Source: http://www.condominioweb.com/forum/f15/indennit%E0-di-avviamento-41437/
Timestamp: 2016-08-24 05:01:16+00:00
Document Index: 42049577

Matched Legal Cases: ['art 29', 'art.29', 'art.29', 'art. 79', 'art 29', 'art 28', 'art 34', 'sentenza ']

Indennit� di avviamento Accedi al forum Recupera password? Home B. dati condominio Forum Ebook Newsletter Home Forum Messaggi recenti Iscritti Cerca Home Forum Locazioni e spese diritti inquilino e proprietario Pagina 1 di 3 123 Ultima Vai alla pagina: Indennit� di avviamento Strumenti Discussione Visualizza Versione Stampabile Invia Questa Pagina via Email� Sottoscriviti a Questa Discussione� Ricerca Discussione Ricerca Avanzata 27-05-2012, 17:48 #1 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 Indennit� di avviamento
Desidero sapere se il proprietario di un locale � obbligato al pagamento dell'avviamento del locale al conduttore al termine naturale della scadenza del contratto. Perch� se cos� fosse, significa che sempre deve restituire queste benedette 18 mensilit�, dunque per 1 anno e mezzo lui non percepisce mensilit�, ma intanto ha pagato le tasse allo stato per la registrazione a norma del contratto di locazione. Insomma st� proprietario ci guadagna o ci rimette? Perch�, qu� sembra che la tutela sia solo ad esclusivo beneficio del conduttore, anche quando il locatario � una persona onesta e paga regolarmente le tasse dovute a seguito di una regolare registrazione del contratto.
Altro esempio chi lo fitta per 7 mesi e se ne va, riceve dal proprietario 18 mesnilit�? Grazie per la risposta. Risp. Citando 27-05-2012, 18:15 #2 Ric75 { 6 mi piace } Frequentatore assiduo
Messaggi 1,529 Reputazione 30 il contratto di locazione ad uso diverso (6+6+6+6+6....) si risolve per i seguenti motivi (tralasciando quelli dovuti ad inadempienze):
-il locatore invia disdetta o proposta di rinnovo, almeno 12 mesi prima della scadenza del 6 (solo disdetta con i motivi previsti dlal'art 29 ) ,o 12,o 18o, 24.... anno
-il conduttore invia disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza del 6, 12, 18, 24.... anno
-il conduttore invia recesso anticipato secondo le modalit� previste contrattualmente. l'indennit� di avviamento � dovuta quando � il locatore a dare disdetta al termine del 6 o 12o 18....anno.
Quando invece � il conduttore ad andarsene per sua scelta (per disdetta o recesso) l'indennita non � dovuta. L'indennit� non � dovuta se il conduttore non ha contatti con il pubblico nell'immobile. riassumendo, basta che tu non invii mai disdetta o proposte di rinnovo e non dovrai mai pagare l'indennit� di avviamento. Risp. Citando Inserisci un quesito, iscriviti gratis al forum adesso � 27-05-2012, 18:47 #3 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 Gentile Ric75,
grazie innanzitutto per la tempestiva, esaustiva e sicuramente chiara risposta. Unico dubbio...pu� il conduttore rinunciare ai diritti di cui all'art.29 della legge 392 del 1978? Se � possibile, � sufficiente sottoscriverlo nel contratto di locazione? Grazie Risp. Citando 27-05-2012, 18:52 #4 Ric75 { 6 mi piace } Frequentatore assiduo
Messaggi 1,529 Reputazione 30 Scritto da pear il 27 Mag 2012 - 19:47:27: Gentile Ric75,
grazie innanzitutto per la tempestiva, esaustiva e sicuramente chiara risposta. Unico dubbio...pu� il conduttore rinunciare ai diritti di cui all'art.29 della legge 392 del 1978? Se � possibile, � sufficiente sottoscriverlo nel contratto di locazione? Grazie no, sarebbe patto contrario alla legge e quindi nullo di diritto. per la legge 392 /78 che regolamenta tutt'oggi i contratti ad uso diverso, l'art. 79 vieta modifiche contrattuali a svantaggio del conduttore rispetto a quanto disposto dalla legge (in tal caso sarebbe una modifca peggiorativa rispetto a quanto disposto dall'art 29). Risp. Citando 27-05-2012, 19:02 #5 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 Rileggendo con attenzione la tua risposta, cosa intendi quando dici: "...o proposte di rinnovo ..." grazie sempre e scusa se ritorno in argomneto ma � giusto per avere le idee chiare al 100%
Risp. Citando 28-05-2012, 09:00 #6 Ric75 { 6 mi piace } Frequentatore assiduo
Messaggi 1,529 Reputazione 30 per il 12,18, 24.....anno puoi dare disdetta (cio� richiesta di risolvere il contratto alla scadenza e liberare l'immobile) o proposta di rinnovo a nuove condizioni (ad es. canone pi� alto).
