Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mieterhoehung-ausuebung-des-sonderkuendigungsrechts-durch-mieter/
Timestamp: 2020-08-14 22:29:45
Document Index: 33889175

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 559', '§ 561', '§ 561', '§ 561', '§ 561', '§ 561']

Mieterhöhung - Ausübung Sonderkündigungsrecht Mieter
Mieterhöhung – Ausübung des Sonderkündigungsrechts durch Mieter
Kündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung
Wird die bestehende Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder aufgrund einer durchgeführten Modernisierung (§ 559 BGB) durch den Vermieter erhöht, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB zu. Das Sonderkündigungsrecht stellt eine besondere Form der außerordentlichen Kündigung dar, die an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. So ist sie nur in den hier beschriebenen Fällen zulässig und findet zum Beispiel bei einer Staffel- oder Indexmiete keine Anwendung. Im Folgenden soll erläutert werden, was Mieter und Vermieter beim Sonderkündigungsrecht des Mieters in Folge einer Mieterhöhung beachten müssen. Welche praktischen Auswirkungen hat dieses Sonderkündigungsrecht in etwa auf die Form und auf die Kündigungsfristen?
Die Fristen des Sonderkündigungsrechts
Mieterhöhung erhalten? Was gilt es beim Sonderkündigungsrecht zu beachten?
Eine Sonderkündigung setzt das Vorliegen einer unvorhergesehenen, atypischen Situation voraus, mit der zumindest eine der Vertragsparteien bei Vertragsschluss nicht gerechnet hat. Aus diesem Grund ist eine Sonderkündigung des Mietverhältnisses auch nur möglich, wenn die Mieterhöhung nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart wurde. Akzeptiert der Mieter diese nachträgliche Erhöhung der Miete nicht, gesteht ihm das Gesetz in § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Hiernach hat der Mieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Geht dem Mieter also das Zustimmungsverlangen zur Erhöhung der Miete beispielsweise am 4. Februar 2016 zu, muss dieser seine Kündigung bis zum 30. April 2016 erklären. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am 30. Juni 2016. Dieser Endtermin gilt im Übrigen auch dann, wenn der Mieter im Beispiel die Kündigung schon im März ausspricht. Das Mietverhältnis endet immer mit Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, bis zu der spätestens die Kündigung erklärt werden kann, nicht 2 Monate ab Kündigungserklärung.
Sonderkündigungsrecht nach § 561 II BGB
Für das Entstehen des Sonderkündigungsrechts durch den Mieter reicht es bereits aus, wenn ein Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht wird. Es spielt demnach keine Rolle, ob es sich um eine formell wirksame oder materiell gerechtfertigte Mieterhöhung handelt. Eine Ausnahme besteht bei offensichtlich unwirksamen Mieterhöhungen. Eine Sonderkündigung des Mieters ist in einem solchen Fall nicht nötig. Hat der Mieter allerdings seine Zustimmung zur Mieterhöhung bereits erteilt, ist die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nicht mehr möglich. Dabei ist zu beachten, dass die Zustimmung auch durch ein gerichtliches Urteil zustande kommen kann. Bei einer Klage des Vermieters kann der Mieter zur Zustimmung verurteilt werden. Eine teilweise Zustimmung lässt das Sonderkündigungsrecht hingegen unberührt.
Wirkung und praktische Bedeutung
Nimmt der Mieter sein Recht auf die Sonderkündigung wahr, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Demzufolge braucht der Mieter während der Kündigungszeit nicht die erhöhte Miete zu bezahlen. Ein mietvertraglicher Ausschluss des Sonderkündigungsrechts ist nach § 561 II BGB nicht möglich. Während das Sonderkündigungsrecht dem Mieter bei unbefristeten Mietverträgen kaum Vorteile bringt, kann es vor allem bei längerfristig befristeten Mietverhältnissen äußerst sinnvoll sein. Hier droht dem Vermieter bei jeglicher Mieterhöhung die außerordentliche Kündigung nach § 561 BGB, obwohl das Mietverhältnis noch längere Zeit Bestand hätte. Darüber hinaus kann das Sonderkündigungsrecht auch eine gute Alternative sein, falls die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum mietvertraglich abbedungen wurde.
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