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Timestamp: 2020-04-05 07:11:48
Document Index: 171872655

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 11', '§ 7', '§ 1', '§ 11', '§ 7', '§ 11', '§ 4', '§ 11', '§ 11', '§ 9']

Fachmarktkonzept Berlin - intranda GmbH
Fachmarktkonzept Berlin
Fachmarktkonzept Berlin : Entwicklungsspielräume für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel : thematische Vertiefung des Stadtentwicklungsplans Zentren 3 / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung I, Stadt- und Freiraumplanung
vom Senat beschlossene Fassung
Berlin: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, November 2013
Datum des Herunterladens: 17.10.2016
Berlin ; Fachmarkt ; Stadtentwicklung ; Online-Ressource
B 855 Wirtschaft. Finanzen: Handel
urn:nbn:de:kobv:109-1-8348172
Economy, Transport, Infrastructure Urban construction, urban planning, urban development Senate departments Berlin Locations, Architecture, Urban Development, Housing
Entwicklungsspielräume für den
nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel
des Stadtentwicklungsplans Zentren 3
Abteilung I, Stadt- und Freiraumplanung
Referat I A, Stadtentwicklungsplanung
Jens Nyhues
in Zusammenarbeit mit Referat I B,
Dr. Roland Heicke
Junker und Kruse Stadtforschung
Planung, Dortmund
Elisabeth Kopischke
Stefan Rönnebeck
Ausgangslage und Zielstellung ......................................................5
Methode ............................................................................................6
Rahmenbedingungen der Fachmarktentwicklung ........................7
Aktuelle Entwicklungstrends .................................................
Unternehmerische Standortanforderungen ........................... 10
Analyse ........................................................................................... 13
Angebotsseite ................................................................
Verkaufsflächen nach Lagen in Berlin ............................................. 15
Verkaufsflächenangebot und Standortstruktur.................................. 19
Verbrauchernahe Versorgung und Erreichbarkeit ............................. 24
Betriebsgrößenstruktur im Bestand ................................................ 28
Nachfrageseite ................................................................
Zwischenfazit ................................................................
Übergeordnete Entwicklungsziele und
planungssystematische Einbindung ........................................... 34
Grundsätze und Ziele der Raumordnung der Länder Berlin
und Brandenburg ...............................................................
Stadtentwicklungsplanerische Vorgaben .............................. 35
Einordnung gegenüber der Flächennutzungsplanung ............ 37
Standort- und Steuerungskonzept für Fachmarktvorhaben ....... 37
Ansiedlungsprioritäten für Fachmärkte ................................ 38
Funktionsbestimmung für Fachmarktagglomerationen
und Fachmarktstandorte .....................................................
Fachmarktagglomerationen (FMA) ................................................. 40
Fachmarktstandorte (FMS) ........................................................... 42
Standort- und Steuerungsanforderungen für
Fachmarktansiedlungen .....................................................
..................................................... 43
Gebietskulisse der Fachmarktagglomerationen.......................... 52
Standortsteckbriefe der ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen ..... 58
Verzeichnisse ................................................................
.................................................. 78
1 Ausgangslage und Zielstellung
Der Stadtentwicklungsplan Zentren (StEP Zentren 3) wurde am 12. April 2011 vom Berliner
Senat beschlossen. Er stellt übergeordnete stadtentwicklungsplanerische Ziele Berlins dar.
die Sicherung und Stärkung der polyzentralen Struktur,
die Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung,
sowie die stadt- und zentrenverträgliche Integration von insbesondere großflächigen Einzelhandelseinrichtungen.
Speziell der großflächige Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten ist dabei
vorrangig in die gewachsenen Zentren zu integrieren. Ergänzend werden große, gesamtstädtisch bedeutende Fachmarktagglomerationen ausgewiesen, um den Entwicklungsimpulsen, dem Verbraucherverhalten und den Marktgegebenheiten stadtentwicklungsplanerisch
Zur gesamtstädtisch abgestimmten Ansiedlung von großflächigen Fachmärkten mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten enthält der StEP Zentren 3 folgende Instrumente:
Stadtplanerische Steuerungsgrundsätze für Fachmarktplanungen zur Lenkung
auf Standorte in städtischen Zentren und Fachmarktagglomerationen,
Festlegung von Fachmarktagglomerationen, die für die Ansiedlung von Fachmärkten mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten genutzt werden,
sowie Anforderungen an die städtebauliche Integration von Fachmärkten.
Vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungstrends und Ansiedlungsmuster ergibt sich aktuell
ein vertiefendes Untersuchungsinteresse. Folgende Teilbausteine sind im Rahmen dieses
Fachmarktkonzeptes zu erarbeiten:
Analyse und Bewertung der derzeitigen Versorgungs- und Standortstruktur bezogen auf Fachmärkte,
Vertiefung der unternehmerischen Standortanforderungen und Entwicklungstrends für Fachmärkte,
Konkretisierung des stadtplanerischen Handlungsbedarfs,
sowie Umsetzungs- und Entwicklungsempfehlungen für künftige Fachmarktvorhaben in Berlin.
Das vorliegende Fachmarktkonzept stellt eine Vertiefung des StEP Zentren 3 dar. Dabei wird
mit dem Fokus auf den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (insbesondere Möbel-, Bau- und Gartenmarktsortimente) eine Analyse der Angebots- und Nachfragesituation in Berlin sowie ergänzend im Berliner Umland durchgeführt.
Zur Umsetzung stadtplanerischer Belange und unter Berücksichtigung unternehmerischer
Aspekte werden Entwicklungsperspektiven für Fachmarktplanungen untersucht und aufgezeigt. Schließlich werden unter Berücksichtigung bestehender Rahmenbedingungen, wie
insbesondere der Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg,
des StEP Industrie und Gewerbe sowie des StEP Verkehr vertiefende Grundsätze für die
künftige Steuerung des Einzelhandels in Berlin formuliert, die bei der Planung und Bewertung von Fachmarktvorhaben und -standorten anzuwenden sind.
Im Allgemeinen ist der Fachmarkt-Begriff breit angelegt und bezieht das gesamte Branchenspektrum ein.1 Das vorliegende Fachmarktkonzept basiert auf einer für Berlin leicht modifizierten Definition, wonach sich Fachmärkte durch folgende Kriterien auszeichnen:
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten, in denen in der Regel das Selbstbedienungsprinzip dominiert. Zu deren häufigsten Vertretern zählen Möbelfachmärkte sowie Bau- und / oder Gartenfachmärkte. Darüber hinaus existieren Fachmärkte mit einer Spezialisierung auf einzelne Sortimente (z.B. Fliesenfachmarkt, Holzfachmarkt, Küchenfachmarkt).
Außerdem bezieht die Untersuchung weitere Anbieter mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten ein, die zwar aufgrund ihrer betrieblichen Spezifika, so insbesondere dem
Vorherrschen persönlicher Bedienung und Fachberatung, nicht unter den Betriebstypus
der Fachmärkte fallen, jedoch aufgrund ihrer Großflächigkeit und Sortimentsstruktur
ebenfalls vergleichbare Steuerungserfordernisse aufweisen (z.B. Wohnkaufhäuser).
Der Erarbeitungsprozess dieses Fachmarktkonzeptes wurde intensiv durch Erörterungen
insbesondere mit Vertretern der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung, der IHK Berlin, dem Handelsverband
Berlin-Brandenburg e.V. sowie den Bezirksämtern begleitet.
Die dem Konzept zugrunde liegenden Untersuchungen stützen sich sowohl auf primär- wie
sekundärstatistische Daten. Um die Angebotssituation in Berlin und im untersuchungsrelevanten Umland abzubilden, wurde eine Aktualisierung vorliegender Daten2 zu Betrieben des
Einzelhandels3 mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (Möbel-, Bau- und Gartenmarktsortimente) mittels Begehung und Erhebung an den relevanten Standorten durchgeführt.
Mit einer bundesweiten schriftlichen Befragung der Betreiber von Fachmärkten in den untersuchungsrelevanten Branchen wurden die unternehmerischen Standortanforderungen er-
vgl. EHI Retail Institute (2010): Handel Aktuell 2010/11; Ausschuss für Definitionen zu Handel und Distribution
(Hrsg.) (2006): Katalog E, Definitionen zu Handel und Distribution – Elektronische Fassung, 5. Ausgabe. Köln.
Einzelhandelsbestandsaufnahme für den StEP Zentren 3 im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, durchgeführt Ende 2009/ Anfang 2010, sowie Einzelhandelserfassung Brandenburg im Auftrag
der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Federführung), erhoben zwischen Juli 2010 und Jan. 2011, beide aktualisiert im Sommer 2011 im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin
Einzelhandel = Einzelhandel im engeren Sinne (auch funktionaler Einzelhandel genannt). Dieser umfasst den
Absatz von Waren an Endverbraucher, ohne Kraftfahrzeughandel, Brenn-, Schmier- und Kraftstoffhandel sowie rezeptpflichtige Apothekenwaren.
fasst. Dazu wurde ein standardisierter Fragebogen an Expansions- und Standortabteilungen
von Unternehmen aus den Bereichen der Bau-, Garten- und Möbelsortimente versendet.
Für die sekundärstatistischen Daten wurden spezifische Quellen (Pläne, Daten, Gutachten) genutzt, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für
Berlin gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln.
Zudem wurde eine Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte der Fachmarktagglomerationen und Potenzialstandorte vorgenommen. Dabei wurde insbesondere auf die
stadtentwicklungsplanerische Entwicklungsfähigkeit der Standorte abgestellt.
3 Rahmenbedingungen der Fachmarktentwicklung
Bundesweit und ebenso in Berlin findet weiterhin ein anhaltender Wandel der Betriebsformen
des Einzelhandels statt. Im Fachmarktbereich geht dieser Wandel insbesondere mit einer
zunehmenden Filialisierung und zum Teil einer wachsenden Discountorientierung des Angebotes einher. Im Einzelnen lassen sich für diese Betriebe folgende entwicklungsbestimmende Faktoren aufzeigen:
Anhaltendes Flächenwachstum: Bei einer bereits angespannten Konkurrenzsituation
werden von vielen Anbietern weiterhin expansive Betriebsstrategien verfolgt. In einem
gleichzeitig stattfindenden Verdrängungswettbewerb vor allem kleinerer und / oder nichtfilialisierter Anbieter äußert sich diese Entwicklung in einem abflachenden, aber dennoch
anhaltenden Verkaufsflächenwachstum bei stagnierenden bzw. allenfalls leicht steigenden Umsätzen und sinkenden Flächenproduktivitäten (Umsatz pro m² Verkaufsfläche).
Dabei nehmen die Größen der Einzelmärkte weiter zu.
Mit dem Größenwachstum geht eine Veränderung von betriebs- und konzernspezifischen
Standortpräferenzen einher, da sich die Integration der großmaßstäblichen Betriebe4 in
bestehende Siedlungsstrukturen zunehmend schwierig gestaltet. Während sich in anderen Branchen, wie beispielsweise im Lebensmittelbereich, bereits Obergrenzen des Verkaufsflächenwachstums der Einzelmärkte sowie bedeutende gegenläufige Tendenzen
herauskristallisiert haben, scheint das Größenwachstum im Möbel- sowie im Bau- und
Gartenmarktbereich, einhergehend mit einer zunehmenden Angebotskonzentration auf
Großflächige Möbelhäuser beabsichtigen nicht selten, Betriebskonzepte mit Gesamtverkaufsflächen von
30.000 m² und mehr umzusetzen. Auch moderne Bau- und Gartenfachmärkte können inklusive der zunehmend als Drive-In-Bereiche organisierten Baustoffabteilungen Größen von 20.000 m² Verkaufsfläche (und
mehr) erreichen. Die durchschnittlichen Dimensionierungen der Vorhaben im Bau- und Gartenfachmarktbereich liegen jedoch mit weniger als 10.000 m² deutlich unterhalb dieser Größenordnung.
wenige Einzelanbieter, nach wie vor ungebrochen.5 Für Berlin entfalten diese Entwicklungen eine besondere Relevanz, stellen sich doch die Rahmenbedingungen für die Betreiber bei einem großen lokalen Nachfragepotenzial und nach wie vor verfügbaren, größeren Flächenpotenzialen an verkehrsgünstigen Standorten sehr günstig dar. Zudem
weist Berlin im bundesdeutschen Vergleich in den nicht zentrenrelevanten Branchen eine
unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung und ein entsprechendes Expansionspotenzial auf.6
Ausdehnung der zentrenrelevanten Randsortimente: In Bau- und Gartenfachmärkten, insbesondere aber in Möbelfachmärkten nimmt die Bedeutung der zentrenrelevanten
Randsortimente zu (sog. hybride Angebote). Dabei ist neben einer Größenausdehnung
der zentrenrelevanten Randsortimente auch eine Ausdifferenzierung im Sinne einer
Ausweitung auf eine zunehmende Anzahl von Sortimentsgruppen zu beobachten. Diese
reicht über die „klassischen“ Randsortimente wie beispielsweise Leuchten hinaus und
umfasst z. B. in Möbelhäusern auch Sortimente wie Elektrokleingeräte. Ein klarer funktionaler Zusammenhang zum Kernsortiment ist bei diesen Sortimenten teilweise nicht
mehr gegeben, so dass sie nicht als Randsortiment im eigentlichen Sinne einzustufen
sind. Diese Entwicklungen begründen sich zum einen in dem Wunsch der Betreiber, sich
durch die Gestaltung des Randsortiments von den Mitbewerbern abzugrenzen. Andererseits tragen insbesondere zentrenrelevante Randsortimentsangebote bedeutend, bezogen auf ihre Fläche meist überproportional zum Gesamtumsatz bei. Sie bedürfen einer
konsequenten planerischen Steuerung, da zentrenrelevante Randsortimente ein hohes
Potenzial zur städtebaulich relevanten Beeinträchtigung oder gar Schädigung der umliegenden gewachsenen Zentren beinhalten.
Realisierung von Verbundstandorten: Seitens der Betreiber besteht zur Nutzung von
Agglomerationsvorteilen im Fachmarktbereich oftmals der Wunsch nach einer Realisierung von Verbundstandorten (auch umschrieben als sog. Agglomerationen). Im Bereich
des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels sind diese Verbundstandorte z. B. in Form eines Baufachmarktes mit ergänzenden Spezialfachmärkten oder etwa als Agglomeration
großer Möbelhäuser mit ergänzenden kleineren Möbelfachmärkten organisiert. Auch
branchenübergreifende Verbünde von Möbel- sowie Bau- und Gartenfachmärkten werden nachgefragt. Hinzu kommt vermehrt der unternehmerische Wunsch nach frequenzstarken Einzelhandelsbetrieben in Form von SB-Warenhäusern, Elektronikfachmärkten
und klassischen Einkaufszentren.
Agglomerationen von Fachmärkten sind – sofern sie auf Anbieter mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten beschränkt bleiben – stadtentwicklungsplanerisch
grundsätzlich zu befürwortende Konzentrationen. Sie gehen allerdings mit entsprechenden Flächenansprüchen einher. Nicht unproblematisch stellt sich zudem dar, dass durch
derartige Verbundstandorte der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente am jeweiligen Standort größer wird und das Potenzial zur Schädigung der gewachsenen Zentren
Die im Baumarktbereich von einigen Anbietern parallel verfolgten Kleinflächenkonzepte mit eingeschränktem,
auf die Bedürfnisse von Großstadtbewohnern ausgerichtetem Sortiment, wie insbesondere das in Berlin mit
15 Märkten in zentralen Lagen getestete Konzept „Max - der kleine Baumarkt“, blieben hinter den anfänglichen Erwartungen zurück und wurden zwischenzeitlich wieder eingestellt.
vgl. auch Hahn-Gruppe (Hrsg.) (2010): Retail Real Estate Report – Germany. 5. Ausgabe 2010/2011. Bergisch Gladbach.
durch räumliche Umsatz-Umverteilungen nochmals zunimmt.
