Source: https://www.haus-und-grund-hochrhein.de/wichtige_informationen.html
Timestamp: 2019-12-06 20:32:09
Document Index: 14379985

Matched Legal Cases: ['Art. 28', 'Art. 15', '§ 147', '§ 190', '§ 147', '§ 64']

Auf der sicheren Seite sein: das Vermieter-Sicherheitspaket
Das Vermieter-Sicherheitspaket: Die ideale Lösung, wenn es um die Vermietung einer Immobilie geht:
Eigentümer und Vermieter Rechtsschutz Versicherung
Die Verarbeitung ist für die Erfüllung des Vertrages erforderlich oder für vorvertragliche Maßnahmen, wenn die betreffende Person Vertragspartner werden soll.
Die Verarbeitung ist zur Wahrung berechtigter Interessen des Vermieters oder eines Dritten erforderlich nach Abwägung der schutzwürdigen Interessen der betreffenden Person.
Die Verarbeitung ist zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung des Vermieters erforderlich.
Die betreffende Person hat der Datenverarbeitung freiwillig und ohne Druck in jederzeit widerruflicher Weise nachweislich zugestimmt.
Bei Mietvertragsabschluss können weitergehende Daten, beispielsweise die Bankverbindung, erhoben werden. Rechtsgrundlage für diese Datenerhebung ist die Vertragserfüllung. Auch die Weitergabe von Daten an Dritte (Handwerker, andere Mieter, Verwalter, Steuerberater, Abrechnungsunternehmen) darf nur auf gesetzlicher Grundlage erfolgen, wenn dies also durch Vertragserfüllung, berechtigte Interessen, Rechtspflicht oder Einwilligung gedeckt ist. Auch dann bleibt der Vermieter für den Datenschutz verantwortlich und muss mit dem Dritten einen Vertrag des Inhalts abschließen, den Art. 28 Datenschutz Grundverordnung vorgibt. Oftmals bieten die Dienstleister solche Verträge dem Vermieter an. Beim Ablesen von Verbrauchsdaten müssen die Mieter über die Datenerhebung informiert werden, entweder im Mietvertrag selbst oder bei der Ankündigung der Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte.
Nach Art. 15 der Datenschutz Grundverordnung hat jeder Betroffene Anspruch darauf, Auskunft darüber zu erhalten, welche Daten von ihm zu welchem Zweck gespeichert worden. Er hat auch Anspruch auf Information, an wen seine Daten weitergegeben werden.
Deshalb muss der Vermieter dem Mieter folgendes mitteilen:
zusätzlich auch die Kategorien der persönlichen Daten, die verarbeitet werden, falls die Datenerhebung nicht bei der betroffenen Person erfolgt.
das Recht, keine automatisierten Entscheidung unterworfen zu sein.
Aufbewahrung mindestens bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des Mieters (12 Monate nach Zustellung der Abrechnung) die Abrechnung selbst mindestens 10 Jahre (§ 147 AO) – Daten, die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter betreffen: Aufbewahrung mindestens bis zum Ablauf der regelmäßigen Verjährungsfrist (gemäß § 190 BGB mindestens 3 Jahre)
Daten eines Rechtsstreits:
Aufbewahrung mindestens bis zum rechtskräftigen Abschluss des Rechtsstreits
Mindestens 10 Jahre gemäß § 147 AO
Der Vermieter ist gehalten, ein Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeiten zu führen (Verarbeitungsverzeichnis). Dieses Verzeichnis kann jederzeit bearbeitet und ergänzt werden. Verbindliche Muster gibt es nicht. Die Datenverarbeitungsgeräte (Computer, Notebooks, Tablets, Smartphones) müssen überprüft werden, um Datenschutz sicherstellen zu können. Jeder Vermieter ist nach § 64 BDSG (neu) verpflichtet, geeignete technische und organisatorische Maßnahmen zu ergreifen, um die Integrität und Vertraulichkeit der Daten zu gewährleisten.
Es sind folgende Bereiche betroffen:
Datenträgerkontrolle:
Verhinderung unbefugter Nutzung des Daten (Lesen, Kopieren, Verändern, Löschen des Datenträgers)
Verhinderung der unbefugten Eingabe personenbezogener Daten, der unbefugten Kenntnisnahme, Veränderung und Löschung von gespeicherten personenbezogenen Daten
Verhinderung unbefugter Nutzung durch automatisierte Verarbeitungssysteme mithilfe von Einrichtungen zur Datenübertragung
Gewährleistung, das Zugangsberechtigte ausschließlich zu den Daten Zugang haben, die für ihre Zwecke erforderlich sind
Übertragungskontrolle:
Feststellbarkeit, an welche Stellen Daten übermittelt wurden
Der Steuerbarkeit, welche Daten zu welcher Zeit und von wem in automatisierte Verarbeitungssysteme eingegeben oder verändert worden sind
Transportkontrolle:
Schutz der personenbezogenen Daten bei der Übermittlung sowie beim Transport von Datenträgern hinsichtlich Vertraulichkeit und Integrität
Sicherung gespeicherter Daten vor Fehlfunktionen des Systems
Sicherstellung, dass Daten, die von Dritten im Auftrag verarbeitet werden, nur entsprechend den Weisungen des Auftraggebers verarbeitet werden können
Gewährleistung, dass Daten gegen Zerstörung oder Verlust geschützt sind
Möglichkeit, dass Daten je nach ihrem Zweck getrennt verarbeitet werden können.
