni zabudowy. Norma (komentarz to normy wydany przez PKN) wykazuje, że elementy nieobudowane nie wliczają się do pola powierzchni zabudowy, mowa tu o balkonach (płyta balkonu wystaje poza budynek) i loggiach („wewnętrzny” balkon). Dodatkowo do powierzchni nie wlicza się elementów nie wystających ponad poziom terenu. Szklarnie, cieplarnie, szopy również nie wchodzą do powierzchni zabudowy – ale muszą być wtedy traktowane jak oddzielny obiekt. Dla geodety, który decyduje o założeniu karty budynku, oddzielny obiekt jest wtedy, gdy niezależną ścianę ma budynek i oddzielną ścianę ma dobudówka. Między dwiema niezależnymi ścianami może być jakaś dylatacja albo ściany mogą do siebie dolegać. Jeżeli jest jedna ściana lub obiekty są połączone przejściem to potraktować je należy, jako jeden obiekt, o jednej większej powierzchni zabudowy. W komentarzu do normy jest zrobiony wywód odnośnie elementów drugorzędnych, które nie wchodzą do powierzchni zabudowy. PKN nie podaje już tak jednoznacznie, co jest drugorzędnym elementem (nie wchodzącym do powierzchni zabudowy), a co już jest elementem znaczącym. Z przykładów graficznych do tego zagadnienia widać, że do powierzchni zabudowy nie wchodzą: schody, nawisy dachu, świetliki, studzienki. W normie omówiona jest pochylnia, która załóżmy sięga do pierwszego piętra. Wtedy jest to już „pokaźny” element drugorzędny, który w tym przypadku stałby się elementem budynku, czyli zdaniem normy powiększyłbym powierzchnię zabudowy.
II. NORMA, DLA NORMY
PN-ISO 9836:2015-12 (norma weszła w życie 10 grudnia 2015r i zastąpiła normę PN-ISO 9836:1997 ale na razie tylko teoretycznie). Zgodnie z Ustawą o normalizacji art. 5 pkt. 1 polska norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensusu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną – na zasadzie wyłączności – symbolem PN. Jednak w Rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wymieniona dalej jest norma PN-ISO 9836:1997.
Norma ta „2015-12” opisuje zagadnienie powierzchni zabudowy, jako powstała z wyliczenia zrzutowania obrysu zewnętrznych ścian budynku w stanie wykończonym. Pole powierzchni należy podać w m² z dokładnością 0,01m². Geodeta mierząc budynek zgodnie z tą normą nie powinien włączać do powierzchni zabudowy następujących elementów:
daszków, okapów, nawisów, schodów zewnętrznych, ramp pochylni, markiz – należy tu zauważyć, że w normie jest to list otwarta „np.”…więc ja bym tu jeszcze dopisał , tarasów, balkonów
Kiedyś mierzyłem w Konstancinie przy ul. Chrobrego (polskie beverly hills) na pewno przybudówkę, bo była od obiektu około 100 lat młodsza od reszty budynku, dodatkowo była to „szklarnia”, oni to nazywali ogród zimowy i…powierzchnię tę wliczyłem do powierzchni zabudowy ponieważ obowiązują mnie przepisy geodezyjne („szklarnia” była połączona otwartym przejściem z resztą budynku)…czyli…
III. INWENTARYZACJA GEODEZYJNA / POWIERZCHNIA W WYPISIE Z REJESTRU BUDYNKÓW
Dawny budynek Ciechu był odwróconą choinką, więc powierzchnię zabudowy miał niewielką względem powierzchni ostatniej kondygnacji.
