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Timestamp: 2016-10-22 08:55:44+00:00
Document Index: 292193537

Matched Legal Cases: ['art. 48', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'in fine', 'art. 156', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 156', 'art. 102', 'art. 107', 'art. 107', 'art. 102', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 665', 'art. 963', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 18', 'art. 51', 'art. 151', 'art. 217', 'ATF ', 'in fine', 'art. 156', 'art. 2', 'art. 156', 'art. 156', 'in fine', 'art. 44', 'art. 67', 'art. 69', 'art. 62', 'ATF ', 'art. 67', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 127', 'art. 67', 'art. 135', 'art. 138', 'ATF ', 'art. 67', 'art. 135', 'ATF ', 'in fine', 'art. 158', 'art. 153', 'art. 153', 'art. 213', 'art. 213', 'art. 213', 'art. 156']

4C.25/2004 (13.09.2004)
d�fendeur et recourant, repr�sent� par Me Fran�ois Logoz,
toutes repr�sent�es par Me Alain Th�venaz.
vente immobili�re conditionnelle; enrichissement ill�gitime en vertu d'une cause qui ne s'est pas r�alis�e,
recours en r�forme contre le jugement de la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois du 15 avril 2003.
A.a X.________ (le d�fendeur), n� le 10 mars 1924, est propri�taire de la parcelle no ... de la commune de ...; pratiquant le commerce de porc en gros, il n'a aucune connaissance des affaires immobili�res.
Les soci�t�s A.________ SA, B.________ SA, C.________ SA et D.________ SA (devenue E.________ SA, puis F.________ SA), alors toutes actives dans le domaine de l'immobilier, ainsi que Y.________, ont constitu�, par convention du 3 mai 1990, une soci�t� simple dans le but de mener � bien une op�ration immobili�re sur la parcelle pr�cit�e, d�crite dans ladite convention comme �tant "actuellement en zone interm�diaire et (devant �tre) selon toute vraisemblance d�class�e pour permettre des constructions futures (notamment d'un volume b�ti SIA d'environ 30'000 m3)".
Egalement le 3 mai 1990, par deux actes notari�s Z.________, A.________ SA, B.________ SA, C.________ SA, D.________ SA et Y.________ (ci-apr�s: les promettants-acheteurs), d'une part, X.________, d'autre part, ont conclu une promesse de vente et d'achat ainsi qu'un pacte d'emption portant sur la parcelle no ... en cause. Le prix de vente �tait fix� � 3'800'000 fr., dont un acompte de 1'000'000 fr. a �t� pay� s�ance tenante au promettant-vendeur X.________; le solde, par 2'800'000 fr., devait �tre vers� le jour de la signature de l'acte de vente.
La promesse de vente et d'achat �tait "assortie d'un d�classement de l'actuelle zone interm�diaire, sur laquelle se trouve l'immeuble promis-vendu, en zone constructible (habitations collectives)". Il �tait encore convenu notamment ce qui suit:
"L'instrumentation de l'acte final de vente interviendra ..., � la r�quisition des promettants-acheteurs, d�s le d�classement du terrain concern� obtenu, mais au plus tard avant le (3 mai 1996).
Dans le cas o�, � la fin de la dur�e de cette promesse de vente et d'achat et du droit d'emption dont elle est assortie, le d�classement du terrain promis-vendu en zone constructible ne serait pas obtenu, ces deux contrats deviendraient caducs de plein droit; le promettant-vendeur devrait dans cette �ventualit� r�troc�der (500'000 fr.) aux promettants-acheteurs, mais conserverait le solde de l'acompte de ce jour, soit (500'000 fr.)".
Afin d'assurer la r�trocession aux promettants-acheteurs de la somme de 500'000 fr., X.________ leur a remis le 3 mai 1990 une garantie bancaire du m�me montant.
Soumis aux m�mes conditions que la promesse de vente et d'achat, le pacte d'emption, qualifi� de "compl�ment" de celle-ci, pr�voyait que le droit d'emption prendrait fin le 3 mai 1996 "pour permettre l'ach�vement des diverses proc�dures relatives au d�classement en habitations collectives".
Par contrat du 3 mai 1990, X.________ a pr�t� 100'000 fr. � Y.________. Il a �t� constat� que ce pr�t n'a jamais �t� rembours�.
A.b Les parties contractantes �taient convenues que les promettants-acheteurs se chargeraient de la proc�dure de changement d'affectation de la parcelle no .... D�s le printemps 1990, ils ont entam� des d�marches aupr�s de la Municipalit� de ... en vue d'obtenir que le terrain soit attribu� en zone constructible. Toutefois, d�s la fin 1993, en proie � des difficult�s financi�res, ils se sont d�sint�ress�s du projet immobilier. Y.________ a ainsi �crit � X.________, le 30 mars 1995, que trois de ses associ�s s'�taient irr�m�diablement d�sist�s.
