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Timestamp: 2016-10-22 13:27:13+00:00
Document Index: 68742507

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'art. 48', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 271', 'art. 8', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 156', 'art. 159']

d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Jacques Micheli,
repr�sent�s par Me Bernard Geller.
bail � loyer; annulabilit� du cong�; prolongation du bail,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 18 ao�t 2004.
Par contrat du 13 d�cembre 1983, la SI Y.________ SA a remis � bail � X.________ SA (magasin de confection) des locaux commerciaux dans un immeuble, � Lausanne; r�partis sur quatre �tages, les locaux repr�sentent une surface totale de 618 m2. Conclu pour dix ans d�s le 1er janvier 1984, le bail se renouvelait ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf r�siliation signifi�e au moins une ann�e � l'avance. En dernier lieu, le loyer mensuel net a �t� fix� � 9277 fr. � partir du 1er f�vrier 2000.
Ce contrat succ�dait � plusieurs baux conclus pour les m�mes locaux d�s 1950 par la soci�t� Z.________ SA, devenue X.________ SA en 1979.
Depuis le 1er novembre 1994, C.________ d�tenait la totalit� du capital actions de la SI Y.________ SA; il a acquis en son nom la propri�t� de l'immeuble en septembre 1998. A son d�c�s, ses fils, A.________ et B.________, sont devenus propri�taires en main commune de l'immeuble, qui �tait g�r� par W.________ (ci-apr�s: la g�rance).
Par formule officielle du 30 juin 2000, la g�rance a r�sili� le bail de X.________ SA pour le 1er janvier 2004. Dans une lettre d'accompagnement, elle invoquait des motifs d'ordre �conomique. En effet, les nouveaux bailleurs avaient demand� � la g�rance d'effectuer un calcul de rendement de l'immeuble, qui avait abouti � un r�sultat insuffisant; ils ont alors d�cid� de r�silier le bail de X.________ SA afin de pouvoir relouer les locaux � un loyer sup�rieur.
X.________ SA a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer immobiliers du district de Lausanne. Elle concluait � l'annulation de la r�siliation et, subsidiairement, � la prolongation du bail pour six ans � partir du 1er janvier 2004.
A la suite de l'�chec de la conciliation, la commission a prononc� l'annulation de la r�siliation notifi�e le 30 juin 2000.
Par requ�te du 10 septembre 2001 adress�e au Tribunal des baux du canton de Vaud, A.________ et B.________ ont conclu, � titre principal, � la confirmation de la r�siliation du bail et, subsidiairement, � la fixation du loyer mensuel net � 20 000 fr. en cas de prolongation du bail au-del� du 1er janvier 2004. X.________ SA a demand� le maintien de la d�cision de la commission et, pour le cas o� la validit� du cong� serait admise, la prolongation du bail pour six ans � compter du 1er janvier 2004.
Par jugement du 13 d�cembre 2002, le Tribunal des baux a admis la validit� de la r�siliation et accord� une prolongation unique du bail jusqu'au 30 juin 2006; il a rejet� la conclusion des demandeurs tendant � la fixation d'un loyer mensuel de 20 000 fr. en cas de prolongation du bail.
Statuant le 18 ao�t 2004 sur recours de X.________ SA, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours et confirm� le jugement attaqu�.
X.________ SA (la d�fenderesse) interjette un recours en r�forme. A titre principal, elle demande au Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t attaqu� en ce sens que la r�siliation du 30 juin 2000 est annul�e. A titre subsidiaire, elle conclut � l'annulation de la d�cision cantonale et au renvoi de la cause aux autorit�s judiciaires vaudoises pour compl�ment d'instruction. Plus subsidiairement, elle demande la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que le bail est prolong� une seule fois jusqu'au 31 d�cembre 2009, voire pour la premi�re fois jusqu'au 30 juin 2006.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 130 II 302 consid. 3 p. 303, 306 consid. 1.1 p. 308, 321 consid. 1 p. 324; 129 III 415 consid. 2.1).
