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Timestamp: 2019-07-16 23:38:49+00:00
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Inconstructibilité : exclusion de l’erreur et du vice caché | Lextenso Etudiant
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Un article de Yannick Dagorne-Labbe - docteur en droit - issu de la revue les Petites affiches du 11 avril 2017 (en accès libre et gratuit via votre ENT)
L’acquéreur d’un terrain déclaré inconstructible après la conclusion de la vente ne peut ni agir en résolution de celle-ci pour erreur sur la substance, ni en garantie des vices cachés.
Cass. 3e civ., 24 nov. 2016, no 15-26226, PB
Attendu, selon l’arrêt attaqué (CA Grenoble, 1er septembre 2015), que, par acte notarié du 22 août 2006, dressé par MM. X et Y, Charles Z et Mme Huguette A, son épouse, ont vendu à M. B et Mme C, différentes parcelles de terrain pour lesquelles ceux-ci ont obtenu, le 26 décembre 2007, un permis de construire, qui, à la suite d’un recours gracieux du préfet, a été retiré par arrêté municipal du 7 juillet 2008, pour des motifs de sécurité, le lotissement se trouvant dans un secteur soumis à des risques naturels ; que M. B et Mme C, invoquant l’inconstructibilité du terrain, ont assigné les vendeurs, M. X, M. Y, la société civile professionnelle Mallet et Benoît et la société civile professionnelle Y. D., en nullité du contrat de vente et en indemnisation de leur préjudice ; que, Charles Z étant décédé, l’instance a été reprise par Mmes Maryvonne et Huguette Z (les consorts Z) ;
Attendu que M. B et Mme C font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en résolution et en nullité de la vente, alors, selon le moyen :
1) que lorsque le refus d’octroi d’un permis de construire en raison du caractère inconstructible du terrain est fondé sur des circonstances existant antérieurement à la vente, l’erreur commise par l’acquéreur qui croyait le terrain constructible est de nature à vicier son consentement ; que dès lors en retenant, pour rejeter la demande d’annulation de la vente des consorts B-C, que le fait que les décisions de retrait du permis de construire aient visé une circulaire du 30 avril 2002 relative à la gestion des espaces situés derrière les digues de protection contre les inondations, pourtant de nature à établir que la qualité attendue de constructibilité du terrain faisait déjà virtuellement défaut à la date de la vente conclue le 22 août 2006, était sans incidence sur le fait qu’au moment de la vente, le terrain devait être considéré comme constructible par les parties, la cour d’appel a violé les articles 1109 et 1110 du Code civil ;
2) que lorsque les acquéreurs d’un terrain se voient refuser un permis de construire en raison des risques d’inondation, le vice d’inconstructibilité affectant le terrain, qui résulte de son caractère inondable et qui est seulement constaté par la décision administrative, est inhérent au bien vendu ; que dès lors, en retenant, pour rejeter la demande de résolution des consorts B-C en raison du vice d’inconstructibilité du terrain révélé postérieurement à la vente, que l’inconstructibilité relevait de l’appréciation de l’Administration et qu’il s’agissait donc d’un vice extrinsèque ne pouvant donner lieu à réparation sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés, la cour d’appel a violé l’article 1641 du Code civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu’à l’acte notarié de vente, figurait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques et qu’au jour de la vente, le terrain litigieux était constructible, la cour d’appel, qui a exactement retenu que l’annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l’erreur devant s’apprécier au moment de la formation du contrat, a pu en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés ;
Attendu que M. B et Mme C font grief à l’arrêt de condamner solidairement les notaires à leur payer la somme de 15 000 € en réparation de leur perte de chance de ne pas contracter ;
Mais attendu qu’ayant retenu que M. B et Mme C, s’ils avaient été informés du risque d’annulation du permis de construire par les notaires, avaient d’importantes chances de ne pas contracter, la cour d’appel qui, sans procéder à une évaluation forfaitaire, a souverainement apprécié le préjudice résultant de cette perte de chance, a légalement justifié sa décision ;
NOTE. La personne, physique ou morale, qui se porte acquéreur d’un fonds en vue d’y édifier des constructions a tout intérêt à s’informer, antérieurement à la vente, du risque qui peut exister que ce fonds, qui est, lors de la cession, déclaré constructible, ne perde cette qualité ultérieurement. C’est ce que traduit un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 24 novembre 20161. En l’espèce, des particuliers ont acquis, par acte notarié, différentes parcelles de terrain en vue d’y faire édifier une construction. À cette fin, ils obtiennent un permis de construire mais celui-ci est annulé à la suite d’un recours gracieux du préfet. Dans ces conditions, les terrains étant devenus inconstructibles, les acheteurs poursuivent les vendeurs en indemnisation de leur préjudice sur les fondements de l’erreur et du vice caché et les notaires instrumentaires sur la base de la violation de leur obligation de conseil et d’information. Sur pourvoi, la troisième chambre civile, rejette la première de ces prétentions mais admet la seconde.
