Source: https://wynajmistrz.pl/podatek-od-najmu-w-2019-roku-ryczalt-czy-zasady-ogolne?replytocom=102594
Timestamp: 2020-07-05 03:27:28+00:00
Document Index: 31363267

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 12', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 15', 'art. 21']

Podatek od najmu w 2019 roku – ryczałt czy zasady ogólne? | Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań
utworzone przez Grzegorz Grabowski | 10 Sty, 2019 | Podatki | 69 Komentarze
Przełom roku to moment, w którym musimy zastanowić się, w jaki sposób będziemy rozliczać nasz najem w kolejnym roku. Kwestie, które warto rozstrzygnąć, to:
forma opodatkowania najmu (ryczałt, zasady ogólne, a może działalność gospodarcza?),
opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków,
tryb płacenia zaliczek (miesięcznie czy kwartalnie?).
Podobnie jak w zeszłym roku, publikuję ten artykuł, żeby pomóc Ci podjąć właściwe decyzje, a potem prawidłowo je zrealizować (czyli np. złożyć odpowiednie oświadczenia do urzędu skarbowego).
Ten artykuł dotyczy głównie najmu prywatnego. Zwracam uwagę, że przełom roku to dobry moment na przyjrzenie się swoim podatkom także dla przedsiębiorców, którzy rozliczają najem w ramach indywidualnej działalności gospodarczej czy też jakiejś spółki. Mogą oni np. zmienić formę opodatkowania działalności gospodarczej (z zasad ogólnych na podatek liniowy albo odwrotnie), wybrać zaliczki uproszczone, zmienić zaliczki rozliczane miesięcznie na kwartalne (albo odwrotnie) i zapewne kilka innych kwestii.
Zacznijmy od kwestii najważniejszej, czyli wyboru formy opodatkowania najmu.
Przyjrzyjmy się najpierw, jakie formy opodatkowania w ogóle mamy do wyboru. Gdy jesteśmy właścicielami wynajmowanej nieruchomości, w pierwszym kroku trzeba się zastanowić, czy będziemy rozliczać najem:
czy w ramach prowadzonej przez nas działalności gospodarczej.
Najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej (w 2018 i 2019 roku 18% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (w 2018 i 2019 roku 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). W przypadku działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (w 2018 i 2019 roku 18% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (w 2018 i 2019 roku 19% od dochodu).
Dla porządku przypominam, że wprowadzenie drugiej stawki ryczałtu od przychodów z najmu od nadwyżki ponad 100 000 zł nastąpiło 1 stycznia 2018 r. W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z najmu, powyższy limit kwoty przychodów dotyczy łącznie obojga małżonków (art. 12 ust. 13 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Do Ciebie należy wybór jednej z opisanych wyżej form opodatkowania najmu. Istnieją jednak pewne ograniczenia czy też konsekwencje takiego wyboru.
Przede wszystkim, gdy na szkoleniach omawiam powyższy rysunek, prędzej czy później pada pytanie – kiedy należy (a dobrym uzupełnieniem jest też pytanie kiedy warto) rozliczać najem poprzez działalność gospodarczą. Pewną odpowiedzią jest: wtedy, gdy sposób prowadzenia przez nas tego najmu spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą. Niestety, nie ma jednoznacznych kryteriów „spełniania tych przesłanek”. Jest to problem istniejący od wielu lat, którego ustawodawcy nie chcą rozwiązać. Polecam artykuł, który popełniłem na ten temat – mimo tego, że powstał ładnych kilka lat temu, nadal może pomóc w odpowiedzi na to pytanie.
Może się więc zdarzyć, że nasz najem będzie spełniał te przesłanki uznania go za działalność i wtedy nie za bardzo mamy wybór – powinniśmy rozliczać się poprzez działalność.
Innym przykładem ograniczenia czy też konsekwencji jest brak możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem jeśli wybierzemy lub już prowadzimy działalność gospodarczą rozliczaną na zasadach podatku liniowego. Wybierając formę opodatkowania trzeba też wziąć pod uwagę, że dochód z najmu prywatnego lub z działalności rozliczanej na zasadach ogólnych sumuje się z dochodami z innych źródeł rozliczanych na zasadach ogólnych np. z umowy o prace, umów zleceń czy o dzieło.
W błędzie jest ten, kto myśli, że trzeba patrzeć tylko na wysokość podatku do zapłacenia. Oczywiście, to bardzo ważne kryterium, ale nie jedyne, które warto brać pod uwagę.
Często chcemy budować swoją zdolność kredytową, co najczęściej kłóci się z dążeniem do minimalizacji płaconych podatków. Wtedy należy wybrać tę formę opodatkowania, która pozwoli nam na zbudowanie tej zdolności jak najniższym kosztem (czyli przy najniższych podatkach).
Oprócz tego bardzo częstym kryterium jest prostota i czas, który stracimy na rozliczenie. Często wybiera się np. ryczałt, mimo tego, że zasady ogólne dałyby mniejszy podatek, bo nie mamy czasu ani ochoty wgryzać się w szczegóły rozliczenia i papierologię. Takie podejście jest popularne zwłaszcza przy jednym czy dwóch wynajmowanych mieszkaniach, gdzie możliwe do osiągnięcia oszczędności na podatku nie są najczęściej duże (choć to zależy także od przychodu, a nie tylko liczby mieszkań).
Przykładowa lista kwestii, które, poza wysokością podatku, warto wziąć pod uwagę:
formalności potrzebne do rozpoczęcia rozliczania np. działalność gospodarcza wymaga jej zarejestrowania, zgłoszenia do ZUS, ewentualnego podpisania umowy z biurem rachunkowym,
prowadzenie ewidencji przychodów/kosztów (w ryczałcie nie ma tego obowiązku, przy zasadach ogólnych warto to robić, a przy działalności jest obowiązek prowadzenia KPiR),
dokumenty konieczne do rozliczenia – w ryczałcie ich ilość jest minimalna (tylko te dotyczące przychodów), przy zasadach ogólnych i w działalności oprócz dokumentów przychodowych trzeba kolekcjonować dokumenty kosztowe (faktury, przelewy, umowy itp.). Moim zdaniem jednak nawet w przypadku ryczałtu warto kolekcjonować wszystkie dokumenty kosztowe.
składki ZUS, które trzeba opłacać w przypadku działalności gospodarczej (jednak ciężar tego wydatku nie jest duży, jeśli równolegle pracujemy na etacie z pensją powyżej minimalnej),
wspomniany wyżej sposób prowadzenia i skala najmu, która, gdy jest zbyt duża, może nas zmusić do rozliczania się poprzez działalność gospodarczą.
Policzmy jednak podatek
Wróćmy do pierwszego kryterium, o którym wspomniałem, czyli wysokości podatku do zapłacenia.
Zakończył się już 2018 rok, więc na podstawie informacji o naszych przychodach i kosztach z zeszłego roku oraz o naszych planach inwestycyjnych na kolejny rok, możemy oszacować przychody i koszty, które uzyskamy/poniesiemy w 2019 roku. Na potrzeby wyboru formy opodatkowania te szacunki nie muszą być bardzo dokładne. Ważne, żeby dobrze oszacować przychód i główne kategorie kosztowe (opłaty za mieszkanie, odsetki od kredytu, amortyzację, ewentualne remonty i nowe wyposażenie).
