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Timestamp: 2019-04-25 18:10:33
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Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 174', '§ 573', '§ 573', '§ 130', '§ 140', '§ 549', '§ 574', '§ 574', '§ 574']

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Mietrecht: Die Kündigung einer Einliegerwohnung
1 Die Kündigung von Einliegerwohnungen Wohnraum im 2-Fam.-Haus
4 Die Begründung der Kündigung
5 Zugang der Kündigung
6 Das Widerspruchsrecht des Mieters (Kündigungsschutz)
Die Kündigung von Einliegerwohnungen Wohnraum im 2-Fam.-Haus
Rechtliche Besonderheit beim 2-Fam.- Haus:
Gem. § 573 a BGB besteht kein Kündigungsschutz des Mieters, wenn der Vermieter mit im gleichen Haus wohnt. ( Erleichterte Kündigung – ohne Angabe von Gründen-).
Typischer Fall: Einliegerwohnung. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um 3 Monate.
Zu beachten: Tatsächlich besteht ein Haus dann aus 2 Wohnungen, falls hinsichtlich eines weiteren Mieters nicht nur eine bloße Zimmervermietung vorliegt. Denn als Wohnung ist eine selbstständige räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit zu verstehen, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann, ohne dass die Mitbenutzung anderer Räume im Haus mehr als üblich erfolgt.
In dem vom Gericht entschiedenen Fall hatte der Vermieter an einen weiteren Mieter ein (abgetrenntes) Zimmer mit Kochgelegenheit und (abgetrennter) Dusche und WC in dem 2-Fam Haus vermietet, in dem dieser Mieter einen selbstständigen Haushalt zu führen vermag, ohne auf Einrichtungen des Vermieters angewiesen zu sein. Mietrechtliche Konsequenz: § 573 a BGB mit der Möglichkeit der erleichterten Kündigung ist nicht anwendbar. LG Mannheim 4. Zivilkammer, Urteil vom 16. Januar 2004, Az: 4 S 100/0; NZM 2004, 256-257.
Das vereinfachte Kündigungsrecht nach § 573 a Abs. 1 BGB besteht aber nicht, wenn der Vermieter das Zweifamilienhaus nach dem Auszug des Mieters abreißen und an dessen Stelle einen Neubau mit sechs Wohnungen errichten will. LG Mannheim a.a.O.)
Kündigungsvollmachten:
Zu beachten: Die Kündigung ist aber nicht allein deshalb unwirksam, weil die Vollmacht nicht im Original beilag. Der Empfänger der Kündigung hat aber in diesen Fällen – eine Vollmacht lag nur in Kopie oder überhaupt nicht bei – die Möglichkeit die Kündi-gung unverzüglich zurückzuweisen (§ 174 BGB). Bei einer solchen Zurückweisung verliert die Kündigung ihre Wirksamkeit.
Für den Vermieter (nicht für den Mieter!) verlängern sich die Fristen je nach Dauer des Mietverhältnisses. Schreibt der Mietvertrag andere kürzere Fristen vor, so ist er insoweit unwirksam, es gelten immer die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573 Abs 4 BGB).
Für den Vermieter sind daher folgende Kündigungsfristen maßgebend:
Zu beachten (wichtig) „Altverträge“:
Nach dem Willen des Gesetzgebers besteht für Zweifamilienhäuser eine erleichtere Kündigungsmöglichkeit. Der Vermieter kann willkürlich ohne jede Angabe von Gründen kündigen. Er ist auch nicht dazu verpflichtet, die Gründe, die zur Kündigung geführt haben, mitzuteilen.
Der Mieter kann ebenso ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der Form und Frist kündigen.
Diese Möglichkeit einer erleichterten Kündigung besteht gem § 573 a BGB in 2-Fam Wohnhäusern nur dann, wenn eine der beiden Wohnungen vom Vermieter selbst bewohnt wird. Unerheblich ist es dabei, wenn der Vermieter selbst erst nach dem Mieter in das Haus eingezogen ist (OLG Karlsruhe RE WM 92,49). Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit besteht auch dann, wenn sich neben den zwei Wohnungen in dem Haus noch ein gewerblich genutztes Stockwerk befindet. 3-Fam Häuser und noch größere Objekte fallen in der Regel nicht unter die Vorschrift, und zwar auch dann nicht, wenn der Eigentümer das 3-Fam Haus in ein 2-Fam umgebaut hat.
Eine Ausnahme gilt für 3-Fam Häuser, die zwischen dem 1.6.1990 und dem 31.5.1999 ausgebaut oder fertig gestellt wurden.
Die Möglichkeit der erleichterten Kündigung betrifft in der Mehrzahl die so genannten „Einliegerwohnungen“ in vom Vermieter selbst bewohnten Einfamilienhäusern.
Die Kündigung wird erst ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs I BGB). Geht die Kündigung dem Empfänger also erst nach dem 3. Werktag des Monats zu, so ist sie verspätet, und wird zum Ablauf des übernächsten Monats nicht wirksam. Die Kündigung kann aber in eine fristgerechte Kündigung um-gedeutet werden (§ 140 BGB). Dies ist ganz allgemeine Meinung (OLG Frankfurt NJW – RR 90-337). Die Kündigung wird also erst einen Monat später wirksam. Einzelheiten zum >>> Zugang.
Das Widerspruchsrecht des Mieters (Kündigungsschutz)
Dem Mieter steht mithin ein uneingeschränktes Widerspruchsrecht gegen die Kündi-gung zu. Dass es sich um eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten 2-Fam-Haus handelt, spielt nach dem Willen des Gesetzgebers keine Rolle (§ 549 Abs 2 BGB). Auch bei einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses im 2-Fam-Haus kann der Mieter daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das Mietrecht gewährt ihm durch § 574 BGB einen solchen Rechtsanspruch bei Vorliegen eines „Härtefalles“. Es müssen aber schon außergewöhnlich Gründe vorliegen.
Zu den weiteren Einzelheiten bei Härtefällen mit Fallbeispielen (Urteilen) siehe >>> Härtefall. Es besteht mithin voller Kündigungsschutz für den Mieter.
Zu beachten: Der Vermieter von Wohnraum soll den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruches gegen die Kündigung rechtzeitig hinweisen. (568 Abs.2 BGB). Der Vermieter kann jedoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter den Wider-spruch nicht bis spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklärt hat § 574 b Abs 2 BGB. Der Vermieter verliert dieses Ablehnungsrecht, wenn er den Mieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Der Mieter kann dann Gründe für einen Härtefall auch noch im ersten Termin eines Räu-mungsrechtstreites vorbringen ohne zurückgewiesen zu werden § 574 b Abs 2 Satz 2 BGB.
Edition: Mietrecht 09 – 2012 Mietrechtslexikon