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Timestamp: 2018-11-18 07:38:29+00:00
Document Index: 96676328

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 66', 'sentenza ', 'art. 71', 'sentenza ', 'sentenza ']

Lunedì, 07 Novembre 2016 09:44
Mercoledì, 27 Aprile 2016 07:52
CALANO LE TEMPERATURE, A BOLZANO RISCALDAMENTO ACCESO FINO AL 3 MAGGIO
A fronte del brusco calo delle temperature ed in considerazione delle previsioni meteo per i prossimi giorni, Il Commissario Straordinario del Comune di Bolzano, Prefetto Michele Penta ha autorizzato la proroga dell'accensione degli impianti di riscaldamento domestico degli edifici siti sul territorio comunale sino al prossimo 3 maggio per un massimo di sette ore giornaliere . Tempi tecnici permettendo le ditte che hanno in gestione le centrali termiche stanno provvedendo alla riaccensione in tutti gli edifici dove gli impianti risultano carichi e pronti per l'utilizzo. In giornata è arrivata anche l'autorizzazione da parte del sindaco di Laives che concede proroga per sette ore al giorno fino al 10 maggio e da parte del sindaco di Merano fino al primo maggio. Da domani dovrebbe tornare il bel tempo....
Balconi aggettanti: chi paga le spese di manutenzione e di ristrutturazione?
Nel caso di balcone aggettante, ovvero che sporge vesto l’esterno, le spese per il rifacimento della ringhiera e della pavimentazione sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare, che fruisce direttamente e in via esclusiva del balcone.
A ribadire questi concetti è la recente sentenza della Cassazione nr. 10209/15 del 19-05-2015secondo cui i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, dei balconi costituiscono beni comuni a tutti i condomini quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
L’orientamento dei giudici, in merito alla natura dei balconi aggettanti, ovvero se facciano parte dei beni comuni dell’edificio, appartenendo pertanto a tutti i condomini, o se invece siano di proprietà esclusiva è che in linea generale il balcone aggettante sia di proprietà esclusiva del proprietario della corrispondente unità immobiliare in quanto prolungamento dell’appartamento da cui si protende verso l’esterno non avendo alcuna funzione di sostegno o di copertura dell’edificio come da Cassazione nr. 6624/2012 e Cassazione nr. 2241/2012.
E’ invece da considerarsi, come da sentenza di Cassazione nr. 6624/2012 e sentenza nr. 22421/2012, di proprietà comune la parte che riguarda i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, diventando così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata, mentre i comuni “vasconi” trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti non hanno un pregio artistico e non fanno parte del decoro architettonico dell’edificio come da sentenza di cassazione nr. 6624/2012.
Anche i giudici di merito di Bologna con sentenza del 20-05-2010 si sono espressi sulla questione, ribadendo come in materia condominiale si debbano considerare come parti comuni gli elementi esterni degli affacci e, nello specifico, dei balconi come, in particolare, i rivestimenti della parte frontale o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini, se assolvono prevalentemente ad una funzione ornamentale dell’intero edificio e non soltanto al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.
E così anche i giudici di merito di Roma con sentenza del 07-04-2009 hanno stabilito che devono ritenersi condominiali i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi come i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa ad esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale.
Il sistema di ripartizione delle spese relativo alla soletta dei balconi segue le stesse regole dei solai, che peraltro appartengono in proprietà ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi per metà come da sentenza di Cassazione del 21-01-2000.
Allo stesso modo si stabilisce chi debba sostenere le spese per i lavori al piano di calpestio, elemento senz’altro utilizzato dal legittimo proprietario del balcone, ma che allo stesso tempo funge da copertura per il condomino del piano inferiore, proprio per questa duplice funzione le spese di manutenzione o di rifacimento dello stesso devono essere ripartire tra i due soggetti.
Fonte: Laleggepertuti.it
Quando l’amministratore di condominio può entrare in casa dei condomini.
Innanzitutto, come sempre, occorre valutare il genere e l’entità dei lavori che sono in corso nella proprietà individuale e, soprattutto, valutare eventuali obblighi o divieti presenti nel regolamento di condominio del fabbricato.
In generale l’articolo 1122 del codice civile dispone che, nell’immobile di sua proprietà, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso il codice civile prevede che il proprietario debba darne preventiva notizia all’amministratore che ne deve riferire all’assemblea.
