Source: http://hausverwaltung-hoch.de/view/immolexikon.htm
Timestamp: 2019-10-19 23:21:15
Document Index: 70336609

Matched Legal Cases: ['§ 313', '§ 232', '§ 9', '§ 34', '§ 313', '§ 19', '§29', '§ 2', '§ 24', '§ 25', '§ 313']

Bitte wählen Sie den Anfangsbuchstaben des von Ihnen gesuchten Begriffes aus:
Ein vom Notar im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages gesondert eingerichtetes Bankkonto, auf dem der Kaufpreis, vor allem, wenn dieser finanziert ist, zunächst verwahrt wird. Der Notar tilgt aus den Mitteln abzulsende Grundstücksbelastungen und zahlt einen Überschuss an den Verkäufer aus. Das Anderkonto stellt bei Ablösung von Gläubigern des Verkäufers und Kaufpreisfinanzierung durch den Käufer eine schnelle und professionelle Abwicklung sicher und schützt Verkäufer und Käufer vor Risiken (Haftung des Notars).
Die Obhutpflicht ber die Mietsache verpflichtet den Mieter, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der vermieteten Sache zeigt, wenn eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder wenn sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt.
Dingliche Einigung ber die Eigentumsbertragung an einer Immobilie zwischen Veruäußerer und Erwerber bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien (Stellvertretung ist zulässig) vor einem Notar. Sie ist rechtlich zu trennen von dem schuldrechtlichen Grundstückskaufvertrag, wird mit diesem allerdings in der Regel in einer Urkunde verbunden.
Dient der Sicherung des Anspruchs des Kufers einer Immobilie auf Eigentumsübertragung. Sie wird regelmäig in Grundstückskaufverträgen zugunsten des Käufers vereinbart.
Die Auflassungsvormerkung wird in Abt. II des Grundbuches eingetragen und macht jede Verfügung des Verköufers (auch bei Zwangsvollstreckung und Konkurs) insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würde.
Die Auszahlung des Kaufpreises sollte zur Sicherung des Käufers immer von der Eintragung der Auflassungsvormerkung abhängig gemacht werden.
Sie ist durch die Baubehörden nach teilweiser (Rohbauabnahme) oder endgültiger (Schlussabnahme) Fertigstellung einer genehmigungspflichtigen Baumaßnahme durchzufhren.
Antrag an die zuständige Baubehörde, mit dem die gesetzlich vorgeschriebene Baugenehmigung für ein Bauvorhaben begehrt wird. Mit dem Bauantrag wird das Baugenehmigungsverfahren eingeleitet.
Dem Bauantrag sind folgende Unterlagen beizufgen:
Entwsserungspläne
Der Antrag ist vom Bauherren und vom Architekten zu unterschreiben.
Die Erteilung einer Baugenehmigung erfolgt nach einer Prüfung des Bauantrages durch Aushändigung eines Bauscheines. Das Bauvorhaben muss dafür mit dem geltenden Baurecht in Übereinstimmung stehen.
Die Baugenehmigung kann mit Auflagen und Bedingungen verbunden werden. Baugenehmigungen können von Dritten, deren Rechte beeinträchtigt werden, angefochten werden. Ohne Baugenehmigung errichtete Bauvorhaben können eingestellt oder sogar beseitigt werden.
Zu den Kosten des Grundstücks gehören der Kaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (1-2 % der Kosten), Maklerprovision (5-6 % des Kaufpreises), eventuell Vermessungskosten (ca. 2-3 % des Grundstückswertes). Die Kosten für das Gebäude bestehen aus Rohbau- und Ausbaukosten. Sie stehen im Verhltnis von ca. jeweils 50 % der Gebäudekosten. Die Kosten für die Außenanlagen werden mit ca. 8 % angesetzt. Die Baunebenkosten beinhalten die Architekten- und Ingenieurkosten, Gebühren der Behörden (Genehmigungen, Abnahmen) sowie die Beschaffung und Verzinsung der Finanzierungsmittel (Disagio, Bauzeitzinsen u. a.). Diese betragen in der Regel 15-20 % der Baukosten, die Erwerbs- und Bauland-Erschließungskosten 5 %.
