Source: http://www.droitpourlepraticien.ch/?page_id=22539&arret=1C_78/2018&year=2019&retour=1143
Timestamp: 2019-08-24 16:32:09+00:00
Document Index: 87811927

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 75', 'ATF ', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 7', 'art. 14', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 75', 'art. 66', 'art. 68', 'art. 68', 'arrêt ']

autorisation de construire; résidences secondaires
1C_78/2018 07.01.2019
1C_78/2018
B.________ SA, 3963 Crans-Montana, représentée par Me Stéphane Jordan, avocat,
Conseil communal de Crans-Montana, avenue de la Gare 20, case postale 308, 3963 Crans-Montana 1, représenté par Me Laurent Schmidt, avocat,
du Valais, Cour de droit public, du 5 janvier 2018
(A1 16 292).
Par décision des 12 janvier et 9 février 2016, le Conseil communal de Chermignon a délivré à C.________ SA (dont la raison sociale a par la suite été modifiée en B.________ SA) le permis de construire deux chalets d'habitation sur la parcelle n° 719 du cadastre communal, propriété de D.________; il a rejeté l'opposition formée par le propriétaire voisin A.________. La parcelle de 1078 m² est située en zone constructible 1B, le long de la route de l'Avenire, entre le village de Chermignon d'En-Haut et la station de Crans-Montana. Les deux chalets comportent, sur deux niveaux d'habitation, un séjour, un espace cuisine/repas et trois chambres, avec deux salles de bain, un garage et une cave. L'autorisation de construire prévoit l'inscription au registre foncier de la mention "résidence principale".
Par arrêt du 5 janvier 2018, la Cour de droit public du Tribunal cantonal valaisan a rejeté le recours formé par A.________. En cours de procédure, la propriétaire (domiciliée à Sion) avait fait part de son intention d'occuper personnellement l'un des logements, l'autre étant destiné à sa fille et la famille de celle-ci qui habitait déjà dans la commune. Il n'y avait pas lieu de mettre en doute ces déclarations, même si quelques mois auparavant, le projet était de vendre la parcelle. Les occupants des logements étant connus, la question d'une demande de résidences principales n'était plus pertinente. Une telle demande existait au demeurant: le rapport du 29 septembre 2017 déposé par la commune tenait compte du secteur "station" tel que délimité par le règlement des quotas et du contingentement de la commune de Crans-Montana (RQC) pour des objets comparables. En quatre ans, la population avait augmenté de 200 personnes; 18 logements avaient été réalisés depuis 2013, tous occupés; 146 logements avaient été autorisés, dont seuls 42 étaient en cours de réalisation. L'on ne pouvait imposer la conversion des résidences secondaires pour satisfaire à la demande de résidences principales. Il n'y avait donc pas d'indice d'un abus de droit. En l'absence de circonstances particulières, il ne se justifiait pas d'examiner la planification à titre incident.
La cour cantonale renonce à se déterminer. Le Conseil d'Etat et la commune de Crans-Montana concluent au rejet du recours. L'intimée B.________ SA conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. Invité à se déterminer, l'Office fédéral du développement territorial ARE considère que l'existence d'une demande suffisante de résidences principales n'aurait pas été démontrée. Les parties ont par la suite persisté dans leurs motifs et conclusions respectifs.
Le recourant estime que la présente cause présenterait les mêmes caractéristiques que celles jugées dans les arrêts du 16 janvier 2018 (1C_102/2017 et 1C_103/2017) concernant la construction de résidences principales à Verbier (ATF 144 II 49). Il estime que la volonté exprimée tardivement - en fin de procédure devant le Tribunal cantonal - par la propriétaire d'occuper les chalets avec sa famille serait suspecte, dès lors que la même propriétaire avait approché le recourant pour lui proposer l'acquisition de la parcelle peu de temps avant la mise à l'enquête du projet. A l'automne 2015, la propriétaire désirait toujours vendre et cela était encore le cas au mois d'août 2017, comme en attesterait un panneau de vente. Il conviendrait donc d'établir préalablement l'existence d'une demande suffisante pour ce genre de biens, ce que la commune n'aurait pas fait. Le recourant approuve le choix du secteur de référence opéré par la cour cantonale pour l'évaluation de la demande de résidences principales, soit le secteur "station". Il estime toutefois que le rapport sur lequel s'est fondée la cour cantonale (rapport Arcalpin) serait critiquable à plusieurs titres et se réfère pour sa part à une étude de la Banque Cantonale du Valais et de la Chambre immobilière (étude BCV/CIV) et à une étude de l'UBS faisant état d'une baisse des prix des logements et d'un taux de vacance important dans les stations touristiques, en particulier Crans-Montana. La population n'aurait augmenté que faiblement (autour de 1%) dans la commune. Des articles de presse iraient dans le même sens. L'arrêt attaqué ne tiendrait pas compte du stock de logements existants et autorisés avant 2013, y compris les résidences secondaires qui pourraient être utilisées sans restriction comme résidences principales. Le recourant relève le faible nombre de projets effectivement réalisés dans le secteur. Se plaignant d'une violation de son droit d'être entendu, il estime qu'il était nécessaire de réaliser une expertise neutre et indépendante sur l'évolution du marché immobilier dans la station de Crans-Montana. Le recourant se plaint encore d'arbitraire.
2.1. L'art. 75b Cst. limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 201 consid. 2.1 p. 208 et les références citées). L'art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3. L'art. 3 al. 1 ORSec prévoit que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS". L'art. 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable (al. 1 let. b).
2.3. Dans le courant de la procédure cantonale, la propriétaire a affirmé vouloir habiter elle-même l'un des chalets, sa fille devant occuper l'autre, également en résidence principale, avec sa famille. La cour cantonale s'est prononcée sur les objections du recourant quant à la réalité de ces intentions. Elle a retenu que la propriétaire, veuve et sans activité lucrative, était domiciliée à Sion. Sa fille habitait l'ancienne commune de Randogne. En dépit des projets précédents de vendre la parcelle, la propriétaire était libre de changer ses plans initiaux. Il y a lieu de relever, avec le recourant, que l'intention de la recourante d'habiter elle-même les chalets avec sa famille n'a été exprimée que tardivement, alors que son projet avait été pendant longtemps de vendre la parcelle. Par ailleurs, la société intimée a elle-même évoqué la possibilité réservée par l'art. 14 LRS de suspendre l'affectation en résidence principale en cas d'absence d'acheteur. La propriétaire et sa famille n'ont d'ailleurs guère fourni de précisions quant aux modalités de leur transfert dans les nouveaux logements (lieu de travail, sort des logements actuels), précisions destinées à rendre plausible la volonté d'habiter en résidence principale. Point n'est toutefois besoin d'instruire plus avant cette question, dans la mesure où la cour cantonale pouvait retenir à juste titre l'existence d'une demande pour des résidences principales dans le secteur en cause.
2.6. En dépit des incertitudes liées à ce type d'évaluation, on ne saurait, compte tenu de l'accroissement régulier de la population dans le secteur concerné (la présente cause diffère sur ce point de celle jugée dans l'ATF 144 II 49) et du nombre de logements construits ou à construire pour la même période, considérer que la demande de résidence principale serait insuffisante au point de remettre en cause l'affectation du projet litigieux. La typologie (des chalets individuels sur deux niveaux comprenant un séjour, un coin cuisine/repas, trois chambres) et le prix des logements (1'500'000 fr.) correspondent à une affectation en résidence principale. Le quartier est accessible facilement depuis la plaine du Rhône (10 km, 15 min. en voiture). Il se situe à 700 m à pied de Chermignon d'En-Haut, village dédié essentiellement à la résidence principale et où se trouvent les commodités. On ne peut dans ces conditions considérer qu'il y a abus de droit manifeste.
Le recourant estime enfin qu'il y avait lieu d'effectuer un contrôle préjudiciel du PAZ en tenant compte de l'entrée en vigueur de l'art. 15 al. 2 LAT. Il estime qu'il ne s'agirait pas d'une planification récente et qu'il faudrait tenir compte de l'obligation de réduire la zone à bâtir et de l'impact de l'art. 75b Cst.
Sur le vu de ce qui précède, le recours est rejeté. Conformément à l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis à la charge du recourant qui succombe. Une indemnité de dépens, également à la charge du recourant, est allouée à l'intimée B.________ SA, qui a procédé avec l'aide d'un mandataire professionnel (art. 68 al. 2 LTF). Il n'est pas alloué de dépens à la commune (art. 68 al. 4 LTF).
Une indemnité de dépens de 2'000 fr., est allouée à l'intimée B.________ SA, à la charge du recourant.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et du Conseil communal de Crans-Montana, au Conseil d'Etat du canton du Valais, au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, et à l'Office fédéral du développement territorial.