Source: https://kanzleimitte.de/wohnungseigentuemergemeinschaft-kein-unterschied-zwischen-wohnungs-und-garageneigentum/
Timestamp: 2019-03-26 19:09:41
Document Index: 92580563

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 16', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 15', '§ 43', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 20', '§ 43', '§ 1', '§ 10', '§ 6', '§ 16']

Wohnungseigentümergemeinschaft - Kein Unterschied zwischen Wohnungs- und Garageneigentum - JUSTUS Rechtsanwälte );
15 W 135/05 OLG Hamm
WEG § 10 Abs. 1 Satz 2, § 16 Abs. 2
1) Die Bestimmung einer Teilungserklärung, die die “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer” anteilig mit den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums belastet, ist dahin auszulegen, dass sich dieser Verteilungsschlüssel auf sämtliche Sondereigentümer und damit auch auf die Eigentümer von Garagen bezieht, an denen selbständige Teileigentumsrechte begründet worden sind. Die Garageneigentümer müssen sich deshalb an den Kosten des Wohngebäudes ebenso beteiligen wie umgekehrt die Wohnungseigentümer an den Kosten der Garagen.*)
2) Eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung kann in einem solchen Fall nicht zu dem Ergebnis führen, dass die Gruppe der Wohnungseigentümer einerseits und diejenige der Garageneigentümer andererseits Untergemeinschaften bilden, in deren Rahmen die Kosten gesondert zu verteilen sind. Auch ein Anspruch auf eine entsprechende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels besteht nicht.*)
OLG Hamm, Beschluss vom 23.02.2006 – 15 W 135/05
Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 23. Februar 2006 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 8) vom 15. April 2005 gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 15. März 2005 durch
Die Bewirtschaftungskosten für Gemeinschaftseinrichtungen werden nach der Wohnfläche, die Verwaltungskosten nach der Zahl der Wohnungen umgelegt.”
“Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Teilungserklärung vom 18.10.1972 des Notars W aus I dahingehend geändert wird, dass die Kostentragungspflicht für sämtliche Kosten, welche an dem Gemeinschaftseigentum, insbesondere dem Haus anfallen, durch die Wohnungseigentümer zu tragen sind und dass sämtliche Kosten, welche an den Garagen entstehen, durch die Garageneigentümer zu tragen sind.
In der Teilungserklärung ist auszunehmen, dass sich weder die Wohnungseigentümer an den Kosten für irgendwelche Maßnahmen an den Garagen, noch umgekehrt beteiligen müssen.”
“Die Eigentümerversammlung ist sich in Ansehung der Teilungserklärung darüber einig, dass diese fehlerhaft ist und dass getrennt Konten für die Garagenrücklage als auch für die Wohnungseigentümerrücklage zu führen sind.
Diesbezüglich sind sodann die bereits getrennten Konten für Wohnungseigentum und Garageneigentum weiterzuführen. Die Garageneigentümer sind nicht dazu verpflichtet, anteilig Kosten der Wohnungseigentümer und Rücklagen auf das Wohnungseigentum zu zahlen, genauso wie umgekehrt sind die Wohnungseigentümer nicht dazu verpflichtet, Rücklagen und Zahlungen auf das Konto der Garageneigentümer zu leisten.”
