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Timestamp: 2017-10-19 23:48:37+00:00
Document Index: 164162296

Matched Legal Cases: ['art. 63', 'art.1117', 'art.1117', 'art.1117', 'art.1117', 'art.67', 'art 1126', 'art.1123', 'art.1123', 'art. 67', 'art. 1129', 'art. 63', 'art. 117', 'art. 26', 'art. 71', 'art. 117', 'sentenza ', 'art. 1', 'art. 1117', 'art. 2', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 2', 'art. 1117', 'art. 1136', 'e contrario', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 42', 'art. 9', 'art. 1129', 'art. 3']

Relazioni | Questione settentrionale e federalismo
Convegno Assoedilizia 13 maggio 2011: La riforma del condominio – Relazione dell’Avv. Marco Marchiani
QUATTRO INCONGRUENZE CHE SI POSSONO RIMEDIARE
Entrambi i testi del disegno di legge in discussione alla Camera sulla riforma del condominio (Legnini e Duilio) sarebbero discutibili nei contenuti e nelle scelte, e certamente perfettibili, ma criticarli ora, dopo quasi otto anni che la materia è in discussione, mi pare un atteggiamento ben poco costruttivo.
Quello che non andava e che si doveva modificare è stato detto prima e doveva essere detto prima.
Ora, se si vuol dare ai nostri interventi un taglio non solo illustrativo (tutti peraltro già conoscono a larghe linee i testi della riforma), ma soprattutto costruttivo, anziché limitarsi a criticare si dovrebbero cercare di individuare gli errori più evidenti e le parti certamente perfettibili senza stravolgimenti dell’impianto normativo dei testi di riforma, nella speranza che i nostri legislatori si rendano conto delle incongruenze, e le correggano prima che esse producano gli inevitabili danni.
Personalmente ho ravvisato quattro punti che vorrei illustrarvi.
1°) sul meccanismo dell’escussione dei condomini per il recupero dei crediti da parte dei terzi.
La riforma dell’art. 63 disp. Att. Cod. civ. si è correttamente posta il problema dell’insolvenza di uno o più condomini e dell’eventualità che gli altri debbano essere chiamati a far fronte all’inadempienza nei confronti dei terzi. Ed ha affermato il principio che il terzo creditore, prima di escutere i condomini in regola con i pagamenti, in virtù dell’affermato principio della solidarietà, dovrà escutere i condomini morosi.
Principio assolutamente equo e virtuoso, in linea di principio.
Peccato che darà luogo a parecchi inconvenienti e complicazioni, a danno propruio dei condomini virtuosi che si vogliono proteggere.
Iniziamo col dire che il testo della riforma pone all’amministratore un limite ben definito e ristretto di quattro mesi (decorrenti dalla scadenza delle rate per il testo Legnini, e dall’approvazione e del rendiconto consuntivo per il testo Duilio, con un termine che lascia opportunamente maggior spazio a possibili accordi o trattative) per attivare le procedure coattive di recupero delle morosità, con il meccanismo del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo che consente di avviare in tempi rapidi le relative procedure esecutive.
Al contrario, i fornitori non pagati dall’amministratore a causa delle insolvenze di taluni condomini, non coperte dall’intervento degli altri che non si riterranno responsabili dello scoperto, proprio per il principio testé affermato, prima di dover iniziare una procedura esecutiva di recupero forzoso verso chiunque, dovranno attivarsi per ottenere un loro titolo esecutivo nei confronti del condominio, con tempi certamente più lunghi.
Essi, una volta ottenuto il loro titolo potranno agire direttamente contro i morosi, ma poiché risulterà già pendente una procedura a carico dei medesimi, dovranno insinuarsi nella medesima, con una evidente duplicazione dei titoli e dei crediti!
Il tutto peraltro con un raddoppio dei costi.
Ma non è tutto, perché se il debitore risulterà comunque non solvibile e l’immobile pignorato e sottoposto ad esecuzione già gravato abbondantemente da ipoteche e privilegi vari, come solitamente avviene, nessuno dei due (condominio o terzo creditore) otterranno alcunché.
Quindi il terzo dovrà giocoforza e potrà finalmente agire anche verso i condomini in regola con i pagamenti.
E che succederà delle maggiori spese?
A chi verranno addossate?
Questo meccanismo finirà per servire a molto poco ma ad incrementare notevolmente i costi.
Non sarebbe più semplice estendere anche alle procedure esecutive immobiliari relative all’immobile facente parte del condominio, il privilegio della preventiva escussione delle spese condominiali dal ricavato della vendita, come è stato previsto in modifica della Legge Fallimentare per le procedure da questa regolate?
In tal modo, si costringerebbero sì i condomini virtuosi ad intervenire in proprio per evitare le azioni dei terzi verso il condominio, ma essi avrebbero la pressoché certezza di poter recuperare quanto da loro anticipato al termine della procedura esecutiva a carico dell’insolvente.
E con costi ben più contenuti.
2°) sul supercondominio e sulla partecipazione alle assemblee
I testi di riforma si sono finalmente occupati dell’istituto del supercondominio che, nato abbastanza recentemente, si è notevolmente sviluppato nella realtà immobiliare.
E se ne sono occupati in primo luogo specificando in cosa consiste la fattispecie; ed in secondo luogo disciplinandola.