Wachsende Bedeutung multi-medialer Einkaufsmöglichkeiten: In vielen Branchen
des Einzelhandels (u.a. Bücher, Elektronik) gewinnen neue Vertriebs- und Absatzwege,
insbesondere multi-mediale Einkaufsmöglichkeiten (sog. electronic-commerce), an Bedeutung. Auch in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten der Möbelbranche sowie des
Bau- und Gartenmarktbereiches zeichnen sich, zum Teil zeitlich verzögert7, entsprechende Entwicklungen ab, wobei die Relevanz bei einem Marktanteil des Versandhandels von ca. 1 % im Bereich Gartenmarktsortimente bis maximal 4 % in der Möbelbranche nach wie vor vergleichsweise gering ausfällt und auch die zukünftigen Wachstumsoptionen als begrenzt einzuschätzen ist. 8
Bevölkerungswachstum in Berlin: Im Bundesgebiet ist in weiten Teilen nach wie vor
ein Rückgang der Bevölkerung zu verzeichnen. Berlins Bevölkerungszahl dagegen
wächst, und auch langfristig wird – mit kleinräumigen Unterschieden – ein Bevölkerungswachstum prognostiziert. Dabei wird die Bevölkerung insgesamt älter werden.
Geringe Motorisierungsrate in Berlin: Als Berliner Besonderheit ist darüber hinaus die
geringe Motorisierungsrate (324 Kfz / 1.000 Einwohner) festzuhalten.9 Fast der Hälfte aller Haushalte steht kein Auto zur Verfügung. Dementsprechend werden über zwei Drittel
aller Wege nicht mit dem Auto zurückgelegt. Daher dürfen Aspekte der Erreichbarkeit
(hier: mit nicht-motorisierten Verkehrsmitteln und dem öffentlichen Personennahverkehr)
sowie der verbrauchernahen Versorgung auch bei Fachmarktstandorten nicht vernachlässigt werden.
Abbildung 1: Verkehrsmittelwahl beim Wegzweck „Einkauf und Versorgung“ in
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. VII: Stadtentwicklungsplan Verkehr, März 2011
Im Bau- und Gartenmarktbereich hat erst im Jahr 2008 Hagebau als erster Anbieter unter den Marktführern
der Branche einen Online-Shop eröffnet (vgl. Hahn-Gruppe 2011).
vgl. BBE Handelsberatung (2011): Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010. München.
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung Verkehr: Mobilität der Stadt, Berliner Verkehr in
Zahlen, Ausgabe 2010
Akzentuiertes Preisbewusstsein: Davon profitieren insbesondere discountorientierte
Angebotsformen. Versorgungs- und Erlebniseinkäufe werden gezielt unterschieden.
Wichtige Faktoren des Erlebniseinkaufs sind Qualität, Status und Atmosphäre. Kennzeichnend für den Versorgungseinkauf sind Preis, schnelle – bei Pkw-Verfügbarkeit insbesondere autogebundene – Erreichbarkeit. Die letztgenannte Art des Einkaufs wird typischerweise von Fachmärkten bedient, die infolge der veränderten Verbraucherpräferenzen in den vergangenen Jahren ein entsprechendes Wachstum verzeichnen konnten.
Unternehmerische Standortanforderungen
Aus Betreibersicht kristallisieren sich die folgenden Hauptanforderungen an zukunftsfähige
Fachmarktstandorte heraus:
1. Flächenverfügbarkeit in ausreichender Größe und mit geeignetem Zuschnitt,
2. geeignete verkehrliche Erschließung (teils Bevorzugung von Verbundstandorten),
3. ausreichendes Nachfragepotenzial im erschließbaren Einzugsgebiet.
Folgende Anforderungen basieren auf der im Rahmen dieses Fachmarktkonzeptes durchgeführten Betreiberbefragung sowie auf Literatur- und Internetrecherchen10 (vgl. dazu Tabellen
2, 3 und 4):
1. Flächenverfügbarkeit in ausreichender Größe und mit geeignetem Zuschnitt
Aus dem Bedarf an Verkaufsflächen, Nebenflächen sowie Verkehrsflächen (inklusive
Stellplatzflächen) ergeben sich in Abhängigkeit von Betriebsgröße, -typ und Branche
Anforderungen der Betreiber an die erforderlichen Grundstücksgrößen. Die nachfolgenden Angaben weisen grundsätzlich einen bundesweiten Bezug auf und geben
dementsprechend ein Spektrum wieder (vgl. folgende Abb.). Speziell in Berlin ist zu
beobachten, dass sich die Betreiber als Folge der lokalen Besonderheiten (u. a. großes lokales Nachfragepotenzial) teilweise deutlich oberhalb durchschnittlicher Größenordnungen bewegen. Umgekehrt ist – insbesondere innerhalb der höher verdichteten Siedlungsbereiche Berlins – auch die Bereitschaft zum Betrieb von Ladeneinheiten erkennbar, die die üblichen Markteintrittsgrößen deutlich unterschreiten.
Kernsortiment Möbel:
Im Bereich der großen Wohnkaufhäuser (u. a. Kraft, Höffner, IKEA) kann eine
Größenordnung von zwischen 20.000 und 40.000 m² Verkaufsfläche in zumeist
zwei- bis dreigeschossiger, teilweise auch viergeschossiger Bauweise herausgestellt werden. Zuzüglich der Nebenflächen sowie eines – bevorzugt ebenerdigen
– Parkplatzangebotes mindestens im mittleren bis hohen dreistelligen Bereich
ergeben sich erforderliche Grundstücksgrößen ab etwa 40.000 m².
Geringer fallen mit Größen von etwa 2.000 m² bis 6.000 m² Verkaufsfläche die
Anforderungen der – zumeist discountorientierten – Möbelfachmärkte und SBMöbelhäuser, wie z. B. Roller, Poco oder Möbel Boss, aus. Die erforderlichen
insbesondere Internetauftritte der Unternehmen
Grundstücksgrößen schwanken entsprechend stark zwischen ca. 3.000 und
15.000 m². Betreiberabhängig werden auch zwei- bis dreigeschossige Fachmärkte realisiert.
Spezialfachmärkte, z. B. für Küchenmöbel (Innova o. ä.), kommen mit tendenziell noch darunter liegenden, jedoch in der Regel ebenfalls großflächigen Verkaufsflächendimensionen aus.11
Für Verbundstandorte, z. B. von einem Möbelkaufhaus und zwei Möbelfachmärkten, erhöhen sich die Flächenansprüche entsprechend, wobei teilweise auch
Einsparungen, z. B. durch gemeinsame Nutzung von Stellplatzflächen, möglich
b) Kernsortiment Bau- und/oder Gartenmarkt:
Die Marktführer im Baumarktbereich, wie z. B. Obi, Bauhaus oder Hornbach,
realisieren in der Regel ebenerdige Verkaufsflächen ab ca. 7.000 m², die zumeist
auch einen integrierten Gartenmarktbereich besitzen. Für reine Heimwerkermärkte können die Verkaufsflächen auch unter der genannten Größe liegen. Für
kombinierte Bau- und Gartenmärkte wird betreiberabhängig zuzüglich der Nebenflächen sowie eines – ebenerdigen – Parkplatzangebotes eine Grundstücksgröße
zwischen 15.000 und 40.000 m² für erforderlich gehalten.
Spezialfachmärkte aus dem Baumarktbereich, z. B. für Fliesen, kommen mit darunter liegenden, jedoch in der Regel ebenfalls großflächigen Verkaufsflächendimensionen aus.12 Dabei hängt der konkrete Flächenbedarf stark vom Sortiment
ab; so sind z.B. ein Holzfachmarkt oder ein Baustoffhandel flächenintensiver als
ein Fachmarkt für Bodenbeläge.
Die Größen von reinen Gartenfachmärkten (z. B. Kölle, Der Holländer) liegen
bei etwa 4.000 bis 11.000 m² – ebenerdiger – Verkaufsfläche. Die erforderlichen
Grundstücksgrößen liegen bei 10.000 bis 15.000 m². Auch im Gartenmarktbereich gilt, dass bei einer größeren Spezialisierung13 auch geringere Verkaufsflächen realisiert werden.
vgl. u.a. BBE Handelsberatung (2011): Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010. München.
vgl. u. a. BBE Handelsberatung (2011): Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010. München.
So realisiert z. B. der Anbieter Blumen Risse parallel zu sog. „Gartencentern“ ab ca. 8.000 m² Verkaufsfläche
auch sog. „Blumenmärkte“ ab rd. 2.000 m² Verkaufsfläche.
Abbildung 2: Übliche Grundstücks- und Verkaufsflächen von Fachmärkten
VKF Möbel-Spezialfachmarkt
GRF Möbel-Spezialfachmarkt
VKF Möbelfachmarkt
GRF Möbelfachmarkt
VKF Wohnkaufhaus
GRF Wohnkaufhaus
VKF Spezialmarkt (Baumarkt)
GRF Spezialmarkt (Baumarkt)
VKF Gartencenter
GRF Gartencenter
VKF Bau- und Gartenmarkt
GRF Bau- und Gartenmarkt
Quelle: Darstellung auf Grundlage der Befragung von Betreibern von Fachmärkten mit
nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten im Auftrag von SenStadt Berlin
(GRF = Grundstücksfläche; VKF = Verkaufsfläche)
2. Geeignete verkehrliche Rahmenbedingungen und Erschließung
Typischerweise werden von den Anbietern gut erreichbare und einsehbare Standorte an hochfrequentierten Straßen, insbesondere Ausfallstraßen oder Autobahnabfahrten bevorzugt. Als besonders wünschenswert wird seitens der Betreiber teilweise
eine Anbindung an bereits etablierte Fachmarktstandorte bzw. -agglomerationen bewertet, da diese Synergieeffekte und Erschließungsvorteile ermöglichen kann. Generell werden von den Betreibern vorrangig oder ausschließlich ebenerdige Parkplätze
präferiert, was die städtebauliche Integration dieser großmaßstäbigen Einrichtungen
zusätzlich erschwert. Die Bereitschaft zur Errichtung von Parkhäusern und / oder
Tiefgaragen ist am ehesten noch bei Möbelkaufhäusern gegeben, wird jedoch auch
von den konkreten Standortrahmenbedingungen (Flächenverfügbarkeit / Standortattraktivität) beeinflusst.
3. Ausreichendes Nachfragepotenzial im erschließbaren Einzugsgebiet
Fachmärkte benötigen in Abhängigkeit von Betriebsgröße und Branche zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit ein Mindest-Einwohnerpotenzial in ihrem Einzugsgebiet.14
Dieses Kriteriums kann in Berlin in Anbetracht des großen lokalen Nachfragepotenzials sowohl für Einzelmärkte in marktüblichen Größenordnungen als auch für Verbundstandorte grundsätzlich erfüllt werden (vgl. dazu Kapitel 4.1). Dabei sind die Anforderungen an das Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet und an die Anfahrtswege
allerdings unterschiedlich. Dies verdeutlicht die folgende Abbildung:
Das Einzugsgebiet beschreibt im vorliegenden Fall das unternehmerische Marktgebiet und ist zu unterscheiden von stadtentwicklungsplanerisch zu Grunde zu legenden zu versorgenden Bereich (z. B. ein Stadtbezirk
oder dessen siedlungsräumlicher Teilbereich).
Quantitative Anforderungen an das Bevölkerungspotenzial im
Einzugsgebiet unterschiedlicher Fachmarkttypen aus unternehmerischer Sicht
Spezialmarkt (Möbel)
Möbelfachmarkt
Quelle: Darstellung auf Grundlage der Befragung von Betreibern von Fachmärkten mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten im Auftrag von SenStadt Berlin
Die Möbelbranche zielt sowohl mit spezialisierten, vor allem aber mit ihren großen
Wohnkaufhäusern auf ein großes Kundenpotenzial ab, das die 500.000 EinwohnerMarge deutlich überschreitet. Das Kerneinzugsgebiet weist dabei durchschnittliche
Anfahrtswege von rund 30 min auf. Für Standorte außerhalb Berlins und insbesondere in den sog. Flächenländern werden z. T. auch längere Anfahrtswege in Kauf genommen. In hochverdichteten Gebieten, wie beispielsweise Berlin, werden demgegenüber tendenziell kürzere Anfahrtswege zu Grunde gelegt.
In der Bau- und Gartenmarktbranche weisen die Marktgebiete deutlich geringere
Einwohnerzahlen auf als in der Möbelbranche. In Anfahrtsradien von 10 bis 20 min
werden unternehmerseitig 100.000 bis 200.000 Einwohner erwartet.
Entsprechend den Anforderungen an das Kundenpotenzial im Marktgebiet sowie der
Erreichbarkeit weisen die verschiedenen Betriebstypen auch unterschiedliche Netzdichten auf. Das bedeutet, dass die Netzdichte der großen Möbelmärkte deutlich
niedriger ist als die der Baumärkte (vgl. dazu auch Kapitel 4.1.2).
Die Analyse und Bewertung der Bestandssituation in den untersuchungsrelevanten Branchen dient im Weiteren dazu, quantitative und räumliche Entwicklungsspielräume aufzuzeigen, die sowohl unternehmerischen als auch stadtentwicklungsplanerischen Ansprüchen gerecht werden.
Der Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten entwickelt bei Angebotsgrößen deutlich oberhalb der Großflächigkeit eine Raumbedeutsamkeit, die Wechselwirkungen
der Einzelhandelseinrichtungen im Berliner Stadtgebiet mit dem Berliner Umland erwarten
lassen (und umgekehrt). Daher umfasst der Untersuchungsraum sowohl das Berliner Stadtgebiet als auch das Berliner Umland.
Untersuchungsraum: Stadt-Umland-Zusammenhang gem. LEP BerlinBrandenburg
Quelle: eigene Darstellung auf Basis LEP Berlin-Brandenburg
Mit der Analyse wurde die Angebots- und Nachfragesituation in den untersuchungsrelevanten Branchen für Einzelhandelsbetriebe ab 800 m² Verkaufsfläche erfasst und bewertet.
Das Einzelhandelsangebot im Untersuchungsraum wurde unter quantitativen, strukturellen
und räumlichen Aspekten analysiert. Ziel war es, die heutige Versorgungssituation in den untersuchungsrelevanten Branchen (Baumarkt-, Gartenmarkt- und Möbelsortiment) zu erfassen
und zu bewerten. Auf dieser Grundlage wurde rechnerisch der absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielraum bestimmt und bei der Ableitung des künftigen Steuerungsbedarfs für den
nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel berücksichtigt.
Insgesamt wurde für die relevanten Branchen im Untersuchungsraum eine Verkaufsfläche
von rund 1,77 Mio. m² ermittelt, davon entfallen rund 1,04 Mio. m² auf das Berliner Stadtgebiet und rund 0,75 Mio. m² auf das Berliner Umland.
Den größten Verkaufsflächenanteil weist mit 46 % das Baumarktsortiment auf. 36 % der untersuchungsrelevanten Verkaufsfläche entfällt auf die Warengruppe Möbel. Der geringste
Anteil (18 %) ist dem Gartenmarktsortiment zuzuordnen.
