Source: https://eigenbedarfskuendigungen.de/sperrfrist-bei-eigenbedarfskuendigung-durch-gbr-gesellschafter/
Timestamp: 2020-03-29 06:43:13
Document Index: 159472618

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 577', '§ 577', 'BGH', '§ 577', 'BGH', 'BGH', '§ 577', '§ 577', 'BGH']

Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung durch GbR-Gesellschafter
← Eigenbedarfskündigung durch GbR zulässig
Sperrfrist bei GbR unabhängig von (beabsichtigter) Wohnungsumwandlung
Zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17 – ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.
Aus § 577a Abs. 1 BGB ergibt sich für die Fälle, in denen an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, eine Sperrfrist von grundsätzlich drei Jahren. Während dieser Zeit soll eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen sein. Nach § 577a Abs. 1a S. 1 BGB gilt diese Kündigungsbeschränkung auch, wenn eine GbR als Vermieterin in das Mietverhältnis eintritt.
Mieter klagen erfolgreich gegen Eigenbedarfskündigung: Im konkreten Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, ging es um eine Familie aus Frankfurt a.M., die sich gegen die Eigenbedarfskündigung eines GbR-Gesellschafter richtete. Die GbR war erst etwa fünf Monate zuvor in das Mietverhältnis eingetreten. Aufgrund der Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB war die Klage der Mieter in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Gesellschafter war der Auffassung, die Sperrfrist greife nicht, da er beim Eintritt in den Mietvertrag kein Wohnungseigentum begründen wollte.
Umgehung des Mieterschutzes verhindern: Nach Auffassung des BGH soll die Sperrfrist unabhängig davon gelten, ob die Erwerberin zum Zeitpunkt des Eintritts in den Mietvertrag vorgehabt habe, den vermieten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln. Entscheidend sei der von der Kündigungsbeschränkung bezweckte Schutz des Mieters, der nicht dadurch umgangen werden soll, dass eine GbR ein Grundstück mit Mietwohnungen erwirbt und zunächst darauf verzichtet, Wohnungseigentum zu begründen, sondern wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigt.
Der BGH: Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen – hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) – an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17).
Fachanwaltstipp Vermieter: Für eine GbR als Vermieterin besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den Eigenbedarf der Gesellschafter geltend zu machen. Zu beachten ist dabei aber eben immer die genannte Sperrfrist, die diese Möglichkeit im Einzelfall zumindest auf gewisse Zeit ausschließen kann. Dann hilft auch ein tatsächlich bestehender Eigenbedarf nicht weiter. Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der erläuterten Regelung hat der BGH in seinem Urteil ebenfalls zurückgewiesen.