Source: https://www.solidaris.de/aktuelles/die-grundstuecks-gmbh-ein-loesungsansatz-fuer-investitionen-in-pflegeheimen/
Timestamp: 2020-04-02 15:48:03
Document Index: 77293650

Matched Legal Cases: ['§ 82', '§ 82', '§ 82', '§ 82', '§ 82', '§ 55']

Die „Grundstücks-GmbH“ – ein Lösungsansatz für Investitionen in Pflegeheimen?
In der Beratungspraxis steht die Refinanzierung von Pflegeimmobilien (Ersatz- und Neubaumaßnahmen) verstärkt im Fokus. Vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (BSG) und der zum Teil erfolgten Anpassung der landesspezifischen Durchführungsverordnungen (z. B. AVSG in Bayern und APG DVO NRW in Nordrhein-Westfalen) wird insbesondere die Berücksichtigung von grundstücksbezogen Aufwendungen kontrovers diskutiert.
Hinsichtlich der Umlage von grundstücksbezogenen Aufwendungen differenziert das Gericht hierbei zwischen dem sogenannten Eigentums- und dem Erbpachtmodell. Befindet sich demnach der Grund und Boden im Eigentum des Einrichtungsträgers, wird die Umlagefähigkeit verneint, da während der Betriebslaufzeit keine Wertminderung stattfindet. Dieser Ansatz wurde bereits im Gesetzentwurf zum PflegeVersicherungsgesetz verfolgt und im § 82 SGB XI entsprechend umgesetzt sowie vom Senat als verfassungsrechtlich unbedenklich bestätigt. Hinsichtlich des Gewinnerzielungsinteresses von Heimträgern verweist das BSG darüber hinaus auf den Rechtsrahmen des § 82 Abs. 1 SGB XI (Pflegesatzverhandlung), der eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals ermöglichen soll.
Aufgrund der Vorgaben des BSG wurde der § 82 SGB XI in den Absätzen 2 und 3 mit Wirkung zum 1. Januar 2013 angepasst. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens wurde verdeutlicht, dass die Pflegeheimbetreiber Zinsen für das eingesetzte Eigenkapital (begrenzt auf Gebäude und abschreibungsfähige Anlagen) in der Umlage der gesondert berechenbaren Investitionsaufwendungen berücksichtigen dürfen. Die Eigenkapitalzinsen für ein eingebrachtes Grundstück sind demzufolge nicht umlagefähig. Der Gesetzgeber hat auch klargestellt, dass die Erbbauzinsen umlagefähig sind (§ 82 Abs. 2 Nr. 3 SGB XI und § 82 Abs. 3 Satz 1 SGB XI). Es ist davon auszugehen, dass die angeführte BSG-Rechtsprechung aus Gründen der Gleichbehandlung auch für nicht geförderte Einrichtungen sowie für die Sozialhilfeträger maßgeblich ist.
Hinsichtlich der Risikoabwägung gilt es zu beachten, dass die Bestellung eines Erbbaurechts durch die Grundstücks-GmbH für den Träger (z. B. einen Verein) Grunderwerbsteuer auslöst. Bei der Festlegung des Erbbauzinses der Höhe nach ist darüber hinaus wichtig, dass ein fremdüblicher Zinssatz vereinbart wird. Je nach der Lage der Grundstücke sind in der Praxis Erbbauzins-Vereinbarungen in Höhe von 4 bis 6 % zu beobachten bzw. als fremdüblich einzustufen. Aus Sicht der Gemeinnützigkeit ist eine Vergabe eines Erbbaurechts von einer gewerblichen Grundstücks-GmbH an eine gemeinnützige Körperschaft grundsätzlich möglich. Ein überhöhter Erbbauzins kann hier als ein Verstoß gegen das sog. Begünstigungsverbot i. S. d. § 55 Abs. 1 Nr. 3 AO angesehen werden, der im schlimmsten Fall zur Gefährdung der Gemeinnützigkeit führen könnte. Aus ertragsteuerlicher Sicht könnten zudem die steuerlichen Konsequenzen einer sog. verdeckten Einlage seitens des Gesellschafters zum Tragen kommen.
Aus Beratersicht besteht zusammenfassend das Risiko, dass die gesellschaftsrechtliche Verflechtung zwischen Vermieter und Einrichtung möglicherweise als ein Verstoß gegen die BSG-Rechtsprechung bzw. als Umgehung angesehen wird. Insbesondere die faktische Möglichkeit des Gesellschafters, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt selbständig verwerten zu können, führt demnach tendenziell zu einem hohen rechtlichen Restriko. Die Entwicklung in Bayern und Nordrhein-Westfalen zeigt des Weiteren, dass auch nachträgliche landesrechtliche Anpassungen den ursprünglich zugrunde gelegten Investitionskostensatz negativ beeinflussen können.
Die Anpassung der landesrechtlichen Regelungen an Vorgaben der BSG-Rechtsprechung wirken sich in einzelnen Ländern unmittelbar finanziell und wirtschaftlich auf die umlagefähigen Investitionskosten aus. Fraglich ist hierbei, wie die Interessen der Einrichtungsträger gesichert werden können. Im Rahmen einer Bestandsaufnahme sollten die Verantwortlichen kritisch die skizzierten Themen prüfen und einen erfahrenen Berater hinzuziehen.
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