Source: https://verkehrsrechtberlin.de/blog/author/ra-philipp-koehler/
Timestamp: 2020-08-07 08:39:08
Document Index: 142356741

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 562', '§551', '§569', '§ 551', '§535', '§ 556', '§ 2', '§291', '§5', '§556', '§556', '§ 557', '§ 557', '§ 559', '§ 558', '§ 558', '§ 559', '§535']

RA Philipp Köhler, Autor auf Rechtsanwalt Philipp KöhlerRechtsanwalt Philipp Köhler
Archiv des Autors: RA Philipp Köhler
Steigende Mieten und eine immer größere Zahl von Singlehaushalten machen die Untervermietung von Wohnraum attraktiv. Vorsicht ist aber angebracht. Zumindest nach Abmahnung kann die Untervermietung eine Vertragsverletzung darstellen, die zu einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. § 540 BGB schreibt vor, dass der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einzuholen hat, bevor er die Mietsache einem Dritten überlassen darf. Verweigert der Vermieter diese Erlaubnis, steht dem Mieter ein Kündigungsrecht zu.
Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter jedoch verpflichtet sein, diese Erlaubnis zu erteilen. Das ist der Fall, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann und nur einen Teil der Wohnung untervermietet. Erheblichen Einfluss auf die Pflicht zur Gestattung der Untervermietung hat allerdings der Hauptmietvertrag. Wird die Wohnung z. B. im Hauptmietvertrag einer Wohngemeinschaft überlassen, kann der Vermieter sogar verpflichtet werden der Auswechselung einer Mietvertragspartei zuzustimmen.
Gerade bei der Abfassung des Untermietvertrages ist Sorgfalt geboten. Schnell hat der Mieter dem Untermieter mehr Rechte eingeräumt, als er selbst aus dem Mietvertrag herleiten darf. Das kann zu Schadenersatzansprüchen führen. Auch eine ungeschickte Abfassung der Betriebskostenabrede im Untermietvertrag kann dazu führen, dass der Untervermieter auf Kosten sitzen bleibt.
Eine Untervermietung hat erhebliche Kosequenzen, auch im Hauptmietverhältnis. Anwaltliche Beratung kann hier helfen, Nachteile zu vermeiden und Rechte durchzusetzen.
Veröffentlicht unter Untervermietung
Um Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern, erlaubt das Gesetz ein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend zu machen (§§ 562 ff. BGB). Dieses Pfandrecht ist auf die Gegenstände beschränkt, die der Mieter in die Mietsache eingebracht hat. Im Wohnraummietrecht ist seine praktische Bedeutung nicht sehr groß. Will der Vermieter zusätzliche Sicherheiten erlangen, muss er dies mit dem Mieter vertraglich vereinbaren. Diese Vereinbarungen regeln üblicherweise die Zahlung einer Barkaution, die Einrichtung eines Kautionskontos oder die Beibringung einer Bürgschaft durch den Mieter.
Solche Vereinbarungen finden für das Wohnraummietrecht Beschränkungen in §551 BGB. Diese Vorschrift legt vor allem die insolvenzsichere sowie verzinste Anlage der Mietsicherheit fest und begrenzt die Kautionsleistung auf drei Nettokaltmieten.
Streit entsteht insbesondere über die Rückgabe der Mietsicherheit am Ende des Mietverhältnisses. Nicht nur die Höhe des Rückzahlungs- oder Freigabeanspruches, sondern auch die Fälligkeit, der Rückzahlungszeitpunkt, geben Anlass zu Meinungsverschiedenheiten. Weil §569 Abs. 2 a BGB dem Vermieter die Möglichkeit gibt, wegen eines Verzuges mit der Sicherheitsleistung das gerade begonnene Mietverhältnis zu kündigen, kann auch schon am Anfang des Mietverhältnisses Beratungsbedarf bestehen.
