Source: https://mv-business.ch/mvb/fragen-antworten.html
Timestamp: 2018-02-19 15:26:03
Document Index: 96590824

Matched Legal Cases: ['Art. 260', 'Art. 256', 'Art. 263', 'Art. 14', 'Art. 262', 'Art. 263']

MV Business – bei rechtlichen Fragen zur Geschäftsmiete für Sie da - Fragen & Antworten
Hier finden Sie erste Antworten auf Ihre mietrechtlichen Fragen.
Mieterausbau, Optionen, Mängel
Wer zahlt Innenausbau
Ich möchte ein Ladenlokal mieten. Dieses ist jedoch nicht ausgebaut (im Rohbau). Muss ich den ganzen Innenausbau wirklich selber bezahlen?
Die Rohbaumiete ist bei der Geschäftsmiete häufig anzutreffen. Der individuelle Ausbau und die Einrichtungen erfolgen bei der Rohbaumiete nach den Vorstellungen und auf Kosten der Mieter. Da der Mieter mit zum Teil hohen Kosten für den Innenausbau konfrontiert ist, muss der Mietzins für den Geschäftsraum – verglichen mit dem Mietzins für ein ausgebautes Mietobjekt –reduziert werden. Wichtig ist, dass im Vertrag genau geregelt wird, welche Investitionen zu Lasten des Mieters, welche zu Lasten des Vermieters gehen; was mit den Investitionen geschieht, wenn der Mieter wieder auszieht und wie der Mieter für den Mehrwert entschädigt wird.
Muss ich tatsächlich eine schriftliche Zustimmung haben, wenn ich bauliche Veränderung an meinem Geschäftsraum vornehmen will?
Ja, Art. 260a OR verlangt ausdrücklich Schriftlichkeit. Es empfiehlt sich, diese Formalität ernst zu nehmen, auch wenn Sie sich mit dem Vermieter gut verstehen. Denn erstens kann sich auch ein gutes zwischenmenschliches Verhältnis trüben. Zudem kann es sein, dass das Haus bis zu Ihrem Auszug verkauft wird oder dass der Vermieter stirbt. Dann haben Sie es bei der Geschäftsabgabe mit jemand anderem zu tun, der nichts von einer früheren mündlichen Zusage weiss.
Eine Option mit Fallen
Auf was muss ich achten, wenn ich im Vertrag eine Verlängerungsoption vereinbare?
Bei einem Optionsrecht bzw. bei einer Verlängerungsoption, wird dem Mieter das Recht eingeräumt, dem Vermieter mitzuteilen, ob er das Mietverhältnis um eine vereinbarte Dauer (häufig fünf bis zehn Jahre) verlängern will. Wichtig ist, dass das im Mietvertrag festgesetzte Datum, bis wann die Verlängerungsoption ausgeübt werden muss, eingehalten wird. Verlangt der Mieter keine Verlängerung endet das Mietverhältnis je nach Vertrag automatisch oder wird als unbefristetes Mietverhältnis weitergeführt und kann jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden.
Mietaufschlag trotz Option
Ich habe meine Verlängerungsoption ausgeübt? Nun schickt mir der Vermieter einen Mietvertrag mit einer wesentlich höheren Miete. Darf er das?
Es gibt echte und unechte Verlängerungsoptionen. Nur bei echten Optionen wird der Mietvertrag automatisch zu den gleichen Bedingungen verlängert. Bei einer unechten Option - wie in Ihrem Fall - führt die Ausübung der Option noch nicht zur automatischen Vertragsverlängerung. Sie müssen sich zuerst mit Ihrem Vermieter über die Höhe des Mietzinses und weitere Vertragskonditionen einigen.
Zustand bei der Abgabe
Muss ich Geschäftsräume so abgeben, wie ich sie übernommen habe?
