Source: https://gillescarnoy.be/2017/06/18/regionalisation-bail-dhabitation-region-de-bruxelles-capitale-clarification-obligations-dinformation-bailleur-stade-precontractuel-protection-plus-adequate/
Timestamp: 2019-05-26 21:19:39+00:00
Document Index: 109463657

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 217', 'art. 200', '§1', 'art. 1184', '§1', 'art. 300', '§ 1', '§ 2', '§ 2', '§ 3', 'art. 232', 'art. 1202', 'art. 1203', 'art. 1206', 'art. 1213']

Régionalisation du bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale : clarification des obligations d’information du bailleur au stade précontractuel et protection plus adéquate du bailleur en cas de manquement du preneur - Carnet de route en droit immobilier | Carnet de route en droit immobilier
par Ulrich Carnoy le 18 juin 2017
Depuis plusieurs années, on voit apparaître de nouvelles formes d’habitat en milieu urbain, qui suivent l’évolution de la société.
On citera, à titre d’exemples, le bail d’étudiant, le bail de colocation ou encore le bail « glissant »[1].
La loi du 20 février 1991 demeure limitée à la résidence principale du preneur ; elle ne peut prétendre couvrir efficacement toutes les variantes récentes du bail d’habitation.
En outre, la pratique démontre qu’il est nécessaire de trouver de nouveaux équilibres entre les droits des propriétaires-bailleurs et ceux des preneurs.
Consciente de ces réalités, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté le 24 février 2017 un projet d’ordonnance visant à réglementer le bail d’habitation sous toutes ses variantes.
Voyez (http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2016-17/131771/images.pdf).
La notion de « bail d’habitation » s’entend du bail portant sur le logement, à l’exclusion de l’hébergement touristique (Airbnb) qui est régi par l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 8 mai 2014.
Ainsi, elle vise tous les autres baux d’habitation, même ceux qui ne sont pas destinés à la résidence principale (voir art. 3, 30°, du projet d’ordonnance)
Le projet d’ordonnance met en œuvre plusieurs principes directeurs, dégagés par Gouvernement bruxellois :
L’élaboration d’un Code de l’habitat ;
L’insertion d’un mécanisme de bail glissant en faveur des personnes précarisées ;
Une règlementation uniforme applicable au secteur public et privé en matière de lutte contre la discrimination.
Le bail d’habitation est coulé dans le titre XI du nouveau Code « de l’habitat », qui se substitue à l’actuel Code du logement.
On y retrouve tantôt des règles générales, d’application commune, tantôt des règles spécifiques, propres à chacune des nouvelles formes d’habitat urbain.
Parmi les différentes thématiques faisant l’objet de la réforme, sans pouvoir tout aborder nous proposons de nous concentrer sur les obligations d’information qui pèsent sur le bailleur au stade précontractuel et les sanctions applicables en cas de non-respect (i), ainsi que sur les nouvelles garanties offertes au bailleur en cas de manquement du preneur (ii).
Informations que le bailleur doit délivrer au preneur au stade précontractuel (art. 217 du Code de l’habitat)
Au stade précontractuel le projet d’ordonnance vise notamment à permettre au bailleur de recueillir, auprès du candidat-preneur, toute une série de données (le nom et le prénom du candidat-preneur, un moyen de communication permettant de joindre le preneur, l’adresse du preneur, tout document qui certifie l’identité du preneur, la date de naissance du preneur, ainsi que le certificat de composition de ménage du preneur ; voir la proposition d’art. 200ter du Code de l’habitat).
On se souviendra de ce que, dans le passé, le rassemblement d’information sur le preneur, par le bailleur, avait posé problème sur le plan de la vie privée.
La prise de copie de la carte d’identité avait été jugée disproportionnée (recommandation de la Commission de la vie privée n° 03/20 du 25 mai 2011, www.privacycommission.be), mais pas la consultation de celle-ci.
Le contrôle de solvabilité est tout aussi délicat.
La Commission de la vie privée a décidé que la proportionnalité n’exclut pas, si nécessaire et dans des circonstances particulières, ce contrôle, par exemple, en raison de l’absence de revenus du travail ou du montant particulièrement élevé du loyer (recommandation de la CVP n° 01/2009 du 18 mars 2009, www.privacycommission.be).
L’article 200ter, 7°, ne résout pas vraiment cette question puisqu’il permet au bailleur de recueillir les données générales suivantes : « …7° le montant des ressources financières dont dispose le preneur et ce, dans le respect des règlementations relatives à la protection de la vie privée. »
Le projet d’ordonnance met aussi à la charge du bailleur certaines obligations d’information.
A cet égard, l’article 217 du nouveau Code (« Information précontractuelle ») énonce ce qui suit :
« §1er. Sans préjudice de l’article 1716 du Code civil et de toute autre information requise par des dispositions légales particulières, le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations minimales suivantes :
2° le loyer ;
3° les charges communes, leur mode de calcul et leur contenu précis ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;
4° le certificat de performance énergétique ;
5° le mode de gestion de l’immeuble.
Le Gouvernement peut préciser et compléter les informations visées à l’alinéa 1er, déterminer celles de ces informations ou de celles qu’il édicte qui doivent figurer dans l’annonce de mise en location et arrêter un document standardisé reprenant le contenu et la forme des informations devant être communiquées par le bailleur.
2. En cas de manquement par le bailleur à son obligation d’information précontractuelle, le preneur peut, si cette absence d’information lui cause un préjudice et en fonction de la gravité du manquement, solliciter la résolution du bail, le cas échéant assortie de dommages et intérêts, ou une indemnité.
Sans préjudice à toute autre sanction en application du droit commun, le juge qui constate que le bailleur a sciemment omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, limite le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail.
3. Le preneur qui communique au bailleur des informations erronées, notamment celles visées à l’article 200/2 du Code, s’expose aux sanctions prévues par le Code civil ».
La sanction de résolution est déjà de droit dans le contrat synallagmatique (art. 1184 du Code civil).
La sanction spécifique de limitation des charges à ce qui est annoncé dans le bail peut provoquer des difficultés car les charges ne sont pas invariables et peuvent évoluer de manière imprévisible.
Toutefois la sanction ne s’applique que si le bailleur a sciemment omis de communiquer une information complète et exacte, ce qui le prémunit de variations indépendantes de ses prévisions raisonnables.
On verra fleurir dans les baux des clauses de prudence du type « à ce jour, et sous réserve de modification imprévisible en fonction des informations du syndic » ou « sans préjudice de décision inattendue de l’assemblée générale que n’approuverait pas le bailleur », etc.
L’effet pervers sera que, dans les copropriétés, les bailleurs deviendraient réticents à consentir à des dépenses d’équipement ou d’amélioration de services, pour ne pas faire mentir leurs prévisions de charges dans le bail.
Ajoutons que l’obligation de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes s’applique évidemment à la conclusion du bail.
Cependant, le texte ne permet pas d’exclure qu’elle porte aussi en cours de bail lorsque de nouvelles charges sont décidées par la copropriété ; par exemple, l’engagement d’un concierge.
L’article 217, §1er, réunit au sein d’une seule disposition toutes les informations qui doivent être fournies au preneur préalablement à la conclusion du bail, lesquelles sont issues de législations éparses :
L’article 1716 du Code civil, modifié par la loi du 25 avril 2007, selon lequel « toute mise en location d’un bien affecté à l’habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure, notamment, le montant du loyer demandé et des charges communes ».
L’article 281 du CoBAT, qui impose la délivrance des informations urbanistiques au stade précontractuel, à charge du bailleur et de l’agent immobilier.
Cette disposition est interprétée aujourd’hui comme étant limitée au bail de plus de neuf ans.
Le non-respect de l’article 281 peut entraîner des sanctions pénales (art. 300, 3°, CoBAT).
Selon l’article 2.2.14, § 1er, du CoBRACE, toute personne qui, pour son compte (futur bailleur) ou à titre d’intermédiaire (agent immobilier), offre de donner en location un immeuble doit « indiquer, sans équivoque, dans la publicité y relative, la performance énergétique du bien », « fournir gratuitement, à toute demande, copie du certificat PEB (…) » et « s’assurer que les informations relatives au certificat PEB sont présentes dans l’acte de transaction immobilière ».
Le bailleur est dorénavant tenu de fournir une description précise de son bien. Selon le projet d’ordonnance (voir commentaire de l’article 217, p. 14), par « description précise », il y a lieu d’entendre « une description comprenant au minimum une estimation la plus précise possible de la superficie habitable, le nombre de pièces, la présence d’une salle de bain, d’une cuisine (équipée ou non) et le fait que l’immeuble soit ou non meublé. En définitive, cette démarche ne doit pas aboutir à alourdir de façon excessive les informations à rassembler par le bailleur mais bien à informer le plus correctement le candidat locataire. Une visite des lieux préalable au contrat remplira d’ailleurs souvent cette fonction. Néanmoins, l’obligation de fournir une description des lieux est susceptible d’éviter des déconvenues – si le bien est loué sans visite préalable – ou des pertes de temps si la visite aboutit au constat qu’avec une description des lieux, il n’y aurait pas eu de visite ».
Le Gouvernement est libre de compléter/d’adapter le contenu de l’information préalable.
Il peut aussi déterminer celles des informations qui doivent figurer dans l’annonce de mise en location.
Espérons que ce faisant, le Gouvernement se rappelle de ce que les champs dans les sites comme Immoweb ® ne sont pas extensibles à merci (souvenez-vous du n° d’indice du certificat de PEB en Flandre).
Enfin, le Gouvernement veillera à arrêter un document standardisé reprenant le contenu et la forme des informations devant être communiquées par le bailleur (« fiche d’identité du logement »).
La question qui nous préoccupe surtout est celle des sanctions de droit civil qui s’appliquent dans le cas où le bailleur ne respecte pas son obligation d’information précontractuelle ou s’il fournit au candidat-preneur des renseignements erronés.
Pour répondre à cette question, les auteurs du projet d’ordonnance ont jugé utile de distinguer « l’information préalable », le plus souvent de droit impératif mais pouvant dans certains cas être d’ordre public (ex. le respect de la destination urbanistique du bien mais la doctrine est contrastée à ce sujet), des « obligations d’information » qui pèsent sur le bailleur, lesquelles visent à protéger le preneur et sont dès lors simplement impératives.
En partant de ce constat, le nouvel article 217, § 2, al. 1, précise qu’en cas de manquement du bailleur à son obligation d’information, à charge pour le preneur de démontrer son préjudice et en fonction de la gravité du manquement, le preneur peut soit demander une indemnité, soit solliciter la résolution du bail (le cas échéant assortie de dommages et intérêts).
Mais le juge sera libre de ne pas prononcer la résolution s’il considère que « les intérêts protégés ont finalement été rencontrés ou lorsque la gravité du manquement n’est pas suffisamment importante » (pp. 15-16 du projet d’ordonnance) :
« Ces informations sont, de manière générale, de droit impératif et non d’ordre public. La portée de la norme est en effet fonction de la nature des intérêts protégés par le législateur. Les obligations d’information sont, selon le législateur, impératives puisqu’elles visent à protéger le preneur considéré comme partie faible au contrat.
Si le contenu de l’information peut le cas échéant être considéré comme d’ordre public (tel est le cas par exemple du respect d’une destination urbanistique), la communication de l’information elle-même est essentiellement destinée à protéger les intérêts du preneur.
Certes, ces informations jouent un rôle préventif. Ceci ne doit toutefois pas conduire à adopter des sanctions radicales, telle une nullité absolue, qui anéantirait le contrat sans nécessité.
Le formalisme précontractuel constitue en effet uniquement un formalisme de consentement visant à permettre au preneur de s’engager en pleine connaissance du statut du bien loué.
Il est dès lors prévu que le preneur pourra exiger la résiliation du bail en cas de manquement de la part du bailleur à son obligation d’information.
Celle-ci n’est pas obligatoire mais seulement facultative pour le juge qui demeure libre de ne pas la prononcer si les intérêts protégés ont finalement été rencontrés ou lorsque la gravité du manquement n’est pas suffisamment importante.
Il parait donc indiqué de ne pas sanctionner la méconnaissance de l’obligation d’information d’une nullité absolue et de laisser le juge trancher la question en fonction des circonstances de l’espèce et du point de savoir si les intérêts du preneur ont ou non été lésés par l’absence de l’information requise.
En effet, si, in abstracto, la nullité pourrait éventuellement sanctionner l’inobservation des formes de protection, encore cette sanction ne jouerait-elle pas automatiquement : elle serait subordonnée à l’examen de l’impact de l’absence des formes sur les règles de fond dont elles garantissent le respect. En effet, « si la méconnaissance des formes, censées protéger la partie faible, ne porte pas atteinte aux intérêts de cette dernière, cela signifie qu’elle ne souffre pas de la faiblesse qui lui était reconnue (et que les formes avaient précisément pour objectif de combattre). Autrement dit, en démontrant que l’absence des formes requises est sans incidence sur la protection de la partie faible, on renverse, ipso facto, la présomption de faiblesse (H. Jacquemin, Le formalisme contractuel, Bruxelles, Larcier, 2010, p. 453) ».
Bref, rien de vraiment nouveau en la matière. C’est le droit commun de la nullité virtuelle (par opposition à la nullité textuelle).
Fallait-il réglementer pour appliquer le droit commun ?
L’article 217, § 2, al. 2, permet aussi au juge de réduire le montant des charges communes au montant communiqué avant la conclusion du bail s’il constate que le bailleur a volontairement fourni au preneur des informations erronées à cet égard, dans le but d’attirer le candidat-preneur.
On en a parlé supra.
Enfin, l’article 217, § 3, rappelle que le preneur s’expose aux sanctions du droit commun s’il fournit des informations erronées au bailleur, notamment celles visées à l’article 200/2 du Code (« données exigibles d’un candidat preneur ou d’un preneur »). Il pourra par exemple être tenu au paiement de dommages et intérêts sur base de sa responsabilité précontractuelle.
Meilleure protection du bailleur en cas de manquement du preneur (art. 232 et 259 du Code de l’habitat)
Le nouvel article 232 (régime des obligations du bail au décès du preneur) énonce ce qui suit :
« Par dérogation à l’article 1742 du Code civil, en cas de décès du preneur, si le logement est inoccupé après ce décès par les membres du ménage du preneur et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de deux mois prenant cours au décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité.
Dans ce cas, le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale de sa part ».
Ainsi, suite au décès du preneur, pour autant que les lieux ne soient pas occupés par les membres de son ménage, si les loyers et/ou charges demeurent impayé(e)s durant plus de deux mois, le bailleur pourra valablement mettre fin au bail, sans préavis ni indemnité et sans qu’il soit nécessaire de recourir préalablement au juge.
Selon l’exposé des motifs, cette disposition permet de remédier à des problèmes auxquels le bailleur sont souvent confrontés « en cas de succession notamment en déshérence. En ce cas, il arrive en effet que les bailleurs ne parviennent pas à récupérer leurs loyers et ne puissent, avant la désignation d’un curateur à la succession vacante, faire libérer les lieux ».
Le débat ne sera pas contradictoire même si le locataire a des héritiers qui sont intéressés à la consistance du passif successoral.
Il leur restera à former tierce opposition et le bailleur aura entre-temps fait libérer la garantie locative.
Les héritiers ont donc tout intérêt à réagir avant l’expiration du délai de deux mois ; c’est le but de cette disposition qui vise à enrayer l’hémorragie des loyers en cas de décès du preneur.