Veröffentlicht unter Mietsicherheit	| Verschlagwortet mit Aufrechnung, Barkaution, Bürgschaft, Insolvenzsichere Anlage, Mietbürgschaft, Mietkaution, Mietvertrag, Rückzahlung, Vermieterpfandrecht, § 551 BGB
Grundsätzlich geht das Bürgerliche Gesetzbuch davon aus, dass es Sache des Vermieters ist die Nebenkosten der Mietsache zu bezahlen (§535 Abs. 1 Satz 3). In § 556 ff. BGB regelt das Gesetz aber für Wohnraummietverhältnisse die Möglichkeit bestimmte Nebenkosten, die Betriebskosten, auf den Mieter per Vertrag umzulegen. Diese vertragliche Vereinbarung muss grundsätzlich die umlegbaren Kosten recht genau bezeichnen. Eine Verweisung auf § 2 der Betriebkostenverordnung ist allerdings zulässig.
Zumindest im Wohnraummietrecht ist diese Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu erstellen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen.
Dem Mieter stehen hinsichtlich der Abrechnung Kontrollrechte zu, insbesondere hat er ein Recht auf Einsicht in die Belege, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Um sich wirksam gegen die Betriebskostenabrechnung wehren zu können, sollte dieses Recht wahrgenommen werden. Bestimmte Einwendungen können nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden. Nach Ablauf der Frist kann sich der Mieter nur darauf berufen, dass die Abrechnung formell fehlerhaft ist, also besonders schwerwiegende Mängel aufweist.
Veröffentlicht unter Betriebskosten
Vertragliche Hauptpflicht des Mieters ist es die vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten. Während vor dem 01.06.2015 der vertraglichen Vereinbarung über die Höhe der Miete nur Grenzen durch den Straftatbestand des Wuchers (§291 StGB) und den Bußgeldtatbestand der Mietpreisüberhöhung nach §5 WiStG Grenzen gesetzt waren gilt mittlerweile die so genannte Mietpreisbremse (§556 d BGB). Sie schafft – auch durch die mitgeregelten Ausnahmen – neue Chancen und Herausforderungen die Miethöhe im eigenen Sinne zu beeinflussen. Weitere Einflussmöglichkeiten auf die Miethöhe bieten vertragliche und gesetzliche Möglichkeiten Mieterhöhungen durch zu führen.
Grundsätzlich lassen sich drei verschiedene Arten der Mieten feststellen, nämlich Bruttowarmmietverträge, Bruttokaltmietverträge und Nettokaltmietverträge. Bei Bruttowarmmietverträgen sind alle Nebenkosten mit der Mietzahlung pauschal abgegolten, bei Bruttokaltmietvertägen sind die Betriebskosten, abgesehen von den Heizkosten, in der Grundmiete enthalten und bei Nettokaltmietverträgen werden auch diese gesondert abgerechnet. Bruttowarmmietverträge verstoßen gegen die Heizkostenverordnung, falls diese auf das Mietverhältnis anwendbar ist. In diesem Fall besteht ein Anspruch auf eine Umstellung des Mietvertrages.
Im Wohnraummietverhältnis ist die Miete nach §556 Abs. 1 BGB am dritten Werktag eines Monats fällig. Wiederholte Verspätungen der Zahlung können den Vermieter nach Abmahnung berechtigen das Mietverhältnis zu kündigen.
Veröffentlicht unter Miete	| Verschlagwortet mit Mietvertrag, Verspätete Mietzahlung
Die Erhöhung der Miete im Wohnraummietrecht lässt sich in zwei grundlegende Formen aufteilen. Zum einen sind dies schon meist bei Abschluss des Mietvertrages vertraglich geregelte Erhöhungen der Miete, zum anderen sind dies Mieterhöhungen mit gesetzlicher Anspruchsgrundlage, die durch Vermieter im Verlauf des Mietverhältnisses durchgesetzt werden.
Zu den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen zählen die Staffelmiete (§ 557 a BGB) und, in der Praxis seltener, die Indexmiete (§ 557 b BGB). Bei der Staffelmietvereinbarung legen Mieter und Vermieter im Regelfall einen Turnus und einen Betrag fest, der die Mieterhöhung bestimmt. Ähnlich gestaltet sich die Indexmiete, allerdings wird hier die Anpassung der Miete an einen Index, den Lebenshaltungskostenindex des statistischen Bundesamtes gekoppelt. Bei der Ausgestaltung einer wirksamen mietvertraglichen Reglung zur Staffel- oder Indexmiete sind entsprechende Vorschriften durch den Gesetzgeber und die aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen.
