Source: https://www.rae-recklies.de/single-post/2018/02/09/BGH-sch%C3%BCtzt-Mieter-von-Werkswohnungen-%C2%A7-565-BGB-unmittelbar-anwendbar
Timestamp: 2019-11-14 02:22:52
Document Index: 116209435

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 565', 'BGH', '§ 565', '§ 565', '§ 565', 'BGH', 'Art. 14']

BGH schützt Mieter von Werkswohnungen: § 565 BGB unmittelbar anwendbar
Der BGH (Urteil vom 17.01.2018, VIII ZR 241/16) hat zahlreiche Mieter von Werkswohnungen besser vor einer Mietkündigung geschützt und entschieden, dass der soziale Kündigungsschutz auch dann gilt, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der betreffenden Wohnung keinen Gewinn erzielen will, sondern sie als Arbeitgeber Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt.
Das LG Frankfurt hatte die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen und auf die Widerklage festgestellt, dass der Kläger mit Wirkung ab 01.07.2015 statt der Beklagten zu 1 in den Mietvertrag mit den Beklagten zu 2 und 3 eingetreten sei. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Das OLG Frankfurt hatte entschieden, dass das Untermietverhältnis infolge der Kündigung des Hauptmietverhältnisses in entsprechender Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Kläger als Vermieter übergegangen ist, da mangels Gewinnerzielungsabsicht der M-AG zwar keine "gewerbliche" Weitervermietung vorliege die Interessenlage aber hinreichend vergleichbar sei. Mit seiner vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger sein auf Stattgabe der Klage und Abweisung der Widerklage gerichtetes Begehren weiter.
§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regele den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Diese Vorschrift ordne insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintrete. Hiermit solle sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehe, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte. Eine "gewerbliche" Weitervermietung i.S.v. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setze dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus.
Nach Auffassung des BGH sind diese Voraussetzungen im Streitfall durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der M-AG erfüllt. Zwar hätte die M-AG seinerzeit die von ihr angemieteten Wohnungen – anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne – nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (unmittelbar aus der Weitervermietung selbst) an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Aber auch ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermiete, verfolge hiermit (zumindest auch) eigene wirtschaftliche Interessen. Diese seien in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine entsprechenden Werkswohnungen anbieten könnten. Dies gelte umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet – wie hier Frankfurt am Main – nicht ohne weiteres zu finden sei. Dieses Verständnis einer "gewerblichen" Weitervermietung stehe auch im Einklang mit der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentumes (Art. 14 Abs. 1 GG).
LG Frankfurt, Urt. v. 15.01.2016 - 2-08 O 258/15
OLG Frankfurt, Urt. v. 23.09.2016 - 2 U 19/16