Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15378348/2/
Timestamp: 2020-02-18 16:08:19
Document Index: 62001667

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§1', '§ 4', '§ 1', '§ 4', '§ 1', '§ 1', '§7', '§ 9', '§3', '§ 16', '§ 16', '§5', '§ 12', '§ 14', '§ 9', '§8', '§ 9', '§ 3', '§ 9', '§9', '§ 10', '§ 9', '§ 11', '§ 12', '§ 14', '§ 15', '§ 16', '§ 17', '§ 17', '§ 18', '§ 135', '§ 127', '§ 18', '§ 1', '§ 18', '§ 127', '§ 9', '§ 1', '§ 3', '§ 42', '§ 28', '§ 56', '§ 9', '§ 19', '§ 20', '§ 22', '§ 23', '§ 91', '§ 91', '§ 8', '§ 124', '§ 9']

SZ-Thiede "Lindenberg West" - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-opus-113576
Full text: SZ-Thiede "Lindenberg West"
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-opus-113576
Bebauungsplan Th 28 für SZ-Thiede „Lindenberg West“
Stadtteil: SZ-Thiede Fassung vom 28.10.2005
1. PLANERFORDERNIS............................................................................................ 3 2. ALLGEMEINE ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG......................................... 3 3. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH UND GEGENWÄRTIGE SITUATION....... 3 4. RAUMORDNERISCHE VORGABEN..................................................................... 3 5. DARSTELLUNG IM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ................................................ 4 6. FLÄCHENGLIEDERUNG....................................................................................... 4 7. INHALT DES BEBAUUNGSPLANS ...................................................................... 4
7.1 Art der baulichen Nutzung..........................................................................................................4 7.2 Maß der baulichen Nutzung / Bauweise.....................................................................................4 7.3 Überbaubare Grundstücksflächen .............................................................................................5 7.4 Stellplätze und ruhender Verkehr...............................................................................................6 7.5 Versorgungsleitungen ................................................................................................................6 7.6 Grünflächen.................................................................................................................................6 7.7 Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft...............................................7
8. ERSCHLIEßUNG UND INFRASTRUKTUR ........................................................... 8
8.1 Öffentlicher Verkehr....................................................................................................................8 8.2 Äußere Erschließung ..................................................................................................................9 8.3 Innere Erschließung....................................................................................................................9
9. VER- UND ENTSORGUNG.................................................................................... 9 10. SOZIALE INFRASTRUKTUR UND VERSORGUNGSEINRICHTUNGEN......... 10 11. IMMISSIONSSCHUTZ........................................................................................ 10 12. ALTABLAGERUNGEN / KAMPFMITTEL ......................................................... 11 13. BAUMAßNAHMEN IN ERDFALLGEFÄHRDETEN GEBIETEN........................ 11 14. UMWELTSCHÜTZENDE BELANGE ................................................................. 12
14.1 Naturschutz und Landschaftspflege / Eingriffsregelung.......................................................12 14.2 Geschützte Arten ....................................................................................................................13
15. UMWELTBERICHT ............................................................................................ 13
15.1 Allgemeine Vorprüfung...........................................................................................................13 15.2 Angaben zum Standort ...........................................................................................................14 15.3 Fachgutachten.........................................................................................................................14 15.4 Art und Umfang des Vorhabens sowie Bedarf an Grund und Boden ...................................14 15.5 Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile im Einwirkungsbereich des Vorhabens 15 15.6 Zu erwartende Auswirkungen durch das Vorhaben ..............................................................17 15.7 Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung.....................................................................18 15.8 Ausgleichsmaßnahmen ..........................................................................................................18 15.9 Beschreibung der zu erwartenden erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen ...........19 15.10 Darstellung der wichtigsten geprüften anderweitigen Lösungsvorschläge.......................19 15.11 Darstellung der Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben .......................19 15.12 Zusammenfassung................................................................................................................19
16. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFT ÜBER GESTALTUNG (ÖBV).......................... 20
16.1 Allgemeine Begründung der ÖBV ..........................................................................................20 16.2 Geltungsbereich der ÖBV.......................................................................................................20 16.3 Festsetzungen .........................................................................................................................20 16.4 Ordnungswidrigkeiten ............................................................................................................21
17. VERFAHRENSABLAUF .................................................................................... 21 18. EINGRIFFE IN ANDERE PLANUNGEN ............................................................ 21 19. DURCHFÜHRUNG UND KOSTEN .................................................................... 22
1. Planerfordernis
Der Rat der Stadt Salzgitter hat am 25.09.2002 ein Wohnbaulandprogramm zur Schaffung von 2500 Eigenheimbauplätzen beschlossen. Mit der Ausweisung von bedarfs- und nachfragegerechten Bauplätzen soll der negativen Bevölkerungsentwicklung entgegen gewirkt werden und die Entwicklung des Oberzentrums Salzgitter gefördert werden. Ein Standortvorschlag des Wohnbaulandprogramms ist das Plangebiet Th 28 für SZ-Thiede „Lindenberg West“, welches derzeit landwirtschaftlich genutzt wird. Mittels des Bebauungsplans wird die Bebaubarkeit der Freifläche rechtsverbindlich geregelt.
2. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
Das Ziel der Planung ist die Schaffung von Wohnbauflächen für Eigenheime am Westhang des Lindenberges. Die zügige Vermarktung des östlich gelegenen Neubaugebietes „Thieder Lindenberg“ zeigt, dass aufgrund der Attraktivität des Stadtteils Thiede sowie der verkehrsgünstigen Lage zu Braunschweig und Wolfenbüttel für diesen Standort eine große Nachfrage besteht. Zur Deckung des Bedarfs an Baugrundstücken werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ca. 130 Eigenheimbauplätze geschaffen. Die räumliche Nähe zum Landschaftsschutzgebiet „Thieder Lindenberg“ ermöglicht es, ein Baugebiet in reizvoller Lage mit einem hohen Freizeit- und Erholungswert zu realisieren. Die Bebauung erfolgt entsprechend der Lage am Ortsrand sowie an der Grenze zum Landschaftsschutzgebiet in aufgelockerter Form als Einzel- und Doppelhäuser. Das Baugebiet wird durch einen zentralen Grünzug gegliedert, welcher eine Fußwegeverbindung von der Frankfurter Straße aus zum Lindenbergweg ermöglicht.
3. Räumlicher Geltungsbereich und gegenwärtige Situation
Das ca. 18 Hektar große Plangebiet wird begrenzt: In Norden durch das Gelände der ehemaligen Schuttdeponie und den Waldrand Im Osten durch den Lindenbergweg Im Süden durch den ehemaligen Gipsbruch und bestehende Wohngrundstücke Im Westen durch die Frankfurter Straße (B 248) Das Gelände steigt von der Frankfurter Straße aus nach Osten und nach Südosten hin an. Der Tiefpunkt liegt mit 85 m NN im Nordwesten, der Hochpunkt mit 107 m NN im Nordosten des Plangebietes. Die Fläche wird teilweise landwirtschaftlich genutzt, teilweise liegt sie brach. Parallel zur Frankfurter Straße verläuft ein Entwässerungsgraben. Der nordöstliche Teil des Plangebietes liegt innerhalb des Landschaftsschutzgebietes Thieder Lindenberg, welches den Wald und die vorgelagerten Flächen umfasst. Südlich des Geltungsbereichs befindet sich ein ehemaliger Gipsbruch. Die Böschungskante ist mit teilweise großkronigen Laubbäumen bewachsen.
4. Raumordnerische Vorgaben
Die Stadt Salzgitter ist im Landesraumordnungsprogramm, Änderung und Ergänzung 2002 (LROP, Teil I, B 6 02), als Oberzentrum innerhalb des Ordnungsraumes Braunschweig festgelegt. Damit fallen der Stadt Salzgitter gemäß LROP (Teil I, B 6 07) die „Schwerpunktaufgaben für die Sicherung und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten“ zu. Durch geeignete städtebauliche Maßnahmen, insbesondere durch Bereitstellung ausreichender Wohnbaulandflächen, ist eine bedarfsgerechte Wohnraumversorgung für die hier voraussichtlich arbeitende Bevölkerung sicherzustellen. In Ordnungsräumen ist die Siedlungsentwicklung vorrangig auf die zentralörtlichen Standorte (hier: Lebenstedt und Bad) und dabei – soweit möglich – auf die Einzugsbereiche der Haltepunkte des schienengebundenen ÖPNV auszurichten (LROP Teil II, C 1.5 03). Nach dem Regionalen Raumordnungsprogramm 1995 für den Großraum Braunschweig (RROP) ermöglicht dies gleichwohl eine bedarfsgerechte Siedlungsentwicklung in den Stadtteilen, die außerhalb der festgelegten Schwerpunktorte für die Siedlungsentwicklung 3
liegen (D 1.5 03). Die Bereitstellung von ca. 130 Bauplätzen im Rahmen der Eigenentwicklung des Stadtteils SZ-Thiede (ca. 10.600 Einwohner) entspricht den Zielen der Raumordnung.
5. Darstellung im Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan stellt den Großteil des Plangebietes als „Wohnbaufläche“ dar. Der nordöstliche Bereich ist als Landschaftsschutzgebiet und „vorwiegend Landwirtschaft“, der südliche als Senkungsgebiet dargestellt. Zudem liegt das gesamte Plangebiet innerhalb einer Fläche, die als „Einwirkungsbereich Bergbau/Salzstock“ dargestellt ist. Parallel zur Frankfurter Straße ist eine Trasse für eine Gasleitung dargestellt. Der Bebauungsplan Th 28 kann gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt werden.
