Source: https://www.kanzlei-breuning.de/mietrecht/
Timestamp: 2018-08-20 05:42:26
Document Index: 328579281

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 580', '§ 1960', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', '§ 124', '§ 280', '§ 286', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 280', '§ 566', 'BGH', '§ 16', 'BGH', '§ 16', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 259']

Mietrecht Archives - Kanzlei Breuning
Archiv für Kategorie: Mietrecht
Mietminderung Heizung – Mietrecht, Heizen nicht vergessen.
Die Temperaturen der letzten Tage waren so unangenehm kalt, dass wir schon die Aussicht auf ein Alstereisvergnügen brauchen, um dem noch etwas positives abzugewinnen. Wie der Spiegel berichtetete, führen die Temperaturen sogar bereits zu Auswirkungen auf die Heizkosten. Was aber auch nicht wirklich überraschend ist. Denn die Preisentwicklung auf dem Energiemarkt hat, wie z.B. im Handelsblatt zu lesen war, den Mieterbund bereits veranlasst, vor einer „Energie-Armut“ zu warnen. Nun möchte man meinen, dass Vermieter stark daran interessiert sein müssten, die Beheizung ihrer Objekte sicherzustellen. Schließlich verlangen Wohngebäude- und Hausvericherer dass ihre Kunden Frostschäden an Immobilien und Inventar vorbeugen. Sonst kürzen sie die Leistung. Doch die Realität sich manchmal anders aus. So konnte man in der Bergedorfer Zeitung bereits mehrfach über die Deutsche Annington lesen. Doch auch aktuell gilt offenbar: Keine Heizung, kein Warmwasser, minus 10 Grad. Was kann / soll ein Mieter in dem Fall tun?
Der Klassiker ist diesem Fall ist die Mietminderung. Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein; einer Erklärung des Mieters Bedarf es nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter dem Vermieter aber den Mangel zumindest angezeigt haben, um den Vermieter in die Lage zu versetzen, den Mangel überhaupt beheben zu können. Zu den Gründen für den Mangel muss der Mieter nach einer neuen Entscheidung des BGH gar nichts sagen. Es reicht insoweit aus, wenn er die Auswirkungen des Mangels darlegt. Das erleichtert für den Mieter die Durchsetzung seiner Rechte erheblich. Wie hoch die angemessene Mietminderung ist, hängt hier stark von den Umständen des Einzelfalles ab. Für den Fall, dass die Wärmeversorgung der Wohnung vollständig ausfällt (Heizung, Warmwasser, Gasherd), wurde von der Rechtsprechung für die Winterzeit sogar bereits eine Mietminderung von 100 % akzeptiert. Im Regelfall dürften allein bei fehlender Heizung im Winter 50 % Mietminderung nicht zu beanstanden sein.
Wie bei jedem Mangel kann auch bei einem Ausfall der Heizung direkt auf Beseitigung des Mangels geklagt werden. Wenn man ein erfolgreiches Urteil erstritten hat, kann man die Kosten für die Maßnahme im Rahmen der Kostenfestsetzung gegen den Vermieter festsetzen lassen. Dadurch wird der Mieter von der Pflicht entbunden, die Kosten des Handwerkers zunächst mit eigenem Geld vorzufinanzieren. Rein praktisch ist hier für eine erfolgreichere Maßnahme jedoch notwendig, dass mit Sicherheit feststeht, wie der Mangel überhaupt zu beseitigen ist. Gerade in komplexen Heizungssystemen wie z.B. jenen in Geesthacht bei der Deutschen Annington könnte dies u.U. ein für den einzelnen Mieter nicht ohne weiteres aufklärbares Hindernis sein.
Wer sich mit seinem Vermieter gar nicht mehr herumärgern möchte, könnte auch den Weg über eine außerordentliche, fristlose Kündigung gehen. Hier empfiehlt es sich, dem Vermieter zuvor schriftlich eine (kurze) Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen und die außerordentliche Kündigung ausdrücklich anzudrohen (Fristsetzung mit Kündigungsandrohung).
Es gibt hier schon eine Reihe Möglichkeiten. Welche von diesen – oder vielleicht noch anderen – in Ihrem Fall für Sie passend sind, sollten Sie ggf. mit einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt besprechen.
Mietrecht Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße
Mietrecht Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße. Vor einigen stand in der Bergedorfer Zeitung „Der Pfuschbau an der Holtenklinker Straße“ ein interessanter Artikel über das Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße 108. Dies zeigt exemplarisch die Schwierigkeiten, mit denen Mieter immer wieder zu kämpfen haben. Aber welche Möglichkeiten hat man als Mieter, sich zu wehren?
Selbständiges gerichtliches Beweissicherungsverfahren
Das selbständige Beweisverfahren (früher: Beweissicherungsverfahren) ist ein gerichtliches Verfahren, welches dem eigentlichen Zivilprozess, durch einen entsprechenden Antrag vorgeschaltet werden kann, um in Fällen mit einer gewissen Eilbedürftigkeit eine Beweissicherung zu gewährleisten, wenn hieran ein rechtliches Interesse besteht oder auch zu dem Zweck, aufgrund der gewonnenen Ergebnisse ein weiteres streitiges Gerichtsverfahren zu verhindern. Ein eigenes Verfahren ist hierfür notwendig, da ein einseitig von einer Partei eingeschalteter Gutachter nicht die Gewähr der Unabhängigkeit bietet wie ein gerichtlich bestellter Gutachter. Durch dieses Verfahren werden jedoch nur die Beweise gesichert. Eine Lösung des Problems erhält der Mieter hierdurch nicht.
Nach § 536 BGB muss der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Was nun aber im konkreten Fall angemessen ist, ist abstrakt nicht zu sagen. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, aber zumindest hinsichtlich der Anforderung an einem Mängelanzeige des Mieters geklärt. Danach muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es reicht aus, wenn die Mängelsymptome beschrieben werden. Erst für die Berechnung der Quote ist nach der Rechtsprechung des BGH weiterer Vortrag notwendig. Hier empfiehlt sich unserer Erfahrung nach ein Mängeltagebuch, dass in etwa wie folgt aussieht: Mangel / Datum / Beschreibung / Zeuge / Mangelanzeige beim Vermieter / Beseitigung
Der Vermieter ist nur dann automatisch zu Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat. Trifft den Vermieter aber kein persönliches Verschulden an dem Mangel (z. B. Heizungsausfall), kann er nur dann belangt werden, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist dann der Fall, wenn eine angemessene Frist verstrichen ist, ohne dass der Schaden beseitigt wurde. Zuständig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Mietwohnung befindet. Die Kosten der notwendigen Maßnahmen können, wenn die Mängelbeseitigungsklage erfolgreich war, im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahren gegen den Vermieter festgesetzt und als Vorschuss vom Mieter vollstreckt werden, um die Vorfinanzierung der Maßnahmen durch den Mieter zu vermeiden.
Welche der möglichen Maßnahmen in dem jeweiligen Fall die richtige ist, hängt von vielen Faktoren ab. Dies sollten Sie in jedem Einzelfall in Ruhe mit einem im Miet- und Immobilienrecht erfahrenen Anwalt absprechen.
Unbekannte Erben des Mieters
Manch ein Vermieter sieht sich völlig überraschend einer für ihn schwierigen Situationen ausgesetzt, wenn sein Mieter unvorhergesehen stirbt. Ist dem Vermieter dann kein Bevollmächtigter oder Erbe bekannt, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er die weitere Nutzung und insbesondere die Kündigung und Räumung organisieren kann. Unjuristischer, pragmatischer Ansatz: Manch ein Vermieter wird sich in so einer Situation vielleicht denken: „Wo kein Kläger, da kein Richter“ Und er wird kurzerhand die Mietwohnung räumen und neu vermieten. Vielleicht haben Sie in Ihrem Bekanntenkreis jemand der Ihnen erzählt hat, dass dies bei dem Freund eines Freundes hervorragend geklappt hat. Im Einzelfall mag das vielleicht sogar so sein. Die Rechtsprechung zur so genannten „kalten Räumung“ und die sich daraus für den Vermieter ergebenden Haftungsrisiken lassen jedoch aus Sicht eines Anwaltes hier nur einen Rat zu: So sollten sie aus rechtlichen Gründen und vor dem wirtschaftlichen Risiko der Haftung nicht verfahren!
