Source: http://kraken.slv.cz/22Cdo1411/2008
Timestamp: 2018-07-23 02:33:04+00:00
Document Index: 26068906

Matched Legal Cases: ['§ 39', '§ 22', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'Soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 4', 'soud ', '§ 6', 'zákona č. 72', 'soud ', '§ 39', '§ 3', 'soud ', '§ 237', '§ 241', '§ 22', 'zákona č. 72', '§ 43', '§ 43', '§ 43', '§ 22', '§ 6', 'zákona č. 72', '§ 6', 'zákona č. 72', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 237', '§ 241', '§ 240', '§ 241', '§ 3', 'zákona č. 72', '§ 6', '§ 8', '§ 21', '§ 22', '§ 606', '§ 603', 'soud ', '§ 22', '§ 22', '§ 606', '§ 22', '§ 6', '§ 22', '§ 22', '§ 6', 'soud ', '§ 39', '§ 6', '§ 6', '§ 22', '§ 3', '§ 39', 'soud ', '§ 22', '§ 22', '§ 6', '§ 39', 'soud ', '§ 39', '§ 4', '§ 3', '§ 40', 'soud ', '§ 22', '§ 22', '§ 43', '§ 22', '§ 241', 'soud ', '§ 243', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 243', '§ 218', '§ 243', '§ 224', '§ 151', '§ 142']

22 Cdo 1411/2008
Dotčené předpisy: § 39 obč. zák., § 22 odst. 1 předpisu č. 72/1994Sb.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Františka Baláka, ve věci žalobců a) MUDr. P. J. , a b) MUDr. M. J. , zastoupených Mgr. Vojtěchem Veverkou, advokátem se sídlem v Kladně, nám. Starosty Pavla 40, IČ: 00234516, proti žalovanému Statutárnímu městu Kladnu , se sídlem městského úřadu náměstí Starosty Pavla 44, Kladno, zastoupenému advokátem JUDr. Jiřím Linke, se sídlem v Praze 1, Vodičkova 41/39, o uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 14 C 134/2006, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 3. května 2007, č. j. 19 Co 12/2007-100, takto:
I. Dovolání žalobců směřující proti rozsudku odvolacího soudu ve výroku pod bodem I., jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé, se zamítá .
II. Dovolání žalobců směřující proti rozsudku odvolacího soudu ve výroku pod bodem II. o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů se odmítá.
Okresní soud v Kladně (dále jen soud prvního stupně ) rozsudkem ze dne 30. října 2006, č. j. 14 C 134/2006-69, žalovanému uložil povinnost uzavřít do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku kupní smlouvu dále specifikovanou ve výrokové části rozsudku, jejímž předmětem je prodej bytové jednotky č. 3106/31, umístěné v budově bytovém domě čp. 3106, postavené na pozemku p. č. 5828, zastavěná plocha a nádvoří, a spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 3106 a pozemku p. č. 5828, zastavěná plocha a nádvoří, ve výši 693/118990, vše v obci K., katastrální území K., a to za kupní cenu ve výši 131.400,- Kč (výrok pod bodem I.), s tím, že nedílnou součástí rozsudku učinil půdorys všech podlaží, na který odkazuje článek II. kupní smlouvy (výrok pod bodem II.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok pod bodem III.). Vyšel ze zjištění, že žalovaný, jakožto vlastník shora uvedených nemovitostí, prostřednictvím pověřené společnosti SBF Kladno, s. r. o. dopisem ze dne 9. prosince 2005, doručeným prvému žalobci, jehož součástí byl předtištěný formulář určený pro nájemce a jeho manžela, tedy pro společné nájemce bytu, učinil oběma žalobcům nabídku převodu bytové jednotky č. 3106/31 se shora uvedeným spoluvlastnickým podílem na společných částech bytového domu čp. 3106 a pozemku p. č. 5828 za kupní cenu ve výši 131.400,- Kč, kterou žalobci dne 21. března 2006 vyplněním zmíněného formuláře a jeho doručením zmocněnci žalovaného dne 23. března 2006 přijali. Žalovaný následně na přijetí nabídky učiněné oběma žalobci nereagoval a později jim prostřednictvím svého zmocněnce toliko sdělil, že byt bude prodán formou obálkové metody, čímž odmítl kupní smlouvu se žalobci uzavřít. Soud prvního stupně sice písemnou nabídku učiněnou žalovaným převodu bytové jednotky shledal obsahově neúplnou, neobsahující veškeré náležitosti vyplývající ze zákona o vlastnictví bytů, avšak za stavu, kdy tento nedostatek byl zapříčiněn výlučně pochybením žalovaného, nemůže se jej tento sám dovolávat, takže shledal tyto námitky v rámci procesní obrany žalovaného za výkon práva v rozporu s dobrými mravy, a proto k nim při právním posouzení vzniku povinnosti žalovaného uzavřít s žalobci smlouvu o převodu bytové jednotky nepřihlédl. Z výše uvedených důvodů dovodil, že žalovanému povinnost uzavřít s žalobci smlouvu o převodu bytové jednotky uložit lze a s tímto odůvodněním žalobě vyhověl. Námitku žalovaného, že žalobci vlastní jinou nemovitost a byt získaný koupí od žalovaného chtějí zpeněžit a prostředky použít na rekonstrukci rodinného domu, považoval soud pro posouzení věci za právně nevýznamné.
