Source: http://principalescontratosciviles.wikispaces.com/CONTRATO+DE+ARRENDAMIENTO+DE+VIVIENDA+URBANA+(LEY+820+DE+2003)?responseToken=04d6228caf0a7f656ef64ec58cac844d3
Timestamp: 2015-11-30 18:44:49
Document Index: 145119790

Matched Legal Cases: ['artículo 2', 'in fine', 'artículo 16', 'artículo 6', 'artículo 19', 'artículo 22', 'artículo 23', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 18', 'artículo 1993', 'artículo 1994', 'artículo 26', 'artículo 10', 'artículo 23', 'artículo 22', 'Artículo 1', 'Artículo 3', 'Artículo 7', 'Artículo 16', 'Artículo 17', 'Artículo 18', 'Artículo 21', 'Artículo 28', 'Artículo 32', 'Artículo 34', 'Artículo 35', 'Artículo 41']

PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES - CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA (LEY 820 DE 2003)
Edit 2 25 … 3 Tags
CONTRATO DE ARENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA (LEY 820 DE 2003)
Jhoan Santiago Molina Hincapié
Juan Carlos Grajales Patiño
Juan Carlos Gallego Quinceno
1.ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
1.1. ORIGENES DEL ARRENDAMIENTO
1.2. HISTORIA DE LA LEGISLACIÓN ESPECIAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
3. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE VIVIENDA URBANA.
3.1 PROHIBICIÓN DE GARANTÍAS Y DEPÓSITOS EN EL ARRIENDO DE VIVIENDA
3.3 TERMINO ANTERIOR A LO PACTADO
3.4 FIJACIÓN DE LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
4.1 MINUTA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
4.2 MINUTA CARTA DE AVISO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, ana lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".
En Derecho romano, la locación-conducción (locatio conductio) o arrendamiento es un contrato consensual oneroso en virtud del cual una persona denominada arrendador (locator) entrega temporalmente a otra persona llamada arrendatario (conductor) una cosa para su uso o una obra a cambio de una cantidad (merces). El provecho que uno u otro contratante puede obtener de ese respectivo entregar o recibir la cosa varía en función del tipo de arrendamiento, por lo que el pago de una cantidad puede ser a cargo de uno u otro contratante, dependiendo de quién sea el que obtenga un provecho especial de aquel contrato. Mientras el arrendador tiene a su disposición la acción locati para exigir la restitución de la cosa y otras posibles obligaciones del conductor, el arrendatario dispone de la acción conducti para exigir las obligaciones del arrendador.
Básicamente, con los arrendamientos pueden hacerse dos grupos: el de la locación de la cosa (locatio conductio rei), en la que el arrendatario es quien tiene que pagar por la utilización de una cosa, y el de la locación de obra (locatio conductio operis), en la que es el arrendador el que tiene que pagar por la obra que ha encargado; ambos tipos, especialmente el segundo mencionado, presentan múltiples variedades. En último lugar se debe de hacer referencia a la locación de servicios (locatio conductio operarum), que deriva del arrendamiento, aunque esta clasificación tripartita no es propia de los juristas romanos
La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentaron sus bases para complementar al derecho romano, al grado de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta situación.
Para regular el arrendamiento de vivienda urbana se expidio, luego de muchas discusiones en el congeso nacional, la ley 56 de 1985, con la advertencia reiterada de que este estatuto dejaba al margen de su aplicacion los contratos de arrendamiento para oficinas, consultorios, escuelas etc, que se regiria por el codigo civil y por los decretos dictados desde 1996, que van desde el 1976 hasta el 2221 del 83 y de locales comeriales se gobiernan por los articulos 518 a 524 del codigo de comercio.
Empero, la ley 56 de 1985, que distinguia varios grupos de reglas: las pertinentes de reglamentación de l arrendamiento de vivienda (art 2 al 19), las de procedimiento (art 23 a 25) y las de autorizaciones (art 28), ha sido derogada por la ley 820 de 2.003, en el inciso final del articulo 43: "... esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la ley 56 de 1.985, el articulo 2035 del codigo civil, el articulo 3 del decreto 2923 de 1977, el articulo 4 del decreto 2813 de 1978, el articulo 23 del decreto 1919 de 1986, los articulos 2, 5 y 8 a 12 del decreto 1816 de 1990, como también las demás disposiciones que le sean contrarias".
