Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F95-II-605%3Afr
Timestamp: 2016-10-23 20:34:27+00:00
Document Index: 276023762

Matched Legal Cases: ['art. 975', 'art. 702', 'art. 968', 'art. 730', 'art. 661', "l'article 5", "l'article 5", "l'article 5", 'art. 370', "l'article 5", 'art. 6', 'art. 94', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', "l'article 5", 'art. 5', "l'article 5", "l'article 5", "l'article 5", 'art. 214', 'art. 230', 'art. 968', 'art. 63', 'art. 2', 'art. 661', 'art. 734', 'art. 737', 'art. 975', 'art. 43', 'art. 44', 'art. 63', 'art. 977', 'art. 976', 'art. 976', 'art. 976', 'art. 975', 'art. 734', 'art. 28', 'art. 31', 'art. 686', 'art. 1', 'art. 702', 'art. 686', 'art. 5', 'art. 43', 'art. 685', 'art. 702', 'art. 6', 'art. 968', 'art. 968', 'art. 731', 'art. 968', 'art. 968', 'art. 731', 'art. 968', 'art. 942', 'art. 782', 'art. 39', 'art. 731', 'art. 965', 'art. 974', 'art. 975', 'art. 730', 'art. 732', 'art. 732', 'art. 974', 'art. 975', 'art. 976', 'art. 731', 'art. 731', 'art. 919', 'art. 731', 'art. 968', 'art. 730', 'art. 661']

95 II 60582. Arr�t de la IIe Cour civile du 4 d�cembre 1969 dans la cause dame Bachmann contre L�thy.
Servitude fonci�re. Constitution. Radiation. 1. L'action en rectification du registre foncier (art. 975 CC) qui tend � la r�inscription d'une servitude pr�tendument radi�e � tort estelle soumise � un d�lai? (consid. 2 a). 2. Les restrictions � la propri�t� fonci�re qui r�sultent du droit public cantonal (art. 702 CC) peuvent-elles porter atteinte aux servitudes constitu�es ant�rieurement selon le droit priv� f�d�ral? (consid. 2 b). 3. L'inscription au feuillet du fonds dominant, prescrite par l'art. 968 CC, est-elle n�cessaire pour constituer une servitude fonci�re? Question non r�solue (consid. 3). 4. El�ments n�cessaires du contrat constitutif de servitude, notamment quant � la volont� des parties de constituer un droit r�el et quant � la d�termination du b�n�ficiaire (art. 730 et 732 CC). Interpr�tation de la clause d'un contrat de vente qui restreint le droit de b�tir sur la parcelle vendue (consid. 4). 4. A quelles conditions la prescription acquisitive ordinaire s'applique-t-elle aux servitudes fonci�res (art. 661 et 731 al. 3 CC)? (consid. 5). Faits � partir de page 606
A.- Vincent Kolly, aujourd'hui d�c�d�, �tait propri�taire, � Bulle, des parcelles nos 5 aa, 5 ab et 5 ac, devenues, apr�s l'introduction du registre foncier f�d�ral en 1959, les parcelles BGE 95 II 605 S. 607nos 29, 27 et 30. Ces parcelles forment la moiti� nord du p�t� d'immeubles compris entre la rue de la Poterne, au sud, la Grand'Rue, � l'ouest, et la rue des Remparts, au nord.
Le 21 janvier 1921, Vincent Kolly vendit la parcelle 5 aa � Alfred Maillard, puis la parcelle 5 ab � Jules Deillon. En 1949, celui-ci acquit la parcelle 5 ac d'un h�ritier de Vincent Kolly. L'acte de vente pass� entre Vincent Kolly et Alfred Maillard contenait la clause suivante:
"Conform�ment au contrat intervenu entre parties, M. Kolly conc�de � M. Maillard le droit d'�tablir desjours en faveur de l'article 5aa sur l'article 5 ac, ce � partir de 2 m�tres 50 de hauteur. M. Maillard se r�serve le droit de construire exactement � la limite des deux c�t�s. Les murs du b�timent � construire par M. Maillard sur l'article 5 aa ne devront pas d�passer quatre m�tres vingt centim�tres de hauteur. Il va sans dire que la hauteur des toits n'est pas comprise dans ces 4 m. 20."
L'acte de vente pass� cinq minutes plus tard entre Vincent Kolly et Jules Deillon renferme seulement la clause usuelle:
"Ces immeubles sont vendus tels qu'ils ont �t� jouis et poss�d�s jusqu'� ce jour, tels qu'ils sont inscrits au R.F. avec leurs droits et charges, et comme francs et libres d'hypoth�ques."
Sur le vu de ces contrats, les inscriptions suivantes furent port�es au registre foncier cantonal (cf. art. 370 de la loi fribourgeoise d'application du CC, en abr�g� LACC):
A l'article 5 aa: "La mitoyennet� du mur de l'art. 6 se trouvant contre l'art. 94 a est comprise dans la vente du 21 janvier 1921. Droit d'�tablir des jours en faveur de l'art. 5 aa sur l'art. 5 ac, ce � partir de 2 m. 50 de hauteur. Droit en faveur de l'art. 5 aa de construire exactement � la limite des deux c�t�s. Les murs du b�timent � construire sur l'art. 5 aa ne devront pas d�passer 4 m. 20 de hauteur, la hauteur des toits non comprise."
A l'article 5 ac: "Chemin de servitude selon le plan S 379. Droit d'�tablir des jours en faveur de l'art. 5 aa � partir de 2 m. 50 de hauteur."
Aucune inscription n'a �t� port�e � l'article 5 ab.
B.- Alfred Maillard fit construire sur la parcelle no 5 aa une maison conforme aux clauses du contrat de vente de 1921. Il fut d�clar� en faillite le 7 juillet 1925. Son immeuble, vendu aux ench�res publiques, fut adjug� � la Banque populaire de la Gruy�re, laquelle le revendit le 15 octobre 1926 � Alfred L�thy.
Apr�s la mort de Jules Deillon, ses deux immeubles pass�rent BGE 95 II 605 S. 608� ses enfants Louis Deillon (parcelle 5 ab) et dame Louise Bachmann, n�e Deillon (parcelle 5 ac).
En 1955, Alfred L�thy fit mettre � l'enqu�te publique des plans visant la transformation du b�timent �rig� sur la parcelle 5 aa. Louis Deillon et dame Bachmann firent opposition. Mais le Conseil communal de Bulle �carta le 29 juin 1955 leur opposition et les renvoya � agir devant le juge civil. Ils s'en abstinrent cependant, Alfred L�thy ayant renonc� momentan�ment � son projet.
Le 16 septembre 1955, Alfred L�thy requit le conservateur du registre foncier de la Gruy�re de proc�der � la radiation du passage suivant:
"Les murs du b�timent � construire sur l'article 5 aa ne devront pas d�passer 4 m. 20 de hauteur, la hauteur des toits non comprise."
Le requ�rant estimait que la restriction ainsi apport�e au droit de b�tir n'avait pas le caract�re d'une servitude, mais d'un engagement personnel contract� par Alfred Maillard envers Vincent Kolly. Cette obligation n'avait pas �t� transmise aux ayants cause du d�biteur. Et m�me si les parties avaient constitu� un droit r�el, il ne s'agirait pas d'une servitude fonci�re, mais d'une servitude personnelle en faveur du vendeur Kolly, laquelle se serait �teinte � la mort du b�n�ficiaire.
Le 3 octobre 1955, le conservateur du registre foncier porta la r�quisition de radiation � la connaissance de Louis Deillon et dame Bachmann, en les informant qu'il l'avait transmise � l'autorit� de surveillance pour d�cision. Les deux voisins n'entreprirent aucune d�marche, m�me pas lorsque le conservateur leur fit savoir le 25 janvier 1956, qu'il avait admis la requ�te et radi� la restriction du droit de b�tir au chapitre du requ�rant.
Lors de l'introduction du registre foncier f�d�ral, en 1959, les inscriptions figurant aux anciens articles furent report�es sur les feuillets des nouvelles parcelles. Les diff�rents propri�taires reconnurent les feuillets de leurs immeubles respectifs.
