Source: http://docplayer.se/747299-Maklarsamfundets-ansvarsnamnd-beslut-fran-1997.html
Timestamp: 2016-10-21 22:12:37+00:00
Document Index: 43959364

Matched Legal Cases: ['DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ']

⭐Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd. Beslut från 1997 >>>
Download "Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd. Beslut från 1997 >>>"
1 Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd Beslut från 1997 >>>2 Förord Fastighetsmäklare måste enligt gällande lagstiftning vara registrerade hos tillsynsmyndigheten, Fastighetsinspektionen (FMI), tidigare Fastighetsmäklarnämnden (FMN), som har hand om, förutom registrering, tillsyn och annat som rör fastighetsmäklare. Den mäklare som inte sköter sig kan berövas sin registrering och därmed i realiteten få näringsförbud. Vilka krav ställs då på fastighetsmäklaren i dennes yrkesutövning? I lagtexten preciseras endast vissa punkter, till exempel boendekostnadskalkyl och objektsbeskrivning för köpare som är konsument, kontroll av inteckningar, förbud mot självinträde m.m. Därutöver utgörs lagen till större del av allmänna formuleringar. Där står bland annat att mäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed och att mäklaren skall ge köpare och säljare de råd och upplysningar de kan behöva. Vid lagstiftningens utformande ansågs att den närmare utvecklingen av kraven fick överlämnas till domstolarna, Konsumentverket och branschen. Det är här Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd kommer in. Den är ett av Mäklarsamfundets bidrag till att påverka utvecklingen i branschen i positiv riktning. Nämnden har att yttra sig i fråga om god mäklarsed. Oftast gäller det frågan om viss mäklare uppfyllt de krav som bör gälla enligt mäklarlagen. Nämnden har emellertid också att pröva om mäklaren uppfyllt de krav som därutöver gäller enligt de av Mäklarsamfundet uppställda etiska reglerna. Ansvarsnämnden uttalar sig i principfrågan: Är mäklarens agerande godtagbart eller inte? När nämnden finner att mäklaren misskött sig, kan den överlämna frågan om påföljd till Mäklarsamfundets Disciplinnämnd och till Fastighetsmäklarnämnden. För att nämndens avgöranden skall kunna påverka utvecklingen inom branschen är det viktigt att kännedom sprids om besluten. Tidigare har Ansvarsnämndens beslut under åren publicerats. Detta är en komplettering av beslut tagna från 1997 och fram till senaste beslut. Nämndens sekretariat: Mona Ehrengart, Mäklarsamfundet, Box 1487, Solna Tel , Fax , Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 23 Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd Mäklarsamfundet är branschorganisationen för professionella fastighetsmäklare och arbetar för en seriös och skicklig yrkeskår. Mäklarsamfundet är vägledande när det gäller att tolka, inte bara de regler som tillkommit genom lagstiftning, utan även de etiska regler som fastighetsmäklarna ålagt sig att följa. I samband med att lag om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984, tillsatte Mäklarsamfundet en ansvarsnämnd. Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd har att bedöma om ledamot eller annan fastighetsmäklare förfarit felaktigt i sin yrkesutövning. Anmälan och begäran om yttrande kan ske från Mäklarsamfundets styrelse eller kretsstyrelse, domstol, myndighet, försäkringsbolag eller allmänhet. Ansvarsnämnden beslutar och avger yttranden om vad som är god mäklarsed och praxis i fastighetsmäklarfrågor. Alla ärenden utreds skriftligen. Detta innebär normalt att den fastighetsmäklare som blivit anmäld får ett brev med uppmaning att skyndsamt inkomma med en skriftlig redogörelse för det som inträffat och ge synpunkter på anmälan och klagoskriften. Som komplement till det skriftliga underlaget har den i ärendet aktuella fastighetsmäklaren, om så önskas, möjlighet att inställa sig personligen vid nämndens sammanträde för att lämna redogörelse för vad som inträffat och svara på frågor från nämndens ledamöter. Väljer fastighetsmäklaren att komma till nämndens sammanträde, kommer också motparten att erbjudas samma möjlighet. Personlig inställelse innebär inte att mindre vikt läggs vid den skriftliga beredningen av ärendet. Motparten måste beredas tillfälle att bemöta påståenden. Detta innebär att fakta inte kan framföras första gången vid inställelsen. Syftet med den personliga inställelsen är att man inför nämnden skall ha möjlighet att förtydliga och förklara redan lämnade uppgifter. I de fall svar inte inkommer till Ansvarsnämnden, kan nämnden ändå komma att avgöra ärendet, vilket i sådana fall sker på de handlingar, som finns hos nämnden. Påståenden i anmälan som inte bemötts på grund av uteblivet svar, kan komma att accepteras vid prövningen. Ansvarsnämndens beslut och yttrande kan leda fram till att ärendet översändes till Mäklarsamfundets Disciplinnämnd. Disciplinnämnden har inte möjlighet att ha annan uppfattning i sakfrågan än det beslut som redan fattats av Ansvarsnämnden. Disciplinnämnden har alltså inte möjlighet att överpröva Ansvarsnämndens beslut. Det har i flera fall kunnat noteras, att mäklare, som har fällts av Ansvarsnämnden för brott mot god mäklarsed, i Disciplinnämnden framfört nya fakta i ärendet. Disciplinnämnden kan inte bedöma nya fakta, utan har enbart att utmäta det eventuella straff, som kan följa på Ansvarsnämndens beslut. Disciplinnämnden kan lämna ett ärende utan åtgärd eller besluta om erinran, varning eller uteslutning. Ansvarsnämndens beslut överlämnas i även i vissa fall till tillsynsmyndigheten. Ansvarsnämndens yttrande om god mäklarsed blir vägledande för tillämpande myndigheter och fastighetsmäklarna i deras fortsatta verksamhet. Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 34 Nämnden består av fem ledamöter; en opartisk ordförande, två jurister och två fastighetsmäklare. Juristerna står för den teoretiska tillämpningen fastighetsmäklarna representerar den praktiska yrkesutövningen. Följande personer ingår i nämnden: Ingemar Persson, justitieråd, Ansvarsnämndens ordförande Jan Ulmander, rådman, Uppsala tingsrätt Anders Forssberg, advokat, Täby Nina Lindroos-Hedlund, fastighetsmäklare, ledamot Mäklarsamfundet Anders Westerlind, fastighetsmäklare, ledamot Mäklarsamfundet Suppleanter är: Sheila Toresson Florell, chefsjurist Vasakronan Per Stenmark, fastighetsmäklare, ledamot Mäklarsamfundet Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 45 AN 1/97 Fråga om fastighetsmäklarens ansvar vid utebliven boendekostnadskalkyl Den anmälde fastighetsmäklaren har haft i uppdrag att förmedla en bostadsrätt och anmälarna förvärvade genom överlåtelseavtal bostadsrätten men frånträdde ensidigt köpet. Det är mellan parterna ostridigt att mäklaren inte överlämnat någon boendekostnadskalkyl. Anmälarna kontaktade mäklaren den 13 september 1996 beträffande den utannonserade bostadsrätten och erhöll påföljande dag objektsbeskrivning inklusive planritning samt årsredovisning för bostadsrättsföreningen. Av anmälan framgår att anmälarna vid en telefonkontakt den 17 september 1996 framförde tveksamhet till förvärvet med hänsyn till låga inkomster. Mäklaren förhörde sig då om inkomsterna samt om anmälarnas boendekostnader. I anmälan görs gällande att anmälarna först efter det att kontraktet underskrivits insett att man endast med stor svårighet skulle kunna klara boendekostnaderna för bostadsrätten. Fastighetsmäklaren gör i svaromål gällande att hon förhört sig om att få göra en boendekostnadskalkyl men erhållit beskedet att detta inte var nödvändigt då man inte skulle låna några pengar för förvärvet och att boendekostnaderna var likartade med kostnaderna för den hyresrätt man bebodde. I samband med detta samtal och då anmälarna enligt mäklarens uppgifter avböjt boendekostnadskalkyl fick mäklaren uppgift om anmälarnas aktuella löner, familjeförhållanden och aktuell boendekostnad. Mäklaren har närvarit vid Ansvarsnämndens sammanträde för att lämna kompletterande information medan anmälarna, som beretts samma möjlighet, avstått från att närvara. De uppgifter som lämnats överensstämmer huvudsakligen med vad som redan anförts skriftligen. Mäklaren har dock tillagt att syftet med samtalet kring anmälarnas boendekostnader före förvärvet var att göra en jämförelse med de kostnader som man skulle få efter förvärvet. Mäklaren har också upprepat sin ståndpunkt att anmälarna avstått från boendekostnadskalkyl, då detta inte var nödvändigt eftersom kostnadssituationen i de båda alternativen var så lika. Ansvarsnämnden konstaterar att anmälarna bor i en hyresrätt där hyran vid den aktuella tidpunkten är kronor, vartill kommer kostnad för hushållsel med 160 kronor per månad. I bostadsrätten är avgiften till föreningen kronor och säljaren har uppgivit sig ha en elkostnad på 600 kronor i månaden. Det kan konstateras att mäklarlagen i konsumentförhållande ålägger mäklaren att tillhandahålla en personlig boendekostnadskalkyl för en köpare innan denne ingår avtal om förvärv. I förarbeten till mäklarlagen anges att boendekostnadskalkylen främst är avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär. Även om mäklarlagen inte