Poniżej opisuję przykład takiej analizy, na bazie przypadku, który omawialiśmy podczas jednego z naszych szkoleń w 2018 roku. Tym razem bohaterem analizy była Sylwia, która ma nieduże nowe dwupokojowe mieszkanie na wynajem na warszawskich Bielanach (dzielnica na północy Warszawy).
Sylwia wynajmuje to mieszkanie za 1700 zł. Oprócz tego najemcy ponoszą opłaty administracyjne (425 zł miesięcznie) oraz za prąd w wysokości około 110 zł miesięcznie (pozostałe media: CO, woda są wliczone we wspomniane wyżej opłaty administracyjne).
Jej przychody roczne będą więc następujące:
(1700 zł + 425 zł +110 zł) x 12 miesięcy = 26820 zł rocznie (przypominam, to jest kwota szacunkowa)
Założyliśmy, że Sylwia nie będzie miała pustostanów, ale równie dobrze można przyjąć tutaj np. 11 miesięcy wynajmu.
Przede wszystkim, po stronie kosztów wystąpią wymienione wcześniej opłaty administracyjne oraz prąd:
425 zł x 12 miesięcy = 5100 zł
110 zł x 12 miesięcy = 1320 zł
Do tego dojdzie amortyzacja:
354 000 zł (wartość początkowa) x 1,5% (stawka amortyzacji) = 5310 zł
Sylwia nie ma obecnie kredytu na to mieszkanie, więc nie ponosi kosztów odsetek. Pominęliśmy także inne koszty np. ubezpieczenia, remonty itd.
Poniższa tabela pokazuje opisane wyżej przychody, koszty, dochód, a także podatek obliczony dla każdej z metod, o których pisałem wcześniej.
Wymienione po prawej stronie tabeli liczby określają wysokość podatku dla poniższych metod:
Ryczałt: podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5%/12,5% od całkowitej kwoty wpłacanej nam przez najemcę, obejmującej czynsz najmu oraz opłaty administracyjne i prąd);
Ryczałt bis: Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5%/12,5% od czynszu najmu, ponieważ opłaty administracyjne i opłaty za prąd uiszczane są przez najemcę);
Wyjaśnienia wymaga jeszcze kwestia składek ZUS uwzględnionych w tabeli.
Gdy prowadzi się działalność gospodarczą, zasadniczo należy odprowadzać składki na ubezpieczenia społeczne. Składki te można odliczyć od dochodu. W przypadku Sylwii, która pracuje na etacie, składki te odprowadza już pracodawca (pracownik prowadzący równocześnie działalność gospodarczą podlega obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym tylko ze stosunku pracy wtedy, gdy jego wynagrodzenie z tego stosunku pracy nie jest niższe od płacy minimalnej – a Sylwia spełnia ten warunek). W powyższej analizie nie wziąłem więc pod uwagę składek społecznych. Gdy ktoś, w przeciwieństwie do Sylwii, nie pracuje na etat, można przyjąć, że przez pierwsze 6 miesięcy można skorzystać z ulgi na start, a potem składki te będą wynosić około 2201 zł rocznie (kwota wg danych na 2018 r.), przy czym taka kwota będzie obowiązywać tylko przez 2 lata, potem wzrośnie do około 9320 zł rocznie (osoby podejmujące działalność gospodarczą po raz pierwszy od 5 lat mają prawo do skorzystania z ulgi na start przez 6 miesięcy kalendarzowych i/lub ograniczenia wysokości swoich składek ZUS w okresie kolejnych 24 miesięcy kalendarzowych). Od 2019 r. istnieje też możliwość opłacania składki na ubezpieczenia społeczne uzależnionej od przychodu.
Składki na ubezpieczenie zdrowotne należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat. Składki te można w większej części odliczyć od podatku. W analizie uwzględniłem więc odliczenie składek zdrowotnych od podatku (kwota wg danych na 2018 r.). To odliczenie spowodowało, że w powyższej tabeli podatek do zapłacenia w opcji rozliczenia przez działalność gospodarczą jest zerowy, ale Sylwia musi dodatkowo ponosić koszty tych składek.
Jak widać, mieszkanie Sylwii wygeneruje w 2019 roku prawie 27 tys. przychodu oraz ponad 15 tys. zł dochodu. Najniższy podatek zapewni Sylwii rozliczanie poprzez działalność gospodarczą, ale jak wspomniałem wyżej, będzie płacić składki ZUS zdrowotne. Rozliczanie więc przez specjalnie założoną na te potrzeby działalność gospodarczą raczej nie będzie miało sensu. Najsensowniejsze będzie więc dla Sylwii rozliczenie ryczałtem, zwłaszcza, jeśli przerzuci opłaty administracyjne oraz media na najemców i podatek będzie płacić wyłącznie od czynszu najmu.
Nie w każdej sytuacji jednak ryczałt będzie bardziej korzystny. Załóżmy, że Sylwia kupiłaby to mieszkanie na kredyt i spłacałaby kredyt o wysokości mniej więcej 60% jej pierwotnej inwestycji. Gdy doliczymy do kosztów odsetki od tego kredytu (spłata kapitału nie będzie kosztem!), sytuacja nieco się zmieni.
Jak widać, tym razem zasady ogólne zapewnią niższy podatek niż rozliczanie ryczałtem o co najmniej kilkaset złotych. Tobie pozostawiam decyzję, czy dla tych kilkuset złotych oszczędności warto poświęcić dodatkowy czas na rozliczanie przychodów, kosztów, obliczanie wartości początkowej na potrzeby amortyzacji itp.
A co by było, gdyby Sylwia zainwestowała jeszcze w drugie mieszkanie? Przykładowo, w małą kawalerkę z rynku wtórnego, z możliwością zastosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych, a do tego sfinansowałaby zakup kredytem? Wtedy przychody i koszty z pierwszego mieszkania trzeba zsumować z przychodami i kosztami drugiego mieszkania, policzyć całościowy przychód i dochód, a potem przeanalizować, jaki wyjdzie podatek.
Jak widać, to drugie mieszkanie, z wysoką amortyzacją i odsetkami w kosztach, generowałoby stratę, która nie dość, że zniwelowałaby dochód generowany przez pierwsze mieszkanie, ale jeszcze wygenerowałoby stratę na całym wynajmie. Ta strata mogłaby być wykorzystana jako tarcza podatkowa w przypadku rozliczania wynajmu w ramach działalności gospodarczej, która generuje dochód z innych aktywności niż najem.
Którą formę wybrać – podsumowanie
To, która forma rozliczenia najmu da największą oszczędność na podatku, zależy od indywidualnej sytuacji każdego podatnika i nie można z góry powiedzieć, że któraś forma rozliczenia jest najlepsza.
Można jednak zdefiniować pewne ogólne zasady, pomagające przynajmniej wstępnie powiedzieć, która forma będzie lepsza dla nas.
W przypadkach, gdy mamy wysokie koszty, bo np. możemy rozliczyć wysoką amortyzację i odsetki od kredytu, najczęściej sensowniejsze będzie opodatkowanie dochodu. Wtedy wybierzmy zasady ogólne w ramach najmu prywatnego lub, ewentualnie, działalność gospodarczą.
