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Timestamp: 2016-10-24 16:07:42
Document Index: 129068460

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 95', 'Art. 106', 'BGE', 'in fine', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 66']

1C_264/2012 (16.01.2013)
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Ettler,
Beschwerde gegen das Urteil vom 27. M�rz 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer.
X.________ sind Eigent�mer des Grundst�cks 1643 im Halte von 19'795 m� im Gebiet Tellenmatt/Br�chli in der Stadtgemeinde Zug, oberhalb der SBB-Linie Zug-Arth-Goldau. Sie sind auch Eigent�mer der Grundst�cke 3734 und 3806 unterhalb der Bahnlinie.
Im Zonenplan 1982 war das Gebiet entlang der Eisenbahnlinie (Tellenmatt/Br�chli) mit der Parzelle 1643 einer Wohnzone W2� zugewiesen. Das oberhalb und n�rdlich davon gelegene Gebiet Gimenen lag in der Einfamilienhauszone E1�. Der s�dliche und �stliche Teil des Gimenen-Gebiets war einer der sp�teren Planung vorbehaltenen Zone (SPV-Zone) zugewiesen.
Am 2. November 1989 reichte ein Initiativkomitee bei der Stadt Zug die "Volksinitiative zum Schutz unserer Gr�nfl�chen vor Zersiedlung" (Gr�nfl�chen-Initiative) ein. Diese verlangte u.a., dass 80% der SPV-Zonen und 60% der un�berbauten und nicht als Bauland erschlossenen Wohnzonen mit tiefer Ausn�tzungsziffer (E1�, E2�, W2�) der Landwirtschaftzone zugewiesen w�rden. Die Initiative wurde am 24. Juni 1990 von den Stimmb�rgern angenommen. Daraufhin erliess der Regierungsrat am 24. September 1990 eine Planungszone �ber das Gebiet Tellenmatt/Br�chli/Gimenen.
Im Rahmen einer umfassenden Ortsplanungsrevision beschloss der Gemeinderat der Stadt Zug am 30. August 1994 eine neue Bauordnung mit Zonenplan, die in der Urnenabstimmung vom 4. Dezember 1994 gutgeheissen und vom Regierungsrat am 4. Juli 1995 genehmigt wurde. Das zwischen Zug und Oberwil gelegene Gebiet "Gimenen/ Br�chli/Tellenmatt" mit dem Grundst�ck 1643 wurde der Landwirtschaftszone zugewiesen. Die dagegen erhobene Beschwerde von X.________ wurde am 8. Januar 1998 vom Verwaltungsgericht des Kantons Zug abgewiesen.
Am 25. Januar 2008 reichten X.________ ein Entsch�digungsbegehren gegen die Einwohnergemeinde der Stadt Zug wegen materieller Enteignung in H�he von Fr. 23'951'680.-- nebst Zins seit 28. Januar 1998 ein.
Die Sch�tzungskommission stellte mit Zwischenentscheid vom 23. Juni 2008 fest, dass die von den Gesuchstellern geltend gemachten Entsch�digungsanspr�che nicht verj�hrt seien.
Am 24. August 2009 f�hrte die Sch�tzungskommission einen Augenschein durch, h�rte die Parteien an und befragte Auskunftspersonen. Am 26. November 2009 stellte sie fest, dass die Nichteinzonung des Grundst�cks 1643 durch den Zonenplan 1995 der Gemeinde Zug eine materielle Enteignung bewirke. Sie sprach den Gesuchstellern hierf�r eine Entsch�digung von Fr. 15'440'100.-- sowie Fr. 157'700.70 f�r nutzlos aufgewendete Planungskosten zu, nebst Zinsen ab 1. Februar 1998.
Gegen den Sch�tzungsentscheid erhoben sowohl die Einwohnergemeinde der Stadt Zug als auch die Eheleute X.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zug. Die Stadt Zug schloss auf vollumf�ngliche Abweisung des Entsch�digungsgesuchs, w�hrend die Eheleute X.________ beantragten, es sei festzustellen, dass auch eine Auszonung des Grundst�cks 1643 vorliege, die eine materielle Enteignung bewirke; die Entsch�digung sei auf Fr. 980.-- pro m�, d.h. auf total Fr. 19'399'100.--, festzulegen.
Am 27. M�rz 2012 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde der Stadt Zug gut und stellte fest, dass den Eigent�mern des Grundst�cks 1643 kein Entsch�digungsanspruch aus materieller Enteignung zustehe. Die Beschwerde der Eheleute X.________ wies es ab.
Gegen diesen Entscheid haben X.________ am 14. Mai 2012 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass eine entsch�digungspflichtige Nichteinzonung vorliege. Dementsprechend sei die Einwohnergemeinde der Stadt Zug zu verpflichten, sie mit Fr. 15'440'100.-- f�r das enteignete Grundst�ck und Fr. 157'700.70 f�r nutzlos aufgewandte Planungskosten zu entsch�digen; die Entsch�digungen seien ab dem 1. Februar 1998 zu verzinsen. Zudem sei ihnen eine angemessene Entsch�digung f�r das Verfahren vor Verwaltungsgericht zuzusprechen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen, damit diese �ber die H�he der Entsch�digungen und die Nebenfolgen entscheide.
In ihrer Replik halten die Beschwerdef�hrer an ihren Antr�gen und Begr�ndungen fest.
Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen Endentscheid steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdef�hrer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und unterlagen vor Verwaltungsgericht mit ihrem Antrag auf Entsch�digung wegen materieller Enteignung. Insofern sind sie zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da alle �brigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Beschwerde einzutreten.
Mit Beschwerde ans Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens - ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht (mit Ausnahme der Grundrechte) von Amtes wegen an (Art. 106 BGG). Es ist daher nicht an die Begr�ndung der Parteien gebunden, sondern kann die Beschwerde auch aus andern als den geltend gemachten Gr�nden gutheissen oder den Entscheid mit einer Begr�ndung best�tigen, die von jener der Vorinstanz abweicht (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254 mit Hinweis).
Alle Beteiligten gehen inzwischen davon aus, dass die Zuweisung der Parzelle 1643 zur Landwirtschaftszone im Zonenplan 1995 rechtlich als Nichteinzonung und nicht als Auszonung zu qualifizieren ist, weil die Nutzungsplanung 1982 der Stadt Zug materiell nicht den Grunds�tzen des RPG entsprach. Mit der Revision von 1994 wurde somit erstmals eine RPG-konforme Nutzungsordnung geschaffen.
Die Parzelle 1643 liegt nicht im weitgehend �berbauten Gebiet. Sie ist vielmehr Teil eines un�berbauten, landwirtschaftlich und g�rtnerisch genutzten Gr�ng�rtels, der die Stadt Zug vom Ortsteil Oberwil trennt und im Westen durch die SBB-Linie Zug-Arth-Goldau begrenzt wird.
