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Timestamp: 2020-06-05 23:10:29
Document Index: 4813949

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 556', '§ 556', '§ 559', '§ 549', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

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Mietpreisbremse bezeichnet eine Gesetzesänderung im Mietrecht zur Begrenzung steigender Mieten auf dem Wohnungsmarkt. Dementsprechend hat die Mietpreisbremse für Mietverhältnisse, denen ein Gewerbemietvertrag zugrunde liegt, keine Bedeutung. Die Mietpreisbremse beschränkt dabei die zulässige Mieterhöhung bei der Neuvermietung von Wohnraum auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das soll ein weiteres ungebremstes Ansteigen der Mieten in Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten verhindern. Deren Mietsituation ist gekennzeichnet durch Wohnungsknappheit und unangemessen hohe Mieten für die breite Bevölkerung. Angespannte Wohnungsmärkte finden sich dabei typischerweise in Ballungsgebieten, Großstädten und Hochschulstädten.
Umsetzung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur für die Immobilienvermietung in Gebieten mit angespannter Wohnsituation. Laut geändertem Mietrecht werden diese Regionen mit Mietpreisbremse durch die Regierung des jeweiligen Bundeslandes per Rechtsverordnung ausgewiesen. Die Notwendigkeit einer Mietpreisbremse ist in dieser Rechtsgrundlage dabei entsprechend zu begründen. Davon Gebrauch gemacht hat unmittelbar nach Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 zunächst nur Berlin. Mit Stand Januar 2016 gilt die Mietpreisbremse in bestimmten Kommunen folgender Bundesländer:
Hamburg (flächendeckend),
Bremen ohne Bremerhaven,
Weitere Bundesländer wie Thüringen planen 2016 die Einführung einer Mietpreisbremse bzw. änderten zwischenzeitlich die örtliche Geltung wie in Bayern.
Zeitliche Geltung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist nur als zeitlich beschränkte Maßnahme im Mietrecht angelegt. Sie soll steigende Mieten nur vorübergehend verhindern, bis zwischenzeitlich auf den Weg gebrachte Lösungen von Dauer wie die Schaffung neuen Wohnraums greifen. Insofern dürfen Gebiete nur für die Dauer von höchstens fünf Jahren einer Mietpreisbremse unterliegen. Die Länder haben dabei noch bis Ende 2020 die Möglichkeit, eine entsprechende Mietpreisbremsenverordnung in Kraft zu setzen.
Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis
Die ortsübliche Vergleichsmiete, die Grundlage für die zulässige Mieterhöhung bei der Mietpreisbremse ist, hatte für die Erhöhung der Miete bei einer Neuvermietung keine Bedeutung.
Vor Einführung der Mietpreisbremse regelte im Mietrecht bislang nur § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wie weit Vermieter die Miete erhöhen dürfen – jedoch auf ein laufendes Mietverhältnis bezogen und nicht auf die Mieterhöhung infolge einer neuen Vermietung. Demnach dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Grundsätzlich darf die Miete dabei aber nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Diese sogenannte Kappungsgrenze darf in Gebieten, in den die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, auf 15 Prozent herabgesetzt werden.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde vereinbart ist. In einem Rechtsstreit wird in der Regel ein Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete mittels Gutachten ermitteln, sofern weitere Quellen fehlen. In diesem Sinne gelten solche Mietspiegel und Mietdatenbank. Ein qualifizierter Mietspiegel genießt die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiederspiegelt. Im Zweifelsfall ist die Vermutung zu widerlegen. Einfache Mietspiegel genießen diese nicht.
