Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/baumfaellung-baumschnitt/
Timestamp: 2019-01-22 03:12:27
Document Index: 59030210

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 2', '§ 1', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 2', '§ 2', 'BGH']

Die Rückschnitte oder das Fällen von Bäumen kann eine teure Angelegenheit werden. Daher ist es verständlich, dass der Vermieter diese Kosten auf seine Mieter abwälzen möchte. In Mietverträgen ist daher häufig die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter vereinbart.
Zu diesen umlegbaren Betriebskosten gehören auch die Kosten der Gartenpflege, § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrVK). Der Begriff „Gartenpflege“ erweckt allerdings in erster Linie die Vorstellung von Rasen mähen, Beete bepflanzen und Unkraut jäten.
Ob Baumschnitt und Baumfällung ebenfalls umlegbare Kosten der Gartenpflege sind, erfahren Sie in diesem Artikel.
Kosten der Gartenpflege: Was dazu gehört – und wann es umlegbare Betriebskosten sind
Zu den Kosten der Gartenpflege gehören nach § 2 Nr. 10 BetrVK die Kosten für die
Pflege der Gartenflächen nebst der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
Pflege der Spielplätze nebst der Erneuerung von Sand
Pflege der nicht dem öffentlichen Verkehr dienenden Plätze, Zugänge und Zufahrten
Auf die Mieter verteilt werden dürfen diese Kosten aber nur, wenn sie laufend anfallen. Denn umlegbare Betriebskosten setzen nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrVK voraus, dass sie „laufend“, also regelmäßig und wiederkehrend, entstehen. Demgegenüber sind einmalige oder nicht laufend anfallende Kosten keine umlagefähigen Kosten.
Laufend anfallen bedeutet aber nicht, dass die Kosten in einem jährlichen Turnus entstehen müssen. Vielmehr reichen für das Merkmal „laufend“ solche Kosten, die in regelmäßig wiederkehrenden Abständen auftreten. Das können durchaus Abstände von mehreren Jahren sein (so für die laufende Wartung einer Elektroanlage: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06), wobei Abstände von vier bis sechs Jahren für die erforderliche Regelmäßigkeit genügen (so für die Öltankreinigung: BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08).
Zu trennen von den Kosten der Gartenpflege sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrVK keine Betriebskosten und daher vom Vermieter zu tragen.
Baumfällung: Letztendlich keine umlegbaren Betriebskosten
Mit teilweise unterschiedlichen Begründungen verneint die überwiegende Rechtsprechung die Umlegbarkeit der Kosten für eine Baumfällung auf die Mieter:
Das Fällen eines umsturzgefährdenden Baums, welches die von dem Baum ausgehenden Gefahren beseitigen soll, stelle keine Erneuerung im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrVK dar (Amtsgericht (AG) Neustadt an der Weinstraße, Urteil vom 13.02.2009, Az.: 5 C 73/09).
Drückt ein umsturzgefährdeter Baum eine Mauer ein, sei dessen Fällen keine Maßnahme der ordnungsgemäßen Gartenpflege (AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil vom 27.11.2003, Az.: 7 C 109/03). Das gilt ebenfalls, wenn eine Behörde die Fällung eines morschen Baums anordnet, da das Fällen des Baumes in diesem Fall allein der Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung gegenüber dem Amt diene (AG Oberhausen, Urteil vom 05.10.1990, AZ 33 C 343/90). Aber auch, wenn kein Grund für die Entfernung des Baums vorliegt, könne die Baumfällung nicht als Gegenstand der Gartenpflege angesehen werden (AG Steinfurt, Urteil vom 25.05.2004, Az.: 4 C 249/03).
Bäume würden nicht laufend gefällt, so dass bereits aufgrund des fehlenden Merkmals „laufend“ keine Betriebskosten vorlägen (Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Az.: 2 S 56/09; LG München II, Urteil vom 12.02.2008, Az.: 12 S 3615/07; LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004, Az.: 1 S 29/04; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 08.10.2009, Az.: 106 C 110/09).
Das Fällen großer und alter Bäume sei generell eine nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahme (AG Dinslaken, Urteil vom 22.12.2008, Az.: 30 C 213/08).
Demgegenüber sind nach einem Teil der Rechtsprechung die Kosten der Baumfällung als Bestandteil der Gartenpflege im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrVK umlagefähig (so etwa LG Frankfurt am Main, Urteil vom 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04).
Eine differenzierte Auffassung vertritt das AG Düsseldorf: Wird ein Baum gefällt, weil er aufgrund seiner Größe den Mietern die Licht- und Luftzufuhr abschneidet, sollen die Kosten umlagefähig sein. Wird der Baum jedoch entfernt, weil sich die Nachbarn über den Licht- und Luftmangel beschweren, seien die Kosten nicht umlegbar (AG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2002, Az.: 33 C 6544/02).
Schließlich gilt noch eine Art „Sonderrecht“ in Gegenden, wo Sturmschäden an Bäumen regelmäßig auftreten (etwa im Hamburger Raum). Hier falle die Beseitigung von umgestürzten oder beschädigten Bäumen laufend an, so dass die dafür anfallenden Kosten als Kosten der Gartenpflege auf die Mieter verteilt werden können (LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989, Az.: 7 S 185/88).
Soweit die Kosten der Baumfällung umlegbare Betriebskosten sei sollen, ist dem entgegenzuhalten, dass Bäume älter als Menschen werden können. Eine Baumfällung kann daher bereits begrifflich nicht unter „laufende“ Kosten fallen. Außerdem würde die Annahme von umlegbaren Kosten dazu führen, dass etwa ein Mieter mit einem einjährigen Mietvertrag die gesamten Kosten für das Fällen eines alten Baumbestandes zu tragen hat, obwohl er den Baumbestand niemals genießen konnte (AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 08.10.2009, Az.: 106 C 110/09 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen).
Steht allerdings ein Baum zu nahe am Gebäude, so dass dadurch Gebäudeschäden zu befürchten sind, (etwa durch die Baumwurzeln), sind die Kosten für die Baumfällung als Kosten der Gartenpflege umlagefähig (AG Sinzig, Urteil vom 18.02.2004, Az.: 14 C 879/03).
Baumschnitt: Grundsätzlich umlegbare Betriebskosten
Der regelmäßige Baumschnitt (Rückschnitt) stellt eine typische Maßnahme der Gartenpflege dar. Diese fällt regelmäßig in überschaubaren Zeiträumen an, wobei die Maßnahme nicht jedes Jahr zu erfolgen braucht.
Daher handelt es sich bei den Kosten für den Baumschnitt um übliche Kosten der Gartenpflege, die auf den Mieter umlegbar sind.
Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn der Baumschnitt über mehrere Jahre hinweg nicht erfolgt ist.
Hier ist der Rückschnitt als nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahme zu bewerten (so für einen letztmalig vor 12 Jahren erfolgten Baumschnitt: LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004, Az.: 1 S 29/04).
Sind umlagefähige Kosten der Baumfällung oder des Baumschnitts entstanden, können diese auch dann auf die Mieter verteilt werden, wenn alle den Garten nicht benutzen dürfen. Denn eine gepflegte Gartenfläche erhöht den Wohnwert und kommt damit den Mieter zugute. Demgegenüber sind diese Kosten nicht umlegbar, wenn die Gartenfläche nur von einzelnen Mietern oder dem Vermieter genutzt werden darf (BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03).
Debrodt at 18:11 Antworten
Rückfrage: Gibt es eine Zumutbarkeitsgrenze hinsichtlich der Höhe der Kosten beim umlagefähigen Baumschnitt? Beispiel: Der Vermieter lässt regelmäßig (alle 2-4 Jahre) drei Bäume auf einem Grundstück mit 5 Mietparteien fällen. Er legt hierzu jährlich je nach Baum unterschiedlich hohe, insgesamt aber bis zu 3000 € hohe Kosten pro Baum um, da die Bäume mit einem Kran beschnitten werden müssen. Jede Mietpartei wird nun anteilig nach qm zur Kostenübernahme herangezogen. Hier habe ich mich gefragt, ob das zulässig ist. Dann könnte ein Vermieter etwa bei 10 Bäumen auf einem Grundstück bis zu 30.000 € in dem Jahr, an dem die Schneidearbeiten stattfinden, auf seine Mietparteien umlegen. Das erscheint mir nur schwer vorstellbar.
Betriebskostenabrechnung.com at 17:13 Antworten
Hallo Frau Debrodt, der Vermieter ist an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden. Viele Grüße Dennis Hundt
RIHM, Walter at 12:00 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, ich wäre Ihnen dankbar, wenn sie mir folgende Frage beantworten könnten: Ich wohne in einer Wohnanlage mit 19 Mietparteien. Der Erstbezug war vor 8 Jahren. Auf dem Grundstück steht unmittelbar zu einer viel befahrenen Straße ein mindestens 80 Jahre alter Walnussbaum. Dieser Baum wurde über jahre hinweg nicht gepflegt, d.h. totes Holz wurde nicht herausgeschnitten, große Äste nicht eingekürzt. Nachdem nun eine latente Gefahr, für den Straßenverkehr und auch für die Fußgänger, aufgrund der teilweise morschen Äste, welche abzubrechen und herunterzufallen drohten und auch schon hi und da abgebrochen und heruntergefallen sind, lies der Vermieter (Genossenschaft) den Baum aufwändig "stutzen". Die Kosten dafür wurden als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Ist dieses Umlegen der Kosten umlagefähig? Ihnen schon jetzt meinen Dank für ihre kompetente Antwort. Mit freundlichen Grüßen, Walter Rihm
Apel at 20:30 Antworten
Hallo, eine darmalige Vermieterin hat uns eine Rechnung 10/16 Baumschnitt von 2005€ zur hälfte in Rechnung gestellt, diese Rechnung wurde von uns als Kostenvoranschlag/ Angebot nicht vorgelegt.Wir hatten nur besprochen, das der Garten einen Baumschnitt braucht. Aus wirtschaftlichen Aspekten können wir die Zahlung nicht akzeptieren. Muss das nicht im Mietvertrag gesonderte angezeigt werden. Mfg