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Matched Legal Cases: ['Artículo 5', 'artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'artículo 45', 'Artículo 8', 'artículo 8', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'artículo 9', 'Artículo 10', 'artículo 10', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'artículo 11', 'artículo 11', 'artículo 11', 'artículo 11', 'Artículo 12', 'artículo 12', 'Artículo 13', 'Artículo 14', 'artículo 13', 'Artículo 15', 'Artículo 16', 'Artículo 17', 'artículo 18', 'artículo 182', 'artículo 163', 'artículo 34', 'Artículo 18', 'artículo 18', 'artículo 541', 'Artículo 19', 'Artículo 20', 'Artículo 21', 'Artículo 22', 'artículo 19', 'artículo 19', 'Artículo 23', 'artículo 13', 'Artículo 24', 'artículo 6', 'artículo 9', 'Artículo 25', 'Artículo 26', 'artículo 69', 'Artículo 27', 'Artículo 28', 'Artículo 29', 'Artículo 30', 'artículo 6', 'artículo 72', 'Artículo 31', 'Artículo 32', 'Artículo 33', 'Artículo 34', 'Artículo 35', 'artículo 35', 'Artículo 36', 'artículo 17', 'Artículo 37']

DECRETO 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública. TÍTULO PRIMERO. Régimen jurídico de las viviendas de protección pública de nueva construcción (Vigente hasta el 02 de Julio de 2010).
Régimen jurídico de las viviendas de protección pública de nueva construcción
Artículo 5 Concepto y clasificación
La vivienda de protección pública de nueva construcción es la calificada como tal por la Generalitat, a través de los servicios territoriales competentes en materia de vivienda, por destinarse a domicilio habitual y permanente y reunir los requisitos de superficie, uso, calidad y precio establecidos por este Reglamento y otras disposiciones que le sean de aplicación. A partir de: 24 diciembre 2013 Párrafo primero del artículo 5 redactado por el anexo.uno del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
A los efectos de este Reglamento, se asimilarán a las viviendas de protección pública de nueva construcción las viviendas que procedan de la rehabilitación de edificios, siempre que reúnan los requisitos exigidos.
Artículo 6 Duración del periodo de protección
1. El régimen de protección de las viviendas de protección pública de nueva construcción durará con carácter general treinta años, computados a partir de la fecha de su calificación definitiva. No obstante, los Planes de Vivienda y Suelo podrán establecer un plazo distinto para todas o alguna de las actuaciones protegidas contempladas en los mismos.
2. Transcurrido el periodo de protección, se extinguen las limitaciones propias de dicho régimen, quedando sometidas las viviendas y elementos complementarios a los que se extiende la protección al régimen establecido por la legislación común.
Artículo 7 Ámbito de la protección
La protección alcanzará a los elementos y supuestos recogidos en el artículo 45 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
Los elementos diferentes de la vivienda, pero pertenecientes al edificio, deberán cumplir, a los efectos de la protección, las siguientes condiciones:
1. Locales de negocio. Se podrán incluir en las promociones de viviendas de protección pública locales de negocio, que habrán de situarse en plantas completas y distintas de las que se destinen a viviendas, o separadas por elementos que imposibiliten su conexión, diferenciando claramente sus accesos.
Cuando una misma promoción incluya más de cien viviendas, se podrá agrupar la superficie destinada a locales de negocio en edificio independiente, siempre que esté situado en terrenos contiguos a los ocupados por aquéllas, forme con los edificios de viviendas un conjunto urbano y se integre en el mismo proyecto, y siempre que observe la normativa urbanística de aplicación.
2. Garajes, trasteros y anejos En las condiciones que determine cada plan, la protección se extiende a los garajes y trasteros de edificios de viviendas de protección pública, que tendrán el precio limitado y podrán ser anejos vinculados a las viviendas o no. La protección podrá extenderse a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesario para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural y estarán vinculados a la vivienda.
La vinculación, en su caso, se hará constar en el expediente administrativo, se consignará en las calificaciones, provisional y definitiva, y en la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, a los efectos de su constancia en el Registro de la Propiedad.
El precio máximo aplicable será el que determinen en cada momento los planes de vivienda y suelo.
Artículo 8 Normas de diseño y calidad
Las viviendas de protección pública de nueva construcción deberán cumplir con la normativa de diseño y condiciones que para las viviendas se desarrolle por la Generalitat, salvo en lo relativo a la determinación de la superficie útil computable para el cálculo de precios y ayudas.
A estos efectos la superficie útil computable para las viviendas con protección públicas incluirá el 50 por 100 de la superficie de los espacios exteriores cubiertos por la planta inmediatamente superior, tales como balcones, terrazas, etc. No se tendrá en cuenta a estos efectos la cubrimiento mediante voladizos, losas de remate o celosías estructurales cuya anchura sea inferior a sesenta centímetros.
