Source: https://interpretacje-podatkowe.org/uslugi-najmu/ippp2-4512-1073-15-2-dg
Timestamp: 2017-10-17 19:02:39+00:00
Document Index: 70152653

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 17', 'art. 41', 'art. 83', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 122', 'art. 129', 'art. 41', 'art. 114', 'art. 41', 'art. 109', 'art. 110', 'SA/Po ', 'art. 6', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 41', 'art. 146']

W zakresie opodatkowania podatkiem VAT świadczonych usług najmu lokali użytkowych wraz z dostawą mediów.
IPPP2/4512-1073/15-2/DGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r.w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2015 r. (data wpływu 9 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT świadczonych usług najmu lokali użytkowych wraz z dostawą mediów - jest nieprawidłowe.
W dniu 9 listopada 2015 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT świadczonych usług najmu lokali użytkowych wraz z dostawą mediów.
Z. jest stowarzyszeniem działającym w ramach Ustawy z dnia 7 kwietnia 1989 r. Prawo o stowarzyszeniach. Prowadzi działalność statutową polegającą na: pracy nad rozwojem fizycznym, umysłowym i duchowym młodzieży polskiej, podejmowaniu działań mających na celu edukację, rozwoju społeczności lokalnych, rodziny, kształtowaniu postaw obywatelskich, odpowiedzialności za stan środowiska naturalnego oraz działań o charakterze charytatywnym i przeciwdziałającym alienacji oraz upośledzeniu w społeczeństwie.
Dochód uzyskany z działalności statutowej Z. przeznacza w całości na pokrycie kosztów działalności statutowej, i z mocy ustawy o pdop stowarzyszenie korzysta ze zwolnienia podatku dochodowego, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 4 pdop.
Stowarzyszenie posiada majątek w postaci budynków, w których niewykorzystane pomieszczenia są wynajmowane.
Wynajem świadczony jest na podstawie umów najmu lokali użytkowych z podmiotami gospodarczymi lub innymi jednostkami organizacyjnymi na cele ich działalności gospodarczej, z przeznaczeniem na sale lekcyjne, pomieszczenia biurowe, sale konsumpcyjne.
Umowy najmu zobowiązują Najemcę do zapłaty wynajmującemu miesięcznego czynszu i innych opłat (opłata eksploatacyjna, opłata za dostawę wody, odprowadzanie ścieków, energię elektryczną i gaz) z tytułu najmu lokalu.
Ponadto najemca zobowiązany jest używać lokal z należytą starannością i zgodnie z jego przeznaczeniem, ponosi odpowiedzialność wobec wynajmującego za mienie wynajmującego znajdujące się w lokalu, które wskazuje protokół. Nie może dokonywać bez zgody wynajmującego zmian naruszających substancję lokalu lub budynku. Jeżeli przy przekazaniu lub w czasie trwania stosunku najmu okaże się potrzeba naprawy lub modernizacji lokalu, które obciążają wynajmującego, najemca powiadamia go bezzwłocznie, w przeciwnym razie odpowiada on za szkody jakie powstały. Koszty związane z bieżącą konserwacją i szkodami powstałym podczas trwania umowy najmu pokrywa najemca. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności wobec najemcy za jego majątek znajdujący się w lokalu. Zabezpieczenie lokalu przed kradzieżą i włamaniem oraz ewentualne ubezpieczenie majątku znajdującego się w lokalu od wszelkich ewentualnych szkód spoczywa wyłącznie na najemcy i jego też obciążają wszelkie koszty z tym związane.
Z zawartych umów wynika, obowiązek zapewnienia Najemcy dostawy mediów do lokali i zobowiązują Wynajmującego do dołożenia wszelkiej staranności w celu zapewnienia sprawnego działania urządzeń technicznych w budynku, umożliwiających Najemcy korzystanie z energii elektrycznej, ogrzewania lokalu, dostarczenia ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci.
W umowach najmu jest zapis odnośnie kwoty miesięcznego czynszu za najem, oraz zapis, że Najemca oprócz czynszu będzie dodatkowo ponosił w pełnej wysokości opłaty za media tzn. zużycie energii, gazu, wody zgodnie ze wskazaniami odrębnie zamontowanych dla przedmiotu najmu podliczników. Czynsz za lokal jest rozliczany co miesiąc na podstawie wystawianych faktur VAT, natomiast media są refakturowane zgodnie ze wskazaniami podliczników w odrębnie wystawionych fakturach. Wnioskodawca wszystkie usługi tj. podstawową usługę najmu i i usługi pomocnicze fakturuje ze stawką 23%.