6. Flächengliederung
Das Plangebiet umfasst insgesamt 18,04 Hektar. Davon entfallen auf: Allgemeines Wohngebiet: 7,91 ha Kindertagesstätte: 0,15 ha Öffentliche Verkehrsflächen: 1,52 ha Öffentliche Grünflächen: 0,86 ha davon Spielplatz: 0,07 ha Private Grünflächen: 0,53 ha Ausgleichsflächen: 7,07ha davon: Regenwasserrückhaltebecken: 0,35 ha
7. Inhalt des Bebauungsplans
7.1 Art der baulichen Nutzung
Es erfolgt die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (WA). Das Wohnen hat entsprechend dem Planerfordernis den Vorrang. Gegenüber einem reinen Wohngebiet (WR) sind jedoch eine Reihe von Wohnneben- und Wohnfolgenutzungen zulässig. Um die Verkehrsbelastung im Plangebiet zu minimieren, sind Tankstellen, Gartenbaubetriebe sowie Läden mit mehr als 200 qm Verkaufsfläche nicht zulässig. §1 Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO vorgesehenen Ausnahmen gemäß § 1 Abs.6 Nr.1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans und somit nicht zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind die gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO der Versorgung des Gebiets dienenden Läden bis zu einer Verkaufsfläche von maximal 200 qm zulässig. Läden mit einer Verkaufsfläche über 200 qm sind gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO in Verbindung mit § 1 Abs. 9 BauNVO nicht zulässig.
Pro Wohngebäude sind maximal zwei Wohneinheiten zulässig, da durch zu viele Wohnungen mit entsprechend vielen Fahrzeugen das Erschließungssystem überfordert werden könnte. Zudem wird durch diese Begrenzung verhindert, dass größere Baukörper für Mehrfamilienhäuser entstehen, welche die Blickbeziehung auf den Lindenberg stark einschränken würden. §7 Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB beträgt zwei Wohneinheiten.
7.2 Maß der baulichen Nutzung / Bauweise
Für alle Bauflächen wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), der maximalen Trauf- und Gebäudehöhe und der Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß bestimmt.
Dem Ziel einer aufgelockerten Bebauung entsprechend wird im überwiegenden Teil der Bauflächen die GRZ und die GFZ auf 0,3 begrenzt. Lediglich in dem von den Baustraßen Nr. 1639 und 1635 eingeschlossenen Bereich wird die bauliche Dichte auf 0,4 erhöht, um die bauliche Nutzungsmöglichkeit der relativ ungünstig geschnittenen Fläche zu verbessern. Durch die Festsetzung der maximalen Traufhöhe von 7 m und der maximalen Gebäudehöhe von 10 m wird gewährleistet, dass sich die Höhenentwicklung der künftigen Baukörper unabhängig von der Dachform in einem städtebaulich verträglichen Rahmen bewegt. Durch diese Höhenfestsetzungen bleibt die Blickbeziehung von der Frankfurter Straße aus auf den Lindenberg gewahrt und die Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes wird minimiert. Dennoch verbleibt den Bauherren und Entwurfsverfassern ein ausreichender Gestaltungsspielraum für die Realisierung ihrer Bauvorhaben. §3 Im allgemeinen Wohngebiet (WA) ist gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO eine Traufhöhe von maximal 7 m zulässig. Die Höhenmessung erfolgt von der Oberkante der nächstgelegenen, fertig gestellten öffentlichen Verkehrsfläche aus, gemessen in der Mitte der straßenseitigen Grundstücksgrenze und der äußeren Schnittlinie der Außenwand mit der Dachhaut. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) ist gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO eine Gebäudehöhe von maximal 10 m zulässig. Die Höhenmessung erfolgt von der Oberkante der nächstgelegenen, fertig gestellten öffentlichen Verkehrsfläche aus, gemessen in der Mitte der straßenseitigen Grundstücksgrenze.
Durch die Beschränkung auf eine eingeschossige Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern wird eine optisch durchlässige und damit der Lage am Ortsrand angemessene Bebauung erreicht. Der Ausbau der Dachgeschosse ist bis zu der durch die Niedersächsische Bauordnung definierte Grenze möglich. Die Baufelder am nördlichen und östlichen Rand dürfen nur mit Einzelhäusern bebaut werden, während auf den restlichen Baufeldern auch Doppelhäuser zulässig sind. Durch diese Differenzierung wird erreicht, dass ein gewisses Maß an Durchlässigkeit und damit die Blickbeziehung auf den bewaldeten Gipfel des Lindenbergs gewahrt bleibt, da Einzelhäuser in der Regel großzügiger geschnittene Grundstücke zu Folge haben.
7.3 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Die Tiefe der Baufelder ermöglicht eine ausreichend große Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten. Die Baugrenzen verlaufen regelmäßig in einem Abstand von drei Meter zur Straßenbegrenzungslinie. Überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen sind im Bereich zwischen der Straßenbegrenzungslinie und den nächstgelegenen Baugrenzen nicht zulässig, um einen klar ausgeprägten Vorgartenbereich zu schaffen. §5 Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind auf den der Erschließungsstraße zugewandten Grundstücksseiten Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO nicht zulässig.
Am Südrand des Plangebietes ist das Baufenster so bemessen, dass ein Abstand von 20 m bis 30 m bis zum Gipsbruch verbleibt. Diese Abstände resultieren aus dem Ergebnis der ingenieurgeologischen Erkundung der Gipsbruchböschung (siehe Kap. 11). Durch diesen Abstand wird auch sichergestellt, dass die künftigen Wohngebäude nicht durch Astbruch oder umstürzende Bäume, die auf der Gipsbruchböschung wachsen, gefährdet werden können. Aus Rücksicht auf das Landschaftsbild sind direkt auf der Grundstücksgrenze zu den Ausgleichsflächen (Übergangsbereich der Baugrundstücke zur freien Landschaft) Garagen, Carports oder Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO wie z.B. Gartenhäuser nicht zulässig. Im Bereich des drei Meter breiten Pflanzstreifen erfolgt deren Ausschluss. 5
Innerhalb der gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB festgesetzten Pflanzflächen sind bauliche Anlagen (mit der Ausnahme von Einfriedungen) nicht zulässig.
7.4 Stellplätze und ruhender Verkehr
Der Stellplatzbedarf auf den Baugrundstücken richtet sich nach dem Bauordnungsrecht. Der Stellplatznachweis erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, bzw. Bauanzeigeverfahrens auf den jeweiligen Baugrundstücken. Die Querschnitte der Erschließungsstraßen ermöglichen die Unterbringung von öffentlichen Stellplätzen im Straßenraum.
7.5 Versorgungsleitungen
Am Ostrand des Plangebiets verläuft unterirdisch die Wassertransportleitung Ecker (Durchmesser 600 mm) der Harzwasserwerke Hildesheim. Oberhalb der Leitung ist ein betriebseigenes Steuer und Fernmeldekabel vorhanden. Für die Leitungstrasse und deren Schutzbereich ist ein Leitungsrecht festgesetzt. Innerhalb dieses Schutzstreifens dürfen Veränderungen jedweder Art (auch die Bepflanzung mit Bäumen) nur mit Einwilligung der Harzwasserwerke durchgeführt werden, die Erhöhung oder der Abtrag von Gelände ist zu vermeiden. Bei der Planung von Wasser- und Versorgungsleitungen ist zu beachten, dass bei Kreuzungen ein lichter Abstand von 0,5 m zur Wasserleitung einzuhalten ist. Die oberirdische Führung von Versorgungsleitungen, d.h. auch Telefonleitungen, im Plangebiet würde zu einer unerwünschten Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes führen. Die Leitungen sind deshalb ausschließlich unterirdisch zu verlegen. §8 Versorgungsleitungen sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB ausschließlich unterirdisch zu verlegen.
7.6 Grünflächen Parkanlage
Das Baugebiet wird von Ost nach West von einer 15 m breiten öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ durchzogen. Für Spaziergänger wird eine attraktive Fußwegeverbindung von der Frankfurter Straße aus zum Lindenbergweg geschaffen. Für die Bewohner des Baugebiets, v.a. für Kinder entsteht eine Wegeverbindung abseits der von Autos befahrenen Straßen zum Spielplatz.
Im Zentrum des Plangebiets ist eine Fläche von 700 qm für einen Kinderspielplatz festgesetzt. Durch den Grünzug ist dieser per Fuß gut erreichbar. Die Anforderungen an Kinderspielplätze sind im Niedersächsischen Spielplatzgesetz (NSpPG) geregelt. Gemäß § 3 NSpPG ist eine nutzbare Spielfläche von 2 % der zulässigen Geschossfläche für das gesamte Plangebiet erforderlich. Dieser Bedarf entspricht 480 qm und wird durch die festgesetzte Spielplatzfläche im Bebauungsplan gedeckt.
Die private Grünfläche am Südrand des Plangebiets ermöglicht dem Eigentümer die Unterhaltung und die Pflege des Gehölzbestandes auf der Gipsbruchböschung. Durch die zum Teil großkronigen Bäume entsteht Laubwurf und Astbruch, welcher von dieser Fläche aus entfernt werden kann. Die private Grünfläche im Südwesten wird überwiegend von den angrenzenden Grundstücken der Frankfurter Straße als Hausgarten genutzt. Diese Nutzung wird planungsrechtlich gesichert.
7.7 Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
Für das Plangebiet wurde im August 2004 ein Gutachten zur Eingriffsregelung vom Büro für Garten- und Landschaftsplanung Kreisel erstellt (siehe Kap. 14.1). Die nachfolgenden Festsetzungen dienen zum Ausgleich der ermittelten Eingriffe in Natur und Landschaft. Die vorgeschriebene Befestigung von Zufahrten und Stellplätzen mit wasserdurchlässigen Materialien gemäß § 9 der textlichen Festsetzungen dient vor allem einer Reduzierung des Oberflächenwasserabflusses und damit ebenfalls der Minderung der Eingriffsfolgen in die Schutzgüter ”Boden” und ”Wasser/Grundwasser”; §9 Zufahrten und Stellplätze auf den Baugrundstücken sind als gepflasterte Spurrillen, als Pflasterfläche mit Rasenfuge oder Rasengittersteinen oder anderen versickerungsfähigen Materialien herzustellen.
