Source: http://www.rechtsanwalt-schuhmacher.de/category/fragen-zum-mietrecht/kundigung/
Timestamp: 2020-01-27 08:58:43
Document Index: 234235051

Matched Legal Cases: ['§ 272', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 885', '§ 272', '§ 272', '§ 272']

Kündigung Fragen Zum Mietrecht Categories Falk Schuhmacher
Kategorie-Archiv: Kündigung
Wie lange dauert eine Räumungsrechtsstreit?
Die Dauer eines Räumungsrechtsstreits ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass es für den Vermieter zu einer finanziellen Krise kommen kann, wenn ein Mieter die Mietzahlungen einfach vollständig einstellt. Er hat deshalb in § 272 Absatz 4 ZPO (Stand 2013) angeordnet, dass Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.
In der Praxis kann ich nicht feststellen, dass diese Gesetzesänderung generell zu einer Beschleunigung der Gerichtsverfahren geführt hat.
Im ersten Schritt ist zu beachten, dass keine Zeit beim Ausspruch der Kündigung verloren gehen sollte. Sobald eine Monatsmiete nicht beglichen wurde sollten beim Vermieter die Warnglocken angehen.
Da die Miete nach aktueller BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15) am dritten Werktag des Monats angewiesen sein muss, sollte am sechsten Werktag des Folgemonats überprüft werden, ob auch die nächste Miete nicht beglichen wurde.
Der Vermieter sollte dann fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen. Hierbei sind eine Vielzahl von Formalien zu beachten (Personenmehrheit, Räumungsfristbewilligung, Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung, Aufschlüsselung des Zahlungsrückstands, Zugang, Hinweis auf ein Widerrufsrecht, etc.). Natürlich fallen Gebühren an, wenn die Kündigung durch einen Rechtsanwalt entworfen und erklärt wird. Allerdings wird den Vermieter diese Investition vor unliebsamen Überraschungen vor Gericht bewahren. Daneben muss der Mieter die Kosten grundsätzlich bezahlen, da er sich mit der Entrichtung der Miete in Verzug befindet (BGH, Urteil vom 06.10.2010, Az. VIII ZR 271/09). Etwas anderes soll nach der BGH-Rechtsprechung nur bei kaufmännisch geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft gelten. Der private Vermieter darf einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen.
Nach Ablauf der Räumungsfrist sollte der Vermieter unverzüglich Räumungsklage erheben. Daneben wird auch der bislang angefallene Mietrückstand eingeklagt.
Meine über 10-jährige Berufserfahrung in Räumungssachen verteilt sich im wesentlichen auf die Amtsgerichte Speyer, Ludwigshafen, Mannheim, Karlsruhe, Ettlingen und Rastatt.
Beispielhaft verweise ich auf folgende Verläufe der letzten von mir betreuten Räumungsverfahren:
AG Speyer: Klageschrift vom 21.07.2016 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 25.07.2016 – Termin zur mündlichen Verhandlung am 25.10.2016 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich und durch Räumung und Übergabe ohne Vollstreckung.
AG Speyer: Klageschrift vom 26.08.2015 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 28.08.2015 – Versäumnisurteil – Einspruch gegen das Versäumnisurteil durch die Mieter – Termin zur mündlichen Verhandlung am 18.11.2015 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich. Die Wohnung wurde vom Mieter geräumt und übergeben.
AG Speyer: Klageschrift vom 04.03.2015 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 11.03.2015 – Termin zur mündlichen Verhandlung am 20.07.2015 – das Verfahren endete durch Anerkenntnis im Termin. Dennoch musste die Räumungsvollstreckung beauftragt werden. Am Räumungstermin wurde die Wohnung von der Gemeinde beschlagnahmt und die Mieter konnten für 6 Monate in der Wohnung verbleiben. Dies ist gesetzlich zulässig. Die Gemeinde übernimmt für die Dauer der Einweisung, die höchstens 6 Monate beträgt die Miete und sorgt dann am Ende für die Räumung. Die Einweisung erfolgt zur Verhinderung einer Obdachlosigkeit.
AG Ludwigshafen: Klageschrift vom 23.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 07.04.2017 – Versäumnisurteil vom 26.04.2017. Räumungsauftrag am 05.05.2017 erteilt. Die Gerichtsvollzieherin war bis zum 09.06.2017 im Urlaub. Besonders ärgerlich war dies, da ein beschränkter Räumungsauftrag nach § 885 a ZPO (früher Berliner Räumung) erteilt wurde. Dies bedeutet, dass der Gerichtsvollzieher keine Spedition beauftragen muss, da die Möbel und das sonstige Eigentum der Mieter in der Wohnung verbleibt. Oftmals begründen die Gerichtsvollzieher eine Verzögerung damit, dass die Spedition keine früheren Termine hatte. Die Räumung wurde am 03.08.2017 durchgeführt, der Mieter hatte augenscheinlich die Wohnung aufgegeben.
AG Ludwigshafen: Klageschrift vom 17.02.2014 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 28.03.2014 – Versäumnisurteil vom 06.05.2014. Räumung durch Gerichtsvollzieher am 03.07.2014. Der Mieter war unbekannt verzogen und hat die Wohnung annährend geräumt verlassen.
AG Mannheim: Klageschrift vom 26.04.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 11.05.2017. Termin zur mündlichen Verhandlung am 06.09.2017.
AG Mannheim: Klageschrift vom 27.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 25.04.2017. Termin zur mündlichen Verhandlung am 05.07.2017. Die Mieter haben vor diesem Termin freiwillig geräumt. Das Verfahren konnte für erledigt erklärt werden, die Kosten haben die Mieter zu tragen.
AG Mannheim: Klageschrift vom 23.11.2015 – Anordnung früher erster Termin mit Verfügung vom 07.12.2015 – Früher erster Termin zur mündlichen Verhandlung am 12.01.2016 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich im Termin. Die Mieter verpflichteten sich die Miete für 6 Monate pünktlich und vollständig zu begleichen, im Gegenzug verzichtet der Vermieter dann auf die Räumung. Nach 6 Monaten wäre dann das Mietverhältnis weitergeführt worden. Schon die erste Miete ging dann nicht vollständig beim Vermieter ein. Nach Beauftragung der Räumungsvollstreckung und Terminierung durch den Gerichtsvollzieher haben die Mieter die Wohnung geräumt und dem Gerichtsvollzieher den Schlüssel vorbeigebracht.
AG Karlsruhe: Klageschrift vom 10.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 15.03.2017 – Versäumnisurteil vom 12.04.2017. Nach Ablauf von zwei Wochen (Einspruchsfrist) wurde am 25.04.2017 eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils erteilt. Der Räumungsauftrag wurde am 02.05.2017 erteilt. Mit Schreiben vom 31.05.2017 teilte der Gerichtsvollzieher mit, dass er sich vom 03.05.2017 bis zum 04.06.2017 nicht im Dienst befand und die Bearbeitung des Auftrags sich deshalb verzögert hat. Der Räumungstermin war dann am 08.08.2017.
AG Karlsruhe: Klageschrift vom 07.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 16.03.2017 – Versäumnisurteil vom 12.04.2017. Nach Ablauf von zwei Wochen (Einspruchsfrist) wurde am 24.04.2017 eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils erteilt. Der Räumungsauftrag wurde am 28.04.2017 erteilt. Mit Schreiben vom 19.05.2017 wurde der Räumungstermin vom Gerichtsvollzieher auf den 19.07.2017 festgesetzt. Die Wohnung wurde an diesem Termin geräumt, die Möbel und der Hausrat der Mieterin wurde für drei Monate eingelagert.
AG Karlsruhe-Durlach: Klageschrift vom 07.03.2017 vom 20.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 22.03.2017 – das Verfahren endete durch Auszug des Mieters.
AG Karlsruhe: Klageschrift vom 02.01.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 09.01.2017 – Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.03.2017 – das Verfahren endete durch den Auszug der Mieter kurz vor dem Termin.
AG Karlsruhe: Klageschrift vom 24.02.2016 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 04.03.2016 – Versäumnisurteil vom 29.03.2016. Die Räumung wurde am 20.04.2016 beauftragt und am 20.05.2016 durchgeführt. Das komplette Inventar des Mieters musste eingelagert und dann größtenteils vernichtet werden.
AG Ettlingen: Klageschrift vom 23.12.2015 – Anordnung früher erster Termin unter Hinweis auf § 272 IV ZPO mit Verfügung vom 04.01.2015 – Früher erster Termin am 03.02.2016 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich.
AG Ettlingen: Klageschrift vom 12.02.2014 – Anordnung früher erster Termin unter Hinweis auf § 272 IV ZPO mit Verfügung vom 17.02.2014 – Früher erster Termin am 12.03.2014 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich.
AG Rastatt: Klageschrift vom 08.08.2016 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 16.08.2016 – Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.09.2016 – das Verfahren endete durch Anerkenntnis im Termin.