Das Baulastenverzeichnis ist ein von der Bauaufsichtbehörde geführtes öffentliches Verzeichnis, in welchem Baulasten eingetragen sind. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses wird Einsicht gewährt.
Sie setzen sich zusammen aus den Kosten aller Architekten- und Ingenieurleistungen, Baubetreuungsgebühren, Baugenehmigungskosten-, Kosten für Statik-, Bauaufsichts- und Schornsteinabnahmen, Kosten für den Lageplan zum Bauantrag, Absteckung des Bauwerks, Gebäudeeinmessung, Finanzierungskosten, Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen, Geldbeschaffungskosten wie Disagio usw.
Regelungen der einzelnen Bundesländer (Landesbauordnungen) zur Art und Weise der zulässigen Gebäudeerrichtung. Die Bauordnung regelt Fragen der bautechnischen Sicherheit, der Standsicherheit, des Feuerschutzes, der Schall- und Wärmeisolierung, der Anzahl der Stellplätze sowie das Baugenehmigungsverfahren. Den gesetzlichen Rahmen für die Landesbauordnungen steckt das BauGB ab.
Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die bauliche Ordnung und wird aus einem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung, die der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde bedarf. Der Bebauungsplan muss über einen festen Zeitraum öffentlich ausgelegt werden. Die Rechtsgrundlagen enthält das Baugesetzbuch (BauGB).
Bei Finanzierung des Kaufpreises für eine Immobilie entsteht regelmäßig die Situation, dass die Finanzierungsmittel erst nach Absicherung im Grundbuch zur Verfügung stehen, andererseits der Käufer noch nicht Eigentümer ist und damit das Grundstück nicht belasten kann. In Grundstückskaufverträgen wird der Käufer daher bevollmächtigt, das noch zu erwerbende Grundstück zugunsten des ihn finanzierenden Kreditinstituts zu belasten.
Ein Grundstückskaufvertrag muss nach § 313 BGB notariell beurkundet werden. Nichtbeachtung führt zur Nichtigkeit des Vertrages. Die Nichtigkeit kann schon dann gegeben sein, wenn nicht alles, was vereinbart war, oder unrichtig beurkundet wird. Der Vertrag ist dann rück abzuwickeln. Ist die Auflassung erklärt und ist die Eintragung im Grundbuch erfolgt, wird der Vertrag trotz Formverstosses wirksam.
Die Bewertung von Grundstücken dient der Ermittlung der Beleihungswerte für die Finanzierungsinstitute. Es gelten besondere Bewertungsrichtlinien. Grundsätzlich werden dabei das Ertragswertverfahren (Rendite des Objekts) und/oder das Sachwertverfahren (Wiederbeschaffungskosten eines Objekts) angewandt.
Bodenrichtwerte werden vom jeweiligen Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet jährlich ermittelt. Die Kaufpreissammlung und die Bodenrichtwertkarte sind Anhalt für den Wert eines Grundstücks.
Dienstbarkeiten sind Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer zugunsten des Rechtsinhabers zu einer Duldung (z. B. Duldung der Benutzung) oder zu einer Unterlassung
(z.B. von tatsächlichen Handlungen) verpflichten.
Bei den Dienstbarkeiten ist zu unterscheiden zwischen
beschränkter persönlicher Dienstbarkeit,
Dauerwohn- und –nutzungsrecht.
Finanzmittel, die der Erwerber oder Erbauer einer Immobilie selbst aufbringt. Dazu gehören:
unbelasteter Immobilienbesitz,
Wichtig: Auch Eigenleistung kann Eigenkapital sein (z. B. Muskelhypothek).
In der Regel verlangen Banken bei der Finanzierung einer Wohnimmobilie 20 Prozent Eigenkapital. Bei hohem Einkommen und gesicherter Existenz (guter Bonität) kann die Immobilie auch mit geringerem Eigenkapitaleinsatz finanziert werden.
Das umfassendste dingliche Recht an einem Grundstück. Es gewährt die freie Verfügung und Schutz vor jeder unberechtigten Einwirkung durch Dritte. Das Eigentum erstreckt sich auf den Raum über und unter der Erdoberfläche. Der Eigentümer muss jedoch Einwirkungen in der Höhe und in der Tiefe dulden.