Par lettre du 11 ao�t 1995, Y.________ a fait savoir au conseil de X.________ que les promettants-acheteurs, estimant avoir �t� tromp�s lors de la conclusion des actes notari�s du 3 mai 1990 notamment en ce qui concernait la valeur de la parcelle et son potentiel d'expansion, d�claraient invalider pour erreur essentielle, avec effet ex tunc, la promesse de vente et d'achat qui les liait � X.________; compte tenu de cette invalidation, les promettants-acheteurs exigeaient de ce dernier le remboursement de ce qu'il avait re�u en ex�cution de la convention invalid�e, soit 1'000'000 fr. plus int�r�ts � 5 % d�s le 1er juin 1990.
Le 25 ao�t 1995, Y.________ a �t� d�clar� en faillite par le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve. X.________ a produit dans cette faillite une cr�ance de 119'466 fr.65, qui a �t� admise d�finitivement � l'�tat de collocation.
Le 16 avril 1996, le conseil de X.________ a mis les promettants-acheteurs en demeure, d'une part, de requ�rir avant le 3 mai 1996 l'instrumentation de l'acte final de vente de sa parcelle aux conditions pr�vues dans l'acte du 3 mai 1990 et, d'autre part, de cr�diter au notaire avant cette date le solde du prix de vente convenu, par 2'800'000 fr.
Il a �t� retenu que, le 3 mai 1996, la parcelle no ... en question n'avait pas �t� affect�e � une zone � b�tir.
Le 6 mai 1996, X.________ a �crit aux promettants-acheteurs que, d�s l'instant o� ils n'avaient pas requis l'instrumentation de l'acte de vente de son bien-fonds, il "r�sili(ait) la promesse de vente et d'achat ainsi que le droit d'emption (du) 3 mai 1990".
A.c Le 3 mai 1996, les promettants-acheteurs ont d�pos� devant le juge instructeur de la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois une requ�te de mesures provisionnelles tendant � ce qu'ordre soit donn� � la banque garante de leur payer le montant de la garantie de restitution d'acompte �mise le 3 mai 1990, soit 500'000 fr.
Par ordonnance du 27 septembre 1996, le magistrat instructeur a rejet� ladite requ�te.
A.d Le 7 novembre 1996, A.________ SA, B.________ SA, C.________ SA, la masse en faillite de Y.________ et E.________ SA ont fait notifier � X.________ un commandement de payer la somme de 500'000 fr. avec int�r�ts � 5 % d�s le 4 mai 1996, auquel le poursuivi a fait opposition.
Par prononc� du 19 mars 1997, le Pr�sident du Tribunal du district de Payerne a rejet� la requ�te de mainlev�e des poursuivantes. Cette d�cision a �t� confirm�e par arr�t du 30 octobre 1997 de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois.
Par demande du 21 ao�t 1998, A.________ SA, B.________ SA, C.________ SA, la masse en faillite de Y.________ et E.________ SA ont ouvert action contre X.________ devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois. Les demanderesses ont en d�finitive conclu � ce que le d�fendeur leur doive paiement de la somme de 1'000'000 fr. plus int�r�ts � 5 % d�s le 4 mai 1990, la mainlev�e d�finitive de l'opposition � la poursuite notifi�e � ce dernier �tant prononc�e � due concurrence.
Le d�fendeur a conclu � lib�ration. Il a form� une reconvention, concluant � ce que les demanderesses soient d�clar�es ses d�bitrices solidaires de 600'000 fr. avec int�r�ts � 5 % d�s le 3 mai 1996. Il s'est encore pr�valu de la prescription et a oppos� en compensation aux pr�tentions des demanderesses sa cr�ance de 119'466 fr.65 contre Y.________.
L'architecte EPFL-SIA W.________, commis comme expert par le juge instructeur, a d�clar� que la parcelle no ... faisait partie d'un p�rim�tre compos� de dix parcelles formant un tout, de sorte que le "d�classement" en zone de construction de ce seul bien-fonds n'�tait pas possible.
Le 7 juin 2002, le magistrat instructeur a pris acte que la raison sociale de E.________ SA �tait devenue F.________ SA, de l'ouverture de la faillite de cette derni�re et de la d�cision de la masse en faillite de F.________ SA de continuer le proc�s � la place de E.________ SA.
