Source: http://www.baufoerderer.de/5-0-0-0-0.html
Timestamp: 2013-05-22 01:52:05
Document Index: 169899597

Matched Legal Cases: ['§ 305', '§ 305', '§ 29', '§ 765', '§ 641', '§ 4', '§ 11', '§ 609', '§ 1', '§ 35', '§ 1', '§ 140', '§ 140', '§ 60', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 339', '§ 631', '§ 1']

Sie sind hier: > baufoerderer.de > Glossar
Die mit einem * gekennzeichneten Erläuterungen stammen aus dem Ratgeber des Verbraucherzentrale Bundesverbandes "Wärmedämmung - Vom Keller bis zum Dach", 4. Auflage 2006.
Die mit zwei ** gekennzeichneten Erläuterungen wurden mit freundlicher Genehmigung entnommen aus dem Ratgeber der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen "Die Baufinanzierung - Planungshilfen, Finanzierungsformen und -strategien", 2. Auflage Juni 2006.
Diese Ratgeber finden Sie hier im vzbv-Shop.
Abgleich, hydraulischer
Baubegleitende Qualitätssicherung (QS)
Beleihungswertgrenze
Effektivzins, effektiver Jahreszins
KfW-Effizienzhaus 70 und 55 (EnEV2007)
KfW-Effizienzhaus 70, 85, 100, 115 und 130 (EnEV2009)
KfW Energiesparhaus 60 und 40
Rohdichte (in kg/m³)
Variabler Zins(satz)
Wartezeit bei Bausparverträgen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bestätigung der Baubehörde (bzw. je nach Landesrecht auch von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen), dass bestimmte Räumlichkeiten eine abgeschlossene Wohnung im Sinne des → Wohnungseigentumsgesetzes bilden. Sie ist notwendig, damit das → Sondereigentum an der Wohnung im → Grundbuch eingetragen werden kann. Damit sie erteilt werden kann, müssen die Räume durch Wände und Decken von anderen Räumen und benachbarten Wohnungen getrennt sein, mindestens ein eigenes Bad und WC besitzen, über mindestens eine eigene Küche oder Kochnische verfügen und einen eigenen Zugang ins Freie oder zum Treppenhaus haben. Grundlage für die Prüfung durch die Baubehörde (bzw. durch den Sachverständigen) ist in der Regel der jeweilige → Aufteilungsplan.
Siehe → Hydraulischer Abgleich.
Ablaufleistung**
Geldbetrag, der im Rahmen von → Kapitallebensversicherungen vom Versicherungsunternehmen im Erlebensfall am Vertragsende an den Versicherungsnehmer ausgezahlt wird. Er setzt sich aus der garantierten Versicherungssumme und der Überschussbeteiligung zusammen. Die Höhe der tatsächlichen Ablaufleistung ist bei Vertragsabschluss nicht bekannt, da sie vor allem von den ungewissen Überschussanteilen abhängt. Die Versicherer dürfen deshalb nur unverbindliche Prognosen abgeben. Sicher ist lediglich der auf der Basis des Garantiezinses (bis 2006: 2,75 Prozent, aktuell 2,25 Prozent pro Jahr auf den Sparanteil nach Abzug von Kosten und Risikoprämie) ermittelte garantierte Auszahlungsbetrag.
Siehe auch → Festdarlehen.
Die Abnahme eines Werkes ist einer der Dreh- und Angelpunkte beim Recht des → Werkvertrags und spielt daher auch bei Bauverträgen eine wichtige Rolle. "Abnahme" bedeutet hier, dass der Bauherr die Leistungen des Bauunternehmers oder Handwerkers als "im wesentlichen" vertragsgemäß (also ohne größere Mängel) anerkennt und zur eigenen Nutzung übernimmt. Dabei sind grundsätzlich drei Arten möglich: Bei einer "förmlichen Abnahme" findet die Abnahme der Arbeiten im Rahmen einer Begehung und Prüfung auf der Baustelle statt und wird beispielsweise durch ein Abnahmeprotokoll, das auch die noch vorhandenen Mängel auflistet, dokumentiert. Das Gegenteil der förmlichen Abnahme ist die Abnahme durch so genanntes "schlüssiges Verhalten", beispielsweise durch den Einzug in das neue Haus. Schließlich gibt es noch die "fiktive Abnahme", deren Voraussetzungen in der Regel vertraglich vereinbart werden müssen und die unabhängig von einem bestimmten Verhalten des Bauherrn erfolgt.
Eine förmliche Abnahme ist in jedem Falle vorzuziehen, weil an die Abnahme vielfältige rechtliche Wirkungen geknüpft sind (u. a. Fälligkeit der Vergütung des Unternehmers, Verlust der Gewährleistungsrechte des Bauherrn mit Ausnahme von Schadensersatzansprüchen, wenn er sich bei erkennbaren Mängeln die Rechte bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehält, Beginn der → Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche und Übergang der Gefahr des zufälligen Untergangs des Werkes - z. B. durch Blitzschlag - auf den Kunden). Auch die → Beweislast für Mängel ändert sich: Vor der Abnahme muss das Unternehmen beweisen, dass keine Mängel vorliegen, nach der Abnahme ist es Sache des Kunden zu beweisen, dass es sich um Mängel handelt. Der Unterschied wird bedeutsam, wenn sich ein Mangel nicht klar beweisen lässt, weil grundsätzlich derjenige einen Prozess verliert, der die Beweislast trägt.
Zum Schutz des Unternehmers darf der Kunde die Abnahme allerdings auch nicht nach Belieben herauszögern. Er ist zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk keine oder nur unwesentliche Mängel aufweist, kann bei Mängeln aber den → Druckzuschlag einbehalten. Bei wesentlichen Mängeln darf er dagegen die Abnahme - und Bezahlung - verweigern und den Unternehmer zunächst die Mängel beseitigen lassen, bevor dann ein neuer Abnahmeversuch unternommen wird.
Siehe auch → Vertragsstrafe.
Außer beim Werkvertrag wird der Begriff "Abnahme" bzw. "Bauabnahme" auch im Rahmen des öffentlichen Baurechts verwendet. In diesem Zusammenhang bedeutet die Bauabnahme, dass die Baubehörde während des Bauens zu bestimmten Zeitpunkten prüft, ob das Gebäude entsprechend der → Baugenehmigung und den gesetzlichen Vorschriften erstellt wurde. Die näheren Einzelheiten ergeben sich aus der → Bauordnung des jeweiligen Bundeslands.
Siehe → Abnahme.
Siehe → Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Nach der gesetzlichen Definition in § 305 → BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen die für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der so genannte "Verwender", der die Bedingungen vorgibt) der anderen Vertragspartei beim Abschluss eines Vertrages stellt. Man spricht daher auch von "Formularverträgen". Bekannt sind AGB auch als das so genannte "Kleingedruckte", wobei es aber nicht darauf ankommt, wie groß oder klein die Klauseln tatsächlich gedruckt sind. AGB können in der Vertragsurkunde selbst oder - beispielsweise als Aushang - auch in einem gesonderten Text enthalten sein. Damit sie wirksamer Vertragsbestandteil werden, müssen sie allerdings in den Vertrag einbezogen werden. Dazu muss der Verwender seinen Vertragspartner grundsätzlich auf seine AGB hinweisen und ihm die Möglichkeit verschaffen, diese in zumutbarer Weise zur Kenntnis zu nehmen.
Die Einbeziehung von AGB birgt insbesondere für juristische Laien immer das Risiko, vom Verwender unangemessen benachteiligt zu werden. Daher unterliegen AGB einer besonderen gesetzlichen Kontrolle, die verhindern soll, dass Verträge zu einseitig gestaltet werden. Die entsprechenden Vorschriften waren bis zur so genannten "Schuldrechtsreform", die zum 1. Januar 2002 in Kraft trat, im "Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen" (AGBG) enthalten. Mit der Schuldrechtsrefom wurden die Bestimmungen in die §§ 305 bis 310 BGB übernommen. Sie regeln u. a. die formalen und inhaltlichen Anforderungen an AGB. Verstößt eine bestimmte Klausel dagegen, so ist sie unwirksam, und statt dessen gilt grundsätzlich die gesetzliche Regelung. Das Gegenteil von AGB sind individuelle Vereinbarungen im Vertrag; sie gehen den AGB vor.
Siehe auch → Werkvertrag und → VOB/B.
Unter Altlasten werden in erster Linie Verunreinigungen oder Verseuchungen von Grund und Boden verstanden, beispielsweise durch Müll, Öl oder Chemikalien. Sie rühren meist von einer früheren Nutzung des Grundstücks (etwa als Industriegelände, Müllplatz oder Tankstelle) her, können aber auch von einem Nachbargrundstück eingewandert sein. Je nach Art und Umfang der Altlasten können der Austausch des Erdreichs oder andere teure Sanierungsmaßnahmen notwendig werden. Ordnungsrechtlich ist dafür grundsätzlich der jeweilige Eigentümer verantwortlich, auch wenn er die Verunreinigung nicht selbst verursacht hat. Altlasten können auch dazu führen, dass ein Grundstück nicht bebaut werden darf. Schutz vor Problemen mit Altlasten bieten unter anderem die Information vor dem Grundstückskauf über die frühere Nutzung des Geländes und der Umgebung (z. B. mittels → Grundbuch und Altlastenkataster der Gemeinde) sowie Bodenproben bzw. -gutachten.
Im weiteren Sinne werden als Altlasten auch sonstige gefährliche oder gesundheitsschädliche Stoffe oder Baumaterialien bezeichnet, die beispielsweise beim Kauf eines Altbaus mit übernommen werden (z. B. Asbest, bestimmte Holzschutzmittel oder Klebstoffe).
Ein Anderkonto ist ein Konto, das treuhänderisch von einem Notar ("Notaranderkonto") oder auch Rechtsanwalt ("Rechtsanwaltsanderkonto") geführt wird. Mit diesem Konto verwaltet der Anwalt bzw. Notar fremde Gelder (z. B. den Kaufpreis bei einem Immobilienkauf, den der Notar vom Käufer erhält, um ihn an den Verkäufer weiterzuleiten). Zwischen dem Kreditinstitut und dem Notar/Anwalt gelten hierbei besondere vertragliche Bedingungen, um den Zweck als Anderkonto deutlich zu machen. Die Beträge auf dem Anderkonto gehören rechtlich nicht zum Vermögen des Notars/Anwalts und sind daher vor dem Zugriff seiner Gläubiger geschützt.
Siehe → Effektivzins.
Siehe → Annuitätendarlehen.
Annuitätendarlehen**
Annuität ist die regelmäßige - auch als Kapitaldienst bezeichnete - Zahlung, die bei Annuitätendarlehen für Zinsen und →Tilgung pro Jahr aufzubringen ist. Die Annuität bleibt während der → Zinsbindungsfrist des Darlehens gleich hoch. Mit zunehmender Laufzeit verändert sich aber der Anteil von Zinsen und Tilgung innerhalb der Annuität. Durch die abnehmende → Darlehensrestschuld ersparte Zinsen werden zur Erhöhung des Tilgungsanteils verwendet.
Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, das mit gleichbleibenden Annuitäten zurückgezahlt wird. Die Laufzeit beträgt bei einer Anfangstilgung von einem Prozent je nach Zinssatz und Abrechnungsweise ca. 25 bis 33 Jahre.
Siehe auch → Tilgungsdarlehen.
Unter Anschlussfinanzierung versteht man die Fortsetzung der (Bau-)Finanzierung, nachdem die Zinsbindung eines Darlehens ausgelaufen ist, ohne dass das Darlehen selbst schon vollständig zurückgezahlt wurde (z. B. nach 10 oder 15 Jahren). Die Fortsetzung kann durch den Abschluss eines neuen Darlehensvertrags bei demselben oder auch bei einem anderen Kreditinstitut geschehen.
Eine Möglichkeit, mit der Regelung der Anschlussfinanzierung nicht bis zum Ende der Zinsbindung zu warten, besteht im Abschluss eines so genannten Vorrats- oder Forward-Darlehens. Dabei wird der Darlehensvertrag bereits einige Zeit (z. B. ein oder zwei Jahre) im Voraus (englisch: "forward") abgeschlossen und der Zinssatz festgelegt. Der Vorteil eines solchen Darlehens liegt darin, dass ein günstiges Zinsniveau für die Zukunft gesichert werden kann. Für diese Sicherheit zahlt der Kunde allerdings auch einen Zinsaufschlag. Der Nachteil liegt darin, dass das Forward-Darlehen die Finanzierung verteuert, wenn der Zinssatz bis zum Ende der ursprünglichen Zinsbindung nicht in dem erwarteten Maße steigt oder sogar fällt. Arbeitnehmer-Sparzulage
Nach dem → 5. Vermögensbildungsgesetz gewährte staatliche Förderung für Arbeitnehmer, deren zu versteuerndes Einkommen im Rahmen der Höchstgrenzen von jährlich 17.900 Euro bei Ledigen beziehungsweise 35.800 Euro bei Verheirateten liegt. Sie wird für → vermögenswirksame Leistungen gezahlt, die u. a. in Form eines → Bausparvertrags angelegt werden können. Begünstigt werden auch andere Anlageformen wie etwa Aktienfondssparverträge, Belegschaftsaktien oder sonstige Beteiligungen am Arbeitgeberunternehmen.
Bei Bausparverträgen beträgt die Arbeitnehmer-Sparzulage pro Jahr 9 Prozent auf vermögenswirksame Leistungen von bis zu 470 Euro je Arbeitnehmer, also jährlich bis maximal 42,30 Euro pro Person/Arbeitnehmer. Sind beide Ehepartner Arbeitnehmer mit entsprechenden Bausparverträgen, beträgt die Förderung insgesamt also bis zu 84,60 Euro pro Jahr. Die Arbeitnehmer-Sparzulage muss spätestens zwei Jahre nach Ablauf des jeweiligen Sparjahrs beim Finanzamt beantragt werden.
Siehe auch → Wohnungsbauprämie.
Auflassung**
Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungserklärung muss notariell beurkundet werden. Das Eigentum am Grundstück geht wirksam allerdings erst durch Auflassung und Eintragung der Eigentumsänderung im → Grundbuch über.
Vergeht zwischen dem Kaufvertrag und dem eigentlichen Eigentumsübergang eine gewisse Zeit, so kann sich der Käufer durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch dagegen absichern, dass der Verkäufer in der Zwischenzeit das Eigentum an einen anderen Käufer überträgt.
Siehe → Auflassung.
Eine vor allem bei Handwerksunternehmen übliche Form, den Preis für Leistungen des Unternehmens zu vereinbaren, ist der Einheitspreis. Bei ihm wird ein Preis pro Arbeitseinheit (daher Einheitspreis) bestimmt. Beispiele sind etwa der Preis pro Kubikmeter Beton oder pro Quadratmeter Teppichboden oder Verputzarbeiten. Der jeweilige Arbeitsaufwand bzw. die jeweiligen Arbeitsmengen werden vor Vertragsabschluss in der Regel lediglich überschlägig ermittelt.
Das so genannte "Aufmaß" bezeichnet die genaue Ermittlung der durch den Handwerker oder Bauunternehmer erbrachten Leistungen, indem festgestellt wird, welche Mengen nach Zahl, Art und Maß tatsächlich benötigt wurden (z. B. 100 Quadratmeter Verputzarbeiten oder 50 Quadratmeter Parkett). Es wird nach Arbeitsende und vor Rechnungsstellung durchgeführt. Die Rechnung gibt dann an, wie viele Arbeitseinheiten einer bestimmten Leistung tatsächlich angefallen sind und wie sich aus Arbeitseinheiten und vereinbartem Einheitspreis der Gesamtpreis zusammensetzt. Sind mehr Arbeitseinheiten angefallen als vorher kalkuliert, steigt der Gesamtpreis, sind weniger angefallen, sinkt er.
Der Aufteilungsplan ist ein gezeichneter Plan (bzw. mehrere Pläne), der beim → Wohnungseigentum einen Überblick über die Gebäudeaufteilung gibt sowie die Lage und die Größe der im → Gemeinschaftseigentum und im → Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und -flächen darstellt. Der Aufteilungsplan gehört zur Teilungserklärung oder zum Teilungsvertrag und ist von der zuständigen Baubehörde (bzw. je nach Landesrecht auch von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen) zu genehmigen, damit die Bildung von Wohnungseigentum vollzogen werden kann.
Siehe auch → Abgeschlossenheitsbescheinigung
Aufwendungsdarlehen sind zinsgünstige Darlehen, die in einigen Bundesländern im Rahmen der staatlichen Wohneigentumsförderung gewährt werden und deren Vergabe daher an bestimmte Bedingungen (z. B. Einkommensgrenze, Kinderzahl o. ä.) geknüpft ist. Sie dienen dazu, die finanzielle Belastung während der Rückzahlung anderer Kredite zu mindern. Dazu werden sie über einen bestimmten Zeitraum, meist 8, 10 oder 15 Jahre lang, ausgezahlt, und verringern sich während dieser Zeit jährlich oder in größeren Abständen meist um den Betrag, der den Bruchteil der Gesamtlaufzeit ausmacht, bei 8 Jahren also jährlich um 1/8 des Betrages des ersten Jahres. Während des Auszahlungszeitraums sind sie in der Regel zins- und → tilgungsfrei.
