Source: http://www.gevestor.de/details/mietverhaeltnis-stillschweigende-verlaengerung-und-verjaehrungsfristen-714700.html
Timestamp: 2017-08-23 08:07:50
Document Index: 256089279

Matched Legal Cases: ['§ 545', '§ 545', 'BGH', 'BGH', '§ 545', '§ 545', '§ 548', '§ 548']

Mietverhältnis: Stillschweigende Verlängerung und Verjährungsfristen
Sie haben Ihrem Mieter zum 30.06.2011 wirksam gekündigt.
Allerdings macht Ihr Mieter keine Anstalten, die Wohnung zu räumen.
Am 20.07.2011 erheben Sie eine Räumungsklage.
Dadurch, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache, also Ihre Wohnung, über den 30.06.2011 einfach fortsetzt, kann sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängern.
Der Mieter kann sich darauf im Räumungsprozess berufen und wird damit durchkommen.
Sie hingegen werden den Prozess verlieren und auf den Verfahrenskosten sitzen bleiben.
Außerdem müssen Sie Ihrem Mieter dann erneut kündigen.
Sie können diese Problematik schon im Mietvertrag lösen. § 545 BGB kann nämlich vertraglich ausgeschlossen werden.
Diese Klausel ist nach Auffassung des BGH zulässig (BGH, Urteil v. 15.05.1991, Az. VIII ZR 38/90):
Entweder mietvertraglicher Ausschluss der Verlängerung …
„Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung.“
… oder sofortige Widerspruchserklärung
Sollten Sie allerdings beim Abschluss des Mietvertrags diese oder eine vergleichbare Regelung nicht vereinbart haben, müssen Sie unbedingt einer Fortsetzung des Mietgebrauchs widersprechen.
Denken Sie daran, dass Sie den Widerspruch innerhalb einer Frist von 2 Wochen erklären müssen. Die Frist beginnt, sobald Sie Kenntnis davon haben, dass der Mieter den Gebrauch fortsetzt.
Sie kündigen zum 30.06.2011. Am 05.07.2011 sehen Sie, dass Ihr Mieter die Wohnung noch immer bewohnt. Sie müssen dann innerhalb der nächsten beiden Wochen Ihren Widerspruch erklären. Tun Sie das nicht, wird das Mietverhältnis gegen Ihren Willen fortgesetzt.
Formulieren Sie Ihre Widerspruchserklärung so:
hiermit widerspreche ich einer Fortsetzung des Mietgebrauchs nach § 545 BGB.
Datum, Unterschrift Vermieter
GeVestor-Tipp
Gehen Sie bei dieser Frage immer auf Nummer sicher.
Auch wenn im Mietvertrag eine Regelung getroffen wurde, wonach eine stillschweigende Vertragsverlängerung ausgeschlossen werden soll, widersprechen Sie lieber einmal zu viel und erklären Ihren Widerspruch idealerweise gleich im Zusammenhang mit der Kündigungserklärung.
Achten Sie auf die kurze Verjährungsfrist von Vermieteransprüchen
Nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, stellen Sie bei der Wohnungsübergabe fest, dass Ihr Mieter die Wohnung erheblich beschädigt hat. Außerdem hat Ihr Mieter trotz Fristsetzung keine Schönheitsreparaturen ausgeführt.
Ihr Mieter ist aber der Auffassung, für die Beschädigungen nicht verantwortlich zu sein.
Auch die Schönheitsreparaturen will er nicht übernehmen. Die Kosten der Schadensbehebung und der Schönheitsreparaturen würden sich auf ca. 2.000 € belaufen.
Nachdem Ihr Mieter ausgezogen ist, versuchen Sie wiederholt, Ihren Mieter zur Zahlung zu bewegen.
Schadenersatzanspruch verjährt nach 6 Monaten
Wenn Sie zu lange warten, kann die Verjährungsfalle zuschnappen. Denn Ihre Ansprüche auf Schadenersatz gegenüber Ihrem Mieter verjähren schon binnen 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB).
Die Wohnung wird Ihnen am 15.04.2011 zurückgegeben. Am 20.11.2011 fordern Sie Ihren ehemaligen Mieter schriftlich auf, Schadenersatz in Höhe von 2.000 € zu bezahlen. Ihr Mieter kann die Einrede der Verjährung erheben und Sie gehen leer aus.
Klage oder Mahnbescheid
Erheben Sie rechtzeitig vor Ablauf der Verjährungsfrist eine Klage. Damit wird die Verjährung gehemmt. Eine Hemmung der Verjährung erreichen Sie aber auch, indem Sie gegen Ihren Mieter einen Mahnbescheid beantragen.
Gehen Sie davon aus, dass der Mieter nur auf Zeit spielen will und keine vernünftigen Einwände gegen Ihren Schadenersatzanspruch hat, sollten Sie zunächst das gerichtliche Mahnverfahren einleiten.
Das hat gleich 2 Vorteile: Die Gerichtskosten betragen nur 1/6 der eines Klageverfahrens und Sie müssen den Anspruch nicht begründen. Sollte Ihr Mieter dem Mahnbescheid nicht widersprechen, erhalten Sie einen Vollstreckungsbescheid.
Dieser steht einem Gerichtsurteil gleich und kann ebenso vollstreckt werden. (Legt der Mieter gegen den Mahn- oder Vollstreckungsbescheid je binnen 2 Wochen Einspruch ein, kommt es zu einem „normalen“ Klageverfahren mit Gerichtsverhandlung.)
Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung, sobald der Vermieter die Mieträume zurückerhält.
Der Mieter kündigt zum 31.05.2011. Sämtliche Schlüssel der Wohnung übergibt er Ihnen am 10.06.2011. In der Wohnung befinden sich aber noch zahlreiche Gegenstände.
Erst am 20.07.2011 räumt der Mieter die Wohnung endgültig. Mit der Übergabe der Schlüssel haben Sie die Möglichkeit, die Wohnung zu untersuchen.
Daher beginnt schon am 10.06.2011 die 6-monatige Verjährungsfrist. Ihre Ansprüche sind also am 11.12.2011 bereits verjährt.