Source: http://steuerbuch.so.ch/steuern/grundstueckgewinnsteuer/54-nr-1/
Timestamp: 2019-10-21 05:10:55
Document Index: 28089225

Matched Legal Cases: ['§ 54', '§ 54', '§ 54', '§ 52', '§ 50', '§ 58', '§ 27', '§ 29', '§ 49']

Erlös - Steuern - Kanton Solothurn
§ 54 Nr. 1 Version vom 26.09.2017(pdf, 351KB)
§ 54 StG
1 Erlös im Allgemeinen
3 Nebenleistungen
4 Sachleistungen
5 Wiederkehrende Leistungen
6 Überführung von Grundstücken des Privatvermögens ins Geschäftsvermögen
7 Versicherungsleistungen
8 Wirtschaftliche Handänderungen
Anhang: Rententabelle
Als Erlös gelten alle Leistungen des Erwerbers, mit Ausnahme von Nutzniessung und Wohnrecht. Folglich ist nicht nur auf den im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis für das veräusserte Grundstück abzustellen, sondern es sind auch alle andern Leistungen zu berücksichtigen, die der Erwerber zu Gunsten des Veräusserers und ihm nahestehenden Personen im Zusammenhang mit dem Grundstückgeschäft erbringt. Gegenleistungen für das Grundstück in Form von Sachwerten sind dabei zum Verkehrswert zu bewerten, wiederkehrende Leistungen werden zum Barwert angerechnet (§ 54 Abs. 1 StG).
Grundsätzlich unerheblich ist, wie die steuerpflichtige Person den Erlös verwendet, namentlich ob sie Dritte am Erlös oder Gewinn beteiligen muss (siehe auch StB SO § 52 Nr. 1). Der gesamte Erlös wird dem Steuerpflichtigen zugerechnet. Eine Rolle spielt die Verwendung des Erlöses aber bei der Frage, ob und in welchem Umfang eine Ersatzbeschaffung erfolgte (siehe StB SO § 50 Nr. 1) und wenn die Besteuerung zum Rentensatz beantragt wird (StB SO § 58 Nr. 1).
Der massgebende Erlös ergibt sich grundsätzlich aus dem im Grundstückkaufvertrag beurkundeten Kaufpreis. Wenn der Steuerpflichtige jedoch nachweisen kann oder sich sonst wie herausstellt, dass der Erlös aus dem Grundstückgeschäft vom beurkundeten Betrag abweicht, so ist dieser tatsächliche Erlös für die Berechnung des Grundstückgewinnes massgebend. Nachträgliche Änderungen des Kaufpreises durch Vergleich, gerichtliches Urteil oder behördliche Verfügung sind – unter Vorbehalt der Steuerumgehung – zu beachten. Bleibt aber der Kaufpreis infolge Zahlungsunfähigkeit des Käufers ganz oder teilweise aus, handelt es sich um einen privaten Kapitalverlust, der für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer nicht von Bedeutung ist.
Wird ein Grundstück in der Zwangsverwertung veräussert, stellt der Zuschlagpreis den massgebenden Erlös dar.
Soweit sie im Kaufpreis nicht bereits enthalten sind, müssen weitere Leistungen des Erwerbers zu Gunsten des Veräusserers zum Erlös hinzugerechnet werden. Als mögliche solche Nebenleistungen können genannt werden:
Entschädigungen für die Räumung des veräusserten Grundstücks, von Umzugskosten, Ertragsausfällen oder Inkonvenienzen (Entschädigung für Umtriebe, Verzögerungen usw. insbesondere bei Enteignung oder Veräusserung zur Vermeidung der drohenden Enteignung);
Übernahme von Verkaufsspesen, Mäklerprovisionen und anderen Verpflichtungen des Verkäufers;
Ablösung von Vorkaufs- oder Kaufsrechten oder Bauservituten auf dem veräusserten Grundstück;
überhöhte Zahlungen für mitverkauftes Inventar oder andere übernommene nicht liegenschaftliche Werte;
allfällige Vorauszahlungen;
Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch den Erwerber, weil der Veräusserer von seiner gesetzlichen Zahlungspflicht befreit wird. Da die Grundstückgewinnsteuer progressiv ausgestaltet ist, muss der massgebende Erlös mit einer Annäherungsrechnung ermittelt werden, indem die errechnete Steuer immer wieder zum vereinbarten Kaufpreis hinzugerechnet wird, bis sich keine Abweichung mehr ergibt.
