Source: https://www.jusmeum.de/urteil/ovg_nordrhein-westfalen/3a079ae119904926f9f668c9213e5c2b55c7debb87b2dc711c4095012dfc9c9f
Timestamp: 2018-10-18 18:29:13
Document Index: 29011973

Matched Legal Cases: ['§ 29', '§ 34', '§ 38', '§ 18', '§ 35', '§ 1', '§ 14', '§ 14', '§ 1', '§ 154', '§ 167', '§ 708']

OVG Nordrhein-Westfalen, 7 A 5844/95: OVG NRW (stadt, entwidmung, bahnanlage, gemeinde, fläche, bahn, kläger, markt, aussicht, spedition)
Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 23.05.1997, 7 A 5844/95
7 A 5844/95
OVG NRW (stadt, entwidmung, bahnanlage, gemeinde, fläche, bahn, kläger, markt, aussicht, spedition)
Stadt, Entwidmung, Bahnanlage, Gemeinde, Fläche, Bahn, Kläger, Markt, Aussicht, Spedition
Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 5844/95
Aktenzeichen: 7 A 5844/95
Vorinstanz: Verwaltungsgericht Arnsberg, 4 K 6090/94
2Der Kläger begehrt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Einrichtung von Verkaufsflächen in teilweise zu erweiternden Gebäuden einer früheren Spedition.
3Die vom Kläger für Einzelhandelsnutzungen vorgesehenen Gebäude liegen im nordöstlichen Teil des ehemaligen Güterbahnhofs von I. . Der im Norden von der C. straße und im Osten von der von-M. -Straße begrenzte Bereich des bereits im vorigen Jahrhundert angelegten Güterbahnhofs steht im Eigentum des Bundeseisenbahnvermögens. Unmittelbar an der von-M. - Straße befinden sich zwei Wohnhäuser. Westlich daran schließt sich ein Bereich an, der von der G. markt T. GmbH für einen großflächigen Einzelhandel des Lebensmittelsektors genutzt wird. Zuletzt war dem Geschäftsführer dieser Firma im September 1991 die Genehmigung für die Erweiterung des Lebensmittelmarkts mit einer Beschränkung der Geschoßfläche auf 3.091 qm und der Verkaufsfläche im Erdgeschoß auf 1.268 qm erteilt worden. An das Gebäude des G. markt schließt sich nach Westen eine Freifläche an, die als Kundenparkplatz des G. markt genutzt wird. Sie wird im Norden - zur C. straße hin - von einer langgestreckten eingeschossigen Lagerhalle der früheren Spedition, im Westen vom zweigeschossigen Flachdachgebäude des ehemaligen Speditionsbüros und im Süden von Gleisanlagen begrenzt. Die Spedition, die sich bereits im vorigen Jahrhundert hier angesiedelt hatte, nutzte die Gebäude bis 1991.
Das vorbeschriebene, im Eigentum des Bundeseisenbahnvermögens stehende Gelände liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. NH 110 "von-M. - Straße" der Stadt B. . Dieser setzt für den Bereich der Wohnhäuser ein Mischgebiet und für den Bereich des G. markt - soweit er von einer Entwidmungsverfügung der Deutschen Bundesbahn vom 29. August 1991 erfaßt wird - ein Sondergebiet "großflächiger Einzelhandel" fest. Das sich nach Westen anschließende Freigelände einschließlich der Gebäude der ehemaligen Spedition ist im Bebauungsplan als "Fläche für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen)" nachrichtlich gekennzeichnet. Zu dieser Kennzeichnung anstelle der von der Stadt B. ursprünglich beabsichtigten Ausweisung des betreffenden Bereichs als eingeschränktes Gewerbegebiet kam es, nachdem die Deutsche Bundesbahn sich im Planaufstellungsverfahren gegen eine solche Überplanung ihres Geländes ausgesprochen und wiederholt betont hatte, eine Entwidmung weiteren - über die Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 hinausgehenden - Geländes werde für den Fall in Aussicht gestellt, daß die Bauvoranfrage ihres Mieters, nämlich die hier strittige Bauvoranfrage, positiv beschieden werde. Den Antrag des G. markt , den Bebauungsplan für nichtig zu erklären, hat der 7a Senat des erkennenden Gerichts mit Urteil vom 25. April 1997 - 7a D 127/94.NE - als unbegründet abgelehnt.