Par jugement du 15 avril 2003, dont les motifs ont �t� communiqu�s le 19 novembre 2003, la Cour civile a condamn� le d�fendeur � verser aux demanderesses la somme de 500'000 fr. avec int�r�ts � 5 % d�s le 8 novembre 1996, l'opposition de X.________ � la poursuite qui lui a �t� notifi�e le 7 novembre 1996 �tant d�finitivement lev�e jusqu'� concurrence du montant allou�, en capital et int�r�ts.
C.a X.________ recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Il conclut � la modification du jugement cantonal, en ce sens que les conclusions des demanderesses sont rejet�es et que celles-ci lui doivent solidairement paiement de 600'000 fr. avec int�r�ts � 5 % d�s le 6 mai 1996.
C.b Par arr�t du 28 mai 2004, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejet� dans la mesure de sa recevabilit� le recours cantonal en nullit� form� par le d�fendeur contre le jugement de la Cour civile.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et dans sa reconvention et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe largement le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
Le Tribunal f�d�ral ne saurait aller au-del� des conclusions des parties (qui ne peuvent en prendre de nouvelles: art. 55 al. 1 let. b OJ), mais il n'est pas li� par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Le Tribunal f�d�ral peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par le recourant; il peut aussi rejeter un recours en op�rant une substitution de motifs, c'est-�-dire en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine).
2.1 Selon le jugement d�f�r�, les demanderesses n'ont pas �t� victimes d'un vice du consentement au moment o� elles ont conclu avec le d�fendeur la promesse de vente et d'achat du 3 mai 1990. De toute mani�re, � supposer que leur volont� ait effectivement �t� vici�e, le contrat en cause aurait �t� ratifi�.
Pour la cour cantonale, il r�sulte de l'interpr�tation normative du texte de la promesse de vente et d'achat que celle-ci "devait (...) d�ployer imm�diatement ses effets, tout en �tant soumise � une condition r�solutoire, consistant dans la survenance du d�classement du fonds promis-vendu". Les promettants-acheteurs, qui devaient se charger de la l�galisation de la parcelle, ont entrepris des d�marches dans ce sens. Au vu du changement survenu sur le march� de l'immobilier, ils se sont toutefois d�sint�ress�s du projet d�s janvier 1994, de sorte que la proc�dure de changement d'affectation n'a pas abouti. Comme la condition int�gr�e dans la promesse de vente visait � prot�ger les acheteurs, il est exclu d'admettre que les demanderesses, par leur inaction, aient fait obstacle � l'av�nement de la condition au m�pris des r�gles de la bonne foi, comme l'entend l'art. 156 CO. Il n'y a donc pas lieu de consid�rer que la condition r�solutoire est survenue.
La suite du raisonnement, expos�e sans ambages au consid�rant II let. d, p. 30 du jugement d�f�r�, doit �tre retranscrite telle quelle:
"La l�galisation du terrain n'�tant pas intervenue, le contrat a persist� le 3 mai 1996.
Le contrat du 3 mai 1990 r�gle tant les effets de la l�galisation du terrain promis-vendu que les effets d'un non-av�nement de ce d�classement. La promesse stipule ainsi que "l'instrumentation [de l'acte d�finitif] interviendra[it] d�s le d�classement". Les parties pr�voient au surplus que dans le cas o� "le d�classement du terrain promis-vendu en zone constructible ne serait pas obtenu", la promesse de vente et d'achat de m�me que le pacte d'emption "deviendraient caducs de plein droit".
Et la Cour civile de poursuivre que les demanderesses peuvent d�duire du contrat du 3 mai 1990, � l'encontre du d�fendeur, une cr�ance en restitution d'une partie de leur acompte, par 500'000 fr., �chue le 3 mai 1996. Le d�lai de prescription applicable �tant de dix ans, cette pr�tention n'est pas prescrite. En outre, le d�fendeur ne peut opposer en compensation � cette cr�ance la production qu'il avait fait valoir dans la faillite de Y.________ prononc�e le 25 ao�t 1995.
S'agissant de la reconvention form�e par le d�fendeur, les actes pass�s le 6 mai 1990 (recte: le 3 mai 1990) �tant devenus caducs, a poursuivi l'autorit� cantonale, ce dernier ne peut plus d�duire une pr�tention fond�e sur l'inex�cution de la promesse de vente et d'achat, d'autant que les demanderesses, qui n'�taient pas tenues de mener � son terme la proc�dure de "d�classement", n'ont pas viol� ce contrat.