Infatti all’art.1117 bis viene specificato che quando più unità immobiliari o più edifici (e qui siamo in tema di condominio puro), o più condominii di unità immobiliari o di edifici (ed ecco la definizione di supercondominio che viene legislativamente codificata), abbiano parti tra loro in comune, per la loro regolamentazione si applica la normativa sul condominio.
Quindi si chiarisce che il supercondominio è una sorta di condominio fra condominii, o meglio che si tratta di una particolare situazione giuridica in cui più e diverse proprietà autonome, condominii distinti o edifici di proprietà separata, abbiano parti o servizi in comune fra loro.
Con ciò si è recepita definitivamente la prevalente interpretazione giurisprudenziale che, per una evidente affinità, ha uniformato nella gestione delle parti comuni, la figura del supercondominio a quella del condominio, con buona pace per le residue opinioni contrarie.
Resta tuttavia un dubbio: la disciplina condominiale si applica sempre ed a tutte le parti in comune fra le diverse proprietà, oppure ci si deve limitare a quelle che abbiano uno stretto e diretto rapporto funzionale e strumentale con le rispettive parti di proprietà privata?
Il dubbio nasce dalla diversa formulazione letterale del testo dei due progetti di legge; infatti, mentre il testo Legnini parla espressamente di “parti comuni ai sensi dell’art.1117”, e quindi funzionalmente destinate all’utilizzo delle singole proprietà private, il testo Duilio sopprime il riferimento all’art.1117 per richiamarsi più genericamente alle parti “destinate all’uso comune”.
Perciò, poiché i due testi sono speculari, la modificazione non può avere altro significato che una diversa previsione normativa; e quindi quella condominiale sarà la disciplina applicabile a tutte le parti in comune o solamente a quelle indicate dall’art.1117?
La soluzione dipenderà dal testo che verrà concretamente approvato.
Peraltro entrambi i testi si sono posti il problema annoso e ripetutamente verificato nella prassi quotidiana, della numerosissima presenza di persone richiesta per la validità delle riunioni assembleari di condominio, assai difficile da ottenere nell’ambito di una realtà molto più ampia e complessa qual è quella del supercondominio, nell’ipotesi di una rigida applicazione della normativa condominiale, specialmente ora che il numero delle deleghe consentite viene drasticamente ridotto per legge.
Ed entrambi i testi di riforma introducono il meccanismo della rappresentanza obbligatoria per il caso di oltre 60 partecipanti.
Per effetto di tale principio, sancito dall’art.67, terzo comma, delle Disposizioni di attuazione nel testo di riforma, ogni condominio parteciperà all’assemblea di supercondominio con un proprio unico rappresentante, peraltro nominato dall’assemblea di ogni singolo condominio, od in difetto con modalità diverse fra il testo Legnini (nomina da parte dell’Autorità Giudiziaria, su istanza dei condomini o degli altri condominii interessati) ed il testo Duilio (sorteggiato dal presidente dell’assemblea di ogni condominio).
La soluzione appare certamente valida sotto l’aspetto pratico al fine di evitare appunto riunioni eccessivamente affollate (si pensi ai complessi con cento o duecento condomini, o più) e di non avere più la necessità di “quorum” difficilmente raggiungibili sia per le costituzioni che per le deliberazioni; tuttavia, così come è stata formulata rischia di stravolgere spesso il principio generale della rappresentatività condominiale che vuole innanzitutto che le decisioni sulle parti comuni siano assunte con la volontà favorevole della maggioranza, sia delle quote che delle cosiddette “teste”, cioè dei singoli aventi diritto.
Infatti, la presenza di un solo delegato per ogni condominio fa sì che questi sia inevitabilmente unico portatore delle volontà e dell’opinione della maggioranza espressa dal suo condominio. Egli quindi all’assemblea del supercondominio esprimerà un voto che non potrà che essere corrispondente al valore del complesso da lui rappresentato (sia per millesimi che, eventualmente, anche per partecipanti).
In questo modo tuttavia verrebbero ad essere totalmente ignorate e disattese le eventuali opinioni contrastanti delle minoranze dei singoli condominii.
E questo potrebbe portare a casi in cui una minoranza di opinioni possa prevalere sulla opposta maggioranza degli aventi diritto.
Si pensi al caso in cui, tanto per fare un esempio (io l’ho verificato e le ipotesi non sarebbero poi tanto isolate), due condominii su tre nelle rispettive riunioni preliminari abbiano espresso giudizi favorevoli ad una certa soluzione, ma con maggioranze risicate, mentre un terzo condominio si sia espresso in modo totalmente, a quasi, contrario. In questa ipotesi all’assemblea del supercondominio i tre delegati dovrebbero esprimere due voti favorevoli ed uno contrario, con la più che probabile maggioranza anche delle quote complessive.
Ma andando a ben vedere si potrà scoprire che la reale maggioranza degli aventi diritto, e probabilmente anche delle quote, era contraria alla soluzione in discussione!
Con ciò verrebbe di fatto stravolto il principio di diritto che sta alla base della deliberazione condominiale.
Senza tener conto della diversità di trattamento tra supercondominii con più di sessanta partecipanti e con meno di sessanta!
