Source: https://www.wowi.de/mieten.html
Timestamp: 2020-02-20 20:07:39
Document Index: 333653452

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 1', '§ 564', '§ 2', '§ 3', '§ 5', '§ 3', '§ 10', '§ 11', '§ 10']

Entwicklung des Mietniveaus in Deutschland von 1924 - 1950 im Vergleich zur Entwicklung der Bau- und Lebenshaltungskosten
(ohne Wohnung)
aus Alt- und Neubaumiete*
*) Durchschnittsmiete für Alt- und Neubauwohnungen. Neubauten jeweils mit dem Neubauanteil gewichtet. Bei den Gewichten normaler und verstärkter Abgang durch Kriegsschäden vernachlässigt. Neubaumiete mit etwa 120 % bis 125 % der Altbaumiete geschätzt.
**) Die Lebenshaltungskosten für II. Vj. 1950 stimmen nur annähernd. Nach der Währungsreform wurde das Berechnungsschema für den Index geändert, daher ist der heutige Index nur noch bedingt mit dem früheren vergleichbar.
Der Vergleich zwischen Lebenshaltungskosten und Bauindex einerseits und Mietindex andererseits zeigt, daß die Mieten weit hinter den Lebenshaltungskosten zurückgeblieben sind, und noch nicht die Hälfte der Baukostensteigerung erreicht haben. Die Lebenshaltungskosten haben seit dem ersten Weltkrieg eine hundertprozentige Steigerung erfahren, während die Altbaumieten nur um 25 v.H. gestiegen sind. Für Neubauwohnungen, die dem Mieter im allgemeinen größere Bequemlichkeiten bieten, müssen nominal etwa 50 v.H. mehr Miete aufgewandt werden als für eine Neubauwohnung vor 1914. Die niedrige Miete drückt den Lebenshaltungsindex 1938 = 100 von rund 165 auf 155, also um mindestens 6 Prozent. Der Mieter lebt besser auch auf Kosten der Grundeigentümer und nicht nur infolge der Einkommenssteigerung.
Die historische Entwicklung des Mietrechts in tabellarischer Darstellung
Phase I: Überführung der Wohnungsmärkte in die Soziale Marktwirtschaft
Erstes Wohnungsbaugesetz: Marktmieten für frei finanzierte Neubauwohnungen
Wohnraumbewirtschaftungsgesetz: Zuteilung des Wohnraums nach der persönlichen und volkswirtschaftlichen Dringlichkeit der Wohnbedürfnisse (bspw. Nähe der Arbeitsstätte) – Ausnahme des nach der Währungsreform fertiggestellten Wohnraums von der Bewirtschaftung
Erstes Bundesmietengesetz: weitere Ausnahmen von der Preisbindung
Stufenweiser Abbau der Wohnungszwangswirtschaft (Abbaugesetz): Ende der Wohnraumbewirtschaftung bis 1965 – stufenweiser Abbau der Preisbindungen für Altbauwohnungen – statt Aufhebungsklage freies Kündigungsrecht des Vermieters (Auslaufen des Mieterschutzgesetzes für 1965 angekündigt) – Widerspruchsmöglichkeit des Mieters mit Sozialklausel (§ 556a BGB) – Gericht wägt soziale Härte ab gegen "Belange des Vermieters" (seit 1967 "berechtigte Interessen")
Phase II: Epochaler Eingriff in die Preisbildung: gleiche Mieten für vergleichbare Wohnqualitäten
Härtefallgrund der Nicht-Beschaffbarkeit angemessenen Ersatzwohnraums in § 556a BGB eingefügt – Erstes Wohnraumkündigungsschutzgesetz: Kündigungsrecht des Vermieters nur bei berechtigtem Interesse (nach Artikel 1 § 1 Abs. 2, später § 564b BGB: Eigenbedarf, angemessene wirtschaftliche Verwertung, Vertragsverletzungen des Mieters) – Widerspruch des Mieters mit Sozialklausel möglich – ortsübliche Vergleichsmiete wieder in das Preisrecht eingeführt
Phase III: Vergleichsmiete: Ausweitung des Geltungsbereichs - stete Aufweichung des Prinzips
Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz: Regelungen von 1971 als Dauerrecht (Gesetz zur Regelung der Miethöhe MHRG) – Angabe von Begründungsmitteln für Mieterhöhungen (nach § 2 Abs. 2 MHRG Mietspiegel, Gutachten, drei Vergleichswohnungen) – Elemente der Kostenmiete eingeführt: Modernisierungszuschlag (nach § 3 MHRG mit 14 vH der Kosten auf die Jahresmiete) und Kapitalkostenumlage (§ 5 MHRG)
Modernisierungs- und Energiespargesetz: Senkung des Modernisierungszuschlags auf 11 vH (§ 3 MHRG)
Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen: drei Jahre zeitlicher Rückbezug der Vergleichsmiete – Zulässigkeit von Staffelvereinbarungen (§ 10 Abs. 2 MHRG ) – 30 vH-Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand
Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit – Vergleichsmiete für die nicht preisgebundenen Wohnungen der ehemals gemeinnützigen Unternehmen – für diese Wohnungen zeitlich befristet Kappungsgrenzen von jährlich 5 vH durch Länderverordnungen
Regelungen und Absichtserklärungen des Einigungsvertrags über die ostdeutschen Mieten: § 11 in das MHRG eingefügt – Marktspaltung: keine Preisbindung für neu errichteten und rekonstruierten Wohnraum – Modernisierungszuschlag auch für preisgebundenen Wohnraum – Ermächtigung der Bundesregierung zur schrittweisen Anpassung der gebundenen Mieten, zur rascheren Anpassung der Neuvertragsmieten sowie zur Einführung einer Instandsetzungsumlage – Absichtserklärung: Überführung aller ostdeutschen Mieten in das Vergleichsmietensystem, Anpassung der preisgebundenen Mieten nur im Rahmen von Einkommenserhöhungen
Erste Grundmietenverordnung für den preisgebundenen ostdeutschen Wohnraum: Erhöhung der Grundmieten zum 1.10.1990 – Differenzierung nach grundlegenden Ausstattungsmerkmalen sowie nach der Gemeindegröße
Zweite Grundmietenverordnung: Erhöhung der ostdeutschen Grundmieten zum 1.1.1993 – Differenzierung nach grundlegenden Ausstattungsmerkmalen sowie nach der baulichen Beschaffenheit – Instandsetzungsumlage auf freiwilliger Basis
Viertes Mietrechtsänderungsgesetz: engere Kappungsgrenzen für Wohnungen bis Baujahr 1980 – vier Jahre zeitlicher Rückbezug der Vergleichsmiete – Indexmiete eingeführt (§ 10a MHRG)
Mietenüberleitungsgesetz für den preisgebundenen ostdeutschen Wohnraum: Erhöhung der Grundmieten zum 1.8.1995 und zum 1.1.1997 um 15 bzw. 5 vH – Differenzierung nach grundlegenden Ausstattungsmerkmalen, nach der Beschaffenheit sowie nach der Gemeindegröße – Wegfall der Preisbindungen zum 1.1.1998 bzw. nach der Übergangsvorschrift zum 1.7.1997 – bei Neuabschlüssen Erhöhungsmöglichkeit um weitere 15 vH – Einbeziehung der gebundenen Mieten in die ersten ostdeutschen Mietspiegel – Kappung des Modernisierungszuschlags auf drei Mark pro Quadratmeter
Orginaldokument in Word97-Format mit Quellenangaben
Diese Übersicht wurde an der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Sozialwesen Zittau / Görlitz erstellt
Kontinuierliche Liberalisierungsschritte zum Abbau der Wohnungszwangswirtschaft haben in der Bundesrepublik Deutschland die Entwicklung bis 1970 gekennzeichnet (Phase I: "Überführung der Wohnungsmärkte in die Soziale Marktwirtschaft?". Während für frei finanzierte Neubauwohnungen bereits 1950 wieder Marktmieten zugelassen wurden, zog sich der Abbau der Preisbindungen für die Altbauwohnungen bis in die 70er Jahre hin. Als Folge blieben die Märkte für lange Zeit gespalten. Mit dem "Abbaugesetz" von 1960 wurde im Grundsatz ein freies Kündigungsrecht geschaffen. Kündigungen waren immer dann durchsetzbar, wenn der Mieter sich nicht auf eine besondere Härte berufen konnte. Damit konnten die Vermieter Mietzinserhöhungen mittels Änderungskündigungen durchsetzen.
Eben diese Möglichkeit war der Anlaß für die Einführung des Vergleichsmietensystems. Die sozialliberale Koalition hat das Mietrecht mit diesem Schritt grundlegend reformiert (Phase II). Die Vergleichsmiete ist eine nach bestimmten Vorschriften zu ermittelnde marktorientierte Referenzmiete für Mieterhöhungen im Bestand. Im Zusammenhang mit ihrer Einführung wurde das freie Kündigungsrecht der Vermieter wieder abgeschafft. Die Reform des Kündigungsrechts griff auf die Konstruktion des Änderungsgesetzes von 1928 zurück. Kündigungen waren fortan nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters zulässig. Der Kündigungsschutz war mithin nicht länger auf die Härtefälle beschränkt. In der praktischen Umsetzung hat die Vergleichsmiete mietbegrenzend und marktspaltend gewirkt. Die Wohnungspolitik hat darauf mit vielen Ergänzungen und Änderungen des Mietrechts reagiert.
