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Timestamp: 2018-03-24 23:13:52+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 1117', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1', 'art.1', 'art. 145', 'art. 24', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 44', 'art. 44', 'art. 26']

In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali seminterrati al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l'obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. Con la Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017, il Comune di Milano ha meglio specificato i requisiti che i seminterrati devono possedere per essere recuperati (in calce, negli allegati, il testo della delibera).
I seminterrati sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Sono comprese, anche se non esplicitamente indicate, le destinazioni turistico-ricettive, che il PGT di Milano ricomprende nelle destinazioni commerciali o residenziali in base alla tipologia di struttura ricettiva (rispettivamente alberghiera e non alberghiera) ai sensi dell'art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i seminterrati per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.
Il recupero è possibile per i seminterrati che siano esistenti alla data del 28 marzo 2017, o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1 della L.R. stessa. Per gli immobili realizzati successivamente all'entrata in vigore della Legge, il recupero potrà essere fatto solo dopo che siano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori2.
Dopo avere recuperato il seminterrato, eventuali successivi mutamenti di destinazione d'uso potranno essere eseguiti solo dopo dieci anni dal conseguimento dell'agibilità (relativa al recupero)3.
Inoltre, la volumetria recuperata (s.l.p.) nel seminterrato, non potrà essere trasferita in futuro in altre parti dell'edificio. Ovvero, non sarà possibile traslare s.l.p. da un seminterrato recuperato ad un'altra porzione dell'immobile.
In analogia con l'orientamento consolidato e la prassi per il recupero dei sottotetti, non dovrebbero essere considerati come "seminterrati" quei vani che costituiscono mere intercapedini, altrimenti non si configurerebbe un "recupero" di vani praticabili (sia pure con gli aggiustamenti necessari) ma si configurerebbe la realizzazione di un nuovo piano aggiuntivo, che eccede il carattere della ristrutturazione.
La Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017 ha precisato che "con riferimento alle nuove superfici oggetto di recupero dei vani e dei locali seminterrati, queste possono essere computate nella Superficie Lorda (SL) solo a fronte di una già esistente conformità alle norme del vigente Regolamento Edilizio".
Il recupero dei vani e locali seminterrati deve rispettare tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti, con alcune eccezioni e deroghe specifiche introdotte da questa Legge.
In particolare, l'altezza minima interna dei locali seminterrati recuperati a destinazioni terziarie o commerciali non può essere inferiore a metri 2,40 4, mentre per il recupero a destinazione residenziale l'altezza minima interna deve essere pari a metri 2,70. Questi limiti sono validi purché i vani e i locali seminterrati siano "mantenuti all'interno dell'involucro edilizio costituito dall'edificio preesistente" 5. Si presume cioè che, qualora vogliate recuperare un seminterrato ad una destinazione terziaria o commerciale sopralzando una soletta, o scavando nel sottosuolo, o ampliandovi ad es. nel cortile con un nuovo volume (quindi non mantenendovi nell'involucro preesistente), non vi sia più concesso di mantenere i 240 cm minimi ma siate obbligati a rispettare le altezze minime standard (ad es. 270 cm anche per gli uffici).
Ai fini del calcolo dell'altezza interna minima, si presume che questa altezza sia da intendersi come altezza media ponderale, quindi è ammissibile avere porzioni del seminterrato con altezze anche inferiori alle minime a patto che altre porzioni abbiano altezza maggiore delle minime, in modo che il rapporto tra il volume netto della parte da recuperare e la relativa superficie netta, sia pari o maggiore a 240 cm (o 270 cm per le destinazioni che richiedono i 270 cm).
Per raggiungere l'altezza di 240 cm (o 270 cm), ove possibile tecnicamente, dovrebbe essere legittimo sia alzare la soletta superiore al seminterrato sia scavare sotto il pavimento del seminterrato. In quest'ultimo caso (scavo), se in presenza di condomìnio, dovrebbe essere necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo del seminterrato siano esplicitamente di proprietà del singolo) 6.
