Source: http://www.luebeckonline.com/mustervertraege/mietrecht.html
Timestamp: 2013-05-21 11:24:02
Document Index: 303922504

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 535', '§ 550', 'Art. 14', '§ 573', '§ 575', '§ 1', '§ 562', '§ 126', 'BGH', 'BGH']

LÜBECK Musterverträge | Mietrecht, Leihe
ID: 480 Druckversion PDF WordDoc
Der Mietvertrag: Muster und ErläuterungenMuster und Erläuterungen zum Mietrecht: Mietverträge, Untermietverträge, Kündigungsschreiben etc.
Beim Mietvertrag, einem im BGB typisierten gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag, schuldet der Vermieter dem Mieter die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit und der Mieter als Gegenleistung die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Im Unterschied zu Kauf, Tausch und Schenkung, bei denen es um die Veräußerung eines Gegenstandes geht, bildet die Miete so wie Pacht und die unentgeltliche Leihe einen Gebrauchsüberlassungsvertrag. Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten die §§ 535–580a BGB.Inhalt des MietvertragesDer Vermieter hat die Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Ihr Eigentümer braucht er nicht zu sein (Beispiel: Untermiete). Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete (vormals Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten.
Die Parteien eines Mietvertrages müssen sich über Mietgegenstand, Gebrauchszweck und Entgeltlichkeit einig sein. Einen Vertrag über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume für längere Zeit als ein Jahr müssen sie schriftlich schließen, sonst gilt er für unbestimmte Zeit und ist schon nach dem ersten Jahr ordentlich kündbar (§§ 550, 578 BGB). Im Übrigen dürfen die Vertragsparteien von den gesetzlichen Mietbestimmungen abweichen und den Mietvertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Bedürfnissen anpassen; so können sie nähere Bestimmungen treffen etwa zur Art der Nutzung (Beispiel: der Mieter eines KFZ darf nicht in bestimmte Länder mit hoher Diebstahlquote reisen), zu den Voraussetzungen einer Kündigung oder zum Ersatz von Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache. Schließlich besteht innerhalb eines Mietvertrages - wie bei allen gegenseitigen Schuldverträgen - die Nebenpflicht, die Interessen der anderen Partei und den Vertragszweck nicht zu gefährden.Mietverhältnisse über WohnraumIn Deutschland lebt fast die Hälfte der Bevölkerung (48 %) in gemieteten Wohnräumen; das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie ausführlich und stärkt die Rechte des Wohnraummieters (soziales Mietrecht). Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts unterfällt der Besitz des Mieters an der gemieteten Wohnung dem Schutz des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 S 1 GG (deutsches Grundgesetz) (Beschluss vom 26. Mai 1993, Az: 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035).
Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs.1 BGB).Zeitmietvertrag oder befristeter MietvertragDer echte Zeitmietvertrag ist ein so genannter qualifizierter Mietvertrag. Der Abschluss eines echten Zeitmietvertrags ist nämlich von bestimmten Gründen abhängig, zentrale Vorschrift: § 575 BGB, die der Vermieter dem Mieter vor oder bei Abschluß des Mietvertrags schriftlich mitteilen muss.
Ist der Grund für die ursprüngliche Befristung weggefallen, wandelt sich das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters in ein normales unbefristetes Mietverhältnis um. Jede Verzögerung des Vermieters bei der Antwort verlängert das Mietverhältnis entsprechend, so dass der Mieter immer die drei Monate Reaktionszeit hat.MietsicherheitAuch im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit leistet. Eine Ausnahme hiervon gilt gem. §§ 1 Abs. 3, 16 NMV lediglich für Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert worden sind.
Als - in der Praxis untaugliche - weitere Sicherheit ist ein Pfandrecht des Vermieters an in die Wohnung eingebrachte Sachen vorgesehen (§§ 562 ff BGB).MieterhöhungenDie Miete ist (für preisfreien Wohnraum) grundsätzlich in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Da Mietverhältnisse über Wohnraum (anders als bei gewerblichen Mietverhältnissen) vom Vermieter nicht ohne Grund gekündigt werden dürfen, wurde für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, mit Mieterhöhungen auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren und damit (in einem gesetzlich geregelten Rahmen) einseitig den Inhalt des Mietvertrages zu verändern. Eine Mieterhöhung ist nur in den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen möglich. Die häufigsten Mieterhöhungen erfolgen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie im Anschluss an Modernisierungen. Die vor der Mietrechtsreform (für Bruttokaltmieten) noch vorgesehene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist nunmehr nicht mehr möglich.
