Source: http://www.faktoria.lodz.pl/faq-najczesciej-zadawane-pytania/
Timestamp: 2018-08-19 13:19:41+00:00
Document Index: 45370201

Matched Legal Cases: ['art. 661', 'art. 667', 'art. 667', 'art. 664', 'art. 682', 'art. 6851', 'art. 678', 'art. 663', 'art. 752']

Biura do wynajęcia Łódź. Nowoczesne biura do wynajęcia | Faktoria
Na co powinno się zwrócić uwagę przy wyborze biura na wynajem?
Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Umowę najmu na czas oznaczony można zawrzeć na dziesięć lat, a jeśli stroną umowy są przedsiębiorcy – na trzydzieści lat. Umowę zawartą na dłuższy okres uznaje się po upływie tych terminów za umowę na czas nieoznaczony. Wynika to z art. 661 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.
Wypowiadanie umów na czas oznaczony
Przy umowach na czas oznaczony regułą jest, że strony nie mają możliwości jej swobodnego wypowiedzenia – umowa powinna trwać tak długo, na jak długo została zawarta, chyba że obie strony zgodzą się rozwiązać ją wcześniej za porozumieniem stron. Do umowy można jednak wprowadzić postanowienie dopuszczające wypowiedzenie umowy na czas określony przed upływem okresu, na jaki została ona zawarta. Pozwala na to art. 667 § 3 K.c. Wynika z niego, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Niezależnie od tego, czy umowę zawarto na czas oznaczony, czy nieoznaczony, wynajmujący może ją wypowiedzieć, gdy najemca nie wykonuje swoich obowiązków wynikających z umowy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 K.c.).
Również najemca ma możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy (zawartej na czas nieoznaczony lub oznaczony). Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 K.c.). Jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 K.c.).
W umowie najmu warto uregulować kwestię podwyżek czynszu, np. wprowadzając możliwość corocznej podwyżki o wskaźnik inflacji. Jeśli bowiem z umowy nie wynika nic innego, to wynajmujący ma prawo dokonać podwyższenia wysokości czynszu najmu w trakcie trwania umowy w oparciu o art. 6851 K.c. Stanowi on, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Często najemcy ponoszą nakłady na dostosowanie lokalu do swoich potrzeb. Sprawy związane z ich rozliczeniem można uregulować w umowie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za ważne uznano postanowienia w umowach najmu zastrzegające, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania, oznaczające rezygnację przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów. Na najemcę będącego przedsiębiorcą można w umowie przerzucić ryzyko niezamortyzowania się w pełni poczynionych nakładów w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08).
Jeśli dotychczasowy właściciel zdecyduje się zbyć lokal osobie trzeciej w trakcie trwania umowy najmu, to nabywca stanie się nowym wynajmującym – z mocy prawa wstąpi w stosunek najmu w miejsce zbywcy (art. 678 § 1 K.c.). Oznacza to, że będzie on związany postanowieniami umowy zawartej przez zbywcę. Może jednak wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Dotyczy to także umów na czas oznaczony, które w ogóle nie przewidywały możliwości ich wcześniejszego wypowiedzenia. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę najemca jest zmuszony zwrócić lokal wcześniej, niż byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy odszkodowania.
Źródło: http://www.umowycywilnoprawne.pl/artykul,1640,5792,najem-lokali-uzytkowych-na-potrzeby-dzialalnosci-gospodarczej.html
Kto pokrwa koszty adaptacji lokalu biurowego na potrzeby firmy: najemca czy firma wynajmująca?
Kodeks cywilny dzieli wydatki na remont na wynajmowany lokal na:
nakłady drobne,
nakłady konieczne, czyli takie, bez umożliwiają prowadzenie w lokalu prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu
ulepszenia, które polegają na podniesieniu standardu lokalu.
Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Do drobnych nakładów zalicza się między innymi: naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych, niewielkie naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. O tym, jakie nakłady zaliczają się do drobnych napraw decydują okoliczności konkretnej sprawy.
W umowie najmu powinno się określić, jakie nakłady na lokal może ponosić najemca. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że bez zgody wynajmującego najemca nie bowiem dokonywać zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem lokalu.
Kolejną grupą nakładów na lokal są nakłady konieczne, uregulowane w art. 663 Kodeksu cywilnego. Chodzi tu o nakłady, które poniesienie jest potrzebne do prowadzenia w lokalu działalności, a których wykonanie obciąża wynajmującego. W takiej sytuacji najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Jeżeli najemca dokona naprawy koniecznej bez wyznaczenia wynajmującemu terminu, może dochodzić zwrotu nakładów jedynie na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i następne Kodeksu cywilnego). Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tego tytułu z wierzytelności wynajmującego z tytułu czynszu.
Ulepszenia w lokalu, czyli podniesienie jego standardu
Jeżeli najemca dokonał ulepszeń w lokalu, które podnoszą jego standard, wówczas, jeśli umowa najmu nie stanowi inaczej, wynajmujący, w może:
albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo
Najemca może założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.
Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na lokal albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu tego lokalu. Jeżeli lokal uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Źródło: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/kto-ponosi-koszty-remontu-w-lokalu-uzytkowym/4052/
Czy wynajmowane przez Państwa firmę lokale biurowe i biura są ubezpieczone?
Tak, wszystkie oferowane lokale są objęte ubezpieczeniem OC.
Jak obliczyć cenę powierzchni netto lokalu?
Czy czynsz za lokal biurowy może zostać podniesiony w trakcie trwania umowy?
Tak, czynsz jest okresowo waloryzowany, a ponadto kodeks cywilny dopuszcza możliwość podwyższenia czynszu przez wynajmującego, ale z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem.
Jest to klauzula przewidująca okresowe podwyższenie czynszu w oparciu o wysokość odpowiednich indeksów wzrostu cen