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � l'annulation de la r�siliation du bail et, subsidiairement, � la prolongation maximale du bail, le recours en r�forme, qui est dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
Dans un premier moyen, la d�fenderesse fait valoir que la cour cantonale aurait d� annuler la r�siliation du 30 juin 2000 en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO. A son avis, le but des bailleurs �tait d'imposer � la locataire une augmentation substantielle du loyer. Contrairement � ce que la Chambre des recours a admis, le fait que les demandeurs n'aient pas pris contact avec la d�fenderesse avant de notifier la r�siliation n'exclurait pas le cong�-pression. Ce dernier r�sulterait en l'esp�ce de diff�rents indices; la d�fenderesse note � cet �gard qu'une grande vraisemblance suffit. Ainsi, dans le cas d'un autre locataire, D.________, les bailleurs ont bel et bien accept� de retirer le cong� moyennant une augmentation �chelonn�e du loyer. Par ailleurs, la d�fenderesse estime que si elle avait accept� de payer le loyer mensuel de 20 000 fr. souhait� par les bailleurs, ces derniers n'auraient certainement pas maintenu la r�siliation. Elle invoque � ce sujet les propositions et contre-propositions transactionnelles �chang�es devant l'autorit� de conciliation, que la cour cantonale aurait omis de mentionner par inadvertance manifeste.
2.1 Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur dans le but d'imposer une modification unilat�rale du bail d�favorable au locataire ou une adaptation de loyer (��nderungsk�ndigung�). Cette disposition prohibe le cong�-pression, qui consiste en particulier � placer le locataire devant l'alternative de payer un loyer major� ou de quitter les locaux (arr�t 4C.36/1992 du 15 septembre 1992, consid. 4a; d�j� sous l'ancien droit: ATF 115 II 83 consid. 4c p. 86, 484 consid. 3c p. 487). L'adaptation de loyer doit �tre unilat�rale (Lachat, Le bail � loyer, n. 5.2.2, p. 476); il importe peu que le bailleur fasse usage de la formule officielle ou communique son intention au locataire par simple lettre ou m�me oralement (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 15 ad art. 271a CO, p. 826; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 74 et n. 77 ad art. 271a CO). Si l'initiative de modifier le contrat �mane du locataire et que la d�claration du bailleur consiste en une acceptation, il n'y a pas d'adaptation du loyer unilat�rale au sens de l'art. 271a al. 1 let. b CO (cf. arr�t 4C.496/1994 du 28 mars 1995, consid. 2 et 3a; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 16 ad art. 271a CO, p. 827; Lachat, op. cit., n. 5.2.6, p. 477; Higi, op. cit., n. 79 ad art. 271a CO; Christian Calamo, Die missbr�uchliche K�ndigung der Miete von Wohnr�umen, th�se St-Gall 1993, p. 219/220). Le cong�-pression suppose par ailleurs l'existence d'un lien de causalit� entre la r�siliation et la volont� du bailleur d'imposer sa pr�tention en augmentation de loyer ou en modification du contrat. La preuve de ce lien, qui doit �tre rapport�e par le locataire, peut r�sulter d'indices (Tercier, Les contrats sp�ciaux, n. 2464, p. 356; Lachat, op. cit., n. 5.2.3, p. 477; Higi, op. cit., n. 86 ad art. 271a CO; Calamo, op. cit., p. 219). L'ordre dans lequel ont lieu la r�siliation et la manifestation de volont� du bailleur d'augmenter le loyer n'est pas d�terminant � cet �gard (ATF 115 II 83 consid. 4c p. 86).
2.2 En l'esp�ce, la cour cantonale a repris une constatation du Tribunal des baux, selon laquelle �l'objectif des demandeurs est bien de relouer les locaux � une autre personne, pour un prix sup�rieur, et non pas d'obliger la d�fenderesse � demeurer dans les locaux � des conditions qu'elle ne saurait accepter�. Le motif pour lequel un cong� est donn� rel�ve du fait (ATF 127 III 86 consid. 2a p. 88; 115 II 484 consid. 2b p. 486) et ne peut donc �tre revu par la juridiction de r�forme. Si tant est que la d�fenderesse entende critiquer les constatations souveraines de la cour cantonale � ce sujet, son grief est irrecevable (art. 55 al. 1 let. c et art. 63 al. 2 OJ).
Dans la mesure o� il est �tabli que la volont� des demandeurs, en r�siliant le bail, n'�tait pas d'obtenir un loyer sup�rieur de la part de la d�fenderesse, l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO n'entre pas en consid�ration. Il est du reste conforme au droit f�d�ral (art. 8 CC) que la locataire se voie opposer l'absence de preuve de l'intention pr�t�e par elle aux bailleurs.
Au surplus, la d�fenderesse se m�prend sur la port�e de l'inadvertance manifeste au sens de l'art. 63 al. 2 OJ lorsqu'elle reproche � la cour cantonale de n'avoir pas mentionn� le contenu des discussions men�es entre les parties devant la Commission de conciliation. L'existence d'une inadvertance manifeste suppose que l'autorit� cantonale a omis de prendre en consid�ration une pi�ce d�termin�e, vers�e au dossier, ou l'a mal lue, s'�cartant par m�garde de sa teneur exacte, en particulier de son vrai sens litt�ral (ATF 115 II 399 consid. 2a; 109 II 159 consid. 2b; cf. �galement ATF 121 IV 104 consid. 2b). Tel est notamment le cas lorsque l'examen d'une pi�ce du dossier, qui n'a pas �t� prise en consid�ration, r�v�le une erreur de fait �vidente, qui ne peut s'expliquer que par l'inattention (Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II, p. 66). Cependant, d�s l'instant o� une constatation de fait repose sur l'appr�ciation, m�me insoutenable, d'une preuve, d'un ensemble de preuves ou d'indices, une inadvertance est exclue (Poudret, COJ II, n. 5.4 ad art. 63 OJ). Il ne peut en effet �tre rem�di� � une mauvaise appr�ciation des preuves par la voie pr�vue � l'art. 55 al. 1 let. d OJ (ATF 96 I 193 consid. 2; Poudret, op. cit., n. 1.6.3 ad art. 55). En l'esp�ce, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, a �tabli le but vis� par les bailleurs en se fondant notamment sur le t�moignage de E.________, actionnaire majoritaire de V.________ SA, qui s'�tait d�clar� pr�t � louer pour sa soci�t� les locaux actuellement occup�s par la d�fenderesse. La d�termination de la volont� r�elle des demandeurs repose ainsi sur l'appr�ciation des preuves par les instances cantonales, de sorte que le moyen tir� d'une inadvertance manifeste est mal fond�.
Au demeurant, la d�fenderesse elle-m�me ne pr�tend pas que l'initiative de n�gocier une majoration de loyer devant l'autorit� de conciliation �manait des demandeurs; elle n'invoque donc pas le caract�re unilat�ral de l'augmentation de loyer envisag�e, �l�ment indispensable pour qu'un cong�-pression puisse entrer en ligne de compte.
En conclusion, le grief fond� sur une violation de l'art. 271a al. 1 let. b CO doit �tre �cart�.
La d�fenderesse reproche �galement � la cour cantonale de n'avoir pas admis que le cong� du 30 juin 2000 �tait contraire � la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. A son avis, pour d�terminer si le cong� poursuivait ou non un but illicite, la Chambre des recours ne pouvait se contenter de constater qu'une augmentation du loyer pay� actuellement par la locataire �tait admissible dans son principe, mais devait rechercher si la majoration souhait�e �tait abusive dans sa quotit�. Or, selon la d�fenderesse, un loyer mensuel de 20 000 fr., tel que voulu par les demandeurs, est abusif au regard de la m�thode absolue, que l'on prenne en consid�ration les loyers usuels ou le rendement de la chose lou�e.
3.1 A c�t� d'une liste d'exemples o� une r�siliation �manant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi pr�voit, de mani�re g�n�rale, que le cong�, donn� par l'une ou l'autre partie, est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Ainsi, le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2.1; arr�t 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le cong� donn� pour l'�ch�ance en vue de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (arr�t pr�cit� du 18 novembre 2002, consid. 2.3). De m�me, le cong� donn� par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais non abusif, ne saurait, en r�gle g�n�rale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 109; arr�t pr�cit� du 18 novembre 2002, consid. 2.2).
3.2 Selon la jurisprudence pr�cit�e, la r�siliation signifi�e, comme en l'esp�ce, dans le but de relouer l'objet � un tiers pour un loyer plus cher n'est en principe pas annulable en application de l'art. 271 al. 1 CO. Par ailleurs, aucune des exceptions mentionn�es par la jurisprudence (cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 109 et consid. 3b/bb p. 110) n'est r�alis�e dans le cas pr�sent.
