Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/rifacimento-facciata-in-abuso-edilizio-71459/
Timestamp: 2020-07-10 12:15:24+00:00
Document Index: 131323800

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'sentenza ', 'art. 69', 'art. 69', 'art.69', 'art. 66']

Da salvatore l, 17 Gennaio, 2015
salve, recentemente - fidandoci ciecamente dell'amministratore - abbiamo approvato ( senza l'esibizione di alcuna documentazione in assemblea ) la modifica delle tabelle millesimali, a seguito dell'ampliamento di una parte consistente del terrazzo di proprieta' esclusiva dell'attico (50 metri quadri costruiti in concomitanza al rifacimento della facciata).
La scorsa settimana abbiamo terminato i lavori di capottamento della facciata per un importo pro capite di circa 16000 euro.
Recatomi in Comune, vengo a scoprire che il proprietario dell'attico non ha alcuna licenza di costruzione.
Posto che con i lavori di rifacimento facciata,sono state anche cappottate due enormi pareti, risultate poi abusive, vi chiedo che responsabilità hanno, amministratore, direttore lavori facciata, proprietario dell'attico?
strano che in questo forum di grandi esperti nessuno riesca a dare una risposta al mio quesito, neppure lo staff..........
Ciao secondo me dovresti essere un po' più chiaro nella esposizione dei fatti.
Inoltre, devi sapere che, eventuali problemi di abusivismo, relativi a specifiche porzioni di fabbricato private, sono del proprietario che ha commesso l'abuso oppure che ha acquistato con l'abuso già in essere.
Non c'entra nulla il Condominio, l'amministratore. C'entra esclusivamente il proprietario, il problema è tutto suo.
L'approvazione della modifica della tabella millesimale non sana l'abuso, la tabella modificata obbligherà ai fini condominiali maggiori spese soltanto al proprietario dell'attico che ha commesso l'abuso.
Il proprietario è chiaramente responsabile di abuso edilizio;
l'amministratore (certamente d'accordo col proprietario dell'attico) non doveva portare all'ordine del giorno e far approvare in assemblea alcuna modifica della tabella millesimale, in quanto, trattandosi di costruzione abusiva, non può esistere alcuna relazione tecnica (già richiesta l'eventuale relazione);
il condominio potrebbe avere responsabilità per il cappottamento di pareti in facciata abusive.
Chiedo cortesemente ulteriori pareri
Già te l'ho scritto il Condominio per le parti private abusive non è responsabile.
Se questa parte abusiva è un innalzamento è vero che le facciate che sorgono diventano condominiali ma racchiudono una cubatura privata che è abusiva, nel caso venisse emesso un ordine di abbattimento, dovrà essere espletato dal proprietario che ha commesso l'abuso.
D'altronde questo innalzamento abusivo non è stato autorizzato certamente dalla assemblea, o no?
No te lo dico io non ci può essere tale documento, proprio perché trattasi di parte privata.
Mentre invece ti tornerà utile la revisione della tabella in quanto, l'abusivo, andrà a pagare più millesimi, quindi più spese riducendole automaticamente a te ed agli altri, questo, come già ti ho spiegato prima, non comporta l'avallo del Condominio all'abuso, quello rimane e sarà sempre un problema del proprietario il quale pagherà soltanto quote millesimali più salate.
Spero di esserti stata un po' più chiara.
D'altronde è la legge che lo dice, il responsabile dell'abuso è soltanto colui che lo compie, questo reato, come qualsiasi altro reato, non può essere imputato ad altri se non ne viene provata la responsabilità, in questo caso i fatti sono chiarissimi, tra l'altro stiamo parlando di un problema che è presente in tantissimi Condomini, mica solo nel tuo.
Anzi in altri Condomini, devi sapere che i condòmini lottano non per far abbattere l'abuso ma proprio per rivedere le quote millesimali in aumento nei confronti di colui che si è "allargato", nel tuo Condomino addirittura già lo avete fatto senza tanti problemi di che ti preoccupi?
L'eventuale accordo più o meno lecito con l'amministratore se c'è, è un'altra cosa, che a te non riguarda e se nuocesse a te o ad altri condòmini deve essere dimostrato, altrimenti si incorre nel reato di diffamazione e/o calunnia quindi massima attenzione.
Ciao Brico, sono stato stamane dall'amministratore, pare che la modifica delle tabelle millesimali riguardi il solo terrazzo che a suo tempo non era stato considerato dall'amministratore di allora (circa 30 anni fà) , lla costruzione abusiva non lo riguarda (dovrei fare io le eventuali denunce secondo lui) ed eventualmente essendo abusiva non può considerarla cubatura per le tabelle millesimali a meno che non venga sanata.
Ciao, ovviamente le cose cambiano da come le avevi descritte prima.
Se l'assemblea ritiene di approvare questa revisione sulle tabelle esistente inerenti questo terrazzo ben venga, nulla osta soprattutto se il proprietario di questo terrazzo è d'accordo.
Per la costruzione abusiva chiunque può fare un esposto all'ufficio tecnico del Comune per mettere a conoscenza l'abuso però bisogna esserne certi altrimenti, nel caso fosse stato sanato, si rischia di avere dei problemi di contro denunce.
Il fatto che ci sia una cubatura in più evidente ed una maggioranza assembleare che vorrebbe l'aumento del valore millesimale del condòmino che ha, appunto, la sua u.i. più grande non può venir meno sotto l'aspetto millesimale perché abuso o meno sta di fatto che questo condòmino usufruisce di più cubatura e quindi deve necessariamente avere più millesimi, però attenzione questo è un discorso valido se l'aumento di cubatura è importante, altrimenti, nel caso si dovesse andare per vie legali il giudice chiamato a decidere potrebbe pure ritenere che l'aumento di cubatura non è tale da revisionare la tabella.
Tutto ciò indipendentemente dall'abuso accertato.
Il problema dell'abuso se non nuoce a nessun condòmino è tra il proprietario ed il Comune, se ti nuocesse, ti creasse problemi, ti impedisse visibilità, ti creasse ombre, ecc.....ecc......allora in questo caso faresti bene a fare denuncia.
La risposta dell'amministratore, a mio avviso, sotto quest'ultimo aspetto, non sui millesimi, è giusta.
si, l'aumento di cubatura è importante, si tratta di circa 70 m.q., l'amministratore afferma che si tratta di questioni tra privati e quindi non porterà in assemblea la questione. La maggioranza, non chiederà mai l'ulteriore aumento della tabella millesimale per quanto costruito, purtroppo noi siamo minoranza........
Ciao, l'amministratore ti ha detto una cosa giusta, professionale, corretta.
Non è un tuo problema, e non può essere portato in assemblea, sono problemi tra il proprietario ed il Comune.
Il Condominio non c'entra nulla a meno che tu non venga danneggiato ma lo devi dimostrare altrimenti sei te che ci rimetti in Tribunale nonostante l'abuso.
Danneggia me è tutti gli altri per quanto riguarda il portafoglio, avendo una cubatura notevolmente maggiore, rispetto ai millesimi dichiarati, esattamente ció che contesto all'amministratore, dovrebbe intervenire , tramite approvazione assembleare, affidando tale incarico ad un serio proffessionista
Con costi interamente a carico di chi ha causato la modifica de millesimi
Ciao, mi sa che non mi sono fatta capire io.
Cerco, brevemente, di potermi far capire meglio.
Se il danno che ti provoca questo aumento di cubatura è il fatto che questo signore non abbia i suoi millesimi aumentati è un tuo diritto chiedere la revisione della tabella.
Mi sembra, se non vado errata, che già te l'ho detto che per poter ottenere una revisione dei millesimi bisogna che ci sia un notevole aumento di cubatura.
Tu asserisci che la cubatura sia tale da ottenere una revisione, benissimo, allora nella prossima assemblea l'amministratore dovrà mettere all'o.d.g. l'incarico di rifare le tabelle per i motivi suddetti e la maggioranza dei presenti che formi 500 millesimi dovrà approvare tale incarico.
Poniamo il caso che in questa assemblea si ottenga l'approvazione di affidamento di incarico al tecnico, più l'approvazione della sua parcella (che inizialmente dovrete pagare tutti compreso il condòmino che ha la cubatura più alta perché voi come assemblea non potete imputare la totale spesa a questo condòmino, se lui fosse già d'accordo lo farebbe subito ma, sicuramente, non sarà d'accordo allora sarà un giudice ad attribuirgli eventualmente questa spesa) , questi, dovrà redigere un elaborato che secondo la sua sapienza professionale sviluppi maggiori millesimi al condòmino che si è "allargato".
Una volta che il tecnico ha elaborato questa nuova tabella essa dovrà essere messa a votazione in una nuova assemblea per essere approvata, sempre con la stessa maggioranza di prima che, poi, è quella dettata dal II comma art. 1136 c.c.
Se si ottiene l'approvazione come ci dice la sentenza della Cassazione del 2010 N° 18477 la tabella nuova sarà quella da adottare e ci si dovrà adeguare anche il condòmino "incriminato".