Pertanto ogni proprietario è libero di realizzare, sulla sua proprietà, lavori per migliorarne la fruibilità o per personalizzarla dal punto di vista estetico e funzionale, ma questo non deve creare pregiudizio alle parti comuni e al loro utilizzo, né può arrecare danni alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’intero edificio, intendendosi con quest’ultima espressione l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante del fabbricato.
L’amministratore è pertanto tenuto a verificare che i lavori condotti all’interno delle singole unità abitative non arrechino danni alle parti comuni e che non vadano a pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’intero edificio, nonché il suo decoro architettonico.
Purtroppo però la legge non indica il metodo che l’amministratore deve seguire per svolgere questo genere di accertamento che, pertanto, viene lasciato alla sua discrezione ed alle sue competenze specifiche. Non si può comunque escludere, in linea di massima, che ciò avvenga attraverso l’accesso direttamente sul luogo dei lavori.
In sintesi, qualora l’amministratore di condominio dovesse bussare alla porta dell’appartamento per controllare i lavori in corso di esecuzione nello stesso, è diritto del proprietario non aprire in quanto ogni proprietario è libero di eseguire nel proprio immobile gli interventi che più gli aggradano; tuttavia questo diritto del proprietario sarebbe tutelabile solo in prima battuta in quanto il condominio potrebbe agire in Tribunale e chiedere un ordine di accesso per verificare che i suddetti lavori non arrechino danno alle parti comuni o non mettano a repentaglio la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’intero edificio.
E’ quindi sempre consigliabile concordare con l’amministratore una data di accesso, facendosi anche assistere da un proprio tecnico di fiducia in modo da poter eventualmente contestare le risultanze di quanto verrà accertato, ed eventualmente contestato, in tale occasione.
La legge, infine, utilizza una formula generica per quanto riguarda il preventivo avviso che il condomino deve dare all’amministratore all’inizio dei lavori; pertanto, se il regolamento di condominio non dispone diversamente, il singolo condomino che inizia i lavori è tenuto solo ad inviare una semplice comunicazione all’amministrazione relativa all’avvio degli stessi non essendo obbligato ad esibire eventuali permessi edilizi che, al massimo, devono essere mostrati solo al Comune o agli altri organi della pubblica amministrazione.
Concludendo quindi, in caso di esecuzione dei lavori all’interno di un appartamento, l’amministratore di condominio può chiedere ed ottenere il permesso di accedere all’interno della proprietà privata del singolo condomino per verificarne lo svolgimento ed il proprietario è tenuto ad acconsentirne l’accesso, mentre non è tenuto a presentare al condominio copia del rilascio del permesso del Comune e del progetto esecutivo dei lavori.
Come e quando impugnare la delibera dell’assemblea
Assemblea di condominio, nullità ed annullabilità, casi pratici, termini per impugnare, forma dell’atto di impugnazione, competenza del giudice, sospensione della delibera impugnata.
Una volta assunte, le delibere dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini anche per i condomini assenti o dissenzienti, tranne il caso in cui la delibera venga impugnata nei termini previsti e tali delibere sono anche obbligatorie per lo stesso amministratore che deve eseguirle senza possibilità di sindacare in merito.
I condomini che durante l’assemblea hanno espresso voto contrario, o cosiddetti dissenzienti, o i condomini assenti possono impugnare la delibera assembleare qualora la stessa sia contraria ai loro interessi, ma solo se essa violi la legge oppure il regolamento di condominio.
Il ricorso va proposto, a pena di decadenza, entro trenta giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti e dalla data di comunicazione del verbale di assemblea per i condomini assenti. Ecco perché è sempre bene, per poter accertare il rispetto di tale termine, che l’amministratore possa dimostrare la data precisa di spedizione e di ricevimento, cosa che avviene di norma con la raccomandata a/r o con la consegna a mani controfirmata.
E’ bene tenere presente come l’impugnazione non sospenda automaticamente l’esecuzione della delibera, ma sia necessario un provvedimento apposito da parte del giudice.
Quando si può impugnare la delibera: nullità e annullabilità
La legge non dice altro se non che le delibere impugnabili sono solo quelle contrarie alla legge o al regolamento di condominio e la giurisprudenza ha successivamente integrato operando la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili.
La nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione nr. 4806/2005 ha chiarito la distinzione tra queste due categorie:
Le delibere nullesono quelle relative ai vizi più gravi, ovvero quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto eccedente la competenza assembleare, che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e comunque invalide in relazione all’oggetto. Sono nulle le delibere con oggetto che non rientri nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dal codice civile o dal regolamento di condominio contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini; la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa che risulti essere assolutamente priva di qualsiasi attinenza con la gestione condominiale; la delibera condominiale che determini un illecito edilizio; la delibera che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco dall’impianto condominiale avanzata dal condomino; la delibera dell’assemblea dei condomini che disponga una innovazione in violazione delle norme imperative o pregiudichi la sicurezza del fabbricato; la delibera che, senza il consenso di tutti i condomini, modifichi i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune; la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia manifestato nei termini e nelle modalità previste il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea.
