Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mietwohnung-fiktive-maengelbeseitigungskosten-koennen-abgerechnet-werden/
Timestamp: 2020-02-20 07:14:33
Document Index: 241777749

Matched Legal Cases: ['§ 251', '§ 251', 'BGH', '§ 326', 'BGH', '§ 251', '§ 278']

Mietwohnung - Abrechnung fiktive Mängelbeseitigungskosten
Mietwohnung – fiktive Mängelbeseitigungskosten können abgerechnet werden
LG Darmstadt, Az.: 6 S 243/18, Beschluss vom 26.04.2019
Die Kammer weist darauf hin, dass sie sich nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand sowie vorbehaltlich neuer Erkenntnisse der rechtlichen Würdigung des Amtsgerichts nicht anzuschließen vermag.
Vielmehr dürfte in zweiter Instanz vor einer abschließenden Entscheidung in der Sache eine Beweisaufnahme durch Zeugeneinvernahme sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens durchzuführen sein.
Das Amtsgericht hat zu Unrecht einen Schadensersatzanspruch der Klägerseite wegen behaupteter Schäden an der Mietsache mit der Begründung abgelehnt, dass die in erster Instanz durchgeführte Beweisaufnahme nicht mit der erforderlichen Sicherheit bestätigt habe, dass die Klägerin aufgrund des Rückgabezustandes der Wohnung einen Abschlag auf den Kaufpreis habe hinnehmen müssen.
Das Amtsgericht hat damit einen Anspruch nach § 251 BGB geprüft und verneint.
Insoweit hat aber die Klägerin in ihrer Berufungsbegründung zu Recht ausgeführt, dass vorliegend § 251 BGB nicht zum Zuge komme, da seitens der Klägerin Schadensersatz statt der Leistung (früher: Schadensersatz wegen Nichterfüllung) gegenüber den Beklagten geltend gemacht wird, der seine Grundlage in dem zwischen den Parteien ursprünglich bestehenden Mietvertrag hat. Sofern die Beklagten ihrer Verpflichtung, verursachte Beschädigungen an der Mietsache durch Reparaturen zu beheben, nicht nachgekommen sein sollten, würde daraus nämlich ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Schadensersatz statt der Leistung folgen (BGH, Urteil vom 19.10.1988, Az.: VIII ZR 22/88 zu § 326 BGB a.F. = Schadensersatz wegen Nichterfüllung).
Auf die Berechnung eines solchen Schadens hat es grundsätzlich keinen Einfluss, wenn der Gläubiger die Sache nachfolgend veräußert (BGH, Urteil vom 22.09.2004, Az.: VIII ZR 360/03).
Danach dürfte es erforderlich sein, eine Beweisaufnahme über den Zustand der Wohnung nach Auszug der Beklagten durchzuführen. Gegebenenfalls wären auch die Parteien zur Frage der zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen informatorisch anzuhören.
Lediglich vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der Argumentation der Klägerseite zu § 251 BGB nicht zu folgen sein dürfte. Es fehlt bisher jeder Vortrag dazu, dass es der Klägerin möglich gewesen wäre, die streitgegenständliche Wohnung ohne das Vorhandensein der geltend gemachten Beschädigungen zu einem Preis von EUR 149.000,– zu veräußern.
Soweit die Beklagtenseite treuwidriges Verhalten der Klägerseite hinsichtlich der eingeforderten Mängelbeseitigung unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung rügt, ist dem entgegen zu halten, dass hinreichende Anhaltspunkte für ein entsprechendes klägerisches Verhalten nicht ersichtlich sind.
Die Klägerin macht gegenüber den Beklagten ihr zustehende Rechte geltend, von denen Abstand zu nehmen sie keinen Anlass hatte.
Insbesondere lässt das Schreiben der Eheleute …. vom 06.07.2017 die zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits bestehenden rechtlichen Verpflichtungen unberührt.
Soweit die Beklagtenseite weiterhin eingewandt hat, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine fiktive Schadensabrechnung nicht mehr möglich sei, folgt die Kammer dem in dieser Allgemeinheit gleichfalls nicht.
Die von dem Beklagten in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.02.2018 bezieht sich ausdrücklich auf die spezielle Situation im Werkvertragsrecht und gerade nicht, wie vorliegend, auf die Beschädigung einer Sache.
Vor diesem Hintergrund erlaubt sich die Kammer, den nachfolgenden Vergleichsvorschlag zu unterbreiten.
Die Kammer gibt zu bedenken, dass durch einen Vergleichsabschluss der Rechtsstreit zeitnah und kostengünstig, nämlich ohne weitere Beweisaufnahme, zu einem Abschluss gebracht werden könnte.
Insbesondere vor dem Hintergrund, dass das das ursprünglich zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis mittlerweile schon seit über 1 ½ Jahren beendet ist, erscheint es sinnvoll, die noch zwischen den Parteien bestehenden Streitpunkte einer alsbaldigen Klärung zuzuführen.
Angesichts der hinsichtlich der behaupteten Beschädigungen anstehenden Beweisaufnahme bzw. der im Raum stehenden informatorischen Anhörung der Parteien hat die Kammer im Vergleichswege den klägerseits eingeforderten Betrag halbiert.
Zwar sind einzelne Schadenspositionen von den Beklagten nicht ausdrücklich bestritten worden, was etwa für das Anbringen einer Ablage auf den Fliesen im Bad oder den Einbau des falschen Abwasserrohrs am WC gilt. Dagegen war aber zulasten der Klägerin ein etwaiger Abzug neu für alt zu berücksichtigen. Danach erscheint es angemessen, die Hälfte der noch verbliebenen Klageforderung als zu zahlenden Betrag anzusetzen.
Die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind bereits in voller Höhe durch das Amtsgericht zugesprochen worden.
1. Die Beklagten zahlen als Gesamtschuldner zur Abgeltung der Klageforderung an die Klägerin über den durch das Amtsgericht bereits zuerkannten Betrag hinaus einen weiteren Betrag in Höhe von EUR 1.443,–.
2. Von den Kosten erster Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner 75% und die Klägerin 25%.
Die Kosten zweiter Instanz und die Kosten dieses Vergleichs werden gegeneinander aufgehoben.
Die Kammer weist darauf hin, dass sich durch einen Vergleichsabschluss gemäß § 278 Abs. 6 ZPO die Gerichtsgebühren von 4 auf 2 verringern.
Es wird Ihnen Gelegenheit gegeben innerhalb einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung dieses Schreibens zu dem Hinweis der Kammer und insbesondere zum gerichtlichen Vergleichsvorschlag Stellung zu nehmen. Sollte eine der Parteien einen abweichenden Vergleichsvorschlag unterbreiten wollen, wird gebeten, diesen vollständig ausformuliert – einschließlich Kostenregelung – mitzuteilen, damit die Gegenseite gegebenenfalls lediglich noch zuzustimmen braucht.
Wohnungsrenovierung – Wann ist sie umfassend renoviert? Mietrückforderung – Anspruchsabtretung im Zusammenhang mit Mietpreisbremse unwirksam?