Das rund 20'000 m� grosse Grundst�ck wurde vom generellen Kanalisationsprojekt (GKP) der Stadt Zug vom 24. Mai 1972, revidiert im Februar 1984, erfasst. Dieses gelangte tats�chlich zur Anwendung, obwohl es - mangels kantonaler Genehmigung - nie rechtsg�ltig erlassen worden war. Ansonsten ist die Parzelle nicht erschlossen; insbesondere fehlt es an einem Anschluss an das �ffentliche Strassennetz.
Die Beschwerdef�hrer sind der Auffassung, sie h�tten damit rechnen d�rfen, die Parzelle aus eigener Kraft erschliessen zu k�nnen, und h�tten daf�r ab dem Kauf am 26. November 1987 bis zum Erlass der Planungszone am 24. September 1990 bereits erhebliche Kosten aufgewendet. Ihres Erachtens sei zudem durch spezifische Handlungen der Beh�rden ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden. Unter diesen Umst�nden sei eine materielle Enteignung zu bejahen.
3.1 Diese Auffassung wurde von der Sch�tzungskommission geteilt.
Sie nahm an, dass die Gesuchsteller in der Lage gewesen w�ren, das Grundst�ck 1643 separat, von unten her, d.h. durch Unterquerung der Bahnlinie, durch eine Quartierstrasse zu erschliessen, ohne dass hierf�r ein Baulinien- oder Strassenplan erforderlich gewesen w�re. Zwar liege diesbez�glich keine eigentliche Zusicherung vor, jedoch habe sich die Stadt w�hrend zwei Jahren an der Erschliessungsplanung der Beschwerdef�hrer beteiligt und dabei z.T. die Federf�hrung �bernommen, ohne je einen Baulinien- oder Strassenplan zu verlangen. Zudem habe der Grosse Gemeinderat (als f�r den Erlass von Baulinienpl�nen zust�ndiges Organ) den Stadtrat im M�rz 1990 ausdr�cklich aufgefordert, eine rasche Erschliessungsplanung f�r das Gebiet Gimenen von unten her an die Hand zu nehmen.
Die Beschwerdef�hrer h�tten bis Mitte 1991 Erschliessungs- bzw. Planungskosten in nicht unerheblichem Ausmass get�tigt. Dabei anerkannte die Sch�tzungskommission Fr. 157'700.70 der von den Beschwerdef�hrern geltend gemachten Kosten (in H�he von Fr. 227'000.--) als direkt mit der Erschliessung zusammenh�ngend.
Die Sch�tzungskommission hielt fest, dass die Beschwerdef�hrer die Parzelle am 26. November 1987 zum Preis von Fr. 9'116'740.-- (ca. Fr. 460/m�) erworben h�tten. Damals sei die Bauordnung und der - formell RPG-konform erlassene - Zonenplan 1982 erst 5 Jahre in Kraft gewesen. Zwar habe der kantonale Richtplan 1987 eine �berpr�fung der Zonierung verlangt; das kurz nach Erlass des Richtplans vom Kanton Zug im Einvernehmen mit der Stadt Zug abgegebene Kaufangebot f�r verschiedene Parzellen im Gebiet Gimenen (darunter auch Nr. 1643) f�r Fr. 50 Mio. habe jedoch auf deren weiteren Verbleib in der Bauzone basiert. Eine Mitteilung von Auszonungsabsichten sei - anders als gegen�ber den Eigent�mern der Grundst�cke 1644 und 1645 - nicht erfolgt. Auch in den Entw�rfen vom 22. Juni 1989 zum Teilrichtplan "Siedlung und Landschaft" sei die Parzelle der Beschwerdef�hrer noch als Wohngebiet bezeichnet worden, und der Teilrichtplan "Verkehr" vom gleichen Datum habe zur Erschliessung des Gebiets eine Sammelstrasse vorgesehen.
Die Beschwerdef�hrer h�tten sofort nach dem Kauf der Liegenschaft Kontakt mit der Stadt aufgenommen und, f�r alle erkennbar, die Erschliessung mit erheblichem Kosteneinsatz vorangetrieben. Zur Bewilligung eines Erschliessungsprojekts - und damit auch f�r den Verzicht auf einen Baulinien- bzw. Strassenplan - sei der Stadtrat und nicht der Grosse Gemeinderat zust�ndig gewesen. Insofern bilde das rund zweij�hrige Zusammenwirken der Stadt mit den Beschwerdef�hrern durchaus ein im Sinne des Vertrauensprinzips relevantes Verhalten.
Durch die Erheblicherkl�rung der Motion Hausheer am 13. M�rz 1990 und deren Best�tigung am 29. Mai 1990 habe sich zudem auch der Grosse Gemeinderat als eigentliches Planungsorgan hinter den weiteren Verbleib des Grundst�cks 1643 in der Bauzone gestellt, was einer eigentlichen Zusicherung gleichgekommen sei. Noch im Beschluss des Stadtrates vom 13. Dezember 1990 zum Bericht Stadtplanung 1990 sei das Gebiet Tellenmatt als verkehrsberuhigte Zone Wohnen mitsamt einer Erschliessung von unten her bezeichnet worden, auch wenn die endg�ltigen Zonengrenzen noch nicht festgestanden h�tten. Erst im Entwurf des Zonenplans vom Juli 1991 seien wesentliche Teile des Gebietes Gimenen zur Umzonung in die Landwirtschaftszone vorgesehen gewesen, und habe die Stadt jegliche weitere Mitwirkung an der Erschliessung des Grundst�cks 1643 verweigert.
Gesamthaft kam die Mehrheit der Sch�tzungskommission daher zum Ergebnis, dass die Stadt Zug mit ihrem Verhalten gegen�ber den Beschwerdef�hrern einen eigentlichen Vertrauenstatbestand gesetzt habe. Eine Minderheit der Sch�tzungskommission vertrat demgegen�ber die Auffassung, dass aufgrund der Aussagen des Richtplans 1987 allen Grundeigent�mern und K�ufern der fraglichen Parzellen im Gebiet Tellenbach/Br�chli/Gimenen klar gewesen sein musste, dass im Rahmen der anstehenden Totalrevision der Nutzungsplanung zumindest ein wesentlicher Teil der dortigen Fl�chen nicht mehr dem Siedlungsgebiet zugewiesen w�rden. Vor diesem Hintergrund habe kein Vertrauen auf eine Einzonung entstehen k�nnen.
