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Timestamp: 2020-01-18 16:14:12+00:00
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REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE SPECIFIEE DANS LA PROMESSE DE VENTE - Légavox
Publié le 05/02/2014 Par Maître HADDAD Sabine Vu 19 083 fois 4
La rédaction des termes de la promesse de vente est essentielle car ils sont la loi des parties
Ils sont librement négociés et consentis au sens de l'article 1134 du code civil.
Une mauvaise rédaction pourrait obliger l'une des parties, au-delà de ce qu'elle pourrait imaginer.
L' arrêt du 15 janvier 2014, rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en est une illustration .
Il a été rendu aux visas des articles 1134 et 1176 du code civil.
Il considère qu'une promesse de vente qui n'enferme pas la réalisation de la condition suspensive dans aucun délai tout en portant date non extinctive avant laquelle la réitération doit intervenir mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter n'est pas caduque.
I Analyse de 3ème Civ, 15 janvier 2014 N° de pourvoi: 12-28362
Le fait qu'il n'ait pas été précisé dans le compromis de date butoir spécifique pour la réalisation de la condition d'obtention du prêt est indifférent, dès lors qu'il était convenu que la signature de l'acte devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2008, ce qui impliquait nécessairement que les conditions suspensives devaient être réalisées à cette date.
II La jurisprudence et la défaillance de la condition suspensive au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil
--Quid de la demande de vente forcée en cas de clause obscure visant comme condition suspensive justement la réitération même du compromis par acte authentique. ?
III Présentation de 3ème Civ, 15 janvier 2014 N° de pourvoi: 12-28362
Vu les articles 1134 et 1176 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 juillet 2012), que par promesse des 10 et 22 juillet 2008, les époux X... ont vendu un immeuble aux consorts Y..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 30 septembre 2008 ; que le 4 février 2009, les époux X... ont fait sommation aux consorts Y... de signer l'acte définitif de vente ; que les consorts Y... ayant refusé au motif que la condition suspensive ne s'était pas réalisée dans les délais impartis, ils ont assigné les époux X... et le notaire en restitution du dépôt de garantie et, à titre subsidiaire, en résiliation de l'acte ;
Attendu que pour constater que la défaillance de la condition suspensive avait entraîné la caducité de la vente et ordonner la restitution du dépôt de garantie aux consorts Y..., l'arrêt retient que le fait qu'il n'ait pas été précisé dans le compromis de date butoir spécifique pour la réalisation de la condition d'obtention du prêt est indifférent, dès lors qu'il était convenu que la signature de l'acte devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2008, ce qui impliquait nécessairement que les conditions suspensives devaient être réalisées à cette date ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Nous venons de signer un compromis de vente sur une maison sous conditions suspensive de prêt.
Le vendeur avait signé en septembre un 1er compromis sous condition d'obtention de prêt. L'acte authentique devait être signé en décembre ce qui n'a pas pu être le cas en l'absence de prêt.
Le notaire, l'agent immobilier nous ont affirmé et écrit dans notre compromis que le vendeur était libre de tout engagement.
Merci pour votre article analysant les effets de la condition suspensive. J'ai une interrogation quant est il si le compromis est caduc en raison de la date encadrant la levee de la condition suspensive et que le notaire faut quand même signer la vente ? Acte notarié n'est plus un acte de réitération mais un nouvel acte initial ? Êtes vous d'accord ?
J'ai signé un compromis de vente dans lequel est stipulé:
" Outre l'éventuelle condition suspensive d'obtention de prêt(s), les parties soumettent formellement la réalisation de la vente aux conditions suspensives suivantes, stipulées au seul profit de l'acquéreur, lequel pourra toujours y renoncer:
1/ URBANISME:
Que le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant le bien impropre à sa destination normalement prévisible.
A ce sujet, il est précisé que le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende le bien impropre à sa destination.
2/ ETAT HYPOTHÉCAIRE:
Que l'état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d'un montant supérieur au prix de vente convenu ou qui soit de nature à faire échec à l'obtention d'un emprunt éventuel
3/ AUTRE CONDITION SUSPENSIVE:
la mise en conformité éventuelle du réseau d'assainissement est à la charge des vendeurs
En cas de non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives (sauf renonciation par l'acquéreur à ces conditions), les parties retrouveront leur pleine et entière liberté, sans aucune indemnité de part et d'autre.
La somme remise par l'acquéreur, à titre d'acompte lui sera immédiatement et intégralement restituée, et ceci sans autre formalité.
RÉALISATION ET SIGNATURE DE L'ACTE
Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur le bien et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du Code Civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.
Sur convocation, l'acte authentique sera établi et signé au plus tard le: 03 juin 2016 à 18 heures sauf accord entre le parties
Cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s’exécuter."
En cas de non réalisation de la mise en conformité éventuelle du réseau d'assainissement par le vendeur à la date du 03 juin 2016, quelles sont mes droits?
Le vendeur peut-il demander un délai supplémentaire pour le faire? Si oui, quel est le délai maximal dont il a le droit?
A l'inverse, ai-je le droit de me rétracter? Si oui, à partir de quand et quel est de délai?
Je vous remercie d'avoir pris le temps de lire et de répondre à mes interrogations.
Dès lors où la clause suspensive d'obtention de prêt n'est pas réalisée (obtention de prêt ) à une date précise, le vendeur est libéré du compromis de vente à partir de quand après la mise en demeure d'exécution de la clause suspensive ?