Source: http://kraken.slv.cz/21Cdo296/2003
Timestamp: 2018-06-17 22:34:47+00:00
Document Index: 57819583

Matched Legal Cases: ['§ 151', '§ 151', '§ 151', '§ 39', '§ 420', '§ 165', '§ 336', '§ 337', '§ 337', '§ 337', '§ 337', '§ 337', '§ 39', 'soud ', '§ 39', 'soud ', '§ 151', 'soud ', '§ 151', '§ 267', 'soud ', '§ 663', 'Soud ', '§ 151', '§ 267', '§ 237', 'soud ', 'soud ', '§ 151', '§ 39', 'soud ', '§ 237', '§ 241', '§ 242', 'zákona č. 26', 'zákona č. 40', 'zákona č. 367']

Dotčené předpisy: § 151a odst. 1 předpisu č. 40/1964Sb., § 151e odst. 2 předpisu č. 40/1964Sb., § 151e odst. 3 předpisu č. 40/1964Sb., § 39 odst. 3 předpisu č. 40/1964Sb., § 420 odst. 3 předpisu č. 40/1964Sb., § 165 odst. 2 předpisu č. 40/1964Sb., § 336a odst. 2 předpisu č. 99/1963Sb., § 337h odst. 2 předpisu č. 99/1963Sb., § 337b odst. 5 předpisu č. 99/1963Sb., § 337c odst. 1 písm. c) předpisu č. 99/1963Sb., § 337c odst. 2 písm. c) předpisu č. 99/1963Sb., § 337c odst. 2 písm. c) předpisu č. 26/2000Sb.
Žalobce se domáhal, aby žalovanému bylo uloženo vyklidit "budovu čp. 1084 na pozemku parc. č. st. 1859 - objekt občanské vybavenosti, zaps. na LV č. 1943 pro k.ú. a obec P. u KÚ P.". Žalobu zdůvodnil zejména tím, že tuto nemovitost vydražil v nedobrovolné dražbě konané dne 18.4.2001 a že se stal jejím "výlučným vlastníkem". Po převzetí vydraženého objektu zjistil, že předchozí vlastník P. J. nemovitost v roce 1999 pronajal žalovanému na dobu 20 let "s opčním právem na dalších 10 let". Vzhledem k tomu, že P. J. byl jako zástavní dlužník podle zástavních smluv, které uzavřel v letech 1997 a 1998 s K. b., a.s., "omezen v dispozici s předmětnou nemovitostí tak, že byl zavázán k povinnosti zdržet se jakýchkoliv úkonů, které by předmětnou nemovitost dále zatížily nebo znevýhodnily při jejím prodeji, a to například i uzavřením nájemní smlouvy", je nájemní smlouva ve prospěch žalovaného podle ustanovení § 39 občanského zákoníku neplatným právním úkonem, neboť jejím účelem bylo "znevýhodnit pozici případného zájemce o koupi zastavené nemovitosti a tím zabránit jejímu prodeji a uspokojení zástavního věřitele".
Okresní soud Plzeň - město rozsudkem ze dne 15.4.2002 č.j. 20 C 150/2001-75 žalobě vyhověl a rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 5.100,- Kč "na účet jeho zástupce". Na základě provedeného dokazování dovodil, že nájemní smlouva, kterou uzavřel předchozí vlastník nemovitosti P. J. se žalovaným dne 21.12.1999, je podle ustanovení § 39 občanského zákoníku neplatným právním úkonem. Důvod neplatnosti nájemní smlouvy spatřoval soud prvního stupně "v rozporu s ustanovením občanského zákoníku, a to konkrétně § 151e", neboť P. J. věděl, že se má zdržet všeho, čím by předmět zástavy zhoršil na újmu zástavního věřitele, a přesto nájemní smlouvu sjednal "v době, kdy již byla uzavřena zástavní smlouva mezi ním a K. b., a.s. a kdy tedy věděl, že se nemovitost bude dražit"; vzhledem k tomu, že nájemní smlouva "byla uzavřena na dobu 20 let s opcí dalších 10 let a ještě ke všemu, když nájemné mělo být zaplaceno jednorázově k rukám pana J. při sepisu nájemní smlouvy", nesvědčí tyto skutečnosti "o tom, že by P. J. nechtěl znevýhodnit dalšího vlastníka či že by mu tato možnost nemohla být známa". Podle názoru soudu prvního stupně je nájemní smlouva ze dne 21.12.1999 neplatná též pro rozpor s dobrými mravy, neboť její uzavření se "jeví jako velice účelové", o čemž svědčí například okolnosti, za nichž byla "poslední nájemní smlouva dodána, jakým způsobem měla být uhrazena značná finanční hotovost ze strany žalovaného P. J., jakož i to, že měsíční nájemné bylo ve smlouvě sjednáno ve výši 25.000,- Kč, že podnájemníci, s nimiž žalovaný uzavřel podnájemní smlouvy, platí dohromady 12.000,- Kč měsíčně, neboť je "dosti nepravděpodobné, že by žalovaný uhradil P. J. nájemné ve výši 25.000,- Kč měsíčně a přitom sám inkasoval od svých podnájemníků sotva polovinu této částky a sám si v objektu skladoval jen pneumatiky a pořádně ani neví, jakou velkou skladovací plochu užívá". Protože žalovaný předmětnou nemovitost užívá bez právního důvodu, je povinen ji vyklidit.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Plzni rozsudkem ze dne 22.7.2002 č.j. 18 Co 349/2002-91 rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení 3.875,- Kč "na účet" advokáta. Na základě skutkových zjištění soudu prvního stupně dovodil, že uzavřením nájemní smlouvy ze dne 21.12.1999 se zhoršila zástava (předmětná nemovitost) na újmu zástavního věřitele, neboť účastníci nájemní smlouvy, ačkoliv věděli, že nemovitost je "předmětem zástavy", sjednali nájem na 20 let s opcí na dalších 10 let, což "nepochybně vedlo ke zhoršení zástavy". Nájemní smlouva ze dne 21.12.1999 je proto pro rozpor s ustanovením § 151e odst.2 občanského zákoníku (ve znění účinném do 31.12.2000) neplatným právním úkonem. Námitku žalovaného, že neplatnost nájemní smlouvy může podle ustanovení § 267 obchodního zákoníku namítat jen zástavní věřitel (tj. K. b., a.s.), odvolací soud odmítl s odůvodněním, že "v dané věci je posuzována neplatnost nájemní smlouvy dle příslušných ustanovení občanského zákoníku (§ 663 a násl.), nikoliv neplatnost zástavní smlouvy dle příslušných ustanovení obchodního zákoníku". Soud prvního stupně proto správně uložil žalovanému nemovitost vyklidit.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Namítá, že samotné uzavření nájemní smlouvy na nebytové prostory nacházející se v zastavené nemovitosti ještě samo o sobě nemusí znamenat zhoršení zástavy, o čemž svědčí i to, že "v daném případě byla nemovitost v dražbě prodána, přestože existovala napadená nájemní smlouva, a to za cenu obvyklou". Účelem ustanovení § 151e občanského zákoníku (ve znění účinném v době uzavření nájemní smlouvy) je "ochrana zástavního věřitele před ztížením možnosti uspokojení své pohledávky ze zástavy". Protože "existence nájemní smlouvy neměla vliv na cenu, za kterou byla zástava realizována v dražbě", nemohl zástavní dlužník uzavřením nájemní smlouvy zhoršit zástavu k újmě zástavního věřitele a nájemní smlouva nemůže být neplatným právním úkonem. Dovolatel dále odvolacímu soudu vytýká, že nesprávně posoudil "aktivní legitimaci k napadání platnosti nájemní smlouvy". Protože zástavou zajišťoval zástavce P. J. svůj závazek vůči K. b., a.s., vzniklý ze smlouvy o úvěru, vztahuje se na právní vztah mezi P. J. a K. b., a.s., založený zástavní smlouvou, právní úprava obsažená v obchodním zákoníku, a tedy i jeho ustanovení § 267 odst.1. Vzhledem k tomu, že neplatnost právního úkonu je v posuzovaném případě stanovena v zájmu ochrany zástavního věřitele, může se neplatnosti nájemní smlouvy dovolávat pouze zástavní věřitel a nikoliv žalobce. Přípustnost dovolání žalovaný dovozuje z ustanovení § 237 odst.1 písm.c) o.s.ř. a navrhuje, aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů zrušil.
V projednávané věci odvolací soud mimo jiné řešil právní otázky (mající pro rozhodnutí ve věci samé povahu otázek předběžných), zda pronajmutí nebytových prostorů v zastavené nemovitosti zástavním dlužníkem představuje "zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele" ve smyslu ustanovení § 151e odst.2 občanského zákoníku (ve znění účinném do 31.12.2000) a zda právní úkon, který má za následek "zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele", je podle ustanovení § 39 občanského zákoníku neplatný. Uvedené právní otázky dosud nebyly v rozhodování dovolacího soudu vyřešeny. Vzhledem k tomu, že jejich posouzení bylo pro rozhodnutí projednávané věci významné (určující), představuje napadený rozsudek odvolacího soudu rozhodnutí, které má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Dovolací soud proto dospěl k závěru, že dovolání proti rozsudku odvolacího soudu je přípustné podle ustanovení § 237 odst.1 písm.c) o.s.ř.
