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Timestamp: 2016-10-28 16:14:39
Document Index: 47029580

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 83', 'Art. 89', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 26', 'Art. 46', 'BGE', 'Art. 662', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 46', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_726/2013 � � Urteil vom 24. November 2014
vertreten durch Rechtsanwalt Josef R�tter,
A.________ f�hrt in der Gemeinde Ballwil den Landwirtschaftsbetrieb "R�tihof", den er am 1. M�rz 2004 von seinem Vater B.________ �bernommen hat. Er verf�gt �ber mehrere Geb�ude, die in der Landwirtschaftszone liegen. Bereits im Jahre 1980 wurde im ehemaligen Kalberstall (Geb�udevers.-Nr. 80e) eine Wohnung eingebaut. Sp�ter erfolgte der Einbau von zwei weiteren Wohnungen sowie die Einrichtung eines Nebenraums. Auf beh�rdliche Aufforderung hin reichte A.________ am 25. Juni 2010 ein Gesuch um nachtr�gliche Bewilligung der erw�hnten baulichen Ver�nderungen ein. Der Gemeinderat Ballwil verweigerte am 28. Juni 2012 die Bewilligung und verpflichtete A.________, innert zw�lf Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Verf�gung den rechtm�ssigen Zustand wiederherzustellen. Das Kantonsgericht Luzern wies am 1. Juli 2013 eine Beschwerde gegen diese Anordnung ab.
A.________ beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, den erw�hnten Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Eventualiter sei festzustellen, dass der beh�rdliche Anspruch auf Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands bez�glich der 1980 erstellten Wohnung A (EG Ost, 3� Zimmer, 111m
2�) imehemaligen Kalberstall verwirkt sei.
Das Kantonsgericht und sinngem�ss auch die kantonale Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsf�rderung und Geoinformation (rawi) ersuchen um Abweisung der Beschwerde. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE hat sich zur Beschwerde ge�ussert, ohne einen Antrag zu stellen. Die Gemeinde Ballwil hat sich nicht vernehmen lassen.
Der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts hat der Beschwerde am 8. Oktober 2013 die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
1.1.�Die Beschwerde richtet sich gegen einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid �ffentlich-rechtlicher Natur (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Ein Ausschlussgrund ist nicht gegeben (Art. 83 BGG). Der Beschwerdef�hrer hatte im vorinstanzlichen Verfahren Parteistellung (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Als Baugesuchsteller, dessen nachtr�gliches Baugesuch abgewiesen worden ist, und als Eigent�mer des von der Wiederherstellung betroffenen Grundst�cks ist er durch das angefochtene Urteil besonders ber�hrt (lit. b) und hat ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung (lit. c). Er ist zur Beschwerdef�hrung legitimiert.
1.2.�Der Beschwerdef�hrer verlangt im Hauptantrag, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Aus der Begr�ndung ergibt sich, dass er mit der R�ckweisung erreichen will, dass die Vorinstanz das Baugesuch bzw. die angeordnete Wiederherstellung auch hinsichtlich der Wohnungen B und C sowie des Nebenraums D pr�ft, da sich nach seiner Auffassung die Vorinstanz zu Unrecht nur mit der Wohnung A befasst habe. Mit Blick auf die zuletzt genannte Wohnung h�lt der Beschwerdef�hrer die Sache jedoch f�r spruchreif, und er stellt den Eventualantrag, es sei festzustellen, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands verwirkt sei. Nach der Rechtsprechung besteht im bundesgerichtlichen Verfahren f�r Feststellungsbegehren indessen nur Raum, wenn dem schutzw�rdigen Interesse nicht ebenso gut mit einem rechtsgestaltenden Entscheid entsprochen werden kann (BGE 126 II 300 E. 2c S. 303). Diese Voraussetzung ist hier nicht erf�llt. Aus der Begr�ndung geht jedoch hervor, dass der Beschwerdef�hrer anstrebt, die Wohnung A nicht in den urspr�nglichen Zustand zur�ckbauen zu m�ssen. Sein Feststellungsbegehren ist deshalb als Antrag auf Aufhebung der von der Gemeinde angeordneten Wiederherstellungspflicht f�r die Wohnung A zu verstehen.
Der Beschwerdef�hrer wirft der Vorinstanz zun�chst eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) sowie �berspitzten Formalismus und Willk�r und damit eine Verletzung von Art. 9 BV vor. Sie habe den Streitgegenstand zu Unrecht auf die Wohnung A beschr�nkt und dadurch die erw�hnten Verfassungsverletzungen begangen.
