Source: https://idconline.mx/fiscal-contable/2019/09/02/ingresos-de-personas-fisicas-por-enajenacion-de-inmuebles
Timestamp: 2020-07-05 16:33:15
Document Index: 23750787

Matched Legal Cases: ['artículo 14', 'artículo 124', 'artículo 127', 'artículo 126', 'artículo 152', 'artículo 152', 'artículo 116', 'artículo 113', 'artículo 129']

Ingresos de personas físicas por enajenación de inmuebles | IDC
Cédulas necesarias para determinar el impuesto a cargo de la ganancia acumulable y la no acumulable por la enajenación de terreno y construcción adquiridos en la misma o distintas fechas
Cuando una persona física que no realiza actividades empresariales vende un inmueble, o las efectúa pero dicho bien no es afecto a ellas, debe determinar el ISR conforme al Capítulo IV, del Título IV de la LISR (de los ingresos por enajenación de bienes).
Para efectos fiscales, debe entenderse que se considera que existe enajenación en todos los supuestos previstos en el artículo 14 del CFF, como son:
adjudicación, aun cuando se realicen a favor del acreedor
aportación a una sociedad o asociación
la que se realiza mediante el arrendamiento financiero
a través del fideicomiso, cuando:
el fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes
el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.Si el fideicomitente recibe certificados de participación por los bienes que afecte en fideicomiso, se consideran enajenados al momento en que el fideicomitente perciba los certificados, salvo que se trate de acciones
en el acto en el que el fideicomisario ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos se considera que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones
cuando el fideicomitente cede sus derechos, si entre estos, se incluye el de que los bienes se transmitan a su favor
la transmisión de dominio de un bien tangible o del derecho para adquirirlo que se efectúe, a través de enajenación de títulos de crédito, o de la cesión de derechos que los representen
El numeral 93, fracción XIX de la LISR, precisa que las personas físicas no pagan el impuesto por la enajenación de su casa habitación, siempre que la contraprestación no exceda de 700,000 Udis y la transmisión se formalice ante fedatario público.
Si el precio de venta excede de dicha cantidad, se determina la ganancia, se calcula el impuesto anual y el pago provisional, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el remanente entre el monto de la contraprestación.
Dicha exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para este último solo aplica hasta por el área que no sea superior a tres veces la cubierta por la construcción. Por el excedente, se paga el ISR (art. 129, RLISR).
Esta exención es aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, el contribuyente no hubiese enajenado otra casa habitación por la que hubiera aplicado dicha exención prevista en este inciso, y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
El fedatario público debe consultar al SAT, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores, por la que hubiera obtenido la exención y tiene que avisar de la enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.
En el caso de bienes muebles (distintos de acciones, partes sociales, títulos valor e inversiones) no se causa ISR cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de las enajenaciones y el costo comprobado de la adquisición de los bienes enajenados, no excede de tres veces la UMA elevada al año ($92,466.00 para 2019). Por la utilidad excedente, se paga el impuesto.
La enajenación del suelo y de las construcciones con destino para casa-habitación están exentas de IVA (art. 9, fraccs. I y II, LIVA).
Por los demás inmuebles se paga el impuesto, el cual es retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo deben enterar dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).
La venta de bienes muebles usados por personas físicas está exenta de IVA (art. 9o., fracc. IV, LIVA).
No obstante, si el contribuyente realiza actividades empresariales, la enajenación de bienes usados sí causa IVA a la tasa general, excepto cuando los bienes no hubiesen sido afectos a dichas actividades, caso en el que se aplica la exención.
Adquisición de terreno y construcción en la misma fecha
La señora Guadalupe Sánchez Morales vende un inmueble para uso habitacional el 15 de julio de 2019, con los siguientes datos:
$4,150,560.00
1,301,304.00
754,804.00
Ampliación a la construcción
655,480.00
ISAI pagado en la compra del inmueble
$395,480.00
Las construcciones se disminuyen un 3 % por cada año completo, a partir de su adquisición y hasta la enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).
$22,644.12
$249,085.32
249,085.32
$505,718.68
En términos del artículo 124, fracción I y 209 del RLISR, cuando no se conozca por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno, puede tomarse alguna de las siguientes opciones:
El costo de la construcción disminuido no puede ser inferior al 20 % del costo de la construcción inicial; de obtener dicho resultado, se toma como deducción este último.
$150,960.80
Como el costo de la construcción disminuido supera al mínimo del 20 %; se considera el primero para actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.
