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Timestamp: 2020-04-09 11:05:32+00:00
Document Index: 45686570

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art 79', 'art. 2033', 'art. 79', 'art. 79', 'art. 79', 'art. 41', 'art. 79', 'art. 79', 'art 2033', 'art. 79', 'art. 2033', 'art 115', 'art. 2033', 'art. 2033', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'art 2033', 'art 79', 'art 2033', 'art. 2033', 'art. 91']

732 – Avvocato MASSIMO GINESI
Tag: 732
locazioni: deposito cauzionale illecito e ripetizione dell’indebito
Una recente sentenza del tribunale apuano (Trib. Massa 4 dicembre 2019 n. 753) affronta un caso peculiare in tema di ripetizione dell’indebito: l’ambito di operatività dell’azione ex art 79 L. 392/1978 e quello di cui all’art. 2033 c.c. non devono ritenersi necessariamente coincidenti, laddove l’azione sia promossa da un terzo.
Nel caso deciso dal Tribunale l’azione è stata promossa dai soci di una ASD sportiva, sub conduttrice di un bene immobile ove l’associazione esercitava la propria attività, che avevano versato ai proprietari dell’immobile (e non ai sub locatori) parte del deposito cauzionale, convenuto in misura superiore a dieci volte il canone.
il giudice apuano osserva che ” Va preliminarmente chiarita la portata della norma di garanzia contenuta nell’art. 79 L. 392/1978, che da taluno è stata ritenuta – con condivisibile apprezzamento – dettare una sorta di nullità di protezione ante litteram in favore della parte debole del rapporto, ovvero di colui che potrebbe essere indotto ad accettare condizioni penalizzanti e vessatorie pur di non rinunciare ad un bene primario per l’esercizio della propria attività produttiva o commerciale (avendo la L. 431/1998 radicalmente mutato le tutele di sistema per le locazioni abitative).
Certo è, tuttavia, che delle nullità di protezione quella norma non riveste il carattere di relatività, dovendosi ritenere la norma di cui all’art. 79 L. 392/1978 una sorta di norma cardine nel sistema destinata a garantire il locatario da ogni forma di elusione preventiva ad opera del locatore dei divieti posti a tutela della parte debole del rapporto, volta pertanto a fornire una tutela onnicomprensiva e ad ampio raggio, acutamente definita da avveduta dottrina “una prospettiva di protezione grandangolare del conduttore”, mediante la quale si garantisce l’ammontare massimo della prestazione di quest’ultimo, colpendo con la sanzione della nullità tutte le pattuizioni che si pongano in contrasto con tale ratio e non vedano già una nullità testuale stabilita da apposito precetto normativo.
A tale nullità, che finisce per regolare la materia in maniera rigida (e per taluni versi discutibile, perché rende lo statuto normativo delle locazioni commerciali poco flessibile alle esigenze del mercato e sottratto sostanzialmente alla autonomia privata) la giurisprudenza (cass. 9545/1997, cass. 5827/1993, cass. 4843/1995) riconosce carattere assoluto, di tal chè la stessa è rilevabile d’ufficio e può essere fatte valere da chiunque vi abbia interesse, estendendo dunque il suo campo di azione oltre la mera protezione del conduttore.
Si è osservato che il legislatore, con il sistema delle nullità previsto dall’art. 79 L. 32/1978, avrebbe inteso allestire uno strumento di controllo che va oltre l’interesse particolare del conduttore e finisce per investire interessi generali attinenti all’intera organizzazione produttiva, in un’ottica di interpretazione costituzionalmente orientata a mente dell’art. 41 della Carta fondamentale.
A fronte di tale statuto, che potrebbe apparire oggi eccessivamente rigido e poco in linea con le necessità del mercato attuale, specie laddove il conduttore paia positivamente orientato a bilanciare determinati diritti – astrattamente garantiti in via assoluta – con adeguate controprestazioni del locatore, la dottrina e parte della giurisprudenza (cass.415/2006, Cass. 10907/1995) hanno mostrato aperture interpretative volte a valorizzare il concreto bilanciamento degli interessi stabilito dalle parti (ad esempio in tema di rinuncia preventiva all’indennità di avviamento), sottraendo determinate condotte alla scure inflessibile dell’art. 79 L. 392/1978.
Si è ancora osservato in giurisprudenza che l’inosservanza del termine semestrale, previsto dalla norma per l’azione del conduttore, costituisce unicamente dato che impedisce totalmente la prescrittibilità delle somme versate in costanza di rapporto, mentre ove l’azione sia esercitata oltre tale termine l’azione non diviene inammissibile ma il conduttore è esposto alla eccezione di prescrizione per i crediti relativamente ai quali la stessa è già maturata (cass.2829/2014, che propone una interpretazione costituzionalmente orientata secondo quanto previsto da Corte Cost. ord. 3/1990).
