Source: https://notariosdemadrid.com/hipotecas/fiper-la-guia-definitiva/
Timestamp: 2019-05-20 21:56:55
Document Index: 284489926

Matched Legal Cases: ['artículo 22', 'artículo 19', 'artículo 19', 'artículo 2', 'artículo 22', 'artículo 5', 'artículo 7', 'artículo 30', 'artículo 30', 'artículo 23']

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FIPER significa Fichero de información personalizada.
Su regulación a nivel de toda España se realiza en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
En su artículo 22 indica lo que es la FIPER.
Esa orden ha sido desarrollada por la circular 5/2012 del Banco de España.
En qué casos se tiene que dar la FIPER
Son los casos recogidos en los dos primeros párrafos del artículo 19 de la orden antes indicada.
Lo críptico de ese artículo 19 no puede ser sino objeto de una dura crítica. Habría sido mejor aclarar a qué se refiere ese “adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.” La finalidad y más una finalidad expresada en unos términos tan ambiguos no debería ser la base de la aplicación de una norma.
Notarialmente parece que lo más recomendable en el caso de que el préstamo no sea sobre una vivienda, sería que las partes declararan si la finalidad del préstamo es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir. Es algo que solo saben las partes. Así si se hipoteca un local para mantener la propiedad del mismo amenazada por un embargo parece que estaríamos en el ámbito de aplicación de la orden. Sin embargo si se hipoteca porque el propietario quiere comprar un coche, no sería aplicable. ¿Y si se hipoteca para hacer unas obras en el local? ¿es eso conservar la propiedad? Es lo que pasa cuando hay tanta falta de rigor al hacer las normas, que se da lugar a lagunas que no tendrían porqué existir.
La exigencia del FIPER es imperativa incluso en el caso de que las personas físicas actúen en el ejercicio de su actividad profesional o empresarial, pues el artículo 2.4 dice: “Cuando el cliente actúe en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, las partes podrán acordar que no se aplique total o parcialmente lo previsto en esta orden, con la excepción de lo establecido en el capítulo II del título III.
La circular 5/2012 que desarrolla la orden de transparencia la extiende además a “las comunidades de bienes, como es el caso de las comunidades de propietarios, comunidades de herederos, herencias yacentes y similares, siempre que estén mayoritariamente constituidas por personas físicas.”
¿Y si el préstamo o crédito hipotecario es para personas jurídicas pero hay fiadores personas físicas o terceros hipotecantes no deudores que sean personas físicas? Mi opinión es que en este caso no sería aplicable la necesidad del FIPER porque es una garantía para la parte deudora.
Contenido de la FIPER
Viene regulado con detalle en el anexo segundo de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios y en el anexo cuarto de la misma orden para hipotecas inversas.
Foto: Bill Selak Flickr.com
Antelación con que se tiene que dar la FIPER
Es difícil encontrar algún lugar en el que diga a qué anticipación se refiere el artículo 22 para el FIPER.
Podemos remitirnos a lo que consta en la memoria del servicio de reclamaciones del Banco de España para 2011 en la que se dice que el plazo se puede referir a los 3 días hábiles antes del otorgamiento con los que el cliente tiene derecho a examinar la minuta de la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario.
En cuanto a la anterioridad de la información previa, ni la Orden de 5 de mayo de 1994, que en su artículo 5 regula la oferta vinculante, ni la Orden EHA/2899/2011, que a su entrada en vigor deroga la anterior y que, en sus artículos 22 y 23, regula, respectivamente, la FIPER y la oferta vinculante, establecen un plazo mínimo determinado para que la futura parte prestataria conozca con carácter previo las condiciones financieras de la operación. No obstante, dado que la Orden de 5 de mayo de 1994, en su artículo 7.2, y la Orden EHA/2899/2011, en su artículo 30.2, determinan que el cliente tendrá derecho a examinar la minuta de la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario, al menos, durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento,
cabe deducir de la misma que la Oferta vinculante y/o, en su caso, la FIPER —incluido, si procede, su anejo con la correspondiente información sobre la cláusula suelo— deben conocerse por parte del cliente con, al menos, esos tres días hábiles de antelación de la fecha señalada, en ambas normas reguladores, para la firma de la escritura pública.
El Servicio de Reclamaciones del Banco de España acaba considerando en su memoria que,
“de acuerdo con criterios de buenas prácticas bancarias, las entidades deben estar en condiciones de acreditar haber facilitado la información de las condiciones financieras de las operaciones formalizadas con anterioridad a la fecha de la firma de la escritura pública de formalización del préstamo.”
En mi opinión el plazo de antelación hay que relacionarlo con la obligación del notario de comprobar que se establece en el artículo 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
(…)2. El cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
3. En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá: a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información Personalizada (…)
Cabe deducir de esa norma que la Oferta vinculante y/o, en su caso, la FIPER —incluido, si procede, su anejo con la correspondiente información sobre la cláusula suelo— deben conocerse por parte del cliente con, al menos, esos tres días hábiles de antelación de la fecha señalada, en ambas normas reguladores, para la firma de la escritura pública.
Pero quizá porque ese plazo es renunciable, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España considera que, de acuerdo con criterios de buenas prácticas bancarias, las entidades deben estar en condiciones de acreditar haber facilitado la información de las condiciones financieras de las operaciones formalizadas con anterioridad a la fecha de la firma de la escritura pública de formalización del préstamo.
FIPER y oferta vinculante
El artículo 23 de la orden que venimos citando dice que:
2. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada como la que figura en el Anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente: a) Que se trata de una oferta vinculante. b) El plazo de vigencia de dicha oferta.
En la regulación estatal, la entrega de la oferta vinculante es potestativa para el cliente.
Por tanto, la oferta vinculante es como un FIPER especial porque obliga a la entidad y con un tiempo de vigencia determinado.
Y como vemos el FIPER y la oferta vinculante pueden coincidir en un solo documento. Como la oferta vinculante es un FIPER aumentado no veo necesario que el documento indique que es el FIPER. Sin embargo lo que sí veo necesario es que se manifieste en la escritura que se entregaron el FIPER y la oferta vinculante en un solo documento, para que notarialmente se pueda comprobar si se ha cumplido con la obligación de entregar la FIPER.
Resoluciones sobre la FIPER
Relativas a la calificación
Resoluciones: de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 y 23 de julio de 2014
Si en la escriturase incorpora la ficha FIPER la calificación debe ser positiva (siempre comprobando que los términos de la escritura coinciden con la misma).