Source: http://profipravo.cz/index.php?page=list&id_category=185&csum=563c83a7
Timestamp: 2018-03-22 11:55:17+00:00
Document Index: 41857497

Matched Legal Cases: ['§ 9', 'zákona č. 72', '§ 9', 'zákona č. 72', '§ 9', 'zákona č. 72', '§ 621', '§ 1209', '§ 153', '§ 153', 'soud ', '§ 24', '§ 153', 'Soud ', '§ 4', '§ 2', '§ 39', '§ 23', '§ 23', 'soud ', '§ 1209', '§ 1209', '§ 11', '§ 11', 'soud ', 'soud ', '§ 1209', '§ 238', 'soud ', '§ 1209', '§ 2', 'zákona č. 72', '§ 1160', '§ 5', '§ 14', 'zákona č. 20', '§ 35', '§ 1209', '§ 9', '§ 9', 'zákona č. 72', 'čl. 36', 'čl. 11', 'čl. 89', 'čl. 4', 'čl. 83', 'čl. 89', 'soud ', 'čl. 83', 'čl. 4', 'čl. 89', '§ 11', 'soud ', '§ 11', 'zákona č. 72', '§ 11', '§ 11', '§ 11', 'zákona č. 72', '§ 3063', 'zákona č. 72', '§ 1167', '§ 1168', 'zákona č. 72', '§ 3028', '§ 3028', '§ 1187', '§ 1187', '§ 2144', '§ 1187', '§ 23']

Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ
// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ
13.03.2018 00:01
Ustanovení § 9 odst. 1 věty druhé zákona č. 72/1994 Sb. umožňovalo společenství vlastníků jednotek nabývat i nemovitosti; smělo se tak však dít pouze k účelům, které tvoří jeho předmět činnosti.
I když předmět činnosti společenství je zákonem nastaven poměrně úzce a omezuje se v zásadě jen na správu domu, je přesto dostatečně široký pro to, aby umožňoval společenství výjimečně nabýt i vlastnické právo k nemovitosti. Způsobilost společenství nabýt určitou nemovitost vlastním právním úkonem však musí být posuzována z objektivního hlediska. O platnosti nabývacího titulu bude proto rozhodovat faktická (funkční) využitelnost nemovitosti pro správu domu (jiný účel uvedený v § 9 odst. 1 větě první zákona č. 72/1994 Sb.).
I když posouzení uvedeného hlediska závisí vždy na individuálních okolnostech konkrétního případu, v obecné rovině lze připustit např. nabytí vlastnického práva k pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem, jehož využívání (byť třeba jen občasné) je nezbytné zejména pro řádný provoz a údržbu (opravy) společných částí domu, avšak pouze za podmínky, že jde o pozemek přiměřený předmětu činnosti společenství též z hlediska výměry, způsobu využití, omezení vlastnického práva apod.
V posuzovaném případě vlastnictví předmětného pozemku je způsobilé naplňovat účel činnosti společenství spočívající ve správě domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Je tomu tak proto, že pozemek bezprostředně navazuje na pozemek zastavěný domem, a to tak, že jej obklopuje ze všech stran v relativně úzkém pruhu, jeho přední část slouží převážně pro přístup do jednotlivých domovních vchodů, před nimiž jsou umístěna schodiště tvořící jejich nedílnou součást, zbylá část pozemku je tvořena zelení a její využití zajišťuje v nezbytné míře možnost údržby a oprav společných částí domu. Předmětný pozemek tedy lze využít pro účely provozování společných částí domu a zabezpečování jejich údržby a oprav, přičemž těmto účelům odpovídá i svou výměrou (nejde o pozemek neúměrně rozlehlý, který by neměl se správou domu žádnou funkční spojitost). Současně v řízení nevyšla najevo existence okolností, jež by bránily využití pozemku ke správě domu nebo přinášely pro společenství a potažmo pro vlastníky jednotek neúnosné náklady či pro společenství nutnost vykonávat takové činnosti, jež by byly zjevně nepřiměřené jeho úloze správce domu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 801/2017, ze dne 12. 12. 2017
Počátek běhu záruční doby týkající se společných prostor v domě
U prodeje jednotky podle zákona o vlastnictví bytů začíná běžet zákonná záruční doba od zápisu převodu jednotky do katastru nemovitostí. To platí i pro stanovení počátku běhu zákonné záruční doby při postupném prodeji více jednotek v jednom domě se spoluvlastnickým podílem na společných částech tohoto domu.
