Source: https://fr.scribd.com/doc/50274810/Universite-Regionale-du-Notariat-2011
Timestamp: 2020-08-13 15:42:24+00:00
Document Index: 235742207

Matched Legal Cases: ['art,\n10', "l'article 29", "l'article 79", "l'article 29", 'arrêt ', "l'article\n5", 'art. 2270', 'art.1828', 'art.1828']

Université Régionale du Notariat 2011 | Paris | France
Livret pédagogique de l'Université Régionale du Notariat 2011 Paris Palais de Congrès de la porte Maillot.
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Pourquoi est-il plus intéressant de marcher en ville que dans la nature ?
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UNIVERSITE REGIONALE DU NOTARIAT 2011
Livret pédagogique – Sommaire
PROGRAMME (p.4)
TRAVAUX ET TRANSFORMATIONS DANS LE BIEN IMMOBILIER A VENDRE
L’impact du régime de la VIR sur la vente classique (p. 11) VIR : bibliographie (p. 14) Détection et règlement des difficultés en matière d’usage et de destination de l’immeuble (p.16) Guide pratique : affectation, destination et usage des immeubles (p. 17)
Introduction : le client entrepreneur (p.42) Le statut d’auto-entrepreneur (p. 44) La déclaration d’insaisissabilité (p.48) La déclaration d’insaisissabilité : textes et bibliographie (p.62) L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) (p.64) Le statut du conjoint de l’entrepreneur (p. 65)
QUESTIONS CONTENTIEUSES
Le devoir de curiosité dans l’établissement des procurations (p. 68) Le devoir de conseil technique dans la vente immobilière (p. 72) La vérification de la capacité et des pouvoirs des parties (p. 76) Le versement du prix en cours de procédure de divorce (p. 82)
Actualité fiscale (p. 87) Actualité juridique (p. 97)
Comment modifier les conséquences des donations déjà consenties en fonction des circonstances de la vie ? (p. 99)
* Une modification de l’affection (p. 100)
* Un changement dû aux aléas de l’existence et aux accidents de la vie (p.
* Une modification de la valeur de certains biens donnés a suscité une rupture de l’équilibre entre les enfants devenue intolérable (p. 112)
* Une altération du climat familial caractérisée par l’obstruction systématique ou le silence de l’un des enfants (p. 119)
* Une volonté du bénéficiaire d’une donation-partage de s’effacer au profit de ses enfants (p. 122)
* Une volonté commune des réservataires de répartir la succession selon les souhaits du conjoint survivant au mépris éventuel de la réserve (p. 125)
* Les donations : bibliographie (p. 132)
De quelques fausses bonnes idées en matière de donations (p. 134)
* Abus de droit et donations (p. 134)
* Le don manuel assorti d’un pacte adjoint (p. 143)
Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre (p. 148) Conseils à l’entrepreneur individuel (p. 202) Questions contentieuses (p. 256) Actualité juridique (p. 260) Les donations (p. 276)
Programme URN 2011
Éric DELERIS
Vice-Président de la Chambre des Notaires des Hauts-de-Seine
9h15 – Ouverture des travaux
Christian Lefebvre,Président de la Chambre des Notaires de Paris
9h30 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre
■ L’impact du régime de la VIR sur la vente classique, Eric Truffet, notaire à Melun ■ Détection et règlement des difﬁcultés en matière d’usage et de destination de l’immeuble, Hervé Sarazin et Marc Cagniart,
10h30 – Conseils à l’entrepreneur individuel
Antoine Bonnin, notaire à Sartrouville, Nathalie Berkani, notaire à Meudon, et Ludovic Froment, notaire à Suresnes
■ Le statut de l’auto-entrepreneur
■ La déclaration d’insaisissabilité
■ L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)
■ Le statut du conjoint de l’entrepreneur
11h45 – Questions contentieuses
Par les Présidents des Comités techniques
■ Le devoir de curiosité dans l'établissement des procurations, Bruno Vincent, Chambre de Paris
■ Le devoir de conseil technique dans la vente immobilière, Jean-François Lapotre, Conseil Régional de Paris 2
■ La vériﬁcation de la capacité et des pouvoirs des parties, Guy Kermin, Chambre des Hauts-de-Seine
■ Le versement d'un prix en cours de procédure de divorce, Rémi Julien Saint-Amand, Chambre de Versailles
12h30 – Questions de la salle
14h30 – Actualité juridique
Peggy Bajeux-Quemener, notaire à Arpajon, et Jacques Granier, notaire à Sartrouville
15h10 – Les donations
■ Comment modiﬁer les conséquences de donations déjà consenties en fonction des circonstances de la vie ?
Catherine Asselin, notaire à Thoiry, Magali Vigneron, notaire à Claye-Souilly, et Olivier Piquet, notaire à Longjumeau
► Les changements affectifs (modiﬁcation du secteur d’imputation, clause de rapport forfaitaire, adoption de l’enfant du conjoint) ;
► Les aléas et les accidents de la vie (donation en sens inverse) ;
► L’évolution de la valeur des biens (incorporation des donations antérieures) ;
► La volonté du bénéﬁciaire d’une donation-partage de s’effacer au proﬁt de ses enfants (renonciation à la succession du donateur) ;
► Protéger le conjoint survivant (renonciation à succession, consentement à exécution, cantonnement).
■ De quelques fausses bonnes idées en matière de donation : donations déguisées, donations suivies de vente, dons
manuels associés à un pacte adjoint …, Guy Schweitzer, notaire à Nangis, et Romain Vieira, notaire à Palaiseau
16h15 – Questions de la salle
ENTETIEN LA PROFESSION
« L’URN est une des manifestations éclatantes de l’unité du Notariat francilien »
Entretien avec Christian Lefebvre et Christian Bénasse
Pour sa 11 e édition - la dernière sous cette forme - l’Université Régionale du Notariat réunira cette fois encore 4 000 notaires et collaborateurs pour une intense journée de formation. À cette occasion, le président de la chambre des notaires de Paris, Christian Lefebvre, fait aux côtés du premier vice-président Christian Bénasse un point détaillé de l’évolution de la forma- tion dans le Notariat, qui constitue « le grand sujet des années qui viennent ». Au-delà, ses propos relatifs au particularisme et à l’unité du Notariat francilien témoignent de l’émergence d’une identité notariale propre à la région Île-de-France.
La Semaine Juridique : La 11 e édition de l’Université Régionale du Notariat aura lieu le 7 mars prochain. J’entends dire que c’est la dernière fois qu’elle réunira tout le Notariat francilien porte Maillot ?
Christian Lefebvre : L’Université Régio-
nale du Notariat d’Île-de-France du 7 mars 2011 constitue en effet la 11 e édition. C’est pour le Notariat un fantastique succès quand on voit chaque année 4 000 personnes réu- nies dans la plus grande salle du Palais des Congrès de Paris. Mais indépendamment des contraintes bud- gétaires qu’il faut bien prendre en compte, il n’est pas inutile de réﬂéchir à une évolution des modèles de formation. Cette évolution fait actuellement l’objet d’une réﬂexion qui n’a pas encore abouti. Elle prend appui sur l’évolution des tech- nologies et techniques de formation qui, chaque année, gagnent en impact. Par ail- leurs, cette année nous allons ouvrir l’école du Notariat boulevard Diderot, qui sera mise aussi à contribution. L’idée est probablement de se diriger en 2012 vers une URN encore plus permanente dans son déroulement, plus diversiﬁée dans son
offre, encore plus dématérialisée dans son modèle.
La Semaine Juridique : Qu’est ce qui dis- tingue cette édition des précédentes ?
Christian Lefebvre : L’an passé, nous avi-
ons voulu que l’Université Régionale du No- tariat soit axée sur nos fondamentaux. Nous
demment pas que d’autres sujets comme ce- lui de la déontologie cessent de ﬁgurer parmi nos préoccupations majeures. Au contraire, c’est une de nos priorités. Cette question fera l’objet de différentes formations qui seront organisées tout au long de l’année, dans le cadre de la formation continue. Pour cette raison, l’URN y insistera moins.
L’idée est de se diriger en 2012 vers une URN encore plus permanente dans son déroulement, plus diversiﬁée dans son offre, encore plus dématérialisée dans son modèle.