Las características técnicas, superficies y dimensiones mínimas de los garajes y trasteros se regularán por la normativa técnica específica de aplicación.
Párrafo del artículo 8 introducido por el anexo.dos del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
Artículo 8 renombrado por el anexo.dos del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
Artículo 9 Terrenos
1. El valor de los terrenos donde se vayan a promover viviendas de protección pública, añadido al importe total del presupuesto de las obras de urbanización no podrá exceder del porcentaje que establezcan al efecto, en su caso, los planes de vivienda y suelo aplicables.
A efectos de cálculo de valoraciones, el coeficiente entre la superficie útil y la construida será del 0,75.
Número 1 del artículo 9 redactado por el anexo.tres del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
2. Sólo a efectos de comprobar el cumplimiento de lo dispuesto en este artículo, se asignará a las viviendas libres y a los locales de negocio, un valor por metro cuadrado útil igual al del módulo de venta superior para la misma localidad establecido por el plan estatal de vivienda, modulado por un coeficiente que se determinará en cada plan de vivienda.
3. En el supuesto de que los terrenos no tengan completadas las obras de urbanización, además de las garantías exigibles por la legislación urbanística para la ejecución simultanea a la edificación, se computará como valor de los terrenos el valor del suelo más el coste de las obras de urbanización precisas, conforme se definen en la legislación urbanística valenciana.
4. En caso de que los terrenos sean resultantes de una reparcelación, al valor de los terrenos se sumará el importe de las cargas de urbanización que figuren en la cuenta de liquidación provisional, en los términos que resulten de la afección real que consta en la certificación librada al efecto por el Registrador de la Propiedad.
5. Los servicios territoriales competentes en materia de vivienda comprobarán el cumplimiento del límite del valor de los terrenos. Para ello se calculará el valor en venta equivalente según lo dispuesto en el párrafo segundo, a efectos de aplicar el porcentaje correspondiente.
Alternativamente, se podrá optar por la comprobación en base al método de valoración residual estática, calculando el valor en venta del edificio, que habrá de resultar inferior al valor en venta del edificio calculado según el párrafo segundo.
6. En el supuesto de actuaciones protegidas en ámbitos urbanos sujetos a programas específicos, o cuando por motivos sociales, arquitectónicos, urbanísticos o de coyuntura económica se estime necesario, el titular de la Dirección General competente en materia de vivienda podrá exceptuar esta limitación mediante resolución motivada, de acuerdo con los informes técnicos correspondientes.
A tal efecto, los promotores presentarán ante ésta la solicitud de excepción de los límites de valoración establecidos, justificando motivadamente la petición y acompañando informe técnico que acredite la viabilidad económica de la promoción.
Artículo 10 Módulos de venta y renta
1. Las viviendas de protección pública de nueva construcción tendrán precio limitado de venta y renta de acuerdo con lo establecido en este Reglamento y en cada uno de los Planes de Vivienda y Suelo.
2. En todo caso, para las segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección pública, y en tanto dure su periodo de protección, será el equivalente, en el momento de la transmisión, al de una viviendas protegida calificada provisionalmente, del mismo régimen en la misma localidad.
Número 2 del artículo 10 redactado por el anexo I.I del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 105/2010, 25 junio, por el que se modifican los decretos 90/2009, de 26 de junio, 189/2009, de 23 de octubre, y 66/2009, de 15 de mayo, por los que se aprueban, respectivamente, el Reglamento de Viviendas de Protección Pública, el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas y el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2009-2012 («D.O.C.V.» 1 julio).
Artículo 10 redactado por el anexo.cuatro del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
Régimen del derecho de acceso a la vivienda de protección pública de nueva construcción
Artículo 11 Régimen de uso y acceso a la propiedad
Los Planes de Vivienda establecerán las condiciones de acceso a las viviendas protegidas.
1. Régimen de uso y formas de acceso a la propiedad.
Los Planes de Vivienda podrán establecer los regímenes de uso y formas de acceso a la propiedad de las actuaciones protegidas calificadas a su amparo.
a) El régimen de uso de las viviendas de protección pública podrá ser el siguiente:
1º. Arrendamiento.
2º. Propiedad.
3º. Otras formas de explotación justificadas por razones sociales.
b) El acceso a la propiedad de una vivienda protegida de nueva construcción podrá realizarse:
1º. Por compraventa.
2º. Mediante arrendamiento con opción de compra.
3º. Por promoción para uso propio, individual o agrupadas en comunidades de propietarios sin personalidad jurídica.
4º. Por promoción a través de cooperativas de viviendas o cualquier otra entidad con personalidad jurídica.
5º. Acceso a las viviendas de protección pública en segunda o posteriores transmisiones por cualquier título previsto en la legislación de general y pertinente aplicación.
2. Limitaciones al régimen de uso. Solamente pueden ser usuarios de las viviendas de protección pública las personas físicas, y queda prohibido el disfrute para uso propio, por cualquier título, de más de una vivienda de protección pública.
Esta prohibición será aplicable aun en el caso de que la titularidad de las viviendas de uso propio corresponda a distintos familiares, si éstos se corresponden con una unidad familiar.
Podrán exceptuarse las familias numerosas y las personas discapacitadas conforme determinen los Planes de Vivienda aplicables o normativa específica de financiación, previa autorización del Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
El régimen de uso de las viviendas de protección pública se determinará en la correspondiente cédula de calificación definitiva.
Número 2 del artículo 11 redactado por el anexo.cinco del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
3. Limitaciones a la facultad de disponer derivadas del régimen de protección
Serán de aplicación a las viviendas de protección pública:
a) Las limitaciones a la facultad de disponer, o de otro tipo, que puedan establecer los Planes de Vivienda y Suelo.
b) La duración del periodo de protección.
c) Las limitaciones de precios de venta y renta establecidas.
d) Las condiciones generales de acceso a las viviendas de protección pública establecidas por los Planes de Vivienda y Suelo, o supletoriamente por este Reglamento, aplicables en el momento en que la transmisión se produzca.
Número 3 del artículo 11 redactado por el anexo.cinco del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
Número 4 del artículo 11 introducido por el anexo.cinco del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
Número 5 del artículo 11 introducido por el anexo.cinco del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
Artículo 12 Entrega y ocupación. Destino
1. La ocupación y uso de las viviendas de protección pública se efectuará una vez se haya obtenido la cédula de calificación definitiva.
Los promotores y, en su caso los propietarios, están obligados a entregar a los adquirentes y arrendatarios una copia de la cédula de calificación definitiva en el acto de la entrega de llaves, además de la documentación establecida por la legislación sobre ordenación y fomento de la calidad de la edificación.
2. Las viviendas de protección pública de nueva construcción se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas en el plazo de seis meses a contar desde la fecha de concesión de la cédula de calificación definitiva o desde la fecha de la firma del contrato de compraventa o arrendamiento o de la escritura de compraventa o arrendamiento con opción de compra, si fueran posteriores.
3. No perderá el carácter de residencia habitual y permanente por el hecho de que el titular o usuario, su cónyuge, y los parientes de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación, siempre que en el ejercicio de dicha actividad se cumpla con normativa aplicable, y además se cumpla con lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y con la autorización o consentimiento expreso del propietario- arrendador en el supuesto de que la vivienda esté arrendada.
4. La residencia habitual y permanente podrá excepcionarse, mediante resolución motivada de la Dirección General competente en materia de vivienda, en programas de integración social, o supuestos de emergencia, o víctimas de violencia de género o terrorismo, que por su naturaleza requieran un alojamiento temporal.
Número 4 del artículo 12 redactado por el anexo.seis del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
Artículo 13 Percepción de cantidades a cuenta
1. Para que los promotores de viviendas de protección pública, puedan percibir de los adquirentes o adjudicatarios durante el periodo de construcción, cantidades a cuenta del precio, deberán haber obtenido la calificación provisional y la autorización del servicio territorial competente en materia de vivienda.
A) La solicitud de la autorización para la percepción de cantidades a cuenta deberá realizarse con anterioridad a la calificación definitiva.
En la solicitud de autorización se deberá hacer constar el importe total de las cantidades que se pretenda obtener por este concepto.
a) Aval bancario global suficiente que dé cobertura a los avales individuales posteriores o contrato de seguro, ambos con renuncia expresa a la cláusula de beneficio de excusión, división y orden, que garanticen la devolución del importe de las cantidades recibidas, más los intereses legales correspondientes hasta el momento en que se haga la efectiva devolución, en caso de no obtener la calificación definitiva o no haberla solicitado dentro del plazo fijado en la calificación provisional o en la prórroga reglamentariamente concedida.
b) En caso de que hayan transcurrido seis meses de la concesión de la calificación provisional o bien se haya de reconvertir el préstamo concedido, deberá aportarse certificación del Registro de la Propiedad acreditativa del dominio de los terrenos o del derecho que faculte al promotor para realizar la construcción, y que se hallan libres de cargas y gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto, salvo aquellos constituidos en garantía de devolución de los préstamos concedidos para la construcción de las viviendas.
