Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Kuendigung-durch-Vermieter-wg-Sanierung--f119732.html
Timestamp: 2019-11-19 14:14:06
Document Index: 323844099

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 574', '§ 5']

Kündigung durch Vermieter wg. Sanierung - frag-einen-anwalt.de
| 18.10.2010 10:15 |
Meine Souterrainwohnung ist seit ca. 5 Jahren problemlos an einen alleinstehenden Mann vermietet. Leider haben wir immer wieder Probleme mit Feuchtigkeit an den Wänden und Schimmel. Es gibt jedes Mal einen plausiblen Grund (undichter Freisitz, Einlaufblech der Dachrinnen defekt, Sifon Dusche defekt), es wird repariert, getrocknet und parallel die Miete um 10% gekürzt. Jetzt haben wir wieder einen Feuchtigkeitsfall, der wahrscheinlich aus der Dusche rührt. Der Fachbetrieb hat mir allerdings zu einer Bauwerksabdichtung von Innen geraten, da wahrscheinlich bauliche Mängel (fehlen Dampfbremse Estrich und eventuell Hohlkehle fehlt) vorliegen und die Wohnung immer wieder nass sein wird. Um diese Sanierung durchführen zu können, muss die Wohnung allerdings bis auf den Estrich leer sein und ich müßte dem Mieter kündigen.
1.) Kann ich dem Mieter für eine solche Sanierung kündigen?
2.) Wenn ja mit welchen Fristen (es gilt der Zweckform-Einheitsmietvertrag)?
3.) Kommt eventuell Schadensersatz auf mich zu wg. Kündigung?
4.) Wer trägt die Kosten für die Abdichtung - für mein Empfinden ist das eine Angelegenheit der WEG?
5.) Da sich im restlichen Keller nur Abstellräume, Waschküche und Heizungsraum befindet, haben die anderen WEG-Parteien keinen erhöhten Handlungsdruck. Wäre eine Einigung vorstellbar, dass die Abdichtung der Wohnung (ist wohl auch separat durchführbar) von mir bezahlt wird, ich aber dafür für die restlichen Kellerräume nicht mehr zur Kasse gebeten werden kann, falls diese später auch noch abgedichtet werden sollen?
6.) Gibt es sonst noch Dinge, die in dieser Fragestellung beachtet werden müssen?
Ich hoffe, meine Angaben sind verständlich und ich freue mich auf Ihre Antwort.
1. a) Sie könnten den Mietvertrag gem.: § 573 II, Nr. 3, S 1 BGB kündigen. Die beabsichtigte grundlegende Modernisierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen sind eine „Verwertung" der Wohnung i.S.d. § 573 II, Nr. 3 BGB (s. LG Karlsruhe WuM 1991,168).
b) Diese Verwertung (Sanierungsmaßnahme) muss jedoch angemessen sein. Die Sanierungsmaßnahmen sind i.d.R angemessen, wenn hierdurch allgemein übliche Wohnverhältnisse geschaffen werden sollen. Eine gut abgedichtete Wohnung ohne Baumängel und ständig auftretender Feuchtigkeit entspricht heute dem Standard.
c) Die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses muss der Sanierung entgegenstehen. Hier ist Dauer und Umfang der notwendigen Arbeiten von großer Bedeutung.
d) Durch Unterlassen der Sanierungsmaßnahmen müssten Sie auch einen wirtschaftlichen Nachteil erleiden. Die Mietminderung kann so ein Nachteil sein, genauso wie der Wertverlust des Objekts wegen ständig auftretender Feuchtigkeit.
e) Bitte beachten Sie, dass Sie den Kündigungsgrund in Ihrem Kündigungsschreiben auch umfassend begründen müssen. Die Begründung muss die Dauer und den Umfang der geplanten Sanierung, ihre Angemessenheit und den wirtschaftlichen Nachteil, der durch Unterlassen der Sanierung Ihnen entstehen würde, enthalten.
2. Für die Kündigungsfrist gilt § 573 c BGB. Da der Mieter schon seit 5 Jahren Ihre Wohnung mietet, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate (s. § 573 c I, S. 2 BGB).
3. Bei berechtigter Kündigung müssen Sie keinen Schadensersatz leisten.
4. Ich gehe davon aus, dass Sie an Ihrer Kellerwohnung ein Sondereigentum haben. Dementsprechend tragen Sie auch die Sanierungskosten. Nur wenn Sie auch das Gemeinschaftseigentum mitsanieren, müssen die Kosten von der Gemeinschaft getragen werden.
5. Grundsätzlich können Sie mit der Gemeinschaft eine solche Absprache treffen. Die Gemeinschaft wird jedoch nicht darauf einlassen wollen mit dem Argument, dass Sie durch Sanierung Ihres Sondereigentums nicht von der Kostentragungspflicht wegen Sanierungsarbeiten an Gemeinschaftseigentum befreit werden können.
6. Bitte beachten Sie, dass der Mieter im Falle erfolgter Kündigung ein Widerspruchsrecht gem.: § 574 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen hat. In Ihrem Fall wäre es viel einfacher mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung zu finden und z, B. einen Aufhebungsvertrag abzuschließen.
7. Bitte beachten Sie, dass bei 6 Fragen ein Einsatz von mind. 50 € angemessen wäre.
Nachfrage vom Fragesteller	22.10.2010 | 14:19
Hallo Herr Kakacia,
vielen Dank für Ihre Antwort. Zu Punkt 4 habe ich eine Rückfrage. Wenn das Haus von außen aufgegraben werden würde zur Abdichtung, dann wäre das doch eine Gemeinschaftsangelegenheit, die von der WEG zu tragen ist, oder? Da Aufgraben aufgrund baulicher Gegebenheite nicht möglich ist, kommt nur die Abdichtung von Innen in Frage. Sind sie sicher, dass diese Kosten rein rechtlich alleine von mir als Eigentümer der Kellerwohnung für die Mauern der Kellerwohnung zu tragen sind? Es sind theoretisch alle Wände nass, auch die der Gemeinschaftsräume und Abstellkeller, aber bei der Wohnung bringt es den größten Schaden.
Letztendlich sträube ich mich nicht die Kosten zu tragen, aber ich brauche gute Argumente, um die anderen aus Ihrer Pflicht kulanzhalber zu entlassen und zuzulassen, dass nur quasi der halbe Keller abgedichtet wird.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2010 | 14:42
Sie haben vorgetragen, dass die Feuchtigkeit von der Dusche herrührt. Meine Argumentation stützt sich auf diese Tatsache.
Sollte die Feuchtigkeit jedoch auf einem Baumangel des Gebäudes zurückzuführen sein und müssten die tragenden Wände (Außenwand) saniert werden, dann ist das sehr wohl die Sache der Gemeinschaft. Die Gebäudeteile die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind (z.B .tragende Wände) sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 II WEG).
Bewertung des Fragestellers 26.10.2010 | 12:13
So bedankt man sich, wenn man dem Mandanten 6 Fragen + Nachfrage ausführlich für 35 € beantwortet. Andererseits ist Dankbarkeit eine Tugend und liegt nicht bei jedem vor.
FRAGESTELLER 26.10.2010 4/5,0