Source: https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1217/untervermietung-was-beim-untervermieten-beachtet-werden-sollte-121714.htm
Timestamp: 2018-10-21 20:58:58
Document Index: 156271412

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 549', '§ 575', '§ 540', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 546', 'BGH']

Zimmer frei! - Was Sie bei der Untervermietung beachten müssen | Berliner Mieterverein e.V.
Magazin / Online / MieterMagazin 12/17 / Zimmer frei!
Zimmer frei! -
Gute Gründe, um unterzuvermieten, gibt es viele: Bei manchen ist das Haushaltsbudget knapp und die Wohnung zu groß. Bei anderen erfordert der Beruf einen längeren Aufenthalt fern des Heimatorts. Unterstützung zu haben bei den täglichen Verrichtungen kann ein weiterer Beweggrund sein. Oder dass etwas Leben in die Bude kommt, wenn man allein ist. Gelegentlich spielt auch das Bedürfnis eine Rolle, anderen zu helfen, etwa Geflüchteten oder Studierenden.
Das MieterMagazin hat einige typische Fälle aufgegriffen und erläutert, was beim Untervermieten zu beachten ist.
… weil es finanziell notwendig ist
„Erst anklopfen!“ Linas deutliche Aufforderung hängt immer noch an der Tür zum einstigen Kinderzimmer. Aber drinnen, wo bis vor kurzem fröhliches Chaos herrschte, stehen nur noch der leere Schrank, ein kleiner Tisch und das abgezogene Bett. Alles andere hat die 19-Jährige mitgenommen. Zeit für Wehmut bleibt Linas Mutter nicht. Sie muss sich was einfallen lassen. Ohne den Unterhalt von Linas Vater, der auch ein Zuschuss zur Miete war, wird sie die Wohnung nicht halten können. Wenn sie nun eine junge Studentin zur Untermiete aufnähme? Kurz entschlossen setzt sie eine Anzeige in die Zeitung.
„Leben in der Bude“ … kann auch zu viel sein
Ein berechtigtes Interesse und damit einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung hat Linas Mutter: Die zusätzliche Einnahme wäre für sie eine deutliche finanzielle Entlastung und damit ein wirtschaftlicher Grund, den der Vermieter anerkennen muss. Dennoch – übergehen darf sie ihn nicht. Ist eine Genehmigung zur Untervermietung nicht schon im Mietvertrag ausdrücklich erteilt worden, muss sie eingeholt werden. Sonst droht die Kündigung.
Das bekräftigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil: „Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.“ (BGH vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10)
„Es sollte unbedingt eine schriftliche Genehmigungsanfrage gestellt und eine schriftliche Zustimmung eingeholt werden“, sagt Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins (BMV), damit sie im Streitfall vorliegt oder beispielsweise nach einem Eigentümerwechsel erforderlichenfalls auch nachgewiesen werden kann. Denn an die Zusage muss sich auch der neue Vermieter halten.
Mit einer Genehmigungsanfrage sind dem Vermieter zugleich der Name und die bisherige Anschrift des Untermieters mitzuteilen. Erfragen darf er auch dessen Geburtsdatum und Beruf. Seine Einkommensverhältnisse dagegen haben ihn nicht zu interessieren.
Die Genehmigung des Vermieters, ein schriftlicher Untermietvertrag und noch das eine oder andere Möbelstück, um das Zimmer gemütlicher zu machen – eigentlich, so meinte Linas Mutter, sollte nun nichts mehr schief gehen. Aber schon nach zwei Wochen mit der neuen Untermieterin hat sie das Gefühl, die falsche Wahl getroffen zu haben: Jeden Tag räumt sie das schmutzige Geschirr der jungen Frau weg und muss ihr auch noch im Bad hinterher putzen. Alle Bitten und Beschwerden haben nichts genutzt. Sie kommt sich manchmal vor wie das Zimmermädchen eines Hotels, und wenn dann auch noch Freunde ihrer Untermieterin wie selbstverständlich ein und aus gehen, fühlt sie sich fremd in der eigenen Wohnung.
Von heute auf morgen kann sie ihre Mitbewohnerin aber nicht auffordern, die Koffer zu packen: Auch im Untermietverhältnis gelten Kündigungsfristen. Für die Studentin, die allein ein möbliertes Zimmer bezogen hat, sind das gerade mal gute zwei Wochen: Sie kann bis zum 15ten eines Monats zum Monatsende gekündigt werden. Ein Kündigungsgrund muss nicht benannt werden. Übrigens: Wäre das Zimmer leer, müsste der Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter einen Kündigungsgrund angeben und die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen von – je nach Mietdauer – drei bis neun Monaten einhalten. Wenn er keinen Kündigungsgrund angeben kann, erhöhen sich diese Fristen nochmals um jeweils drei Monate.
