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Timestamp: 2016-10-21 16:44:28+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271']

4A_254/2015 (15.07.2015)
4A_254/2015 � � Arr�t du 15 juillet 2015
recours contre l'arr�t rendu le 27 janvier 2015 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
D�s le 1er octobre 1999, X.________ a pris � bail un appartement de trois pi�ces et demie au rez-de-chauss�e d'un b�timent d'habitation sis � Prilly, avec jardin et place de stationnement. Le loyer mensuel s'�l�ve � 1'350 fr., frais accessoires compris.
Avec succ�s, la locataire a contest� deux r�siliations successivement notifi�es par la bailleresse Y.________, propri�taire de l'immeuble, li�es � des augmentations de loyer auxquelles la locataire s'opposait.
Un troisi�me litige a �t� r�solu par une convention pass�e le 16 juin 2010 devant l'autorit� de conciliation comp�tente. La bailleresse acceptait de faire ex�cuter des travaux d'entretien et la locataire renon�ait � exiger une r�duction du loyer. Celui d� pour le mois de mai 2010 demeurerait consign� jusqu'� l'ex�cution des travaux; ceux des mois suivants �taient lib�r�s en faveur de la bailleresse.
Du 31 ao�t 2010 au 25 janvier 2011, les parties ont �chang� de la correspondance au sujet de mensualit�s que la locataire, par erreur, avait pay�es � double.
Le 20 juin 2013, la bailleresse a r�sili� le contrat avec effet au 1er novembre suivant; elle annon�ait son intention d'occuper elle-m�me l'appartement avec son futur �poux.
La locataire a saisi l'autorit� de conciliation afin de contester le cong�. L'essai de conciliation n'a pas abouti et l'autorit� a annul� le cong� par proposition de jugement du 19 octobre 2013.
La bailleresse s'est oppos�e � la proposition de jugement. Le 12 d�cembre 2013, elle a ouvert action contre la locataire devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Le tribunal �tait requis de constater la validit� du cong� signifi� le 20 juin 2013; la d�fenderesse devait �tre condamn�e � restituer l'appartement et ses d�pendances.
La d�fenderesse a conclu principalement � l'annulation du cong�; subsidiairement, elle a r�clam� la prolongation judiciaire du contrat pour une dur�e de quatre ans, venant � �ch�ance le 1er novembre 2017.
Apr�s l'interrogatoire des parties et de plusieurs t�moins, le tribunal s'est prononc� le 16 mai 2014. Il a constat� la validit� du cong�. Il a ordonn� une unique prolongation du contrat jusqu'au 31 juillet 2014, et il a condamn� la d�fenderesse � restituer l'appartement et ses d�pendances � cette date au plus tard.
La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statu� le 27 janvier 2015 sur l'appel de la d�fenderesse. Elle l'a partiellement admis, en ce sens que la dur�e de la prolongation est augment�e et viendra � �ch�ance le 31 juillet 2015.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, la d�fenderesse saisit le Tribunal f�d�ral de conclusions semblables � celles d�j� prises devant le Tribunal des baux puis devant la Cour d'appel.
Par suite de son mariage, la demanderesse s'appelle d�sormais F.Z.________. Elle conclut au rejet du recours.
A titre principal, la contestation porte sur l'annulation du cong� signifi� le 20 juin 2013.
2.1.�Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition prot�ge le locataire, notamment, contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62).
2.2.�Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas sp�cialement �num�r�s par cette disposition, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions fond�es sur le bail. Cette disposition vise � permettre au locataire d'exercer librement ses droits - par exemple, r�clamer la diminution d'un loyer suspect de procurer un rendement excessif (Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du bail � loyer, 2011, n� 11 ad art. 271a CO; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n� 5.2.3 p. 740) - sans avoir � craindre un cong� en repr�sailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause � effet entre la pr�tention qu'il a �lev�e et la r�siliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en d�montrant que le cong� r�pond � un autre motif. Le juge constate alors le v�ritable motif du cong� selon l'impression objective qui r�sulte de toutes les circonstances; le cong�-repr�sailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement apr�s que le locataire a �lev� une pr�tention (Burkhalter et al., op. cit., n� 13 ad art. 271a CO; Lachat, op. cit., n� 5.2.4 p. 740/741, avec r�f�rences � d'autres auteurs).
2.3.�Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO, la r�siliation est �galement annulable lorsqu'elle intervient dans les trois ans � compter de la fin d'une proc�dure judiciaire ou de conciliation relative au bail, si le bailleur a alors conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre mani�re avec le locataire.