5Mit Schreiben vom 3. September 1991 stellte der Kläger beim Beklagten eine Bauvoranfrage "für die Nutzungsänderung des Speditionslagers in einen Getränkemarkt (Kartoffeln, Blumen, Gartenbedarf), die Errichtung eines Leergutlagers und einer Eingangsanlage sowie die Überdachung von Einstellplätzen sowie Nutzungsänderung des Speditionsbüros in Verkaufsfläche". Mit weiterem Schreiben vom 9. September 1991 beantragte er als Nachtrag zur Bauvoranfrage vom 3. September 1991 die Nutzungsänderung und Erweiterung des Speditionsbüros. In diesem Schreiben wird ausgeführt, daß das Erdgeschoß des vorhandenen Speditionsbüros als Verkaufsfläche genutzt werden und zusätzlich ein Anbau erstellt werden solle. Ferner heißt es in dem Schreiben:
6"Die Gesamtnutzfläche beträgt einschließl. der Erweiterung 695 qm. Die Verkaufsfläche soll genutzt werden als Textil-, Schuh-, Drogerie-, Baumarkt, Autozubehör oder als Verkaufsfläche für einen Discounter."
7In dem zugleich eingereichten Lageplan vom 9. September 1991 ist dargestellt, daß der Getränkemarkt in der zu verkürzenden Lagerhalle der früheren Spedition eingerichtet werden soll, und zwar mit einer Länge von rund 55 m und einer - von der Straße aus gesehen - Tiefe von rund 8 m. Zur südlich der Halle gelegenen Freifläche hin sollen überdachte Stellplätze und ein Leergutlager mit einer Länge von 30 m und einer Tiefe von 5 m angelegt werden. Des weiteren sieht der Lageplan vor, daß die "Verkaufsfläche" im Erdgeschoß des Speditionsbüros durch einen Anbau ergänzt werden soll, der bis zur Vorderfront der Lagerhalle an die C. straße heranrückt und zugleich eine bauliche Verbindung mit dem bestehenbleibenden Teil der Lagerhalle schafft. In dem Lageplan ist für den als Verkaufsfläche gekennzeichneten Bereich eingetragen "Erweiterung und EG-Bestand = 695 qm".
Mit Bescheid vom 23. Juni 1992, als Einschreiben zur Post gegeben am 25. Juni 1992, lehnte der Beklagte die Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheids ab. Zur Begründung führte er im wesentlichen aus, zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich des Bebauungsplans NH 110 sei eine Veränderungssperre beschlossen worden, nach der zur Sicherung der Planung Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht 4
durchgeführt werden dürften. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre komme nicht in Betracht, da das geplante Vorhaben den beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans entgegenstehen würde. Am 27. Juli 1992 erhob der Kläger Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid, der nicht beschieden wurde.
9Der Kläger hat daraufhin am 13. September 1994 Untätigkeitsklage erhoben. Zu deren Begründung hat er im wesentlichen vorgetragen, ihm sei nach der einschlägigen Rechtsprechung zumindest ein Vorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit des in Rede stehenden Vorhabens mit dem Vorbehalt zu erteilen, daß die benötigte Fläche ihre Zweckbestimmung als Bahnanlage demnächst verlieren und damit aus der Planungshoheit der Bahn herausfallen werde. Insoweit habe sich die Bahn eindeutig zu einer beabsichtigten Entwidmung des beanspruchten Geländes geäußert. Das Vorhaben sei auch planungsrechtlich zulässig. Die Festsetzungen des Bebauungsplans, der für den betroffenen Bereich lediglich eine nachrichtliche Darstellung enthalte, stünden dem Vorhaben nicht entgegen. Nach § 34 Abs. 1 BauGB sei das geplante Vorhaben unter Berücksichtigung der vorhandenen Einzelhandelsnutzung in der näheren Umgebung ohne weiteres planungsrechtlich zulässig.
11den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 23. Juni 1992 zu verpflichten, seine Bauvoranfrage vom 3./9. September 1991 betreffend die Nutzungsänderung eines Speditionsbüros sowie eines Speditionslagers in Verkaufsflächen zustimmend zu bescheiden.
Er hat insbesondere hervorgehoben, daß die geplante Umnutzung von Bahngelände eine Aufhebung des Fachplanungsvorbehalts voraussetze. Eine solche liege hier nicht vor. Eine förmliche Entwidmung der fraglichen Fläche sei nicht erfolgt. Den bisherigen Erklärungen der Bahn lasse sich auch nicht entnehmen, welche konkreten Flächen zu entwidmen seien; zudem habe die Bahn ihre Erklärungen stets mit Bedingungen verknüpft und daher keine vorbehaltlose Freigabe der Flächen in Aussicht gestellt.
