Source: https://www.sicetprovinciacaserta.it/losfratto/
Timestamp: 2019-10-15 17:37:01+00:00
Document Index: 82750116

Matched Legal Cases: ['art. 660', 'art. 663', 'art. 663', 'art. 6', 'art. 80', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 668']

Lo Sfratto - Sicet
L’obbligo di lasciare un immobile, in quanto oggetto di intimazione del locatore o di provvedimento del giudice, più comunemente “sfratto“, può essere intimato per finita locazione o per morosità.
Nel caso in cui all’approssimarsi della scadenza del contratto locatore e inquilino non trovino un accordo sul nuovo contratto, il locatore può avviare le procedure di sfratto per finita locazione. Nel caso in cui il conduttore non riceva preavviso di richiesta di restituzione al locatore dell’abitazione, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, nei termini previsti dalla legge (solitamente alprima della scadenza), lo sfratto non può essere eseguito.
Lo sfratto per morosità può essere intimato ai sensi degli artt. 657-658 del Codice di procedura civile. Per le locazioni a uso abitativo, la legge 431/1998 determina espressamente anche in una sola mensilità l’inadempimento bastevole a giustificare la pronuncia di convalida di sfratto per morosità. Per le locazioni a uso non abitativo resta indeterminato il numero minimo di mensilità di ritardato pagamento prima di procedere. Lo sfratto è diretto a ottenere una pronuncia giudiziale di convalida da parte del tribunale in cui si trova la casa locata, per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando anche la risoluzione del contratto di locazione sottostante. Il procedimento inizia con un’intimazione al conduttore di lasciar libero l’immobile, con contestuale citazione per la convalida, da notificarsi almeno 20 giorni prima dell’udienza di convalida secondo le formule di rito (art. 660 c.p.c.). Nello sfratto per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione del locatore, in giudizio, che la morosità persiste (art. 663, 3° co. cpc). La mancata comparizione o la mancata opposizione dell’intimato porta il giudice a convalidare lo sfratto per morosità direttamente in calce sulla citazione, disponendo la formula esecutiva, che ha effetto dopo 30 giorni dalla sua apposizione. Il giudice ordina, invece, la rinnovazione della citazione se risulta, o appare probabile, che l’intimato non ne abbia avuto conoscenza o non sia potuto comparire per caso fortuito o per forza maggiore (art. 663, 1° comma, c.p.c.). L’ordinanza di convalida di sfratto ha natura di provvedimento di condanna poiché dispone il rilascio dell’immobile e ha carattere costitutivo perché risolve il rapporto locatizio. Il giudice, inoltre, può emettere decreto ingiuntivo in calce a una copia dell’atto di intimazione per il pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno, oltre alle spese legali. Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, anche in pendenza del termine di opposizione da parte del conduttore. L’intimato può comparire senza contestare la morosità e chiedere un termine per purgare la mora (termine di grazia) nelle locazioni a uso abitativo. In questi casi il giudice può concedere un termine perentorio (solitamente non superiore ai 90 giorni) per il pagamento dei canoni maturati, degli interessi legali e delle spese giudiziali. Eseguito il pagamento, il procedimento si estingue.
Presentandosi all’udienza, l’inquilino può fare richiesta del cosiddetto termine di grazia, vale a dire un periodo entro cui può saldare la sua morosità (solo per le locazioni a uso abitativo). Nel caso di disoccupazione, malattie gravi o gravi condizioni di difficoltà del conduttore, subentrate dopo la firma del contratto di affitto, il termine di grazia può arrivare anche a 120 giorni. Dopo il rinvio del termine di grazia, le parti devono tornare davanti al giudice per verificare che l’inquilino abbia pagato il dovuto. Se ciò è avvenuto, il processo si estingue, altrimenti si procede con lo sfratto. Il termine di grazia può essere concesso al massimo quattro volte nel corso di quattro anni.
Se, invece, l’intimato, comparendo, presenta opposizione può accadere che il giudice trasformi il rito speciale in un normale procedimento di cognizione. In questo caso l’opponente deve formulare eccezioni vere e proprie o deve dimostrare che sussistono gravi motivi. Quando le eccezioni non sono fondate su prova scritta o non sussistono i gravi motivi, il giudice convalida l’intimazione pronunziando ordinanza di rilascio non impugnabile e immediatamente esecutiva e si riserva di esaminare le eccezioni del convenuto. Se l’intimato contesta l’ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa, concedendo un termine non superiore a 20 giorni. Se, pur essendo stata fissata con ordinanza una data di rilascio, l’immobile rimane abitato dall’inquilino, deve essere redatto e notificato un atto di precetto con l’ammonimento che, in mancanza di rilascio nei termini previsti, si procederà allo sgombero da parte dell’Ufficiale giudiziario con l’assistenza eventuale della forza pubblica. In ogni caso, su istanza del locatore, l’Ufficiale giudiziario deve notificare al conduttore il preavviso di rilascio (un atto con cui preavvisa il conduttore del giorno e dell’ora in cui si procederà per liberare l’immobile da cose e persone). La procedura si conclude con il verbale di rilascio immobile, con il quale l’Ufficiale giudiziario certifica l’avvenuto sfratto.
Se sono presenti beni mobili dell’inquilino, se ne redigerà un elenco, nominando un custode responsabile.
Il locatore, nelle more dell’esecuzione, ha diritto di percepire dal conduttore un’indennità di occupazione pari all’importo del canone e gli oneri accessori e può chiedere il risarcimento di danni ulteriori.
Il provvedimento di proroga allo sfratto è impugnabile dal proprietario con opposizione regolata dall’articolo 618 c.p.c.
Solo nei casi di sfratto per finita locazione, nei comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia, l’inquilino può chiedere una proroga al magistrato, che generalmente non deve superare i 6 mesi ma, in alcuni casi specifici di bisogno sociale (anziani ultra sessantacinquenni, portatori di handicap, disoccupati, cassaintegrati, ecc.), può arrivare a 18 mesi. L’inquilino dovrà allegare all’istanza le attestazioni di reddito e ogni documento utile ai fini della valutazione del suo stato di bisogno e di necessità della proroga.
La presenza di figli minorenni o di residenti diversamente abili non è rilevante in caso di sfratto per morosità (mentre lo è nello sfratto per fine locazione).
Il blocco dell’azione esecutiva può essere disposto dal questore competente per territorio. Alcune leggi hanno, però, disposto la sospensione degli sfratti e il blocco delle azioni esecutive per rilascio di immobili in determinati comuni metropolitani e per determinate categorie di cittadini a disagio come minori, over-65, diversamente abili, malati terminali e/o con reddito del nucleo familiare inferiore a 20.000 euro all’anno o insufficiente all’affitto di un nuovo immobile (legge n. 431/1998, art. 6, comma 5; legge n. 388/2000, art. 80, comma 22; D. Lgs. n. 86/2005; la sentenza n. 62/2004 ha dichiarato infondata la questione di legittimità per la legge n. 388/2000).
La Corte Costituzionale ha affermato che il blocco degli sfratti può essere transitorio ed essenzialmente limitato (sentenze n. 310/2003 e n. 155/2004) e che sono elementi di illegittimità costituzionale sia l’assenza di comparazione fra la condizione economica di locatore e quella di inquilino (es. per immobile gravato da mutuo per l’acquisto con ipoteca di primo grado formale e sostanziale) sia l’assenza di contributi a carico della collettività, e non dei soli locatori, a favore degli inquilini più svantaggiati.
In caso di sfratto per morosità il locutore può provvedere alla soddisfazione del credito con il deposito cauzionale. Infatti, sebbene il deposito cauzionale si differenzi dalla caparra confirmatoria, che tutela specificamente il mancato pagamento del canone di locazione, nel procedimento esecutivo vale la regola per la quale il creditore può ottenere soddisfazione sulle somme del debitore a qualsiasi titolo possedute. Quindi, in presenza di una sentenza che accerti l’esistenza del credito o di un decreto ingiuntivo, il locatore può trattenere legittimamente il deposito cauzionale senza rischiare l’opposizione.
Se l’intimazione di licenza o di sfratto è convalidata in assenza dell’intimato, questi può farvi opposizione provando di non averne avuto tempestiva conoscenza per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore, purché non siano decorsi 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione. L’opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.) non sospende il processo esecutivo, ma il giudice, con ordinanza non impugnabile, può disporre la sospensione per gravi motivi.
Non è possibile per l’inquilino smettere di pagare l’affitto nemmeno nel caso in cui il proprietario si rifiuti di effettuare i lavori di manutenzione straordinaria necessari. Dal momento che è sempre obbligatorio per l’inquilino continuare a pagare l’affitto, in caso di inadempienze da parte del proprietario è consigliabile chiedere l’intervento del sindacato o di un avvocato per fare rispettare i propri diritti.
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