Source: http://fundacja.togatus.pl/przedwstepna-umowa-sprzedazy-lokalu-mieszkalnego/
Timestamp: 2020-06-06 10:14:06+00:00
Document Index: 63306448

Matched Legal Cases: ['art. 158', 'art. 73', 'art. 389', 'art. 394', 'art. 487', 'art. 390', 'art. 471']

Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego | Fundacja TOGATUS PRO BONO
Umowa przedwstępna spełnia funkcję przede wszystkim gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne. Taką przyczyną może być chociażby konieczność uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.
Umowa przedwstępna poprzedzająca umowę sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Natomiast umowa przyrzeczona jaką jest umowa sprzedaży nieruchomości polegająca na przeniesieniu własności nieruchomości obligatoryjnie dla wywarcia skutków prawnych musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Niedochowanie tego obowiązku skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej (art. 158 w zw. z art. 73 § 2 k.c.). Istnienie wymogu ustawowego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego jest obiektywnie korzystne dla stron umowy, nawet pomimo wynikających z tego tytułu podwyższonych kosztów transakcyjnych. Czynności prawne dokonywane w formie aktu notarialnego dostarczają wysokiego poziomu bezpieczeństwa obydwu stronom czynności prawnej, ze względu na szczególną pozycję prawną notariusza. Na notariuszu spoczywa obowiązek zapewnienia zgodności czynności prawnej z obowiązującym porządkiem prawnym. Czynność notarialna dokonana przez notariusza zgodnie z prawem ma charakter dokumentu urzędowego.
Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne założenia umowy definitywnej.
W przypadku umowy sprzedaży jest to data i miejsce zawarcia umowy, określenie stron umowy. Wskazać należy, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami kodeksu cywilnego osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną (możliwość bycia podmiotem prawa) mogą być stronami umowy. Dane zamieszczone w umowie powinny umożliwiać ich bezproblemową identyfikację. W kwestii osób fizycznych niezbędne minimum weryfikacyjne spełnia podanie takich danych jak: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL. W kwestii osób prawnych będzie to podanie nazwy, adresu siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot. W umowie przedwstępnej należy również określić przedmiot sprzedaży. Istotne jest, że przedmiotem umowy sprzedaży mogą być m.in. prawo własności rzeczy, energia, zbywalne prawa oraz zbiory (czyli kompleks rzeczy i praw np. przedsiębiorstwo czy spadek). Rzeczy mogą być oznaczone indywidualnie (np. samochód sprzedającego) lub rodzajowo (np. 4 tony jabłek). Za szczególny rodzaj rzeczy uznaje się obcy pieniądz (walutę). Podział rzeczy na ruchome lub nieruchomości skutkuje spełnieniem dodatkowych kwestii formalnych – np. akt notarialny w przypadku sprzedaży nieruchomości.
W praktyce przedmiot sprzedaży powinien być szczegółowo opisany, by nie było żadnych wątpliwości co do jego identyfikacji. Przykładowo sprzedaż samochodu będzie obwarowana podaniem jego marki, rodzaju, daty produkcji, pojemności silnika, koloru oraz nadane mu indywidualne numery VIN. Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości określenie położenia nieruchomości, wielkości nieruchomości, części składowych nieruchomość tj. liczby pokoi, kuchni, łazienki etc. wskazanie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Ważne, aby w przypadku nieruchomości lokalowych wchodzących w skład Spółdzielni Mieszkaniowej czy Wspólnoty Mieszkaniowej wskazać również udziały w częściach wspólnych. Istotną kwestią jest również to, że umowa sprzedaży ma charakter odpłatny w związku z tym w umowie musi być określona cena sprzedaży wyrażona w jednostkach pieniężnych. Brak jej podania w umowie, skutkuje potraktowaniem czynności prawnej jako umowy darowizny. Jeżeli strony ustalą płatność inną niż z elementem pieniężnym, wówczas możemy mieć do czynienia z umową zamiany. Sprzedaż może nastąpić w formie gotówkowej bądź bezgotówkowej (np. przelew).
Strony zawierając umowę przedwstępną zobowiązane są do określenia w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W omawianym wzorze umowy strony zobowiązane były nie tylko do określenia konkretnego terminu zawarcia umorzy przyrzeczonej, ale również do podjęcia określonych czynności w umówionym terminie. Przedmiotowe zapisy również mogą występować w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości np. gdy sprzedaż nieruchomości finansowana jest z kredytu hipotecznego. Ze względu na procedury uzyskania kredytu warto dla zabezpieczenia obu stron umowy określić czynności, które kupujący będą musieli wykonać z przybliżonym terminem ich trwania. Zgodnie z brzmieniem art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Należy pamiętać o tym, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. W praktyce warto ubiegać się o swoje prawa także w formie przedsądowych wezwań nim upłynie czas na jej skuteczne zawarcie.
Postanowieniem fakultatywnym jest określenie zadatku bądź zaliczki w umowie przedwstępnej. Wówczas należy również ustalić czy strony zdecydują się na zapłatę zadatku czy też zaliczki, ponieważ następstwa prawne wpłacenia zadatku i zaliczki są odmienne. Obie formy zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym – zadatek w art. 394, zaś zaliczka w części kodeksu o wykonywaniu umów wzajemnych (art. 487-497). Jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Zadatek powinien być zwrócony w całości stronie, która go dała w następujących sytuacjach:
Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Reasumując, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży.
Omawiany wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości dotyczy sytuacji gdy mamy dwóch kupujących, którzy nabywają nieruchomość w równych udziałach po ½ każdy z nich. W związku z tym każdy z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia połowy kwoty zadatku oraz połowy ustalonej pomiędzy stronami ceny.
Ostatnim elementem jest podpisanie umowy przez strony.
Przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej mogą być zróżnicowane. Najczęstszym powodem braku zawarcia zobowiązania jest uchylanie się jednej ze stron od wykonania umowy przedwstępnej. Na gruncie prawa cywilnego stronie poszkodowanej przysługują dwie opcje zabezpieczenia się na tę okoliczność. Jedną z nich jest opcja z tzw. “skutkiem słabszym”. Polega ona na tym, że uprawniony kontrahent na mocy art. 390 k.c. może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Ograniczenie roszczenia o naprawienie szkody do tej, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy, oznacza, że może on domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i niezbędnych wydatków do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przede wszystkim mowa tutaj o wszelkich kosztach i wydatkach poniesionych w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Omawiany przepis określa zatem jedynie rozmiar odszkodowania dla poszkodowanej strony. Za podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej przyjąć należy art. 471 Kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Apelacyjnego, I ACa 1548/2012). Ponadto, w ramach swobody zawierania umów, strony mogą także odmiennie określić zakres odszkodowania. Z kolei druga opcja zakłada tzw. “skutek silniejszy”, który ma zastosowanie w sytuacji, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym. Należy mieć na uwadze, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.