Source: https://database.prod.bwo.clients.liip.ch/fr/judgments/fristlose-kuendigung-infolge-schweren-mangels
Timestamp: 2019-10-19 17:26:02
Document Index: 18803083

Matched Legal Cases: ['Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 256', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 8', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 258', 'Art. 259', 'Art. 258', 'BGer', 'Art. 259', 'Art. 259', 'in casu', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 97', 'Art. 259', 'Art. 259', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 8']

Fristlose Kündigung infolge schweren Mangels
Art. 259d CO
Art. 259e CO
Art. 259b let. a CO
Im vorliegenden Urteil wurde ein massiver und gesundheitsschädigender Staubbefall als schwerer Mangel gemäss Art. 259b lit. a OR qualifiziert. Dieser rechtfertigt zur fristlosen Kündigung und Mietzinsherabsetzung im Umfang von 100 Prozent, sofern der Mieter den Mangel nicht selbst zu verantworten hat. Die Herabsetzungserklärung kann auch nach Beseitigung des Mangels oder nach Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden. Überdies ist der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter durch den Mangel einen Schaden erlitten hat. Dabei muss der Mieter das Bestehen des Mangels und den Bestand sowie den Umfang des Schadens beweisen. Das Verschulden des Vermieters wird vermutet. Ihm steht jedoch der Exkulpationsbeweis offen. Er muss also beweisen, dass ihn sowohl für die Entstehung, als auch für die verzögerte oder gänzlich unterbliebene Behebung des Mangels, kein Verschulden trifft.
Herr A und Frau B schlossen am 30. Juni / 3. Juli 2010 einen Mietvertrag über eine 4.5-Zimmer-Dachwohnung zu einem monatlichen Nettomietzins von Fr. 2’750.– ab. Mietbeginn war der 1. September 2010, wobei die Wohnung bereits am 16. August 2010 bezogen wurde. Die Mieter waren Erstmieter der Wohnung, die ab Bezugsbereitschaft Ende Juni 2009 bis zum Einzug der Mieter leer gestanden war. Das Übergabeprotokoll attestierte eine mängelfreie Wohnung. Am 4. Februar 2011 trafen sich die Parteien und der Bauleiter des Vermieters in der Wohnung aufgrund einer Mängelrüge betreffend Kondensat auf dem Kochherd und Wasserspuren an einem Dachbalken. Anlässlich dieses Termins wurde der Vermieter auch auf das Auftreten von Staub in der ganzen Wohnung hingewiesen. Am 22. Februar 2011 gelangten die Mietparteien deswegen an die Verwaltung. Nach einem Augenschein schrieb diese am 24. Februar 2011 dem Bauleiter und dem Vermieter eine E-Mail und berichtete über erhebliche Staubablagerungen in der ganzen Wohnung (ebenfalls in den Kästen und Schubladen). Die Verwaltung schreibt weiter, dass die Situation unerträglich sei und bei Herrn A zu Reizhusten und brennenden Augen geführt habe und sie sich gewundert habe, dass die Mieter es so lange ausgehalten hätten, bevor sie das Problem meldeten.
1. Fristlose Kündigung (Art. 259b lit. a OR)
Durch einen Mietvertrag ist der Vermieter unter anderem dazu verpflichtet, dem Mieter die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Entstehen an der Mietsache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigne Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, kann er unter anderem verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a OR). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen (Art. 259a Abs. 2 OR). Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter gemäss Art. 259b lit. a OR fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt. Die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels trägt gemäss Art. 8 ZGB der Mieter, da dieser aus der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache die nachfolgend zu erörternden Recht ableitet (Basler Kommentar OR I, HONSELL, VOGT, WIEGAND (Hrsg.), 5. Auflage, Basel 2011, WEBER Art. 259a N 4 f.). Zudem darf der Mangel weder vorsätzlich noch fahrlässig vom Mieter oder Personen, für die er einstehen muss, verursacht worden sein. Eine Mitverantwortung des Mieters genügt bereits zu Ausschluss der Mängelrechte. Die Mängelrechte des Mieters entstehen somit bei mittleren und schweren Mängeln, die der Mieter nicht selbst zu verantworten hat (BSK OR I, WEBER Art. 259a N 2 f.).
