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Timestamp: 2019-08-23 04:43:04
Document Index: 392400653

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 564', '§ 564', '§ 573', '§ 573', '§ 286', 'Art. 229', '§ 5', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 564', '§ 573', 'BGH', '§ 564', '§ 573', '§ 123', 'BGH', '§ 123', '§ 138', 'BGH', '§ 138', '§ 179', '§ 179', '§ 3', 'BGH', '§ 812', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 286', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH v. 18.05.2005 - VIII ZR 368/03 - NWB Urteile -
BGH v. 18.05.2005 - VIII ZR 368/03
[1] Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozeß des Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung.
Gesetze: BGB § 564 b Abs. 1; BGB § 564 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 a.F.; BGB § 573 Abs. 1 Satz 1; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZPO § 286 G
Instanzenzug: LG Mannheim vom 21.11.2003 AG Mannheim
Die Kläger waren seit dem Jahre 1985 Mieter der Erdgeschoßwohnung im Hause W. in M. , das im Eigentum der Eltern der Klägerin zu 2 und des Beklagten stand. Der damals noch ledige Beklagte bewohnte die im selben Haus gelegene Souterrainwohnung. Im Herbst 1998 übertrugen die Eltern das Eigentum an dem Hausgrundstück auf den Beklagten. Mit Schreiben vom 28. Dezember 1998 kündigte der Beklagte das mit den Klägern bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Kläger räumten die Wohnung und mieteten ab 1. September 1999 eine andere Wohnung zu einer höheren Miete.
Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend - hinsichtlich des Zahlungsanspruchs in Höhe von 13.822,26 € nebst Zinsen und hinsichtlich des Feststellungsanspruchs befristet bis zum 29. November 2007 - stattgegeben; im übrigen hat es die Klage abgewiesen und die Aufrechung des Beklagten mit Gegenforderungen nicht durchgreifen lassen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Zahlungsklage insoweit abgewiesen, als der Beklagte zur Zahlung eines 10.795,42 € nebst Zinsen übersteigenden Betrags verurteilt worden ist; im übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag weiter, die Klage insgesamt abzuweisen.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter nach den hier noch anzuwendenden gewohnheitsrechtlich anerkannten Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung - das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 findet auf das bereits im Jahr 1999 beendete Mietverhältnis keine Anwendung (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB) - zum Schadensersatz verpflichtet ist (Senatsurteil BGHZ 89, 296, 302; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96 , NZM 1998, 718, unter 2 a m.w.Nachw.). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf, wie die Kläger vorgetragen haben, in Wahrheit nicht besteht (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54; LG Bochum, NJWE-MietR 1997, 50, jew.m.w.Nachw.; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 27, 102; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 104 f.; Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnr. 165 ff.).
Gemäß den für die Kündigung vom 28. Dezember 1998 maßgeblichen Bestimmungen in § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. (jetzt § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hierfür ist es ausreichend, daß der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat (BGHZ 103, 91, 100; vgl. BVerfGE 79, 292, 293 f.; BVerfG, Beschluß vom 23. Dezember 1993 - 1 BvR 853/93 , NJW-RR 1994, 333 = WM 1994, 1041, unter III 1).
2. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht der Auffassung, bereits aus der Dauer der vom Beklagten vorgenommenen Sanierung der Wohnung von circa 2 1/2 Jahren sei zu schließen, daß die Kündigung "verfrüht" und deswegen unzulässig gewesen sei.
Zwar ist richtig, daß ein Eigenbedarf des Vermieters nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 BGB a.F. (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nur besteht, wenn der Vermieter die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigt. Eine sogenannte "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch zugrunde liegt, ist unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluß vom 23. August 1990 - 1 BvR 440/90 , NJW 1990, 3259; Beschluß vom 26. September 2001 - 1 BvR 1185/01, WuM 2002, 21, unter II 2 b; Grapentin, aaO, IV Rdnr. 74; Häublein, aaO, Rdnr. 68, jew.m.w.Nachw.). Eine solche Vorratskündigung ist nach dem vom Berufungsgericht zugrundegelegten Vorbringen des Beklagten nicht gegeben. Der Beklagte hat seinen Eigenbedarf auf einen gegenwärtigen und nicht auf einen Nutzungswunsch für eine ungewisse Zukunft gestützt.
bb) Ferner ist eine Umkehr der Beweislast auch nicht aufgrund des Umstands geboten, daß es sich bei dem fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters um eine innere, negative Tatsache handelt, deren Nachweis dem Mieter im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten kann (so aber LG Bochum und Barthelmess, jeweils aaO; wohl auch LG Freiburg, aaO). Die Beweislast für auf innere Tatsachen bezogene Voraussetzungen einer Rechtsfolge wird auch im Rahmen anderer materieller Vorschriften des bürgerlichen Rechts der Partei auferlegt, die daraus eine ihr günstige Rechtsfolge herleitet. Dies gilt etwa für den Nachweis der Arglist gemäß § 123 BGB ( BGH, Urteil vom 13. Mai 1957 - II ZR 56/56 , NJW 1957, 988; Baumgärtel/Laumen, aaO, § 123 Rdnr. 1, 3 m.w.Nachw.), der subjektiven Voraussetzungen des § 138 BGB (BGHZ 95, 81, 85; Baumgärtel/Laumen, aaO, § 138 Rdnr. 1 m.w.Nachw.), der Kenntnis des Geschäftsgegners vom Fehlen der Vertretungsmacht nach § 179 Abs. 3 BGB (Staudinger/Schilken, BGB (2004), § 179 Rdnr. 27 m.w.Nachw.) und der Gläubigerbenachteiligungsabsicht nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 AnfG a.F. ( BGH, Urteil vom 3. März 1988 - IX ZR 11/87 , NJW-RR 1988, 827 = WM 1988, 799, unter III 3 a). Ebenso trägt der Anspruchsteller grundsätzlich auch die Beweislast für negative Tatsachen (vgl. für das Nichtbestehen eines rechtlichen Grundes gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB: BGHZ 128, 167, 171 m.w.Nachw.; allgemein Baumgärtel, Beweislastpraxis im Privatrecht, Rdnr. 331 ff., 344 m.w.Nachw.).
cc) Der Mieter wird dadurch, daß ihm der Beweis des fehlenden Selbstnutzungswillens des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich als Anspruchsgegner zur Vermeidung prozessualer Nachteile nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe im Zeitpunkt der Kündigung die Nutzung der Wohnung nicht ernsthaft beabsichtigt, schlicht zu bestreiten. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt dem Prozeßgegner eine sogenannte sekundäre Behauptungslast, wenn die primär darlegungsbelastete Partei außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine Kenntnisse von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Prozeßgegner zumutbar nähere Angaben machen kann (BGHZ 145, 170, 184 f.; Senatsurteil vom 3. Februar 1999 - VIII ZR 14/98, NJW 1999, 1404 = WM 1999, 1034, unter II 2 b aa, jew.m.w.Nachw.). Im Rahmen des Zumutbaren kann vom Prozeßgegner insbesondere das substantiierte Bestreiten einer negativen Tatsache unter Darlegung der für das Positivum sprechenden Tatsachen und Umstände verlangt werden ( BGH, Urteil vom 18. Mai 1999 - X ZR 158/97 , NJW 1999, 2887 = WM 1999, 2175, unter 2 c m.w.Nachw.).
Dies gilt auch im Falle des vom Vermieter mit der Kündigung behaupteten, anschließend aber nicht realisierten Eigenbedarfs (so auch LG Frankfurt/Main, WuM 1995, 165). Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick und kann ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlaßt hat, berechtigt war. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, daß der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist (so auch BVerfG, Beschluß vom 26. September 2001, aaO). Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig", BVerfG, Beschluß vom 30. Mai 1997 - 1 BvR 1797/95 , NJW 1997, 2377 = WM 1997, 1293, unter II 1 a zu LG Frankfurt/Main, aaO) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll (ebenso LG Frankfurt/Main, aaO). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist es unter dem Blickwinkel des Art. 14 GG nicht zu beanstanden, im Falle des nicht verwirklichten Eigenbedarfs dem Vermieter die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände, die den Sinneswandel bewirkt haben sollen, aufzuerlegen und insoweit strenge Anforderungen zu stellen ( BVerfG, Beschluß vom 30. Mai 1997, aaO). Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, daß ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.
Die Frage, ob ein Anscheinsbeweis eingreift, unterliegt der Prüfung durch das Revisionsgericht (BGHZ 100, 31, 33; BGH, Urteil vom 5. Oktober 2004 - XI ZR 210/03 , NJW 2004, 3623 = WM 2004, 2309, zur Veröffentlichung in BGHZ 160, 308 bestimmt, unter II 2 b aa). Bedenken bestehen bereits, ob ein Anscheinsbeweis im Bereich individueller Willensentschlüsse überhaupt in Betracht kommt (BGHZ 104, 256, 259 ff.; Musielak/Foerste, ZPO, 4. Aufl., § 286 Rdnr. 30 m.w.Nachw.; vgl. aber auch BGHZ 123, 311, 315 ff.). Die Grundsätze über den Beweis des ersten Anscheins sind jedenfalls nur bei typischen Geschehensabläufen anwendbar, das heißt in Fällen, in denen ein Sachverhalt feststeht, der nach der allgemeinen Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache oder auf einen bestimmten Ablauf als maßgeblich für den Eintritt eines bestimmten Erfolges hinweist (st.Rspr.; BGH, Urteil vom 5. Oktober 2004, aaO, m.w.Nachw.). Ein solcher typischer Geschehensablauf liegt hier nicht vor. Nach der Lebenserfahrung kann nicht allgemein davon ausgegangen werden, daß ein Vermieter, der - wie der Beklagte - nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs in seiner Wohnung über einen Zeitraum von circa 2 1/2 Jahren hinweg Sanierungsarbeiten vornimmt und die Wohnung erst dann neu vermietet, diese anderweitige Nutzung typischerweise bereits vor dem Auszug des Mieters beabsichtigt hatte. Allein der große zeitliche Abstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren erneuter Vermietung läßt es nicht, wie es der Anscheinsbeweis voraussetzt, als hinreichend naheliegend erscheinen, daß sich der Beklagte zur Neuvermietung der Wohnung bereits vor dem Auszug der Kläger entschlossen hatte. Ein Vermieter, der von vorneherein eine anderweitige Vermietung beabsichtigt, wird im allgemeinen die notwendigen Sanierungsarbeiten eher zügig durchführen, um einen unnötigen Leerstand der Wohnung zu vermeiden.
BGH 11.10.2016 - VIII ZR 300/15
BGH 24.10.2014 - V ZR 45/13
BGH 10.3.2010 - IV ZR 264/08
BAG 26.6.2008 - 2 AZR 264/07
NJW 2005 S. 2395 Nr. 33
[TAAAC-04545]
BGH v. 18.05.2005 - VIII ZR 368/03 ablegen in?