Wenn die Vorinstanz erkl�rt, die Wohnungen B und C sowie der Nebenraum D bildeten nicht Gegenstand des vor ihr gef�hrten Verfahrens, erscheint dies in der Tat unzutreffend. Denn die Antr�ge des Beschwerdef�hrers bezogen sich - gleich wie im bundesgerichtlichen Verfahren - auf alle Teile des Entscheids des Gemeinderats Ballwil vom 28. Juni 2012. Die Vorinstanz hat indessen entgegen der erw�hnten irrt�mlichen Erkl�rung sowohl die Bewilligungsf�higkeit der Wohnungen B und C sowie des Nebenraums D beurteilt als auch die Zul�ssigkeit des f�r sie angeordneten R�ckbaus gepr�ft. So hat sie in E. 6.4 ausgef�hrt, dass aus den f�r die Wohnung A dargelegten Gr�nden ebenfalls die Wohnungen B und C sowie der Nebenraum D nicht nachtr�glich bewilligt werden k�nnten. Die Vorinstanz hatte auch keinen Anlass, auf diesen Punkt weiter einzugehen, nachdem der Beschwerdef�hrer dazu keine R�gen vorgebracht und nach der verbindlichen vorinstanzlichen Feststellung am 14. April 2012 deren widerrechtliche Erstellung anerkannt hatte. Ausserdem hat die Vorinstanz die Zul�ssigkeit der Wiederherstellungspflicht abgesehen von der Frage der Verwirkung, die sich nur f�r die Wohnung A stellt, auch f�r die Wohnungen B und C sowie den Nebenraum D gepr�ft (vgl. E. 7, 9 und 10).
Die geltend gemachten Verletzungen von Art. 9 und 29 Abs. 2 BV erweisen sich demnach als unbegr�ndet.
Die Vorinstanz best�tigt in ihrem Urteil die Verweigerung der nachtr�glichen Baubewilligung f�r die fr�her erstellten Wohnungen A, B und C sowie den Nebenraum D ebenso wie die Pflicht zur Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustands. Der Beschwerdef�hrer stellt die Bewilligungsverweigerung im bundesgerichtlichen Verfahren nicht in Frage, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist. Ebenso wenig r�gt er den angeordneten R�ckbau der Wohnungen B und C sowie des Nebenraums D. Er macht vielmehr allein geltend, die Verpflichtung zum R�ckbau der Wohnung A widerspreche der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) sowie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verwirkung von beh�rdlichen Wiederherstellungsanspr�chen.
Der umstrittene R�ckbaubefehl st�tzt sich auf � 209 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Luzern vom 7. M�rz 1989, wonach die Gemeinde nach den Vorschriften des Verwaltungsrechtspflegegesetzes f�r die Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustands zu sorgen hat. Das luzernische Recht kennt keine Vorschrift, welche die Wiederherstellungspflicht in zeitlicher Hinsicht begrenzen w�rde, wie dies in anderen Kantonen der Fall ist. So kann beispielsweise nach Art. 46 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 die Wiederherstellung nach Ablauf von f�nf Jahren nur noch verlangt werden, wenn zwingende �ffentliche Interessen es erfordern. Das Bundesgericht geht jedoch in seiner langj�hrigen Praxis davon aus, dass der Befugnis des Gemeinwesens, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Geb�udes oder Geb�udeteils zu verlangen, auch in Kantonen eine zeitliche Grenze gesetzt sein muss, deren Gesetzgebung eine Befristung nicht ausdr�cklich vorsieht. Denn es w�re stossend und widerspr�che in hohem Masse der Rechtssicherheit, wenn die Beh�rde einen Grundeigent�mer beispielsweise noch nach mehr als f�nfzig Jahren zur Beseitigung eines baugesetzwidrigen Zustands verpflichten k�nnte. Im �brigen ist eine zuverl�ssige Abkl�rung der tats�chlichen und rechtlichen Verh�ltnisse, wie sie vor langer Zeit bestanden, oft kaum m�glich (BGE 136 II 359 E. 8 S. 367 f.; 132 II 21 E. 6.3 S. 39; 107 Ia 121 E. 1a S. 123).
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung setzt die Verwirkungsfrist grunds�tzlich auf dreissig Jahre fest. Sie l�sst sich dabei von der Frist leiten, die nach Art. 662 ZGB f�r die Extratabularersitzung gilt. So kann der Eigent�mer eines Geb�udes den baugesetzwidrigen Zustand gleichsam ersitzen, wenn das Gemeinwesen w�hrend so langer Zeit nicht einschreitet. Die dreissigj�hrige Frist beginnt mit der Fertigstellung des baugesetzwidrigen Zustands zu laufen (BGE 107 Ia 121 E. 1b S. 124). Da bei dieser Fristbestimmung Erw�gungen der Rechtssicherheit im Vordergrund stehen, gilt sie grunds�tzlich unabh�ngig von Art und Umfang der Baugesetzwidrigkeit. Das Bundesgericht hat bisher denn auch davon abgesehen, f�r gewisse Arten rechtswidriger Bauten k�rzere oder l�ngere Fristen festzulegen. Insbesondere besteht kein Anlass, f�r Bauten ausserhalb der Bauzone von der dreissigj�hrigen Frist abzuweichen, wie es vereinzelt vorgeschlagen wird (vgl. Christoph de Quervain, Verj�hren die Anspr�che auf Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands generell nach 30 Jahren?, Raum&Umwelt 2004 S. 51 f.). Soweit besonders wichtige �ffentliche Interessen eine Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands zwingend gebieten, kann dieser - wie sogleich zu er�rtern ist - auch noch nach dreissig Jahren verlangt werden.
Die dreissigj�hrige Verwirkungsfrist erf�hrt nach der erw�hnten Rechtsprechung allerdings in doppelter Hinsicht eine Einschr�nkung. Einerseits kann es sich aus Gr�nden des Vertrauensschutzes unter Umst�nden rechtfertigen, die Verwirkung des beh�rdlichen Wiederherstellungsanspruchs bereits nach einer k�rzeren Zeitdauer zu bejahen. So verh�lt es sich etwa, wenn die Beh�rden zwar vor Ablauf der dreissigj�hrigen Frist einschreiten, aber das rechtswidrige Geb�ude zuvor �ber Jahre hinweg duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt h�tten kennen m�ssen. Ein Abbruchbefehl w�rde in diesem Fall den verfassungsrechtlich gew�hrleisteten Vertrauensschutz (Art. 9 BV) verletzen (BGE 132 II 21 E. 6.3 S. 39; 107 Ia 121 E. 1c S. 124). Anderseits ist eine Wiederherstellung auch nach dreissig Jahren noch m�glich, wenn sie zum Schutz von Polizeig�tern im engeren Sinn (Sicherheit und Gesundheit von Personen) erforderlich ist (BGE 107 Ia 121 E. 2 S. 125 f.). Auch andere zwingende �ffentliche Interessen k�nnen eine Wiederherstellung unabh�ngig vom Zeitablauf rechtfertigen, so erhebliche Beeintr�chtigungen der Umwelt, des Ortsbildes oder der Landschaft (vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 11 mit Hinweis auf die bernische Praxis).
Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz hat der Beschwerdef�hrer im Jahre 1980 die Wohnung A im Erdgeschoss des ehemaligen Kalberstalls eingerichtet. Zehn Jahre sp�ter baute er ebenfalls im Erdgeschoss die Wohnung B ein. Am Augenschein vom 21. Januar 2010 wurde festgestellt, dass in der Zwischenzeit im Obergeschoss die Wohnung C und der Nebenraum D eingebaut wurden. Die Beh�rden hatten vom illegalen Einbau der Wohnung A w�hrend dieser ganzen Zeit Kenntnis. Die Gemeinde forderte denn auch den Rechtsvorg�nger des Beschwerdef�hrers zur Einreichung eines nachtr�glichen Baugesuchs auf. Dieser kam der Aufforderung am 22. September 1981 nach, doch traf der Gemeinderat in der Folge nie einen f�rmlichen Entscheid �ber das Gesuch. Im Jahre 1991 wurde der illegale Einbau der Wohnung B zwar mit einer Busse geahndet, doch erfolgten keine Anordnungen zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands. Die Gemeinde verf�gte eine solche erst am 28. Juni 2012, hinsichtlich der Wohnung A somit nach Ablauf der dreissigj�hrigen Verwirkungsfrist.
Die Vorinstanz geht davon aus, dass der Anspruch auf Wiederherstellung auch f�r die Wohnung A nicht verwirkt sei, da die drei Wohnungen und der Nebenraum eine bauliche Einheit bildeten. Da noch in einer Zeitspanne von weniger als dreissig Jahren der Wohnraum im ehemaligen Stall vergr�ssert worden sei, erscheine der Wiederherstellungsanspruch nicht verwirkt.
Die Verwirkungsfrist beginnt, wie bereits erw�hnt, mit der Erstellung des Geb�udes oder Geb�udeteils zu laufen. Das Bundesgericht hat erkl�rt, dass bei einer vor �ber dreissig Jahren erstellten Waldh�tte, die bis zum Ergehen des Abbruchbefehls sukzessive in ein Ferienhaus ausgebaut wurde, der Wiederherstellungsanspruch nicht verwirkt sei. Denn die vor �ber dreissig Jahren erstellte Waldh�tte bestehe durch den laufenden Ausbau gar nicht mehr und k�nne nicht abgebrochen werden; f�r das neu entstandene Ferienhaus sei aber die Verwirkung des Abbruchanspruchs nicht eingetreten (BGE 136 II 359 E. 8.3 S. 368). Mit diesem Fall ist der hier zu beurteilende nicht vergleichbar. Bei den in den Kalberstall eingebauten Wohnungen und dem Nebenraum handelt es sich um voneinander abgetrennte, selbstst�ndige Geb�udeteile. Sie wurden denn auch stets an verschiedene Personen vermietet. Es ist technisch auch ohne weiteres m�glich, nur einzelne dieser Wohnungen zur�ckzubauen. Die vorinstanzliche Auffassung erweist sich demnach als unzutreffend.
Der angefochtene Entscheid l�sst offen, ob die kleinen baulichen Ver�nderungen, welche die Wohnung A seit ihrer Erstellung im Jahre 1980 erfahren hat, den Lauf der Verwirkungsfrist beeinflussen k�nnen. Der Vergleich der Pl�ne der Baueingaben aus den Jahren 1981 und 2010, wie ihn die Gemeinde Ballwil in ihrem Entscheid vom 28. Juni 2012 unternimmt, zeigt bei der Wohnung A lediglich geringf�gige Ver�nderungen, welche die Baurechtswidrigkeit nicht vergr�ssern. Entscheidend ist, dass die Gr�sse, die Funktion und weitgehend auch die Raumeinteilung w�hrend des Laufs der dreissigj�hrigen Verwirkungsfrist unver�ndert blieben. Entgegen der Auffassung der Gemeinde Ballwil kann deshalb nicht von Ver�nderungen gesprochen werden, die einem neuen Geb�udeteil gleichk�men und den neuen Beginn der Verwirkungsfrist ausl�sen k�nnten.
Schliesslich bestehen auch keine baupolizeilichen Gr�nde, die den R�ckbau der Wohnung erforderten. Die Gemeinde Ballwil f�hrt aus, dass die strikte Durchsetzung der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet die Wiederherstellung rechtfertige. Sie verh�lt sich dabei aber widerspr�chlich. Wenn sie dem genannten Grundsatz - an sich zu Recht - einen hohen Stellenwert beimisst, h�tte sie umso mehr Anlass gehabt, den R�ckbau viel fr�her zu verf�gen. Die Wohnung A befindet sich in einem grossen Stallgeb�ude und tritt nach aussen nicht stark in Erscheinung. Von einem zwingenden raumplanerischen Erfordernis, die Wohnung zur�ckzubauen, kann unter diesen Umst�nden keine Rede sein.
Die Beschwerde erweist sich demnach als begr�ndet, soweit sie die Anordnung zur Wiederherstellung der Wohnung A in den urspr�nglichen Zustand betrifft. In diesem Umfang ist sie gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Im �brigen ist sie abzuweisen. Zugleich ist die Sache zur Neuregelung der vorinstanzlichen Kosten- und Entsch�digungsfolgen an das Kantonsgericht zur�ckzuweisen.
Bei diesem Verfahrensausgang sind dem Beschwerdef�hrer die auf die H�lfte reduzierten Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die unterliegende Gemeinde Ballwil hat keine Kosten zu tragen (Art. 66 Abs. 4 BGG). Sie hat hingegen dem Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Kantonsgerichts Luzern vom 1. Juli 2013 aufgehoben, soweit er die Pflicht zur Wiederherstellung der Wohnung A in den urspr�nglichen Zustand best�tigt. Im �brigen wird die Beschwerde abgewiesen. Die Sache wird zur Neuregelung der vorinstanzlichen Kosten- und Entsch�digungsfolgen an das Kantonsgericht Luzern zur�ckgewiesen.
Die auf die H�lfte reduzierten Gerichtskosten betragen Fr. 2'000.-- und werden dem Beschwerdef�hrer auferlegt.
Die Gemeinde Ballwil hat den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, dem Gemeinderat Ballwil, dem Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement, Dienststelle Raum und Wirtschaft, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.