Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/105695-wohneigentumsgesellschaft---miteigentuemer-bezahlt-vewalter-nicht
Timestamp: 2019-02-23 00:47:14
Document Index: 96794162

Matched Legal Cases: ['§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 27', '§ 26', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 8', '§ 10', '§ 823', 'BGH', '§ 27', '§ 27', 'BGH', '§ 26', '§ 27', '§ 10', '§ 21', '§ 2', '§ 307', '§ 134', '§ 675', '§ 683', 'BGH', '§ 26', '§ 26', '§ 614', '§ 26', '§ 26', '§ 427', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 10', '§ 28', '§ 16', '§ 26', '§ 26', '§ 16', '§ 3', '§ 670', '§ 684', '§ 326', '§ 280', '§ 43', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 10', '§ 16', '§ 16', '§ 743', '§ 10', '§ 741', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 18', '§ 14', '§ 10', '§ 16', '§ 43', '§ 21', '§ 10', '§ 10', '§ 426', '§ 21', '§ 10', '§ 286', '§ 288', '§ 21', '§ 8', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 16', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 90', '§ 16', '§ 10', '§ 10', '§ 16', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 21', '§ 21', '§ 794', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 273', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 366', '§ 14', '§ 10', '§ 43', '§ 43', '§ 13', '§ 15', '§ 15', '§ 13', '§ 43', '§ 15', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 43', '§ 78', '§ 27', '§ 48', '§ 49']

ï»¿ Wohneigentumsgesellschaft - MiteigentÃ¼mer bezahlt Vewalter nicht
Wohneigentumsgesellschaft - MiteigentÃ¼mer bezahlt Vewalter nicht
Wir sind eine Wohneigentumsgemeinschaft mit 4 Parteien, die ein Mehrfamilienhaus bewohnt (jeder Eigentümer auch gleichzeitig Bewohner einer Wohneinheit). Für die Verwaltung des Hauses ist ein Verwalter bestellt. Einer der Eigentümer zeigt sich nunmehr unzufrieden mit der Arbeit des Verwalters und hat daher seine Zahlung der Verwaltervergütung eingestellt.
Wer muss den Anspruch des Verwalters auf seine vollständige Vergütung ggü. dem säumigen Miteigentümer durchsetzen - der Verwalter oder die Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer?
Gegen wen richtet sich der Anspruch des Verwalters auf Zahlung des fehlender Anteils an der Verwaltervergütung - gegen die übrigen Miteigentümer als Gesamtschuldner ?
Ist die einseitige Aussetzung der Zahlung der anteiligen Verwaltervergütung durch einen Miteigentümer überhaupt rechtlich wirksam oder müsste dazu vorher z. B. der Verwaltervertrag gekündigt werden ?
Sie haben sich mit einer Frage aus dem WEG-Recht an mich gewandt. Einer Ihrer Miteigentümer will Ihren Angaben zufolge ausscheren, er hat seinen auf ihn entfallenden Anteil der Verwaltervergütung nicht bezahlt. Für Sie stellt sich nun die Frage, wer den Anspruch gegen den säumigen Zahler durchsetzen kann und muss, ob die restlichen Eigentümer für den Zahlungsanspruch haften und ob der Miteigentümer das überhaupt darf.
Um diese Frage umfassend beantworten zu können, möchte ich zunächst die Grundlagen des Verwaltervertrages klären.
Die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter – der Verwaltervertrag – sind im Gesetz noch unzulänglicher geregelt als die organschaftliche Bestellung.
Sie richten sich daher nach allgemeinem Schuldrecht. Nach früherer Rechtspraxis wurde der Verwaltervertrag zwischen den Wohnungseigentümern einerseits und dem Verwalter andererseits geschlossen (vgl. zuletzt OLG Düsseldorf ZMR 2005, 468 [OLG Düsseldorf 25.01.2005 - I-3 Wx 326/04]; OLG Köln ZMR 2005, 811). Die rechtliche Bindung der Erwerber an den Verwaltervertrag ließ sich früher ohne dogmatische Schwierigkeiten nur durch Eintritt in den Vertrag etwa kraft entsprechender Bestimmung in den Kaufverträgen bewerkstelligen (BayObLGZ 1974, 310; OLG Köln OLGZ 1986, 412; für eine entsprechende Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG BayObLGZ 1986, 370).
Diese Hilfskonstruktionen wurde mit der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft entbehrlich, da danach diese selbst Vertragspartnerin ist. Denn nunmehr ist neben die Wohnungseigentümer der teilrechtsfähige Verband als eigenständiges Rechtssubjekt getreten (BGH ZMR 2005, 547 ff. [BGH 02.06.2005 - V ZB 32/05]). Der Verwaltervertrag gehört aber zu den Teilbereichen des Rechtslebens, "bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen" (BGH ZMR 2005, 555). In diesen Teilbereichen ist aber nunmehr grundsätzlich der Verband selbst Vertragspartner und insbesondere Schuldner der Gegenleistung (insoweit richtig OLG Düsseldorf ZMR 2007, 58; ebenso OLG Hamburg ZMR 2008, 901; AG Saarbrücken ZMR 2009, 561). Das zeigt i.Ü. nicht zuletzt der der Änderung der Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit zugrunde liegende Sachverhalt, da dort gerade um Verwaltungsleistungen gestritten wurde.
Der Verwalter bleibt aber weiterhin auch für die Wohnungseigentümer tätig. So sind bestimmte Verfahren wie Beschlussanfechtungen nach den ausdrücklichen Ausführungen des BGH weiterhin gegen die Wohnungseigentümer zu richten (BGH ZMR 2005, 555). Für diese Verfahren bleibt der Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG zustellungsbevollmächtigt. Ebenso hat er deren Rechte aufgrund entsprechender Ermächtigung nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG in Verfahren wahrzunehmen, in denen die Wohnungseigentümer selbst Beteiligte bzw. Partei sind.
Diese nunmehr doppelte Verpflichtung sowohl gegenüber dem Verband als auch gegenüber den Wohnungseigentümern steht der Annahme entgegen, schuldrechtliche Beziehungen bestünden nunmehr nur noch zwischen dem teilrechtsfähigen Verband und dem Verwalter. Denn dann bestünde kein vertraglicher Anspruch der Wohnungseigentümer mehr auf Tätigwerden in Angelegenheiten, die sie persönlich betreffen.