W przypadku, gdy możliwe do rozliczenia koszty nie są duże bo np. kupiliśmy nowe mieszkanie i mamy niską amortyzację, a do tego nie musieliśmy brać kredytu 😉, to sensowniejsze będzie opodatkowanie przychodu. Wybierzmy wtedy ryczałt.
Oczywiście, będzie to możliwe tylko, gdy nasz najem przypadkiem nie spełnia przesłanek uznania go za działalność gospodarczą. Jeśli robimy go na taką skalę czy też w taki sposób, że spełnia on te przesłanki, możemy tylko się zastanowić, jaką formę rozliczenia działalności gospodarczej wybrać: zasady ogólne czy podatek liniowy 😉.
Oczywiście, w niektórych sytuacjach warto rozliczać najem przez działalność gospodarczą nawet jeśli nie spełnia on przesłanek uznania go za takową. Tak będzie, gdy najem generuje nam tarczę podatkową – wtedy rozliczenie przez działalność może pozwolić nam ją wykorzystać.rać formę opodatkowania najmu?
W przypadku, gdy chcemy rozliczać najem poprzez działalność gospodarczą, to musimy taką działalność po prostu zarejestrować, ewentualnie wybrać biuro rachunkowe, a jeśli już działalność mamy, to po prostu zaczynamy rozliczać wynajem w ramach tej działalności. Nie jest wtedy potrzebne jakieś formalne przeniesienie mieszkania z majątku prywatnego do firmy, ponieważ w przypadku indywidualnej działalności gospodarczej firma to jest ta sama osoba. Trzeba tylko pamiętać o uwzględnieniu najmu w zakresie działalności (PKD 68.20).
W przypadku najmu prywatnego trzeba jednak dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania.
O ile do 2018 r. wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania dokonywało się poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania, to w 2019 r. weszła w życie zmiana art. 9 ust. 4 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Od 2019 r. obowiązuje zasada, że w przypadku osiągania przychodów z najmu „za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2” (czyli zeznanie roczne składane na formularzu PIT-28).
Wygląda więc na to, że w celu wybrania ryczałtu nie będziemy już musieli składać oświadczeń do urzędu. Moim zdaniem jednak ta zmiana nie zabrania nam takiego oświadczenia złożyć. Trudno mi w tej chwili ocenić, jak będą do tego podchodzić urzędy skarbowe i czy przypadkiem w niektórych sytuacjach nie będzie warto takiego oświadczenia złożyć.
Skoro wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu prywatnego na dany roku podatkowy dokonuje się poprzez pierwszą w roku podatkowym wpłatę ryczałtu (czyli z symbolem formularza PPE), to terminy na ten wybór są następujące:
do 20 lutego, jeśli pierwszy przychód osiągnęliśmy w styczniu,
i potem analogicznie, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w kolejnych miesiącach), albo
do 31 stycznia kolejnego roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu; od 2020 roku termin ten zmieni się na koniec lutego, ponieważ nowelizacji uległ art. 21 ust. 2 pkt 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Jeśli termin przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy .
Niestety, w mojej opinii opisana powyżej zmiana została wprowadzona w bardzo zły sposób, bez przemyślenia sytuacji szczególnych, a także bez jakichkolwiek wyjaśnień ze strony ustawodawcy. Przykładowo, czy, jeśli ktoś rozlicza ryczałt kwartalnie, dla niego termin wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu na dany rok przesuwa się na 20 kwietnia (bo wtedy dopiero wpłaci ryczałt za pierwszy kwartał)? A jeśli rozliczamy się miesięcznie, ale spóźnimy się z wpłatą za pierwszy miesiąc? Czy nadal skutecznie wybraliśmy zryczałtowaną formę opodatkowania?
Rodzi się też pytanie w jaki sposób odbywa się rezygnacja z ryczałtu tj. gdy w zeszłym roku rozliczaliśmy się ryczałtem, a w tym chcemy przejść na zasady ogólne? Moim zdaniem wystarczy, że nie wpłacimy ryczałtu, tylko zaczniemy ewentualnie wpłacać zaliczki na podatek dochodowy (jeśli wyjdą nam zaliczki do zapłaty). Nie wiadomo jednak jak do tego będą podchodzić urzędy. Z tego powodu sugeruję w takiej sytuacji, zanim się to nie wyjaśni, złożenie oświadczenie o rezygnacji z ryczałtu. W jakim terminie? Wg mnie, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Oświadczenia o wyborze ryczałtu bądź rezygnacji z niego nie mają oficjalnych wzorów. Możesz skorzystać ze wzorów załączonych do mojego poradnika w wersji na 2019 rok.
Nadal, najprawdopodobniej 😉, obowiązuje zasada, że jeśli nie dokonamy wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu, automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą w jakikolwiek sposób powiadamiać o tym urzędu skarbowego.
Warto pamiętać, że wybór formy opodatkowania dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali i wszystkich umów danego podatnika – w większości przypadków nie można rozdzielić swoich nieruchomości i stosować różne formy do każdego z nich (aczkolwiek bywają, jak zwykle, wyjątki).
Opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków
Dochody/przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Ta zasada obowiązuje zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.
Całość dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności może jednak wykazywać jeden z małżonków, pod warunkiem, że:
między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
Wydaje się, że o ile spełniamy warunki rozliczania podatku od najmu przez jednego z małżonków, warto skorzystać z tej możliwości. Oznacza to oszczędność czasu, a także wydaje się prostsze – nie trzeba każdego przychodu i kosztu związanego z najmem wspólnej nieruchomości dzielić na dwóch małżonków i rozliczać każdego z nich oddzielnie. Aczkolwiek, ponownie, istnieją sytuacje, w których właśnie takie rozdzielenie na dwóch małżonków może mieć sens.
Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku.
W przypadku gdy rozliczamy się ryczałtem, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Przed 2019 r. termin na złożenie ww. oświadczenia było nieco inaczej określony (do 20 stycznia lub w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt, gdy zaczynaliśmy najem w trakcie roku podatkowego).
Od 2019 r. pojawiła się także możliwość podpisania ww. oświadczenia przez jednego z małżonków. W art. 12 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym dodano ust. 8c, który mówi, że podpisanie oświadczenia […] przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia […] w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
Jeśli rozliczamy się według skali podatkowej, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności (art. 8 ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Od 2019 r. pojawiła się także możliwość podpisania ww. oświadczenia przez jednego z małżonków. W art. 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano ust. 8, który mówi, że podpisanie oświadczenia […] przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia […] w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
Od 2015 roku wybór zasady opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w ww. oświadczeniach, dotyczy również lat następnych, chyba że w odpowiednim terminie zawiadomimy właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.
Oznacza to, że od 2015 r. nie musimy powtarzać co roku oświadczenia o wyborze rozliczania najmu współwłasności przez jednego z małżonków. Wystarczy złożyć je jednokrotnie i powinno obowiązywać przez kolejne lata.
Wg mojej wiedzy oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków nie ma oficjalnego wzoru. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2019 rok.
W najmie prywatnym rozliczanym na zasadach ogólnych zaliczki wpłaca się wyłącznie w trybie miesięcznym. W przypadku działalności gospodarczej zaliczki możemy rozliczać miesięcznie lub kwartalnie.
