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Timestamp: 2016-10-20 19:47:47+00:00
Document Index: 104316892

Matched Legal Cases: ['art. 99', 'art. 317', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 45', 'art. 46', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 1', 'art. 12', 'art. 12', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 271', 'art. 66', 'art. 68', 'art. 67']

4A_31/2014 (27.08.2014)
4A_31/2014 � � Arr�t du 27 ao�t 2014
repr�sent�s par Me Jean-Claude Perroud,
repr�sent�s par Me Aur�lia Rappo,
recours contre l'arr�t du 6 septembre 2013 de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
En 2009, D.________ et E.________ sont devenus par succession propri�taires chacun d'un immeuble � Lausanne; les deux immeubles sont contigus et comptent quinze, respectivement dix appartements de grandeurs diff�rentes. B.________, C.________ ainsi que les �poux H.A.________ et F.A.________ sont locataires d'appartements de cinq pi�ces au 3�me ou au 4�me �tage de l'un ou l'autre de ces immeubles; ils occupent ces logements respectivement depuis 1973, 1974 et 2004.
Par formules officielles du 19 mai 2010, les bailleurs ont r�sili� les trois baux pour le 1er octobre 2010; le motif indiqu� �tait: "r�novation, transformation, restructuration"; les autres baux des 3�me, 4�me et 5�me �tages ont �t� r�sili�s avec la m�me motivation. Quelques jours plus tard, le g�rant des immeubles a confirm� les cong�s "pour des raisons de restructuration de l'�tage"; il a propos� aux locataires concern�s une prolongation maximale des baux jusqu'au 1er octobre 2012 pour leur permettre de se reloger.
H.A.________, F.A.________, B.________ et C.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer de la Pr�fecture de Lausanne; ils concluaient � l'annulation des cong�s, subsidiairement � une prolongation des baux d'une dur�e sup�rieure � celle propos�e par les bailleurs. Apr�s avoir constat� l'�chec de la conciliation, la Commission de conciliation a annul� les cong�s par d�cisions des 21 et 22 d�cembre 2010.
D.________ et E.________ ont alors d�pos� aupr�s du Tribunal des baux du canton de Vaud trois requ�tes, qui ont �t� jointes; ils concluaient � ce qu'il soit dit que les cong�s �taient valables et � ce qu'il soit octroy� aux locataires une unique prolongation des baux, venant � �ch�ance le 1er octobre 2012. Par jugement du 14 novembre 2011, le Tribunal des baux a annul� les trois cong�s.
Les bailleurs ont interjet� appel. Par arr�t du 6 septembre 2013, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis l'appel, constat� la validit� des trois cong�s et accord� aux locataires une prolongation unique de leurs baux jusqu'au 1er octobre 2014. Elle a notamment retenu que les bailleurs avaient la volont� r�elle de r�nover et transformer leurs immeubles, que les travaux projet�s avaient, avec une r�serve, obtenu en 2013 un pr�avis favorable du Service cantonal de l'�cologie, du logement et du tourisme (SELT) et que le remplacement des ascenseurs, installations �lectriques, canalisations, installations sanitaires et syst�me de chauffage �tait justifi� au vu de l'�tat des b�timents. Elle en a d�duit que les cong�s n'�taient pas abusifs.
Les locataires (recourants) interjettent un recours en mati�re civile. Ils concluent principalement � l'annulation des cong�s. A titre subsidiaire, ils demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t cantonal et de renvoyer la cause � la Cour d'appel civile pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Dans leur r�ponse, les bailleurs (intim�s) proposent le rejet du recours dans la mesure o� il est recevable. Par la suite, les recourants ont d�pos� des observations, suivies d'une ultime d�termination des intim�s. Dans ce cadre, les locataires requi�rent la suspension de la pr�sente proc�dure jusqu'� la d�cision sur le permis de construire; les bailleurs s'opposent � cette requ�te.
Les recourants requi�rent la suspension de la proc�dure de recours jusqu'� droit connu sur les demandes de permis de construire des intim�s. Comme ces derniers le rel�vent � juste titre, la cour de c�ans ne saurait tenir compte de faits nouveaux survenus apr�s la cl�ture de la proc�dure probatoire devant l'instance d'appel (art. 99 al. 1 LTF; art. 317 CPC). Une suspension dans l'attente de d�cisions sans pertinence pour le sort du litige n'entre d�s lors pas en consid�ration.
Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF). Avec la cour cantonale, il faut admettre que la pr�sente cause atteint la valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant le recours en mati�re civile dans les affaires relevant du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Au surplus, le recours est exerc� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions tendant � faire annuler les cong�s et qui ont donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1, art. 46 al. 1 let. c et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
Les recourants s'en prennent tout d'abord � l'�tat de fait retenu dans l'arr�t attaqu�.
3.1.�Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). En tant que cour supr�me, il est instance de r�vision du droit, et non juge du fait. Il peut certes, � titre exceptionnel, rectifier ou compl�ter les faits s'ils ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - et pour autant que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF). Cette exception ne permet toutefois pas aux parties de rediscuter dans leurs m�moires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui entend faire rectifier ou compl�ter un fait doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une telle modification seraient r�alis�es (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187), au m�me titre que la partie qui invoque une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.).
L'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution que celle retenue par l'autorit� cantonale est concevable, voire pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit� (ATF 138 I 49 consid. 7.1 p. 51 et les arr�ts cit�s). En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, il y a arbitraire lorsque l'autorit� ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
3.2.�Sous le titre "A propos des faits", les recourants pr�sentent de longs d�veloppements sur les constatations figurant dans l'arr�t attaqu�. Certains faits importants ne seraient pas mentionn�s, alors que d'autres faits auraient �t� retenus � tort � la suite d'une mauvaise lecture du dossier. Il est reproch� en outre � la Cour d'appel civile de n'avoir pas tenu compte de pi�ces nouvelles produites en appel. Les recourants discutent dans le d�tail les faits retenus et les preuves administr�es, donnent leur appr�ciation et demandent que l'�tat de fait soit compl�t� et corrig� en cons�quence.
La cour cantonale a jug� irrecevables les pi�ces nouvelles ant�rieures � la date de l'audience de premi�re instance et ne les a donc pas prises en consid�ration. Les locataires ne d�montrent pas en quoi cette d�cision incidente serait erron�e; ils ne soutiennent pas non plus se r�f�rer � d'autres pi�ces nouvelles. En tant qu'ils reprochent � la cour cantonale de ne pas avoir pris en compte des pi�ces nouvelles, les recourants formulent un grief d�nu� de fondement.
Pour le surplus, les critiques relatives � l'�tat de fait ne satisfont pas aux exigences de motivation rappel�es plus haut. En effet, les recourants proc�dent � une nouvelle appr�ciation des preuves et se limitent � donner leur propre version des faits. Il ne sera d�s lors pas tenu compte de l'expos� des faits contenu dans le recours.
Invoquant la protection contre les cong�s abusifs, les recourants se plaignent essentiellement d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO.
4.1.�Les parties au contrat sont libres de r�silier un bail de dur�e ind�termin�e pour le prochain terme l�gal ou contractuel; un motif particulier n'est pas exig� (art. 266a al. 1 CO). Le cong� est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. �galement art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection et qu'il appara�t ainsi purement chicanier. Le seul fait que la r�siliation entra�ne des cons�quences p�nibles pour le locataire n'est pas suffisant; il faut une disproportion crasse entre l'int�r�t du preneur au maintien du contrat et l'int�r�t du bailleur � y mettre fin. En r�gle g�n�rale, l'absence d'int�r�t digne de protection du bailleur est �galement admise lorsque la motivation du cong�, demand�e par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validit� de la r�siliation, il faut se placer au moment o� celle-ci a �t� notifi�e (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61 s. et les arr�ts cit�s).
Dans un arr�t de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le Tribunal f�d�ral a jug� qu'une r�siliation de bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet lou� ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi. Il en va ainsi m�me si le locataire se dit pr�t � rester dans l'appartement durant les travaux et � s'accommoder des inconv�nients qui en r�sultent, car sa pr�sence est propre � entra�ner des complications, des co�ts suppl�mentaires ou une prolongation de la dur�e des travaux. La r�siliation est critiquable uniquement s'il appara�t que la pr�sence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de mani�re insignifiante, par exemple en cas de r�fection des peintures ou lors de travaux ext�rieurs tels qu'une r�novation de fa�ade ou un agrandissement de balcon. Dans la cause ayant donn� lieu � cet arr�t, le bailleur avait d�taill� les travaux pr�vus dans une lettre jointe � l'avis de r�siliation (arr�t pr�cit� point A et consid. 4.2 p. 119 s.).
Par ailleurs, le cong� en vue de travaux de transformation ou de r�novation est abusif lorsque le projet du bailleur ne pr�sente pas de r�alit� tangible ou qu'il appara�t objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute �vidence incompatible avec les r�gles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations n�cessaires; la preuve de l'impossibilit� objective incombe au locataire. La validit� du cong� ne suppose pas que le bailleur ait d�j� obtenu les autorisations n�cessaires, ni m�me qu'il ait d�pos� les documents dont elles d�pendent (arr�t 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 et les arr�ts cit�s; cf. �galement ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194 s.).
4.2.1.�Les recourants soutiennent que les cong�s sont abusifs au motif que les travaux projet�s sont incompatibles avec le droit public, plus pr�cis�ment avec la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements � d'autres fins que l'habitation (LDTR/VD; RSV 840.15).
La LDTR/VD soumet � autorisation la transformation et la r�novation, totales ou partielles, de maisons d'habitation; par r�novation, elle entend tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value � l'immeuble, � l'exclusion des travaux d'entretien courant (art. 1). En r�gle g�n�rale, l'autorisation est refus�e lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une cat�gorie o� s�vit la p�nurie (art. 3). L'autorisation est accord�e pour des motifs de s�curit�, de salubrit� ou d'int�r�t g�n�ral; elle peut l'�tre � titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent imp�rativement (art. 4 al. 1). Le r�glement d'application du 6 mai 1988 (RLDTR/VD; RSV 840.15.1) pr�cise, d'une part, que le propri�taire peut �tre dispens� de pr�senter une demande d'autorisation lorsque les travaux envisag�s repr�sentent un co�t inf�rieur aux 20% de la valeur � neuf de l'assurance-incendie de l'immeuble (art. 1 al. 2) et, d'autre part, que l'autorisation est accord�e en particulier lorsque l'op�ration envisag�e appara�t indispensable ou opportune sur le plan technique (art. 12 al. 1).
Les recourants sont d'avis que le RLDTR/VD est en partie (art. 12 al. 1) incompatible avec la LDTR/VD. Ils critiquent longuement la pratique, � leur sens trop large, de l'administration cantonale en la mati�re et entendent d�montrer que le projet des intim�s est totalement incompatible avec ce qu'ils estiment �tre une application correcte de la LDTR/VD. Ce faisant, ils oublient que l'enjeu ne se situe pas l�. En effet, le point n'est pas de savoir si l'administration cantonale applique correctement la LDTR/VD ou si le RLDTR/VD se concilie avec la LDTR/VD, questions que le Tribunal f�d�ral ne pourrait au demeurant revoir que sous l'angle de l'arbitraire; il n'est pas non plus n�cessaire de se demander si une l�gislation cantonale aussi restrictive et absolue que l'entendent les locataires serait compatible avec le droit f�d�ral (cf. ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 134 ss). Dans la pr�sente cause, il s'agit uniquement d'examiner si les cong�s, motiv�s par des travaux futurs, contreviennent aux r�gles de la bonne foi parce que, au moment o� ils ont �t� donn�s, l'autorisation, par l'administration cantonale, des travaux envisag�s apparaissait de toute �vidence exclue.
A cet �gard, il faut souligner que la l�gislation cantonale accorde un important pouvoir d'appr�ciation � l'administration pour autoriser des projets, pouvoir dont celle-ci fait largement usage selon ce que les locataires affirment eux-m�mes. En r�gle g�n�rale, il ne devrait donc gu�re �tre possible de pr�dire que l'administration, de toute �vidence, refusera une autorisation au sens de la LDTR/VD. En l'esp�ce, les �l�ments apport�s par les locataires, � qui le fardeau de la preuve incombe, ne sont en tout cas pas � m�me de d�montrer que le projet de r�novation ici en cause est de toute �vidence incompatible avec les r�gles de droit public applicables et que les bailleurs n'obtiendront assur�ment pas les autorisations n�cessaires.
Sous cet angle, le grief tir� d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO se r�v�le mal fond�.
4.2.2.�Selon les recourants, les r�siliations sont �galement abusives pour une autre raison; au moment o� les cong�s ont �t� signifi�s, les travaux projet�s ne seraient pas encore arriv�s � maturit� et n'auraient pas pr�sent� de r�alit� tangible.
Comme d�j� relev�, la r�siliation du bail motiv�e par des travaux futurs n'est pas contraire aux r�gles de la bonne foi lorsque la pr�sence du locataire serait susceptible d'entra�ner des complications, des co�ts suppl�mentaires ou une prolongation de la dur�e des travaux. Savoir si tel est le cas d�pend des travaux envisag�s. La validit� du cong� suppose ainsi qu'au moment de la r�siliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment m�r et �labor� pour pouvoir constater concr�tement que la pr�sence du locataire entraverait les travaux. C'est pourquoi le Tribunal f�d�ral a d�j� admis qu'un cong� en vue d'une r�novation importante contrevient aux r�gles de la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'appr�cier l'importance des travaux envisag�s et de d�terminer si ceux-ci n�cessitent que le b�timent soit vid� de ses locataires (arr�t 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2; arr�t 4A_518/2010 du 16 d�cembre 2010 consid. 2.4.2). En outre, faute de renseignements suffisamment pr�cis, le locataire n'est pas en mesure de se faire une id�e sur la r�alit� des intentions du bailleur et sur la g�ne que sa pr�sence entra�nerait pour l'ex�cution des travaux envisag�s; or, il a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'appr�cier ses chances de contester le cong� avec succ�s et de d�cider en connaissance de cause, dans les trente jours suivant la r�ception de la r�siliation (art. 273 al. 1 CO), s'il entend proc�der (art. 271 al. 2 CO).
En l'esp�ce, la motivation donn�e par les intim�s et le g�rant � l'�poque de la notification des cong�s en mai 2010 est succincte et tr�s g�n�rale: "r�novation, transformation, restructuration", respectivement "restructuration de l'�tage". Sur cette base, les locataires ne pouvaient gu�re imaginer quels travaux pr�cis les toucheraient individuellement.
La Cour d'appel civile a retenu que le g�rant avait visit� les immeubles en f�vrier 2010 et transmis les plans de l'�tat actuel � l'un des bailleurs, que des plans indiquant les murs � d�molir avaient �t� �tablis en juin 2010, que le g�rant avait r�dig� en ao�t 2010 un rapport �tablissant un diagnostic sommaire destin� � donner une premi�re �valuation de l'�tat des immeubles et � faire une premi�re estimation des co�ts d'une remise en �tat avant de passer � des �tudes plus approfondies, qu'un architecte avait �tabli en avril 2011 un rapport sur les travaux � ex�cuter et que la mise � l'enqu�te avait commenc� le 3 ao�t 2011. A l'exception de la visite des immeubles par le g�rant en f�vrier 2010, toutes ces op�rations sont post�rieures � la r�siliation des baux.
Il ne ressort ainsi pas des faits constat�s par la cour cantonale qu'au moment o� les cong�s ont �t� donn�s, les bailleurs disposaient d'un projet un tant soit peu �labor�; rien ne permet m�me de retenir qu'il existait une simple �bauche des travaux futurs. Or, � elle seule, la ferme intention g�n�rale de transformer et r�nover les immeubles ne saurait �tre consid�r�e comme d�terminante. Par cons�quent, il y a lieu d'admettre que les cong�s du 19 mai 2010, � tout le moins pr�matur�s, contreviennent aux r�gles de la bonne foi.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre admis. L'arr�t attaqu� sera r�form� dans le sens que les r�siliations notifi�es aux recourants sur formule officielle du 19 mai 2010 sont annul�es.
Les cong�s �tant annul�s, la question d'une �ventuelle prolongation des baux ne se pose plus.
Les intim�s, qui succombent, prendront solidairement � leur charge les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF). Il appartiendra � la Cour d'appel civile de r�partir les frais et fixer les d�pens pour la proc�dure cantonale (cf. art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Les r�siliations des baux � loyer notifi�es aux recourants sur formules officielles du 19 mai 2010 sont annul�es.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 5'500 fr., sont mis solidairement � la charge des intim�s.
Les intim�s verseront solidairement aux recourants une indemnit� de 6'500 fr. � titre de d�pens.
La cause est renvoy�e � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale.