Source: https://blog.erbrecht-papenmeier.de/2020/01/grundstucksverkauf-mit.html
Timestamp: 2020-06-05 19:24:30
Document Index: 20106707

Matched Legal Cases: ['§ 167', '§ 40', '§ 6', '§ 6', '§ 29', 'BGH']

Erbrechtsblog Papenmeier: Grundstücksverkauf mit Vorsorgevollmacht nach dem Erbfall
Kann man mit einer Vorsorgevollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers ein Grundstück verkaufen? Die Antwort lautet ja. Das hat das OLG Celle im Beschluss vom 15.08.2019 - 18 W 33/19 - bestätigt.
Im Streitfall gab es eine notariell beglaubigte Vorsorgevollmacht, die über den Tod des Vollmachtgebers hinaus galt. Der Bevollmächtigte veräußerte die Nachlassimmobilie mit der Vorsorgevollmacht. Scheinbar sollten damit die Kosten eines Erbscheins gespart werden. Und das funktioniert auch. Das Grundbuchamt hatte Bedenken, die das OLG Celle jedoch verwarf.
Was könnte denn gegen die Benutzung der Vorsorgevollmacht sprechen?
Der Tod des Erblassers schadet nicht. Wenn die Vollmacht über den Tod hinaus gilt, vertritt der Bevollmächtigte die Erben, und zwar auch dann, wenn diese nicht bekannt sind.
Die Vorsorgevollmacht muss - anders als der Grundstückskaufvertrag - nicht notariell beurkundet werden. Das steht in § 167 Absatz 2 BGB. Ausnahmen gibt es nur, wenn die Vollmacht den späteren Kaufvertrag im Prinzip schon enthält und unwiderruflich ist. Das hatten wir hier aber nicht.
Der Bevollmächtigte war ein Miterbe. Beim Alleinerben streiten sich die Gelehrten, ob man gleichzeitig Bevollmächtigter und alleiniger Vertretener sein kann. Bei Miterben kommt es darauf nicht an.
In der Grundbuchordnung gibt es einen Voreintragungsgrundsatz. Danach müssten erst die Erben eingetragen werden, bevor die nächste Rechtsänderung eingetragen wird. Dazu wäre dann ein Erbschein notwendig gewesen. Vom Voreintragungsgrundsatz gibt es aber wieder eine Ausnahme in § 40 Absatz 1 GBO. Danach ist die Voreintragung nicht erforderlich, wenn das Grundstück von den Erben veräußert wird. Der Gesetzgeber hat leider vergessen, die Belastung des Grundstücks durch eine Finanzierungsgrundschuld mit zu regeln. Vom Wortlaut her fällt diese nicht unter die Ausnahme. Vom Sinn und Zweck her, lässt sich aber gut argumentieren, dass die Ausnahme sinnlos ist, wenn man die Finanzierung nicht erfasst, die in der Praxis sehr häufig vorkommt. Und so sah das dann auch das OLG Celle.
Damit ist klar: Mit einer von der Betreuungsbehörde oder dem Notar beglaubigten Vorsorgevollmacht, die über den Tod hinaus gilt, kann man eine Nachlassimmobilie veräußern. Einen Erbschein benötigt man dafür nicht.
Eingestellt von Dr. Thomas Papenmeier um 09:17
RA Eberhard Rott, FA ErbR, FA SteuerR, Testamentsvollstrecker (AGT) 20. Januar 2020 um 12:15
Sehr geehrter Herr Kollege Dr. Papenmeier,
vielen Dank für den Hinweis auf die Entscheidung des OLG Celle. Gerne will ich mich mit einer Entscheidung des hiesigen OLG in Köln revanchieren, dessen 2. Senat immer für eine Überraschung gut ist. Der Leitsatz des Beschlusses vom 30.10.2019 (2 Wx 327/19) lautet wie folgt: "Gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 BtBG ist die Betreuungsbehörde befugt, Unterschriften oder Handzeichen auf Vorsorgevollmachten öffentlich zu beglaubigen. Eine solche gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 BtBG öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht genügt indes nicht den Anforderungen des § 29 GBO." Danach wäre die Grundstücksübertragung durch einen postmortalen Bevollmächtigten, der sich lediglich durch eine Unterschriftsbeglaubigung der Betreuungsbehörde legitimieren kann, praktisch ausgeschlossen. Immerhin hat das OLG Köln die Revision zum BGH zugelassen.
ihr Eberhard Rott
Keine Klageerweiterung bei der Stufenklage
In der ZEV 2016, 723 wurde ein Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 02.08.2016 (Az. 1 O 91/13) veröffentlicht. In diesem Urteil geht...