Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/0b5145a497cf4af5a3ef9c0fecb45f8f5fc889d82e79b295d98f740ec146c482
Timestamp: 2018-04-23 11:45:45
Document Index: 117362802

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 577', 'BGH', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 570', '§ 256', '§ 577', 'BGH', '§ 570', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 562', '§ 563']

BGH, VIII ZR 126/07: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 28.05.2008, VIII ZR 126/07
Umwandlung, Realteilung, Berlin, Vorkaufsrecht, Zpo, Falle, Interesse, Mieter, Teilung, Voraussetzung
VIII ZR 126/07 Verkündet am: 28. Mai 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit
zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung.
BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07 - LG Berlin
AG Berlin-Schöneberg
vom 16. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst,
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. Februar 2007 aufgehoben
und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 30. Mai 2006
Es wird festgestellt, dass die Klägerin für den Fall des erstmaligen
Verkaufs des Reihenhauses Z. Straße in B. vorkaufsberechtigt ist und dass die Klägerin für den Fall des Verkaufs
des Reihenhauses Z. Straße in B. Kündigungsschutz nach Maßgabe des § 577a BGB genießt.
1Die Klägerin ist Wohnraummieterin des Reihenhauses Z.
Straße in B. . Eigentümer der dortigen Reihenhaussiedlung ("L.
Siedlung") war bei Abschluss des Mietvertrages das Land B. , später die
G. -Bau AG, die kurzzeitig die Aufteilung der Siedlung in Wohnungseigentum beabsichtigte. Seit 4. März 2005 ist die Beklagte Eigentümerin der ungeteilten Grundstücke der "L. Siedlung". Im Verlaufe des Jahres 2005 zeigte die
Klägerin Interesse am Kauf des von ihr bewohnten Reihenhauses. Entsprechende Gespräche wurden nicht fortgesetzt, da die Beklagte Kontakt mit einem
Kapitalanleger aufgenommen hatte. Die Beklagte möchte die "L. Siedlung"
in Einzelgrundstücke real aufteilen. Im Hinblick darauf hat die Klägerin Klage
auf Feststellung erhoben, dass ihr an dem von ihr bewohnten Reihenhaus ein
Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehe und dass sie im Falle eines Verkaufs
Kündigungsschutz nach § 577a BGB genieße.
2Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter.
3Das Berufungsgericht hat auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts
Bezug genommen. Danach ist das Klagebegehren zulässig, aber unbegründet.
Der Klägerin stehe auch nach Aufteilung in Realeigentum und Veräußerung des
Grundstücks weder ein Vorkaufsrecht noch ein besonderer Kündigungsschutz
zu. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB seien nicht unmittelbar anwendbar,
weil nach der Überlassung (Vermietung) des Reihenhauses weder Wohnungseigentum begründet worden noch dies beabsichtigt sei. Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften komme nicht in Betracht. Eine ausfüllungsbedürftige Gesetzeslücke, die Voraussetzung für eine analoge Anwendung der Vorschriften wäre, liege nicht vor; auch sei bei Reform des früheren
§ 570b BGB eine Korrektur durch den Gesetzgeber in diesem Punkt nicht vorgenommen worden.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings von der Zulässigkeit der 5
Feststellungsanträge ausgegangen. Angesichts der beabsichtigten Realteilung
der "L. Siedlung" und der von der Beklagten aufgenommenen Verkaufsgespräche mit einem Investor hat die Klägerin ein rechtliches Interesse (§ 256
ZPO) an der Feststellung des von ihr behaupteten Vorkaufsrechts und besonderen Kündigungsschutzes.
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine direkte 6
Anwendung der §§ 577, 577a BGB ausscheidet, weil die genannten Vorschriften die Begründung von Wohnungseigentum voraussetzen, die von der Beklagten nicht beabsichtigt ist. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber eine entsprechende Anwendung der Vorschriften verneint.
a) Voraussetzung einer entsprechenden Anwendung einer Vorschrift ist
7 Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
eine Gesetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausgefüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde lie-
genden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also, gemessen an
seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. insgesamt BGHZ
149, 165, 174 m.w.N.). Das ist hier der Fall.
8Durch §§ 570b, 564b BGB aF sind das bereits im Bereich des sozialen
Wohnungsbaus bestehende Vorkaufsrecht und der besondere Kündigungsschutz des Mieters einer in Wohneigentum umgewandelten Wohnung auf den
nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausgedehnt worden.
Der Gesetzgeber hat dies damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor
einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanziertem Wohnungsbau nicht weniger dringlich ist als bei Sozialwohnungen (BT-Drs.
12/3254, S. 40). Mit den §§ 577, 577a BGB ist im Zuge der Mietrechtsreform im
Jahre 2001 die bis dahin geltende Regelung - unter Erweiterung des Kreises
der begünstigten Personen - im Wesentlichen übernommen worden. Aus den
Gesetzesmaterialien ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber
dabei bedacht hat, dass vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks
nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbständige Grundstücke aufgeteilt
werden können. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber
habe den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollen,
bewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks.
9b) Die Interessenlage ist in beiden Fällen der Rechtsänderung (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks
wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind -
auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Ausübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer zu werden, ist im Falle einer
Realteilung nicht geringer als im Falle einer Umwandlung in Wohnungseigentum. Interessen des Eigentümers eines Gesamtgrundstücks rechtfertigen kein
anderes Ergebnis. Zwar sind Ausnahmevorschriften grundsätzlich eng auszulegen; auch wird durch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften der
§§ 577, 577a BGB das Eigentumsrecht des Vermieters berührt. Der Gesetzgeber hat indessen für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in
Wohnungseigentum mit der Schaffung der Schutzbestimmungen der §§ 577,
577a BGB den Interessen des Mieters Vorrang eingeräumt. Sachliche Gründe,
die dafür sprechen könnten, dass Mieter diesen Schutz nicht genießen sollten,
sofern nicht eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt, sondern durch
Teilung selbstständige Grundstücke gebildet werden, sind nicht zu erkennen.
10Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen
Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung
reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3
ZPO). Die von der Klägerin begehrten Feststellungen sind in Abänderung des
amtsgerichtlichen Urteils zu treffen.
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 30.05.2006 - 4 C 5/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 23.02.2007 - 63 S 287/06 -