Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/betriebskostenabrechnung-fristen-fuer-eigentuemer/
Timestamp: 2019-07-21 11:31:46
Document Index: 220893092

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 130', 'BGH', 'BGH', '§ 273', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 195', '§ 556', '§ 195', '§556']

Betriebskostenabrechnung: Fristen für Eigentümer (Vermieter) im Detail
Die jährliche Nebenkostenabrechnung unterliegt, insbesondere für den Vermieter, bestimmten Fristen, die dieser zur Nachteilsvermeidung dringend einhalten sollte. Die Fristen dienen der Schaffung von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit, d.h. letztlich zur Erhaltung des Friedens zwischen Mieter und Vermieter.
Sinn und Zweck der für den Vermieter geltenden Fristen ist es, den Mieter davor zu schützen, unzumutbar lange im Unklaren darüber zu sein, ob und was eventuell an Nachzahlung auf ihn zukommt, insbesondere, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich wurde und der Mieter mit Angelegenheiten daraus irgendwann abschließen möchte.
Wir zeigen in diesem Artikel alle Eigentümer-Fristen rund um die Betriebskostenabrechnung.
Frist 1: Abrechnungszeitraum:
§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB bestimmt, die Pflicht zur jährlichen Abrechnung über die Vorauszahlungen der Betriebskosten; Abs. 4 ergänzt, dass hiervon abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind.
Der Abrechnungszeitraum, d.h. der Zeitraum, in welchem vereinbartermaßen Nebenkosten anfallen, Vorauszahlungen geleistet und über den nach Ablauf abzurechnen ist, beträgt maximal ein Jahr, nicht notwendigerweise jedoch um das Kalenderjahr (01.01. bis 31.12.). Für die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten wird dies überwiegend so gehandhabt; anders verhält es sich überwiegend für die Heiz- und Warmwasserkosten. Hier differieren die Abrechnungszeiträume häufig vom Kalenderjahr.
Zu beachten ist bei Auseinanderfallen der Abrechnungszeiträume für den Vermieter, dass dies Auswirkungen auf die von ihm einzuhaltende jeweilige Abrechnungsfrist hat. Die Festlegung der Abrechnungszeiträume erfolgt durch die Mietvertragsparteien per vertraglicher Vereinbarung.
Wird über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgerechnet, ist die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß erteilt und damit unwirksam.
Frist 2: Abrechnungsfrist
Die Abrechnungsfrist beginnt mit Ablauf des Abrechnungszeitraums und endet mit Ablauf des zwölften darauffolgenden Monats, § 556 Abs. 3 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter, endete der Abrechnungszeitraum mit Ablauf des 31.12.2012, bis Ablauf des 31.12.2013 Zeit hat, die Abrechnung zu erteilen. Erst dann ist der Mieter berechtigt, die Abrechnung zu fordern.
Zu beachten ist, dass nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung durch fristgerechte Erteilung die Pflicht des Vermieters erfüllt; inhaltliche Fehler dagegen schaden nicht und können, ohne dass die Erteilung der Abrechnung verfristet wäre, nachgeholt werden (BGH VIII ZR 84/07 vom 09.04.2008).
Im Falle eines Streits über die rechtzeitige Erteilung ist es Sache des Vermieters, diese nachzuweisen (LG Dresden, 4 S 403/03), sei es durch postalischen Nachweis oder Einwurf der Abrechnung unter Zeugen. Wichtig ist jedoch, dass Erteilung nicht nur den fristgerechten Eingang der formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung bedeutet, sondern der Mieter außerdem vor Fristablauf die Möglichkeit hat, vom Zugang Kenntnis zu nehmen (AG Köln 210 C 31/05, 21.04.2005).
Eine Betriebskostenabrechnung, die dem Anwalt des Mieters an einem Silvesterabend per Fax nach 19 Uhr zugeht, ist verspätet, da der Mieter nicht rechtzeitig davon Kenntnis nehmen kann. § 556 Abs. 3 BGB bestimmt, dass die Abrechnung innerhalb dieser Frist „mitzuteilen“ ist, d.h. zuzugehen hat. Der Zugang richtet sich nach § 130 BGB und erfolgt, wenn die Abrechnung so in den Machtbereich des Mieters gelangt, dass er unter normalen Umständen die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat bzw mit dieser gerechnet werden kann. Bei einem Fax im Geschäftsverkehr ist das der Fall, wenn dieses innerhalb der Geschäftszeit gedruckt wird
Der verspätete Zugang der Betriebskostenabrechnung hat Konsequenzen: sie muss weiterhin erteilt werden, da sie mit Ablauf der Frist erst fällig gestellt ist. Ein Guthaben ist an den Mieter auszuzahlen. Eine Nachzahlungsforderung des Vermieters ist jedoch ausgeschlossen.
