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Timestamp: 2020-08-09 20:40:13
Document Index: 95196561

Matched Legal Cases: ['artículo 23', 'artículo 11', 'artículo 7', 'artículo 83', 'artículo 10', 'e contrario', 'artículo 3', 'artículo 11', 'artículo 254', 'artículo 434']

BOE.es - Documento BOE-A-2020-7196
Documento BOE-A-2020-7196
Resolución de 28 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria.
«BOE» núm. 183, de 3 de julio de 2020, páginas 47004 a 47013 (10 págs.)
BOE-A-2020-7196
Mediante escritura otorgada el día 30 de octubre de 2019 ante el notario de Madrid, don Norberto González Sobrino, con el número 1.962 de protocolo, se formalizó la novación de un préstamo concedido -mediante otra escritura autorizada por el mismo notario el día 28 de diciembre de 2017, con el número 2.659 de su protocolo- por «Kutxabank, S.A.» para financiar la adquisición por los dos prestatarios, personas físicas, de una vivienda que se hipotecó en garantía del préstamo.
«Esta escritura ha sido redactada de acuerdo con el proyecto de contrato facilitado por la entidad prestamista y contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Advierto de la aplicabilidad de la Ley 7/1998, de 13 de abril, así como de la obligación de inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, habiendo yo comprobado, mediante consulta telemática, que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación y habiendo dado yo cumplimiento a todas las obligaciones que, en relación a dichas condiciones generales, establece el artículo 23 y demás concordantes de la Ley 7/1998, de 13 de abril, declarando los contratantes que si alguna de las cláusulas de este contrato se aparta de las condiciones generales depositadas en el Registro antes expresado dicha cláusula sería válida como condición particular de este contrato o como pacto objeto de negociación individual.»
Presentada telemáticamente el mismo día 30 de octubre de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Getafe número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Recibida telemáticamente copia autorizada de la escritura pública otorgada el 30/10/2019 ante el Notario de Madrid, don Norberto González Sobrino, número 1962/2019 de Protocolo, que causó el asiento 1219 del Diario 268, acreditada la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y aportada copia papel el pasado día 20, se suspende la inscripción del documento por los hechos y fundamentos de derecho siguiente:
El artículo 11.2 de la LCGC, que ha sido objeto de modificación expresa por la disposición final 4.ª de la LCI, los modelos de contratos de préstamo y crédito hipotecario en que se contengan condiciones generales establece expresamente “el depósito obligatorio de sus formularios para el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización”. Por su parte, el artículo 7 de la LCI que ratifica esa obligatoriedad del depósito de los modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su título como “una obligación de transparencia de los contratos”, por lo que, de conformidad con el artículo 83 de la LGDCU (modificado por la disposición final 8.ª de la LCI), que ahora dice: “las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”, no es posible la inscripción de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el RCGC del modelo contractual que le sirve de soporte. La necesidad de comprobación del depósito previo resulta también de la Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, la cual, en su párrafo último resume que “en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado”.
Getafe, 27 de noviembre de 2019. La registradora Fdo.: Isabel María Maldonado Vilela.»
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondiéndole al registrador de la Propiedad de Fuenlabrada número 2, don Andrés Juez Pérez, quien, el día 4 de diciembre de 2019 emitió calificación confirmando la calificación de la registradora sustituida.
Contra la nota de calificación sustituida, don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, interpuso recurso el día 13 de diciembre de 2019 mediante escrito con los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.–La calificación registral considera que la escritura es defectuosa porque no se indican “datos” que permitan comprobar la efectividad del depósito de las condiciones generales de la contratación en el Registro de Bienes Muebles.
Segundo.–La calificación registral recaída no aclara o determina qué “datos” deben indicarse en la escritura para comprobar ese depósito de las condiciones generales.
Los preceptos legales citados en la calificación no hacen referencia a ningún tipo de “datos” que deban indicarse en la escritura. Tampoco se expresa en la calificación registral la normativa reguladora de esos “datos” ni el Boletín Oficial donde se publicó la ley que supuestamente los regula.
Por ese motivo, la calificación registral recaída debe ser revocada ya que no puede exigirse que se expresen unos “datos” que no se sabe en qué consisten y que ninguna norma jurídica conocida regula.
Tercero.–En el supuesto de que legalmente estuviesen regulados en nuestro Derecho esos “datos” del depósito, habría que determinar si su omisión en la escritura es un defecto que impida la inscripción del título.
Los preceptos legales que cita la Registradora como fundamento de derecho en su nota de calificación no exigen que en la escritura se indiquen “datos” del depósito.
Por consiguiente, ninguna norma jurídica conocida de nuestro Derecho exige la constancia en la escritura de ningún tipo de “datos” del depósito de las condiciones generales de la contratación, ni ninguna norma establece que se deba facilitar al Registrador de la Propiedad la comprobación de ese depósito.
Cuarto.–Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no se exigía para la inscripción de una hipoteca que se expresara en la escritura esos “datos”.
Quinto.–La calificación recaída parece dar a entender que el fundamento jurídico por el que la omisión de esos “datos” debe impedir la inscripción de la escritura es que la ausencia de esos datos impide al Registrador comprobar un posible incumplimiento del principio de transparencia del préstamo al que se hace referencia en la escritura. Debe examinarse, por lo tanto, el control de transparencia que la ley exige al Notario y al Registrador.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se refiere al control de transparencia material de los préstamos hipotecarios en sus artículos 14 y 15 donde se regulan “normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios” y “comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material”, respectivamente, pero en ninguno de esos preceptos se exige que en la escritura se expresen ningún tipo de datos del depósito de las condiciones generales.
Además, el artículo 10 LCGC establece que “la no incorporación al contrato de las cláusulas de las condiciones generales o la declaración de nulidad de las mismas no determinará la ineficacia total del contrato, si éste puede subsistir sin tales cláusulas”.
Corresponde únicamente a los Tribunales valorar si el incumplimiento de la obligación de depósito es un acto que pueda calificarse de gravemente contrario a la ley, moral u orden público. Así lo confirma la Instrucción dicha de la DGRN: “la legislación no precisa la eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general, sin que el control formal que deben desempeñar notarios y registradores sobre el cumplimiento de dicha obligación suponga atribuir a su inobservancia una nulidad patente y de pleno derecho de la misma”.
Sexto.–También deben ponerse de manifiesto las dificultades prácticas que pueden existir para que el Notario o el Registrador comprueben si en el Registro de Bienes Muebles se han depositado unas determinadas condiciones generales de la contratación, si esa comprobación debe cumplir las exigencias de la titulación pública (artículo 3 LH).
1. Al pie de cada modelo publicado telemáticamente por el RCGC se indica lo siguiente: “Aviso: Este texto ha sido recuperado mediante un proceso de OCR automatizado sin supervisión a partir del documento original de condiciones generales depositado.”
2. La propia página web de acceso telemático al contenido del RCGC incluye el siguiente: “Aviso legal: CORPME no puede garantizar la fiabilidad, utilidad o veracidad de absolutamente toda la información contenida en la Web, ni tampoco de la utilidad o veracidad de la documentación puesta a disposición a través del mismo. En consecuencia, CORPME no garantiza ni se hace responsable de: (i) la continuidad de los contenidos del Sitio Web; (ii) la ausencia de errores en dichos contenidos”.
Séptimo.–Además, debe tenerse en cuenta que, por razones de congruencia, si el Registrador de la Propiedad debiera llevar a cabo un control de transparencia material del préstamo hipotecario formalizado en la escritura comprobando las condiciones generales de la contratación depositadas en el Registro de Bienes Muebles, no debería limitarse a comprobar solo la realidad de dicho depósito y el contenido de las condiciones generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles, sino que también debería comprobarse por ese funcionario que el depósito fue “anterior” a la fecha de la comercialización del préstamo, ya que así lo exige el artículo 11.2 LCGC. No resultará ciertamente fácil acreditar esa circunstancia ya que no se nos ocurre el medio de prueba que debería aportarse al Registrador de la Propiedad para acreditar fehacientemente la fecha en la que la entidad prestamista comenzó la comercialización de un determinado préstamo hipotecario.
