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Timestamp: 2016-10-24 07:11:26
Document Index: 370878074

Matched Legal Cases: ['Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 36', 'Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 21', 'Art. 21', 'Art. 24']

113 Ib 13323. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 1. Juli 1987 i.S. Edwin Badertscher Architekturb�ro AG gegen Politische Gemeinde Seuzach, Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT, expropriation mat�rielle: classement en zone communale sans affectation sp�ciale d'un terrain exploit� pour l'agriculture sis en zone d'habitation. L'exigence d'une proc�dure d'adoption d'un plan de quartier, le non-d�veloppement des constructions dans le secteur concern� et l'absence de motifs particuliers font que le d�classement n'est pas assimilable � une expropriation mat�rielle (consid. 4). Faits � partir de page 133
BGE 113 Ib 133 S. 133
Die Edwin Badertscher Architekturb�ro AG ist Eigent�merin des Grundst�ckes Nr. 1176 am "Chirchhoger" in Seuzach. Gem�ss dem Zonenplan von 1969/70 lag die Parzelle zum gr�sseren Teil in einer Wohnzone BGE 113 Ib 133 S. 134mit Schutzbestimmungen und zum kleineren Teil im �brigen Gemeindegebiet. Das Grundst�ck wird landwirtschaftlich genutzt. Es wird im S�den durch die Kirchgasse, die in diesem Abschnitt im Eigentum einer Flurgenossenschaft steht, sowie im Westen und Norden durch je einen weiteren landwirtschaftlichen Flurweg begrenzt. In einer Entfernung von 70-120 m �stlich der Parzelle verl�uft die Kirchh�gelstrasse.
Bei einer Revision des Zonenplanes beschloss die Gemeindeversammlung am 13. Dezember 1974, den bisher in der Wohnzone mit Schutzbestimmungen gelegenen Teil der Parzelle Nr. 1176 ebenfalls dem �brigen Gemeindegebiet zuzuteilen. Diese Zonenplanrevision wurde nach Ablehnung eines Rekurses der Badertscher AG vom Regierungsrat am 1. Juli 1977 (publiziert am 6. August 1977) genehmigt. Die Badertscher AG meldete hierauf am 2. Mai 1978 einen Entsch�digungsanspruch wegen materieller Enteignung an. Mangels Einigung wurde das enteignungsrechtliche Sch�tzungsverfahren durchgef�hrt. Mit Entscheid vom 20. Dezember 1983 bejahte die Sch�tzungskommission IV einen enteignungs�hnlichen Eingriff und verpflichtete die Gemeinde Seuzach zur Bezahlung einer Entsch�digung von Fr. 930'750.--.
Kurz zuvor, am 28. Oktober 1983, hatte die Gemeinde Seuzach im Rahmen einer Anpassung der Bau- und Zonenordnung an das Z�rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) die Zoneneinteilung des Grundst�ckes Nr. 1176 in dem Sinne ge�ndert, dass der urspr�nglich in der Wohnzone mit Schutzbestimmungen gelegene Teil der Reservezone zugewiesen wurde. Der restliche Teil blieb im �brigen Gemeindegebiet.
Die Gemeinde Seuzach erhob gegen den Entscheid der Sch�tzungskommission Einsprache und liess im Klageverfahren vor Verwaltungsgericht beantragen, es sei festzustellen, dass sie der Badertscher AG keine Entsch�digung aus materieller Enteignung schulde. Mit Entscheid vom 17. Januar 1986 hiess das Gericht die Klage gut. Es stellte fest, dass die Gemeinde Seuzach der Badertscher AG aus der �ffentlichrechtlichen Eigentumsbeschr�nkung durch die Zuweisung eines Teils des Grundst�ckes Nr. 1176 in das �brige Gemeindegebiet gem�ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Seuzach vom 13. Dezember 1974 keine Entsch�digung schulde.
Eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde weist das Bundesgericht ab.
BGE 113 Ib 133 S. 135
Aus der Erw�gungen:
3. (Begriff der materiellen Enteignung, s. BGE 112 Ib 389 E. 3 mit zahlreichen Hinweisen.)