Mit einem am 02.01.2003 bei dem Amtsgericht eingegangenen Schreiben vom 31.12.2002 haben die Antragsteller den in der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 gefassten Beschluss “Aufteilung der Sonderumlage (Fassadensanierung) gemäß Teilungserklärung” angefochten unter Hinweis darauf, dass ihnen eine Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse noch nicht zugegangen sei. Mit Schriftsatz vom 14.01.2003 meldeten sich für die Antragsteller die Rechtsanwälte X und Partner aus I mit dem Antrag, den Beschluss zu TOP 6 für ungültig zu erklären. Mit Schriftsatz vom 13.05.2005 hat er beantragt,
Die Antragsteller sind der Ansicht, die Teilungserklärung sei dahingehend auszulegen, dass die Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums am Wohngebäude nur von den Sondereigentümern der Wohnungen und nicht auch von den Garageneigentümern zu tragen seien. Hierfür spreche insbesondere der Wortlaut des § 9 der Teilungserklärung. Der dort verwendete Begriff “Wohnungseigentümer” bezeichne gerade nicht die Eigentümer von Garagen. Für eine umfassende Verwendung des Begriffes “Wohnungseigentümer” gebe es in der gesamten Teilungserklärung keine Anhaltspunkte. Dementsprechend seien seit 1972 die Instandhaltungsrücklagen getrennt geführt worden. Hierzu hätten die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung mehrfach in Beschlüssen zum Ausdruck gebracht. So sei auf der Eigentümerversammlung vom 04.05.1983 der Verwalter einstimmig beauftragt worden, Instandhaltungsfonds nach Garagen und Wohnungen zu trennen. Diese Trennung sei in der Eigentümerversammlung vom 14.05.1984 einstimmig beschlossen worden. Hierin sei eine die Teilungserklärung abändernde bzw. ergänzende Vereinbarung zu sehen. Die Vereinbarung der Rücklagentrennung beinhalte auch die Vereinbarung der Kostentrennung hinsichtlich der Instandsetzungskosten für das Gemeinschaftseigentum an den Garagen einerseits und dem Wohngebäude andererseits. Dementsprechend hätten die Garageneigentümer bei dem Erwerb der Garagen auch nur mit lnstandhaltungskosten hinsichtlich der Instandhaltung des Garagengebäudes kalkuliert. Zudem sei eine Umlegung der Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum am Wohngebäude auf die Garageneigentümer auch deshalb unbillig, weil diese hinsichtlich der Entscheidungen über die Nutzung des Wohngebäudes und seiner Einrichtungen in der Vergangenheit immer ausgeschlossen gewesen seien. Für ihre Auslegung spreche auch folgendes: In ihrer Teilungserklärung seien wortgleich Vorschriften der Teilungserklärung aus der Teilungserklärung der benachbarten Wohnungseigentumsgemeinschaft I3-Straße übernommen worden, die wenige Monate vor ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft I2-Straße gebildet worden sei. In der Wohnungseigentümergemeinschaft I3-Straße seien die Garagen den einzelnen Wohnungen zugeordnet worden. Die übernommenen Regelungen seien daher nicht für den Fall, dass separates Sondereigentum an Garagen erworben werden könne, konzipiert worden. Diese Besonderheit sei bei der Errichtung ihrer Teilungserklärung schlicht vergessen worden. Es sei daher eine Vertragslücke vorhanden, die durch Auslegung zu schließen sei.
Die Antragsgegner haben die Zurückzuweisung der Anträge beantragt. Sie sind der Ansicht, der in § 9 der Teilungserklärung verwendete Begriff der “Wohnungseigentümer” sei als umfassende Sammelbezeichnung für alle Miteigentümer zu verstehen. Dies ergebe sich bereits daraus, dass weder für die Garagen noch für die Gewerbefläche Sonderregelungen in der Teilungserklärung enthalten seien. Eine Änderung der Teilungserklärung durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer sei bisher nicht erfolgt.
Mit Beschluss vom 29.07.2004 hat das Amtsgericht die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, mit dem in § 9 der Teilungserklärung verwendeten Begriff “Wohnungseigentümer” seien auch die Garageneigentümer gemeint, da die Teilungserklärung keine eigene Kostenregelung für die Garageneigentümer enthalte. Zudem sei in § 15 der Teilungserklärung die Aufteilung der Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nach Nutzfläche angeordnet, während andere Kosten nach Wohnfläche verteilt würden. Über Nutzfläche verfügten auch die Garagen. Die Instandhaltungskosten müssten zudem zwingend auf alle Miteigentumsanteile umgelegt werden. Die Antragsteller könnten sich auch nicht auf Vertrauensschutz berufen, da die Teilungserklärung auch jahrelanger abweichender Übung der Eigentümer vorgehe. Die Voraussetzungen für einen aus Treu und Glauben folgenden Anspruch der Antragsteller auf Zustimmung zur begehrten Änderung der Teilungserklärung lägen nicht vor.
Gegen diese Entscheidung haben die Antragsteller rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie unter Aufrechterhaltung ihrer Rechtsauffassung ihren erstinstanzlich gestellten Antrag weiterverfolgt haben. Sie haben ergänzend ausgeführt, dass sie, sollte die Teilungserklärung nicht im Sinne einer Aufteilung der Instandhaltungskosten auszulegen seien, einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung hätten. Sie müssten sich an derzeit absehbaren Instandsetzungskosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums am Wohnhaus in Höhe von 59.500,00 € mit einem Betrag in Höhe von jeweils ca. 730 € beteiligen, obwohl sie von einer Sanierung des Wohnhauses nicht profitierten. Aufgrund ihrer nur geringen Miteigentumsanteile hätten sie auch nicht die Möglichkeit, Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums am Wohnhaus zu verhindern. Eine Verpflichtung der Garageneigentümer zur Tragung der Kosten der Instandhaltung auch des Gemeinschaftseigentums am Wohnhaus wirke sich zudem negativ auf den Verkaufswert der Garagen aus. Da sämtliche Garageneigentümer ihre Garage unter der Voraussetzung einer getrennten Abrechnung der Instandhaltungskosten gekauft hätten, stelle der durch die nicht getrennte Umlage der lnstandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum verursachte Preisverfall nahezu eine Enteignung dar. Die durch die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums am Wohngebäude entstehende Wertsteigerung komme demgegenüber lediglich den Eigentümern der Wohnungen zu Gute.
