Source: https://www.ra-kotz.de/pfaendung-von-mietzahlungsanspruechen-des-vermieters-gegen-mieter.htm
Timestamp: 2020-07-06 11:12:53
Document Index: 338966243

Matched Legal Cases: ['§ 392', '§ 829', '§ 829', '§ 392', '§ 392', '§ 535', '§ 535', '§ 535', '§ 392', '§ 92', '§ 556', 'BGH']

AG Oldenburg, Az.: 4 C 4282/14 (IX)
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 989,78 Euro zu zahlen. Wegen der Zinsforderung wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Ausgenommen sind die Kosten der Nebenintervention. Diese trägt der Nebenintervenient.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Klägerin stehen aus einem gegen den Schuldner A. H. geführten Rechtsstreit vordem AG Oldenburg (Akt. 5 C 5162/12 (XXIII)) Kostenerstattungsansprüche zzgl. Zinsen und weiterer Vollstreckungskosten zu. Eine Zahlung seitens des Schuldners an die Klägerin erfolgte nicht. Die Zwangsvollstreckung blieb erfolglos. Der Schuldner gab am 05.03.2013 eine Vermögensauskunft ab, aus der hervorging, dass er monatliche Miete von dem Beklagten bekam. Am 25.03.2013 pfändete die Klägerin mit Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des AG Westerstede den Auszahlungsanspruch des Schuldners hinsichtlich der Mietzinszahlungen für die Wohnung … weg …, … Oldenburg. Die Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses an den Beklagten erfolgte am 03.04.2013. In der Zustellungsurkunde wurde vermerkt, dass der Beklagte den Beschluss nicht anerkennt, da die Mietansprüche an Frau E. abgetreten wurden. Es handelt sich dabei um 2.758,42 € für verauslagte Reparaturkosten. Am 30.04.2013 forderte die Klägerin den Beklagten zur Abgabe einer Drittschuldnererklärung auf. Am 08.05.2013 ließ der Beklagte durch seinen Anwalt mitteilen, dass er die Kaltmieten ab sofort auf einem Sonder-Sparbuch und später beim Amtsgericht hinterlegen werde. Die angekündigte Hinterlegung beim Amtsgericht erfolgte nicht. Der Beklagte rechnete auf mit Kosten für eine Heizungsreparatur (567,50 €) und dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (1.650,00 €).
Die Klägerin meint, die Abtretung der Miete, am 13.03.2013 an Frau O. E. durch den Schuldner, sei unwirksam wegen der fehlenden Annahmeerklärung von Frau E. . Zudem sei weder die Aufrechnung mit der Heizungsrechnung noch die mit der Kaution wirksam. Die Aufrechnung sei nach der Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses erfolgt, weshalb die Mietzinszahlung der Pfändung unterläge und nicht aufgerechnet werden könne. Etwaige Absprachen zwischen dem Schuldner und dem Beklagten seien unwirksam.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 989,78 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % – Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 349,00 Euro seit dem 21.03.2013 an die Klägerin.
Er hat dem Schuldner den Streit verkündet.
Der Beklagte macht geltend, dass die Klägerin die Mietzinszahlungen nicht wirksam habe pfänden können, da er seit April 2013 nicht mehr an den Schuldner habe zahlen müssen. Die Mietforderung sei in Höhe von 2.758,42 Euro an Frau E. wirksam abgetreten worden. Er selber habe zum einen einen Aufrechnungsanspruch aus einer von ihm für den Schuldner beglichenen Heizungsreparaturrechnung in Höhe von 567,50 Euro und zum anderen aus einem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.650,00 Euro.
Der Beklagte konnte nicht wirksam aufrechnen. Der Aufrechnung des Beklagten mit seiner Gegenforderung aus dem Kautionsrückzahlungsanspruch und / oder der Heizungsreparaturrechnung steht ein Aufrechnungsverbot im Sinne des § 392 BGB entgegen.
Mit der Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses an den Beklagten, am 03.04.2013, trat die Beschlagnahme der Mietzinszahlung, gem. § 829 Abs. 3 ZPO ein. Durch die Beschlagnahme wurde dem Beklagten untersagt, die Forderung gegenüber dem Schuldner zu erfüllen, § 829 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Dieses Erfüllungsverbot umfasst auch die Aufrechnung als Erfüllungssurrogat (vgl. Palandt 71. Auflassung § 392 Rn. 1).
Eine Aufrechnung gegen die gepfändete Hauptforderung seitens des Beklagten, ist nur dann zulässig, wenn im Zeitpunkt der Beschlagnahme der Forderung bereits eine Aufrechnungslage zwischen dem Schuldner, Herrn H., und dem Drittschuldner, dem Beklagten, bestanden hat oder eine begründete Aussicht auf eine Aufrechnungslage bestand (vgl. Palandt aaO, § 392 Rn. 1). Voraussetzung für eine zulässige Aufrechnung seitens des Beklagten ist folglich, dass er die Gegenforderung vor der Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses erworben hat und diese Gegenforderung schon bei Pfändung fällig war oder spätestens mit der – bei Pfändung noch nicht fälligen – Hauptforderung fällig ist.
Zum Zeitpunkt der Pfändung der Forderung hatte der Beklagte gegenüber seinem Vermieter noch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und somit keine Gegenforderung. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist aufschiebend bedingt (vgl. Palandt aaO, Einf. v. § 535 Rn. 123, 126). Dieser Rückzahlungsanspruch wird erst dann fällig, wenn das Vertragsverhältnis endet und eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters abgelaufen ist (vgl. Palandt aao, Einf. V. § 535 Rn. 126). Der Mieter darf frühestens mit Beendigung des Vertragsverhältnisses mit dem Vermieter aufrechnen (vgl. Palandt aaO., Einf. v. § 535 Rn. 123). Das Mietverhältnis zwischen dem Schuldner und dem Beklagten wurde Ende Januar 2014 beendet. Die Gegenforderung war folglich erst nach der Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses an den Beklagten fällig.
Der Beklagte kann auch nicht mit dem durch die Bezahlung der Heizungsrechnung erlangten Rückzahlungsanspruch gegen den Schuldner aufrechnen. Zum Zeitpunkt der Entstehung der Aufrechnungslage zwischen dem Schuldner und dem Beklagten, stand der Aufrechnung ein Aufrechnungsverbot i. S. d § 392 BGB entgegen. Die Vereinbarung zwischen dem Beklagten und dem Schuldner ist datiert auf den 25.09.2013. Zu diesem Zeitpunkt war die Forderung bereits von dem Kläger wirksam gepfändet worden. Es bestand auch durch die Bezahlung der Heizungsrechnung keine fällige Gegenforderung mit der der Beklagte gegen die Hauptforderung aufrechnen konnte.
Es bestand insgesamt ein Mietzinsanspruch für die Zeit von Mai 2012 bis Januar 2014 (9 x 450,00 € = 4.050,00 €). Davon abzusetzen sind die abgetretenen 2.758,42 € wegen der Türrechnung, wobei es letztlich auf die Wirksamkeit der Abtretung gar nicht ankommt, weil der Restbetrag schon die Klageforderung übersteigt.
Die Kostenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 101 ZPO.
Zusammenfassung: Umfasst der weitgehende Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB lediglich die einzelnen Betriebskostenposten oder aber auch die in der Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen des Mieters? Mit dieser Frage hatte sich das Landgericht München I zu befassen. Der Vermieter hatte in der Abrechnung lediglich eine einmalige monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten berücksichtigt, weitere […]
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