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Timestamp: 2019-10-17 21:15:22
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 543', 'BGH', '§ 229', '§ 2', '§ 551']

Kündigung wegen Unregelmäßiger Mietzahlung | Beendigung wegen unregelmäßiger Mietzahlungen
Kündigung wegen Unregelmäßiger Mietzahlung
Neuregelung des BGH zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlungen. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn das Jobcenter die Miete nicht fristgerecht bezahlt. Ist darin eine Kündigungsregelung enthalten? Neuregelung der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen.
Kündigung des Mietvertrages wegen verspäteter Mietzahlung
Das Kündigungsschreiben der Klägerin vom 21. Juli 2003 begründete keinen Antrag auf Zwangsräumung und Rückgabe der Immobilie. Die Klägerin ist trotz der nicht fristgerechten Mietzahlung nicht befugt, eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen wegen Unangemessenheit der Vertragsfortführung nach § 543 Abs. 1 BGB vorzunehmen. Der Antragsgegner ist nach Ziffer 2 (1) der AVB zur monatlichen Vorauszahlung der Mietsumme bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates berechtigt.
Der Brief der Klägerin vom 7. Juni 2003 ist auch als hinreichende Warnung für anhaltend unpünktliche Mieten zu werten. Allerdings würde es der Entlassung entkommen, dass die Angeklagte die Pacht nur einmal nach der Verwarnung, und zwar im Monat September 2003, zu spät bezahlt hatte. Bei einer fristlosen Kündigung wegen fortdauernder nicht fristgerechter Mietzahlung ist davon auszugehen, dass der Mietzins innerhalb eines Kalenderjahres nach einer Androhung der Kündigung noch mind. drei Mal säumig ist.
543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstaben a und b BGB) würden untergraben, wenn eine einmalig nach Mahnung erfolgende Mietzinsverzögerung eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist gemäß 543 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Ein verspäteter Mietzins wiegt weniger als die in 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geregelt.
Sie muss daher auch nach einer Verwarnung einen bestimmten Zeitrahmen einhalten. Dies wird nicht dadurch verhindert, dass dem Mieter unnötige Kontroll- und Verwaltungskosten entstehen würden, wenn die Miete laufend verspätet gezahlt würde. Ein außerordentlicher und fristloser Rücktritt wegen Zahlungsverzuges gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB war ansonsten bereits nicht gerechtfertigt, weil der Antragsteller die Kündigung nicht ausreichend gerechtfertigt hatte ( 569 Abs. 4 BGB); ein Grund zur Kündigung wurde auch nicht angegeben, weil der Antragsgegner mit Erhalt des Rücktrittsschreibens vom 21. Juli 2003 nicht mehr in Verzug war.
Der Mietvertrag wurde auch nicht durch die gleichzeitige fristgerechte Kündigung gekündigt, da der Antragsteller kein begründetes Recht auf Kündigung des Mietvertrags hatte ( 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein schuldhafter, nicht unerheblicher Verstoß des Angeklagten gegen den Mietvertrag lag nicht vor, da er die Mietsumme nur einmalig nach Mahnung bezahlt hat.
Ein außerordentlicher Rücktritt der Klägerin ist jedoch aus wichtigen Gründen unter dem Aspekt des Zahlungsverzugs nach §§ 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht rechtfertigen. Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgenommen, wenn der Leasinggeber - wie hier - vor Eingang der Kündigung vollumfänglich zufrieden ist ( 130 BGB), wovon es auf die rechtzeitige Erfüllung der Leistung ankommt (Schilling in MünchKommBGB, 4.Aufl.
Jedoch kann der Antrag der Klägerin auf Freilassung und Übergabe der vom Antragsgegner angemieteten Eigentumswohnung ( 546 Abs. 1 BGB) aus den vom Gericht angegebenen Gründen, einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigen Gründen wegen Unangemessenheit der Weiterführung des Vertrages (§ 543 Abs. 1 BGB) nicht abgelehnt werden. a) Nach 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist außerplanmäßig auflösen.
