Source: https://bvi-magazin.de/artikel/faelligkeit-abrechnung-bei-ausscheidung-verwalter/
Timestamp: 2019-11-19 05:48:26
Document Index: 49903122

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 26', '§ 28', '§ 28', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 307', '§ 28', '§ 26', '§ 28']

Fälligkeit der Abrechnung im Zeitpunkt des Ausscheidens des Verwalters - BVI-Magazin
Die WEG-Verwalterin wurde während laufender Verwalterbestellung auf einer Eigentümerversammlung vom 21.01.2015 mit sofortiger Wirkung abberufen. Zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 sah sich die Verwalterin nicht verpflichtet und lehnte die im Juni 2015 erfolgte Aufforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Erstellung ab. Die WEG begehrte Schadensersatz für die Erstellung der Jahresabrechnung 2014 durch die neue Verwalterin. Amts- und Landgericht München gaben der WEG Recht. Auf die zugelassene Revision hin bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechtsmeinung der Vorinstanzen.
Die in der Verwalterpraxis durchaus wichtige Frage, welcher Verwalter bei einem Wechsel die Abrechnung für das abgeschlossene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat, hat der BGH nur zum Teil entschieden. In Rechtsprechung und Literatur war bislang umstritten, ob der Verwalter in der Pflicht steht, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht das Amt inne hat – oder der, der bei Fälligkeit der Abrechnungspflicht im Amt ist. Dies hat der BGH jetzt dahingehend entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Damit kommt es jedenfalls für die Frage, wer die Abrechnung zu erstellen hat, nicht mehr darauf an, wer nach drei Monaten (so OLG Zweibrücken in ZMR 2007, 887 f), bis zu sechs Monaten (BayObLG, WE 1991, 223 f) oder gar erst nach Ablauf von neun Monaten (so Jennißen in ZWE Heft 1/2018, S. 18 ff.) Verwalter ist. Nach Auffassung des Senates wird durch das Kriterium der Fälligkeit lediglich eine Aussage darüber getroffen, wann eine Leistung verlangt werden kann, nicht aber darüber, wer sie zu erbringen hat. Demgegenüber bestimme der Zeitpunkt der Entstehung der Schuld auch die Person des Schuldners. Die insoweit einmal entstandene Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung bestehe auch dann fort, wenn der Verwalter aus dem Verwalteramt ausscheidet, sie gehe nicht auf den neuen Verwalter über. Vielmehr zähle die Erstellung der Jahresabrechnung zu einer über den Ablauf des Vertragsverhältnisses hinaus bestehenbleibenden, nachwirkenden Verpflichtung, für die auch keine zusätzliche Vergütung verlangt werden könne.
Die Frage, wann die Abrechnungspflicht konkret entstanden ist, ob am letzten Tag des Wirtschaftsjahres (Jennißen in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 26 Rn. 181) oder aber am ersten Tag des Folgejahres (so wohl die überwiegende Auffassung, wie bspw. Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 135; Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 111; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 162 u. v. m.), hat der BGH letztlich nicht entschieden, weil es im vorliegenden Fall darauf nicht ankam. Der Verwalterwechsel wurde erst Mitte Januar des Folgejahres vollzogen. Der ausführlichen Darlegung und Begründung der Meinung, die auch die Vorinstanz (LG München I, Az. 36 S 1117/16 WEG v. 27.10.2016) vertreten hat, dass der am ersten Tag des Folgejahres im Amt befindliche Verwalter die Abrechnung zu erstellen hat, kann wohl eine Tendenz des BGH hierzu entnommen werden. Dies gilt umso mehr, als die gesetzliche Regelung des § 28 Abs. 3 WEG vom Wortlaut her die Pflicht zur Erstellung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres normiert. Damit wird wohl kaum in Einklang zu bringen sein, die Abrechnungspflicht noch am letzten Tag des laufenden Wirtschaftsjahres entstehen zu lassen.
Die Erstellung einer Jahresabrechnung für eine Verwaltungszeit, in der ein anderer Verwalter die Buchführung inne hatte, gestaltet sich in der Praxis oftmals sehr viel schwieriger, als dies von der Rechtsprechung pauschal unterstellt wird und ist vielleicht bei der Kalkulation des normalen Verwalterentgeltes nicht ausreichend berücksichtigt. Es stellt sich daher die Frage, ob der Verwalter hier eine Sondervergütung vereinbaren kann. Für Tätigkeiten, die zu dem normalen Pflichtenkreis des Verwalters gehören, eine zusätzliche Vergütung zu vereinbaren, würde dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Ein darauf basierender Formularvertrag würde wohl gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstoßen (vergl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 162, § 26 Rn. 75; KG in NJW RR 1993, 529). Andererseits ist der ausscheidende Verwalter zur vollumfänglichen Rechnungslegung verpflichtet (§ 28 Abs. 4 WEG), sodass der neue Verwalter erwarten darf, dass ihm diese bei Erstellung der Jahresabrechnung vorliegt und somit die Arbeit erleichtert. Diesen Anspruch können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss geltend machen; der neue Verwalter darf dieses erwarten. Säumnisse des Vorverwalters nachzuholen, gehört sicherlich nicht zum Pflichtenkreis des Verwalters, der durch die normale Verwaltervergütung abgegolten ist. Soweit der neue Verwalter daher hier im Pflichtenkreis des ausgeschiedenen Verwalters tätig werden muss, sind keine Gründe ersichtlich, weshalb hierfür nicht eine Sondervergütung vereinbart werden kann.