Source: https://www.nebenkostenabrechnung.com/zustellung-der-nebenkostenabrechnung-per-e-mail-zulaessig/
Timestamp: 2019-09-23 04:44:16
Document Index: 10982133

Matched Legal Cases: ['§ 20', 'BGH', 'BGH', '§ 126', '§ 126', 'BGH']

Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig? | Nebenkostenabrechnung
Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?
Der Vermieter muss bei entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter im Mietvertrag die Nebenkosten jährlich abrechnen. Dabei stellt sich auch die Frage des zeitlichen und organisatorischen Aufwandes.
Gerade im Zeitalter der elektronischen Kommunikation fragt sich, ob die Zustellung der Nebenkostenabrechnung auch per E-Mail zulässig ist oder ob und inwieweit der Vermieter verpflichtet ist, die Nebenkostenabrechnung schriftlich zu erstellen und inwieweit eine persönliche Unterschrift erforderlich ist.
Ausschlaggebender Gesichtspunkt ist letztlich, dass der Vermieter die Beweislast dafür trägt, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter tatsächlich zugegangen ist. Auch ist zwischen preisgebundenem und preisfreien Wohnraum zu unterscheiden.
1. Preisgebundener Wohnraum
Bei öffentlich gefördertem und somit preisgebundenem Wohnraum bedarf die Nebenkostenabrechnung immer der Schriftform, sofern der Vermieter Nachzahlungen einfordert (§§ 20 IV 1, 4 VII NMV, 10 I WoBinG).
Der Umfang der Schriftform beinhaltet, dass die Abrechnung vom Vermieter eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet sein muss. Allerdings erlaubt der BGH auch die maschinelle Unterschrift, wenn die Abrechnung mithilfe eines PCs angefertigt wurde.
Außerdem muss die Einheit der Urkunde gewahrt sein. Dazu ist Voraussetzung, dass die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Abrechnung entweder körperlich oder sonst erkennbar gemacht ist (fortlaufende Seitenzahl, fortlaufende Nummerierung der Nebenkostenpositionen, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlicher Zusammenhang des Textes) (BGH NZM 2005, 61).
2. Preisfreier Wohnraum
Bei einem preisfreien Wohnraum bedarf die Nebenkostenabrechnung keiner bestimmten Form. Das Gesetz schweigt hierzu. Hier bestimmen rein praktische Gegebenheiten die Notwendigkeiten.
Ausgangspunkt ist zunächst, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Nebenkostenabrechnung in nachvollziehbarer Form zur Verfügung zu stellen.
Eine bloß mündliche Nebenkostenabrechnung dürfte für den Mieter in zumutbarer Weise kaum überprüfbar sein (Schmid DWW 2002, 258). Auch wäre der Vermieter nicht in der Lage, im Streitfall eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu dokumentieren und einen eventuellen Nachzahlungsbetrag nachvollziehbar einzufordern. Sie scheidet faktisch aus.
Um die Abrechnung nachvollziehbar zu gestalten, ist in der Regel eine schriftliche Darstellung unumgänglich. Allerdings erübrigt sich die Schriftform im Sinne des § 126 BGB, der eine eigenhändige Unterschrift fordert (LG Berlin ZMR 1996, Heft 9 S. X). Auch die Anforderungen an die Textform im Sinn des § 126b BGB (sieh dazu BGH oben zu 1.) müssen nicht erfüllt sein (Langenberg WuM 2003, 671). Es genügt, dass die Abrechnung erkennen lässt, dass sie vom Vermieter stammt und das Mietobjekt erkennbar macht. Textform bedeutet daher lediglich Schriftform, ohne dass eine Originalunterschrift zwingend notwendig wäre. Wenn die Abrechnung zweckmäßigerweise schriftlich erteilt wird, sollte es kein Problem, sie auch zu unterschreiben.
Der Vermieter kann daher die Nebenkostenabrechnung auch per E-Mail, Telefax oder Kopie erstellen und verschicken. Anstelle der persönlichen Unterschrift reicht es aus, die Abrechnung mit dem gedruckten oder geschriebenen Namen des Vermieters abzuschließen (Beispiel: gez. Hans Lustig). Im Idealfall trägt die E-Mail eine elektronische Signaturunterschrift.
Auch kann der Vermieter die Abrechnung schriftlich erstellen, unterschreiben und dann einscannen und als E-Mail nebst Anhang übersenden.
Zustellung ist bei E-Mail schwierig nachweisbar
Der Ansatzpunkt besteht letztlich darin, dass der Vermieter den Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter im Streitfall beweisen muss. Dies gelingt ihm am sichersten, wenn er die Abrechnung in schriftlicher Form und am besten mit persönlicher Unterschrift dem Mieter persönlich in die Hand drückt oder mit der Post übersendet.
Die Zustellung per E-Mail trägt das Risiko, dass der Mieter den Zugang bestreiten und der Versandnachweis eines Schriftstücks per E-Mail vor Gericht angezweifelt werden kann und keine ausreichende Sicherheit zur Erfüllung der Beweislast des Vermieters bietet.
Muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung unterschreiben?
Nebenkostenabrechnung: Form – So muss die Abrechnung aussehen
Nebenkostenabrechnung: Zustellung nachweisbar organisieren
Zustellung der Nebenkostenabrechnung, wenn Mieter unbekannt verzogen ist? (Einwurf im Briefkasten)
4 Antworten auf "Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?"
24. Mai 2017 - 08:13 Antworten
…und was ist, wenn ich mir den Empfang inklusive Möglichkeit, das digitale Dokument zur Ansicht zu öffnen, per E-Mail vom Mieter bestätigen lasse. Reicht das aus als Nachweis?
… und wieso ist der Nachweis per Post mehr gegeneben, als per E-Mail. Damit das wirklich zutrifft, müsste ich die NKA doch eigentlich mindestens per Einschreiben versenden?
Christina Plathner
18. Oktober 2018 - 16:42 Antworten
Wie sieht es aus, wenn der Vermieter über eine Firma abrechnen lässt, muss ich als Vermieter dann die Originalrechnung der Nebemkostenabrechnung dem Mieter zuschicken?
18. Oktober 2018 - 16:53 Antworten
hier eine Hilfe: Belegeinsicht: Originalbelege oder Kopien einsehen
30. Januar 2019 - 17:23 Antworten
Ich habe heute durch Zufall eines Nachbars erfahren, dass die Betriebskostenabrechnungen einfach online auf der Homepage der Wohnungsbaugesellschaft in den persönlichen Bereich gestellt worden sind. Ich hatte jedoch in keinster Weise Kenntnis davon erhalten. Die Heizkostenabrechnung wurde hingegen förmlich und fristgerecht im Dezember letzten Jahres per Post zugestellt. Jetzt weiß ich nicht so recht, wie ich damit umgehen soll. M. E. wurde die 12monatige Frist zur ordnungsgemäßen Zustellung hier nicht eingehalten. Und offiziell wurde mir bis heute nichts zugestellt. Da ich wohl auch eine ordentliche Summe nachzahlen soll, weiß ich jetzt nicht wie ich mich verhalten soll.
Hätte mein Widerspruch wegen nicht ordnungsgemäßer und dadurch nicht fristgerechter Zustellung der Betriebskostenabrechnung bestand, was zur Folge hätte, dass ich die Nachforderung nicht leiste?
⇐ Sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung
Abrechnung der Nebenkosten nach der Heizkostenverordnung ⇒
Nebenkosten ändern sich unterjährig (z.B. Gärtner, Versicherung) Erhöhung dem Mieter melden?
Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung ohne Begründung?
Archiv Monat auswählen September 2019 August 2019 Juli 2019 Juni 2019 Mai 2019 April 2019 März 2019 Februar 2019 Januar 2019 Dezember 2018 November 2018 Oktober 2018 August 2018 Juli 2018 April 2018 März 2018 Februar 2018 November 2017 Oktober 2017 September 2017 August 2017 Juli 2017 Juni 2017 Juni 2016 April 2016 März 2016 Februar 2016 Januar 2016 November 2015 September 2015 August 2015 Mai 2015 März 2015 Februar 2015 Januar 2015 Dezember 2014 November 2014 Oktober 2014 September 2014 August 2014 Februar 2014 Januar 2014 Dezember 2013 November 2013 Oktober 2013 September 2013 Juli 2013 April 2013 März 2013 Januar 2013 Dezember 2012 November 2012 Oktober 2012 Februar 2012 Januar 2012 Dezember 2011 November 2011