Source: http://www.abmahnung-blog.de/thema/2-monatsmieten-nicht-bezahlt-fristlose-kuendigung
Timestamp: 2020-08-12 20:21:52
Document Index: 173764704

Matched Legal Cases: ['§ 569', '§ 543', '§ 569', 'BGH', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 569']

2 Monatsmieten nicht Bezahlt Fristlose Kündigung | Nicht bezahlte Miete 2 Monate Kündigung ohne Vorankündigung
2 Monatsmieten nicht Bezahlt Fristlose Kündigung
und ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten entstanden ist. Anspruch auf Räumung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). das Konto ist defizitär und der Mieter kann die Miete nicht mehr bezahlen.
Der Kündigung liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB zugrunde. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn der Rückstand die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht hat.
Kündigung fristlos nach 2 Monaten Mietrückstand (Mietschulden)
Von seinem Sonderkündigungsrecht hat der Hausherr keinen Gebrauch gemacht. Hierbei wäre eine zusätzliche Zahlung der Mietgebühr bis zu einem bestimmten Zeitraum möglich, um die Kündigung zu unterlassen: Der Mietvertrag wird in Kraft treten: Wenn die oben genannte Kündigung erfolgreich war, hat der Pächter noch eine Chance: Er kann mehr bezahlen und damit die Kündigung fristlos aufheben.
Er erlischt, wenn "die Zahlung nicht später als zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsrechts erfolgt" oder wenn sich z.B. das Sozialversicherungsamt, das Arbeitsamt etc. zur Zahlung der Miete verpflichten (§ 569 BGB, Abs. 3). Der Zeitraum beginnt mit der Zustellung der Räumungsaktion. Zur Sicherheit hat er aber auch fristgerecht gekündigt: Mit einer gleichzeitigen Kündigung ohne Kündigung kann er gemäß 573 BGB fristgerecht kündigen, und zwar wegen einer wesentlichen Vertragsverletzung.
Je nach Laufzeit des Vertrages muss dann eine zeitliche Begrenzung eingehalten werden. Mit der rechtzeitigen nachträglichen Zahlung des Mietzinses erlischt die fristlose Kündigung - nicht aber die fristgemäße Kündigung, wie vom BGH beschlossen (Az.: VIII ZR 6/04). Lediglich zu kontrollieren, ob die Kündigung als solche den rechtlichen Erfordernissen genügt; ein Fehler innerhalb der Kündigung könnte sie ungültig machen - dies sollte überprüft werden.
Ist die Kündigung zweifelsfrei rechtskräftig, wird das Vertragsverhältnis längstens zum Termin der ordentliche Kündigung gekündigt, es sei denn, Sie können den Mieter davon überzeugt werden, die Kündigung zu widerrufen. Guten Tag an die Wirtin 1,oo pro Verspätung pro Tag, wenn es 2 waren, sobald Sie den Restbetrag auch pro Jahr haben.
Kündigung ohne Einhaltung einer Frist verlängert
Ganz klar: Bei einem Mietrückstand von 2 Monaten kann das Haus ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Aber welche Reste sind das? Muß ich den Pächter vorab daran erinnern? Kann ich auch stornieren, wenn das Jobcenter die Zahlung aufschiebt? Was geschieht, wenn der Pächter seinen Zahlungsverzug ganz oder zum Teil begleicht?
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen steht den Mietern zunächst drei unterschiedliche Kündigungsmöglichkeiten zur Auswahl (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB). Diesen drei Gründen der Kündigung ist gemein, dass der/die VermieterIn bei der Ermittlung der Mietrückstände nur die vom/von der MieterIn regelmässig zu entrichtenden Mietzinsbeträge, d.h. die Monatsmiete inklusive Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschalen, berücksichtigt.
Hier können auch vom Nutzer zu entrichtende Mietkosten für kommerzielle Zwecke, Untervermietung oder Ausstattung berücksichtigt werden. Wenn der Leasingnehmer dem Leasinggeber jedoch Anzahlungsraten oder eine Zuzahlung aus der zuletzt erfolgten Betriebskostenaufstellung schulden muss, ist eine fristlose Kündigung gemäß dieser Bestimmung nicht möglich. Die für die Grundbesitzer ungünstigen Verhältnisse wurden vom Parlament im Jahr 2013 als verpächterfreundlich eingestuft.
Durch den neuen 569 Abs. 2a BGB haben Hauswirte die ausdrückliche Kündigungsmöglichkeit des Mieters auch bei Zahlungsverzug mit der Einlage. Der Betrag der Rückstände muss 2 Monatsmieten ausmachen. Zu diesem Zeitpunkt müssen jedoch die Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlung zu Grunde gelegt werden. Eine Kündigung mangels Anzahlung ist in der Regel nur wirksam, wenn die gesetzlich erlaubte Anzahlung von 3 Monatsmieten (ohne Betriebskosten) geleistet wurde.
In der Regel wird die erste Kautionszahlung noch geleistet, und nur wenn eine Anzahlung von 3 Monatsmieten geleistet wurde, ist danach noch ein Kündigungsrückstand offen. Der Vertrag kann nun auch wegen eines Rückstandes mit einem zusätzlichen Betriebskostenanspruch ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Vorraussetzung: Der Mietrückstand von 2 Monaten oder mehr lag über einem Kalendermonat und der Eigentümer hat den Nutzer vorher wegen der laufenden Betriebskostenzahlung explizit gewarnt.
Ohne Vorankündigung können Mietinteressenten ihren Mietvertrag beenden, auch wenn der Verzug durch das Arbeitsamt verschuldet wurde (BGH, BGH, Urteile vom 04.02. 15, Az. 15, VIII ZR 175/14). Man kann dem Pächter nicht vorwerfen, dass er mit der Arbeitsvermittlung in Verzug ist. Bei der Kündigung spielt die persönliche Situation des Leasingnehmers und der Nichtzahlungsgrund keine wesentliche Rolle. 2.
Erfolgt die Bezahlung durch das Jobcenter nicht in voller Höhe, so kann der Anbieter ohne eigenes Verschulden den Mietvertrag auflösen. Die Situation ist anders, wenn das Jobcenter die Miete nur verspätet bezahlt. Dabei kann der/die VermieterIn den/die MieterIn nur dann ohne Einhaltung einer Frist beenden, wenn er/sie den Zahlungsverzug selbst verschuldet hat, z.B. weil er/sie die Dokumente nicht fristgerecht bei der Arbeitsagentur einreicht.
Häufige Fälle: Der Pächter ist mit 2 Monatsmieten im Verzug. Schon bevor der Hausherr kündigt, bezahlt er einen bestimmten Betrag, so dass der Mietrückstand unter die Obergrenze von 2 Monatsmieten fällt. Hauswirte denken oft, dass sie nicht mehr ohne Vorankündigung absagen können. Die fristlose Kündigung setzt nicht voraus, dass zum Kündigungszeitpunkt noch ein Zahlungsverzug von 2 Monatsmieten vorlag.
Der Grund für die Kündigung ist ausreichend, bevor die Kündigung ausgesprochen wurde. Lediglich die völlige Bezahlung der Verzugszinsen beseitigt den Grund für die Kündigung (LG Flensburg, Urteil vom 28.03. 14, Az. 1 T 8/14). Dem Mieter steht auch das Recht zu, eine zunächst fristlose Kündigung durch Bezahlung des Rückstandes nachträglich zu widerrufen und damit sein Pachtverhältnis zu sichern (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Aber auch hier führt erst die komplette Begleichung der rückständigen Mieten zum Erlöschen der Kündigung. Es genügt auch, wenn sich eine Behörde, z.B. das Jobcenter, gegenüber dem Eigentümer zur Rückzahlung der aktuell ausstehenden Miete bekennt. Die Hauswirte können den Mietern auch "fristlos und alternativ fristgerecht" eine Kündigung erteilen. Weil der Pächter bei Bezahlung aller Verzugszinsen die Kündigung ohne Ankündigung vornehmen kann.
Allerdings gilt dann die rechtzeitige Kündigung weiter. So können Hauseigentümer den Mietvertrag verlässlich kündigen. Der Verzugsschaden wird innerhalb von 2 Monaten, gerechnet ab Übergabe der Räumungsaktion an den Mieters. Hierauf hat der Nutzer jedoch nur alle 2 Jahre Anspruch.