Damit die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung im Sinne von Art. 259b lit. a OR erfüllt sind, muss zunächst (A.) ein schwerwiegender Mangel vorliegen, der (B.) nicht vom Mieter zu vertreten ist. Sodann muss der Vermieter den Mangel kennen (C.) und die angemessene Frist zu dessen Behebung unbenutzt verstreichen lassen (D.). Nachfolgend ist das Vorliegen dieser Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung je einzeln zu prüfen.
A. Schwerwiegender Mangel (Art. 258 OR)
Art. 259b lit. a OR verlangt, dass der Mangel als schwerwiegend zu qualifizieren ist, d.h. der Mangel muss den Gebrauch der Sache ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen. Darunter sind Mängel zu subsumieren, welche die vitalen Interessen, namentlich die Gesundheit des Mieters und seiner Familie gefährden oder die vereinbarte bzw. vorausgesetzte Nutzung der Mietsache oder wesentliche Teile davon für eine gewisse Zeit völlig verunmöglichen (BSK OR I, WEBER Art. 258 N 2).
2. Staubbefall
Zur Begründung ihrer Klage machen die Mieter geltend, dass (nach hier nicht weiter interessierender Problembehandlung an der Heizung) im Mietobjekt massiver Staubbefall aufgetreten sei. Es habe sich um weisslichen, klebrigen Staub gehandelt, …
Der Staub habe sich in der ganzen Wohnung verteilt, sei in alle Schubladen und Ritzen eingedrungen und habe Bettzeug, Kleider, Schuhe und Geschirr verschmutzt. Dieser Zustand sei von der Verwaltung des Vermieters schriftlich bestätigt worden und fotografisch belegt. Die Mieter seien in der Folge gezwungen gewesen, täglich Staubsauger- und Handreinigungen vorzunehmen, was die Mieterin der darunter liegenden Wohnung, Frau B., mit Verwunderung konstatiert habe.
Dass während des Mietverhältnisses übermässiger Staubbefall im Mietobjekt aufgetreten ist, kann nach dem Gesagten als unbestritten bezeichnet werden und erfordert keine weitergehenden beweismässigen Abklärungen.
3. Gesundheitliche Folgen für die Mieter
f) Im Resultat ergibt sich folgendes Bild: Gemäss dem EMPA Prüfbericht vom 13. April 2011 wurden in den Staubablagerungen aus dem Mietobjekt hauptsächlich die Elemente Calium, Chlor, Kohlenstoff, Magnesium und Sauerstoff nachgewiesen. Zudem wurde in einem wässrigen Extrakt der Ablagerungen grosse Mengen Chlorid nachgewiesen. Weiter wurde festgehalten, dass der grösste Teil der Ablagerungen mit grosser Wahrscheinlichkeit aus chloridhaltigen Stoffen bestand. Der Zeuge H. [Hausarzt von B] hat der Mieterin in einem ärztlichen Zeugnis ausdrücklich bescheinigt, dass sie die Wohnung wegen staubbedingten gesundheitlichen Beschwerden verlassen müsse. Zudem führte der Zeuge H. aus, dass alle Verbindungen mit Chlor toxisch sind, sobald dieses mit Feuchtigkeit oder speziell mit Schleimhäuten in Verbindung kommt. Für ihn war es sehr wahrscheinlich, dass der Staub im Mietobjekt die Leiden der Mieterin verursacht hatte. Hinweise auf eine andere Ursache ihrer Symptome haben gefehlt und wurden nicht geltend gemacht. In dieses Bild passt, dass auch die Zeugin S. (Reinigungskraft) an ähnlichen Symptomen litt und sich deswegen bei Dr. H. in Behandlung begeben musste. Dies kann kaum ein Zufall sein, zumal auch noch der Hund der Mieter mit Juckreiz und Ekzemen zu kämpfen hatte. Es besteht kein Anlass, die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussagen S. und H. in Frage zu stellen, zumal beide keine eigenen Interessen aus diesem Prozess haben. Insgesamt ist damit rechtsgenüglich erstellt, dass der Staub in der streitgegenständlichen Wohnung gesundheitsgefährdend war, womit der Hauptbeweis der Mieter erbracht ist.
Jedenfalls sind die vom Vermieter angebotenen Gegenbeweise nicht geeignet, den von den Mietern erfolgreich geführten Hauptbeweis zu erschüttern. Es ist im Ergebnis davon auszugehen, dass der Staub in der streitgegenständlichen Wohnung mit Chloriden belastet und somit gesundheitsgefährdend war. Ein Mangel, der eine Gesundheitsgefährdung bewirkt, beeinträchtigt die vitalen Interessen der Mieter und ist als ein schwerwiegender Mangel zu qualifizieren.
B. Staubbefall von Mietern zu vertreten
e) Vorliegend hat der Vermieter zu beweisen, dass die Mieter den Staubbefall durch das Abkleben der Lüftungsschlitze der Zwangsbelüftung selber verursacht haben, insbesondere, indem der entstandene Unterdruck zu chloridhaltigen Ausblühungen der von den Mietern eingebrachten Möbel führte. Weiter hat der Vermieter zu beweisen, dass die bauseits verwendeten Materialien ein Entstehen von Chloriden – wie in der Wohnung der Mieter vorgefunden – verunmöglichten sowie, dass allein durch die Beseitigung der durch die Mieter vorgenommenen Abklebungen der Lüftungsschlitze und Beseitigung der Wohneinrichtung der gerügte Staubbefall verschwunden ist. Dazu nannte er Zeugen und Sachbeweismittel.
h) Die Würdigung der genannten Beweismittel führt zu folgendem Resultat: Dr. R. hielt in seinen Berichten fest, dass in der streitgegenständlichen Wohnung bzw. im von ihm untersuchten Staub weder Pilzbefall noch Fogging festzustellen war. Er führte (auch als Zeuge) aus, dass er keine Möglichkeit sehe, dass Chloride aus den heutigen Baustoffen herausdiffundieren. In seinem Bericht schränkte er diese Aussage insofern ein, als dies seine persönliche Meinung und nicht diejenige eines Materialkundlers sei. Zudem hält er in seinem Bericht fest, dass Fogging auch aus Einrichtungsgegenständen oder Heimtextilien herrühren könne. Vorliegend handle es sich aber nicht um Fogging. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die ihm zur Analyse vorgelegten Staubproben allesamt erst nach dem Auszug der Mieter entnommen wurden, und jedenfalls nicht zu einer Zeit, als das Staubproblem in der Wohnung noch akut war. Inwiefern dies die Resultate seine Analyse beeinflussten, kann aber offenbleiben, da weder aus seinen Aussagen als Zeuge noch aus seinen Berichten ein kausaler Zusammenhang zwischen dem Verhalten der Mieter bzw. des von ihnen in die Wohnung eingebrachten Mobiliars und dem Staubbefall herzustellen ist.
Auch die Zeugen, welche in der streitgegenständlichen Wohnung waren, haben zwar allesamt ausgesagt, dass nach dem Auszug der Mieter und dem Entfernen der Abklebungen der Lüftungsschlitze kein Staubbefall mehr aufgetreten sei (bzw. dass in der Nachbarwohnung nie ein Staubproblem aufgetreten sei). Dies bildet zwar ein Indiz, lässt jedoch keinen zwingenden Rückschluss darauf zu, dass der Staubbefall durch ein irgendwie geartetes Verhalten der Mieter ausgelöst wurde (wie z.B. das Einbringen bestimmter "ausgasender" Möbel oder das Abkleben der Zuluftöffnungen, was einen Unterdruck in der Wohnung zur Folge hatte – die Zuluftöffnungen sind unbestrittenermassen mit einem mechanischen Schliesser ausgestattet und damit für ein Verschliessen vorgesehen). Dass der Unterdruck in der Wohnung zu Ausblühungen der Möbel geführt haben könnte, war mit den angerufenen und abgenommenen Beweismitteln ebenfalls nicht zu erstellen. Auch den Beweissatz, dass die bauseits verwendeten Materialien ein Entstehen von Chloriden, wie sie in der streitgegenständlichen Wohnung gefunden wurden, verunmöglichen würden, konnte keiner der angerufenen Zeugen bestätigen. Einzig der Zeuge R. führte in diesem Zusammenhang aus, dass nach seiner persönlichen Meinung der heutige Beton keine solchen Salze mehr enthalte. Eine Analyse über die in der Wohnung verbauten Materialien wurde aber ebenso wenig beantragt wie ein Untersuch des Daches, das gemäss EMPA-Bericht noch am ehesten in Frage gekommen wäre, Aufschluss über die Staubentwicklung zu geben. Der Vermieter trägt vorliegend die Beweislast dafür, dass der Mangel von den Mietern zu vertreten war. Dieser Beweis ist ihm nicht gelungen, weshalb der dazu offerierte Gegenbeweis der Mieter keiner näheren Erörterung bedarf.
C. Kenntnis des Mangels
Der Vermieter war über das Auftreten von Staub im Mietobjekt erstmals – wenn auch allenfalls nur beiläufig – am 4. Februar 2011 in Kenntnis gesetzt worden, wie er selber einräumt. Der Zeuge W. [Bauleiter] hat freimütig bestätigt, dass er anlässlich seines ersten Besuchs (zusammen mit dem Vermieter) in der Wohnung der Mieter darauf aufmerksam gemacht wurde, dass es überall Staub in der Wohnung hatte, der auf allen Gegenständen, in Schränken und Schubladen war. Spätestens ab dem 24. Februar 2011 musste sich der Vermieter auch das Wissen der Verwalterin punkto Ausmass des Staubbefalles anrechnen lassen, nachdem diese auf Veranlassung der Mieter einen Augenschein vor Ort gemacht und ihn samt seinem Bauleiter W. via E-Mail darüber unterrichtet hatte. Die Erhebung der schriftlichen Mängelrüge vom 22. März 2011 kommt damit keine eigenständige Bedeutung mehr zu, weil bereits ab dem 24. Februar 2011 von Kenntnis des Vermieters über das Staubproblem auszugehen ist.
D. Angemessene Frist zur Behebung verstrichen
Das Recht zur Kündigung entsteht, wenn der Vermieter den Mangel kennt und die angemessene Frist zur Behebung desselben verstreichen lässt. Nicht notwendig ist indessen, dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zu Behebung ansetzt (BGer 4C.164/1999). Die angemessene Frist beginnt bereits dann zu laufen und die Pflicht des Vermieters zur Mängelbehebung innert angemessener Frist setzt bereits dann ein, wenn der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhält (SVIT, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich Basel Genf 2008, Art. 259b OR N 19).
Die Beseitigung des Mangels muss bei schwerwiegenden Leistungsstörungen innert weniger Tage oder gar Stunden seit Kenntnis des Mangels erfolgen. Bei allen anderen Fällen genügt es, dass der Vermieter kurzfristig die Beseitigung des Mangels in die Wege leitet, also etwa einen Reparaturtermin festlegt. Unternimmt der Vermieter alles in seiner Macht stehende, um den Mangel zu beheben, so ist eine Kündigung ausgeschlossen (BSK OR I, WEBER Art. 259b N 7).
Vorliegend haben die Mieter den Mangel spätestens am 22. Februar 2011 der Verwaltung gemeldet. Gemäss der angesetzten Frist bis zum 18. April 2011 hätte der Vermieter fast zwei Monate (55 Tage) Zeit gehabt etwas gegen den gerügten Zustand zu unternehmen.
Nachforschungen zur Herkunft und Ursache des Staubbefalls hätte der Vermieter anzustellen gehabt. Auch hätte er dafür zu sorgen gehabt, dass der in casu schwere Mangel an der Mietsache, nämlich der Staubbefall, behoben wird. Diese 55 Tage Frist sind bei einem schweren Mangel eine durchaus angemessene Behebungsfrist.
Der Vermieter hat somit eine angemessene Frist zur Mängelbehebung ungenutzt verstreichen lassen. Dass die Mieter schon vor Ablauf der von ihnen gesetzten Frist die Wohnung geräumt haben, geschah wie bereits erwähnt auf ihr eigenes Risiko, das sich nun nicht verwirklicht hat.
E. Kein Verschulden des Vermieters nötig
Schliesslich ist ein Verschulden des Vermieters am Entstehen des Mangels keine Voraussetzung des Beseitigungsanspruchs (BSK OR I, WEBER Art. 259b N 2).
Wie dargelegt, waren die strittigen Punkte A-D zu beurteilen. Im Resultat stellt sich nun insgesamt heraus, dass es den Mietern gelungen ist, einen schweren Mangel der Mietsache zu beweisen.
Der Beweis des Vermieters, dass die Mieter den Mangel zu vertreten haben, wurde hingegen nicht erbracht. Der Vermieter hat nach Kenntnisnahme des schweren Mangels die angemessene Behebungsfrist unbenutzt verstreichen lassen. Folglich sind alle Anspruchsgrundlagen für eine fristlose Kündigung durch die Mieter erfüllt und die fristlose Kündigung der Mieter vom 26. April 2011 war demgemäss gerechtfertigt.
Der Vermieter wusste ab dem 4. Februar 2011 vom Staubbefall. Dieser qualifiziert sich als schwerer Mangel, der ein Bewohnen der streitgegenständlichen Wohnung verunmöglicht bzw. unzumutbar gemacht hat. Entsprechend ist für diese Zeit eine Mietzinsreduktion von 100% gerechtfertigt, was zur Gutheissung von Ziffer 1 der Klage der Mieter führt. Der Vermieter hat die von ihnen bezahlten Mietzinse zu erstatten.
2. Art. 259e OR: Schadenersatz:
Der Vermieter haftet dem Mieter für Schaden, den dieser infolge eines Mangels erleidet, soweit sich der Vermieter nicht exkulpieren kann.
A. Mangel
Die erste Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist, dass das Mietobjekt mangelhaft ist. Auf die Schwere des Mangels kommt es grundsätzlich nicht an (SVIT Kommentar, Art. 259e N 4 f.). Wie oben ausgeführt, litt die streitgegenständliche Wohnung an einem schweren Mangel.
Ein Schaden ist gemäss der allgemeinen Definition eine unfreiwillige Vermögensminderung, die in der Verminderung der Aktiven, der Vermehrung der Passiven oder im entgangenen Gewinn bestehen kann (BSK OR I, WIEGAND Art. 97 N 38). Zusätzlich muss der Schaden gemäss Art. 259e OR als Folge eines Mangels am Mietobjekt eingetreten sein (SVIT Kommentar, Art. 259e OR N 8).
Abgesehen vom Verschulden des Vermieters, das vermutet wird, trifft den Mieter für sämtliche anspruchsbegründenden Voraussetzungen des Schadenersatzes die Beweislast (BGE 107 II 429). Er hat nicht nur den behaupteten Mangel, sondern auch Bestand und Umfang des Schadens nachzuweisen. D.h. der Mieter muss dartun, dass ihm tatsächlich ein Schaden entstanden ist, und er hat dessen Umfang zu belegen (BGE 99 II 216, E. 3a).
2. Parteivorbringen und Subsumption im Einzelnen
Die Mieter machen geltend, die notwendige fristlose Auflösung des Mietverhältnisses habe ihnen beträchtliche Kosten verursacht, und zwar in Form von Reinigungs-, Installations- und Gutachterkosten, ferner Ersatzanschaffungen für durch den Staubbefall beschädigte oder nutzlos gewordene Gegenstände.
d) Rechnung EMPA-Gutachten
Die Mieter machten geltend, sie hätten die Kosten des EMPA-Gutachtens in der Höhe von Fr. 1’118.90 beglichen. Der Betrag sei ihnen vom Vermieter zurückzuerstatten.
Der Vermieter hielt dagegen, dass die Mieter das Gutachten in Auftrag gegeben hätten.
Welche Partei das EMPA-Gutachten in Auftrag gegeben hat, ist für die vorliegende Frage des Schadens und der allfällig daraus resultierenden Schadensersatzpflicht irrelevant. Relevant ist einzig, dass das EMPA-Gutachten im Hinblick auf den zu eruierenden Mangel in Auftrag gegeben wurde, weshalb vorliegend von einem adäquaten Kausalzusammenhang zwischen dem Mangel an der Mietsache und dem entstandenen Schaden auszugehen ist. Die Mieter hätten ohne den schweren Mangel des Mietobjekts die Kosten für das EMPA-Gutachten nicht bezahlen müssen. Der Vermieter ist daher zu verpflichten, den Mietern die (im Betrag unbestrittenen und urkundlich ausgewiesenen) Kosten des EMPA-Gutachtens in der Höhe von Fr. 1’118.90 zu erstatten.
f) Kosten Hotel und Ferienwohnung
Nach dem bereits Gesagten können die Kosten einer Ersatzwohnung beim Vorliegen eines schweren Mangels geltend gemacht werden. Die Mieter waren in der konkreten Situation berechtigt, die Wohnung sofort zu verlassen, um eine fortdauernde Gefährdung ihrer Gesundheit zu vermeiden. Dass sie bei der Wahl der Ersatzwohnung ihre Schadensminderungspflicht vernachlässigt hätten, wurde nicht behauptet. Ebenso wurden die geltend gemachten und urkundlich ausgewiesenen Beträge für die Ersatzunterbringung nicht bestritten. Entsprechend ist der Vermieter zu verpflichten, den Mietern unter diesem Titel die Kosten für Hotel und Ferienwohnung im Umfang von Fr. 4’976.– zu ersetzen.
i) Reinigung Kleider und Bettwäsche
Die Mieter wiederum machten geltend, es gehe offensichtlich nicht um die übliche Reinigung von Kleidern und Bettwäsche.
Konnte der Staub in Schubladen und Schränke eindringen, ist davon auszugehen, dass auch die darin befindlichen Kleider und Bettwäsche verschmutzt worden sind. Die darum notwendig gewordene umfassende Reinigung sämtlicher Kleider und Bettwäsche überstieg fraglos die Möglichkeiten der Mieter. … Die Kosten der Textilreinigung sind daher dem Vermieter zu überwälzen und er ist entsprechend zu verpflichten, den Mietern unter diesem Titel die geforderten und urkundlich belegten Fr. 17'219.70 zu bezahlen.
[Nebst den oben exemplarisch aufgeführten Positionen, wurden den Mietern Schadensersatz zugestanden für: Neuanschaffung Vorhänge, Installation Closomat, Neuinstallation Telefon, TV und Stereoanlage, Kosten für Umzug Tresor, Reinigung Teppiche und Polsterelemente, Reinigung Wohnungsinventar, Spezialreinigung elektronische Geräte und Klavier, Ersatz Möbelabdeckplatten, Kosten für die Neuanmeldung, neue Stempel, teilweise Anschaffungskosten Luftreiniger, teilweise Arztkosten Hund].
Nach all dem Gesagten ist der Vermieter zusammenfassend zu verpflichten, den Mietern Schadenersatz in der Höhe von insgesamt Fr. 51'949.55 zu bezahlen.
Abgesehen von der eben abgehandelten Schadenersatzforderung hat der Vermieter den Mietern die bereits oben (unter III. 1. F) zusammengefassten Positionen zu bezahlen: Die Mietzinsreduktion von 100% für die Monate Februar, März und April 2011 im Gesamtbetrag von Fr. 8'250.– zuzüglich die (Verzugs-) Zinsforderungen von 5%, die urkundlich belegt sind (Schichtungsbegehren vom 12. Januar 2012 über den Teilbetrag von Fr. 5'377.75 sowie Klagebegehren über den vollen Betrag vom 14. Mai 2012).
Ausserdem ist der Vermieter zu verpflichten, den Mietern ihre Sicherheitsleistung im Betrag von Fr. 4900.– (inklusive aufgelaufenen Zinsen), … zurückzuerstatten, nachdem fest steht, dass keine Forderung des Vermieters existiert, die gesichert werden müsste. Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben die Mieter fraglos Anspruch auf Rückerstattung des von ihnen geleisteten Depositums, wenn seitens des Vermieters keine Forderungen offen sind.
Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Mietzinse bis zum ordentlichen Ablauf der Kündigungsfrist ist abzuweisen, nachdem die fristlose Kündigung der Mieter zu Recht erfolgt ist.
Zum Antrag der Mieter auf Verpflichtung des Vermieters zum Rückzug und zur Löschung der gegen sie erhobenen Betreibungen ist darauf hinzuweisen, dass eine Betreibung nicht mehr in einer Betreibungsauskunft erscheint, wenn der Anspruch des betreibenden Gläubigers in einem rechtskräftigen gerichtlichen Entscheid zurückgewiesen wird. "Solche gerichtlichen Entscheide ergehen gestützt auf abgewiesene Aberkennungsklagen (…). Das Begehren der Beklagten z.B. in einer Aberkennungsklage, wonach die Klägerin zu verpflichten sei, die Betreibung zurückzuziehen, und im Betreibungsregister löschen zu lassen, erübrigt sich angesichts von Art. 8a Abs. 3 lit. A SchKG (…). Eine förmliche Aufhebung der Betreibung im Urteilsdispositiv ist für die Verweigerung des Einsichtsrechts folglich nicht notwendig (BGE 125 III 336 E. 1; …)" (BSK SchKG I, 2. Auflage, Basel 2010 – James T. Peter, Art. 8a N 19). Da die Anerkennungsklage des Vermieters abzuweisen ist, reicht in diesem Zusammenhang die Mitteilung des Entscheides (nach Eintritt der Rechtskraft) an das zuständige Betreibungsamt R.
58/3 - Fristlose Kündigung infolge schweren Mangels