Source: http://www.semanariozonanorte.com.br/exibenoticia.asp?idnews=2481
Timestamp: 2013-12-10 13:25:16+00:00
Document Index: 43689427

Matched Legal Cases: ['artigo 59', 'artigo 62', 'artigo 62', 'artigo 59', 'artigo 62', 'artigo 59']

23/07/2010 - 9:30
Liminar para desocupa��o do im�vel na a��o de despejo
Por falta de pagamento em loca��o sem garantia - Altera��es da lei de loca��o
Disp�e e artigo 59 da Lei 8.245/91 das a��es ordin�rias de despejo. E, no par�grafo primeiro do mesmo artigo prev� a possibilidade do juiz conceder uma medida liminar de desocupa��o do im�vel no prazo de quinze dias independentemente de audi�ncia com a parte contr�ria, mediante a cau��o pelo autor, do valor equivalente a tr�s meses de aluguel vigente.
Ente outras possibilidades de concess�o de medida liminar de desocupa��o do im�vel, nesta oportunidade verificaremos somente o inciso IX do par�grafo primeiro que foi inserido pela Lei 12.112/09 na Lei de Loca��o, que assim prescreve: �a falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 371 , por n�o ter sido contratada ou em caso de extin��o ou pedido de exonera��o dela, independentemente de motivo�.
O inciso IX criado pela Lei 12.112/09 diz especificamente a respeito da a��o de despejo por falta de pagamento, quando o locat�rio que deixar de pagar no vencimento o aluguel ou qualquer dos acess�rios da loca��o estiver com o contrato de loca��o sem nenhuma das garantias legais.
Como j� verificamos em trabalhos anteriores, se o contrato de loca��o ficar sem garantia em virtude da exonera��o do fiador por qualquer motivo, o locat�rio ou seu sucessor est� obrigado a apresentar no prazo de trinta dias novo fiador ou nova garantia locat�cia sob pena do cometimento de infra��o contratual e de propositura da a��o de despejo por parte do locador.
Ocorre que o locador pode optar por manter vigente o contrato de loca��o residencial firmado com o locat�rio original, mesmo sem a apresenta��o de novo fiador ou de nova garantia locat�cia pelo locat�rio ou seu sucessor. Ficando dessa forma o contrato em andamento, mas sem a devida regulariza��o contratual por parte de locat�rio ou de seus sucessores. Esta � a hip�tese que estamos a examinar. Sob o comando dos citados artigos e incisos mencionados, ocorrendo a hip�tese mencionada se o locador ao ingressar em ju�zo com a��o de despejo por falta de pagamento provando logo com a Inicial: a falta de pagamento de alugu�is ou encargos da loca��o; falta de fiador ou de qualquer outra garantia locat�cia e se fizer pedido espec�fico e o dep�sito pr�vio do valor equivalente a tr�s meses de loca��o vigente, o juiz lhe conceder� liminar determinando o despejo do locat�rio em quinze dias. A mesma situa��o ocorre no caso do contrato de loca��o que desde o in�cio foi elaborado sem nenhuma garantia.
Essa modalidade de despejo liminar difere da a��o de despejo por falta de pagamento capitulada no artigo 62 da mesma lei, especialmente no que diz respeito � cau��o. � que para o deferimento de medida liminar na modalidade ora verificada, � necess�rio que o locador efetue logo com a inicial o mencionado dep�sito cau��o. Ao passo que na hip�tese do artigo 62, n�o h� necessidade desse dep�sito pr�vio.
Ocorre que no caso do artigo 59, par�grafo primeiro, inciso IX a demora na devolu��o do im�vel por conta da morosidade do processo, acarreta mais preju�zos ao autor porque, o locat�rio fica mais tempo sem pagar as loca��es que se vencerem no curso da a��o. E, estando o contrato sem garantia o locador ter� o referido cr�dito transformado em preju�zo, j� que n�o tem de quem cobrar, a n�o ser do pr�prio locat�rio, se ainda permanecer solvente. J� na hip�tese de despejo por falta de pagamento pautado no artigo 62, em tese, a demora processual n�o acarreta preju�zo ao locador porque, no final da a��o tem a possibilidade de receber seu cr�dito com a execu��o da garantia diretamente do fiador que assinou o contrato de loca��o.
Assim, se o locat�rio ou seu sucessor estiver inadimplente quanto ao pagamento do aluguel e dos demais encargos locat�cios, ap�s o sexto dia �til o locador poder� ingressar em ju�zo com a��o de despejo por falta de pagamento e infra��o contratual. E se cumprir desde o in�cio da demanda todos os requisitos mencionados, poder� requerer e ser concedido a seu favor uma medida liminar de desocupa��o do im�vel de pessoas e de coisas no prazo de quinze dias. Esta � a nova modalidade de despejo por falta de pagamento e infra��o contratual institu�da pela Lei 12.112/09, no artigo 59, par�grafo primeiro, inciso IX da Lei de Loca��o.
Na pr�xima edi��o verificaremos o meio jur�dico eleito pelo legislador para que o locat�rio ou o seu sucessor na loca��o evite o cumprimento da medida liminar deferida contra ele.
Gevany Manoel dos Santos � Advogado Especializado em Direito Imobili�rio e Coordenador da Comiss�o de Direitos Imobili�rios da OAB/SP Sub-Sec��o de Santana.
1 Das garantias locat�cias: Art. 37. No contrato de loca��o, pode o locador exigir do locat�rio as seguintes modalidades de garantia: I - cau��o; II - fian�a; III - seguro de fian�a locat�cia. IV - cess�o fiduci�ria de quotas de fundo de investimento. (Inclu�do pela Lei n� 11.196, de 2005).