También debería comprobarse que la publicación en esa página web fue “anterior” a la fecha de la comercialización del préstamo hipotecario, lo que no resultará ciertamente fácil de acreditar en el procedimiento registral.
Octavo.–Existen casos en los que la omisión de un dato o código en la escritura impide su inscripción registral. Sin embargo, esos casos son excepcionales en nuestro Derecho y, por razones de seguridad jurídica, esa consecuencia tan radical solo se produce cuando una norma así lo establece de una manera expresa, clara y terminante. Así ocurre en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, que dispone que no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de escrituras en las que no se expresan los Números de Identificación Fiscal (N.I.F.) de los comparecientes. La norma legal es perfectamente clara y establece que la omisión de ese código o NIF impide la inscripción registral del acto que se formaliza en esa escritura pública.
Noveno.–Finalmente debe analizarse si la circunstancia de que no se expresen los “datos” del depósito de las condiciones generales hace que no se pueda efectuar la comprobación de ese depósito por el Registrador.
La consulta telemática del Registro de Bienes Muebles permite comprobar que el Banco tiene depositadas “varias”, aunque “no muchas”, condiciones generales de contratación, pero es evidente que la mayoría de ellas no tienen relación alguna con el acto que se formaliza en la escritura calificada. Descartados los modelos que no tienen relación alguna con una compra con subrogación de deudor en un préstamo, resulta sencillo comprobar el modelo depositado utilizado por el Banco.
Por ello, no puede compartirse la alegación de la Registradora de que no se puede comprobar el depósito si no se le facilitan al funcionario calificador unos “datos” de ese depósito.
La escritura contiene “datos” suficientes que permiten al Registrador comprobar el depósito de las condiciones generales de la contratación utilizadas en ese contrato, puesto que es perfectamente posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por el Banco, algo que, por lo demás, las modernas herramientas digitales facilitan extraordinariamente.
Por consiguiente, la no consignación en la escritura pública de los “datos” del depósito de las Condiciones Generales de la Contratación no es un defecto que impida la inscripción del título.
Décimo.–Por último, este Notario muestra su sorpresa ante el hecho de que no se haya practicado la inscripción parcial del título, ya que en la escritura calificada se formaliza la compraventa de un inmueble y que en ella se solicita la inscripción conforme al artículo 434 del Reglamento Hipotecario, es decir, se solicita la inscripción “parcial” de los actos, contratos, pactos o estipulaciones contenidos en la escritura calificada, aunque no se puedan inscribir por algún motivo todos sus pactos o estipulaciones.
Por ello, el Registrador de la Propiedad que calificó esta escritura y el Registrador sustituto deberían haber inscrito, al menos, la compraventa celebrada y la consiguiente transmisión de la finca al comprador, ya que dicho acto (compraventa) no adolece de defecto alguno según la propia nota de calificación y se ha solicitado expresamente por todos los otorgantes la inscripción parcial del título presentado.»
La registradora de la Propiedad emitió informe mediante escrito de fecha 16 de diciembre de 2019 y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó la novación de un préstamo concedido -mediante otra escritura autorizada por el mismo notario el 28 de diciembre de 2017, con el número 2.659 de su protocolo- por «Kutxabank, S.A.» para financiar la adquisición por los dos prestatarios, personas físicas, de una vivienda que se hipotecó en garantía del préstamo.
Según la calificación impugnada, la registradora suspende la inscripción solicitada porque «no se indican datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo».
2. La cuestión planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 5 y 12 de diciembre de 2019 y 3, 7, 8, 15, 17, 22 y 28 de enero de 2020, con criterio que se ha mantenido por esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resolución de 12 de febrero de 2020 y debe ahora reiterarse.