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Timestamp: 2016-10-22 02:04:20
Document Index: 279522472

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'BGE', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 82', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 712']

103 Ia 10723. Auszug aus dem Urteil vom 29. Juni 1977 i.S. A. K. gegen Kanton Z�rich und Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich
Art. 4 Cst. Droit fiscal; estimation de la valeur locative d'appartements en propri�t� par �tages. Il n'est pas contraire � l'art. 4 Cst. d'estimer, selon le droit fiscal zurichois, la valeur locative d'appartements en copropri�t� en utilisant la m�thode dite de la comparaison, d�rogeant ainsi � la pratique qui fonde cette estimation sur la valeur de base lorsqu'il s'agit de maisons familiales. Port�e du principe de la bonne foi (confirmation de la jurisprudence). Faits � partir de page 107
A. K. ist Miteigent�mer an einem im Jahre 1971 in S. (ZH) erstellten Wohnhaus mit Sonderrecht an einer F�nfzimmerwohnung BGE 103 Ia 107 S. 108(Stockwerkeigentum) und an einem Einstellplatz. Die Steuerbeh�rden und das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich erh�hten den von K. in seiner Steuererkl�rung 1973 f�r Wohnhaus und Garage deklarierten Mietwert von Fr. 3'663.-- auf Fr. 6'146.--. Dagegen hat K. staatsrechtliche Beschwerde eingereicht und verlangt, dass die Steuerbeh�rden angewiesen w�rden, den Nettomietwert seiner Eigentumswohnung auf Grund der sog. Basiswert-Methode zu ermitteln. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab.
2. Der Rechtsstreit betrifft ausschliesslich die bei der Sch�tzung des Mietwertes von Eigentumswohnungen anzuwendende Methode. Der Gesetzgebung und den Ausf�hrungsvorschriften des Kantons Z�rich ist dar�ber folgendes zu entnehmen:
Gem�ss � 20 des Steuergesetzes von 8. Juli 1951 (StG) geh�ren zu den steuerbaren Eink�nften auch Naturaleink�nfte mit Einschluss der Eigennutzung von Liegenschaften. Es erscheint als selbstverst�ndlich und ist denn auch unbestritten, dass als Liegenschaft im Sinne dieser Bestimmung auch Miteigentumsrechte an Grundst�cken, das sogenannte Stockwerkeigentum gem�ss den Art. 712a ff. ZGB, gelten. �ber die Art, wie der Mietwert selbstben�tzter Liegenschaften zu bestimmen ist, wird in den Ziffern 81-83 der vom Regierungsrat erlassenen Dienstanleitung zum Steuergesetz vom 3. Juli 1952 (DA) folgendes festgehalten:
"81. Der bei eigener Nutzung anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Steuerpflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten w�rde.
(Absatz 2 betrifft subventionierte H�user).
82. Die Mietwerte selbstben�tzter Wohn- und Gesch�ftsliegenschaften sind durch Vergleich mit Mietzinsen f�r �hnliche Liegenschaften zu ermitteln.
Fehlen solche Vergleichsm�glichkeiten, so ist der Mietwert zu sch�tzen.
Die Finanzdirektion erl�sst �ber die Sch�tzung der Mietwerte n�here Vorschriften.
83. Bei der Sch�tzung des Mietwertes sind die Lage und das Alter der Geb�ude, die Gr�sse und Ausstattung der R�ume, die Zugeh�r und die zu den Geb�uden geh�rigen Hofr�ume und Hausg�rten angemessen BGE 103 Ia 107 S. 109zu ber�cksichtigen." Neben dieser Dienstanleitung f�llt die Weisung der Finanzdirektion vom 23. September 1970 �ber die Neueinsch�tzung von Liegenschaften in Betracht, die, soweit sie sich auf den Mietwert selbstben�tzter Liegenschaften bezieht, als Ausf�hrungsvorschrift im Sinne von Art. 82 DA zu betrachten ist. Nach lit. A 6d Abs. 3 dieser Weisung ist der Mietwert selbstben�tzter Liegenschaften durch Vergleich mit Mietzinsen f�r �hnliche Liegenschaften zu ermitteln. Fehlen solche Vergleichsm�glichkeiten, so ist der Mietwert in der Regel auf Grund des von der kantonalen Geb�udeversicherungsanstalt festgelegten sog. Basiswertes zu sch�tzen, und zwar betr�gt er, je nachdem in welcher Region sich die betreffende Liegenschaft befindet, von 6-14% bis zu 14-22% des Basiswertes (vgl. Tabelle lit. A 6d der Weisung der Finanzdirektion).
