Source: https://www.mietrecht-dav.de/rechtskunde/vermietete-eigentumswohnung/
Timestamp: 2019-12-14 11:23:02
Document Index: 16177192

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 1004', '§ 554', '§ 554', '§ 14', 'BGH', '§ 577', '§577']

Vermietete Eigentumswohnung - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen AnwaltvereinArbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein
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Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung ist miet- und wohnungseigentumsrechtlich einiges zu beachten. Der Eigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und somit wie die anderen Eigentümer darin gebunden (vgl. Begründung Wohnungseigentümergemeinschaft). Gleichzeitig schließt er mit dem Mieter einen Mietvertrag, der nur zwischen diesen beiden Parteien wirkt. Konflikte können dabei auf mehreren Ebenen auftreten, sowohl zwischen den Wohnungseigentümern und dem vermietenden Eigentümer als auch zwischen den Parteien des Mietvertrags. Darüber hinaus kann es zu Konflikten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Mieter kommen. Wichtig ist, dass die einzelnen Verhältnisse streng voneinander getrennt werden.
Bei der Vermietung der Wohnung hat der Vermieter die Zweckbestimmung nach dem WEG zu beachten. Bei einer dieser Bestimmung widersprechenden Vermietung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Unterlassung haben. Eine zweckwidrige Nutzung ist grundsätzlich unzulässig, kann jedoch in Ausnahmefällen zulässig sein, wenn sie nach ihrer Art und Durchführung nicht mehr stört oder beeinträchtigt als die vorgesehene Nutzung (BGH NJW 2014, 2640). Dieses Problem kann sich stellen, wenn ein als Ladenlokal vorgesehener Raum zu Wohnzwecken benutzt wird oder Andersrum. Außerdem, wenn im Mietvertrag der (alleinige) Gebrauch von Gemeinschaftseigentum (Waschkeller etc.) mitvermietet wird oder etwas gestattet wird, das in der Hausordnung verboten ist.
Dem Vermieter ist zu raten, solche Kollisionen zwischen den wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben und den mietvertraglichen Vereinbarungen zu vermeiden. Denn als Eigentümer ist er aufgrund der Teilungserklärung gebunden an die Zweckvereinbarung für die Räume. Wird der Eigentümer von der Gemeinschaft auf Unterlassung in Anspruch genommen, muss er den Mieter einschränken und kann den im Mietvertrag angegebenen Zweck nicht mehr erfüllen, sodass der Mieter Gewährleistungsansprüche haben kann. Der Eigentümer, der bei der Gestaltung des Mietvertrages eine Beschränkung der WEG übersehen hat, kann den Mietvertrag nicht aus diesem Grund kündigen.
Die Eigentümergemeinschaft kann auch gegen den Mieter gem. §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG direkt vorgehen, da dieser Störer ist und die im Grundbuch eingetragenen Bestimmungen der Teilungserklärung – gegen die verstoßen wird - Inhalt des Eigentums sind. Der Mieter wiederum kann gegenüber seinem Vermieter die Miete mindern, Schadensersatz verlangen oder das Mietverhältnis fristlos kündigen, da der Vermieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht erfüllt.
Gleiches dürfte bei Mängeln einer Eigentumswohnung gelten. Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf Beseitigung der Mängel. Wenn dieser Mangel nun das Gemeinschaftseigentum betrifft kann der Vermieter erst handeln, wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Auch hier stehen dem Mieter unabhängig davon die oben genannten Rechte gegen den Vermieter zu.
Möglich ist die Verwendung sogenannter Anpassungsklauseln im Mietvertrag, wonach dieser an gefasste und zu fassende Beschlüsse angepasst wird. Diese Klauseln sind, da es sich meistens um allgemeine Geschäftsbedingungen handeln dürfte, rechtlich nicht ganz unbedenklich. Ist diese Klausel unwirksam, so entfalten sie überhaupt keine Wirkung.
Bei Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist der vermietende Eigentümer an den Beschluss der Gemeinschaft gebunden. Der Mieter ist dann zur Duldung der Maßnahme verpflichtet, wenn er rechtzeitig informiert worden ist (vgl. Modernisierung / Instandsetzung, Instandhaltung (mietrechtlich)).
Ein weiterer Fall, in dem gegebenenfalls Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht kollidieren ist gegeben, wenn ein Mieter einer Eigentumswohnung eine bauliche Veränderung im Gemeinschaftseigentum unter Verweis auf § 554a BGB vornehmen will. Dies betrifft Veränderungen zur Herstellung der Barrierefreiheit, zu denen der Vermieter unter den in § 554a BGB genannten Umständen zustimmen muss (vgl. Verlinkung mietrechtl. Modernisierung etc.) Eine solche bauliche Veränderung muss jedoch – wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist – von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden. Daher ist der Anspruch des Mieters nur durchsetzbar, wenn auch der vermietende Wohnungseigentümer einen Duldungsanspruch gemäß § 14 Nr. 3 WEG gegen die anderen Wohnungseigentümer besitzt (BGH NZM 2001, 196).
Auch bei der Abrechnung der Betriebskosten ist zu beachten, dass es einerseits eine Abrechnung zwischen den Wohnungseigentümern untereinander gibt und sodann auf dieser Grundlage die Abrechnung des Vermieters gegenüber dem Mieter erfolgt. Dabei kann im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden, das der Mieter die umlagefähigen Betriebskostenpositionen für das Gemeinschaftseigentum entsprechend der Abrechnung der Eigentümergemeinschaft zu übernehmen hat, sodass keine weitere Berechnung zu erfolgen hat.
Wird eine vermietete Wohnung erstmals verkauft, so hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, § 577 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, dem Mieter mitzuteilen, dass die Wohnung zum Verkauf steht und wie die Konditionen sind. Daraufhin kann der Mieter die Wohnung zu diesen Bedingungen erwerben, bevor ein Dritter die Möglichkeit hat, die Wohnung zu kaufen. Weiterhin steht dem Mieter Kündigungsschutz gem. §577 a BGB zu, wonach der Erwerber sich in bestimmten Fällen erst nach drei Jahren auf das zur Kündigung erforderliche berechtigte Interesse berufen kann. In diesen Fällen ist es sowohl für den Mieter als auch den verkaufenden Vermieter ratsam, rechtlichen Rat einzuholen. Insbesondere der Vermieter kann sich schadenersatzpflichtig machen, wenn er unter Nichtbeachtung des Vorkaufsrechts an einen Dritten verkauft.