A l’origine, l’article 232 contenait un troisième alinéa qui prévoyait que le bailleur devait veiller à ce que les meubles du preneur soient préservés et que les frais éventuels de stockage des meubles étaient à charge de la succession.
Dans son avis du 3 janvier 2017, la section de législation du Conseil d’Etat a considéré que cet alinéa visait à imposer au bailleur une obligation susceptible d’entraîner pour lui une lourde charge financière, pouvant aboutir à une restriction du droit de propriété.
Cette remarque était fondée sur l’absence, dans l’alinéa 3, de période pendant laquelle le bailleur doit assurer la conservation des meubles de son défunt locataire.
En outre, le CE a estimé que, bien que les frais de stockage soient à la charge de la succession, « on ne peut établir avec certitude que le patrimoine du défunt sera suffisant pour couvrir les frais exposés par le bailleur ».
Enfin, le CE a jugé difficile de concilier cette obligation avec le privilège du bailleur sur les meubles qui garnissent le bien loué s’il doit conserver en dehors de celui-ci les meubles sur lesquels il est sensé exercer son privilège.
Cette considération est particulièrement pertinente.
Pour les raisons exposées ci-dessus, l’alinéa 3 a heureusement été supprimé de l’article 232.
Le nouvel article 259, qui a trait au bail de colocation, offre au bailleur une garantie importante.
En effet, cette disposition précise que « les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail ».
Ainsi, pour le régime de la colocation uniquement, la règle selon laquelle la solidarité ne se présume pas en matière civile et doit être expressément stipulée (art. 1202, al. 1, du Code civil), se voit renversée dans le respect du second alinéa de l’article 1202 du Code civil (« Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi »).
Les auteurs du projet d’ordonnance justifient le caractère automatique de la solidarité des colocataires comme suit « par le contexte particulier et propre à la colocation (…), soit celui du ‘vivre ensemble au quotidien’, qui implique un engagement commun et déjà solidaire, à tout le moins d’un point de vue social. La règle de la solidarité des co-preneurs tend à responsabiliser ceux-ci lors de leur prise de décision d’opter ou non pour le pacte de colocation, seul mécanisme déclencheur du régime de colocation et donc du principe de la solidarité. Son existence est également destinée à sécuriser les bailleurs, encore souvent méfiants et réticents vis-à-vis du mécanisme de la colocation. De cette manière, le bailleur se voit garantir le paiement du loyer dans son entièreté sans que ne repose dans son chef l’intégralité des décisions prises par les colocataires » (p. 63 du projet d’ordonnance).
En se référant aux articles 1200 à 1216 du Code civil, les auteurs du projet d’ordonnance ont identifié les nombreuses conséquences juridiques issues du caractère solidaire des obligations des colocataires :
« Le bailleur peut réclamer le paiement total de la créance, soit par exemple, le loyer dans son ensemble, non divisé, ou une partie seulement de celui-ci destinée à couvrir la défaillance de l’un d’entre eux ;
Le bailleur peut choisir le co-preneur auprès duquel il va réclamer le paiement de sa créance (art. 1203 du Code civil). Si le colocataire sollicité ne paye pas la créance, le bailleur peut s’adresser à un autre co-preneur, et ainsi successivement ;
La mise en demeure adressée à l’un d’entre eux vaut également à l’égard des autres ;
Les poursuites faites contre l’un des débiteurs solidaires interrompent la prescription à l’égard de tous (art. 1206 du Code civil) ;
La demande d’intérêts formée contre l’un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l’égard de tous (article 1207 du Code civil) ;
Le paiement total de la créance effectué par l’un d’entre eux libère automatiquement les autres colocataires ;
Le colocataire qui a payé la dette peut se retourner contre les autres afin d’obtenir le remboursement du montant acquitté. Il ne pourra toutefois leur réclamer que leur propre part individuelle, car l’obligation contractée solidairement se divise de plein droit entre les débiteurs (art. 1213 et 1214 du Code civil) ».
Tout cela, c’est, une nouvelle fois, le droit commun. Rien de neuf.
Le projet omet de citer le fameux article 1285 du Code civil selon lequel la remise de dette au profit de l’un des codébiteurs solidaires, libère tous les autres, à moins que le créancier n’ait expressément réservé ses droits contre ces derniers.
Et encore, dans ce dernier cas, le bailleur créancier ne peut plus répéter la dette que déduction faite de la part de celui auquel il a fait la remise.
Gageons que de nombreux colocataires solidaires vont négocier des arrangements qui seront acceptés par le bailleur ignorant de ce que, ce faisant, il perd tout ou partie de son recours contre les autres.
Si dans le cadre d’un bail de colocation, la règle de la solidarité des colocataires s’appliquera dorénavant de plein droit, il faut néanmoins garder à l’esprit que cette solidarité ne vaudra évidemment que pour les obligations qui résultent du bail.
En outre, lorsqu’ils établiront leur « pacte de colocation » (voir nouvel article 261), les colocataires seront libres de définir une clé de répartition du loyer entre eux, de même que des règles spécifiques en cas de non-paiement du loyer par l’un des co-preneurs.
La solidarité n’est pas une révolution. La pratique est déjà en ce sens.
Les bailleurs font toujours stipuler un engagement solidaire et indivisible entre les colocataires.
Cela n’est pas fait pour encourager la colocation. Il sera plus difficile pour un candidat-preneur de trouver d’autres colocataires.
On se méfiera de partager un bien avec des personnes que l’on ne connaît pas et avec lesquelles on sera tenu solidairement, alors que la plupart des colocations se font pour des raisons purement économiques (réduire les coûts en vivant ensemble).
Pour conclure, bien que le nouvel article 217 ne soit, il est vrai, pas novateur (dans son avis n° 60.380/3 du 3 janvier 2017, la section de législation du Conseil d’État qualifie même cette disposition de superflue), il a le mérite de rassembler au sein d’une seule et même disposition l’ensemble des informations que le bailleur doit délivrer au preneur au stade précontractuel et d’exposer les sanctions qui sont susceptibles de s’appliquer à défaut pour lui de le faire.
Quant au nouvel article 332, il se justifie pour des raisons purement pratiques : arrêter en cas de décès l’hémorragie causée par l’accumulation de loyers et des charges impayés et la nécessité de libérer rapidement les lieux pour trouver un nouveau locataire.
Enfin, le principe de la solidarité automatique dans le cadre d’un bail de colocation responsabilisera les colocations apportera un soulagement au bailleur qui ne devra pas aborder cette thématique avec ses preneurs.
Les bailleurs seront sans doute moins réticents à louer leur bien à de jeunes étudiants par exemple.
Reste à voir maintenant si le pacte de colocation permettra d’offrir un cadre adéquat et sûr, à un groupe de personnes qui ne se connaissent pas forcément et qui risquent surtout de subir les contraintes liées à la présence d’un mauvais payeur.
[1] Il s’agit d’un mécanisme d’insertion en vertu duquel une personne morale conclut un bail principal en vue de sous-louer le bien à une personne en état de précarité, destinée à devenir le locataire direct du bailleur au terme de son accompagnement social, via une cession du bail à cette personne prédéterminée.
La photo : le Chambon. Le siège historique de l’ex-CGER, portant le nom de son fameux architecte Alban Chambon (bien que Henri Beyaert, Paul Hankar, et surtout le fils Alfred Chambon y aient contribué). Le promoteur Allfin (absorbé par Immobel) a osé la reconversion de ce magnifique bâtiment en logements, dans le respect de son architecture et de sa décoration intérieure. Saluons respectueusement la salutaire folie de ce promoteur pour s’être lancé dans cette gageure (le bâtiment est classé !). Il a gagné le «Best Refurbished Building» aux Mipim Awards 2017 à Cannes.
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