Se questo condòmino la impugna, ovviamente, sarà un giudice a stabilire se questo nuovo elaborato è giusto oppure no e questo giudice lo farà se ricorrono i presupposti dell'art. 69 delle disposizioni di Attuazione del Codice Civile perché è questo l'articolo che governa la materia della revisione.
Apposta ti dicevo prima che l'aumento della cubatura non lo stabilisci né te, né io, né il tecnico che elabora il nuovo calcolo.
In poche parole se il condòmino accetta tranquillamente la revisione della tabella in cui c'è un aumento dei millesimi per lui allora va tutto bene, egli di buon grado accetta anche il pagamento della parcella del tecnico ma se egli non è d'accordo, va dal giudice e chiede l'applicazione dell'art. 69 delle DD.AA.C.C., sarà poi lui a dire SI' o a dire NO.
Se dice NO, ossia se da ragione al condòmino, voi perdete la causa pagando sia le spese processuali, sia la parcella del tecnico che nel frattempo dovrà essere pagato.
In tutto ciò, torno a ripetere, non c'entra nulla l'abuso edilizio che non riguarda l'ambito condominiale, tanto è vero che se il giudice desse ragione a te, lo farebbe soltanto per la revisione della tabella non per l'abuso in quanto la materia del contendere è quella del solo aumento dei millesimi per un'aggiunta di un nuovo manufatto.
Ciao Brico, grazie della risposta, mi sei stata di grande aiuto.
Ciao brico, ho dei dubbi sulla tua esposizione ed ti spiego il perché. Un abuso edilizio con tanto di pareti vanno a gravare sulla struttura dell'edificio esistente, progettato per una portata differente; va a variare l'aspetto architettonico del palazzo, penso; va a modificare la quota della proprietà del piano o porzione di piano..... mi sembrano tutti aspetti che interessano all'amministratore, come può non essere coinvolto?..... aiutami a capire meglio, grazie mille.
Ciao, no perché le variazioni, eventuali che potrebbero esserci nella tabella millesimale, sono regolate dall'art.69 delle DD.AA.c.c. e, quindi, richiedere o meno una variazione di esse spetta ai condòmini o anche ad un condòmino solo eventualmente ricorrano al giudice e sarà soltanto costui che potrà decidere o meno se c'è stata una notevole variazione rispetto a prima.
Insomma è ciò che ho scritto prima adesso senza che mi ripeto.
Per quanto riguarda le parti strutturali condominiali, eventualmente danneggiate o indebolite o modificate, va stabilito da una perizia che, evidentemente, se si ritiene ci sia stata, deve sempre essere intrapresa da condòmini.
Questo è un altro discorso, salvatore I ci scrive questo:
"Danneggia me è tutti gli altri per quanto riguarda il portafoglio...."
A questa domanda si risponde con quella risposta, almeno secondo me, tutto il resto è un'altra storia che, per poterla far valere, deve essere portata necessariamente in Tribunale da chi vuol farla valere.
la faccenda la vedevo sotto un aspetto più ampio e generale;
per le tabelle millesimali concordo ma mi resta il dubbio sulle modifiche sotto l'aspetto strutturale.
Facciamo un esempio assurdo: palazzina con 20 condomini e 19 sono in brasile a godersela...... il 20° fa degli abusi edilizi danneggiando o meno lo stabile, ora io, data la fiducia accordatami, mi sentirei in obbligo a far fare una perizia per tutelare il bene comune, perchè dovrebbe essere un condomino (che in questo caso ripeto ASSURDO non sarebbe nemmeno a conoscenza dell'abuso)?
Una possibile soluzione potrebbe essere quella di avvisare i 19 condomini dell'abuso e poi fare un'eventuale assemblea straordinaria; cosa ne pensi?
Non è polemica ma vorrei capire la tua opinione in merito
PS. grazie per lo scambio di idee, lo trovo molto costruttivo.
A me sembra un tantino difficile rispondere con un si o un no su una questione così delicata senza vedere il fabbricato, il suo progetto e tutte le sue carte. Come giustamente scrive tielle, possono variare i carichi strutturali. Ma oltre alle tabelle, potrebbe essere stravolto il senso di alcune parti del regolamento.
Questa nuova terrazza, copre qualcuno?
Poi, prima di dire che l'amministratore non c'entra nulla, io leggerei il regolamento. Bisogna pure vedere se dice qualcosa riguardo opere edilizie sulle parti di proprietà. Trattandosi di lavori importanti, potrebbe (e ripeto potrebbe), porsi un antico dubbio: se posto a conoscenza dell'entità dei lavori, in nome del regolamento, l'amm.re è tenuto a nominare un perito oppure a chiedere conto al committente della regolarità, a maggior ragione quando risulta assente qualsiasi titolo?
Inoltre, bisogna anche vedere se il regolamento dica qualcosa circa le opere su parti private che mutano l'aspetto del fabbricato.
Se il regolamento contiene ciò, pur non potendo valutare la portata delle opere edilizie, come minimo convochi l'assemblea per ricevere istruzioni. Ma potete farlo voi, ai sensi dell'art. 66 dacc.
Poi, specialmente in caso di riscaldamento centralizzato, bisogna anche vedere se il lavoro abbia stravolto le dispersioni termiche, oppure qualcos'altro in fatto di temperature.
Ciao, un condòmino che commette un abuso edilizio, molto ma molto difficilmente comunicherà, al Condominio, che sta commettendo un abuso......
Io non ti dico che ciò che asserisci non sia valido, anzi tutt'altro, infatti se leggi bene ti dico che se un condòmino commette un abuso sulla sua parte privata, chiunque si senta danneggiato può fare ricorso alla magistratura.
L'amministratore, occupandosi soltanto di parti private, non può e non deve interferire su parti private, cosa che può fare un condòmino qualora si senta danneggiato, sotto qualsiasi punto di vista.
Il tuo ragionamento non fa una grinza ma, per poter far valere determinate volontà e ragioni, si deve procedere legalmente, non è che ci si sveglia la mattina e si dice al vicino che ha commesso l'abuso che deve abbatterlo per questo, quello e quest'altro......bisogna usare i mezzi legali a disposizione, foto, perizie, calcoli, documentazione certa e valida e quant'altro occorre per far in modo di convincere il giudice, chiamato a decidere, in tuo favore.
Ciao se c'era un regolamento contrattuale che vietava modifiche alle u.i. private, presumo che qualsiasi condòmino lo rispetti, altrimenti qualsiasi condòmino, vincerebbe in causa a mani basse.....ed, in questo caso, c'entrerebbe anche l'amministratore perché secondo i suoi doveri deve far rispettare il regolamento in uso.
Se nella domanda veniva menzionata l'esistenza di un eventuale regolamento con clausole del genere, avrei senz'altro risposto che non l'avrebbe dovuto fare e che sicuramente ne avrebbe pagato le conseguenze in Tribunale, dal momento che non si parla di regolamento non ho fatto riferimenti in tal senso.
Tra l'altro Salvatore ci scrive questo che mi ero dimenticata:
"si, l'aumento di cubatura è importante, si tratta di circa 70 m.q., l'amministratore afferma che si tratta di questioni tra privati e quindi non porterà in assemblea la questione. La maggioranza, non chiederà mai l'ulteriore aumento della tabella millesimale per quanto costruito, purtroppo noi siamo minoranza"
ragion per cui, a mio avviso, si deve rispondere che l'amministratore gli ha fornito una risposta corretta.
Se ci fosse stato un regolamento contrattuale io non credo che l'amministratore fosse così incompetente da dare una risposta del genere.....
A volte, il regolamento (specialmente se datato), viene dimenticato. Ciò per diversi motivi: i condomini lo ritengono vecchio e non più valido, credono che decisioni assembleari possono averlo modificato, oppure che ormai i precedenti verso una determinata situazione possono aver annullato le regole.
Per questo, come altri qui, penso che prima di tutto vada letto con la massima attenzione in quanto è lo "statuto" condominiale. D'altra parte è una delle prime cose che ti chiederebbe un legale. A tal proposito, io ho infatti scritto "potrebbe" e "bisogna leggere", non che già si sappia vi sia scritta qualcosa del genere.
Ciao se è contrattuale non devi e non ti puoi scordare nulla, a questo punto infatti, entrerebbe in azione l'amministratore che te lo ricorderebbe.
Se il regolamento è assembleare non può contenere clausole del genere quindi io direi, almeno credo, che in questo caso (diversamente l'utente ci dirà il contrario) non c'è nessun regolamento e nel caso ci fosse potrebbe soltanto essere contrattuale per questo anche in caso di "improvvisa dimenticanza" c'è chi te lo ricorderebbe, anche perché se è contrattuale anche chi commette l'abuso, questo eventuale regolamento, lo ha firmato....
Il regolamento contrattuale può essere pure del 1900 se c'è si DEVE rispettare non si può considerare datato.....vale sempre, vita natural durante!!!!!