Veräußerliches und vererbliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu haben. Das Erbbaurecht ist in der Erbbaurechtsverordnung geregelt. Es entsteht durch Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem sowie Eintragung als Belastung im Grundbuch. Es ist zeitlich befristet (z. B. 99 Jahre). Nach Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht. Der Erbbauberechtigte hat gegenüber dem Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Entschädigung für das Bauwerk. Für die Einräumung des Erbbaurechts hat der Berechtigte an den Eigentümer den Erbbauzins, d. h. in der Regel einen wiederkehrenden Geldbetrag, zu entrichten, der üblicherweise durch
Wertsicherungsklauseln abgesichert wird.
Maßnahmen, die die bauliche Nutzung eines Grundstücks erst möglich machen. Dazu gehören Arbeiten und Leistungen der Gemeinden für Straßen- und Kanalbau sowie Wasser- und Stromversorgung. Die Durchführung der Erschließung macht ein Grundstück baureif.
Der durch die Gemeinde vom Eigentümer oder Erbbauberechtigten erhobene Beitrag zur Deckung von Kosten, die durch die Erschließung entstehen. Geregelt wird die Beitragserhebung im BauGB, in den Kommunalabgabengesetzen der Länder und den Erschließungssatzungen der Gemeinden. Der Erschließungsbeitrag ist wirtschaftlich bedeutsam, sodass sich der Bauherr bereits vor Bebauung oder Erwerb bei der Gemeinde/Stadt erkundigen soll, wie hoch der Erschließungsbeitrag ist. Der beitragsfähige Erschließungsaufwand ist auf die durch die Erschließungsanlagen erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Verteilungsmaßstab können sein: die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksfläche und die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage. Beiträge können für bebaute, aber auch für noch nicht bebaute Grundstücke, die Bauland sind, erhoben werden.
Im Flächennutzungsplan wird die tatsächliche und beabsichtigte Art der Bodennutzung eines Gemeindegebietes in den Grundzügen dargestellt. Aus ihm leitet sich dann der Bebauungsplan ab.
Aus dem Flächennutzungsplan kann kein Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung hergeleitet werden.
Zusammenhängende abgegrenzte Bodenfläche, die im Liegenschaftskataster unter einer Flurstücksnummer geführt wird. Die Flurstücke werden nach Gemarkungen mit Nummern bezeichnet und bilden die Grundlage für den Nachweis von Grundstücken im Grundbuch.
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossflächen insgesamt je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Z. B. kann bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 m² ein Gebäude mit maximal 0,4 m² Geschossfläche für jeden Quadratmeter Grundstücksfläche errichtet werden.
Einstehen für die Erfüllung vertraglicher Pflichten (z. B. aus Bauvertrag, Grundstückskaufvertrag). Werden derartige Pflichten nicht oder schlecht erfüllt, liegen Rechts- oder Sachmängel vor, so hat die andere Vertragspartei besondere Rechte, wie z. B. Rücktritt vom Vertrag, Nachbesserung, Schadenersatz.
In der Bauwirtschaft wird für die Gewährleistung im Allgemeinen die VOB zugrunde gelegt. Dabei wird festgelegt, bei welchen Sachverhalten welche Ansprüche bestehen. Gewährleistung kann nur innerhalb der Gewährleistungsfrist, die nach VOB zwei Jahre, nach BGB fünf Jahre beträgt, geltend gemacht werden. Längere Fristen können allerdings abweichend hiervon vereinbart werden.
In Grundstückskaufverträgen werden im Vertrag die Sachverhalte festgelegt, für die der Verkäufer die Gewährleistung übernimmt. Sind dem Käufer Mängel bekannt, so kann er sich später nicht darauf berufen. Verjährung tritt hier nach einem Jahr ein.
Beim Grundbuchamt geführtes öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke eines Amtsgerichtsbezirks. Es weist die rechtlichen Verhältnisse aller Grundstücke wie Eigentümer und Belastungen aus. Für Wohnungseigentum gibt es Wohnungsgrundbücher. Für Grundbücher gilt die Grundbuchordnung (GBO).
