Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/orzeczenia-sadow/ii-sa-ld-698-15-wyrok-wojewodzkiego-sadu-522063707
Timestamp: 2020-01-22 08:39:47+00:00
Document Index: 9394032

Matched Legal Cases: ['SA/Łd ', 'SA/Łd ', 'SA/Łd ', 'art. 98', 'art. 98', 'art. 134', 'art. 174', 'art. 98', 'art. 154', 'art. 151', 'art. 157', 'art. 98', 'art. 4', 'art. 156', 'art. 154', 'art. 151', 'art. 7', 'art. 77', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 77', 'art. 89', 'art. 107', 'art. 156', 'art. 154', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 145', 'art. 151', 'art. 98', 'art. 144', 'art. 146', 'art. 147', 'art. 148', 'art. 98', 'art. 98', 'art. 98', 'art. 4', 'art. 156', 'art. 154', 'art. 98', 'art. 4', 'art. 98', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 156', 'art. 151', 'art. 151', 'art. 98', 'SA/Po ', 'SA/Po ', 'SA/Po ', 'SA/Gl ', 'SA/Łd ', 'SA/Gd ', 'SA/Po ', 'SA/Lu ', 'SA/Ol ', 'SA/Łd ', 'SA/Łd ', 'SA/Łd ', 'SA/Wa ', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 98', 'art. 134', 'art. 84', 'art. 80', 'SA/Po ', 'art. 7', 'art. 77', 'art. 107', 'art. 107', 'art. 145', 'art. 77', 'art. 89', 'art. 77', 'art. 89', 'art. 89', 'art. 151']

II SA/Łd 698/15 - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi
II SA/Łd 698/15 - Wyrok Wojewódzkiego Sądu...
Opublikowano: LEX nr 1970011
II SA/Łd 698/15
Przewodniczący: Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.).
Sędziowie WSA: Renata Kubot-Szustowska, Barbara Rymaszewska.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2015 r. przy udziale - sprawy ze skargi W. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia (...) nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej - oddala skargę. LS
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia (...), nr (...), po rozpoznaniu odwołania W. F., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia (...), nr (...) w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:
Prezydent Miasta Ł. decyzja z dnia (...) - po przeprowadzeniu postępowania wszczętego z urzędu - ustalił opłatę adiacencką w wysokości 38.607 zł wobec W. F., właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A, oznaczonej jako działka nr ewid. (przed podziałem): (...), (...), (...) i (...) o łącznej powierzchni 15.661 m2 z tytułu wzrostu jej wartości spowodowanego podziałem na działki nr ewid.: (...), (...) - (...), (...), (...) - (...). Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518, dalej jako: "u.g.n.").
Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania W. F., utrzymało w mocy decyzję pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i treść regulacji ustawowych wskazując, iż przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia ustalenie opłaty adiacenckiej jest dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.
W sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, spełnione zostały wszystkie określone w art. 98a ust. 1 u.g.n., co uprawnia organ pierwszej instancji do wydania decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak podkreśliło Kolegium, nieruchomość stanowiąca własność W. F., położona w Ł. przy ul. A, oznaczona jako działki nr ewid.: (...), (...), (...) i (...) o łącznej powierzchni 15.661 m2, mocą decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia (...), nr (...) została podzielona na działki nr ewid.: (...), (...) - (...), (...), (...) - (...). Decyzja o podziale stała się ostateczna z dniem 7 lutego 2014 r. W uchwale Rady Miejskiej w Łodzi nr XXII/461/07 z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Łódz. z 2007 r. Nr 401, poz. 4195), stawkę tę ustalono na poziomie 30%. Organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 20 sierpnia 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, która ustaliła, iż wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału wynosi 128.690 zł, co przy zastosowaniu 30% procentowej stawki daje opłatę adiacencką w kwocie 38.607 zł.
Jak podkreśliło SKO, istota sporu w sprawie koncentruje się wokół sporządzonego operatu szacunkowego. Po analizie tego dowodu Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości, zwłaszcza w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia 17 października 2014 r., stanowiących odpowiedź na zarzuty strony, a ponadto w świetle pozytywnego stanowiska (...) Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 3 stycznia 2014 r. dotyczącego sposobu wyceny nieruchomości po podziale, opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 31 października 2013 r. zajętej w analogicznej sprawie, jak i utrwalonych poglądów judykatury.
Dalej organ odwoławczy argumentował, iż w sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan nieruchomości.
W ocenie Kolegium operat szacunkowy jest wyczerpujący, logiczny, nie zawiera błędów, oparty jest na obowiązujących w tym zakresie przepisach prawa. Biegły w operacie uwzględnił cechy wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, w tym: lokalizacji, dostępu, sąsiedztwa, otoczenia, wyposażenia w media, prawnej lub technicznej możliwości zabudowy. Następnie na podstawie ustalonych cech rynkowych dostosował wycenianą nieruchomość do określonego stopnia i wagi każdej cechy rynkowej. Dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawił sposób wyceny, podejście, zastosowane metody oraz uzasadnienie wyboru. W operacie przedstawiono szczegółowy opis nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a uzyskały cenę najniższą i najwyższą w badanym zbiorze transakcji. Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Liczba transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania w celu oszacowania nieruchomości przed i po podziale jest wystarczająca dla przyjętej metody, co odpowiada treści § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej jako: "rozporządzenie"), który stanowi o kilkunastu nieruchomościach.
Zdaniem Kolegium, przyjęte do porównań nieruchomości to nieruchomości podobne do wycenianej, pochodzące z tego samego rynku lokalnego, wyodrębnione pod względem atrakcyjności lokalizacji ogólnej, dostępności komunikacyjnej, funkcji w planie, wielkości powierzchni działki, uzbrojenia terenu i o podobnym przeznaczeniu - teren zabudowy mieszkaniowej. Dobór nieruchomości podobnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, który w operacie dokonał analizy rynku, niwelując różnice pomiędzy nimi, co przełożyło się na wartość współczynników korygujących.
Wbrew twierdzeniom autora odwołania, z operatu wynika, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a operat szacunkowy nie budzi wątpliwości.
Oceniając operat pod względem formalnym, organ stwierdził, iż zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny, co umożliwia zrozumienie konkluzji operatu.
Operat niewątpliwie wskazuje, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości. Operat odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast.u.g.n.
W świetle tego zarzuty odwołania organ drugiej instancji uznał za nieuzasadnione. W pierwszej kolejności Kolegium nie podzieliło twierdzenia odwołania, iż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił faktu, że dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, co miało wpłynąć na określenie przeznaczenia części wycenianej nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową, a także na dobór nieruchomości podobnych do wycenianej według jej stanu po podziale. Jak zaakcentował organ, bez wpływu na proces wyceny miał fakt wejścia w życie planu miejscowego (uchwała Nr V/87/15 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 21 stycznia 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Łodzi położonej na terenie osiedla Złotno w rejonie ulicy Stare Złotno), ponieważ zdarzenie to nastąpiło po podziale nieruchomości. Biegły - stosownie do art. 98a u.g.n. - oszacował wartość nieruchomości według jej stanu przed podziałem, na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział ((...)) oraz według jej stanu po podziale, na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (7 lutego 2014 r.). Z tego powodu, wejście w życie z dniem 2 kwietnia 2015 r. planu miejscowego, nie miało wpływu na proces wyceny. Wejście w życie planu miejscowego mogło spowodować określone skutki prawno - finansowe, lecz będące poza zakresem wyceny. Biegła opisała w operacie, że w dacie szacowania nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zapisy decyzji o warunkach zabudowy. Zapisy wówczas obowiązującego studium posłużyły do ustalenia przeznaczenia dla części nieruchomości nie objętej decyzją o warunkach zabudowy. W związku z tym, wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, które nastąpiło po dacie na którą przyjmuje się stan nieruchomości oraz zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego, który wszedł w życie z dniem 2 kwietnia 2015 r., nie miały wpływu na wycenę.
Odnośnie wyceny działek wydzielonych pod drogi, Kolegium wyjaśniło, że dla określenia wartości nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną konieczna jest wiedza o transakcjach dotyczących nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny - dróg wewnętrznych, w których obrót dotyczył prawa własności jako całości (nie udziałów w całości). We wszystkich analizowanych przez biegłą umowach, zbycie praw do nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne było czynnością konieczną towarzyszącą sprzedaży nieruchomości nie posiadających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i miało na celu zapewnienie tego dostępu, zatem nie są to transakcje pozwalające na określenie rynkowej wartości drogi wewnętrznej. Rzeczoznawca wyjaśnił, że w sytuacji braku transakcji rynkowych dotyczących dróg wewnętrznych, określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Dla nieruchomości gruntowych (działek niezabudowanych) wartość odtworzeniowa jest tożsama z wartością rynkową i określa się ją przy zastosowaniu przepisów szczegółowych. Innych możliwości określania wartości dróg wewnętrznych, aktualnie obowiązujące przepisy prawa nie przewidują. Ze względu na brak szczegółowych uwarunkowań prawnych w zakresie określania wartości dróg wewnętrznych, zaistniała konieczność zastosowania odpowiednio przepisów dotyczących czynności i ich uwarunkowań najbardziej zbliżonych do czynności i warunków wydzielenia drogi wewnętrznej decyzją podziałową. Najbardziej zbliżony do warunków określenia wartości drogi wewnętrznej dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości jest przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia i taki też został zastosowany.
Odwołujący poddał także w wątpliwość sposób wyceny nieruchomości po podziale polegający na zsumowaniu wartości poszczególnych działek geodezyjnych powstałych po podziale, a nie całej nieruchomości. Takiego sposobu szacowania Kolegium nie podzieliło wyjaśniając, iż rzeczoznawca majątkowy winien dokonać wyceny każdej z działek powstałych w wyniku podziału, uwzględniając ich specyficzne cechy i atrybuty, zamieszczając te wartości w operacie, tak by wykazać, iż nastąpił wzrost wartości dzielonej nieruchomości. Wobec tego nie ma przeszkód, aby wycena wartości podzielonej działki była sumą działek na nią się składających po podziale, co ma konsekwencje dla doboru wielkości działek porównawczych. Zasada wyceny, zgodnie z wartością rynkową działki, ujęta w art. 151 ust. 1 u.g.n., wymaga, aby wycena ta uwzględniała faktyczne realia możliwości sprzedaży działek mniejszych, w rozmiarach po podziale. Każda z działek po podziale może stanowić odrębny przedmiot obrotu rynkowego, a tym samym posiada wartość rynkową. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, możliwość uzbrojenia, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Docelowo podział nieruchomości na poszczególne działki zmierza do ich wyodrębnienia, jako samodzielnych nieruchomości, nie następuje tylko dla samego podziału.
Reasumując Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, iż w sprawie zostały spełnione ustawowe przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej, brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, by organ pierwszej instancji, nieprawidłowo ocenił stan faktyczny i wydał decyzję z naruszeniem obowiązujących norm prawnych. Również do sporządzonego operatu szacunkowego Kolegium nie miało zastrzeżeń.
Operat szacunkowy jest opinią osoby dysponującej specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Opinia biegłego nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie pewną oceną stanu rzeczywistego. Wycena nieruchomości, chociaż opiera się na pewnych zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy, które nie zawsze musi pokrywać się z subiektywnymi ocenami strony. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów, tak jak ma to miejsce w sprawie, nie oznacza, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy.
Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w operacie, bowiem tenże został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym, jak i w kolejnych pismach rzeczoznawcy majątkowego w sposób wyczerpujący i rzetelny, zaś obliczenia matematyczne nie są obarczone błędami. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca, również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje takowymi kwalifikacjami, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Wobec tego strona kwestionując ustalenia operatu, powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, określający wartość tej samej nieruchomości.
Uwzględniając powyższe Kolegium stwierdziło, że strona mając udzielony stosowny termin nie przedstawiła żadnego dowodu, w którym wartość nieruchomości byłaby inna. Samo twierdzenie o wadliwości operatu, nie daje podstaw do jego zdyskwalifikowania, jako skutecznego dowodu w sprawie dającego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego powodu, że strona kwestionuje jego ustalenia i nie godzi się z oszacowaną wartością gruntu.
W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Zasada spoczywania ciężaru dowodu na organie nie może być rozumiana w ten sposób, że organ ma przekonać stronę o zasadności nałożonego na nią obowiązku, bowiem często nie jest to możliwe.
W skardze na powyższą decyzję W. F. wnosząc o jej uchylenie wskazał na naruszenie przepisów prawa materialnego, t.j.:
- art. 98a ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n., poprzez błędną ich wykładnię w wyniku uznania, że zmiana przeznaczenia nieruchomości z budowlanego na rolny, wywołana uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po sporządzeniu operatu szacunkowego, a przed wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie ma wpływu na ustalenie wartości nieruchomości jako podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej;
- art. 156 ust. 3 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie wobec stwierdzenia, że operat szacunkowy jest w całości aktualny, w sytuacji gdy pomiędzy jego sporządzeniem, a dniem wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wystąpiła zmiana czynnika wpływającego na wartość nieruchomości, czyli przeznaczenia wycenianej nieruchomości z budowlanego na rolne, dokonana poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- art. 151 ust. 1 u.g.n. przez błędną jego wykładnię w wyniku uznania, że wycena wartości nieruchomości w wersji po podziale może być dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego jako suma wartości wydzielonych w wyniku podziału działek, a nie wartości nieruchomości po podziale, jako całości.
W ocenie autora skargi, w sprawie doszło także do naruszenia przepisów postępowania, czyli:
- art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej jako: "k.p.a."), poprzez nierozpoznanie zarzutów odwołania opisanych w pkt 2b, 2d, 2e i 2f, co oznacza nie rozpoznanie istoty sprawy, gdyż zarzuty dotyczyły istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności,
- art. 7 i art. 8 k.p.a poprzez nieuwzględnienie zaniechania przez organ pierwszej instancji konieczności dokonania aktualizacji operatu w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości z budowlanego na rolny dokonanej po sporządzeniu operatu w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- art. 77 § 1 w zw. z art. 89 § 2 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie zaniechania przez organ pierwszej instancji wyznaczenia rozprawy administracyjnej, w sytuacji gdy pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego sporządzone po wykonaniu operatu nie obejmowały wszystkich zagadnień podniesionych w zarzutach skarżącego sformułowanych w piśmie z dnia 24 września 2014 r. do operatu szacunkowego, a istotnych dla rozstrzygnięcia, jak również, poprzez niewyznaczenie rozprawy przez organ drugiej instancji,
- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niezamieszczenie w uzasadnieniu decyzji, w części dotyczącej uzasadnienia faktycznego i prawnego stanowiska co do zarzutów naruszenia przepisów postępowania opisanych w pkt 2b, 2d, 2e i 2f odwołania co uniemożliwia ocenę i weryfikację kontestowanej decyzji.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia.
W piśmie z dnia 15 grudnia 2015 r. stanowiącym załącznik do protokołu rozprawy pełnomocnik skarżącego wskazał, iż w sprawie doszło do naruszenia także przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n., który wskazuje, iż operat szacunkowy może być wykorzystany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W ocenie autora pisma, istotną zmianą czynników w sprawie był fakt wejścia w życie - po sporządzeniu operatu - uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która zmieniła przeznaczenie ternu stanowiącego własność W. F.
Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W razie nieuwzględnienia skargi sąd ją oddala (art. 151 p.p.s.a.).
W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem.
Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy powołanej uprzednio ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio.
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.).
Podsumowując - przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej jest - po pierwsze - dokonanie podziału nieruchomości, po drugie - podjęcie przez radę danej gminy uchwały w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i - po trzecie - wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.
Zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą skargę, nie ulega wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki zostały w sprawie spełnione, zatem nie ma potrzeby ich ponownego omawiania, szczególnie w obliczu tego, że nie są one przedmiotem sporu między stroną skarżącą, a organem administracji.
Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się tymczasem do oceny czy w sprawie wystąpiła trzecia przesłanka, a mianowicie czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału.
Pierwszy zarzut skargi odnosi się do naruszenia art. 98a ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n. w wyniku uznania, że zmiana przeznaczenia nieruchomości z budowlanego na rolny, wywołana uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po sporządzeniu operatu szacunkowego, a przed wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, nie ma wpływu na ustalenie wartości nieruchomości jako podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Natomiast drugi argument skargi odnosi się do wskazania naruszenia art. 156 ust. 3 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie wobec stwierdzenia, że operat szacunkowy jest w całości aktualny, w sytuacji gdy pomiędzy jego sporządzeniem, a dniem wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wystąpiła zmiana czynnika wpływającego na wartość nieruchomości, czyli przeznaczenia wycenianej nieruchomości z budowlanego na rolne, dokonana poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Innymi słowy, w ocenie autora skargi, rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem powinien uwzględnić okoliczność, iż w związku z wejściem w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości (z budowlanego na cele rolne). Oba powołane zarzuty skargi w istocie sprowadzają się do odpowiedzi na pytanie, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowana wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po sporządzeniu operatu szacunkowego, wpływa na wartość nieruchomości ustaloną w tymże operacie. Zdaniem składu orzekającego, odpowiedz na tak sformułowane pytanie jest negatywna, zatem zarzut skargi jako nie uzasadniony, nie zasługuje na uwzględnienie. Wyjaśniając dostrzec należy, iż przepis art. 98a u.g.n. precyzyjnie określa daty, na które rzeczoznawca ma uwzględnić stan nieruchomości, czyli - zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. - stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Przywołany przepis art. 98a u.g.n. nakazuje uwzględnić stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W sprawie decyzja o podziale nieruchomości została wydana w dniu (...), a stała się ostateczna z dniem 7 lutego 2014 r. W tej sytuacji stan nieruchomości przed podziałem należało określić na dzień (...), a po podziale na dzień 7 lutego 2014 r., co niewątpliwie w sprawie uczynił rzeczoznawca majątkowy. Uchwała w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego weszła w życie w dniu 2 kwietnia 2015 r., zatem - w świetle przedstawionych uwag i jak słusznie dostrzegło Samorządowe Kolegium Odwoławcze - jako okoliczność, która zaistniała po datach, na które należy określić stan nieruchomości przed i po podziale, pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie. Decydujący jest zatem stan faktyczny - choć niekiedy wytworzy przez stan prawny, czyli przeznaczenie nieruchomości - na dzień wydania i uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Późniejsze zdarzenia - w tym zakresie - pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie.
Z tych powodów nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut skargi wskazujący na naruszenie art. 7 i 8 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie konieczności aktualizacji operatu szacunkowego w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości z budowlanego na rolny w wyniku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do art. 7 k.p.a. organy w toku postępowania stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmując wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Natomiast art. 8 k.p.a. obliguje organ do prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. Trudno zarzucić organowi naruszenie zasady praworządności, jak i zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, z tego powodu, że organ nie uwzględnił w postępowaniu okoliczności, która nie ma wpływu na rozstrzygnięcie.
To samo uzasadnienie przemawia także za odmową uwzględnienia podniesionego w piśmie z dnia 15 grudnia 2015 r. zarzutu naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n.
Kolejny argument skargi wskazuje na naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.n. przez błędną jego wykładnię w wyniku uznania, że wycena wartości nieruchomości w wersji po podziale może być dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego jako suma wartości wydzielonych w wyniku podziału działek, a nie wartości nieruchomości po podziale, jako całości. Zdaniem sądu, przyjęta przez biegłą metoda wyceny takich nieruchomości odpowiada prawu. Rzeczoznawca oszacował wartość przedmiotowych nieruchomości po dokonaniu podziału w ten sposób, że określił wartość poszczególnych działek geodezyjnych, powstałych na skutek podziału uwzględniając zapisy decyzji podziałowej, a następnie zsumował ich wartości, co dało - w ocenie biegłego - najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości podzielonej, od której należało obliczyć wysokość opłaty adiacenckiej. Przedstawiony sposób wyliczenia wartości nieruchomości po podziale należy ocenić jako prawidłowy. Nie można bowiem tracić z pola widzenia podstawowej zasady określania wartości nieruchomości, zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 u.g.n.). W sprawie określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Odrzucenie tego sposobu określania wartości nieruchomości po podziale uniemożliwiałoby w wielu sytuacjach w ogóle określenie tej wartości, np. przy braku transakcji, których przedmiotem byłyby duże powierzchniowo nieruchomości, podzielone wprawdzie w trybie art. 98 u.g.n. na kilka czy kilkanaście działek, ale objęte jedną transakcją. Nie sposób nie zauważyć, że doświadczenie wskazuje, iż po podziale zbywane są, w znakomitej większości, działki uzyskane w wyniku podziału, po ich przekształceniu w samodzielne nieruchomości. Oczywistym jest bowiem, że cena 1 m2 mniejszej nieruchomości jest znacząco wyższa, niż cena 1 m2 działki dużej, co sprowadza się do tego, że ze sprzedaży kilku nieruchomości, powstałych z nieruchomości dzielonych właściciel uzyska wyższą cenę, niż gdyby sprzedał nieruchomości niepodzielone, o znacznie większej powierzchni. Na zastrzeżenia strony skarżącej wyczerpującej odpowiedzi udzieliła biegła w toku postępowania.
Mając na uwadze powyższe argumenty i odnosząc się do zarzutów skargi w tym zakresie, dostrzec należy rozbieżność stanowisk w zakresie dopuszczalności komentowanego sposobu ustalania wartości nieruchomości. Ta rozbieżność jest zauważalna zarówno w środowisku samych rzeczoznawców majątkowych i ich organizacji zawodowych, jak również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Sądowi znane są orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (wyroki: z dnia 21 lutego 2013 r., IV SA/Po 1110/12; z dnia 15 maja 2013 r., IV SA/Po 151/13 oraz z dnia 2 października 2013 r., IV SA/Po 559/13, a także wyrok Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 stycznia 2012 r., II SA/Gl 506/11; wszystkie przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl), w których akcentuje się, iż przedmiotem operatu jest określenie wartości nieruchomości, którego to pojęcia nie należy utożsamiać z pojęciem poszczególnych działek ewidencyjnych, jako że ustawa o gospodarce nieruchomościami rozróżnia te dwa pojęcia. W wyrokach tych wskazano, że nieruchomość po podziale ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, błędem jest zatem eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą skargę, podziela jednak stanowisko tej części judykatury, w tym tutejszego sądu, które właśnie taki sposób ustalenia i wyliczenia wartości nieruchomości po podziale, jak przyjęty w sprawie, ocenia jako prawidłowy. Stanowisko analogiczne zaprezentował m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 6 sierpnia 2014 r., II SA/Łd 361/14, gdzie stwierdzono, że każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego. Zasadą na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1 m2 nieruchomości przed dokonaniem podziału. Regułę stanowi dokonywanie podziału geodezyjnego celem osiągnięcia korzyści finansowych. Obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku (podobnie wyroki NSA: z dnia 22 lipca 2014 r., I OSK 2948/12 i z dnia 5 lutego 2014 r., I OSK 1123/12 oraz wyroki WSA: w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., II SA/Gd 223/12; w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r., IV SA/Po 435/13; w Lublinie z dnia 30 stycznia 2008 r., II SA/Lu 833/07; w Olsztynie z dnia 18 września 2012 r., II SA/Ol 788/12; w Łodzi z dnia 17 września 2014 r., II SA/Łd 426/14, z dnia 15 stycznia 2015 r., III SA/Łd 737/14, z dnia 16 czerwca 2015 r., II SA/Łd 235/15 i inne). Warto również przywołać stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 września 2013 r., VIII SA/Wa 324/13, który podkreślił, że w art. 4 pkt 1 i 3 u.g.n. zdefiniowane zostało pojęcie "nieruchomości gruntowej" i "działki gruntu". Nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 u.g.n.), zaś działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 u.g.n.). Wobec tego pojęcie "działka gruntu" zawiera się w pojęciu "nieruchomość gruntowa", zatem użycie w art. 98a u.g.n. pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału.
Za przedstawionym powyżej stanowiskiem, podzielanym przez sąd, a przyjętym przez organ, opowiedziało się także (...) Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Jest to stanowisko zgodne także z poglądem Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (z dnia 31 października 2013 r., w sprawie KA/79/2013). Podobną opinię wyraziło ponadto Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju Departament Gospodarki Nieruchomościami (pismo z dnia 22 maja 2014 r., znak: DGN-II-0770-1-TN/14). Powołane stanowiska zawarte nawet w oficjalnych pismach nie są jednak źródła prawa.
Uwzględniając przedstawione stanowisko judykatury, sąd rozpoznając niniejszą sprawę nie miał wątpliwości co do prawidłowości wyliczenia wartości nieruchomości po podziale, jako sumy wartości poszczególnych działek, tak jak przyjęły to organy, nie zaś jak sugerowała strona, jako wartości jednej nieruchomości kilkudziałkowej.
W tym miejscu - wobec treści art. 134 p.p.s.a. zobowiązującego sąd administracyjny do rozpoznania sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - uzupełnić powyższe wypada o wskazanie, iż Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela ocenę organu co do rzetelności i mocy dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej i zobowiązania właścicieli nieruchomości do jej uiszczenia. Operat szacunkowy jest opinią w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., powinien zatem zostać przez organ oceniony z poszanowaniem wniosków wymagających wiedzy specjalistycznej, ale z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., I OSK 1444/08 oraz wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 października 2010 r., II SA/Po 392/10). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta, a w szczególności jej wzrost, jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. O zaistnieniu przesłanek nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., I OSK 860/08). Nadto, postępowanie wyjaśniające w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej toczyć się winno z poszanowaniem zasad określonych nie tylko w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, ale również w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zdaniem sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia, wymagane elementy. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka, dokonując wyceny uwzględniła w szczególności lokalizację i sąsiedztwo nieruchomości, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjną, wielkość, kształt i możliwość zagospodarowania nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości.
Zauważyć nadto trzeba, iż wszelkie wątpliwości, tak ze strony organu, jak i strony skarżącej, były od razu wyjaśniane przez rzeczoznawcę majątkowego, która szczegółowo odnosiła się do każdej podniesionej kwestii, uzasadniając swoje stanowisko w kontekście okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prawa. Stronom umożliwiono zapoznanie się z tymi dokumentami, wypowiedzenie się i zgłoszenie ewentualnych zarzutów (zawiadomienie z dnia 1 września 2014 r., ponawiane później w piśmie z dnia 6 listopada 2014 r. oraz z dnia 4 grudnia 2014 r., a także zawiadomienie skierowane przez organ drugiej instancji, czyli pismo z dnia 28 kwietnia 2015 r.), czy kontrdowodów. O rzetelności wyjaśnień biegłego świadczy również argumentacja organu, który w zaskarżonej decyzji, ale i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, wnikliwie przeanalizował sporządzony dla potrzeb postępowania operat. Wobec powyższego nie sposób mieć zastrzeżeń co do przyjętych przez biegłą założeń i metodyki wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej), w szczególności co do przyjętego okresu monitorowania cen transakcyjnych. Do porównania rzeczoznawca uwzględnił transakcje sprzedaży zawarte w warunkach transakcji rynkowych z okresu 2 lat poprzedzających moment wyceny. Rzeczoznawca w zakresie doboru nieruchomości korzysta ze swobody, jakkolwiek wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relatywna. Biegła złożyła w tym zakresie stosowne wyjaśnienia, tak w operacie, jak i w piśmie sporządzonym w toku postępowania (pismo z dnia 17 października 2014 r.), w których odniosła się do zarzutów współwłaścicieli nieruchomości będących zobowiązanymi do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Wobec tego nie znajdują uzasadnienia zarzuty skargi, na potwierdzenie, których strona skarżąca nie złożyła żadnego kontrdowodu, formułując zarzuty i argumenty tożsame z podniesionymi w toku postępowania oraz w odwołaniu, do których odniósł się zarówno biegły, jak i organ.
W konkluzji podkreślić wypada, iż w treści skargi jej autor podniósł także zarzut naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nierozpoznanie zarzutów odwołania opisanych w punkcie 2b, 2d, 2e i 2f, co oznacza nierozpoznania istoty sprawy, gdyż zarzuty dotyczyły istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności. Z przedstawionym zarzutem związany jest także kolejny stanowiący o naruszeniu art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niezamieszczenia w uzasadnieniu decyzji organu drugiej instancji stanowiska co do wskazanych zarzutów odwołania, co uniemożliwia ocenę i weryfikację zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do tych argumentów wskazać wypada, iż wymienione punkty odwołania w istocie stanowią zarzuty skierowane przeciwko sporządzonemu przez rzeczoznawcę majątkowego operatowi szacunkowemu, który podlegał ocenie przez organy obu instancji, czego dowodem są podniesione w uzasadnieniach decyzji obu instancji argumenty. Niewątpliwie Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się konkretnie do wymienionych zarzutów odwołania, czym bezspornie naruszyło przepis art. 107 § 3 k.p.a., co jednak - zdaniem składu orzekającego - nie stanowi podstawy do wyeliminowania kontestowanego rozstrzygnięcia w obrotu prawnego. Zdaniem Sądu - wobec tego, że ocenie organu bezspornie podlegał operat, a wymienione zarzuty odnoszą się właśnie do niego - jest to naruszenie przepisów proceduralnych, które pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie i jako takie nie może stanowić podstawy uchylenia decyzji w trybie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.
W treści skargi podniesiono także zarzut naruszenia art. 77 § 1 w zw. z art. 89 § 2 k.p.a. poprzez niewyznaczenie rozprawy administracyjnej. Zgodnie z treścią wskazanych przepisów organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin (art. 89 § 2 k.p.a.). W ocenie Sądu, organy obu instancji zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy w sposób wyczerpujący. Niewątpliwie uwaga organów orzekających skupiona była przede wszystkim na wyjaśnieniu przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, czyli przede wszystkim ustaleniu czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Nie ulega wątpliwości, iż przewidziana w art. 89 § 2 k.p.a. powinność przeprowadzenia rozprawy, gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków i biegłych nie jest równoznaczna z koniecznością przeprowadzenia rozprawy w każdym przypadku przeprowadzenia wymienionych dowodów (por. np. wyrok NSA z dnia 12 lutego 2008 r., II GSK 361/08 i inne). Innymi słowy, organ nie ma obowiązku przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, dlatego w razie zaniechania jej zorganizowania, nie można postawić organowi zarzutu w tym zakresie.
Reasumując, sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego oraz nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, na podstawie art. 151 p.p.s.a. sąd orzekł o oddaleniu skargi.