Siehe → Disagio.
Barrierefreies Bauen bedeutet, dass der Wohnraum einschließlich seiner Umgebung (Zugänge, Haustür, Aufzug etc.) so gestaltet wird, dass in ihrer Bewegungsfreiheit eingeschränkte Personen wie z.B. körperbehinderte Personen oder ältere Menschen ihn ohne besondere Probleme erreichen und sich in ihm gefahrlos bewegen können. Die technischen Grundlagen für barrierefreies Wohnen sind insbesondere in der DIN 18025 niedergelegt, deren Teil 1 die Vorgaben für rollstuhlgerechten Wohnraum, Teil 2 die Vorgaben für die Gestaltung für sonstige Personen (insbesondere Blinde/Sehbehinderte, Gehbehinderte und klein- oder großwüchsige Menschen) betrifft. Die DIN 18025 enthält unter anderem Vorgaben für die Planung und Ausführung von Bewegungsflächen, Türschwellen und -anschlägen, Sanitärräumen und Küchen, Bodenbelägen, Beleuchtung sowie Aufzügen und Rampen.
Siehe → Baubeschreibung.
Siehe → Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft.
Siehe → Baugenehmigung.
Baubegleitende Qualitätssicherung (QS) ist der Oberbegriff für ein Bündel von Maßnahmen, die sicherstellen sollen, dass der Bauherr ein einwandfreies Bauwerk erhält. Hierbei geht es vorrangig darum, der Entstehung von Mängeln vorzubeugen, aber auch um die ordnungsgemäße Beseitigung eventuell auftretender Mängel während der Bauzeit. Unabdingbare Voraussetzung der QS ist die Überwachung des Bauvorhabens durch eine von dem oder den bauausführenden Unternehmen unabhängige Person. Dies ist vor allem bedeutsam, wenn es um die Errichtung standardisiert geplanter Typenhäuser durch → Generalunternehmer, → Generalübernehmer oder → Bauträger geht. Hier ist anders als bei der klassischen Bauweise mit Hilfe eines vom Bauherrn beauftragten Architekten in der Regel keine externe Überwachung vorgesehen, so dass der Bauherr eine solche zusätzlich beauftragen sollte. Neben Maßnahmen, die der Unterstützung durch einen Fachmann bedürfen, kommen bei der QS auch auch Maßnahmen in Betracht, die der Bauherr selbst durchführen kann (z. B. Kontrolle der Rohbaumaße und der eingebauten Materialien, Überprüfen der → Baubeschreibung mit den ausgeführten Details, regelmäßige fotografische Dokumentation des Bauwerkes und seiner Details, Führen eines Bautagebuchs etc.). Entsprechend dem Verlauf eines Bauvorhabens beginnt die QS mit der Einstiegsberatung vor dem konkreten Baubeginn bzw. Vertragsschluss und führt über die Angebots- und Vertragsprüfung und die Vor-Ort-Beratung (mit Begehungen der Baustelle) bis zur → Abnahme der fertigen Hauses. Außerdem kann sie auch technische Prüfungen wie etwa einen → Blower-Door-Test umfassen, und im weiteren Sinne gehört auch die Dokumentation der Geschichte des Hauses während und nach der Fertigstellung mittels → Gebäudepass und → Hausakte noch zur Qualitätssicherung.
Beim Bauen mit → Bauträgern, → Generalunternehmern und → Generalübernehmern erfolgt die Planung des Bauwerks durch das Unternehmen. Es stellt die von ihm zu erbringenden Leistungen in der so genannten "Baubeschreibung" (oder auch "Leistungsbeschreibung" oder "Bau- und Leistungsbeschreibung") dar, die in der Regel bereits Teil des Angebots des Unternehmens ist und später zur Grundlage des entsprechenden Vertrags wird. Um zukünftige Streitigkeiten über den Umfang oder die Art der auszuführenden Leistungen nach Möglichkeit zu vermeiden, müssen jedes → Gewerk und jeder Ausstattungsbereich aufgeführt sowie die einzelnen Baustoffe und Materialien präzise beschrieben sein - und zwar mit eindeutigen Material-, Mengen- und Qualitätsangaben. In der Praxis sind die von den Unternehmen verwendeten Baubeschreibungen allerdings von sehr unterschiedlicher Qualität und oft unklar, unübersichtlich oder unvollständig. Damit Auseinandersetzungen während des Bauablaufs nicht nahezu vorprogrammiert sind, sollten Bauherren die von Unternehmen verwendeten Leistungsbeschreibungen vor Vertragsabschluss prüfen und gegebenenfalls vervollständigen und konkretisieren (lassen). Eine erste Orientierung bieten die "Mindestanforderungen für Bau- und Leistungsbeschreibungen von Ein- und Zweifamilienhäusern", die die vom Bundesbauministerium getragene Initiative "Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" entwickelt hat. Eine weitergehendere individuelle Beratung zur exakten Baubeschreibung bieten die Bauberatungen der Verbraucherzentralen.
Siehe → Nachhaltiges Bauen.
Siehe → Baugesetzbuch.
Nach deutschem Baurecht darf grundsätzlich nur mit einer Bauerlaubnis der zuständigen Behörden gebaut werden, um eine geordnete und sichere Bebauung zu gewährleisten. Bauvorhaben sind damit grundsätzlich genehmigungspflichtig, soweit sich aus der → Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes nichts anderes ergibt. Dort kann beispielsweise geregelt werden, dass Gebäude bis zu einer bestimmten Größe (z. B. Einfamilienhäuser, die bestimmte Maße nicht überschreiten) genehmigungsfrei sind und der Bau lediglich rechtzeitig beim Bauamt anzuzeigen ist ("Bauanzeige").
Soweit ein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, muss vor dem Bauen die Baugenehmigung eingeholt werden. Das ist die Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass das geplante Vorhaben dem öffentlichen Baurecht (Bauordnung, → Baugesetzbuch, → Bebauungsplan, → Flächennutzungsplan) und gegebenenfalls den weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die von der Behörde zu prüfen sind, entspricht.
Die Baugenehmigung wird nur auf Antrag erteilt; das Verfahren ist in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Wenn der Bauherr die Genehmigung erhalten hat, muss er innerhalb einer bestimmten Frist (je nach Bundesland meist zwei oder drei Jahre) mit dem Bau beginnen, ansonsten verliert sie ihre Gültigkeit (es gibt allerdings Verlängerungsmöglichkeiten). Auch wenn die Bauausführung für eine bestimmte Zeit (in der Regel ein Jahr) unterbrochen wird, kann das zum Erlöschen der Baugenehmigung führen.
Um einzelne baurechtliche Fragen zu klären, ohne gleich ein komplettes Genehmigungsverfahren einleiten zu müssen, kann statt des Bauantrags zunächst eine → Bauvoranfrage gestellt werden, bei der statt der Genehmigung ein → Bauvorbescheid erteilt wird.
→ Bundesgesetz, Abkürzung: BauGB. Das BauGB enthält die rechtlichen Grundlagen für die kommunale Bauleitplanung durch die Ausarbeitung von → Flächennutzungs- und → Bebauungsplänen. Außerdem regelt es in den §§ 29 ff., wann ein Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist, also ein Grundstück bebaut werden darf. Darüber hinaus enthält das BauGB unter anderem Bestimmungen über die Erschließung und deren Kosten sowie das Besondere Städtebaurecht (Festlegung von Sanierungs- und Entwicklungsgebieten etc.). Die gesetzlichen Vorschriften über das "Wie" der Bebauung (z. B. Grenzabstände zum Nachbarn, Raumhöhe, Anforderungen an Treppen, Türen und Fenster etc.) sind dagegen nicht im BauGB, sondern in den → Bauordnungen der einzelnen Bundesländer festgelegt.
Während das "Bauplanungsrecht" bundeseinheitlich im → Baugesetzbuch geregelt ist, ist das "Bauordnungsrecht" (früher auch "Baupolizeirecht" genannt) Ländersache. Es dient vor allem der Gefahrenabwehr (z. B. dem Schutz vor instabilen oder feuergefährdeten Häusern und dem allgemeinen Gesundheitsschutz), dem Schutz vor Verunstaltungen oder auch sozialen Belangen (z. B. besondere Bauvorgaben zugunsten von Kindern, Rollstuhlfahrern oder älteren Menschen). Die gesetzlichen Grundlagen ergeben sich aus der Bauordnung des jeweiligen Bundeslands. Die Bauordnungen enthalten Bestimmungen über die Errichtung, Nutzung, Änderung, Unterhaltung und den Abbruch von baulichen Anlagen (insbesondere also von Gebäuden). Dabei werden zum einen die baulichen Anforderungen an bestimmte Vorhaben festgelegt (z. B. Grenzabstände zum Nachbarn, Raumhöhe und -größe, Türen und Fenster, zulässige Materialien etc.). Zum anderen enthalten sie die verfahrensrechtlichen Vorgaben für die Erteilung von → Baugenehmigungen, → Bauvorbescheiden etc. und legen auch fest, welche Bauvorhaben genehmigungsfrei sind oder z. B. nur angezeigt werden müssen.
Bauspardarlehen**
→ Annuitätendarlehen, auf das der Bausparer erst nach der → Zuteilung des → Bausparvertrags einen Anspruch hat. Die Höhe des Darlehens ergibt sich in der Regel aus der Differenz zwischen Ansparleistung und → Bausparsumme. Zum Teil besteht jedoch auch ein garantierter Anspruch in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der Bausparsumme.
Siehe → Wohnungsbauprämie.
Die Bausparsumme ist der Betrag, über den ein → Bausparvertrag abgeschlossen wird. Dieser Betrag - bestehend aus dem angesparten Guthaben und dem → Bauspardarlehen - wird dem Bausparer bei der → Zuteilung des Bausparvertrags zur Verfügung gestellt. Von der Bausparsumme hängt die Höhe des → Mindestsparguthabens, des maximalen Darlehensanspruchs, der Spar- und → Tilgungsraten sowie der Abschlussgebühr ab.
Teilbausparsummen ergeben sich, wenn die Bausparkasse die Möglichkeit anbietet, die ursprüngliche Bausparsumme in mehrere Teilverträge zu zerlegen und getrennt weiterzuführen. So kann die Zuteilung einer Teilsumme beschleunigt werden.
Der Bausparvertrag bildet die Grundlage des Bausparens. Er wird zwischen dem Bausparer und der Bausparkasse geschlossen. Bausparkassen sind besondere Kreditinstitute, deren Betrieb im → Bausparkassengesetz näher geregelt ist.
Bausparen funktioniert nach folgendem Prinzip: In der "Ansparphase" zahlt der Bausparer einige Jahre auf den Vertrag ein und bildet so ein Sparguthaben. Zugleich erwirbt er mit seinen Sparleistungen den Anspruch auf die Auszahlung eines → Darlehens der Bausparkasse, dass dann nach der → Zuteilung des Vertrags in der "Darlehensphase" zusammen mit dem angesammelten Sparguthaben zur Finanzierung eingesetzt werden kann. Sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, können noch Mittel aus der staatlichen Bausparförderung durch die → Arbeitnehmer-Sparzulage und die → Wohnungsbauprämie ("Bausparprämie") dazukommen.
Sowohl der Zinssatz für das Sparguthaben als auch der für das Darlehen werden mit dem Abschluss des Bausparvertrages festgelegt. Der Vertrag und die ihn ergänzenden Allgemeinen Bausparbedingungen der jeweiligen Bausparkasse (AGB) enthalten darüber hinaus Bestimmungen über den monatlichen Sparbeitrag, die → Bausparsumme, die → Mindestbewertungszahl und das → Mindestsparguthaben.
Ein Bauträger ist ein Unternehmer (Einzelunternehmer, GmbH o. ä.), der im eigenen Namen auf einem ihm gehörenden Grundstück ein Gebäude errichtet und Grundstück und Gebäude anschließend gegen die Zahlung eines Festpreises an den Erwerber verkauft. Der Erwerb vom Bauträger stellt somit eine Möglichkeit des → schlüsselfertigen Bauens dar. Dabei ist der Bauträger selbst meist nur kaufmännischer Koordinator das Gesamtbauvorhabens. Die fachlichen Aufgaben delegiert er in der Regel an → Subunternehmer. Fachliche Qualifikationen für die Tätigkeit als Bauträger werden nicht verlangt oder geprüft. Gewerbliche Bauträger unterliegen allerdings besonderen gesetzlichen Pflichten, die in der → Makler- und Bauträgerverordnung geregelt sind. Diese sollen die Erwerber insbesondere vor dem Verlust ihrer dem Bauträger anvertrauten Gelder schützen.
Der wesentliche Unterschied zwischen einem Bauträger und einem → Generalübernehmer bzw. → Generalunternehmer besteht darin, dass der Bauträger dem Erwerber auch das zu bebauende Grundstück verkauft, während die beiden letztgenannten allein das Gebäude errichten und die Grundstücksbeschaffung Sache des zukünftigen Hausbesitzers ist.
Eine Bauvoranfrage ist eine Anfrage an die zuständige Baubehörde, mit der vorab bestimmte einzelne Fragen eines Bauvorhabens geklärt werden können. Die Behörde prüft diese Fragen wie in einem normalen → Baugenehmigungsverfahren und erlässt als Antwort dann den so genannten "Bauvorbescheid". Sofern die entsprechende Anfrage nicht ablehnend beschieden wird, weil das Grundstück beispielsweise überhaupt nicht bebaut werden darf, nimmt dieser Vorbescheid einen Teil der Baugenehmigung vorweg. Denn die Behörde bleibt in einem späteren Genehmigungsverfahren grundsätzlich an ihre Entscheidung in dem Bescheid gebunden. Die Stellung einer Bauvoranfrage ist daher ein gutes Mittel, um einzelne Fragen vorab rechtsverbindlich beantworten zu lassen, denn es müssen weniger Unterlagen als für den normalen Baugenehmigungsantrag eingereicht werden und in der Regel fallen auch die Kosten geringer aus.
Die genaue Wirkung des Bescheides und die sonstigen Einzelheiten, auch des Verfahrens, ergeben sich aus der → Bauordnung des jeweiligen Landes. Für alle Länder gilt allerdings, dass ein Bauvorbescheid in keinem Falle zum Bau berechtigt. Er dient nur der Feststellung, nicht aber der Erlaubnis. Außerdem verliert er nach einiger Zeit seine Gültigkeit (je nach Bundesland meist zwei oder drei Jahre, kann aber auch verlängert werden). Sofern sich der Bauvorbescheid auf die → bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens beschränkt (z. B. auf die Anfrage, ob ein Grundstück am Stadtrand, für das kein → Bebauungsplan besteht, überhaupt bebaut werden darf), spricht man auch von einer "Bebauungsgenehmigung".
Siehe → Bauvoranfrage.
Bei der Bauweise eines Gebäudes lassen sich nach den verwendeten Baumaterialien, der Konstruktion und dem Verfahren drei Hauptformen unterscheiden: Massivbauweise, Leichtbauweise und Fertigbauweise.
Bei der Massivbauweise wird das Haus aus schweren Baustoffen errichtet, etwa mit Schalungssteinen, die auf der Baustelle mit Beton vergossen werden, in Ziegelverbundbauweise oder als Betonfertigbau. Am weitesten verbreitet ist allerdings der Mauerwerksbau, einschalig mit Wärmedämmverbundsystem außen oder zweischalig mit Kerndämmung. Massivbau ist allerdings nicht gleich Massivbau, da zwischen den einzelnen Baustoffen erhebliche Unterschiede bestehen (z. B. bei der Druckfestigkeit, der → Rohdichte, der → Wärmedämmfähigkeit, den Schallschutzeigenschaften und dem → Wärmespeichervermögen).
Häuser in Leichtbauweise werden demgegenüber bevorzugt als Holzkonstruktion errichtet. Die tragenden Wandbauteile bestehen in der Regel aus (vorgefertigten) Holzständern, die mit großformatigen Holzwerkstoffplatten beplankt und dazwischen mit wärmedämmenden Materialien gefüllt sind. Nicht tragende Leichtbaukonstruktionen werden meist aus Gipsbauplatten (Gipskarton- oder Gipsfaserplatten) erstellt. Die Ständer der Wände bestehen aus Holz- oder Aluminium-Profilen und werden auf der Baustelle mit großformatigen Gipsbauplatten beplankt.
Bei der Fertigbauweise ist eine klare Definition schwierig, da eindeutige Kriterien fehlen. In jedem Fall werden vorgefertigte Bauelemente verwendet. Sie kommen bei den verschiedensten Konstruktionsweisen zum Einsatz, wobei der Vorfertigungsgrad sehr unterschiedlich ausfallen kann. Auch beim Massivhausbau werden heute vermehrt vorgefertigte Elemente eingesetzt. Besonders häufig sind dies die Decken, Stürze, Rollladenelemente und anderes mehr, aber auch Außenwandelemente. Ganze Wände oder Wandelemente werden z. B. in Ziegelverbundbauweise angeboten.
Nach dem → Baugesetzbuch (BauGB) sind die Gemeinden verpflichtet, Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Ordnung und Entwicklung erforderlich ist. Mit dieser Bauleitplanung soll die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorbereitet und geleitet werden. Das BauGB sieht zwei Arten von Bauleitplänen vor: → Flächennutzungsplan und Bebauungsplan.
Der Bebauungsplan enthält die rechtverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung, beispielsweise zu Art und Maß der baulichen Nutzung des jeweiligen Grundstücks und den überbaubaren Grundstücksflächen. Er stellt das klassische Instrument zur Ordnung des Baugeschehens dar und wird grundsätzlich in der Rechtsform einer kommunalen Satzung beschlossen (Ausnahme: In Berlin, Bremen und Hamburg hat er die Form einer Rechtsverordnung). Jede Gemeinde hält ihre Bebauungspläne zur Einsichtnahme für die Öffentlichkeit bereit.
Der Bebauungsplan kann entweder auf der "grünen Wiese" eingesetzt werden, um dort eine erstmalige Bebauung zu ermöglichen, er kann aber auch für bereits bebaute Ortsteile aufgestellt werden. Je nachdem, wie detailliert die Festsetzungen im Bebauungsplan sind, spricht man von einem "einfachen" oder einem "qualifizierten" Bebauungsplan. Ein qualifizierter Bebauungsplan führt grundsätzlich zu größerer Rechtssicherheit, weil für die Entscheidung über die bauplanungsrechtliche → Zulässigkeit eines Vorhabens allein dieser Plan maßgeblich ist.
Bezeichnet bei der Baufinanzierung den Betrag, den der Bauherr bzw. Käufer monatlich für die Finanzierung notwendiger Darlehen (Zins und → Tilgung) aufbringen kann. Er ergibt sich aus der Differenz zwischen den monatlichen Einnahmen und Ausgaben.
Im Rahmen der Wohneigentumsförderung der einzelnen Bundesländer enthalten die Förderbestimmungen so genannte "Belastungsgrenzen", "Grenzeinkommen" oder "Mindestrückbehalte", die festlegen, wie viel Geld dem Haushalt nach Abzug der Baufinanzierungskosten und weiterer Posten noch mindestens monatlich zum Leben verbleiben muss. So soll verhindert werden, dass sich der Bauherr (trotz Förderung) finanziell übernimmt.
Siehe auch → Finanzierungsbedarf.
Siehe → Beleihungswert.
Beleihungswert**
Diese Größe soll den auf Dauer erzielbaren Wert des Beleihungsobjekts darstellen. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen errechnet er sich normalerweise aus dem so genannten → Sachwert, bei Mietobjekten aus dem → Ertragswert. Da die Finanzierer von den tatsächlichen Baukosten beziehungsweise vom Kaufpreis des Objekts in der Regel einen Sicherheitsabschlag abziehen, liegt der Beleihungswert meist nur bei etwa 80 Prozent der tatsächlich anfallenden Aufwendungen. Dies muss bei der Planung einer Finanzierung berücksichtigt werden, denn von der Höhe des Beleihungswertes hängt der Umfang der von den Geldinstituten zur Verfügung gestellten Finanzierungsmittel ab.
Bis zu der in Prozent des Beleihungswertes angegebenen Beleihungs(wert)grenze sind Geldinstitute normalerweise bereit, das Objekt zu bestimmten Bedingungen zu beleihen und ein entsprechendes Darlehen zur Verfügung zu stellen. Die Beleihungsgrenze für den erstrangig gesicherten Finanzierungsteil - die so genannte a-Hypothek (→ Hypothekendarlehen) - setzen die Kreditinstitute in der Regel bei 60 Prozent, Lebensversicherungsunternehmen dagegen nur bei 40 bis 50 Prozent des Beleihungswertes an. Bei einem höheren Kreditbedarf muss entweder ein zusätzliches nachrangiges Darlehen zu schlechteren Zinskonditionen aufgenommen werden, oder der Kredit wird aufgestockt und der Zins für die gesamte Darlehenssumme steigt. Üblicherweise sind Finanzierungen bis zu einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Beleihungswertes möglich. Bausparkassen gewähren ihre Kredite bis zu dieser Grenze ohne Zinsaufschlag.
Siehe auch → Schätzkosten.
Bereitstellungszinsen**
Solche Zinsen berechnen viele Kreditinstitute für den Teil des Gesamtkredits, der nach der Darlehenszusage nicht sofort vom Darlehensnehmer abgerufen wird. Die Zinsen betragen meist 0,25 Prozent pro Monat und werden nach Ablauf einer Frist berechnet, die je nach Geldgeber zwischen einem und neun Monaten liegt. Bereitstellungszinsen fallen vor allem im Zusammenhang mit Bauvorhaben an, da hier die Auszahlung der Darlehenssumme nach Baufortschritt in Raten erfolgt.
Die Berufsgenossenschaft (BG) der Bauwirtschaft ist der Träger der gesetzlichen Unfallversicherung der Bauwirtschaft. Sie ist auch zuständig für die Bauhelfer-Unfallversicherung, also den Schutz für die Personen, die bei der Erbringung von → Eigenleistungen auf der Baustelle mithelfen (Verwandte, Nachbarn etc., nicht aber der Bauherr und sein Ehepartner!), wenn für die einzelne geplante Bauarbeit mehr als die im Bauhauptgewerbe geltende tarifliche Arbeitszeit von derzeit 40 Stunden anfällt (bei kürzeren Bauarbeiten sind die Unfallversicherungsträger der öffentlichen Hand (Unfallkassen) zuständig). Der Bauherr muss die Helfer grundsätzlich innerhalb von einer Woche ab Baubeginn bei der örtlich zuständigen BG anmelden. Unterbleibt dies, besteht zwar Versicherungsschutz, aber die Unterlassung kann mit einem Bußgeld geahndet werden.
Bei Baumängeln kommt der Beweissicherung eine große Bedeutung zu, weil zwischen dem Auftreten eines Mangels und seiner rechtlich verbindlichen Feststellung in einem späteren Prozess viel Zeit vergehen kann. Währenddessen können sich die tatsächlichen Umstände allein schon durch den Zeitablauf ändern (z. B. bei Verfärbungen), aber beispielsweise auch dadurch, dass bestimmte Teile des Hauses durch nachfolgende Arbeiten schlicht nicht mehr zugänglich sind (z. B. Rohre oder sonstige Installationen, die zugemauert werden oder unter Putz verschwinden). Mängel an diesen Bauteilen lassen sich dann oft nicht mehr oder nur unter großen Schwierigkeiten und mit unverhältnismäßigem Aufwand feststellen. Das kann für den Bauherrn in einem späteren Prozess nachteilig sein, weil die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln zumindest nach der → Abnahme grundsätzlich bei ihm liegt.
Die Beweissicherung sollte in erster Linie durch die kontinuierliche und umfassende Dokumentation des Baugeschehens (Fotos, Videos, Tagebuch, Besichtigung durch unabhängige Dritte, die als Zeugen aussagen können etc.) erfolgen. Außerdem bietet das Zivilprozessrecht die Möglichkeit, ein so genanntes "selbständiges Beweisverfahren" einzuleiten. Es wird auf Antrag des Bauherrn bzw. Käufers vom zuständigen Gericht durchgeführt und ist grundsätzlich ohne Zustimmung des Gegners zulässig. Das Verfahren ist praktisch eine Art vorweggenommener Beweisaufnahme, die für einen späteren Prozess bindend ist. Wird also im Beweisverfahren ein bestimmter Mangel gerichtlich festgestellt, so gilt dieser auch in einem späteren Gewährleistungsprozess (ohne erneute Beweisaufnahme) als erwiesen. Außerdem hemmt das Beweisverfahren die → Verjährung von Gewährleistungsansprüchen, soweit es um die Mängel geht, die Gegenstand des Verfahrens sind.
Siehe auch → Baubegleitende Qualitätssicherung (QS).
Bewertungszahl**
Für → Bausparverträge wird regelmäßig zu bestimmten - je nach Bausparkasse unterschiedlichen - Bewertungsstichtagen eine Bewertungszahl ermittelt. Diese stellt eine Art Zensur für die bis zum Stichtag erbrachte Sparleistung dar. Bei der Berechnung werden sowohl die bisher geleisteten Spareinzahlungen als auch die Anspardauer berücksichtigt. Es gilt das so genannte Zeit-mal-Geld-Prinzip.
Die Mindestbewertungszahl ist neben → Mindestsparguthaben und Mindestlaufzeit eine Voraussetzung, die ein Bausparvertrag erfüllen muss, um überhaupt für eine → Zuteilung infrage zu kommen. Das Erreichen der Mindestbewertungszahl bedeutet allerdings nicht automatisch, dass der Bausparvertrag zugeteilt wird. Hier ist vielmehr die Zielbewertungszahl maßgeblich. Das ist die Bewertungszahl, die ein Bausparvertrag zum Bewertungsstichtag mindestens aufweisen muss, um in der zum Stichtag gehörenden → Zuteilungsperiode zugeteilt zu werden.
Siehe → Bürgerliches Gesetzbuch.
Siehe → Werkvertrag.
Siehe → Blockheizkraftwerk.
Mit Heizöl, Diesel, Erdgas, Biogas o. ä. betriebener Motor, der mittels → Kraft-Wärme-Kopplung gleichzeitig Strom und nutzbare Wärme erzeugt.
Testmethode, um zu prüfen, wie (luft-)dicht ein Gebäude ist. Dabei wird ein Gebläse (englisch:"blower") luftdicht in eine Tür (engl.: "door") oder ein Fenster eingesetzt. Es erzeugt einen bestimmten Über- oder Unterdruck, mit dessen Hilfe geprüft wird, ob das Haus zuviel Luft entweichen lässt und wo die Ursachen dafür liegen. Die technischen Einzelheiten des Testverfahrens sind in der DIN EN 13829 bzw. ISO 9972 niedergelegt. Ein Blower-Door-Test ist eine der Möglichkeiten, die energetische → Qualität eines Gebäudes zu ermitteln. Er sollte durchgeführt werden, weil bei einem nicht ausreichend luftdichten Gebäude mit höherem Energieverbrauch zu rechnen ist.
→ Bundesgesetz, Abkürzung: BGB. Das BGB ist das grundlegende Gesetzeswerk des deutschen Zivilrechts. Es besteht aus rund 2.400 Paragraphen und ist in fünf große Abschnitte ("Bücher" genannt) gegliedert: Allgemeiner Teil, Schuldrecht, Sachenrecht, Familienrecht und Erbrecht. Aus dem Schuldrecht ergeben sich beispielsweise die gesetzlichen Regelungen für die → Verjährung, das Kauf- und das → Werkvertragsrecht, die → Bürgschaft, die → Vertragsstrafe und für die Kontrolle der → Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Das Sachenrecht befasst sich unter anderem mit dem Eigentum und seiner Übertragung und regelt beispielsweise die → Auflassung und die → Grundpfandrechte.
Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, bei dem sich jemand (der "Bürge") gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für eine bestimmte Schuld dieses Dritten einzustehen. Sie dient dazu, den Gläubiger einer bestimmten Forderung durch die Übernahme der Bürgschaft abzusichern.
Dabei sind bei → Bau- und Handwerkerverträgen zur Sicherung der Ansprüche des Bauherrn vor allem zwei Bürgschaftstypen verbreitet: Bei einer Vertragserfüllungs- oder Fertigstellungsbürgschaft sichert der Bürge die Ansprüche des Bauherrn gegenüber dem Handwerker etc. auf die fristgerechte und ordnungsgemäße Herstellung des vereinbarten Werkes (einschließlich möglicher Vertragsstrafen und Verzugsschäden). Mit einer Gewährleistungsbürgschaft sollen dagegen die Gewährleistungsansprüche gesichert werden, die dem Bauherrn nach der Fertigstellung und Abnahme des Werkes zustehen (z. B. für die Kosten der Beseitigung von Baumängeln). In der Regel umfasst sie auch die Rechte wegen Mängeln, die bereits vor der Abnahme bestanden. Sowohl bei der Vertragserfüllungs- als auch bei der Gewährleistungsbürgschaft tritt als Bürge meist ein Kreditinstitut auf, an das sich der Bauherr halten kann, wenn der Handwerker seine Pflichten nicht erfüllt.
Gesetzliche Grundlage des Bürgschaftsvertrags sind die §§ 765 - 778 → BGB, doch sind in weiten Bereichen Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen durch individuelle Vereinbarungen und → AGB möglich. Die Bürgschaftserklärung muss grundsätzlich schriftlich abgegeben werden.
Zu anderen Sicherungsmöglichkeiten neben der Bürgschaft siehe → Druckzuschlag und → Sicherheitseinbehalt.
Courtage**
Maklergebühr oder -provision, je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Die Spanne reicht von 3,48 Prozent bis 6,96 Prozent des Kaufpreises.
Disagio**
Auch als Damnum bezeichneter Auszahlungsverlust, der in Form einer Differenz zwischen der → nominellen Darlehenssumme und dem tatsächlich zur Auszahlung kommenden Nettodarlehen bei der Auszahlung des Darlehens anfällt. Das Disagio ist in der Regel ein einmaliger Zinsvorschuss, der während einer bestimmten Festlegungsfrist zu einem niedrigeren → Nominalzins führt. Dabei gilt: je höher das Disagio, desto niedriger der Nominalzins. Ein Disagio kann bei selbstgenutztem Wohnraum nicht mehr steuerlich abgesetzt werden. Für den Selbstnutzer führt eine Disagiovereinbarung deshalb immer zu höheren Gesamtfinanzierungskosten und ist somit nicht empfehlenswert.
Der Auszahlungskurs gibt den prozentualen Anteil der nominellen Darlehenssumme an, der dem Darlehensnehmer nach Abzug von Auszahlungsabschlägen, wie zum Beispiel Disagio oder Bearbeitungsgebühr, ausgezahlt wird.
Der so genannte "Druckzuschlag" dient dazu, den Unternehmer im Rahmen eines → Bau- oder Handwerkervertrags zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Er gibt dem Bauherrn das Recht, einen Teil der geschuldeten Vergütung zurückzuhalten, bis die Mängel beseitigt sind: Gemäß § 641 Abs. 3 → BGB in der bis Ende 2008 geltenden Fassung war der Bauherr berechtigt, einen "angemessenen Teil" der Vergütung, mindestens aber den dreifachen Betrag der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten, einzubehalten. Zum 1. Januar 2009 wurde diese Bestimmung durch das → Forderungssicherungsgesetz geändert und der Druckzuschlag verringert. Nach dem neuen Recht gilt "in der Regel" nur noch das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten als angemessen.
Der wesentliche Unterschied zum → Sicherheitseinbehalt besteht darin, dass beim Druckzuschlag bereits konkrete Mängel vorhanden sein müssen, während der Sicherheitseinbehalt für zukünftige Mängel und sonstige Mehrkosten der vertragsgemäßen Fertigstellung und/oder Gewährleistung gedacht ist.
Siehe auch → Bürgschaft.
Siehe → Erneuerbare-Energien-Gesetz.
Siehe → Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz.
Effektivzins, effektiver Jahreszins**
Die gemäß § 4 → Preisangabenverordnung als Preis eines Kredits anzugebende Gesamtbelastung, ausgedrückt in einem Prozentsatz pro Jahr. Die Bezeichnung erfolgt als "effektiver Jahreszins" oder, wenn - wie üblich bei Baudarlehen - die Konditionen nicht von vornherein für die Gesamtlaufzeit feststehen, als "anfänglicher effektiver Jahreszins". Als Vergleichsmaßstab für unterschiedliche Darlehensangebote besitzt der Effektivzins allerdings nur eine eingeschränkte Aussagekraft, da neben den gemäß der Preisangabenverordnung zu erfassenden Preisbestandteilen (→ Nominalzins, → Zinsbindungsfrist, → Disagio, Bearbeitungsgebühr, → Tilgungssatz, Zeitpunkt der Zahlung und Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen, Vermittlungsprovisionen) von den Kreditinstituten eine Reihe von Nebenkosten, wie zum Beispiel → Bereitstellungszinsen, → Schätzkosten und Kontoführungsgebühren, erhoben werden, die nicht in die Berechnung des Effektivzinses einfließen.
Siehe → KfW-Effizienzhaus 70 und 55 und → KfW-Effizienzhaus 70, 85, 100, 115 und 130.
Durch die auch unter dem Namen "Wohn-Riester" bekannte so genannte "Eigenheimrente" (nicht zu verwechseln mit der → Eigenheimzulage) wird seit 2008 auch selbstgenutztes Wohneigentum in die so genannte "Riester-Rente" (benannt nach dem ehemaligen Bundesarbeitsminister Walter Riester) einbezogen. Die Riester-Rente ist eine private Altersvorsorge, die durch staatliche Zulagen und Steuervergünstigungen unterstützt wird. Die Grundzulage beträgt für jeden förderberechtigten Sparer 154 Euro pro Jahr. Für jedes bis zum 31. Dezember 2007 geborene kindergeldberechtigte Kind gibt es 185 Euro zusätzlich; für ab 2008 Geborene erhöht sich die Kinderzulage auf 300 Euro. Für die volle Förderung müssen Riester-Sparer vier Prozent ihres sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag einzahlen. Pro Kalenderjahr sind maximal 2.100 Euro förderfähig. Gefördert werden u. a. Hypothekendarlehen, Baussparverträge und Kombikredite aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen sowie der Erwerb von Genossenschaftsanteilen einer eingetragenen Wohnungsgenossenschaft. Die geförderten Beiträge zu den Riester-Produkten unterliegen der so genannten "nachgelagerten Besteuerung". Das bedeutet, dass sie in der Ansparphase steuerfrei sind und erst dann versteuert werden, wenn sie an den Steuerpflichtigen ausgezahlt werden. Das in der Immobilie gebundene steuerlich geförderte Kapital wird dafür in einem sogenannten "Wohnförderkonto" erfasst und mit zwei Prozent pro Jahr verzinst. Ab Rentenbeginn kann der Immobilienbesitzer dann zwischen einer jährlichen oder einer Einmalbesteuerung wählen.