étions en effet encore en crise économique et en interrogation sur l’évolution des métiers du droit. Nous avions souhaité, par l’inter- vention des responsables professionnels régionaux, ﬁxer auprès de nos « troupes » le cap dans la tempête. Cette année, l’URN redevient plus technique. Il est vrai que l’accélération de l’actua- lité juridique et ﬁscale y conduit. C’est son rôle fondamental que de mettre à jour nos connaissances et de diffuser quelques guides pour l’action commune. Cela ne signiﬁe évi-
Christian Bénasse : Nous avons effective- ment voulu renouer avec une saine tradition. Lorsque l’URN a été constituée, c’était pour diffuser les bonnes pratiques aux notaires de toute l’Île-de-France et à leurs collabora- teurs juristes, pour éviter des distorsions de positionnement entre études, pour résoudre les difﬁcultés que l’on rencontre dans la pra- tique quotidienne. Mais nous avons souhaité réﬂéchir de ma- nière plus technique et plus scientiﬁque à plusieurs des sujets majeurs d’intérêt des
LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 9 - 4 MARS 2011
études. Il en est ainsi du droit des successions et plus largement du droit de la famille avec des sujets comme par exemple le cantonne- ment des droits du conjoint survivant. Nous bénéﬁcions pour cela de l’appui du CRI- DON de Paris, qui est d’un énorme secours en raison de sa grande expertise.
La Semaine Juridique : Vous parlez de « bonnes pratiques ». Le but est-il de créer une pratique uniﬁée au niveau régional ?
Christian Lefebvre : C’est un objectif déli- cat, mais nous y parvenons. Nous voyons, en effet, très souvent les collaborateurs de nos études se référer, dans leur pratique quotidienne, aux préconisations faites par les URN précédentes. Celles-ci constituent donc un temps fort qui a des conséquences concrètes signiﬁcatives. L’URN représente un peu au niveau régional ce qu’incarnent les Congrès de notaires au niveau national. C’est effectivement un recueil de bonnes pratiques collectives, une référence.
Christian Bénasse : Pouvoir se référer à
une « doctrine » uniﬁée permet d’éviter des divergences publiques sur des questions sou- vent sensibles pour les clients.
Christian Lefebvre préside la chambre des notaires de Paris depuis le 20 mai 2010. Né le 13 juin 1948 à Paris, Christian Le- febvre est marié et père de cinq enfants. Co-fondateur des « Rencontres nota- riales de Maillot » et du Syndicat des notaires de France, il s’est notamment consacré au domaine social au service de la profession : administrateur de la CRPCEN à partir de 1988, élu au conseil des prud’hommes de Paris en 1982 et durant 18 ans, membre puis président de la commission mixte chargée de la négo- ciation de la convention collective. Président du Congrès des notaires de Lyon en 2007 sur « La division de l’im- meuble bâti et non bâti », il est chevalier dans l’ordre de la Légion d’honneur.
Je donnerai un exemple précis qui va être dé- veloppé cette année : l’impact du régime de la vente d’immeuble à rénover (VIR) sur la vente classique, question qui se pose dès lors qu’une promesse de vente est assortie d’une promesse d’effectuer des travaux. Il nous a été rapporté un certain nombre de différends qui révèlent une discussion entre
notaires sur la qualiﬁcation à donner au contrat : est-ce une vente classique ou une VIR ? Ces divergences ne sont pas admis- sibles car, outre le risque civil et pénal, le client demande une solution uniﬁée. Nous proposerons donc une solution concrète à ce sujet.
La Semaine Juridique : Existe-t-il donc une culture propre au Notariat franci- lien ?
Christian Lefebvre : L’URN constitue de-
puis 11 ans une manifestation éclatante de l’unité et de la cohésion du Notariat franci- lien. L’émergence d’une identité régionale dans le Notariat était inévitable puisqu’elle corres- pond à la réalité géographique de Franciliens qui désormais vivent et travaillent le plus souvent au sein de plusieurs départements, et qui acquièrent progressivement une iden- tité régionale. Ce niveau régional est de plus en plus pris en considération par nos clients et nos inter- locuteurs, en France et à l’étranger. Lorsque nous nous déplaçons hors des frontières de l’hexagone, nous le faisons le plus sou- vent avec des confrères d’autres compa- gnies d’Île-de-France, et nous présentons à nos partenaires l’offre globale de service de Paris Île-de-France. Vues de l’extérieur, les divisions départementales sont incompré- hensibles. Aujourd’hui, le projet gouverne- mental du « Grand Paris » montre que les frontières traditionnelles s’estompent. Ce projet du Grand Paris est d’ailleurs fédé- rateur pour le Notariat dans son entier qui sera amené à participer à cette mission. Les autres instances professionnelles, comme la chambre de commerce et d’industrie de Paris se régionalisent ou sont en voie de le faire. Nous venons nous-mêmes d’adhérer à des instances comme l’association Paris-Île- de-France Capitale économique qui orga- nise des manifestations où nous sommes en relation directe avec les acteurs économiques de la région capitale de la France. Mais pour autant, nous respectons complètement dans cette collaboration francilienne les préroga- tives de chaque chambre et de chaque conseil régional. Il s’agit d’un partenariat qui s’im- pose par la force des choses et la volonté des hommes et non, bien sûr, d’une institution- nalisation.
La Semaine Juridique : Comment se tra- duit concrètement l’émergence de cette identité ?
Christian Lefebvre : L’identité régionale se traduit d’abord par une coopération étroite dans le domaine de la communication. Il en est naturellement ainsi pour la commu- nication immobilière portant notamment sur l’évolution des marchés immobiliers. C’est un travail que nous effectuons tous ensemble au sein de la région et notre coo- pération nous renforce collectivement. Il en est de même pour ce qui concerne nos sites et réseaux Internet où nous avons vocation à conjuguer communication régionale et information plus locale, sans d’ailleurs nier l’intérêt d’une communication nationale voire internationale. L’ère de la globalisation est aussi celle du respect des particularités locales. L’identité du Notariat d’Île-de-France se traduit également dans le domaine de la for- mation, avec la nouvelle école qui va ouvrir ses portes à Paris boulevard Diderot au mois d’avril prochain, et qui aura vocation à s’in- téresser en priorité aux futurs notaires et aux futurs collaborateurs de la région capitale, même du grand bassin parisien et au-delà. Par ailleurs, plusieurs outils mis en place par la chambre des notaires de Paris comme l’espace notarial, le coffre-fort électronique, les archives, le groupement d’achat, sont uti- lisés par plusieurs compagnies de notaires en dehors des frontières de Paris. C’est souvent notre intérêt de mutualiser davantage nos services. Par ailleurs la collaboration des notaires d’Île-de-France pour la mise en œuvre et la réalisation du Grand Paris en ce qu’il concerne le Notariat sera également un grand chantier fédérateur.
La Semaine Juridique : Comment fonc- tionne ce grand ensemble, au quoti- dien ? Christian Lefebvre : L’Île-de-France est
une entité administrative et politique qui ne correspond pas au ressort de nos instances. Celles-ci respectent en effet le découpage des cours d’appel. Or, notre région est divisée en deux cours d’appel, Versailles et Paris, qui dé- bordent de l’Île-de-France. Cette division des cours d’appel sur un fondement Est-Ouest à partir de la Porte Maillot, qui répond à une
préoccupation judiciaire, n’est pas facile à gé- rer pour les instances du Notariat. Mais pro- gressivement, grâce à l’unité de notre profes- sion, grâce également à la grande franchise de nos relations, grâce à la proximité des liens entre les décideurs, nous avons su transcen- der les frontières pour mener une coopéra- tion étroite qui devient autant fraternelle que confraternelle. Ceci tant avec les chambres départementales ou interdépartementales de notaires qu’avec les conseils régionaux de notaires. Notre harmonie de points de vue, qui est réelle sur les points essentiels, nous conduit à exprimer une commune ambition, ceci en liaison avec nos instances nationales, et en oubli total de l’ancienne division Paris/ Province. C’est ainsi que la réalisation de la grande école du Notariat du boulevard Dide- rot est une œuvre collective, qui d’ailleurs a associé la région et le Conseil supérieur du Notariat. Il est vrai que 40 % de la formation de tous les notaires est assurée à Paris.
avec l’État et donc avec le service public de la justice. Pour faire face à cette ardente obliga- tion nous avons décliné une série de mesures aptes à développer la formation. La création de l’école du Notariat, l’organisation de ren- contres du type de l’URN, la mobilisation de nos instances professionnelles, que ce soient les conseils régionaux, les chambres ou le CRIDON sans oublier, bien évidemment, l’INAFON pour la formation de nos colla- borateurs en sont des illustrations.