Verkaufsflächen nach Lagen in Berlin
Im Berliner Stadtgebiet liegen etwa 13 % der untersuchungsrelevanten Verkaufsflächen in
städtischen Zentren und rund 44 % in bereits gemäß StEP Zentren 3 ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen. Bezüglich der drei relevanten Warengruppen Baumarkt-, Gartenmarkt- und Möbelsortimente lassen sich, vor allem auch in den einzelnen Bezirken, Unterschiede feststellen. Diese werden in den folgenden Abbildungen deutlich:
Untersuchungsrelevante Verkaufsflächen im Baumarktsortiment in
den Berliner Bezirken nach Lagen
Grundlage: Verkaufsflächenerhebung Junker und Kruse 2011 (einschl. Neben- und Randsortimente)
Die Bezirke Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick sowie Spandau verfügen im Vergleich zu den übrigen Berliner Bezirken über die höchsten Verkaufsflächen in der Warengruppe Baumarktsortimente.
In Lichtenberg und Steglitz-Zehlendorf befinden sich die größten Anteile der Verkaufsflächen der Baumarktsortimente in bereits gem. StEP Zentren 3 ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen.
Die Standortstruktur der Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und FriedrichshainKreuzberg weist gemäß StEP Zentren 3 keine Fachmarktagglomerationen auf.
Eine vollständige Interpretation und Bewertung dieser Daten macht ergänzend den Blick auf
die räumlichen Verteilungsmuster erforderlich. Dabei wird ersichtlich, ob vergleichsweise gering ausgestattete Bezirke gleichwohl – etwa durch nahe gelegene Märkte in den Nachbarbezirken – insgesamt angemessene Versorgungssituationen aufweisen (vgl. Kap. 4.1.3).
Untersuchungsrelevante Verkaufsflächen im Gartenmarktsortiment in
Die Verkaufsflächen in der Warengruppe Gartenmarktsortimente nehmen innerhalb der
untersuchten Branchen sowohl gesamtstädtisch als auch auf Bezirksebene einen vergleichsweise geringen Anteil ein.
Die Standortpriorität liegt deutlich außerhalb von städtischen Zentren und Fachmarktagglomerationen, was nicht zuletzt auch im Zusammenhang mit den angegliederten Angeboten (z.B. Freiland-Pflanzbereich oder Gewächshäuser) steht. Aufgrund der Standortanforderungen und Verkaufsflächengrößen kommt der Warengruppe Gartenmarktsortimente nur eine nachgeordnete Bedeutung im Hinblick auf den Untersuchungsgegenstand zu.
Untersuchungsrelevante Verkaufsflächen im Möbelsortiment in den
Berliner Bezirken nach Lagen
Die Bezirke Mitte, Tempelhof-Schöneberg, Marzahn-Hellersdorf und Spandau verfügen
im Vergleich zu den übrigen Berliner Bezirken über die höchsten Verkaufsflächen in der
Warengruppe Möbel. Die Standortprioritäten liegen dabei deutlich innerhalb von bereits
ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen.
Die übrigen Bezirke verfügen über eine deutlich geringere Verkaufsfläche im Bereich des
Möbelsortiments. Es ist festzustellen, dass in Charlottenburg-Wilmersdorf und Reinickendorf der überwiegende Anteil des Angebotes in städtischen Zentren angesiedelt ist.
Verkaufsflächen nach Lagebereichen (Anteile in %)
Grundlage: Verkaufsflächen der eigenen Erhebung (Haupt- und Nebensortimente), Junker und Kruse, 2011
Es ist festzuhalten, dass das Verkaufsflächenangebot in den untersuchungsrelevanten Branchen in unterschiedlichen Anteilen in Fachmarktagglomerationen, in städtischen Zentren und
außerhalb zentraler Lagen sowie Fachmarktagglomerationen vorgehalten wird: In den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente befindet sich das Gros des Angebotes an
Standorten außerhalb von Fachmarktagglomerationen, während das Angebot der Warengruppe Möbel eine deutliche Orientierung auf Fachmarktagglomerationen aufweist. Dies ist
vor allem auf die Standorte der großen Wohnkaufhäuser zurückzuführen (z. B. Möbel Kraft
oder Möbel Höffner).
Verkaufsflächenangebot und Standortstruktur
Die räumliche Verteilung von Einzelhandelsbetrieben mit den untersuchungsrelevanten
Kernsortimenten auf Fachmarktagglomerationen und sonstige Standorte in Berlin wird in
Karte 2 dargestellt. Karte 3 und Karte 4 geben einen Überblick über das Verkaufsflächenangebot in den untersuchungsrelevanten Branchen in Berlin und im Umland. Während in Karte
3 die gesamten Verkaufsflächen in den untersuchungsrelevanten Warengruppen Baumarkt-,
Gartenmarktsortimente und Möbel jeweils für die Berliner Bezirke und die Kommunen im
Berliner Umland dargestellt werden, zeigt Karte 4 ergänzend die konkrete räumliche Lage
der relevanten Einzelhandelsbetriebe.
Aus quantitativer Sicht liegen die Schwerpunkte des Verkaufsflächenangebotes in der Möbelbranche vor allem in den mittleren und südlichen Bereichen Berlins sowie im südlichen
und östlichen Umland. Im Bereich des Baumarktsortiments ist eine weitgehend flächendeckende Streuung des Angebotes im Untersuchungsraum festzustellen, überlagert von der
leichten Tendenz zur Häufung größerer Anbieter im nördlichen Umland. Entsprechende Verflechtungsbeziehungen zwischen dem Umland und Berlin werden mit der Erreichbarkeit der
Standorte vertiefend betrachtet (Karte 6 und Karte 7). Die Warengruppe Gartenmarktsortimente nimmt einen vergleichsweise geringen Anteil an der untersuchungsrelevanten Verkaufsfläche ein und tritt somit bei der quantitativen Darstellungen zurück. Nicht zuletzt in Abhängigkeit von der hoch verdichteten Siedlungsstruktur in den zentralen Bezirken Berlins und
der geringeren Flächenverfügbarkeit sind größere Anbieter vor allem in den Randbezirken
bzw. im Berliner Umland zu verzeichnen.
Einzelne Standorte im Berliner Umland entwickeln eine hohe Zentralität und damit entsprechende Verflechtungsbeziehungen insbesondere mit den Berliner Randbezirken. Die Darstellung der einwohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung der Bezirke bzw. Umlandkommunen zeigt besonders hohe Ausstattungswerte für einige Verwaltungseinheiten im Umland (siehe Karte 5). Die Durchschnittswerte für den gesamten Untersuchungsraum werden
zum Teil um ein Mehrfaches überschritten.15 Insbesondere im nördlichen und südöstlichen
Berliner Umland weist das Angebot im Bereich des Baumarktsortiments einen Bedeutungsüberschuss auf. Gleiches gilt für die Angebote in der Warengruppe Möbel im südlichen und
östlichen Umland sowie für das Gartenmarktsortiment im südwestlichen und südöstlichen
Diese liegen in der Warengruppe Baumarktsortimente bei 0,19 m² Verkaufsfläche / Einwohner, für die Gartenmarktsortimente bei 0,08 m² Verkaufsfläche / Einwohner und für Möbel bei rund 0,15 m² Verkaufsfläche /
Fachmarktagglomerationen und sonstige Standorte des Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (untersuchungsrelevante Branchen, > 800 m² Verkaufsfläche)
Verkaufsflächen des Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (untersuchungsrelevante Branchen, in m²)
Standorte des Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (untersuchungsrelevante Branchen, ab 5.000 m² Verkaufsfläche)
Verkaufsflächenausstattung des Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (untersuchungsrelevante Branchen) in den Berliner Bezirken und den Kommunen
des Berliner Umlandes (in m² / Einwohner)
Verbrauchernahe Versorgung und Erreichbarkeit
Neben der quantitativen Angebotsanalyse ist aus Sicht der Kundinnen und Kunden, aber
auch im Hinblick auf einen etwaigen stadtentwicklungsplanerischen Handlungsbedarf, die
räumliche Versorgung der einzelnen Stadt- und Ortsteile ein besonderes Bewertungskriterium. Dazu wurden vertiefende Erreichbarkeitsanalysen für Baumärkte ab einer Verkaufsfläche von 5.000 m² und Möbelmärkte ab einer Verkaufsfläche von 10.000 m² vorgenommen.
Die Wahl dieser Betriebsgrößen begründet sich damit, dass Betriebe dieser Größenordnungen ihre sortimentsspezifischen Versorgungsfunktionen in einem großen Umfang wahrnehmen können und somit als stadtplanerisch relevante Angebotsformen gelten.16
Für die Erreichbarkeitsanalyse wurden Pkw-Fahrzeit-Isochronen um die bestehenden Angebots-Standorte gelegt (vgl. Karte 6 und Karte 7). Während für die Baumarktbranche von einer möglichst verbrauchernahen Versorgungssituation und zugleich relativ niedrigen verbraucherseitig akzeptierten Fahrtzeiten auszugehen ist, nimmt der Möbelsektor seit jeher eine besondere Stellung ein. Hier werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände nachfrageseitig akzeptiert, d. h. im Allgemeinen sind Entfernungen von 50 bis 100 km für den Kauf
von Möbeln durchaus üblich. Bezogen auf siedlungsräumlich hoch verdichtete Räume wie
Berlin sind diese Werte jedoch zu modifizieren. Somit wurden für die Bewertung der Versorgungssituation im Untersuchungsraum 10-Minuten-Isochronen für die Baumärkte und 20Minuten-Isochronen für Möbelmärkte zu Grunde gelegt. Gartenmarktsortimente werden oftmals in Verbindung mit Baumärkten angeboten. Darüber hinaus weisen reine Gartencenter
eine sehr niedrige Netzdichte auf, die im Hinblick auf den Untersuchungsgegenstand nicht
relevant ist und daher nicht weiter spezifiziert wird.
Für das Berliner Stadtgebiet ist herauszustellen, dass viele Fachmarktstandorte jeweils aus
mehreren Bezirken gut erreicht werden können, so dass z. T. geringere Verkaufsflächenausstattungen einzelner Bezirke aufgrund einer guten räumlichen Versorgung durch Anbieter in
Nachbarbezirken aus gesamtstädtischer Sicht zu relativieren sind.
Die tatsächliche Angebotsqualität einzelner Betriebe entzieht sich gleichwohl der stadtentwicklungsplanerischen Bewertbarkeit, ebenso wie die Ausrichtung einzelner Betriebe auf Beratung, Service, Zielgruppen,
Preissegmente etc. Trotz einer ‚guten’ räumlichen Abdeckung von Stadtteilen mit Einzelhandelseinrichtungen
kann es daher im Einzelfall zu einer fehlenden Übereinstimmung zwischen speziellen Nachfrage-Segmenten
und Angebotsformen kommen. Aus methodischen Gründen werden hier zudem kleinere Betriebe bewusst
ausgeblendet, wissend dass diese gleichwohl wichtige teilräumliche oder angebotsspezifische Versorgungsaufgaben wahrnehmen können.
Erreichbarkeit und teilräumliche Versorgungsstruktur (Kernsortiment Baumarktsortimente)
Erreichbarkeit und teilräumliche Versorgungsstruktur (Kernsortiment Möbel)
Erreichbarkeit von Baumärkten
Karte 6 zeigt im Untersuchungsraum die Erreichbarkeit der Baumärkte mit einer Verkaufsfläche ab 5.000 m² anhand von 10-Minuten-Isochronen. Dargestellt sind jeweils die Isochronen,
die im Berliner Stadtgebiet liegen bzw. dieses aus dem Berliner Umland erreichen.
Grundsätzlich ist die räumliche Abdeckung des gesamten Stadtgebietes als sehr gut zu bezeichnen: Aus nahezu allen Wohnsiedlungsgebieten ist ein größerer Baumarkt in weniger als
zehn Minuten Pkw-Fahrtzeit erreichbar. In der überwiegenden Zahl der Wohnsiedlungsgebiete sind nicht nur einer, sondern sogar mehrere größere Baumärkte innerhalb der zehn Minuten erreichbar (Überlappung der Nah-Einzugsbereiche).
Weiterhin veranschaulicht die Analysekarte, dass auch Isochronen von entsprechenden Betrieben im Umland bis nach Berlin hinein reichen. Im Norden und Süden des Berliner Stadtgebiets führt dies zu räumlichen Angebotsergänzungen.
Mittels Verschneidung der beiden Isochronen-Arten (Berliner Standorte sowie Umlandstandorte) wird deutlich, dass – neben den unbebauten Bereichen des Grunewalds – keine nennenswerten Siedlungslagen verbleiben, in denen die Erreichbarkeit von Baumarktangeboten
weniger optimal ist. Ergänzende Hinweise erscheinen gleichwohl für folgende Bereiche angebracht:
In einem kleinen Bereich entlang des Kurfürstendamms ergänzen derzeit kleinere Baumärkte die Standortstruktur, so dass auch dort eine Versorgung grundsätzlich vorhanden
ist. Zudem ergibt sich durch das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan am ehem.
Güterbahnhof Halensee bereits kurzfristig die Option zur Ansiedlung eines neuen größeren Baumarktes.
Im Süden Lichtenbergs (Karlshorst) könnte die Versorgungssituation geringfügig verbessert werden. Ein dringender stadtplanerischer Handlungsbedarf resultiert daraus jedoch
nicht, da eine geringfügig über zehn Minuten Fahrtzeit hinaus gehende Angebotserreichbarkeit durchaus als noch angemessen bezeichnet werden kann. Im Bereich der sog.
Lichtenberger Brücke ist derzeit zudem eine Baumarktansiedlung geplant, die zum gezielten Ausbau der räumlichen Versorgungsstrukturen beitragen dürfte.
In wenigen weiteren Gebieten sind derzeit ebenfalls geringfügig längere Anfahrtwege zu
größeren Baumärkten erforderlich (z. B. Wannsee, Kladow, Schmöckwitz/ Karolinenhof,
Rahnsdorf und Konradshöhe). Diese Gebiete weisen eine geringe Siedlungsdichte und
somit – gemessen an den Anforderungen aktuell expandierender Baumärkte – eine niedrige Mantelbevölkerung auf. Vor diesem Hintergrund kann kein gebietsbezogen tragfähiger Ansiedlungsanlass begründet werden.
Erreichbarkeit von Möbelmärkten
Karte 7 zeigt die Erreichbarkeit von Möbelmärkten ab 10.000 m² Verkaufsfläche anhand von
20-Minuten-Isochronen. Das Berliner Stadtgebiet ist demnach durch Anbieter bereits weitgehend abgedeckt. Die Isochronen der entsprechenden Einzelhandelsbetriebe überlappen sich
zudem teils mehrfach. Isochronen von Anbietern im südlichen und östlichen Umland zeigen
zusätzliche Versorgungsfunktionen für die südlichen und östlichen Siedlungsgebiete Berlins
auf. Entsprechende Überlappungen fehlen gleichwohl im nördlichen und westlichen Stadtgebiet Berlins.
Im Vergleich zu bundesweit anzusetzenden Werten wurde für die Möbelbranche methodisch
mit einer Pkw-Fahrzeit von 20 Minuten hier ein niedriger Wert gewählt. In der Bewertung ist
daher zu berücksichtigen, dass durchaus auch höhere Fahrzeiten nachfrageseitig akzeptabel
sind und somit die räumliche Versorgungsstruktur im Bereich Möbel in Berlin als grundsätzlich gut bis sehr gut zu bezeichnen ist: innerhalb von nur 20 Minuten Fahrtzeit findet sich
mindestens ein größeres Möbelhaus. Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass eine große
Vielzahl hier methodisch nicht zugrunde gelegter kleinerer Möbelanbieter die übergeordneten Versorgungsstrukturen bereits heute umfassend flankiert.