Czy stosowana stawka VAT 23% do refakturowania wszystkich mediów, w tym też zużycia wody, odprowadzenia ścieków i wywozu odpadów jest właściwą stawką stosowaną przy refakturowaniu tych usług, w przypadku gdy w umowie jest odrębny zapis dotyczący czynszu podstawowego i pozostałych kosztów eksploatacyjnych ...
Wnioskodawca uważa, że stawką VAT na usługi dodatkowe jakimi są opłaty za media jest stawka obowiązująca usługi najmu przeznaczone na cele użytkowe tj. 23%.
W związku z najmem lokali należących do Wnioskodawcy Najemcy nie mają umów zawartych bezpośrednio z dostawcami mediów, lecz korzystają z dostaw mediów Wynajmującego; zatem dostawa mediów zdaniem Strony jest częścią składową czynszu, niezależnie od sposobu ich fakturowania.
W przypadku Wnioskodawcy najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń tj. najmu zasadniczego i usług pomocniczych (energia, gaz, woda ścieki, wywóz odpadów). Świadczenia pomocnicze są nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Usługa pomocnicza, taka jak zapewnienie przykładowo dostępu do wody nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej.
Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z jej dostawcą. W przypadku braku takiej umowy, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu nieruchomości.
Z powołanego przepisu wynika zatem, że podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę, którą usługodawca otrzyma z tytułu sprzedaży od usługobiorcy. Jednocześnie ustawodawca precyzuje, że za taką zapłatę należy uznać wszelkie dotacje, subwencje oraz inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę. Nie ulega wątpliwości, że koszty mediów mają charakter cenotwórczy i bezsprzecznie stanowią istotny element usług związanych z korzystaniem z nieruchomości (użytkowania, najmu, dzierżawy).
Z treści art. 41 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku – stosownie do art. 41 ust. 2 - wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.
stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
W poz. 140 załącznika nr 3 do ustawy, ustawodawca wymienił „usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych” PKWiU 36.00.20.0, w poz. 141 tego załącznika – „usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych” PKWiU 36.00.30.0, z kolei w poz. 142 – „usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków” PKWiU ex 37. Ponadto poz. 143 załącznika obejmuje „usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne nadających się do recyklingu - PKWiU 38.11.1”, natomiast w poz. 144 znajdują się „usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne nienadających się do recyklingu – PKWiU 38.11.2” oraz w poz. 149 - „usługi związane z usuwaniem odpadów innych niż niebezpieczne – PKWiU 38.21.2”.
Z powołanego przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zatem usługi w zakresie najmu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.
Z informacji zawartych w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca jest stowarzyszeniem działającym w ramach ustawy Prawo o stowarzyszeniach i prowadzi działalność statutową o charakterze społecznym, edukacyjnym i charytatywnym.
Stowarzyszenie posiada majątek w postaci budynków, w których niewykorzystane pomieszczenia są wynajmowane na podstawie umów najmu lokali użytkowych z podmiotami gospodarczymi lub innymi jednostkami organizacyjnymi na cele ich działalności gospodarczej, z przeznaczeniem na sale lekcyjne, pomieszczenia biurowe, sale konsumpcyjne.
Z zawartych umów wynika, obowiązek zapewnienia Najemcy dostawy mediów do lokali i korzystaniu przez Najemcę z energii elektrycznej, ogrzewania lokalu, dostarczenia ciepłej i zimnej wody, odprowadzania ścieków i wywozu śmieci.
Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest czy media w postaci energii elektrycznej, ogrzewania lokalu (energii cieplnej), ciepłej i zimnej wody, odprowadzania ścieków i wywozu śmieci dostarczane najemcom powinny być opodatkowane taką samą stawką podatku VAT jak usługa najmu.
Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń. Sytuacja, w której to najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z poszczególnych mediów poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia, występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia mediów w oparciu o wskazania liczników. Tym samym gdy najemca może decydować o swoim zużyciu energii elektrycznej, energii cieplnej, ciepłej i zimnej wody, odprowadzania ścieków i wywozu śmieci, wówczas nie mamy do czynienia z kompleksową usługą najmu, gdyż usługę zapewnienia dostępu do mediów należy uznać za odrębną od usługi najmu.
W tym miejscu można także przytoczyć orzeczenie WSA w Poznaniu z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 833/15, w którym to wyroku Sąd wskazał, że: „Mając na uwadze powyższe kryteria i odnosząc je do okoliczności faktycznych przedstawionych przez skarżącą, zwrócić należy uwagę, że elementy charakterystyczne opisanej transakcji polegają na:
Wymienione elementy pozwalają – w ocenie Sądu – na uznanie, że dostawę mediów należy uważać za stanowiącą świadczenie odrębne od najmu, co uzasadnia także pogląd skarżącej, że dostawy te nie są opodatkowane stawką podatku VAT właściwą dla usługi najmu.”
W stanie faktycznym przedstawionym we wniosku Wnioskodawca jasno wskazał, że czynsz najmu nie obejmuje opłat za inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy. Nie można zatem, w ocenie tut. Organu, mówić o świadczeniu jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczany jest zarówno czynsz jaki i świadczenia obejmujące media, czy też inne usługi.
W przedmiotowej sprawie koszty zużycia mediów obliczane są w oparciu o wskazania podliczników i na tej podstawie Wnioskodawca wystawia stosowne faktury.
Zatem to najemca decyduje o wielkości zużycia ww. mediów a wysokość opłaty z tytułu ich zużycia określana jest na podstawie wskazań podliczników.
Od dnia 1 lipca 2013 r. w związku ze zmianą przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 2012 r. poz. 391, ze zm.) wprowadzone zostały nowe zasady gospodarowania odpadami.
W rozdziale 3a tej ustawy – „Gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę” wskazano, że gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy. Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne (art. 6c pkt 1 i 2).
Oznacza to, że zarówno wynajmujący jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Opłaty za wywóz nieczystości są stawkami narzuconymi przez urząd gminy.
Zobowiązanie do uiszczania opłat z tytułu wywozu nieczystości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty.
Zatem w związku z wprowadzoną z dniem 1 lipca 2013 r. zmianą przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, opłata za wywóz nieczystości stanowi nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem (o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę).
Wnioskodawca obciążając najemców nieruchomości (wystawiając faktury) opłatami za wywóz nieczystości pobieranymi na zasadach obowiązujących od dnia 1 lipca 2013 r., jest zobowiązany do zastosowania stawki właściwej dla usługi zasadniczej, którą jest usługa najmu lokali użytkowych podlegająca opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Usługi te stanowią w tym okresie element zasadniczej usługi najmu.
Natomiast dostawę ww. mediów tj. sprzedaż wody, odprowadzanie ścieków komunalnych, energii elektrycznej, energii cieplnej należy traktować odrębnie od usługi najmu i udokumentować poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury. Przy czym usługi dostarczania wody za pośrednictwem sieci wodociągowych (PKWiU 36.00.20.0 i 36.00.30.0) wymienione odpowiednio w poz. 140 i 141 załącznika nr 3 do ustawy będą podlegały opodatkowaniu VAT w wysokości 8% stosownie do art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 140 lub 141 zał. nr 3 oraz w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy. Z kolei w poz. 142 załącznika nr 3 wymieniono usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków PKWiU ex 37, które stosownie do art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy będą podlegały opodatkowaniu VAT w wysokości 8%. Zatem Wnioskodawca refakturując na najemców zużycie wody oraz odbiór ścieków wg wskazań podliczników w wystawianych z tego tytułu fakturach powinien zastosować obniżoną stawkę podatku w wysokości 8%. Natomiast dostawa pozostałych mediów - energii cieplnej, energii elektrycznej, do sprzedaży których przepisy dotyczące podatku od towarów i usług nie przewidują obniżonej stawki – należy w wystawianych fakturach dokumentujących ich dostawę dla poszczególnych najemców zastosować stawkę podatku w wysokości 23%.
W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa wymienionych we wniosku mediów najemcom lokali użytkowych stanowi element kompleksowej usługi najmu opodatkowanej jednolitą stawką podatku w wysokości 23% należy uznać za nieprawidłowe.
ITPP1/4512-927/15/IK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Usługi najmu > IPPP2/4512-1073/15-2/DG