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Timestamp: 2020-01-24 15:00:38
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LA ABUSIVIDAD DE LA CLÁUSULA DE IMPOSICIÓN GENÉRICA AL PRESTATARIO DE LOS GASTOS Y TRIBUTOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO – Revista Juridica de les Illes Balears
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LA ABUSIVIDAD DE LA CLÁUSULA DE IMPOSICIÓN GENÉRICA AL PRESTATARIO DE LOS GASTOS Y TRIBUTOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
aperezPublicado el 3 octubre, 2019 Publicado en Número 17
LA ABUSIVIDAD DE LA CLÁUSULA
DE IMPOSICIÓN GENÉRICA AL PRESTATARIO DE LOS GASTOS Y TRIBUTOS
DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
José Antonio Baena Sierra
Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Palma
I. Introducción. II. La cláusula de imposición de gastos de la hipoteca al comprador: su abusividad. III. Gastos preparatorios: la tasación del inmueble y los llamados «gastos de estudio». 1. Tasación del inmueble. 2. «Gastos de estudio». IV. Gastos de constitución: arancel notarial e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. V. Gastos de inscripción: gastos de gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y arancel del Registrador de la Propiedad. 1. Gestoría. 2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 3. Arancel del Registrador de la Propiedad. VI. Gastos de cancelación. VII. Tendencias actuales: el proyecto de reforma de la Ley Hipotecaria. VIII. Conclusiones.
En los últimos años estamos asistiendo a una evolución sin precedentes de las relaciones entre profesionales y consumidores en prácticamente todos los ámbitos del tráfico jurídico, y, en particular, en el seno del préstamo hipotecario. Así, desde la histórica STJUE en el caso Aziz[1] se han venido sucediendo novedosas interpretaciones jurisprudenciales, algunas de ellas seguidas a posteriori por cambios legislativos, que están sentando las bases de una nueva relación entre el empresario y el consumidor, y en este ámbito, la revisión del contrato de préstamo hipotecario y el reexamen de su clausulado y de los aspectos procesales de su ejecución ha ocupado un papel protagonista.
La evolución en este campo ha sido notoria. Desde la trascendental STS de 9 de mayo de 2013,[2] que fija los criterios de interpretación de las cláusulas abusivas en contratos de préstamo con garantía real entre profesional y consumidor, se han cuestionado la mayor parte de las condiciones de dichos contratos. Así, los tribunales se han visto obligados a pronunciarse en relación con estipulaciones como las llamadas «cláusulas suelo», los intereses de demora o el vencimiento anticipado, por citar algunas, estando en cuestión incluso el índice de referencia que integra el tipo de interés del préstamo. La avalancha de demandas ha desbordado la capacidad de los órganos judiciales, hasta el punto de que el CGPJ ha designado órganos judiciales individalizados para el examen de estas cuestiones. Aunque no está claro que estas medidas agilicen los procedimientos, más bien al contrario; pero esa es materia de otro artículo.
En este estudio pretendo centrarme en aquellas condiciones generales de la contratación que, insertas en las escrituras de préstamo hipotecario, imponen con distintas redacciones la totalidad de los gastos e impuestos presentes y futuros al comprador.
II. La cláusula de imposición de gastos de la hipoteca al comprador: su abusividad
La STS del Pleno núm. 705/2015, de 23 de diciembre,[3] analizó en su Fundamento Quinto g) (motivo séptimo del recurso de BBVA) la cláusula de atribución de gastos al prestatario,[4] y concluyó que se trataba de una condición general abusiva. Para ello se apoya en su propia jurisprudencia y en el contenido del artículo 89.3 del RDLeg 1/2007, de 16 de noviembre;[5] en particular, «la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c)». Añade que «se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º)». Considera que la única parte del contrato que tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En consecuencia, existe ausencia de una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos haciéndolos recaer en su totalidad sobre el hipotecante. Por lo que respecta a los impuestos, con apoyo en su propia jurisprudencia (citando la STS 842/2011, de 25 de noviembre), entiende que «la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula».
Sin embargo, la declaración de nulidad de la atribución genérica de gastos al prestatario, que con distintas redacciones es habitual en todas las escrituras de préstamo hipotecario, no resuelve todos los problemas en la práctica, ni supone que deba ser el prestamista quien deba abonarlos en todos los casos. De hecho, lo que produce la anulación de la cláusula determina que sea necesario establecer en cada caso cuál es el régimen jurídico aplicable si existiera un régimen legal. Esto es notorio en el caso de los tributos, en los que cada parte del contrato habrá de asumir los que le corresponda según la regulación específica de cada tributo: ha de tenerse en cuenta que en estos casos el prestamista no ha percibido las cantidades ni las ha hecho suyas, por lo que se hace necesario determinar, en primer lugar, quién ha de abonar esas sumas, el plazo para reclamar y la obligación del banco de pagarle al prestatario, en su caso.
En este sentido, la jurisprudencia menor, con apoyo en la doctrina asentada por el Tribunal Supremo en la Sentencia referida de 23 de diciembre de 2015, venía considerando con carácter general que, una vez expulsada la cláusula de imputación de gastos al prestatario, era el prestamista quien debía pagar esas cantidades, bien por tratarse de partidas que se devengaron por conceptos que eran de su interés, bien por estar legalmente sujeto a su abono. En particular, los tribunales se han pronunciado con relación a conceptos como los gastos de tasación, comisión de apertura o estudio, gestoría, aranceles notariales y registrales o gastos de cancelación. El fundamento último de estas resoluciones, como ya se ha indicado, valora, en primer lugar, a quién corresponde el pago conforme a la ley una vez que la estipulación abusiva ha quedado expulsada del contrato, y si no existe un mandato legal expreso, determina cuáles de estos gastos serán de abono por aquella de las partes contractuales a cuyo interés obedezca el desembolso.
¿Cuáles son estos gastos? A efectos sistemáticos, podemos distinguir los siguientes grupos:
Gastos de preparación.
A continuación haremos un estudio de cada uno de ellos.
III. Gastos preparatorios: la tasación del inmueble y los llamados «gastos de estudio»
1. Tasación del inmueble
Cuando el prestatario se acerca a la entidad de crédito para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, el primer gasto al que debe hacer frente, incluso antes de saber si el prestamista considera viable la operación, es la tasación del inmueble a hipotecar.
El TS no se ha pronunciado sobre esta cláusula en particular, más allá de la genérica determinación de las cláusulas que imponen al prestatario la totalidad de los gastos. La jurisprudencia menor se muestra dividida: a favor del pago por el prestamista, Palencia[6] o Huelva;[7] en contra, Asturias[8] o Pontevedra.[9] Otro sector aboga por el pago de forma compartida (Tarragona[10] y Gerona[11]).
Por lo que respecta al criterio en Baleares, la Audiencia Provincial aboga por estimar que es un gasto imputable al prestatario. Así, la Sentencia de la Sección 5ª núm. 332/2017, de 15 de noviembre, establecía lo siguiente:
«[…] desde el momento en que el beneficiario del préstamo es el consumidor, y que el ofrecimiento de garantía real inmobiliaria es requisito legal imprescindible para la obtención de este tipo de préstamo, siendo quien elige dicha modalidad quien debe acreditar la suficiencia de la garantía ofrecida a la entidad financiera, debe igualmente correr con los gastos necesarios para su valoración, máximo cuando ninguna prueba se ha practicado tendente a acreditar que se impidió al consumidor elegir a su propio tasador».
2. «Gastos de estudio»
También pueden considerarse un gasto preparatorio los llamados «gastos de estudio», que pueden tener varias denominaciones, como por ejemplo, y sin ánimos de ser exhaustivos, «comisión de estudio» o «comisión de apertura».
Sobre este concepto indeterminado existía cierto consenso entre la jurisprudencia menor a la hora de atribuirlo al prestamista (ad exemplum, la SAP de Baleares (Sección 5ª) núm. 630/2018, de 10 de diciembre).
Sin embargo, el enfoque ha cambiado radicalmente a raíz de la importante Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo núm. 44/2019, de 23 de enero (ponente: Rafael Sarazá), que analiza la cuestión en su Fundamento Tercero:
«9. […] No es aceptable la tesis mantenida por la Audiencia Provincial, según la cual solamente el interés remuneratorio tendría la naturaleza de precio del préstamo. Tal como expone la recurrente, la comisión de apertura no es una partida ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen las dos partidas principales del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario, y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales.
10. No estamos propiamente ante la repercusión de un gasto, sino ante el cobro de una partida del precio que el banco pone a sus servicios. La tesis contraria llevaría al absurdo de que, para que el banco pudiera cobrar por estas actuaciones, las mismas habrían de estar externalizadas en una tercera entidad y solo en ese caso el banco podría repercutir en el cliente el precio cobrado por esa tercera entidad, que muy posiblemente pertenecería a su mismo grupo societario.
11. Como tales partes principales del precio del préstamo, el interés remuneratorio y la comisión de apertura son objeto de regulación por las normas tanto de Derecho de la Unión Europea como de Derecho interno, con la finalidad de asegurar su transparencia. Uno de los principales medios de asegurar esa transparencia es que ambas partidas deben incluirse en el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE), que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo, por lo que podrá realizar una comparación con otras ofertas en tanto que la TAE constituye un instrumento de medida homogéneo, y podrá tomar conciencia del sacrificio patrimonial que la concesión del préstamo le supondrá.
13. […] La propia naturaleza del préstamo y de las operaciones necesarias para la concesión del mismo (estudio de la solicitud y gestiones relacionadas con la misma, recopilación y análisis de la información sobre la solvencia del solicitante y de su capacidad para pagar el préstamo durante toda su duración, evaluación de las garantías presentadas, preparación del contrato y suscripción del mismo, entrega del dinero prestado mediante su ingreso en la cuenta del prestatario o en la forma que este designe, etc.) muestran que la etapa inicial del préstamo, esto es, su preparación y concesión, exige de la entidad financiera la realización de una serie de actividades que son de una naturaleza distinta al servicio que supone la disposición del dinero por el prestatario durante la duración del préstamo.
21. En tanto que componente sustancial del precio del préstamo, la cláusula que establece la comisión de apertura está excluida del control de contenido. No es procedente que el juez realice un control de precios, que pueda anular una cláusula que establece el precio porque este resulta desproporcionado a la prestación. Tal exclusión resulta del art. 4.2 de la Directiva 93/13 (y de su desarrollo en Derecho interno mediante la sustitución de la expresión “justo equilibrio de las contraprestaciones” por “desequilibrio importante de los derechos y obligaciones” en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, como han declarado sentencias de esta sala 406/2012, de 18 de junio, 241/2013, de 9 de mayo, y 669/2017, de 14 de diciembre) y de la jurisprudencia del TJUE que lo ha interpretado, representada por las sentencias de 30 de abril de 2014, asunto C-26/13, caso Árpád Kásler y Hajnalka Káslerné Rábai, y 26 de febrero de 2015, asunto C-143/13, caso Bogdan Matei e Ioana Ofelia Matei.
Es, por tanto, incorrecta la invocación que hace la Audiencia a la incidencia negativa en el “equilibrio prestacional” por la falta de prueba de la proporcionalidad entre el coste del servicio retribuido y el importe de la comisión de apertura que se hace en la sentencia recurrida.
22. La comisión de apertura no es uno más de los posibles pagos que eventualmente deba realizar el prestatario por el disfrute del préstamo (como era el caso de la “comisión de riesgo” objeto de la citada sentencia del TJUE de 26 febrero de 2015) sino que constituye, junto con el interés remuneratorio, uno de los dos principales pagos que el prestatario ha de pagar por la concesión y disfrute del préstamo, por lo que entra de lleno en la previsión del art. 4.2 de la Directiva 93/13 interpretado en los términos estrictos que exige el TJUE.
23. Que algunas entidades financieras hayan optado por no cobrar comisión de apertura no supone otra cosa que, en el ejercicio de la libertad de empresa, han preferido limitar el precio de su servicio al cobro de un interés remuneratorio, pero no configura como abusiva la opción de dividir ese precio en una comisión de apertura, que se cobra de una vez cuando se concede el préstamo, y en un interés remuneratorio que se cobra durante toda la duración del préstamo».
En consecuencia, según el criterio del Tribunal Supremo, las comisiones que establece la entidad prestamista para la concesión del préstamo hipotecario no son un gasto del mismo, puesto que no se abonan a un tercero, sino que son parte integrante del precio que ha de pagar el prestatario, lo que las excluye, cualquiera que sea su nomenclatura, del examen de abusividad y sólo han de superar el juicio de transparencia.
Esta posición determina que, a raíz de esta Sentencia, las Audiencias Provinciales hayan adecuado su criterio al del Alto Tribunal, por lo que puede considerarse que estas comisiones habrá de sufragarlas, en cuanto que parte del precio del préstamo, la parte prestataria.
IV. Gastos de constitución: arancel notarial e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
El segundo capítulo de gastos viene ya referido al propio otorgamiento de la escritura. Son los que genera el mismo acto ante el Notario, y constan de dos partes: el arancel notarial y el impuesto por la documentación del préstamo en escritura pública.
Sobre esta cuestión se pronunció la importante Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018.[12] La avocación del asunto al Pleno se justificaba por la necesidad de precisar el contenido de la doctrina fijada en la Sentencia, también del Pleno, de 23 de diciembre de 2015 ya referida, en el particular relativo a la distribución de los tributos cuando se había declarado la nulidad de la cláusula de la escritura que atribuía de manera genérica al prestatario.
En dicha Sentencia el Alto Tribunal examina por un lado, la cláusula contractual que atribuye de manera genérica todos los gastos de la operación al prestatario y, por otro, analiza la distribución de los impuestos y tributos entre las partes. Para resolver la primera de las cuestiones se remite a su propia jurisprudencia reflejada en las STS núms. 550/2000, 842/2011 y 705/2015 ya mencionada en relación con el artículo 89.3.c) TRLGDCU —y su antecesor inmediato, la Ley 26/1984—, para determinar que, a falta de negociación individualizada, es abusivo que se carguen sobre el consumidor gastos e impuestos que, conforme a las disposiciones legales aplicables en ausencia de pacto, se distribuyen entre las partes según el tipo de actuación, tanto en materia de gastos como tributaria. Si bien, sobre esa base de abusividad de la atribución indiscriminada y sin matices del pago de todos los gastos e impuestos al consumidor, son los tribunales los que deben decidir y concretar en cada caso cómo se distribuyen cada una de las partidas.
En lo relativo a la segunda cuestión, y centrándose en lo que atañe a la documentación del préstamo, regulado en los artículos 27.3 y 28 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados[13] y en los artículos 66.3 y 67 del RD 828/1995,[14] se desdobla en dos subapartados:
un derecho de cuota variable, en función de la cuantía del acto
un derecho de cuota fija por el uso del timbre y folios y la expedición de copias
En relación con el primero, la Sentencia razona que, pese al contenido del artículo 29 —que convierte en sujeto pasivo al adquirente, a quien inste o solicite los documentos o en cuyo interés se expidan—, el artículo 68 del Reglamento considera adquirente al prestatario. Respecto del segundo, la matriz, en base al mismo artículo, corresponde al prestatario —salvo pacto—, mientras que las copias, atendiendo al RD 1426/1989[15] que habla de «interesados», las habrá de abonar quien las solicite.
Esta solución puede parecer compleja pero es el resultado de la propia estructura del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Hay que tener en cuenta que los llamados «gastos de notaría» son en realidad el resultado de adicionar el arancel notarial y el impuesto que genera la documentación del préstamo con garantía hipotecaria en un documento público. Y como en la misma escritura se integran dos negocios jurídicos distintos —un préstamo y una garantía real—, el legislador ha optado por unificar el sujeto pasivo del impuesto, haciéndolo recaer en el prestatario. La solución es compleja porque así lo es la ley.
No obstante, la anulación del artículo 68 del Reglamento por las STS (Sala Tercera) de 16, 22 y 23 de octubre de 2018 y la promulgación del RDL 17/2018, de 8 de noviembre,[16] debe afectar a esta interpretación. Se da la circunstancia de que dichas resoluciones, pese al efecto mediático que han traído junto con la rectificación posterior del Tribunal Supremo, se han dictado en el marco de un recurso de un ayuntamiento, y por tanto, fuera del ámbito de las relaciones entre profesionales y consumidores.
En la ya referida Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo núm. 44/2019, de 23 de enero, se vuelve a afrontar la cuestión en su Fundamento Séptimo. Y tras recordar la doctrina emanada de su Sentencia núm. 705/2015 y ya referidas Sentencias núm. 147 y 148/2018, de 15 de marzo, viene a completarla (y, en buena medida, a aclararla), en los siguientes términos:
«10. Este criterio es aplicable a los aranceles notariales. Aunque en el contrato de préstamo hipotecario se incluyen dos figuras jurídicas diferentes, el préstamo (contrato) y la hipoteca (derecho real de garantía), ambas son inescindibles y conforman una institución unitaria. Como dijo la sentencia de esta sala 1331/2007, de 10 de diciembre, “el crédito garantizado con hipoteca (crédito hipotecario) no es un crédito ordinario, ya que está subsumido en un derecho real de hipoteca, y por ello es tratado jurídicamente de forma distinta”. Lo que determina la distribución de gastos en los términos que se expondrán a continuación.
11. El art. 63 del Reglamento del Notariado remite la retribución de los notarios a lo que se regule en arancel.
Como primera consideración sobre esta cuestión, la diversidad de negocios jurídicos (préstamo e hipoteca) plasmados en la escritura pública no se traduce, en la regulación del arancel, en varios conceptos minutables: el préstamo, por su cuantía; y la hipoteca, por el importe garantizado. Por el contrario, prevalece una consideración unitaria del conjunto, por lo que se aplica el arancel por un solo concepto, el préstamo hipotecario.
12. A su vez, la norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, dispone:
13. Desde este punto de vista, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo (art. 517.2.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y de un documento que le permita la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que quede válidamente constituida ( art. 1875 del Código Civil en relación con el art. 3 de la Ley Hipotecaria), mientras que el interés del prestatario radica en la obtención del préstamo que, por contar con garantía hipotecaria, se concede a un tipo de interés habitualmente más bajo que el que se establece en los préstamos sin esa garantía.
14. Es decir, como la normativa notarial vigente habla en general de “interesados”, pero no especifica si, a estos efectos de redacción de la matriz, el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor (por la obtención del préstamo) como el prestamista (por la garantía hipotecaria), es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento, que fue la solución adoptada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia».
Con esta resolución el Alto Tribunal, sin corregir o alterar la doctrina mantenida en las resoluciones referidas, viene a simplificar su aplicación al caso concreto mediante la distribución del arancel completo por mitad entre los intervinientes, sin discriminar los conceptos que lo componen.
