Source: https://www.haus-und-grund-hochrhein.de/bgh-urteile.html
Timestamp: 2019-10-15 09:21:28
Document Index: 371881280

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 859', '§ 1020', '§ 1021', '§ 1020', '§ 1021', '§ 1961', '§ 1961', '§ 1980', '§ 1990', '§ 7', '§ 906', '§ 48', '§ 566', '§ 535']

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Immobilieneigentümer brauchen ein Testament
Ein gutes Testament ist nicht erst im Alter wichtig
Ein gutes Testament braucht praktisch jeder private Hauseigentümer. Andernfalls gilt die gesetzliche Erbfolge. Sie ist für die Verteilung von Immobilien nie geeignet. Mit einem Testament kann jede testierfähige Person regeln, wer nach ihrem Tod von ihrem Vermögen profitieren soll.
Ziele eines guten Testaments
Mit einem Testament wird sichergestellt, dass der Nachlass an den Partner geht, auch wenn keine Ehe geschlossen worden ist. Minderjährige Kinder werden abgesichert, ohne dass das Familiengericht bei wichtigen Entscheidungen mit am Tisch sitzt. Ein gutes Testament hilft, die Liebsten abzusichern, Streit um das Erbe zu vermeiden, unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden und Frieden zu stiften.
Rechtsprechungen und Informationen rund um die Immobilie
Elektromobilität: Bald soll jeder ein Recht auf Ladesäulen in seiner Garage haben
Eine grundlegende Reform des Miet- und Wohnungseigentumsrechts soll der Bundesregierung dabei helfen, bis zum Jahr 2030 und zehn Millionen Elektroautos auf die Straße zu bringen.
Der Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sieht vor, dass künftig auch Mieter das Recht haben sollen, nachträgliche Einbauten von Ladesäulen durchzusetzen. Voraussichtlich im nächsten Jahr hat ein Mieter, der sein Elektroauto in der gemieteten Garage aufladen möchte, also gegenüber seinem Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Einbau einer Ladestation. Auf diese Art soll eine flächendeckende Ladeinfrastruktur geschaffen werden und die Wende zur Elektromobilität gelingen, meint die Justizministerin Christine Lambrecht (SPD).
Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein, sieht erhebliche praktische Schwierigkeiten voraus. Ist der Vermieter ein Wohnungseigentümer, muss er den Wunsch des Mieters gegenüber seiner Eigentümergemeinschaft durchsetzen. Eine Welle von Gerichtsverfahren könnte die Folge sein. Reicht die elektrische Kapazität für die Installation weiterer Ladesäule nicht aus, stellt sich die Frage, wer die Kosten für die nötige Verstärkung des Hausanschlusses an das Stromnetz zu tragen hat.
Nach jetziger Rechtslage kann ein einziger Wohnungseigentümer die Installation von Ladesäulen verhindern. Denn derartige bauliche Maßnahmen setzen die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Künftig sieht das Gesetz die Verpflichtung jedes Eigentümers vor, dem Antrag auf Installation einer Ladesäule zuzustimmen. Im Gegenzug soll der begünstigte Mieter bzw. der begünstigte Wohnungseigentümer allein die Bau- und Folgekosten tragen.
Die neue Regelung soll nicht nur für den Einbau von Ladesäulen gelten, sondern auch für den Einbruchschutz oder die Barrierefreiheit, unter Umständen in Form eines Fahrstuhls.
Die geplanten Vorschriften verfolgen deshalb auch das Ziel, die Wohnungseigentumsanlage vor der „Versteinerung“ zu bewahren und den Sanierungsstau, der bei zahlreichen in die Jahre gekommenen Objekte eingetreten sei, aufzulösen.
Kommt der Berliner Mietendeckel demnächst in ganz Deutschland?
Für allgemeines Entsetzen sorgt die Ankündigung des Mietendeckels für Berlin. Betroffen sind auch Wohnungsbau-Genossenschaften und, vor allem, die vielen privaten Kleinvermieter. Ab nächstem Jahr liegen die Mietobergrenzen in ganz Berlin grundsätzlich zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter, unabhängig von der Lage und der Ausstattung.
Die Kritik aller Experten
Alle Verbände der Immobilienwirtschaft sprechen sich gegen den Mietendeckel aus. Er stellt einen Systembruch und den Rückfall in eine staatliche Preispolitik dar.
Vor allem private Kleinvermieter fürchten, aus dem Markt gedrängt und um die Existenz gebracht zu werden. Zwingt der Staat sie dazu, die Mieten zu senken, gerät mit deren Immobilie auch ihre Altersvorsorge in große Gefahr. Dabei sind es gerade die privaten Vermieter, die in ganz Deutschland für eine vielfältige Versorgung mit gutem Wohnraum zu moderaten Mieten sorgen.
Das ungeeignete und ungerechte Gesetz schafft keinen neuen Wohnraum
„Das Gesetz ist nicht nur ungeeignet, sondern auch extrem ungerecht“, meint der Vorsitzende von Haus & Grund Hochrhein e. V., Anton Bernhard Hilbert. Seine Begründung: „Es schafft keinen neuen Wohnraum, begünstigt aber gerade die sehr gut verdienenden wohlhabenden Mieter.“ Der Mietendeckel wirkt, so Hilbert, als „Entlastungsprogramm für Berliner Spitzenverdiener“. Zudem hält er den Gedanken, der Staat sei der bessere Vermieter als der private Eigentümer, für empirisch widerlegt in vierzigjähriger sozialistischer Geschichte.
Die Ansteckungsgefahr des Sündenfalls ist gering
Die Gefahr besteht, dass das Beispiel Schule macht. Hamburger Politiker konnten den Mietendeckel nicht durchsetzen. Anders kann es aber schon im rot-rot-grün regierten Bremen aussehen. Nicht erst seit den Äußerungen des Juso-Chefs Kevin Kühnert herrscht bei deutschen Politikern tendenziell eine dumpfe Vermieterfeindlichkeit, die sich immer weiter Bahn brechen könnte.
Dennoch ist Hilbert zuversichtlich, dass sich die Welle der wirtschaftlichen Unvernunft spätestens an den soliden Bundesländern Baden-Württemberg und Bayern brechen wird. Er appelliert an die Landespolitik, ein klares Signal für das private Eigentum an die Enteignungspolitiker im Norden der Republik zu senden, um Schaden für Vermieter und Mieter abzuwenden.
Mietendeckel-Countdown: Handeln, solange es noch möglich ist
Mindestens fünf Jahre lang dürfen jetzt in Berlin die Mieten nicht mehr erhöht werden. Der Mietendeckel gilt auch für besonders günstige Mieten.
Eingefrorene Mieten benachteiligen besonders diejenigen Vermieter, die günstig vermieten, zum Teil weit unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete. Der drohende Mietendeckel nimmt sozialen Vermietern jede Chance, den Nachteil in absehbarer Zeit auszugleichen. Nicht einmal bei einem Mieterwechsel darf dann eine höhere Miete vereinbart werden, auch wenn der Vermieter beim neuen Mieter keine sozialen Rücksichten mehr nehmen müsste.
Wirtschaftliche Überlegungen führen dazu, die Höhe der Miete anzupassen, solange dies noch möglich ist. In Berlin hat die Ankündigung des Mietendeckels zu einer Welle von – verständlichen – Mieterhöhungen geführt. Der Gesetzgeber könnte daraus den Schluss ziehen, seine Pläne vorher nicht mehr anzukündigen, um Vermieter vor vollendete Tatsachen zu stellen.
Der richtige Zeitpunkt, die Miete anzupassen, ist jetzt. Die Spielräume werden immer enger. Die reduzierte Kappungsgrenze, die Mietpreisbremse und der drohende Mietendeckel schränken die Möglichkeiten ein, die noch genutzt werden können. Tritt der Mietendeckel in Kraft, ist es zu spät.
Haus und Grund Hochrhein hat sich dieses Problems angenommen. Der Verband bietet seinen Mitgliedern einen umfassenden Mietanpassung-Service. Von der Ermittlung der Vergleichsmieten über die Fertigung des Mieterhöhungsschreibens und die Korrespondenz übernimmt die kompetente Eigentümer Schutz-Gemeinschaft komplett alle Arbeiten für ihr Mitglied. Der finanzielle Einsatz zahlt sich aus.
Die Geschäftsführerin der Haus und Grund Service GmbH, Monika Rünz, gibt gerne weitere Auskünfte. Sie erreichen Frau Rünz unter Tel. 07751 870954 oder Der Mietanpassung-Service macht die Mitgliedschaft bei Haus und Grund Hochrhein noch wertvoller.
Fehlerhafte Einladung führt zu fehlerhaften Beschlüssen
Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten durch Beschlüsse, die in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Fehler schon bei der Einladung können dazu führen, dass alle Beschlüsse, die in der fehlerhaft einberufenen Versammlung gefasst wurden, angreifbar sind.
Die Versammlung wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Ist ein Verwalter nicht vorhanden oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, darf stattdessen der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder sein Vertreter zu der Versammlung einladen. Ein Wohnungseigentümer ist nur dann Einladung berechtigt, wenn er sich zuvor vom Wohnungseigentumsgericht dazu hat ermächtigen lassen.
Lädt eine Person ein, die vollständig außerhalb der Gemeinschaft steht, sind die auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse rechtlich nicht einmal existent. Sie können keine Wirkung entfalten und sind nicht verbindlich.
Die Einladung sollte folgenden Inhalt haben:
Vollständiger Name und Anschrift des Adressaten
Vollständige Angaben zum Absender
Genaue Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (Ort und Straße)
Genaue Angaben zum Ort der Versammlung
Genaues Datum der Versammlung
Genaue Uhrzeit des Versammlungsbeginns
Tagesordnung der Versammlung
Die Tagesordnung muss alle Sachverhalte enthalten, über die Beschluss zu fassen ist. Darüber entscheidet der Verwalter, gegebenenfalls in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Jeder Wohnungseigentümer kann- rechtzeitig vor der Versammlung - beim Verwalter die Aufnahme von Tagesordnungspunkten beantragen. Die Tagesordnungspunkte müssen stichwortartig genannt werden. Es muss aber klar daraus hervorgehen, dass und worüber abgestimmt wird. Unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ oder „Aussprache“ kann grundsätzlich kein verbindlicher Beschluss gefasst werden.
Adressaten der Einladung
Es müssen grundsätzlich alle stimmberechtigten Personen eingeladen werden. Das sind:
Werdende Wohnungseigentümer in einer werdenden Gemeinschaft
Nießbraucher sind zur Versammlung nicht zu laden. Gegebenenfalls muss der Betreuer eines Wohnungseigentümers geladen werden, wenn er für diesen Aufgabenkreis bestellt worden ist. Sind mehrere Personen Eigentümer einer Wohnung, sind sie alle einzuladen.
Üblicherweise erfolgt die Einladung schriftlich. Das Gesetz schreibt Textform vor. Einladungen können daher auch per E-Mail erfolgen.
Frist der Einladung
Die Einladungsfrist beträgt mindestens 2 Wochen. Liegt ein Fall besonderer Dringlichkeit vor, kann die Frist abgekürzt werden. Längere Einladungsfristen sind zulässig.
Geeignetheit von Ort und Zeit
Der Ort der Versammlung muss geeignet sein. In jedem Fall muss er auch für behinderte Wohnungseigentümer erreichbar sein und die Vertraulichkeit der Versammlung gewährleisten. Datum und Zeit sollen es allen Eigentümern ermöglichen, an der Versammlung teilzunehmen. Versammlungen dürfen nicht an Sonnen- und Feiertagen stattfinden, sollten nicht in die Ferien- Arbeitszeit gelegt werden und dürfe nicht auf eine Uhrzeit mitten in der Nacht terminiert werden.
Klingelschilder unterfallen dem Datenschutz
Medieninformationen von Haus & Grund Hochrhein e. V.
Namenbeschriftungen an Klingelschildern und an Briefkästen können den Datenschutz von Wohnungseigentümern und Mietern beeinträchtigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die betreffenden Personen nicht damit einverstanden sind, dass ihr Name angebracht wird.
Im Oktober 2018 hatte ein von Haus & Grund Deutschland initiierter Beitrag über Klingelschilder und die Europäische Datenschutz-Grundordnung für Furore gesorgt. Jetzt widmet der Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Baden-Württemberg diesem Thema zwei Seiten seines Tätigkeitsberichtes 2018. Er kommt hierbei zu denselben rechtlichen Schlüssen, die auch Haus & Grund Deutschland aus der Datenschutz-Grundver-ordnung abgeleitet hat.
Demnach stellt das Anbringen von Namensschildern am Klingeltableau eine Datenverarbeitung dar. Die Europäische Datenschutz-Grundordnung erfasst nicht nur die automatische oder teilautomatische Verarbeitung personenbezogener Daten, sondern auch die nicht automatisierte Verarbeitung in einer strukturierten Sammlung personenbezogener Daten. Jedenfalls bei größeren Wohneinheiten sind die Namen der Eigentümer oder Mieter zumindest in einer strukturierten Kartei enthalten. Die so gespeicherten Daten werden durch ihre Wiedergabe auf den Klingelschildern allen Passanten und Besuchern des Hauses offengelegt und somit in nicht automatisierter Weise verarbeitet, fallen also in den Schutzbereich der Datenschutz-Grundverordnung.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters oder der Verwaltung, die Namen der jeweiligen Bewohner am Klingelschild anzubringen, besteht in der Regel nicht. Vermieter und Verwaltung wissen auch ohne Klingelschilder, wer in welcher Wohnung lebt. Das Interesse von Brief- und Paketzustellern oder Besuchern, den Namen auf dem Klingelschild zu finden, übersteigt bei der Interessenabwägung nicht das Anliegen des Bewohners, seine Privatsphäre zu schützen. Ob die Zustellung von Paketen oder Übergabe-Einschreiben möglich ist, ist in erster Linie Sache des Bewohners. Der Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit weist darauf hin, dass es in mehreren europäischen Ländern üblich ist, Klingelschilder nur mit Wohnungsnummern zu versehen.
Bisher durfte der Vermieter davon ausgehen, dass das Anbringen des Namens auf dem Klingelschild den Interessen des Mieters entspricht. Entsprechende Klingelschilder aus dieser Zeit müssen also nicht entfernt werden. Der Bewohner kann in diesem Fall jederzeit die Entfernung seines Namens vom Klingelschild verlangen.
In Neufällen, also ab Inkrafttreten der Europäischen Datenschutz-Grundverordnung seit dem 25.05.2018, müssen Vermieter und Hausverwalter die Interessenlage im Einzelfall prüfen.
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein, empfiehlt den Vermietern, neue Mieter vorab zu fragen, ob sie ein namentliches Klingelschild oder lediglich eine Wohnungsnummer an der Klingelanlage wollen. Nur dann sind sie auf der sicheren Seite. Auch in diesem Fall kann der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen die Entfernung seines Namens verlangen.
Das neue Grundsteuerkonzept ist nicht realisierbar
Haus & Grund Hochrhein hält das neue Grundsteuerkonzept für einen nicht realisierbaren „bürokratischen Irrsinn“
Die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form ist verfassungswidrig
Der Staat war seit Jahrzehnten nicht mehr in der Lage, die Werte der rund 35 Millionen Grundstücke alle 6 Jahre zu aktualisieren, wie es vorgesehen war. Jetzt soll, geht es nach Bundesfinanzminister Scholz, jede einzelne der rund 42 Millionen Wohnungen permanent nach ihrer jeweiligen Miethöhe erfasst und so besteuert werden.
Realisierung des neuen Grundsteuerkonzepts
Schon gegen die immense Datenerhebung gibt es starke Bedenken, so Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein. Mit dem jetzigen Personal könnten die Finanzämter die Masse an Bewertungen nicht leisten. Neue Mitarbeiter müssten eingestellt werden. Ob die überhaupt zu haben sind, ist ungeklärt.
Das neue Konzept wäre nur mit einem gigantischen Aufwand an Personal und Bürokratie durchführbar. Es würde dazu führen, dass die Wohnkosten in den begehrten Lagen noch stärker steigen als bisher ohnehin schon. Denn die Grundsteuer wird umso höher, je höher die Miete ist. Vermieter können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen.
Besser erscheint es, wenn die Grundsteuer nach klaren, einfachen und transparenten Regeln erhoben wird. Ohnehin handelt es sich bei ihr um eine Substanzsteuer, die die Immobilieneigentümer und ihre Mieter einseitig benachteiligt. „Eigentlich gehört die Grundsteuer komplett abgeschafft“, so Hilbert.
Bleibt die Grundsteuer, so würde das sogenannte Flächenmodell die geringsten Kosten verursachen. Danach richtet sich die Grundsteuer nach der Grundstücks- und Gebäudefläche. Diese Daten sind schon vorhanden und müssen nicht erst aufwändig ermittelt werden.
Dem jetzt vorgestellten Konzept gibt Haus & Grund Hochrhein keine Zukunft
Die Zeit drängt jedoch. Ende 2019 läuft die Frist ab, die das Bundesverfassungsgericht gesetzt hat. Kommt das neue Gesetz bis dahin nicht zu Stande, fällt die Grundsteuer automatisch weg. Das wäre aber eine finanzielle Katastrophe für jede Gemeinde in Deutschland. Deshalb erwartet Hilbert, dass eine Einigung noch erzielt wird, falls nötig, noch in letzter Sekunde.
Drohnen im Wohngebiet
Sie heißen Quadrokopter, Multikopter oder Drohnen: fliegende Hightech-Geräte, die weit mehr können, als „nur“ abzuheben und in die Luft zu gehen. Die Preise für die fliegenden Tausendsassas sind so stark gesunken, dass der Betrieb von Drohnen zum Massenphänomen geworden ist.
Nutzen für den Hauseigentümer
Drohnen filmen, nehmen Töne auf und übertragen die Bilder in Echtzeit an ihre Besitzer. Der Einsatz solcher Fluggeräte bietet dem Immobilieneigentümer zahlreiche Vorteile. Er kann aber auch zur Befriedigung der privaten Neugier dienen.
Der rechtliche Rahmen ergibt sich aus der Drohnenverordnung des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur, so Haus & Grund Hochrhein.
1. Was ist verboten
Der Überflug sensibler Orte, z. B. Unfallstellen, Krankenhäusern, Polizeirevieren, Kernkraftwerken, Flugplätzen. Auch Menschenansammlungen oder große Sportveranstaltungen dürfen nicht von oben beobachtet werden. Zu bestimmten Verkehrswegen muss der Drohnenpilot einen Abstand von hundert Metern einhalten. Verboten ist in Wohngebieten der Einsatz von video- oder tonaufzeichnenden Fluggeräten sowie der Einsatz von Drohnen mit einem Gewicht von mehr als 250 Gramm.
2. Was ist erlaubt
In Wohngebieten gibt es kein grundsätzliches Flugverbot. Erlaubt ist hier der Einsatz von kleinen Modellen mit einem Gewicht von weniger als 250 Gramm. Sie dürfen über keinen Film- oder Audiorekorder verfügen – ähnlich den kleinen Spielzeugmodellen für den Innenbereich.
3. Was muss der Immobilienbesitzer beachten
a) Für den Überflug der eigenen Immobilie gibt es keine Einschränkungen. Der Luftraum über dem eigenen Haus gehört grundsätzlich dem Immobilieneigentümer, so Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen. Hier ist der Einsatz nützlich, um beispielsweise die Dacheindeckung und Kaminverwahrung zu prüfen, die Dachrinnen auf Verstopfungen hin zu kontrollieren oder um Luftbilder für den Verkauf anzufertigen. Der Mieter kann sich nicht dagegen wehren, wenn auf diese Weise die Fenster seiner Wohnung zu sehen sind. Bild- und Tonaufnahmen von Menschen sind allerdings nur erlaubt, wenn die betreffenden Personen ausdrücklich damit einverstanden sind.
b) Beim „Mitfilmen“ benachbarter Grundstücke gilt die Regel: Was mit dem bloßen Auge von der Straße aus sichtbar ist, darf auch fotografiert und gefilmt werden. Nicht erlaubt aber sind „Spionageflüge“, etwa, um die Hecke von Nachbars Garten zu kontrollieren, Einbruchsmöglichkeiten auszubaldowern oder um sich ein Bild von Nachbars Freizeitverhalten in dessen Garten und auf dessen Balkon zu machen. Deshalb stellt schon das Überfliegen des Nachbargartens eine Persönlichkeitsrechtsverletzung dar, mahnt Hilbert.
4. Haftung bei Schäden durch das Fluggerät
Richtet das Fluggerät bei einem Absturz Sach- oder Personenschäden an, haftet der Besitzer, auch wenn der Absturz auf einen technischen Defekt und nicht auf einen Flugfehler zurückzuführen ist. Deshalb ist für Drohnen über 250 Gramm eine Haftpflichtversicherung vorgeschrieben. Eine solche Versicherung ist auch bei kleineren Drohnen ratsam, damit sich der Besitzer vor einem möglichen finanziellen Ruin schützt.
Keine Klausel ist in Mietverträgen so umstritten wie die Regelung der Schönheitsreparaturen. Seit 2004 hat der Bundesgerichtshof viele Klauseln verworfen, die jahrzehntelang anerkannt gewesen waren. Nach wie vor können aber die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Darauf weist Haus & Grund Hochrhein e. V. hin.
1. Was sind Schönheitsreparaturen
Unter den Schönheitsreparaturen versteht man die Renovierungsarbeiten, die in der Wohnung anfallen. Gemeint sind insbesondere das Tapezieren bzw. Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster. Es handelt sich also um die sogenannten Dekorationsarbeiten.
2. Wer ist für die Schönheitsreparaturen zuständig?
Nach der Rechtsprechung soll der Vermieter gesetzlich verpflichtet sein, die vermietete Wohnung auf seine Kosten renovieren zu lassen. Seit über einem Jahrhundert spricht die Praxis jedoch eine andere Sprache. Das ist einer der wesentlichen Gründe für die häufigen Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen.
Die Rechtsprechung lässt aber eine abweichende vertragliche Regelung zu, wonach der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Sie stellt an diese Regelung hohe Anforderungen. Erfüllt die vertragliche Vereinbarung diese Anforderungen nicht, hat der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten zu sorgen.
3. Die formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturpflichten auf den Mieter
Nach der Rechtsprechung können die laufenden Schönheitsreparaturen dann wirksam auf einen Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung entweder bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert ist oder der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür gewährt, dass der die Wohnung nicht renoviert übernimmt.
Übergabe in renoviertem Zustand bedeutet aber nicht, dass die Wohnung ganz neu renoviert sein muss, sondern darauf, ob sie einen renovierten Eindruck macht. Das ist auch dann der Fall, wenn einzelne Gebrauchsspuren sichtbar sind, jedoch nicht ins Gewicht fallen.
Der Ausgleich für die Übernahme einer nicht renovierten Wohnung muss angemessen sein. Nur die Übernahme der Materialkosten reicht deshalb nicht aus. Angemessen dürfte der Ausgleich dann sein, wenn er sich an den Nettokosten eines Voranschlages orientiert, abzüglich eines Abschlages für fehlende Fachkunde. Da im Streitfall ein Richter beurteilen muss, ob der Ausgleich angemessen war oder nicht, besteht hier ein hohes Risiko.
4. Schönheitsreparaturen bei bestehendem Mietverhältnis
Je nachdem, wer zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss die Arbeiten erledigen, sobald ein tatsächlicher Renovierungsbedarf der Räume besteht. Die Festlegung von starren Renovierungsintervallen führt dazu, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Anhaltspunkte geben den vielen Vertragsformularen enthaltenen flexiblen Fristen, wonach in der Regel Nassräume nach 3 Jahren, die hauptsächlichen Wohn- und Schlafräume nach 5 Jahren und Nebenräume nach 7 Jahren renovierungsbedürftig sein dürften. Eine Verkürzung dieser Zeiträume macht die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ebenso unwirksam, wie bei einer Vereinbarung starrer Fristen. Teilweise wird vertreten, dass wegen der besseren Qualität der Materialien die angemessenen Fristen jetzt 5 Jahre für die Nassräume, 8 Jahre für Schlaf- und Wohnräume und 10 Jahre für Nebenräume betragen sollen.
5. Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses
Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, muss bei Beendigung des Mietverhältnisses dennoch geklärt werden, ob eine Renovierungspflicht besteht. Das ist der Fall, wenn die vertraglich vorgesehenen Regelfristen abgelaufen sind.
Seit Beginn des Mietvertrages oder seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und wenn die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Falls der Mieter in diesem Fall die Renovierung vornehmen muss, hat er einen allgemeingefälligen, im Zweifel hell-neutralen Zustand der Wohnung herzustellen. Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, muss der Vermieter ihm eine angemessene Nachfrist setzen. Erst dann, wenn diese Nachfrist ergebnislos abgelaufen ist, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen.
6. Kräftige Farben („Villa Kunterbunt“)
Hat der Mieter die Wohnung mit einem kräftigen Farbanstrich versehen oder mit auffälligen Mustertapeten beklebt, muss er den ursprünglichen Zustand der Wohnung bis zu seinem Auszug wieder herstellen. Es handelt sich dabei nicht um vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen. Denn der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der für die meisten Mietinteressenten akzeptabel ist.
Falls der Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, die Wohnung aber trotz Nachfristsetzung nicht renoviert zurückgibt, muss der Vermieter schnell handeln. Seine Schadenersatzansprüche verjähren nämlich in nur 6 Monaten. Dabei beginnt die Verjährung nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält in der Weise, dass er freien Zugang zur Wohnung hat, um deren Zustand festzustellen.
8. Mietvertrag von Haus & Grund Hochrhein
Oft ist es eine Frage des Einzelfalls, ob und unter welchen Umständen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein können in diesen Fragen nicht nur die Vereinsberatung in Anspruch nehmen, Sie erhalten auch geprüfte Vertragsformulare.
Die Baukosten steigen
Die Preise für den Neubau von konventionell gefertigten Wohngebäuden in Deutschland sind im Mai 2018 um 4,1 % gegenüber dem Mai 2017 gestiegen. Das geht aus den aktuellen Zahlen des statistischen Bundesamtes hervor, wie Haus & Grund Hochrhein berichtet. Es handelt sich um den höchsten Preisanstieg seit November 2007, damals 5,8 %.
