Source: https://rechtsanwaelte-js.de/aktuelles/aktuelles64.htm
Timestamp: 2018-12-16 02:20:50
Document Index: 234199254

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 564', 'BGH', 'BGH', '§ 564', 'BGH', '§ 564', '§ 563', 'BGH', '§ 564']

Mai 2013: Tod des Mieters - Wer zahlt die Miete?
Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, der sich so oder ähnlich täglich dutzendfach ereignen dürfte. Ein Mensch war verstorben und dieser Mensch lebte alleine in einer Mietwohnung. Die zunächst berufene Erbin kündigte das Mietverhältnis und erledigte die Abwicklung, doch der Vermieter stellte später der Erbin die ausstehenden Mieten bis zum Mietvertragsende sowie Kosten der Räumung und Renovierungsarbeiten in Rechnung. Mittlerweile hatte die Erben jedoch die Erbschaft ausgeschlagen. Musste Sie dennoch für die entstandenen Forderungen haften?
Der BGH (Urteil vom 23. 1. 2013 - VIII ZR 68/12) stellte klar, dass der Erbe zunächst nach § 564 BGB in das Mietverhältnis eintrat. Die erfolgte Kündigung ging rechtzeitig zu und war wirksam. Während das Amtsgericht jedoch dem Vermieter Recht gab und das Landgericht dieses Urteil auch teilweise bestätigte, hatte die Beklagte vor dem BGH letztendlich Erfolg. Zwar war sie als Erbin zunächst tatsächlich grundsätzlich verpflichtet gewesen. Nach der Ausschlagung der Erbschaft war sie jedoch nicht mehr Erbin und der BGH machte deutlich, dass die nach dem Erbfall entstandenen Verbindlichkeiten reine Nachlassverbindlichkeiten seien. Dies müsse zumindest dann gelten, wenn das Mietverhältnis rechtzeitig gemäß § 564 BGB gekündigt werde.
Der BGH nahm somit keine persönliche Haftung der Erbin an, sondern bestimmte die Forderungen zu Nachlassverbindlichkeiten. Für diese musste die Beklagte jedoch nach Erbschaftsausschlagung nicht mehr einstehen.
Der Fall ist somit in mehrerer Hinsicht interessant. Zunächst sollte jeder Erbe oder jede Erbengemeinschaft, der bzw. die in einen Mietvertrag als Mieter durch einen Erbfall tritt/treten, an die Kündigungsfrist nach § 564 BGB (1 Monat) denken, wenn keine andere Person (bspw. Ehegatte) gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis eintritt. Wird dann rechtzeitig gekündigt, gehören sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis, die nach dem Tode des Mieters entstehen, zu den Nachlassverbindlichkeiten. Dies führt dazu, dass die Forderungen zunächst aus dem Nachlass bezahlt werden müssen. Bei einer Erbengemeinschaft muss also nicht ein Erbe (im Regelfall der, der eh schon die Abwicklung durchführt) die Forderungen übernehmen.
Offen gelassen hatte der BGH, ob dies auch dann gilt, wenn der Erbe nicht außerordentlich innerhalb der Monatsfrist kündigt. Gerade bei Erbengemeinschaften, bei der die außerordentliche Kündigung nach § 564 BGB innerhalb der kurzen Zeit aufgrund Meinungsverschiedenheiten nicht erklärt werden kann, ist daher höchste Vorsicht geboten. Vermutlich haften in diesen Fällen dann die Erben persönlich und nicht mehr nur aus dem Nachlass.