Beispiel: Norbert Nager verkauft sein 1994 erworbenes Einfamilienhaus in Solothurn im Jahr 2017 an Paul Pfister zum Preis von CHF 700'000.—. Zusätzlich verpflichtet sich Pfister, die Steuer für Nager zu bezahlen. Die anrechenbaren Anlagekosten betragen CHF 600'000.—, der Besitzesdauerabzug (BDA) für die 23 Jahre Besitzesdauer 36%. Die Grundstückgewinnsteuer (ohne Kirchensteuer) berechnet sich wie folgt:
BDA (36%)
700‘000
9‘816
709‘816
109‘816
39‘534
70‘282
11‘150
711‘150
111‘150
40‘014
71‘136
11‘340
711‘340
111‘340
40‘082
71‘258
11‘368
711‘368
111‘368
40‘092
71‘276
11‘372
711‘372
111‘372
40‘094
71‘278
Im Gegenzug müssen im Kaufpreis inbegriffene Vermögenswerte, die zusammen mit der Liegenschaft verkauft werden, aber nicht Bestandteil des Grundstücks bilden (z.B. bewegliche Einrichtungen, Möbel), vom Kaufpreis abgezogen werden. Diese Werte sind nachzuweisen, das mitverkaufte Mobiliar beispielsweise mit einem detaillierten Inventar.
Wenn der Erwerber anstelle des Kaufpreises in Geld oder zusätzlich dazu Sachleistungen zu erbringen hat, sind diese zum Verkehrswert einzusetzen. In Sachleistungen besteht der Erlös typischerweise beim Tausch, ausschliesslich beim Tausch wettauf, teilweise beim Tausch gegen Aufgeld. Der Verkehrswert ist zu schätzen und gilt – wie bei der Handänderungssteuer – als der Preis, der sich nach den üblichen Grundsätzen des Angebots und der Nachfrage im konkreten Fall erzielen lässt, den auch ein beliebiger Dritter, falls er sich in der Situation des Erwerbers befunden hätte, aufgrund vernünftiger wirtschaftlicher Überlegungen aufgewendet hätte (KRKE 1978 Nr. 24, 1984 Nr. 35, KSGE 1986 Nr. 24, 1990 Nr. 19). In gleicher Weise zu bewerten sind Arbeitsleistungen oder minderwertige Zahlungsmittel (z.B. Fremdwährung oder Wertpapiere, nicht aber WIR-Geld), wobei der Steuerpflichtige deren Minderwert bei Vertragsabschluss nachzuweisen hat. Hingegen können nachträgliche Werteinbussen dieser Gegenleistungen nicht berücksichtigt werden.
Beispiel: Stefan Studer tauscht sein unüberbautes Grundstück von 10 a Fläche in Starrkirch-Wil, das er vor Jahrzehnten von seinen Eltern geerbt hatte (Verkehrswert vor 30 Jahren: CHF 100/m2), gegen ein Grundstück von Kurt Keller in Kestenholz von 900 m2. Keller hatte dieses vor sechs Jahren für CHF 250‘000 gekauft. Gemäss Tauschvertrag zahlt Keller ein Aufgeld von CHF 90‘000. Die Handänderungssteuer wird bei Keller von einem Wert von CHF 450‘000, bei Studer von CHF 360‘000 erhoben.