Die Geräte müssen über einen aktuellen Anti Virenschutz und über eine aktuelle Firewall verfügen.
Die Geräte müssen Passwort gesichert sein, das Passwort muss geeignet sein und eine Kombination aus Zahlen und Buchstaben enthalten.
Ordner mit personenbezogenen Daten müssen Passwort gesichert sein, so dass sie für Dritte nicht zugänglich sind.
Die Weitergabe von Daten sollte verschlüsselt erfolgen. Dazu ist eine Verschlüsselungssoftware zu installieren und zu benutzen. Sofern möglich, sollten Daten in anonymisierter oder pseudonymisierter Form weitergegeben werden.
Von den Daten sind regelmäßig Sicherheitskopien zu erstellen.
Akten mit personenbezogenen Daten sind so aufzubewahren, dass Dritte keinen ungehinderten Zugang erhalten. Dies kann geschehen durch verschließbare Aktenschränke oder durch das Abschließen des Raumes. Auch ausgedruckte E-Mails und/oder Briefe dürfen nicht offen herumliegen.
Bei der Benutzung von Mail Verteilern dürfen die E-Mail-Adressen der anderen Empfänger nicht sichtbar sein (bcc-Einstellung); nur verschlüsselte WLans sollten genutzt werden.
Akten müssen nach Ablauf der Löschfrist durch den Einsatz von Aktenvernichtern oder Dienstleistern vernichtet werden. Datenträger sind, nachdem sie aussortiert wurden, ordnungsgemäß zu löschen, beispielsweise durch Einsatz von professioneller Überschreibungssoftware.
Politik gefährdet private Kleinvermieter
Die Politik gefährdet durch zunehmende finanzielle Belastungen und bürokratische Vorgaben die Zahl der kleinen Vermieter.
Das ergibt sich aus einem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln vom September 2017, auf das der Eigentümerverband Haus und Grund Hochrhein e. V. hinweist.
Private Kleinvermieter spielen für den deutschen Mietwohnungsmarkt eine große Rolle. Rund 60 % aller Mietwohnungen werden von den etwa 3.900.000 privaten Kleinvermietern angeboten. Das entspricht einer Quote von 9 % aller Haushalte in Deutschland. Besonders viele Vermieter finden sich in Baden-Württemberg, dem Land der „Häuslebauer“, mit einer Quote von 15,1 %. Schlusslicht ist Sachsen-Anhalt mit einer Quote von 2,6 %.
Mit ihren breitgefächerten und individuellen Angeboten tragen die privaten Vermieter in entscheidender Weise zur Akzeptanz des Mietwohnungsmarkt bei, so dass Gutachten.
Private Kleinvermieter finden sich in allen gesellschaftlichen Gruppen. Freiberufler und Selbstständige sind mit knapp 14 % im Vergleich zur Gesamtbevölkerung zwar überrepräsentiert. Jedoch stellt die größte Gruppe unter den kleinen Vermietern diejenigen der Rentner und Angestellten mit jeweils mehr als 30 % dar. Auch hinsichtlich des Einkommens gibt es eine breite Streuung. Immerhin 6 % der einkommensschwächsten Haushalte vermieten Wohneigentum. Auffällig ist darüber hinaus, dass private Vermieter deutlich älter sind als die Gesamtbevölkerung. Eine mit 28 % große Gruppe der Klein Vermieter ist über 65 Jahre alt.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind zwar in den letzten Jahren gestiegen. Aber nur wenige Vermieter können ihr Einkommen hierdurch entscheidend erhöhen. Bei 53 % – der Mehrzahl – der Vermieter betragen die Nettoeinkünfte aus Vermietung weniger als 5000 € pro Jahr. Bei knapp 20 % liegen die Einkünfte bei mir als 10.000 € pro Jahr.
Auffällig ist, so die Studie, dass die Zahl der Vermieter trotz bester Voraussetzungen aufgrund des Niedrigzinsumfelds, der Konjunktur und der starken Wohnungsnachfrage am aktuellen Rand stagniert. Einfluss darauf haben die zunehmenden Belastungen für private Kleinvermieter. Hier sind sowohl unter anderen die finanziellen Belastungen aus energetischen Modernisierungen als auch die zunehmenden Regulierungen, wie etwa die Mietpreisbremse oder Erhaltungssatzungen, zu nennen.
Die Studie kommt zum Ergebnis, dass angesichts der großen Diversität der Vermieter daher eine Politik mit mir Augenmaß gefordert ist, damit es Deutschland nicht wie anderen Ländern geht, in
denen private Vermieter durch steigende Anforderungen und Regulierungen letztlich aus dem Markt gedrängt worden sind.
Die Hausordnung - das unbekannte Wesen
Die einen lieben sie, die anderen verfluchen sie. In fast jedem Miethaus gibt es sie – die einen müssen sie aufstellen und für die Einhaltung der Regeln sorgen, die anderen müssen ihr Verhalten an ihr ausrichten. Vieles wird in Hausordnungen niedergeschrieben – nicht alles was zu Papier gebracht wird, hält auch einer gerichtlichen Überprüfung stand. In jedem Einzelfall sollte geprüft werden, ob die Hausordnung in Ordnung ist und die aufgestellten Verhaltensregeln wirklich einzuhalten sind.
Worum geht es bei einer Hausordnung eigentlich?
Eine Hausordnung soll das Zusammenleben sämtlicher Bewohner eines Hauses gewährleisten. Sie ist der Maßstab für das Verhalten im und ums Haus, schützt die im Objekt lebenden Parteien vor Belästigung von innen und außen und konkretisiert die allgemeine Obhutspflicht des Mieters, die er gegenüber der Mietsache hat.
Wie wird eine Hausordnung wirksam?
Ein Vermieter kann einseitig eine Hausordnung erlassen und diese ins Treppenhaus oder ans „schwarze Brett“ hängen. Die Vorgaben für das Verhalten der Mieter können dann aber nur die ordnungsgemäße Behandlung des Mietobjektes und die Einhaltung einer gewissen Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft regeln. Da dies nicht ausreicht, ist ein solches Vorgehen auf keinen Fall zu empfehlen. Eine Hausordnung sollte immer zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Es ist wichtig und sinnvoll, dass die beiden künftigen Vertragspartner sich auch und gerade über die Regeln in der Hausordnung verständigen. In den meisten Mietverträgen ist die Hausordnung deshalb bereits als Bestandteil enthalten. Abänderungen können dann natürlich allein von einer Partei - weder Mieter oder Vermieter – wirksam nicht vorgenommen werden.
In den vereinbarten Hausordnungen sind dann Details geregelt zu:
Ruhezeiten, Straßen- und Treppenhausreinigung („Kehrwoche“), Schnee- und Glatteisbeseitigung, Benutzung von Gemeinschafts-räumen (z. B. Waschküche, Trockenräume, Dachboden), Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern, Schließzeiten, Grillen, Pflanzen. Natürlich sind wirksam getroffene Vereinbarungen auch einzuhalten. Wird trotzdem gegen die Hausordnung verstoßen, erfolgt in leichteren Fällen eine Abmahnung, in schweren Fällen kann es bis zur Kündigung oder sogar zum Hausverbot kommen.
Worüber kommt es meistens zum Streit?
Ein Hauptstreitpunkt in vielen Miethäusern oder Wohnungseigentums-anlagen ist das Problem der Lärmbelästigung. Jeder einzelne Hausbe-wohner ist dafür verantwortlich, dass vermeidbarer Lärm im Haus, im Hof - ja auf dem gesamten Grundstück - und natürlich in der Wohnung am besten erst gar nicht entsteht. Gesetzlich vorgeschrie-bene Ruhezeiten (mittags zwischen 13:00 und 15:00 Uhr und abends zwischen 22:00 und 6:00 Uhr) sind auf jeden Fall einzuhalten; Fern-seher, Radios, CD-Player, Videispiele usw. sind während diesen Zeiten auf Zimmerlautstärke zurückzufahren.
Das Üben von Musikinstrumenten – man denke nur an ein Schlagzeug – hat in dieser Zeit, aber auch schon in der erweiterten Nachtruhe von 19:00 bis 8:00 Uhr auf jeden Fall zu unterbleiben. Wenn doch musi-ziert werden soll, darf dies höchstens für zwei Stunden sein. Ist davon auszugehen, dass eine Feier aus besonderem Anlass einmal etwas lauter werden könnte, sollten die anderen Mitbewohner rechtzeitig informiert werden. Auch über lärmende Kinder kann es schnell zu Unfrieden im Haus kommen. Die Gerichte haben jedoch sehr deutlich entschieden, dass es in der Natur der Kinder liegt, dass diese sich bewegen und spielen; und dies geht natürlich nicht ohne Lärm ab, der von den anderen Mitbewohnern hinzunehmen ist.
Mit gutem Willen auf allen Seiten und einer vernünftigen, sinnvollen Hausordnung dürfte ein Zusammenleben innerhalb eines Hauses auf lange Zeit ohne Streit möglich sein.
Mieterhöhung allgemein
Das Vergleichsmietensystem
Bei der Vermietung freifinanzierten Wohnraums lässt das Gesetz die Erhöhung der monatlichen Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Diese kann vom Vermieter nachgewiesen werden durch
einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel,
ein Sachverständigengutachten oder durch
den Bezug auf das Mietniveau von drei Vergleichswohnungen.
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (einfacher Mietspiegel). Darüber hinaus gibt es qualifizierte Mietspiegel als Begründungsmittel einer Mieterhöhung. Dabei handelt es sich um einen Mietspiegel, der „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist. Beide Mietspiegelarten können nebeneinander bestehen.
Seit September 2001 ist als Begründungsmittel einer Mieterhöhung auch eine Mietdatenbank gesetzlich vorgesehen. Sie zeigt eine Sammlung von Mieten, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend von der Gemeinde oder von den Organisationen der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Außerdem müssen Auskünfte abrufbar sein, die für die einzelnen Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
Andere Begründungsmittel
Der Vermieter kann in seiner Mieterhöhung die begehrte Miethöhe auch durch ein Sachverstän-digengutachten oder durch Angabe von drei Vergleichswohnungen einschließlich der dort gezahlten Mieten begründen.
Die Möglichkeit der Mieterhöhung ist durch die Kappungsgrenze als Kontrollwert begrenzt. Nach derzeitigem Recht beträgt die Kappungsgrenze 120 Prozent der vor drei Jahren vertraglich geschuldeten Miete. Ist dieser Wert geringer als die ortsübliche Vergleichsmiete, so können Sie als Vermieter nur bis zur Kappungsgrenze Ihre Miete erhöhen. Liegt die Kappungsgrenze über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete, so ist eine Mieterhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.
Form des Erhöhungsverlangens
Inhalt des Erhöhungsverlangens
Als Vermieter müssen Sie das Mieterhöhungsverlangen erklären und begründen.
Der einschlägige Mietspiegel oder ein Auszug daraus braucht Ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt zu werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Die Beilage ist aber zu empfehlen, wenn der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich ist oder anzunehmen ist, dass seine inhaltliche Kenntnis streitverhütend wirkt. Sachverständigen-gutachten müssen Sie beifügen. Eine einfache Kopie reicht aus. Ebenso muss die Auflistung der Vergleichswohnungen mit überreicht werden. Mietberechnungen, einschließlich
Geht dem Mieter Ihr Erhöhungsverlangen zu, so muss er zustimmen. Ob er zustimmt, kann er sich zwei Monate lang überlegen. Stimmt er zu, so schuldet er die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat seit Zugang Ihres Erhöhungsschreibens. Stimmt er nicht zu, so können Sie binnen drei weiterer Monate Ihren Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Bei der Klagefrist handelt es sich um eine Ausschlussfrist.
Bei der Vermietung freifinanzierten Wohnraums lässt das Gesetz die Erhöhung der monatlichen Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Sie kann vom Vermieter nachgewiesen werden z. B. durch einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel.
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (einfacher Mietspiegel). Zusätzlich zum einfachen Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel als Begründungsmittel einer Mieterhöhung eingeführt worden. Dabei handelt es sich um einen Mietspiegel, der „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist.
Beide Mietspiegelarten können nebeneinander bestehen. Rein tatsächlich ist aber in diesen Fällen der qualifizierte Mietspiegel vorrangig. Denn der Vermieter muss auf seine Aussagen innerhalb seines Mieterhöhungsverlangens auch dann hinweisen, wenn er seine Mieterhöhung nur mit dem einfachen Mietspiegel begründet.
Als Vermieter müssen Sie das Mieterhöhungsverlangen erklären und begründen. Zu beachten ist die bereits erwähnte Hinweispflicht auf bestehende qualifizierte Mietspiegel unabhängig davon, welches sonstige Begründungsmittel Sie Ihrem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legen.
Welche weiteren Voraussetzungen Sie erfüllen müssen (Kappungsgrenze, Formvorschriften) und wann eine Mieterhöhung dann wirksam wird, weis Ihr Haus & Grund-Verein. Lassen Sie sich bei Ihrem örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein beraten und gegenüber Ihrem Mieter oder seinen Beauftragten auch vertreten.
Öffnungszeiten des Vereins
Dienstag 13.30 Uhr bis 17.30 Uhr