Source: http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=22.11.2012_4A_492/2012
Timestamp: 2013-05-20 03:28:29+00:00
Document Index: 311761540

Matched Legal Cases: ['art. 23', 'art. 24', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 197', 'art. 205', 'ATF ', 'art. 205', 'art. 23', 'ATF ', 'art. 23', 'art. 205', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 24', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ']

4A_492/2012 (22.11.2012)
X.________, repr�sent� par Me Jacques Haldy,
repr�sent�e par Me Marc-Etienne Favre,
recours contre l'arr�t rendu le 20 juin 2012 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Par acte authentique du 28 avril 2008 intitul� � vente � terme - emption �, Y.________ a promis d'acheter un bien-fonds avec b�timent d'habitation dont X.________ �tait alors propri�taire dans la commune de Chardonne. Le prix �tait fix� � 302'500 francs. L'acte incluait des clauses d'exclusion de garantie libell�es comme suit:
L'immeuble vendu sera transf�r� [...] dans l'�tat o� il se trouvera au jour du transfert de propri�t�, que l'acheteur d�clare bien conna�tre, le vendeur s'engageant � n'y apporter d'ici l� aucune modification de quelque nature que ce soit.
L'acheteur d�clare s'�tre suffisamment renseign� aupr�s des organes cantonaux et communaux comp�tents sur les possibilit�s de construction, de r�novation, de transformation, d'occupation et d'exploitation existant sur l'immeuble vendu, et conna�tre la zone dans laquelle est englob� ledit immeuble ainsi que son �tat d'�quipement.
L'immeuble vendu sera transf�r� sans aucune garantie quant aux �ventuels d�fauts qui pourraient l'affecter actuellement ou se r�v�ler ult�rieurement, quelle que soit l'importance de ceux-ci.
L'attention de l'acheteur est d�s lors attir�e sur la port�e de la clause ci-dessus, � savoir qu'il sera priv� des garanties pr�vues par la loi.
Cette exclusion de garantie ne concerne pas les d�fauts qui auraient �t� frauduleusement dissimul�s par le vendeur.
Les parties �taient entr�es en contact gr�ce aux services d'un courtier en immeubles. Celui-ci et le vendeur savaient que l'acqu�resse souhaitait devenir propri�taire d'un logement habitable en permanence, y compris pendant l'hiver. Le vendeur avait assur� que les parois �taient enti�rement isol�es et que le toit �tait en parfait �tat. Le courtier s'�tait renseign� aupr�s du bureau technique communal pour v�rifier si l'habitation �tait autoris�e dans ce b�timent sis en zone viticole; il avait re�u un permis d'habiter d�livr� le 15 juillet 1992 par la Municipalit� de Chardonne, o� aucune restriction n'�tait mentionn�e.
Y.________ a achet� l'immeuble le 4 juin 2008.
Au d�but de 2009, Y.________ a annonc� aux autorit�s son intention d'entreprendre des travaux de r�novation. Par lettre du 5 mars 2009, le service cantonal du d�veloppement territorial - soit le service de l'am�nagement du territoire - s'est exprim� n�gativement:
Notre service estime qu'une utilisation du b�timent [...] comme habitation permanente (i.e. plus de trois mois par ann�e) conduirait � un changement complet d'affectation car non conforme � la situation l�galement acquise au 1er juillet 1972 (habitation secondaire pr�caire). [...] Aussi notre service est-il contraint de pr�aviser n�gativement toute transformation et utilisation de ce bungalow � des fins de logement � l'ann�e. La pose ou la � consolidation � d'une � isolation ext�rieure � [...], mesure de confort visant � rendre le pavillon [...] davantage utilisable auxdites fins, ne peut donc pas �tre admise. En conclusion, ce dernier [...] ne peut �tre utilis� que comme r�sidence secondaire (p. ex. pavillon de week-end).
Le 20 mars 2009, Y.________ a ouvert action contre X.________ devant le Tribunal cantonal du canton de Vaud. Le tribunal �tait requis d'ordonner au registre foncier la r�inscription du d�fendeur en qualit� de propri�taire de l'immeuble. Le d�fendeur devait �tre condamn� � payer 302'500 fr. pour restitution du prix, avec int�r�ts au taux de 5% par an d�s le 2 mai 2008, et 14'212 fr.85 � titre de dommages-int�r�ts, avec int�r�ts d�s le jour de la demande.
La Cour civile du Tribunal cantonal s'est prononc�e le 16 d�cembre 2011. En substance, elle a accueilli l'action. Elle a ordonn� la r�inscription du d�fendeur en qualit� de propri�taire de l'immeuble. Elle a condamn� le d�fendeur � restituer le prix par 302'500 fr. avec int�r�ts d�s le 10 avril 2009; elle n'a pas allou� de dommages-int�r�ts.
La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statu� le 20 juin 2012 sur l'appel du d�fendeur; elle a rejet� l'appel et confirm� le jugement.
La Cour d'appel civile retient que les parties se sont li�es par un contrat de vente mais que ce contrat n'oblige pas la demanderesse: celle-ci l'a conclu sous l'influence de l'erreur en croyant faussement que le b�timent �tait habitable en permanence, puis, apr�s la d�couverte de cette erreur, elle a communiqu� en temps utile, en ouvrant action, sa volont� de ne pas maintenir le contrat. La Cour retient encore que le d�fendeur ne peut pas se pr�valoir des clauses d'exclusion de la garantie � raison des d�fauts qui ont �t� convenues, cela parce que l'impossibilit� d'habiter les lieux en permanence ne s'inscrit pas dans les d�fauts de l'immeuble que les parties pouvaient raisonnablement envisager lors de la conclusion du contrat.
A teneur de l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, se trouvait dans une erreur essentielle. Selon l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, parmi d'autres cas, il y a erreur essentielle lorsque l'un des cocontractants s'est m�pris sur des faits qu'il pouvait consid�rer, du point de vue de la loyaut� en affaires, comme des �l�ments n�cessaires du contrat. Dans cette hypoth�se, l'erreur a port� sur un point sp�cifique qui a effectivement d�termin� la victime � conclure le contrat ou � le conclure aux conditions convenues, et il se justifiait objectivement, du point de vue de la bonne foi en affaires, de consid�rer ce point comme un �l�ment essentiel du contrat (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1 p. 531; 135 III 537 consid. 2.2 p. 541/542; 132 III 737 consid. 1.3 p. 741). Elucider ce que les parties avaient � l'esprit au moment de conclure rel�ve de la constatation des faits, tandis qu'appr�cier si l'erreur constat�e est essentielle s'inscrit dans l'application du droit (ATF 135 III 537 consid. 2.2 p. 542; 113 II 25 consid. 1a p. 27).
Selon l'art. 197 al. 1 et 2 CO concernant le contrat de vente, le vendeur est en principe tenu de garantir l'acheteur en raison des d�fauts qui diminuent dans une notable mesure la valeur de la chose ou son utilit� pr�vue (al. 1), et il r�pond de ces d�fauts m�me s'il les ignorait (al. 2). En cas de garantie, l'art. 205 al. 1 CO autorise l'acheteur � r�silier la vente ou � r�clamer une indemnit� pour la moins-value.
Cette r�glementation appartient au droit dispositif et les cocontractants peuvent valablement convenir que la garantie en raison des d�fauts sera exclue ou restreinte. Une clause d'exclusion de la garantie sert g�n�ralement � prot�ger le vendeur qui n'est pas en mesure d'�valuer le risque inh�rent � d'�ventuels d�fauts, et qui, pour ce motif, ne veut pas assumer ce risque; en particulier, l'exclusion de la garantie est classique dans la vente de b�timents qui ne sont pas neufs (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 691 in medio).
Lorsque l'acheteur tient la chose vendue pour d�fectueuse, il peut � son choix r�silier la vente selon l'art. 205 al. 1 CO ou invalider le contrat sur la base de l'art. 23 CO, lorsque les conditions pr�vues par ces deux dispositions sont satisfaites (ATF 114 II 131 consid. 1 p. 134 ss; 109 II 319 consid. 2 p. 322; 108 II 102 consid. 2.1 p. 104). En l'occurrence, la Cour d'appel s'est r�f�r�e aux art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO; le d�fendeur conteste que les conditions de ces r�gles soient satisfaites mais il ne pr�tend pas que la Cour e�t d� statuer en application de l'art. 205 CO.
Il est incontest� que lors de la conclusion du contrat, la demanderesse se repr�sentait le b�timent vendu comme habitable en permanence. Le d�fendeur reproche � la Cour d'appel d'avoir retenu erron�ment que ce b�timent n'est pas effectivement habitable en permanence; il le tient au contraire pour conforme aux attentes de son adverse partie. Selon son argumentation, la demanderesse n'a donc pas trait� sous l'influence d'une erreur.
