Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2007&Aktenzeichen=VIII%20ZR%201/06
Timestamp: 2019-10-18 17:58:18
Document Index: 77731357

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH']

BGH, 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 - dejure.org
https://dejure.org/2007,113
BGH, 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 (https://dejure.org/2007,113)
BGH, Entscheidung vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 (https://dejure.org/2007,113)
BGH, Entscheidung vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 (https://dejure.org/2007,113)
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Vorab bereinigte Betriebskostenabrechnung um nicht umlagefähige Kostenanteile
Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung; Pflicht zur Mitteilung der Gesamtkosten einer berechneten Kostenart; Fälligkeit einer Nachzahlung im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung; Bedeutung der Umlagefähigkeit einzelner ...
Betriebs- und Heizkostenabrechnung - nicht umlagefähige Kostenanteile
Vorwegabzug und Gesamtkosten
Notwendige Angabe der Gesamtkosten bei Vorwegabzug; Anforderungen an Betriebskostenabrechnung
Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung; Mitteilung der Gesamtkosten einer berechneten Kostenart
Mietrecht - Wann ist eine Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß?
Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bei Betriebskosten mit nicht umlagefähigen Kostenteilen
BGH präzisiert Anforderungen an Betriebskostenabrechnung
Angabe der Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung
Formell ordnungsgemäße Abrechnung
Vorwegabzug bei Betriebskostenabrechnung
Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung
Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
Zum Umfang einer Betriebskostenabrechnung - Abrechnung muss komplett sein - Vermieter muss auch Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitteilen
123recht.net (Kurzinformation, 7.4.2008)
Anforderung an formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (IMR 2007, 105)
Zusammenfassung von ""Unechte Gesamtkosten" in Betriebskostenabrechnungen und ihre Folgen nach dem BGH, NZM 2007,244" von RA Rainer Derckx, original erschienen in: NZM 2007, 385 - 386.
AG Pinneberg, 08.04.2005 - 63 C 420/04
LG Itzehoe, 25.11.2005 - 9 S 54/05
NJW 2007, 1059
MDR 2007, 706
NZM 2007, 244
ZMR 2007, 359
Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW 2007, 1059, Tz. 12, m.w.N.).
Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind; es genügt nicht, insoweit nur die schon bereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 b).
Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a m.w.N., und vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a).
Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (…Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, jew. m.w.N.).
Die Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels macht die Abrechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der Abrechnung gilt und ohne diese Positionen kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, unter II 2 c).
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; …und vom 9. Oktober 2013, VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).
Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. insbesondere Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10) nicht fest, wonach die Angabe lediglich "bereinigter" Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat.
Zum anderen geht es um die Fälle, in denen einzelne dem Vermieter entstandene Kosten nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig sind, etwa weil ein angestellter Hausmeister teils umlagefähige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als Betriebskosten umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten betraut ist oder weil im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten ein Vorwegabzug vorgenommen wird (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10;… vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11 f., …sowie vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, NJW-RR 2012, 215 Rn. 21 ff. [zum preisgebundenen Wohnraum]).
Erstreckt sich ein formeller Fehler nicht auf alle Abrechnungspositionen, verbleibt einem Vermieter eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung zwar insoweit, als unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen gerechtfertigt ist (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11, …und vom 10. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 14).
Eine - ohnehin nicht erfolgte - Nachholung der unterlassenen Angaben kommt nicht in Betracht, weil die in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung eingeräumte Jahresfrist längst verstrichen und die Klägerin daher mit ihrer Nachforderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist (vgl. etwa Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO Rn. 7, 8 mwN).
Nach allgemeiner Meinung wird - auch wenn dies im Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht hinreichend zum Ausdruck kommt - die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt (vgl. etwa Senatsurteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 a mwN, und vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO).
Dieses Ziel wird aber im Falle einer mit formellen Mängeln behafteten und damit unwirksamen Abrechnung schon dadurch erreicht, dass die darin ausgewiesene Nachforderung des Vermieters nicht fällig wird und nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auch nicht mehr nachträglich fällig gestellt werden kann (vgl. etwa Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO Rn. 12 mwN).
Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, m.w.N.).
Soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (…Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 9 - 11).
Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW 2007, 1059, Tz. 13, m.w.N.).
Allerdings dürfen nach der Rechtsprechung des Senats die Kosten nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der "Gesamtkosten" (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244, Tz. 9 ff.).
Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 11).
Die Unwirksamkeit betrifft nach der Rechtsprechung des Senats vielmehr nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpositionen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11 mwN).
BGH, 11.09.2007 - VIII ZR 1/07
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