L'art. 271a al. 2 CO �tend l'application de cette r�gle au cas o� le locataire peut prouver par des �crits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une proc�dure judiciaire ou de conciliation, sur une pr�tention relative au bail. L'annulation du cong� suppose que dans les trois ann�es qui l'ont pr�c�d�, les parties se soient trouv�es en litige et qu'elles aient abouti � une solution amiable par suite de concessions du bailleur. L'annulation est donc exclue si l'une des parties a accept� aussit�t et sans discussion une pr�tention annonc�e par l'autre partie (ATF 130 III 563 consid. 2.1 p. 566).
2.4.�A teneur de l'art. 271a al. 3 let. a CO, le cong� signifi� durant la p�riode de protection de trois ans est n�anmoins valable s'il est motiv� par le besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alli�s d'utiliser eux-m�mes les locaux lou�s. Selon la jurisprudence, ce besoin ne suppose pas une situation de contrainte ni un �tat de n�cessit�; il suffit que, pour des motifs �conomiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse pas exiger du bailleur qu'il renonce � l'usage des locaux remis � bail. Son besoin doit �tre s�rieux, concret et actuel. L'urgence doit �tre �valu�e non seulement dans le temps mais encore en fonction de son degr� (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745; 118 II 50 consid. 3c et d p. 54).
La d�fenderesse se pr�vaut d'abord des art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO et 271a al. 2 CO; elle soutient qu'un litige s'est �lev� au sujet du remboursement de quelques mensualit�s pay�es � double et que ce litige a pris fin moins de trois ans avant le cong� litigieux. Subsidiairement, sur la base de l'art. 271a al. 1 let. a CO, la d�fenderesse soutient que ce cong� est un acte de r�torsion cons�cutif aux multiples diff�rends intervenus entre les parties; elle conteste que sa cocontractante e�t r�ellement le besoin et l'intention d'occuper elle-m�me l'appartement en cause.
Le Tribunal des baux a notamment recueilli le t�moignage de H.Z.________, alors l'ami de la demanderesse, devenu plus tard son mari. Selon sa d�position, celui-ci a nou� avec elle une relation amoureuse depuis de nombreuses ann�es mais ils n'ont pas v�cu ensemble car il �tait mari� et son �pouse, d�pressive, ne voulait pas divorcer. L'�pouse est d�c�d�e au mois de septembre 2011. Il a alors vendu la maison qu'il habitait avec elle � Echallens et il a investi dans un autre bien immobilier � Yvonand, o� il s'est install� dans l'attente de pouvoir emm�nager avec la demanderesse dans l'appartement en cause � Prilly. La demanderesse habite un studio de 15 m� au troisi�me �tage du b�timent qui lui appartient, sans ascenseur, accessible par un escalier en colima�on tr�s raide. Elle exerce une activit� professionnelle d'aide � domicile � Lausanne et environs, pour laquelle elle d�pend des transports publics. A l'�poque de l'audience, le t�moin �tait �g� de septante-six ans et il �tait atteint dans sa sant�. A l'instar de la demanderesse, il a sa vie sociale � Lausanne. Selon le t�moin, l'appartement du rez-de-chauss�e convient donc parfaitement � leur projet de vie commune.
Le tribunal a aussi interrog� V.________, un ami du fils de la d�fenderesse. Un jour du mois de juillet 2013 o� il se trouvait chez elle, une personne a sonn� � la porte; elle cherchait la demanderesse afin de visiter un appartement qui serait prochainement, aux dires de cette derni�re, disponible dans le b�timent. V.________ se trouvait � la cuisine et n'a pas tout entendu.
Cette personne �tait W.________, que le tribunal a elle aussi interrog�e. Elle �tait � la recherche d'une place de stationnement et quelqu'un lui avait conseill� de s'adresser � la demanderesse parce que celle-ci avait autrefois pu en fournir une. W.________ ne s'occupait pas de trouver un appartement.
Dans son appr�ciation des t�moignages, la Cour d'appel a jug� que celui de H.Z.________ �tait l'expression de la v�rit� et qu'il �tablissait � satisfaction de droit le besoin personnel s�rieux, concret et actuel de la demanderesse d'occuper elle-m�me, avec le t�moin, l'appartement en cause. La Cour a exclu que le cong� f�t un acte de r�torsion cons�cutif aux litiges qui avaient divis� les parties. La Cour a rejet� le moyen que la d�fenderesse pr�tendait tirer de ce que son adverse partie �tait alors mari�e avec un tiers et ne pouvait donc pas �pouser H.Z.________.