… weil wir den Sommer auf unserem Gartengrundstück verbringen
Hans und Nathalie M. haben einen Teil ihres Hausrats zusammengepackt und sind von Mai bis Ende September in ein Häuschen vor die Tore Berlins gezogen. Als Ruheständler müssen sie nicht mehr jeden Tag in die Stadt pendeln – und wer weiß, vielleicht kehren sie irgendwann der lauten und staubigen City ganz den Rücken.Aber bis sie sich dazu entschließen, wollen sie Untermietern für die Sommermonate die Schlüssel zu ihrer Wohnung übergeben. Den jungen Ingenieur, der für fünf Monate in Berlin arbeitet, haben sie über eine Vermietungsagentur gefunden.
Verbrauch von Strom, Wasser, Heizung: Menschen haben unterschiedliche Gewohnheiten
Eine Genehmigung zum Untervermieten bekam das Ehepaar von seiner Genossenschaft. „Der Anspruch darauf besteht auch, wenn Mieter aus beruflichen oder anderen wichtigen Gründen vorübergehend von ihrem eigentlichen Wohnort abwesend sind“, erklärt Frank Maciejewski, Mietrechtsexperte beim Berliner Mieterverein. In diesem Fall bewohnt der Untermieter nicht die gesamte Wohnung, sondern nur zwei der vorhandenen Zimmer. Der Weitervermietung einer gesamten Wohnung muss ein Vermieter auch nicht zustimmen. Hans und Nathalie M. behielten ein Zimmer, um von Zeit zu Zeit in Berlin zu übernachten und nach dem Rechten zu sehen.
Auf die Idee, einen Blick auf ihren Wasser- und Stromzähler zu werfen, sind sie beide allerdings nicht gekommen. Erst als die nächste Betriebskosten- und Stromabrechnung vor ihnen lag, merkten sie: Es war ein Fehler, nicht bedacht zu haben, dass andere möglicherweise weniger sparsam mit Strom und Wasser umgehen wie sie selbst. Im nächsten Untermietvertrag werden sie das berücksichtigen.
Wer einen Untermieter in seine Wohnung aufnimmt, sollte sich – ob er selbst anwesend ist oder nicht – so gut und konkret wie möglich absichern. In den Untermietvertrag gehören deshalb auf jeden Fall genaue Angaben über Haupt- und Untermieter (mit Telefon- und Ausweisnummern), eine Beschreibung der Mietsache (Wohnetage, angemietete Räume und Geräte, die der Untermieter mitbenutzen darf), der Beginn der Mietzeit, die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel, ein Verweis auf den Hauptmietvertrag und natürlich der vereinbarte Mietzins. Für den gelten im Grunde die üblichen mietrechtlichen Regelungen – mit einer entscheidenden Ausnahme: Werden möblierte Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung an einzelne Personen (nicht an eine Familie) vermietet, sind sie von den Schutzvorschriften des Mietpreisrechts ausgenommen (§ 549 Abs. 2 BGB). Das heißt, die Miete zwischen Hauptmieter und Untermieter kann dann frei verhandelt werden.
Nicht ganz unwahrscheinlich ist es übrigens, dass auch der Vermieter seine Hand aufhält. Das darf er. So urteilte das Berliner Landgericht in einem Streitfall: Nur gegen Untermietzuschlag sei es für den Vermieter zumutbar, die Genehmigung zur Untervermietung zu geben. Als Obergrenze legten die Richter 25 Prozent der Untermietzahlung fest (LG Berlin vom 7. Juli 2016 – 18 T 65/16).
Andere Kammern des Landgerichts sind beim Untermietzuschlag nicht so vermieterfreundlich: Nach Ansicht der 67. Zivilkammer kann der Vermieter die Genehmigung einer Untervermietung nicht von der Zustimmung zur Erhebung eines Untermietzuschlages abhängig machen, wenn sich die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen nicht erhöht (LG Berlin vom 18. Dezember 2003 – 67 S 277/03). Und die 63. Zivilkammer hält einen Untermietzuschlag von (nur) 25 Euro je Untermieter für angemessen (LG Berlin vom 27. September 2014 – 63 S 152/14). Die Rechtslage zu Anspruch und Höhe des Untermietzuschlages ist damit alles andere als eindeutig.