La ,ley 820 de 2003 entro a regir el 10 de julio del mismo año fecha de su promulgación, y esta distribuido su articulado (de 1 a 43) en doce capitulos, a saber, I. Disposiciones generales. II Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. III Obligaciones de las partes: IV. Prohibicion de garantias y depositos. V Subarriendo y cesión del contrato. VI. Renta del arrendamiento. VII Terminacion del contrato de arriendamiento. VII. Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raices. IX. Inspeccion, control y vigilancia en materia de arrendamientos. X. Sanciones. XI. Aspectos procesales. XII. Disposiciones finales.
Precisamente, comenzaba la ley 56 de 1.985, en su articulo1, con una autentica declaración de principio, apoyada en la equidad, y reconociendo "el derecho a la vivienda para la familia colombiana como una obligación del estado, necesaria para la vida y desarrollo económico para la sociedad y ante la necesidad de armonizar el ejercicio de propiedad y su utilización con el interés social" pero esta parte no fue inlcuida en el articulo 1 de la ley 820 de 2.003, que se limita a decir: "la presente ley tiene por objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social".
La ley 820 de 2.003 en su artículo 2 no trae a una definición diferente de la que trae la ley civil general, por eso muchos doctrinantes califican esa distinción de innecesaria.
En cambio, los literales a y b del articulo 2 de la ley 820 igual que la ley 56 contienen aspectos que no estan enmarcados en el ordenamiento común, al indicar diversas formas de calificacion de servicios, cosas o uso, llamados unos conexos, o sea, los servicios publicos de la vivienda ( o domiciliarios como asi lo denomina la ley) que son inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccion de las necesidades propias de la habitación, y otros adicionales que no son inherentes al goce del inmueble, pero que pueden ser suministrados por el arrendador tales como muebles, enseres de casa, televisor, equipo de sonido, etc, es decir, aquellos que estan al margen de un aprovechamiento ordinario y que pueden bien convenirse en el contrato o dejarse por fuera de una prevision negocial.
La autonomia de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos adicionales, tiene plena aplicacion cuando se incluyen en un contrato de arrendamiento estos elementos, solo que el in fine del articulo 2 impone un limite o recorte a la soberania privada al consagrar que "en ningun caso el precio del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales podra exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble". Es decir, cuida la ley que los fines de interes social no se desconozcan o vulneren en la relación obligatoria con ñla fijacion de un precio que exceda el tope que ella misma establece y que se lograria con un incremento desmedido de la renta en lo antinente a estos servicios, cosas o usos.
"El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito". Es decir, prevalece la caracterizaion de la consensualidad, pues sino se pacta por escrito no se afecta el contrato en su validez o existencia; solo que se carece anticipadamente de la prueba del mismo.
Asi mismo, el articulo 3 dispone 1que las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de lo siguientes puntos: A. Nombre e identificación de los contratantes. B. Identificación del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, asi como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble. C precio y forma de pago. D. relacion de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales. E Termino de duracion del contrato. F. designacion de la parte contratante a cuyo cargo este el pago de los servicio públicos del inmueble objeto del contrato.
En cuanto a los otros puntos incorporados en el articulo 3 hay que entender que no quebrantan los requisitos necesarios para la formación del contrato, esto es, que si se omiten no podrá demandarse la nulidad del negocio. Quizá el propósito de la norma, en esos aspectos, es buscar un mayor acercamiento entre las partes mediante la indicación de pautas para la celebración del contrato.
El artículo 16 de la Ley 820 de 2.003, tal como lo disponía el artículo de la ley 56 de 1.985 y viene regulado así desde 1,956, prohíbe que el arrendador exija depósito alguno, bien en dinero efectivo o en otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones y evitar, así, que se haga más gravosa la situación prestacional de este. Tampoco puede estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento o sustituirse por otas bajo denominaciones diferentes. Esta prohibición tenía y mantiene una consecuencia evidente: el pacto que se celebra sobre este punto es ineficaz, no produce ningun efecto: por eso no puede afirmarse que el contrato queda viciado, susceptible, por tanto de invalidarse. No. La ineficacia se contrae a la clausula que establece el depósito de dinero en efectivo o la caución real. La prohibición, entonces, permite al arrendatario negarse a cumplir con esa carga, en ek evento de no haberlo hecho, o bien exigir, en caso contrario, la restitución o cancelación de la garantía otorgada.
3.2 TERMINO LEGAL Y PRÓRROGA DE LOS CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA:
Las partes pueden acordar el término que a bien tengan. Sin embargo, el artículo 6 de la ley 820 consagra, como lo hacía el articículo 7 de la ley 56, que a falta de estipulación expresa, se entenderá celebrado por el término de un año . Esto quiere significar que en forma expresa, verbal o escrita, se puede pactar un plazo inferior o superior al año, y que sólo cuando las partes no lo acuerden será de un año , superior al año, y que solo cuando las partes no lo acuerden será de un año necesariamente: es decir, el plazo de la ley es supletorio de la voluntad de los contratantes. Sea oportuno aclarar que el término de un año, a falta de clausula expresa en el contrato, debe enterderse para los contratos que se celebren con posterioridad a la vigenia de la ley y no a aquellos que venían rigiendo de forma indefinida por falta de estipulación, puesto que estos últimos están sujetos a las reglas existentes al momento de su celebración.
3.3 TERMINO ANTERIOR A LO PACTADO:
Visitar: http://www.youtube.com/watch?v=2IE26XU5XB8&feature=related
3.4 FIJACIÓN DE LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:
Los preceptos mencionados en la ley 820 sobre tal fijación se encuantran en el articulo 18 y 19 de la misma. El primero enunciado consagra: "El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble o de la oarte de él que se dé en arriendo... L a estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos veces el avaluó catastral", y el artículo 19 dice: "el precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente".
Entonces, debe quedar claro: es el valor comercial de inmueble arrendado el que sirve, en principio, de referencia para determinar el canon mensual de arrendamiento, en cuanto no puede exceder el uno por ciento de dicho valor. Solo que la estimación comercial en ningún caso puede ser reconocida, para esos efectos, por encima del doble del avaluó catastral. Cuando llegue a ocurrir que el valor comercial excede de esa estimación catastral, el uno por ciento se fijará en relación con el doble del avaluó catastral, y no del valor.
a. Si el valor comercial del inmueble es de $ 50.000.000 , y el avaluó catastral es de $25.000.000, el canon mensual de arrendamiento será hasta $500.000; para ello cuenta el 1% del valor comercial. B) Si el valor comercial del inmueble es de $70.000.000 y el avaluó catastral es de $ 25.000.000, el canon mensual de arrendamiento será hasta $500.000 o sea el 1% del doble del avaluó catastral y no del valor comercial.
4.1 MINUTA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA:
Lugar y fecha del contrato: .............………………………………………. Arrendador: ....................………………………………………………….. Arrendatario: ................…………………………………………………… Coarrendatario (s): .............……………………………………………….. Objeto: Conceder el goce de un inmueble que consta de .................. Dirección: ............…………………………………………………………. Linderos: ...........…………………………………………………………... Canon: .............Pesos ($...............) M/cte, mensuales, pagaderos dentro de los ............. (.............) días de cada periodo mensual, al arrendador a su orden. Avalúo catastral: ....................……………………………………………. Certificado No. .............……………….. Término de duración: ..........................…………………………………… Fecha de iniciación: ......................………………………………………... Servicios de: ..............…………………………………………………….. Por cuenta de: ...................…… .Además de las anteriores estipulaciones, EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO convienen las siguientes: Primera. Pago, oportunidad y sitio. – EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el canon acordado dentro de los plazos previstos en ................. El canon se reajustará anualmente en la proporción máxima que autorice el gobierno, en principio el incremento será del 90% del incremento del índice de precios al consumidor en el año calendario inmediato anterior. Segunda. Mora. – La mora por falta de pago de la renta mensual en la oportunidad y forma acordada facultará al ARRENDADOR para hacer cesar el arriendo y exigir judicial o extrajudicialmente la restitución del bien. Tercera. Destinación. – EL ARRENDATARIO se obliga a usar el inmueble para la vivienda de él y de su familia y no podrá darle otro uso, ni ceder o transferir el arrendamiento sin la autorización escrita del ARRENDADOR. El incumplimiento de esta cláusula dará derecho al ARRENDADOR para dar por terminado el contrato y exigir la entrega del inmueble o, en caso de cesión o subarriendo, celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, sin necesidad de requerimientos judiciales o privados, a los cuales renuncia EL ARRENDATARIO. Cuarta. Recibo y estado. – EL ARRENDATARIO declara que ha recibido el inmueble objeto de este contrato en buen estado, conforme al inventario que se adjunta, el cual hace parte de este contrato; en el mismo se determinan los servicios, cosas y usos conexos y adicionales. EL ARRENDATARIO, a la terminación del contrato, deberá devolver al ARRENDADOR el inmueble en el mismo estado, salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legítimos. Quinta. Mejoras. – EL ARRENDATARIO tendrá a su cargo las reparaciones locativas a que se refiere la ley (C.C. arts. 2028, 2029 y 2030) y no podrá realizar otras sin el consentimiento escrito del ARRENDADOR. Sexta. Obligaciones de las partes. – Son obligaciones de las partes las siguientes: a) Del ARRENDADOR: 1. Entregar al ARRENDATARIO en la fecha convenida el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales aquí convenidos. 2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. 3. Entregar al ARRENDATARIO una copia del reglamento interno de propiedad horizontal al que se encuentra sometido el inmueble (ello cuando el inmueble arrendado esté sometido a dicho régimen). 4. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil (ley 820 de 2003, art. 8, num. 5). b) Del ARRENDATARIO: 1. Pagar al ARRENDADOR en el lugar convenido en la cláusula primera del presente contrato, el precio del arrendamiento. En el evento que EL ARRENDADOR rehúse recibir en las condiciones y lugar aquí acordados, EL ARRENDATARIO podrá efectuarlo mediante consignación a favor del ARRENDADOR en las instituciones autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto de acuerdo con el procedimiento legal vigente. 2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. 3. Cumplir con las normas consagradas en el reglamento de propiedad horizontal al que se encuentra sometido el inmueble arrendado (ello cuando el mismo esté sometido a dicho régimen), así como las demás disposiciones que dicte el Gobierno Nacional dirigidas a la protección de los derechos de todos los vecinos. 4. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios el capítulo III, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil (Ley 820 de 2003, art. 9, num. 5). Séptima. Terminación del contrato.- Son causales de terminación del contrato en forma unilateral, por parte del ARRENDADOR las previstas por el artículo 22 de la ley 820 de 2003; y por parte del ARRENDATARIO las consagradas en el artículo 23 de la misma ley. Parágrafo. – No obstante, las partes en cualquier tiempo y de común acuerdo podrán dar por terminado el presente contrato (Ley 820 de 2003, art. 21). Octava. Preaviso.- EL ARRENDADOR podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento durante cualquiera de sus prórrogas, mediante previo aviso escrito dirigido al ARRENDATARIO a través del servicio postal autorizado, con tres meses de anticipación y el pago de la indemnización que prevé la ley (L. 820 de 2003, art. 22, numeral 7). Así mismo, EL ARRENDATARIO podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o el de sus prórrogas mediante previo aviso escrito dirigido al ARRENDADOR a través del servicio postal autorizado, con un plazo no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones EL ARRENDADOR estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, EL ARRENDATARIO podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad administrativa competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente. Novena. Cláusula penal. – El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones derivadas de este contrato la constituirá en deudora de la otra por la suma de ............. a título de pena sin menos cabo canon y de los perjuicios que pudieren ocasionarse como consecuencia del incumplimiento. Décima. Linderos. – EL ARRENDADOR podrá llenar el espacio correspondiente a la determinación de los linderos del inmueble objeto del presente contrato. Décima primera. Gastos. –Los gastos que cause este instrumento serán a cargo de ........... Décima segunda. Coarrendatario(s). – Para garantizar al ARRENDADOR el cumplimiento de sus obligaciones, EL ARRENDATARIO tiene como coarrendatario (o como sus coarrendatarios) a ............mayor (es) y vecino(s). de..............identificado (s) con cédula de ciudadanía N°…. quien(es) declaran que se obligan solidariamente con el ARRENDADOR durante el término de duración del contrato y el de sus prórrogas y portando el tiempo que permanezca el inmueble en poder de éste. Décima tercera. Servicios Públicos. – (Las reglas que se transcriben a continuación sobre los servicios públicos, establecidas en el artículo 15 de la Ley 820 de 10 de julio de 2003, entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, es decir, a partir del 10 de julio de 2004, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar). 1. El pago de los servicios públicos del inmueble objeto del presente contrato estarán a cargo del ARRENDATARIO, para lo cual, conforme al numeral 1° del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, constituirá como garantía la suma de $ ............., con el fin de garantizar a cada una de las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. (Dispone la ley 820 de 2003, artículo 15, numeral 1°, que esta suma no puede, "en ningún caso, exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%)"). 2. El ARRENDADOR podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el ARRENDATARIO no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El ARRENDADOR podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el ARRENDATARIO no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato. 3. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el ARRENDADOR denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos. El ARRENDADOR no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos. 4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el ARRENDATARIO. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el ARRENDATARIO. Décima cuarta. Reparaciones indispensables no locativas. – En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, el ARRENDATARIO podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos no podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el ARRENDATARIO podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones. Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta. En el evento en que los descuentos periódicos efectuados, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el ARRENDATARIO podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo 26 de la Ley 820 de 2003, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el ARRENDADOR. Décima quinta. Subarriendo y cesión. – El ARRENDATARIO no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, salvo autorización expresa del ARRENDADOR. En caso de contravención, el ARRENDADOR podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al ARRENDATARIO. Décima sexta. Notificaciones. – Para efectos de notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas con el presente contrato, el ARRENDADOR las recibirá en ......................, el ARRENDATARIO en .................... y el COARRENDATARIO en la .............. Las direcciones aquí suministradas conservarán plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deberá utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 820 de 2003, el cual regula el procedimiento de pago por consignación extrajudicial. El ARRENDADOR deberá informar el cambio de dirección al ARRENDATARIO y COARRENDATARIO, mientras que éstos sólo están obligados a reportar el cambio al ARRENDADOR. En constancia de lo anterior se firma por las partes el día ......... de ....... de……… Cláusulas adicionales: ............................. Arrendador:……………… Arrendatario:…………….. C.C.: C.C.: Testigo:……………………………….. C.C.:
4.2 MINUTA CARTA DE AVISO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA (Por parte del ARRENDADOR) Ø Conforme al artículo 23, literal a), de la ley 820 de 2003, el arrendador debe hacer ésta comunicación a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con una antelación mínima de 3 meses a la terminación del contrato o una de sus prórrogas, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley. Señor ……………............... Dirección ........…….. Ciudad .......……….. Apreciado Señor: Por medio de la presente, le comunico que haciendo uso de la facultad que confiere el artículo 22, numeral 7 de la ley 820 de 2003, he determinado poner fin unilateralmente, al contrato de arrendamiento que celebramos el día ............, con vigencia inicial de ............ sobre el siguiente bien urbano destinado a la vivienda: ......... En consecuencia, el contrato cesará el día ............ es decir, tres meses después de la recepción de ésta por parte suya. Como constituye una obligación a mi cargo cubrir a título de indemnización, una suma de dinero igual al valor de tres mensualidades, este dinero será consignado el día ........ en ............ (la entidad autorizada para el efecto por el Gobierno Nacional). Suma que se le entregará en el momento en que usted, a su vez, entregue el inmueble, conforme a la autorización expedida por la autoridad competente. Ø Dicha indemnización debe ser consignada dentro de los tres meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. Atentamente, Firma:………………….. Cédula:
…………………. Ciudad y fecha:…………
4. 3. LEY 820
10/07/2003 DIARIO OFICIAL 45.244 por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones. <!-- /* Font Definitions */ @font-face {font-family:"MS Mincho"; panose-1:2 2 6 9 4 2 5 8 3 4; mso-font-alt:"\FF2D\FF33 \660E\671D"; mso-font-charset:128; mso-generic-font-family:modern; mso-font-pitch:fixed; mso-font-signature:-1610612033 1757936891 16 0 131231 0;} @font-face {font-family:"Arial Unicode MS"; panose-1:2 11 6 4 2 2 2 2 2 4; mso-font-charset:128; mso-generic-font-family:swiss; mso-font-pitch:variable; mso-font-signature:-1 -369098753 63 0 4129023 0;} @font-face {font-family:Ottawa; mso-font-charset:0; mso-generic-font-family:swiss; mso-font-pitch:variable; mso-font-signature:3 0 0 0 1 0;} @font-face {font-family:"\@MS Mincho"; panose-1:2 2 6 9 4 2 5 8 3 4; mso-font-charset:128; mso-generic-font-family:modern; mso-font-pitch:fixed; mso-font-signature:-1610612033 1757936891 16 0 131231 0;} @font-face {font-family:"\@Arial Unicode MS"; mso-font-charset:128; mso-generic-font-family:swiss; mso-font-pitch:variable; mso-font-signature:-1 -369098753 63 0 4129023 0;} /* Style Definitions */ p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal {mso-style-parent:""; margin:0cm; margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:12.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman";} h1 {mso-style-next:Normal; margin:0cm; margin-bottom:.0001pt; text-align:center; mso-pagination:widow-orphan; page-break-after:avoid; mso-outline-level:1; font-size:36.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Arial Unicode MS"; color:teal; mso-font-kerning:0pt;} p.MsoPlainText, li.MsoPlainText, div.MsoPlainText {margin:0cm; margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Courier New"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman";} p.decretoresoluciontitulos, li.decretoresoluciontitulos, div.decretoresoluciontitulos {mso-style-name:"decretoresolucion titulos"; mso-style-parent:""; margin-top:5.65pt; margin-right:0cm; margin-bottom:2.85pt; margin-left:0cm; text-align:center; line-height:16.0pt; mso-pagination:none; tab-stops:center 25.5pt left 2.0cm; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; font-variant:small-caps; color:black; letter-spacing:10.0pt;} p.CUERPOTEXTO, li.CUERPOTEXTO, div.CUERPOTEXTO {mso-style-name:"CUERPO TEXTO"; mso-style-parent:""; margin-top:1.4pt; margin-right:0cm; margin-bottom:1.4pt; margin-left:0cm; text-align:justify; text-indent:14.15pt; line-height:10.5pt; mso-pagination:none; tab-stops:center 25.5pt left 2.0cm; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; color:black;} p.Cuerpo-2, li.Cuerpo-2, div.Cuerpo-2 {mso-style-nam e:Cuerpo-2; mso-style-parent:"CUERPO TEXTO"; margin-top:1.4pt; margin-right:0cm; margin-bottom:1.4pt; margin-left:0cm; text-align:justify; text-indent:14.15pt; line-height:10.0pt; mso-pagination:widow-orphan; tab-stops:center 25.5pt left 2.0cm; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; color:black;} p.PORLACUAL, li.PORLACUAL, div.PORLACUAL {mso-style-name:"POR LA CUAL"; mso-style-parent:"CUERPO TEXTO"; margin-top:1.4pt; margin-right:0cm; margin-bottom:1.4pt; margin-left:0cm; text-align:center; line-height:10.5pt; mso-pagination:none; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; color:black; font-style:italic;} p.FIRMAS, li.FIRMAS, div.FIRMAS {mso-style-name:FIRMAS; mso-style-parent:"POR LA CUAL"; margin-top:1.4pt; margin-right:0cm; margin-bottom:1.4pt; margin-left:0cm; text-align:right; line-height:10.5pt; mso-pagination:none; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; color:black; font-style:italic;} p.PALO, li.PALO, div.PALO {mso-style-name:PALO; mso-style-parent:"CUERPO TEXTO"; margin-top:5.65pt; margin-right:0cm; margin-bottom:8.5pt; margin-left:0cm; text-align:right; mso-line-height-alt:16.0pt; mso-pagination:none; tab-stops:center 25.5pt left 2.0cm right 255.1pt; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; border:none; mso-border-top-alt:solid windowtext .75pt; mso-border-bottom-alt:solid windowtext .75pt; padding:0cm; mso-padding-alt:0cm 0cm 0cm 0cm; font-size:18.0pt; font-family:Ottawa; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; mso-bidi-font-family:"Times New Roman"; font-variant:small-caps; color:black; font-weight:bold;} p.palointerior, li.palointerior, div.palointerior {mso-style-name:palointerior; mso-style-parent:PALO; mso-style-next:PALO; margin-top:5.65pt; margin-right:0cm; margin-bottom:8.5pt; margin-left:0cm; text-align:right; line-height:17.0pt; mso-pagination:none; tab-stops:center 25.5pt left 2.0cm right 255.1pt; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; border:none; mso-border-top-alt:solid windowtext .75pt; mso-border-bottom-alt:solid windowtext .75pt; padding:0cm; mso-padding-alt:0cm 0cm 0cm 0cm; font-size:15.0pt; font-family:Ottawa; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; mso-bidi-font-family:"Times New Roman"; font-variant:small-caps; color:black; font-weight:bold;} p.CENTRAR, li.CENTRAR, div.CENTRAR {mso-style-name:CENTRAR; mso-style-parent:"CUERPO TEXTO"; margin-top:1.4pt; margin-right:0cm; margin-bottom:1.4pt; margin-left:0cm; text-align:center; line-height:10.5pt; mso-pagination:none; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; color:black;} p.CCOBRO, li.CCOBRO, div.CCOBRO {mso-style-name:"C COBRO"; mso-style-parent:CENTRAR; margin-top:1.4pt; margin-right:0cm; margin-bottom:1.4pt; margin-left:0cm; text-align:right; line-height:10.5pt; mso-pagination:none; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; color:black; font-weight:bold;} p.BIGOTE, li.BIGOTE, div.BIGOTE {mso-style-name:BIGOTE; mso-style-parent:CENTRAR; margin-top:11.35pt; margin-right:0cm; margin-bottom:5.65pt; margin-left:0cm; text-align:center; line-height:10.5pt; mso-pagination:none; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; border:none; mso-border-top-alt:solid windowtext .25pt; mso-border-bottom-alt:solid windowtext .75pt; padding:0cm; mso-padding-alt:0cm 0cm 0cm 0cm; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; color:black;} p.BIGOTICO, li.BIGOTICO, div.BIGOTICO {mso-style-name:BIGOTICO; mso-style-parent:BIGOTE; margin-top:11.35pt; margin-right:0cm; margin-bottom:5.65pt; margin-left:0cm; text-align:center; line-height:10.5pt; mso-pagination:none; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; border:none; mso-border-top-alt:solid windowtext .25pt; mso-border-bottom-alt:solid windowtext .75pt; padding:0cm; mso-padding-alt:0cm 0cm 0cm 0cm; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; color:black;} p.ENTIDAD, li.ENTIDAD, div.ENTIDAD {mso-style-name:ENTIDAD; mso-style-parent:"CUERPO TEXTO"; margin-top:8.5pt; margin-right:0cm; margin-bottom:2.85pt; margin-left:0cm; text-align:center; mso-pagination:none; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; font-size:13.0pt; font-family:Ottawa; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; mso-bidi-font-family:"Times New Roman"; color:black;} p.decreresol, li.decreresol, div.decreresol {mso-style-name:"decre\/resol"; mso-style-parent:"CUERPO TEXTO"; mso-style-next:"CUERPO TEXTO"; margin-top:5.65pt; margin-right:0cm; margin-bottom:2.85pt; margin-left:0cm; text-align:center; line-height:16.0pt; mso-pagination:none; tab-stops:center 25.5pt left 2.0cm; mso-layout-grid-align:none; text-autospace:none; border:none; mso-border-top-alt:solid windowtext .25pt; mso-border-bottom-alt:solid windowtext .75pt; padding:0cm; mso-padding-alt:0cm 0cm 0cm 0cm; font-size:9.5pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; font-variant:small-caps; color:black; letter-spacing:10.0pt; font-weight:bold;} @page Section1 {size:595.3pt 841.9pt; margin:70.85pt 57.6pt 70.85pt 57.6pt; mso-header-margin:35.4pt; mso-footer-margin:35.4pt; mso-paper-source:0;} div.Section1 {page:Section1;} -->
El Congreso de Colombia DECRETA: CAPITULO I Disposiciones Generales Artículo 1º. Objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.
CAPITULO I I Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana Artículo 3º. Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:
CAPITULO III Obligaciones de las partes Artículo 7º. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustitucione s necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y
CAPITULO IV Prohibición de garantías y depósitos Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
CAPITULO V Subarriendo y cesión del Contrato Artículo 17. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
CAPITULO VI Renta de Arrendamiento Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá e xceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.
CAPITULO VII Terminación del Contrato de Arrendamiento Artículo 21. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.
Parágrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trat a este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.
CAPITULO VIII Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces Artículo 28. Matrícula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.
CAPITULO IX Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos Artículo 32. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control y vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país.
CAPITULO X Sanciones Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes, mediante resolución motivada, por las siguientes razones:
CAPITULO XI Aspectos procesales Artículo 35. Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia. En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera que fuere la causal invocada, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.
CAPITULO XII Disposiciones finales Artículo 41. Fomento a la inversión. Con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción.