Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2018/02/page/2/
Timestamp: 2018-06-24 16:17:04
Document Index: 251972307

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 3', '§ 315', '§ 9', '§ 9', '§ 315', '§ 4', '§ 4', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 4', 'BGH', '§ 4', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Archives for Februar 2018 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. - Page 2
rbb24.de am 19.02.2018: Stiftung statt Erbschaft – Der Fair-Mieter
Wenn Mieter vom Wohnungseigentümer einen Brief erhalten, geht es meist um Nachzahlungen, Mieterhöhungen oder Schlimmeres. Die Überraschung, die der Berliner Pedro Elsbach an seine Mieter verschickte, löste hingegen Verzückung aus.
Als Matthias Levy vor einem halben Jahr den Briefkasten öffnete, fand er einen Brief seines Vermieters. Eigentlich erwartete er die Ankündigung einer regulären Mieterhöhung, aber dann stutzte er. In dem Brief stand, dass das Mietshaus in Moabit nun Eigentum der Elsbach-Stiftung [externer Link zur Stiftung] sei. „Der Stiftungszweck ist die Überschüsse aus den Mieteinnahmen an gemeinnützige Einrichtungen auszuschütten“ stand in dem Schreiben. „Für Sie als Mieter gewährt die Elsbach-Stiftung als neuer Eigentümer ein sicheres Mietverhältnis für die Zukunft.“ Nachdem Levy das Schreiben gelesen hatte, war er erleichtert.
https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2018/02/berlin-wohnungsmarkt-der-fair-mieter.html
Ist bei der Schätzung des Heizkostenverbrauchs das individuelle Vergleichsverfahren regelmäßig vorrangig vor dem generellen anzuwenden?
Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 73 C 47/17, Urteil vom 24.11.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Parteien sind sich darüber einig, dass hier eine Schätzung des Heizkostenverbrauchs für die Wohnung der Klägerin notwendig ist, da eine Ablesung in ihren Räumen nicht stattgefunden hat. Aus welchen Gründen die Ablesung letzten Endes endgültig gescheitert ist, kann dabei dahingestellt bleiben und es kann als wahr unterstellt werden, dass dies aus Gründen erfolgt ist, die die Klägerin zu vertreten hat. Auch in diesem Fall ist nämlich gemäß § 9a Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung der Verbrauch auf Grundlage des Durchschnittsverbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume oder aber des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes schätzen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Eigentümermehrheit gemäß §§ 3, 6 Abs. 4 HeizkostenVO nicht völlig frei in der Wahl ihrer Schätzmethode. Sie muss sich gemäß § 315 BGB im Rahmen billigen Ermessens halten, da es Zweck der HeizkostenVO ist, möglichst individuelle und dem tatsächlichen Verbrauch nahekommende Werte in die Abrechnung einzustellen, ist das individuelle Vergleichsverfahren regelmäßig vorrangig vor dem generellen anzuwenden (Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 9 a Heizkostenverordnung Rdnr. 7; AG Charlottenburg, ZWE 2014, 226). Die erste Alternative des § 9 a Abs. 1 kann hier angewandt werden, da für die Wohnung der Klägerin unstreitig für die Vorjahre abgelesene Werte vorliegen. Besondere Gründe, die dies unter dem Gesichtspunkt des § 315 BGB als unangemessen erscheinen lassen würden, sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Das bloße Bestreiten der Beklagten, dass die Klägerin ihre Wohnung ebenso wie in den Vorjahren nur an wenigen Tagen als Zweitwohnung genutzt habe, genügt dafür jedenfalls nicht.“
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Aus der Rubrik „Immobiliensteuerpolitk“:
Monitor am 22.02.2018 – Spekulanten bevorzugt: Politik blockiert „Bodenwertsteuer“
http://www.ardmediathek.de/tv/Monitor/Spekulanten-bevorzugt-Politik-blockiert/Das-Erste/Video?bcastId=438224&documentId=50285838
Dieser Beitrag wurde unter Verschiedenes abgelegt am 24. Februar 2018 von amv.
DER TAGESSPIEGEL am 16.02.2018: Berlin-Moabit – Bezirk Mitte kauft erstmals Haus per Vorkaufsrecht
https://www.tagesspiegel.de/berlin/berlin-moabit-bezirk-mitte-kauft-erstmals-haus-per-vorkaufsrecht/20972270.html
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 24. Februar 2018 von amv.
Ist bei der Wohnflächenermittlung die Grundfläche eines Balkons entsprechend § 4 Nr. 4 WoFlVO höchstens zu einem Viertel zu berücksichtigen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 308/13, Urteil vom 17.01.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bb) (1) wie folgt aus: „Zwischen den Parteien streitig ist nur noch, ob die Grundfläche des straßenseitigen Balkons entsprechend § 4 Nr. 4 WoFlVO höchstens zu einem Viertel oder deshalb zur Hälfte zu berücksichtigen ist, weil es bei der Wohnflächenermittlung in Berlin der örtlichen Verkehrsübung entspreche, Flächen von Balkonen und Terrassen zur Hälfte zu berücksichtigen.
Haben die Parteien eines Mietvertrages, wie vorliegend, keine Vereinbarung über die zur Ermittlung der Wohnfläche anzuwendende Methode getroffen, ist der Begriff der „Wohnfläche“ auch bei frei finanzierten Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Abweichendes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH – VIII ZR 44/03 -, Urt. v. 24.03.2004, GE 2004, 680 ff., Rn. 14; BGH – VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff., Rn. 13; BGH – VIII ZR 86/08 -, GE 2009, 344 ff.). Die vorliegende Wohnung weist keine eine andere Berechnungsweise nahe legende Besonderheiten auf, sodass die Wohnfläche nach der für preisgebundenen Wohnraum seit dem 1. Januar 2004 anwendbaren Wohnflächenverordnung zu bestimmen ist, sofern sich in Berlin keine abweichende örtliche Übung durchgesetzt hat. Ob eine örtliche Verkehrssitte besteht, der Ermittlung der Wohnfläche ein anderes Regelwerk zu Grunde zu legen, ist im Streitfall erforderlichenfalls unter Hinzuziehung eines/einer Sachverständigen zu klären; dabei kommen als alternative Regelwerke namentlich die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 in Betracht (vgl. BGH – VIII ZR 231/06 -, a. a. O., Rn. 15).
Die Kammer hat ein neues Sachverständigengutachten eingeholt. Sie hat auf Grundlage der durch den Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Dr. ••• Z••• durchgeführten Erhebung nicht die Überzeugung gewinnen können, dass in Berlin im Jahre 2007 eine örtliche Übung bestand, wonach der Anrechnung von Terrassen- und Balkonflächen bei der Ermittlung der Wohnfläche ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zu Grunde zu legen war. Der Sachverständige hat in Berlin tätige Interessenvertretungen der Mieter und der Vermieter sowie den Gutachterausschuss befragt. Er hat in Abstimmung mit den Parteien und dem Gericht einen Fragebogen entworfen, den er an 458 Verwaltungen, Baugenossenschaften, Wohnungsbaugesellschaften und Immobilieninvestoren versandt hat. Etwa 12 % der Fragebögen sind ausgefüllt zurückgesandt worden und haben ausgewertet werden können; davon stammen neun Fragebögen von Großvermietern mit mehr als 5.000 Wohnungen im Bestand und 19 von Vermietern und Verwaltungen, die zwischen 1.000 und 5.000 Wohnungen betreuen. Fast alle befragten Interessenvertretungen sowie rund 80 % der übrigen Umfrageteilnehmer haben angegeben, die Wohnungsmietverträgen zu Grunde gelegte Wohnfläche sei nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung zu ermitteln; nur je vier Vermieter sehen die II. Berechnungsverordnung oder die DIN 277 als maßgeblich an. Obwohl § 4 Nr. 4 WoFlVO vorsieht, dass Balkonflächen im Regelfall nur zu einem Viertel in die Wohnfläche einfließen, haben gleichzeitig fast 75 % der Teilnehmer angegeben, dass sie Flächen von Balkonen und Terrassen regelmäßig zur Hälfte berücksichtigten; weniger als 20 % der Teilnehmer berücksichtigten Balkonflächen im Regelfall zu einem Viertel. Allein bei den Großvermietern mit mehr als 5.000 Wohnungen ergibt sich eine deutlich abweichende Quote. Innerhalb dieser Gruppe haben zwar ebenfalls rund 80 % der Teilnehmer (7 von 9 Teilnehmern) mitgeteilt, die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Hier gibt aber fast die Hälfte der Teilnehmer (4 von 9 Teilnehmern) an, regelmäßig 25 % der Flächen von Balkonen und Terrassen anzusetzen oder im Einzelfall nach Größe und Lage zu entscheiden, wie es den Vorgaben des § 4 Nr 4 WoFlVO entspricht.