3.2 Das Verwaltungsgericht verneinte eine materielle Enteignung. Es ging davon aus, dass die strassenm�ssige Erschliessung der Parzelle weder rechtlich noch technisch f�r die nahe Zukunft gesichert gewesen sei und von den Beschwerdef�hrern nicht aus eigener Kraft h�tte realisiert werden k�nnen. Es verneinte auch das Vorliegen erheblicher Erschliessungskosten und eines schutzw�rdigen Vertrauenstatbestands.
Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die fehlende Groberschliessung des Gebiets nicht auf ein Vers�umnis der Gemeinde zur�ckzuf�hren sei. 1990 sei der Planungshorizont von 15 Jahren bei Weitem noch nicht abgelaufen gewesen; ohnehin habe sich die Bev�lkerung nicht entsprechend der seinerzeitigen Bedarfsprognose entwickelt. Insofern sei die Stadt nicht verpflichtet gewesen, das effektiv noch nicht ben�tigte Bauland zu erschliessen.
F�r die Groberschliessung des Gebiets w�re nach Auffassung des Verwaltungsgerichts eine Gemeindestrasse erforderlich gewesen. Dies gelte nicht nur f�r die Erschliessung des gesamten Gimenengebiets, sondern auch f�r eine separate Erschliessung der Parzelle Nr. 1643 als bedeutenden Teil der Gel�ndekammer. Deren Erschliessung h�tte eine pr�judizierende Wirkung f�r das gesamte Gebiet gehabt und h�tte daher nicht einfach als Quartierstrasse oder gar als blosse Zufahrt realisiert werden k�nnen. Vielmehr w�re eine Sammelstrasse, d.h. eine Gemeindestrasse, erforderlich gewesen, die nur gest�tzt auf rechtskr�ftige Strassenbaulinienpl�ne h�tte bewilligt werden d�rfen. Hierf�r h�tte es der Zustimmung des Grossen Gemeinderats und - soweit ein Anschluss an die Artherstrasse als Kantonsstrasse n�tig war - des Regierungsrats bedurft.
Seitens der Gesuchsteller h�tten in den Jahren 1988 bis 1990 Abkl�rungen und Bem�hungen zur separaten Erschliessung ihres Grundst�cks durch eine Unterf�hrung unter die SBB-Linie stattgefunden. Hierf�r h�tten Besprechungen mit Mitgliedern des Stadtrates und Chefbeamten der Stadt sowie Verhandlungen mit den SBB stattgefunden. Die hierf�r n�tigen Vorstudien seien von der Stadt, im Sinne einer Dienstleistung, unterst�tzt worden; diese habe aber nie die Federf�hrung �bernommen. Der Stadt sei es stets um die Erschliessung des gesamten Gimenengebiets gegangen, d.h. auch eine separate Privaterschliessung der Parzelle der Beschwerdef�hrer habe immer unter dem Vorbehalt einer gesamthaften politischen Beurteilung der Gel�ndekammer gestanden.
Die von den Gesuchstellern geplante Privaterschliessung habe weder dem (ohnehin nur generellen) Strassenplan 1961 "�berbauung Friedbach und Gimenen" noch dem Verkehrsrichtplan vom 13. Oktober 1981 entsprochen. Dieser habe eine Groberschliessung des Gebiets Gimenen von oben her, via die Zugerbergstrasse, vorgesehen, in Form einer spangenf�rmigen Sammelstrasse, die den Verkehr bei St. Karl der Artherstrasse zuf�hren sollte. Die Vorlage f�r den Neubau der Gimenenstrasse mit der Bruibachbr�cke sei jedoch dreimal (erstmals 1974 und letztmals am 26. November 1989) von den Stimmb�rgern abgelehnt worden.
Neben dem - vom Grossen Gemeinderat zu bewilligenden - Baulinien- und Strassenplan w�re zudem ein eisenbahnrechtliches Plangenehmigungsverfahren erforderlich gewesen. Dieses sei von den Beschwerdef�hrern erst am 22. Mai 1991 (d.h. nach Erlass der Planungszone) eingeleitet worden. Nach der - zu erwartenden - Opposition durch private Einsprecher und den Stadtrat Zug h�tten die Beschwerdef�hrer das Gesuch im Mai 1992 zur�ckgezogen.
Auch technisch w�re die von den Gesuchstellern bevorzugte Erschliessung zwar m�glich, aber sehr schwierig und teuer gewesen.
Bei den durch die Sch�tzungskommission anerkannten Erschliessungskosten in H�he von Fr. 157'700.70 handle es sich im Wesentlichen um Projektierungskosten, nicht zuletzt auch um Aufwand f�r (Rechts-)Beraterhonorare, und nicht um baulich in Erscheinung tretende, get�tigte Erschliessungskosten. Die Aufwendungen seien mit Fr. 8.-/m� bzw. 1.7 % des Erwerbspreises auch nicht erheblich, wenn man sie auf die Fl�che (19'795 m�) bzw. auf den Kaufpreis (Fr. 9'116'740.--) umrechne.
Das Verwaltungsgericht betonte, dass das ganze Gebiet Tellenmatt/Br�chli/Gimenen, einschliesslich der Parzelle 1643, bereits im kantonalen Richtplan vom 1. September 1987 als "Gebiet mit zu pr�fender Nutzung: Pr�fung der Aus- oder Umzonung" bezeichnet worden sei. Gem�ss Ziff. 13.0 des Richtplantextes mussten die Gemeinden die Nutzungsabsichten in diesen Gebieten �berpr�fen und im �berarbeiteten Zonenplan gegebenenfalls neu festsetzen, wobei die "Zuordnung zu einer Bauzone eher die Ausnahme bleiben" sollte. Im Detailverzeichnis F41 des Berichts zur kantonalen Richtplanung 1987 sei zum Gebiet Br�chli/Gimenen (GPNU 01.05) im Sinne eines Zwischenergebnisses die Bemerkung "Siedlungstrennung" und als Idee f�r die damaligen SPV- und Bauzonen "Landwirtschaftsgebiet" angemerkt worden. Wichtig sei in diesem Zusammenhang, dass das umstrittene Grundst�ck Nr. 1643 in der Tellenmatt von den Beh�rden (gem�ss Geodatenportal Zugis) ebenfalls unter der Gebietsbezeichnung "Br�chli" erfasst worden sei.
Die Stimmb�rger h�tten den (f�r die vorgesehene Erschliessung des Gebiets) erforderlichen Bau einer Bruibachbr�cke am 26. November 1989 bereits zum dritten Mal (nach 1974 und 1977) abgelehnt. Am 2. November 1989 sei die "Volksinitiative zum Schutz unserer Gr�nfl�chen vor Zersiedlung" eingereicht worden, die in der Volksabstimmung vom 24. Juni 1990 mit mehr als 60% Ja-Stimmen angenommen worden sei. Die Initiative habe sich insbesondere gegen die �berbauung des Gebiets Gimenen/Br�chli gerichtet. Daraufhin habe der Regierungsrat f�r das ganze Gebiet Gimenen/Br�chli/Tellenmatt eine Planungszone erlassen.
Bereits am 12. April 1989 habe der Stadtrat von Zug das Leitbild 89 beschlossen, von dem der Grosse Gemeinderat mit Beschluss vom 9. Januar 1990 zustimmend Kenntnis genommen habe. Dort sei festgehalten worden, dass der un�berbaute Teil der Gimenen eine wohltuende Gr�nz�sur zwischen Zug und Oberwil bilde. Die Erschliessung des oberen Teils sei �ber die Gimenen-Br�cke vorgesehen; diejenige des unteren Teils sei noch offen. Mit der kommenden Zonenplanrevision solle bestimmt werden, ob dieses Gebiet in dieser Generation �berbaut oder aber der kommenden Generation als Reserve offengehalten werden solle. Die guten Wohnlagen l�ngs der SBB-Linie seien wegen der projektierten Begradigung der SBB-Geleise planerisch blockiert. Als Ziel wurde formuliert: "Der gr�ssere, noch un�berbaute Teil der Gimenen, der auch kaum sinnvoll von oben erschlossen werden kann und dessen Erschliessung von unten durch die Projekte der SBB erschwert ist, soll als Baulandreserve f�r die n�chste Generation offengehalten werden."
Das Verwaltungsgericht erwog, dass es ohne Weiteres Sinn gemacht habe, das ganze Gebiet Gimenen (einschl. der Parzelle 1643) im kantonalen Richtplan, im st�dtischen Leitbild 89 und schliesslich im Zonenplan 1992 als Landwirtschaftszone zu erfassen, bilde es doch insgesamt eine grosse Gel�ndekammer am unteren Hang des Zugerbergs, im Westen begrenzt durch die SBB-Linie. Es bilde einen breiten Trenng�rtel zwischen den Siedlungsgebieten der Stadt Zug und Oberwils. Die Trennung sei optisch markant erlebbar und werde durch die durchgehende landwirtschaftlich-g�rtnerische Nutzung hervorgehoben. Zudem h�tten die Beschwerdef�hrer gewusst, dass hier seit dem Erlass des Zonenplans 1982 kein Neubau mehr errichtet worden sei. Der Kauf der Parzelle sei erst nach Erlass des Richtplans erfolgt, aufgrund dessen die Beschwerdef�hrer die zuk�nftige Zuweisung ihrer Parzelle zum Landwirtschaftsgebiet zumindest in Betracht ziehen mussten.
Weder vom Stadtrat noch vom Grossen Gemeinderat seien m�ndliche oder schriftliche Zusicherungen abgegeben worden. Auch aus den verschiedenen politischen Motionen und Voten im Parlament lasse sich kein Vertrauenstatbestand ableiten. Zwar sei klar gewesen, dass die Mehrheit des Grossen Gemeinderats die Verwirklichung der st�dtischen Bauvorhaben in der Gimenen m�glichst f�rdern wollte und der Stadtrat daher beauftragt wurde, eine Erschliessung "von unten her" zu pr�fen. Konkrete Zusicherungen zur Erschliessung der unten liegenden privaten Grundst�cke bzw. ihrer Zonierung seien jedoch nicht gemacht worden. Die Beschwerdef�hrer h�tten somit nur (aber immerhin) hoffen und darauf spekulieren k�nnen, dass ihre "Erschliessungsideen" zu ihren Gunsten in die Erschliessungsbem�hungen und Zonierungsabsichten der Stadt einfliessen k�nnten.
Nichts anderes gelte f�r das Kaufangebot des Kantons an die Y.________ AG vom 21. September 1987. Zwar h�tten die �brigen Mitbieter aufgrund des Kaufpreisangebots (das weit �ber den damaligen Landwirtschaftspreisen lag) davon ausgehen d�rfen, dass eine Umzonung in die Landwirtschaftszone nicht unmittelbar bevorstand. Immerhin aber habe der Kanton ausdr�cklich auf die M�glichkeit der �nderung der planungsrechtlichen Situation hingewiesen. Es habe sich insofern um ein spekulatives Gesch�ft gehandelt, das realistischerweise von Anfang an mit Unsicherheiten und blossen Realisierungshoffnungen verbunden gewesen sei.
Das Verwaltungsgericht verneinte deshalb sowohl einen Entsch�digungsanspruch aus materieller Enteignung als auch einen Anspruch der Beschwerdef�hrer auf Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten.
3.3 Die Beschwerdef�hrer r�umen ein, dass die von der Vorinstanz verlangte gebietsweise und nicht parzellenbezogene Erschliessung den Planungsgrunds�tzen des RPG entspreche. Das Verwaltungsgericht habe jedoch seine Funktion im vorliegenden Verfahren verkannt: Es sei nicht darum gegangen, eine konkrete Erschliessung zu �berpr�fen, sondern darum, beh�rdliches Verhalten und das dadurch bei den bauwilligen Beschwerdef�hrern bewirkte Vertrauen zu beurteilen. Zu pr�fen sei deshalb nicht, ob die Praxis der Beh�rden den bundesrechtlichen Anforderungen entsprochen habe, sondern wie sie damals nach aussen in Erscheinung getreten sei und welche Schl�sse die Beschwerdef�hrer aus dem Ablauf der Ereignisse h�tten ziehen d�rfen.
Die Beschwerdef�hrer betonen, dass f�r die Bewilligung der Erschliessung und der anschliessenden �berbauung der Parzelle 1643 der Baupr�sident bzw. das Bauamt zust�ndig gewesen sei. Diese h�tten die Erschliessungsideen der Beschwerdef�hrer nicht passiv entgegengenommen, sondern aktiv an der Erschliessungsplanung mitgewirkt. Die Kontakte zu den Baubeh�rden seien enger gewesen, als vom Verwaltungsgericht dargestellt: Aktenkundig seien drei Sitzungen mit Stadtr�ten und Chefbeamten (am 7. M�rz 1988, 31. M�rz 1988 und 8. M�rz 1990) sowie zwei Sitzungen in kleinerer Besetzung (am 14. November 1988 und im Februar 1990).
