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Timestamp: 2019-05-24 19:30:40
Document Index: 164210022

Matched Legal Cases: ['Artículo 14', 'Artículo 17', 'Artículo 24', 'Artículo 16', 'Artículo 35', 'Artículo 36']

CENTROS COMERCIALES. CENTRO COMERCIAL Y DE OCIO. FRANQUICIAS
715 págs. Pdf IMPRIMIBLE.
PDF GUÍA PRÁCTICA DE CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO.
Clases de centros comerciales. Tipología por tamaño SBA (superficie bruta alquilable).
Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista y legislación autonómica del comercio minorista.
Urbanismo. Ordenación de los planes generales en relación a centros comerciales y grandes superficies.
Convenio urbanístico y plan especial de un centro comercial.
Las licencias de edificación, instalación o apertura, primera ocupación y especifica comercial.
Viabilidad económico-financiera de un centro comercial.
Financiación de un centro comercial.
Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal. Estatutos de un centro comercial. Subcomunidades. Reglamento interno en un complejo de tipo comercial.
Los centros comerciales en la legislación de arrendamientos urbanos. El contrato de arrendamiento de centros comerciales.
Límites administrativos en la creación de centros comerciales.
El centro comercial y el urbanismo
La configuración del centro comercial.
Tipología de los establecimientos comerciales. Criterios de sistematización
1. ¿Qué es un centro comercial?
2. Clases de centros comerciales
a. Tipología por tamaño SBA (superficie bruta alquilable).
b. Tipología por características.
Centros con formato especializado
Centro de Fabricantes o Factory Outlet
3. Clases de centros comerciales. Pequeña y gran superficie.
4. Las grandes superficies comerciales. Legislación aplicable al comercio minorista.
6. Sujetos del centro comercial.
a. Administraciones autonómicas (licencia) y ayuntamientos (urbanismo)
b. Promotor de centro comercial.
c. Gestor del centro comercial. Gerencia.
d. Arrendatarios. Comerciantes.
7. Fases de desarrollo de un centro comercial.
c. Precomercialización del centro comercial.
d. Proyecto de Ejecución y solicitud de Licencia de Obras.
e. Construcción y comercialización.
f. Entrega de los Locales.
g. Licencia de apertura, acto de inauguración y apertura.
8. Legislación estatal del comercio minorista.
Disposición final segunda de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
La reforma que acabó con la SEGUNDA LICENCIA de la Ley del Comercio Minorista para centros comerciales y grandes superficies.
a. ¿Qué era la segunda licencia o licencia comercial.
b. Apertura, traslado o ampliación de establecimientos comerciales.
Modelo tipo de declaración responsable. Modificación de actividades de comercio minorista y Determinados servicios en establecimientos (en el ámbito del real decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo)
9. Legislación autonómica del comercio minorista.
Normativa autonómica de comercio minorista.
Decreto Ley 1/2009, de 22 de diciembre, de ordenación de los equipamientos comerciales.
Ley 18/2017, de 1 de agosto, de comercio, servicios y ferias
Disposiciones finales. Primera Modificación del Decreto ley 1/2009
El tribunal constitucional liberaliza las grandes superficies en Cataluña.
Ley 3/2002, de 9 de mayo, Ley de Comercio de Extremadura.
Ley 11/2006, de 22 de diciembre, sobre el Régimen del Comercio Minorista de la Región de Murcia.
Ley Foral 17/2001, de 12 de julio reguladora del comercio en Navarra.
Ley Foral 6/2010, de 6 de abril, de modificación de diversas leyes forales para su adaptación a la directiva 2006/123/CE, relativa a los servicios en el mercado interior
Ley 7/2008, 25 junio, de segunda modificación de la Ley de la Actividad Comercial
Ley 3/2005 de 14 de marzo, de ordenación de la Actividad Comercial y las Actividades Feriales en la Comunidad Autónoma de La Rioja.
Órganos consultivos que intervienen en el procedimiento de autorización.
Normativa autonómica Factory.
Situación actual de los centros comerciales en España.
1. Recursos y capacidades de un centro comercial
Variedad de establecimientos
Oferta ocio y restauración
Actividades de esparcimiento singulares
Atractivo de las instalaciones
TICs para la gestión
TICs para interactuar oferta y demanda
b. Recursos intangibles
Amplitud del horario de apertura
Satisfacción y fidelización clientela
Coordinación de intereses de gestión y comerciales
Administraciones de locales vacios
2. Clasificación de los centros comerciales
Muy Grande SBA superior a 79.999 m2
Grande SBA desde 40.000 hasta 79.999 m2
Mediano SBA desde 20.000 hasta 39.999 m2
Pequeño SBA desde 5.000 hasta 19.999 m2
Hipermercado. Galería Comercial fundamentada en un hipermercado.
