Source: http://catedrajudicial.blogspot.com/2008/05/vencimiento-del-plazo-del-contrato.html
Timestamp: 2016-07-29 07:44:12
Document Index: 316008692

Matched Legal Cases: ['artículo 1700', 'artículo 1700', 'artículo 109', 'artículo 1700', 'artículo 1700', 'artículo 1700', 'artículo 1669', 'artículo 2', 'artículo 1703', 'in fine', 'artículo 1700', 'artículo 1700', 'artículo 1365', 'artículo 288', 'artículo 1700', 'artículo 1365', 'artículo 1700', 'artículo 109']

catedrajudicial: VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL CONTRATO
Lugar: Sala de Audiencias de la Sala Civil, en el Palacio de Justicia de la Corte Superior de Justicia del Cusco (segundo piso).Martes, 2 de agosto de 2016.Hora: 16:45 hrs. a 17:45 hrs. (4:45 pm a 5:45 pm)"Análisis de casos"Fernando Murillo Flores.PD: No se otorgan, venden o regalan certificados, pero la autocapacitación, basada en casos, es real.
PRESENTACIÓN:La interpretación del artículo 1700 del Código Civil no ha sido nada pacífica, incluso ahora, cuando el tema ha ya sido resuelto por nuestra doctrina y jurisprudencia, hay todavía quienes confunden renovación tácita con la continuación del arrendamiento. En esta resolución se pretende diferencia ambos conceptos, pues renovar un contrato o prorrogarlo es una cuestión distinta a la continuación del arrendamiento, supuesto recogido en el art. 1700 C.C., según el cual, "cuando ha vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento". La prórroga o renovación del plazo del arrendamiento sólo puede nacer y operar en ejercicio de la autonomía privada, es decir por acuerdo pacto o convenio entre las partes y no en virtud de la ley.Luis Manuel Castillo Luna.Juez de Paz Titular.La sentenciaEXPEDIENTE : 2008-0047-0-1001-JR-CI-3DEMANDANTE : GLADYS ESPINOZA OLAZABALDEMANDADO : DARIO GONZALES ZAMALLOA Y OTRAMATERIA : DESALOJOJUEZ : LUIS MANUEL CASTILLO LUNAVIENE : QUINTO JUZGADO DE PAZ LETRADOESPECIALISTA : CARMEN FRISANCHO SIERRASENTENCIA DE VISTAAUTOS Y VISTO: El presente proceso civil iniciado por Gladys Catalina Espinoza Olazaval, contra Dario Gonzáles Zamalla sobre Desalojo.MATERIA DE APELACIÓN: Es materia de apelación 1) la sentencia contenida en la resolución número veinte del veintiocho de diciembre del dos mil siete (folio 151), que declara infundada la demanda interpuesta por Gladys Catalina Espinoza Olazabal sobre desalojo por vencimiento de contrato en contra de Dario Gonzáles Zamalloa con emplazamiento de Luzby Granadino Soyer de Gonzáles, y dispone se proceda al archivamiento definitivo, con costas i costos. 2) Contra la Resolución de fecha once de enero del dos mil ocho en su extremo b, por el que se resuelve imponer a la demandante Gladys Catalina Espinoza Olazabal y su abogado Henry Gonzáles Echarri, multa de dos unidades de referencia procesal para cada uno, debiendo en el caso de éste último librarse copias de los actuados pertinentes al Colegio de Abogados de Cusco, a fin de que proceda a la apertura del proceso disciplinario que corresponda.PRETENSIÓN IMPUGNATORIA: Son las siguientes:1. Mediante escrito presentado el veinticuatro de agosto del dos mil siete, la demandante Gladys Catalina Espinoza Olazaval impugnan la sentencia materia de apelación con la pretensión de que sea revocada (folio 162).2. Fundamenta su pretensión impugnatoria, que no se ha aplicado lo dispuesto en la última parte del artículo 1700 del Código Civil que dice: “el arrendador en cualquier momento puede pedir la devolución.”. Debiendo entenderse que sólo existió un plazo forzoso de arrendamiento y no existió otro plazo que pudiera ser susceptible de otro vencimiento, cuando la ley dice, no se configura una renovación tácita del arrendamiento. 3. Mediante escrito presentado el veintiuno de enero del dos mil ocho, la demandante Gladys Catalina Espinoza Olazaval impugnan el extremo b de la resolución número 21 del once de enero del dos mil ocho con la pretensión de que sea revocada (folio 177).4. Fundamenta su pretensión que al hacer una interpretación y análisis de las frases anotadas y expresadas en el escrito de apelación, se tiene que las frases (escrito de apelación) no son un grave faltamiento a los deberes contenidos en el artículo 109 del Código Procesal Civil. FUNDAMENTOS: Son los siguientes:1º Que, en este proceso no existe controversia respecto de la relación jurídica sustantiva entre la demandante y demandado, reconociéndose ambos como arrendadora y arrendataria, relación jurídica que nace (nació) del contrato de Arrendamiento de Departamento (folio 22) , celebrado el veintisiete de setiembre del dos mil dos, con plazo de vencimiento al treinta de setiembre del dos mil tres.2º Gladys Catalina Espinoza Olazabal, con su demanda pretende: 1) Que, el demandante cumpla con desocupar, entregar y restituirle del departamento de su propiedad número 3-B-200 de la Unidad Vecinal Zarumilla del Cusco, por haber vencido el contrato de arrendamiento.3.- Sobre lo expuesto el a quo en su sentencia concluye:… en el considerando segundo de la sentencia se hace mención a la Desnaturalización del Plazo de Arrendamiento, y en el ítem c) señala el a quo, “la dilucidación de la controversia pasará entonces por determinar si efectivamente el contrato que vincula a las partes, venció en el plazo forzoso estipulado en la cláusula cuarta o si éste ha continuado bajo sus mismas estipulaciones luego de vencido el mismo.”Siempre en el considerando segundo de la citada sentencia (h) el a quo, señala: “Todos estos hechos apreciados en forma conjunta y razonada, evidencian que, no obstante el plazo forzoso pactado por las partes para el vencimiento del contrato, el demando ha continuado ocupando el inmueble y la demandante recibiendo, con su consentimiento, la contraprestación constituida por el pago del a merced conductiva, lo que de acuerdo a lo previsto por el artículo 1700 del Código Civil, no determina la existencia de una renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones, es decir regido bajo las mismas obligaciones pactadas originariamente, en cuanto a merced conductiva, garantía, finalidad del uso, etc., con la única excepción del plazo, el que continuara vigente hasta que el arrendador solicite la devolución, en otras palabras en forma indeterminada hasta que ello ocurra.”Agrega (i,): “Queda claro entonces que, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes no se dio por fenecido en el plazo originalmente pactado, sino que, con el consentimiento mutuo de las mismas, ha continuado bajo las mismas estipulaciones, razón por la cual la pretensión de la actora, en el sentido de reputarse por vencido el arrendamiento en fecha treinta de setiembre del dos mil tres, no resulta amparable, en tanto ello significaría desconocer el acuerdo de las partes respecto de su continuación. 