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Timestamp: 2016-10-24 05:17:54+00:00
Document Index: 238380958

Matched Legal Cases: ['art. 256', 'art. 257', 'art. 1', 'art. 256', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 253', 'art. 256', 'art. 253', 'art. 256', 'art. 256', 'art. 256', 'art. 256', 'art. 256', 'art. 257', 'art. 256', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 253', 'art. 257', 'art. 253', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 18', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 256', 'art. 257', 'in casu', 'art. 257', 'art. 305', 'art. 305', 'art. 262', 'ATF ', 'art. 256', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 1', 'art. 256']

136 III 18628. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. (recours en mati�re civile)
D�termination de l'usage pour lequel la chose a �t� remise � bail (art. 256 CO) et du soin avec lequel le locataire doit en user (art. 257f CO). Le bail et ses annexes peuvent pr�voir l'usage convenu de la chose lou�e et d�finir l'usage soigneux de celle-ci par le locataire. L'usage convenu se rapporte en particulier � la destination des locaux, voire aux modalit�s de cet usage en pr�cisant par exemple le cercle des utilisateurs de ceux-ci. Sauf stipulation contraire, le locataire d'une chose � usage d'habitation n'est pas tenu de l'occuper lui-m�me (consid. 3). Consid�rants � partir de page 186
3. Invoquant une mauvaise application des art. 1 et 18 CO, le recourant soutient qu'une interpr�tation normative du bail pass� avec l'intim� permet de retenir qu'aucune limitation de la destination des locaux n'a �t� convenue, contrairement � ce qu'a affirm� la cour cantonale. Il pr�tend que louer un bien destin� � l'habitation pour y loger son fr�re et un ami, tous deux dans le besoin, est conforme aux art. 256 et 257f al. 1 et 2 CO. Il fait valoir que la Chambre d'appel a err� pour avoir fait un parall�le entre l'habitation � titre gratuit BGE 136 III 186 S. 187et la sous-location telle que l'entend l'art. 262 CO. Enfin, le demandeur all�gue qu'� d�faut d'une d�finition particuli�re de l'usage des locaux convenue entre les parties, hormis l'affectation de la chose lou�e � titre de logement, le simple fait qu'il loge dans l'appartement litigieux les personnes susmentionn�es ne saurait rendre la continuation du bail insupportable au bailleur dans le sens de l'art. 257f al. 3 CO.
3.1 3.1.1 Il est constant que les parties ont conclu un contrat de bail � loyer (cf. art. 253 CO) portant sur la cession de l'usage, d�s le 1er juin 1997, d'un appartement de trois pi�ces.
Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de d�livrer la chose dans un �tat appropri� � l'usage pour lequel elle a �t� lou�e. L'usage dont il est question peut avoir �t� convenu soit express�ment, soit tacitement, ainsi par une utilisation adopt�e pendant longtemps par le locataire sans opposition du bailleur(PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4e �d. 1996, n� 7 ad art. 253a-253b CO; ROGER WEBER, in Commentaire b�lois, Obligationenrecht, vol. I, 4e �d. 2007, n� 3 ad art. 256 CO).
L'usage convenu se d�termine ainsi prioritairement en fonction du libell� du bail et de ses annexes, lesquels peuvent pr�voir la destination des locaux (Gebrauchszweck), par exemple comme habitation, d�p�t, bureau, atelier, etc. (HIGI, op. cit., n� 11 ad art. 256 CO; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 216). Il est aussi possible que le contrat sp�cifie les modalit�s de cet usage, � savoir la mani�re dont la chose lou�e doit �tre utilis�e (Gebrauchsmodalit�ten), par quoi il faut entendre, entre autres pr�cisions, notamment le cercle des utilisateurs de celle-ci (HIGI, op. cit., n� 12 ad art. 256 CO; DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n� 2 ad art. 256 CO).
Si le bail ne pr�cise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit �tre d�gag� � partir des r�gles r�gissant l'interpr�tation des contrats(HIGI, op. cit., n� 20 ad art. 256 CO; RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e �d. 2008, n� 10 ad art. 257f CO; LACHAT, in Commentaire romand, op. cit., n� 2 ad art. 256 CO; LACHAT, Le bail � loyer, p. 217 en haut).
3.1.2 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin n�cessaire. L'usage soigneux, qui est partie int�grante de l'usage conforme au contrat dont il vient d'�tre question BGE 136 III 186 S. 188 (ATF 123 III 124 consid. 2a), est d�fini par le bail et ses annexes, telles des r�gles et usages locatifs et/ou un r�glement de maison (HIGI, op. cit., n� 10 ad art. 257f CO; WEBER, op. cit., n� 1 ad art. 257f CO; LACHAT, in Commentaire romand, op. cit., n� 6 ad art. 257f CO). Pour les baux d'habitations, sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-m�me la chose lou�e (HIGI, op. cit. n� 27 ad art. 253 CO; BISANG ET AL., op. cit., n� 14 ad art. 257f CO; LACHAT, Le bail � loyer, p. 80). L'usage normal des locaux d'habitation autorise l'h�bergement des membres de la famille et des proches du locataire (LACHAT, in Commentaire romand, op. cit., n� 6 ad art. 253 CO et n� 6 ad art. 257f CO; BISANG ET AL., op. cit., n� 13 ad art. 257f CO).
