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Timestamp: 2018-08-17 13:11:28
Document Index: 222361276

Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 19', 'artículo 19', 'artículo 23', 'artículo 19', 'artículo 10', 'artículo 5', 'artículo 13', 'artículo 246', 'artículo 21']

RESOLUCIÓN 741 DE 16 DE JULIO DE 2014
CONTENIDO:FIJA NORMAS, MÉTODOS, PARÁMETROS, CRITERIOS, Y PROCEDIMIENTOS PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES A LOS QUE SE REFIERE LA LEY 1682 DE 2013.
TEMAS ESPECÍFICOS:AVALÚO ADMINISTRATIVO, AVALÚO CATASTRAL, AVALÚO DEL BIEN INMUEBLE, TRÁMITE ADMINISTRATIVO, INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, REPRESENTACIÓN CARTOGRÁFICA, AVALÚO COMERCIAL
REVISTA LEGISLACIÓN ECONÓMICA N°:1486 DE SEPTIEMBRE 15 DE 2014, PG.433
VIGENCIA:DEROGADA POR LA RESOLUCIÓN 898 DE 2014 ARTÍCULO 19 DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI
RESOLUCIÓN 741 DE 2014
“Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales a los que se refiere la Ley 1682 de 2013”.
(Nota: Derogada por la Resolución 898 de 2014 artículo 19 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi)
en ejercicio de la función asignada por los artículos 23 y 37 de la Ley 1682 de 2013 y el Decreto 208 de 2004 y
Que de conformidad con lo definido por la Corte Constitucional, entre otras en las sentencias C-1074 de 2002 y C-476 de 2007, esta indemnización, tiene dos características, a saber: i) debe ser previa, esto es pagada con anterioridad al traspaso del derecho de dominio, y ii) debe ser justa, lo que conlleva que su fijación no se puede hacer de manera abstracta y general, sino que requiere la ponderación de los intereses de la comunidad y del afectado presentes en cada situación, es decir, el análisis de cada caso en particular.
Que la jurisprudencia en comento, señala que por regla general, la indemnización debe cumplir una función reparatoria, en virtud de la cual se reconozca y pague tanto el daño emergente como el lucro cesante, y solo tendrá una función compensatoria, es decir aquella que tiene en cuenta únicamente el valor comercial del inmueble objeto de adquisición cuando no se cumple con la función social de la propiedad, y una función restitutiva, en casos especiales.
Que la Corte Constitucional en sentencias C-294 de 2002 y C-229 de 2003, establece que el legislador dispone de un amplio margen de discrecionalidad política para configurar los procedimientos de expropiación, siempre y cuando se respeten las garantías mínimas consagradas en la Constitución, y que la jurisprudencia ha condensado en los siguientes tres pilares fundamentales: i) Principio de legalidad; ii) Efectividad del derecho de defensa y debido proceso; iii) Pago de una indemnización justa.
Que en virtud de la referida discrecionalidad legislativa se expidieron, entre otras, las leyes 9ª de 1989, 388 de 1997, y 1ª de 1991, que regulan el procedimiento de expropiación (judicial y administrativa) en el marco de la reforma urbana y para puertos marítimos respectivamente, el cual está compuesto por las siguientes etapas: i) oferta de compra; ii) negociación directa o enajenación voluntaria, y en caso de no lograrse esta; iii) expropiación propiamente dicha.
Que la Ley 1682 del 22 de noviembre de 2013, “por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”, establece algunas normas especiales para la adquisición predial por motivos de utilidad pública e interés social regulado por las mencionadas leyes 9ª de 1989, 388 de 1997 y 1ª de 1991, en cuanto se refiere al tema de la ejecución y/o desarrollo de proyectos de infraestructura de transporte.
Que el citado artículo 23 de la Ley 1682 de 2013, igualmente asigna al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, la función de adoptar las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos que deben utilizarse en la elaboración de avalúos comerciales, las cuales una vez expedidas son de obligatorio y estricto cumplimiento para avaluadores, propietarios y responsables de la gestión predial en los proyectos de infraestructura de transporte.