W przypadku gdy zdecydujemy się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, mamy możliwość wyboru między trybem miesięcznym a kwartalnym. Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro (art. 21 ust. 1b Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Biorąc pod uwagę kurs euro z 1 października 2018 r., w 2019 r. kwartalnie mogą rozliczać się osoby, których przychody w 2018 roku nie przekroczyły 106 987,5 zł.
Warto wiedzieć, że w przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 25 000 euro przypada dla każdego z nich z osobna.
Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu, składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Informujemy więc fiskusa o kwartalnym rozliczeniu niejako post factum.
Warto wiedzieć, że przed 2019 r. wybór kwartalnego rozliczenia ryczałtu był dokonywany poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania, w terminie do 20 stycznia danego roku. Wcześniej więc musieliśmy poinformować fiskusa o kwartalnym rozliczeniu zanim je rozpoczęliśmy.
Sugeruję, żeby, jeśli zdecydowaliśmy się rozliczać ryczałtem i spełniamy warunki umożliwiające kwartalne rozliczanie, z takiego trybu rozliczania skorzystać. Oznacza to, że zamiast 12 rozliczeń w roku, będziemy musieli zrobić tylko 4 – oznacza to oszczędność czasu, a także pieniędzy, ponieważ kwoty należnego podatku będą dłużej leżeć na naszym koncie (mam nadzieję, że oprocentowanym).
Oświadczenie nie ma oficjalnego druku. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2018 rok.
Marlena	dnia 11/01/2019 o godz. 09:17
czy jesli za rok 2018 rozliczalam sie kwartalnie (zlozylam oswiadczenie do 20.01.2018) to w tym roku tez moge rozliczac sie kwartalnie juz bez informowania o tym US?
Grzegorz Grabowski	dnia 11/01/2019 o godz. 11:42
Marlena, zgodnie z tym, co napisałem w artykule, o kwartalnym rozliczeniu informujesz fiskusa w zeznaniu za ten rok, w którym rozliczasz się kwartalnie.
Darek	dnia 11/01/2019 o godz. 10:46
Ustawa z dnia 6.03.2018 r. Prawo przedsiębiorców jednak nieco inaczej definiuje pojęcie działalności gospodarczej niż poprzednia ustawa o swobodzie działalności gospodarczej. Może jednak warto nieco zaktualizować artykuł z 2013 r. („Kiedy najem rozliczać w ramach działalności gospodarczej?”)?
Grzegorz Grabowski	dnia 11/01/2019 o godz. 11:44
Darek, jak najbardziej masz rację. Na pewno warto zaktualizować 😉 Od dawna mam wpisaną aktualizację tego artykułu na listę rzeczy do zrobienia. Doba ma jednak tylko 24h 🙁
Wanda	dnia 09/05/2020 o godz. 11:31
Witam. W lutym 2020r otrzymałam darowiznę od rodziców. Mieszkanie w bardzo złym stanie. Zrobiłam remont 25 tys. zł. Teraz chcę je wynająć na zasadach ogólnych. Czy od dochodu będę mogła odliczyć koszty remontu? Pozdrawiam
Dominika	dnia 17/01/2019 o godz. 21:39
Czyli jak interpretuje? Jaka jest obecna sytuacja?
Marcin	dnia 11/01/2019 o godz. 12:07
Witam, zakupiłem poradnik jest bardzo przydatny ale nie znalazłem informacji czy jest możliwa taką sytuacją że żona rozlicza podatek od wspólnej nieruchomosci na zasadach ogólnych natomiast nieruchomość ,którą otrzymam do majątku odrębnego będę rozliczal ryczałtem?
Maja	dnia 18/01/2019 o godz. 13:42
Tez mnie interesuje ta kwestia.
Kamila	dnia 04/02/2020 o godz. 09:20
„Mieszkanie, które zostało nabyte przed ślubem, co do zasady nie jest kwalifikowane do współwłasności małżeńskiej (chyba że umową małżonkowie rozszerzą wspólnotę na ten składnik majątku). Zatem przychody z tytułu najmu mieszkania będą stanowiły przychód podatkowy męża, w związku z czym tylko on będzie zobowiązany do rozliczenia uzyskanego z tytułu najmu przychodu. Powyższe stanowisko potwierdzone zostało m.in. w interpretacji Izby Skarbowej w Poznaniu (nr ILPB1/415-755/08-2/AG).” -> https://www.rp.pl/artykul/1082254-Jak-rozliczyc-sie-z-fiskusem-wynajmujac-mieszkanie.html
Cyrpys	dnia 11/01/2019 o godz. 13:58
Nurtuje mnie m.in. jedna kwestia, która jest kuriozalna, a mianowicie obowiązek prowadzenia WYKAZU środków trwałych (art. 15 ust. 1 ustawy o zrycz. pod. doch.). Jedno mieszkanie, żadnych zmian przez kilka lat, najem rozliczany ryczałtem, prywatny (nie żadna działalność gospodarcza), tanie wyposażenie, i jednak wykaz? Jeśli tak, to naszym „prawodawcom” się nieźle pozajączkowało w ich łepetynach.
Wojciech	dnia 06/11/2019 o godz. 01:39
Zastanawia mnie jak powinniśmy płacić podatek jeśli ja prowadzę działalność gospodarczą nie związaną z wynajmem a żona pracuje na umowie o prace.Umowy najmu mieszkań są zawierane przez moją żonę i ona płaci od dochodu ryczał 8.5%.Zaznaczam że wszystkie nieruchomości są naszym wspólnym majątkiem.Czy to że umowy najmu są na żonę i tylko ona się rozlicza z US jest zgodne z prawem?
Artur	dnia 11/01/2019 o godz. 14:16
zastanawiam się nad taką kwestią:
wynajmowałem mieszkanie na zasadach ogólnych w 2018 roku.
Najemca opóźnił się z 2 czynszami za miesiąc listopad i grudzień i zapłacił je w styczniu 2019.
Po analizie wg poradnika wychodzi mi że lepiej podatkowo będzie na ryczałcie w 2019.(został spłacony kredyt i dlatego)
i pytanie jak rozliczyć podatkowo 2 wpłaty za XI i XII 2018 które zostały wpłacone w 2019, jak chcę przejść na ryczałt w 2019.
czy te 2 zaległe wpłaty rozliczyć na zasadach ogólnych, a reszta od stycznia 2019 jako ryczałt ?
Beata	dnia 11/01/2019 o godz. 14:17
Zgodnie z artykułem rozliczenie kwartalne przez osoby prywatne jest możliwe jeśli przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro. Chodzi o wszystkie przychody czy przychody osiągnięte z najmu?
DG a wybór formy opodatkowania	dnia 11/01/2019 o godz. 16:47
W zeszłym roku rozliczałem wynajem mieszkania wg zasad ryczałtowych. W chwili obecnej posiadam własną działalność gospodarczą opodatkowana podatkiem liniowym.
Czy lepiej jest rozliczać wynajem w działalności z uwzględnieniem amortyzacji wg zasad podatku liniowego czy mogę rozliczac wynajem wg skali podatkowej ?
Czy jeżeli mieszkanie będę wynajmował przez działalność gospodarczą z jego amortyzacja to czy nie zapłacę potem podatku dochodowego związanego ze sprzedażą takiego mieszkania ?
Oczywiście mieszkanie jest moja własnością prywatną zakupione 5 lat temu przed rozpoczęciem DG
rem	dnia 11/01/2019 o godz. 16:55
Jak rozliczać ryczałt,gdy w umowie wynajmu mam rozliczenie za kwartał ? a rozliczenie kwartalne z U.S.chyba mi nie przysługuje
Przemek	dnia 11/01/2019 o godz. 17:27
W zeszłym roku wynajmowałem mieszkanie i opodatkowywania je ryczałtem.
Od obecnego roku posiadam własną działalność gospodarczą opodatkowana podatkiem liniowym. Chciałbym rozpocząć amortyzację mieszkania od tego roku. Czy mogę rozliczać mieszkanie w firmie wg podatku liniowego? Bądź czy lepiej jest to rozliczać wg zasad ogólnych? (Czy jest taka możliwość?)
Mieszkanie nie jest majątkiem firmy. Jeżeli rozliczałbym je przez firmę wg podatku liniowego i amortyzując je,czy będę musiał zapłacić podatek przy sprzedaży takiego mieszkania za rok lub dwa ?
Dziękuję za pomoc 😉
Michał	dnia 11/01/2019 o godz. 21:52
Planuję rozliczanie wynajmu na zasadach ogólnych. Chcę uwzględnić amortyzację określaną indywidualnie i zastanawiam się jaką optymalną wielkość amortyzacji ustalić.
1. Czy strata księgowa jaką będę wykazywał wpłynie negatywnie np na moją zdolność kredytową?
2. Jak wygląda sprzedaż mieszkania, które jest w pełni lub częściowo zamortyzowane? czy może być dla mnie mniej korzystna? (np. inne podatki ?)
Grzegorz	dnia 12/01/2019 o godz. 16:03
Kupiłem poradnik, polecam. Przydałoby się też opisanie jak to wygląda jak się założy spółkę. Bo nad taką opcją myślę. chwilowo wynajmuje prywatnie, ryczałt, poprzedni rok 2000podatku, w tym roku będzie ponad 3000 podatku. to dla mnie bardzo dużo, zwłaszcza że utrzymuję się tylko z najmu (2 mieszkania przychód 3340, ale dochód jedynie około 1600zł czyli minimalna krajowa). A więc podatek to dla mnie dwie dodatkowe wypłaty.
Ile kosztuje konsultacja z wami aby wybrać dla mnie najlepszą opcję?
btw dodatkowo planuję na ten rok przejść „kurs samodzielny księgowy” za 1800zł
PB	dnia 13/01/2019 o godz. 14:51
Pytanie o ryczałt i przekroczenie 100tys przez dwoje małżonków rozliczających sie PIT-28 osobno – jak to „urgyźć” w pitach? czy napisać, zę stosuje się 12,5% od mniejszego przychodu niz 100tys przez jednego z małżonków, bo w sumie jest przekroczone?
Anna	dnia 13/01/2019 o godz. 19:45
mam następującą wątpliwość. w latach 2015-2017 rozliczałam wynajem jako ryczałt, w 2018 nie wynajmowałam mieszkania, obecnie zamierzam rozliczać na zasadach ogólnych. Co powinnam zrobić? Czy powinnam za 2018 złożyć PIT?
Krzysztof	dnia 14/01/2019 o godz. 11:49
A co jeśli mam jedno mieszkanie, które do tej pory wynajmowałem w ramach ryczałtu, a w tym roku planuję zakup kolejnych 2 mieszkań w kredycie? Opłaca mi się przejście na zasady ogólne, ale – czy to oznacza, że muszę teraz, do 20 stycznia zmienić formę opodatkowania pierwszego mieszkania czy mogę to zrobić po zakupie i wynajmnie kolejnych? Będę wdzięczny za wskazówkę, bo nigdzie nie mogę nic na ten temat znaleźć. Dziękuję
Asia	dnia 14/01/2019 o godz. 14:03
Jak należy rozumieć „Warto wiedzieć, że w przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 25 000 euro przypada dla każdego z nich z osobna.” Czy w przypadku wspólnoty majątkowej i rozliczana dochodów z najmu kwartalnie w formie ryczałtu przez jednego z małżonków, dopiero po przekroczeniu przychodu powyżej 50.000 EUR w roku ubiegłym należy zmienić sposób rozliczana podatku z kwartalnego na miesięczny? Czy tutaj ma znaczenie,że tylko jeden z małżonków rozlicza przychody z najmu?
Adam	dnia 14/01/2019 o godz. 14:46
Mam pytanie na które nie mogę znaleźć odpowiedzi w internecie, tak jakby nikt nie wynajmował jednego pokoju (części mieszkania). Mam działalność gospodarczą z sporymi przychodami, mieszkanie na kredyt, które ma więcej niż 5 lat.
Według tego co wiem rozszerzając działalność o odpowiednie punkty PDK, zapłacone odsetki i odpisy amortyzacyjne będą kilkukrotnie przewyższać przychód z wynajęcia pokoju w mieszkaniu. Gdzieś udało mi się znaleźć informację że takie odliczenia powinny być w odpowiedniej proporcji np mieszkanie 50m2 a pokój 15m2 =>15/50.
Czy przez to mam rozumieć, że 70% odpisów amortyzacyjnych stracę na zawsze? Czy da się napisać tak umowę żeby wynajmować pokój, kuchnię i łazienkę?
Przemek	dnia 14/01/2019 o godz. 18:15
Ryszard	dnia 15/01/2019 o godz. 09:52
Wynajmuję swoje mieszkanie od kilku lat na zasadzie ryczałtu. Mieszkanie zostało kupiona na kredyt w 2006r., kiedy to obowiązywała „ulga odsetkowa”, z której korzystam do dzisiaj. Zastanawiam się, jak rozliczyć takie odsetki, gdybym chciał przejść na rozliczenie na zasadach ogólnych? Czy policzyć pełne odsetki jako koszt, czy też jakoś uwzględnić tutaj ulgę odsetkową (pomniejszyć odsetki o ulgę?)?
Andrzej	dnia 15/01/2019 o godz. 15:42
Mieszkanie zacząłem wynajmować od 1 grudnia 2018r (jako osoba prywatna). Wydawało mi się, że czas na wybór formy opodatkowania mam do 20 stycznia 2019. Gdzieś wyczytałem że powinienem był to zrobić do końca roku 2018. Czy to prawda? Jeżeli tak, to jeśli wniosek z wyborem ryczałtu złożę teraz to jak powinienem rozliczyć grudzień? Nigdy wcześniej nie wybierałem formy opodatkowania dla najmu. Czy powinienem też składać pit-28? Dziękuję.
Urszula	dnia 16/01/2019 o godz. 14:26
A jak wygląda kwestia VAT-u? Czy kupując mieszkanie na działalność gospodarczą, mam prawo odliczyć VAT?
Jeśli tak, to w jakiej wysokości i czy później moim wynajmującym muszę wystawić fakturę VAT i doliczać wartość VAT do każdego miesiąca wynajmu?
