Source: https://www.notariofranciscorosales.com/por-que-no-conviene-firmar-documento-privado-de-venta-de-viviendas/
Timestamp: 2017-11-23 16:28:41
Document Index: 305312010

Matched Legal Cases: ['artículo 517', 'artículo 14', 'artículo 28', 'artículo 28', 'artículo 1170', 'artículo 1170', 'artículo 1227', 'artículo 54']

Por qué no conviene firmar un documento privado de compraventa de vivienda
compraventa de vivienda, consumo, función notarial, Notario, vivienda
Hay una especie de idea socialmente extendida, que erróneamente considera que la compraventa de una vivienda se hace en un documento privado. y que sólo cuando se ha pagado el precio, o cuando se va a pagar dicho precio se debe de firmar la escritura pública.
A mi entender es un error la firma de dicho documento privado de compraventa de vivienda y aplazar el otorgamiento de la escritura.
Para explicar lo erróneo de esta creencia, y los graves perjuicios que de ella se derivan para las partes (especialmente el comprador -y más si este es un consumidor-) es necesaria unas aclaraciones.
1.- La compraventa, como todo contrato se perfecciona por el mero consentimiento, por lo que no necesita ni documento público ni privado. Entre la venta de un piso y la venta de un kilo de tomates, pocas diferencias hay desde el punto de vista jurídico (salvo las obvias de que no es lo mismo el bien comprado, no es la misma la utilidad y necesidad de dicho bien y no es el mismo el precio).
2.- La compraventa es un contrato que obliga a las partes a pagar un precio y entregar una cosa. Hay compraventa desde que las partes contraen el compromiso de pago y entrega, el resto del Código Civil se dedica a regular como hay que cumplir dichas obligaciones, y cuanto más claros se fijen dichos derechos y obligaciones menos problemas habrá.
3.- Dado que por el mero acuerdo de las partes ya hay contrato, el documentar bien dicho acuerdo, y un buen asesoramiento es importantísimo, y el tipo de documentación y asesoramiento ha de ser más fuerte cuanto más trascendencia tengan dichas obligaciones, siendo que el asesoramiento que nos presta el Notario está incluido en sus honorarios (dicho de otra forma el Notario cobra lo mismo se haga la venta antes o después de pagar el precio, pero nuestras necesidades de asesoramiento no son las mismas).
Entiendo que es muy económico comprar un contrato privado en un estanco, e incluso más buscar por internet un modelo de contrato privado y redactarlo entre particulares.
Pero cuando el comprador entrega una cantidad a cuenta, dicha entrega, sin mayores garantías que el documento privado, es fuente de todos los conflictos imaginables y el ahorro de los 300 o como mucho 500 euros que supone una escritura pública (gasto que al final se producirá) es un ahorro ficticio, pues el coste del pleito que puede surgir en caso de incumplimiento de condiciones, o por falta de fijación de las mismas es muy alto (tanto en lo relativo al dinero que cuesta el pleito, como en lo relativo al tiempo que dicho pleito durará).
Desde el punto de vista del vendedor, el contrato privado es perfectamente válido, pero para poder cobrar tendrá que promover un previo juicio declarativo, tras el que tendrá que promover el correspondiente juicio ejecutivo, y durante todo el tiempo que ambos duren (yo conozco un caso que va para siete años) no podrá vender a nadie.
La función principal de la escritura pública es la fijación de los derechos y obligaciones de las partes, lo que actualmente se conoce como seguridad jurídica preventiva, que no es sino una forma moderna de sintetizar el dicho tradicional “Puerta de Notaría abierta…puerta de juzgado cerrada”.
¿Cómo se puede ser tan insensato de dejar a la buena fe y al azar los momentos más importantes de la venta?.
Es cuando hay acuerdo, pero las partes no han cumplido sus obligaciones (de entrega de la cosa y de pago del precio) cuando precisamente hay que acudir al Notario, cuando nuestra compra (la de la casa en la que intentamos vivir el resto de nuestras vidas) debe de ser adaptada a nuestras necesidades, cuando verdaderamente necesitamos el asesoramiento del profesional, cuando verdaderamente necesitamos la garantía de que la otra parte cumplirá sus obligaciones.
Las combinaciones de pactos son tan variadas como variadas, son las necesidades de las partes, y estos momentos es cuando el Notario, que no cobra por asesorar en la redacción del documento, puede recomendar los pactos y estipulaciones que más se adecuan a los intereses de las partes. Suele haber cientos de dudas y resolverlos todos aquí es imposible, pero intentaré aclarar las dudas más frecuentes.
1.- Acudir al Notario antes de pagar el precio es más caro.- Es falso, el único incremento de coste es, que si se firma la escritura sin completar el pago, posteriormente habrá que hacer otra escritura de carta de pago (eludo hablar de cuestiones fiscales, pues la “originalidad” que tiene hacienda en el cobro no deja de sorprenderme todos los días).
Por contra el vendedor con ello goza de un título ejecutivo, que le ahorra los costosos trámites de tiempo y dinero que implican un proceso declarativo previo. Es un error creer que el comprador es el más beneficiado por el otorgamiento de la escritura, pues ambas partes tienen interés en el contrato, y por tanto ambas tienen interés en que la otra cumpla sus obligaciones.
Si el vendedor vende es porque quiere el dinero, teniendo con la escritura pública un título ejecutivo, le permite obtener el cobro de manera más rápida y económica si el comprador no paga. Es errónea la creencia de los vendedores de que manteniendo la propiedad del piso tienen garantías: primero porque esa propiedad la pueden mantener perfectamente firmando la escritura, pero sobre todo, porque la propiedad no le garantiza el cobro y la escritura si; dicho de otra manera, si quiere ser dueño es mejor que no venda, pero si quiere cobrar, es infinitamente más útil firmar una escritura (pues ahorrará muchos gastos judiciales, dado que sólo judicialmente obtendrá el cobro), finalmente insisto en que aunque tenga la propiedad, el vendedor no podrá hacer lo que quiere, que es vender .
El comprador tendrá la garantía de poder probar que se ha firmado el contrato, así como su contenido, amén de que el Notario comprobará la situación de la finca, sus cargas, comprobará la eficiencia energética del inmueble, su situación arrendaticia, su referencia catastral y sobre todo (y si quien vende es un promotor) la constitución de las garantías que la ley 57/1968 exige asegurar las cantidades entregadas a cuenta, amén del control de los medios de pago (que entiendo es incómodo por su repercusión fiscal, pero asegurará las cantidades entregadas a cuenta). Todo eso que Ud acaba de decir lo puedo hacer yo mismo…..¿Seguro?:
Para empezar dudo muchísimo que un ciudadano normal sepa cómo comprobar las cargas y pedir una información Registral.
Para seguir la información del registro ofrecida al ciudadano se refiere al momento de expedirse (por lo que sólo es útil si el contrato se firma en dicho momento) la información que el Registro da al Notario obliga a tener a este informado de cualquier incidencia que se produzca en los diez días siguientes (no es la primera vez que se firma el documento a los dos días de recabar información y ha entrado un embargo sobre la finca).
La situación arrendaticia es algo que fácilmente conoce el comprador, pero la normativa en materia de tanteos y retractos o la actual normativa que resuelve el arrendamiento de un piso en caso de venta, ha pasado completamente desapercibida en los operadores inmobiliarios (al menos esa es mi experiencia).
La referencia catastral también se puede facilitar, pero ¿sabe Ud por qué? ¿comprueba Ud si el vendedor está al corriente en el pago del IBI?, el no tener estos documentos implicará o cargas sobrevenidas que habrá de afrontar el comprador o problemas en la contratación de suministros (nuevamente compruebo que pocos son los documentos privados que reflejan la referencia catastral).
El certificado de eficiencia energética es en la práctica un gran desconocido y como mucho visto como una especie de impuesto añadido, pero en el futuro puede repercutir muy seriamente en nuestras facturas de consumo energético (en este punto me consta que sólo las inmobiliarias y los abogados están bastante al corriente en el tema).
El certificado de deudas con la comunidad de propietarios es otro gran desconocido, sobre el que ya he escrito en este blog y que plantea numerosos problemas (especialmente en materia de derramas).
Firmado el contrato privado, mientras nuestra escritura no se presente en el Registro de la Propiedad podemos vernos afectados por embargos al vendedor, en incluso vernos estafados si este vende a otra persona (no es la primera vez) es el Notario quien nada más firmar la escritura la remite telemáticamente al Registro de la Propiedad y evita esto.
Si compramos a una sociedad o a un apoderado, es necesario un jurista que sepa interpretar las facultades del vendedor (o nos arriesgamos a que la venta sea nula).
El Notario no garantiza al vendedor que el comprador va a pagar, pero la escritura tiene efectos ejecutivos (igual que un cheque o un pagaré).
Cualquiera de los problemas indicados (y raro es que no hay uno o varios de ellos) tienen una solución muchísimo más costosa que los 300€ que aproximadamente cuesta una escritura de compraventa, que además sólo cuando ya esos problemas estén resueltos (o sean tan irresolubles que tengamos que asumir la pérdida) nos acabaremos gastando. Pensará Ud que oculto que la escritura no es un problema, sino los impuestos que gravan dicha escritura, pues nuevamente cae Ud en un error:
Porque los impuestos al final los pagaremos (hacienda es paciente) por lo que nada ahorramos.
Porque se puede pedir aplazamiento o fraccionamiento en el pago de impuestos.
Porque los impuestos cambian, y crean Uds que no es la primera ni última vez que he visto documentos privados que de haberse liquidado en su día al 6%, por aplazar el otorgamiento de la escritura ahora tributan incluso al 10% (aprovecho aquí para preguntarles si Uds han visto alguna vez que bajen los impuestos).
Porque si compramos una casa y no tenemos dinero para pagar los impuestos, mal empezamos a plantear el negocio (recuerde que difícilmente un banco le va a financiar más del 80% del precio de compra y rarísimamente les financiará los gastos de dicha compra).
2.- ¿Cómo voy a entregar la propiedad de mi casa si no me han pagado?.- También es falso, pues que la escritura implique la transmisión de la propiedad, sólo se produce, si del propio contexto de la escritura no se deduce lo contrario.
Serán vendedor y comprador, según sus necesidades, quienes deban de determinar si conviene más a sus intereses aplazar o no la transmisión de la propiedad, lo cual además se puede hacer de diversas formas, con diversos costes (sea vendiendo con pacto de reserva de dominio, o simplemente aplazando la entrega).
También pueden fijarse en la escritura garantías de cobro (por ejemplo una condición resolutoria o una hipoteca) que aunque encarecen la escritura, tienen una gran ventaja pues aseguran el cobro, y hay que tener presente que una garantía de cobro (y más en los tiempos actuales donde pagar pagan muy pocos) no tiene un gran valor.
Sólo el asesoramiento del Notario (que está incluido en el coste de la escritura) permitirá adaptar el contrato a las necesidades especiales de las partes. Además no olvide que más que la propiedad, lo que dará dolores de cabeza al vendedor es la transmisión de la posesión, y nada impide que en la escritura el vendedor se reserve la posesión del inmueble (igual que sucede en muchos casos en los que se da en escritura un plazo de cortesía al vendedor para retirar cosas del inmueble, aunque en este caso la finalidad sería distinta).
3.- La escritura no es garantía alguna de cobro.- Ya he dicho que si. Una escritura pública es según el artículo 517.4 de la LEC un título ejecutivo, con un proceso muchísimo más ágil que el proceso ordinario que habría que promover en caso de incumplimiento del contrato privado.
Pero es que además si se transmite la propiedad, el vendedor, junto al proceso ejecutivo, podría pedir la medida cautelar del embargo preventivo del bien vendido, con lo que obtendría una importante garantía de cobro (que es lo que le interesa).
Puede además pactarse por vendedor y comprador indemnizaciones si este vende, hipoteca o se ve embargado en el bien vendido (pues no cabe la prohibición de vender o hipotecar -art 27 LH). Con ello se logra reforzar la posición contractual del vendedor, y sobre todo se le garantiza a este debidamente la fijación de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
4.- Hay obligaciones adicionales que no pueden cumplirse antes del otorgamiento de la escritura.- Especialmente me refiero a que, al tiempo del acuerdo entre vendedor y comprador, aquél no cuenta ni con el certificado de eficiencia energética (necesario para la venta de pisos y locales) ni con el certificado que acredita que está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (si se vende un piso, local, o garaje).
Lo primero que hay que hacer es una llamada a la reflexión, a no cerrar acuerdos a la ligera. Hablamos de documentos que se pueden obtener en un plazo razonable de tiempo (vgr la ley de propiedad horizontal en su art 9. e fija un plazo de siete días naturales para expedir la certificación que acredita que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad).
En todo caso, no parece sensata la postura de un vendedor, que haciendo una oferta, no esté en condiciones de aportar la documentación necesaria para la perfección del contrato, por lo que la falta de aportación de documentos por el vendedor es un motivo para no firmar ni un documento privado ni una escritura de venta (evidentemente habrá que ver cada caso concreto).
La casuística es amplia, pero aplazar pocos días el acuerdo, sólo permite que las partes reflexionen sobre el mismo y garantiza un mayor acierto en las decisiones que toman. Aquí el asesoramiento del Notario puede ayudar mucho a lograr el acercamiento de posturas.
Por supuesto, nada impide pactar en la escritura estipulaciones relativas al préstamo hipotecario que el comprador trate de obtener para financiar la compra, y es especialmente importante regular la forma y condiciones en la que se permitirá la entrada a los tasadores del banco.
Especial importancia tiene la elaboración de la escritura cuando la compra no es entre particulares, sino que un consumidor compra a un empresario o profesional.
En este caso el Notario ayudará al comprador en la comprobación de los requisitos del RD 515/89 de 21 de Abril (sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas) y de la ley 57/1968 ( sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas), o la prohibición de pagos en efectivo de más de 2.500€ que impone la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.
Si algo ha demostrado la práctica, es que durante el conocido como “boom inmobiliario” sistemáticamente ambas normas han sido incumplidas; pero es que entiendo que dichas normas son de aplicación a las ventas que están actualmente realizando los bancos y sociedades filiales de estos, e igualmente su incumplimiento es sistemático.
Entregar cantidades a cuenta sin que el vendedor entregue un aval que garantice la restitución; no recibir una información adecuada sobre las instalaciones y suministros, sobre el préstamo hipotecario que grava el bien adquirido, sobre los estatutos de la comunidad en la que esté integrado el bien etc, es una fuente futura de conflictos, que hay que evitar.
En relación a los cientos de “triquiñuelas” de las que se sirven estos contratos privados, iré progresivamente publicando entradas sobre: el contrato de arras, el contrato de reserva de vivienda, el arrendamiento con opción a compra y figuras similares.
RESUMEN ¿QUE OFRECE LA ESCRITURA QUE NO OFRECE EL DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA?
Ante todo un asesoramiento profesional gratuito en el que se nos informará de nuestros derechos y obligaciones.
Una garantía de que el contrato se ha firmado en fecha, así como por quienes tienen que firmarlo (parece una tontería pero son cientos los juicios que se promueven bien alegando una de las partes que no firmó, bien que no estaba autorizada para firmar e incluso que no sabía que firmaba -por no decir los absurdos pleitos que se pretenden promover porque se firmó un documento privado borracho etc-).
Un título ejecutivo al vendedor que directamente le permitirá demandar el cobro de lo pactado sin tener que promover un juicio declarativo previo (lo que duplica los gastos).
Una garantía para el comprador, si compra a un profesional, de devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Un contrato adaptado a nuestras concretas necesidades y no un modelo estándar con todos lo problemas que de ello se derivan (pues en los contratos estándar al no contemplarse nuestras necesidades, si no se ven dichas necesidades satisfechas, nos dejan poco margen de actuación), dicho de otra manera, firmar el documento privado, si las partes cumplen sus obligaciones es acertado, pero en caso de incumplimiento es fuente de conflictos y problemas cuyo coste es muy superior al de la escritura.
Una certeza de validez del negocio celebrado.
Una garantía de que no vendrá después de firmar el contrato una serie de gastos elevados y con los que no hemos contado.
Si desea saber más sobre qué documentación, qué gastos y qué tiempo se tarda en hacer una escritura de compraventa de bienes inmuebles, puede consultar gratuitamente en la web de mi despacho.
En este blog encontrará información adicional sobre:
Tengo mi casa sin escrituras.
JOSE GOSALBEZ PAYA 10/03/2014 at 3:48 pm Responder
Estimado Francisco, me ha parecido muy interesante tu entrada y, en términos generales, estoy de acuerdo contigo, pero la situación que retratas en tu entrada es idílica, muy voluntarista pero entiendo que no es realista.
Siendo realistas, y viendo el día a día de nuestra sociedad, y sin perjuicio de que lo más recomendable, prudente y seguro jurídicamente es, sin duda, firmar la compraventa directamente ante notario y al tiempo abonar el precio y entregar la posesión, lo bien cierto es que si se ejecutara la actuación que describes, la actividad económica hubiera sido inexistente, sobre todo en la época del boom ladrillero.
Todos los promotores, todos, vendían sobre plano y en documento privado. Luego se escrituraba, al tener la licencia de primera ocupación, o se cedía a tercero. Esta es la realidad.
Los documentos privados se sucribían, en multitud de ocasiones para amarrar la operación cuando esta no podía firmarse ante notario en ese momento, y ello por multitud de cuestiones que es imposible enumerar.
En mi despacho siempre recomendaba, en estos casos, preparar y firmar directamente ante el notario. Es la forma de cerrar la puerta, y que si esta, por cualquier motivo, luego se abre, que te pille los dedos lo menos posible.
Por otra parte, yo también he sabido de compraventas suscritas ante notario otorgadas con documentación falsa, que se han visto abocadas a procesos complejísimos y larguísimos, con lo que, desgraciadamente, la fe pública tampoco es la solución ideal o perfecta, pero, posiblemente, sea la más prudente y segura.
Ojalá se actuara, o se pudiera actuar siempre como describes, pues entonces habría mucha más seguridad comercial, los juzgados estarían, a buen seguro, mucho más libres de procesos declarativos, pero, me pregunto ¿lo estarían también de procesos ejecutivos?. Sinceramente pienso que no, más viendo lo grave que ha sido la crisis.
En todo caso entiendo que, como otras tantas cosas, muchos pleitos se evitarían con más educación de la gente, si desde bien pequeñitos se enseña que cuando uno da su palabra, esta se cumple… pero esto, seguramente, es harina de otro costal, y posible y desgraciadamente, también idílico.
Francisco Rosales 10/03/2014 at 4:45 pm Responder
Ante todo muchísimas gracias por leer la entrada y tus aportaciones.
Lo malo es que creo haber fallado completamente en la intención que pretendo conseguir con esta entrada, pues en ella defiendo precisamente todo lo contrario a lo que creo que has entendido, yo no defiendo para nada que la escritura se firme en el momento de la entrega de la posesión y pago del precio, sino precisamente todo lo contrario, antes de entregar la posesión o pagar el precio, adaptando el contrato a las verdaderas necesidades de las partes y no como sucede actualmente que no es sino una mera constatación formal de un cumplimiento contractual.
Defender a todos los Notarios es absurdo, como absurdo es defender íntegramente cualquier profesión, por lo que no me extraña lo más mínimo la situación que me comentas (es más en la entrada del blog aludo a un contrato privado que lleva siete años de juicio -es uno que afortunadamente firmé yo, negándome a comprar a un condueño en escritura pública en la que solidariamente me subrogaba en un préstamo hipotecario de CINCO MILLONES DE EUROS….sin comentario de la lacónica advertencia de “mi compañero”-).
Lo lamentable es que me consta que hay abogados que han dejado perplejos a jueces hablando en sala de la ley 57/68, de entregas a cuenta en dinero negro de más del 20% del precio de compra, de esos poderes que sin ningún control han funcionado en el tráfico privado, de esos contratos modelo de arras bajados de internet (cuando no redactados deliberadamente mal por compañeros abogados o Notarios) etc.
Desconozco las múltiples causas que impedían documentar adecuadamente en escritura esas ventas en plano, salvo unos oscuros intereses fiscales, un mal entendido coste de la escritura y un completo desconocimiento del mundo del derecho, eso es lo que trato de evitar con esta entrada.
Si reducimos los juicios declarativos, lograremos agilizar los ejecutivos; pues ahora las tornas han cambiado y son los promotores los que quieren cobrar el precio y exigen el cumplimiento de los contratos en vez de optar por la resolución, mientras los intereses de demora de sus préstamos hipotecarios van cercenando a los pocos que quedan.
Lo de cumplir la palabra, coincido contigo que es harina de otro costal, pero la realidad actual, y la sensibilidad judicial, va más por defender al que va de víctima que a quién es honrado y cumple su palabra, podría poner ejemplos hasta la saciedad, pero hoy hace una semana que un compañero mío: honrado, generoso, sencillo, cabal, preparado, escrupuloso, y padre de familia pagó el más alto precio que se puede pagar por ser fiel a uno mismo, a la palabra dada y al cumplimiento de las obligaciones contraídas, no me cabe duda alguna que sí que está en un mundo ideal, pero me hubiera gustado mucho que este hubiera sido el mundo ideal por el que él tanto luchó D.E.P PRC).
Lizbeth Vicente 01/05/2015 at 10:06 pm Responder
Estimado Francisco vi una casa por internet, me comuniqué con el asesor inmobiliario, quien inicialmente me propuso que cerrará el trato con la vendedora a través de un contrato de compraventa. Sin embargo yo les solicité acudir a la Notaría informándoles que les solicitarían estuvieran al corriente de los pagos de impuestos y entonces me informaron que se tenían algunos adeudos de los mismos y me solicitaban un financiamiento previo a la firma y a cuenta de la venta. Me negué. Aparentemente el asesor inmobiliario terminó haciéndole el préstamo. Acudimos a la Notaría y ahí quedamos en que el día de la firma, es decir tres semanas después de esa visita, ( específicamente el 07 de mayo del 2015) la vendedora también me entregaría la propiedad y yo le haría una transferencia bancaria un día antes. Dado que el plazo ya se va a cumplir me comuniqué con ella para solicitarle su num de cuenta bancaria a la cual depositarle y me contestó que me daría la de su esposo pues ella carecía de una. Aproveché para preguntarle como iba su mudanza pues se acerca la fecha de la firma (el 07 de mayo 2015) y me contestó que necesitaba dinero para mudarse, conseguir una casa y desalojar a sus familiares de la propiedad, pidiéndome pagar al momento de la firma y darle un plazo adicional al de las 3 semanas mencionadas y que están por cumplirse. Finalmente me percato que en el Título de Propiedad que exhibe la vendedora, en la parte frontal se especifica un num de metros cuadrados inferior en 2 metros cuadrados marcados en el croquis, aunque efectivamente el Título de Propiedad está registrado en el Registro Público de la Propiedad pero como ya dije, con el error mencionado. No sé qué hacer. Podría ser tan amable de darme su apreciadísima y profesional opinión?
Francisco Rosales 02/05/2015 at 7:32 am Responder
Empecemos por el final, que es lo más fácil. Ten en cuenta que probablemente comprarás como cuerpo cierto (esto es independientemente de los metros), a diferencia de las fincas rústicas en las que la cabida de las mismas puede ser muy importante (dado que afecta a su producción y subvenciones) en las fincas urbanas la mayor o menor cabida, en la práctica no suele tener mucha importancia (salvo que tu quieras dársela) por otra parte medir exactamente es muy difícil, pues simplemente el hecho de poner el metro fuera o dentro del muro (que algunos centímetros de grosor tiene) provoca una diferencia de metros cuadrados (ten en cuenta que dos metros cuadrados son cuatro losetas simplemente).
No me gusta nada, eso de una vez firmado un acuerdo que haya extremos sin informar, y máxime si hablamos de una escritura en la que se transmite la propiedad, pero no la posesión, pues si la compradora no cumple su pacto, es cierto que tienes un título ejecutivo, y que lograrás la posesión antes o después (pero tras un proceso judicial largo).
Una mudanza se hace en tres o cuatro días como mucho, y el plazo de dos semanas me parece excesivo; ten en cuenta que no sólo te pide plazo para mudarse (que es lógico) sino también para encontrar nueva vivienda ¿y si no la encuentra?.
Personalmente lo que yo recomendaría es firmar la escritura de compraventa, y en ella dejar claro que hay tres semanas para entregar la posesión, adquiriendo tu la propiedad; pero como garantía adicional, yo simplemente pagaría el precio de esa mudanza, o ese precio y muy poco más (en la Notaría con cheque o en efectivo, pero no el día antes con transferencia) y aplazaría el resto del pago al momento de la entrega de la posesión.
Es cierto que ello obliga a una segunda escritura de carta de pago, pero veo mejor esa garantía que el arriesgarme al proceso judicial que habría si la vendedora no cumple sus obligaciones.
Marta Romero 11/03/2014 at 7:57 pm Responder
Estimado Francisco: En mi despacho realizamos contratos de compraventa con arras penitenciarias, en inglés y español ya que nuestros clientes son de habla inglesa. Me resulta muy interesante tu postura, incluso para aplicarla, aunque no la he oido hablar entre colegas ni ningún notario me la ha planteado antes. Sí que en una ocasión formalizamos una opción de compra, lo cual ya conllevó un importante desembolso de impuesto de transmisiones patrimoniales más unos buenos gastos notariales y de registro, junto con la gestoría y los míos incluidos. No lo hemos vuelto a hacer por su elevado coste. Sin embargo deduzco que no hablas de opción de compra ni de promesa, sino de firmar un contrato de compraventa aplazada ante notario, incluso añadiendo aval, más por qué no una hipoteca?, qué me dices de impuestos y honorarios registrales y notariales? Por otro lado, si esto pasa por registro de la propiedad no creo que lo acepten más que en español? Me reitero que me interesa mucho tu postura, siempre hay que reforzar lo mejor posible la seguridad jurídica. Un saludo
Francisco Rosales 11/03/2014 at 9:19 pm Responder
Muchas gracias por plantear el debate, que sabes que es muy amplio, y tendremos que ir desgranando poco a poco (espero tu ayuda en algunas cuestiones fiscales).
Me centraré en la opción de compra y te lanzo el guante para ir planteando otras opciones, y te responderé más que a ti (pues es evidente que sabes del tema) intentando explicarlo a posibles lectores.
Efectivamente la opción de compra es un fallo, más que por las consecuencias fiscales, incluso por el propio concepto, pues dar opción a comprar (opción que se puede ejercer o no y que depende exclusivamente de la voluntad del optante-comprador) no es lo mismo que comprar y vender, pues en el primer caso hablamos de un contrato en el que preveemos un futuro contrato (que tendrá o no lugar), y en el segundo caso de un contrato válidamente celebrado cuyo cumplimiento está aún en el aire.
Como bien dices las consecuencias económicas de la opción son desastrosas, pues tributas por la opción (en Andalucía el 8% del precio acordado por la opción y si no hay precio este se entiende que es el 5% del precio pactado por la venta) y si ejerces la opción tributas nuevamente por la venta (en Andalucía entre el 8 y el 10 % del precio si se trata de particulares), todo ello además de dos escrituras y dos inscripciones .
La venta con pacto de reserva de dominio o la venta sin tradición sólo tributa como venta (a fin de cuentas lo mismo que si se firma la escritura cuando se paga el precio y entrega la cosa), aunque me consta que alguna comunidad autónoma (con la voracidad fiscal que últimamente nos caracteriza) está intentando cobrar aparte la transmisión de la propiedad, lo cual a mi me parece un disparate.
Añadir condiciones resolutorias, fianzas o hipotecas es perfectamente factible, aunque encarecerá algo la operación (así la condición resolutoria o la hipoteca pagará en ITP/AJD el 1.5% -repito en Andalucía- de la cantidad garantizada, y la fianza el 1% de la garantía prestada). Los costes en Notaría y Registro también se incrementarán (no en el caso de la fianza respecto del Registro de la Propiedad, pues no es inscribible) el importe del incremento dependerá de la cantidad que hablemos, pero en principio dudo mucho que más de 300€ (no pasa nada porque preguntes en cada caso concreto y así organizarte mejor).
Cada caso es un mundo y creo que cada caso merece su estudio y solución particular, por lo que te recomiendo que acudas al Notario de tu confianza y analicéis la operación de la forma más adecuada (seguro que tus clientes te lo agradecerán y para eso estamos los compañeros).
Lo de redactar la escritura en doble columna o acompañar una traducción jurada o usar intérpretes no tiene mayor problema, y que la inscripción se practique en castellano tampoco, pues como sabes la inscripción no es constitutiva (aunque para tranquilizar a tu cliente con cultura jurídica diferente, no creo que un testimonio notarial de la traducción jurada de la nota simple informativa sea una mala solución -si no recuerdo mal un testimonio cuesta 6 euros en Notaría, aunque no se lo que cobrará el intérprete y supongo que vosotros estáis preparados para esa traducción).
En fin, te animo a que sigamos hablando del tema, pues el tema es precisamente la seguridad jurídica que se obtiene con la escritura, y que no se obtiene con el documento privado (pej sólo la escritura es título ejecutivo para el vendedor, y sólo la escritura permite obtener información registral que se actualiza durante diez días, sin perjuicio de la posibilidad de presentación telemática que cierra la puerta a embargos y dobles ventas), por no hablar de las ventajas que obtienes consultando con un compañero leal dudas y buscando soluciones a problemas concretos que plantee el caso (en el fondo y nos pongamos como nos pongamos nunca hay dos iguales).
PD.- Como indica mi logo escribo desde Alcalá de Guadaíra (Sevilla) el tema del horario es algo en lo que no había caído, imputable a mi completa inutilidad tecnológica, espero que el programador lo arregle
Marta Romero 11/03/2014 at 8:08 pm Responder
Desde luego que hablaba de arras penitenciales… en qué estaría yo pensando a estas horas! (por cierto, el reloj del blog está a una hora menos, escribes desde Canarias?) Un saludo.
KELLY 21/03/2014 at 6:43 pm Responder
Estimados es muy interesante, sus comentarios
Federico Nicolás Carrizo Vergani 02/05/2014 at 4:32 pm Responder
Enhorabuena primeramente Francisco Rosales por el interesante artículo y a todos los compañeros que han contribuido argumentando sus opiniones sobre el tema. Quiero sumarme y exponer mi punto de vista.
Lo que dices es perfectamente viable por las razones que expones, en muchas de las cuales estoy de acuerdo, ahora bien, yo discrepo y recomendaría hacer contrato de reserva.
El porqué recomiendo esto, es simple, si la verdadera voluntad de las partes es llevar a cabo contrato de compraventa, lo que se crea firmando un contrato de reserva es una vinculación de llevar a cabo la compraventa en un futuro, y por lo tanto provoca seguridad jurídica para ambas partes en la plasmación de lo que es su voluntad.
Ahora bien, en lo que estoy de acuerdo contigo, es que creo que no debería ser necesario la entrega de una cantidad monetaria o de entregas anticipadas a cuenta por parte del comprador para afianzar dicha voluntad, ya que la obligación está creada haya cantidad entregada o no, y desde el momento de la firma pasa a ser vinculante.
Por otra parte, si atendemos estrictamente a las obligaciones de las partes, vemos una clara desventaja del comprador al entregar cantidades anticipadas, ya que mientras la obligación del vendedor es la de la entrega de la cosa y su saneamiento, por parte del comprador es la del pago del precio, por lo que está adelantando parte del cumplimiento de sus obligaciones creando desequilibrio en el cumplimiento de las mismas favorable al vendedor.
En cuanto a la manera de formalizar la futura compraventa, un contrato privado de reserva es suficiente entiendo yo, siempre que haya acuerdo en la cosa y el precio, aunque claro está que un acuerdo firmado ante Notario da más formalidad, aunque tienen la misma validez.
Finalizando, mi argumentación es que si las partes desean llevar a cabo un contrato de compraventa y así es su voluntad, ¿porqué no tratar de afianzar la promesa recíproca de celebrarlo en un futuro para seguridad de ambas partes?, al fin y al cabo da más seguridad jurídica para ambas partes.
Francisco Rosales 03/05/2014 at 7:49 pm Responder
El problema que veo es que ¿Qué es en realidad ese contrato de reserva?, si hay acuerdo en cosa y precio, de lo que hablamos es de la compraventa consensual pura y dura, entiendo yo.
Entraríamos en el debate del contrato preparatorio y de la opción, que también son figuras que me inquietan mucho jurídicamente hablando, y sobre las que tengo previsto escribir si me aclaro algo más las ideas.
Ayúdame a aclararlas por favor
Federico Nicolás Carrizo Vergani 06/05/2014 at 12:14 am Responder
No sé si te parecerá una locura (ya que por lo que veo tienes mucha más experiencia que yo y más conocimiento), pero yo interpretaría el contrato de reserva de alguna de estas 2 maneras:
– Como precontrato de una promesa futura de celebrar un contrato (en este caso de compraventa).
– Como parte preparatoria de la formación del contrato de compraventa.
En ambos casos, hay acuerdo en cosa y precio, pero el contrato de compraventa se consuma cuando se hace entrega de esa cosa a cambio de ese precio, también entiendo yo, que es el momento en que se firma la escritura, y de manera simbólica se entregan las llaves.
Por otra parte, yo soy también partidario de no celebrar el contrato de reserva, y es que me explico, yo personalmente, si tengo el dinero, realizaría la compraventa directamente y listo, al igual que he visto en compradores profesionales (inversores, promotores, etc.. no le dan vueltas a las cosas), ahora bien, en la práctica todo es mucho más difícil, ya que la mayoría de los compradores, o no han comprado nunca, o evidentemente no son “profesionales”.
Entiendo yo, que esto en la práctica conlleve a que el contrato de compraventa tenga sus fases, al igual que ningún cliente compra en cuanto ve un inmueble (ya que necesita varias veces para verlo bien), pocos hay que no intenten negociar un precio a la hora de comprar, y la fase del precontrato, yo estimo que es un paso más dentro de las fases que se realizan en la práctica, y que permite afianzar un poco esa “inseguridad” que la mayoría de los clientes tienen a la hora de comprar, dando por otra parte seguridad jurídica a ambas partes, pero entiendo yo que especialmente al vendedor hoy en día (dada la dificultad para vender).
Saludos cordiales y gracias nuevamente por crear blogs como este de los cuales se intenta uno empapar todo lo que puede.
Francisco Rosales 06/05/2014 at 7:34 am Responder
De entrada eso de la experiencia es algo que no puedo compartir, pues lamentablemente mi experiencia como Notario (supongo que como la de tantos compañeros) se limita a la venta ya perfeccionada, en la que se ha completado el pago del precio y en la que pocos problemas se suelen plantear.
El objetivo de mi entrada es precisamente el de abordar esa fase inicial del contrato de compraventa, el de permitir que con la intervención notarial se logren garantías de cumplimiento y las partes sean asesoradas (aunque este asesoramiento también puede obtenerse acudiendo a un letrado).
La idea de la reserva, o del precontrato, no me disgusta, pero le veo el inconveniente de que es muy difícil fijar la línea en la que estamos hablando de un precontrato y el momento en el que el precontrato pasa a ser una compraventa.
En si, y aunque el precontrato es una figura conocida, la propia palabra precontrato me resulta inquietante, pues hablar de un contrato preparatorio que no es contrato, me hace preguntarme ¿qué es entonces?, tu mismo acertadamente hablas de reserva por ello.
Quizá las arras, de las que también escribo en este blog sean una solución más acertada, pero en ese caso hablamos de un contrato de compraventa en el que se da derecho a una de las partes de desistir.
Me parece interesante tu aportación, pero te agradecería mucho que me ayudaras a fijar esa línea divisora entre el precontrato de compraventa y el contrato de compraventa propiamente dicho.
Federico Nicolás Carrizo Vergani 09/05/2014 at 1:09 am Responder
Efectivamente la línea es muy fina, y es difícil establecer los límites.
A mi parecer, el precontrato se puede interpretar de 2 maneras dependiendo de los efectos que tenga, es decir; sería un contrato autónomo, ya que en ese precontrato, se dan los elementos esenciales para ser en sí mismo un contrato, sin más, y hasta que se firme o no la compraventa, tendría dicha consideración.
Ahora bien, la compraventa se puede no firmar, con lo cual, este contrato autónomo que se denomina precontrato, finalizaría.
Si realmente se firma la compraventa, sería aquí cuando estos denominados precontratos tendrían razón de ser y cobrarían sentido. En este caso, este denominado precontrato, no tendría válidez por sí mismo ya que vendrían a estar configurados como como una parte “accesoria” de ese contrato de compraventa, que es realmente un todo en general.
No sé si me he explicado correctamente o no, y en caso de haberme entendido como ves esta división.
Francisco Rosales 09/05/2014 at 7:45 am Responder
Explicarte te explicas, y de hecho buscas muy bien una solución al tema, pero la línea es tan fina que sinceramente no veo diferencia entre el contrato de compraventa y su pre contrato, más allá del hecho de la voluntad de las partes de querer denominar el contrato de forma distinta y regular los efectos de la compraventa de otra forma.
De hecho creo que se puede obtener el resultado, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, pero sigo insistiendo que quizá sea más claro y más inteligible (además de más seguro ante los tribunales) pactando condiciones suspensivas, condiciones resolutorias, cláusulas penales, aplazando entregas, y pagos, pactando arras (siempre que se haga bien, pues en este blog hablo del tema) reservando el dominio, y en definitiva usando los cauces del código civil, más que con la figura del pre contrato que es fruto más de una elaboración doctrinal que otra cosa.
Piensa que luego todo puede llegar a un tribunal de justicia, el cual interpretará ese pre contrato con un amplio margen de aleatoriedad.
Por lo demás tus argumentos me parecen buenos ¿Cómo lo ves?
Federico Nicolás Carrizo Vergani 12/05/2014 at 11:31 am Responder
Pues respondiendo por partes, como decía el precontrato es parte del contrato de compraventa (si este se llega a firmar), por lo que no hay linea divisoria.
En cuanto al segundo párrafo, evidentemente pactando dichas cláusulas se puede llegar al mismo fín y con la misma o mejor seguridad, pero que pasaría si estas cláusulas las introducimos en el precontrato? desde mi punto de vista, nada impide que podamos hacer un precontrato con estas características.
Evidentemente un precontrato, al igual que un contrato, debe estar redactado para que sea perfectamente interpretable, y así evitar confusiones que conllevan a procedimientos lentos y costosos.
Francisco Rosales 12/05/2014 at 6:15 pm Responder
La idea es buena, pero insisto en que la veo peligrosa y me plantearía muchas dudas redactar correctamente ese precontrato, pues en principio la figura del precontrato jurídicamente me plantea la inquietud de tener que explicar qué es un contrato que a su vez no es contrato.
Lo de la firma es precisamente lo que veo más peligroso, pues la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, y por tanto es irrelevante si está redactada o no por escrito, es preciso dejar muy claro que se trata de tratos preliminares de un contrato aún no perfeccionado.
Por eso me gusta más acudir a figuras más clásicas que correctamente aplicadas pueden resolver los mismos problemas, aunque me gustaría mucho poder publicarte un trabajo crítico y profundo sobre los precontratos y las opciones, pues a mi particularmente me inquietan mucho
feder 06/06/2014 at 10:45 am Responder
está muy bien la información que ofrece esta página, a mi me ayudo mucho también esta otra <a href="http://www.contratodecompraventa.net/contrato de compraventa
Francisco Rosales 06/06/2014 at 1:19 pm Responder
Creo que falla el enlace, la web es
http://www.contratodecompraventa.net/
luis Rubio 16/06/2014 at 1:35 pm Responder
Muy buena y argumentada en su desarrollo entrada. Ahora bien, ¿para un contrato de arras, cuyo incumplimiento libera tanto a comprador, perdiendo lo entregado, como al vendedor; devolviéndolo, más otro tanto: hace falta, no habiendo por lo demás traslado de propiedad en esto casos, acudir a otro documento que no sea el mero compromiso? Bien es verdad que las agencias inmobiliarias lo hacen casi sin datos, pero cualquier abogado puede jugar un papel muy importante en este cometido. Salvo mejor opinión.
Francisco Rosales 16/06/2014 at 2:01 pm Responder
No es que el abogado juegue un papel muy importante, sino que juega un papel esencial en ello, firmar un contrato sin asesoramiento profesional es una locura, otra opción es la de acudir directamente a la Notaría y hacer la escritura sin pagar el precio ni entregar la cosa.
De hecho esta última solución, previo asesoramiento por un abogado, creo que es la más correcta y la que menos problemas ocasionará, siendo que el coste del asesoramiento del abogado es pírrico en comparación con los beneficios que podemos obtener y máxime si entre el abogado y el notario hay sintonía.
Dionisia Zayas 17/06/2014 at 4:51 am Responder
Señor Francisco F R., en primer lugar, es notorio que no existen tantas diferencias entre su sistema jurídico y el mi país, en cuanto a la regulación de los derechos reales; y en segundo lugar, totalmente de acuerdo referente a que es mucho más conveniente establecer la cláusulas de un acuerdo en una escritura pública con asesoramiento profesional, antes que en un contrato privado.
O pues, entiendo que la relevancia de la “seguridad jurídica preventiva” depende de qué SISTEMA REGISTRAL (de los cuatro) y que PRINCIPIOS REGISTRAL (existen once) sigue el ordenamiento jurídico del que se trate, porque en la legislación de mi país “la función principal de la escritura pública, independientemente de la fijación de los derechos y obligaciones de las partes, es principalmente la DAR PUBLICIDAD sobre las condiciones de dominio del inmueble.
En ese sentido, sistema jurídico paraguayo, ha adoptado el “SISTEMA REGISTRAL DECLARATIVO” lo que implica que el contrato de compraventa (privado) de vivienda es perfectamente válido con la sola firmas (autenticas) de las partes; y se rige por el PRINCIPIO REGISTRAL DE PUBLICIDAD: (este principio supone: Oponibilidad a terceros, Advertencia de los negocios en gestación, Reserva de prioridad; Valor supletorio del asiento inscripto), a tenor del cual la inscripción de los títulos traslativos en el registro público es al sólo efecto de dar publicidad sobre las condiciones de dominio del inmueble en resguardo de los derechos de terceros.
Siendo así, la “seguridad jurídica preventiva” está prevista y regulada por Código Civil, y el Código de Organización Judicial entre otros, en sus siguientes artículos:
“Las inscripciones en el Registro de Inmuebles servirán como títulos supletorios, en los casos en que se hubiesen extraviado los protocolos o escrituras” matrices. Art.292.-
La inscripción no revalida los actos o contratos inscriptos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Art.293.-“
El Registro será público para el que tenga interés justificado en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscriptos. Art.328.-
Y por una ley especial se estable que si la compraventa se pactó pagar en forma sucesiva, deben ser inscriptos en los registros públicos, tanto el contrato de compraventa y los pagarés (estos constituye título valor ejecutivo), como, cada pagaré (vencido) pagado en seguridad de los derecho del comprador.
Por último, Sr. Notario le señalo que todas sus publicaciones con sus explicaciones prácticas (fácilmente entendibles) son sumamente provechosas, por lo que muchas gracias.
Francisco Rosales 17/06/2014 at 8:13 am Responder
Gracias a ti por tu aportación, coincido contigo en que hay casi identidad en los principios civiles de tu país y del mío a la vista de las explicaciones que haces.
Además aportas algo muy importante que es las enormes ventajas que tiene la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, que también en España es declarativo, pero que aporta una importantísima seguridad, sobre todo al tercero de buena fe.
Juanjo 04/07/2014 at 10:38 pm Responder
Tengo la siguiente duda,si quiero vender una vivienda y el comprador me ofrece pagar gran parte en el momento y el resto en un pagare en el plazo de un año, que repercusiones fiscales puedo tener como vendedor y son seguros los pagarés.O esto quedaría reflejado en la escritura.
Francisco Rosales 05/07/2014 at 7:47 am Responder
A mi personalmente los pagarés no me gustan un pelo, pues a diferencia del cheque el banco no está obligado a abonarlo aunque haya provisión de fondos en la cuenta.
Problemas no hay ninguno, basta con firmar la escritura de compraventa, con precio aplazado, en ella se especificarán los medios de pago, y entre esos medios de pago el pagaré (que es un título ejecutivo -aunque a mi personalmente no me guste-) quizá sería bueno fijar garantías adicionales para ese precio aplazado (condiciones resolutorias, fianzas o incluso hipoteca) o pactar reserva de dominio a favor de Ud.
Todas estas soluciones aunque encarezcan algo la operación le darán seguridad, por lo que le recomiendo que acuda a la Notaría más cercana y comente el caso (por otra parte nada infrecuente) para que se busque la solución más adecuada a su problema (hay muchas, pero lo ideal es encontrar la mejor).
Juanjo 07/07/2014 at 3:07 pm Responder
Muchas gracias por su rápida respuesta. Dado que el comprador solo ofrece esa forma de pago, entiendo que la forma más segura de hacerlo para mi sería pactar reserva de dominio.
A mi tampoco me gustan los pagares.
Julio 22/07/2014 at 4:47 pm Responder
Una información muy útil, sin duda. Solo una pequeña correción (sin ánimo de ofender) en la siguiente frase en cuanto a la ortografía:
“puede recomendar los pactos y estipulaciones que más se adecúan a los intereses de las partes”
La tilde de la palabra “adecúan” es incorrecta. Por desgracia es un error demasiado extendido.
Francisco Rosales 22/07/2014 at 9:52 pm Responder
Muchas gracias por la información, lamento el error que corregiré inmediatamente
Alfonso 28/07/2014 at 11:06 pm Responder
Gracias a Francisco por su aportación y al resto de intervinientes. No soy experto en el tema ni pertenezco al ámbito de los profesionales de la compraventa. Pero estoy a punto de vender un piso. Me piden hacer un contrato de arras porque el comprador, al ser no residente, lo precisa para que le otorguen un documento de identidad provisional que le permita efectuar la compra. Mi aportación es que, después de leer los post, creo que nadie menciona el hecho de la complejidad de la compra-venta de una vivienda. No es como comprar tomates, pues se trata de un bien singular. Este decisivo hecho, así como la complejidad de conseguir financiación, hace que algunos justifiquen la necesidad de arras, ya que puede haber múltiples ofertas de compra tras la decisión de un comprador. Es una mera forma de usar el derecho privado para otorgar garantías sin gastar dinero en intermediarios. Junto a estas ventajas, conlleva riesgos, claro, como todo en la vida.
Francisco Rosales 29/07/2014 at 7:38 am Responder
Precisamente la complejidad de la compraventa de una vivienda, precisamente porque no se trata de la compra de un kilo de tomates, es por lo que creo que no puede tomarse el primer modelo que uno encuentra en internet y conviene asesorarse por un profesional (si quieres un Notario -cuyo asesoramiento es gratuito- o si quieres un abogado -si no te interesa firmar la escritura-).
Precisamente en este blog hablo del contrato de arras (te recomiendo la lectura de la entrada) pues ese contrato no existe, y es un simple pacto de una compraventa, por lo que los problemas que causa en la práctica el contrato de arras (en caso de arrepentimiento de una de las partes) son muy superiores a sus ventajas.
Los no residentes no necesitan ese contrato de arras para obtener el NIE, pues cualquier no residente tiene derecho a obtenerlo (compre o no) simplemente por el hecho de realizar cualquier operación económica en España (cosa distinta es que se obtenga más rápidamente con ese contrato).
La complejidad para conseguir financiación puede salvarse perfectamente en la escritura pactando una condición resolutoria, o configurando adecuadamente las arras a las que tu aludes.
Sin duda el derecho ofrece muchísimas soluciones a los problemas que planteas, pero poner cuestiones jurídicas en manos de no profesionales del derecho, puede suponer un ahorro de dinero, sin embargo también puede llevar aparejados numerosísimos problemas.
Tras la decisión de un comprador no puede haber nada más que una única oferta de compra, otra cosa es que la inmobiliaria tenga varios posibles compradores, pero ten cuidado con firmar varias ventas de un sólo bien.
Aunque te cueste algo de dinero le insisto en que acuda a un profesional del derecho, que te informes y que igual que has acudido a un profesional de la venta para encontrar comprador, acudas a un profesional del derecho para articular el negocio; otra cosa es como pretender operarte y que el cirujano actúe de anestesista (será más económico, pero sin duda más doloroso y te estarás jugando la salud).
noelia 17/09/2014 at 5:33 pm Responder
Necesito respuesta a una consulta, vamos a comprar un piso y firmamos contrato de arras con una entrada X q ya abonamos, ahora antes de escriturar nos piden firmarlo de nuevo como si hubieramos puesto mas dinero de entrada, nos indican que no nos perjudica, pero con qué fin nos piden esto? Puede perjudicarnos?
Francisco Rosales 17/09/2014 at 5:59 pm Responder
Sinceramente no puedo darle respuesta alguna, pues resulta completamente ilógico que alguien quiera declarar cobrada una cantidad no percibida.
Yo por prudencia recomiendo decir siempre la verdad, y desde luego quien tiene que dar las respuestas es quien le ha ofrecido ese trato tan sorprendente.
Intentar decirle más sería algo temerario por mi parte, y sólo provocaría su inquietud, por lo que no conociendo más datos, prefiero llamarle a la prudencia y recomendarle que diga la verdad, antes que elucubrar sobre posibilidades que desconozco.
En todo caso, y si quiere mantener su privacidad, me ofrezco a que me remita por correo electrónico el contrato y me explique más detenidamente el asunto, por si puedo servirle de más ayuda.
Antonio 23/09/2014 at 5:52 pm Responder
Le agradezco mucho sus consejos, Sr. Rosales, y aprovechando su amabilidad le planteo mi caso.
Me he comprometido mediante un correo electrónico a una agencia inmobiliaria a comprar un piso por un determinado precio. El piso lo ocupan dos de los tres propietarios vendedores que se comprometen a dejarlo libre en un plazo de dos meses ( no sé si desde la firma del contrato de arras o de la escritura de compraventa ). ¿ Qué precauciones debo tomar en este caso a la hora de firma el llamado contrato de arras ?
Francisco Rosales 24/09/2014 at 6:47 am Responder
No se lo tome a mal, pero sinceramente creo que aunque probablemente no tendrá Ud ningún problema está haciendo todo lo que yo no recomendaría.
Cerrar acuerdos por correo electrónico, es legal y posible, pero a mi personalmente me gusta verle la cara al interlocutor, y más que a la agencia inmobiliaria (cuya utilidad es innegable) a los vendedores. Piense que ahora mismo hay un escrito suyo circulando, en el que Ud manifiesta una voluntad contractual con alguien que no es parte del contrato de compraventa, pero si de un contrato de agencia.
No se preocupe, pues probablemente no pasará nada, pero en temas tan importantes y de tanta cuantía toda prudencia es poca (en todo caso la honestidad de la mayoría de la agencias inmobiliarias insisto que es un motivo de tranquilidad).
Sobre el contrato de arras escribo en este blog (https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/), y se ponga Ud como se ponga el contrato de arras no existe, lo que Ud va a firmar es una compraventa (las arras todo lo más son un pacto del contrato de compraventa).
Las precaución más importante es la de acudir a un abogado que le asita en la firma del contrato (cuesta dinero, pero mucho más sus errores) o insistir en firmar directamente la escritura (creo que en esta entrada le he dado argumentos de sobra).
Si por el contrario decide Ud firmar ese documento privado de compraventa que no de arras, lo mínimo a exigir es:
1.- Una nota simple informativa del Registro de la Propiedad que acredite si la finca está libre o no de cargas (pero eso no le protege de cargas posteriores a la fecha de la nota, y muchísimo menos respecto de las cargas que puedan entrar entre la firma del contrato y la firma de la escritura).
2.- Presencia de todos los dueños, ni correos ni nada, compruebe Ud su identidad y su capacidad.
3.- Existencia o no de arrendatarios y estado real del inmueble.
4.- Que le acrediten si está al corriente de gastos de comunidad y de IBI.
5.- Que le acrediten el certificado de eficiencia energética.
Estos serían los pasos mínimos, pero insisto, que teniendo en cuenta el desembolso que va a hacer para comprar y la comisión que va a cobrar la inmobiliaria (máxime teniendo en cuenta el dinero que entrega por anticipado) los gastos de un abogado son ridículos, o esperar a que se haga la escritura y acudir al Notario es un aplazamiento temporal más que razonable.
Antonio 24/09/2014 at 3:48 pm Responder
Muchísimas gracias por su amable y razonada respuesta. Tendré en cuenta sus consejos y espero que todo salga bien. Ya he contactado con un abogado para que me revise el contrato.
Gracias de nuevo y atentos saludos
Francisco Rosales 25/09/2014 at 6:57 am Responder
Espero que todo vaya bien, no te quepa duda que estando en manos de un profesional así sucederá.
jose Maria Fernandez Perez 23/09/2014 at 10:18 pm Responder
buenas noches: Mi pregunta es la siguiente,: tengo un piso en venta en 72000€ y como los bancos ponen muy dificiles y caros los prestamos he decidido financiarlo yo ante notacio con un contrato de venta con condicion resolutoria.el precio de la vivienda es de 72.000€ y le pido de entrada 20.000€ y los 52.000 me los pagaria en 144 meses a 490€, haciendome yo cargo de los gastos de comunidad, basura y contribucion durante los 144meses. El pagaria el agua, la luz y el gas que consuma como es logico.que gastos me costaria hacer todo esto bien hecho ante notario.La otra ocpcion que le dado es la de alquiler con opcion a compra en las misnas condiciones de pago. este otro sistema que gastos tendria y si me lo podria tramitar usted. la vivienda esta escriturada en el año 1989 y la compre nueva.
Francisco Rosales 24/09/2014 at 7:18 am Responder
El objetivo de este blog es más divulgar, dar a conocer mi oficio y el mundo del derecho que buscar clientes (aunque evidentemente vivo de mi trabajo y estoy encantado de atenderte en mi despacho o si prefieres por un cauce más discreto -si quieres contactamos por e-mail).
Me parece una buena solución la que aportas, aunque si me gustaría hacerte un par de aclaraciones que creo pueden servir a los que piensen como tu:
1.- Si vendes y pactas condición resolutoria, el comprador es el dueño (tu sólo recuperarías el piso si el no paga) por lo que no entiendo que te hagas cargo de los gastos de comunidad, basura y contribución durante ese tiempo. Por supuesto que puedes pactar lo que quieras, pero entonces el precio de venta no serán 72.000 euros, sino que tendrás que restarle los gastos que siendo del comprador decides pagar tu.
2.- Respecto del arrendamiento con opción de compra, te llamo a la prudencia, pues normalmente bajo esa figura se está enmascarando una venta con precio aplazado, y la fiscalidad de ese arrendamiento con opción de compra es algo más onerosa que la de la venta, de aquí a dos meses escribiré una entrada sobre el tema, por lo que te lanzo el guante para que la leas, por si te sirve de ayuda.
Respecto de datos concretos, piensa que este blog los leen otras personas, así que por favor escríbeme un e mail (franciscorosales@notariado.org) y te respondo más discretamente, o si prefieres llámame al despacho y te ayudo.
T.B.R. 01/10/2014 at 10:11 pm Responder
En primer lugar decir que me ha encantado esta entrada, pero hay una cosa que me ha dejado muy sorprendido.
Bien es cierto que el Código Civil en sus artículos 1258 y 1262 establece que el contrato se perfecciona por el mero consentimiento y este se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, ¿En base a esto podemos decir que existe compraventa desde que nos damos las manos? Sin perjuicio, claro está, de que las palabras se las lleva el viento.
Francisco Rosales 02/10/2014 at 6:43 am Responder
Efectivamente ese apretón de manos ha sido siempre y sigue siendo el momento de perfección del contrato de compraventa.
De hecho no es ni ese momento (aunque por descriptivo me gusta mucho hacerlo) pues el momento exacto es el de la recíproca exteriorización de la voluntad, o dicho de otra forma gráfica, el momento en el que ambos contratantes se extienden la mano con la intención de estrecharlas.
Lo dicho plantea a su vez muchos más problemas de los que parece, tanto jurídicos como morales, siendo Don José Luis del Moral, un auténtico especialista en analizar estos extremos (aunque su calado jurídico hace muy difícil seguirle para más de un jurista9.
La forma es muy importante (no pretenderás que un Notario diga lo contrario), pero siempre es accesoria del contrato, y lo que hay que mentalizarse en una sociedad compleja como la actual, es que no es conveniente precipitarse a la hora de prestar el consentimiento, que no conviene dar nada por entendido, que es muy adecuado un asesoramiento jurídico, que no podemos enfrentarnos de igual a igual con alguien asesorado jurídicamente, y que aunque es cierto que basta el consentimiento pocos son los que hoy en día respetan la palabra dada (por lo que probar dicha palabra es muy difícil).
consuelo valdivia 03/10/2014 at 5:41 pm Responder
Hola, hace 20 años una hermana vendio una propiedad y se realizo un contrato privado de compra venta, hasta ahora los compradores habian estado desaparecidos, teniendo mi hermana que hacerse cargo de todos los gastosde dicha vivienda:Ibi, tasas, comunidad, etc. Ahora quieren hacer las escrituras y nos gustaria saber si se pueden realizar despues de tanto tiempo, si mi hermana tiene derecho al resarcimiento de los gastos. En el contrato habia unas condiciones que el comprador no cumplio. Gracias
Francisco Rosales 03/10/2014 at 6:16 pm Responder
Habría que ver las condiciones de dicho contrato, pero lo cierto es que el contrato celebrado es válido y obligatorio desde que se perfecciona, por lo que la parte compradora tiene derecho a pedir que se eleve a escritura pública.
Cosa distinta es el evidente derecho de su hermana a reclamar gastos ajenos, e incluso el derecho a pedir la resolución por incumplimiento, pero son temas que pueden ir por cauces judiciales separados, por lo que lo más recomendable es acudir a un abogado.
Santiago Sobrino 05/10/2014 at 10:45 am Responder
Aunque por las fechas veo que estoy participando tarde me gustaría intervenir
Lamento disentir ya que yo no veo problema en un contrato de arras (o en una escritura de arras) siempre que se determine el plazo en el que habrá de otorgarse la compraventa.
Ópera como una garantía para el vendedor de quedarse con las arras legítimamente si el comprador finalmente no paga. Para el comprador permite la constancia de que existe un compromiso de venta, de modo que sí el vendedor vende a otro por lo menos tiene un documento que le permite reclamar la devolución del duplo
Como probablemente yo este equivocado y tu claramente eres muy contrario a esta figura te agradecería que me ilustrases
Francisco Rosales 05/10/2014 at 11:18 am Responder
Buenos días Santiago, no creo que se intervenga ni pronto ni tarde, pues este post es bastante intemporal.
Por supuesto que puedes disentir, y es más evidentemente el equivocado debo de ser yo, cuando propongo algo que prácticamente nadie acepta.
Como intervienes en otro post, me permito el lujo de responderte en el mismo, aunque te anticipo que el contrato de arras simplemente no existe.
En lo que se refiere a esta entrada, en ella simplemente trato de explicar las ventajas que tiene el firmar la escritura en vez de un contrato privado y las ventajas que ofrece la escritura pública frente a este.
Obviamente no niego la validez del documento privado, e incluso reconozco sus ventajas, simplemente trato de advertir de sus peligros, y cómo ese documento que permite reclamar, cuando llega a un tribunal suele ser fuente de problemas, gastos y tiempos que con una escritura pública probablemente se evitarían.
En definitiva, no soy contrario a la figura del documento privado, pues es una solución perfectamente válida y legítima, simplemente advierto de sus problemas y forma de evitar esos problemas.
Enrique Bermejo 01/02/2015 at 1:53 pm Responder
Soy un joven inexperto en el mercado inmobiliario y que estoy pensando en comprar una vivienda. Ante mis temores y pesadillas nocturnas, he llegado a este artículo que me parece que da una solución muy segura a mis preocupaciones. Muchas gracias Francisco.
Sin embargo, tengo dudas de cómo es la puesta en práctica (quizás por mi inexperiencia) y de si el vendedor o el notario que tengo a mi alcance estará de acuerdo en ese procedimiento.
En resumen, entiendo que este proceso significa firmar la compraventa del inmueble ante notario, con el traspaso de escritura de la vivienda posponiendo el pago (y/o la transmisión de la propiedad). Entiendo además que se pueden pactar garantías e indemnizaciones para ambas partas en caso de incumplimiento, lo que facilitaría la resolución por algún incumplimiento.
Pero, y ahora voy con las dudas causadas por mi ignorancia, una vez realizada esta escritura pública, ¿como se realiza el pago posterior de la vivienda? ¿Se pueden poner cláusulas de imposibilidad de acceso a la hipoteca? ¿se pueden poner plazos para el pago? En el acto de pago, ¿deben juntarse de nuevo comprador y vendedor para la ejecución del pago? ¿habría que reunirse nuevamente ante notario para la firma de la hipoteca? ¿no supone esto un gasto adicional de notaría? Si la vivienda tiene cargas (ej. una hipoteca u otras), ¿sería fácil reflejarlo en la escritura de compraventa para descontarlo del pago?
Por otro lado, pienso que un contrato de arras se hace para asegurar una indemnización en caso de incumplimiento de alguna de las partes. Como comprador, empiezas a realizar unos gastos para tramitar la hipoteca y como vendedor arriesgas la paralización de una venta (o rechazo a posibles ofertas mejores). Supongo que con este procedimiento, esa indemnización por incumplimiento también puede estar asegurada, y el único gasto que añades es él de la notaría, que tarde o temprano va a ocurrir si todo sigue su cauce correctamente.
Muchas gracias nuevamente por le artículo, intentaré utilizar este procedimiento, pero temo no convencer al vendedor de sus ventajas (ni ponerme de acuerdo con el banco).
Francisco Rosales 01/02/2015 at 9:12 pm Responder
Muchas preguntas me haces, y no se si acabarías perdiéndote si te respondo a todas, por lo que intentaré explicarte más o menos el conjunto de dudas y si te parece bien, vamos resolviendo una a una todas las que se te planteen.
Ante todo te recomiendo que acudas a mi compañero y que le vayas planteando una a una todas tus dudas, pues lo normal es que del diálogo te vayan surgiendo nuevas dudas, amén de que el contacto personal siempre hace que las cosas se entiendan mejor (por otra parte el asesoramiento de mi compañero no te costará un duro, pues así lo impone el arancel notarial).
Por supuesto que, no es que puedas, es que a mi juicio lo más adecuado es firmar la escritura, y en función de vuestras necesidades y acuerdos, fijar con claridad las obligaciones del vendedor y del comprador.
Hay una libertad de pacto casi ilimitada, por lo que explicarlas todas es casi imposible, aunque en lo relativo al contrato de arras te recomiendo encarecidamente que leas otra entrada de este blog que habla del mismo, y en la que explico que: pese a lo que leas por internet, ese contrato no existe.
Si es cierto que los pactos que celebres, pueden suponer que tengáis que acudir nuevamente al Notario, y que ello implica un mayor gasto Notarial, pero a mi juicio esa idea es errónea, pues el verdadero gasto es el del procedimiento judicial en el que te ves metido si firmas un contrato sin estar debidamente asesorado, y el coste de esas escrituras adicionales es completamente ridículo, si lo compara sólo con las tasas judiciales que tendrías que abonar (a parte gastos de abogado, procurador, y el tiempo que tarda en resolverse un litigio -por no hablar de la posibilidad de que ganando el contrario resulte insolvente).
Creo que estas explicaciones son sencillas y fácilmente entendibles, luego habría que ir desgranando el negocio poco a poco según vuestras necesidades, prefiero empezar así, para que me vayas entendiendo, y por supuesto me pongo a tu disposición para las dudas que vayas teniendo (aunque mejor una a una si te parece).
Enrique Bermejo 02/02/2015 at 10:23 am Responder
Muchas gracias Francisco, como siempre amable y con una explicación muy didáctica.
Quizás mis dudas sean del proceso de compraventa en sí .Yo tenía entendido que en el mismo acto de escritura se hacía la constitución de la hipoteca, el pago y la transmisión de la escritura (y propiedad). En un solo acto ante notario, y un solo acceso al registro (con la nueva escritura, donde ya está incluida la nueva hipoteca). Quizás esto es en lo que estoy equivocado
La propuesta que sugieres, en la práctica sería la siguiente (por favor, corrígeme si me equivoco)
1) Transmisión de escritura pública ante notario (sobre la que trata el blog). A partir de este punto, las dos partes tienen seguridad jurídica para que se cumpla el contrato, y sin ninguna sorpresa inexperada. Además, en esta escritura también se puede añadir pactos y cláusulas particulares como puede ser condicionar la concesión de la hipoteca, e incluso una entrega de arras (esto último, aunque innecesario, me parece buena opción para convencer al vendedor de los beneficios del procedimiento)
2) Como comprador asumes la responsabilidad del pago, y te encargas de constituir la hipoteca. Con tasación (cuyas condiciones se pueden poner incluso en la escritura como propones) y los gastos de gestión que nos vaya a cobrar el banco
3) Constitución de la hipoteca ante notario, y pago de la vivienda (con transmisión efectiva de la propiedad). Se envía nuevas escrituras al registro.
Mis dudas o lo que yo entiendo es.
* Tanto en el paso 1) como 3) hay gasto registrales (no sé si ocurre lo mismo con un contrato de arras privado).
* En el paso 3), ¿es necesario la asistencia de todas las partes de nuevo (es decir, vendedor incluido)?
* El único gasto extra con este procedimiento (comparado con el contrato de arras) sería el de la escritura ante notario en 1). Como dices, es un gasto ridículo comparado con costes judicial (u otras cargas sorpresas que puedan aparecer)
Sí, me había leido también su artículo sobre el contrato de arras. Es un placer leer sus artículos en este blog. Debería decicarse usted a escritor, sus textos hacen agradable hasta un tema tan tedioso (en mi opinión) como este.
Francisco Rosales 02/02/2015 at 10:50 am Responder
Respondiendo a tus dudas te comento:
El paso 1 y 3 tienen gastos registrales, aunque dichos gastos dependen de si se paga el precio (una nota marginal) o se resuelve la venta (una insripción), lo cierto es que por prudencia nunca he querido saber exactamente cuanto es el gasto en uno u otro caso, aunque en el primero es inferior.
El que llamas paso 3, son en realidad dos pasos, uno en el que se constituye la hipoteca (entre comprador y banco) y otro es una carta de pago que otorga el vendedor, en la que ni es necesaria la presencia del comprador, aunque yo lo recomendaría encarecidamente .
Gracias por tus comentarios y halagos (aunque en el fondo creo que el halago debilita) simplemente trato de acercar al ciudadano mi oficio, y no hago otra cosa que lo mismo que en mi despacho.
Un saludo y no dudes en preguntar lo que no entiendas
Fernando 15/02/2015 at 3:17 pm Responder
En primer lugar, muchas gracias por el artículo, Francisco. Me ha parecido muy didáctico e interesante.
A mí me gustaría plantear un caso particular ante el que me encuentro actualmente. Estoy interesado en comprar una vivienda cuyo valor asciende a 400.000€. Dicha vivienda se vende a través de una inmobiliaria. Tras pedir una serie de referencias, me encuentro con que el agente inmobiliario no disfruta de “buena prensa” en la ciudad y que los vendedores son una matrimonio divorciado que han acabado muy mal y que se echan los trastos a la cabeza y me entero de que uno va diciendo del otro que ella le ha engañado a él y que le ha quitado el piso…
Esta información en un principio me provoca inseguridad y me desanima en la intención de comprar ese piso. Pero si quisiera seguir adelante, lo que plantea el agente inmobiliario en una contrato de reserva ante la inmobiliaria de 3.000€ y a los 15 días firmar contrato de compraventa privado ante la propietaria (ella es la que se quedó con el piso tras el divorcio) por un importe de 40.000€. Y en este contrato se fijaría la fecha de escritura ante notario (60 días máximo).
En todo este proceso me encuentro con que tendría que desembolsar 43.000€ con la única garantia de dos contratos privados (reserva y compraventa). Y me encuentro con otro problema, el piso actualmente tiene inquilinos (estudiantes Erasmus) , que no dejan la vivienda libre hasta junio.
¿Qué sería lo más conveniente en este caso? ¿Pagar los 3.000€ y a los 15 días hacer el contrato de compraventa ante Notario para pagar los 40.000? Y cuando tenga la hipoteca concedida, ¿ pagar el resto firmando la “definitiva escritura”?
¿ O sería mejor pedir la hipoteca y hacer directamente la compraventa ante notario pagando el importe total? Pero en este caso, me preocuparía comprar la vivienda teniendo aún los inquilinos viviendo.
Espero haber explicado bien mis inquietudes que se resumen en que no me transmite seguridad la inmobiliaria, me preocupa la situación personal de la persona que vende (en juicios con su marido) y que hay inquilinos viviendo ahora mismo.
Francisco Rosales 15/02/2015 at 7:21 pm Responder
Muchas inquietudes tienes, y todas razonables, poco puedo decirte salvo que para empezar pidas una nota al Registro de la Propiedad para comprobar si ambos cónyuges son propietarios, o uno sólo de ellos.
Lo del contrato de reserva con la inmobiliaria es algo que se me escapa completamente, deberías fijarte bien en lo que acuerdas, pues no entiendo cómo puedes “reservar” una vivienda con quien no es propietario, más bien parece un contrato de agencia o comisión, y te recomendaría que te asesoraras por un abogado.
Yo lo que firmaría es directamente la escritura con los propietarios, pagaría la inmobiliaria, dejaría claro todo, y aplazaría el pago hasta que obtengas el préstamo hipotecario.
Obviamente eso encarece algo la escritura, pero es mucho más seguro que lo que planteas; pues como falle alguna de las combinaciones que planteas el pleito puede ser largo y costoso.
Arturo 17/02/2015 at 4:06 pm Responder
Primero, aunque suene a peloteo, felicitarle por esta pagina y acercar temas tan complicados e importantes a los que no somos del gremio.
Hace poco he ido a una inmobiliaria para hacer una oferta por una vivienda (no llego a buen termino) y cuando les explique que no queria realizar contrato de arras sino directamente escriturar me miraron como a un marciano. “Eso es innecesario, es mucho mas caro, ningun vendedor va a aceptar escriturar antes del cobro total, en caso de fraude me costaria un juicio, etc…” Desde el momento en que dije lo de la escritura y que no queria contrato privado note hostilidad (pero puede ser que me lo figurase yo).
Quizas me explique mal, lo que les conteste es que se haria una primera escritura (en el que quedaria claro el primer pago y el tiempo maximo para el segundo pago una vez conseguida la financiacion, el tiempo que podrian permanecer en la vivienda los antiguos propietarios, quien se haria cargo de los gastos de comunidad durante ese tiempo, que los vendedores y yo detallariamos todo para que no hubiese sorpresas, etc…). Teniendo en cuenta el coste de la vivienda me da lo mismo pagar una o dos escrituras si asi duermo mejor.
Despues de unos minutos llamaron (o eso dicen) a una notaria con la que trabajan habitualmente y me dijeron que tendria que ser una escritura (no me acuerdo el nombre) en la que si al final no lograba la financiacion perderia lo adelantado y los vendedores recuperarian la titularidad del inmueble. Hasta ese punto como un contraro privado en el que me echase atras pero me insistian en que les habian dicho que era mucho mas caro, mas de lo que me pensaba, que no era como una escritura normal (para compras entre 250.000 y 300.000 alrededor de 400 euros si no me equivoco).
La cuestion es, ¿me estaban tomando el pelo o no entendi bien este articulo? Comprando con financiacion necesitaria escriturar una vez para dejar las cosas claras (sin contrato privado), escriturar la hipoteca y luego volver a escriturar una vez completado el pago. Que supone eso, 300 o 500 euros mas, porcentualmente menos de un 0,2.
Francisco Rosales 17/02/2015 at 7:57 pm Responder
La escriturra de la que hablas, supongo que sería una compraventa con condición resolutoria y cláusula penal, lo de mucho más caro sinceramente no lo veo tanto, pues la condición resolutoria es un gasto del comprador (que por otra parte no tiene por qué pactarla, y hay soluciones más adecuadas como el pacto de reserva de dominio, aunque si la pacta y en función de la comunidad autónoma tendría que pagar por AJD entre el 0.5 y el 1.5% del precio) para ti la condicíon resolutoria (que tampoco entiendo que sea gasto tuyo sino del vendedor) y los 400 € si son una cantida aproximada.
No te estaban tomando el pelo, simplemente es que no hay costumbre lamentablemente de firmar diréctamente la escritura simplemente con el objeto de ahorrar gastos (por otra parte del vendedor), de lo que no se da cuenta nadie es que dichos gastos se incrementan exponencialmente si el contrato privado no se cumple, y sobre todo los vendedores, que en caso de incumplimiento del comprador tienen un grave problema, pues han firmado un contrato y si el comprador no cumple, pero no quiere tampoco resolver el contrato se ven abocados en un largo proceso judicial y complicaciones para vender a otra persona.
Arturo 18/02/2015 at 2:10 pm Responder
Muchas gracias Francisco por responder tan pronto.
La escritura con condición resolutoria es lo que me dijeron, ya no me acordaba.
Aunque sea un poco salir del asunto en cuestión es curioso que quieran ahorrarme 400 euros intermediarios que lo encarecen mas de 5.000 o 10.000 euros según los casos
Francisco Rosales 18/02/2015 at 9:05 pm Responder
Angel 02/03/2015 at 1:23 pm Responder
Buenos días, Sr, Rosales.
Me ha parecido una entrada muy interesante… Muchas gracias por la molestias tomadas en atender nuestras dudas.
En mi caso, la duda es que voy a proponer una compra de una vivienda con una entrada de 33.000 € y un contrato entre particular con un pequeño interés de otros 30.000 € con clausula resolutoría.
El problema viene cuando en mi caso por temas que no vienen al caso, no puedo comprar nada y lo tienen que comprar mis hijos menores con un prestamo que les hacen mis padres (sus abuelos). A la mayor le faltan 5 años para la mayoría de edad.
No sé que forma darle al asunto porque si se escritura a nombre de mis hijos, ¿como pueden justificar ellos que devuelven el préstamo a los abuelos? (que obviamente voy a pagar yo) y ¿como van a devolver el contrato al vendedor?
Y otro tema, ¿si lo compran ellos, cuando se registre, aparece a nombre de sus tutores legales, que somos lo que firmanos en su representación? ¿el bien es embargable en esas circunstancias?