On peut estimer que, dès lors que la constructibilité du terrain vendu est une condition déterminante du consentement de l’acquéreur, la disparition de cette qualité, même intervenue postérieurement à la vente, est constitutive d’une erreur sur la substance justifiant la résolution du contrat2. De même, si l’inconstructibilité résulte d’un défaut de la chose déjà existant lors de la vente, l’action en garantie des vices cachés doit être admise3. Cette analyse est-elle remise en cause par la décision annotée ? En effet, celle-ci précise que l’arrêt de la cour d’appel « qui a exactement retenu que l’annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l’erreur devant s’apprécier au moment de la formation du contrat, a pu en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés ». En réalité, il nous semble qu’il faille distinguer entre deux hypothèses suivant la connaissance que pouvaient avoir les acquéreurs lors de la vente de l’existence d’un risque de déclaration d’inconstructibilité du terrain acquis. Si ces derniers ne pouvaient avoir connaissance lorsqu’ils se sont engagés de la cause de la déclaration d’inconstructibilité et alors que cette cause existait déjà à cette date, ils peuvent agir en résolution pour erreur ou en garantie des vices cachés. C’est ainsi que la troisième chambre civile, dans une décision du 12 juin 2014, a estimé que les acquéreurs avaient la possibilité d’invoquer leur erreur en présence d’une interdiction de construire due à la présence d’une cavité non détectée lors de la vente4. À l’inverse, ni l’erreur, ni la garantie des vices ne peuvent être invoqués par des acheteurs qui se sont portés acquéreurs alors qu’ils avaient connaissance d’un risque de déclaration d’inconstructibilité. De fait, dans ce cas il existe un aléa qui écarte l’erreur ou le vice caché5. C’est à cette dernière hypothèse que se rattache l’arrêt annoté. En effet, en l’espèce, l’acte de vente précisait que les parcelles concernées étaient en zone inondable ce qui laissait planer un risque d’inconstructibilité connu des acquéreurs. Ils ne pouvaient ni invoquer leur erreur, ni le vice caché6.
Ne pouvant obtenir réparation de leurs vendeurs, les acquéreurs invoquent la responsabilité professionnelle des notaires qui ont authentifié la vente. De fait, ces derniers sont tenus d’un devoir d’information et de conseil envers leurs clients ; cette obligation d’information est interprétée très strictement par la jurisprudence. C’est ce qui explique que dans la décision commentée la responsabilité des praticiens a été retenue alors que l’acte de vente indiquait que les parcelles acquises se situaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques. Toutefois, les notaires ne peuvent être condamnés que sur le fondement d’une perte d’une chance raisonnable7. Tel était le cas ici puisque la troisième chambre civile relève que si les vendeurs avaient été informés du risque d’annulation du permis de construire ils auraient eu « d’importantes chances » de ne pas contracter.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 24 novembre 2016 confirme donc l’impossibilité pour des acquéreurs connaissant le risque de déclaration d’inconstructibilité du terrain qu’ils acquièrent d’agir en résolution de la vente pour erreur ou en garantie des vices cachés. Reste la possibilité d’engager la responsabilité du notaire pour perte de chance ceux-ci étant couverts par une assurance obligatoire.
1 – Cass. 3e civ., 24 nov. 2016, n° 15-26226 : Dalloz actualité, 19 déc. 2016, obs. Coustet T.
2 – Cass. 1re civ., 1er juin 1983, n° 82-10945 : Bull. civ. I, n° 168.
3 – Cass. 3e civ., 10 mai 2011, n° 10-16839 ; Cass. 3e civ., 20 mai 2014, n° 13-12685.
4 – Bull. civ. III, n° 83 ; D. 2014, p. 1327 ; RDC 2014, p. 597, obs. Laithier Y.-M. ; JCP G 2014, 1195, obs. Sérinet ; RTD civ. 2014, p. 880, obs. Barbier H.
5 – Cass. 3e civ., 23 mai 2007, n° 06-11889 : Bull. civ. III, n° 91 ; RDI 2007, p. 396, obs. Trébulle F.-G. et RDI 2008, p. 58, obs. Soler-Couteaux P. ; RTD civ. 2007, p. 565, obs. Fages. V. C. civ., art. 1133, al. 3.
6 – La solution serait différente en cas de dol du vendeur : Cass. 3e civ., 9 oct. 2013, n° 12-24070.
7 – Cass. 1re civ., 17 mars 2016, n° 15-16098 : Defrénois 30 août 2016, n° 124d2, p. 831, note Dagorne-Labbe.