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Timestamp: 2018-12-15 19:43:29
Document Index: 51285949

Matched Legal Cases: ['§ 4', 'BGH', '§ 5', 'BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5']

Zählt Terrasse mit starkem trotzdem zur Wohnfläche? Mietrecht Forum 123recht.de
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Zählt Terrasse mit starkem trotzdem zur Wohnfläche?
4.12.2018 Thema abonnieren Zum Thema: Wohnfläche Terrasse Berechnung Wohnflächenberechnung
Frage vom 4.12.2018 | 17:02
Herr_so_und_so
Ich habe eine Frage zur Wohnflächenberechnung von Terrassen.
Wir wohnen in einer relativ kleinen Wohnung (ca. 60 m2) mit einer relativ großen Terrasse (24 m2).
Die Terrassenfläche (Pflasterstein) hat allerdings einen fließenden Übergang zum Hinterhof (nur durch den Bodenbelag von einander abgegrenzt). Dadurch hat das letzte (hintere) Drittel der Terrasse ein so starkes Gefälle, dass man darauf im Winter Schlitten fahren könnte (jedenfalls völlig unbrauchbar für Tische, Stühle, Grill, etc.).
Gibt es vll. auch hier eine Regelung, ob eine Terrassenfläche mit starkem Gefälle vollwertig in die Berechnung der Wohnfläche mit einbezogen werden darf?
(analog zu der anteiligen Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen..)
Vielen Dank für Eure fachkundige Einschätzung!
Wohnfläche Terrasse Berechnung Wohnflächenberechnung
Antwort vom 4.12.2018 | 18:00
Zitat (von Herr_so_und_so):
Dadurch hat das letzte (hintere) Drittel der Terrasse ein so starkes Gefälle, dass man darauf im Winter Schlitten fahren könnte (jedenfalls völlig unbrauchbar für Tische, Stühle, Grill, etc.).
zählt doch eh nur 25 % ... das Gefälle kam überraschend oder war es bei Einzug schon vorhanden?
Antwort vom 4.12.2018 | 18:28
Das Gefälle war bereits beim Einzug (da war es allerdings kein größeres Thema, da ich ursprünglich bei Vertragsunterzeichnung davon ausgegangen bin, dass die Terrasse seitens des Vermieters nicht in die Wohnfläche einberechnet wurde.
Jetzt hat sich allerdings herausgestellt, dass der Vermieter die Terrasse mit 50% reingerechnet hat (also 24 m2 x 50% = 12 m2). Eigentlich sollten es aber – wie bereits in der Antwort erwähnt – nur 25% der Grundfläche sein.
Meine ursprünglicher Gedanke war jedoch die Frage, ob eine Terrasse, deren Fläche aufgrund von starkem Gefälle überhaupt ganzheitlich zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden darf? (25% von 24 m2 sind ja doch was anderes, wie z.B. 25% von nur 16 m2).
Mögl. Analogie zu Dachschrägen: unter 2m Deckenhöhe darf ja auch nur 50% (und unter 1m Deckenhöhe nur noch 25%) der Bodenfläche als Wohnfläche betrachtet werden.
Antwort vom 4.12.2018 | 18:59
Nein, das können sie direkt vergessen.
Sind im MV die qm schriftlich festgehalten?
-- Editiert von AltesHaus am 04.12.2018 19:02
Antwort vom 4.12.2018 | 19:28
ja, mit 72 m2.
Mir ist die >10% Regelung bekannt. Würde in meinem Fall also bedeuten, dass die "Indoor"-Wohnfläche also nur ca. 59 m2 betragen darf, um von der 10% Regelung gebrauch machen zu können...?
Das trifft allerdings recht knapp leider nicht zu, weshalb ich mich gefragt habe, ob evtl. die 6 m2 (25% x 24 m2) Terrassen-"Wohnfläche" aufgrund des starken Gefälles zu beanstanden sind.
Antwort vom 4.12.2018 | 19:44
Mir ist die >10% Regelung bekannt.
Mir nicht, wo steht die?
Antwort vom 5.12.2018 | 10:48
dass die "Indoor"-Wohnfläche also nur ca. 59 m2 betragen darf, um von der 10% Regelung gebrauch machen zu können...?
Kannst du das erläutern? Welche >10%? meinst du die alten Urteile?
Zur Wohnfläche können grundsätzlich zwischen 25 und 50% für Terrassen und Balkone gerechnet werden.
Was möchtest du erreichen? Eine ebene Terrasse oder eine kleinere Wohnfläche/geringere Miete?
Antwort vom 5.12.2018 | 16:08
Mit >10% Regelung war gemeint, wenn die Reale Wohnfläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag genannte Wohnfläche abweicht (nach oben/unten zu Gunsten des Vermieters aber ggf. auch zu Gunsten des Mieters).
--> s. Link, vorletzer Absatz
https://www.mieterbund.de/mietrecht/bgh-urteile-mietrecht/bgh-urteil-detailansicht/article/55-terrassen-und-balkonflaechen-zaehlen-zwischen-25-50-mit.html
In meinem Fall sollte die Terrasse m.M.n. max. mit 25% zur Wohnfläche berechnet werden dürfen, da bei uns von einer "guten Ausstattung" nun wirklich nicht die Rede sein kann (volle Einsicht der kompletten Nachbarschaft, nur wenige Sonnenstunden (keine Morgen- oder Abendsonne), Terrasse unmittelbar neben den Hausmülltonnen, z.T. stark abschüssiger Terrassenboden, ...)
https://www.juraforum.de/lexikon/wohnflaechenberechnung-terrasse
Eine ebene Terrasse kann ich im Nachhinein ja kaum verlangen (höchstens höflich fragend darum bitten..).
Aber eine Korrektur/Richtigstellung der realen Wohnfläche und damit einhergehend eine Korrektur (Reduktion) der Mietkosten... das wäre doch ein ganz okeyes und vor allem nachvollziehbares Ergebnis aus der ganzen Situation?!
Antwort vom 5.12.2018 | 18:49
Und das tut sie?
Ja wohl eher nicht, die Wohnung ist doch 60 qm oder nicht?
Wenn der Vertrag nach 2004 abgeschlossen wurde, dann würde ich mich mit dem VM mal in Verbindung setzen, mich mit ihm zusammensetzen und die Dinge mal ausdiskutieren.
-- Editiert von AltesHaus am 05.12.2018 18:57
Antwort vom 5.12.2018 | 21:16
Sicher ... falls das dein Vermieter ebenso sieht ... vielleicht auch je nachdem wie dein 2. Streit wegen der "viel zu geringen Grundkosten im Mietvertrag" mit ihm ausgegangen ist.
Vor dem WIE solltest du dich aber erstmal fragen OB überhaupt.
Nicht jede Flächenangabe in einem Mietvertrag stellt auch eine Beschaffenheitszusicherung hinsichtlich der angegebenen m²-Anzahl dar.
Eine Mietwohnung ist ja schließlich auch kein Aufschnitt, den du nach Wunschmenge mal Preis je 100gr kaufst, sondern du mietest die Wohnung so wie du sie ist - in dem Zustand und in der gegeben Größe, wie du sie auch besichtigt hast, zu dem dafür angebotenen Mietpreis - und nicht etwa: ja die Wohnung gefällt mir gut - davon hätte ich dann gern 60 m² á ... €
Antwort vom 6.12.2018 | 02:32
Nicht immer nur lesen, was einem gut gefällt, sondern auch den Rest. Weil da unten steht eindeutig, dass bei mietverhältnissen ab dem 1. Januar 2004 die nachfolgend genannten Regeln anzuwenden sind;:
§ 4 WoFlV - Anrechnung der Grundflächen
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
Antwort vom 6.12.2018 | 12:50
"Eine Terrasse wird gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu 25% in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen. Sollte die Terrasse sich in einer besonders schlechten Lage befinden, dann ist sogar nur eine Berechnungsgrundlage von weniger als 25% vorgesehen. Allerdings können gut ausgestattete Terrassen unter Umständen sogar bis zu 50% angerechnet werden."
Also wäre eine Anrechnung von mehr als 25% (bis max. 50%) im Sinne der Rechtssprechung doch nur dann akzeptabel, wenn die Terrasse der Art nach eine ganz besondere Wertigkeit vorweist (nach meinen Recherchen nach wäre dies zum Beispiel gegeben, wenn die Terrasse mit besonders Hochwertigen Materialien ausgestattet ist, keine direkte Einsicht aus der Nachbarschaft möglich ist, unbebaute Südseite mit besonders vielen Sonnenstunden, etc.). Da es bei unserer Terrasse keinerlei Anhaltspunkte gibt, dieser eine besondere Wertigkeit zuzusprechen, sollte die Anrechnung zur Wohnfläche gemäß neuer WoFlV nicht über die 25% hinausgehen dürfen...?!
Antwort vom 6.12.2018 | 12:54
nach meinen Recherchen nach wäre dies zum Beispiel gegeben, wenn die Terrasse mit besonders Hochwertigen Materialien ausgestattet ist, keine direkte Einsicht aus der Nachbarschaft möglich ist, unbebaute Südseite mit besonders vielen Sonnenstunden, etc.)
Dann sollten Sie mal an Ihren Recherchen arbeiten.
Es ist klar, dass hier nicht die Antwort kommt, die Sie erhoffen. Ich würde mich an Ihrer Stelle mit dem VM in verbindung setzen und die Dinge, die Sie für falsch erachten, klären. Der VM kann Ihnen dann auch erklären warum er -zumindest bei Vertragsabschluss- anderer Meinung ist/war als Sie.
Antwort vom 6.12.2018 | 13:22
"Dann sollten Sie mal an Ihren Recherchen arbeiten."
ließt sich z. B. hier eben so, wie von mir erläutert:
https://www.advocard.de/streitlotse/mieten-und-wohnen/miete/wohnflaeche-wie-werden-balkon-und-terrasse-beruecksichtigt/
http://www.aufmassprofis.de/pages/wohnflaechenberechnung-balkon-terrasse.html
Ich habe überhaupt kein großes Interesse daran, einen mit meinem Vermieter einen Rechtsstreit vom Zaun zu brechen. Vielmehr möchte ich in einem klärenden Gespräch meinen Standpunkt darlegen und dabei auf sachlicher Ebene meine Argumente vortragen, die ich dann natürlich auch mit den entsprechenden juristischen Bestimmungen untermauern möchte.
Antwort vom 7.12.2018 | 02:01
Was im Netz zu finden ist, das sind immer nur Meinungen/Resümeés von irgendwelchen Personen.
Wem man was glaubt, musst man eben immer selbst entscheiden.
Ein echter (und ganz seltener) Treffer wäre ein BGH-Urteil zu einem Sachverhalt, der haargenau auf die eigene Fragestellung zutrifft.
Insoweit steht es dir = Herr_so_und_so natürlich frei mit deinem Vermieter über deine persönliche Meinung zu diskutieren bzw. darüber welche der verschiedenen Meinungen anderer Leute, die du so im Netz gefunden hast, dir persönlich nun am besten gefällt. Die "entsprechenden juristischen Bestimmungen" gibt es nicht.
Wenn das dein Vermieter dann deine Ansichten nicht teilt, dann kannst du darum prozessieren - oder es eben bleiben lassen.
Nur was du nach einer solchen Diskussion aber kaum noch ändern kannst, dass ist der Eindruck, den du mit deiner Diskussionsfreudigkeit bei deinem Vertragspartner hinterlassen hat.
Frage dich doch einfach mal selbst:
Ist in deinem Mietvertrag tatsächlich eine rechtsverbindliche Festlegung der Mietfläche erfolgt?
Warum soll dann für deinen Fall ausgerechnet die Wohnflächenverordnung gelten und nicht die II. BV ("nach Wahl des Bauherrn Grundfläche von Terrasse/Balkon mit bis 50% anzusetzen")?
Aber selbst wenn man sich auf die WoflV festlegt - die besagt ja ausdrücklich in § 5 Überleitungsvorschrift
In der Regel wird nach Fertigstellung des Objektes die Wohnflächenberechnung, die zur Bauantragserteilung erstellt wurde, nicht mehr geändert, wenn keine Umbaumaßnahmen erfolgen, die das erforderlich machen.
Somit gilt auch nach WoflV noch die alte Berechnung nach II. BV weiter, wenn keine Neuberechnung erforderlich war.
Im BGH Urteil vom 22.04.2009 VII ZR 86/08 war das aber gar nicht die Fragestellung:
Wie der BGH entschieden hätte, wenn er darüber zu entscheiden gehabt hätte und wenn der Vermieter dann den § 5 WoflV vorgebracht hätte, das steht in den Sternen.
Antwort vom 7.12.2018 | 11:34
"Aber selbst wenn man sich auf die WoflV festlegt - die besagt ja ausdrücklich in § 5 Überleitungsvorschrift"
Danke, ist mir bekannt. Nach einer Kernsanierung wurde für unser Mietobjekt (das komplette Gebäude) erstmalig vor 4 Jahren der erste Mietvertrag Unterzeichnet. Davor war das Gebäude nicht bewohnbar. Daher auch kein § 5.
Antwort vom 7.12.2018 | 12:49
Nach einer Kernsanierung wurde für unser Mietobjekt (das komplette Gebäude) erstmalig vor 4 Jahren der erste Mietvertrag Unterzeichnet. Davor war das Gebäude nicht bewohnbar. Daher auch kein § 5.
Wieso meinen Sie, dass der 5er entfällt?
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