Mieterhöhung auch nach Neuvermietung begrenzt
Für den Fall, dass ein Vermieter eine Wohnung neu vermietet, spielte diese Beschränkung jedoch, bevor die Regeln zur Mietpreisbremse im Juni 2015 in Kraft traten, keine Rolle. Für danach erfolgende Mieterhöhungen regelt der infolgedessen neu geschaffene § 556d BGB bei der Wiedervermietung nun jedoch Folgendes: Schließt jemand einen Mietvertrag über Wohnraum ab, der in einem Gebiet mit geltender Mietpreisbremse liegt, darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses um höchstens 10 Prozent übersteigen. Demnach darf beispielsweise bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 500 Euro die maximale Miete bei einer Neuvermietung 550 Euro (= 500 Euro + 10 Prozent) betragen – der Vermieter die Miete einem neuen Mieter gegenüber mithin nur noch um maximal 50 Euro erhöhen. Somit schränkt die Mietpreisbremse die Vertragsfreiheit von Vermietern entsprechend ein. Für bestimmte Situationen gelten jedoch Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
So hat die Einführung der Mietpreisbremse keinen Einfluss auf Mieten, die bereits vor Einführung der Mietpreisbremse über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Diese haben auch nach der Mietrechtsänderung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz Bestand. Weitere Ausnahmen von der Mietpreisbremse regelt der ebenfalls neu eingeführte § 556f BGB. Folgende Wohnungen unterliegen demnach nicht der Mietpreisbremse:
Wohnungen, die erstmal nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden –Neubauten sind somit von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen ist die erste Vermietung zuvor umfassender modernisierter Wohnungen – hier gelten die Regeln zur Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB. Was den dazu erforderlichen Umfang der Modernisierung betrifft, nennt die Begründung des Gesetzentwurfs hierfür Investitionen in Höhe von etwa einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands und eine Wohnwertverbesserung in mehreren Bereichen.
Keine Mietpreisbremse gilt zudem in Sondermietverhältnissen nach § 549 Abs. 2 BGB. Zu diesen zählt möblierter Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter bewohnten Wohnung ist, dringend benötigter sozialer Wohnraum und nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassener Wohnraum.
Besondere Mietpreisgestaltungen
Neben der Vergleichsmiete sind noch Staffelmiete und Indexmiete einigermaßen verbreitet. Mit Blick auf die Mietpreisbremse gilt bei diesen Formen der Mietpreisgestaltung Folgendes: Bei Vereinbarung einer Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse für jede Mietstaffel im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit. Bei Indexmieten ist dagegen die vereinbarte Ausgangsmiete für die Mietpreisbremse relevant. Hieraus kann sich eine mögliche Umgehung der Mietpreisbremse ergeben. Das ist jedoch nicht ohne Risiken. Denn zum einen schließt die schriftlich zu vereinbarende Indexmiete weitere, von modernisierungsbedingten Mieterhöhungen abgesehen aus. Des Weiteren ist sie von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes abhängig. In wirtschaftlich schwachen Zeiten mit niedriger Inflation kann das im Vergleich zu anderen Mietpreisgestaltungen gerade bei Immobilien in guten Mietlagen aber geringere Mieteinnahmen zur Folge haben.
Folgen bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse
Eine Verletzung der Vorschriften zur Mietpreisbremse hat nicht zur Folge, dass der Mietvertrag insgesamt unwirksam wird. Stattdessen erlangt lediglich der Mietbetrag keine Geltung, der die im Rahmen der Mietpreisbremse zulässige Mieterhöhung bei Neuvermietung übersteigt.
Mieter, die die erhöhte Miete bereits bezahlt haben, erhalten sie nicht automatisch zurück. Sie müssen sie stattdessen vom Vermieter zurückfordern. Das setzt zunächst eine schriftliche und qualifizierte – also eine etwa mit Verweis auf den geltenden Mietspiegel begründete – Rüge des Vermieters durch den Mieter voraus. Daneben kann der Mieter vom Vermieter Auskunft über Tatsachen verlangen, die er wie etwa die mit dem Vormieter vereinbarte Miete nicht ohne weiteres selbst in Erfahrung bringen kann. Auskunft über allgemein zugängliche Quellen wie Mietspiegel muss ein Vermieter dagegen nicht geben.
Keine Verwechslung mit Bestellerprinzip
Die Mietpreisbremse ist dabei nicht mit dem sogenannten Bestellerprinzip zu verwechseln. Dieses soll die bisherige Praxis bei der Wohnungsvermittlung, nach der vor allem Mieter die auch als Courtage bezeichnet Maklerprovision zahlten, beschneiden. Demnach sollen Makler ihre Provision bei erfolgreicher Vermittlung einer Wohnung nach dem Bestellerprinzip nur noch von dem verlangen können, der sie bestellt hat, in der Regel also vom Vermieter der Wohnung. Eine Umwälzung auf den Mieter durch entsprechende Gestaltung von Maklervertrag oder Mietvertrag ist unwirksam. Anders als die Mietpreisbremse gilt das Bestellerprinzip bundesweit und nicht nur in bestimmten Städten und Regionen.
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Singen (Hohentwiel)6
Sinzig2
Söhlde1
Solingen9
Sondershausen1
Sonthofen5
Spalt1
Speyer7
Stadthagen2
Starnberg5
Staßfurt1
Steinach (Thüringen)1
Stockstadt am Main1
Stolberg (Rheinland)1
Stralsund5
Straubing10
Stutensee1
Sulzbach-Rosenberg1
Sulzbach (Taunus)1
Sundern (Sauerland)1
Swisttal1
Tangermünde1
Tauberbischofsheim1
Telgte3
Teltow3
Teublitz1
Tiefenbach1
Tönning2
Tostedt1
Traunreut3
Trier17
Troisdorf3
Trossingen1
Tröstau1
Trostberg1
Tübingen12
Tuttlingen3
Tutzing1
Überlingen8
Uehrde1
Uelzen3
Uhingen2
Ulm13
Unterhaching2
Unterschleißheim2
Uttenreuth1
Vaduz1
Vaihingen an der Enz1
Varel2
Velten2
Verden (Aller)4
Viechtach1
Viersen5
Villingen-Schwenningen9
Vilsbiburg1
Vilseck1
Vilshofen2
Voerde (Niederrhein)1
Vohenstrauß1
Volkach1
Wachtberg1
Waiblingen5
Waldkirchen1
Waldkraiburg1
Waldshut-Tiengen9
Waltershausen1
Wandlitz1
Wangen im Allgäu2
Warendorf3
Waren (Müritz)2
Warngau1
Warstein1
Wasserburg am Inn2
Wedel2
Wedemark1
Weil am Rhein1
Weilheim in Oberbayern3
Weinheim12
Weinstadt1
Weißenburg in Bayern2
Wendeburg1
Werdau2
Werder (Havel)1
Wernau (Neckar)1
Werne2
Wernigerode4
Wesel2
Wesseling1
Weßling2
Wettenberg1
Wettin-Löbejün1
Wetzlar7
Widnau1
Wiehl1
Wien8
Wiesbaden30
Wiesenttal1
Wiesloch2
Wilhelmshaven2
Winnenden5
Winsen (Luhe)3
Wismar8
Witten3
Wittenberge1
Wittstock/Dosse3
Wölfershausen1
Wolfratshausen4
Wolfsburg9
Wolfschlugen1
Wolnzach2
Wörrstadt1
Wuppertal25
Würzburg23
Wurzen1
Wustermark1
Zarrentin1
Zella-Mehlis2
Zell (Mosel)1
Zirndorf1
Zittau1
Zürich7
Rechtstipps von Anwälten zum Thema Mietpreisbremse
Mietpreisbremse ab dem 01.06.2020 in Baden-Württemberg
Rechtsanwalt Dr. Christian Altmann
Seit dem 01.06.2015 gilt nach bundesweitem Mietrecht bei Wiedervermietung die sog. Mietpreisbremse, deren Umsetzung mittels Rechtsverordnung in Stuttgart und anderen Städten in Baden-Württemberg in einem zweiten Anlauf erst zum …
Der Mietendeckel in Berlin für Wohnraum wurde beschlossen (MietenWoG Bln)
Am 30.01.2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) beschlossen, welches am 23.02.2020 in Kraft getreten ist. Dieses Gesetz bezieht sich nur auf Wohnraum im Land …
Raus aus den steigenden Mieten, hinein ins eigene Wohnungseigentum?