Instrukcja G5 – ewidencja gruntów i budynków –do powyższego rozporządzenia
IV. NORMA NORMĄ, KOMENTARZ KOMENTARZEM, A CO NA TO SĄDY?
Poniżej zebrałem najistotniejsze aspekty kilku wyroków sądu, które traktują o przedmiotowym temacie:
„W § 8 ust. 2 pkt 9 Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. Nr 462) wskazano, że część opisowa projektu zagospodarowania działki powinna zawierać w przypadku budynków – powierzchnię zabudowy, o której mowa w pkt 4, określanej zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia. Dalej organ wskazał, że pojęcie to określone zostało w Polskiej Normie PN-ISO 9836” – w domyśle chodzi o PN-ISO 9836:1997
„Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Polskie Normy nie są przepisami prawa, jednak z celów i zasad, dla których utworzono zbiór Polskich Norm, jak również z unormowań prawnych, zawartych w art. 2 pkt 3, 4 i 5 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. Nr 169, poz. 1386 ze zm.) wynika, iż pod pojęciem normy rozumie się dokument przyjęty w drodze konsensusu i zatwierdzony przez upoważnioną jednostkę, ustalający – do powszechnego i wielokrotnego stosowania – zasady, wytyczne lub charakterystyki odnoszące się do różnych rodzajów działalności lub ich wyników i zmierzających do uzyskania optymalnego stopnia uporządkowania w określonym zakresie (wyrok NSA z dnia 6 maja 2008 r. sygn. akt I OSK 785/07, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl)”
„Powyższe oznacza, że niezdefiniowanemu w ustawie pojęciu “powierzchnia zabudowy” należy przypisywać dokładnie takie znaczenie, jakie dla tego parametru przyjęto oficjalnie we właściwej Polskiej Normie. Zgodnie z punktem 5.1.2.2 Normy”. Praktyka pokazuje, że podejście rzutowania całej bryły budynku tutaj wygrało.
“Ustawodawca uznaje powierzchnię zabudowy za jeden z charakterystycznych parametrów użytkowych w budownictwie (art. 3 pkt 7a, art. 36a ust. 5 pkt 2 pr.bud.) i nie definiuje go, odwołując się do reguł znaczeniowych języka powszechnego (wyrok NSA z 4.3.2010 r., II OSK 439/09, akceptowany przez W. Piątka w: red. A. Gliniecki, Prawo budowlane. Komentarz, LexisNexis 2012 r., s. 35-36, uw. 12). Utrwalonym w orzecznictwie Sądów administracyjnych jest pogląd, że charakterystyczne parametry w budownictwie określa Polska Norma PN-ISO 9836, która nie stanowi wprawdzie regulacji normatywnej, jednakże będąc dokumentem przyjętym w drodze konsensusu i zatwierdzonym przez upoważnioną jednostkę, zawierającym zasady oraz wytyczne zmierzające do uzyskania optymalnego stopnia uporządkowania w określonym zakresie, stanowi ona miarodajne źródło, w oparciu o które należy ustalać znaczenie pojęcia “powierzchni zabudowy” (przykładowo – wyrok WSA w Poznaniu z: 5.5.2010 r., II SA/Po 58/10; 24.3.2011 r., IV SA/Po 1068/10). W świetle treści Polskiej Normy PN-ISO 9836 powierzchnia obiektu letniskowego stanowi powierzchnię zabudowy. Podobnie rzecz się ma z zadaszonym tarasem o wymiarach […] x […] m, którego powierzchnia także winna być zaliczona do powierzchni zabudowy. Nie jest to element drugorzędny zabudowy, gdyż wyznacza on zewnętrzne krawędzie obiektu w rzucie pionowym.”
