Source: https://gillescarnoy.be/2014/01/03/tva-6-pour-le-fonds-du-logement-et-inquietude-pour-les-autres/
Timestamp: 2019-08-20 12:06:34+00:00
Document Index: 119583910

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 26', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 1']

TVA : 6 % pour le Fonds du Logement et inquiétude pour les autres - Carnet de route en droit immobilier | Carnet de route en droit immobilier
Un arrêté royal du 21 décembre 2013, publié au Moniteur Belge du 31 décembre 2013, modifie l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA.
Il s’agit du taux de la TVA pour la production de logements neufs dans le cadre de la politique sociale du logement.
La modification est en réalité un ajout, comme on le verra plus loin.
Pour comprendre cet ajout et ses conséquences, voyons d’abord quelle était la situation jusqu’au 31 décembre 2013, puisque l’arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2014.
Les articles 98 et 99 de la directive 2006/112/CE permettent d’appliquer un taux réduit de la TVA, qui ne peut être inférieur à 5 %, dans certains cas précisés dans les annexes de la directive.
La catégorie 10 de l’annexe III vise « la livraison, construction, rénovation et transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale ».
La directive ne définit pas ce qu’il faut entendre par politique sociale du logement. C’est donc au législateur national d’en fixer les contours.
C’est le tableau A en annexe de l’article 1er de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 qui énumère les opérations de livraison et de service éligibles au taux réduit de 6 %.
Il s’agit de la vente (et la constitution de droit réel) de logements neuf aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, destinés à être loués ou à être vendus, et de la vente de tels logements par ces sociétés.
Le taux réduit est aussi appliqué aux travaux immobiliers et aux services de leasing immobilier facturés à ces sociétés.
Bref, à Bruxelles, la politique sociale du logement bénéficiant du taux réduit de la TVA était limitée au logement social vendu à et par la SLRB et les SISP.
C’est une conception assez restreinte de la politique sociale du logement.
Or, surtout à Bruxelles, le manque de logement pour les personnes à faible ou moyen revenu est une véritable bombe sociale.
Les autorités publiques régionales y sont sensibles mais manquent de moyens.
Trois éléments aggravent cette situation ou entravent sa solution.
Le taux réduit de la TVA qui est un facteur important de l’accès au logement, est limité comme dit plus haut au logement social. Le logement moyen et les acteurs privés en sont écartés même s’ils sont partenaires de la Région.
De fait, dans ses missions de développement économique et de rénovation urbaine sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, la SDRB peut agir de concert avec des investissements privés (art. 5 de l’ordonnance du 20 mai 1999) pour produire du logement moyen. Mais la vente de tels logements est soumise à la TVA au taux de 21 %.
Pire, la taxe est en principe également due sur le subside, pour autant qu’il fasse partie du prix (art. 26, alinéa 1er, du Code TVA).
Quelle était donc la situation ?
Le taux réduit est limité au logement social produit par le public qui ne peut satisfaire à la demande. Et Région subsidie des logements moyens ou assimilés au logement social, au taux de 21 %, même sur le subside.
Bref, pour 21 % le subside régional au logement s’en va au fédéral sous forme de taxe. C’est absurde.
À quoi bon subsidier des taxes et pourquoi le fédéral prélève-t-il une taxe sur les missions sociale des Régions ?
La Région de Bruxelles-Capitale a donc tenté un coup de force par son ordonnance du 20 juillet 2011.
L’objectif est d’étendre cette définition au logement acquisitif moyen afin de prétendre au taux réduit pour la réalisation de ces logements avec des partenaires (non SISP) de la SDRB.
L’administration fédérale de la TVA n’a pas apprécié, estimant qu’indirectement la Région s’arrogeait des compétences en matière (fédérale) de TVA.
De longues discussions ont eu lieu, pendant qu’un procès opposait la Région à l’État fédéral sur la question de la TVA sur le subside.
Finalement, l’administration centrale a admis ceci :
Cette déclaration ouvre doublement le champ du taux réduit à la production de logements.
D’une part en étendant le taux réduit au logement moyen, et, d’autre part, en admettant ce taux pour le logement produit par des partenaires privés de la SDRB.
Il s’agit d’une déclaration par simple lettre du 12 juin 2012. On verra plus loin ce qu’elle est devenue.
Le raisonnement est donc le suivant.
Le cadre XXXVI sur le taux réduit pour la politique sociale du logement vise :
« Les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci et qui sont destinés à être donnés en location (et à être vendus) par ces sociétés ; »
L’article 21, § 2, de l’ordonnance du 20 mai 1999 dispose que :
« La SDRB peut fonder des sociétés commerciales, participer à leur capital ou s’associer à des opérations immobilières avec des tiers en mobilisant les subsides visés aux articles 19 et 20 moyennant l’autorisation du Gouvernement. »
Et, selon l’article 20, § 2, dernier alinéa,
« Dans l’exécution de cette mission de production de logements aux conditions pré-décrites, la SDRB est considérée comme une société régionale de logement et les sociétés visées à l’article 21, § 2, de la présente ordonnance comme des sociétés agréées. »
C’est ainsi que des sociétés agréées dans le cadre des missions de la SDRB sont devenues des sociétés de logement social agréées u regard de la TVA.
Et le logement moyen a suivi puisque la SDRB peut produire du logement moyen avec ses sociétés agréées.
L’évolution était importante car elle permettait à la Région de financer de grands projets immobiliers réalisés par la SDRB et des promoteurs privés en mettant enfin sur le marché des logements fiscalement accessibles.
Que devient cette interprétation du cadre XXXVI selon la déclaration du 12 juin 2012, à la suite de l’arrêté royal du 20 décembre 2013 qui est entré en vigueur le 1er janvier 2014 ?
En réalité, l’arrêté royal a simplement ajouté aux sociétés éligibles au taux réduit les Fonds suivants : le Vlaams Woningfonds, le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale.
Le cadre XXXVI devient « (…) les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, au Vlaams Woningfonds, au Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et qui sont destinés à être donnés en location (à être vendus) par ces sociétés ou ces fonds ; »
Le même ajout concerne les travaux immobiliers et le leasing immobilier.
Comment cet ajout est-il motivé ?
L’exposé des motifs relève que certains Fonds de logement sont repris dans les Codes du logement et doivent remplir des missions fixées par les Régions dans le cadre de la politique sociale.
Or ces Fonds ne sont pas des sociétés régionales de logement au sens de la rubrique XXXVI du tableau A, en sorte qu’ils ne peuvent bénéficier du taux réduit.
L’objectif est donc de les assimiler aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, puisqu’ils mènent les mêmes missions de politique sociale du logement.
Fort bien, mais alors pourquoi ne pas avoir complètement modifié le cadre XXXVI en y intégrant l’interprétation donnée par la déclaration dont question plus haut ?
En effet, la motivation est identique : offrir le même taux aux sociétés qui qui mènent des missions identiques dans le cadre de la politique sociale du logement.
Faut-il en déduire que la déclaration de juin 2012 est caduque ? Un passage de la motivation de l’urgence de l’arrêté royal le donne à penser :
« Que les différents acteurs actifs au sein du même segment de la construction de logements sociaux doivent être traités sur un pied d’égalité en ce qui concerne le taux de TVA à appliquer ; »
Or la déclaration évoque aussi le logement moyen, et ne limite pas le cadre XXXVI au seul logement social.
Le Conseil d’État s’est ému à juste titre du risque de discrimination car s’il faut traiter pareillement devant la TVA tous les acteurs du secteur, il n’y a pas de raison de se limiter aux Fonds de logement.
La réponse du Ministre reconnait qu’il existe effectivement d’autres instances qui remplissent des missions prévues dans le Code du logement mais qu’on ne peut les intégrer toutes … pour des raisons budgétaires :
“Om budgettaire redenen werden die andere instanties niet opgenomen in rubriek XXXVI van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 inzake de btw-tarieven. Zij blijven dus onderworpen aan het normale btw-tarief van 21 %.”
Cela laisse penser que l’interprétation exprimée en juin 2012 par l’administration centrale est caduque, ce qui est grave du point de vue de la prévisibilité financière des projets de promotion subsidiés.
Cette différence de traitement me paraît illégale.
Pareille différence de traitement ne peut être installée que si elle est repose sur un critère objectif et si elle est raisonnablement justifiée.
Or les contraintes budgétaires de la réduction du taux s’appliquent pareillement aux missions du Fonds du Logement et des autres acteurs du secteur (notons que le Ministre du budget avait donné un avis négatif au projet d’arrêté royal).
Le Conseil d’État fait mention dans son avis d’une discrimination mal justifiée. Il a raison.
Le Roi a passé outre à cette objection et s’expose à ce qu’un juge écarte l’arrêté royal par application des articles 10, 11 et 159 de la Constitution.
Et lorsque la loi confirmera l’arrêté royal, comme l’exige l’article 37, § 1er, alinéa 1er, du Code TVA, un recours en annulation pourra être formé devant la Cour constitutionnelle.
En attendant, un boulevard s’offre au Fonds du Logement pour mener des projets de promotion immobilière sociale au taux réduit, et c’est tant mieux car c’est un acteur de grande qualité.
La question reste ouverte de savoir s’il peut aussi produire à 6 % du logement moyen et du logement assimilé au logement social.
Et les sociétés privées avec lesquelles la SDRB s’associe ? Sont-elles toujours assimilées à des sociétés de logement social agréées par la SDRB, bénéficiant du taux réduit ?
Si ce n’est plus le cas, c’est une véritable catastrophe pour le logement subsidié à Bruxelles.
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