Nein, die normale Abnutzung geht zulasten des Vermieters. Er kann von Ihnen nicht verlangen, dass Sie die Räume vor dem Auszug neu streichen oder gar renovieren. Wenn Sie den Geschäftsraum übermässig abgenutzt haben, d.h. wenn Ihnen beispielsweise etwas kaputt gegangen ist, schulden Sie dem Vermieter allerdings eine Entschädigung. Dabei ist die Altersentwertung zu berücksichtigen. Auch bei übermässiger Abnutzung müssen Sie nicht den Neuwert der beschädigten Einrichtungsteile vergüten, sondern nur den Zeitwert. Diesen berechnet man mit Hilfe der Lebensdauertabelle, die Sie auf dieser Website finden.
Wer zahlt Reparaturen
In meinem Mietvertrag steht, als kleiner Unterhalt gelten Reparaturen bis zum Betrag von 1 Prozent des Jahresmietzinses. Ist das zulässig?
Nein! Diese Vertragsklauseln sind zwar noch recht verbreitet. Aber es ist ziemlich unbestritten, dass sie vor dem Gesetz nicht standhalten. In einem Mietvertrag kann man die Grenze des kleinen Unterhalts nicht beliebig hoch ansetzen, denn gemäss Art. 256 OR darf die Unterhaltspflicht des Vermieters vertraglich nicht ausgehebelt werden. Nach neuerer Gerichtspraxis gehören nur Reparaturen zum kleinen Unterhalt, die der handwerklich normal begabte Mieter selber ausführen kann.
Kündigung und vorzeitiger Auszug
Muss der Vermieter den von mir vorgeschlagenen Nachmieter übernehmen?
Nein. Aber wenn er ihn ablehnt, obwohl er zahlungsfähig und zumutbar ist, sind Sie aus Ihren vertraglichen Verpflichtungen entlassen und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem der Nachmieter Ihren Geschäftsraum gemietet hätte. Wenn Sie sicher sein wollen, dass der von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter den Zuschlag für den Geschäftsraum erhält, dann müssen Sie das Geschäft gemäss Art. 263 OR übertragen (vgl. Ausführungen zu Übertragung der Miete auf einen Dritten).
Übertragung des Mietvertrags
Ich möchte meine Praxis samt Kundenstamm und Inventar an meinen Nachmieter verkaufen? Mein Vermieter will meinen Käufer aber nicht übernehmen. Darf er ihn ablehnen?
Nein. Als Mieter eines Geschäftsraums können Sie Ihren Mietvertrag auf einen Dritten übertragen. Sie brauchen zwar die schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters. Diese kann Ihnen jedoch nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Sie haben so die Möglichkeit den Mietvertrag auf Ihren Käufer zu übertragen. Allerdings haften Sie längstens zwei Jahre solidarisch mit Ihrem Käufer für den Mietzins. Es ist somit wichtig, dass Sie Ihren Käufer genau prüfen.
Formalitäten der Kündigung
Muss ich die gleichen Formvorschriften wie mein Vermieter einhalten, wenn ich meinen Geschäftsraum kündige?
Nein. Als Mieterin oder Mieter sind Sie von einer Kündigung existenziell betroffen. Der Vermieter muss deshalb bei einer Kündigung strengere Vorschriften einhalten. Er muss ein amtlich genehmigtes Formular verwenden, das eine Rechtsmittelbelehrung enthält. Als Mieter müssen Sie hingegen nur schriftlich kündigen. Aufgepasst: Diese Bestimmungen gelten nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen.
Fristlos kündigen wegen Mängeln
Kann ich meinen Büroraum wegen Mängel fristlos kündigen?
Eine fristlose Kündigung ist nur wegen ganz gravierenden Missständen zulässig, die den Verbleib im betreffenden Mietobjekt unzumutbar machen. Bei weniger schwerwiegenden Mängeln kommt lediglich eine Mietzinsreduktion in Frage.
Wie lange wird ein Mietverhältnis erstreckt?
Laut Gesetz kann bei Geschäftsräumen das Mietverhältnis sechs Jahre erstreckt werden. Die Schlichtungsbehörde nimmt dazu eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter vor. Diese Maximaldauer wird aber selten gewährt, jedenfalls nicht in einem ersten Schritt.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, Nebenkosten einzutreiben?
Laut Gesetz verjähren Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der betreffenden Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus einem Geschäft. Wenn Sie als Mieterin oder Mieter im September 2015 eine Nebenkostenabrechnung für die Periode vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 2010 erhalten, müssen Sie diese nicht mehr begleichen. Denn der Anspruch des Vermieters ist am 30. Juni 2015 verjährt.
Welche Angaben muss ich der Nebenkostenabrechnung entnehmen können?
Auf der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter die einzelnen Positionen detailliert aufschlüsseln und gleich wie im Mietvertrag benennen. Es gibt immer wieder Vermieter, welche auf der Nebenkostenabrechnung ganz andere Bezeichnungen als im Mietvertrag verwenden. Das macht die Abrechnung schwer nachvollziehbar. Als Mieterin oder Mieter müssen Sie auch erkennen können, wie die gesamten Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden.
Änderung des Verteilschlüssels
Darf der Vermieter den Verteilschlüssel der Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien ohne meine Zustimmung ändern?
Ja. Aber er muss Formvorschriften einhalten. Eine Abänderung des einmal gewählten Schlüssels stellt eine Vertragsänderung dar, welche der Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlichen Formalitäten vornehmen darf. Das heisst, er muss sie Ihnen auf einem amtlichen Formular unter Einhaltung der Kündigungsfrist plus 10 Tage ankündigen.
Welche Nebenkosten sind unzulässig, auch wenn sie im Mietvertrag erwähnt sind?
Steuern, Gebäudeversicherungsprämien, Anschlussgebühren für Kabelnetz, Kanalisation, Niederschlagsableitungsgebühr (Meteorwasser) , Erschliessungsgebühren, Hypothekar- und Baurechtszinse, Reparaturen und Investitionen.
In unserer Liegenschaft stehen diverse Büroflächen leer. Wer bezahlt diese Heizkosten?
Die Heizkosten für leerstehende Geschäfts- oder Wohnräume gehen zu Lasten des Vermieters. Wird ein nichtbewohntes Mietobjekt nachweislich nur so stark geheizt, als dies zur Vermeidung von Frostschäden nötig ist, muss der Vermieter nur einen reduzierten Teil der Heizkosten übernehmen.
Bauen: Fristen, Kosten, Umsatzeinbussen
Welcher Kosten kann der Vermieter bei einer Totalsanierung auf die Miete überwälzen?
Gemäss Art. 14 VMWG gelten die Kosten einer umfassenden Überholung in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend. «In der Regel» bedeutet jedoch, dass es im Einzelfall auch einmal weniger sein kann. Je weniger eine Liegenschaft in der Vergangenheit unterhalten wurde, desto tiefer ist der wertvermehrende Anteil grundsätzlich anzusetzen.
Baustelle vor dem Laden
Ich habe ein Restaurant mit Strassenkaffee gemietet. Nun wird den ganzen Sommer über die Strasse aufgerissen und ich kann mein Strassenkaffee nicht benützen. Was kann ich tun.
Ist ein Mietobjekt nicht wie vertraglich vereinbart nutzbar, dann handelt es sich um einen Mangel. Der Mieter kann die Beseitigung des Mangels, eine Herabsetzung des Mietzinses sowie allenfalls Schadenersatz verlangen. In Ihrem Fall haben Sie Anspruch auf Mietzinsreduktion, weil Sie Ihr Strassenkaffee nicht nutzen können. Allenfalls können Sie auch Schadenersatz für den entgangenen Gewinn beantragen. In diesem Fall müssen Sie jedoch den entgangenen Gewinn beziffern können. Schadenersatz bekommen Sie nur, wenn Ihr Vermieter nicht darlegen kann, dass ihn kein Verschulden trifft.
Ankündigungsfrist für Bauarbeiten
Mein Vermieter teilt mir heute mit, dass er nächste Woche mit der Fassadenisolation beginnt. Ich habe eine Massagepraxis und brauche absolute Ruhe. Was kann ich tun?