Ne deriva che la nullità di cui all’art. 79 L. 392/1978 può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e dunque anche dai terzi che da tale eccezione traggano un vantaggio patrimoniale azionabile in giudizio (quale certamente è la domanda ex art 2033 c.c.), così come l’azione prevista dalla stessa norma sarebbe ancora oggi astrattamente configurabile nel caso in esame, pur essendo decorsi i sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
Deve tuttavia, ritenersi che gli attori non abbiano agito a mente dell’art. 79 L. 392/1978, che per costante giurisprudenza (richiamata anche dai convenuti) prevede una fattispecie tipica di ripetizione dell’indebito riservata al conduttore, anche ove le somme siano state materialmente versate da terzi, ma agiscano secondo lo schema astratto delineato dall’art. 2033 c.c., richiamando solo a supporto dell’indebito la nullità del patto che li avrebbe indotti a versare dette somme.
Va rilevato che C. O., proprietaria del bene, non ha contestato espressamente (con ogni conseguenza anche ex art 115 c.p.c.) di aver incamerato tali somme, né che tale versamento sia avvenuto in stretta correlazione funzionale con il contratto di locazione che ha riguardato I. C. srl quale sub locatore e ASD S. quale conduttrice; non ha peraltro neanche fornito alcuna altra causa giustificatrice della prestazione (neanche sotto il profilo di eventuale bilanciamento di altri interessi del conduttore) che pertanto, allo stato, rimane del tutto priva di causa e deve essere ricondotta alla fattispecie di cui all’art. 2033 c.c.
In tal senso va recepito quanto di recente statuito anche da questo tribunale: “Va qualificata come ripetizione di indebito, ai sensi dell’art. 2033 c.c., qualunque domanda avente ad oggetto la restituzione di somme pagate sulla base di un titolo inesistente, sia nel caso di inesistenza originaria, che di inesistenza sopravvenuta o di inesistenza parziale (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7897 del 04/04/2014 (Rv. 630410 – 01)). Si tratta, dunque, di una disciplina che ha portata generale e si applica a tutte le ipotesi di inesistenza, originaria o sopravvenuta, del titolo di pagamento, qualunque ne sia la causa. (Cass. Sez. L – , Ordinanza n. 18266 del 11/07/2018 (Rv. 649965 – 01))… In tema di ripetizione di indebito, il regime di prescrizione è quello ordinario decennale (Cass. Sez. L – , Ordinanza n. 18266 del 11/07/2018 (Rv. 649965 – 01)” (Trib. Massa 8.8.2019 n. 519).
Ciò che consente di ritenere pienamente sussistente una fattispecie di indebito ‘ordinario’ ex art 2033 c.c. è, in via primaria, la circostanza che gli attori abbiano versato le somme oggetto di causa alla proprietaria del bene C. O. snc, soggetto del tutto estraneo al rapporto di locazione de quo (la circostanza di essere proprietaria del bene sublocato da I C srl non vale a renderla parte del rapporto locativo intercorso fra quest’ultima e ASD S., né legittimata a ricevere somme per conto del sublocatore, ponendosi il versamento della cauzione – seppur in misura illecita – unicamente in collegamento funzionale con la pattuizione intercorsa fra il sublocatore I C e la conduttrice ASD S.).
Ove poi il terzo che ha ricevuto le somme intendesse supportare causalmente tale versamento con quanto contenuto nel contratto di locazione, che prevedeva l’illecito versamento di un deposito cauzionale oltre i limiti di legge, non può negarsi l’interesse degli odierni attori a rilevare la nullità di quella pattuizione, non già in via diretta quali parti del contratto di locazione ai fini dell’azione ex art 79 L.392/1978, ma unicamente con lo scopo di rilevarne l’invalidità in sede di azione ordinaria ex art 2033 c.c.
Tale qualificazione della fattispecie fa tuttavia emergere come non possa che considerarsi sussistente unicamente la legittimazione passiva del concreto accipiens delle somme, ovvero C. O. snc, non convincendo la tesi avanzata dagli attori – peraltro priva di alcuna argomentazione – che debba risponderne in via solidale anche I. C. srl, quale soggetto che avrebbe dato luogo alla pattuizione invalida: “Rispetto all’azione di ripetizione di indebito oggettivo è passivamente legittimato solo il soggetto che ha ricevuto la somma che si assume essere non dovuta, come si evince dalla formulazione letterale dell’art. 2033 c.c.“(Cass.25170/2016).”
Massimo Ginesi 20 dicembre 2019
Autore massimo ginesiPubblicato il 20 Dicembre 2019 20 Dicembre 2019 Categorie Approfondimenti, NewsTag 392, 732, 79, azione, deposito cauzionale, indebito, locazione, ripetizione, Tribunale Massa
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