La soluzione, a mio parere, potrebbe essere semplicissima e di facile accoglimento, senza modificare in minima parte il meccanismo studiato e voluto: l’assemblea di ogni condominio nomina due rappresentanti (anziché uno solo), uno per la maggioranza (che data la situazione potrebbe anche essere lo stesso amministratore), ed uno per la minoranza, in modo che ognuno di questi esprima nell’assemblea di supercondominio il parere e l’opinione, e quindi il voto, della rispettiva parte di condomini (sia per teste che per quote).
In tal modo si avrebbe una deliberazione che rispecchierebbe fedelmente la reale volontà degli aventi diritto.
3°) sulla ripartizione delle spese dei lastrici solari
La riforma dell’art 1126 del codice civile, nell’individuare il criterio di suddivisione fra condomini delle spese relative agli interventi manutentivi ai lastrici solari di uso esclusivo, ha ripetuto la precedente disposizione che pone le spese per 1/3 a carico del condomino o dei condomini utenti, e per i restanti 2/3 a carico del condominio, sopprimendo però la dicitura .”o della parte di essa cui il lastrico serve”. Così facendo quindi si è modificato il principio che ove il lastrico servisse di copertura solamente per talune unità immobiliari, queste sole dovessero partecipare alla spesa.
I 2/3 dovrebbero sempre e comunque gravare sull’intero condominio.
Ciò implica diverse assurdità e palesi ingiustizie:
A – il condomino al piano di una terrazza che funga da lastrico solare, pur non essendone coperto dovrà partecipare sia per la quota di 1/3, sia in quella dei 2/3 per la sua parte millesimale. Quindi pagherà due volte!
B – i condomini di un corpo separato coperto con un lastrico di uno esclusivo, non parteciperanno alle spese di manutenzione del tetto principale dell’edificio, salvo diverse disposizioni del regolamento, ovviamente, perché per effetto dell’art.1123 dovranno parteciparvi solo i condomini serviti, mentre tutti gli altri condomini dovranno partecipare alla quota dei 2/3 della manutenzione del loro lastrico.
Si tratta forse di una dimenticanza? Poiché operò stravolge il principio generale del già richiamato terzo comma dell’art.1123, costerebbe poco rimediarvi.
4°) sulla limitazione delle deleghe
La riforma dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile introduce opportunamente una limitazione al potere di rappresentanza dei condomini in assemblea per evitare che pochissime persone possano accentrare una massa cospicua di voti, a scapito sia della partecipazione che della discussione assembleare.
A questo proposito, oltre a vietare che l’amministratore possa essere portatore di deleghe, limita, se i condomini sono più di 20, il numero delle rappresentanze ad 1/5 dei condomini e delle quote millesimali in capo ad ogni delegato.
Ma che succede se un condomino da sé solo possiede più di 1/5 dei millesimi?
Egli, se i condomini sono più di 20, non potrà mai delegare nessuno!
Basterebbe ridurre la limitazione ad una sola percentuale dei condomini, indipendentemente dai millesimi.
Convegno Assoedilizia 13 maggio 2011: La riforma del condominio – Relazione della Prof. Marilisa D’Amico
Il progetto di legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici
Il progetto di legge di riforma della disciplina del codice civile in materia di condominio è stato presentato in Parlamento nel 2008 e, congiunto in un testo unificato con altre proposte di legge presentate in materia, è stato approvato dal Senato in data 26 gennaio 2011.
Attualmente, il progetto di legge è quindi all’esame dalla Camera dei deputati (C. 4041).
Il provvedimento consta di 32 articoli, che novellano il Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile e gli articoli 2643 ss. c.c.. La proposta di riforma modifica, inoltre, a fini di coordinamento, gli articoli 63 ss. delle disposizioni di attuazione e talune leggi speciali.
Si tratta di una proposta che, nel testo unificato approvato dal Senato e attualmente all’esame della Camera, è frutto di un confronto tra i diversi schieramenti politici.
L’idea della riforma si basa sulla constatazione, da molti condivisa, della inadeguatezza della vigente disciplina in materia di condominio a rispondere alle esigenze connesse al mutamento economico-sociale verificatosi negli ultimi decenni.
Questa inadeguatezza è stata in parte risolta, nell’arco di tutti questi anni, grazie all’attività ermeneutica dei giudici. Fin dove è stato possibile, infatti, la giurisprudenza si è fatta carico di leggere le disposizioni del codice civile in chiave evolutiva, o ha colmato molte delle lacune esistenti mediante il ricorso al criterio interpretativo dell’analogia.
Tra le principali novità introdotte dalla riforma:
– l’estensione della disciplina dei condomini anche a quelli orizzontali (es: villette a schiera, supercondomini);
– nuove regole per le modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni, per le quali è oggi richiesta l’unanimità;
– una disciplina per la realizzazione di interventi di utilità sociale (rimozione barriere architettoniche, risparmio energetico, ecc.);
– la previsione di una procedura urgente per i lavori della messa in sicurezza del condominio in caso di pericolo e l’eventuale intervento cautelare dell’autorità giudiziaria;
– nuove regole sul ruolo dell’amministratore (nomina, revoca, attribuzione e doveri) la cui figura esce rafforzata nei poteri a fronte di un ampliamento delle responsabilità connesse alla gestione condominiale;
– introduzione dell’obbligo di polizza di assicurazione per gli atti compiuti dall’amministratore;
– istituzione del registro degli amministratori presso le Camere di commercio.