La Semaine Juridique : Quand les locaux de la nouvelle école seront-ils inaugurés ? Christian Lefebvre : Cette inauguration
ofﬁcielle se fera en septembre. Elle devrait donner lieu à une grande manifestation professionnelle du Notariat rassemblant nos multiples partenaires au-delà même de la grande famille du droit. Les locaux viennent seulement de nous être livrés. Nous allons donc mettre en place en quelques semaines les installations permet-
Pouvoir se référer à une « doctrine » uniﬁée permet d’éviter des divergences publiques sur des questions souvent sensibles pour les clients.
La Semaine Juridique : Vous avez déclaré que « la formation est le grand sujet des années qui viennent ». Avez-vous mis en œuvre des actions particulières à ce sujet ?
Christian Lefebvre : La loi dite Béteille du 22 décembre dernier, qui va donner lieu à un décret d’application, a consacré la nécessité pour le Notariat de mettre en œuvre une for- mation obligatoire ﬁxée à 30 heures par an. Nous avions anticipé cette loi dans la com- pagnie de Paris. Nous allons l’appliquer avec volontarisme. C’est un seuil relativement exigeant, mais que beaucoup d’entre nous dépasseront compte tenu de la complexité sans cesse accrue de la législation et de notre environnement professionnel. Un juriste de haut niveau ne peut plus aujourd’hui se re- poser sur ses acquis. La formation ne saurait par ailleurs être seulement technique au sein d’une profession qui évolue chaque année sur le fondement d’un contrat de conﬁance
tant le fonctionnement de l’école. Une uti- lisation expérimentale de l’immeuble sera engagée dès le mois de mai. Cette école présente plusieurs avantages émi- nents. D’abord sa situation géographique à proximité immédiate de la Gare de Lyon, un des sites les mieux reliés par les transports collectifs de Paris, un des sites retenus pour la ligne de transport du « Grand Paris » qui la placera à une demi-heure des deux grands aéroports de l’Île-de-France. L’autre atout est son caractère moderne et fonctionnel, la multiplicité de salles de formation poly- valentes où les meilleures conditions seront garanties tant pour la formation initiale que pour la formation permanente. C’est pour- quoi cette école du Notariat sera aussi une grande école au service de l’ensemble de la communauté juridique, et nous souhaitons la gérer en partenariat avec l’ensemble des acteurs du droit de l’Île-de-France.
La Semaine Juridique : Le PNF Horizon 2020 préconise notamment le recours à des notaires spécialisés. La formation va-t-elle évoluer vers un tronc commun pour l’ensemble des notaires, complété par un cursus spéciﬁque pour les spécia- listes, comme en médecine ? Christian Lefebvre : Une évolution vers
la spécialisation est inéluctable en raison du développement et de la complexité accrue du droit. La formation théorique initiale des no- taires s’étendant sur plus de huit ans, je doute de l’intérêt d’un nouvel allongement des études. La spécialisation doit être le fait de la pratique professionnelle et de la formation continue. Il reste à établir un équilibre entre un Notariat généraliste et un Notariat plus spécialisé, au cœur des missions de service public que nous devons tous assumer au sein de nos ofﬁces publics. Par ailleurs, le notaire est d’abord cet ofﬁcier public qui, même s’il se spécialise, doit conserver une fonction de généraliste. Certains ont parlé d’instituteur du droit, ou de magistrat de l’amiable. En réalité, dans beaucoup d’ofﬁces, coexistent déjà des notaires généralistes et des notaires plus spécialisés. Le service public est assuré par l’ofﬁce. Le notaire qui se spécialise dans
Notaire à Paris depuis 1978, Chris- tian Bénasse est devenu membre de la chambre des notaires de Paris en 1992, où il a occupé le poste de tré- sorier adjoint de la chambre puis, en 2004, celui de premier syndic. Président de la commission sociale de la chambre depuis mai 2007, il a été, en mai 2009, vice-président du Congrès des notaires de France à Lille sur « Les propriétés incorporelles ». Membre titulaire représentant les no- taires au conseil d’administration de la CRPCEN, il est depuis mai 2010 pre- mier vice-président de la chambre des notaires de Paris.
tel ou tel domaine du droit des entreprises ne pourra pas en même temps répondre à toutes les sollicitations de la clientèle en termes de droit de la famille. L’essentiel est que ce service soit rendu au sein de l’ofﬁce ou par une collaboration entre ofﬁces. Christian Bénasse : Notre ligne générale est effectivement la non-spécialisation des ofﬁces, mais la spécialisation des notaires… plus exactement de ceux qui le souhaitent. Il en est des notaires comme des médecins. Il
faut aussi et peut être surtout des médecins généralistes. Il faut avoir le sens clinique !
La Semaine Juridique : Le retour en forme de l’immobilier en région pari- sienne n’est-il pas un frein au dévelop- pement du Notariat dans d’autres acti- vités ? Christian Lefebvre : Il est vrai que le No-
tariat a une activité trop directement liée à l’immobilier, et que l’immobilier obéit de- puis toujours à la dure loi des cycles. Notre outil de travail ne peut qu’imparfaitement s’adapter à l’instabilité des rythmes de tra- vail, notamment lorsque l’on est en période de forte activité immobilière. Aujourd’hui, notre profession doit penser aux métiers de demain. L’immobilier ne sera en aucune manière délaissé ne serait-ce que parce qu’il sera de plus en plus complexe à gérer. Les préoccupations environnemen- tales, urbanistiques, consuméristes seront chaque année plus importantes. Mais au-delà de l’immobilier et du droit des personnes, le Notariat constitue une profes- sion utile à bien d’autres égards. Les besoins de la société évoluent, le besoin de sécurité juridique ne fait que s’afﬁrmer. Nous devons pour cela davantage investir le domaine du conseil. Je donnerai un exemple qui me tient à cœur. Il serait envisageable et en tous cas souhaitable que le Notariat accorde tous les cinq ans une consultation patrimoniale gratuite à chaque client potentiel qui le demande pour faire un point sur la straté- gie à adopter par chacun des membres de sa famille. Ce sera un engagement fort de la profession, une sorte de « check up » patri- monial et familial. Le conseil doit également s’adresser au droit de l’entreprise sous toutes ses formes, mais aussi de plus en plus au droit comparé et au droit international privé. L’Île-de-France en effet s’internationalise. Nos clients sont de plus en plus des clients étrangers ou des clients français qui ont des contacts avec l’étranger ou qui vivent à l’étranger. Le Notariat est de moins en moins une fonction franco-française. Aﬁn de faciliter le développement, nous organisons à la chambre ce que l’on appelle des « ateliers développement ». Il s’agit de réunions placées sous l’égide de quelques notaires spécialistes d’un domaine qui ac- cueillent des confrères voulant débattre ou
se perfectionner dans tel ou tel domaine, et examiner l’amélioration des réponses que nous pouvons apporter sur certains secteurs d’avenir ou en forte mutation : nous pensons au droit des affaires, au droit international privé, mais aussi et par exemple au divorce. C’est une démarche nouvelle, de type « think tank », qui va naturellement demander du temps pour s’afﬁrmer. Mais je tiens au carac- tère très informel de la démarche fondée sur le volontariat, et ouverte à l’ensemble de la communauté notariale, principalement aux jeunes d’ailleurs.