A l'appui du recours en mati�re civile, comme on l'a vu, la d�fenderesse se pr�vaut d'un d�lai de protection de trois ans qui n'�tait � son avis pas �chu. Elle se plaint �galement d'une appr�ciation pr�tendument arbitraire des preuves. Elle tient notamment pour invraisemblable que H.Z.________ souhaite r�ellement venir habiter Prilly alors qu'il a acquis un bien immobilier � Yvonand. Elle souligne aussi que le cong� litigieux est intervenu aussit�t apr�s l'�ch�ance du d�lai de protection de trois ans qui s'est �coul� d�s la convention pass�e le 16 juin 2010 devant l'autorit� de conciliation; � son avis, compte tenu que la demanderesse a d�j� plusieurs fois tent� de r�silier le contrat par mesure de r�torsion, ce comportement d�note une nouvelle tentative du m�me genre. La d�fenderesse insiste sur le t�moignage de V.________; � son avis, cette d�position doit �tre jug�e plus convaincante que celles de H.Z.________ et de W.________, et elle r�v�le que la demanderesse, contrairement � ses affirmations, projette d'attribuer l'appartement � un autre locataire plut�t que l'occuper elle-m�me.
Cet expos� est longuement d�velopp�. N�anmoins, le Tribunal f�d�ral n'y discerne gu�re sur quels points la d�fenderesse reproche r�ellement aux juges d'appel, sinon par de simples protestations ou d�n�gations, d'avoir commis une erreur certaine ou de s'�tre livr�s � une appr�ciation absolument insoutenable des preuves disponibles. L'argumentation pr�sent�e tend plut�t � substituer une appr�ciation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente. Le grief d'arbitraire est donc irrecevable faute d'une motivation pertinente.
Pour le surplus, retenant que la preuve du projet de vie commune de H.Z.________ et de la demanderesse est apport�e, la Cour d'appel peut juger conform�ment � l'art. 271a al. 3 let. a CO que la restitution de l'appartement en cause r�pond � un besoin personnel et suffisamment pressant de la demanderesse. Il n'est pas n�cessaire que le choix de ce logement soit le seul appropri� aux circonstances. La Cour peut aussi admettre, sans abus ni exc�s de son pouvoir d'appr�ciation, que la demanderesse aurait r�sili� le contrat m�me si aucun diff�rend n'�tait survenu entre les parties dans les ann�es pr�c�dentes; il s'ensuit que le cas d'annulation pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. a CO (cong�-repr�sailles) n'est pas r�alis�. Enfin, il n'est pas n�cessaire d'examiner si les parties se sont trouv�es en litige, selon l'acception de la jurisprudence relative � l'art. 271a al. 2 CO, au sujet du remboursement de mensualit�s pay�es � double, car la d�fenderesse ne peut de toute mani�re pas opposer un d�lai de protection de trois ans au besoin personnel de sa cocontractante. Il se confirme donc que le cong� signifi� le 20 juin 2013 est valable.
A titre subsidiaire, la contestation porte sur la dur�e de la prolongation du bail.
Selon la d�cision attaqu�e, la prolongation de quatre ans r�clam�e par la d�fenderesse serait in�quitable en raison de l'�ge de H.Z.________. La g�rance a propos� � la d�fenderesse deux appartements de remplacement qui n'�taient certes pas �quivalents � son logement actuel mais qui lui auraient n�anmoins permis de se reloger � des conditions acceptables. Cette partie a limit� ses propres recherches d'appartements � son quartier actuel, alors que, exer�ant une activit� professionnelle � Bussigny, elle pourrait aussi habiter ailleurs dans l'agglom�ration lausannoise. Jouissant d'un revenu annuel moyen d'environ 40'000 fr. sur les quatre derni�res ann�es, elle pourrait supporter un loyer plus important. En d�finitive, d'apr�s la Cour d'appel, la situation justifie une prolongation unique d'un an et neuf mois, venant � �ch�ance le 31 juillet 2015.
La d�fenderesse persiste � contester le besoin personnel de la demanderesse et de H.Z.________. Elle tient pour improbable qu'elle parvienne � obtenir un logement au loyer plus �lev� que celui actuellement assum� parce que son revenu modeste para�tra insuffisant � un potentiel bailleur. Elle fait aussi valoir qu'elle vit avec son fils, actuellement �tudiant � l'Universit� de Lausanne, et qu'elle en assume l'entretien. En revanche, elle ne met pas s�rieusement en doute qu'il lui e�t �t� possible de se reloger dans l'un des appartements de remplacement propos�s par la g�rance, ni qu'il lui soit possible d'habiter en dehors de Prilly, avec son fils �tudiant, � Lausanne ou dans le canton de Vaud. Son argumentation n'est donc gu�re consistante et elle ne suffit en tous cas pas � mettre en �vidence un exc�s ou un abus du pouvoir d'appr�ciation reconnu � la juridiction cantonale.
Le recours se r�v�le priv� de fondement, dans la mesure o� les griefs pr�sent�s sont recevables. Le pr�sent arr�t met fin � la cause et il n'est donc pas n�cessaire de statuer sur la demande d'effet suspensif.
A titre de partie qui succombe, la d�fenderesse doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral. L'adverse partie ne s'est pas fait repr�senter par un avocat et il ne lui sera donc pas allou� de d�pens.