Die Kammer hält die Erhebung zwar nicht für repräsentativ, die gewonnene Stichprobe aber doch für ausreichend umfangreich und belastbar, um die Beweisfrage zu klären. Soweit nach dem Ergebnis der Umfrage im Jahr 2007 tatsächlich eine weit verbreitete Übung bestand, Balkonflächen im Rahmen der Wohnflächenermittlung zur Hälfte zu berücksichtigen, reicht dies allein entgegen der Ansicht der Klägerin aber nicht aus, eine entsprechende örtliche Verkehrssitte festzustellen. Vielmehr ist dieses Ergebnis der Umfrage im Lichte des weiteren Umfrageergebnisses zu würdigen, dass die Marktteilnehmer der Wohnflächenermittlung ganz überwiegend nicht die II. Berechnungsverordnung zu Grunde legten, die als Regelfall eine hälftige Berücksichtigung der Balkonflächen vorsieht, sondern vielmehr die Wohnflächenverordnung für einschlägig halten. Die Kammer folgt dem Sachverständigen darin, dass die Umfrageergebnisse kein klares Bild einer örtlichen Verkehrssitte vermitteln, sondern insofern widersprüchlich wirken, als die Marktteilnehmer sich überwiegend auf die Wohnflächenverordnung berufen, deren Regelungen über die Anrechnung von Balkonflächen jedoch mehrheitlich nicht zu kennen scheinen oder sie jedenfalls nicht anwenden. Ausgehend von der oben bereits zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs, wonach mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus eine „bestehende örtliche Verkehrssitte [gemeint ist], die Wohnfläche nach einer der für die Wohnflächenberechnung in Betracht kommenden Bestimmungen – also nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung, der DIN 283 oder der DIN 277 – zu berechnen“ (vgl. BGH – VIII ZR 231/06 -, a. a. O., Rn. 15), kann eine der Vertragsauslegung aus Gründen des Vertrauensschutzes als beachtlich zu Grunde zu legende Verkehrssitte nicht darin bestehen, dass einzelne Bestimmungen eines für die Wohnflächenermittlung geeigneten und ganz überwiegend als anwendbar angesehenen Regelwerks in der Praxis häufig übersehen oder fehlerhaft angewandt werden. Vielmehr geht die Kammer mit dem Sachverständigen davon aus, dass der Wohnflächenermittlung in Berlin im Jahre 2007 mangels anderweitiger Abreden der Mietvertragsparteien die Wohnflächenverordnung zu Grunde zu legen war, weil sich nicht feststellen lässt, dass es ortsüblicher Praxis entsprach, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zu Grunde zu legen.
Die offenbar weit verbreitete Praxis, Balkonflächen bei der Wohnflächenberechnung regelmäßig zur Hälfte zu berücksichtigen, stellt sich mithin deshalb nicht als für die Mietvertragsauslegung beachtliche örtliche Verkehrssitte dar, weil sie nicht vom Willen der Marktteilnehmer getragen ist, die Wohnfläche nach einem Regelwerk zu ermitteln, das eine solche Anrechnung vorsieht. Die Umfrageteilnehmer haben nämlich ganz überwiegend angegeben, dass sie die Wohnflächenverordnung als anwendbar ansehen. Die gegenüber den übrigen Gruppen deutlich höhere Quote der Großvermieter, die die Balkonflächen tatsächlich nach Maßgabe von § 4 Nr. 4 WoFlVO behandeln, bestätigt nach Auffassung der Kammer, dass eine abweichende Praxis auf bloßen Rechtsanwendungsfehlern beruht, die mit zunehmender Professionalität der Vermieter seltener werden und jedenfalls nicht von einer Vorstellung der Marktteilnehmer getragen sind, ein von der Wohnflächenverordnung abweichendes System der Wohnflächenermittlung oder die Wohnflächenverordnung in abgewandelter Form anzuwenden. Für diese Würdigung spricht auch, dass kein einziger Umfrageteilnehmer sich auf eine Berliner Verkehrssitte berufen hat, nach der Balkonflächen unabhängig von einem heranzuziehenden Regelwerk regelmäßig oder stets zur Hälfte zu berücksichtigen seien.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 24. Februar 2018 von amv.
DER TAGESSPIEGEL am 18.02.2018: Wohnen in Berlin – Schneller bauen, einfacher bauen, billiger bauen
In der Boomtown Berlin sind die bisherigen Instrumente zu stumpf, um die Mieten zu begrenzen. Schneller bauen, einfacher bauen, billiger bauen – nur dann wird es besser.
Zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bei Neuvermietung – diese Zahl schmerzt. Sie ist ein Schock für die Mieterstadt, denn die Angebotspreise von heute sind die Mietspiegelwerte von morgen. Das trifft jeden. Eine Katastrophe für Berlin, wo bald jeder zweite Haushalt wegen eines vergleichsweise geringen Einkommens Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und subventionierte Miete haben wird. Die Zahl der entlastend wirkenden Sozialwohnungen nimmt aber nicht zu – sie nimmt ab. Selbst in den 42 Milieuschutzgebieten, in denen 700 000 Mieter vor Luxussanierung und Verdrängung geschützt sein sollen, wird bei Neuvermietung zugelangt.
Schneller bauen, einfacher bauen, billiger bauen – nur dann wird es besser.
http://www.tagesspiegel.de/politik/wohnen-in-berlin-schneller-bauen-einfacher-bauen-billiger-bauen/20974834.html
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 23. Februar 2018 von amv.
Landgericht Berlin (LG Berlin – 18 S 308/13, Urteil vom 17.01.2018)
In Berlin fließen Balkone nur mit einem Viertel ihrer Fläche in die Berechnung der Wohnfläche ein, so das LG Berlin. Dass viele private Vermieter Balkone zur Hälfte berücksichtigen, begründe keine andere örtliche Verkehrssitte.
Das Urteil des LG Berlin ist nicht rechtskräftig. Voraussichtlich hat der BGH das letzte Wort zu der Frage, wie Balkone in die Wohnfläche einfließen. Dort ist die Revision der Vermieterin unter dem Aktenzeichen VIII ZR 33/18 anhängig.
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/balkon-wohnflaeche_258_443576.html
Dieser Beitrag wurde unter Gerichtsentscheidungen abgelegt am 23. Februar 2018 von amv.
Mieterverein AMV lobt Problemvermieter Deutsche Wohnen
Der unverzüglich herbeigerufene Dienstleister der Deutsche Wohnen, die Fa. B&O, stellte die Heizung sofort ab und es wurde noch am Abend ein Trocknungsgerät aufgestellt, das rund um die Uhr laufen muss, um die Wohnung zu trocknen.
Dieser Beitrag wurde unter AMV Pressemitteilungen abgelegt am 23. Februar 2018 von amv.
Liegt ein zur Minderung führender Mangel der Wohnung vor, wenn deren Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt?
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bb) (1) wie folgt aus: „Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein zur Minderung führender Mangel der Wohnung vorliegt, wenn deren Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ohne dass gesondert zu prüfen wäre, ob die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge der Flächendifferenz gemindert ist (vgl. BGH – VIII ZR 295/03 -, Urt. v. 24.03.2004, GE 2004, 682 f.; BGH – VIII ZR 44/03, Urt. v. 24.03.2004, NJW 2004, 2230; BGH – VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff., Rn. 12). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Parteien legten dem Mietvertrag eine Wohnfläche von 94,48 m² zu Grunde. Dem steht der Umstand, dass die Wohnflächenangabe im Mietvertrag gestrichen wurde, aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils nicht entgegen. Die Parteien wollten die Wohnflächenangabe weder aus dem Vertrag tilgen noch als unverbindlich deklarieren, sondern lediglich die Zweifel des Beklagten dokumentieren, ob die Wohnfläche im Hinblick auf die Dachschrägen zutreffend ermittelt worden war.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 23. Februar 2018 von amv.
Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:
Berliner Morgenpost am 16.02.2018: Berlin muss mehr für bezahlbare Mieten tun
Statt auf nunmehr hohem Niveau zu stagnieren, wie vorausgesagt, sind die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten sogar noch deutlich schneller gestiegen als im Jahr 2016. Nun also müssen Wohnungssuchende in Berlin mit einer Durchschnittsmiete um die zehn Euro rechnen – wenn sie überhaupt eine Wohnung ergattern können.
Da Mietrecht im wesentlichen Bundesrecht ist, ist es zwar richtig, dass nun zunächst die neue Bundesregierung handeln und Schlupflöcher für Mietwucher schließen muss. Aber auch der rot-rot-grüne Senat muss endlich beherzter gegensteuern – indem er Bauland schneller ausweist, und zwar auch dann, wenn die eigene Wählerklientel und Bezirksfürsten gegen Bauvorhaben in ihren Kiezen Sturm laufen.
https://www.morgenpost.de/meinung/article213454651/Berlin-muss-mehr-fuer-bezahlbare-Mieten-tun.html
Dieser Beitrag wurde unter Verschiedenes abgelegt am 22. Februar 2018 von amv.