V. Gastos de inscripción: gastos de gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y arancel del Registrador de la Propiedad
Los gastos de gestoría y tramitación son los que se generan por la contratación de empresas auxiliares que llevan a cabo por sus medios la inscripción física en el Registro de la Propiedad de la garantía real sobre el inmueble hipotecado. Sobre la imputación de estos gastos una vez que se declara nula por abusiva la cláusula que los hace recaer sobre el prestatario, la jurisprudencia menor se encontraba dividida. Así, un sector jurisprudencial (entre otras, Soria[17]) estima que la actividad de dicha empresa gestora beneficia a ambas partes, por lo que los divide por mitad. Sin embargo, otras Audiencias estiman que el único interesado es el prestamista, que además, es quien realiza el encargo; entre ellas la Audiencia Provincial de Baleares, que de modo reiterado[18] venía estableciendo lo siguiente:
«[…] consideramos acertado que los gastos de gestoría, en tanto que fue el propio Banco quién le encomendó la tramitación de la inscripción de la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad, debían ser asumidos por aquél. Si nos atenemos a la factura emitida por la Gestoría directamente designada por el Banco, fácil es deducir que la mayoría de las gestiones realizadas hacen referencia a las derivadas de las actuaciones registrales, y aún cuando es cierto que también gestionó la liquidación y pago del impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, cuyo obligado tributario es el prestatario, no existe en autos prueba que acredite que su actuación responda a un solicitud expresa del prestatario, que no cabe deducir tampoco de un contenido tan genérico como el que se incluye en la cláusula analizada; recordar al respecto que el artículo 89.5 TRLGDCU, considera en todo caso abusivos “Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación”».
Dicha interpretación no ha sido asumida por el Tribunal Supremo. En la ya referida Sentencia núm. 44/2019, de 23 de enero, establecía lo siguiente en su Fundamento Noveno:
«1. En cuanto a los gastos de gestoría o gestión, son aplicables los razonamientos expuestos al resolver el anterior motivo, relativos a que se trata de pagos que han de realizarse a terceros por su intervención profesional relacionada con el préstamo hipotecario.
2. En el caso de los gastos de gestoría, no existe norma legal o reglamentaria que atribuya su pago al prestamista o al prestatario. En la práctica, se trata una serie de gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario: la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
3. Estas gestiones no necesitan el nombramiento de un gestor profesional, ya que podrían llevarse a cabo por el banco o por el cliente. Sin embargo, el Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, sobre Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, da por supuesta la prestación de este servicio en su art. 40, que establece la obligación de ponerse de acuerdo en el nombramiento del gestor y considera el incumplimiento de esta obligación como una infracción de lo preceptuado en el párrafo segundo del art. 48 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de Entidades de Crédito.
4. Ante esta realidad y dado que, cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad, que fue también la solución acordada en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia.»
No se puede desconocer que, en la práctica, son escasos los supuestos en los que el deudor puede discutir la gestoría previamente elegida y proponer otra como alternativa. Sin embargo, con esta solución, el Alto Tribunal interpreta que los gastos de gestoría —que habitualmente contrata el prestamista— realiza un servicio que a ambas partes aprovecha, y, existiendo la posibilidad que el prestatario renuncie a dichos servicios y los realice personalmente, determina que el pago del servicio se abone por ambas partes al cincuenta por ciento.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Con todo, la cuestión más importante afecta al tratamiento del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que es con diferencia la partida más importante, y que puede oscilar, dependiendo del tramo autonómico, entre un 0,50 y un 1,50 % dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se suscriba la hipoteca.[19] La cuestión llegó de nuevo al Tribunal Supremo, que se pronunció en la ya referida Sentencia del Pleno núm. 147/2018, de 15 de marzo, y en lo que atañe al impuesto generado por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, manifiesta que a quien corresponde primigeniamente la interpretación de las normas de carácter tributario y fiscal es a la jurisdicción contencioso-administrativa, en cuanto que, si bien corresponde a los tribunales civiles decidir las controversias entre particulares sobre las circunstancias del cumplimiento de las obligaciones contractuales, es a la jurisdicción contenciosa a la que le corresponde aclarar, en caso de duda, quién es el sujeto pasivo del impuesto o tributo. Y partiendo de este principio, analiza la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional en relación con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITPAJD).[20] Entiende que existe una aparente antinomia entre el contenido del artículo 8.c) —que atribuye el pago a aquel en cuyo favor se realice la constitución del derecho real— y el 8.d) —que impone al prestatario el pago por la constitución del préstamo—, que resuelve el artículo 15.1 al establecer que ambos conceptos tributarán exclusivamente en concepto de préstamo. Por lo tanto, es el consumidor/prestatario quien debe pagar el tributo, en todo caso. También aborda la posible inconstitucionalidad de dichos preceptos:
«4. Asimismo, frente a alguna duda de constitucionalidad que se ha manifestado doctrinalmente, debemos traer a colación dos resoluciones del Tribunal Constitucional en las que se resuelven sendas cuestiones de inconstitucionalidad planteadas por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña respecto del art. 29 LITPAJD, en relación con los arts. 8.d) y 15.1 del mismo texto refundido, y con el 68 del Reglamento del Impuesto, por si pudieran ser contrarios a los arts. 14, 31.1 y 47 de la Constitución Española. Se trata de los autos 24/2005, de 18 de enero, y 223/2005, de 24 de mayo. En la primera de tales resoluciones se dice:
“[…] es una opción de política legislativa válida desde el punto de vista constitucional que el sujeto pasivo de la modalidad de ‘actos jurídicos documentados’ lo sea el mismo que se erige como sujeto pasivo del negocio jurídico principal (en el impuesto sobre el valor añadido o en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), tanto cuando se trata de préstamos con constitución de garantías (aunque la operación haya sido declarada exenta en ambos impuestos), como cuando se trata de constitución de garantías en aseguramiento de una deuda previamente contraída, pues en ambos supuestos se configura como obligado tributario de aquella modalidad impositiva a la persona que se beneficia del negocio jurídico principal: en el primer caso, el prestatario (el deudor real); en el segundo supuesto, el acreedor real (el prestamista)”».
Sin embargo, toda esta doctrina ha saltado por los aires con la polémica suscitada tras el giro jurisprudencial producido por las ya citadas STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo) de 16, 22 y 23 de octubre que anulaban el artículo 68 del Reglamento del ITPAJD, y la «rectificación de la corrección» producida por el Pleno, que dio lugar a tal debate social que el Gobierno decidió zanjar la cuestión mediante el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre. La Exposición de Motivos lo expone con claridad:
«El mercado hipotecario constituye un sector relevante de la economía española. Nuestro ordenamiento jurídico establece la elevación a escritura pública como elemento esencial del préstamo con garantía hipotecaria. Dicha elevación a escritura pública conlleva el devengo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados previsto en el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Esta sucesión de acontecimientos ha generado una situación de inseguridad jurídica, que afecta al mercado hipotecario en su conjunto, y que es preciso abordar con carácter inmediato».
Con esta resolución el legislador pone fin a una inseguridad interpretativa que él mismo había creado, al haber definido como sujeto pasivo del impuesto al «interesado», sin definir cuál es éste, y remitir a un reglamento posterior la definición de dicho sujeto pasivo.
El alcance de la modificación también viene definido en la citada Exposición de Motivos:
«Para poner fin de manera urgente a la situación jurídica de incertidumbre descrita, este real decreto-ley modifica los artículos 29 y 45 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Se modifica el artículo 29 para determinar que el sujeto pasivo, cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, será el prestamista, estableciendo así una excepción a la regla general establecida en el párrafo primero del propio artículo 29. También se modifica el artículo 45 para que aquellos supuestos en los que el prestatario venga gozando de una exención subjetiva sigan quedando exceptuados de gravamen sin que se vean afectados por la reforma del artículo 29. Asimismo, en tanto no se revise con carácter general el régimen jurídico del Impuesto sobre Sociedades, se añade una Disposición Final Primera que realiza ajustes en dicho impuesto vinculados a lo regulado en este real decreto-ley.
Finalmente, cabe señalar que la modificación normativa se aplicará a aquellos hechos imponibles que se devenguen en adelante, es decir, a las escrituras públicas que se formalicen a partir de la entrada en vigor de la norma».
He aquí en este último párrafo uno de los elementos fundamentales de cara a eventuales reclamaciones por hechos anteriores: la concreción del prestamista como sujeto pasivo del impuesto no tiene efecto retroactivo, lo cual cierra la puerta a las posibles reclamaciones de prestatarios afectados por cláusulas genéricas de atribución de gastos que puedan ser consideradas abusivas. Esta medida beneficia tanto a los prestamistas, como al Estado como receptor del impuesto:
De una parte, deja incólume la doctrina tradicional de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, con el exordio de las tres Sentencias de 16, 22 y 23 de octubre, y erige al Estado como «protector de los débiles», cambiando el signo del sujeto pasivo sólo desde la fecha del decreto-ley en adelante.
De otra parte, pretende evitar las complicaciones que podrían surgir del deber del Estado de devolver a los prestatarios las cuotas tributarias percibidas, y de verse obligado a reclamar dichas cuotas a unos prestamistas que no iban a ofrecer ninguna colaboración.
En línea con esta intención de evitar el descenso de la recaudación del impuesto, el Real Decreto-ley ha introducido una modificación en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, añadiendo entre los gastos que no son fiscalmente deducibles a los efectos de este impuesto: «La deuda tributaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, en los supuestos a que se refiere el párrafo segundo del artículo 29 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre».
3. Arancel del Registrador de la Propiedad
Queda por dilucidar dentro de este apartado el sujeto pasivo del arancel del Registrador de la Propiedad en cuyo registro se inscribe la escritura de préstamo hipotecario. La redacción de la normativa sectorial,[21] que, al igual que con los notarios, habla de «interesados», determina que este papel debe recaer en el prestamista: es poco defendible que es el prestatario quien quiere dar publicidad al gravamen, ya que en nada le afecta, y es precisamente el prestamista quien necesita esa inscripción para poder ejercitar en su caso el ius distrahendi sobre el bien aunque se vendiere a tercero, por lo que la inscripción se realiza en su exclusivo interés. De manera muy gráfica lo resuelve la SAP de Asturias (Sección 7ª) núm. 518/2017, de 16 de noviembre:
«La norma octava del anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, dispone que los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las Letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado, señalando a continuación que los derechos correspondientes a las certificaciones y manifestaciones serán de cargo de quienes las soliciten.
