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Timestamp: 2016-10-28 04:28:11
Document Index: 38882919

Matched Legal Cases: ['Art. 88', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 25', 'Art. 90', 'BGE', 'Art. 90', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.373/2003 (07.10.2003)
1P.373/2003 /sta
Bundesgerichtsvizepr�sident Nay, Bundesrichter Reeb,
1. A.W.________ und B.W.________,
2. C.X.________ und D.X.________,
Beschwerdef�hrer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter H�bner, Limmatquai 3, 8001 Z�rich,
Z.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Raffael J. Weidmann, Weidmann & Partner, Bundesplatz 16, Postfach 4747, 6304 Zug,
Stadt W�denswil, 8820 W�denswil, vertreten durch die Baukommission, diese vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peter Kleb, Utoquai 43, Postfach 1013, 8032 Z�rich,
(Baubewilligung; Areal�berbauung),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 9. April 2003.
Die Baukommission der Stadt W�denswil erteilte der Z.________ AG am 30. April 2002 die Baubewilligung f�r eine aus f�nf Einfamilienh�usern, drei Doppeleinfamilienh�usern, drei Reihenh�usern � drei Einfamilienhauseinheiten und einem Mehrfamilienhaus mit 11 Wohnungen bestehende Areal�berbauung auf den Grundst�cken Kat.-Nrn. 8825-8827, 8829, 8831-8833 und 12429. Das 10'361 m2 grosse Baugrundst�ck liegt zwischen der E.________- und der F.________-Strasse im Gebiet "G.________" in W�denswil und befindet sich im Eigentum der Politischen Gemeinde W�denswil.
Gegen diese Baubewilligung erhoben verschiedene Nachbarn, worunter A.W.________ und B.W.________, C.X.________ und D.X.________ sowie Y.________, Rekurs bei der Baurekurskommission II des Kantons Z�rich. Diese hiess die Rekurse am 19. November 2002 gut und hob die Baubewilligung vom 30. April 2002 auf.
Die Stadt W�denswil und die Z.________ AG erhoben gegen diesen Entscheid Beschwerden beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich. Dieses hiess sie am 9. April 2003 gut, hob den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission auf und stellte die Baubewilligung vom 30. April 2002 wieder her.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 18. Juni 2003 wegen Verletzung des rechtlichen Geh�rs und Willk�r beantragen A.W.________ und B.W.________, C.X.________ und D.X.________ sowie Y.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie die Durchf�hrung eines Augenscheins und ersuchen das Bundesgericht, ihrer Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Am 25. Juli 2003 verf�gte der Pr�sident der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts:
"Der staatsrechtlichen Beschwerde wird bez�glich der H�user A1 - A5 sowie des Hauses D aufschiebende Wirkung zuerkannt. Im �brigen wird das Gesuch abgewiesen."
In seiner Vernehmlassung beantragt das Verwaltungsgericht, die Beschwerde abzuweisen. Die Z.________ AG beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Ausserdem sei auf die Durchf�hrung eines zweiten Schriftenwechsels und eines Augenscheins zu verzichten. Die Stadt W�denswil beantragt, die Beschwerde abzuweisen.
1.1 Zur staatsrechtlichen Beschwerde befugt ist nach Art. 88 OG, wer durch den angefochtenen Entscheid pers�nlich in seinen rechtlich gesch�tzten Interessen beeintr�chtigt ist und ein aktuelles und praktisches Interesse an der Beschwerde hat. Nach der Praxis des Bundesgerichts sind die Eigent�mer benachbarter Grundst�cke befugt, die Erteilung einer Baubewilligung anzufechten, wenn sie die Verletzung von Bauvorschriften geltend machen, die ausser den Interessen der Allgemeinheit auch oder in erster Linie dem Schutz der Nachbarn dienen. Zus�tzlich m�ssen sie dartun, dass sie sich im Schutzbereich der Vorschriften befinden und durch die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Baute betroffen werden (ZBl 100/1999 S. 136 E. 1b; BGE 118 Ia 232 mit Hinweisen).
1.2 Die Beschwerdef�hrer sind Eigent�mer von s�dwestlich ans Bauareal angrenzenden, von diesem nur durch die E.________-Strasse getrennten Liegenschaften. Sie machen im Wesentlichen geltend, das geplante Bauvorhaben sei nicht bewilligungsf�hig, weil es nicht "besonders gut gestaltet" sei und damit die Anforderungen, die � 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) an eine Areal�berbauung stelle, nicht erf�lle. Sie br�uchten sich daher nicht gefallen zu lassen, dass ihr Nachbargrundst�ck vom "Areal�berbauungsbonus" profitiere und in einer f�r sie nachteiligen Weise mit H�usern �berbaut w�rde, deren Geb�udeh�he und -l�nge das f�r die Regelbauweise zul�ssige Mass �berschreite.