Das Grundbuch wird in festen Bänden oder als Loseblatt-Grundbuch geführt. Grundstücke werden nach Band und/ oder Blatt bezeichnet.
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, d.h. es wird vermutet, dass die im Grundbuch vorhandenen Eintragungen richtig sind. Damit wird für den Grundstücksverkehr eine sichere Grundlage geschaffen. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, hat ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch und kann sich darüber hinaus auch Auszüge anfertigen lassen.
Vor Abschluss von Grundstückskaufverträgen sollte das Grundbuch von dem beurkundenden Notar immer eingesehen werden, um insbesondere für den Käufer Rechtsklarheit über die Verhältnisse des Grundstücks zu schaffen.
Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Sie ist wichtig für einen Kaufinteressenten, damit er feststellen kann, ob die Angaben des Immobilienverkäufers stimmen und ob der Kaufpreis ausreicht, um die Belastungen auf dem Grundstück abzulösen.
Berichtigung von Eintragungen im Grundbuch, wenn diese nicht mit den wirklichen Rechtsverhältnissen in Einklang stehen. Die Unrichtigkeit birgt wegen des öffentlichen Glaubens Risiken für den wahren Berechtigten. Auf Nachweis und Antrag ist das Grundbuch zu berichtigen. Gegenüber dem zu Unrecht Eingetragenen hat der Berechtigte einen Grundbuchberichtigungsanspruch.
Grundbuchrang
Der Rang von Grundstücksbelastungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs ist entscheidend für ihren Wert. Innerhalb einer Abteilung richtet sich der Rang nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Ein früher eingetragenes Recht geht daher später eingetragenem Recht vor.
Belastung eines Grundstücks (dienendes Grundstück) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück). Sie entsteht mit Eintragung ins Grundbuch des dienenden Grundstücks.
Unterschiedliche Inhalte wie:
Geh- und (Durch-) Fahrrechte,
Recht zum Verlegen von Leitungen,
Verbot bestimmter Bebauungen,
Verbot der Ausübung bestimmter Gewerbe,
Sicherung von Wettbewerbsbeschränkungen,
Ausschluss der Ausübung gewisser Eigentumsrechte.
Verkehrsteuer bei Erwerb von Grundstücken. Sie entsteht mit Abschluss eines Grundstückskaufvertrages und beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Gegenüber dem Finanzamt sind beide Vertragsparteien Schuldner. Wer die Grunderwerbsteuer im Innenverhältnis zahlt, wird individuell vereinbart, in der Regel der Käufer. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind Erwerbe durch Ehegatten und Kinder, durch den geschiedenen Ehegatten (Vermögensauseinandersetzung), durch Erbschaft oder Schenkung.
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche eines Gebäudes je Quadratmeter Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Das bedeutet bei einer vorgegebenen Grundflächenzahl von 0,4, das bei einem Bauplatz von 600 m² nur 240 m² durch das Bauwerk überbaut werden dürfen, 360 m² müssen frei bleiben.
Rechte, die zur Sicherung von Forderungen auf Grundstücken lasten, wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld.
Die Grundschuld kann als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld bestellt werden. Sie kennt im Gegensatz zur Hypothek keine Bindung an eine persönliche Forderung und stellt eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar. Sie setzt nach dem Gesetz eine Forderung nicht voraus, dient aber i. d. R. durch Vereinbarung von Gläubiger und Schuldner zur Sicherung einer persönlichen Forderung.
Sie ist eine Realsteuer auf Grundbesitz und wird von den Gemeinden erhoben. Die Grundsteuer richtet sich nach Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz und wird nach der Formel Einheitswert x Steuermesszahl (‰) x Hebesatz (%) ermittelt. Einheitswert und Steuermesszahl werden vom Finanzamt, der Hebesatz wird von den Gemeinden festgesetzt.
Im Rechtssinne unabhängig von der Nutzungsart ein räumlich begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes gebucht ist. Im wirtschaftlichen Sinne werden unter Grundstück Bodenflächen verstanden, die eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer über den Erwerb eines Grundstücks. Er ist frei verhandelbar und notariell zu beurkunden.
Sie regelt die Beziehungen der Mieter untereinander und weniger das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Sie hat Ordnungsfunktion und den Zweck eines gedeihlichen Zusammenlebens der Mieter.