15Mit dem angefochtenen, dem Kläger am 28. August 1995 zugestellten Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die am 14. September 1995 eingelegte Berufung des Klägers. Zur Begründung trägt er im wesentlichen vor, das in Rede stehende Gelände sei zumindest konkludent entwidmet, weil die bestehende Fachplanung als Bahnanlage funktionslos geworden sei. So sei die Gleisanlage, die den früheren Speditionslagerschuppen erschlossen habe, inzwischen ausgebaut worden und der Beklagte habe das betreffende Gelände als Stellplatzeinrichtung für den benachbarten Einzelhandel genehmigt. Für alle Passanten sei offenkundig, daß die Flächen und Gebäude, die Gegenstand der Bauvoranfrage seien, seit Jahr und Tag nicht mehr für Bahnzwecke, sondern für bahnfremde Zwecke genutzt würden. Das in Rede stehende Grundstück sei auch nicht grundsätzlich der Planungshoheit der Gemeinde entzogen. An der für die Erteilung des Vorbescheids notwendigen Planungshoheit habe es nicht gefehlt. Für die 14
Erteilung eines Vorbescheids unter Vorbehalt der Entwidmung sei zu berücksichtigen, daß die planungsrechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Vorhaben nicht zweifelhaft sei. Der Bebauungsplan, der lediglich die bahnrechtliche Widmung nachrichtlich wiedergebe, stehe dem beabsichtigten Vorhaben nicht entgegen. Das Vorhaben füge sich auch in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Er tritt dem Vorbringen des Klägers im einzelnen entgegen. 21
22Gemäß Beschluß vom 10. Februar 1997 hat der Berichterstatter am 15. April 1997 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen.
23Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge, der Akte 4 L 132/95 VG B. mit beigezogenen Verwaltungsvorgängen sowie der Akte 7a D 127/94.NE nebst der in jenem Normenkontrollverfahren vorgelegten Aufstellungsvorgänge und sonstigen Unterlagen ergänzend Bezug genommen.
25Die zulässige Berufung ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf den begehrten planungsrechtlichen Vorbescheid.
26Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheids für ein Vorhaben, dessen nähere Ausgestaltung sich aus der Bauanfrage des Klägers vom 3. September 1991 in der Fassung der Voranfrage vom 9. September 1991 ergibt. Letztere hat lediglich die bereits in der ersten Voranfrage zur Bescheidung gestellte "Nutzungsänderung des Speditionsbüros" dadurch ergänzt, daß das ohnehin nur im Erdgeschoß zu Verkaufszwecken vorgesehene Bürogebäude um einen Anbau gemäß dem zuletzt eingereichten Lageplan ergänzt werden soll. Dabei wurde zugleich klargestellt, daß die Verkaufsfläche in diesem Bereich - ohne die zum Getränkemarkt umzunutzende Lagerhalle - maximal 695 qm betragen soll. Ferner hat die Ergänzung vom 9. September 1991 den Gegenstand der Verkaufsaktivitäten durch die im Tatbestand wiedergegebenen (alternativ gedachten) verschiedenen Sortimente präzisiert, die von "Textilmarkt" bis "Discounter" reichen. Es geht mithin um eine Voranfrage für zwei räumlich aneinander angrenzende, funktional getrennte Einzelhandelsnutzungen.
27Eine uneingeschränkte Erteilung des begehrten Vorbescheids für dieses Vorhaben scheidet schon deshalb aus, weil die Fläche, auf der das Vorhaben verwirklicht werden soll, den rechtlichen Charakter einer Bahnanlage hatte und diese Eigenschaft bislang auch nicht verloren hat.
Der besondere Rechtscharakter einer Fläche als Bahnanlage ist ein rechtliches Hindernis, das der Erteilung einer Baugenehmigung für ein bahnfremdes Vorhaben - um ein solches handelt es sich hier - auf dieser Fläche entgegensteht, wie aus dem in § 38 BauGB normierten Vorrang der Fachplanung gegenüber dem allgemeinen Bauplanungsrecht folgt. Auf einer Fläche für Bahnanlagen, die aufgrund einer noch fortbestehenden Zweckbestimmung für den Bahnbetrieb eine Bahnanlage darstellt, kann ein solches bahnfremden Zwecken dienendes Vorhaben nicht genehmigt werden. 28
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem- ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3. 29
So liegt der Fall hier. 30
Das Gelände, auf dem das strittige Vorhaben verwirklicht werden soll, war ursprünglich eine Bahnanlage.
Bahnanlagen sind alle Grundstücke, Bauwerke und sonstigen Einrichtungen einer Eisenbahn, die unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind. Dazu gehören auch Nebenbetriebseinrichtungen sowie sonstige Anlagen einer Eisenbahn, die das Be- und Entladen sowie den Zu- und Abgang ermöglichen oder fördern. Gemeinsames Kriterium für die (objektive) Zugehörigkeit zu einer Bahnanlage ist unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse die sog. Eisenbahnbetriebsbezogenheit, d.h. die Verkehrsfunktion und der räumliche Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb. 31
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 27. Novem- ber 1996 - 11 A 2.96 - UPR 1997, 150. 33
34Eine solche Zugehörigkeit des Geländes, auf dem das strittige Vorhaben verwirklicht werden soll, zu den Bahnanlagen des Güterbahnhofs I. war hier ursprünglich gegeben. Dabei kann dahinstehen, ob es diesen rechtlichen Charakter als Bahnanlage durch Planfeststellung erlangt hatte. Es ist jedenfalls in anderer Weise dem Betrieb der Bahn gewidmet worden. Nach den dem Senat vorliegenden Unterlagen ist diese im Eigentum der Bahn stehende Fläche nämlich schon seit dem 19. Jahrhundert in den Bereich des seinerzeit entstandenen und für Bahnzwecke in Betrieb genommenen Güterbahnhofs I. räumlich und funktional einbezogen worden, wobei sie einem Speditionsunternehmen zum Güterumschlag mit Gleisanschluß zur Verfügung gestellt worden war. Die hieraus folgende Zugehörigkeit des Geländes zu den Bahnanlagen des Güterbahnhofs I. steht, jedenfalls was den ursprünglichen Charakter des Geländes angeht, zwischen den Beteiligten außer Streit. Sie wird darüber hinaus durch die Verlautbarungen der Deutschen Bundesbahn bestätigt, die diese anläßlich der Aufstellung des Bebauungsplans NH 110 "von-M. -Straße" der Stadt B. abgegeben hat. In jenen Erklärungen vom 14. August 1992 bis zum 30. Dezember 1993 hat sich die Deutsche Bundesbahn stets der Zugehörigkeit dieses Geländes zu ihren Bahnanlagen berühmt und hervorgehoben, daß es (noch) einer Entwidmung bedürfe, wenn das Gelände nicht mehr dem Fachplanungsvorbehalt unterliegen, sondern dem uneingeschränkten Zugriff der kommunalen Planungshoheit der Stadt B. - und damit auch der ungeschränkten Geltung der Regelungen des Bauplanungsrechts - offen sein soll.
35Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Gelände auch nicht zwischenzeitlich diese Eigenschaft als Bahnanlage verloren.
Ob es zur Aufhebung des rechtlichen Charakters einer Bahnanlage grundsätzlich 36
sachgerecht oder gar zwingend geboten ist, ein bahnrechtliches Planfeststellungsverfahren - nunmehr nach § 18 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes vom 27. Dezember 1993 (BGBl. I S. 2378); AEG - durchzuführen,
37- offengelassen in: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3; ein "eindeutiger Hoheitsakt" ist jedenfalls erforderlich nach BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94 - NVwZ 1996, 394 und Beschluß vom 26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 - UPR 1996, 246 -
38kann im vorliegenden Fall dahinstehen. Ebenso kann offenbleiben, ob es zumindest unter den hier gegebenen Umständen entbehrlich wäre, zur Aufhebung des rechtlichen Charakters des für das strittige Vorhaben vorgesehenen Geländes als Bestandteil der Bahnanlagen des ehemaligen Güterbahnhofs I. ein bahnrechtliches Planfeststellungsverfahren durchzuführen. Ein Planfeststellungsverfahren zur Aufhebung des rechtlichen Sondercharakters des Geländes ist jedenfalls nicht durchgeführt worden.
39Fehlt es hiernach an einer - möglicherweise ohnehin entbehrlichen - Planfeststellung zur Aufhebung der bahnrechtlichen Zweckbestimmung des hier betroffenen Geländes, konnte es seine besondere Eigenschaft als Bahnanlage allenfalls dadurch verlieren, daß durch einen eindeutigen Hoheitsakt in Form der Entwidmung seine Eigenschaft als Betriebsanlage der Eisenbahn aufgehoben wurde oder daß es in Anlehnung an die zur Funktionslosigkeit von bauleitplanerischen Festsetzungen entwickelten Grundsätze als Bahnanlage funktionslos geworden ist.
40Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem- ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3; Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94 - NVwZ 1996, 394; Beschluß vom 26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 - UPR 1996, 246.
41Ein "eindeutiger Hoheitsakt" der Entwidmung liegt für den hier betroffenen Bereich der Lagerhalle und des ehemaligen Speditionsbüros nicht vor. Er ist nicht von der Entwidmungsverfügung der Deutschen Bundesbahn vom 29. August 1991 erfaßt, gegen deren Wirksamkeit allerdings keine Bedenken bestehen.
42Vgl. hierzu das den Beteiligten bekannte Urteil des 7a-Senats vom 25. April 1997 - 7a D 127/94.NE -, S. 32 f der Urteilsausfertigung.
Der an eine Entwidmung als Allgemeinverfügung im Sinne von § 35 Satz 2 VwVfG 43
- vgl.: BVerwG, Urteil vom 27. November 1996 - 11 A 2.96 - UPR 1997, 150 - 44
45zu stellenden Anforderung, daß es sich um eine eindeutige und bekanntgemachte Erklärung handeln muß, damit für jedermann klare Verhältnisse bestehen, ob und welche Flächen künftig wieder für andere Nutzungen zur Verfügung stehen,
- vgl.: BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94 - NVwZ 1996, 394 - 46
47genügen die bereits erwähnten Verlautbarungen der Deutschen Bundesbahn im Planaufstellungsverfahren für den Bebauungsplan NH 110 "von-M. -Straße", die auch weiterhin den letzten Stand der Äußerungen von für den hoheitlichen Bahnbetrieb zuständigen Stellen über den rechtlichen Charakter des hier betroffenen Geländes
wiedergeben, gerade nicht.
48Diesen Verlautbarungen der Deutschen Bundesbahn fehlte schon die für eine Entwidmung erforderliche eindeutige Umschreibung des von ihnen erfaßten räumlichen Bereichs. In ihnen ist zwar die Rede davon, daß das von der Stadt B. ursprünglich zur Überplanung als eingeschränktes Gewerbegebiet vorgesehene Gelände "an den Betreiber eines G. markt vermietet" sei; auch wurde mit Schreiben vom 16. März 1993 die Kopie eines Lageplans vorgelegt, in dem die Mietfläche in gelber Farbe dargestellt ist. An keiner Stelle der Verlautbarungen der Deutschen Bundesbahn heißt es jedoch, daß genau diese Mietfläche, die sowohl im Süden als auch im Westen über den von der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 erfaßten Bereich hinausgreift und auch nicht mit der im Planentwurf für das eingeschränkte Gewerbegebiet vorgesehenen Fläche identisch ist, entwidmet werde. In dem zuletzt der Stadt B. übersandten Schreiben vom 30. Dezember 1993 heißt es vielmehr wörtlich:
49"Desweiteren weisen wir noch einmal darauf hin, daß wir uns eine Entwidmung weiteren Geländes dann vorstellen können, wenn die Bauvoranfrage unseres Mieters positiv beschieden wird." (Unterstreichung durch den Senat)
50Zu der hiernach schon fehlenden räumlichen Eindeutigkeit kommt hinzu, daß in der zuletzt abgegebenen und damit maßgeblichen Erklärung die Entwidmung, wie der vorstehende Text belegt, nur als möglich umschrieben und an eine Voraussetzung geknüpft worden ist, die gerade nicht den unmittelbar mit Abgabe dieser Erklärung eintretenden dauerhaften Wechsel von der Eigenschaft als Bahnanlage zu einer der umfassenden Planungshoheit der Gemeinde unterliegenden Fläche zum Inhalt hatte. Der Übergang weiterer Flächen westlich des von der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 erfaßten Bereichs in die kommunale Planungshoheit wurde von der Deutschen Bundesbahn vielmehr nur in Aussicht gestellt und davon abhängig gemacht, daß zuvor eine - von der Gemeinde im Wege der Bauleitplanung dann nur noch entschädigungspflichtig aufhebbare - bahnfremde Nutzung im wirtschaftlichen Interesse der Bahn als Vermieterin (Verpächterin) des betroffenen Bahngeländes verbindlich zugelassen worden ist. Eine solche nur in Aussicht gestellte und unter Vorbehalt abgegebene Erklärung kann die Entwidmung von Bahngelände nicht bewirken.
51Auch die Voraussetzungen dafür, das der hier betroffene Bereich seinen Charakter als Bahnanlage wegen Funktionslosigkeit verloren hat, liegen nicht vor.
