Source: https://transferoveocenovanie.vsonline.sk/33/priklad-prenajatia-nehnutelnosti-medzi-zavislymi-osobami-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAOrFqn_j_-B266p8Pphb4lQLKQkujnSr2A/?uri_view_type=5
Timestamp: 2020-04-09 19:55:59+00:00
Document Index: 14483276

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 659', '§ 661', '§ 2', '§ 17', '§ 17', '§ 17', '§ 6', '§ 17', '§ 17', '§ 18', '§ 18']

Príklad prenajatia nehnuteµnosti medzi závislými osobami | Transferové oceòovanie vo verejnej správe
Príklad prenajatia nehnuteµnosti medzi závislými osobami
23.4.2019, Mgr. Andrej Choma, Zdroj: Verlag Dashöfer
3.1.2 Príklad prenajatia nehnuteµnosti medzi závislými osobami
Mgr. Andrej Choma
Fyzická osoba (FO) má nehnuteµnos» (bytové a nebytové priestory). FO nemá zaradenú túto nehnuteµnos» v obchodnom majetku. FO je spoloèníkom v spoloènosti X, s. r. o., a konateµom v spoloènosti Y, s. r. o. FO spoloènosti Y, s. r. o., túto èas» nehnuteµnosti prenajíma na základe zmluvy o prenájme a spoloènosti X, s. r. o., èas» tejto nehnuteµnosti vypo¾ièiava. FO je jediným spoloèníckom a konateµom v spoloènosti Y, s. r. o. Ïalej èas» tejto nehnuteµnosti vypo¾ièiava rodinnému známemu (RZ), ktorý technicky zhodnotí predmetnú nehnuteµnos» v sume 20 tis. eur. Bytový priestor è. 1 prenajme FO svojmu synovi Andrejovi, ktorý si tam zriadi kanceláriu ako samostatne zárobkovo èinná osoba. Bytový priestor è. 2 prenajme FO svojej dcére Petre, ktorá tam bude býva».
Otázka je, ako posudzova» jednotlivé transakcie v zmysle ustanovení zákona o dani z príjmov z pohµadu transferového oceòovania?
Posúdenie jednotlivých transakcií
Z vy¹¹ie uvedeného vyplýva, ¾e FO je závislou osobou vo vz»ahu k spoloènostiam X, s. r. o., a Y, s. r. o., ,, a to prostredníctvom ekonomického prepojenia (ako spoloèník v obchodnej spoloènosti) a tie¾ prostredníctvom personálneho prepojenia (ako konateµ obchodnej spoloènosti). FO je tie¾ závislou osobou vo vz»ahu k svojim de»om Andrejovi a Petre, a to na základe definície blízkych osôb v zmysle § 2 písm. n) ZDP. K rodinnému známemu nemá FO ¾iadne ekonomické ani personálne prepojenia (iné prepojenie v tomto momente nebudeme skúma»).
Z definície kontrolovanej transakcie vyplýva, ¾e pre vznik kontrolovanej transakcie je potrebné, aby aspoò jedna zo závislých osôb v transakcii bola fyzickou osobou s príjmami podµa § 6 ZDP alebo právnická osoba. Zároveò sa uplatòuje výnimka, podµa ktorej sa za kontrolovanú transakciu nepova¾uje prenájom, z ktorého plynú príjmy podµa § 6 ods. 3, ak ide o nehnuteµnos» nezaradenú do obchodného majetku podµa písmena m), a nájomcom je fyzická osoba, ktorá túto nehnuteµnos» vyu¾íva na osobné úèely.
Pre uplatnenie tejto výnimky z kontrolovanej transakcie sa v zmysle vy¹¹ie uvedeného vy¾aduje súèasné splnenie dvoch podmienok uvedených v predmetnej definícii, a to:
vy¾aduje sa, aby fyzická osoba dosahujúca príjem podµa § 6 ods. 3 ZDPnemala predmetnú nehnuteµnos» zaradenú v obchodnom majetku,
vy¾aduje sa, aby fyzická osoba, ktorá je nájomník èi nájomca, vyu¾ívala prenajatú nehnuteµnos» na súkromné úèely.
Pre transakciu medzi FO a spoloènos»ou Y, s. r. o. (prenájom èasti nehnuteµnosti), mô¾eme kon¹tatova», ¾e èas» nehnuteµnosti prenajatá fyzickou osobou, ktorá nemá túto nehnuteµnos» zaradenú v obchodnom majetku, av¹ak na druhej strane transakcie je nájomca, ktorý je právnická osoba vyu¾ívajúca nehnuteµnos» na podnikanie. Na túto transakciu sa nevz»ahuje výnimka v zmysle definície kontrolovanej transakcie a táto transakcia spoèívajúca v prenájme èasti nehnuteµnosti sa bude pova¾ova» za kontrolovanú transakciu. FO a spoloènos» Y, s. r. o., majú povinnos» vyèísli» základ dane v súlade s princípom nezávislého vz»ahu a taktie¾ povinnos» vies» dokumentáciu transferového oceòovania.
Pre transakciu medzi FO a spoloènos»ou X, s. r. o. (vypo¾ièanie èasti nehnuteµnosti), fyzická osoba na základe zmluvy o výpo¾ièke vypo¾ièia èas» nehnuteµnosti právnickej osobe (spoloènos» X, s. r. o.) s ktorou je závislou osobou nehnuteµnos». V zmysle Obèianskeho zákonníka § 659 a¾ 662 OZ je výpo¾ièka bezodplatné prenechanie veci na doèasné u¾ívanie. Predmetom výpo¾ièky je hnuteµná alebo nehnuteµná vec, ktorá má znaky, ktoré ju odli¹ujú od ostatných vecí (nemô¾e ís» o práva a iné majetkové hodnoty), mô¾e ís» o veci zastupiteµné a spotrebiteµné, ale musí sa vráti» tá istá vec, nie vec toho istého druhu. Pri výpo¾ièke je v ustanovení § 661 OZ (Obèiansky zákonník) ustanovené defaultné pravidlo, ¾e vypo¾ièiavateµ je oprávnený u¾íva» vec riadne a v súlade s úèelom, ktorý sa v zmluve dohodol alebo ktorému obvykle slú¾i, je povinný chráni» ju pred po¹kodením, stratou alebo znièením a ak nie je dohodnuté inak, nesmie vypo¾ièiavateµ prenecha» vec na u¾ívanie inému. Z uvedeného vyplýva, ¾e na vypo¾ièanej veci bez súhlasu vlastníka nemô¾e vykona» ¾iadne úpravy.
V zmysle novej definície kontrolovanej transakcie sa pri posudzovaní kontrolovanej transakcie berie do úvahy skutoèný obsah právneho vz»ahu alebo iného obdobného vz»ahu. Skutoèným obsahom predmetnej transakcie je prenechanie veci do u¾ívania, v danom prípade je potrebné akceptova» výpo¾ièku ako bezodplatné prenechanie veci na doèasné u¾ívanie. Av¹ak vypo¾ièiavateµ nemá nárok na uplatnenie výdavkov spojených s nehnuteµnos»ou.
Pre transakciu medzi FO a FO podnikateµom (syn) ide o prenájom fyzickou osobou, ktorá nehnuteµnos» nemá zaradenú v obchodnom majetku, av¹ak nájomcom bude fyzická osoba (syn), ktorý vyu¾íva nehnuteµnos» na výkon podnikateµskej èinnosti. V takomto prípade nebudú splnené súèasne obidve podmienky na uplatnenie výnimky z kontrolovanej transakcie tak, ako je výnimka uvedená v definícii. Prenájom synovi bude kontrolovanou transakciou, na ktorú sa uplatnia pravidlá transferového oceòovania. FO ako aj jej syn Andrej budú ma» povinnos» vyèísli» základ dane v súlade s princípom nezávislého vz»ahu a taktie¾ povinnos» vies» dokumentáciu transferového oceòovania.