Die Verfahrensdauer beträgt nach meiner Erfahrung minimal einen Monat, soweit ein Versäumnisurteil ergeht. Der Termin zur mündlichen Verhandlung wird von den Gerichten zwischen zwei Monaten und vier Monaten nach Eingang der Klageschrift terminiert. Wenn es dann zu einer Beweisaufnahme kommt, beispielsweise weil der Mieter sich auf eine Minderung wegen Mängeln beruft, kann das Verfahren auch sehr lange dauern. Die Aufgabe des Vermieteranwalts ist es dann einen für den Vermieter günstigen Räumungsvergleich herbeizuführen.
Die Vollstreckung eines Urteils ist ebenfalls mit einigem Zeitaufwand verbunden. Alleine durch die vorgeschriebene Ankündigungsfrist der Räumung von drei Wochen und die Möglichkeit des Rechtsschutz gegen eine Räumung kann sich die Räumung erheblich verzögern. Auch ist es von Zufälligkeiten (Urlaub, Erkrankung des zuständigen Gerichtsvollziehers) abhängig, wie schnell ein Räumungsauftrag vom Gerichtsvollzieher bearbeitet wird. Soweit der Mieter überhaupt keine Miete mehr zahlt treffen diese Zufälligkeiten den Vermieter natürlich schwer. Der Eingangs erwähnte § 272 IV ZPO führt jedenfalls zu keiner spürbaren Beschleunigung.
Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen oder auf dieser Seite nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.
Dieser Beitrag wurde unter Kündigung, Räumungsklage abgelegt am 28. März 2017 von Falk Schuhmacher.
Wie genau muss der Vermieter in der Kündigung den Zahlungsverzug aufschlüsseln?
Das Landgericht Hamburg hat in einem älteren Urteil ausgeführt, dass der Vermieter in einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs den Zahlungsbetrag genau aufschlüsseln muss und zwar nach Betrag, Fälligkeitsdatum und Kostenart. Lässt sich der Aufstellung des Vermieters nämlich nicht zweifelsfrei entnehmen, ob sich der Mieter mit der Miete oder den Nebenkosten in Verzug befindet, soll die Kündigung unwirksam sein (LG Hamburg, Az. 316 S 43/03 = NJW 2003, 3064). Problematisch war dies bei diesem Fall, weil die beigefügte und in Bezug genommene Kontoauflistung schon mit einem ungeklärten Saldo begann. Außerdem wurden die fälligen Mietzahlungen ins Soll und die erbrachten Zahlungen ins Haben gestellt.
Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die nicht verallgemeinert werden kann.
So hat beispielsweise das Landgericht Berlin in einem anderen Fall, in dem der Vermieter sich bei der Angabe des Zahlungsmonats gerirrt hatte, entschieden, dass die Kündigung wirksam war, da der Kündigungsgrund „Zahlungsverzug“ für den Mieter erkennbar war und das korrekte Saldo angegeben wurde (LG Berlin, Az. 65 TS 102/02 = NJW 2003, 3063).
Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2010 zur Problematik grundsätzlich Stellung bezogen (Urteil vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 96/09): Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, Az. VIII ZB 94/03).
Der Vermieter sollte nach m. E. eine Auflistung erstellen, wenn sich der Mietrückstand über Monate hinzieht, der Mieter Teilzahlungen geleistet hat und/oder sich die Miethöhe geändert hat, möglicherweise durch eine Erhöhung der Vorauszahlungsverpflichtung für Nebenkosten. Dann ist es m E. eben nicht ausreichend, dass der Vermieter einfach ein Saldo angibt.
Ich halte es für gefährlich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs etwas anderes herleiten zu wollen. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte nämlich der Vermieter den Rückstand auch monatsweise aufgelistet. Ich halte dies in jedem Fall für ratsam.
In solchen Fällen empfiehlt sich außerdem eine kompetente Rechtsberatung vor Ausspruch der Kündigung. Eine formal unwirksamen Kündigung kann zum Prozessverlust und zu Erstattungsansprüchen des Mieters für die Zurückweisung der Kündigung führen.
Das LG Kempten hat mit Urteil vom 22.02.2017, Az. 53 S 1283/16 entschieden, dass eine Klage auf Zahlung eines Saldos aus einem fortgeschriebenen Mieterkonto, in welchem Mietzinsforderungen, Nachzahlungsforderungen aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen bzw. Guthaben aus diesen, ebenso wie Mahnkosten, Rechtsanwaltskosten und Auszahlungen vom Vermieter eingestellt wurden unzulässig ist.
Dieser Beitrag wurde unter Kündigung abgelegt am 22. Mai 2013 von Falk Schuhmacher.