Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/propriet%C3%A0-del-sottotetto-ed-esegesi-del-regolamento-condominiale-77949/
Timestamp: 2019-06-18 09:39:07+00:00
Document Index: 39655022

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art 1117', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art. 1117', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

Da earplugsboy, 25 Luglio, 2015
da quanto ho letto qui sotto
https://www.condominioweb.com/non-ha-alcun-valore-il-fatto-che-latto-dacquisto-duna-unita-immobiliare.1952
la giurisprudenza si è orientata a considerare in primis il titolo (quello originale di costituzione del condominio) e in assenza di titolo l'oggettiva funzione anche potenziale del sottotetto per attribuirne la proprietà.
Cominciamo dalla funzione: nel caso in questione si tratta di un sottotetto che funge da camera d'aria del solaio sottostante e di dimensioni molto poco agibili (altezza min 40 e max 170), ma a cui si accede unicamente da una botola nel vano delle scale. L'unico uso comune riscontrabile è la presenza di un tubo di sostegno per un antenna condominiale sul tetto.
Veniamo al titolo: negli atti di acquisto non c'è nulla di esplicito se non un rimando al regolamento condominiale.
il regolamento , di cui ho allegato un estratto, non annovera i sottotetti nelle parti comuni, ma nei diritti particolari in uno specifico capoverso con questa locuzione:
"b) Le porzioni di sottotetto attualmente adibite a superfici senza permanenza di persone, di proprietà esclusiva, nel rispetto delle normative...[] , potranno essere trasformate in superfici con permanenza di persone ... [], con esonero dei rispettivi proprietari dal dare o chiedere alcunché al condominio."
Secondo la vostra esperienza, la minimale fruibilità comune, e questa articolazione del regolamento costituiscono argomenti sufficienti a rivendicare la proprietà esclusiva da parte del condomino dell'ultimo piano?
49099 messaggi
Se il sottotetto è raggiungibile da una botola dal vano scale è parte comune a tutti i condomini e non solo del proprietario dell'ultimo piano;
In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'’art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’'appartamento dell'’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764)
Inoltre con la modifica del cc è stato modificato anche l'art 1117 cc;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune
Intanto molte grazie Tullio TS.
Siamo d'accordo che la presenza della botola è l'elemento critico. Prima però di correre alla conclusione vorrei dimostrata l'inconsistenza dei due argomenti che porto:
1) se il passaggio del regolamento condominiale che ho allegato non stia in verità affermando che TUTTE "le porzioni di sottotetto attualmente non destinate alla permanenza di persone" sono di proprietà esclusiva. Questa per me sarebbe l'interpretazione più logica dell'inciso ",di proprietà esclusiva," non avendo menzionato in precedenza i sottotetti tra le parti comuni e viceversa parlandone come di diritti particolari.
2) che la presenza della botola sia sufficiente a definirne l'utilizzabilità comune. Non vorrei sembrasse che mi arrampico sugli specchi, ma nel link di condominioweb che ho postato si riporta questa sentenza della cassazione:
il sottotetto " può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo" (Cass. 17 dicembre 2013, n. 28141).
il punto quindi sarebbe stabilire quale servizio comune possa svolgere tale angusto sottotetto, senza pregiudicare la sua funzione di camera d'aria...
La botola che da sull'area comune sembra un ottimo punto di partenza per argomentare in favore dell'utilità comune, ma resterebbe da specificare in cosa consista in verità questa "oggettiva" destinazione d'uso comune stante l'effettiva conformazione del sottotetto
La sentenza che ho postato, ed ora anche l'art. 1117 cc dicono che deve esserci un titolo, nel tuo rogito è espressamente stabilito che il sotto tetto è di tua proprietà? Se è così sei a posto.
