Source: https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/allstimmigkeit_idesk_PI9865_HI636146.html
Timestamp: 2020-08-13 12:27:31
Document Index: 77360565

Matched Legal Cases: ['§ 22', '§ 23', '§ 22', '§ 23', '§ 22', '§ 14', '§ 46', '§ 23', '§ 23', '§ 23', 'BGH']

Allstimmigkeit | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt vier verschiedene Modalitäten, bestimmte Bereiche unter den Wohnungseigentümern zu regeln: die Vereinbarung, den qualifizierten Mehrheitsbeschluss, den einfachen Mehrheitsbeschluss und die Allstimmigkeit. Rechtsdogmatisch erfordert die sogenannte "Allstimmigkeit" im Wohnungseigentumsrecht die Zustimmung eines jeden im Grundbuch eingetragenen Raumeigentümers (Sonder- und Teileigentümers) zu einer bestimmten Maßnahme.
Gesetzliche Regelungen finden sich in § 22 Abs. 1 und § 23 Abs. 3 WEG.
Allstimmigkeit erfordert die Zustimmung eines jeden im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers und nicht nur derjenigen, die auf der Wohnungseigentümerversammlung erschienen sind.
Problem bauliche Veränderung
Zwar können bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich mehrheitlich beschlossen werden. Der Beschluss erfordert aber dann Allstimmigkeit, wenn tatsächlich sämtliche Wohnungseigentümer durch die geplante Baumaßnahme beeinträchtigt werden.
Problem Umlaufbeschluss
Bei der Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG müssen zum Beschlussgegenstand sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen.
1 Bauliche Veränderungen
Zwar können bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich gemäß § 22 Abs. 1 WEG mehrheitlich beschlossen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der entsprechenden Baumaßnahme alle über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen. Insbesondere bei beabsichtigten optischen Veränderungen der Wohnanlage können alle Wohnungseigentümer in diesem Sinn beeinträchtigt sein, sodass "Allstimmigkeit" bei der Beschlussfassung erforderlich wäre.
Zu beachten ist, dass ein Beschluss über eine bauliche Veränderung, der lediglich mehrheitlich gefasst wurde und wegen der geplanten Maßnahme an sich "Allstimmigkeit" erfordert hätte, nur auf entsprechende Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers für ungültig erklärt würde. Nichtig wäre ein derartiger Beschluss nicht, sodass dieser nach Ablauf der einmonatigen Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG bestandskräftig und auch entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer sowie deren Rechtsnachfolger binden würde.
2 Zustimmungserfordernis gemäß § 23 Abs. 3 WEG
Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist nicht notwendig auf die Wohnungseigentümerversammlung beschränkt. Eine Beschlussfassung ist auch im schriftlichen Verfahren durch sogenannten "Umlaufbeschluss" möglich. Voraussetzung ist allerdings, dass alle Wohnungseigentümer in schriftlicher Form einer derartigen Beschlussfassung zustimmen. Auch hier ist Allstimmigkeit in dem Sinn zu verstehen, dass sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer einer derartigen schriftlichen Beschlussfassung zustimmen müssen. Die allstimmige Zustimmung der Wohnungseigentümer ist daneben auch für den Beschlussgegenstand erforderlich. Soll die Beschlussfassung also im schriftlichen Verfahren erfolgen, ist die Zustimmung zum Beschlussgegenstand auch dann erforderlich, wenn ansonsten eine mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlussfassung ausreichen würde.
Die Bestimmung des § 23 Abs. 3 WEG ist nicht abdingbar. In der Teilungserklärung können jedoch im Hinblick auf Form, Fristen oder Stimmrechtsvertretungen Regelungen getroffen werden.
Formelle Mängel führen nur zur Anfechtbarkeit
Die Bestimmung des § 23 Abs. 3 WEG erfordert die schriftliche Zustimmung des jeweiligen Wohnungseigentümers zum Umlaufbeschluss. Erklärt ein Wohnungseigentümer seine Zustimmung per E-Mail und eingescannter Unterschrift, ist zwar das Schriftformerfordernis nicht gewahrt. Gleichwohl ist der Umlaufbeschluss wegen dieses formellen Mangels lediglich anfechtbar.
Haben die Wohnungseigentümer der Veräußerung einer Wohnung bereits per verkündetem Umlaufbeschluss zugestimmt, kann der Veräußerer die Erteilung der Zustimmungserklärungen in öffentlich beglaubigter Form verlangen.
BGH: Beschluss über bauliche Veränderung darf bei einfacher Mehrheit verkündet werden
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Begriff Der Ausbau von Speicherräumen durch Einbau von Dachflächenfenstern sowie die Erweiterung des Treppenlochs von der Wohnung zu darüber liegenden Speicherräumen stellt eine bauliche Veränderung dar und bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Die ...