Alle Aufwendungen (Baukosten), die bei der Herstellung eines Gebäudes anfallen und/oder mit der Herstellung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.
Neben den reinen Baukosten, Architekten- und Ingenieurhonoraren zählen dazu auch die Baunebenkosten, wie z. B. Anschlusskosten für Strom, Gas und Wasser, Hausanschlusskosten für Kanal, Stellplatzablösungen, Kosten der Baugenehmigung, Einbauten, auf Estrich verlegte Teppichböden, Einfriedungen bei Wohngebäuden. Keine Herstellungskosten, sondern Anschaffungskosten des nicht abschreibbaren Grund und Bodens sind dagegen Straßenanliegerbeiträge, Erschließungsbeiträge, Kanalanschlussgebühren u.a..
Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Umgangssprachlich wird als Hypothek praktisch jede mögliche Form der Baufinanzierung bezeichnet.
Bei Befriedigung des Darlehensgläubigers entsteht in der Regel eine Eigentümerhypothek bzw. Eigentümergrundschuld mit gleicher Rangstelle.
Begriff aus dem Lateinischen: "Unbewegliches". Heutige Bedeutung: unbewegliches Vermögen, Gebäude, Grundstück.
Kosten, die für die Instandhaltung einer Immobilie zu veranschlagen sind (z. B. Fahrstuhl, Heizung usw.).
Instandhaltungskosten gehören wie die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis zu den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, die von der Bruttokaltmiete abgezogen werden und mindern so den ansetzbaren Mietertrag. Dies ist wichtig für die Ertragsermittlung einer Immobilie.
Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution (§ 232 BGB) zur Sicherung aller künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung nur zulässig, wenn sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters aus Schäden oder Ansprüche unterlassener Schönheitsreparaturen zu sichern (§ 9 Abs. 5 WoBindG). Zur Abdeckung von Mietrückständen darf die Kaution bei preisgebundenem Wohnraum nicht verwendet werden.
Er wird beim Katasteramt geführt. Der Lageplan ist die zeichnerische Darstellung auf einem katasteramtlichen Grundstücksplan.
Bezeichnet sämtliche Bodenflächen in einem beim Katasteramt geführten vermessungstechnischen Verzeichnis, welches die tatsächlichen Verhältnisse der Grundstücke (Lage, Größe, Nutzungsart) enthält.
Es umfasst das Flurbuch, in dem alle Flurstücke eines Gebietes in numerischer Reihenfolge aufgeführt sind, das Liegenschaftsbuch, in dem Angaben über den Eigentümer und über die Flurstücke enthalten sind, und ein alphabetisches Namensverzeichnis aller Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten sowie das Katasterkartenwerk.
Die öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er der Löschung eines zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Rechts zustimmt.
Eintragung im Grundbuch, mit dem ein Berechtigter seinen Anspruch gegen den Eigentümer eines Grundstücks auf Löschung z. B. einer Grundschuld oder Hypothek absichern kann. Damit erreicht er z. B., dass ein ihm zustehendes Grundpfandrecht im Rang vorrückt.
Weist die Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen nach oder vermittelt Verträge gegen Entgelt (z. B. Grundstückskaufverträge). Vertragliche Beziehungen zu Maklern kommen durch Abschluss eines nicht formgebundenen Maklervertrages zustande. Das Maklerrecht ist im BGB geregelt. Häufig werden Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, die der gerichtlichen Kontrolle unterliegen.
Makler bedürfen einer behördlichen Erlaubnis nach § 34c Gewo, die u. a. nur bei persönlicher Zuverlässigkeit erteilt wird und entzogen werden kann. Makler unterliegen besonderen Verpflichtungen zum Schutz der Immobilienkäufer nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält zusätzliche Vorschriften zum Schutz von Wohnungssuchenden.
Beim einfachen Maklervertrag (Maklerauftrag), der formlos abgeschlossen werden kann, verspricht der Makler, Nachweis oder Vermittlung zu leisten, ohne allerdings zur Entfaltung einer Tätigkeit verpflichtet zu sein. Nur im Erfolgsfalle hat der Auftraggeber die vereinbarte Provision zu zahlen. Tritt ein Erfolg nicht ein, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision, selbst wenn seine Bemühungen mit hohem Kosten- und Zeitaufwand verbunden waren.
