Source: https://notarcomitato.com/murnau-am-staffelsee-2014-1-dott-giulio-tremonti/
Timestamp: 2020-07-02 05:14:11
Document Index: 6231902

Matched Legal Cases: ['Art. 10', 'Art. 57', 'Art. 54', 'Art. 9', 'Art. 2643', 'Art. 6', 'Art. 11', 'Art. 3', 'Art. 2', 'Art. 5', 'Art. 2674', 'Art. 2674', 'Art. 3', 'Art. 5', 'Art. 3', 'Art. 57', 'Art. 11', 'Art. 29', 'Art. 57', 'Art. 42', 'Art. 2669', 'Art.6', 'Art. 10', 'Art. 3', 'Art. 16', 'Art. 1', 'Art. 10', 'Art.1', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 2', 'Art. 69', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 1', 'Art. 15', 'Art.17', 'Art.18', 'Art. 13', 'Art. 1', 'Art. 52', 'Art.15', 'Art.20', 'Art. 67', 'Art. 68', 'Art. 1']

(Murnau am Staffelsee 2014/1) Dott. Giulio Tremonti - Notarcomitato
34. TAGUNG des NOTARCOMITATO
Murnau am Staffelsee, 24. – 25.Oktober 2014
Besteuerung des Wohnungserwerbes:
Rolle und Verantwortung des Notars in ITALIEN
Dott. Giulio Tremonti, Notar in Tolmezzo (Friuli Venezia Giulia)
Dieses Referat widmet sich den steuerrechtlichen Aspekten der Immobilienübertragung (Wohnimmobilie) im Hinblick auf Aufgaben und Verpflichtungen im Rahmen der Notarstätigkeit, insbesondere hinsichtlich Kauf- und Schenkungsverträgen. Dabei werden andere – oft in diesem Zusammenhang auftretende – Sachverhalte nur in groben Zügen analysiert, wie z.B. Vorvertrag, Löschungs- bzw. Freistellungsverfahren von Pfandsicherheiten oder Kreditverträgen mit Hypothekarbesicherung.
Ergänzend wurde eine schematische Darstellung der steuerlichen Verpflichtungen von verschiedenen Sachverhalten mit gleicher Bemessungsgrundlage (€ 200.000,-) beigelegt. Um die steuerliche Belastung dieser Geschäfte realistisch zu präsentieren, wurden neben dem Kauf- bzw. Verkehrswert der Immobilie auch Katasterwerte berücksichtigt, wobei hier ein aus der Praxis entnommener, realistischer Wert von € 70.000,- (für Hauptwohnung) bzw. von € 77.000,- (für andere Immobilien) herangezogen wurde. Im Hinblick auf die Kreditverträge zur Finanzierung von Wohnraumerwerb wurde eine Finanzierung (Kredit) von € 200.000,–bei Hypothekargarantie (Sicherung) von € 400.000,- als Beispielwert angenommen.
Bei Kauf und Eigentumsübertragung von Wohnimmobilien sind in Italien die wichtigsten Steuern und Abgaben: imposta di registro (Registrierungs-/Eintragungssteuer), imposta sul valore aggiunto / IVA (Mehrwertsteuer), imposta sulle successioni e donazioni (Erbschafts- und Nachlasssteuer), imposta ipotecaria (Hypothekarsteuer) und imposta catastale (Katastersteuer). Diese wurden in der tabellarischen Zusammenfassung berücksichtigt und exemplarisch berechnet. Nicht im Detail werden dagegen Abgaben und Gebühren, wie z.B. tassa ipotecaria, tassa catastale (1) oder Stempelgebühren behandelt, welche unwesentliche Belastungen bei Immobilienübertragungen darstellen. Ebenso werden die steuerlichen Aspekte der Kreditverträge mit Hypothekarbesicherung zur Finanzierung von Wohnraumerwerb nur zusammenfassend dargestellt.
Behandelt wird hier nur die Übertragung von vollem Eigentum, nicht aber Sondersachverhalte, wie z.B. Übertragung von „nuda proprietà“ (bloßes Eigentum) oder Bestellung von dinglichen Rechten (wie Nutznießung oder Wohnrecht).
Die Ausführungen beziehen sich auf das für Italien grundsätzlich geltende System der „trascrizione“ bzw. „conservatoria“ (Immobilienregister), während für die Übertragung von Immobilien in Gebieten, in denen noch das Grundbuchssystem (libro fondiario / regime tavolare) herrscht, nur besondere Aspekte hervorgehoben werden.
Nach einer allgemeinen Darstellung der steuerlichen Pflichten im Zusammenhang mit der Mitwirkung des Notars bzw. seiner diesbezüglichen Haftung werden die einzelnen Steuerpflichten und ihre Berechnung wie auch die diesbezügliche Rolle des Notars präsentiert. Ein kurzer Exkurs über die Funktion des Notars als „steuerlicher Berater“ (consulente fiscale) wird das Referat abschließen.
(1) Grundsätzlich (nach der Lehre) definiert die Bezeichnung „tassa“ eine Abgabe im Zusammenhang mit Leistungen, die vom Staat zugunsten des Bürgers (auf Antrag) erbracht werden; eine „imposta“ dagegen die steuerliche Belastung von Rechtsgeschäften mit wirtschaftlichem Wert (Entgelt, Gewinn usw.) von privaten Rechtsträgern. Fixe Gebühren werden dagegen oft als „diritti“ bezeichnet. Leider bestehen sehr oft Abweichungen in der Nomenklatur. Insofern sind sowohl die „imposta di registro“ als auch die „imposta ipotecaria“ und die „imposta catastale“ eigentlich „tasse„, da auch hier die Leistung im Zusammenhang mit einer Verwaltungshandlung steht.
Aufgaben des Notars (in steuerrechtlicher Hinsicht)
Unter den Aufgaben des Notars – bei Eigentumsübertragung an einer Wohnimmobilie (bzw. grundsätzlich bei Immobilienübertragung)- sind drei Haupthandlungen mit steuerrechtlichen Folgen:
– registrazione / Erfassung;
– trascrizione nei registri immobiliari / Eintragung in die Immobilienregister;
– voltura catastale / katastermäßige Übertragung
Diese Handlungen, aber insbesondere die Eintragung, haben selbstverständlich wichtige zivilrechtliche Wirkungen, sie werden hier aber vorwiegend in ihren steuerrechtlichen Aspekten im Zusammenhang mit der Mitwirkung des beurkundenden Notars auf das Rechtsgeschäft analysiert.
Registrazione / Erfassung
Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen im „Testo Unico di registro“ (D.P.R. Nr. 131 vom 26. April 1986 über die Erfassung und Eintragung von Verträgen und die damit verbundenen steuerlichen Verpflichtungen) „sind […] die Notare verpflichtet, die Erfassung […] aller von Ihnen verfassten, beurkundeten oder beglaubigten Akten zu beantragen“ (Art. 10 lit. b). Das Gesetz bestimmt weiters, dass der Notar, der ein Rechtsgeschäft beurkundet oder dessen Urkunde beglaubigt hat, mit den Vertragsparteien als Gesamtschuldner (solidarisch) für die Entrichtung der Registersteuer haftet (Art. 57, Abs.1). Der Notar ist verpflichtet, diese Steuer zum Zeitpunkt der Vorlage der Erfassung/des Eintragungsantrages zu entrichten (Art. 54 Abs. 1).
Zurzeit beträgt die Frist für die Erfassung (Eintragung) von Notariatsakten 30 Tage ab dem Datum der Beurkundung oder der letzten notariellen Beglaubigung.
Dies erfolgt bei der „Agenzia delle Entrate“ (Finanzamt). Zuständig für die Eintragung von notariellen Urkunden (atti pubblici) und Privatverträgen mit notarieller Beglaubigung (scritture private autenticate) ist jenes Finanzamt, das örtlich „für das Gebiet des Sitzes der antragspflichtigen Urkundsbeamten“ zuständig ist (Art. 9). Der Notar wird daher die Eintragung beim für seinen Sprengel zuständigen Finanzamt beantragen.
Eintragung und Übertragung
Eintragung und katasterkonforme Übertragung sind 2 Prozeduren, die – obgleich sie einige Berührungspunkte aufweisen – voneinander unabhängig zu erfüllen sind.
Die Eintragung erfolgt am Schalter der Registerbehörde („Ufficio del Servizio di Pubblicità immobiliare“, vormals „Conservatoria dei Registri Immobiliari“) des Sprengels bzw. Bezirks, in dem die betroffene Immobilie liegt, damit die Publizität der Eigentumsübertragung gewährleistet wird (rechtliche Wirkung gegenüber Dritten). Ob seiner wesentlichen zivilrechtlichen Rolle und Bedeutung folgt dieses Verfahren sehr strikten Regeln (siehe Codice Civile, Art. 2643 ff.), die unter anderem bestimmen, dass der beurkundende bzw. der die Urkunde beglaubigende Notar nicht nur zur Eintragung verpflichtet ist, sondern dafür „Sorge tragen muss, dass die Eintragung unverzüglich erfolgt, bei sonstiger persönlicher Haftung im Falle von Schäden, die aufgrund der verspäteten Eintragung entstehen können (…)“.
Die Eigentumsübertragung dient zur Aktualisierung der Informationen im Kataster (Catasto Fabbricati/Immobilienkataster und Catasto Terreni/Liegenschaftskataster) in jener Gemeinde, in der die Immobilien liegen; diese Eintragung hat im Wesentlichen eine steuerliche Funktion, indem der Kataster zur „anagrafe tributaria“ (steuerlichen Erfassung) des Immobilienvermögens dient.
Beide Verfahren – Eintragung und Eigentumsübertragung – sind erforderliche Voraussetzung für die Anwendung und Auferlegung indirekter Steuerpflichten.
Die Eintragung ist hypothekensteuerpflichtig, die Eigentumsübertragung ist katastersteuerpflichtig.
Beide Steuern werden durch ein Einheitsgesetz geregelt (Testo Unico – Decreto Legislativo/D.Lgs. Nr. 347 vom 31. Oktober 1990), das auch die genauen Verpflichtungen des Notars hinsichtlich der Form und der Schritte beider Verfahren bestimmt.
Gemäß Art. 6 Abs. 1 muss der „Notar, welcher die eintragungspflichtige Urkunde verfasst oder beglaubigt hat, [..] den Antrag für die formelle Eintragung binnen 30 Tagen ab Datum der Urkunde vorlegen“.
Hinsichtlich Steuerschuldnern für die imposta catastale und imposta ipotecaria zählt das Gesetz (Art. 11) die „pubblici ufficiali“ (beurkundende Amtspersonen) – also in erste Linie die Notare – zu den Zahlungspflichtigen, welche als gesamtschuldnerisch haftbar (zusammen mit den Vertragsparteien) für die Registerabgabe (imposta di registro) hinsichtlich der eintragungspflichtigen Rechtsgeschäfte gelten.
Für alle Rechtsgeschäfte mit Immobilienübertragung ist die für die Erfassung der Urkunde zuständige Agenzia delle Entrate (Finanzamt) auch für die Vorschreibung/Einhebung der Hypothekarsteuer und Katastersteuer zuständig.
Ein praktisches Beispiel: Ein Notar mit Sitz in der Gemeinde Udine beurkundet den Kauf einer Wohnung, die in der Gemeinde Verona liegt. Den Antrag für die Erfassung muss er dann beim Finanzamt in Udine einbringen (Gemeinde, in der der Notar seinen Sitz hat) und ebenso ist dieselbe Agenzia delle Entrate in Udine für Hypothekar- und Katastersteuer zuständig, obwohl die Eintragung beim Immobilienregister in Verona und die Eigentumsübertragung beim Kataster in Verona durchgeführt werden.
Auf der Ebene der Verwaltungsorganisation sind die Immobilienregister und Kataster „Unterbehörden“ der Finanzbehörde, sie gehören allerdings zu einer anderen „Abteilung“ (genannt Dipartimento del Territorio) als jene Behörde, die für die Urkundenerfassung zuständig ist.
Wenn die Parteien, die einen Kaufvertragsabschluss anstreben, sich vorab durch einen Vorvertrag in Form der notariellen Urkunde (anstatt des üblichen Privatabkommens) gegenseitig verpflichten, so ist der beurkundende Notar ebenso verpflichtet, auch diese Urkunde zu erfassen und eintragen zu lassen. Lediglich die Eigentumsübertragung kommt noch nicht zur Anwendung, da ein Vorvertrag noch keinen Eigentumsübergang bewirkt.
Nicht selten ist die zum Verkauf gebotene Wohnimmobile bereits mit Hypotheken belastet – als Sicherung für eine Drittfinanzierung zu Gunsten des (nunmehrigen) Verkäufers beim vorangegangenen Erwerb. Wenn die Vertragsparteien keine Übernahme der Rückzahlung des Kredits (Drittfinanzierung) als Gesamt- oder Teilzahlung des Kaufpreises vereinbart haben, dann bestrebt (oder verlangt) der Käufer eine Freistellung dieser Belastung vor Vertragsunterfertigung. Es kann daher sein, dass beim Notar auch ein Mitarbeiter des Kreditgebers beim Kaufvertragsabschluss präsent ist, damit er den Betrag zur Tilgung des Kredites erhält (bzw. den Erhalt bestätigt) und – Zug um Zug – die Pfandauflassungsurkunde unterzeichnet (oder einen Pfandauflassungsbrief notariell beglaubigen lässt).
Beabsichtigt der Käufer den Kaufpreis mit Hilfe von Fremdfinanzierung zu decken und hat er diesbezüglich mit einem Kreditinstitut bereits Vereinbarungen getroffen, so wird üblicherweise zusammen mit dem Kaufvertrag auch der Kreditvertrag mit Hypothekarbesicherung als Notariatsurkunde (oder mit notarieller Beglaubigung) unterfertigt. Damit kann die vereinbarte Finanzierung fließen und der Kredit wird durch Hypothekarbelastung auf der erworbenen Wohnung besichert. In diesem Fall wird der Notar auch für die Verfahrensschritte für den Hypothekenvertrag Sorge tragen, insbesondere ist er für die Eintragung der Pfandrechte zu Gunsten des Kreditgebers in die Immobilienregister zuständig.
Steuerschuldner und Zahlungserfüllung – Das „Modello unico informatico”
Wie erfolgt in der Praxis die formelle Erfassung, Eintragung und Eigentumsübertragung in die Register bzw. wie funktioniert in Italien die Zahlungserfüllung für die entsprechenden Abgaben? Hier kommt das so genannte „modello unico informatico“ (EDV-Einheitsformular) zur Anwendung, welches durch D.Lgs. Nr. 463 vom 18. Dezember 1997 eingeführt und sukzessiv in die Praxis übernommen wurde, sodass es heute als Standardverfahren auf dem gesamten italienischen Gebiet gilt.
Dabei übermittelt der Notar dem für ihn zuständigen Finanzamt – mittels eigener Software – das „EDV-Einheitsformular“ mit allen Eintragungsanträgen (hinsichtlich Kaufurkunde, Immobilienregister, Eigentum, event. Hypothek) samt „der gesamten, erforderlichen Dokumentation“ (gem. Art. 3bis, Abs. 2 D.Lgs. Nr. 463). Unter die „erforderliche Dokumentation“ fallen z.B. Kopien erteilter Vollmachten (wenn in den Urkunden darauf hingewiesen), oder Sterbeurkunden und Publizitätsbestätigungen für Testamente oder Erbschaftsverzichtserklärungen.
Die Zusendung des EDV-Einheitsformulars hat nicht nur diese „Zusatzdokumentation“, sondern auch eine Kopie (copia conforme) des Notariatsaktes oder der vom Notar beglaubigten Urkunde zu beinhalten (Art. 2 D.P.R. Nr. 308 vom 18. August 2000).
Das EDV-Formular muss binnen 30 Tagen ab Unterfertigung des Vertrages (Art. 5 D.P.R. Nr. 308 vom 18. August 2000) übermittelt werden.
Sobald das zuständige Finanzamt diese Mitteilung erhält, sendet es dem Notar eine entsprechende „EDV-Bestätigung“ mit den essentiellen Daten des Verfahrens.
Im für die Vertragsimmobilien örtlich zuständigen Immobilienregister wird die Urkunde (bzw. das Rechtsgeschäft) erst nach Überprüfung der formellen Erfordernisse (Antrag und Titel bzw. Urkunde) erfasst. Bei positiver Überprüfung, erfolgt die Erfassung zum selben Datum der telematischen Zusendung (wenn diese bis 12.30 Uhr erfolgte) oder zum darauffolgenden Arbeitstag (wenn die Zusendung nach 12.30 eingelangt ist). Findet das Amt Unstimmigkeiten oder vermutet es Mängel, ergeben sich 2 Alternativen:
bei leichten Mängeln fordert das Amt den Notar auf, für entsprechende Berichtigung, Verbesserung oder Ergänzung zu sorgen und das berichtigte Formular/den Antrag erneut telematisch zu versenden. Kommt der Notar dieser Aufforderung nicht nach, muss das Amt TROTZDEM die Eintragung durchführen.
bei gravierenden Mängeln wird die Ablehnung des Antrages protokolliert (Art. 2674 Codice Civile) oder die Eintragung erfolgt nur mit Vorbehalt (trascrizione con riserva gem. Art. 2674bis Codice Civile).
Dieses Verfahren gilt allerdings nicht bei Rechtsgeschäften für Immobilien in den Gemeinden, in denen noch das Grundbuchssystem (Königliches Dekret Nr. 499 vom 28. März 1929) angewendet wird, d.h. in Trentino-Alto Adige, in den Provinzen Triest und Görz, in einigen Gemeinden der Provinzen Udine, Belluno, Vicenza und Brescia. In diesen Gebieten unterliegen die Urkunden der Pflicht der grundbücherlichen Eintragung (intavolazione): Die Eigentumsübertragung der Immobilien erfolgt aufgrund eines Beschlusses (decreto tavolare) des Grundbuchsrichters (eventuell des bevollmächtigten/delegierten „Conservatore“) nach klassischem schriftlichen Antrag (domanda tavolare) des beurkundenden oder beglaubigenden Notars, mit Beilegung einer (papierernen) Abschrift der Urkunden.
Wo die Grundbuchsordnung herrscht, wird das EDV-Einheitsformular nur für die Erledigung funktioneller Formalitäten zur Eintragung und Eigentumsübertragung und nicht zur Erlangung der kundgebenden Rechtswirkung angewendet (Publizität, Art. 3ter, Abs. 4, D.Lgs. Nr. 463 vom 18. Dezember 1997).
Wenn das Finanzamt das EDV-Formular an das zuständige Katasteramt übermittelt hat, wird von diesem aber automatisch die Eigentumsübertragung registriert (Art. 5 D.P.R. Nr. 308 vom 18. August 2000). Ebenfalls geschieht das auch für die Registrierung von Immobilien (Gebäuden), die in Grundbuchsgebieten liegen.
Somit kann man sagen, dass – mit wenigen Ausnahmen für die Grundbuchsgebiete – der Notar alle formellen Verfahren und Prozeduren für die notwendige Erfassung, Eintragung und Eigentumsübertragung mittels eines einzigen EDV-Formulars erledigen kann, während davor die 3 Verfahren gesondert durchzuführen waren.
Die Einführung des elektronischen Verfahrens stellt eine Revolution für die Notare dar, nicht nur hinsichtlich der Vorlage der Anträge und Dokumente an (vormals unterschiedliche) Ämter und Behörden, sondern auch in Bezug auf die Zahlungserfüllung der unterschiedlichen Steuern und Abgaben: Im elektronischen Formular erklärt der Notar auch die von ihm geführte Selbstberechnung und gibt die Bankverbindung des Notars bekannt, von dem die Abbuchung – für welche er Sorge trägt – erfolgen wird. Wir bringen in Erinnerung, dass in Italien der Notar der einzige Zahlungsberechtigte und -pflichtige für die – aufgrund der von ihm beurkundeten Rechtsgeschäfte – anfallenden Abgaben ist. Überprüft werden die korrekte Berechnung und die ordnungsgemäße Leistung der Zahlung durch das für den Notar örtlich zuständige Finanzamt. Sollte aus dieser Überprüfung die Notwendigkeit einer Zusatzzahlung hervorgehen, übermittelt das Finanzamt dem Notar eine Zahlungsaufforderung binnen 60 Tagen ab der Zusendung des EDV-Formulars, der der Notar binnen 15 Tagen Folge leisten muss. Bei Nichtzahlung oder verspäteter Zahlung fallen die Verzugszinsen an und eine Verwaltungsstrafe wird verhängt. (Art. 3ter D.Lgs. Nr. 463 vom 18. Dezember 1997).
Das telematische Verfahren ist inzwischen das einzige von der Gesetzesordnung vorgesehene Instrument zur Durchführung der Formalitäten für alle Notariatsurkunden in Zusammenhang mit Verfügungsgeschäften über Immobilien. Angewendet wird es daher nicht nur für die Übertragung von Immobilien, sondern auch für notariell beurkundete Vorverträge, für Kreditverträge mit Hypothekarbesicherung und für Pfandauflassungsverträge (oder Pfandfreistellung). Nicht dem Notar obliegt die Zahlung der eventuellen Mehrwertsteuer, die zu Lasten des verkaufenden Unternehmens geht (und später auf die Käufer in der Kaufrechnung umgewälzt wird).
Ebenso obliegt die Zahlung der sog. Ersatzsteuer (imposta sostitutiva), der die Bankkreditverträge unterliegen, nicht dem Notar. Dazu später im Detail.
Haftung des Notars hinsichtlich der Steuerleistung/Zahlung
Wie bereits oben erwähnt, haftet der beurkundende bzw. beglaubigende Notar – gemäß den Registerbestimmungen – gesamtschuldnerisch mit den Vertragsparteien für die Zahlung der Registerabgabe (Art. 57, Abs. 1, D.P.R. Nr. 131 vom 26. April 1986). Ebenso bestimmt der Testo Unico über Hypothekar- und Katastersteuer, dass der beurkundende bzw. beglaubigende Notar gesamtschuldnerisch haftet, zusammen mit den durch die Hypotheks- oder Eigentumsübertragung Begünstigten (Art. 11 D.Lgs. Nr. 347 vom 31. Oktober 1990).
Ersichtlich ist, wie das Gesetz den Notar – in seiner Funktion als Amtsperson im Dienste des Staates – nicht nur zur rechtzeitigen Beantragung der erforderlichen Behördenhandlungen (registermäßige Erfassung, Eintragung und Eigentumsübertragung) hinsichtlich der von ihm beurkundeten oder beglaubigten Akte verpflichtet, sondern ihn auch in die Haftung (solidarisch mit den Vertragsparteien) für die Leistung der anfallenden Abgaben und Steuern nimmt.
Mit anderen Worten wird der Notar als Quasi-Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt (also gegenüber dem Staate) betrachtet. Er ist zwar nicht im engeren Sinn steuerpflichtig (hauptsächlich liegt die Zahlungspflicht bei den Vertragsparteien), wohl aber zahlungspflichtig für die – im Zusammenhang mit all den von ihm beurkundeten oder beglaubigten Rechtsgeschäften – anfallenden Abgaben. Und seit der Einführung des EDV-Formulars gilt der Notar praktisch als einzig Zahlungsberechtigter für Steuern und Abgaben beim Finanzamt, d.h. die Vertragsparteien haben keine Möglichkeit, selbst die Zahlung zu leisten.
Gerade wegen dieser steuerrechtlichen Haftungspflicht sieht die Notariatsordnung vor, dass „der Notar den Auftrag ablehnen kann, sofern die Vertragsparteien nicht vorab bei ihm jene Beträge hinterlegen, die für die Leistung der aufgrund des Rechtsgeschäfts anfallenden Steuern und Abgaben notwendig sind“ (Art. 29 Gesetz Nr. 89 vom 16. Februar 1913).
Allerdings wird die Haftungspflicht des Notars sofort und unwiderruflich wirksam, sobald das Rechtsgeschäft von ihm beurkundet oder die Urkunde beglaubigt wird. Das bedeutet, dass der Notar sich nicht mehr seiner formalen Pflichten (in erster Linie Eintragung bzw. Registrierung) bzw. seinen Zahlungspflichten entziehen kann, auch wenn er keine vorsorgliche Vorauszahlung von seinen Klienten erhalten hat.
Diese solidarische Haftung des Notars mit den Vertragsparteien bezieht sich allerdings lediglich auf die „Hauptsteuer“ und nicht auf Ergänzungs- oder Zusatzsteuern (Art. 57, Abs. 2, D.P.R. Nr. 131 vom 26. April 1986). Das Registergesetz definiert diese 3 Tatbestände: „Hauptsteuer bezeichnet jene Abgabe, die zur Zeit der Registrierung bzw. vom Amt wegen Berichtigung der Selbstberechnung im telematischen Formular auferlegt wird; Zusatzsteuer ist jene Abgabe, die aufgrund von behördlichen Fehlern nachberechnet werden muss; Ergänzungsteuern sind alle anderen“ (Art. 42, Abs. 1, D.P.R. Nr. 131 vom 26. April 1986).
Somit erstreckt sich die solidarische Haftung des Notars „lediglich“ auf Registrierungsabgaben, Hypothekar- und Katastersteuer, die er selbst im Rahmen der Selbstberechnung ermittelt und mittels EDV-Formular erklärt hat bzw. eventuelle Berichtigungsbeträge, die nach der ersten Überprüfung des Antrages vom Finanzamt binnen 60 Tagen mittels Zahlungsaufforderung gefordert werden.
Nicht in dieser Haftung erfasst sind alle ergänzenden oder zusätzlichen Zahlungen, die das Finanzamt insbesondere im Rahmen der Wertüberprüfung der übertragenen Immobilien festlegen sollte, oder die wegen berichtigter Bemessungsgrundlage neu errechnet werden. Mit diesen Zahlungsaufforderungen kann sich das Finanzamt nur an die Vertragsparteien, nicht aber an den Notar wenden.
Keine Haftung trifft den Notar hinsichtlich der Leistung der Mehrwertsteuer, falls diese aufgrund der von ihm beurkundeten Rechtsgeschäfte fällig / anwendbar ist. Diese geht zu Lasten des Unternehmens, das als Verkäufer an dem Rechtsgeschäft mitwirkt.
Ähnliches gilt auch für die so genannte Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) im Zusammenhang mit Kreditverträgen, die mittels notarieller Beurkundung abgeschlossen werden: Diese Zahlung geht zu Lasten des finanzierungsgewährenden Kreditinstituts.
Kann/darf ein Rechtsgeschäft auch vor der Steuererfüllung eingetragen werden?
In der Vergangenheit suchte der Notar üblicherweise zuerst den Weg zum Immobilienregister, bevor er die Erfassung der Urkunde beantragte, d.h. bevor die Abgaben und Steuern über die Eigentumsübertragung fällig wurden. Damit konnte man eine sofortige Sicherstellung der erworbenen Eigentumsrechte und infolge ihrer Wirksamkeit gegenüber Dritten gewährleisten.
Diese Praxis war und ist eigentlich noch immer vorgesehen gemäß der Bestimmung in Art. 2669 Codice Civile („Eintragungen [in das Immobilienregister] können auch vor der Zahlung der Erfassungsabgabe für die Urkunde, die die Eintragungspflicht auslöst, beantragt werden“).
Allerdings wurde der konkrete Anwendungsbereich dieser – noch gültigen – Bestimmung durch die Einführung des telematischen Verfahrens ziemlich reduziert, weil die neuen Bestimmungen den Notar zur gleichzeitigen Erledigung aller Formalitäten für die Erfassung und Eintragung verpflichten, somit auch die Erfüllung der Abgabepflichten.
Wenn heute ein Notar einen Antrag für die Eintragung in das Immobilienregister eines von ihm beurkundeten Rechtsgeschäftes ohne Bestätigung der Urkundenerfassung vorlegen würde, könnte die Behörde ohnehin die Eintragung nicht durchführen, da die fehlende Leistung der Erfassungsabgabe zur Zurückweisung des Antrag führt (Art.6, Abs. 2, D.P.R. Nr. 308 vom 18. August 2000).
Das gerade Angeführte gilt nicht in den Gemeinden mit Grundbuchssystem („regime tavolare“ – Königliches Dekret Nr. 499 vom 28. März 1929). Tatsächlich wird das EDV-Einheitsformular nur für die Erledigung funktioneller Formalitäten zur Eintragung und Eigentumsübertragung angewendet und erfüllt nicht die notwendigen Kriterien für eine wirksame Publizität.
Somit ist es in den Gemeinden mit Grundbuchsystem heute noch bei Immobilienübertragung möglich, zuerst eine Eintragung beim Grundbuchsgericht VOR der Erfassung des Rechtsgeschäfts (Urkunde) zu beantragen, d.h. vor einer Erfüllung der Steuerzahlung. Ähnliches gilt natürlich auch für notariell beurkundete Vorverträge und für Kreditverträge (zur Finanzierung von Wohnraumerwerb) gesichert durch Pfandrecht (Hypothek).
Das System der telematischen Erklärung und Erledigung hat als grundlegende Voraussetzung die Redlichkeit und Vertrauenswürdigkeit des Notars (Amtsperson) gegenüber dem Rechtssystem, dem er – als quasi „beliehene Verwaltungsbehörde“ – angehört. Daher scheint es hier nicht zielführend, jene (seltenen) Sachverhalte zu präsentieren, die auf Unredlichkeit bzw. Fahrlässigkeit des Notars beruhen (z.B. wenn der Notar telematisch ein Verfahren einleitet und wissentlich ein mit der Abgabe zu belastendes Konto angibt, das keine ausreichenden Mittel beinhaltet).
Art der Steuern und Abgaben und ihre Berechnung
Vier wesentliche Sachverhalte im Zusammenhang mit Immobilienübertragung werden hier präsentiert, die eine Steuerpflicht bewirken: Kaufverträge (I), Schenkungen (II), Immobilienkauf mit Drittfinanzierung (III) und Kreditverträge mit Hypothekarbesicherung (IV).
Der Immobilienerwerb(Wohnhaus) unterliegt unterschiedlichen Steuerpflichten, abhängig davon, ob es auch mehrwertsteuerpflichtig ist oder nicht.
MWSt/USt-pflichtige Rechtsgeschäfte
Gemäß D.P.R. Nr. 633 vom 26. Oktober 1972 (sog. “Legge IVA”) gelten als IVA-pflichtig die Veräußerung von Wohnimmobilien (Neubau oder nach Um/Restrukturierung) seitens des Bauträgers (Unternehmer!), wenn der Abschluss der entsprechenden Arbeiten nicht länger als 5 Jahre vor dem Kaufvertrag liegt (Art. 10, Abs. 1, Z. 8bis, Legge IVA).
Eine Um/Restrukturierung liegt aber NICHT vor, wenn die Bauarbeiten im Rahmen von „außerordentlicher Instandhaltung“ des Gebäudes stattfanden. Die IVA-Bestimmungen verweisen ausdrücklich auf die Definitionen der Bau- und städtebaulichen Normen (Testo Unico /Baugesetz D.P.R. Nr. 380 vom 6. Juni 2001), d.h. „restauro e risanamento conservativo“ (bestandserhaltende Sanierung), „ristrutturazione edilizia“ (Umbau) und „ristrutturazione urbanistica“ (Umbau mit Auswirkung im städtebaulichen Kontext) (Art. 3, Abs. 1, lit. c), d), f).
Die allgemeine Auffassung erkennt als „Abschluss der Arbeiten“ nicht den Tag, an dem die Arbeiten tatsächlich abgeschlossen wurden, sondern jenen, an welchem der Bauunternehmer in der Gemeindebehörde die vorzulegende „Erklärung über den Arbeitsabschluss“ vermerkt hat.
Ist die 5-Jahres-Frist bereits verstrichen, dann kann der Unternehmer/Verkäufer trotzdem auf ein IVA-pflichtiges Geschäft/einen Vertrag optieren, dies muss aber ausdrücklich im Kaufvertrag vermerkt werden (und der Käufer hat kein Widerspruchsrecht).
Den MWSt-Betrag (IVA) hat der Käufer direkt dem Verkäufer zusammen mit dem Kaufpreis zu entrichten, der Notar hat hier keine Mitwirkung bzw. übernimmt keine steuerliche Haftung.
Der anzuwendende Steuersatz (aliquota IVA) hängt von 2 Arten von Kriterien ab: Merkmale der Wohneinheit und persönliche Eigenschaften des Käufers.
Bei „Standard-Wohneinheiten“ kommen reduzierte Steuersätze zur Anwendung, und zwar 4% bei „prima casa“ (d.h. Erstwohnungsbeschaffung[1]), sonst 10%. Bei „Luxus-Wohneinheiten“ wird der IVA-Standardsatz, derzeit 22%, angewendet (Art. 16, Abs. 1, D.P.R. Nr. 633 vom 26. Oktober 1972), und zwar auch im Fall von Erstwohnungsbeschaffung. Die „Luxus-Wohneinheit“ wird nach den Kriterien gemäß Dekret des Ministero dei Lavori Pubblici vom 2. August 1969 definiert, wobei der Hauptparameter sicher die Wohnfläche der Einheit ist.
Hinsichtlich der „persönlichen Eigenschaften“ des Käufers weist das IVA-Gesetz ausdrücklich auf die Bestimmungen des Register-Gesetzes hin (Anmerkung II-bis zum Art. 1 im Ersten Abschnitt der Tariftabelle, Anlage zum D.P.R. Nr. 131 vom 26. April 1986), die später erläutert werden.
Unterliegt das Rechtsgeschäft (Kauf) den IVA-Bestimmungen, dann werden die Register-, Hypothekar- und Katastersteuer als Pauschalsatz mit einem Betrag von je € 200,00 auferlegt.
IVA-Befreiung
Eine IVA-Befreiung gilt für alle Kaufverträge zwischen Privaten bzw. nicht gewerbetreibenden Rechtspersonen bei Veräußerung von Immobilien, die älter als 5 Jahre sind oder die vor mehr als 5 Jahren ab Kaufdatum umstrukturiert wurden oder für jene Immobilien, bei dessen letztmaligem Erwerb der Anspruch auf IVA-Option nicht ausgeübt wurde.
Bei diesen Sachverhalten der IVA-befreiten Rechtsgeschäfte wird die Registrierungssteuer aliquot angewendet.
Die steuerlichen Bestimmungen hinsichtlich Aliquot-Anwendung der Registrierungssteuer haben sich seit 1. Januar 2014 wesentlich geändert, durch das Inkrafttreten der Gesetzesnovelle über entgeltliche Immobilienübertragung (Art. 10 D.Lgs. Nr. 23 vom 14. März 2011).
Die Neuerung (Art.1 im Abschnitt der Tariftabelle, Anlage zum D.P.R. Nr. 131 vom 26. April 1986) sieht für die Veräußerung von Wohneinheiten 2 Steuersätze vor: 2% bei „prima casa“, 9% in allen anderen Fällen. Der Mindestpflichtbetrag wird allerdings mit € 1.000,- fixiert.
Der günstige Steuersatz von 2% darf nur unter spezifischen Bedingungen hinsichtlich der Art der Wohneinheit und der persönlichen Eigenschaften des Käufers angewendet werden.
Anders als in den IVA-Bestimmungen weist das neue Gesetz nicht ausdrücklich auf die Standardwohnungen hin, sondern macht eine „negative Diskriminierung“, d.h. definiert jene Arten, die NICHT in den Genuss von Steuerermäßigung kommen. Der Gesetzgeber bezieht sich nicht mehr auf die Kriterien des Decreto Ministero Lavori Pubblici 1969 (was bis 31.12.2013 der Fall war), sondern auf die Klassifizierung aus der Wohnzählung des Katasters und schließt Ermäßigungen (günstigster Steuersatz) für die Wohneinheiten der Klassen A1 („abitazione signorile“ – Wohneinheit mit gehobenem Standard), A8 (Villen) und A9 (Schlösser, historische Paläste) aus.
Unverändert lässt die Novelle die Bestimmungskriterien für die persönlichen Eigenschaften des Erwerbers hinsichtlich der Anwendung der ermäßigten Steuersätze (Begünstigung „prima casa“), welche wie folgt zusammengefasst werden können:
Unabhängig von der Staatsbürgerschaft muss der Wohnsitz des Erwerbers im gleichen Gemeindegebiet der zu erwerbenden Immobilie liegen bzw. muss er binnen 18 Monaten ab Erwerb seinen Wohnsitz in dieser Gemeinde begründen (ausdrückliche Verpflichtung hierzu muss im Kaufvertrag vermerkt werden) bzw. muss er in dieser Gemeinde seinen Arbeits- oder Studienplatz oder Gewerbebetrieb haben; ist der Erwerber beruflich im Ausland, muss sein Arbeitgeber den Sitz oder eine Betriebsstätte in der Gemeinde haben, wo die zu erwerbende Immobilie liegt; ist der Erwerber ein im Ausland lebender italienischer Staatsbürger, so muss die zu erwerbende Immobilie als seine „prima casa“ auf italienischem Gebiet erklärt/definiert werden.
Im Kaufvertrag muss der Erwerber ausdrücklich erklären, dass er keine weitere Wohnimmobilie – als Alleineigentümer oder zusammen mit dem Ehepartner – im Gemeindegebiet der zu erwerbenden Immobilie besitzt;
Im Kaufvertrag muss der Erwerber ausdrücklich erklären, dass er weder zur Gänze noch anteilig Eigentümer von anderen Wohnimmobilien ist, die unter Anwendung der Begünstigung „prima casa“ (1) erworben wurden.
Genießt der Immobilienkauf die begünstigte Registrierungssteuer von 2% bzw. 9% werden Hypothekar- und Katastersteuer lediglich pauschal, in Höhe von je € 50,-, auferlegt.
(1) Mit dem Begriff „prima casa“ versteht man nicht ausschließlich einen Neubau, sondern grundsätzlich die 1. Wohneinheit im Eigentum. Die Wohneinheit kann also bereits längst existent sein und mehrmals verkauft bzw. weiterverkauft worden sein. Daher wird hier immer der Originalterminus verwendet, um Missverständnisse zu vermeiden.
II) Besteuerung der Schenkung von Wohnimmobilien
Die unentgeltliche Übertragung von Wohnimmobilien, und dazu gehört insbesondere die Schenkung, unterliegt NICHT den Registrierungssteuerbestimmungen, sondern jenen der Erbschafts- und Schenkungssteuer (Art. 1, D.Lgs. Nr. 346 vom 31. Oktober 1990, und Art. 2, Abs. 47, D.L. Nr. 262 vom 3. Oktober 2006).Die Schenkung von Immobilien unterliegt nur der Hypothekar- und Katastersteuer.
Die Anwendung der Steuerbestimmungen hängt hauptsächlich von 2 Kriterien ab:
1) Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem;
2) Anspruch des Beschenkten auf steuerliche Begünstigung „prima casa“
Vom ersten Kriterium hängt der anzuwendende Schenkungssteuersatz und die eventuelle Anwendung bzw. Höhe eines Freibetrages ab. Das Gesetz sieht hierfür 3 unterschiedliche Steuersätze und 3 mögliche Freibeträge vor (Art. 2, Abs. 49 und 49bis, D.L. Nr. 262 vom 3. Oktober 2006).
Für Schenkungen unter Ehepartnern oder Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkelkinder) gilt ein Steuersatz von 4%; als Bemessungsgrundlage gilt der Nettowert der geschenkten Güter; Freibetrag in diesem Fall ist € 1.000.000,-; liegt die beschenkte Immobilie unter diesem Wert, wird keine Steuer fällig.
Für eine Schenkung unter Verwandten in ungerader Linie bis zum 4. Verwandtschaftsgrad (Geschwister, Cousins 1. Grades, Onkel/Tante, Nichte/Neffe) bzw. unter Verschwägerten in gerader Linie (Schwiegereltern >< Schwiegerkinder) und ungerader Linie bis zum 3. Grad (Schwager/Schwägerin, „angeheiratete“ Tante/Onkel und Nichte/Neffe) liegt der Steuersatz bei 6%. Nur für Schenkungen unter Geschwistern gilt ein Freibetrag von je € 100.000,-.
Bei Schenkungen unter allen anderen Personen (Dritten) gilt der Steuersatz von 8%.
Leidet der Beschenkte – bei allen oben angeführten Sachverhalten – unter einer anerkannten schweren Behinderung, so gilt ein Freibetrag von € 1.500.000,-, d.h. nach dem jeweiligen Steuersatz wird nur der allfällige Mehrwert über dem Freibetrag besteuert.
Vom 2. Kriterium (Anspruch des Beschenkten) hängt die Berechnung der Hypothekar- und Katastersteuer ab.
Grundsätzlich gelten hier jeweils 2% und 1% auf alle Immobilien- und Liegenschaftsschenkungen, also auch Schenkung von Wohneinheiten. Hat aber der Beschenkte Anspruch auf die Ermäßigung „prima casa“, wird lediglich ein Pauschalbetrag von je € 200,- eingehoben (Art. 69, Abs. 3, Gesetz Nr. 342 vom 21. November 2000).
Hinsichtlich Schenkung von Wohneinheiten als „prima casa“ sind 2 Anmerkungen wichtig.
Die Kriterien für den Anspruch auf die Begünstigung „prima casa“ werden mittels Bestimmungen im Registrierungsgesetz festgelegt (Verweis dafür aus dem Art. 1 im Ersten Abschnitt der Tariftabelle, Anlage zum D.P.R. Nr. 131 vom 26. April 1986), nicht durch das IVA-Gesetz. Daher ist es kein wesentliches Kriterium, dass die Wohneinheit als „Nicht-Luxus-Wohnung“ deklariert wird, sondern sie darf nicht in die Kategorien A1, A8 und A9 fallen (Kriterien gemäß Decreto Ministero Lavori Pubblici vom 2. August 1969).
Darüber hinaus reicht es, bei Schenkung an mehrere Begünstigte, dass EINER der Begünstigten diesen Anspruch erlangt; damit profitieren auch die anderen Beschenkten von dieser Begünstigung.
III) Besteuerung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien mit Drittfinanzierung
Kommen wir nun zum – in der Praxis sehr häufigen – Sachverhalt eines Kaufs mit Drittfinanzierung. Insbesondere wird hier die Situation dargestellt, dass zwischen Käufer und Kaufpreiszahler kein Schuldverhältnis besteht, sondern der Kaufpreiszahler beabsichtigt, (durch die Zahlung) eine Zuwendung zu Gunsten des Käufers vorzunehmen (wie das oft der Fall ist, wenn Eltern den Kaufpreis für die Wohnung der Kinder leisten).
Dies stellt eine Art „grenzüberschreitenden“ Sachverhalt zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Eigentumserwerb dar.
Seitens des Verkäufers entsteht ein entgeltliches Rechtsgeschäft (Erhalt eines Kaufpreises), während seitens des Käufers der Eigentumserwerber ohne Leistung von Entgelt eine Bereicherung (Vermögenszuwachs) aufgrund einer Zuwendung des Kaufpreiszahlers darstellt. Wir haben also keine unmittelbare Schenkung, weil der zahlende Dritte dem „Begünstigten“ weder Immobilieneigentum überträgt (das geschieht unmittelbar zwischen Käufer und Verkäufer) noch Geld übergibt (der Kaufpreis fließt direkt vom zahlenden Dritten an den Verkäufer). Die italienische Rechtslehre spricht hier von einer „indirekten Schenkung“, also einer Zuwendung ohne Schenkung (liberalità non donativa).
Man könnte dabei vermuten, dass diese besondere Situation steuerrechtlich sogar eine doppelte Steuerpflicht auslöst, einerseits ob des Kaufgeschäftes, andererseits ob der Schenkung. Eine berechtigte Vermutung, da die steuerrechtlichen Erbschafts- und Schenkungsbestimmungen auch den Tatbestand der „Zuwendung unter Lebenden“ (Art. 1, Abs. 1, D.Lgs. Nr. 346 vom 31. Oktober 1990) und der „unentgeltlichen Übertragung von Gütern und Rechten“ (Art. 2, Abs. 49, D.L. Nr. 262 vom 3. Oktober 2006 – Vorschreibung und Einhebung von Steuern) erfassen.
Die Frage löst sich dank der ausdrücklichen Bestimmung im Testo Unico über Erbschafts- und Schenkungssteuer (Art. 1, Abs. 4, D.Lgs. Nr. 346 vom 31. Oktober 1990), wonach KEINE Anwendung der Besteuerung für indirekte Schenkung stattfindet, wenn diese in Zusammenhang mit Rechtsgeschäften steht, die registersteuerpflichtig (nach Aliquotierung, nicht pauschal) oder IVA-pflichtig sind. Da ein Kaufvertrag über Wohnimmobilien ohnehin entweder aliquot registrierungspflichtig oder IVA-pflichtig ist, ist der Sachverhalt (steuerrechtlich) geklärt, und wir können feststellen, dass auch der Kaufvertrag über eine Wohneinheit mit Drittfinanzierung (als indirekte Schenkung) den Bestimmungen für ordentliche Kaufverträge unterliegt.
IV) Besteuerung von Kreditverträgen zum Wohnungserwerb
Oft schließt der Wohnungskäufer auch einen Hypothekarkreditvertrag mit einem Geldinstitut, um über die notwendigen Geldbeträge für die Kaufpreisleistung zu verfügen.
Grundsätzlich belasten die Pfandrechte zur Sicherung des Kredits jene Immobilie, die mit den Kreditmitteln erworben wird. Nicht selten allerdings können die Pfandrechte auf anderen Immobilien lasten, die entweder dem Käufer oder einem Dritten (gewöhnlich einem Familienangehörigen) gehören.
Unabhängig vom belasteten Gut und von der das Pfandrecht gewährenden Person unterliegen die Kreditgeschäfte mit Hypothekarbesicherung, für welche der Notariatsakt erforderlich ist, einer begünstigten steuerrechtlichen Pflicht, wenn eine Vertragsdauer von mehr als 18 Monaten vereinbart wird (Art. 15 ff. D.P.R. Nr. 601 vom 29. September 1973). Auf diese Rechtsgeschäfte wird nämlich eine sogenannte „imposta sostitutiva“ (Ersatzsteuer) anstatt der Registrierungs- und Hypothekarsteuer bzw. der Gebühren (welche wesentlich teurer sind) angewendet. Der Anspruch auf die begünstigte Besteuerung unterliegt einem gesonderten Optionsrecht der Bank/des Kreditinstituts, das ausdrücklich (schriftlich) im Kreditvertrag in Anspruch genommen werden muss (Art.17, Abs. 1, D.P.R. Nr. 601 vom 29. September 1973). Der Steuersatz ist in diesen Fällen unterschiedlich: Wird der Kreditvertrag zum Erwerb einer Wohneinheit unter Anspruch auf die Begünstigung „prima casa“ abgeschlossen, ist der Steuersatz 0,25%, ansonsten liegt er bei 2%. Dafür muss der Käufer/Kreditnehmer ausdrücklich im Kreditvertrag oder einer gesonderten Anlage erklären, dass die gewährte Finanzierung (Kredit) zum Kauf einer Immobilie verwendet wird, wofür die Begünstigungskriterien und -bedingungen „prima casa“ anwendbar sind / angewendet werden (Art.18, D.P.R. Nr. 601 vom 29. September 1973). Diese ausdrückliche und verbindliche Erklärung ist wesentliche Voraussetzung für die Gewährung des begünstigten Steuersatzes der Ersatzsteuer, unabhängig davon, ob die zu erwerbende oder eine andere Immobilie (auch Dritteigentum) mit dem Pfandrecht belastet wird. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert des gewährten Kredits, nicht der hypothekarisch besicherte Wert (welcher grundsätzlich zwischen 150 und 200% des Kreditwerts ist).
Wird für den Kreditvertrag die „Ersatzsteuer“ in Anspruch genommen, so ist nicht nur der Kreditvertrag bzw. der Vertrag mit Gewährung der Pfandbelastung von der ordentlichen Steuerpflicht (Registrierungs-, Hypothekarsteuer und -gebühren) befreit, sondern auch alle weiteren, im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäfte, wie z.B. der Pfandauflassungsvertrag (oder Löschungsbewilligung) oder eventuelle Verträge/Vereinbarungen zur Nachrangstellung der Hypothek.
Ein klärendes Beispiel aus der Praxis: Hatte vormals der Verkäufer die Immobilie selbst mittels Kredit erworben (und die Ersatzsteuer dafür in Anspruch genommen) und wird dieser Kredit durch den (neuen) Kaufpreis getilgt, wobei vereinbart wurde, dass die Hypothek schon vor oder gleichzeitig mit der Kaufvertragsunterfertigung gelöscht wird, so wird auch die notariell erfasste Löschungsbewilligung/Pfandauflassung von ordentlichen Steuern (Registrierungs-, Hypothekarsteuern und -gebühren) befreit.
Zuständigkeit und Verfahren für die Steuerberechnung
I ) IVA-pflichtige Kaufgeschäfte
Im Standardverfahren bei IVA-pflichtigen Kaufgeschäften wird die anfallende IVA vom veräußernden Unternehmer (Verkäufer) berechnet und der Betrag wird dann dem Käufer in Rechnung gestellt. Bemessungsgrundlage für die Berechnung nach den entsprechenden Steuersätzen (4%, 10% oder 22%) ist der vereinbarte Kaufpreis (Art. 13, Abs. 1, D.P.R. Nr. 633 vom 26. Oktober 1972).
Zahlt der Käufer bereits vor der Vertragsunterfertigung Teilbeträge (Anzahlungen), so muss der Verkäufer / Unternehmer für jede Teilzahlung eine Rechnung mit der jeweiligen IVA-Berechnung ausstellen. Damit diese Berechnung auch gesetzeskonform ist (vor allem, wenn der begünstigte Steuersatz Anwendung finden soll), muss der Käufer rechtzeitig bekannt geben (Erklärung), ob er die erforderlichen Kriterien erfüllt.
Die Arbeit des Notars ist in diesen Fällen vereinfacht, da er nur die Anwendung der pauschal auferlegten Steuer (je € 200,- für Registrierungs-, Hypothekar- und Katastersteuer) einbringen muss.
II) Registersteuerpflichtige Kaufverträge
Komplexer ist die Situation, wenn ein Kaufvertrag der Registersteuer nach Aliquotierung unterliegt, da in diesem Fall nicht nur die Feststellung der anwendbaren/anzuwendenden Aliquotierung Aufgabe des Notars ist, sondern auch ihre Berechnung.
Bei der Leistung der Registersteuer muss der Notar vier Kriterien in Erwägung ziehen und beachten,
ob die Bedingungen und Kriterien für einen begünstigten Steuersatz für den Erwerb „prima casa“ (2%) vorliegen;
ob der Käufer beabsichtigt, die Option der Bemessungsgrundlage „prezzo-valore“ in Anspruch zu nehmen, d.h. die Steuer wird nicht auf den in der Urkunde angegebenen Kaufpreis, sondern auf den Katasterwert (rendita catastale) der Immobilien berechnet. Diese Möglichkeit setzt voraus, dass die Behörde bereits einem Katasterertrag (valore catastale) für die Kaufimmobilien festgelegt hat und sie kann nur unter der Bedingung angewendet werden, dass der Käufer keine juristische Person ist und er das Kaufgeschäft als Privatperson (also nicht im Rahmen von gewerblicher oder beruflicher Tätigkeit) abschließt (Art. 1, Abs. 496, Gesetz Nr. 266 vom 23. Dezember 2005). Diese Option bietet zwei Vorteile: Erstens ist der Katasterwert, welcher sich aus Katasterertrag x und einem bestimmten Koeffizienten (115,5 bei „prima casa“, 126 in den anderen Fällen) ergibt, als Bemessungsgrundlage viel günstiger als der Verkehrswert. Meistens weist eine Wohneinheit, die zu einem Kaufpreis von € 200.000,00 verkauft wird, einen Katasterwert nicht höher als € 70.000,00/80.000,00 auf. Zweitens kann/darf die Finanzbehörde – im Rahmen ihrer Kontrollfunktion – den Immobilienwert bzw. Kaufpreis (und somit die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage) nicht berichtigen oder ändern, wenn die Option „prezzo-valore“ vertraglich in Anspruch genommen wurde (Art. 52, Abs. 5bis, D.P.R. Nr. 131 vom 26. April 1986);
ob vom Gesamtbetrag (Registersteuer) für die Registrierung des endgültigen Vertrages die bereits geleistete Registersteuer des Vorvertrages abgezogen werden kann. Wenn tatsächlich beim Abschluss des Vorvertrages auch Teilzahlungen (als Anzahlung oder als Angeld) vom Käufer an den Verkäufer geleistet wurden, dann hat das Finanzamt auf diese Beträge die (anteilige) Registersteuer erhalten. Der Steuersatz ist mit 3% für die Anzahlung (auf den Kaufpreis) bzw. 0,5% für das Angeld (Vorauszahlung als Besicherung der Erfüllung) festgelegt, die Steuerpflicht besteht nicht nur bei notariell beurkundeten Vorverträgen, sondern auch bei Privatvereinbarungen ohne notarielle Beglaubigung. Auf alle Fälle aber wird die geleistete (anteilige) Registersteuer als Anzahlung auf die zu leistende Steuerzahlung bei Erfassung des endgültigen Kaufvertrages angerechnet;
ob ein „credito di imposta“ (Steuerguthaben oder Steuergutschrift) aus einer vorangegangenen Veräußerung von „prima casa“ besteht. Dieses Steuerguthaben, welches dem Betrag der beim Erwerb der „prima casa“ geleisteten Registersteuer bzw. Mehrwertsteuer entspricht, kann auf die (nun fällige) Registersteuer (nicht aber auf eventuell fällige IVA) geltend gemacht werden. Voraussetzung für diesen Sachverhalt ist die Erfüllung von 2 Bedingungen:
A – beide Vertragsparteien müssen auf die Begünstigung „prima casa“ Anspruch haben (der Käufer) bzw. gehabt haben (der Verkäufer)
B – der Erwerb der neuen „prima casa“ muss binnen eines Jahres ab Veräußerung der ersten „prima casa“ abgeschlossen werden.
III) Schenkungen
Auch in diesen Fällen obliegt die Berechnung der entsprechenden Steuer dem Notar. Dabei sind drei Aspekte zu berücksichtigen:
Die (verwandtschaftliche) Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem zur Feststellung der anwendbaren Schenkungssteuersätze bzw. eventueller Freibeträge;
Der Anspruch des Beschenkten auf die Begünstigung „prima casa“, welche die Anwendung von Pauschalsteuerbeträgen bei Hypothekar- und Katastersteuer bewirkt (ansonsten gilt Aliquotierung);
Die Festlegung der Bemessungsgrundlage für die Berechnung aller Steuerpflichten (Schenkungs-, Hypothekar- und Katastersteuer). Wird in der Schenkungsurkunde ein Wert angegeben, welcher mindestens den Katasterwert erreicht, so kann/darf die Finanzbehörde keine höhere Bemessungsgrundlage heranziehen. Aus diesem Grund ist immer davon abzuraten, in der Urkunde einen Schenkungswert zu erklären, der unter dem Katasterwert liegt (welcher sich aus Katasterertrag x und einem bestimmten Koeffizienten – 115,5 bei „prima casa“, 126 in den anderen Fällen – ergibt). Ist die Heranziehung des Katasterwertes nicht möglich, weil zB. die Behörde der Immobilie noch keinen Katasterertrag zugeordnet hat (oft bei Immobilien, die noch im Bau sind oder gerade re- bzw. umstrukturiert werden), ist sehr zu empfehlen, in der Urkunde einen glaubwürdigen, dem Verkehrswert ähnlichen Wert anzugeben.
IV) Kreditverträge zum Wohnungserwerb
Bei Kreditverträgen, bei denen die oben beschriebene Ersatzsteuer angewendet wird (Vertragsdauer länger als 18 Monate, gem. Art.15 ff. D.P.R. Nr. 601 vom 29. September 1973), obliegt die Berechnung der kreditausstellenden Bank. Dabei wird überprüft und berücksichtigt, ob die Option zur Ersatzsteuer geltend gemacht wird, der Verwendungszweck des gewährten Kredites und ob diese Bedingungen und Kriterien ausdrücklich im Kreditvertrag Erwähnung finden.
Ebenso ist die kreditgewährende Bank zur Leistung (Zahlung) der so berechneten Ersatzsteuer (Art.20 D.P.R. Nr. 601 vom 29. September 1973) verpflichtet.
Rolle des Notars in der steuerrechtlichen Berücksichtigung von Wertzuwachs
Die so genannten “plusvalenze” (Wertzuwächse), die zu Gunsten einer Privatperson (nicht Unternehmer in Ausübung der Gewerbetätigkeit) im Rahmen einer entgeltlichen (keine Schenkung) Immobilienübertragung entstehen, sind nach den italienischen steuerrechtlichen Bestimmungen steuerpflichtig unter dem Titel „redditi diversi“ (andere Erträge).
Der Testo Unico über die Einkommensteuer (D.P.R. Nr. 917 vom 22. Dezember 1986) regelt im Art. 67, Abs. 1, lit. a) und b), welche Tatbestände im Rahmen der Rechtsgeschäfte mit Immobilien einen steuerpflichtigen Wertzuwachs entstehen lassen.
Unser Thema ist aber die Eigentumsübertragung an Wohnimmobilien, aus diesem Grund werden hier die weiteren entgeltlichen Übertragungen (z.B. Tauschgeschäft, Immobilienübertragung im Wege eines gerichtlichen Ausgleiches…) und die Übertragung von anderen Immobilien (Liegenschaften, Geschäfte und Büros, usw.) außer Acht gelassen.
Dargestellt wird nur die Situation des Wertzuwachses aus der Veräußerung einer Wohnimmobilie unter Privaten und die Rolle des Notars in diesem Fall.
Ein steuerpflichtiger Wertzuwachs bei Immobilienveräußerung besteht nur, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
Der Zuwachs entsteht, wenn die Wohnimmobilie nicht länger als 5 Jahre im Eigentum des Verkäufers war. Sollten also 5 Jahre und 1 Tag seit dem Erwerb (Datum des Kaufvertrags) oder seit dem Abschluss der Bauarbeiten (wie erwähnt, gilt hier das Datum der diesbezüglichen Erklärung gegenüber der Baubehörde) verstrichen sein, entsteht KEIN steuerpflichtiger Wertzuwachs. Hat der Verkäufer die Immobilie durch Schenkung erworben, gilt hier das Datum des Eigentumserwerbs seitens des Schenkers als Beginn der 5-Jahres-Frist.
Kein steuerpflichtiger Wertzuwachs entsteht für den Erwerb von Wohnimmobilien aus einem Nachlass. Bei Eigentumserwerb durch Nachlass (Erbschaft) entsteht kein steuerpflichtiger Wertzuwachs, auch wenn weniger als 5 Jahre zwischen Kauf der Wohnimmobilie seitens des Erblassers und ihrem Verkauf seitens des Erben/Vermächtnisnehmers vergangen sind.
Kein steuerpflichtiger Wertzuwachs entsteht, wenn die Wohnimmobilie in der Zeit zwischen Kauf/Bau/Erwerb und Verkauf vorwiegend als Hauptwohnsitz („abitazione principale“) des Verkäufers oder seiner Familie gedient hat. Achtung: Der Begriff[1] „Hauptwohnsitz“ ist nicht gleich mit „prima casa“ zu setzen und setzt auch nicht voraus, dass der Verkäufer bzw. seine Familie tatsächlich hier leben/gelebt haben. Wesentlich für die Finanzbehörde ist es, dass in dieser Wohneinheit die „residenza anagrafica“ (gewöhnlicher Wohnsitz) des Verkäufers bzw. seiner Familie gemeldet war.
Grundsätzlich kann man von Wertzuwachs sprechen, wenn der vom Verkäufer für die Wohnimmobilie erhaltene Kaufpreis den „ursprünglichen Wert“ der Immobilie übersteigt.
Ermittelt wird der Zuwachs indem der vom Verkäufer (seinerzeit) bezahlte Kaufpreis oder die von ihm getragenen Baukosten, „wertangepasst“ werden (Inflation plus Erwerbskosten und eventuelle wesentliche Erhaltungs-/Instandhaltungskosten). Wurde Eigentum an der Wohneinheit durch/über Nachlass erworben, nimmt man als „Anfangswert“ jenen Preis (jene Baukosten) an, die vom Schenker getragen wurden (Art. 68, Abs. 1, D.P.R. Nr. 917 vom 22. Dezember 1986). Ist der Unterschied zwischen Anfangswert und erhaltenem Kaufpreis positiv, besteht ein steuerpflichtiger Wertzuwachs.
Dieser Zuwachs, soweit er besteht, wird den anderen Einkünften des Verkäufers im gleichen Veranlagungszeitraum angerechnet; die somit kumulierten Einkünfte unterliegen dann der ordentlichen Einkommensbesteuerung (IRPEF – Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche).
Als Alternative sieht das Gesetz (Art. 1, Abs. 496, Gesetz Nr. 266 vom 23. Dezember 2005) für den Verkäufer die Möglichkeit vor, hinsichtlich dieses Zuwachses sofort eine „gesonderte Ersatzsteuer“ (anstatt IRPEF) zu leisten, welche über den Notar bezahlt wird (Vorausleistung an den Notar). Derzeit gilt dafür der fixe Steuersatz von 20%.
In Bezug auf die Rolle des Notars bei der Zuwachsbesteuerung einer Wohnimmobilie, ist Folgendes anzumerken:
Erstens ist der Notar (auch wenn er nicht ausdrücklich den Auftrag diesbezüglich erhalten hatte) dazu verpflichtet, den Verkäufer zu informieren, sobald er erkennt bzw. aufgrund der ihm bekannten Informationen vermutet, dass aus dem Rechtsgeschäft ein steuerpflichtiger Wertzuwachs entstehen kann, damit dem Verkäufer die steuerlichen Konsequenzen (IRPEF) des Rechtsgeschäftes bewusst und bekannt werden.
Zweitens ist der Notar (auch ohne ausdrücklichen Auftrag) dazu verpflichtet, den Verkäufer über die Möglichkeit der oben erwähnten „Ersatzsteuer“ zu informieren, damit der Verkäufer die Alternative abwägen und die für ihn günstigste Lösung wählen kann.
Drittens kann der Notar, nach ausdrücklichem Auftrag hierzu und unter der Voraussetzung einer geleisteten Vorzahlung seitens des Verkäufers, wie folgt handeln:
1) Ausdrückliche Anmerkung/Eintragung im Kaufvertrag, dass der Verkäufer die Ersatzsteuer in Anspruch nimmt;
2) Anlässlich der telematischen Einbringung des EDV-Formulars soll er das gesonderte Feld bezüglich Ersatzsteuer mit der Berechnung und dem zu zahlenden Betrag ergänzen. Natürlich ist es Sorge des Verkäufers, dem Notar alle zur Berechnung des Zuwachses notwendigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen (der Verkäufer kann aber auch diese Berechnung selbst durchführen – mit Hilfe eines Steuerberaters);
3) Zahlung der errechneten Steuer im Namen und auf Rechnung des Verkäufers im üblichen Verfahren (d.h. durch Einzugsermächtigung für die errechnete Summe auf die im EDV-Formular bekannt gegebene Kontonummer). Bei diesem Verfahren gilt der Notar nicht als Steuerschuldner, sondern nur als Bevollmächtigter zur Zahlung, wobei die Vollmacht ex lege vom Verkäufer (durch Überweisung an den Notar der notwendigen Summe) erteilt wurde. Daher entsteht für den Notar eine Zahlungspflicht erst dann, wenn der Verkäufer die Option der Ersatzsteuer in Anspruch nimmt (nehmen will) und die dafür notwendige Summe an den Notar überwiesen hat.
Steuerrechtliche Beratungs- und Informationspflicht des Notars
Der italienische Notar verfügt über gute Kenntnisse der indirekten Besteuerung und somit ist er angehalten, seine Klienten eingehend auch in steuerrechtlicher Hinsicht zu informieren, damit sie in der Lage sind, bewusst über das Instrumentarium der Rechtsgeschäfte zur Erreichung ihrer Ziele zu entscheiden. So hat der Notar nicht nur die zivilrechtlichen Aspekte und Folgen eines Rechtsgeschäftes zu erläutern, sondern auch ihre steuerrechtlichen. Dies gilt im Allgemeinen für die gesamte Tätigkeit eines Notars, umso mehr aber bei Eigentumsübertragung an Wohnimmobilien, insbesondere weil – für gewöhnlich – die Käufer sonst nicht immer über Steuerberater verfügen können.
Wenn wir die analysierten Sachverhalte in Betracht ziehen, so kann man sagen, dass die „steuerrechtliche Beratung“ eines Notars insbesondere bei den Kalkulationsverfahren zur Geltung kommt. Tatsächlich – sowohl beim Kaufvertrag als auch der Schenkung – muss der Notar immer das Bestehen der Merkmale für die Inanspruchnahme der Begünstigung „prima casa“ überprüfen und den Käufer über die Folgen belehren, wenn er diesen Anspruch ohne Berechtigung geltend macht. Weiters soll der Notar die Vor- bzw. Nachteile der Wahl der Bemessungsgrundlage (Verkehrswert vs. Katasterwert usw.) erläutern und die Möglichkeit einer Anrechnung von eventuellen Steuerguthaben (z.B. Vorauszahlung wg. Vorvertrag) zu Gunsten des Käufers nicht außer Acht lassen.
Anlässlich einer Schenkung sollen die Parteien darauf hingewiesen werden, keine Schenkungswerte zu erklären, die unter dem Katasterwert liegen. Und bei Zahlung des Kaufpreises durch Dritte soll der Notar die Möglichkeit bekanntmachen, den Zahler als Partei des Rechtsgeschäftes mitwirken zu lassen, damit die indirekte Zuwendung ersichtlich ist (und das Geschäft in kein schiefes Licht gerät).
Nicht zuletzt ist es der Notar, der den Verkäufer über den möglichen Wertzuwachs seiner Immobilie und die steuerrechtlichen Folgen beim Verkauf sowie über die Option der Ersatzsteuer aufklärt.
Zusammenfassend kann man zu Recht sagen, dass unter den Aufgaben eines Notars ohne weiteres auch die steuerrechtliche Beratung der Vertragsparteien zu finden ist, wobei er eine Vermittlerrolle einnimmt und die Interessen der Finanzverwaltung auf Steueraufkommen und die Interessen der Privaten auf Schutz gegen übermäßige Steuerbelastung wahrnimmt und in Einklang bringt. Mit den Worten eines anerkannten Gelehrten des Notariats, Pietro Carusi, soll der Notar sich um die „gerechte geringere Besteuerung“ (giusta minor tassazione) bemühen.
Diese Bemühung um rechtmäßige Gerechtigkeit liegt per se in der Natur eines Notars, der – in Symbiose von Amtsperson und Freiberufler – in seiner Tätigkeit beiden Figuren gerecht wird, indem er als öffentlicher, vertrauenswürdiger Amtsträger seinen Klienten – zu ihrem Besten – rechtlichen Beistand bietet.
Der Rechtsbegriff „Wohnsitz“ hat mehrere Entsprechungen im Italienischen. So gibt es eine „residenza“ oder „residenza anagrafica“ (Ort, wo man bei der Gemeindebehörde angemeldet ist – dies darf nur einmalig in Italien, in einer Gemeinde sein) und ein „domicilio“ (beruflicher Hauptort, Hauptpunkt persönlicher Interessen); dabei kann es sich auch um „domicilio fiscale“ handeln (Ort, wo man steuerrechtlich erfasst wird), ein „domicilio legale“ (z.B. bei Sachwalterschaften der Ort, wo der Sachwalter gemeldet ist), oder ein „domicilio speciale“ (z.B. die Anwaltskanzlei des Rechtsberaters bei bestimmten Verfahren). Darüber hinaus gibt es auch die Begriffe „dimora“ (Ort, wo man regelmäßig wohnt) und „recapito“, welcher eigentlich eine gesonderte Zustelladresse ist.
Zusammenfassung der Steuern und Abgaben bei Eigentumsübertragung
an Immobilieneigentum bzw. Kreditverträgen mit Hypothekarbesicherung
Kauf einer allgemeinen Wohnimmobilie, mehrwertsteuerpflichtig – Kaufpreis € 200.000 – Katasterwert € 70.000 – Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa
Steuer/Abgabe Art bzw. Steuersatz Bemessungsgrundlage Fälliger Betrag
IVA (Mehrwertsteuer) 4% € 200.000,00 € 8.000,00
Eintragungssteuer Pauschal € 200,00
Hypothekarsteuer Pauschal € 200,00
Katastersteuer Pauschal € 200,00
Kauf einer allgemeinen Wohnimmobilie, mehrwertsteuerpflichtig – Kaufpreis € 200.000 – Katasterwert € 70.000 – KEINE Anwendbarkeit einer Ermäßigung Prima Casa
IVA (Mehrwertsteuer) 10 % € 200.000,00 € 20.000,00
Kauf einer Luxus-Wohnimmobilie, mehrwertsteuerpflichtig –
Kaufpreis € 200.000 – Katasterwert € 70.000
IVA (Mehrwertsteuer) 22 % € 200.000,00 € 44.000,00
Kauf einer Wohnimmobilie, progressiver Steuersatz – Kaufpreis € 200.000 – Katasterwert € 70.000
Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa (Ersteigentum als Hauptwohnsitz)
Eintragungssteuer 2 % € 70.000,00 € 1.400,00
Hypothekarsteuer Pauschal € 50,00
Katastersteuer Pauschal € 50,00
KEINE Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa (Ersteigentum als Hauptwohnsitz)
Eintragungssteuer 9 % € 77.000,00 € 6.930,00
SCHENKUNG E N
Schenkung zwischen Ehepartnern oder Verwandten in gerader Linie
Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa – Verkehrswert € 200.000 – Katasterwert € 70.000
Steuer/Abgabe Art bzw. Steuersatz Bemessungsgrundlage Freibetrag Fälliger Betrag
Schenkungssteuer 4 % € 70.000,00 € 1.000.000,00 € 0,00
KEINE Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa – Verkehrswert € 200.000 – Katasterwert € 77.000
Schenkungssteuer 4 % € 77.000,00 € 1.000.000,00 € 0,00
Hypothekarsteuer 2% € 77.000,00 € 1.540,00
Katastersteuer 1% € 77.000,00 € 770,00
Schenkung unter Geschwistern – Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa –
Verkehrswert € 200.000 – Katasterwert € 70.000
Schenkungssteuer 6 % € 70.000,00 € 100.000,00 € 0,00
Schenkung unter Geschwistern – KEINE Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa –
Verkehrswert € 200.000 – Katasterwert € 77.000 –
Schenkungssteuer 6 % € 77.000,00 € 100.000,00 € 0,00
Schenkung unter sonstigen Verwandten (bis 4. Grad), Verschwägerten in gerader Linie und bis zum 3. Grad – Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa – Verkehrswert € 200.000 – Katasterwert € 70.000 –
Schenkungssteuer 6 % € 70.000,00 € 4.200,00
Schenkung unter sonstigen Verwandten (bis 4. Grad), Verschwägerten in gerade Linie und bis zum 3. Grad
KEINE Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa – Verkehrswert € 200.000 – Katasterwert € 70.000
Schenkungssteuer 6 % € 77.000,00 € 4.620,00
Schenkung unter Dritten – Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa –
Verkehrswert € 200.000 – Katasterwert € 70.000 –
Schenkungssteuer 8 % € 70.000,00 € 4.620,00
Hypothekarsteuer Pauschal € 70.000,00 € 200,00
Katastersteuer Pauschal € 70.000,00 € 200,00
Schenkung unter Dritten – KEINE Anwendbarkeit der Ermäßigung Prima Casa –
Schenkungssteuer 8 % € 77.000,00 € 6.160,00
BANKKREDIT, BESICHERT DURCH PFANDRECHT (HYPOTHEK)
Kredit (Dauer mehr als 18 Monate) zum Wohnraumerwerb – Anwendung der Ermäßigung Prima Casa
Finanzierter Betrag € 200.000,00 – Hypothekarwert (Pfandwert) € 400.000,00
Ersatzsteuer auf Finanzierungsgeschäft 0,25 % € 200.000,00 € 500,00
Hypothekarsteuer befreit
Katastersteuer befreit
Kredit (Dauer mehr als 18 Monate) zum Wohnraumerwerb –
KEINE Anwendung der Ermäßigung Prima Casa
Ersatzsteuer auf Finanzierungsgeschäft 2,00 % € 200.000,00 € 4.000,00