52Eine Funktionslosigkeit bauplanerischer Festsetzungen ist anzunehmen, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sich die Festsetzung bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt. Dabei reicht es nicht schon aus, wenn über längere Zeit von dem Plan abgewichen worden ist und deshalb Verhältnisse eingetreten sind, die den Festsetzungen des Plans nicht entsprechen; entscheidend ist vielmehr, daß eine Planverwirklichung auf unabsehbare Zeit objektiv ausgeschlossen ist.
53Vgl. hierzu im Einzelnen: BVerwG, Urteil vom 29. April 1977 - IV C 39.75 - BRS 32 Nr. 28; Urteil vom 3. August 1990 - 7 C 41-43.89 - NJW 1991, 310; Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 7.91 - BRS 55 Nr. 34.
54Bezogen auf stillgelegte Bahnanlagen ist hiernach zu fordern, daß eine Wiederaufnahme einer bahnbetriebsbezogenen Nutzung - auch äußerlich erkennbar - auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen erscheint. Hierfür reicht etwa eine Demontage von Gleisanlagen oder bahnbetriebsbezogenen Bauwerken (z.B. eines Stellwerks o.ä.) nicht aus, wenn jedenfalls der Träger der Bahnanlage die Sachherrschaft an dem - stillgelegten - Bahnbereich uneingeschränkt beibehalten hat und dies auch Außenstehenden erkennbar war.
55Vgl.: BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94 - NVwZ 1996, 394; Beschluß vom 26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 - UPR 1996, 246.
56Gemessen an diesen Kriterien kann für den hier in Rede stehenden Bereich von einem Erlöschen der Eigenschaft als Bahnanlage wegen Funktionslosigkeit keine Rede sein.
57Der bloße Umstand, daß die Deutsche Bundesbahn es zugelassen hatte, daß (auch) auf den Freiflächen dieses Bereichs - entsprechend den dem Geschäftsführer des G. markt erteilten Baugenehmigungen - Fahrzeuge von Kunden des G. markt abgestellt werden, ließ eine (Wieder- )Aufnahme einer bahnbetriebsbezogenen Nutzung nicht als auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen erscheinen. Nichts anderes gilt auch für die bereits früher erfolgte Errichtung der Gebäude der Spedition, deren Nutzung ursprünglich der Abwicklung des Übergangs vom Schienen- zum Straßentransport diente und - wie bereits angesprochen - räumlich und funktional in den Betrieb des Güterbahnhofs I. integriert war.
58Es fehlt ferner an einer in der Örtlichkeit deutlich erkennbaren räumlichen Abgrenzung zwischen den - potentiell - dem Bahnbetrieb zur Verfügung stehenden und den einem solchen Bahnbetrieb auf Dauer entzogenen Bereichen. Wie das dem Senat vorliegende Lichtbildmaterial belegt und auch der Eindruck in der Örtlichkeit bestätigt, den der Berichterstatter des Senats vor Ort gewonnen und dem Senat vermittelt hat, geht das Gelände der Freifläche, die teilweise als Park- bzw. Stellplatz genutzt wird und auf der sich die Lagerhalle und das ehemalige Speditionsbüro befinden, nahtlos in den Bereich der noch betriebenen Gleisanlagen über. Es ist in der Örtlichkeit nicht klar erkennbar, wie weit die Freifläche begangen oder befahren werden kann, ohne den Bahnbetrieb zu beeinträchtigen. Dies gilt umso mehr, als in diesem Bereich - anders als bei der südlich des G. markt von der von- M. -Straße nach Westen in den noch betriebenen Bereich des Güterbahnhofs hinein führenden Zuwegung - noch nicht einmal durch Schilder und Markierungspfosten ein Hinweis darauf erfolgt, daß jenseits einer markierten Grenze das Unbefugten nicht zugängliche Betriebsgelände der Bahn beginnt.
59Schließlich liegt auch keine für Außenstehende erkennbare Aufgabe der Sachherrschaft der Bahn vor. Im Gegenteil hatte die Deutsche Bundesbahn sich im Planaufstellungsverfahren wiederholt ausdrücklich ihrer - bahnbetriebsbezogenen - Sachherrschaft für diesen Bereich berühmt, wie aus den bereits erwähnten Erklärungen im Planaufstellungsverfahren folgt.
