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Timestamp: 2020-05-28 05:19:13
Document Index: 228806354

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 4', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 2', '§ 9', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 9', '§ 10', '§ 9', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 9', '§ 9', '§ 4', '§ 4', '§ 4', 'Art. 12', '§ 4', '§ 12', '§ 9', '§ 9', '§ 12', '§ 9', '§ 9', 'BGH', '§ 9', 'BGH', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', 'BGH', 'BGH', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', 'Art. 14', '§ 9', '§ 22', '§ 44', '§ 61', '§ 9', '§ 70', '§ 9']

OLG Frankfurt am Main, 23.11.2015 – 20 WLw 1/15 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 23.11.2015 – 20 WLw 1/15
Zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes bei Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes zur Umsetzung eines Naturschutzprojektes
Wurde das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht für ein landwirtschaftliches Grundstück nicht ausgeübt, obwohl dessen gesetzliche Voraussetzungen vorlagen, so kommt eine Einschränkung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz durch eine Veräußerungsauflage wegen einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden auch dann nicht in Betracht, wenn die Genehmigungsbehörde den Vertrag pflichtwidrig dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht vorgelegt hat.
Der Beschluss des Amtsgerichts Bad Homburg v. d. H. – Landwirtschaftsgericht – vom 20. März 2015 und der Genehmigungsbescheid des Hoch-Taunuskreises – Amt für den ländlichen Raum – vom 23. Mai 2014 betreffend die Genehmigung des am 17. März 2014 vor der Notarin N1 (Stadt1) beurkundeten Kaufvertrages (UR-Nr. …/2014) über das im Grundbuch des Amtsgerichts Bad Homburg v. d. Höhe, Grundbuch von Stadt2, Blatt…, Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 2 eingetragene Grundstück Flur…, Flurstück …, Landwirtschaftsfläche, Stadt3, 6483 qm, werden dahin abgeändert, dass die Auflage zur Veräußerung (Ziffer II.) entfällt und die Verpachtungsauflage (Ziffer I.) dahin abgeändert wird, dass das Kaufgrundstück bis zur Umsetzung der Bereitstellung eines Gewässerrandstreifens, spätestens 3 Monate nach Rechtskraft dieser Entscheidung, an einen leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt agrarstrukturverbessernd zu verpachten ist.
Die Entscheidung ergeht sowohl für das amtsgerichtliche Verfahren als auch für das Beschwerdeverfahren gerichtsgebührenfrei.
Der Beschwerdewert beträgt 12.966,– EUR.
Mit dem eingangs bezeichneten notariellen Kaufvertrag erwarb der Beschwerdeführer von der aus den Beteiligten zu 2) und 3) bestehende Erbengemeinschaft ein unmittelbar an den …bach angrenzendes landwirtschaftliches Grundstück mit einer Größe von 6.483 qm, das derzeit als Grünland genutzt wird, zu einem Kaufpreis von 12.966,– EUR, mithin 2,– EUR pro Quadratmeter. Bei dem Beschwerdeführer handelt es sich um einen Naturschutzverband, der das in einem FFH-Gebiet gelegene Grundstück einer Renaturierungs- bzw. Naturschutzmaßnahme zuführen will nach dem Maßnahmenprogramm 2009 – 2015 zur Europäischen Wasserrahmenrichtlinie (WRRL). Zur Umsetzung dieser Richtlinie sollen entsprechende Flächen zur Entwicklung naturnaher Gewässer bereitgestellt werden; hiernach wäre die Gemeinde Stadt2 verpflichtet, an dem …bach auf einer Länge von ca. 4 km naturnahe Flächen bereitzustellen, um beidseitig einen etwa 10 m breiten Uferentwicklungsstreifen zu ermöglichen. Die Gemeinde hat bisher keine Maßnahmen hierzu ergriffen. Dies beabsichtigt nunmehr der Beschwerdeführer zu tun, wobei vorgesehen ist, die übrige Grundstücksfläche als Grünland weiterhin an einen Landwirt zu verpachten.
