Source: http://www.hausblick.de/community/blog/itemlist/date/2018/11
Timestamp: 2019-01-23 14:35:47
Document Index: 115293311

Matched Legal Cases: ['§ 551', 'BGH', '§ 551', '§ 551', 'BGH', '§ 307', '§ 307', '§ 551', '§ 556', 'BGH', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 28', '§ 535']

Wurde in einem vor 1983 geschlossenen Mietvertrag vereinbart, dass die Mietkaution nicht verzinst werden soll, ist diese Regelung weiterhin gültig. Eine Verzinsung nach § 551 BGB ist erst ab 1983 vorgeschrieben. Dies beschloss der Bundesgerichtshof (BGH) am 21.08.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 92/17). In dem Verfahren klagte ein Mieter gegen seinen Vermieter. Er mietete seine Wohnung im Jahre 1966 an. Das Mietverhältnis endete 2015. 1966 hinterlegte der Mieter eine Kaution von 500,00 DM. Neben der Rückzahlung der Kaution verlangte der Mieter nun verlangte die Verzinsung des hinterlegten Betrages. Er errechnete einen Betrag von rund 670,00 €. Der Vermieter lehnte die Verzinsung jedoch ab. Er verwies in diesem Zusammenhang auf eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Danach wurde seinerzeit vereinbart, dass die Kaution nicht verzinst werden sollte. Der Vermieter berief sich jedoch auf § 551 Abs. 3 BGB und verklagte den Vermieter. § 551 Abs. 3 BGB (Auszug): Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Der Mieter hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Deshalb ging er in Revision vor den Bundesgerichtshof. Doch auch dort unterlag er. Der BGH bestätigte die Gültigkeit der Klausel im Mietvertrag, die eine Verzinsung ausschloss. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 BGB) liege nicht vor. § 307 Abs. 1 BGB: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Bei Abschluss des Mietvertrages sei der Vermieter noch nicht verpflichtet gewesen, die Kaution zu verzinsen. Diese Verpflichtung sei erst 1980 (für den sozialen Wohnungsbau) beziehungsweise 1982 (für den freien Wohnungsbau) eingeführt worden. Die Verzinsungspflicht nach § 551 Abs. 3 BGB sei zwar auch auf Altverträge anzuwenden. Dies gelte aber nach dem Einführungsgesetz BGB nicht, wenn eine Verzinsung vor 1983 ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen sei.
(Update: 28.11.2018 - 13:55) Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden. Die Grundsteuer muss bis Ende 2019 reformiert werden. Mehrere Vorschläge zu diesem Thema wurden bereits vorgelegt.
Lesen Sie hierzu auch unsere Beiträge: Grundsteuer allgemein Vorschlag des ifo-Instituts Nachteilige Grundsteuerreform
Für selbst genutztes Wohneigentum wird eine fiktive Miete festgelegt, für die das Finanzministerium regionale Richtwerte vorgeben will. Bei Mietwohnungen wird die vereinbarte Miete zugrunde gelegt. Die Angaben zur Grundsteuer sollen alle sieben Jahre neu ermittelt werden. Damit will man vermeiden, dass man wieder veraltete Zahlern anwendet, die vom Bundesverfassungsgericht verworfen werden. Um den Aufwand für den Steuerzahler zu minimieren, solle es nach einer Ersterhebung vorbereitete digitale Steuererklärungen geben. Damit es nicht zu extremen Steuererhöhungen kommt, will man die jeweilige Steuermesszahl anpassen. Außerdem geht man davon aus, dass die Kommunen die Hebesätze so anpassen, dass die letztlich zu zahlende Grundsteuer nicht erheblich ansteigt.
Obwohl noch keine Details bekannt sind, wurde der Vorstoß bereits vom stellvertretenden SPD-Vorsitzenden Ralf Stegner kritisiert. Er befürchtet durch die Neuregelung eine Erhöhung der Mietnebenkosten. Gegenüber der Funke-Mediengruppe stellte er außerdem klar: "Ich bin schon lange dafür, dass die Grundsteuer nicht länger auf die Mieten umgelegt werden darf“.