C.- Le 25 mai 1965, Yves L�thy, qui avait h�rit� de son p�re l'ancienne parcelle no 5 aa, devenue la nouvelle parcelle no 29, demanda l'autorisation de transformer le b�timent, qui abrite un garage. Il se proposait notamment d'en sur�lever les murs. Louis Deillon et dame Bachmann form�rent opposition. Le 25 novembre 1965, le Pr�fet du district de la Gruy�re �carta BGE 95 II 605 S. 609leur opposition, d�livra le permis de construire sous r�serve des droits des tiers et renvoya les opposants � agir par la voie judiciaire.
D.- Par demande du 14 juin 1966, Louis Deillon et dame Bachmann intent�rent � Yves L�thy une action en rectification du registre foncier. Ils conclurent � la r�inscription de la servitude qui interdisait de construire des murs d�passant la hauteur de 4 m 20, hauteur des toits non comprise, servitude dont ils se pr�tendent titulaires et qui, � leur avis, avait �t� radi�e � tort en 1955 ou 1956. Les demandeurs conclurent en outre � ce que le d�fendeur f�t d�clar� tenu de respecter cette servitude dans son projet de construction et de ne pas �lever les fa�ades lat�rales de son b�timent � plus de 4 m 20 de hauteur, mesur�e sous l'avant-toit.
Le d�fendeur conclut au rejet de la demande.
Le 14 novembre 1967, le Tribunal civil de l'arrondissement de la Gruy�re d�bouta les demandeurs. Il a consid�r� que l'interdiction stipul�e par Vincent Kolly dans le contrat de vente pass� avec Alfred Maillard �tait une servitude personnelle en faveur du vendeur, qui s'�tait �teinte � la mort du b�n�ficiaire, et non une servitude fonci�re.
E.- Les demandeurs appel�rent de ce jugement. Le 4 mars 1969, la Cour d'appel du Tribunal cantonal fribourgeois rejeta derechef leur action. Ses motifs sont en bref les suivants:
Les inscriptions port�es au feuillet de l'article 5 aa du registre foncier sont de nature � induire en erreur sur la situation v�ritable. En effet, la l�gislation cantonale conf�rait � Alfred Maillard le droit de b�tir � la limite (art. 214 ss. LACC) et de percer dans les murs mitoyens des jours, soit des ouvertures destin�es uniquement � l'a�ration ou � l'�clairage d'un local, pourvu que ces jours soient pratiqu�s � plus de 2 m du plancher (art. 230 al. 1 LACC). La clause de l'acte de vente qui autorisait � percer des jours � 2 m 50 du plancher n'�tait donc pas un droit, mais une charge pour le propri�taire de la parcelle no 5 aa.
La disposition qui interdisait d'�lever des murs � plus de 4 m 20 de hauteur jusqu'� la naissance du toit ne peut �tre interpr�t�e que comme un contrat constitutif de servitude. Mais alors la servitude n'a pas �t� inscrite valablement au registre foncier. En effet, l'inscription port�e au feuillet du fonds servant n'indique pas le fonds dominant, ni - � supposer que BGE 95 II 605 S. 610la servitude f�t personnelle - le b�n�ficiaire. Du reste, s'il s'agissait d'une servitude fonci�re, l'inscription au feuillet du fonds dominant, prescrite par l'art. 968 CC, ferait d�faut. Il n'est cependant pas n�cessaire de d�cider si l'existence de la servitude devrait �tre ni�e pour ce motif d�j�.
F.- Alors que Louis Deillon s'est accommod� de cet arr�t, dame Bachmann a interjet� un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle persiste dans les conclusions de sa demande.
L'intim� Yves L�thy conclut au rejet du recours.
2. Dans sa r�ponse au recours, l'intim� a invoqu� des arguments juridiques qui ne sont pas discut�s dans les motifs de l'arr�t attaqu�, mais que le Tribunal f�d�ral doit examiner en vertu de l'art. 63 al. 1 OJ.
a) L'intim� soutient notamment que la recourante abuse manifestement de son droit (art. 2 al. 2 CC) en demandant, par un proc�s ouvert en 1966, la r�inscription d'une servitude � la radiation de laquelle elle ne s'est pas oppos�e en 1955 et 1956 et qu'elle n'a pas revendiqu�e lors de l'introduction du registre foncier f�d�ral en 1959.
La partie qui conclut � la r�inscription d'une servitude pr�tendument radi�e � tort exerce une action en rectification du registre foncier. Elle invoque � l'appui de sa demande un droit r�el qui n'est pas limit� dans le temps. En effet, le Code civil suisse ne conna�t pas l'extinction des servitudes par le non-usage ou la prescription extinctive (Versitzung). Le propri�taire grev� ne saurait d�s lors obtenir sa lib�ration par la simple expiration du temps; il ne peut pas se pr�valoir de la prescription lib�ratoire du fonds servant (usucapio libertatis); l'art. 661 CC n'est pas applicable par analogie (RO 62 II 135; dans le m�me sens, mais avec d'autres motifs, LIVER, n. 196 ss. ad art. 734 et n. 213 ad art. 737 CC; cf. aussi Expos� des motifs, tome III, Droits r�els, p. 112). Il en r�sulte que l'action en rectification du registre foncier qui tend � la r�inscription d'une servitude radi�e � tort n'est soumise � aucun d�lai et peut �tre intent�e aussi longtemps que le droit du demandeur existe (HOMBERGER, n. 21 ad art. 975 CC). Assur�ment, le titulaire d'un droit imprescriptible en soi peut en �tre d�chu par le fait BGE 95 II 605 S. 611qu'il s'est abstenu de l'exercer auparavant (RO 88 II 180, consid. 3; 79 II 313). Encore faut-il que son inaction f�t d�pourvue de motifs suffisants et que l'autre partie en ait pu conclure que le b�n�ficiaire l'approuvait dans son attitude qui ne respectait pas le droit en question. S'il en est ainsi, l'autre partie a cr�� de bonne foi, par son attitude non contest�e, une valeur patrimoniale, dont l'abandon ne peut plus lui �tre impos�, selon les r�gles de la loyaut� en affaires (RO 85 II 129, consid. 9; 73 II 189, consid. 5; 69 II 60, consid. 5; 59 II 392, consid. 3).
Ces conditions ne sont pas r�alis�es en l'esp�ce. Le fait que la recourante a reconnu l'exactitude du feuillet ouvert � son immeuble lors de l'introduction du registre foncier f�d�ral est sans importance. En effet, la servitude n'avait jamais �t� inscrite � son chapitre dans le registre cantonal et n'avait donc pas � �tre report�e dans le nouveau registre (cf. art. 43 al. 3 Tit. fin. CC). Et l'arr�t attaqu� ne constate pas que le l�gislateur fribourgeois ait us� de la facult�, pr�vue � l'art. 44 al. 2 Tit. fin. CC, de pr�voir l'abolition compl�te, apr�s sommation publique et � partir d'une date d�termin�e, de tous les droits r�els non inscrits au registre foncier.
Lors de la radiation de la servitude au chapitre du propri�taire du fonds servant, en 1956, dame Bachmann n'avait aucune raison d'agir imm�diatement. D'une part, Alfred L�thy n'a pas r�alis� son projet de transformer le b�timent. D'autre part, son avocat avait �crit � la recourante, le 3 ao�t 1955, que selon les plans d�pos�s les murs ne d�passeraient pas 4 m 20 de hauteur. La seule modification qui devait �tre apport�e au b�timent �tait l'attique projet� dans le toit. La cour cantonale perd cette lettre de vue lorsqu'elle d�clare que "le projet pr�voyait une sur�l�vation consid�rable des murs et un agrandissement important du b�timent" et qu'en 1965, Yves L�thy a repris les projets de transformation que son p�re avait abandonn�s en 1955. Cette constatation repose sur une inadvertance manifeste, que la recourante rel�ve � juste titre et qui doit �tre rectifi�e dans le sens indiqu� plus haut (art. 63 al. 2 OJ).