Aus Rücksicht auf das Landschaftsbild sind die Baugrundstücke zur freien Landschaft hin einzugrünen. Die Anlage von Garagen, Carports oder Gartenhäuser ist in diesem Bereich städtebaulich nicht erwünscht. Mit der Festsetzung von Pflanzmaßnahmen innerhalb des drei Meter breiten Streifens erfolgt zudem die Aufwertung der Schutzgüter ”Arten- und Lebensgemeinschaften” und ”Boden” , da nur standortgerechte, heimische Vegetation verwendet werden darf. § 10 Zur Eingrünung des Baugebietes sind die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB festgesetzten Flächen mit heimischen Arten zu bepflanzen. Es können beispielsweise folgende Arten verwendet werden: Roter Hartriegel Haselnuss Weißdorn Gem. Heckenkirsche Schlehe Holunder Feldahorn Hainbuche Gem. Eberesche Elsbeere Speierling Trauben-Kirsche - Comus sanguinea - Corylus avellana - Crataegus monogyna - Lonicera xylosteum - Prunus spinosa - Sambucus nigra - Acer campestre - Carpinus betulus - Sobus aucuparia - Sorbus torminalis - Sorbus domestica - Prunus padus
Auf den mit A , B , C , D , E und F gekennzeichneten Flächen werden Maßnahmen zur Gestaltung eines zum dörflicher Charakter des Ortsbilds passenden Siedlungsrandes durchgeführt. Entlang der Frankfurter Straße erfolgt die Anlage von extensiv zu nutzendem Grünland und von Obstwiesen mit alten Obstbaumarten im Bereich nahe der Bebauung. Das Regenwasserrückhaltebecken an der Frankfurter Straße wird mit Extensivrasen und Gehölzen begrünt. § 11 § 12 Die mit A , B und E gekennzeichneten Flächen sind als extensiv zu nutzendes Grünland herzustellen und zu erhalten. In der mit C gekennzeichnete Fläche ist das Regenwasserrückhaltebecken am Nord- und Westrand auf einer Fläche von 900 m² je zur Hälfte mit Extensivrasen und mit heimischen, strauchartigen Gehölzen (vornehmlich Weiden) zu bepflanzen. Die mit D und F gekennzeichneten Flächen dienen zur Anlage einer Obstwiese. Die Flächen sind mit alten Obstbaumarten zu bepflanzen.
Am Nord- und Ostrand des Plangebietes werden große Flächen zu einer halbruderalen Gras- und Staudenflur entwickelt. Besonders im Bereich des Landschaftschutzgebietes, in welchem das Gelände stark ansteigt, wird mit der Anlage der naturnahen Wiese die Aussichtsmöglichkeit vom Fußweg entlang des Waldrandes gewahrt. § 14 Die mit G , K und L gekennzeichneten Flächen sind zu einer halbruderalen Grasund Staudenflur zu entwickeln und zu erhalten.
Die festgesetzten Pflanzmaßnahmen auf der mit H gekennzeichnete Fläche dienen zur Eingrünung des Baugebietes. Die Fläche ist möglichst vielfältig zu gestalten. Die Gehölze sollten alle 10 Jahre selektiv auf Stock gesetzt werden. Auf diese Weise lässt sich die Höhenentwicklung hinsichtlich der Erfordernisse zur Gestaltung des Landschaftsbildes und hinsichtlich der Verkehrssicherungspflicht steuern. § 15 In dem mit H gekennzeichneten Bereich ist auf 70 % der Fläche eine vielschichtige Pflanzung aus standortheimischen Gehölzen aufzubauen. Der Anteil der baumartigen Gehölze beträgt 10 %. Auf den restlichen Flächen ist eine halbruderale Gras- und Staudenflur zu entwickeln und zu erhalten.
Die Pflanzmaßnahmen auf den mit I und J gekennzeichneten Flächen dienen zur Eingrünung des Baugebietes und bilden zudem einen „Wanderkorridor“ zum Wald für die Kammmolchpopulation aus dem Gipsbruch. § 16 Die mit I und J gekennzeichneten Flächen sind mit standortheimischen Gehölzen aus Baum- und Straucharten zu bepflanzen.
Zur Aufwertung des Landschaftsbildes erfolgt mittels der textlichen Festsetzung § 17 der Aufbau eines Waldrandes westlich des am Wald entlangführenden Weges. Durch die Maßnahme wird zusätzlich die Biotopqualität des Waldrandes verbessert. § 17 Innerhalb des mit M gekennzeichneten Bereichs ist ein Waldrand aufzubauen. Es sind 20 % der Fläche mit Gehölzpflanzungen aus überwiegend Sträuchern und 80 % als Gras- und Staudenflur herzustellen und zu erhalten.
Die in § 18 getroffene „Zuordnungsfestsetzung“ ist unerlässlich, um die Kosten der Ausgleichsmaßnahmen mit Hilfe der Beitragssatzung der Stadt Salzgitter nach den §§ 135 ac BauGB auf die Anlieger im Plangebiet umzulegen. Der Ausgleich von Eingriffen, die auf die neu hinzu kommenden Straßen zurückzuführen sind, kann zum Teil in die Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB mit einbezogen werden. Hierfür ist die genaue Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen zu den Verkehrsflächen bzw. zum Bauland notwendig. § 18 Der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a BauGB in Verbindung mit § 18 Bundesnaturschutzgesetz umfasst die Flächen B , C , D , F , H , I und J und die dort festgesetzten Maßnahmen. Die Ausgleichsmaßnahmen werden zu 20 % den öffentlichen, nach § 127 Abs. 2 BauGB beitragsfähigen Verkehrsflächen und zu 80 % den Bauflächen zugeordnet.
Die Flächen A , E , G , K , L und M sind für den Ausgleich der planungsbedingten Eingriffe nicht erforderlich. Es ist vorgesehen, diese Flächen in das Ökokonto der Stadt Salzgitter einzustellen.
8. Erschließung und Infrastruktur
Südwestlich des Plangebietes befinden sich in ca. 200 m Entfernung im Kreuzungsbereich Frankfurter Straße / Wolfenbütteler Straße Bushaltestellen der Linien 603, 620 und 790. Von 8
dort aus besteht die Anbindung in Richtung SZ-Lebenstedt, SZ-Bad, Wolfenbüttel und Braunschweig. Der Haltepunkt SZ-Thiede der Bahnstrecke Braunschweig Hauptbahnhof – SZ-Lebenstedt liegt ca. 1 km südöstlich des Plangebietes.
8.2 Äußere Erschließung
Die Gebietserschließung erfolgt über die Baustraße Nr. 1640 an die Frankfurter Straße auf Höhe der Einmündung des Heynenweges. Die Baustraße Nr. 1641 ist als Mischverkehrsfläche festgesetzt. Diese Straße soll nur in Ausnahmefällen für Kraftfahrzeuge befahrbar sein und einen entsprechend verminderten Ausbaustandard erhalten. Im Kreuzungsbereich Frankfurter Straße / Heynenweg / Baustraße Nr. 1640 ist die Errichtung einer Fussgängerampel vorgesehen, damit eine gefahrlose Querung der Frankfurter Straße möglich ist. Der östlich des Plangebiets verlaufende Lindenbergweg ist im südlichen Bereich ausgebaut, ansonsten dient er als Feldinteressentschaftsweg. Für das Baugebiet Th 28 kann der Weg aufgrund der beengten Einmündungsverhältnisse zur Wolfenbütteler Straße keine Erschließungsfunktion übernehmen. 8.3 Innere Erschließung Die Baustraße Nr. 1635 dient als Haupterschließungsring und ist dieser Funktion entsprechend dimensioniert. Das Innere des Ringes wird durch drei Stichstraßen, die restlichen Bauflächen durch zwei Einhänge erschlossen. Die Wendeanlage der Stichstraße Nr. 1636 ist so dimensioniert, dass sie von Müllfahrzeugen befahren werden kann. Von den Stichstraßen aus führen Rad- und Fußwege zur zentralen Grünachse. Innerhalb dieser Grünachse werden Wege angelegt, so dass eine durchgehende Fußwegeverbindung von der Frankfurter Straße bis zum Lindenbergweg entsteht.
Die Versorgung des Plangebietes mit Wasser, Gas, Strom und Fernmeldeeinrichtungen wird über die entsprechenden Versorgungsträger sichergestellt. Es ist seitens der Avacon vorgesehen, die Niederspannungskabel auch innerhalb der öffentlichen Grünflächen zu verlegen. Ein Standort für eine Verteilerstation innerhalb des Grünzugs wird durch die Festsetzung „Fläche für Versorgungsanlagen“ gesichert. Im Rahmen des Gutachtens „Geotechnische und umweltgeologische Untersuchungen im Erschließungsgebiet „Lindenberg West“ und die Versickerungseignung des Baugrundes“ vom Büro Dr. Pelzer und Partner / Hildesheim vom 02.06.2004 wurde auch die Möglichkeit einer dezentralen Versickerung auf den Baugrundstücken untersucht: Die im Untersuchungsgebiet im oberen Baugrundstockwerk unter der geringmächtigen Mutterboden/Lößdecke weit verbreiteten jungpleistozänen Abschwemm-Massen aus Lößund Buntsandsteinderivaten (sandige Hanglehme bis Schwemmsande) kommen nach den Untersuchungsergebnissen nur bedingt in Frage. Als versickerungstechnisch problematisch erweist sich auch die sehr kleinräumige Wechselfolge aus kleinkörnigen-schluffigen Mischböden mit sandigen Böden. Darunter folgen in der Regel sehr gering durchlässige Geschiebelehme, bzw. Geschiebemergel und je nach Hangposition auch ältere gering einsandige Schwemm-/Fließlößpakete. Diese Konstellation kann unter ungünstigen örtlichen Bedingungen die Entwässerung im Baugrund zusätzlich behindern und ggf. zum Aufbau von Staunässehorizonten führen. Es wurden an vier Punkten Versickerungsversuche, sogenannte „open-end-tests“ durchgeführt. Auch wenn die angetroffenen freien Grund- bzw. Stauwasserkörper ausreichend tief im Baugrund liegen werden (freies Grundwasser nur in 2 von 7 Bohrungen jeweils bei 6,30 m unter Geländeoberkante) und die Bohrungen nach dem niederschlagsreicheren Winterhalbjahr ansonsten trocken waren, ist insgesamt betrachtet die Versickerungsrate und die Aufnahmekapazität der untersuchten Böden als gering einzustufen. Im einem zentralen Teilbereich des Plangebietes sind die Bedingungen sogar 9
als sehr ungünstig zu bewerten. Ein komplettes Abkoppeln des Erschließungsgebietes von einer zentralen Regenwasserkanalisation ist daher nicht möglich. Die Entwässerung des Plangebietes erfolgt im Trennsystem. Schmutzwasserkanäle werden in den Baustraßen angelegt. Die Regenund
Für die Regenwasserrückhaltung wird ein Speichervolumen von 1000 m³ und eine nutzbare Einstauhöhe von 0,80 m benötigt. Im Rahmen der Vorplanung wird von der Anlage eines Trockenbeckens ausgegangen. Der Beckenablauf kreuzt die Bundesstraße B 248 und schließt an den bereits vorhandenen Regenwasserkanal mit Vorflut zum unterhalb gelegenen Thiedebach an. Die Regenwasservorflut ist damit gesichert.