Zusätzliche Optimierungen dieser vorhandenen Ausstattung können gleichwohl zum einen
daraus resultieren, verschiedene Nachfragesegmente (Preis, Qualität, Spezialangebote etc.)
besser als bisher abzudecken (eine solche Betrachtung von Angebotsqualitäten entzieht sich
jedoch dem stadtentwicklungsplanerischen Instrumentarium). Zum anderen könnte eine zusätzliche Ansiedlung von Möbeleinzelhandel im nördlichen Stadtgebiet Berlins die Versorgungssituation dort teilräumlich aufwerten. Hierfür wurde bereits im StEP Zentren 3 der
ehem. Rangierbahnhof Pankow als mögliche, zu entwickelnde Fachmarktagglomeration benannt.
Betriebsgrößenstruktur im Bestand
Die Analyse der Betriebsgrößen in den untersuchten Warengruppen dient der Bewertung der
strukturellen Versorgungssituation als Ergänzung zur quantitativen und räumlichen Betrachtung. Die folgenden Abbildungen zeigen die Verteilung der untersuchten großflächigen Einzelhandelsbetriebe in Berlin auf die unterschiedlichen Verkaufsflächengrößenklassen.
Verkaufsflächengrößenklassen bestehender großflächiger Baumärkte
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Verkaufsflächenerhebung Junker und Kruse 2011
In der Warengruppe Baumarktsortimente wurden 74 großflächige Betriebe erhoben. Es
ist eine Häufung von Fachmärkten unter 2.000 m² Verkaufsfläche zu verzeichnen. Dabei
handelt es sich um kleine Baumärkte in städtischen Zentren sowie um Fachmärkte, die
sich auf ein bestimmtes Sortiment spezialisiert haben (z. B. Teppichböden, Farben- und
Tapetenfachmarkt).
Die übrigen Verkaufsflächengrößenklassen sind bis zur Obergrenze von 30.000 m² nahezu alle durch einige wenige Märkte besetzt, wobei keine weiteren, deutlichen Schwerpunkte zu erkennen sind.
Die größten Baumärkte in Berlin gehören der Verkaufsflächengrößenklasse 20.000 bis
30.000 m² an. Dabei handelt es sich um Baumarktbetreiber wie Bauhaus, Hornbach oder
Obi, die neben Baumarktsortimenten auch Gartenmarktsortimente anbieten (integrierte
Gartencenter).
Verkaufsflächengrößenklassen bestehender großflächiger Gartenmärkte in Berlin
Es wurden 17 großflächige Gartenmärkte erhoben. Die maximalen Betriebsgrößen liegen
in der Verkaufsflächengrößenklasse 6.000 bis 7.000 m² (Gartencenter Deutscher, Der
Holländer). Sowohl aufgrund der Anzahl als auch aufgrund der Größe der einzelnen Betriebe tritt die Bedeutung der reinen Gartenmärkte innerhalb der gesamtstädtischen Versorgungsstruktur deutlich hinter die der übrigen untersuchungsrelevanten Warengruppen
Verkaufsflächengrößenklassen bestehender großflächiger Möbelmärkte in Berlin
In der Warengruppe Möbel wurden 74 großflächige Betriebe erhoben. Die Verkaufsflächengrößenklassen lassen sich aus der aktuellen Bestandssituation heraus in zwei
Gruppen differenzieren: zum einen in Betriebe mit Verkaufsflächen bis zu 9.000 m², zum
anderen in Möbelmärkte mit Verkaufsflächen ab 14.000 m².
Bei den Märkten bis 9.000 m² Verkaufsfläche handelt es sich überwiegend um discountorientierte Möbelmärkte, spezialisierte Fachmärkte (z. B. Polstermöbel- oder Küchenfachmärkte) und auch um hochwertige Anbieter (z. B. Design-Möbel). Die Einzelhandelsbetriebe mit Verkaufsflächen ab 14.000 m² sind Wohnkaufhäuser mit einem differenzierten Möbelangebot, entsprechend großen Randsortimenten und einer hohen gesamtstäd31
tischen und regionalen Ausstrahlungskraft.
Der Verkaufsflächengrößenklasse ab 14.000 m² gehören 8 % der Betriebe und 51 % der
gesamtstädtischen Verkaufsfläche an. Entsprechend der bundesweiten Trends ist festzuhalten, dass auch in Berlin in der Möbelbranche einige wenige Betreiber einen erheblichen Anteil der gesamtstädtischen Verkaufsfläche einnehmen.
Der größten Möbelmärkte in Berlin gehören den Verkaufsflächengrößenklassen ab
35.000 m² an. Dabei handelt es sich auf dem Berliner Markt um Betriebskonzepte wie
Möbel Kraft und Möbel Höffner.
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau für Berlin hat in den letzten Jahren eine positive
Entwicklung genommen und liegt derzeit bei knapp 95. Gemessen am Indexwert zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer für die Bundesrepublik Deutschland (=100) stellt sich
dieser Wert leicht unterdurchschnittlich dar. Zwischen den einzelnen Berliner Bezirken bestehen, nicht zuletzt aufgrund variierender sozioökonomischer Rahmenbedingungen, unterschiedliche Kaufkraftniveaus (vgl. dazu StEP Zentren 3, Abbildung 10).
Der Berliner Bevölkerung steht in den untersuchungsrelevanten Warengruppen (Baumarkt-,
Garten- und Möbelsortimente) ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rund
2,7 Mrd. Euro zur Verfügung. Das Gros (rund 56 %) ist der Baumarktbranche zuzuordnen,
rund ein Drittel wird im Möbeleinzelhandel ausgegeben und nur knapp 10 % der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft entfallen auf die Warengruppe Gartenmarktsortimente.17
Unter Berücksichtigung der Verkaufsflächenausstattung in Berlin sowie der Verflechtungsbeziehungen insbesondere der Berliner Randbezirke mit dem Berliner Umland ist davon auszugehen, dass weniger als zwei Drittel der lokalen Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten
Branchen durch den Berliner Einzelhandel gebunden werden. Vor diesem Hintergrund ergeben sich sowohl im Bereich der Baumarktsortimente als auch in der Möbelbranche bei gesamtstädtischer Betrachtung in Berlin zusätzliche absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume, also rechnerische Möglichkeiten zur Angebotsausweitung.
Diese sind im Hinblick auf die Stadtentwicklungsplanung in einen räumlichen Zusammenhang zu stellen. In einzelnen Bezirken entwickelt das quantitative Angebot im Vergleich zum
lokalen Nachfragepotenzial einen Bedeutungsüberschuss, aus dem eine bezirksübergreifende Versorgungsfunktion abgeleitet werden kann. Aus räumlicher Sicht sind somit z. T. quantitative Defizite benachbarter Bezirke zu relativieren.
Berlin weist eine dreigliedrige Struktur seiner Fachmarkt-Ansiedlungsbereiche auf. Von besonderer Bedeutung sind – erstens – die städtischen Zentren, in denen eine Vielzahl von
Möbel- und Einrichtungsläden, in Einzelfällen auch Baumärkte und Spezialfachmärkte mit
Quelle: IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln 2011
nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zu finden sind. Zweitens stellen die im StEP Zentren 3 gesamtstädtisch ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen ein bedeutendes Rückgrat im Versorgungsnetz dar. Und drittens sind Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten
Kernsortimenten auch dezentral an sonstigen Standorten im Stadtgebiet angesiedelt.
Die räumliche Analyse zeigt auf, dass durch dieses bestehende Standortsystem keine nennenswerten räumlichen Erreichbarkeits- bzw. Versorgungslücken für Möbel sowie Bau- und
Gartenmarktsortimente erkennbar werden. Die Berliner Bevölkerung kann sich also in angemessener Entfernung zu den Wohnsiedlungsbereichen ausreichend versorgen. Die räumliche Angebotsverfügbarkeit führt – für sich genommen – demnach nicht zu einem dringenden
stadtplanerischen Handlungsbedarf.
Gleichwohl besteht für künftige Fachmarktplanungen vor dem Hintergrund folgender Entwicklungstrends und Aspekte ein deutlicher gesamtstädtisch relevanter stadtplanerischer
Steuerungsbedarf:
In den untersuchungsrelevanten Fachmarktbranchen weist Berlin absatzwirtschaftliche
Entwicklungsspielräume für Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben auf. Die Expansion
bzw. Erweiterung von Fachmärkten in Berlin ist gewünscht und soll mit stadtplanerischen
Instrumenten an geeigneten, stadtverträglichen Standorten ermöglicht werden.
Der Trend eines anhaltenden Flächenwachstums von Möbel- und Baufachmärkten führt
zu einer zunehmend schwieriger werdenden Integration der Fachmärkte in die gewachsenen Stadtstrukturen. Dabei kommen auch verkehrliche sowie stadtgestalterische Aspekte vor allem bei großen Fachmarktvorhaben zunehmend zum Tragen.
Eine stadtplanerisch ungesteuerte Entwicklung von Fachmärkten würde eine funktionale
Gefährdung der gewachsenen Zentren Berlins auslösen, weil viele Handelsunternehmen
– in Verbindung mit dem Flächenwachstum – die Verkaufsflächen für zentrenrelevante
Randsortimente zu erhöhen versuchen (sowohl absolut als auch relativ). Im Einzelnen
und insbesondere auch in der Summe tragen Fachmarktvorhaben also das Potenzial in
sich, die als gesamtstädtisches Ziel im StEP Zentren 3 verankerte Sicherung und Stärkung der gewachsenen Zentren zu beeinträchtigen.
Dieses gilt umso mehr, wenn sich – im Falle einer etwaigen ungesteuerten Entwicklung –
an Fachmarktstandorte auch Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten anlagern, die von der Lagegunst und den großen Einzugsbereichen der Fachmärkte
profitieren wollen und zu verstärkten Umsatzverlusten in den städtischen Zentren Berlins
führen würden. Aufgrund von Anlagerungs- und Summeneffekten umfasst der Steuerungsbedarf nicht nur großflächige, sondern auch kleinflächige Einzelhandelsformate.
Ohne nähere stadtplanerische Umsetzungskonzepte wäre schließlich auch davon auszugehen, dass Fachmarktvorhaben Standorte besetzen, die für andere Zwecke vorgesehen sind – etwa günstige Ansiedlungsflächen zur Arbeitsplatzsicherung und Stärkung
von Handwerk oder produzierendem Gewerbe.
Ausgehend von diesem Handlungsbedarf ist daher ein gesamtstädtisches Konzept erforderlich, das neben der Stärkung der gewachsenen Zentren Berlins auch die stadtverträgliche Integration von Fachmarktvorhaben an geeigneten Ergänzungsstandorten ermöglicht. Als Ergänzungsstandorte zu den Zentren sind insbesondere die gesamtstädtisch relevanten
Fachmarktagglomerationen in Betracht zu ziehen. Daneben sind zudem – im Sinne einer
möglichst verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung – flexible und transparente Regeln
für die Entwicklung weiterer (dezentraler) Fachmarktstandorte zu erarbeiten. Sämtliche Konzeptempfehlungen stehen dabei in dem Spannungsfeld, sowohl den unternehmerischen
Standortanforderungen Rechnung zu tragen, als auch die Vermeidung potenziell negativer
städtebaulicher Auswirkungen zu gewährleisten.
5 Übergeordnete Entwicklungsziele und planungssystematische
Die künftige Steuerung der Fachmarktvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten
nimmt übergeordnete Vorgaben und Ziele auf, die nachfolgend kurz skizziert werden.
Grundsätze und Ziele der Raumordnung der Länder Berlin und Brandenburg
Das Landesentwicklungsprogramm (LEPro)18 sowie insbesondere der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B)19 enthalten Grundsätze und Ziele der gemeinsamen
Landesplanung der Länder Berlin und Brandenburg. Für das hiermit vorgelegte Fachmarktkonzept sind Teilaspekte des Ziels 4.7 sowie der Grundsatz 4.9 des LEP B-B von besonderer Bedeutung; die betreffenden Aspekte werden nachfolgend erörtert:
Ziel 4.7 (1): „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Absatz 3 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind [...] nur in Zentralen Orten zulässig (Konzentrationsprinzip).“
Diese Regelung dient dem Schutz der zentralörtlich gegliederten Versorgungsstruktur und
der verbrauchernahen Versorgung. Berlin ist Zentraler Ort gem. Ziel 2.1 i.V.m. Ziel 2.5.
Grundsätzlich kann das Stadtgebiet daher aus landesplanerischer Sicht für Vorhaben nach
§ 11 Abs. 3 BauNVO in Anspruch genommen werden.
Ziel 4.7 (2): „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang
die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe
Versorgung nicht beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot).“
Ziel 4.7 (3): „Neue oder zu erweiternde Einzelhandelseinrichtungen müssen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot).“
Diesen Zielen der Raumordnung ist Rechnung zu tragen, indem im Rahmen von Vorhaben
und Planungen u. a. die Art des Kernsortimentes und die Einwohner-Einzugsbereiche im
Verhältnis zum zentralörtlichen Verflechtungsbereich bewertet werden.
vom 15.12.2007 (GVBl. S. 629)
vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182)
Berlin als Metropole hat dabei für die beiden Länder einen besonders umfangreichen, übergeordneten Versorgungsauftrag. Unter zentralörtlich-funktionalen Aspekten darf von der Metropole ein besonders breites und tiefes Angebot in den unterschliedlichen Warengruppen
erwartet werden. Raumordnerische Beeinträchtigungen oder eine fehlende Kongruenz sind
daher grundsätzlich nicht anzunehmen. Einen besonderen Steuerungsbedarf können im Einzelfall kombinierte Angebotsformen im Bereich des Möbeleinzelhandels ergeben.
Grundsatz 4.9: „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevantem
Kernsortiment [...] sind in Zentralen Orten auch außerhalb der Städtischen Kernbereiche
zulässig, sofern die vorhabenbezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente 10 Prozent nicht überschreitet.“
Diese Regelung stellt eine Ausnahme vom landesplanerischen Integrationsgebot des Grundsatzes 4.8 dar und berücksichtigt den hohen Flächenbedarf von Fachmärkten und die häufig
schwierige Integration in die städtischen Zentren. Um dennoch einen mehr als unwesentlichen Kaufkraftabzug aus den gewachsenen Zentren zu vermeiden und somit also den
Schutz der Zentren zu gewährleisten, dürfen die regelmäßig geplanten zentrenrelevanten
Randsortimentsanteile 10 % der Gesamtverkaufsfläche eines jeweiligen Vorhabens nicht
Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind dagegen nur innerhalb der sog. Städtischen Kerngebiete landesplanerisch zulässig (Integrationsgebot). Der StEP Zentren 3 konkretisiert die im LEP B-B vorgelegte Zentrenstruktur für Berlin und enthält Steuerungsgrundsätze, die den im LEP B-B zugrunde liegenden Grundsatz des Schutzes und der Entwicklung
einer polyzentralen Struktur aufgreifen und vertiefen. Das vorgelegte Fachmarktkonzept hat
diese Vorgaben für Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten zu
Für alle großflächigen Einzelhandelsvorhaben gelten nicht zuletzt die Vorgaben der Grundsätze 4.1 und 6.8 (3), wonach die Standorte vorrangig im bestehenden Siedlungszusammenhang gewählt werden sollen und eine funktionsgerechte Verkehrsanbindung (einschließlich
öffentlicher Verkehrsmittel) sichergestellt werden soll.