Como hemos señalado en las resoluciones ya apuntadas, es claro que la hipoteca se constituye e inscribe a favor de la entidad bancaria, de manera que en este punto la cláusula litigiosa invierte la regla natural que atribuiría el gasto al Banco […]».
Parece indiscutido que, siendo el interesado en la inscripción exclusivamente el prestamista —ya que el prestatario o el tercero hipotecante no obtienen ningún beneficio con un gravamen que limita sus facultades de dominio sobre el inmueble—, deberá pechar con estos gastos si se declara la abusividad de la cláusula que impone su pago al prestatario. No obstante, algunas Audiencias como la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en aplicación de la doctrina asentada en la STS (Pleno) de 15 de marzo de 2018, trasladan la solución ofrecida por dicha Resolución en relación con los gastos notariales a los devengados por el Registrador de la Propiedad.[22]
La cuestión puede actualmente considerarse resuelta con la doctrina que recoge la repetida STS núm. 44/2019, de 23 de enero, en el ya citado Fundamento Séptimo:
«15.-En lo que atañe a los gastos del registro de la propiedad, el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, establece en la Norma Octava de su Anexo II, apartado 1.º, que:
Con arreglo a estos apartados del art. 6 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente por el que lo transmita (letra b) y por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir (letra c).
16. A diferencia, pues, del Arancel Notarial, que sí hace referencia, como criterio de imputación de pagos, a quien tenga interés en la operación, el Arancel de los Registradores de la Propiedad no contempla una regla semejante al establecer quién debe abonar esos gastos, sino que los imputa directamente a aquel a cuyo favor se inscriba o anote el derecho.
17. Desde este punto de vista, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca».
VI. Gastos de cancelación
La declaración de nulidad de la cláusula que determina la imputación de todos los gastos de la hipoteca al prestamista deja pendiente de resolver la atribución de los gastos de cancelación de la carga hipotecaria. El criterio del interés debería determinar que fuera el prestatario quien debiera afrontarlos, y así lo establece la SAP de Valencia (Sección 9ª) núm. 383/2017, de 19 de junio:
«En cuanto a los gastos de cancelación de la hipoteca, entendemos que deben corresponder al prestatario, sin que, obviamente, ello comporte que la entidad bancaria pueda gravar con comisiones —no previstas— o gastos adicionales la declaración necesaria para proceder a la cancelación de la hipoteca sobre el bien, con la finalidad del que el mismo quede libre de cargas. Es decisión personal del deudor, en cualquier caso, obtenida la carta de pago de la entidad bancaria, dejar sin efecto la inscripción registral o dejar caducar la misma, por lo que no consideramos desequilibrado que asuma el coste que ello comportaría, siempre que no genere, insistimos, pues no sería procedente, un gasto adicional frente a la entidad por obtener, simplemente, la constatación documental de un hecho ya producido (el pago)».
VII. Tendencias actuales: el proyecto de reforma de la Ley Hipotecaria
La doctrina asentada por el Tribunal Supremo en sus Sentencias núms. 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, de 23 de enero, ha reducido en gran parte la inseguridad jurídica en la que se encontraba sumida tanto la ciudadanía como los operadores jurídicos, y que alcanzó su punto álgido con la situación producida por el giro jurisprudencial de la Sala Tercera del Tribunal Supremo y su posterior y sonora rectificación sobre la atribución del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el préstamo hipotecario. Sin embargo, la cuestión no termina de estar cerrada, y no es descartable que nuevas cuestiones prejudiciales determinen que de nuevo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se vea obligado a pronunciarse.
Por otra parte, en el momento en que se concluye este artículo las turbulencias parlamentarias han impedido la tramitación de una proposición de ley para la reforma de la Ley Hipotecaria, lo que, en cualquier caso, es indicativo de la voluntad del legislador de tomar, por fin, cartas en el asunto.
La declaración de nulidad de las cláusulas abusivas relativas a la atribución de los gastos de la hipoteca no determina que deba pagarlos el prestatario, sino que habrá que determinar quién habrá de afrontarlos según el régimen que establezca la ley, y en su defecto, atendiendo al criterio de quién está interesado en el acto o en el servicio que se produzca.
No hay unanimidad sobre los gastos de tasación del inmueble. La Audiencia Provincial de las Islas Baleares se inclina a imputarlos al prestatario, aunque no es una postura unánime en la jurisprudencia menor. El pago por el prestamista o compartido entre las partes son opciones que también encuentran defensores entre los jurisconsultos.