Krajský soud v Praze k odvolání žalovaného rozsudkem ze dne 3. května 2007, č. j. 19 Co 12/2007-100, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok pod bodem I.) a rozhodl nově o náhradě nákladů řízení (výrok pod bodem II. rozsudku). Odvolací soud poté, co zopakoval důkaz nájemní smlouvou uzavřenou mezi žalovaným, jako pronajímatelem, a prvým žalobcem, jakožto nájemcem, dne 17. října 1995, oddacím listem žalobců, dopisem společnosti SBF Kladno, s. r. o. ze dne 9. prosince 2005, adresovaným prvému žalobci, formulářem pro nájemce s datem 21. března 2006, včetně doručenky do vlastních rukou a prohlášením vlastníka budovy žalovaného podle § 4 zák. č. 72/1994 Sb. ze dne 20. prosince 2005, vyšel ze skutkového zjištění soudu prvního stupně, které doplnil zjištěním, že žalobci uzavřeli manželství dne 12. srpna 1995, že žalovaný uzavřel s prvým žalobcem jako nájemcem smlouvu o nájmu předmětného bytu č. 31 v 5. nadzemním podlaží domu čp. 3106 v Sítné ulici v K. dne 17. října 1995, že nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. listopadu 1995 do 1. listopadu 1996, že žalobci dne 21. března 2006 vyplnili formulář připojený k nabídce žalobce k odkupu předmětného bytu ze dne 9. prosince 2005 a tento vyplněný a podepsaný formulář byl doručen společnosti pověřené žalovaným dne 23. března 2006, že prohlášením vlastníka budovy ze dne 20. prosince 2005 žalovaný vymezil z budovy čp. 3106 mezi jiným bytovou jednotku č. 3106/31 s příslušenstvím a spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy, na základě čehož Katastrální úřad pro Středočeský kraj povolil vklad práva do katastru nemovitostí rozhodnutím ze dne 9. února 2006 s právními účinky ke dni 22. prosince 2005, a že žalovaným jiná nabídka převodu bytové jednotky než dopisem ze dne 9. prosince 2005, nebyla doručena. Odvolací soud na základě uvedených zjištění dospěl k závěru, že v posuzovaném případě byly žalovaným vymezeny bytové jednotky v předmětném domě prohlášením vlastníka budovy, na základě něhož byl povolen vklad práva do katastru nemovitostí katastrálním úřadem až poté, co žalovaný učinil žalobcům dopisem ze dne 9. prosince 2005 nabídku koupě bytu (bez ohledu na její obsahové náležitosti), tedy v době, kdy předmětná bytová jednotka v právním slova smyslu ještě neexistovala. Takový právní úkon je absolutně neplatný, neboť jím bylo nabízeno plnění nemožné, které nemohlo přivodit vznik povinnosti žalovaného uzavřít se žalobci smlouvu o převodu bytové jednotky. Ani dodatečný zápis jednotky do katastru nemovitostí ke dni 22. prosince 2005 nemohl tento nedostatek dodatečně zhojit. Pokud jde o závěr, že nabídka žalovaného neobsahovala veškeré obligatorní údaje podle § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., jelikož z ní není zřejmé umístění jednotky v budově, popis bytu, jeho příslušenství, popis vybavení bytu, určení společných částí domu, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví a práva a závazky, týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky, na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl odvolací soud k právnímu závěru, že tato nabídka je neplatná podle § 39 obč. zákoníku pro rozpor se zákonem a tudíž nemohla založit, ani v případě jejího přijetí, povinnosti žalovaného uzavřít se žalobci smlouvu o převodu bytové jednotky. Z hlediska absolutní neplatnosti nabídky je potom bez právního významu její zavinění žalovaným, což současně vylučuje aplikaci § 3 odst. 1 obč. zákoníku, jak byla soudem prvního stupně použita. Ostatní argumentaci žalovaného o majetkových poměrech žalobců odvolací soud považoval za nadbytečnou. Stejně tak zamítl návrh žalobců na doplnění dokazování zásadami žalovaného ohledně prodeje bytů a zprávou společnosti SBF Kladno, s. r. o. k prokázání postupu žalovaného při prodeji bytových jednotek ostatním nájemcům, který měl být podle tvrzení žalobců stejný, neboť toto tvrzení žádnou relevanci pro rozhodnutí ve věci nemá. Rozsudek odvolacího soudu, a to v jeho obou výrocích , napadli žalobci dovoláním, jehož přípustnost opírají o § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř. ) a podávají je z důvodu uvedeného v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Dovolatelé namítají, že na nabídku převodu vlastnictví, kterou je vlastník bytu povinen učinit nájemci bytu, není namístě klást obdobné formální požadavky jako na smlouvu o převodu vlastnictví k jednotce, když ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. stanoví pouze, že vlastník budovy má při převodu vlastnictví k bytu povinnost nabídnout převod bytu fyzické osobě nájemci uvedeného bytu přičemž nepřijme-li nájemce tuto nabídku do 6-ti měsíců od jejího doručení, může být byt převeden jiné osobě. V textu zákona je ještě u pojmu nabídnout poznámka č. 4, odkazující na § 43 a násl. obč. zákoníku, tj. ustanovení ukládající účastníkům, aby při úpravě smluvních vztahů bylo odstraněno vše, co by mohlo vést ke vzniku rozporů, přičemž není jasné, zda se má věci týkat též ustanovení § 43a a § 43b obč. zák., upravující návrh na uzavření smlouvy. Ustanovení § 22 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. neukládá vlastníkovi bytu, aby dosavadnímu nájemci navrhl uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce, tj., aby provedl takový návrh, který bude v případě jeho přijetí již způsobilým titulem pro vklad vlastnického práva nájemce k bytové jednotce do katastru nemovitostí. Zákon ukládající vlastníkovi bytu nabídnout převod bytu nájemci podstatné náležitosti této nabídky výslovně nestanoví. Žalobci nesouhlasí s právním názorem odvolacího soudu, že tato nabídka musí kromě obecných náležitostí obsahovat i náležitosti speciální, uvedené v § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., neboť zákon to výslovně nestanoví a není to možné dovodit ani výkladem ani analogií. Dovolatelé mají za to, že pro to, aby nájemci vzniklo právo na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce toliko postačí, aby z nabídky jednoznačně vyplývalo, o jaký byt se jedná, za jakou cenu bude převáděn, jak bude kupní cena placena a současně, aby byla tato nabídka nájemcem přijata a toto přijetí došlo pronajímateli. Není podle jejich názoru třeba, aby tato nabídka obsahovala i katastrální náležitosti , jak dovodil krajský soud, jejichž absence způsobuje absolutní neplatnost nabídky. V opačném případě by totiž pronajímatel měl možnost při učinění nabídky neuvedením katastrálních detailů o bytové jednotce způsobit absolutní neplatnost této nabídky a tím předem znemožnit nájemci, aby se proti němu později úspěšně domáhal práva na uzavření převodní smlouvy, což by mělo za následek hrubou nerovnost v právních vztazích mezi pronajímatelem a nájemcem. Žalobci mají za to, že uvedenou situaci, kdy se žalovaný dovolává neplatnosti této nabídky, kterou označuje za jakýsi předběžný průzkum trhu, je třeba považovat za rozpornou s dobrými mravy. Dovolatelé dále nesouhlasí s tím, aby na posuzovanou věc byl použit rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 20 Co 370/97, podle něhož nabídka převodu vlastnictví k bytu dosavadnímu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy (§ 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), a který podle dovolatelů dopadá na odlišný případ. Dovolatelé mají za to, že je zapotřebí posoudit, zda je možno závěr uvedeného rozhodnutí vztáhnout i na nyní posuzovanou věc, když by mělo platit, že nikdo se nemůže dovolávat neplatnosti, kterou sám způsobil.
Dovolatelé konečně nesouhlasí s názorem odvolacího soudu, že nabídku k převodu bytové jednotky je možno učinit pouze v době po vzniku právních účinků prohlášení vlastníka budovy, neboť v opačném případě by bylo plnění podle této nabídky právně nemožné. Ačkoliv bylo prokázáno, že v době učinění nabídky převodu bytu dosud nebylo učiněno prohlášení vlastníka bytů, odvolací soud nevzal v úvahu, že plnění podle sporné nabídky se stalo dodatečně možným, neboť přesně v intencích údajů v nabídce k vymezení bytových jednotek došlo. Dovolatelé dovozují, že na nabídku k odkupu podle zák. č. 72/1994 Sb. se vztahují obdobná pravidla jako např. na smlouvu o smlouvě budoucí, v níž lze rovněž ujednat závazek převést věc, která např. zatím budoucímu prodávajícímu nepatří nebo dosud neexistuje. Z uvedených důvodů navrhli, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném do novely provedené zákonem č. 7/2009, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno dne 3. května 2007.
Vzhledem k tomu, že dovolatelé napadli rozsudek odvolacího soudu v jeho obou výrocích , tj. ve výroku ve věcí samé a ve výroku o náhradě nákladů řízení, dovolací soud se nejprve zabýval dovoláním do prvně uvedeného výroku rozsudku, jímž odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že se žaloba zamítá. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je v této části přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., je uplatněn dovolací důvod upravený podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. a jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 odst. 1 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání není důvodné.
Podle § 3 odst. 1, 2 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) (dále jen zákon o vlastnictví bytů ) pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen vlastník jednotky ) upravuje občanský zákoník. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, se nepoužijí. Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí.
Podle § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů musí smlouva o převodu vlastnictví jednotky kromě obecných náležitostí obsahovat a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí, f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
Podle § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. Podle odst. 2 téhož ustanovení po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1 má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení § 603 odst. 3 občanského zákoníku platí obdobně.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (od níž se dovolací soud nemá důvodu se odchýlit ani v posuzované věci) nabídka převodu bytu (jednotky), učiněná vlastníkem budovy (bytu) vůči nájemci podle § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, je nabídkou převodu nemovitosti, která podléhá obligatorní písemné formě. Její text musí obsahovat stejné náležitosti, jaké zákon předepisuje pro nabídku vlastníka podle § 22 odst. 2 téhož zákona, kterou se nájemci umožňuje realizace práva na přednostní nabytí bytu za podmínek stanovených v § 606 obč. zák. (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. března 2004, sp. zn. 28 Cdo 1562/2002, publikované v Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu pod č. C 2673, sešit 29, uveřejněné též na internetových stránkách Nejvyššího soudu ČR www.nsoud.cz ). Ustanovení § 22 zákona o vlastnictví bytů upravuje převody vlastnictví jednotky, a proto je nutné všechny nabídky činěné podle režimu tohoto ustanovení (nazvaného podle textu zákona Zvláštní ustanovení o převodu vlastnictví jednotky ) posuzovat z hlediska jejich náležitostí s přihlédnutím k § 6 zákona o vlastnictví bytů, který dle textu zákona upravuje Smlouvu o převodu vlastnictví jednotky . Rozlišování mezi rozsahem náležitostí potřebných k jednotlivým typům nabídek uvedených v § 22 zák. o vlastnictví bytů by vedlo ke snížení právní jistoty účastníků těchto vztahů (srov. opět odůvodnění shora citovaného usnesení). Skutečnost, že nabídka převodu bytu učiněná podle § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů musí obsahovat náležitosti obsažené v § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů je vedle soudní praxe (k tomu srovnej dále např. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1998, sp. zn. 20 Co 370/97, uveřejněný v časopise Soudní rozhledy, 1997, č. 10, str. 241 a násl.) konstantně sdílena též odbornou literaturou (k tomu srovnej např. Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, str. 236 nebo Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha : ASPI, a. s. 2007, str. 181).
V posuzovaném případě odvolací soud dospěl k právnímu závěru, že nabídka k odkupu bytu učiněná žalovaným vlastníkem budovy vůči žalobcům, jakožto nájemcům předmětného bytu, je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zák., což odůvodnil tím, že nabídka žalovaného neobsahuje veškeré obligatorní údaje podle § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví, jelikož z ní není zřejmé umístění jednotky v budově, popis bytu, jeho příslušenství, popis vybavení bytu, určení společných částí domu, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví a práva a závazky, týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. Žalobci ostatně ani se zjištěním o absentujících náležitostech vyplývajících z § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů nepolemizují, nicméně podle jejich názoru nabídka převodu podle § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů uvedené zákonné náležitosti obsahovat nemusí.
Vzhledem k tomu, že zákon o vlastnictví bytů, který je ve vztahu k občanskému zákoníku předpisem zvláštním, neobsahuje vlastní úpravu neplatnosti právních úkonů, při posuzování platnosti právních úkonů učiněných podle zákona o vlastnictví bytů je třeba aplikovat normy občanského zákoníku jako předpisu obecného (srovnej § 3 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů). Bude-li právní úkon v rozporu s konkrétní normou zákona o vlastnictví bytů, bude neplatný podle § 39 obč. zák., který upravuje absolutní neplatnost právních úkonů (srovnej též odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. listopadu 2003, sp. zn. 28 Cdo 1488/2003, uveřejněného na internetových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz). Jestliže tedy odvolací soud zjistil, že nabídka učiněná žalovaným postrádá náležitosti předpokládané § 22 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů, jejichž obsah by se měl podle ustálené judikatury shodovat s náležitostmi, které předpokládá ustanovení § 22 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů posuzované v souvislosti s ustanovením § 6 zákona o vlastnictví bytů, upravujícím konkrétní náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky, mezi nimiž jsou vyjmenovány i náležitosti, jejichž absence byla odvolacím soudem zjištěna, jeho závěr o absolutní neplatnosti zmíněné nabídky podle § 39 obč. zák. je správný.
Za situace, kdy odvolací soud dospěl ke správnému závěru, že nabídka učiněná žalobcům žalovaným je absolutně neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, je pak bezvýznamné se zabývat dalšími okolnostmi, a to otázkou, zda předmětná nabídka byla učiněna před či po učinění prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zmíněného zákona, a jaký to má případně vliv na platnost a účinnost nabídky.
Důvodnou není ani dovolací námitka žalobců, že situaci, kdy se žalovaný dovolává neplatnosti nabídky je třeba považovat za rozpornou s dobrými mravy, resp. by mělo platit, že se nikdo nemůže dovolávat neplatnosti, kterou sám způsobil.