1.3 Vorschriften �ber die �usseren Abmessungen von Geb�uden dienen nach der Rechtsprechung auch dem Schutz des Nachbarn. Die Beschwerdef�hrer sind daher zur R�ge befugt, sie w�rden in willk�rlicher Weise zu ihrem Nachteil ausgelegt, sofern sie dartun, dass sie von den widerrechtlichen Auswirkungen der Bauten betroffen sind.
1.3.1 Nach der Regelbauweise sind in der Zone W2/40%, in welcher sich das Baugrundst�ck befindet, Bauten mit einer Geb�udeh�he von 7,50 m, einer Firsth�he von 5,50 m und einer Geb�udel�nge von 30 m bzw. einer Gesamtl�nge bei geschlossener �berbauung von 40 m zul�ssig (Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt W�denswil vom 19. Januar 1998, BZO). Im Rahmen einer Areal�berbauung ist nach Art. 25 BZO in dieser Zone eine Geb�udeh�he von 10,50 m zul�ssig, und die Geb�udel�nge und die Gesamtl�nge sind unbeschr�nkt. Damit sind nach der Regelbauweise H�user zul�ssig, die das gewachsene Terrain um 13 m (Geb�udeh�he + Firsth�he) �berragen. Aus den Baupl�nen ergibt sich, dass die H�user A1 - A5 und D, welche auf der den Liegenschaften der Beschwerdef�hrer gegen�berliegenden Seite der E.________-Strasse gebaut werden sollen und damit deren Aussicht in Richtung See beeintr�chtigen werden, diese H�henkote nicht �berschreiten. Es ist nicht ersichtlich, und die Beschwerdef�hrer legen dies auch nicht in einer den gesetzlichen Anforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG gen�genden Weise (BGE 127 I 38 E. 3c; 125 I 492 E. 1b; 122 I 70 E. 1c) dar, inwiefern sie durch die �berschreitung der nach Regelbauweise zul�ssigen Geb�udeh�he um 1,25 m durch die H�user A1 - A5 st�rker beeintr�chtigt werden als durch eine �berbauung nach Regelbauweise; entscheidend f�r die Beeintr�chtigung ihrer Aussicht ist die Gesamth�he der Bauten, nicht die Geb�udeh�he.
1.3.2 Ebenfalls nicht ersichtlich ist, inwiefern die Beschwerdef�hrer durch die 30 m �bersteigende und damit nach der Regelbauweise nicht zul�ssige L�nge des Hauses D betroffen sein sollen, steht dieses Geb�ude doch mit der Schmalseite zur E.________-Strasse, die L�ngsfront ist damit nicht gegen die Liegenschaften der Beschwerdef�hrer ausgerichtet. Sie legen in keiner Weise dar, dass und weshalb sie durch die bewilligte l�ngere L�ngsfront des Hauses D st�rker beeintr�chtigt sein k�nnten als sie dies w�ren, wenn die Geb�udel�nge nur 30 m betr�ge. Es ist im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde nicht Sache des Bundesgerichts, nach solchen Gr�nden zu suchen, die von den Beschwerdef�hrern nicht vorgebracht werden (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Damit ist die Legitimation der Beschwerdef�hrer zur Beschwerdef�hrung in der Sache nicht erstellt, weshalb auf die Beschwerde insoweit nicht einzutreten ist.
1.4 In formeller Hinsicht werfen die Beschwerdef�hrer dem Verwaltungsgericht vor, mit seiner Weigerung, einen Augenschein durchzuf�hren, ihren Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt zu haben. Zu dieser R�ge sind sie als Parteien des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens unabh�ngig vom Anspruch in der Sache befugt. Da die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist auf die Beschwerde insoweit einzutreten.
2.2 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, das Verwaltungsgericht habe sich bei der Beweisw�rdigung haupts�chlich auf ein Parteigutachten - den Bericht der Ortsbildkommission - sowie auf Fotomontagen der privaten Beschwerdegegnerin gest�tzt, was einer willk�rlichen antizipierten Beweisw�rdigung gleichkomme. Anlass zu einem Augenschein h�tte zudem der Umstand geben m�ssen, dass die Beschwerdef�hrer beim Bau ihrer H�user aus R�cksicht auf die nach dem damaligen Richtplan der Region Zimmerberg f�r das Baugebiet geltende "landschaftlich empfindliche Lage" eine Herabsetzung der zul�ssigen Geb�udeh�he von 7,5 m auf 6 m h�tten hinnehmen m�ssen, wobei ihnen die Baukommission W�denswil zugesichert habe, diese H�henbeschr�nkung h�tte auch f�r das Baugrundst�ck Geltung; der entsprechende H�henkotenplan sei nie unter Mitteilung an die Beschwerdef�hrer aufgehoben worden, weshalb er nach wie vor g�ltig sei.
