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Timestamp: 2016-10-25 12:01:59
Document Index: 42322504

Matched Legal Cases: ['Art. 395', 'Art. 6', 'Art. 393', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 13', 'Art. 681', 'BGE', 'BGE', 'Art. 681', 'Art. 217', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 681', 'Art. 959', 'Art. 680', 'Art. 682', 'Art. 26', 'Art. 14', 'BGE', 'BGE', 'Art. 395', 'Art. 393', 'BGE', 'BGE', 'Art. 386', 'Art. 417', 'Art. 417', 'Art. 393', 'Art. 681', 'Art. 6', 'Art. 217', 'Art. 12', 'Art. 681', 'Art. 959', 'Art. 680', 'Art. 14', 'Art. 417', 'Art. 417']

117 II 54199. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 5. Dezember 1991 i.S. K. gegen Grundbuchamt X. und Kantonsgericht Schwyz (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Inscription d'une vente immobili�re au registre foncier lorque existe un droit de pr�emption (art. 26 al. 2 ORF). Le conservateur du registre foncier ne peut rejeter provisoirement une r�quisition d'inscription d'une vente immobili�re au registre foncier pour le motif qu'il n'est pas encore �tabli si le droit de pr�emption a �t� exerc� valablement (consid. 3). Avant l'inscription de la r�quisition, le conservateur du registre foncier doit examiner si le disposant jouit de l'exercice des droits civils, mais non s'il est �galement capable de discernement (consid. 4). Faits � partir de page 542
Am 26. Februar 1987 ordnete die Vormundschaftsbeh�rde X. �ber K. B. eine kombinierte Beiratschaft im Sinne von Art. 395 Abs. 1 und 2 ZGB an. K. B. ist Eigent�mer einer landwirtschaftlichen Liegenschaft, welche aus drei Parzellen und einer Scheune besteht. Diese Liegenschaft verkaufte er, vertreten durch den Beirat, mit �ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 17. Juni 1987 und Zusatzvertrag vom 26. Januar 1988 seinem P�chter O. K. zum Preise von Fr. 500'000.--. Am 19. Februar 1988 wurde der Kauf- und Zusatzvertrag beim Grundbuchamt X. zur Eintragung angemeldet. Am gleichen Tag gab der Grundbuchverwalter dem Sohn des Verk�ufers, der verbeist�ndet und laut Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG; SR 211.412.11) vorkaufsberechtigt ist, Kenntnis vom Kaufvertrag. Der Beistand des Sohnes �bte am 19. M�rz 1988 das gesetzliche Vorkaufsrecht aus.
Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hob am 12. Dezember 1989 die �ber K. B. errichtete kombinierte Beiratschaft mit Wirkung ex tunc auf. In der Folge ordnete die Vormundschaftsbeh�rde am 28. Juni 1990 �ber ihn eine Verm�gensverwaltungsbeistandschaft im Sinne von Art. 393 Ziff. 2 ZGB an.
K. B. ersuchte am 7. April 1990 beim Grundbuchamt X. um Eintragung des Eigentums von O. K. an der verkauften Liegenschaft in das Grundbuch. Der Grundbuchverwalter wies dieses Begehren mit Verf�gung vom 2. November 1990 ab. Eine von O. K. dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Kantonsgericht des Kantons Schwyz mit Beschluss vom 28. Februar 1991 abgewiesen.
O. K. f�hrt beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, der Beschluss des Kantonsgerichts sei aufzuheben und der Grundbuchverwalter des Grundbuchamtes X. anzuweisen, ihn als Eigent�mer der von K. B. verkauften drei Grundst�cke im Grundbuch einzutragen.
3. Es trifft zu, dass in der vom Kantonsgericht angef�hrten Literatur der Grundbuchverwalter f�r befugt betrachtet wird, die Eintragung des K�ufers als Eigent�mer im Grundbuch vorl�ufig zu verweigern, wenn ein Vorkaufsrecht gem�ss Art. 6 EGG geltend gemacht wird. Allerdings wird diese Auffassung zum Teil ohne jede Begr�ndung vertreten (KAUFMANN, Die Anwendung des neuen BGE 117 II 541 S. 543landwirtschaftlichen Bodenrechts, ZBGR 33/1952, S. 349, und DESCHENAUX, Das Grundbuch, in Schweiz. Privatrecht, V/3,I, S. 535 f.) oder unter blossem Hinweis auf Art. 14 Abs. 1 EGG (JOST, Handkommentar zum EGG, Ziffer 6 zu Art. 13 EGG), dem sich eine derartige Kompetenz des Grundbuchverwalters indessen nicht entnehmen l�sst. Auch in der vom Kantonsgericht zitierten Rechtsprechung wurde dem Grundbuchverwalter diese Befugnis einzig aus praktischen Gr�nden (ZBGR 40/1959, S. 139 f.) zugestanden, oder weil das Verzeichnis der Vorkaufsberechtigten nicht eingereicht worden war (ZBGR 59/1978, S. 75 ff.). Dass sich aber diese Praxis, die offenbar noch in andern Kantonen befolgt wird (vgl. MEIER-HAYOZ, N 276 zu Art. 681 ZGB mit Hinweisen), allgemein durchgesetzt habe und auch vom Bundesgericht gebilligt werde, wird vom Kantonsgericht nicht nachgewiesen. Dem von ihm angef�hrten BGE 90 I 312 ff. E. 3 lag vielmehr ein anderer Sachverhalt zugrunde, und in BGE 108 II 549 wurde dem Grundbuchverwalter die Kompetenz, eine Anmeldung zur Eintragung abzuweisen, lediglich mit der Begr�ndung einger�umt, das kantonale Recht schreibe dem Grundbuchverwalter vor, mit der Eintragung zuzuwarten.
Von einer allgemeinen Geltung der erw�hnten Praxis kann demnach nicht die Rede sein. Dazu kommt, dass ihr in der Lehre erhebliche Kritik erwachsen ist (MEIER-HAYOZ, N 277 zu Art. 681 ZGB, mit Literaturangaben). Als Argument f�r die Rechtfertigung dieser Praxis wird zumeist vorgebracht, der K�ufer erwerbe nur bedingt Eigentum, solange nicht feststehe, ob das Vorkaufsrecht ausge�bt werde oder nicht, so dass entweder der Kaufvertrag oder die Grundbuchanmeldung bedingt sei und der K�ufer deshalb nicht als Eigent�mer im Grundbuch eingetragen werden k�nne. Dieses Argument erweist sich aber nur dann als stichhaltig, wenn eine derartige Bedingung ausdr�cklich im Vertrag oder in der Grundbuchanmeldung enthalten ist. Das ist jedoch nach dem Willen der Vertragsparteien regelm�ssig nicht der Fall; obwohl die Aus�bung des Vorkaufsrechts bei Vertragsabschluss noch ungewiss ist, werden die Willenserkl�rungen - wie auch vorliegend - dennoch unbedingt abgegeben. Art. 217 Abs. 1 OR, wonach bei einem bedingt abgeschlossenen Grundst�ckkauf die Eintragung ins Grundbuch erst erfolgt, wenn die Bedingung erf�llt ist, kann daher keine Anwendung finden. Eine bedingte Grundbuchanmeldung k�me im Hinblick auf Art. 12 Abs. 1 der Verordnung betreffend das Grundbuch (GBV; SR 211.432.1) ohnehin nicht in Frage BGE 117 II 541 S. 544(J�GGI, �ber das vertragliche Vorkaufsrecht, ZBGR 39/1958, S. 78; PIOTET, Des effets de l'annotation au registre foncier de rapports de droit personnels, ZSR 1960 I S. 428).
Auch das weitere Argument, das Eigentum k�nne nicht g�ltig �bertragen werden, solange nicht feststehe, dass das Vorkaufsrecht nicht ausge�bt werde, erscheint nicht als durchschlagend. Aus Art. 681 Abs. 1 und Art. 959 Abs. 2 ZGB, wonach das Vorkaufsrecht w�hrend der Dauer der Vormerkung im Grundbuch gegen�ber jedem Eigent�mer besteht und es Wirkung gegen�ber jedem sp�ter erworbenen Recht erh�lt, folgt zweifelsfrei, dass ein g�ltiger Eigentumserwerb trotz der Vormerkung m�glich ist. Das gilt auch f�r die gesetzlichen Vorkaufsrechte aufgrund des EGG, welche gesetzliche Eigentumsbeschr�nkungen im Sinne von Art. 680 Abs. 1 ZGB darstellen und deren Vormerkung zur verst�rkten Wirkung weder notwendig noch zul�ssig ist (MEIER-HAYOZ, N 16 und 37 zu Art. 682 ZGB). Durch die Vormerkung des Vorkaufsrechts wird das Grundbuch demnach nicht gesperrt (J�GGI, a.a.O., S. 78; LEEMANN, SJZ 1920/21, S. 141).
Aus dem Dargelegten ergibt sich, dass die vom Kantonsgericht angef�hrte und durch Abweisung der Beschwerde befolgte Praxis weder auf eine einschl�gige Vorschrift gest�tzt werden kann, noch eine Grundlage in den allgemeinen Regeln des Sachen- und Grundbuchrechts findet; es stehen ihr ausserdem praktische Gr�nde entgegen (PIOTET, a.a.O., S. 428). Der Grundbuchverwalter kann daher, selbst wenn noch ungekl�rt ist, ob das Vorkaufsrecht g�ltig ausge�bt worden ist, nicht befugt sein, die Eintragung des K�ufers als Eigent�mer der Grundst�cke vorl�ufig zu verweigern, falls sie vom Verk�ufer wie hier wiederholt verlangt wird. Ein Hinausschieben des Eintrags w�re mit dem Grundsatz des Art. 26 Abs. 2 GBV unvereinbar, wonach die Eintragung sobald wie m�glich nach der Anmeldung - diese ist sofort nach Eingang in das Tagebuch einzuschreiben (Art. 14 Abs. 1 GBV) - im Hauptbuch vorzunehmen ist. Ob in ganz bestimmten Ausnahmef�llen f�r kurze Zeit von einem Eintrag abgesehen werden d�rfte (J�GGI, a.a.O., S. 79), braucht nicht gepr�ft zu werden, nachdem der Schwebezustand seit der Anmeldung beim Grundbuchamt nunmehr �ber drei Jahre und seit der abweisenden Verf�gung des Grundbuchverwalters nahezu ein Jahr gedauert hat.
Nach dem Ausgef�hrten h�lt die vom Kantonsgericht im angefochtenen Entscheid f�r die Abweisung der Beschwerde gegebene Begr�ndung vor Bundesrecht nicht stand. Unter diesen Umst�nden BGE 117 II 541 S. 545muss die vom Kantonsgericht offengelassene Frage, ob der Kaufvertrag zu seiner G�ltigkeit wegen fehlender Handlungsf�higkeit des Verk�ufers der Genehmigung durch die Vormundschafts- bzw. die Aufsichtsbeh�rde bedurft h�tte, noch gepr�ft werden, nachdem der Beschwerdeantrag auf Anweisung des Grundbuchverwalters, den Beschwerdef�hrer als Eigent�mer der verkauften Grundst�cke im Grundbuch einzutragen, lautet.
4. Die Pr�fungspflicht des Grundbuchverwalters umfasst auch die Beantwortung der Frage, ob der Verf�gende handlungsf�hig sei. Dabei geht es aber lediglich um die formelle Seite der Handlungsf�higkeit. So hat der Grundbuchverwalter eine allf�llige Entm�ndigung, Verbeiratung oder Verbeist�ndung des Verf�genden zu beachten, ebenso einen vorl�ufigen Entzug der Handlungsf�higkeit. Hingegen gilt dies nicht f�r die Urteilsf�higkeit des Verf�genden. Diese zu pr�fen w�re der Grundbuchverwalter gar nicht in der Lage. Er darf vielmehr von der Regel ausgehen, dass die Urteilsf�higkeit im Rechtsverkehr zu vermuten sei. Der Grundbuchverwalter hat daher, solange ein nach dem Grundbuch Verf�gungsberechtigter nicht zufolge eines f�rmlichen Entscheides der zust�ndigen Beh�rde in seiner Handlungsf�higkeit beschr�nkt ist, grunds�tzlich einer im �brigen ordnungsgem�ssen Anmeldung Folge zu leisten (BGE 112 II 29 E. 2 mit Hinweisen).
Die �ber K. B. am 26. Februar 1987 errichtete kombinierte Beiratschaft im Sinne von Art. 395 Abs. 1 und 2 ZGB ist am 12. Dezember 1989 vom Regierungsrat des Kantons Schwyz als vormundschaftlicher Aufsichtsbeh�rde mit Wirkung ex tunc aufgehoben worden. Erst am 28. Juni 1990 unterstellte ihn die Vormundschaftsbeh�rde einer Verm�gensverwaltungsbeistandschaft im Sinne von Art. 393 Ziff. 2 ZGB. F�r den massgeblichen Zeitpunkt der Anmeldung des Kauf- und Zusatzvertrages beim Grundbuchamt (BGE 112 II 31 E. 2), n�mlich am 19. Februar 1988, hatte K. B. demnach als handlungsf�hig zu gelten. Das gleiche trifft zu f�r den Abschluss des Kauf- und Zusatzvertrages am 17. Juni 1987 bzw. am 26. Januar 1988 sowie f�r das erneute Begehren um Eintragung des Beschwerdef�hrers als Eigent�mer im Grundbuch, das K. B. am 7. April 1990 stellte. Der Grundbuchverwalter war daher nicht befugt, die Eintragung des Beschwerdef�hrers als Eigent�mer der verkauften Grundst�cke ins Grundbuch - und zwar auch nicht vorl�ufig - abzulehnen. Die �ber K. B. errichtete Beistandschaft konnte erst auf den Zeitpunkt ihrer rechtskr�ftigen Anordnung hin rechtswirksam werden, es kam ihr keine R�ckwirkung BGE 117 II 541 S. 546zu (EGGER, N 1 zu Art. 386 ZGB), ganz abgesehen davon, dass dadurch die Handlungsf�higkeit von K. B. nicht beeintr�chtigt wurde (Art. 417 Abs. 1 ZGB; EGGER, N 3 zu Art. 417 und N 15a zu Art. 393 ZGB).
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist somit gutzuheissen und der angefochtene Beschluss aufzuheben. Dem Antrag des Beschwerdef�hrers auf Eintragung seiner Person als Eigent�mer der von K. B. verkauften Grundst�cke im Grundbuch X. ist stattzugeben.
112 II 31
Art. 681 ZGB suite... ,
Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG; SR 211.412.11),
Art. 217 Abs. 1 OR,
Art. 12 Abs. 1 der Verordnung betreffend das Grundbuch (GBV; SR 211.432.1),
Art. 681 Abs. 1 und Art. 959 Abs. 2 ZGB,
Art. 680 Abs. 1 ZGB,
Art. 14 Abs. 1 GBV,
Art. 417 Abs. 1 ZGB,
Art. 417 und N 15,