Obecně není vyloučeno, aby na absolutní neplatnost právního úkonu poukázal i ten, kdo ji sám způsobil; aplikace § 3 odst. 1 obč. zák. v takovém případě nepřichází do úvahy (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20. prosince 2001, sp. zn. 26 Cdo 1668/2000, uveřejněné v Souboru civilních rozhodnutí, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 929). Absolutní neplatnost totiž nastupuje ze zákona a není odvislá od jednání subjektu občanskoprávního vztahu (oproti principu relativní neplatnosti § 40a obč. zák.), který by bylo možno charakterizovat jako výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů, který bez právního důvodu zasahuje do práv a povinností jiných, popřípadě je v rozporu s dobrými mravy. Dovolací soud souhlasí, že v poměrech konkrétního případu může být uplatněn princip, že by se neměl neplatnosti právního úkonu dovolávat ten, kdo ji způsobil, nicméně v daném případě to nemůže vést k rozhodnutí, jež by bylo pro žalobce příznivé. Žalobcům totiž z ustanovení § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů žalovatelný nárok, který uplatnili v dané věci, na uložení povinnosti žalovanému uzavřít s nimi kupní smlouvu o převodu bytové jednotky, nevzniká a žaloba již z tohoto důvodu nemohla být důvodná; jinak řečeno, rozhodnutí odvolacího soudu je správné již z toho důvodu, že žalobci uplatněný žalobní požadavek nemá oporu v hmotném právu.
Z ustanovení § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů toliko vyplývá nárok dosavadního nájemce na to, aby mu vlastník bytu (popřípadě vlastník budovy) v případě převodu vlastnictví bytu tento převod přednostně nabídl. Taková nabídka je návrhem na uzavření smlouvy ve smyslu § 43 a násl. občanského zákoníku a je na rozhodnutí nájemce, jakým způsobem s touto nabídkou naloží. Nájemce může uvedenou nabídku nepřijmout v zákonné lhůtě, čím umožní převod bytu jiné osobě, nebo návrh na uzavření smlouvy přijme, čímž směřuje k realizaci zákonem předvídaného smluvního vztahu a nabytí vlastnictví bytu na základě smlouvy uzavřené s vlastníkem bytu (popřípadě vlastníkem budovy).
Jestliže mu vlastník bytu nabídku nepředložil vůbec nebo mu předložil nabídku neplatnou, jako tomu je v daném případě, zůstává dosavadnímu nájemci stále zachováno právo na přednostní předložení nabídky k převodu vlastnictví k bytu, pokud vlastník bytu hodlá převod vlastnictví provést. Oprávnění založené ustanovení § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů se omezuje toliko na přednostní předložení nabídky na převod vlastnictví bytu, nikoliv však na žalovatelný nárok na uložení povinnosti dosavadnímu vlastníku uzavřít s nájemcem kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky.
Protože dovolací důvod podle § 241a dost. 2 písm. b) o. s. ř. nebyl naplněn a rozhodnutí odvolacího důvodu je správné, Nejvyšší soud dovolání žalobců, směřující do výroku rozsudku odvolacího soudu ve věci samé, podle § 243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
Směřovalo-li dále dovolání žalobců výslovně i do části výroku rozsudku odvolacího soudu, v níž rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů, dovolací soud se rovněž zabýval přípustností dovolání v uvedené části, přičemž dospěl k závěru, že dovolání je nepřípustné. V tomto ohledu dovolací soud odkazuje na svoji konstantní judikaturu, podle níž proti výroku rozsudku odvolacího soudu o náhradě nákladů řízení není dovolání přípustné (k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. ledna 2002, sp. zn. 29 Odo 874/2001, uveřejněné pod č. 4 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2003, nebo usnesení téhož soudu ze dne 13. února 2004, sp. zn. 21 Cdo 2265/2003, publikované v Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, C.H. Beck pod C 2458, obě usnesení jsou uveřejněná též na internetových stránkách Nejvyššího soudu ČR: www.nsoud.cz ). Z uvedených důvodů Nejvyšší soud dovolání žalobců ve shora specifikované části jako nepřípustné odmítl [§ 243b odst. 5, § 218 písm. c) o. s. ř.].
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází z § 243b odst. 5, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a ze skutečnosti, že úspěšnému žalovanému v dovolacím řízení náklady nevznikly.