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Timestamp: 2020-07-10 05:59:42+00:00
Document Index: 19265294

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 68', 'art. 67', 'art. 68', 'art. 67', 'art. 1472', 'sentenza ', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 68']

La plusvalenza nelle permute immobiliari | ProntoProfessionista.it
Nell’ambito delle transazioni immobiliari è piuttosto frequente l’ipotesi di una persona fisica che, dopo avere acquistato porzioni di aree a scopo edificatorio, non avendo le disponibilità finanziare per eseguire la costruzione si trovi costretta alla rivendita dell’immobile. In tal caso si renderà applicabile la norma prevista dall’art. 67 comma 1 lett. b) del Testo Unico sulle imposte sui redditi (D.P.R. 917/896) secondo la quale sono considerate redditi diversi "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni...nonché, in ogni caso le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione". Ai fini della determinazione della base imponibile, il successivo art. 68 prevede che questa è data dalla differenza tra "i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo".
Nell’ipotesi in cui il terreno oggetto di rivendita abbia natura agricola dovrà, quindi, aversi riguardo al termine del quinquennio dall’acquisto per cui se questo si è verificato in epoca anteriore nessuna plusvalenza potrà essere determinata. Ma se prima della rivendita il titolare del diritto di proprietà o usufrutto provvede alla lottizzazione dell’immobile o esegua opere intese a renderlo edificabile, si applicherà la disposizione della lettera a) del medesimo primo comma dell’art. 67 del TUIR, secondo cui saranno considerate redditi diversi "le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l`esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici".
Tuttavia, in questi casi scatterà la previsione del secondo comma dell’art. 68 del TUIR secondo cui " per i terreni di cui alla lettera a) dell’art. 67 acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore".
Quanto finora detto si riferisce alle compravendite dei terreni ma "quid juris ", nei casi di permute di terreni con fabbricati a costruirsi?
Si tratta in sostanza della permuta di cosa presente con cosa futura il cui effetto traslativo si realizza nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza, secondo la previsione dell’art. 1472 c.c. "Nelle vendita che ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza".
A tali semplici principi civilistici, oltre che a consolidata giurisprudenza, si è rifatta la Corte di Cassazione che con l’Ordinanza n. 26653 del 10.11.2017 ha accolto il ricorso di un contribuente avverso una sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Campania che aveva ritenuto che il momento impositivo per il calcolo della plusvalenza prevista dall’art. 67 del TUIR "dovesse identificarsi con quello della cessione del terreno, indipendentemente dal fatto che il conseguimento del corrispettivo fosse differito ad un momento successivo".
Infatti nella suddetta Ordinanza si legge che "A differenza di quanto argomentato dai giudici d’appello, ai fini dell’applicazione dell’art. 67 comma 1 lett. b) e art. 68 TUIR, nel caso di permuta di un bene esistente - un terreno - con un bene futuro la realizzazione di un fabbricato -, la plusvalenza tassabile deve considerarsi conseguita non nel momento in cui si verifica la cessione del terreno edificabile, ma allorchè la proprietà della costruzione realizzata sia entrata nel patrimonio del cedente, ossia quando, come osservato, la cosa futura viene ad esistenza, dovendosi altresì escludere che possa ai medesimi fini assumere rilievo il diverso valore già entrato nel patrimonio del cedente al momento della stipulazione del contratto, costituito dalla ius ad abendam rem".