Jeder Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Mietnebenkostenabrechnung. Selbst wenn ein Mieter die Erfassung von Verbrauchswerten in seiner Wohnung behindert oder gar unmöglich macht, ist das kein Grund, die den Vermieter von der Erstellung der Nebenkostenabrechnung entbindet. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 05.09.2018 (Aktenzeichen 3 C 477/17). Dem Verfahren lag die Klage eines Mieters zugrunde. Da er keine Nebenkostenabrechnung erhalten hatte, verlangt er vom Mieter die Erstellung und Aushändigung einer Abrechnung. Im Vorfeld war es jedoch zu Auseinandersetzungen mit der Hausverwaltung gekommen. Der Mieter hatte die Hausverwalterin belästigt und darüber hinaus beim Ablesen der Verbrauchswerte behindert. Aus diesem Grund hatte sich die Verwalterin geweigert, für den Mieter eine Betriebskostenabrechnung auszufertigen und zu versenden. Der Mieter war der Meinung, dass ihm dennoch eine Abrechnung zustehen würde. Nachdem er bis zum Ablauf der gesetzlichen Frist keine Abrechnung vorliegen hatte, klagte er diese vor dem Amtsgericht ein. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters. Es stellte fest, dass dem Mieter grundsätzlich eine Nebenkostenabrechnung zustehe. Der zuständige RIchter verwies auf § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“). Auch wenn der Mieter die Hausverwalterin belästigt habe und sie dabei behinderte, die Verbrauchsdaten in seiner Wohnung zu ermitteln, so müsse der Vermieter dennoch eine Abrechnung fristgemäß vorlegen. Das Gericht wies darauf hin, dass die Behauptungen der Hausverwalterin nicht belegt werden konnten. Dies sei allerdings für die Entscheidung des Gerichts auch nicht von ausschlaggebender Bedeutung. Denn selbst wenn die Hausverwalterin recht habe und der Vermieter keine Verbrauchsdaten habe erheben können, ändere das nichts an seiner Pflicht, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter auszuhändigen. Wenn keine Verbrauchszahlen des Mieters ermittelt werden konnten, hätte der Vermieter die Möglichkeit, die entsprechenden Werte zu schätzen. Eine Nebenkostenabrechnung sei aber in jedem Fall zu erstellen.
Donnerstag, 22 November 2018 16:17
Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der Winterdienst in der Wohnanlage nicht von einem externen Dienstleister, sondern von Minijobbern übernommen werden soll, handelt es sich normalerweise um einen Fall von nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Davon sei erst recht auszugehen, wenn die Wohnungseigentümer nicht oder nicht ausreichend über die Risiken bei der Beschäftigung von Minijobbern informiert wurden. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 15.03.2018 (Aktenzeichen 2-13 S 184/16). In dem Verfahren hatte ein Wohnungseigentümer gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft geklagt, nach dem der Winterdienst durch Minijobber erledigt werden sollte. Die Einschätzung bestätigte das zuständige Amtsgericht. Bei dem Beschluss handele es sich nicht um einen Akt der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legte gegen die Entscheidung Berufung beim Landgericht Frankfurt ein. Die Richter bestätigten jedoch die Entscheidung der Vorinstanz. Das Gericht bezweifelte, dass Minijobber den Ansprüchen der Verkehrssicherungspflicht genügen würde. Ein Unternehmen könne jederzeit beispielsweise auf Schnee-Einbrüche oder Blitzeis reagieren, da man dort ausreichen Personal vorhalte beziehungsweise kurzfristig zusätzliche Kräfte mobilisieren könne. Außerdem – führte das Gericht aus – seien die Wohnungseigentümer nicht über die arbeitsrechtlichen Konsequenzen informiert worden, die sich aus der Beschäftigung von Minijobbern ergeben. Vor diesem Hintergrund müsse man davon ausgehen, dass den Wohnungseigentümern die Tragweite ihres Beschlusses nicht bewusst gewesen sei.
Donnerstag, 22 November 2018 16:06
Der Staat kann grundsätzlich nicht auf Schadenersatz verklagt werden, wenn sich herausstellt, dass eine gesetzliche Bestimmung unwirksam ist. Die entschied das Landgericht München I in einem Verfahren, in dem der Freistaat Bayern wegen der nicht greifenden Mietpreisbremse auf Schadenersatz verklagt wurde (Urteil vom 21.11.2018 -. Aktenzeichen 15 O 19893/17). Kläger war ein Inkassobüro, das die Interessen zweier Mieter vertrat. Hintergrund der Klage gegen den Freistaat war eine Entscheidung des Landgerichts München I, nach der die „Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung“ – landläufig „Mietpreisbremse“ genannt – nichtig sei. Deshalb sei es den Mietern nicht möglich die überhöhten Forderungen des Vermieters zurückzuverlangen. Die Mieter behaupteten, dass die Mieten um mehr als 40 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lägen. Sie verlangten Schadenersatz vom Freistaat, weil die Verordnung nichtig gewesen sei. Die Klage hatte jedoch keinen Erfolg. Das Gericht verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Danach könne der Staat nicht auf Schadenersatz verklagt werden, wenn sich ein Gesetzt als unwirksam herausstelle. Der Gesetzgeber sei lediglich gegenüber der Allgemeinheit tätig und nicht gegenüber einzelnen Personen. Eine Ausnahme sei lediglich dann gegeben, wenn nur eine geringe Anzahl von Bürgern betroffen sei. Im vorliegenden Fall betreffe aber die Mietpreisbremse bis zu vier Millionen Bürger des Freistaats Bayern.
