Source: http://www.die-linden-der-anderen.de/so-gebiet-fuer-netto.html
Timestamp: 2019-08-17 13:43:03
Document Index: 268904822

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 13', '§ 4', '§ 1', '§ 3', '§ 34', '§ 35', '§ 3', '§ 13', '§ 13', '§ 26', '§ 28', '§ 31', '§ 37', '§ 13', '§ 13', '§ 11']

Dokumentation „Einwände zur Planung SONDERGEBIET GROSSFLÄCHIGER EINZELHANDEL“
5. September 2014 - Freitag
BEBAUUNGSPLAN 66/12
SONDERGEBIET GROSSFLÄCHIGER EINZELHANDEL (NETTO-DISCOUNTER)
(hier die Nummer 7)
vorab per Email am 5.9.2014: h.enke@werder-havel.de
Bebauungsplan NR. 066/12 Eisenbahnstraße / Stadt Werder (Havel)
Hier: Anregungen, Bedenken und Hinweise zum Bebauungsplanentwurf
zweite öffentliche Auslegung bis 5.09.2014
Bereits vor einem Jahr habe ich mich ausführlich zur Planung dieses Einzelhandelsobjektes beschäftigt und dargelegt. Ich beziehe mich z. T. darauf, da wesentliche Planveränderungen nicht zugunsten der Anwohner und allgemeinen Öffentlichkeit vorgenommen wurden, sondern sogar noch eine weniger nachbarschaftsverträgliche Planung vorgelegt wird.
Ich wohne und arbeite Büro im Erdgeschoß im Immissionsort 03 – (siehe Schallgutachten) in einem zweigeschossigen Haus in der Eisenbahnstraße, genau gegenüber der zukünftigen Rampenzufahrt zu dem geplanten großflächigen Discounter Netto.
Blick in die Eisenbahnstraße vom zukünftigen Discounter aus gesehen, 2013.
Unser Grundstück liegt zur Zeit in dem unbeplanten Innenbereich von Werder.
Es ist im aktuellen FNP 2020 als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt.
Der großflächige Supermarkt soll in einem bisher von der Stadt Werder als Außenbereich festgelegten Areal gebaut werden.
Hiermit übersende ich Ihnen erneut meine Einwendungen, Hinweise, Bedenken und Anregungen und bitte um Änderung der vorgelegten Planung, da – abgesehen von der unsensiblen Planung des Baukörpers (Billigbau) und fehlenden Einbindung in den Ort und ohne Rücksichtnahme auf spezielle Lage am „Hang“ zur Havel – die von dem geplanten Discounter verursachten Immissionen nicht zumutbar sind.
Der Discounter ist zu groß und paßt nicht in das überwiegend durch Wohnnutzung geprägte Gebiet.
Festsetzung sonstiges Sondergebiet, Zweckbestimmung „Nahversorgung“
Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb ein „sonstiges Sondergebiet“ festgesetzt wird.
Dieses ist nur durch eine nicht präzis definierte Zweckbestimmung als Nahversorger benannt. Wir Anwohner sind bereits „nah versorgt“.
In der ersten Auslegung vor einem Jahr wurde ausführlich die Versorgungssituation dieses Wohnbereichs analysiert und vorgetragen vgl. Hinweise vom 19.07.2013.
Die Stadt Werder lehnte es jedoch ab, dies überhaupt in die Abwägung als Belang einzustellen.
Die Stadt Werder hat immer noch kein kommunales Einzelhandelskonzept, d. h. es kann bislang nicht sachgerecht auf geplante bzw. beabsichtigte Veränderungen der Einzelhandelsstrukturen reagiert werden.
Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf zeigt, daß es keine genaue Kenntnis über Versorgungssituation gibt, bzw. diese für den Investor nicht ausschlaggebend ist, es geht nicht um unsere Nahversorgung.
Die einzige belastbare Grundlage ist o. a. Analyse vom 19.7.2013, die auch unseren Alltagserfahrungen entspricht. Sie wurde in keiner Weise bei der Überarbeitung nach der ersten Auslegung im Jahr 2013 gewürdigt.
„In den neuen Bundesländern liegt der Wert bei 1,62 qm Verkaufsfläche je Einwohner, im Land Brandenburg bei 1,79 m2“. Die Stadt Werder (Havel) überbietet den Wert mit 1,9 qm Verkaufsfläche je Einwohner! (vgl. Literatur Stadt + Handel, 2011)“ Mit dem neuen Einkaufszentrum in den Havelauen (6.000 qm) gerechnet mit der Einwohnerzahl von Stadt Werder von 2012]), erhöht sich die Verkaufsfläche je Einwohner auf 2,1 qm.
Die Verkaufsfläche des Netto Marken-Discounters wird real verdoppelt und so wird hier im Ort ein von Wert von 2,16 qm je Einwohner erreicht!
– Der Schallgutachter teilt in seiner Ergänzungsnotiz (!) lapidar mit, der Auftraggeber hätte mit der erheblichen Vergrößerung der Verkaufsfläche nur vor, breitere Gänge im Ladeninneren zu ermöglichen. Das wird bestritten.
– Ich zitiere weiter:
– „Bereits im Jahr 2008 kam ein Handelsgutachten der Uni Bonn mit dem Büro Regioconsult zum Ergebnis, daß in Werder (Havel) ein Überangebot an Supermärkten und Discountern herrscht. Während die Einwohner für Nahrungs- und Genußmittel 2008 eine Kaufkraft von 41 Mio. Euro pro Jahr aufbrachten, betrug der branchenübliche Umsatz für die damals neuansässigen Betriebe 67,7 Mio. Euro. Die Kaufkraft der Einwohner deckte die branchenüblichen Umsätze nur zu 60 %. „Das System des Einzelhandelsangebots in diesem Segment ist als sehr labil zu bezeichnen (Klix 2008)“, so war in der Einschätzung zur aktuellen Versorgungssituation noch zu lesen.
Das Vorhaben einer Nahversorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs in dieser Größenordnung ist nicht erforderlich. Wie o. angegeben, liegt bereits jetzt der Versorgungsgrad im Lebensmittelbereich über dem Durchschnitt in Brandenburg. Es ist unterlassen worden zu prüfen, ob das Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Werder und dem neuen Einkaufszentrum, z. B. in den Havelauen hat.
Die vagen Angaben zur Höhe zur Anzahl der Kunden und nicht belegten und unrealistischen Einschätzung, daß 25 Prozent aller Kunden zu Fuß kämen, sind kein nachprüfbares Argument für die Erfordernis dieses großflächigen Einzelhandels an dieser Stelle.
Der fußläufige Einzugsbereich ist durch die stadträumliche Zäsur der Bahnanlagen und Havel extrem gering. Da kann man nichts so „hoch“ rechnen, daß es irgendwie so viel Kunden werden. Die dünne Besiedelung (im Wohngebiet überwiegend Einfamilienhäuser mit großen Gärten) – auch zukünftig – reduziert diesen Kundenkreis nochmals.
Es ist unklar, warum ein sonstiges Sondergebiet festgesetzt weden soll. Nach der Intention des Gesetzes bzw. Verordnung ( § 11 Baunutzungsverordnung) kommen als sonstige Sondergebiet „insbesondere in Betracht Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse usw.“
Wird so ein Grundstück planungsrechtlich „entwickelt, mitten im Wohnbereich von Werder, um langfristig großflächige Nutzungen potentiell zu ermöglichen?
Es besteht Unklarheit in den ausgelegten Texten darüber, ob es ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist. In den Gutachten wird mehrmals von einem „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“ gesprochen (siehe Seite 2 des Schallgutachtens z. B.).
Dann fehlt der eigentliche Vorhaben- und Erschließungsplan in den Unterlagen.
Die Beschreibung des Vorhabens ist so genau, daß man annimmt, es gäbe einen Vorhabenträger. In den ausgelegten Unterlagen befand sich ein Plan, der mit „Bauantrag“ betitelt und auch in dem Maßstab ausgearbeitet war. Auf Nachfrage im Rathaus wurde lapidar gesagt, das hätte nichts zu bedeuten.
Es wird erwähnt, daß die Kosten für Planung und Erschließung vom diesem Investor getragen und geplante Maßnahme in einem bestimmten Zeitraum erfolgen sollen. Alles Kriterien, die dafür sprechen.
Zu Anlaß und Ziele der Planung
Planungsansatz – Konfliktsituation B-plan Wohnen Nr .55/12 (beschlossen und z. Zt. werden die Tiefbauarbeiten durchgeführt) und der aktuell ausgelegte Bebauungsplanentwurf 066/12 - SO-Gebiet und Außenbereich in der Beurteilung des Bereiches mit den Gärten hinter den Wohnhäusern – FNP 2020
Eine frühzeitige Bürgerbeteiligung fand bei beiden Bplanverfahren (65/12 und 66/12) nicht statt. Ein Planungserfordernis ist für den gesamten unbebauten (stark durchgrünten) Bereich zwischen der Eisenbahn- und Adolf-Damaschke-Straße gegeben.
Der geplante Eingriff für diesen Wohnbereich im Ort Werder ist erheblich.
Ausschnitt aus dem Rechtsplan mit Darstellung der vorhandenen Wohnbebauung (orange), aber ohne die geplanten Neubauten.
Nach dem Studium der zugängigen Planungsunterlagen und Gutachten kommt man zu dem Schluß, daß schrittweise die unterschiedlichsten, in sich konfliktbeladenen Nutzungen planungsrechtlich mittels „Schnellverfahren“ sanktioniert werden sollen.
Vorhandene, bestandsgeschützte Nutzungen werden zu Konflikten mit der geplanten Festsetzung SO-Gebiet – großflächiger Einzelhandel (Lebensmitteldiscounter) führen.
Die räumliche Ausdehnung des Geltungsbereiches beschränkt sich bei dem o. a. Bebauungsplanentwurf nur auf die Flurstücke, die für das Sondergebiet (großflächiger Einzelhandel) „verwertet“ werden sollen.
Diese Nutzungskonflikte sollten jetzt erneut behandelt und gelöst werden.
Fehlerhaft erscheint eine Planung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB.
Es wird bestritten, daß es sich um die sogenannte Innenentwicklung handelt, wenn ein historisch gewachsenes Wohngebiet seinen Charakter aufgrund dieser Planung verändern wird – und zwar wesentlich (Emissionen, Verkehr, Stadtbild, Stadtstruktur, ökologische Vernetzung, Hochwasserproblematik u. a.).
Nochmals: Ein vorhandenes Wohngebiet wurde vor einem Jahr planungsrechtlich erweitert um ein neues Wohngebiet. Dieses größere, zusammenhängende Wohnareal wird nun gestört durch ein großes SO-Gebiet mit starker Frequentierung und Emissionen. Also um eine Planung, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung auslösen sollte, wenn man zum Wohle der Bewohner des Orts agieren würde.
Städtebauliche Mißstände oder Fehlentwicklungen drohen in naher Zukunft einzutreten, wenn das SO-Gebiet mit dem großflächigen Einzelhandel so umgesetzt wird.
Es hat nach der ersten Auslegung, den vielen Hinweisen der Anwohner u. a. Bewohner und Ausschußsitzungen im keine wesentlichen Korrekturen gegeben, also wird keine sachgerechte Abwägung stattfinden, wenn die betroffenen privaten Belange (z. B.) verkannt werden – wenigstens die privaten Belange aller Nachbarn und auch der potentiellen Bauwilligen (Käufer) der Wohnbaugrundstücke.
Es handelt sich um ein allgemeines Wohngebiet. Das geplante Sondergebiet verletzt uns Anwohner in dem Gebietserhaltungsanspruch. Durch diese Inselplanung verkennen die Kommunalpolitiker und die Planer die enormen Auswirkungen.
Die erdrückende Wirkung auf die benachbarten Wohngrundstücke und die Ortsgestalt, darüber hinaus auf den Charakter des städtebaulichen Bereiches – der zutreffend als Wohnflächen im FNP dargestellt ist.
Die Gebietsverträglichkeit beurteilt sich für § 4 BauNVO hauptsächlich nach dem Kriterium der gebietsunüblichen Störung. Also es geht uns nicht allein darum, ob die Lärmwerte eingehalten werden, sondern unser Wohngebiet hat einen bestimmten “Ruhecharakter“.
Der Erhalt dieser typischen Nutzung in ihrem Charakter ist das Schützenswerte.
Der geplante Supermarkt wird als störend empfunden.
Das Abwägungsgebot verpflichtet die Stadt Werder so zu planen, daß die nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes zulässige Bebauung mit dem Nettodiscounter oder zukünftig einem anderen großflächigen Einzelhandel keine unzumutbare abriegelnde, einmauernde und so erdrückende Wirkung auf die vorhandene benachbarte Wohnbebauung hat. Dies ist bislang nicht geschehen.
Außenbereich – Naturraum – Umgebung
Zur Zeit stellt sich uns Anwohnern der Quartiersinnenbereich in der Eisenbahnstraße planungsrechtlich beurteilt so dar, daß zuständige Behörden (Stadt Werder und Landkreis Potsdam-Mittelmark) diesen als Außenbereich bewerten. Dies wurde mit Bescheiden eindeutig klargestellt.
Die Stadt Werder und die Landkreisbehörde teilten jetzt (7/2014) mit, daß z. B. ein Zaun oder ein kleiner Hühnerstall im Garten ein Eingriff gem. BNatSchG und eine Beeinträchtigung von Natur und Landschaft sei (vgl. Schreiben der Unteren Naturschutzbehörde v. 29.11.2012 geplanter Hühnerstall im Garten in der Eisenbahnstraße). Begründet wurde dies mit der Verletzung des öffentlichen Belangs, daß dann die naturräumliche Vernetzung gestört und für Tiere unterbrochen würde.
Wieso es dann keinen öffentlichen Belang seitens der Naturschutzbehörde gibt, wenn ein ganzes Quartier aufgeschüttet, verdichtet, zubetoniert und mit einem Maschendrahtzaun umsäumt wird, und eine große räumliche Barriere bedeutet, ist nicht erklärt. Warum Naturschutzverbände nicht in das Verfahren einbezogen wurden ist unverständlich.
Die Untere Naturschutzbehörde verkennt die naturräumliche Situation und die Vernichtung von Lebensraum von Tieren.
Dies ist die zweite große Einschnitt in das Naturgefüge; zuerst wurde die Lindenallee beseitigt (56 alte Linden allein im II. Bauabschnitt der Eisenbahnstraße), darauf folgend die Erschließung des neuen Wohngebietes und nun das SO-Gebiet mit völliger Abriegelung und komplette Versiegelung.
Die Eisenbahnstraße ist die „wichtigste Straße des Festlandbereichs von Werder“ (vgl. Cante, Marcus, Buchinger, Marie-Luise: Denkmale in Brandenburg, Landkreis Potsdam-Mittelmark, Bd. 14.1, 2009, Seite 590).
Diese Straße hat sich über einen historisch sehr langen Zeitraum entwickelt und ist stadttypologisch markant: langgezogene, z. T. sehr schmale Grundstücke, die straßenbegleitend vorhanden sind und im Inneren liegen zusammenhängende Grünbereiche / Gärten.
Eine städtebaulich Besonderheit, die sehr deutlich erlebt wird und zum Charakter des ORTSBILDES wesentlich beiträgt, ist das insgesamt stark abfallende Gelände vom Höhenzug, also der Hohe Weg in Richtung Havel.
Hier gibt es klare Gliederungen. Bislang hat sich jede Art von Bebauung in diese Landschaftsform eingefügt hat und eine Unverwechselbarkeit des Bereiches – die auch den alten Ort Werder ausmachen – erreicht.
Bei dem geplanten Einzelhandelsbaukörper – (kaum erkennbar in der baukörperlichen Ausbildung in dem Bauantragsblatt) findet eine enorme Aufschüttung dieses Areals ohne Rücksicht auf die vorhandenen Geländehöhen der Nachbarschaftsparzellen mit Wohnnutzung statt.
Diese wesentlichen Veränderung wird hier festgesetzt und ist für diesen Ort und diesen Bereich ein großer Eingriff. Was macht unsere historisch entstandene Kulturlandschaft aus? Welche öffentlichen Belange gibt es, die zu schützen es wert sind? Da alles in den Abwägungsergebnissen (2013) der Planer u. a. im Verfahren als „marginal“ abgewertet wird, was zu diesem städtebaulichen Aspekt dargelegt wurde, erläutere ich hier nochmals, da es für die Einmaligkeit eines Ortes von großer Bedeutung ist:
Die objektiven Gegebenheiten einer Landschaft sind Ergebnisse Produkte eines unabgeschlossenen Entwicklungsprozesses, in dem das natürliche Potential und die menschlichen Einwirkungen fortwährend zusammengehen. Hier im Ort Werder wurden diese anthropogenen Einflüsse „betont“. Es ist eine KULTURLANDSCHAFT geworden. Wir Anwohner leben in dieser Kulturlandschaft. Sie ist schützenswert. Das verkennen Planer und Investoren und auch einige Kommunalpolitiker.
Gegen die wesentliche Veränderung des Geländeprofils bestehen starke Bedenken. Hier wird ein gewachsener innerstädtischer Bereich irgendwie „umgekrempelt und zugeschüttet“ für einen bundesweit agierenden Discounter.
Es wird stadträumlich in keiner Weise auf den Bestand an Wohnbebauung in der Eisenbahnstraße, noch auf die stadtstrukturell vorgegebene Situation eingegangen und der leichte Abfall des Geländes zur Havel wird zerstört.
Die neue Lage der Zufahrt
Die neu ausgebaute L 90 (Eisenbahnstraße) ist gerade nach mehrjähriger intensiven Bauarbeiten fertiggestellt worden. Es fehlen noch die Neupflanzungen (Lindenbäume).
Die Lindengruppe – Linde 74, 72 und 107 sowie 105 – dient als städtebaulich markanter Endpunkt des zweiten Bauabschnitts und Knick in der Straße stadträumlich im Straßenraum.
Der jetzt anders festgesetzte Einfahrtsbereich wurde wesentlich verändert zu Ungunsten der Nachbarn im Süden (Eisenbahnstraße 85) und darüber hinaus sollen in der überarbeiteten, aktuell vorliegenden 2014er Bebauungsplanfassung sogar beide alten Linden (Nr. 74 und Nr. 72) des „Baumtores“ auf der Straßenseite des geplanten Discounters gefällt werden.
Blick Richtung Innenstadt mit farblich markiertem, vorhandenem Baumtor mit den vier Linden
Dieses Baumtorkonzept wurde jedoch erst auf der einzigen öffentlichen Bürgerversammlung zum Straßenausbau II. BA vom Landesbetrieb für Straßenwesen dargelegt, von der Stadt Werder gebilligt und darüber hinaus auch als Kompromiß gesehen, nach dem die Lindenallee vernichtet wurde.
Es sind über 30 Meter zwischen dem Beginn der Haltestellenaufweitung und der schönen alten Linde 74. Dort wird eine Zufahrt möglich sein.
Es wird bestritten, daß nur dort am Rande des beplanten Grundstücks eine Zufahrtrampe entstehen kann.
Zu der sogenannten Geländeregulierung und die entsprechenden Festsetzungen
Unter Geländeregulierung wird eine großflächige Aufschüttung verstanden.
Grundstücksgrenze zur Eisenbahnstraße – rechts Ist-Zustand der Stützmauer 8/2013
In dem Baugrundgutachten wird behauptet, „aufgrund der Anpassung an die örtlichen Verhältnisse wird ein Bodenauftrag am Standort der Neubebauung erforderlich“ (Seite 3).
Das ist wahrheitswidrig und verdreht geradezu die Tatsachen.
Denn diese Planung ist keine Anpassung, sondern zerstört das Geländeprofil, die bislang von anderen respektiert wurde.
Das Gelände fällt kontinuierlich - übrigens im gesamten Bereich der Eisenbahnstraße und die Einfügung jedes Neubaus erfolgte immer am bestehenden Geländeprofil.
Hier im Bodengutachten wird beschrieben, daß zu einer Iintensiven Vorverdichtung und dann noch Bodenaustausch geraten wird. Verdichtungen mit Rüttlern (Verdichter) haben wir Anwohner in den letzten Jahren zur Genüge durch den aufwendigen Straßen- und auch Rohrleitungsbau der L 90 „erlebt“.
Unser Wohnhaus hat Schaden genommen.
Die Gründung soll so erfolgen, daß vorher jedoch noch ein Bodenaustausch stattfindet. Damit ist dann das gesamte Gelände komplett „deformiert“.
Keinerlei planungsrechtliche Festsetzungen behandeln das Problem und setzen einen Rahmen. Es fehlen entscheidende Festsetzungen im Rechtsplan. Er ist nachzubessern.
Die Festsetzung „maximal 42 m über NHN“ definiert nicht den Umfang der Aufschüttung. Der Rechtsplan ist nicht hinreichend bestimmend bei dieser wichtigen Festsetzung.
Zur geplanten Festsetzung der Gebäudehöhe
Das Straßenniveau beträgt 36,50 m über NHN. Wenn keine Aufschüttung erfolgt, kann das Discounterbauwerk 8,20 m hoch werden, dann noch über 100 qm der baulichen Anlage können zwei Meter höher, also 10,20 m, hoch sein. Zum räumlichen Vergleich ein Wohnhaus aus dem unmittelbaren Umfeld: Das Wohnhaus mit dem Satteldach daneben (Wohnhaus Nr. 85) hat eine Firsthöhe von 6,50 Meter über dem Gehweg, also 45 m über NHN.
Eine eingeschossige Discounterhalle kann nach den Festsetzungen höher werden als ein eingeschossiges Wohnhaus mit ortstypischem Satteldach.
An der Grenze (Richtung Havel) zu dem neuen Wohngebiet mit Einfamilienhäusern ist z. Zt. das Gelände i. M. 33,50 m über NHN. Bei einer gewünschten Höhe von 42 m über NHN beträgt der Unterschied 9 Meter. Die Verschattung der kleinen, sich unmittelbar anschließenden Parzellen, die hier abgebildet sind, wird nicht gewürdigt.
Ausschnitt aus dem Plan der zukünftigen Einfamilienhäuser gem. Bplan 65/12
Diese Discounterhalle kann dann noch über 10 Prozent der Bruttofläche zwei Meter höher sein (sog. Aufbauten). Das Erfordernis dieser Festsetzung ist nicht nachvollziehbar und sollte entfallen. Da Aufbauten auch noch zugelassen werden sollen, ist sicherzustellen, daß keine Blendwirkung zur angrenzenden Wohnbebauung sowie zu den Freiflächen und angrenzenden Gärten entsteht.
Die angekündigte Reduzierung der Baukörperhöhe mit Ausrufezeichen im ausgelegten Plan ist irrelevant für die Rechtsfestung. Ausrufezeichen sind nicht in der Rechtsgrundlage aufgelistet.
Jetzt ist die Geländehöhe zwischen 33 und 33,5 m ü. NHN. Die Höhenangaben in der textlichen Begründung sind fehlerhaft und zwar zum Vorteil des Investors.
Diese geplanten Höhenfestsetzungen wirken zerstörend auf das gesamte Areal und auf unseren Wohnbereich. Die unmittelbaren Grundstücksnachbarn werden unzumutbar beeinträchtigt.
Der Baukörper ist für einen Eingeschosser unnötig zu hoch festgesetzt. Wenn es sich um einen Ersatz handelte (des bestehenden Discounters am Kesselgrund), da doch die Regale im Inneren niedriger werden, ist die geforderte Höhe völlig unbegründet und abzulehnen.
In der Begründung wird von Ersatz gesprochen. Das ist irreführend, da die Angabe zur Größe des bestehenden und geplanten Discounterverkaufsflächen fehlt. Es ist wahrheitswidrig, da der neue wesentlich größer wird, sonst wäre bei einer einfachen „Umsetzung“ keine SO-Gebiet Festsetzung erforderlich.
Es ist in den Gutachten und in der Begründung nicht zu erkennen, wieso Aufschüttungen erforderlich sind. Das wird nur behauptet (Vorgabe Investor wurde uns erläutert).
Es gibt andere Gründungsarten, die für den Standort geeignet wären.
Zu den Festsetzungen: Nebenanlagen (Garagen, Stellplätze, Gartenhäuser etc.)
Um keinem desolaten Stadtbild Vorschub zu leisten in der nun trostlos wirkenden Eisenbahnstraße ohne Großbäume wird als ortsbildverschandelnd die Festsetzung des Werbepylons angesehen (6,5 m über dem bestehenden Straßengelände ist geplant, bis zu einer Höhe von 43 m über NHN ist die verbindliche Festsetzung im Rechtsplan).
Der Pylone soll sogar außerhalb des Stellplatzbereiches aufgestellt werden. So kann er weit in de Straßenraum wirken. Wozu dies für einen Nahversorger erforderlich ist, wenn vom Investor (siehe Schallgutachten) „vorausgesagt“ wird, daß 25 % aller Kunden zu Fuß kommen und das Angebot auch nicht umfangreicher wird, sondern nur die Regale niedriger und die Gänge breiter werden, ist völlig unverständlich und wird bestritten.
Der hohe beleuchtete Werbepylon hat zu entfallen. Die Linden (Nr. 74 und Nr. 72) sind weiterhin zu erhalten und zu schützen.
Die Notwendigkeit dieser geplanten - erdrückend und maßstabsverändernd im Stadtbild wirkenden – hohen Werbeanlage am Straßenrand wird bestritten.
Die Festsetzung „Die Werbeanlagen außerhalb der Gebäude dürfen maximal eine Höhe von 3 Metern über der geplanten Stellplatzanlage haben. ...“ Da es keine Festsetzung der Höhe der geplanten Stellplatzanlage gibt, ist diese Festsetzung zu unbestimmt und zu ändern bzw. zu konkretisieren.
Eine konkrete Zieldefinition mit städtebaulichem Entwurf und detaillierten Aussagen fehlen. Da es weder eine Gestaltungs- noch Baumschutzsatzung gibt, ist hier für Investoren und behördlicher Willkür Tür und Tor für den „erheblichen Eingriff in Stadtgestalt, Natur und Landschaft“ geöffnet.
Werbeanlagen auf dem Dach sollten ausgeschlossen werden. Außerdem sollten Werbeanlagen mit wechselndem und bewegtem Licht im gesamten Geltungsbereich ausgeschossen werden.
Es ist zu gewährleisten durch Festsetzungen, daß Blendwirkung von Werbeanlagen auf die benachbarte Wohnbebauung ausgeschlossen ist.
Im Geltungsbereich sollen Leuchtwerbungen mindestens im Zeitraum von 20 Uhr bis 7 Uhr morgens ausgeschaltet sein.
Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen; hier ein Aspekt – Lärm
Bei der Neuplanung sogenannter störungsempfindlicher Nutzungen Im Einwirkungsbereich der stark befahrenen Eisenbahnstraße und dem Parkplatz, Lieferfahrverkehr mit großen Lkws und darüber hinaus auch die lufttechnischen Anlagen sind lärmschützende Aspekte bereits bei der Entwicklung der Bebauungskonzeption zu berücksichtigen. Das wurde versäumt bzw. nicht nachvollziehbar nachbarschützend geklärt.
Das Schallgutachten ist mangelhaft, u. a. wegen der ausgewählten Lage und auch Anzahl der Immissionsorte, Lage der Emittenten und vor allem fragwürdig durch die vom Auftraggeber, dem Nettoinvestor, vorgegebenen Basisdaten.
Diese Angaben konnte man nur dem ergänzenden Bericht des o. a. Schallgutachters (Bericht 3499/13) entnehmen.
Der Gutachter behauptet, es wäre ein Ersatzbau für den Discounter in der Phöbener Straße.
Er nimmt als Grundlage seiner maßgeblichen Berechnungen u. a. an, daß aus der wesentlich größeren Verkaufsfläche kein höherer „Kundenzustrom resultiert“.
Das wird bestritten.
Die angestrebte Nutzung in dieser Größenordnung wird zu einer Überschreitung der für das allgemeine Wohngebiet maßgebenden Immissionsrichtwerte führen.
Wohngebäude (störungsempfindliche Nutzung) wurden nicht so einbezogen und dokumentiert, wie es erforderlich wäre. Die Wahl der Immissionsorte ist nachzubessern.
Der maßgebliche Immissionsort bei IO 06 ist falsch gewählt. Er sollte bei dem Wohnhaus 0,5 m außerhalb vor der Mitte des geöffneten Fensters des vom Geräusch am stärksten betroffenen schutzbedürftigen Raumes liegen. Das ist (z. B. das Schlafzimmerfenster) die Öffnung zum Garten. Am gewählten IO 03 ist der am stärksten schutzbedürftige Raum im 1. OG links, auch ein Schlafraum. Dieser wurde (vor allem auch mit neuer Lage der Rampe) nicht vorgesehen.
In der erneuten Auslegung dokumentierte eine „Nachricht“ des vom Investor beauftragten Ingenieurbüros für Schall- und Schwingungstechnik Dipl.-Ing. M. Goritzka und Partner die „Nachbesserungen“. Diese fünf Seiten Papier waren unverständlich. Es gab keinerlei Hilfestellungen oder Erklärungen, weil diese fachspezifischen Darlegungen uns nicht erläutert werden konnten.
Die o. a. Stellungnahme des Gutachters bezieht sich auf Bedenken und Anregungen von Bürgern der ersten Auslegung. Die Namen waren notdürftig geschwärzt, so daß ich sie gut lesen konnte und mir den Text so erklärte.
Er bezieht sich wohl auf Einwendungen von Bürgern, die nicht beigefügt waren.
So konnte man auch die Erläuterung nicht verstehen. Kopien durften nicht erstellt werden.
In der angeführten Berechnung – Tabelle 1; Vergleich der Beurteilungspegel Bestandsgelände mit geplantem Gelände – ist nicht ersichtlich, von welchen Höhen der Aufschüttung (oder keine?) bei der Berechnung ausgegangen wurde.
Das ist unverständlich und für die Beurteilung nicht ausreichend.
Außerdem wird die neu geplante Rampe am südlichen Grundstücksrand nicht gewürdigt. Die Fahrzeuge fahren nun alle direkt an der Grenze und überwinden eine Geländehöhe, was sich mit Sicherheit in den Beurteilungspegeln widerspiegeln würde.
Der Schallgutachter hat die Rampe nicht berücksichtigt.
Auch ist die Berechnung unter diesen Aspekten wenig glaubwürdig, wenn sich bei Höhenunterschieden von zwei Metern und einer neu hinzugekommenen Auffahrt (Rampe) sich der zu errechnende Wert nicht ändert (z. B. am IO 03 immer 53,1 dB).
Der Gutachter hat sich bei den Annahmen z. T. auf die Parkplatzlärmstudie (Empfehlungen zur Berechnung von Schallemissionen aus Parkplätzen u. a. 6. Überarbeitete Auflage – Bayerisches Landesamt für Umwelt August 2007) bezogen.
Berechnet man danach die Bewegungshäufigkeiten im Zeitraum eines Tages ergibt sich ein weit höherer Wert als der vom Schallgutachter angenommene.
Auf dieser Basis kann nicht sachgerecht abgewogen werden, weil erprobte und rechtlich gesicherte Rechenansätze subjektiv zu Gunsten des Investors Netto-Discount verändert wurden.
Die Feststellung des Schallgutachters (Bericht s. o. von 2013), daß die „Anzahl der Stellplätze (ist) vergleichbar mit dem bereits vorhandene Markt an der Phöbener Straße“ ist, entspricht nicht den Tatsachen. Der Discounter an der Phöbener Straße hat 46 Kfz-Einstellplätze und einen Behindertenparkplatz.
Der geplante Discounter soll 61 Stellplätze erhalten.
In Eiche bei Potsdam gibt es einen vergleichbaren Nettodiscounter. Dort sind 30 Stellplätze auf einem durchgrünten Parkplatz und unversiegelten Flächen sowie großen Bäumen gebaut worden.
Der Lidl-Discounter in Potsdam an der Berliner Straße hat 26 Stellplätze und 2 Behindertenstellplätze.
Der geplante Parkplatz (hier im Verfahren als Stellplatzanlage bezeichnet) ist auch im Zusammenhang mit dem Umfeld des Verkehrs zu sehen, der von der Anlage ausgehen wird.
D. h. wir können als Basis der Beurteilung als gesicherte Beurteilungsgrundlage annehmen, was in einem Gutachten für das neue Wohngebiet errechnet bzw. empfohlen wurde:
aktive Schallschutzmaßnahmen wie Lärmschutzwände und -wälle; –
Emissionsbeschränkungen für Gewerbeflächen durch Festsetzung maximal zulässiger flächenbezogener immissionswirksamer Schallleistungspegel als Emissionskontingentierung „nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften“ im Sinne von § 1, (4), Satz 1, Ziffer 2 BauNVO sowie eines entsprechenden Nachweisverfahrens, (vgl. Lairm Consult GmbH (Gutachten v. 9.10.2012 zu dem in Rede stehenden Ort).
Diese Hinweise sind aktuell, sollten eingestellt und bei der Überarbeitung berücksichtigt werden.
Bekannt sind die Ausgangswerte (Beurteilungspegel aus Verkehrslärm) für die Beurteilung unserer „Lärmbelastung“ nur vom Straßenverkehr an der Hausseite zur Straße - parallel der Eisenbahnstraße.
Sie betragen bzw. sind zu erwarten bis zu 66 dB(A) tags und 58 dB(A) nachts, aber ohne den zusätzlichen Lärm des geplanten Supermarktes. Durch eigene Messungen an den angegebenen Immissionsorten kann man leicht die Werte überprüfen.
Es wurde vom Gutachter 2012 festgestellt, daß der Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags wird ab einem Abstand von bis zu 70 m von der Straßenmitte der Eisenbahnstraße eingehalten, der Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete von 45 dB(A) nachts ab einem Abstand von bis zu 78 m von der Straßenmitte der L 90 nicht mehr überschritten wird.
Also erst im Außenbereich (der Gärten ) werden diese Werte eingehalten.
Es ist aktiver Lärmschutz und eine andere Anordnung der Stellplatzanlage sowie eine Reduzierung der Verkaufsfläche und somit der Einstellplätze geboten, um den Lärm zu minimieren. Die Lage der Rampe und die Größe und Form des Parkplatzes sind auch unter dem Aspekt der Schallminimierung mangelhaft.
Es werden Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf erforderlich, die allgemein übliche Vorkehrungen zum Schallschutz sichern; hier ist die Verlegung der Zufahrt, die Abschirmung durch Wände o. a. gemeint, darüber hinaus stationär gut gekapselte Kompressoren u. a. Aggregate u. a. m.
Das Schallgutachten zeigt, daß die Warenumschlag- und die lufttechnischen Anlagen, die vor allem ununterbrochen Geräusche verursachen, sich im Norden an der Grundstücksgrenze zum benachbarten Wohnhaus (Nr. 83) befinden.
Dort wird direkt in drei Meter Abstand gewohnt und im Hof im Freien gelebt.
Das vorgestellte Nutzungsbeispiel mit den Detailplanungen (Darstellung der einzelnen Lärmquellen) illustriert diese unzumutbare Wohnsituation.
Wirkungsvolle Lärmschutzmaßnahmen werden planungsrechtlich nicht vorgesehen und fehlen somit.
Die Belange eines ausreichenden Lärmschutzes sind planungsrechtlich nicht gebührend behandelt bzw. berücksichtigt.
Das zeigt z. B. die Empfehlung des Schallgutachters, das Anbringen von Hinweisschildern, die „das Ausstellen eines des LKW-Motors bewirken“ sollen (Zitat aus dem Gutachten). Das ist planungsrechtlich ohne Belang und insofern für die Festsetzungen unerheblich.
Lt. Gutachten kann die Anlieferung bis 22 Uhr abends stattfinden. Das ist bei dieser Lage und Größenordnung des Supermarktes nicht zumutbar.
Warum wird nicht vom Schutzniveau eines allgemeinen Wohngebietes ausgegangen? Anlieferungen zur Nachtzeit sind auch nicht auszuschließen. Lebensmittel werden in der Regel mit Kühlfahrzeugen transportiert. Lärm der Aggregate führt zu zusätzlichen Belästigungen.
Das Schallgutachten ist nachzubessern und muß nachvollziehbar belegen, wie die Emissionen auf die Nachbarbebauung Wohnen wirken, und zwar mit zutreffenden Ausgangswerten.
Ebenso fehlen planungsrechtliche Festsetzungen zu der Aussage, daß (siehe Seite 6, Schallgutachten) „störende kurzzeitige Geräuscheinwirkungen für angrenzende Wohnbereiche zu vermeiden, ist nach TA Lärm abzusichern, daß kurzzeitige Überschreitungen des Immissionsrichtwertes tags um mehr als 30 db(A) und nachts um mehr als 20 dB (A) nicht auftreten.“
Das ist nur der Text aus der Verwaltungsvorschrift „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm).
Daß dem Schutzbedürfnis planerisch Rechnung getragen wird, kann nicht erkannt werden.
Es ist zu befürchten, daß durch den geplanten Bau dieses Supermarktes in dieser Anordnung und Größe schädliche Umwelteinwirkungen hervorgerufen werden.
Infolge der geplanten Nutzung werden die Grundstücke mit den Wohnhäusern auf Grund der z. T. extrem nahen Bebauung (nur bauordnungsrechtlich erforderliche Mindestabstände!) in den Wintermonaten ausgeleuchtet.
Gehölze – Baumbestand
Da bereits das angrenzende gesamte, stark durchgrünte und zum Teil mit großen Obstbäumen bestandene Plangebiet (Neubau Wohnen B-plan 65/12) dem Erdboden gleich gemacht wurde, ist das Umfeld schon im Wesentlichen „baumlos“ und auch „tierlos“.
Die noch vorhandenen Bäume (südliche Grenze) wurden jedoch wieder nicht planungsrechtlich festgesetzt.
Der im Rechtsplan angegebene und damit festgesetzte Abstand von Grundstücksgrenze und Baugrenze von 1,79 Metern ist zu gering und sollte wenigstens in der Flucht des daneben sich befindlichen Wohngebäudes sein.
Zur Festsetzung „Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“
Grünstruktur - Straßenflucht
Ob und wie eine Einbindung in die vorhandene Grün- und Landschaftsstruktur des Wohngebietes erfolgt, ist nicht erkennbar. Nur mit „einer randlichen Eingrünung mit Hecken“ ist diese nicht möglich. Die Festsetzungen sind nicht ausreichend, um den Eingriff in Landschaft und Ortsbild zu kompensieren.
Auf Grund der zulässigen Abstände von Baumpflanzungen (Nachbarrecht) ist bei dem drei Meter breiten Mindestabstand (im Rechtsplan angegeben) keine Baumpflanzung möglich. Die geplante Rankbepflanzung an der Gebäudewand (von 6 Meter Höhe oder auch höher) an der Grundstücksgrenze Richtung Havel ist in der Realität nicht praktikabel.
Blickbeziehungen von der Havelseite – auf Grund der anderen Höhenentwicklung - sind nicht mehr möglich. Die Luftschneise vom Hohen Weg zur Havel wird zerstört. Hinter der hohen Gebäudewand – Discountgebäuderückseite – im Abstand von nur drei Metern bis zur Grundstücksgrenze - befinden sich die kleinen Gartenseiten der geplanten Einfamilienhäuser. Diese werden verschattet.
Dieses gezeichnete Profil bezieht sich auf den Nutzungsvorschlag, nicht jedoch auf die geplanten Höhenfestsetzungen im Rechtsplan.
Geländeschnitt - links die Eisenbahnstraße, die Angaben wurden dem ausgelegten Plan entnommen, 2014.
Das Gebot gerechter Abwägung wird verletzt. Der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen wird in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Zur Versorgung des Gebietes dienende Läden sind in allgemeinen Wohngebieten zulässig. D. h. bei diesem SO-Gebiet mit dieser Größenordnung handelt es sich nicht mehr um Nahversorgung. Unzulässig sind jedoch unter dieser Überschrift „Nahversorger“ Lebensmittel-Discounter des üblichen Zuschnitts oder große Vollsortimenter ( über 1.000 qm Verkaufsfläche).
Zur Beurteilung fehlt ein tragfähiges Nahversorgungskonzept für Werder.
Deshalb können wir hier sachgerecht von unserer eigenen Erfahrung ausgehen. Wir werden an diesem Wohnort von Discountern „überversorgt“.
Solche Bebauungspläne, die Wohnsituationen wesentlich verschlechtern, sollten ohne stichhaltige nachprüfbare Beschreibung der Versorgungssituation nicht verabschiedet werden.
Zur Verdeutlichung wurde der in den Auslegungsunterlagen beigefügte Lageplan (Vorentwurf, nicht rechtsverbindlich) mit eigenen Hinweisen ergänzt.
Ich bitte um eine schriftliche Eingangsbestätigung, daß diese Hinweise und Bedenken bei Ihnen fristgerecht im Rahmen der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB eingegangen sind.
Das war meine Freizeit in den vier Wochen im Sommer.
27. September 2014 - Samstag
Ausschnitt - ausgelegter Plan - Bauantrag?
ZWEITE AUSLEGUNG - BEBAUUNGSPLAN 66/12
Es geht weiter mit der Dokumentation von Einwändungen
Hier Hinweise und Einwände zum Thema Nahversorgung:
Bebauungsplan 066/2012 "Nahversorgermarkt Eisenbahnstraße" – Entwurf vom 24.06.2014 zur öffentlichen Auslegung
Als südlich direkt angrenzende Nachbarin bin ich von den Auswirkungen des Bebauungsplanes 066/2012 "Nahversorgermarkt - Eisenbahnstraße" unmittelbar betroffen und möchte folgende Anregungen, Hinweise und Bedenken berücksichtigt wissen:
Ich stelle die dem Bebauungsplan 066/2012 zugrundeliegenden, aktualisierten Planungsunterlagen für den Umzug und die Ansiedlung einer Filiale des Lebensmitteldiscounters Netto Marken-Discount AG & Co. KG bezüglich der Notwendigkeit einer Verkaufsflächenvergrößerung an diesem Standort auch weiterhin in Frage.
Den fundierten Nachweis des entsprechenden Bedarfs bleibt die Begründung vom 24.06.2014 auch weiterhin schuldig.
Die Aussage auf Seite 11 der Begründung, "eine Überversorgung für den nöredlichen Bereich der Innenstadt [kann] nicht erkannt werden", da ein Anbieter (Norma) vom Bahnhof in die Havelauen umgezogen ist, greift zu kurz.
60 Parkplätze und ein großer Werbepylon zeigen deutlich, dass das geplante Kundeneinzugsgebiet keineswegs nur auf den nördlichen Bereich der Innenstadt beschränkt sein kann, zumal die Anwohner hier auch durch einen zusätzlichen Sky Verbrauchermarkt in den Havelauen versorgt werden, welcher in der Begründung nicht erwähnt wird.
Das geplante Vorhaben kann nicht ohne Einbeziehung der einzelhandelsrelevanten Angebots-, Nachfrage- und Standortsituation in Werder (Havel) beurteilt werden.
Aber die Stadt Werder (Havel) verfügt jedoch noch immer weder über ein kommunales Einzelhandelskonzept (siehe Begründung, 24.06.2014, S.16), noch hat die Stadtverwaltung die Einzelhandelsanalyse (Einzelhandelserfassung Brandenburg 2010 / 2011) (Stadt + Handel, 2011) mit einbezogen.
Somit ist die Stadt Werder (Havel) auch nicht der Empfehlung der Landesarbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern des Landes Brandenburg gefolgt, dass "Städte und Gemeinden, die bislang noch kein Einzelhandelskonzept erarbeiten konnten, (...) mit der Bestandserhebung ausgezeichnete Grundlagen für diese wichtige kommunale Planung" erhalten.
(LAG IHKs Brandenburg, 2011) Dadurch verzichtet die Stadt Werder (Havel) auf eine Grundlage für eine "(...) wirksame Einflussnahme auf die Entwicklung der Einzelhandelspotentiale und -Strukturen (...)".
(LAG IHKs Brandenburg, 2011)
Aus diesem Grund habe ich, insbesondere unter Einbezug der oben genannten "Einzelhandelserfassung Brandenburg 2010 / 2011" (Stadt + Handel, 2011), die Zahlen und Fakten zur Versorgungssituation in der Stadt Werder (Havel) zusammengetragen. Hohe Versorgungsdichte in Werder (Havel)
Auf jeden Bundesbürger entfallen, wie die Abbildung 1 zeigt, rd. 1,46 m2 Verkaufsfläche, in den neuen Bundesländern liegt der Wert bei 1,62 m2 Verkaufsfläche je Einwohner, im Land Brandenburg sogar bei 1,79 m2.
Die Stadt Werder (Havel) überbietet abermals den Wert mit 1,9 m2 Verkaufsfläche je Einwohner! (Stadt + Handel, 2011)
Rechnet man das neue Einkaufszentrum in den Havelauen mit ein (unter Einbeziehung der aktuellen Einwohnerzahl [Stadt Werder (Havel), 2012]), so steigert sich die Verkaufsfläche je Einwohner auf 2,14 m2.
Mit der Verdoppelung der Verkaufsfläche des Netto Marken-Discounters erreicht die Stadt sogar einen Wert von 2,16 m2 je Einwohner!
Quellen: Stadt + Handel, 2011; eigene Berechnungen
* Summe aus Verkaufsflächen Werder gesamt 2011 und Einkaufszentrum in den Havelauen
** Summe aus Werder (Havel)* und Flächenerweiterung des Netto-Discounters
Die Verkaufsflächen im Bereich nahversorgungsrelevanter Sortimente sind mit 15.660 m2 bei einer Einwohnerzahl von 23.022, was 0,68 m2 je Einwohner entspricht, überdurchschnittlich hoch (Stadt + Handel, 2011) und das bereits ohne Einberechnung des neuen Einkaufszentrums (Norma, Sky und dm-Markt) in den Havelauen! Kaufkraft und Zentralität in Werder (Havel)
Bereits im Jahr 2008 kam ein Handelsgutachten der Uni Bonn mit dem Büro Regioconsult zum Ergebnis, dass in Werder (Havel) ein Überangebot an Supermärkten und Discountern herrscht. Während die Einwohner für Nahrungs- und Genussmittel 2008 eine Kaufkraft von 41 Mio. Euro pro Jahr aufbrachten, betrug der branchenübliche Umsatz für die damals neunansässigen Betriebe 67,7 Mio. Euro.
Die Kaufkraft der Einwohner deckte die branchenüblichen Umsätze nur zu 60%. "Das System des Einzelhandelsangebots in diesem Segment ist als sehr labil zu bezeichnen", so war im Gutachten zu lesen. (Klix, 2008)
In der Einzelhandelserfassung Brandenburg 2010 / 2011 beträgt die Kaufkraft im Bereich Nahrungs– und Genussmittel zwar 45,1 Mio. Euro, dennoch weist Werder (Havel) mit einer Kaufkraftkennziffer von 95,36 ein im Bundesvergleich immer noch unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf. (Stadt + Handel, 2011)
Die Zentralitätskennziffer im Bereich Nahrungs- und Genussmittel von 133% zeigt hingegen deutlich, dass die in Werder (Havel) zur Verfügung stehende einzelhandelsrelevante Kaufkraft weit überdurchschnittlich am Ort gebunden werden kann. (Stadt + Handel, 2011)
Einzelhandelsbetriebe in Werder (Havel)
In Werder (Havel) entfallen auf Betriebe ab 800 m2 rd. 51,3 % der Verkaufsfläche, aber nur 5,1 % der Betriebe! (Stadt + Handel, 2011) Diese Schere wird sich mit der Eröffnung des Einkaufszentrums in den Havelauen noch weiter geöffnet haben. Die untenstehenden Abbildungen 2 und 3 zeigen die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Werder (Havel) nach Verkaufsfläche.
Betriebsformenmix der Lebensmittelmärkte in Werder (Havel)
Die untenstehende Abbildung 4 bezieht sich zwar auf das gesamte Land Brandenburg, doch die Discountisierung insbesondere im Segment Nahrungs- und Genussmittel ist nicht nur landesweit weiter fortgeschritten (LBV, 2011), sondern ebenso in Werder (Havel).
Quelle: Stadt + Handel, 2011; LBV, 2011
Betrachtet man das Betriebsformenmix der Lebensmittelmärkte in Werder (Havel) (siehe Abbildung 5), so ist eine Dominanz der preisorientierten Discounter festzustellen. Mit insgesamt sechs Lebensmitteldiscountern prägen diese entscheidend die Einzelhandelslandschaft in Werder (Havel).
Im Bundesdeutschen Vergleich erreicht jeder deutsche Haushalt mit dem Auto im Schnitt 3,5 Discounter in höchstens zehn Minuten (GfK, 2008) (die Zahl wird besonders hervorgehoben) - ich in sieben Minuten 6,0 Discounter!
Insgesamt befinden sich in meinem Umfeld, wie die Abbildung 5 zeigt, sechs Discounter, zwei Supermärkte und zwei große Verbrauchermärkte. Ich bin mehr als versorgt! Ich erreiche diese zehn in Werder (Havel) ansässigen Einzelhandelsunternehmen in höchstens 7 Minuten!
Mit sechs Discountern dominiert bereits heute in Werder (Havel) eine Betriebsform, die durch folgende Merkmale gekennzeichnet ist:
– überwiegend standardisiertes Sortiment
– teilweise stark unterdurchschnittliches Preisniveau
– Kompensierung der niedrigen Gewinnspannen durch hohe Umschlagsgeschwindigkeiten von großen Einkaufsmengen
– einfache Warenpräsentation und Ladenausstattung,
– geringes Serviceangebot mit eingeschränkter Beratung
– niedrige Anzahl des Personals
– geringe soziale Funktion, insbesondere für ältere Menschen
– preis- und werbeaggressive Verkaufsstrategie
– überwiegend prekäre Beschäftigungsverhältnisse
So wie die Anzahl der Discounter die Einzelhandelslandschaft in Werder (Havel) prägen, so tun dies auch ihre Merkmale! Mit der Verdoppelung der Verkaufsfläche des Lebensmitteldiscounters Netto Marken-Discount AG & Co. KG wird die Dominanz der Lebensmitteldiscounter noch weiter verschärft.
Die Zahlen zeigen deutlich, dass in Werder (Havel) die Aufnahmefähigkeit des Marktes für Neuansiedlungen und Flächenausweitungen von Lebensmittelversorgern, insbesondere im Betriebstyp Discounter, erreicht ist.
Das heißt, konkret zum aktuellen Vorhaben 066/2012, dass eine Flächenvergrößerung (eine Verdoppelung der Verkaufsfläche) der Filiale der Netto Marken-Discount AG & Co. KG nicht sinnvoll ist.
Insbesondere vor dem Hintergrund des enormen Verkaufsflächenzuwachses durch das Einkaufszentrum in den Havelauen und der Aussage des Expansionschefs Brandenburg der Netto Marken-Discount AG & Co. KG. Alexander Rehfeldt"
Der Standort [in der Phöbener Straße – hinzugefügt] arbeitet defizitär und ist nicht aufrecht zu erhalten....)" (Klix, 2012), sollte die Stadt Werder (Havel) das Vorhaben in dieser Größenordnung auch zum Schutz der bestehenden Einzelhandelsbetriebe und vor allem der eigentümergeführten nicht unterstützen.
Der Argumentation Carsten Mendlings (CDU), dass aufgrund des demografischen Wandels "(...) kurze Wege zu Versorgungsmärkten in Zukunft umso wichtiger" sind, (Tietsche, 2014) möchte ich Abbildung 6 beispielhaft entgegenstellen. Auch Phöben, Töplitz, Bliesdorf, ... , werden von diesem Wandel betroffen sein.
Abb.6: Versorgungssituation am Beispiel des Ortsteils Plötzin (Stand: 03.09.2014)
Quelle: Eigene Ermittlung und Berechnung mit Google Maps, 2014
Die Tatsache, dass sich die Lebensmittelversorger im Süden der Stadt Werder derart ballen, wie in Abbildung 5 dargestellt, ist Ausdruck einer mangelnden Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Vergangenheit.
Der Bedarf wurde in der Begründung vom 24.06.2014 eindeutig nicht nachgewiesen, weshalb das Planungsvorhaben daher insgesamt infrage gestellt werden muss.
Zukünftige Planungen sollten sich von den tatsächlichen Kundenbedürfnissen (siehe Abbildung 7 und 8) leiten lassen, die, entsprechend einer Empfehlung der Brandenburgischen IHKs (LAG IHKs Brandenburg, 2011), von " (...) wachsender Nachfrage der Konsumenten nach regionalen Produkten und Frischeangeboten in hoher Qualität" geprägt ist. Diesem Anspruch wird die Umplatzierung bei gleichzeitiger Fläßchenverdoppelung eines Discounters nicht gerecht.
"Die Familienbetriebe im Obstbau und der Landwirtschaft in und um Werder gehören zu den Stützen der Region", so Katherina Reiche.
Fast zwei Drittel der Verbraucher bevorzugen regionale Produkte, insbesondere bei Obst und Gemüöse." (General Anzeiger, 2013)
GfK Panel Services Deutschland (2008). Discounter am Scheideweg.
Online unter: http://www.gfkps.com/imperia/md/content/ps_de/discounterstudie.pdf
General Anzeiger (2013). Ilse Aigner in Schultzens Siedlerhof. Woche 37-38, 13.09.2013, S. 2.
Online: unter: http://www.general-anzeiger-werder.de/news/1/212437/nachrichten/212437.html
Klix, Henry (2008). Zu viele Supermärkte in Werder.
In: Potsdamer Neueste Nachrichten, 28.11.2008.
Online unter: http://www.pnn.de/pm/70675/
ü Klix, Henry (2012). Handelsschranken in Werder.
In: Potsdamer Neueste Nachrichten, 30.03.2012. Online unter: http://www.pnn.de/pm/636100/
Landesarbeitsgemeinschaft (LAG) der Industrie- und Handelskammern des Landes Brandenburg (2011). Einzelhandelserfassung Brandenburg 2010/2011.
Empfehlungen der Brandenburger Industrie- und Handelskammern an die Städte und Gemeinden des Landes. Online unter: http://www.potsdam.ihk24.de/linkableblob/1460966/.3./data/
Empfehlungen_der_IHKs_an_die_Staedte_und_Gemeinden_2011-data.pdf
Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV) (2011). Land Brandenburg.
Analyse des Einzelhandelsbestandes 2010.
Online unter: http://www.lbv.brandenburg.de/dateien/stadt_wohnen/rb_Einzelhandel_Brandenburg_2011.pdf
Stadt + Handel (2011). Einzelhandelserfassung Brandenburg 2010 / 2011.
Online unter: http://gl.berlin-brandenburg.de/imperia/md/content/bb-gl/landesentwicklungsplanung/einzelhandel/eh_gutachten2010_schlussbericht_text.pdf
Stadt Werder (Havel) (2012). Jahrespressekonferenz.
Online unter: http://www.werder-havel.de/pdf/12/2012_jahrespressekonferenz.pdf
Tietsche, Odin (2014). Umstrittener Supermarkt in Werder.
In: Märkische Allgemeine, 24.04.2014. Online unter: http://www.maz-online.de/Lokales/Potsdam/Umstrittener-Supermarkt-in-Werder
FRISTENDE DER ZWEITEN AUSLEGUNG - BEBAUUNGSPLAN 66/12
NETTO WILL HIER HER! IN DIE STRASSE DER ANDEREN!
Dafür soll der vorhandene an der Ecke Phöebner Straße Ecke Kesselgrundstraße geschlossen werden. Diese Grauzone (Straßenecke) wird dann jahrelang so desolat bleiben.
Hier der Parkplatz und die Grenze zum benachbarten Wohngrundstück des aktuellen Netto-Discounters, der nach dem großen Neubau geschlossen werden soll! Was wird nur hier?
DIE STADT BLÜHT PERMANENT AUF!
Schon im Jahr 2013 war es viel Arbeit, weil es kein Entgegenkommen seitens der Stadtverwaltung gab, um z. B. Zugang zu Gutachten u. a. Unterlagen zu erhalten, oder z. B. online die Einsichtnahme zu ermöglichen.
Wir durften nur aus der ausgelegten Akte Seiten abknipsen.
Also Akte knipsen, einlesen, bearbeiten, Blatt für Blatt.
Das war vor einem Jahr. Hier ein Ausschnitt von der Liste der Bilder (Dokumente also), hier ein Bildschirmfoto, geht immer so weiter...
Es gab doch aber in einer Stadtverordnetenversammlung (wer hilft, wann war denn das?) den Hinweis von den Linken! Frau Fellow fragte, warum nicht auch während der öffentlichen Auslegung Dokumente im Internet zugänglich waren. Herr W. (FB 4) erwiderte damals, das wäre absichtlich so organisiert, weil die Büger nicht verstehen, was da im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gezeigt wird. Deshalb sollen doch die Büärger ins Rathaus kommen, weil man dort eine kompetente Erläuterung erfährt.
EXTRA NICHT!
Also es wurde dann aber nach dieser witzigen Begründung doch eingeräumt, beim nächsten Mal wolle man gnädig sein und das Internet und Portal der Stadt Werder nutzen.
Das war nach der ersten Auslegung.
Nun ist 2014, ein Jahr später.
Und alles wieder wie immer, sowieso alles wie immer. Nur weniger Bäume und mehr Beton hier überall.
Es ist noch nicht Oktober 2014, aber der Freiflächenplan ist schon fertig. IN DEN SCHULFERIEN WURDE WIEDER DIE AUSLEGUNG GEMACHT.
UND - WIR AHNTEN ES SCHON - NICHTS IM INTERNET!
Das war jetzt - 2014. Hier ein Ausschnitt - Bildschirmfoto von fotografierten Belegen.
ABER DIESES MAL GAB ES AUCH INTERESSANTES VON DEN TRÄGERN ÖFFENTLICHER BELANGE AUS DEM JAHR 2013 (erste Auslegung) ZU LESEN!
ZU DIESEM BEBAUUNGSPLANENTWURF 66/12!
WAS HAT DENN DER LANDESBETRIEB FÜR STRASSENWESEN GESCHRIEBEN? ALTE LINDEN WEG? WELCHE BELANGE BENENNT (KENNT) ER?
Hatten wir nicht gemeinsam eine Art Vereinbarung, wie diese trostlose Straße gegliedert werden kann - wenigstens durch Baumgruppen!
Aber der öffentliche Belang besteht bei Frau P. darin, daß die wieder am falschen Fleck stehenden Bäme (Linde Nr. 74 und 72) auch im Rechtsplan dargestellt bzw. festgesetzt werden.
Nicht, daß die dann noch aus Versehen stehen bleiben!
Frau P. vom Landesbetrieb, Dezernat Planung West, legt großen Wert darauf, daß die beiden alten Linden ordentlich gefällt werden.
Wohlgemerkt, das war schon im Sommer 2013. Hier die erste Seite der Stellungnahme:
WAS HAT DAS LANDESUMWELTAMT GESCHRIEBEN? WELCHE BELANGE BENENNT (KENNT) ES?
Gesch.zeichen LUGV_RW4-162/12
WAS HAT DER LANDKREIS POTSDAM–MITTELMARK GESCHRIEBEN? WELCHE BELANGE BENENNT (KENNT) ER?
Aktenzeichen: 03461–12–60 vom 19.09.2012
Nun wurde schon bei der Bekanntmachung auf den Paragraphen 47 der Verwaltungsgerichtsordnung verwiesen!
ZITAT: "Der Antrag einer natürlichen oder juristischen Person, der einen Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 oder § 35 Abs. 6 des Baugesetzbuchs zum Gegenstand hat, ist unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs) oder im Rahmen der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 und § 13a Abs. 2 Nr. 1 des Baugesetzbuchs) nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen worden ist."
Also auf diese Rechtsfolge wurde hingewiesen.
Von besonderem Interesse ist das Schallgutachten von 2013, das nicht geändert wurde, nur wenig ergänzt.
Eine interessante Isophonenkarte ist enthalten - mit viel Rot!
Wir haben den IO 03, also das Haus Nr. 132 und 133 sind der Immissionsort 03.
Die erste Seite der Ergänzung vom Schallgutachter mit den gut lesbaren geschwärzten Namen derer, die Einwendungen hatten.
Das ist der Ausbauplan, der umgesetzt werden sollte. Alter Baumbestand und Neupflanzung (alte Bäume kleine Kringel, neue Bäume große Kringel) sind auch kartiert, auch auf die geplante neue Einfahrt wird reagiert. Alles nur Makulatur?
Einwändungen, Hinweise oder wie man das nennen mag –
Ich habe Stellungnahmen auch von anderen erhalten und darf diese hier veröffentlichen!
An die Stadtverwaltung Werder (Havel)
Anregungen, Bedenken und Hinweise zum Bebauungsplan-Entwurf 066/12 "Nahversorgermarkt Eisenbahnstraße" vom 24.6.2014, öffentliche Auslegung vom 11.8 bis 5.8.2014
Die Verdienste der Stadt Werder um die Entwicklung der Stadt in den 25 Jahren seit der politischen Wende sind überall sichtbar. In jüngerer Zeit mache ich mir jedoch zunehmend Sorgen darüber, dass sich Fehlentwicklungen andeuten, welche den Charakter der Stadt ungünstig verändern könnten. Dieser ist aber ihr wichtigstes Gut und unterscheidet Werder für Einwohner und Besucher von anderen Orten. Zu den Entwicklungen, die mich als Einwohner, der täglich mehrfach die Eisenbahnstraße nutzt, oft auch zu Fuß, mit Sorge erfüllen, gehört die o.a. ausgelegte Planung für den Bau eines Supermarktes als Zweckbau mit großem Parkplatz (61 Stellplätze) mitten in einem Wohngebiet, obwohl die Überversorgung der Stadt mit Lebensmittelmärkten eine bekannte Sachlage ist. Der betreffende Standort erscheint zwar zentral, ist aber in meinen Augen aus Sicht der Stadtplanung und Stadtentwicklung eine mehr als nur unglückliche Wahl. Und zwar aus folgenden Gründen:
(1)	Auch wenn in den Beschreibungen der Auslegung vom 11.8.2014 der Eindruck erweckt wird, es handle sich hier um ein Gebiet, das schon jetzt neben dem Wohnen eine starke gewerbliche Nutzung zeigt und obendrein in direkter Bahnhofsnähe liegt, so entspricht dies nicht der tatsächlichen und augenfälligen Situation. Zwar bestehen zwischen dem geplanten Standort und dem Bahnhof eine ganze Reihe von gewerblichen Ansiedlungen, aber das direkte Umfeld des Standortes wird ausschließlich von Gewerben genutzt, welche kaum im Erscheinungsbild auffallen. Weder gibt es größere industrielle Anlagen noch große Parkplätze mit viel Besucherverkehr noch das Erscheinungsbild prägende Zweckgebäude.
Die Standorte, wo dies der Fall ist, sind vom geplanten Standort optisch erheblich entfernt und tatsächlich eher im direkten Bahnhofsbereich zu finden. Nein, der geplante Standort ist dem optischen Charakter nach zweifellos ein historisch gewachsenes Wohngebiet. Der geplante Supermarkt würde ein vollkommener Fremdkörper an diesem Standort sein, optisch und strukturell.
(2)	Teilweise angrenzend an das geplante Supermarkt-Areal entsteht meines Wissens derzeit eine neue, vielgliedrige Wohnbebauung. Wie diese mit einem direkt daran angrenzenden Supermarkt vereinbar ist, bleibt mir trotz der Aussagen des Lärmgutachtens, dass unter Beachtung der Auflagen keine unzumutbaren Lärmprobleme zu erwarten sind, unverständlich. Es geht hier um die Qualität der Stadt und ihrer Wohnstandorte, die nicht erreicht wird, wenn man die Grenzen des gesetzlich Zulässigen voll ausschöpft. Hier werden, während in diesem Fall durchaus noch Planungs- und Eingriffsmöglichkeiten bestehen (andernorts sind Fakten historisch entstanden und nicht mehr änderbar), meiner Ansicht nach ohne Not Zonen verminderter Qualität für die Einwohner geschaffen.
(3)	Die direkten Anlieger des geplanten Supermarktes tragen schon jetzt eine weit überproportionale Last für die Allgemeinheit, indem sie an der Eisenbahnstraße wohnen. Erst war das Gerumpel auf der nicht sanierten Straße zu ertragen, nun die wachsenden Verkehrsströme durch die Eisenbahnstraße. Hier die zusätzliche Belastung durch den Park- und Lieferverkehr und durch die Lüftungsaggregate zu schaffen, scheint mir eine erhebliche Zumutung. Im Lärmgutachten wird, soweit ich es verstehe, nur der Supermarkt selbst ausgewertet – man sollte diesen aber doch besser im Rahmen der bereits bestehenden, erheblichen Grundbelastung durch die Durchgangsstraße betrachten. Dies ist mglw. gesetzlich nicht vorgesehen, würde aber doch der Fürsorge der Stadt in der Abwägung zum Standort entsprechen.
(4)	Die ausliegenden Unterlagen sehen vor, dass zum Lärmschutz kein Lieferverkehr vor 6 Uhr erfolgen soll und die Motoren der Lastwagen während des Entladens abgestellt werden sollen. Das Problem mit solchen Regelungen ist doch, dass offen bleibt, wer die Einhaltung bewirkt und welche Möglichkeiten die Anwohner haben, die Einhaltung gegen eine möglicherweise andere Praxis durchzusetzen.
(5)	Es ist mir vollkommen unverständlich, warum das noch bestehende große "Lindentor" auf der Seite des geplanten Supermarktes durch die Fällung zweier weiterer Bäume zerstört werden soll.
Dieses grüne Tor größerer Bäume beidseitig der Straße, in Verbindung mit der Lage der Verkehrsinsel, bildet einen optisch markanten und attraktiven Punkt in der Ortsdurchfahrt und fängt die negativen Folgen der im zweiten Bauabschnitt erfolgten Abholzungen entlang des anschließenden Verlaufes der Eisenbahnstraße ein wenig auf – genau wie es für den Standort Werder als Blütenstadt und Besuchermagnet angemessen ist!
Nicht nur die Insel, auch die Ortsdurchfahrt ist ein Aushängeschild für die Stadt, oder sollte es sein. Meines Wissens hat sich der Landesbetrieb Straßenwesen in besonderer Weise für den Erhalt dieses Lindentores eingesetzt, wofür ihm sehr zu danken ist. Ich selbst war bei der Versammlung, bei welcher der Erhalt dieser Bäume zugesagt wurde. Es ist sehr schade, dass dies nun nachträglich infrage gestellt wird, damit eine Einfahrt, die auch anders liegen könnte, meinem Eindruck nach für den Investor optimiert wird.
Ich bin mir ziemlich sicher, ältere Pläne gesehen zu haben, auf denen die Einfahrt anders – mittig – liegt, so dass die Bäume erhalten bleiben könnten. Bitte dringen Sie auf diese Planänderung im Sinne eines attraktiven Stadtbildes!
Was ist an einem Zweckparkplatz vor einer Supermarkt-Halle attraktiv?
Sie wissen auch, dass die erfolgenden Neuanpflanzungen auf dem Parkplatzgelände für 10-20 Jahre eher kümmerlich aussehen und optisch keinen Ersatz darstellen für die Qualität schöner Bäume, welche das Gelände prägen. Meiner Ansicht nach würde das dem Ort auch eine Identität geben bzw. diese bewahren. Von der wichtigen Wirkung von Bäumen auf die Umweltqualität in städtischen Räumen will ich gar nicht sprechen – als Umweltwissenschaftler kenne ich mich damit aus und sie ist vielfach nachgewiesen.
(6)	Es ist mir unverständlich, warum einem ggf. doch bestens ortsbekanntem Supermarkt ein so massiver Werbepylon zugestanden werden muss, für den es in diesem Bereich der Eisenbahnstraße, aber eigentlich weitgehend auch in ihrem gesamten Verlauf kein zweites Beispiel im Bereich von Wohnbebauung gibt und der ein erheblicher Fremdkörper wäre, der das Erscheinungsbild der Bauten aus verschiedenen historischen Perioden der Stadtentwicklung doch sehr stören würde. Auch die nun etwas reduzierte Höhe des Pylons halte ich für nicht gerechtfertigt.
Wenn der Markt, wie behauptet, der Nahversorgung dient und den umliegenden Einwohnern, so brauchen diese solch eine Werbung, die sich bei jeder Durchfahrt aufdrängt, nicht. Auch hier sollte dem Charme und dem Charakter der besonderen Stadt Werder ein Vorrang eingeräumt werden.
(7)	Es ist letztlich die Entscheidung des Investors, ob Werder der geeignete Standort für einen weiteren vergrößerten Supermarkt ist, obwohl eine Überversorgung wissenschaftlich festgestellt wurde und im Vergleich mit anderen Standorten des Landes und darüber hinaus auch offensichtlich ist, die zu ungünstigem Verdrängungswettbewerb führt. Und es mag rechtlich eine Verpflichtung oder sogar im Interesse der Stadt sein, einem Investor die Investition zu ermöglichen und diese zu unterstützen, wenn dies verträglich ist.
Jedoch vermute ich schon, dass die Stadt Möglichkeiten hat, ihre strukturelle Entwicklung zu steuern und ihre Qualität als Standort zu schützen – was für eine Stadt wie Werder einen besonders hohen Stellenwert hat. Ein stärkeres Bewusstsein in unserer Stadt für die hochinteressanten Bauten entlang der Eisenbahnstraße und ihre spannende Rolle in der Entwicklung der Stadt, verbunden mit einer auf Qualitätssicherung setzende Planung für die Stadtentwicklung gerade auch in diesem Bereich, wären ein guter Weg in die Zukunft, welcher der Aufbau- und Sanierungsphase nun folgt – in eine solche Sichtweise passt der Supermarkt an diesem Standort nicht.
(8)	Ich meine, gelesen zu haben, dass in der anfänglichen Erörterung der Planung ein Argumentationspunkt war, dass die Realisierung der damals erst geplanten neuen Versorgermärkte in den Havelauen unsicher sei. Diese sind aber inzwischen eröffnet und gut etabliert. Ich rege daher an, vor diesem Hintergrund die Notwendigkeit am nicht weit entfernt liegenden Standort Eisenbahnstraße erneut zu hinterfragen.
(9)	Die ausliegenden Unterlagen erwecken den Eindruck, als ob der bestehende Netto-Markt hier nur an anderen Ort bei Erweiterung des Sortiments umgelagert werde.
Es wird nicht erwähnt, dass mit Sky in den Havelauen in ca. 1 km Entfernung ein großer, komplett neuer Markt entstanden ist, der zuvor nicht ansässig war, und neben diesem auch ein Discounter sich erweitert hat, welcher dorthin vom Standort am Bahnhof umgezogen ist (Norma). Ca. 1 km in die andere Richtung gibt es einen weiteren Discounter mit großem Parkplatz. Von einer Unterversorgung dieses Wohnbereiches kann meiner Ansicht nach daher auf keinen Fall gesprochen werden. Die Havelauen-Märkte sind vom geplanten Standort Eisenbahnstraße selbst mit dem Fahrrad in nur 5 Minuten zu erreichen. Dabei sind die großen Filialen des Werderparks und in Richtung Glindow noch gar nicht angesprochen.
Kurzum, meiner Ansicht nach paßt der geplante Supermarkt in keiner Weise an diesen Standort, da er dort optisch und städtebaulich erheblich qualitätsmindernd wirken würde, er würde die ohnehin schon erhebliche Lärmbelastung in einem vorwiegenden Wohnbereich weiter ausweiten, und es ist nicht nachweisbar, dass zur Versorgung der Einwohner dieser Markt eine Notwendigkeit ist.
Ich schreibe Ihnen nicht, um einer konstruktiven Arbeit der Stadt Schwierigkeiten zu machen oder als Einwohner, der &quot,immer gegen alles ist". Sondern ich schreibe Ihnen in ehrlicher Sorge um mögliche Fehlentwicklungen, mit denen wir nachher lange leben müssen.
Nachhaltigkeit bedeutet ja nicht nur Umweltverträglichkeit, sondern auch eine auf mittlere und lange Frist angelegte Strategie zur Erhaltung von Qualität und Werten. Die im April 2014 von der Landesregierung verabschiedete, Nachhaltigkeitsstragie des Landes Brandenburg führt unter anderem aus:
"Künftig wird es stärker als bisher darauf ankommen, dass Akteurinnen und Akteure vor Ort Verantwortung übernehmen, Ideen und Konzepte im Sinne des Gemeinwohls einbringen, um so die Daseinsvorsorge zu sichern und die Lebensqualität zu stärken.
[] Verwaltung und Politik werden eine neue Rolle als Ermöglicher, Moderator, Rahmensetzer und Initiator regionaler Prozesse erhalten. Das bedeutet:
Informelle Prozesse – im Sinne einer Ermächtigung [] der Akteurinnen und Akteure vor Ort – sollen stärker Planungs- und Förderinstrumente ergänzen. Dieser Kulturwandel ermöglicht zum einen passgerechte kooperative Lösungen vor Ort. Zum anderen stärkt es die bürgerschaftliche und wirtschaftliche Partizipation, die Übernahme von Verantwortung, das Wir-Gefühl und somit auch die Wertschätzung vertrauter Landschaften."
In diesem Sinne schreibe ich Ihnen und bitte Sie, meine Darlegungen zu berücksichtigen.
andere Stellungnahme
Einwände zum Bebauungsplan 066/12
Nahversorgermarkt Eisenbahnstraße
Entwurf 24.6.2014 zur öffentlichen Auslegung
Wie bekannt und faktisch belegt, besitzt die Gemeinde Werder mit den bestehenden großflächicen Lebensmittelmäroten und – discountern im Vergleich zu Orten äähnlicher Größe eine mehr als ausreichende Lebensmittelversorgung; hinzu kommen außerden, die im Entwicklungsgebiet "Havelauen" kürzlich entstandenen Supermärkte, Sky und Norma, die auch mögliche Bevölkerungszuwächse abdecken können.
Der Hinweis, dass es sich beim geplanten Nettoneubau um einen Nahversorger handelt, ist nicht nachvollziehbar, da sich die geplanten Verkaufsflächen "Nettoneubau", das hierfür erforderliche Maß weit überschreiten und außerden die Größe des Parkplatzes sowie den geplanten turmartigen Werbepylon eine ganz andere Zielsetzung dokumentieren.
Mit welchem Allgemeininteresse ist nun ein so schwerer Eingriff ins Ortsbild, mit einem dem ortstypischen Maßstab sprengendem Gebäude zu rechtfertigen?
Hier soll in eine kleinmaßstäbliche Wohnbebauung in Blickweite zur Ortmitte und dem Havelufer ein "Verkaufscontainer" entstehen mit den Abmessungen von ca. 35m x 55m und einer Gebäudehöhe von ca. 7m. (s. Plan Anlage).
Zusätzlich sollen, ohne erkennbare planerische Notwendigkeit, großflächige Geländeaufschüttungen vorgenommen werden, die sich großräumlich nicht in den gewachsenen Geländeverlauf integrieren und kleinräumlich erhebliche Einschränkungen für die angrenzenden Wohngrundstückm und deren Bewohner mit sich bringen.
Hierbei wird nicht nur alter, wertvoller Baumbestand zerstört ("Lindentor" Eisenbahnstraße), es sind auch keine Ersatzbaumpflanzungen innerhalb der Parkplatzflächen vorgesehen.
Jenseits der landesweiten Bemühungen, den Zuwachs der Flächenversiegelung zu stoppen, soll ohne nachvollziehbaren Grund, die gesamte Parkplatzfläche flächendeckend mit Pflaster versiegelt werden, nur in den schmalen Randbereichen ist eine minimale Begrünung vorgesehen (s. Anlage).
Auch ist nach aktueller Planung die Anordnung und Gr&oumlße der Parkflächen und deren Erschließung nicht optimiert, so dass zu einem späteren Zeitpunkt eine Erhöhung der Parkplatzzahl (ohne zusätzlichem Platzbedarf) sowie ein höheres Verkehrsaufkommen nicht ausgeschlossen werden kann.
Ein weiterer Beitrag - Stellungnahme
Betrifft Bebauungsplan 066/2012 – Bedenken und Anregungen 2. öffentliche Auslegung
Der Bebauungsplan des SO-Gebietes hat auf mich als Nachbarin erhebliche Auswirkungen auf drei Seiten meines Grundstückes.
An der Nordost-Seite entsteht ein Regenwasserauffangbecken.
Die Südseite wird vom großflächigen Einzelhandelsgebäude mit unmittelbar an der Grundstücks-grenze liegender Belieferungsrampe und Parkplatz begrenzt. Die größte Beeinträchtigungentigung der Wohnnutzung wird durch diese Anordnung derenr Belieferungsrampe unmittelbar an einer Grundstücksgrenze sein. Hier befinden sich neben dem Mehrfamilienhaus (die Schlafräume liegen zu der bisher ruhigen Hofseite) ein bewohntes Gartenhaus, ein gemeinschaftlich genutzter Garten mit Spielplatz und dem grenzständigen Gebäudeteil des Wohnhauses, das wir zeitnah wieder zum Wohnen im OG herrichten werden.
An der Westseite meines Grundstückes liegt die neu ausgebaute Eisenbahnstraße (Ortsdurchfahrt L90), auf der ein erhöhtes Verkehrsaufkommen durch Kunden und große LKW’s zu erwarten ist. Darüber hinaus ist durch die, von der Stadt Werder angekündigten, vielen Besucher der neuen Blütentherme und des neuen großflächigen Einkaufszentrums in den Havelauen, ein weiteres erhöhtes Verkehrsaufkommen zu erwarten.
Der Bebauungsplanentwurf nimmt zu wenig Rücksicht auf die ihn umgebene Bestandsbebauung „Allgemeines Wohngebiet“ und die zu erwartenden Beeinträchtigungen. Er ist zu überarbeiten, zu ändern und verträglich für uns Anwohner zu verbessern.
Oberflächenentwässerung / Grundwasser / Hochwasser / Sicherstellung des Verbleibs des Regenwassers auf dem Grundstück
Durch die Aufschüttung entsteht an den Grundstücksrändern eine Böschung von bis zu einem Meter Höhe und 3 Metern Breite (siehe Anlage 1).
Ich kann dem geplanten Vorhaben nicht entnehmen, wie das Regenwasser, das auf die Böschung fällt, von meinem Grundstück ferngehalten wird. Überhaupt ist die Ausbildung einer Böschung ein fremdes Landschaftselement und zerstört die gewachsene Ortslage.
In dem Bebauungsplan gibt es ebenso keine qualifizierten Berechnungen über die vorgesehene Ableitung und Versickerung des Regenwassers von der gesamten versiegelten Fläche im Bereich des Auffangbeckens hinter meinem Grundstück.
Einer Übersicht des DWD über die Klimadaten Potsdams konnte ich entnehmen, dass es möglich ist, dass innerhalb einer Woche ein Niederschlag von 30 - 75 Litern/m² fällt:
Tag Niederschlagsmenge pro Tag in l/m²
31.05.2013 12,4
30.05.2013 9,4
29.05.2013 5,5
28.05.2013 10,0
27.05.2013 0,0
26.05.2013 3,1
25.05.2013 37,5
Zwischensumme 77,9
10.01.2013 3,9
09.01.2013 7,2
08.01.2013 3,4
07.01.2013 6,6
06.01.2013 5,9
05.01.2013 1,3
04.01.2013 15,5
Zwischensumme 43,8
29.11.2012 16,7
28.11.2012 4,8
27.11.2012 1,7
26.11.2012 1,5
25.11.2012 0,1
24.11.2012 1,1
23.11.2012 3,9
Zwischensumme 29,8
Das entspricht bei einer Größe des geplanten SO-Gebietes von 0,67 ha (=6.700 m²) einer Menge von 201.000 Litern (=201 m³) bis 502.500 Litern (=502,5 m³) in einer Woche.
Das geplante Auffangbecken hat lediglich ein Volumen von 141 m³, wenn es leer ist (siehe Anlage 2 und 3). Bei größeren Regenmengen ist der Boden auch nicht mehr aufnahmefähig bzw. das Grundwasser steigt an.
Das ist Anlage 2
Das ist Anlage 3
Das Landesumweltamt schreibt bei seiner Stellungnahme bei der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange vom 19.09.2012 unter Punkt 2.0 (3):
„Im Januar 2011 wurde, auf Grund der Hochwasserlage im Auftrag des LUGV eine Bildbefliegung der Havel durchgeführt. Die Auswertung ergab, dass (sich) der B-Plan in der Nähe eines Gebietes befindet, das während dieser Zeit partiell vernässt war.
Das Hochwasserereignis im Januar 2011 wird als Ereignis mit einer Wiederkehrwahrscheinlichkeit von ca. 20 Jahren eingestuft.“
In Punkt (4) der gleichen Stellungnahme heißt es, „dass auch bei niedrigen Wasserständen (der Havel) mit anstehendem Grundwasser gerechnet werden muß“ und weiter heißt es: „Ebenso ist nicht auszuschließen, dass diese Flächen bei Starkniederschlägen durch Vernässung beeinflusst werden.“.
Im Entwässerungsplan steht außerdem den „Zulauf gegen die Errosion schützen“ (siehe Anlage 3). Es ist geplant, hier 10 Bäume zu pflanzen, die im Herbst Blätter verlieren könnten.
Im Entwurf des Bebauungsplans ist nicht ersichtlich, wer für die Instandhaltung des Entwässerungssystems zuständig ist, um die Funktionalität der Entwässerung nicht zu beeinträchtigen.
Es muss unbedingt geprüft werden, wie eine Schädigung/Überflutung der angrenzenden Grundstücke durch das Regenwasser des SO-Gebietes verhindert wird!
Anhebung des Geländes
Erhöhung der Bodenniveaus/unzumutbare Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke
Das für den geplanten Supermarkt vorgesehene Grundstück befindet sich (ebenso wie die Nachbargrundstücke) in einem zur Havel hin abfallenden Gelände, zusätzlich hat es einen Absatz zur Eisenbahnstrasse von ca. 1,50 Meter.
Um dieses Niveau anzugleichen ist vorgesehen, eine Aufschüttung und intensive Verdichtung auf den Grundstücken Flurstück 278/1 und 450 des Bebauungsplanes vorzunehmen.
Diese großflächige Aufschüttung und Versieglung zerstört den natürlichen Charakter der Landschaft, die von der Friedrichshöhe bis hinunter zur Havel kontinuierlich abfällt und der sich alle anderen Grundstücke bei der Nutzung unterordnen.
Die Planung eines SO-Gebietes für einen Discounter fügt sich hier nicht ein.
Durch diese Begradigung entsteht an den Grundstücksgrenzen eine Böschung in unterschiedlich hoher Ausprägung.
Gemäß § 26 BbgNRG darf der Boden eines Grundstückes nicht über die Geländeoberfläche des Nachbargrundstückes erhöht werden. Eine Ausnahme ist zulässig, wenn eine Schädigung des Nachbargrundstückes ausgeschlossen werden kann.
Dieser Nachweis, dass eine solche Schädigung durch die Erhöhung des Bodenniveaus, z.B. durch Erschütterungen bei der Baugrundaufschüttung/Verdichtung und durch auf das Nachbargrundstück abfließende Regenwasser ausgeschlossen ist, wurde nicht erbracht.
Auf Grund § 28 BbgNRG habe ich die Pflicht, die rechte Grenze zu meinem Nachbargrundstück einzufrieden. Diese rechte Grenze betrifft die Grenze zum geplanten SO-Gebiet.
Durch die Anhebung des Bodenniveaus entsteht eine Einsichtnahmemöglichkeit der Supermarktkunden auf mein Grundstück, die meine Privatsphäre verletzt. Auch eine 60 - 100 cm große Hecke oder Sträucher (wie in der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt 6.9 vorgesehen) schützen nicht ausreichend meine Privatsphäre! Zumal lediglich eine Heckenlänge von 180 Metern vorgeschrieben ist und ich nicht davon ausgehen kann, dass sich die Hecke an meiner Grundstücksseite befindet.
In § 31 BbgNRG ist geregelt, dass der Eigentümer eines bebauten oder gewerblich genutzten Grundstücks die Einfriedung vornehmen muss, wenn von seinem Grundstück unzumutbare Beeinträchtigungen des Nachbargrundstückes ausgehen, die durch eine Einfriedung verhindert oder gemildert werden können.
Ich fordere Sie auf, bereits im Bebauungsplan entsprechende Vorkehrungen zu treffen, um eine unzumutbare Belästigung der Nachbarn auszuschließen. Man sollte auf der Höhe des Bodenniveaus des Nahversorgermarktes eine Lärmschutzwand errichten, die dann auch gleichzeitig einen Sichtschutz bietet.
Diese Schutzwand könnte mit zusätzlichem Schallschutz die Schallemissionen mildern (siehe Ausführungen weiter unten) und die unangemessene Einsichtnahmemöglichkeit durch die Bodenniveauanhebung verhindern. Einer Verschattung meines Grundstücks muss dann mit lichtdurchlässigen (aber blickdichten) Materialien entgegen gewirkt werden.
Bereits bei der Erstellung der Bebauungsplanes 65/2012 für das an das Plangebiet angrenzende Wohngebiet wurde ein Schallgutachten gefordert und erstellt. In Abschnitt 2.6 der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 065/2012 heißt es hierzu:
„Innerhalb der Bauflächen, die parallel zur Eisenbahnstraße liegen, wurden Beurteilungspegel von bis zu 66 dB(A) tags und 58 dB(A) nachts ermittelt. Die Ergebnisse übertreffen somit die Orientierungswerte der DIN 18055, Teil 1 für allgemeine Wohngebiete um 11 dB(A) tags bzw. 13 dB(A). Erst ab einem Abstand von 70 – 78 Metern, gemessen von der Strassenmitte der Eisenbahnstraße, würden die Orientierungswerte eingehalten.
Für das geplante Wohngebiet müssen somit Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden.“ Diese hier ermittelten Lärmpegel wurden bei der Beurteilung der Lärmemission des geplanten SO-Gebietes nicht berücksichtigt.
Für die Anwohner der Eisenbahnstrasse/Nachbarn des geplanten SO-Gebietes erhöht sich die sowieso schon vorhandene, grenzwertüberschreitende Lärmbelästigung um die Lärmemission des Discounters. Das ist nicht zumutbar.
Dem ausgelegten Bebauungsplanentwurf liegt auch eine Schallimmissionsprognose, beauftragt durch den zukünftigen Bauherren (Ratisbona Gradl & Co. KG) bei.
Diese Prognose wurde erstellt u. a. mit Hilfe von "Informationen des Auftraggebers zum Bauvorhaben mit Angaben zu den Öffnungszeiten und Kundenzahlen des Geschäftshauses".
Eine weitere Grundlage dieser Prognose sind vom Auftraggeber übergebene Unterlagen über "schutzbedürftige Bebauung nördlich und südlich angrenzend zum Planvorhaben, hier Wohngebäude der Eisenbahnstraße 85 und 88. An der Grundstücksgrenze zum geplanten Geschäftshaus bestehende Nebengebäude sind laut Informationen des Auftraggebers nicht schutzbedürftig".
1.	Die Einschätzung der Schutzbedürftigkeit angrenzender Bebauung durch den Auftraggeber der Schallimmissionsprognose ist fehlerhaft. Es ist geplant, das erwähnte Nebengebäude für eine Wohnnutzung umzubauen. Eine entsprechende Bauvoranfrage liegt dem Bauamt vor. Auch dieses Gebäude muss für eine schutzbedürftige Nutzung beachtet und als Immissionsort erfasst werden!
2.	Nach der ersten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes 66/2012 wurde das seit langem bewohnte Gartenhaus auf meinem Grundstück nunmehr in der Prognose als IO 05 berücksichtigt. Allerdings liegen die Schlafräume nicht im 1. OG (hier ist nicht mal ein Fenster an der Stelle), sondern im EG.
3.	Es ist nicht nachvollziehbar, wie an diesem Punkt (IO 05) die Immissionsrichtwerte unterschritten sein können, da die genaue Berechnung nicht nachgereicht wurde. Auf der Isophonenkarte (Bild 2 zur Immissionsprognose vom 15.04.2013, Anlage 4 a und b) werden an dieser Stelle die maximal zulässigen Werte tags und nachts überschritten. Ich fordere die Errichtung einer Lärm- und Sichtschutzwand an der Grundstücksgrenze.
Das ist Anlage 4 a Isophonenkarte tags
Das ist Anlage 4 b Isophonenkarte nachts
4.	Der weitere Immissionsort, der auf meinem Grundstück liegt (IO 2) ist nicht geeignet, für alle Bewohner der Hauses eine Lärmbelästigung auszuschließen. An der benannten Seite befindet sich ein Wohnzimmer, aber darunter im 1. OG ebenso. Auch hier hätte eine Rückfrage bei den von den zukünftigen Emissionen betroffenen Nachbarn stattfinden können, ist aber ausgeblieben.
5.	Völlig unbeachtet bleibt der Garten und Spielplatz, der während der betrachteten Tageszeit fast vollständig mit teils viel mehr als den zulässigen 55 dB(A) beschallt werden würde. Das ist eine nicht hinnehmbare Belästigung und Beeinträchtigung. (Bild 2 zur Immissionsprognose vom 15.04.2013, Anlage 4a) Ich fordere die Errichtung einer Lärm- und Sichtschutzwand an der Grundstücksgrenze.
6.	Bei der "Einzelereignisbetrachtung“ (Entlüftung einer LKW-Bremse) der Prognose wurde "Zur Beurteilung des Einzelereignisses ... der Immissionsort IO 01 gewählt. Die Lage der Quelle und des Immissionsortes sind dem Bild 1 zu entnehmen". Das sich auf meinem Grundstück befindliche Haus (jetzt IO 5) liegt näher an der Quelle der Emission (die Druckluftbremse wird gelöst, wenn der LKW steht) als der zur Berechnung herangezogene Ort (siehe Anlage 5).
Das ist Anlage 5 Emittenten
Die Wahl des Emissionsortes an der Stelle der Rampe (und nicht auf der Zufahrt) ist wichtig, weil hier weitere Lärmemissionen wie LKW-Verkehr, Rangieren, Warenumschlag, Lüftungen usw. berücksichtigt werden müssen.
7.	Die Tabelle 13 auf Seite 19 der Schallimmissionsprognose zum Thema Einzelereignis-betrachtung ist nicht nachvollziehbar. Im Text über der Tabelle steht: „In Spalte 5 ist die Überschreitung des Immissionsrichtwertes als Differenzbetrag angegeben. Dieser Differenzbetrag muss entsprechend TA Lärm tags kleiner/gleich 30 dB(A) sein.“ In dieser Tabelle 13, Spalte 5 steht aber: “73,4 dB(A)“, also ist der Wert überschritten. Spalte 6 gibt weitere Rätsel auf: „Spalte 4 minus Spalte 3 (dB)“. Wenn man Spalte 4 minus Spalte 3 rechnet, ergibt sich ein Wert von -53 dB(A). Ich bitte um umfassende Erläuterung.
8.	Bei der Berechnung der Betriebsgeräusche der LKW am Tag wurde gemäß Erläuterung zur Tabelle 3.2 der Schallimmissionsprognose eine Fläche von 40 qm zugrunde gelegt. Die Schallquellen (LKW-Bremse, Türenschlagen, Anlassen, Leerlauf) befinden sich aber nicht auf einer Fläche von 40 qm verteilt, sondern sind an bestimmten Punkten des LKW. Eine Verteilung auf 40 qm scheint fragwürdig.
9.	Der Zuschlag für Ton- oder Informationshaltigkeit gemäß TA-Lärm fehlt in der Berechnung der Emissionen der Warenlieferung (Flaschenlieferung/Flaschenabholung), der Betriebsg-eräusche eines LKW (Türenschlagen, Bremse entlüften),in der Parkplatzemissions-betrachtung (Türenschlagen) und bei der Müllentsorgung. Auszug TA-Lärm A 3.3.5: „Treten in einem Geräusch während bestimmten Teilzeiten Tj ein oder mehrere Töne hörbar hervor oder ist das Geräusch informationshaltig, so beträgt der Zuschlag für Ton- und Informationshaltigkeit Kt,j für diese Teilzeit je nach Auffälligkeit 3 oder 6 dB.“
10.	In der Schallimmissionsprognose wird auf Seite 9 zu den Tabellen 3.1 und 3.2 erläutert: „Die Motoren der LKW sind während der Anlieferungszeit abzustellen und werden daher mit maximal einer Minute Betriebsdauer (60 Sekunden) berücksichtigt.“ In der Begründung zum Bebauungsplan 066/12 auf Seite 5 im Kapitel 2.6 heißt es deswegen: „Die Motoren der LKW sind während der Verladearbeit abzustellen. Dem ist durch Anbringen von Hinweisschildern Rechnung zu tragen.“
In der Prognose wurde nicht der schlechteste mögliche Fall betrachtet, sondern der bestmögliche. Falls der Fahrer des LKW den Motor nicht nach 1 Minute abstellt, werden die Immissionsrichtwerte überschritten, da an den Immisionsorten IO 1 und IO 2 bisher bereits ein Wert von 54,8 und 54,7 berechnet wurde. (siehe Tabelle 1 der Nachricht 01 zum Gutachten 3499/13 – Schallimmissionsprognose)
11.	Zur Berechnung der Kundenparkplätze im Schallschutzgutachten Seite 12, Kapitel 5.3: Der Berechnung der Emissionspegel für An- und Abfahrt, Motorstarten, Türen- und Kofferraum zuschlagen, Befahren des Parkplatzes mit Einkaufswagen sowie für die Zuschläge (Parkplatzart, Taktmaximalpegelverfahren, Parksuchverkehr) liegt die Bayrische Parkplatzlärmstudie zugrunde.
Bei der Berechnung der Kundenzahlen wird diese Parkplatzlärmstudie auf einmal nicht mehr herangezogen (wie sonst üblich), sondern auf Zahlen des Auftraggebers des Schallimmissionsgutachtens verwiesen und auf „zahlreiche konkrete Kundenbelegungen aus bestehenden Discountern“ (siehe Seite 13 Absatz 3 des Schallimmissionsgutachtens).
Wenn man wie üblicherweise die Bayrische Parkplatzlärmstudie zugrunde legt, ergibt sich bei einer Größe von 1.100 qm möglicher Verkaufsfläche und einem Faktor von 0,79 (Mittelwert der Bewegungen je 10 qm Netto-Verkaufsfläche und Stunde laut Bayrischer Parkplatzlärmstudie für Verbrauchermärkte bis 5.000 qm) eine Kundenbewegungszahl für motorisierte Kunden von 1.390 = 695 motorisierte Kunden pro Tag. Das sind durchschnittlich 43 motorisierte Kunden pro Stunde bei 16 Stunden Öffnungszeit.
Der Schallimmissionsprognose liegt aber lediglich eine Zahl von 29 motorisierten Kunden pro Stunde zu Grunde.
Bei einer nur geringfügig größeren Anzahl von motorisierten Kunden als vom Auftraggeber der Schallimmissionsprognose geschätzt, kommt es zu einer Überschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm, da die in der Prognose berechneten Werte (IO 1, IO 2, IO 5, IO 6) marginal unterhalb der zulässigen Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm liegen.
Die Schätzung der motorisierten Kundenzahlen liegt weit (1/3) unter dem Durchschnittswert nach der Bayrischen Parkplatzlärmstudie und geht nicht vom ungünstigsten Fall (worst case) aus, sie ist sehr wohlwollend getroffen worden. Die Qualität der Prognose wird dadurch stark negativ beeinflusst.
12.	Die gleichen wohlwollenden Zahlen wurden der Berechnung der Emissionsdaten für die Einkaufswagensammelbox zugrunde gelegt. Die Bayrische Parkplatzlärmstudie geht (wie unter Punkt 11 erläutert) von durchschnittlich 695 motorisierten Kunden aus. Wenn man jetzt noch 25 % nichtmotorisierte Kunden hinzurechnet, ergibt sich eine Kundenzahl von 926 Kunden pro Tag, das sind 116 mal Rein- und Rausschieben aus der Sammelbox für Einkaufswagen.
Der Schallimmissionsprogose liegt lediglich ein Wert von 77 mal Rein- und Rausschieben der Wagen zugrunde. Auch hier führt eine (nicht unwahrscheinliche) Erhöhung der Kundenzahlen unweigerlich zu einer Überschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm und die Qualität der Prognose wird dadurch verschlechtert.
13.	Die Emissionen der Einkaufswagensammelbox wurden für 10 qm berechnet, obwohl es sich flächenmäßig um eine viel kleinere Lärmquelle handelt, wenn ein Einkaufswagen hineingeschoben wird. Die Prognose ist in dieser Hinsicht sehr ungenau.
14.	Bei der Berechnung der Haustechnik-Emissionen kommt es gemäß Schallimmissions-prognose Seite 28, Anlage 3, Tabelle A und B in der Liste der anteiligen Mitteilungs- und Beurteilungspegel bei der Emittent LA2 (Abluft Ventilator Verbundanlage) tags und nachts zu negativen dB(A) Werten. Saugt dieser Ventilator die Geräusche der anderen Geräte auf? Bitte erläutern Sie diesen Umstand.
Dieser Emissionspunkt LA2 befindet sich außerdem an der Stelle des Gebäudes, an der auch eine Tür vorgesehen ist (Anlage 6). Es sollte geprüft werden, ob der Emissionspunkt hinreichend genau ermittelt wurde.
Das ist Anlage 6 Emissionspunkt LA 2
15.	Auf Seite 18 in der Tabelle 12 der Schallimmisionsprognose werden die maßgeblichen Beurteilungspegel an den Immissionsorten bei einer Belieferung des Bäckers berechnet. Wenn man diese Werte einer Belieferung des Bäckers am Sonntagmorgen vor der Öffnungszeit (8-11 Uhr) zugrunde legt, kommt es durch den Zuschlag für Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit (Sonntags von 6 – 9 Uhr) unweigerlich zu einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte der TA-Lärm.
Am IO 1 50,7 dB(A) + 6 dB(A) Zuschlag = 56,7 dB(A)
IO 2 - 52,5 dB(A) + 6 dB(A) Zuschlag = 58,5 dB(A)
IO 3 – 48,7 dB(A) + 6 dB(A) Zuschlag = 54,7 dB(A)
IO 4 – 51,7 dB(A) + 6 dB(A) Zuschlag = 57,7 dB(A)
Eine Anlieferung des Bäckers in der Tageszeit mit erhöhter Empfindlichkeit führt zu einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm, außerdem kommen noch Emissionen der Straße und zwischen 8:00 und 9:00 Uhr der Kundenverkehr hinzu.
16.	Es ist nicht nachvollziehbar, warum für die Prognose sämtliche Emissionen über den Tageszeitraum verteilt wurden und am Ende gemittelt werden. Es entstehen beim Betrieb eines Discounters zu verschiedenen Zeiten verschieden hohe Geräuschpegel.
Die Geräusche der Anlieferung wurden z.B. für einen LKW über eine ganze Stunde verteilt, obwohl ein LKW nur ca. 30 Minuten zum Ent- und Beladen benötigt (siehe http://www.horstmann.net/projektplanung/lkw-beladung.php
„Im Gegensatz zur herkömmlichen Entladung, die ca. 15 Minuten dauerte, wird ein Sattelzug mit 33 Paletten jetzt innerhalb von nur 2 Minuten entladen.“).
Die Geräusche des Parkplatzes wurden pauschal über den ganzen Tag verteilt, es kommt aber im Tagesverlauf (z.B. voller Parkplatz zum Feierabend, leerer Parkplatz morgens von 6-7 Uhr) zu einer unterschiedlichen Frequentierung des Discounters.
17.	Die Schallimmissionsprognose geht von der Leerung von normalen Mülltonnen durch ein Müllfahrzeug aus. Falls die Betreiber des Discounters Müllpressbehälter aufstellen, verursachen diese eine größere Lärmemission. In dieser Hinsicht ist die Schallimmisionsprognose ungenau und geht nicht vom schlechtesten Fall aus (worst case).
18.	Wenn die Anlieferung bis 22 Uhr möglich ist, verlassen die Beschäftigten des Supermarktes den Parkplatz zur Nachtzeit (ab 22 Uhr). Hier treten unzulässige "Einzelereignisse" (Türenschlagen) auf, die die Nachtruhe erheblich stören und nicht zulässig sind.
19.	Außerdem fällt die mögliche Anlieferzeit von 20-22 Uhr in Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit, genau wie die Zeit von 6-7 Uhr. In der Schallimmissionsprognose wurde nur 1 LKW = 1 Stunde berücksichtigt/berechnet. Es ist aber theoretisch möglich, dass mehrere LKWs und auch das Müllfahrzeug in der Zeit mit erhöhter Empfindlichkeit liefern bzw. Müll abholt wird. Die Prognose geht nicht vom schlechtesten Fall aus und ist ungenau.
20.	In der Anlage 2 zur Schallimmissionsprognose wird zur Qualität der Schallimmissions-prognose leider nicht erläutert, welche Prognosesicherheit der Ersteller ermittelt hat. Um etwaige Unwägbarkeiten/Ungenauigkeiten/Unzulänglichkeiten einzurechnen, wird normalerweise ein mögliche Ab- oder Zuschlag ausgewiesen. Dieser Ab- oder Zuschlag kann 3 dB(A) betragen und würde zur Überschreitung der Immissionsrichtwerte nach der TA-Lärm führen.
21.	Anmerkungen zu Punkt 5.5 Haustechnik der Schallimmissionsprognose "...Vorab durchgeführte Berechnungen haben ergeben, dass sich mit den übergebenen Ausgangsdaten schalltechnische Konflikte an den umliegenden Immissionsorten ergeben.".
Für die geplanten Aggregate werden Emissionswerte angesetzt die 10 db(A) unter den "ist"-Werten liegen. Hier stellt sich die Frage, wie das in der Praxis realisiert werden soll und sichergestellt werden kann, dass die Ventilatoren bei entsprechenden Außentemperaturen nicht auf Volllast fahren bzw. die Grenzwerte nicht überschritten werden.
Im Übrigen zeigt sich hier, dass die Immissionswerte in diesem Gutachten nur eingehalten werden durch eine Modifizierung der Emissionswerte!
Um die Nachbarn vor erheblichen Belästigungen durch Schallemissionen zu schützen, muss unbedingt geprüft werden,
- ob eine Verlegung der Anlieferungsrampe an die Südseite des Marktes zu weniger umweltschädigenden Immissionen führt, da dadurch auch weniger Rangiergeräusche entstehen
- inwieweit die Errichtung einer Schall-/Sichtschutzmauer notwenig ist
- ob die Anlieferungs- und Öffnungszeiten in Zeiten mit erhöhter Empfindlichkeit schalltechnisch überhaupt möglich sind
- ob eine Schranke oder ein Tor vorgesehen werden kann, um während der Nachtzeit das Gelände zu verschließen und vor unbefugtem Benutzen zu schützen
- inwieweit die lufttechnischen Anlagen mit baulichen Mitteln abgeschirmt werden müssen, um die Lärmimmission zu verringern
1.	Leider konnte ich dem Bebauungsplan nicht entnehmen, wie die Nachbarbebauung vor störenden Lichtquellen (insbesondere nachts und in den Wintermonaten) geschützt werden soll. Es ist nicht ersichtlich, ob die Beleuchtung tag und nacht an ist, ob der Werbepylon beleuchtet ist (und wenn ja, wie lange?) und ob sonstige beleuchtete Werbung vorgesehen ist. 2.	Autos, die die geplante Rampe (Zufahrt) befahren, verursachen beim Verlassen des SO-Gebietes einen Lichtkegel, der genau auf die gegenüberliegende Bebauung strahlt. Das ist nicht zumutbar.
Es muß geprüft werden, ob durch die Bebauung des geplanten SO-Gebietes keine schädlichen Lichtimmissionen und Beeinträchtigung der Nachbarn entstehen.
1.	Dem ausgelegten Bebauungsplan kann nicht entnommen werden, wo und wie der Abfall gelagert werden soll und wie die Nachbarn vor unangenehmen Gerüchen aus Abfall und anderen Geruchsquellen geschützt werden sollen.
2.	Der Homepage des geplanten zukünftigen Discount-Betreibers kann man entnehmen, dass sie „ständig auf der Suche nach Hähnchengrillwagenbetreibern für den Großteil unserer Parkplätze vor den Filialen“ sind. (https://www.netto-online.de/Haehnchengrillwagen.chtm)
3.	Am bisherigen Standort des Discounters befindet sich ein Döner-Imbiss, bei dem nicht bekannt ist, ob er ebenso seinen Standort wechseln wird.
Die Prüfung, ob eine unzumutbare Geruchsbelästigung der Nachbarn entsteht, ist vorzunehmen.
Bauhöhe / Größe
1.	Auf den Plänen und Unterlagen für die öffentliche Beteiligung / Abwägung sind keine Höhenangaben des zukünftigen Geländes verzeichnet. Für mich ist dadurch eine mögliche Schädigung nicht abwägbar und kann nicht zu meinen Lasten gehen.
2.	Das geplante Bauvorhaben soll laut vorgelegtem Bebauungsplan-Entwurf (siehe Planzeichnung zum erneuten Entwurf – Stand 1.4.2014) eine maximale Bauhöhe von 42,00 Metern über NHN haben. Andere vergleichbare Sondergebiete weisen lediglich eine Höhe von 33,5 bzw. 35 Metern auf.
Der hier geplante Supermarkt kann somit 7 - 8,50 Meter höher werden, als die vergleichbaren Märkte/Sondergebiete. Die angrenzende Nachbarbebauung weist eine Höhe von 40,7 NHN (zweistöckiges Nebengebäude) und 45,7 NHN (Mehrfamilienhaus!) auf.
Der Supermarkt wird ein riesiger Klotz, er ist höher als ein zweistöckiges Haus! Mögliche Aufbauten ragen darüber noch weiter in die Höhe. Ein Grund ist nicht ersichtlich, zumal der Betreiber des Discounters argumentiert:
„In diesem Neubau soll durch breitere Gänge und niedrigere Regale eine kundenfreundlichere Präsentation der Ware erfolgen.“ (Zitat aus Nachricht 01 zum Bericht 3499/13, Seite 5, 1. Abschnitt)
3.	Die Nachbargrundstücke im Norden und im Osten (B-Plan 065/2012) werden durch das 8 Meter über das Gelände ragende Gebäude in unzulässiger Weise verschattet. Die Baugrenze ist viel zu nah an der Grundstücksgrenze des B-Plan-Gebietes (3 Meter), um das zu verhindern.
4.	Auch in Bezug auf die geplante Verkaufsfläche von 1.100 qm muß geprüft werden, ob die Größe des Supermarktes nicht völlig überdimensioniert ist. Ein solcher Baukörper fügt sich in keiner Weise in die ihn umgebende Bausubstanz und in ein allgemeines Wohngebiet ein.
Ein Supermarkt dieser Größenordnung (die Fläche ist doppelt so groß wie der bisherige Netto-Markt am Bahnhof) ist auch kein „Nahversorgermarkt“ (wie im Bebauungsplan bezeichnet).
Er zielt überwiegend auf Kunden ab, die mit dem Auto anreisen (man beachte die geplante Parkplatzanzahl von 61 Stück!), da es in der fußläufig erreichbaren Bebauung gar nicht genügend Bewohner/Kunden gibt und auch kein gut nutzbarer Zugang für Fußgänger vorhanden ist. Es ist eine Treppe für Fußgänger vorgesehen, die für Kinderwagen, Rollstuhlfahrer, Rollator-Nutzer, Fahrradfahrer... nicht nutzbar ist.
Es ist nicht ersichtlich, wie diese Personengruppen den Markt erreichen soll (über die KFZ-Rampe?). Es gibt auch sonst auf dem Gelände keine Fußwege, alles ist dem Autoverkehr untergeordnet. Diese Tatsache spricht nicht für einen fußläufig erreichbaren Nahversorger.
5.	Ein weiteres großflächiges Einkaufszentrum hat kurz hinter der Bahnschranke (Entfernung 1 km) eröffnet, so dass ein Bedarf für weitere Verkaufsflächen nicht erkennbar ist. Am Bahnhof steht außerdem seit längerem eine Verkaufsfläche leer, die bereits als Supermarkt benutzt wurde und genauso fußläufig erreichbar ist und auch über ausreichende Parkplätze verfügt. Um dem Argument zu begegnen, dass die Fläche zu klein wäre, könnte man prüfen, ob eine Erweiterung / ein Anbau notwendig und genehmigungsfähig wäre.
Es ist zu prüfen, ob die Notwendigkeit der Errichtung eines weiteren Supermarktes und -falls ja- in dieser Größenordnung und Dimension notwendig ist.
1.	Auf meinem Grundstück befindet sich in Nähe der Grundstücksgrenze ein großer Nußbaum, der auch gegenüber dem geplanten Vorhaben einen Sichtschutz bietet. Eine Schädigung des Baumes muß durch entsprechende Planung ausgeschlossen werden.
2.	Auf der Eisenbahnstraße stehen neben der geplanten Zufahrt zum SO-Gebiet zwei Linden, die auf dem Grundriss vom Planer gekreuzt/durchgestrichen wurden. Falls das bedeuten soll, dass sie gefällt werden sollen, muss unbedingt die Notwendigkeit geprüft und nachgewiesen werden.
3.	Das gleiche gilt für die große Pappel, die im hinteren Bereich des geplanten SO-Gebietes liegt (Anlage 3). Es ist sicherlich möglich, die Bäume bei einer geschickten Planung zu erhalten.
4.	Auf dem geplanten SO-Gebiet sind Baumpflanzungen auf dem Parkplatz vorgesehen. Der Wurzelbereich von Bäumen sollte grundsätzlich nicht überdeckt, überbaut oder befahren werden. Die Planung muß hier entsprechende Vorkehrungen treffen, um den Schutz der Bäume zu gewährleisten.
5.	Mindestens sieben der auf dem Flurstück 276 (Entwässerungsbecken) vorgesehenen Bäume sind nicht genehmigungsfähig, da sie den Grenzabstand gemäß § 37 BbgNRG nicht einhalten.
6.	In den Abend-/Dämmerungsstunden können hier zahlreiche Fledermäuse beobachtet werden. Außerdem gibt es viele Singvögel und auch andere Tiere (z.B. Rehe und Füchse). Durch das geplante SO-Gebiet werden großflächig Flächen versiegelt und Lebensräume vernichtet.
Eine Schutzbedürftigkeit der Tiere und Bäume im Reservat ist sorgfältig zu prüfen und entsprechend geeignete Maßnahmen zum Schutz vorzuschreiben.
1.	Der Baukörper ragt in Abstandsflächen der Nachbarn.
2.	Es werden nicht genug Vorkehrungen getroffen, um die Nachbarn vor unzumutbaren und unzulässigen Immissionen (Schall, Licht, Geruch) zu schützen.
3.	Es ist ein architektonischer Baukörper geplant, der sich in keiner Weise in die ihn umgebende Bebauung einfügt.
4.	Ein Großteil des B-Plan-Gebietes wird versiegelt, die Flora und Fauna nicht geschützt.
5.	Die Möglichkeit einer Überflutung benachbarter Grundstücke am Regenwasserauffangbecken kann nicht ausgeschlossen werden.
6.	Die Aufschüttung und intensive Verdichtung führt unweigerlich zu Schäden an den Nachbargebäuden.
7.	Durch die vorgenannten Punkte erleiden die angrenzenden Grundstücke einen hohen Wertverlust.
Beteiligung der Öffentlichkeit an der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 066/12 „Nahversorgermarkt-Eisenbahnstraße“
Hier: Anregungen, Hinweise und Bedenken
Größe des Nahversorgermarktes
In der außerplanmäßigen Sitzung des Bauausschusses vom 16.10.2013 sind die Bedenken der Bürger gegen den vorliegenden Entwurf des Bebauungsplanes vorgetragen und erörtert worden.
Dabei wurde zugesagt, daß der Baukörper deutlich zu verkleinern und auf einen hohen Werbepylon zu verzichten ist (ein Nahversorger bedarf keiner Werbung dieser Art), Aufschüttungen des Geländes unterbleiben sollen.
Dieser Auftrag an die Planung wurde in wesentlichen Teilen nicht umgesetzt. Zwar wurde die zulässige Höhe des geplanten Gebäudes über NHN etwas reduziert, jedoch der Baukörper in seiner Flächengröße nicht verändert. Nach wie vor sind auf Grund des abfallenden Geländes Aufschüttungen vorgesehen, wobei keine Festlegungen zur Höhe des Bodenauftrags getroffen werden.
Damit handelt es sich nicht um einen Ersatz für den zu schließenden Netto-Markt an der Eisenbahn/ Ecke Kesselgrundstraße.
Dies wird auch an der Anzahl der Parkplätze deutlich: Der bisherige Netto-Markt verfügt über 47 Stellplätze, in der vorliegenden Planung sind 61 ausgewiesen.
Ein Nahversorgermarkt dieser Größe und der zu erwartenden Architektur (anspruchsloser Zweckbau) lässt sich in die vorhandene, historisch gewachsene Siedlungsstruktur der Eisenbahnstraße, mit ein- bis zweigeschossigen Wohnhäusern nicht verträglich einfügen.
Wenn eine Aufschüttung des Geländes doch notwendig erscheinen sollte, ist es auf Grund der vielfältigen nachteiligen Auswirkungen auf die benachbarten Wohngrundstücke zwingend erforderlich diese bereits im Bebauungsplan mit den zulässigen Höhen zu versehen.
Zufahrt zum Nahversorgermarkt
In der vorliegenden Planung ist die Zufahrt von der Eisenbahnstraße nach Süden verschoben worden, wobei nicht nur die größte verbliebene Linde auf der L90 im Bereich des Nahversorgermarktes gefällt werden soll, sondern auch eine zweite Linde vor dem südlich benachbarten Grundstück.
Dies ist nicht hinnehmbar, nachdem im Zuge der Sanierung der Eisenbahnstraße 2012 bereits 56 große Linden geopfert wurden und damit die Eisenbahnstraße ihre „Gesicht“ als innerstädtische Allee verloren hat.
Im Zusammenhang mit den Bürgerprotesten war durch den Landesbetrieb für Straßenwesen auf der Einwohnerversammlung zugesagt worden, die vier letzten großen Linden im Bereich vor dem geplanten Nahversorgermarkt zu erhalten. Da mit dem Bebauungsplan die Lage der Zufahrt bereits festgeschrieben werden soll, wäre die Zusage des Landesbetriebes, auf welche die Bürger vertraut haben, hinfällig.
Weitere Einwändungen
per Email vorab: buergermeister@werder-havel.de
Anregungen, Bedenken und Hinweise im Rahmen der zweiten öffentlichen Auslegung
vom 11.8. bis einschließlich 5.9.2014 – geänderter Bebauungsplanentwurf vom 24. Juni 2014
Bereits bei der ersten Auslegung habe ich mich ausführlich im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit mit der Planung auseinandergesetzt.
Die avisierten Planungsänderungen sind nur marginal, so daß wir Anwohner in wesentlichen Belangen von der Planung nachteilig berührt und beeinträchtigt werden.
Anwendung des § 13 a BauGB:
Da hier zum zweiten Mal ein verkürztes Verfahren bei einem benachbarten Areal zur Anwendung kommt, ohne daß man die Grunde dafür kennt, warum ein zusammenhängendes Gebiet geteilt und im planungsrechtlichen Verfahren immer nur als "Innenentwicklung" benannt wird, ist unverständlich. Vom unversiegelten Areal im Außenbereich im Schnellverfahren ohne Umweltbericht zum Sondergebiet für den Einzelhandel, das ist nicht angemessen im Rahmen der stadtplanerischen Entwicklung eines Ortes wie Werder.
Für dieses Projekt im Außenbereich von einer "Innenentwicklung" zu sprechen, ist unzutreffend.
So besteht bei der komplexen Gemengelage kaum eine Möglichkeit, als Betroffene sachgerecht Argumente in die Planung einfließen zu lassen.
Alle bisherigen Versuche im Rahmen der ersten Auslegung (8/2013) und Ausschußsitzungen u. a. m. waren fruchtlos. Das hier zur Auslegung vorgelegte Planungs"Ergebnis" belegt das.
Wesentlich erschwert wurde wieder von der Kommune eine sachgerechte Beschäftigung mit der ausgelegten Planung, da auch dieses Mal weder Planung, Begründung noch die diversen Gutachten online einzusehen waren. Zusagen wurden wieder nicht eingehalten.
M. E. war ein Planungserfordernis für das gesamte unbebaute Areal zwischen der Eisenbahn- und Adolf-Damaschke-Straße gegeben. Wir leben hier in einem Wohngebiet.
Die vorhandene Wohnnutzung birgt Konfliktpotential zu dem geplanten großflächigen Einzelhandel - SO-Gebiet (Lebensmitteldiscounter).
Die Planung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB kann die Konflikte im Planungsstadium nicht bewältigen.
Die Bürger und Anwohner wurden nicht umfassend, sondern so wenig, wie nur irgend möglich über Ziel, Zweck und Inhalte einer von der Stadt Werder in Aussicht genommenen Bauleitplanung informiert. Es ist für Auslegungen erforderlich, ein (qualitativ und quantitativ) Mehr an Öffentlichkeitsbeteiligung zu organisieren.
Die erste Gelegenheit zur ÄußEhrung und Erörterung ist in diesem kurzen Auslegungszeitraum auch noch in der Ferienzeit.
Die Öffentlichkeitsbeteiligung dient hier nicht der Ermittlung und zutreffenden Bewertung der von der Planung berührten Belange.
Es geht hier (vorhandenes, geplantes Wohnen und direkt dazwischen SO-Gebiet, also eine "Gemengelage") um eine Planung, die z. B. die Frage nach einer Umweltverträglichkeit aufwirft.
Das geplante Sondergebiet wird den Gebietscharakter wesentlich verändern. Die massive Wirkung auf die benachbarten Wohngrundstücke und die Veränderung der Ortsgestalt wird planerisch nicht behandelt sondern negiert.
Es werden gebietsunübliche Störungen auftreten: Lärm, Geruche, massiver Verkehr, Nachtruhe- und Lichtstörungen (Werbung, Pylon, Parkplatzbeleuchtung u. a.) etc. Darüber hinaus sind große Erdbewegungen geplant.
Diese Veränderung unseres Orts- und Landschaftsbildes wird billigend und ohne Not in Kauf genommen für einen Netto-Discounter, der kein Nahversorger ist. Wir sind ausreichend versorgt mit Discountern.
Allein die Anzahl der Stellplätze und Größe der Verkaufsfläche zeigt, daß ein Konzentrationsprozeß im Gang ist, der keinesfalls etwas mit "Nahversorgung" zu tun hat.
Verkehrlicher Anschluß an L 90 - Baumgruppe - Linde 72 und 74
Das ist die Idee und der Kompromiß – bereits 2012 vom Landesbetrieb für Straßenwesen und den Anwohnern akzeptiert.
Die Lindengruppe – Linde 74, 72 und 107 sowie 105 – als städtebaulich markanter Endpunkt stadträumlich im Straßenraum zu erhalten und im Geltungsbereich festzusetzen.
Der Einfahrtsbereich ist verändert worden. Jetzt soll er an den Grundstücksrand verlegt werden, dafüär soll die Linde 74 gefällt werden, die zum Baumtor gehöürt.
Die Zufahrt ist so zu wählen, daß die Linden erhalten bleiben und die benachbarte n Wohnhäuser weniger durch Lärm, Licht und Staub beeinträchtigt werden. Planzeichen sind nicht erläutert: Es gibt zwei sehr dünn in gelber Farbe eingezeichnete Kreuze durch diese gezeichneten Baumsymbole.
Die Planung ist dahingehend zu ändern, daß die beiden Linden geschützt und erhalten werden. Es ist auch unverständlich, daß außerhalb des Geltungsbereiches bestehende Bäume mit Markierungen versehen werden, die nicht erläutert werden. Das trägt zur Verunklarung der Absichten bei und ist zu korrigieren.
Die zu erwartende wesentlich höhere Lärmbelästigung spiegelt das seit 2013 vorliegende Schallgutachten nicht wider.
Der Verkehrslärm hat nach Fertigstellung der L 90 im Juli 2014 massiv zugenommen, das geplante neue Vorhaben wird als weitere Lärmquelle die Situation wesentlich verschlechtern.
Dies entspricht nicht mehr dem Charakter eines allgemeinen Wohngebietes und kann nicht hingenommen werden.
Es sind lärmschützende Festsetzungen für die geplante Anlage im Rechtsplan vorzusehen.
Eine andere Stellungnahme (jedoch ohne Abbildungen, die habe ich noch nicht erhalten):
Bedenken und Anregungen zum Bebauungsplan 066/12 "Nahversorgermarkt-Eisenbahnstraße" - Entwurf vom 24.6.2014 zur öffentlichen Auslegung
Als Anwohner des südöstlich an das Planungsgebiet angrenzenden Grundstücks übermittle ich mit diesem Schreiben meine Bedenken und Anregungen zu o.g. Bebauungsplan und bitte um angemessene Berücksichtigung und Stellungnahme.
Dieses Schreiben basiert im Wesentlichen auf meinen Ausführungen vom 19.7.2013, bezogen auf den Entwurf vom 8.5.2013. Zur besseren Nachvollziehbarkeit habe ich meine aktualisierten Anmerkungen in dieser Form hervorgehoben.
Begründung des Bebauungsplanes / Notwendigkeit des Sondergebietes
Die geplante Verkaufsfläche von 1.100 qm stelle ich infrage. Diese Notwendigkeit dieser GrößEinordnung wird nicht begründet. Sobald die Geschossfläche auf maximal 1.200 qm festgesetzt würde, wären die Grenzen der Großflächigkeit i.S. § 11 BauNVO nicht überschritten und die Ausweisung als Sondergebiet nicht unbedingt notwendig.
Es besteht die Gefahr, dass die Ausweisung als Sondergebiet dazu führt, dass zukünftig mit den Interessen der Anwohner unverträgliche Nutzungen zugelassen werden, da hier lediglich die Ausweisung der Zweckbestimmung (derzeit "Nahversorger") geändert werden muss.
Der aktualisierte Entwurf der textlichen Festsetzung enthält in Bezug auf meine Bedenken keinerlei Anpassungen. Der formulierte Einwand bleibt daher weiterhin gültig
Festlegung der Immissionsmesspunkte im Lärmgutachten
Die Festlegung der Immissionsorte ist nicht sachgerecht. Unser Wohnhaus befindet sich direkt an der südöstlichen Grundstücksgrenze des geplanten Nahversorgermarktes und ist damit ca. 20 Meter näher an den Lärmquellen als der festgelegte Immissionsort IO 01 (siehe Abb. 1).
Abbildung 1: Lage des Immissionsmesspunktes 01 und Lage unseres Wohngebäudes (grün).
Betrachtet man die Isophonenkarte (Abbildung 2) der Schalltechnischen Untersuchung, so ist erkennbar, dass unser privater Lebensbereich deutlich innerhalb einer unzulässig hohen Lärmbelastung tagsüber liegt.
Abbildung 2: Isophonenkarte und Lage unseres Wohngebäudes (grün)
Darüber hinaus liegt der Schalltechnischen Untersuchung das aktuelle Geländeprofil zugrunde, die Aufschüttung um teilweise 2 m wird nicht berücksichtigt. Hierdurch werden Lärmquellen (insbesondere KfZ) auf Ohrniveau angehoben, was eine deutlich höhere Lärmbelastung zur Folge hat.
Wir erwarten daher die Überarbeitung der Schalltechnischen Untersuchung unter Hinzufügung unseres Wohnhauses als Immissionsort. Anschließend müssen diese Ergebnisse in der Festsetzung des Bebauungsplanes angemessen berücksichtigt werden.
Das neue Schalltechnische Gutachten wurde um einen Immissionsort 06 erweitert, welcher sich an der westlichen Seite unseres Wohnhauses befindet (siehe Abbildung 3)
Abbildung 3: Neuer Immissionsort 06
Betrachtet man die Lage des neuen Immissionsortes jedoch im Zusammenhang mit der Isophonenkarte aus dem vorherigen Gutachten, so wird deutlich, dass die zulässigen Grenzwerte nur deshalb nicht überschritten werden, weil die Westseite des Gebäudes und nicht die Ostseite als Immissionsort gewählt wurde. Hierfür gibt es keinen nachvollziehbaren Grund. Da die Lärmemission unverändert ist, gilt die Isophonenkarte nach wie vor und verdeutlicht, dass die Lärmbelastung an der Ostseite deutlich höher ist.
Wir fordern daher die Berücksichtigung der Ostseite des Gartenhauses als Immissionsort.
Aufschüttung / Sichtschutz und Festsetzung der Gebäudeoberkante auf 43m über NHN
Die Begründung zum Bebauungsplan behauptet in Abschnitt 4 "Planungskonzeption", dass das Gelände gegenüber dem Höhenniveau der Eisenbahnstraße um 1,5 m abfallen würde. Dies entspricht nicht den Tatsachen, denn im Bereich der Baugrenzen liegt das Bodenniveau durchgehend bei etwa 33,5 m ü. NHN während die Eisenbahnstraße in diesem Bereich ein Höhenniveau von 36,5 m hat. Dementsprechend verdoppelt sich der Höhenunterschied gegenüber den Angaben in der Begründung auf 3 m. Zieht man den ebenfalls in der öffentlichen Auslegung enthaltenen (aber wohl nicht verbindlichen) Entwässerungsplan hinzu, plant der Bauherr in diesem Bereich eine Fundamentoberkante von 35,6 m, was einer Aufschüttung von etwas mehr als 2 Metern entspricht. Demzufolge ist der Mittelpunkt der privaten Lebensgestaltung der Öffentlichkeit preisgegeben und kann von jedem normal gewachsenen Mitteleuropäer im Bereich der Stellflächen mit einer Augenhöhe von etwa 3,70 m eingesehen werden. Wir fordern daher einen angemessen hohen lichtdurchlässigen Sicht- und Lärmschutz an den Kanten der Stellflächen. Ferner dürfen in den geplanten Baukörper keine Fenster zu unserer Grundstücksseite hin eingelassen werden, die der Öffentlichkeit zugänglich sind.
Die Festsetzung einer Gebäudeoberkante in der Höhe von 43 m über NHN (Punkt 3 der textlichen Festsetzung) ist mit den Interessen der direkten Anwohner unvereinbar. Der nördliche Ausgang unseres Wohnhauses liegt auf einem Bodenniveau von 33,50 m über NHN. Wir müssten daher einen Baukörper mit einer Oberkante hinnehmen, die 9 m über unserem Bodenniveau liegt und direkt angrenzt. Dies ist aus unserer Sicht nicht zumutbar.
Für die Zweckbestimmung "Nahversorger" wäre die Festlegung einer niedrigeren Oberkante ausreichend. Unter der Annahme einer FOK von 35,6 m ü. NHN (aus dem Entwässerungsplan) und einer Gebäudeoberkante von 43 m ü. NHN ergibt sich eine Gebäudehöhe von 7,4 m. Das entspricht eher einem Baumarkt als einem Nahversorger. Die restlichen Supermärkte der Stadt Werder kommen alle samt über eine Traufhöhe von etwa 5 m nicht hinaus. Wir erwarten daher die Überarbeitung der festgelegten Gebäudeoberkante unter Berücksichtigung der direkt angrenzenden Bebauung und der Zweckbestimmung.
Der dem Entwurf beigefügte Freiflächenplan verdeutlicht, dass die FOK um einen Meter abgesenkt wurde, was wir ausdrücklich begrüßen. Da dieser Plan jedoch nicht Bestandteil der Festsetzung ist, kann diese Absenkung auch noch nicht als verbindlich gelten.
Wir erwarten, dass die Festlegung einer FOK von 34,6 m ü. NHN oder eine entsprechende Begrenzung der möglichen Aufschüttung in der textlichen Festsetzung des Bebauungsplanes erfolgt.
Darüber hinaus halten wir die Festlegung der Gebäudeoberkante von 42m ü NHN, eine Reduzierung von einem Meter gegenüber dem ursprünglichen Entwurf, nach wie vor für zu hoch. Eine Bebauung mit der Zweckbestimmung "Nahversorger" kommt auch mit einer niedrigeren Bauhöhe aus und diese wurde durch die gleichzeitige Absenkung der FOK um ebenfalls einen Meter nicht verändert.
Unsere Forderungen nach einem lichtdurchlässigen Sicht- und Lärmschutz an den Kanten der Stellflächen und dem Verbot von Fenstern zu unserer Grundstücksseite hin, die der Öffentlichkeit zugänglich sind, bleiben bestehen.
Festlegung der Höhe des Werbepylons
Unter Berücksichtigung der Bedenken anderer Anwohner wurde die maximal zulässige Höhe des Werbepylons reduziert. Die Reduzierung gemäß textlicher Festsetzung beträgt jedoch lediglich zwei Meter (von 45 m über NHN auf 43 m über NHN). Im Änderungsdokument und in der Begründung zum Bebauungsplan wurden jedoch 41,5 m über NHN in Aussicht gestellt. Damit wäre immer noch ein Pylon in Höhe von 6,5 m möglich. Wir erwarten daher die Anpassung der textlichen Festsetzung entsprechend der Angaben im Änderungsdokument.
Darüber hinaus ist die Sinnhaftigkeit eines Werbepylons bei einem Nahversorger generell in Frage zu stellen. Die durch einzelne Mitglieder des Bauauschusses vorgebrachten Argumente für einen Nahversorger an dieser Stelle bezogen sich vor allem auf die Versorgungsbedürfnisse älterer Menschen in der unmittelbaren Umgebung. Gerade diese sind aber nicht auf einen Werbepylon angewiesen, um den Weg zu ihrem Einkaufsmarkt zu finden.
Ablauf des Regenwassers von den Flanken der Aufschüttung
Es ist ungeklärt, wie das Regenwasser von den Flanken der Aufschüttung von unserem Grundstück ferngehalten werden soll. Ich verweise dabei auf die Ausführungen der Inhaberin des Grundstücks Eisenbahnstraße 88 und die dort vorgelegte Kalkulation.
Es ist nicht geklärt, wie eine Geruchsbelästigung durch die Abfallentsorgung des Nahversorgermarktes vermieden werden soll. Unser Grundstück befindet sich in der Hauptwindrichtung vom Nahversorgermarkt aus gesehen und wäre somit in der überwiegenden Zeit den Geruchsbelastungen ausgesetzt.
In Punkt 8 der textlichen Festsetzung wird eine Fassadenbegrünung der Gebäuderückseite (Ostseite) von mindestens 50% festgelegt. Wir erwarten, dass diese Festlegung auch für die Südseite getroffen wird, da hier die gleichen Voraussetzungen (Nutzung als Wohngebiet) wie im an der Ostseite angrenzenden Grundstück gelten.
Der aktualisierte Entwurf der textlichen Festsetzung berücksichtigt zumindest eine geringfügige Anpflanzung. Ich ziehe meinen Einwand daher zurück.
Schutz der Linde Nummer 74
Wurde bei der Festlegung der Zufahrt zum Gelände der Schutz der 4er Gruppe von Linden in der Eisenbahnstraße berücksichtigt? Wir erwarten vor der endgültigen Festlegung der Position der Zufahrt, dass vom Landesbetrieb Straßentwesen eine Stellungnahme eingeholt wird. Sollte sich aus der Linde Nummer 74 eine Verkehrsgefährdung im Zusammenhang mit der Zufahrt ergeben, erwarten wir, dass die Zufahrt entsprechend verlegt wird oder alternative Maßnahmen zur Verkehrssicherung ergriffen werden. Das Fällen dieser Linde würde die schützenswerte 4er Gruppe der Linden zerstöären.