… weil ich meine Wohnung nicht aufgeben möchte
Zwei Semester in London! Stolz hält Sebastian L. seine Bestätigung in der Hand und zeigt sie seinem Freund. „Und was machst Du in der Zeit mit Deiner Wohnung?“ fragt der. „Keinesfalls kündigen!“ So eine gute Lage bekommt er für den Preis nie wieder. Aber die Miete in Berlin einfach weiter zahlen, das kann er auch nicht. Sein kleines Apartment mit Stube, Küche, Bad ist zwar ziemlich vollgestellt. Wenn er aber ein paar Sachen im Keller oder bei Freunden unterbringt, wäre Platz geschaffen. Eine Untermieterin findet er sofort über seinen Aushang am Schwarzen Brett der Uni.
Ärgerlich, aber die Ausnahme: der Untermieter, der unter falschem Namen einkauft
Dass er dafür die Genehmigung von seinem Vermieter erhält, ist nicht ganz selbstverständlich. Der Student hat ja keinen Raum, nicht einmal eine Abstellkammer, die er noch selbst bewohnen könnte. Er muss also die gesamte Wohnung untervermieten – was man dem Vermieter in der Regel nicht abverlangen kann. Dennoch: Im Einzelfall kann auch die Untervermietung einer Einzimmerwohnung beansprucht werden (beispielsweise AG Tempelhof-Kreuzberg vom 1. September 2011 – 14 C 212/ 11, MM 4/12, 30).
Auf jeden Fall sollte der Hauptmieter gerade bei längerer Abwesenheit alle Dinge rund um seine Wohnung rechtzeitig regeln: So ist zu empfehlen, dass eine Vertrauensperson in der Nähe, am besten im Haus, einen Schlüssel für die Wohnung bekommt. Denn es kann beispielsweise im Schadensfall notwendig werden, dass ein Dritter Zugang zur Wohnung hat. Vor allem aber ist sicherzustellen, dass Miete und Nebenkosten an den Vermieter weiter pünktlich überwiesen und auch Telefon, Gas und Strom bezahlt werden.
Dass Untermieter nicht immer zuverlässig sind, hat Sebastian L. nach seiner Rückkehr erfahren müssen. Auf seinem Tisch landete eine Rechnung, die er sich absolut nicht erklären konnte: Für über 400 Euro wurden bei einem Internethandel Waren von der Adresse der Wohnung und im Namen des Hauptmieters bestellt. Es gelingt Sebastian L. mit Hilfe des Untermietvertrages und weiterer Unterlagen nachzuweisen, dass nicht er der Besteller war, und so konnte er die Rechnung zurückzuweisen. So etwas ist aber immer ärgerlich und zeitaufwendig.
Noch einen wichtigen Hinweis gibt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein: „Für die zeitlich befristete Untervermietung eines leeren Zimmers – wie in diesem Fall – ist gemäß § 575 BGB ein Befristungsgrund (zum Beispiel Eigenbedarf) im Untermietvertrag erforderlich.“ Wird ein möbliertes Zimmer in einer vom Hauptmieter mit bewohnten Wohnung untervermietet, ist hingegen eine Befristung ohne Grund möglich.
… weil es ohne Hilfe nicht mehr geht
Warum ist ihm der Zettel mit den Telefonnummern erst jetzt aufgefallen? Vielleicht, weil Herbert S. heute die Hüfte besonders schmerzt. Und weil es ihm so schwer gefallen ist, zu dem kleinen Supermarkt an der Ecke zu laufen. „Suche Zimmer zur Untermiete – helfe auch gerne im Haushalt mit“, steht da. Der 78-Jährige überlegt: Vielleicht wäre das eine Lösung – wenn ihm jemand beim Einkaufen hilft, auch die Küche und das Bad mal putzt und sich mit um die Pflanzen auf seinem großen Balkon kümmert. Platz hätte er und für die Unterstützung wäre er gerne bereit, auf einen Teil der Untermietzahlung zu verzichten. Er reißt einen Streifen mit einer Telefonnummer ab und nimmt sich vor: Da rufst Du an.
Alles besprochen und geregelt? Dann führt „Wohnen für Hilfe“ zu einer Win-Win-Situation
Von einem „Wohnen für Hilfe“, wie es schon in vielen Uni-Städten praktiziert wird, profitieren Haupt- und Untermieter – wenn alles überdacht und vorbereitet ist: Erwartungen und Ansprüche sollten besprochen, die Aufgaben des Untermieters festgelegt und zusammen mit den zu leistenden Wochenstunden schriftlich festgehalten werden.
