Source: https://www.hantschel-wollny.de/mietrecht/beendigung-eines-mietvertrages
Timestamp: 2020-08-08 14:05:53
Document Index: 240953340

Matched Legal Cases: ['§ 575', '§ 580', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 543', '§ 543', '§ 543']

Beendigung eines Mietvertrages - Hantschel & Wollny
Mietverhältnisse werden beendet durch:
– das Ende der vertraglich bestimmten Mietzeit
– wirksame Kündigung des Mietverhältnisses durch eine Vertragspartei
– einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses
1.) Beendigung durch Ende der vertraglich bestimmten Mietzeit
Mietverhältnisse können grundsätzlich auf bestimmte Zeit (sog. Zeitmietvertrag) geschlossen werden. Wird das Ende der Mietzeit erreicht, ist das Mietverhältnis beendet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Weil der Gesetzgeber Zeitmietverträge im Wohnraummietrecht nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässt (vgl. § 575 BGB) und somit im Wohnungsraummietrecht nicht die Regel sind, finden sich zeitlich bestimmte Verträge häufig etwa im Gewerbemietrecht oder bei Pachtverträgen, da die Vertragsparteien Planungssicherheit benötigen.
Bei zeitlich bestimmten Mietverträgen ist grundsätzlich die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung ausgeschlossen. Nicht abdingbar und somit stets möglich bleibt hingegen die Beendigung des Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung. Möglich bleibt darüber hinaus die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages vor Ablauf der bestimmten Mietzeit durch Vereinbarung der Vertragsparteien.
Zeitlich bestimmte Mietverträge können – sofern die Vertragsparteien dies vereinbart haben – etwa verlängert werden durch Ausübung einer Verlängerungsoption, also die (fristgerechte) Mitteilung einer Vertragspartei an die andere Vertragspartei, das Mietverhältnis verlängern zu wollen, oder auch „automatisch“, im Falle einer Verlängerungsklausel, wonach sich das auf bestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnis verlängert, soweit nicht eine Vertragspartei das Mietverhältnis zuvor (fristgerecht) kündigt. Kraft Gesetzes kann sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil mitteilt. Die Zweiwochenfrist beginnt für den Mieter mit Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt.
2.) Beendigung durch wirksame Kündigung des Mietverhältnisses
Eine weitere Möglichkeit der Beendigung eines Mietverhältnisses stellt die Kündigung dar. Zu unterscheiden sind:
– die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
– die außerordentliche, fristlose Kündigung
– die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Allen Arten von Kündigungen ist gemein, dass es sich um einseitige (also durch eine Vertragspartei abgegebene) und (bei der anderen Vertragspartei) zugangsbedürftige Erklärungen handelt. Das heißt, eine Kündigung ohne Zugang bei der anderen Vertragspartei (Mieter oder Vermieter) ist unwirksam. Grundsätzlich bedürfen Kündigungen darüber hinaus der Schriftform. Befinden sich auf einer Vertragsseite mehrere Beteiligte (etwa mehrere Mieter), ist für eine wirksame Kündigung grundsätzlich erforderlich, dass jeder einzelne Beteiligte einer Vertragsseite die Kündigung erklärt.
a) Die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Außerhalb von Wohnraummietverhältnissen können Mietverhältnisse grundsätzlich ohne Angabe eines Kündigungsgrundes jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen (vgl. etwa § 580a BGB) Frist ordentlich gekündigt werden, sofern ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung (etwa durch Zeitmietvertrag) nicht ausgeschlossen wurde.
Die ordentliche Kündigung (mit gesetzlicher Frist) von Wohnraummietverhältnissen ist für den Vermieter hingegen nur möglich, wenn ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1, 2 BGB vorliegt. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht.
In der Praxis am häufigsten sind Kündigungen wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung durch den Mieter, etwa weil die Miete nicht oder über längeren Zeitraum nicht rechtzeitig an den Vermieter gezahlt wurde. Dicht gefolgt hiervon folgen Kündigungen wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter hat dieser die Kündigungsfristen nach § 573c BGB zu beachten. Bei Mietverhältnissen bis zu fünf Jahren kann der Vermieter das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (Bsp.: beim Zugang der Kündigung am 02. März ist das Mietverhältnis zum 31. Mai beendet). Für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums die Kündigungsfrist jeweils um drei Monate.
Ein Mieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis stets ohne Angabe eines Kündigungsgrundes kündigen. Unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses muss die Kündigung jedoch spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam beendet wird.
b) Die außerordentliche, fristlose Kündigung
Sämtliche Mietverhältnisse können von jeder Vertragspartei aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn
Zum Schutze des Mieters im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber jedoch zahlreiche Regelungen geschaffen, die die außerordentliche Kündigung (grundsätzlich jedoch nicht eine etwaig zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist) unwirksam werden lässt. Dies beispielsweise im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Zustellung der Klageschrift durch das Amtsgericht) die fällige Miete ausgeglichen wurde oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, soweit nicht innerhalb der letzten zwei Jahre bereits schon einmal eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen und durch eine zwischenzeitliche Zahlung „geheilt“ wurde.
c) Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
In bestimmten Konstellationen räumt der Gesetzgeber einer Vertragspartei die Möglichkeit ein, ein Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dies betrifft etwa den Fall, wenn der Mieter von Wohnraum verstirbt und der Ehegatte des verstorbenen Mieters, der bislang nicht Vertragspartei war, (kraft Gesetzes) in das Mietverhältnis eintritt. In diesem Fall räumt das Gesetz dem Vermieter das Recht ein, außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen, sofern in der Person des eintretenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt.
Sieht das Gesetz ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist vor und macht eine Vertragspartei hiervon Gebrauch, so ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats auszusprechen (Ausnahme: bei möblierter Einliegerwohnung; dann ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des laufenden Monats zulässig).
3.) Einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses
Die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses beruht – wie der Begriff einvernehmlich bereits verrät – auf einer rechtsverbindlichen Verständigung der Vertragsparteien über die Beendigung des Mietverhältnisses. Oftmals werden solche Vereinbarungen aus Kulanz geschlossen oder sind Ergebnis einer vergleichsweisen Regelung zwischen den Vertragsparteien.