Beim Alleinverkaufsauftrag ist der Makler demgegenüber verpflichtet, sich während der Laufzeit des Auftrags intensiv und mit ganzer Kraft um die Erfüllung des Auftrags und um die Wahrnehmung der Interessen des Auftraggebers zu bemühen.
Kalkulatorischer Wagniszuschlag bei der Vermietung von Wohnraum in Höhe von 2% der Jahresmiete.
Mietspiegel werden in den Städten und Gemeinden aufgestellt. Sie beinhalten eine Bestandsaufnahme der örtlichen Mietmarktsituation und enthalten festgestellte Durchschnittsmieten. Der Mietpreisspiegel soll den Mietvertragsparteien Entscheidungshilfen geben.
Der Inhalt eines Mietvertrages kann im Rahmen der zwingend vorgeschriebenen Bestimmungen frei vereinbart werden. Die wesentlichen Punkte sind:
Nebenkosten ( Betriebskosten )
Der Mietvertrag bedarf grundsätzlich der Schriftform. Muster Mietverträge sind im Buchhandel erhältlich. Ein Mietvertrag wird durch Veräußerung des Mietobjektes nicht beeinträchtigt. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Veräußerers (Vermieter) ein.
Das Grundbuchamt darf eine Eigentumsumschreibung aufgrund eines Grundstückskaufvertrages nur dann vornehmen, wenn eine Bescheinigung der Gemeinde vorgelegt wird, dass ein Vorkaufsrecht nach BauGB zugunsten der Gemeinde nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Ein solches Negativattest sollte daher bei beabsichtigtem Erwerb eines Grundstückes möglichst frühzeitig eingeholt werden.
Der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet sich gegenüber einem Berechtigten, diesem die Nutzung des Grundstücks zu überlassen (z. B. Grundstück verpachten, Wohnungen auf Grundstück zu vermieten, Recht der Ernte von Feldfrüchten). Der Nießbraucher hat zwar das Nutzungsrecht, muss allerdings im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung die Unterhaltskosten und öffentlichen Lasten (z. B. Grundsteuer) tragen. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich.
Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes und deshalb keine Interessenvertreter, sondern unparteiische Betreuer der Vertragsparteien. Grundstückskaufverträge (aber auch Belastungen von Grundstücken) bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Diese unterliegt den Regeln des Beurkundungsgesetzes. Der Notar hat Prüfungs- und Belehrungspflichten, insbesondere hinsichtlich der rechtlichen Tragweite des Geschäfts. Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren, deren Höhe abhängig von Art und Ausmaß der Tätigkeit und dem Wert des Geschäfts nach der Kostenordnung bestimmt wird.
Grundstückskaufverträge sind nach § 313 BGB notariell zu beurkunden. Ohne Beachtung dieser Formvorschrift geschlossene Verträge sind nichtig. Ein unter Verletzung der Formvorschrift geschlossener Vertrag wird allerdings dann wirksam, wenn die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch erfolgen.
Häufig übersehen wird, dass die Formbedürftigkeit sich auf alle getroffenen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien bezieht. Werden nur einzelne Vereinbarungen falsch beurkundet (z. B. zu niedriger Kaufpreis aus Kosten- oder Steuergründen), tritt dennoch Nichtigkeit ein. Vor der Eintragung können sich, wenn sie das Interesse an der Vertragserfüllung aus irgend einem Grund verlieren, sowohl Verkäufer als auch Käufer auf die Nichtigkeit berufen. Diese Unsicherheit mit denkbaren negativen Folgen sollte Grund sein, immer das Vereinbarte vollständig beurkunden zu lassen.
Zur Wohnfläche einer Immobilie gehört nicht die Nutzfläche, d. h. nicht zum Wohnen bestimmte und geeignete Flächen. Zur Nutzfläche gehören Zubehörräume (z. B. Keller, Waschküchen, Dachböden und Garagen), Wirtschaftsräume (z. B. Ställe, Scheunen, Vorratsräume) und Geschäftsräume.