„Z materiału zebranego w sprawie (także z uzasadnienia zaskarżonej decyzji) nie wynika, by powierzchnia altany skarżących, wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, przekraczała 35 m²” – czyli taras nie powiększa pola powierzchni zabudowy….ale
„SKO w O. stwierdziło, że takie ustalenia organy podatkowe poczyniły i ustaliły, że powierzchnia zabudowy altany należącej do skarżących przekroczyła 35 m2 i wynosi 48,45 m². Zwrócono uwagę, że jak wskazano w uzasadnieniu decyzji, powierzchnię zabudowy altany należy przyjąć wg obmiaru po zewnętrznym obrysie jej fundamentów. Na takie rozumienie pojęcia powierzchni zabudowy wskazuje przede wszystkim treść § 63 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454; dalej: rozporządzenie MRRiB) – “…przez powierzchnię zabudowy rozumie się pole powierzchni figury geometrycznej określonej przez kontur, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, tj. numeryczny opis konturu wyznaczonego przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach, kondygnacji opartej na tych filarach – zwanego dalej konturem budynku”. SKO podkreśliło, że takie też stanowisko zajęła biegła w opinii sporządzonej do protokołu oględzin z dnia 30 lipca 2008 r., która powołując się na Polską Normę PN-ISO-9836:1997 wskazała, że do powierzchni zabudowy wlicza się pole powierzchni występujących w obrysie przyziemia takich elementów budynku jak: prześwity, przejścia i przejazdy, ganki, krużganki, loggie wgłębne i loggio-balkony przystawione, werandy otwarte i oszklone, garaże i wiaty garażowe stanowiące integralną cześć budynku. Zaakcentowano, że biegła uznała, iż w tej konkretnej sprawie powierzchnię zabudowy altany należy ustalić przyjmując powierzchnię budynku wraz z tarasem liczoną jako obmiar po zewnętrznym obrysie fundamentów. Wynosi ona 48,45 m2 .”
W tym przykładzie widać wyraźnie, że projektowo powierzchnia zabudowy jest inna niż podejście przy inwentaryzacji, co jest totalnym absurdem niespójności polskiego prawa w tym zakresie. Druga kwestia do poruszenia to ta Pani biegła (ciekawi mnie dokąd ona biegła, bo za mądra w dziedzinie normy to ta Pani nie jest). Już tworzenie nowych pojęć loggie wgłębne (a jakie to są nie wgłębne?). Tutaj cytat z PKN punkt 4.2 powierzchnia zabudowy „Loggie i balkony jako elementy nie obudowane nie podlegają rzutowaniu, nie są więc zaliczane do powierzchni zabudowy” — jest napisane jak wół. Dodatkowo „sprinterka” porusza rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków gdzie jest napisane (sama też tak pisze) „prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji” – a przecież teras nie ma ścian więc nie ma go co rzutować do powierzchni zabudowy. Po takich cyrkach sądowych chyba nie ma sensu dalej komentować innych wyroków, po prostu wyroki sądów są nieobliczalne.
V. JAK GEODETA RATUJE INWESTORA?
W fazie projektowej inwestycji budowlanej powierzchnia zabudowy to pole walki, żeby nie powiedzieć wojny pomiędzy inwestorem i architektem a aparatem urzędniczym. Jaka to jest wojna i jakie uda się wyrwać wartości liczbowe przy pozwoleniu na budowie dowie się tylko ten, kto spróbuje tej walki. Na szczęście dla inwestorów i architektów, pomiar geodezyjny powierzchni zabudowy nigdy nie da powierzchni większej niż z projektu budowlanego. Przepisy omówione powyżej są „elementem przetargowym” w fazie projektowania budynku. Jeśli na tym etapie zostaną poprawnie dokonane wszystkie wyliczenia, to po odbiorze budynku nie możliwe jest uzyskanie większej powierzchni zabudowy. Gdyby było inaczej, zapewne toczyłby się liczne rozprawy i ogłaszane byłyby wyroki o rozbiórki lub o pomniejszanie budynków. Geodetę interesują, bowiem tylko ściany w przyziemiu (bez schodów, tarasów, itp.) a na wyższe kondygnacje patrzymy dopiero jak widzimy kolumny / podpory. Tym optymistycznym akcentem kończę ten artykuł, dając nadzieje architektom i inwestorom.
By Adrian Hołub 24 sierpnia 2016
PreviousPrevious post:Czy można nie płacić podatków od garaży wielopoziomowych?NextNext post:Szkolimy firmę developerską Torus z Gdańska – Referencje