Que, si bien el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolución IGAC 620 de 2008, regulan lo atinente a la determinación del valor comercial de los inmuebles (terreno, construcciones y/o los cultivos), no reglamentan la tasación de la indemnización referida a daño emergente y lucro cesante, que según la Ley 1682 de 2013 debe incluirse dentro del avalúo comercial de ser procedente.
ART. 1º—Objeto. Fijar las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración y actualización de los avalúos comerciales, las indemnizaciones o compensaciones, en el marco del proceso de adquisición predial a que se refiere la Ley 1682 de 2013.
(Nota: Derogado por la Resolución 898 de 2014 artículo 19 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi)
ART. 2º—Ámbito de aplicación. Esta resolución es aplicable en los procesos de enajenación voluntaria y expropiación judicial o administrativa y, es de obligatorio y estricto cumplimiento para los avaluadores, propietarios y responsables de la gestión predial a la que se refiere la Ley 1682 de 2013.
Valor comercial del inmueble correspondiente a terreno, construcción y/o cultivos: Es el precio más probable por el cual el inmueble se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
Actualización de avalúo: Es la realización de un nuevo avalúo al mismo predio después de trascurrido el término de vigencia del anterior.
Expropiación: Etapa del proceso de adquisición predial por motivos de utilidad pública e interés social que se utiliza cuando no se logra un acuerdo formal para la enajenación voluntaria en los términos y condiciones previstos en la Ley 1682 de 2013, o cuando este es incumplido por el prometiente vendedor.
Avaluador: Persona natural o jurídica, que posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de bienes inmuebles.
6.(sic) Copia de los contratos de arrendamiento y otros cuyo objeto sea el inmueble a ser adquirido. En el caso en que los contratos sean verbales se deberán aportar declaraciones de los contratantes, en que consten los elementos esenciales del contrato, tales como, identificación de las partes, objeto del contrato, plazo, precio, causales de terminación, sanciones por incumplimiento.
PAR. 1º—La entidad adquirente solicitará por escrito a los beneficiarios de la indemnización, la documentación que estos tengan en su poder y que sea relevante para el cálculo de la indemnización. Si estos no entregan la documentación solicitada, la entidad adquirente dejará constancia en la solicitud de avalúo de esta situación. El cálculo se hará con información entregada así como aquella recopilada por el avaluador a la que se refiere el artículo 10 de la presente resolución.
PAR. 2º—La entidad adquirente y el(os) avaluador(es) celebrarán contratos para la realización de los avalúos que requieran. Cualquier modificación o ajuste de la información entregada por la entidad solicitante respecto de los avalúos realizados, implicará cobro de honorarios.
ART. 6º(sic)—Plazo para la elaboración del avalúo. El plazo para la elaboración del avalúo será de treinta (30) días hábiles contados a partir del día siguiente al recibo de la solicitud escrita con toda la información a la que se refiere el artículo 5º de la presente resolución.
PAR. 1º—Sin perjuicio de lo anterior, en el contrato que suscriban la entidad adquirente y el(os) avaluador(es) se podrá pactar un plazo distinto.
ART. 4º(sic)—Selección del avaluador. La entidad adquirente solicitará al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, la autoridad catastral correspondiente, o personas naturales o jurídicas de carácter privado, registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz, la elaboración del avalúo comercial al que se refiere la presente resolución.
ART. 5º—Solicitud del avalúo. Una vez seleccionado y contratado el(los) avaluador(es), la entidad adquirente solicitará la elaboración del avalúo por escrito, aportando como mínimo, los siguientes documentos:
i) Para la valoración comercial de terreno, construcciones y/o cultivos:
Aquellos documentos a los que se refiere el artículo 13 del Decreto Nacional 1420 de 1998.
PAR. 1º—El expediente que se envíe al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, para resolver la impugnación, debe contener la documentación y soportes utilizados para efectos de la elaboración del avalúo comercial.