Nachdem der durch die Notarin für die Vertragsbeteiligten gestellte Antrag auf Genehmigung des Vertrages am 26. März 2014 bei der unteren Genehmigungsbehörde eingegangen war, verlängerte diese mit Zwischenbescheid vom 14. April 2014 – der Notarin zugestellt am 16. April 2014 – die Genehmigungsfrist um einen Monat, mithin bis zum 26. Mai 2015. Nach Anhörung des Ortslandwirtes sowie des Hessischen Bauernverbandes bekundeten drei Haupterwerbslandwirte jeweils Kaufinteresse an dem streitgegenständlichen Grundstück. Die untere Genehmigungsbehörde führte einen Ortstermin und ein Fachgespräch mit der unteren Naturschutzbehörde sowie der Wasser- und Bodenschutzbehörde durch und korrespondierte auch mit dem Hessischen Umweltministerium, welches die Förderungsfähigkeit des Ankaufes durch den Beschwerdeführer bestätigte.
Sodann erteilte die untere Genehmigungsbehörde mit Bescheid vom 23. Mai 2014 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu dem Kaufvertrag, jedoch eingeschränkt mit den Auflagen, dass das Kaufgrundstück bis zur Umsetzung der Bereitstellung eines Gewässerrandstreifens, spätestens zum 31. August 2014 an einen leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt agrarstrukturverbessernd zu verpachten und außerdem bis zum 30. April 2015 zu angemessenen Bedingungen an einen leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt oder ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern sei.
In dem den Beteiligten zu 2) und 3) als Verkäufer am 24. Mai 2014 zugestellten Bescheid (Bl. 92 – 94 d. A.), auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, wurde zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, zwar beabsichtigte der Erwerber eine Maßnahme im Sinne von § 9 Abs. 6 GrdstVG, welcher ein volkswirtschaftlicher Belang zugrunde liege, so dass von der Ausübung des Vorkaufsrechtes nach § 4 RSG abgesehen werden könne und die auflageneinschränkende Vorschrift des § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht angewendet werden müsse. Jedoch bedürfe es der hier verhängten Auflagen, um die Bedenken, die einer Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegenstünden, auszuräumen.
Gegen den ihm am 26. Mai 2014 zugestellten Bescheid hat der Beschwerdeführer mit einem per Fax am 06. Juni 2014 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt zunächst mit dem Ziel der uneingeschränkten Genehmigung des Kaufvertrages. Zur Begründung wird in diesem Schriftsatz, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 121 – 131 d. A.), im Wesentlichen geltend gemacht, dem Erwerb stehe § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht entgegen, weil dem Kauf ein konkret förderungsfähiges Umweltschutz- und Naturschutzprojekt zugrunde liege. Insoweit werde für das FFH-Gebiet “…bach zwischen Stadt4 und Stadt5 (Nr. …)” derzeit im Auftrag des Regierungspräsidiums Darmstadt als oberer Naturschutzbehörde ein Maßnahmenplan erarbeitet und es liege bereits ein Entwurf eines Stadt6 Planungsbüros vor. Da es sich nur um eine schmale Gewässerparzelle handele, sei eine Aufwertung des Gewässers im Sinne der WRRL zur Verbesserung der ökologischen Situation dringend erforderlich. Auch sei die Auflagenerteilung unverhältnismäßig. In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat der Beschwerdeführer nur noch die Abänderung des Genehmigungsbescheides durch Aufhebung der Veräußerungsauflage (Ziffer II.) des Vertrages beantragt.