Grundstückgewinn Studer:
Erlös: Grundstück Kestenholz (Verkehrswert)
Aufgeld von Keller
Total Erlös
./.Anlagekosten: Verkehrswert Starrkirch-Wil vor 30 Jahren
./. Abzug für Besitzesdauer (50% für 30 Jahre)
175‘000
Steuerbarer Grundstückgewinn
Grundstückgewinn Keller:
Erlös: Grundstück Starrkirch-Wil (Verkehrswert)
./. Aufgeld an Studer
./. Anlagekosten: Kaufpreis Kestenholz vor 6 Jahren
./. Abzug für Besitzesdauer (2% für 6 Jahre)
107‘800
Wiederkehrende Leistungen sind mit ihrem Barwert zum Erlös zu rechnen. Dabei handelt es sich in erster Linie um Renten, allenfalls auch um Arbeitsleistungen, die der Erwerber über eine längere Zeit zu Gunsten des Veräusserers erbringen muss. Hingegen nimmt das Gesetz Nutzniessung und Wohnrecht am veräusserten Grundstück ausdrücklich vom Erlös aus. Denn diese unterliegen künftig beim Veräusserer zu 100% der Einkommenssteuer (§ 27 lit. b StG), während Leibrenten nur zu 40% als Einkommen erfasst werden (§ 29 Abs. 2 StG). Der Barwert entspricht dem Kapital, das heute verzinslich angelegt werden müsste, um mit ihm und den daraus fliessenden Erträgen die periodischen Leistungen während der vorgesehenen oder voraussichtlichen Laufzeit zu finanzieren. Für die Kapitalisierung wird, wenn die Parteien den Barwert nicht oder nicht aufgrund eines anerkannten Tabellenwerks ermittelt haben (Barwerttafeln von Stauffer/Schaetzle/Weber, 6. Aufl., Zürich 2013), die von der Eidg. Steuerverwaltung herausgegebene Rententabelle ( Anhang) verwendet.
Beispiel: Walter Wanner, 71 Jahre alt, verkauft seine Liegenschaft an Barbara Bally. Sie verpflichtet sich zu folgenden Gegenleistungen:
- Übernahme der bestehenden Hypothekarschulden
- Monatliche Rente bis an das Lebensende von Wanner
Der Erlös berechnet sich wie folgt:
Barwert der Leibrente: Kapitalisierungsfaktor für Mann, 71 Jahre
12 x 800 x 1'000 : 63.71
150‘682
580‘682
Bei Überführung von Grundstücken und Anteilen an solchen aus dem Privatvermögen in das Geschäftsvermögen gilt als Erlös der Wert, zu dem das Vermögensobjekt in der Unternehmung aktiviert
Beispiel: Die Rechtsanwältin Gabi Gerber hat ihre Anwaltskanzlei in der geerbten, bis­her vermieteten Stockwerkeinheit eröffnet und diese damit in das Geschäftsvermögen überführt (siehe das Beispiel in StB SO § 49 Nr. 1). Die Eigentumswohnung hatte ihre Mutter vor 20 Jahren für CHF 280'000 erworben. Obwohl seither daran keine wertvermehrenden Verbesserungen vorgenommen wurden, könnte sie heute für CHF 400'000 verkauft werden. Gerber nimmt die Praxisräume zu den ursprünglichen Anlagekosten von CHF 280'000 als Anlagevermögen in ihre Eröffnungsbilanz auf (Variante 1: CHF 360'000, Variante 2: CHF 400'000). Ist eine Grundstückgewinnsteuer geschuldet?
Der in der Eingangsbilanz aktivierte Wert gilt als Erlös. Die Steuerfolgen hangen demnach vom Wert ab, zu dem sie die Liegenschaft aktiviert. Zulässig sind alle drei Varianten, höchstens jedoch der aktuelle Verkehrswert.
Erlös = aktivierter Wert
Besitzesdauerabzug für 20 Jahre, 30%
56‘000
84‘000
Vom bilanzierten Wert kann sie während ihrer selbständigen Erwerbstätigkeit Abschreibungen vornehmen und so ihr steuerbares Einkommen reduzieren.
Inhaltsverzeichnis(pdf, 303KB)