Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/ho-un-po-di-confusione-ascensore-art-1123-1124-aiutooo-57462/
Timestamp: 2019-11-22 03:32:40+00:00
Document Index: 35720304

Matched Legal Cases: ['art 1123', 'art.1123', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 1123', 'art.1124', 'art.1124', 'art.1124', 'art. 1123', 'art.1124', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1124']

Ho un po' di confusione ... ascensore ... art 1123 ... 1124 ... aiutooo
Da Prezzemola80, 1 Novembre, 2013
C'è un dubbio che mi attanaglia la mente da un po' di gg....lavoro presso uno studio amministrativo e devo stare a quanto mi dice il capo,anche se ho qualche dubbio,ma a me interessa capirle bene le questioni e quindi chiedo a voi...la questione è sorta per questo caso:
-spesa straordinaria ascensore (solo per l'ascesore A)
Il condomìnio ha come tabelle mm: Proprietà e Ascensore (solo una tabella che vale per tutti e due gli ascensori)
Inizialmente dice di ripartire la spesa per mm di proprietà,poi un condòmino chiama dicendo di attenersi agli art.1123 e 1124 (perchè nei mm di proprietà c'erano anche i piano terra).
L'amministratore decide di ripartire allora metà della spesa in ragione dei mm di proprietà e metà altezza per piano,utilizzando sempre i mm di proprietà (escludendo quindi dal calcolo dell'altezza per piano i piano terra che pagano quindi solo il 50 della proprietà)
sono andata in confusione.....ma se esiste una tab mm ascensore (che suppongo abbia tenuto già conto all'epoca di determinati elementi),che spese andranno ripartite allora?
Come principio generale,se ho già una tab mm ascensore,tutte le spese di piccola manutenzione,forza motrice,manutenzione ordinaria le ripartirei al 50% per mm di proprietà e al 50% per mm ascensore (visto che esiste,altrimenti avrei fatto il calcolo con la tab mm di proprietà).
Per le spese straordinarie,tutte per mm di proprietà a prescindere dall'uso in quanto l'appartamento assume maggior valore solo per il fatto che l'ascensore esiste...sbaglio?
Esiste un piano interrato servito dall'ascensore? Se si, il piano terra partecipa in parte anche alla spesa relativa all'altezza perché può usare l'ascensore per raggiungere l'interrato ma se questo non esiste, il piano terra NON HA l'uso potenziale dell'ascensore e quindi paga SOLO per la parte relativa alla proprietà.
Ma è una unica scala con due scensori oppure sono due scale con un'ascensore a scala e millesimi di proprietà rapportati a mille per
tutte le scale?
Se ci sono due ascensori in unica scala e riparti metà con millesimi di proprietà e metà per altezza piano dovrebbe darti lo stesso risultato della tabella ascensore.
Se si trattasse si un'ascensore per scala e millesimi totali del condominio devi rapportare i millesimi della singola scala a mille.
Tutte le spese inerenti l'ascensore, sia ordinarie che straordinarie, vanno ripartite con l'art. 1124 (50% millesimi di proprietà + 50% in proporzione all'altezza dal suolo).
..o mamma...allura....il pt paga per la parte proprietà,e l'articolo 1124 va comunque applicato sia per spese ordinarie che straordinarie...ok...
E' un ascensore per scala,l'amministratore ha fatto togliere i millesimi delle persone della tabella proprietà della scala non interessata...e quindi non è 1000....per considerarne l'uso...
il calcolo è stato:
totale spesa ad esempio € 8.000 sulla metà e quindi 4.000,il calcolo per piano (totale piani ad es.4)
valore 1/10=400
valore 2/10=800
valore 3/10=1.200
valore 4/10=1.600
...supponiamo 2 appartamenti per piano:
proporzione -> per 1° piano 400:tot mm proprietà del piano=x:mm proprietà u.i. pippo
tot mm proprietà del piano=x: mm proprietà u.i. pluto
nell'incognita 'x' trovo il valore per altezza del piano per le due u.i. e così via......è corretto?
scusate,ma mi fido più di voi...
..e quindi,dal 18.06.13 in avanti,chi ha una tabella ascensore,deve aspettarsi dal suo amministratore le spese suddivise con questo criterio? 50% mm di proprietà e 50% altezza dal suolo?
Allora vi chiedo info anche per quello che mi riguarda...nel mio condomìnio abbiamo 4 scale e quindi 4 tabelle mm ascensore.
Il totale di ogni singola tab mm ascensore fa 1000.
Cosa verrà ripartito in queste tabelle ascensore allora se si utilizzerà sempre il criterio 50 per mm di proprietà e 50 in base all'uso?
Tenete conto che i millesimi di proprietà sono 1000 (928 mm per gli appartamenti e 72 mm per i box -l'ascensore parte dal piano terra e non ci sono abitazioni,iniziano dal 1° piano le unità immobiliari).
Scusate tanto,ma voglio capire bene la questione....
A me interessa sapere come è giusto ripartire le spese e quindi mi sa tanto che il criterio sopra descritto è sbagliato...io farei così
per casa mia ad esempio:
calcolo scala 3 (dove ci sono io) esempio colonne per calcolo:
mm prop 500 mm rapportati ai mm di propr (A) AXpiano 500 rapportati per piano (B) mm ricalcolati
(500/totale colonna Axpianoxvaore singolo piano) (A+B)
Nel mio caso ci sono dei negozi sotto il porticato e quindi potrei tenere buona l'ultima tab mm ricalcolata in base al principio 50%per mm prop e 50% uso (loro avranno comunque 0),giusto?
La tabella mm ascensore quindi non viene più utilizzata?
Lo stesso criterio anche per le scale,giusto?
Nel mio caso ai negozi non spetta neanche la spesa per la scala 3.
Potrebbe essere adottata la stessa tabella creata per l'ascensore?
E' corretto ripartire le spese per ascensore e scala 3 per quest'ultima tabella generata?
Credo che sia corretto rigenerare una tabella con questo criterio e poi ripartirne le spese....non sono per niente convinta di come è stata gestita la spesa della quale ho parlato nel post precedente...
Scusate ancora....e grazie per la pazienza... : )
Le tabelle di proprietà generali richiedono la valutazione di tante variabili, come l'altezza, l'esposizione, la volumetria....
Le tabelle derivate, invece, sono solo il risultato algebrico di semplici calcololi partendo dai millesimi di proprietà generale.
Nel foglio di calcolo che ti allego ad esempio, la cui figura è riportata in calce, puoi vedere le formule in ogni cella.
Sono sbloccate le celle "PROPRIETARIO" e "MILLESIMI PROPRIETA' GENERALI" per cui puoi cambiare i millesimi generali ed in automatico otterrai il risultato nelle altre celle.
Partendo dalla tabella di proprietà generale sono state create ulteriori 3 tabelle;
- TABELLA PROPRIETA' SCALA: è la tabella di proprietà generale rapportata alla sola scala e può essere utilizata per ripartire le spese per millesimi di proprietà ma da addebitare alla sola scala come, per esempio, il riparto delle spesa di tinteggiatura del vano scale.
- TABELLA USO PER CESPITE: è la tabella che si usa per ripartire le spese di miglior godimento come, ad esempio, la pulizia scale. Questa tabella tiene conto esclusivamente dell'altezza dal suolo ma come potrai notare, i millesimi derivanti dall'altezza (100-200-300-400) non sono ripartiti in parti uguali tra gli appartamenti dello stesso piano, bensì in proporzione ai millesimi di proprietà.
- TABELLA MANUTENZIONE PER CESPITE: è la tabella che segue il criterio dell'art. 1124 (per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo) e che viene utilizzata per la manutenzione delle scale e dell'ascensore.
Grazie mille! Ho provato ad usare le formule e ho creato la tabella per la mia scala per capirne di più.
Quindi quanto mi ha fatto fare il mio capo è errato e la mia confusione ci stava tutta...
Terrò ben presente la tua tabella.
...quindi scale e ascensore ragionano in egual modo,giusto?
si possono utilizzare le tabelle derivate che hai creato sia per ripartire le scale che le spese dell'ascensore,giusto?
In pratica se in un condomìnio c'è una scala e/o ascensore,posso tenere presente questa tabella,e,a seconda del tipo di spesa,ripartirla per i 3 casi che hai
Quindi tutte le spese ordinarie e straordinarie che riguardano scale e/o ascesore,sono rpartite secondo l'ultima tabella...ok...
ma...a questo punto...la tabella millesimale dell'ascensore cessa di essere utilizzata?...
L'amministratore dovrebbe effettuare questi calcoli senza consenso assembleare perchè lo dice la legge o è necessario avere la delibera?
Se è necessaria la delibera...con quale maggioranza?
Quello che ti ho indicato è il criterio legale di riparto che però può essere derogato da un regolamento contrattuale o da una delibera unanime o per fatti concludenti se un diverso riparto viene effettuato da anni e nessuno solleva obiezioni.
Se esiste un regolamento contrattuale e ci è scritto che le spese devono essere ripartite con una determinata tabella allegata ti ci devi attenere a quello che è scritto.
Nel tuo condominio se non c'è un regolamento contrattuale o una delibera all'unanimità di 1000 millesimi puoi sollevare tu l'obiezione e l'amministratore potrebbe potrebbe discuterne in assemblea.
Se l'assemblea non approva (basta la maggioranza semplice) l'unica alternativa che hai è quella di votare contro l'approvazione del rendiconto consuntivo ed impugnare la delibera in Tribunale.
Per quanto riguarda il criterio legale ricorda che l'ultima colonna riguarda solo la MANUTENZIONE di scale ed ascensore.
Per quanto riguarda la spesa di PULIZIA SCALE va ripartita con l'ultima colonna (uso per cespite).
Poichè con la tabella USO chi sta al piano terra non paga la pulizia scale perchè non usa nemmeno un gradino delle scale, dal totale del costo della pulizia scale occorre scorporare una quota equivalente alla pulizia dell'androne. La quota di pulizia androne dovrà essere ripartita per millesimi generali di proprietà se l'androne è usato da tutte le scale; dovrà essere ripartita per millesimi di proprietà scala se l'androne è utilizzato solo da una scala.
Pefetto..quindi il criterio da adottare dovrebbe essere questo...un buon amministratore quindi dovrebbe fare presente alla prima assemblea la questione e far decidere all'assemblea che è sempre sovrana.Se nulla viene detto,si continua come sempre e quindi utilizzando la tabella mm ascensore,se si adotta il criterio legale,la tabella mm ascensore sparisce (se il regolamento non è contrattuale).
Pensavo fosse comunque obbligatorio attenersi a ciò che dice la legge....
Grazie,mi hai chiarito un dubbio per un questione che trovo sia fondamentale sapere,soprattutto lavorando in uno studio amministrativo,anche se poi il capo fa un po' quello che crede,a me importa capire ciò che è giusto fare : )
...Pensavo fosse comunque obbligatorio attenersi a ciò che dice la legge....
Infatti è la legge (art. 1123 c.c.) che prevede un riparto diverso da quello legale con una CONVENZIONE (= contratto o delibera unanime).
Ricapitolando….elenco delle affermazioni e una domanda finale che richiedono l’approvazione per constatare se la nozione l’ho appresa.: ) Spero di avere capito bene e definitivamente la questione…anche se l’ora è tarda e la stanchezza si fa sentire…spero di non aver scritto stupidaggini…
Caso di regolamento contrattuale o delibera unanime:
1. se in un condominio sono presenti scale e/o ascensori,verificare cosa dispone per la ripartizione delle spese il regolamento contrattuale o la delibera unanime che potrebbero prevedere altri criteri di riparto (altra convenzione).
2. Se così fosse,ci si attiene a questi criteri e quindi potrei avere la tab mm ascensore sulla quale ripartirò le spese di manutenzione ord, stra e tutto ciò che riguarda l’ascensore.(perché si suppone che la tab mm ascensore sia stata creata considerando il 50% + 50%)
3. Se ci fosse solo la tabella per mm di prop,si dovranno effettuare i calcoli basandosi sulle regole dell’art.1124 e quindi le tue tabelle, richidendone sempre l’approvazione in assemblea e deliberando con la maggioranza semplice.
4. A questo punto posso utilizzare la stessa tabella per ripartire le spese sia delle scale che dell’ascensore,stando attenta a ciò che invece va ripartito solo per uso cespite,come le pulizie per ciò che riguarda le scale.
Caso regolamento assembleare e senza delibera unanime:
1. ci si attiene al criterio dell’art.1124 e quindi alle tabelle che hai indicato, approvando tabelle e riparto con la maggioranza semplice.
Anche se esiste una tabella mm ascensore,si utilizza comunque il criterio legale dell’art.1124 e quindi la tab mm ascensore esistente, non servirà.
nell’ultima colonna della tabella da te gentilmente postata si ripartiscono (salva diversa convenzione) anche le spese straordinarie dell’ascensore, giusto?
L'ultima tabella (MANUTENZ: PER CESPITE) è la tabella con cui si ripartiscono le spese di manutenzione ORDINARIE e STRAORDINARIE di ascensore e scale.
La penultima tabella (USO PER CESPITE) è la tabella con cui si ripartiscono le spese di PULIZIA scale.
1) Si. Il regolamento contrattuale o la delibera all'unanimità firmata da tutti (1000 millesimi) prevalgono sempre sul criterio legale come indicato dall'art. 1123
2) Anche se la tabella ascensore non è stata creata considerando il 50% + 50% devi attenerti a quella se lo prevede il regolamento contrattuale.
3) Se ci fosse solo la tabella per mm di prop, si dovranno effettuare i calcoli basandosi sulle regole dell’art.1124 (per la manutenzione scale e ascensore) ma non c'è bisogno di approvazione assembleare perchè in mancanza di convenzione si sta applicando il criterio legale.
L'argomento va portato in assemblea se per numerosi anni, pur in mancanza di convenzione, è stato usato un criterio diverso da quello legale che per fatti concludenti lo ha reso simile ad una convenzione.
Vale quanto detto al punto 3)
Le tabelle millesimali che non deragano i ciriteri legali (come quella creata da me) possono essere inserite in un regolamento assembleare.
Il regolamento assembleare può essere creato/modificato con la maggioranza qualificata (la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi).
Chiarissimo! ; )
Grazie davvero....soprattutto per avere avuto la pazienza di rispondermi....ma sono contenta e soddisfatta,perchè ci tenevo a capire il concetto che per tanti può sembrare banale,ma io l'ho trovato un po' complesso..finalmente ho le idee chiare.
non capisco cosa dici ... "se l'assemblea non approva..". Cosa potrebbe approvare con la maggioranza semplice? O si applica la legge o c'è l'unanimità per derogarvi. Cosa intendevi?
non capisco cosa dici Leonardo53 :... "se l'assemblea non approva (basta la maggioranza semplice).". Cosa potrebbe approvare con la maggioranza semplice? O si applica la legge o c'è l'unanimità per derogarvi. Cosa intendevi?
SE "per numerosi anni è stato usato un criterio diverso da quello legale che per fatti concludenti lo ha reso simile ad una convenzione", non serve nemmeno portarlo in assemblea. Ti riferivi forse a questa ipotesi quando dicevi "se l'assemblea non approva (basta la maggioranza semplice)"? I criteri extra-legali, o presi con regolamento contrattuale o per fatti concludenti, sono modificabili solo all'unanimità. Solo per questo, forse, si possono portare in assemblea, ma non è vero che basta la maggioranza semplice. Ho capito male io le tue parole?
Intendevo dire che se per numerosi anni è stato usato un criterio diverso da quello legale se ne può parlare in assemblea e proporre di tornare ad usare il criterio legale. Se l'assemblea è d'accordo, il rendiconto presentato con criterio legale di riparto può essere approvato con la maggioranza semplice.
Se l'assemblea, pur in mancanza di regolamento contrattuale delibera il riparto con criteri diversi da quello legale ci si dovrà rivolgere al Giudice che delibererà se ristabilire il criterio legale oppure validare il riparto usato per numerosi anni.
Purtroppo non esiste una risposta certa e solo il Giudice potrà dare la risposta definitiva.
Ciao Leonardo53, nel leggere questa discussione, mi rifaccio all'altra relativa alla suddivisione delle spese dell'ascensore e ti propongo quanto detto nella sentenza della Cassazione 15638/12.
Il caso: spese condominiali necessarie alla manutenzione dell’ascensore. Il proprietario del piano terra NON paga le spese di manutenzione ordinaria, ma solo quelle straordinarie.
Posso darti solo la mia opinione.
Quella sentenza è antecedente alla riforma e prima della riforma il 1124 veniva applicato all'ascensore per analogia alle scale ma non vi era alcun riferimento specifico all'ascensore.