Durch den Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Nach § 580 BGB haben jedoch sowohl „der Erbe“ als auch der Vermieter das Recht, innerhalb von einem Monat ab Kenntnis den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Die normalen Ausschlussgründe, die den Vermieter üblicherweise eine Kündigung hindern würden, gelten in diesem Fall nicht. Damit die Kündigung des Vermieters jedoch wirksam werden kann ist es erforderlich, dass er sie dem Mieter, d.h. in diesem Fall den Erben des Mieters gegenüber erklärt. Sofern er diese nicht kennt hat der Vermieter ein Problem und ihm beginnt die vorstehend genannte Frist zu verstreichen. Nach Ablauf der Frist wäre nur noch die „normale“ Kündigung möglich. Bekanntermaßen ist dies für den Vermieter häufig ein Problem.
Für diesen Fall sieht § 1960 BGB die Möglichkeit vor, dass durch das Nachlassgericht ein Nachlasspfleger bestellt wird. Dieser vertritt die Erben. Ihm gegenüber kann sodann die Kündigung erklärt werden. Er kann für die Erben die Räumung der Mietsache veranlassen. Insoweit stellt sich bisweilen die Frage, wer die Kosten hierfür trägt. Da die Gerichte die Neigung haben erst dann tätig zu werden, wenn ein ausreichender Gerichtskostenvorschuss eingezahlt ist kommen auch Nachlassgerichte hier des Providern auf die Idee, den Nachlasspfleger erst zu bestellen, wenn der Antragsteller – hier also der Vermieter – zunächst einen Kostenvorschuss eingezahlt hat. Dem ist das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in seinem Beschluss vom 22.06.2010, XV W 308/10, entgegengetreten. Danach darf das Gericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft nicht von der Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses abhängig machen. Hierzu fehle es nach Auffassung des OLG ist an einer gesetzlichen Anspruchsgrundlage.
Sofern von Ihnen ein entsprechender Kostenvorschuss angefordert wird, sollten hier gegen dementsprechend Beschwerde einlegen. In jedem Fall empfehle ich Ihnen, sich in Fällen wie diesem gegebenenfalls auch schon vor Antragstellung fachkundigen Rat einzuholen.
Der Vermieter ist bei einem Mietvertrag über Wohnraum nach § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen. Soweit dürfte die Rechtslage bekannt sein. Was jedoch viel Mietern und auch Vermietern nicht bekannt ist: Auch der Mieter unterliegt Verpflichtungen, die aus der Betriebskostenabrechnung folgen.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der verpflichtet, Einwendungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
Urteil des BGH – Betriebskostenabrechnung und die Pflichten des Mieters
Der BGH hat hierzu in seinem Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10 entschieden, dass der Mieter innerhalb dieser Frist dem Vermieter auch mitteilen muss, das und welche Einzelpositionen seiner Meinung nach nicht umlagerfähig sind. Die Ausschlussfrist des Vermieters und die Einwendung des Mieters seien aufeinander abgestimmt. Der Zweck dahinter sei, dass innerhalb einer planbaren Zeitklarheit über die gegenseitigen Ansprüche erzielt werden kann. Dieser Zweck (Rechtssicherheit und Rechtsfrieden) können nicht erreicht werden, wenn nach Ablauf der Fristen noch Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit von Einzelpositionen möglich wären.
Empfehlung / Fazit:
Sollten Sie Ihre Betriebskostenabrechnung prüfen wollen lautet daher der Rat, hiermit nicht bis zum Ablauf der Jahresfrist zu warten sondern sich möglichst zeitnah fachkundigen Rat einzuholen. Andernfalls droht Ihnen allein durch Zeitablauf der Verlust Ihrer ansonsten bestehenden Rechte.
Mietrecht Betriebskostenabrechnung bei mehreren Mietern
Wenn in einem Mietvertrag auf einer (oder beiden) Seiten mehrere Personen beteiligt sind, d.h. es mehrere Vermieter und/oder mehrerer Mieter gibt, dann müssen sämtliche Erklärungen immer allen Vertragspartnern gegenüber erklärt werden, damit sie wirksam sind. Immer? Nein, nicht immer.
Jede Änderung des Vertrages – der Jurist spricht insoweit von „rechtsgeschäftlichen Erklärungen“ – bedarf des Zugangs an den Vertragspartner. Das gilt für Kündigungen sowie für Mieterhöhung und anderes. Sofern „der Vertragspartner“ eine Personenmehrheit ist, muss jedem Vertragspartner die Erklärung zugehen. Anderenfalls wird sie nicht wirksam. Dies stellt sich in der Praxis sowohl bei Abmahnungen, Kündigungen als auch Mieterhöhungen häufig als ein faktisches Problem und eine rechtliche Hürde dar. “’Ausnahme: Betriebskostenabrechnung“‘ Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09 hiervon eine faktisch relevante Ausnahme gemacht. Nach Auffassung des BGH reicht es für die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, dass diese zumindest ein Mieter gegenüber zugegangen ist. Dieser eine Mieter könne sodann die Abrechnung auf ihre Richtigkeit und Angemessenheit überprüfen. Eine Mitwirkung des anderen vertraglichen Mitmieters sei für die reine Überprüfung nicht erforderlich. Das bedeutet, dass dem Mieter, dem in die Betriebskostenabrechnung tatsächlich zugeht, auch die Zahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung gegenüber geltend gemacht werden können. Trotz dieser gewichtigen Ausnahme bleibt es jedoch dabei, dass dem anderen Mieter, der die Betriebskostenabrechnung nicht erhält, aus der Betriebskostenabrechnung heraus auch keine negativen Konsequenzen abgeleitet werden können.
In den Fällen, in denen der Aufenthaltsort eines Mieters unbekannt ist, das Mietverhältnis aber zumindest noch laufend weiter fortgeführten abgerechnet werden soll bietet diese Rechtsprechung des BGH dem Vermieter einen praktischen Lösungsweg. Unabhängig davon sollte aus Gründen der Vorsicht trotzdem versucht werden, die Betriebskostenrechnung immer allen Mietern wirksam zu übersenden. Gegebenenfalls ist bereits im Mietvertrag eine Empfangsvollmacht mit aufzunehmen. Solange diese nicht widerrufen ist kann sodann aufgrund der Vollmacht gegebenenfalls an einen Mieter wirksam zugestellt werden. Dies wäre dann nicht nur auf Betriebskostenabrechnungen beschränkt sondern könnte sich auch auf Abmahnungen und Kündigungen erstrecken.
Ladenmieter muss über Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufklären
Kaufmannsrecht ist hart und schnell. Von einem Kaufmann wird erwartet, dass er sich selbst in ausreichender Weise um seine Angelegenheiten kümmert. Dem Grunde nach gilt dies auch im Rahmen der Gewerberaummieten. Aber es gibt Ausnahmen …
Sachverhalt – Ladenmieter muss über Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufklären
Die Klägerin in dem vom Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 11.08.2010, XII ZR 192/08 entschiedenen Fall hat an den dortigen Beklagten in einem von Friedensreich Hundertwasser entworfenen Haus ein Ladengeschäft gemietet. In dem vermieteten Ladengeschäft sollten Textilien verkauft werden. Bestandteil des Vertrages war eine als Anlage beigefügte Sortimentsliste, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtigten Bekleidungsangebot enthielt, ohne eine bestimmte Marke zu nennen. Der Beklagte beabsichtigte, ohne dass er dies der Klägerin mitgeteilt hatte, nahezu ausschließlich Waren der Marke „Thor Steina“ verkaufen. Hierzu muss man wissen, dass diese Marke in der Öffentlichkeit in einem ausschließlichen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt wird. Zunächst versuchte die Klägerin den Beklagten von dem beabsichtigten Angebot der Marke „Thor Steina“ abzubringen bzw. dem Beklagten gans zu einem Verzicht auf die Eröffnung des Ladens zu bewegen. Letzteres scheiterte. Der Beklagte unterschrieb jedoch auf Wunsch der Klägerin noch eine Erklärung zum Mietvertrag in der er versicherte, dass von seinem Gewerbe aus keine verfassungsrechtlich relevanten Aktivitäten ausgingen. Noch am selben Tag, dem Tag der Eröffnung, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag aus wichtigem Grund und erklärte darüber hinaus die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung. Sowohl das Landgericht, also das OLG und der BGH gaben der Räumungsklage der Klägerin statt.
Begründung – Ladenmieter muss über Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufklären
Grundsätzlich obliegt es zwar im Gewerberaummietrecht dem Vermieter, sich über alle etwaigen Gefahren und Risiken selbst zu informieren. Er muss ganz allgemein für sich prüfen, welche rechtlichen Folgen und Risiken mit dem Mietvertrag verbunden sind. Nach Auffassung der Richter am BGH muss er dabei allerdings nicht nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist ferner nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außergewöhnlicher Umstände durchzuführen. Vielmehr besteht eine Rechtspflicht zur Aufklärung auch ohne Nachfrage, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für ihn von ausschlaggebender Bedeutung sein würden. Nach Auffassung der Richter war dies im Falle der Marke „Thor Steina“ der Fall. Diese war geeignet, das Hundertwasser-Haus als Anziehungspunkt für rechtsradikale Käuferschichten erscheinen zu lassen. Da dieses sodann als Ort für Demonstrationen und gewaltsame Auseinandersetzung sich herauskristallisieren könnte wäre die rufschädigende Wirkung geeignet, Kunden und Touristen fernzuhalten und die anderen Mietern im Wesen zu einer Minderung der Miete oder Beendigung des Mietvertrages zu veranlassen. Der Verkauf von Waren der Marke „Thor Steina“ konnte deshalb der Vermieterin einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen. Aus diesem Grund waren die Richter des BGH der Auffassung, dass hier der Gewerbemietvertrag wirksam gemäß § 123 Abs. 1, § 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten werden konnte.
Kosten Kündigung bei gewerblichem Vermieter
Eine Kündigung ist für einen Mieter immer ein einschneidendes Erlebnis. Sofern die Kündigung berechtigt ist und wohlmöglich auch noch eine Räumungsklage notwendig wird, sind die Kosten erheblich. Aber muss der Mieter die Kosten für die Kündigung in jedem Fall zahlen? “’Grundsatz“‘ Im Normalfall wird der Mieter um die Kostentragungspflicht nicht herumkommen, wenn die Kündigung dem Grunde nach wirksam ist. Entweder hat der Mieter sich in schwerer, ihm rechtlich vorwerfbarer Weise gegen seine vertragliche Verpflichtung verhalten. In dem Fall muss er nach § 280 BGB alle hieraus dem Vermieter entstandenen Schäden ersetzen. Dies sind auch die Kosten der Einschaltung eines Anwalts. Oder aber der Mieter ist mit der Zahlung der Miete in Verzug oder hat gegen eine vorangegangene Abmahnung mit Kündigungsandrohung verstoßen und muss aus diesem Grund – gegebenenfalls nach § 286 BGB – den Schaden des Vermieters in Form der Rechtsanwaltsgebühren tragen. “’Ausnahme: gewerbliche Großvermieter“‘ Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dies nicht der Fall, wenn es sich bei dem Vermieter um einen gewerblichen Großvermieter handelt und es sich um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt. Dies sei insbesondere bei der Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung der Fall. In diesem Fall benötige der Großvermieter selbst dann keine anwaltliche Hilfe, wenn er nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfüge. Aus diesem Grund hat der BGH in seiner Entscheidung vom 06.10.2010, VIII ZR 271/09, dem Mieter nicht die Kostentragungslast für die außergerichtlich angefallenen Anwaltskosten für die Fertigung der Kündigung auferlegt. “’Fazit:“‘ Wie sich aus diesem Urteil zeigt, ist es die Ausnahme, dass der Mieter die Kosten für die Kündigung nicht zu tragen braucht. Nur bei bestimmten (atypischen) Vermietern und bei rechtlich einfachen Fällen scheidet die vorstehend dargestellte Kostentragungspflicht des Mieters aus. In jedem anderen Fall ist es so, dass bei einer berechtigten Kündigung der Mieter die Kosten der vorherigen Einschaltung eines Anwaltes aus Gründen des Schadensersatzes zu tragen hat. Ob er es wirtschaftlich kann und die Kostenerstattungsansprüche werthaltig sind ist eine Tatsachenfrage, die man im Detail prüfen muss. Vor dem Hintergrund, dass die Anforderungen der Rechtsprechung an eine wirksame Kündigung jedoch beträchtlich sind kann der Rat hier nur lauten, bereits vor Abfassung der Kündigung sich gegebenenfalls anwaltlichen Rat und Hilfe einzuholen. Ansonsten übersteigen die tatsächlich anfallenden Verfahrenskosten die zunächst eingesparten Anwaltskosten bei weitem.
Mietrecht – Worüber sich Vermieter und Mieter so streiten
In der heutigen FTD findet sich eine interessante Aufstellung darüber, worum sich vor deutschen Gerichten Vermieter und Mieter streiten.
Es geht um Beleidigungen, Betriebskosten oder Eigenbedarf: Knapp 280.000 Mietstreitigkeiten wurden allein 2009 vor deutschen Amts- und Landgerichten verhandelt.
Ab dem Punkt Nr. 2 stimmt die Aufstellung der FTD mit meinen praktischen Erfahrungen größenordnungsmäßig überein. Im wesentlich streitet man sich über Geld den Bestand des Mietverhältnisses an sich (= die Räumung).
Vertragsverletzungen wurden bislang kaum ausprozessiert. Weil der Mehrwert für den Vermieter nicht erkennbar war. Vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung immer mehr dazu übergeht, Kündigungen aufgrund von Vertragsverletzungen selbst nach vorausgegangenen Abmahnungen mit Kündigungsandrohung nicht zu akzeptieren, wenn die Vertragsverletzung nicht zuvor eigenständig gerichtlich angegriffen wurde kann dies die hohe Zahl der Klagen in diesem Bereich durchaus erklären.
Mietrecht – Wer ist mein Vermieter
Häufig genug glauben meine Mandanten, dass diese Frage doch ganz leicht zu beantworten sei. Der Eigentümer ist der Vermieter. Wer denn wohl sonst? Doch diese Antwort ist schon im Ansatz falsch. Und von Folgefehlern wollen wir dabei noch gar nicht sprechen.
Ausgangsgrundlage: Vertrag
Im deutschen Zivilrecht ist für die Frage, wer Vermieter eines Objektes ist, nicht maßgeblich, wer Eigentümer dieses Objektes ist. Ich kann theoretisch auch das Objekt eines Fremden (Juristen nennen ihn einen „Dritten“) vermieten.
Dann muss ich, als Vermieter, nur sehen, wie ich es schaffe den Mietvertrag zu erfüllen. Wenn ich den Besitz an der Sache dem Mieter verschaffen kann, dann habe ich meine Verpflichtung aus § 535 BGB erfüllt. Wenn nicht habe ich als Vermieter ein Problem und mache mich gem. § 280 BGB schadensersatzpflichtig
Für die Frage, wer nun Vermieter ist muss man daher nicht in das Grundbuch, sondern in den Mietvertrag sehen. Wer dort als Vermieter angegeben ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat – bzw. wirksam vertreten wurde – ist der Vermieter.
Vermieterwechsel durch Kaufvertrag
Natürlich sind die Fälle, in denen man ein fremdes Gut, insbesondere eine fremde Immobilie, vermietet rein praktisch selten. Häufiger ist es, dass man seine eigene Immobilie vermietet.
Doch Immobilien sind zwar unbeweglich. Doch das Eigentum an Immobilien kann sich leicht ändern. Weil durch den Verkauf einer Immobilie sich hier für den Mieter einiges ändern kann ist die Frage, wer nach einem Verkauf rechtlich als Vermieter der Ansprechpartner ist, von enormer Bedeutung.
Der Gesetzgeber hat dies in § 566 BGB sehr eindeutig geklärt. Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet zunächst, dass der Käufer dem Mieter gegenüber an den Mietvertrag gebunden ist und weiterhin den Mietvertrag erfüllen muss.
Das Gesetz geht jedoch noch weiter. Der Erwerber tritt vollständig an Stelle des Verkäufers in den Mietvertrag ein. Dies ist eine der wenigen Fälle, in denen es zu einem Parteiwechsel in einem zivilrechtlichen Vertrag kommt. Es gibt dann noch haftungsrechtliche Folgefragen, die wir aber hier zunächst nicht weiter vertiefen wollen.