Stadtentwicklungsplanerische Vorgaben
In Berlin sind die übergeordneten stadtentwicklungsplanerischen Zielsetzungen u. a. im
Stadtentwicklungsplan Zentren verankert. Bezogen auf Fachmarktvorhaben sind zugleich
der StEP Industrie und Gewerbe sowie der StEP Verkehr bedeutende Konzepte, deren Vorgaben im Fachmarktkonzept aufzugreifen sind.
Der StEP Zentren 3 beinhaltet Ziele, Leitlinien und Steuerungsgrundsätze zu Einzelhandelsplanungen. Folgende drei stadtentwicklungsplanerische Ziele werden darin als vorrangig definiert:
Erhaltung und Stärkung der städtischen Zentren
Sicherung einer flächendeckenden und wohnungsnahen Grundversorgung im gesamten
stadt- und zentrenverträgliche Integration großflächiger Einzelhandelseinrichtungen20
Um diese Ziele zu erreichen, werden mit den Steuerungsgrundsätzen des StEP Zentren 3
konkrete branchenspezifische Vorgaben für alle stadtplanerischen Bewertungen und Entscheidungen vorgelegt. Speziell für Fachmärkte im Sinne dieses Fachmarktkonzeptes besagen sie, dass
ihre Ansiedlung primär innerhalb zentraler Versorgungsbereiche erfolgen soll,
im Übrigen die definierten Fachmarktagglomerationen als Standortkulisse für Fachmärkte
genutzt werden sollen,
und dass von Fachmarktvorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche ausgehen dürfen.21
Zudem enthält der StEP Zentren 3 die Standortkulisse der ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen sowie ergänzende Anforderungen zur städtebaulich und stadtgestalterisch verträglichen Integration von Fachmärkten.22
StEP Industrie und Gewerbe / Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB)
Zu den Leitlinien des Stadtentwicklungsplans Industrie und Gewerbe zählt u. a., den Industriestandort Berlin zu stärken und die hierfür erforderlichen Flächen aktiv zu sichern. Dies
schließt ein, die gewerblichen Flächen nicht für produktionsferne Wirtschaftszweige, wie z. B.
Einzelhandelseinrichtungen, zu nutzen.23
Für diese aktive Flächensicherung enthält der StEP Industrie und Gewerbe das Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB), durch das insbesondere die größeren zusammenhängenden Gewerbestandorte mit herausgehobener Bedeutung für die
gewerblich-industrielle Entwicklung Berlins gesichert werden sollen. Zum einen werden darin
Nutzungen definiert, die in den EpB-Gebieten zugelassen werden sollen bzw. auszuschließen sind, und zum anderen wird die Gebietskulisse aller EpB-Gebiete festgelegt und näher
beschrieben.24
Das hiermit vorgelegte Fachmarktkonzept berücksichtigt die Zielstellungen und die besondere Zweckbestimmung der EpB-Gebiete.
vgl. Stadtentwicklungsplan Zentren 3, Senatsbeschluss S-3532/2011 vom 12.04.2011, S. 13
vgl. ebd., S. 30
vgl. ebd., S. 45 ff. (Anforderungen) und Tabelle 3 (Gebietskulisse der Fachmarktagglomerationen)
vgl. StEP Industrie und Gewerbe, Senatsbeschluss S-3385/2011 vom 25.01.2011, S. 13
vgl. ebd., S. 69 ff.
Basierend auf einem übergeordnetem Leitbild formuliert der StEP Verkehr Zielstellungen, die
auch für das Fachmarktkonzept von Bedeutung sind. Dies betrifft insbesondere
die Schaffung eines stadtverträglichen Verkehrs (einschließlich Reduzierung des motorisierten Verkehrsaufwands),
und die Erhöhung der raumstrukturellen Stadtverträglichkeit des Verkehrs (einschließlich
der Entlastung sensibler Bereiche wie etwa Wohngebiete vom Durchgangsverkehr).25
Der motorisierte Individualverkehr kann sowohl durch eine Verminderung der KfzVerkehrsleistung (Fahrzeugkilometer) erreicht werden, als auch durch eine Veränderung im
Modal Split zugunsten des Umweltverbundes. Die o. g. Zielstellungen berühren demnach
vorrangig siedlungsräumliche und verkehrliche Lagemerkmale von Fachmarktstandorten, die
Netzdichte der Fachmärkte, Aspekte der Erschließungsqualität mittels ÖPNV sowie die Erreichbarkeit und Erschließung für den Rad- und Fußverkehr.
Einordnung gegenüber der Flächennutzungsplanung (FNP)
Der Flächennutzungsplan ist auf Grundlage des Baugesetzbuchs die gesamtstädtische, vorbereitende Bauleitplanung für Berlin. Er bildet mit seinen Darstellungen auch die polyzentrale
Struktur der städtischen Zentren ab.
Im Rahmen der planerischen Steuerung des Einzelhandels bildet der Flächennutzungsplan
die Grundlage für die Beurteilung von Bebauungsplänen für Vorhaben des großflächigen
Einzelhandels. Gemäß § 7 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB)
kann ein Bebauungsplan das dringende Gesamtinteresse Berlins beeinträchtigen, wenn die
durch ihn vorbereiteten Vorhaben die Zentrenstruktur des FNP berühren.
Das Fachmarktkonzept stellt nicht nur eine Vertiefung des Stadtentwicklungsplans Zentren
dar, sondern auch eine Grundlage zur weiteren Präzisierung der FNP-Darstellungen hinsichtlich des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels, der u. a. aufgrund seiner zentrenrelevanten Randsortimente eine Relevanz für die Zentrenstruktur Berlins bzw. des FNP beinhalten kann.
6 Standort- und Steuerungskonzept für Fachmarktvorhaben
Vor dem Hintergrund der benannten Entwicklungstrends, Handlungsbedarfe und Zielstellungen werden an dieser Stelle – vertiefend zum StEP Zentren – Grundsätze für die räumliche
Steuerung von Fachmärkten mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten entwickelt, die in
konkrete Standort- und Verfahrensanforderungen münden.
vgl. StEP Verkehr, Senatsbeschluss vom 29.03.2011, S. 45 ff.
Wesentlicher Kern des Konzeptes ist es, dass die potenziell geeigneten Ansiedlungsbereiche für künftige Fachmarktvorhaben in mehrere Kategorien unterteilt werden: Neben den
städtischen Zentren und den Fachmarktagglomerationen werden mittels dieses Konzeptes
ergänzend Fachmarktstandorte ermöglicht. Hierbei werden nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsagglomerationen mit unter 8.000 m² Gesamtverkaufsfläche als bezirkliche Fachmarktstandorte definiert. Für diese bezirklichen Fachmarktstandorte kann in der Regel auf
eine Ausweisung auf gesamtstädtischer Ebene verzichtet werden.
Die Vorgaben dieses Fachmarktkonzeptes sind sowohl von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt – etwa zur Fortentwicklung des FNP und bei der Beurteilung von
Vorhaben und Planungen – als auch von den Bezirksverwaltungen zu berücksichtigen (insbesondere in Bebauungsplanverfahren, aber auch bei der Aufstellung bezirklicher Einzelhandels- und Zentrenkonzepte sowie bei der Überprüfung von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich in Verbindung mit einem ggf. vorliegenden Planerfordernis).26
Ansiedlungsprioritäten für Fachmärkte
Ansiedlungsprioritäten für Fachmarktvorhaben wurden bereits 1999 im StEP Zentren und
Einzelhandel sowie 2005 im StEP Zentren 2020 verankert; im Stadtentwicklungsplan Zentren
3 wurden sie 2011 durch Senatsbeschluss bekräftigt. Die Ansiedlungsprioritäten dienen zum
einen dem stadtentwicklungsplanerischen Ziel, die gewachsenen Zentren zu stärken. Zum
anderen sollen auch außerhalb der Zentren leistungsfähige Fachmarktbereiche vorgehalten
werden, ohne dass diese die gewachsenen Zentren nennenswert beeinträchtigen. Die Verteilung von Fachmärkten im Stadtgebiet soll zugleich das Ziel einer räumlich ausgewogenen
Versorgung der Bevölkerung unterstützen.
Ansiedlungsprioritäten
Fachmärkte als Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen in
Berlin mit Priorität an folgenden Standorten angesiedelt oder erweitert werden:
1. in den städtische Zentren
2. in den ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen (FMA)
Ergänzend ist die Entwicklung von Fachmärkten an weiteren Standorten stadtentwicklungsplanerisch möglich, wenn die nachstehend formulierten Standort- und Steuerungsanforderungen (Kap. 6.3) erfüllt werden. Solche Standorte werden als Fachmarktstandorte (FMS)
Fachmarktstandorte, an denen ausschließlich Einzelhandelsnutzungen mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten vorgesehen sind und deren Gesamtverkaufsfläche
8.000 m² nicht überschreitet, führen – ebenfalls bei Einhaltung der nachfolgend aufgeführten
Anforderungen – in der Regel nicht zu städtebaulich relevanten Beeinträchtigungen der Zentrenstruktur Berlins. Sie können daher als sog. bezirkliche Fachmarktstandorte regelmäßig
auf bezirklicher Steuerungsebene ausgewiesen werden. Einzelbetriebe oder Standortberei26
Das Fachmarktkonzept ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.
che mit über 8.000 m² Gesamtverkaufsfläche lassen dagegen übergeordnete Auswirkungen
erwarten und machen daher eine Steuerung auf gesamtstädtischer Ebene erforderlich.27
Übersicht über die stadtentwicklungsplanerischen Standortprioritäten
für Fachmarktvorhaben
Stadtentwicklungsplanerische Priorität
Fachmarktvorhaben
(Ansiedlung,
Einzelhandelseinrichtungen
Kernsortimenten)
Steuerung auf
gesamtstädtischer
Übergeordnete Fachmarktstandorte
(FMS) über 8.000 m² Gesamt-VKF
Bezirkliche Fachmarktstandorte
bis 8.000 m² Gesamt-VKF
bezirklicher
Die erste Priorität genießt die Ansiedlung oder Erweiterung von Fachmärkten innerhalb der
städtischen Zentren Berlins, also den zentralen Versorgungsbereichen ab Ortsteilzentren
aufwärts (vgl. StEP Zentren). Vor dem Hintergrund der Umsatzleistung und der Flächenansprüche sind insbesondere spezialisierte Möbel- bzw. Einrichtungsmärkte (Küchenmöbel,
Designmöbel etc.) auch künftig in den Zentren realisierbar und zu erwarten.
Für Bau- und Gartenmarktanbieter ist davon auszugehen, dass sie aufgrund der niedrigeren
spezifischen Umsatzleistungen (Flächenproduktivität) in Verbindung mit den oftmals erforderlichen sehr großen Verkaufs- und Grundstücksflächen Standorte innerhalb der gewachsenen Zentren nur in seltenen Fällen (z. B. als Ansiedlung in Randlage eines bestehenden
Zentrums) besetzen können. Für solche Vorhaben sind daher – dem Ziel der verbrauchernahen und leistungsfähigen Versorgung der Bevölkerung folgend – primär ergänzend die
Fachmarktagglomerationen vorgesehen.
Um auch in Zukunft über ein dichtes Standortnetz an Fachmärkten zu verfügen, sind neben
den Zentren und den Fachmarktagglomerationen zusätzlich auch die den in Tab. 1 und 2
aufgeführten Anforderungen entsprechenden Fachmarktstandorte (FMS) stadtentwicklungsplanerisch möglich.
Nähere Erläuterungen zum Schwellenwert 8.000 m² Gesamtverkaufsfläche erfolgen in Kap. 6.2.2.
Zur angemessenen gesamtstädtischen Versorgung mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten
sind ergänzend zum vorhandenen Bestand die städtischen Zentren, die ausgewiesenen
Fachmarktagglomerationen (einschließlich ihrer Entwicklungspotenziale) sowie die Fachmarktstandorte als zukünftige Konzentrationsbereiche ausreichend. Von der planerischen
Vorbereitung bzw. Umsetzung weiter gehender Ansiedlungsbereiche für Fachmärkte ist daher abzusehen.
Funktionsbestimmung für Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorte
Fachmarktagglomerationen (FMA) zählen zu den mit Priorität zu verfolgenden Standortbereichen für künftige Fachmarktvorhaben. Nachfolgend wird eine funktionale Bestimmung für
diese besonderen Standortbereiche vorgenommen. Auch die Fachmarktstandorte, die als
ergänzende Ansiedlungs- oder Erweiterungsbereiche in Betracht kommen können, werden
Fachmarktagglomerationen (FMA)
Eine Agglomeration im Sinne dieses Fachmarktkonzeptes ist eine räumliche Konzentration
mehrerer selbstständiger, großflächiger und/oder kleinflächiger Fachmärkte. Dabei ist irrelevant, ob die Einzelhandelseinrichtungen gleichzeitig oder zeitversetzt entstanden sind (bzw.
entstehen sollen). Diese Definition ist eine eigenständige stadtentwicklungsplanerische Festlegung und daher unabhängig von der vergleichsweise engen Definition des § 11 Abs. 3
BauNVO bezüglich Einkaufszentren und sog. Funktionseinheiten zu verstehen.
Fachmarktagglomerationen sind gesamtstädtisch relevante Standorte, an denen Einzelhandelseinrichtungen mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten gebündelt werden sollen. Sie
zeichnen sich dadurch aus, dass sie
als Agglomeration aus Kunden- und Anbietersicht attraktive Angebotskoppelungen bieten
(z. B. Möbel- und Baumarktsortimente) bzw.
aufgrund der Standortgröße und Lagevorteile erwarten lassen, dass sich solche Angebotskoppelungen grundsätzlich ansiedeln lassen,
aufgrund der großen Verkaufsflächenvolumina eine räumlich weit reichende, regelmäßig
überbezirkliche Versorgungsbedeutung haben (bzw. erwarten lassen),
einen gewissen Umfang zentrenrelevanter Randsortimente anbieten und von ihnen daher Beeinträchtigungen der gewachsenen Zentren Berlins ausgelöst werden können,
und dass sie nicht zuletzt auch relevante Auswirkungen auf den Verkehr und das Stadtbild sowie weitere gesamtstädtisch bedeutsame Aspekte nach sich ziehen können.
Daher bedürfen sie der planerischen Steuerung.
Eine überbezirkliche Versorgungsfunktion setzt in Berlin in der Regel ein, wenn im Kernsortiment eines Fachmarktvorhabens (oder im Zusammenwirken mehrerer) mehr als 30 % der
einzelhandelrelevanten sortimentsspezifischen Kaufkraft eines Bezirks abgeschöpft werden.28 Wird dieser Kaufkraftabschöpfung die durchschnittliche Einwohnerzahl der Berliner
Bezirke, das sortimentsspezifische Kaufkraftpotenzial und sortimentsspezifische Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt, ergeben sich für die Warengruppen Möbel- und Baumarktsortimente in der Regel Größen von rund 15.000 m² Verkaufsfläche als Indikator für eine mindestens überbezirkliche Versorgungsfunktion bzw. sogar gesamtstädtische Bedeutung.
Ab einer Standortgröße, die etwa 15.000 m² Gesamtverkaufsfläche ermöglicht, sind auch die
anzustrebenden Angebotskoppelungen nicht-zentrenrelevanter Sortimente regelmäßig in attraktiver Ausprägung zu erwarten.29 Solche Koppelungen bzw. Agglomerationen sind anbieter- wie auch nachfrageseitig sowie auch aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht vorteilhaft,
verschiedene Einkäufe an einem Ort getätigt werden können (one-stop-shopping),
hierdurch Zeitaufwand und (motorisierte) Versorgungsfahrten reduziert werden können,
der Handel wechselseitig von den differenzierten Einzugsbereichen der ansässigen Betriebe profitieren kann,
somit aufgrund dieser Koppelungseffekte insgesamt leistungsfähigere und umsatzstärkere Einzelhandelsstandorte entstehen,
und weil – nicht zuletzt – durch leistungsfähige Fachmarktagglomerationen auch die metropolitane Bedeutung Berlins und die oberzentrale Ausstrahlung in die Region hinein erhöht werden kann.