uttryckligen medger undantag från skyldigheten att upprätta kalkyl för en köpare har sådana undantag medgivits i praxis. Situationen kan vara den att en köpare inte vill lämna personliga inkomstuppgifter till en fastighetsmäklare eller den att man själv mer än väl har tillräckliga insikter i ekonomiska förhållanden. I sådana situationer fordras dock att om fastighetsmäklarens erbjudande om boendekostnadskalkyl avvisas genom ett aktivt ställningstagande av spekulanten detta skall dokumenteras i särskild handling. I det aktuella fallet anger anmälarna att man inte fått något erbjudande om boendekostnadskalkyl och att man därför inte varit medveten om de ekonomiska konsekvenser som förvärvet skulle medföra. När konsekvensen blivit klar har man inte ansett sig kunna fullgöra köpet, vilket fått som konsekvens att man tvingats utge skadestånd till säljaren vilken överenskommits genom förlikning. Mäklaren tillbakavisar anmälarnas påstående och anger att hon före förvärvet erbjudit boendekostnadskalkyl. En konsekvens av att anmälarna avstått är att mäklaren i överlåtelseavtalet borttagit den text som anger att köparna erhållit boendekostnadskalkyl. Med hänsyn till de uppgifter som lämnas i anmälan torde det vara ostridigt att man diskuterat skillnaderna mellan boendekostnaden i hyresrätten respektive bostadsrätten. Mäklaren har också haft uppgifter om hyresbidrag Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 56 och varit i kontakt med sociala myndigheter, för att efterhöra eventuella skillnader i behandling vid boendet i hyresrätt eller i bostadsrätt. Vidare noteras att hela köpeskillingen för bostadsrätten skulle erläggas med eget kapital utan upptagande av lån. Ansvarsnämnden gör den bedömningen att en korrekt utförd boendekostnadskalkyl inte hade givit anmälarna mer information som underlag för om man skulle kunna klara förvärvet ekonomiskt än vad anmälarna redan hade som grund för sitt beslut att ingå ett bindande avtal. Ansvarsnämnden anser att de samtal som förts mellan anmälarna och mäklaren inneburit att man gjort en muntlig genomgång av de ekonomiska konsekvenserna, eftersom en jämförelse kunnat ske mellan boendekostnaden i hyresrätten och för bostadsrätten. Mäklarens uppgifter är enligt Ansvarsnämnden trovärdiga i detta avseende och det skall särskilt ses mot bakgrund av de preciserade uppgifter som kunnat lämnas och externa kontakter som tagits av mäklaren för att klarlägga den ekonomiska situationen. Ansvarsnämnden anser att mäklaren varit försumlig i förmedlingsarbetet men att försumligheten i detta fall är av så ringa art att det inte kan föranleda annan åtgärd än detta påpekande från Ansvarsnämnden. (Beslutsdatum ) AN 2/97 Fråga om fastighetsmäklarens ansvar då han medverkat vid upprättande av köpekontrakt i vilket intagits klausul om möjligheten att erhålla bidrag från Småhusskadenämnden. I ärendet aktuell fastighetsmäklare har engagerats i anslutning till en försäljning av en villafastighet i Göteborgsområdet. I det köpekontrakt som upprättats har följande klausul intagits: Säljaren låter besiktiga fastigheten. genom Småhusskadenämndens försorg, skulle något fel såsom fukt- eller mögelskador upptäckas skall säljaren stå för alla kostnader enl. Småhusskadenämndens rek. för att åtgärda skadorna. Säljare och köpare skall acceptera Småhusskadenämndens anvisningar. Säljaren bör ställa garantier för eventuella kostnader om fastigheten skulle ha misstänkta brister. I ärendet är ostridigt att bakgrunden till att den aktuella klausulen togs in i kontraktet dels var att köparna inför köpet blivit oroliga att i fastighetens byggnad kunde ha problem med fukt och mögel, sedan de i en artikel i dagspressen läst om sådana problem i det aktuella området. Dels hade anmälarna före köpet till Småhusskadenämnden ingivit en ansökan om stöd från fonden för fukt- och mögelskador. Mot denna bakgrund upprättade anmälarna ett förslag till villkorstext, som man tillställde mäklaren med uppmaning att ta in i köpekontraktet. Mäklaren ansåg emellertid att den föreslagna villkorstexten var alltför lång och omfattande och istället kom den ovan citerade texten att intas i köpekontraktet. Mäklaren har i den delen gjort gällande att även den intagna villkorstexten formulerats av anmälarna själva och därefter tillställts honom via telefax, medan anmälarna å sin sida gjort gällande att mäklaren ensam föreslagit texten i den aktuella paragrafen. En tid efter kontraktets tecknande har även anmälarna till Småhusskadenämnden ingivit ansökan om stöd från fonden för fukt- och mögelskador. Sedermera har såväl säljarens som köparens ansökan om stöd från fonden för fukt- och mögelskador avslagits. Säljarens ansökan har avslagits på den grunden att bidrag endast kan lämnas till den som äger ett fukt- eller Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 67 mögelskadat hus och köparnas ansökan på den grunden att den nu omstridda paragrafen av fonden uppfattats som en s.k. ansvarsutfästelse, vilken i sig medför att stöd inte kan lämnas. Anmälarna har gjort gällande att mäklaren inte utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god mäklarsed och att han givit såväl säljare som köpare felaktiga råd och upplysningar vad gäller Småhusskadenämndens villkor för utbetalning. Vidare har anmälarna gjort gällande att mäklaren föreslagit en klausul i kontraktet som erhållit en felaktig utformning. Mäklaren har bestritt att han varit oaktsam och framhållit att den klausul som intagits i kontraktet givit anmälarna fullgott skydd i förhållande till säljarna. Han har även uppgivit att parterna själva skött alla kontakter med Småhusskadenämnden. Ansvarsnämnden gör följande bedömning. Enligt Ansvarsnämndens uppfattning åligger det fastighetsmäklaren att i sig känna till Småhusskadenämnden och möjligheten att efter ansökan dit under vissa förutsättningar få stöd från fonden för fukt- och mögelskador. Något krav att mäklaren skall äga detaljerad kunskap om förutsättningarna för fondstöd kan enligt Ansvarsnämndens uppfattning dock inte anses föreligga. Emellertid måste en fastighetsmäklare som medverkar till att upprätta kontrakt, i vilket intas en klausul av aktuellt slag, anses skyldig påpeka behovet av att formuleringen kontrolleras genom att kontakt tas med Småhusskadenämnden innan kontraktet undertecknas. Denna skyldighet gäller oavsett om mäklaren betingat sig ersättning för sitt förmedlingsarbete eller ej. Ansvarsnämnden finner klarlagt att mäklaren inte till fullo iakttagit sina skyldigheter enligt vad som nu sagts, men eftersom mäklaren fått uppgifter om att parterna själva haft kontakt med Småhusskadenämnden betraktar Ansvarsnämnden mäklarens försumlighet som ringa. Utöver detta påpekande föranleder därför inte ärendet några ytterligare åtgärder från Ansvarsnämndens sida. (Beslutsdatum ) AN 3/97 Fråga om fastighetsmäklaren ansvarar för att förmedlat objekt, såvitt gäller utrustningsdetaljer, motsvarar vad som funnits inritad på vid förmedlingen tillhandahållen planritning m.m. Den anmälde fastighetsmäklaren förmedlade i oktober 1996 ett radhus upplåtet med bostadsrätt. Som bilaga, till den av mäklaren upprättade objektsbeskrivningen, medföljde en planritning över radhusets två plan, på vilken var inritad en del utrustningsdetaljer, däribland i ärendet omtvistad garderob och torkskåp. Efter att ha visats radhuset vid tre tillfällen beslutade sig anmälaren för att köpa radhuset. Tillträde skulle enligt överlåtelseavtalet ske den 29 november kl 12.00, men av parternas uppgifter framgår att man under hand diskuterat att tillträdesdagen skulle kunna ske viss tid efter att säljaren fått tag på en passande hyreslägenhet. Denna muntliga överenskommelse synes ha lett till meningsskiljaktigheter mellan köpare och säljare, men som anmälan får förstås har ingen kritik riktats mot mäklaren i den delen. Efter tillträdet har anmälaren kunnat konstatera att garderob eller torkskåp saknats i förhållande till vad som funnits inritat i planritningen. Anmälaren har därvid gjort gällande att det ålegat mäklaren att påpeka den avvikelse som funnits i överlämnat material. Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 78 Mäklaren å sin sida har tillbakavisat kritiken med hänvisning till att anmälaren varit i radhuset vid tre tillfällen och att det vid inget av dessa tillfällen funnits vare sig torkskåp eller garderob i radhuset. Han gör därtill gällande att säljaren noga informerat anmälaren att torkskåpet inte fanns. Ansvarsnämnden gör följande bedömning. Den planritning som bifogats objektsbeskrivningen får antas vara upprättad i samband med att det aktuella radhuset uppfördes, eller i vart fall då bostadsrätt i radhuset första gången uppläts. Enligt objektsbeskrivningen är radhuset uppfört En ca 14 år gammal planritning kan enligt Ansvarsnämndens uppfattning inte förväntas ge något säkert besked om husets utrustningsdetaljer vid ett långt senare köpetillfälle, utan en köpare får anses ha att räkna med att avvikelser kan förekomma. Då anmälaren besökt huset vid upprepade tillfällen före köpet, anser Ansvarsnämnden att han utan svårighet kunnat konstatera att de omstridda utrustningsdetaljerna saknades. Ansvarsnämnden anser mot den bakgrunden inte att mäklaren visat någon försummelse eller i övrigt åsidosatt god mäklarsed vid utförandet av sitt förmedlingsuppdrag och lämnar därför ärendet utan vidare åtgärd. (Beslutsdatum ) Föreliggande ärende var föremål för prövning och beslut vid Ansvarsnämndens sammanträde Ansvarsnämnden fann vid sitt beslut inte visat att mäklaren visat någon försummelse eller i övrigt åsidosatt god mäklarsed vid utförandet av sitt förmedlingsuppdrag och lämnade därför ärendet utan vidare åtgärd. Anmälaren har därefter i brev till Ansvarsnämnden gjort gällande att Ansvarsnämnden inte prövat hans anmälan i dess helhet utan enbart tagit ställning till fragment av densamma. Vid en ny genomgång av vad som anförts inför Ansvarsnämndens beslut kan Ansvarsnämnden konstatera att den ursprungliga anmälan besvarats på alla väsentliga punkter som anmälaren framställt. Ansvarsnämnden finner därför inte skäl att uppta ärendet till omprövning. (Beslutsdatum ) Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 89 Det antecknas att Ansvarsnämnden efter prövning av ärendet beslutade lämna ärendet utan vidare åtgärd, samt att nämnden efter begärd förnyad genomgång av ärendet, i beslut inte fann skäl att uppta ärendet till omprövning. Anmälaren har nu i skrivelse som nämnden uppfattat denna ånyo framställt begäran om omprövning och därtill begärt att få uppgift om vid vilken annan nämnd eller instans en överprövning av nämndens beslut kan ske. Ansvarsnämnden gör följande bedömning Ansvarsnämnden finner inte heller nu motiverat med en ny sakprövning utan hänvisar till tidigare meddelat beslut. Ansvarsnämnden uppdrar åt Jonas Anderberg att i följebrev till detta beslut, informera anmälaren om möjliga alternativ att få sin sak prövad. (Beslutsdatum ) AN 4/97 Fråga om hantering av belopp som överlämnats av spekulant till mäklaren och mäklarens informationsskyldighet när köpekontrakt inte undertecknats av den ene av två presumtiva köpare. Den anmälde mäklaren har haft i uppdrag att förmedla en villafastighet. Förmedlingsarbetet har genomförts på sedvanligt sätt med undantag av att köparen har inbetalt ett belopp till mäklarens klientmedelskonto innan köpekontrakt upprättats och undertecknats av parterna. Efter upprättande av köpekontrakt översändes detta först till de blivande köparna för att dessa efter underskrift skulle översända kontraktet till anmälarna tillika säljare. När kontraktet översänts konstaterar anmälarna, som kontaktar mäklaren, att den ene köparens underskrift saknas. Man konstaterar vidare några ytterligare smärre felaktigheter i kontraktet. Mäklaren kontaktar köparna och får information att de kommer att komplettera med den saknade underskriften. Med hänsyn till de fel som noterats väljer dock mäklaren att upprätta ett nytt köpekontrakt som översänds under samma förutsättningar som det tidigare till köparna för underskrift och sedan därefter av köparna översänds till anmälarna. Även denna gång noteras att den ene köparens underskrift saknas och kontakter tas åter med köparsidan. Man får då beskedet att den saknade namnteckningen inte kan påräknas för närvarande p.g.a. den ene köparens mycket svåra sjukdomstillstånd men att saken skall ordnas. Diskussioner sker mellan parterna om praktiska frågor i samband med tillträdet och besiktning av fastigheten genomförs. Det diskuteras också om möjligheten av att endast den ena av köparna skall köpa fastigheten i dess helhet men detta accepteras inte av köparsidan, med hänvisning till att man redan äger hälften var av nuvarande bostad. Strax före den tilltänkta tillträdesdagen meddelar köparna till mäklaren att man inte avser att fullfölja köpet. Anmälarna gör gällande att mäklaren brutit mot sina skyldigheter huvudsakligen i två hänseenden; för det första angående hanteringen av det belopp som köparsidan deponerat hos mäklaren. Det görs också gällande att mäklaren borde ha säkerställt att det deponerade beloppet skulle tillfalla anmälarna om köparna inte kom att fullfölja köpet, alternativt att mäklaren bort upplyst anmälarna om konsekvensen av den uppkomna situationen. Den andra frågan i anmälan rör mäklarens skyldighet att informera om att det upprättade köpekontraktets giltighet kunde ifrågasättas. Vidare att mäklaren haft skyldighet att tillse att ett mellan parterna bindande köpekontrakt förelåg. Fastighetsmäklaren bestrider att han inte fullgjort sina skyldigheter. När det gäller frågan angående det av Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 910 köparna deponerade beloppet är mäklaren av den uppfattningen att han inte på eget initiativ har skyldighet att verka för att beloppet skall utgöra ersättning för skada p.g.a. att köparna inte fullföljer ett utlovat köp. När det gäller informationen i denna fråga, dvs. rätten till handpenning, är mäklaren av den uppfattningen att anmälarna varit medvetna att dessa inte hade något skydd i det deponerade beloppet. Beträffande köpekontraktet anger mäklaren att man diskuterat konsekvensen av att köpekontraktet inte undertecknats av alla ingående parter i samband med att kontraktet skickades runt för underskrift. Mäklaren uppger att han upplyst om att bristen i kontraktet innebar att en giltig fastighetsöverlåtelse inte förelåg och att detta diskuterades noggrant. Ansvarsnämnden konstaterar att handpenning normalt utväxlas mellan köpare och säljare i samband med att köpekontrakt undertecknas. När köparen i förtid inbetalar belopp som är avsett att bli handpenning i händelse av att giltigt avtal ingås föreligger ingen deposition av handpenning, eftersom detta förutsätter en överenskommelse mellan köpare och säljare. Mäklaren har i stället beloppet om hand och i förvar för köparens räkning till dess att ett bindande avtal ingås och beloppet övergår till att bli handpenning i det då ingångna avtalet. Sker en förtida inbetalning till mäklaren ökar också mäklarens informationsskyldighet gentemot såväl köpare som säljare. Köparen skall informeras om att inbetalningen inte innebär någon förtur eller reservation och säljaren skall upplysas om att beloppet inte är att betrakta som handpenning förrän ett av samtliga parter undertecknat avtal föreligger. När det gäller det av köparen till mäklaren överlämnade beloppet har mäklaren att utbetala detsamma till köparen när köparen så begär, så länge beloppet ännu inte blivit handpenning. I den aktuella situationen har således mäklaren varit skyldig att utbetala beloppet till köparen på dennes begäran. Mäklaren skall också till en säljare lämna information om att ett belopp som tagits i förvar för köparens räkning inte kan utgöra skadestånd för att köparsidan inte genomför ett utlovat men ej avtalsbundet förvärv. Ansvarsnämnden finner att mäklaren i det aktuella ärendet brustit i sin informationsskyldighet beträffande att det inte föreligger en handpenning och beträffande säljarnas möjlighet att tillgodogöra sig beloppet. Beträffande den andra frågan måste varje fastighetsmäklare ha den kunskapen att en bindande överlåtelse inte föreligger förrän samtliga ingående parter undertecknat köpekontraktet. Med hänsyn till vad som framgår av handlingarna i ärendet finner Ansvarsnämnden sannolikt att anmälarna varit medvetna om att en giltig överlåtelse inte förelåg förrän köpekontraktet kompletterats med den fjärde och saknade namnteckningen. Stöd för denna ståndpunkt finns bl.a. i de kontakter och diskussioner som förevarit när man upptäckte att en namnteckning saknades först på det ena kontraktet och sedan även på det andra kontraktet. Mäklarens sommarvikarie handlade felaktigt då han inte genast på begäran återsände det deponerade beloppet till köparsidan när det stod klart att det inte skulle bli något bindande köpeavtal. Ansvarsnämnden konstaterar att den mäklare som åtagit sig uppdraget i princip är ansvarig för dess genomförande även om en kollega p.g.a. semester slutför uppdraget. Situationen är speciell med hänsyn till sjukdom på köparsidan och att flera av de avgörande händelserna inträffar under den ansvarige mäklarens semester. Det kan därför vara ursäktligt att det av köparna överlämnade beloppet inte genast återbetalades. Ansvarsnämnden konstaterar visserligen att fastighetsmäklaren ej uppfyllt kraven enligt god fastighetsmäklarsed men beslutar på grund av de speciella förhållandena att ärendet inte skall föranleda ytterligare åtgärder. (Beslutsdatum ) AN 5/97 Fråga om mäklarens informationsskyldighet beträffande besiktning och effekten av friskrivningsklausul. Anmälaren har förvärvat en fastighet som förmedlats av den anmälde fastighetsmäklaren. Tidigare spekulanter på fastigheten har genomfört en besiktning som påbörjades i källaren, då, förutom besiktningsmannen, mäklaren och spekulanterna var närvarande. Vid detta tillfälle uppkom en diskussion mellan de närvarande om konsekvenserna av vissa fuktfläktar som var synliga på källarväggarna. Härefter lämnade fastighetsmäklaren fastigheten och återkom först i samband med att besiktningsmannen avslutade sitt arbete. Mäklaren frågade Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1011 om