Per quanto riguarda i parametri di aeroilluminazione, la Legge indica che questi potranno essere garantiti anche mediante l’installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, invece che con l'aerazione e illuminazione naturale e diretta dei serramenti 7. L'utilizzo dell'illuminazione totalmente artificiale e dell'aerazione totalmente attivata è concessa solo nei casi di recupero ad uso terziario/uffici o commerciale, mentre per il recupero ad uso residenziale il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dal regolamento locale. In sostanza, per i seminterrati che dovranno diventare appartamenti autonomi, è ammissibile al massimo il dimezzamento delle superfici dei serramenti rispetto alle attuali superfici minime. Viceversa, qualora il seminterrato recuperato diventi un'estensione di un appartamento esistente, è possibile ricorrere all'aeroilluminazione totalmente artificiale a patto che i vani nel seminterrato siano adibiti a locali accessori 8 o di servizio 9 e che la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile complessiva dell’unità.
Inoltre, per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aeroilluminanti, la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno 2,5 metri.
Per quanto riguarda le prescrizioni del regolamento edilizio, a seguito di recenti interpretazioni che chiariscono che la Legge Regionale è una legge speciale, non è necessario attenersi ai requisiti edilizi ma solo a quelli igienico-sanitari, fatti salvi i requisiti igienico-sanitari esplicitamente derogati (ad es. i rapporti aeroilluminanti di cui sopra).
Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere adeguate opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti; in sostanza, è necessario procedere alla coibentazione delle pareti, alla creazione di un vespaio aerato e alla sostituzione degli eventuali serramenti, in base ai parametri delle attuali norme regionali e comunali vigenti 10.
Per i seminterrati, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità per unità abitative autonome, è necessario valutare anche la concentrazione di gas radon11, che non dovrà superare i 300 Bq/mc. Qualora tale concentrazione fosse superiore, sarà necessario prevedere l’adozione di alcuni accorgimenti costruttivi finalizzati alla riduzione dell’ingresso del radon o alla sua rimozione 12.
Questa verifica è obbligatoria qualora il recupero del seminterrato sia finalizzato a creare una autonoma unità abitativa: in tal caso, infatti, il Comune di Milano trasmetterà alle A.T.S. di competenza (ex. A.S.L.) la S.C.I.A. di agibilità 13 di tali unità abitative autonome, corredata dall'attestazione del rispetto dei limiti di esposizione al gas radon, e l'A.T.S. effettuerà obbligatoriamente dei controlli igienico-sanitari e sulla concentrazione del radon, almeno due volte nel triennio successivo al rilascio dell'abitabilità. Pertanto, qualora la concentrazione di gas radon sia superiore ai limiti e non siano state realizzate opere per mitigare tale concentrazione, l'A.T.S. potrebbe dichiarare l'abitazione non più agibile.
Ai fini del recupero dei seminterrati, è necessario valutare caso per caso la necessità di chiedere deroga all'ATS (ex ASL).
Il recupero dei seminterrati può essere fatto con o senza opere edilizie (ma normalmente le opere sono necessarie dato che il seminterrato non è probabilmente a norma), e non è soggetto alla preventiva adozione e approvazione di un piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione. Ciò significa che il recupero si può fare in modalità diretta senza convenzioni o pianificazione con il Comune.
I progetti di recupero dei seminterrati, qualora incidano sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, anche se non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque sottoposti a procedura di esame di impatto paesistico da parte della commissione per il paesaggio, restando invariati gli obblighi imposti da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali 14.
Il recupero di seminterrati è subordinato al pagamento di alcuni contributi al Comune, che devono essere verificati caso per caso poiché non è detto che siano da corrispondere tutti: gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), il contributo sul costo di costruzione (CCC); la monetizzazione per aree per servizi; la monetizzazione per parcheggi.
Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) dovrebbero essere sostanzialmente sempre dovuti in quanto il recupero dei seminterrati configura il recupero di s.l.p., che prevede il pagamento degli oneri.
Il contributo sul costo di costruzione è un contributo calcolato come percentuale del "costo virtuale di costruzione" del seminterrato a partire da un costo di costruzione al metro quadro, incrementato di un coefficiente che dipende dalla classe in cui ricade l'immobile nel quale il seminterrato è inserito. Anche questo contributo, tranne casi particolari, dovrebbe essere sempre dovuto. Nel caso di recupero di seminterrati che abbiano superficie lorda di pavimento (s.l.p.) fino a 200 metri quadrati per uso residenziale e fino a 100 metri quadrati per altri usi, che siano una pertinenza di una unità immobiliare (dimostrabile in base al titolo di proprietà) e che siano collegati direttamente all'unità immobiliare di cui sono pertinenza, il contributo sul costo di costruzione (CCC) di cui prima non è dovuto.
Per quanto riguarda la monetizzazione per i servizi, fatte salve alcune fattispecie particolari 15, il recupero di vani e locali seminterrati, qualora comporti l’incremento del carico urbanistico, è assoggettato al reperimento di aree per servizi oppure, ove sia dimostrata l’impossibilità del recupero di tali aree, alla monetizzazione. In sostanza, normalmente si procede direttamente alla monetizzazione, che è un costo al metro quadro stabilito dal Comune (differente per ogni settore di Milano), da calcolarsi sulla superficie lorda (cosiddetta s.l.p.) della quale si richiede il recupero. Tale costo, a Milano, oscilla da circa 200 euro/mq a circa 1.200 euro/mq in base alla zona di Milano.
Il Comune di Milano, mediante delibera, ha escluso alcune zone territoriali dall'applicazione del recupero dei seminterrati in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico, soprattutto rispetto al rischio alluvioni. In sostanza, nelle zone di Milano tutelate dalla Direttiva Alluvioni o nelle zone di particolare pregio artistico, il Comune ha vietato il recupero dei seminterrati o ha applicato delle restrizioni al recupero.
La delibera approvata (allegata in calce) indica le seguenti aree e ambiti di esclusione dell'applicazione della Legge:
nelle zone NAF (centro storico e alcuni nuclei storici in periferia o fuori porta) non è consentito il recupero ad uso residenziale, ad eccezione di locali seminterrati collegati ad unità immobiliari residenziali direttamente soprastanti e che non possono essere funzionalmente disgiunte, purché di superficie non superiore all'unità immobiliare residenziale collegata;
le zone di Milano in classe di fattibilità geologica F3 16 ed F4 17. Per le zone in classe F2 (sostanzialmente tutta Milano a parte le zone indicate in nota per le aree F3 ed F4) la proposta di deliberazione prevede che un tecnico abilitato verifichi che i recuperi dei seminterrati non interagiscano con le acque di prima falda;
le zone di Milano soggette a Direttiva Alluvioni, negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3. In sostanza, non è possibile il recupero nelle aree attorno al Fiume Lambro, nelle aree attraversate dal Seveso 18, in parte delle zone attraversate dal Torrente Nirone/Fugone/Merlata/Guisa 19 e in alcune porzioni di aree attraversate dal Torrente Garbogera 20;
In tutte queste zone o ambiti, il recupero non è ammesso (oppure è ammesso parzialmente o previa autorizzazione).
5. Deliberazione C.C. di Milano n. 29 del 23/10/2017, pagina 4.
6. Questo è l'orientamento giurisprudenziale prevalente. Si veda anche la sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2005, depositata il 9 marzo 2006, n. 5085, confermaitva di un orientamento giurisprudenziale univoco e ormai consolidato in base al quale il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’articolo 1117 del Codice civile. Si veda anche: Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala, ove "Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (in applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale)".
7. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 5.
8. Locali accessori per il regolamento edilizio di Milano: servizi igienici, bagni, locali studio, biblioteca, hobbies.
9. Locali di servizio per il regolamento edilizio di Milano: disimpegno, ripostiglio, corridoio, autorimessa, altri spazi senza permanenza continua di persone.
10. Regolamento Edilizio, CAPO IV - ENERGIA, FONTI RINNOVABILI, ECOSOSTENIBILITA' e Deliberazione Giunta Regionale - D.g.r. 17 luglio 2015 - n. X/3868 e i successivi decreti attuativi.