4. Die Anwendung dieser Grunds�tze auf den vorliegenden Fall f�hrt zu folgendem Ergebnis:
a) Massgebender Zeitpunkt f�r die Beurteilung der Frage, ob die Beschwerdef�hrerin zufolge der Einweisung eines Teiles ihres Grundst�ckes in das �brige Gemeindegebiet materiell enteignet wurde, ist das Inkrafttreten des Zonenplanes vom 13. Dezember 1974, somit der 6. August 1977. Von diesem Stichtag an durften auf der entsprechenden Fl�che im wesentlichen nur Bauten errichtet werden, die der landwirtschaftlichen Nutzung dienen (Art. 36 der Bauordnung Seuzach von 1966).
b) Ob unter den gegebenen Umst�nden die Zuweisung des in Frage stehenden Abschnittes der Liegenschaft der Beschwerdef�hrerin in das �brige Gemeindegebiet einer Enteignung gleichkommt (Art. 5 Abs. 2 RPG), h�ngt entscheidend davon ab, ob im massgebenden Zeitpunkt - somit August 1977 - eine �berbauung mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft h�tte verwirklicht werden k�nnen. Gem�ss den hief�r in erster Linie massgebenden rechtlichen Gegebenheiten k�nnte dies nur angenommen werden, wenn die Beschwerdef�hrerin in der Lage und Willens gewesen w�re, die fehlende Baureife ihrer Liegenschaft aus eigener Kraft herbeizuf�hren. Sie bejaht dies mit dem Hinweis auf die M�glichkeit eines privaten Quartierplanverfahrens.
c) Gem�ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung spricht das Erfordernis einer Erschliessungsplanung und Parzellarordnung gegen die mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft zu erwartende �berbauung eines Grundst�cks. Auch ergibt sich aus der Notwendigkeit der Zustimmung des Gemeinderates zur Einleitung des Quartierplanverfahrens und der Genehmigung durch die kantonale Baudirektion (� 132 PBG), dass der von allen Grundeigent�mern zu stellende Antrag auf Verfahrenseinleitung rechtzeitig vor dem massgebenden Stichtag gestellt werden muss (BGE 110 Ib 34 E. 4a; BGE 106 Ia 377 E. 3e).
Im vorliegenden Fall wies die Gemeindeversammlung von Seuzach den in Frage stehenden Parzellenabschnitt dem �brigen Gemeindegebiet bereits Ende 1974 zu. Die Beschwerdef�hrerin erhob dagegen Einsprache; sie hatte jedoch weder vor noch nach dem Beschluss der Gemeindeversammlung Schritte unternommen, um im Einverst�ndnis aller Eigent�mer des Beizugsgebiets ein Quartierplanverfahren einzuleiten. Sie anerkennt, dass ein Quartierplan BGE 113 Ib 133 S. 136Voraussetzung f�r die Herbeif�hrung der Baureife ihres Grundst�ckes bildet. Mangels Einleitung des privaten Quartierplanverfahrens bestand daher im massgebenden Zeitpunkt der Rechtskraft der Zonenplan�nderung die rechtliche M�glichkeit nicht, die Baureife des Areales durch Projektierung und Erstellung der Feinerschliessungsanlagen herbeizuf�hren.
Die Beschwerdef�hrerin kritisiert diese Rechtsprechung, die massgebend auf die am Stichtag geltende Rechtslage abstellt, als zu streng. Doch �bersieht sie, dass der Eigent�mer eines ausserhalb des bestehenden Baugebietes gelegenen unerschlossenen Areals seit jeher die baurechtlichen Voraussetzungen f�r eine �berbauung abzuwarten hatte, sofern er sie nicht selbst schaffen konnte. Dabei hatte er auch mit den nicht in seiner Macht stehenden Rechts�nderungen sowie den im kantonalen Recht regelm�ssig vorbehaltenen Genehmigungen f�r Erschliessungsanlagen zu rechnen. Auch gem�ss dem fr�heren Z�rcher Baugesetz f�r Ortschaften mit st�dtischen Verh�ltnissen war der Gemeinderat in pflichtgem�sser Ermessensaus�bung berechtigt, eine Baubewilligung bis zum Vorliegen eines genehmigten Quartierplans zu verweigern. Die Gemeinde Seuzach unterstand diesem Gesetz in gleicher Weise, wie dies f�r die Gemeinde Oberstammheim zutraf (BGE 110 Ib 34 E. 4a; Z�rcher Gesetzessammlung, 5. Band der am 1. Januar 1961 in Kraft stehenden Erlasse, Anhang zum BauG, S. 45).
Von dieser Rechtsprechung abzuweichen, besteht kein Anlass. Doch schliesst die Feststellung, im massgebenden Zeitpunkt h�tten die rechtlichen M�glichkeiten f�r die Schaffung der Baureife aus eigener Kraft nicht bestanden, nicht aus, alle weiteren Umst�nde des konkreten Falles zu ber�cksichtigen. Der Beschwerdef�hrerin ist darin beizupflichten, dass es nicht anginge, einzig auf den fehlenden Antrag f�r die Einleitung eines privaten Quartierplanverfahrens abzustellen, wenn eine Baulandumlegung - wie sie dies unter Umst�nden als m�glich erachtet - an einer Sitzung vereinbart und ein Quartierplan nachgewiesenermassen in k�rzester Zeit realisiert werden k�nnte. So verh�lt es sich jedoch im vorliegenden Falle nicht.