resultatet av besiktningen och besiktningsmannen redovisade muntligen vissa fel bl.a. beträffande våtutrymmen och informerade om att fuktmätning i källaren inte givit några förhöjda fuktvärden. Det konstateras att spekulanterna inte blev köpare till fastigheten och att mäklaren inte heller fick del av besiktningsrapporten. Anmälaren, som blev intresserad av fastigheten, besökte objektet vid ett flertal tillfällen innan köpekontrakt undertecknades. Vid dessa besök på fastigheten kunde fläckar efter fuktskador iakttas och vidare lämnade mäklaren information om brister i badrummet och i duschen i källaren. Besiktningsmannens uttalande om att några förhöjda fuktvärden inte noterats framfördes också. Det noteras att anmälaren inte före kontraktsskrivning anlitade någon besiktningsman för att besiktiga fastigheten men att anmälaren vid olika tillfällen haft med sig personer som av mäklaren uppfattas som sakkunniga i byggnadsfrågor. Det noteras också att säljaren anlitat en byggare för kontroll av fukt i gillestugan men att denna kontroll inte visade något anmärkningsvärt. Anmälaren gör gällande att mäklaren känt till att den tidigare spekulantens besiktning visserligen inte konstaterade några akuta fel i källaren men att besiktningsmannen angivit att ytterligare utredning borde företas av misstänkta fuktskador i källaren. Vidare, som man får uppfatta anmälarens anmärkning mot mäklaren, att mäklaren tydligt och på ett tidigt stadium bort informera om den företagna besiktningen av fastigheten och medverka till att anmälaren kunnat erhålla en kopia. Anmälaren påstår också att mäklaren underlåtit att lämna tillräcklig information om den i köpekontraktet intagna friskrivningsklausulens innebörd. Slutligen riktas anmärkning mot mäklaren beträffande en deposition som genomförs i samband med tillträdet för säkerställande av säljarens åtgärdande av två specificerade skador. Mäklaren har i brev till anmälarens ombud vidgått att han känt till att besiktningsmannen rekommenderat fortsatt utredning beträffande fuktskador i källaren. Beträffande besiktningen är det ostridigt att anmälaren haft tillgång till denna först strax före tillträdesdagen men att mäklaren upplyst om besiktningen i samband med kontraktsskrivningen. Beträffande mäklarens agerande för att möjliggöra att spekulanten får del av besiktningen står ord mot ord. Fastighetsmäklaren tillbakavisar också påståendena att han underlåtit att informera om friskrivningsklausulens innebörd och slutligen att det i hast vid slutuppgörelsen tillkomna depositionsavtalet inte skulle på ett riktigt sätt återge den träffade överenskommelsen. Ansvarsnämnden finner klarlagt att fastighetsmäklaren vetat att den tidigare spekulantens besiktningsman rekommenderat fortsatt utredning beträffande fuktfläckarna i källaren men att mäklaren inte har fört denna information vidare till anmälaren i god tid före undertecknande av köpekontraktet. Utelämnandet av informationen står inte i överensstämmelse med god mäklarsed. Fastighetsmäklaren måste dock anses ha haft visst fog för de lugnande besked beträffande felen som han lämnat till anmälaren eftersom säljaren efter de tidigare spekulanternas besiktning anlitat en byggare för att kontrollera fuktskadorna och denna kontroll inte givit anledning till ytterligare farhågor. När det gäller att bereda anmälaren möjligheten att ta del av den tidigare besiktningen och vad som förevarit i anledning härav har parterna lämnat vitt skilda uppgifter. Mot bakgrund härav och då Ansvarsnämnden inte i övrigt av handlingarna i ärendet finner stöd för anmälarens påståenden gör Ansvarsnämnden den bedömningen att det inte visats att mäklaren i denna del kan anses förfarit felaktigt. Det konstateras också att den tidigare besiktningen är beställarens egendom och att det är beställaren som har möjlighet att förfoga över besiktningen. Någon kopia av besiktningen har heller inte överlämnats till mäklaren av den tidigare spekulanten. Det är ostridigt att köpekontraktet innehåller en friskrivningsklausul. Det konstateras att friskrivningsklausuler inte får användas regelmässigt och därför inte ingår i standardavtal. Klausulen tilläggs i avtal på begäran av säljaren och ofta som ett resultat av prutningar beträffande fastighetens pris med åberopande av fel. Orsaken till att friskrivningsklausul tillagts i just detta kontrakt är inte närmare utredd. Ansvarsnämnden konstaterar att Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1112 en fastighetsmäklare har skyldighet att informera om en tillagd klausuls innebörd särskilt när denna innebär att man förhandlar bort de gängse reglerna i jordabalken. Fastighetsmäklarens information måste leda fram till att mäklaren fått klart för sig att båda avtalsparterna förstått klausulens innebörd och dess effekter. Anmälaren gör gällande att information inte lämnats, vilket påstående tillbakavisas av mäklaren. Det konstateras att anmälarens revisor granskat förslag till kontraktet och att några kompletterande frågor beträffande klausulen inte framställts. Med anledning härav finner Ansvarsnämnden inte visat att mäklaren på denna punkt brustit i sina skyldigheter. Slutligen när det gäller frågan om säljarens deposition av kronor som säkerhet för att två på tillträdesdagen upptäckta skador skall åtgärdas måste mäklaren anses ha uppfyllt vad god mäklarsed kräver. Det står i det handskrivna avtalet vilka skador som åsyftas, att dessa ska åtgärdas och att åtgärden skall granskas. Anmärkningen från anmälaren att klausulen är felaktig eller missvisande saknar, enligt Ansvarsnämndens bedömning, fog. Sammantaget finner Ansvarsnämnden visat att mäklaren på en punkt inte uppfyllt kravet på god mäklarsed och detta gäller den information som mäklaren borde ha lämnat om vad som framkommit vid den första spekulantens besiktning av fastigheten, nämligen att besiktningsmannen rekommenderat fortsatt utredning. Information av detta slag skall lämnas i god tid före kontraktsskrivning om den finns tillgänglig. Ansvarsnämnden beslutar att överlämna ärendet till Disciplinnämnden för åtgärd. (Beslutsdatum ) AN 6/97 Fråga om fastighetsmäklarens skyldighet att tillse att köparen av en bostadsrätt ansöker och beviljas medlemskap i aktuell bostadsrättsförening. I ärendet aktuell fastighetsmäklare har förmedlat försäljning av en bostadsrätt i Göteborgsområdet. Genom mäklarens försorg har överlåtelseavtal tecknats mellan parterna med avtalat tillträde till bostadsrätten Sedan tillträde skett vid mellan köpare och säljare avtalad tidpunkt har mäklaren kontaktats av bostadsrättsföreningens ordförande som förklarat att köparen ännu ej beviljats medlemskap i föreningen och uttryckt missnöje med att föreningen inte underrättats om överlåtelsen. I anmälan till Ansvarsnämnden har bostadsrättsföreningens styrelse genom ordföranden hemställt att aktuell fastighetsmäklare blir föremål för disciplinär åtgärd då föreningens styrelse vid överlåtelse av den aktuella bostadsrätten ställts inför fullbordat faktum utan att ha fått tillfälle att yttra sig om utträde respektive antagande av ny medlem i föreningen. Föreningen har vidare gjort gällande att affären gjordes upp utan styrelsens kännedom och att köparen påbörjat renovering av bostaden och flyttat in utan att ha beviljats medlemskap. Mäklaren har å sin sida vidgått att han p.g.a. missuppfattning mellan så väl köpare som säljare, levt i tron att föreningen informerats om den aktuella överlåtelsen och att köparen beviljats inträde i föreningen. Sedan han av ordföranden vid senare telefonkontakt informerats om att så ej var fallet har han omgående i enlighet med ordförandens begäran tillsett att föreningens egna överlåtelseavtal undertecknats av köpare och säljare och dagen därpå personligen överlämnat detta tillsammans med ansökan om utträde/medlemskap till föreningens ordförande. Mäklaren har tillbakavisat uppgiften att köparen vid detta tillfälle påbörjat någon renovering av lägenheten. Ansvarsnämnden gör följande bedömning. En överlåtelse av en bostadsrätt är för sin giltighet beroende av att köparen beviljas medlemskap i Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1213 bostadsrättsföreningen. Att sådant beslut föreligger senast vid tidpunkten för det mellan köpare och säljare avtalade tillträdet är därför nödvändigt för att affären skall kunna slutföras enligt avtalet och köparen beredas tillträde till lägenheten. Med hänsyn härtill är det av vikt att den fastighetsmäklare som medverkar till försäljning av bostadsrätt inför en överlåtelse, förvissar sig om vad föreningens stadgar föreskriver i anslutning till medlemskapsfrågan och inom vilken tid föreningen kan förväntas behandla en ansökan om medlemskap. Med utgångspunkt från de uppgifter mäklaren härvid får bör mäklaren sedan verka för att avtalad tillträdesdag bestäms så att föreningens beslut med fog kan antas föreligga vid den avtalade tillträdesdagen. Inför tillträdet åligger det mäklaren att förvissa sig om att medlemskap beviljats köparen. Ansvarsnämnden konstaterar att mäklaren i förevarande fall inte agerat i enlighet med vad som nu sagts, men med hänsyn till redovisade omständigheter i övrigt anser sig Ansvarsnämnden kunna låta sig nöja med detta påpekande. (Beslutsdatum ) AN 7/97 Fråga om mäklaren fullgjort sin skyldighet att beakta såväl säljarens som köparens intressen i samband med utformning av köpekontrakt. Mäklaren har under år 1994 förmedlat en fritidsfastighet till anmälaren. Inför köpet hade anmälaren fått del av mäklarens objektsbeskrivning och genom egen besiktningsman besiktigat fastigheten innan undertecknandet av köpekontraktet. I samband med denna besiktning har anmälaren tillsammans med fastighetsmäklaren uppmärksammat att golven i en del av fastigheten svajade. I anledning av detta införlivades i köpekontraktets 17 följande villkor: Köparen skall senast detta innebar inom två månader efter tillträdesdagen utföra noggrann undersökning av eventuell rötförekomst i bottenbjälklaget. Framkommer sådan skada skall säljaren svara för att den blir åtgärdad, med undantag för kostnaden för golvbeläggning. Som säkerhet för dessa åtgärder skall en summa av femtiotusen (50.000) kronor hållas reserverade på för säljaren räntebärande konto till dess att båda parter godkänt åtgärderna. I den till köpekontraktet bifogade frågelistan angav säljaren: Golvet i den gamla delen av huset gungar. Extra plintar kan behövas. Detta åtgärdas av säljaren. Efter det att fastigheten tillträtts av anmälaren har tvist uppkommit mellan köpare och säljare om hur åtgärderna för att reparera golvet skulle utföras och vem som skulle stå för kostnaderna. Anmälaren har i ärendet gjort gällande att mäklaren åsidosatt sina förpliktelser som mäklare genom att dels felaktigt rubricera fastigheten i objektsbeskrivningen såsom ett toppställe, dels ej upprättat en tydlig och rättvisande boendekalkyl, dels i 17 samt frågelistan ej på korrekt sätt angivit partsviljan som rådde vid köpetillfället samt slutligen agerat såsom ombud för säljaren av fastigheten i samband med att tvist mellan säljare och köpare uppstod efter tillträdesdagen. Mäklaren har i yttrande i allt väsentligt tillbakavisat den framställda kritiken och därvid bl.a. anfört att han på intet sätt förskönat fastigheten ifråga utan att ett toppenställe betecknar det geografiska läget av fastigheten och ej fastigheten som sådan. Mäklaren har vidare bestritt att han ej upprättat en tydlig och rättvisande boendekostnadskalkyl och därvid ingett kopia på boendekostnadskalkyl som översänts till köparen inför förvärvet. Mäklaren har vidare anfört att parterna vid kontraktsskrivningstillfället var överens om vilka åtgärder som skulle utföras och att han utifrån detta också nedtecknat partsviljan vid detta tillfälle samt slutligen bestritt att han agerat såsom ombud för säljaren eller på annat sätt tagit ställning för säljarens räkning gentemot köparen. Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1314 Ansvarsnämnden gör följande bedömning. Inledningsvis vill Ansvarsnämnden poängtera att nämndens uppgift vid en prövning är att yttra sig över om fastighetsmäklaren kan anses ha uppfyllt de krav som bör gälla enligt mäklarlagen. Ansvarsnämnden konstaterar vid genomgång av handlingarna i ärendet att det inte är visat att mäklaren agerat som ombud för säljaren i samband med den tvist som uppstod eller på annat sätt tagit ställning eller agerat för säljarens räkning gentemot köparen. Vidare anser Ansvarsnämnden att den boendekostnadskalkyl som upprättats och översänts till köparen med hänsyn till omständigheterna vid förmedlingen, bl.a. att köparen ej skulle finansiera köpet med lån, får anses vara tillfyllest och ej stridande mot de krav som åligger en mäklare enligt mäklarlagen. När det gäller fastighetsmäklarens formulering i objektsbeskrivningen att det var fråga om ett toppenställe anser Ansvarsnämnden att det ej rörde sig om något omdöme om byggnaden utan mera återspeglade fastighetens belägenhet i det sköna området. Vid genomgång av handlingarna i ärendet konstaterar emellertid Ansvarsnämnden att mäklaren på en punkt inte förfarit tillfredsställande. Det gäller klausulen i köpekontraktets 17 om eventuell rötförekomst i bottenbjälklaget, i kombination med avsnittet i frågelistan punkt 10 om golvet i den gamla delen av huset. I 17 talas det om ev. rötförekomst. I punkt 10 sägs däremot att golvet i den gamla delen av huset gungar och att extra plintar kan behövas. Utformningen av dessa texter ger inte full klarhet i vilka eventuella brister i byggnaden som avses. Där ges inte heller besked om på vilket sätt åtgärderna skulle genomföras eller vad som skulle inträffa om parterna ej kunde komma överens om åtgärden som sådan. Enligt Ansvarsnämndens uppfattning är utformningen av 17 i förening med frågelistans punkt 10 av sådan karaktär att mäklaren ej kan anses till fullo ha uppfyllt de krav som ställs på honom enligt mäklarlagen. Sammantaget finner emellertid Ansvarsnämnden att den försummelse som i detta avseende konstaterats ej är av sådan beskaffenhet att det skall föranleda någon ytterligare åtgärd av Ansvarsnämnden. (Beslutsdatum ) AN 1/98 Fråga om mäklaren brustit i sin upplysningsskyldighet ifråga om redovisade arealuppgifter. Den anmälde fastighetsmäklaren förmedlade 1990 försäljning av en större jordbruksenhet bestående av fyra registerfastigheter. I av mäklaren upprättad annons och objektsbeskrivning angavs fastighetens totala areal till 160 ha, fördelat på 75 ha åkermark, 76 ha skogsmark, 6 ha skogsimpediment och 3 ha övrig mark. Efter köpet kom arealuppgiftens riktighet att ifrågasättas, varvid det visat sig att fastigheternas totala areal enligt jordregistret i stället var drygt 149 ha. Med anledning av arealavvikelsen väckte anmälaren talan mot säljaren med begäran om nedsättning av köpeskillingen, varvid mäklaren hördes som vittne. I anslutning till målet framkom att mäklaren haft tillgång till föreliggande arealuppgifter i jordbruksregistret, vilka uppgifter antecknas separat för varje fastighet på ett formulär rubricerat Granskning. Anmälaren har i ärendet gjort gällande att mäklaren brustit i sin omsorg som fastighetsmäklare genom att inte summera de arealuppgifter han haft tillgång till från jordregistret och vidare brustit i sin upplysningsskyldighet genom att han vidarebefordrat den felaktiga arealuppgiften utan att kontrollera riktigheten trots att detta Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1415 kunnat ske genom en enkel summering av införskaffade uppgifter från jordregistret. Mäklaren har i yttrande gjort gällande att den lämnade arealuppgiften hämtats från fastighetstaxeringslängden och att det inte funnits något skäl för honom att ifrågasätta riktigheten av denna officiella uppgift. Mäklaren har vitsordat att han senare låtit införskaffa jordregistrets uppgifter om arealen för varje registerfastighet, att han inte summerat uppgifterna för att på så sätt erhållit en totalareal för brukningsenheten, men hävdat att han per post tillställt anmälaren ett exemplar av de upprättade blanketterna med rubriken Granskning. Ansvarsnämnden gör följande bedömning. Ansvarsnämnden konstaterar att mäklaren i annons och objektsbeskrivning redovisat en arealuppgift som är hämtad från fastighetstaxeringslängden. En uppgift som på detta sätt härrör från en officiell källa äger mäklaren rätt att förlita sig på om det inte i det enskilda ärendet finns anledning att betvivla uppgiftens riktighet. I förevarande fall är klarlagt att mäklaren funnit skäl att göra en kontroll av uppgiften och enligt Ansvarsnämndens uppfattning har det vid sådana förhållanden ålegat honom att informera säljare och köpare om vad kontrollen givit vid handen. Mäklaren har å sin sida gjort gällande att han fullgjort denna sin skyldighet genom att tillställa anmälaren kopior av de formulär där jordregistrets arealuppgifter antecknats. Anmälaren har å sin sida bestritt att han fått del av dessa formulär. Enligt Ansvarsnämndens uppfattning har det vid rådande förhållande ålegat mäklaren som på eget initiativ inhämtat uppgifter från jordregistret att summera de erhållna uppgifterna för att kontrollera om de avvikit från de uppgifter han tidigare redovisat från fastighetstaxeringslängden. Det har vidare ålegat honom att vidarebefordra dessa uppgifter till köparen och förvissa sig om att dessa kommit fram. Då så ej skett i förevarande fall, anser Ansvarsnämnden inte mäklaren tillfullo fullgjort vad som ålegat honom enligt god fastighetsmäklarsed men, då åsidosättandet inte kan anses annat än ringa, föranleder anmälan, utöver detta påpekande, ingen Ansvarsnämndens ytterligare åtgärd. (Beslutsdatum ) AN 2/98 Ärendet avskrivet för handläggning i Ansvarsnämnden. AN 3/98 Fråga om mäklarens agerande i anslutning till framställt anspråk på ersättning med hänvisning till föreliggande förmedlingsuppdrag m.m. I ärendet aktuell fastighetsmäklare erhöll i april månad 1993 i uppdrag av anmälaren att förmedla försäljning av dennes fastighet. I det skriftliga förmedlingsuppdrag som upprättades mellan parterna föreskrevs i den del som är av betydelse i ärendet en minimiprovision om kronor jämte moms. Under rubriken Särskilda villkor angavs att mäklaren ej ägde rätt att säga upp avtalet samt att minimiprovision skulle utgå om säljaren ej avsåg att sälja fastigheten alternativt om han sade upp uppdraget. Uppdraget löpte med ensamrätt under en tid av tre månader från avtalstidpunkten. Någon försäljning av fastigheten kom inte till stånd under denna tid, men uppdraget övergick härefter till ett tillsvidareuppdrag utan ensamrätt. Hösten 1993 flyttade anmälaren till annan ort och valde i samband därmed att även lämna uppdrag till en Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1516 annan fastighetsmäklare på den nya bostadsorten. Någon uppsägning av i ärendet aktuell mäklares uppdrag vidtogs inte, utan dennes uppdrag löpte vidare enligt avtalsvillkoren. Fastigheten såldes senare under hösten 1994 till en köpare som inte hade någon anknytning till den anmälde mäklaren. I april månad 1996 erhöll anmälaren en faktura från mäklaren som enligt specifikation avsåg förmedlingsprovision vid försäljningen av aktuella fastigheten och uppgick till ett belopp om kronor inklusive moms. Anmälaren tillbakavisade kravet enligt fakturan i brev till mäklaren med motivering att fastigheten sålts i privat regi på senhösten 1994 utan medverkan av denne. Ett år senare erhöll anmälaren en betalningspåminnelse från mäklarens sida på det tidigare fakturerade beloppet med erinran om att utebliven betalning skulle föranleda tillkommande krav på upplupen dröjsmålsränta. Anmälaren tillbakavisade även detta krav i brev till mäklaren, som emellertid utan att svara på anmälarens brev tillställde denne ytterligare två påminnelser, i vilka mäklaren påfört upplupen dröjsmålsränta och angav att kravet vid utebliven betalning skulle vidarebefordras till inkassering. Även dessa påminnelser föranledde anmälaren att tillskriva mäklaren med begäran om förklaring till mäklarens agerande och en samtidig begäran att ärendet skulle föreläggas Mäklarsamfundets jurister för bedömning angående kravets rättmätighet. Inte heller denna skrivelse besvarades av mäklaren utan i stället ingavs ärendet till kronofogdemyndigheten med ansökan om betalningsföreläggande. Anmälaren bestred betalningsföreläggandet och i direkt samband därmed hade parterna telefonkontakt, varvid man, enligt anmälarens uppgift, kom överens om att skicka korrespondensen för granskning hos sakkunnig på Mäklarsamfundet. Anmälaren erhöll emellertid härefter ett kortfattat brev från mäklaren i vilket han sa sig ha haft kontakt med jurist på Mäklarsamfundet och med utgångspunkt från denna kontakt vidhöll sitt krav. Samtidigt härmed lät mäklaren överlämna målet för vidare handläggning till tingsrätten. Käromålet ogillades senare i tredskodom, sedan mäklaren uteblivit från den muntliga förberedelsen i målet han kallats till av tingsrätten. Det antecknas att ärendet inledningsvis varit föremål för s.k. klagomålshantering vid Mäklarsamfundet Service, men senare på direkt begäran från anmälaren hänskjutits till prövning i Ansvarsnämnden, varvid anmälaren begärt att Ansvarsnämnden skall pröva mäklarens agerande i samband med aktuell fastighetsaffär. Handlingarna har i anledning därav översänts till mäklaren med begäran om yttrande, vilket yttrande inkommit först sedan mäklaren tillställts två påminnelser från Ansvarsnämndens sida. Det antecknas vidare att mäklaren likaledes vid handläggningen hos Mäklar-samfundet Service inkommit med begärt yttrandet först efter flera påminnelser om detta. I sitt yttrande till Ansvarsnämnden har mäklaren anfört att det mellan anmälaren och honom förelegat en överenskommelse om att en kostnadsersättning om kronor jämte moms skulle utgå även för det fall att försäljning ej skulle lyckas. Anledningen till denna överenskommelse var att anmälaren begärt att få rabatt på mäklarens ordinarie mäklararvode. Mäklaren har vidare anfört att han med anledning av anmälarens vägran att betala den överenskomna ersättningen drivit sitt krav vidare till tingsrätten men beroende av att målet överflyttats till Malmö tingsrätt, av tidsbrist beslutat att inte driva kravet vidare. Ansvarsnämnden konstaterar inledningsvis att det såväl enligt Mäklarsamfundets stadgar som generellt enligt god mäklarsed åligger mäklaren att skyndsamt besvara skrivelser han tillställs från Mäklarsamfundet, uppdragsgivaren eller annan i anslutning till sin yrkesutövning. Det är således inte acceptabelt att sådant svar uteblir eller erhålls först efter ett flertal påminnelser. Vad vidare gäller frågan om rättmätigheten av den begärda ersättningen i förevarande fall kan Ansvarsnämnden konstatera att även om den av mäklaren anförda bakgrunden till förmedlingsuppdragets Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1617 utformning skulle vara riktig, denna inte kommit till uttryck i det skriftliga förmedlingsuppdraget. Av avtalets formulering framgår att rätt till överenskommen minimiprovision förutsatte att säljaren ej försålde fastigheten alternativt sade upp förmedlingsuppdraget. Ingendera omständighet kan konstateras ha uppkommit, varför det, enligt Ansvarsnämndens uppfattning, stått i strid med god mäklarsed att framställa anspråk på den angivna ersättningen. Inte heller det sätt på vilket mäklaren drivit sitt krav, med upprepade betalningspåminnelser utan att i sak bemöta anmälarens invändningar och i stället föra ärendet till en rättslig prövning som mäklaren sedan låter gå till tredskodom är, enligt Ansvarsnämndens uppfattning, förenligt med god mäklarsed. Bristerna i mäklarens agerande är, enligt Ansvarsnämndens uppfattning, så allvarliga att ärendet skall överlämnas till Mäklarsamfundets Disciplinnämnd för bedömning och eventuell åtgärd samt att Fastighetsmäklarnämnden skall underrättas. (Beslutsdatum ) AN 4/98 Fråga om mäklarens upplysningsskyldighet rörande tidigare upptäckta och av säljaren åtgärdade fel i förmedlad fastighet m.m. Mäklaren har under 1989 förmedlat anmälarens villafastighet. Anmälaren hade tidigare under 1986 förvärvat fastigheten och samma år uppmärksammat mögellukt i fastigheten. Anmälaren erhöll genom rättsliga åtgärder samt förlikning ekonomisk ersättning för de påtalade dolda felen i fastigheten. Efter upptäckten och det rättsliga efterspelet påbörjade anmälaren åtgärder med att reparera fastigheten enligt speciellt åtgärdsprogram, som upprättats av en anlitad besiktningsman. Genom åtgärdsprogrammet skulle man söka eliminera fastighetens fukt- och mögelskador. Anmälaren utförde enligt egen uppgift själv merparten av reparationsåtgärderna. I samband med att anmälaren vände sig till fastighetsmäklaren 1989 för förmedling av fastigheten överlämnade anmälaren skriftlig information till fastighetsmäklaren om de tidigare felen i fastigheten samt en pärm med foton utvisande bl.a. på vilket sätt åtgärderna för att komma till rätta med felproblematiken företagits. Efter förmedlingsåtgärder av fastighetsmäklaren kom försäljning till stånd den 14 september I månadsskiftet februari/mars 1990 uppmärksammade de nya köparna en avvikande lukt från fastighetens sovrum. Vid besiktning påträffades ånyo pågående mögelangrepp samt hög fuktighet i fastighetens golv. I anledning av detta påbörjades ett rättsligt förfarande där anmälaren stämdes med yrkande om nedsättning av köpeskillingen varefter parterna träffade en förlikning. Under 1995 avgav en jurist hos Mäklarsamfundet på begäran av anmälaren ett yttrande i frågan om fastighetsmäklaren agerat enligt god fastighetsmäklarsed. Bedömningen blev att det ej var visat att mäklaren brustit i sin skyldighet att överlämna den relevanta informationen eller i övrigt agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Anmälaren har därefter återkommit och anhängiggjort ärendet hos Ansvarsnämnden med begäran att Ansvarsnämnden tar ställning till frågan om mäklaren kan anses ha agerat enligt god mäklarsed. Anmälaren gör gällande att fastighetsmäklaren trots anmodan från anmälaren ej lämnat viktig information angående fastigheten till köparen och ej hänvisat till den besiktningsutredning som företogs Vidare kritiserar anmälaren att mäklaren ej försett köpekontraktet med friskrivningsklausul. Slutligen hävdar anmälaren att Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1718 mäklaren i det tidigare ärendet hos Mäklarsamfundets jurist medvetet lämnat felaktiga uppgifter. Mäklaren har tillbakavisat den framställda kritiken. Han har anfört att han i samband med förmedlingen framfört all information som erhållits från anmälaren, inklusive den i ärendet berörda pärmen och den besiktningsutredning som fanns angående de fel som uppmärksammades under Han har inte förtigit något som haft betydelse för köpet. Han hade anledning att, liksom köparna, utgå från att anmälaren/säljaren åtgärdat felen och bristerna på ett fackmannamässigt sätt, särskilt med hänsyn till den skriftliga information som fanns angående tidigare fel och vidtagna åtgärder. Mäklaren har vidare vad gäller frågan om friskrivningsklausul anfört att någon sådan aldrig var på tal i samband med köpet och att han hade skäl att utgå från att anmälaren i egenskap av banktjänsteman och som tidigare köpare av ett skadat hus också var medveten om att han skrev under ett kontrakt utan friskrivningsklausul. Slutligen har mäklaren bestritt att han lämnat några felaktiga uppgifter till Mäklarsamfundets jurist Ansvarsnämnden gör följande bedömning. Inledningsvis konstaterar Ansvarsnämnden att fastighetsmäklaren vitsordat att han erhållit pärmen och den tekniska utredning om de fel som belastade fastigheten Mäklaren har angett att han vid sina kontakter med köparen informerat om den tidigare felproblematiken angående fastigheten och lämnat information om den tekniska utredningen. Mot mäklarens bestämda bestridande anser Ansvarsnämnden det inte vara visat att mäklaren försummat att lämna köparen vital information om fastighetens tidigare felproblematik. Inte heller de i ärendet ingivna handlingarna styrker ett sådant förhållande. Enligt Ansvarsnämnden framgår i stället av tingsrättens protokoll för den muntliga förberedelsen i målet mellan köparen och säljaren att anmälaren då uppgett att han själv informerat köparen om felproblematiken ifråga. Vad som i övrigt anförts i ärendet är enligt Ansvarsnämnden ej heller av sådan art att det kan anses visat att mäklaren i samband med förmedlingen agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Anmälan föranleder därför inte någon ytterligare åtgärd från Ansvarsnämndens sida. (Beslutsdatum ) Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1819 AN 5/98 Fråga om mäklares ansvar för utförd fastighetsvärdering. I ärendet aktuell mäklare har den 18 september 1997 utfört en värdering av en villafastighet. Värderingsuppdraget, som har varit fristående och utan samband med någon förmedling av fastigheten, har lämnats mäklaren av den ena av två delägare i dödsboet efter den tidigare fastighetsägaren. I upprättat värderingsinstrument har mäklaren låtit anteckna ett antal brister i fastighetens skick, såsom stora sättningar och sprickor i grunden, fasader och betongplatta, och fuktgenomslag i källarväggar. Han har angivit att omdränering bör göras av fastighetens grund och påpekat att befintliga våtutrymmen saknar fuktspärr i golv och väggar. Han har slutligen sammanfattningsvis angivit att ett omfattande renoveringsbehov föreligger, vilket beaktats vid värderingen, och bedömt fastighetens värde till kr, med en spridning om +/ kr. Anmälaren, som är den andra delägaren i dödsboet efter fastighetsägaren, har i sin anmälan anfört att man låtit ytterligare två namngivna, lokalt verksamma, fastighetsmäklare uttala sig om ett rimligt försäljningsvärde. Den förste har i januari 1998 besiktigat fastigheten och därefter redovisat en bedömning av värdet på fastigheten om kronor, varvid han även uppgivits ha reserverat kronor för det fall en noggrannare teknisk besiktning skulle kräva större ingrepp. Den senare mäklaren har i slutet av februari gjort en bedömning på plats i fastigheten och enligt anmälarens uppgift uttalat att fastighetens värde torde ligga omkring kronor, med möjlighet att en budgivning skulle kunna resultera i ett pris över kronor. Då den anmälde mäklarens värdering således legat minst kronor lägre än vad de två andra mäklarna 4-5 månader senare uttalat som sin bedömning, har anmälaren gjort gällande att den anmälde mäklarens rapport varit tendensiös och oseriös, samt ifrågasatt om inte rapporten varit ett beställningsuppdrag från den andra dödsbodelägaren med syfte att få en så låg värdering som möjligt. Anmälaren har härvid också framhållit att rapporten helt saknat positiva faktorer. Mäklaren har i yttrande tillbakavisat kritiken och redogjort för hur värderingen utförts och vilken information som legat till grund för bedömningen. Mäklaren har härvid bl.a. redogjort för de brister i fastighetens skick som finns antecknade i rapporten samt även i den delen hänvisat till det besiktningsprotokoll som sammanställts av en besiktningsfirma och funnits tillgängligt vid värderingstidpunkten. Mäklaren har vidare påpekat att hans värdering ägt rum i september 1997 och att en märkbar prisuppgång skett under de efterföljande 4-5 månaderna till följd av ett ökat antal spekulanter och ett minskat utbud. Mäklaren har bestämt tillbakavisat påståendet att värderingen skulle vara ett beställningsuppdrag med syfte att få en så låg värdering som möjligt. Av omständigheterna i ärendet framgår till en början att fråga är om ett separat värderingsuppdrag som utförts utan samband med någon förmedling av fastigheten. Ett sådant uppdrag omfattas då formellt inte av fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Oaktat detta anser Ansvarsnämnden att en mäklare som åtar sig ett sådant värderingsuppdrag har att utföra det med iakttagande av god mäklarsed och uppfylla de etiska krav som uppställs vid normal förmedlingsverksamhet. Detta innebär bl.a. att mäklaren är skyldig att hålla sig väl informerad om prisutvecklingen på fast egendom för att kunna lämna så rättvisande uppgifter om marknadspriser som möjligt. Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 1920 Ansvarsnämnden konstaterar vidare att det i förevarande fall föreligger en betydande avvikelse mellan det värderingsresultat som den anmälde mäklaren redovisat i sitt utlåtande och vad anmälaren uppgivit att två andra mäklare senare redovisat som sina bedömningar. Att de två senare bedömningarna indikerat ett avsevärt högre marknadsvärde än vad den anmälde mäklaren redovisat, ger enligt Ansvarsnämndens uppfattning befogad anledning att ifrågasätta om denne fullgjort sitt uppdrag på ett acceptabelt sätt. Ansvarsnämnden noterar dock att det mellan den tidpunkt den anmälde mäklaren utförde sin värdering och den senare tidpunkt de två andra mäklarna uttalade sin avvikande uppfattning har det gått 4-5 månader. Under en sådan tidsperiod kan marknadsvärdet på en fastighet genomgå en betydande förändring om prisutvecklingen är starkt uppåt- eller nedåtgående. Ansvarsnämnden konstaterar att den allmänna prisutvecklingen under den aktuella perioden, som mäklaren också framhållit, kännetecknas av en påtaglig uppgång av marknadspriserna på fast egendom. Med beaktande härav och med hänsyn taget till att de senare mäklarnas bedömningar inte är redovisade i ärendet i form av motsvarande värdeutlåtanden, utan enbart i form av att anmälaren återgivit vad dessa muntligen uttalat, finner Ansvarsnämnden inte styrkt att den anmälde mäklarens värdering så uppenbart avvikit från ett rättvisande resultat att han kan sägas ha brustit i det rätta fullgörandet av värderingsuppdraget. Ärendet föranleder därför ingen ytterligare åtgärd från Ansvarsnämndens sida. (Beslutsdatum ) AN 6/98 Fråga om mäklaren åsidosatt Mäklarsamfundets etiska regler vid marknadsföring av förmedlad fastighet. I ärendet aktuell fastighetsmäklare förmedlade under 1994 försäljning av en mindre 1 ½- plans villa med en tillhörande tomt om kvm. Vid marknadsföring av fastigheten lämnade mäklaren uppgift om att det på fastigheten fanns bra möjligheter för tillbyggnad. Anmälaren, som efter sitt förvärv kunnat konstatera att byggförbud råder på fastigheten med anledning av en beslutad tomtindelning 1956, har i anmälan gjort gällande att mäklaren vid sin marknadsföring underlåtit att iaktta Mäklarsamfundets etiska regler där det bl.a. föreskrivs att mäklaren vid annonsering skall försöka ge en rättvisande bild av det utannonserade objektet. Dessutom har byggförbudet inneburit att hon inte kunnat bygga ut fastigheten som tänkt och vid en eventuell fastighetsbildning tvingas hon avstå del av den befintliga tomtarealen. Mäklaren har i sitt yttrande gjort gällande att den i annonsen lämnade uppgiften är riktig, eftersom det enligt en åberopad uppgift från stadsbyggnadskontoret kunnat accepteras mindre avvikelser från byggförbudet om avvikelsen är förenlig med syftet med den ännu icke genomförda fastighetsplan som berör fastigheten. Vidare har mäklaren anfört att den omstridda uppgiften grundat sig på information han fått av säljaren i samband med att han fick förmedlingsuppdraget på fastigheten. Han har inte haft någon föreskriven skyldighet att undersöka om byggförbud rått på fastigheten och inte heller har några omständigheter i övrigt förelegat som givit honom anledning att göra någon undersökning i detta avseende. Ansvarsnämnden gör följande bedömning. Enligt Ansvarsnämndens uppfattning är det inte godtagbart att mäklaren, på sätt som skett, i annonsering specifikt uppger att det finns bra möjligheter för tillbyggnad då istället byggförbud råder för fastigheten. Ansvarsnämnden konstaterar vidare att mäklaren relativt lätt kunnat kontrollera säljarens uppgift om detta Beslut i Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd senaste beslut 20 Visa mer
Årsbok 2001 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden Inledning Inledning Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som enbart Läs mer Årsbok 2008 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden. Inledning
En trygg bostadsaffär bostadsrätt sid 1 (4) Juridisk information till dig som köper eller säljer en bostadsrätt Avtalet är bindande För att köpet ska vara giltigt måste vissa formkrav i lagen följas. Avtalet Läs mer C-UPPSATS. Dold samäganderätt till fast egendom. En redogörelse av förutsättningarna ur ett familjerättsligt perspektiv.