Eine wichtige Ursache besteht, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung nicht zu erwarten ist ( 543 Abs. 1 S. 2 BGB).
ZR 394/03, NJW 2005, 2552 = WuM 2005, 401 = NZM 2005, 538 unter II 3; Senatsbeschluss vom 8. 12. 2004 - VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125 = NZM 2005, 300 unter II 4). Die Berufungsinstanz geht zu Recht davon aus, dass fortlaufend nicht fristgerechte Mieten ein außerordentlicher Kündigungsgrund im Sinn von 543 Abs. 1 BGB (Senatsurteil vom 22. Mai 2008) sein können.
Im Übrigen ist das Oberlandesgericht - wenn auch in unausgesprochener Weise - zu Recht davon ausgegangen, dass die Regelung über den Ausschluß des Kündigungsrechtes mit voller Zufriedenheit des Leasinggebers ( 543 Abs. 2 S. 2 BGB) hier nicht zur Anwendung kommt (vgl. 543 Abs. 2 S. 2 BGB). unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Vermietung, achte Auflage.
Die Berufungsinstanz hat jedoch die Voraussetzungen für das Bestehen eines wesentlichen Grunds im Sinn von 543 Abs. 1 BGB überstrapaziert, wenn sie einerseits eine dreifache Verspätung nach einer Mahnung immer für notwendig erachtet und andererseits den Zahlungsverzug vor der Mahnung für nicht zu beachten erachtet. Diese Warnung soll dem Nutzer die Möglichkeit bieten, sein Verhalten zu ändern (Empfehlung für eine Entscheidung und Berichterstattung des Legal Committee, BD-Drucks.
Ziel der Mahnung ist es, dem Leasingnehmer die Möglichkeit zu geben, vor Beendigung des Vertrages vertragsgemäß zu handeln (AnwKommBGB/Riecke[2005], § 543 Abs. 35). Daher scheint es fragwürdig, ob dem Urteil des Oberlandesgerichts in Bezug auf das Erfordernis von drei Zahlungsverzug nach einer Mahnung Folge zu leisten ist; dies kann jedoch nicht der Fall sein. In jedem Fall gilt sie nicht, wenn der Verwarnung - wie hier - wiederholte Zahlungsrückstände vorausgehen.
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass nur nachhaltige nicht fristgerechte Zahlungen den Anforderungen des 543 Abs. 1 BGB genügen können, die anhaltende Pünktlichkeit muss aber nicht erst in der Zeit nach der Verwarnung realisiert werden. Auch die weitere Prüfung des Oberlandesgerichts, dass die Bedingungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) sonst untergraben würden, ist unwirksam.
Das Risiko der Unterbindung sonstiger Kündigungsgründe wird dadurch verhindert, dass eine Kündigung nach 543 Abs. 1 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, die den Schluss erlauben, dass die Fortsetzung des Vertrages für den Kündiger nicht mehr zu erwarten ist (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Slg. Müller in Müller/Walther, Miet- und Leasingrecht, Fassung Nov. 2005, 543 BGB, Absatz 8.
Das Gelingen der Verwarnung ( 543 Abs. 3 S. 1 BGB) muss vor diesem Hintergrund dadurch nachgewiesen werden, dass das gerügte Fehlverhalten nicht wiedergegeben wird ("Schilling" in MünchKommBGB a.a.O. § 543 Abs. 68). Ein Kündigungsschreiben ist daher nicht schon deshalb ungültig, weil zwischen der Mahnung und dem Eingang der Kündigung nur ein Zahlungsdatum steht, an dem der Mietzins nicht rechtzeitig eintrifft.