In einer ersten Phase sei es um die separate Erschliessung der Parzelle gegangen. Hierf�r sei im April 1989 ein Bauermittlungsgesuch eingereicht worden, mit drei Erschliessungskonzepten: eine Teil�berbauung mit provisorischer Zufahrt �ber den Br�chliweg (Plan 1), eine Voll�berbauung mit Bahnunterf�hrung ab der Tellenmattstrasse (Plan 2) und eine Voll�berbauung nach "Streckung" der SBB-Linie (Plan 3; im Zuger Richtplan war damals die Streckung der Eisenbahnlinie mit Tunnelierung oberhalb der Parzelle 1643 vorgesehen.). Noch im Februar 1990 sei mit dem Chef Kanalisation der Stadt der Anschlusspunkt an die Kanalisation festgelegt worden. Die Stadt habe die Beschwerdef�hrer damit zumindest konkludent im Glauben best�rkt, ihre Bauermittlung sei auf gutem Weg und es sei vern�nftig, erhebliche Mittel in die weitere Planung der Erschliessung und der Baueingabe zu investieren.
Die Baubeh�rden h�tten sogar eine provisorische Erschliessung f�r zwei Landh�user auf GS 1643 ab dem bestehenden Br�chliweg als m�glich und zul�ssig erachtet. H�tten die Beschwerdef�hrer dieses Vorgehen gew�hlt, h�tten sie mit dem Segen der Bauverwaltung ein fait accompli f�r die �berbaubarkeit der ganzen eingezonten Parzelle geschaffen, da es sinnlos und ein Musterbeispiel f�r Streubauweise gewesen w�re, die weitere �berbauung zu stoppen. Das so bekundete "gr�ne Licht" f�r die �berbaubarkeit habe die Beschwerdef�hrer in ihrem Vertrauen so sehr best�rkt, dass sie gleich die definitive Erschliessungsplanung f�r die ganze Parzelle an die Hand genommen h�tten.
Auch in der zweiten Phase, nach der gescheiterten Abstimmung �ber die Bruibachbr�cke, habe die Stadt die Erschliessungsplanung der Beschwerdef�hrer unterst�tzt. Dem Stadtrat w�re es damals sehr recht gewesen, wenn die Beschwerdef�hrer den "gordischen Knoten" der SBB-Unterquerung mit einer sp�ter f�r eine Gemeindestrasse tauglichen L�sung durchhauen h�tten. Die Stadt habe deshalb neu den Nachweis verlangt, dass auch die �brigen Grundst�cke am Gimenenhang �ber die Parzelle 1643 erschlossen werden k�nnten. Der Baupr�sident habe in der Sitzung vom 8. M�rz 1990 eine erheblich gr�ssere Dimensionierung der Strasse mit wesentlich gr�sserem konstruktivem und finanziellem Aufwand verlangt. Damit sei bei den Beschwerdef�hrern Vertrauen in die Kontinuit�t des Planungsprozesses geweckt worden und sie seien zur �bernahme weiterer, finanziell erheblicher Verpflichtungen veranlasst worden.
Das Verwaltungsgericht wecke in willk�rlicher Weise den Eindruck, die Baueingabe vom 22. Juni 1990 sei nicht ernsthaft gewesen bzw. sei nur im Hinblick auf ein Entsch�digungsverfahren erfolgt. Der im Juni 1990 eingereichte Plansatz habe auf einer von der Firma Wild-Leitz durchgef�hrten digitalen Vermessung des Gel�ndes beruht und belege, dass die Erschliessungsplanung weit �ber das Entwurfsstadium hinaus gediehen war. Aufgrund der Annahme der Gr�nfl�cheninitiative zwei Tage nach Einreichung des Gesuchs und der kurz darauf verh�ngten Planungszone sei das Vorhaben blockiert gewesen. Es k�nne den Beschwerdef�hrern daher kein Vorwurf gemacht werden, dass sie unter diesen Umst�nden nicht auf der Behandlung ihres Baugesuchs bestanden h�tten.
Die Beschwerdef�hrer weisen darauf hin, dass sich die SBB im Entwurf einer Grundsatzvereinbarung vom 13. Juli 1989 noch selbst als Baubewilligungsbeh�rde f�r die geplante Unterf�hrung bezeichnet habe (anders als in der definitiven Vereinbarung von Juli/August 1990, wo das BAV als Bewilligungsbeh�rde genannt wurde). Die Beschwerdef�hrer h�tten deshalb mit der Erteilung der Plangenehmigung rechnen d�rfen. Da es damals nur um die Erschliessung der Parzelle Nr. 1643 durch eine kleiner dimensionierte Unterf�hrung gegangen sei, seien auch keine Einsprachen zu erwarten gewesen (anders als beim 1991 angehobenen Plangenehmigungsverfahren, das die Erschliessung des gesamten Gimenen-Gebiets betroffen habe).
Das Leitbild 89 der Stadt Zug vom 12. April 1989 sei nicht grundeigent�merverbindlich gewesen und habe daher die �berbaubarkeit der Parzelle 1643 nicht verhindert. Damals sei man von der RPG-Konformit�t der erst f�nf Jahre zuvor erlassenen Zonierung ausgegangen. Erst der Bundesgerichtsentscheid i.S. Cham vom 22. Mai 2000 (1A.155/1999) habe diese �berzeugung in Frage gestellt. Das Gebiet Tellenmatt oberhalb der Eisenbahnlinie sei noch im Bericht des Stadtrates zur Stadtplanung und im Teilrichtplan Siedlung und Landschaft, 2. Vorpr�fung, beide vom 13. Dezember 1990, als Wohnzone vorgesehen gewesen. Auch der Regierungsrat sei bei seinem Kaufangebot 1987 von der �berbaubarkeit der Wohnzonen ausgegangen; der Hinweis auf h�ngige Auszonungsbegehren habe sich offensichtlich auf die SPV-Zonen am Gimenenhang bezogen.
Die Beschwerdef�hrer erachten die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Umrechnung der Erschliessungskosten auf die Landfl�che bzw. auf den Kaufpreis als nicht sachgerecht. Zu beurteilen sei, was ein Enteigneter zufolge nachfolgend entt�uschten Vertrauens in einen mit den Beh�rden unternommenen Planungsprozess investiert habe. Dabei seien Aufwendungen von Fr. 157'700.-- f�r sich allein schon erheblich. Setze man die Summe in Relation zu den Kosten eines allein f�r die Groberschliessung der Parzelle 1643 konzipierten "kleinen" Erschliessungsbauwerks, ergebe sich ein Anteil von 10 %, der ebenfalls erheblich sei.
Aus allen diesen Gr�nden h�tten die Beschwerdef�hrer bis zum Erlass der Planungszone im September 1990 darauf vertrauen d�rfen, ihre Parzelle aus eigener Kraft erschliessen und �berbauen zu k�nnen und h�tten hierf�r erhebliche Kosten aufgewendet.
3.4 Die Stadt Zug macht dagegen geltend, im Zeitpunkt des Erlasses der Planungszonen h�tten die Beschwerdef�hrer die "kleine" Erschliessungsvariante schon aufgegeben gehabt. Allein f�r die Strassenerschliessung unter der Eisenbahnlinie hindurch h�tte nach Auskunft der Karl Steiner AG mit Kosten von rund Fr. 6.5 Mio. gerechnet werden m�ssen. Gemessen daran seien die bereits aufgewendeten Kosten f�r die Erschliessungsplanung sehr bescheiden.
Die Stadt bestreitet, dass die Erschliessung der Parzelle 1643 in enger Zusammenarbeit mit dem Baupr�sidenten und dem Bauamt der Stadt Zug vorangetrieben worden sei. Bei den Besprechungen mit den Beschwerdef�hrern habe es sich nur um einen - auch heute noch gebr�uchlichen - Meinungsaustausch zwischen Beh�rdenvertretern und bauwilligen Privaten gehandelt. Der f�r die st�dtische Erschliessungsplanung zust�ndige Stadtingenieur habe nach Angaben des Mitarbeiters der Karl Steiner AG nie an die Realisierbarkeit der Erschliessungsl�sungen der Beschwerdef�hrer geglaubt und habe daher grosse Zur�ckhaltung gegen�ber deren Projekten ge�bt.
In der ersten Phase h�tten sich die Erschliessungsvorstellungen der Beschwerdef�hrer ("von unten") und diejenigen der Stadt ("von oben") diametral entgegengestanden. In der zweiten Phase, sp�testens mit der Verbindlicherkl�rung der Motion Hausheer am 13. M�rz 1990, sei eine private Erschliessungsplanung im Gebiet Gimenen ohnehin ausgeschlossen gewesen, weil der Grosse Gemeinderat den Stadtrat beauftragt hatte, eine Vorlage f�r die Erschliessung der Gimenen "von unten" her zu erarbeiten.
Die Baueingabe vom 22. Juni 1990 sei bei Weitem noch nicht ausf�hrungs- und bewilligungsreif gewesen, sondern habe sich etwa auf Stufe Vorstudie befunden. Weder seien geologische Bodenuntersuchungen noch ausreichende Berechnungen durchgef�hrt worden, noch habe es irgendeine Detailplanung oder eine verl�ssliche Kostensch�tzung gegeben. Zudem sei das Baugesuchsformular nicht ausgef�llt gewesen. Vermutlich h�tten die Beschwerdef�hrer damals die noch unfertigen Planentw�rfe eingereicht, um das Projekt noch vor der Abstimmung �ber die Gr�nfl�cheninitiative bei den st�dtischen Planungs- und Baubeh�rden zu deponieren. In dem - f�r die Erteilung von Baubewilligungen zust�ndigen - Stadtrat sei die von den Beschwerdef�hrern verfolgte Privaterschliessung nie ein Thema gewesen.
Schon im (immerhin beh�rdenverbindlichen) Leitbild 1989 habe sich der Stadtrat gegen die Einzonung des streitigen Gebiets ausgesprochen. Erst auf Dr�ngen der Beschwerdef�hrer habe er sich vor�bergehend dazu bewegen lassen, eine Einzonung von GS 1643 in Erw�gung zu ziehen. Im zweiten Bericht des Stadtrates zur Stadtplanung vom 8. Juli 1991 und erst recht in der Stadtplanungsvorlage vom 14. April 1992 an den Grossen Gemeinderat sei die Einzonung der Parzelle bereits wieder kein Thema gewesen.
Vorab sind die formellen R�gen der Beschwerdef�hrer sowie ihre Sachverhalts- bzw. Willk�rr�gen zu behandeln. Anschliessend ist zu pr�fen, ob die vorliegend streitige Nichteinzonung eine entsch�digungspflichtige materielle Enteignung darstellt (E. 5).
4.1 Die Beschwerdef�hrer werfen dem Verwaltungsgericht eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs vor, weil es entscheidwesentliche Fakten willk�rlich verschwiegen habe. Im Einzelnen kann hierf�r auf die Beschwerdeschrift (Rz. 15, 20f., 29 und 31) verwiesen werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich jedoch in seinem �ber hundertseitigen Urteil ausf�hrlich mit den Argumenten und den eingereichten Unterlagen der Beschwerdef�hrer befasst, hat daraus allerdings andere Schl�sse gezogen als diese. Hierf�r kann insbesondere auf die Erw�gungen 6c S. 50 f. des angefochtenen Entscheids (betr. die Sitzung mit Vertretern der Finanzabteilung und des Bauamts vom 7. M�rz 1988 zur "Erschliessung Gimenen im Bereich Br�chli"), E. 6d S. 51 ff. (zu vom Bauamt 1988 erstellten Planunterlagen zu Erschliessungsvarianten Oberwil-Gimenen), E. 11 h S. 96 (zur tats�chlichen Bewilligungspraxis der Stadt betr. Privaterschliessungen Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre), E. 6a S. 48 (zur Vereinbarkeit der Erschliessungspl�ne der Beschwerdef�hrer mit dem Verkehrsrichtplan der Stadt vom 13. Oktober 1981) und E. 6j S. 63 f. (zur Besprechung mit dem Bauamt vom 8. M�rz 1990 mit Vorgaben zur Dimensionierung der Strasse) verwiesen werden. Die wenigen, im Urteil nicht erw�hnten Vorbringen der Beschwerdef�hrer (insbes. Besprechung mit dem Chef Kanalisation im Februar 1990) erachtete das Verwaltungsgericht offensichtlich nicht als entscheidrelevant.
Eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs ist daher zu verneinen.
4.2 Die Beschwerdef�hrer r�gen sinngem�ss eine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung bzw. eine willk�rliche Rechtsanwendung, soweit das Verwaltungsgericht auch f�r Quartierstrassen einen Baulinien- bzw. Strassenplan f�r erforderlich gehalten habe: Nach dem damals geltenden Baugesetz f�r den Kanton Zug vom 18. Mai 1967 (aBauG) seien solche Pl�ne nur f�r Gemeindestrassen, nicht aber f�r Quartierstrassen obligatorisch gewesen (� 40 i.V.m. � 34 aBauG in fine).
Die Vorinstanz ging jedoch davon aus, dass die Erschliessung der Parzelle 1643 mit derjenigen des gesamten Gimenengebiets h�tte koordiniert werden m�ssen und deshalb auch f�r eine Separaterschliessung der Parzelle 1643 eine Gemeindestrasse erforderlich gewesen w�re (vgl. insbes. E. 5d S. 41 f. des angefochtenen Entscheids und dazu unten E. 5.1 - 5.3). Es ist unstreitig, dass jedenfalls eine Gemeindestrasse nur aufgrund eines Baulinien- bzw. Strassenplans h�tte bewilligt werden k�nnen, f�r den der Grosse Gemeinderat zust�ndig gewesen w�re. Insofern ist die von den Beschwerdef�hrern aufgeworfene Rechtsfrage nicht entscheiderheblich.
4.3 Soweit die Beschwerdef�hrer r�gen, das Bauamt und nicht der Stadtrat von Zug sei f�r die Bewilligung privater Erschliessungen zust�ndig gewesen, belegen sie nicht, weshalb die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts (die von der Stadt Zug geteilt wird) willk�rlich sei (Art. 106 Abs. 2 BGG). Im �brigen r�umen sie in ihrer Replik (Rz. 26) selbst ein, dass formell der Stadtrat f�r die Bewilligung zust�ndig gewesen w�re, wenn auch materiell der Entscheid beim Bauamt gelegen h�tte.
Nichteinzonungen l�sen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus. Sie treffen den Eigent�mer nur ausnahmsweise enteignungs�hnlich, so etwa dann, wenn er �berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt und f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet befindet. Erforderlich ist jeweils eine Gesamtw�rdigung der rechtlichen und tats�chlichen Gegebenheiten (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 218 E. 2.2 und 2.3 S. 220 ff. mit Hinweisen).
Massgeblicher Stichtag f�r diese Beurteilung ist grunds�tzlich das Inkrafttreten des neuen Zonenplans, der die Eigentumsbeschr�nkung bewirkt. Geht dem definitiven Eingriff jedoch eine provisorische Massnahme voraus, darf damit nicht zum Nachteil des Betroffenen ein Ausschluss der Entsch�digungspflicht begr�ndet werden (BGE 132 II 218 E. 2.4 S. 222 mit Hinweisen). Dies hat - wie die Vorinstanz und die Beschwerdef�hrer �bereinstimmend annehmen - zur Folge, dass im vorliegenden Fall auf die Situation bei Erlass der Planungszone am 24. September 1990 abzustellen ist.
5.1 In diesem Zeitpunkt war die von der Stadt urspr�nglich beabsichtigte Erschliessung des Gimenengebiets "von oben" (via Zugerbergstrasse und eine Br�cke �ber den Bruibach) zum dritten Mal von den Stimmb�rgern abgelehnt worden und damit faktisch gescheitert. Der Grosse Gemeinderat hatte den Stadtrat deshalb beauftragt, eine Erschliessung "von unten", mittels einer Eisenbahnunterf�hrung, zu planen. In dieser Situation war klar, dass die (zuunterst liegende) Parzelle 1643 nicht separat durch eine Quartierstrasse erschlossen werden k�nnte, sondern eine Gemeindestrasse erforderlich war, mit der auch die weiter oben liegenden Bauzonen erschlossen werden k�nnten. F�r die Bewilligung dieser Quartierstrasse w�re nicht nur eine eisenbahnrechtliche Plangenehmigung, sondern insbesondere auch ein Baulinien- bzw. Strassenplan erforderlich gewesen. Zu diesem Zeitpunkt konnten die Beschwerdef�hrer daher nicht mehr darauf vertrauen, ihre Parzelle aus eigener Kraft erschliessen zu k�nnen.
5.2 Fraglich ist dagegen, ob eine Separaterschliessung der Parzelle Nr. 1643 mittels einer Quartierstrasse in der ersten Phase (vor der dritten Abstimmung �ber die Bruibachbr�cke) m�glich gewesen w�re, als Erg�nzung zu der damals von der Stadt angestrebten Groberschliessung des Gimenengebiets "von oben" her.
Das Verwaltungsgericht hat jedoch zutreffend dargelegt, dass die Groberschliessung der rund 20'000 m� grossen Parzelle 1643 und die hierf�r notwendigen Eisenbahn-Unterf�hrung eine Koordination mit der Groberschliessung des �brigen Gimenengebiets vorausgesetzt h�tte. Dies spricht f�r die Notwendigkeit eines vorg�ngigen Baulinien- bzw. Strassenplans. Zudem w�re ein eisenbahnrechtliches Plangenehmigungsverfahren notwendig gewesen. Auch wenn das urspr�ngliche Projekt einer Bahnunterf�hrung kleiner dimensioniert war als das 1991 eingereichte Plangenehmigungsgesuch, w�re mit Einsprachen zu rechnen gewesen, insbesondere wegen der pr�judiziellen Wirkung des Projekts f�r die in der Bev�lkerung umstrittene �berbauung des Gimenengebiets. Insofern kann nicht davon ausgegangen werden, dass es dem Bauamt (faktisch) freigestanden h�tte, auf eine vorg�ngige Baulinien- und Strassenplanung zu verzichten, ohne dass dies in einem Rechtsmittelverfahren h�tte �berpr�ft werden k�nnen.
5.3 Etwas anderes gilt m�glicherweise f�r eine Erschliessung der Parzelle f�r nur zwei H�user ab dem Br�chliweg. Diese L�sung h�tte keine Unterf�hrung unter die SBB-Linie vorausgesetzt und h�tte daher m�glicherweise mit einer blossen Quartierstrasse, ohne vorg�ngigen Baulinien- bzw. Strassenplan, bewilligt werden k�nnen. Dagegen spricht allerdings die - auch von den Beschwerdef�hrern betonte - pr�judizielle Wirkung des "ersten Spatenstichs" im Gimenengebiet.
Letztlich kann die Frage offenbleiben: Zum einen hatte das Bauamt diese L�sung lediglich als Provisorium vorgesehen, d.h. unter Vorbehalt des Nachweises einer definitiven Erschliessungsl�sung. Zum anderen wurde diese Minimall�sung auch von den Beschwerdef�hrern nicht weiter verfolgt. Ihre Erschliessungsplanung und die hierf�r gemachten Aufwendungen zielten vielmehr darauf ab, ihre Parzelle vollst�ndig erschliessen und �berbauen zu k�nnen.
5.4 Hinzu kommt, dass die Realisierungsm�glichkeit einer Erschliessung und �berbauung des Landes allein grunds�tzlich nicht gen�gt, um eine materielle Enteignung durch Nichteinzonung zu begr�nden:
Nach der oben (E. 5) zitierten Rechtsprechung l�st die Nichteinzonung von Land - selbst wenn dieses schon groberschlossen ist - nur ausnahmsweise einen Entsch�digungsanspruch aus. Ausserhalb des weitgehend �berbauten Gebiets wird i.d.R. verlangt, dass der Eigent�mer bereits erhebliche Aufwendungen f�r die Erschliessung und/ oder �berbauung seines Landes get�tigt hat. Dabei muss es sich um Investitionen handeln, die baulich in Erscheinung treten (BGE 132 II 218 nicht publ. E. 5.2; 125 II 431 E. 5b S. 437; 119 Ib 138 E. 5a S. 146 f., 112 Ib 396 E. 6c S. 402 f., vgl. auch Urteil 1A.216/1996 vom 4. April 1997 E. 5a, in: Pra 86/1997 Nr. 104 S. 569; Urteil 1A.264/1999 vom 7. Juli 2000 E. 4c/aa). Nutzlos gewordene Planungs- und Projektierungskosten, die sich nicht in einem Erschliessungsbauwerk niedergeschlagen haben, geben nach dieser Rechtsprechung grunds�tzlich (von besonderen Gr�nden des Vertrauensschutzes abgesehen; vgl. dazu unten, E. 5.5) keinen Anspruch auf Entsch�digung wegen materieller Enteignung. Dem Bauherrn steht lediglich unter besonderen Voraussetzungen ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen�ber dem Gemeinwesen zu (vgl. unten E. 5.5.4).
Bei den von den Beschwerdef�hrern geltend gemachten Kosten f�r die Erschliessung handelt es sich ausschliesslich um Planungs- und Projektierungskosten, die nie baulich in Erscheinung getreten sind: Die Parzelle 1643 ist bis heute nicht groberschlossen. Insofern kann offen bleiben, ob die Aufwendungen der Beschwerdef�hrer f�r sich allein oder in Relation zur Grundst�cksfl�che, zum Kaufpreis oder zu den projektierten Erschliessungskosten erheblich waren.
5.5 N�her zu pr�fen ist, ob im vorliegenden Fall Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes vorliegen, die so gewichtig sind, dass eine materielle Enteignung zu bejahen ist.
Wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, gibt es gewisse Elemente, die f�r und andere, die gegen ein schutzw�rdiges Vertrauen der Beschwerdef�hrer in die Einzonung ihrer Parzelle sprachen:
5.5.1 F�r die Einzonung sprach vor allem der Umstand, dass die Parzelle 1643 seit der Erarbeitung der Stadtplanung Zugs in den 70er Jahren als zuk�nftiges Siedlungsgebiet vorgesehen war: Es lag gem�ss dem vom Regierungsrat per 1. Juli 1975 erlassenen Ersatzzonenplan in der Wohnzone; 1982 wurde es im (vermeintlich RPG-konformen) Zonenplan der Gemeinde Zug wiederum der Wohnzone zugewiesen. Der Planungshorizont dieser Zonierung war im Jahr 1990 (bei Erlass der Planungszone) noch lange nicht abgelaufen. Die st�dtischen Beh�rden bef�rworteten eine Wohn�berbauung im Gimenengebiet und standen deshalb auch den Erschliessungspl�nen der Beschwerdef�hrer zumindest wohlwollend gegen�ber.
5.5.2 Gegen die Zuteilung der Parzelle zum Baugebiet sprach dagegen der kantonale Richtplan 1987, der die Gemeinde anhielt, am Gimenenhang die Aus- oder Umzonung zu pr�fen. Dieser Auftrag bezog sich nicht nur auf die SPV-Zonen, sondern ausdr�cklich auch auf die Bauzonen oberhalb der Bahnlinie. Ins Gewicht fiel zudem die Haltung der Stimmb�rger, die seit den 70er Jahren alle Projekte zur Erschliessung des noch un�berbauten, landwirtschaftlich genutzten Gimenengebiets abgelehnt hatten und sich 1990 klar f�r die Annahme der Gr�nfl�chen-Initiative aussprachen. Insofern mussten die Beschwerdef�hrer beim Kauf der Parzelle im Herbst 1987 wie auch bei ihren sp�teren Erschliessungsbem�hungen damit rechnen, dass die Parzelle bei der n�chsten Zonenplanrevision der Landwirtschaftszone zugeteilt werden k�nnte.
5.5.3 Unter diesen Umst�nden ist dem Verwaltungsgericht zuzustimmen, dass dem Gesch�ft von Anfang an ein unsicherer, spekulativer Charakter anhaftete: Die Beschwerdef�hrer durften hoffen, aber nicht darauf vertrauen, dass ihre Parzelle im �berarbeiteten Zonenplan der Bauzone zugeteilt werden w�rde. Insofern erfolgten die Aufwendungen f�r die Erschliessung der Parzelle auf eigenes Risiko. Sie verfolgten das Ziel, die �ffentliche Einzonungsdiskussion zu beeinflussen bzw. die Erschliessung und �berbauung der Parzelle 1643 noch vor der Zonenplanrevision zu realisieren, um damit vollendete Tatsachen zu schaffen. Die Beschwerdef�hrer konnten im �brigen hoffen, dass die (damals im Richtplan vorgesehene) "Streckung" der SBB-Linie realisiert werden w�rde, so dass die Bahnlinie neu oberhalb der Parzelle 1643 verlaufen w�re. Diese h�tte dann mit den �brigen Grundst�cken der Beschwerdef�hrer vereinigt und problemlos erschlossen werden k�nnen, mit der Folge, dass sie h�chstwahrscheinlich auch eingezont worden w�re. Letztlich haben sich diese Hoffnungen jedoch nicht realisiert, mit der Folge, dass die Investitionen der Beschwerdef�hrer sich als nutzlos erwiesen haben. Dieses Risiko tragen sie und nicht die Stadt Zug.
5.5.4 Es ist auch nicht ersichtlich, dass die besonderen Voraussetzungen f�r den Ersatz von Planungs- und Projektierungskosten vorliegen (vgl. dazu BGE 119 Ib 222 E. 4a S. 237 mit Hinweis): Weder war die Einreichung des Baugesuchs der Beschwerdef�hrer Anlass zur �nderung der planungsrechtlichen Vorschriften, noch wurden ihnen nach dem oben Gesagten Zusicherungen auf den Fortbestand der geltenden Bauvorschriften gegeben.
5.6 Es mag unbefriedigend sein, in F�llen wie dem Vorliegenden nur die Alternative zu haben, den Eigent�mern alles (hier: rund 15.5 Mio. Franken) oder nichts zuzusprechen. Dies ist jedoch die Konsequenz der aktuellen Rechtslage, die bei Vorliegen einer materiellen Enteignung einen Anspruch auf eine volle Entsch�digung gew�hrt (Art. 26 Abs. 2 BV) und keine Entsch�digung f�r planungsbedingte Minderwerte unterhalb dieser Schwelle vorsieht.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdef�hrer kostenpflichtig und haben keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 66 und 68 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 30'000.-- werden den Beschwerdef�hrern auferlegt.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, der Einwohnergemeinde der Stadt Zug, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.