Adrian	dnia 16/01/2019 o godz. 18:27
Dzień dobry. Zostałem ostatnio mocno zaskoczony pewną ważką kwestią odnośnie do opodatkowania najmu i szukam wszelkich wskazówek. Od kilku lat czerpię zysk z wynajmowanej nieruchomości mieszkalnej i rozliczam się z niej ryczałtowo (8,5% przychodu kwartalnie). W zeszłym (2018) roku zaczęły ponadto spływać pierwsze przychody z apartamentu, który zakupiłem w systemie condo. W ramach umowy aparthotelowej, to deweloper odpowiada za organizację wynajmu, oferując mi w zamian określoną stopę zwrotu z inwestycji. I teraz z zaskoczeniem przeczytałem informację od dewelopera, że będzie przygotowywał dla mnie PIT-11 z tytułu dochodów w 2018 roku. Twierdzi, że po zmianie prawa muszą wystawić taki PIT. Nie jestem specem podatkowym, ale myślałem, że PIT-11 odnosi się do relacji pracodawca-pracownik. No i rzecz najważniejsza – jak rozumiem, ów PIT będę musiał uwzględnić w swoim ogólnym zeznaniu podatkowym, co zwiększy mi dochód, a przez to i podatek. A przecież płacę już podatek ryczałtowy od dochodów z najmu (dochody z cond uwzględniam od 3Q 2018). Czy to nie będzie wówczas forma podwójnego opodatkowania? Czy nie powinienem w takim razie uwzględniać dochodów aparthotelowych w podatku ryczałtowym? Z góry dziękuję za jakiekolwiek podpowiedzi.
Agnieszka	dnia 18/01/2019 o godz. 15:08
Panie Grzegorzu. Wynajmuję nieruchomości rozliczając najem prywatny na zasadach ogólnych. We wrześniu wyszłam za mąż, nieruchomości te stanowią mój majątek odrębny, przedmałżeński, nie mam rozdzielnosci. W obecnym roku planuję wynajmowanie kolejnych dwóch nieruchomości, również z majątku odrębnego. Jak mam się rozliczać, skoro pożytki są wspólne, majątek odrębny? Pozdrawiam. Agnieszka
mmd	dnia 21/01/2019 o godz. 11:47
Cześć, mam mieszkanie wynajmowane w skali 18%. Jest amortyzowane więc mam na nim stratę.
Czy mając skalę 18% to mam ten dochód z wynajmu zsumować z moimi zarobkami z tyt. umowy o pracę? jak to jest?
mmd	dnia 22/01/2019 o godz. 11:32
M	dnia 05/02/2019 o godz. 00:08
Nie. W takim wypadku należy wypełnić PIT 36 – posiada pole na najem prywatny
MATEUSZ	dnia 26/01/2019 o godz. 20:41
Przyłączam się do pytania mmd. Też interesuje mnie ten temat. Poprosimy chociaż o krótką wstawkę czy też da nam to tarczę podatkową?
Podwojne obywatelstwo a PIT-28	dnia 06/02/2019 o godz. 23:30
Panie Grzegorzu, mam podwojne obywatelstwo: Polskie (z dowodem i numerem Pesel) i Australijskie. Mieszkam na stale w Australii gdzie place podatki i nigdy nie skladalem oswiadczen podatkowych w Polsce. Dostalem nieruchomosc z garazem w spadku w Polsce i rozwazam dac na wynajem moj garaz. Pytanie: czy wystarczy zebym zlozyl w Polskim Urzedzie Skarbowym tylko PIT-28 i placil 8.5% podatek ryczalt? Czy tez bedzie odemnie wymagane skladanie dodatkowych innych formularzy PIT-ow skoro zaistnialbym w systemie podatkowym w Polsce? Chcialbym zaplacic ryczalt 8.5% i uniknac dodatkowej biurokracji. Dziekuje
podwojne obywatelstwo a PIT-28	dnia 11/02/2019 o godz. 00:25
Jestem podwojnym obywatelem Polski i Australii. Mieszkam i zawsze placilem podatki tylko w Australii. Nigdy nie skladalem zadnych PIT-ow w Polsce ale mam polski dowod osobisty i numer Pesel. Jestem wlascicielem nieruchomosci w Polsce. Czy jak wynajme moj garaz w Polsce to wystarczy zlozenie PIT-28 i oplacenie 8.5% ryczaltowego podatku? Czy tez musialbym skladac dodatkowe formularze PIT-ow w Polsce poza PIT-28? Co robic z tym w Australii to wiem. Dziekuje
Paula	dnia 29/05/2019 o godz. 21:22
Posiadam mieszkanie w Polsce, ktore bede chciala wynajmowac. Nigdy nie rozliczalam sie w Polsce z podatkow, poniewaz mieszkam I pracuje w Kanadzie I tam place podatki. Jaka bylaby korzystna w tej sytuacji forma rozliczenia podatku od wynajmu: ryczalt czy w skali rocznej (PIT36)?
Agata	dnia 13/02/2019 o godz. 05:27
Pytanie dosc podstawowe. Nie mieszkam w Polsce i nigdy w Polsce podatkow nie placilam ani sie nie rozliczalam. Powyzszy artykul wyjasnie wszystko bardzo prosto odnosnie wynajmu nieruchomosci. Mam mieszkanie ktore chce zaczac wynajmowac. Mam jednak pytanie – jak zaczac ?
Czy musze sie gdzies zarejestrowac ? Dzwoniac do urzedu powiedzieli mnie ze nie maja mnie w bazie danych gdy sprawdzili moj PESEL. Domyslam sie ze musze gdzies widniec by zaczac podatki placic. Moze ktos pomoc ?
Maciek	dnia 18/02/2019 o godz. 11:14
A ja mam pytanie, jak wygląda sprawa amortyzacji w tej sytuacji:
Luty 2019 zakup spółdzielczego prawa własności
Wynajem od Marca 2019 na zasadach ogólnych kalkulując amortyzację 2,5%.
Przekształcenie na odrębną własność do 6msc więc Sierpień 2019 mógłbym zastosować amortyzację np. 7%.
Czy można tak? Jeśli tak jak to zrobić „papierowo”?
LUCYNA	dnia 21/02/2019 o godz. 14:59
Wynajmowałam kilka mieszkań za pomocą ryczałtu przez 5-10 lat . Teraz przechodzę na działalność gospodarczą ( bo muszę ) i będę mieszkania amortyzować . Dotąd tego , oczywiście , nie robiłam . Spotkałam się z informacją , że jeżeli mieszkania już wynajmowałam , to muszę zmniejszyć amortyzację o kilka lat , tak jakby juz kilka lat trwała.Np. jeżeli przyjmę amortyzację 10-letnią , to przepadnie mi na samym początku np. trzy lata , które mam wykazać tak , jakby mieszkanie było juz amortyzowane.Czyli w amortyzacji 10-letniej tak naprawdę zyskam tylko 7lat amortyzacji (?!!!) Wydaje mi się to niemozliwe:)
Rw	dnia 17/09/2019 o godz. 22:03
To niezupełnie tak jest. Jest to bardzo trudna prawnie kwestia, ale da się ją rozwiązać korzystnie dla wynajmującego. Ale sama pani sobie nie poradzi. Radzę się zgłosić do doradcy podatkowego – ale takiego, który się zna na rozliczeniach najmu.
