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Timestamp: 2019-02-15 18:34:37
Document Index: 86730330

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 535', '§ 549', '§ 578', '§ 535', 'Art. 13', '§ 578', '§578']

Mietvertrag München
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Der Mietvertrag ist ein entgeltlicher Überlassungsvertrag, durch den sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist dagegen verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 BGB). Durch den Mietvertrag wird ein Mietverhältnis begründet.
Das Gesetz differenziert in den Vorschriften der §§ 535 ff. BGB zwischen Mietverhältnissen über Wohnraum (§§ 549 bis 577a BGB) und Mietverhältnissen über andere Sachen (§§ 578 bis 580a BGB). Für sämtliche Mietverhältnisse gelten die allgemeinen Vorschriften (§§ 535 bis 548 BGB).
Wohnraummietverhältnisse stehen unter einem besonderen Schutz. Die Wohnung dient dem Mieter als Lebensmittelpunkt. Die Wohnung ist unverletzlich (Art. 13 GG) und verdient aus diesen Gründen spezielle soziale Schutzvorschriften (zum Beispiel Schriftform des Mietvertrages, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten, Regelungen über Betriebskosten und Mieterhöhungen, Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten, u. ä.).
Dagegen finden die Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum nur im begrenzten Umfang Anwendung für Mietverhältnisse über andere Sachen (insbesondere: Gewerberaummietverhältnisse).
Man unterscheidet vor allem folgende Mietverhältnisse:
a) Wohnraummietverhältnisse
Räume, die zu Wohnungszwecken vermietet werden unterfallen den besonderen Vorschriften des „Wohnraummietrechts“. Eine gesetzliche Definition des Begriffs Wohnraum existiert nicht. Wohnraum ist grundsätzlich jeder Raum, der zum Wohnen geeignet und bestimmt ist.
b) Geschäftsraummietverhältnisse
Werden Räume zu Geschäftszwecken vermietet bzw. angemietet, spricht man von Geschäftsraummietverhältnissen oder Gewerberaummietverhältnissen. Geschäftsräume sind also Räume, die gewerblich genutzt werden (z.B. Büros, Arztpraxen, Ladenräume, Lagerhallen, Fabrikationsstätten, etc.).
Der Inhalt der vertraglichen Regelung qualifiziert das Vertragsverhältnis als Geschäftsraummietverhältnis. Wird eine gewerbliche Nutzung vereinbart, kommt es nicht auf den tatsächlichen Gebrauch an.
Werden jedoch Wohnräume für gewerbliche Zwecke genutzt, kann darin eine verbotene Zweckentfremdung liegen. Insbesondere in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (z.B. München oder Berlin), hat der Gesetzgeber bestimmt, dass Wohnraum nur mit besonderer Genehmigung einer öffentlichen Vollzugsbehörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Wohnraum wird dann zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte beziehungsweise den Verfügungsberechtigten und/oder die Mieterin beziehungsweise den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt wird.
Sollten die Räumlichkeiten aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften (z.B. auf Grund des Zweckentfremdungsverbots) nicht zum vertraglich vereinbarten gewerblichen Zweck genutzt werden können, hat dies keinen Einfluss auf den Charakter des Mietverhältnisses als Geschäftsraummietverhältnis, sondern stellt allenfalls einen Mangel der Mietsache dar.
Für Geschäftsraummietverhältnisse gelten vereinzelt auch die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse, aber nur sehr begrenzt (§ 578 Abs. 2 BGB).
c) Mietverhältnisse über weitere Räume
Auch sonstige Räume, die weder Wohnräume noch Geschäftsräume darstellen, können Gegenstand eines Mietvertrages sein. Hauptanwendungsfall ist der (isolierte) Garagen- oder Stellplatzmietvertrag.
Auch für diese Mietverträge gelten die besonderen Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse nur sehr vereinzelt (§578 Abs. 2 BGB).
d) Mietverhältnisse über Grundstücke
Grundstück ist eine Bodenfläche, die im Grundbuch als selbstständiges Grundstück eingetragen ist. Nur wenn die vermietete Fläche keine zu wohnzwecken oder zu gewerblichen Zwecken vermieteten Räume umfasst, handelt es sich um einen Grundstücksmietvertrag (zum Beispiel Abstellflächen, Gärten, Äcker, Waldgebiete, Lagerplätze).
e) Mischmietverhältnisse
Mietverhältnisse, die nur teilweise zum Wohnen, teilweise aber auch für gewerbliche oder andere Zwecke benutzt werden, bezeichnet man als Mischmietverhältnisse. Unerheblich ist dabei, ob die jeweiligen Bereiche innerhalb der Mietsache räumlich voneinander getrennt sind.
Besonders praxisrelevant ist die Frage, welche Vorschriften auf Mischmietverhältnisse Anwendung finden. Sollte nämlich auf Mischmietverhältnisse nur Geschäftsraummietrecht Anwendung finden, würden die Vielzahl der sozialen Schutzbestimmungen des Wohnraummietrechts außen vor bleiben. Ordnet man das Mischmietverhältnis dagegen dem Wohnraummietrecht zu, wäre der Mieter ausreichend geschützt.
Welche Vorschriften Anwendung finden, beurteilt sich zunächst anhand der Vertragsgestaltung. Der Nutzungszweck kann ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart werden. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, ist der maßgebliche Wille der Vertragsparteien im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln. Hierbei kommt es entscheidend darauf an, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Bestehen hiernach immer noch Zweifel, ist Wohnraummietrecht anzuwenden.
f) Genossenschaftswohnungen
Die zwischen Wohnungsgenossenschaften und Wohnnutzern geschlossenen Verträge werden häufig nicht als Mietverträge, sondern als Dauernutzungsverträge gekennzeichnet. Auf diese Verträge werden die wohnraummietrechtlichen Vorschriften angewendet.
Wird ein Mitglied wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen, darf die von ihm genutzte Wohnung grundsätzlich gekündigt werden, wenn sie für ein anderes Mitglied benötigt wird.
g) Pacht
Die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht richtet sich danach, ob nur die Besitzverschaffung an den Räumen (dann Miete) oder darüber hinaus auch ein Fruchtgenuss eingeräumt wird (dann Pacht).
h) Leihe
Der Leihe fehlt im Gegensatz zur Miete die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung
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