Nel nuovo articolo 1124, successivo alla sentenza, si parla specificatamente di MANUTENZIONE e SOSTITUZIONE ASCENSORE ma, pur essendo già nota la sentenza, nel nuovo 1124 non si fa alcun riferimento a ordinaria e straordinaria manutenzione.
Secondo me la manutenzione ordinaria va pagata anche da chi sta al piano zero.
Diverso è il discorso per le spese di energia elettrica ascensore che sono spese di miglior godimento (USO) da cui deve essere completamente esentato chi non ne ha l'uso.
Globetrottera
Posso chiedervi la cortesia di indicarmi dove posso trovare una spiegazione legale in cui si indica che il metodo di calcolo delle spese per la pulizia scale utilizza la sola distanza dal suolo e non quello del 50% mm e 50% distanza dal suolo? Il solo codice civile non pare sufficiente purtroppo
Grazie per la risposta, ne faró buon uso!
Per la manutenzione per cespite, xke i condomini 0.hanno dei valori più alti dei mm di proprietà?
Mi rivolgo a Leonardo 53 per un mio problema esposto nel Forum "Ripartizione spese scale e ascensore" ma che non ha avuto ancora risposta. Puoi aiutarmi per le tabelle mm.li del mio quesito ? Scusatemi per l'invadenza e grazie.
sottopongo all'attenzione degli esperti un caso che ritengo particolare.
Il mio condominio è composto da 6 appartamenti (2xpiano) più 2 mansarde al piano 3°(originariamento locali di sgombero C2). I proprietari delle mansarde le hanno rese abitabili con il cambio di destinazione d'uso. I condomini, ritenendo che vi fosse una variazione dei millesimi hanno richiesto delle nuove tabelle che sono state redatte da un tecnico. Bene per la tabella dei mm di proprità ma sono nate discussioni sulle tabelle scala e ascensore. Il palazzo è composta da un piano seminterrato, piano terra, piano 1°,2° e 3°. Le scale arrivano al piano seminterrato dove sono allocati i locali autoclave, ascensore e le porte d'accesso alla corsia di sei garage attualmente di pertinenza dei sei appartamenti. Invece le fermate dell'ascensore vanno dal piano seminterrato al 2° piano.
Il tecnico ritiene che il piano terreno debba avere valore 0 (come altezza di piano) mentre alcuni condomini sostengono che il piano 0 debba porsi al piano seminterrato in quanto il piano terra usa un piano di scale e una fermata di ascensore per raggiungere sia i locali tecnici (autoclave con la vasca di raccolta acqua e ascensore) che le porte di uscita verso le corsie dei garage.
Come devono essere fatte le tabelle?
Attendo con impazienza un vs. autorevole parere.Grazie in anticipo per le risposte.
Ieri, 20:28 #2
E' online { 0 mi piace } Nuovo utente 0
Ieri, 22:17 #3
Non è collegato { 31 mi piace } Frequentatore Amministratore di condominio 15
Salve, il piano terra infatti ha valore 0 e quindi il seminterrato sarà -1
Oggi, 09:20 #4
Ripartizione spese scale e ascensore
Citazione Originariamente Scritto da Lanfranco Fioramonti Visualizza Messaggio
Ma come si sviluppano le tabelle mm.li? Puoi postarmi un esempio del mio caso?
Risposta Rapida Risposta Rapida
Buongiorno a tutti gli utenti del forum, innanzitutto.
Non ho capito se in questo caso, oltre a "pesare" in modo differente alloggi in piani differenti si deve tenere conto anche dei millesimi di proprietà. Come, per es, per il 50% della TABELLA MANUTENZIONE PER CESPITE.
Vorrei scaricare il file scala.zip, forse è stato rimosso? Grazie.
Dimenticavo: sul forum ho letto che per le spese d'uso della scala, la somma di quanto attribuito al secondo piano (in totale) deve essere il doppio rispetto a quanto attribuito al primo piano, il triplo per il terzo piano e così via...Facendo però i calcoli non ritrovo questa proporzione...
Come scritto in altro thread è tutto chiaro. Vorrei però provare il file di excel che non riesco a scaricare.
Spese ascensore art. 1124 c.c. e tabelle millesimali
Ho un sacco di confusione, per favore info circa ascensore ...