4. Para desarrollar el presente fundamento, esta Juzgado a tenido presente, las siguientes jurisprudencias:a) “Si bien los recibos de pago de la renta acreditan que la arrendataria ha continuado ocupando el bien con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato estos no acreditan la existencia de un pacto de renovación, por el contrario, se aprecia que la demandada ha continuado con el arrendamiento bajo las mismas estipulaciones, conforme al artículo 1700 del Código Civil.”(EXPEDIENTE Nª 28946-98. DATA 20,000 Explorador Jurisprudencial 2005-2006. Gaceta Jurídica S.A.)b) “Si vencido el plazo del contrato de arrendamiento y la arrendataria continua en posesión del bien sin que el arrendador haya requerido la devolución, el contrato se convierte en uno de plazo indeterminado, teniendo como principal efecto el hecho de continuar vigente en todas sus estipulaciones. Ello siempre y cuando las partes no hubiera establecido, al momento de celebrar dicho contrato, que de producirse dicha transformación algunas de las condiciones del contrato celebrado serían modificadas.”(CAS. Nª 3098-2001- Lima. DATA 20,000 Explorador Jurisprudencial 2005-2006. Gaceta Jurídica S.A.)c) “El vencimiento del plazo de un contrato de arrendamiento, implica la continuación de dicho acto bajo sus mismas estipulaciones, mas no el surgimiento de una nueva relación contractual, ya que ello requeriría el consentimiento de las partes contratantes, situación que se extenderá hasta que la solicitud de devolución por parte del arrendador ya que la intención del legislador con dicha norma es evitar que el derecho del arrendador se vea desprotegido, siendo adecuado indicar que el requerimiento de devolución por el arrendador no importa un nuevo vencimiento pues el contrato conforme se indicó ya venció, sino implica la conclusión del arrendamiento, tornándose en uno indeterminado debido a la permanencia del arrendatario, en el inmueble según lo dispone el artículo 1700 del Código Civil. Por lo tanto resulta errónea la interpretación que considera que con tal requerimiento se produjo el vencimiento del contrato y, en consecuencia, la demandada paso a la condición de precaria.” (CAS. Nª 27558-2002- Callao. DATA 20,000 Explorador Jurisprudencial 2005-2006. Gaceta Jurídica S.A.)Del mismo modo ha sido materia de consulta el siguiente trabajo académico de:a.- Eric Palacios Martínez, Continuación del Arrendamiento de Duración Determinada, en Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, Tomo VIII, Contratos Nominados, Primera Parte, Lima 2006, p. 733.5. Ha existido quienes encuentran una contradicción, en el caso que el arrendatario continúe en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo sus mimas estipulaciones.Ante ello, Eric Palacios Martínez nos señala: “Para comprender adecuadamente el artículo comentado (entiéndase 1700 del Código Civil), debemos darnos cuenta del diferente origen de la relación jurídica que se configura en el artículo ahora examinado, distinto al que tenemos en el artículo 1669 del Código Civil. En este último nos encontramos frente a una relación de origen negocial, específicamente de carácter contractual, cuyos efectos son atribuidos al ordenamiento jurídico en virtud del principio de autonomía privada de orden contractual reconocida ene l inciso 14 del artículo 2 de la Constitución Política el Perú y cuyo contenido podría ser suceptible de sufrir alguna forma de intervención por la actuación de las normas imperativas y supletorias.”Sigue el autor citado: “Cuando la norma analizada se refiere a que cuando el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado no hay renovación tácita, excluye en forma razonable que el comportamiento unilateral de una de las partes pueda considerarse como un nuevo negocio – renovatorio – tácito del contrato de arrendamiento primigenio, no pudiendo considerarse tampoco que se trata de un negocio modificatorio - ampliatorio – del plazo originario establecido por las partes. Sería necesario para que ocurra ello que se produzca un acuerdo expreso entre las partes: el arrendatario y el arrendador.”Más adelante el autor citado señala: “Sin embargo, el sistema brinda un mecanismo de tutela al arrendador perjudicado con el uso a- contractual del bien, generando ex lege una relación heterónoma idéntica, pero distinta a la fenecida que, como reiteramos, era consecuencia del reconocimiento de la autonomía privada, la que terminará en el momento en que el arrendador solicite la devolución del bien arrendado…”(1) 6. Debe entenderse entonces que, prorrogar un contrato significa la renovación del plazo determinado el cual se convino originalmente, ahora bien, la prórroga o renovación del plazo del arrendamiento sólo puede nacer y operar en ejercicio de la autonomía privada, es decir por acuerdo pacto o convenio entre las partes y no en virtud de la ley. El acuerdo puede haberse adoptado en el momento de celebración de dicho contrato o posteriormente, pero siempre antes de la expiración del plazo original.Renovar un contrato o prorrogarlo es una cuestión distinta a la continuación del arrendamiento, supuesto recogido en el art. 1700 C.C., según el cual, "cuando ha vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento".Este supuesto no puede confundirse con la renovación del plazo del contrato, pues el propio dispositivo lo indica textualmente al decir: …no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento..." queda claro que la norma niega la tácita reconducción y considera la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones con excepción del plazo, el cual se considera en lo sucesivo como uno de duración indeterminada.Ello debe ser interpretado así y en consonancia con nuestra jurisprudencia “Si vencido el plazo del contrato de arrendamiento y la arrendataria continua en posesión del bien sin que el arrendador haya requerido la devolución, el contrato se convierte en uno de plazo indeterminado, teniendo como principal efecto el hecho de continuar vigente en todas sus estipulaciones. Ello siempre y cuando las partes no hubiera establecido, al momento de celebrar dicho contrato, que de producirse dicha transformación algunas de las condiciones del contrato celebrado serían modificadas.”(CAS. Nª 3098-2001- Lima. DATA 20,000 Explorador Jurisprudencial 2005-2006. Gaceta Jurídica S.A.)7. En el presente caso el permanecer el arrendatario en posesión del bien, el contrato se convirtió en uno de duración indeterminada, el cual se rige por el supuesto contenido en el artículo 1703 del Código Civil que señala: “Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.”La norma que acabamos de citar se interpreta correctamente y en concordancia con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 1700 del Código Civil …hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento…Sobre el tema, ha sido nuestra judicatura la que ha señalado: “Tratándose de arrendamiento de duración indeterminada, el artículo 1700 del Código Civil establece una forma de terminación del mismo, el aviso judicial o extrajudicial a una de las partes por la otra. No estando regulado en el Código Procesal Civil la acción de aviso de despedida, se entiende que el aviso judicial está comprendido en la actual acción de desalojo.”(CAS. Nª253-96- Tacna, Lima, 04 de junio. 1997, Gaceta Jurídica. T.55, Junio, Lima, 19998, p. 13 – A, citado en Código Grijley 10ª edición – 200, p 331).Finalmente, nos ayudará a comprender el tema sobre los contratos con duración indeterminada la lectura del artículo 1365 del Código Civil, que señala: “En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de pleno derecho.”8. En el caso concreto la demandante ha remitido Carta Notarial al demandado, de fecha treinta de mayo del dos mil siete (folio 25), en el que se deja en claro que la demandante no ha querido renovar el contrato, otorgándole - al demandado - el plazo de treinta días naturales para que cumpla con desocupar el inmueble, es decir le dio aviso extrajudicial y además inició el proceso de desalojo; lo que si llama la atención es que el a quo halla afirmado que el valorar la carta notarial antes aludida en nada cambia su criterio y que el Juez no puede ir más allá de lo pedido ni sustentar su decisión en hechos no alegados por las partes, no obstante que de la lectura de la demanda, la demandante si hace clara y textual referencia a dicho medio probatorio.9. Por tanto este juzgado no puede convenir ni coincidir con el criterio ni con la interpretación que hace el a quo, procediendo a revocar dicha decisión y en sede de instancia reformarla. 10. Respecto de la sanción impuesta por el A quo a la demandante y su abogado, en el extremo b de la resolución del once de enero del dos mil ocho, el Juzgado advierte, que en el recurso de apelación a la sentencia de fecha ocho de enero del dos mil ocho, folio 162, la demandante y su abogado patrocinador, haciendo referencia a la sentencia, han usado las siguientes frases:a. ….por que no es posible que la administración de justicia esté en manos de quien no reúne las condiciones de honestidad e imparcialidad y carencia de versación jurídica..b. … constituye una muestra de un evidente favorecimiento y parcialización a la parte contraria….c. ….En el considerando segundo de la sentencia para justificar su parcialización habla de…. d. …texto tan claro que cualquier persona no versada en derecho puede interpretarlo, sin embargo usted se negó a aplicar esa última parte de dicha norma legal, haciendo una interpretación parcial e interesada en el afán de perjudicar a la recurrente y favorecer a sus allegados los demandados.e. En el punto f del segundo considerando de la recurrida, se dice una serie de necedades que no vienen al caso.11. La Segunda Sala Civil en hecho similar ha dicho: “Esta Sala, en principio, no cree que el ejercicio del derecho constitucional de impugnación, basado en la disconformidad de una decisión judicial, sea una autorización ilimitada para realizar afirmaciones que en nada benefician al proceso y cuyo único objetivo es insultar a la investidura del Magistrado que lo dirige.” (proceso de amparo 2007 – 1936, Demandante Tika Luizar Obregón. Demandado: Directiva del Colegio de Abogados del Cusco. Publicado en www.catedrajudicial.blogspot.com.). Argumento que este Juzgado hace suyo, pues la discrepancia sobre el criterio del Juzgador o la interpretación que ésta haga dentro de su función jurisdiccional, no faculta a las partes a utilizar términos descomedidas o agraviantes sin guardar el debido respeto y, no cabe duda alguna que las expresiones antes anotadas resultan agraviantes.12. Sin embargo, el Juzgado puede revisar la proporcionalidad de la sanción utilizando el criterio tomado por la Segunda Sala Civil del Cusco como del Tribunal Constitucional, así en el caso y expediente citado la Segunda Sala Civil del Cusco, al haber utilizado la abogada en su escrito de apelación términos como.. “(...) por la magnitud de la vulneración Constitucional REVELA UN TRÁFICO DE INFLUENCIAS INUSITADO en su despacho”, Siendo esta afirmación reprochable y contraria a lo establecido en el artículo IV del título preliminar del Código Procesal Civil y al inciso 5) del artículo 288 del Decreto Supremo Nº 017-93-JUS., esta Sala no puede hacer menos que recomendar a la señora abogada que la suscribe, no deslizar frases agraviantes que, en todo caso lo único que hacen es desmerecer su posición procesal. (el subrayado no corresponde al texto original)13. El Tribunal Constitucional en el Expediente 00340-2005-PA/TC, resolución del cuatro de abril del dos mil siete dispuso imponer al abogado y parte en el proceso una multa de tres unidades de referencia procesal por: 5. “ Que está acreditada la actuación temeraria del demandante y también abogado de la causa, Tony Jaime Yalles Ramírez. Sumándose a ello que ha usado expresiones descomedías y agraviantes sin guardar el debido respeto al juez. Así por ejemplo, en su escrito de fojas 8, consigna frases como “actitud procaz, laxa”, “conducta inmoral y criminal”, “delinquir con su inconducta funcional”, “el acto público es un botín para satisfacer mezquindades” (sic).”Estos parámetros de la Segunda Sala Civil y Tribunal Constitucional, crean convicción en que, si bien es cierto ha existido falta de respecto a la investidura del señor Juez, la sanción resulta desproporcional. 14. Finalmente no debe perderse de vista, que los artículos IV del Título Preliminar del Código Procesal Civil, regula la conducta, deberes y responsabilidades de las partes y sus abogados, y establece que estos deben actuar y adecuar su conducta a los deberes de veracidad, probidad, lealtad y buena fe en todos sus actos e intervenciones en el proceso, abstenerse de usar expresiones descomedidas o agraviantes en sus intervenciones; guardar el debido respeto al Juez y a las partes, y a los auxiliares jurisdiccionales, no debiendo actuar temerariamente en el ejercicio de sus derechos procesales. POR ESTOS FUNDAMENTOS: Con la autoridad que nos confiere la Constitución Política del Perú e impartiendo Justicia en su nombre.RESUELVE1. REVOCAR: la sentencia contenida en la resolución número veinte del veintiocho de diciembre del dos mil siete (folio 151), que declara infundada la demanda interpuesta por Gladys Catalina Espinoza Olazabal sobre desalojo por vencimiento de contrato en contra de Darío Gonzáles Zamalloa con emplazamiento de Luzby Granadino Soyer de Gonzáles, y dispone se proceda al archivamiento definitivo, con costas ni costos.2. Y REFORMARDOLA: Se declara FUNDADA la demanda interpuesta por Gladys Catalina Espinoza Olazabal sobre desalojo por vencimiento de contrato en contra de Darío Gonzáles Zamalloa con emplazamiento de Luzby Granadino Soyer de Gonzáles, debiendo hacer entrega del inmueble dentro del plazo de Ley, con costas i costos.3. CONFIRMAR: la Resolución de fecha once de enero del dos mil ocho en su extremo b, por el que se resuelve imponer una multa a la demandante Gladys Catalina Espinoza Olazabal y su abogado Henry Gonzáles Echarri. REVÓQUESE. La misma en cuanto fija el monto de la multa, y REFORMANDOLA: Se impone a la demandante y su abogado una multa de una unidad de referencia procesal para cada uno, por las razones descritas en la presente resolución, con conocimiento del Colegio de Abogados del Cusco para los fines consiguientes. H.S. (1) Eric Palacios Martínez, Continuación del Arrendamiento de Duración Determinada, en Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, Tomo VIII, Contratos Nominados, Primera Parte, Lima 2006, p. 733. Publicado por
mario vargas14 de mayo de 2008, 11:00Mario vargas utea Si bien es pertinente señalar que en nuestro país, buscar justicia es algo idóneo, en muchos casos inalcanzable; por tal razón nuestro sistema jurídico contempla diferentes instancias y que en la mayoría de procesos se recure a más de una de ellas. Como tenemos el caso en esta sentencia, cuyo meollo del asunto radica en la interpretación que hace el juez de primera instancia respecto al Art. 1700 del código civil. el cual explica en su sentencia que : al cumplirse el plazo establecido en el contrato de arrendamiento de seguir ocupando el bien el arrendatario ; y de seguir percibiendo los pagos mensuales el arrendador , se entiende que no existe una renovación tácita de contrato , sino se entiende que se da la continuación del mismo contrato bao las mismas estipulaciones Hasta este punto concuerda con el juez Luís Manuel Castillo Luna , pero no se percata que dicho contrato se convirtió en uno de duración indeterminada , y que se pone fin a este en el momento que decida una de las partes , en este caso el arrendador previo un aviso judicial de 30 días de anticipación . En el caso concreto el demandante si cumplió dar aviso extrajudicial con 30 días de anticipación y esto a su vez fue adjuntado en la demanda y menospreciado o no valorado por el juez.Y es por tal razón que el juez Luís Manuel Castillo Luna haciendo, a mí parecer, una interpretación correcta resuelve revocar la sentencia anterior y declarar fundada la demanda de la señora Gladis espinosa Olazábal.De este modo en esta sentencia se protege la autonomía privada de las partes.ResponderEliminarmarya15 de mayo de 2008, 9:14Comentario: María Isabel Alegría Ovalle alumna de derecho civil II (UTEA)Según el artículo 1700 vencida el plazo de contrato si el arrendador permanece en uso del bien arrendado, no se entiende que haya renovación tacita sino la continuación del arrendamiento bajo sus mismos estipulados hasta que el arrendador solicite su devolución lo cual puede pedir en cualquier momentoLa señora Gladys catalina espinosa Olazábal esta en todo su derecho de pedir la devolución de de dicha propiedad como vemos en el articulo que citamos esta muy claro .la señora también puso fin dicho contrato mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación establecida en el artículo 1365 código civil por lo tanto se tendría que hacer el desalojo del inmueble que esta ocupando el demandado Lo que me párese muy mal es como el abogado Henry Gonzáles haya usado esos términos creo que no es correcto siempre debemos dirigirnos con todo respeto a toda autoridad ya que estos por su esfuerzo llegaron don de están creo que fue una buena interpretacion de parte del juez luis manuelk cartillo.ResponderEliminarKatia Alvarez15 de mayo de 2008, 11:09Alumna: Katia Alvarez Cruz UTEAObservando que como base para esta sentencia se usan los artículos 1365 y 1700 del Código Civil, diremos que las acciones tomadas por la interesada permiten que se pueda producir la devolución del bien inmueble, lo cual es considerado en la sentencia publicada.Sin embargo se ve que en la primera sentencia se considera a lo producido entre la arrendataria y el arrendador como un contrato tácito el cual fue dado al concluirse el plazo estipulado en el contrato primigenio hecho que como se ha ido desarrollando vemos que no corresponde a este concepto sino mas bien a un contrato indeterminado, el mismo que puede darse por concluido ante un aviso judicial o extrajudicial de parte de la demandante, acto que efectivamente realizado.Por otro lado con respecto a la idea de contrato al no existir un impedimento legal que haga que dicho contrato continúe solo quedan como fundamentos del mismo las manifestaciones de voluntades tanto del arrendatario como arrendador, estando en este caso y de acuerdo al artículo 1700 protegidos los intereses del arrendador quien al cumplirse el plazo fijado del contrato y al continuar arrendando el bien tiene la potestad de poder solicitar su devolución.ResponderEliminarCinthia Villafuerte15 de mayo de 2008, 11:23Cinthia Villafuerte Prado (UTEA):En cuanto a la sentencia materia de apelación sobre Desalojo, interpuesto por la demandante Gladis Espinoza Olazábal contra el demandado Darío Gonzáles Zamalloa, opino lo siguiente:1.- Previamente debemos señalar y dejar establecido de que la demandante Gladis Espinoza Olazábal y el demandado Darío Gonzáles Zamalloa celebraron un contrato de arrendamiento, habiéndose señalado en forma expresa el plazo de ese contrato, pero es el caso luego de vencido este termino el demandado siguió ocupando el inmueble y la propietaria en este caso la demandante Gladis Espinoza Olazábal siguió cobrando la merced conductiva.2.- Por lo expuesto en el punto uno y en merito a lo establecido por el Articulo 1700 de Código Civil que a la letra dice ‘Vencido el plazo del contrato si el arrendatario permanece en uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tacita sino la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento ’ En el presente caso se debe entender que no hay renovación tacita sino simplemente la continuación de dicho arrendamiento , bajo sus mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su devolución en cualquier momento convirtiéndose en uno de duración indeterminada 3.- La demandante remite una carta notarial al demandado otorgándole el plazo de 30 días naturales para que cumpla con desocupar el inmueble vencido este inicia el proceso de desalojo.4.- Se debe tener presente que el A QUO (Luís Manuel Castillo Luna) al emitir su sentencia materia de apelación, hizo una apreciación técnico-jurídica plasmando en ella su interpretación personal acerca del caso y en exclusiva el Articulo 1700 del Código Civil. Señalamos lo siguiente ‘Queda claro entonces que El contrato de arrendamiento celebrado entre las partes no se dio por fenecido en el plazo originalmente pactado, sino que, con el consentimiento mutuo de las mismas , ha continuado bajo las mismas estipulaciones razón por la cual la pretensión de la actora , en el sentido de reputarse por vencido el arrendamiento en fecha 30-09-03 no resulta amparable , en tanto ello significaría desconocer el acuerdo de las partes respecto de su continuación .El AD QUEN (Sala Civil) revoca la sentencia apelada reformándola y declara Fundada la demanda interpuesta por Gladis Espinoza Olazábal Comentario:Como alumna del cuarto semestre, quiero expresar mi reconocimiento a la Cátedra dirigida por el Dr. Luís Manuel Castillo Luna, quién al proporcionarnos en exclusiva el presente caso, nos mueve a realizar la investigación teórico-practica del curso Acto Jurídico. Confieso, como alumna que el presente caso ha despertado en mi el afán de hacer un estudio mas profundo acerca del curso que dirige su Cátedra.-ResponderEliminarRosaura Damaris Trujillo Luna15 de mayo de 2008, 17:34R.Damaris Trujillo Luna ;Alumna de Derecho Civil II (UTEA).De acuerdo al articulo 1700 del codigo civil podemos observar que la continuacion del arendamiento se dio bajo sus mismas estipulaciones pactadas originalmente, por un acuerdo mutuo entre las partes se fijo la continuacion tacita de dicho contrato en el cual el demandado segiria ocupando dicho inmueble (departamento) esto se confirma por los recibos de pago emitidos por el arrendador al arrendatario en el cual se observa que a seguido ocupando el inmueble con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato no estableciendose una fecha exacta para que se extinga dicha relacion juridica ;pero tambien se debe tener en cuenta que el arrendador puede pedir la devolucion de dicho inmueble en cualquier momento para poner fin al arrendamiento.Me parece que dicho fallo es "fundado"por que el contrato de dicho arrendamiento se convierte en un plazo indeterminado al no pactarse la fecha de fenecimento de dicho acuerdo en la fecha en la cual se pacto la continuacion tacita de contrato o arrendamiento en mención,hasta que el arrendador (Sra. Gladis Espinoza Olazabal)solicite su devolucion ,el cual podia ocurrir en cualquier momento.ResponderEliminarJose Luis Achahui Sanchez15 de mayo de 2008, 17:54Jose Luis Achahui Sanchez, alumno de Derecho Civil II *UTEA*.Segun el Arrticulo 1700 del codigo civil"Cuando ha vencido el plazo del contrato si el arrendatario permanece en el uso del bien errendado no se entiende que hay renobacion tasita sino la continuacion del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su devolucion la cual puede pedir en cualquier momento".En mi opinion es fundado dicho fallo por que la demandante (Sra Gladis Espinoza Olazabal)puede pedir su devolucion del immueble en cualquier momento devido a que es su derecho como propietaria derecho que ella exigio ante los tribunales de justicia.ResponderEliminarEmiliano Rondan Villafuerte15 de mayo de 2008, 18:01En cuanto a la sentencia materia de apelación sobre Desalojo, interpuesto por la demandante Gladis Espinoza Olazábal en contra de Darío Gonzáles Zamalloa y otra, debo señalar lo siguiente:1.- Debemos tener totalmente claro dos situaciones: RENOVACION TACITA, o "tácita reconducción", donde la ley presumía la existencia de una voluntad tácita de renovar el plazo del contrato, si es que el arrendatario permanecía en el uso del bien ante el silencio del arrendador, figura que se contemplaba en el Código Civil de 1936, y que el actual Código Civil ya no lo contempla , pero si lo diferencia de la CONTINUACION DE ARRENDAMIENTO, supuesto recogido en el art. 1700 C.C., según el cual, "cuando ha vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento".2.- Que, la demandante Gladys Catalina Espinoza Olazábal, en uso de los derechos que le asisten, y habiéndose cumplido el plazo del contrato de arrendamiento, con fecha treinta de setiembre del dos mil tres, remite la carta notarial amparado en el Art. 1365 del Código Civil y al no tener una respuesta satisfactoria por parte de los arrendatarios, es que decide tomar una acción judicial de desalojo; entiéndase que en este caso no se da la figura de una renovación tacita, si no una continuación de arrendamiento, y debemos tomar en cuenta que el arrendador puede pedir el inmueble en el momento que lo requiera, siempre con arreglo a ley, es por eso que la demandante inicia una accion judicial de desalojo.3.- Por otro lado no debemos atropellar la ley ni perderlo de vista, sobre todo aquellos, regula la conducta, deberes y responsabilidades de las partes y sus abogados, los cuales deben actuar con pulcritud, serenidad, honestidad y con mucho respeto a la autoridad y a su embestidura, no debiendo actuar temerariamente en el ejercicio de sus derechos procesales.POR TODAS ESTAS CONSIDERACIONES: Coincido, con el Dr. Luís Manuel Castillo Luna, respecto de la sentencia emitida a favor de la demandante, haciendo una interpretación apropiada de la norma vigente, y restituyéndole sus derechos a Gladys Catalina Espinoza Olazábal, al revocar un fallo anterior que no favoreció a la demandanteQue, la autoridad de quien tiene jurisdicción en justicia no debe ser atropellada, por ninguna persona, es que no estoy de acuerdo con la reforma de la multa impuesta al Abogado patrocinador y su patrocinada debiendo mantenerse como en la primera sentencia.ResponderEliminarjulia puente de la vega caceres15 de mayo de 2008, 18:18Previamente saludar al docente por la oportunidad que nos apertura para analizar y comentar temas juridicos tan trascendentes como es la aplicación del art. 1700 del Codigo Civil, lo que ha motivado del Codigo Civil su fuente generadora; que, a mi entender esta en el contrato de arrendamiento por el que conforme a la definición que contiene el art. 1666: "por el arrendamiento el arrendedor se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida": entonces, mediante el contrato de arrendamiento el propietario de un bien inmueble le concede su uso por un determinado tiempo al arrendatario o inquilino y al vencimiento del plazo convenido el inquilino tiene la obligación de devolverlo.La norma que analizamos justamente prevé; cuando existiendo un contrato de arrendamiento a un determinado plazo el inquilino no desocupa la propiedad tampoco la propietaria solicita su devolución:por tanto esta se convierte en un contrato de duración indeterminada bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento original y del contenido literal del art. 1700 existe un categorico deslinde en el sentido de que la permanencia del inquilino en el bien, vencido el contrato, no implica su renovación sino solo la continuación del mismo.Al sucitarse la figura prevista en el art.1700 del C.C., vale decir cuando el inquilino continua ocupando el bien despues de vencido el contrato el propietario o arrendador puede hacer uso del art.1703; es decir, dar fin al contrato de arrendamiento que se torno en indeterminado al no haber desocupado el inquilino ni reclamado su devolución el propietario, tal fenecimiento o aviso de despedida dará de modo unilateral el arrendador ya sea judicialmente mediante el desalojo o extrajudicialmente mediante carta notarial.Por otra parte existen criterios errados en el sentido de que en la figura prevista en el art.1700, el inquilino que no desocupa el bien al vencimiento del contrato se convierte en ocupante precario, cosa que tampoco es así; porque, como prevé dicha norma la ocupancia continua bajo las mismas condiciones a demás media el consentimiento del dueño tales aspectos no puede convertirse el inquilino en ocupante, tanto más que sigue pagando los alquileres de acuerdo al contrato. El sustento principal de la sentencia de Primera Instancia es que en el caso de autos se llego a desnaturalizar el plazo de arrendamiento al señalar que la dilucidación de la controversia pasará entonces por determinar si efectivamente el contrato que vincula a las partes vencio en el plazo forsozo estipulado en la clausula cuarta o si este a continuado bajo sus mismas estipulaciones luego de vencido el mismo y queda claro entonces que, el contrato de arrendamiento celebrado entre las `partes no se dio por fenecido en el plazo originariamente pactado, sino que, con el consentimiento mutuo de las mismas, a continuado bajo las mismas estipulaciones, razón por la cual la pretención de la actora en el sentido de reputarse por fenecido el arrendamiento, no resulta amparable, en tanto ello significaria desconocer el acuerdo de las partes respecto de su continuación.Finalmente se evalua las expresiones inadecuadas que utilizo el apelante contra el Juez de la causa, contraviniendo a lo dispuesto por el art.IV del Titulo Preliminar del Codigo Procesal Civil, que regula la conducta a los deberes de veracidad, providad, lealtad, y buena fe en todos sus actos e intervenciones en el proceso... Las expresiones utilizadas por el apelante indudablemente quiebran en principio de conducta procesal; razón por la que la instancia superior impuso al apelante una sanción pecuniaria consistente en una multa.ResponderEliminarVerenis Huamani Mendoza16 de mayo de 2008, 8:55alumna : Verenis N. Huamani Mendoza (UTEA) 1) Como bien sabemos deacuerdo al art. 1700 del Cod. Civil cuando el arrendatario permanece en posesion del bien, luego de vencerse el plazo de duracion del contrato, no debe entenderse como renovacion tacita sino mas bien como la continuacion del arrendamiento, es decir el contrato de arrendamiento no fenece, solo se convierte en una de duracion indeterminada, bajo las mismas estipulaciones, pero hay que tener presente que esto no significa el surgimiento de una nueva relacion contractual. 2) La funcion del Legislador con estas normas es evitar que el Derecho del arrendador se vea desprotegido, por ello en este caso el arrendador que es la señora Gladys Espinoza Olazabal puede solicitar la devolucion del bien arrendado en cualquier momento, ademas hay que recordar que la renovacion del plazo de arrendamiento solo puede nacer y operar en ejercicio de la Autonomia Privada, es decir por la Declaracion de voluntad de ambas partes y no en virtud de la Ley. 3)Por lo tanto como se trata de un arrendamiento de duracion indeterminada y conforme art. 1703 del Cod. Civil establece un forma de terminacion del mismo, mediante aviso judicial o extrajudicial de una de las partes por la otra, con una anticipacion no menos de 30 dias, de este modo la demandante ha remitido la Carta Notarial al demandante conforme Ley, de tal forma la propietaria esta en todo su dereho de pedir que se le devuelva su bien arrendado. (El fin primordial del Abogado es alcanzar la Justicia y hacer respetar los Derechos de las personas y esta sentencia es un ejemplo)ResponderEliminarrichard16 de mayo de 2008, 9:22Previo saludo:Comentario Richard Recharte Matamoros.La resoluci{on del Juez del Juzgado de Paz Letrado no valoro adecuadamente el medio probatorio de la carta notarial presentada por la demandante, y que su sustentación frente a esto fue pobre y vacía; y que por ende vulnero el derecho patrimonial que tiene la arrendadora frente a su bien.Que si bien es cierto que hubo una falta de los deberes contenidos en el artículo 109 del Código Procesal Civil, este debe ser analizado de mejor manera para que la imposición de multa sea proporcional a la falta.La resolución del Juez del Juzgado Civil fue la más adecuada ya que supo valorar los medios probatorios presentados por la demandante decalrando fundada su demanda de desalojo por vencimiento de contrato para la entrega de bien inmueble dentro del plazo de ley y que además confirma la resolución del 11 de Mayo del año 2008 revocandolo solo el monto de la multa de 2 Unidades de Referencia Procesal a una de Referencia Procesal a cada uno.ResponderEliminarAndres16 de mayo de 2008, 9:41Bueno en este caso el art.1700 del C.C. es claro al señalar puntualmente, “Cuando ha vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución , la cual puede pedir en cualquier momento”Por lo tanto estoy de acuerdo con la sentencia emitida por el juez Dr.Luis Manuel Castillo Luna respecto de la sentencia emitida a favor de la demandante en este caso la señora Gladys Espinoza Olazábal, al revocar un fallo anterior que no favoreció a la demandante.Con esta acción el Juez interpreta de manera correcta el espíritu de la norma en el sentido de proteger el bien puesto en peligro.Sin embargo debemos de señalar que la demandante Gladis Espinoza Olazábal hizo bien en ampararse en el art. 1703 del C.C. que señala “Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.” De modo que el demandado Darío González Zamalloa estaba informado de la voluntad de desalojo de la propietaria en dar fin a su relación jurídica patrimonial.ResponderEliminarBenito Accostupa Aucca16 de mayo de 2008, 19:25Quiero empezar el presente comentario citando el Art. 923 del Codigo civil que manifiesta: "La propiedad es el poder juridico que permite usar, disfrutar disponer y reinvindicar un bien, Debe ejercerse en armonia con el interes social y dentro de lo limites de la ley"; ademas el Art. 924 dice "Aquél que sufre o está amenazado de un daño porque otro excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnizacion por lo daños irrigados.Partiendo de lo anterior quiero decir que la Sra Gladys Espinoza Olazabal alquilo su inmueble por un tiempo determinado al Sr. Dario Gonzales Zamalloa, en este entender la propietario como dueña alquilo su inmueble para para poder disfrutar de la renta que por derecho le corresponde, sin que ello de derecho al inquilino de querer hacer pasar el tiempo y exigir una renovacion tácita con las mismas condiciones del contrato, y esperar el propietario de la casa la voluntad del inquilino de querer desocupar el inmueble, a sentencia en comentario claramente establece la diferencia que existe entre arrendamiento tácito y continuacion del arrendamiento.Muy claramente establece el Art 1700 del Codigo Civil, que vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende el bien arrendado, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucion, la cual puede pedir en cualquier momento.En base al parrafo anterior concuerdo con la sentencia de REVOCAR la sentencia que a mi parecer se estaba favoreciendo injustificadamente al inquilino, que a pesar de haber recibido la carta notarial para desocupar el inmueble no lo hizo. EL CONCLUSION me parece justa la desion tomada de disponer que desaloje el inmueble el inquilino.ResponderEliminarCátedra Judicial16 de mayo de 2008, 19:29Realmente el Dr. Luis Manuel Castillo Luna, docente de Derecho de la UTEA está generando un espacio interesante para el intercambio de ideas y opiniones con relación a temas del Derecho. Felicitaciones al Dr. Catillo y a sus alumnos.ResponderEliminarnancy17 de mayo de 2008, 12:38UTEADERECHO CIVIL IINANCY FLOREZ PUMACon respecto a la sentencia emitida por el QUINTO JUZGADO DE PAZ LETRADO en materia de Desalojo, vemos la importancia de conocer e interpretar adecuadamente las leyes para no caer en errores y a la vez manejar el vocabulario y la significacion pertinente.Segun los detalles de este proceso no hay una renovacion tacita de contrato pero si ambas partes siguen siendo beneficiados pese a la culminacion del contrato en el plazo fijado entonces este contrato tiene la denominacion de arrendamiento de plazo ilimitado pero que este puede finalizar cuando una de las partes lo decida previo aviso judicial o extrajudicial asi como lo estipulan los articulos 1700,1703 y 1365 del C.C.Pero en este problema a tratar podemos ver que efectivamente Gladys Espinoza Olazabal cumplio con el procedimiento legal asi como lo estipulan los articulos 1700,1003 y1365 del C.C. mencionados en materia de contratos pero el juez simplemente decestimo estos medios probatorios como es la carta de aviso judicial de desalojo para favorecer al arrendatario y perjudicar de esta forma a la propietaria del inmueble.Por lo que concuerdo con la accion tomada por el Dr. Luis Manuel Castillo en revocar una anterior sentencia y declararla fundada por ser un derecho la proteccion un patrimonio por su propietario.ResponderEliminarDelia Condo Salas22 de mayo de 2008, 18:51Dar lectura a la sentencia sobre desalojo; permite revisar los artículos señalados los cuales amplían nuestro conocimiento y por ende nuestra formación profesional y de manera específica apertura a realizar investigaciones sobre contrato.La sentencia de apelación sobre Desalojo, interpuesto por la demandante Gladis Espinoza Olazábal en contra de Darío Gonzáles Zamalloa, responde a la legislación peruana y el fallo emitido por el juez es correcto; pues de manera explícita el art. 1700 del código civil a firma que cuando el plazo del contrato es vencido, no se entiende que hay renovación tácita.Este caso nos permite clarificar que no hay renovación tácita, pero si continúa el arrendamiento bajo las mismas cláusulas. Lo que quiere decir que el hecho de que el arrendatario continué no significa que se renueva callada, silenciosamente o que se deja acertar sin ser expresado (tácitamente) el contrato.En ese sentido el juez acertadamente resuelve:REVOCAR: la sentencia contenida en la resolución número veinte del veintiocho de diciembre del dos mil siete REFORMARDOLA: Se declara FUNDADA la demanda interpuesta por Gladys Catalina Espinoza Olazabal sobre desalojo por vencimiento de contrato en contra de Darío Gonzáles Zamalloa con emplazamiento de Luzby Granadino Soyer de Gonzáles, debiendo hacer entrega del inmueble dentro del plazo de Ley, con costas i costos.3. CONFIRMAR: la Resolución de fecha once de enero del dos mil ocho en su extremo b, por el que se resuelve imponer una multa a la demandante Gladys Catalina Espinoza Olazabal y su abogado Henry Gonzáles Echarri.ResponderEliminaralexis24 de mayo de 2008, 17:33Alexis Zarate Conzaalumno UTEASobre proceso civil apelacion, interpuesta por Gladys Catalina Espinoza Olazaval, contra Dario Gonzáles Zamalla sobre Desalojo, el mismo que en primera instancia fue declarado infundado. comenzaremos primero con señalar que las discrepancias se basan en conceptualizar la renovacion tacita y la continuacion de arrendamiento contempladas en al articulo 1700 del Codigo Civil. Debemos señalar que hoy en día, el Código vigente no regula la renovacion tacita o sea que no hay dos contratos sino uno solo, es decir que el arrendamiento sigue siendo el mismo y lo único que ha cambiado es la calidad del plazo de determinado a indeterminado. En otras palabras, opera la conversión, por mandato legal, del arrendamiento de duración determinada en uno de duración indeterminada. Tambien cabe indicar que el articulo 1703 del codigo civil vigente determina que “Se pone fin a un arrendamiento de duracion indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante”, es decir que la demandante cumple con este dispositivo al remitir carta notarial al demandado y posteriormente iniciar un proceso judicial de desalojo. Lo que dio lugar a revocar la sentencia primigenia y declarar fundada la demanda. Asi como; reformarla en lo referido a la sancion impuesta a la demandante y su abogado, por los terminos inadecuados e impropios utilizados en su demanda.ResponderEliminarmarisa baca leon30 de mayo de 2008, 22:17PREVIO UN ATENTO SALUDO, PASO A DAR MI COMENTARIO SOBRE LA SENTENCIA DADA SOBRE EL VENCIMIENTO DEL PLAZO DE CONTRARO.SI BIEN CONFORME AL ART. 1700 DEL CODIGO CIVIL, CUANDO EL ARRENDATARIO ESTA EN POSESION DEL INMUEBLE, LUEGO DE FENER LA FECHA DEL CONTRARO, NO SE DEBE ENTENDER COMO RENOVACION,SINO AL CONTRARIO SERIA LA CONTINUACION DEL ARRENDAMIENTO, CONVIRTIENDOSE EN UN CONTRARO INDEFINIDO, CONTANDO PARA ELLO CON LAS MISMAS ESTIPULACIONES DEL CONTRARO ORIGINAL.SIN EMBARGO SE DEBE ENTENDER QUE ESTO NO SIGNIFICA UNA NUEVA RELACION CONTRACTUAL.DE OTRO LADO CABE INDICAR QUE EL LEGISLADOR TIENE COMO FUNCION EVITAR QUE EL DERECHO DEL DUEÑO DEL BIEN SE VEA VULNERADO, EN ESTE CASO DE LA SRA. GLADYS ESPINOZA O. QUIEN GOZA DE DERCHO DE SOLICITAR EN CUALQUIER MOMENTO LA DEVOLUCION DEL BIEN, POR CUANTO EN ESTE CASO EXISTE LA MANIFESTACION DE VOLUNTADES AL MOMENTO DE SEGUIR RECIBIENDO EL MONTO DEL ARRENDAMIENTO, POR LO TANTO NO ESTA ESTIPULADO EN LA LEY.MARY.ResponderEliminarAñadir comentarioCargar más...