2. La querelle sulla possibilità di riconoscere personalità giuridica al condominio
Prima di analizzare più approfonditamente alcuni dei punti più rilevanti della disciplina, vale la pena di soffermarsi brevemente su un aspetto molto dibattuto della riforma.
Inizialmente, infatti, una delle più rilevanti ma anche più discusse novità che il progetto di legge intendeva introdurre era la possibilità di fare del condominio (su delibera dell’assemblea) una persona giuridica, capace di autonomia rispetto ai singoli condomini. L’obiettivo era di superare la concezione del condominio quale mera aggregazione di interessi individuali, e di farne un centro di aggregazione nel quale a prevalere fosse la tutela della collettività.
Questa previsione è stata però eliminata e non compare nella versione approvata dal Senato a gennaio.
La Commissione Giustizia del Senato, infatti, ha ritenuto che l’innovazione, pur apprezzabile nelle finalità, avrebbe comportato rischi secondari non trascurabili, nonché alcuni ostacoli concettuali.
In Commissione, pertanto, si è ritenuto di dover confermare la natura del condominio quale ente di gestione, in cui a prevalere è l’autonomia delle singole unità abitative rispetto alla funzione delle parti comuni, funzione come noto strumentale al miglior godimento delle proprietà esclusive dei condomini.
Sulla base di queste premesse concettuali è parso pertanto inopportuno riconoscere al condominio un patrimonio autonomo. Inoltre, si è ritenuto che l’assimilazione ad una società del condominio avrebbe rischiato di comprimere eccessivamente il diritto di proprietà dei condomini in minoranza, conseguenza tanto più inopportuna quando a possedere la maggior parte delle unità abitative del complesso condominiale sia il medesimo soggetto.
Secondo parte delle forze politiche e dei primi commentatori, tuttavia, l’abbandono di questa prospettiva ha fortemente ridotto la portata innovativa della riforma approvata nel primo ramo del Parlamento, in quanto l’attribuzione al condominio di capacità giuridica avrebbe potuto consentire al condominio stesso di rapportarsi più facilmente con i terzi, così come avviene in molti altri ordinamenti.
Si pensi, per esempio, alla possibilità di acquistare o di vendere un bene comune, senza dover richiedere la presenza fisica di tutti i condómini davanti al notaio rogante, alla possibilità di locare una parte comune senza dover distribuire pro quota a tutti i condómini i proventi della locazione, bensì destinandoli al conto corrente condominiale (per un’analisi delle conseguenze dell’attribuzione della capacità giuridica al condominio si veda I. Lucati, Sostituzione delle parti comuni dei condomini e delibera con atto pubblico, in Obbl. e contr., 2010, 11).
In questo senso si è espressa di recente anche Confedilizia nell’ambito di un’Audizione alla Camera dei deputati (tenutasi il 19 aprile 2011).
Confedilizia, in particolare, ha rilevato che il testo della riforma già presuppone, in alcune sue parti, una certa soggettività giuridica del condomino (il nuovo art. 1129, al comma 12, parla di “patrimonio del condominio”; il nuovo art. 63 delle disposizioni attuative di “creditori del condominio”). Occorrerebbe, però, andare fino in fondo ed esplicitare, eliminando ogni possibile incertezza, che il condominio ha capacità giuridica per gli atti di conservazione e amministrazione delle parti comuni e di quelli ulteriori previsti dalla legge.
3. Rapporto tra talune previsioni della riforma e il quadro costituzionale: l’istituzione del Registro pubblico degli amministratori
Solo un cenno alla questione relativa all’inquadramento della riforma in esame nell’ambito delle norme costituzionali che regolano il riparto di competenze legislative di Stato e Regioni.
La riforma incide prevalentemente nella materia, di competenza esclusiva dello Stato, “ordinamento civile” (art. 117, comma 2, lett. l).
L’art. 26 della proposta di legge, tuttavia, innovando l’art. 71 delle disposizioni attuative del codice civile e che introduce la disciplina del registro degli amministratori di condominio, sembra incidere sulla materia delle “professioni”, di competenza concorrente stato-Regioni.
Sul punto va detto che la disciplina non sembra però presentare profili di illegittimità per violazione dell’art. 117 Cost.. Ricordo infatti che la Corte costituzionale ha in diversi casi chiarito che sono le leggi regionali a non poter istituire registri di amministratori di immobili. Con la sentenza n. 57 del 2007, in particolare, la Corte ha dichiarato illegittima la legge della Regione Marche, proprio perché, istituendo il registro degli amministratori, finiva per invadere l’ambito di competenza riservato allo Stato. Infatti, “secondo la giurisprudenza costituzionale (sentenze nn. 424, 405, 355 e 319 del 2005 e nn. 359 e 353 del 2003), resta riservata alla legislazione dello Stato la formulazione dei principi fondamentali in materia di professioni, tra cui l’individuazione delle varie figure professionali”. “In assenza, dunque, della previa individuazione, da parte dello Stato, della figura professionale dell’amministratore di condominio e di immobili e della definizione dei contenuti e dei requisiti culturali e tecnico-professionali afferenti la qualifica dell’operatore di cui trattasi, la potestà concorrente delle Regioni dovrebbe rispettare il principio fondamentale secondo cui l’istituzione di nuovi e diversi albi (rispetto a quelli già istituiti dalle leggi statali) per l’esercizio di attività professionali è prerogativa esclusiva del legislatore nazionale, avendo gli stessi una funzione individuatrice delle professioni, preclusa in quanto tale alla competenza regionale.
Ciò premesso, occorre anche segnalare che in alcuni suoi precedenti interventi l’Autorità Garante per la Concorrenza e il Mercato si era espressa in senso negativo su proposte di riforma del condominio che prevedevano l’istituzione di un registro pubblico per gli amministratori. Nel parere trasmesso al Parlamento il 9 gennaio 2006, in particolare, l’Autorità aveva rilevato qualche criticità rispetto ai principi di concorrenza e libero mercato in quanto l’obbligo di iscrizione quale condizione per esercitare l’attività di amministratore di immobili avrebbe costituito una ingiustificata restrizione della concorrenza, ribadendo che l’esercizio di una precessione è di norma libero e limitazioni legislative devono avere carattere eccezionale e trovare giustificazione in esigenze di tutela di interessi generali.
Indubbiamente, allora, è opportuno che alla Camera dei deputati ci si soffermi sull’analisi di questo profilo, per verificare se gli obiettivi di trasparenza che si intendono perseguire con l’istituzione del registro siano meritevoli di tutela e, soprattutto, se le condizioni, le modalità di iscrizione e gli oneri a carico degli aspiranti amministratori previsti nella riforma siano adeguati agli obiettivi stessi.
Anche in questo senso merita un richiamo quanto suggerito da Confedilizia, secondo cui più opportuno sarebbe istituire presso gli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, il Repertorio catastale dei condominii e dei loro amministratori, in cui vengano annotati, per ogni condominio, tutti i dati (compresi quelli relativi agli amministratori). In questo modo sarebbe facilmente reperibile una fotografia completa di ciascun immobile.
4. Le novità di maggior rilievo della riforma
– Nuova elencazione delle “parti comuni” (art. 1)
Il disegno di legge mira anzitutto ad introdurre una nuova elencazione delle parti comuni, che tiene conto anche dell’evoluzione tecnologica intervenuta dal 1942 ad oggi e degli approdi giurisprudenziali (modifica all’art. 1117 c.c.).
Per limitarci a qualche esempio, ora tra le parti comuni rientrerebbero anche le aree destinate a parcheggio, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di trasmissione per la ricezione radiotelevisiva, ecc.
– Ambito di applicazione della disciplina sul condominio (art. 2)
Viene poi aggiunta una norma volta a definire l’ambito di applicabilità della disciplina. Mentre attualmente, come noto, è ritenuto condominio esclusivamente quello che si estende verticalmente, il progetto di legge vuole far confluire sotto la disciplina del condominio “tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117”.
Il Parlamento, quindi, intende farsi carico dell’esigenza di chiarire cosa si intenda per condominio, anche per mettere fine al contenzioso apertosi sul punto.
Così, per limitarci ad un esempio, in questa nozione sembra ricompreso anche il cosiddetto “supercondominio”, ovvero quel complesso residenziale in cui confluiscono una pluralità di edifici i quali, sebbene costituenti autonomi condominii, sono parte della medesima organizzazione, in quanto legati tra loro dall’esistenza di talune parti o servizi comuni (es. viale d’accesso, zone verdi, impianto di illuminazione, guardiola adibita a portineria, ecc.). Ebbene, è noto che per lungo tempo giurisprudenza e dottrina sono state impegnate a chiarire se tali complessi dovessero essere assoggettati alla disciplina della comunione o a quella del condominio. Secondo alcune ricostruzioni, ad esempio, i supercondomini darebbero luogo ad un “doppio regime”. Così, per i beni e gli impianti comuni agli edifici che siano funzionali al miglior godimento delle proprietà esclusive si applica la disciplina del condominio (es. viale in ingresso, tubature, ecc.), per quelli che solo accrescono il pregio o il valore dei singoli edifici senza integrare quel rapporto di accessorietà rispetto alla proprietà esclusiva si applica, invece, la disciplina della comunione (es. piscina, campi da tennis, laghetti, ecc.) (In questo senso Cass. civ. sez. III, 3 ottobre 2003, n. 14791).
Con la proposta di riforma legislativa all’esame della Camera si intende quindi fare definitiva chiarezza sul punto, estendendo la disciplina sul condominio anche ai supercondominii, purché, come specificato nella stessa norma, gli edifici in questione abbiano “parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.”. Occorrerà quindi riferirsi a tale articolo per definire quali beni comuni sottostiano alla disciplina del condominio.
– Modificazioni delle destinazioni d’uso e procedura a tutela delle destinazioni d’uso (art. 2): alcune considerazioni critiche
Il progetto di legge, introducendo l’art. 1117-ter – prevede la possibilità di sostituire le parti comuni del condominio o di modificarne la destinazione d’uso mediante il ricorso alle maggioranze previste dall’art. 1136, quinto comma. Sarà quindi possibile deliberare la modificazione della destinazione d’uso di un bene con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e i due terzi del valore dell’edificio.
La riforma mira quindi a superare la regola dell’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio (ritenuta necessaria, peraltro, da Cass. Civ., Sez. II, 14 giugno 2006, n. 13752) e a rendere più agevoli, dunque, le modifiche di destinazione d’uso dei beni comuni.
Occorre chiedersi, però, se complessivamente considerata, la nuova disciplina rechi realmente una semplificazione.
L’impressione è infatti, piuttosto, quella di un aggravio delle procedure. Anzitutto, la norma stabilisce che si possa procedere a modifiche di destinazioni d’uso dei beni comuni se ne sia cessata l’utilità o se sia “altrimenti realizzabile l’interesse comune”. Cosa comporta questa previsione? Che si debba ogni volta dimostrare di poter assolvere in altro modo all’interesse condominiale soddisfatto dal bene di cui si intende mutare la destinazione? Così interpretata, la disposizione rischia di essere paralizzante.
La norma, poi, richiede una serie di adempimenti per la convocazione dell’assemblea, e stabilisce che la delibera debba essere assunta, a pena di nullità, nella forma dell’atto pubblico.
Siamo allora certi che l’obiettivo del legislatore – semplificare la procedura modificare le destinazioni d’uso delle parti comuni – sia ragionevolmente perseguito dal legislatore con questa disciplina? Oppure si finisce addirittura per rendere ancora più complesso e oneroso l’iter per arrivare a questo tipo di decisioni?
La disciplina approvata dal Senato, peraltro, contiene una nuova procedura a tutela delle destinazioni d’uso. Ciascun condominio, così come ciascun conduttore, può infatti chiedere all’amministratore di intervenire contro attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni (o delle unità immobiliari di proprietà individuale). Più precisamente, l’amministratore interviene con una diffida. Se la stessa viene elusa, l’amministratore provvede a convocare un’assemblea. Qualora non vi provveda entro 30 giorni dalla richiesta, l’istante può agire in giudizio e l’autorità giudiziaria provvede in via d’urgenza e, accertata la violazione, ordina la cessazione dell’attività e la rimessione in pristino, salvo il risarcimento del danno e la possibilità di condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio.
Quindi, la destinazione d’uso del bene diventa interesse meritevole di tutela, al punto da consentire anche ai conduttori di richiedere l’intervento dell’amministrazione e l’attivazione della procedura vista.
Su tali aspetti della disciplina all’esame del Parlamento sembra potersi esprimere qualche perplessità. Prevedere che anche il conduttore possa opporsi ad attività contrarie alla destinazione d’uso parrebbe eccessivo. Peraltro, dalla formulazione della disposizione – “ogni condominio ed ogni conduttore può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida…” – sembra che il conduttore possa opporsi alle attività contrarie alla destinazione d’uso anche nel caso in cui il proprietario-locatore dell’unità abitativa non sia ad esse contrario. Forse, in questo aspetto, la disciplina è al limite del ragionevole, comprimendo eccessivamente il diritto di proprietà.
Merita qui un richiamo, sebbene attinente ad un altro aspetto della disciplina, la norma della riforma che riguarda la partecipazione in assemblea di usufruttuari e conduttori. Anche in questo caso, infatti, possono sorgere dubbi sul ruolo che viene attribuito ai conduttori. Si tratta della disposizione che prevede, salvo patto contrario, che “gli usufruttuari e, in loro vece ove sussistano, i conduttori esercitano il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all’ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni”. A bilanciamento di tale previsione, la norma aggiunge che “essi sono direttamente obbligati a concorrere nelle relative spese in solido con i proprietari”.
Anche in questo caso la scelta dovrebbe essere forse rimeditata in Parlamento, posto che non sembra tenere conto della circostanza che non raramente lo stesso soggetto è titolare di diritto di usufrutto su più unità abitative del medesimo edificio e che in questa ipotesi, quindi, la previsione di una partecipazione dei conduttori all’assemblea rischia di comprometterne irragionevolmente la posizione.
– Previsione di quorum meno alti per la realizzazione di opere di interesse sociale (art. 5) e procedura d’urgenza per la tutela della sicurezza (art. 7)
Un’altra importante novità della riforma riguarda l’abbassamento dei quorum richiesti (maggioranza degli intervenuti e 1/3 del valore dell’edificio) per deliberare la realizzazione di opere volte a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, le opere volte ad eliminare le barriere architettoniche, quelle orientate al contenimento del consumo energetico degli edifici o finalizzare alla realizzazione di parcheggi o, ancora, alla istallazione di impianti centralizzati di ricezione radiotelevisiva.
La norma consente, quindi, la realizzazione di questi interventi sulla base di un consenso non necessariamente ampio dei partecipanti al condominio, con inevitabile compressione del diritto di proprietà degli stessi.
Come noto, la Costituzione permette al legislatore di disciplinare il diritto di proprietà anche al fine di “assicurarne la funzione sociale” (art. 42 Cost.). la disposizione costituzionale consente, quindi, di limitare il diritto di proprietà. Ora, quelli che il legislatore della riforma si pone sono fini di indubbia rilevanza sociale. Ma le limitazioni poste per conseguire quei fini possono considerarsi ragionevoli?
Le stesse considerazioni e gli stessi dubbi possono prospettarsi anche con riferimento alla disciplina prevista per gli interventi di rimozione – nelle parti comuni così come nelle proprietà individuali – degli impianti o delle opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici.