De la valoración comercial de terreno, construcciones y/o cultivos
ART. 8º(sic)—Valoración comercial de terreno, construcciones y/o cultivos. Para efectos de determinar el valor comercial de terreno, construcciones y/o cultivos, se deberán aplicar las normas, procedimientos, parámetros, criterios y métodos contenidos en el capítulo cuarto del Decreto Nacional 1420 de 1998, y en la Resolución IGAC 620 de 2008.
ART. 10.—Determinación de la indemnización. El avaluador encargado del cálculo de la indemnización deberá realizar visita al inmueble objeto de adquisición, con el propósito de:
i) Contrastar la información entregada por la entidad adquirente, verificar la destinación económica del bien, la reglamentación urbanística y demás aspectos relevantes para la labor a su cargo.
En caso de inconsistencia entre la información entregada por la entidad adquirente y la obtenida en la visita al inmueble, el avaluador deberá dejar constancia de las inconsistencias encontradas para que la entidad realice los ajustes correspondientes. Si la entidad no realiza los ajustes la valoración se adelantará de conformidad con lo encontrado en la visita.
PAR.—El cálculo de la indemnización solo tendrá en cuenta el daño emergente y/o lucro cesante generados por el proceso de adquisición predial.
Si de acuerdo con la información obtenida y/o el cálculo realizado por el avaluador, se encuentra que los ingresos y/o utilidades superan lo reportado a las autoridades tributarias, la indemnización se hará sobre lo informado a dichas autoridades.
En caso de que aparezca como no obligado tributariamente el cálculo realizado de la indemnización no podrá superar los topes establecidos para ser contribuyente y según lo que se demuestre.
ART. 12.—Investigación de mercado. Para efectos de realizar el cálculo de la indemnización, se deberán solicitar cotizaciones a personas naturales o jurídicas idóneas que permitan definir el valor de determinado concepto o componente de la indemnización. Las cotizaciones se solicitarán a personas domiciliadas en el municipio en el que se ubica el inmueble objeto de adquisición, salvo que el concepto o componente de la indemnización lo requiera, se podrán solicitar cotizaciones a personas que se encuentren localizadas en otras jurisdicciones, o de ser el caso, internacionales.
En este caso, el avaluador encargado del cálculo de la indemnización anexará las cotizaciones realizadas, indicando el nombre de los consultados, datos de contacto (número de teléfono) y acreditando su idoneidad.
Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado (documentos escritos y/o cotizaciones), estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.
ART. 13.—Encuestas. Cuando no se encuentre información de mercado o se quiera reforzar la investigación, se recurrirá a encuestas. Se reitera que estas solo se usarán para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos que existan datos de mercado, la encuesta se utilizará como comprobación de la información obtenida.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (–) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el valor más probable.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (–) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar la investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.
ART. 15.—Exclusión del componente económico del plan de gestión social. Si en el marco del proceso de adquisición predial, se implementan planes de gestión social, en virtud de los cuales se prevean reconocimientos económicos, estas sumas se consideran excluyentes con la indemnización a la que se refiere la presente resolución, y de haber ocurrido el pago deberá procederse al descuento respectivo, de conformidad con lo previsto en el parágrafo del artículo 246 de la Ley 1450 de 2011.
ART. 16.—Componentes y procedencia de la indemnización. De conformidad con lo previsto por los artículos 23 y 37 de la Ley 1682 de 2013, la indemnización está compuesta por el daño emergente y lucro cesante que se causen en el marco del proceso de adquisición.
— Escritura pública de compraventa que tendría que suscribir el beneficiario para efectos de reemplazar el inmueble objeto de adquisición predial, tanto en enajenación voluntaria como en expropiación y su registro en el folio de matrícula inmobiliaria. En los casos en que sobre el inmueble objeto de adquisición se han constituido derechos reales de usufructo o uso, también se deberán incluir los gastos de notariado y registro para efectos de que estos se constituyan en el inmueble que se adquiera para efectos de reemplazarlo.
Para efectos del cálculo de este concepto se tendrán en cuenta las tasas y/o tarifas establecidas por la Superintendencia de Notariado y Registro, referidas a los costos de escrituración e inscripción en el respectivo certificado de libertad y tradición, contenidos en los decretos nacionales 650 de 1996, 1681 de 1996, 1428 de 2000 y demás normas vigentes, así como aquellas que los modifiquen, complementen o deroguen, la naturaleza jurídica de la entidad adquirente, y se tomará el valor comercial del inmueble correspondiente a terreno, construcciones y/o cultivos, elaborado en el marco del proceso de adquisición predial. Para efectos de este cálculo, el valor comercial no incluye la indemnización.
En caso de que se requiera el pago de arriendo o bodegaje provisional mientras se adquiere el inmueble que reemplazará aquel objeto de adquisición, se deberán calcular dos traslados i) del inmueble objeto de adquisición al inmueble arrendado o a la bodega, y ii) de esta al inmueble de reemplazo.
Corresponde a las tarifas por la desconexión, cancelación definitiva o traslado de cada servicio público domiciliario, existente en el respectivo inmueble o zona de terreno objeto de adquisición, en que tendrán que incurrir los propietarios, para efectos de llevar a cabo la entrega real y material del bien a la entidad adquirente.
Aquellos gastos publicitarios en los que se deberá incurrir para efectos de la acreditación del nuevo sitio al que se trasladará la actividad comercial. La determinación del medio publicitario depende de las condiciones propias de cada actividad económica, referidas a la clase y tamaño de la misma.
Cuando las condiciones especiales, y/o los plazos para la entrega del inmueble a la entidad adquirente, y/o la forma de pago que se defina en la oferta de compra, hagan necesario disponer del sitio para el traslado provisional de los bienes muebles, se realizará investigación de mercados y/o encuestas, con el fin de determinar el valor mensual del arrendamiento y/o almacenamiento.
La entidad adquirente reconocerá y pagará el valor diario establecido por el avaluador, multiplicando dicho valor por el número de días del periodo fiscal en que la propiedad estará a cargo de la entidad,
En los casos en que no sea posible adecuar un inmueble de reemplazo se deberá pagar el valor de reposición a nuevo de las construcciones que tenía el inmueble que fue adquirido por la entidad.
Para el cálculo de este concepto se realizarán, presupuestos de obra, investigación de mercado, consultas de información oficial y/o consultas a personas expertas.
PAR.—En el caso en que no sea posible encontrar un inmueble de reemplazo, se deberá dejar constancia escrita en el informe y bajo gravedad de juramento de esta situación al momento de la realización del cálculo.
Habrá lugar a su reconocimiento en los casos de adquisición parcial de inmuebles.
Se determinará en los términos del numeral 5º del artículo 21 del Decreto Nacional 1420 de 1998, o la norma que lo modifique, complemente o adicione.
Se reconocerá el costo de la construcción en los casos en que por cuenta de la adquisición parcial se pueda construir nuevamente la totalidad de la edificación, en el área remanente del respectivo inmueble.
Para el cálculo dc este concepto se realizarán presupuestos de obra, en cuya realización se tendrá en cuenta, investigación de mercados, consultas de información oficial y/o consultas a personas expertas.
9. Perjuicios derivados de terminación de contratos:
Corresponde a las erogaciones de dinero que hará el beneficiario a favor de terceros, por cuenta de las sanciones o indemnizaciones por terminación anticipada de contratos, tales como de arriendo y aparecería, cuyo objeto sea el inmueble que será adquirido.
PAR.—Los conceptos por los cuales se puede generar daño emergente, enunciados en el presente artículo son indicativos y no excluyen otros conceptos que se demuestren y puedan ser reconocidos en el cálculo de la indemnización.
Para el cálculo de este concepto, se establecerá el ingreso derivado del contrato, tomando en consideración la información contenida en el respectivo contrato.
Adicionalmente se tendrá en cuenta la información tributaria y/o contable aportada para efectos del cálculo.
PAR. 2º—Los conceptos por los cuales se puede generar lucro cesante, enunciados en el presente artículo son indicativos y no excluyen otros conceptos que se demuestren y puedan ser reconocidos en el cálculo de la indemnización.
ART. 19.—Vigencia. La presente resolución rige a partir del día siguiente a su publicación en el Diario Oficial.