Die Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer. Überdurchschnittlich hoch ist der Preisanstieg für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden mit +4,6 %. Dabei schlagen unter anderem die Betonarbeiten mit +5,4 % zu Buche. Ausbauarbeiten waren im Vergleich zum Vorjahr um 3,6 % teurer. Die Preise für Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen sind um 3,8 % gestiegen.
In gleicher Höhe bewegt sich die Steigerung bei den Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden. Auch sie lagen im Mai 2018 und 3,8 % über dem Niveau des Vorjahres. Derzeit dürfte es nach Einschätzung von Haus & Grund Hochrhein keine Möglichkeiten für eine Dämpfung des Preisanstieges geben. Die Nachfrage treibt die Kosten, und viele Immobilieneigentümer sind schon froh, wenn es ihnen gelingt, den Handwerker zeitnah zu verpflichten.
Der Anstieg der Baupreise liegt deutlich über dem Anstieg der Mieten, so Haus & Grund Vorstandsvorsitzender Anton Bernhard Hilbert. Eine „Baupreisbremse" gibt es jedoch bisher nicht.
Vorteile für Haus & Grund-Mitglieder bei der Neuvermietung
Zahlungsunfähige (oder zahlungsunwillige!) Mieter können zur Existenzbedrohung für private Kleinvermieter werden. Umso wichtiger ist es deshalb, bei der Neuvermietung einer Immobilie nichts dem Zufall zu überlassen.
„Habe ich mich bei der Auswahl eines neuen Mieters wirklich richtig entschieden oder bin ich möglicherweise doch einem notorischen Mietbetrüger aufgesessen?"
Diese Sorge vieler privater Vermieter ist durchaus berechtigt. Anzug und Krawatte beim Besichtigungstermin sind schließlich kein Beweis für finanzielle Solidität, und weder verbindliches Auftreten noch der neuwertige Mittelklassewagen sagen wirklich etwas über die Zahlungsmoral des neuen Mieters aus. Gut, wer sich da schon im Vorfeld professioneller Unterstützung sicher sein kann.
Hier bietet Haus & Grund verschiedene Möglichkeiten an:
„Ein SolvenzCheck gibt objektive Auskunft über die Zahlungsmoral eines Mietinteressenten. Deshalb sollte jedes Mitglied vor Abschluss eines Mietvertrages diesen kostengünstigen Service nutzen", rät Birgit Kaiser, von der Geschäftsstelle von Haus & Grund Hochrhein.
Mietvertrag für Vermieter
Mindestens ebenso wichtig, wie die sorgfältige Auswahl des künftigen Mieters, ist auch die Wahl des richtigen Mietvertrags. Die bewährten Haus & Grund Mietverträge werden laufend an die Rechtsprechung angepasst - und sie sind konsequent an den berechtigten Interessen der Vermieter orientiert.
Rechtsschutzversicherung und Rechtsberatung für private Eigentümer und Vermieter
Komplett wird die umfassende Vorsorge für ein möglichst sorgenfreies Mietverhältnis allerdings erst durch den Abschluss einer Rechtschutzversicherung für private Eigentümer und Vermieter, die speziell auf die Bedürfnisse von Haus & Grund- Mitgliedern zugeschnitten ist. Vorteile dieses besonderen Angebots des Vertragspartners GET Service.
Günstige Jahresprämie
Die Vorteile dieses besonderen Angebots für Haus & Grund-Mitglieder sind insbesondere die sehr günstige Jahresprämie von 48 Euro je vermietete Wohnung/Einfamilienhaus, unabhängig von der zugrunde liegenden Bruttojahresmiete.
Einzel-Versicherung
Dieser gerichtliche Rechtsschutz kann als Einzelrisiko versichert werden. Es wird nicht wie sonst üblich der Abschluss des Privat-Rechtsschutz, Berufs- Rechtsschutz etc. vorausgesetzt. Die moderate Selbstbeteiligung von 250,00 EUR im Rechtsschutzfall macht das Rechtsverfolgungsrisiko für Vermieter kalkulierbar.
„Übernahme des Kostenrisikos bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung durch eine speziell auf die Mitglieder zugeschnittene Eigentümer-Rechtsschutzversicherung - wer noch nicht über einen solchen Versicherungsschutz verfügt, sollte spätestens beim Abschluss eines neuen Mietverhältnisses aktiv werden", so Anton Bernhard Hilbert, der Vorstandsvorsitzende von Haus & Grund Hochrhein.
Wie angenehm, dass jedes Mitglied beim Abschluss dieser Rechtsschutzversicherung Geld spart im Vergleich zu anderen Rechtsschutzversicherungen. Das macht die Haus & Grund Hochrhein- Vergünstigung möglich.
Es gibt noch einen zusätzlichen Bonus: Mitglieder, die einen SolvenzCheck durchführen lassen und den Vertrag auf einem Formular des Vereins abschließen, erhalten den Rechtsschutz unmittelbar nach Abschluss der Versicherung. Die ansonsten übliche Wartezeit von drei Monaten entfällt.
Kostenlose Rechtsberatung als Mitglied im Ortsverein
Das Komplett-Paket aus Beratung, SolvenzCheck, Vertragsformular und Rechtsschutzversicherung sorgt nicht nur für optimalen Schutz, sondern spart bares Geld und schützt bestmöglich vor bösen Überraschungen. Vermieter mit einer Haus & Grund-Mitgliedschaft haben da die Nase vorn, ist sich Hilbert sicher.
Stellungnahme von Haus & Grund Hochrhein zur Mietrechtsreform
Immer auf die Vermieter: Regierung bekämpft lieber Symptome statt Probleme
Einige politische Parteien entdecken gerade ein altes Feindbild neu: die privaten Vermieter. Die hören ungute Signale aus den schrumpfenden Regierungsparteien, so der Vorsitzende von Haus & Grund Hochrhein e. V., Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen.
Die untaugliche Mietpreisbremse wird verschärft. Sinnvolle Modernisierungen des Vermieters werden deutlich eingeschränkt. Manipulationen des Mietspiegels sollen flächendeckend die Anpassung von Mieten erschweren. Ab nächstem Jahr treten die weiteren Belastungen der Häuslebauer in Kraft. Manchen Politikern, auch in den Regierungsparteien, reicht das noch nicht aus. Sie wollen reale Mieterhöhungen komplett verbieten. Nur ein Inflationsausgleich darf vorläufig noch sein. Da sich die Bau- und Renovierungskosten deutlich über dem Index entwickeln, würde die Vermietung zum staatlich erzwungenen Verlustgeschäft. Kein Zweifel, der regierungspolitische Wind weht den privaten Vermietern immer kräftiger ins Gesicht.
Logik und wirtschaftliche Vernunft haben wenig Chancen gegen Ideologie und den Wunsch nach plakativen Lösungen. Die Reform firmiert zu Unrecht unter dem Logo „Mieterschutz“. Mit einseitigen Perspektiven ist es noch nie gelungen, neuen Wohnraum zu schaffen. Eine Neuorientierung wäre nötig in Richtung Vermieterschutz. Ohne die Möglichkeit einer akzeptablen Modernisierungsmieterhöhung werden die Klimaschutzziele verfehlt, der Bestand nicht aktualisiert. Die Mietpreisbremse verschreckt jeden, der neuen Mietwohnraum schaffen will. So verschärft die Politik mit Scheinlösungen die Wohnungsnot, statt sie zu lindern.
Es sind die kleinen privaten Eigentümer, die als Vermieter seit Jahrzehnten guten Wohnraum zu fairen Bedingungen anbieten. Deutschland hat insgesamt einen noch funktionierenden Wohnungsmarkt. Der Staat kann und soll in einer freien Gesellschaft die Wohnraumversorgung nicht übernehmen. Dieser Aufgabe ist er nicht gewachsen. Die pleite gegangene DDR hat das gezeigt. Preisbremsen gegen die Marktregeln einzuführen zeugt voneinem Hang zum Populismus. An eine von oben verordnete „Baukostenbremse“ hat bisher ja auch noch kein Politiker gedacht. Wenn die Regierung die Baukosten erheblich verteuert, die Grunderwerbsteuer wucherisch erhöht und jeden Bauwilligen überbürokratisiert, darf sie ihre Versäumnisse nicht auf dem Rücken der privaten Eigentümer ausgleichen wollen. Damit schadet der Staat auch den Mietern und der Freiheit in der Gesellschaft.
Die Haus & Grund-Organisationbekämpft geschlossen die gefährlichen Fehlentwicklungen.
Haus & Grund Hochrhein e.V. zu wichtigem BGH-Urteil
Bundesgerichtshof ermöglicht Streit um Quadratzentimeter Wohnfläche
„Kleinigkeiten sind des Richters Sache nicht“, lautet ein altes römisches Rechtssprichwort. Der Bundesgerichtshof hat es in seiner Entscheidung über die Betriebskosten (Urteil vom 30.05.2008 – VIII ZR 220/17) nicht berücksichtigt, so die Rechtsberater von Haus & Grund Hochrhein e. V.
Der Vermieter hatte über die Betriebskosten abgerechnet. Als Maßstab legte er die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von 78 Quadratmeter zugrunde. Der Mieter reklamierte: Die Wohnfläche betrug nur 75 Quadratmeter. So errechnete der Mieter einen Betrag zu seinen Gunsten in Höhe von 15,91 Euro.
Eigentlich hatte der Mieter keine Chance. Denn der Bundesgerichtshof hatte für Flächenabweichungen eine Bagatellgrenze gezogen. Nur Abweichungen von mehr als zehn Prozent wurden berücksichtigt. Hier lag die Abweichung aber nur bei vier Prozent.
Diese Rechtsprechung gab der Bundesgerichtshof auf. Es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an. Erfasst der Vermieter sie nicht korrekt, ist seine Abrechnung fehlerhaft. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht mehr.
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen, befürchtet, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs Streit fördert. Denn selbst Gutachtern gelingt es nicht, die „tatsächliche Wohnfläche“ exakt zu bestimmen, wie ein Praxisversuch von Haus & Grund Deutschland bewiesen hat. Nun ist schon bei einer behaupteten Abweichung von wenigen Quadratzentimetern ein Streit möglich, den der Richter nur mit einem teuren Gutachten entscheiden kann.
Auf einen weiteren Aspekt weist Rechtsanwalt Klaus Joester, St. Blasien, hin: Die zu verteilenden Gesamtkosten ändern sich nicht. Sollte ein Mieter erreichen, dass sein Anteil abgesenkt wird, erhöht sich dadurch automatisch der Anteil der übrigen Mieter. Das kann zu Unzufriedenheit im ganzen Haus führen – wenn nicht der Vermieter ohnehin auf der Differenz sitzen bleibt.
Beide Rechtsberater von Haus & Grund Hochrhein e. V. haben kein Verständnis dafür, dass der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung unnötige und unwirtschaftliche Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern provoziert. Besser wäre es gewesen, das höchst deutsche Zivilgericht hätte sich an den eingangs zitierten alten Rechtssatz gehalten.
Vermögensauseinandersetzung: Das Eigenheim bei Trennung und Scheidung
Wenn das gemeinsame Glück endet, stehen Eheleute vor der Frage, was mit dem gemeinsamen Eigenheim geschehen soll. Es gibt verschiedene Möglichkeit, so Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Familienrecht, Waldshut-Tiengen.
Der einfachste Fall: Beide Eheleute ziehen aus. Das Haus wird verkauft. Vom Erlös werden die Schulden bezahlt, der Gewinn wird hälftig verteilt, der Verlust hälftig getragen.
Will ein Ehegatte das Haus und die gewohnte Umgebung weiter nutzen, kauft er den Anteil des anderen Ehegatten. Der zutreffende Preis wird durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt. Die anteiligen Schulden des weichenden Ehegatten übernimmt der andere Ehegatte und zieht sie vom Kaufpreis ab. Dazu sind Verhandlungen mit der finanzierenden Bank über eine Schuldentlassung nötig.
Ist das Haus groß genug, kommt eine Aufteilung in Eigentumswohnungen in Frage. Das ist allerdings ein seltener Fall, so Hilbert.
Kein Ehegatte hat gegen den anderen Ehegatten einen Anspruch darauf, das Haus am freien Markt zu verkaufen oder den Anteil des anderen zu übernehmen. Diese Möglichkeiten bestehen also nur, wenn sich beide Eheleute über den Privatverkauf einig sind.
Gibt es keine Einigung, kann jeder Ehegatten beim zuständigen Amtsgericht einen Teilungszwangsversteigerungsantrag stellen. Auf diese Weise wird die Miteigentümerschaft beendet. Das Recht auf Versteigerung der gemeinsamen Immobilie kann deshalb einseitig nicht ausgeschlossen werden. Führt die Versteigerung aber zu Härten, insbesondere für die Kinder, kann Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens an das Versteigerungsgericht gestellt werden. Im Versteigerungstermin kann jeder Ehegatte mitbieten. Derjenige Ehegatte, der aus dem gemeinsamen Haus auszieht, kann vom verbliebenen Ehegatten die Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung verlangen. Sie orientiert sich zunächst an den Kosten, die der verbliebene Ehegatte für eine ihm angemessene Mietwohnung ausgeben würde, später am (hälftigen)Mietwert des Objekts. Mit der Regelung des Schicksals der Immobilie sind weitere Fragen verknüpft, etwa nach der Höhe des Unterhalts und der Zugewinnausgleich. Mit einer fachanwaltlicher Hilfe und wirtschaftlich orientiertem Denken können die Eheleute auch in der Krise eine vernünftige Regelung erzielen.