2.2 Le recourant invoque la violation des art. 2 CC, 102, 107 et 156 CO. Il pr�tend que l'interpr�tation objective des manifestations de volont� des parties op�r�e par la cour cantonale est erron�e. Il fait valoir que la condition r�solutoire � laquelle �tait subordonn�e la promesse de vente et d'achat �tait "l'impossibilit� d'obtenir le d�classement d'ici le 3 mai 1996". Aux yeux du d�fendeur, les demanderesses, en violant leur obligation contractuelle de se charger de la l�galisation de la parcelle, ont provoqu� au m�pris des r�gles de la bonne foi (art. 2 CC) l'av�nement de la condition r�solutoire, si bien que la cour cantonale aurait d� consid�rer, conform�ment � l'art. 156 CO, que cette condition n'�tait pas survenue le 3 mai 1996. Contrairement � l'opinion des magistrats vaudois, c'est manifestement le comportement des intim�es, lesquelles avaient int�r�t � ce que la condition r�solutoire se r�alise pour se d�partir d'un contrat devenu trop on�reux pour elles, qui est vis� par cette norme.
Le recourant pr�tend ainsi que, du moment que la condition r�solutoire doit �tre r�put�e non avenue, la promesse de vente et d'achat �tait valable le 3 mai 1996 et les demanderesses ne pouvaient se pr�valoir de la clause contractuelle pr�voyant la r�trocession en leur faveur de l'acompte vers�. Malgr� plusieurs mises en demeure, les intim�es n'ont pas requis le 3 mai 1996 l'instrumentation de l'acte final de vente de la parcelle. Le d�fendeur en d�duit qu'apr�s avoir r�sili� le contrat le 6 mai 1996, il �tait en droit de r�clamer aux demanderesses la r�paration de son dommage positif, lequel, calcul� en application de la th�orie de la diff�rence, se monte � 600'000 fr., soit le prix de vente convenu (3'800'000 fr.) moins la valeur marchande du terrain au 6 mai 1996 (2'200'000 fr.), apr�s d�duction de l'acompte de 1'000'000 fr. per�u le 3 mai 1990.
A titre subsidiaire, � supposer qu'il ne puisse obtenir l'indemnisation de son dommage positif, le recourant soutient qu'il n'a jamais �t� mis en demeure, au sens de l'art. 102 CO, d'ex�cuter l'obligation contractuelle mise � sa charge, consistant, en cas d'av�nement de la condition r�solutoire, � r�troc�der la moiti� de l'acompte vers�. Les intim�es ne lui ont pas fix� de d�lai pour s'ex�cuter (art. 107 al. 1 CO), pas plus qu'elles n'ont fait usage de l'une des trois possibilit�s que leur conf�rait l'art. 107 al. 2 CO. A l'en croire, en appliquant le contrat et en le condamnant � ex�cuter cette obligation contractuelle sans que les intim�es n'aient requis l'ex�cution de la convention, l'autorit� cantonale aurait enfreint les art. 102 et 107 al. 2 CO.
L'analyse juridique effectu�e par la cour cantonale des actes conclus entre les parties le 3 mai 1990 et les cons�quences qu'elle en a tir�es ne laissent pas de surprendre. Il suffit de renvoyer � la formulation incompr�hensible du consid�rant II let. d du jugement d�f�r� (cf. ci-dessus), qui est pourtant la cl� de vo�te de la solution retenue.
Compte tenu encore des multiples critiques �lev�es par le recourant contre ce jugement, l'examen de la cause doit �tre repris ab ovo.
3.1 La cour cantonale n'a pas �tabli la volont� r�elle des plaideurs qui ont conclu le 3 mai 1990 une promesse de vente et d'achat assortie d'un pacte d'emption portant sur la parcelle dont est propri�taire le d�fendeur. Il convient ainsi de qualifier ces actes et de d�terminer leurs composantes en ayant recours au principe de la confiance.
3.1.1 La th�orie de la confiance commande de rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interpr�tation dite objective; cf. ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5, 702 consid. 2.4 p. 707). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours en r�forme, peut examiner librement (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5, 702 consid. 2.4 p. 707). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volont� et sur les circonstances, lesquelles rel�vent en revanche du fait (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forc�ment d�terminant, de sorte que l'interpr�tation purement litt�rale est prohib�e. M�me si la teneur d'une clause contractuelle para�t limpide � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 702 consid. 2.4.1 p. 707). Il n'y a cependant pas lieu de s'�carter du sens litt�ral du texte adopt� par les int�ress�s lorsqu'il n'y a pas de raisons s�rieuses de penser qu'il ne correspond pas � leur volont� (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 265 consid. 3a).
3.1.2 Il r�sulte de l'�tat de fait d�terminant (art. 63 al. 2 OJ) que les deux actes notari�s du 3 mai 1990, soit la promesse de vente et d'achat accompagn�e de son "compl�ment", i.e. le pacte d'emption, contenaient d�j� tous les �l�ments essentiels de la vente immobili�re projet�e. Etaient ainsi d�ment pr�cis�s les noms des parties contractantes, la d�signation de l'immeuble vendu avec son num�ro cadastral, l'indication du prix de vente - dont rien ne permet de douter de la v�racit� - et des modalit�s de son versement, l'obligation de transf�rer le bien-fonds mat�rialis�e par la facult� des demanderesses d'obtenir, sur requ�te, l'instrumentation de l'acte final de vente et la v�ritable cause juridique, � savoir le transfert de propri�t� du d�fendeur aux demanderesses (cf. � propos des �l�ments objectivement essentiels entrant en consid�ration, Pierre Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d., n. 968/969, p. 143/144). A cela s'ajoute que les intim�es, en tant que titulaires d'un droit d'emption sur la parcelle en cause, pouvaient requ�rir du juge l'attribution du droit de propri�t� si le conc�dant (i. e. le recourant) refusait de proc�der au transfert de propri�t� (art. 665 al. 1 CC) et, sur la base du jugement d�finitif, requ�rir l'inscription de leur droit de propri�t� au registre foncier (art. 963 al. 2 CC).
Il est de jurisprudence que le pr�contrat qui renferme d'ores et d�j� les �l�ments essentiels du contrat principal doit �tre assimil� � ce contrat. C'est ainsi que la promesse de vente doit �tre assimil�e � une vente lorsque cette derni�re doit �tre conclue � des conditions identiques � celles stipul�es dans la promesse (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1; 118 II 32 consid. 3b et 3c, cf. �galement Charles Besson, La promesse de vente a perdu sa raison d'�tre, mais pas ses cons�quences n�fastes, in: M�langes des 50 ann�es de la Soci�t� Suisse des Conservateurs du Registre foncier, 1998, p. 231 ss, sp�c. p. 237). Le contrat de vente immobili�re peut �tre assorti d'un droit d'emption annot� au registre foncier, qui se d�finit alors comme un droit d'acquisition conditionnel subordonn� � une condition suspensive potestative (soit la d�claration d'exercice du droit); le pacte d'emption s'analyse comme une vente conditionnelle (cf. ATF 129 III 264 consid. 3.2.1).
Au vu de ces consid�rations, il n'est nul besoin de longues explications pour retenir que les actes du 3 mai 1990, � savoir la promesse de vente et d'achat assortie du pacte d'emption, doivent se qualifier de vente immobili�re (art. 216 CO).
Il a �t� retenu que le pacte d'emption �tait soumis aux m�mes conditions que la promesse de vente et d'achat. Et il n'est pas contest� que la promesse de vente �tait elle-m�me conditionnelle. Autrement dit, tant les effets de cette convention que l'exercice du droit d'emption jusqu'au terme pr�vu, qui �tait le 3 mai 1996, d�pendaient d'un �v�nement futur et incertain, qu'il y a lieu maintenant de d�terminer et de d�finir.
3.1.3 Selon l'�tat de fait d�finitif, la promesse de vente et d'achat �tait subordonn�e au "d�classement de l'actuelle zone interm�diaire, sur laquelle se trouve l'immeuble promis-vendu, en zone constructible (habitations collectives)", lequel devait intervenir au plus tard le 3 mai 1996.
L'art. 18 al. 2 de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (LAT) permet aux cantons de r�glementer le territoire sans affectation sp�ciale, appel� aussi zone interm�diaire (Reservezonen). Sur cette base, l'art. 51 de la loi vaudoise sur l'am�nagement du territoire et les constructions du 4 d�cembre 1985 (LATC) a prescrit que les zones interm�diaires comprennent les terrains dont la destination sera d�finie ult�rieurement par des plans d'affectation ou de quartier (al. 1); elles sont inconstructibles, le r�glement communal pouvant y autoriser l'extension de constructions agricoles ou viticoles existantes ou de nouvelles constructions agricoles ou viticoles, dans la mesure o� l'affectation future n'en sera pas compromise (al. 2).
En droit de l'am�nagement du territoire, le terme "d�classement (Auszonung)" s'emploie lorsqu'un terrain situ� dans une zone � b�tir conforme aux exigences mat�rielles de la LAT est attribu� � une zone non constructible (cf. Piermarco Zen-Ruffinen, Christine Guy-Ecabert, Am�nagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, ch. 417 p. 188 et ch. 1452 p. 608/609).
Il r�sulte des circonstances de l'affaire que le vocable "d�classement" utilis� dans le libell� de la condition examin�e est impropre. Il est en effet �tabli que les demanderesses avaient l'intention de mener une op�ration immobili�re sur la parcelle no .... Dans cette optique, les parties avaient raisonnablement en vue de faire d�pendre jusqu'au terme stipul� (3 mai 1996) les effets de la promesse de vente ainsi que l'exercice du droit d'emption de l'affectation - ou du classement (Einzonung) - dans une zone � b�tir de la parcelle no ..., alors class�e en zone interm�diaire non constructible. En d'autres termes, la condition pr�vue par les plaideurs revenait � priver d'effets les actes notari�s du 3 mai 1990 si le bien-fonds n'�tait pas class� (et non d�class�) dans une zone constructible avant le 3 mai 1996.
La condition incorpor�e dans les actes en question �tait clairement une condition suspensive au sens des art. 151 � 153 CO. Du reste, la loi (art. 217 al. 1 CO) n'autorise que ce type de condition pour une vente immobili�re (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 in fine et la r�f�rence doctrinale).
3.2 Il a �t� retenu que, le 3 mai 1996, la parcelle no ... n'avait pas �t� affect�e dans une zone constructible. La condition stipul�e est donc d�faillie.
Le recourant pr�tend que les demanderesses ont emp�ch� l'av�nement de la condition suspensive par un comportement d�loyal. C'est la question qu'il convient maintenant de trancher.
3.2.1 Une condition est r�put�e accomplie quant l'une des parties en a emp�ch� l'av�nement au m�pris des r�gles de la bonne foi (art. 156 CO). Cette fiction concr�tise l'art. 2 CC et repr�sente un cas d'application de l'exception de position mal acquise (arr�t C.254/1987 du 16 novembre 1987 consid. 2a, in SJ 1988 p. 158).
L'attitude de la partie qui a emp�ch� l'accomplissement de la condition doit �tre examin�e en particulier � la lumi�re des motifs de l'auteur et du but qu'il poursuit. Mais il faut se garder d'interpr�ter trop largement l'art. 156 CO, car, en convenant d'une condition, les parties ont introduit dans leurs relations un �l�ment d'incertitude qu'elles doivent d�sormais assumer (Pierre Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 855; Pascal Pichonnaz, Commentaire romand, n. 15 ad art. 156 CO). Elles n'ont pas l'obligation de favoriser l'av�nement de la condition; la bonne foi n'exige pas qu'elles sacrifient leurs propres int�r�ts � cette fin (cf. arr�t C. 254/1987 du 16 novembre 1987 consid. 2a in fine, in SJ 1988 p. 158, et les r�f�rences doctrinales).
3.2.2 En l'esp�ce, il a �t� constat� logiquement qu'il incombait non au d�fendeur, parfaitement novice en mati�re immobili�re, mais aux demanderesses de se charger de la proc�dure li�e au classement du terrain en zone constructible. D'ailleurs, � partir du printemps 1990, celles-ci ont entrepris des d�marches aupr�s de l'autorit� administrative comp�tente pour obtenir le changement d'affectation de la parcelle. Mais il est vrai, qu'� compter de la fin 1993, en butte � des difficult�s financi�res, elles ne se sont plus occup�es du d�veloppement du projet, dont elles ont abandonn� la r�alisation en 1995.
Il convient toutefois de ne pas perdre de vue que les d�marches � entreprendre �taient des plus complexes et que leur succ�s ne d�pendait pas que des seuls efforts des demanderesses. De fait, l'instruction a permis d'�tablir que la parcelle no ... faisait partie d'un p�rim�tre constitu� de dix parcelles et que l'affectation du seul bien-fonds du d�fendeur en zone � b�tir �tait impossible. La proc�dure consistait donc dans l'�laboration d'un plan de quartier au sens des art. 44 let. c et 64 LATC. Cela signifie que la moiti� au moins des propri�taires du p�rim�tre, dont les immeubles repr�sentent au minimum la moiti� de l'estimation fiscale totale, devaient demander � la Municipalit� de ... l'�tablissement d'un tel plan (cf. art. 67 al. 2 et 3 LATC). Rien n'indique que les majorit�s pr�cit�es auraient pu �tre r�unies. L'auraient-elles �t� qu'il aurait alors fallu, le cas �ch�ant, confectionner une maquette ou un montage photographique ou encore poser des gabarits en vue de l'enqu�te publique avant que le projet de plan ne soit soumis � l'examen pr�alable du Service vaudois de l'am�nagement du territoire (cf. art. 69 al. 3 et 71 LATC).
A cela s'ajoute qu'il est notoire que le march� de l'immobilier a subi de s�v�res secousses au d�but des ann�es 1990. Il n'est ainsi pas exclu que le projet �labor� en mai 1990 ne f�t plus rentable par la suite. Et, comme on l'a vu ci-dessus, n'agit pas de mauvaise foi celui qui cherche � pr�server sa survie �conomique.
Enfin, les int�r�ts du d�fendeur ont �t� sauvegard�s, puisque le non-av�nement de la condition suspensive lui permet, comme on le verra, de garder la somme de 500'000 fr. sur l'acompte de 1'000'000 fr. pay� le 3 mai 1990.
Il suit de l� que le comportement des demanderesses incrimin� par le d�fendeur n'�tait pas d�loyal, ce qui signifie que l'accomplissement de la condition n'a pas �t� emp�ch� par les premi�res contrairement aux r�gles de la bonne foi.
3.3 Lorsque la condition suspensive fait d�faut, l'ensemble de l'acte conditionnel devient caduc. Les prestations d�j� effectu�es doivent �tre restitu�es en application des r�gles sur l'enrichissement ill�gitime, � savoir l'art. 62 al. 2 CO (condictio causa data causa non secuta) (cf. ATF 129 III 264 consid. 3.2.2 et ses tr�s nombreuses r�f�rences jurisprudentielles et doctrinales).
En l'esp�ce, les demanderesses ont vers� le 3 mai 1990 au d�fendeur un acompte de 1'000'000 fr.
3.4 Le d�fendeur a invoqu� en instance cantonale le moyen de la prescription.
3.4.1 L'action pour cause d'enrichissement ill�gitime se prescrit par un an � compter du jour o� la partie l�s�e a eu connaissance de son droit de r�p�tition et, dans tous les cas, par dix ans d�s la naissance de ce droit (art. 67 al. 1 CO). Ces d�lais sont applicables singuli�rement lorsque l'action tend � la restitution d'acomptes vers�s en ex�cution d'un contrat soumis � une condition suspensive qui ne s'est pas r�alis�e (ATF 129 III 264 consid. 4.1; 119 II 20 consid. 2a).
Il n'est pas contest� que la promesse de vente et d'achat contenait, au cas o� les contrats notari�s deviendraient caducs, une disposition pr�voyant la r�trocession aux intim�es de l'acompte vers�.
Dans l'ATF 129 III 264 consid. 4.1, le Tribunal f�d�ral s'est demand�, lorsque le contrat conditionnel pr�voit lui-m�me la restitution de l'acompte en cas de d�faut de r�alisation de la condition suspensive, s'il ne conviendrait pas alors de soumettre la cr�ance en restitution au d�lai d�cennal de prescription des obligations de l'art. 127 CO dans le cadre d'un rapport de liquidation contractuel. Il a sembl� opter pour la n�gative en se r�f�rant � une jurisprudence cantonale.
Cet obiter dictum a �t� �voqu� par Pascal Pichonnaz (Droit de la construction 4/2003, p. 165). Cet auteur a consid�r� que, dans l'hypoth�se envisag�e, d�s lors que la r�gle conventionnelle ne pourrait pr�voir que la restitution des acomptes, on ne voit pas comment l'on pourrait admettre, par ce seul fait, qu'un r�gime contractuel sous-tend la restitution des prestations anticip�es.
Cette opinion doit �tre approuv�e. Il ne se justifie nullement de faire une exception au principe g�n�ral rappel� plus haut, qui est extr�mement clair. L'�l�ment d�terminant est qu'aucun contrat n'est venu � chef en raison de la d�faillance de la condition suspensive. On ne saurait r�introduire un rapport de liquidation contractuel en se fondant sur des clauses d'un accord qui est cens� n'avoir jamais �t� conclu.
C'est donc bien au regard de l'art. 67 CO qu'il convient de rechercher si l'action des intim�es est prescrite.
3.4.2 Les demanderesses ont eu connaissance de leur droit � la restitution de la prestation anticip�e vers�e le 3 mai 1990 au plus tard le 6 mai 1996, lorsque le d�fendeur leur a fait savoir qu'il "r�siliait" les deux actes notari�s.
Les intim�es ont interrompu le d�lai annal de prescription en notifiant une poursuite au recourant le 7 novembre 1996 (art. 135 ch. 2 CO). L'arr�t du 30 octobre 1997, par lequel la Cour des poursuites et faillites a rejet� d�finitivement la requ�te de mainlev�e et renvoy� les demanderesses � agir devant le juge civil, est un acte qui a introduit une nouvelle phase dans la poursuite, de sorte qu'il a interrompu � nouveau la prescription (art. 138 al. 2 CO; ATF 91 II 362 consid. 10).
Le d�lai de prescription d'un an de l'art. 67 al. 1 CO a ainsi commenc� � courir � nouveau d�s le 30 octobre 1997. Il a �t� interrompu par le d�p�t devant la Cour civile de la demande du 21 ao�t 1998 (art. 135 ch. 2 CO). A juste titre, le recourant n'a pas pr�tendu que la prescription serait intervenue durant l'instance cantonale (ATF 123 III 213).
