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Timestamp: 2019-07-24 03:07:38
Document Index: 61591355

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 536', '§ 533', '§ 563', '§ 558', '§ 556', '§ 1', '§ 557', '§ 1', '§ 555']

Recht zur Minderung der Miete bei nicht unerheblichen Mängeln (§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch) sowie (bezüglich der Mietforderung) zur Aufrechnung mit oder Zurückbehaltung bei Schadensersatzansprüchen wegen solcher Mängel oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete - vorausgesetzt, diese Absicht wurde dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt (§§ 536a, 539, 556b Bürgerliches Gesetzbuch);
Anspruchs des Mieters auf Erlaubniserteilung zur Überlassung des Gebrauchs an einem Dritten bei berechtigtem Interesse, z. B. im Rahmen einer Lebensgemeinschaft oder Untervermietung (§ 533 Bürgerliches Gesetzbuch);
freies Wahlrecht des bei dem Mieter wohnenden Ehegatten (dem der Lebenspartner gleichsteht), ggf. der Kinder, anderer Familienangehöriger oder von Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen, im Falle des Todes des Mieters das Mietverhältnis fortzusetzen oder zu beenden (§§ 563, 563a Bürgerliches Gesetzbuch);
Rechte im Rahmen des Kündigungsschutzes, insbesondere Bestimmungen zum Ausschluss ungerechtfertigter Mieterhöhungen, Schutzrechte gegen eine ungerechtfertigte Kündigung des Vermieters, Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel bei an sich berechtigter Kündigung des Vermieters (§§ 558, 559, 560, 573, bis 573d, 574 bis 574c Bürgerliches Gesetzbuch).
Bei frei finanzierten Neubauwohnungen und bei Altbauwohnungen kann die Miethöhe zu Beginn oder während der Mietzeit grundsätzlich frei vereinbart werden. Zulässig ist auch die Vereinbarung einer nach Zeiträumen gestaffelten Miete (Staffelmiete) oder einer Indexmiete. Unangemessen überhöhte Mieten können nach dem Wirtschaftsstrafgesetz, unter Umständen auch nach dem Strafgesetzbuch geahndet werden.
In Abweichung vom Grundsatz der freien Vereinbarkeit der Anfangsmiete gilt in Bayern aufgrund der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 10.11.2015 in derzeit 137 Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt die sog. Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten. Ausnahmen gelten für:
Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden
Fälle, in denen die vom Vormieter gezahlte Miete oberhalb dieser Grenze liegt; es darf dann eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch, § 1 Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015, GVBL. S. 398
Die Bestimmungen über die Erhöhung der Miete für nicht preisgebundenen, sog. freifinanzierten Wohnraum finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch. Wichtigster Grundsatz ist: Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann zum Zweck der Mieterhöhung nicht gekündigt werden. Soweit die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete nicht einvernehmlich vereinbaren oder die Sonderregelungen für Staffel- und Indexmiete nicht gelten, muss der Vermieter für eine Mieterhöhung ein besonderes Verfahren einhalten (so genanntes "Vergleichsmietenverfahren"). Er kann unter folgenden Voraussetzungen verlangen, dass der Mieter einer Mieterhöhung zustimmt:
die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (sog. Kappungsgrenze); die Länder können durch Rechtsverordnung für bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze auf 15 % absenken 1; Mieterhöhungen aufgrund baulicher Maßnahmen sowie gestiegener Betriebskosten bleiben außer Betracht,
die verlangte Miete darf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Darunter versteht man die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.
In Bayern gilt seit dem 01.01.2016 aufgrund der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) die abgesenkte Kappungsgrenze in 137 bayerischen Kommunen (nähere Informationen unter www.gesetze-bayern.de).
Der Mieter verweigert die Zustimmung oder äußert sich nicht. Eine Mieterhöhung tritt nicht ein. Der Vermieter kann innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Das Gericht prüft dann, ob die verlangte Miete ortsüblich, das Erhöhungsverlangen also berechtigt ist.
§§ 557, 558 bis 558e, 561 Bürgerliches Gesetzbuch, § 1 Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015, GVBl.S.398)
Das Gesetz lässt auch die so genannte Staffelmiete zu. Es handelt sich dabei um Vereinbarungen, in denen die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe festgelegt wird (z. B. monatliche Miete im Jahre 2016: 500 €; im Jahre 2017: 525 €; im Jahre 2018: 550 €).
Eine Duldungspflicht des Mieters besteht aber dann nicht, wenn die geplanten Modernisierungsmaßnahmen für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würden, die auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter sowie von Belangen der Energieeinsparung des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Es ist also eine Interessenabwägung vorzunehmen, bei der auf der Seite des Mieters vor allem folgende Gesichtspunkte eine Rolle spielen können:
Wenn es sich nicht nur um unbedeutende Maßnahmen handelt, muss der Vermieter dem Mieter drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten deren Art und voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in Textform mitteilen. Bei Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von End- oder nicht erneuerbarer Primärenergie kann der Vermieter auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Einsparung von Energie darzulegen. Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands hinweisen.
Der Vermieter darf nach einer Wohnungsmodernisierung 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten - wobei z. B. eine öffentliche Förderung in Abzug zu bringen ist - auf die Jahresmiete umlegen. Hierzu ist eine Erklärung in Textform des Vermieters erforderlich, die eine Berechnung und Erläuterung enthalten muss. Wirksam wird die Erhöhung zum Beginn des auf die Erklärung folgenden dritten Monats. Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter nicht 3 Monate vor Beginn der Maßnahme die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitgeteilt hat. Gleiches gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 % über dem angekündigten Betrag liegt. Die Mieterhöhung kann der Mieter zum Anlass für eine Kündigung nehmen. Er muss dann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann für die restliche Zeit des Mietverhältnisses nicht ein.
§§ 555a bis 555f, 559, 536, 536a, 561 Bürgerliches Gesetzbuch
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Besondere Regelungen gelten für eine Mietwohnung, die nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert worden ist (Mietwohnungen, Umwandlung in Eigentumswohnungen);
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dabei bleibt allerdings die Möglichkeit, im Falle einer anderweitigen Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht. Ferner gelten auch hier besondere Regelungen für Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend veräußert worden sind (Mietwohnungen, Umwandlung in Eigentumswohnungen).
bei Zwischenmiete durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die die Wohnung an Personen mit dringenden Wohnungsbedarf überlassen, wenn sie den Mieter auf die Zweckbestimmung und den eingeschränkten Kündigungsschutz hingewiesen hat.
Ein eingeschränkter Kündigungsschutz besteht bei vom Vermieter selbst bewohnten Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen oder bei möbliertem Wohnraum, der an eine Familie oder an Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, sowie bei Leerzimmern in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Auch in diesen Fällen muss der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen. Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch gegenüber den normalen Fristen um 3 Monate.
Hat der Vermieter das Mietverhältnis wirksam ordentlich gekündigt, kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (sog. Sozialklausel). Eine besondere Härte liegt z. B. vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Andere Gründe können z.B. hohes Alter oder schwere Krankheit sein; maßgebend sind jeweils die Umstände des Einzelfalls.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist die wiederholte Verlängerung der Mietdauer möglich. Auch bei befristeten Mietverhältnissen ist die Berufung auf die Sozialklausel möglich.
Kein Widerspruchsrecht besteht z. B. für Wohnraum, der zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist oder für möblierten Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, wenn er nicht zu dauerndem Gebrauch für eine Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Auf die Sozialklausel kann sich der Mieter auch nicht berufen, wenn er selbst gekündigt hat oder wenn der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.
Mietverhältnisse über Wohnraum werden entweder auf unbestimmte Zeit oder für einen bestimmten Zeitraum (z.B. für 5 Jahre) abgeschlossen.
Liegt ein solcher Zeitmietvertrag vor, kann sich der Mieter auch nicht auf die so genannte Sozialklausel berufen. Mit Ende der Mietzeit darf der Vermieter den Mieter natürlich nicht auf die Straße setzen. Gibt der Mieter die Räume nicht freiwillig zurück, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Im gerichtlichen Verfahren wird dann ggf. auch geprüft, ob ein Verlängerungsanspruch des Mieters besteht. Hat das Räumungsbegehren dagegen Erfolg, so kann dem Mieter keine weitere Räumungsfrist durch das Gericht bewilligt werden. In besonderen Ausnahmefällen ist jedoch sog. Vollstreckungsschutz möglich.
Mietzuschuss für Wohngeldberechtigte siehe Wohngeld; Übernahme der Miete durch die Grundsicherung für Arbeitsuchende, Sozialhilfe oder Kriegsopferfürsorge siehe Lebensunterhalt, Hilfe zum