Zahlt der Mieter dennoch irrtümlich, kann er sein Geld nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern, da es sich hier nicht um eine schlichte Verjährungsfrist handelt, sondern um eine Ausschlussfrist, die den Anspruch des Vermieters untergehen lässt (BGH VIII ZR 94/05 vom 18.01.2006). Zu beachten ist, dass diese Ausschlussfrist nur für die Wohnraummiete gilt, nicht aber für vermietete Gewerberäume (BGH XII ZR 22/07 vom 27.01.2010).
Erstellt der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung, kann der Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis die künftig zu zahlenden Vorauszahlungen (Achtung: nicht die Grundmiete!) unter Berufung auf sein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB einstellen, bis formell wirksam abgerechnet wird (vgl. BGH VIII ZR 191/05 vom 29.03.2006).
Bei beendetem Mietverhältnis kann er mangels Schutzes durch ein Zurückbehaltungsrecht die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr der fehlenden Abrechnung komplett zurückfordern, ohne die Betriebskostenabrechnung vorher gerichtlich einfordern zu müssen (BGH 09.03.2005, VIII ZR 57/04). Die Forderung kann der Vermieter nur durch Erteilung der wirksamen Abrechnung bis spätestens zum Ende der mündlichen Verhandlung abwenden. Nachzahlungsforderungen sieht sich der Mieter jedoch aufgrund Ausschlusses nicht mehr ausgesetzt.
Hat der Vermieter die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist nicht zu vertreten, weil zB Versorgungsunternehmen ihre Abrechnung nicht rechtzeitig erteilt haben, ist der Vermieter hierfür beweispflichtig (BGH VIII ZR115/04 vom 17.11.2004). Kann er den Beweis führen, liegt keine Verfristung vor, soweit die Abrechnung bei Vorliegen aller nötigen Belege unverzüglich erteilt wird.
Frist 3: Verjährungsfrist
Von den genannten Ausschlussfristen, die einen Anspruch untergehen lassen, ist die Verjährung zu unterscheiden, die einen Anspruch zwar bestehen lässt, dieser aber nach Verjährungseintritt nicht mehr durchsetzbar ist. Die Verjährung richtet sich nach § 195 BGB, läuft drei Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres, in welchem der jeweilige Anspruch entstanden ist.
Alle Fristen für Eigentümer im Kurz-Check:
Abrechnungszeitraum: (maximal) ein Jahr, nicht zwingend Kalenderjahr
Vereinbarung durch die Vertragsparteien
Vom Vermieter bei Abrechnung zu beachten, sonst formell ordnungswidrige Abrechnung
Abrechnungszeiträume verschiedener Betriebskosten können auseinanderfallen, wenn vereinbart (zB Heiz-/Warmwasserkosten und sonstige Betriebskosten)
Zwölf Monate nach Ablauf Abrechnungszeitraum, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB
Nur formell ordnungsgemäße Abrechnung wahrt die Frist
Abrechnung ist zu „erteilen“ = Zugang = Eingang und Möglichkeit zur Kenntnisnahme unter normalen Umständen
Fälligkeit der Abrechnungserteilung mit Fristablauf
Nachzahlungsforderungen bei Erteilung nach Fristablauf ausgeschlossen
Zurückbehaltungsrecht bzw. Recht des Mieters auf Rückforderung der im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen bei Nichterteilung der Abrechnung; Heilung durch Erteilung der Abrechnung bis zum Ende der mündlichen Verhandlung möglich
drei Jahre, § 195 BGB
Beginn mit Ablauf des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist (Anspruchsentstehung: 14.03.2013, Beginn des Verjährungslaufs: 01.01.2014, Eintritt Verjährung mit Ablauf des 31.12.2016)
lässt den Anspruch nicht untergehen, nur undurchsetzbar werden; Einredepflicht des Anspruchsgegners!