Vkladem kupní smlouvy do katastru nemovitostí, tedy převodem vlastnictví k jednotce a podílu na společných částech domu, začne vždy kupujícímu běžet zákonná záruční doba k uplatnění práva z odpovědnosti za vady, a to bez ohledu na to, zda k převodu všech jednotek dojde v jeden okamžik, nebo bude k převodům docházet postupně. Pro určení počátku běhu záruční doby podle § 621 obč. zák. nemůže být významné, že část prodávané věci (společné části domu) nenabývá kupující do výlučného vlastnictví, ale jen do spoluvlastnictví. Ani u společných částí domu, které nabyl kupující kupní smlouvou do spoluvlastnictví (spolu s „celou“ jednotkou), nemohou účastníci smlouvy změnit běh zákonné záruční doby tak, že by částečně či zcela běžela už před uzavřením kupní smlouvy a jejím vložením do katastru nemovitostí, a tak ji zkrátit, či úplně vyloučit. Má-li být zachován smysl úpravy odpovědnosti za vady prodané věci – tj. ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil – musí se tato ochrana v plném rozsahu týkat všech věcí, které jsou předmětem kupní smlouvy.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3075/2016, ze dne 9. 11. 2017
Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení shromáždění vlastníků jednotek
Usnesení shromáždění vlastníků jednotek o výměně výtahů v domě lze co do závažnosti jím řešené záležitosti pro vlastníky jednotek i pro společenství samotné přirovnat (zejména s ohledem na technickou a finanční náročnost realizace takové záležitosti) k rozhodnutí o výměně oken v domě, jež podle judikatury Nejvyššího soudu lze pokládat za rozhodnutí přijaté v důležité záležitosti, a to i tehdy, má-li být výměna oken hrazena z fondu údržby. Pak ovšem musí být důležitým důvodem pro přezkoumání usnesení shromáždění vlastníků jednotek ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. i schválení smlouvy o dílo, která stanoví konkrétní podmínky, za nichž bude výměna výtahů realizována, jakož i schválení případných podstatných změn takové smlouvy.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2657/2016, ze dne 27. 6. 2017
08.08.2017 00:01
Určitý způsob vypořádání vztahů ve smyslu § 153 odst. 2 o.s.ř.
Při odpovědi na to, zda z právních předpisů vyplývá určitý způsob vypořádání vztahů konkrétní věci (ve smyslu § 153 odst. 2 o. s. ř.), je nutné vyjít z toho, že určitý způsob vypořádání je dán tehdy, jde-li o vypořádání právně relevantního společenského vztahu, který může soud vypořádat konstitutivním rozhodnutím, přičemž právo ponechává soudu možnost uvážení při volbě způsobu vypořádání (zamítnutí žaloby v případě, že by žalobce výsledek úvahy soudu předem správně neodhadl, by bylo z hlediska principů a cílů civilního procesu nepřijatelné).
V řízení o nahrazení projevu vůle uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky podle § 24 zákona o vlastnictví bytů zákon soudu při rozhodování o tom, za jakých podmínek či jakým způsobem má být smlouva uzavřena, žádnou diskreci neponechává; o situaci, při níž by z právních předpisů vyplýval určitý způsob vypořádání vztahů mezi účastníky (ve smyslu § 153 odst. 2 o. s. ř.), tedy nejde. Soud je návrhy účastníků vázán, což znamená, že nemůže přiznat více (respektive něco jiného), než čeho se žalobce domáhal.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 4608/2015, ze dne 24. 5. 2017
Rozpor vymezení jednotky v prohlášení vlastníka se stavebním povolením
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu není platnost prohlášení vlastníka (§ 4 zákona o vlastnictví bytů) podmíněna jeho souladem s kolaudačním rozhodnutím. Vlastník domu však nemůže v prohlášení jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák.