Erst recht würde die unzulängliche Verrichtung dieser Aufgaben keine vertraglichen Schadensersatzansprüche mehr nach sich ziehen, wenn schuldrechtliche Beziehungen gar nicht mehr bestehen. Gleiches gälte umgekehrt für eine Konstruktion des Vertragsverhältnisses alleine mit den Wohnungseigentümern, wie in früherer Rechtspraxis angenommen. Wollte man eine Vertragsbindung sowohl mit den Wohnungseigentümern als auch mit dem Verband annehmen, würde dies dessen Teilrechtsfähigkeit ignorieren, da sich hieraus seine vorrangige Zuständigkeit für Angelegenheiten der laufenden Verwaltung ergibt. Zudem ginge der mit der Teilrechtsfähigkeit angestrebte Vereinfachungseffekt verloren, wenn der Vertrag eben nicht nur mit dem Verband, sondern auch mit den einzelnen Wohnungseigentümern geschlossen würde (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 26 Rn. 28; Häublein ZWE 2008, 2). Hieraus ergäbe sich nämlich wiederum das Problem des Eintritts einzelner Sonderrechtsnachfolger in den Vertrag, das der BGH mit der Teilrechtsfähigkeit des Verbandes gerade lösen wollte (BGH ZMR 2005, 552 f.).
Am ehesten lässt sich dieses Problem wohl dadurch lösen, dass man einen Vertrag zwischen teilrechtsfähigem Verband und Verwalter annimmt, der aber als Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet ist, nämlich soweit Leistungen für die Wohnungseigentümer betroffen sind. Dies wird dem Schwergewicht des Vertrages gerecht, der überwiegend Leistungen zugunsten des Verbandes regelt. Zudem entspricht diese Lösung dem rechtlichen Vorrang des teilrechtsfähigen Verbandes in Angelegenheiten der Verwaltung. Umgekehrt bleiben auf diesem Wege die Wohnungseigentümer gleichwohl berechtigt, bestimmte Leistungen des Verwalters zu beanspruchen, die sie selbst betreffen. Vor allem aber stellt die Sonderrechtsnachfolge kein unlösliches Problem dar, da nicht die Wohnungseigentümer zur Zeit des Vertragsschlusses Vertragspartner des Verwalters und somit auch Gesamtschuldner der Vergütung sind (und bleiben), sondern ausschließlich der teilrechtsfähige Verband.
Diese Stellung wird vom Wechsel im Eigentümerbestand nicht berührt. Der Klassifikation des Verwaltervertrages als Vertrag zugunsten Dritter, steht nicht die bisweilen geäußerte Befürchtung entgegen, die Wohnungseigentümer könnten wieder mit Pflichten belastet werden (Hügel/Elzer § 3 Rn. 49 entgegen § 8 Rn. 43; Hügel ZMR 2008, 2). Denn der Dritte hat aus dem Vertrag bekanntlich nur ein Forderungsrecht. Er kann aber grundsätzlich nicht mit Pflichten aus einem Vertrag belastet werden, den er gar nicht geschlossen hat, da dies auf einen unzulässigen Vertrag zugunsten Dritter hinausläuft. In Betracht kommen nur gesetzliche Ansprüche etwa aus § 10 Abs. 8 WEG, die unabhängig vom Verwaltervertrag bestehen. Sofern der Verwalter derartige Ansprüche geltend macht, sind dies keine eigenen (vertraglichen) Rechte des Verwalters, sondern Befugnisse, die er als Organ der Gemeinschaft durchsetzt (Häublein ZWE 2008, 3).
Ansprüche des Verwalters gegen einzelne Wohnungseigentümer können sich aber aus §§ 823, 1004 BGB ergeben, etwa auf Unterlassung nicht erweislich wahrer Tatsachenbehauptungen, die den Verwalter herabsetzen (LG Landshut ZMR 2008, 569 f. [LG Landshut 16.01.2008 - 13 S 2023/07]).
Von der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft unberührt bleibt die Rechtsnatur des Verwaltervertrags.
Dieser ist bei entgeltlicher Verwaltertätigkeit regelmäßig als Dienstvertrag anzusehen, der Elemente der Geschäftsbesorgung und des Werkvertrags (etwa der Verpflichtung zur Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan) aufweist (BGH ZMR 1997, 310; BayObLG ZMR 2000, 852; 2002, 690; OLG Hamm NJW-RR 1993, 846; OLG München ZMR 2007, 814; OLG Frankfurt ZMR 2009, 621).
Wie zur Bestellung des Verwalters kann die Gemeinschaftsordnung auch nähere Bestimmungen zum Verwaltervertrag enthalten, auch durch Bezugnahme auf den beigefügten Text eines Verwaltervertrages (OLG Düsseldorf ZMR 2005, 57 [OLG Düsseldorf 18.08.2005 - I-3 Wx 89/05]). Diese stellen aber ebenso wenig wie die Bestellung selbst Regelungen mit Vereinbarungscharakter dar, sondern sind als formeller Bestandteil der Gemeinschaftsordnung mit Mehrheitsbeschluss abänderbar. Auch Regelungen in der Gemeinschaftsordnung können bei grober Unbilligkeit unwirksam sein (OLG Hamm ZMR 2008, 555 – im Einzelfall zweifelhaft).
Der Abschluss des Verwaltervertrages erfolgt nach den allgemeinen Regeln des bürgerlichen Rechts, bedarf also insbesondere des Angebotes und der Annahme. Dies kann zum einen wie bisher dadurch geschehen, dass alle Wohnungseigentümer mit dem Verwalter den Vertrag abschließen.
Denn mit einem schriftlichen Vertragsschluss durch alle Eigentümer kommt zumindest ein konkludenter schriftlicher Beschluss über den Verwaltervertrag zustande, sodass die gesetzlich vorgesehene Form des Verwaltungshandelns der Eigentümer für den Verband – eben durch Beschluss – in jedem Fall gewahrt wäre. Zudem liegt dann eine Vertretung des Verbandes nach § 27 Abs. 3 S. 2 WEG durch alle Wohnungseigentümer vor.
Hingegen ist die Auffassung, wonach auch die Mehrheit der Eigentümer als Vertragsschließende genügen soll (BayObLG 1974, 310), nunmehr nicht mehr aufrechtzuerhalten. Denn der teilrechtsfähige Verband kann grundsätzlich nur durch Beschluss handeln, der alleine durch die mehrheitliche Unterzeichnung eines Vertrages nicht zustande kommt.
Eine aktive Abgabe von Willenserklärungen kann aber nach § 27 Abs. 3 S. 2 WEG im Wege der Gesamtvertretung nur durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich erfolgen. Die Möglichkeit des schriftlichen Vertragsschlusses durch alle Wohnungseigentümer dürfte aber auf Kleinanlagen beschränkt sein.
Daneben kann der Vertrag nach wie vor auch schlüssig zustande kommen, wenn der Verwalter z.B. nach der Bestellung unter Entgegennahme des vorvertraglich begehrten Honorars die Arbeit aufnimmt (BGH ZMR 1997, 310; BayObLG WE 1997, 398 f.; OLG München ZMR 2005, 730).
Häufiger Handhabung entspricht es, einen oder mehrere Miteigentümer, meist den Verwaltungsbeirat, seltener Außenstehende (etwa einen Anwalt) zur Entgegennahme von Vertragsangeboten und zum Aushandeln der Vertragsbedingungen i.E. zu bevollmächtigen (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 105; OLG Hamm ZMR 2001, 140; OLG Köln ZMR 2002, 155 f.; 2005, 811; OLG München ZMR 2009, 65; AG Saarbrücken ZMR 2009, 561; a.A. wohl Staudinger/Bub § 26 Rn. 218, wonach gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur ein noch amtierender Verwalter hierzu berechtigt sein soll). Dies ist jedenfalls dann zulässig, wenn dem Bevollmächtigten nicht völlig freie Hand gegeben, sondern Eckdaten für den Vertrag (insbesondere zu Dauer und Honorar) vorgegeben werden (OLG Köln ZMR 2003, 605; OLG Hamburg ZMR 2003, 776 und 864; OLG Frankfurt ZMR 2008, 985; AG Saarbrücken ZMR 2009, 561). Der Beschluss über die Bevollmächtigung wird jedenfalls mit seiner Bestandskraft unanfechtbar, da die Erteilung der Vollmacht keine Abänderung der Rechtslage für die Zukunft anstrebt, sondern einen konkreten Einzelfall regelt und sich darin erschöpft (OLG Köln NJW-RR 2003, 8 = ZMR 2003, 604 f. = NZM 2002, 1002 [OLG Köln 20.09.2002 - 16 Wx 135/02]; KG ZMR 2008, 476). Er wirkt gem. § 10 Abs. 4 WEG auch gegen abwesende oder gegen ihre Erteilung stimmende Miteigentümer (BayObLGZ 1974, 309; OLG Köln NJW 1991, 1303). In der Folge wird zwischen dem Bevollmächtigten und dem Verwalter dann mit Wirkung für die Wohnungseigentümergemeinschaft der Verwaltervertrag geschlossen.
Unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit vorzuziehen ist daher eine Annahme des ausgehandelten Vertrags durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Annahme eines Vertragsangebots durch Beschluss erscheint im Hinblick auf die Rechtssicherheit sowie die Haftung des Bevollmächtigten sicherer als die Bevollmächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrags.
Gerade beim Beschluss über den Verwaltervertrag ist zu beachten, dass die juristische Trennung von Bestellung und Abschluss des Verwaltervertrages in der Praxis häufig ignoriert wird. Sie fallen etwa dann in einem Akt zusammen, wenn die "Wiederbestellung zu den bisherigen Konditionen" beschlossen wird und der Verwalter dies annimmt (BayObLG WE 1991, 223). Ähnliches gilt, wenn ein Bewerber von der Eigentümerversammlung unter Bezugnahme auf ein vorab unterbreitetes Angebot bestellt wird. Die bloße Bestellung ohne Beschlussfassung über die Vergütung ist i.d.R. dahin gehend auszulegen, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen tätig sein soll (OLG Hamm ZMR 2009, 59).
Auch ein mit Mehrheitsbeschluss zustande gekommener Verwaltervertrag kann nicht einseitig auf demselben Wege mit Wirkung gegen den Verwalter abgeändert werden. Wie jeder Vertrag kann der Verwaltervertrag nur im Einvernehmen beider Seiten geändert werden Dies erfordert auf Seiten der Wohnungseigentümer wiederum die Einbindung aller Miteigentümer, was auch durch Bevollmächtigte oder Beschluss erfolgen kann. Auch der Beschluss über eine Abänderung muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dies ist bei nennenswerten rückwirkenden Erhöhungen regelmäßig nicht der Fall (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 653 f. [OLG Düsseldorf 17.06.1998 - 3 Wx 107/98]). Andererseits kann aber auch ein Anspruch der Miteigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG auf Anpassung des Vertrags bestehen, wenn etwa sonst ein fähiger Verwalter zum nächst möglichen Termin kündigen würde (vgl. KG ZMR 1986, 96).
Hieraus folgt in Ihrem Falle, dass der Verwaltervertrag nicht einseitig von einem Miteigentümer aufgekündigt werden kann.
Die vorrangige Verpflichtung des teilrechtsfähigen Verbandes ist die Zahlung einer Vergütung für die Tätigkeit des Verwalters. Deren Höhe ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung frei vereinbar. Üblich sind derzeit 20 bis 30 € je Wohneinheit und 2 bis 4 € je Garage monatlich. Dabei sind auch Staffelvereinbarungen zwecks Anpassung an die Inflation zulässig, nicht aber Wertsicherungsklauseln gem. § 2 PKAngG (Gottschalg ZWE 2002, 202; vgl. OLG Köln NJW-RR 1995, 146 f. [OLG Köln 18.03.1994 - 19 U 215/93]; a.A. Deckert Die ETW, Gr. 4 Rn. 1130; zum Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB s. OLG Düsseldorf ZMR 2005, 468 f. [OLG Düsseldorf 25.01.2005 - I-3 Wx 326/04]). Eine monatliche Vergütung von 14 DM pro Hobbyraum entsprach 1999 nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 305), ebenso wenig eine solche von 100 DM pro Wohnung (BayObLG ZMR 2000, 848). Hingegen soll eine Vergütung von 100 DM pro Stunde bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen angemessen gewesen sein (BayObLG ZMR 2000, 859). Eine gegenüber unvermieteten Wohnungen höhere Vergütung für vermietete Wohnungen soll bis zu 2,50 € monatlich durch Mehrheitsbeschluss erfolgen können (OLG Frankfurt ZMR 1991, 72; zweifelhaft).
Sofern der Beschluss über den Verwaltervertrag oder die Bevollmächtigung zu seinem Abschluss nicht angefochten wird, gelten nur die allgemeinen Schranken der §§ 134, 138 BGB. Ein Missverhältnis zwischen Leistung und Vergütung des Verwalters ist dabei erst ab einem mehr als 100 % über dem Marktpreis liegenden Entgelt zu sehen, was bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen (insbesondere Ausnutzung der Unerfahrenheit eines Vertragspartners) zur Sittenwidrigkeit der Vergütungsvereinbarung und somit zu Rückzahlungsansprüchen führen kann (OLG Oldenburg ZMR 2002, 782 f.). Übersteigt die Vergütung eines Bewerbers die der Konkurrenten um 40% oder mehr, müssen hierfür aber sachliche Gründe vorliegen (OLG München NJW-RR 2008, 26 [OLG München 07.09.2007 - 32 Wx 109/07]).
Ohne Vergütungsvereinbarung gilt gem. §§ 675, 612 Abs. 1, 2 BGB die branchenübliche Vergütung als vereinbart (KG ZMR 2004, 460 [KG Berlin 18.02.2004 - 24 W 154/03]). Dabei sollen Sonderleistungen, die nicht zu den gesetzlichen Aufgaben gehören, ohne weiteres getrennt zu vergüten sein (OLG Hamm ZMR 2001, 143 – zweifelhaft). Ist der Verwaltervertrag unwirksam, so bejaht die h.M. Ansprüche aus §§ 683 S. 1, 670 BGB (BGH ZMR 1989, 266; gegen diese im Hinblick auf den regelmäßig fehlenden Fremdgeschäftsführungswillen problematische Annahme einer Geschäftsführung ohne Auftrag und für eine Anlehnung an die im Gesellschaftsrecht angewandten Grundsätze zu fehlerhaften Anstellungsverträgen Bärmann/Merle § 26 Rn. 152; zustimmend Staudinger/Bub § 26 Rn. 288).
Die Fälligkeit der Vergütung wird regelmäßig im Verwaltervertrag näher geregelt. Üblich ist die Vereinbarung einer monatlichen Fälligkeit. Ohne eine solche Bestimmung gilt § 614 S. 1 BGB, wonach die Vergütung erst nach geleisteter Tätigkeit fällig wird. Dies ist frühestens nach Vorlage der Jahresabrechnung der Fall (OLG Hamm NJW-RR 1993, 846; a.A. Staudinger/Bub § 26 Rn. 279). Der Verwalter kann fällige Vergütungsansprüche der Gemeinschaftskasse entnehmen (vgl. KG NJW-RR 1990, 154 [OLG Frankfurt am Main 28.03.1990 - 17 U 181/88]; Staudinger/Bub § 26 Rn. 285) und mit ihnen gegen Ansprüche des Verbandes, aber wohl nicht mehr der Wohnungseigentümer aufrechnen (vgl. BayObLGZ 1976, 166; OLG Stuttgart ZMR 1983, 422; OLG Hamm ZMR 2006, 633).
Der amtierende Verwalter ist allerdings nicht befugt, auf die Instandhaltungsrücklage Zugriff zu nehmen (OLG Hamm ZMR 2008, 65), wohl aber soll der abberufene mangels wohnungseigentumsrechtlicher Bindungen gegen Ansprüche auf Herausgabe der Instandhaltungsrücklage mit seinen Vergütungsansprüchen aufrechnen können (OLG Hamm ZMR 2008, 65 – zweifelhaft).
Nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die alte Rechtsprechung, die eine gesamtschuldnerische Haftung aller Wohnungseigentümer für die Vergütung gem. § 427 BGB annahm (BGH ZMR 2004, 833 [BGH 30.09.2004 - V ZB 26/04]; KG ZMR 2004, 778), überholt.
Die gesamtschuldnerische Haftung kommt nunmehr, anders als nach früherem Recht (BGH ZMR 2005, 55; Abramenko ZMR 2005, 586 f.) gem. § 10 Abs. 8 S. 1 WEG auch bei einem ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechendem Finanzgebaren nicht mehr in Betracht, sondern nur noch die quotale Haftung aus § 10 Abs. 8 S. 1 WEG.
Schuldner der Verwaltervergütung ist nunmehr der teilrechtsfähige Verband. Die Vergütung ist bei der Bemessung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG zu berücksichtigen. Bei deren Erhebung und bei ihrer Abrechnung ist zu beachten, dass die Berechnung der Vergütung pro Einheit nur das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter betrifft. Im Innenverhältnis haben sich die Wohnungseigentümer gleichwohl nach dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Schlüssel, ansonsten nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG an den Kosten des Verwalters zu beteiligen (BayObLG ZMR 2001, 827; 2004, 358; OLG Köln NZM 2002, 615; LG Lüneburg ZMR 2009, 555; Bärmann/Merle § 26 Rn. 134; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 26 Rn. 73, anders aber Rn. 60). Dies gilt selbst dann, wenn der Verwaltervertrag eine Vergütung pro Einheit vorsieht (LG Lüneburg ZMR 2009, 555).
Allerdings eröffnet § 16 Abs. 3 WEG nunmehr die Möglichkeit, eine Verteilung der Verwaltervergütung nach Einheiten mit Mehrheit zu beschließen (Abramenko § 3 Rn. 30). Soweit eine Vergütung pro Einheit vorgesehen ist, kann sich die Vergütung schon mit der baulichen Zusammenlegung von Wohnungen (ohne grundbuchrechtliche Vereinigung) verringern (AG Aachen ZMR 2009, 717 [AG Aachen 10.12.2008 - 119 C 49/08]).
Das bedeutet nun in Ihrem Falle, dass die Eigentümergemeinschaft die Vergütung schuldet. Aus deren Mitteln ist das Entgelt für den Verwalter zu bezahlen. Es besteht die gesetzliche Verpflichtung des nichtzahlenden Mitgliedes gegenüber der Gemeinschaft nach dem Schlüssel beziehungsweise nach Miteigentumsanteilen zu bezahlen. Daraus folgt, dass die Eigentümergemeinschaft die ausstehende Verwaltervergütung bei dem säumigen Mitglied beizutreiben hat. Der Verwalter seinerseits hat nur einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, diese ist Vertragspartner geworden, wie oben ausführlich ausgeführt wurde.
Die vereinbarte Vergütung gilt grundsätzlich die gesamte Tätigkeit des Verwalters ab (a.A. nunmehr AG Saarbrücken ZMR 2009, 562, wonach für alle Aufgaben, die über gesetzliche Pflichten und typisches Berufsbild hinausgehen ohne weiteres ein Anspruch auf Sondervergütung besteht). Stellt sie sich im Nachhinein als wesentlich einfacher oder, was von größerer Relevanz ist, als wesentlich aufwendiger heraus als zuvor angenommen, kommt abgesehen von den allgemeinen, aber wohl selten einschlägigen Korrekturmöglichkeiten etwa nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nur eine einvernehmliche Abänderung des Verwaltervertrags in Betracht.
Einseitige Erhöhungsbegehren sind für den laufenden Vertrag ebenso unbeachtlich wie Kürzungen durch Beschlussfassung der Eigentümer. Allerdings kann im Einzelfall auch die Ablehnung einer Erhöhung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, weshalb unter Anfechtung eines entsprechenden Beschlusses eine entsprechende Verpflichtung begehrt werden kann (KG ZMR 1986, 96). Hingegen entsprechen rückwirkende Erhöhungen grundsätzlich nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 653 f. [OLG Düsseldorf 17.06.1998 - 3 Wx 107/98]).
Dem Verwalter kann neben der Vergütung u.U. aus § 670 BGB noch ein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen zustehen (BayObLG ZMR 2004, 932 f.). Ein solcher Anspruch kommt zwar für die Aufwendungen im Rahmen der laufenden Verwaltung von vorneherein nicht in Frage, da die Vergütung grundsätzlich auch die Kosten erforderlicher Materialien etc. abdeckt. Anderes kann aber gelten, wenn der Verwalter etwa die Aufwendungen für dringende Maßnahmen aus eigener Tasche vorstreckt. Wird er indessen ohne Dringlichkeit eigenmächtig tätig, ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen, kann er Ersatz der entstehenden Aufwendungen nur nach Bereicherungsrecht gem. §§ 684 S. 1, 812 Abs. 1 BGB verlangen (BayObLG ZMR 2003, 759 f. [BayObLG 17.04.2003 - 2 Z BR 20/03]). Schießt der verwaltende Wohnungseigentümer in kleinen Anlagen die Kosten z.B. für Heizmaterial, Wasser oder Reparaturen vor, besteht der Anspruch auf Aufwendungsersatz unabhängig von einem – möglicherweise gar nicht beschlossenen – Wirtschaftsplan oder einer Jahresabrechnung, wobei sich der Verwalter seinen Kostenanteil anrechnen lassen muss (BayObLG ZMR 1997, 659; 1998, 103). Bei noch nicht erfüllten Verbindlichkeiten tritt anstelle des Aufwendungsersatzes ein Freistellungsanspruch (KG ZMR 1997, 540; BayObLG ZMR 2003, 855). Dieser kommt auch bei den Kosten gerichtlicher Verfahren, die der Verwalter im Interesse der Wohnungseigentümer bzw. des Verbandes führt, in Betracht (BayObLG ZMR 2000, 324).
Wenn der Verwalter seine vertraglichen Pflichten nach Auffassung der Wohnungseigentümer schlecht erfüllt, sind diese bzw. der Verband nicht ohne Weiteres zur Einstellung der Vergütungszahlungen berechtigt.
Dies ist gem. §§ 326, 275 BGB nur dann der Fall, wenn überhaupt keine Leistung erbracht wird und diese auch nicht nachgeholt werden kann (BayObLG NJWE-MietR 1997, 162). Eine solche Konstellation liegt etwa dann vor, wenn der Wirtschaftsplan bis zum Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht erstellt oder die jährliche Eigentümerversammlung nicht durchgeführt wurde. Ansonsten bestehen nur Schadensersatzansprüche, insbesondere aus § 280 Abs. 1 BGB. Mit diesen Gegenansprüchen kann der Verband allerdings aufrechnen (BayObLG NJWE-MietR 1997, 162; OLG Köln ZMR 2005, 573). So könnte je nach konkreten Schäden (etwa zusätzlichen Aufwendungen für nicht erbrachte Verwalterleistungen oder Vermögensverlusten aus ungenügender Sorge um das Gemeinschaftsvermögen) eine Gegenforderung bestehen, die im Ergebnis zu der begehrten "Minderung" oder sogar völligen Nichtzahlung der Vergütung berechtigt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft aber in einem Verfahren nach § 43 Nr. 3 WEG, in dem der Verwalter seine Vergütung geltend macht und dies durch bloße Vorlage des Verwaltervertrages auch einfach begründen kann, die weit unangenehmere Beweislast für einen konkreten Schaden.
Damit bleibt schließlich noch die Rechtsfrage zu klären, wie das Verhältnis der Eigentümer untereinander ausgestaltet ist und welche Folgen sich hieraus ergeben können.
Die entscheidende Norm ist hier § 16 WEG:
§ 16 WEG besitzt eine zentrale Stellung in der Ganzheit des Wohnungseigentumsgesetzes. Er widmet sich im Wesentlichen der Frage, in welcher Art und Weise und in welcher Höhe ein Wohnungseigentümer positiv (Früchte) und negativ (Kosten und Lasten) am Finanzaufkommen des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft teilnimmt und wie sich die Finanzströme unter den Wohnungseigentümern und dem Verband gestalten. Seine Anordnungen beanspruchen Geltung für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer und für das Verhältnis zwischen Verband und Wohnungseigentümern. Die Bestimmungen des § 16 WEG regeln indessen nicht, wann und dass ein Wohnungseigentümer oder der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten eine Zahlung leisten muss (Außenhaftung). Ob ein Wohnungseigentümer einem Dritten - dass kann auch ein Wohnungseigentümer sein, z.B. wenn er dem Verband als Werkunternehmer gegenüber tritt - und also nach außen haftet, richtet sich nach den allgemeinen Regelungen und nach § 10 Abs. 8 S. 1 WEG. Stellung und Aufgabe des § 16 WEG haben sich wesentlich durch das Gesetz zu Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 (BGBl. I S. 370) verändert. Diese Umgestaltung hat u.a. durch die neu eingeführten Absätze 3 und 4 zwei durch ein Abänderungsverbot (Absatz 5) gesetzlich geschützte Öffnungsklauseln eingeführt und dadurch in bedenklicher und unnötiger Durchbrechung des das Wohnungseigentumsgesetz bis dahin beherrschenden Vertragsprinzips ganz wesentlich die Kompetenz der Wohnungseigentümer, ihre Angelegenheiten durch einen bloßen Beschluss zu regeln, verändert und verbreitert.
Ein Teil der Befehle des § 16 WEG sind Sondervorschriften (lex specialis) gegenüber §§ 743 Abs. 1, 748 BGB und gehen diesen nach § 10 Abs. 2 S. 1 WEG vor. Entscheidender Gegensatz zu den Regelungen zur bürgerlichen Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB ist, dass die Wohnungseigentümer gegenüber dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft erst auf Grund eines auf §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG beruhenden Beschlusses über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage verpflichtet sind, zur planmäßigen Erfüllung aller gegenwärtigen und künftigen Außenverbindlichkeiten Beitragsvorschüsse im Rahmen eines selbstständigen Finanz- und Rechnungswesens unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Außenverbindlichkeiten zu leisten. Der Anspruch der BGB-Gemeinschafter auf Ausgleich entsteht hingegen zeitgleich mit dem Entstehen und in Höhe der jeweiligen Außenverbindlichkeit.
Zu den Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 3 WEG gehören nach § 16 Abs. 7 WEG insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gem. § 18 WEG und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4 WEG. Ferner sind damit die Vergütung (das Honorar) des Verwalters angesprochen, Bankgebühren, z.B. für das Verbandskonto, Ausgaben für den Verwaltungsbeirat, z.B. eine Haftpflichtversicherung, Kosten für eine Maßnahme der Zwangsversteigerung, z.B. eines Verfahrens nach § 10 Abs. 3 ZVG, Rechtsanwaltskosten, sofern kein Fall des § 16 Abs. 8 WEG vorliegt, Mietkosten, z.B. für den Veranstaltungsraum für die Eigentümerversammlung, sowie sonstige "administrative" Kosten, z.B. die Arbeiten Dritter anstelle des Verwalters. Kosten eines Rechtsstreits nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 6 WEG gehören zu den Kosten der Verwaltung, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts auf Grund einer Vereinbarung über die Vergütung handelt.
Zu den Kosten der Verwaltung gehören auch die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand i.S.v. § 21 Abs. 7 WEG.
Soweit Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern betroffen sind, hilft daneben § 10 WEG weiter:
Die Wohnungseigentümer treffen wie alle Mitglieder einer Körperschaft Treuepflichten, die ein Mindestmaß an Loyalität dem Verband gegenüber erfordern. Hierzu gehört die Pflicht, dem Verband die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Sonderumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen. Anderseits schulden die Wohnungseigentümer die rechtzeitige Erfüllung der gegen sie so begründeten Forderungen.
Im Grundsatz könnte der Verband von jedem Wohnungseigentümer den Betrag verlangen, den der Verband bei ordnungsmäßiger Beschlussfassung von den Wohnungseigentümern insgesamt hätte einfordern können: Haben mehrere denselben Schaden in gleicher Weise schuldrechtlich zu verantworten, haften sie grundsätzlich als Gesamtschuldner. Diese Folge schränkt § 10 Abs. 8 S. 4 WEG unter Verdrängung des § 426 BGB (vgl. Briesemeister NZM 2007, 225, 227) allerdings bewusst ein. Die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.v. § 21 Abs. 4 WEG bestimmt sich danach gem. § 10 Abs. 8 S. 1 WEG. Ein Wohnungseigentümer haftet also auch im Innenverhältnis gegenüber dem Verband nur in Höhe seines Miteigentumsanteils und nicht auf das Ganze.
Der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf rückständige Wohngelder, Sonderumlagen und Fehlbeträge Zinsen und darüber hinaus auch Schadenersatz verlangen, wenn ein Wohnungseigentümer mit deren Zahlung in Verzug gerät. Ein Wohnungseigentümer gerät - wie jeder andere Schuldner - in Verzug, wenn er nicht zahlt, obwohl die Zahlung fällig ist und entweder der Termin für die Zahlung kalendermäßig bestimmt ist, wie es für das Wohngeld üblich ist, oder er gemahnt wurde und er das Unterbleiben rechtzeitiger Zahlung zu vertreten hat (§ 286 BGB). Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 288 BGB). Die Wohnungseigentümer können nach § 21 Abs. 7 WEG die Höhe der geschuldeten Zinsen allerdings abweichend vom Gesetz bestimmen und z.B. für zu spät gezahlte Wohngelder acht oder zehn Prozentpunkte über den jeweiligen Basiszinssatz verlangen (Hügel/Elzer § 8 Rn. 61). Erheblich höhere Zinssätze als die gesetzlich vorgesehenen Zinssätze, z.B. 30%, können mit Blick auf §§ 138, 242 BGB allerdings nicht beschlossen werden und sind - mit der Folge, dass dann nur der gesetzliche Zinsfuß gilt (BGH BGHZ 115, 151, 156 = MDR 1991, 864 = NJW 1991, 2367 = ZMR 1991, 398) - nichtig. Bloße Anfechtbarkeit wegen Rechtswidrigkeit und eines Verstoßes gegen § 21 Abs. 4 WEG erschiene als nicht angemessen. Als Grenze für einen beschließbaren Zins wird man 20% Prozentpunkte über den jeweiligen Basiszinssatz ansehen müssen.
Primärer Schuldner der Kosten und Lasten nach § 16 Abs. 2 WEG ist, wer bei Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Wohnungseigentümer in diesem Sinne ist, wer zu Recht im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist (BGH BGHZ 87, 138, 140 = NJW 1983, 1615 = MDR 1983, 747; OLG Karlsruhe ZMR 2005, 310 = OLGReport Karlsruhe 2005, 497, 498; LG Nürnberg-Fürth Info M 2009, 74; s. dazu ausführlich § 10 Rdn. 7 ff.). Dies gilt auch dann, wenn der im Grundbuch Eingetragene das Eigentum nur treuhänderisch innehat. Schuldner des Wohngeldanspruchs ist auch bei einem im Interesse des "Voreigentümers" bestehenden Treuhandverhältnisses der im Grundbuch eingetragene Eigentümer (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 70, 71 [OLG Düsseldorf 06.07.2001 - 3 Wx 112/01] = ZWE 2001, 615 = NZM 2002, 260 [OLG Düsseldorf 06.07.2001 - 3 Wx 112/01] = OLGReport Düsseldorf 2002, 129; Hügel MietRB 2006, 106, 107). Wird Wohnungseigentum durch Erbfall oder durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gem. § 90 Abs. 1 ZVG außerhalb des Grundbuchs erworben, ist der Erbe oder Ersteigerer auch ohne Eintragung Wohnungseigentümer.
Gem. § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Anordnung, dass nämlich die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit Anspruchsinhaber sind, entspricht nicht mehr dem Gesetz i.Ü. Nach § 10 Abs. 7 S. 1 WEG gehört das Verwaltungsvermögen dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum Verwaltungsvermögen gehören gem. § 10 Abs. 7 S. 3 WEG aber insbesondere die Ansprüche gegen Wohnungseigentümer sowie die eingenommenen Gelder. Anspruchsinhaber der nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2, Abs. 5 WEG begründeten Forderungen ist daher allein und ausschließlich der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft (OLG München ZMR 2008, 412, 413 [OLG München 28.01.2008 - 34 Wx 077/07]). Geltendmachung und Entgegennahme der Lasten- und Kostenbeiträge ist Sache des Verwalters (§ 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG).
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, fällige (und ggf. beschlossene), dem Verband zustehende Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Unter den Begriff der "Anforderung" fallen neben Anforderungsschreiben auch Mahnungen. Soweit sich der Verwalter dazu im Namen des Verbandes eines Rechtsanwalts bedient, räumt ihm § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG Vertretungsmacht ein. Haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG das Lastschriftverfahren eingeführt, können - soweit eine Deckung besteht - Lasten- und Kostenbeiträge auch eingezogen werden. Die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (OLG Hamburg ZMR 2002, 961 [OLG Hamburg 12.06.2002 - 2 Wx 54/00] = WE 2003, 150; BayObLG NZM 2002, 743 = ZMR 2002, 850 = WuM 2002, 510; OLG Hamm NZM 2000, 505 = ZMR 2000, 483 = NJW-RR 2000, 1181 [OLG Hamm 28.02.2000 - 15 W 349/99]). Die Wohnungseigentümer können u.a. nach § 21 Abs. 7 WEG (s.a. Rdn. 222) beschließen, dass der Wohnungseigentümer, der am Lastschrifteinzugsverfahren nicht teilnimmt, einen angemessenen Mehraufwandsbeitrag (z.B. je Einheit 2,00 € pro Monat) zahlen muss (OLG Hamm NZM 2000, 505 = ZMR 2000, 483 = NJW-RR 2000, 1181 [OLG Hamm 28.02.2000 - 15 W 349/99]; OLG Düsseldorf NZM 1999, 267 = ZMR 1999, 193 [OLG Düsseldorf 14.10.1998 - 3 Wx 169/98] = WE 1999, 105; BayObLG MDR 1996, 143 = WuM 1996, 490 = WE 1996, 440). Hat sich ein Wohnungseigentümer für die Wohngeldansprüche nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO - i.d.R. hinsichtlich eines festen Sockelbetrages - der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen (Rdn. 252), kann sofort aus diesem Titel vorgegangen werden.
Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Wohngeld, ist der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft (OLG Frankfurt/M. OLGReport Frankfurt 2006, 1060, 1061 = NJW-RR 2006, 1673 = ZWE 2006, 450) grundsätzlich berechtigt, den Säumigen von einem Leistungsbezug auszuschließen (BGH ZMR 2005, 880, 881 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04] mit Anm. Elzer = NZM 2005, 626 = MDR 2005, 1279 = WuM 2005, 540 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04]; OLG Frankfurt/M. OLGReport Frankfurt 2006, 1060, 1061 = NJW-RR 2006, 1673 = 1673 = ZWE 2006, 450; OLG München NJW-RR 2005, 598 = NZM 2005, 304 = ZMR 2005, 311 [OLG München 23.02.2005 - 34 Wx 5/05]; BayObLG NJW-RR 2004, 1382; OLG Hamm OLGZ 1994, 269, 272; KG ZWE 2002, 182, 183 = ZMR 2002, 458, 460; OLG Hamm NZM 2001, 761 = NJW-RR 2001, 456, 457; Börstinghaus MietRB 2007, 209, 212; s.a. § 28 Rdn. 49 ff.). Grundlage dieses Rechts ist § 273 BGB (BGH ZMR 2005, 880, 881 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04] mit Anm. Elzer = NZM 2005, 626 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04]; Gaier ZWE 2004, 109, 112). Die Konnexität (Wechselbezüglichkeit) der zurückgehaltenen Leistung mit der Verpflichtung, zu deren Durchsetzung das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, folgt aus der für alle Wohnungseigentümer bestehenden Berechtigung zur Teilhabe an den gemeinschaftlichen Leistungen und der damit korrespondierenden Pflicht zur Erfüllung der jedem Mitglied der Gemeinschaft gegenüber dem Verband bestehenden Verpflichtungen (BGH ZMR 2005, 880, 881 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04] mit Anm. Elzer = NZM 2005, 626 = MDR 2005, 1279 = WuM 2005, 540 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04]).
Für eine Versorgungssperre müssen fünf Voraussetzungen erfüllt sein:
Beschluss: Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts ist ein Druck- und Sicherungsmittel und geht über die dem Verwalter eingeräumten Befugnisse zur Anforderung laufender und rückständiger Zahlungen hinaus. Sie bedarf daher grundsätzlich - außer in Notfällen - eines (ggf. allgemeinen) Beschlusses (BGH ZMR 2005, 880, 881 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04] mit Anm. Elzer = NZM 2005, 626 = MDR 2005, 1279 = WuM 2005, 540 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04]; Armbrüster WE 1999, 14, 17; Kümmel/v. Seldeneck GE 2002, 1045).
Erheblicher Rückstand: Die Bedeutung der zurückbehaltenen Versorgungsleistungen (meistens Heizwärme, aber auch Wasser, Gas etc.) und die Pflicht der Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer untereinander zur Rücksichtnahme, lässt einen Beschluss, die Versorgung zu unterbinden, nur bei einem erheblichen Rückstand des betroffenen Mitglieds rechtmäßig sein. Als erheblich ist insoweit ein Rückstand mit mehr als sechs Monatsbeträgen des Wohngelds anzusehen (BGH ZMR 2005, 880, 882 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04] mit Anm. Elzer = NZM 2005, 626 = MDR 2005, 1279 = WuM 2005, 540 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04]; Armbrüster WE 1999, 14, 16; Kümmel/v. Seldeneck GE 2002, 1045, 1046).
Anspruch: Die Ansprüche des Verbandes muss fällig sein und zweifelsfrei bestehen (OLG Frankfurt/M. OLGReport Frankfurt 2006, 1060, 1061 = NJW-RR 2006, 1673; OLG München NJW-RR 2005, 598 = NZM 2005, 304 = ZMR 2005, 311 [OLG München 23.02.2005 - 34 Wx 5/05]).
Androhung: Dem Vollzug der Sperre muss eine Androhung vorausgehen (BGH ZMR 2005, 880, 882 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04] mit Anm. Elzer = NZM 2005, 626 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04]; Gaier ZWE 2004, 109, 115), sofern um den Vollzug nicht prozessiert wird (BGH ZMR 2005, 880, 882 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04] mit Anm. Elzer = NZM 2005, 626 = MDR 2005, 1279 = WuM 2005, 540 [BGH 10.06.2005 - V ZR 235/04]).
Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgebotes: Im Einzelfall kann eine Versorgungssperre unverhältnismäßig sein - etwa bei einer Gesundheitsgefährdung oder wegen des Alters des Wohnungseigentümers oder seines Mieters (dazu Gaier ZWE 2004, 109, 115).
Durch Teilzahlungen in Höhe der auf die Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann das Zurückbehaltungsrecht des Verbandes nicht abgewendet werden. Denn der Wohngeld-Beitragsschuldner kann nicht i.S.d. § 366 BGB Zahlungsbestimmungen dahin treffen, dass er eine Geldsumme nur auf bestimmte Rechnungsposten, etwa anteilig für bestimmte Betriebskosten, zahlen will (KG WuM 2005, 600 = ZMR 2005, 905 [KG Berlin 08.08.2005 - 24 W 112/04]). Liegen die Voraussetzungen vor, ist ein schuldender Wohnungseigentümer in entsprechender Anwendung von § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet, das Betreten seiner Wohnung zum Zwecke des Absperrens der Versorgungsleitungen zu dulden (OLG Frankfurt/M. OLGReport Frankfurt 2006, 1060, 1061 = NJW-RR 2006, 1673 = ZWE 2006, 450; OLG München NJW-RR 2005, 598 = NZM 2005, 304 = ZMR 2005, 311 [OLG München 23.02.2005 - 34 Wx 5/05]; Elzer ZMR 2005, 882, 884; Gaier ZWE 2004, 109, 116).
In Erwerbsverträgen zum Kauf eines Wohnungseigentums (Wolfsteiner FS Wenzel [2005], S. 59, 63) sowie in einer Vereinbarung kann die Verpflichtung vorgesehen sein, dass sich ein Wohnungseigentümer wegen der laufenden monatlichen Beitragsvorschüsse der sofortigen Vollstreckung unterwirft und der Verwalter berechtigt ist, sich wegen der zwischenzeitlich mehrheitlich beschlossenen monatlichen Beitragsforderungen eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen zu lassen und dann auch von ihr Gebrauch machen darf (KG ZMR 2004, 618, 620 [KG Berlin 25.06.2003 - 24 W 328/02]; KG ZMR 1997, 664, 665 = MDR 1997, 1018 = KGReport 1997, 183 = NJW-RR 1997, 1304 [KG Berlin 20.06.1997 - 24 W 661/97] = MittBayNot 1998, 48 mit Anm. Wolfsteiner; OLG Celle NJW 1955, 953 = DNotZ 1955, 320 [OLG Celle 07.04.1955 - 4 Wx 1/55] mit Anm. Weitnauer; Wolfsteiner FS Wenzel [2005], S. 59, 61; Häublein ZWE 2004, 48; Vogl ZMR 2003, 716, 717; Becker ZWE 2000, 515; § 10 Rdn. 247). Ebenso wie in einem Urteil muss die Unterwerfungssumme dabei genau bestimmt oder jedenfalls bestimmbar sein (KG ZMR 2004, 618, 620 [KG Berlin 25.06.2003 - 24 W 328/02]; Wolfsteiner FS Wenzel [2005], S. 59, 64). Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung, eine Urkunde über die Unterwerfung zu errichten, nicht freiwillig, ist die Verpflichtung zur Abgabe einer Unterwerfungserklärung vom Verband nach § 43 Nr. 1 WEG einzuklagen. Für eine solche Klage dürfte es aber jedenfalls i.d.R. an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlen, weil der Verband gleich auf Zahlung der offenen Beträge klagen kann (Wolfsteiner FS Wenzel [2005], S. 59, 61; KG ZMR 1997, 664, 665 = MDR 1997, 1018 = KGReport 1997, 183 = NJW-RR 1997, 1304 [KG Berlin 20.06.1997 - 24 W 661/97] = MittBayNot 1998, 48 mit Anm. Wolfsteiner).
Die Rechtsprechung erachtet es ferner als zulässig, wenn wegen des Wohngeldes eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung mit Wirkung für den jeweiligen Wohnungseigentümer bereits im Teilungsvertrag (in der Teilungserklärung) erfolgt (KG ZMR 2004, 618, 620 [KG Berlin 25.06.2003 - 24 W 328/02]; ZMR 1997, 664, 665 = MDR 1997, 1018 = KGReport 1997, 183 = NJW-RR 1997, 1304 [KG Berlin 20.06.1997 - 24 W 661/97] = MittBayNot 1998, 48 mit Anm. Wolfsteiner; OLG Celle NJW 1955, 953 = DNotZ 1955, 320 [OLG Celle 07.04.1955 - 4 Wx 1/55] mit Anm. Weitnauer; Bub Das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, 2. Aufl., V. Rn. 205). Jedenfalls für eine Unterwerfung in einem Teilungsvertrag ist dem zuzustimmen. In der Teilungserklärung kann eine solche Erklärung für einen späteren Wohnungseigentümer hingegen nicht vorweggenommen werden. Eine solche Gestaltung wäre dem Gesetz völlig fremd (Wolfsteiner FS Wenzel[2005], S. 59, 64).
Zur Durchsetzung der Verbandsansprüche kann gegen jeden Wohngeldschuldner, das kann ein - werdender - Wohnungseigentümer, ein ehemaliger Wohnungseigentümer, ein Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter etc. sein, nach § 43 Nr. 6 WEG beim Wohnungseigentumsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ein Mahnverfahren betrieben werden (ist ein zentrales Mahngericht eingerichtet worden, so ist dieses zuständig, Hügel/Elzer § 13 Rn. 24). Auch soweit ein Land von der Ermächtigung nach § 15a Abs. 1 EGZPO Gebrauch gemacht und ein obligatorisches Güteverfahren eingeführt hat, steht einem Mahnverfahren nichts entgegen. Nach § 15a Abs. 2 Nr. 5 EGZPO sind Mahnverfahren von einem obligatorischen Güteverfahren befreit (Hügel/Elzer § 13 Rn. 9).
Der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft kann jeden Wohngeldschuldner in einem Verfahren nach § 43 Nr. 2 WEG auf Zahlung vor dem Wohnungseigentumsgericht in Anspruch nehmen. Soweit ein Land von der Ermächtigung nach § 15a Abs. 1 EGZPO Gebrauch gemacht und ein obligatorisches Güteverfahren eingeführt hat, kann bis zu einem bestimmten Streitwert (meist € 750,00) eine solche Wohngeldklage nach den landesrechtlichen Vorschriften allerdings solange unzulässig sein, wie ein obligatorischen Güteverfahren nicht durchlaufen wurde (Lüke ZfIR 2007, 657, 660). Der Verwalter als nach § 27 Abs. 3 S. 1 WEG originärer gesetzlicher des Verbandes bedarf für eine Wohngeldklage einer besonderen Vollmacht. Diese kann ihm durch eine Vereinbarung oder nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG durch einen Beschluss im Einzelfall, aber auch abstrakt generell eingeräumt werden. Findet sich eine Vollmacht im Verwaltervertrag, reicht das nicht aus. Notwendig ist wenigstens, dass der Vertrag von den Wohnungseigentümern beschlossen und dadurch die Vollmacht eine i.S.d. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG wird (nach hier vertretener Ansicht bedarf es stets eines Begleitbeschlusses nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG oder einer Vereinbarung). Ob ein Wohnungseigentümer verklagt werden soll, müssen die Wohnungseigentümer entscheiden. Die Klage ist nach § 43 WEG beim Wohnungseigentumsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, zu erheben. Der Verwalter kann - soweit er entsprechend ermächtigt wurde und soweit er i.S.v. § 78 ZPO postulationsfähig ist - die Wohngeldklage selbst führen. Er kann aber auch einen Rechtsanwalt einschalten und mit diesem im Namen des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anwaltsvertrag schließen. Eine Vergütungsvereinbarung nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 6 i.V.m. Abs. 2 Nr. 4 WEG kommt dabei allerdings nicht in Betracht, weil der Gebührenstreitwert durch die Höhe des einzufordernden Geldes beziffert ist und § 48 GKG und nicht § 49a GKG Anwendung findet.