Partant, la cr�ance des demanderesses n'est pas prescrite,
3.5 Il reste � d�terminer la quotit� de la cr�ance en restitution dont sont titulaires les intim�es.
3.5.1 Comme on l'a vu, le d�fendeur a per�u le 3 mai 1990 un acompte se montant � 1'000'000 fr.
Le classement du terrain du d�fendeur en zone constructible n'ayant pas �t� obtenu le 3 mai 1996, celui-ci doit restituer aux demanderesses les arrhes valant acompte (Angeld; cf. sur cette notion Felix R. Ehrat, Commentaire b�lois, 3e �d., n. 1 in fine ad art. 158 CO) qu'il a encaiss�s � titre d'ex�cution anticip�e de la vente conditionnelle devenue caduque. Selon le libell� de la promesse de vente et d'achat interpr�t�e objectivement, il s'agit du montant de 500'000 fr., que le recourant s'est d'ailleurs engag� express�ment � r�troc�der par la remise aux intim�es d'une garantie bancaire. Cette somme portera int�r�ts � 5 % d�s le 8 novembre 1996, lendemain du jour o� un commandement de payer a �t� notifi� au d�fendeur, l'opposition form�e par celui-ci � cette poursuite �tant d�finitivement lev�e � due concurrence.
3.5.2 Selon l'art. 153 al. 2 CO, lorsque la condition vient � d�faillir, le cr�ancier est tenu de restituer le profit r�alis�. Comme on l'a vu (cf. consid. 3.3 ci-dessus), le contrat conditionnel est alors caduc et toutes les prestations re�ues doivent �tre restitu�es en vertu des r�gles sur l'enrichissement ill�gitime.
Mais cette disposition n'est pas imp�rative (Ehrat, op. cit., n. 2 ad art. 153 CO).
En l'occurrence, les parties ont r�gl� express�ment les cons�quences du non-av�nement de la condition. Leur accord garde toute sa validit� sur ce point, ind�pendamment de la caducit� des actes notari�s, puisqu'il vise pr�cis�ment la situation o� la condition ne se r�aliserait pas. Les plaideurs ont pr�vu que le promettant-vendeur pourrait garder la moiti� de la somme vers�e le 3 mai 1990, soit 500'000 fr.
Cet accord des parties doit �tre appliqu�.
3.6 Le d�fendeur a d�clar� en proc�dure opposer en compensation des pr�tentions des demanderesses la cr�ance de 119'466 fr.65 qu'il poss�de contre le failli Y.________.
3.6.1 Le cr�ancier a en principe le droit de compenser sa cr�ance avec celle que le failli peut avoir contre lui (art. 213 al. 1 LP). La loi pr�voit toutefois des exceptions absolues au droit de compenser, qui sont consacr�es dans l'int�r�t de la masse passive (Pierre-Robert Gilli�ron, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 43 ad art. 213 LP). Ainsi, toute compensation est exclue lorsque le cr�ancier du failli est devenu son d�biteur ou celui de la masse apr�s l'ouverture de la faillite (art. 213 al. 2 ch. 2 LP).
3.6.2 In casu, le recourant, cr�ancier du failli Y.________ � la suite du pr�t qu'il lui a consenti le 3 mai 1990, est devenu d�biteur de la masse en faillite de ce dernier le 3 mai 1996, jour o� la condition suspensive int�gr�e dans les deux actes notari�s est d�faillie. Comme il l'est donc devenu post�rieurement � l'ouverture de la faillite de Y.________, prononc�e le 25 ao�t 1995, aucune compensation n'entre en ligne de compte.
3.7 Le recourant a form� une reconvention tendant au paiement de 600'000 fr. � titre de dommages-int�r�ts positifs pour inex�cution de la promesse de vente et d'achat.
Ce contrat, � la suite du non-accomplissement de la condition suspensive � laquelle il �tait subordonn�, est devenu caduc le 3 mai 1996. Le d�fendeur ne peut par cons�quent �lever aucune pr�tention fond�e sur l'inex�cution de la promesse de vente et d'achat.
Les pr�tentions reconventionnelles du d�fendeur sont priv�es de tout fondement.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� et le jugement attaqu� confirm�, mais avec une nouvelle motivation.
Vu l'issue du litige, le recourant, qui succombe enti�rement, supportera l'�molument de justice et versera aux intim�es, cr�anci�res solidaires, une indemnit� de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Le recourant versera aux intim�es, cr�anci�res solidaires, une indemnit� de 9'000 fr. � titre de d�pens.