Platí-li, že samotná skutečnost, že kolaudační určení dané jednotky neodpovídá jejímu vymezení v prohlášení vlastníka budovy, nemůže být důvodem neplatnosti takového prohlášení, tím méně pak může vést k závěru o neplatnosti prohlášení rozpor vymezení jednotky v prohlášení vlastníka se stavebním povolením, podle něhož má být jednotka zrekonstruována, vystavěna, apod.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1184/2016, ze dne 3. 5. 2017
Prodlení se splněním povinnosti převést byt podle § 23 odst. 2 ZVB
Bytové družstvo se ocitne v prodlení se splněním povinnosti převést byt podle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů rovněž tehdy, jestliže nepředloží oprávněnému včas návrh na uzavření smlouvy o převodu bytu, jehož akceptace by vyústila ve vznik platné (právně závazné) smlouvy. Pro úsudek o prodlení bytového družstva s povinností uzavřít zmíněnou smlouvu je přitom právně významná okolnost, zda v dohodnuté lhůtě družstvo předložilo oprávněnému návrh na uzavření smlouvy o převodu (poté, co učinilo všechny předchozí nezbytné úkony, aby uvedená smlouva mohla být uzavřena), jehož přijetí by – objektivně vzato – vyústilo v uzavření platné smlouvy; subjektivní představy (rozdílné názory) dotčených osob týkající se (bez)vadnosti takového návrhu jsou v uvedených souvislostech bez právního významu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2972/2016, ze dne 6. 4. 2017
Důležitý důvod k přezkumu usnesení shromáždění vlastníků jednotek
I. Aby soud mohl učinit (kladný) závěr o tom, že napadené usnesení shromáždění vlastníků jednotek bylo (skutečně) přijato v rozporu se zákonem či stanovami společenství, musí být nejprve splněna podmínka, že k přezkumu napadeného usnesení existuje důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z.
Ačkoli nová právní úprava mění dřívější pojmosloví užívané pro vyjádření věcného omezení práva na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním, z účelu ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. vyplývá, že dotčenou terminologickou změnu nelze pojímat jako odklon od dosavadního přístupu. Při výkladu slovního spojení „důležitý důvod“, užitého v citovaném ustanovení, proto lze vyjít z definice pojmu „důležitá záležitost“, k níž dospěla ustálená soudní praxe při aplikaci § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů, a dovodit, že důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.
II. Otázku navýšení plateb do fondu oprav zásadně nelze považovat za záležitost, která přímo zasahuje do právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití, ledaže v konkrétním případě jde o navýšení extrémní.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ze dne 15. 3. 2017
03.04.2017 00:02
Uložení povinnosti konat shromáždění vlastníků jednotek
I. V poměrech právní úpravy účinné do 31. prosince 2013 byla právním prostředkem ochrany individuálního vlastníka jednotky (menšina vlastníků jednotek mající alespoň čtvrtinu hlasů byla chráněna též úpravou obsaženou v čl. VII odst. 4 až 6 Vzorových stanov, neschválilo-li si konkrétní společenství stanovy s odchylnou úpravou) před nečinností dotčených orgánů společenství žaloba podle § 11 odst. 3 věty druhé zákona o vlastnictví bytů, a nikoli žaloba na uložení povinnosti společenství konat shromáždění vlastníků jednotek. Nebylo-li možné uložit společenství povinnost konat shromáždění, tím spíše soud nemohl svým rozhodnutím stanovit, jaké záležitosti mají být takovým (soudním rozhodnutím nesvolatelným) shromážděním projednány či dokonce rozhodnuty.
II. Ani v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 se vlastník jednotky nemůže u soudu úspěšně domáhat, aby společenství vlastníků jednotek byla uložena povinnost konat shromáždění vlastníků k projednání určité záležitosti; může pouze navrhnout, aby soud rozhodl o určité záležitosti za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z., avšak jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2323/2016, ze dne 17. 1. 2017
Úprava nepřípustnosti dovolání obsažená v ustanovení § 238 odst. 1 písm. f) o. s. ř. se tak uplatní i v případě dovolání proti usnesení odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno usnesení, kterým soud prvního stupně rozhodl o návrhu na dočasný zákaz jednat podle usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek podle § 1209 odst. 1 o. z.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3645/2016, ze dne 12. 12. 2016
NSS: Změna stavby ležící v památkové rezervaci
I. Společnými částmi domu [§ 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů; § 1160 odst. 2 občanského zákoníku z roku 2012 a § 5 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím] mohou být i ty části domu, které jsou určeny k tomu, aby je užíval výlučně vlastník jednotky (zde: střešní okna bytové jednotky).
II. Při změně stavby, která leží v památkové rezervaci, je nutno respektovat závazné stanovisko orgánu státní památkové péče (§ 14 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči). Za porušení této povinnosti nese odpovědnost stavebník, tedy ten, kdo změnu stavby provádí [§ 35 odst. 1 písm. h) citovaného zákona]. Pokud změnu stavby provedl vlastník jednotky, nelze vinu za správní delikt automaticky přičítat společenství vlastníků jednotek (právnické osobě obecně způsobilé rozhodovat o stavebních úpravách společných částí domu) jen proto, že změna stavby se dotkla společných částí domu.
(Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 25. 10. 2016, čj. 5 A 152/2012-27)
13.02.2017 00:02
Návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek
Lhůta k podání návrhu na určení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek podle ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. je lhůtou hmotněprávní prekluzivní.
Její počátek nastává okamžikem, kdy se vlastník jednotky o přijatém rozhodnutí shromáždění dozvěděl nebo dozvědět mohl. Tímto okamžikem je u vlastníka přítomného na shromáždění okamžik přijetí rozhodnutí shromážděním, neboť tímto dnem se navrhovatel dozvěděl o vydání rozhodnutí shromáždění. Proto lhůta k podání návrhu soudu mu začíná běžet dnem konání shromáždění, nikoli až dnem, kdy mu byl případně doručen zápis ze shromáždění.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2360/2016, ze dne 16. 11. 2016
Vydání bezdůvodného obohacení získaného užíváním společných částí domu
Z ustanovení § 9 odst. 1 ve spojení s § 9a odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2013 lze dovodit, že není-li ve stanovách společenství stanoveno jinak, je společenství vlastníků jednotek aktivně věcně legitimováno domáhat se (žalobou podanou u soudu) vydání bezdůvodného obohacení, jež získala třetí osoba užíváním společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (členů společenství) na základě neplatné nájemní smlouvy (popřípadě bez právního důvodu).
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5610/2015, ze dne 22. 8. 2016
ÚS: Nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka
I. Obecné soudy poruší právo na ochranu vlastnického práva a na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 ve spojení s čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, neposoudí-li existenci dobré víry nabyvatele nemovitosti v údaj, dle něhož byl jako vlastník předmětné nemovitosti zapsán ten, který na něj vlastnické právo převedl. Takový postup se dostává do rozporu s čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky s ohledem na ustálený právní názor Ústavního soudu, který vyžaduje, aby při posouzení sporu o určení vlastnictví k nemovitosti nabyté od neoprávněného, byla zvažována otázka střetu práva vlastnického a práva na ochranu dobré víry v právním styku; jinak se postup obecných soudů dostává do rozporu s požadavkem ochrany takových ústavních hodnot, jako jsou respekt k právům a svobodám jiných účastníků právního styku, či obecněji hodnota veřejného pořádku.