Die untere Genehmigungsbehörde ist dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung entgegen getreten und hat geltend gemacht, der Erwerb diene nicht der Realisierung eines konkret förderungsfähigen Naturschutzprojektes, zumal der für das FFH-Gebiet aufzustellende Maßnahmenplan noch nicht vorliege und der Ankauf von Flächen zur Umsetzung der WRRL in Hessen eine Förderungsfähigkeit grundsätzlich nur für Gemeinden, Wasser- und Bodenverbände, kommunale Zweckverbände und Teilnehmergemeinschaften nach dem Flurbereinigungsgesetz vorsehe. Deshalb könne der Beschwerdeführer als Naturschutzverband vorliegend im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG einem leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betrieb nicht gleichgestellt werden, zumal vorliegend drei Haupterwerbslandwirte an dem Erwerb der Fläche interessiert seien. Zwar sei die Bereitstellung von Grundstücksflächen zur Verbreiterung der Gewässerparzellen – wenn auch pauschal und ohne konkrete Verortung an einzelnen hessischen Gewässerabschnitten – grundlegendes Ziel der Umsetzung der WRRL in Hessen und widerspreche deshalb nicht den Zielen zur Verbesserung der Agrarstruktur; sie stelle damit gleichfalls auch einen volkswirtschaftlichen Belang im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG dar. Deshalb sei die Genehmigung zwar zu erteilen gewesen, jedoch mit den einschränkenden Auflagen, weil hiermit eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Bezug auf die übrige Teilfläche des Grundstückes vermieden werde.
Das Amtsgericht hat nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung und Einholung einer Stellungnahme der oberen Naturschutzbehörde zum Stand der Aufstellung des Maßnahmenplans für das FFH-Gebiet mit Beschluss vom 20. März 2015 den Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Veräußerungsfrist bis 30. September 2015 verlängert wurde. Zur Begründung wurde in dem Bescheid, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 199 – 208 d. A.), im Wesentlichen ausgeführt, der Veräußerung des Grundstückes an den Beschwerdeführer stehe der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung des Grund und Bodens entgegen, weil sie Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in Gestalt der Aufstockung leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe widerspreche. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers liege dem Erwerb kein konkret förderungsfähiges Umwelt- und Naturschutzprojekt zugrunde, da der Maßnahmenplan für das FFH-Gebiet nach Auskunft der oberen Naturschutzbehörde zurzeit lediglich erarbeitet werde und somit nur ein Entwurf vorliege. Soweit das Grundstück im Rahmen der Umsetzung der WRRL in Hessen vom Bewirtschaftungsplan und Maßnahmenprogramm für oberirdische Gewässer erfasst sei, handele es sich um eine bloße behördliche Empfehlung zur Bereitstellung eines 10 m breiten Gewässerrandstreifens auf eine Länge von 4 km, die allerdings bisher nicht einmal die Gemeinde Stadt2 befolgt habe. Es liege auch keine Maßnahme vor, die durch staatliche Stellen unterstützt werde, zumal der Beschwerdeführer selbst von einer freiwilligen Leistung ausgehe. Entscheidend für das Vorliegen des Versagungsgrundes sei das Konkurrenzverhältnis zu leistungsfähigen Haupt- und Nebenerwerbslandwirten, zumal die Fläche unstreitig seit längerem durch einen leistungsfähigen Haupterwerbslandwirt bewirtschaftet werde. Auch wenn zu den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur auch solche des Natur- und Umweltschutzes als Teil der Agrarpolitik zu zählen seien, komme eine Gleichstellung mit den Interessen aufstockungsbereiter landwirtschaftlicher Betriebe im vorliegenden Fall gleichwohl nicht in Betracht, weil die hierzu erforderliche Voraussetzung eines konkreten agrarpolitisch bedeutsamen und förderungsfähigen Umweltschutz- oder Naturschutzprojektes nicht gegeben sei.
Gegen den seiner Verfahrensbevollmächtigten am 07. April 2015 zugestellten Beschluss hat der Beschwerdeführer mit per Fax am 14. April 2015 eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt. Zur Begründung, wegen deren Einzelheiten auf den Schriftsatz vom 20. Mai 2015 (Bl. 252 – 281 d. A. nebst Anlagen) verwiesen wird, wiederholt und vertieft der Beschwerdeführer sein bisheriges Vorbringen und macht insbesondere geltend, die Auflage zur Veräußerung des Grundstückes sei rechtswidrig, weil ein Versagungsgrund gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegen den Darlegungen des Amtsgerichts nicht vorliege, zumal der Erwerb durch den Beschwerdeführer Maßnahmen der Verbesserung der Agrarstruktur diene. Das Amtsgericht habe nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Interessen der Landwirtschaft mit denen des Umwelt- und Naturschutzes gleichrangig zu bewerten seien, da insoweit die Anforderungen an die Gleichrangigkeit überspannt worden seien. Dem Kauf liege sehr wohl ein konkret förderungsfähiges Umweltschutzprojekt zugrunde, da das Grundstück für naturschutzfachliche Maßnahmen im Rahmen der Bewirtschaftungsplanung für das FFH-Gebiet Nr. … vorgesehen sei, wobei auch die Bewirtschaftungs- und Maßnahmenplanung nach der WRRL einzubeziehen sei. Insbesondere lasse sich aus der Stellungnahme der oberen Naturschutzbehörde nicht ableiten, dass das Projekt nicht konkret förderungsfähig sei, zumal das Hessische Umweltministerium zu dem Ankauf Stellung genommen und dieses – trotz Auslaufens der bisherigen Förderungsrichtlinie – für förderungsfähig angesehen habe. Dies werde auch durch eine weitere Stellungnahme der oberen Naturschutzbehörde bestätigt, in welcher näher dargelegt werde, weshalb das fragliche Grundstück in die konkrete Planung des Bewirtschaftungsplanes zu dem FFH-Gebiet einbezogen worden sei und welche Maßnahmen dort geplant seien. Die Planerstellung durch das beauftragte Büro in Stadt6 sei bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages weit fortgeschritten gewesen und solle demnächst (nach jetzigem Stand im Januar 2016) abgeschlossen werden. Zudem werde dort nach jetzigem Stand das Kaufgrundstück als konkrete Maßnahmenfläche wegen seiner besonderen Eignung konkret beplant. Da somit ein konkret förderungsfähiges Projekt vorliege müsse die Genehmigung erteilt werden, selbst wenn ein landwirtschaftlicher Betrieb ein dringendes Aufstockungsbedürfnis geltend gemacht habe, was im vorliegenden Fall bisher ohnehin nicht hinreichend nachgewiesen sei. Da von der Ausübung des Vorkaufsrechtes trotz Erreichens der erforderlichen Flächengröße abgesehen worden sei, stelle dies ein Indiz für die Nichtanerkennung des Aufstockungsbedürfnisses dar. Die Genehmigung sei somit ohne die Veräußerungsauflage, die als unverhältnismäßig einzustufen sei, zu erteilen.
Das Amtsgericht hat auf Veranlassung des Senats zunächst die unterlassene Anhörung und Beteiligung der Beteiligten zu 2) und 3) als Verkäufer nachgeholt und sodann mit Beschluss vom 30. Juni 2015 (Bl. 297-298 d. A.), auf den verwiesen wird, der Beschwerde nicht abgeholfen.
Der Beschwerdeführer hat weiter geltend gemacht, die Dringlichkeit der Notwendigkeit der Verbesserung der Gewässerstrukturgüte des …baches sei bereits in einem Protokoll über die Gewässerschau vom 20. Februar 2008 im Hinblick auf den durchweg fehlenden Gewässerrandstreifen verbunden mit dem gradlinigen Gewässerverlauf festgestellt worden. Auch die in Bezug auf einen Landwirt durch das Amtsgericht angenommene ideale Flächenerweiterung vermöge kein dringendes Aufstockungsbedürfnis zu begründen.
Die obere Genehmigungsbehörde verteidigt den angefochtenen amtsgerichtlichen Beschluss.
Die Beschwerde ist gemäß §§ 9 LwVG i. V. m. 58, 63 Abs. 2 Nr. 2, 64 FamFG statthaft und erweist sich auch im Übrigen als zulässig, da sie insbesondere innerhalb der Zwei-Wochen-Frist und formgerecht bei dem Amtsgericht eingelegt wurde.
Nachdem das Amtsgericht im Abhilfeverfahren die erstinstanzlich zunächst unterlassene Beteiligung und Anhörung der Beteiligten zu 2) und 3) als Verkäufer nachgeholt und sodann durch Beschluss gemäß §§ 9 LwVG, 68 Abs. 1 Satz 1 FamFG in der gebotenen Weise unter Mitwirkung der ehrenamtlichen Richter durch begründeten Beschluss vom der Beschwerde nicht abgeholfen hat, ist über das Rechtsmittel gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 LwVG durch den Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden.
Die Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg, weil der Kaufvertrag ohne die im erstinstanzlichen Verfahren und mit der Beschwerde angegriffene Veräußerungsauflage zu genehmigen ist.
Der Kaufvertrag unterfällt der Genehmigungspflicht nach § 9 GrdstVG, weil es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG handelt, welches die in Hessen maßgebliche Mindestgröße von 0,25 ha nach § 2 Abs. 3 Ziffer 2 GrdstVG in Verbindung mit § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken überschreitet.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Genehmigung für die Veräußerung eines Grundstückes nur dann versagt oder durch eine Auflage im Sinne des § 10 GrdstVG eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Eine solche ungesunde Verteilung von Grund und Boden liegt nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Zu deren Konkretisierung ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH NJW-RR 1997, 336 m.w.N.), welche auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zurückgeht (BVerfGE 21, 73 [BVerfG 12.01.1967 – 1 BvR 169/63]), auf die von der Bundesregierung periodisch erstatteten Agrarberichte zurückzugreifen. Danach besteht ein wesentliches agrarstrukturelles Ziel wie bereits seither auch weiterhin darin, die erforderliche Eigenlandausstattung der Landwirtschaft sicherzustellen. Deshalb widerspricht es regelmäßig den angestrebten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, wenn ein landwirtschaftlich nutzbares Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines landwirtschaftlichen Betriebes mit hinreichender Dringlichkeit benötigt (ständige Rechtsprechung des BGH und der Obergerichte, vgl. BGH NJW-RR 1998, 1472 [BGH 08.05.1998 – BLw 2/98] und 2006, 1245; OLG Schleswig OLGR 2009, 342; OLG Frankfurt RdL 2000, 188 und 2013, 44 und RdL 2015, 75; OLG Jena BzAR 2014, 325; OLG Dresden BzAR 2014, 210; OLG Celle AUR 2013, 255; OLG Stuttgart AUR 2011, 284). Allerdings ist nach dem Inhalt der Agrarberichte der Bundesregierung (vgl. zuletzt Agrarberichte 2011 und 2015 – veröffentlicht jeweils im Archiv Agrarberichte der Bundesregierung) zu entnehmen, dass zwischenzeitlich als weiteres agrarpolitisches Hauptziel unter anderem auch die Sicherung und Verbesserung der natürlichen Lebensgrundlagen sowie die Erhaltung der biologischen Vielfalt verfolgt wird und in der staatlichen Agrarpolitik den Belangen des Umwelt- und Naturschutzes verstärkt Rechnung getragen wird, da dies letztlich auch im Interesse der Landwirtschaft liegen soll (vgl. BGH NJW-RR 1997, 232 [BGH 26.09.1996 – X ZR 17/94] und OLG Oldenburg AUR 2013, 417). Maßnahmen des Umwelt- und Naturschutzes, die zunehmend an Bedeutung für die angestrebte Verbesserung der Agrarstruktur gewinnen (vgl. hierzu Kollrus RdL 2011, 197), werden deshalb mittlerweile in der obergerichtlichen Rechtsprechung gleichrangig neben den agrarstrukturell weiterhin förderungswürdigen Interessen der Landwirtschaft an einer ausreichenden Flächenausstattung anerkannt, wenn der Grundstückserwerb zur Verwirklichung eines konkreten Naturschutzprojektes dient, das staatlich befürwortet und gefördert wird (vgl. BGHZ 94, 292 = MDR 1985, 1023 = NJW-RR 1986, 312 und BGH NJW-RR 1997, 336 [BGH 29.11.1996 – BLw 25/96] = AgrarR 1997, 154; BGH NJW-RR 2006, 1245 [BGH 28.04.2006 – BLw 32/05]; OLG Oldenburg AUR 2013, 136 [OLG Oldenburg 08.11.2012 – 10 W 23/12] und AUR 213, 417; OLG Stuttgart RdL 1997, 158; OLG Jena AgrarR 2001, 120 = RdL 2000, 301), OLG Koblenz RdL 2001, 214).
Dabei bedarf es im vorliegenden Fall entgegen der Auffassung des Amtsgerichts keiner abschließenden Entscheidung der Frage, ob das hier von dem Beschwerdeführer als Naturschutzverband verfolgte Projekt in Bezug auf seine Konkretisierung und Förderungsfähigkeit im Einzelnen den Anforderungen entspricht, die in der obergerichtlichen Rechtsprechung in Fortführung der von dem Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze als Voraussetzung für eine Gleichstellung mit den Aufstockungsbedürfnissen von leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betrieben aufgestellt worden sind (vgl. hierzu im Einzelnen OLG Oldenburg AUR 2013, 417 sowie Netz, GrdstVG, Ziffer 4.10.4.1 = S. 550 ff).
Denn jedenfalls durfte die beantragte Genehmigung gemäß § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht durch die erstinstanzlich und im Beschwerdeverfahren angefochtene Veräußerungsauflage eingeschränkt werden.
Nach § 9 Abs. 5 GrdstVG darf, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz – RSG – ausgeübt werden kann, das Vorkaufsrecht aber nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Abs. 1 Nr. 1 der Vorschrift – also wegen einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens – nur dann versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Gegenstand des Kaufvertrages ist hier kein landwirtschaftlicher Betrieb, sondern ein einzelnes landwirtschaftlich nutzbares Grundstück. Die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nach § 4 Abs. 1 RSG lagen vor. Insbesondere handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück, welches die in Hessen maßgebliche Mindestgröße von 0,5 ha für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nach § 4 RSG i. V. m. § 4 der Hessischen Verordnung zur Ausführung des RSG vom 18.11.2012 (GVBl. I S. 689), zuletzt geändert durch Art. 12 der VO vom 10.11.2012 (GVBl. I S. 410) überschreitet. Ausschlussgründe im Sinne des § 4 Abs. 2 RSG sind ebenfalls nicht gegeben. Die untere Genehmigungsbehörde hat in ihrem Genehmigungsbescheid vom 23. Mai 2014 und in ihrer Stellungnahme im erstinstanzlichen Verfahren vom 01. Oktober 2014 (Bl. 155 a ff d. A.) zu erkennen gegeben, dass nach ihrer Auffassung die Genehmigung im Hinblick auf das Erwerbsinteresse mehrerer leistungsfähiger Haupterwerbslandwirte zu versagen gewesen wäre, weil nach dortiger Auffassung die Voraussetzungen für die Gleichstellung des von dem Beschwerdeführer als Naturschutzverband mit dem Erwerb verfolgten Projektes mit dem Erwerbsinteresse dieser Landwirte nicht gegeben seien. Auf dieser Grundlage wäre die untere Genehmigungsbehörde verpflichtet gewesen, bevor sie über den Antrag auf Genehmigung entscheidet, den Vertrag gemäß § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes vorzulegen. Der Bundesgerichtshof hat bereits in seiner Entscheidung vom 07. Juli 1966 (Az. V BLw 9/66 = NJW 1966, 2310 = MDR 1966, 829) hervorgehoben, dass nach Wortlaut und Entstehungsgeschichte des § 9 Abs. 5 GrdstVG im Falle der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes nicht mehr zu prüfen ist, ob nicht doch ein Fall der ungesunden Verteilung von Grund und Boden vorliegt. Vielmehr verbietet § 9 Abs. 5 GrdstVG, sich zur Versagung der Genehmigung auf den Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden zu berufen, wobei es nicht darauf ankommen kann, aus welchen Gründen auch immer das Siedlungsunternehmen von der Ausübung des Vorkaufsrechtes Abstand genommen hat. In Konkretisierung dieser auch von der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und im Schrifttum geteilten Auffassung (vgl. OLG Stuttgart, RdL 1970, 232; OLG Frankfurt RdL 2005, 274; OLG Jena AUR 2013, 340; Netz, GrdstVG, a. a. O., Ziffer 4.10.7 = S. 559) hat der Bundesgerichtshof nunmehr in seinem Beschluss vom 25. April 2014 (Az BLw 5/13 = NJW-RR 2014, 1168 = AUR 2014, 384) herausgestellt, dass dies auch dann gilt, wenn die Genehmigungsbehörde den Vertrag, obwohl ein Vorkaufsrecht nach dem RSG hätte ausgeübt werden können, entgegen § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat, wie dies im vorliegenden Fall geschehen ist. Denn die Genehmigungsbehörde kann durch ein solches gesetzwidriges Verhalten weder dem Erwerber die Vorteile entziehen, die sich für ihn nach § 9 Abs. 5 GrdstVG aus der Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes ergeben, noch darf sie den ihr zustehenden Prüfungsrahmen auf den in § 9 Abs. 1 Nr. 1GrdstVG bezeichneten Versagungsgrund erweitern (so BGH a.a.O., unter Hinweis auf OLG Koblenz RdL1964, 292-293 und OLG Oldenburg RdL 1976, 52).
Vielmehr kommt bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes eine Versagung der Genehmigung oder deren Einschränkung durch Auflagen oder Bedingungen nur bei Vorliegen eines Versagungsgrundes nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 oder 3 GrdstVG in Betracht (vgl. BGH a.a.O.). Ein solcher Versagungsgrund ist hier jedoch nicht gegeben. Zum einen liegt keine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung eines einzelnen Grundstückes oder einer wirtschaftlichen Einheit im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG vor. Zum anderen steht der Kaufpreis auch nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstückes (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG), da der vereinbarte Kaufpreis von 2,– EUR pro qm exakt dem aus der amtlichen Sammlung zu entnehmenden Bodenrichtwert für dieses Gebiet entspricht.
Die Rechtsfolge der Verpflichtung zur uneingeschränkten Genehmigung des Vertrages nach § 9 Abs. 5 GrdstVG kann entgegen der Auffassung der unteren Genehmigungsbehörde auch nicht unter Rückgriff auf § 9 Abs. 6 GrdstVG umgangen werden. Nach § 9 Abs. 6 GrdstVG muss bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden. Damit wird klargestellt, dass auch die Belange anderer volkswirtschaftlich bedeutsamer Unternehmen zu berücksichtigen sind, die ebenso wie Landwirte auf Flächen im Außenbereich angewiesen sind und deshalb nicht darauf verwiesen werden können, sich notwendige Grundstücksflächen anderenorts zu beschaffen, wobei neben der ausdrücklich erwähnten Roh- und Grundstoffgewinnung alle überindividuellen Interessen von Industrie, Gewerbe, Handel, Verkehr, Energieversorgung , Bauwesen sowie Grundstückserwerbe zur Erfüllung kommunaler, kirchlicher oder karitativer Zwecke beachtlich sein können (vgl. BGH NJW-RR 2011, 1522 [BGH 15.04.2011 – BLw 12/10] = RdL 2011, 270; OLG Oldenburg NJW-RR 2010, 742 [OLG Oldenburg 02.07.2009 – 10 W 2/09]; OLG Frankfurt AUR 2015, 260; Netz, a.a.O., Ziffer 4.13.1 – 3 = S.617 – 621 ). Mit der Regelung des § 9 Abs. 6 GrdstVG soll neben der Förderung