Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2014/BGH/Auswirkungen-der-vorbehaltlosen-Ausuebung-einer-Verlaengerungsoption-durch-den-Mieter-gemaess-536b-BGB
Timestamp: 2020-05-27 22:44:23
Document Index: 60101540

Matched Legal Cases: ['§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 242', '§ 242', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 539', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 145', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 539', '§ 539', 'BGH', '§ 536', '§ 539', '§ 545', '§ 242', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 539', '§ 539', '§ 536', '§ 536', '§ 242', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 539', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 563', '§ 536', '§ 536', 'BGH']

Auswirkungen der vorbehaltlosen Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter gemäß § 536b BGB - Rechtsportal
MietRB 2015, 8
BGH, Urteil vom 05.11.2014 - Aktenzeichen XII ZR 15/12
DRsp Nr. 2014/18092
a) Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536 , 536 a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68 - NJW 1970, 1740 ).b) Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.
BGB § 242 ; BGB § 536b;
b) Die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter stellt weder einen Vertragsschluss i.S.d. § 536 b Satz 1 BGB dar noch führt sie zu einer entsprechenden Anwendung des § 536 b BGB .
aa) Die in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretene Auffassung geht allerdings - wie das Berufungsgericht - davon aus, dass § 536 b BGB auch dann eingreift, wenn der Mieter in Kenntnis des Mietmangels eine Verlängerungsoption ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten (vgl. etwa OLG Koblenz Beschluss vom 21. Juli 2014 - 2 U 901/13 - [...] Rn. 6; OLG Rostock Urteil vom 12. März 2007 - 3 U 67/06 - [...] Rn. 27; BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 b Rn. 2 im Widerspruch zu Rn. 9; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 536 b BGB Rn. 7; Bub/ Treier/Kraemer/Ehlert Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. III.B Rn. 3395; FA-MietRWEG/Harting 4. Aufl. Kap. 9 Rn. 276; Feldhahn in Elzer/Riecke Mietrechtskommentar § 536 b BGB Rn. 1; Hübner/Griesbach/ Fuerst in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 14 Rn. 362; jurisPK-BGB/Münch [Stand: 1. Oktober 2014] § 536 b Rn. 4; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 23; Palandt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. § 536 b Rn. 1; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 7; Spielbauer in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht [Stand: August 2011] § 536 b BGB Rn. 10 und 14; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7; Wolf/ Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 364; vgl. auch OLG Brandenburg NJW-RR 2013, 76 f. zur Vertragsverlängerung mangels Mieterwiderspruchs; zweifelnd MünchKommBGB/ Häublein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15: nur bei Änderung, die Neuabschluss gleichsteht). Die Vertreter dieser Ansicht führen zur Begründung an, die Ausübung einer Verlängerungsoption stelle eine Zäsur in der Vertragsgestaltung dar, argumentieren mit dem Gesetzeszweck und beziehen sich insbesondere auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 1970 ( VIII ZR 230/68 - NJW 1970, 1740 , 1742).
bb) Die Gegenmeinung verweist darauf, diese höchstrichterliche Rechtsprechung sei noch zu § 539 BGB a.F. ergangen, wohingegen § 536 b BGB im laufenden Mietverhältnis nicht analog anzuwenden sei. Durch die Realisierung des im Vertrag geregelten Verlängerungsmechanismus werde nur das bisherige Mietverhältnis fortgesetzt, nicht aber ein neues begründet (BeckOK BGB/ Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 b Rn. 9; Erman/Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 12; Lützenkirchen Mietrecht § 536 b BGB Rn. 36; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 536 b Rn. 5 und 37; "nur" Verwirkung: Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 417).
Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht (BGHZ 94, 29 = NJW 1985, 2481 ; MünchKommBGB/Busche 6. Aufl. Vorbem. Rn. 70; Staudinger/Bork BGB [2010] Vorbem. zu §§ 145 ff. Rn. 73; Wolf/Eckert/ Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 860). Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt (BGHZ 94, 29 = NJW 1985, 2481 ; BGH Urteil vom 20. Dezember 1967 - VIII ZR 119/65 - NJW 1968, 551 , 552; vgl. auch Senatsurteil vom 10. September 1997 - XII ZR 222/95 - NJW 1998, 374 , 375). Im Übrigen wird der Mietvertrag aber - ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechanismus (BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170 , 2171) - mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Mithin bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 mwN zum Schriftformerfordernis; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15).
(a) Zur alten Rechtslage entsprach es höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption eine entsprechende Anwendung von § 539 BGB a.F. rechtfertigte. Der Bundesgerichtshof hat dabei offen gelassen, ob die Optionsausübung dem Neuabschluss des Mietvertrags gleichzustellen ist. Nachdem § 539 BGB entsprechend auch in den Fällen angewendet werde, in denen der Mieter erst während des Mietverhältnisses Mängel entdecke, den Vertrag aber gleichwohl, ohne Beanstandungen zu erheben, fortsetze und erfülle, müsse das erst recht für die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption gelten (BGH Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740 , 1742).
(b) Aufgrund der seit dem Inkrafttreten der §§ 536 b, 536 c BGB bestehenden neuen Rechtslage ist diesem Erst-Recht-Schluss aber die Grundlage entzogen. Es fehlt nämlich seit der Neuregelung durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ) an einer für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
Im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes hat der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlt. Vielmehr hat er bereits die analoge Anwendung des § 539 BGB a.F. mit Blick auf § 545 BGB a.F. und die durch §§ 242 , 814 BGB zusätzlich zur Verfügung stehende rechtliche Handhabe als nicht gerechtfertigt erachtet und klargestellt, dass es sich bei § 536 c BGB um die abschließende Regelung für nachträglich sich zeigende Mängel handeln soll. Dies hat er im Gesetz auch dadurch zum Ausdruck gebracht, dass die beiden Vorschriften unmittelbar aufeinanderfolgend angeordnet sind und ihr Anwendungsbereich durch die Überschriften deutlicher gekennzeichnet worden ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04 - NJW 2007, 147 Rn. 15 ff.; Senatsbeschluss vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - ZMR 2005, 770 ; BGHZ 155, 380 , 385 f. = NJW 2003, 2601 , 2602; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 41 f.).
Tragender Grund für die in dieser Vorschrift getroffene Regelung ist der Gedanke, dass derjenige, der trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos mietet, zu erkennen gibt, der durch den Mangel beeinträchtigte Gebrauch der vermieteten Sache solle der vertragsgemäße Gebrauch sein, für den er den vom Vermieter geforderten und schließlich auch vereinbarten Mietzins zu entrichten gewillt ist (BGH Urteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 214/59 - MDR 1961, 683 zu § 539 a.F.). Der Gesetzgeber sah bei Schaffung des Bürgerlichen Gesetzbuchs in einem solchen Verhalten einen Verzicht des Mieters auf seine auf den Mangel bezogenen Gewährleistungsrechte, deren spätere Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstoße (vgl. Mugdan Gesammte Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch II S. 210, 126 f.). Mit § 539 BGB a.F. wurde letztlich hinsichtlich der Gewährleistungsrechte ein Gleichklang zwischen der Vereinbarung, eine objektiv mangelhafte Mietsache solle als vertragsgemäß anzusehen sein, und einer Hinnahme dieser Situation durch den Mieter ohne rechtsgeschäftlichen Erklärungswert bei Mietvertragsschluss oder Annahme der Mietsache hergestellt. Darüber hinaus soll die Vorschrift der Rechtssicherheit dienen, indem bei Beginn des Mietverhältnisses feststeht, ob der vorhandene Zustand Rechte nach §§ 536 , 536 a BGB begründen kann (vgl. Erman/Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 536 b Rn. 2).
(e) Die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption stellt für sich genommen kein widersprüchliches Verhalten des Mieters dar, das es nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB rechtfertigen könnte, dass der Mieter seine Rechte aus §§ 536 , 536 a BGB für die Zukunft verliert.
aa) Zwar ist auch die Betriebskostenvorauszahlung Gegenleistung für die vom Vermieter zu erbringende Gesamtleistung und gehört zu der vom Mieter geschuldeten Bruttomiete i.S.d. § 536 BGB , die Ausgangspunkt für die Berechnung einer Mietminderung ist (Senatsurteil BGHZ 163, 1 , 6 ff. = NJW 2005, 1713 , 1714 f.). Nachträgliche Änderungen der Miethöhe begründen aber keine Analogie zu § 536 b BGB (a.A. z.B. Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 536 b BGB Rn. 7; Bub/Treier/Kraemer/Ehlert Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. III.B Rn. 3396 f.; KK-MietR/Harting § 536 b BGB Rn. 36; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 24; Staudinger/ Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7).
aa) Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die IstBeschaffenheit des Mietobjekts von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12 - NJW 2014, 685 Rn. 20 mwN).
bb) Das Berufungsgericht hat den Zustand im Deckenbereich als vertragsgemäß festgestellt. Die Revision enthält hierzu keinerlei Angriffe, revisionsrechtlich zu Beanstandendes ist nicht ersichtlich. Nachdem mithin in diesem Punkt die Ist- nicht von der Soll-Beschaffenheit abweicht, fehlt es an einem Mangel i.S.d. §§ 536 , 536 a BGB , so dass die Klage insoweit im Ergebnis zu Recht ohne Erfolg geblieben ist.
b) Soweit das Berufungsgericht Ansprüche der Kläger wegen der Zuglufterscheinungen im Bereich der Fenster verneint hat, kann dies hingegen keinen Bestand haben. Die Klageabweisung ist in diesem Punkt allein darauf gestützt, dass die Rechte der Kläger wegen jeweils vorbehaltloser Ausübung der Verlängerungsoption und Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ausgeschlossen seien, und beruht damit auf den rechtlich unzutreffenden Erwägungen zur Anwendbarkeit des § 536 b BGB . Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts beruht der Mangel im Wesentlichen auf altersbedingtem Verschleiß, so dass ein Anspruchsverlust nach § 539 BGB a.F. ebenso ausscheidet wie eine entsprechende, bei Abschluss des Mietvertrags getroffene Zustandsvereinbarung.
Dies ist rechtsfehlerhaft. Die Voraussetzungen für einen Rechtsausschluss nach § 536 b BGB liegen nicht vor. Auch die vertraglichen Vereinbarungen zum Zustand der RLT-Anlage stehen der Annahme eines Mietmangels und damit auf §§ 536 , 536 a BGB gestützten Ansprüchen nicht entgegen. Denn dass die Bauart der Anlage insbesondere mit dem Fehlen hinreichender Revisionsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten den vertragsgemäßen Zustand darstellt, heißt nicht, dass nicht im Laufe der Zeit eintretende Verschmutzungen dieser Belüftungseinrichtung einen eigenständigen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen können.
3. Das Berufungsurteil ist wegen der aufgezeigten Rechtsfehler insgesamt aufzuheben, soweit zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die angegriffene Entscheidung erweist sich auf der Grundlage der getroffenen tatrichterlichen Feststellungen nicht - auch nicht teilweise - aus anderen als den vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen als entscheidungsreif (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO ).
Dem Berufungsurteil lässt sich schon nichts dazu entnehmen, in welcher Höhe die Kläger ihren Anträgen bestimmte Minderungsquoten und Vorschussbeträge für die einzelnen behaupteten Mängel zugrunde gelegt haben. Zudem dienen solche Angaben nur der Begründung einer einheitlichen Minderungsquote (vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 536 Rn. 57) bzw. eines einheitlichen Vorschussanspruchs (vgl. Senatsbeschluss vom 1. Februar 1995 - XII ZR 218/94 - NJW-RR 1995, 508 ). Daher ist eine Teilentscheidung zu den Zahlungsanträgen derzeit nicht möglich; ebenso wenig ist auszuschließen, dass die Feststellungsanträge in vollem Umfang erfolgreich sein können.
c) Nach der Zurückverweisung wird das Berufungsgericht auch der Frage nachzugehen haben, ob das Mietverhältnis inzwischen - wie die Beklagten im Revisionsverfahren behauptet haben - durch Zeitablauf geendet hat. Darüber hinaus besteht unter anderem Gelegenheit, die vom Landgericht teilweise bejahte Verwirkung der klägerischen Ansprüche zu prüfen und dabei neben dem Zeitmoment insbesondere auch das Umstandsmoment in den Blick zu nehmen (vgl. hierzu etwa Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 409; SchmidtFutterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 536 b BGB Rn. 5).
Vorinstanz: LG Frankenthal, vom 31.05.2010 - Vorinstanzaktenzeichen 7 O 31/09
Vorinstanz: OLG Zweibrücken, vom 17.01.2012 - Vorinstanzaktenzeichen 8 U 63/10
Zitieren: BGH - Urteil vom 05.11.2014 (XII ZR 15/12) - DRsp Nr. 2014/18092