Schließlich muss das Mietverhalten des Eigentümers nach einer Verwarnung mit Kündigungsdrohung gerade nach anhaltend unpünktlicher Mietzahlung dazu dienen, das Vermietervertrauen in eine fristgerechte Zahlungsmodalität zu wiederherstellen. Derartige Sachverhalte sind hier nicht gegeben, da der Angeklagte auf die Warnung nicht reagierte und sein Handeln auch danach fortsetzte. Dies war hier jedoch nicht erforderlich, da von der Angeklagten immer mit pünktlichen, vollständigen Mieten zu rechnen war, vor allem nach einer Verwarnung.
Weil sich der Richter der Straftat auf unzutreffende rechtliche Bedingungen gestützt hat, kann der Bundesrat nicht entscheiden, ob der Antragsteller das Mietverhältnis bis zum Fristablauf nicht mehr fortsetzen kann. a) Obwohl die Ermittlung eines legitimen Rechts im Sinn dieser Bestimmung auch einer eingehenden Prüfung der im konkreten Fall dem Richter weitestgehend vorenthaltenen wechselseitigen Belange bedarf (Rechtsprechung des Senates, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216), gilt dies entsprechend für die von der Klägerin als Alternative erklärten ordentlichen Kündigung.
Das Oberlandesgericht hielt diese Entlassung aber auch für rechtlich abwegig. Im Falle der ordnungsgemäßen Kündigung wegen verschuldeter, nicht unwesentlicher Pflichtverletzungen des Leasingnehmers können auch Pflichtverletzungen von untergeordneter Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. Vor allem ist nicht zu erwarten, dass der Leasinggeber den Vertrag bis zum Fristablauf nicht fortsetzen kann (Häublein in MünchKommBGB a.a.O.).
573 Rdnr. 12; so bereits OLG Oldenburg, WuM 1991, 467 468 = NJW-RR 1992, 79 nach Paragraph 464b Abs. 1 BGB a.F.) b) Das Oberlandesgericht hat in der Ausgangssituation nicht falsch beurteilt, dass dauerhafte nicht fristgerechte Mieten ein Recht des Eigentümers auf die ordentliche Kündigung rechtfertigen können (OLG Oldenburg aaO. AnwKommBGB/Hinz aaO).
573 Zitat 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Schon jetzt hat der Bundesrat beschlossen, dass eine Nachzahlung innerhalb der Fristen des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer alternativ ausgesprochenen ordentliche Kündigung nicht im Wege steht (Urteil vom 16. Feb. 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334 "unter II 2).
543 Abs. 2 S. 2 BGB findet auch hier keine entsprechende Anwendung (Krenek in Müller/Walther a.a.O.). 573 Rdnr. 29; also already to 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79, NJW-RR 1991, 1487 ; Grafentin in Bub/Treier loc.cit.
Weil der Beklagte vom Antragsgegner vor der Kündigung hinreichend verwarnt wurde, ist keine Beurteilung erforderlich, ob einer ordentliche Kündigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Verletzung des Vertrages eine Verwarnung oder gar eine (qualifizierte) Verwarnung mit Kündigungsdrohung vorausgehen muss (siehe BVerfGE 2, 261 (1)). Wenn die Vermieterin - wie in diesem Fall - eine Verwarnung mit Kündigungsdrohung gegeben hat, muss in jedem Fall eine nochmalige Pünktlichkeit der Zahlung bei der Beurteilung des Gewichtes der Verletzung des Vertrages und des Mieterschulds berücksichtigt werden.
Der Berufungsgerichtshof hat, wie gesagt, den Weg zur geforderten Gesamtüberlegung innerhalb einer gewissen Frist nach einer Verwarnung wegen seiner rechtsfehlerhaften Annahme, die Zahlung sei nicht dreimal pünktlich erfolgt, blockiert. Abweichend von der Widerklage hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2003 ( 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 S. 1 BGB) den Grund für die Kündigung ausreichend dargelegt.