2.3 Das Bauvorhaben ist aktenm�ssig gut dokumentiert: Nebst den Baupl�nen und Fotomontagen besteht ein Bericht der Ortsbildkommission, welcher entgegen der Darstellung der Beschwerdef�hrer vom 8. April 2002 datiert. Es gibt somit keinen Hinweis daf�r, dass er der Baukommission bei der Erteilung der Baubewilligung vom 30. April 2002 nicht bekannt war und von ihr bloss zur nachtr�glichen Rechtfertigung des Bauentscheids im Sinne eines "Alibis" bestellt worden sei, wie die Beschwerdef�hrer unterstellen. Dies spielt letztlich allerdings auch keine entscheidende Rolle: angefochten ist der Entscheid des Verwaltungsgerichts, und diesem lag der Bericht der Ortsbildkommission jedenfalls vor; es wusste zudem auch, dass die Stadt W�denswil als Verk�uferin des Baugrundst�ckes auch ein Eigeninteresse an der geplanten �berbauung hat und war deshalb in der Lage, den Bericht der st�dtischen Ortsbildkommission entsprechend zu w�rdigen. Schliesslich hat auch die Baurekurskommission II ihren Augenschein vom 20. September 2002 protokollarisch festgehalten. Unter diesen Umst�nden konnte das Verwaltungsgericht ohne Willk�r auf die Durchf�hrung eines Augenscheins verzichten. Die Einw�nde der Beschwerdef�hrer etwa gegen die Verwertung der Fotomontagen - ihre H�user seien wegretuschiert was die geplante Siedlung weniger gedrungen erscheinen lasse und die Farbwahl t�usche �ber die in Wirklichkeit entstehende Riegelwirkung hinweg - sind nicht stichhaltig. Auf Grund der Akten konnte sich das Verwaltungsgericht durchaus ein zuverl�ssiges Bild von der geplanten Siedlung machen. Besonders zu ber�cksichtigen ist, dass es der Gemeinde bei der Beurteilung der Frage, ob die Areal�berbauung besonders gut gestaltet sei und damit die Anforderungen von � 71 Abs. 1 PBG erf�lle, einen gr�sseren Ermessensspielraum zugesteht als die Baurekurskommission II dies tat und zum Schluss kam, die Baubewilligung liege innerhalb des der Gemeinde zur autonomen Regelung zustehenden Gestaltungsspielraums. Es ist nicht zu sehen, inwiefern ein Augenschein an diesem Ergebnis etwas h�tte �ndern k�nnen.
Aus diesen Ausf�hrungen ergibt sich zudem, dass auch das Bundesgericht von der Durchf�hrung eines Augenscheins absehen kann. Der entsprechende Antrag ist abzuweisen.
2.4 Zum Teil verst�ndlich ist zwar der Unmut der Beschwerdef�hrer, die beim Bau ihrer H�user die zul�ssige Geb�udeh�he von 7,50 m nicht aussch�pfen konnten, weil sich das Gebiet nach dem damals geltenden Richtplan in einer landschaftlich empfindlichen Lage befand und sie davon ausgingen, die Beschwerdegegnerin m�sse mit den gleichen Restriktionen bauen. Dieser Richtplan wurde indessen ge�ndert und das Baugrundst�ck liegt neu nicht mehr in einem besonders gesch�tzten Gebiet. Dem ins Recht gelegten Schreiben der Liegenschaftsverwaltung an den Beschwerdef�hrer Y.________ vom 10. Dezember 1986 l�sst sich weder eine Aussage entnehmen, das heutige Baugrundst�ck unterliege den n�mlichen Beschr�nkungen wie die Y.________ beim Bau seines Hauses auferlegten, noch dass diese Beschr�nkungen auch in Zukunft und unabh�ngig von allf�lligen �nderungen der planerischen Grundlagen gelten sollten. Dementsprechend m�ssen sich die Beschwerdef�hrer damit abfinden, dass das Gebiet nicht mehr als besonders schutzw�rdig angesehen wird und die ihnen damals auferlegten baulichen Restriktionen aufgehoben wurden. Was das Verwaltungsgericht zu diesem Aspekt an einem Augenschein an Erkenntnis h�tte gewinnen k�nnen, ist ohnehin nicht ersichtlich. Die Geh�rsverweigerungsr�ge ist unbegr�ndet.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Damit werden die Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 156 OG). Sie haben ausserdem der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 159 OG).
3. Die Beschwerdef�hrer haben der Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine Parteientsch�digung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Stadt W�denswil und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.