Source: https://issuu.com/agenturberns/docs/wohnungsbau_lagebericht_2010_04
Timestamp: 2017-06-28 00:29:18
Document Index: 211111916

Matched Legal Cases: ['§ 108', '§ 289', '§ 255', '§ 249', '§ 249', '§ 254', '§\n286', '§\n286', 'Art. 28', '§ 274', '§ 317']

Lagebericht Wohnungsbau 2010 by Gaby Groß - issuu
58. Gesch채ftsjahrEin dienstleistungsunternehmen der Stadt Moers
Gegr체ndet 1953Kommunale Immobilienkompetenz in Moers100 %ige TochterKaufmännisches Management
für den Unternehmensverbund100 %ige TochterKommunales Wohnungsangebot
Kommunale SonderprojekteGebäudemanagementvertragBewirtschaftung
der kommunalen Gebäude100 %ige TochterSchulsanierungsprogrammBeteiligung 24,4 %
Grafschaft Moers Siedlungsund Wohnungsbau GmbH,
Kamp LintfortBeteiligung 5,5 %
Wohnungsverwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG,
DüsseldorfLagebericht 2010
Jahresabschluss 2010•	Bilanz
•	Gewinn- und Verlustrechnung
•	AnhangBericht des AufsichtsratesGeschäftsbericht 20103Auf einen blick
20062007200820092010Bilanzsumme82.276 TE83.331 TE83.197 TE81.142 TE77.553 TEAnlagevermögen78.463 TE77.133 TE76.524 TE75.356 TE74.387 TEGezeichnetes Kapital3.831 TE3.831 TE3.831 TE3.831 TE3.831 TEEigenkapital19.378 TE19.407 TE19.438 TE19.538 TE20.397 TEUmsatzerlöse7.720 TE8.245 TE8.879 TE9.746 TE8.312 TEJahresüberschuss/Jahresfehlbetrag44 TE183 TE184 TE253 TE521 TEBilanzgewinn279 TE291 TE302 TE307 TE693 TE1.6661.6501.6501.6501.645eigene Gewerbeeinheiten1615161616eigene Garagen/Stellplätze596591591591594eigene Wohnungen4Geschäfsbericht 2010Vorwort
Im Geschäftsjahr 2010 hat die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH ihre positive wirt­
schaftliche Entwicklung fortgesetzt.
Im Kerngeschäft der Vermietung von Wohnraum zeigt beispielsweise die Leerstands­
quote von nur rd. 1 %, dass für das bei der Wohnungsbau Stadt Moers GmbH vorhan­
dene Wohnungsangebot in Moers eine entsprechende Nachfrage auf dem Mietermarkt
vor­handen ist.
Hier liegt unser Augenmerk in den nächsten Jahren darauf, den Moerser Bürgern wei­
terhin ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten.
Fester Bestandteil des Angebotes ist auch ein bedarfsgerechter Anteil an barrierefreien
oder aber zumindest barrierearmen Wohnungen in jedem Stadtquartier, in dem wir mit
Wohnanla­gen vertreten sind.Roland Rösch
GeschäftsführerIntensive Überlegungen richten wir schon heute auf eine Optimierung unserer Be­
stände, im Zusammenhang mit der im Jahre 2013 anstehenden Rückabwick­lung des
Immobilien-Leasing-Geschäftes mit unserer Beteiligungsgesellschaft, der Woh­nungsVerwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG.
Die Planzahlen zeigen, dass die mit diesem Geschäft im Jahre 2001 bereits prognos­
tizierten positiven Effekte für die Gesellschaft eingetreten sind und in den nächsten
Jahren weiterhin eintreten werden.Rainer Staats
GeschäftsführerAuch im Unternehmensverbund von Wohnungsbau Stadt Moers GmbH als Mutterge­
sellschaft sowie STADTBAU MOERS GmbH und „PRO:SA“ Projektgesellschaft Schulsa­
nierung Moers mbH setzt sich der eingeschlagene Weg, Immobiliendienstleistungen für
die Stadt Moers zu erbringen, erfolgreich fort.Jens Kreische	Roland Rösch	Rainer Staats
Geschäftsführer	GeschäftsführerProkuristEdward Kollwitz
ProkuristGeschäftsbericht 20105Lagebericht 2010
Gesamtwirtschaftliche lage in Deutschland1
Gesamtwirtschaftliche Lage und voraussichtliche Entwicklung
Nach dem weltweiten Konjunktureinbruch, Folge der internationalen Finanzmarktkrise,
hat die Weltwirtschaft in 2010 wieder deutlich zugelegt. Gleichwohl ist eine Abschwä­
chung der konjunkturellen Dynamik in der 2. Jahreshälfte 2010 zu erkennen.
Die deutsche Wirtschaft hat sich gegenüber 2009 (- 4,7 %) mit einem Wachstum von
3,6 % deutlich erholt. Folgt man den Einschätzungen führender Wirtschaftsforschungs­
institute, wird die Konjunktur in den nächsten Jahren jedoch eher verhalten expandie­
ren.Eckdaten zur Konjunkturentwicklung in Deutschland¹
PrognoseVeränderung in %
(reale Entwicklung)
0,83,22,51,3-4,73,62,3Privater Konsum*0,31,3-0,30,4-0,30,51,1Öffentlicher Konsum0,41,01,72,12,92,21,2Bauinvestitionen-3,04,60,02,6-1,52,82,1Wohnungsbauinvestitionen-3,85,2-1,50,5-1,24,42,6Exporte7,713,07,52,9-14,314,29,638.83539.07539.72440.27940.27140.48340.700-0,10,61,71,4-0,0-0,50,5Arbeitslose in Tsd.**
(Jahresdurchschnitt)4.8614.4873.7763.2683.4233.2442.963Arbeitslosenquote11,710,88,77,88,27,77,0Reales BruttoinlandsproduktArbeitsmarkt
Erwerbstätige in Tsd.
gegenüber VorjahrQuelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2010 erste vorläufige Ergebnisse; Schätzung 2011
nach Instituten und Bundesregierung Ende 2010/Anfang 2011
*	nur private Haushalte, ohne Konsumausgaben privater Organisationen ohne Erwerbszweck
**	nationales Berechnungskonzept (Arbeitslose bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen)
¹	aus „GDW Information 124, Februar 2011“6Geschäfsbericht 2010Kapitalmarkt¹
Die Wohnungswirtschaft in Deutschland war bislang nur indirekt von den Auswirkun­
gen der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise betroffen. Diesen Befund betätigt etwa
eine Umfrage bei den Gremienmitgliedern des GdW vom Jahresanfang 2010. Bei einer
überwiegenden Mehr­heit der Wohnungsunternehmen hat die Finanzmarktkrise bisher
keine aktuellen Auswirkun­gen auf die Objekt- und Unternehmensfinanzierung. Zwar
beobachtet eine Mehrheit der be­fragten Unternehmen eine restriktivere Ermittlung der
Beleihungswerte als vor der Krise, andererseits stellen fast 30 % der Wohnungsunter­
nehmen eine Verbesserung bei den Kondi­tionen im langfristigen Bereich fest. Über die
Hälfte der Unternehmen verzeichnen in diesem Bereich keine Veränderungen.Bauwirtschaft¹
Die Bauinvestitionen tragen deutlich zur Erholung der Gesamtwirtschaft und Überwin­
dung der Rezession in Deutschland bei. Wie das Statistische Bundesamt nach ersten
Berechnun­gen mitteilt, erhöhte sich ihr Volumen 2010 im Vorjahresvergleich preisbe­
reinigt um 2,8 %. Im Krisenjahr 2009 hatte es noch einen Rückgang um 1,5 % ge­
genüber 2008 gegeben. Trotz negativer Witterungseinflüsse zu Beginn und zum Ende
des Jahres 2010 erhöhten sich die Bauinvestitionen damit so stark wie seit 2006 nicht
mehr. In 2010 haben sie 0,4 Prozent­punkte zum Anstieg des Bruttoinlandsproduktes
Die Entwicklung verlief in den einzelnen Bausparten durchaus wechselhaft. Sehr positiv
war die Entwicklung im Wohnungsbau, der mit einem Anteil von 57,3 % an den ge­
samten Bau­investitionen der mit Abstand größte Teilbereich unter den Bausparten ist.
Erstmals seit vier Jahren stiegen die Investitionen hier wieder an.¹	aus „GDW Information 124, Februar 2011“Geschäftsbericht 20107Allgemeine Angaben
Die Gesellschaft wurde am 27. März 1953 mit einem Stammkapital
von 28.121,05 Euro gegründet und ist unter der Nummer Abt. B 4996 im
Handelsregister des Amtsgerichtes Kleve eingetragen.
Sitz der Gesellschaft ist Moers, Landwehrstraße 6.Zum 31.12.2010 betragen	•	das Stammkapital der Gesellschaft	3.831.000,00 Euro,•	das Eigenkapital	20.397.116,57 Euro	(Vorjahr: 19.537.852,17 Euro)Gesellschaftszweck
„Die Gesellschaft betreut und verwaltet eigene Bauten, erwirbt Grundbesitz und errichtet Bauten im sozialen und frei finanzierten Wohnungsbau,
einschließlich notwendiger gewerblicher Nahversorgungseinheiten für den
eigenen Bestand.	Die Gesellschaft stellt eine sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der
breiten Schichten der Bevölkerung sicher.“Zu § 108 Abs. 2 Nr. 2 GONW (Erfüllung der öffentlichen Zwecksetzung) wird festge­
stellt, dass die Gesellschaft im Berichtsjahr ihrer satzungsgemäßen Aufgabe nachge­
Die Geschäfte der Gesellschaft wurden im Sinne des gültigen Gesellschaftsvertrages
und des GmbH-Gesetzes und der Geschäftsanweisung durchgeführt.8Geschäfsbericht 2010Objektbestand
Bestand der Wohnungsbau Moers GmbH
Objekte31.12.09ZugangAbgangVeränderung31.12.101.650+4-9-51.645Gewerbl. Einheiten1600016Garagen/Stellplätze591+ 32-4+ 28619MietwohnungenDer Wohnungsbestand zum 31.12.2010 verteilt sich wie folgt:Der Wohnungsbestand zum 31.12.2010
nach Größenklassen<= 39,99 m2
50-59,99 m2
60-69,99 m2
70-79,99 m2
80-99,99 m2
>= 100 m213,14 %
2,68 %<= 39,99 m2
>= 100 m213,26 %
2,66 %Der Wohnungsbestand zum 31.12.2009
nach GrößenklassenGeschäftsbericht 20109Der Wohnungsbestand zum 31.12.2010
nach Förderwegen1. Förderweg22,55 %2. Förderweg4,56 %Förderung
Sanierung Meerbeck30,40 %Freifinanzierter
Wohnungsbau42,49 %1. Förderweg50,73 %2. Förderweg4,55 %Der Wohnungsbestand zum 31.12.2009
nach Förderwegen10Geschäfsbericht 2010Förderung
Sanierung Meerbeck30,30 %Freifinanzierter
Wohnungsbau14,42 %Vermietungssituation
Bei weiterhin entspanntem örtlichen Wohnungsmarkt lag die Leerstandsquote zu Be­
ginn des Geschäftsjahres bei 0,85 % = 14 WE (Vorjahr: 1,16 % = 19 WE).
Ende 2010 standen 17 Wohnungen (Vorjahr: 22 WE) leer, davon 9 wegen Modernisie­
rungsarbeiten und eine wegen Brandschaden.Entwicklung des Leerstandes durchschnittlich im Geschäftsjahr
301,2251,0200,8150,6100,450,2WE
%02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Leerstand Einheiten
Leerstandsquote in %0,020002001200220032004200520062007200820092010252692,5524101219170,920,950,550,150,30,060,240,60,721,161,03Die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH hat sich durch Investitionen in den Bestand und
mit einer der Marktsi­tuation angepassten Vermietungsstrategie dem Wettbe­werb wie­
derum erfolgreich gestellt.
Die Vermietung ihres Wohnungsbestandes hat die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH
der STADTBAU MOERS GmbH übertragen. Diese verwaltet diesen Bestand nach den
Vor­g2000
a­ben2001
der Wohnungs­
bau Stadt Moers GmbH sehr erfolgreich und nutzt die sich aus
2002 2003 2004 2005 5006 2007 2008 2009 2010
der Ver­wal­tung des eigenen und des Bestandes der Wohnungs-Verwal­tungsgesellschaft
Moers mbH & Co. KG ergeben­den Synergieeffekte.
Im Geschäftsjahr fanden 131 (Vorjahr: 152) Mieterwechsel statt. Das entspricht einer
Fluktuationsquote von 7,94 % (Vorjahr: 9,15 %) des Wohnungsbestandes.
Mit jedem Mieterwechsel sind Aufwendungen für die Renovierung und Instandsetzung
der Wohnungen verbunden. Wegen des entspannten örtlichen Wohnungsmarktes sind
zur Ver­mietung einzel­ner Wohnungen auch Mehrfachkontakte erforderlich, die einen
hö­heren Verwaltungsaufwand verursachen.Geschäftsbericht 201011Um die Aufwendungen durch Mieterwechsel zu vermindern, werden die Gründe für
Kündi­gungen eingehend untersucht, um zu erkennen, ob die Ursa­chen in der Person
des Mieters oder in den Merkmalen der Wohnung oder des Wohnumfeldes zu finden
Die Auswertung der Kündigungsgründe hat ergeben, dass von den 131 Kündigungen
24 Mieter (18,32 % der Kündi­gungen) im Bestand der Gesellschaft umgezogen sind.
Weiterhin führen 98 Mieter (74,81 % der Kündi­gungen) persönliche Gründe auf, die
mit der Wohnung bzw. dem Wohnumfeld nichts zu tun ha­ben.
30 Mieter (22,9 % der Kündigungen) geben Gründe wie Wohnumfeld, Größe der
Woh­nung an; davon 1 (0,96 % der Kündigungen) zu teuer (Hartz IV), 18 (13,74 % der
Kündigungen) zu klein und 6 (4,58 % der Kündigungen) zu groß.
8 Mieter (6,11 % der Kündigungen) wechselten von ihrer Wohnung in ein Alters- oder
Pfle­geheim. 14 Mietverhältnisse (10,69 % der Kündigungen) endeten durch Tod des
Mieters.Entwicklung der Mieterfluktuation 2000-2010
25010WE9
2008%7
102000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010020002001200220032004200520062007200820092010Mieterwechsel Anzahl220200140150116136150158150152131Fluktuationsquote
in %*8,008,108,579,106,988,199,009,489,099,157,94* für 2001 bezogen auf den durchschnittlichen Wohnungsbestand2000 2001 2002 2003 2004 2005 5006 2007 2008 2009 201012Geschäfsbericht 2010Eine erfolgreiche Vermietungssituation zeichnet sich insbesondere durch die Quote der
di­rekten Anschluss­vermietung aus. Im Jahr 2010 konnten in 75,57 % der Kündigungen
(= 99 WE) eine di­rekte Weitervermietung erreicht werden. Hier wirken sich die Attrak­
tivität des Wohnungsbe­stan­des – erreicht durch gezielte Investitionen in das Wohn­
umfeld und in Maßnahmen zur nach­halti­gen Senkung der Kosten der sogenannten 2.
Miete (Betriebs­kosten) – und das dem Markt angepasste Vermietungsmanagement der
Vermietungsteams wie­derum positiv aus.Entwicklung der direkten Weitervermietung 2000-2010
160901408012070%601005080406030402020
0WE10
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010020002001200220032004200520062007200820092010Direkte Anschlußver­
mietung Anzahl WE1491121071238810811410410310999Quote der direkten
Anschlußvermietung67,7356,0076,9882,0075,8678,8374,5165,8268,6771,7175,57Die STADTBAU MOERS GmbH als Verwalterin der Wohnungen der Wohnungsbau Stadt
Moers GmbH hat die stetige Optimierung des Mahn- und Klagewesens ständig im Blick.
Die Erlösschmälerungen konnten auch dadurch auf niedrigem Niveau gehalten werden.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 5006 2007 2008 2009 2010Geschäftsbericht 201013Entwicklung der Erlösschmälerungen
02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100,50
0,00WE
%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
T Euro26616911753223823397273104108Erlösschmälerungen
Euro/m2 / Monat0,120,070,060,040,020,030,020,030,060,060,080,09Durch Mietanhebungen im gesetzlich möglichen Umfang erhöhten sich die Sollmieten
für ei­gene Wohnungen, Neubezug sowie Modernisierung u.a. einschließlich der Aus­
wirkungen vorjähriger Mietveränderungen um 285 T Euro (Vorjahr: 157 T Euro).2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Bautätigkeit
Die Gesellschaft hat von der Stadt Moers ein Grundstück im Bereich Eichenstraße, in
unmittelbarer Nachbarschaft zu bereits vorhandenem Gebäudebestand der Gesell­
schaft erworben.
Für dieses Grundstück ist ein Bebauungskonzept für ein „Mehrgenerationen-Wohn­
projekt“ entwickelt worden. Zur Umsetzung ist die Änderung des bestehenden Bebau­
ungsplanes notwendig. Der insoweit von der Stadt Moers gefasste Änderungsbeschluss
ist im Januar 2010 veröffentlicht worden. Inzwischen ist ein mit der Stadt abgestimm­
ter städtebaulicher Entwurf erarbeitet worden, auf dessen Grundlage nunmehr die
Änderung des Bebauungsplanes fortgesetzt wird. Das hierzu erforderliche öffentlichrechtliche Verfahren wird nach der Beratung in den zuständigen Gremien im Juni 2011
durchgeführt. Mit einem Baubeginn kann im Jahre 2012 gerechnet werden.14Geschäfsbericht 2010Zurzeit arbeitet das mit der Planung beauftragte Architekturbüro an einer wirtschaftli­
chen Umsetzung des PlanungskonzeptesInstandhaltung
Für die Erhaltung des Wohnungsbestandes hat die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2010
949 T Euro (Vor­jahr: 789 T Euro) auf­gewendet; das sind 8,19 Euro/m² (Vorjahr: 6,83
Euro/m²) Wohn- und Nutz­flä­che.
Im Geschäftsjahr wurden – wie im Vorjahr – keine Modernisierungskosten aktiviert.
Nachdem die Gesellschaft in der Vergangenheit bereits die Gemeinschaftsräume ihrer
Mehrfamilienhäuser mit Brandrauchmeldern ausgestattet hatte, hat sie im Geschäfts­
jahr erstmalig auch in einem großen Teil ihrer Wohnungen, nämlich in dem Bestand in
der Zechen-und Arbeitersiedlung Moers-Meerbeck-Hochstraß, Rauchmelder installie­
ren lassen. Obwohl in Nordrhein-Westfalen derzeit noch keine Nachrüstungspflicht be­
steht, hat die Gesellschaft sich im Interesse ihrer Mieter zu diesem Schritt entschlossen.
Diese Maßnahme ist wegen der damit einhergehenden Wohnwertverbesserung als
Modernisierung durchgeführt worden. Dank gilt der Berufsfeuerwehr der Stadt Moers,
die diese Maßnahme beratend begleitet hat.
Seit dem Jahr 2009 hat die Gesellschaft ein neues System zur Sicherstellung der Einhal­
tung der Verkehrssicherungspflichten eingeführt und im Jahr 2010 weiter ausgebaut;
in laufenden Jahr ist die vollständige Digitalisierung des Systems vorgesehen.Personalbericht
Personalbestand am 31.12.2010 (Vorjahr):
VollbeschäftigteTeilzeitbeschäftigte
(ohne geringfügig
Beschäftigte)Geringfügig
BeschäftigteGeschäftsführer2 (2)0 (0)–Prokurist2 (0)0 (0)–Kaufmännische Angestellte5 (6)3 (3)0 (0)Raumpflegerinnen––4 (4)Hauswarte––7 (8)4 ( 5)––13 (13)3 (3)11 (12)AuszubildendeDie Gesellschaft engagiert sich durchschnittlich jährlich mit 2 neuen Ausbildungsplät­
zen; die Ausbildungsdauer zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann in
der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft beträgt 3 Jahre.
2 Auszubildende haben im Berichtsjahr erfolgreich ihre Ausbildung abgeschlossen.Geschäftsbericht 201015Sozialarbeit
Die STADTBAU MOERS GmbH setzt bei der Verwaltung der Wohnungen der Wohnungs­
bau Stadt Moers GmbH die dort an­ge­stellte Sozialarbeiterin ein. Damit sollen frühzei­
tig er­kennbare Kon­fliktsituationen un­ter den Mietern gelöst und die Anhäufung von
Mietrück­stän­den vermieden werden.
Sie nimmt hierzu regelmä­ßig Kontakt zu den betroffenen Mietern und einer Viel­zahl
von Verbänden und Behör­den auf, um entsprechende Hilfestellung leisten zu können.
Sie hat mit Ausscheiden des Seniorenwohnungsbeauftragten bei der Wohnungsbau
Stadt Moers GmbH dessen Tä­tigkeitsbereich übernommen, zu dem u. a. die Verbes­
serung des Wohnungs­bestandes im Hinblick auf eine Anpassung an die Bedürfnisse
unse­rer älteren Mie­ter gehört.Organisationshandbuch
Als Ergebnis der Strukturierungsmaßnahmen der Gesellschaft sind im Jahre 1999 ein
Orga­nisationshandbuch erarbeitet und die darin enthaltenen Regelungen für das Unter­
nehmen als verbindlich festgelegt worden. Zu folgenden Bereichen sind Re­gelungen
•	•	•	•	•	•	•	•	•	Grundlagen des Unternehmens
InformationsforumDas Organisationshandbuch wird ständig an sich neu ergeben­de Sachverhalte ange­
Als neue Kontrollbereiche wurden die Themen:
Die Compliance-Regelungen für die Gesellschaft hat der Aufsichtsrat in seiner Ge­
schäftsordnung sowie in der Geschäftsanweisung für die Geschäftsführung festgelegt.
Für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erfolgte die Umsetzung über eine Dienstan­
weisung und die Bestellung eines Compliance-Beauftragten.
Auf das Organisationshandbuch kann jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter di­rekt
zu­grei­fen; es wird täglich bei Aufnahme der Tätigkeit automatisch in der EDV am Ar­
beitsplatz aufge­ru­fen.16Geschäfsbericht 2010Risikomanagement
Zum 01.05.1998 ist das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbe­
reich (KonTraG) in Kraft getreten.
Bereits 1999 wurde ein Risikomanagementsystem, bestehend aus:
•	Risiko-Frühwarnsystem
•	Risiko-Controlling
•	Internes Kontrollsystem (IKS),
eingeführt.Unter Risikomanagement wird verstanden:
•	die systematische und kontinuierliche Analyse
•	die Beurteilung der mit den Erfolgsfaktoren verbundenen Schlüsselrisiken
•	die Schaffung von Regeln für den Umgang mit diesen Risiken sowie das möglichst
frühzeitige Ergreifen geeigneter Maßnahmen zur Risikobegrenzung und -bewälti­
gungIm Rahmen des Frühwarnsystems des Risikomanagements werden u. a. folgende Risi­
ken beobachtet:
–	Beobachtungsfeld	Sachkosten
–	Beobachtungsfeld	Personalkosten
•	Wohnungswirtschaft
–	Beobachtungsfeld	–	Beobachtungsfeld	–	Beobachtungsfeld	–	Beobachtungsfeld	–	Beobachtungsfeld	–	Beobachtungsfeld	–	Beobachtungsfeld	–	Beobachtungsfeld	–	Beobachtungsfeld	Instandhaltung
gekündigte Mietverhältnisse
Sollmietenentwicklung
KassenprüfungAufgrund ihrer herausragenden Bedeutung wird die Entwicklung der Liquidität sowie
das Zinsrisiko laufend in enger Abstimmung mit der Geschäftsführung beobachtet.
Zu den einzelnen Beobachtungsfeldern werden regelmäßig entsprechende Auswertun­
gen gefertigt, analysiert und, wenn erforderlich, Gegensteuerungsmaßnahmen ergrif­
fen.Geschäftsbericht 201017In regelmäßigen Quartalssitzungen tagt hierzu das eingerichtete Risikokomitee, wel­
ches aus den Mit­gliedern der Geschäftsführung, den Leitungen des Rechnungswesens,
der Buchhal­tung sowie der Vermie­tungsteams besteht.
Über die Sitzungen wird ein Protokoll gefertigt mit ent­spre­chenden Feststellungen und
Handlungsanwei­sungen hierzu.
Die Erfahrungen mit dem Risikomanagementsystem sind sehr positiv. Das System wird
von den Mitarbeitern sehr gut angenommen.Beteiligungen
Die Beteiligungen der gesellschaft auf einen Blick
Beteiligungin %Nennbetrag
T EuroBilanzsumme
T EuroGrafschaft Moers,
Siedlungs- und Wohnungsbau GmbH24,41.01434.8862009STADTBAU MOERS Entwicklungs-,
Erschließungs und Verwaltungsgesell­
schaft mbH100,05121.66020105,539244.9372010100,02551.21620104,91602009Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft
Moers mbH & Co. KG
„PRO:SA“ Projektgesellschaft
Schulsanierung Moers mbH
Moers Marketing GmbHVermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme hat sich um 3.589 T Euro auf 77.553 T Euro (Vorjahr: 81.142 T Euro)
Hinsichtlich der Vermögensstruktur enthält die Bilanz zum 31.12.2010 74.387 T Euro
(95,9 %) lang­fristig gebundenes Vermögen, insbesondere Grundstücke des Anlage­
vermögens, Beteili­gungen und Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteili­
gungsverhältnis besteht. Auf das Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten
entfallen 3.166 T Euro (4,1 %).
Die Kapital­struktur weist 45.037 T Euro (58,1 %) langfristige und 12.119 T Euro (15,6
%) kurz- und mittelfristige Fremdmittel sowie 20.397 T Euro (26,3 %) Eigenkapital aus.
Die Eigenkapitalquote ist mit 26,3 % vom Gesamtkapital angestiegen. Hintergrund ist18Geschäfsbericht 2010neben dem Jahresüberschuss insbesondere auch die Auflösung von Rückstellungen für
passive latente Steuern über die Gewinnrücklage.
Die langfristigen Vermögenswerte sind zum Bilanzstichtag überwiegend mit Eigenkapi­
tal und langfristigem Fremdkapital finanziert. Die Investitionen für in Durchführung und
Bauvorbe­reitung befindliche Baumaßnahmen werden fristgerecht durch Fremdmittel
finanziert.Schwierigkeiten bei der Aufnahme von Fremdmitteln haben sich durch die
aktuelle weltweite Wirtschafts- und Finanzmarktkrise nicht ergeben und sind derzeit
Die Liquidität war im Jahr 2010 unter Berücksichtigung von Inanspruchnahme einge­
räumter Kontokorrentkredite gegeben. Die Zahlungsbereitschaft ist auch für das Jahr
2011gesichert.
In 2011 und 2012 wird die Vermögens- und Finanzlage weiterhin stabil sein und sich
aufgrund der voraussichtlichen Jahresergebnisse positiv entwickeln.Ertragslage
Das Geschäftsjahr 2010 schließt mit einem Jahresüberschuss von rd. 521 T Euro (Vor­
jahr: Jah­res­überschuss 253 T Euro).
Durch die planmäßige Durchführung von Mieterhöhungen sind Umsatzsteigerungen
erzielt worden. Das Jahresergebnis ist insbesondere geprägt durch:
• Steigerung Erlöse aus Sollmieten	285 (157 T Euro)	• Steigerung Erlöse aus Geschäftsbesorgung	130 (– –)	• Erträge aus Verkäufen von bebauten Grundstücken	42 ( 94 T Euro)Geschäftsbericht 201019Risiken der künftigen Entwicklung
Die Bewirtschaftung des eigenen Bestandes stellt den Schwerpunkt der Tätigkeit der
Gesell­schaft dar.
Intensive Nachfrage zeigt sich bei der Gesellschaft nach preiswerten Bestandswohnungen
(z. B. Moers-Meerbeck-Hochstraß) und hochpreisigen Neubauwohnungen in guten La­
gen. In­folge möglicher Leerstände entstehen Mietausfälle, die zu Erlösschmälerungen
und Abschrei­bun­gen auf Miet­forderungen führen können.
Aufgrund des Gesellschaftszweckes hat die Gesellschaft auch problematische Mieter
aufzunehmen. Die dadurch z.T. entstehenden Strukturen können in Einzelfällen auch
zu Schwierigkei­ten bei der Hausbewirt­schaftung führen. Zur Sicherung der langfristigen
Vermietbar­keit des Woh­nungsbestandes müssen in einzelnen Fällen bei Mieterwech­
seln weiterhin erhöhte Auf­wendun­gen für die Instandsetzung und Modernisierung auf­
Es wird im Jahr 2011 mit Mietausfällen bei den Sollmieten und Umlagen ge­rechnet.
Diese Mietausfälle beeinträchtigen die Entwicklung der Ertragslage so­wie der Vermö­
gens- und Fi­nanzlage, sie stellen aber in der angenommenen Höhe keine bestandsge­
fährdenden Risiken für die Gesellschaft dar.
Im Zeitraum bis zur Berichtserstellung lag die Zahl der beendeten Mietverhältnisse bei 40
- Stand: 18.05.2011 - (Vorjahr: 58 Kündigungen – Stand: 10.05.2010 –).
Die Quote der direkten Weitervermietung (bis April 2010) ist mit 79 % weiterhin auf ho­
hem Niveau; es ist zu erwarten, dass diese Quote sich im Jahresverlauf zur durchschnittli­
chen Quote von 80 % hin entwickelt.
Die Leerstandsquote liegt seit Jahren auf erfreulich niedrigem Niveau. Gleichzei­
tig ist die Quote der direkten Weitervermietung hoch. Dennoch können in der
Wohnraumbewirtschaf­tung in den nächsten Jahren bei weiterhin entspanntem Miet­
wohnungsmarkt höhere Fluktuati­
ons- und Leerstandsquoten mit entsprechenden
Mietaus­fällen nicht ausgeschlossen werden.
Schwierigkeiten bei Neufinanzierungen und Darlehensprolongationen haben sich nicht
ergeben und sind aus heutiger Sicht auch nicht zu erwarten. Wesentliche bestandsge­
fährdende Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Fi­nanzlage negativ beeinflussen
könnten, sind zurzeit nicht er­kennbar.
Die Tochtergesellschaft STADTBAU MOERS GmbH hat im Geschäftsjahr 2010 wiede­
rum ein positives Jahresergebnis erzielt. Mit 214 T Euro liegt es auf dem Vorjahresni­
veau (213 T Euro). Für das Geschäftsjahr 2011 weist die Tochtergesellschaft nach dem
Wirtschaftsplan ein po­si­tives Ergebnis aus. Die Instandhaltungsaufwendungen sollen
im planmäßigen Umfang durchgeführt werden. Mit dem positiven Jahresergebnis wird
gerechnet, sofern keine unge­planten Aufwendungen anfallen.
Im Oktober 2013 besteht für die Gesellschaft eine Möglichkeit der Rückabwicklung des
DIL-Leasinggeschäftes, bei dem die STADTBAU MOERS GmbH Leasingnehmerin ist. Zur­
zeit werden Möglichkeiten einer für beide Gesellschaften optimierten Rückabwicklung
zu diesem Zeitpunkt, die den Entwicklungspotenzialen beider Gesellschaften förderlich
ist, untersucht.20Geschäfsbericht 2010Der Geschäftsverlauf bei der Tochtergesellschaft „PRO:SA“ Projektgesellschaft Schulsa­
nierung Moers mbH ist in allen Bereichen planmäßig.
Die Beteiligung an der Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG, Düs­
seldorf, verläuft weiterhin planmäßig.
Der Aufsichtsrat wird über die Entwicklungen und bestehende Geschäftsrisiken regel­
mäßig informiert.Chancen der künftigen Entwicklung
Der Wohnungsbestand der Gesellschaft besteht inzwischen überwiegend aus freifinan­
zierten Mehrfamilienhäusern bzw. aus ursprünglich mit öffentlichen Zuschüssen geför­
derten Zechenhäusern, die mit einer zeitlich befristeten Mietbindung belegt waren. Seit
dem Jahr 2008 werden bisher nicht ausschöpfbare, erhebliche Potenziale realisiert, die
sich in den Folgejahren ver­stärkt fortsetzen. Diese erheblich höheren Erträge ermögli­
chen eine weiterhin angemessene Bewirtschaf­tung des Bestandes und tragen zu einer
kontinuierlichen Stabilisierung positiver Jahresergeb­nisse bei. 2010 wurde ein größerer
Wohnungsbestand aus der öffentlichen Bindung entlassen, weil die Gesellschaft vor
10 Jahren öffentliche Mittel zurückgezahlt hat. Auch diese Bestände werden seither
kontinuierlich an die Mietwerte des örtlichen Mietspiegels herangeführt.Ergänzende Angaben nach § 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB
einge­tre­ten.Geschäftsbericht 201021Voraussichtliche Entwicklung
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit unserer Gesellschaft liegt seit Jahren nicht mehr in der
Errichtung großer Kontingente von Neubauten, wie dies bis Ende der 1980er und Anfang der
1990er Jahre noch der Fall gewesen ist.
Im Fokus stehen vielmehr die gezielte Bestandsentwicklung und -erhaltung.
Dies bedeutet, die Bestände der Gesellschaft weiter zukunftsfähig zu machen, insbesondere im
Hinblick auf die anstehenden Veränderungen des Wohnungsmarktes durch die demografische
Eine Antwort der auf diese speziellen Bedürfnisse abgestellte Neubau von Einzelobjekten zur
Abrundung und Ergänzung des örtlich vorhandenen Wohnungsbestandes.
Die größere Herausforderung liegt indes in der Anpassung der Altbestände an diesen Bedarf.
Hier hat die Gesellschaft bereits vor Jahren begonnen, durch gezielte Einzelmaßnahmen barri­
erefreie - bzw. zumindest barrierearme – Wohnungen zu schaffen; diesen Weg wird sie in den
kommenden Jahren konsequent fortsetzen.
Einen weiteren wichtigen Baustein in der künftigen Unternehmensplanung stellt der Wohnungs­
bestand in der Zechen- und Arbeitersiedlung Moers-Meerbeck-Hochstraß dar.
Chancen bietet hier das gute Preis-/Leistungsverhältnis, das gekennzeichnet ist durch Mietwoh­
nungen mit Reihenhauscharakter und Mietergärten zu einem insgesamt günstigen Mietpreis.
Sofern es gelingt die Wohnqualität des Bestandes und im Stadtteil selbst zu erhalten, ist auch
künftig eine gute Vermietbarkeit zu erwarten. Gleichzeitig muss es jedoch gelingen, den Miet­
preis in einem angemessenen Rahmen zu halten.
Andererseits muss man den in Folge des zunehmenden Alters der Gebäude größere Instandhal­
tungsbedarf mit entsprechenden Kostenfolgen zu beachten. Durch die Regelung der örtlichen
Gestaltungssatzung, die sicherlich für die Erhaltung des äußeren Erscheinungsbildes der Sied­
lung unerlässlich ist, werden zwangsläufig höhere Instandhaltungskosten verursacht. Das Ziel, die
Siedlung in ihrem einzigartigen Charakter für Moers zu erhalten, kann erreicht werden, voraus­
gesetzt, dass den Eigentümern der Erhalt zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen ermöglicht
wird. Die Gesellschaft wird sich aktiv in die Diskussion über die Entwicklung dieses Stadtteils
Für das Geschäftsjahr 2011 wird mit einem Jahresüberschuss von ca. 667 T € gerechnet. Die Planung
für 2012 geht von einem Jahresüberschuss von ca. 765 T € aus. Diese Ergebnisverbesserungen resul­
tieren aus der weiter zu erwartenden geplanten Steigerung der Sollmieten.
Das tatsächliche Ergebnis kann wesentlich von den Erwartungen über die voraussichtliche Ent­
wicklung abweichen.
Hinsichtlich der Vermögens- und Kapitalstruktur wird für 2011 und 2012 mit keinen wesentlichen
Veränderungen gerechnet.
Wir danken allen unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
für den im Geschäftsjahr geleisteten Einsatz.Moers, im Mai 2011
Roland Rösch	Rainer StaatsGeschäftsführer	Geschäftsführer22Geschäfsbericht 2010Jahresabschluss 2010
•	AnhangGeschäftsbericht 201023Bilanz zum 31. Dezember 2010
EUREURAnlagevermögen
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte
sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten7.978,004.996,00Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten53.530.073,6754.635.649,131.506.526,021.574.580,02688.539,82688.539,826.296,514.871,51Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
Bauvorbereitungskosten76.438,3155.807.874,3359.742,43Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen3.450.082,303.450.082,30Beteiligungen1.911.187,851.930.822,85Ausleihungen an Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht13.209.823,83Anlagevermögen insgesamt18.571.093,9813.006.751,4074.386.946,3175.356.035,46Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen und andere Vorräte
Andere Vorräte45.649,9745.649,972.074.345,161.952.092,381.433,042.121.428,171.433,04Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken111.929,57143.302,430,005.145,00Forderungen gegen verbundene Unternehmen56.670,252.642.368,65Forderungen gegen Gesellschafter20.424,850,00Sonstige Vermögensgegenstände241.788,82431.813,49400.952,69108.439,302.224,08Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme24Geschäftsbericht 201068.839,00
435.924,51108.411,00
504.763,51484.482,9677.553.390,7881.142.097,66Wohnungsbau Stadt Moers GmbH
EUREUREigenkapital
Kapitalrücklage3.831.000,003.831.000,0013.075.745,4713.075.745,47Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklage770.211,62718.111,62Bauerneuerungsrücklage1.407.306,351.407.306,35Andere Gewinnrücklagen620.252,502.797.770,47128.461,50Bilanzgewinn
Jahresüberschuss377.227,23302.951,32-153.240,00-153.240,00520.713,40252.815,91Einstellung in die
gesellschaftsvertragliche Rücklagen-52.100,00Eigenkapital insgesamt692.600,63-25.300,0020.397.116,5719.537.852,17Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen275.573,00Steuerrückstellungen173.352,00Sonstige Rückstellungen170.253,00259.071,00
627.572,00
619.178,00184.700,00Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten51.710.442,6753.386.383,76Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern1.526.277,311.591.783,68Erhaltene Anzahlungen2.235.491,392.151.665,13Verbindlichkeiten aus Vermietung179.183,77167.660,65Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen359.315,99130.816,58420.200,2923.342,450,005.020,09Verbindlichkeiten gegenüber
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:Bilanzsumme106.184,7956.537.096,213.076.230,15100.617,33(3.141.031,11)0,00(893,21)77.553.390,78Geschäftsbericht 201081.142.097,6625Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2010Umsatzerlöse
Minderung des Bestandes an unfertigen Leistungen
für Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung78.851,35 EURAbschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
davon aus verbundenen Unternehmen:2.556,46 EURErträge aus Ausleigungen des Finanzanlagevermögens
davon aus verbundenen Unternehmen:7.723,86 EURZinsen und ähnliche Aufwendungen
davon latente Steuern
Gewinnvortrag aus Vorjahr
Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklagen
Bilanzgewinn26Geschäftsbericht 20100,00 EURGesch채ftsjahr
EUREUR7.985.902,077.959.090,190,001.591.076,000,00
325.724,940,00
8.311.627,01195.733,20122.252,78-1.415.478,160,0010.000,00276.798,51287.025,253.142.500,743.084.259,412.440,96
0,00184.892,80
3.144.941,700,005.565.736,605.358.294,27752.722,56
196.822,96691.475,38
949.545,52224.396,52
(100.954,70)1.244.329,671.254.894,65851.028,01879.173,8953.251,0653.251,06
(2.556,46)674.400,35
8.840,65662.991,79
736.497,466.248,10
(4.757,05)2.362.182,842.422.115,20895.148,02608.729,5819.849,000,00154.649,05167.332,66
(38.000,00)199.936,57188.581,01520.713,40252.815,91377.227,23302.951,32-153.240,00-153.240,00-52.100,00-25.300,00692.600,63377.227,23Gesch채ftsbericht 201027Anhang des Jahresabschlusses 2010
A. Allgemeine Angaben:
Der Jahresabschluss für 2010 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des
Handels­gesetz­bu­ches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilM­
oG) erstellt und nach Maßgabe der Verordnung über Formblätter für die Gliede­rung des
Jah­resab­schlusses von Wohnungsunterneh­men gegliedert.
Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich ge­
genüber dem Vorjahr keine Veränderungen. Eine Anpassung der Vorjahreszahlen ist
nicht erfolgt. Aus den „Steuerrückstellungen“ und den „Sonstigen Rückstellungen“
heraus gibt es Anpassungen durch die BilMoG-Umstellung. Der hieraus resultierende
Umstellungsbetrag i. H. v. 491.791,00 Euro wurde erfolgsneutral in den anderen Ge­
winnrücklagen erfasst.B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden:
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden fol­gende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten abzüg­
lich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet.	Für Sachanlagezugänge in 2010 sind als Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten
Fremdkosten angesetzt. Aktivierungsfähige kaufmännische Eigen­leistungen sind in
diesem Zusammenhang nicht angefallen.
Modernisierungskosten an Wohnbauten wurden aktiviert, soweit sie als Herstel­
lungskosten angesehen werden. Die Abgrenzungskriterien der neuen BFH-Recht­
sprechung zum Begriff der Herstellungskosten und zum Begriff der wesentlichen
Verbesserung im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB wurden hierbei berücksichtigt.
Den Abschreibungen bei den Wohngebäuden liegt eine Gesamtnutzungs­dauer von
80 Jahren zugrunde. Erworbene Wohnbauten werden entspre­chend ihrer Baujahre
bis 1924 bzw. ab 1925 über eine Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren abgeschrie­
ben.	Die auf Grundstücken mit Erbbaurecht errichteten Neubauten werden - ent­spre­
chend der Laufzeit des Erbbaurechtes - linear über eine Gesamtnut­zungsdauer von
75 Jahren abgeschrieben. Die übrigen Bauten auf Grund-stücken mit Erbbau­recht
werden unter Berücksichtigung der bisherigen Nutzungsdauer, die unter der Lauf­
zeit des Erbbaurechtes liegt, abgeschrie­ben.
Zwei Neubauten werden seit 1995 nach Umstellung von der degressiven Ab­
schreibung auf die lineare Abschreibung über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren
28Die Abschreibungen auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Gewerbeob­jekte
werden grundsätzlich über eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren be­messen. Im
Falle des einen angemieteten Gewerbeobjektes werden die Miterein­bauten überGeschäftsbericht 2010eine Gesamtnutzungsdauer von 10 Jahren (entsprechend dem zu-grundeliegenden
Miet­vertrag) abgeschrieben.
Seit 1993 werden neu fertiggestellte Außenanlagen - den steuerlichen Vorschriften
ent­sprechend - über eine Nutzungsdauer von 10 Jahren linear abgeschrieben. Diese
wird für die Handelsbilanz als angemessen erachtet.	Maschinen und Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden ihrer
be­triebsgewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechend mit 10 % bzw. 20 % jährlich
linear abgeschrieben; geringwertige Wirtschaftsgüter im Wert bis zu 150 Euro, zu­
züglich der ge­setzlichen Mehrwertsteuer - werden im Anschaffungsjahr in voller
Höhe als Aufwand verbucht.	Für Gegenstände im Wert zwischen 150 Euro und 1.000 Euro, zuzüglich der gesetz­
lichen Mehr­wertsteuer, wird ein sog. Sammelposten gebildet und im Geschäftsjahr
und den folgenden vier Wirtschaftsjahren mit jeweils einem Fünftel aufgelöst. Der
Umfang des Sammelpostens ist von untergeordneter Bedeutung.	Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind grundsätzlich zu An­
schaf­fungskosten, in einem Fall um eine außerplanmäßige Abschreibung vermin­
dert, bewertet.	Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind
in ei­nem Fall zum Nominalwert angesetzt. In dem anderen Fall ist eine unverzins­
liche Ausleihung zum Barwert bewertet.	Die ausgewiesenen Vorräte sind unter Beachtung des Niederstwertprinzips mit den
An­schaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Unter dem Posten „Unfertige
Leistungen“ werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen
Betriebskosten nach Abzug einer Wertbe­richtigung für mögliche Ausfälle ausgewie­
sen.	Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich zu den
No­minalwerten angesetzt. Ausfallrisiken wurde - soweit erforderlich - durch Einzel­
wertbe­richtigungen und Abschreibungen Rechnung getragen.	Die unter Geldbeschaffungskosten ausgewiesenen einmaligen Verwaltungskostenbei­
träge und Disagien werden mit jährlich 10 % bzw. entsprechend des Zeitraums der
Zinsfestschreibung abgeschrieben.	Die anderen Rechnungsabgrenzungsposten enthalten vornehmlich vorausge­zahlte
Bürg­schaftsprovisionen und vorausgezahlte Darlehenszinsen für 2011.	Rückstellungen werden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB im Rahmen vernünftiger
kaufmänni­scher Beurteilung gebildet und zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Rück­
stellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer
Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sie­
ben Jahre abgezinst.	Pensionsrückstellungen sind aufgrund eines versicherungsmathematischen Gut­ach­
tens unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005G von Dr. Klaus Heubeck nach der
Projected-Unit-Credit-Methode unter Einbeziehung von Trendannahmen hinsicht­
lich der zukünftigen Rentenentwicklung gebildet.Geschäftsbericht 201029Dabei wurde der Rechnungszinsfuss von 5,15 % bei einer angenommen Restlauf­
zeit von 15 Jahren zugrunde gelegt.	Aus der erstmaligen Anwendung der Bewertungsvorschriften des BilMoG ergibt sich
eine außerordentliche Zuführung i. H. v. T Euro 20. Die Zuführung wurde in 2010 in
voller Höhe vorgenommen.	Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarle­hen
sind ausnahmslos passiviert.C.	Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung:I.	Bilanz
1.	In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 2.074.345,16 Euro noch nicht abge­rech­
nete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.
2.	In den Forderungen sind 2010 – wie im Vorjahr - keine Forderungen mit ei­ner Rest­
laufzeit von mehr als einem Jahr enthalten.
3.	In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größe­ren
Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlußstichtag rechtlich entstehen.
4.	RücklagenspiegelBestand am Ende
des VorjahresEntnahme für das
GeschäftsjahrEuroEinstellung
EuroEuroBestand am
Euro13.075.745,470,000,0013.075.745,47Bestand am Ende
GeschäftsjahrBestand am
GeschäftsjahresEuroEinstellung
aus dem Jahres­
EuroEuroEuro1. Gesellschaftsvertragliche
Rücklage718.111,620,0052.100,00770.211,622. Bauerneuerungsrücklage1.407.306,350,000,001.407.306,353. Andere Gewinnrücklagen128.461,50491.791,000,00620.252,50KapitalrücklageGewinnrücklagen5.	In den Steuerrückstellungen sind keine Rückstellungen für latente Gewer­besteuern
enthalten. Aufgrund der BilMoG-Umstellung zum 01.01.2010 wurde der bisher pas­
sivierte Betrag von 489 T Euro erfolgsneut­ral über die Gewinnrücklagen verbucht.30Geschäfsbericht 20106.	In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit ei­nem nicht
unerheblichen Umfang enthalten:
gem. § 249 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB	T Euro66	Prüfungskosten	36	31	Urlaubsansprüche und Überstundenansprüche	Jahresabschlusskosten	15	11Aufbewahrung von Jahresabschlussunterlagen	7.	In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthal­ten, die erst
nach dem Abschlußstichtag rechtlich entstehen.Geschäftsbericht 2010319. Entwicklung des AnlagevermögensAnschaffungs-/ZugangAbgangUmbuchung
(+/-)Herstellungskostendes Geschäftsjahres
EUREUREUREURImmaterielle Vermögensgegenstände
sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten82.209,527.312,550,000,0078.410.919,99328.186,05360.265,330,002.237.595,690,000,000,00688.539,820,000,000,00Technische Anlagen und Maschinen2.900,330,000,000,00Betriebs- und Geschäftsausstattung31.075,942.577,540,000,00Bauvorbereitungskosten59.742,4316.695,880,000,0081.430.774,20347.459,47360.265,330,00Anteile an verbundenen Unternehmen3.616.082,300,000,000,00Beteiligungen1.930.822,850,0019.635,000,0014.588.184,180,00188.164,730,0020.135.089,330,00207.799,730,00101.648.073,05354.772,02568.065,060,00Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Grundstücke ohne BautenFinanzanlagenAusleihungen an Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis bestehtAnlagevermögen insgesamt32Geschäftsbericht 2010AbschreibungenBuchwert amBuchwert amAbschreibungenZuschreibungen(kumuliert)31.12.1031.12.09desdesGesch채ftsjahresGesch채ftsjahresEUREUREUREUREUR81.544,077.978,004.996,004.330,550,0024.848.767,0453.530.073,6754.635.649,131.170.792,580,00731.069,671.506.526,021.574.580,0268.054,000,000,00688.539,82688.539,820,000,002.900,330,000,000,000,0027.356,976.296,514.871,511.152,540,000,0076.438,3159.742,430,000,0025.610.094,0155.807.874,3356.963.382,911.239.999,120,00166.000,003.450.082,303.450.082,300,000,000,001.911.187,851.930.822,850,000,001.190.195,6213.209.823,8313.006.751,400,00391.237,161.356.195,6218.571.093,9818.387.656,550,00391.237,1627.047.833,7074.386.946,3175.356.035,461.244.329,67391.237,16Gesch채ftsbericht 20103310. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur
Sicherheit gewährten Pfandrechte u. ä. Rechte stellen sich
VerbindlichkeitenInsgesamtEUR
Verbindlichkeiten gegenüber KreditinstitutenVerbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern1.526.277,31Erhaltene Anzahlungen2.235.491,39Verbindlichkeiten aus Vermietung179.183,77Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen359.315,99Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen420.200,29Verbindlichkeiten gegenüber GesellschafternSonstige VerbindlichkeitenGesamtbetrag3451.710.442,67Geschäftsbericht 20100,00106.184,7956.537.096,21Davon
Restlaufzeitgesichertunter
1 Jahr1 bis
5 Jahre체ber
5 JahreEUREUREUR2.089.819,73Art der
EUR6.095.893,8344.532.729,1131.306.058,36GPR229.008,431.229.029,571.526.277,31GPR0,000,000,00-0,000,000,00-15.350,250,000,00-0,000,000,00-0,000,000,00-0,000,000,00-6.340.252,5144.761.758,68(2.219.059,95)
68.239,31
(64.658,29)
2.235.491,39
(2.151.665,13)
179.183,77
(167.660,65)
343.695,74
(116.669,14)
420.200,29
(23.342,42)
(5.020,09)
106.184,79
(3.076.230,15)
5.435.085,02
(7.824.305,85)Gesch채ftsbericht 201035II. Gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind im Wesentlichen die fol­genden
perioden­fremden Aufwendungen und Erträge enthalten:
Aufwendungen aus der Zuführung zu Wertberichtigungen und
Abschreibungen auf Mietforderungen und auf andere Forderungen	- 39 T EuroErträge aus dem Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens	42 T EuroDie Position „Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ beinhaltet Erträge aus der Abzin­
sung von Rückstellungen in Höhe von 175,00 Euro
Die Position „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ beinhaltet Aufwendungen aus der
Aufzinsung von Pensionsrückstellungen i. H. v. 10.026,00 Euro und aus der Aufzinsung
von Sonstigen Rückstellungen in Höhe von 9,00 Euro.D. Sonstige Angaben:
1.	Im Rahmen der Konzeptionsvereinbarung zum DIL-Geschäft hat sich die Ge­sell­
schaft in einer Patronatserklärung verpflichtet, ihre Beteiligung an der STADTBAU
MOERS GmbH für die Dauer des Geschäftsbesorgungs- und Generalmietvertra­ges
aufrecht zu erhalten sowie die Gesellschaft in der Weise auszustatten, dass diese
stets in der Lage ist, ihren Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungs- und Ge­
neralmietvertrag nachzukommen.
Im Rahmen des DIL-Geschäftes besteht mit Wirkung zum 01. Oktober 2019 ein
Andienungsrecht der Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG.
Hierbei besteht die Verpflichtung, im Falle der Andienung, die in 2001 an die Woh­
nungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG veräußerten Bestände zu ei­
nem Kaufpreis von T Euro 39.881 zurück zu erwerben. Die Objektgesellschaft ist für
einen Zeitraum bis zum 30.09.2028 errichtet. Die Höhe des Kaufpreises der Bestän­
de zu diesem Zeitpunkt ist noch nicht bestimmt.
2.	Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle
•	Die jährlichen Erbbauzinsverpflichtungen sind aus den Mieten gedeckt. Die Höhe
der bis zum 01.07.2068 zu zahlenden Erbbauzinsen beträgt T Euro 17.901, davon
gegen verbundenen Unternehmen T Euro 12.345.
•	Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge (per 31.12.2010: T Euro 115) ist durch
zugesagte Fremdmittel oder Eigenmittel gedeckt.
36Zukünftige Bauinstandhaltung kann unternehmensüblich aus den Jahres­ergebnissen
finanziert werden.Geschäfsbericht 20103.	Die Gesellschaft besitzt die folgenden Kapitalanteile an anderen Unternehmen:
•	100,0%	STADTBAU MOERS Entwicklungs-, Erschließungsund Verwaltungsgesellschaft mbH, Moers	Jahresüberschuss 2010	Eigenkapital 31.12.2010	•	100,0%	„PRO:SA“ Projektgesellschaft Schulsanierung Moers mbH,
Moers	Jahresüberschuss 2010	Eigenkapital 31.12.2010	•	24,4%	Grafschaft Moers, Siedlungs- und Wohnungsbau GmbH,
Kamp-Lintfort	Jahresüberschuss 2009	Eigenkapital 31.12.2009	Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG,	Düsseldorf•	5,5%	Jahresüberschuss 2010	Eigenkapital 31.12.2010	Moers Marketing GmbH	•	4,9%	213.677,79 Euro
2.992.592,65 Euro3.662,34 Euro
168.601,07 Euro305.025,89 Euro
9.299.411,37 Euro
216.114,61 Euro
3.057.780,24 EuroJahresüberschuss 2009	Eigenkapital 31.12.2009	111.772,27 Euro
3.549,74 Euro4.	Für einen Anteil der bestehenden Kreditfinanzierung wurde ein Zinssicherungsge­
schäft (Flexi-Swap) im Gesamtvolumen von rd. 3,0 Mio. Euro abgeschlossen. Grundund Sicherungsgeschäft wurden zu einer Bewertungseinheit nach § 254 HGB zu­
sammengefasst. Aufgrund der Anwendung der sog. Einfrierungsmethode ergeben
sich keine bilanziellen Auswirkungen. Der ne­gative Marktwert zum Bilanzstichtag
beträgt 322.100,-- Euro.
5.	Im Geschäftsjahr wurde als Gesamthonorar des Abschlussprüfers für Abschlussprü­
fungsleistungen der Betrag von 44 T Euro verbucht.
6.	Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
BeschäftigteGeschäftsführung20–Prokurist20–Kaufmännische Angestellte53–Raumpflegerinnen––4Hauswarte––7Auszubildende4––13311Geschäftsbericht 2010377.	Auf die Angabe der Bezüge des Geschäftsführungsorgans im Anhang wurde nach §
286 Abs. 4 HGB verzichtet.
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betragen im Geschäftsjahr 6.061,67 Euro.8.	Für frühere Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen besteht eine
Pensionsverpflichtung. Auf die Angabe der Höhe dieser Verpflichtung wurde nach §
286 Abs. 4 HGB verzichtet.9.	Vorschüsse und Kredite an Mitglieder der Geschäftsführung oder des Aufsichtsrates
wurden nicht gewährt.10.	Es wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten der Geschäftsführung oder zu­
gunsten des Aufsichtsrates eingegangen.
Die gegenüber der Gesellschafterin Stadt Moers bestehenden Forderungen und Ver­
bindlichkeiten sind in der Bilanz unter der Position „Forderungen gegen Gesellschaf­
ter“ zusammengefasst.12.	Die Gesellschaft ist Mitglied der Rheinischen Zusatzversorgungskasse für Ge­mein­
den und Gemeindeverbände in Köln.
Die versicherten Arbeitnehmer haben bei Eintritt des Versicherungsfalles einen An­
spruch auf Betriebsrente sowie auf Sterbegeld. Der Umlagesatz beträgt für 2010
4,25 % zuzüglich eines sogenannten Sanierungsgeldes in Höhe von 3,5 % des zu­
satzversorgungspflichtigen Entgeltes.	Der zusätzliche Umlagesatz für 2010 beträgt 9 %.	Die Summe der umlagepflichtigen Gehälter betrug im Geschäftsjahr 2010 T Euro
677.	Nach dem Wahlrecht nach Art. 28 Abs. 1 EGHGB werden für diese Versorgungszu­
sagen keine Rückstellungen gebildet.13.	Zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den Steuerbilanzansätzen be­
stehen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Sie betreffen den
Immobilienbestand, Rückstellungen für Pensionen sowie Sonstige Rückstellungen.
Passive latente Steuern aus Beteiligungen wurden mit akti­
ven latenten Steuern
auf die oben genannten Wertansätze verrechnet. Über den Saldierungsbereich der
Bilanzdif­ferenzen hinausgehende aktive Steuerlatenzen werden in Ausübung des
Wahl­rechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt.38Geschäftsbericht 2010Mitglieder der Geschäftsführung:Roland Rösch	Dipl.-BetriebswirtRainer Staats	Rechtsanwalt	Mitglieder des Aufsichtsrates:	Hartmut Hohmann	Dipl.-Soziologe	(Vorsitzender)	Norbert Ballhaus	Bürgermeister	bis 30.04.2010	Helmut Gaida	Lehrer	Dino Maas	Betriebswirt	Wolfgang Mattus	Dipl.-Verwaltungswirt	Ulrich Köhler	selbständiger Versicherungsvermittler	Mark Rosendahl	Sozialwissenschaftler	Hans-Gerd Rötters	Erster Beigeordneter	Christopher Schmidtke	Kaufmann	Carmen Weist	Verwaltungsangestellte	Wolfgang Thoenes	Stadtkämmerer
beratendes Aufsichtsratsmitglied	Moers, den 26. Mai 2011	Roland Rösch	Rainer Staats
Geschäftsführer	Geschäftsführerab 07.06.2010Geschäftsbericht 201039Bericht des Aufsichtsrates
Während des Geschäftsjahres 2010 hat der Aufsichtsrat die ihm durch Gesetz und Sat­
zung oblie­genden Pflichten und Aufgaben unter Beachtung seiner verstärkten Überwa­
chungspflichten nach dem KonTraG wahrgenommen und die Geschäftsführung über­
In regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen, und zwar
•	in 3 Sitzungen des Aufsichtsrates und	•	in 2 Sitzungen des Bau- und Prüfungsausschusseswurde der Aufsichtsrat durch die Geschäftsführung schriftlich und mündlich über
die allgemeine Geschäftsentwicklung und wesentliche Geschäftsvor­
fälle sowie die
wirtschaftliche Lage der Ge­sellschaft unterrichtet.
Erforderliche Beschlüsse wurden nach Beratung der Sachverhalte gefasst.
Der Aufsichtsrat hat den uneingeschränkt bestätigten Jahresabschluss und den Lageb­
ericht geprüft und hierüber der Gesellschafterversammlung berichtet.
Er hat den Prüfungsbericht über die gesetzliche Prüfung des Geschäftsjahres 2010
durch die KPMG, Köln, zur Kenntnis genommen und stimmt mit dem Prüfungs­ergebnis
Der Aufsichtsrat empfiehlt, die Geschäftsführung zu entlasten.
Die Zusammenarbeit mit der Geschäftsfüh­rung gestaltete sich in vertrauensvoller und
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeit­
ern für die im Geschäftsjahr 2010 erfolgreich geleistete Arbeit.Moers, im Juni 2011
Stadt Moers GmbH
Vorsitzer des Aufsichtsrates40Geschäftsbericht 2010Bestätigungsvermerk
„An die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH	Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
so­wie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebe­richt der Woh­
nungsbau Stadt Moers GmbH, Moers, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2010 bis
31. Dezember 2010 ge­prüft. Die Buchführung und die Aufstel­lung von Jahres­abschluss
und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtli­chen Vor­schrif­ten und den ergän­
zenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Ge­
schäftsführung der Ge­sell­schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns
durchgeführten Prü­fung eine Beurtei­lung über den Jahresab­schluss unter Einbeziehung
der Buchfüh­rung und über den Lagebericht abzugeben.	Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom
In­s­titut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen „Grundsätze ord­nungs­
mä­ßiger Abschlussprüfung“ vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und
durch­zufüh­ren, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch
den Jahres­abschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchfüh­rung
und durch den Lagebericht vermittelten Bil­des der Vermögens-, Fi­nanz- und Er­tragslage
we­sentlich aus­wirken, mit hin­reichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungs­handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über
das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesell­schaft sowie die Erwar­tungen über
mögliche Fehler be­rücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirk­samkeit des
rechnungslegungsbezo­genen in­ternen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Anga­
ben in Buchfüh­rung, Jah­resab­schluss und Lage­bericht überwiegend auf der Ba­sis von
Stichproben be­urteilt. Die Prü­fung umfasst die Beurteilung der angewand­ten Bilanzie­
rungsgrundsätze und der we­sentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die
Würdigung der Ge­samtdar­stellung des Jahres­abschlusses und des Lagebe­richts. Wir sind
der Auf­fassung, dass unsere Prü­fung eine hinreichend si­chere Grund­lage für unsere
Beurtei­lung bildet.	Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung auf­
grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ent­spricht der Jahresabschluss
den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Be­stim­mungen des Gesellschafts­
vertrags und vermittelt unter Beachtung der Grund­sätze ord­nungsmäßiger Buchführung
ein den tatsächlichen Ver­hältnissen ent­sprechen­des Bild der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der Wohnungsbau Stadt Moers GmbH, Moers. Der La­gebericht steht in Ein­
klang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage
der Ge­sellschaft und stellt die Chancen und Ri­siken der zukünftigen Entwicklung zu­
treffend dar.“Köln, den 25. Mai 2010	KPMG Prüfungs- und Beratungsgesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft	Hildesheim	Otto
Wirtschaftsprüfer	Wirtschafsprüfer“All pages:456789111213141516171819202122242526272829303132333435363738394041InfoSaveLikeShareDownloadMoreLagebericht Wohnungsbau 2010 Published on May 30, 2011 Lagebericht Wohnungsbau 2010agenturbernsFollowRead moreRead moreSimilar toPopular nowJust for youGo explore