Die Gesetzgebung hat den einheitlichen marktorientierten Reformschritt des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes mit zusätzlichen Mietbegrenzungen, systemwidrigen Umlageregelungen und gänzlich neuen Vertragsmodellen (Staffel- und Indexmiete) seit 1974 soweit perforiert, daß die Preisordnung des Wohnungsmarktes zu einem planlosen Nebeneinander nicht abgestimmter Regelungen degeneriert ist (Phase III: "Vergleichsmiete: Ausweitung des Geltungsbereichs - stete Aufweichung des Prinzips"). Die Wohnungspolitik ist offenbar mit den Wirkungen des Vergleichsmietensystems nicht zufrieden, doch bringt sie nicht die Entschlossenheit für eine grundlegende Revision des Mietrechts auf. Die Gesetzgebung hat sich auf eine abschüssige Bahn des zunehmenden Interventionismus begeben. Die Maßnahmen zur Ausweitung des Anwendungsbereichs des Vergleichmietensystems auf nicht preisgebundene Wohnungen der ehemals gemeinnützigen Unternehmen, auf die ehemals preisgebundenen ostdeutschen Wohnungsbestände, sowie in letzter Zeit auch auf die Bestände des Sozialen Wohnungsbaus können daher nur mit Einschränkungen als Schritte zu einer freiheitlicheren Ordnung des Wohnungsmarktes bezeichnet werden.
Eine große Herausforderung für die Wohnungspolitik war die von Anfang an beabsichtigte Überführung der DDR-Mieten in das Vergleichsmietensystem. Die aus der DDR übernommenen unzureichend differenzierten Höchstmieten wie auch der immense Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf haben die Realisierung dieses Vorhabens erheblich erschwert. In der DDR waren die Mieten nur mit symbolisch niedrigen Werten angesetzt worden. Anpassungsmöglichkeiten im Zeitablauf waren nicht vorgesehen. Eine Differenzierung der Mieten wurde allein nach (drei) Baujahrgruppen vorgenommen. Innerhalb der einzelnen Gruppen waren die Mieten jedoch völlig unbeweglich. Für Altbauten galt bis zuletzt die 1936 eingefrorene Miete in Höhe von 0,35 Mark pro Quadratmeter. Die Kaltmieten für die beiden jüngeren Baujahrgruppen lagen im Jahr 1989 bei 0,80 und 1,25 Mark pro Quadratmeter.
Der von der DDR hinterlassene nutzbare Wohnungsbestand ist mit den beiden Grundmietenverordnungen und später dem Mietenüberleitungsgesetz vorübergehend einer nur in Ostdeutschland geltenden besonderen Preisbindung unterworfen worden. Lediglich Wohnungen, die nach dem Stichtag 2.10.1990 entweder neu errichtet oder in unbewohnbaren Häusern rekonstruiert worden waren, waren von der Mietpreisbindung ausgenommen worden. Für diese Wohnungen konnten innerhalb der gesetzlichen Grenzen (Mietpreisüberhöhung bzw. Mietwucher) die Mieten frei vereinbart werden.
Mit den beiden Grundmietenverordnungen für die Anpassung der gebundenen ostdeutschen Mieten wurden nicht nur die Grundmieten für diese Wohnungen erhöht, sondern in engen Grenzen auch nach Zustand (Instandhaltungsgrad), Ausstattung und Gemeindegröße differenzierte Mieterhöhungen zugelassen. So konnte etwa die Mieterhöhung aus der Zweiten Grundmietenverordnung nur bei einem guten Zustand der Daches, der Fenster und der Außenwände in vollem Umfang geltend gemacht werden. Daraus ergaben sich begrenzte Anreize zu Sanierungen an den Wohnungen mit erheblichen baulichen Schäden.
Mit dem Mietenüberleitungsgesetz sind für die preisgebundenen Wohnungen weitere Mieterhöhungen ermöglicht worden. Über diese Mieterhöhungen hinaus konnten nach derÜbergangsvorschrift für Neuvertragsmieten bis zum 30.06.1997 bei einer Wiedervermietung (einmalig) nochmals um bis zu 15 vH höhere Mieten abgeschlossen werden. Der Gesetzgeber wollte mit diesen Regelungen weitere Anreize zu Instandsetzungsmaßnahmen geben und eine weitere Spreizung der Mieten zur Vorbereitung der Einführung des Vergleichsmietensystems erreichen.