Rechtsanwältin Diana Sperling
Steigende Mieten sind in allen Teilen Deutschlands zu verzeichnen. Da knapp die Hälfte der Deutschen zur Miete wohnt, stellt sich der Umstand, dass durchschnittlich mehr als doppelt so viel für Wohnen wie für Nahrungsmittel ausgegeben …
Mietpreisbremse – Auskunftsanspruch des Mieters über Vormiete umfasst auch Belege
Macht ein Mieter seinen Auskunftsanspruch aus § 556g III BGB über die Höhe der Miete des Vormieters gegen den Vermieter geltend, so muss der Vermieter auch Belege vorlegen, aus denen die Höhe der Vormiete hervorgeht. Diese Belege …
Bundesverfassungsgericht stärkt Mieter in Berlin!
Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper LL.M.
Der Bundesgesetzgeber hat zum 01.05.2015 mit dem § 556d BGB die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, durch die „in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete …
Vorsicht bei Mietvertragsabschluss – Bundesverfassungsgericht zur Mietpreisbremse
Rechtsanwalt Harald Krüger
Haben Sie eine Immobilie, die sich innerhalb eines angespannten Wohnungsmarktes befindet? Dann ist folgendes bei Abschluss eines neuen Mietvertrages hinsichtlich der Miethöhe zu beachten: Sie dürfen die Nettokaltmiete bei Neuvermietung …
BVerfG entscheidet, dass die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist
Das BVerfG hat in einem Beschluss vom 18.07.2019 klargestellt ( AZ: 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, BvL 4/18 ), dass die sog. Mietpreisbremse, welche zentral in § 556d BGB geregelt ist, verfassungskonform ist. Insbesondere wurde klargestellt, …
BVerfG: Mietpreisbremse ist nicht verfassungswidrig
Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen …
Darf meine Miete einfach erhöht werden?
Bereits seit einigen Jahren hat das „Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen“ Einzug in das deutsche Rechtswesen gefunden. Dadurch soll der stetigen Erhöhung der Mieten von …
Der Berliner Mietendeckel und Mieterhöhungen – Stand 03.06.2020
Rechtsanwalt Julian Urban
Der Berliner Mietendeckel und Mieterhöhungen – eine Übersicht Am 18.06.2019 beschloss der Berliner Senat die Eckpunkte zum sogenannten „Mietendeckel”. Am 26.11.2019 folgte sodann der endgültige Beschluss vom Berliner …
Die Staffelmiete im Mietvertrag – was muss vereinbart werden?
Rechtsanwalt Stephan Glaser
Zwischen den Mietvertragsparteien wird immer häufiger die sogenannte Staffelmiete vereinbart. Dies nicht auch zuletzt durch immer häufigere gerichtliche Auseinandersetzungen im Zuge von klassischen Mieterhöhungsverlangen z. B. nach der …
Expertenrat: Missbräuchliche Eigenbedarfskündigung – was tun?
Rechtsanwalt Dr. Matthias Koops
In den letzten Monaten ist eine massive Zunahme der Eigenbedarfskündigungen und damit auch von Gerichtsverfahren zu verzeichnen, was ein Spiegelbild der aktuellen Wohnungsmarktkrise sein dürfte. In Zeiten von steigenden Mieten und …
Mietpreisbremse, die dritte
Das Bundesjustizministerium plant erneut die Verschärfung der Mietpreisbremse. Zum 01. Juni 2015 wurde die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, zunächst für einen Zeitraum von fünf Jahren. Bei der Vermietung von Bestandswohnungen …
Mieterhöhung nach Modernisierung – Mietrechtsreform September 2018
Rechtsanwältin Ariela Seeger
Am 05.09.2018 wurde eine weitere Mietrechtsreform durch das Bundeskabinett beschlossen, die Anfang 2019 in Kraft treten soll. Dies umfasst insbesondere auch die nachfolgend aufgeführten Neuregelungen: 1. Mieterhöhung im Rahmen von …
Mietrechtsänderung: neue Mietpreisbremse seit 01.01.2019
Seit dem 01.01.2019 hat das neue Mieterschutzgesetz im BGB Ausdruck gefunden. Sie erhalten nachfolgend einen kleinen Überblick über das Wichtigste zur Mietrechtsänderung/neuen Mietpreisbremse seit 01.01.2019. 1. Neuerung: nur 8 % …
Alle Rechtstipps zum Thema Mietpreisbremse
Thema Mietpreisbremse
ist Bestandteil des Rechtsgebiets Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht