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Timestamp: 2016-10-26 00:29:04
Document Index: 74206336

Matched Legal Cases: ['Art. 24', 'Art. 37', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 24', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 24', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 37', 'Art. 24', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 24', 'Art. 43', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 24', 'Art. 37', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 24', 'Art. 43', 'Art. 24', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 37', 'Art. 43', 'Art. 99', 'Art. 66', 'Art. 68']

Baudirektion des Kantons Z�rich, Generalsekretariat, Abteilung Stab / Sektion Recht, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Z�rich,
Z�rcher Heimatschutz, vertreten durch
Z�rcher Vogelschutz.
Die Baudirektion des Kantons Z�rich verweigerte am 13. M�rz 2009 die nachtr�gliche baurechtliche Bewilligung f�r die Einfassung und �berdachung der S�d- und Rondoterrasse des Hotel-Restaurants Uto Kulm (Uetliberg), f�r den Fluchtwegsteg an der S�dterrasse sowie f�r das Anbringen von Aussenbeleuchtungen um das Hotel-Restaurant und am Aussichtsturm. Daneben wurde auch die nachtr�gliche forstrechtliche Bewilligung f�r die Unterschreitung des Waldabstands verweigert. Die Baubeh�rde Stallikon wurde eingeladen, bis sp�testens drei Monate nach Rechtskraft der Verf�gung die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands unter Ansetzung einer angemessenen Frist anzuordnen. Am 25. M�rz 2009 er�ffnete die Bau- und Planungskommission Stallikon die Verf�gung der Baudirektion, ohne die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands anzuordnen.
Die Hotel Uto Kulm AG gelangte in der Folge an die Baurekurskommission II des Kantons Z�rich mit dem Begehren, die genannten Verf�gungen seien aufzuheben. Es sei ihr f�r die bereits erstellten baulichen �nderungen sowie f�r die bestehende Aussenbeleuchtung eine nachtr�gliche Ausnahmebewilligung zu erteilen, ebenso eine nachtr�gliche forstrechtliche Bewilligung. Die Baurekurskommission hiess den Rekurs mit Entscheid vom 8. Dezember 2009 teilweise gut. Sie hob die baurechtliche Verweigerung der Aussenbeleuchtung auf und wies die Baudirektion an, �ber die nachtr�gliche Bewilligung der Aussenbeleuchtung im Sinne der Erw�gungen erneut zu befinden. Im �brigen wies sie den Rekurs ab.
Gegen diesen Entscheid erhob die Hotel Uto Kulm AG Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich. Erneut verlangte sie, dass f�r die bereits erstellten Bauten eine nachtr�gliche Ausnahmebewilligung und eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands zu erteilen seien. Mit Entscheid vom 15. April 2010 hat das Verwaltungsgericht die Beschwerde abgewiesen.
Mit Eingabe vom 29. Juni 2010 f�hrt die Hotel Uto Kulm AG Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Sie beantragt in der Hauptsache, der verwaltungsgerichtliche Entscheid sei aufzuheben und f�r die bereits erstellten Bauten nachtr�glich eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24 RPG (SR 700) sowie eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands zu erteilen. Eventualiter sei f�r die bereits erstellten Bauten nachtr�glich eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 37a RPG zu erteilen. In formeller Hinsicht beantragt die Hotel Uto Kulm AG, das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren und der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu gew�hren.
Mit Verf�gung vom 30. August 2010 hat das Bundesgericht der Beschwerde aufschiebende Wirkung beigelegt und das Sistierungsbegehren abgewiesen.
Die Vorinstanz beantragt unter Verzicht auf Vernehmlassung, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Z�rcher Heimatschutz beantragt ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Bau- und Planungskommission Stallikon, der WWF Schweiz und der Z�rcher Vogelschutz haben sich nicht vernehmen lassen. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung verzichtet auf eine Vernehmlassung.
Mit Stellungnahme vom 2. Februar 2011 h�lt die Beschwerdef�hrerin an den Beschwerdeantr�gen fest.
Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts best�tigt den Entscheid der Baudirektion, die nachtr�gliche baurechtliche Bewilligung f�r die Einfassung und �berdachung der S�d- und Rondoterrasse sowie f�r den Fluchtwegsteg an der S�dterrasse zu verweigern. Best�tigt wird auch die Verweigerung einer nachtr�glichen forstrechtlichen Bewilligung f�r die Unterschreitung des Waldabstands. Angefochten ist somit ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer �ffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Die Beschwerdef�hrerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
Das Hotel-Restaurant Uto Kulm und die umstrittenen Erweiterungsbauten liegen nach den Feststellungen der Vorinstanz in der Landwirtschaftszone und sind unbestrittenerweise nicht zonenkonform. Umstritten ist, ob der Beschwerdef�hrerin f�r die bereits vorgenommenen baulichen Massnahmen nachtr�glich eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG bzw. nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV (SR 700.1) h�tte erteilt werden m�ssen. Die Vorinstanz liess im angefochtenen Entscheid die Frage, ob die umstrittenen baulichen Massnahmen nach Art. 24 RPG oder nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV zu beurteilen seien, offen und kam zum Schluss, dass eine Ausnahmebewilligung weder gest�tzt auf die eine noch auf die andere Bestimmung erteilt werden k�nne.
Nach Art. 24 RPG k�nnen ausserhalb der Bauzonen Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu �ndern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b).
3.1 Die Beschwerdef�hrerin ist der Ansicht, ihr bestehendes Hotel-Restaurant sei als standortgebunden im Sinne von Art. 24 lit. a RPG zu qualifizieren. Dies ergebe sich aus zwei Verf�gungen der Baudirektion vom 25. Mai 2000 und vom 1. Oktober 2001, mit welchen ihr gewisse Umbauten unter Hinweis auf Art. 24 RPG bewilligt worden seien. An diese Verf�gungen seien die Beh�rden gebunden. Die mit den vorliegend umstrittenen Umbauten erm�glichte ganzj�hrige Nutzung der Terrassen sei im Laufe der letzten Jahre zu einer betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit f�r ihren Betrieb geworden, weshalb auch diese Bauten standortgebunden im Sinne von Art. 24 lit. a RPG seien. Die Vorinstanz habe es in willk�rlicher Weise unterlassen, die Frage der Standortgebundenheit f�r jede Anlage einzeln zu pr�fen. Auch habe sie die betriebswirtschaftliche Notwendigkeit der umstrittenen Bauten zu Unrecht nicht gepr�ft. Dass die Beh�rden f�r die vorliegend umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG verweigert h�tten, w�hrend die Baudirektion fr�here Umbauten unter Hinweis auf Art. 24 RPG bewilligt habe, stelle zudem eine unzul�ssige Praxis�nderung dar.
3.2 An die Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 lit. a RPG sind strenge Anforderungen zu stellen, um der Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken (BGE 124 II 252 E. 4a S. 256 mit Hinweis). Die Standortgebundenheit ist nach st�ndiger bundesgerichtlicher Praxis zu bejahen, wenn eine Anlage aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gr�nden oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist, oder wenn ein Werk aus bestimmten Gr�nden in einer Bauzone ausgeschlossen ist. Dabei gen�gt eine relative Standortgebundenheit: Es ist nicht erforderlich, dass �berhaupt kein anderer Standort in Betracht f�llt; es m�ssen jedoch besonders wichtige und objektive Gr�nde vorliegen, die den vorgesehenen Standort gegen�ber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen (BGE 136 II 214 E. 2.1 S. 218 mit Hinweisen). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann ein Bergrestaurant, welches aus betriebswirtschaftlichen Gr�nden auf den Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen ist, unter Umst�nden als standortgebunden anerkannt werden (BGE 136 II 214 E. 2.2 S. 218 f. mit Hinweis). In der Literatur werden auch Bergunterk�nfte als m�gliche Beispiele f�r standortgebundene Bauten ausserhalb der Bauzone genannt (vgl. Peter H�nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern 2008, S. 222, Fussnote 764 mit Hinweisen).
3.3 F�r den vor den umstrittenen Umbauten bestehenden Hotel- und Restaurantbetrieb der Beschwerdef�hrerin ist eine Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 lit. a RPG zu verneinen. Jedenfalls soweit der Betrieb nicht nur als Ausflugsrestaurant, sondern dar�ber hinaus als Hotel und namentlich auch als Seminarhotel dient, sind besonders wichtige und objektive Gr�nde, die den Standort des Betriebs in der Landwirtschaftszone gegen�ber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen, nicht ersichtlich. Wie die Vorinstanz zu Recht ber�cksichtigt hat, besteht angesichts der N�he des Betriebs zur Stadt Z�rich sowie zu den angrenzenden Gemeinden und dank der nahe liegenden S-Bahn-Haltestelle Uetliberg keine Notwendigkeit f�r die Schaffung von �bernachtungsm�glichkeiten ausserhalb der Bauzone. So sind insbesondere auch Wanderer - anders als bei einer weit vom Siedlungsgebiet abgelegenen Bergunterkunft - nicht auf eine �bernachtungsm�glichkeit im Hotel der Beschwerdef�hrerin angewiesen.
Erweist sich aber der vor den umstrittenen �nderungen bestehende Betrieb der Beschwerdef�hrerin gesamthaft als nicht standortgebunden im Sinne von Art. 24 lit. a RPG, so gilt dies auch f�r die nicht bewilligte Erweiterung der zonenfremden Bauten. Soweit das Bundesgericht in einigen Entscheiden Bauten, die einem zonenfremden, aber standortgebundenen Betrieb dienen und aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gr�nden notwendig sind, ausserhalb der Bauzonen grunds�tzlich als standortgebunden anerkannt hat (sog. abgeleitete Standortgebundenheit; BGE 124 II 252 E. 4c S. 256 mit Hinweisen), kommt dieser Grundsatz vorliegend schon deshalb nicht zur Anwendung, weil die vor den umstrittenen Umbauten bestehenden Anlagen nach dem Gesagten eben nicht als standortgebunden gelten k�nnen.
Der Umstand, dass der Beschwerdef�hrerin in den Jahren 2000 und 2001 Umbauten als standortgebunden bewilligt wurden, �ndert nichts an der fehlenden Standortgebundenheit des gesamten Hotel-Restaurants sowie der nun umstrittenen Umbauten. Die Rechtskraft der in der Vergangenheit erteilten Bewilligungen erfasst nur die bewilligten Bauten. Bei Vorliegen eines �nderungsgesuchs sind die Beh�rden berechtigt und unter Umst�nden verpflichtet, die Standortgebundenheit des gesamten Betriebs erneut zu �berpr�fen. Die Verneinung der Standortgebundenheit f�hrt in einem solchen Fall - sofern keine Widerrufsgr�nde vorliegen - zwar nicht zur Beseitigung der rechtskr�ftig bewilligten bestehenden Bauten, aber zur Verweigerung des �nderungsgesuchs (vgl. Urteil 1A.274/2006 vom 6. August 2007 E. 4.1). Das Bundesgericht wendet das Recht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG) und ist bei der Beurteilung der Frage, ob f�r die umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung zu erteilen sei, ohnehin nicht an von den kantonalen Beh�rden in fr�heren Verf�gungen vertretene Auffassungen gebunden.
3.4 Soweit die Beschwerdef�hrerin mit ihrem Einwand, die Verweigerung der Ausnahmebewilligung f�r die umstrittenen Umbauten stelle eine unzul�ssige Praxis�nderung dar, sinngem�ss eine Verletzung von Art. 8 Abs. 1 BV bzw. Art. 9 BV r�gt, vermag sie damit nicht durchzudringen. Ob vor dem abweisenden Entscheid der Baudirektion tats�chlich eine eingelebte Praxis bestanden hat, wonach vergleichbare Bauten regelm�ssig als standortgebunden im Sinne von Art. 24 RPG anerkannt worden sind, l�sst sich anhand der Akten nicht eruieren. Allein mit den beiden von der Baudirektion in den Jahren 2000 und 2001 der Beschwerdef�hrerin erteilten Ausnahmebewilligungen l�sst sich eine eingelebte Praxis jedenfalls noch nicht belegen. Unbesehen davon best�nden jedoch ernsthafte und sachliche Gr�nde, eine solche nicht mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung �bereinstimmende Praxis anzupassen (vgl. BGE 136 III 6 E. 3 S. 8 mit Hinweisen). Das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung w�rde diesfalls dasjenige der Rechtssicherheit �berwiegen. Schliesslich stellt das Vorgehen der kantonalen Beh�rden auch keinen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben dar, zumal die Baudirektion in ihrer Verf�gung an die Beschwerdef�hrerin vom 1. Oktober 2001 ausdr�cklich darauf hingewiesen hat, dass mit dem damals bewilligten Bauvorhaben die Erweiterungsm�glichkeiten f�r den Betrieb grunds�tzlich ausgesch�pft seien. Die Beschwerdef�hrerin konnte deshalb nicht in guten Treuen darauf vertrauen, dass ihr f�r die nun vorgenommenen Umbauten wiederum eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt werde.
3.5 Nach dem Gesagten steht fest, dass der Beschwerdef�hrerin eine nachtr�gliche Ausnahmebewilligung gem�ss Art. 24 RPG f�r die umstrittenen Umbauten zu Recht verweigert worden ist, weil schon die bestehenden Bauten nicht als standortgebunden im Sinne von lit. a anerkannt werden k�nnen, womit sich auch der Erweiterungsbau von vornherein als nicht standortgebunden erweist. Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdef�hrerin konnte die Vorinstanz aus diesem Grund, ohne Bundesrecht zu verletzen, auf die Pr�fung verzichten, ob f�r die umstrittenen Umbauten eine betriebswirtschaftliche Notwendigkeit besteht bzw. sich in den letzten Jahren ergeben hat.
Die Beschwerdef�hrerin beantragt eventualiter, es sei ihr f�r die umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG zu erteilen.
4.1 Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die seinerzeit rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind, werden in ihrem Bestand grunds�tzlich gesch�tzt und k�nnen erneuert, teilweise ge�ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern dies mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar ist (Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG). Noch weiter gehende Zweck�nderungen und Erweiterungen (vgl. Urteil 1A.289/2004 vom 7. Juni 2005 E. 2.4) k�nnen nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV f�r zonenwidrig gewordene gewerbliche Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von �nderungen der Nutzungspl�ne zonenwidrig geworden sind, bewilligt werden, wobei die zonenwidrig genutzte Fl�che gem�ss Art. 43 Abs. 2 und 3 RPV nur in einem bestimmten Umfang erweitert werden darf. Voraussetzung f�r eine Bewilligung nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV ist unter anderem, dass die Bauten und Anlagen seinerzeit rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind (Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV), aus der Zweck�nderung oder Erweiterung keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen (Art. 43 Abs. 1 lit. b RPV), h�chstens eine geringf�gige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist (Art. 43 Abs. 1 lit. d RPV) und keine wichtigen Anliegen der Raumplanung entgegenstehen (Art. 43 Abs. 1 lit. f RPV).
4.2 Die Baudirektion hat in ihrer Verf�gung vom 13. M�rz 2009 ausgef�hrt, das Geb�ude der Beschwerdef�hrerin sei schon in den Jahren 1986, 2000 und 2002 erweitert worden. Mit diesen Erweiterungen sei das nach Art. 43 Abs. 2 RPV gesetzlich vorgesehene H�chstmass bereits �berschritten worden, weshalb eine Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV nicht in Betracht falle. Ohne sich grunds�tzlich festzulegen, warf die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die Frage auf, ob bei der Berechnung der nach Art. 43 Abs. 2 RPV h�chstens zul�ssigen Fl�chenerweiterung in der Vergangenheit gest�tzt auf Art. 24 RPG als standortgebunden bewilligte Erweiterungsbauten mitzuber�cksichtigen seien. In Bezug auf die von der Baudirektion mit Verf�gung vom 1. Oktober 2001 konkret bewilligten Umbauten kam sie zum Schluss, es sei nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanzen diese Fl�chenerweiterung an das nach Art. 43 Abs. 2 RPV zul�ssige Erweiterungsmass angerechnet h�tten, weil die Baudirektion damals zum Ausdruck gebracht habe, dass mit dem bewilligten Bauvorhaben die Erweiterungsm�glichkeiten f�r den Betrieb auf dem Uto Kulm ausgesch�pft seien. Die Beschwerdef�hrerin ist der Ansicht, die mit den Umbauten in den Jahren 1986, 2000 und 2002 verbundenen Fl�chenerweiterungen h�tten bei der Beurteilung, ob f�r die vorliegend umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV gew�hrt werden k�nne, nicht mitber�cksichtigt werden d�rfen, weil diese Erweiterungen von den kantonalen Beh�rden gest�tzt auf Art. 24 RPG rechtskr�ftig bewilligt worden seien.
4.3 Das Hotel-Restaurant der Beschwerdef�hrerin wurde schon vor dem 1. Januar 1980 als solches betrieben und stellt eine gewerblich benutzte Baute bzw. Anlage im Sinne von Art. 37a RPG dar. Die Frage, ob f�r die umstrittenen Erweiterungsbauten eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, beurteilt sich somit nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV. Art. 24c RPG ist f�r die Beschwerdef�hrerin nicht g�nstiger und scheidet bereits aus diesem Grunde aus. F�r die Beurteilung, ob mit den Erweiterungsbauten das nach Art. 43 RPV zul�ssige H�chstmass �berschritten w�rde, sind (analog zu Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 2 RPV) s�mtliche seit der massgebenden Rechts- oder Plan�nderung vorgenommenen Um- und Erweiterungsbauten zu ber�cksichtigen (vgl. BGE 127 II 215 E. 3d S. 220). Die mit den umstrittenen j�ngsten Umbauten verbundene Fl�chenerweiterung ist somit zu den fr�heren Erweiterungen hinzuzuz�hlen, und zwar mindestens zur�ck bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Raumplanungsgesetzes am 1. Januar 1980.
Dem Einwand der Beschwerdef�hrerin, die mit den Umbauten in den Jahren 1986, 2000 und 2002 verbundenen Fl�chenerweiterungen d�rften nicht mitber�cksichtigt werden, weil diese von den kantonalen Beh�rden gest�tzt auf Art. 24 RPG rechtskr�ftig bewilligt worden seien, kann nicht gefolgt werden. Wie bereits in E. 3.3 hiervor festgehalten erfasst die Rechtskraft der in der Vergangenheit erteilten Bewilligungen nur die bewilligte Anlage. Die kantonalen Beh�rden waren berechtigt, die Frage, gest�tzt auf welche Bestimmung eine Ausnahmebewilligung f�r die j�ngsten Umbauten erteilt werden k�nnte, neu zu pr�fen, die entsprechenden Bestimmungen anzuwenden und folgerichtig die mit den fr�heren Umbauten verbundenen Fl�chenerweiterungen mitzuber�cksichtigen.
4.4 Wie die Baudirektion in ihrer Verf�gung vom 13. M�rz 2009 und die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid aufgezeigt haben, wurde das nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV zul�ssige Mass f�r Fl�chenerweiterungen mit den vorliegend zu beurteilenden Umbauten gesprengt, wenn man die mit den Umbauten in den Jahren 1986, 2000 und 2002 verbundenen Erweiterungen mitber�cksichtigt. Damit steht fest, dass der Beschwerdef�hrerin eine nachtr�gliche Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV f�r die umstrittenen Umbauten zu Recht verweigert worden ist.
Kann f�r die umstrittenen Bauten keine baurechtliche Ausnahmebewilligung erteilt werden, ist nicht weiter zu pr�fen, ob eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands zu erteilen w�re.
Erstmals vor Bundesgericht wendet die Beschwerdef�hrerin ein, im Gebiet Uto Kulm sei mit Beschluss des Kantonsrats vom 28. Juni 2010 der kantonale Richtplan ge�ndert worden. Es sei f�r das Gebiet ein kantonaler Gestaltungsplan ausgearbeitet und �ffentlich aufgelegt worden, gem�ss dem die strittigen Bauvorhaben zul�ssig seien.
Diese Vorbringen sind neu im Sinne von Art. 99 Abs. 1 BGG und bleiben somit unerheblich. Immerhin ist festzuhalten, dass die Frage, ob die von der Beschwerdef�hrerin erw�hnten Plan�nderungen und insbesondere der kantonale Gestaltungsplan den umstrittenen Bauten eine gen�gende rechtliche Basis verleihen k�nnte, ohnehin nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet, zumal nicht davon auszugehen ist und von der Beschwerdef�hrerin auch nicht behauptet wird, dass der Gestaltungsplan bereits rechtskr�ftig sei.
Es ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tr�gt die Beschwerdef�hrerin die Gerichtskosten (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Z�rcher Heimatschutz gilt als obsiegende Partei im Sinne von Art. 68 Abs. 2 BGG, weshalb die Beschwerdef�hrerin ihm f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen hat.
Die Beschwerdef�hrerin hat dem Z�richer Heimatschutz f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Baudirektion des Kantons Z�rich, der Bau- und Planungskommission Stallikon, den weiteren Beteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.