En revanche, la question se pose de savoir si le juge cantonal pouvait se limiter � rechercher si une augmentation du loyer actuel �tait admissible au regard de la m�thode absolue ou si, comme la d�fenderesse le pr�tend, il devait examiner le caract�re abusif ou non du nouveau loyer que les bailleurs entendaient obtenir. Lors d'une audience tenue le 23 ao�t 2001 devant la Commission de conciliation, les demandeurs ont d�clar� en effet qu'ils avaient la possibilit� de relouer les locaux litigieux � V.________ SA pour un loyer mensuel de 20 000 fr. Commentant l'arr�t publi� aux ATF 120 II 105, Lachat soutient la seconde proposition, estimant que la validit� du cong� d�pend de l'admissibilit� de la majoration souhait�e (op. cit., n. 4.5, p. 472).
Il convient de revenir sur la jurisprudence en question. Le Tribunal f�d�ral a commenc� par poser que le cong� donn� par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais non abusif, ne saurait, en r�gle g�n�rale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 109). Dans la suite de l'arr�t, il a pr�cis� que, pour �tre admissible, un cong� dict� par des consid�rations d'ordre �conomique suppose que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer sup�rieur au loyer pay� alors par le preneur dont le bail est r�sili�; en d'autres termes, le cong� est annulable si l'application de la m�thode de calcul absolue permet d'exclure l'hypoth�se que le bailleur puisse majorer l�galement le loyer, parce que celui-ci est d�j� conforme aux prix du march� et lui procure un rendement suffisant (m�me arr�t, consid. 3b/bb p. 110). C'est donc � juste titre qu'en l'occurrence, la cour cantonale s'est born�e � examiner si les demandeurs pouvaient relouer plus cher les locaux pris � bail par la d�fenderesse, sans se prononcer sur le loyer mensuel de 20 000 fr. �voqu� par les bailleurs. Du reste, comme Lachat le souligne, l'exercice consistant � juger de l'admissibilit� de la majoration envisag�e rel�ve de la �haute voltige�, puisque le loyer indiqu� par le bailleur est hypoth�tique et que rien ne garantit qu'il puisse �tre appliqu� dans la r�alit� (op. cit., note de pied 75, p. 472). Tel est le cas m�me en l'esp�ce, o� un amateur, actionnaire majoritaire de V.________ SA, s'�tait d�clar� pr�t, devant la Commission de conciliation, � payer le loyer propos� par les bailleurs. En effet, aucun contrat n'avait �t� conclu, ce qui est facilement explicable si l'on songe que les parties au proc�s �taient alors au stade de la conciliation et que la proc�dure pouvait encore durer plusieurs ann�es. Cela �tant, rien ne permet d'affirmer que les bailleurs pourront � coup s�r relouer les locaux litigieux pour 20 000 fr. par mois le moment venu. Les facteurs d'incertitude sont ainsi beaucoup trop importants pour qu'un montant pr�cis puisse �tre retenu � titre de loyer � payer par le nouveau locataire. La seule solution praticable consiste, comme la jurisprudence susmentionn�e le pr�conise, � d�terminer si le loyer actuel peut �tre augment� en application de la m�thode absolue (loyers usuels du quartier; calcul de rendement). Si une hausse de loyer est possible selon ces crit�res, le cong� ne saurait contrevenir aux r�gles de la bonne foi.
En l'occurrence, dans une analyse fouill�e reprise par la cour cantonale, le Tribunal des baux arrive � la conclusion que le loyer actuel de 166 fr. le m2, voire de 187 fr. le m2, est nettement inf�rieur aux loyers des locaux propos�s en comparaison, qui varient entre 383 fr. et 951 fr. le m2. M�me si les exemples ne r�pondent pas tous strictement aux exigences de comparaison pos�es par la jurisprudence en mati�re de hausse de loyer, il n'en demeure pas moins que la diff�rence est tellement flagrante qu'il peut �tre admis sans autre que le loyer actuellement pay� par la d�fenderesse est inf�rieur � la moyenne des loyers usuels du quartier. La locataire ne le conteste d'ailleurs pas et ce point est confirm� par l'expert qu'elle a mandat� � titre priv�. Par ailleurs, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, a proc�d� � un calcul de rendement approximatif sur l'ensemble de l'immeuble; en prenant l'�tat locatif calcul� par le propre expert commis par la locataire, le tribunal parvient � un rendement admissible sup�rieur de 13% en tout cas au rendement actuel. Ce chiffre n'est pas non plus remis en cause par la d�fenderesse. Il appara�t ainsi que, sur la base des crit�res de calcul propres � la m�thode absolue, les demandeurs sont en mesure de louer � un tiers les locaux litigieux � un loyer sup�rieur au loyer pay� par la d�fenderesse, sans poursuivre un but illicite pour autant. Dans ces conditions, la cour cantonale a admis � bon droit la validit� du cong� signifi� le 30 juin 2000. Le moyen tir� d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO est mal fond�.
