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Timestamp: 2020-02-19 01:04:34
Document Index: 366383621

Matched Legal Cases: ['§ 495', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1191', 'BGH', 'BGH', '§ 1144', '§ 1144', '§ 274', 'BGH', '§ 1144', '§ 1144', '§\n1168', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld - Widerrufsjoker von Immobilien-Darlehensverträgen Forum
Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld
Thema: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld
03.03.2016, 18:28 Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 1
Hier liste ich zunächst die letzten Beiträge aus dem "Erfahrungen" Thread auf, die mit dem o.g. Thema zu haben, also Abtretung oder Löschung der Sicherheiten/Grundschuld, auf dem treuhänderischen Wege oder von Bank zu Bank, und vor allem:
Welche Probleme können dabei - bewusst oder unbewusst - seitens der Banken hervorgerufen werden oder welche Fallen stellt man sich evtl. selbst (besser nicht)?
Mir ist klar, dass zu viele Threads rund um den WRJ evtl. kontraproduktiv werden können. Daher bitte ich um entsprechende Mitteilungen, falls es jemandem zu viel wird. Hier ist rege Teilnahme (wie sonst überall auch) sehr erwünscht. Danke!
Die folgenden Beiträge sind nicht alle exakt in chronologischer Reihenfolge zitiert, sondern (hoffentlich) sinnvoll:
... Bei einer Leistungsklage auf Löschung der Grundschuld und vorherigem Zug-um-Zug-Antrag, wie es Kunzenbacher macht,
würde das bedeuten, dass man der Bank zuerst die Restschuld übergeben muss und dann erst die GS gelöscht bekäme? ...
Die Bank wird nur dann die GS freigeben (Zug-um-Zug), wenn der Kunde/Kläger die Restschuld beglichen hat, klar.
... Wie sieht es aus, wenn man für eine Anschlussfinanzierung die GS bräuchte? Wird das dann trotzdem möglich sein, der ablösenden Bank die GS treuhänderisch von der abzulösenden Bank zu übermitteln? Also wie bei einer normalen ablösenden Finanzierung
Ich sehe da jetzt keinen Unterschied. Oder was übersehe ich?
Zitat von RAWedekind
Sie haben genau den 'Knackpunkt' erkannt. Die Anschlussfinanzierung wird in der Regel von der Bestellung einer Grundschuld (idR im ersten Rang) abhängig gemacht. Jedenfalls wird die Auszahlung davon abhängig gemacht werden.
Wenn jetzt die Bank, die abgelöst werden soll, die Grundschuld erst freigibt, wenn sie den Ablösebetrag erhalten hat, gibt es ein Problem. Eine von zwei Banken müsste nämlich 'in Vorleistung' und 'ins Risiko' gehen.
Bei 'wohlmeinenden' Banken wird das unproblematisch sein - die sprechen das direkt miteinander ab. Das ist auch einigermaßen rechtssicher machbar ... wenn man will ...
Aber wenn sich eine der Banken oder beide 'querlegen' wollen, muss der Darlehensnehmer im schlimmsten Fall eine volle Zwischenfinanzierung vornehmen oder erst einen Rechtsstreit führen, der ggf. teuer werden kann und auf jeden Fall Zeit kostet. Die Rechtslage ist da keinesweg so glasklar, dass man mit 100% Sicherheit von einem Gewinnen des Prozesses gegen die Bank ausgehen kann ...
Gerade bei Verkaufsfällen hat der Verkäufer weder die Zeit (noch die Nerven) und idR auch nicht die finanziellen Möglichkeiten für einen solchen Rechtsstreit.
Da die Banken ja bekanntlich sich des Unterschiedes zwischen "Recht haben" und "Recht bekommen" sehr bewusst sind und das oft als einen taktischen Vorteil begreifen, braucht es wenig Fantasie sich vorzustellen, was ich damit meinte, wenn ich z.B. bei einem Verkaufsfall von der 'Verwundbarkeit' des Verkäufers spreche.
Auch bei einem 'Ablösefall' kann das Problem auftreten, z.B. wenn die abzulösende Bank sich darauf beruft, es stehe noch ein Restbetrag aus und sich die Freigabe der Grundschuld über Monate verzögert.
"Recht bekommen" hat eine Menge damit zu tun, was man finanziell aushalten kann - vorübergehend oder ggf. auch endgültig (denn es besteht immer ein Risiko, am Ende vollständig zu verlieren).
Getreu dem Motto "Spatz in der Hand vs. Taube auf dem Dach" kann man sich da auch leicht 'verzocken', wenn man nur die Chance auf einen größeren 'Gewinn' sieht, aber außer Acht lässt, dass Gewinn in der Regel auch Risikoprämie ist und da wo die 'Gewinnchance' höher ist meist auch das Risiko höher ist. In diesem und in anderen Foren werden ja auch Fälle berichtet, wo jemand eine mögliche Einigungslösung (Spatz in der Hand) ausgeschlagen hat und am Ende voll verloren hat, was bei einer Klage auch leicht 10.000 bis 15.000 EUR Kosten also echtes Minus bedeuten kann. D.h. man hat nicht nur nichts erreicht, sondern echtes Geld verloren.
Daher plädiere ich immer wieder für Augenmaß und Realismus.
Man sollte nicht nur das Best-Case-Szenario kennen, sondern auch das Worst-Case-Szenario und sich auch ehrlich fragen, welches Szenario mit der Note "befriedigend" oder "ausreichend" zu bezeichnen wäre, wo sozusagen der persönliche (subjektive) Break-Even-Point liegt. Da spielen nicht nur finanzielle Motive eine Rolle.
