Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/iptpb2-4511-532-15-9-jr
Timestamp: 2017-09-21 05:07:16+00:00
Document Index: 119477276

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10']

IPTPB2/4511-532/15-9/JRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 sierpnia 2015 r. (data wpływu 31 sierpnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2015 r. (data wpływu 26 listopada 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w wydzielonej części nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 31 sierpnia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.
Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 10 listopada 2015 r., Nr IPTPP3/4512-345/15-3/JM IPTPB2/4511-532/15-3/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 16 listopada 2015 r., natomiast w dniu 26 listopada 2015 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 23 listopada 2015 r.).
Wnioskodawca wraz z żoną oraz Jej rodzicami, w 1994 r. nabył w różnych częściach na współwłasność nieruchomość położoną w B., o powierzchni 5 279 m2, oznaczoną nr ....
Następnie w 2004 r. teściowie Wnioskodawcy odrębnym aktem notarialnym (umowa zniesienia współwłasności) przekazali swoją część. Wnioskodawca wraz z żoną stali się wyłącznymi właścicielami tej nieruchomości na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. W 2005 r. Wnioskodawca wybudował budynek handlowo-usługowy, gdzie do chwili obecnej prowadzi swoją działalność gospodarczą, rozpoczętą w 1993 r. (tylko część tej działki jest zajęta pod działalność gospodarczą).
Żona Wnioskodawcy prowadzi swoją odrębną działalność gospodarczą niezwiązaną z wyżej wymienioną działką oraz budynkiem.
Podatek od nieruchomości do UMiG z powierzchni 3 027 m2 jest płacony od gruntu związanego z działalnością gospodarczą, a od reszty jako z pozostałych gruntów niezwiązanych z działalnością gospodarczą.
Działka ta do dnia złożenia wniosku, nie była podzielona i w ewidencji gruntów widnieje pod jednym numerem o powierzchni 5 279 m2. Nie była również wprowadzona do ewidencji środków trwałych.
Wnioskodawca i Jego żona chcą dokonać podziału, wydzielając z niej odrębną działkę o powierzchni około 1 900 m2 i sprzedać spółce (cyt. „podatnik VAT”) na cele inwestycyjne.
Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku wskazał, że działka mająca być odpłatnie zbyta, nie była nigdy wykorzystywana w prowadzonej działalności. Działka ta nie jest wpisana do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Została nabyta z zamiarem wybudowania domu mieszkalnego. Z czasem plany te uległy zmianie i na części gruntu został wybudowany budynek usługowo-handlowy.
W 1994 r. została nabyta działka na współwłasność w różnych częściach. Część Wnioskodawcy i Jego małżonki wynosiła 600/5279. W 2004 r. po zniesieniu współwłasności aktem notarialnym wyłącznymi właścicielami działki, na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, stał się Wnioskodawca wraz z żoną.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie doprecyzowane w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w uzupełnieniu wniosku):
Czy sprzedając wydzieloną część opisanej nieruchomości do ceny sprzedaży należy doliczyć podatek VAT, czy nie... Jeżeli tak to w jaki sposób...
Czy sprzedaż nieruchomości (gruntu) z działki nr ... stanowić będzie przychód w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy...
Czy w przypadku sprzedaży opisanej wyżej wydzielonej części nieruchomości należącej do Wnioskodawcy i Jego małżonki na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, uzyskany przychód będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2 i nr 3. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), sprzedaż wydzielonego gruntu z nieruchomości nr ... nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Odpłatne zbycie nie nastąpi w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej, a zbywana działka nie stanowi składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż nieruchomość nr ... nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych, a jedynie na jej części znajduje się budynek usługowo handlowy, wykorzystywany w działalności gospodarczej.
Wnioskodawca wskazał, że zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących: środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Wnioskodawca uważa, że według kryteriów zawartych w art. 14 ustawy o podatku od osób fizycznych wydzielona nieruchomość nie stanowi majątku wykorzystywanego w Jego działalności gospodarczej (nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych i nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej).
Wnioskodawca stwierdził, że nie nabył nieruchomości w celu odpłatnego zbycia. Nie wykonał żadnych inwestycji (uzbrojenia terenu, nakładów na reklamę) z zamiarem sprzedaży.
Zdaniem Wnioskodawcy, art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 – odpłatne zbycia, z zastrzeżeniem ust. 2:
Jak z powyższego wynika art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, czy dany przychód jest źródłem przychodów, czy też takiego źródła nie stanowi. Przepis ten nie odnosi się do zwolnień, które są określone w innych artykułach.
W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że pod pojęciem „nabycia” należy rozumieć wszelkie prawem przewidziane formy przeniesienia tytułu własności z jednego podmiotu na drugi. W szczególności będą to czynności cywilnoprawne: odpłatne, np. umowa sprzedaży, czy umowa zamiany, a także nieodpłatne, np. umowa darowizny, czy dziedziczenie.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.
Jak wykazuje analiza przytoczonych powyżej uregulowań prawa podatkowego, rodzajowy katalog przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest ograniczony. Wymienione kategorie przychodów mają charakter przykładowy (katalog otwarty). Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną oraz Jej rodzicami, w 1994 r. nabył w różnych częściach na współwłasność nieruchomość, o powierzchni 5 279 m2. Następnie w 2004 r. teściowie Wnioskodawcy odrębnym aktem notarialnym (umowa zniesienia współwłasności) przekazali swoją część. Wnioskodawca wraz z żoną stali się wyłącznymi właścicielami tej nieruchomości na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. W 2005 r. Wnioskodawca wybudował budynek handlowo-usługowy, gdzie do chwili obecnej prowadzi swoją działalność gospodarczą, rozpoczętą w 1993 r., przy czym tylko część tej działki jest zajęta pod działalność gospodarczą.
Podatek od nieruchomości jest płacony od gruntu związanego z działalnością gospodarczą, o powierzchni 3 027 m2, a od reszty jako z pozostałych gruntów niezwiązanych z działalnością gospodarczą.
Działka ta do dnia złożenia wniosku nie była podzielona i w ewidencji gruntów widnieje pod jednym numerem o powierzchni 5 279 m2, nie była również wprowadzona do ewidencji środków trwałych.
Wnioskodawca i Jego żona chcą dokonać podziału, wydzielając z niej odrębną działkę o powierzchni ok. 1 900 m2 i sprzedać spółce na cele inwestycyjne. Działka, mająca być odpłatnie zbyta, nie była nigdy wykorzystywana w prowadzonej działalności, nie jest też wpisana do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Została nabyta z zamiarem wybudowania domu mieszkalnego. Z czasem plany te uległy zmianie i na części gruntu został wybudowany budynek usługowo-handlowy.
Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że skoro wydzielona działka, o której mowa we wniosku:
nie została nabyta w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i przeznaczona na cele tej działalności,
nie była i nie jest w istocie wykorzystywana w tej działalności, a w szczególności nie stanowiła środka trwałego, ani innych składników majątku (np. towarów handlowych) tej działalności,
to brak jest przesłanek, by uznać, że ww. nieruchomości, która zostanie wydzielona (przedmiot planowanego zbycia), ma (miała) związek z prowadzoną przez Wnioskodawcę pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy też, że sprzedaż tej wydzielonej nieruchomości nosić będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach tego źródła przychodów.
Zbycie tej wydzielonej nieruchomości nie będzie także stanowić zbycia środka trwałego, towaru handlowego, czy też składnika majątku funkcjonalnie powiązanego z działalnością gospodarczą.
Podkreślić również należy, że istotne znaczenie ma również zamiar Wnioskodawcy w chwili nabycia przedmiotowych nieruchomości. Jak wynika bowiem z treści wniosku nieruchomość te nie została nabyta z zamiarem jej wykorzystywania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, lecz w celu wybudowania domu mieszkalnego.
Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wskazanej we wniosku wydzielonej nieruchomości nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, które nie są związane z działalnością gospodarczą reguluje powołany powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Na tle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, podkreślenia wymaga fakt, że dokonanie podziału działki na mniejsze nie będzie stanowiło ich nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd też czynność wydzielenia działki, jako czynność czysto techniczna, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem, za datę nabycia wydzielonej działki, od której liczy się upływ 5-letniego terminu należy uznać odpowiednio datę nabycia poszczególnych udziałów tj. 1994 r. i 2004 r.
Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a)-c) cytowanej ustawy w przypadku Wnioskodawcy upłynął z końcem 1999 r. w odniesieniu do udziału nabytego w 1994 r. i z końcem 2009 r. w odniesieniu do udziału nabytego w 2004 r.
Reasumując stwierdzić należy, że jeżeli część działki, która ma zostać wydzielona nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz nie była nabyta w celu dalszej odsprzedaży, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej. Zatem, odpłatne zbycie udziału w wydzielonej nieruchomości, stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (1994 r. i 2004 r.), a w konsekwencji nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tego udziału nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Jednocześnie zauważyć należy, że wydając niniejszą interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów oparł się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku oraz jego uzupełnieniu. W tym też kontekście i zakresie, dokonano oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy. Pamiętać jednakże należy, że w toku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, organ ten może zbadać całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę działań oraz okoliczności planowanej sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości, w tym w szczególności w zakresie pozwalającym stwierdzić, czy nie noszą one znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.
W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do małżonki Wnioskodawcy.
ILPB1/4511-1-1181/15-2/AK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IPTPB2/4511-532/15-9/JR