Il est constant que l'immeuble se trouve en zone viticole, soit � hors de la zone � b�tir � aux termes des art. 24 et suivants de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (LAT; RS 700). En tant que le b�timent � b�n�ficie de la garantie de la situation acquise � aux termes de l'art. 24c al. 1 LAT, son affectation � l'habitation sans rapport avec les activit�s viticoles peut se poursuivre. Un �ventuel changement d'affectation, m�me sans travaux de transformation, est en revanche soumis � autorisation par l'art. 24a LAT. La port�e de cette r�gle peut cependant pr�ter � discussion; en particulier, il n'est pas certain que dans l'utilisation d'un logement, le changement consistant � passer d'une occupation sporadique � une occupation permanente doive �tre consid�r� comme un changement d'affectation qui serait illicite sans autorisation. Avant l'entr�e en vigueur de l'art. 24a LAT, d�s le 1er septembre 2000, un changement de ce genre �tait licite et il ne n�cessitait aucune autorisation s'il n'�tait pas accompagn� de travaux (ATF 124 II 538 consid. 2e p. 542). Cette question juridique n'a plus �t� examin�e depuis et la situation actuelle est donc douteuse.
Dans la pr�sente affaire, la Cour d'appel s'est abstenue de discuter ladite question et elle n'a pas non plus constat� les faits propres � �tablir, le cas �ch�ant et au regard des art. 24a et 24c al. 1 LAT, que le b�timent en cause n'�tait l�galement affect� qu'� une habitation sporadique avant la conclusion du contrat. La preuve de tels faits e�t incomb� � la demanderesse car c'est elle qui devait prouver l'erreur all�gu�e afin de se lib�rer du contrat (Bruno Schmidlin, in Commentaire romand, 2e �d., n� 60 ad art. 23 et 24 CO). La d�cision attaqu�e ne contient qu'une allusion � une � d�cision communale refusant l'habitation permanente avec ordre d'expulsion des locataires �. Elle comporte aussi quelques conjectures relatives � d'hypoth�tiques travaux de transformation qui auraient �t� ex�cut�s sans autorisation, � une �poque ind�termin�e mais � bien apr�s 1972 �, dans le but de rendre le b�timent � habitable en permanence �, mais on n'y trouve pas de constatations portant sur la destination ant�rieure de cette construction. Enfin, l'erreur invoqu�e ne porte pas sur la possibilit� d'ex�cuter l�galement des travaux, mais sur celle d'habiter les lieux en permanence; la Cour mentionne donc inutilement l'art. 24c al. 2 LAT relatif aux travaux de r�novation ou de transformation.
La Cour d'appel admet que la lettre du service cantonal dat�e du 5 mars 2009, lettre qui a d�termin� la demanderesse � ouvrir action, n'est pas d'une d�cision administrative destin�e � clore une proc�dure d'autorisation, ayant pour effet de circonscrire l'affectation licite du b�timent avec autorit� de chose jug�e. Selon son appr�ciation, toutefois, � rien ne permet de supposer que [le service cantonal soit dispos� �] changer d'avis et [�] rendre une d�cision autorisant les travaux �. Cette approche est superficielle; elle m�conna�t que l'autorit� administrative doit d'abord entendre la partie instante avant de lui signifier une d�cision d�favorable, puis qu'une semblable d�cision peut ensuite �tre contest�e en justice. Il appara�t donc qu'en l'�tat, l'impossibilit� juridique d'habiter l'immeuble en permanence n'est pas �tablie. Dans ces conditions, la Cour d'appel ne pouvait pas, � ce sujet, retenir une erreur conform�ment aux art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO; le recours en mati�re civile devrait �tre admis pour ce motif d�j�.
Selon la jurisprudence relative � l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l'acheteur d'une chose ne peut pas pr�tendre s'�tre m�pris sur un �l�ment n�cessaire du contrat lorsqu'un d�faut, d'abord indiscernable, se r�v�le plus tard, et que ce d�faut est couvert par une clause contractuelle, valable, d'exclusion de la garantie; en effet, en souscrivant une pareille clause, l'acheteur a manifest� au vendeur que de son point de vue, la qualit� ou l'aptitude vis�e n'est pas un �l�ment n�cessaire du contrat. Les clauses d'exclusion de la garantie sont donc opposables, s'il y a lieu, � l'acheteur qui se pr�vaut d'une erreur (ATF 91 II 275 consid. 2b p. 279; voir aussi ATF 126 III 59 consid. 3 p. 66).