Pre transakciu medzi FO a FO nepodnikateµom (dcéra) ide tie¾ o prenájom fyzickou osobou, ktorá nemá nehnuteµnos» zaradenú v obchodnom majetku, a nájomcom bude fyzická osoba, ktorá túto nehnuteµnos» nevyu¾íva na podnikanie, t. j., nehnuteµnos» je vyu¾ívaná na súkromné úèely. V tomto prípade sú splnené obidve podmienky pre uplatnenie výnimky z kontrolovanej transakcie a pravidlá transferového oceòovania sa neuplatnia.
Ak by v posudzovanom vz»ahu FO ako vlastník nehnuteµnosti mal prenajímanú nehnuteµnos» zaradenú do obchodného majetku pou¾ívaného na prenájom a uplatòuje odpisy prenajímanej nehnuteµnosti, táto skutoènos» má vplyv na posúdenie nájmov z pohµadu transferového oceòovania.
Ak je nehnuteµnos» zaradená do obchodného majetku pou¾ívaného na prenájom, nie je splnená prvá podmienka na uplatnenie výnimky z kontrolovanej transakcie. Bez ohµadu na to, èi je nájomca FO alebo FO podnikateµ a bez ohµadu na spôsob vyu¾itia nehnuteµnosti pôjde o kontrolovanú transakciu v prípade prenájmu nehnuteµnosti.
Pozor! Tento príklad sa u¾ netýka závislých osôb ale úzko súvisí s problematikou prenajímania, resp. vypo¾ièania nehnuteµností a technického zhodnotenia, rovnako sa bude pristupova» aj k nezávislej osobe, aj k závislej osobe z dôvodov uvedených ni¾¹ie.
Rodinný známy v zmysle § 2 zákona o dani z príjmov nie je závislou osobu.
Rodinný známy vykonal zateplenie prenajatej nehnuteµnosti s písomným súhlasom vypo¾ièiavateµa, za ktorú zaplatil 20 tis. eur. FO mu vynalo¾enú sumu nezaplatila. Ako v príkladoch vy¹¹ie FO nemá zaradenú nehnuteµnos» v obchodnom majetku a neuplatòuje odpisy prenajímanej nehnuteµnosti, teda ani nezvy¹uje vstupnú cenu nehnuteµnosti na úèely jej odpisovania. Po skonèení nájmu nie je nehnuteµnos» vrátená v pôvodnom stave. Do úvahy teda pripadá aplikácia § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov.
U daòovníkov, ktorí sú fyzickými osobami, sa ustanovenia § 17 a¾ 29, t. j. aj postup podµa § 17 ods. 20 a 21 ZDPpou¾ijú len pri zis»ovaní základu dane z príjmov podµa § 6 ZDP. V § 17 ods. 20 a 21 ZDP je ustanovená úprava základu dane prenajímateµa/vypo¾ièiavateµa, ktorý je vlastníkom veci, ak na prenajatej/vypo¾ièanej veci nájomca/po¾ièiavateµ vykonal technické zhodnotenie alebo opravu. V § 17 ods. 20…
§ 18 zákona o dani z príjmovGarancia
Metóda následného predaja (resale price metod)Garancia
Metóda delenia zisku (profit split method)Garancia
Osobná pôsobnos» pre oblas» verejnej správyGarancia
Skrátená dokumentáciaGarancia
SubjektGarancia
§ 18 zákona o dani z príjmov Kore¹pondujúca úprava základu dane Metóda zvý¹ených nákladov kontrolovaná transakcia Metóda následného predaja Primárna úprava základu dane andrej choma Metóda èistého obchodného rozpätia závislé osoby zákon o dani z príjmov transferové Dokumentácia k transferovému oceòovaniu Metóda delenia zisku Sankcie za neplnenie dokumentaènej ... Metóda nezávislej trhovej ceny