Francisco Rosales 02/03/2015 at 2:10 pm Responder
Si compran tus hijos aparecerán ellos como titulares regitrales, dado que los representantes legales sólo gestionan asuntos ajenos no propios.
El otro tema es muy complicado para hablar por aquí, aunque la respuesta correcta es que pueden justificar el pago del préstamo por cualquier medio admitido en derecho, y puede hacerse desde una transferencia bancaria, hasta la confesión de los abuelos. Cosa distinta es que ellos puedan justificar que tienen ingresos para devolver el préstamo, aunque evidentemente tu puedes donarles dinero a tus hijos (con las correspondientes consecuencias fiscales).
Angel 03/03/2015 at 4:32 pm Responder
Entonces, por lo que entiendo, podemos escriturar la vivienda a nombre de mis hijos menores, y que registralmente quede a su nombre… nuestro nombre no aparece por ningún lado.
El tema del pago es otra cosa…
Pero, una duda más, y le vuelvo a agradecer el tiempo empleado, que tengan mis hijos una vivienda que no puedan demostrar que la están pagando por sus medios implica que la estemos pagando nosotros y como nosotros tenemos problemas de embargos me da mucho miedo que después de todo lo que estamos haciendo para intentar levantar cabeza, vengan también a por una vivienda que entre mis padres y nosotos vamos a comprar a mis hijos… Ud. que opina, como profesional???
Estoy dispuesto a pagar por las consultas que realizo… pero me ha parecido ud una persona objetiva y veraz a la que poder consultar, porque estoy hecho un lio…
Francisco Rosales 03/03/2015 at 5:11 pm Responder
Te respondo por privado Ángel, aunque por supuesto gratuitamente
Jose 10/03/2015 at 8:17 am Responder
La idea de escriturar con aplazamiento de pago, y en estos momentos, de todo vale, me parece genial.
Perdone Dn. Francisco y, con su consentimiento, vuelvo a aprovecharme de su ciencia. Además dos preguntas en una:
1ª/ ¿Cual es el coste de la segunda escritura por la carte de pago?.
2ª/ Esta es más delicada. Porque en unos momentos donde la voragine fiscal de nuestros gobernantes se ha cebado sobre los ciudadanos, y los incrementos patrimoniales de una venta se computan al 100% como renta del año. Es muy tentador, tanto para el vendedor como para el comprador, escriturar la transacción por un precio menor al real.
En estos casos, que no son pocos, la compra con aplazamiento de pago puede tener serios problemas para el vendedor. ¿Estoy en lo cierto?
Francisco Rosales 10/03/2015 at 2:00 pm Responder
La segunda escritura es un poco más barata que la primera, pues lleva menos folios, aunque de coste aproximadamente similar.
No acabo de entender tu pregunta fiscal, aunque no soy especialista en el tema, desde luego no es nada recomendable esa tentación de declarar un precio inferior (especialmente porque el vendedor quedaría desprotegido ante el incumplimiento por el comprador, dado que nada podría reclamarle), pero la repercusión en el IRPF es algo que se me escapa (espero que alguno de los seguidores de este blog que entienden más que yo de derecho fiscal y de IRPF nos aclare el tema).
Jose 11/03/2015 at 8:31 am Responder
Me refiero a la reducción de las plusvalías patrimoniales obtenidas por la venta, y donde los coeficientes de actualización reducían éstas.
Especialmente grave para aquellos que adquirieron su vivienda antes de 1994, y donde su ilusión de reducir este sablazo les llevará a intentar aminorar el precio (solo para el fisco) de su venta.
Sobre el precio supongo que ello se sabe leyendo el RD 1426/1689 “Arancel de los Notarios”, y entendiéndolo (son solo 7 hojas pero hay que entenderlas).
No tendrá Vd. en su web una explicación de las tarifas de su profesión que corrobore, en su prosa cercana, lo dicho en las 7 hojas.
PD: Aunque supongo que no será posible, pero se lo tengo que preguntar ¿es posible contratar servicios de un notario a casi 1000 Km de distancia?
Francisco Rosales 11/03/2015 at 8:45 am Responder
Lo que dices es cierto José.
Tengo que confesarte que coincido contigo en que el arancel notarial es complejo (yo mismo tengo muchísimas dudas en ocasiones, es más el caso que citas no tengo nada claro si es o no un documento de cuantía), si es cierto que tengo en mi web colgado el arancel, pero no hay forma humana de hacer entendible para alguien no habituado al mundo notarial esas normas.
Respecto de lo de contratar a distancia, lamentablemente sólo se puede hacer a través de otro Notario en la actualidad, aunque tengo muy serias dudas que un correo electrónico no sirva para hacer un requerimiento para un acta.
De todas formas, no es el objetivo de este blog sacar beneficio económico, por lo que no tengo ningún problema (si es tu caso) de resolver sea por aquí, sea por correo electrónico (mucho más privado obviamente) las dudas que tengas.
Jose 11/03/2015 at 11:35 am Responder
Techu 23/03/2015 at 7:10 am Responder
Leo, con muchísimo interés, el artículo referido en esta entrada y, en uno de sus puntos, quería hacerte una consulta.
‘pero la normativa en materia de tanteos y retractos o la actual normativa que resuelve el arrendamiento de un piso en caso de venta, ‘
Si tengo un piso con un contrato de arrendamiento de 5 años del que quedan año y medio y quiero vender mi piso, por necesidad de traslado de municipio, puedo rescindir el contrato de arrendamiento?? Ya lo he propuesto a los inquilinos, pero no aceptan. Incluso les he propuesto buscarles otra vivienda, pero nada de nada.
Francisco Rosales 23/03/2015 at 7:26 am Responder
Si no entiendo mal eres tu el arrendador, y en este caso tengo que aclararte dos cosas:
1.- La facultad de desistir del contrato le corresponde al arrendatario no al arrendador (art 11 LAU, siempre que hayan transcurrido seis meses, previa notificación al arrendador 30 días antes, y pagando la indemnización pactada).
2.- Si quieres vender el arrendatario no puede oponerse, aunque tiene derecho de tanteo y de retracto, pero en todo caso tiene derecho a que se respete su arrendamiento el tiempo pactado en los términos del artículo 14).
Te pongo un enlace a ambas normas http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.t2.html#a9
Techu 23/03/2015 at 8:03 am Responder
Francisco, el derecho de tanteo y retracto, entiendo que debe quedar por escrito?
Como este contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad (tengo un contrato por el plan alquila de la CAM, pero no llevé a Registro este acuerdo), y una vez que consiga el desistimiento del derecho del inquilino a la compra de la casa, notifico la resolución anticipada del contrato, con tres meses de antelación, y argumentando la necesidad de venderlo
Francisco Rosales 24/03/2015 at 7:52 am Responder
El que no esté inscrito no creas que es tan importante, pues ante todo sería necesario que el comprador sea de buena fe (esto es que desconozca el arrendamiento) cosa que no sucede en este caso, por lo que el arrendatario tiene derecho a que se respete su contrato el tiempo pactado.
Paola LV 05/05/2015 at 9:58 pm Responder
Tengo una consulta, agradeceré me puedas orientar sobre como podría manejar esta compra-venta.
Yo adquirí un departamento hace 2 años, era un proyecto inmobiliario financiado por el banco para lo cual me hice un préstamo del mismo banco, al momento de la compra aun faltaban algunas etapas del proyecto, firmé una minuta de compra-venta con la empresa que estaba realizando este proyecto y luego de algunos meses tome posesión del mismo, a la fecha aun sigo viviendo ahí, todas las etapas del proyecto ya están terminadas, la empresa está realizando la independización de los servicios de agua y luz y están tramitando los títulos de propiedad lo cual parece que va a demorar algunos meses más.
Yo quiero vender este departamento y con lo que obtenga cancelar el préstamo.
Hay alguna forma o algún contrato con el que yo pueda traspasar mis obligaciones y derechos al posible comprador para que éste pueda realizar todos los trámites correspondientes hasta que obtenga el titulo de propiedad? De ser factible cuáles serían los pasos a seguir?
Francisco Rosales 06/05/2015 at 7:20 am Responder
Habiendo comprado (aunque sea en documento privado) y teniendo la posesión, eres la legítima propietaria del piso, distinto es que no aparezcas como propietaria en el Registro de la Propiedad, pero eso no te impide comprar.
El problema no es jurídico, es práctico, pues el comprador quiere garantías, y si ni tienes una escritura que acredite tu propiedad, puede que tengas problemas para encontrar comprador (piensa que en la situación actual: de un lado nadie se fía de la palabra de otro, y de otro lado, por es escaso coste que tiene la escritura y la inscripción en comparación al valor del inmueble, pocos están dispuestos a prescindir de garantías.
Por lo demás el contrato que tienes que hacer es de compraventa, e incluso puedes hacer una escritura, aunque mi compañero hará tales advertencias que dudo mucho que haya quien quiera comprar.
José Miguel 16/05/2015 at 9:17 pm Responder
He leído sus aportaciones en este tema y me gustaría saber si considera correcto formalizar un contrato de compraventa con precio aplazado en el siguiente caso: se trata de una vivienda adquirida por 10 sobrinos por herencia de un tío. Al tratarse de un supuesto del art. 28 de la Ley hipotecaria, la entidad bancaria no me concede el préstamo hipotecario que necesito para la compra, hasta que transcurran dos años desde el fallecimiento. Lo cierto es que estoy muy interesado en la compra y el abogado de la empresa donde trabajo me habla de las posibilidades de arrendamiento con opción a compra y de compraventa en documento privado otorgando la escritura pública pasados esos dos años. Sin embargo, entre los vendedores hay algún especialista en derecho y me plantean ir directamente a la escritura de compraventa con precio aplazado, pagando una cantidad inicial, abonando cada mes otra cantidad en pago del precio, y finalmente pagar el resto cuando consiga el préstamo. Yo entraría en posesión de la vivienda desde el principio y pagaría todos los gastos que le afectan; además, quiero hacer obras y eso me viene muy bien. Me hablan de garantizar la operación con condición resolutoria o con pacto de reserva de dominio, así como de que, si finalmente no pago todo el precio aplazado, perdería lo entregado en concepto de indemnización.
Hasta ahí creo que más o menos lo veo bien. Pero mi pregunta es si el banco me va a dar el préstamo existiendo una condición resolutoria o el otro pacto de reserva de dominio, y sin el préstamo, no puedo pagar el resto del precio. ¿Cómo podría instrumentalizar la operación y dejar todo bien atado? Gracias.
Francisco Rosales 17/05/2015 at 7:40 am Responder
Sinceramente me gusta mucho más la solución que te ofrecen los herederos, y tienes más protección con esa venta en escritura pública, en la que te entregan la posesión, aplazan el precio y constituyen condiciono resolutoria, que con un arrendamiento con opción a compra en documento privado (figura de la que hablo en otros post).
No creo que ningún banco te de problemas para firmar una hipoteca en esas condiciones, aunque obviamente te pedirán que se cancele la condición resolutoria, y algunos son especialmente quisquillosos en estos temas (como también hay que aclarar que muy riguroso es el banco con el límite del artículo 28 LH -a este ritmo también las cargas fiscales van a acabar siendo un problema-).
Coméntalo con tu banco, por si las moscas, y aclara que obviamente la condición resolutoria es en garantía del pago del precio, y que cuando pidas el préstamo es para pagar el precio y cancelar la condición resolutoria, por si las moscas; sin embargo insisto en que no creo que tengas problemas.
José Miguel 17/05/2015 at 8:27 am Responder
Muchas gracias por su rápida respuesta. Le diré que las dos entidades financieras con las que he hablado (que son dos de los grandes bancos de este país) me niegan el préstamo porque dicen que es una operación de riesgo ya que ellos no están protegidos en esos dos años. Me gustaría saber por qué considera que son muy rigurosos con el art. 28 LH, para ver si puedo presionarles un poco más. De nuevo, muchas gracias.
Francisco Rosales 17/05/2015 at 8:39 am Responder
El concepto de riesgo es siempre discutible, lo cierto es que el artículo 28 en la práctica lo que deja es a salvo la posibilidad de que el difunto dejara herederos forzosos o de que aparezca un nuevo testamento, lo cual en la práctica se me antoja bastante improbable (especialmente si se trata de una mujer).
El problema es que cada uno mide el riesgo como quiere, y nadie está obligado a dar prestado; sin embargo me parece sorprendente como hablemos de un artículo que existe hace décadas, y que sólo a raíz de la crisis inmobiliaria se está teniendo en cuenta por los bancos.
haydee 28/05/2015 at 8:53 pm Responder
Hola me gustaria me pudieras asesorar fijate que ando vendiendo mi casa y quien me la compra tiene un credito de infonavit de 516 el precio de mi casa es de 610 la diferencia se acordo que me la depositeria en paralelo asu prestamo pidiendome original de comprobante de agua y predio sacar mi homoclave en hacienda y originales de escrituras lo cual le dije que si pero ante notario publico y me dijo que le firmara un contrato privado y despues de 3 Dias acudir al notario para que el me diera un contrarecibo de los documentos que recibio en original mi pregunta es ? Es correcto lo que me piden ? Es confiable nunca he vendido nada y no tengo idea de como hacerlo ahora me podrias ayudar te lo agradezco
Francisco Rosales 29/05/2015 at 6:37 am Responder
Por el lenguaje que usas, y por el nombre de la entidad de crédito, me parece que eres de sudamérica; probablemente la legislación de tu país sea muy similar a la de España, pero también puede haber algún matiz que me hace recomendarte acudir a un jurista de tu país, pues aplicando la normativa española puedes caer en error.
En todo caso, supongo que en tu país también la normativa Notarial debe ser similar a la española (es curioso pero muchos países sudamericanos se independizaron cuando ya estaba en vigor la Ley Notarial de España, por lo que las suyas son similares; mientras que el Código Civil de España es de 1889, cuando prácticamente había terminado la independencia, por lo que es más probable que tu legislación tenga matices).
lorena delgado 31/05/2015 at 4:36 pm Responder
Hola francisco, te cuento que me compran un terreno en cierta cantidad de plata pero quieren que al firmar la venta se especifique que me pagan el doble… Es legal?? Es un particular pero me dicen que ellos son intermediarios de una organización de beneficencia, me da miedo verme involucrada en una estafa espero que puedas ayudarme desde ya muchas gracias
Francisco Rosales 31/05/2015 at 8:36 pm Responder
Más que legal, yo diría que es mentira, probablemente más que estafa de lo que hablamos es de blanqueo de capitales, y desde luego si dices que has pagado el doble, te juegas que hacienda te pregunte de donde has sacado el dinero.
Mayra Pinzón 08/06/2015 at 5:46 pm Responder
Hola Lic. Francisco Rosales!!
Quiero una asesoría a cerca de una situación de una dichosa “compra-venta” de una casa, estoy recién casada y mi marido en varias ocasiones me ha engañado en cuanto a decisiones que él solo ha tomado sin tomarme en cuenta. Anteriormente me había dicho que sus padres le regalaban una casa, pero en cuanto le dije que les pidiera la escritura ya todo cambió; y entonces me dijo que sus padres ya habían cambiado de opinión.
Ahora me dice que ya va a comprar una casa y que una prima esta al frente de ella, pues la dueña vive en otro lugar y que quien esta al cargo ya sea de renta o de una compra-venta es la prima de mi marido. Le dije que por el hecho de que nosotros ya somos marido y mujer me debe tomar parecer para los tratos que pretenda realizar y yo también estar en el mismo canal de él.
Él me comenta que no tiene todo el dinero para comprar la casa al momento, que únicamente daría un anticipo. Le digo que obvio al dar únicamente un anticipo las escrituras de la propiedad aún no se las entregaran, pero que al menos si debemos acudir con un notario para que se firme un papel notariado en donde conste que él esta entregando ese anticipo de dinero, pues creo yo que aunque una prima de él esté al tanto de esa casa, lo legal es que todo quede plasmado conforme debe estar.
Aparte de que a mi me ha engañado mucho y lo he cachado en varias mentiras; él se aferra a que no consultara a ningún notario, que únicamente firmaran un documento entre su prima y él, pero que ante un notario NO. Si es un trato derecho y no hay porque no acudir a un notario, no entiendo porque no quiera hacerlo… No se si realmente sea algo derecho, o sea uno de sus tantos cuentos mas que me vuelve a decir a mi, tal ves solo la piense rentar y no me lo quiere decir…
Yo necesito saber si esta bien que solo exista un documento que firmen la prima (aunque no sea ella la dueña) y él; o realmente yo estoy en lo cierto de que para que todo vaya en regla, acudamos con un notario.
Espero me pueda sacar de la duda, muchísimas gracias!!! Espero su contestación 🙂
Francisco Rosales 08/06/2015 at 7:35 pm Responder
Los contratos válidos lo son independientemente de si interviene en ellos un Notario o no, lo único que sucede es que la intervención de un Notario da una garantía de legalidad, que en otro caso sólo depende de los conocimientos jurídicos que tengan las partes (tampoco hacer un contrato privado es especialmente difícil).
Mayra Pinzón 08/06/2015 at 11:25 pm Responder
Muchas gracias por dedicar una parte de su valioso tiempo y poder contestarme…
Entonces no necesariamente se tiene que acudir con un Notario para que legalmente quede plasmado en un documento ese ANTICIPO de dinero que él dará?
Usted me podría proporcionar un formato de contrato privado para esa compra-venta?, pues todavía lo veo algo ilógico que directamente una persona que no es la dueña de la propiedad haga los tratos con el supuesto comprador!!!
Francisco Rosales 09/06/2015 at 7:30 am Responder
Perdona pero eso de que el vendedor aún no sea propietario es algo que se me había pasado totalmente por alto, o que no he leído bien; de todas formas en España es válida la venta de cosa ajena.
Respecto del contrato privado, perdona si te parezco algo desagradable, pero como comprenderás y como Notario, ni hago ni tengo documentos privados.
En todo caso, una cosa es que el documento privado sea válido y otra que sea recomendable; Automedicarse no es bueno, y si bien es cierto que nadie acude al médico cuando le duele la cabeza, sino que simplemente se toma una aspirina, jugar con la medicina y con el derecho, por parte de quien no es profesional, supone correr grandes riesgos.
Creo que los costes de acudir a un profesional, y de un adecuado asesoramiento, compensan con mucho los costes de un error, aunque es tu decisión y tu responsabilidad.
Oscar 09/06/2015 at 2:41 pm Responder
Lo primero es felicitarte por tu blog y por tus aportaciones, sobre todo, a personas que como yo, somos desconocedores de la jurisprudencia, de la compra de viviendas y de como funciona el mundo inmobiliario.
Sin querer aprovecharme de tus conocimientos si que desearía que nos orientaras a mi y a mi mujer, en como actuar ante una futura compra de una vivienda, sin más paso a describirte la situación:
Recientemente, hemos visto un piso que nos ha gustado mucho. Este piso lo vende una inmobiliaria, pero tiene una particularidad. En él vive una familia arrendada que tiene un contrato con, esa inmobiliaria por un año, es decir, se le acaba el contrato en junio de 2016.
El vendedor nos ha dicho que si estamos interesados en el piso podríamos hacer la compra ya mismo, pero que, a la vez que compramos el piso, formalizando la compra-venta, con la consiguiente petición de hipoteca y formalización de escritura pública, pasaríamos a ser lo “caseros” de esa familia. Ellos nos pagarían el alquiler más los gastos de escalera hasta que finalizara el contrato.
La verdad es que no sabemos que hacer, no nos gusta la idea de formalizar la compra ahora, con la petición de hipoteca y haciendo escrituras y no poder disfrutar del piso hasta un año después, al tener “inquilinos alquilados”. El vendedor nos asegura que son buenos pagadores y cumplidores, pero….¡entraña tantos riesgos!, y ¿si no paga?…y lo que es peor, ¿que pasaría si cuando finalice ese contrato no se van….?
Nos gustaría saber que tipo de contrato de compra-venta o escritura podríamos hacer para asegurarnos la compra de ese piso, pero no tener que convertirnos en “caseros” de esa familia. Y a ser posible, sin tener que constituir una hipoteca ahora mismo y pagar todo el precio de la vivienda y si hacerlo, cuando los inquilinos se hayan ido.
Muchas gracias por adelantado y perdona, si nuestro problema no se ajusta a tu blog.
Francisco Rosales 10/06/2015 at 7:35 am Responder
En el fondo tu situación es muy normal, pero creo que estáis en lo que llamo un círculo vicioso mental, pues queréis una cosa y la contraria al mismo tiempo, por lo que os encontráis en un callejón sin salida.
De un lado quieres comprar, pero de otro no quieres al inquilino, y supongo que el vendedor quiere cobrar todo el precio.
La solución que te ofrece el vendedor es acertada, aunque pones de manifiesto el problema que supone el que el inquilino no pague, o no abandone la finca al finalizar el contrato, así como tu lógico interés en disfrutar la vivienda que compras.
De otro lado creo que entiendes perfectamente que el inquilino tienen unos derechos, y que no pueden esos derechos verse alterados unilateralmente por el arrendador.
La única solución que se me ocurre (obviamente descarto que el inquilino abandone voluntariamente la casa) es que compres con precio aplazado, y que el vendedor no trasmita la propiedad, condicionando suspensivamente la venta a la extinción del contrato de arrendamiento, y entrega de la vivienda por el inquilino.
El tema es que habría que analizar muy bien las consecuencias fiscales de la operación, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado o a la Notaría más cercana.
Otro problema es que el vendedor quiera aceptarlo, pues supongo que el pretende cobrar el dinero desde ya.
Oscar 10/06/2015 at 8:23 am Responder
Efectivamente estamos en ese circulo vicioso que comentas. Me informaré bien sobre el problema fiscal que planteas y sobre todo, esperemos que el vendedor quiera aceptar la opción que planteas.
Isabel 09/06/2015 at 7:50 pm Responder
Se agradece el blog creado aunque por mi parte lo haya leído un poco tarde.
Hace dos mese firme un acuerdo de compraventa con un particular y una inmobiliaria de intermediaria.
En el acuerdo y en la nota simple q me facilitaron siempre de ha puesto q la vivienda es de protección oficial, por lo que todas mis cuentas y la solicitud de mi préstamo personal se hicieron arreglo a un 4%.
A falta de dos días para la firma de escritura me escriben desde la inmobiliaria diciéndome que la vivienda es libre desde hace 2 años y que por lo tanto el impuesto asciende a un 8%. Dicho certificado lo tenían en su poder un mes antes
He hablado con la inmobiliaria y le he comentado que hemos firmado vivienda de VPO y que yo no puedo afrontar los 5000 euros q supone esa diferencia porque el vendedor o la inmobiliaria a ocultado la información.
Estoy con mucha incertidumbre porque no se que hacer. Yo quiero esa vivienda, pero no puedo afrontar ese cuantioso gasto y un abogado lo mismo me lleva mas dinero. Por favor un poco de orientación. Muchas gracias
Francisco Rosales 10/06/2015 at 7:41 am Responder
Supongo que en tu comunidad autónoma esa es la fiscalidad por la compra de una VPO, pues tal disposición no existe actualmente en Andalucía, que es donde trabajo.
Sinceramente comprendo tu problema económico, pero no acabo de ver muy claro que haya ocultación alguna, dado que la situación del inmueble y sus cargas te constan sobradamente, y en principio no parece que el hecho de que busques una VPO sea elemento esencial en la formación de tu voluntad (de hecho me dices que quieres la vivienda, pero que por motivos fiscales la quieres de VPO).
Ten en cuenta que el que la vivienda sea de protección oficial no depende ni de la inmobiliaria ni del vendedor, sino de meros requisitos administrativos.
En todo caso, la forma en la que se hayan llevado las negociaciones, puede influir en la solución al tema, pero permíteme que discrepe contigo en el gasto de un abogado, pues por más que desconozca cuanto te va a cobrar, lo que no veo lógico es que trates de resolver por ti misma un problema como este (al menos si tu intención es la de resolver el contrato de compraventa).
Helena 11/06/2015 at 7:29 pm Responder
Tengo reservado un piso sobre plano, el edificio existe pero tienen que rehabilitarlo. el constructor me pide que escriture en el momemto en que le concedan la licencia de obra, pero a mi me da miedo el que si en el futuro no se le concediera la cedula de habitabilidad o cualquier otro problema grave, el constructor se desentienda porque la propietaria soy yo y me quede con una hipoteca que pagar y con un edificio vacío. Qué me aconseja? tengo familia y no me gustaría quedarme en la calle. Graicas de antemano
Francisco Rosales 11/06/2015 at 7:57 pm Responder
Yo si firmaría, aún antes de la cédula de habitabilidad; otra cosa completamente distinta, y no creo que sea del agrado del constructor, es que si que pediría garantías (por de pronto el aval que establece la ley del 68 para el caso de venta sobre plano) y por supuesto no pagaría el precio total, y fijaría condiciones resolutorias.
En definitiva lo que no firmaría bajo ningún concepto es una compra normal como si la finca contara con la cédula de habitabilidad, y entregaría todo el precio sin más.
Jose julio 22/06/2015 at 8:39 pm Responder
Tengo una casa de una herencia.
La he puesto a la venta y tengo una oferta.
Esta vivienda es 1/3 de mi padre recien fallecido(2/3 mis tias) y los herederos somos los hijos y viuda.
he redactado un contrato de arras modelo que encontre por internet, en el que el plazo para elevar a escritura empieza desde el momento que aceptemos la herencia.
En este caso, supongo que no hace falta contrato privado compraventa y que una vez aceptada la herencia, el mismo notario puede hacer el contrato en escritura publica y hacerse el pago en dicho acto.
por cierto, como aconsejan que me hagan el pago en ese momento,?? Metalico, cheque, transferencia (a una cuenta de la herencia aun sin liquidar)?
Francisco Rosales 23/06/2015 at 7:40 am Responder
Hola José Julio.
Te recomiendo que leas la entrada de este blog en la que explico que el contrato de arras no existe, y que es un simple pacto de un contrato de compraventa, y también otro en el que hablo de la aceptación de la herencia por el heredero, pues esa venta implica aceptación tácita de la herencia.
No soy muy amigo de fiarme de todo lo que aparece por internet, fundamentalmente porque nadie te garantiza que tras la información obtenida haya un profesional (obviamente eso puedes decirlo también de mi).
Si no quieres acudir a Notaría para hacer directamente la escritura (lo cual te recomiendo, pues a la postre te saldrá más barato) te recomiendo que acudas a un abogado, pues aunque tampoco estás planteando un supuesto complejo, el el mundo del derecho existe también lo que en medicina se llama “automedicación” y tiene los mismos riesgos y problemas.
Respecto al pago, es irrelevante, aunque a mi me gusta siempre o cheque bancario o transferencia: primero porque se evita el extravío o robo de dinero; pero sobre todo porque permite seguir el rastro del dinero y facilita la prueba.
Silvia 30/06/2015 at 7:23 pm Responder
Hola buenas tardes estoy en tramites de comprar una vivienda y cuando me llaman para fijar la fecha de firmar el contrato en la notaria resulta que me sueltan que hay un patio en el cual también tenemos una obligación de pagar en el caso de que haya un arreglo. Esto no se menciono en el previo contrato de compraventa por lo que a mi entender han incurrido en un vicio oculto porque me dijeron que estaba todo libre de cargas. Que debo hacer ahora. Me debo meter con un abogado. No me ofrecen nada.
Francisco Rosales 30/06/2015 at 7:36 pm Responder
Sin ver el contrato, poco puedo decir, pero no veo vicio oculto, dado que el patio no está defectuoso, consulta a un abogado.
sandra 04/07/2015 at 9:36 am Responder
hola buenos dias sr.Francisco , ya le consulte antes y le agradeco sus consejos, sigo con la misma vivienda resulta que al ser una casa antigua la escritura no concuerda con el catastro, la agencia me sugiere un contrato de alquiler con opcion a compra por que el dueño esta solucionando el problema y nos dice que a si podriamos disponer de la casa inmediatamente, ¿ nosotros nos preguntamos si seria mejor un contrato de venta aplazada? o cualquier otra opcion que usted considere. nosotros queriamos aprovechar el verano para mudarnos y la agencia nos comenta q aunque el dueño tiene la documentacion necesaria probablemente se solucione despues del verano , de verdad creemos que lo hacen de buena fe pero al ser nuestra primera vivienda y no poder hacer la tasacion,no estamos seguros de hacer lo correcto. espero su opinion la cual tengo en alta estima .muchas gracias por su atencion.
Francisco Rosales 04/07/2015 at 10:23 am Responder
Caben muchas opciones, aunque a mi la venta con precio aplazado y garantías me gusta mucho; si quieres mira la entrada de este blog en la que explico el arrendamiento con opción a compra (figura que no me disgusta, pero en la que que, al igual que en el contrato de arras, hay mucho amateurismo).
sandra 04/07/2015 at 11:35 am Responder
diana 07/07/2015 at 4:32 pm Responder
Yo tengo una inquietud yo voy a comprar una vivienda, un familiar me la va a vender, pero yo solo voy a hacer el abono de 65% del total de la deuda inicialmente y al cabo de un año o dos estaría haciendo el pago del valor restante, qué tipo de contrato debería hacer?, mil gracias por su ayuda y colaboración, quedo atenta a sus comentarios
Francisco Rosales 07/07/2015 at 6:27 pm Responder
¿Por qué no compras en escritura y aplazas el pago del precio?, caben muchísimas combinaciones, lo más acertado es que acudas a la Notaría más cercana (recuerda que el asesoramiento del notario relativo al otorgamiento de una escritura es gratuito).
juan 20/07/2015 at 8:11 pm Responder
buenas, he visto este articulo y me parece interesante. no se si es el lugar pero voy a plantear mi cuestión.
quiero vender un inmueble ( todo al corriente sin cargas ni nada), lo único que falta es el certificado de vivienda de construcción nueva ( aunque no es nueva, es consecuencia de un legalización de unos terrenos urbanos), según dice la inmobiliaria únicamente hace falta que vaya un perito, lo certifique, que el inmueble existe y después se adjunte a la parcela catastral ( para vincular el catastral al registral).
EN cualquier caso, esos gastos son unos 1000 Euros ( notario, mas el 1.5 % hacienda) y el perito, los asumiría. Pero el supuesto comprador ( ya que es la inmobiliaria quien es la intermediaria, quiere poner en el contrato arras únicamente de ese valor. Yo creo que en el contrato, aunque sea después de obtener ese certificado debería haber una clausula que oblige a poner arras minimo del 10 por ciento, para asegurar la venta, si no puede decir no, sin problema, en un futuro, ya que agosto no se podrá escriturar.
Mi duda mayor es si puede haber algún interés oculto en no dejar arras, cuando uno se obliga a comprar porque tiene interés .
Francisco Rosales 21/07/2015 at 7:18 pm Responder
Te recomendaría que leyeras una entrada de este blog en la que explico que son verdaderamente las arras, en todo caso, y en relación a lo que cuentas, es algo que depende de la voluntad de las partes, pero insisto que las arras no son un contrato.
Rosa 24/07/2015 at 6:30 pm Responder
Muy buenas tardes Francisco,
Le agradecería mucho si me pudiese orientar sobre este asunto:
Vi un piso en una inmobiliaria que me interesó mucho, cuando acepté el precio me dicen que el piso no está registrado pero que la dueña “esta en ello” (la dueña estará, pero su abogado aún no ha movido ni un dedo desde hace más de 8 meses que le hizo el encargo….).
La dueña paga el recibo de IBI y aparece como “residencial” y paga como piso (180€), me dice la dueña que originalmente fueron trasteros pero que llevan mas de 20 años siendo pisos (tienen agua, luz, calefacción, el ascensor llega hasta ellos, tienen portero automático).
¿Que tendría yo que hacer para registrar el inmueble para poder pedir una hipoteca?.
Muchas gracias por su atención y su tiempo, un saludo y gracias por el blog, es muy instructivo y está muy bien escrito, se hace ameno.
Francisco Rosales 25/07/2015 at 8:29 am Responder
Tu no tienes que hacer nada, es la vendedora la que tiene que cumplir con su obligación de entregar la cosa vendida, que es un piso y no un trastero, por lo que es ella la que ha de proceder a la legalización de la situación del inmueble, y ocho meses me parece excesivo.
Otra cosa es que compres un trastero, siendo plenamente consciente de que no compras un piso (puede parecer disparatado, pero no es una locura, pero tienes que ser consciente de que no compras un piso, aunque tras 20 años difícilmente puedan adoptarse medidas para restaurar la legalidad urbanística).
Una cosa diferente es que puedas obtener hipoteca, pues el banco raras veces financia la compra de trasteros, y si lo hace es por no mas del 50% del precio (cosa que quizá no te interese).
Lo que yo me plantearía seriamente, dado el tiempo transcurrido, es promover la resolución del contrato por incumplimiento y que me devolvieran la señal.
ana 27/07/2015 at 7:43 am Responder
No se si sea el lugar indicado pero yo tengo este problema mi mama hizo un papel en hija de cuaderno con lapizero que cambia su casa con una amiga y las dos firmaron pero la escritura esta a nombre de mi mama y mi mama no quiere cambiarle la casa a la señora otra y pues la esta demandando que afierza le firme la escritura que probabilidad hay de que tenga que firmar a fuerza ayuda por favor no se que hacer no se si valdrá la pena peliar o mejor decirle que ya le firme a la mujer
Francisco Rosales 27/07/2015 at 7:55 am Responder
Lo siento Ana, pero no entiendo que es lo que me preguntas.
Parece que el problema es que hay un contrato en documento privado y a lápiz, firmado por tu madre, pero el que sea privado o a lápiz, no altera su validez; de todas formas es un tema en el que han de intervenir abogados, pues desconozco las circunstancias en las que dicho contrato fue celebrado.
Lo que si que debo es llamar por enésima vez a la reflexión y a no firmar absolutamente nada, sin un buen asesoramiento jurídico, pues luego vienen los problemas.
Antonio Rodríguez laso 29/07/2015 at 1:08 pm Responder
Estoy negociando la forma de formalizar la compra de una vivienda.
Problemas: el piso es propiedad en régimen de gananciales. el esposo tiene un poder notarial para disponer de los bienes del matrimonio. Pero su esposa tiene enfermad grave y se halla en curso un procedimiento judicial de incapacitacion de la esposa.
Lo hijos (como herederos) estan de acuerdo en que el piso se venda y se comprometen a firmar documento de conformidad con la venta y efectuarla en caso de por ejemplo de fallecimiento de su madre o de su padre.
El abogado de parte vendedora propone un contrato de compraventa privado (aun no he visto el tenor del mismo).
Pregunta: es posible un contrato privado de compraventa o mediante escritura pública teniendo en cuenta la situación de la esposa y que aun el juez no ha nombrado tutor¿?
Otra: como formalizar en contrato de compraventa o como se llame para que tant el vendedor como el comprador (mi mujer y yo) tengamos seguridad de que la operación se va a concluir satidfactoriamente cuando el juez nombre tutor al esposo y pueda perfeccionarse la compraventa ¿?
Disculpas por los errores, principalmente falta de acentos porque me veo a obligado a escribir con un iPad.
Gracias aficionadas por su respuesta.
Antonio Rodríguez Laso
Francisco Rosales 30/07/2015 at 7:46 am Responder
El tema no es que el Juez ha de nombrar tutor, sino que también ha de autorizar la venta, en todo caso no veo problemas en firmarla si bien con garantías que te protegen en caso de no obtenerse autorización judicial (por ejemplo aplazando el pago de parte del precio).
Se trata de un caso de venta de cosa en parte propia y en parte ajena, y el único inconveniente práctico es la inscripción en el Registro de la Propiedad, pero la escritura puede firmarse perfectamente.
Antonio Rodríguez laso 30/07/2015 at 9:07 am Responder
Una cuestión adicional: debe firmar la escritura solo el esposo (propietario junto a su mujer en gananciales) o deben firmar también sus hijos (puesto que son herederos y para evitar problemas en caso de fallecimiento antes de la autorización del juez y también para facilitar la autorización del juez).
Francisco Rosales 30/07/2015 at 8:29 pm Responder
El que debe de firmar es el esposo, pero el que vengan los hijos, no haría ningún daño, y aunque técnicamente es incorrecto, lo veo bastante acertado.
Carlos 30/07/2015 at 11:27 pm Responder
Buena noches Francisco, perdone que le escriba a estas horas.
Tengo una vivienda en venta y he recibido una oferta por ella con la que estoy conforme. El comprador para poder pagar la compra de mi vivienda tiene que esperar al pago de su vivienda que está en venta, es decir una vez que el vendedor tenga el importe de la venta de su casa a la semana procederíamos a la escritura de compra-venta de la mía. El problema comienza cuando el comprador me pide que le deje vivir en mi casa durante esa semana, ya que no tiene otro sitio para vivir y dejar sus cosas. Me dice que me adelantaría una parte del importe de la compra como señal y el resto a la firma de la escritura. Como me parece una persona formal me gustaría ayudarle.
Pero según he entendido tras la lectura de su artículo la forma de actuar más segura para los dos sería la contraría, primero realizaríamos la escritura de compra-venta ante el notario y luego el pago. Por favor, le rogaría que me informara para poder actuar en consecuencia y que ambos salgamos beneficiarios.
Francisco Rosales 01/08/2015 at 7:55 am Responder
Este blog está abierto y cada uno interviene cuando puede (el primero yo, que también respondo en la medida de mis posibilidades).
Sinceramente no acabo de comprender la postura del comprador, pues si tiene un lugar donde vivir, que es su casa que aún no ha vendido, si bien el que sea o parezca una persona normal es algo que yo no puedo apreciar (menos de alguien a quien no conozco).
Desde luego si que en tu caso ni se me ocurriría hacer un documento privado, y optaría por una escritura en la que se fijara una condición resolutoria en caso de impago (dicho de otra manera se le diera un plazo para vender su casa y en caso de no cumplir su obligación recuperaras tu la tuya).
Lo que si que tengo que advertirte seriamente es que lo hagas en escritura o en documento privado, si el comprador no cumple sus obligaciones tienes por delante un proceso judicial que dura un tiempo, lo que sucede es que de no hacer escritura el tiempo puede ser aún peor y mejor no gustarte si no pactas la condición resolutoria y el comprador decide vender la casa.
Carlos 02/08/2015 at 11:45 pm Responder
Ingrid Soto 05/08/2015 at 1:45 am Responder
Francisco Rosales 05/08/2015 at 7:51 am Responder
Todo depende de lo que confíes en el comprador, aunque al menos deja muy claros todos estos extremos en la escritura, para evitar sorpresas.
Ingrid Soto 06/08/2015 at 2:19 am Responder
carlos 22/08/2015 at 3:56 pm Responder
Que genial web, la verdad! Cuánto necesitamos personas como usted que nos asesoren gratuitamente por internet a los que no sabemos de leyes, en un mundo tan interesado y egoísta.
El caso es, que mis padres tienen una urgencia, y están desesperados, por eso le escribo, si no, no le molestaría, el caso es que quieren vender una vivienda pero el comprador les pide un documento privado, pagarles y recibir las llaves, antes de firmar la escritura, porque ésta la harían unas semanas después cuando la hija cumpla la mayoría de edad, que es quien sería la propietaria.
¿Existe algún riesgo de cara a los vendedores (mis padres)? ¿Si pasara algo en la vivienda hasta que la escritura es firmada serían mis padres responsables de algo al estar en la escritura hasta que se haga la nueva?
Francisco Rosales 23/08/2015 at 8:29 am Responder
Cuanto más desesperado, más tranquilo y prudente tienes que ser, pues la precipitación sólo puede agravar lo que de por si es ya dramático.
No conozco a ese comprador, pero sinceramente ¿qué pasa si tras la semana no firma la escritura?, los menores de edad pueden perfectamente comprar, el problema es que justificar que tienen dinero cara a hacienda es algo más que difícil, pero esa misma dificultad se va a tener a los pocos días de adquirir la mayoría de edad ¿conoces a alguien que en pocos días gana el dinero suficiente como para comprar la casa?.
No entiendo por qué no firmáis la escritura ya, y mucho menos por qué no esperáis una semana, pues es un tiempo más que razonable.
Natàlia Diaz 28/08/2015 at 12:20 pm Responder
He leído el blog y creo que no hay respuesta a mi duda (puede que me equivoque). En mi caso lo que quiero hacer es comprar una vivienda, la inmobiliaria quiere firmar un contrato de arras, y a mi en principio me parecía bien, por el tema de la financiación, es decir, añadir una cláusula que indique que si no me aprueban la hipoteca que he solicitado me devuelvan el importe.
Aunque el tema de las arras en mi caso es básicamente porque el propietario aún vive allí y necesita tiempo para buscar otra vivienda.
Mi pregunta es, que es mejor firmar directamente la escritura con algun tipo de condición o clausula, firmar las arras, o alguna otra cosa. Y si se establece un pacto para dejar libre la vivienda y no se cumple como se exigiría el cumplimiento? Se supone que lo de las arras es tambien para no encontrate con que debes comprar una casa “ocupada”.
Francisco Rosales 29/08/2015 at 10:05 am Responder
Si buscas en este blog el contrato de arras, verás que ese contrato no existe, sino que es un pacto de un contrato de compraventa, por lo que hablar de arras y contratos privados es los mismo; precisamente casos como el tuyo son los que me hacen recomendarte encarecidamente que firmes una escritura y que se redacten bien las cláusulas, es cierto que luego tendrás que firmar otra a medida que se vayan cumpliendo las condiciones, y que eso encarece algo el precio, pero mucho más caro es el proceso judicial al que te ves abocada si firmas el contrato privado y algo falla.
scottk 24/09/2015 at 12:34 am Responder
a decir verdad la información resulta muy útil, desafortunadamente en la practica muchos seguimos confiando en la buena fe (para comprar o vender). Quisiera aprovechar a hacer una mínima consulta…hace unos meses un conocido me ofreció un terreno en un ejido, fui a verlo y acepté pagando en mensualidades por lo que me emitía un recibo sencillo con su firma, al finalizar firmamos de conformidad un contrato de cesión de derechos privado, lo cual intuyo no tiene mucha validez si no esta notariado, y por otro lado investigué en el ejido y mencionan que al ser “tierras ejidales” no importa cual documento tenga yo, mientras ante el ejido tengo acreditado al anterior propietario, yo “no tengo nada” y que, esas tierras no se venden, pues son propiedad del ejido, solo pueden traspasarse los derechos… para ceder los derechos debo ir con el vendedor quien a su vez deberá documentar su legar posesión y el comisariado ejidal hará la cesión…en Resumen a mi parecer “NO TENGO NADA” y no puedo tomar posesión del predio…agradeceré sus opiniones sobre mi caso. Saludos
Francisco Rosales 24/09/2015 at 8:52 am Responder
Hola Scottk.
Ante todo, no es que haya que confiar en la buena fe, es que es básico en el mundo del derecho obrar con buena fe (aunque entiendo lo que quieres decirme).
El firmar un documento privado es tan válido como firmar una escritura (la escritura simplemente te protege) tu problema es que has comprado un bien de dominio público, que por tanto no pertenece a quien te lo ha vendido, pero no el que hayas firmado un documento privado o una escritura pública (en definitiva el problema está en el fondo del negocio, y no en la forma usada).
Antonio G 24/09/2015 at 12:05 pm Responder
Qué pasaría si me venden unas participaciones de una sociedad mediante el pago de un cheque bancario entregado ante notario, pero que posteriormente no me cobran el cheque que figura en la escritura? La parte vendedora nunca ha querido presentarlo al cobro.
Me pueden reclamar el pago del cheque bancario aunque este cheque no se haya presentado al cobro por el vendedor según los plazos de prescripción que marca la Ley Cambiaría y del Cheque.
Es decir, qué pasa con la prescripción del cheque y con el título ejecutivo que ofrece la propia escritura?
La acción de poder reclamarme la deuda por vía título ejecutivo estaría sujeta a la prescripción del propio cheque?
Francisco Rosales 24/09/2015 at 1:08 pm Responder
El tema lo resuelve el artículo 1170.2 del Código Civil, pues la entrega de cheques sólo implica el pago cuando el cheque se cobra, o cuando por culpa del deudor se perjudica el cheque; entiendo que la acción resulta de la escritura no del cheque.
Antonio G 24/09/2015 at 1:54 pm Responder
Muchísimas gracias Don Francisco por la pronta respuesta,
El cheque es nominativo y está nombre del vendedor y su fecha de libramiento es la misma que la de la escritura pública en la que consta la entrega de éste.
¿Me puede exigir el pago por burofax a los 4 años de la fecha de libramiento, casi 5, sin ni tan siquiera tener ningún documento de que lo haya presentado al cobro nunca durante estos casi 5 años?
Hay que tener en cuenta que un cheque caduca si no se presenta al cobro los 15 días siguientes a la fecha del libramiento de éste y además prescribe si no se reclama nada en los 6 meses siguientes a estos 15 días.
¿En que situación me encuentro como librador? ¿Podría el vendedor ejercer una demanda ejecutiva contra mi después de 5 años sin ni tan si quiera haberlo presentado al cobro, hecho que era su obligación en la citada escritura de compraventa?
Francisco Rosales 24/09/2015 at 7:41 pm Responder
Pues no tengo clara la respuesta y tendría que estudiarlo: de un lado es ciertoque el precio de venta no se cobró, sin embargo me parece correcta tu afirmación de que quien recibe un efecto cambiario como medio de pago tiene la obligación de presentarlo al cobro.
Te recomiendo que consultes a un abogado, que probablmente encontrará jurisprudencia sobre el tema.
Antonio G 24/09/2015 at 1:58 pm Responder
Se me ha olvidado comentarle que en el artículo 1170.2 del Código Civil que usted me decía, el que lo perjudica es el ACREEDOR no el DEUDOR.
Francisco Rosales 24/09/2015 at 7:34 pm Responder
Es cierto, aunque el vendedor es acreedor del precio
Roc 29/09/2015 at 11:02 pm Responder
Quiero exponer mi caso:
estoy en el proceso de compra-venta de una vivienda y justo ahora se presenta una situación peculiar.
Resulta que yo soy inquilino de la vivienda que pretendo comprar y me acabo de enterar que la comunidad es insolvente y no tiene ni para pagar la luz de la escalera ( 6 de ellas, finca de 100 pisos). El dueño del piso si paga la comunidad y esta al dia, y asi con el IBI. Sin embargo la comunidad no tiene un duro.
Esto puede ser un impedimento a la hora de la firma delante notario?
Es aconsejable firmar arras ahora?
Muchas gracias …………………………
Francisco Rosales 30/09/2015 at 12:37 pm Responder
No es ningún impedimento legal, aunque deberías de plantearte si te interesa ese inmueble con esos vecinos; lo cierto es que la comunidad no es insolvente, pues no tiene personalidad jurídica, lo que sucede es que tus demás futuros convecinos no cumplen sus obligaciones perjudicando a los demás ¿querrías tener a esas personas como vecinos?.
Respecto de las arras te recomiendo que leas el post de este blog dedicado a las mismas
Josefa 08/10/2015 at 10:20 am Responder
Hola don Francisco, mi pregunta es la siguiente, yo compre una casa hace 4 años con escrituras legales pague.mis impuestos pague hacienda vamos todos los gastos, pero me han dicho unos amigos que la persona a la que yo le compre la casa la había vendido con anterioridad con un contrato privado de compraventa, contrato que no se registró y que ya ni existe, pero mi duda es si algún manera me podrían quitar la casa con ese contrato privado de compraventa.
Francisco Rosales 08/10/2015 at 5:59 pm Responder
Si tienes tu escritura inscrita en el Registro de la Propiedad y compraste de buena fe, puedes estar tranquila.
Josefa 08/10/2015 at 6:48 pm Responder
Si yo compre de buena fe y la escritura esta inscrita en el Registro de la Propiedad pero ahora que me he puesto a vender la propiedad me han surgido las dudas, y quería estar segura.
Francisco Rosales 09/10/2015 at 7:43 am Responder
Entonces puedes estar muy tranquila Josefa, a ti te protege todo el ordenamiento jurídico y las posibilidades de que triunfe cualquier pretensión contra ti, son no remotas sino casi imposibles.
estela 19/10/2015 at 7:52 pm Responder
Muchas gracias por tu valiosa información. Estoy a punto de comprar un piso a través de una agencia inmobilaria. Uno de los vendedores se encuentra fuera de España, y la agencia me propone firmar un contrato privado con el pago de la viviendo y la entrega de llaves hasta que llegue el vendedor restante en Navidades y escriturarlo todo ante notario. Que tipo de garantia tengo o puedo solicitar para asegurarme que todo se está haciendo de manera legal y conforme a las condiciones de compra venta de pisos?
Francisco Rosales 19/10/2015 at 8:35 pm Responder
La garantía es la confianza que tengas o dejes de tener con el profesional, personalmente creo que una importante cifra de dinero no debe de dejarse en el aire, y que esperar dos meses, por más que te guste el piso es poco tiempo en comparación a los perjuicios que puedas obtener; de hecho nada impide que el dueño otorgue un poder (los cónsules y embajadores de España son Notarios en sus plazas).
gustavo Cerón 27/10/2015 at 2:24 am Responder
Hola Doctor Francisco.
Le escribo desde Colombia. Este es mi caso:
En el 2003 compré un apartamento con mi pareja. En 2008 me separe y en el 2011le ofrecí en venta (bajo palabra) a mi cuñado mi parte, de la cual canceló un porcentaje alto con un cheque de gerencia pero sin firmar ningún documento ni promesa de compraventa.
Despues de pasar casi 5 años el valor restante no lo ha cancelado y realmente pienso desistir del negocio porque considero que al no firmar nada no estoy obligado ante la ley. Adicionalmente el valor que recibí a la fecha representaría aproximadamente el valor que hubiera recibido por arrendamiento durante esos 5 años y aún seria poseedor del 50% del apartamento.
Pienso que lo mejor sería renegociar, vender el apartamento a precio actual, cruzar cuentas y adicionalmente tener una ganancia para mi hijo ( de quien poseo la custodia- el patrimonio de familia ya se levantó).
Es posible hacer esto así nomas o con un abogado.
Realmente estoy obligado a cumplir con la palabra si el negocio nunca se finiquitó ni se firmó documebto alguno.
Francisco Rosales 27/10/2015 at 7:57 am Responder
Siendo de Colombia, todo lo que te diga lo es desde la perspectiva de España, pues desconozco la legislación de tu país (en todo caso supongo que similar), yo te recomendaría que te pongas en manos de un abogado, pues aunque los contratos pueden resolverse por incumplimiento, esa disolución del vínculo contractual requiere mutuo acuerdo entre las partes o en su defecto autorización judicial (al menos en España).
Desde luego en España la mera palabra perfecciona los contratos (otra cosa es que sea más o menos fácil demostrarlo), supongo que en Colombia (que a fin de cuentas tiene nuestra tradición jurídica) será igual.
Un saludo, y un honor que te lean desde allí.
gustavo Cerón 27/10/2015 at 12:46 pm Responder
Muchísimas gracias por responder pronta y oportunamente. Para mi fue el placer de poder contactar con mas que un profesional, con una excelente persona.
JULIO CESAR ORTIZ 28/10/2015 at 2:44 am Responder
Hola, pienso comprar una casa pero mi colonia aun no hay escrituras(yo mismo no tengo las de mis cas), una vecina me vende su casa, mi pregunta es, si alguien sabe….
Si voy con un notario y a mi vecina le pongo estas condiciones y ella me acepta es legal?
1. darle mas del 50% del monto y pagarle el restante en un plazo maximo de 1 1/2 años
2. cada pago que mi vecina me firme un pagare
3. que me de los papeles (titulo de propiedad) desde el primer pago.
4. que desocupe la casa en un plazo maximo de 4 meses.
No se si al final debo regresar con el notario para hacer una carta que ya le termine de pagar a mi vecina, ella esta dispuesta a abandonar la casa y que yo haga lo que sea con la casa (rentarla) siempre y cuando sea seguro mi pago, diganme si estoy bien o mal.
Francisco Rosales 28/10/2015 at 8:00 am Responder
Por la forma de escribir creo que no estás en España, pero te anticipo que ningún problema tiene el autorizar una escritura como esa, si bien una vez completes el pago del precio el vecino debería de hacer constar en escritura la carta de pago.
Conchi 13/02/2016 at 3:01 pm Responder
Pusimos un piso en venta y a los pocos días teníamos varios compradores, optamos por el que más se aproximaba a nuestras exigencias, aunque estaba pendiente de que el banco le acepte la concesión de un préstamo hipotecario. Hicimos un escrito con la entrega de una cantidad de 3.000€ en concepto de señal de anticipo, donde se expresan las condiciones pactada y posteriormente hacer un contrato de arras con la cantidad satisfecha más 7.000€ para garantizar la compra-venta de dicha vivienda. Mi pregunta es: Qué tiempo se puede conceder a la parte compradora para que ejecute dicho contrato. Ya veo que aconseja usted no hacer un contrato de arras pero que podemos hacer en estas circustancias?
Que es mejor acudir a una gestoría o al propio notario?
Francisco Rosales 13/02/2016 at 7:28 pm Responder
Espero que en el contrato se hayan contemplado estos extremos, pues en otro caso, la solución es: o de mutuo acuerdo o en un largo y costoso pleito.
Te recomiendo que hables con la otra parte, por si puedes llegar a dicho acuerdo, y en su defecto que acudas a un abogado.
Jesús 03/03/2016 at 10:18 pm Responder
Buenas tardes, en primer lugar, felicitarle por el blog y por estas entradas tan interesantes.
Le quería comentar que me ha convencido con las razones dadas sobre los problemas que puede conllevar firmar un documento privado de “promesa” de compraventa antes de elevarlo a público y la seguridad jurídica que comporta la firma de la escritura pública y su inscripción. Ahora bien, suponiendo que el comprador en el momento de la firma de la escritura no puede pagar el precio (por lo que incumple con su obligación principal) y decide aplazarlo o constituir una garantía en forma de condición resolutoria (con el pertinente pago del ITPAJD) con la esperanza de que el banco de turno le conceda una hipoteca o no pierda su trabajo en los próximos 15 años, ¿no cree que el vendedor se sentirá reaceo a otorgar tal escritura ante la incertidumbre del posible incumplimiento del comprador pudiendo ir sobre seguro a firmar a la Notaria sabiendo que va a cobrar el precio íntegro en el mismo día?
Personalmente pienso que el contrato privado de promesa de compraventa, puede ocasionar más perjuicios para el comprador que para el vendedor, pero si lo vemos desde la firma directa de la escritura pública de compraventa, cuando el comprador no puede pagar en ese día, los perjuicios son para el vendedor creándose un nuevo negocio jurídico entre las partes.
Francisco Rosales 04/03/2016 at 6:50 am Responder
En gran medida tienes razón en lo que comentas, aunque no lo comparto por varios motivos, eso si, me gustaría debatir el tema, pues creo que las distintas perspectivas enriquecen.
El argumento fundamental es que para que haya contrato de compraventa, no hay ni que entregar la cosa ni el precio, simplemente son obligaciones de las partes que pueden cumplirse posteriormente.
Los argumentos que das, son válidos en épocas como las del boom inmobiliario, en las que incluso si aguantabas un poco el vendedor conseguía mejor precio; sin embargo el problema es que hoy en día no es tan fácil encontrar comprador, y que el vendedor lo que quiere es cobrar.
El otro problema es que partes (ojo que más que imputartelo a ti, es algo que percibo en todo el mundo) de la base de que el vendedor resuelve el contrato privado sin más; sin embargo, el contrato está firmado, y la resolución o se hace de mutuo acuerdo (y ahí probablemente el comprador no esté muy conforme en la pérdida de las arras) o hay que resolver el contrato judicialmente, con el coste de tiempo y dinero que ello supone, pero sobre todo viéndose el vendedor privado de la posibilidad de vender mientras dure el procedimiento.
Dicho de otra forma ¿que pasa si el vendedor resuelve y el comprador demanda el cumplimiento del contrato? teóricamente nada, pues se allanaría, sin embargo ¿y si ante esa demanda, resulta que vendió a un tercero?.
Sea como sea, e igual estoy prejuzgando en base a casos que he visto (incluso uno vivido en mis propias carnes -en el que por cierto me “salvé” porque me negué a firmar una escritura, aunque es largo de contar) pero creo que si no una escritura, cuando menos que ese contrato lo redacte un abogado, es esencial, pues el coste del abogado es ridículo en comparación a los problemas que pueden plantearse firmando el primer modelo que uno encuentra en internet, o aprovechando un contrato ya hecho por un abogado anteriormente (pues no hay dos casos iguales).
Espero tus opiniones, pues el hecho de que no las comparta plenamente, no quiere decir que no me interesen, de hecho pones el dedo en la llaga y planteas cosas muy interesantes.
Jorge 06/11/2016 at 10:00 pm Responder
Hola, me gustaría hacerle una consulta:
Recientemente voy a adquirir un inmueble mediante un contrato de compraventa de pago aplazado. Me gustaría saber si en el caso de que el vendedor falleciera, todavía seguirían vigentes las cláusulas del contrato, o por el contrario, los herederos pudieran cambiarlas.
Francisco Rosales 07/11/2016 at 7:14 am Responder
Por supuesto que los herederos suceden en todas las obligaciones del difunto, y han de respetarlas, más no creas que eso está libre de problemas, y precisamente por ello es más que recomendable firmar la escritura.
Elena 21/11/2016 at 10:50 pm Responder
Buenas noches, en un inmueble me han planteado unas arras del 15% y.para dar garantia de que no “desaparecen” hacer una compraventa con condición suspensiva con un plazo para completar el pago con una hipoteca. Como es una propuesta de la parte vendedora ando un poco mosca y por el momento a quien he consultado me remite al clásico contrato de arras, el cual a raíz de lo consultado me parece que es mayor riesgo. En la medida de lo posible me gustaría conocer su opinión. Muchas gracias de antemano.
Francisco Rosales 22/11/2016 at 8:11 am Responder
La pregunta es a quien has consultado Elena, pues el que llamas clásico contrato de arras es un contrato que no existe, me remito a lo que sobre el tema escribo en este post https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
Os recomiendo que si no queréis ir al Notario y firmar la escritura, al menos acudais a un abogado.
Enrique Ricardo casas 05/12/2016 at 11:13 am Responder
Buenas dias tengo una pregunta que queremos una resolución. Le pongo en situacion:
Tenemos una vivienda en el municipio de robledo de chavela que es una herencia y unos de los hermanos la quiere comprar por un precio por debajo que el de la tasación que dijo el colegio oficial de tasadores de Madrid. Quiere hacerse con la casa por 84.000€ en total que quitando su parte se queda en 72.000€. Estamos hablando de una casa que tiene 1664 m2 de parcela y 140 m2 que tiene la vivienda dentro de la dicha parcela. ¿ Eso seria legal?
La siguiente cuestión es que quiere meterse en la vivienda para realizar la reforma de ella, pero sin hacer el contrato de compraventa previo, es decir, el quiere pagar después de hacer la reforma y sin pagar antes el inmueble. ¿Eso es legal hacerlo? ¿ Se puede hacer eso sin tener un contrato de arras y de compraventa?
Sabiendo que se a querido hacer con el ibi de la vivienda y además nos ha dejado en deuda dos veces el ibi tanto el del 2015- 2016. Y también sabiendo que anteriormente se apropio con el contrato de luz y que por impago quitaron el contador y suministro de luz.
Francisco Rosales 05/12/2016 at 12:39 pm Responder
Cada uno puede comprar por el precio que se esté dispuesto a vender, más no pueden obligarte a vender; respecto a la posibilidad de hacer obras, es necesario acuerdo entre los condueños.
Te recomiendo que acudas antes que nada a un abogado en relación a los demás temas y temores que reflejas en tu comentario.
Jose Luis 25/02/2017 at 9:44 pm Responder
Hola. Mi pregunta es un poco complicada. Resumiendo: A vende a B en contrato privado su parte hereditaria. El mismo dia, es decir en igual fecha, dona sin contraprestacion y libre de cargas, la propiedad a B. Esto ultimo se hace ante notario. Ni en el contrato privado se hace referencia a la escritura, ni en la escritura de la venta privada, aunque si pone que se dona libre de cargas. En que situacion se encuentran ahora A y B. No hay constancia de cual se firmo primero, si el contrato privado o la donacion ante notario. Por lo que se plantean dos claros supuestos, que la venta privada fuera anterior o que fuera posterior, pero no hay forma de demostrarlo, aunque hay un posible testigo de que la venta privada fue posterior. Son validos ambos contratos? Que determinara el juez, que B le debe a A lo estipulado en privado o no le debe al haberselo donado en escrituta.? gracias.
Francisco Rosales 26/02/2017 at 7:11 am Responder
Ante todo creo que te debo de haber entendido mal, pues hablamos de las mismas personas que en el mismo día celebran dos negocios diferentes, pero contradictorios.
El problema ante todo es de prueba, y de qué contrato fue firmado, pues esa venta de “parte hereditaria” me causa muchas dudas, igual que el que vende, vaya en el mismo día a un notario y haya olvidado que le deben dinero, o que no recuerde si ha entregado o no la cosa.
Obviamente si la venta es anterior no puede aludir a la donación, y si se hizo en documento privado anterior nada puede saber el Notario.
Amén de que más que complicado es algo increíble el supuesto que pones (eso si, la vida te hace ver cosas más increíbles aún) ante todo estamos, tanto ante un problema de prueba, como ante un problema de voluntad de las partes, y anticipar una sentencia, sin ver los antecedentes es difícil.
Sea como fuere la fecha de la donación es cierta (artículo 1227 código civil) y que el donante y donatario ante notario desconocían haber donado también, por lo que no veo sólida una prueba testifical que convenza al juez.
Jose Luis 26/02/2017 at 2:02 pm Responder
Pues el caso es real. Tremendo dilema para el juez. Que resolucion puede tomar. Yo pienso que ante una duda asi deberia dar credibilidad al documento notarial. Como dije hay dos opciones. Si el documento privado fue posterior careceria de validez porque A no podria vender algo que ya no es suyo. Si fue anterior, deberian de haber dejado constancia en la donacion ante notario. Que debe hacer el juez? Dificil. Señalar que B impugno el documento, vamos la firma, pero un perito certifico la firma. O sea que el documento es valido, pero sin constancia de que fuera anterior o posterior a la escritura porque en ninguno de los dos documentos se hace constancia al otro. Esta claro que el juez debe de dar validez a uno sobre otro, porque sino quedaria sin resolver el caso. El asunto es el tema de la fecha. La de la donacion es cierta, pero tiene mas validez que la otra?
Francisco Rosales 26/02/2017 at 8:04 pm Responder
Pues creo que poco dilema cabe, pues la donación tiene fecha fehaciente (art 1227 CC y 319 LEC) y la compraventa no, en todo caso no soy el juez y no he visto las pruebas, pero la posicion del comprador la veo muy débil.
Jose Luis 27/02/2017 at 1:12 pm Responder
Gracias. No te he entendido bien. Por una parte dices que la donacion tiene fecha fehaciente lo que parece indicar que tendria preferencia, no? Pero por otra parte dices que la posicion del comprador la ves debil Si predomina la escritura el comprador sale ganando porque recibe una donacion sin precio a pagar, no?
Francisco Rosales 27/02/2017 at 1:29 pm Responder
El que no ha entendido nada soy yo ¿donatario y comprador son la misma persona?
Sinceramente no se que responder en este caso, pues cada vez me resulta más extraño.
Jose Luis 27/02/2017 at 4:29 pm
Hola. Si, es un lio. A ver, el donante, o sea el que dona, es el mismo que vende por un precio. El que recibe en escritura, donatario, es el que compra en el privado. Digamos que en escritura se le dona y en el privado tiene que pagar. Espero que ahora lo haya explicado bien. Por lo tanto si comentas que la escritura va a tener preferencia, el que digamos saldra perdiendo sera el donante o sea el que vende, ya que si es más vinculante la escritura, ha donado la propiedad gratuitamente. Creo que ahora lo he dicho bien.
Francisco Rosales 27/02/2017 at 6:25 pm
¿y si vendió por qué dona? esto de verdad que suena raro; sea como sea el problema del documento privado sigue siendo la falta de fecha fehaciente, y más que litigio, la situación es un poco rocambolesca.
Jose Luis 27/02/2017 at 7:25 pm
Esa es la cuestion. Donar dono, eso esta claro porque hay escritura. Pero lo de la venta no esta claro logicamente. La parte contraria no reconoce el documento privado, y solicito pericial que sorpresivamente dio por valida la firma de ambos. Yo creo que tiene que prevalecer la escritura y considerar nulo el documento privado por incoherente y por lo que comentas de la fecha.
Raúl Ballesta 24/04/2017 at 9:04 am Responder
Buenos días, en primer lugar felicitarle por el blog que he descubierto por casualidad, pero es muy agradecer que nos pueda ilustrar a los ciudadanos de a pie, con su experiencia y amabilidad, fomentando el conocimiento del mundo del derecho y notariado, tan necesario en nuestro día a día. Paso a realizarle algunas consultas, por si me pudiera ayudar:
Antes de firmar el contrato de compraventa de una vivienda de segunda mano (en Madrid capital), he pedido nota simple de la vivienda y me aparece una carga de una “servidumbre de acueducto inscrita por la 3ª de la finca XXXX”.
¿Qué significa exactamente? No aparecen más datos en la nota simple. Según he leído en el CC, no se pueden establecer servidumbres de acueducto sobre un edificio ya existente, por lo que ¿podría ser una servidumbre de la finca previa a la construcción del edificio? (antiguamente creo que eran terrenos de labranza). En ese caso, ¿no se deberían haber cancelado al haberse realizado la división horizontal tras la construcción del edificio? Creo que una servidumbre requiere de un título y escritura pública. ¿Cómo puedo localizar dicha escritura; lo podría hacer en el registro con los números de finca de “mi futura vivienda” y el número de finca XXX que aparece en la carga.
Por último, Es carga aparece sin fecha de asiento, pero aparece en la nota simple por delante de la hipoteca del Banco de la Construcción por 13 meses desde 1968 (que imagino que financió la construcción del edificio) y por delante de una Condición Resolutoria del 71 a favor de la gestora inmobiliaria que promovió el desarrollo del barrio en el que está situada la vivienda. ¿No estarían ambas cargas prescritas, ya que han superado los 30 ó 15 años, respectivamente? ¿Cómo se podrían cancelar?
Francisco Rosales 24/04/2017 at 10:13 am Responder
En relación a la servidumbre probablemente afecte a la finca de origen y habría que pedir una nota de la misma para entender su contenido, más la extinción no es automática sino que requiere del consentimiento del titular del predio dominante o la tramitación de un expediente de liberación de cargas y gravámenes.
La hipoteca y la condición resolutoria por lo que cuentas están prescritas, más la cancelación requiere instancia formalizada por el titular registra.
JUAN CARLOS BRICIO ARANDA 09/05/2017 at 9:45 am Responder
Buenos días Sr. Rosales ,
En primer lugar felicitarle por su blog , mi consulta es la siguiente , hace un año compre por planos a una promotora una vivienda firmando la compra venta del inmueble aportando varias señales por un total de 78.000€ , el tema que al dia de hoy ya no estoy interesado en el inmueble , que se entregara en octubre del 2017 , y por ese motivo me puse en contacto con la promotora comunicándoselo , para haber si podría venderlo antes de escriturarlo . me pusieron algún inconveniente , he intentando buscar comprador por mi cuenta y hay una persona interesada en adquirirlo , como podría hacer para ceder los derechos a un tercero y que se hiciera el cargo de pagar el importe final de la compra , y que me abonaran a mi lo que he pagado ya de señales . Gracias , saludos
Francisco Rosales 10/05/2017 at 7:50 am Responder
Lo que has de hacer es una cesión de contrato, o mejor una cesión de los derechos y obligaciones derivados del contrato suscrito; más no creas que eso es tan sencillo, ni económico, te recomiendo que contactes con un abogado.
Lo que desde luego no puedes es imponer al vendedor cambio alguno, pues los contratos hay que cumplirlos en los términos estipulados, y nadie puede unilateralmente alterarlos.
fefi 25/07/2017 at 1:40 pm Responder
Hola buenas tardes,e leido mucho su post,y me ayudo bastante con algunas dudas que tenia.pero aun me queda otra duda que no consigo aclarar,pues e pedido una hipoteca sobre las escrituras de la casa de mis padres,para comprar una vivienda sin escrituras ni inscrita(de momento),el banco me pide contrato de compraventa por mediacion de un notario,pero no queremos incribirla ni escriturarla(por ahora)seria posible que el notario no lo haga y quede ese contrato entre vendedor,comprador y notario?o deberia hacerlo con un abogado.gracias y espero su respuesta,saludos
Francisco Rosales 25/07/2017 at 7:42 pm Responder
Los notarios hacemos escrituras no contratos privados, en todo caso si la escritura no está inscrita será imposible obtener una hipoteca.
A.R. 13/08/2017 at 1:33 am Responder
resulta que tengo un caso en el que los padres tienen el usufructo del inmueble, mientras que el hijo de éstos tiene la nuda propiedad, con la particularidad de que a la hora de vender este inmueble solicitan de la parte compradora que se realice el pago del precio a la cuenta bancaria de los padres, y no al vendedor/propietario, que es el hijo. En principio de la prima de opción, ya veremos si también piden el cheque sobre el resto del precio a su nombre.
Independientemente de que intentaré que la compradora no firme tal contrato privado, puesto que no veo razón alguna para que no se prepare y se firme directamente la escritura de compraventa, me surge la duda de si este pacto de pago al que no es propietario y vendedor sería factible desde un punto de vista legal. La verdad es que no me he encontrado con ningún otro caso así en el pasado.
Por otro lado, y por simple curiosidad, porque en la práctica no me ha surgido ningún problema al respecto, pero en este caso la agencia inmobiliaria ha incluído expresamente una cláusula a este respecto: el contrato de opción de compra de un inmueble queda también sujeto a la jurisdicción de los tribunales donde está situado el inmueble, por imperativo legal? Porque desde mi punto de vista el contrato de opción, aunque se refiera a la posterior compraventa de un inmueble concreto, lo entiendo como un negocio jurídico vinculado a la futura compraventa pero previo e independiente del segundo negocio jurídico. En este caso vendedor y compradora son alemanes y no veo porqué deberían pactar tal cosa, que sólo beneficiaría a la inmobiliaria.
Francisco Rosales 13/08/2017 at 8:24 am Responder
En realidad venden usufructuarios y propietarios, y cada uno tiene derecho a una parte del precio de venta; ello nos lleva al problema de valorar el usufructo, que jurídicamente es irresoluble (pues solo hay criterios fiscales).
A mi juicio el comprador tiene que pagar el precio a los vendedores, y pagando cumple con su obligación independientemente de a quién y cómo pague; otra cosa es el más que evidente problema fiscal del ingreso en cuenta de uno o varios de los vendedores, pero no todos.
Es obvio que hacienda puede interpretar que hay una donación del nudo propietario a los usufructuarios, más ese no es problema del comprador, sino entre vendedores; por otra parte el pago de esta forma puede hacerse por un simple criterio de ahorro de costes, más sería conveniente, ante una posible inspección fiscal, que haya un movimiento de dinero por el valor de la nada propiedad de la cuenta de los padres al hijo.
No soy procesalista, y en lo relativo a la jurisdicción sólo se que el tema lo regula la Ley de Enjuiciamiento Civil en los artículos 50 y siguientes http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l1t2.html#a50 siendo que el pacto de sometimiento a jurisdicción es lícito según el artículo 54; otra cosa es si la opción es un derecho real o personal, sobre lo que suele ser pacífico que depende de la voluntad de las partes (tema este que por otra parte siempre me ha parecido una auténtica majadería, pero requeriría una auténtica tesis).
A.R. 15/08/2017 at 8:29 pm Responder
Muchas gracias por sus comentarios. Totalmente de acuerdo con el tema de la opción, efectivamente. Discusión absurda donde las haya.
Respecto al tema del pago, es evidente que me tenía que haber explicado mejor. Decía lo del pago a personas no propietarias/vendedoras, porque lo que se pretende por parte del vendedor (y ese mismo interés tiene el comprador) es cancelar el usufructo, es decir, la compradora quiere adquirir la finca ya sin que exista el usufructo, con lo que ya sólo el hijo sería propietario/vendedor, entiendo. Supongo que esto se podrá hacer mediante renuncia al usufructo en paralelo a la firma de la escritura pública de compraventa, con el correspondiente acuerdo de cancelación de la inscrición correspondiente en el Registro de la Propiedad, porque sino tampoco creo que los ahora usufructuarios se lancen a renunciar a un usufructo, estando la compraventa todavía en el aire.
Francisco Rosales 16/08/2017 at 6:00 am Responder
El único inconveniente de ello es que la renuncia es una donación y como tal ha de tributar, más jurídicamente no hay problema alguno en que así se haga.
Laura 08/10/2017 at 9:58 am Responder
Buenas tardes tengo un problema espero me pueda ayudar : en el 2004 a través de xxx .sl se hace un contrato de compraventa SIN NOTARIO supuestamente haciendo de mediador de la otra parte compradoras de mi piso en el que ellos la compran pero a día de hoy xxx s.l no existe y cuál es mi sorpresa 12 años después que sigo como propietaria en el registro de la propiedad ..mi pregunta es cómo soluciono este tema ? Muchas gracias
Francisco Rosales 08/10/2017 at 10:25 am Responder
Precisamente este es un argumento más para no firmar contratos privados de compraventa, pues lo que tienes por delante es un dilatado y costoso procedimiento judicial contra el liquidador de dicha sociedad, en el que no te engaño, puede que aún ganando el litigio, no puedas recuperar el dinero.
Es mejor que consultes a un abogado.
Felix 17/10/2017 at 9:12 am Responder
Nos venden una casa que, presuntamente, pertenece a diez hermanos, y quieren hacer contrato privado y no escritura los vendedores?
Si en el contrato privado figura la firma de los propietarios, o existe un documento de herencia válido…
El comprador puede efectuar la escritura, pongamos, meses más tarde sin que tengan que comparecer todos los propietarios otra vez?
Es decir… el contrato privado le vale al Notario para hacer la escritura de compra-venta?
Porque si el Notario debe efectuar otra vez la comprobación de cargas, documentos y presencia de propietarios y firma?… Entonces mas vale hacer únicamente la escritura con el Notario.
Francisco Rosales 17/10/2017 at 1:00 pm Responder
La venta la tienen que hacer todos los dueños, por lo que efectivamente la solución que te plantean no es muy eficaz