Mit der Argumentation soll dem Mitteilungsempfänger die Möglichkeit gegeben werden, festzustellen, auf welchen Verfahren oder auf welchem Benehmen des Vermieters der Mietvertrag beruht und ob er - der Mietvertrag - sich ggf. dagegen wehren kann; der Begründungsinhalt darf nicht übermäßig hohe und übermäßige formalistische Erfordernisse enthalten (Senatsbeschluss vom 21. 12. 2003 - VIII SZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b u. a., m.w.Nachw.).
Im Regelfall muss der/die VermieterIn die in den letzten Monaten erhaltenen Zahlungen im Falle einer Kündigung aufgrund anhaltend verzögerter Mieten auflisten, damit der/die MieterIn wei? In dem Rechtsstreit war es jedoch aufgrund der Einfachheit der Situation nicht erforderlich, dass der Antragsteller die eingehenden Zahlungen für die Zeit zwischen den beiden Seiten aufführt: Die Angaben über die eingehenden Zahlungen sind unstrittig; der Antragsgegner selbst hatte die Übertragungen getätigt und konnte die Zahlungsangaben aus seinen Kontoauszügen ermitteln, zumal es sich um einen angemessenen Zeitpunkt handelte.
Die Angeklagte war damit in der Position, alles Notwendige zu tun, um ihre Belange zu schützen. Der Fall ist zur erneuten mündlichen Prüfung und Beschlussfassung an das LG zurück zu verweisen, da der Streitfall nicht entscheidungsreif ist ( 563 Abs. 2 S. 2 ZPO). In einem weiteren Prozess hat das Oberlandesgericht auch zu prüfen, ob der Antragsgegner mit seiner irregulären Zahlungsmethode die vertragsgemäßen Fälligkeiten überschreitet, so dass ein Vertragsbruch eintritt.
Der Berufungsgerichtshof ging davon aus, dass der Antragsgegner den Mietzins nach Nr. 2 (1) der AVB des Beschwerdeführers jeden Monat bis zum dritten Arbeitstag im Monat im Voraus zahlt. Bei Wohnungsmietverträgen, nach denen der Mietzins in Abweichung von 551 Abs. 1 BGB alt im monatlichen Rhythmus im Vorhinein gezahlt werden sollte, ergeben sich keine Vorbehalte, solange er - wie hier - nicht mit einer Verrechnungsklausel übereinstimmt, die die Verrechnung mit Gegenansprüchen des Mietvertragspartners einschränkt (Rechtsprechung des Senates, BGHZ 127, 245, 251).
Von der Vermieterin angewandte AGB werden - unter anderem - nur dann Vertragsbestandteil, wenn dem Leasingnehmer Gelegenheit zur Kenntnisnahme gegeben wird ( 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 229 Abs. 5 S. 2 S. 2 EGBGB vormals § 2 Abs. 2 Nr. 2 AGBGB).
Der Antragsgegner hätte ohne Berücksichtigung der AVB nur die Zahlung der Mieten nach § 551 Abs. 1a BGB alt, die nach 229 Abs. 3 Satz 1a Nr. 7 BGB für ein am Monatsende existierendes Pachtverhältnis noch gelten.
Über den behaupteten Räumungsantrag hat das Oberlandesgericht unter Beachtung der obigen Aussagen wiederum zu entscheiden, indem es über die Mietfälligkeit im Zusammenhang mit der Aufnahme der von der Klägerin beanspruchten AVB, ggf. unter Beachtung weiterer von den Beteiligten vorgetragener Tatsachen, entscheidet. Ansonsten ist auch zu überprüfen, ob die Vertragsparteien zu Beginn des Monats durch abschließendes, von 551 Abs. 1 BGB alt abweichendes Verhalten eine Einigung über die Mietfälligkeit erzielt haben, indem der Antragsteller in seinem Kündigungsschreiben von Ziffer 1 auf die früheren nicht fristgerechten Mieten verweist.