Le delibere annullabilisono quelle con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranze inferiori rispetto a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento di condominio; affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; lesive di norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione al particolare oggetto; le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale; adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; quelle che violano norme che richiedono delle maggioranze qualificate in relazione all’oggetto; quelle relative alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni come posti auto e vano ascensore ed alla tassa di occupazione di suolo pubblico; quelle che contengono omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote; la violazione del diritto del singolo condomino di esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale; la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino.
Anche l’eventuale incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea può determinare non tanto la nullità assoluta, quanto l’annullabilità della delibera.
Gli effetti pratici della distinzione tra delibere nulle e annullabili
Sul piano pratico, in merito a diversi aspetti dell’impugnazione, esistono notevoli differenze tra delibere annullabili e delibere nulle:
Innanzitutto in caso di annullabilità, la delibera dell’assemblea può essere impugnata nel termine di trenta giorni che decorre, per i condomini assenti dal ricevimento del verbale, e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione; scaduto il suddetto termine la delibera, anche se viziata, diventa valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
In caso di nullità della delibera, invece, l’invalidità può essere fatta valere senza limiti di tempo e da chiunque, compreso il condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo il voto conforme alla deliberazione stessa, ad eccezione dell’ipotesi nella quale “il voto si risolva in un atto negoziale implicante assunzione e riconoscimento di una propria personale obbligazione” ed a condizione, che lo stesso dimostri di avervi interesse e, quindi, provi che dalla delibera dell’assemblea gli possa derivare un apprezzabile pregiudizio.
Forma dell’impugnazione
Dopo un iniziale contrasto intervenuto tra i giudici, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito come le impugnazioni delle delibere dell’assemblea di condominio debbano essere proposte con citazione e non con ricorso.
Competenza: tribunale o giudice di pace?
Per stabilire se la causa vada proposta davanti al giudice di pace o al tribunale il criterio da adottare generalmente è il valore desumibile dalla delibera assembleare, a meno che l’oggetto della delibera non rientri nella competenza per materia di un determinato giudice come, ad esempio, nel caso in cui la delibera riguardi la misura e le modalità di utilizzo dei servizi di condominio la cui competenza è sempre del Giudice di Pace.
Ai fini della determinazione del valore della causa il valore della stessa deve essere determinato in base alla parte della delibera impugnata e non alla quota di spettanza del condomino che la impugna.
La proposizione del ricorso non sospende automaticamente l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione venga ordinata con apposito provvedimento da parte del giudice preposto.
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 16 novembre 1992, n. 12281
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 agosto 1993, n. 9130
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 26 aprile 1994, n. 3946
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6 aprile 1995, n. 4009
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 19 febbraio 1997, n. 1511
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 dicembre 1988, n. 6671
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 gennaio 1999, n. 129
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22 maggio 1999, n. 5014
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14 dicembre 1999, n. 14037
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22 dicembre 1999, n. 14461
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 gennaio 2000, n. 31
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 2 ottobre 2000, n. 13013
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 febbraio 2000, n. 1292
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2001, n. 5889
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 novembre 2001, n. 15131
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 18 aprile 2002, n. 5626
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11 settembre 2003, n. 13350
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 gennaio 2004, n. 143
Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 24 maggio 2004, n. 9981
Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2005, n. 8216
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 dicembre 2005, n. 27292
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 30 marzo 2006, n. 7518
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21 luglio 2006, n. 16793
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 1 agosto 2006, n. 17486
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29 marzo 2007, n. 7708
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 13 luglio 2007, n. 15749
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27 luglio 2007, n. 16641
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10 ottobre 2007, n. 21298
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14 dicembre 2007, n. 26468
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11 maggio 2009, n. 10816
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 31 maggio 2010, n. 13235
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 dicembre 2011, n. 29386
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24 luglio 2012, n. 12930
Sostituzione delle delibere assembleari
In assemblea al termine della discussione in merito ai vari punti posti all'ordine del giorno, è necessario deliberare, ovvero prendere una decisione che diventa obbligatoria per tutti i condomini come previsto dall’articolo 1137, primo comma, del codice civile.
Fatta eccezione per i casi di nullità, che possono essere rilevati in qualsiasi momento, se la delibera non viene impugnata per presunti suoi vizi diventa definitiva comportando l’impossibilità, da parte dei condomini, di potersi sottrarre agli effetti che andrà a produrre.
Ad esempio, qualora siano stati deliberati interventi di riparazione straordinaria di notevole entità, rispettando la corretta procedura di convocazione e deliberazione nel pieno rispetto di quanto prescritto dalla legge, tutti i condomini saranno tenuti a partecipare alle spese.
La forza del deliberato arriva fino al punto che se un comproprietario decidesse di sottrarsi all'obbligo contributivo, potrebbe vedersi notificata un'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva che, nei casi più gravi, potrebbe portare fino al pignoramento dell'unità immobiliare.
Ma andiamo ad esaminare il caso in cui i condomini, dopo avere deliberato una determinata opera o presa una particolare decisione, dovessero cambiare idea e volessero sostituire la decisione adottata con un’altra diversa o, addirittura, di segno opposto.
E’ sicuramente possibile procedere in tale senso ma le modalità e gli effetti variano a seconda della deliberazione da sostituirsi.
Partiamo dall'ipotesi in cui una deliberazione sia stata adottata con il consenso di tutti i condomini; in questi casi, come in tutti gli altri in cui si decide all'unanimità, per modificare la decisione presa è necessario essere nuovamente tutti d'accordo.
Se invece il provvedimento è stato preso a maggioranza, come detto dalla Corte di Cassazione con sentenza nr. 517/82 la sostituzione della deliberazione precedentemente adottata deve avvenire con le stesse maggioranze previste dalla legge per l'adozione di quella decisione.
S'ipotizzi che sia stata scelta, per l'esecuzione degli interventi di risanamento, la ditta Alfa ma che, prima della stipula del contratto, i condomini abbiamo deciso di voler cambiare l'appaltatore.
In questi casi, per poter operare tale cambiamento, sarà necessario che la deliberazione successiva sia adottata con la stessa maggioranza prevista per la deliberazione dei lavori straordinari di notevole entità (e quindi la maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi).
Infine , nel caso di sostituzione di una deliberazione invalida, magari che sia stata impugnata per dei vizi che ne comportino l'annullabilità, o nel caso che si voglia modificarla proprio per prevenire un probabile ricorso, dovrà essere applicato per analogia l'articolo 2377, quarto comma, del codice civile che recita: “L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo”
Anche in questi casi i quorum per la nuova delibera sono quelli necessari per la deliberazione che si andrà a sostituire.
Quando un condominio è solito fumare le sigarette fuori dal balcone e l’odore si avverte nell’appartamento soprastante costringendo il proprietario a mantenere chiuse le finestre
L’unica norma del codice civile che si occupa di casi del genere si riferisce al divieto di immissioni di fumo o calore che superino la normale tollerabilità ed è l’articolo 844: una previsione del tutto generica che deve essere, di volta in volta, interpretata dal giudice anche alla luce delle situazioni concrete quali la collocazione geografica dell’immobile, l’eventuale presenza di inquinamento ambientale dovuta al traffico, e via dicendo.
Insomma, laddove il fumo, come ad esempio quello di un barbecue, possa generare un fastidio intollerabile al vicino, questo può essere vietato con un ricorso al giudice che, molto probabilmente, si affiderà alla valutazione di un consulente tecnico nominato affinché verifichi se, effettivamente, l’immissione è così insopportabile come sostenuto dalla parte ricorrente.
Questa valutazione, come detto, deve tenere conto delle situazioni concrete in cui si verifica l’episodio, infatti un ambiente inquinato e già di per sé stesso ricco di esalazioni potrebbe rendere del tutto irrilevante, e addirittura non percepibile, il fumo di una sigaretta, mentre potrebbe essere diversa la valutazione in una zona di campagna.
In verità però va detto che, per quanto fastidioso, in astratto il fumo di una sigaretta – peraltro assorbito dall’aria in modo abbastanza rapido – non sia tale da generare una turbativa così insopportabile da giustificare il ricorso al giudice salvo dimostrare, con appositi certificati medici, particolari patologie alle vie respiratorie che potrebbero effettivamente rendere insostenibile l’inalazione del fumo passivo. In questo caso, sarà possibile ricorrere al Giudice di Pace affinché, oltre ad inibire al vicino di casa, per il futuro, il comportamento oggetto del ricorso, disponga la sua condanna a un congruo risarcimento del danno morale.
Si dubita anche che il regolamento di condominio, salvo che non sia venga approvato all’unanimità, possa vietare ai condomini di fumare nella proprietà individuale non potendo il godimento di quest’ultima essere limitato se non con approvazione da parte dello stesso proprietario.
Il discorso potrebbe sensibilmente cambiare quando a fumare non sia una sola persona ma una pluralità di persone come avviene nel caso in cui il proprietario del primo piano sia costretto a subire il fumo passivo dei frequentatori del bar posto al piano terra.
E la Cassazione proprio in un caso similecon sentenza nr 7875/2009 ha dato ragione alla famiglia di un inquilino, a cui è stato riconosciuto il risarcimento del danno di 10.000,00 Euro, per via delle immissioni moleste di fumo di sigarette. In questo caso non ci sarebbe bisogno neanche di documentare problemi respiratori: l’ingente propagazione di fumo da sigaretta è, infatti, un danno in sé per sé risarcibile.
Autoconvocazione dell’assemblea di condominio
La legge n. 220/2013 ha introdotto nuove regole sulla convocazione dell'assemblea, la prima è che deve essere effettuata in forma scritta utilizzando la raccomandata, anche a mano, il fax o la Pec.
La convocazione dell'assemblea, sia ordinaria che straordinaria è in linea di principio un atto riservato all'amministratore, infatti le delibere prese in un’assemblea convocata senza il rispetto dell’iter indicato dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile o su iniziativa di un condomino pur in presenza dell’amministratore, sono annullabili anche se vi sia presente l’amministratore come da sentenza di Cassazione nr. 3139/1973.
La nuova legge ha introdotto alcune nuove disposizioni che in alcuni casi specifici attribuiscono l'iniziativa della convocazione anche ai singoli condomini e prevede che, anche individualmente, il condomino possa chiedere all'amministratore la convocazione dell'assemblea.
L’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, può essere convocata quindi:
- - da ciascun condomino,
- - quando manca l’amministratore;
- - quando l'amministratore cessa dall'incarico per perdita dei requisiti indicati nelle lettere a) b) c) d) ed e) dell’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, ovvero il godimento dei diritti civili o dei requisiti di onorabilità, ed in questo caso ciascun condomino può convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore come previsto dall’articolo 71-bis, 4° comma delle disposizioni di attuazione del codice civile;
- - da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio quando, una volta che abbiano inoltrato la richiesta di convocare un’assemblea all’amministratore, questi non vi abbia provveduto entro il termine di dieci giorni dal ricevimento: in questo caso i condomini richiedenti possono provvedervi direttamente come previsto dall’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del codice civile; da tenere presente che in questo specifico caso è vietato autoconvocarsi senza avere prima inoltrato una specifica richiesta all’amministratore. I condomini interessati alla convocazione possono chiedere gli indirizzi degli altri all'amministratore in quanto, nell'ambito del condominio, per i rapporti interni tra i condomini e la corretta gestione del condominio stesso, non opera la normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003, n. 196.
- - dal curatore speciale nominato dal tribunale, allorché, per qualsiasi causa manchi l'amministratore, e un condomino o un terzo intenda iniziare o proseguire un giudizio nei confronti del condominio come previsto dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
L’amministratore, in linea di principio, non ha l’obbligo di convocare l’assemblea su richiesta di un solo condomino, ma lo è quando il singolo condomino
- - sia interessato all’adozione di innovazioni che mirano ad opere e interventi “agevolati”; in questo caso la convocazione dovrà effettuarsi entro trenta giorni dalla richiesta come previsto dall’articolo 1120, comma 3 del codice civile;
- - voglia denunciare gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al condominio ed in questo caso i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore come previsto dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile;
- - voglia tutelare la destinazione d’uso delle parti comuni come previsto dall’articolo 1117 quater del codice civile;
- - sia interessato, anche il conduttore, all’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva o di produzione di energia da fonti rinnovabili che comportino modifiche alle parti comuni come previsto dall’articolo 1122-bis, 3° comma del codice civile;
- - voglia ricorrere all’assemblea, come previsto dall’articolo 1133 del codice civile, contro i provvedimenti presi autonomamente dall’amministratore.
Condizionatori d’aria in condominio
L’installazione del condizionatore d’aria con motore esterno spesso è motivo di litigio tra condomini per il deturpamento dell’estetica condominiale e/o per il rumore prodotto dal motore.
Con l’arrivo della buona stagione in molti cominciano a prendere in esame la possibilità di acquistare un condizionatore d’aria e molto spesso l’installazione del motore esterno provoca discussioni vuoi per il deturpamento dell’estetica dell’edificio, vuoi per la rumorosità prodotta dal motore.
Innanzitutto c’è da dire che l’installazione del condizionatore d’aria è consentita ad ogni condomino sulla facciata perimetrale del condominio che coincide con la sua proprietà esclusiva, senza necessità di approvazione preventiva da parte dell’assemblea, salvo che si tratti di un palazzo di interesse storico-artistico o che il regolamento condominiale ponga divieti in tal senso.
In questi casi sarà necessaria la preventiva approvazione da parte dell’assemblea condominiale.
A prescindere poi dalla necessità o meno di coinvolgere l’assemblea, l’impianto di condizionamento dovrà poi essere esteticamente gradevole e non troppo rumoroso.
Quando si parla di estetica dell’edificio si devono intendere innanzitutto le linee e le strutture dell’edificio che lo caratterizzano e che gli conferiscono una determinata fisionomia ed una specifica identità come ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza nr. 851/2007.
Il danno al decoro dell’edificio si produce pertanto quando l’installazione del condizionatore deturpa il palazzo al punto da fargli perdere il valore economico che prima possedeva.
La giurisprudenza oggi, in linea con il progresso tecnologico, ritiene infatti che determinati impianti, come quelli per il condizionamento dell’aria o satellitari, non debbano più essere considerati lesivi dell’estetica dell’edificio in quanto ormai considerati come dei normali elementi che si trovano presenti sugli edifici, fermo restando, come detto prima, che non si tratti di un palazzo di particolare pregio storico e/o architettonico.
Quando intendiamo installare un condizionatore è innanzitutto necessario capire se il palazzo in cui abitiamo è o meno di interesse storico-artistico.
Detto questo, nel caso di un edificio con valore storico – artistico l’installazione del condizionatore deve innanzitutto essere autorizzata dalla sovraintendenza, ovvero da un particolare ufficio provinciale, mentre per gli edifici che non abbiano alcun valore storico – artistico in genere non è necessaria nessuna autorizzazione amministrativa per l’installazione del motore del condizionatore su una delle facciate esterne del condominio.
E’ sempre meglio, comunque, informarsi preventivamente in Comune o in Provincia presso gli uffici competenti, chiedendo se vi siano delle particolari disposizioni da rispettare che possano riguardare la zona dove si trova l’edificio.
Altra verifica preventiva da fare è consultare il regolamento di condominio per assicurarsi che non contenga dei divieti particolari o delle limitazioni in merito alla possibilità di modificare le parti comuni e l’estetica dell’edificio.
La presenza del condizionatore produrrà, ovviamente, del rumore che è considerato legittimo fintanto che non supera la normale tollerabilità, così come previsto dall’articolo 844 del codice civile; nel caso che il rumore dovesse superare tale soglia i vicini potranno chiederne la rimozione.
Attenzione poi che qualora il rumore dovesse risultare eccessivamente molesto soprattutto durante la notte e dovesse arrecare disturbo ad un numero indeterminato di condomini, ciò potrà integrare il reato di disturbo della quiete e del riposo altrui previsto dall’articolo 659 del codice penale.
Per dimostrare l’eccessiva molestia prodotta dal rumore del motore la Corte di Cassazione, con sentenza n. 34240/2005, ha stabilito che lo stesso debba essere avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa, occupanti diversi appartamenti.
Per quanto sinora esposto è sempre consigliabile riflettere attentamente su alcuni punti prima di procedere all’installazione di un condizionatore in facciata ovvero:
ü valutare se l’immobile possa rientrare tra quelli che hanno un valore storico - artistico
ü in caso affermativo rivolgersi alla Soprintendenza
ü successivamente richiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea del condominio
ü verificare che non vi siano divieti nel regolamento di condominio
ü valutare preventivamente presso il comune l’esistenza di disposizioni da rispettare
ü evitare il posizionamento del motore sulla facciata principale dell’edificio
ü possibilmente installare il motore a pavimento sul balcone in modo da evitarne la vista
ü verificare che l’acqua di condensa prodotta venga adeguatamente raccolta
ü verificare le distanze dalle finestre degli altri appartamenti per evitare lamentele
ü verificare cosa vi sia sulla colonna d’aria sopra al motore per evitare lamentele
ü eseguire la manutenzione programmata per evitare che si produca rumorosità indebita
ü in ogni caso sarebbe opportuno un passaggio preventivo in sede di assemblea di condominio