Source: https://www.propit.it/threads/e-obbligatorio-registrare-il-contratto-preliminare.2160/
Timestamp: 2017-04-28 21:48:52+00:00
Document Index: 101329875

Matched Legal Cases: ['art 10', 'art.1385', 'art.1351', 'art. 10', 'art. 1', 'art. 10', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 57', 'art. 6', 'art. 40', 'art.1385']

Discussione in 'Compravendita Immobiliare' iniziata da GratisCasa, 13 Febbraio 2010.
Ma è obbligatorio registrare il preliminare?!?!
Il preliminare di compravendita deve essere registrato ex art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007 entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto: pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
Il preliminare è previsto dall'art.1385 cc e deve avere la stessa forma del contratto successivo e,quindi,scritta,pena la nullità del contratto medesimo (art.1351:giuridicamente si dice che la forma è richiesta "ad substantiam").
Questi gli altri riferimenti normativi:
Mettiamola cosi, e' obbligatorio registrarlo, ma nessuno ha mai detto che sia obbligatorio farlo, uno puo' tranquillamente andare direttamente a rogito..................
Ok. Grazie. Devo andare dal notaio per registrarlo? Cosa recupero all'atto di queste spese? Grazie
Per registrare un contratto preliminare di compravendita bisogna andare all'agenzia dell'entrate con almeno due copie originali con bollo di euro 14.62 ogni cento righe e l'F23 con le imposte pagate: 168,00 euro diritti fissi, 0,50% sull'importo della caparra e 3% sugli acconti prezzo.
Un escamotage per pagare solo lo 0,50% ( a Viareggio è ammesso) è indicare la seguente dicitura: "euro xxx a titolo di caparra da imputare in conto prezzo al momento della stipula del rogito definitivo di vendita".
Per cappottone: l'obbligo esiste! Poi se non si registra e l'agenzia delle entrate ne viene a conoscenza scattano le sanzioni.
Per faweb: se stipuli il preliminare dal notaio in forma pubblica, questi è obbligato oltre alla registrazione anche alla trascrizione nei pubblici registri. Ne conseguono maggiori oneri, ma anche e soprattutto la "pubblicità" della scrittura, che diventa quindi opponibile a terzi (il primo che ha trascritto un preliminare di acquisto ha la "precedenza" su eventuali altri preliminari trascritti successivamente, o non trascritti.
Per gatta: che dire, sempre preciso. Jrogin,
Calma calma calma, se usi un'agenzia c'e' l'obbligo. Se ti vendi la casa da solo, posso garantirti che non c'e' nessuna legge che dice che sei obbligato a fare l'atto di compravendita. Se trovi uno che ha i soldi pronto cash cosa lo fai a fare il preliminare, vai direttamente a rogito.
Se dici che e' obbligatorio, potresti farmi avere la legge, perche' io non ne ho evidenza al momento.
cappottone ha scritto:
Se dici che e' obbligatorio, potresti farmi avere la legge, perche' io non ne ho evidenza al momento.Clicca per allargare...
NON c'è alcun obbligo di "stipulare" un contratto preliminare di compravendita quando si acquista un immobile, ne' con agenzie ne' senza.
Se però si stipula un contratto preliminare di compravendita, si è obbligati alla sua registrazione. Un saluto
Fonte: Esperto Fisco - Casi e soluzioni - Ipsoa Editore
Compravendita immobiliare: contratto preliminare e imposta di registro
Il contratto preliminare per la vendita di bene immobile, se soggetto ad IVA, deve essere registrato? Quali sono le aliquote per la caparra confirmatoria e gli acconti? Se interviene una mediazione immobiliare deve comunque essere registrato indipendentemente dall'applicazione dell'IVA? Quali sono le aliquote? L'esperto risponde...
Ai sensi dell'art. 10, Parte I, Tariffa allegata al D.P.R. n.131/1986, sono soggetti a registrazione in termine fisso i "contratti preliminari di ogni specie" . L'obbligo di registrazione deve dunque essere adempiuto entro 20 giorni dalla stipula dell'accordo (60 giorni in caso di atto formato all'estero), a prescindere dalla rilevanza o meno ai fini IVA degli acconti eventualmente dovuti in dipendenza del contratto preliminare.
L'imposta di registro è dovuta:
• in misura fissa (168,00 euro) se il contratto preliminare non prevede il pagamento di alcun importo, oppure il pagamento di somme dovute a titolo di acconto sul prezzo e soggette ad IVA;
• nella misura dello 0,5% se il contratto preliminare prevede il pagamento di somme dovute a titolo di caparra confirmatoria (combinato disposto degli artt. 10 e 6, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86);
• nella misura del 3% se il contratto preliminare prevede il pagamento di somme a titolo di acconto non soggette ad IVA (combinato disposto degli artt. 10 e 9, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86).
L'art. 1, comma 46, lett. a), Legge n. 296/2006, inserendo la nuova lettera d-bis) nell'art. 10, comma 1, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 ha esteso agli agenti di affari in mediazione, iscritti nella sezione degli agenti immobiliari dei ruoli tenuti presso le CCIAA di cui all'art. 2, Legge n. 39/1989, l'obbligo di richiedere la registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività di intermediazione.
Per gli stessi contratti, giusta il disposto dell'art. 1, comma 46, lett. b), Legge n. 296/2006, che inserisce a tal fine il nuovo co. 1-bis nell'art. 57, D.P.R. n. 131/86, gli agenti immobiliari sono tenuti al pagamento dell'imposta di registro in solido con i soggetti nel cui interesse è stata richiesta la registrazione.
La norma non ha subito variazioni ad oggi
Jrogin, ok, allara stavamo dicendo la stessa cosa cappottone,
Si in effetti avevate già centrato il problema. Il mio post rappresentava solo una conferma proveniente da un giornale autorevole
Mi han detto che se non si registra entro 20 giorni occorre pagare una mora del 10% al mese.
Ripeto, non e' obbligatorio farlo, ma se lo fai, ovviamente devi adempiere agli obblighi di legge.
A questo link ogni delucidazione in merito
http://www.tutelati.it/registapre.htm
Il mio notaio dice che si registra solo "in caso d'uso", e quindi in generale non è obbligatorio.
Notaio docet !!! cappottone,
paolocipolloni
Molto frequente nella pratica è il quesito di quale tassazione subisca il compromesso che preveda il pagamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. L’Agenzia delle Entrate è tornata sul tema rispondendo ad un interpello ai sensi dell’articolo 11 della legge 27 luglio 2000, n. 212, ove il quesito della società venditrice, quindi soggetto IVA, derivava dall’intenzione di stipulare contratti preliminari di compravendita di immobili contenenti la previsione del versamento, da parte del promittente acquirente, di una somma di denaro “mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo”; chiedeva l’istante di conoscere il trattamento fiscale della pattuizione, ai fini dell’imposta di registro. Il contribuente prospettava come soluzione che il contratto preliminare dovesse essere assoggettato esclusivamente all'imposta di registro in misura fissa nell'ipotesi in cui la caparra confirmatoria assolva anche la funzione di acconto del prezzo ed il corrispettivo della cessione sia imponibile ai fini IVA, senza applicazione alla caparra dell'imposta di registro nella misura dello 0,50% ai sensi dell'art. 6 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n.131/1986, in quanto, nell'ipotesi di trasferimento imponibile ai fini IVA, per il quale l'imposta di registro è dovuta in misura fissa, l'impossibilità di imputazione al tributo dovuto per l'atto definitivo dell'imposta di registro nella misura dello 0,50% versata con riferimento alla caparra confirmatoria, costituirebbe violazione del principio di alternatività fra IVA e registro disposto dall'art. 40 del DPR n. 131/1986. L’Agenzia delle Entrate ha preliminarmente ribadito il concetto di contratto preliminare, che è disciplinato dall’articolo 1385 cod. civ., e costituisce l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali. Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione (articolo 10, della tariffa, parte prima, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – di seguito T.U.R) e comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita. Tuttavia, sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra confirmatoria per l’Agenzia delle Entrate è dovuta l’imposta proporzionale di registro. Per valutare il corretto trattamento fiscale l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto opportuno qualche cenno chiarificatore sulla natura della caparra confirmatoria e dell’acconto. A differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’art.1385 cod. civ., non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, rivestendo natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale e rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti: se l’inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra stessa e, se ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della medesima. Il patto di caparra costituisce un contratto con propria causa, ossia con una propria funzione economico-sociale, distinta da quella del contratto da essa confermato. L'autonomia causale ne fa un contratto a forma libera, come la clausola penale, ma viene definito come contratto reale, nel senso che la sua esistenza è subordinata alla consegna del denaro o della cosa fungibile. Secondo la Cassazione, la dazione anticipata di una somma di danaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale. La caparra confirmatoria assume, quindi, la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (cfr. Cass. civ. del 23 dicembre 2005, n. 28697; Cass. civ. del 18 gennaio 2007, n. 4047). Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, su questa l’imposta è dovuta ai sensi del combinato disposto degli articoli 6 e 10 della tariffa del T.U.R.; invece, nel caso in cui nel preliminare sia previsto il versamento di una somma, a titolo di acconto, se la compravendita è soggetta ad imposta di registro, si applica l'imposta nella misura del 3%, per il combinato disposto degli articoli 9 e 10 della Tariffa. La Nota a margine dell’articolo 10 della Tariffa, stabilisce “...Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente articolo 6 (aliquota dello 0,50%); se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all’imposta sul valore aggiunto (...) si applica il precedente articolo 9 (aliquota del 3%)”. In ogni caso, al momento del perfezionamento del contratto definitivo, la caparra e l’acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta e, divenendo parte del corrispettivo pattuito, concorreranno a formare la base imponibile. In pratica, con la stipula del contratto definitivo, la caparra muta la propria natura giuridica, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio, anche in considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneità tra conclusione del contratto e la sua completa esecuzione. Anche nel caso in cui l’operazione di trasferimento immobiliare sia soggetta ad IVA, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini IVA con il conseguente obbligo, per il cedente o prestatore, di emettere la relativa fattura, con addebito dell’imposta; l’aliquota applicabile è quella vigente al momento del pagamento dell’acconto. La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, in quanto assolve una funzione risarcitoria e non è, quindi, soggetta a IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli articoli 2 e 3 del DPR 633/1972. La prassi amministrativa è conforme all’interpretazione offerta: le somme versate a titolo di caparra confirmatoria, non costituendo un parziale pagamento anticipato del prezzo, non rientrano nell’ambito applicativo dell’IVA. In proposito è stato specificato che: “... La caparra confirmatoria versata da una delle parti di un atto di compravendita in sede di stipula di un contratto preliminare è soggetta all’imposta (di registro) in misura proporzionale. In tal senso, non rileva la circostanza che tale somma, versata a titolo di caparra, al momento della conclusione del contratto per atto pubblico divenga parte del corrispettivo soggetto ad IVA, in quanto, al fine del contratto preliminare la somma in questione deve essere considerata caparra e non acconto sul prezzo di futura cessione...” (risoluzione del 3 gennaio 1985, n. 251127). Affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta a IVA al momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti attribuiscano espressamente alla somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella, rilevante a seguito dell’esecuzione, di anticipazione del corrispettivo. La previsione nel preliminare del versamento di una somma di denaro “mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo” attribuisce alla caparra questa ulteriore funzione. Secondo l’orientamento della Cassazione, ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo o di acconto sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Cass. civ. 22 agosto 1977, n. 3833). Ciò premesso, il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito (ex articolo 6, del richiamato D.P.R. n. 633/1972), assume rilevanza ai fini IVA, con il conseguente obbligo per il cedente o il prestatore di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta. Si renderà, dunque, applicabile il criterio di alternatività IVA-registro previsto dal richiamato articolo 40 del T.U.R e, pertanto, le disposizioni soggette ad IVA non saranno imponibili agli effetti del registro, risultando dovuta la sola imposta di registro in misura fissa.
paolocipolloni,
Paolo sono impressionato Grazie per il contributo Il Custode Guardiano,
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