Es ist auch möglich Mieterhöhungen über eine Staffelmiete zu vereinbaren. Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist ein Ausdruck der Vertragsfreiheit der Parteien. Hintergrund ist, dass eine Staffelmietvertrag einerseits dem Vermieter seine Investitionsentscheidung erleichtern soll, da ihm das doch mühsame Erhöhungsverfahren der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen der Erhöhung der Miete auf Grund einer Modernisierung erspart bleibt. Andererseits erhält der Mieter durch den Staffelmietvertrag frühzeitig Kenntnis von Umfang und Zeitpunkt der Mieterhöhungen um sich hierauf einrichten zu können. Der Mieter muss in dieser Zeit nicht mit Mieterhöhungen, bspw. wegen Modernisierungsmaßnahmen rechnen. Vor der Mietrechtsreform war die Festlegung einer Staffelmiete auf 10 Jahre begrenzt. Diese zeitliche Beschränkung wurde aufgehoben. Eine Beschränkung liegt weiterhin darin, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, d. h. zwischen den einzelnen Erhöhungsstufen muss mindestens jeweils ein Jahr liegen. Von einer Mieterhöhung zu unterscheiden ist die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten (z.B. Betriebskosten und Heizkosten) bei einer Nettokaltmiete. Von dieser Möglichkeit machen Vermieter meistens im Anschluss an die jährliche Abrechnung der Nebenkosten Gebrauch, wenn die Vorschüsse des Mieters nicht zur Deckung der Nebenkosten ausgereicht haben. Die Erhöhung der Vorauszahlungen führt zwar auch zu einer höheren monatlichen Zahlungslast, nach erfolgter (korrekter) Abrechnung ist die finanzielle Belastung für den Mieter jedoch unverändert.Schriftform beim MietvertragBei Mietverträgen über Wohnraum gibt es keinen Formzwang. Bei mündlicher Vereinbarung gilt der Mietvertrag ab Zahlung der dritten Monatsmiete als unbefristet. Besteht der Mietvertrag aus einem Dutzend loser Papiere, verstößt das nicht gegen die Schriftform; denn gemäß § 126 BGB ist keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde notwendig, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. (BGH, Az. XII ZR 234/95, aus: NJW 1998, S. 58)
Soll ein zuvor beendetes Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietparteien fortgesetzt werden, reicht es aus und genügt der Schriftform, wenn beide Parteien in einem Schriftstück auf den Inhalt des vormals gültigen Mietvertrages konkret Bezug nehmen. Die Wiederholung des gesamten Textes ist überflüssig. (BGH, Az. XII ZR 75/98, aus: Tsp vom 3. November 2001, S. I 9)Der UntermietvertragEin Untermietvertrag ist eine spezielle Variante des Mietvertrages. Besteht zwischen dem Vermieter V und dem Mieter M1 bereits ein Mietvertrag über die Wohnung, so ist es M1 nicht grundsätzlich verwehrt, seinerseits die Mietsache zu vermieten. Als Untermietvertrag wird dann das Rechtsverhältnis zwischen ihm (M1) und seinem Mieter M2 bezeichnet; insoweit ist M1 Vermieter des M2. Es heißt dann, dass M2 bei M1 zur Untermiete wohnt. An einem solchen Vertrag wird M1 insbesondere dann interessiert sein, wenn er mit M2 in Wohngemeinschaft leben oder aber in Zeiten vorübergehender Abwesenheit die Mieträume (bei nämlich unveränderter Zahlungspflicht gegenüber V) nicht leerstehen lassen will. In vielen Mietverträgen (betreffend das Verhältnis zwischen V und M1) wird das Recht des M1, solche Untermietverträge einzugehen, ausgeschlossen.KündigungsfristenVor der Mietrechtsreform betrug die reguläre Kündigungsfrist für beide Seiten drei Monate zum Monatsende. Diese Frist verlängerte sich nach einer Mietzeit von 5, 8 bzw. 10 Jahren für beide Seiten auf 6, 9 bzw. 12 Monate. Eine Abweichung von dieser gesetzlichen Regelung zu Lasten des Mieters war ausgeschlossen. Die meisten Formularmietverträge haben daher lediglich den gesetzlichen Wortlaut wiederholt.