der Eigenlandbeschaffung von Landwirten und den diesen nach § 9 Abs. 2 GrdstVG gleich-gestellten sonstigen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur auch volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, welche in den Agrarberichten der Bundesregierung üblicherweise nicht im Einzelnen aufgeführt werden. Die Norm zielt somit auf eine Erweiterung der Genehmigungsfähigkeit ab und ist gerade nicht dazu bestimmt, letztlich eine bereits nach den vorstehenden Absätzen des § 9 GrdstVG zu erteilende Genehmigung gleichwohl zu versagen oder durch Bedingungen oder Auflagen einzuschränken. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass entgegen den diesbezüglichen Ausführungen im Genehmigungsbescheid die Vorschriften der §§ 9 und 12 GrdstVG sowie 4 RSG ein Ermessen für die Genehmigungsbehörde bezüglich der Vorlage eines Vertrages zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes gerade nicht eröffnen, zumal dies wohl mit der vom Bundesverfassungsgericht (vgl. BVerfGE 21, 73 [BVerfG 12.01.1967 – 1 BvR 169/63] und 26, 215) hervorgehobenen Bedeutung des Genehmigungsvorbehaltes und der Veräußerungsbeschränkung als schwerwiegenden, aber aus den übergeordneten Gründen der Verbesserung der Agrarstruktur gerechtfertigten Eingriffen in das grundgesetzlich durch Art. 14 GG geschützte Eigentumsrecht und den Freiheitsanspruch des Bürgers nicht vereinbar wäre.
Die Grundstücksverkehrsgenehmigung für den hier relevanten Kaufvertrag ist nach alledem ohne die von dem Beschwerdeführer allein noch angefochtene Veräußerungsauflage zu erteilen. Demgegenüber kam eine vollständige Aufhebung der Verpachtungsauflage trotz des Verstoßes gegen § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht in Betracht. Zwar kann nach § 22 Abs. 3 GrdstVG das Landwirtschaftsgericht und damit auch der Senat als Beschwerdeinstanz die Entscheidungen treffen, die auch die Genehmigungsbehörde zu treffen befugt ist. Da der Beschwerdeführer aber nach zunächst uneingeschränkt gestelltem Antrag auf gerichtliche Entscheidung bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht seinen Antrag ausdrücklich dahingehend eingeschränkt hat, dass nur die mit der Genehmigung verbundene Veräußerungsauflage angefochten und die Verpachtungsauflage ausdrücklich akzeptiert wurde, was im Hinblick auf die insoweit gegebene Teilbarkeit des Streitgegenstandes als zulässig anzusehen ist, liegt eine Beschränkung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung und damit auch der Beschwerde vor, welche einer vollständigen Aufhebung dieser Verpachtungsauflage entgegensteht. Allerdings war die Verpachtungsauflage im Hinblick auf den zwischenzeitlichen verfahrensbedingten Zeitablauf bezüglich des Fristbeginns anzupassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 LwVG, wobei der Senat eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten aus Billigkeitsgründen nicht für geboten erachtet hat.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren ergibt sich aus §§ 61 Abs. 2, 60 Abs. 1 GNotKG.
Der Senat hat die Rechtsbeschwerde nach § 9 LwVG i.V.m. § 70 FamFG zugelassen, da insbesondere die Frage des Verhältnisses der Absätze 5 und 6 des § 9 GrdstVG von grundsätzlicher Bedeutung ist.
OLG Frankfurt am Main, 23.11.2015 – 10 W 54/15 OLG Frankfurt am Main, 20.11.2015 – 1 UF 189/15