Der Senior hat sich schließlich für einen jungen Studenten entschieden, der noch für mindestens zwei Jahre in Berlin bleiben will, und hat ihm das größte seiner Zimmer überlassen. Er möchte ihm nicht so viele Vorschriften machen, nur das Rauchen und Haustiere hat er im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen.
Aber inzwischen fragt er sich, ob das ausreichend war. Schon einige Male hat sich der Nachbar beschwert, dass jetzt immer wieder spät abends junge Leute laut durch das Treppenhaus poltern. Und dann hat er auf die schmutzigen Spuren von Fahrradreifen an der hellen Wand gezeigt: „Das ist auch von Ihrem Untermieter!“ Herbert S. kann den Ärger durchaus verstehen. Auch er macht sich Sorgen, wenn er die Kratzer in den Dielen sieht, abgeschabte Tapete und sogar ein kleiner Schaden am Wandputz. Klar, dass der junge Mann sein teures Rad nicht im Hof deponieren will. Aber wer kommt für den Schaden auf, fragt er sich.
„Der Hauptmieter ist dem Vermieter gegenüber für die Wohnung verantwortlich“, betont Frank Maciejewski vom Mieterverein. „Das heißt, er hat auch Schäden, die sein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet, dem Vermieter gegenüber zu vertreten“ (§ 540 Abs. 2 BGB). Umso wichtiger ist es, dass sich der Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter hierzu schriftlich rechtlich absichert.
Die Hausordnung gehört als Anlage in den Untermietvertrag, so wie auch ein Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn festhält. Dazu sollte in das Dokument eine Klausel über den Umgang mit Schäden aufgenommen werden, die der Untermieter zu verantworten hat.
Zur Sicherheit kann der Hauptmieter außerdem eine Kaution vereinbaren, die aber nicht höher als drei Monatskaltmieten sein sollte.
… weil ich den Kontakt zur Welt nicht verlieren will
An Christine W.s Kühlschrank hängen bunte Karteikarten: Guten Morgen steht da auf Portugiesisch, Französisch, Tschechisch, Hebräisch und sogar auf Chinesisch. Immer wenn sie mit einem ihrer Untermieter am Tisch sitzt, will sie den doch in seiner Sprache begrüßen können. Ihre Gäste kommen meist für ein Semester zum Studienaustausch oder zu Deutschkursen nach Berlin – und sie erzählen von Ländern, in die sie so gerne selbst gereist wäre. Aber mit ihrer schweren Arthrose kommt sie aus ihrem Kiez kaum noch heraus. Und so sind ihre Besucher auf Zeit wichtige Sozialkontakte und bringen der einstigen Lehrerin auch die Welt, die sie nicht mehr besuchen kann, ins Haus.
Keinesfalls ohne Genehmigung untervermieten – auch wenn der Vermieter sich Zeit damit lässt
Für die Beantwortung ihrer Genehmigungsanfragen an den Vermieter bleibt meist nicht viel Zeit. Untermietanfragen erhält Christine W. meist erst kurz vor Anreise der Studenten oder Sprachschüler. Und sie muss sich rasch entscheiden – die Bewerber brauchen immer auf die Schnelle eine Bleibe.
Bis zum Verkauf des Mietshauses ging es auch immer zügig. Der neue Eigentümer aber hält sie hin – und so ist ihr schon zweimal ein möglicher Untermieter abgesprungen.
Will (und kann) der Vermieter ihr Anliegen einfach auf die lange Bank schieben und so vielleicht eine Untervermietung verhindern? Verzögern kann er das durchaus, meint Wibke Werner vom Mieterverein – und rät dennoch dringend davon ab, einer Genehmigung vorzugreifen und den Untermieter schon mal einziehen zu lassen. „Untervermieten ohne Genehmigung ist ein Kündigungsgrund!“ Dagegen lässt sich aber in der Genehmigungsanfrage, die ja das berechtigte Interesse des Mieters darlegt, eine Frist setzen. Wenn nötig kann auch schon im Falle einer Verstreichung der Frist eine Leistungsklage angekündigt und für entgangene Untermietzahlungen sogar Schadensersatz geltend gemacht werden. Wibke Werner: „Verweigert werden darf die Genehmigung nur aus ganz bestimmten Gründen: Etwa wenn die Person des zukünftigen Untermieters für den Vermieter unzumutbar ist, wenn sie den Hausfrieden stören oder wenn der Wohnraum überbelegt würde.“
Wer um sein Recht auf Untervermietung mit dem Vermieter streitet und vielleicht klagt, sollte aber unbedingt eine Mietrechtsberatung konsultieren. Dafür können auch Leistungen der Rechtsschutzversicherung des Berliner Mietervereins in Anspruch genommen werden. Bei Streitigkeiten zwischen Hauptmieter und Untermieter kann der Mieterverein allerdings nicht tätig werden.
