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Timestamp: 2016-10-25 03:21:12+00:00
Document Index: 175338535

Matched Legal Cases: ['art. 48', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'in fine', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 63', 'art. 257', 'art. 2', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 43', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 156']

4C.315/2000 (05.02.2001)
4C.315/2000
juges. Greffi�re: Mme Aubry Girardin.
les �poux B.________, d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Karin Grobet Thorens, avocate � Gen�ve,
X.________ S.A., demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Christian Luscher, avocat � Gen�ve;
(contrat de bail � loyer; expulsion)
A.- Le 25 f�vrier 1993, sieur B.________ a conclu un contrat de bail avec MM. T.________ et S.________, portant sur la location d'une villa. Etabli pour une dur�e initiale de trois ans et quinze jours, du 16 mars 1993 jusqu'au 31 mars 1996, le contrat �tait ensuite renouvelable d'ann�e en ann�e. Le loyer a �t� fix� � 3'400 fr. par mois et n'a pas �t� augment�. Aucune formule officielle n'a alors �t� utilis�e.
A l'entr�e des �poux B.________ dans la villa, celle-ci n'�tait pas termin�e et il a �t� pr�cis� que les travaux de finition, repr�sentant environ 20'000 fr., �taient � la charge du locataire.
D�s le mois de mars 1996, la soci�t� X.________ S.A. est devenue le nouveau propri�taire de la villa.
Depuis janvier 1998 en tout cas, sieur B.________, qui faisait �tat de difficult�s financi�res, payait syst�matiquement son loyer avec deux ou trois mois de retard. Il n'a jamais fait de r�serve quant au montant du loyer.
Le 15 juin 1999, X.________ S.A., qui avait d�j� mis � plusieurs reprises les �poux B.________ en demeure de payer les loyers arri�r�s, les a somm�s de lui verser dans les trente jours les loyers dus pour les mois d'avril � juin 1999, avec menace de r�siliation.
Le 28 juillet 1999, la bailleresse a notifi� aux �poux B.________ un avis de r�siliation de bail pour le 31 ao�t 1999 en raison d'un arri�r� de loyer se montant � 13'600 fr. pour la p�riode du 1er avril au 31 juillet 1999.
B.- Le 27 ao�t 1999, les �poux B.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, en proposant le remboursement complet des arri�r�s au 31 octobre 1999. Le 9 septembre 1999, X.________ S.A. a demand�, aupr�s de la m�me Commission, l'�vacuation des locataires.
L'affaire n'ayant pas �t� concili�e, le Tribunal des baux et loyers a �t� saisi le 29 octobre 1999.
Le 2 d�cembre 1999, lors de la comparution personnelle des parties, sieur B.________ s'est oppos� � l'�vacuation en arguant qu'il avait effectu� pour environ 70'000 fr.
de travaux et qu'il n'avait jamais re�u d'avis initial de fixation de loyer. Il se pr�valait de la nullit� du loyer initial, ainsi que de l'avis comminatoire. Quant � X.________ S.A., elle a fait �tat d'un arri�r� de loyer de 30'600 fr.
Le 5 janvier 2000, le Tribunal des baux et loyers a prononc� l'�vacuation des �poux B.________.
Le 20 janvier 2000, les �poux B.________ ont introduit, devant la Commission de conciliation, une demande en fixation du loyer initial, concluant � ce que le loyer annuel de la villa soit fix� � 33'600 fr. d�s le 16 mars 1993.
Statuant sur appel des locataires, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a, par arr�t du 11 septembre 2000, confirm� le jugement d'�vacuation du 5 janvier 2000.
C.- Contre cet arr�t, les �poux B.________ (les d�fendeurs) interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t du 11 septembre 2000 et � ce que la bailleresse soit d�bout�e de toutes ses conclusions en �vacuation.
X.________ S.A. (la demanderesse) propose, pour sa part, le rejet du recours et la confirmation de l'arr�t entrepris.
1.- a) L'arr�t attaqu�, prononc� sur recours par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve contre un jugement d'�vacuation pour d�faut de paiement du loyer, est une d�cision finale rendue en derni�re instance par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ; arr�t du Tribunal f�d�ral du 27 f�vrier 1997 publi� in SJ 1997 p. 538 consid. 1b p. 540 s.), sur une contestation civile (ATF 103 II 247 consid. 1a).
b) Le litige est de nature p�cuniaire (Michel Ducrot, L'expulsion du locataire, S�minaire du droit du bail, Neuch�tel 1996, no 5 p. 10). L'expulsion �tant li�e � une r�siliation imm�diate, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un cong� ordinaire aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 II p. 1 ss, 28 et les arr�ts cit�s sous note 226). En l'esp�ce, si la r�siliation imm�diate notifi�e pour le 31 ao�t 1999 �tait annul�e, un cong� ordinaire ne pourrait pas intervenir dans un d�lai inf�rieur � trois ans (art. 271a al. 1 let. e CO). Le loyer vers� �tant de 3'400 fr. par mois, la limite de 8'000 fr. pr�vue � l'art. 46 OJ est ainsi largement d�pass�e.
c) Interjet� par les locataires qui ont succomb� dans leurs conclusions, le pr�sent recours est donc en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.- a) Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit mener son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a; 119 II 353 consid. 5c/aa; 117 II 256 consid. 2a). Les faits nouveaux sont irrecevables (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 125 III 443 consid. 5c p. 450; 121 III 436 consid. 5b p. 440; 118 II 12 consid. 3b in fine).
Dans la mesure o� les d�fendeurs invoquent des faits qui ne figurent pas dans l'arr�t attaqu�, sans faire valoir l'une des exceptions permettant de s'en �carter, leur recours n'est donc pas admissible. Il en va de m�me des all�gu�s figurant dans la r�ponse qui portent sur des �v�nements post�rieurs � l'arr�t cantonal.
3.- La cour cantonale a confirm� la d�cision d'�vacuation prononc�e en premi�re instance, en estimant que les conditions d'une r�siliation imm�diate pour demeure des locataires (art. 257d CO) �taient r�unies. Elle a �cart� l'exception de compensation form�e par les d�fendeurs pour emp�cher le cong�, consid�rant celle-ci comme tardive.
S'agissant de la nullit� du loyer initial �galement invoqu�e par les locataires, les juges ont consid�r� en substance qu'il importait peu qu'il n'ait pas �t� fait usage de la formule officielle au moment de la fixation du loyer de la villa en f�vrier 1993, d�s lors que ce loyer, demeur� inchang� depuis le d�but du bail, avait �t� pay� sans r�serve par les locataires pendant pr�s de sept ans. Par cons�quent, m�me s'il y avait eu vice de forme entra�nant la nullit� de la fixation du loyer initial, les d�fendeurs ne pouvaient s'en pr�valoir contrairement au principe de la bonne foi.
4.- Les d�fendeurs reprochent avant tout � la cour cantonale de n'avoir pas pris en compte les cons�quences de l'absence de notification du loyer initial au moyen du formulaire officiel, telles que pos�es par l'ATF 120 II 341.
a) Il est vrai que la jurisprudence, interpr�tant l'art. 270 al. 2 CO, a consid�r� qu'un vice de forme dans la notification du loyer initial entra�nait la nullit� du loyer fix� (cf. ATF 120 II 341 consid. 5c et d p. 348 s. confirm� in ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64). Le Tribunal f�d�ral a en outre soulign� que, lorsque, dans cette hypoth�se, le locataire avait introduit une proc�dure judiciaire pour contester le loyer initial, il �tait en tout cas exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'� la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 350 s.).
Comme l'a laiss� entendre � juste titre la cour cantonale, l'�ventuelle application de ces principes au cas d'esp�ce suppose que le vice de forme ne soit pas abusivement invoqu� par les locataires (cf. en mati�re d'augmentation de loyer: ATF 123 III 70 consid. 3c p. 74 s.; 113 II 187 consid. 1a; Peter Higi, Commentaire zurichois, art. 270 CO no 119).
b) Pour d�terminer s'il y a abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC, il convient d'examiner les circonstances concr�tes du cas d'esp�ce (ATF 121 III 60 consid. 3d p. 63). Parmi les cas typiques d'abus de droit figurent notamment une attitude contradictoire et l'utilisation d'une institution juridique contrairement � son but (cf.
ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Il a �t� jug� que le comportement du locataire qui, apr�s s'�tre rendu compte du vice de forme r�sultant de la non utilisation de la formule officielle, s'�tait abstenu de protester dans le dessein d'en tirer ult�rieurement profit �tait abusif (ATF 113 II 187 consid. 1a). Le Tribunal f�d�ral a �galement pr�cis�, s'agissant de la nullit� du loyer initial �tabli sans faire usage de la formule officielle, qu'il n'�tait pas imaginable que le vice de forme conduise � une cession de l'usage du logement � titre gratuit, alors que les parties s'�taient entendues en tout cas sur le caract�re on�reux de ladite cession (ATF 120 II 341 consid. 6a).
c) En l'occurrence, il ne s'agit pas d'appr�cier le caract�re abusif de la nullit� invoqu�e par les locataires en relation avec la contestation du loyer initial, qui fait l'objet d'une proc�dure pendante, introduite post�rieurement � la r�siliation du bail. Le litige porte sur le point de savoir si les d�fendeurs peuvent, sans commettre un abus de droit, se pr�valoir de cette nullit� pour s'opposer � la r�siliation imm�diate de leur bail au sens de l'art. 257d CO et, partant, � leur expulsion.
Selon les faits tels que constat�s par la cour cantonale et qui lient le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), les locataires ne se sont pr�valus de la nullit� du loyer cons�cutif au d�faut d'utilisation de la formule officielle que le 2 d�cembre 1999, lors de la comparution personnelle des parties devant le tribunal des baux, alors que, pendant pr�s de sept ans, ils avaient vers� leur loyer sans r�serve. M�me lorsqu'ils se sont adress�s � la commission de conciliation, le 27 ao�t 1999, les d�fendeurs ont propos� le remboursement complet de leurs arri�r�s. Le moment o� ceux-ci ont pris connaissance du vice de forme n'est en revanche pas �tabli par la cour cantonale. Cet �l�ment n'est cependant pas d�terminant dans le cas d'esp�ce. En effet, si l'on consid�re que les locataires connaissaient le vice de forme, mais qu'ils se sont abstenus de protester, attendant que le tribunal doive statuer sur leur expulsion pour le faire valoir, il y a abus de droit (cf. supra let. b). Il en va de m�me si, comme ils le soutiennent, les d�fendeurs ont appris l'existence du vice de forme seulement quelques jours avant l'audience du 2 d�cembre 1999, car cela signifierait qu'ils ont cherch�, par un moyen d�couvert en derni�re minute, non pas � r�duire leur loyer, mais � justifier son non-versement, en supprimant les cons�quences de leur demeure.
Admettre, dans ces circonstances, la nullit� du loyer initial en relation avec la proc�dure d'expulsion aurait pour effet de l�gitimer l'usage de la villa � titre gratuit et de priver la bailleresse des droits d�coulant de l'art. 257d CO, ce qui reviendrait � d�tourner le contrat de bail de son but.
En retenant que les locataires ont invoqu� de mani�re abusive un vice de forme, la cour cantonale n'a donc pas viol� l'art. 2 al. 2 CC.
d) Comme le Tribunal f�d�ral n'est pas li� par les motifs de la d�cision cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a; 123 III 246 consid. 2; 122 III 150 consid. 3), les d�fendeurs ne peuvent se plaindre de la justification figurant dans l'arr�t entrepris pour retenir l'abus de droit.
C'est �galement en vain qu'ils critiquent sur ce point le manque de motivation de l'arr�t attaqu�, puisque cette question rel�ve du droit d'�tre entendu (ATF 126 I 97 consid. 2b). Celle-ci est donc irrecevable dans le cadre de la pr�sente proc�dure, mais aurait d� faire l'objet d'un recours de droit public (art. 43 al. 1 2e phrase OJ).
5.- Les locataires ne pouvant se pr�valoir d'une �ventuelle nullit� du loyer initial en relation avec leur demeure, les autres griefs soulev�s perdent tout fondement.
a) S'agissant de la r�siliation imm�diate, l'art. 257d CO pr�voit que, lorsque, apr�s la r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Ce d�lai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat, soit, pour les baux d'habitations, moyennant un d�lai de cong� de 30 jours au moins (al. 2).
En l'esp�ce, il n'est pas contest� que les d�fendeurs n'avaient pas pay� leur loyer depuis le mois d'avril 1999. La demanderesse a, par courrier du 15 juin 1999, somm� ceux-ci de verser les loyers des mois d'avril � juin 1999 avec menace de r�siliation. Le 28 juillet 1999, elle leur a notifi� un avis de r�siliation pour le 31 ao�t 1999 en raison d'un arri�r� de loyer allant d'avril � juillet 1999. Les conditions d'une r�siliation imm�diate en application de l'art. 257d CO et, partant, d'une expulsion des locataires sont donc r�unies.
b) Dans ce contexte, il n'y a aucune raison de ne pas appliquer la jurisprudence selon laquelle le locataire peut invoquer la compensation pour emp�cher le cong� extraordinaire de l'art. 257d CO, � condition que la d�claration de compensation intervienne dans le d�lai comminatoire fix� sur la base de cette disposition (ATF 119 II 241 consid. 6b).
D�s lors qu'il a �t� constat� que les locataires n'ont fait valoir la compensation que le 2 d�cembre 1999, soit bien apr�s le terme du contrat, on ne voit manifestement pas en quoi la cour cantonale aurait viol� le droit f�d�ral en consid�rant la d�claration de compensation comme tardive.
c) Enfin, la Cour de c�ans n'a pas � entrer en mati�re sur les critiques des d�fendeurs relatives � la prescription des pr�tentions en remboursement, d�s lors que cet aspect ne rel�ve pas de la proc�dure d'�vacuation et, partant, n'influence pas le dispositif de l'arr�t entrepris.
Le recours doit ainsi �tre rejet� et l'arr�t attaqu� confirm�.
6.- Les frais et d�pens seront mis solidairement � la charge des d�fendeurs, qui succombent (art. 156 al. 1 et 7, 159 al. 1 et 5 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 3'000 fr. � la charge des d�fendeurs, solidairement entre eux;
3. Dit que les d�fendeurs, d�biteurs solidaires, verseront � la demanderesse une indemnit� de 4'000 fr. � titre de d�pens;
Lausanne, le 5 f�vrier 2001 ECH