10. Soziale Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen
Im Umkreis von maximal 1,5 km befinden sich folgende Einrichtungen und Geschäfte: zwei Kindertagesstätten, ein Kinder- und Jugendtreff, eine Grundschule, Hauptschule und Realschule, das Hallenfreibad und Sportplätze, zwei Supermärkte sowie mehrere Läden Durch die Planung entsteht ein zusätzlicher Bedarf von voraussichtlich 14 Kindergartenplätzen und zwei Krippenplätzen. Die vorhandenen Einrichtungen sind ausgelastet. Es bestehen Wartelisten. Aufgrund der Unterversorgung des Stadtteils mit Kitaplätzen und angesichts weiterer geplanter Neubaugebiete im SZ-Thiede (z.B. Th 22 „Tonkuhle“ und Th 39 „Am Bahnhof West“) ist am Westrand des Plangebietes ein Standort für eine Kindertagesstätte festgesetzt. Vorgesehen ist der Bau einer Kindertagesstätte mit einer Kindergartengruppe und einer Krippengruppe, wobei die Option zur Erweiterung um eine weitere Gruppe besteht. Die Kapazitäten der Grundschulen reichen für zusätzliche Schüler aus. Eventuell ist der Zuschnitt der Schulbezirke zu verändern.
Zur Ermittlung der Schallbelastung im Plangebiet wurde im Mai 2003 durch das Büro Bonk/Maire/Hoppmann ein Schallgutachten erstellt. Um die Ruheansprüche der geplanten Wohnbebauung gewährleisten zu können, müssen die Wohnbauflächen entweder ca. 100 m Abstand zur Straße halten oder es ist eine ca. 4 m hohe Lärmschutzeinrichtung entlang der Straße anzulegen. Aufgrund der daraus resultierenden erheblichen Beeinträchtigung des Landschafts- und Ortsbildes und der massiven Proteste der Einwohner Thiedes gegen die Anlage eines Lärmschutzwalles wird die Bebauung entsprechend dem Ergebnis des Schallgutachtens von der Frankfurter Straße abgerückt. Östlich des Plangebietes befindet sich eine Bolzplatzanlage. Diese besteht aus einer Multifunktionsfläche von 16 m x 24 m und einem Bolzplatz von 32 m x 24 m. Aus der schalltechnischen Untersuchung geht hervor, dass in einem Abstand von 50 m zu diesem Standort die Wohnruhe gewährleistet ist. Die Bauflächen sind entsprechend weit vom geplanten Bolzplatzstandort abgerückt. Der Lindenbergweg ist ein landwirtschaftlicher Hauptwirtschaftsweg und auf Höhe des Plangebietes für den landwirtschaftlichen Verkehr ausgerichtet. Durch die Nutzung des Weges mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen sowie der angrenzenden Flächenbewirtschaftung kann es zu Immissionen, wie Geruch-, Staub- und Lärmbelästigungen kommen.
12. Altablagerungen / Kampfmittel
Für das Plangebiet liegen keine Hinweise auf Altablagerungen vor. Die umweltgeologische Untersuchung des Oberbodens durch das Büro Dr. Pelzer und Partner (Hildesheim) vom 02.06.2004 erfolgte nach den Anforderungen der Bundesbodenschutzverordnung. Der Großteil der zu prüfenden Schadstoffe konnte nicht nachgewiesen werden. Es wurden einzig Bleikonzentrationen ermittelt, die jedoch weit unterhalb des zulässigen Prüfwerts der Bundesbodenschutzverordnung für Wohngebiete liegen. Das Plangebiet grenzt an zwei Altablagerungen, die vom Altlastenprogramm des Landes Niedersachsen (Nachermittlung 1990 / Fortschreibung 1991) erfasst und bewertet wurden: Der südlich angrenzende Gipsbruch ist als Altlablagerungsverdachtsfläche Nr. 3304 kartiert. Dort wurden Bauschutt-Deponierungen nachgewiesen. Ein Gefährdungspotenzial ist nicht erkennbar. Nördlich des Plangebietes grenzt die Altablagerungsverdachtsfläche Nr. 3314 (das sog. „Hannemannsche Grundstück“) an. Auch hier wurde das Vorhandensein einer Bauschuttdeponierung nachgewiesen. Ein akutes Gefährdungspotenzial ist nicht erkennbar. Die Luftbildauswertung ergab Hinweise auf Abwurfkampfmittel (Bomben). Der betroffene Bereich wurde im Oktober 2004 durch eine Fachfirma auf Kampfmittel untersucht und geräumt.
13. Baumaßnahmen in erdfallgefährdeten Gebieten
Das Plangebiet liegt über dem Salzstock von Thiede. Dort befinden sich im Untergrund wasserlösliche Gesteine (Salze und Gipsstein). Auslaugungen durch zirkulierendes Grundwasser können hier sowohl weitspannige Senkungen der Erdoberfläche als auch lokale Einbrüche (Erdfälle) unterirdischer Hohlräume verursachen. Während Senkungen nur in Ausnahmefällen Schäden an vorhandenen Bauwerken verursachen, ist das Risiko eines Schadens durch Erdfälle für nicht gesicherte Bauwerke erheblich höher. Das natürliche Risiko der Erdfallbildung besteht für das Gebiet des Salzstockes von Thiede schon seit langer Zeit und wird auch in Zukunft bestehen. Auf Grund bisheriger Erfahrungen kann für die Zukunft die Entstehung von vereinzelten Erdfällen nicht ausgeschlossen werden, die in ungünstigen Fällen auch Schäden verursachen können. Für Neubauten werden deshalb in Anlehnung an den Erlass des Nds. Sozialministers für „Baumaßnahmen in erdfallgefährdeten Gebieten” vom 23.02.1987 (Az. 305.4-24 110/2), Sicherungsmaßnahmen gemäß der Gefährdungskategorie 3 und 4 empfohlen. Die konstruktiven Anforderungen für Wohngebäude in erdfallgefährdeten Gebieten sind als Hinweis Nr. 3 in der Planzeichnung aufgeführt. Zudem sind die Bauflächen gem. § 9 Abs. 5 Nr. 1 Baugesetzbuch mit dem Planzeichen „Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind“ gekennzeichnet. Im Rahmen der geotechnischen und umweltgeologischen Untersuchungen durch das Büro Dr. Pelzer und Partner wurde der baugrundgeologische Rahmen und das Erdfallrisiko näher untersucht. Für das Plangebiet ist der bis in den flachen geologischen Untergrund aufragende Thieder Salzstock von geotechnischer Bedeutung. Belegt durch die unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden oberflächennahen Gipsstein-Vorkommen dürften so auch stellenweise im tieferen Baugrundstockwerk des südlichen Plangebietes noch die Gesteine des vergipsten Zechstein-Hauptanhydrits mit einem örtlichen etwas erhöhten Erdfallrisiko in Tiefen ab etwa 10 m unter Geländeroberkante anstehen. Jüngere, d.h. morphologisch noch in Erscheinung tretende Erdfall-Trichter, ein zentrales Bemessungskriterium für höhere Gefährdungskategorien, sind jedoch nicht zu beobachten. In deutlich größerer Tiefe, z.T. aber schon ab etwa 80 – 100 m unter Geländeoberkante, folgt zusätzlich das sehr lösungsanfällige Steinsalzgebirge des Zechsteins, so dass in Zusammenhang mit dem subrosiven Salzablaugungsspiegel hier eine weitere Ursache 11
örtlicher Senkungs- und Einbruchsstukturen durch tiefen Salinenkarst ebenfalls nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann. Eine zumeist mehr großflächig wirksame aktuelle Salzsubrosion (d.h. Auswaschung des Salzes durch Grundwasser) oder eine mehr lokal durchschlagende aktive Sulfatverkarstung scheint aber nicht mehr abzulaufen, bzw. weitgehend zu Ruhe gekommen zu sein. Zukünftig können jedoch einzelne bis an die Geländeoberfläche durchgreifende subrosive Setzungen oder Erdfälle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Für die unmittelbar an die Gipsbruchböschung angrenzenden Baugrundstücke werden aufgrund des dortigen verkarstungsgefährdeten Gipssteins zusätzliche gebäudeaussteifende Maßnahmen der Gefährdungskategorie 4, sowie Einzelerkundungen bzw. gutachterliche Einzelabnahmen der Baugruben für unterkellerte Gebäude empfohlen. Zur Ermittlung der Dauerstandsicherheit der Gipsbruchböschung erfolgten im Januar 2005 zusätzliche Bodenuntersuchungen durch das Büro Dr. Pelzer und Partner (Hildesheim). Am Rand der bis zu 10 m hohen Außenböschungen wurden sechs Kleinrammbohrungen vorgenommen. Die im Gutachten „Ingenieurgeologische Erkundung der Böschungen des ehemaligen Gipsbruches am Rand des geplanten Bebauungsgebietes“ vom 23.02.2005 getroffenen Empfehlungen zum Sicherheitsabstand zur Böschung wurden in den Bebauungsplan eingearbeitet. Der Abstand der überbaubaren Grundstücksflächen wurde auf bis zu 30 m erhöht. Nach Auskunft des Landesbergamtes Clausthal-Zellerfeld ging unter dem Plangebiet kein Bergbau um.