3.2 3.2.1 Ces consid�rations juridiques, eu �gard aux donn�es de la pr�sente esp�ces, conduisent le Tribunal f�d�ral � retenir la solution suivante.
Il a �t� constat� que le bail conclu par les parties stipule que la destination des locaux est r�serv�e "� l'habitation exclusivement". La cour cantonale n'a pas d�termin� la volont� r�elle et commune des parties (cf. art. 18 al. 1 CO) quant � la signification de cette clause. Il convient donc de l'interpr�ter selon le principe de la confiance. Il sied ainsi de rechercher comment les termes pr�cit�s pouvaient �tre compris de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement, m�me s'il ne correspond pas � sa volont� intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forc�ment d�terminant, de sorte que l'interpr�tation purement litt�rale est prohib�e. M�me si la teneur d'une clause contractuelle para�t limpide � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 135 III 295 consid. 5.2; ATF 133 III 61 consid. 2.2.1; ATF 131 III 606 consid. 4.2). Il n'y a cependant pas lieu de s'�carter du sens litt�ral du texte adopt� par les int�ress�s lorsqu'il n'existe aucune raison s�rieuse de penser qu'il ne correspond pas � leur volont� (ATF 135 III 295 consid. 5.2; ATF 133 III 61 consid. 2.2.1; ATF 130 III 417 consid. 3.2).
D'apr�s le sens ordinaire des mots, le substantif "habitation" se d�finit comme le fait d'habiter dans un lieu, de loger d'une mani�re BGE 136 III 186 S. 189durable quelque part; les locaux � usage d'habitation sont oppos�s aux locaux � usage commercial (cf. la d�finition de ce mot dans le Grand Robert de la langue fran�aise).
Partant, le recourant devait raisonnablement comprendre que les termes dactylographi�s "� l'habitation exclusivement" signifiaient que l'appartement qui est l'objet du bail litigieux devait servir uniquement de logement pour y vivre, et non pas de local commercial pour d�velopper des affaires. Autrement dit, la destination des locaux �tait de servir de demeure, � l'exclusion de tout autre but.
Le contrat en cause ne contient aucune disposition au sujet des modalit�s de l'usage de locaux. Il faut cons�quemment admettre que le bailleur n'a nullement voulu restreindre au seul locataire (i.e. le recourant) l'usage comme logement de la chose remise � bail. Si telle avait �t� son intention, l'intim� aurait d� clairement sp�cifier dans le bail que les locaux �taient seulement affect�s � l'usage du recourant, nomm�ment d�sign�. Pour avoir n�anmoins retenu que le logement �tait destin� au seul recourant, la cour cantonale a transgress� l'art. 256 CO.
3.2.2 Comme on l'a vu, l'usage soigneux de la chose lou�e dans le sens de l'art. 257f al. 1 CO n'emp�che pas le locataire d'h�berger des membres de sa famille, � l'instar d'un fr�re, ainsi que des proches, dont font partie les amis. Le locataire n'est du reste m�me pas tenu d'occuper personnellement le logement dont l'usage lui est c�d� contre paiement d'un loyer, � moins que le contraire n'ait �t� stipul�, hypoth�se non r�alis�e in casu.
La Chambre d'appel a derechef viol� la disposition susrappel�e en jugeant que le recourant, qui a c�d� gratuitement l'usage de son appartement � son fr�re et � un ami, n'use pas de la chose lou�e avec soin, de telle sorte que le bail pouvait �tre r�sili� pr�matur�ment en application de l'art. 257f al. 3 CO.
3.2.3 Lorsque la cession par contrat de l'usage d'une chose est op�r�e sans aucune contre-prestation - c'est-�-dire � titre gratuit -, les parties concern�es sont soumises aux r�gles du pr�t � usage des art. 305 ss CO, et non pas � celles r�gissant le bail (SCH�RER/MAURENBRECHER, in Commentaire b�lois, Obligationenrecht, vol. I, 4e �d. 2007, n� 3 ad art. 305 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, ch. 1969 p. 290).
C'est donc erron�ment que les magistrats genevois ont assimil� la pr�sente esp�ce, o� un appartement a �t� c�d� gratuitement au fr�re BGE 136 III 186 S. 190et � un ami du locataire, � une sous-location r�gl�e par l'art. 262 CO. La dissemblance des circonstances n'autorisait pas une telle comparaison, m�me par analogie.
De toute mani�re, s'il avait �t� retenu que le fr�re et l'ami du locataire versaient � ce dernier un loyer ne lui procurant pas un profit exag�r�, le bailleur n'aurait pas pu refuser son consentement � la sous-location. En effet, la cour cantonale a constat� que le demandeur occupe l'appartement de Versoix chaque fin de semaine, tandis que son fr�re part en France pour y voir ses parents et sa fille. Du moment que le locataire n'a jamais vraiment perdu l'usage du logement qu'il loue dans le canton de Gen�ve, il ne serait pas possible d'admettre qu'il se pr�vaut de son droit de sous-louer d'une mani�re contraire � la bonne foi et qu'il a proc�d� dans la r�alit� � un transfert de bail (cf. ATF 134 III 446 consid. 2.4 et les arr�ts cit�s).
131 III 606 suite... ,
art. 256 CO,
art. 262 CO suite... ,
art. 257f al. 1 CO,
art. 1 et 18 CO,
art. 256 et 257f al. 1 et 2 CO,