Bundesgesetz, auch bekannt unter dem Namen "Wohn-Riester", offizieller Name: "Gesetz zur verbesserten Einbeziehung der selbstgenutzten Wohnimmobilie in die geförderte Altersvorsorge", Rechtsgrundlage für die so genannte → "Eigenheimrente".
Mit der Eigenheimzulage (nicht zu verwechseln mit der → Eigenheimrente) nach dem → Eigenheimzulagengesetz förderte der Bund ab 1996 u. a. den Bau und Erwerb von selbstgenutzem Wohneigentum. Im Zuge des Subventionsabbaus des Bundes wurde die Eigenheimzulage Ende 2005 für Neufälle abgeschafft. Daher haben grundsätzlich nur Bauherren, die vor dem 1. Januar 2006 mit der Herstellung begonnen, sowie Erwerber, die vor dem 1. Januar 2006 den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen haben oder einer Genossenschaft beigetreten sind, noch Anspruch auf Eigenheimzulage.
→ Bundesgesetz, Abkürzung: EigZulG. Rechtsgrundlage für die Gewährung der → Eigenheimzulage.
Das Eigenkapital sind diejenigen eigenen finanziellen Mittel, die beim Bau oder Kauf bereits vorhanden sind und nicht durch Kredite o. ä. finanziert werden müssen (→ Finanzierungsbedarf).
Eigene finanzielle Mittel, die als Eigenkapital eingesetzt werden können, sind z. B. Barmittel, Sparguthaben, Termingelder, festverzinsliche Wertpapiere, Aktien, Anleihen, Fondsanteile, Guthaben zuteilungsreifer → Bausparverträge sowie Edelmetall und Münzen. Bei der Ermittlung des verfügbaren Eigenkapitals sollte eine Sicherheitsreserve (z. B. von 3 Monatgehältern) für unvorhergesehene Ausgaben einkalkuliert werden, die nicht für die Finanzierung eingesetzt (also vom Gesamteigenkapital abgezogen) wird.
Eigenleistungen sind diejenigen Arbeiten am Bau, die vom Bauherrn selbst bzw. von dessen Familienmitgliedern oder von Nachbarn, Freunden oder Bekannten ausgeführt werden. Auf diese Weise lassen sich die Baukosten senken, da für die entsprechenden Arbeiten keine Handwerker beauftragt werden müssen. Daher spricht man auch von "Muskelhypothek".
Eigenleistungen eignen sich in erster Linie für einfachere Tätigkeiten wie z. B. Tapezieren, Fliesenlegen, Fußboden verlegen und Außenlagen. Handwerklich vorgebildete Personen können auch Innentüren einsetzen, Dämm- und Trockenbauarbeiten sowie Estricharbeiten und Wandverkleidungen selbst ausführen. → Gewerke wie Maurer- und Putzarbeiten, Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallation, Zimmerer- und Dachdecker-/Dachklempnerarbeiten sollten dagegen Fachfirmen vorbehalten bleiben.
Wenn Nachbarn, Freunde oder Bekannte auf der Baustelle mithelfen, müssen sie grundsätzlich innerhalb von einer Woche ab Baubeginn bei der örtlich zuständigen → Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft angemeldet werden.
Siehe → Aufmaß.
Einheitswert**
Im Rahmen eines besonderen Verfahrens vom Finanzamt für Grundstücke festgestellter steuerlicher Richtwert, der in der Regel im Rahmen des so genannten Ertragswertverfahrens ermittelt wird. Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage für → Grund-, Vermögen-, Erbschaft- und Schenkungsteuer. Je nach der Art des Grundstücks beträgt der Einheitswert lediglich ca. 15 bis 40 Prozent des → Verkehrswertes.
Der Energieausweis (nicht zu verwechseln mit dem → Gebäudepass) ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Wohngebäudes aufzeigen soll, um (künftige) Bewohner über den Energieaufwand bei der Nutzung zu informieren. Ziel ist es, die energetische Qualität von Gebäuden vergleichbar zu machen, damit verstärkt energiesparende Gebäude und Wohnungen nachgefragt werden und Eigentümer und Vermieter verstärkt zu Investitionen in energiesparende Maßnahmen veranlasst werden.
Die rechtlichen Grundlagen des Energieausweises sind in der → Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Danach ist ein Energieausweis für Neubauten und bei grundlegenden Modernisierungen von Bestandsgebäuden erforderlich.
Außerdem gilt bei Bestandsgebäuden eine Ausweispflicht, wenn das ganze Gebäude oder einzelne Wohnungen verkauft oder vermietet werden sollen. In diesen Fällen muss der Eigentümer einem potentiellen Käufer/Mieter einen Energieausweis zugänglich machen. Die Ausweispflicht gilt für Wohngebäude mit einem Baujahr bis 1965 seit dem 1. Juli 2008, für alle anderen Wohngebäude seit dem 1. Januar 2009. Hinsichtlich der einzelnen Anforderungen und der zulässigen Berechnungsmethodik für einen Energieausweis bei Bestandsgebäuden enthält die Energieeinsparverordnung (EnEV) ein differenziertes Regelungssystem, bei dem es u.a. auf die Anzahl der Wohnungen innerhalb des Gebäudes und den vorhandenen energetischen Standard ankommt.
Von der Bundesregierung erlassene → Rechtsverordnung, Abkürzung: EnEV. Mit ihr wurden im Jahr 2002 die bis dahin geltenden Regelungen der Wärmeschutzverordnung und der Heizanlagenverordnung abgelöst. In der Fassung von 2007 ("EnEV 2007") enthält die EnEV unter anderem die Vorgaben für die "Energiesituation" von Neubauten und Bestandsgebäuden (u. a. für Wärmeschutz, Heiztechnik und Art der Wärmeerzeugung), besondere Pflichten für die Erneuerung bzw. den Austausch von Heizungsanlagen sowie die rechtlichen Grundlagen des → Energieausweises.
Zum 1. Oktober 2009 trat eine neue Fassung der EnEV in Kraft ("EnEV 2009"). Mit ihr wurden die Anforderungen an die energetische Qualität von Neubauten und an die Modernisierung von Altbauten weiter verschärft. Dadurch soll der Energiebedarf für Heizung und Warmwasser in Wohn- und Nichtwohngebäuden im Vergleich zur EnEV 2007 um durchschnittlich 30 Prozent sinken.
Energiesparhaus*
Als Energiesparhaus wird ein Gebäude bezeichnet, das im Vergleich zum Durchschnittsenergiebedarf bestehender Gebäude mit wesentlich weniger Energie für die Beheizung und Warmwasserbereitung auskommt. Allerdings ist mit dem Begriff nicht gesagt, welcher Energiebedarf genau es sein muss beziehungsweise welcher Energiebedarf nicht überschritten werden darf. So kann jeder Neubau, der den gesetzlichen Mindestanforderungen gemäß → Energieeinsparverordnung genügt, als Energiesparhaus bezeichnet werden.Siehe dazu auch → KfW Energiesparhaus 60 und 40.
EnEV (EnEV 2007/2009)
Siehe → Energieeinsparverordnung.
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk, z. B. ein Einfamilienhaus, zu errichten und zu unterhalten. Die gesetzlichen Grundlagen ergeben sich aus der → Erbbaurechtsverordnung, während die Einzelheiten in der Regel durch einen Vertrag zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbbauberechtigten vereinbart werden. Das Erbbaurecht wird wie das Eigentum am Grundstück ins → Grundbuch eingetragen, doch im Gegensatz zum "normalen" Häuslebauer wird der Erbbauberechtigte nicht Eigentümer des Grundstücks. Das Recht besteht nur auf Zeit (zum Beispiel 66, 75 oder 99 Jahre), kann währenddessen aber auch veräußert oder vererbt werden. Wird das Recht nach der vereinbarten Dauer nicht verlängert, geht das Eigentum am Haus mit Ablauf der vereinbarten Dauer auf den Grundstückeigentümer zurück ("Heimfall"), wobei dieser den erbbauberechtigten Hauseigentümer entschädigen muss. Der Vorteil eines Erbbaurechts liegt für den Bauherrn bzw. Käufer darin, dass er die Kosten für den Erwerb des Grundstücks spart. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundeigentümer in aller Regel eine bestimmte laufende Vergütung (den so genannten "Erbbauzins").
→ Bundesgesetz, Abkürzung: EEG. Mit dem "Gesetz für den Vorrang Erneuerbarer Energien" fördert der Staat seit dem Jahr 2000 bestimmte Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien (u. a. Wasserkraft, Sonnenlicht, Geothermie und Biomasse). Dies soll dazu dienen, den Anteil erneuerbarer Energien an der Stromversorgung bis zum Jahr 2020 auf mindestens 20 % zu erhöhen (2005 lag der Anteil bei 10,2 % des Bruttostromverbrauchs).
Nach dem EEG sind die örtlichen Netzbetreiber verpflichtet, den Strom aus den mittels erneuerbarer Energien betriebenen Anlagen abzunehmen und 20 Jahre lang nach den im Gesetz vorgegebenen Preisen zu vergüten (Ausnahme: Wasserkraft, hier 15 bzw. 30 Jahre). Die genaue Höhe der jeweiligen Vergütung richtet sich nach der Art der Energiequelle und der (Bau-)Art und Größe der Anlage. Bei privaten Hausbesitzern sind das vor allem Anlagen zur Stromerzeugung aus Sonnenlicht (→ Photovoltaik). Bei einer für Einfamilienhäuser typischen Photovoltaikanlage auf dem Dach, die im Jahr 2009 in Betrieb geht, beträgt die Vergütung bei Anlagen mit einer (Nenn-)Leistung von bis zu 30 Kilowattstunden (kWp) gemäß § 11 EEG 43,01 Cent pro Kilowattstunde. Die gesetzliche Einspeisevergütung wird in jedem Jahr (nur für dann neue Anlagen !) gesenkt, für das Jahr 2010 voraussichtlich um acht und ab 2011 voraussichtlich um jeweils neun Prozent pro Jahr (die konkreten Vergütungssätze werden von der Bundesnetzagentur jeweils bis zum 31. Oktober des Vorjahres festlegt). Seit 2009 sieht das EEG zudem eine Vergütung für selbst genutzten Solarstrom aus Neuanlagen vor, die nach dem 1. Januar 2009 ans Netz gegangen sind. Die Vergütung beträgt im Jahr 2009 25,01 Cent/kWh und wird für jede Kilowattstunde gezahlt, die vom Anlagenbetreiber selbst oder von Dritten in unmittelbarer räumlicher Nähe der Anlage genutzt wird. Sie unterliegt der jährlichen Degression entsprechend der normalen Einspeisevergütung (siehe oben).
→ Bundesgesetz, Abkürzung: EEWärmeG. Nach dem "Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich" müssen neue Gebäude seit 2009 ihren Wärmebedarf anteilig mit erneuerbaren Energien decken. Genutzt werden können alle Formen von erneuerbaren Energien (u. a. → Solarthermieanlagen, Biomasseheizungen oder Wärmepumpen). Alternativ können Hauseigentümer auch Maßnahmen ergreifen, die zu einer deutlichen Verbesserung der Energieeffizienz ihres Gebäudes führen. Dazu zählen z. B. eine bessere Wärmedämmung, die Nutzung von Fernwärme oder der Einsatz von Anlagen zur → Kraft-Wärme-Kopplung. Durch das Gesetz soll der Anteil erneuerbarer Energien an der Wärmeversorgung in Deutschland bis zum Jahr 2020 von derzeit 6,6 auf 14 Prozent steigen.
Unter der "Erschließung" eines Grundstücks wird dessen Anbindung an die vorhandene Infrastruktur und insbesondere die Ver- und Entsorgung mit bzw. von Wasser und Energie verstanden. Zur Erschließung gehört damit im allgemeinen der Anschluss an das öffentliche Straßennetz, an die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung (in der Regel der Anschluss an eine zentrale Kanalisation) und an das Strom- und Gasnetz. Nach dem → Baugesetzbuch sind Bauvorhaben im Bereich eines → Bebauungsplans und im so genannten "unbeplanten Innenbereich" der Gemeinde grundsätzlich nur dann zulässig, wenn die Erschließung "gesichert" ist. Das bedeutet, dass diese Erschließungsanlagen spätestens bei der Fertigstellung bzw. Ingebrauchnahme des Bauvorhabens benutzbar sein müssen.
Im weiteren Sinne meint "Erschließung" auch die nicht unmittelbar grundstücksbezogene Versorgung eines bestimmten Gebiets mit Einrichtungen wie Straßen und deren Beleuchtung, Parkplätzen, Kindergärten und Schulen, Sport- und Freizeiteinrichtungen, Grünflächen etc.
Die Erschließungskosten oder -beiträge sind diejenigen Kosten, Beiträge und Gebühren, die die Gemeinde für die Erschließungsmaßnahmen vom jeweiligen Grundstückeigentümer verlangt.
Siehe → Erschließung.
Ertragswert**
Insbesondere für vermietete Objekte im Rahmen der → Beleihungswertermittlung zu berechnender Wert, der sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammensetzt. Der Gebäudeertragswert wird dabei durch Multiplikation des nachhaltig erzielbaren Reinertrags des Gebäudes mit einem so genannten Kapitalisierungsfaktor ermittelt.
Siehe → Bauweisen.
Festdarlehen**
Auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichneter Kredit über eine feste Summe, der am Ende der Laufzeit mit einer einmaligen Zahlung komplett getilgt wird, zum Beispiel durch die → Ablaufleistung einer → Kapitallebensversicherung oder einen zugeteilten → Bausparvertrag. Während der Laufzeit sind für den Kredit lediglich Zinsen zu zahlen. Anstelle von → Tilgungsleistungen erfolgt die Zahlung von Beiträgen in eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag.
"Lebensversicherungshypothek" ist die Kurzbezeichnung für Festdarlehen, die am Ende der Laufzeit auf einen Schlag durch die Ablaufleistung einer Kapitallebensversicherung getilgt werden.
Der Festzins ist der für einen bestimmten Zeitraum - meist fünf, zehn oder 15 Jahre - bei → Hypothekendarlehen vertraglich festgelegte Zinssatz. Während der Zinsbindungsfrist ist gemäß § 609 a → BGB eine Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Nur bei einer über einen Zeitraum von zehn Jahren hinausgehenden Zinsbindungsfrist kann eine Kündigung bereits nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist erfolgen. Wenn das Darlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung noch nicht → getilgt ist, werden die Zinskonditionen im Rahmen einer → Anschlussfinanzierung neu vereinbart.
Der individuelle Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz zwischen den Gesamtkosten für Bau, Kauf oder Modernisierung und dem → Eigenkapital. Er stellt den Betrag dar, der durch Kredite oder sonstige fremde Mittel aufgebracht werden muss.
Siehe auch → Belastbarkeit.
Unter einer Finanzierungsbestätigung versteht man die Mitteilung eines Kreditinstitutes, mit der es (in der Regel formlos und kostenfrei) bestätigt, dass beispielsweise genügend Eigenkapital vorhanden ist oder dass ein bestimmter Kreditvertrag abgeschlossen wurde und der Kredit entsprechend einem vertraglichen Zahlungsplan ausgezahlt werden wird. Oft verlangen Bauunternehmen, dass der Bauherr eine solche Bestätigung beibringt. Damit soll sichergestellt werden, dass der Kunde auch tatsächlich über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt. Im Gegensatz zu → Bürgschaft und Garantie dient die Finanzierungsbestätigung allerdings nur Informationszwecken, so dass das bestätigende Kreditinstitut gegenüber demjenigen, dem die Bestätigung vorgelegt wird, keinerlei Verpflichtungen übernimmt.
Nach dem → Baugesetzbuch (BauGB) sind die Gemeinden verpflichtet, Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Ordnung und Entwicklung erforderlich ist. Mit dieser Bauleitplanung soll die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorbereitet und geleitet werden. Das BauGB sieht zwei Arten von Bauleitplänen vor: Flächennutzungsplan und → Bebauungsplan.
Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Plan für das ganze Gemeindegebiet. In ihm wird die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung (z. B. Baugebiete, Straßen, Grünflächen, Standorte von Schulen, Kirchen und Sportplätzen) in ihren Grundzügen dargestellt. Der Flächennutzungsplan bindet in erster Linie die Gemeinde, die ihre Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickeln muss (wobei der Flächennutzungsplan allerdings auch geändert oder ergänzt werden darf). Bei der Frage, ob ein konkretes Bauvorhaben zulässig ist (→ Baugenehmigung), kommt es demgegenüber grundsätzlich nur auf den jeweiligen Bebauungsplan und die ergänzenden gesetzlichen Bestimmungen an, während der Flächennutzungsplan keine unmittelbare Wirkung entfaltet (Ausnahme: Bestimmte Vorhaben im so genannten "unbeplanten Außenbereich"; sie dürfen den Vorgaben des Flächennutzungsplans nicht widersprechen).
Bundesgesetz, Abkürzung: FoSiG. Das Forderungssicherungsgesetz ist zum 1. Januar 2009 in Kraft getreten und gilt für Verträge, die ab diesem Datum geschlossen wurden. Das FoSiG soll es Handwerker und Bauunternehmer erleichtern, die Zahlungsansprüche gegen ihre Kunden durchzusetzen. Im Gegenzug verschlechtern sich die entsprechenden Rechtspositionen der Auftraggeber wie etwa der privaten Bauherrn.
Mit dem Gesetz wurde insbesondere das → Werkvertragsrecht des → BGB geändert. So wurde u. a. der → Druckzuschlag verringert. Einige Änderungen führen aber auch zu einer Verbesserung der Verbraucherrechte (u. a. die Aufhebung der so genannten "Privilegierung" der → VOB/B in Verträgen mit Verbrauchern, bei denen die VOB/B "als ganze" in den Vertrag einbezogen worden war. Damit unterliegen nun auch solche → VOB-Verträge der richterlichen Kontrolle für → Allgemeine Geschäftsbedingungen).
Siehe → Anschlussfinanzierung.
Siehe → Photovoltaik.
Der Gebäudepass (nicht zu verwechseln mit dem → Energieausweis) ist ein für den Neubau von Einfamilienhäusern gedachtes Dokument. Er fasst die wichtigsten Daten des Gebäudes zum Zeitpunkt der Fertigstellung nach einem einheitlichen Muster zusammen und macht damit Planung, Konstruktion und Ausbau transparent. Bauherren oder Käufer erhalten einen systematischen Überblick und können verschiedene Gebäude besser vergleichen, Finanzierer erhalten Daten für die Wertermittlung. Außerdem bildet der Gebäudepass den Grundstein für die → Hausakte. Der Gebäudepass ist nicht vorgeschrieben, aber empfehlenswert. Er ist beim Kompetenzzentrum der "Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" (zum Herunterladen) und beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (in Papierform) erhältlich.
Zum gemeinschaftlichem Eigentum (oder "Gemeinschaftseigentum") im Sinne des → Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gehören das Grundstück, das den Ausgangspunkt der Gemeinschaft bildet, und alle Gebäudeteile, die nicht zum → Sondereigentum zählen oder einem Dritten gehören (§ 1 Abs. 5 WEG). Das sind insbesondere die Teile eines Gebäudes, die für seinen Bestand und seine Sicherheit zwingend erforderlich sind, wie das Dach, die Außenwände und sonstige tragende Wände, ferner die Heizungsanlage, ein Fahrstuhl, das Treppenhaus, eine Antennenanlage, Wasser-, Abwasser- und alle sonstigen Versorgungsleitungen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst außerdem alle Flächen, die gemeinschaftlich genutzt werden, wie z. B. Keller, Treppenhaus, Dachboden, Gartenanlagen. Teile des Gemeinschaftseigentums können durch → Sondernutzungsrechte allerdings auch einem bestimmten Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.
Über Angelegenheiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, muss die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich im Konsens entscheiden, in einigen Fällen genügen auch bestimmte qualifizierte Mehrheitsentscheidungen (z. B. bei der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung). Die Kosten für Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, trägt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam.
Siehe → Gemeinschaftliches Eigentum.
Ein Generalübernehmer ist ein Unternehmer (Einzelunternehmer, GmbH o. ä.), der auf dem Grundstück des zukünftigen Hausbesitzers ein Wohngebäude zum Festpreis erstellt. Der Einsatz eines Generalübernehmers stellt somit eine Möglichkeit des → schlüsselfertigen Bauens dar. Das Haus plant und errichtet der Generalübernehmer allerdings nicht selbst, sondern beauftragt Fremdfirmen, die als seine → Subunternehmer in Erscheinung treten. Seine Tätigkeit liegt damit in erster Linie in der Steuerung und Überwachung des Bauvorhabens.
Der wesentliche Unterschied zwischen Generalübernehmer und → Bauträger besteht darin, dass der Bauträger auf seinem eigenen Grundstück baut, während es beim Einsatz eines Generalübernehmers in der Regel bereits dem zukünftigen Hausbesitzer gehört. Der wesentliche Unterschied zum → Generalunternehmer liegt darin, dass dieser auch einen Teil der eigentlichen Bauarbeiten selbst ausführt.
Ein Generalunternehmer ist ein Unternehmer (Einzelunternehmer, GmbH o. ä.), der auf dem Grundstück des zukünftigen Hausbesitzers ein Wohngebäude zum Festpreis erstellt. Der Einsatz eines Generalunternehmers stellt somit eine Möglichkeit des → schlüsselfertigen Bauens dar. Der Generalunternehmer führt einen Teil der Bauleistungen (mit oder ohne Planungsleistungen) selbst durch, vergibt aber in aller Regel einen Teil der Arbeiten an Fremdfirmen, die als seine → Subunternehmer in Erscheinung treten.
Der wesentliche Unterschied zwischen Generalunternehmer und → Bauträger besteht darin, dass der Bauträger auf seinem eigenen Grundstück baut, während es beim Einsatz eines Generalunternehmers in der Regel bereits dem zukünftigen Hausbesitzer gehört. Der wesentliche Unterschied zum → Generalübernehmer liegt darin, dass dieser sämtliche Bauarbeiten an Subunternehmer vergibt.
Die Bundesregierung bietet zusammen mit der JURIS-GmbH unter http://www.gesetze-im-internet.de einfachen und kostenlosen Zugang zu sehr vielen Bundesgesetzen und -verordnungen. Dort finden Sie unter anderem:
Baugesetzbuch (→ BauGB),
Bausparkassengesetz (→ BauSparkG),
Zweite Berechnungsverordnung (→ II. BV),
Bürgerliches Gesetzbuch (→ BGB),
Eigenheimzulagengesetz (→ EigZulG),
Energieeinsparverordnung (→ EnEV),
Energiesteuer-Durchführungsverordnung (EnergieStV),
Energiesteuergesetz (EnergieStG),
Erbbaurechtsverordnung (→ ErbbauVO),
Erneuerbare-Energien-Gesetz (→ EEG),
Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (→ EEWärmeG),
Grunderwerbsteuergesetz (→ GrEStG),
Heizkostenverordnung (HeizkostenV),
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (→ HOAI),
Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (→ KWKG),
Makler- und Bauträgerverordnung (→ MaBV),
Preisangabenverordnung (→ PAngV),
5. Vermögensbildungsgesetz (→ 5. VermBG),
Wohnflächenverordnung (→ WoFlV),
Wohngeldgesetz (→ WoGG),
Wohngeldverordnung (→ WoGV),
Wohnraumförderungsgesetz (→ WoFG),
Wohnungsbau-Prämiengesetz (→ WoPG),
Wohnungseigentumsgesetz (→ WEG),
Zivilprozessordnung (ZPO) und
Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG),
Allerdings handelt es sich jeweils nur um die reinen Gesetzestexte, die in der Regel nicht über weitere Erläuterungen oder Anmerkungen verfügen.
Als "Gewerke" werden die jeweiligen Fachrichtungen bzw. Arbeiten der verschiedenen am Bau tätigen Handwerker bezeichnet, wie beispielsweise die Maurer-, Zimmerer-, Dachdecker-, Klempner- oder Tischlerarbeiten oder die Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallation.
Siehe → Variabler Zins(satz).
Grundbuch**
Amtliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht im "Grundbuchamt" geführt wird (Ausnahme: Baden-Württemberg; hier führen Notare das Grundbuch) und die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks der Öffentlichkeit darlegt. Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und welche Lasten und Beschränkungen darauf ruhen. → Grundpfandrechte, also vor allem → Hypotheken und → Grundschulden, die auf einem Grundstück lasten, werden in der so genannten Abteilung III erfasst. Da es sich beim Grundbuch um ein öffentliches Register handelt, kann jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, in das Grundbuch Einsicht nehmen und beglaubigte Grundbuchabschriften verlangen.
Beim Kauf eines Grundstücks verlangt der Staat eine Grunderwerbsteuer in Höhe eines bestimmten Anteils des Kaufpreises. Bis 2006 galt hierfür ein bundesweit einheitlicher Satz von 3,5 Prozent. Mit der so genannten "Föderalismusreform", einer umfassenden Änderung des Grundgesetzes, fiel die Kompetenz zur Festlegung des Satzes im September 2006 an die Bundesländer. Von dieser Möglichkeit haben bisher Berlin (4,5 % seit dem 1. Januar 2007), Hamburg (4,5 % seit dem 1. Januar 2009) und Sachsen-Anhalt (4,5 % seit dem 1. März 2010) Gebrauch gemacht, während es in den übrigen Ländern bisher bei 3,5 % des Kaufpreises geblieben ist. Zum Grundstück gehört auch ein darauf eventuell errichtetes Gebäude, so dass beim Kauf eines Objekts die zu zahlende Steuer auf der Grundlage des Gesamtkaufpreises ermittelt wird.
Grundpfandrecht**
Durch die Eintragung von Grundpfandrechten - unter diesen Oberbegriff fallen vor allem → Hypotheken und → Grundschulden - erwerben Kreditgeber eine dingliche Sicherheit in Form eines Pfandrechts an einem Grundstück und dem damit verbundenen Gebäude. Die Eintragung erfolgt im → Grundbuch, wobei die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt, welche Forderung im Fall einer → Verwertung des verpfändeten Objekts zuerst zum Zug kommt.
"Realkredit" ist der Oberbegriff für Darlehen, die durch die Eintragung von Grundpfandrechten gesichert sind. Unter diese Bezeichnung fallen sowohl erstrangig gesicherte Darlehen als auch Darlehen, die durch ein nachrangiges Grundpfandrecht gesichert werden.
Grundschuld**
Das heutzutage im Normalfall zur Sicherung von Baufinanzierungsdarlehen im → Grundbuch eingetragene → Grundpfandrecht. Im Gegensatz zur → Hypothek muss der Grundschuld keine Forderung des Gläubigers zugrunde liegen. In der Praxis ist dies jedoch fast immer der Fall. Die Grundschuld bleibt auch bei fortschreitender → Tilgung des Darlehens in voller Höhe bestehen. Nach Rückzahlung eines Darlehens kann sie, ohne eine Neueintragung vornehmen zu müssen, auch als Sicherheit für ein neues Darlehen verwendet werden. Aufgrund der einfacheren Handhabung hat die Grundschuld die Hypothek als Kreditsicherheit bei Baufinanzierungen fast völlig verdrängt.
Steuer, die auf den Grundbesitz (Grundstück und Gebäude) erhoben wird. Die Bemessungsgrundlage ist der → Einheitswert. Der so genannte Grundsteuermessbetrag wird durch die Multiplikation des Einheitswertes mit einer je nach Grundstücksart unterschiedlich hohen Steuermesszahl ermittelt. Die Grundsteuerschuld ergibt sich dann wiederum durch die Multiplikation des Steuermessbetrags mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Da die Hebesätze von den Gemeinden selbst festgelegt werden, fällt die zu entrichtende Grundsteuer je nach der Kommune, in der das Objekt angesiedelt ist, unterschiedlich hoch aus.
Die Hausakte ist ein Dokument für die systematische Zusammenstellung der Unterlagen, die sich auf das Gebäude beziehen. Sie besteht neben dem → Gebäudepass, der den Zustand zum Zeitpunkt der Fertigstellung festhält, aus den Abschnitten "Planungs- und Bauzeit", "Nutzungszeit" und "Verträge". Dort werden die jeweiligen Dokumente aus der Planungs-, Bau- und Nutzungszeit gesammelt. Die Hausakte ist nicht vorgeschrieben, aber empfehlenswert. Sie ist beim Kompetenzzentrum der "Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" (zum Herunterladen) und beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (in Papierform) erhältlich.
Seit dem Jahr 2003 können Hauseigentümer und Mieter nach § 35a → Einkommensteuergesetz die Lohnkosten für bestimmte so genannte "haushaltsnahe Dienstleistungen" steuerlich geltend machen. Ab dem Jahr 2006 wurde diese Steuerbegünstigung auf Handwerkerleistungen zur Renovierung, Erhaltung und Modernisierung von Wohnraum ausgedehnt. Zu den begünstigten handwerklichen Tätigkeiten zählen u. a. Arbeiten an Innen- und Außenwänden, am Dach, an der Fassade, Reparatur oder Austausch von Fenstern und Türen, Streichen/Lackieren von Türen, Fenstern und Heizkörpern und -rohren, Reparatur oder Austausch von Bodenbelägen sowie Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen. Ausdrücklich gesetzlich ausgenommen sind allerdings Maßnahmen, die bereits im CO2-Gebäudesanierungsprogramm bzw. dem Programm "Energieeffizient Sanieren" der → KfW Förderbank gefördert worden sind.
Die (sonstigen) haushaltsnahen Dienstleistungen umfassen Tätigkeiten, die nicht zu den handwerklichen Leistungen gehören, gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden und für die eine Dienstleistungsagentur oder ein selbständiger Dienstleister in Anspruch genommen wird, wie z. B. Reinigung der Wohnung, Gartenpflegearbeiten und Umzugsdienstleistungen für Privatpersonen.
Angerechnet wurden bis einschließlich 2008 jeweils 20 Prozent der Lohnkosten bis zu einem Betrag von 600 Euro pro Jahr (also für jährliche Lohnkosten bis maximal 3.000 Euro), die direkt von der Einkommensteuer abgezogen (also nicht bloß abgesetzt) werden. Zu Beginn des Jahres 2009 wurden die entsprechenden Beträge erhöht. Jetzt können für Handwerkerleistungen, die ab 2009 erbracht werden, bis zu 1.200 Euro pro Jahr (also 20 % von jährlichen Lohnkosten bis maximal 6.000 Euro) und für sonstige haushaltsnahe Dielstleistungen sogar bis zu 4.000 Euro (also 20 % von jährlichen Lohnkosten bis maximal 20.000 Euro) abgezogen werden. Die Ausgaben müssen in allen Fällen nachgewiesen werden. Dafür ist eine Rechnung und ein Beleg über die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers vorzulegen.
Von der Bundesregierung erlassene → Rechtsverordnung. Die "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure", abgekürzt HOAI, enthält die gesetzlichen Regelungen für die Vergütung der Architekten und Ingenieure. Wie bei der → Kostenordnung für die Notare sind auch die Vorschriften der HOAI zwingend, so dass die Honorare grundsätzlich nur nach den Vorgaben der HOAI berechnet werden dürfen. Dazu gehören unter anderem Preisunter- und Preisobergrenzen, die sowohl Dumping- als auch überhöhte Preise verhindern sollen, um eine leistungsgerechte Bezahlung und damit letztlich die Qualität von Architekten- und Ingenieurleistungen zu sichern. Die HOAI wurde im Jahr 2009 überarbeitet und die Neufassung am 17. August 2009 im Bundesgesetzblatt verkündet; sie trat am 18. August 2009 in Kraft.
Holzpellets (nach "pellet", dem englischen Wort für Kügelchen) bestehen aus Säge- oder Hobelspänen, die entsprechend einer Norm zu kleinen runden Presslingen von 5-6 mm Durchmesser und einer Länge von ca. 3 cm verabeitet werden. Sie werden als Brennstoff für spezielle → Pelletheizkessel verwendet.
Der hydraulische Abgleich sorgt für ausgeglichene Druckverhältnisse im Heizungssystem und stellt die erforderlichen Warmwasser-Zuflussmengen für alle Heizkörper sicher. Das führt im Ergebnis meist zur Absenkung der erforderlichen Heizungs-Vorlauftemperaturen, und damit zu geringeren Heizkosten. Eine hydraulisch abgeglichene Heizungsanlage erfordert u. a. eine raumspezifische Heizlastberechnung, eine spezifische Heizflächendimensionierung, eine durchflussmengengerechte Dimensionierung der Rohrquerschnitte, die richtige Voreinstellung der Ventile an den Heizflächen entsprechend der Heizlastberechnung sowie den Einsatz richtig dimensionierter und leistungsgeregelter Umwälzpumpen.
Wenn Heizungsanlagen neu errichtet oder saniert werden, besteht eine Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich der Anlage. Bei speziellen Bauförderprogrammen wie z. B. dem → KfW-Effizienzhaus muss die Durchführung des hydraulischen Abgleichs in einer Fachbauleitererklärung schriftlich bestätigt werden.
Hypothek**
→ Grundpfandrecht zur dinglichen Sicherung vor allem von Darlehensforderungen. Im Gegensatz zur → Grundschuld ist der Bestand einer Hypothek vom Vorhandensein einer Forderung abhängig. Die Hypothek nimmt bei fortschreitender → Tilgung einer Darlehensschuld im gleichen Umfang ab. Bei vollständiger Rückzahlung des Darlehens ist die Hypothek zu löschen. Im Bereich der Baufinanzierung ist die Hypothek heute aber fast völlig durch die leichter zu handhabende Grundschuld verdrängt worden.
Hypothekendarlehen**
Oberbegriff für → grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen. Obwohl heutzutage zur Sicherung von Baufinanzierungsdarlehen fast nur noch → Grundschulden eingetragen werden, bezeichnet man auch diese Kredite nach wie vor als Hypothekendarlehen. Je nach Rangstelle der im → Grundbuch eingeräumten Sicherheiten spricht man von einer "1a-Hypothek" oder einer "1b-Hypothek".
Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage bzw. -rückstellung gehört zu den im → Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Sie dient zur Deckung der Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen (u. a. Wartungsarbeiten, Austausch von Verschleißteilen, Durchführung von Schönheitsreparaturen) am → gemeinschaftlichen Eigentum. Dadurch soll sichergestellt werden, dass auch bei unvorhergesehenen Reparaturen ausreichend Mittel vorhanden sind und das Gebäude nicht verwahrlost. Außerdem werden durch die regelmäßigen Einzahlungen plötzliche finanzielle Belastungen der Eigentümer vermieden. Die Höhe und die sonstigen Einzelheiten der Rücklage richten sich nach den Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft.
Eine Kapitallebensversicherung ist eine Lebensversicherung, deren Hauptzweck neben der Absicherung des Todesfallrisikos vor allem in der Ansammlung von Kapital besteht, das mit Ablauf der Versicherung im Erlebensfall ganz oder ratenweise ausgezahlt wird. Durch diesen Ansparvorgang sind die Raten wesentlich höher als bei einer entsprechenden → Risikolebensversicherung. Im Rahmen der Baufinanzierung werden Kapitallebensversicherungen oft in Verbindung mit → Festdarlehen genutzt, die dann aus der → Ablaufleistung der Versicherung → getilgt werden.
Die KfW mit Sitz in Frankfurt am Main ist die Förderbank der Bundesrepublik Deutschland. Sie wurde 1948 als "Kreditanstalt für Wiederaufbau" gegründet und gehört heute zu 80 % dem Bund und zu 20 % den Bundesländern. Die KfW Bankengruppe umfasst neben der inländischen Investitionsfinanzierung die KfW IPEX-Bank (Internationale Projekt- und Exportfinanzierung), die KfW Entwicklungsbank und die DEG (Förderung von Entwicklungs- und Transformationsländern). Außerdem ist die KfW zu 50 % an der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) beteiligt, deren Ziele die rationelle und damit umweltschonende Gewinnung, Umwandlung und Anwendung von Energie sowie die Entwicklung zukunftsfähiger Energiesysteme (unter besonderer Berücksichtigung der verstärkten Nutzung regenerativer Energien) sind.
Im Rahmen der wohnwirtschaftlichen Programme unterstützt die KfW Bankengruppe private Bauherrn, Käufer und Hauseigentümer mit verschiedenen zinsgünstigen Kreditprogrammen und Zuschüssen beim Erwerb und der Modernisierung und Sanierung von selbstgenutzem Wohneigentum sowie von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien. Mehr zu den Programmen der KfW Bankengruppe aus dem Bereich Bauen, Wohnen und Energiesparen finden Sie hier.
Siehe → KfW.
Der Begriff "KfW-Effizienzhaus" ist die Bezeichnung für ein Gebäude, das bestimmte energetische Anforderungen erfüllen muss, um durch die → KfW Bankengruppe gefördert werden zu können. Maßgeblich für die Effizienzhäuser 55 und 70 sind die Vorgaben der EnEV 2007.
Das "KfW-Effizienzhaus 70" zielt in Richtung → Niedrigenergiehaus. Förderfähig sind Gebäude, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf und der spezifische Transmissionswärmeverlust jeweils höchstens 70 % der nach der → Energieeinsparverordnung 2007 zulässigen Höchstwerte betragen. Gleichzeitig darf der Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes 60 kWh je Quadratmeter Gebäudenutzfläche nicht überschreiten.
Das "KfW-Effizienzhaus 55" zielt in Richtung → Passivhaus. Förderfähig sind Gebäude, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf und der spezifische Transmissionswärmeverlust jeweils höchstens 55 % der nach der Energieeinsparverordnung 2007 zulässigen Höchstwerte betragen. Gleichzeitig darf der Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes 40 kWh je Quadratmeter Gebäudenutzfläche nicht überschreiten. Nähere Einzelheiten zur Förderung finden Sie hier (bis zur Umstellung der Förderprogramme zum 1. April 2009 wurden die entsprechenden Gebäude als → "KfW Energiesparhäuser" bezeichnet).
Der Begriff "KfW-Effizienzhaus" ist die Bezeichnung für ein Gebäude, das bestimmte energetische Anforderungen erfüllen muss, um durch die → KfW Bankengruppe gefördert werden zu können. Maßgeblich für ein Effizienzhaus (EnEV2009) sind die Vorgaben der EnEV 2009.
Das "KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV2009)" zielt in Richtung → Passivhaus. Förderfähig sind Gebäude, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens 70 % und der spezifische Transmissionswärmeverlust höchstens 85 % des Wertes für das Referenzgebäude nach der → Energieeinsparverordnung 2009 betragen.
Das "KfW-Effizienzhaus 85 (EnEV2009)" zielt in Richtung → Niedrigenergiehaus. Förderfähig sind Gebäude, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens 85 % und der spezifische Transmissionswärmeverlust höchstens 100 % des Wertes für das Referenzgebäude nach der Energieeinsparverordnung 2009 betragen.
Beim "KfW-Effizienzhaus 100 (EnEV2009)" darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens 100 % und der spezifische Transmissionswärmeverlust höchstens 115 % des Wertes für das Referenzgebäude nach der Energieeinsparverordnung 2009 betragen.
Beim "KfW-Effizienzhaus 115 (EnEV2009)" darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens 115 % und der spezifische Transmissionswärmeverlust höchstens 130 % des Wertes für das Referenzgebäude nach der Energieeinsparverordnung 2009 betragen.
Beim "KfW-Effizienzhaus 130 (EnEV2009)" darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens 130 % und der spezifische Transmissionswärmeverlust höchstens 145 % des Wertes für das Referenzgebäude nach der Energieeinsparverordnung 2009 betragen.
Nähere Einzelheiten zur Förderung finden Sie hier.
Der Begriff "KfW-Energiesparhaus" war die Bezeichnung für ein Gebäude, das bestimmte energetische Anforderungen erfüllen musste, um durch die → KfW Bankengruppe gefördert werden zu können. Maßgeblich für die Energiesparhäuser 60 und 40 waren die Vorgaben der EnEV 2007. Seit dem Umstellung der Förderprogramme zum 1. April 2009 verwendet die KfW den Begriff "Energiesparhaus" nicht mehr und spricht statt dessen vom → "KfW-Effizienzhaus".
Das "KfW → Energiesparhaus 60" zielte in Richtung → Niedrigenergiehaus. Förderfähig waren Gebäude, deren zu ermittelnder Jahres-Primärenergiebedarf nach der → Energieeinsparverordnung 2007 bis zu 60 kWh je Quadratmeter Gebäudenutzfläche betrug.
Das "KfW Energiesparhaus 40" zielte in Richtung → Passivhaus. Förderfähig waren Gebäude, deren zu ermittelnder Jahres-Primärenergiebedarf nach der Energieeinsparverordnung 2007 bis zu 40 kWh je Quadratmeter Gebäudenutzfläche betrug.
→ Bundesgesetz, Abkürzung: KostO. Die Kostenordnung enthält die gesetzlichen Regelungen für die Kosten in den Angelegenheiten der so genannten "Freiwilligen Gerichtsbarkeit" (§§ 1 - 139 KostO) und für die Kosten der Notare (§§ 140 - 157 KostO). Soweit sich aus dem Bundesrecht nichts anderes ergibt, sind die Regelungen abschließend, so dass beispielsweise ein Notar bei einem bestimmten Sachverhalt grundsätzlich nur die Kosten in Rechnung stellen darf, die sich auch aus der KostO ergeben. Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind ihm sogar ausdrücklich verboten (§ 140 Abs. 2 KostO).
Zur freiwilligen Gerichtsbarkeit gehören unter anderem die → Grundbuchsachen (§§ 60 - 78 KostO). Sie umfassen beispielsweise die Gebührentatbestände für die Grundbucheintragung eines neuen Eigentümers (→ Auflassung), einer entsprechenden Vormerkung oder einer Belastung des Grundstücks, etwa durch eine → Grundschuld.
Auch bei den Notarkosten sind die einzelnen Kostentatbestände gesetzlich genau geregelt. Sie umfassen insbesondere die Beurkundung, beispielsweise eines Grundstückskaufvertrages oder einer Auflassung, aber auch die Annahme und Verwahrung von Geldern auf einem → Anderkonto.
Innerhalb der Kosten ist zwischen "Gebühren" und "Auslagen" zu unterscheiden. Die Gebühren hängen vom Wert des Geschäfts ab, so dass etwa bei einem Grundstückskauf bei einem höheren Kaufpreis auch höhere Kosten anfallen. Auslagen (z. B. Kopier- und Reisekosten, Telefongebühren etc.) sind dagegen grundsätzlich unabhängig vom Wert des Geschäfts.
Gleichzeitige Erzeugung von Strom und nutzbarer Wärme in einer Anlage, beispielsweise einem → Blockheizkraftwerk. Durch diese Kopplung kann die eingesetzte Energie (z. B. aus Heizöl oder Erdgas) sehr viel effizienter genutzt werden als bei der herkömmlichen Wärme- und Stromerzeugung in getrennten Anlagen. Hauptvorteile der KWK sind die Verringerung des Ausstoßes von Kohlendioxid (CO2) und die Einsparung von Primärenergie (Öl, Erdgas etc.). KWK-Anlagen werden unter anderem nach dem → KWK-Gesetz gefördert.
→ Bundesgesetz, Abkürzung: KWKG. Mit dem "Gesetz für die Erhaltung, die Modernisierung und den Ausbau der Kraft-Wärme-Kopplung" fördert der Staat seit dem Jahr 2002 die Errichtung und den Betrieb von Anlagen zur → Kraft-Wärme-Kopplung. Es regelt u. a. die Abnahme und Vergütung von Strom aus KWK-Anlagen. Zweck des Gesetzes ist es, einen Beitrag zur Erhöhung der Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplung in Deutschland auf 25 % der Gesamtstromerzeugung zu leisten.
Siehe → Kraft-Wärme-Kopplung.
Siehe → Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz.
Siehe → Bauordnung.
Der Lastenzuschuss ist eine finanzielle Leistung des Staates, mit der die Eigentümer von Wohneigentum (z. B. Eigenheim oder Eigentumswohnung) unterstützt werden. Rechtsgrundlage sind das → Wohngeldgesetz (WoGG) und die dazu erlassene → Wohngeldverordnung (WoGV).
Gemäß § 1 WoGG dient der Lastenzuschuss zur wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens. Er wird gewährt, wenn die zuschussfähige "Belastung" (also die nach dem WoGG und der WoGV maßgeblichen Kosten des Wohnens, u. a. Zins und Tilgung sowie bestimmte Instandhaltungs- und Betriebskosten und seit 2009 außerdem noch bestimmte Heizkosten) die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Eigentümers übersteigt. Ausgeschlossen sind nach § 1 Abs. 2 WoGG allerdings die Empfänger bestimmter Sozialleistungen (so genannte "Transferleistungen", wie z. B. Arbeitslosengeld II, Sozialgeld, Sozialhilfe oder Grundsicherungsleistungen im Alter und bei Erwerbsminderung) sowie die Mitglieder ihrer Bedarfsgemeinschaft. Bei ihnen werden die angemessenen Unterkunftskosten im Rahmen der jeweiligen Sozialleistung berücksichtigt.
Die wichtigsten Kriterien dafür, ob und in welcher Höhe ein Lastenzuschuss gewährt wird, sind die Zahl der zum Haushalt gehörenden Familienmitglieder, die Höhe des Gesamteinkommens des Haushalts und die Höhe der zuschussfähigen Belastung. Bei der Berechnung der Zuschüsse für den konkreten Einzelfall müssen außerdem spezielle Faktoren wie etwa die Zinsen und Tilgungsraten für Darlehen mit einbezogen werden. Auf den Lastenzuschuss besteht ein Rechtsanspruch, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Zuständig ist die Wohngeldstelle der jeweiligen Stadt-, Amts-, Kreis- oder Gemeindeverwaltung (je nach Bundesland und Gemeinde).
Siehe → Kapitallebensversicherung, → Risikolebensversicherung und → Festdarlehen.
Siehe → Festdarlehen.
Der "Lebens"-Zyklus eines Gebäudes umfasst alle Phasen von der Idee bis zum Verschwinden, also von der Planung und der Erstellung über die Nutzung und Erneuerung bis zum Abriss.
Siehe auch → Nachhaltiges Bauen.
Siehe → Makler- und Bauträgerverordnung.
Vom Bundeswirtschaftsministerium erlassene → Rechtsverordnung, Abkürzung: MaBV. Sie gilt unter anderem für gewerblich tätige Immobilienmakler und → Bauträger und legt ihnen bestimmte Pflichten auf. Diese betreffen u. a. die Entgegennahme von Zahlungen sowie die Ausübung und Dokumentation ihrer Tätigkeit. Damit soll derjenige geschützt werden, der ein Haus vom Bauträger erwirbt. Die MaBV soll sicherstellen, dass er für seine Zahlungen auch entsprechende Gegenleistungen erhält.
Siehe → Courtage.
Siehe → Bewertungszahl.
Siehe → Zuteilung.
Siehe → Eigenleistungen.
Der Begriff "Nachhaltiges Bauen" stellt die Immobilie als Teil der gebauten Umwelt und damit die ökologischen Konsequenzen des Wohnungsbaus in den Mittelpunkt. "Nachhaltiges Bauen" bezeichnet das Bemühen, in allen Phasen im → Lebenszyklus eines Gebäudes unsere natürlichen Lebensgrundlagen zu schonen und den Naturhaushalt möglichst gering zu belasten. Zum nachhaltigen Bauen gehört beispielsweise die Senkung des Energiebedarfs, eine lange Nutzungsdauer von Bauwerken, der Einsatz wiederverwendbarer oder -verwertbarer Baustoffe, das Vermeiden von schwer trennbaren Verbundbaustoffen und von Transportkosten, die Möglichkeit zur Mehrfach- bzw. Umnutzung des Gebäudes und die gefahrlose Rückführung der Stoffe in den natürlichen Stoffkreislauf.
Kreditinstitute können eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen, wenn der Kunde einen vertraglich vereinbarten Kredit nicht oder nicht in voller Höhe in Anspruch nimmt. Sie dient zum Ausgleich der Kosten für die Beschaffung und Bereitstellung der Darlehensmittel und für den entgangenen Gewinn der Bank. Einen - aus Sicht des Kreditinstituts - ähnlichen Zweck wie die Nichtabnahmeentschädigung erfüllt die → Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird.
Niedrigenergiehaus*
Als Orientierung für ein Niedrigenergiehaus kann gelten: ein freistehendes Einfamilienhaus mit einem Energiebedarf unter 70 kWh/Quadratmeter → Wohnfläche im Jahr, ein Reihenhaus mit einem Energiebedarf unter 65 kWh/Quadratmeter Wohnfläche. Das bedeutet bei 100 Quadratmeter Wohnfläche einen jährlichen Heizenergieverbrauch von nur noch rund 300 bis 700 m³ Erdgas. Zum Vergleich: Während ein nach der bis Januar 2002 gültigen → Wärmeschutzverordnung gebautes Haus im Schnitt acht bis zwölf Liter Heizöl pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr verbraucht, kommt ein Niedrigenergiehaus mit nur drei bis sieben Litern aus.
Nominalschuld**
Die Nominalschuld ist der Nennbetrag des Darlehens und maßgeblich für die Berechnung von Zinsen, → Tilgung und Bearbeitungsgebühren. Der tatsächlich zur Auszahlung kommende Darlehensbetrag kann auch unter der Nominalschuld liegen, wenn hiervon Beträge wie Bearbeitungsgebühr oder → Disagio abgezogen werden.
Nominalzins**
Zinssatz, mit dem der Darlehensnennbetrag (→ Nominalschuld) zu verzinsen ist. Bestimmt die Höhe der laufenden Zinsraten. Der Nominalzins gibt keine Auskunft über die tatsächlichen Kosten eines Kredits. Hierzu muss der → Effektivzinssatz betrachtet werden, in den weitere preisbeeinflussende Faktoren einfließen, wie beispielsweise → Zinsbindungsfrist, → Disagio, Ratenzahlungs- und -verrechnungstermine.
Siehe → Anderkonto.
Ein Passivhaus ist ein Gebäude ohne ein aktives Heiz- und Klimatisierungssystem. Durch die hohe Qualität der → wärmedämmenden Gebäudehülle, eine moderne Heiztechnik, hoch effiziente Wärmerückgewinnung sowie die Nutzung der Sonnenenergie und der inneren Wärmequellen liegt der Heizwärmebedarf unter 15 kWh/m²a und der Primärenergiebedarf einschließlich Warmwasser und Haushaltsstrom unter 120 kWh/m²a (beheizte → Wohnfläche ohne Balkone und Terrassen.) Gegenüber einem durchschnittlichen Gebäude ergibt sich eine Energieeinsparquote von fast 90 Prozent. Die Realisierung von Passivhäusern stellt hohe Ansprüche an die verwendeten Komponenten.
Kügelchen (englisch). Siehe auch → Holzpellets.
Heizung, die mit → Holzpellets als Brennstoff betrieben wird.
Oberbegriff für Schädlingsbekämpfungs- bzw. Pflanzenschutzmittel. Dieser wird unterteilt in Fungizid (Pilzbekämpfungsmittel), Herbizid (unkrautbekämpfendes Mittel) und Insektizid (schadinsektenbekämpfendes Mittel).
Unter Photovoltaik versteht man die Erzeugung von elektrischer Energie aus Sonnenlicht. Die Sonnenstrahlen werden dabei mittels Solarzellen, die in Solarmodulen zusammengefasst sind, in Gleichstrom umgewandelt. Der so genannte "Wechselrichter" macht daraus den netzüblichen Wechselstrom, der selbst genutzt oder ins allgemeine Netz eingespeist werden kann. Der örtliche Netzbetreiber ist nach dem → Erneuerbare-Energien-Gesetz verpflichtet, den Strom abzunehmen und eine bestimmte Vergütung zu bezahlen. Die → KfW Förderbank unterstützt die Errichtung von Photovoltaikanlagen mit ihrem Programm "Erneuerbare Energien". Die Größe einer Photovoltaikanlage wird nach der Leistung des Solargenerators in kWpeak (kWp) (Peakleistung = Spitzenleistung) angegeben. Dieser Wert beschreibt die optimale Leistung der Solarmodule unter genormten Testbedingungen.
Siehe auch → Solarthermie.
Bezeichnung, um den absoluten Unterschied zwischen zwei Prozentangaben zu verdeutlichen. Angaben in Prozent sind immer relativ (1 % von 100 = 1, 10 % von 100 = 10, 10 % von 300 = 30 etc.). Vergleich man beispielsweise zwei Zinssätze, die in Prozent angegeben werden, und berechnet dies in Prozent, so muss sich das korrekterweise auf einen der beiden Zinssätze beziehen (Beispiel: Bei Zinssätzen von 4 und 5 % ist der zweite 25 Prozent größer als der erste (relative Angabe), weil 125 % von 4 = 5 ist). Durch die Angabe in Prozentpunkten (also den Prozentangaben als einfachen Zahlen) lässt sich der Unterschied einfacher darstellen. Im Beispielsfall beträgt er einen Prozentpunkt (5 minus 4 = 1). Entsprechend liegt die z. B. absolute Differenz zwischen zwei Zinssätzen von 9 bzw. 3 Prozent bei 6 Prozentpunkten und zwischen 4,3 und 4,4 Prozent bei einem Zehntelprozentpunkt.
Siehe → Baubegleitende Qualitätssicherung (QS).
Siehe → Grundpfandrecht.
Restschuld**
Betrag des zu einem bestimmten Stichtag - zum Beispiel dem Ende einer → Zinsbindungsfrist - noch zurückzuzahlenden Darlehensteils.
Risikolebensversicherung**
Im Gegensatz zur → Kapitallebensversicherung findet im Rahmen einer Risikolebensversicherung kein Ansparvorgang statt. Sie dient allein zur Deckung des Todesfallrisikos und kostet deshalb nur einen Bruchteil dessen, was für eine entsprechende Kapitallebensversicherung gezahlt werden muss. Im Zusammenhang mit Krediten wird die Risikolebensversicherung oft so gestaltet, dass sich die Versicherungssumme an die fallende → Darlehensrestschuld anpasst. Man spricht dann von einer Restschuldversicherung.
Rohdichte (in kg/m³)* Gibt das spezifische Gewicht eines Baustoffes (im Kilogramm pro Kubikmeter, kg/m³) an. Je höher die Rohdichte, desto besser ist die → Wärmespeicherung und umso schlechter die → Wärmedämmung.
Sachwert**
Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird der → Beleihungswert in der Regel auf der Basis des Sachwerts errechnet. Der Sachwert des Objekts setzt sich dabei aus Bau- und Bodenwert zusammen. Da bei der Berechnung des Bauwerts meist Abschläge vorgenommen werden, liegt der Sachwert je nach Objekt etwa 10 bis 30 Prozent unter den tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Schätzkosten sind besondere Kosten oder Gebühren, die die Kreditinstitute für der Ermittlung des Werts einer Immobilie in Rechnung stellen (→ Beleihungswert). Ihre Höhe kann sich nach dem Darlehen richten und beispielsweise 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme betragen, doch auch Mindestbeträge von z. B. 150 bis 250 Euro sind möglich. Die Schätzkosten müssen nicht bei der Ermittlung des → Effektivzinses nach der Preisangabenverordnung eingerechnet werden. Daher sollte beim Vergleich verschiedener Kreditangebote auch darauf geachtet werden, ob und in welcher Höhe auch Schätzkosten verlangt werden.
Für den Begriff "schlüsselfertig" gibt es keine gesetzliche Definition. Er besagt im Wesentlichen, dass das Haus von einem Unternehmer (z. B. → Bauträger, → Generalübernehmer, → Generalunternehmer) erstellt wird und der Erwerber alle Leistungen "aus einer Hand" erhält. Nach der Rechtsprechung weist der Begriff darauf hin, dass die uneingeschränkte Bezugsfertigkeit geschuldet wird, so dass der Erwerber nach Durchführung der Bauleistungen unmittelbar mit der Möblierung und dem Bezug beginnen kann, ohne zuvor noch weitere Baumaßnahmen zu unternehmen. Schlüsselfertige Häuser müssen daher zumindest sämtliche Roh- und Innenausbauarbeiten umfassen. Dazu gehören beispielsweise die Malerarbeiten, auch wenn sie nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart wurden (OLG Nürnberg, 1999). Der Begriff "schlüsselfertig" enthält allerdings keine Aussage über die Art der Bauausführung oder die geschuldete → Qualität der Leistungen. Was konkret geschuldet wird und wie "fertig" das Haus tatsächlich sein muss, ergibt sich jeweils aus dem abgeschlossenen Vertrag und insbesondere der → Baubeschreibung.
Als Schnell- oder Volltilgerdarlehen werden Kredite bezeichnet, die innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgezahlt werden.
Die vertragliche Vereinbarung eines Sicherheitseinbehalts ist eine Möglichkeit, die Fertigstellung des Bauwerks und/oder die Gewährleistung für den Bauherrn abzusichern. Dabei wird beispielsweise festgelegt, dass der Kunde einen bestimmten Prozentsatz der jeweils verlangten Beträge nicht direkt an den Unternehmer, sondern auf eine Sperrkonto zahlt. So gewinnt er ein gewisses finanzielles Polster, aus dem er die Fertigstellung des Gebäudes, die Beseitigung von Mängeln und sonstige Kosten bestreiten kann, die ihm entstehen, wenn der Unternehmer seine Pflichten nicht erfüllt. Der wesentliche Unterschied zum → Druckzuschlag liegt darin, dass der Sicherheitseinbehalt nicht voraussetzt, dass bereits konkrete Mängel vorliegen, sondern als Sicherheit für zukünftige Mängel und Mehrkosten dient.
Oberbegriff für eine Anlage zur Energieerzeugung aus Sonnenlicht mittels → Photovoltaik oder → Solarthermie.
Unter Solarthermie versteht man zum einen die "aktive" Nutzung der Sonnenstrahlen zur Erzeugung von Wärme in so genannten Sonnenkollektoren. Auf diese Weise kann beispielsweise Wasser zum Duschen oder Heizen erwärmt werden. Von "passiver" Nutzung der Solarthermie spricht man, wenn ein Gebäude die Sonne unmittelbar durch seine Bauweise (insbesondere durch die Art und Anordnung der Fenster) zum Heizen nutzt.
Siehe auch → Photovoltaik.
Das Sondereigentum im Sinne des → Wohnungseigentumsgesetzes ist derjenige Bereich eines Gebäudes, der einem bestimmten Eigentümer gehört. Das ist in erster Linie die jeweilige → Wohnung bzw. das jeweilige Haus mit Ausnahme der dem → Gemeinschaftseigentum unterfallenden Gebäudeteile (→ Wohnungseigentum, → Teileigentum). Die Abgrenzung der einzelnen Sondereigentumsbereiche erfolgt durch den → Aufteilungsplan und die → Teilungserklärung bzw. den Teilungsvertrag.
Siehe auch → Sondernutzungsrecht.
Durch ein Sondernutzungsrecht im Sinne des → Wohnungseigentumsgesetzes werden Teile des → gemeinschaftlichen Eigentums in der → Teilungserklärung bzw. -vereinbarung oder durch eine spätere Entscheidung der Eigentümergemeinschaft einem bestimmten → Sondereigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Ein typischer Fall ist beispielsweise der Garten, der einer Erdgeschosswohung zugeordnet wird. Soweit das Sondernutzungsrecht besteht, kann der Berechtigte allein entscheiden, muss aber auch die Kosten (z. B. für die Gartenpflege) selbst tragen.
Sondertilgungen sind Zahlungen, die neben der laufenden → Tilgung eines Darlehens "außer der Reihe" erbracht werden. Sie führen dazu, dass sich die → Restschuld schneller verringert. Das wiederum verkürzt die Gesamtdauer der Finanzierung und kann außerdem die → Anschlussfinanzierung erleichtern. Allerdings ist grundsätzlich eine vertragliche Vereinbarung mit dem Kreditgeber notwendig, weil es keinen allgemeinen Anspruch darauf gibt, neben der normalen Tilgungsrate Sonderzahlungen leisten zu dürfen (Ausnahme: → Bauspardarlehen, hier sind Sondertilgungen jederzeit möglich). In der Praxis sind verschiedene Modelle verbreitet, z. B. das Recht, einen bestimmten Betrag oder einen bestimmten Prozentsatz der → Darlehenssumme pro Jahr zusätzlich tilgen zu dürfen. Je nach Kreditinstitut und konkreter Vereinbarung können für die Gewährung von Sondertilgungsrechten Zinsaufschläge fällig werden.
Ein Subunternehmer (auch "Nachunternehmer" genannt) ist ein Unternehmer (z. B. Handwerker, Einzelunternehmer, Bau-GmbH), der von einem anderen Unternehmer ("Hauptunternehmer") beauftragt wurde. Beim Hauptunternehmer kann es sich beispielsweise um einen → Bauträger, → Generalübernehmer oder → Generalunternehmer handeln. Dieser setzt die Subunternehmer ein, um den mit seinem Auftraggeber geschlossenen Bauvertrag zu erfüllen. Die Subunternehmer übernehmen dabei die tatsächliche Ausführung der Bauarbeiten.
Da der Subunternehmer im Auftrag und als Vertragspartner des Hauptunternehmers tätig wird, bestehen zwischen ihm und dem Bauherrn (bzw. einem sonstigen Auftraggeber des Hauptunternehmers) keine unmittelbaren vertraglichen Beziehungen. Daher hat beispielsweise der Bauherr beim Einsatz eines Generalunternehmers oder -übernehmers grundsätzlich keinerlei vertragliche Gewährleistungsansprüche gegen den Subunternehmer, während dieser im Gegenzug seine Vergütung allein vom Hauptunternehmer verlangen kann.
Siehe → Bausparsumme.
Das Teileigentum im Sinne des → Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) besteht aus dem → Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z. B. Keller, Dachboden, Garage), in Verbindung mit dem Anteil am → gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Teileigentum gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Der Unterschied zum → Wohnungseigentum liegt darin, dass sich beim Wohnungseigentum das Sondereigentum auf eine → Wohnung bezieht.
Die Abgabe einer Teilungserklärung ist einer der im → Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Möglichkeiten, → Wohnungseigentum zu begründen. Die Teilungserklärung ist die rechtlich verbindliche Erklärung des Eigentümers eines Grundstücks, dass sein Grundstück entsprechend dem → Aufteilungsplan zu Wohnungseigentumseinheiten (→ Sondereigentum, → Teileigentum) umgestaltet werden soll. Außerdem kann sie weitere Regelungen enthalten, etwa die Festlegung von → Sondernutzungsrechten oder Bestimmungen über die Verhältnisse der künftigen Wohnungseigentümer untereinander. Die Teilungserklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben und ins → Grundbuch eingetragen. Vergleichbar mit der Teilungserklärung ist die Teilungsvereinbarung bzw. der Teilungsvertrag, mit dem mehrere Eigentümer (z. B. eine Erbengemeinschaft) ihr Miteigentum am Grundstück in Wohnungseigentum umwandeln.
Unter "Tilgung" versteht man die Rückzahlung einer Darlehensschuld. Sie kann entweder als prozentualer Anteil der → Darlehenssumme (z. B. bei → Annuitätendarlehen) oder auch als gleichbleibender Zahlbetrag (z. B. bei → Tilgungsdarlehen) festgelegt werden. Im Rahmen der Baufinanzierung beträgt die Anfangstilgung bei Annuitätendarlehen meist ein bis zwei Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Eine höhere Tilgung führt bei gleichbleibendem Zinssatz dazu, dass am Ende eines bestimmten Zeitraumes eine geringere → Restschuld vorhanden ist. Das wiederum verkürzt die Gesamtdauer der Finanzierung und kann außerdem die → Anschlussfinanzierung erleichtern.
Neben dieser Form der kontinuierlichen Tilgung über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg gibt es auch so genannte → Festdarlehen, die erst zu einem bestimmten Zeitpunkt komplett durch eine einmalige Zahlung getilgt werden.
Siehe auch → Sondertilgungen und → Annuität.
Ein Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen genannt) ist ein Darlehen mit konstanter → Tilgung. Die regelmäßig zu zahlende Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem festen Tilgungsbetrag. Im Unterschied zu einem → Annuitätendarlehen, bei dem im Zeitablauf die Rate gleich bleibt und der Tilgungsanteil steigt, bleibt beim Tilgungsdarlehen die Tilgung konstant, und die ersparten Zinsen führen dazu, dass die Rate nach und nach sinkt. Tilgungsdarlehen sind vorwiegend im gewerblichen Bereich anzutreffen und bei Eigenheimfinanzierungen eher selten.
Die "Technischen Regeln für Gefahrstoffe" dienen dem Arbeitsschutz und werden auf der Grundlage des Chemikaliengesetzes und der Gefahrstoffverordnung vom Ausschuss für Gefahrstoffe (AGS) erarbeitet, der bei der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin angesiedelt ist. Die TRGS geben den Stand der Technik, Arbeitsmedizin und Arbeitshygiene sowie sonstige gesicherte wissenschaftliche Erkenntnisse für Tätigkeiten mit Gefahrstoffen (einschließlich deren Einstufung und Kennzeichnung) wieder. Arbeitgeber sind verpflichtet, die für sie zutreffenden TRGS bei der Festlegung der erforderlichen Schutzmaßnahmen zu beachten.
Variabler Zins(satz)** Bei Vereinbarung eines variablen Zinssatzes (auch "Gleitzins" genannt) kann das Kreditinstitut den → Nominalzins des Darlehens jederzeit an die aktuelle Marktlage anpassen. Der Schuldner hat die Möglichkeit, den Darlehensvertrag unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jederzeit aufzulösen. Kunden sollten darauf achten, dass die Zinsentwicklung an einen konkreten Marktzins gekoppelt ist, damit das Geldinstitut eine marktgerechte Verzinsung vornehmen muss.
Siehe → Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen.
Die "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen" (bis 2002: "Verdingungsordnung für Bauleistungen"), abgekürzt VOB, ist ein für die Durchführung öffentlicher Bauaufträge entwickeltes Regelwerk. Sie wird vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) erarbeitet, dem unter anderem Vertreter von Bund, Ländern und Gemeinden als Bauauftraggeber und Verbände der Bauwirtschaft als Bauauftragnehmer angehören.
Die VOB besteht aus drei Teilen: Teil A regelt, wie öffentliche Bauaufträge zu vergeben sind (VOB/A), Teil B enthält vertragliche Regelungen zur Abwicklung eines solchen Auftrags (VOB/B) und Teil C enthält die technischen Bestimmungen, die bei der Ausführung von Bauleistungen zu beachten sind (VOB/C). Über ihren ursprünglichen Anwendungsbereich öffentlicher Bauaufträge hinaus finden die vertraglichen Regeln der VOB/B und mit ihnen die technischen Regeln der VOB/C vielfach auch bei Bauverträgen mit privaten Bauherren Anwendung. Voraussetzung dafür ist aber, dass die VOB/B ausdrücklich in den Vertrag einbezogen werden. Sie unterscheiden sich von den gesetzlichen Bestimmungen des → Werkvertragsrechts unter anderem bei den Möglichkeiten zur Vertragsbeendigung, im Bereich der → Abnahme oder auch bei der → Verjährung der Mängelgewährleistung.
Die Verjährung eines Anspruchs berechtigt den Schuldner, seinem Gläubiger die Leistung zu verweigern. Er kann seine Leistung dann zwar noch erbringen, muss es aber nicht mehr tun bzw. kann nicht zur Leistung verurteilt werden, wenn er sich auf die Verjährung beruft. Beim Hausbau und -kauf muss der Bauherr bzw. Käufers vor allem die Verjährung der Ansprüche auf die Beseitigung von Baumängeln und die Gewährleistungsansprüche im Auge behalten, um seine Ansprüche nicht zu verlieren. Dauer und Beginn der Verjährungsfristen hängen von der jeweiligen Art des Anspruchs ab und ergeben sich beispielsweise aus der entsprechenden vertraglichen Vereinbarung (einschließlich → Allgemeiner Geschäftsbedingungen bzw. der → VOB/B) oder aus den gesetzlichen Regelungen, insbesondere denen des → BGB.
Verkehrswert**
Der erzielbare Verkaufswert einer Immobilie. Seine Ermittlung erfolgt je nach Nutzung des Objekts entweder auf der Basis des → Sachwerts oder des → Ertragswerts. Bei der Berechnung werden außerdem die allgemeine Lage auf dem Grundstücksmarkt sowie sonstige Erfahrungswerte einbezogen.
Vermögenswirksame Leistungen**
Vermögenswirksame Leistungen sind Leistungen des Arbeitgebers, die dieser für den Arbeitnehmer in eine der im → Fünften Vermögensbildungsgesetz genannten Anlageformen einzahlt. Die vermögenswirksamen Leistungen können entweder aus tariflich vereinbarten oder freiwilligen Leistungen des Arbeitgebers oder aus eigenen Einzahlungen des Arbeitnehmers beziehungsweise als eine Kombination beider Möglichkeiten erbracht werden. Unabhängig davon, wer die Zahlungen letztlich erbringt, müssen sie allerdings immer unmittelbar vom Arbeitgeber auf den Sparvertrag überwiesen werden.
Siehe auch → Arbeitnehmer-Sparzulage und → Wohnungsbauprämie.
Bei der Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet sich eine Vertragspartei gegenüber der anderen zu einer bestimmten Leistung (in der Regel einer Geldzahlung), wenn sie ihre vertragliche Verpflichtung nicht oder nicht ordnungsgemäß - insbesondere nicht rechtzeitig - erfüllt. Dadurch soll ein zusätzliches Druckmittel geschaffen werden, damit die zur Leistung verpflichtete Vertragspartei ihre Leistung auch wirklich in der vertraglichen vereinbarten Art und Weise erbringt. Bei Bauverträgen kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Unternehmer dem Bauherrn bei Überschreitung des Fertigstellungstermins einen bestimmten Betrag (z. B. als Betrag pro Werktag, Kalenderwoche oder angefangenem Kalendermonat ) zahlen muss. So soll darauf hingewirkt werden, dass der Termin eingehalten wird.
Die gesetzlichen Grundlagen einer Vertragsstrafe ergeben sich aus den §§ 339 ff → BGB.
Siehe → Schnelltilgerdarlehen.
Kreditinstitute können eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ein → Hypothekendarlehen vor Ablauf der vereinbarten → Zinsfestschreibung zurückgezahlt wird. Sie dient zum Ausgleich des (nicht realisierten) Gewinns der Bank, der ihr dadurch entgeht, dass sie für die Zukunft keine Zinszahlungen mehr erhält. Um die Höhe der Entschädigung im konkreten Einzelfall gibt es oft Streit. Betroffene Darlehensnehmer können und sollten eine geforderte Vorfälligkeitsentschädigung gegebenenfalls durch die Verbraucherzentralen überprüfen lassen. Einen - aus Sicht des Kreditinstituts - ähnlichen Zweck wie die Vorfälligkeitsentschädigung erfüllt die → Nichtabnahmeentschädigung, wenn ein Darlehen nach Abschluss des Darlehensvertrags gar nicht erst in Anspruch genommen wird.
Siehe → Zwischenfinanzierung.
Wärmedämmfähigkeit*
Wärmedämmfähigkeit ist das Vermögen eines Baustoffes, den Abfluss der Wärme von der "warmen" zur "kalten" Seite einzuschränken. Diese Eigenschaft haben leichte, lufteinschließende Baustoffe
(nach neuer Euro-Norm U-Wert in W/m²K; vormals k-Wert)
Gibt die Wärmemenge an, die durch einen Quadratmeter eines Bauteils hindurchfließt, wenn die Temperaturdifferenz der angrenzenden Luftschichten 1 K (1° Celsius) beträgt. Je kleiner der U-Wert (k-Wert), desto besser die Dämmung eines Bauteils. Nach Euro-Norm werden auch Fugen bei Plattenwerkstoffen berücksichtigt sowie Gefälledämmschichten, Luftschichten, mechanische Befestigungsmittel, Oberflächenstruktur innen und von Luft angeströmte Außenwände. Nicht berücksichtigt wird hierbei die → Wärmespeicherfähigkeit des Bauteils bei Sonneneinstrahlung. Als einziges Kriterium zur Beurteilung einer Konstruktion ist der U-Wert (k-Wert) wegen seiner Einseitigkeit nicht geeignet.
Wärmeleitfähigkeit (in W/mK)*
Gibt die Wärmemenge in Joule (J) beziehungsweise Wattsekunden (Ws) an, die pro Zeiteinheit bei einem Temperaturgefälle von 1 Kelvin (entsprechend 1° Celsius) senkrecht durch einen Dämmstoff von 1 Meter Dicke und 1 Quadratmeter Oberfläche fließt. Je kleiner die Wärmeleitfähigkeit, desto besser ist das → Dämmvermögen. Aber der l-Wert ist ein Laborwert, der auf trockene Baustoffe bezogen wird. Da aber Feuchtigkeit die Wärme gut leitet, ist die Wärmeleitfähigkeit in hohem Maße vom Feuchtegehalt und dem Entfeuchtungsverhalten der Baustoffe abhängig.
Wärmespeichervermögen*
Die Bauteile wirken temperaturausgleichend, das heißt, im Sommer erwärmen sich die Räume nur langsam, im Winter kühlen sie nur langsam aus, da das Bauteil Wärme aufnimmt und abgibt, bis sich seine Temperaturen der Umgebungstemperatur angeglichen hat. Diese Eigenschaften haben in der Regel dichte, schwere Baustoffe. Aufgrund der klimatischen Bedingungen haben sich in Skandinavien und den nördlichen Ländern die → Niedrigenergiehäuser in → Leichtbauweise entwickelt. Dagegen werden im mediterranen Bereich traditionell Massivsteinhäuser mit gemauerten Dächern gebaut, um gegen die Hitze geschützt zu sein. In unseren Breitengraden müssen Häuser sowohl gegen Kälte wie auch gegen Hitze schützen.
Siehe → Wohnungseigentumsgesetz.
Der Werkvertrag gehört zu den im → Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) näher ausgestalteten Vertragstypen. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in den §§ 631 ff BGB. Danach ist ein Werkvertrag ein Vertrag, mit dem sich eine Partei ("Unternehmer" genannt) gegenüber der anderen Partei ("Besteller" genannt) verpflichtet, ein bestimmtes "Werk" herzustellen, während die andere Partei sich verpflichtet, dafür eine bestimmte Vergütung zu zahlen. Entscheidend ist, dass der "Unternehmer" nicht bloß seine Arbeitsleistung, sondern mit dem "Werk" die Herbeiführung eines bestimmten Arbeitserfolgs schuldet. Welcher Erfolg konkret geschuldet wird, ergibt sich aus der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung.
Typische Werkverträge sind Verträge mit Baufirmen oder Handwerkern, Bauträgern oder auch Architekten. Die gesetzlichen Regelungen des BGB werden häufig durch individuelle Vereinbarungen, → Allgemeine Geschäftsbedingungen oder - bei Verträgen über Bauleistungen - auch die Einbeziehung der → VOB/B modifiziert oder ergänzt. In letzterem Fall spricht man daher je nachdem, ob für den Vertrag die Regeln des BGB oder der VOB/B gelten, auch von "BGB-" bzw. "VOB/B-Vertrag".
Siehe auch → Abnahme.
Siehe → Wohnraumförderungsgesetz.
Siehe → Eigenheimrente.
Für die Berechung der Wohnfläche eines Hauses oder einer Wohnung gibt es keine allgemein verbindlichen gesetzlichen Vorgaben, so dass es immer wieder zu Unstimmigkeiten darüber kommt, ob die Größe der Wohnfläche stimmt. Sie ist jedenfalls nicht immer mit der Grundfläche identisch, da z. B. die Flächen von Kellerräumen oder unter Dachschrägen herkömmlicherweise nicht oder zumindest nicht voll angerechnet werden. Für die Berechnung im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus gilt seit 2004 die → Wohnflächenverordnung, die die entsprechenden Vorgängerbestimmungen aus der II. Berechnungsverordnung abgelöst hat. Diese Verordnungen wirken aber nicht unmittelbar zwischen den Parteien eines privaten Kauf- oder Bauvertrags. Um Streit zu vermeiden, sollte daher immer eine konkrete Berechnungsweise vereinbart werden, wobei neben der Bezugnahme auf die Wohnflächenverordnung auch die Ermittlung anhand der DIN 283 Teil 2 (auch wenn diese nicht mehr in Kraft ist) oder der DIN 277 in Betracht kommt.
Siehe → Lastenzuschuss.
→ Bundesgesetz, vollständiger Name "Gesetz über die soziale Wohnraumförderung", Abkürzung WoFG. Die Gesetze des Bundes und der Länder zur Wohnraumförderung enthalten die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Förderung. Konkretisiert werden sie in der Regel durch Verwaltungsvorschriften oder Erlasse, die die eigentlichen Förderprogramme darstellen und im einzelnen festlegen, wer, was und wie gefördert wird. Ursprünglich war die Materie im "Zweiten Wohnungsbaugesetz" des Bundes geregelt, das im Jahr 2002 durch das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) des Bundes abgelöst wurde. Mit der so genannten "Föderalismusreform", einer umfassenden Änderung des Grundgesetzes, fiel die Gesetzgebungskompetenz ab September 2006 an die Bundesländer. Das WoFG gilt aber weiter, soweit ein Land von seiner Kompetenz keinen Gebrauch macht. Inzwischen haben mehrere Länder eigene Gesetze erlassen: Bayern ("Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz" (BayWoFG), GVBl. Nr. 8/2007 vom 16.4.2007, S. 260 ff., in Kraft seit dem 1. Mai 2007), Baden-Württemberg ("Landeswohnraumförderungsgesetz" (LWoFG), GBl. 2007 Nr. 20 vom 14.12.2007, S. 681 ff., in Kraft seit dem 1. Januar 2008), Hamburg ("Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetz" (HmbWoFG), HmbGVBl. 2008 Nr. 12 vom 29.2.2008, S. 74 ff., in Kraft seit dem 1. April 2008), Schleswig-Holstein ("Schleswig-Holsteinisches Wohnraumförderungsgesetz" (SHWoFG), GVOBl. Schl.-H. 2009 Nr. 8 vom 14.5.2009, S. 194 ff., in Kraft seit dem 1. Juli 2009), Niedersachsen ("Niedersächsisches Wohnraumfördergesetz" (NWoFG), Nds. GVBl. 2009 Nr. 24 vom 5.11.2009, S. 403 ff., in Kraft seit dem 1. Januar 2010) und Nordrhein-Westfalen ("Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen" (WFNG NRW), GV. NRW 2009 Nr. 37 vom 16.12.2009, S. 771 ff., in Kraft seit dem 1. Januar 2010). Wohnungsbauprämie
Nach dem → Wohnungsbauprämiengesetz gewährte staatliche Förderung für Personen, deren zu versteuerndes Einkommen im Rahmen der Höchstgrenzen von jährlich 25.600 Euro bei Ledigen beziehungsweise 51.200 Euro bei Verheirateten liegt. Die Wohnungsbauprämie gibt es u. a. für Zahlungen auf → Bausparverträge (soweit es sich bei den Zahlungen nicht um → vermögenswirksame Leistungen handelt), bei denen jährlich mindestens 50 Euro angespart werden. Daher wird sie manchmal auch "Bausparprämie" genannt. Begünstigt werden außerdem der Ersterwerb von Anteilen an Bau- und Wohnungsgenossenschaften sowie bestimmte Spar- und ähnliche Verträge.
Bei Bausparverträgen beträgt die Wohnungsbauprämie pro Jahr 8,8 Prozent der prämienbegünstigten Sparleistungen von maximal 512 bzw. 1.024 Euro (für Ledige/Ehepaare), also bis maximal rund 45 bzw. 90 Euro (Ledige/Ehepaare). Sie muss spätestens zwei Jahre nach Ablauf des jeweiligen Sparjahrs direkt bei der jeweiligen Bausparkasse beantragt werden.
Siehe auch → Arbeitnehmer-Sparzulage.
Das Wohnungseigentum im Sinne des → Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) besteht aus dem → Sondereigentum an einer → Wohnung in Verbindung mit dem Anteil am → gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Wohnungseigentum gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Der Unterschied zum → Teileigentum liegt darin, dass sich beim Teileigentum das Sondereigentum auf Räume bezieht, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
→ Bundesgesetz, Abkürzung: WEG. Das WEG bildet die gesetzliche Grundlage des → Wohnungseigentums. Es enthält unter anderem Regelungen darüber, wie Wohnungseigentum gebildet wird, was zur Gemeinschaft zählt, was dem jeweiligen Eigentümer allein gehört, und dazu, wie Entscheidungen der Eigentümer über das → gemeinschaftliche Eigentum zu erfolgen haben und es im Interesse aller Eigentümer zu verwalten ist. Dabei lässt das WEG auch Raum für vertragliche Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft, beispielsweise über den Gebrauch des → Sonder- und des → Gemeinschaftseigentums und die Verwaltung.
Siehe → Festzins.
Die Zuteilung eines → Bausparvertrags ist der Zeitpunkt, ab dem die Bausparkasse die → Bausparsumme (aus Bausparguthaben und → Bauspardarlehen) zur Auszahlung bereithält. Damit ein Bausparvertrag zugeteilt werden kann, muss er bestimmte Voraussetzungen (z. B. ein Mindestsparguthaben von - je nach Tarif - 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme, eine Mindestlaufzeit des Vertrags und die → Mindestbewertungszahl) erfüllen.
Die eigentliche Zuteilung der einzelnen Verträge erfolgt innerhalb der Zuteilungsperiode. Sie beginnt in der Regel ein bis drei Monate nach einem bestimmten Stichtag, an dem die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sein müssen, und dauert drei bis sechs Monate.
Zwischen dem Abschluss des Bausparvertrags und der Zuteilung liegt die Wartezeit, in der der Bausparer sein Guthaben anspart. Wie lang die Wartezeit im Einzelfall ist, lässt sich im Voraus nicht exakt bestimmen. Ihre Dauer hängt zum einen vom Ansparverhalten des Bausparers und zum anderen von der Geschäftsentwicklung der einzelnen Bausparkasse ab. Um zu verhindern, dass Bausparkassen Kunden mit unrealistischen Versprechungen ködern, ist es ihnen gesetzlich verboten, verbindliche Zusagen über den Zuteilungszeitpunkt zu machen. Für den Bausparer besteht daher immer eine gewisse Unsicherheit, wann genau sein Bausparvertrag zugeteilt wird (→ Zwischenfinanzierung).
Um das Wartezeitproblem zu umgehen, bieten manche Bausparkassen die Möglichkeit der Wahlzuteilung an. Dabei kann der Kunde die Zuteilung beantragen, wenn z. B. eine Mindestlaufzeit des Vertrags von 12 oder 24 Monaten und/oder ein bestimmtes Mindestsparguthaben, etwa von 25 Prozent der Bausparsumme, gegeben sind. In der Regel wird die Wahlzuteilung allerdings auch mit einer höheren Tilgungsbelastung bzw. höheren Zinsen für das entsprechende Bauspardarlehen erkauft.
Die Zwangsversteigerung ist eine der Möglichkeiten, mit der der Inhaber eines → Grundpfandrechts (→ Grundschuld bzw. → Hypothek) sein Recht verwerten kann. Sie erfolgt auf Antrag des Gläubigers durch das zuständige Amtsgericht. Die näheren Einzelheiten sind in der → Zivilprozessordnung und dem → Zwangsversteigerungsgesetz geregelt. Wird das Grundstück versteigert, werden der Betreiber und die ihm nachfolgenden Rechteinhaber aus dem Versteigerungserlös befriedigt. Der bisherige Eigentümer (meist also der Bauherr bzw. Käufer) verliert durch die Zwangsversteigerung sein Eigentum und bleibt unter Umständen auf weiteren Schulden sitzen, wenn der Erlös nicht ausreicht, alle Gläubiger zu bezahlen.
Zwischenfinanzierung**
Wird die Vertragssumme eines → Bausparvertrags bereits vor dessen → Zuteilung benötigt, kann der Bausparer in der Regel zur Überbrückung der restlichen → Wartezeit eine Vor- oder Zwischenfinanzierung abschließen. Hierbei wird ein tilgungsfreies Darlehen (→ Festdarlehen) in Höhe der → Bausparsumme aufgenommen. Die → Tilgung des Darlehens erfolgt dann zum Zeitpunkt der Auszahlung des Bausparvertrags durch die Bausparsumme. Weist der Bausparvertrag bereits das erforderliche → Mindestsparguthaben auf, spricht man von einer Zwischenfinanzierung; hat das Guthaben den Mindestbetrag noch nicht erreicht, handelt es sich um eine Vorfinanzierung.