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Timestamp: 2017-10-20 18:20:14+00:00
Document Index: 80055844

Matched Legal Cases: ['Artigo 4', 'artigo 4', 'artigo 4', 'artigo 4', 'artigo 4', 'artigo 56', 'artigo 5', 'artigo 4', 'artigo 28', 'artigo 4', 'artigo 3', 'artigo 4', 'artigo 56', 'artigo 17', 'artigo 13', 'artigo 18', 'artigo 4', 'artigo 3', 'artigo 4', 'artigo 8', 'artigo 19', 'artigo 1', 'artigo 32', 'Artigo 4']

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Heitor Canário Quintanilha
1 Para: SGE MEMO/CVM/SRE/Nº 74/2014 De: SRE Data: Assunto: Processo nº CVM RJ 2014/ Pedido de Dispensa de Registro de Oferta Pública de Distribuição de Valores Mobiliários. Artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03 Senhor Superintendente-Geral, 1. Apresentação A SPCIA 03 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. ( Requerente ), conform e expediente protocolado junto à CVM em , requer, nos term os do artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03, dispensa de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investim ento coletivo ( Oferta e CIC, respectivam ente). A Requerente é um a sociedade de propósito específico, constituída pela Odebrecht Realizações Im obiliárias e Participações S.A. e será a responsável pela incorporação do Em preendim ento, conform e definido abaixo. Funcionará futuram ente no Em preendim ento o Hotel Royal Palm Tower, cuja operadora hoteleira será a Royal Palm Plaza Participações e Em preendim entos Ltda. ( Sócia Ostensiva ), que, com o locatária[1], alugará o Em preendim ento por 9 anos e 11 m eses. A Requerente pretende distribuir publicam ente até 226 (duzentas e vinte e seis) unidades autônom as im obiliárias hoteleiras objeto de contratos de investim ento coletivo no Em preendim ento Hotel Royal Palm Tower ( Em preendim ento ), localizado na cidade de Cam pinas, SP. O preço das unidades autônom as im obiliárias hoteleiras varia entre R$ ,00 e R$ ,00, estando esses valores sujeitos a eventuais descontos. A rem uneração dos investidores consistirá em dividendos apurados e pagos anualm ente, após a aprovação das contas do exercício financeiro findo pela assem bleia geral de sócios. Os dividendos anualm ente obtidos terão a aplicação que lhe for determ inada pela Sócia Ostensiva, em conjunto com o conselho fiscal da SCP, a Jones Lang Lassale Hotel S.A. ( Asset Manager ) e os Proprietários, reunidos em assem bleia geral de sócios, realizada no m ês de dezem bro, garantida a todos os sócios a sua respectiva participação proporcional. Remuneração da Sócia Ostensiva 4,5% Taxa Básica de adm inistração, sobre a receita operacional líquida. + 2% Rem uneração pela divulgação da m arca, sobre a receita operacional líquida. + 3% Das reservas realizadas a partir da Central de Reservas da Sócia Ostensiva, sobre a receita líquida de hospedagem. + 10% Prêm io de perform ance, sobre o resultado operacional. Remuneração dos Proprietários 100% do resultado líquido final será distribuído, em sua integralidade, aos Proprietários a título de dividendos. A rem uneração dos investidores será com plem entada ainda por um pagam ento sim bólico referente ao aluguel anual das Unidades Im obiliárias de acordo com sua fração ideal do terreno em relação ao im óvel, conform e cláusulas 2.1 e 2.5 do Contrato de Locação. Os referidos CIC são com postos por 4 contratos a serem ofertados publicam ente e em conjunto, enquadrando-se, assim, no conceito de valor m obiliário previsto no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/76, são eles: (i) Contrato de Com prom isso de Venda e Com pra de Unidade Autônom a e Outros Pactos - Royal Cam pinas Sul [2] ( Prom essa de Com pra e Venda ), (ii) Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação - Hotel Royal Palm Tower ( Contrato de Constituição de SCP ), (iii) Contrato de Locação ( Contrato de Locação ) e (iv) Term o de Adesão ao Contrato de Constituição de SCP ( Term o de Adesão ). Os docum entos que instruem o pedido são os seguintes: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) (ix) (x) (xi) Procuração da Requerente a seus advogados; Prospecto Resum ido da Distribuição de Unidades Im obiliárias do Em preendim ento Im obiliário Hotel Royal Palm Tower ( Prospecto Resum ido ); Mem orial de Incorporação registrado sob R.04, AV. 05 na m atrícula nº , em 11 de agosto de 2014, do 3º Registro de Im óveis da Cidade de Cam pinas, SP ( Mem orial de Incorporação ); Prom essa de Com pra e Venda; Convenção de Condom ínio do Em preendim ento; Contrato de Constituição de SCP; Contrato de Locação a ser assinado pela Sócia Ostensiva[3], com o locatário, e pela Odebrecht Realizações Im obiliárias e Participações S.A.[4], com o locadora; Term o de Adesão; Estudo de Viabilidade Econôm ico-financeira; Declaração de Veracidade das Inform ações Prestadas pelos Ofertantes; Contrato Social da Requerente; e
2 (xii) Declaração do Investidor. A Requerente baseia seu pedido de dispensa principalm ente nos três pontos a seguir: Oferta de unidades autônom as do em preendim ento; Atendim ento aos requisitos necessários à concessão de dispensa de registro de oferta exigidos por essa autarquia, quais sejam : (i) interesse público; (ii) adequada inform ação; e (iii) proteção ao investidor; Destinação da oferta a investidores que subscrevam o valor m ínim o de aquisição de um a unidade hoteleira. 2. Oferta de unidades autônomas do empreendimento: Em relação a este tópico, a Requerente, após citar com o precedentes as ofertas de CIC referentes aos em preendim entos Rio Business Soft Inn e Condom ínio Hotel Praia Form osa, am bos dispensadas de registro pelo Colegiado da CVM, afirm a, em resum o, o seguinte: Da m esm a form a pela qual a ORRJ 04 estruturou o Praia Form osa (Empreendimento cuja oferta foi dispensada de registro em reunião do Colegiado da CVM realizada em ), a SPCIA 03 planejou o investim ento a ser feito no Em preendim ento da seguinte form a: aquisição de 226 (duzentas e vinte e seis) unidades im obiliárias autônom as do Em preendim ento e adesão em sociedade em conta de participação. A form alização do negócio se dará nos term os descritos no Prospecto Resum ido, ofertado pela Incorporadora SPCIA 03 Em preendim ento Im obiliário Ltda. ( Oferta ). Desse m odo, o investidor do Em preendim ento irá adquirir quartos do hotel, cuja propriedade será regida pelo direito im obiliário. Ou seja, trata-se da aquisição de unidades im obiliárias hoteleiras autônom as com m atrículas específicas, separadas e diversas da m atrícula do terreno no qual o Em preendim ento está localizado. Mediante a aquisição da propriedade real da unidade autônom a de m atrícula(s) individualizada(s), o investidor deverá, necessariam ente, adquirir um a quantidade de cotas partes na sociedade em conta de participação que corresponder à respectiva fração ideal de terreno de cada unidade autônom a que vier a ser adquirida por ele, m ultiplicada por m il, conform e estabelecido na Cláusula 4.2. do Contrato de Constituição de SCP. Em síntese, o objetivo da com ercialização da cota parte é de servir com o veículo para a obtenção das receitas do Em preendim ento, decorrentes da exploração do em preendim ento hoteleiro pelo operador. Note-se que não haverá com ercialização da cota parte da sociedade em conta de participação segregada da unidade im obiliária autônom a. Tam pouco haverá com ercialização desta sem aquela. Am bas, são interdependentes e, em últim a análise, fundam entadas em um direito de propriedade im obiliária individual e não divisível. Nesses term os, observa-se que a Oferta tem características idênticas às do Praia Form osa. Tal qual no Praia Form osa, no caso em tela, o investidor terá que pagar um valor fixo à SPCIA 03 para que receba, em contrapartida, a propriedade de um a unidade im obiliária hoteleira autônom a do Em preendim ento dotada de m atrícula individualizada. Há, portanto, um direito real de natureza im obiliária autônom o no Em preendim ento. 3. Atendimento aos requisitos necessários à concessão de dispensa de registro de oferta exigidos pela CVM: Em relação a este tópico, a Requerente afirm a, em resum o, o seguinte: O artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03 aduz que considerando as características da oferta pública de distribuição de valores m obiliários, a CVM poderá, a seu critério e sem pre observados o interesse público, a adequada inform ação e a proteção ao investidor, dispensar o registro ou alguns dos requisitos, inclusive publicações, prazos e procedim entos previstos nesta Instrução. Restará dem onstrado abaixo que a Oferta atende aos requisitos necessários à concessão de dispensa de registro de oferta exigidos por essa autarquia, quais sejam : (i) interesse público; (ii) adequada inform ação; e (iii) proteção ao investidor Interesse Público: Todas as etapas necessárias à viabilização do Em preendim ento, desde a construção até a operação, dem andarão um num eroso contingente de m ão de obra. Sendo assim, os esforços para a construção e operação do Em preendim ento gerarão um núm ero relevante de em pregos. A oferta de novos em pregos, que já é um ganho social por si só, beneficiará de m odo direto a vida da população local e regional. Além disso, a viabilização do Em preendim ento atrairá grande quantidade de turistas e executivos à região na qual o Em preendim ento está localizado. A chegada desses turistas e executivos criará, por sua vez, um im portante m ercado consum idor que trará ganhos à econom ia local e regional. Portanto, pelos m otivos expostos neste item 3.1., resta com provado que a possibilidade de realização de investim entos no Em preendim ento em tem po hábil atende não som ente a interesses privados das pessoas físicas e jurídicas envolvidas na construção e operação do Em preendim ento com o, tam bém, a interesses públicos. Desse m odo, encontra-se atendido o requisito de observância do interesse público para a dispensa de registro de oferta pública de valores m obiliários prevista no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/ Adequada Informação: O presente pedido de dispensa tem com o anexo o Prospecto Resum ido, que já inclui um estudo de viabilidade econôm ico-financeira. Tendo em vista o conteúdo dos docum entos m encionados neste item 3.2., que seguem anexos ao presente Pedido
3 de Dispensa, conclui-se com o inequívoca a observância, pela Oferta, do requisito de adequada inform ação previsto no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/ Prospecto Resumido: O Prospecto Resum ido foi preparado com o intuito de cum prir os preceitos do art. 4º da Instrução CVM nº 400/03 e traz, em seu conteúdo, um sum ário dos term os e condições da Oferta no qual são descritos, dentre outros: (a) quem são os ofertantes; (b) a espécie de valor m obiliário ofertado; (c) os regim es jurídicos e contratuais que disciplinam a Oferta; (d) a quantidade de unidades im obiliárias ofertadas; (e) os pontos principais do Contrato de Constituição de SCP e do Contrato de Locação; (f) com o se dá a representação dos Proprietários perante a Sócia Ostensiva na SCP; (g) a rem uneração dos proprietários dos valores m obiliários; (h) os custos, aportes, despesas, taxas ou retenções de lucros que sejam ou possam vir a ser arcados pelos proprietários; (i) o preço e form a de pagam ento das unidades im obiliárias ofertadas; (j) o prazo da Oferta; (k) o público alvo da Oferta; (l) a destinação dos recursos obtidos pelos ofertantes; (m ) resum idam ente, o papel desem penhado pelo Asset Manager e pela Sócia Ostensiva; (n) a rem uneração da Sócia Ostensiva da sociedade em conta de participação criada pelo Contrato de Constituição de SCP; (o) rem uneração da operadora do Em preendim ento; (p) os investidores que não atendem ao perfil da Oferta; e (q) a data estim ada de lançam ento do Em preendim ento. Além disso, o Prospecto Resum ido traz com o anexos, dentre outros docum entos: (i) os contratos que regem as relações jurídicas do Em preendim ento; (ii) estudo de viabilidade econôm ico financeira; e a (iii) declaração de veracidade das inform ações prestadas pelos ofertantes elaborada com base no artigo 56 da Instrução CVM nº 400/03 ( Declaração de Veracidade ). Adicionalm ente, os fatores de risco aplicáveis à Oferta, à SPCIA 03 e seu controlador, ao m ercado im obiliário, ao setor hoteleiro e ao Em preendim ento são detalhados no Prospecto Resum ido. Um dos fatores de risco contidos no Prospecto Resum ido diz respeito, inclusive, à possibilidade de o investidor ter que realizar, em casos específicos, aportes financeiros na sociedade em conta de participação criada nos term os do Contrato de Constituição de SCP ( SCP ). Em obediência ao artigo 5º, parágrafo 7º, da Instrução CVM nº 400/03, as inform ações constantes do Prospecto Resum ido são verdadeiras, com pletas, consistentes e não induzem o investidor a erro sendo a elaboração do seu texto realizada de form a sim ples, clara, objetiva, serena e m oderada, advertindo os eventuais leitores dos riscos do investim ento na Oferta Declaração do Investidor: A Declaração do Investidor foi elaborada nos term os do inciso I, do parágrafo 4º, do artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03. Todos os adquirentes das Unidades Im obiliárias deverão assinar a Declaração do Investidor atestando que: (i) têm conhecim ento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o conteúdo da Oferta, inclusive, m as não se lim itando, aos fatores de risco indicados na própria Declaração do Investidor, que constituem reprodução integral dos fatores de risco descritos no Prospecto Resum ido, e que são capazes de assum ir tais riscos; (ii) tiveram am plo acesso às inform ações que julgam necessárias e suficientes para a decisão de investim ento, notadam ente aquelas norm alm ente fornecidas no Prospecto Resum ido, no Estudo de Viabilidade Econôm ico Financeira do Em preendim ento e nos contratos que regem as relações jurídicas do Em preendim ento ; e (iii) têm conhecim ento de que a situação da Oferta se trata de hipótese de dispensa de registro ou de requisitos, conform e o caso Proteção ao Investidor: A atividade de incorporação im obiliária no Brasil é praticada há décadas e o setor conta com inúm eras em presas. Assim com o ocorre nos m ercados im obiliários dos países m ais desenvolvidos, a figura do incorporador im obiliário é fundam ental no m ercado im obiliário. Recai sobre a incorporadora toda a tarefa de estruturação do em preendim ento e de coordenação do processo de estruturação do produto im obiliário, ainda que, após a entrega do Em preendim ento, a Incorporadora som ente se responsabilize pela obra nos term os da legislação vigente e não m ais por qualquer outra receita relacionada ao Em preendim ento. A lei que regulam entou a incorporação im obiliária foi a Lei de Condom ínio e Incorporações. No parágrafo único do seu artigo 28, a referida lei define a incorporação im obiliária da seguinte form a: Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.(destacamos) Conform e já m encionado, no caso em tela, a SPCIA 03 é a incorporadora responsável pelo desenvolvim ento da incorporação e construção do Em preendim ento. Consequentem ente, a Oferta já se encontra regulam entada pela Lei de Condom ínio e Incorporações e, da m esm a form a, os subscritores da Oferta se encontram tutelados por tal lei. Diferentem ente de outros em preendim entos lançados no m ercado, o Em preendim ento em questão, enfatize-se, envolve a venda de unidades im obiliárias, com registro e m atrículas individualizadas, e não da venda de quotas em sociedades ou frações ideais de um único im óvel. Portanto, o investidor é protegido, dentre outras: (i) pela Lei de Condom ínio e Incorporações e suas decorrências, incluindo as garantias atreladas ao patrim ônio de afetação[5], instituído no Em preendim ento, conform e item 6.3.[6] da Prom essa de Com pra e Venda; (ii) pela Lei nº 6.530, de 12 de m aio de 1978, conform e alterada, ( Lei dos Corretores de Im óveis ) que estabelece um a série de obrigações e responsabilidades ao interm ediário da venda de unidades im obiliárias; e (iii) pela retenção da propriedade im obiliária, que concentra o risco principalm ente na rentabilidade (expectativa de ganho), preservando o valor investido (observadas eventuais oscilações do m ercado im obiliário, com um à aquisição de qualquer ativo im obiliário, seja ou não valor m obiliário). Finalm ente, a Oferta é regida, tam bém, pelos seguintes instrum entos contratuais: (a) Mem orial de Incorporação;
4 (b) Prom essa de Com pra e Venda; (c) Convenção de Condom ínio ; (d) Contrato de Constituição de SCP ; (e) Contrato de Locação ; e (f) Term o de Adesão. Vê-se, portanto, que não se está à frente de um a relação jurídica carente de tutela; ao contrário, há um feixe com plexo e com pleto de norm as que incide sobre a Oferta. Sendo assim, conclui-se que a Oferta observa o requisito de proteção ao investidor previsto no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/ Destinação da oferta a investidores que subscrevam o valor mínimo de aquisição de uma unidade hoteleira: Em relação a este tópico, a Requerente afirm a, em resum o, o seguinte: A Oferta será destinada tão som ente aos investidores que subscrevam o valor m ínim o de aquisição de, ao m enos, um a unidade im obiliária do Em preendim ento. O investim ento na Oferta ocorre m ediante o pagam ento de um valor fixo m ínim o correspondente a um a unidade hoteleira autônom a. A partir do pagam ento inicial, o investidor receberá, em contrapartida, a propriedade da unidade hoteleira autônom a desejada. Realizada a subscrição, o investidor assinará os dem ais contratos que regem o Em preendim ento e estará apto a auferir os rendim entos descritos no Prospecto Resum ido. Sendo assim, infere-se que, ao investir na Oferta, o adquirente não estará subscrevendo apenas um a parcela ou um a fração de um terreno ou um a sociedade. Tal investidor estará, na realidade, adquirindo a totalidade da propriedade de um a unidade autônom a hoteleira do Em preendim ento com m atrícula individualizada. Um a unidade autônom a do Em preendim ento som ente poderá ser adquirida pelo preço m ínim o de R$ ,00 (quinhentos e oitenta e sete m il e quarenta e cinco reais) sujeito a eventuais descontos, o que já é um valor suficiente para a caracterização de um investidor com o sendo um investidor sofisticado. 5. Outras Dispensas 5.1. Dispensa de contratação de intermediário: Ao m esm o tem po em que estabelece que a distribuição pública de valores m obiliários som ente pode ser efetuada com a interm ediação das instituições integrantes do sistem a de distribuição de valores m obiliários, o artigo 3º, parágrafo 2º, da Instrução CVM nº 400/03 dispõe que tal requisito pode ser dispensado nos term os do artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03. Por ser a Oferta destinada a um perfil diferenciado de investidores torna-se desnecessária a atuação de um a instituição financeira interm ediária. Para o caso específico da Oferta é suficiente a interm ediação de corretores de im óveis e sociedades de corretores de im óveis. Ainda que a Oferta já seja estruturada sob o regim e jurídico da Lei dos Corretores de Im óveis, a SPCIA 03 perm anece responsável, nos term os do artigo 56 da Instrução CVM nº 400/03, pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das inform ações prestadas por ocasião da Oferta, conform e inform ado na Declaração de Veracidade. Im portante ressaltar que, desde a prom ulgação da Jobs Act, em abril de 2012, que alterou a Securities Act de 1933, a jurisprudência dos tribunais norte am ericanos vêm concedendo a dispensa da atuação de instituição interm ediária para ofertas nas quais as vendas dos valores m obiliários sejam realizadas apenas para os Accredited Investors. Finalm ente, o tem po indeterm inado da Oferta torna inviável a m anutenção da contratação da instituição interm ediária. Tal obrigatoriedade acarretaria grandes custos e ônus às ofertantes. Desse m odo, a interm ediação da Oferta será realizada exclusivam ente por corretores de im óveis e sociedades corretoras de im óveis Dispensa de observância dos prazos previstos nos artigos 17 e 18 da instrução CVM nº 400/03: O artigo 17 da Instrução CVM nº 400/03 aduz que o registro de distribuição de valores m obiliários caducará se o Anúncio de Início de Distribuição e o Prospecto ou o Suplem ento de que trata o artigo 13 não forem divulgados até 90 (noventa) dias após a sua obtenção. Já o artigo 18 estabelece que a subscrição ou aquisição dos valores m obiliários objeto da oferta de distribuição deverá ser realizada no prazo m áxim o de 6 (seis) m eses, contado da data de publicação do Anúncio de Início da Distribuição. Não obstante as disposições regulam entares acim a transcritas, conclui-se que tais prazos se aplicam tão som ente às ofertas que tenham sido registradas e tem por objetivo a preservação da atualização das inform ações apresentadas em virtude da análise do pedido de registro de oferta. De qualquer form a, a SPCIA 03 se dispõe, de m odo a m anter a atualidade das inform ações fornecidas aos investidores a: (i) revisar o estudo de viabilidade econôm ico financeira anualm ente durante todo o prazo de duração da Oferta e atualizar o docum ento, caso necessário; (ii) a atualizar o Prospecto Resum ido sem pre que sobrevier qualquer alteração relevante na Oferta que dem ande a alteração do docum ento; e (iii) elaborar e divulgar as dem onstrações financeiras anuais e as inform ações financeiras trim estrais da SCP, auditadas por auditores independentes registrados na CVM, durante toda a vida útil do Em preendim ento Dispensa de registro de emissor de valores mobiliários O registro de com panhia aberta devidam ente atualizado da ofertante é requisito para o registro de oferta pública, de acordo com o item 11 do Anexo 2 da Instrução CVM nº 400/03. Porém, tendo em vista que o caso em tela trata de um a oferta cujo registro deverá ser dispensado, decorre que o registro de em issor tam bém deverá ser dispensado. 6. Mercado Secundário A alienação das unidades im obiliárias autônom as no m ercado secundário deverá obedecer aos procedim entos
5 aplicáveis a qualquer outra transm issão de im óvel, inclusive a averbação de tal transferência no com petente cartório de registro de im óveis. Por esse m otivo, não há necessidade de serem estabelecidas norm as específicas para a negociação das unidades im obiliárias no m ercado secundário. 7. Pedidos Com base no exposto, a Requerente conclui o pleito em exam e com os seguintes pedidos: Que seja recebido o presente Pedido de Dispensa; Que seja concedida à Oferta a dispensa de registro de oferta pública de valores m obiliários, nos term os do artigo 4º, parágrafo prim eiro, incisos II, VI e VII da Instrução CVM nº 400/03; Que seja concedida a dispensa da necessidade de elaboração de form ulário de referência; Que seja concedida a dispensa da necessidade de contratação de instituição financeira integrante do sistem a de distribuição de valores m obiliários, na form a do artigo 3º, parágrafo 2º e do artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03, podendo a venda das unidades im obiliárias ser feita por m eio de corretores e sociedades corretoras de im óveis; Que seja concedida a dispensa do cum prim ento dos prazos de duração da oferta estabelecidos nos artigos 17 e 18 da Instrução CVM nº 400/03, nos term os do artigo 8º, inciso II e artigo 19, parágrafo 5º, da Lei de 1976, de 7 de dezem bro de 1976, conform e alterada; e Que seja concedida a dispensa do registro de em issor de valores m obiliários, nos term os de precedentes julgados de form a favorável nesta Autarquia; 8. Análise da área técnica 8.1. Dispensa de Registro de Oferta A Instrução CVM nº 400/03, no seu art. 4º, prevê a possibilidade de dispensa de registro de oferta pública de distribuição de valores m obiliários, conform e segue: DISPENSA DE REGISTRO OU DE REQUISITOS Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o registro ou alguns dos requisitos, inclusive publicações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução. 1º Na dispensa mencionada no caput, a CVM considerará, cumulativa ou isoladamente, as seguintes condições especiais da operação pretendida: I - REVOGADO II - o valor unitário dos valores mobiliários ofertados ou o valor total da oferta; III - o plano de distribuição dos valores mobiliários (art. 33, 3º); IV - a distribuição se realizar em mais de uma jurisdição, de forma a compatibilizar os diferentes procedimentos envolvidos, desde que assegurada, no mínimo, a igualdade de condições com os investidores locais; V - características da oferta de permuta; VI - o público destinatário da oferta, inclusive quanto à sua localidade geográfica ou quantidade; ou VII - ser dirigida exclusivamente a investidores qualificados. 2º O pedido de dispensa de registro ou de requisitos do registro será formulado pelo ofertante, e pela instituição intermediária, se for o caso, em documento fundamentado, nos termos do Anexo I, que conterá as justificativas identificadas pelos requerentes para a concessão da dispensa, aplicandose na análise os prazos previstos nos arts. 8º e 9º. 3º Fica facultada a apresentação do pedido de registro de distribuição conjunta e simultaneamente ao pedido de dispensa de requisitos de registro. 4º Na hipótese de dispensa de requisitos de registro com base no inciso VII do 1º, deverá ser, adicionalmente, observado o seguinte: I - o ofertante apresentará à CVM, juntamente com o pedido fundamentado mencionado no 2º deste artigo, modelo de declaração a ser firmado pelos subscritores ou adquirentes, conforme o caso, da qual deverá constar, obrigatoriamente, que: a) têm conhecimento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o conteúdo da oferta e que são capazes de assumir tais riscos; b) tiveram amplo acesso às informações que julgaram necessárias e suficientes para a decisão de investimento, notadamente aquelas normalmente fornecidas no Prospecto; e
6 c) têm conhecimento de que se trata de hipótese de dispensa de registro ou de requisitos, conforme o caso; II - todos os subscritores ou adquirentes dos valores mobiliários ofertados firmarão as declarações indicadas no inciso I deste parágrafo, as quais deverão ser inseridas nos boletins de subscrição ou recibos de aquisição, ou no termo de adesão e ciência de risco, no caso de oferta de cotas de emissão de fundos de investimento; e III - REVOGADO IV - os prazos de análise previstos no 3º do art º Nas hipóteses de dispensa de registro ou de requisitos previstas neste artigo, a CVM pode impor restrições à negociação dos valores mobiliários em mercados regulamentados. Tal dispositivo aponta expressam ente as prem issas a serem observadas na consecução da referida dispensa, a saber: o interesse público, a adequada inform ação e a proteção ao investidor. No caso em exam e, parece-nos que tais prem issas são observadas: (i) o interesse público, haja vista os esforços governam entais que vêm ocorrendo visando à expansão da rede hoteleira do País; (ii) a adequada inform ação e proteção ao investidor, na m edida em que a estruturação da Oferta prevê providências com o a entrega de prospecto resum ido com a descrição da oportunidade de investim ento, as prem issas do negócio e os fatores de risco associados, bem com o do Estudo de Viabilidade do Em preendim ento, além da assinatura de um a declaração nos m oldes do Inciso I do 4º do art. 4º da Instrução CVM 400 transcrito acim a. Indo além na análise do pedido à luz do preceito regulam entar, observa-se que o 1º do art. 4º da Instrução CVM nº 400/03 im põe que a Autarquia deverá considerar, na análise do pedido, cum ulativa ou isoladam ente, algum as condições especiais da operação pretendida, entre as quais o valor unitário dos valores m obiliários ofertados (inciso II), o público destinatário da oferta (inciso VI), e a circunstância de ser dirigida exclusivam ente a investidores qualificados (inciso VII). Nesse sentido, a SRE entende que a estrutura da Oferta em exam e, ao ter com o investim ento valor unitário m ínim o de R$ ,00, estando esse valor sujeito a eventuais descontos, atende razoavelm ente aos requisitos dos incisos II, VI e VII. Parece-nos tam bém estarem atendidos satisfatoriam ente os incisos citados acim a, tendo em vista a obrigatoriedade dos investidores, ao aceitarem a Oferta, de (i) assinar declaração atestando que têm conhecim ento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o conteúdo da oferta, que são capazes de assum ir tais riscos; tiveram am plo acesso às inform ações que julgam necessárias e suficientes para a decisão de investim ento, notadam ente aquelas norm alm ente fornecidas no Prospecto Resum ido, no Estudo de Viabilidade Econôm ico Financeira do Em preendim ento e nos contratos que regem as relações jurídicas do Em preendim ento; e têm conhecim ento de que a situação da Oferta se trata de hipótese de dispensa de registro ou de requisitos, conform e o caso, além de (ii) rubricar um docum ento descrevendo os principais fatores de risco que envolvem o investim ento. Por oportuno, a SRE inform a ao Colegiado a aprovação, por esta área técnica, do conteúdo dos docum entos que suportam o pedido, relacionados no item 1 acim a, aprovação esta fundada nos princípios consagrados pela Instrução CVM nº 400/03 que norteiam o exam e de docum entos de ofertas públicas de distribuição de valores m obiliários subm etidas a registro. Ao fim, para garantir a adequada prestação de inform ações aos investidores, a SRE propõe ao Colegiado que o deferim ento do pleito da Requerente tam bém seja condicionado à prévia aprovação, por esta área técnica, dos m ateriais de divulgação da Oferta ainda não subm etidos à SRE, que deverão ser elaborados nos term os do art. 50 da Instrução CVM nº 400/03, e conter, em todas as páginas, o disclaimer previsto no art. 5º, 8º, II, da Instrução CVM nº 400/03[7] Dispensa da necessidade de elaboração de formulário de referência: Esta área técnica ratifica os argum entos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conform e já ocorrido nos julgam ento dos pedidos de dispensa encam inhados através dos processos: RJ , RJ , RJ , RJ e RJ , todos deferidos em reuniões do Colegiado da CVM Dispensa de Contratação de Intermediário Quanto ao pedido de dispensa de contratação de interm ediação por instituição integrante do sistem a de distribuição de valores m obiliários, verificam os prelim inarm ente que tal pedido é adm itido pelo art. 3º, 2º, da Instrução CVM nº 400/03, que estabelece: Art. 3º (...) 2º A distribuição pública de valores m obiliários som ente pode ser efetuada com interm ediação das instituições integrantes do sistem a de distribuição de valores m obiliários ( Instituições Interm ediárias ), ressalvadas as hipóteses de dispensa específica deste requisito, concedidas nos termos do art. 4º (grifam os). No m érito, entendem os que as particularidades do público alvo da Oferta devem pautar o exam e desse pleito. Nesse sentido, alega a Requerente que a presença de instituição financeira interm ediária seria dispensável, sendo suficiente a interm ediação de corretores de im óveis e sociedades de corretores de im óveis. Além disso, o tem po indeterm inado da Oferta tornaria inviável a m anutenção de contratação de instituição interm ediária. Adem ais, é de se notar que a Requerente continuará responsável, nos term os do art. 56 da Instrução CVM nº 400/03, pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das inform ações prestadas por ocasião da Oferta, conform e declaração assinada.
7 Esta área técnica ratifica os argum entos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conform e já ocorrido nos julgam ento dos pedidos de dispensa encam inhados através dos processos: RJ , RJ , RJ , RJ e RJ , todos deferidos em reuniões do Colegiado da CVM Dispensa de Registro de Emissor de Valores Mobiliários O registro de em issor de valores m obiliários é um requisito do registro da oferta, em conform idade com o item 11 do Anexo 2 da Instrução CVM nº 400/03. Analogam ente, para um a oferta dispensada de registro, entendem os que o registro de em issor tam bém pode ser dispensado. Fenôm eno sem elhante é verificado na Instrução CVM nº 476/09, que dispensa de registro as ofertas públicas de valores m obiliários distribuídas com esforços restritos. Lá, a dispensa do registro da oferta de valores m obiliários im plica na dispensa do registro de em issor, nos term os de seu art. 14, segundo o qual os valores m obiliários ofertados de acordo com esta Instrução poderão ser negociados nos m ercados de balcão organizado e nãoorganizado, m as não em bolsa, sem que o em issor possua o registro de que trata o art. 21 da Lei nº 6.385, de 1976, isto é, o registro de em issor. Por outro lado, o art. 17 da Instrução CVM nº 476/09 im põe, ao em issor de valores m obiliários ofertados na form a dessa Instrução, as obrigações de subm eter suas dem onstrações financeiras a auditoria, por auditor registrado na CVM (inciso II) e divulgar suas dem onstrações financeiras... em sua página na rede m undial de com putadores (inciso III). Tratam ento sem elhante é dado, no presente caso, às inform ações financeiras do em preendim ento investido, na form a do capítulo XI, Dem onstrações Financeiras, do Contrato de Constituição de SCP, no qual a Sócia Ostensiva obriga-se a: A RPPPE[8] será responsável pela elaboração e divulgação das demonstrações financeiras anuais e das informações financeiras trimestrais da SCP HOTEL B[9] As demonstrações financeiras anuais deverão ser auditadas por auditor independente registrado na CVM, assim como deverão ser divulgadas, acompanhadas de notas explicativas e parecer dos auditores independentes, na página da rede mundial de computadores bem como no jornal Correio Popular, no prazo de três meses contados do encerramento do exercício social da SCP As informações financeiras trimestrais deverão ser revisadas por auditor independente registrado na CVM, assim como divulgadas, acompanhadas de notas explicativas e relatórios dos auditores independentes na página da rede mundial de computadores bem como no jornal Correio Popular, no prazo de quarenta e cinco dias contados do encerramento de cada trimestre do exercício social da SCP A elaboração das demonstrações financeiras anuais e das informações financeiras trimestrais mencionadas neste item 11 deverá seguir, conforme aplicável, a forma prevista na Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme alterada As demonstrações financeiras anuais e das informações financeiras trimestrais mencionadas neste item 11 deverão permanecer disponíveis na página da rede mundial de computadores por 3 (três) anos a contar da data das suas respectivas divulgações. Esta área técnica ratifica os argum entos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conform e já ocorrido nos julgam ento dos pedidos de dispensa encam inhados através dos processos: RJ , RJ , RJ , RJ e RJ , todos deferidos em reuniões do Colegiado da CVM Dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução CVM nº 400/03: Quanto ao pedido de dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução CVM nº 400/03[10], entendem os que tal prazo é aplicável a ofertas registradas, visando à preservação da atualização das inform ações apresentadas por ocasião da análise do pedido de registro da oferta. Entendem os prudente que os inform ativos relacionados ao Em preendim ento sejam revisados durante todo o período em que a Oferta estiver se realizando, de m odo a m anter a atualidade das inform ações fornecidas aos investidores. Esta área técnica ratifica os argum entos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conform e já ocorrido nos julgam ento dos pedidos de dispensa encam inhados através dos processos: RJ , RJ , RJ , RJ e RJ , todos deferidos em reuniões do Colegiado da CVM. 9. Conclusão Entendem os que o presente caso não dem anda a adoção dos condicionantes aplicados à dispensa deferida na Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de , quais sejam, destinação exclusiva a investidores que se enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art. 109 da Instrução CVM nº 409/04, e ainda possuam ao m enos R$ 1,5 m ilhão de patrim ônio; ou, alternativam ente, invistam ao m enos R$ 1 m ilhão na Oferta em questão. Isto porque estão sendo ofertadas unidades autônom as individualizadas, cujo preço - valor unitário m ínim o de R$ ,00, sujeito a eventuais descontos - já estabelece previam ente um a seleção de investidores. Além disso, o condom ínio de unidades autônom as goza da proteção da Lei de Incorporações[11], o que não ocorre no m odelo de frações, em bora am bos necessitem seguir os ditam es da Lei nº 6.385/76 para suprir os investidores das inform ações relativas ao em preendim ento hoteleiro, que não são contem pladas pela Lei de Incorporações[12]. Por todo o exposto, esta SRE propõe ao Colegiado o deferim ento do pleito em exam e, condicionado à prévia
8 aprovação, pela área técnica, dos m ateriais de divulgação a serem utilizados na Oferta. Deste m odo, enviam os a presente solicitação ao Superintendente Geral, para que seja subm etida ao Colegiado desta CVM, atuando a SRE com o relatora. Atenciosam ente Reginaldo Pereira de Oliveira Superintendente de Registro de Valores Mobiliários [1] Representando a Royal Palm Plaza Participações e Em preendim entos Ltda. Condom ínio B SCP, constituída pela assinatura do Contrato de Constituição de SCP, tendo com o sócia ostensiva a Royal Palm Plaza Participações e Em preendim entos Ltda. e com o sócios participantes os proprietários e titulares de direitos aquisitivos sobre as unidades autônom as. [2] Tratam ento dado ao Hotel Royal Palm Tower no Contrato de Com pra e Venda. [3] Representando a Royal Palm Plaza Participações e Em preendim entos Ltda. Condom ínio B SCP. [4] Representando, em um prim eiro m om ento, os proprietários e titulares dos direitos aquisitivos sobre as unidades autônom as. [5] Lei 4.591, Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser subm etida ao regim e da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação im obiliária, bem com o os dem ais bens e direitos a ela vinculados, m anter-se-ão apartados do patrim ônio do incorporador e constituirão patrim ônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades im obiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 1 o O patrim ônio de afetação não se com unica com os dem ais bens, direitos e obrigações do patrim ônio geral do incorporador ou de outros patrim ônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. [6] 6.3. A Vendedora subm eteu totalm ente a presente incorporação im obiliária ao regim e do Patrim ônio de Afetação, regrado pela Lei Federal n.º /04, cujo terreno e acessões (construções) objeto da incorporação, bem com o os dem ais direitos, m anter-se-ão apartados do patrim ônio do incorporador, não respondendo por suas dívidas, m as apenas se vinculadas ao Em preendim ento, sendo certo que o próprio incorporador responde por danos que causar ao patrim ônio de afetação, requerendo a com petente averbação ao pé da m atrícula. [ 7 ] A PRESENTE OFERTA FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS VALORES MOBILIÁRIOS OFERTADOS. [8] Royal Palm Plaza Participações e Em preendim entos Ltda. [9] SCP constituída pela assinatura do Contrato de Constituição de SCP, tendo com o sócia ostensiva a Royal Palm Plaza Participações e Em preendim entos Ltda. e com o sócios participantes os proprietários e titulares de direitos aquisitivos sobre as unidades autônom as. [10] Art. 17. O registro de distribuição de valores m obiliários caducará se o Anúncio de Início de Distribuição e o Prospecto ou o Suplem ento de que trata o art. 13 não forem divulgados até 90 (noventa) dias após a sua obtenção. Art. 18. A subscrição ou aquisição dos valores m obiliários objeto da oferta de distribuição deverá ser realizada no prazo m áxim o de 6 (seis) m eses, contado da data de publicação do Anúncio de Início de Distribuição. [11] Conform e artigo 1º da Lei nº 4.591/64: Art. 1º As edificações ou conjunto de edificações, de um ou m ais pavim entos, construídos sob a form a de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou nãoresidenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivam ente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônom a sujeita às lim itações desta Lei. [12] O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 traz a relação de docum entos a serem arquivados no Registro de Im óveis, nenhum deles relacionado à atividade econôm ica a ser desenvolvida no im óvel.
Para: SGE MEMO/CVM/SRE/Nº 57/2014 De: SRE Data:
Para: SGE MEMO/CVM/SRE/Nº 57/2014 De: SRE Data: 25.08.2014 Assunto: Processo nº CVM RJ2014/5323. Pedido de Dispensa de Registro de Oferta Pública de Distribuição de Valores Mobiliários. Artigo 4º da Instrução
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PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM Nº RJ 2012/3110 RELATÓRIO 1. Trata-se de nova proposta de Termo de Compromisso apresentada em conjunto por Paulo Sérgio