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Timestamp: 2019-08-24 17:30:40+00:00
Document Index: 48553177

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1130', 'art. 1131', 'art. 1130', 'art. 1138']

CONDOMINIO - Studio Legale Ripoli Matera
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Area di competenza Condominio
I l Codice Civile non detta una definizione di condominio limitandosi ad inserire la relativa disciplina nel Libro III, della proprietà, al Capo II del Titolo VII relativo alla Comunione, dalla quale si differenzia poiché solo nell’ambito del condominio vi è la convivenza di parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune;
esso nasce con la presenza di due distinti proprietari esclusivi di diverse porzioni del medesimo immobile, ovvero i condomini (art. 1117 bis c.c.). Il condominio è stato recente oggetto di riforma con la l. n. 220/2012 che è andata ad incidere su molti degli articoli più importanti della disciplina codicistica, oltre ad aggiungerne di nuovi.
L egge n. 220/2012 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici); artt. 1117 e ss. c.c. (Condominio, disciplina).
Nozioni Generali: Le norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117” (art. 1117bis c.c.); il Codice quindi definisce le parti comuni dell’edificio stabilendo che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche” (art. 1117 c.c.). Uno dei temi più discussi, perchè spesso oggetto di dispute, è quello relativo al riparto delle spese fra i condomini, disciplinato dagli artt. 1123-1126 c.c, intendendosi per spese le uscite di carattere finanziario necessarie al condominio; come sancito dall’art. 1123 c.c., la ripartizione tra i condomini riguarda le spese necessarie, ovvero quelle per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, quelle per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni, quelle per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale e, in genere, tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune; restano escluse solo le spese che si riferiscono alle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Soggetti legittimati a decidere una spesa per le parti comuni sono l’amministratore, l’assemblea condominiale e, in casi specifici e ben delineati dalla legge, il singolo condomino. Obbligati al pagamento sono, invece, tutti coloro che partecipano, a qualunque titolo, al rapporto condominiale; gli strumenti di ripartizione delle spese condominiali sono le tabelle millesimali, atte ad individuare il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comune dello stabile condominiale. È l’art. 1123 c.c. a dettare le regole giusta cui ripartire le spese tra i singoli condomini, determinando tre criteri principali: il primo, generale, della ripartizione in proporzione al valore della proprietà e gli altri due, particolari, in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne. Organi del condominio sono: l’amministratore, l’assemblea e, ove previsto, il consiglio dei condomini; il ruolo dell’amministratore è definito dagli artt. 1129-1130 c.c., laddove il primo concerne la nomina, obbligatoria quando i condomini sono in numero maggiore di otto, la revoca, che può essere deliberata dall’assemblea o disposta giudizialmente, infine gli obblighi dell’amministratore, quali, ex multis, quello di aprire un c/c bancario intestato al condominio e l’altro di restituire tutta la documentazione afferente il medesimo alla conclusione dell’incarico; il successivo art. 1130 c.c. contempla invece le attribuzioni dell’amministratore stabilendo che “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve : 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”. Quanto alla rappresentanza in giudizio del condominio, l’art. 1131 c.c. sancisce che “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni”. L’assemblea è invece l’organo deliberante del condominio ne rappresenta la volontà all’interno attraverso l’adozione delle decisioni collegiali mentre l’amministratore riveste il ruolo di esecutore delle deliberazioni adottate in seno alla stessa; il consiglio di condominio, ove previsto, è un organo facoltativo con funzioni consultive e di controllo che, ai sensi dell’art. 1130 bis c.c., può essere nominato negli edifici con almeno 12 unità immobiliari. Da ultimo, un accenno circa la disciplina del regolamento condominiale che è contenuta nell’art. 1138 c.c. nonché, in parte, negli artt. 68-72 disp. att. c.c. ; il primo comma dell’articolo 1138 c.c. dispone che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”; i commi successivi al primo, invece, si occupano di fissarne le modalità di approvazione ed i limiti.