Source: https://www.123recht.net/Zeitmietvertrag-Kuendigung-ausgeschlossen-__f514385.html
Timestamp: 2018-07-20 14:50:14
Document Index: 76061744

Matched Legal Cases: ['§ 540', 'BGH', 'BGH', '§ 549', '§ 536', '§ 535']

Zeitmietvertrag Kündigung ausgeschlossen? Mietrecht Forum 123recht.net
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13.1.2017 Thema abonnieren Zum Thema: Kündigung Zeitmietvertrag
Frage vom 13.1.2017 | 11:40
go457494-47
in folge Schildere ich meine Situation:
Ich habe im August letzten Jahres einen Zeitmietvertrag mit einer einjährigen Laufzeit, sprich bis zum 31.07.17 Nun würde ich gerne Frühzeitig ausziehen, da ich neben dem Job ein Studium begonnen habe und mir die Miete nicht mehr leisten kann ( meine Vermieterin sagte, dann müsse ich eben einen Kredit aufnehmen). Meine Vermieter möchte mich nicht aus dem Vertrag lassen, ich haben dann den Wunsch geäußert mir für die restliche Laufzeit einen Untermieter zu suchen, dies lehnte sie ab. in meinem Vertrag steht ebenfalls dass es nicht zulässig wäre einen Ersatzmieter zusuchen und das ein vorzeitiger Auszug nur möglich ist, wenn es von meiner Vermieterin vertretbar ist.
Desweiteren ist der Zeitvertrag begründet aufgrund von Eigennutzungsabsicht mit dem Zusatz a) die vermieteten Räumlichkeiten wieder für sich, Familienangehörige oder für die zu seinem Hausstand gehörigen Personen nutzen.
Reicht dies als Begründung?
Allmählich, bin ich mir nicht einmal sicher, ob die Wohnung überhaupt vermietet werden darf. Die Wohnung befindet sich im Keller mit direktem Zugang in die Wohnung meiner Vermieterin. Ebenso verlangt sie die Miete immer Bar, ich solle es nicht auf das angegebene Konto überweisen.
Ich hätte die Angelegenheit gerne einvernehmlich geklärt, sie lässt sich aber auf keine Kompromisse ein und hoffe auf einen Rat.
Antwort vom 13.1.2017 | 12:18
Student (2278 Beiträge, 1130x hilfreich)
Zitat (von go457494-47):
Es gibt 3 zulässige Gründe für einen Zeitmietvertrag. Eigennutzung nach Ablauf der Befristung ist einer davon.
Allerdings ist es fraglich ob die Begründung ohne zumindest Angabe der Person ausreicht ist fraglich.
Allmählich, bin ich mir nicht einmal sicher, ob die Wohnung überhaupt vermietet werden darf. Die Wohnung befindet sich im Keller mit direktem Zugang in die Wohnung meiner Vermieterin.
Ebenso verlangt sie die Miete immer Bar, ich solle es nicht auf das angegebene Konto überweisen.
Du bekommst doch eine Quittung. Alles andere kann dir egal sein.
Welchen Rat erwartest Du?
Aus meiner Sicht ist ein vorzeitiges Ende des Mietvertrages nicht möglich ohne Kulanz der Vermieterin.
Antwort vom 13.1.2017 | 13:03
Ob das eine gültige Befristung ist, sollte in der Tat als erstes geprüft werden. Steht da wirklich nichts anders drin als der zitierte Text? Was wurde denn seinerzeit mündlich dazu gesagt?
Ist auch keine Mindestlaufzeit vereinbart (also "die Kündigung ist zum ersten mal möglich zum ...")
Du kannst jetzt noch zum 1.4. kündigen, wenn da wirklich weiter nichts steht, denn dieser Text reicht sicherlich nicht.
Wenn die Wohnung möbliert ist, könntest du sogar mit einer Frist von 14 Tagen kündigen
Alternativ: Such dir mal einen Untermieter alt Mitmieter (du selbst willst das Ganze noch als Nebenwohnsitz nutzen, oder am Wochenende und der Untermieter Mo-Fr) für die Restlaufzeit und bitte deine Vermieterin schriftlich und nachweislich mit Fristsetzung (14 Tage, idealerweise vor Monatsende abgelaufen) um Zustimmung zur Untervermietung. Wenn sie diese ablehnt, darfst du auf jeden Fall mit gesetzlicher Frist kündigen.
Du kannst jetzt noch zum 1.4. kündigen
Bestenfalls zum 30.04.
Wacklige, sehr wacklige Kiste.
Der Vermieter müßte lediglich einer Untervermietung eines Teiles der Wohnung zustimmen, nicht der kompletten Wohnung.
Antwort vom 13.1.2017 | 15:16
Stimmt, zum 30.4.
Und: ja: Die Frist beträgt nicht 14 Tage, sondern "spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats".
Aber die Untervermietung sollte in jedem Fall klappen: Wenn der TE angibt, die Wohnung am Wochenende jeweils zu nutzen und nur für Mo-Fr untervermietet ("Wochenendheimkehrer"), dann ist das eine Teilvermietung.
Antwort vom 13.1.2017 | 15:31
Bevor man versucht, über § 540 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu konstruieren, sollte man sich den Mietvertrag genau anschauen. Am besten wäre es, den anonymisiert irgendwo hochzuladen und den Link hier einzustellen. Dann können wir schauen, ob das wirklich ein Zeitmietvertrag ist.
Zudem kann man natürlich mal vorsichtig beim Bauamt nachfragen, ob diese Kellerräume wirklich als Wohnraum genehmigt sind. Wenn dem nicht so ist und wenn die Räume in der aktuellen Form tatsächlich auch nicht genehmigungsfähig sind, dann kann man schon an eine fristlose Kündigung denken. Bei Gewerbemietrecht hat der BGH schonmal so entschieden (BGH, 24.10.2007 - XII ZR 24/06). Wobei ich nicht das ganze Urteil verstanden habe. Es ist dort u.a. von einer Nutzungsuntersagung durch das Amt die Rede. Ich habe nicht verstanden, ob erst dann eine fristlose Kündigung möglich sein soll oder bereits vorher.
Antwort vom 13.1.2017 | 16:38
Sofern denn alle 3 Kriterien des BGB § 549 Abs. Nr 2 zutreffen.
Antwort vom 13.1.2017 | 17:15
Student (2582 Beiträge, 814x hilfreich)
Also unterstützt du offensichtlich nicht versteuerte Gelder...
Antwort vom 13.1.2017 | 17:16
Was er auch im Eingangspost geschrieben hat. Oder was verstehst du unter Untermieter?
Nein, ich habe die Wohnung vorhin beim Bauamt gemeldet und meinen Verdacht schriftlich geäußert, denn ich vermute dass sie die Wohnung nicht als Mietswohnung eingetragen hat. Zumal die ja nur ein Zimmer hat und einen direkten Zugang zu der Wohnung meiner Vermieterin.
Antwort vom 13.1.2017 | 18:25
Nein, ich habe die Wohnung vorhin beim Bauamt gemeldet und meinen Verdacht schriftlich geäußert, denn ich vermute dass sie die Wohnung nicht als Mietswohnung eingetragen hat.
Das wird das Bauamt gar nicht interessieren, denn es gibt keine Pflicht das man das Vermieten beim Bauamt melden muss.
Das hat die aber sehr wohl interessiert, eine Wohnung sobald diese vermietet wird muss bei der Stadt eingetragen sein und das geht über das Bauamt.
Ist dies nicht der Fall, droht eine Strafe und Räumungsklage.
Mir durfte man nur keine Auskunft geben.
das wird geprüft und werde falls etwas nicht stimmt eh informiert, da die Wohnung dann geräumt werden muss.
Antwort vom 13.1.2017 | 19:58
Tolle Auskunft, auch wieder die Frage nach welcher Rechtsgrundlage sollte ein Bauamt eine Räumungsklage anstreben sollen.
Das Amt kann nur gegen den Eigentümer eine Nutzungsuntersagung aussprechen, so wie es User Chauchy in Post #05 beschrieben hatte.
Grundlage für die Untersagung liegt beim privaten Mieter in der Wohnraumverordnung in Zusammenhang mit den Landesbauordnungen. Wobei die Bauordnung eben nur für Neubauten gilt, also Raumhöhen von 230 bis 240 cm lichte Raumhöhe vorschreiben, ist für Aufenthaltsräume in Sinne der Verordnung 2 m die Rede.
Und nun kommt dabei sogar der Nachteil für den Mieter, er hat die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages gesehen, und das sogar akzeptiert.
Es wird nur geprüft ob die Räumlichkeiten in den Genehmigungen als Wohnraum vorhanden sind, andernfalls erhält der Eigentümer die Möglichkeit der Einreichung einer Baugenehmigung oder falls es dann nicht zulässig ist eben die Nutzungsuntersagung.
Die einzige Behörde wo Vermietung wirklich interessiert ist das Finanzamt, aber da 2016 erst gerade vorbei ist, und es noch einige Zeit dauern wird, bis der Vermieter seine Einkommensteuererklärung abgeben muss, ist auch dies im Moment noch nicht relevant, denn die Mieteinnahmen müssen dabei angegeben werden, egal on bar oder Überweisung.
Antwort vom 14.1.2017 | 08:30
Da würde mich mal die rechtliche Grundlage interessieren.
Ich würde mich gerne Informieren welche Strafe mich erwartet weil seit seit knapp 14 Jahren Wohnungen vermiete ohne Stadt und/oder Bauamt zur informieren.
Wobei, ich vermiete ja auf dem Dorf. Da muß ich das vielleicht gar nicht.
Antwort vom 14.1.2017 | 08:43
Ich würde mich gerne Informieren welche Strafe mich erwartet
Vermieter zu sein.
Antwort vom 14.1.2017 | 09:08
Die einzige Behörde wo Vermietung wirklich interessiert ist das Finanzamt, aber da 2016 erst gerade vorbei ist, und es noch einige Zeit dauern wird, bis der Vermieter seine Einkommensteuererklärung abgeben muss,
Vielleicht noch was als Nutzungsart der Räumlichkeiten bei der Erstellung des Grundsteuermessbescheides angegeben wurde.
Aber auch das tangiert den Mietvertrag in keinster Weise.
Und Du meinst das das Bauamt diesen "skandalösen" Fall, wenn überhaupt, umgehend bearbeiten und Du so ohne finanzielle Verluste von jetzt auf gleich aus dem Mietvertrag kommst?
Antwort vom 14.1.2017 | 12:58
Falls da Bauamt hier tatsächlich tätig wird, also zunächst mal einen Anhörungsbogen verschickt, danach vielleicht Auflagen verfügt ... und wenn die vom Vermieter nicht erfüllt werden dann ggf. sogar eine Nutzungsuntersagung erlässt, dann hat der Mieter den Mangel eigentlich ja selbst herbeigeführt.
Alleine dass vermieteter Wohnraum nicht bauaufsichtlichen Anforderungen als "Aufenthaltsraum"/Wohnraum entspricht, stellt ja noch kein Mangel im mietrechtlichen Sinn dar.
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/mietminderung-wegen-oeffentlich-rechtlicher-gebrauchsbeschraenkung-und-abweichung-der-wirklichen-flaeche-von-der-vertragsflaeche-schnelleinstieg_idesk_PI17574_HI2301797.html
Bis zu einer eventuellen Nutzungsuntersagung dürften zwar noch 1-2 Jahre ins Land gehen, aber möglicherweise gilt hier dann auch, das was für andere vom Mieter selbst herbeigeführte Mängel gilt > die Rechte aus BGB § 536 ff stehen dem Mieter nicht zu, vielmehr muss er verursachte/herbeigeführte Schäden ganz normal ersetzen.
Antwort vom 14.1.2017 | 14:07
Ein Mieter von Wohnraum darf nach § 535 BGB immer erwarten, dass die Mietsache auch zum Wohnen geeignet ist. Wenn sie das aus irgendwelchen Gründe nicht ist, so hat der Vermieter den Mangel zu vertreten. Es ist absurd zu behaupten, der Mieter wäre daran Schuld, nur weil er den Mangel aufdeckt.
Im Übrigen wird ein solcher Mangel nicht immer erst bei einer Nutzungsuntersagung entstehen. Wenn die Mietsache z.B. irgendwelche Vorschriften zum Brandschutz nicht erfüllt, so ändert sich das ja nicht durch das Schreiben einer Behörde. Das ist dann auch vor dem Schreiben schon so Der Mangel würde also bereits vorher bestehen und wäre sehr wahrscheinlich auch gravierend. Fehlt es dagegen lediglich an irgendwelchen Formalien, so wird der Mangel erst durch eine Nutzungsuntersagung schwerwiegend.
Aber zur Sache zurück: Wie sieht's denn nun mit dem Zeitmietvertrag aus? Wäre es nicht sinnvoller zunächst zu überprüfen, ob daran etwas zu deuteln ist? Der Eingangspost lässt zumindest vermuten, dass da was zu machen wäre.
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