Source: http://docplayer.hu/1612190-1993-evi-lxxviii-torveny-a-lakasok-es-helyisegek-berletere-valamint-az-elidegenitesukre-vonatkozo-egyes-szabalyokrol-elso-resz.html
Timestamp: 2018-03-21 19:03:14
Document Index: 11156620

Matched Legal Cases: ['bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ']

1 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról Az Országgyűlés a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése, valamint egyszerűsítése érdekében, a lakásokkal való ésszerűbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakásrendszer ellentmondásainak fokozatos megszüntetése céljából - a polgári jog alapelveit szem előtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erősítve és a bérlők méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve - a következő törvényt alkotja: ELSŐ RÉSZ A törvény hatálya 1. (1) A törvény hatálya kiterjed minden lakásra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlők házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt és a szükséglakást is -, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. A Lakástörvény módosítása eleget tesz a 71/2004. (VI. 22.) OGY határozat V/8. pontjában és az ennek alapján kiadott 2184/2004. (VII. 21.) Korm. határozat 26/c) pontjában megjelölt - az önkormányzatok részére az ún. lakásmaffia tevékenység visszaszorítását, valamint az önkormányzatok tulajdonosi joggyakorlását segítő - részletesebb törvényi szabályok kialakítására vonatkozó feladatoknak. Ezen túlmenően, a törvény a Lakástörvény hatályba lépése óta eltelt több mint 10 év alatt bekövetkezett társadalmi-gazdasági változásokhoz igazodó és ebből adódóan nem csak az önkormányzati lakásokra irányadó új szabályokat, valamint egyes rendelkezések idejétmúlttá válása miatt szükséges további módosításokat illetve hatályon kívül helyező rendelkezéseket is tartalmazza. (2) Ha a felek másként nem állapodtak meg, e törvény rendelkezéseit a külállam tulajdonában lévő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre is alkalmazni kell. (3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései az irányadóak. BH Az önkormányzat tulajdonában álló üzlethelyiségre a bérlőt nem vételi jog, hanem elővásárlási jog illeti meg [1959. évi IV. törvény 375., évi LXXVIII. törvény 1. (1) bekezdés, 20. (1) bekezdés, 34. (1) bekezdés, 45. (1) bekezdés, 58. (1) bekezdés]. BH II. A kártalanítás mértékének megállapítása során a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó speciális jogszabály rendelkezéseiből és nem a Ptk. általános szabályaiból kell kiindulni [1993. évi LXXVIII. tv. 1. (1) bek., 3. (1) bek., 2. számú melléklet 12. és 16/c) pontja, Ptk (1) bek.]. BH A lakásbérleti jogviszonyról történő lemondás nem jelenti a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 1. (3) bek., 23., 92. (1) bek., 94. (1) bek., 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 86. (3) bek., évi IV. tv. (Áe.) 13. (1) bek., 17. (1) bek., Ptk (1) bek., 319. (1) bek.]. VB az Lt. 1. (1) bekezdése szerint e törvény hatálya kiterjed a nem lakás céljára szóló helyiségekre, az Lt. 1. (3) bek.-e szerint az Lt.-ben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései irányadók. Az Lt.- től eltérően megállapodni csak a külállam tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljából szolgáló helyiségek tekintetében lehet. EBH A lakásbérleti díj bíróság általi megváltoztatása a szerződés módosításának általános törvényi feltételeivel összhangban lehetséges [1993. évi LXXVIII. tv. 1. (3) bekezdés, 6. (2) bekezdés, Ptk ]. Bevezető rendelkezések A törvény bevezető részét tekinthetjük olyan alapelveknek, amelyeket a törvény alkalmazása (értelmezése) során szükséges figyelembe venni. Ide tartozik: a) a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése,
2 b) a piaci viszonyokhoz való igazodás, c) a polgári jog alapelveinek figyelembe vétele, d) az önkormányzatok bérbeadói jogának erősítése, e) a bérlők méltányos érdekeinek védelme. A korábban hatályban volt lakás- és helyiségbérleti jogszabályok, valamint az állami tulajdonban lévő házingatlanok elidegenítésére vonatkozó rendelkezések igen nagy száma, és a többszöri módosításuk miatt alkalmazásuk már rendkívül nehézséget okozott. A Lakástv. nemcsak leszűkítette a szabályozás terjedelmét, de törvénybe foglalta az alapvető rendelkezéseket és számottevően csökkentette az egyes tulajdoni formákra (pl. állami, önkormányzati tulajdon) vonatkozó kötelező előírások számát. A Lakástv. jellemzője az is, hogy - néhány kógens rendelkezéstől eltekintve - a feleknek széles körű szerződési szabadságot biztosít. A lakásügyi jogszabályok már korábban is tartalmaztak a piaci viszonyoknak megfelelő elemeket (pl január 1-jétől a magántulajdonban lévő lakások lakbérét a felek szabadon határozhatták meg), a Lakástv. viszont ezek körét lényegesen bővítette. A piaci alapokon történő szabályozásra azonban teljes egészében azért nem lehetett áttérni, mert annak a több százezer lakáshasználónak a helyzetét elviselhetetlenné tette volna, akik a Lakástv. hatálybalépésekor már bérlők (bérlőtársak) voltak. Ha azonban a lakásbérleti szerződés január 1. után jön létre - a szűk kivételeket nem tekintve - a piaci viszonyok széleskörben érvényesülhetnek. Új helyzet alakult ki azzal is, hogy a lakásbérlet során a polgári jog alapvető elvei érvényesülhetnek. Tudva lévő, hogy a korábban állami tulajdonban lévő lakásokat, helyiségeket az arra kijelölt hatóság kiutalta. A kiutalás olyan államigazgatási határozat volt, amelytől a szerződő felek nem térhettek el, vagyis a szerződésben az igazgatási (hatósági) elem túlsúlyban volakástv. A kiutalás intézménye megszűnt, a szerződő felek a Lakástv. és a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit alkalmazhatják. A Lakástv. az önkormányzatoknak tág lehetőséget nyújt arra, hogy a tulajdonukban lévő lakások (helyiségek) bérbeadásának és elidegenítésének feltételeit rendeletben szabályozzák. A rendeletalkotási kötelezettségnek az a célja, hogy a bérlők jogszabályban ismerhessék meg az őket érintő jogaikat és kötelezettségeiket. A Lakástv. azonban az önkormányzati lakásokra is tartalmaz néhány kötelező rendelkezést. Így pl. a szerződést írásba kell foglalni, a bérbeadó a felmondási jogát csak a Lakástv.-ben meghatározott módon gyakorolhatja, bérlőtársi jogviszony csak úgy keletkezhet, ahogy azt a Lakástv. lehetővé teszi. Végül a bevezető elvek tartalmazzák azt is, hogy a bérlők méltányos érdekeit szem előtt kell tartani. Különösen vonatkozik ez olyan esetekre, amikor a bérleti szerződés a Lakástv. hatálybalépése előtt jött létre. Az új szabályozás nem kívánt olyan helyzetet teremteni, hogy a régi bérlők elviselhetetlen helyzetbe kerüljenek (pl. bármikor, indokolás nélkül fel lehessen mondani a lakásbérleti szerződést). A Lakástv. 1. (1) bekezdés értelmében a törvény hatálya a) a lakásokra, és a b) nem lakás céljára szolgáló helyiségekre terjed ki [a lakás és helyiség fogalmának meghatározására a Lakástv. értelmező rendelkezésének (2. számú melléklet) magyarázata során térünk ki]. Ebből következik, hogy nem lehet a Lakástv. szabályait alkalmazni - többek között - a beépítetlen lakótelekre, üdülőtelkekre, mező- és erdőgazdasági földterületekre vonatkozóan stb. A Lakástv. hatálya tehát építményekre, éspedig olyan létesítményekre terjed ki, amelyek a földnek alkotó részei. Az alkotórész fogalmát a Ptk ának (1) bekezdése határozza meg. E szerint a tulajdoni jog kiterjed mind arra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne (alkotórész). A Lakástv. hatálya attól függetlenül kiterjed minden lakásra (helyiségre), hogy az építmény kinek a tulajdonában áll. Arra azonban utalnunk kell, hogy az önkormányzati és az állami tulajdonban lévő lakások és helyiségek esetében a külön jogszabályokat (önkormányzati rendelet, miniszteri rendelet) is alkalmazni kell. Külön rendelkezést tartalmaz a Lakástv. a külállamok tulajdonában lévő lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. A szóban forgó építmények bérbeadásánál a felek teljes szerződési szabadságot élveznek, tehát pl. a bérleti szerződés felmondásánál eltérhetnek a Lakástv. kötelező rendelkezéseitől. Ha azonban a külállamok tulajdonában álló lakások (helyiségek) esetében a feleknek eltérő megállapodásuk (szóban, írásban vagy ráutaló magatartással) nincs, akkor a jogvita elbírálásánál a Lakástv. rendelkezéseinek alkalmazására kerül sor. A törvény hatálya nemcsak a meglévő, hanem a Lakástv. hatálybalépése után épített lakásokra (helyiségekre is) kiterjed. Ha az építmény a Lakástv. 2. számú mellékletében meghatározott követelményeknek hiánytalanul megfelel, akkor annak sincs jelentősége, hogy az építményre a használatba vételi engedélyt még nem adta ki
3 az építésügyi hatóság. Ennek az a magyarázata, hogy ha az építmény a Lakástv. követelményeinek megfelel, akkor a használatba vételi engedély kiadásának általában nincs akadálya. Ha azonban az építményre fennmaradási engedélyt nem adott az építésügyi hatóság, illetőleg a bontását elrendelte, az ilyen létesítményre a Lakástv. alapján érvényes szerződést nem lehet kötni, mert jogszabályba ütközik. Az otthonházakra vonatkozó rendelkezések A Lakástv. hatálya az otthonházakra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban lévő lakást, a szobabérlők házában lévő lakrészt - is kiterjed. A Lakástv. hatálybalépésekor (1994. január 1.) a nyugdíjasok háza a nyugdíjasok, illetőleg az öregségi nyugdíjkorhatárt elért személyek határozatlan idejű elhelyezésére szolgáló lakás, továbbá az életkoruknak és az egészségi állapotuknak megfelelő gondozást nyújtó olyan lakóépület, amelyben - a bérlők rendszeres egészségügyi (körzeti orvosi és körzeti betegápolói) ellátásáról és állandó (nappali és éjszakai) gondozói ügyeletéről gondoskodnak [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 134. (1) bekezdés a) és b) pontja]. Garzonháznak minősül az egyedülálló személyek és a fiatal, illetőleg gyermektelen házaspárok elhelyezésére szolgáló lakóépület (1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 141. ). Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet a értelmében a szobabérlők háza a lakással nem rendelkező egyedülálló személyek és fiatal házaspárok időleges elhelyezésére szolgáló lakóegységeket tartalmazó épület, vagy önálló épületszárny, illetőleg külön lépcsőházzal rendelkező épületrész. Az január 1-je után épült otthonházakra is a Lakástv. rendelkezéseit kell alkalmazni. Természetesen ebben az esetben is figyelembe kell venni, hogy az otthonház önkormányzati, állami vagy egyéb tulajdonban áll, hiszen a tulajdoni formától függően eltérő rendelkezés lehet hatályban. A Polgári Törvénykönyv rendelkezéseinek alkalmazása A Lakástv. a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokat tartalmazza. Az 1. (3) bekezdése azonban utal arra, hogy a törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései irányadóak. Néhány fontosabb esetre kitérünk, amikor a Lakástv. alkalmazása során a Ptk. rendelkezéseit figyelembe kell venni. A jogképesség és cselekvőképesség szabályait a Ptk. I-IV. fejezetei tartalmazzák. A lakások bérbeadásánál, lakáscserénél, a lakások elidegenítésénél stb. sokszor felmerül az a kérdés, hogy a szerződő fél cselekvőképese, vagy korlátozottan cselekvőképes. Ennek figyelmen kívül hagyása a szerződés relatív semmisségét vonhatja maga után [Ptk. 21. (1) bek.]. A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyik által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez [Ptk (1)-(2) bek.]. A szóban forgó rendelkezéseket a lakások (helyiségek) bérbeadásánál és a Lakástv.-ben meghatározott elidegenítés esetében is alkalmazni kell. A szerződés létrejöttéhez tehát szerződési akarat szükséges, s ezt a bíróság sem pótolhatja a Ptk. 5. -ának (3) bekezdésének alkalmazásával. Önkormányzati lakások bérbeadásának feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Önkormányzati rendeletben kell szabályozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának feltételeit is. A Ptk ának (2) bekezdése értelmében nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. Ebből következik, hogy ha önkormányzati lakás bérbeadásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza, az önkormányzati lakás bérbeadásánál a feleknek nem kell megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket önkormányzati rendelet tartalmaz. Ilyen lehet pl. a lakbér mértéke. Meg kell azonban jegyeznünk, hogy ha pl. a bérlő az önkormányzati rendeletben meghatározott feltételeket nem hajlandó elfogadni, pl. nem hajlandó lakbért fizetni, akkor lakásbérleti szerződés nem jön létre. Nem a Lakástv., hanem a Ptk. tartalmazza az előbérlet jogát. A Ptk ának (2) bekezdése értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. A Polgári Törvénykönyv nem tekinti előbérleti jognak azt az esetet, amikor a haszonélvező a lakást bérbeadja, pedig ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára nem tart igényt [Ptk (2) bek.]. Valójában itt is előbérleti jogról van szó, mert - ha a tulajdonos ellenérték fejében igényt tart a lakás használatára - a haszonélvező a lakást más személynek nem adhatja bérbe.
4 A Lakástv. részletesen szabályozza a bérbeadó jogait és kötelezettségeit, a lakás használatával kapcsolatos birtokvédelem szabályait azonban - ami a lakásügyi jogviták során igen gyakori - a Ptk ai tartalmazzák. A lakásbérleti (helyiségbérleti) szerződés megkötésénél nemcsak a Lakástv. rendelkezéseit (2-4., hanem a Ptk ának szabályait is alkalmazni kell; illetőleg diszpozitív szabály esetén alkalmazni lehet. Kógens rendelkezés a Ptk ának (4) bekezdése, mely szerint a színlelt szerződés semmis; ha pedig az más szerződést leplez, a szerződést a leplezett szerződés alapján kell megítélni. Diszpozitív szabály viszont a Ptk a, mely szerint a felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással lakásbérleti (helyiségbérleti) szerződést kötnek. Előszerződés megkötésére tehát a lakásbérlet (helyiségbérlet) esetében is sor kerülhet. A szerződés érvénytelenségének okait és jogkövetkezményeit szintén a Polgári Törvénykönyv tartalmazza. Ehelyütt csupán arra utalunk, hogy semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütközik [Ptk (2) bek.]. Lakáscsere esetén az egyik fél gyakran hivatkozik tévedésre, megtévesztésre, esetleg fenyegetésre. Ennek szabályait a Ptk a tartalmazza. Fontos szabály a Polgári Törvénykönyvnek a szerződés alakjára vonatkozó rendelkezése. Szerződést jogszabály ellenkező rendelkezése hiányában akár szóban, akár írásban lehet kötni. A szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. Jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szabhat. Az alakiság megsértésével kötött szerződés - ha a jogszabály másként nem rendelkezik - semmis [Ptk (1) bek.]. A Lakástv. rendelkezései értelmében az önkormányzati és állami lakásra (helyiségre) a szerződést írásba kell foglalni. A szóban vagy ráutaló magatartással létrejött szerződés semmis. Úgy véljük, ettől eltérő rendelkezést önkormányzati rendelet (miniszteri rendelet) nem tartalmazhat. Lakásbérleti (helyiségbérleti) szerződést képviselő útján is lehet kötni. Ennek szabályait a Ptk ai tartalmazzák. A semmis és a megtámadható szerződés szabályait a Ptk. XXI. fejezete rögzíti, amelyet egyaránt kell alkalmazni a lakásbérleti (helyiségbérleti) szerződésekre és az önkormányzati, valamint az állami lakások és helyiségek elidegenítésére (Lakástv. III. rész). A bérlő kötelezettségeinek biztosítására óvadékot lehet nyújtani. Ezzel a lehetőséggel önkormányzatok is élnek, önkormányzati rendeletben meghatározott módon. A bérbeadó a lakásbérleti szerződésből eredő bérlői kötelezettségek nem teljesítése vagy nem szerződés-szerű teljesítése esetén követelését az óvadékösszegből közvetlenül kielégítheti. Az óvadékra egyébként a Ptk ában meghatározott rendelkezéseket kell alkalmazni, amelyből csupán azt emeljük ki, hogy óvadékul pénz, takarékbetétkönyv vagy értékpapír szolgálhat. Nyomatékosan fel kell hívnunk a figyelmet arra, hogy az óvadékot csak a kielégítés céljára szabad felhasználni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis [Ptk (1) bek.]. Az óvadék visszajár, ha az alapul szolgáló szerződés megszűnt, illetőleg a szavatosság vagy jótállási idő eltelt anélkül, hogy az óvadékból való kielégítésre jogalap volna. Bár a lakásbérleti (helyiségbérleti) szerződés felmondásának szabályait a Lakástv. részletesen tartalmazza, arra azonban utalnunk kell, hogy a Ptk (2) bekezdése értelmében, ha a felmondás nem azonnali hatályú, a törvényben vagy a szerződésben meghatározott felmondási idő elteltéig a szerződés fennmarad. Ebből következik, hogy a felmondás ideje alatt a bérleti jogviszonyból eredő jogok és kötelezettségek tekintetében változás nincs. A lakbér vagy helyiségbér nem fizetése esetén a bérbeadó a szerződést - a Lakástv.-ben meghatározott módon - jogosult felmondani, ez azonban nem zárja ki azt az igényét, hogy a bérhátralékot - az elévülési időn belül - érvényesítse. A követelések öt év alatt elévülnek, ha a jogszabály másként nem rendelkezik [Ptk (1) bek.]. Ez a szabály a lakbér, illetőleg helyiségbér hátralékra is irányadó. A Lakástv a tartási (életjáradéki) szerződés esetén - a Lakástv.-ben meghatározott feltételek megléte esetén - lehetővé teszi a lakásbérleti jog folytatását. A tartási (életjáradéki) szerződés feltételeit azonban a Ptk ai tartalmazzák. Így pl. azt, hogy a tartási szerződést mikor lehet átváltoztatni életjáradéki szerződéssé. A LAKÁSBÉRLET SZABÁLYAI
5 I. Fejezet A lakásbérlet létrejötte 2. (1) A lakásbérleti jogviszonyt (a továbbiakban: lakásbérleti jog) a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. (2) A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. (3) A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki. (4) A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg. (5) A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. BDT Amennyiben a közös tulajdon megszüntetésére bírósági ítélettel akként kerül sor, hogy a tulajdonostárs az ingatlanban benn marad, abban az esetben az árverési vevő és a volt tulajdonos között bérleti jogviszony jön létre. Ilyenkor az árverési vevőt nem használati díj, hanem bérleti díj címén illeti meg a volt tulajdonos terhére megállapított összeg. BDT Az alperes, ha a bérleti szerződés megkötésére való jogosultságát az évi LXXIV. törvény alapján szerezte meg, mindaddig a helységnek csak jogszerű használója, amíg a helyiség kezelőjével írásban, érvényes bérleti szerződést nem köt. A helyiség jogszerű használója használati díjat köteles fizetni. Ilyen esetben - a bérleti jogviszony hiányában - a bérleti díj megállapítására és módosítására nincs lehetőség. BH Nem szűnik meg a bérleti szerződés, ha a jogviszonyt a meghalt bérlő jogutódja folytatja. Ilyen esetben az eredeti szerződéses jogviszony - a bérlő személyében bekövetkezett változással - marad fenn és nem kell a szerződést ismét írásba foglalni (1993. évi LXXVIII. törvény 2., 23. és 32. ). BH A társasházi lakásban lakó quasi bérlő nem kötelezhető a tulajdonost terhelő társasházi közös költségek megfizetésére, ha ezt megállapodás alapján nem vállalta át. E költségek fizetésének elmulasztására felmondás nem alapítható, és nem kérhető a bérlő lakás kiürítésére való kötelezése (1993. évi LXXVIII. törvény 2., 6. ). BH Az ingatlant lakottan vásárló árverési vevő a bentlakóval szemben a bérleti díj nem fizetése miatti felmondáson alapuló lakáskiürítési igényt csak akkor érvényesíthet, ha a felek között volt megállapodás a bérleti díj tekintetében, vagy volt megállapított bérleti díj [1959. évi IV. törvény 120., évi LIII. törvény 137., évi LXXVIII. törvény 2., 6., 24. (1) bekezdés a), c), e) pont]. BH Az alakiság megsértéséből eredő érvénytelenség megállapítása és jogkövetkezményeinek alkalmazása szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a szerződés írásba foglalása miért, illetve kinek az érdekkörében bekövetkezett ok miatt maradt el [1993. évi LXXVIII. törvény 2. (1) és (5) bekezdés, évi IV. törvény 193. (1) bekezdés, 217. (1) bekezdés]. BH A lakásba befogadott élettárs szívességi lakáshasználónak minősül, ezért lakáshasználata bármikor, indokolás és alakszerűség nélkül megvonható [1959. évi IV. törvény 193. (1) bekezdés, évi LXXVIII. törvény 2. (1) és (5) bekezdés]. BH Lakás-, illetőleg helyiségbérleti jogviszony esetén a bérleti jogviszony folytatására jogosultak köre. Az ún. előprivatizált bérleti jog különböző társasági formákba történő bevitelének szabályai [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 2. (1) bek., 23. (2) bek., 36. (1) bek., 40., 41. (1)-(2) bek., 42. (1)-(2) bek., évi LXXIV. tv. 1., évi VI. tv. 77. e) pont, 19/1984. (IV. 15.) MT r. 4. (1) bek.]. BH Érvénytelen az önkormányzati lakásra vonatkozó bérleti szerződés, ha nem a rendelkezésre jogosult képviselő-testület döntött a hasznosításról, illetve ha azt a felek az alakiság megsértésével kötötték [Ptk (2) bek., 217. (1) bek., 237. (1) bek., évi LXXVIII. tv. 2. (5) bek., 31. (1) bek.]. EBH A jogszerű felmondás a bérleti jogviszonyt megszünteti és ezért a bérlő köteles a lakást a bérbeadónak visszaadni. Az erre vonatkozó bérbeadói igényérvényesítés nincs határidőhöz kötve, ezért a hátralék megfizetése utáni perindítás rendeltetésellenes joggyakorlásra hivatkozással a kiürítési kereset elutasítását nem eredményezi (1993. évi LXXVIII. törvény 2., 17., 23., 25. ). A lakásbérleti szerződés létrejötte és időtartama A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A szerződés pedig a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A lakásbérleti jogviszony létrejöttéhez tehát a felek szerződési akaratára van szükség, amelyet a bíróság ítéletével [a Ptk. 5. -ának (3) bekezdésének alkalmazásával], vagy a hatóság határozatával nem pótolhat.
6 A lakásbérleti szerződés létrejöttéhez a feleknek lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Önkormányzati, illetőleg állami tulajdonban lévő lakásoknál a feleknek nem kell megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket önkormányzati rendelet, vagy miniszteri rendelet rendez. Egyéb lakásoknál lényegesnek minősül az a kérdés, hogy a bérlő milyen mértékű lakbért köteles fizetni. Lakásbérlet esetén is irányadó az a szabály, hogy a felek a szerződés tartalmát szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. Ilyen eltérésnek tekinthető a felmondásra vonatkozó rendelkezések. A Lakástv. felmondásra vonatkozó szabályaitól nem lehet eltérni. A Lakástv. - eltekintve a 26. (1) bekezdésétől - nem tesz különbséget a határozott és határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződés között, és a felmondás - kivéve a 24. (1) bekezdésének e) pontját - csakis szerződésszegő magatartás miatt engedi meg. Lakás - és helyiségbérlet esetén csak olyan okok miatt van rendes felmondásnak helye, amelyek más szerződések esetében rendkívüli, illetve azonnali felmondásra adnak alapot. (Ptk., Fórum, BH1995/8. szám, 631. old.) Ha a bérbeadó és a bérlő megállapodtak abban, hogy későbbi időpontban egymással lakásbérleti (bérlőtársi) szerződést kötnek (előszerződés), a szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a lakásbérleti (bérlőtársi) szerződést létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja. Előszerződést tehát lakásbérlet esetén is lehet kötni. Ha azonban bármelyik fél bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes, pl. azért, mert a családi ház felépítését nem tudta befejezni, miáltal öröklakását nem tudja bérbeadni, a bérbeadó a lakásbérleti szerződés megkötését megtagadhatja. A lakásbérlet létrejötte szempontjából különbséget kell tenni aszerint, hogy a lakás a) a Magyar Állam, b) az önkormányzat kizárólagos tulajdonában, illetőleg c) egyéb tulajdonban áll (magánszemélyek, gazdasági társaságok, szövetkezetek, alapítványok, egyházak stb. tulajdona). A közös tulajdon olyan esetére, amikor a lakásnak résztulajdonosa a Magyar Állam, illetőleg az önkormányzat, az egyéb tulajdonra vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni (Lakástv. 88. ). A tulajdoni formák megkülönböztetése azért szükséges, mert a Lakástv. az állami és önkormányzati tulajdonban lévő lakásokra eltérő - rendszerint kötelező - rendelkezéseket tartalmaz. A kötelező rendelkezések (önkormányzati rendelet, miniszteri rendelet) figyelmen kívül hagyása a szerződés semmisségét vonhatja maga után. Lakásbérleti szerződést lehet kötni a) határozatlan időre, b) határozott időre, illetőleg c) feltétel bekövetkezéséig. Határozott idő esetén meg kell jelölni azt a napot, amikor a lakásbérleti szerződés megszűnik. Ha a felek a lakásbérleti szerződés hatályának megszűntét tették bizonytalan jövőbeli eseménytől függővé (bontó feltétel), a feltétel bekövetkeztével a lakásbérleti szerződés hatálya megszűnik. A Lakástv. - eltekintve a 26. (1) bekezdésétől - nem tesz különbséget a határozott és határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződés között (Ptk., Fórum, BH1995/8. szám, 631. old., Lakástv ához fűzött magyarázat). A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A bérbeadó nem szükségképpen azonos a tulajdonossal. A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti, vagyis azt a lakást, amelyre a haszonélvezeti joga fennáll, bérbe adhatja. Megjegyzendő azonban, hogy ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a lakás használatára nem tart igényt. Mind a bérbeadó, mind a bérlő lehet természetes vagy jogi személy. Önkormányzati, illetőleg állami tulajdonban lévő lakás esetén jogszabály rendelkezhet akként, hogy a lakás bérlője csak a jogszabályban meghatározott természetes személy lehet. A bérbeadó és a bérlő főkötelezettsége A felek jogait és kötelezettségeit a Lakástv. II. fejezete tartalmazza. A Lakástv. I. fejezet 2. -ának (2) bekezdése azonban rögzíti a bérbeadó és a bérlő főkötelezettségét. A lakásbérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A bérbeadónak tehát kötelessége, hogy a lakás használatát a bérlőnek átengedje, vagyis a beköltözésnek ne legyen fizikai vagy jogi akadálya. Fizikai akadályról akkor beszélhetünk, ha a lakás használata - a lakás
7 műszaki állapota miatt - használatra alkalmatlan. Jogi akadály lehet - többek között - ha a haszonélvező a beköltözéshez nem járul hozzá. A használatba vételnek akadálya lehet az is, ha a lakást jogcím nélküli használó tartja birtokban. A bérlő főkötelezettsége a lakbérfizetés, amelyet a) a lakás használatáért, és b) a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért kell fizetni. A külön szolgáltatások körébe tartozik különösen: a) a vízellátás és csatorna használat (szennyvíz elszállítás) biztosítása; b) a felvonó használatának biztosítása; c) a kapunyitás; d) a központi fűtés és melegvíz-ellátás; e) a közös használatra szolgáló helyiségekben lévő olyan berendezések használata, amelyek egyedi fogyasztása mérhető; f) a rádió- és televízióadók vételének biztosítása (Lakástv. 2. számú melléklet 17. pont). Ez a felsorolás példálódzó jellegű, hiszen a lakásbérleti szerződés keretében a bérbeadó egyéb olyan szolgáltatást is nyújthat, amelynek ellenértékét a bérlő köteles megfizetni. Fontos tudnivaló, hogy a bérbeadó a lakásbérleti szerződést - bér nem fizetés okából - akkor is felmondhatja, ha a bérlő a különszolgáltatás díját felszólítás ellenére sem fizeti meg. Nem tekinthető különszolgáltatásnak az, ha a bérlő a lakáshoz tartozó helyiségeket vagy a közös használatra szolgáló helyiségeket és területeket használja. A Lakástv. 2. -ának (3) bekezdése értelmében ugyanis a lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki. A felek a lakbér mértékében általában szabadon állapodhatnak meg (szabad bér). Önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg [Lakástv. 34. (1) bek.]. A Lakástv ában meghatározott lakások lakbérét rendszerint miniszteri rendelet állapítja meg. Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg, attól a felek csak annyiban térhetnek el, amennyiben arra a jogszabály lehetőséget ad. A lakbért pénzben kell fizetni. Ennél fogva általában nem minősülhet lakbérfizetésnek, ha a lakás használója a használat ellenében például gondozást nyújt a jogosultnak. Ha azonban a bérlő a bérbeadót terhelő kötelezettségeket (adófizetés, karbantartás) a bérbeadó helyett teljesíti, nincs kizárva, hogy a felek között ráutaló magatartással [Ptk (1) bek.] lakásbérleti jogviszony jön létre. Ilyen esetben azt kell vizsgálni, hogy a bérlő által nyújtott szolgáltatás értéke eléri-e azt a mértéket, amelyet a bérbeadó lakbérként igényelhetne. A lakásbérleti jog terjedelme A Lakástv. 2. számú mellékletének 1. pontja értelmében lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a) helyiségei; b) közművesítettsége; c) melegvízellátása; és d) fűtési módja alapján valamely komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. Megjegyezzük, hogy az ingatlanforgalom szempontjából a lakás alapterületének is jelentősége van. A lakásbérleti jog nemcsak a lakásra, hanem a lakáshoz tartozó helyiségekre is kiterjed. Ez a jogosultság a bérlőt akkor is megilleti, ha a szerződés ezt külön nem tünteti fel. A használat joga ilyen esetben nem a szerződésen, hanem jogszabályon [Lakástv. 2. (3) bek.] alapul. Természetesen nincs akadálya annak, hogy a felek megállapodjanak abban, hogy a bérlő a lakáshoz tartozó helyiségek használatára nem tart igényt. A Lakástv. 2. számú mellékletének 11. pontja értelmében a lakáshoz tartozó helyiségek általában: a tüzelőtároló (fáskamra, pincerekesz), padlásrekesz. A bérlőt és a vele együttlakó személyeket - a többi bérlő jogainak és érdekeinek sérelme nélkül - megilleti a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának a joga. A bérlőnek ez a jogosultsága szintén nem a lakásbérleti szerződésen, hanem a jogszabályon alapul [Lakástv. 12. (3) bek.]. A Lakástv. 2. számú mellékletének 10. pontja értelmében két- vagy többlakásos házingatlanban a) a közös használatra szolgáló helyiségek általában: mosókonyha, a szárítóhelyiség, a közös fürdőszoba, a közös mosdó, a közös WC, a gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség, a közös pince- és padlástérség (a pince- és padlásrekeszek kivételével) az épületben lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben; b) a közös használatra szolgáló területek általában: a kapualj, a lépcsőház, a folyosó, a függőfolyosó, az épületben lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek megközelítéséhez és rendeltetésszerű
8 használatához szükséges mértékben, továbbá az épülethez tartozó udvarnak, kertnek az egy építési telek nagyságát meg nem haladó része. Természetesen a közös használatra szolgáló helyiségek és területeknél is lehetőség van arra, hogy a felek eltérően állapodjanak meg. Például megegyezhetnek abban, hogy a bérlő a közös fürdőszobát vagy a kertet nem használja. Megállapodás a lakbér összegében A lakbér mértéke alapulhat a) a felek megállapodásán (szabad bér) és b) a jogszabály kötelező rendelkezésén (kötött bér). Szabad bér esetén a fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Ha a felek a lakbér mértékében nem tudnak megegyezni, a lakásbérleti szerződés nem jön létre. A szabad bér mértékét - a lakásbérlet keletkezésekor - a bíróság sem állapíthatja meg. A Ptk (2) bekezdése értelmében ugyanis a szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Nyilvánvaló, hogy a bérlő által fizetendő lakbér mértéke olyan lényeges kérdés, amelyben a feleknek meg kell állapodniuk. Ellenkező esetben lakásbérleti szerződés létrejöttéről nem lehet szó. Más a helyzet, ha a lakbér mértékét jogszabály (pl. önkormányzati rendelet, állami lakás esetén miniszteri rendelet stb.) határozza meg. Ilyen esetben a lakásbérleti szerződés akkor is létrejön, ha a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg. Ennek magyarázata az, hogy a Ptk (2) bekezdés (második mondata) értelmében nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. A szóban forgó rendelkezéseket akként kell értelmezni, hogy a felek között a lakbér mértéke vitás, mert ha a bérlő a lakás használatáért egyáltalán nem hajlandó lakbért fizetni, akkor lakásbérleti jogviszony a szóban forgó esetben sem jön létre. Ehelyütt is utalnunk kell arra, ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg, és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg (mert pl. vitás előttük, hogy a lakás összkomfortos vagy komfortos), a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő 8 napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét a közlés kézhezvételétől számított 8 napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. A szerződés megkötésekor feltűnően magas lakbér kikötése Ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja [Ptk (2) bek.]. Ha a lakásbérleti szerződés megkötésének időpontjában a bérbeadó szolgáltatása és a lakbér mértéke között - anélkül, hogy a bérlőt az ajándékozás szándéka vezetné - feltűnően nagy az értékkülönbség, a bérlő a szerződést megtámadhatja. A megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd a közlés eredménytelensége esetében haladéktalanul a bíróság előtt érvényesíteni [Ptk (1) bek.]. Általános szabály, hogy a megtámadható szerződés a megtámadás következtében megkötésének időpontjától kezdődő hatállyal érvénytelenné válik. Az érvénytelen szerződést azonban érvényessé lehet nyilvánítani, ha az érvénytelenség oka, így pl. a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága kiküszöbölhető. A Legfelsőbb Bíróság a szóban forgó rendelkezésekkel kapcsolatban a következő - PK 267. számú - polgári kollégiumi állásfoglalást hozta. I. A szerződésnek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadás esetében annak megállapításához, hogy az értékkülönbség feltűnően nagy-e, a bíróságnak vizsgálnia kell a szerződéskötés körülményeit, a szerződés egész tartalmát, a forgalmi (érték-) viszonyokat, az ügylet jellegéből fakadó sajátosságokat, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás meghatározásának módját. II. A feltűnően nagy értékkülönbségre alapított megtámadás következtében érvénytelenné vált szerződés esetében a szerződés érvényessé nyilvánításakor a bíróságnak olyan mértékű ellenszolgáltatást kell megállapítania, amely mellett az értékkülönbség már nem feltűnően nagy. Az állásfoglalás indokolásából az alábbiakat látjuk szükségesnek kiemelni. A szolgáltatás értékének a megállapításánál elsősorban a forgalmi érték jön figyelembe. Annak vizsgálatánál azonban, hogy az értékkülönbség feltűnően nagy-e, az eset összes körülményét mérlegelni kell. Figyelemmel kell lenni a szerződés egész tartalmára, a forgalmi (érték-) viszonyokra, a kereslet és kínálat alakulására, az értékek ettől függő változásaira, a szerződő felek bármelyikének esetleges külön igényére, fokozott érdekeltségére a szerződés létrejöttében. Figyelembe kell venni a szolgáltatás minőségét, korszerűségét,
9 újszerűségét, divatosságát, az értékesítési feltételeket. Jelentőséget kell tulajdonítani a szerződéskötés körülményeinek, az érték meghatározása módjának (részletfizetési kedvezmény kikötése, az értéktől eltérő ellenszolgáltatásnak sajátos okból történő felajánlása, versenytárgyalás stb.). Az eset összes körülményeinek gondos mérlegelésével lehet tehát csak olyan megállapítást tenni, hogy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között nemcsak értékkülönbség van, hanem ez az értékkülönbség valóban feltűnően nagy. Ezért lényeges, hogy a bíróság tájékozódjék az előbbiekben említett piaci viszonyokról. A forgalom biztonsága azt követeli meg, hogy a szerződő felek körültekintően járjanak el a szerződések megkötésénél, megfontoltan tegyék meg szerződési nyilatkozataikat, hogy kölcsönösen bízhassanak a szerződések fennmaradásában. A forgalom biztonsága érdekében meg kell akadályozni, hogy a megtámadási jogot bárki is az utólag valamilyen okból megbánt szerződéstől való szabadulás, vagy pedig kedvezőbb szerződési feltételek kikényszerítésének eszközéül használja fel. Az együttműködés és a rendeltetésszerű joggyakorlás elveit a bíróság a megtámadás elbírálásánál is alkalmazza... Ha a bíróság a megtámadás eredményessége folytán a feltűnően nagy értékkülönbség miatt érvénytelen szerződést érvényessé nyilvánítja, dönteni kell abban a kérdésben, hogy miként történjen az aránytalan előny kiküszöbölése. E rendelkezésnél a bíróságnak figyelemmel kell lennie arra, hogy - a Ptk a (2) bekezdésének helyes értelmezéséből következően - a törvény a feltűnően aránytalan előny kiküszöbölését rendeli és ez nem jelenti a szolgáltatás értékének a forgalmi értékre való leszállítását (vagy felemelését). A feltűnően aránytalan előny kiküszöbölése tehát nem jelenti azt, hogy az ellenszolgáltatás - ha azt a felek szabadon állapíthatják meg - a szolgáltatás forgalmi értékével legyen azonos. Bíróságnak ilyen esetben a szolgáltatás értékét olyan összegben kell megállapítania, amely nem azonos ugyan a forgalmi értékkel, de olyan helyzetet teremt, amely mellett a feltűnő értékkülönbség többé már nem áll fenn. Olyan ellenérték megállapítására kell tehát törekedni, amely a felek ügyleti érdekeihez legközelebb áll. Az értékkülönbségnek tehát csak az elvét feltűnően aránytalanná tevő részét kell kiküszöbölni. A lakásbérleti szerződés alakja. Az írásba foglalás kötelezettsége A lakásbérleti szerződés létrejöhet a) szóban, b) írásban és c) szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni [Ptk (1) bek.]. Az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásra vonatkozó szerződést írásba kell foglalni [Lakástv. 2. (5) bek.]. Ettől önkormányzati rendelet, illetőleg állami lakás esetében miniszteri rendelet nem térhet el. Ha jogszabály vagy megállapodás írásbeli alakot rendel, legalább a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni [Ptk (1) bek.]. Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, ez önmagában a szerződés érvényességét nem érinti. Ebben az esetben a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő 8 napon belül a bérlővel írásban közölni. A Ptk ának (1) bekezdése értelmében jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szabhat. Az alakiság megsértésével kötött szerződés - ha jogszabály másként nem rendelkezik - semmis. Ebből következik, hogy önkormányzati, illetőleg állami lakásra szóban vagy ráutaló magatartással kötött szerződés semmis. Itt jegyezzük meg, hogy a Lakástv. hatálybalépése előtt állami lakásra a lakásbérleti szerződés írásba foglalása szintén kötelező volakástv. Nem önkormányzati és nem állami lakás esetén a felek megállapodhatnak a szerződés írásba foglalásának kötelezettségében. A felek által kikötött alak csak akkor feltétele a szerződés érvényességének, ha kifejezetten ebben állapodtak meg. Megjegyzendő azonban, hogy a teljesítésnek vagy egy részének elfogadásával a szerződés akkor is érvényessé válik, ha az írásbeliséget mellőzték. 3. (1) A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit. Az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelelő óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit. (2) Az önkormányzati rendelet - az állam tulajdonában lévő lakás (a továbbiakban: állami lakás) esetén a 87. -ban említett miniszter rendelete - a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak
10 időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett - különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő - távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót - felhívására - írásban tájékoztatja. (3) Ha az önkormányzati lakás, továbbá a műteremlakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetőleg e törvény hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személlyel kell szerződést kötni. A bérlőkijelölésre, valamint ilyen megállapodás esetén a bérlő kiválasztására jogosult döntése alapján a szerződés határozatlan vagy határozott időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig köthető. A bérlőkijelölésre jogosult a szerződés tartalmára vonatkozóan - ha erre törvény vagy megállapodás felhatalmazza - egyéb feltételeket is előírhat. (4) Az e törvényben előírt bérbeadói hozzájárulás - ha a felek megállapodásából más nem következik - a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott tartalommal érvényes. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni a bérlőkiválasztási jog esetén is, ha e törvény a jogosult hozzájárulását írja elő. (5) Az állami lakásra - a (3) bekezdés megfelelő alkalmazásával - a bérlő kiválasztására jogosult által megjelölt személlyel és időtartamra lehet szerződést kötni. (6) A (3) bekezdésben említett műteremlakás esetén a kultúráért felelős miniszter a bérlőkijelölési jog gyakorlását a Magyar Alkotóművészeti Közalapítványra átruházhatja. BDT Ha az önkormányzat a tulajdonában lévő lakások bérleti jogviszonyának felmondására vonatkozóan az évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 25. -ában szabályozott feltételeknél szigorúbb követelményeket támaszt, a bíróság a per során kizárólagosan azt vizsgálhatja, hogy a felmondás megfelel-e az évi LXXVIII. törvény 24. (1) bekezdés a) pontja és a 25. (1), valamint (5) bekezdésében írt feltételeknek és határidőknek. Az évi LXXVIII. törvényben szabályozott feltételeket tartalmazó önkormányzati rendeletet e körben a bíróság nem tekintheti irányadónak. BH A bérleményben folytatandó tevékenység gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása külön kikötés nélkül nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre való hivatkozással nem mentesül a díjfizetési kötelezettsége alól (1959. évi IV. törvény 200., 218. és 434. ; évi LXXVIII. törvény 3. és 8. ). BH II. A kártalanítás mértékének megállapítása során a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó speciális jogszabály rendelkezéseiből és nem a Ptk. általános szabályaiból kell kiindulni [1993. évi LXXVIII. tv. 1. (1) bek., 3. (1) bek., 2. számú melléklet 12. és 16/c) pontja, Ptk (1) bek.]. EBH A bérleményben folytatandó tevékenység gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása külön kikötés nélkül nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre való hivatkozással nem mentesül a díjfizetési kötelezettsége alól (1959. évi IV. törvény 424. ; évi LXXVIII. törvény 3., 8. ). Önkormányzati lakás bérbeadása A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra a tulajdonos önkormányzat - a Lakástv. keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzete alapján történő bérbeadásának feltételeit. Az önkormányzati lakást tehát bérbe lehet adni a) szociális és b) nem szociális helyzet alapján. Mindkét esetben azonban alkalmazni kell az önkormányzat rendeletét. Az eltérő megállapodás semmis, helyette a rendelet kötelező előírásait kell figyelembe venni. Az önkormányzat rendeletét a bírói ítélkezés során is alkalmazni kell. Ha annak alkotmányossága vitás, megsemmisítését az Alkotmánybíróság előtt lehet kezdeményezni. E helyütt is utalnunk kell arra, hogy az önkormányzat és más személy közös tulajdonában lévő lakás bérletére az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni. Ilyen esetben a Polgári Törvénykönyvnek a közös tulajdonra, illetőleg a Lakástv. szabályait kell figyelembe venni. A Lakástv. 1. számú mellékletével hatályon kívül helyezett 2/1971. (II. 8.) Korm. rendelet alapján - a jogszabályban meghatározott esetekben - a tanácsi bérlakás kiutalásakor egyszeri lakás-használatbavételi díjat kellett fizetni. Az Alkotmánybíróság az 5/1995. (II. 22.) AB határozatában kifejtette, hogy a megyei önkormányzat a lakásbérleti jogviszony létrehozása feltételeként nem írhatta elő a lakás-használatbavételi díj megfizetésének kötelezettségét. A határozat indokolása - többek között - a következőket tartalmazza. 2. Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint az indítvány a következők miatt megalapozott.
11 Az Alkotmány 44/A. (2) bekezdése szerint A helyi képviselő-testület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal. Az évi LXV. törvény 16. (1) bekezdése pedig megállapítja, hogy a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot. A Közgyűlés rendeletének 7. (1) bekezdése szerint a bérlő a bérleti szerződés aláírásakor 2 havi lakbérrel megegyező használatbavételi díjat köteles megfizetni. A Közgyűlés rendeletének 11. (2) bekezdése azt írja elő, hogy a lakásbérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén a bérlő cserelakásra nem tarthat igényt, azonban a lakás-használatbavételi díj általa kifizetett összegével megegyező térítés illeti meg. A Közgyűlés rendeletének 15. (4) bekezdésének ugyancsak sérelmezett c) pontja pedig úgy rendelkezik, hogy a pályázati hirdetménynek tartalmaznia kell a használatbavételi és bérleti díj legkisebb mértékét és megfizetésnek módját. A Lakástv. 2. (1) bekezdésének megfelelően a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. E törvény a lakás-használatbavételi díjról nem rendelkezik, 1. sz. melléklete II. fejezetének g) pontja pedig a lakásépítési hozzájárulásról és a lakás-használatbavételi díjról, továbbá a kedvezményekről szóló 2/1971. (II. 8.) Korm. rendeletet december 31. napjával hatályon kívül helyezte. A Lakástv. a helyi önkormányzatokat több tárgykörben is rendeletalkotásra hatalmazta fel, a lakáshasználatbavételi díj előírására vonatkozóan azonban a törvény nem ad ilyen tartalmú felhatalmazást. A Lakástv. 1. (3) bekezdése szerint az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései irányadók. A Ptk (2) bekezdése azt írja elő, hogy a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. A Ptk a) pontja viszont azt állapítja meg, hogy a törvény alkalmazásában jogszabály: a törvény, továbbá a kormányrendelet, a 19. (1) bekezdésének c) pontja, a 29. (3) bekezdése, a 200. (2) bekezdése, a 231. (3) bekezdése, a 301. (4) bekezdése, a 434. (3)-(4) bekezdése, az 523. (2) bekezdése, az 528. (3) bekezdése és az 530. tekintetében viszont valamennyi jogszabály. Az e határozat indokolásában említett jogszabályi összevetéséből kitűnik, hogy a Pest megyei önkormányzat a lakásbérleti jogviszony létrehozása feltételeként nem írhatta elő a lakás-használatbavételi díj megfizetésének kötelezettségét. Az önkormányzati rendelet ugyanis a Ptk a és 685. a) pontja idézett előírásai figyelembevételével a lakásbérleti jogviszony létrehozása feltételeit kizárólag a Lakástv. keretei között szabályozhatja. Mindezekre tekintettel az Alkotmánybíróság a Közgyűlés rendeletének a lakás-használatbavételi díjra vonatkozó előírásait törvényellenesnek minősítette és a rendelkező részben foglaltaknak megfelelően megsemmisítette. A lakás bérbeadása nem lakás céljára A korábban hatályban volt jogszabály szerint (1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 2. ) lakást csak lakás céljára lehetett hasznosítani. Jogszabály ettől eltérően is rendelkezhetett. Ezt a tiltó rendelkezést a Lakástv. hatályon kívül helyezte. Ma már nincs akadálya annak, hogy a bérbeadó a lakást nem lakás céljára (pl. iroda, rendelő) bérbeadja. Ez a megengedő rendelkezés önkormányzati lakásra csak korlátozottan alkalmazható. Önkormányzati lakás nem lakás céljára csak kivételesen adható bérbe. A bérbeadás lehetőségét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Ha a bérlő olyan tevékenységet kíván folytatni a lakásban, amelyhez szakhatósági engedély szükséges, az engedély megadása előtt a lakást nem lakás céljára nem használhatja. A lakásnak a rendeltetéstől eltérő használata vagy hasznosítása - többlakásos épületben - sértheti a többi bérlő vagy a többi tulajdonostárs érdekeit. Az ebből eredő jogvitákat a polgári jog általános szabályai szerint kell elbírálni. Ha a bérlő a bérbeadó engedélye (megállapodása) nélkül a lakást vagy annak egy részét nem lakás céljára használja, ez olyan rendeltetésellenes használatnak is minősülhet, amely a lakásbérleti szerződés felmondását [Lakástv. 24. (1) bekezdés d) pontja] is megalapozhatja. Ha a bérlő a lakást nem lakás céljára használhatja - nézetünk szerint - ezzel a lakás jellege - már mint az, hogy a helyiségcsoportot a Lakástv. 2. számú melléklete értelmében lakásnak kell tekinteni - nem változik meg. Nincs jelentősége annak sem, hogy a használat ellenértékét lakbérnek vagy helyiségbérnek nevezzük. Kötött bér esetén jogszabály határozza meg a bér mértékét. Ha pedig a felek szabadon állapodhatnak meg a bérlő által a fizetendő összegben, akkor - a Lakástv. szempontjából - nincs jelentősége annak, hogy azt lakbérnek vagy helyiségbérnek jelölik meg. A bérlőkijelölési és a bérlőkiválasztási jog gyakorlása
12 Ha az önkormányzati lakás, továbbá a műteremlakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetőleg a Lakástv. hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személlyel kell szerződést kötni [Lakástv. 3. (3) bek. első fordulat]. A szóban forgó rendelkezésből kitűnik, hogy a bérlőkijelölési, illetőleg a bérlőkiválasztási jog már a Lakástv. hatálybalépése (1994. január 1-je) előtt keletkezett. A Lakástv. a szóban lévő megszerzett jogokat nem csorbította, ezért a jogok gyakorlását a Lakástv. hatálybalépése után is lehetővé teszi. A Lakástv. hatálybalépése előtt a bérlőkijelölési és a bérlőkiválasztási jogot csak állami lakásra lehetett gyakorolni. A bérlőkiválasztási jogot az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 7. -a tartalmazta. Ebből csupán azt emeljük ki, hogy a városi (fővárosi, megyei városi), illetőleg a községi tanács végrehajtó bizottsága közületi szervvel megállapodhatott abban, hogy azokra a tanácsi bérlakásokra, amelyeknek létesítési költségét vagy ennek meghatározott hányadát a közületi szerv a tanács fejlesztési alapjába (költségvetésébe) átutalta, a közületi szerv javára - az átutalt összeg nagyságától függően - egyszeri vagy többszöri, esetleg a kiválasztott bérlő által kiürített tanácsi bérlakásra is kiterjedő bérlőkiválasztási jogot biztosított. A közületi szerv csak olyan személyt választhatott ki tanácsi bérlakás bérlőjéül, aki a szervvel munka-, szolgálati vagy szövetkezeti, illetőleg munkaközösségi (alkotóközösségi) tagsági viszonyban állt, vagy akinek a szerv rendelkezése alatt álló vállalati bér- vagy szolgálati lakásba, illetőleg a szerv érdekében más célra felhasználásra kerülő lakásból való kiköltöztetése azt szükségessé tette. Egyszeres bérlőkiválasztási jog esetén, ha a jogosult a bérlőkiválasztási jogával már élt, többé azt már nem gyakorolhatja. Többszörös bérlőkiválasztási joggal rendelkező közületi szerv kiköthette, hogy kizárólag a munkaviszony fennállása tartamára kívánja a lakást a dolgozója részére biztosítani. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 3. -ának (2) bekezdése értelmében nemcsak a tanácsi bérlakás, hanem az átmeneti lakás, a vállalati bérlakás és a szolgálati lakás is állami lakásnak minősülakástv. A bérlőkijelölési jogot az átmeneti lakásra az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 26. -a, a vállalati bérlakásra a a, a szolgálati lakásra a a, végül a műteremlakásra a 40. -a tartalmazta. Összegezve elmondhatjuk, hogy a bérlőkiválasztási, illetőleg bérlőkijelölési jog gyakorlására - a Lakástv. 3. -ának (3) bekezdése alapján - akkor kerülhet sor, ha a bérlőkiválasztási jogot a tanácsi (önkormányzati) bérlakásra, a bérlőkijelölési jogot pedig az átmeneti, vállalati - és szolgálati lakásra már a Lakástv. hatálybalépése előtt az arra jogosult megszerezte. A bérlőkijelölésre, valamint ilyen megállapodás esetén a bérlőkiválasztásra jogosult döntése alapján a szerződést a) határozott időre, b) határozatlan időre, illetőleg c) feltétel bekövetkezéséig lehetett kötni. Ha törvény vagy megállapodás a bérlőkijelölésre jogosultat felhatalmazta, a szerződés tartalmára vonatkozóan egyéb feltételeket is kiköthetett. A bérlő a Lakástv.-ben meghatározott jogait számos esetben csak a bérbeadó hozzájárulásával gyakorolhatja. Ilyen eset - többek között - más személy befogadása [Lakástv. 21. (1) bek.], tartási szerződés kötése a lakásbérleti jog folytatása ellenében [Lakástv. 22. (1) bek.], a lakás elcserélése [Lakástv. 29. (1) bek.], vagy a lakás egy részének albérletbe adása [Lakástv. 33. (1) bek.]. Ha a bérlő a Lakástv.-ben meghatározott jogait csak a bérbeadó hozzájárulásával gyakorolhatja, a hozzájárulás csak a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott tartalommal érvényes. Ez a rendelkezés diszpozitív szabály, mert ettől a felek eltérhetnek. Hasonló a helyzet a bérlőkiválasztási jog esetén is, ha a Lakástv. a jogosult hozzájárulását írja elő. Önkormányzati műteremlakás bérlőjének kijelölése Az önkormányzati tulajdonban lévő, a művelődési és közoktatásügyi miniszter bérlőkijelölési jogával érintett műteremlakás bérlőkijelölésének szabályait a 15/1995. (XII. 29.) MKM rendelet szabályozza. A rendelet alkalmazásában a) műterem: a lakáshoz kapcsolódó olyan helyiség, amelynek általában - alapterülete 20 m2-t meghaladja, - belmagassága legalább 3 méter, - ablaka észak-keleti, északi vagy észak-nyugati tájolású, és ablakfelülete legalább 5 m2; b) műteremlakás: az a lakás, amelyben műterem található, továbbá az, amely műteremmel nem rendelkezik, de bérlője részére műteremlakásként került bérbeadásra;
13 c) szükség - műteremlakás - az a lakás, amelyben műterem található, és egyebekben a komfort nélküli lakás feltételeinek megfelel. Műteremlakás bérlőjéül olyan alkotó művész jelölhető ki, aki tevékenységét élethivatásszerűen gyakorolja. A bérlő kijelölésére a Magyar Alkotóművészeti Közalapítvány jelöli ki nyilvános pályázat és az alkotóművészeti társadalmi szervezetek képviselőiből álló a Magyar Alkotóművészek Közalapítvány által létrehozott bizottság javaslata alapján. Ha az alkotóművész kéri, bérlőtársként a házastársa, a gyermeke (örökbefogadott, mostoha- és nevelt gyermeke), szülője (örökbefogadó, mostoha- és nevelő szülője), valamint élettársa jelölhető ki bérlőtársként. Az alkotóművész a műteremlakásba a Magyar Alkotóművészeti Közalapítvány hozzájárulása nélkül is befogadhatja házastársát, a gyermekét (örökbefogadott, mostoha- és nevelt gyermekét), a jogszerűen befogadott gyermekétől született unokáját, a szülőjét (örökbefogadó, mostoha- és nevelő szülőjét), valamint élettársát és élettársa kiskorú gyermekét. Ezek a személyek azonban az alkotóművész lakásbérleti szerződésének megszűnése után a műteremlakás bérleti jogának folytatására nem jogosultak, mint jogcím nélküli használók, elhelyezésükről maguk kötelesek gondoskodni. A műteremlakás jogcím nélküli használói a lakbér kétszeresétől ötszöröséig kitevő lakáshasználati díjat kötelesek megfizetni attól függően, hogy korábban milyen jogcímen költöztek be a lakásba. A bérlő a műteremlakás bérleti jogát alkotóművész javára cserélheti el a bérbeadó, továbbá a - Műteremlakás Bizottság javaslata alapján - a Magyar Alkotóművészeti Közalapítvány előzetes írásbeli hozzájárulásával. A műteremlakás vagy annak egy része albérletbe nem adható és elidegeníteni is csak kivételes és indokolt esetben lehet - így különösen akkor, ha a műtermet a művész saját költségén alakította ki - a Műteremlakás Bizottság javaslata alapján, a Magyar Alkotóművészeti Közalapítvány előzetes írásbeli hozzájárulásával. Az állam tulajdonában lévő lakás bérbeadása Ha a lakás a Magyar Állam kizárólagos tulajdonában áll, a lakásbérleti szerződést a lakással rendelkező szerv által megjelölt személlyel és feltételekkel lehet megkötni. A szerződést írásba kell foglalni, a szóban vagy ráutaló magatartással létrejött megállapodás semmis. Az állam és más személy közös tulajdonában lévő lakás bérbeadására az állami lakásra vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni. A közös tulajdonból eredő jogviták elbírálásánál a Polgári Törvénykönyv, valamint a Lakástv. rendelkezéseit kell figyelembe venni. Pl. a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben előbérleti jog illeti meg, a fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni stb. Ha az állami lakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetőleg a Lakástv. hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személlyel kell szerződést kötni. A bérlőkijelölésre, valamint ilyen megállapodás esetén a bérlőkiválasztásra jogosult döntése alapján a szerződés határozatlan vagy határozott időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig köthető. A bérlőkijelölésre jogosult a szerződés tartalmára vonatkozóan - ha erre törvény vagy megállapodás felhatalmazza - egyéb feltételeket is előírhat. Az állami lakás bérbeadásánál a Lakástv ában előírt rendelkezéseket is figyelembe kell venni. E szerint a fegyveres erők, a rendőrség, az állami tűzoltóság, a polgári védelem, a nemzetbiztonsági szolgálatok, a vám- és pénzügyőrség, a büntetés-végrehajtás szervei, és a központi költségvetési szerv rendelkezése alatt álló - e szervekkel szolgálati, köztisztviselői, közalkalmazotti és egyéb munkaviszonyban, valamint más címen foglalkoztatási jogviszonyban lévők elhelyezéséhez szükséges - lakásokra (ideértve az e szerveket megillető bérlőkijelölési és bérlőkiválasztási jog gyakorlását is) a tevékenység szerint illetékes miniszter - a Lakástv. keretei között - rendeletben határozhatja meg - többek között - a bérlők körét, a bérbeadás feltételeit, a bérlőtársi jogviszony létesítésének lehetőségeit, a lakáshasználati díj emelésének mértékét és feltételeit stb. Az állami lakások bérbeadására a Lakástv. 87. magyarázata során még visszatérünk. 4. (1) A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak). (2) Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak. (3) Önkormányzati lakásra bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető. (4) Önkormányzati lakásra - ha a bérlőkijelölésre jogosult eltérően nem rendelkezik - a házastársak közös kérelmére, bérlőtársi szerződést kell kötni. (5) A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. BH A felmondási okok vizsgálata szempontjából a bérlőtársakat egyaránt terheli az egész bérlemény tekintetében a rendeltetésszerű használat és az együttélés követelményei betartásának kötelezettsége [1993. évi LXXVIII. törvény 4. (5) bekezdés, 24..].
14 A bérlőtársi jogviszony A Lakástv. 4. -ának (1) bekezdése értelmében a lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak). A bérlőtársi jogviszony létrejöhetett a Lakástv. hatálybalépése előtt a korábban hatályban volt jogszabályok alapján. A Lakástv ának (5) bekezdése akként rendelkezik, hogy a Lakástv. hatálybalépésekor már fennálló bérlőtársi jogviszonyt nem érinti. Ezért szükségesnek látjuk, hogy a Lakástv. hatálybalépése előtt létrejött bérlőtársi jogviszony - néhány fontosabb - kérdéseit is elemezzük. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet, illetőleg az 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet különbséget tett aszerint, hogy a bérlőtársi jogviszony a) házastársak, vagy b) egyéb személyek között jött létre. A bérlőtársi jogviszony keletkezése január 1-je előtt A házastársak bérlőtársi jogviszonya január 1-je előtt a jogszabály erejénél fogva keletkezett. A házassági bontóperben - a lakáshasználat rendezésénél - ennek döntő jelentősége van. Nincs szükség annak bizonyítására (lakásbérleti szerződéssel vagy egyéb módon), hogy a házastársak között a bérlőtársi jogviszony létrejött. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 47. -ának (2) bekezdése értelmében a bérlőnek a lakásban lakó házastársa - a szolgálati lakásban lakó házastárs kivételével - akkor is bérlőtárs, ha a lakásbérleti szerződés megkötésében nem vett részt. Az 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet 29. -ának (4) bekezdése értelmében a lakásba később beköltöző házastárs a házasságkötés és a lakásba beköltözés tényével - a lakásügyi hatóság intézkedése nélkül is - bérlőtárssá válik. Ilyen esetben a lakást kiutaló határozatot - a később beköltöző házastárs kérelmére - ennek megfelelően ki kell egészíteni. A korábban hatályban volt rendelkezések szerint tehát nem volt jelentősége annak, hogy a házastársak együtt költöztek be a lakásba vagy - valami oknál fogva - az egyik házastárs később vette használatba a házastársak lakását. A szolgálati lakás bérlőjéül kijelölt személlyel a közös lakásba beköltöző házastársat nem bérlőtársnak, hanem a bérlő közeli hozzátartozójának kellett tekinteni (1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet 46. ). A nem házastársak (élettársak, testvérek vagy más személyek között) a Lakástv. hatálybalépése előtt a bérlőtársi jogviszony csak az erre irányuló szerződés alapján jöhetett létre. A szerződést állami és nem állami lakás esetén egyaránt írásba kellett foglalni. Ennek elmulasztása a szerződés semmisségét vonta maga után, mert az alakszerűséget a jogszabály írta elő [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 47. (1) bek., Ptk (1) bek.]. Előfordulhatott, hogy a Lakástv. hatálybalépése előtt nemcsak keletkezett, hanem meg is szűnt a bérlőtársi jogviszony. Ennek vizsgálatánál szintén a korábban hatályban volt rendelkezéseket (1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet és 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet) kell alkalmazni. Megszűnt a bérlőtársi jogviszony, ha a bérlőtárs meghalt és csak egy bérlő maradt vissza. Megjegyezzük, hogy a bérlőtársi jogviszonyt - a jogszabály erejénél fogva - folytatni nem lehetett. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 94. (1) bekezdése értelmében, ha a bérlő a lakásból állandó jelleggel kijelentkezett és azt kiürítette, a lakásbérleti jogviszony - a szünetelés esetének kivételével - megszűnik. A szóban forgó rendelkezés - véleményünk szerint - nemcsak a lakásbérleti, hanem a társbérleti és a bérlőtársi jogviszonyra is alkalmazni kell. Például, ha az apa és a fia bérlőtársként használta a lakást és a fiú házasságot kötött, a beköltöző házastárs bérlőtárssá nem vált. Ha azonban a fiatalok - a súrlódások elkerülése végett - vásároltak egy öröklakást és oda az apa beköltözött, összes ingóságait magával vitte, a korábbi lakásából kijelentkezett - nézetünk szerint -, a bérlőtársi jogviszonya megszűnt. Ennek az sem volt akadálya, ha a bérlőtársi szerződés - apa és fia között - írásba volt foglalva. A Ptk (3) bekezdésének második fordulata szerint ugyanis a szerződésnek a megszabott alak mellőzésével történt megszüntetése vagy felbontása is érvényes, ha az annak megfelelő tényleges állapot a felek egyező akaratából létrejött. Ha azonban az apa - szintén a súrlódások elkerülése végett - a lakhatásra is alkalmas nyaralójába huzamosabb ideig tartózkodott, és a bérlőtársi lakásából ingóságait nem vitte el, a lakásból állandó jelleggel nem jelentkezett ki, akkor a bérlőtársi jogviszony megszüntetéséből eredő jogvita a bíróság hatáskörébe tartozott. A bérlőtársi jogviszonyt a bíróság szüntette meg, ha annak 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet ában meghatározott feltételei fennállottak. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 94. -ának (1) bekezdését házastársak esetében csak egészen kivételes esetben lehetett alkalmazni. Házastársaknál gyakran előfordul, hogy az egyik házastárs - kényszerítő körülmények miatt - átmeneti időre kénytelen elhagyni a bérlőtársi lakást.
15 A bérlőtársi jogviszony keletkezése január 1-je után A Lakástv. 2. -ának (1) bekezdése értelmében nemcsak a lakásbérleti jogviszonyt, hanem a társbérleti és a bérlőtársi jogviszonyt is a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. Ma már nincs hatályban az a rendelkezés [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 47. (2) bek.], hogy a bérlőnek a lakásban lakó házastársa - a szolgálati lakásban lakó házastárs kivételével - akkor is bérlőtárs, ha a lakásbérleti szerződés megkötésében nem vett részt. A bérlőtársi jogviszony keletkezése szempontjából különbséget kell tenni aszerint, hogy a lakás a) a Magyar Állam, b) az önkormányzat kizárólagos tulajdonában, illetőleg c) egyéb tulajdonban áll (magánszemélyek, gazdasági társaságok, szövetkezetek, alapítványok, egyházak stb. tulajdona). Önkormányzati lakásra bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető. Önkormányzati lakásra - ha a bérlőkijelölésre jogosult eltérően nem rendelkezik - a házastársak közös kérelmére, bérlőtársi szerződést kell kötni [Lakástv. 4. (3)-(4) bek.]. Önkormányzati bérlakásra tehát - házastársak esetén - a bérlőtársi jogviszonyra szerződéskötési kötelezettség áll fenn. A bérlőkijelölésre jogosult azonban ettől eltérően rendelkezhet. A szóban forgó kógens szabályoktól önkormányzati rendeletben eltérni nem lehet [59/1994. (XII. 20.) AB határozat]. A házastársak bérlőtársi jogviszonyának keletkezése felmerülhet akkor, ha a) üres lakást vesznek bérbe, b) lakáscsere útján költöznek a lakásba, és c) a lakásbérleti jog folytatásáról van szó. Akár a felsorolt, akár más körülmény folytán merül fel - önkormányzati bérlakásnál - a házastársak bérlőtársi jogviszonya, a házastársaknak minden esetben közösen kell kérnie a bérlőtársi jogviszony létesítését. Az állam tulajdonában lévő lakásra a lakással rendelkező szerv által megjelölt személyekkel és feltételekkel lehet bérlőtársi szerződést kötni. Ha az állami lakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetőleg a Lakástv. hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személyekkel lehet bérlőtársi szerződést kötni. Az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásra vonatkozó bérlőtársi szerződést írásba kell foglalni. Szóban vagy ráutaló magatartással - az említett lakásoknál - bérlőtársi jogviszony nem jöhet létre. Az egyéb pl. magántulajdonban lévő lakásra bérlőtársi jogviszony a bérbeadó és a bérlőtársak szerződése alapján jöhet létre. Írásba foglalási kötelezettség azonban nincs, a bérlőtársi jogviszony létrejöhet szóban és a szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. Bérlőtársi jogviszony létesítése önálló bérlet esetén Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak [Lakástv. 4. (2) bek.]. Önálló bérletről akkor lehet szó, ha a lakásnak egy bérlője van. Ha a bérlőhöz beköltöző vagy a már vele együtt lakó személy bérlőtársi jogviszonyt akar létesíteni, olyan bérlőtársi megállapodásra van szükség, amelyet a bérbeadó, a bérlő és a leendő bérlőtárs köt egymással. A rendelkezés alkalmazásánál nincs jelentősége annak, hogy a lakás önkormányzati, állami, illetőleg egyéb tulajdonban áll. Természetesen önkormányzati és állami lakásoknál alkalmazni kell azokat a kógens szabályokat is, amelyeket az előzőekben kifejtettünk. Pl. az írásbafoglalás kötelezettségét. A bérlőtársak jogai és kötelességei A bérlőtársak jogai és kötelességei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. A jogok és kötelességek egyenlősége elsősorban a bérlőtársak belső viszonyára tartozó kérdés, hiszen kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A jogok egyenlősége azt jelenti, hogy a bérlőtársak az egész lakást és a lakásberendezéseket közösen használhatják. Mivel a lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki, természetszerű, hogy a bérlőtársak a lakáshoz tartozó helyiségeket is közösen használhatják. A jogok egyenlőségén az sem változtat, ha korábban a lakásnak csak az egyik bérlőtárs volt a bérlője. Nincs jelentősége annak sem, ha a bérlőtársak egyike - különvagyonából - jelentős összeget fordított a lakásra (a lakást átalakította, korszerűsítette stb.). Természetesen annak nincs akadálya, hogy a bérlőtársi jogviszony megszűnésekor az értéknövelő beruházásokat a bérlőtársak, illetőleg a bíróság figyelembe vegye. Bár a Lakástv. 4. -ának (5) bekezdése értelmében a bérlőtársak jogaikat együttesen gyakorolhatják, mégis utalnunk kell arra, hogy a bérlőtársat számos olyan jog megilleti, amelyet egyedül is gyakorolhat. A Lakástv.
16 21. (3) bekezdése értelmében a bérlőtárs a lakásba a kiskorú gyermekét (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermekét), valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokáját a másik bérlőtárs hozzájárulása nélkül is befogadhatja. Annak sincs akadálya, hogy a bérlőtárs - a másik bérlőtárs hozzájárulása nélkül - a bérlőtársi jogviszonyt megszüntesse és a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyja. Lehetőség van arra, hogy ha a bérbeadó a Lakástv ának (1) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségét nem teljesíti, akkor bármelyik bérlőtárs felszólítsa a bérbeadót a hibák kijavítására, illetőleg a bíróságtól kérje a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, vagy a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégeztesse. A bérlőtársaknak vannak olyan jogaik, amelyeket csak együtt gyakorolhatnak. Ilyennek tekinthető az, hogy a lakással csak együtt rendelkezhetnek. A rendelkezési jog körébe tartozik - többek között - a lakáscsereszerződés megkötése, a lakásbérleti szerződés megszüntetése, vagy albérlő befogadása. Lakáscsere esetén a bérlőtársak valamennyien szerződő felek és a lakásbérleti szerződés megszűnéséről is csak megállapodással együtt rendelkezhetnek. Ha a bérbeadó a lakásbérleti szerződést cserelakás felajánlásával vagy egyéb okból felmondja, az egyik bérlőtárs - a másik bérlőtárs terhére - a felmondást nem fogadhatja el. A felmondás ugyanis a lakásbérleti szerződést megszünteti [Lakástv. 23. (1) bek. c) pont]. A bérlőtársaknak kell megállapodni a bérbeadóval abban is, hogy a bérlőtársak a lakást átalakítják, korszerűsítik. A bérlőtársaknak - a lakásbérleti jogviszonyból eredő - kötelességei egyenlőek. A Lakástv. a bérlő kötelezettségeit (pl. lakbérfizetés, karbantartás stb.) részletesen szabályozza. Ha bérlőtársi jogviszony áll fenn, a kötelezettségek teljesítésével felmerülő költségeket a bérlőtársak egyenlő arányban viselik. Ez a rendelkezés diszpozitív szabály, a felek ettől megállapodással eltérhetnek, de ez nem változtat azon, hogy kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. Ha a bérlőtársak a bérbeadónak közösen okoznak kárt, felelősségük szintén egyetemleges, egymással szemben - tehát belső viszonyukban - azonban nem feltétlenül egyenlő arányban oszlik meg. Az együttes károkozás általános szabályaitól a lakásbérlet esetében sem indokolt eltérni, ezért felelősségük egymással szemben felróhatóságuk arányában oszlik meg. A kár a bérlőtársak között egyenlő arányban akkor oszlik meg, ha magatartásuk felróhatóságának arányát nem lehet megállapítani. A bérlőtársaknak lehetnek olyan kötelezettségeik is, amelyeknél az egyetemleges felelősség nem jöhet szóba, ilyen pl. a Lakástv ának (3) bekezdésében meghatározott tűrési kötelezettség, vagy a lakásbérlet megszűnésekor a lakás visszaadásának kötelezettsége [Lakástv. 17. (1) bek.]. A lakásbérleti jogviszonyból eredő hasznok a bérlőtársakat egyenlő arányban illeti meg. Ha a bérlőtársak a lakás egy részét albérletbe adták, vagy lakbérmérséklésre tarthattak igényt, illetőleg a lakásbérleti szerződést önkormányzati lakásra pénzbeli térítés ellenében szüntették meg, az így szerzett vagyon a bérlőtársakat - eltérő megállapodásuk hiányában - egyenlő arányban illeti meg. Birtokháborítás esetén a birtokvédelem mindegyik bérlőtársat önállóan is megilleti, és követelheti a lakásnak a közös birtokba bocsátását. A jogcím nélküli lakáshasználó kihelyezése iránt is bármelyik bérlőtárs pert indíthat. A peres eljárás során azonban a bérlőtárs olyan bírói egyezséget nem köthet, amellyel - a perben nem álló - másik bérlőtárs jogait csorbítja. A Lakástv ának (4) bekezdése értelmében a bérlő az albérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja. Nincs azonban rendelkezés arról, hogy a bérlőtársak a felmondás jogát külön-külön vagy csak együttesen gyakorolhatják. A kérdést végső soron a joggyakorlat dönti el, véleményünk szerint azonban, ha az albérlő az egyik bérlőtárssal szemben súlyos magatartást követett el, a sérelmet szenvedő bérlőtárs az albérleti szerződést felmondhatja. A bérlőtársi lakáshasználat megosztása A bérlőtársak az egész lakást és a lakásberendezéseket közösen használhatják. Ez a jogosultság a bérlőtársat akkor is megilleti, ha a másik bérlőtárs önálló bérlő volt amikor a lakásba beköltözött (a későbbi beköltözéskor szerzett bérlőtársi jogviszonyt). Nincs jelentősége annak sem, ha a lakás megszerzésére (karbantartására, felújítására) fordított kiadásaik nem voltak egyenlő mértékűek. A közös használat során a bérlőtárs nem a lakás egyik vagy másik helyiségét jogosult használni, hanem minden helyiségét, de a többi bérlőtárssal közösen. Bérlőtársi jogviszony esetén kizárólagos használati jogosultság - a Lakástv. alapján - egyik bérlőtársat sem illeti meg. Jogszabály azonban nem tiltja, hogy a bérlőtársak a lakás elkülönített használatában megállapodjanak. Nincs akadálya annak, hogy a bérlőtársak a lakás egy részét kizárólagosan, még a többi helyiségeket közösen használják. Ez a megállapodás azonban a bérbeadóra nem hat ki, kötelezettségük a bérbeadóval szemben továbbra is egyetemleges marad. Ez a megállapodás a bérlőtársakat - belső viszonyukban - köti, önkényesen megváltoztatni nem lehet. Ha azonban
17 a megállapodás óta a körülményekben változás következett be, ismét igényelni lehet a lakás közös használatát. Megállapodás hiányában a bíróság is elrendelheti a használat megosztását. Ebből a szempontból azonban különbséget kell tennünk aszerint, hogy a bérlőtársi jogviszony a) házastársak, vagy b) más személyek között áll fenn. A bíróság a házastársak közös bérletében lévő lakásának használatát megosztja, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetővé teszi. Nem osztható meg a lakás használata, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével jár [1952. évi IV. törvény 31/B. (4) bek.]. A Lakástv. nem tartalmaz rendelkezést arra nézve, hogy más személyek között fennálló bérlőtársi jogviszony esetén a bíróság a használat megosztását elrendelheti-e. A kérdést a joggyakorlat döntheti el, véleményünk szerint azonban lehetnek olyan esetek, amikor indokolt, hogy a bíróság az elkülönített használatot elrendelje. Ha a közös tulajdonban lévő lakás esetén (Legfelsőbb Bíróság PK 8. számú polgári kollégiumi állásfoglalása) a bíróság a lakás használatát bírói ítélettel rendezheti, úgy véljük közös bérlet esetén is lehetőség van a használat bírói rendezésére. Ha a bíróság a Lakástv a alapján a másik bérlőtárs bérlőtársi jogviszonyát - a jogszabályban meghatározott okok fennállása esetén - megszüntetheti, indokolt lehetőséget adni arra, hogy a használat megosztásáról is rendelkezhessen. A bérlőtársi lakáshasználat megosztására - nem házastársak esetén - is csak akkor kerülhet sor, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma, valamint a felek körülményei azt lehetővé teszi. Ha a használat bírói rendezése után a körülmények megváltoznak, nincs akadálya a használat újabb rendezésének. Ennek során lehet igényelni a közös használatot, vagy - ha annak a Lakástv.-ben meghatározott okai fennállanak - a bérlőtársi jogviszony megszüntetését. A bérlőtársi jogviszony egyéb kérdései A bérlőtársak által befogadható személyek körét, a bérlőtársi jogviszony megszüntetését, továbbá a lakás elhagyásának következményeit a Lakástv. külön-külön szabályozza. Ezért ezekre a kérdésekre a megfelelő paragrafusok magyarázata során térünk ki (Lakástv. 21. és 30. -a). 5. (1) Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlők. A társbérlő önálló bérlő. (2) Önkormányzati és állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbe adni nem lehet. (3) Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lévő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételeit. A társbérleti jogviszony Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják - társbérlők. A társbérleti jogviszonyt meg kell különböztetnünk a bérlőtársi jogviszonytól. A bérlőtársak a lakást közösen használják, a lakásnak együttes bérlői, a társbérlő ezzel szemben önálló bérlő. Például lakáscsere-szerződést a bérlőtársak csak együttesen köthetnek, a társbérlő viszont önállóan. A társbérlő a lakásnak egy vagy több helyiségét kizárólagosan, a többi helyiséget pedig a többi társbérlővel közösen használhatja. A bérlőtársak kötelezettsége a bérbeadóval szemben egyetemleges, a társbérlő - mivel önálló bérlő - kötelezettségei tekintetében önállóan köteles helytállni. Társbérlet esetén különbséget kell tenni aszerint, hogy a lakás a) önkormányzat, b) az állam, illetőleg c) egyéb tulajdonban áll. Önkormányzati és állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbeadni nem lehet. Egyéb tulajdonban lévő lakásoknál azonban nincs akadálya annak, hogy a felek szerződéses megállapodása alapján a megüresedett társbérleti lakrészt ismételten bérbeadják. Az egyéb tulajdonban lévő lakásoknál, ha a bérbeadó (a tulajdonos) az általa használt lakás egy részét bérbeadja nem társbérleti, hanem albérleti jogviszony jön létre. A bérbeadó a társbérlő lakásbérleti jogviszonyát ugyan olyan okok alapján mondhatja fel mint a bérleti szerződést. A társbérlő lakásbérleti jogviszonyának megszüntetését azonban a másik társbérlő is igényelheti. Ennek részleteire a Lakástv ának magyarázata során térünk ki.
18 Mint arra már utaltunk, a társbérlő önálló bérlő. A társbérlő a lakrészét a másik társbérlő hozzájárulása nélkül is elcserélheti (a bérbeadó hozzájárulására és a szerződés írásba foglalására azonban szükség van). A lakásbérleti szerződést - ingyenesen vagy ellenérték fejében - a bérbeadóval történő megállapodással megszüntetheti. A társbérleti lakrészre önállóan lehet - a Lakástv.-ben meghatározott esetekben - a lakásbérleti jogviszonyt folytatni. Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lévő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételeit. Az állami tulajdonban lévő társbérleti lakrész megüresedése esetén a lakással rendelkező szerv határozhatja meg, hogy ki tarthat igényt a megüresedett lakrészre. Egyéb tulajdonban lévő lakásnál a felek megállapodása irányadó arra nézve, hogy a megüresedett lakrészt ki veheti használatba. A Lakástv. a visszamaradt társbérlő részére nem biztosít előbérleti jogot. II. Fejezet A felek jogai és kötelezettségei 6. (1) Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. (2) Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni. BH A társasházi lakásban lakó quasi bérlő nem kötelezhető a tulajdonost terhelő társasházi közös költségek megfizetésére, ha ezt megállapodás alapján nem vállalta át. E költségek fizetésének elmulasztására felmondás nem alapítható, és nem kérhető a bérlő lakás kiürítésére való kötelezése (1993. évi LXXVIII. törvény 2., 6. ). BH Lakott ingatlan tulajdonjogát árverésen megszerző tulajdonos díjkövetelése a bentmaradt lakáshasználóval szemben (1959. évi IV. törvény 117. ; évi LXXVIII. törvény 6. és 20. ). BH Az árverés útján szerzett tulajdonjog esetén, a tulajdonos a lakásban maradt volt tulajdonos lakáshasználati jogát akkor szüntetheti meg, ha a lakáshasználó a megállapodáson alapuló vagy a jogerős ítélettel megállapított használati díjat nem fizeti (1993. évi LXXVIII. tv. 6. ). BH Az ingatlant lakottan vásárló árverési vevő a bentlakóval szemben a bérleti díj nem fizetése miatti felmondáson alapuló lakáskiürítési igényt csak akkor érvényesíthet, ha a felek között volt megállapodás a bérleti díj tekintetében, vagy volt megállapított bérleti díj [1959. évi IV. törvény 120., évi LIII. törvény 137., évi LXXVIII. törvény 2., 6., 24. (1) bekezdés a), c), e) pont]. BH A lakbér összegének megállapítása kérdésében a felek akkor fordulhatnak a bírósághoz, ha megállapodásuktól függ a bér módosítása, és ebben nem tudnak megállapodni, vagy ha a bér mértékét a jogszabály állapítja meg, de a bérlő annak helyes alkalmazását vitatja. Mindaddig, amíg a bíróság a bérleti díj összegét nem határozza meg, a lakbér meg nem fizetésén alapuló felmondási jog érvényesen nem gyakorolható [1993. évi LXXVIII. törvény 6. (1)-(2) bekezdés, 25. (1) bekezdés]. BH A bérleti szerződésnek a keresetindítástól kezdődő hatályú módosítása [1959. évi IV. törvény 241., évi LXXVIII. törvény 6. (2) bekezdés, 36. (1) bekezdés]. BH Közös tulajdon megszüntetésekor a lakott értékben történő árverési értékesítés után visszamaradó volt tulajdonostárs (bérlő) jogállásával azonos annak a bentlakó kötelezettnek a jogállása, akinek az ingatlanát a lakott állapotnak megfelelő árverési vételáron szerzi meg az árverési vevő [1993. évi LXXVIII. tv. 6. (2) bek., 24. (1) bek., évi LIII. tv (2) bek.]. EBH A lakásbérleti díj bíróság általi megváltoztatása a szerződés módosításának általános törvényi feltételeivel összhangban lehetséges [1993. évi LXXVIII. tv. 1. (3) bekezdés, 6. (2) bekezdés, Ptk ]. EBH A lakbér összegének megállapítása kérdésében a felek akkor fordulhatnak a bírósághoz, ha megállapodásuktól függ a bér módosítása, és ebben nem tudnak megállapodni, vagy ha a bér mértékét a jogszabály állapítja meg, de a bérlő annak helyes alkalmazását vitatja. Mindaddig, amíg a bíróság a bérleti díj összegét nem határozza meg, a lakbér meg nem fizetésén alapuló felmondási jog érvényesen nem gyakorolható [1993. évi LXXVIII. tv. 6. (1)-(2) bek., 25. (1) bek.].
19 A lakbér mértéke a szerződés megkötésekor A lakbér mértékét a szerződés megkötésekor meghatározhatja jogszabály (kötött bér) és a felek szabad megállapodása (szabad bér). Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg (pl. önkormányzati lakás esetén), a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg. Mivel a szerződés érvényesen létrejön, a beköltözésnek nincs akadálya. Ilyen esetben a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő 8 napon belül a bérlővel írásban közölni. Mivel az alakszerűséget jogszabály írja elő, a szóbeli közlés érvénytelen. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított 8 napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. A határidő számításánál a Ptké. 3. -ában foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni. E szerint a napokban megállapított határidőbe a kezdő napot nem kell beleszámítani. Ha viszont a határidő utolsó napja munkaszüneti nap, a határidő a következő munkanapon jár le. A lakbérközlést csak írásban lehet kifogásolni. A szóbeli közlés érvénytelen. A bérbeadó a beköltözést követő 8 napon belül közölhet olyan mértékű lakbért is, amely a jogszabály előírásánál magasabb. Ilyen esetben részleges érvénytelenségről lehet szó, és a bíróság a túlfizetett lakbér visszafizetésére kötelezi a bérbeadót. Ha a felek a lakbérben nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. Erre csak akkor kerülhet sor, ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg. Szabad bér esetén ugyanis, ha a felek lakbér mértékében nem tudtak megállapodni, lakásbérleti szerződés nem jön létre. A szabad bér mértékét - a lakásbérlet keletkezésekor - a bíróság azért nem állapíthatja meg, mert a Ptk (2) bekezdése értelmében a szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. A bérlő által fizetendő lakbér mértéke olyan lényeges kérdés, amelyben - nézetünk szerint - a bérbeadónak és a bérlőnek meg kell állapodnia. Ellenkező esetben lakásbérleti szerződés létrejöttéről nem lehet szó. Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg, a lakbér megállapítását - mind a lakásbérlet keletkezésekor, mind annak fennállása alatt - a bíróságtól lehet kérni. Erre egyaránt jogosult mind a bérbeadó, mind pedig a bérlő. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni. Arra azonban számítani kell - kivéve, ha a jogosult erre nem tart igényt -, hogy a bíróság a jogszabályban meghatározott lakbér mértékét visszamenő hatállyal állapítja meg. Az erre irányuló kereseti kérelem esetén a lakbérhátralékot és annak késedelmi kamatát is meg kell fizetni. Természetesen az is megtörténhet, hogy a bérlő a jogszabályban meghatározott mértéknél magasabb lakbért fizetett. Ebben az esetben a bérbeadó köteles a túlfizetett lakbért és annak kamatát visszafizetni. A lakbér módosítása A lakásbérlet tartós jogviszony, amelynek során felmerülhet a lakbér emelésének vagy csökkentésének szükségessége. A lakásbérleti szerződés fennállása alatt a lakbért módosíthatja a) jogszabály, b) a felek és a bíróság. Ha a lakbér megállapítását jogszabály határozza meg, a módosításra is a jogszabály rendelkezései az irányadók. Ilyen esetben a jogszabály erejénél fogva módosul a lakásbérleti szerződés és a jogszabály határozza meg a lakbérfizetés változásának (módosulásának) időpontját és mértékét. Ha a felek a lakbér mértékében szabadon állapodhattak meg (szabad bér) a lakásbérleti szerződés fennállása alatt szabadon állapodhatnak meg a lakbér emelésében vagy mérséklésében is. Ha azonban a felek a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik [Lakástv. 6. (2) bek.]. A bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti (Ptk ). Véleményünk szerint a szóban forgó rendelkezést a szabad bér emelésére vagy mérséklésére is alkalmazni lehet. Természetesen az érdekelt félnek (bérbeadónak vagy a bérlőnek) kell bizonyítania, hogy a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés (a lakbér mértéke) lényeges jogos érdekét sérti. Utalnunk kell arra, hogy a bíróság bizonyítást hivatalból akkor rendelhet el, ha azt törvény megengedi [1952. évi III. törvény 164. (2) bek.]. 7. (1) A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. (2) A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek. A lakás átadása
20 Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A lakás fogalmát a Lakástv. 2. számú mellékletének értelmező rendelkezése tartalmazza. Ennek részletes elemzésére még visszatérünk, ehelyütt csupán arra utalunk, hogy a Lakástv. alkalmazásában lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a a) helyiségei; b) közművesítettsége; c) melegvíz-ellátása; d) fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. A lakás komfortfokozatát a Lakástv. mellékletének kötelező rendelkezése határozza meg. Ettől a felek nem térhetnek el. Az eltérő megállapodás érvénytelen. A lakás átadásakor a komfortfokozatnak megfelelő lakásberendezéseknek (Lakástv. 2. számú mellékletének 15. pont) meg kell lenniük. Abban viszont a felek szabadon állapodhatnak meg, hogy egy-egy hibás berendezés kijavításáról ki és milyen feltételekkel gondoskodik. A szerződésben rögzíteni kell az átadás időpontját, mert a bérlő lakbérfizetési kötelezettsége ettől a naptól esedékes. Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell átadni. Ennek a követelménynek a lakás akkor felel meg, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek. Az épület központi berendezései általában a következők: a) a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is; b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is; c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is; d) a több lakást szolgáló szellőztető-berendezés; e) a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt és csatlakozó aljat is; f) a kaputelefon és felcsengető berendezés, a vezetékhálózattal; g) a személy- és teherfelvonó; h) a házi szemét gyűjtésére szolgáló berendezés; i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel; j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés (Lakástv. 2. számú melléklet 16. pont). A szerződésben meghatározott feltételek Az önkormányzati és állami lakásoknál az írásba foglalt szerződés tartalmazza a szerződésben kikötött feltételeket. Egyéb lakásoknál azonban kötelező alakszerűség nincs. E helyütt is utalunk arra, hogy nem kell a feleknek megállapodniuk olyan feltételekben, amelyeket a jogszabály rendez és nem köthetnek ki olyan feltételeket, amelyeket a jogszabály tilakástv. Pl. a bérbeadó olyan szerződési kikötéssel nem élhet, hogy a bérlő kiskorú gyermeke a lakásba nem költözhet be. A szerződésben megállapított feltétel lehet az is, hogy a lakást - beköltözés előtt - a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá, és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. A megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. A bérlőt tehát jogszabályon alapuló bérbeszámítási jog nem illeti meg. Arra sem jogosult, hogy a bérbeadóval történő megállapodás nélkül végezze el a bérbeadót terhelő kötelezettségeket. Ha a lakás beköltözéskor rendeltetésszerű használatra nem alkalmas és a hiányok pótlására a felek megállapodást nem kötnek, a bérlő szavatossági jogait érvényesítheti. A megállapodás bírói úton történő kikényszerítésére sincs lehetőség, mert a bíróság szerződést nem hozhat létre. 8. (1) A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas. (2) A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol. (3) Az (1) és (2) bekezdés szerinti szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait az e törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben kikötött eltérésekkel kell alkalmazni.
CD melléklet HARC A LAKÁSMAFFIA ELLEN Dokumentumok, javaslatok, határozatok és jogszabályok Szerkesztő: Dr. Dunavölgyi Szilveszter V. Hatályos jogszabályok teljes szövege 1. 1993. évi LXXVIII. törvény