60Die gegenteilige Auffassung des Klägers verkennt die strengen Anforderungen, die gerade auch im Interesse einer Eindeutigkeit des Übergangs vom bahnrechtlichen Fachplanungsvorbehalt zur umfassenden kommunalen Planungshoheit und uneingeschränkten Geltung des allgemeinen Bauplanungsrechts an ein Funktionsloswerden von Bahnanlagen zu stellen sind. Träfe es zu, daß schon die Vermietung von Bahngelände an Dritte zur bahnfremden Nutzung und deren
tatsächliche Ausübung - zumindest regelmäßig - bereits zum Erlöschen der Bahneigenschaft führt, wären die in der Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe für eine wirksame, durch eindeutige hoheitliche Erklärung zu bewirkende Entwidmung von Bahngelände weitgehend obsolet. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, daß die Bahn selbst sich in Widerspruch zu ihrem eigenen Verhalten setzen würde, wenn sie einerseits durch zivilrechtliche Vereinbarungen mit Dritten und die Gestattung bahnfremder Nutzungen auf Bahngelände dessen Rechtscharakter im Sinne des Funktionsloswerden ändern und andererseits - wie geschehen - zugleich noch ein Fortbestehen des Fachplanungsvorbehalts und damit auch die Unzulässigkeit einer uneingeschränkten Ausübung der kommunalen Planungshoheit geltend machen könnte.
61Auch die Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheids unter dem Vorbehalt einer Entlassung der beanspruchten Baufläche aus der bahnrechtlichen Fachplanungshoheit
62- zur Zulässigkeit eines solchen (aufschiebend) bedingten Vorbescheids vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3 -
scheidet im vorliegenden Fall aus. 63
64Die Erteilung eines solchen bedingten Vorbescheids setzt voraus, daß die Gemeinde durch eindeutige Erklärungen des bisherigen Planungsträgers über die für bestehende Bahnanlagen beabsichtigten Dispositionen in die Lage versetzt ist, sachgerecht über die Aufstellung eines Bebauungsplans zu beschließen. Für die Gemeinde muß feststehen, welche bisher als Bahnanlagen ihrer Planung entzogene Teile ihres Gebiets künftig wieder in ihre Planungshoheit fallen.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3. 65
66Sachgerecht in diesem Sinne ist die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans dann, sobald und soweit die Planung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB). Dabei kommt es entgegen der Auffassung des Klägers nicht allein darauf an, ob die Gemeinde überhaupt rechtlich in der Lage ist, irgendeine planerische Aussage für das Plangebiet zu treffen. Voraussetzung der städtebaulichen Erforderlichkeit und damit der "Sachgerechtheit" einer Bauleitplanung ist vielmehr, daß der Plan gerade nach der planerischen Konzeption der zur Planung berufenen Gemeinde als Mittel für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 - BRS 28 Nr. 4. 67
68Mit anderen Worten: Die Gemeinde muß insbesondere dann, wenn sie eine planerische Konzeption für den in Rede stehenden, künftig wieder in ihre Planungshoheit fallenden Bereich hat, ein Bebauungsplanverfahren zur Umsetzung dieses Plankonzepts einleiten und zur Sicherung dieser Planung von den hierfür gesetzlich vorgesehenen Instrumenten der Veränderungssperre und der Zurückstellung von Baugesuchen bzw. des Antrags auf eine solche Zurückstellung, wenn sie nicht selbst Baugenehmigungsbehörde ist, Gebrauch machen können. Das war der Stadt B. hier aus zwei - selbständig tragenden - Gründen nicht möglich.
Ein sachgerechter Aufstellungsbeschluß für einen Bebaungsplan, der seinerseits 69
gemäß § 14 Abs. 1 BauGB Grundlage für den Erlaß einer Veränderungssperre sein kann, setzt eine räumlich exakte Festlegung des Plangebiets voraus, denn eine Veränderungssperre kann nur "für den künftigen Planbereich" beschlossen werden. Schon an der räumlich eindeutigen Umschreibung des Bereichs, der künftig (wieder) in die Planungshoheit der Stadt B. fallen soll, fehlte es jedoch in den Verlautbarungen der Deutschen Bundesbahn, die eine Entwidmung "weiteren Geländes" in Aussicht stellte. Insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden.
70Sachgerecht, nämlich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde erforderlich, ist die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens ferner nur dann, wenn die Planziele, die die Gemeinde zulässigerweise verfolgt, zum Inhalt des Aufstellungsbeschlusses gemacht werden können und damit zugleich die Voraussetzungen umschreiben, unter denen eine Ausnahme von der ggf. zu erlassenden Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB in Betracht kommt. Ein solches sachgerechtes Bebauungsplanverfahren konnte die Stadt B. hier jedoch nicht einleiten.