Gewillkürter Vermieterwechsel
Denkbar sind aber auch Fälle, in denen sich an dem Mietvertrag und dem Eigentum an der Immobilie nichts ändert. Und trotzdem der Vermieter sich wechseln soll. Einfach weil es für die interne Organisation des Vermieters nach seinen wirtschaftlichen Interessen für ihn Vorteilhaft wäre. Ein derartiger Austausch ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.
Der Austausch einer Vertragspartei ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei ist rechtlich ein Vertrag zulasten Dritter, der immer unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun über einen gewillkürten Vermieterwechsel entschieden, bei dem der Mieter unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt den Austausch des Vermieters für unzulässig hielt.
Vermieter war zunächst ein von dem Eigentümer verschiedener Dritter. In dem dort Mietvertrag hatten die Parteien in „§ 16 Untervermietung“ des Formularmietvertrags vom Juli 2002 – im Anschluss an Bestimmungen über die Genehmigungsbedürftigkeit einer Untervermietung – folgende Regelung getroffen: „6.
Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.“ Mit dreiseitigem Vertrag vom April 2004 trat der Beklagte als Mieter in den Mietvertrag ein.
Im März 2005 wurde dem Beklagten mitgeteilt, dass das Mietverhältnis auf die Eigentümerin der vermieteten Räume – übertragen worden sei und künftige Zahlungen an diese zu leisten seien.
Der Beklagte widersprach der Übertragung des Mietvertrags, leistete aber weitere Zahlungen an die Eigentümerin. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag im Dezember 2006 wegen Zahlungsverzugs fristlos; der Beklagte räumte das Mietobjekt am selben Tag.
Die Klägerin verlangt vom Beklagten rückständigen Mietzins für die Zeit von Februar bis Dezember 2006, Ersatz von Renovierungskosten sowie – Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 9.6.2010, XII ZR 171/08, nun entschieden, dass die grundsätzlich notwendige Zustimmung des Mieters zur Vertragsübertragung bereits in § 16 Nr. 6 des ursprünglichen Mietvertrags erteilt worden war.
Danach hat der Vermieter „das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen“. An diese Zustimmung ist der Beklagte aufgrund seines Eintritts in den Mietvertrag gebunden. Die Klausel hält auch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB stand.
Dabei wird, wie auch der Streitfall zeigt, auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen sein, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme der Mietverhältnisse zu erleichtern.
Mietrecht – Angabe Gesamtpersonenzahl bei Betriebskostenabrechnung
Sowohl für den Mieter als auch den Vermieter ist die laufende Betriebskostenabrechnung ein ständiges Ärgernis. Der eine möchte die immer höher steigenden Kosten nicht zahlen. Der andere hat den Aufwand und den Ärger, obwohl die Betriebskosten für ihn nur durchlaufende Posten darstellen.
Trotzdem ist die Betriebskostenabrechnung eine immerwährende Quelle möglicher Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter.
Da der Mieter die Nebenkosten nur dann zu erstatten hat, wenn der Vermieter über die Nebenkosten „ordnungsgemäß“ abrechnet stellt sich aus Sicht des Mieters immer die Frage, ob die Abrechnung ordnungsgemäß war oder ein beachtlicher Formfehler vorlag. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem Vermieter bei der Umlegung der Betriebskosten die Personenzahl mit einem Bruchteil angegeben hatte.
Das es offensichtlich keine halben Personen geben kann, hielten die Mieter dies für unwirksam und verweigerten die Zahlung. Das AG gab der Klage i.H.v. 2.253 € nebst Zinsen – unter Abweisung im Übrigen – statt. Das LG wies sie bis auf einen Betrag von 290 € nebst Zinsen ab.
Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil mit seiner Entscheidung vom 15.9.2010, VIII ZR 181/09, auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie gem. § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen des Klägers gerecht.
In den Nebenkostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach „Gesamteinheiten“ von „20,39 Personen“ für 2003, „17,22 Personen“ für 2004, „16,06 Personen“ für 2005 und „13,98 Personen“ für 2006 aufgeschlüsselt, wobei auf die Beklagten jeweils „Einheiten“ von „2,0“ Personen entfallen.
Entgegen der Auffassung des LG wird die Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat.
Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht.
Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann. Dies muss das Landgericht nun nachholen.