Source: http://www.mietrb.de/49739.htm
Timestamp: 2018-01-24 05:29:30
Document Index: 128851395

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH']

BGH 27.9.2017, VIII ZR 243/16
Zur Sorgfalt bei der PrÃ¼fung von VerwertungskÃ¼ndigungen nach Â§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Eine VerwertungskÃ¼ndigung nach Â§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nur unter der zusÃ¤tzlichen (hohen) Voraussetzung zulÃ¤ssig, dass dem EigentÃ¼mer durch den Fortbestand des MietverhÃ¤ltnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen wÃ¼rde; dabei ist jedoch nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschÃ¼tzt. Insofern gewÃ¤hrt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschrÃ¤nkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder EinrÃ¤umung gerade der NutzungsmÃ¶glichkeit, die den grÃ¶ÃŸtmÃ¶glichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht.
Die Beklagten mieteten im Jahr 2012 von der RechtsvorgÃ¤ngerin der KlÃ¤gerin eine 7-Zimmer-Wohnung in St. Blasien; die Nettomiete fÃ¼r die rd. 190 qm groÃŸe Wohnung belÃ¤uft sich auf 850 â‚¬ mtl. Die klagende V-KG erwarb das Anwesen, in dem die Wohnung liegt, im Jahr 2015 und trat dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten ein. Sie ist Ã¼berdies EigentÃ¼merin des mit GewerberÃ¤umen bebauten NachbargrundstÃ¼cks, das sie an die S-KG verpachtet hat, die dort ein Modehaus betreibt. Beide Gesellschaften sind persÃ¶nlich und wirtschaftlich miteinander verbunden.
Mit Schreiben vom 29.6.2015 kÃ¼ndigte die KlÃ¤gerin das MietverhÃ¤ltnis nach Â§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB0 und begrÃ¼ndete dies damit, das gesamte GebÃ¤ude abreiÃŸen zu wollen, um ein Objekt mit GewerberÃ¤umen zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zu errichten. Selbst unter BerÃ¼cksichtigung der Investitionskosten sei durch die langfristige Verpachtung an die S-KG ein deutlich hÃ¶herer Ertrag zu erwirtschaften als bei FortfÃ¼hrung der bisherigen MietverhÃ¤ltnisse.
AG und LG gaben der auf RÃ¤umung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des LG zurÃ¼ck.
Die KÃ¼ndigung ist unwirksam, weil der KlÃ¤gerin - jedenfalls aufgrund der in dem KÃ¼ndigungsschreiben aufgefÃ¼hrten GrÃ¼nde - bei Fortbestand des MietverhÃ¤ltnisses keine erheblichen Nachteile i.S.v. Â§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB drohen. Die gegenteilige Auffassung des LG beruht auf einer grundlegenden Verkennung der bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer VerwertungskÃ¼ndigung zu berÃ¼cksichtigenden Belange.
Im Ausgangspunkt stellt der Abriss des GebÃ¤udes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zwar eine von vernÃ¼nftigen sowie nachvollziehbaren ErwÃ¤gungen getragene und insoweit angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden GrundstÃ¼cks i.S.v. Â§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerdings ist eine VerwertungskÃ¼ndigung nur unter der zusÃ¤tzlichen (hohen) Voraussetzung zulÃ¤ssig, dass dem EigentÃ¼mer durch den Fortbestand des MietverhÃ¤ltnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen wÃ¼rde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschÃ¼tzt ist. Vor diesem Hintergrund gewÃ¤hrt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschrÃ¤nkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder EinrÃ¤umung gerade der NutzungsmÃ¶glichkeit, die den grÃ¶ÃŸtmÃ¶glichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht.
Auf der anderen Seite dÃ¼rfen die dem Vermieter bei Fortbestand des MietverhÃ¤ltnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit Ã¼bersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere darf das KÃ¼ndigungsrecht des EigentÃ¼mers bei einer VerwertungskÃ¼ndigung nach Â§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf FÃ¤lle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden. Vorliegend hat das LG bei der Bejahung erheblicher Nachteile fÃ¼r die KlÃ¤gerin maÃŸgeblich auf die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen sowie auf die "existentielle" Bedeutung der Erweiterung fÃ¼r das Modehaus abgestellt. Allerdings hat es tatsÃ¤chliche UmstÃ¤nde, die eine solche Beurteilung tragen, nicht ansatzweise festgestellt - sondern sich insoweit lediglich auf den allgemeinen, ebenfalls nicht nÃ¤her konkretisierten Vortrag der KlÃ¤gerin gestÃ¼tzt.
Diese oberflÃ¤chliche und pauschale Betrachtungsweise des LG lÃ¤uft letztlich darauf hinaus, einen zur KÃ¼ndigung berechtigenden Nachteil schon dann zu bejahen, wenn der EigentÃ¼mer einer vermieteten Wohnung mit dieser - im Interesse einer mÃ¶glichen bloÃŸen Gewinnoptimierung - nicht nach Belieben verfahren kann. Dies jedoch wird den (hohen) gesetzlichen Anforderungen an eine VerwertungskÃ¼ndigung nicht gerecht. Weiterhin sind bei einer VerwertungskÃ¼ndigung nach dem eindeutigen Wortlaut des Â§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB allein solche (erheblichen) Nachteile zu berÃ¼cksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen wÃ¼rden. Bei der das Modehaus betreibenden S-KG handelt es sich aber um eine von der KlÃ¤gerin verschiedene Personengesellschaft, woran auch die persÃ¶nliche und wirtschaftliche Verflechtung der Gesellschaften nichts zu Ã¤ndern vermag.
AuÃŸerdem kÃ¶nnen gem. Â§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer KÃ¼ndigung (soweit sie nicht nachtrÃ¤glich entstanden sind) nur solche GrÃ¼nde BerÃ¼cksichtigung finden, die im KÃ¼ndigungsschreiben angegeben wurden. Hier jedoch hatte die KlÃ¤gerin die Interessen ihrer Schwestergesellschaft an einer Sicherung ihrer Existenzgrundlage in dem KÃ¼ndigungsschreiben nicht einmal ansatzweise aufgefÃ¼hrt. Bereits aus diesem Grund kommt auch eine BerÃ¼cksichtigung dieser Drittinteressen Ã¼ber die Generalklausel des Â§ 573 Abs. 1 BGB nicht in Betracht. Nach alledem war das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des LG zurÃ¼ckzuverweisen, damit diese Feststellungen zu den weiteren von der KlÃ¤gerin ausgesprochenen KÃ¼ndigungen treffen kann.
Der Volltext der Entscheidung wird demnÃ¤chst auf den Webseiten des BGH verÃ¶ffentlicht.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 27.09.2017 16:51
Quelle: BGH PM Nr. 152 vom 27.9.2017