71Die Stadt B. hat ein bestimmtes, bereits näher fixiertes planerisches Konzept für das Gelände, das westlich des im Bebauungsplan NH 110 "von M. -Straße" ausgewiesenen Sondergebiets liegt. Sie kann auf Grund der näheren Maßgaben in den auf eine künftige Entwidmung bezogenen Absichtserklärungen der Deutschen Bundesbahn jedoch gerade keinen sachgerechten Aufstellungsbeschluß für einen diesem Konzept entsprechenden und damit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlichen "sachgerechten" Bebauungsplan fassen.
72Das planerische Konzept der Stadt B. für den in Rede stehenden Bereich hat sich im ersten Entwurf des Bebauungsplans NH 110 "von-M. -Straße" niedergeschlagen, dessen Zielsetzung u.a. in der Beschlußvorlage vom 19. April 1993 (4/93/610/3103) näher erläutert ist. Hiernach soll westlich des Sondergebiets eine - mit der auf der gegenüberliegenden Seite der C. straße vorhandenen Wohnbebauung verträgliche - eingeschränkte gewerbliche Nutzung durch nicht wesentlich störende, d.h. mischgebietsverträgliche Gewerbebetriebe erfolgen, bei der zugleich mit Blick auf die benachbarten Nutzungen Einzelhandel - mit einigen wenigen Ausnahmen - ausgeschlossen ist. Letzteres soll insbesondere die Erweiterung des großflächigen Einzelhandelsbetriebs (G. markt ) sowie die Möglichkeit der Ansiedlung von zentrumstypischen Gütern zur Deckung des mittel- und langfristigen Bedarfs am Standort verhindern. Dieses planerische Konzept kann die Stadt B. jedoch gerade nicht weiter verfolgen. Eine Entwidmung des Geländes, die ihr den Abschluß einer Überplanung des betroffenen Bereichs mit bahnfremden Nutzungen ermöglicht, ist ihr nur für den Fall in Aussicht gestellt worden, daß gerade eine diesem Konzept zuwiderlaufende bauliche Nutzung - nämlich das hier strittige Vorhaben - zuvor planungsrechtlich bindend zugelassen wird. Die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans mit einem der planerischen Zielkonzeption der Stadt B. entsprechenden Inhalt kann hiernach von vornherein erkennbar nicht zum Abschluß gebracht werden, weil für diesen Fall - Ausschluß der Einzelhandelsnutzung auf dem Gelände der ehemaligen Spedition - gerade keine Entwidmung in Aussicht gestellt ist. Damit ist der Stadt B. keine im dargelegten Sinne "sachgerechte" Beschlußfassung über die Aufstellung eines Bebauungsplans möglich.
73Dieser Einschätzung steht nicht entgegen, daß die Stadt B. durchaus in der Lage wäre, eine Bauleitplanung mit einer solchen Zielrichtung einzuleiten, die die planungsrechtliche Zulässigkeit des hier strittigen Vorhabens nicht in Frage stellt. Ein
solcher Bebauungsplan widerspräche der hier bereits näher konkretisierten planerischen Konzeption der Stadt und wäre daher nicht sachgerecht. Ebenso geht der Einwand des Klägers fehl, daß die Stadt B. nach der bereits mehrfach angesprochenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
- vgl. Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3 - 74
75bezogen auf Bahngelände durchaus planerische Aussagen, insbesondere auch Festsetzungen eines Bebauungsplans, treffen kann, die inhaltlich der bestehenden Zweckbestimmung einer Fläche als Bahnanlage nicht zuwiderlaufen. Um einen solchen Fall der Zulässigkeit näherer Regelungen bahnfremder Nutzungen auf bestehenden Bahnanlagen geht es hier gerade nicht. Es geht vielmehr darum, daß - nach Aufhebung der Zweckbestimmung der einer uneingeschränkten Planungshoheit der Gemeinde entzogenen - Bahnanlagen über die Zulässigkeit von baulichen und sonstigen Nutzungen durch Festsetzungen eines Bebauungsplans neu entschieden werden soll,
76- vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - DVBl. 1989, 458 (462); insoweit in BRS 49 Nr. 3 nicht abgedruckt -
77die Gemeinde mithin aus dem gesamten Spektrum zulässiger Festsetzungen über die künftigen Bodennutzungen die ihrer Konzeption entsprechenden Regelungen frei auswählen kann.
78Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.