Una proposta di rinnovo se non accettata dal conduttore si traduce in disdetta (cio� il conduttore dovr� liberare l'immobile alla scadenza), percui � dovuta l'indennit� di avviamento. Risp. Citando 28-05-2012, 12:00 #7 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 Scusa la mia insistenza, ma insomma ...cerchiamo di focalizzare il tutto... abbiamo detto che l'unica cosa che il proprietario non deve fare � la disdetta, giusto? Perfetto. Per� alla scadenza � diritto del proprietario poter rinnovare a nuova condizioni, per cui se il proprietario lo fa e gli aumenta il canone e lui non accetta, non possiamo parlare di disdetta da parte del porprietario. Altrimenti dite che al proprietario non spetta aumentare il canone e non se ne parla pi�. La mia non � una polemica a te...assolutamente, anzi ti ringrazio per le risposte. Attendo
Risp. Citando 28-05-2012, 13:04 #8 Ric75 { 6 mi piace } Frequentatore assiduo
Messaggi 1,529 Reputazione 30 [quote]Per� alla scadenza � diritto del proprietario poter rinnovare a nuova condizioni,...<hr size="1" id=quote style="width:100%; border-bottom:0; color:#808080"></font id=quote><font class="forum" style=font-size:13px; id=quote> il locatore non ha tale diritto alla scadenza.
L'unico diritto che ha � dare disdetta: cio� in pratica comunicare all'inquilino che alla scadenza o si adegua il canone (la proposta inclusa nella disdetta) o deve liberare l'immobile.
la rinnovazione del contratto � regolata dall'art 28 392/78 e tale legge garantisce all'inquilino la rinnovazione tacita del contratto per sempre a meno che non intervenga disdetta: Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attivit� indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attivit� alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore pu� esercitare la facolt� di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalit� e i termini ivi previsti. Come vedi l' opzione disponibile per risolvere il contratto in mano al locatore � solo la disdetta.
La proposta di rinnovo non � altro che una proposta di nuovo accordo che pu� anche non essere accettata. In pratica alla scadenza puoi proporre (questo puoi farlo sempre) di aumentare il canone, ma il conduttore pu� non accettare la tua proposta e il contratto continua cos� come �.
Oltre alla proposta puoi anche inviare la richiesta di disdetta, cio� dai disdetta e nel contempo proponi di aumentare il canone rinnovando (non tacitamente ) il contratto. In tal caso se l'inquilino non accetta la proposta la disdetta � ufficializzata e valida e da qui il diritto alla indennit� di avviamento regolata dall'art 34: Art.34. (Indennit� per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attivit� indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennit� pari a 18 mensilit� dell'ultimo canone corrisposto; per le attivit� alberghiere l'indennit� � pari a 21 mensilit�. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennit� pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attivit� o di attivit� incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gi� esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile � condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennit� di cui al primo comma. L'indennit� di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennit� per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entit� della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile Modificato Da - Ric75 il 28 Mag 2012 14:06:02
Risp. Citando 28-05-2012, 13:13 #9 Giovanni1943 { 99 mi piace } Utente gold
Localit� Cittadella Messaggi 3,901 Reputazione 64 [quote]Scritto da Ric75 il 28 Mag 2012 - 14:04:42-] quote: Per� alla scadenza � diritto del proprietario poter rinnovare a nuova condizioni,...<hr size="1" id=quote style="width:100%; border-bottom:0; color:#808080"></font id=quote><font class="forum" style=font-size:13px; id=quote> il locatore non ha tale diritto alla scadenza.