Wackwitz at 11:09 Antworten
Hallo, ich finde die Seite sehr interessant, vielen Dank dafür. Eine Frage beschäftigt mich jedoch. Ich habe meine Betriebskostenabrechnung im Dez. 2012 bekommen und gegen diese auch Einspruch eingelegt und die Einsicht der dazugehörigen Belege verlangt. Bis heute (19.06.13) habe ich nichts gehört oder gelesen von der Hausverwaltung. Gibt es denn für die Beantwortung des Einspruches auch eine Frist für die Hausverwaltung? Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort. Freundliche Grüße D. Wackwitz
Betriebskostenabrechnung.com at 11:13 Antworten
Hallo Frau Wackwitz, eine solche Frist ist mir zumindest nicht bekannt. Sie sollten den Druck erhöhen und nachfassen. Wenn es sich um eine Nachzahlung handelt, haben Sie den Betrag ja sicherlich nicht gezahlt, damit wäre ohnehin die Hausverwaltung bzw. der Eigentümer am Zug. Viele Grüße Dennis Hundt
Klaus Bödeker at 11:52 Antworten
Guten Tag Herr Hundt, nach langem Streit musste nun die ista einsehen, dass ihre Heizkostenabrechnung einen Fehler aufweist, der zu einer Umverteilung der in der Abrechnung für 2014 verteilten Heizkosten unserem Wohnkomplex führt. Dieser Fehler wurde von uns Mietern nachgewiesen, gegen den Vermieter und die ista. Nun freuen sich einige der Mieter, sie bekommen Geld zurück, andere sind verärgert, weil sie nun zur Nachzahlung aufgefordert werden. Meine Frage: Ist der Vermieter berechtigt, im Februar 2016 eine Nachzahlung zu verlangen, wenn ein von einem Zulieferanten verursachter und von ihm nicht bemerkter Fehler nun auf Grund eines Einspruchs der Mieter im Januar vom Zulieferanten und dann auch vom Vermieter korrigiert wird?
Betriebskostenabrechnung.com at 21:54 Antworten
Hallo Klaus, eine Nachforderung ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach §556 BGB ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Vermieter den Fehler nicht zu vertreten hat. Ob das bei Ihnen der Fall ist, sollten Sie im Zweifel rechtlich prüfen lassen. Viele Grüße Dennis Hundt
Mark at 01:22 Antworten
Guten Tag, habe ich bis Dato keine Betriebskostenabrechnung für 2014 erhalten: -sollte ich dem vermieter eine Frist setzen und nach Ablauf weitere Zahlungen (der Betriebskosten) einstellen. Soweit korrekt? Bis zu welchem Zeitraum/ Betrag kann/ darf ich die Zahlung der Betriebskosten zurückhalten? Wie lange hat der Vermieter Zeit die Abrechnung nachzureichen? Was darf/ kann ich letztendlich einbehalten sollte weiterhin keine Abrechnung vorgelegt werden können. Und, kann der Vermieter mir wg des zurückhaltens der Nebenkosten wirklich nicht sogar die Wohnung kündigen? bzw ich damit wirklich 100% auf der sicheren Seite? Vielen Dank und Gruß
Betriebskostenabrechnung.com at 14:26 Antworten
Hallo Mark, hier finden Sie einen guten Artikel dazu: Vermieter erstellt keine Betriebskostenabrechnung – Was können Mieter tun? Viele Grüße Dennis Hundt
Klaus Bödeker at 08:04 Antworten
Hallo Herr Hundt, das ist ja kaum zu glauben. Der Heizkostendienstleister korrigiert seine Zahlen rückwirkend bis 2012 und schickt alle unsere geänderten Heizkostenabrechnungen an unseren Vermieter. Dieser korrigiert die Heizkosten seiner BKA für 2014 mit einem Brief an seine Mieter und gibt die an die Mieter adressierten HKA einfach nicht weiter. Das ist doch schon Betrug, Oder? Mit freundlichem Gruß Klaus Bödeker
Walter Gsell at 19:40 Antworten
Guten Tag Herr Hundt, in unserem Haus mit 14 Stockwerkeigentümern wird in den nächsten Jahren ein neuer Lift eingebaut. Der Lift wird nach einem speziellen Liftverteilschlüssel den einzelnen Stockwerkeigentümer verrechnet. Der Lift hat 4 Haltestellen, vom EG geht es zuerst genau in die Mitte vom 2 und 3 Stock, danach genau in die Mitte vom 4 und 5 Stock und zu guter Letzt hält der Lift genau in der Mitte vom 6 und 7 Stock. Also die Wohnungsinhaber müssen immer eine Treppe hoch oder runter gehen um in ihre Wohnung zu kommen. Also die Bewohner vom 2 und 3 Stock (4 und 5 Stock, 6 und 7 Stock) haben immer den gleichen Stop und benützen so den Lift auch genau gleich viel, der Liftverteilungsschlüssel gibt aber vor das die Wohnung im 2. Stock 4.25 % der Kosten übernimmt und die Wohnung im 3. Stock 5.75 %, das sind 1.5 % mehr obwohl sie den Lift genau gleich benützen! In etwa dem selben Verhältnis geht es bei den oberen Stops zuungunsten der oberen Wohnungen. Für mich ist das ein unverständlicher Verteilschlüssel und stellt doch ein Mangel dar der korrigiert werden muss oder liege ich da falsch? Vielen Dank und schöne Grüssen
Betriebskostenabrechnung.com at 16:20 Antworten
Hallo Walter, sind Sie Eigentümer oder Mieter. Wer hat den Schlüssel definiert? Viele Grüße Dennis Hundt
Walter Gsell at 20:09 Antworten
Hallo Dennis, ich bin Eigentümer und der Schlüssel wurde wahrscheinlich schon vor vielen Jahren definiert und steht so im Reglement. Gruss Walter Gsell
Betriebskostenabrechnung.com at 20:11 Antworten
Hallo Walter, wenn der Schlüssel in der Teilungserklärung verankert ist, kann dieser m.E. nur mit Änderung der Teilungserklärung durch alle Eigentümer geändert werden. Viele Grüße Dennis Hundt
gisela hasselbarth at 15:57 Antworten
Hallo Herr Hundt, am Heiligabend 2016 steckte der Hausverwalter uns die Nebenkostenabrechnung 2015 in den Briefkasten. Weil einzelne Posten in der Abrechnung sich um ein Vielfaches erhöht hatten, baten wir den Hausbesitzer, dass uns Posten für Posten - wie vom Gesetzgeber vorgegeben ist - vorgelegt und erklärt wird. Gleichzeitig legten wir vorsichtshalber einen Widerspruch gegen die Jahresabrechnung ein. Einige Posten bleiben für uns ungeklärt. So zum Beispiel die Punkte Versicherungen und Grundsteuer. Die Grundsteuer wurde nach dem Hausverkauf an unseren derzeitigen Vermieter neu eingeschätzt und hat sich jetzt verfielfacht. Die - sehr günstigen - Versicherungen wurden, lt. Verwaltung - nach einem Schadensfall dem Vermieter seitens der Versicherungen gekündigt. Die neu abgeschlossenen Versicherungen kosten sehr viel mehr. Dass das so stimmt, lässt sich nachvollziehen. Nun bin ich aber der Meinung, dass der Verwalter uns von solchen enormen Erhöhungen rechtzeitig hätte in Kenntnis setzen müssen, damit wir Mieter die monatlichen Vorauszahlungen hätten anpassen können. Eine Person aus meinem Bekanntenkreis erzählte, dass solche enormen Erhöhungen ohnehin hätten angekündigt werden müssen. In einem Zeitraum von 3 Monaten nach Eingang des Grundsteuerbescheides bzw. der Versicherungspolicen. Wurde das versäumt, dann hat der Vermieter Pech gehabt, denn uns wurden die gestiegenen Kosten ja erst Heiligabend 2016 durch die Abrechnung bekannt. Stimmt das wirklich mit den Fristen? Wenn ja, wo würde ich dazu etwas finden, was hieb- und stichfest ist. Mit unserem Vermieter sind wir sehr zufrieden. Er ärgert sich über die Verwaltung und ist auf der Suche nach einem neuen Verwalter. Wir wollen durch diese doofe Abrechnungsgeschichte auch keinen Unfrieden stiften. Aber niemand von uns hat Geld zu verschenken. Schon garnicht solche Summen, wie da zum Teil nachgefordert werden. Da wir - es handelt sich um 3 Häuser insgesamt - allesamt auch einen neuen Posten "Gemeinschaftsstrom" bezahlen müssen, hat der Vermieter den Verwalter ohnehin schon aufgefordert, eine korrigierte Nebenkostenabrechnung auszustellen. In meinem Haus ist z. B. kein Fahrstuhl, aber ich bin an den Stromkosten beteiligt. Neuerdings. Vielen Dank für Ihre Hilfe. LG Gisela H.
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