Einerseits vor dem Hintergrund der überbezirklichen bzw. gesamtstädtischen Versorgungsfunktion als auch andererseits der anzustrebenden Angebotskoppelung und der dafür erforderlichen Flächengrößen sollten Fachmarktagglomerationen in Berlin in der Regel mindestens eine Gesamtgröße von 15.000 m² Verkaufsfläche aufweisen bzw. erwarten lassen.30
Fachmarktagglomerationen sollen gleichwohl nicht unbegrenzt groß werden, damit sie die
anzustrebende räumlich ausgewogene Angebots- und Standortstruktur nicht gefährden. Zu
große Agglomerationen könnten sich nachteilig auf die Zentren- und Fachmarktstruktur und
somit auf die angemessene Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen in anderen Bezirken oder Stadtteilen auswirken. Ab einem Orientierungswert von 40.000 m² Gesamtverkaufsfläche einer Fachmarktagglomeration ist deshalb eine besondere gesamtstädtische Bedeutung auch gem. § 7 AGBauGB zu vermuten. Daraus ergeben sich erhöhte Anforderungen an
Der getätigte bzw. zu erwartende Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes ist abhängig von den angebotenen
Waren und der Verkaufsfläche. Ein wesentliches Kriterium zur Bewertung der Ausstrahlungskraft eines Einzelhandelsbetriebes ist das Verhältnis des einzelhandelsrelevanten Umsatzes zur lokalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Der so abgebildete Wert gibt die Kaufkraftabschöpfung wieder.
etwa Agglomerationen mit einem modernen Bau- und Gartencenter mit ca. 10.000 m² VKF und einem Möbelmarkt mit rund 5.000 m² VKF, ggf. ergänzt um kleinere Betriebe mit weiteren nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten
Dieser Orientierungswert bezieht sich primär auf Agglomerationen. Im Einzelfall können über 15.000 m² VKF
große Einzelvorhaben mit niedrigen Flächenproduktivitäten ohne überbezirkliche bzw. übergeordnete Versorgungsfunktion (z. B. Baumärkte mit großen Außenverkaufsflächen) von der Ausweisung als Fachmarktagglomeration ausgenommen und als übergeordneter Fachmarktstandort (vgl. Kap. 6.2.2) bewertet werden.
die verbindliche Bauleitplanung im Sinne einer Prüfung der Vereinbarkeit mit dem StEP Zentren 3, dem Fachmarktkonzept und dem FNP. Der Orientierungswert basiert auf den für Berlin regelmäßig typischen Gesamtgrößen von Fachmarktagglomerationen.31
Aufgrund ihrer mindestens überbezirklichen Versorgungsbedeutung sowie der regelmäßig zu
erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind Fachmarktagglomerationen auf gesamtstädtischer Steuerungsebene auszuweisen und zu beschließen. Hinsichtlich der Standorte
und der Bauleitplanung sind dabei gewisse Anforderungen zu erfüllen, damit ihre Entwicklung zentren- und stadtverträglich gestaltet werden kann.32
Fachmarktstandorte (FMS)
Fachmarktstandorte ergänzen das Netz der Zentren und Fachmarktagglomerationen im
Rahmen stadtplanerisch sinnvoller Einzelfälle. Sie bestehen aus Fachmärkten mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten, die hinsichtlich ihrer Größe und der zu erwartenden
Koppelungseffekte den Fachmarktagglomerationen (s. o.) untergeordnet sind. Zur Sicherung
der räumlich ausgewogenen Versorgung der Bevölkerung sind dezentrale Fachmarktstandorte in Berlin auch künftig zur Netzergänzung sinnvoll. Die Fachmarktstandorte gliedern
sich in übergeordnete Fachmarktstandorte und bezirkliche Fachmarktstandorte.
Übergeordnete Fachmarktstandorte weisen eine Gesamtverkaufsfläche ab 8.000 m² auf. Sie
sind zwar kleiner als die o. g. Fachmarktagglomerationen, lassen dennoch regelmäßig Auswirkungen auf den Verkehr, die Stadtgestalt und – im Zusammenhang mit dem potenziellen
Umfang zentrenrelevanter Randsortimente – auf einzelne oder mehrere städtische Zentren
erwarten. Hinzu kommt, dass bei der zeitgleichen oder räumlich benachbarten Entwicklung
mehrerer Fachmarktstandorte potenzielle Summenwirkungen auftreten können, die sich negativ auf die Zentren- und Stadtentwicklung Berlins auswirken können. Hieraus begründet
sich insgesamt ein übergeordnetes Steuerungsinteresse.
Eine zweite Kategorie der Fachmarktstandorte bilden solche mit bis zu 8.000 m² Gesamtverkaufsfläche und ausschließlich nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (nachfolgend: bezirkliche Fachmarktstandorte). Aufgrund der vorzusehenden Begrenzung zentrenrelevanter
Randsortimente auf max. 10 % der vorhabenbezogenen Verkaufsfläche (vgl. Kap. 6.3) sind
bei bezirklichen Fachmarktstandorten in der Regel keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die städtischen Zentren oder auf die Versorgung der Bevölkerung anzunehmen,
denn die Summe zentrenrelevanter Sortimente bleibt unterhalb der diesbezüglich analog an-
Die deutliche Mehrheit der ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen in Berlin bewegt sich innerhalb dieses
Orientierungswertes.
Zu den Anforderungen zählt z. B. eine Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche. Die Anforderungen werden in Kap. 6.3 näher erläutert.
zuwendenden Großflächigkeitsschwelle von 800 m² Verkaufsfläche.33
Zugleich bewegt sich die Kaufkraftabschöpfung in einem überwiegend örtlichen (lokalen)
Rahmen der bezirklichen Versorgung, und auch die Auswirkungen auf den Verkehr bzw. das
Stadtbild bleiben in der Regel unterhalb einer gesamtstädtischen Relevanz. Die planerische
Vorbereitung und Ausweisung solcher Fachmarktstandorte mit bis zu 8.000 m² Gesamtverkaufsfläche kann somit auf Ebene der Bezirke vorgenommen werden.
Damit die städtebaulichen Auswirkungen begrenzt bleiben, haben auch Fachmarktstandorte
– einschließlich bezirklicher Fachmarktstandorte – die nachfolgend definierten Standort- und
Verfahrensanforderungen zu erfüllen (vgl. Kap. 6.3).
Steuerungssystematik für Fachmarktstandorte außerhalb der städtischen Zentren und der Fachmarktagglomerationen
FachmarktFachmarktstandort
ab8.000
Gesamt-VKF
8.000 m² Gesamt-VKF
bis8.000
Standort- und Steuerungsanforderungen für Fachmarktansiedlungen
Aufgrund der besonderen Größe, ihrer potenziellen Einzugsbereiche und ihrer oftmals nicht
unerheblichen städtebaulichen Auswirkungen stellen sich Anforderungen an Standorte und
die Steuerungsverfahren für Fachmärkte, um die benannten stadtentwicklungsplanerischen
Ziele (vgl. Kap. 5) zu erfüllen und um somit eine stadtverträgliche Integration an geeigneten
Standorten zu gewährleisten. Die Anforderungen gelten sowohl für die Neuentwicklung als
Die Schwelle zur sog. Großflächigkeit bei 800 m² Verkaufsfläche basiert auf der einschlägigen Rechtsprechung zur Vermutungsregel (1.200 m² Geschossfläche) gem. § 11 Abs. 3 BauNVO.
auch die Erweiterung und Umnutzung von Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorten.
Die in den beiden nachstehenden Tabellen benannten Anforderungen werden im Anschluss
näher erläutert. In Tabelle 1 werden zunächst die Standortanforderungen benannt, in Tabelle
2 danach die relevanten Steuerungsanforderungen.
Für bestehende Einzelhandelsstandorte mit Fachmärkten, die außerhalb städtischer Zentren,
Fachmarktagglomerationen oder Fachmarktstandorte liegen, sind die u. g. Anforderungen im
Falle von Umnutzungen und Erweiterungen anzuwenden (ggf. verbunden mit der Ausweisung als Fachmarktagglomeration oder Fachmarktstandort). Bei Aufgabe eines Standortes,
der die Anforderungen dieses Fachmarktkonzeptes nicht erfüllt, ist ein stadtplanerisch gesteuertes Zurückfahren des Einzelhandelsstandortes zu prüfen.
Standortanforderungen für die Ansiedlung von Fachmärkten
1. Nähe und Bezug zu
verdichteten Wohnsiedlungsgebieten
2. Lage außerhalb von
EpB-Gebieten
5. Keine Beeinträchti-
Fachmarktstandort (FMS)
(übergeordneter
bis 8.000 m²
(bezirklicher FMS)
Erreichbarkeit ist
gute bis sehr gute Erreichbarkeit
ist erforderlich bzw. muss zu entwickeln sein
ist zu prüfen
gungen zulasten
und durch das unmittelbare Umfeld
6. Übereinstimmung
mit anderen stadtentwicklungsplanerischen Belangen
Erläuterungen zu den Standortanforderungen
zu 1.) Nähe und städtebaulich-funktionaler Bezug zu verdichteten Wohnsiedlungsgebieten
Fachmärkte sind regelmäßig frequenzintensive Nutzungen. Um auf Nachfrageseite den Verkehrsaufwand insbesondere mit Bezug zu den Wegelängen zu minimieren, sind Standorte
erforderlich, die eine Nähe bzw. einen Bezug zu den verdichteten Wohnsiedlungsgebieten
aufweisen. Als verdichtete Wohnsiedlungsgebiete gelten die mit M1, M2, W1 sowie W2 bezeichneten Bauflächen des Flächennutzungsplans.
Einen Bezug zu Wohnsiedlungsgebieten haben Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorte auch dann noch, wenn sie in eher gewerblich geprägten Gebieten liegen, jedoch
zugleich an Wohnsiedlungen angrenzen und wenn ihre Außen- und Binnenerschließung zu
den Wohnsiedlungsgebieten orientiert sind.
EpB: Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich gem. StEP Industrie und Gewerbe
zu 2.) Lage außerhalb von EpB-Gebieten
EpB-Gebieten kommt für die gewerblich-industrielle Entwicklung Berlins eine herausgehobene Bedeutung zu. Sie stehen im Hinblick auf die Zielsetzungen des 2011 beschlossenen
StEP Industrie und Gewerbe für Einzelhandelsansiedlungen grundsätzlich nicht zur Verfügung. Die EpB-Gebiete sind für Betriebe und Einrichtungen des sog. produktionsgeprägten
Bereichs vorzuhalten (vgl. Kap. 5.2).
zu 3.) Erreichbarkeit mittels ÖPNV
Aufgrund der niedrigen Motorisierungsrate in Berlin, in Verbindung mit den demografischen
Veränderungen sowie mit Bezug zu den beschlossenen Entwicklungszielen des StEP Verkehr ist es erforderlich, dass neue wie auch zu erweiternde Fachmarktagglomerationen und
Fachmarktstandorte gut bis sehr gut mit den öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) erreichbar
sind. Unterstrichen wird diese Anforderung nicht zuletzt auch durch Vorgaben im Rahmen
der Lärmminderungsplanung, wonach Standorte mit publikumsintensiven Nutzungen und
hohem Personenverkehrsaufkommen über eine sehr hohe ÖPNV-Erschließungsqualität verfügen sollen.
Als gut bis sehr gut im Sinne dieses Fachmarktkonzeptes gelten Bedienungsqualitäten, die
auch in der Nebenverkehrszeit35 einen Mindesttakt von 10 Minuten anbieten. Dies kann insbesondere durch U-Bahnen sowie die Metrolinien (Bus/ Straßenbahn), je nach Lage im Liniennetz auch durch die S-Bahn erreicht werden. Es muss gewährleistet sein, dass die zu
entwickelnden Fachmarktvorhaben von der Haltestelle des ÖPNV unmittelbar und nutzerfreundlich zu Fuß erreichbar sind (vgl. auch Kriterien zur städtebaulichen Integration gem.
Kap. 3.6 des StEP Zentren 3).
zu 4.) Erreichbarkeit für den MIV
Das Kriterium der guten bis sehr guten Erreichbarkeit auch für den motorisierten Individualverkehr (MIV) ergibt sich aus den Marktanforderungen (Nachfrage- und Anbieteranforderungen). Durch dieses Kriterium kann – in Verbindung mit einer guten „Sichtbarkeit“ bzw. Werbewirksamkeit – die Wettbewerbsfähigkeit der Handelsstandorte unterstützt werden. Zugleich unterstützt das Kriterium stadtplanerische Zielstellungen (wie z. B. Minimierung gebietsfremder Verkehre in Wohngebieten). Als gut erreichbar im Sinne dieses Konzeptes können Standorte an städtischen, regionalen und überregionalen Hauptverkehrsstraßen gelten.
zu 5.) Keine Beeinträchtigungen zulasten und durch das unmittelbare Umfeld
Fachmarktagglomerationen und -standorte sollten nur dort (fort-) entwickelt werden, wo dies
ohne Konflikte mit den angrenzenden Nutzungen möglich ist. So verlangt beispielsweise die
Nähe zu einem Seveso-II-Betrieb die Einhaltung eines gewissen Abstandes. Auch die von
großen Fachmarktvorhaben potenziell ausgehenden Immissionen auf benachbarte Wohngebiete können Aspekte darstellen, die im Rahmen der Standortplanung frühzeitig zu berücksichtigen sind.
Die Nebenverkehrszeit (gem. Nahverkehrsplan 2006-2009 z. B. werktags zwischen 09:00 und 14:00 und
samstags zwischen 10:00 und 18:00 Uhr) deckt – neben der Hauptverkehrszeit - wesentliche Teile der Einzelhandels-Öffnungszeiten ab.
zu 6.) Übereinstimmung mit anderen stadtentwicklungsplanerischen Belangen
Bereits frühzeitig ist zu prüfen, ob durch die Einrichtung oder Erweiterung einer Fachmarktagglomeration bzw. eines Fachmarktstandortes andere relevante stadtentwicklungsplanerische Belange berührt werden (z. B. alternative Planungsziele). Die Ergebnisse dieser Prüfung sind im Planverfahren nachvollziehbar zu berücksichtigen.
Steuerungsanforderungen für die Standorte von Fachmärkten
(StEP Zentren
und FNP)
(Ausweisung im
bzw. Fachmarktkonzept)
(Kriterienerfüllung
gem. Fachmarktkonzept)
(bezirkl. Einzelhandels- und
Zentrenkonzept)
div. Steuerungsoptionen
Bebauungsplan mit Sondergebietsausweisung (oder entsprechender VEPlan) erforderlich
SO-Ausweisung
(o. entspr. VEPlan) empfohlen
b) Kernsortiment
alle Kernsortimente möglich
nur nicht-zentrenrelevante Kernsortimente
(für abweichende bestehende Nutzungen ggf. Ausnahmen,
z. B. Fremdkörperfestsetzungen)
9. a) Stadtverträgliche
(Steuerungsgrundsatz 1)
i.d.R. max. 10 %
der vorhabenbezogenen
7. Steuerungsebene
zur Ausweisung der
8. a) Umsetzung mittels verbindlicher
der zentrenrelevanten Randsortimente
b) Auswirkungsuntersuchung
10. Steuerung im
Umfeld der
ggf. mit Bezug
auf die Steuerungsgrundsätze
des StEP Zentren erforderlich
i.d.R. erforderlich bei verbindlichen
Bauleitplänen, die großflächige Einzelhandelsnutzungen vorbereiten
Steuerungsbedarf einzelfallabhängig
Bezirk entscheidet über das
i.d.R. Ausschluss- bzw. UmstellungsBebauungspläne erforderlich
ist gem. Kap. 3.6 des StEP Zentren 3 umzusetzen
11. Städtebauliche Integration der Fachmärkte
12. Funktionsvielfalt
Erläuterungen zu den Steuerungsanforderungen
Aufgrund der besonderen potenziellen Wirkung von Fachmarktvorhaben im städtischen Kontext sind nicht nur an ihre Standorte gewisse Anforderungen zu stellen, sondern auch an die
bauleitplanerische Steuerung.
Die nachfolgend erläuterten Steuerungsanforderungen dienen dazu, die gewachsenen Zentren Berlins vor negativen städtebaulichen Beeinträchtigungen (z. B. Funktionsverluste, Ladenleerstände, sog. trading-down-Tendenzen) zu schützen, die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern und fortzuentwickeln, Flächen für Industrie, Gewerbe und
Handwerk vor einzelhandelsbedingten Bodenpreiseffekten zu schützen, sowie die komplexen Einzelhandelsplanungen in geordnete (Abwägungs-)Prozesse in Form von Planverfahren einzubetten.
zu 7.) Steuerungsebene zur Ausweisung der Standortbereiche
Fachmarktagglomerationen werden aufgrund ihrer besonderen Größe und stadtstrukturellen Wirkungen auf Ebene der gesamtstädtischen Stadtentwicklungsplanung, d.h. im StEP
Zentren bzw. seinem fachlichen Teilplan (dem hier vorgelegten Fachmarktkonzept), ausgewiesen und beschlossen.
Übergeordnete Fachmarktstandorte (über 8.000 m² Gesamtverkaufsfläche) werden auf
gesamtstädtischer Ebene daraufhin überprüft, ob sie den mit diesem Fachmarktkonzept vorgelegten Kriterien entsprechen. Flankierend zur stadtentwicklungsplanerischen Konzeptebene wird überprüft, inwiefern auch im Flächennutzungsplan (FNP) die Entwicklungsfähigkeit
von Baugebieten für Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorte zu modifizieren
ist.36
Bezirkliche Fachmarktstandorte (bis 8.000 m² Gesamtverkaufsfläche) werden durch die
jeweiligen Bezirksverwaltungen Berlins ausgewiesen. Als Instrument dienen hierzu die bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepte, in denen die bezirklichen Fachmarktstandorte städtebaulich und funktional begründet herzuleiten und zu beschließen sind.37 Dies ist
sinnvoll, um frühzeitig eine bezirkliche Fachabstimmung zu gewährleisten und zugleich eine
gesamtbezirklich ausgewogene Standortstruktur für Fachmärkte abwägen und beschließen
zu können.38 In die Bewertungen und Herleitungen der bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepte sind auch die auf gesamtstädtischer Ebene ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen sowie die übergeordneten Fachmarktstandorte einzubeziehen.
Vgl. Abgeordnetenhaus von Berlin (Drs. 16/3834 vom 27.01.2011) sowie Senatsbeschluss S-3532/2011 vom
Bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzepte sind im Einvernehmen mit der zuständigen Senatsverwaltung
aufzustellen bzw. fortzuschreiben, vgl. Ausführungsvorschriften zu § 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung
des Baugesetzbuchs – AGBauGB – (AV BEP) sowie Ausführungsvorschriften zum Aufbau und Inhalt bezirklicher Einzelhandels- und Zentrenkonzepte (AV Zentrenkonzepte).
In der Fachabstimmung können z.B. mögliche Nutzungskonflikte, Nutzungsalternativen etc frühzeitig erkannt,
abgestimmt bzw. gelöst werden. Das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist zugleich das geeignete Instrument, mit dem die ausgewogene räumliche Verteilung von Fachmarktangeboten im Sinne einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung bewertet und fortentwickelt werden kann.
Bei einer geplanten Erweiterung eines bezirklichen Fachmarktstandortes über den Orientierungswert von 8.000 m² VKF hinaus ist im Einvernehmen mit der zuständigen Senatsverwaltung zu prüfen, ob der Standort aufgrund seiner geplanten Gesamtgröße und der damit zu
erwartenden Wirkungen als übergeordneter Fachmarktstandort oder als Fachmarktagglomeration auszuweisen ist.
Der Anstoß zur Ausweisung einer neuen Fachmarktagglomeration oder zur erstmaligen Entwicklung eines übergeordneten Fachmarktstandortes kann durch die Bezirksverwaltungen
gegeben werden; zur fachlichen Untermauerung der Erforderlichkeit und der Standorteignung dient die Herleitung im Rahmen der bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepte.
zu 8.a und b) Umsetzung mittels verbindlicher Bauleitplanung / Kernsortiment
Für Fachmarktagglomerationen und übergeordnete Fachmarktstandorte sind verbindliche
Bauleitpläne aufzustellen, die im Wesentlichen Sondergebiete für Einzelhandelsbetriebe mit
nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten39 festsetzen (bzw. entsprechende VE-PlanFestsetzungen). Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind in
Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorten gem. StEP Zentren 3 auszuschließen.
Aufgrund der Verkaufsflächengröße und der Auswirkungen von Fachmärkten bzw. Fachmarktagglomerationen sind Sondergebietsfestsetzungen in der Regel bereits gem. § 11
Abs. 3 BauNVO anzustreben. Im Übrigen erlauben sie auch aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht eine optimale Steuerung der vorzusehenden nicht-zentrenrelevanten Kernsortimente. Zur bauleitplanerischen Umsetzung in bezirklichen Fachmarktstandorten kommen –
abhängig vom Einzelfall – ggf. auch andere Festsetzungsmöglichkeiten in Frage.
Bestehende nicht konzeptkonforme Nutzungen an den jeweiligen Standorten sind bei gegebenen Chancen an konzeptkonforme Standorte zu verlagern und entsprechend zu überplanen; im Einzelfall – z.B. im Zusammenhang mit zu vermeidenden planungsrechtlichen Entschädigungen – sind sie alternativ ggf. mit bestandssichernden Festsetzungen zu versehen
(Fremdkörperfestsetzung).
zu 9.a und b) Stadtverträgliche Dimensionierung der zentrenrelevanten Randsortimente /
Auswirkungsuntersuchung
Die Analyse der Bestandssituation der Berliner Fachmärkte zeigt, dass auch hier – wie bundesweit zu beobachten – die Bedeutung der zentrenrelevanten Randsortimente zunimmt.
Insbesondere in Bau- und Möbelmärkten ist eine zunehmende Ausdifferenzierung mit einer
Tendenz zu größeren Flächenanteilen der zentrenrelevanten Sortimente zu verzeichnen.
Diese reichen zum Teil über die üblichen, in funktionalem Zusammenhang zum Kernsortiment stehenden Randsortimente hinaus. Aus Betreibersicht dient die Vielzahl der zentrenrelevanten Randsortimente dazu, sich gegenüber den Mitbewerbern zu positionieren. Zentrenrelevante Randsortimente generieren jedoch – je einzelnem Vorhaben sowie besonders
auch aufgrund der potenziellen Summenwirkung einer Vielzahl von Fachmarktstandorten –
Umsatzumverteilungen zulasten bestehender städtischer Zentren. Gemäß StEP Zentren dürfen von Fachmarktvorhaben keine städtebaulich relevanten negativen Auswirkungen auf die
vgl. Liste der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente gem. Ausführungsvorschriften über
großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel)
zentralen Versorgungsbereiche ausgehen.
Vor diesem Hintergrund ergibt sich im Sinne des Zentrenschutzes ein deutlicher Steuerungsbedarf hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente. Eine Fortführung der bestehenden Regelungen zu zentrenrelevanten Randsortimenten für Standorte außerhalb von
städtischen Zentren ist daher erforderlich.
Zentrenrelevante Randsortimente in Fachmärkten sind daher grundsätzlich auf maximal
10 % der vorhabenbezogenen Verkaufsfläche zu beschränken.
Eine Gefährdung der Zentrenstruktur Berlins und der verbrauchernahen Versorgung ist in
der Regel nicht zu befürchten, wenn bei einem Vorhaben die zentrenrelevanten Randsortimente in der Summe 800 m² VKF nicht überschreiten. Diese Anforderung erlaubt es den Unternehmen, ihr Kernsortiment gezielt um sachlich zugeordnete Randsortimente zu ergänzen,
um somit Kundenfrequenzen und die Wettbewerbsfähigkeit im regionalen Markt angemessen zu sichern. Ein vollständiger Ausschluss zentrenrelevanter Randsortimente zum Schutz
der städtischen Zentren wäre unrealistisch, da sich diese Angebotsform in vielen Branchen
etabliert hat (bei Möbeln z.B. Glas / Porzellan / Keramik).
Überschreiten die zentrenrelevanten Randsortimente in einem Fachmarktvorhaben 800 m²
VKF, so können negative städtebauliche Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden. Zur
sachgerechten Ermittlung der potenziellen Folgewirkungen ist in diesen Fällen regelmäßig
eine einzelfallbezogene Auswirkungsuntersuchung im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO als
Grundlage für eine künftige Sondergebietsausweisung erforderlich. Dies gilt auch für Erweiterungs- und Umnutzungsvorhaben. In der Auswirkungsuntersuchung sind etwaige Agglomerations- und Kumulationseffekte zu berücksichtigen. Die Ergebnisse der Auswirkungsuntersuchung sind im Rahmen des Bauleitplanverfahrens zu berücksichtigen; ggf. ist eine Modifikation der Planung vorzunehmen.
Randsortimente sind nur solche Sortimentsgruppen, die einem bestimmten Kernsortiment
(Hauptsortiment) sachlich zugeordnet sind.
Mit der Festlegung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche
wird zugleich dem Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) entsprochen (vgl.
LEP B-B 2009, Grundsatz 4.9).
Innerhalb städtischer Zentren40 kann der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente über
10 % bzw. max. 800 m² Verkaufsfläche liegen. Die Angemessenheit zwischen der Funktion
des Zentrums und der maximalen Größenordnung des Gesamtumfangs zentrenrelevanter
Randsortimente ist hierbei zu wahren (vgl. Steuerungsgrundsatz 1 des StEP Zentren 3).
Die städtischen Kernbereiche des LEP B-B (Festlegungskarte 2) sind zu berücksichtigen.
zu 10.) Steuerung im Umfeld der Standortbereiche
Fachmarktagglomerationen werden auf gesamtstädtischer Ebene nicht parzellenscharf vorgegeben; ihre Lageverortung erfolgt allenfalls als Definition eines näher zu konkretisierenden
Lagebereichs. Eine konkrete räumliche, i. d. R. zeichnerische Festlegung ist daher auf der
nachgeordneten Ebene der bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten vorzunehmen.41
Diese konkrete zeichnerische Festlegung soll alle Standortbereiche umfassen, die für die
weitere Entwicklung als Fachmarktagglomeration oder Fachmarktstandort geeignet und erforderlich sind. Potenzialflächen für Nachverdichtungen, Umnutzungen und/oder Erweiterungen für Fachmarktzwecke können einbezogen werden. Die Festlegung hat dabei das Prinzip
der städtebaulich-funktionalen Bündelung bzw. Konzentration umzusetzen.
Im Umfeld außerhalb dieser räumlichen Festlegungen haben die Träger der verbindlichen
Bauleitplanung Ausschluss- bzw. Umstellungsbebauungspläne mit dem Ziel aufzustellen,
insbesondere zentren- und nahversorgungsrelevante Einzelhandelseinrichtungen zugunsten
des Zentrenschutzes und zugunsten der Entwicklung dezentral konzentrierter Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorte auszuschließen. Die Aufstellung dieser Pläne kann
anlassbezogen vorgenommen werden.42 Zur Minimierung von Verwaltungsaufwand können
inhaltliche Begründungsbausteine im Rahmen der bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepte bereitgestellt werden.
Die Steuerung im Umfeld ist aufgrund folgender Aspekte erforderlich:
Aufgrund der hohen Kundenfrequenzen in Fachmarktagglomerationen bzw. an den
Fachmarktstandorten verbindet sich mit diesen Standorten die Gefahr, dass eine Vielzahl
weiterer Einzelhandelsnutzungen – häufig auch kleinflächiger Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten – eine Ansiedlung in direkter Nähe zu den Fachmarktagglomerationen anstrebt (Anlagerungseffekt). Die genannten Ausschluss- bzw. UmstellungsBebauungspläne sind in hohem Maße geeignet, die aus solchen Anlagerungseffekten
regelmäßig anzunehmenden negativen Auswirkungen auf die gewachsenen Zentren zu
Das Prinzip der städtebaulich-funktionalen Bündelung der Einzelhandelsfunktionen in
den Fachmarktagglomerationen und -standorten führt zu Angebots- und Erreichbarkeitsvorteilen aus Kundensicht sowie zu Agglomerationsvorteilen aus Unternehmenssicht. Im
Umkehrschluss ist eine planerisch ungesteuerte Ausbreitung von Einzelhandelsnutzungen außerhalb der konzentrierten Fachmarktagglomerationen und -standorte auszuschließen.
Die räumlich konkrete Festlegung der Fachmarktagglomerationen und der Fachmarktstandorte trägt zugleich dazu bei, den ohne Umstellungsplanung zu erwartenden Bodenpreisdruck auf benachbarte Gewerbeflächen oder sonstige Bauflächen zu vermindern.
im Einvernehmen mit der zuständigen Senatsverwaltung; analog zur räumlich konkreten Definition der gewachsenen Zentren
Je nach örtlicher Situation und sofern die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche Gegenstand ist, bietet sich ggf. die Anwendung von einfachen Bebauungsplänen nach § 9 Abs. 2a BauGB an.
Damit sollen Entwicklungschancen für Handwerk und Gewerbe gewahrt bleiben.
zu 11.) Städtebauliche Integration der Fachmärkte
Bei der Entwicklung von Fachmarktagglomerationen und Fachmarktstandorten sind die bestehenden stadtentwicklungsplanerischen Anforderungen an die städtebauliche Integration
von Fachmärkten umzusetzen, um die gestalterische Qualität der meist stark frequentierten
und somit auch stadtweit bedeutsamen Lagen (insbesondere an Hauptverkehrsstraßen) zu
erhöhen und um optimale mikroräumliche Anbindungen der Fachmarktvorhaben an die umliegenden Siedlungsbereiche zu schaffen (vgl. dazu Kapitel 3.6 des StEP Zentren 3).
zu 12.) Funktionsvielfalt
Sonstige kundenorientierte Nutzungen wie etwa gastronomische, kulturelle, soziale und
sportliche sowie Freizeit- und Erholungsnutzungen würden in Fachmarktagglomerationen
und an Fachmarktstandorten zu einer Erhöhung der Funktionsdichte und -vielfalt führen. Die
Nutzungsvielfalt soll den bundesrechtlichen Vorgaben und dem beschlossenen StEP Zentren
3 zufolge als Merkmal und Attraktivitätsfaktor jedoch den gewachsenen Zentren vorbehalten
bleiben. Eine Zunahme der Funktionen in Fachmarktagglomerationen und an Fachmarktstandorten wäre geeignet, die umliegenden städtischen Zentren in ihrer Entwicklungsfähigkeit und Attraktivität zu stören. Sonstige kundenorientierte Nutzungen sind daher in Fachmarktagglomerationen und an Fachmarktstandorten durch geeignete planungsrechtliche Instrumente in der Regel auszuschließen.
7 Gebietskulisse der Fachmarktagglomerationen
Die künftigen Entwicklungsperspektiven im Bereich der Baumarkt-, Gartenmarkt- und Möbelsortimente sind auf der einen Seite von absatzwirtschaftlichen Spielräumen und auf der
anderen Seite von entsprechenden Flächenpotenzialen an städtebaulich geeigneten Standorten abhängig. Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume bestehen sowohl im Bereich
der Baumarkt- als auch der Möbelsortimente. Unter versorgungsstrukturellen Überlegungen
sollten die Potenziale dazu eingesetzt werden, auch weiterhin eine flächendeckende Standortstruktur mit aus allen Stadtgebieten angemessen erreichbaren Versorgungsstandorten
anbieten zu können. Konkret bedeutet dies, dass
für Einzelhandelsvorhaben weiterhin mit erster Priorität die polyzentrale Struktur der 84
städtischen Zentren Berlins genutzt werden soll und
das Netz der Fachmarktagglomerationen – ergänzend zu den Zentren – aus gesamtstädtischer Sicht räumlich ausgewogen sein soll.
Im StEP Zentren 3 werden 17 Fachmarktagglomerationen ausgewiesen, die für Fachmärkte
bereits in Anspruch genommen werden oder künftig hierzu in Frage kommen sollen. Im
Rahmen dieses Fachmarktkonzeptes ist die Standortkulisse überprüft und vor dem Hintergrund der stadtentwicklungsplanerischen Handlungserfordernisse und des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielraums fortgeschrieben worden. Hierzu wurde auch auf die Ergebnisse einer im Oktober 2011 durchgeführten Standortabfrage in den Bezirksverwaltungen zurückgegriffen.
Die Überprüfung hat ergeben, dass drei der 17 Fachmarktagglomerationen noch nennenswerte Flächenreserven für jeweils mehrere zehntausend Quadratmeter Verkaufsfläche aufweisen:
FMA Rangierbahnhof Pankow
FMA Landsberger Allee
FMA Schnellerstraße
Um Ansiedlungsvorhaben an diesen drei Standorten planerisch vorzubereiten, finden bereits
nähere Abstimmungen zwischen den jeweiligen Bezirken und der zuständigen Senatsverwaltung statt.
Erweiterung der Gebietskulisse
Aufgrund der bereits vorhandenen Fachmarktausstattung und der vollständigen Erfüllung der
fachlichen Kriterien wird der Standortbereich Wriezener Bahnhof ergänzend zur bestehenden Gebietskulisse als Fachmarktagglomeration ausgewiesen. Er zeichnet sich insbesondere durch seine Nähe zu verdichteten Wohnsiedlungsgebieten und seine sehr gute Erreichbarkeit mit dem ÖPNV aus. Zudem stellt er auch aus Kunden- und Anbietersicht bereits
deswegen eine attraktive Agglomeration dar, weil ein Baumarkt zusammen mit einem Möbelmarkt eine wechselseitig voneinander profitierende Ergänzung bildet. Der Standortbereich
bietet weitere, wenngleich begrenzte Ansiedlungsoptionen für Fachmärkte.43
Als eine potenzielle künftige Fachmarktagglomeration zur Ansiedlung von Fachmärkten wird
der Standort Pilgramer Straße als Prüfstandort in das Konzept aufgenommen (Bezirk Marzahn-Hellersdorf). Der Bezirk verfolgt das Ziel, den Standort entsprechend der Vorgaben des
Fachmarktkonzeptes für die Ansiedlung von Möbelhäusern vorzubereiten. Damit gewährleistet werden kann, dass die geplante Standortentwicklung nicht zu negativen städtebaulichen
Auswirkungen und Vorbildwirkungen führt, werden für diesen Standort gewisse Bedingungen
in das Fachmarktkonzept eingearbeitet (vgl. Anhang: Standortsteckbrief).
Zusammen mit den 84 städtischen Zentren, den drei deutlich ausbaufähigen Fachmarktagglomerationen, der darüber hinaus ggf. neu aufzunehmenden Fachmarktagglomeration sowie der Möglichkeit zur Ausweisung ergänzender Fachmarktstandorte ergibt sich insgesamt
ein leistungsfähiges und angemessenes Standortnetz für Fachmarktvorhaben. Bei Erfüllung
der Standort- und Verfahrensanforderungen dieses Fachmarktkonzeptes können bedarfsgerecht zusätzliche geeignete Standorte als Fachmarktagglomeration oder Fachmarktstandort
z. B. Nach-/Umnutzung einer leer stehenden Gewerbehalle sowie Inanspruchnahme baulich nicht genutzter
Fachmarktagglomerationen in Berlin
Fachmarktagglomerationen (FMA) in Berlin
FMA Genthiner Straße
Fortführung als gesamtstädtisch relevante
Fachmarktagglomeration insbesondere für den
Sortimentsschwerpunkt Möbel.
FMA Pankstraße
Vorläufig Fortführung als relevanter Möbelstandort, solange eine
angekündigte Betriebsverlagerung nicht durchgeführt wurde.
Mittel- bis langfristig bauplanungsrechtliche Steuerung zum
Zurückfahren von Einzelhandelsnutzungen mit
zentrenrelevantem Hauptsortiment.
FMA Wriezener Bahnhof
Neuausweisung als Fachmarktagglomeration aufgrund der
bereits vorhandenen Fachmarktangebote im Zusammenhang mit
der Erfüllung der FMA-Standortanforderungen.
FMA Eldenaer Straße /
Fachmarktagglomeration. Im Rahmen planungsrechtlicher
Möglichkeiten mittel- bis langfristig Steuerung zum Zurückfahren
von Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten
Hauptsortimenten.
Standort noch nicht entwickelt; räumlicher Entwicklungsspielraum
für einen gesamtstädtisch bedeutsamen Möbelstandort.
Zentrenrelevante Randsortimente sind zugunsten des
Zentrenschutzes zu begrenzen.
FMA Gewerbehof
FMA Paulsternstraße
Fortführung der – in den StEP Zentren 3 neu aufgenommenen,
inzwischen voll entwickelten – Fachmarktagglomeration.
FMA Goerzallee
Fachmarktagglomeration im quantitativen Rahmen des heutigen
Bestandes (aufgrund der eingeschränkten ÖPNV-Anbindung).
FMA Alboinstraße
Fachmarktagglomeration.
FMA Sachsendamm
Gesamtstädtisch relevanter Einzelstandort von herausgehobener
Größe, zudem funktionale Wechselwirkung mit der
Fachmarktagglomeration Alboinstraße. Daher Fortführung als
gesamtstädtisch relevante Fachmarktagglomeration.
FMA Grenzallee / Naumburger
Fortführung der außerhalb des EpB-Gebietes Nr. 25 liegenden
Flächen als gesamtstädtisch relevante Fachmarktagglomeration.
FMA Friedrichshagener Straße
FMA Glienicker Weg / Adlergestell Fortführung als gesamtstädtisch relevante
Fachmarktagglomeration (Entwicklungsoptionen im Rahmen des
B-Plans 9-43 VE).
Fortführung und Ausbau als gesamtstädtisch relevante
Fachmarktagglomeration unter Berücksichtigung der bereits
erfolgten Abstimmungen zwischen Bezirksverwaltung und
SenStadtUm.
FMA Alt Mahlsdorf
Bestandes (eingeschränkte ÖPNV-Anbindung).
FMA Märkische Spitze
Fachmarktagglomeration im quantitativen Umfang des heutigen
Bestandes (eingeschränkte ÖPNV-Anbindung). Im Rahmen
planungsrechtlicher Möglichkeiten mittel- bis langfristig
Steuerung zum Zurückfahren von Einzelhandelsnutzungen mit
zentrenrelevanten Hauptsortimenten.
(Prüfstandort)
Absicht zur erstmaligen Entwicklung als Möbelstandort seitens
des Bezirks Marzahn-Hellersdorf. Die Entwicklung ist aus
gesamtstädtischer Sicht mit Anforderungen verbunden (vgl.
Standortsteckbrief im Anhang).
Fachmarktagglomeration unter Berücksichtigung der aktuellen
Abstimmungen zwischen Bezirksverwaltung und SenStadtUm,
wonach die Grundstücke Landsberger Allee 358 - 364 für die
Ansiedlung von Fachmärkten mit nicht zentrenrelevanten
Hauptsortimenten genutzt werden können. Zugleich können die
Flächen des Zwischenpumpwerkes weder als
Fachmarktagglomeration noch als Bestandteil des
Ortsteilzentrums Landsberger Allee/Gensler Str. gewertet
FMA Waidmannsluster Damm
Fortführung und ggf. Ausbau als gesamtstädtisch relevante
Lageverortungen aller Fachmarktagglomerationen sowie nähere Angaben zur Gesamtverkaufsfläche und zu relevanten Einzelhandelsnutzungen in den jeweiligen Gebieten finden
sich im Anhang zu diesem Fachmarktkonzept.
Standortsteckbriefe der ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen
Fachmarktagglomeration Genthiner Straße
Fachmarktagglomeration (Untersuchungsraum zur Lageverortung; die räumliche Abgrenzung ist
mittels Bauleitplanung bzw. im bezirklichen Einzelhandelskonzept zu konkretisieren)
Verkaufsfläche / Anzahl
rd. 39.200 m²
acht Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Pankstraße
rd. 49.700 m²
zwei Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Wriezener Bahnhof
rd. 18.000 m² (Einzelhandel ohne Großhandel)
vier Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Eldenaer Straße / Storkower Straße
ca. 14 Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Rangierbahnhof Pankow
Zur konkreten räumlichen Abgrenzung erfolgt gegenwärtig ein moderiertes Werkstattverfahren.
Der Standort stellt derzeit eine Brachfläche dar. Aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht ist eine Nutzung mit großflächigem Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten möglich.
Fachmarktagglomeration Gewerbehof
rd. 41.600 m²
zehn Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Paulsternstraße
rd. 23.000 m²
sieben Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Goerzallee
rd. 44.000 m²
Fachmarktagglomeration Alboinstraße
rd. 46.000 m²
Fachmarktagglomeration Sachsendamm
rd. 40.000 m²
ein Einzelhandelsbetrieb
Fachmarktagglomeration Grenzallee / Naumburger Straße
rd. 20.900 m²
fünf Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Friedrichshagener Straße
rd. 26.900 m²
zwölf Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Glienicker Weg / Adlergestell
rd. 26.600 m²
sechs Einzelhandelsbetriebe
Fachmarktagglomeration Schnellerstraße
rd. 10.400 m²
ein Einzelhandelsbetrieb (weitere Ansiedlungen in Vorbereitung)
Fachmarktagglomeration Alt Mahlsdorf
rd. 21.600 m²
Fachmarktagglomeration Märkische Spitze
rd. 60.700 m²
Fachmarktagglomeration Landsberger Allee
rd. 41.700 m²
Fachmarktagglomeration Waidmannsluster Damm
rd. 11.900 m²
Prüfstandort Pilgramer Straße
Land Branden
Lage des Prüfstandortes.
Der südlich der B 1/5 gelegene Standort ist derzeit überwiegend durch landwirtschaftliche Nutzung
geprägt. Der Bezirk Marzahn-Hellersdorf beabsichtigt eine Nutzung als Möbelstandort.
Zu prüfende Anforderungen bezüglich einer künftigen Einstufung als Fachmarktagglomeration:
Der Entwicklungskorridor entlang der B1/5 ist daraufhin zu untersuchen, inwiefern eine Gefahr
für das Zusammenwachsen der Einzelhandelsnutzungen (Fachmarktagglomerationen, Ortsteilzentrum, Streulagen) besteht. Es sind Empfehlungen zu erarbeiten, wie dieses konform mit
dem StEP Zentren 3 vermieden werden kann. Diese Empfehlungen sind flankierend zum BPlan-Verfahren für die Möbelhäuser durch den Bezirk Marzahn-Hellersdorf umzusetzen.
Die zentrenrelevanten Randsortimente sind hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf gewachsene
Zentren zu untersuchen und gem. Fachmarktkonzept sowie LEP B-B auf max. 10 % der Verkaufsfläche zu begrenzen.
Es ist zu prüfen, inwieweit die ÖPNV-Anbindung des Standortes verbessert werden kann.
Das Abgeordnetenhaus erwartet gem. Beschluss vom 28.09.2000, dass entlang der B 1/5 zwischen Bahnaußenring und Stadtgrenze außerhalb der Zentren Biesdorf und Mahlsdorf grundsätzlich keine weiteren großflächigen Handelsbetriebe errichtet werden. Sofern seitens des
Bezirks Planungsüberlegungen entwickelt werden, die von diesem Grundsatz abweichen, ist
das Abgeordnetenhaus erneut zu beteiligten. Die Federführung für eine planerische Begründung liegt beim Bezirk Marzahn-Hellersdorf.
Die dargestellten und benannten Einzelhandelsbetriebe stellen den Bestand zum Zeitpunkt
der Einzelhandelserfassung dar (keine Planungsabsicht).
Verkehrsmittelwahl beim Wegzweck „Einkauf und Versorgung“
in Berlin .................................................................................... 9
Übliche Grundstücks- und Verkaufsflächen von Fachmärkten ........ 12
Einzugsgebiet unterschiedlicher Fachmarkttypen aus
unternehmerischer Sicht ........................................................... 13
Untersuchungsrelevante Verkaufsflächen im Baumarktsortiment
in den Berliner Bezirken nach Lagen .......................................... 15
Untersuchungsrelevante Verkaufsflächen im
Gartenmarktsortiment in den Berliner Bezirken nach Lagen ........... 16
Untersuchungsrelevante Verkaufsflächen im Möbelsortiment in
den Berliner Bezirken nach Lagen.............................................. 17
Verkaufsflächen nach Lagebereichen (Anteile in %) ..................... 18
Verkaufsflächengrößenklassen bestehender großflächiger
Baumärkte in Berlin.................................................................. 29
Gartenmärkte in Berlin.............................................................. 30
Möbelmärkte in Berlin............................................................... 31
Übersicht über die stadtentwicklungsplanerischen
Standortprioritäten für Fachmarktvorhaben.................................. 39
Steuerungssystematik für Fachmarktstandorte außerhalb der
städtischen Zentren und der Fachmarktagglomerationen .............. 43
Untersuchungsraum: Stadt-Umland-Zusammenhang gem. LEP
Berlin-Brandenburg .................................................................. 14
Fachmarktagglomerationen und sonstige Standorte des
Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten
(untersuchungsrelevante Branchen, > 800 m² Verkaufsfläche) ....... 20
Verkaufsflächen des Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten
Kernsortimenten (untersuchungsrelevante Branchen, in m²) .......... 21
Standorte des Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten
Kernsortimenten (untersuchungsrelevante Branchen, ab 5.000
m² Verkaufsfläche) ................................................................... 21
Verkaufsflächenausstattung des Einzelhandels mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten (untersuchungsrelevante
Branchen) in den Berliner Bezirken und den Kommunen des
Berliner Umlandes (in m² / Einwohner)........................................ 23
Erreichbarkeit und teilräumliche Versorgungsstruktur
(Kernsortiment Baumarktsortimente) .......................................... 25
(Kernsortiment Möbel) .............................................................. 26
Fachmarktagglomerationen in Berlin .......................................... 54
Standortanforderungen für die Ansiedlung von Fachmärkten ......... 45
Steuerungsanforderungen für die Standorte von Fachmärkten ....... 47
Fachmarktagglomerationen (FMA) in Berlin ................................. 55