Montag, 19 November 2018 11:36
Selbst wenn bei einem Hauskauf die Gewährleistung ausgeschlossen wurde, kann Schädlingsbefall in größerem Ausmaß dazu führen, dass der Käufer zum Rücktritt vom Erwerb berechtigt ist. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 16.11.2018 (Aktenzeichen 9 U 51/17). In dem Verfahren ging es um ein Fachwerkhaus, bei dem sich nach dem Kauf herausstellte, dass es sehr stark mit Pilz und von Holzwürmern befallen war. Im Kaufvertrag war die Gewährleistung ausgeschlossen worden. Dennoch verlangte der Verkäufer die Rückerstattung des Kaufpreises und die Rückabwicklung des Kaufes. Das Oberlandesgericht Braunschweig bestätigte, dass der Käufer den Kaufpreis zurückverlangen könne. Denn der Verkäufer hatte den Käufer nicht über den Pilz- und Schädlingsbefall informiert. Hierzu wäre er aber verpflichtet gewesen. Der massive Befall stelle einen Umstand dar, der den Käufer vom Erwerb hätte abhalten können. Deshalb war der Verkäufer zur Aufklärung verpflichtet – und zwar auch ohne konkrete Nachfrage des Erwerbers. Dass die Gewährleistung im Vertrag ausgeschlossen wurde, spiele in diesem Fall keine Rolle. Der Vermieter habe diesen Mangel arglistig verschwiegen, da er den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Da der Verkäufer das Gebälk aufgrund des Holzwurmbefalls hatte bearbeiten und danach neu streichen ließ, kannte er die Mängel. Die Offenbarungspflicht des Verkäufers erstrecke sich grundsätzlich nur auf nicht ohne weiteres erkennbar Mängel, führte das Gericht aus. Im vorliegenden Fall hätte der Käufer aber nur die aktuelle Situation einschätzen können. Das Gebälk sei aber bereits seit über 15 Jahren befallen. Hierüber hätte der Verkäufer aufklären müssen.
Montag, 19 November 2018 11:29
Bei einem Anbau eines Fahrstuhls handelt es sich bei mehrstöckigen Gebäuden um keine Luxussanierung, sondern um eine Modernisierungsmaßnahme. Entsprechend ist der Vermieter berechtigt eine Mieterhöhung wegen der Modernisierung durchzuführen. Dies entschied das Amtsgericht Brandenburg am 31.08.2018 (Aktenzeichen 31 C 298/17). In dem Verfahren ging es um einen Aufzug, der an einem fünfstöckigen Hochhaus angebracht wurde. Nach dem Anbau verlangte der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. (3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1) die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2) die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. (5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Ein im dritten Stock des Hauses wohnender Mieter weigerte sich jedoch, der Mieterhöhung zuzustimmen. Er hielt den Anbau des Aufzugs für eine Luxussanierung. Der Vermieter klagte deshalb seinen Anspruch auf Mieterhöhung vor Gericht ein. Das Amtsgericht Brandenburg stellte sich auf die Seite des Vermieters. Das Gericht stufte den Anbau als eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 und 5 ein („Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, … 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden …“). In seiner Entscheidung verwies der Richter auch darauf, dass ein Fahrstuhl von den Wohnungssuchenden größtenteils befürwortet werde und auch einen großen Nutzen biete. Von übertriebenem Luxus könne deshalb keine Rede sein.
Montag, 12 November 2018 13:53
Verursacht der Mieter fahrlässig einen Brandschaden an der Mietwohnung, muss der Vermieter diesen Schaden über die Wohngebäudeversicherung abrechnen. Die Versicherung kann gegenüber dem Mieter keine Regressansprüche geltend machen. Dies entschied das Amtsgericht München am 17.05.2018 (Aktenzeichen 412 C 24937/17). In dem Verfahren ging es um einen Brandschaden, der durch eine unbeaufsichtigt gelassene Bratpfanne entstand. Der durch Überhitzung der Pfanne ausgelöste Brand verursachte erhebliche Schäden. Die Küche musste inklusive Inventar nahezu komplett erneuert und renoviert werden. Außerdem wurde das Bad stark in Mitleidenschaft gezogen. Insgesamt entstanden Kosten von rund 13.000 Euro. Ein Strafverfahren wegen fahrlässiger Brandstiftung wurde gegen eine Geldauflage eingestellt. Der Schaden wurde der Gebäudeversicherung gemeldet, die zunächst auch zahlte, später aber die Leistungen zurückverlangte. Sie begründete dies damit, dass nicht angegeben wurde, dass es sich bei der Küche um Eigentum des Mieters handele. Der Vermieter verlangte nun die Schadenssumme vom Mieter, da dieser nicht klargestellt habe, dass die Kücheneinrichtung sein Eigentum sei. Das Amtsgericht stellte zunächst fest, dass der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen musste und wies gleichzeitig darauf hin, dass man keine Regressansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen könne. Da der Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung die Versicherung bezahle, wäre es nicht im Sinne einer Versicherung, wenn der Mieter im Schadensfall bei einer einfachen Fahrlässigkeit dennoch die entstehenden Kosten tragen müsse. Dem Mieter hingegen könne nicht zur Last gelegt werden, dass der Vermieter bei der Meldung des Schadensfalls unrichtige Angaben gemacht habe. Daraus ergebe sich ein Schadensersatzanspruch des Mieters, den dieser dem Vermieter entgegenhalten könne.
Freitag, 09 November 2018 13:18
Kommt es zu erfolgreichen Anfechtungen von Jahresabrechnungen haftet der Verwalter für die entstandenen Prozesskosten. Die Billigung der Abrechnung durch die Wohneigentümerversammlung stellt kein Mitverschulden der Wohnungseigentümer dar. Das entschied das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 22.06.2018 (Aktenzeichen: 85 S 23/17 WEG). In dem Verfahren ging es um vom Verwalter fehlerhaft erstellte Jahresabrechnungen. Die Abrechnungen wurden von der Wohnungseigentümerversammlung genehmigt. Der Verwalter war bereit seit rund 25 Jahren für die WEG tätig. Gegen die Abrechnungen wurde erfolgreich geklagt. Die WEG verlangte nun vom Verwalter die entstandenen Prozesskosten (rund 18.000 Euro) zurück. Das Landgericht gab der WEG recht. Der Verwalter müsse Schadenersatz leisten. Er habe seine Pflichten verletzt, die sich aus dem Verwaltervertrag und § 28 Abs. 3 WEG ergeben („Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.“). Die Vorlage fehlerhafter Abrechnungen stelle ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters dar, das ursächlich für erfolgreichen Klagen gegen diese Beschlüsse sei. Ein Mitverschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Abrechnungen gebilligt hatte, sah das Gericht nicht. Aufgrund der jahrzehntelangen Zusammenarbeit und der angefochtenen (Darstellungs-)Fehler sei das etwaige Mitverschulden der Versammlung so gering einzustufen, dass es gegenüber den Pflichtverletzungen des Verwalters nicht mehr ins Gewicht falle.
Freitag, 09 November 2018 08:08
Wenn ein Mieter die Wohnung nicht selbst nutzt, sondern einem Angehörigen überlässt, hat er dennoch Anspruch auf Instandsetzungsmaßnahmen durch den Vermieter. Die Mängelbeseitigung steht nicht in Verbindung der tatsächlichen Wohnungsnutzung. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.08.2018 hervor (Aktenzeichen VIII ZR 99/17). In dem Streit ging es um eine defekte Gastherme, die sich in einer Wohnung befand, die nicht vom Mieter, sondern von Angehörigen des Mieters bewohnt wurde. Der Vermieter nahm dies als Grund, die Therme nicht auszutauschen. Die Wohnung werde ja nicht vom Vermieter genutzt. Da m an sich nicht einigen konnte, klagte der Mieter auf Instandsetzung. In den Vorinstanzen konnte sich der Mieter nicht durchsetzen. Sowohl das Amts- wie auch das Landgericht wiesen die Klage mit der Begründung ab, dass kein Rechtsschutzbedürfnis bestehe. Auch hier argumentierte man damit, dass der Mieter die Wohnung nicht selbst nutzen würde. Dies sah der Bundesgerichtshof anders. Dass der Mieter seine Wohnung Angehörigen überlasse, habe nicht zur Folge, dass sein Rechtsschutzinteresse dadurch verfalle. Auch wenn der Mieter die Wohnung nicht selbst nutze, müsse der Vermieter die Gastherme ersetzen. Der Vermieter habe dafür zu sorgen, dass die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten bleibe. Dies ergebe sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB („Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“). Es spiele keine Rolle, dass der Mieter die Wohnung nicht selbst nutze und ihm deshalb kein subjektiver Mangel einstehe. Das gelte auch dann, wenn die Überlassung der Wohnung an Dritte vertragswidrig sein könne.