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Timestamp: 2019-09-23 10:21:58
Document Index: 185519812

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 - dejure.org
https://dejure.org/2004,369
BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 (https://dejure.org/2004,369)
BGH, Entscheidung vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 (https://dejure.org/2004,369)
BGH, Entscheidung vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 (https://dejure.org/2004,369)
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Anspruch auf Nachzahlung von Mietnebenkosten; Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten durch unrealistische Kalkulation; Begründung eines Vertrauenstatbestands; Täuschung des Mieters; Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht
Nebenkostenvorauszahlung - tatsächliche Kosten wesentlich höher - Pflichtverletzung
Nachforderung bei erheblich zu niedrigen Betriebskostenvorschüssen
Zu geringe Kalkulation der Betriebskostenvorauszahlung bei Vertragsschluß
Der Bundesgerichtshof hilft den mit niedrigen Nebenkosten-Vorauszahlungen geköderten Mietern nicht
Mietrecht - Wenn die Nebenkosten zu niedrig vereinbart wurden...
Betriebskostenabrechnung - Nachforderung bei zu niedrigen Vorschüssen
Keine Pflichtverletzung des Vermieters bei zu niedrigen Heizkostenvorauszahlungen
Zusammenfassung von "Vermieterhaftung bei unzureichender Nebenkosten-Vorauszahlungsabrede" von Wiss. Ass. Dr. Markus Artz, original erschienen in: NZM 2004, 328 - 330.
Zusammenfassung von "Betriebskostenvorauszahlungen-Sorgenkind "Zweite Miete"?" von RA Rainer Derckx, original erschienen in: NZM 2004, 321 - 326.
Zusammenfassung von "Urteilsanmerkung zur Entscheidung des BGH, 11.02.2004, Az.: VIII ZR 195/03" von RA Norbert Eisenschmid, original erschienen in: WuM 2004, 201 - 202.
Zusammenfassung von "Nachzahlungsansprüche des Vermieters bei nicht kostendeckenden Nebenkostenvorauszahlungen" von RA Arnold Lehmann-Richter, original erschienen in: WuM 2004, 254 - 257.
NJW 2004, 1102
MDR 2004, 624
NZM 2004, 251
ZMR 2004, 347
Denn die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen beruhen lediglich auf einer vorläufigen Schätzung oder einer freien Festsetzung (vgl. Senatsurteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03, NJW 2004, 1102 = NZM 2004, 251 = Grundeigentum 2004, 416); aus der entsprechenden Regelung des Mietvertrages folgt deshalb unmittelbar die Verpflichtung des Vermieters zur Erstattung etwaiger Überzahlungen, ohne daß es insoweit eines Rückgriffs auf die gesetzlichen Vorschriften des Auftrags oder der ungerechtfertigten Bereicherung, auf die Rechtsfigur der positiven Vertragsverletzung oder einer ergänzenden Vertragsauslegung bedarf.
Das liegt ohne weiteres auf der Hand, wenn der Vermieter - was ihm frei steht (Senatsurteil vom 11. Februar 2004 aaO) - keine Vorauszahlungen erhebt, sondern lediglich am Ende eines Abrechungszeitraumes die Aufwendungen geltend macht, die ihm durch die nach dem Vertrag vom Mieter zu tragenden Betriebskosten entstanden sind.
Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluß an BGH Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).
Derartige besondere Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).
Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, überhaupt oder in einer gewissen Mindesthöhe Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu verlangen (vgl. zur Wohnraummiete BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 aaO m.w.N.;… vgl. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 528;… Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 274).
Derartige besondere Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH, NJW 2004, 1102; NJW 2004, 619).
Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind (vgl. BGH, NJW 2004, 1102).
Denn der Vermieter ist sowohl bei der Wohnraummiete als auch bei der Gewerberaummiete nicht verpflichtet, überhaupt oder in einer gewissen Mindesthöhe Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu verlangen (BGH, NJW 2004, 1102; NJW 2004, 619).
Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (vgl. BGH, NJW 2010, 671 ff.; 2004, 1102 f. m.w.N.).
Umlegbarkeit der Betriebskosten, wenn Nutzung verboten?
So ist es zwar für sich gesehen richtig, daß eine - auch unbezifferte - Regelung über die Umlegung von Kosten der Verwaltung nicht unüblich ist und daß Nebenkostenvorauszahlungen nicht notwendig kostendeckend sein müssen (vgl. zuletzt BGH NJW 04, 1102 und 2674 f; OLG Hamm NZM 03, 717).
Auf die Frage, ob und inwieweit ein Schadensersatzanspruch des Mieters im Falle des Vorliegens einer Aufklärungspflichtverletzung über die Nebenkosten auf Befreiung von den die Vorauszahlungen überschreitenden, dem Vermieter tatsächlich entstandenen Betriebskosten gerichtet ist (vgl. dazu BGH, NJW 2004, 1102 m.N.;… zu den Schwierigkeiten der Schadensbemessung auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdn. 541 a.E.), kommt es nach alledem nicht mehr an.
Ein daraus etwa resultierender Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen kann nämlich lediglich auf die Befreiung von Nebenkosten, soweit sie den Vorauszahlungsbetrag übersteigen, gerichtet sein; vereinzelt wird zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters, verbunden mit einem Anspruch auf Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen, bejaht (offen gelassen von BGH, NJW 2004, 1102 f.;… ausführlich Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rn. 389 ff. mwN).
Solche Umstände können etwa vorliegen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH, NJW 2004, 1102 und 2674 f.).
Denn die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen beruhen lediglich auf einer vorläufigen Schätzung oder einer freien Festsetzung (vgl. BGH NJW 2004, 1102).
Allerdings ist es richtig, dass eine - auch unbezifferte - Regelung über die Umlegung von Kosten der Verwaltung im Gewerberaummietverhältnis nicht unüblich ist und dass es nicht darauf ankommt, ob die Nebenkostenvorauszahlungen kostendeckend waren oder nicht (vgl. BGH NJW 2004, 1102; NJW 2004, 2674; OLG Köln NZM 2008, 807).
KG, 04.07.2005 - 8 U 13/05
Betriebskosten: Beteiligung an Kosten eines Müllschluckers ; Isoliereigenschaft …
BGH, 03.03.2004 - VIII ZA 25/03
LG Berlin, 29.10.2018 - 65 T 106/18
AG Gießen, 12.07.2004 - 48 MC 208/04
Anspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung wegen zu niedrig angesetzter …
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