Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20233/12
Timestamp: 2019-01-22 03:14:09
Document Index: 100911440

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 574', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 20.03.2013 - VIII ZR 233/12 - dejure.org
Kündigung wegen kurz nach Abschluss des Mietvertrags entstandenem Eigenbedarf
Kündigung wegen kurz nach Mietvertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs
Eigenbedarf noch nicht absehbar: Kündigung wirksam!
Kündigung wegen Eigenbedarfs bereits nach 3 Jahren?
§ 573 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BGB
Zur Eigenbedarfskündigung - Rechtsmissbrauch nur bei Eigennutzungsabsicht schon bei Vertragsschluss
Mietrecht - Kündigung wegen bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs
Wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbar war, ist eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht rechtsmissbräuchlich
Eigenbedarfskündigung: Nicht absehbarer Eigenbedarf bei Vertragsschluss
Rechtsmissbräuchliche Kündigung wegen Eigenbedarfs?
haus-und-grund-leipzig.de (Pressemitteilung)
Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs
Neue Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarfskündigung - Rechtsmissbrauch und Vorhersehbarkeit
Mietrecht - Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich?
Zur Frage der Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung
Absehbarkeit der Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarfskündigung nach nur dreijähriger Vertragslaufzeit
Eigenbedarfsanmeldung, obwohl der Mietvertrag erst kürzlich abgeschlossen wurde
Eigenbedarf: Halbdekadensperre nur bei absehbarem Bedarf
Kündigung wegen eines bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs
Kündigung aufgrund nicht absehbaren Eigenbedarfs erlaubt
Eigenbedarfskündigung ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn Eigenbedarf bei Vertragsabschluss nicht absehbar war
Kündigungswiderspruch bei Mieterinvestition? (IMR 2013, 234)
Bedarfssituation entsteht kurz nach Vertragsschluss: Eigenbedarfskündigung? (IMR 2013, 233)
AG Wolfenbüttel, 17.11.2011 - 19 C 177/11
LG Braunschweig, 03.07.2012 - 6 S 547/11
NJW 2013, 1596
ZMR 2013, 620
JR 2013, 570
Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, obwohl er entweder entschlossen ist oder erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleichwohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Widerspruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss (st. Rspr.;… vgl. Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 12;… vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139 Rn. 17).
b) Das Berufungsgericht ist zwar im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Konsequenzen, die für die Beklagten mit einem Umzug verbunden wären, sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben müssen, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen (…vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15).
Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013, VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).
Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013, VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).
Die Frage, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11).
a) Beizupflichten ist dem Berufungsgericht allerdings im Ausgangspunkt darin, dass eine Eigenbedarfskündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam ist, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt (…vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139, Rn. 16 f.; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12).
Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (…Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12;… Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 Rn. 2 [Hinweisbeschluss], …und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 Rn. 3 [Zurückweisungsbeschluss]).
Für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (…Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO;… Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO).
Abgesehen von diesen Fallgestaltungen kommt ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertragsschlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben ("Wissenserklärung") über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen macht (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 14).
Soweit im Berufungsurteil anklingt, dem Senatsurteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 233/12) könne angesichts der Verwendung des Begriffes "absehbar" entnommen werden, der Senat sehe den Vermieter zu einer vorausschauenden Planung verpflichtet, übersieht das Berufungsgericht hierbei, dass dieser Begriff nicht vom Senat geprägt, sondern von den damaligen Parteien gebraucht worden war.
Der Senat hat aus den Erklärungen der Vermieterseite zur "Absehbarkeit" eines Eigenbedarfs gerade keine Verpflichtung des Vermieters zur Ermittlung der künftigen Lebensplanung seiner Angehörigen und zur Beurteilung seiner eigenen Lebensplanung abgeleitet, sondern im Gegenteil ausgeführt, die Angaben des Vertreters der Vermieterin bezüglich der "Absehbarkeit" eines Eigenbedarfs hätten sich auf den damaligen Stand bezogen; ein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand sei dadurch nicht erweckt worden, denn die persönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familienangehörigen könnten sich ändern (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO).
Soweit dort ausgeführt wird, der Vermieter dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt, bezieht sich dies ausschließlich auf die Fälle, in denen der Vermieter bei Vertragsabschluss entweder schon entschlossen ist, Eigenbedarf an dem Wohnraum geltend zu machen, oder dies zumindest erwägt (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358;… Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO;… Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Hinweisbeschluss], …und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Zurückweisungsbeschluss];… so auch LG Oldenburg, aaO;… LG Münster, aaO).
Das Erfüllungsinteresse (Abschluss eines über längere Zeit nicht wegen Eigenbedarfs kündbaren Mietvertrags) wäre dagegen nicht zu ersetzen (vgl. BGH…, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 20; zu den Anforderungen hierfür vgl. BGH…, Urteil vom 29. Juni 2006 - I ZR 176/03, NJW-RR 2007, 32 Rn. 29 f.), denn die Zielsetzung einer aus dem Rücksichtnahmegebot abgeleiteten allgemeinen Aufklärungspflicht über vorhersehbare Eigenbedarfssituationen ginge - so sie denn bestünde - nur dahin, den Mieter in die Lage zu versetzen, aufgrund umfassender Informationen zu entscheiden, ob er den Wohnraum überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Zeit überhaupt eingehen will (…vgl. hierzu auch Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12;… Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO).
Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er vielmehr mit dem Vermieter für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (…vgl. auch Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO;… vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 12;… vom 13. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17 [zur Zulässigkeit eines längerfristigen Kündigungsausschluss durch Individualvereinbarung]; AG Hamburg…, Urteil vom 5. Juni 2009 - 46 C 21/09, juris Rn. 43).
a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Beklagte sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15).
Eine unzumutbare Härte für den Mieter kann dabei nicht mit den mit einem Umzug zwangsläufig einhergehenden Unannehmlichkeiten begründet werden (BGH, Urteil vom 20. März - - VIII ZR 233/12).
Eine bloß mündliche Vereinbarung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, selbst im Falle einer aufwendigen Sanierung des Mietobjektes, eine Kündigung nicht verhindern (BGH…, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris; BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris).
Insofern ist der Beklagte das Risiko, dass sich finanzielle Investitionen in die Gaststättenräumlichkeiten in der von ihm behaupteten Größenordnung im Falle einer, durch das Gesetz in Folge der Nichteinhaltung der Schriftform vorgesehenen, ordentlichen Kündigung nicht angemessen amortisieren werden, bewusst eingegangen (BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris).
Dies gilt selbst dann, wenn der Beklagte behauptet, er habe im Vertrauen auf den Bestand der Vereinbarung eine auf den Mietgegenstand konzipierte Kühlanlage verbaut (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris - eine Härte im Sinne von § 574 BGB wurde hinsichtlich einer Kündigung trotz einer speziell den räumlichen Gegebenheiten angepassten Einbauküche abgelehnt).
Wie die Rechtsprechung des BGH (BGH NZM 2013, 419, 420; BGH NJW 2009, 1139) wiederholt entschieden hat, setzt sich ein Vermieter zu seinem eigenen Verhalten dann in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen.
Denn er darf den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumutbar, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BGH NZM 2013, 419, 420).
Wie der BGH bereits ausgeführt hat (BGH NZM 2013, 419) kann der auf langfristigen Verbleib in der Mietwohnung bedachte Mieter sich vor einer Eigenbedarfskündigung durch einen vermieterseitigen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung oder einen vereinbarten Kündigungsausschluss vor dieser Situation schützen.
Die Beklagten haben auch nicht substantiiert vorgetragen, sie hätten den Kläger bei Mietvertragsabschluss befragt oder der Kläger hätte von sich aus anlässlich des Vertragsabschlusses vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht (vgl. BGH, Urteil vom 20. März - - VIII ZR 233/12, NJW -, 1596).
AG Köln, 18.12.2014 - 209 C 349/14
Eigenbedarfskündigung nach Weitervermietung einer freien Alternativwohnung?
Hätte sie gegenüber den Mietern T/T im Dezember 2013 eine Eigenbedarfskündigung erklärt, so wäre diese in jedem Fall unwirksam gewesen, da die Klägerin die Wohnung wegen des absehbaren Eigenbedarfs nicht hätte vermieten dürfen (BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12).