II. Proto je s ohledem na ustanovení čl. 4 ve spojení s čl. 83 a čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky přípustné dovolání proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí-li napadené rozhodnutí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva vztahující se k ochraně základních práv a svobod, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, popř. i Ústavního soudu, nebo jde o otázku, která dosud dovolacím soudem nebo Ústavním soudem nebyla vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo je rozhodována dovolacím soudem odchylně i po rozhodnutí Ústavního soudu o ní, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka vztahující se k ochraně základních práv a svobod posouzena jinak, není-li o ní dosud rozhodnuto vykonatelným rozhodnutím Ústavního soudu.
III. Je nepřípustné, aby obecné soudy při rozhodování o takových otázkách přehlížely existenci jiného právního názoru Ústavního soudu, neboť to s ohledem na postavení Ústavního soudu jako soudního orgánu ochrany ústavnosti podle čl. 83 Ústavy České republiky znamená současně nerespektování jak jejich povinnosti poskytovat ochranu základním právům a svobodám ve smyslu čl. 4 Ústavy České republiky, tak vázanosti vykonatelným rozhodnutím Ústavního soudu podle čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 1594/16, ze dne 1. 11. 2016
Důležitá záležitost ve smyslu § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb.
I. Usnesení shromáždění vlastníků jednotek, jímž byly zvýšeny zálohy do fondu oprav o 50 %, není důležitou záležitostí, o níž by měl rozhodovat soud podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb.
Usnesení týkající se zvýšení záloh do fondu oprav sice zasahuje do majetkové sféry vlastníků jednotek v tom smyslu, že budou z tohoto titulu platit více než v dřívější době; nelze však přehlédnout, že přece jen jde o „pouhé“ zvýšení (navíc nikoli extrémní) záloh a možné výdaje z takto vybraných prostředků budou moci vlastníci bytových jednotek ovlivnit hlasováním o konkrétních akcích souvisejících s domem, které budou projednávány na budoucích shromážděních a u kterých nelze případně ani vyloučit úvahu o „důležité záležitosti“. S dovolatelem lze souhlasit v tom, že opačný výklad by nutně vedl k tomu, že důležitou záležitostí by bylo prakticky jakékoliv usnesení shromáždění, jehož obsahem by byla platební povinnost vlastníka bytové jednotky ve prospěch společenství. Byť se tedy dané usnesení dotkne finanční sféry vlastníků jednotek, jde ve své podstatě jen o usnesení související s obvyklou správou domu.
II. Důležitou záležitostí ve smyslu § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb. není ani usnesení o pověření správou domu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5024/2015, ze dne 12. 7. 2016
Rozhodnutí o důležité záležitosti dle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů
Posuzované rozhodnutí shromáždění vlastníků bytových jednotek, jímž bylo rozhodnuto o provedení celkové revitalizace domu (která zahrnovala zateplení stěn domu, zateplení střešního pláště včetně nové hydroizolace, zateplení stropů, výměnu starých oken a dveří, úpravu předních i zadních vstupních dveří, lodžií a balkonů, a odvětrávání aj.) a jejím financování formou přijetí úvěru od peněžního ústavu ve výši 4,7 mil. Kč, představuje rozhodnutí o důležité záležitosti ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb.
Lze-li podle judikatury dovolacího soudu za rozhodnutí o důležité záležitosti pokládat výměnu oken v domě hrazenou z fondu údržby (srov. NS 22 Cdo 1423/2009), tím spíše bude rozhodnutím o důležité záležitosti ve smyslu citovaného ustanovení rozhodnutí shromáždění v dané věci.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4386/2015, ze dne 8. 6. 2016
Náprava vad prohlášení vlastníka budovy po 1. 1. 2014
Ustanovení § 3063 o. z. nic nemění na tom, že s účinností od 1. ledna 2014 bylo vlastnictví jednotek vzniklé na základě zákona č. 72/1994 Sb. převedeno do režimu právní úpravy obsažené v občanském zákoníku.
Promítnuto do poměrů projednávané věci to znamená, že při posuzování vlastnictví žalobců ke sporným bytovým jednotkám je po 1. lednu 2014 nutné vycházet – mimo jiné – i z ustanovení § 1167 o. z., podle kterého dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.
Jestliže sporné bytové jednotky byly zapsány do katastru nemovitostí (na základě prohlášení vlastníka), a následně žalobci nabyli vlastnické právo k těmto jednotkám (jejich vlastnické právo bylo vloženo do katastru nemovitostí), nelze po 1. lednu 2014 prohlášení vlastníka prohlásit za neplatné ani určit, že vlastnické právo žalobců ke (sporným) bytovým jednotkám nevzniklo. Případné vady prohlášení (jímž byly v budově vymezeny jednotky) lze odstranit postupem podle § 1168 o. z. Uvedené závěry se prosadí bez ohledu na to, že ke vkladu prohlášení vlastníka, jakož i ke vkladu vlastnického práva žalobců ke sporným bytovým jednotkám došlo před 1. lednem 2014.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 ICdo 34/2015, ze dne 30. 3. 2016
Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřená po 1. lednu 2014
I. Ve smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené po 1. lednu 2014 se bytová jednotka vzniklá do 31. prosince 2013 vymezí podle dosavadních předpisů, tj. podle zákona č. 72/1994 Sb., avšak jinak se bude uvedená smlouva, která má povahu obligace, řídit ustanoveními občanského zákoníku (§ 3028 odst. 1, § 3028 odst. 3 a contrario o. z.).
II. Právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb. již ochranu nájemce nečlení nejprve na jeho právo k přednostnímu nabytí bytu (trvající po dobu šesti měsíců ode dne doručení nabídky) a posléze na předkupní právo (časově omezené, maximálně na dobu dvanácti měsíců ode dne uplynutí původní šestiměsíční lhůty). Ve prospěch nájemce bytu je v ní upravena ochrana ve formě předkupního práva k jednotce při jejím prvním převodu (§ 1187 odst. 1 věta první o. z.), které zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (§ 1187 odst. 1 věta třetí o. z.). Protože takto upravené předkupní právo lze pokládat za právo věcné, opravňuje nájemce k postupu podle § 2144 odst. 1 o. z., tj. opravňuje nájemce jako předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany (nástupci původního vlastníka jednotky), jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Zákonodárce zde zakotvuje za podmínek zřízení předkupního práva jako práva věcného zachování předkupního práva předkupníkovi, i když věc nabyl někdo jiný. Důvod nabytí není podstatný, neboť právo předkupníka existuje jak v případě, že tato třetí osoba nabyla věc koupí nebo způsobem, který je postavený na roveň ujednáním o předkupním právu. V tomto rámci tedy může předkupník vyžadovat na vlastníku, aby mu za příslušnou úplatu věc převedl.
Má-li tedy oprávněný nájemce v zákoně upraven způsob, jak se v případě porušení předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty první o. z. domoci vlastnictví jednotky, je vyloučena úvaha o neplatnosti (zdánlivosti) smlouvy porušující jeho předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, ze dne 17. 12. 2015
Povinný převod bytové jednotky v případě vadného prohlášení vlastníka
Bytové družstvo je odpovědné za stav svého majetku a tedy i za to, že do katastru nemovitostí vloží jen takové prohlášení vlastníka, jež odpovídá skutečnosti. Nesplnění této povinnosti bytovým družstvem nemůže být důvodem, pro který by bytové družstvo bylo (byť jen po určitou dobu) zbaveno povinnosti uzavřít smlouvu o převodu bytové jednotky podle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů (respektive podrobit se soudnímu rozhodnutí, jež potud nahrazuje jeho projev vůle tam, kde samo neučinilo ničeho pro dobrovolné splnění této povinnosti). Projev vůle povinného subjektu (vlastníka domu) k převodu bytové jednotky lze proto nahradit i tehdy, obsahuje-li prohlášení vlastníka chyby, podle kterých byly v katastru nemovitostí (z nějž vychází navrhovatel) zapsány jinak spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 1598/2013, ze dne 28. 5. 2015
< strana 1 / 6 >