Source: http://ra-erlangen.de/rechtsgebiete/miet-immobilienrecht/wohnraum-mietrecht/mieterhoehung.html
Timestamp: 2017-07-28 02:43:43
Document Index: 63049651

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 561', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 5661']

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Die gesetzlichen Bestimmungen kennen zwei Arten von Mieterhöhungen, die unterschiedlich geregelt sind:
Zunächst ist zu prüfen, ob die Mieterhöhung nicht durch ausdrückliche Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs.3 BGB).
Eine Mieterhöhung ist ebenfalls unzulässig, wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557 b BGB) vereinbart wurde.
Die Mieterhöhung ist in dem §§ 558-558 e BGB geregelt. Voraussetzung ist, dass die bisherige Miete mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht. Jede Mieterhöhung bedarf der Schriftform und der Begründung (§ 558 a Abs.1 BGB).
Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Der Vermieter muss in dem Mieterhöhungsschreiben schriftlich begründen, warum er die nunmehr geforderte Miete für ortsüblich erachtet:
Oder auf 3 Vergleichswohnung berufen,
Durch die Mietrechtsreform 01.09.01) hinzu gekommen sind zwei weitere Begründungsmittel: der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank.
Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar ist es dem Vermieter erlaubt, bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels in der Gemeinde ein anderes Begründungsmittel zu wählen, doch ist er verpflichtet, in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hin zu weisen. Beim qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete enthält, § 558 d Abs.3 BGB).
Die Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Dies bedeutet aber nicht, dass eine Mieterhöhung immer bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden kann. Eine zweite Begrenzung ergibt sich nämlich aus der Kappungsgrenze (höchstens 20% innerhalb von 3 Jahren.
Die Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters. Stimmt der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats ab Zugang nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von 3 Monaten die fehlende Zustimmung des Mieters einklagen. In diesem Fall wird von den Gerichten häufig ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt.
Der Mieter kann nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens binnen von 2 Monaten das Mietverhältnis schriftlich kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs.1 BGB).
Dieser Fall ist § 559 BGB geregelt. Die Erhöhung der Miete ist begrenzt auf höchsten 11 % der Modernisierungsaufwendungen.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform mitteilen, die eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthalten muss, § 559 b Abs.1 BGB. Andernfalls ist die Mieterhöhung unwirksam. Die Mieterhöhungserklärung kann jedoch jederzeit nachgeholt werden.
Folgende Anforderungen müssen bei dem Mieterhöhungsverlangen erfüllt sein:
Aufschlüsselung der Kosten für die einzelne Baumaßnahmen
Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung/Instandhaltung
Staatliche Zuschüsse sind von den Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen abzuziehen.
Andere Kosten, wie Zinsen für Kredite, Mietausfälle durch zeitweise Unbewohnbarkeit der betreffenden Wohnungen können nicht umgelegt werden. Gleiches gilt für Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Die Reparaturkosten muss der Vermieter selbst tragen.
Der Mieter kann die dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde liegenden Rechnungen einsehen.
Diese Mieterhöhungen bedürfen nicht der Zustimmung des Mieters. Sie trifft ab Beginn des 3. Monats nach dem Zugang in Kraft. Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht angekündigt hatte, oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10% erhöht hat., § 559 b Abs.2 BGB.
Eine Kappungsgrenze entfällt.
Der Mieter kann auch im Falle der Modernisierungsmieterhöhung das Mietverhältnis spätestens am 3. Monat des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung für die restliche Mietdauer nicht ein, § 5661 Abs1 BGB.