Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/problem-z-najemca-lokalu,490,p.html
Timestamp: 2019-05-24 23:47:27+00:00
Document Index: 36498565

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'Art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'Art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19']

Umowa najmu okazjonalnego z właścicielem lokalu zastępczego
Autor: Michał Soćko • Opublikowane: 2019-03-01
Przystępując do odpowiedzi na zadane przez Pana pytania, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do właściwych przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733), zwanej dalej także „u.o.p.l.”.
I tak, zgodnie z art. 19a u.o.p.l.:
„Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
7. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2017 r. poz. 847 oraz z 2018 r. poz. 650).”
Przystępując do analizy powyższego przepisu zauważyć należy na wstępie, że art. 19a ust. 2 u.o.p.l. literalnie rzecz biorąc, nie zabrania by najemca był zarazem właścicielem lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu.
Przepis ten w punkcie 3 stanowi bowiem ogólnie o „oświadczeniu właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu”.
W tym kontekście wskazać należy, że jedną z reguł wykładni jest zasada lege non distinguente nec nostrum est distinguere. Oznacza to, że „gdy ustawa nie różnicuje, nie do nas należy rozróżnianie”.
Ponadto, celem tego przepisu było zapewnienie szybkości prowadzenia ewentualnej eksmisji najemcy z wynajmowanego lokalu, właśnie do lokalu przez niego wskazanego. Jak się zatem wydaje, skoro najemca jest zarazem właścicielem lokalu zastępczego, to ochrona wynajmującego jest mocniejsza niż w sytuacji, gdyby właścicielem była osoba trzecia.
A choćby z tego powodu, że będąc właścicielem lokalu będzie można w stosunku do takiego najemcy prowadzić skuteczną egzekucję. Poza tym zawsze będzie miał on gdzie się wyprowadzić.
Natomiast, gdyby w czasie trwania najmu zbył ten lokal, to wówczas na podstawie art. 19a ust. 3 u.o.p.l. powinien wskazać inny lokal zastępczy. Zatem i z tego punktu widzenia Pana interesy są zabezpieczone.
„Art. 19a. 3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.”
Moim zatem zdaniem jest to dopuszczalne. Niemniej jednak wskazać muszę, że nie udało mi się znaleźć wyroku, który by dokładnie to stanowisko potwierdzał.
Natomiast, jeżeli ma Pan dalej wątpliwości, to może Pan także zażyczyć sobie zawarcia umowy najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego. Zwłaszcza, że i tak trzeba się udać do notariusza celem sporządzenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 19a ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.).
W takiej sytuacji, gdyby umowa naruszała przepisy prawa, to notariusz powinien odmówić jej sporządzenia.
Może Pan również zażądać najwyższej możliwej kaucji. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 4 i 5 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Ewentualnie mogą być ustalone także inne formy zabezpieczenia ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (np. poręczenie, weksel czy nawet hipoteka na lokalu, który stanowi własność najemcy).
Czy wymagać od dyrektora zatrudnienia przez mianowanie? Wniosek o egzekucję alimentów bez podziału majątku Chcę rozwieść się zgodnie i z klasą Jak będzie wyglądało dziedziczenie gdy rodzeństwo nie żyje? Kolejna umowa na okres próbny Odmowa przyznania emerytury pomostowej Dopisanie partnera do własności mieszkania Forma spółki dla cichego wspólnika Reklamacja mebli na wymiar wykonanych z usterkami Zakup domu z licytacji z zapisem o dożywotniej służebności Działki z przeznaczeniem na ogrody działkowe Kara za krzywoprzysięstwo w sądzie Zaliczenie do stażu pracy w gospodarstwie rolnym matki