Zu den Mieterhöhungen die im Verlaufe eines Mietverhältnisses durchgeführt werden können, zählen die Mieterhöhungen nach einer Modernisierung, die Mieterhöhungsverlangen zu Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zwischen den Vertragsparteien. Streng genommen nicht zu den Mieterhöhungen zählt die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen.
Die Mieterhöhung durch den Vermieter nach einer Modernisierung ist grundlegend geregelt in §§ 559 BGB ff. Der Vermieter hat dadurch die Möglichkeit Kosten einer Modernisierungsmaßnahme des vermieteten Objektes zu einem bestimmten Anteil auf die Mieter umzulegen. Im Regelfall empfiehlt es sich für den Vermieter die Modernisierung und die Mieterhöhung im Vorfeld anzukündigen. Eine Zustimmung zur Mieterhöhung durch die Mieter ist nicht erforderlich, daher sind die gesetzlichen Anforderungen an ein solches Mieterhöhungsverlangen entsprechend streng. Der Mieter hat zudem ein Anrecht auf Belegeinsicht hinsichtlich der Kosten, welche bei der Mieterhöhung umgelegt werden sollen.
Die §§ 558 ff. BGB regeln für den Vermieter die Möglichkeit, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dazu spricht er gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen aus und verlangt von diesem die Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter begründen. Die möglichen Begründungsmittel gibt das Gesetz vor. Eines der meist genutzten Begründungsmittel in Berlin ist der Berliner Mietspiegel. Der Vermieter kann, sofern der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht innerhalb der gesetzlichen Frist zustimmt, eine Klage auf Zustimmung erheben.
Neben diesen beiden gesetzlichen Mieterhöhungen können die Mietvertragsparteien auch eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung treffen. Diese Vereinbarung ist freier gestaltbar als die gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen, es besteht jedoch kein gesetzlicher Anspruch auf den Abschluss einer solchen Vereinbarung.
Von vielen Mietern wird auch die Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten als Erhöhung der Miete wahrgenommen. Eine solche Anpassung kann vom Vermieter vorgenommen werden, wenn sich durch entsprechend erforderliche Nachzahlungen auf Grund von Betriebskostenabrechnung herausstellt, dass die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt waren. Auch dem Mieter kann im Falle dass die Vorauszahlungen zu hoch angesetzt waren, ein Anspruch auf Anpassung der Zahlungen zustehen.
Herr Köhler unterstützt Sie gerne im Bereich der Mieterhöhungen und der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen. Dabei überprüft und berät er zu der Wirksamkeit von vertraglichen Regelungen ebenso wie zur Gestaltung und Wirksamkeit von Erhöhungsverlangen.
Veröffentlicht unter Mieterhöhung	| Verschlagwortet mit Anpassung Betriebskostenvorrauszahlungen, Indexmiete, Mietspiegel, Modernisierung, ortsübliche Vergleichsmiete, Staffelmiete, § 558 BGB, § 559 BGB
Durch den Mietvertrag über Wohnraum verpflichtet sich der Vermieter die Räume dem Mieter in einem zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu überlassen. Sofern die Wohnung nicht mehr oder nur eingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, spricht man von einem Mangel der Mietsache. Je nach vertraglicher Regelung und aktueller Rechtslage ist eine der Vertragsparteien verpflichtet diesen Mangel zu beseitigen. Sofern der Vermieter die Beseitigung des Mangels vorzunehmen hat, dies aber nicht tut, kommt eine Minderung der Miete in Betracht.
Wichtige Voraussetzung dafür ist jedoch eine entsprechende Mitteilung des Mangels an den Vermieter, um diesem tatsächlich Gelegenheit zur Mangelbeseitigung zu geben. Ein häufig durch Mieter begangener Fehler ist es die tatsächliche Mietzahlung ohne rechtliche Beratung zu kürzen. Dies kann, sofern der Mangel nicht oder nicht in der Höhe zur Minderung der Miete berechtigte, zu einem Zahlungsrückstand führen. Diese Zahlungsrückstände können dann eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.
Beachtenswert ist im Zusammenhang mit der Mietminderung ebenfalls, dass die Mängel nicht immer in die tatsächliche Einflusssphäre der Vertragsparteien fallen müssen. So kann z.B. auch Baulärm einer nahe gelegenen Baustelle eine Recht zur Minderung der Miete begründen.
Die frühzeitige Einschaltung eines Anwaltes hilft Ihnen dabei das Verfahren um Ansprüche aus Mietminderung schon außergerichtlich in die richtigen Bahnen zu lenken, Ihre Erfolgsaussichten einzuschätzen und taktische Fehler zu vermeiden.
Veröffentlicht unter Mietminderung	| Verschlagwortet mit Mietminderung, Mietvertrag, Minderung
Allgemein handelt es sich bei Schönheitsreparaturen um Arbeiten, die zur Beseitigung der Gebrauchsspuren einer Wohnung erforderlich sind. Im Wohnraummietrecht trägt der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung (§535 Abs.1 BGB) die Last der Instandhaltung der Mietsache. Er kann jedoch im Rahmen des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen. Während die Vorgaben durch den Gesetzgeber in den letzten Jahren weitestgehend unverändert geblieben sind, wurden und werden durch die laufende Rechtsprechung die Anforderungen an den Mietvertrag hinsichtlich einer wirksamen Umlage der Schönheitsreparaturen verändert. Für den Vermieter kann eine unwirksame Regelung der Schönheitsreparaturen bedeuten, dass er die entsprechenden Arbeiten auf eigene Kosten auszuführen hat und dem Mieter ein Recht zur Minderung der Miete zusteht. Für den Mieter besteht das Risiko einer falschen Interpretation der vertraglichen Regelungen in unnötigen Kosten oder sogar in einer Abmahnung bzw. in extremen Fällen einer Kündigung. Daher profitieren sowohl Mieter als auch Vermieter von einer fundierten anwaltlichen Beratung und Vertretung im Kontext von Schönheitsreparaturen. Als erfahrener Rechtsanwalt auf diesem Gebiet kennt Herr Köhler die aktuelle Rechtslage und kann Sie bei der Bewertung und Gestaltung im konkreten Einzelfall unterstützen.
Veröffentlicht unter Schönheitsreparaturen	| Verschlagwortet mit Mietvertrag, Schönheitsrparaturen
Im Mietrecht geht es um das rechtliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter.
Gerade im Mietrecht ist es wichtig, sich im Konfliktfall frühzeitig von einem Anwalt beraten zu lassen. So vermeidet man taktische Fehler, die später unvorhergesehene Auswirkungen entfalten können.
Z.B. behalten manche Mieter bei Mängeln in ihrer Wohnung einfach einen Teil der Miete ein und werden in der Folge dann ungewollt zu Beklagten in einem Räumungsverfahren wegen Mietrückständen.
Rechtsanwalt Köhler hilft Ihnen, solche taktischen und rechtlichen Fallstricke im Mietrecht zu bewältigen. Im Fall von Mängeln in der Mietwohnung etwa kann ein frühzeitiger Gang zum Anwalt dabei helfen, die Höhe einer berechtigten Minderung zu bestimmen. Dann könnte der Rat des Anwalts z.B. lauten, die Miete in dieser Höhe unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen.
Auch sind im Mietrecht verschiedene Fristen zu beachten, etwa für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Geltendmachung von Mängelansprüchen, nachdem der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist.
Wichtig ist die Beratung im Einzelfall. So vielfältig, wie die Problemfelder des Mietrechts sind, sind hier auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Rechtsanwalt Köhler steht Ihnen daher mit seiner Erfahrung in der Vertretung von Mietern und Vermietern in jeder Phase des Mietprozesses zur Seite.
Veröffentlicht unter Mietrecht	| Verschlagwortet mit Mietrecht