Disclaimer: Diese Ausführungen beinhalten keine Rechtsberatung. Allgemeine Ausführungen können nicht eine individuelle Beratung im Einzelfall ersetzen. Alles Ausführungen erfolgen ohne jede Gewähr.
Gibt es denn Möglichkeiten, diesen (für DN, die noch nach einem erfolgreichen Widerruf einen Restsaldo haben, der über eine neue Bank finanziert werden muss) sehr wichtigen "Knackpunkt", wie sie so schön sagen, zu "entschärfen"?
Sollte man sich im Rahmen des (hoffentlich positiven) Urteils, oder aber wenn man sich mit der Bank auf einen Vergleich einigt, schriftlich von der abzulösenden Bank bestätigen lassen, dass sie die Grundschuld wie bei einer "normalen" Umschuldung an die ablösende Bank abtritt? Ich denke, bei einem Vergleich sollte das unbedingt als Bedingung in den Vergleich mit reingeschrieben werden, oder?
Aber wie sieht es aus, wenn man ein Urteil bekommt? Sollte man die Bedingungen für eine Ablösung des Restsaldos in die Klage mit aufnehmen? Als extra Punkt?
Es wäre ja wirklich übel, wenn die Bank einem dann sozusagen nachher noch "einen reinwürgt", indem sie die Grundschuld nicht abtritt bzw. freigibt, sondern erst möchte, dass der DN den Ablösebetrag zahlt - den er widerum erst von der neuen Bank erhält, wenn diese eine Sicherheit hat.
Wie kann man diesem Problem taktisch klug begegnen?
Das geht doch gar nicht, die Bank überweist im Treuhandwege an die abzulösende Bank das Geld und diese darf dann darüber verfügen, wenn die Grundschuld ranggerecht abgetreten wird. Zug um Zug.
Das Geld muss erst da sein, bevor eine Bank die Grundschulden freigibt, dafür gibt es den Treuhandauftrag unter den Banken.
Ja, o.k., aber dann besteht das Problem, wie RA Wedekind es schildert, ja nicht, oder?
Er beschreibt doch genau den Fall, dass die abzulösende Bank sich querstellt, weil sie sich dann ja offensichtlich nicht an den Treuhandauftrag hält? Oder wie muss ich das verstehen?
Wenn es im Vorfeld einen schriftlichen Vergleich gab, eine schriftliche Einigung oder schriftliche Bestätigung über die Restvaluta und den Ablösezeitpunkt, ohne dem die ablsöende Bank überhaupt nicht darüner nachdenkt Geld bereit zu stellen bzw. das Darlehen zu zu sagen bei einem noch laufenden Darlehen, dann darf die Bank die Annahme des Geldes gar nicht verweigern. Wie ich so oft beschrieben habe, das Geld kann bei einer anderen Bank eigentlich gar nicht bereit stehen zur Ablösung, denn ohne eine Ablösebestätigung mit Nennung der Valuta und einem frühstmöglichen Ablösedatum/Zeitpunkt wird ein Darlehen überhaupt nicht bewilligt, ja noch nicht mal bzw. nur bis zu einem gewissen Zeitpunkt bearbeitet. Eben alleine aus rechtlichen und refinanzierungsvoraussetzlichen Gründen schon gar nicht.
Ausser eben bei einem Forward, aber da steht der frühstmögliche Ablösetermin anhand des Darlehensvertrages fest.
Ja, aber darum geht es mir doch gar nicht - das, was Sie schreiben, ist mir schon klar. Es geht ja auch nicht um die neue ablösende Bank, sondern um die "alte", die ich mit dem Widerruf ja "geärgert" habe, und inwiefern - wenn überhaupt - sie sich querstellen KANN und wie man dem vorbeugend begegnet.
RA Wedekind hatte weiter oben das doch genau als den "Knackpunkt" beschrieben, der dann evtl. zu einem größeren Problem für den DN wird, wenn dieser Wechsel nicht reibungslos über die Bühne geht.
Aus Ihren Ausführungen lese ich heraus, dass sich dieses Problem gar nicht stellt, wenn die ablösende Bank auf dem Treuhandweg den Ablösebetrag an die "alte" Bank zahlt, und diese dann im Gegenzug die Grundschuld abtritt, damit sie dann über den Betrag verfügen kann. Richtig? Und die Annahme des Ablösebetrages auf dem Treuhandweg kann und darf die "alte" Bank nicht "einfach so", weil sie dem DN nach dem Widerruf nicht gut gesonnen ist, verweigern. Richtig? Und demnach kann sie auch die Abtretung der Grundschuld nicht verweigern.
Wenn das so ist, dann sollte es dieses Problem, dass RA Wedekind beschrieben hat, ja nicht geben, zumindest nicht bei den "Ablösefällen", also wo noch eine neu zu finanzierende Restschuld "übrig" bleibt. Richtig?
Könnte ein widersetzendes Verhalten der Bank nicht auch als rechtsmissbräuchlich gewertet werden, wenn sie sagt, zuerst Kohle, dann GS und sich einen Treuhänderauftrag widersetzt???
Wenn ein Treuhandauftrag ausgeführt wird, stellt sich das Problem erst Kohle dann Grundschuld gar nicht, dafür gibt es ja den Treuhandauftrag....ich überweise zu treuen Händen, du darfst über der Geld verfügen wenn mir die Grundschuld zur Verfügung gestelllt wird.
@Polli1209
Was hat denn die ablösende Bank für die Zusage zu Grunde gelegt? Eine Ablösebestätigung der abzulösenden Bank (die diese aufgrund eines Vergleichs oder eines Urteils erstellt hat) und damit hat die abzulösende Bank bestätigt, dass sie sich ablösen lässt und dann wird es auch keine Zicken geben, weil die das nicht darf und auch gar keinen Grund dazu hat.
Ohne dieses Ablöseschreiben als Mindestunterlage einer Finanzierungantragsbearbeitung wird ja gar kein Darlehen zugesagt, entsprechend unterstelle ich dass es dieses Ablöseschreiben gibt/gab und dann wird die abzulösende Bank den Treuhandauftrag auch annehmen.
Und wenn eine Bank diese Ablösebestätigung nicht ausstellt, eben u.a. bei oder wegen einem laufenden Widerruf, dann gibt es bei einer anderen Bank - ausser bei einem Forward oder vereinbarter, ausreichender bereitstellungsfreier Zeit, was einem Forward gleichkommt - auch keine Finanzierungszusage!
Es gibt nicht "den" Treuhandauftrag. Die Bank erfüllt mit der Erteilung einer Löschungsbewilligung ihre Pflicht zur Sicherheitenherausgabe. Der Treuhandauftrag ist eine Anweisung an den Notar unter welchen Voraussetzungen er von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf (sprich sie beim Grundbuchamt einreichen und die Löschung zu beantragen darf). Da kann alles Mögliche drin stehen, welche Bedingungen erfüllt sein müssen. Schon bei der Formulierung der Bedingungen kann etwas 'schiefgehen'. Bei der Umsetzung natürlich auch.
Und der 'Klassiker' ist, dass die abzulösende Bank die Bedingung so formuliert, dass die Auszahlungsbedingungen bei der ablösenden Bank nicht eintreten können; Ähnliches kann man auch 'schaffen' bei den Bedingungen für die Kaufpreisfälligkeit. Die Praxis 'schludert' da manchmal darüber hinweg, und wenn am Ende alles 'passt', intessieren diese Details niemanden mehr. Aber manchmal liest jemand genau oder schaut nachträglich wenn etwas schiefgegangen ist, wer 'den scharzen Peter hat'.
Wie gesagt: Wenn abzulösende Bank und ablösende Bank keinen 'Sand ins Getriebe streuen' wollen, läuft das. Aber man kann da an vielen Stellen - bewusst oder unbewusst - 'Fallen einbauen'.
Da hilft meist nur selbst genau lesen und mitdenken. Anwaltliche Beratung in einer derartigen Phase ist schwierig und daher meist so teuer, so dass das fast keiner bezahlen will. Und meistens geht ja auch alles gut ...
... um es nochmals auf den Punkt zu bringen: die ablösende Bank ist Dritter. Sie wird durch ein Urteil oder einen Vergleich zwischen Darlehensnehmer und abzulösender Bank nicht unmittelbar gebunden. D.h. es besteht die Möglichkeit, dass die ablösende Bank sagt, dass ihr das was zwischen Darlehnsnehmer und abzulösender Bank geregelt wurde, nicht ausreicht, um auf der Basis auszuzahlen.
Umso wichtiger, dass die ablösende Bank weiß, dass sie einen Widerrufer finanziert/finanzieren soll. Das aber ist eigentlich ausgeschlossen, dass sie das nicht bei Bearbeitung der Zusage sieht!
Zitat von Hochberg
Zum Problem der Eintragung im Grundbuch:
Mein Anwalt hat das in die Klageschrift folgendermaßen einbezogen:
Die Kläger haben gemäß §§ 495 Abs. 1, 355, 357, 346 BGB einen Anspruch auf Freigabe der eingetragenen Sicherheiten Zug-um-Zug gegen Zahlung dieses o.g. Betrages. Der Rückforderungsanspruch der Kläger als Darlehensnehmer gegenüber der Beklagten als Darlehensgeberin erfasst nach erfolgtem Widerruf ebenfalls die Rückabtretung der gewährten Sicherheiten (BGHZ 172, 147 Rn 22; KG Berlin, Urt. v. 22.12.2014, Az. 24 U
169/13, Rn 53; LG Köln, Urt. v. 17.03.2015, Az. 21 O 295/14, Rn 40; LG Aachen, Urteil vom
25.06.2015, Az. 1 O 365/14; jeweils zitiert nach juris). Das KG Berlin hat in seinem Urteil
vom 22.12.2014, Az. 24 U 169/13 (juris) dazu folgene Ausfuhrungen gemacht:
„Schließlich erweist sich auch der Leistungsantrag zu Ziffer 6 (jetzt Urteilstenor zu
1c) als begründet. Denn der Rückforderungsanspruch des Darlehensnehmers gegenüber
dem Darlehensgeber erfasst nach Widerruf der Darlehensvertragserklärung
auch die Rückabtretung gewährter Sicherheiten (BGHZ 172, 147 Rdn. 22 - zitiert
nach juris). Dem steht nicht entgegen, dass der Rückgewähranspruch durch
den Fortfall des Sicherungszwecks aufschiebend bedingt ist (vgl. nur BGH WM2011, 2338 Rdn.12 - zitiert nach juris - und etwa Palandt / Bassenge aaO. § 1191
BGB Rdn. 26) und dass bei einer weiten Sicherungszweckvereinbarung - wie vorliegend
vereinbart - die bestellte Grundschuld auch die Rückabwicklungsansprüche
des Darlehensgebers nach einem Widerruf sichert (vgl. BGH WM 2003, 2410 Ls.