Parque Comercial. Parque de Actividades Comerciales.
Parque de Fabricantes. Centro de Tiendas de Fabricantes (Factory Outlet).
Centro de Ocio. Centro especializado en ocio, restauración y tiempo libre.
Desarrollar las ventajas e inconvenientes de cada regulación autonómica. Explique por qué recomienda unas Comunidades autónomas a otras.
El centro comercial y sus soluciones urbanísticas.
Ordenación de los planes generales en relación a centros comerciales y grandes superficies.
1. Problemática comercial de los centros urbanos
a. Centro Urbano y Dinámica Comercial.
b. Regulación Urbanística del Suelo Urbano.
2. Diagnóstico de la vitalidad comercial del Centro Urbano.
Análisis de la diversidad de usos.
Proporción de locales vacantes
Análisis del mercado de alquiler de locales comerciales
Análisis del mercado de usos no residenciales
Análisis participativo de los usuarios
Valoración de la calidad ambiental del Centro
3. La estrategia de revitalización comercial de los Centros Urbanos.
Equipamientos comerciales: su impacto en el planeamiento. ¿Existe un urbanismo comercial?”
1. Sistema planificador.
2. Sistema comercial exclusivo.
3. Sistema mixto de urbanismo y comercio.
Impacto medioambiental de los centros comerciales.
1. Impacto de las aguas contaminantes de grandes superficies asfaltadas arrastradas al subsuelo.
2. Ruido generado por el centro comercial
3. Calidad del aire. Emisiones contaminantes.
4. Rehabilitación ecológica o ecoeficiente de antiguos centros comerciales.
Instalaciones poco emisivas con un impacto medioambiental menor.
Edificación energéticamente pasiva.
Reducción del impacto del centro comercial sobre el agua, el suelo y asimilación de gases nocivos.
Capacidad de asimilación de agua en el centro comercial.
Tratamiento de isla de calor
5. Accesos al centro comercial. Efectos del transporte del centro comercial.
Convenio urbanístico como garantía para la implantación comercial.
El plan especial de un centro comercial.
La moda de los centros comerciales abiertos. Apuesta por la complementariedad.
Desarrollos municipales: “Centros Comerciales Abiertos” y “factory outlets”.
Las licencias de edificación, instalación o apertura, primera ocupación y especifica comercial. Interrelación entre ellas.
1. Consideraciones previas sobre el planeamiento urbanístico y el comercial.
2. Examen de las distintas licencias.
a. Licencia de edificación o de obras.
b. La licencia de primera ocupación.
c. La licencia de instalación o apertura
3. Interrelación entre las anteriores licencias. TALLER DE TRABAJO.
1. Establecimiento comercial como equipamiento dotacional privado.
2. Justificación para ocupar terrenos no urbanizables
Proyecto arquitectónico de un centro comercial.
1. Características de proyecto arquitectónico de un centro comercial.
2. Usos de un centro comercial.
Locomotora del centro comercial.
Área de restauración o Food Court
Aparcamientos. Parking.
3. “Gruen Transfer” (Efecto Gruen). Técnicas arquiectonicas de manipulación e incitación al consumo.
Circulaciones complejas en su recorrido
Gran escala en altura y desarrollo con aislamiento total del espacio interior.
4. Dimensionamiento de instalaciones pagra grandes afluencias de público.
5. Arquitectura escénica.
6. Recorridos y sentido de continuidad.
Flujo de peatones entre las diferentes alturas mediante elevadores.
Factores de éxito de un Centro Comercial
5. Que estudios se deben realizar cuando el centro se encuentra en funcionamiento.
Estudios del área de atracción o de no clientela
Estudios de afluencia
Estudios de observación directa
a.Antes y después de la adquisición del suelo
b. Plazo y renta variable.
c. Aval bancario. Excepciones.
d. Licencia, construcción y precomercialización
e. ¿En qué momento sabe el promotor de un centro comercial si es rentable y ha llegado el momento de vender para rentabilizar la inversión?
• Riesgos de comercialización asociados a la precomercialización.
• Riesgos de desarrollo, promoción y licencias durante la construcción del centro comercial.
a. Política de arrendamiento del centro comercial (Lease structure)
b. Mecanismos de actualización periódica de los alquileres.
8. Gestión patrimonial y gerencia del centro comercial.
9. El centro comercial como activo patrimonial
c. ¿Qué son los arrendamientos netos (Net Leases)?
5. Comercialización (y precomercialización).
6. Condiciones esenciales comunes a los contratos de venta de centros comerciales.
7. Gestión patrimonial y gerencia del centro comercial.
Glosario de terminología técnica de los centros comerciales y de ocio.