Anche in questo caso, in effetti, la riforma si pone l’obiettivo di realizzare interessi di indubbia rilevanza costituzionale. Ma va tenuto presente che la disciplina stabilisce che è sufficiente il “ragionevole sospetto” che difettino le condizioni di sicurezza perché l’amministratore possa accedere, su richiesta anche solo di un condominio o di un conduttore, alle parti comuni dell’edificio e che possa chiedere di accedere alle parti di proprietà individuali al proprietario o, ancora una volta, al conduttore. Su quest’ultimo punto, poi, (la possibilità di accedere alle unità abitative) la norma aggiunge che la semplice esibizione di documentazione amministrativa accertante l’osservanza delle normative di sicurezza non può considerarsi di ostacolo all’accesso. La norma prevede infine una specifica e complessa disciplina per regolare i casi in cui l’accesso venga negato (con possibilità di adire l’autorità giudiziaria) e quelli in cui venga accertata la situazione di pericolo.
Ancora una volta occorre chiedersi se, pur a fronte di finalità apprezzabili sul piano costituzionale, la disciplina scelta rispetti i canoni della ragionevolezza e se in alcuni aspetti (ad esempio nella definizione del ruolo che viene riconosciuto ai conduttori) non si sia in presenza di una eccessiva compressione del diritto di proprietà.
– L’amministratore (art. 9)
Una delle più rilevanti novità della riforma all’esame del Parlamento è la parte delle disposizioni del codice dedicata alla figura dell’amministratore. Questi, il cui incarico è elevato alla durata di due anni rinnovabili, sarà tenuto ad assolvere ad una serie di obblighi. Per limitarci a qualche esempio, oltre a dover essere iscritto nel Registro istituito presso la Camera di Commercio (supra), dovrà, all’atto dell’accettazione della nomina, rendere una serie di informazioni (tra cui, ad esempio, l’ubicazione, la denominazione e il codice fiscale di eventuali ulteriori condomini amministrati). Inoltre, “ove richiesto”, dovrà presentare ai condomini, pena la “nullità” della sua nomina, una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato. Il massimale dell’assicurazione non potrà essere inferiore all’ammontare dell’importo dell’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea (e può dover variare se successivamente il condominio delibererà la realizzazione di lavori straordinari).
Il nuovo art. 1129 conterrà, poi, una esemplificazione delle ipotesi integranti gravi irregolarità, al ricorrere delle quali l’amministratore potrà essere revocato su delibera dell’assemblea o dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino (es. gestione con modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore; inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza).
In generale, deve osservarsi che si tratta di previsioni volte a garantire una maggiore trasparenza nella gestione del condominio da parte degli amministratori e a mettere i condomini al riparo da situazioni purtroppo verificatesi con frequenza (si pensi alla ‘fuga’ degli amministratori con la cassa).
Tuttavia, il rischio è che l’aggravio degli oneri posti a carico degli amministratori finisca per ripercuotersi, in termini economici, proprio sui fruitori del servizio, e quindi sui condomini.
Le finalità perseguite dal legislatore nella proposta di riforma della disciplina del condominio attualmente all’esame della Camera sono certamente apprezzabili e condivisibili.
I dubbi, come visto, riguardano tuttavia le modalità con le quali si è tentato di far fronte ai problemi che attualmente incontra, nel nostro Paese, la realtà condominiale.
In alcuni casi l’impressione che si ha è che l’obiettivo di uno snellimento delle procedure non solo non sia stato raggiunto ma che, addirittura, l’esito rischi di essere opposto. Peraltro, molto spesso è prevista – al fine di superare situazioni di stallo interne al condominio – la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria. Il fine, però, dovrebbe essere soprattutto quello di alleggerire il contenzioso giudiziario, che è in larga parte rappresentato proprio dalle liti condominiali (per le quali, lo si ricorda per inciso, l’applicabilità della nuova disciplina sulla mediazione è stata peraltro posticipata di un anno).
Peraltro, l’aggravio di talune procedure (ad es. la previsione della forma dell’atto pubblico per alcune delibere) così come la previsione di ulteriori oneri a carico degli amministratori rischiano di ripercuotersi sui condomini, rendendo economicamente più gravose le spese connesse alla gestione condominiale.
L’art. 3 del Decreto Legislativo 14/3/2011, n.23, ha introdotto, dal 2011, la “cedolare secca sugli affitti”.
Si tratta di una modalità alternativa di tassazione del reddito da locazione degli immobili ad uso abitativo.
E’ quindi facoltativo optare per la “cedolare secca”, ossia per una tassazione con aliquote fisse, al posto delle aliquote progressive IRPEF. Tale scelta del locatore tendenzialmente dovrebbe portargli un risparmio fiscale, quantomeno nel caso di redditi medio-alti.
Ci sono peraltro benefici anche per gli inquilini, posto che in caso di opzione vi deve essere rinuncia, da parte del locatore, agli aggiornamenti del canone, compreso l’aggiornamento ISTAT (oltre al fatto che il conduttore non dovrà contribuire al 50% dell’imposta di registro).
Per esercitare l’opzione della cedolare secca, l’immobile deve essere di proprietà di persona fisica (sono quindi escluse, in particolare, le imprese, come ad esempio le società di gestione immobiliare).
L’immobile deve inoltre essere “ad uso abitativo”, e deve essere “locato per finalità abitative”. Oltre all’abitazione, possono peraltro essere incluse anche le pertinenze (box, cantine, solai). Sono invece esclusi gli immobili non ad uso abitativo o comunque “non locati per finalità abitative”. Quindi, non solo non si può beneficiare della cedolare per immobili ad “uso diverso” dall’abitativo (ad esempio A10, ossia uffici), ma non è ammessa nemmeno per immobili ad “uso abitazione” (ad esempio un A3) se “locati con finalità non abitative” (ad esempio un A3 locato come “ufficio”).
Qualora il locatore scelga la cedolare secca, non dovrà sottoporre il reddito immobiliare all’IRPEF (che arriva anche al 43% per redditi oltre 75.000 euro) e all’ADDIZIONALE IRPEF, né dovrà assolvere l’imposta di registro e di bollo, bensì pagherà un’imposta sostitutiva:
– del 21% per i contratti a canone libero
– o del 19% per i contratti a canone concordato.
Si osserva però che la cedolare si applica sul 100% del canone (non quindi ridotto del 15% come invece avviene nel calcolo dell’IRPEF).
La cedolare, come detto, sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo. Di fatto, per il locatore, quanto al registro, il risparmio è il 50% dell’imposta (il restante sarebbe a carico del conduttore) e quindi, rispetto all’aliquota di registro del 2%, un 1%.
E’ importante però sottolineare che, prima dell’opzione, il locatore è obbligato (pena inefficacia dell’opzione stessa) a inviare una comunicazione a mezzo raccomandata al conduttore, con cui (oltre a informarlo che intende esercitare opzione) rinunci agli aggiornamenti del canone (con espressa inclusione degli aggiornamenti ISTAT) per tutto il periodo di vigenza dell’opzione.
Quanto all’esercizio dell’opzione (e al versamento), l’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n. 53394 del 7/4/2011, ha previsto le modalità operative e ha approvato i modelli inerenti. In particolare:
– il modello per l’opzione è reperibile sul sito http://www.agenziaentrate.gov.it e deve essere presentato esclusivamente per via telematica (direttamente dal contribuente o tramite intermediario abilitato)
– vi è poi il modello 69 (contentente anche altri dati, e in particolari quelli catastali, che può sostituire il “modello di comunicazione dei dati catastali”), che invece può presentarsi in cartaceo, in duplice copia, presso l’Agenzia.
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.
Tuttavia il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.
La cedolare riguarda i canoni maturati a partire da gennaio 2011. Già nel 2011, quindi, occorrerà versare l’ “acconto” sulla cedolare inerente i canoni 2011 (e poi il “saldo”, nel 2012), con tempistiche (in due rate o in unica soluzione) distinte a seconda dell’importo della cedolare afferente ciascun immobile. In questo senso si osserva che il provvedimento prevede:
“ Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamento dell’acconto, pari all’85 per cento dell’imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:
– la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo;
– la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre 2011.
Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d’acconto è effettuato in due rate; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d’acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011. Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. Il versamento dell’acconto relativo al periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all’85 per cento dell’ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.”
E’ inoltre previsto che:
“ Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca… .”
Fatta questa panoramica generale, conclusivamente, pare utile fissare le idee sugli adempimenti che si dovranno eseguire a breve nel 2011.
Si è già detto dei termini per il pagamento dell’acconto 2011, scadenti di norma tra il 16/6/2011 e il 30/11/2011.
Riassumiamo adesso i termini e le modalità per l’opzione.
Per i contratti che al 7 aprile 2011 (data del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate) risultavano:
– già in corso di validità, e già registrati
– oppure già cessati, e con imposta di registro già pagata
– oppure già prorogati, e con imposta di registro già versata
l’opzione si eserciterà in sede di UNICO 2012. L’imposta (di registro e di bollo) già versata, non sarà però rimborsabile.
Per i contratti nuovi (stipulati dall’8/3/2011 e quindi da registrare) dal 7 aprile 2011, l’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto (ma senza pagare l’imposta di registro), utilizzando il modello SIRIA (ossia il modello telematico); tuttavia i termini di registrazione cadenti tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011, sono prorogati al 6 giugno 2011 (e quindi c’è tempo fino al 6/6/2011 per esercitare l’opzione).
Per i contratti prorogati o risolti (dall’8/3/2011 e per i quali quindi l’imposta di registro andrebbe versata) dal 7/4/2011, l’opzione si esercita entro il termine di versamento dell’imposta di registro (ma senza pagarla), utilizzando (non il modello SIRIA, bensì) il modello 69 (che come si è detto è cartaceo e non telematico); tuttavia anche in questo caso i termini che cadono tra il 7/4/2011 e il 6/6/2011, sono prorogati al 6/6/2011.
Si è detto dei casi in cui utilizzare il modello SIRIA. Tuttavia occorre considerare che esso è utilizzabile solo se si tratta di contratti che prevedano:
– un numero di LOCATORI non superiore a 3, e tutti optino per la cedolare
– un numero di INQUILINI non superiore a 3
– una sola abitazione, e non più di 3 pertinenze (ove accatastate autonomamente).
Se non sussistono tali condizioni, l’opzione dovrà comunque esercitarsi con il modello 69.
(Relazione Convegno ASSOEDILIZIA 2011: Rag. Sergio Brembati – Avv. Luca Brembati)