Miete, die für Räume vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der näheren Umgebung bezahlt wird (Vergleichsmiete). Eine Orientierung bietet u. a. der örtliche Mietspiegel.
Vertrag, durch den sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des gepachteten Grundstücks und die Nutzung des erwirtschafteten Ertrags einzuräumen. Der Pächter hat einen Pachtzins zu entrichten. Auf Pachtverträge finden die mietrechtlichen Vorschriften des BGB weitgehend Anwendung. Besonderen gesetzlichen Regelungen unterliegen die Landpacht (landwirtschaftliche Grundstücke), die Kleingartenpacht sowie die Jagd- und Fischereipacht.
Begriff des Vermessungs- und Katasterwesens. Wird auch als Flurstück bezeichnet.
Teilung eines Grundstücks durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und dieser Teil als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Parzellierungen bedürfen häufig der behördlichen Genehmigung (§ 19 BauGB). Umfasst die Erklärung auch eine Verpflichtung zum Verkauf des abgeschriebenen Grundstücks, so ist sie notariell zu beurkunden.
Im Grundbuch eingetragene Rechte sind nicht gleichberechtigt, sondern stehen zueinander in einem Rangverhältnis, das wesentlich für den Wert des Rechts ist und vor allem bei der Zwangsversteigerung Bedeutung hat, da im Rang nachgehende Rechte erst nach voller Befriedigung der vorgehenden Rechte zum Zuge kommen. Bei Rechten, die in derselben Abteilung des Grundbuches eingetragen sind, bestimmt sich der Rang nach der Reihenfolge der Eintragungen (z. B. Abt. III für Hypotheken und Grundschulden). In dieser Reihenfolge werden daher bei einer Zwangsversteigerung die Grundpfandrechtsgläubiger aus dem Versteigerungserlös befriedigt. Reicht der Erlös nicht aus, gehen nachrangige Gläubiger häufig leer aus.
Die auf Räumung eines Grundstücks oder einer Wohnung gerichtete Klage nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Bei Erfolg einer solchen Klage kann durch das Gericht eine Räumungsfrist von maximal einem Jahr auf Antrag oder von Amts wegen bewilligt werden.
Neben diesem Vollstreckungsschutz durch Gewährung von Räumungsfristen kann eine weitere Verzögerung der Einräumung über die allgemeinen Vollstreckungsschutzvorschriften erreicht werden.
Die Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Er kann sie jedoch an den Mieter übertragen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Fußböden, Heizkörper, Innentüren und Fenster von innen.
Formular des Vermieters, in dem der Mietinteressent einige wirtschaftliche und persönliche Angaben über sich machen soll bzw. mündliche Befragung.
Die Selbstauskunft des Mietinteressenten ist für den Vermieter eine Entscheidungshilfe bei der Mieterauswahl. Falsche Selbstauskünfte können als Anfechtungsgrund für den Mietvertrag dienen. Bei Erfolg der Anfechtung wird der Mietvertrag nichtig.
Kennzahl für die Größe eines Hauses in Kubikmeter. Umbauter Raum ist der Raum, der von den Außenmauern und der Unterkante Kellersohle umschlossen ist. Ein ausgebautes Dachgeschoss wird voll, ein nicht ausgebautes Dachgeschoss mit einem Drittel zugerechnet. Nicht zugeordnet werden Balkone und Terrassen.
zur Eintragung des Erwerbers eines Grundstückes im Grundbuch müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Antrag des Erwerbers an das Grundbuchamt
Bewilligung der Umschreibung durch den Verkäufer, der bisher als Eigentümer eingetragen war
rechtswirksame Auflassung,
Negativattest der Gemeinde
Die Formerfordernisse des §29 Grundbuchordnung sind zu beachten.
Die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beim Grundbuchamt ist eine der Voraussetzungen für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch (Umschreibung). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird dann erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt, sichergestellt, gestundet oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist.
Bei der Untervermietung unterscheidet man zwischen der vollständigen Weitervermietung des gesamten Wohnraumes und der teilweisen Untervermietung eines Teils des Mietobjektes.Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch des Mietobjektes einem Dritten zu überlassen, insbesondere das Mietobjekt weiterzuvermieten.
Übliche Klausel in Grundstückskaufverträgen, wonach sich der Käufer hinsichtlich des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dem Vertrag in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Wird der Kaufpreis nicht gezahlt, kann der Verkäufer aus einer vom Notar erteilten, vollstreckbaren Ausfertigung der Vertragsurkunde die Zwangsvollstreckung betreiben, ohne auf Zahlung klagen zu müssen.
Bei Mieterhöhungsverlangen für nicht öffentlich geförderten Wohnraum ist die Vergleichsmiete zu beachten (§ 2 Gesetz zur Regelung der Miethöhe). Der Vermieter muss die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen nennen, die höher sind als die für die betreffende Wohnung gezahlte Miete.
Dies ist der Wert eines Grundstücks oder Gebäudes, der im Falle eines Verkaufs zu einem bestimmten Zeitpunkt am Markt zu erzielen ist.
Recht, in einen Grundstückskaufvertrag einzutreten. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, dann kommt der Vertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer zu den Bedingungen (z. B. Kaufpreis, Übergang, Nutzen und Lasten) zustande, die mit dem Dritten (Käufer) vereinbart waren. Dem Vorkaufsberechtigten ist vom Verpflichteten der Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich anzuzeigen. Die Ausübung des Rechts erfolgt durch eine nicht formgebundene Erklärung gegenüber dem Verpflichteten.
Vorkaufsrechte können privatrechtlich vereinbart und im Grundbuch als Belastung zugunsten des Vorkaufsberechtigten eingetragen werden (dingliches Vorkaufsrecht).
Besondere Bedeutung haben öffentlichrechtliche Vorkaufsrechte. Den Gemeinden stehen diese nach § 24 BauGB (allgemeines Vorkaufsrecht) oder nach § 25 BauGB beschlossener Satzungen (besonderes Vorkaufsrecht) beim Kauf von Grundstücken zu. Dies gilt nicht beim Kauf von Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten. Ein Vorkaufsrecht steht den Gemeinden im Übrigen nur bei Kaufverträgen mit Dritten, nicht aber bei Grundstücksübertragungen aufgrund eines Tausches, einer Erbauseinandersetzung, einer Einbringung in eine Gesellschaft, von Versteigerungen u. a. zu.
Die öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen. Bei einem beabsichtigten Erwerb ist daher rechtzeitig abzuklären, ob ein Recht besteht oder nicht. Besteht ein Vorkaufsrecht, ist ein Negativattest einzuholen.
Über einen Vorvertrag wird eine Verpflichtung zum späteren Abschluss eines Hauptvertrages begründet. Ein Vorvertrag über den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages bedarf der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB.
Staatlicher Zuschuss zu den Aufwendungen für Wohnraum zur Vermeidung sozialer Härten. Jedem soll ein Mindestmaß an Wohnraum zur Verfügung stehen. Wohngeld gibt es auch für Eigenheime (Lastenzuschuss). Zur Erlangung des Wohngeldes sind bestimmte Einkommensgrenzen Voraussetzung.
Zur Wohnfläche werden ausschließlich die Räume gerechnet, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Wohnfläche von Räumen mit Schrägen wird nach besonderen Schlüsseln berechnet.
Keine Wohnräume sind z. B. Keller, Waschküche, Trockenräume, Garagen (Nutzflächen).
Ist die Bezeichnung für jeden zum Wohnen, Schlafen, Essen, Kochen und zur sonstigen privaten Nutzung bestimmten Raum im Inneren eines Gebäudes. Hierzu gehören auch Nebenräume wie Bad, Flur und Abstellräume.
Im Grundbuch eingetragenes oder schuldrechtlich vereinbartes Recht auf Nutzung einer Wohnung, ohne Eigentümer der Wohnung zu sein.
Eine Feuerstelle (Öl- oder Gasheizung) versorgt das ganze Haus mit Wärme. Gesteuert werden Sie heute durch Außentemperaturfühler (Thermostate).
Sollte der Käufer mit dem gesamten oder mit einem Teil des Kaufpreises für die Immobilie in Rückstand bleiben, hat der Verkäufer ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht, das heißt, der Verkäufer kann die Übergabe der Liegenschaft an den Käufer verweigern.