Datenschutzhinweise für Vermieter
Wichtiger Hinweis für alle Vermieter
Im Mai 2018 ist das neue Datenschutzgesetz in Kraft getreten. Es greift tief in das Mietverhältnis ein.
Die neuen Regelungen betreffen alle Vermieter. Wer sich nicht an die Vorschriften hält, macht sich angreifbar, warnt Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert. Wichtig ist es deshalb für jeden Vermieter, die Grundsätze des neuen Rechts zu kennen.
Der Vermieter muss wissen:
welche Daten darf ich erheben, verarbeiten oder weitergeben
wann darf ich Daten löschen
Es gilt der Grundsatz: "Alles, was nicht erlaubt ist, ist verboten!" Das neue Recht regelt auch weitgehende Informationspflichten des Vermieters und entsprechende Rechte des Mieters.
Gleich drei neue Info-Blätter befassen sich deshalb mit der Materie:
Im Infoblatt Nr. 47 werden die Datenschutzgrundverordnung und die neuen datenschutzrechtlichen Vorschriften vorgestellt.
Das Infoblatt Nr. 48 beschäftigt sich damit, worauf Vermieter jetzt achten müssen.
Schließlich gibt das Infoblatt Nr. 49 Praxistipps zur Umsetzung der Datenschutzgrundverordnung.
Die Geschäftsstelle hält die neuen Infoblätter für die Mitglieder von Haus & Grund e.V. bereit. Alle Infoblätter können auch im Internet abgerufen werden.
Erstaunlich oft hatte der Bundesgerichtshof in den vergangenen Jahren mit der Kündigung von Mietverhältnissen zu tun. Es handelt sich auch um eine schwierige Materie, vor allem für Vermieter. Hier eine kurze Übersicht über beispielhafte Entscheidungen der letzten Jahre von Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen:
Für den Eigentümer derartiger Immobilien stellt sich die Frage, wie er die unrechtmäßigen Besetzer aus dem Anwesen entfernen kann, um selbst wieder zu seinem rechtmäßigen Besitz zukommen. Anders als bei Mietverhältnissen über Wohn-und Gewerberaum haben die Besetzer sich dem Eigentümer nicht vorgestellt, keinen Selbstauskunftsbogen ausgefüllt und ihre Personalien nicht hinterlassen. Sie kommen heimlich, tags oder auch nachts, und ebenso heimlich verschwinden Personen und werden durch andere Besetzer ersetzt.
Zweifellos stellt dieses Verhalten eine so genannte verbotene Eigenmacht dar, gegen die der rechtmäßige Besitzer sich mit Gewalt erwehren darf, § 859 Abs. 1, Abs. 3 BGB. Wer will aber schon gegen Horden gewalttätiger Jungmänner antreten, nur weil das Gesetz in das Recht dazu gibt? Zur Selbstaufopferung ist der Eigentümer ja doch nicht verpflichtet, er hat Anspruch auf staatliche Hilfe.
Bisher hatte die Rechtsprechung dem Eigentümer geholfen, indem sie bei der Anwendung von Verfahrensvorschriften beide Augen zudrückte. So erließ das Landgericht Leipzig (Az. 5 T 753/16) auf Antrag des Eigentümers eine Verfügung, in der die Schuldner als „eine Anzahl von 40 männlichen und weiblichen Personen, die sich als ‚Kulturkollektiv Arno-Nitzsche‘ bezeichnen und sich zum Zeitpunkt der Zustellung auf der im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig eingetragenen Fläche … dauerhaft aufhalten“ bezeichnet sind.
Der beauftragte Gerichtsvollzieher weigerte sich, die Zwangsräumung durchzuführen. Die Personen, die er räumen solle, seien nicht identifizierbar.
Das Argument des Eigentümers, Namen könne er nicht beibringen, weil sich die Hausbesetzer eindeutig unerlaubt aufhielten, verpuffte vor den Augen der höchsten deutschen Zivilrichter wirkungslos. Das Gesetz gilt demnach auch dann, wenn die Räumungsvollstreckung ein rechtswidrig besetztes Grundstück betrifft und es dem Eigentümer gar nicht möglich ist, den oder die Besetzer namentlich zu bezeichnen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.07.2017 – I ZB 103 16).
Als „Trostpflaster“ verweist der Bundesgerichtshof darauf, der Eigentümer könne die Räumung der Polizei überlassen. Dass dieser Hinweis in der Praxis nicht weiterführt, weil jeder Polizeidirektor bei einem solchen Ansinnen nur müde abwinkt, ist dem Bundesgerichtshof dabei bewusst. Es sei dann aber Sache des Gesetzgebers, geeignete Regelungen zu beschließen.
Eine Klage oder eine einstweilige Verfügung wird in Zukunft schon mangels Rechtsschutzinteresses abgewiesen werden, wenn der Beklagte bzw. Antragsgegner nicht namentlich bezeichnet werden kann. Nicht einmal konkrete Beschreibungen erreichen künftig aus, geschweige denn die Bezeichnung „gegen Unbekannt“, „gegen den, den es angeht“ oder gegen „diejenigen, die sich zum Zeitpunkt der Vollstreckung im Objekt befinden“.
Wer würde nicht verstehen, wenn sich in dieser Situation der Hauseigentümer als vom Rechtsstaat komplett verlassen fühlt.
Wer trägt die Räum- und Streupflicht: Der Grundstückseigentümer oder der Inhaber des Wegerechts?
Die Antwort ergibt sich entweder aus dem Gesetz oder sie ist bei der Vereinbarung der Dienstbarkeit geregelt worden. Es muss unterschieden werden, ob der Berechtigte den Weg alleine nutzen darf oder ob der Eigentümer ein Mitnutzungsrecht hat.
Alleinnutzungsberechtigung
Darf der Berechtigte den Weg unter Ausschluss des Grundeigentümers nutzen, so ist er auch allein verpflichtet, den Weg zu unterhalten und den Winterdienst zu versehen. Das ergibt sich aus § 1020 Satz 2 BGB, der die Verpflichtung des Berechtigten regelt: „Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers dies erfordert.“
Der Weg stellt eine Anlage im Sinne des Gesetzes dar, auch wenn er nicht vom Berechtigten angelegt worden ist, sondern vom Grundstückseigentümer. Erhaltung in ordnungsmäßigem Zustand bedeutet nicht nur, dass der Berechtigte Schäden beseitigen muss, sondern auch der Verkehrssicherungspflicht unterworfen ist. Er muss also im Herbst nasses Laub entfernen, im Winter Schnee räumen und Eis entfernen bzw. abstumpfende Mittel zu verwenden, sofern dies für die gefahrlose Nutzung des Weges zum Gehen und Fahren erforderlich ist. Schließlich dient das Wegerecht ja nur und ausschließlich dem Interesse des Berechtigten. Er muss deshalb auch dafür sorgen, dass dem Eigentümer keine Risiken durch die Anlage entstehen. Allerdings können der Eigentümer und der Berechtigte bei der Bestellung der Dienstbarkeit auch Regelungen treffen, die vom Gesetz abweichen. Dann ist die vereinbarte Regelung vorrangig. Beispielsweise können der Eigentümer und der Berechtigte vereinbaren, dass allein der Grundstückseigentümer die Anlage zu unterhalten hat, § 1021 Abs. 1 S. 1 BGB. In diesem Fall ist der Eigentümer verpflichtet, den Winterdienst zu versehen, also der Räum- und Streupflicht nachzukommen.
Mitbenutzungsrecht des Grundstückseigentümers
Ist der Grundstückseigentümer berechtigt, die Anlage (den Weg) mitzubenutzen, findet die Regelung des § 1020 Satz 2 BGB keine Anwendung. In diesem Fall kann keiner der Beteiligten von dem anderen die Unterhaltung der Anlage fordern. Vielmehr ist jeder in seinem eigenen Interesse gehalten, die Anlage so zu unterhalten, wie es für seine Belange erforderlich ist. Wer nutzen will, muss räumen und streuen! Dem anderen gegenüber ist er aber dazu nicht verpflichtet. Auch hier sind abweichende Vereinbarungen möglich. Das Gesetz ermöglicht es, durch Vereinbarung dem Berechtigten die Pflicht zu übertragen, die Anlage zu unterhalten und den Winterdienst zu versehen, § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB. Bei solchen Vereinbarungen ist allerdings zu beachten, dass dem Berechtigten nur diejenigen Pflichten auferlegt werden können, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Anlage stehen. Es ist also möglich, dem Berechtigten dem Winterdienst für den Weg zu übertragen, nicht aber, dass er die Räum- und Streupflicht auch für das restliche Grundstück des Eigentümers übernehmen muss.
Kommen Dritte zu Schaden, weil der Winterdienst nicht versehen wurde, stellt sich die Frage nach der Verantwortlichkeit. Die trifft in erster Linie den Verkehrssicherungspflichtigen, also den Dienstbarkeitsberechtigten, falls nichts anderes vereinbart ist. Allerdings muss der Eigentümer auch in diesem Fall zumindest stichprobenartig kontrollieren. Verletzt er diese Überwachungspflicht, kommt auch eine Haftung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Dritten in Betracht. Diese Gefahr ist besonders groß, wenn Kinder zu Schaden kommen.
Ist ein Wegerecht bestellt, muss der Berechtigte den Winterdienst versehen, also räumen und streuen. Auch bei einem gemeinschaftlichen Nutzungsrecht hat der Berechtigte gegen den Eigentümer keinen Anspruch auf Unterhalt der Anlage, die auch den Winterdienst beinhaltet. Die Beteiligten können aber auch regeln, wer für den Winterdienst verantwortlich ist. In diesem Fall gilt nicht das Gesetz, sondern die Vereinbarung. Der Grundstückseigentümer muss gelegentlich kontrollieren, ob der Berechtigte den Winterdienst auch tatsächlich versieht. Verletzt er diese Kontroll- und Überwachungspflicht, kann eine Haftung des Eigentümers gegenüber geschädigten Dritten in Betracht kommen.
Der Eigentümer einer Immobilie hatte seiner Lebensgefährtin durch notariell beurkundete Vereinbarung das lebenslange unentgeltliche Wohnrecht an einer 80 m² großen Wohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses zugewendet. Nach dessen Tod wurde sein Sohn als Erbe Eigentümer des Objekts. Die Lebensgefährtin nutzte nach dem Tod die Immobilie zunächst mehrere Jahre lang. Dann aber zog sie in eine andere Stadt und verzichtete auf das ihr zustehende Wohnrecht ohne jede Gegenleistung. Daraufhin forderte das Finanzamt vom Sohn die Zahlung von Schenkungsteuer wegen freigebiger Zuwendung unter Lebenden. Die Rechtsmittel des Sohnes blieben erfolglos. Der Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt Recht (Az. II B 32/10). Der Sohn muss die Steuer zahlen.
Wer eine Immobilie erbt, auf die ein womöglich lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde, der wir zunächst weniger stark mit Erbschaft- und Schenkungsteuer belastet, da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert. „Umgekehrt aber löst die spätere Löschung des eingetragenen Rechts eine erneute Schenkung und damit wieder eine Schenkungsteuerpflicht aus“, sagt Fachanwalt für Erbrecht Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen. „Sofern die Freibeträge bereits ausgenutzt wurden, tritt die Zahlungspflicht ein. Dabei ist im vorliegenden Fall die ungünstige Steuerklasse und der hohe Steuersatz zu berücksichtigen, weil die Lebensgefährtin und der Sohn des früheren Eigentümers nicht miteinander verwandt sind“.
Ableben eines Mieters
Eine besondere Herausforderung stellt sich dem Vermieter, wenn sein einziger Mieter stirbt, ohne einen Erben zu hinterlassen. Das gleiche Problem gilt es zu lösen, wenn die Erbfolge ungeklärt ist. Oft kommt es vor allem darauf an, das nur zu oft gesetzeswidrige Sträuben des Nachlassgerichts zu überwinden. Aber auch dann, wenn einer von mehreren Mietern stirbt muss der Vermieter wissen, was die „juristische Uhr“ geschlagen hat. Die gesetzlichen Regelungen sind kompliziert. Sie unterscheiden zwischen der grundsätzlichen Vererbbarkeit des Mietverhältnisses einerseits und dem Eintrittsrecht von Haushaltsangehörigen andererseits. Dabei gibt es nicht nur ein „Entweder - Oder“, sondern leider auch ein „Sowohl – Als auch“.
Erste Konstellation: Mehrere Mieter, die allein zusammen in der Wohnung leben
Beide Eheleute haben den Mietvertrag unterschrieben haben und sind in die Wohnung eingezogen. Stirbt einer der Ehegatten, fällt das Mietverhältnis nicht in dessen Nachlass. Es wird mit dem überlebenden Ehegatten alleine fortgesetzt. Er tritt quasi in das Mietverhältnis des verstorbenen Ehegatten ein. Die Erben des verstorbenen Mieters, z. B. seine Geschwister, bleiben außen vor. Das gilt in gleicher Weise, wenn das mit Mietverhältnis mit gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern (künftig: Eheleuten) abgeschlossen ist oder auch nur mit einer bloßen Zweier-Wohngemeinschaft: Das Mietverhältnis wird mit dem überlebenden Mieter allein fortgesetzt.
Zweite Konstellation: Mehrere Mieter, die zusammen mit anderen in der Wohnung leben
Die Eheleute ziehen mit den Kindern in die Wohnung ein. Die Ehefrau stirbt. Das Mietverhältnis geht nicht auf die Erben über. Der Ehemann setzt alleine das Mietverhältnis fort.
Dritte Konstellation: Von mehreren Mietern lebt nur einer alleine in der Wohnung
Wieder haben beide Eheleute den Mietvertrag unterschrieben und sind in die Wohnung eingezogen. Sie trennen sich. Der Ehemann nimmt sich eine andere Wohnung und zieht aus. Die Ehefrau bleibt alleine in der Mietwohnung zurück. Das Mietverhältnis besteht unverändert mit beiden Eheleuten weiter. Stirbt nun die Ehefrau, gibt es kein Eintrittsrecht des anderswo lebenden Ehemannes. Die Erben der Ehefrau übernehmen an ihrer Stelle das Mietverhältnis. Es besteht jetzt also mit dem Ehemann als „originärem“ Mieter und den Erben der Ehefrau; die Mieterzahl kann sich vervielfachen.
Vierte Konstellation: Von mehreren Mietern lebt einer in der Wohnung, aber nicht alleine
Beide Eheleute unterschreiben den Mietvertrag. Es kommt zur Trennung. Der Ehemann zieht aus. Die Ehefrau bleibt in der Wohnung zurück. Allerdings nicht alleine, sondern mit den Kindern oder, alternativ, auch noch mit dem neuen Lebenspartner. Hier fällt das Mietverhältnis nicht in den Nachlass. Es besteht ein gesetzliches Eintrittsrecht der Kinder. Nehmen sie dieses Eintrittsrecht nicht in Anspruch, fällt es an den Lebensgefährten. Wollen weder die Kinder noch der Lebensgefährte eintreten, fällt das Mietverhältnis in den Nachlass. Der Eintritt erfolgt automatisch. Er fällt weg, wenn der Eintrittsberechtigte innerhalb eines Monats dem Vermieter erklärt, dass er nicht in das Mietverhältnis eintritt. Die Frist beginnt mit Kenntnis vom Tod des Mieters.
Fünfte Konstellation: Der einzige alleinstehende Mieter stirbt
Nur der alleinstehende Hagestolz unterschreibt den Mietvertrag und zieht alleine dort ein. Stirbt er, fällt das Mietverhältnis in den Nachlass und wird von dessen Erben übernommen. Die Erben schulden also die Miete und haben auch die sonstigen Mieterpflichten zu erfüllen, ihnen stehen aber auch die Mieterrechte zu.
Lebt mehrere Mieter in der Wohnung, wird das Mietverhältnis nach dem Tod des einen Mieters allein mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt. Die Haushaltsangehörigen haben jedoch ein Eintrittsrecht, wenn der überlebende Mieter zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht in der Wohnung lebt. Stirbt der alleinige Mieter, der mit anderen Personen im gemeinsamen Haushalt gelebt hatte, steht den Haushaltsangehörigen ein Eintrittsrecht zu, und zwar in erster Line dem Ehegatten, in zweiter Linie den Kindern und in dritter Linie sonstige Haushaltsangehörige.
Tod des erbenlosen Alleinmieters
Ganz problematisch wird es, wenn kein Erbe des allein in der Wohnung lebenden Mieters vorhanden ist oder wenn sich die Erbfolge nicht klären lässt. Die Folge ist regelmäßig, dass die Miete nicht mehr bezahlt wird. Andererseits darf sich der Vermieter nicht in den Besitz der Wohnung setzen, weil das Mietverhältnis ja noch mit den (unbekannten) Erben besteht. Würde der Vermieter in diesem Fall das Schloss tauschen, die Wohnung räumen und neu vermieten, setzte er sich erheblichen möglichen Schadensersatzansprüchen aus.
Antrag auf Nachlasspflegschaft
Der richtige Weg ist es, wenn der Vermieter in diesem Fall den Antrag auf Einrichtung einer Nachlasspflegschaft an das Nachlassgericht (Amtsgericht) stellt, § 1961 BGB. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall sehr darauf achten, dass der Wirkungskreis des Nachlasspflegers korrekt festgelegt wird. Das zeigt ein Fall, der vom Kammergericht Berlin am 02.08.2017 (19 W 102/17) entschieden worden ist. Der Mieter verstirbt im September 2016. Seine beiden im Ausland lebenden Töchter schlagen die Erbschaft aus. Weitere Erben sind konkret nicht bekannt. Allerdings sollte der verstorbene Mieter wohl noch eine Schwester gehabt haben – deren Name und Wohnort jedoch nicht ermittelt werden kann. Nachdem eine Rückgabe der Wohnung an den Vermieter bis zum März 2017 nicht erfolgt, beantragt der Vermieter im April 2017 beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis „Kündigung, Räumung und Abwicklung des Mietverhältnisses“. Das Nachlassgericht bestellt den Nachlasspfleger jedoch nur mit dem Wirkungskreis „Kündigung des Mietvertrages“. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis gegenüber dem Nachlasspfleger. Eine Rückgabe der Mietsache erfolgt gleichwohl nicht. Vielmehr verweist der Nachlasspfleger auf seine insoweit beschränkte Zuständigkeit.
Wichtig: Der Wirkungskreis des Nachlasspflegers
Der Vermieter beantragt daraufhin Anfang Juli 2017 nochmals die Anordnung einer Nachlasspflegschaft, die sich auch auf die Rückgabe und Abwicklung des Mietverhältnisses erstrecken soll. Das Nachlassgericht weist diesen Antrag mit Beschluss vom 05.07.2017 ab. Zur Begründung führt es aus, dass der Nachlass vermutlich überschuldet sei. Die hiergegen gerichtete Beschwerde des Vermieters hat Erfolg. Das Kammergericht sieht die gesetzlich normierten Voraussetzungen, unter denen nach § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, als erfüllt an. Das voraussichtliche Fehlen von Nachlassvermögen bzw. dessen Dürftigkeit stehe der Anordnung nicht entgegen. Vielmehr habe die Anordnung einer Nachlasspflegschaft zwingend zu erfolgen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Bestellung eines Nachlasspflegers habe auch nicht unbedingt die Räumung der Wohnung auch Staatskosten zur Folge. Denn es besteht die Möglichkeit, einen Nachlasspfleger zu bestellen, der für den unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stellen (§ 1980 BGB) oder die Dürftigkeit (§§ 1990, 1991 BGB) erheben könne. Meist wird der Vermieter mit dem zu bestellten Nachlasspfleger aber auch eine Vereinbarung treffen können, wonach der Nachlasspfleger zumindest den Besitz an der Wohnung dem Vermieter zurückgibt und der Vermieter sich verpflichtet, die Wohnung auf eigene Kosten zu räumen. Das gibt ihm dann immerhin die Möglichkeit, die Wohnung wieder an den Markt zu bringen und zu vermieten und beendet die bisherigen Mietverluste. In jedem Fall gilt: Der Vermieter muss gegenüber dem Nachlassgericht hartnäckig sein und darf nicht zu lange zögern, den Antrag auf Nachlasspflegschaft zu stellen.
Keine Wohnraumkündigung im "Doppelpack"
Mit einer bewährten Anwaltsmethode bricht, so Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, das Berliner Landgericht, nämlich mit der neben der fristlosen Kündigung und zusätzlich zu ihr erklärten ordentlichen Kündigung. Es schützt damit den zahlungssäumigen Mieter, allerdings mit fragwürdiger Begründung. Der Zahlungsverzug des Mieters ist der häufigste Anlass für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Der Vermieter ist berechtigt, dann von diesem scharfen Schwert Gebrauch zu machen, wenn sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Zahlung von mehr als einer Miete in Verzug befindet. In solchem Fall hält der Gesetzgeber es für gerechtfertigt, wenn der Vermieter das Mietverhältnis nicht auch nur um einen Tag länger ertragen will.
Es liegt auf der Hand, dass in diesem Fall der Mieter seine vertraglichen Pflichten auch in „nicht unerheblichem“ Umfang verletzt. Das Merkmal der nicht unerheblichen schuldhaften Vertragsverletzung ist Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Wer sich so schlimm verhält, dass er Grund zur fristlosen Kündigung gibt, darf erst recht ordentlich gekündigt werden. Natürlich will derjenige, der fristlos kündigt, auf jeden Fall zumindest die ordentliche Kündigung in aller Regel verwirklicht sehen will. Wer will schon ein Dauerschuldverhältnis mit einem pflichtvergessenen Vertragspartner fortsetzen? Soweit jedenfalls die allgemeine Meinung.
Wegen einer Besonderheit im Mietrecht begnügen sich Vermieter-Anwälte nicht allein mit der fristlosen Kündigung in der Annahme, sie enthalte zugleich mindestens auch die ordentliche Kündigung. Vielmehr sprechen sie zusätzlich und ausdrücklich auch die ordentliche Kündigung aus. Denn die fristlose Kündigung kann der Mieter pulverisieren, indem er den Mietrückstand in gesetzlicher Frist vollständig bezahlt. Diese Möglichkeit gilt aber bei der ordentlichen Kündigung (bisher) nicht. Das war die langgewohnte Konstellation, die dem Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 13.10.2017 (66 S 90/17) zu Grunde lag. Der Mieter geriet mit der Zahlung der Miete für Juni und Juli 2016 in so großen Rückstand, dass die fristlose Kündigung gerechtfertigt war. Deshalb kündigten die Vermieter am 11.07.2016 den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit gesetzlicher Frist wegen nicht unerheblicher Vertragspflichtverletzung.
Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte Mieter den Rückstand vollständig. Damit fiel kraft Gesetzes die fristlose Kündigung weg. Die Vermieter hielten jedoch an der ordentlichen Kündigung fest. Da der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszog, erhoben sie Räumungsklage und hatten in erster Instanz erwartungsgemäß Erfolg. Der Mieter gab nicht auf und legte Berufung ein. Damit gewann er zu aller Überraschung doch den Prozess. Das Landgericht Berlin war der Auffassung, mit dem Zugang der fristlosen Kündigung sei der Mietvertrag unmittelbar beendet worden. Deshalb gehe eine zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist ins Leere, sozusagen ins juristische Vakuum. Sie sei nicht zu berücksichtigen. Maßgebend sei nur die fristlose Kündigung, die aber durch die Nachzahlung des Rückstandes weggefallen sei. Der Wegfall der fristlosen Kündigung führe nicht dazu, dass die ordentliche Kündigung wieder auflebe.
Ob diese Entscheidung so richtig ist, darf stark bezweifelt werden. Mutig ist jedenfalls, stellt sie sich doch offensiv gegen die bisherige einheitliche Rechtsprechung und flickt darüber hinaus dem Bundesgerichtshof am juristischen Zeug. Jedenfalls hat das Landgericht Berlin die Revision gegen sein Urteil zugelassen. Das Ende ist damit noch offen. Richtig hingegen ist, so Hilbert, dass es sich bei einer Kündigung, die fristlos und hilfsweise mit gesetzlicher Frist ordentlich ausgesprochen wird, nicht um zwei Kündigungserklärungen handelt, sondern nur um eine Kündigung.
Diese eine Kündigung hat das Gericht zu beurteilen. Ist es der Auffassung, die Pflichtverletzung sei so schwer, dass das Mietverhältnis mit Zugang der fristlosen Kündigung beendet ist, braucht es in der Tat nicht mehr zu prüfen, ob auch die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung vorliegen mit der Folge, dass dem Mieter eine Kündigungsfrist zusteht.
In jedem Fall ist aber die ordentliche Kündigung in der fristlosen Kündigung enthalten. Das wirkt sich beispielsweise dann aus, wenn das Gericht die Pflichtverletzung des Mieters nicht für derartig schwerwiegend hält, dass es eine fristlose Kündigung rechtfertigt, aber für ausreichend, um die ordentliche Kündigung zu begründen. So verhält es sich dann aber auch, wenn die fristlose Kündigung durch Zahlung in ihrer Wirkung wegfällt. Dann bleibt die einheitliche Kündigung als ordentliche Kündigung erhalten.
Es bleibt sonach fraglich, ob sich die Auffassung des Landgerichts Berlin durchsetzen wird. Sollte dies zutreffen, müssten die Vermieter gegen die juristische Rabulistik des Gerichts zu einem juristischen „Kniff“ greifen. Das Mietverhältnis wird dann ordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt. Mit dem Zugang dieser Kündigung endet das Mietverhältnis nicht, sondern erst mit Ablauf der Kündigungsfrist. Anschließend, möglichst am nächsten Tag, erfolgt die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung kann dann nicht ins Leere gehen, weil sie nicht auf ein durch fristlose Kündigung beendetes Mietverhältnis trifft, sondern auf ein noch bestehendes Mietverhältnis. Steht dann die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fest, bleibt es in jedem Fall bei der ordentlichen Kündigung.
Diese Konsequenz scheint, so Hilbert, das Berliner Landgericht nicht bedacht zu haben.
Ob dieser Kniff dann aber anerkannt wird, steht auf einem anderen Blatt. Nach Auffassung des Fachanwalts sieht man jedoch, dass auch nach über 100-jährigen Mietrecht kreativen Richtern neue Gedanken einfallen. Es spielt keine Rolle, ob sie tragbar sind. Hauptsache, es dient dem Mieterschutz.
Mit einer bewährten Anwaltsmethode bricht, so Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, das Berliner Landgericht, nämlich mit der neben der fristlosen Kündigung und zusätzlich zu ihr erklärten ordentlichen Kündigung. Es schützt damit den zahlungssäumigen Mieter, allerdings mit fragwürdiger Begründung.
Der Zahlungsverzug des Mieters ist der häufigste Anlass für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Der Vermieter ist berechtigt, dann von diesem scharfen Schwert Gebrauch zu machen, wenn sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Zahlung von mehr als einer Miete in Verzug befindet. In solchem Fall hält der Gesetzgeber es für gerechtfertigt, wenn der Vermieter das Mietverhältnis nicht auch nur um einen Tag länger ertragen will.
Es liegt auf der Hand, dass in diesem Fall der Mieter seine vertraglichen Pflichten auch in „nicht unerheblichem“ Umfang verletzt. Das Merkmal der nicht unerheblichen schuldhaften Vertragsverletzung ist Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.
Wer sich so schlimm verhält, dass er Grund zur fristlosen Kündigung gibt, darf erst recht ordentlich gekündigt werden. Natürlich will derjenige, der fristlos kündigt, auf jeden Fall zumindest die ordentliche Kündigung in aller Regel verwirklicht sehen will. Wer will schon ein Dauerschuldverhältnis mit einem pflichtvergessenen Vertragspartner fortsetzen? Soweit jedenfalls die allgemeine Meinung. Wegen einer Besonderheit im Mietrecht begnügen sich Vermieter-Anwälte nicht allein mit der fristlosen Kündigung in der Annahme, sie enthalte zugleich mindestens auch die ordentliche Kündigung. Vielmehr sprechen sie zusätzlich und ausdrücklich auch die ordentliche Kündigung aus. Denn die fristlose Kündigung kann der Mieter pulverisieren, indem er den Mietrückstand in gesetzlicher Frist vollständig bezahlt. Diese Möglichkeit gilt aber bei der ordentlichen Kündigung (bisher) nicht.
Das war die langgewohnte Konstellation, die dem Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 13.10.2017 (66 S 90/17) zu Grunde lag. Der Mieter geriet mit der Zahlung der Miete für Juni und Juli 2016 in so großen Rückstand, dass die fristlose Kündigung gerechtfertigt war. Deshalb kündigten die Vermieter am 11.07.2016 den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit gesetzlicher Frist wegen nicht unerheblicher Vertragspflichtverletzung.
Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte Mieter den Rückstand vollständig. Damit fiel kraft Gesetzes die fristlose Kündigung weg.
Die Vermieter hielten jedoch an der ordentlichen Kündigung fest. Da der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszog, erhoben sie Räumungsklage und hatten in erster Instanz erwartungsgemäß Erfolg. Der Mieter gab nicht auf und legte Berufung ein. Damit gewann er zu aller Überraschung doch den Prozess.
Das Landgericht Berlin war der Auffassung, mit dem Zugang der fristlosen Kündigung sei der Mietvertrag unmittelbar beendet worden. Deshalb gehe eine zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist ins Leere, sozusagen ins juristische Vakuum. Sie sei nicht zu berücksichtigen. Maßgebend sei nur die fristlose Kündigung, die aber durch die Nachzahlung des Rückstandes weggefallen sei. Der Wegfall der fristlosen Kündigung führe nicht dazu, dass die ordentliche Kündigung wieder auflebe. Ob diese Entscheidung so richtig ist, darf stark bezweifelt werden. Mutig ist jedenfalls, stellt sie sich doch offensiv gegen die bisherige einheitliche Rechtsprechung und flickt darüber hinaus dem Bundesgerichtshof am juristischen Zeug. Jedenfalls hat das Landgericht Berlin die Revision gegen sein Urteil zugelassen. Das Ende ist damit noch offen.
Richtig hingegen ist, so Hilbert, dass es sich bei einer Kündigung, die fristlos und hilfsweise mit gesetzlicher Frist ordentlich ausgesprochen wird, nicht um zwei Kündigungserklärungen handelt, sondern nur um eine Kündigung. Diese eine Kündigung hat das Gericht zu beurteilen. Ist es der Auffassung, die Pflichtverletzung sei so schwer, dass das Mietverhältnis mit Zugang der fristlosen Kündigung beendet ist, braucht es in der Tat nicht mehr zu prüfen, ob auch die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung vorliegen mit der Folge, dass dem Mieter eine Kündigungsfrist zusteht.
Mietrechts-Telegramm
„Scheißdeutsche“ ist kein Kündigungsgrund, meint das Landgericht Berlin (Urteil vom 19.07.2016 – 18 S 330/15). Ob das auch bei „Scheißausländer“ gilt? Kategorie: Schmunzeln!
Keine Gutschrift der Miete am dritten Werktag erforderlich, entscheidet der Bundesgerichtshof (Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15). Der Überweisungsauftrag reicht. Das höchst deutsche Zivilgericht sorgt ausnahmsweise für Rechtsunsicherheit. Kategorie: Ärgern!
Ein Balkon ist kein Garten, erkennt zu Recht das Landgericht München (Beschluss vom 08.11.2016 – 31 S 12371/16). Dort hatte der Mieter einen Bergahorn gepflanzt, der bis zu 40 Meter hoch werden kann. Kategorie: Freuen!
Briefkasten zu klein – Vermieter muss nachrüsten, glaubt das Amtsgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 09.03.2016, 33 C 3463/15). Falsche Entscheidung. Kategorie: Ärgern!
Schimmelvermeidung I: Drei- bis vierfaches Stoßlüften am Tag ist zumutbar, sagt zu Recht das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 16.01.2015 – 2-17 S 51/14). Kategorie: Freuen!
Schimmelvermeidung II: Mehr als sechsfaches Stoßlüften täglich ist unzumutbar, hält das Landgericht Berlin für richtig (Urteil vom 15.04.2016 – 65 S 400/15) und verkennt dabei physikalische Grundwahrheiten. Kategorie: Ärgern!
Gericht lässt Räumungsklage von Vermietern aus Wutöschingen seit fast zwei Jahren hängen, so leider das Amtsgericht Waldshut-Tiengen (7 C 204/15 und 3 C 5/17 – noch immer kein Urteil). Obwohl die Klage am 17.08.2015 (!) eingereicht wurde, gibt es noch immer kein Urteil. Kategorie: Sprachlosigkeit!
Kinderlärm ist kein Mangel der Mietwohnung, entscheiden das Landgericht Berlin (Urteil vom 05.09.2016 – 67 S 41/16) und das Amtsgericht Waldshut-Tiengen (Urteil vom 26.01.2017 -3C 88/16).Kategorie:
Wohnungseigentums-Telegramm
Messie muss raus aus seiner Eigentumswohnung, entscheidet das Landgericht Hamburg (Urteil vom 06.04.2016 – 318 S 50/15). Der kann sich jetzt eine Wohnung am Müllplatz suchen. Kategorie: Erfreulich!
Rollladenkasten ist Gemeinschaftseigentum, Rollladengurt ist Sondereigentum, sagt das Amtsgericht Würzburg (Beschluss vom 12.04.2016 – 30 C 820/15 WEG). Eine feine und ganz korrekte Entscheidung. Kategorie: Schmunzeln!
Keine Nutzung eines „Ladens“ als Gaststätte, bestimmt der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14). Richtig, denn eine Gaststätte stört mehr als ein Laden, vor allem nachts. Kategorie: Erfreulich!
Keine Abnahme durch Mehrheitsbeschluss, regelt der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15). Jeder Erwerber kann und darf für sich selbst die Abnahme durchführen und muss sich nicht von der Beschlussmehrheit gängeln lassen. „Nachzügler“ im Erwerb werden durch den Abnahmebeschluss nicht gebunden. Schlecht für den Verkäufer. Gut für den Käufer. Kategorie: Erfreulich!
Querulant raus aus der Versammlung – das kann gefährlich sein, so das Landgericht Dortmund (Beschluss vom 26.10.2015 – 1 S 218/15). Beschlüsse sind bei unberechtigtem Ausschluss anfechtbar. Verwalter und übrige Eigentümer werden ihre Geduld noch stärker strapazieren lassen müssen. Kategorie: Schmunzeln!
Nicht alles muss in den Beschluss, urteilt weise der Bundesgerichtshof (Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15). Zur Konkretisierung der getroffenen Regelung kann auf eine Anlage Bezug genommen werden. Das erleichtert die Übersicht und die Beschluss-Sammlung. Kategorie: Erfreulich!
Keine Pflicht zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen, bestätigt das Landgericht Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 05.07.2016 – 14 S 6933/15 WEG). Das gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer die Versammlung verlässt und damit für deren Beschlussunfähigkeit sorgt. Vive la liberté. Kategorie: Erfreulich!
Rasenroboter (Urteil vom 19.02.2015, 118 C 97/13)
Rasenroboter benötigen keine menschliche Hilfe. Einmal programmiert, versehen sie ausdauernd ihre Arbeit. Sie sind viel leiser als jeder Elektro- oder Benzinrasenmäher. Während die aber nur für eine begrenzte Zeit und meist am Wochenende eingesetzt werden, laufen die Roboter Tag um Tag beliebig lange, je nach Programmierung. Dann kann sein leises Dauersurren auch für den Nachbarn zum Ärgernis werden.
Über diese Konstellation hatte das Amtsgericht Siegburg zu entscheiden (Urteil vom 19.02.2015 – 118 C 97/13). Der Eigentümer hatte seinen Rasenroboter auf Werktagsbetrieb von 7 Uhr bis 20 Uhr programmiert, unter Einhaltung der Mittagsruhe von 13 Uhr bis 15 Uhr. Nach einem Betrieb von 60 bis 75 Minuten fährt der Roboter an die Ladestation für eine Ladezeit von 45 bis 60 Minuten.
Je nach Position des Rasenroboters ist seine Arbeit auf dem Nachbargrundstück akustisch wahrnehmbar, jedenfalls dann, wenn er einen Abstand von 15 Metern unterschreitet. Der Nachbar stört sich vor allem an der Dauerhaftigkeit der Geräuschbeeinträchtigung, die ihn gesundheitlich beeinträchtigte. Er verlangt deshalb vom Eigentümer, den Betrieb in diesem Umfang zu unterlassen.
Das Amtsgericht weist seine Klage ab. Der Rasenroboter darf so, wie zeitlich programmiert, eingesetzt werden.
Entscheidend ist dabei, dass der Roboter den Grenzwert von 50 dB (A) der TA Lärm für reine Wohngebiete bei weitem nicht erreicht. Messungen ergeben einen Geräuschpegel zwischen 20 und maximal 35 dB (A), also nur eine schwache bis sehr schwache Hörbarkeit. Wird der Grenzwert aber eingehalten, so stellt das Geräusch nur eine unwesentliche Beeinträchtigung dar, die nicht untersagt werden kann.
Auch die Betriebszeiten sind nicht zu beanstanden. Nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 der Geräte und Maschinenlärmschutzverordnung ist in reinen Wohngebieten der Betrieb von Rasenmähern an Werktagen nur in der Zeit von 20 Uhr bis 7 Uhr untersagt.Deshalb stellt die Dauer der Geräuscheinwirkung keinen besonderen Umstand dar, der zu Gunsten des Nachbarn berücksichtigt werden könnte. Die TA Lärm ist auf eine Beurteilungszeit von 16 Stunden ausgelegt.
Nach § 906 BGB muss der Nachbar Beeinträchtigungen dulden, wenn sie unwesentlich sind. Bei der Einhaltung von Grenzwerten wird vermutet, dass die Wesentlichkeitsgrenze nicht überschritten wird. Eine besondere individuelle Empfindlichkeit oder Belastbarkeit des Nachbarn spielt rechtlich keine Rolle. Stattdessen ist auf das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ abzustellen und auf das, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist.
Nur in Ausnahmefällen kann eine wesentliche Beeinträchtigung angenommen werden, wenn die Grenzwerte, die nach § 48 BImSchG erlassen worden sind, eingehalten werden.
Daraus folgt, dass in aller Regel die leisen Rasenroboter im Dauerbetrieb werktags in der Zeit von 7 Uhr bis 20 Uhr eingesetzt werden dürfen, jedenfalls dann, wenn die Mittagsruhe gewahrt ist. Ob das allerdings nötig ist, steht auf einem anderen Blatt. Die Programmierung ermöglicht nicht nur den maximalen Dauerbetrieb, sondern auch die zeitliche Berücksichtigung nachbarlicher Empfindlichkeiten.
Mietverhältnis (Urteil vom 27.04.2016, VIII ZR 323/14)
Kein Mietvertrag möglich, wenn der Vermieter die Wohnung mit nutzt?
Der Ehemann ist alleiniger Eigentümer der Wohnung, die er zusammen mit seiner Ehefrau bewohnt. Kann er über die Mitnutzung einen Mietvertrag mit seiner Ehefrau schließen? Nein, sagt der Bundesgerichtshof. Das widerspreche dem gesetzlichen Modell eines Mietverhältnisses (Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14).
Die Fallgestaltung, über die der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, wies einige Besonderheiten auf. Zunächst hatten Eheleute die Wohnung gemietet. Anschließend hatte (nur) der Ehemann die Wohnung zu Eigentum erworben. Die Ehefrau machte geltend, dass der Mietvertrag, soweit er sie betraf, weiterbestand („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB) und vom Ehemann als jetzigem Vermieter übernommen worden sei. Deshalb zahle sie auch Miete an ihn.
Dieser erwägenswerten Auffassung erteilt der Bundesgerichtshof eine glatte Absage.
Er beruft sich dabei auf das gesetzliche Leitbild des Mietvertrages. Der Vermieter sei verpflichtet, dem Mieter den (ungestörten) Gebrauch der Wohnung zu gewähren, ihm also den Gebrauch an der Wohnung zu überlassen. Diese Gebrauchsüberlassungspflicht, so folgert das höchste deutsche Zivilgericht weiter, sei mehr als die Gestattung oder Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch. Notwendig sei, dass der Vermieter dem Mieter den ungestörten alleinigen Besitz an der Wohnung verschaffe, damit dieser die Mietsache ausschließlich, „und zwar insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann“, so das Urteil wörtlich.
Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs kann ein Mietvertrag deshalb dann nicht geschlossen werden, wenn der Vermieter berechtigt ist, die Wohnung ebenfalls (mit) zu nutzen.
Konsequenter Weise darf der Mieter, der seine Freundin in die (Miet-)Wohnung aufnimmt, mit der auch keinen Untermietvertrag abschließen, der regelt, dass die Freundin Miete an ihn bezahlt.
Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich nicht, dass der Vermieter dem Mieter den alleinigen Gebrauch unter Ausschluss gerade des Vermieters verschaffen muss. Die einschlägige Vorschrift, § 535 Abs. 1 BGB, lautet wie folgt:
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.
Unter dieser Formulierung muss nicht zwingend der Alleingebrauch verstanden werden. Es kann auch genügen, dem Mieter den Mitgebrauch zu gewähren.
Ob die Entscheidung richtig ist, mag daher bezweifelt werden. Sie nimmt jedenfalls der in die Wohnung aufgenommenen Person in unnötiger Weise den gesetzlichen Schutz des Mietrechts. Der wird aber mindestens genauso benötigt, wenn der Vermieter mit dem Mieter zusammen in der Wohnung lebt, möglicherweise gerade dann noch mehr.
Die beiden Wohnungsnutzer sind gezwungen, einen (möglichst schriftlichen) Nutzungsvertrag abzuschließen, der die beiderseitigen Rechte und Pflichten genau regelt. Die Praxis zeigt, dass solche Regelungen nur selten getroffen werden. Auch dann gilt der gesetzliche Kündigungsschutz nicht für den „Mieter“. Ausgerechnet dem Schutzbedürftigen entzieht der Bundesgerichtshof den Schutz.
Eigenhändiges Testament (Urteil vom 5.4.2016, XI ZR 440/15)
Der Bundesgerichtshof erleichtert und verbilligt jetzt den Erbnachweis. Der kann auch durch die Vorlage eines eigenhändigen Testaments geführt werden. Den teuren und erst in einem langwierigen Verfahren zu erlangenden Erbschein darf die Bank künftig nur noch in Ausnahmefällen verlangen. Das ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5. April 2016 – XI ZR 440/15.
Es geht in der Entscheidung über ein Berliner Testament. Die Eheleute hatten sich in einem eigenhändigen gemeinschaftlichen Testament gegenseitig zu Alleinerben eingesetzt, die beiden Töchter zu gleichen Teilen als Schlusserben. Nachdem zunächst der Vater, dann die Mutter gestorben war, legen die Töchter der Sparkasse eine beglaubigte Abschrift des eigenhändigen Testaments und das Eröffnungsprotokoll vor. Dennoch gibt die Sparkasse die Konten der Mutter nicht frei, sondern verlangt die Vorlage eines Erbscheins. Dadurch entstehen den Miterbinnen Kosten in Höhe von 1.770 Euro, die sie jetzt von der Sparkasse ersetzt verlangen.
Mit dieser Forderung setzen sie sich in allen drei Instanzen gegen die Sparkasse durch. Auch der Bundesgerichtshof bestätigt, dass die Sparkasse sich mit der beglaubigten Abschrift des eigenhändigen Testaments und der Eröffnungsniederschrift hätte begnügen müssen. Sie reichen als Erbnachweis aus. Indem die Bank stattdessen die Vorlage eines – teuren und unnützen – Erbscheins verlangt, hat sie schuldhaft ihre Leistungs-treuepflicht gegenüber den Erbinnen verletzt. Aus der Leistungstreuepflicht folgt die generelle Verpflichtung, den Vertragszweck und den Leistungserfolg weder zu gefährden noch zu beeinträchtigen.
Nur in gesetzlich eigens geregelten Fällen muss der Erbnachweis durch Erbschein geführt werden, so bei der Grundbuchberichtigung oder bei der Handelsregisteranmeldung. Abgesehen von diesen Sonderregelungen ist der Erbe nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen, sondern hat auch die Möglichkeit, diesen Nachweis in anderer Form zu erbringen. Dazu gehören neben dem öffentlichen Testament auch das eigenhändige Testament oder im Falle gesetzlicher Erbfolge Urkunden, aus denen sich diese Erbfolge ergibt.
Das Argument der Bank, sie dürfe die Vorlage des Erbscheins verlangen, weil nur der mit dem Gutglaubensschutz ausgestattet sei und sie nur auf diese Weise der Gefahr entgehe, doppelt in Anspruch genommen zu werden, verwirft der Bundesgerichtshof. Dieses Argument bevorzugt in einseitiger Weise die Interessen der Sparkasse zu Lasten des Erben. Ihm ist nicht daran gelegen, in Fällen, in denen das Erbrecht unproblematisch anders als durch Vorlage eines Erbscheins nachgewiesen werden kann, das unnütze, Kosten verursachende und zu einer Verzögerung der Nachlassregulierung führende Erbscheinsverfahren anstrengen zu müssen, so der Bundesgerichtshof. Daran, auch in klaren Erbfolgefällen allein zur Erlangung des Gutglaubensschutzes regelmäßig auf einem Erbschein bestehen zu können, hat die Bank kein schutzwürdiges Interesse.
Zwar reicht das eigenhändige Testament – anders als das notariell beurkundete öffentliche Testament – an sich nicht aus, die Erbfolge nachzu-weisen. Im Vergleich zum öffentlichen Testament sind beim eigenhändigen oder privatschriftlichen Testament die Gefahren der Rechtsunkenntnis, unklarer Formulierungen, des Urkundenverlusts, seiner Fälschung oder Unterdrückung höher. Aufgrund dessen ist es bei Vorlage einer beglaubigten Ablichtung eines eigenhändigen Testaments nebst einer beglaubigten Abschrift des Eröffnungsprotokolls eine Frage des Einzelfalls, ob dieses Testament die Erbfolge mit der erforderlichen Eindeutigkeit nachweist. Gibt es aber keine begründeten konkreten Zweifel daran, wer nach dem Testament als Erbe berufen ist, reicht das eigenhändige Testament als Erbnachweis aus. Bloss abstrakt bleibende Zweifel berechtigen die Sparkasse nicht, die Vorlage eines Erbscheins zu verlangen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat große Bedeutung. Das eigenhändige Testament ist beliebt. Es ist günstig, schnell und flexibel. Ein Nachteil ist darin gesehen worden, dass die Banken bisher das eigenhändige Testament nicht als Erbnachweis haben ausreichen lassen und die Vorlage des – teuren – Erbscheins verlangten, nicht zuletzt auch deshalb, um eigene Haftungsrisiken gering zu halten. Dieser Praxis hat das Gericht jetzt einen Riegel vorgeschoben und damit das eigenhändige Testament aufgewertet. Allerdings taugt das eigenhändige Testament nur dann als Nachweis gegenüber der Bank, wenn es eindeutige Regelungen darüber enthält, wer zum Erben berufen ist. Widersprüchliche oder unklare Testamente muss die Bank selbstverständlich nach wie vor nicht akzeptieren. Eigenhändige Testamente mit klaren Regelungen darf sie künftig aber nicht mehr als unzureichend ansehen. Sonst droht ihr die Gefahr, auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden.
Vollständig ausgebucht war die aktuelle Informationsveranstaltung von Haus & Grund Hochrhein e. V. zum Thema „Aktiver Einbruchschutz“.
Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein, begrüßte die Gäste. „Effektiver Schutz fängt bei einfachen Verhaltensregeln an“, unterstrich er, dass bereits ohne technische Hilfsmittel gegen Einbruch vorgebeugt werden kann. Gekippte Fenster, unverschlossene Türen seien nahezu eine Einladung für Diebe.
Kriminaloberkommissar Helmut Adolf, Waldshut-Tiengen, klärte über Sicherheitslücken in Haus, Wohnung und Büro auf. Der Experte informierte über wirksame Vorsichtsmaßnahmen und zeigte auf, welche fachlichen Hilfen Hausbesitzer in Anspruch nehmen können.
Welche Sicherheitsmaßnahmen im konkreten Fall angezeigt sind, könne nur eine Beratung vor Ort ergeben. Nach wie vor aber sei das Aufhebeln von Fenstern und Türen die klassische Einbruchsmethode. Über 70 % der Einbrüche erfolgen auf diese simple Weise.
Alle zwei Minuten wird in Deutschland eingebrochen. Dabei entsteht laut Statistik der Versicherer ein materieller Schaden von jährlich rund 650 Millionen Euro. Nicht in Geld zu beziffern sind die psychischen Folgen eines Einbruchstraumas. Obwohl über 40 Prozent aller Einbruchversuche an bereits vorhandener Sicherungstechnik scheitern, vernachlässigen immer noch viele Menschen den effektiven Schutz von Haus und Wohnung gegen unliebsame Eindringlinge.
„Den wirkungsvollsten Schutz fürs Zuhause bietet die richtige Sicherheitstechnik“, so der Experte. Dazu gehören eine einbruchhemmende Haus- und Wohnungstür inklusive eines VdS-geprüften Schließzylinders mit Sicherungskarte sowie einbruchhemmende Fenster mit Pilzkopfbeschlägen. In diesem Bereich unterstützte die Firma Fensterbau Vogelbacher den Referenten mit Anschauungsmaterial zur einbruchshemmenden Fenstertechnik – auch zum Nachrüsten. Die Installation sollte immer durch den Fachmann erfolgen.
Wirksamen Schutz bietet in vielen Fällen eine Alarmanlage, die Einbrüche, Rauch oder Gas meldet. Weitergehende Fachinformationen erhielten die Teilnehmer von der Firma APM Kommunikations- und Sicherheitstechnik GmbH, Waldshut-Tiengen. Die Technik ermöglicht auch in diesem Bereich wirtschaftliche Lösungen.
Haus & Grund Hochrhein weist darauf hin, dass Tipps zum Einbruchschutz im Internet unter www.k-einbruch.de erhältlich sind.
Interessenten erhalten in der Geschäftsstelle von Haus & Grund Hochrhein e. V., Rheinstraße 1 in Waldshut-Tiengen, Telefon 07751/7676, einen Gutschein für die kostenlose sicherungstechnische Beratung der kriminalpolizeilichen Beratungsstelle. Die Geschäftsstelle vermittelt auf Wunsch auch gerne den Kontakt mit Fachfirmen.
Wohnraum-Mietverträge dürfen nicht per E-Mail gekündigt werden
Seit 01.10.2016 dürfen nach dem Gesetz Verträge, die über das Internet geschlossen worden sind, auch wieder online gekündigt werden - selbst wenn im Vertrag für die Kündigung ausdrücklich die Schriftform vorgesehen ist. In diesem Fall reicht also eine Kündigung per E-Mail, per SMS oder per Telefax aus.
Anders aber sieht es bei Wohnraummietverträgen aus: Für solche Verträge gilt die neue Kündigungsrecht nicht. Denn hier ist die Schriftform einer Kündigung gesetzlich vorgeschrieben. Sie muss deshalb eingehalten werden. Die Vorschrift gilt sowohl für die Kündigung des Vermieters als auch für die Kündigung des Mieters.
Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam. Deshalb bleibt es notwendig, die Kündigung schriftlich zu verfassen. Schriftform bedeutet hier, dass der Text der Kündigung eigenhändig unterschrieben werden muss oder ein notariell beglaubigtes Handzeichen unter der Kündigungserklärung erhält.
Haben - beispielsweise - Eheleute vermietet oder gemietet, so genügt es nicht, wenn nur ein Ehegatte die Kündigung unterschreibt. Häufig scheitern Kündigungen gerade daran, wie Fachanwalt für Miet- Wohnungseigentumsrecht Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen, berichtet. Wenn hier der Ehemann die Ehefrau vertreten will, muss er dies bei der Unterschrift deutlich machen, etwa durch den Zusatz „in Vertretung“. Notwendig ist es dann aber auch, eine schriftliche Vollmacht beizufügen. Denn andernfalls kann die Gegenseite die Kündigung unverzüglich zurückweisen.
Die schriftliche Kündigung muss der Gegenseite im Original zugehen. Die Übermittlung per Telefax oder per Scan reicht nicht aus. Entscheidend kann es sein, so Hilbert, dass der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter Beziehung also beim Vermieter auch nachgewiesen werden kann. Am besten Erfolg dieser Nachweis bei einer förmlichen Zustellung. Vorsicht ist geboten bei der Übersendung mit einfachem Brief oder per Einschreiben.
Das Gesetz lässt inzwischen zur Wahrung der Schriftform auch die qualifizierte elektronische Form zu. In diesem Fall muss die gesamte Kündigungserklärung den gesetzlichen Anforderungen an ein elektronisches Dokument entsprechen, insbesondere mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein. Ein E-Mail mit eingescannte Unterschrift genügt nicht. Bisher hat diese von der Kündigung noch keine praktische Bedeutung. Das kann sich im Zuge des digitalen Fortschrittes jedoch schnell ändern. Damit wird sich, so Hilbert, auch die Problematik entschärfen, den Zugang der Kündigung nachzuweisen.
Für alle Fragen rund um die Kündigung eines Wohnmietverhältnisses können sich die Mitglieder von Haus und Grund Hochrhein vertrauensvoll an ihren Verein wenden.
Wohnflächenangabe (Urteil vom 6.11.2015, V ZR 78/14)
Die Wohnfläche muss in den notariellen Kaufvertrag
Kommt es dem Käufer auf die Wohnfläche an, muss er darauf bestehen, sie in den notariellen Vertrag aufnehmen zu lassen. Sonst zieht er den Kürzeren.
Das musste leidvoll ein Ehepaar erfahren, das am 18. Dezember 2009 ein Wohnhausgrundstück zum Kaufpreis von 550.000 Euro erworben hatte. Die Verkäufer hatten im Exposé und auf ihrer Internetseite die Wohnfläche des im Jahr 2003 errichteten Wohnhauses mit ca. 200 m² und die Nutzfläche mit ca. 15 m² angegeben. Bei den Vertragsverhandlungen hatten sie den Käufern die erbetenen Grundrisszeichnungen ausgehändigt. Daraus ergab sich eine Fläche von insgesamt 215,3 m².
Im notariellen Kaufvertrag ist eine Flächenangabe nicht enthalten. Der Vertrag enthält den üblichen Gewährleistungsausschluss wegen Sachmängeln des Gebäudes und des Grundstücks. Die Käufer bezahlten den Kaufpreis von 550.000 Euro und wurden danach als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Gesamtwohnfläche nicht ca. 200 m² betrug, sondern lediglich rund 170 m². Die Käufer verlangten wegen dieser Flächenunterschreitung von den Verkäufern die Rückzahlung eines Betrages von rund 70.000 Euro. Eine außergerichtliche Einigung scheiterte. Deshalb machten die Käufer ihren Anspruch auf Kaufpreisminderung gerichtlich geltend. Sie scheiterten sowohl vor dem Landgericht Verden als auch vor dem Oberlandesgericht Celle. Letzten Endes wies auch der Bundesgerichtshof die Revision der Käufer zurück (Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14). In seiner Begründung schreibt er Immobilienkäufern Merksätze ins Stammbuch, die beherzigt werden müssen.
Grundsätzlich stellt eine Wohnflächenabweichung um 10 % oder mehr einen Sachmangel dar. Im vorliegenden Fall ergab sich aus den Papieren allerdings die tatsächlich zutreffende Fläche. Die Abweichung beruhte darauf, dass der Hauswirtschaftsraum und die Dachterrasse nicht mit der vollen Fläche berücksichtigt worden sind. Eine bestimmte Berechnungsgrundlage, etwa die Wohnflächenverordnung oder die Zweite Berechnungsverordnung, war jedoch nicht genannt. Es fehlte daher an einer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaft, die zur Haftung der Verkäufer hätte führen können. Die Käufer meinten jedoch, sie hätten mit den Verkäufern eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart, nämlich eine Wohnfläche von ca. 200 m².
Das Oberlandesgericht Celle war allerdings davon ausgegangen, dass die Kaufvertragsparteien die im Exposé und in den Grundrissplänen genannte Fläche als Beschaffenheit des Kaufobjekts stillschweigend vereinbart hätten. Damit befand sich das Gericht in Übereinstimmung mit der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Er hatte noch im Januar 2012 entschieden, dass vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mi t dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung begründen (Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141/11).
Daran hält der Bundesgerichtshof nicht mehr fest. Stattdessen bestimmt er jetzt:
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.
Denn bei einem beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäft sind alle Erklärungen in den Vertrag aufzunehmen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen. Wird im Vertrag die Beschaffenheit nicht erwähnt, soll sie auch nicht geschuldet sein.
Diese neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist von außerordentlich großer Bedeutung für den Abschluss von Grundstücks-Kaufverträgen. Beschaffenheitsmerkmale, die im Rahmen der Vertragsverhandlungen besprochen und angegeben worden sind, müssen jetzt auch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Nur in diesem Fall kann der Käufer Rechte geltend machen, wenn die besprochene Beschaffenheit – z. B. die Wohnfläche oder das Baujahr – nicht vorhanden sind.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist in der Sache richtig. Die Beurkundungspflicht soll dafür sorgen, dass der Vertrag alle wesentlichen Vereinbarungen vollständig enthält. Würde man, wie früher, davon ausgehen, dass neben der notariellen Urkunde auch noch nicht beurkundete Vereinbarungen gelten sollten, muss dies zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages wegen Formverstoßes führen.
Umso mehr gilt der alte Grundsatz: „Augen auf: Kauf ist Kauf“
Rückzahlung von Schwarzgeld (Urteil vom 11.6.2015, VII ZR 216/14)
Wer beim Schwarzgeldvertrag vorleistet, steht im Risiko. Das bestätigt erneut der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 11. Juni 2015 (VII ZR 216/14). Der Handwerker unterbreitet dem Hauseigentümer ein Angebot über den Ausbau des Dachgeschosses über rund 12.500 Euro zzgl. Mehrwertsteuer. Anschließend einigen sich beide mündlich auf einen „schwarzen“ Pauschalpreis von 10.000 Euro, den der Eigentümer auch bar bezahlt.
Neue Meldepflichten des Vermieters
Ursprünglich hätte die Reform bereits am 1. Mai 2015 in Kraft treten sollen.
Durch die Verschiebung um ein halbes Jahr auf den 1. November soll der Verwaltung ausreichend Zeit eingeräumt werden, sich technisch und organisatorisch auf die Änderungen einzustellen. Inhaltliche Änderungen gibt es jedoch nicht.
Der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person muss den Ein- oder Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb von zwei Wochen bestätigen. Dabei soll die Bestätigung des Wohnungsgebers dessen Namen und Anschrift, das Datum des Ein- oder Auszugs, die Anschrift der jeweiligen Wohnung und den Namen des meldepflichtigen Mieters enthalten. Die Behörde soll zudem von dem Eigentümer der Wohnung und ggf. auch von dem Wohnungsgeber (z.B. dem Verwalter) Auskunft verlangen können über Personen, die bei ihm wohnen oder gewohnt haben.
Dem Wohnungsgeber soll im Gegenzug das Recht zustehen, sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde von der An- bzw. Abmeldung des Mieters zu überzeugen. Zudem soll die Meldebehörde dem Eigentümer einer Wohnung und ggf. auch dem Wohnungsgeber jederzeit unentgeltlich Auskunft über die Namen der in seiner Wohnung gemeldeten Personen erteilen müssen, soweit dieser ein rechtliches Interesse glaubhaft macht. Ein solches rechtliches Interesse kann darin bestehen, für die Vorbereitung einer Räumungsklage die Namen aller für die Wohnung gemeldeten Personen zu erfahren. Der Name und die Anschrift des Eigentümers von vermieteten Wohnungen und, falls abweichend, auch die des Wohnungsgebers sollen bei den Meldebehörden künftig gespeichert werden.
Durch die Speicherung sollen lediglich die Mitwirkung des Wohnungsgebers und die Berechtigung des Wohnungsgebers bzw. des Eigentümers für die Auskunftsansprüche überprüft werden können.
Der Wunsch nach Wohnungsbesichtigung kann zu Streit führen Das Gesetz regelt nicht die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die vermietete Wohnung besichtigen darf. Nicht selten kommt es deshalb zum - vermeidbaren - Streit. Hilfreich ist es, so Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, die folgenden Punkte zu beachten:
Die gegenseitigen Interessen müssen gegeneinander abgewogen werden Einerseits ist das Interesse des Vermieters zu berücksichtigen, sich vom ordnungsmäßigen Zustand der Wohnung zu überzeugen oder Interessenten die Wohnung präsentieren zu können, andererseits aber auch das Interesse des Mieters, in Ruhe gelassen zu werden.
Kein regelmäßiges anlassloses Besichtigungsrecht des Vermieters Unterschiedlich beurteilt wird allerdings schon der Sachverhalt, ob dem Vermieter auch ohne konkreten Anlass das Recht zu einer regelmäßigen Wohnungsbesichtigung zusteht, etwa alle ein oder zwei Jahre. Solche Besichtigungen können einerseits hilfreich sein, um Mängel, die der Mieter nicht gemeldet hat, kontrollieren und frühzeitig beheben zu können. Andererseits werden durch eine Wohnungsbesichtigung grundrechtlich geschützte Positionen des Mieters berührt. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (NJW 2014, 2566) ist der Mieter nur dann verpflichtet, dem Vermieter Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Zur Duldung turnusmäßiger Besichtigungen ist der Mieter danach nicht verpflichtet.
Konkrete Gründe für die Besichtigung Damit ist allerdings auch ausgesagt, dass der Mieter Besichtigungen des Vermieters dann dulden muss, wenn es dafür einen konkreten Anlass gibt. Ein solcher besonderer Anlass ist anzunehmen, wenn Anhaltspunkte für eine Beschädigung der Wohnung oder ein Verstoß gegen die vertragliche Obhutspflicht vorliegen. Solche Anhaltspunkte können gegeben sein, wenn wegen eines muffigen Geruchs ein Verdacht auf Schimmelbildung entsteht oder wenn Feuchtigkeitserscheinungen in der Nachbarwohnung den Verdacht begründen, in der Wohnung des Mieters eine Wasserleitung undicht.
Hat der Erwerber vor dem Kauf die Wohnung nicht besichtigt, steht ihm nach dem Kauf, mit dem er als Vermieterin das Mietverhältnis eintritt, das Recht auf eine erstmalige Besichtigung der Wohnung zu. Fotoaufnahmen nur im Einzelfall Fotografieren darf der Vermieter bei der Besichtigung nur dann fertigen, wenn dies durch den Besichtigungszweck erforderlich ist, etwa zur Dokumentation eines Schadens. Die Inneneinrichtung des Mieters darf der Vermieter nur dann fotografieren und für Verkaufsanzeigen nutzen, wenn der Mieter damit einverstanden ist.
Terminvereinbarung für die Besichtigung Auch bei der Terminvereinbarung ist auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Ist die Besichtigung allerdings eilbedürftig, etwa beim Verdacht auf Schäden, muss der Mieter auch eine kurzfristige Besichtigung akzeptieren. Kann er selbst nicht anwesend sein, muss er Dritte damit beauftragen und bevollmächtigen, die Wohnung zugänglich zu machen.
Durchsetzung des Besichtigungsrechts und fristlose Kündigung Eigenmächtig darf der Vermieter sein Besichtigungsrecht nicht durchsetzen. Sonst kann es eine unerfreuliche Begegnung mit der Polizei geben.
Weigert sich der Mieter, die Besichtigung in angemessener Zeit zu akzeptieren, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung ist in Eilfällen zulässig. Die Hürden sind hoch, der Weg ist mühsam, oft zeitraubend und teuer.
Bau- und Handwerkerverträge aktualisiert zum Downloaden
Beim Bauen auf der sicheren Seite
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) haben ihr gemeinsames Muster eines Bau- und Handwerkervertrags an jüngste Gesetzesänderungen angepasst. Neu aufgenommen wurde die seit Anfang Februar geltende Pflicht für Bau- und Handwerksunternehmen, bei Abschluss eines Vertrages den Verbraucher darüber zu informieren, ob er bereit oder nicht bereit ist, im Streitfall an einer Verbraucherschlichtung teilzunehmen. Die aktualisierten Vertragsmuster können ab sofort kostenlos als PDF-Datei unter www.hausundgrund.de heruntergeladen und direkt am Bildschirm ausgefüllt werden.
Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke erklärte dazu: „Mit diesen Verträgen stehen Anbietern und Nachfragern von Bauleistungen zwei ausgewogene und rechtssichere Verträge zur Verfügung. Die Verträge sorgen für ein hohes Maß an Sicherheit und gegenseitiges Vertrauen beim Bauen.“
Bei der Überarbeitung wurden die Vertragsmuster noch einmal anwenderfreundlicher gestaltet. Interessierten steht zum einen ein Bauvertrag für die Beauftragung von Handwerkerleistungen, wie beispielsweise Zimmererarbeiten, Fassadenarbeiten oder Fliesenarbeiten zur Verfügung. Zum anderen gibt es weiterhin auch einen Einfamilienhaus-Bauvertrag für die Beauftragung eines Bauunternehmers mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück des Eigentümers. Zu beiden Verträgen gehören ausführliche Informationen, die wichtige Tipps zum richtigen Ausfüllen der Verträge geben.
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