$789,477.43
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (junio 2019)
INPC del mes en que se efectuó la adquisición (abril 2008)
Según los numerales 121, fracción II y 124, fracción II de la LISR, las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetan al mismo tratamiento de las construcciones, por lo que la ampliación realizada al inmueble es una deducción autorizada y se disminuye y actualiza desde su realización y hasta la enajenación, tal y como sigue:
Disminución del costo de la ampliación
$655,480.00
$19,664.40
Costo de la ampliación disminuido
Disminución del costo de la ampliación por años de tenencia
98,322.00
$557,158.00
Cuando no pueda comprobarse el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, se considera como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Si dicho aviso precisa la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, solo se toma como costo, el valor correspondiente a la construcción (art. 205, RLISR)
Las autoridades pueden ordenar, practicar o tomar en cuenta un avalúo de dichas inversiones referido a la fecha en que se terminaron; y si este es inferior en más de un 10 % de la cantidad que contenga el aviso de terminación de obra, se aplica el importe del avalúo como costo de las inversiones.
Si no puede comprobarse el costo de las citadas inversiones, puede tomarse como costo el 80 % del valor de la construcción que reporte un avalúo referido a la fecha en que fueron terminadas, considerando la antigüedad que se reporte en el avalúo.
Al tratarse de construcciones, el costo de la ampliación disminuido no puede ser inferior al 20 % del monto inicial.
Monto mínimo como costo de la ampliación
$131,096.00
Como el costo de la ampliación disminuido es superior al mínimo del 20 %, se toma el primero para efectos de la actualización.
$679,231.32
INPC del mes en que se realizó la ampliación (febrero 2014)
Los terrenos solo se actualizan desde el mes de su adquisición y hasta el mes inmediato a la enajenación.
$853,141.15
La suma del terreno actualizado más el de la construcción disminuido y actualizado, es el costo comprobado de adquisición actualizado, el cual no puede ser menor al 10 % del precio de venta (art. 121, fracc. I, LISR).
853,141.15
$1,642,618.58
$415,056.00
Conforme al ordenamiento 121 de la LISR, los contribuyentes pueden deducir los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones con motivo de la adquisición o de la enajenación, que hubiera pagado el enajenante.
Para lo cual, se actualizan desde la fecha de su pago y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación.
$150,708.59
INPC del mes en que se efectuó la erogación (abril 2008)
$10,209.59
ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado
$73,001.72
$28,609.96
INPC del mes en que se efectuó la erogación (febrero 2019)
N ota: (1) No hay actualización pues el gasto se realiza en la misma fecha que la
Al precio de venta se le disminuyen las deducciones autorizadas para conocerla ganancia gravada; si las deducciones son superiores se obtiene una pérdida por la enajenación del inmueble.
1,642,618.58
679,231.32
150,708.59
10,209.59
73,001.72
$1,170,700.24
Al generar una ganancia debe hacerse un pago provisional del ISR a la entidad federativa en donde se ubique el bien, así como otro a la federación (arts. 126 y 127, LISR).
En operaciones consignadas en escrituras públicas, el fedatario que intervenga en la operación, calcula y entera el impuesto correspondiente mediante declaración que presenta dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura o minuta y emitirá la constancia de retención al enajenante.
Acorde con el artículo 127 de la LISR, el pago provisional a pagar a la entidad federativa es el que resulte de aplicar la tasa de 5 % a la ganancia por la enajenación.
$58,535.01
Como primer paso se divide la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso exceda de 20 años.
$106,427.29
Al resultado se le aplica la tarifa para enajenación de inmuebles, contenida en el Anexo 8 de la RMISC, en términos de la regla 3.15.4., de la RMISC 2019.
$8,775.86
El resultado se multiplica por el mismo número de años sobre los que se dividió la ganancia y se obtiene el ISR calculado en términos del artículo 126 de la LISR. A este impuesto se le acredita el pago a favor de la entidad federativa y la diferencia es el pago a favor de la federación.
$96,534.46
58,535.01
El impuesto anual se compone en una parte por el correspondiente a la ganancia acumulable y otra por e de la ganancia no acumulable.
El total de la ganancia se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se suma a los demás ingresos acumulables del ejercicio que en su caso tenga el contribuyente como salarios, arrendamiento, etc.
A dichos ingresos acumulables se les restan las deducciones personales y se calcula el ISR sobre los ingresos acumulables en términos del artículo 152 de la LISR
A la ganancia total se le disminuye la ganancia acumulable.
El resultado se multiplica por la tasa que resulte menor conforme a cualquiera de los siguientes métodos:
los ingresos acumulables del ejercicio se disminuyen con las deducciones personales, excepto gastos médicos, funerales y donativos (art. 151, fraccs. I, II y III, LISR); el resultado es la base gravable a la cual se aplica la tarifa del artículo 152. El ISR que resulte se divide entre la base gravable y el resultado es la tasa
con la mecánica anterior se calcula la tasa de los últimos cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación. Se suman las tasas obtenidas más la correspondiente al 2019 (ejercicio de la venta); el resultado se divide entre cinco y el cociente es la tasa promedio.
Si en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación no se percibieron ingreso acumulables, la tasa de cada uno de ellos puede calcularse con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada en el ejercicio de la enajenación (2019 para este ejemplo)
106,427.29
$1,064,272.95
Suponiendo que el contribuyente no obtuvo otro tipo de ingresos acumulables en el ejercicio, se aplican las deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos.
$41,697.29
$34,755.08
Así, la tasa para aplicarse sobre la ganancia no acumulable conforme al resultado del ejercicio 2019 es la siguiente:
41,697.29
Bajo el mismo método se determinan las tasas de los cuatro ejercicios anteriores. Considerando que el contribuyente no obtuvo ingresos acumulables en los mismos, a la base gravable del 2019 se le aplica las tarifas de cada uno de dichos años.
$35,744.44
Nota: Ingresos acumulables menos deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos
Con las tasas de 2015 a 2019 se calcula la tasa promedio.
Entre la tasa de 2019 y la promedio, se toma la menor para calcular el impuesto sobre los ingresos no acumulables.
$60,131.42
Para calcular el ISR sobre la ganancia acumulable del ejercicio, se debe aplicar el total de las deducciones personales con que cuente el contribuyente.
$71,657.29
$12,735.12
Así, el ISR del ejercicio a cargo se compone del correspondiente a los ingresos no acumulables más el de los acumulables.
60,131.42
$64,977.01
$19,089.05
46,432.33
$65,521.38
Contra el impuesto anual se acreditan los pagos provisionales efectuados en el ejercicio a la federación y a la entidad federativa.
37,999.45
($31,557.45)
Como los pagos provisionales superan el ISR del ejercicio, resulta un saldo a favor, el cual podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo (arts. 22 y 23, CFF).
Quienes adquieran inmuebles deben conocer si la legislación fiscal de la entidad federativa en donde se ubique el mismo, está gravada la operación, pues en dicho caso debe calcularse y enterarse dicho impuesto.
En este ejemplo, el bien se encuentra ubicado en la CDMX, por lo que se causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI).
De conformidad con el artículo 116 del Código Fiscal del Distrito Federal (CFDF), se aplica la tarifa contenida en el artículo 113 del citado ordenamiento, al valor que resulte más alto de entre los siguientes:
catastral determinado con la aplicación de los valores unitarios referidos en el artículo 129 del CFDF, o
comercial, que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma
En este ejemplo la contraprestación pactada resulta que es el importe más alto.
$1,775,192.34
$96,730.23
$199,558.21
Los fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales deben calcular el impuesto y mediante declaración lo tienen que enterar en las oficinas autorizadas, dentro de los 15 días hábiles siguientes en que se formalice en escritura pública (art. 121, CFDF).
Terreno y construcción adquiridos en distintas fechas
Cuando las fechas de adquisición del terreno y la construcción de la edificación son diferentes, es necesario determinar por separado la ganancia de cada uno de ellos (art. 191, RLISR).
Tómese el caso de la señora Jazmín Sandoval Gama quien adquirió un terreno en agosto de 2011, en donde realizó una construcción en junio de 2013 y en abril de 2019 enajena, y desea conocer el impuesto a cargo.
$3,747,124.00
$1,514,627.00
2,232,497.00
Comprobado de adquisición del terreno
914,798.00
Comprobado de adquisición de la construcción
1,514,627.00
Gastos notariales por escrituración de la compra del terreno
ISAI por la compra del terreno
El costo de la construcción se actualiza a la fecha de enajenación.
$45,438.81
$227,194.05
227,194.05
$1,287,432.95
Monto mínimo del costo de construcción
$302,925.40
Ya que el costo de la construcción no es menor al 20 % del importe original, se toma el mismo para su actualización.
$1,632,078.75
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (marzo 2019)
INPC del mes en que se efectuó la adquisición (junio 2013)
81.6192
Por su parte el terreno se actualiza desde su adquisición.
$914,798.00
$1,251,443.66
INPC del mes en que se efectuó la adquisición (agosto 2011)
75.6355
1,251,443.66
$2,883,522.41
$374,712.40
Como la suma del terreno y la construcción no es menor al 10 % del precio de venta, la misma se toma como deducción autorizada.
Los gastos relacionados con la adquisición del terreno se actualizan desde la fecha de su erogación y hasta la de la venta.
Gastos notariales por escrituración del terreno actualizados
Gastos notariales por escrituración del terreno
$11,220.34
INPC del mes en que se efectuó el gasto (agosto 2011)
$2,926.15
ISAI por la compra del terreno actualizado
$34,821.07
Las erogaciones no identificadas exclusivamente con la adquisición del terreno o de la construcción, se aplican en la proporción que guarda cada uno de estos en relación con el precio de venta.
Para este caso el avalúo y la comisión pagados por la enajenación se sujetan a dicha proporción.
Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno
Precio de venta total del inmueble
3,747,124.00
Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción
$2,232,497.00
$24,542.51
INPC del mes en que se efectuó la erogación (diciembre 2018)
Monto del avalúo deducible para el terreno
$9,920.08
Monto del avalúo deducible para la construcción
$14,622.43
$200,175.00
Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el periodo en el que se realizó el gasto es posterior al de enajenación
Monto de la comisión deducible para el terreno
$80,910.74
Monto de la comisión deducible para la construcción
$119,264.27
Ganancia por enajenación por separado
Conociendo las deducciones aplicables al terreno y a la construcción, se determina la ganancia por cada uno.
Para conocer la ganancia acumulable por el total de la operación, se calcula por separado la ganancia del terreno y de la construcción.
Ganancia acumulable por enajenación del terreno
11,220.34
34,821.07
80,910.74
Ganancia por enajenación del terreno
$123,384.96
Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20
Ganancia acumulable por enajenación de la construcción
1,632,078.75
14,622.43
119,264.27
Ganancia por enajenación de la construcción
$466,531.55
$93,306.31
93,306.31
$110,932.73
466,531.55
$589,916.51
Tasa aplicable a la entidad federativa
$29,495.83
$7,382.28
El ISR se divide entre la ganancia acumulable para calcular la tasa de ISR que corresponde.
Por ser distintos los años de tenencia del terreno y de la construcción, el cociente se multiplica por la ganancia acumulable de cada uno y el resultado se multiplica por el número de años de tenencia de cada inmueble.
ISR del pago provisional correspondiente al terreno
Ganancia por enajenación del terreno acumulable a los demás ingresos del ejercicio
$10,561.74
ISR del pago provisional correspondiente a la construcción
Ganancia por enajenación de la construcción acumulable a los demás ingresos del ejercicio
Número de años entre la fecha de construcción y la de enajenación, sin exceder de 20
$39,935.10
La suma de ambos impuestos es el pago provisional a favor de la federación, contra el cual se acreditará el enterado a la entidad federativa.
ISR a favor de la federación
39,935.10
$50,496.84
Pago provisional a enterar a la federación
Ganancia total por la enajenación
17,626.42
$478,983.78
En el entendido que no se obtuvieron otros ingresos acumulables en el ejercicio, se calcula la tasa del ISR.
$96,352.73
$37,430.56
Bajo el mismo procedimiento se calcula la tasa de los cuatro ejercicios anteriores, pues el contribuyente no obtuvo ingresos acumulables en los mismos.
0.44048
De las dos tasas se toma la más baja para conocer el ISR sobre la ganancia no acumulable; para este ejemplo la de 2019.
$37,408.63
Toda vez que el contribuyente no cuenta con deducciones personales, el ISR de los ingresos acumulables es el mismo que se determinó para en la tasa de 2019; por lo que el ISR a cargo del ejercicio es:
37,408.63
$44,941.08
21,001.01
($5,555.76)
Por su parte, el adquirente debe cubrir el impuesto correspondiente a la compra del bien.
$1,371,756.34
$177,574.98
Es indispensable tener presente las diversas opciones contenidas en las disposiciones fiscales para calcular algunas de las deducciones que pueden considerarse para definir la ganancia por la enajenación de inmuebles.
La compra-venta de un inmueble puede tener cargas fiscales para las partes involucradas, por lo que es indispensable conocer su determinación para no omitirlas y no caer en la comisión de una infracción a las disposiciones fiscales federales o estatales.