• Desarrollar un estudio de viabilidad destacando el estudio de clientela, afluencia, no clientela, etc
• Analizar la problemática urbanística y general de viabilidad para un centro que requiere un buen emplazamiento urbano o periférico con accesos junto a principales vías de comunicación.
2. Financiación basada en el cash flow generado por el proyecto.
2. Financiación de adquisiciones de centros comerciales por fondos de inversión.
3. Interrelación entre tecnologías de implantación y tecnologías de financiación.
4. Análisis de las especialidades y evaluación de riesgos en la financiación de centros de ocio. Cuáles son las particularidades de la financiación de los factory.
1. Un centro comercial tiene “mucho riesgo” y el “know how” es el 99%.
2. Según la “estructura”, así la fiscalidad del centro comercial
a. El posicionamiento estratégico en términos de cadena de valor.
b. Perfil de especialización del promotor de centros comerciales.
c. Capitalización del networking de marcas a lo largo de toda la cadena de valor.
d. Definición del perfil de actuación. Propiedad vs gestión.
1. Control de la operación en contraposición a la propiedad exclusiva del activo.
2. El control del centro comercial
3. El cash flow generado en la secuencia de la desinversión.
4. El aumento de la dimensión del portfolio de centros comerciales y las ventajas asociadas con proveedores y arrendatarios.
5. Sinergias asociadas a la dimensión del portfolio de centros comerciales. Know how y eficiencia de la gestión.
6. Inconvenientes que aparecen ante la transferencia del control (y gestión) de un centro comercial.
3. Gestión del riesgo del centro comercial (cash-flows).
4. La tasa de esfuerzo de los inquilinos. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
Caso real de valoración de centro comercial.
1. Para la valoración del centro comercial se utiliza la metodología del Descuento de Flujos de Caja:
Tasa de descuento y rentabilidad de salida (“exit yield”) aplicada para la estimación del valor residual.
Costes de adquisición, y costes de venta del valor bruto conjunto del centro comercial .
Rentas medias estimadas para los inquilinos.
2. Contraste de valor del activo (GAV ajustado)
(i) la aplicación del método de Descuento de Flujos de Caja para el centro comercial
(ii) la aplicación del método Residual Estático para los suelos.
3. Tasa de descuento y rentabilidad de salida (“exit yield”)
4. Cálculo del NAV (ajustes por deuda financiera y otros) del Centro comercial.
5. Detalles específicos del informe de valoración del centro comercial.
Terreno y contaminación.
Viabilidad comercial de centros comerciales. Ventas / rentas.
2. Visitas ventas rentas
Gestión de patrimonial/comercial
Ejemplo de venta de centro comercial. Condiciones esenciales del contrato y garantía de rentas.
1. La importancia de los arrendatarios locomotora en los centros comerciales.
2. Gestión estratégica de centros comerciales
3. Nuevas estrategias en centros comerciales.
4. Proceso de promoción de un centro comercial. Estudios de viabilidad de centros comerciales.
Los centros comerciales y su compleja configuración.
1. Las grandes superficies comerciales como conjuntos inmobiliarios de finalidad comercial.
2. La gran superficie como sociedad o copropiedad estructurada en forma societaria
3. Comunidad societaria por prestación accesoria aceptar la adjudicación de una o varias fincas o locales pertenecientes a la sociedad en el Centro Comercial o Gran Superficie en construcción.
¿Cómo serán los futuros centros comerciales? Caminamos hacia el ocio.
Tendencias en los modelos y tipología de centros comerciales.
Tendencia del Factory Outlet como formato defensivo para el inversor. Nuevas marcas en proceso de consolidación que demandan tiendas factory.
Estudio comparativo de competitividad entre centros comerciales cercanos. Caso real.
1. Conocer el posicionamiento de un centro comercial.
2. Factores de competencia del centro comercial.
Conocer la utilización de los centros comerciales por parte de los clientes potenciales del centro comercial.
Conocer la escala de preferencias sobre los centros comerciales de los consumidores.
Frecuencia de visita a los centros comerciales.
Tipo de compra por establecimiento.
Centros comerciales visitados principalmente por los clientes no habituales del centro comercial.
Valoración del centro comercial (clientes habituales).
Accesibilidad. El desplazamiento a ese centro comercial si resulta fácil y cómodo.
Si ese centro comercial le permite realizar una gran variedad de compras.
Ancla: determinar si el principal atractivo de ese centro comercial es la existencia de un hipermercado.
Variedad. Ese centro comercial tiene una gran variedad de tiendas y establecimientos.
Ocio. Ese centro comercial tiene una oferta atractiva de ocio y restauración.
Saturación. En ese centro comercial se puede comprar y realizar actividades de ocio sin grandes aglomeraciones de gente.
Ambiente. Le gusta el tipo de público que acude a ese centro comercial.
Seguridad. Ese centro comercial le permite sentirse seguro durante su visita.
Parking. El aparcamiento en ese centro comercial le resulta fácil y cómodo.
Precios. Ese centro comercial tiene buenos precios en la mayoría de sus establecimientos.
Marcas de locales. Ese centro comercial tiene una oferta atractiva de tiendas y establecimientos con nombres muy conocidos.
Atención al cliente. Ese centro comercial ofrece una buena atención al cliente en la mayoría de sus establecimientos.
Atención infantil. Ese centro comercial ofrece facilidades y atractivos para llevar niños.
Distribución y orientación. Resulta fácil orientarse en ese centro comercial.
Actividades. Ese centro comercial ofrece exhibiciones y actividades especiales de interés.
Comodidad. La decoración y el ambiente (música de fondo, temperatura, luz…) de ese centro comercial le resulta agradable.
Limpieza. La limpieza de ese centro comercial le parece correcta.
Modelo de ficha técnica de un centro comercial.
•Desarrollar el régimen de propiedad horizontal más adecuado para un centro comercial.
• Especial importancia en materia de estatutos y cláusulas de exclusividad.
• ¿Por qué son problemáticas las subcomunidades en los centros comerciales?
Modificación del local por parte del arrendatario.
La restitución del local.
GUÍA PRÁCTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO.
Artículo 14. Animales.
Artículo 17. Límites de carga en almacenaje.
Artículo 24. Respeto de las obligaciones contractuales.
Título 1. Denominación, domicilio, ámbito, duración y fines
Título 2. Miembros, admisión y cese, derechos y obligaciones
Título 3. Órganos de representación, gobierno y administración.
Artículo 16. Constitución de la mesa.
Título 4. Régimen económico
Artículo 35. Resultados.
Artículo 36. Comisión de control presupuestario.
Título 5. Disolución y aplicación del patrimonio social
Estado de entrega.
Obras a cargo del arrendatario.
Del uso del local.
Actividades autorizadas.
Dirección y logotipo.
Responsabilidad y reclamaciones.
Normas de la comunidad de propietarios.
Accesibilidad al local.
Restitución del local.
Definición de la cifra de ventas.
Revisión de la renta mínima garantizada.
Momentos de la revisión.
Carácter esencial de la revisión.
Pago de la renta.
Comienzo y modalidades generales.
Período precedente a la apertura.
Ejercicio del año de apertura.
Reembolso de las cargas comunes.
Definición de las partes comunes.
Definición de los gastos comunes.
Reembolso o pago.
Promoción del centro comercial.
Aportaciones a la promoción del centro.
Cuantías y fechas de pago.
Presupuesto de promoción.
Incompatibilidad de aportaciones.
Cesión, subarriendo y traspaso.
Indivisibilidad y solidaridad.
Sanciones generales.
Retraso en la apertura del local.
Incumplimiento de las condiciones establecidas en el anexo «Técnico».
Preaviso de resolución.
Gastos, derechos e impuestos del contrato.
Segunda. Destino del local.
Tercera. Duración del contrato.
Cuarta. Calificación urbanística del inmueble
Quinta. Objeto del arrendamiento.
Sexta. Estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas de tensión existentes.
Séptima. Precio del arrendamiento.
Octava. Revisión de renta.
Novena. Obras reparar.
Décima. Impuestos.
Undécima. IVA.
Duodécima. Estado finca.
Decimotercera. Repercusión impuestos.
Decimocuarta. Seguro.
Decimoquinta. Permiso de obras.
Decimosexta. Servicio portería.
Decimoséptima. Obras de mejora.
Decimoctava. Tanteo y retracto.
Decimonovena. Subarriendo y cesión.
Vigésima. Subrogación por muerte.
Vigésimo primera. Reparaciones necesarias.
Vigésimo segunda. Servicios y suministros.
Vigésimo tercera. Publicidad.
Vigésimo cuarta. Fianza.
Vigésimo quinta. Obras de acondicionamiento.
Vigésimo sexta. Obras de innovación y reforma.
Vigésimo séptima. Obligaciones del arrendatario.
Vigésimo octava. Ruina.
Vigésimo novena. Expropiación.
Trigésima. Seguros.
Trigésimo primera. Penalizaciones y demora.
Trigésimo segunda. Derechos de entrada reservados por el arrendador.
Trigésimo tercera. Indemnización al arrendatario.
Trigésimo cuarta. Rescisión unilateral contrato.
Trigésimo quinta. Iluminación del local.
Trigésimo sexta. Restitución del local.
Trigésimo séptima. Máquinas recreativas.
Trigésimo octava. Notificaciones.
¿CÓMO SE REDACTA UN REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR DE UN CENTRO COMERCIAL, RECREATIVO Y DE OCIO?
¿CÓMO SE ESTRUCTURA LA FINANCIACIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL?