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Timestamp: 2020-07-09 08:19:33
Document Index: 4074835

Matched Legal Cases: ['§ 139', '§ 522', '§ 536', '§ 535', '§ 307', '§ 242', '§ 536', '§ 139', '§ 522', '§ 536', '§ 535', '§ 307', '§ 242']

Anmerkung zu: LG Mönchengladbach 4. Zivilkammer, Beschluss vom 02.03.2020 - 4 S 147/19
Autor: Prof. Dr. Siegbert Lammel
Normen: § 139 ZPO, § 522 ZPO, § 536 BGB, § 535 BGB, § 307 BGB, § 242 BGB
Fundstelle: jurisPR-MietR 13/2020 Anm. 1
Zitiervorschlag: Lammel, jurisPR-MietR 13/2020 Anm. 1
Mietvertrag über Funk-Heizkostenverteiler: Mietminderung wegen Beschränkung der Funkeigenschaft auf durch den Vermieter veranlasste Ablesungen
1. Die Vermietung von Funk-Heizkostenverteilern indiziert eine Vereinbarung über deren vertragsgemäßen Gebrauch (§ 536 Abs. 1 BGB) dahin gehend, dass die vermieteten Verteiler auch tatsächlich per Funk ausgelesen werden können (entgegen LG Frankfurt, Urt. v. 03.05.2019 - 2-16 S 163/18).
2. Der vertragsgemäße Gebrauch eines Funk-Heizkostenverteilers erstreckt sich darauf, dass dieser durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden kann. Wenn der Vermieter die Verfügbarkeit einschränkt und nur sich selbst bzw. von ihm beauftragte Dienstleister technisch in die Lage versetzt, die Funk-Heizkostenverteiler auszulesen, führt dies mittelbar zu einer Funktionseinschränkung, die den Mieter in seinem mietvertraglichen Alleinnutzungsrecht der Mietsache verletzt.
3. Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus dem Differenzbetrag der vereinbarten Miete und der Miete, die für die Anmietung von nicht funkgeeigneten Heizkostenverteilern anfallen würde.
Das LG Mönchengladbach hat sich mit der Frage der Minderung der Miete von Funkheizkostenverteilern befasst, wenn die Geräte nicht von beliebigen Dritten, sondern nur vom Vermieter abgelesen werden können.
Die Beklagten mieteten von der Klägerin Funk-Heizkostenverteiler; gleichzeitig schlossen sie mit der Klägerin einen weiteren Vertrag über die Erstellung der Heizkostenabrechnungen. Letzteres übertrugen die Beklagten später einem Konkurrenzunternehmen der Klägerin. Weder dieses Unternehmen noch die Beklagten selbst konnten die erfassten Daten per Funk auslesen, weil diese verschlüsselt waren und nur von Geräten der Klägerin empfangen werden konnten. Weil deshalb die erfassten Werte nur optisch an den Geräten selbst ausgelesen werden konnten, minderten die Beklagten die Gerätemiete um 50%, wobei sie sich an der Differenz der Mieten von Funk-Erfassungsgeräten und einfachen Erfassungsgeräten orientierten.
Das AG Mönchengladbach hatte der Klage auf den Restmietzins stattgegeben (dazu Lammel, jurisPR-MietR 2/2020 Anm. 1).
Auf die Berufung der Beklagten wollte das LG Mönchengladbach das Urteil insoweit abändern und die Klage abweisen. Zur Vorbereitung dieser Entscheidung erließ es den vorliegenden Hinweisbeschluss nach § 139 Abs. 2 ZPO (inhaltlich wohl eher § 522 Abs. 2 ZPO; eine direkte Anwendung scheiterte an der Absicht des Landgerichts, ein Urteil zu erlassen und die Revision zuzulassen).
Ausgangspunkt der Überlegungen des Landgerichts ist das gesetzlich vorgegebene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Hier folgert es aus dem Mietobjekt „Funk-Heizkostenverteiler“, dass dieser vom Mieter oder von von ihm beauftragten Dritten abgelesen werden können muss. Dieser Gebrauch werde seitens der Klägerin nicht gewährt; denn die Ablesung sei nur durch sie mittels ihrer eigenen entsprechend programmierten Empfangsgeräte (bzw. dem eigenen Entschlüsselungscode) möglich. Eine vertragliche Einschränkung – sei es durch die AGB, sei es durch gesonderte Vereinbarungen – sei nicht ersichtlich. Mit dieser technischen Konstellation habe die Klägerin selbst die Einschränkung der Funktionsfähigkeit der Erfassungsgeräte verursacht und könne daher auch nur eine geminderte Miete verlangen, die noch unter dem von den Beklagten gezahlten Betrag liegen würde.
Angesichts dieser Beurteilung regte das Landgericht an, entweder die Klage zurückzunehmen oder auf die Klageforderung zu verzichten.
Entgegen der (fehlerhaften) Ansicht des LG Frankfurt (dazu WuM 2020, 15; Anzellotti, jurisPR-MietR 14/2019 Anm. 4) geht das LG Mönchengladbach zutreffender Weise vom Gesetzeswortlaut aus: „vertragsgemäßen Gebrauch“, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Und was Vertragsinhalt ist, ergibt sich bereits aus der Bezeichnung des Mietgegenstandes „Funk-Erfassungsgerät“. Dass diese Erfassung durch den Mieter erfolgen soll, ergibt sich des Weiteren aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Wenn die Funkerfassung durch den Mieter technisch nicht möglich ist, wird ihm der Gebrauch nicht gewährt und die aus der üblichen Gebrauchsgewährung folgende Mietzahlungspflicht tritt nicht ein. Rein mietrechtlich gesehen will die Klägerin mit ihrer gewählten technischen Ausgestaltung sich selbst den Mietgebrauch vorbehalten, aber dennoch die Mietzahlung vom Mieter verlangen. Das widerspricht den Grundsätzen des Mietrechts.
Deshalb ist es auch nicht möglich, durch entsprechende vertragliche Regelungen (wie das Landgericht evtl. andeutet) das von der Klägerin gewünschte Ziel zu erreichen: Eine derartige Vereinbarung in AGB würde gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstoßen, sie wäre mit den Grundgedanken des Mietrechts – Nutzung gegen Mietzins – nicht zu vereinbaren; als individualvertragliche Bestimmung verstieße sie gegen Treu und Glauben, § 242 BGB, sie würde eine Gegenleistung verlangen, ohne eine Leistung zu erbringen.
Ein schlichter Rückgriff auf die gesetzlichen Mietrechtsbestimmungen macht derartige Vertragsgestaltungen zunichte! Im Interesse der Rechtssicherheit leider ist die Klägerin der Anregung des LG Mönchengladbach gefolgt und hat die Klage mit Zustimmung der Beklagten zurückgenommen. Damit wollte die Klägerin vermeiden, dass ein ihr nachteiliges Berufungsurteil ergeht; sie wird sich weiterhin auf die unzutreffende Entscheidung des LG Frankfurt stützen.