Das Landgericht war mit einer zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) bis 5) befasst. Sie waren zur Einlegung der Erstbeschwerde befugt, weil das Amtsgericht ihren Antrag zurückgewiesen hat. Sie sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft I2-Straße in I, auch wenn ihre Miteigentumsanteile von 12,212/1.000 bzw. 12,237/1.000 “nur” mit dem Sondereigentum an einer Garage verbunden sind, und konnten als solche gemäß §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 WEG einen Antrag auf Ungültigkeit der in der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 gefassten Beschlüsse stellen. Der Anfechtungsantrag ist in der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gestellt worden. Gegenstand der Anfechtung war nach dem Antrag vom 31.12.2002 der “Beschluss Aufteilung der Sonderumlage (Fassadensanierung) gemäß Teilungserklärung.” Diesen Antrag haben die Antragsteller nach Erhalt der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 dahin präzisiert, dass der Beschluss zu TOP 6 aufgrund der Anfechtung für unwirksam zu erklären sei. Damit war auch nur dieser Beschluss Gegenstand der rechtzeitigen Anfechtungserklärung. Soweit die Antragsteller mit Schriftsatz vom 13.05.2003 beantragt haben, auch die Beschlüsse zu TOP 14 für unwirksam zu erklären, ist die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG nicht eingehalten. Eine Überprüfung dieser Beschlüsse ist daher nur beschränkt auf Nichtigkeitsgründe möglich, weil die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden kann; sie können wegen der bereits abgelaufenen Frist jedoch nicht auf Anfechtungsgründe überprüft werden, die keine Nichtigkeit der Beschlüsse zur Folge haben (§ 23 Abs. 4 S. 2, 2. Halbsatz WEG).
Der Senat folgt der Auslegung der die Umlage der Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum betreffenden §§ 9 und 14 der Teilungserklärung durch das Landgericht sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung. Nach § 9 der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung sind die Kosten für die Instandhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Der Begriff “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer” umfasst nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer, weil es nur eine Eigentumsgemeinschaft gibt, die nach der Teilungserklärung aus den Eigentümern der Wohnungen, des Ladens und der Garagen besteht. Die Eigentümer der Wohnungen bilden, ebenso wie die Garageneigentümer, keine eigene Gemeinschaft. Der Begriff “Wohnungseigentümer” ist daher entsprechend den gesetzlichen Regelungen im WEG in einem umfassenden Sinne als Synonym für “Sondereigentümer” zu verstehen. Denn auch das Wohnungseigentumsgesetz spricht in den Vorschriften über die Gemeinschaft (§§ 10ff), die Verwaltung (§§ 20ff) und das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff) nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Wohnungseigentümern und begnügt sich insoweit in § 1 Abs. 6 auf den schlichten Hinweis, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten. Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass vorliegend etwas anderes gelten sollte. Dies wäre nur dann anzunehmen, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Teileigentumseinheiten von ihrem Regelungsbereich ausnehmen wollte. Dies ist aber nicht der Fall. Selbst die Antragsteller machen nicht geltend, dass z.B. die Vorschriften über das Gemeinschaftsverhältnis auch nicht für den Eigentümer des in der Teilungserklärung als Ladenlokal bezeichneten Miteigentumsanteils gelten sollten. Für die Eigentümer der Garagen gilt aber nichts anderes. Sie sind jeweils mit einem Miteigentumsanteil von 12,212/1.000 oder 12,237/1.000 an der Anlage beteiligt und damit an den Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen. Selbst wenn man aber mit den Antragstellern der Auffassung wäre, dass die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Garageneigentümer keine vertragliche Regelungen enthalte, so würde sich an diesem Ergebnis nichts ändern. Denn in diesem Fall wären die Antragsteller gemäß § 10 Abs. 1 WEG, § 6 der Gemeinschaftsordnung mangels einer besonderen Vereinbarung entsprechend ihrem Miteigentumsanteil nach § 16 WEG an den Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen.
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