14. Umweltschützende Belange
14.1 Naturschutz und Landschaftspflege / Eingriffsregelung
Gemäß § 1a BauGB (Umweltschützende Belange in der Abwägung) soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. Bodenversiegelungen sind dabei auf das notwendige Maß zu begrenzen. Weiterhin sind Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)) in der Abwägung zu berücksichtigen. Um die Belange von Natur und Landschaft vollständig zu ermitteln und in die Abwägung einstellen zu können, wurde für das Plangebiet im August 2004 ein Gutachten zur Eingriffsregelung durch das Büro für Garten- und Landschaftsplanung Kreisel erstellt. Die Ermittlung des Kompensationsbedarfs wurde auf der Grundlage der „Arbeitshilfe zur Ermittlung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in der Bauleitplanung„ des Niedersächsischen Städtetages durchgeführt. Dabei wird der heutige Zustand von Natur und Landschaft bewertet und dem künftigen, planungsrechtlich zulässigen Zustand gegenüber gestellt. Für die festgesetzten Bauflächen ergibt sich ein Defizit von 34709 Werteinheiten und für die öffentlichen Flächen ein Defizit von 8363 Werteinheiten. Durch die Planung wird somit ein Eingriffsvolumen von 43072 Werteinheiten verursacht, welches durch geeignete Maßnahmen auszugleichen ist. Zudem werden durch die Planung die Lebensräume des Feldhamsters und des Kammmolches beeinträchtigt. Auf den im Plangebiet festgesetzten 7,07 ha Ausgleichsflächen wird hingegen ein Überschuss von 137954 Werteinheiten erzielt. Die Eingriffsbilanzierung ergibt rechnerisch unter Betrachtung des gesamten B-Plangebietes ein Kompensationsüberschuss von 94882 Werteinheiten. Für die überschüssigen Ausgleichsflächen ist die Aufnahme in den Flächenpool des Ökokontos der Stadt Salzgitter vorgesehen. Diese Werteinheiten können mit Eingriffen anderer Baugebiete verrechnet werden.
14.2 Geschützte Arten Feldhamster
Das Plangebiet ist aufgrund seiner Bodenbeschaffenheit und Bewirtschaftung potenzieller Lebensraum für den streng geschützten Feldhamster (cricetus cricetus). Die Untersuchung des Plangebiets auf Feldhamster durch die Planungsgemeinschaft LaReG / Braunschweig vom Juli 2003 hat fünf Hamsterbaue ermittelt. Vor Beginn der Erschließungsarbeiten ist das Plangebiet erneut auf Feldhamstervorkommen zu untersuchen. Werden zu diesem Zeitpunkt Tiere bzw. Hamsterbauten gefunden, so ist ein Umsiedlungskonzept zu entwickeln. Die Stadt Salzgitter richtet derzeit Feldhamsterersatzflächen her, die für die Aufnahme von Feldhamstern geeignet sind. Das Umsiedlungskonzept bedarf der Genehmigung der zuständigen Naturschutzbehörde. Erst nach erfolgter Umsiedlung der Feldhamster darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Da selbst nach erfolgter Umsiedlung ein erneuter Zuzug von Feldhamstern vor Beginn der Bauarbeiten nicht auszuschließen ist, wird auf diesen Sachverhalt in der Planzeichnung hingewiesen.
Vögel und Amphibien
Für den südlich an das Plangebiet angrenzenden Gipsbruch erfolgten durch das Büro Ökotop / Braunschweig im Juli 2003 „Faunistische Untersuchungen und Bewertungen sowie Vorschläge zu Kompensationsmaßnahmen“. Der Gipsbruch ist aus avifaunistischer Sicht von mittlerer Bedeutung für den Naturschutz in Niedersachsen. Es brüten dort mit Gartenrotschwanz, Grünspecht und Nachtigall drei in Niedersachsen gefährdete Vogelarten. Es konnten 24 Brutvogelarten mit insgesamt 53 Brutpaaren nachgewiesen werden. Im Gipsbruch befindet sich ein Teich. Bei der Bestandsaufnahme wurden 20 Wasserfrösche, 4 Kammmolche und 3 Teichmolche vorgefunden. Von besonderer Bedeutung ist der Kammmolch, der nach der EG-Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen (FFH-Richtlinie) streng zu schützen ist und für dessen Erhaltung besondere Schutzgebiete ausgewiesen werden müssen. Insgesamt weist der Gipsbruch für den Kammmolch ein Vorkommen mit einer hohen Bedeutung für den Naturschutz, für den Teichmolch und den Wasserfrosch ein Vorkommen mit einer (Grund-) Bedeutung für den Naturschutz auf. Für den Kammmolch, der bis zu einem Kilometer von seinen Fortpflanzungsgewässern entfernt wandern kann, dürften auch nördlich vom Plangebiet gelegene Bereiche am Lindenberg und auf der stillgelegten Schuttdeponie als terrestrischer Lebensraum eine Bedeutung haben. Durch eine vollständige Bebauung würden diese Wanderungen unterbunden werden. Zumindest eine bestimmte Anzahl von Tieren könnte ihre Sommer- und Winterlebensräume, bzw. ihr Fortpflanzungsgewässer nicht mehr erreichen. Zudem wäre auch eine genetischer Austausch mit Tieren aus weiter entfernt bestehenden Vorkommen nicht mehr möglich. Dieses würde zu einer genetischen Verarmung führen und könnte langfristig das Aussterben der Population im Gipsbruch bedeuten. Am Ostrand des Plangebietes entsteht zwischen den Bauflächen und dem Lindenbergweg eine mindestens 40 m breite Ausgleichsfläche, welche als „Korridor“ für Amphibienwanderungen in Richtung Wald dienen kann.
15. Umweltbericht
Der Umweltbericht legt die Grundlage für die Berücksichtigung umweltrelevanter Belange in der Abwägung und dokumentiert die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP). Für den Bebauungsplan besteht gemäß Anlage 1, Nr. 18.7.2 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) eine Pflicht zur allgemeinen Vorprüfung, da die festgesetzte überbaubare Grundfläche mit 23.990 qm über dem Schwellenwert von 20.000 qm liegt.
15.1 Allgemeine Vorprüfung
Durch die Planung von Verkehrs- und Wohnbauflächen werden mindestens 5 ha Boden versiegelt. Aufgrund der vorgefundenen Feldhamsterbaue und der Lage der Bauflächen am 13
Rande des Landschaftsschutzgebietes „Thieder Lindenberg“ sind erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen zu erwarten. Der Lebensraum der Feldhamster wird zerstört und das Landschaftsbild nachhaltig verändert. Gemäß § 3c UVPG besteht somit die UVP-Pflicht im Einzelfall für die vorliegende Planung.
15.2 Angaben zum Standort
Das ca. 18 Hektar große Plangebiet wird begrenzt: In Norden durch die ehemalige Schuttdeponie und den Waldrand Im Osten durch den Lindenbergweg Im Süden durch den ehemaligen Gipsbruch und vorhandene Wohngrundstücke Im Westen durch die Frankfurter Straße (B 248) Das Gelände steigt von der Frankfurter Straße aus nach Osten und nach Südosten hin an. Der Tiefpunkt liegt mit 85 m NN im Nordwesten, der Hochpunkt mit 107 m NN im Nordosten des Plangebietes. Die Fläche wird teilweise landwirtschaftlich genutzt, teilweise liegt sie brach. Parallel zur Frankfurter Straße verläuft ein Entwässerungsgraben. Der nordöstliche Teil des Plangebietes liegt innerhalb des Landschaftsschutzgebietes Thieder Lindenberg, welches den Wald und die vorgelagerten Flächen auf der Bergkuppe umfasst. Südlich des Geltungsbereichs befindet sich ein ehemaliger Gipsbruch. Die Böschungskante ist mit teilweise großkronigen Laubbäumen bewachsen.
15.3 Fachgutachten
Für den Bebauungsplan wurden folgende Gutachten erstellt: „Geotechnische und umweltgeologische Untersuchungen im Erschließungsgebiet „Lindenberg West“ (Th 28) in SZ-Thiede und die Versickerungseignung des Baugrundes“ (Büro Dr. Pelzer und Partner vom 02.06.2004) „Faunistische Untersuchungen und Bewertungen sowie Vorschläge zu Kompensationsmaßnahmen“ (Büro Ökotop vom Juli 2003) „Untersuchung zum Vorkommen des Feldhamsters Cricetus cricetus“ (Planungsgemeinschaft LaReG vom Juli 2003) „Schalltechnische Gutachten zum Bebauungsplan Th 28 „Lindenberg West“ (Büro Bonk-Maire-Hoppmann vom 07.05.2003) „Gutachten zur Eingriffsregelung“ (Büro für Garten- und Landschaftsplanung Kreisel vom August 2004) „Umsiedlung des Feldhamsters im Gebiet des Bebauungsplanes Th 28“ (Planungsgemeinschaft LaReG vom September 2004) „Ingenieurgeologische Erkundung der Böschungen des ehemaligen Gipsbruches…“ (Büro Dr. Pelzer und Partner vom Februar 2005)
15.4 Art und Umfang des Vorhabens sowie Bedarf an Grund und Boden
Auf einer Fläche von 18,04 Hektar werden festgesetzt: 7,91 ha Allgemeines Wohngebiet für Einzel- und Doppelhäuser mit maximal einem Vollgeschoss sowie einer maximalen Traufhöhe von 7 m und einer maximalen Gebäudehöhe von 10 m. Davon dürfen maximal 3,6 ha durch Wohngebäude und Nebenanlagen versiegelt werden. 0,15 ha als Standort für eine Kindertagesstätte 1,52 ha öffentliche Verkehrsflächen zur Erschließung des Plangebietes 0,86 ha öffentliche Grünflächen zur Schaffung eines Grünzuges inklusive Kinderspielplatz 0,53 ha private Grünflächen: 7,07 ha Ausgleichsflächen, davon 0,35 ha Regenwasserrückhaltebecken
15.5 Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile im Einwirkungsbereich des Vorhabens
Der Einwirkungsbereich des Vorhabens besteht aus dem Plangebiet selbst, dem südlich angrenzenden, stillgelegten Gipsbruch, dem östlich angrenzenden Neubaugebiet „Thieder Lindenberg“, dem nordöstlich angrenzenden Landschaftsschutzgebiet und Wald, der nördlich angrenzenden ehemaligen Schuttdeponie und der Wohnbebauung entlang der Frankfurter Straße gelegenen. Schutzgut Mensch Westlich und südöstlich des Plangebietes befinden sich Wohngebiete mit vorwiegender Eigenheimbebauung. Die Wohngebiete sind teilweise durch Verkehrslärm vorbelastet. Schutzgut Boden Im gesamten Plangebiet ist eine Schwarzerde-Parabraunerde der Tal- bzw. Beckenebenen vorzufinden. Der Boden besitzt ein sehr hohes Ertragspotenzial sowie ein hohes Wasserund Nährstoffspeichervermögen. Er weist eine mittlere Durchlüftung auf und ist erosionsgefährdet, aber nur gering auswaschungsgefährdet. Aufgrund der hohen natürlichen Bodenfruchtbarkeit liegt ein besonderer Schutzbedarf für das Schutzgut Boden vor. Schutzgut Wasser/Grundwasser Die Gefährdung des Grundwassers, die abhängig ist von der Durchlässigkeit und der Stärke der Deckschicht über dem Hauptgrundwasserleiter, ist im Plangebiet als gering einzustufen. Nach Norden hin wird die Deckschicht durchlässiger, so dass hier von einer mittleren Gefährdung auszugehen ist. Ein besonderer Schutzbedarf für das Schutzgut „Wasser – Grundwasser“, der durch das Vorhandensein von einer Grundwasserneubildungsrate von über 200 mm/a und Grundwasservorkommen mit geringmächtiger oder durchlässiger Deckschicht gegeben sein könnte, ist im Plangebiet nicht zu erkennen. Aufgrund der Bodenbeschaffenheit ist die Grundwasserneubildungsrate gering. Zudem liegt der Grundwasserstand tief. Schutzgut Klima/Lufthygiene Die klimaökologischen Bedeutung des Plangebietes ist als gering einzustufen, da der zugeordnete Wirkraum (die Bebauung westlich der B 248) nur als klimaökologisch zum Teil und lokal belasteter Bereich anzusehen ist. Zudem werden die von der vielbefahrenen Bundesstraße ausgehenden Emissionen in den bebauten Bereich hineinverfrachtet, da sich die Straße zwischen dem frischluftproduzierenden Raum und dem Wirkraum befindet. Ein besonderer Schutzbedarf für das Schutzgut „Klima / Lufthygiene“, der durch das Vorhandensein eines Frischluftentstehungsgebietes, eines Bereiches der Luftregeneration, eine Luftaustauschbahn oder Kaltluftleitbahn, Bereiche mit Klimaausgleichsfunktion in besiedelten Bereichen oder einen Bereich mit Inversionswetterlage gegeben sein könnte, ist im Plangebiet nicht gegeben. Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften Der überwiegende Flächenanteil des B-Plangebietes wird landwirtschaftlich als Acker genutzt, die restlichen Flächen liegen Brach. Sowohl innerhalb der Brachflächen als auch der mit Getreide bestandenen Fläche konnten im Jahr 2003 Hamsterbaue ausgemacht werden. Der Feldhamster Cricetus cricetus ist gemäß Anhang IV der Richtlinie 92/43/EWG (FFH-Richtlinie) und des § 42 des Bundesnaturschutzgesetzes eine streng zu schützende Art von gemeinschaftlichem Interesse. Außerdem ist der Feldhamster eine besonders geschützte Art gemäß der Berner Konvention. Südlich des Plangebietes befindet sich ein ehemaliger Gipsabbau. Die Hänge und auch Teile der Sohle sind mit Gehölzen bestanden, die teils gepflanzt wurden, größtenteils l sich aber spontan angesiedelt haben dürften. Die Baumschicht wird überwiegend aus Ahorn Acer pseudoplatanus bzw. Acer platanoides aber auch Zitterpappel Populus tremula und Gemeine Esche Fraxinus excelsior gebildet. In der gut ausgebildeten Strauchschicht finden sich 15
Schlehe Prunus spinosa, Hasel Corylus avellana, Brombeere Rubus fruticosus, Holunder Sambucus nigra Weidenarten Salix spec. sowie als Kletterpflanzen Waldgeißblatt Lonicera peryclemum und Waldrebe Clematis vitalba. In den Gehölzbeständen wurden Vogelarten der Roten Liste Niedersachsen nämlich Nachtigall (5 Brutpaare), Grünspecht (2 Brutpaare) und Gartenrotschwanz (1 Brutpaar) nachgewiesen. Es ist davon auszugehen, dass der Bereich des ehemaligen Gipsabbaus Jagdgebiet für Fledermäuse ist. In der Vergangenheit wurden hier die Arten Abendsegler, Zwergfledermaus und Wasserfledermaus beobachtet. An der westlichen Grenze des Plangebietes im Süden befinden sich angrenzend an die bestehende Bebauung Gärten, die teilweise verwildert sind und mit überwiegend spontanem Gehölzaufwuchs aus u.a. Brombeere und Holunder überwuchert sind. Im nördlichen Teil des Gipsbruchs ist ein Kleingewässer (Naturnahes nährstoffarmes Abbaugewässer) mit Weidengebüsch im Randbereich zu finden. Dieser Biotoptyp ist nach § 28a Niedersächsisches Naturschutzgesetz ein besonders geschützter Biotop. In diesem Gewässer, das aufgrund der Beschattung nur wenig mit Wasserpflanzen bewachsen ist, wurden Kammmolche (4 Tiere), Teichmolche (3 Tiere) und Wasserfrösche (20 Tiere) nachgewiesen. Dabei ist der Kammmolch nach FFH-Richtlinie eine streng zu schützende Art von gemeinschaftlichem Interesse, für deren Erhaltung besondere Schutzgebiete ausgewiesen werden müssen. Ein besonderer Schutzbedarf für das Schutzgut „Arten und Lebensgemeinschaften“, der durch das Vorkommen gefährdeter Tier- und/oder Pflanzenarten oder durch bestehende Wanderwege gefährdeter Tierarten gegeben sein könnte, liegt im Bereich der Ackerflächen aufgrund der Tatsache vor, dass hier der Feldhamster vorkommt und dass diese Flächen potenziell als Wanderkorridor zwischen den Teillebensräumen einer weiteren FFH-Art, dem Kammmolch, dienen. Außerdem ist der besondere Schutzgutbedarf für den Bereich des ehemaligen Gipsabbaus anzunehmen, da hier mit dem Grünspecht, der Nachtigall und dem Gartenrotschwanz drei Vogelarten der Roten Liste Niedersachsen sowie mit dem Kammmolch eine FFH-Art und dem Wasserfrosch eine Art der Roten Liste Niedersachsen vorkommen. Nördlich und nordöstlich des Plangebietes befinden sich Biotope, die für das Plangebiet von Bedeutung sind, da davon auszugehen ist, dass diese, da sie als naturnäher einzustufen sind, für Tiere, die innerhalb des Plangebietes einen Teillebensraum aufweisen, für diese als Rückzugsgebiete dienen. Dieses gilt zum Einen für den nordöstlich-östlich gelegenen mittelalten bis alten BuchenMischwald auf der Kuppe des Thieder Lindenberges und für die Ruderalflächen auf der ehemaligen Bauschuttdeponie nördlich des Untersuchungsgebietes. Gerade auch, da Teile der landwirtschaftlichen Nutzflächen im Plangebiet als Brache genutzt werden, stellen diese für z.B. Großsäuger wie Rehwild einen Nahrungsbiotop dar, wobei der Unterstand der Tiere in dem genannten Waldgebiet liegen dürfte. Von Bedeutung sind die beiden oben genannten Biotopkomplexe auch für die innerhalb eines Kleingewässers im ehemaligen Gipsbruch festgestellten Lurch-Vorkommen und hier vor allem den Kammmolch. Potenziell gehören diese Bereiche zum Landlebensraum der Kammmolche, zumindest jedoch sind sie von Bedeutung für den Genaustausch mit der im ehemaligen Abbau vorkommenden Population. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild Obwohl die Flächen des Plangebiets weit überwiegend landwirtschaftlich als Acker genutzt werden, liegt der besondere Reiz des Gebietes in dem erlebbaren Relief. Dabei bilden die naturnah wirkenden Gehölzbestände – der Buchenmischwald auf der Kuppe des Lindenberges und der Gehölzbestand im Bereich des ehemaligen Gipsabbaus - eine Kulisse, die zu Charakterisierung des Plangebietes entscheidend beitragen. Weitere natürlich wirkende Flächen sind die Ruderalbestände auf der ehemaligen Bauschuttdeponie. Auch die derzeitige Brachenutzung eines großen Teils der Ackerflächen sind positive Elemente für das Landschaftserleben. Die Anhöhe des Lindenberges erlaubt 16
einen weiten, barrierefreien Blick in Richtung der älteren Bebauung von Thiede und darüber hinaus. Schutzgut Kultur- und Sachgüter Das Plangebiet wird zum Großteil landwirtschaftlich genutzt. Bauliche Anlagen sind nicht vorhanden.
15.6 Zu erwartende Auswirkungen durch das Vorhaben
Schutzgut Mensch Während der Bauphase ist mit Schall- und Staubemissionen zu rechnen. Das Verkehrsaufkommen und damit die Verkehrslärmbelastung auf der Frankfurter Straße wird sich geringfügig erhöhen. Schutzgut Boden Baubedingt besteht die Gefahr des Stoffeintrags durch Baumaschinen (Öle etc.). Durch die Versiegelung bzw. Überbauung von bisher offenem Boden verliert dieser sämtliche Funktionen für den Naturhaushalt insgesamt auf einer Fläche von ca. 5,2 ha. Auch im Bereich des Regenwasserrückhaltebeckens ist von einer erheblichen Veränderung der Bodenstruktur und der Bodenschichtung auszugehen. Zudem muss auch in der Umgebung von Bauten und im Bereich der zukünftigen Gärten von einer erheblichen Beeinträchtigung des Bodens ausgegangen werden (Bauschuttablagerungen, Zufuhr von Dünge- und Pflanzenbehandlungsmitteln). Schutzgut Wasser / Grundwasser Baubedingt besteht die Gefahr des Stoffeintrags durch Baumaschinen (Öle etc.). Mit der Versiegelung des Bodens wird der Oberflächenabfluss erhöht. Aufgrund der geringen Grundwasserneubildungsrate und des tief liegenden Grundwasserstandes sowie der meist starkmächtigen Überdeckung ist von einer erheblichen Beeinträchtigung des Schutzgutes Wasser/Grundwasser nicht auszugehen. Schutzgut Klima /Lufthygiene Eine Versiegelung von offenem Boden führt immer auch zu einer Beeinträchtigung des Kleinklimas. Die Luftfeuchte sowie der Temperaturgang über den Tag wird verändert; der Anteil an Aerosolen erhöht sich. Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften Für die meisten Arten der offenen Feldflur, für die das Plangebiet bisher einen Teillebensraum darstellte, wird dieser aufgrund der Strukturveränderung und des hohen Störpotenzials als solcher nicht mehr nutzbar sein. Das Artenspektrum wird sich in der Weise ändern, dass nur noch Arten mit wenig spezialisierten Lebensraumansprüchen vorkommen werden. Von besonderer Bedeutung ist der Verlust des Lebensraums des streng geschützten Feldhamsters, der im Plangebiet nachgewiesen wurde. Außerdem führt die geplante Bebauung zu einer Verinselung des ehemaligen Gipsabbaus, wo der Kammmolch, eine FFH-Art, sowie verschiedene Vogelarten der Roten Liste nachgewiesen wurden. Zudem ist davon auszugehen, dass dieser Bereich ein Jagdgebiet für verschiedne Fledermausarten darstellt, die alle streng geschützt sind. Es muss davon ausgegangen werden, dass es zu vermehrten Störungen in dem Bereich z.B. durch spielende Kinder kommt. Zudem werden Wanderwege von Amphibien unterbrochen. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild Die geplante Bebauung führt zur Unterbrechung der Sichtbeziehung zwischen dem Lindenberg und Thiede und darüber hinaus. Hierdurch verliert das Landschaftsschutzgebiet „Thieder Lindenberg“ an Attraktivität für Erholungssuchende. Das Relief, der Hang werden nicht mehr in dem bisherigen Maße erlebbar sein. Insbesondere da die Ackerflächen teilweise als Grünbrache genutzt werden, geht durch die Bebauung erlebbare Natürlichkeit 17
verloren. Eine Freiheit von Störeinflüssen, die für das Landschaftserleben von hoher Bedeutung ist, ist zukünftig in noch geringerem Maße gegeben. Schutzgut Kultur- und Sachgüter Hochwertige landwirtschaftliche Produktionsfläche geht verloren. Das Vorkommen von Kulturgütern im Plangebiet ist nicht bekannt. Auswirkungen sind entsprechend nicht festzustellen. Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Wechselwirkungen bestehen zwischen den Schutzgütern Luft/ Klima und Mensch. Durch das höhere Verkehrsaufkommen und die Erhöhung des Anteils wärmespeichernder Oberflächen wird die Qualität der Luft beeinträchtigt. Die Kaltluftproduktion wird verringert. Durch die Versiegelung kann der Boden partiell das Oberflächenwasser nicht mehr aufnehmen. Darüber hinausgehende Wechselwirkungen sind nicht zu erwarten.
15.7 Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung
Schutzgut Mensch Zum Schutz vor Verkehrslärm erfolgt die Wohnbebauung in einem Abstand von ca. 100 m zur Frankfurter Straße. Schutzgut Boden Das Plangebiet wurde gegenüber der ursprünglichen Planung von ca. 225 Bauplätzen auf nun ca. 130 Bauplätze deutlich verringert. Entsprechend reduziert sich auch die Bodenversiegelung. Für die verbliebenen Bauflächen wird zum überwiegenden Teil nur eine Grundflächenzahl von 0,3 festgesetzt. Des weiteren sind die Zufahrten von Garagen und Stellplätzen nur aus versickerungsfähigen Belägen herzustellen. Durch die Entwicklung von heutigen Ackerflächen zu Ruderalflächen wird die Bodenerosion deutlich verringert. Schutzgut Wasser/Grundwasser Das anfallende Niederschlagswasser der versiegelten Flächen wird in einem Regenwasserrückhaltebecken aufgefangen und gedrosselt in den Vorfluter Thieder Bach eingeleitet. Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften Vor Beginn der Erschließungsarbeiten ist das Plangebiet nochmals auf Feldhamster zu untersuchen. Sind Tiere vorhanden, so müssen sie auf geeignete Flächen umgesiedelt werden. Durch die Umwandlung von Ackerflächen in ruderale Gras- und Staudenfluren, in Gehölzpflanzungen und in eine Streuobstwiese entsteht neuer Lebensraum für Pflanzen und Tiere. Für die Kammmolchpopulation im Gipsbruch wird mit der Anlage einer annähernd durchgehenden Gehölzfläche vom Gipsbruch bis zum Wald am Thieder Lindenberg ein geeigneter Wanderkorridor geschaffen. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild Die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes wird durch die Festsetzung maximaler Gebäude- und Traufhöhen und der Eingrünung des Baugebietes gemindert. Durch die Begrenzung auf maximal zwei Wohneinheiten pro Gebäude sind „wuchtige“ Baukörper ausgeschlossen. Auch die Festsetzungen der örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung dienen der harmonischen Einfügung des Baugebietes. Durch das Abrücken der Bebauung von der Frankfurter Straße bleibt der neue Ortsrand und auch die Kuppe des Lindenberges erlebbar.
15.8 Ausgleichsmaßnahmen
Wesentliche Eingriffsfolgen der geplanten Ausweisung von Wohnbauflächen stellen der Lebensraumverlust für Tier- und Pflanzenarten, sowie der Verlust aller Bodenfunktionen unter den versiegelten Flächen dar. 18
Durch die Aufwertung der bislang landwirtschaftlich genutzten Flächen in Extensivgrünland, Gehölzpflanzungen, Obstwiesen sowie der Eingrünung des Regenrückhaltebeckens kann der in der Eingriffsbilanzierung ermittelte Kompensationsbedarf von 43072 Werteinheiten realisiert werden.
15.9 Beschreibung Umweltauswirkungen
Die mit Umsetzung der Planung zu erwartenden Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes werden durch die Anordnung öffentlicher Grünflächen und Ausgleichsflächen erheblich gemindert. Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes werden durch eine landschaftsgerechte Neugestaltung und Aufwertung der verbleibenden Freiflächen ausgeglichen. Eingriffe in den Wasserhaushalt werden durch baugebietsbezogene Regenwasserrückhaltung und die Umwidmung bisher intensiv landwirtschaftlich genutzter Flächen in Grünflächen und Maßnahmenflächen weitgehend minimiert. Beeinträchtigungen des Schutzgutes Klima/Luft können durch die baugebietsinternen Grünflächen und festgesetzten Gehölzpflanzungen weitgehend ausgeglichen werden. Den Beeinträchtigungen der Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie Boden durch die Ausweisung von Bauflächen und den Baustraßen und den damit einher gehenden Versiegelungen von Freiflächen stehen Begrünungs- und Extensivierungsmaßnahmen auf öffentlichen Grünflächen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gegenüber.
15.10 Darstellung der wichtigsten geprüften anderweitigen Lösungsvorschläge
Zur Standortwahl Im Rahmen des Wohnbaulandprogramms wurden für das gesamte Stadtgebiet Salzgitter 55 potenzielle Baugebiete untersucht und bewertet. Davon liegen vier Standorte in SZ-Thiede. Neben dem Plangebiet wurden die Freiflächen westlich und östlich des Bahnhaltepunktes SZ-Thiede sowie am Südrand der Ortslage (Am Langen Holz) in das Wohnbaulandprogramm aufgenommen. Angesichts der guten Eignung und der Flächenverfügbarkeit werden derzeit die Bebauungsplanverfahren Th 28 „Lindenberg West“ und Th 39 „Am Bahnhof (West) aus dem Wohnbaulandprogramm entwickelt. Zur Größe des Baugebietes Die Zielsetzung des Wohnbaulandprogramms war die Schaffung von 225 Bauplätzen an diesem Standort. Angesichts der damit verbundenen erheblichen Beeinträchtigung des Landschaftsbildes vor allem durch die Anlage eines ca. vier Meter hohen Lärmschutzwalles entlang der Frankfurter Straße wurde das Baugebiet deutlich verkleinert und der Abstand zur Frankfurter Straße auf ca. 100 m erhöht. Nur 53 % des 18 ha großen Plangebietes werden als Bauflächen oder Verkehrsflächen festgesetzt.
15.11 Darstellung der Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben
Für die Eingriffsbilanzierung erfolgte die Bewertung des Bestandes und der zu erwartenden Auswirkungen nach dem Modell des Niedersächsischen Städtetages. Die Standardisierung des Bewertungsverfahrens erhöht zwar für Außenstehende die Nachvollziehbarkeit, bedeutet jedoch automatisch einen gewissen Informationsverlust.
15.12 Zusammenfassung
Die Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglichen am Thieder Lindenberg ein 7,9 ha großes Wohngebiet mit den dazugehörigen Erschließungsanlagen. Von den heute vorwiegend landwirtschaftlich genutzten Flächen werden bis zu 5,2 ha versiegelt. Der ertragreiche Boden verliert seine Funktionen, der Lebensraum des streng geschützten Feldhamsters wird in diesem Bereich zerstört. Das Landschaftsbild wird mit der Bebauung der Hanglage deutlich verändert. Mit der Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen zur Eingrünung der Bauflächen und Aufwertung der vormaligen Ackerflächen erfolgt die Minderung der Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft. Durch die Begrenzung der Gebäudehöhe und durch die Festsetzungen der örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung wird 19
der Eingriff ins Landschaftsbild minimiert. Mit Rechtskraft des Bebauungsplans verbleiben somit keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen.
16. Örtliche Bauvorschrift über Gestaltung (ÖBV)
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Th 28 für SZ-Thiede, „Am Lindenberg West“ erfolgen aus Rücksicht auf das Orts- und Landschaftsbild gestalterische Festsetzungen in Form einer örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung gemäß §§ 56, 97 und 98 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), die gemäß § 9 Abs. 4 Baugesetzbuch als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
16.1 Allgemeine Begründung der ÖBV
Das Baugebiet liegt am Südwesthang des Thieder Lindenberges zwischen der stark befahrenen Frankfurter Straße und dem Landschaftsschutzgebiet auf der Bergkuppe. Aufgrund der Hanglage wird die Bebauung am Ortseingang von weither sichtbar sein. Das Baugebiet bildet in Teilen den zukünftigen Siedlungsrand des Stadtteils. Auf das Gesamterscheinungsbild und die künftige Ortsansicht muss daher besonderer Wert gelegt werden. Neben den Festsetzungen des Bebauungsplans in Hinblick auf die Gebäudehöhe und Eingrünung sind für das Erscheinungsbild des Baugebietes auch die Dachform und die Farbe der Dachdeckung von Bedeutung. Durch die Festlegung der Gestaltung der Einfriedungen soll das Baugebiet harmonisch in die Landschaft eingefügt werden.
16.2 Geltungsbereich der ÖBV
Der Geltungsbereich der örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Th 28 für SZ-Thiede „Lindenberg-West“.
16.3 Festsetzungen
Dachformen Die Dachlandschaft ist ein wesentliches Gestaltungselement eines Ortes. Die Begrenzung der Dachneigung auf maximal 50 ° ermöglicht eine Vielzahl von Dachformen und eine gute Ausnutzung des Dachgeschosses. Tonnendächer oder kuppelartige Dachformen werden dadurch an diesem exponiert liegenden Baugebiet mittels dieser Festsetzung verhindert. § 19 Die Dachflächen der Hauptgebäude sind nur als Flachdächer oder als geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis maximal 50° zulässig.
Dacheindeckung In Anlehnung an die traditionelle örtliche Farbgebung wird im gesamten Plangebiet eine Pfannendeckung in roten bis braunen Farbtönen festgesetzt. Der festgesetzte Farbfächer lässt einen ausreichend großen Gestaltungsspielraum. Dachflächen als Dachterrassen, Solaranlagen oder Wintergärten werden von diesen Regelungen ausgenommen. Die Farbe der Flachdächer bzw. der flach geneigten Dächer kann zwar von Fußgängern im Straßenraum nicht wahrgenommen werden, jedoch sind diese Dachformen aufgrund des Geländegefälles vom Spazierweg auf dem Kuppe des Lindenbergwegs einsehbar. Damit sich die Flachdächer und flach geneigten Dachflächen in das Landschaftsbild besser einpassen, sind sie zu begrünen. § 20 Flachdächer und flach geneigte Dachflächen bis 10 ° der Hauptgebäude sind mit einer mindestens extensiven Dachbegrünung zu versehen. Davon ausgenommen sind die Flächen für Dachterrassen, Solaranlagen und Wintergärten. Für geneigte Dachflächen der Hauptgebäude ist die Dacheindeckung nur in roten oder braunen Farbtönen der folgenden RAL-Farben zulässig: Rote Farbtöne: Nr. 3002 bis 3005, 3007, 3009, 3011 und 3013 Braune Farbtöne: Nr. 8002 bis 8004, 8007, 8008, 8011, 8012, 8014 bis 8016, 8019, 8024, 8025 und 8028. Solaranlagen und Wintergärten sind zulässig. 20
Einfriedung Damit sich das Baugebiet ins Landschaftsbild einfügt, sind an der Grenze der Bauflächen zu den öffentlichen Grünflächen und zu den Ausgleichsflächen nur Hecken aus Laubgehölzen zulässig. Gerade an den Übergängen zur freien Landschaft würden Lattenzäune oder Mauern erheblich stören. Die Höhe der Einfriedungen wird auf maximal 1,8 m begrenzt, damit keine Sichtbarrieren von und auf dem Lindenberg durch sehr hohe Hecken entstehen können. § 22 Einfriedungen, die an Ausgleichsflächen oder öffentliche Grünflächen grenzen, sind nur wie folgt zulässig: • als freiwachsende oder geschnittene Hecke aus Laubgehölzen oder • als freiwachsende oder geschnittene Hecke aus Laubgehölzen in Verbindung mit einem Maschendrahtzaun, wobei dieser auf der von der Ausgleichsfläche oder öffentlichen Grünfläche abgewandten Seite errichtet werden muss. Die Höhe der Einfriedungen darf maximal 1,8 m betragen.
16.4 Ordnungswidrigkeiten
Diese Bestimmung ist erforderlich, um Zuwiderhandlungen als Ordnungswidrigkeiten ahnden zu können und die Wirksamkeit der örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung zu kräftigen; § 23 Ordnungswidrig handelt nach § 91 Abs. 3 NBauO, wer als Bauherr, Entwurfsverfasser oder Unternehmer vorsätzlich oder fahrlässig den Festsetzungen dieser örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung zuwider handelt. Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 91 Abs. 5 NBauO mit einer Geldbuße von bis zu € 50 000.- geahndet werden.
17. Verfahrensablauf
Der Rat der Stadt Salzgitter hat am 25.09.2002 ein Wohnbaulandprogramm zur Schaffung von 2500 Eigenheimbauplätzen beschlossen. Ein Standortvorschlag des Wohnbaulandprogramms für ca. 225 Bauplätze stellte das Plangebiet Th 28 für SZ-Thiede „Lindenberg West dar. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in Form einer Bürgerversammlung am 14.04.2003 in SZ-Thiede statt. Aufgrund massiver Kritik seitens der Anwesenden vor allem hinsichtlich des geplanten Lärmschutzwalls und der Anzahl der Bauplätze wurden die planerischen Überlegungen mehrfach überarbeitet. Daraufhin hat der Verwaltungsausschuss der Stadt Salzgitter in seiner Sitzung am 24.02.2004 die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens gemäß § 8 BauGB beschlossen. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange fand vom 22.09.2004 bis 26.10.2004 statt. Die vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen wurden berücksichtigt. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs mit Begründung fand vom 08.07.2005 bis 08.08.2005 statt. Die eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen werden im Rahmen dieses Verfahrens abschließend behandelt. Das Planverfahren wird nach den Vorschriften des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBl. I S.2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 10 des Gesetzes vom 05. Mai 2004 (BGBl. I S.718) durchgeführt.
18. Eingriffe in andere Planungen
Eine dreieckige Fläche (ca. 2,6 ha) im Nordosten des Plangebietes ist Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes „Thieder Lindenberg“. Dieser Bereich ist im Bebauungsplan entsprechend gekennzeichnet. Dort sind ausschließlich Ausgleichsmaßnahmen (v.a. die Anlage einer ruderalen Gras- und Staudenflur) festgesetzt. Im Südwesten des Plangebietes liegt eine ca. 1400 qm große Fläche innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Th 6 für SZ-Thiede „Am Gipsbruch“. Der Bebauungsplan aus dem Jahr 1962 trifft jedoch für diesen Bereich keine Festsetzungen. 21
19. Durchführung und Kosten
Das Baugebiet soll durch einen Erschließungsträger entwickelt und vermarktet werden. Die Herstellung der Erschließungsanlagen erfolgt durch den Erschließungsträger, mit dem ein Erschließungsvertrag nach § 124 Abs. 1 BauGB abgeschlossen wird. Die überschlägigen Erschließungs- und Folgekosten betragen: Öffentlichen Grünflächen 241.500 € (jährliche Folgekosten: 5700 €) Kinderspielplatz 48.000 € (jährliche Folgekosten: 1700 €) Ausgleichsmaßnahmen für die planungsbedingten Eingriffe 149.250 € (jährliche Folgekosten: 5300 €) Öffentliche Verkehrsflächen Straßenbeleuchtung Anbindung an die B 248 Entwässerung 1.490.000 € (zuzüglich Ingenieurleistungen) 75.000 € 60.000 € 788.800 €, davon 680.000 € für den Kanalbau
Kindertagesstätte ( 40 Plätze) 600.000 € Zur Deckung des Aufwandes für den aus dem Baugebiet resultierenden Bedarf von 16 Plätzen ist mit dem Investor die Zahlung eines Festbetrags in Höhe von 192.000 € vereinbart worden. Zudem überträgt der Investor 40 % der Fläche für die Kindertagesstätte kostenlos der Stadt Salzgitter.
gez. Krause 28.10.05
Diese Begründung wurde in der Sitzung am 14.12.2005 unter Berücksichtigung der vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen (Anlage 2 zur Vorlage Nr. 6245/14) durch den Rat der Stadt Salzgitter gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch beschlossen. Die Anlage 2 zur Vorlage Nr. 6245 /14 vom 28.10.2005 wird entsprechend Ziffer 23.5.1 VVBauGB Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan.
Salzgitter, am 13.06.2006
Gez. Knebel (Oberbürgermeister)