3. Der Beschwerdef�hrer glaubt, Anspruch darauf zu haben, dass der Mietwert seiner Eigentumswohnung auf Grund des Basiswertes und der erw�hnten Prozentskala ermittelt werde, w�hrend das Verwaltungsgericht die Einsch�tzung auf Grund vergleichbarer, nicht im Stockwerkeigentum stehender, sondern vermieteter Wohnungen der gleichen �berbauung angeordnet hat. Der Beschwerdef�hrer betrachtet dies als willk�rlich.
a) Der Beschwerdef�hrer geht davon aus, das Steuergesetz selbst lasse die Frage offen, in welcher Weise der Mietwert von Liegenschaften zu bestimmen sei, die der Pflichtige selbst bewohnt. Diese Auffassung erscheint nur bei rein �usserlicher Betrachtungsweise als zutreffend. Pr�ft man den ganzen Inhalt des z�rcherischen Steuergesetzes, so ergibt sich vor allem aus � 19, dass die gesamten Eink�nfte der nat�rlichen Personen der Einkommenssteuer unterworfen sind, wozu gem�ss � 20 auch die Naturaleink�nfte mit Einschluss der Eigennutzung von Liegenschaften geh�ren. Das Gesetz bringt somit dem Sinne nach klar zum Ausdruck, dass s�mtliche Einkommensbestandteile, einschliesslich der Eigennutzung von Liegenschaften, zu ihrem wahren Werte zu versteuern sind (vgl. REIMANN/ZUPPINGER/SCH�RRER, Kommentar zum Z�rcher Steuergesetz, Bd. II Vorbemerkungen zu den �� 19-32, N. 1 und 6, S. 2, 4). Dementsprechend schreibt Ziffer 2 der Dienstanleitung zum Steuergesetz vor, dass die Mietwerte selbstben�tzter Liegenschaften durch Vergleich mit Mietzinsen f�r �hnliche Liegenschaften zu ermitteln seien; nur wenn Vergleichsm�glichkeiten BGE 103 Ia 107 S. 110fehlen, ist der Mietwert zu sch�tzen. Die fr�here Ziffer 84 DA, wonach der Eigenmietwert von Einfamilienh�usern nicht nach der Vergleichsmethode, sondern nach der Nettomethode zu bestimmen sei, ist �brigens von der Oberrekurskommission sogar als gesetzwidrig erkl�rt (RB 1958 Nr. 9) und in der Folge aufgehoben worden (REIMANN/ZUPPINGER/SCH�RRER, a.a.O. N. 21 zu � 20 StG, S. 249). Die heute geltenden Bestimmungen der Dienstanleitung stehen nunmehr mit Sinn und Zweck des Steuergesetzes in Einklang, weshalb es sich auch er�brigt, auf den Einwand einzutreten, die Dienstanweisung binde lediglich die Einsch�tzungsbeh�rden. Schliesslich stellt auch das Kreisschreiben der kantonalen Finanzdirektion vom 23. September 1970 unzweideutig die Methode des Vergleichs mit Mietzinsen �hnlicher Liegenschaften in den Vordergrund; die Bildung von Regionen f�r die Einkommenssch�tzung auf Grund des Basiswertes hat nur subsidi�re Bedeutung. Die bei der Einsch�tzung des Beschwerdef�hrers angewandte Methode entspricht somit klarerweise sowohl dem Steuergesetz wie auch s�mtlichen in Betracht fallenden Ausf�hrungserlassen.
b) Der Hauptstandpunkt des Beschwerdef�hrers geht dahin, die Praxis der z�rcherischen Steuerbeh�rden widerspreche dieser Regelung. Er ist der Auffassung, aus einem Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 30. Oktober 1975 (RB 1975 Nr. 37 = ZBl 77 S. 315 = ZR 75 Nr. 65) ergebe sich eine Durchbrechung des Grundsatzes, wonach die Vergleichsmethode prim�r anwendbar sei. Bei dieser Sachlage habe der Beschwerdef�hrer nach dem Prinzip der sogenannten speziellen Rechtsgleichheit, das demjenigen der Gesetzm�ssigkeit der Verwaltung vorgehe, Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom geschriebenen Recht auf Grund der Basiswert-Methode eingesch�tzt zu werden.
Es ist richtig, dass das Verwaltungsgericht bei der Behandlung des vorstehend zitierten Falles einen Amtsbericht der Finanzdirektion eingeholt hat, aus dem sich ergab, dass bei der Steuereinsch�tzung 1971 der Mietwert selbstben�tzter Einfamilienh�user nur in ganz wenigen Ausnahmef�llen, wie bei Reiheneinfamilienh�usern, auf Grund vergleichbarer Mietzinse festgelegt wurde; im �brigen wurde er fast ausschliesslich auf Grund des Basiswertes gesch�tzt. Das Verwaltungsgericht hat in jenem Falle angenommen, die Einsch�tzungsbeh�rden BGE 103 Ia 107 S. 111h�tten die massgebenden Bestimmungen verletzt. Es r�umte jedoch ein, dass dann, wenn die Beh�rden die Aufgabe einer als gesetzwidrig erkannten Praxis ablehnten, der B�rger nach bundesgerichtlicher Praxis verlangen k�nne, dass die Beg�nstigung, die Dritten zuteil wurde, auch ihm gew�hrt werde (BGE 99 Ib 291 E. 3c; 383 E. 5b; BGE 98 Ia 161 E. 7b). Das Verwaltungsgericht hat daher auf Grund dieser Erw�gung die Beschwerde des Eigent�mers eines Einfamilienhauses gegen die Einsch�tzung auf Grund der Vergleichsmethode gutgeheissen.
Nun stellt aber das Verwaltungsgericht im hier angefochtenen Urteil vom 16. Dezember 1976 nicht etwa fest, die Einsch�tzungsbeh�rden h�tten an der offenbar f�r das Jahr 1971 angewandten, mindestens teilweise gesetzwidrigen Einsch�tzungsmethode festgehalten; es f�hrt gegenteils aus, bei der Steuereinsch�tzung 1974 sei der Eigenmietwert von Eigentumswohnungen in der Regel auf Grund vergleichbarer Mietzinse gesch�tzt worden, was nicht nur � 20 StG und der Dienstanweisung, sondern auch einem Beschluss der Konferenz der Abteilungschefs des kantonalen Steueramtes vom 6. Dezember 1971 entspreche. Der Beschwerdef�hrer bringt nichts vor, was diese tats�chliche Feststellung des Verwaltungsgerichtes als willk�rlich erscheinen liesse. Es kann somit jedenfalls nicht gesagt werden, die z�rcherischen Steuerbeh�rden hielten an einer gesetzwidrigen Praxis fest, womit der allf�llige Anspruch des Beschwerdef�hrers, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden, im vornherein entf�llt.
Im �brigen ist zu betonen, dass der Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom 30. Oktober 1975, auf den sich der Beschwerdef�hrer beruft, nicht die Einsch�tzung von Wohnungen im Stockwerkeigentum, sondern diejenige von Einfamilienh�usern betrifft. Der Beschwerdef�hrer macht geltend, eine Differenzierung zwischen der Bewertung von Einfamilienh�usern und von Wohnungen im Stockwerkeigentum lasse sich mit sachlichen Gr�nden nicht rechtfertigen und erscheine deshalb als willk�rlich. Dem kann nicht beigepflichtet werden. Wohl steht das Stockwerkeigentum rein zivilrechtlich dem Eigentum an einem Einfamilienhaus nahe und ist auch die wirtschaftliche Verwandtschaft zwischen den beiden Eigentumsformen nicht zu verkennen. Anderseits bestehen doch auch wesentliche Unterschiede. Diese zeigen sich vor allem in BGE 103 Ia 107 S. 112baulicher Hinsicht, tritt doch eine Eigentumswohnung nicht als selbst�ndiges Geb�ude in Erscheinung, sondern als Teil eines meist gr�sseren Wohnblocks. Hinzu kommen auch Unterschiede auf rechtlichem und wirtschaftlichem Gebiet, die darin bestehen, dass Stockwerkeigentum ohne gemeinschaftlich ben�tzte R�ume und damit ohne eine gewisse Bindung zwischen den einzelnen Eigent�mern praktisch nicht denkbar ist (vgl. Art. 712g-712t ZGB). Der Eigent�mer einer Stockwerkswohnung nimmt somit eine Zwischenstellung zwischen demjenigen eines Einfamilienhauses und einem Wohnungsmieter ein. Es k�nnen daher hinsichtlich der Frage, welcher dieser beiden Gruppen er mangels besonderer Bestimmungen steuerrechtlich gleichzustellen sei, in guten Treuen zweierlei Auffassungen vertreten werden. Jedenfalls kann nicht gesagt werden, f�r eine steuerliche Angleichung an die Mietwohnungen fehle jeder ernsthafte sachliche Grund. Dies gilt umso mehr, als im Steuerrecht, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausf�hrt, derjenigen Methode der Vorzug zu geben ist, die zuverl�ssiger als eine andere zum richtigen, d.h. gesetzm�ssigen Ergebnis f�hrt. Der wahre Mietwert einer Eigentumswohnung l�sst sich aber unzweifelhaft am besten bestimmen, wenn von den Mietzinsen �hnlicher, nicht verkaufter, sondern vermieteter Wohnungen der n�mlichen �berbauung ausgegangen wird, wie dies hier geschehen ist. Wohl ist es richtig, dass dadurch eine gewisse Benachteiligung der Eigent�mer von Stockwerkswohnungen gegen�ber denjenigen von Einfamilienh�usern eintritt. Allein diese ist sachlich begr�ndet durch die Tatsache, dass f�r Einfamilienh�user h�ufig keine vergleichbaren Mietobjekte bestehen. Wird aber nur aus diesem rein objektiven Grunde bei der Sch�tzung des anrechenbaren Mietwertes von Einfamilienh�usern eine andere Methode angewendet als bei derjenigen von Stockwerkeigentum, dann wird nicht Gleiches ungleich, sondern Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt (BGE 94 I 654). Schliesslich f�llt in Betracht, dass gerade bei Reiheneinfamilienh�usern, die sich noch am ehesten mit Wohnungen mit Stockwerkeigentum vergleichen lassen, die Einsch�tzungsmethode nach dem Basiswert nie die absolute Regel gebildet hat, wie sich dem mehrfach zitierten Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 30. Oktober 1975 entnehmen l�sst (RB 1975 S. 58). Aus allen diesen Gr�nden kann nicht davon BGE 103 Ia 107 S. 113die Rede sein, dass die Einsch�tzung der Wohnung des Beschwerdef�hrers nach den f�r vergleichbare Mietwohnungen in der n�mlichen �berbauung erzielten Mietzinsen eine Rechtsungleichheit darstellen w�rde oder willk�rlich w�re. Rechtsungleichheit w�re nur dann anzunehmen, wenn der Beschwerdef�hrer als einziger nach der Vergleichsmethode, die �brigen Wohnungseigent�mer der �berbauung dagegen nach der Basiswert-Methode eingesch�tzt worden w�ren; dies behauptet der Beschwerdef�hrer aber selbst nicht.
c) Der Beschwerdef�hrer beruft sich schliesslich auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes. Er macht geltend, von beh�rdlicher Seite dahin informiert worden zu sein, dass der Eigenmietwert seiner im Stockwerkeigentum stehenden Wohnung steuerlich nach der Basiswert-Methode ermittelt werde; diese Ausk�nfte seien f�r ihn bei der Entschlussfassung hinsichtlich des Kaufes von Bedeutung gewesen.
Nach feststehender Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine unrichtige Auskunft oder Zusicherung, welche eine Beh�rde dem B�rger erteilt hat, unter gewissen Umst�nden bindend. Zu diesen Voraussetzungen geh�rt, dass die Amtsstelle, welche die Auskunft gegeben hat, f�r die Auskunfterteilung zust�ndig war, dass der B�rger die Unrichtigkeit des Bescheides nicht ohne weiteres erkennen konnte und dass er im Vertrauen auf die Auskunft eine nicht wieder r�ckg�ngig zu machende Disposition getroffen hat (BGE 101 Ia 323 E. 3; BGE 98 Ia 462 E. 2, BGE 96 I 15 E. 2).
Der Beschwerdef�hrer beruft sich in erster Linie darauf, er habe sich im Jahre 1970, also vor dem Kauf der Eigentumswohnung, beim Steuersekret�r seiner damaligen Wohngemeinde E. nach dem Steuermodus f�r Eigentumswohnungen erkundigt, worauf jener ihm die Basiswert-Methode erkl�rt habe. Er bemerkt weiter, es sei unbestritten, "dass der Steuersekret�r in E. im Jahre 1970 grunds�tzlich keine verbindliche Auskunft �ber die Steuereinsch�tzung 1973 in S. erteilen konnte"; es werde nur geltend gemacht, er, der Beschwerdef�hrer, habe vor dem Kauf der Wohnung eine Auskunft �ber die steuerliche Behandlung einer Eigentumswohnung erhalten, die sich auf die im Kanton Z�rich �bliche Mietwertbemessung f�r Einfamilienh�user bezogen habe. Nachdem er sich ausdr�cklich wegen der Besteuerung von Eigentumswohnungen erkundigt und keinen Anlass gehabt habe, an der Gleichbehandlung BGE 103 Ia 107 S. 114"s�mtlicher Eigenheime" zu zweifeln, habe er geglaubt, sich auf die "verbindliche Auskunft" des Steuersekret�rs verlassen zu k�nnen.
Nach der vorstehend dargelegten Rechtsprechung kann sich nur derjenige auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen, der die unrichtige Auskunft von einer zust�ndigen Amtsstelle erhalten hat (BGE 98 Ia 463; BGE 96 I 15). Es ist unbestritten, dass der Steuersekret�r der Gemeinde E. f�r die Steuereinsch�tzung des Beschwerdef�hrers nach der �bersiedlung nach S. nicht zust�ndig war. Schon aus diesem Grunde findet die Berufung auf den Vertrauensschutz hier keinen Platz. Damit steht in Zusammenhang, dass nach Lehre und Rechtsprechung nur eine Auskunft verbindlich ist, die sich auf eine konkrete, den betreffenden B�rger betreffende eigene Angelegenheit bezieht (IMBODEN/RHINOW, Verwaltungsrechtsprechung, 5. Auflage, N. III/a zu Nr. 75 S. 469). Gerade eine solche konkrete Auskunft in eigener Sache hat jedoch der Beschwerdef�hrer nach seiner eigenen Darstellung nicht erhalten, sondern lediglich allgemein gehaltene Angaben �ber die steuerliche Bewertung von Liegenschaften, wobei erst noch unklar ist, ob sich diese Auskunft �berhaupt speziell auf Eigentumswohnungen oder nicht vielmehr bloss auf Liegenschaften im allgemeinen bezog.
Weitere Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers betreffen Ausk�nfte, die er oder andere Personen beim Gemeindesteueramt S. erhalten haben sollen. Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgef�hrt, es sei klar, dass die Formulare, die der Beschwerdef�hrer dort erhalten habe, in ihm kein Vertrauen auf die Anwendung der Basiswert-Methode h�tten schaffen k�nnen. Der Beschwerdef�hrer unterl�sst es darzulegen, weshalb diese Erw�gung willk�rlich sein sollte. Es trifft denn auch offensichtlich zu, dass die m�ndlichen oder schriftlichen Ausk�nfte des Gemeindesteueramtes S. dem Beschwerdef�hrer nach dem Erwerb der Eigentumswohnung erteilt wurden. Auf den Grundsatz von Treu und Glauben k�nnte er sich jedoch nur berufen, wenn er die fragliche Disposition gest�tzt auf diese Ausk�nfte getroffen h�tte (BGE 98 Ia 432 E. 3, 636 E. 6; IMBODEN/RHINOW, a.a.O., Bd. I, S. 468, N. II).
d) Aus allen diesen Gr�nden erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
101 IA 323,
98 IA 432
� 20 StG,
Art. 712g-712t ZGB