11. "Il radon è un gas nobile radioattivo, incolore ed inodore, derivante dal decadimento radioattivo dell’uranio, presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, con concentrazioni variabili a seconda della tipologia di roccia. [...] Se il gas radon entra in un ambiente chiuso, quale un’abitazione o un luogo di lavoro, a causa del limitato ricambio d’aria, questo può raggiungere concentrazioni in aria rilevanti e tali da esporre la popolazione a rischi per la salute. [...] Attualmente gli studi scientifici confermano che il radon è la seconda causa di tumore ai polmoni dopo il fumo per molti paesi del mondo". Decreto Regione Lombardia n. 12678 del 21/12/2011 - Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor, estratto dall'art.1.1.
12. Regolamento Edilizio di Milano, art. 145 e Decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor).
13. Vedi art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
14. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 6. Si segnala che la Legge Regionale parla di esame di impatto "paesaggistico", ma a Milano si dovrebbe parlare di impatto "paesistico", che ha una procedura diversa dall'autorizzazione "paesaggistica".
15. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 5.
16. Baggio, Muggiano, Romano Bianco, Gratosoglio, parte di Chiesa Rossa, Quintosole, Chiaravalle, Ponte Lambro, Monlué, parte di Forlanini, zona svincolo Linate-Aeroporto, e alcune piccole aree più interne a Milano.
17. Adiacenze fiume Lambro in prossimità di Cimiano e Crescenzago.
18. Quartieri Isola, La Fontana, Maggiolina, Montalbino, Giornalisti, Ca' Granda, Segnano, Niguarda, parte di Bicocca, e fino a Bresso.
19. Zona Expo-Baranzate.
20. A nord di Quarto Oggiaro.
Deliberazione del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017 - Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti 5.92 MB
20 December, 2017 - 16:01
22 July, 2017 - 18:52
Vincolo idrologico e Piani di Gestione dei Rischi di Alluvioni
Qualora il sottotetto che volete reuperare sia in un immobile ricadente in un area di salvaguardia relativa a vincoli idrogeologici o di piani di gestione del rischio, poiché il sottotetto è ad una "quota di sicurezza" per definizione (dato che non rientra nei piani interrati, nei piani terra e nei piani campagna) è possibile procedere al recupero allegando, alla pratica di recupero del sottotetto, una asseverazione del progettista che attesti la "non" modifica del regime idraulico dell’area allagabile. Tuttavia, si consiglia di verificare, caso per caso, presso gli uffici, se l'immobile di cui il sottotetto fa parte è soggetto ad eventuali vincoli di natura simile o se, per effetto delle opere che volete attuare sul sottotetto e sull'immobile, ricadete comunque nel vincolo (ad es. se il sottotetto è posto al primo piano di un edificio di due piani e lo volete collegare al piano terra: in tal caso, poiché state coinvolgendo indirettamente anche il piano terra, potreste ricadere nel vincolo).
Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato dalla Legge Regionale 12/2005 come "ristrutturazione edilizia"6, ma ai fini del calcolo del contributo di costruzione è necessario verificare se la ristrutturazione comporta o meno una "demolizione e ricostruzione" (vedi più sotto al paragrafo sul calcolo del contributo). Il recupero non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali (si legga in seguito nell'articolo). La deroga non si estende alle distanze tra fabbricati (vedi sopra).
La realizzazione degli interventi di recupero di sottotetto comporta il pagamento di due tipologie di contributi: gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, che hanno natura di "partecipazione" alle spese della Pubblica Amministrazione, e il contributo sul costo di costruzione, che ha natura di vera e propria imposta commisurata al valore del fabbricato7.
Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), la tariffa per i contributi di cui sopra si basava sui costi per la "nuova costruzione" . Ora, con la modifica dell'art. 64, comma 7, della L.R. 12/2005, le tariffe da applicare sono quelle relative alla "ristrutturazione", sulle quali i comuni possono deliberare un aumento di tali tariffe fino ad un massimo del 10%. Tuttavia, è necessario distinguere se si ricade in una ristrutturazione "non comportante demolizione e ricostruzione" o in una ristrutturazione "comportante demolizione e ricostruzione". Infatti, il Comune di Milano distingue, all'interno della fattispecie della "ristrutturazione", due categorie di intervento che incidono sul tipo di tariffa da applicare8. Nel caso in cui non ci sia demolizione e ricostruzione (da interpretarsi come demolizione e ricostruzione "totale", ad una lettura testuale della circolare 1/2017), il Comune prescrive la tariffa ridotta (40% della tariffa della nuova costruzione), mentre nel caso di demolizione e ricostruzione il Comune applica la tariffa integrale al 100%.
Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria9 sono calcolati sulla volumetria (superficie lorda di pavimento x 3 mt) secondo le seguenti tariffe8:
nel caso di interventi di ristrutturazione "non comportanti demolizione e ricostruzione", gli oneri di urbanizzazione sono quelli relativi alla "nuova costruzione" ridotti del 60% 10;
nel caso di interventi di ristrutturazione "comportanti demolizione e ricostruzione totale", gli oneri sono quelli relativi alla "nuova costruzione" al 100%.
Inoltre, gli oneri di urbanizzazione, a Milano, possono essere oggetto di una riduzione qualora siano attuati interventi di efficienza energetica che riducano l'indice di prestazione energetica sotto un certo valore, o nel caso di installazione di impianti solari termici che che prevedano un miglioramento del 10% rispetto ai parametri obbligatori, o in base ad altri interventi di efficienza energetica.
Oltre agli oneri urbanistici, il recupero è soggetto al pagamento del contributo commisurato al costo di costruzione, che può avere due modalità di calcolo a seconda che si proceda "con" o "senza" demolizione e ricostruzione8:
per gli interventi "non comportanti demolizione e ricostruzione" è possibile scegliere tra la presentazione del C.M.E. (basato sul listino della CCIAA di Milano) delle opere in progetto, oppure la presentazione della Tabella Ministeriale D.M. 801/1977;
per gli interventi "comportanti demolizione e ricostruzione" è obbligatorio utilizzare la Tabella Ministeriale D.M. 801/1977.
Si riporta, in calce all'articolo, il metodo per il calcolo degli oneri e del contributo.
Il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a 40 (quaranta) mq, che siano dichiarati nel titolo di proprietà come pertinenza di unità immobiliari collegate direttamente a esse, se prima casa, è esente dalla quota del contributo commisurato al costo di costruzione, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche (o loro monetizzazione)11. Quindi, se il sottotetto ha una superficie lorda inferiore a 40 mq ed è già di proprietà come "pertinenza", e se è già collegato direttamente all'appartamento (sottostante o confinante), dovrete corrispondere solo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
Per quanto riguarda il punto 2 sui costi dei professionisti in fase progettuale, non è facile quantificare l'impegno dei professionisti dato che ogni sottotetto richiede una valutazione specifica e dipende dal valore e competenza dello studio su cui vi appoggiate, oltre che dalla dimensione del sottotetto da recuperare. Ma dato che devono intervenire varie specializzazioni e dato che in genere ci si trova davanti a sottotetti in condizioni medie o pessime (ovvero non già "predisposti" per essere recuperati), gli interventi di questo tipo sono abbastanza complicati e richiedono molta attenzione, non solo tecnica e progettuale ma anche nelle valutazioni urbanistiche, civilistiche e di vicinato. L'ordine di grandezza dei costi dei professionisti in fase progettuale, per tali motivi, può incidere intorno al 10-15% del costo di ristrutturazione, con una soglia comunuqe minima che oscilla intorno alla decina di migliaia di euro.
Gli oneri di urbanizzazione primaria (U1) e gli oneri di urbanizzazione secondaria (U2) sono espressi in euro/mc, da computarsi sulla volumetria virtuale lorda pari alla s.l.p. (espressa in mq) x 3 metri (altezza virtuale standard). Attualmente, la somma degli oneri di urbanizzazione U1+U2 per la nuova costruzione corrisponde a circa 60,00 euro/mc per la maggior parte del territorio comunale (tale valore può essere rivisto dal Comune nel tempo, percui vi invito ad informarvi presso il Comune). Pertanto, il calcolo da fare per conoscere gli oneri di urbanizzazione è, nel caso di "ristrutturazione con demolizione e ricostruzione": s.l.p. (in mq) x 3 mt x 60 euro/mc. Nel caso di ristrutturazione "senza demolizione e ricostruzione", gli oneri sono ridotti del 60%, ovvero a circa 25,00 euro/mq. La s.l.p., che deve essere calcolata da un tecnico, è grossomodo la superficie lorda commerciale escluse le parti inferiori a 1,50 metri, escluse le pertinenze (cantine, solai separati, posti auto, etc.), escludi i terrazzi e i balconi, ovvero per tutte quelle superfici per le quali non è necessario chiedere l'abitabilità.
Il contributo sul costo di costruzione (CCC), utilizzando il metodo della Tabella Ministeriale D.M. 801/1977 (obbligatorio nei casi di ristrutturazione "con demolizione e ricostruzione"), è più complicato da calcolare, dato che è il risultato del prodotto tra una "percentuale" (7%, 10% o 20% in base alla cosiddetta "classe tipologica" dell'intero immobile) per il "costo di costruzione" del sottotetto (costo virtuale determinato a sua volta dal prodotto della "superficie complessiva" per un "costo/mq maggiorato" - che a loro volta sono parametri che dipendono da altri parametri). Per poter calcolare tutti i parametri, che qui non elenco per brevità, sarebbe in teoria necessario calcolare le cosiddette "superfici utili" e le "superfici non residenziali" di tutte le unità immobiliari presenti nell'immobile. E' palese che, per potere fare tale operazione, bisognerebbe fare in teoria i rilievi geometrici di tutte le unità immobiliari, cosa improbabile se non siete proprietari di tutto l'immobile. Qualcuno potrebbe proporre di utilizzare le planimetrie catastali o i disegni degli atti di fabbrica presenti negli archivi del Comune, ma non sarebbe corretto e non c'è garanzia che tali planimetrie o disegni corrispondano allo stato di fatto reale attuale di tutte le unità immobiliari presenti nell'edificio. Inoltre, il professionista deve certificare questo dato di superficie, e quindi sarebbe messo in una posizione ad alto rischio (quasi certo) di errore.
L'unica soluzione, in questi casi, ed è una opzione che lo stesso Comune di Milano propone e accetta, è quella di calcolare tale contributo usando la percentuale massima del 20% sul "costo di costruzione", il quale è calcolato come prodotto della "superficie complessiva" S.C.12 del solo sottotetto per il "costo unitario al mq di costruzione" maggiorato sulla classe massima. Ad oggi, il costo unitario di costruzione standard è pari a circa 400,00 euro/mq, che deve essere maggiorato sulla classe massima, ovvero subisce una maggiorazione del 50%, quindi diventa circa 600,00 euro/mq (anche il costo unitario di costruzione subisce revisioni periodiche, quindi informatevi volta per volta). La formula per calcolare quindi il CCC è: 20% x (S.C. x 600 euro/mq). In prima approssimazione, potete calcolare la S.C. come somma delle "superfici utili" di tutti gli ambienti interni del sottotetto, più il 60% della somma delle "superfici non residenziali" degli accessori legati al sottotetto (ad es. terrazzi e balconi).
Nel caso in cui, invece, le opere siano realizzate "senza demolizione e ricostruzione", ai fini del calcolo del contributo sul costo di costruzione (CCC) è facoltà del richiedente scegliere il metodo di calcolo tra quello sopra indicato (Tabella Ministeriale D.M. 801/1977) e il metodo del Computo Metrico Estimativo delle opere, sul quale sarà "applicata la percentuale del 10% qualora non venga autodeterminata la classe dell'edificio e la relativa percentuale di tassazione (5%, 6%, 15%)"13.
Per quanto riguarda il punto 4 relativo ai costi tecnici in fase realizzativa, suddivisi tra i costi per le opere edili e i costi per i professionisti che devono seguire le opere, si dovrebbe valutare in teoria la situazione del sottotetto nello stato di fatto (per valutare le opere di consolidamento, impiantistiche, edili) e le vostre esigenze (per valutare il tipo di finiture e di stile). Non è facile ipotizzare a priori i costi generali di recupero, perché possono oscillare da 500,00-600,00 euro/mq (nei casi di sottotetti già "pronti" da recuperare, ad es. perché sono già predisposti con gli impianti, con le coibentazioni, e a cui mancano poche opere edili e dove il tetto non è da rifare - in pratica sono paragonabili a delle ristrutturazioni di interni di qualità medio-standard, dove non sono necessari i ponteggi) fino anche a 2.500-3.500,00 euro/mq (ovvero, a cifre assimilabili alla nuova costruzione e, in qualche caso, anche oltre), qualora ci sia da rifare le strutture del tetto, tutta la stratigrafia della copertura e opere di consolidamento del solaio. Tuttavia, per i costi edilizi, potete considerare un intervallo pari a circa 1.500,00-2.500,00 euro/mq (mq lordi), che può essere utilizzato in via preliminare per una stima di larga massima qualora siate in presenza di sottotetto in cui sia da rifare la stratigrafia di copertura (non le strutture portani primarie), allestire i ponteggi (la cui incidenza dipende dall'altezza e dalla larghezza che i ponteggi devono coprire), realizzare nuovi pavimenti, nuove coibentazioni termiche, nuove pareti interne, nuovi impianti, intonaci e tinteggiature (nell'ipotesi che non dobbiate anche intervenire sulle parti comuni) e non considerando gli arredi fissi e mobili o eventuali finiture di alto pregio che aumentano il costo unitario. Per i costi dei professionisti, oltre a quelli della fase progettuale di cui sopra, è necessario aggiungere circa il 6-8% dei costi edilizi per le parcelle della direzione lavori e della sicurezza, con un minimo che si aggira intorno a varie migliaia di euro.
Ovviamente, per una stima più precisa, è necessario redigere perlomeno un progetto preliminare e un computo metrico estimativo preliminare, che permettono di valutare un costo di ristrutturazione con margini di errore oscillabili tra il +30% e il -20%; qualora vogliate avere margini di errore più ridotti, oscillanti tra il +15% e il -10%, è necessario redigere un progetto esecutivo e un computo metrico esecutivo da sottoporre ad una impresa per ottenere un preventivo, ed è oltremodo necessario eseguire varie analisi per valutare eventuali imprevisti.14
6. L.R. 12/2005. art. 64, comma 2.
7. "Pertanto si può considerare che le due voci del contributo concessorio abbiano natura differente rappresentando, uno la dovuta partecipazione del concessionario alle spese di predisposizione d’infrastrutture che l’Amministrazione Comunale deve affrontare in conseguenza della realizzazione dell’intervento, mentre l’altro si configura come un vera e propria imposta commisurata al valore economico del fabbricato riferito alla qualità del manufatto finito." (Comune di Milano - Circolare n. 5/2001.)
8. a. b. c. Comune di Milano, circolare 1/2017 (progr. 0053).
9. L.R. 12/2005, art. 44.
10. L.R. 12/2005, art. 44, comma 10.
11. Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), art. 26, comma 1, lettera k, punto 2.
12. E' la somma della "superficie utile" + il 60% della "superficie non residenziale".
13. Comune di Milano, circolare 1/2017.
14. Si veda: AACE® International Recommended Practice No. 56R‐0 - 8COST ESTIMATE CLASSIFICATION SYSTEM – AS APPLIED FOR THE BUILDING AND GENERAL CONSTRUCTION INDUSTRIES - TCM Framework: 7.3 – Cost Estimating and Budgeting - Rev. December 5, 2012.
7 March, 2018 - 15:56
9 January, 2017 - 12:10