La STS núm. 44/2019, de 23 de enero, ha determinado que los gastos de estudio (cualquiera que sea su nomenclatura: comisión de apertura, gastos de estudio, u otra similar) son parte del precio del préstamo, por lo que están excluidos del control de abusividad y sólo han de superar el control ordinario de transparencia.
El Tribunal Supremo entiende que, una vez establecida la nulidad de la cláusula que atribuye de manera genérica todos los gastos al prestatario, deben atribuirse dichos gastos a una u otra parte atendiendo al criterio del «interés» en el acto o servicio que determine su devengo, salvo que una disposición legal determine expresamente quién ha de satisfacerlos.
Estima el Tribunal Supremo que tanto prestamista como prestatario tienen interés en la firma de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, por lo que se atribuye el pago del arancel notarial a prestamista y prestatario por mitades.
Los gastos de la empresa tramitadora de la inscripción también se atribuyen por mitades a ambas partes contractuales, atendiendo al criterio del mutuo interés y al hecho de que el prestatario podría, en teoría, renunciar a ellos y realizar la tramitación por sí mismo.
El arancel del Registrador de la Propiedad se atribuye al prestamista, único interesado en dotar de publicidad a la carga hipotecaria que pende sobre el inmueble que garantiza el préstamo.
Los gastos de cancelación de la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad se atribuyen sin problemas al prestatario, único interesado en la liberación del inmueble gravado.
La cuestión no está cerrada. No es descartable que el legislador acabe regulando la cuestión en una nueva Ley Hipotecaria o que se produzcan nuevos pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que impongan una modificación a los criterios actuales.
STJUE de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11, en el procedimiento entre Mohamed Aziz y Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa). ↑
Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo núm. 241/2013, recurso 485/2012. Ponente: Rafael Gimeno-Bayón Cobos. ↑
Sentencia de la Sala Civil núm. 705/2015, de 23 de diciembre, recurso número 2658/2013. Ponente: Pedro José Vela Torres. ↑
El texto completo de la cláusula en cuestión era más amplio y se refería también a los gastos derivados del incumplimiento del prestatario, y tenía la siguiente redacción:
«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación —incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía— y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.
El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gastos y costas en la cláusula 9ª». ↑
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en adelante, TRLGDCU. ↑
SAP de Palencia (Sección 1ª) núm. 344/2018, de 15 de octubre. ↑
La SAP de Huelva (Sección 2ª) núm. 710/2017, de 19 de diciembre indica lo siguiente:
«La Ley Hipotecaria lo que exigía antes de su reforma por la LEC 2000 es que en la escritura constara “el precio en que los interesados tasan la finca” (art. 130) y lo sigue exigiendo ahora para la venta extrajudicial (art. 129.2.a). Al pasar las normas procesales de ejecución hipotecaria a la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, ésta en su art. 682.1.1º establece que para seguir el procedimiento especial de ejecución hipotecaria es requisito: “Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”. El último inciso fue añadido en la reforma de 2015 y señala cómo sólo existirá “en su caso”, cuando la citada ley lo prescriba, y lo hace en su art. 7º apdo. Uno: “Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán”. Esos títulos son las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias (arts. 12, 13 y 15). En suma, la tasación por entidad especializada sólo es exigible cuando la entidad quiera emitir esa clase de título, en los demás casos el valor podrá fijarse de mutuo acuerdo. El gasto es imputable al interés de la entidad para posibilitar esas emisiones, no es inherente a la hipoteca y por consiguiente su imposición al consumidor es abusiva. Aunque la entidad alega la previsión de la Ley 2/1981 de que el banco debe aceptar la tasación presentada por el prestatario, esa adición del art. 3º bis I que efectuó la L. 41/2007, de 7 de diciembre, no debe interpretarse como imposición de una obligación al prestatario de aportar la tasación o sufragar los costes de la que encargue la entidad». ↑
SAP de Asturias (Sección 6ª) núm. 197/2017, de 2 de junio. ↑
SAP de Pontevedra (Sección 1ª) núm. 338/2018, de 15 de octubre. ↑
SAP de Tarragona (Sección 1ª) núm. 445/2018, de 30 de octubre. ↑
SAP de Gerona (Sección 1ª) núm. 495/2018, de 26 de octubre. ↑
STS núm. 147/2018; recurso núm. 1211/2017. Ponente: Pedro José Vela Torres. ↑
RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, TRLITPAJD). ↑
Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. ↑
Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. ↑
Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. ↑
SAP de Soria (Sección 1ª) núm. 14/2018, de 22 de enero. ↑
Por todas, la SAP (Sección 5ª) núm. 485/2018, de 15 de octubre. ↑
Fuente: Ministerio de Hacienda (http://www.hacienda.gob.es/DocLeyes/onlinelt/ c07.03.cd.transmisiones.autonomias_te_23162.htm). ↑
Vid. nota 13. ↑
Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. ↑
SAP de Barcelona (Sección 15ª) núm. 623/2018, de 27 de septiembre. ↑
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