La Semaine Juridique : La chambre aura-t-elle bientôt des opportunités de marquer sa place à l’international, conformément à l’un des axes du pro- gramme de votre mandat ? Christian Lefebvre : Nous revenons de
Moscou où nous avons notamment renou- velé un accord de partenariat avec les notaires de la capitale de la Russie, à la demande de leur président. Nous avons rencontré beau- coup d’acteurs économiques. Nous avons été reçus au Consulat de France pour rencontrer des Français résident en Russie et répondre à leur multiples questions. Cette mission a été extrêmement enrichissante. Elle est l’occa- sion de vériﬁer combien le système juridique français peut être un modèle pour des pays qui n’ont pas achevé leur reconstruction mais qui sont plus d’ores et déjà que des pays émergents. À l’automne dernier, nous étions en Chine. Nous avons rencontré beaucoup de juristes chinois avec lesquels nous avons discuté de
relations d’affaires, concernant particuliè- rement l’immobilier, et notamment pour répondre à leurs interrogations en matière d’investissement. Il faut poursuivre. C’est pourquoi j’accueille dans les tous prochains jours une délégation d’une trentaine de notaires chinois qui pen- dant 15 jours viennent s’initier directement à notre Notariat.
La Semaine Juridique : La question des notaires salariés refait surface. Où en est-on de l’évolution de la règle du « 1 pour 1 », particulièrement sensible à Paris ?
autorisation ministérielle fondée sur un projet d’entreprise sérieux et l’examen par la Chancellerie de la capacité à exercer une mis- sion de service public. Il n’empêche que dans beaucoup d’études de la compagnie, les diri- geants sont prêts à recruter plus de notaires salariés qu’il n’y a de notaires associés. C’est pourquoi nous avons demandé que la res- triction du nombre de notaires salariés soit levée, ce qui ne met en aucune manière en cause pour autant l’existence d’une habilita- tion pour nos clercs juristes conﬁrmés. L’objectif nous est commun avec le prési- dent Renaud : augmenter prioritairement le nombre de notaires, qu’ils soient associés ou salariés, qu’ils soient associés en capital ou en
Dans beaucoup d’études de la compagnie, les dirigeants sont prêts à recruter plus de notaires salariés qu’il n’y a de notaires associés
Christian Lefebvre : Cette question est très sensible à Paris car nous comptons un très grand nombre de notaires assistants, diplô- més notaires, qui n’ont pas le titre de notaire et ne sont pas délégataires du sceau de l’État. C’est pourquoi d’ailleurs la comparaison entre le nombre de notaires et le nombre d’avocats exerçant dans la capitale n’est pas signiﬁcative. Il y a beaucoup plus de diplô- més notaires que de notaires en titre. L’objectif n’est pas de galvauder le sceau de l’État qui doit continuer à dépendre d’une
industrie, qu’ils exercent dans des SEL, dans des SCP, dans des ofﬁces individuels, ou dans des ofﬁces créés. Mais, le Notariat restera tou- jours composé d’ofﬁces structurés avec des collaborateurs spécialisés, dont beaucoup de juristes praticiens du droit expérimentés, qui peuvent recevoir des délégations, des habi- litations forcément partielles. La clientèle a conﬁance dans les notaires comme dans leurs collaborateurs, car elle sait que le Nota- riat est un exercice professionnel structuré au sein d’un ofﬁce où chacun a sa place.
Propos recueillis par Vincent Toussaint
L’impact du régime de la V.I.R. sur la vente classique Détection et règlement des difficultés en matière d’usage et de destination de l’immeuble
URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris
L’impact du régime de la V.I.R. sur la vente classique
Me Eric TRUFFET Notaire à Melun
(CCH) :
« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre (…) ».
I. LA VIR : UN CONTRAT SPÉCIFIQUE POUVANT FRAGILISER LES VENTES D’IMMEUBLE DU DROIT COMMUN
1. Un champ d’application trop large
- Immeubles bâtis dépendant du secteur protégé
- Vendeurs : personnes physiques et morales, professionnels et particuliers
- l’absence de seuil de déclenchement pour les travaux réalisés
Quelle que soit l’importance des travaux car il n’y a pas de seuil minimum de déclenchement pour entrer dans le champ d’application de la VIR,
Sous réserve que ces travaux ne soient pas d’une telle importance qu’ils participent à la production d’un immeuble neuf, et à la condition, bien entendu, que ces travaux soient à la charge du vendeur, lequel percevant des sommes avant leur livraison.
EN CONSEQUENCE, chaque fois qu’une personne quelle qu’elle soit, un simple particulier, vendra un bien immobilier à usage d’habitation ou mixte, et qu’elle s’engagera à réaliser des travaux, même de menue importance, passé l’acte de vente et la totalité du prix payé,
Ladite vente doit être une VIR dont les dispositions sont d’ordre public,
Et dont le non-respect des règles est sanctionné pénalement.
URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet
- Demander au vendeur que les travaux soient achevés préalablement à la vente ;
- Ou qu’ils soient pris en charge par l’acquéreur, leur coût devenant alors un élément de détermination du prix.
II. QUEL AVANT-CONTRAT LORSQUE LES TRAVAUX DOIVENT ÊTRE EFFECTUÉS PRÉALABLEMENT À LA VENTE ?
En d’autres termes, dans un tel cas, quelle doit être la forme de l’avant-contrat ?
- Promesse de vente de droit commun ;
- Ou promesse de vente de VIR prévue par l’article L. 262-9 du CCH. qui impose notamment, de préciser les indications essentielles relatives aux caractéristiques de l’immeuble, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix, ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances.
Une doctrine unanime pour une non-application de l’article L. 262-9 du CCH
En espérant que la jurisprudence en matière de VEFA ne soit pas étendue à la VIR
Mais surtout en respectant un principe :
Pas de versement à quelque titre que ce soit avant l’achèvement des travaux
III. DEUX MONTAGES À ÉVITER
1 - Vente et réalisation des travaux par une société « amie » du vendeur
Sanctionné en matière de VEFA : Chambre Criminelle de la Cour de Cassation en date du 27 janvier 2007.
2 - La mise en copropriété et la vente d’un lot pour ensuite faire voter par la copropriété les travaux de rénovation de l’ensemble des parties communes
Article L. 262-1 CCH :
« Les travaux réalisés indirectement par les vendeurs non spécialement prévus par l’article L262-1 du CCH, comme contrat dans le champ d’application de la VIR ».
- Article 80 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, JOLD 13 juillet 2006, p. 10689 à 10690
- Décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à la vente d’immeubles à rénover, JOLD 18 décembre 2008, p. 19388 à 19390
- Décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d’immeubles à construire ou à rénover (JO du 29 septembre 2010) – Voir texte en annexe
- Instruction 8 A-1-06, n° 202 du 8 décembre 2006, Bulletin officiel des impôts
- Astaix, La vente d’immeuble à rénover : publication du décret d’application, Dalloz 2009, Actualité législative, p. 6 et 7
- Bernard et Zalewski, La rénovation et le choix du contrat de vente après la loi ENL (loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006), Administrer, janvier 2007, n° 395, p. 29 à 40
- Bosgiraud et Daurat, L’accession à la propriété dans le cadre de la loi ENL, Droit et Patrimoine, Janvier 2007, n° 155, p. 67 à 77
- Boulanger, La vente d’immeubles à rénover est effective !, JCP, éd. N, 2008, Act. 816, p. 5 à 7
- Crône R., Acquisition d’un immeuble à rénover occupé (choix de la formule
juridique à mettre en œuvre), Defrénois 2009, 38914 – Voir texte en annexe
- Delesalle T., Réflexions autour de la vente d’immeuble à rénover (VIR), JCP, éd. N, 2008, 1280, p.19 à 21 – Voir texte en annexe
- Fraiche- Dupeyrat, 20 questions sur la vente d’immeuble à rénover, Opérations immobilières, avril 2009, p. 22 à 27
- Golfier, Vente d’immeuble à rénover et vente d’immeuble à construire, RDI, Janvier/février 2007, p. 31 à 38
- Herrnberger O. et Delesalle T., Décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à
la vente d’immeuble à rénover, analyse thématique et approche pratique, JCP, éd. N, 2009, n° 1133, p. 13 à 22
- Herrnberger O., La vente d’immeuble à rénover – Enfin un statut légal, JCP, éd. N, 2006, n° 1357, p. 2025 à 2029
- Malinvaud, Les nouvelles règles de responsabilité du rénovateur, RDI, Janvier/février 2007, p. 39 à 36
- Mallet-Bricoult, Le nouveau contrat : la vente d’immeuble à rénover, RDI, Janvier/ février 2007, p.17 à 29
- Peisse,
compatibles ?, Gazette du Palais, février 2007, p.44 à 47
Malraux du 4 août
- Perinet-Marquet, Distinction des champs d’application de la vente ordinaire et de la vente d’immeuble à rénover, Lamy Droit Immobilier, juillet 2009, n° 17, p. 1 à 5
- Perinet-Marquet, Le décret du 16 décembre 2008 relatif à la vente d’immeuble à rénover, RDI, février 2009, p. 80 à 89
- Perinet-Marquet, Le nouveau statut de la vente d’immeuble à rénover, RDI, septembre-octobre 2006, p. 329 à 339
- Rouzet, Vente d’immeuble à rénover et loi Carrez, Defrénois 2009, 38958
- Schmidt, Les nouvelles règles fiscales applicables à la rénovation immobilière, RDI, janvier-février 2007, p. 13 à 16
- Sizaire C., Entrée en vigueur de la vente d’immeuble à rénover : régime applicable
et premières interrogations, Construction – Urbanisme, février 2009, Etude 2, p. 9 à
- Sizaire D., Vente d’immeuble à rénover, Construction – Urbanisme, octobre 2006, p. 12 à 13
- Tranchant, Présentation du nouveau contrat de vente d’immeuble à rénover, Droit et Patrimoine, juillet-août 2009, n° 183, p. 46 à 53
- Zalewski, La vente d’immeuble à rénover et « son décret d’application », Revue Administrer, avril 2009, n° 420, p.18 à 30
- Zavaro, La vente d’immeuble à rénover, Annales des Loyers, 2009, p. 919 à 948
- Vente d’immeuble à rénover – Régime juridique – Modalités d’application, Supplément Defrénois, n° 22, 30 décembre 2008, p. 12 à 17
Détection et règlement des difficultés en matière d’usage et de destination de l’immeuble
Marc CAGNIART Notaire à Paris
Hervé SARAZIN Notaire à Paris
Présentation du Guide pratique « Affectation, destination et usage des immeubles » (ci-après reproduit en intégralité) 1 , destiné aux praticiens, et élaboré en
2011 par la Commission Juridique de la Chambre des Notaires de Paris.
1°) Terminologie et définitions
A – Rappel des textes, de la terminologie et des définitions utilisés avant la réforme
de l'ordonnance de 2005 :
B – Textes, terminologie et définitions utilisés depuis la réforme de l'ordonnance de
C - Définitions de la SHOB et de la SHON (art. R.112-2 CU)
2°) Cas pratique n°1 : La SHOB devenue SHON ou les combles aménagés
3°) Cas pratique n°2 : L’atelier d’artiste ou le local transformé en habitation
4°) Cas pratique n°3 : L’appartement transformé en bureau ou le local d’habitation affecté à un autre usage
5°) Cas pratique n°4 : Retour d’un local à son usage premier d’habitation
6°) Cas pratique n°5 : Le changement d’activité dans un local artisanal ou commercial
Cas pratiques n° 6
La mezzanine / La véranda ou la terrasse
8°) Cas pratique n° 7 : Les chambres de bonne réunies
9°) Cas pratique n° 8 : Le « souplex » ou la cave transformée en chambre d'enfant
10°) Tableaux des sanctions et délais de prescriptions – Droit de l’urbanisme, droit de la protection du logement et droit de la copropriété.
1 Le Guide pratique est disponible en version électronique intégrale sur le Portail IntraNotaires, ainsi que sur le site Internet de l’URN 2011 : www.urn2011.com
URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – M. CAGNIART et H. SARAZIN
- Mars 2011 – Commission juridique de la Chambre des Notaires de Paris
Ce guide pratique est avant tout destiné aux collaborateurs qui découvrent le sujet difficile de la destination, ou de l’usage des immeubles. Il ne d’agit donc pas d’un travail de doctrine, aussi les références ont-elle été limitées à l’essentiel. Le collaborateur qui serait confronté à une situation problématique est naturellement invité à approfondir le sujet, et notamment en se reportant utilement à l'excellent ouvrage rédigé par le Président Wallut et Monsieur Guillaume Daudré (Changement d'usage des locaux d'habitation – Editions LITEC).
L’objectif de ce guide est d'éviter la paralysie des dossiers, et d’identifier précisément les situations et les risques éventuels, puis de proposer des solutions. C’est la raison pour laquelle il a été pris le parti de rappeler dans trois tableaux, les sanctions éventuelles et leurs délais de prescription.
La seconde tient au constat que le praticien se trouve ici au carrefour de plusieurs corps de règles ayant chacun des objectifs parfois différents. Ce constat trouve sa traduction dans les trois colonnes des tableaux de chaque cas pratique.
La première tient à la terminologie employée qui entretient les confusions et les erreurs. C’est la raison pour laquelle la première partie de l’étude est consacrée à des définitions et à des précisions terminologiques.
Enfin, ce guide pratique ne saurait prétendre à l’exhaustivité. Seules les situations paraissant les plus fréquentes dans la pratique notariale ont été traitées, et il se trouvera sans doute des situations ne correspondant pas tout à fait à l’une ou l’autre des cas qui suivent.
Ce guide pratique vise à sensibiliser les collaborateurs sur la nécessité d’envisager chaque dossier, tant sous l’angle du droit de l’urbanisme, que sous l’angle du droit de la protection logement (essentiellement à Paris il est vrai) et sous l’angle du droit privé.
Ce guide pratique est le fruit d’une longue réflexion collective sur un sujet qui est réfractaire à toute tentative de synthèse, et ce pour au moins deux raisons essentielles.
Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011
AFFECTATION, DESTINATION ET USAGE DES IMMEUBLES
PRESENTATION DU GUIDE PRATIQUE
– Rappel des textes, de la terminologie et des définitions utilisés avant la réforme de l'ordonnance de 2005 :
– Textes, terminologie et définitions utilisés depuis la réforme de l'ordonnance de 2005 :
11°) Tableau des sanctions et délais de prescriptions – Droit de la protection du logement
7°) Cas pratiques n° 6 et 6 bis : La mezzanine / La véranda ou la terrasse couverte
10°) Tableau des sanctions et délais de prescriptions – Droit de la copropriété
10°) Tableau des sanctions et délais de prescriptions – Droit de l’urbanisme
- Définitions de la SHOB et de la SHON (art.R.112-2 CU) :
« Art. L.631-7. Dans les communes définies à l’article 10-7 de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948 modifiée ; 1° - Les locaux à usage d’habitation ne peuvent être, ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés, hôtels, pensions de famille ou autres établissements similaires dont l’exploitant exerce la profession de loueur en meublé au sens du premier alinéa de l’article 2 de la loi n°49-458 du 2 avril 1949 modifiée, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés ; les présentes dispositions n’étant pas applicables aux locations en meublé mentionnées au deuxième alinéa dudit article 2 ; 2° - Les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements similaires ne peuvent, s’ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l’habitation ; 3° - Les garages et remises mentionnés à l’article 2 de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948 précitée ne peuvent être affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal. Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire. Le représentant de l’Etat dans le département peut autoriser l’exercice, sous certaines conditions, dans une partie d’un local d’habitation, d’une profession qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial si ce local constitue en même temps la résidence du demandeur.
doctrine que les textes législatifs et réglementaires, les confondent et les mélangent en utilisant un terme pour un autre. Ces approximations et confusions terminologiques rendent la matière très floue et donc difficile à appréhender.
Enfin, le rappel des définitions légales de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) et de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) est indispensable.
La notion d’usage et/ou d’affectation est une notion subjective qui relève plutôt de la police du logement et donc du Code de la Construction et de l’habitation, alors que la notion de destination est une notion objective qui relève du droit de l’urbanisme. Mais la simple lecture des textes permet de constater que les notions d’usage, d’affectation et de destination sont parfois indistinctement utilisées.
Par la suite, lorsque nous emploieront les termes Affectation, Destination, Usage avec une majuscule, ceux-ci renverront aux définitions
La terminologie est, dans ce domaine, très déroutante, car les mots employés sont dans le langage courant des synonymes, et tant la
ci-dessous. Etant ici précisé que ces définitions ne sont pas des définitions légales, mais seulement une convention terminologique simplificatrice proposée par les auteurs de cette note afin de permettre une meilleure compréhension de la matière.
: caractérisait le mode d'occupation des locaux tel que visé par l'article L.631-7 Code de la Construction et de l’HabitationAffectation (CCH). Cette notion est aujourd'hui plutôt remplacée par celle d'Usage. L'ancien article L.631-7 CCH était rédigé ainsi :
A – Rappel des textes, de la terminologie et des définitions utilisés avant la réforme de l'ordonnance de 2005 :
Pour tenter de simplifier les choses, on peut avancer les observations suivantes :
« Art. L631-7. La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts- de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »
réglementée, qui rendent à l’habitation le local qui était devenu totalement ou partiellement professionnel, peuvent être autorisés à transformer un autre local d’habitation en local professionnel pour une surface équivalente.
: caractérise ce pourquoi l'immeuble a été conçu, réalisé ou transformé. Les neuf destinations possibles sont limitativementDestination énumérées par l'article R.123-9-14° 4 ème alinéa du Code de l'urbanisme (CU), qui énonce : "Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif."
Destination : caractérisait ce pourquoi l'immeuble a été conçu, réalisé ou transformé. Les destinations possibles étaient librement définies par le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
5 Ces dérogations et autorisations sont accordées à titre personnel. Cependant, les bénéficiaires membres d’une profession libérale
entrée dans les lieux, du maintien dans les lieux dans les conditions prévues aux chapitres I er et II du titre I er de la loi précitée du 1 er septembre 1948. »
La dérogation et l’autorisation cessent de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire.
Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Toutefois, le locataire ou occupant d’un
local d’habitation irrégulièrement transformé en meublé et réaffecté à la location nue bénéficie de plein droit, quelle que soit la date de son
: caractérise l'utilisation faite d'un immeuble au sens de l'article L.631-7 CCH nouveau qui dispose :Usage
B – Textes, terminologie et définitions utilisés depuis la réforme de l'ordonnance de 2005 :
Des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; Des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ; Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ; Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation ; D'une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a, b et c ci-dessus ; D'une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du Code de la construction et de l'habitation.
Ne constituent pas de la SHOB : les constructions ne formant pas de plancher (ex : pylônes, citerne, silos, auvents constituant
« Art. R.112-2. - La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction. La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction :
Un niveau de plancher est retenu pour sa surface totale incluant l’épaisseur de tous les murs et tous les prolongements extérieurs (balcons, loggias etc…).
de la SHOB certaines superficies
seulement une avancée de toiture devant une baie ou une façade, y compris les auvents reliant deux bâtiments dès lors que leur surface
bandeaux, corniches ou marquises), tous les vides (trémies d’escaliers, d’ascenseurs ou de monte-charges), les escaliers, les cabines d’ascenseur….
Ainsi constituent de la SHOB : tous les niveaux (rez-de-chaussée et tous les étages y compris ceux non fermés de murs) y compris intermédiaires (mezzanines, galeries, combles et sous-sols aménageables ou non) et les toitures-terrasses.
La surface hors œuvre nette (SHON) – qui constitue l’assiette des taxes d’urbanisme et à partir de laquelle est appréciée la densité
couverte n’est pas close), les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les éléments de modénature (acrotères,
La surface hors œuvre bute (SHOB) est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction.
dont le texte
– est obtenue
des de sols
C - Définitions de la SHOB et de la SHON (art. R.112-2 CU) :
l’article R.112-2
du de coefficient
au 2 ème alinéa
cinq mètres carrés par logement les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. »
7 Sont également déduites de la surface hors œuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de
autorisations d'urbanisme, alors que la distinction entre déclaration préalable et permis de construire s'opère à partir de la SHOB (plus ou moins 20 m² SHOB).
Il convient de noter qu'en matière de Coefficient d'Occupation des Sols (COS), le critère retenu est la SHON ainsi que pour les
1.1 : vérifier que les combles sont bien des parties privatives.
1.2 : vérifier que l'aménagement est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété.
n'entraîne pas une modification de la répartition des charges de copropriété,
1.4 : si les combles sont des parties communes : envisager la privatisation
descriptif de division, création et vente
servitudes éventuelles ou de règles
Le notaire apprend que le vendeur a, depuis sa propre acquisition, aménagé une chambre dans les anciens combles et installé deux vélux
(modificatif
donc des tantièmes
Cas pratique n°1 : La SHOB devenue SHON ou les combles aménagés
L.111-6-1
CCH : cet article interdit notamment, "toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage
respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou
potable, d'une installation d'évacuation
2°) Application du décret n°2002-120 du
caractéristiques du logement décent, qui
détermine dans les rapports bailleurs- locataires, de normes impératives qui s'appliquent à tous les logements loués
lesquelles une condition de contenance
moins d'une pièce principale ayant soit
une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au
volume habitable au moins égal à 20
Normes d'habitabilité et de construction
fourniture de courant électrique…".
Notion de logement décent :
eaux usées ou
m3".
Avant le 1 er octobre 2007 (date d'entrée en vigueur du décret d'application n°2007-18 du 5.01.2007 de l'ordonnance n°2005-1527 du 8.12.2005 sur le permis de construire et les autorisations d'urbanisme)
Application de la JP de la Cour de cassation (Cass. crim. 17.12.1989 Guerci c/SDC Le Collin sud : "Les travaux d'aménagement d'un grenier dont les caractéristiques physiques le rendent aménageable pour l'habitation peuvent être entrepris sans autorisation lorsque ce local se trouve dans un immeuble à usage d'habitation et qui n'ont donc pas pour effet de changer la destination de la construction."
1°) Aménagement des chambres :
Principe (R.421-17-b CU) : les changements de Destination d'un bâtiment
existant entre les différentes catégories définies par l'article R.123-9 sont soumis
au régime de la déclaration préalable. Pour l'application de cette disposition, les
locaux accessoires d'un bâtiment "sont réputés avoir la même destination que le
: Si moins de 10 m² SHOB transformés en SHON, sans changement de
Observation pour 1.1 et 1.2 : sauf application de R.421-14-b CU, changement de
: Si plus de 10 m² SHOB transformés en SHON, sans changement de
: Si création de plus de 20 m² de SHOB : permis de construire (R.421-14-a
Droit de l'urbanisme et de la protection du logement
structures porteuses ou de la façade du bâtiment : permis de construire.
Destination mais moins de 20 m² : déclaration préalable (R.421-17-g CU)
Après le 1 er octobre 2007
Destination : aucune autorisation (R.421-17-g CU).
Déclaration de travaux (L.422-2 ancien).
2°) Installation des vélux :
local principal."
1.5 : Si création d'une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² :
déclaration préalable (R.421-17-f CU).
Déclaration préalable (R.421-17-a CU).
alors qu’administrativement le local vendu n’est pas à usage d'habitation (ex : ancien « atelier d’artiste » ou local industriel ou commercial transformé en habitation)
usage d’habitation est compatible avec la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété
1.2 : vérifier que l’usage d’habitation n'entraîne pas une modification de la répartition des charges de copropriété, donc des tantièmes
lotissement, avec l'usage d’habitation.
Le notaire apprend que le local vendu est « utilisé » par le vendeur à un usage d’habitation, que l’acquéreur entend l’acquérir pour le même usage,
Cas pratique n° 2 : L’atelier d’artiste ou le local transformé en habitation
Permis de construire de « régularisation » après avoir vérifié que le PLU autorise l’habitation à cet endroit. Rappel : les changements de Destination sans travaux réalisés avant la loi n°76- 1285 du 31 décembre 1976 sans permis de construire, étaient néanmoins réguliers. Entre le 31 décembre 1976 et le 1 er octobre 2007, incertitude sur la nécessité ou non d’obtenir un permis de construire. Nota bene : le passage de "autre qu'habitation" en "habitation" est hors champ d'application de l’article L.631-7
En application de l’article R.421-13 du Code de l’urbanisme, les changements de Destination sont soumis à permis de construire dans les cas prévus à l’article R.421-14 du Code de l’urbanisme et à déclaration préalable dans les cas prévus à l’article R.421-17 du même Code. Nota bene : le passage de "autre qu'habitation" en "habitation" est hors champ d'application de l’article L.631-7
Refus de l’administration de délivrer un permis de « régularisation »
Retour du local à son Usage originaire. Le refus de régulariser peut être justifié par la situation du local au rez-de- chaussée d'un immeuble se trouvant en zone inondable (Plan de Prévention des
l'Usage/Affectation d'un local puisse devenir régulier par le jeu de la prescription
même trentenaire (application désormais de l'article L.631-7-1 al.3).
Risque Naturels Prévisibles, et plus particulièrement le risque "inondation"). Prescription du changement d’Usage
Le notaire apprend que le vendeur a affecté à un usage autre que l’habitation l’appartement dont il est propriétaire. L’acquéreur entend acquérir un local affecté à un usage autre que l’habitation.
1.1 : vérifier que l’usage envisagé est
Cas pratique n° 3 : L’appartement transformé en bureau ou le local d’habitation affecté à un autre usage
lotissement, avec l'usage envisagé.
Attention au respect des normes dont relève l'activité envisagée (construction,
Recevant du Public, etc…).
le local était déjà à cet usage de bureaux avant 1945 par tous moyens de
- si le local a été construit après 1945, production du permis de construire. si le local a fait l'objet d'un changement d'Affectation, production de l'arrêté de
dérogation/compensation et preuve de la compensation (bureaux vers logement).
Observation n°1 : l'usage de bureaux doit avoir été continu depuis 1945 et/ou sa
Observation n°2 : l'article 29-II de l'ordonnance n°2005-655 dispose : "Les
autorisations définitives accordées sur le fondement du même article L.631-7
avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et qui ont donné lieu à
Application de l'ordonnance n°2005-655 ratifiée par l'article 79 de la loi n°2006-
872 du 13 juillet 2006 (loi ENL) codifiée sous l'article L.631-7 CCH dans sa
Champ d'application : PARIS, la petite couronne parisienne (92, 93 et 94) et les villes de plus de 200.000 habitants (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier,
parisienne (92, 93 et 94) il faut interroger la marie considérée pour savoir si la
commune a ou non établi son propre règlement ou si l'arrêté préfectoral (92 et 93) s'applique. Preuve :
établissement de l'affectation du local par rapport à une date de référence : le
local est présumé affecté à l'Usage qui était le sien au 1 er janvier 1970. Cette
preuve est à rapporter par tous moyens et notamment : fichier des propriétés
bâties détenu par les centres des impôts fonciers (imprimés modèles H1, H2, ME
compensation effective, sont attachées au local et non à la personne."
Application de l'article L.631-7 CCH ancien. Champ d'application effectif : PARIS, et la proche banlieue ouest Preuve :
construction et/ou sa transformation jusqu'à la date de la mutation.
Preuve de l'Usage/Affectation
1°) Avant l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005
preuve (ex : titres de propriété, baux, bottins etc….).
2°) Depuis l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005
autorisés (L.631-7 alinéa 3). locaux ayant fait l'objet d'une transformation avec compensation : ces locaux
bien acquis un caractère réel ; mais le PC de changement de destination avec
ou R), baux, titres de propriété etc…. locaux construits ou transformés depuis le 1 er janvier 1970 : ces locaux sont
revendu en 1998 (soit avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance) l'autorisation est
loi de ratification ENL : après les mots "sont attachées" sont insérés les mots "à
de dérogation-compensation avait été accordée dans les années 90 mais
réputés affectés à l'Usage pour lequel la construction ou les travaux ont été
autorisation d'urbanisme de changement de destination et/ou autre motif, elle a
travaux n'existait pas entre 1970 et 1977 et le changement de destination sans
faut relativiser cette décision : si l'autorisation L.631-7 CCH a été doublée d'une
compter de cette entrée en vigueur" ; en application de cet ajout très important, le
demandeur jusqu'au 9 juin 2005 (entrée en vigueur de l'ordonnance) et avait été
sont réputés avoir l'Usage résultant de l'autorisation accordée (L.631-7 alinéa 4). observation : l'article 29-II de l'ordonnance du 8 juin 2005 a été complété par la
Conseil d'Etat (arrêt 7 mars 2008 "Haussmann-Boëtie") a jugé que si l'autorisation
revendu après cette date (cf. n°s 510 et suiv. ouvrage P.Wallut et G.Daudré). Il
Preuve de l'Usage/Affectation depuis l'ordonnance en dehors du champ géographique d’application de L.631-7 CCH
travaux ne nécessitait pas d'autorisation d'urbanisme avant le 1 er octobre 2007.
aurait été autrement si le local était resté la propriété
déclaration préalable, ou autres autorisations d’urbanisme
reste compatible avec les servitudes éventuelles ou les règles d'un cahier
toujours compatible avec la destination
de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété.
2°) Les biens sont en toute propriété :
L'usage est régulier
des charges de lotissement.
L'usage est irrégulier
Aucune vérification particulière
Cas pratique n° 4 : Retour d’un local à son usage premier d’habitation
Le notaire apprend que le vendeur a affecté à un usage autre que l’habitation l’appartement dont il est propriétaire. L’acquéreur entend rendre le local à son usage d’habitation.
des eaux usées ou
Le vendeur a régulièrement changé la Destination des locaux en une autre Destination que l'habitation. En application de l’article R.421-13 du Code de l’urbanisme, les changements de Destination sont soumis à permis de construire dans les cas prévus à l’article R.421-14 du Code de l’urbanisme et à déclaration préalable dans les cas prévus à l’article R.421-17 du même Code. Donc l'acquéreur pour rendre le local à sa Destination d'habitation devra obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable selon la nature des travaux qu'il va réaliser.
1 er octobre 2007 (date d'entrée en vigueur du décret d'application
n°2007-18 du 5.01.2007 de l'ordonnance n°2005-1527 du 8.12.2005 sur le permis de construire et les autorisations d'urbanisme), une déclaration préalable est
obligatoire en cas de changement de destination sans travaux.
Le vendeur a irrégulièrement changé la Destination des locaux en une autre Destination que l'habitation. Aucune démarche particulière n'est à mener par l'acquéreur, sauf si les travaux envisagés par l’acquéreur pour le retour à l’habitation relèvent du permis de construire ou de la déclaration préalable (R.421-14 ou R.421-17 CU).
permis de construire en cas de travaux nécessaires à l’installation
copropriétaires pour déposer une
Le notaire apprend que l’acquéreur entend exercer une activité artisanale ou commerciale de nature différente de celle exercée précédemment dans le local (ex : un coiffeur entend reprendre un local exploité par un charcutier-traiteur)
lotissement, avec l'activité envisagée.
du nouveau commerce.
Cas pratique n° 5 : Le changement d’activité dans un local artisanal ou commercial
1.2. Autorisations
1.1. Vérifier
Attention au respect des normes dont relève l'activité envisagée (construction, sécurité, hygiène etc…).
: Cette destination comprend les locaux et leurs annexes où sontArtisanat exercées des activités de production, de transformation, de réparation ou de prestation de service relevant de l’artisanat. Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la SHON totale. »
En conséquence, si le local se situe dans une rue repérée par la légende a3 sur le document graphique du PLU de Paris, la transformation est impossible.
Dans toutes les autres rues, la transformation est possible sans autorisation particulière, étant observé, qu'une déclaration préalable ou un permis de construire sera nécessaire en fonction de la nature des travaux que l'acquéreur
Commerce : Cette destination comprend les locaux affectés à la vente de« produits ou de services et directement accessibles à la clientèle, et leurs annexes (à l’exception des locaux relevant de la destination artisanat définie ci- après). Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la SHON totale.
Aux termes de l’article UG 2.2. a3 du PLU de Paris « En bordure des voies repérées sur le plan de protection du commerce et de l’artisanat sous la légende
transformation de surfaces d’artisanat à rez-de-chaussée sur rue est interdite ;
la transformation de surfaces de commerces à rez-de-chaussée sur rue en autre destination que le commerce ou l’artisanat est interdite ».
Un charcutier traiteur relève de la catégorie de l'artisanat, alors qu'un magasin de téléphonie de celle du commerce.
Particularité du PLU de PARIS
Le PLU définit le commerce et l’artisanat, comme suit :
dispositions de l’article L. 631-7 du CCH.
entend réaliser (articles R. 421-14b et R. 421-17b Code de l’urbanisme).
Certaines communes commencent à prévoir ce type de dispositif.
Cas pratique n° 6 : La mezzanine
Le notaire apprend que le local vendu comprend une mezzanine
Cas pratique n° 6bis : La véranda ou la terrasse couverte
Le notaire apprend que le vendeur a installé une véranda ou couvert une terrasse privative ou à jouissance privative dans un immeuble en copropriété
Droit de l'urbanisme et de la protection du
1°) Les biens dépendent d'une copropriété:
1.1 : Si création d’une SHOB inférieure à 2 m² (ex :
mezzanine inhabitable servant au rangement de
valises) : absence de toute formalité (R.421-2-a
L’installation de la mezzanine ou de la véranda doit avoir
été effectuée dans les règles de l’art et dans le respect
des normes de construction en vigueur, et notamment
copropriétaires a bien été obtenue pour création de
surface, car le droit de construire appartient à la
1.2 : Si création d’une SHOB supérieure à 2 m² et
inférieure à 20 m² : déclaration préalable (R.421-9
constante en la matière : Cass. 3° civ., 10 janv. 2001
JCP Constr. mars 2001 p.9, note Sizaire)
Si création de
m² de SHOB
permis de construire (R.421-14-a CU).
1.2 : vérifier si l’installation de la mezzanine ou de la
véranda nécessitait une autorisation du syndicat des
copropriétaires car affectant les parties communes
(ancrage ou percement de murs porteurs….)
1.3 : vérifier que l'installation de la mezzanine ou de
la véranda n'entraîne pas une modification de la
répartition des charges de copropriété, donc des
compte dans le mesurage (Cass. 3°civ., 13 avr.
2005 ; JCP N n°36, 1371, note Dagot ; CA Paris, 2 e
ch. B, 16 mars 2006 : Juris Data n°2006-296597)
1.5 : Prescriptions à défaut d’autorisation du SDC :
éventuelles ou de règles d'un cahier des charges de
lotissement, avec l'installation de la mezzanine.
: vérifier que le regroupement est
: vérifier que le regroupement ne
portent que sur des parties privatives,
compatible avec les dispositions du
n'entraîne pas une modification de la
répartition des charges de copropriété,
Le notaire apprend que l’appartement vendu provient de la réunion de plusieurs chambres de service
1°) Application de l'article L.111-6-1 CCH : cet article interdit notamment, "toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou qui ne sont pas
potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées
ou d'un accès à la fourniture de courant électrique…".
2°) Application du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui détermine dans les rapports bailleurs-locataires, de
logements loués comme résidence principale, parmi lesquelles une condition de contenance minimale : "le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m²
et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20
Les travaux de réunion doivent avoir été effectués dans les règles de l’art et dans le respect des normes
assurance dommages-ouvrage doit avoir été souscrite.
Cas pratique n° 7 : Les chambres de service réunies
: Si création d’une SHOB inférieure à 2 m² (ex : mezzanine
inhabitable servant au rangement de valises) : absence de toute
formalité (R.421-2-a CU).
1.2 : Si création d’une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure à 20
m² : déclaration préalable (R.421-9 CU)
: Si création de plus de 20 m² de SHOB : permis de construire
(R.421-14-a CU).
: En cas de modification du nombre d'unités d'habitation issues
d'un même local (que ce soit une augmentation ou une réduction),
il convient de se reporter aux dispositions du PLU ou du POS afin
de vérifier que celui-ci ne contient pas de dispositions restrictives,
et ce même en l'absence d'obligation de déposer une déclaration
préalable ou d'obtenir un permis de construire. En effet, la violation
de ces dispositions restrictives est prévue par l'article L.160-1 CU
et sanctionnée par l'article L.480-4 CU (cf. Cass. crim. 9 novembre
1994, note critique RICARD, Semaine Juridique Ed.Gale n°43, 25
oct. 1995, II 22518 : cas dans lequel un marchand de biens avait
divisé une maison de quinze pièces en treize studios).
Le notaire apprend que le salon et la chambre des enfants de l'appartement vendu se situent au sous-sol dans ce qui fût des caves
Cas pratique n° 8 : Le "souplex" ou la cave transformée en chambre d'enfant
d'habitabilité
notamment, "toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition
des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique…".
2°) Application du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui détermine dans les rapports bailleurs-locataires, de normes impératives qui s'appliquent à tous les logements loués comme résidence principale, parmi lesquelles une condition de contenance minimale : "le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3".
3°) Application de l'article R.111-10 CCH : "Les pièces principales doivent être pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l'extérieur. Toutefois cet ouvrant et ces surfaces transparentes peuvent donner sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l'utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroître
l'extérieur. Ces volumes doivent, en ce cas : a) comporter eux-mêmes au moins un ouvrant donnant sur l'extérieur ; b) être conçus de telle sorte qu'ils
permettent la ventilation des logements dans les conditions prévues à l'article R.111-9 ; c) être dépourvus d'équipements propres de
l'extérieur à raison, non compris le plancher, d'au moins 60% dans le
préalable devaient ils être obtenus préalablement
Application des dispositions de l'article R.421-17-g
préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R.421-14 à R.421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou
de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus
de dix mètres carrés de surface hors œuvre brute en
A contrario, en-deçà de 10 m², pas de déclaration
Attention : le creusement d’une cave sous un garage
- création d'une SHOB supérieure à 20 m² – modification des structures porteuses ou façades
Application combinée des dispositions des articles R.421-14 à R.421-16 : Nécessité d'obtenir un permis de construire pour les travaux ayant pour effet :
(R.123-9), (exemple de l'ancienne cave annexe d'un
local commercial, "rattachée" à un local d'habitation)
n°88821,
associée de Labuissière). (Voir R.421-14-c).
à la transformation des caves ?
surface hors œuvre nette."
"Doivent
cas des habitations collectives et d'au moins 80% dans le cas des habitations individuelles ; e) ne pas constituer une cour couverte."
Publique : "Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à
peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office. dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et deLes
département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il
demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions depar
L. 521-3-2 sont applicables. »l'article
5°) Les travaux de réunion doivent avoir été effectués dans les règles de l’art et dans le respect des normes de construction en vigueur, et
interditConclusion
L.1331-22
appartement d’habitation.
– modification du volume du bâtiment et percement
– travaux exécutés dans un immeuble situé dans
Vérification le cas échéant du niveau de plancher par
rapport à la cote des PHEC (Plus Hautes Eaux
restreindre ou interdire un Usage d'habitation ?
Prévention des Risques d'Inondation en son article
II-D) et application éventuelles des dispositions de
rouge) et de l'article III-C (Zone bleue) du Règlement
l'article III-A (Zone verte), de l'article III-B (Zone
l'habitation en dessous de la cote des PHEC ou imposent que le logement comporte un niveau entier
au dessus de la cote des PHEC (ex : NOGENT SUR MARNE, IVRY SUR SEINE…)
du PPRI de PARIS.
ans après achèvement pour l’exercice de l’action
publique (attention : la prescription des mesures de
restitution prononcées à titre d’accessoire de la peine
principale, telle que démolition ou remise en état, est
10 ans après achèvement (ancien art. 2270-1 CodeSanctions
5 ans après achèvement depuis la loi 2008-561 du 17
nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en
vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale
30 décembre 2008 – 10
antérieurement) après achèvement, sauf TLE et taxe
prescription est acquise à la fin de la 4 ème année de la
délivrance du PC ou de la déclaration préalable ou du
de 30 ans à compter de la décision de justice)
2224 du
dispositions transitoires de la loi)
2008 (nouvel article
Tableau des sanctions et délais de prescription Droit de l’urbanisme
Sanctions Sanctions pénales et mesures de restitution (art. L.160-1 et L.480-4 CU) : amendes et peines de
(L.124-2 al. 20 CU et art.1828 CGI : doublement de
architecture (L.124-2 al. 20 CU et art.1828 CGI :
doublement de la taxe), taxe espaces naturels et
doublement de la taxe), taxe annuelle bureau en Ile
de France (231 ter CGI), redevance pour création
- obligation de régularisation à l’occasion du dépôt