Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/0112-kdil3-2-4011-93-2017-2-ak
Timestamp: 2018-04-21 13:39:34+00:00
Document Index: 22877890

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 9', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 66', 'art. 27', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 41', 'art. 41', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 30']

♦ › Działki › 0112-KDIL3-2.4011.93.2017.2.AK
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 czerwca 2017 r. (data wpływu 8 czerwca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży mieszkania – jest nieprawidłowe.
W dniu 4 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży mieszkania.
W 2014 r. z powodów finansowych kłopotów (utrata pracy, zadłużenie wobec instytucji, groźba ewentualnej eksmisji i braku jakiejkolwiek pomocy ze strony innych), Wnioskodawca sprzedał mieszkanie własnościowe w bloku, w którym mieszkał od 1987 r., a pieniądze ze sprzedaży przeznaczył na inne cele mieszkaniowe – kupił działkę R.O.D. z budynkiem mieszkalnym. Od 2014 r. Zainteresowany jest tam na stałe zameldowany. Mieszkanie to Wnioskodawca przejął w spadku po śmierci matki, która ostatnie lata życia ciężko chorowała i do śmierci była przykuta do łóżka. Dopiero po nabyciu spadku Zainteresowany mógł wykupić mieszkanie na własność (2012 r.). Od tego czasu do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania (140 000,00 zł) wystarczyły na kupno działki (115 000,00 zł). Pozostała część pokryła inne opłaty (zadłużenie w spółdzielni mieszkaniowej, opłaty działkowe a także inne długi, które powstały ze względu na brak pracy).
Działki R.O.D. są w całości zamieszkałe od 1935 r. (obecnie mieszka tam na stałe ok. 200 rodzin).
Jest to centrum życia Wnioskodawcy, nie posiada on żadnego innego lokalu do zamieszkania. Budynek jest ocieplony, posiada piec co, szambo, bojler na ciepłą wodę. Zainteresowany regularnie płaci podatki od nieruchomości, opłaty działkowe, za wodę, wywóz śmieci i nieczystości oraz prąd.
Wnioskodawca z uwagi na trudną sytuację materialną, a nie z powodu chęci zysku zdecydował się sprzedać mieszkanie, w którym mieszkał aż 24 lata.
W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że jego matka zmarła 4 maja 2010 r. Natomiast w dniu 17 listopada 2011 r. nastąpiło przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność.
Czy można zakwalifikować należny do zapłaty podatek jako 19% od różnicy pomiędzy sprzedanym przez Zainteresowanego mieszkaniem a kupnem działki R.O.D?
Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ nabyta działka R.O.D. jest centrum życia Zainteresowanego i został na niej zameldowany przez Urząd Miasta, a jednocześnie nie posiada innego lokalu mieszkalnego, Zainteresowany uważa, że powinna być ona traktowana jako nieruchomość. Tym samym choć nie posiada takiego statusu oficjalnie staje się ona dla Wnioskodawcy miejscem zamieszkania. Zatem Wnioskodawca wnioskuje o zakwalifikowanie należnego do zapłaty przez Zainteresowanego podatku jako 19% od różnicy między sprzedanym mieszkaniem a kupnem działki R.O.D.
Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy, źródłem przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c).
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca odziedziczył po zmarłej matce wkład mieszkaniowy związany z prawem do lokalu mieszkalnego. W 2011 r. Zainteresowany dokonał przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. W 2014 r. dokonał sprzedaży ww. lokalu, a środki pieniężne uzyskane z tej transakcji Wnioskodawca przeznaczył na spłatę zadłużenia oraz na nabycie prawa do działki z budynkiem mieszkalnym położonej na terenie rodzinnego ogrodu działkowego.
W związku z powyższym wskazać należy, że odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w analizowanym przypadku w 2011 roku zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne - przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Zainteresowany powziął wątpliwość, czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego może pomniejszyć o kwotę wydatkowaną na nabycie prawa do działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej na terenach rodzinnych ogrodów działkowych, na której jest zameldowany i która jest jego miejscem zamieszkania.
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Odnosząc się do kwestii nabycia przez Zainteresowanego działki położonej na trenie rodzinnych ogrodów działkowych należy wyjaśnić, że do dnia 18 stycznia 2014 r. obowiązywały przepisy ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. Nr 169, poz. 1419, z późn. zm.), zaś z dniem 19 stycznia 2014 r. weszła w życie ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2014 r., poz. 40, z późn. zm.).
W myśl art. 9 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, rodzinne ogrody działkowe zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz Polskiego Związku Działkowców. Jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy, Polski Związek Działkowców ustanawia w drodze uchwały na rzecz swojego członka bezpłatne i bezterminowe prawo używania działki i pobierania z niej pożytków (użytkowanie działki). Z kolei zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy, na wniosek osoby wymienionej w ust. 1, Polski Związek Działkowców ustanawia na jej rzecz prawo użytkowania działki – w rozumieniu Kodeksu cywilnego – w drodze umowy cywilnoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego, jeżeli grunty wchodzące w skład rodzinnego ogrodu działkowego znajdują się w użytkowaniu wieczystym Polskiego Związku Działkowców lub stanowią jego własność.
Jednakże zaznaczyć należy, że z dniem 19 stycznia 2014 r., prawo używania działki i pobierania z niej pożytków (użytkowanie działki) ustanowione na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, przekształciło się – w myśl art. 66 pkt 2 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych – w prawo do działki w rozumieniu niniejszej ustawy, ustanawiane w drodze umowy dzierżawy działkowej.
Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, ustanowienie prawa do działki następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej. Umowa, o której mowa w ust. 1, zawierana jest pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a pełnoletnią osobą fizyczną. Umowa może być również zawarta z małżonkiem działkowca, jeżeli żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim współmałżonkiem.
Umowa, o której mowa w ust. 1 może określać wysokość czynszu albo sposób ustalenia wysokości czynszu oraz termin jego płatności, wyłącznie w przypadku gdy stowarzyszenie ogrodowe jest zobowiązane do uiszczania na rzecz właściciela gruntu opłat z tytułu użytkowania albo użytkowania wieczystego nieruchomości zajmowanej przez ROD (art. 28 ust. 2) i jest zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności (ust. 3).
Na wniosek działkowca, zgodnie z art. 28 ust. 4-6 ustawy, dzierżawa działkowa podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, przy czym do tego typu dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące dzierżawy, zaś do jej ochrony odpowiednio przepisy o ochronie własności.
Ponadto, jak stanowi art. 30 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, działkowiec ma prawo zagospodarować działkę i wyposażyć ją w odpowiednie obiekty i urządzenia zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem. Z kolei nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność (art. 30 ust. 2).
Przy czym analiza przepisów ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych prowadzi do wniosku, że pod pojęciem obiektów i urządzeń, o których mowa w tym przepisie, rozumieć należy tylko takie obiekty i urządzenia, które wzniesione zostały na działce zgodnie z postanowieniami ustawy i regulaminu, a dzięki którym wykonanie prawa dzierżawy działkowej staje się możliwe (tzn. takie, które pozwalają na korzystanie z działki zgodnie z jej przeznaczeniem).
Zauważyć należy, że w art. 41 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych ustanowione zostały nowe zasady zbywania praw do działki.
Jak natomiast stanowi art. 41 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, przedmiotem umowy, którą działkowiec może zawrzeć są prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki. Ustawodawca wskazał wprost, że przedmiotem czynności prawnej związanej z działką położoną na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, są prawa związane z prawem do działki, a nie prawo do działki. Z powyższych uregulowań wynika, że Wnioskodawca nie nabył działki, a jedynie prawa związane z prawem do działki.
Odnosząc się natomiast do kwestii budynku znajdującego się na przedmiotowej działce, podkreślić należy, że z uwagi na brak definicji pojęcia „nieruchomości” w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy odwołać się do odpowiednich przepisów prawa cywilnego.
Z powyższego wynika, iż w przedmiotowej sprawie osoba, która wybudowała budynek na gruncie (działce) stanowiącym własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego czy stowarzyszenia ogrodowego, nie była jego właścicielem w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Przysługiwało jej bowiem jedynie prawo dzierżawy działki, zatem nie mogła ona dokonać jego zbycia, zgodnego z obowiązującymi przepisami prawa cywilnego.
Podkreślić bowiem należy, iż przedmiotowy budynek stanowi jedynie nakłady poczynione na nieruchomości (będącej własnością jednego z ww. podmiotów), zwiększające jej wartość.
Osobie, która poczyniła te nakłady (wybudowała budynek) przysługiwało względem właściciela (Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, stowarzyszenia ogrodowego) jedynie roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na nieruchomości.
Zatem w świetle prawa Zainteresowany nie nabył działki (nieruchomości) zabudowanej budynkiem mieszkalnym a jedynie jak wcześniej wskazano prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki, jak również nie nabył budynku z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego, a wyłącznie nakłady (w postaci budynku) na gruncie niebędącym własnością zbywcy. Właścicielem gruntu i budynku jest nadal Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego oraz stowarzyszenie ogrodowe.
Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny oraz uregulowania prawne skoro Zainteresowany dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczył na nabycie praw wynikających z prawa do działki oraz na nabycie roszczenia o zwrot nakładów poniesionych przez poprzedniego dzierżawcę działki na nieruchomości nie stanowiącej jego własności, tym samym nie wydatkował uzyskanego dochodu zgodnie z warunkami przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie przysługuje Zainteresowanemu możliwość skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Zatem cały dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w wyżej cytowanym art. 30e ustawy.
Wobec tego stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym podatek należy zapłacić od różnicy pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży lokalu mieszkalnego a wydatkiem poniesionym na nabycie praw związanych z prawem do działki na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, należy uznać za nieprawidłowe. Bez wpływu na powyższe stwierdzenie pozostaje fakt, że Zainteresowany w budynku znajdującym się na przedmiotowej działce jest zameldowany a miejsce to stanowi centrum życia Zainteresowanego.
Jednocześnie należy wyjaśnić, że specyfika postępowania interpretacyjnego polega na tym, że upoważniony do wydania interpretacji indywidualnej organ podatkowy orzeka tylko i wyłącznie w obrębie stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę. Co oznacza, że organ rozpatrujący konkretną sprawę nie ma możliwości modyfikowania (uzupełniania, odtwarzania) stanu faktycznego tej sprawy, nie prowadzi również postępowania dowodowego w trybie działu IV Ordynacji podatkowej. Stąd też informuje się, że dołączone do wniosku dokumenty przez Zainteresowanego nie mogą podlegać analizie w toku postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej.
0112-KDIL3-2.4011.93.2017.2.AK