De surcro�t, la proc�dure de radiation n'a pas �t� conduite d'une mani�re qui �chappe � toute critique. Il ne s'agissait pas d'une rectification administrative au sens des art. 977 CC et 98 ORF visant � redresser une inscription qui ne correspond pas aux pi�ces justificatives par suite d'une inadvertance. La radiation requise par Alfred L�thy ne pouvait se fonder que sur BGE 95 II 605 S. 612l'art. 976 CC. Le requ�rant pouvait invoquer comme motif le fait que le b�n�ficiaire de la servitude �tait d�c�d� ou que l'inscription avait perdu toute valeur juridique (cf. LIVER, Die L�schung infolge Unterganges des dinglichen Rechtes, RNRF 1958 p. 324 s. ou tirage � part, p. 6 s.). C'est bien ainsi que son mandataire a motiv� la demande de radiation qu'il a adress�e au conservateur du registre foncier le 16 septembre 1955. Lorsque le conservateur a fait savoir � dame Bachmann, le 25 janvier 1956, qu'il avait proc�d� � la radiation, il a omis de lui signaler qu'en vertu de l'art. 976 al. 2 CC, elle pouvait attaquer la radiation devant le juge. Comme la loi n'exige pas le rappel de cette voie de droit, on peut se dispenser d'examiner la port�e de cette omission quant au d�lai d'ouverture d'action. De toute mani�re, le fait qu'apr�s avoir �t� avis� de la radiation, l'int�ress� s'abstient de la contester devant le juge ne peut pas r�duire � n�ant un droit r�el qui subsiste en d�pit de cette op�ration (arr�t non publi� du 6 f�vrier 1964 dans la cause Hermann c. Lauber, p. 10 ss., consid. 3; LIVER, loc.cit., p. 324 et 335 ss. ou tirage � part, p. 6 et 17 ss.). La radiation selon l'art. 976 CC suppose que le droit r�el se soit �teint (ou - ce qui revient au m�me - qu'il n'ait jamais exist�). Lorsque cette condition n'est pas r�alis�e, la radiation est injustifi�e; le b�n�ficiaire du droit peut intenter l'action pr�vue � l'art. 975 CC, qui n'est soumise � aucun d�lai. Le demandeur ne serait d�chu de son droit que si le propri�taire grev� avait tout simplement ignor� la servitude et - en l'esp�ce - construit des murs plus �lev�s sans que les personnes qui se pr�tendent au b�n�fice de cette servitude s'y soient oppos�es (cf. arr�t non publi� du 23 f�vrier 1967 dans la cause Erni & Co. c. Galletti). Mais dame Bachmann a form� opposition - sans succ�s il est vrai - lors de la mise � l'enqu�te du projet de 1955. Du moment que la transformation pr�vue n'a pas �t� ex�cut�e, elle n'avait aucune raison d'entreprendre d'autres d�marches. Quant � la mise � l'enqu�te du projet de 1965, sit�t son opposition �cart�e, la recourante a ouvert action contre l'intim� devant le juge civil comp�tent.
Il est certes possible qu'une servitude s'�teigne par la renonciation du b�n�ficiaire. La volont� de celui-ci peut se manifester m�me par des actes concluants (LIVER, n. 100 ad art. 734 CC). Ainsi, lorsque le b�n�ficiaire n'exerce pas pendant un temps assez long le droit que lui conf�re la servitude et ne r�agit pas BGE 95 II 605 S. 613aux actes du propri�taire grev� qui rendent cet exercice impossible. Mais rien de tel ne s'est produit en l'esp�ce.
b) L'intim� invoque aussi l'art. 28 du r�glement du plan d'am�nagement de l'ancienne ville de Bulle, vers� au dossier dans sa teneur du 2 ao�t 1966. A son avis, ces dispositions prescrivent pour la parcelle litigieuse la construction en ordre contigu et autorisent l'�rection d'un b�timent de trois �tages sur rez-de-chauss�e. Or l'art. 31 du r�glement d'ex�cution de la loi fribourgeoise sur les constructions du 15 f�vrier 1965 dispose que le vide d'�tage (hauteur entre plancher et plafond) ne peut �tre inf�rieur � 2 m 70 pour le rez-de-chauss�e et 2 m 40 pour les autres niveaux. L'intim� en d�duit que la hauteur minimale pour une construction de trois �tages sur rez-de-chauss�e serait de 9 m 90. Il estime que ces prescriptions reposent sur l'art. 686 CC et qu'elles l'emportent sur une restriction apport�e au droit de b�tir par une convention de droit priv�. Il affirme que son projet respecte les normes du droit cantonal et communal. D�s lors, la recourante ne saurait s'y opposer.
Cette argumentation est erron�e. Les r�glements invoqu�s par l'intim� ont �t� �dict�s en vertu de la loi fribourgeoise sur les constructions du 15 mai 1962, qui r�gle notamment l'am�nagement du territoire, la protection des sites, ainsi que la s�curit�, la salubrit� et l'esth�tique des constructions (art. 1er). En particulier, les normes concernant le vide d'�tage figurent parmi les dispositions r�glementaires de salubrit�. Edict�es dans l'int�r�t public, ces dispositions rel�vent de la police des constructions (cf. 1a r�serve au sens impropre de l'art. 702 CC) et non pas des rapports de voisinage vis�s par la r�serve que fait l'art. 686 CC en faveur du droit priv� cantonal. Or les dispositions du droit public cantonal ne peuvent pas rendre sans effet les servitudes constitu�es ant�rieurement selon les r�gles du droit priv� f�d�ral et inscrites au registre foncier en vertu d'un titre valable. Les servitudes incompatibles avec les prescriptions du droit public cantonal - ou d'un r�glement communal fond� sur ces dispositions - b�n�ficient n�anmoins de la garantie constitutionnelle de la propri�t�; la collectivit� publique ne peut que les exproprier moyennant indemnit� (art. 5 et 23 al. 1 LEx.; art. 43 de la loi fribourgeoise sur les constructions du 15 mai 1962; cf. aussi, au sujet du pouvoir reconnu au l�gislateur cantonal, HAAB, n. 6 ad art. 685 et BGE 95 II 605 S. 614686 CC et n. 13 ad art. 702 CC; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, Das Eigentum, Systematischer Teil, n. 17 c et n. 210 d; HUBER, n. 80 ss. ad art. 6 CC; RO 71 I 438, consid. 4).
3. Dans le registre foncier cantonal, la restriction au droit de b�tir n'a �t� inscrite que comme charge au feuillet du fonds servant. Or l'art. 968 CC dispose que les servitudes sont inscrites aux feuillets du fonds dominant et du fonds servant. Contrairement aux assertions de la recourante, le conservateur du registre foncier de l'arrondissement de la Gruy�re a observ�, en 1921, la prescription de l'art. 968 CC. Cela r�sulte de la double inscription op�r�e pour le droit d'�tablir des jours. On pourrait d�s lors se demander si, � supposer que les parties au contrat aient voulu constituer une servitude, celle-ci n'�tait pas une servitude personnelle.
A cela s'ajoute que, selon l'ancienne doctrine, une servitude fonci�re ne prend pas naissance s'il manque l'inscription au feuillet du fonds dominant (LEEMANN, n. 20 ad art. 731 CC; HOMBERGER, n. 1 ad art. 968 CC; WIELAND, ad art. 968 CC; TUOR/DESCHENAUX, Le Code civil suisse, 2e �d., p. 547; du m�me avis - contrairement � ce qu'�crivent HOMBERGER, loc.cit., et LIVER, n. 48 ad art. 731 CC - OSTERTAG, n. 1 et 2 ad art. 968 CC, avec renvoi � la n. 7 ad art. 942 CC, lequel ne par le d'une mention au feuillet du fonds dominant que pour le droit � une charge fonci�re selon l'art. 782 al. 2 CC, conform�ment � ce que prescrit l'art. 39 ORF). Il est vrai que LIVER, n. 55 ad art. 731 CC, suivi par TUOR/SCHNYDER, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 8e �d., p. 564, s'�carte de cette opinion et d�nie toute port�e constitutive � l'inscription au feuillet du fonds dominant.
Les questions �voqu�es peuvent cependant demeurer ind�cises. En effet, le sort du recours sera tranch� par d'autres motifs.
4. Selon l'art. 965 CC, une inscription ne peut �tre op�r�e au registre foncier que si le requ�rant justifie de son droit de disposition et du titre juridique sur lequel il se fonde. Les inscriptions obtenues sans titre juridique valable sont faites ind�ment au sens de l'art. 974 al. 2 CC. Celui qui est l�s� dans ses droits r�els par une telle inscription peut en exiger la radiation, � moins que les droits acquis par un tiers de bonne foi ne s'y opposent (art. 975 CC). La premi�re question � r�soudre est donc celle du titre en vertu duquel la restriction au droit de b�tir a �t� inscrite comme charge au feuillet du fonds servant BGE 95 II 605 S. 615no 5 aa. En d'autres termes, il faut examiner si les parties au contrat de vente du 21 janvier 1921 ont conclu un contrat de servitude conforme aux prescriptions des art. 730 et 732 CC. Cela suppose que le fonds servant et le fonds dominant - ou le b�n�ficiaire en cas de servitude personnelle - soient d�termin�s ou du moins d�terminables. L'acte doit exprimer aussi la volont� des parties de constituer un droit r�el (cf. LIVER, n. 16 ss. ad art. 732 CC). En particulier, aucun doute ne doit subsister quant � la volont� des parties de grever le fonds servant d'une charge r�elle (LIVER, loc.cit., n. 32 et 33).
En l'esp�ce, le Tribunal cantonal a essay� d'�tablir la volont� des parties contractantes sur ces points essentiels. Mais sa tentative a �chou�, parce qu'il ne disposait pas d'autres �l�ments probants que le texte du contrat. Malgr� cela, les juges fribourgeois ont estim� que l'engagement pris par l'acqu�reur Maillard dans le contrat de vente du 21 janvier 1921 ne pouvait �tre consid�r� que comme un contrat constitutif de servitude. Mais ils n'ont pas constat� en fait quelle �tait la volont� commune des parties au contrat. L'interpr�tation de la clause litigieuse de l'acte de vente est donc une question de droit, que le Tribunal f�d�ral peut revoir librement (RO 92 II 347, consid. 1c, 91 II 99, consid. 3, 89 II 130 et - en ce qui concerne plus particuli�rement les contrats de servitude - RO 88 II 504).
Cet examen ne permet cependant pas de dire si les contractants ont voulu constituer une servitude fonci�re ou une servitude personnelle irr�guli�re, ou encore souscrire uniquement des engagements personnels qui auraient le m�me contenu qu'une servitude. A l'encontre de la volont� de constituer une servitude fonci�re, on doit relever d'embl�e que les parties n'ont pas d�sign� un fonds dominant, tandis qu'elles l'ont fait pour le droit d'�tablir des jours en d�signant express�ment comme fonds servant la parcelle no 5 ac et comme fonds dominant la parcelle no 5 aa, bien que le rapport f�t inverse, pour les raisons indiqu�es par la cour cantonale. En outre, la clause de l'acte de vente relative � la hauteur maximale des murs ne renferme aucune proposition dont on pourrait conclure que les parties contractantes voulaient constituer un droit r�el qui gr�ve la parcelle no 5 aa. Enfin, la clause relative aux murs � construire et aux ouvertures qui pourraient y �tre pratiqu�es sous la forme de jours est r�dig�e de telle fa�on que des doutes subsistent sur la volont� r�elle des parties. Alfred Maillard BGE 95 II 605 S. 616tenait de la loi le droit de construire � la limite de son fonds et de percer des jours dans ses murs. L'engagement de m�nager ces jours � 2 m 50 du plancher, alors que la hauteur exig�e par la loi n'�tait que de 2 m, constituait - s'il s'agissait d'une servitude - une charge et non un droit pour la parcelle no 5 aa. De plus, il est frappant que le contrat pass� cinq minutes plus tard entre Vincent Kolly et Jules Deillon ne souffle mot des engagements pris par Alfred Maillard envers son voisin.
En d�pit de ces incoh�rences, il est permis de penser que les parties contractantes n'ont pu raisonnablement vouloir autre chose que constituer un droit r�el. Sans doute est-ce pour ce motif que la juridiction cantonale a consid�r� la clause litigieuse comme un contrat constitutif de servitude. Mais l'argument n'est pas irr�futable. Il est tout aussi possible que Vincent Kolly n'ait voulu s'assurer qu'une servitude personnelle ou qu'Alfred Maillard n'ait pas voulu s'obliger � constituer un droit r�el. L'inscription au registre foncier - dont on ignore par qui elle a �t� requise - ne par le pas n�cessairement contre l'hypoth�se d'un contrat g�n�rateur d'obligations personnelles. Et cette hypoth�se est �tay�e d'un indice tir� du fait que la charge relative au droit d'�tablir des jours n'a pas �t� constitu�e �galement en faveur de la parcelle no 5 ab, que Vincent Kolly a vendue le m�me jour � Jules Deillon, ni selon l'acte de vente, ni selon l'inscription op�r�e au registre foncier. En pr�sence d'un pareil doute, la servitude invoqu�e par la recourante n'est pas prouv�e et le juge doit s'en tenir � la pr�somption selon laquelle la propri�t� de l'intim� est libre de charges (cf. LIVER, n. 38 ad art. 732 CC).
A d�faut d'un titre juridique valable, le conservateur du registre foncier n'aurait pas d� inscrire une servitude, en 1921, avant que les parties aient exprim� sans �quivoque leur volont� de constituer un droit r�el. L'inscription de la restriction au droit de b�tir a donc �t� faite ind�ment, au sens de l'art. 974 al. 2 CC. Et comme l'inscription au registre foncier ne permet pas de d�terminer la personne du b�n�ficiaire ni le fonds dominant, le propri�taire de la parcelle no 5 aa n'�tait pas en mesure d'intenter une action en rectification du registre foncier fond�e sur l'art. 975 CC. La voie � suivre �tait bien celle de la radiation selon l'art. 976 CC. Aussi l'arr�t attaqu� doit-il �tre approuv� dans sa conclusion, mais non dans ses motifs.
5. La recourante ne saurait se pr�valoir de la prescription BGE 95 II 605 S. 617acquisitive ordinaire. En d�pit des termes peu clairs de l'art. 731 al. 3 CC, ce mode d'acquisition est applicable aux servitudes fonci�res (RO 52 II 120, consid. 2; LIVER, n. 136 ad art. 731 CC). Lorsque l'objet de la servitude consiste uniquement dans l'obligation pour le propri�taire du fonds servant de s'abstenir de certaines facult�s, inh�rentes � son droit de propri�t�, la possession consiste dans l'exercice effectif du droit (art. 919 al. 2 CC; cf. RO 94 II 351, consid. 1). Point n'est besoin de juger si la possession ainsi d�finie r�sulte simplement de l'abstention du propri�taire du fonds servant, ou s'il faut encore que le propri�taire du fonds dominant lui ait fait d�fense d'user sur sa propri�t� des facult�s que la servitude a pour but d'emp�cher (dans ce sens RO 52 II 122 s., consid. 4; opinion contraire chez LIVER, n. 137 ad art. 731 CC). De m�me, il est superflu d'examiner si l'inscription au registre foncier tiendrait lieu d'une d�fense formelle et pourrait suffire � faire courir le d�lai de prescription (question non r�solue dans l'arr�t pr�cit�). En effet, bien que la servitude ait �t� inscrite au registre foncier pendant plus de dix ans sans �tre contest�e et que la recourante ait �t� de bonne foi, la prescription acquisitive est exclue parce que l'inscription ne d�signait pas la parcelle no 5 ac comme fonds dominant.
Rejette le recours et confirme l'arr�t rendu le 4 mars 1969 par la Cour d'appel du Tribunal cantonal fribourgeois.
art. 968 CC,
art. 730 et 732 CC suite... ,
art. 661 et 731 al. 3 CC