Łukasz	dnia 26/02/2019 o godz. 11:02
Kupiliśmy z żoną do majątku wspólnego w styczniu 2019 mieszkanie na kredyt hipoteczny wraz z remontem. Został on przeprowadzony i Teraz od 1 marca bedziemy je wynajmować. Opłaty to: kwota dla Nas, opłaty administracyjne, prąd i rata kredytu.
Jaką formę opodatkowania wybrać? Jak ująć faktury za remont?
Żona pracuje na etacie, ja mam działalność i rozliczamy się wspólnie.
katiaqa	dnia 18/03/2019 o godz. 10:21
Witam, proszę o radę w następującej sprawie dotyczącej wynajmu.
Wynajem mieszkania na adres firmy.
Z czym może się wiązać dla wynajmującego wynajęcie mieszkania osobie fizycznej na adres i nazwę firmy (właściciela tej firmy). Siedziba firmy jest pod adresem zameldowania najemcy którą poda w umowie. Jakie są zagrożenia dla wynajmującego jeśli podpisze taka umowę z najemcą? Najemca prowadzi działalność pod innym adresem aniżeli adres lokalu wynajmowanego dla celów wyłącznie mieszkaniowych najemcy.
Mateusz	dnia 19/03/2019 o godz. 01:38
Chyba ktoś tu się zapędził z tym przychodem w przypadku ryczałtowego rozliczania podatku z najmu. Nigdzie w ustawie nie jest napisane, że Wynajmujący płaci podatek w od całości kwoty otrzymanej on Najemcy!!! Jak Wy to sobie wyobrażacie? Właściciel miałby płacić podatek dochodowy od tego co zarobi Spółdzielnia, Zakład energetyczny albo Gazownia?! Rachunki za Czynsz Administracyjny i media nie wchodzą do PRZYCHODU! Proszę o sprostowanie tej informacji, bo wprowadzacie ludzi w błąd.
Malychanier5	dnia 17/04/2019 o godz. 10:27
Bardzo dobry artykuł, wszystko znakomicie opisane i wyjaśnione z miłą chęcią go przeczytałem.
KARINA	dnia 19/04/2019 o godz. 12:29
Jeżeli rozliczam na zasadach ogólnych kilka mieszkań (najem prywatny) , mam dużo kosztów na jednym mieszkaniu (amortyzacja wysoka , remonty) a inne generują mi dochód – po zsumowaniu wszystkich jest strata i taka strata widnieje w pit 36 – nie płącę podatku. Co będzie jeżeli za rok będę miała np. 1-V strata, VI, VII – dochód, VIII – IX strata co łącznie da stratę w ciągu roku i rozliczam ją też w pit 36. Nie muszę płacić zaliczki za te miesiące kiedy mam dochód?
Tak przynajmniej robię – póki co wynajmuję od 10 lat mieszaknia i jeszcze nie miałam dochodu na koniec roku.
John	dnia 03/06/2019 o godz. 19:01
Czyli jak dobrze rozumiem, jeśli spłacam raty za mieszkanie bardziej optymalne jest skorzystanie z zasad ogólnych. Np chce wynająć mieszkanie za 2500 z czego 500 to czynsz z zaliczkami na gaz wodę itd. Podatek liczony jest od 2000 minus amortyzacja i odsetki kredytu? Czy jeśli przy najmie wejdę w drugi próg to czy wynajmującym może być tylko żona, która ma niższe dochody?
ELZBIETA	dnia 18/06/2019 o godz. 23:07
witam,wynajmuje w polsce mieszkanie rozliczam sie ryczaltem.od ponad dziesieciu lat mieszkam w anglii i tu sie rozliczam,czy dochod z najmu w polsce musze rozliczyc w anglii. czy w polsce po styczniu 2019 roku zmienily sie jakies przepisy odnosnie skladania pit.chce jeszcze dodac ze od okolo roku pobieram polska emeryture i rozliczam sie z niej w anglii/w polsce dostaje brutto/.NIE WIEM CZY MUSZE W POLSCE OPROCZ ROZLICZANIA SIE Z RYCZALTU COS JESZCZE SKLADAC? DZIEKUJE ELZBIETA
Krzysztof	dnia 04/07/2019 o godz. 21:26
zaczynam przygodę z wynajmem mieszkania. Skłaniam się ku opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Moje pytanie dotyczy stosowania indywidualnej kwoty amortyzacji. Czy wykazując na tej podstawie stratę (w ujęciu miesięcznym i rocznym) zobowiązany jestem do opłacania jakichkolwiek składek? Wydaje się to być dobrym sposobem na uniknięcie ich płacenia. Czy zgodzi się Pan ze mną?
Drugie pytanie dotyczy rozliczenia PIT. Do tej pory wspólnie z żoną rozliczaliśmy się, unikając w ten sposób 2 progu podatkowego. Teraz, jako właściciel (mieszkanie posiadałem przed ślubem), mam rozliczyć wynajem. Czy nadal będziemy mogli stosować wspólne rozliczenie z żoną (z tytułu umów o pracę), czy ta możliwość przepada? Jak ta metoda ma się do rozliczenia mieszkania?
Basia	dnia 08/08/2019 o godz. 23:23
Od następnego miesiąca będę wynajmować mieszkanie za 2,100 zł miesięcznie + rachunki ( przyjmijmy 400zł) Wybrałam formę ryczałtu 18%. Czy w takim razie kwota którą powinnam wpłacać co miesiąc na rachunek Urzędu Skarbowego to 378zł ( liczone z kwoty 2,100 zl) czy 450 zł ( liczone z kwoty 2500)?
pejok	dnia 14/08/2019 o godz. 13:14
Douczcie sie nieuki! Po 1. w ryczalcie podatek jest od przychodu czyli od kwoty najmu. Poczytajcie interpretacje i jest jasno napisane, ze podatek 8,5% placimy np od 1000pln najmu czyli 85zl, a nie od 1000+500(opłaty dla administracji) czyli 127,5
Rw	dnia 17/09/2019 o godz. 22:42
Po pierwsze, trochę kultury. Nie umiesz napisać komentarza nie zaczynając od zwyzywania osób, do których piszesz? Po drugie – w tekście masz opisane dwie sytuacje – taką, w której opłaty ponosi wynajmujący i taką, w której opłaty są przerzucone na najemcę. Tylko w tej drugiej sytuacji nie ma obowiązku uwzględniania ich w przychodach.
Kar Karol	dnia 28/08/2019 o godz. 13:56
Witam. Mam pytanie odnośnie wynajmowania mieszkania własnościowego gdzie 50% należy do jednej osoby a po 25% należy do dwóch innych osób. Kwota wynajmu to 1500 zł ( czynsz wliczony w kwotę wynajmu ) plus media opłacane przez najemcę. W jaki sposób rozliczać się z US. Każdy z współwłaścicieli rozlicza się osobno w zależności jaki ma procent udziału czy osoba która ma większość czyli 50% ponosi koszty w całości. Pozdrawiam i proszę o odpowiedz.
Rw	dnia 17/09/2019 o godz. 22:46
Zasadniczo – każdy proporcjonalnie przychody i proporcjonalnie koszty. Możliwe jest też zawarcie umowy o podziale użytkowania nieruchomości i wówczas można to inaczej podzielić.
Rudzia	dnia 28/08/2019 o godz. 20:04
Mam pytanie. Chcę wynająć mieszkanie. Jaki podatek jako właściciel zapłacę, jeżeli najemca najmie mieszkanie na prowadzenie w nim firmy? Zaznaczę, że chcę zapłacić podatek ryczałtowy, ale właśnie nie mam pewności, czy takowy nie płaci się tylko wtedy, gdy mieszkanie przeznaczone jest na cele mieszkalne. Z góry dzięki.
Rw	dnia 17/09/2019 o godz. 22:43
Nie. Nie ma takiej zasady. Mało tego, 8,5% nie dotyczy tylko mieszkań. Równie dobrze może dotyczyć wynajmu miejsca na płocie pod reklamę.
Adam	dnia 08/09/2019 o godz. 22:09
W kontekście „od 2015 r. nie musimy powtarzać co roku oświadczenia o wyborze rozliczania najmu współwłasności przez jednego z małżonków…”. Czy masz może wiedzę, czy trzeba składać ponownie takie oświadczenie gdy założyło się jednoosobową DG 01.01.2019, wcześniej rozliczanie w ramach wynajmu prywatnego / ryczałtem?
Anna	dnia 18/09/2019 o godz. 15:32
Planuję wynająć prywatne mieszkanie dla firmy, akurat taki klient się trafił. Pierwotnie planowałam rozliczać się ryczałtem 8,5%, ale im więcej myślę tym więcej wątpliwości mi się nasuwa. Czy wynajmując na cele działalności gospodarczej (biuro) mogę rozliczć się ryczałtem? Czy taki klient nie wyklucza mnie ze stawki 8,5%? Zaznacżę, że jest to jedyna nieruchomość jaką posiadam, zakupina na przeprowadzkę z rodziną, ale okoliczności sprawiły, że muszę wynająć
ewwa	dnia 04/02/2020 o godz. 18:35
To, na jakie cele Najemca wynajmuje od Ciebie mieszkanie nie ma wpływu na Twój podatek od najmu. Mam tę samą sytuację, płacę podatek ryczałtowy.
Anka	dnia 19/09/2019 o godz. 22:19
wynajmuje juz jedno mieszkanie ( najem prywatny) dlugoterminowy. Rozliczam ryczaltem 8.5%. Chce rozpoczac w trakcie roku wynajem drugiego mieszkania ale najem krotkoterminowy. 1. czy jesli zaloze dzialanosc gospodarcza to bedzie ona dotyczyla tylko drugiego mieszkania, czy rowniez pierwsze mieszkanie wpadnie mi w dzialalnosc gospodarcza?
Daga	dnia 23/10/2019 o godz. 13:15
Chciałam się podpytać, bo widzę że już wynajmujesz jedno mieszkanie w ryczałcie 8.5%. Ja właśnie zaczynam swoją przygodę – 19 października otrzymałam pierwszą wpłatę ( jest to też data początku wynajmu) czy lepiej zgłosić do US tę formę opodatkowania ? Czy pierwszą zaliczkę wpłacam do 20 listopada, potem do 20 grudnia, a co dzieje się przy rozliczeniu pita rocznego czy uwzględniam też wpłatę za grudzień do 20 stycznia? czy tylko te zaliczki które były zapłacone w 2019 roku? Czy rozliczenie roczne to PIT 28?
Karolina	dnia 21/10/2019 o godz. 21:18
Dzień dobry, już po raz drugi wynajęłam swoje mieszkanie (najem pierwszy 01.09.2018-30.09.2019, najem drugi 11.10.2019-10 lat). W urzędzie usłyszałam, że nie muszę po raz drugi wybierać formy opodatkowania ale mam co do tego wątpliwości. Co zrobić w takiej sytuacji? Czy rzeczywiście nie muszę jej ponownie wybierać? Po prostu dostosować kwotę którą wpłacam co miesiąc na podatek do nowej wartości czynszu? Czy powinnam zrobić coś w styczniu?
Anna	dnia 14/11/2019 o godz. 13:53
Cześć ! bardzo dziękuję za materiały które mogłam pobrać z Twojej strony. Wspaniała wiedza i praca !
Mam wątpliwości, dotyczą sytuacji gdy zdecydujemy się o wyborze opodatkowania całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków. A co z odsetkami za wspólny kredyt na tą nieruchomość ? Można ująć je w całość w tym rozliczeniu ? W sensie , jeden tylko małżonek rozlicza koszty odsetek kredytowych oraz dochody /przychody ? Ania
Paweł	dnia 28/11/2019 o godz. 09:46
Czy możliwe jest złożenie wspólnego rocznego zeznania podatkowego z żoną w sytucji w której ja rozliczam najem mieszkań nabytych przed ślubem na zasadach ogólnych, a ona rozlicza najem mieszkania nabytego przed ślubem ryczałtem?
Konrad	dnia 01/12/2019 o godz. 13:22
Witam, dziękuję bardzo za cenne porady.
Pytanie: jakie są możliwości zmniejszenia podatku od dochodu z umowy o pracę, czy strata podatkowa w wynajmowanym mieszkaniu jest możliwa do uwzględnienia?dziękuję!
Michał	dnia 10/12/2019 o godz. 08:30
Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro (art. 21 ust. 1b Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
– Pytanie odnośnie tego punktu
Czy chodzi o przychód z tytułu najmu czy łączony razem z umową o pracę? Dochód z najmu mam mniejszy od limitu, ale już razem z umową o pracę mój przychód przekracza limit.
Jakub	dnia 07/03/2020 o godz. 23:09
Artykuł przydatny, ale czy ktoś zdrowy na umyśle daje się tak okradać elitom tylko dlatego, że kryją się pod szyldem Państwo Polskie? Czy jeśli mieszkam z dziewczyną i dzielimy się kosztami, to też miałbym coś komuś płacić? Wykażmy się odrobiną rozumu i nie dajmy sobie odebrać gotówki, właśnie temu to służy, żeby ktoś kładł łapę na waszej pracy. To nowy rodzaj niewolnictwa i nic ponad to.
Robert	dnia 27/04/2020 o godz. 19:06
18 letni syn chce wynająć swoje mieszkanie. Czy będzie on płacił podatek dochodowy od wynajmu, czy też jest z niego zwolniony? Wynajm do 1500 zł za miesiąc.
Malika	dnia 24/05/2020 o godz. 22:42
witam, czy w momencie gdy skończą nam się dochody (z których rozliczaliśmy się podatkiem ryczałtowym od wynajmu) należy zgłosić to do urzędu? że od tej pory już nie będziemy się rozliczać? czy po prostu przestać się rozliczać?
Ania	dnia 16/06/2020 o godz. 21:00
Mam bardzo duzy problem formalny, jesli zaczynam wynajem na zasadach ogolnych i mieszkanie generuje strate (kredyt, amortyzacja itp) to jakie formalnosci musze dopelnic, czy cos zglaszam do us, odprowadzam jakies zaliczki, nie piszesz o tym w ksiazce a chcialabym miec jasna sytuacje z urzedem.
Jak mądrze inwestować w mieszkania na wynajem? - blog finansowy - […] Jeśli chodzi o podatek dochodowy – w moim przypadku nieruchomość wynajmuję w ramach działalności gospodarczej, rozliczam się podatkiem liniowym 19%, pomniejszam podstawę…
Odpowiedz Rw Anuluj pisanie odpowiedzi