Der Vermieter kann Umbauarbeiten nur vornehmen, wenn diese für den Mieter zumutbar sind. Was zumutbar ist, ist jedoch häufig strittig. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter rechtzeitig über allfällige Immissionen informiert werden muss. Dies damit Sie möglichst wenig in Ihrer Geschäftstätigkeit beeinträchtigt werden. Es lohnt sich, sofort mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen, schriftlich auf das Problem hinzuweisen und/oder Mietzinsreduktion und Schadenersatz geltend zu machen.
Entschädigung für Investitionen
Ich habe mein Ladenlokal komplett renoviert. Nun ziehe ich aus. Mein Vermieter teilt mir mit, dass ich die Einbauten belassen kann. Eine Entschädigung will er mir jedoch nicht geben.
Wenn Sie eine schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters für die ausgeführte Renovationen haben, dann können Sie bei Beendigung des Mitverhältnisses eine Entschädigung für den Mehrwert verlangen. Haben Sie die Renovation jedoch ohne schriftliche Zustimmung durchgeführt, allenfalls nur mit mündlichem Einverständnis, dann können Sie nicht auf die Entschädigung bestehen. Sie müssen sich in diesem Fall mit Ihrem Vermieter einigen. Sehr häufig, verlangt der Vermieter keinen Rückbau, er nimmt die Investitionen jedoch so zu sagen als „Geschenk“ entgegen und verweigert eine Entschädigung.
Mein Vermieter ruft an und sagt, er wolle in zwei Stunden mit einem Handwerker vorbeikommen, um eine mögliche Renovation zu planen. Darf er das?
Jein! Um eine Renovation zu planen, darf der Vermieter Ihr Geschäft zwar betreten. Eine Vorankündigungsfrist von zwei Stunden ist aber viel zu kurz. Er muss seinen Besuch mindestens 24 oder 48 Stunden im Voraus ankündigen. Aber auch wenn er diese Frist einhält, können Sie ihn abweisen, wenn Ihnen der vorgesehene Termin sehr ungelegen kommt. Am besten schlagen Sie ihm dann einen andern vor.
Referenzzins, Mieterhöhung, Index- und Anfangsmiete
Mietzinssenkung: Ablehnungsgründe
Ich habe eine Mietzinssenkung aufgrund des gesunkenen Referenzzinses verlangt. Mein Vermieter setzt der Mietzinssenkung jedoch eine Kostensteigerung entgegen. Darf er das?
Das ist eine umstrittene Sache. Die bisher übliche Praxis, den Mietzins als Ausgleich für allgemeine Kostensteigerungen pro Jahr pauschal um ein halbes oder sogar ein ganzes Prozent zu erhöhen, ist gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zulässig. Die Vermieter müssten eine genaue Vergleichsrechnung vorlegen. Weil das aufwändig ist, lassen die Schlichtungsbehörden meistens trotzdem Pauschalen zu, jedenfalls solange sich der Mieter nicht dagegen wehrt.
Ich habe erfahren, dass die Miete meines Ladenlokals extrem erhöht wurde, kann ich mich wehren, obwohl ich diesen Mietzins im Vertrag akzeptiert habe?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Mieterin oder Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache anfechten. Und zwar dann, wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist: Sie mussten Ihr Geschäft aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage unbedingt nehmen, in der betreffenden Gegend herrscht Geschäftsknappheit oder Ihr Mietzins ist mindestens 10 Prozent höher als derjenige des Vormieters.
Mieterhöhung wegen Brand
In unserer Liegenschaft hat es gebrannt. Der Vermieter musste Renovationsarbeiten vornehmen. Darf er nun den Mietzins erhöhen?
Der Vermieter darf den Mietzins nur erhöhen, wenn er wertvermehrende Verbesserungen vorgenommen hat. Für die Wiederherstellung des vorherigen Zustands kann er nicht mehr Mietzins verlangen. Und für die Zeit, in welcher Sie Ihr Geschäft nur eingeschränkt oder gar nicht nutzen konnten, haben Sie zudem Anspruch auf eine Mietzinsreduktion.
Stimmt es, dass ich keine Mietzinssenkung einfordern kann, wenn ich einen indexierten Mietvertrag habe?
Bei Geschäftsräumen werden häufig indexierte Mietverträge abgeschlossen. Ist ein Mietvertrag mindestens fünf Jahre unkündbar, so kann er gemäss geltendem Recht mit einer Indexklausel versehen werden. Während der Vertragsdauer kann der Mietzins jährlich der Teuerung angepasst werden. Zulässig ist eine Indexklausel sogar in Verträgen, die nur dem Vermieter mindestens fünf Jahre keine Kündigung erlauben, dem Mieter aber schon. Theoretisch können Sie bei rückläufiger Teuerung auch eine Senkung verlangen.
Mietzinssenkung nach fester Vertragsdauer
Die feste Vertragsdauer läuft aus. Kann ich jetzt eine Mietzinssenkung verlangen?
Während der festen Vertragsdauer kann Ihr Mietzins nur der Teuerung angepasst werden. Sobald die feste Vertragsdauer jedoch ausläuft, können Sie eine Anpassung an den gesunkenen Referenzzins verlangen. Wichtig ist, dass Sie die Kündigungsfristen einhalten und genau auf den Zeitpunkt des Auslaufens hin die Senkung verlangen.
Mieterstreckung für Untermieter
Ich bin Untermieterin in einer Praxisgemeinschaft, mein Untervermieter hat mir gekündigt. Kann ich eine Mieterstreckung verlangen?
Als Untermieterin haben Sie die gleichen Rechte gegenüber Ihrem Vermieter (Hauptmieter), wie dieser gegenüber seinem Vermieter. Sie können somit die Kündigung als missbräuchlich anfechten und Mieterstreckung verlangen. Das Untermietverhältnis kann jedoch nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus erstreckt werden.
Kündigung des Hautpmietvertrags
Ich führe einen kleinen Laden. Der Mietvertrag lautet immer noch auf meine Tante. Jetzt hat Sie die Kündigung erhalten. Was kann ich tun?
Die Kündigung hat Ihre Tante bekommen. Sie braucht den Laden aber offensichtlich nicht mehr. Sie kann die Kündigung zwar anfechten. Sie kann aber keine Härte geltend machen, weil sie persönlich nicht von der Kündigung betroffen ist. Sie selber sind zwar betroffen, Sie können aber gegenüber dem Eigentümer (Hauptvermieter) keine Erstreckung verlangen. Folglich ist die Gefahr gross, dass keine Erstreckung gewährt wird und Sie Ihren Laden räumen müssen, auch wenn Sie eigentlich eine grosse Härte vorweisen könnten.
Verbot der Untermiete
Kann mir der Vermieter verbieten, mein Geschäft oder einzelne Zimmer davon unterzuvermieten?
Nein, generell verbieten kann er Ihnen das nicht. Gemäss Gesetz benötigen Sie zur Untervermietung zwar die Zustimmung des Vermieters. Dieser darf seine Zustimmung aber nur aus ganz bestimmten triftigen Gründen verweigern, die in Art. 262 OR aufgezählt sind. Zusätzlich zu den in dieser Gesetzesbestimmung erwähnten Verweigerungsgründen hat das Bundesgericht kürzlich festgehalten, dass ein Untermietverhältnis befristet sein muss, wenn die gesamten Räumlichkeiten untervermietet werden. Es muss sicher sein, dass Sie als Hauptmieterin oder Hauptmieter irgendwann wieder in die betreffenden Räumlichkeiten zurückkehren werden. Sonst kann der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern.
Geschäftsübernahme durch Untermieter
Ich habe einen Untermieter. Dieser will nun mein Geschäft ganz übernehmen. Hat er als Untermieter ein Vorzugsrecht?
Nur, wenn Sie Ihrem Untermieter das Geschäft gemäss Art. 263 OR übertragen. Übertragen Sie das Geschäft auf einen Dritten, bspw. auf Ihren Untermieter, dann haften Sie noch solidarisch zusammen mit dem Dritten bis das Mietverhältnis mit ihm beendet wird. Längstens aber für zwei Jahre.
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