Auch wenn die Erschliessbarkeit des Areales nicht fraglich ist, h�tten dessen Feinerschliessung und der Anschluss an die Hauptstr�nge der �bergeordneten Erschliessungsanlagen sorgf�ltiger Abkl�rung bedurft. Die �berbauung, die mit dem Quartierplan festzusetzen gewesen w�re, h�tte �berdies auf das sch�tzenswerte Ortsbild des Chirchhogers R�cksicht BGE 113 Ib 133 S. 137nehmen m�ssen. Desgleichen w�re die Erschliessung und �berbauung auf das angrenzende Familiengartenareal abzustimmen gewesen. Schliesslich h�tte auch die Unterquerung des Chrebsbaches n�her abgekl�rt werden m�ssen. F�r die in Betracht kommenden L�sungen w�re das Einverst�ndnis aller betroffenen Eigent�mer sowie die Zustimmung der Gemeinde und des Kantons erforderlich gewesen. Hief�r w�re - wie das Verwaltungsgericht mit Recht annehmen durfte - mit einem l�ngeren Zeitaufwand und einem ungewissen Ausgang zu rechnen gewesen. Das Gericht hat daher in �bereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung richtigerweise ausgeschlossen, dass am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft eine �berbauung der nicht baureifen Liegenschaft der Beschwerdef�hrerin zu erwarten gewesen w�re.
d) Besondere Umst�nde, welche zu einem von der Regel abweichenden Ergebnis f�hren, liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Dem Entscheid der Sch�tzungskommission vom 20. Dezember 1983 kann entnommen werden, dass die Beschwerdef�hrerin das Land im Jahre 1961 zu einem Preis von Fr. 18.--/m2 gekauft hat, als es noch nicht eingezont war. Sie hat es als Reserve im Hinblick auf eine sp�tere �berbauung erworben. Als erfahrene Architekturfirma musste sie wissen, dass eine �berbauung nur nach Planungs- und Erschliessungsmassnahmen realisiert werden konnte. Dass hief�r mit l�ngerem Zeitaufwand zu rechnen war, ergibt sich aus der Lage des Landes am Rande des Siedlungsgebietes.
Der Augenschein hat die Feststellungen des Verwaltungsgerichts best�tigt, wonach sich die bauliche Entwicklung von Seuzach vor allem gegen Osten hin und dies schwergewichtig in der Gegend des Bahnhofes vollzog. Die Instruktionsverhandlung hat ergeben, dass der fr�here Zonenplan aus dem Jahre 1969/70 eine zu ausgedehnte Bauzonenfl�che ausgeschieden hatte. Gem�ss dem Z�rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 musste daher das Baugebiet verkleinert werden (� 47 PBG). Dass hief�r das unerschlossene, eher peripher gelegene Areal unterhalb des Chirchhogers dem �brigen Gemeindegebiet zugewiesen wurde, liegt auf der Hand.
e) Da, wie die vorstehenden Erw�gungen zeigen, die Zuweisung des fraglichen Parzellenteils in das �brige Gemeindegebiet keine materielle Enteignung bedeutete, hat das Verwaltungsgericht die an und f�r sich im vorliegenden Verfahren ebenfalls zu ber�cksichtigende Zuteilung in BGE 113 Ib 133 S. 138die Reservezone im Jahre 1983 zu Recht nicht mehr in seine Betrachtungen einbezogen.
Gem�ss � 65 PBG umfasst die Reservezone jene Fl�chen, welche keiner andern Zone zugewiesen sind. In dieser Zone ist zur Zeit an Baut�tigkeit h�chstens zugelassen, was Art. 24 RPG erlaubt. Doch sind die Nutzungspl�ne in angemessenen Zeitabst�nden zu �berpr�fen, zu �berarbeiten und anzupassen, wenn sich die Verh�ltnisse erheblich ge�ndert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG). Die Gemeinde Seuzach ist sich offenbar ihrer �berpr�fungspflicht gem�ss Art. 21 Abs. 2 RPG bewusst, vertritt sie doch in ihrer Vernehmlassung die Meinung, dass sich nach den heutigen Planungsgrundlagen die Wiedereinzonung der Reservezone aufdr�nge, wenn sich der Bedarf daf�r abzeichne.
112 IB 389,
106 IA 377
� 132 PBG,
� 47 PBG suite... ,
� 65 PBG,
Art. 24 RPG