Um tageweise an Berlinbesucher unterzuvermieten, ist eine Genehmigung des Vermieters notwendig, die ausdrücklich die Nutzung für wechselnde Feriengäste beinhalten muss. Außerdem muss um Genehmigung beim jeweiligen Bezirksamt ersucht werden. Letzteres kann nur dann entfallen, wenn der größte Teil der Wohnung vom Mieter selbst genutzt wird. Dass die Vermietung an Touristen ohne Genehmigung nicht erlaubt ist, wird durch mehrere richterliche Entscheidungen gestützt. So gab der BGH im Januar 2014 einem Vermieter Recht, der seinem Mieter wegen Untervermietung an Feriengäste fristlos gekündigt hatte. Die Richter stellten fest, dass der Mieter zwar eine Untermieterlaubnis habe, aber die Überlassung seiner Wohnung an beliebige Touristen über den vertraglich vereinbarten Zweck hinausgehe (BGH vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13). Auch das Berliner Landgericht entschied: Die entgeltliche Überlassung einer zuvor über das Vermittlungsportal Airbnb angebotenen Mietwohnung an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Ein Mieter hatte trotz Abmahnung durch den Vermieter seine Wohnung weiterhin auf der Online-Plattform tageweise angeboten (LG Berlin 67 vom 3. Februar 2015 – T 29/15).
Keine Untervermietung: die Aufnahme von Familienangehörigen
Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen in die Wohnung ist keine Untervermietung. Nahe Familienangehörige sind Eltern, Kinder sowie Ehepartner. Heiratet ein Mieter, so darf der Ehegatte oder die Ehegattin auch ohne die Zustimmung des Vermieters bei ihm einziehen, dies muss dem Vermieter nur angezeigt werden.
Für Partnerschaften ohne gesetzliche Grundlage gilt das aber nicht. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2003 bedarf der Einzug eines Lebensgefährten einer Vermietergenehmigung (BGH vom 5. November 2003 – VIII ZR 371/02).
Die braucht ein Mieter auch dann, wenn er entferntere Verwandte bei sich aufnehmen will. Hat er ein berechtigtes persönliches oder berufliches Interesse, so muss er diese Zustimmung aber bekommen. Ein solches Interesse könnte die Aufnahme eines in Not geratenen Bruders sein, der Einzug einer Tante, die vielleicht für einige Monate oder Jahre die Betreuung kleiner Kinder übernimmt oder auch die Betreuung pflegebedürftiger Großeltern.
Besucher sind dagegen keine Untermieter, auch wenn sie für einige Zeit mit in der Wohnung wohnen. In aller Regel dürfen sie sechs Wochen ohne die Einwilligung des Vermieters bleiben.
Hat ein Hauptmieter keine generelle, nicht personengebundene Erlaubnis zur Untervermietung, muss bei jedem Wechsel des Untermieters wieder eine Genehmigung des Vermieters eingeholt werden, es sei denn, der Mietvertrag ist ausdrücklich mit einer Wohngemeinschaft geschlossen. Dann sind dem Vermieter die Wechsel nur anzuzeigen.
Wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter endet, muss auch der Untermieter die Wohnung räumen (§ 546 Absatz 2 BGB). Muss der Untermieter ausziehen, weil der Hauptmieter keine Miete gezahlt und so die Kündigung provoziert hat, kann der Untermieter den Hauptmieter für den durch den Umzug entstandenen Schaden haftbar machen.
Nicht vergessen: Die Miete aus einem Untermietverhältnis muss als Einnahme in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Eine Untermieterlaubnis kann nicht ohne weiteres vom Vermieter widerrufen werden. Das ist nur möglich, wenn nach Vertragsschluss Umstände eintreten, die die Fortdauer des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen (BGH vom 11.1.1984 – VIII ZR 237/82).
Ein Hauptmieter muss seinem Untermieter eine Vermieterbescheinigung für das Einwohnermeldeamt ausstellen. Die Vorlage des Untermietvertrages reicht dafür nicht aus. Die Vermieterbescheinigung muss folgende Angaben enthalten: Name und Anschrift des Hauptmieters, Anschrift der Wohnung und ihrer Lage im Haus, Namen der meldepflichtigen Person, Name des Wohnungseigentümers.
Ein Musterschreiben für die Bitte um Erlaubnis einer Untervermietung findet sich unter www.berliner-mieterverein.de/musterschreiben/untervermietung-bitte-um-erlaubnis