En dernier lieu, la d�fenderesse juge insuffisante la dur�e de la prolongation unique du bail accord�e par la Chambre des recours. Elle estime que les cons�quences p�nibles de la r�siliation pour la locataire, l'absence de motifs pr�pond�rants des bailleurs et la longue dur�e du bail justifient la prolongation maximale de six ans ou, � tout le moins, l'octroi d'une premi�re prolongation de deux ans et demi.
4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. L'alin�a 2 de cette disposition pr�voit que, dans la pes�e des int�r�ts, l'autorit� comp�tente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la dur�e du bail (b), la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (d) et la situation sur le march� local du logement ou des locaux commerciaux (e).
Le bail de locaux commerciaux peut �tre prolong� de six ans au maximum; dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent �tre accord�es (art. 272b al. 1 CO). Pour fixer la dur�e de la prolongation, le juge doit proc�der � une pes�e des int�r�ts en pr�sence, en se fondant en particulier sur les m�mes crit�res que ceux �num�r�s � l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour d�cider de l'octroi ou non de la prolongation (arr�t 4C.139/2000 du 10 juillet 2000, consid. 2a). Il gardera � l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, � tout le moins, tend � adoucir les cons�quences p�nibles r�sultant d'une extinction du contrat selon les r�gles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b). Le juge dispose d'un large pouvoir d'appr�ciation pour d�terminer la dur�e de la prolongation. Il ne violera le droit f�d�ral que s'il sort des limites fix�es par la loi, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les �l�ments d'appr�ciation pertinents ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appr�ciation (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230; 118 II 50 consid. 4 p. 55).
4.2 En l'esp�ce, la cour cantonale a accord� � la d�fenderesse une prolongation unique de deux ans et demi, soit jusqu'au 30 juin 2006. Elle a adopt� les motifs du Tribunal des baux. Ce dernier a consid�r� que l'int�r�t �conomique des propri�taires � optimiser le rendement de leur immeuble devait c�der le pas � l'int�r�t de la d�fenderesse au maintien de son commerce qui emploie treize personnes, de sorte qu'une longue prolongation de bail devait �tre accord�e � la locataire. Le tribunal a toutefois limit� la dur�e de la prolongation � deux ans et demi pour tenir compte du fait que le cong� avait �t� signifi� trois ans et demi avant l'�ch�ance du contrat et que la d�fenderesse n'avait pas mis � profit ce d�lai pour chercher des locaux de remplacement.
Dans son appr�ciation globale des circonstances, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, tient compte � juste titre du long d�lai qui s'est �coul� entre la notification de la r�siliation, le 30 juin 2000, et l'�ch�ance du bail, le 1er janvier 2004, ainsi que de l'absence de recherches de la d�fenderesse durant cette p�riode. En effet, il est admis par la jurisprudence et la doctrine que le locataire ne doit pas rester inactif � la r�ception du cong� et que le temps s�parant la r�siliation de l'�ch�ance du contrat est un �l�ment � prendre en consid�ration dans une certaine mesure pour fixer la dur�e de la prolongation (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230/231; 102 II 254 p. 256; Lachat, op. cit., n. 3.11, p. 505 et n. 4.5, p. 507; Higi, op. cit., n. 40 ad art. 272b CO). En l'esp�ce, � la d�charge de la locataire, il convient toutefois de tenir compte du fait que la Commission de conciliation avait annul� la r�siliation du 30 juin 2000, ce qui �tait de nature � dissuader la d�fenderesse d'entreprendre sans d�lai des recherches en vue de trouver d'autres locaux (cf. arr�t pr�cit� du 18 novembre 2002, consid. 3).
Tout en reconnaissant, en principe, que la prolongation � accorder � la d�fenderesse devait �tre longue, le Tribunal des baux n'a pas repris, lors de la fixation de la dur�e de la prolongation de bail, plusieurs �l�ments qu'elle avait pourtant mentionn�s pour justifier l'octroi d'une telle mesure. Ainsi, le bail liant les parties durait depuis vingt ans au moment de l'�ch�ance du contrat, le 31 d�cembre 2003 (cf. art. 272 al. 2 let. b CO). De plus, il faisait suite � d'autres baux, de sorte que le magasin de mode exploit� par la d�fenderesse occupait les locaux litigieux depuis cinquante ans. Durant toutes ces ann�es, la d�fenderesse a pu se cr�er une client�le fid�le, comme le Tribunal des baux le constate lui-m�me. Il s'agit l� d'un facteur propre � renforcer l'int�r�t de la locataire � voir son bail prolong� (cf. Lachat, op. cit., n. 3.5, p. 500 et n. 3.6, p. 501). Mais surtout, le Tribunal des baux rel�ve qu'il sera difficile pour la d�fenderesse de trouver des locaux de remplacement �quivalents, le march� des locaux commerciaux � Lausanne �tant assez restreint, en particulier au centre ville. C'est dire que la situation sur le march� local n'est pas favorable � la d�fenderesse (cf. art. 272 al. 2 let. e CO), ce qui plaide �galement pour une longue prolongation du bail.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, il appara�t que le Tribunal des baux, et � sa suite, la cour cantonale, tout en admettant le principe d'une longue prolongation du bail, n'ont finalement accord� qu'une prolongation r�duite de deux ans et demi, soit un peu plus d'un tiers de la prolongation maximale, afin de tenir compte de l'absence d'efforts de la d�fenderesse dans sa recherche de locaux depuis la notification de la r�siliation, trois ans et demi avant l'�ch�ance du contrat. Ce facteur a donc pes� lourdement dans la fixation de la dur�e de la prolongation, alors qu'� l'inverse, des �l�ments d'appr�ciation pertinents, comme la longue dur�e du bail et la situation d�favorable du march� des locaux commerciaux au centre ville, n'ont pas �t� pris en consid�ration. Dans ces conditions, l'appr�ciation cantonale ne saurait �tre cautionn�e par la juridiction de r�forme et doit �tre revue.
4.3 Par rapport � l'int�r�t purement �conomique des bailleurs � mieux rentabiliser leur bien, l'int�r�t � la prolongation du bail de la d�fenderesse, qui emploie treize personnes, occupe les locaux depuis de tr�s nombreuses ann�es et �prouvera des difficult�s � louer des locaux �quivalents, n'est pas loin de justifier une prolongation maximale du contrat. D'un autre c�t�, il y a lieu de r�duire la dur�e de la prolongation pour tenir compte de l'absence de d�marches de la d�fenderesse en vue de trouver des locaux de remplacement; cette r�duction n'a toutefois pas � s'aligner de mani�re lin�aire sur le d�lai �coul� entre l'avis de r�siliation et l'�ch�ance du contrat. Tout bien consid�r�, il convient de prolonger de quatre ans le bail liant les parties, soit jusqu'au 31 d�cembre 2007. Le recours est d�s lors bien fond� en partie, ce qui conduit � la r�forme de l'arr�t attaqu� dans la mesure o� la dur�e de la prolongation de bail est port�e de deux ans et demi � quatre ans.
La d�fenderesse obtient partiellement gain de cause sur la dur�e de la prolongation unique, ce qui dispense la cour de c�ans d'examiner la conclusion tr�s subsidiaire du recours tendant � l'octroi d'une premi�re prolongation du bail de deux ans et demi.
La d�fenderesse succombe dans sa conclusion principale tendant � l'annulation du cong�. En revanche, elle obtient partiellement gain de cause sur la dur�e de la prolongation du bail. Il se justifie d�s lors de r�partir les frais judiciaires par 2/3 � la charge de la d�fenderesse et 1/3 � la charge des demandeurs (art. 156 al. 3 OJ). En outre, celle-l� versera � ceux-ci des d�pens r�duits (art. 159 al. 3 OJ).
Le recours est admis partiellement et l'arr�t attaqu� est annul� dans la mesure o� il confirme les chiffres I, III et IV du jugement du Tribunal des baux du 13 d�cembre 2002 et o� il arr�te les frais de deuxi�me instance.
Le contrat de bail liant A.________ et B.________ � X.________ SA est valablement r�sili� pour le 1er janvier 2004. Il est accord� � X.________ SA une unique prolongation du bail jusqu'au 31 d�cembre 2007.
Un �molument judiciaire de 5000 fr. est mis � raison de 2/3 � la charge de la d�fenderesse et � raison de 1/3 � la charge des demandeurs, d�biteurs solidaires.
La d�fenderesse versera aux demandeurs, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 2000 fr. � titre de d�pens r�duits.