Une clause d'exclusion de la garantie s'interpr�te conform�ment au principe de la confiance, c'est-�-dire d'apr�s le sens que les parties pouvaient et devaient lui attribuer de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681); de cela, il r�sulte qu'une clause d'exclusion de la garantie est inop�rante envers des d�fauts exorbitants, � raison de leur nature ou de leur ampleur, de ceux que l'acheteur devait raisonnablement envisager en souscrivant cette clause. En particulier, une clause �nonc�e en termes g�n�raux peut se r�v�ler inop�rante envers un d�faut ayant pour effet de contrarier dans une mesure importante le but �conomique du contrat (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 689).
La Cour d'appel juge avec raison que l'impossibilit� juridique d'habiter le b�timent en permanence - pour autant que cette impossibilit� soit av�r�e - est un d�faut tr�s grave par rapport au but �conomique du contrat qui �tait connu des deux parties. Pour le surplus, la Cour retient qu'en consid�ration des documents re�us du service technique communal, aucun des cocontractants n'a pu � imaginer � que le b�timent ne serait pas habitable en permanence; de cela, la Cour d�duit que la demanderesse peut invoquer son erreur nonobstant les clauses d'exclusion de la garantie.
Cette discussion passe enti�rement sous silence le texte ins�r� dans le contrat. La demanderesse y a d�clar� � s'�tre suffisamment renseign�[e] aupr�s des organes cantonaux et communaux comp�tents sur les possibilit�s [...] d'occupation et d'exploitation existant sur l'immeuble vendu, et conna�tre la zone dans laquelle est englob� ledit immeuble�. En s'exprimant dans ces termes exempts de toute �quivoque, �nonc�s en relation avec l'exclusion de la garantie, l'acqu�resse n'a pas pu croire de bonne foi que le vendeur lui garantirait l'exactitude et l'exhaustivit� de renseignements administratifs et juridiques auxquels il n'avait aucunement pourvu et qu'elle avait recueilli ou fait recueillir elle-m�me. Au contraire, le vendeur pouvait admettre de bonne foi que l'acqu�resse prenait en charge les risques juridiques inh�rents � la situation de l'immeuble hors des zones � b�tir. Comme le montre la pr�sente contestation, ces risques sont difficiles � �valuer et le vendeur d'un bien peut l�gitimement chercher � s'en exon�rer par une clause contractuelle sp�cifique. C'est pr�cis�ment ce que le d�fendeur a fait et il e�t incomb� � la demanderesse, si cela ne lui agr�ait pas, de n�gocier un contrat diff�rent. Dans sa r�ponse au recours, elle tente vainement de renier sa d�claration qui n'est peut-�tre, pr�tendument, qu'une � simple clause de style �.
Au regard des clauses concr�tement souscrites par les parties, la possibilit� d'habiter le b�timent en permanence, l�galement et paisiblement, n'�tait pas un �l�ment que la demanderesse p�t consid�rer, du point de vue de la loyaut� en affaires, comme un �l�ment n�cessaire du contrat; par suite, elle n'est pas autoris�e � l'invalider en raison de l'erreur qu'elle dit avoir commise. Il est sans importance qu'elle ait peut-�tre sous-estim� la gravit� des risques li�s � l'implantation de l'immeuble hors des zones � b�tir et m�connu qu'ils pouvaient �ventuellement condamner le but de son acquisition. Le prix d'achat convenu, que la Cour d'appel prend �galement en consid�ration, n'est pas non plus un �l�ment d'appr�ciation pertinent dans ce contexte.
Le d�fendeur est fond� � r�clamer que toutes les clauses convenues entre les parties soient d�ment prises en consid�ration; son recours doit �tre admis pour ce motif aussi et la d�cision attaqu�e doit �tre r�form�e selon ses conclusions.
Le recours est admis et l'arr�t de la Cour d'appel civile est r�form� en ce sens que l'action est enti�rement rejet�e.
La demanderesse acquittera un �molument judiciaire de 6'500 francs.
La demanderesse versera une indemnit� de 7'500 fr. au d�fendeur, � titre de d�pens.
La cause est renvoy�e � la Cour d'appel civile pour statuer � nouveau sur les frais et d�pens des instances pr�c�dentes.