Z hlediska skutkového stavu bylo soudy zjištěno (správnost skutkových zjištění přezkumu dovolacího soudu nepodléhá - srov. § 241a odst.2 a § 242 odst.3 o.s.ř.), že podle zástavních smluv ze dne 23.4.1997 a ze dne 22.4.1998, uzavřených mezi K. b., a.s. a P. J., bylo k zajištění pohledávek K. b. a.s. ze smlouvy o úvěru ze dne 23.4.1997 "znějící na jistinu 2.400.000,- Kč" a ze smlouvy o úvěru ze dne 22.4.1998 "znějící na jistinu 1.670.000,- Kč" zřízeno zástavní právo k budově čp. 1084 v P. postavené na pozemku st. parc. č. 1859 v kat. úz. P., zapsané u Katastrálního úřadu P. na listu vlastnictví č. 1943 pro obec a kat. úz. P., která byla ve vlastnictví P. J.; v uvedených zástavních smlouvách (v čl. III bodu 3) si strany sjednaly, že se zástavce "po dobu existence zajišťované pohledávky" zdrží "jakékoliv dispozice se zástavou dle této smlouvy, která by znesnadňovala nebo znemožňovala realizaci zástavy, zejména že bez souhlasu zástavního věřitele nesjedná další zástavní právo, předkupní právo, věcné břemeno či nájem zástavy". Dne 21.12.1999 uzavřel P. J. se žalovaným smlouvu o nájmu, podle které pronajal žalovanému uvedenou nemovitost s účinností od 1.1.2000 na dobu 20 let "s opcí na dalších 10 let" za nájemné ve výši 300.000,- Kč ročně; v dodatku k této smlouvě ze dne 21.12.1999 bylo sjednáno, že nájemné za dobu 19 let ve výši 5.700.000,- Kč je splatné při podpisu této smlouvy. Na návrh zástavního věřitele byla zastavená nemovitost dne 18.4.2001 prodána v opakované nedobrovolné dražbě provedené podle zákona č. 26/2000 Sb. žalobci.
Podle ustálené judikatury soudů je třeba platnost právních úkonů (včetně nájemních smluv) posuzovat v okamžiku a se zřetelem na okolnosti, kdy byl právní úkon učiněn. Otázku, zda v projednávané věci je nájemní smlouva ze dne 21.12.1999 platným právním úkonem, je proto třeba i v současné době řešit podle právních předpisů v té době účinných, zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákonů č.58/1969 Sb., č. 131/1982 Sb., č. 94/1988 Sb., č. 188/1988 Sb., č. 87/1990 Sb., č. 105/1990 Sb., č. 116/1990 Sb., č. 87/1991 Sb., č. 509/1991 Sb., č. 264/1992 Sb., č. 267/1994 Sb., č. 104/1995 Sb., č. 118/1995 Sb., č. 89/1996 Sb., č. 94/1996 Sb., č. 227/1997 Sb., č. 91/1998 Sb. a č. 165/1998 Sb., tedy podle občanského zákoníku ve znění účinném do 31.3.2000 (dále jen "obč. zák.").
Vzhledem k tomu, že právo zástavního věřitele (K. b., a.s.) na uspokojení ze zástavy vzniklo - podle zjištění soudů - v době po 1.9.1998 a že zástavní věřitel (K. b., a.s.) toto právo uplatnil v době po 1.1.2001, platí pro zpeněžení zástavy za účelem uspokojení pohledávky zajištěné zástavním právem k budově čp. 1084 v P. postavené na pozemku st. parc. č. 1859 v kat. úz. P., zapsané u Katastrálního úřadu P. na listu vlastnictví č. 1943 pro obec a kat. úz. P., právní úprava účinná od 1.1.2001 (srov. Čl. I bod 6 zákona č. 367/2000 Sb. a právní názor vyslovený v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17.5.2002 sp. zn. 21 Cdo 1162/2001, které bylo uveřejněno pod č. 24 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2003), obsažená zejména v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákonů č.58/1969 Sb., č. 131/1982 Sb., č. 94/1988 Sb., č. 188/1988 Sb., č. 87/1990 Sb., č. 105/1990 Sb., č. 116/1990 Sb., č. 87/1991 Sb., č. 509/1991 Sb., č. 264/1992 Sb., č. 267/1994 Sb., č. 104/1995 Sb., č. 118/1995 Sb., č. 89/1996 Sb., č. 94/1996 Sb., č. 227/1997 Sb., č. 91/1998 Sb., č. 165/1998 Sb., č. 159/1999 Sb., č. 363/1999 Sb., č. 27/2000 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 227/2000 Sb. a č. 367/2000 Sb. (dále jen "zákon").