und Rdn. 19, 21, 22; BKR 2006, 452 Rdn. 19; BGHZ 168, 1 Rdn. 20 - jeweils zitiert
nach juris). Denn aus den §§ 1144, 1192 Abs. 1 BGB folgt, dass der Eigentümer schon
vor vollständiger Befriedigung des Gläubigers die Aushändigung der Urkunden verlangen
kann, die zur Löschung der Grundschuld erforderlich sind. § 1144 BGB erweitert
- insbesondere zum Schutz vor unberechtigten Verfügungen des Gläubigers in der
Zeit zwischen Befriedigung und Urkundenaushändigung - die Rechte, die dem Eigentümer
nach den allgemeinen Bestimmungen zustehen; die Befriedigung des Gläubigers
ist nicht Tatbestandsvoraussetzung für das Entstehen des Anspruchs, sondern begründet
lediglich ein Zurückbehaltungsrecht, das gemäß § 274 BGB zur Zug-um-Zug-
Verurteilung führt (vgl. nur OLG Rostock MDR 2010, 1283 Ls. und Rdn. 4-7 und 13;BGH WM 1994, 909 Rdn. 1 - jeweils zitiert nach juris; Palandt/Bassenge aaO. § 1144
BGB Rdn. 1, 2, 9; Staudinger/Wolfsteiner (Neubearbeitung Stand Juli 2014) § 1144
BGB Rdn. 2, 24, 25, 30). Darum kann im vorliegenden Fall auch die Klägerin als im
Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümerin von der Beklagten verlangen, Zugum-
Zug gegen Zahlung der nach Aufrechnung zu Gunsten der Beklagten verbleibenden
Forderung von 70.945,62 EUR die zur Löschung der Sicherungsgrundschuld erforderlichen
Urkunden auszuhändigen; das kann nach Wahl der Klägerin (vgl. nur
Staudinger/Wolfsteiner aaO. Rdn. 12; Gaberdiel/Gladenbeck: Kreditsicherung durch
Grundschulden (9. Auflage 2011) Rdn. 748) auch durch Erteilung einer löschungsfähigen
Quittung über den Verzicht der Beklagten auf die eingetragene Grundschuld (§
1168 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB) erfolgen.“ (KG Berlin, Urteil vom 22. Dezember 2014
– 24 U 169/13 –, Rn. 53, juris)
Ich denke, so ist das im Vorhinein einigermaßen geklärt.
Groß, Hochberg
Zitat von Murof-Znanif
Widerruf nach test.de-Muster per Fax verschickt - am nächsten Tag Widerruf von Bank A akzeptiert, Nutzungsentgelt berechnet und Restdarlehensumme entsprechend gekürzt. Diese muss spätestens nach 29 Tagen aufgetrieben und rückgezahlt worden sein.
Darlehensverhandlungen mit neuer Bank B sofort erfolgreich. 2 Wochen nach Widerruf fordert Bank B die Bank A auf - wie üblich - die gesamte Grundschuld abzutreten.
Aber statt abzutreten wird nachgetreten: Keine Abtretung, sondern lediglich Löschungsbewilligung - aber erst dann, wenn das Restdarlehen abgelöst worden ist. Die Bank B braucht aber Sicherheiten, um die Darlehensablösung vornehmen zu können.
Telefonische Ankündigung der Bank A, dass sie 2 bis 3 Tage nachdem die Rückzahlungsfrist abgelaufen ist, Zwangsvollstreckung einleiten werden.
Liegen zu solch einem Bank-Verhalten bereits Erfahrungen vor?
Danke für eine Rückantwort und schönen Gruß
Ein "Darlehenslaie"
Passieren kann alles, leider ist das bei der Thematik so. Wenn die Bank es will, kann sie schikanieren und blockieren wie sie will.
Der Fehler liegt meineserachtens dann aber bei der ablösenden Bank. Diese weist den Ablösebetrag an und zahlt im Treuhandwege an die ablösende Bank. Zug um Zug, es heisst im Treuhandwege sinngemäß......wir überweisen in Treu und Glauben zu ihren Händen, sie dürfen über das Geld verfügen, wenn sie uns die Grundschuld aushändigen, bzw. abtreten.
Welche Bank wurde von welcher abgelöst?
03.03.2016, 18:32 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 2
@ noelmaxim
... glaube ich nicht, dass Banken, wenn sie wollen, schikanieren und blockieren können wie es ihnen gerade passt.
Die ablösende Sparkasse hat nach ihren Darstellungen alles versucht und in Bewegung gesetzt, um eine vernünftige Lösung zu finden. Bislang hat sie nur Neueintragung von Grundschulden und später Löschung der alten Grundschuld auf dem Plan - Mehrkosten ca. 1.000 €. Eigentlich auch kein Problem, wenn gute Aussichten bestehen die bockige Altbank in Regress zu nehmen.
Leider ist die betreuende Kanzlei (Poppelb./Geigenm./Berlin) derzeit völlig überlastet. Sie hält die Vorgehensweise der Altbank (PSD-Bank) für höchst bedenklich und für durchaus angreifbar, z.B. mit folgenden Argumenten:
Nebenpflicht aus dem Darlehensvertrag
Kostenminimierungsgebot
Verbot der Ausnutzung einer rein formal bestehenden Rechtsposition
aber ich wurde gebeten, mich an einen anderen Bankenrechtler zu wenden. Erste Kontaktaufnahme ist geschehen - aber mir läuft die Zeit davon (noch gut eine Woche).
Die Rückgewähr der Sicherheit hat zu erfolgen entweder durch
- Löschungsbewilligung
- Verzichtserklärung (dann entsteht rangwahrend eine Eigentümergrundschuld und Nachränge rücken nicht auf) oder
- Abtretung der Grundschuld
Treuhandabwicklung kann über den Notar oder direkt von Bank zu Bank erfolgen.
Es gibt Banken/Sparkassen, die in ihren AGB eine Beschränkung drin haben, z.B. auf Erteilung der Löschungsbewilligung.
Hierzu gibt es zwei BGH-Entscheidungen, die nicht jeder kennt:
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Sicherungsnehmers enthaltene Klausel, die den auf Rückgewähr der Grundschuld gerichteten Anspruch des Sicherungsgebers auf die Löschung des Grundpfandrechts beschränkt, hält der richterlichen Inhaltskontrolle jedenfalls dann nicht stand, wenn sie auch Fallgestaltungen erfasst, in denen der Sicherungsgeber im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist (Fortführung des Urteils des BGH vom 9. Februar 1989, IX ZR 145/87, BGHZ 106, 375 ff.).(Rn.18)"
(BGH, Urteil vom 18. Juli 2014 – V ZR 178/13 –, BGHZ 202, 150-158)
Das in Bezug genommene Urteil des BGH vom 9. Februar 1989, IX ZR 145/87, BGHZ 106, 375 ff. betraf den Erwerb in der Zwangsversteigerung.
1. Die von einem Kreditinstitut bei Grundschulddarlehen verwendete Formularklausel, dem Grundschuldbesteller stehe, wenn die persönliche Forderung nicht zur Entstehung gelange oder erlösche, nur ein Anspruch auf Löschung oder Verzicht - kein Übertragungsanspruch - zu, hält der richterlichen Inhaltskontrolle jedenfalls dann nicht stand, wenn die Geltung dieser Klausel nicht ausgeschlossen ist für den Fall, daß im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum an dem belasteten Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gewechselt hat."
(BGH, Urteil vom 09. Februar 1989 – IX ZR 145/87 –, BGHZ 106, 375-380)
Aber das ist rechtlich alles nicht ganz so einfach - "Allgemeine Geschäftsbedingungen" ist nicht nur das, wo das auch als Überschrift draufsteht.
Und der Teufel liegt bekanntlich immer in den Details des Einzelfalles.
DISCLAIMER: Diese allgemeinen Hinweise betreffen nicht einen konkreten Einzelfall. Die Hinweise werden ohne jede Gewähr gegeben. Eine Rechtsberatung findet hier nicht statt.
Ich habe auch das Problem mit der Grundschuld. Ich habe ein Teil-Anerkenntnis ausgesprochen und möchte bezahlen. Die Sparkasse wird wahrscheinlich die Grundschuld nicht ganz freigeben. Der neuen Bank würde eine Teil-Abtretung schon ausreichen. Was könnte man da am besten machen? hat jemand eine Idee?
@Murof-Znanif
Verstehe deinen Einwand jetzt nicht, dein Beispiel bestätigt doch wunderbar, dass die das können, dürfen steht doch auf einem ganz anderen Papier.
Stell dir mal vor du willst nicht ablösen sondern verkaufen, na herzlichen Glückwunsch!
RAWedekind hat doch die Psychologie und die möglichen Spielchen bei dieser ganzen Thematik, aber auch im Allgemeinen geht es um Recht und nicht Recht doch mal wieder treffend beschrieben. Wenn gleich er spitzfindig darauf verweisen musste, dass die klassische Definition der Trauhandzahlung tatsächlich über den Notar läuft, dies aber in den meisten Ablösungen unter den Banken so nicht mehr - sondern direkt - gehandhabt wird.
... ich hatte "können" im Sinne von "dürfen" verstanden - denn "können" kann ja schließlich für alles gebraucht werden (ein B/Gangster kann natürlich stehlen - er darf es allerdings nicht bzw. er sollte es eigentlich nicht dürfen).
Bei der ablösenden Sparkasse lagen alle Fakten haarklein auf dem Tisch - aber was sollte das für eine Bedeutung haben? Ob nun Widerruf eines Darlehens oder eine "normale" Umfinanzierung - bei beiden Vorgängen könnte es doch möglich sein, dass sich die Bank oder deren Sachbearbeiter einfach angepieselt fühlen - oder auch nur dich privat kennen und ihre vermeintliche Machtposition ausnutzen und dir einen auswischen wollen.
Jedenfalls sollte geklärt werden, ob es einen Anspruch auf Abtretung gibt, statt einer Löschungsbewilligung, wenn es keinerlei Nachteile für die Bank gibt (und völlig grundlos auf Löschung bestanden wird bzw. als einziger Grund eine "Retourkutsche" im Raume steht).
03.03.2016, 19:50 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 3
Muss hier leider noch mal einen reinflanken, da ich sonst nicht zieteren kann.
RAWedekind hat hier bei der Treuhandzahlungsdiskussion den Zahlungsfluss nach Verkauf beschrieben. Da muss natürlich gelöscht werden und der Notar muss das Zünglein an der Waage spielen, auch können da mehr Fehler passieren als den Fall, der uns viel mehr interessiert, bzw. betrifft, die Umschuldung. Eben da spielt der Notar der Banken nur noch eine untergeordnete Rolle, die Grundschuldabtretung zu vollziehen, aber den Zahlungsfluss gewährleisten zu treuen Händen/der Zahlung im Treuhandwege die Banken unter sich. Naja und wenn eine Bank der Ablösung zugestimmt hat (Einigung/Vergleich), zustimmen musste (Urteil) sind die Bedingungen in der Regel klar und vor abgesprochen, vor allem - von beiden Banken bestätigt. Einmal durch die Ablösebestätigung, einmal durch die Finanzierungszusage, die es ohne Ablösebestätigung gar nicht geben wird! Was da dann noch schief gehen soll erschliesst sich mir nicht.
03.03.2016, 22:08 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 4
Hervorragende Zusammenfassungen.
Danke eugh
04.03.2016, 05:33 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 5
In deiner Situation (Zahlungsfrist in gut 1 Woche) bleibt dir nur die sofortige Bestellung einer neuen Grundschuld in Höhe der Restvaluta und zusätzlich die Vorlage eines sogenannten Negativattests (Bestätigung deines Notars, dass der beabsichtigten Eintragung an rangbereiter Stelle keine weiteren Anträge mit Vorrang entgegenstehen), damit die Sparkasse die PSD Bank fristgerecht befriedigen kann.
Über die Frage, ob ggf. die PSD Bank die zusätzlichen Kosten zu tragen hat, kannst du dich dann in aller Ruhe streiten, wenn die Ablösung über die Bühne gegangen ist.
Die Kosten ein einmal eingeleitetes Zwangsversteigerungsverfahren wieder aus der Welt zu schaffen sind auch nicht unbeachtlich.
Daneben solltest du auch bedenken, dass die Zwangsvollstreckung sich nicht unbedingt auf die Zwangsversteigerung des beliehenen Grundstücks beschränken muss. Da die PSD Bank nach dem Motto: "Rache ist süß" handelt, musst du auch damit rechnen, dass eine Vollstreckung in andere Vermögensgegenstände wie Bankguthaben, Wertpapierdepot, Lebensversicherung etc. oder dein Auto erfolgen kann. Denkbar ist ggf. auch die für den Betroffenen besonders peinliche Möglichkeit der Gehaltspfändung. Das Recht ergibt sich daraus, dass du dich mit der Grundschuldbestellung in aller Regel der sofortigen Zwangsvollstreckung in dein gesamtes Vermögen unterworfen hast.
04.03.2016, 06:19 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 6
Vielen Dank. Und weiter geht es...
04.03.2016, 11:33 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 7
Hier ist ein interessantes Forum wo die Rechtspfleger, u.a. vom Grundbuchamt, all mögliche Scenarien zu den verschiedenenen Rechtsgebieten besprechen (ähnlich wie wir hier). Zum Grundbuch gibt es extra ein Unterforum.
http://www.rechtspflegerforum.de/forum.php
Leider (aber das ist vielleicht auch gut so) muss man Rechtspfleger oder Rechtsanwalt sein um mitzureden.
Vielleicht ist ja ein hier betroffener Widerrufler Rechtspfleger und kann uns ein paar Informationen zu Teillöschungsmöglichkeiten holen?
Vielleicht ist es eine Möglichkeit, dass wir im Klageverfahren (z.B. wenn die Bank die Rückumwandlung vom Grundsatz her anerkennt) bzgl. dem unbestrittenen Darlehensbetrag eine unverzügliche Teillöschungs- oder Abtretungsbewilligung erwirken können. Möglich ist eine Teilabtretung, gemäß der Beschreibung vom Finanztip auf jeden Fall:
http://www.finanztip.de/grundschuldabtretung/
@ LG Saar: wäre das nicht für Dich eine Möglichkeit das Verfahren, durch Dein Anerkenntnis, für diesen Teil als erledigt zu erklären? Oder kann das nur der Kläger?
Frage an unsere Rechtsanwälte: Können wir "Zwischenurteile" beantragen, z.B. Freigabe der Grundschuld in Höhe der von uns anerkannten Darlehensrestschuld (=unstreitbarer Darlehensbetrag bei RAW)?
In meinem Fall würde im Falle eines von der Bank anerkannten Rückumwandlungsverhältnisses lediglich ein Streitbetrag von ca. 20-25000 €uro als erstrangige Grundschuld übrig bleiben, deren gerichtliche Klärung sich dann vielleicht noch Jahre hinzieht.
Ich würde es von daher gerne hinbekommen den großen Batzen möglichst früh - schon während des Verfahrens - weiter zu Finanzieren und nicht erst auf das Ende des gesamten Rechtsstreits zu warten.
Allerdings habe ich auch die Hoffnung, dass die Bank bei mir im Gerichtsverfahren den Widerruf relativ schnell anerkennt, weil es zu meinem Widerruf schon ein Anerkenntnisurteil gegeben hat.
04.03.2016, 11:43 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 8
Aikido, wann läuft denn dein Darlehen regulär aus?
Diese Fragen kann ein Notar ruck zuck beantworten, wenn ich deine Frage richtig verstehen würde und der Ansatz richtig ist, könnte ich das bei meinem Notar sofort in Erfahrung bringen.
04.03.2016, 12:27 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 9
Das wäre für alle hier im Forum eine wichtige Info - herzlichen Dank für die Frage, Aikido (und die Hinweise) und für Dein Angebot, noelmaxim.
Ich hoffe, dass an diesem Thema Interessierte auch hier reinschauen. Das ist halt der evtl. Nachteil bei mehreren Threads, aber dafür haben wir dann - wenn jeder ein bisschen um die Ecke schauen will (es sind ja nur 2 Klicks mehr) - alles jeweils an einem Platz. Mal sehen, ob das so funktioniert.
04.03.2016, 14:15 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 10
M.E. ist die Kernaussage: Wer den Widerruf erklärt, muss nach dem Gesetz binnen 30 Tagen zahlen können. Sonst kann es sehr 'bitter' werden. Wieviele normale 'Häuslebauer' können mal eben die Sicherheit verdoppeln?
Insofern ist die Lösung für den normalen durchschnittlichen Eigenheimbesitzer wohl kaum die, mal eben schnell eine zweite erstrangige Grundschuld an einem gleichwertigen Objekt zu bestellen. Wo soll das herkommen?
John Travolta sagt im Film "Zivilprozess" (m.E. 'Pflicht' für jeden Anwalt) sinngemäß, dass ein Zivilrechtsstreit Krieg ist. Lesen Sie also Ihren Clausewitz oder Sun Tsi (Sunzu): die Frage ist nicht nur wie man einen Krieg anfängt, sondern vor allem wie man ihn beendet, sprich die Exit-Strategie(n). Und bevor der Krieg erklärt wird, sollte man sich sehr sehr gut vorbereiten.
Meine erste Frage in einem derartigen Fall wäre ggf.:
Haben Sie wirklich alles versucht, bei der PSD-Bank auf 'höchster Ebene' an die Vernunft zu appellieren? Woher wissen Sie, wer bei der PSD-Bank dieses taktische Manöver verantwortet?
Woher wissen Sie, dass der 'lokale Kommandant' das Manöver vollständig zu Ende gedacht hat?
Woher wissen Sie, ob das die volle Deckung der 'vorgesetzten Stellen' hat?
PSD-Banken gehören zum Volks- und Raiffeisenbank-Sektor. Da gibt es oft lokale Strukturen und dementsprechend Kommunikationskanäle, die nicht nur formell sind.
Haben Sie überhaupt schon versucht, einen Fristaufschub zu bekommen?
Hat die Sparkasse nicht ggf. Tipps oder Kommunikationswege?
Disclaimer: Dies ist keine Rechtsberatung. Soweit hier auf "PSD-Bank" oder "Sparkasse" Bezug genommen wird, ist nicht eines der Institute im konkreten Fall gemeint, sondern lediglich ein 'Platzhalter', um die Ausführungen nicht zu abstrakt werden zu lassen. Es geht mir nicht um den konkreten Fall, sondern darum, allgemeine Hinweise zu geben, was ggf. an Fragen in derartigen Fällen zu klären sein könnte. Und diese Hinweise beinhalten keine Handlungsempfehlungen außer zu Fragen die man sich selbst ggf. stellen könnte (wie immer die Antworten dann sein mögen).
04.03.2016, 14:39 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 11
Murof-Znanif
... danke für Ihre klaren und mitfühlenden Ausführungen.
Es sieht momentan so aus, als wenn sich das Blatt in meinem Fall wendet, die Ablösesumme rechtzeitig überwiesen sein wird und aufgrund weiterer Fehler dieser unfähigen PSD'ler ihnen demnächst aussichtsreiche Klagen ins Haus stehen (z.B. Aussage meines neuen Bankrechtlers: "Eine solch unglücklich gewählte Formulierung [der PSD-Bank] ist mir in meiner Laufbahn noch nicht unter gekommen."). Ich kann dazu aber momentan nichts weiter sagen - "Feind" liest ja eventuell mit.
(Nach meinem 2-wöchigen Auslandsurlaub, den ich trotz Fristablaufs der Darlehenstilgung in der nächsten Woche zuvor noch ganz entspannt antreten werde, kann ich berichten)
04.03.2016, 15:48 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 12
Da haben Sie mich missverstanden. Mein Vorschlag sah die Bestellung einer neuen nachrangigen Grundschuld am bisherigen Sicherungsobjekt vor. (Natürlich zunächst außerhalb aller denkbaren Beleihungsgrenzen).
In Verbindung mit dem Negativattest wäre für die ablösende Sparkasse sichergestellt, dass sie mit Erhalt der Löschungsbewilligung der PSD-Bank - nach Ablösung - die Löschung der vorrangigen Grundschuld beantragen kann und somit mit der zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld auf die 1. Rangstelle nachrücken würde.
04.03.2016, 16:03 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 13
Was damit auch sichergestellt werden dürfte, wäre die Aufnahme weiterer Schadensersatzansprüche. Was RAWedekind zurecht anmerkt ist die Tatdache, das an entsprechender Stelle vorzutragen. Ich kann mir ebenfalls nicht so Recht vorstellen, dass dem Vorstand der PSD Bank gelegen kommt, sich dem auch noch auszusetzen. Die entscheidenden Personen bei der PSD Bank werden aus meiner Sicht von diesem Zirkus noch gar keine Kenntnis haben!
Was dann auch sichergestellt sein müsste, wäre die richtige Forderung in der Grundschuldbestellung. Sprich die richtige Rangbereitstellung, also nicht die Bereitstellung der Grundschuld an erster Rangstelle, sondern im Rang nach der Grundschuld der PSD Bank, sonst wird es eine Notarbestätigung nicht geben können. Setze da aber mal voraus, das man seitens der ablösenden Bank da mitdenkt, sofern sie eingweiht ist.
04.03.2016, 16:06 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 14
Das würde voraussetzen, dass sich die ablösende Bank darauf einlässt.
Warum sollte sie das überhaupt tun? Und wenn ja, zu welchen Konditionen?
Das Kreditaufsichtsrecht dürfte auch ein Faktor sein. Selbst wenn die ablösende Bank wollen würde, wäre die Frage, ob sie überhaupt auf der Basis Kredit gewähren darf. Vor allem anderen steht aber m.E. die Frage 1. Warum sollte die ablösende Bank sich darauf einlassen?
04.03.2016, 16:11 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 15
Ich kann noch nicht ganz deuten, warum die ablösende Bank im Treuhandweg nicht überweisen kann??? Für die Zusage der Finanzierung für die Ablösung muss doch die ablösende Bank die Bestätigung gehabt haben, ablösen zu dürfen/zu können?
04.03.2016, 16:19 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 16
Ich habe das Gefühl, dass wir uns im Kreis drehen:
Einerseits verstehe ich, die ablösende Bank benötigt von der abzulösenden Bank eine Ablösebescheinigung (oder was auch immer dazu nötig ist), um überhaupt die Auszahlung der Darlehenssumme verbindlich zusagen zu können. Also wenn der Kunde soweit gekommen ist: Was soll dann noch passieren? (weiterhin unverändert passende Bonität vorausgesetzt) Kann dann die abzulösende Bank noch einen Rückzieher machen? Sie hat doch bereits die Ablösebescheinigung (o.ä.) ausgestellt. Ist sie daran nicht gebunden? Ok, wenn da Klauseln enthalten sind, welche der Kunde nicht durchblick, obwohl sie Fallstricke darstellen, ist das ein Problem. Ist das gemeint?
Andererseits verstehe ich, dass die abzulösende Bank eine Ablösebescheinigung (o.ä.) nur dann ausstellt, wenn sie sicher ist, dass sie die Verbindlichkeiten des Kunden beglichen bekommt (ist ja auch nachvollziehbar). Aber wenn sie diese Bescheinigung nicht ausstellen will, weil es von der ablösenden Bank (ohne diese Bescheinigung) eben keine verbindliche Darlehenszusage gibt, steht der Kunde wieder da, wo er vorher war.
04.03.2016, 18:02 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 17
Ich bin kein Notar, aber m. E. weil sie sicher sein kann, dass sie die benötigte Sicherung in Form einer erstrangigen Grundschuld zeitnah nach Auszahlung der Darlehensvaluta erhalten wird. Voraussetzung ist natürlich, dass die abgelöste Bank die Löschungsbewilligung auch tatsächlich zur Verfügung stellt. Aber ich hatte den User Murof-Znanif so verstanden, dass sie die Bereitschaft dazu erklärt hat, nur eben keine Abtretung erklären wollte.
Im übrigen kommt es durchaus öfter vor, dass ein Darlehen gegen Grundschuld vor Eintragung der Grundschuld ausgezahlt wird, solange sichergestellt ist, dass die rangrichtige Eintragung alsbald erfolgen kann. So z.B. beim Erwerb aus der Zwangsversteigerung. Auch dabei ist eine Belastung des Grundstücks mit einer Sicherungsgrundschuld vor Zahlung des Meistgebots ausgeschlossen. Die Bank gibt sich mit dem Zuschlagsbeschluss zufrieden, der ausweist, dass das Grundstück dem Ersteher lastenfrei übereignet wird, sofern das Meistgebot im Verteilungstermin gezahlt wird. Ansonsten wäre es nur "Barzahlern" möglich bei Zwangsversteigerungen mitzubieten.
04.03.2016, 19:08 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 18
Und habt Ihr evtl. noch eine Erleuchtung für meine Fragen in meinem Beitrag oben drüber? Sehe ich da ein Problem, wo keines ist? Oder habe ich die einzelnen Schritte grundsätzlich falsch verstanden? Danke.
04.03.2016, 19:19 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 19
Die abzulösende Bank hat nach meiner Erinnerung eine Löschungsbewilligung für den Fall der Rückzahlung des Geldes in Aussicht gestellt. Wie soll der DN dies (Darlehen ohne Absicherung) bei der neuen Bank bewerkstelligen? Dieses Verhalten ist - wie der DN bereits seinen Rechtsbeistand zitierte - rechtswidrig. Wie der DN schon schrieb hat inzwischen ein Bankrechtler die Wende zu Guten eingeleitet.
04.03.2016, 19:44 AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld # 20
Ich habe mit dem Begriff: Ablösebescheinigung ein kleines Problem. Ich kenne eine Valutenbescheinigung und ich kenne eine Löschungsbewilligung. Die erste wird von der abzulösenden Bank an die ablösende Bank geschickt, damit diese weiß welche Summe eigentlich zur Umschuldung ansteht. Die Löschungsbewilligung ist ein Bescheinigung des DG für das Grundbuchamt, dass er mit der Löschung der Grundschuld im Grundbuch einverstanden ist. Diese wird im Regelfall nur erstellt, wenn das zugrunde liegende Darlehen aus Eigenmitteln komplett getilgt wurde.
In dem hier besprochenen Fall geht es um die Umfinanzierung eines Darlehens durch eine andere Bank. Natürlich will auch die ablösende Bank ihr Darlehen durch eine Grundschuld gesichert wissen. Das wird unter gutwilligen Menschen durch eine Abtretung erledigt. Die Abtretung wird im Grundbuch eingetragen und alle sinds zufrieden. Hier ist aber die abzulösende Bank stinkesauer auf ihren DN, weil er den WR-JOKER gezogen hat. Deshalb verweigert sie die Abtretung und bietet lediglich die Löschung an. (Natürlich muss sie die Grundschuld nach Befriedigung freigeben, aber dazu hat sie eben mehrere Möglichkeiten und sie wählt halt die Alternative, die für die Zwecke des DN am ungeeignesten ist.)
Mit der Löschungsbewilligung kann nämlich die ablösende Bank direkt nichts anfangen. Wie der Name schon sagt, dient sie nur zur Löschung einer Grundschuld. Die ablösende Bank benötigt aber eine eigene Grundschuld, die sie jetzt nur durch eine Neueintragung der Grundschuld erlangen kann. Die Löschungsbewilligung stellt für sie keinerlei Sicherheit dar. Für den DN ist das Scenario mit Löschung und anschließender Neueintragung natürlich mit viel mehr Kosten als die bloße Abtretung verbunden. Deshalb seine Verärgerung und deshalb das klammheimliche Vergnügen bei der mittels WR-Joker abgelösten Bank.
Ich hoffe, das Problem ist jetzt verständlich geworden.
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