Infatti nel Regolamento Condominiale non è ben chiaro a chi e/o a quale unita immobiliare appartenga questo sottotetto, e poi c'è la questione della botola per accedere al sottotetto che si trova sulla parte comune, quella è ancor più determinante che questo sottotetto è comune in quanto tutti i condomini salendo le scale (parte comune) attraverso la botola possono accedere al sottotetto.
C'è un'altra recente Sentenza che chiarisce il concetto;
Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 28141 del 17 Dicembre 2013
La Suprema Corte individua la regola generale che consente di valutare se il sottotetto condominiale costituisca o meno bene d'uso comune: “il sottotetto rientra nel novero dei beni di cui all'art. 1117 cod. civ. quando è destinato all'uso comune, mentre costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano nel caso in cui assolva la funzione di isolare e proteggere (le unità immobiliari private) dal caldo, dal freddo e dall'umidità”. La natura del sottotetto, pubblica o privata, è determinata in primo luogo dai titoli e, in mancanza, dalla sua oggettiva utilizzazione, se utile per uno scopo comune. Al contrario, se risulta di esclusiva utilità isolante per l'unità abitativa adiacente, allora sarà considerato di proprietà privata. Nel caso di specie “la natura condominiale del sottotetto derivava dalla sua destinazione al servizio comune e dall'uso al quale era stato adibito fin dalla costruzione, dovendo escludersi che esso avesse la funzione esclusiva di isolamento e protezione delle singole unità immobiliari
Da cui, se non hai un titolo di proprietà che dimostri che il sottotetto ti appartiene, non puoi dire che è tuo, e qualsiasi condomino potrà dimostrare che attraverso la botola sulle scale può salire.
p.s. il tuo allegato non riesco a leggerlo è troppo piccolo.
Paradossalmente è proprio il testo della sentenza che riporti che a mio avviso lascia la porta aperta a qualunque conclusione.
Ok, c'è una botola, senza chiave, che si può aprire nell'area comune.
Bene e questo cosa dimostra?
Non è questo il caso, ma la botola avrebbe ben potuto essere realizzata dal condomino dell'ultimo piano. Non si sono infatti impedimenti ad aprire accessi alle parti private dalle parti comuni. Che valore avrebbe allora la sua esistenza?
In secondo luogo la botola si apre nel sottotetto soprastante un'area comune, il vano scale, ovvero non accede direttamente alla superficie del sottotetto sopra l'appartamento in questione. Certo non ci sono muri separatori e spostandosi di un metro ci si sposta sull'area di sottotetto dell'appartamento.
Però si potrebbe sempre argomentare che la botola nell'area comune mette a disposizione un'entrata per accedere al sottotetto di un area comune, il vano scale. Il fatto che non ci sia un muro delimitatore tra il sottotetto del vano scale e il sottotetto dell'appartamento sembra più un fatto tecnico di come è stato costruito il tetto.
In ogni caso stiamo per me eludendo la domanda cruciale: una volta aperta la botola, quale sarebbe l'uso comune che un qualunque condomino potrebbe rivendicare?
Perché se non si trova alcun uso ragionevole, ancorché potenziale, viene meno l' "oggettiva destinazione" di cui parla la sentenza.
Mentre è evidente e certa la funzione di camera d'aria, l'uso comune appare una enunciazione astratta e di principio che fatico a tradurre in un uso reale. Preciso che non ci si può alzare in piedi, max altezza 170, che la botola è angusta e di pericoloso acceso e quindi non ammetterebbe l'uso come deposito. Non risulta che sia mai stato fatto alcun uso da parte di alcuno.
Insomma, valutando le condizioni particolari un giudice potrebbe anche non ritenere sussistente questa destinazione oggettiva... O magari che invece sussiste, però sempre a partire da qualche elemento oggettivante
Scusami, ma non devi convincermi, io ti ho fornito le sentenze e quanto prevede ora (dal 18.06.13) il Codice Civile, per cui puoi aspettarti una citazione nel caso ti approprierai di questo sottotetto, che non risulta, a quanto pare, dal tuo atto di acquisto.
Ovvero non posso essere io a dirti "SI è tuo e puoi farne quello che vuoi e desideri"
Io mi limito ai consigli e pareri, per le sentenze c'è il Giudice
scusatemi se mi inserisco
in pratica a prescindere dalle cose che vi siete detti in questa discussione , qualsiasi locale è di proprietà di chi lo ha nel rogito.
Indi per cui non è possibile fa diventare privato un locale comune.
Anche le intercapedi se non sono inserite in un rogito sono locali tecnici comuni e quindi sono di tutti.
Un vano tecnico o un sottotetto non devono per forza essere "utilizzabili" in comune da tutti, ma per la loro particolarità svolgono una funzione collettiva per tutto l'edificio.
Quindi il sottotetto se non espressamente indicato in un rogito è di tutti
Per capire chi ha aperto quella botola ed azzerare qualunque dubbio, basta accedere alla documentazione (e disegni) depositati a suo tempo in Comune per conseguire la licenza edilizia.
Qualunque tipologia di uso comune diversa dall'uso esclusivo.
Tutto è possibile di fronte ad un Giudice, perché non possiamo sapere in anticipo quale sarà il suo orientamento.
Ma da subito si può invece affermare che oggettivamente tu non sei in grado di esibire alcun titolo espresso per rivendicare la pertinenzialità del sottetto alla tua u.i.
Hai ragione senz'altro sulla mancanza di un titolo oggettivo, ma la tua risposta "qualunque tipo di uso comune diversa dall'uso esclusivo" è evasiva.
Mi va bene il "qualunque", purché tu riesca ad indicamene almeno uno.
Se stessero così le cose -"conta solo se c'è nel rogito"- non ci sarebbero più ambiguità e margini di incertezza. Invece la cassazione 2013 (citata sopra) si perita di argomentare quando, in assenza di titolo, possa esser considerato comune e quando no. Non so se mi sfugga qualcosa di madornale, ma assenza di titolo per me voleva giustappunto dire che non ci sono atti che attribuiscono esplicitamente la proprietà.
vedi, se una cosa è di tua proprietà hai tutti i diritti di farci quello che vuoi.
Nel momento lo fai con una cosa dove non ne hai titolo sappi che non è che ci vuole poi così tanto a citarti per danno e magari perdendo ci paghi anche in totos le spese legali di tutti.
Quindi non so quanto sia conveniente cercare dei cavilli per impossessarsi di una cosa che al oggi non ti appartiene.
Per il resto sei libero di fare come ti pare 😉
Mi stai confondendo. Non hai riportato tu stesso la sentenza della cassazione 2013 che affronta la questione dell'assenza del titolo e dice che la proprietà dipende dall'esclusività dell'uso?
Mi metti il dubbio di non aver capito bene neanche il caso più semplice:
-se non fosse menzionato nel rogito
-se non ci fosse alcuna botola
-se il sottotetto non fosse accessibile a nessuno in nessun modo, ma fungesse da camera d'aria soprastante un'appartamento
ebbene in questo caso non sarebbe una pertinenza esclusiva dell'appartamento?
non sarebbe esattamente il caso descritto dalla cassazione?
... ma assenza di titolo per me voleva giustappunto dire che non ci sono atti che attribuiscono esplicitamente la proprietà.
Infatti, in assenza di questo titolo la proprietà si intende comune, anche perchè si può raggiungere da una botola posta nel vano scale, tu il rogito lo hai? Certo che lo hai per la tua u.i., e c'è scritto che hai la proprietà del sottotetto?
Salvo titolo contrario tu non hai l'esclusività, altrimenti avresti scritto sul rogito (titolo) che il sottotetto è di tua esclusiva proprietà e uso esclusivo, ma così non è perchè la botola posta nel vano scale per accedere al sottotetto la possono usare tutti i condomini.
Allora mettiamola così, vuole il caso che ho due appartamenti (verità) uno con la botola e uno senza, come ho descritto sopra.
Nel rogito non si menziona il sottotetto, ne d'altra parte il regolamento condominiale lo include nelle parti comuni.
Diamo per perso quello con botola. Alla luce della citata sentenza asseriresti che il sottotetto senza botola è condominiale?
Sai che ti dico, ho detto tutto quanto so su questo argomento, e visto che non mi credi, ora fai come meglio pensi di fare.
Ma infatti ivan sono su questo blog a confrontarmi e chiedere pareri terzi e ho già pure contattato l'amministratore per valutare l'opportunità di una perizia legale PRIMA di fare alcunché. Non ho certo voglia di essere citato per danni a meno di non essere ragionevolmente sicuro di avere ragione..
Pareri ne hai avuti mi pare.
Ma infatti ivan sono su questo blog a confrontarmi e chiedere pareri terzi e ho già pure contattato l'amministratore per valutare l'opportunità di una perizia legale PRIMA di fare alcunché. Non ho certo voglia di essere citato per danni a meno di non essere ragionevolmente sicuro di avere ragione.
questa discussione mi serve per capire se ho delle ragioni e se sono forti e cerco di esaminare tutte le argomentazioni. Se c'è il titolo siamo d'accordo che posso procedere. Mi sembra di capire che, per ragioni storiche, spesso il titolo non ci sia. Per la frequenza di questa mancanza ( e il fatto che fino al 2012 il sottotetto non era esplicitamente menzionato nelle parti comuni) si è sviluppata una giurisprudenza che in alcuni casi particolari è favorevole alla proprietà esclusiva.
già la presenza di una botola in comune che permette di accedere a un'antenna condominiale ti dovrebbe far capire che sia un vano tecnico di tutti , e poi se guardi bene magari ci trovi anche uno o più abbaini del condominio che potrebbero permettere l'accesso sul tetto per eventuali riparazioni condominiali. Anche perchè creare un vano tecnico e non permettere l'accesso all'esterno mi sembra una cosa senza molto senso. Ma già la presenza dell'antenna condominiale dovrebbe farti riflettere.
Non ho idea di quanto sia vecchio questo palazzo ma visto che la botola è in comune ci deve essere anche un abbaino in comune che permette l'accesso al tetto... ...
non avrebbe molto senso fare un vano tecnico e poi non trovare l'accesso per qualsiasi piccola riparazione condominiale alla copertura.
Tullio, ti ringrazio davvero molto per avere risposto e continuare a farlo. Non è davvero mia intenzione indisporre nessuno come mi sembra di leggere nei tuoi ultimi commenti. Sono qui per far tesoro dei vostri pareri. Poi valuterò se assumermi dei rischi o no.
Lasciamo stare l'appartamento con la botola, do la questione per chiusa.
Siccome però ho anche questo secondo appartamento con sottotetto inaccessibile, e dal momento che tu stesso hai citato la sentenza 2013 della cassazione, apprezzerei che mi rispondessi chiaramente anche su questa seconda questione perché intendo tenere conto anche del tuo parere se tu ritieni di formularlo.
Ritieni che sia lo stesso caso descritto dalla cassazione e valga quindi la proprietà esclusiva? Oppure ritieni che sia un caso diverso? Oppure non ti pronunci perché è una questione troppo dubbia?
la tua risposta "qualunque tipo di uso comune diversa dall'uso esclusivo" è evasiva. Mi va bene il "qualunque", purché tu riesca ad indicamene almeno uno.
Due li hai già indicati tu: la funzione primaria di camera d'aria fra solaio e sottotetto e l'accesso per verifica del tubo di sostegno dell'antenna condominiale.
Ma anche accesso per verifica degli sfiati delle colonne acque nere.
Ed ancora, in prospettiva futura e non necessariamente con l'attuale composizione di condòmini, il sottotetto potrebbe esser utilizzato per ospitare apparecchiature al servizio di eventuali pannelli fotovoltaici posizionati sul tetto.
Infine mi piacerebbe visionare i disegni allegati al rogito. Non i disegni della tua u.i., ma gli altri disegni, quelli della palazzina ove è compresa anche la tua u.i.; disegni dove tutte le parti (private e comuni) della palazzina sono contraddistinte da tanti numeretti. E mi piacerebbe verificare la corrispondenza fra il numero (o i numeri) assegnato al sottotetto ed il rogito.
Se tale numeretto non è presente, se non esiste alcun titolo espresso (magari non l'hai tu ma ce l'ha qualcun altro, oppure nessuno) quel sottotetto è comunque parte comune per effetto del 1117 c.c. perché nessun condomino riuscirà a dimostrare l'uso esclusivo mentre tutti riusciranno a dimostrare l'uso comune: tutti possono salire sul sottotetto senza che nessuno possa impedire ciò (è sempre qui che alla fine ritorniamo).
Io ti consiglierei di lasciar perdere l'idea che questo sottotetto sia di tua esclusiva proprietà, perchè per poter accedervi è necessario usare la botola sulle scale, cosa che tutti possono fare, riguardo la sentenza n. 28141 del 17 Dicembre 2013, mi sembra molto chiara e non vedo dove trovi che se il sottotetto è accessibile a tutti rimane di esclusiva proprietà del proprietario dell'ultimo piano, ovvero se è accessibile a tutti è evidente che è comune
Ivan, ho guardato bene e non ci sono abbaini di nessun tipo nel sottotetto in questione. L'accesso sopra al tetto è garantito da un abbaino che si trova in un altra ala del condominio. E ci sono altri vani di sottotetto completamente inaccessibili.
I sottotetti NON sono locali tecnici per definizione. Alcuni lo sono oggettivamente, altri come quelli irraggiungibili, certamente no. Questo sottotetto non evidenzia alcuna funzione tecnica particolare a meno di non considerare il sostegno di un tubo una funzione tecnica.
Poi sono d'accordo che la botola se ce l'hanno messa qualche funzione doveva averla... per quanto oggi stenti a immaginarla.
secondo me non è una questione di cassazione o di sentenze.
Ogni edificio può avere uno o più vani tecnici la cui proprietà non è di nessuno dei condòmini.
I vani tecnici sono parte in comune di tutti anche se possono sembrare "esclusivi" di un solo condòmino.
Ti faccio il mio caso, intorno al mio seminterrato passa una intercapedine di 20 metri di lunghezza e in alcuni punti ha anche una ampiezza di 2 metri.
Pur non essendo nel mio rogito e pur confinando totalmente con me non significa che me ne posso impossessare e farne quello che voglio.
Anche perchè intanto non mi appartiene e inoltre qualsiasi modifica che mi venga in mente di farci, qualora vi siano successivamente dei danni sono chiamato in causa dall'amministratore e dagli altri condòmini.
I vani tecnici pur se sembrano ad uso "esclusivo" in realtà sono di tutti i condòmini.
Per avvalorarti della mia idea nella intercapedine di cui ti parlo dietro semplice richiesta ci può entrare per fare ispezioni o controlli sia il mio amministratore sia qualsiasi condòmino e anche eventuali ditte dietro richiesta dell'amministratore.
Eppure l'accesso all'intercapedine è nel mio giardino ... quindi l'accesso come ti renderai conto sarebbe mio, eppure l'intercapedine NON è di mia proprietà ed ha anche subito dei lavori per il passaggio di alcuni pluviali a carico per millesimi di tutti i condòmini.
indi per cui, il vano tecnico non diventerà mai proprietà esclusiva per troppe ovvie ragioni.
piuttosto avendo l'ingresso "esclusivo" diventa quasi una servitù ...
Tullio, non sono stato sufficientemente chiaro. Non sto più parlando del sottotetto con la botola. IUl parere che ora chiedo è sul sottotetto che non ha nessuna botola ed è inaccessibile