L'unico diritto che ha � dare disdetta: cio� in pratica comunicare all'inquilino che alla scadenza o si adegua il canone (la proposta inclusa nella disdetta) o deve liberare [...]
L'unico modo per evitare quel problema� quello che uso io. Cio�, fare un contratto pi� lungo dei 6 anni canonici ed in quel modo puoi applicare l'istat al 100%. Non diventi ricco, Ma il canone si adegua (teoricamente) all'inflazione. Chiaramente ci sono casi (tipo il triangolo della moda di Milano) dove conviene pagare i 18 mesi all'inquilino purch� se ne vada pur di prendere delle cifre stratosferiche di affitto. Risp. Citando 29-05-2012, 22:20 #10 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 insisto ancora con un esempio pratico il proprietario che ha un negozio e che fitta regolarmente con contratto registrato per euro 600,00 al mese, al netto del pagamento delle tasse avr� percepito per 6 anni= euro 32.400,00 (ovvero l'equivalente di eruo 450,00 al mese e non euro 600,00 al mese) mettiamo per ipotesi che dopo 6 anni il proprietario invii nuova proposta per euro 700,00 mensili e contestuale disdetta
e mettiamo che l'inquilino non accetti stando a ci� che prevede la legge, il proprietario deve dare all'inquilino 18 mensilit� ovvero l'equivalente di euro 10.800,00 dunque a conti fatti ed al netto di tutto al proprietario, al termine dei 6 anni sono entrati non pi� euro 600,00 al mese ma euro 300,00 al mese...
ecco il calcolo euro 32.400,00 (per il fitto percepito in 6 anni al netto delle tasse) - euro 10.800,00 (per l'indennit� di avviamento da riconoscere all'inquilino) = euro 21.600,00 che diviso per 72 mesi (ovvero 6 anni) avremo al mese euro 300,00 nette se sbaglio fatemi capire dove, grazie. inoltre rapportate i danni che potrebbe avere il prorpietario se non registrasse il contratto oppure lo registrasse al 50% (a prescindere dal fatto morale di dover pagare le tasse come previsto), ma giusto per entrare nella testa di chi evade e perch� lo fa. ... non credo che un proprietario (non multiproprietario, ma un tipo che abbia solo una singola propriet�) dopo tanti sacrifici per acquistare una rendita e regolarizzarla debba percepire il 50% della rendita, o sbaglio? grazie infinite volte. Risp. Citando 30-05-2012, 18:17 #11 Ric75 { 6 mi piace } Frequentatore assiduo
Messaggi 1,529 Reputazione 30 i calcoli sono quasi giusti (tralasciando il fatto che non hai applicato l'aumento istat e che in tal caso dopo 6 anni saresti gi� tra 650 e 700� di canone di canone, senza dover dare disdetta per proporre un aumento). non riesco per� a capire a cosa vuoi arrivare con questo esempio. La legge � cos� che piaccia o meno: era stata fatta (nel lontano 78) in modo da porre un vincolo economico al locatore che favorisse la stabilit� e la crescita delle attivit� commerciali.
Se tu vuoi avere un buon rendimento attraverso la locazione , devi essere conscio del fatto che se eserciterai la disdetta il rendimento si abbasser�. Perch� poi parli del 50% della rendita?
La bont� dell'investimento si ha rapportando la rendita netta al valore dell'investimento iniziale (cio� il valore dell'immobile, quanto hai speso per acquistarlo per esempio).
ad esempio se hai investito 100000� all'inizio per acquistare un immobile e poi alla fine dei 6 anni di locazione se dai disdetta hai guadagnato 21600 netti (cio� 3600 annui) e hai avuto un rendimento del 3,6% annuo circa (senza contare la capitalizzazione) sul capitale investito.
Se tale rendimento non � soddisfacente doveva essere proposto un canone maggiore, con il contro magari di avere un target ristretto di locatari e di non riuscire a locare l'immobile. Se alzando ancora il canone tale rendimento non � ancora sodisfacente allora ci sono tanti altri modi per investire il denaro oltre che locare, per� anche questi altri sono rischiosi tanto quanto locare (ad esempio un imprevisto crollo dei mercati finanziari � paragonabile come effetti sull'investimento in capitali a un governo che per sanare i bilanci aumenta le tasse sugli immobili colpendo gli investimenti immobiliari). Risp. Citando 30-05-2012, 20:06 #12 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 Grazie per la risposta. Per agevolare il conduttore per il primo anno, � possibile fittare per euro 500,00 solo per il primo anno e poi euro 600,00 per il secondo, per poi adeguarsi esclusivamente all'aumento istat per i successivi anni? Come posso chiudere questo accordo qualora fosse possibile? Devo scriverlo e specificarlo nel contratto? Che entrambi si impegnano e sono d'accordo su questa modalit�? Grazie Risp. Citando 23-07-2012, 19:25 #13 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 un dubbio, ma se il conduttore accettasse la dicitura nel contratto del tipo "il conduttore non consegna alcun importo per indennit� di avviamento al locatario, il quale al termine della locazione non dovr� alcun importo per tale motivo"... � sufficiente per cautelare il locatario?
Risp. Citando 23-07-2012, 20:10 #14 peppe64 { 1130 mi piace } Utente d'eccellenza++
- Localit� Ascoli Piceno Messaggi 16,048 Reputazione 194 "il conduttore non consegna alcun importo per indennit� di avviamento al locatario, il quale al termine della locazione non dovr� alcun importo per tale motivo"... � sufficiente per cautelare il locatario frase sensa senso ,il conduttore e il locatario sono la medesima persona . Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.
Risp. Citando 14-10-2012, 14:35 #15 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 Per peppe64,
rettifico... inserendo questa frase nel contratto ... "il conduttore non consegna alcun importo per indennit� di avviamento al proprietario, il quale al termine della locazione non dovr� alcun importo per tale motivo al conduttore"... � sufficiente per cautelare il locatario ora la frase ha senso - giusto? in attesa di risposta saluto tutti.
Risp. Citando 14-10-2012, 17:16 #16 Giovanni1943 { 99 mi piace } Utente gold
Localit� Cittadella Messaggi 3,901 Reputazione 64 inserendo questa frase nel contratto ... "il conduttore non consegna alcun importo per indennit� di avviamento al proprietario, il quale al termine della locazione non dovr� alcun importo per tale motivo al conduttore"... � sufficiente per cautelare il locatario.... POCOperch�il conduttore non deve consegnare nessun importo per indennit� di avviamento ma solo un deposito cauzionale che sar� restituito al termine della locazione. Poi perch� serebbe una clausola contro legge e quindi annullabile. Inoltre il locatario � il conduttore e non il proprietario (locatore) Risp. Citando 14-10-2012, 18:26 #17 pear { 0 mi piace } Primi messaggi
Localit� Messaggi 86 Reputazione 16 Grazie.
Risp. Citando + Rispondi alla Discussione Pagina 1 di 3 123 Ultima Vai alla pagina: Dello stesso argomento Indennita' di avviamento - caso il locatore si garantisce un adeguamento automatico del canone di affitto dopo i 12 anni cortesemente volevo sapere se e possibile sottoscrivere un contratto di locazione commerciate di anni 6+6, e che alla scadenza del dodicesimo anno,... Indennit� di avviamento - se un alloggio � affittato con contratto Se un alloggio � affittato con contratto commerciale ad una associazione sportiva senza scopo di lucro, alla scadenza contrattuale 6+6 � dovuta... Indennit� di avviamento - ? sono giacky ho un dilemma � arrivata la prima scadenza di un contratto ad uso commerciale. Trattasi di bar trattoria;locata in una zona turistica... Partecipa al forum, Registrati Adesso Contattaci Archivio Torna su Partecipa al forum. Inserisci un quesito o fatti conoscere Registrati adesso! Pareri, Quesiti e Suggerimenti