C-UPPSATS 2009:119 Dold samäganderätt till fast egendom En redogörelse av förutsättningarna ur ett familjerättsligt perspektiv Kajsa Segerlund Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen Läs mer D-UPPSATS. Regleringen av snabblån mot bakgrund av klassiska krediter
D-UPPSATS 2008:064 Regleringen av snabblån mot bakgrund av klassiska krediter Stefanie Friberg Luleå tekniska universitet D-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Läs mer Vägledande regler om god advokatsed Med kommentar
Vägledande regler om god advokatsed Med kommentar Reviderad senast 2009-12-11 1 Allmänt om kommentaren 3 1 Advokatens roll och främsta skyldigheter... 4 2 Allmänna yrkesplikter... 6 2.1 Uppdrags utförande... Läs mer ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 110/08 Mål nr A 207/07
ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 110/08 Mål nr A 207/07 Sammanfattning En facklig förtroendeman som på visst sätt begärt ledigt för det fackliga uppdraget fick inte denna ledighet beviljad av arbetsgivaren. Innan Läs mer ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 9/10 Mål nr B 2/09
ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 8/15 Mål nr B 102/14 En revisor och hans arbetsgivare har träffat ett avtal med en konkurrensklausul. Enligt klausulen skulle revisorn under två år efter att anställningen hade upphört Läs mer Vägledande regler om god advokatsed. Med kommentar
Vägledande regler om god advokatsed Med kommentar Reviderad, senast december 2012 1 Allmänt om kommentaren 3 1 Advokatens roll och främsta skyldigheter... 4 2 Allmänna yrkesplikter... 6 2.1 Uppdrags utförande... Läs mer Köpa och sälja genom fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare
Köpa och sälja genom fastighetsmäklare Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Denna information är en del i Fastighetsmäklarinspektionens arbete för att nå visionen Läs mer Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt i ljuset av det senaste förslaget om bostadsrättsregister
Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt i ljuset av det senaste förslaget om bostadsrättsregister Examensarbete med praktik Fastighetsrätt, 30 högskolepoäng Författare: Maria Bramfeldt Handledare: Läs mer EN GUIDE INOM EKOBROTTSOMRÅDET RIKTAT TILL REDOVISNINGS-KONSULTER
EN GUIDE INOM EKOBROTTSOMRÅDET RIKTAT TILL REDOVISNINGS-KONSULTER Vissa praktiska tillämpningsfrågor Rapport 2007:2, reviderad juni 2014 En guide för redovisningskonsulter avseende ekonomiska brott Innehåll Läs mer I befintligt skick - En bra affär?
Institutionen för handelsrätt I befintligt skick - En bra affär? Per-Christian Nilsson Kandidatuppsats 15 högskolepoäng Handledare Martin Smiciklas HARK11 Köprätt VT11 iii Summary This essay aims to deeper Läs mer Aktiebolagets rättskapacitet
Ylli Alija Aktiebolagets rättskapacitet och parthabilitet före och efter upplösningen Tillämpade studier 20 poäng - vt 2006 Handledare: Professor Rolf Dotevall Ämnesområde: Associationsrätt Innehållsförteckning Läs mer Advokatetik. En praxisgenomgång. Claes Peyron
Advokatetik En praxisgenomgång Claes Peyron sveriges advokatsamfund 2010 2010 claes peyron redaktör: magnus andersson grafisk form: christer lythell, tidningsmakarna ab tryck: danagårds grafiska ab, ödeshög Läs mer HÖGSTA DOMSTOLENS. KLAGANDE 1. Skagen Fastighets AB, 556411-8510. Ombud för 1 4: Advokaterna RK och EK
Sida 1 (19) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 23 februari 2010 T 2528-08 KLAGANDE 1. Skagen Fastighets AB, 556411-8510 2. NL 3. MJ 4. MW Ombud för 1 4: Advokaterna RK och EK MOTPART Läs mer AVD. IV. FÖRHÅLLANDET TILL KLIENTEN
AVD. IV. FÖRHÅLLANDET TILL KLIENTEN 18 KAP. PLIKT ATT FULLGÖRA UPPDRAGET 18.1. Allmänna regler I 13 kap. har framhållits att en advokat i princip har frihet att avböja ett uppdrag, oavsett vad anledningen Läs mer H ö g s t a d o m s t o l e n NJA 2004 s. 220 (NJA 2004:23)
H ö g s t a d o m s t o l e n NJA 2004 s. 220 (NJA 2004:23) Målnummer: T3590-03 Avdelning: 2 Domsnummer: Avgörandedatum: 2004-04-30 Rubrik: En i ett skuldsaneringsärende okänd fordran som görs gällande Läs mer 5. ota i Fagersta AB, 556637-6660
01/05/2012 00:02 0317742101 CRUSNER GBQ SIDA 02/39 1 ([44]} STOCKHOLMS TINGSRÄTT Avd1 Aktbil. 2012-05- O 1 Stockholms tingsrätt BOX S307 104 20 Stockholm STOCKHOLMS TINGSRATT Enhet 42 INKOM: 2012-05-02 Läs mer DOM 2012-07-05 Göteborg
SVARSSKRIVELSE Sida 1 (14) Ert datum Er beteckning Chefsåklagaren Lars Persson 2009-07-09 B 2235-09 Rotel 24 Högsta domstolen Box 2066 103 12 STOCKHOLM K./. riksåklagaren ang. bokföringsbrott Högsta domstolen Läs mer Rättshjälpslagen (1996:1619)
Rättshjälpslagen (1996:1619) - Sammanställning av intressant praxis - version 2 FÖRORD Den 1 december 1997 trädde en ny rättshjälpslag i kraft. Den viktigaste förändringen i förhållande till den tidigare Läs mer ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 69/06 Mål nr A 101/05
ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 69/06 Mål nr A 101/05 Sammanfattning Tjänstemän vid Försäkringskassan har sagts upp under åberopande av att de handlagt ärenden trots att jäv förelegat samt gjort otillåtna slagningar Läs mer 2010:18. Myndighetsanalys av Fastighetsmäklarnämnden
2010:18 Myndighetsanalys av Fastighetsmäklarnämnden MISSIV DATUM DIARIENR 2010-08-23 2010/75-5 ERT DATUM ER BETECKNING 2010-04-22 IJ2010/754/KO Regeringen Integrations- och jämställdhetsdepartementet 103 Läs mer Möjligheterna att förändra yrkandet i dispositiva tvistemål, En studie av 13 kap 3 rättegångsbalken