B) Que las cantidades anticipadas se apliquen únicamente a la construcción de las viviendas, siendo ingresadas en cualquier establecimiento bancario o entidad de crédito pública o privada a disposición del promotor, con distinción de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al mismo.
C) Que en los contratos que se otorguen para formalizar las entregas a cuenta se haga constar de manera indubitada la cuantía de las mismas, los plazos en que han de ser satisfechas, la cuenta especial de la entidad bancaria o de crédito donde ha de verificarse el ingreso, y la garantía que haya sido constituida por el promotor entre las previstas en el anterior inciso a) del subapartado A).
D) Las garantías establecidas se extenderán a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliara en la cuenta especial prevista. Cuando el pago del precio aplazado se instrumente a través de efectos cambiarios, se identificará en las garantías el número, vencimiento e importe de los mismos.
E) En el periodo de construcción sólo podrán percibirse de los futuros adquirentes pagos en concepto de cantidades a cuenta.
2. Cuando, una vez obtenida la calificación provisional de una promoción, los promotores dispongan la formalización de reservas de vivienda, con entrega de cantidades por este concepto, previamente deberán solicitar autorización del Servicio Territorial de Vivienda y Proyectos Urbanos competente, especificando las cuantías que vayan a solicitar, hasta un importe del 5 por 100 del coste de la vivienda, y acompañando la documentación que acredite la constitución de un aval bancario global suficiente que dé cobertura a los avales individuales posteriores, contrato de seguro o cuenta especial indisponible, todos ellos con renuncia expresa a la cláusula de beneficio de excusión, división y orden, que garanticen la devolución del importe de las cantidades recibidas, más los intereses legales correspondientes hasta el momento en que se haga la efectiva devolución.
Posteriormente, una vez obtenida la autorización para percibir cantidades a cuenta del precio de la vivienda, avaladas o aseguradas conforme dispone este artículo, se podrán formalizar los contratos, y dichas reservas podrán tener la consideración de entrega a cuenta del precio. Todo ello sin perjuicio de establecer, en el documento de reserva de vivienda, los pactos necesarios para los supuestos en que la reserva no llegue a buen fin.
Para poder autorizar la formalización de reservas de viviendas sólo se exigirá la acreditación de la existencia de aval o seguro conforme a lo dispuesto en el párrafo primero.
En el caso de promociones que se hubieran iniciado como promociones libres, o en el supuesto de obra comenzada, en las que se hubieran suscrito reservas, será preceptivo indicarlo en la solicitud de calificación provisional, y se aportará la documentación necesaria para que se pueda expedir simultáneamente la calificación provisional y la convalidación de las reservas recibidas.
3. El cumplimiento de las condiciones para percibir cantidades a cuenta es aplicable incluso a las promociones que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
Artículo 14 Cláusulas de inserción obligatoria en los contratos
Los contratos de compraventa y arrendamiento deberán incluir las cláusulas que recojan los requisitos de información y venta exigidos en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, además de las que puedan establecer los planes de vivienda y suelo y las medidas de financiación que correspondan. Además, obligatoriamente incluirán:
a) Que la vivienda objeto de la transmisión o cesión está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección pública establecido por la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, este Reglamento y demás disposiciones de desarrollo, y, por consiguiente, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la referida normativa y en la calificación definitiva, y los precios de venta o renta no podrán exceder de los límites establecidos.
b) Que el promotor/vendedor o arrendador se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva, o desde la fecha del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
c) Que el adquirente y arrendatario se obliga a ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrega de llaves y de seis meses a partir de la firma del contrato de arrendamiento respectivamente, salvo que medie justa causa.
d) Que el promotor/vendedor o arrendador se obliga a entregar al adquirente o arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
e) En el supuesto de contratos de compraventa con percepción de cantidades a cuenta, habrán de consignarse en el contrato los datos requeridos por el artículo 13 de este Reglamento, especificando que se ha obtenido la autorización administrativa para la percepción de estas cantidades.
No serán admisibles contratos de compraventa anticipada de viviendas de protección pública, sin estipular la percepción de cantidades a cuenta, y no se permitirá la percepción de cantidades por cualquier otro concepto.
f) En los contratos y escrituras se hará constar, de manera indubitada, la identificación de la vivienda (tipo, superficie útil, construida y construida con elementos comunes, y situación del edificio) de acuerdo con la calificación provisional o definitiva, según la fase de tramitación en que se encuentre el expediente, haciéndose constar por separado los precios de venta y superficie útil, construida y construida con elementos comunes de la vivienda, garaje, trasteros y anejos, en su caso, así como sus datos registrales y periodo de protección.
2. En los contratos de compraventa, además:
a) Que el promotor o vendedor se obliga a elevar a escritura pública el contrato privado de compra/venta en el plazo de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva de la vivienda, o de la del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
b) Que los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los de constitución y división del crédito hipotecario, serán en todo caso a cuenta del promotor de la vivienda.
c) Que el comprador podrá instar la resolución del contrato en el caso de denegación de la calificación definitiva de la vivienda, o cuando el promotor no la solicite en los plazos reglamentarios.
3. En los contratos de arrendamiento, además de las cláusulas de carácter general:
a) Que el contrato se sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos con las especificaciones establecidas por la normativa de protección.
b) Que el subarriendo total o parcial de la vivienda dará lugar a la resolución del contrato.
Artículo 15 Procedimiento de visado de contratos y Registro de contratos
1. El visado de contrato es el acto administrativo por el que se faculta al adquirente de la vivienda protegida a acceder a la misma.
Los contratos se presentarán en los servicios territoriales competentes en materia de vivienda en el plazo de seis meses a partir de su otorgamiento.
Si los contratos no reunieran los requisitos exigidos, se requerirá a los interesados para que en el plazo de quince días procedan a su subsanación. Transcurrido el referido plazo podrán iniciarse, en su caso, las actuaciones previas correspondientes al régimen administrativo sancionador.
2. Los servicios territoriales competentes en materia de vivienda llevarán un Registro especial en el que se tomará razón de todos los contratos traslativos de dominio, en primera transmisión, o de primera cesión de uso de las viviendas de protección pública.
Artículo 16 Elevación a escritura pública
Es requisito indispensable para la elevación de un contrato de compraventa de vivienda protegida a escritura pública que se haya obtenido visado del citado contrato, reconociendo el cumplimiento de las condiciones para acceder a la propiedad.
Los promotores de viviendas de protección pública estarán obligados a elevar a escritura pública, en el plazo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva, los contratos de compraventa celebrados con anterioridad a dicha calificación.
Si la compraventa tuviera lugar con posterioridad a la concesión de la calificación definitiva, el citado plazo de tres meses se contará desde la fecha de obtención del visado, y se presentará en el Servicio Territorial competente en materia de vivienda conforme dispone el artículo anterior.
Cuando se hayan recibido ayudas públicas para la adquisición de la vivienda y exista limitación para la libertad de cesión de ésta, no será posible la autorización del cambio de titularidad con incorporación de nuevos titulares hasta transcurrido el plazo para que finalice la limitación.
No obstante, el servicio territorial competente podrá autorizar la modificación de la escritura siempre que se devuelvan las ayudas que se obtuvieron para la adquisición de la vivienda.
A estos efectos, los notarios, previamente a la autorización del cambio de titularidad de una vivienda que haya obtenido ayudas públicas al amparo de los planes de vivienda, y que aún se encuentre dentro del plazo de limitación de cesión de dicha vivienda, deberán comprobar que se ha concedido la autorización administrativa correspondiente. En caso contrario no será posible proceder a la citada modificación.
En las promociones para uso propio, la escritura de declaración de obra nueva especificará el sometimiento a la legislación de protección pública a la vivienda, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la referida normativa y en la calificación definitiva, y que los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos.
Artículo 17 Solicitud de calificación provisional
1. Los promotores de las viviendas de protección pública de nueva construcción deberán presentar en el Servicio Territorial competente en materia de vivienda la solicitud de calificación provisional en modelo normalizado, que deberá estar acompañada por los siguientes documentos:
A) Dos ejemplares del proyecto básico de ejecución, definido en la normativa de ordenación de la edificación aplicable y redactado por técnico competente, que deberá estar visado por el Colegio Oficial de Arquitectos. La Administración competente en materia de vivienda establecerá las medidas oportunas para posibilitar su presentación mediante sistemas telemáticos.
B) Los que acrediten la personalidad del solicitante y, en su caso, la representación que ostente. La representación podrá acreditarse por cualquier medio válido en derecho que deje constancia fidedigna, o mediante declaración en comparecencia personal de los interesados.
Si los promotores son personas físicas deberán acompañar fotocopia cotejada de su Documento Nacional de Identidad. Cuando se trate de sociedades con personalidad jurídica, u otras entidades, deberá acreditarse la constitución de las mismas, su inscripción en el Registro Mercantil, aportar el número de Código de Identificación Fiscal correspondiente, y acreditar la persona o personas físicas que la representen.
Las Comunidades de Bienes carecen de personalidad jurídica propia, y en consecuencia la promoción se entenderá, a todos los efectos, realizada como agrupación de particulares.
C) Certificado del Registro de la Propiedad acreditando la titularidad del dominio o de otro derecho real que legitime la actuación y estado de cargas. Los terrenos deberán estar libres de cargas o gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto, salvo lo regulado para los supuestos especiales de calificación en el artículo 18 de este Reglamento.
La antigüedad de esta certificación registral no podrá ser superior a tres meses, tomando como fecha de cómputo la de presentación de la solicitud de calificación provisional en el registro administrativo competente.
D) Certificado de Ayuntamiento en el que conste al menos, los siguientes datos:
a) Clasificación y calificación urbanística de los terrenos
b) Si el terreno proviene de concurso público
c) Si el terreno está incluido en reserva obligatoria para viviendas de protección pública
d) La dotación de servicios urbanísticos de los que dispone el terreno. En el supuesto de no estar completos los servicios urbanísticos, si se trata de actuación aislada, deberá acreditar que se cumplen las condiciones establecidas en el artículo 182.2 de la Ley Urbanística Valenciana; si se trata de actuación integrada deberá acreditar que se cumplen las condiciones dispuestas en el artículo 163.1.b) de la citada Ley Urbanística, para poder obtener licencia urbanística.
Asimismo, el promotor presentará por escrito el compromiso de hacer constar en los contratos de compraventa que no se podrá obtener la calificación definitiva de las viviendas mientras el Ayuntamiento no determine la conformidad con las obras de urbanización
e) Que se ha depositado la garantía de financiación exigida por la legislación urbanística aplicable (cuota de urbanización íntegra manifestada en el correspondiente expediente de gestión para la parcela).
E) Tasas. El promotor deberá haber abonado las tasas establecidas para este trámite por la legislación de aplicación.
F) Uso propio. En caso de promoción de viviendas para uso propio, además de la documentación general, se deberá aportar la solicitud de financiación específica de los Planes de Vivienda y Suelo, en su caso.
G) Promociones destinadas a arrendamiento. Además de la documentación general, se adjuntará solicitud de financiación convenida al promotor, acompañado del certificado de la Tesorería de la Seguridad Social acreditativo de encontrarse al corriente de las cotizaciones, y certificados de la Agencia Tributaria y de la Conselleria competente en materia de hacienda, acreditativos de estar al corriente de las obligaciones fiscales, cuando el Plan de Vivienda y Suelo determine la solicitud simultánea.
H) Las promociones de viviendas de protección pública de nueva construcción se efectuarán en edificios completos y sobre una única parcela, salvo lo establecido en el artículo 34 de este Reglamento para las promociones por fases.
I) En caso de proponer el emplazamiento de la promoción en zonas donde la mayoría de las viviendas se destinan a segunda residencia, a efectos de determinar la concurrencia o interés social de la misma, se considerará la demanda existente en el municipio y se deberá justificar la existencia de equipamientos sociales, educativos y sanitarios, y zonas verdes próximas a la actuación objeto de la solicitud, y la promoción será de titularidad pública o empresa pública.
Artículo 18 Supuestos especiales de solicitud de calificación provisional
A) Terreno con carga hipotecaria.
Se admitirá la existencia de cargas que afecten al solar objeto de la promoción, cuando se cumplan las siguientes condiciones:
1. Si se trata de un préstamo para adquisición del solar:
a) Que el préstamo para adquisición o urbanización del solar sea un préstamo específico de los Planes de Vivienda por tener la actuación de suelo la consideración de actuación protegida, siempre que se ajuste a los requisitos reglamentariamente establecidos.
b) Si no se trata de préstamo específico, se acreditará que el préstamo tiene por objeto la adquisición del solar.
2. Si se trata de un préstamo libre a la construcción, por tratarse de obra comenzada o destinada inicialmente a viviendas libres:
a) Que el préstamo haya sido concedido por una entidad de las que han suscrito el Convenio con el Ministerio de la Vivienda para la financiación del Plan y se acredite su compromiso de reconvertir dicho préstamo libre a convenido, una vez obtenida la calificación provisional.
En caso de que el importe del préstamo libre excediera la cuantía máxima establecida por la normativa vigente, y que figura en la calificación provisional, el promotor deberá amortizar la cuantía correspondiente al exceso.
b) Cuando la entidad concedente del préstamo libre no haya suscrito Convenio con el Ministerio de la Vivienda, se trasladará la obligación de cancelación del préstamo libre, así como la amortización de la cuantía correspondiente al exceso, en su caso, al momento de la solicitud de autorización de cantidades a cuenta En ambos casos, la existencia de un préstamo libre se hará constar en la calificación provisional mediante diligencia. El Servicio Territorial competente en materia de vivienda no autorizará la percepción de cantidades a cuenta, hasta que conste acreditado que se ha llevado a cabo la cancelación del préstamo libre o la reconversión del préstamo libre en préstamo específico del Plan de Vivienda y Suelo correspondiente para la promoción, circunstancia que, en todo caso, deberá acreditarse antes de la obtención de la calificación definitiva.
3. Si se trata de una carga urbanística resultante de un programa de actuación integrada:
Se acreditará que el importe total de la carga ha sido garantizado.
Si el importe total de la cuota de urbanización ha sido abonado, se acreditará mediante escrito del agente urbanizador, acompañado de la carta de pago o documentación que acredite la realización de los pagos correspondientes.
Número A) del artículo 18 redactado por el anexo.siete del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 191/2013, 20 diciembre, del Consell, por el que se modifican determinados preceptos del D. 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Pública («D.O.C.V.» 23 diciembre).
B) Cesión de solar a cambio de obra.
Este modo de adquisición de los terrenos se consignará en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. En ella constará la posposición de las posibles condiciones resolutorias a la garantía hipotecaria que se pueda constituir, para que no exista obstáculo jurídico a la concesión de los préstamos determinados por la normativa de financiación específica de los Planes de Vivienda y Suelo.
Cuando la contraprestación consista en la entrega de viviendas, habrá de tenerse en cuenta que la valoración de las mismas no supere los precios máximos aplicables a las viviendas de protección pública.
A excepción de las Administraciones y empresas públicas, los cesionarios estarán obligados a cumplir con las condiciones de acceso, o a la enajenación de las viviendas, en el plazo máximo de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva, salvo prórroga concedida por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda cuando medie justa causa. La enajenación efectuada por los cesionarios dentro del plazo se considerará primera transmisión a los efectos de la obtención de la financiación específica prevista por la normativa de aplicación para los adquirentes de las viviendas.
C) Derecho de superficie o concesión administrativa.
Se considerará título apto para construir y promover viviendas de protección pública el derecho de superficie o concesión administrativa, siempre que su duración no sea inferior al periodo de protección establecido según este Reglamento.
Las promociones cuya construcción se apoye en este título requerirán que esta circunstancia se haga constar en la cédula de calificación provisional y definitiva, así como en los contratos de compraventa o de percepción de cantidades a cuenta y en los contratos de arrendamiento.
Dichos derechos deberán constar inscritos en el Registro de la Propiedad.
D) Elevación de plantas.
Cuando la promoción consista en construir un edificio de viviendas de protección pública sobre edificios libres ya construidos, se aportará la siguiente documentación:
a) Certificación registral acreditativa de ser titular del derecho de sobreelevación y de la libertad de cargas y gravámenes conforme a la legislación hipotecaria.
b) Certificación expedida por arquitecto sobre la aptitud de la edificación base para la proyectada encima.
c) Si el promotor es propietario del edificio base, constará en documento público, que establecerá el correspondiente derecho de sobreelevación con arreglo a la legislación hipotecaria, en caso de enajenación del edificio base durante el periodo de ejecución, de forma que no pueda producirse un cambio de titularidad del expediente no autorizado.
d) Licencia de obras del edificio independiente de la otorgada para el edificio base ya construido.
e) Certificado final de obra de la edificación base libre ya construida, o, en su defecto, acreditación de estar terminada mediante documentación notarial o registral, que incluya la prestación de las garantías legalmente exigibles por la legislación de ordenación de la edificación.
E) Suspensión de la fe pública registral.
Cuando la certificación del Registro de la Propiedad aportada sobre el dominio de los terrenos y libertad de cargas y gravámenes, someta la titularidad a limitaciones que determinen que la inscripción en el registro no surta efectos a terceros hasta transcurridos dos años, y para evitar que puedan surgir obstáculos jurídicos para el desarrollo del proyecto, se adoptarán las siguientes medidas:
a) En la calificación provisional de la promoción se hará constar una diligencia que textualmente dirá: «Las viviendas objeto de esta promoción tienen suspendida la fe pública registral durante el plazo de dos años desde la inmatriculación del terreno en el Registro de la Propiedad, circunstancia que se advertirá a los posibles adquirentes y se hará constar en los contratos de cantidades a cuenta».
b) No se expedirá la calificación definitiva hasta que transcurran los dos años referidos.
c) En todo caso, se informará a los promotores que pueden recurrir al procedimiento de expediente de dominio o de acta de notoriedad para reducir dicho plazo.
F) Servidumbres.
Las servidumbres de cualquier naturaleza que constituyan un obstáculo para el desarrollo del proyecto impedirán la concesión de la calificación provisional. Sin embargo, cuando la constitución de servidumbres sea necesaria para el desarrollo del proyecto deberán ser acreditadas en documento público, que deberá constar inscrito en el Registro de la Propiedad. Cuando las servidumbres se establezcan entre fincas colindantes pertenecientes a un mismo dueño se constituirá un signo aparente de servidumbre con arreglo al artículo 541 del Código civil, que se convertirá en servidumbre en el momento de la enajenación de alguna de las fincas a un tercero.
G) Áreas de Renovación Urbana (ARUS) gestionadas mediante proyectos de Reparcelación Forzosa.
Los promotores públicos de Áreas de Renovación Urbana cuando inicien la construcción de las nuevas viviendas de protección pública deberán presentar ante los servicios territoriales competentes en materia de vivienda la solicitud de calificación provisional en modelo normalizado que deberá acompañar la siguiente documentación:
a) Dos ejemplares del proyecto básico de edificación
b) Acreditación de la representación del promotor público.
c) Copia del Programa de Desarrollo de Actuaciones Integradas del área de renovación urbana aprobado definitivamente, en el que se incluya la relación de viviendas y propietarios afectados.
d) Copia de la resolución de aprobación definitiva del Programa de Desarrollo de Actuaciones Integradas en el que se designe como agente urbanizador y edificador del área de renovación urbana al promotor que solicita la calificación.
e) Tasas. El promotor deberá haber abonado las tasas establecidas legalmente para este trámite por la legislación aplicable.
En estos supuestos a efectos de tramitar un expediente de reparcelación forzosa los servicios territoriales concederán la calificación provisional a fin de que el promotor pueda acompañar la Declaración de Obra Nueva en construcción a la reparcelación e inscribir las nuevas viviendas a los afectados por el área de renovación urbana.
Una vez inscrita la Declaración de Obra Nueva en el Registro de la Propiedad se trasladarán los datos registrales de la misma a la calificación provisional, para que pueda surtir efectos plenos.
H) Título no inscrito.
En caso de que el solicitante disponga solamente de documento privado, se presentará éste con la nota de liquidación del impuesto que corresponda según su naturaleza, efectuada por la administración tributaria competente, acompañado de la certificación registral vigente.
En caso de que el solicitante no sea el titular registral de los terrenos, presentará el título público o documento que le faculte para construir sobre los mismos, acompañado de la certificación registral vigente.
Artículo 19 Concesión de la calificación provisional
1. Los servicios territoriales competentes en materia de vivienda informarán las solicitudes de calificación provisional desde el punto de vista técnico Y administrativo.
El visado específico tendrá en cuenta que el proyecto se adapta a las disposiciones del régimen legal de viviendas de protección pública, a las normas de diseño, habitabilidad y calidad aplicables, así como a lo dispuesto en la legislación reguladora de la ordenación y fomento de la calidad de la edificación.
El servicio territorial competente en materia de vivienda otorgará, si procede, la calificación provisional, teniendo en cuenta la documentación aportada por el promotor y los informes de sus unidades competentes.
2. Para proceder a la concesión de la calificación provisional se atenderá a criterios de disponibilidad cuantitativa y financiera, adecuación e idoneidad del emplazamiento y a la tipología de la promoción, así como a cualesquiera otros criterios de interés social, desarrollo sostenible y medioambiental, que considere la Dirección General competente en materia de vivienda.
3. La resolución de concesión de calificación provisional contendrá, como mínimo, los siguientes datos:
a) El régimen legal de viviendas de protección pública de nueva construcción y la signatura del expediente, modalidad de promoción, identificación del promotor y emplazamiento de las viviendas.
b) Régimen de uso.
c) Plazo de ejecución de las obras.
d) Número de viviendas, superficies útiles por cada tipo y precios máximos aplicables.
e) Número y superficie de locales comerciales objeto de protección.
f) Garajes vinculados o no vinculados a las viviendas, y precios máximos.
g) Trasteros, vinculados o no a las viviendas, y precios máximos.
h) Anejos vinculados a las viviendas y precios máximos.
i) Condiciones que puedan establecer los planes de vivienda y suelo.
j) Tipo de promoción, en el supuesto de promociones especiales conforme a este Reglamento.
k) Los datos registrales del solar, o del derecho que faculte para construir, especificando lo necesario para la indubitada identificación (Registro de la Propiedad, Sección, Tomo, Libro, Folio, Número de finca, Número de inscripción, y denominación, en su caso).
l) Reserva urbanística del suelo en su caso.
m) Periodo de protección de las viviendas.
n) Mediante diligencia se consignarán, en su caso, las especificaciones determinadas en este Reglamento.
Artículo 20 Calificación de las actuaciones referidas a la adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida
El Plan de Vivienda vigente definirá las modalidades de financiación para las actuaciones de suelo, estableciendo las condiciones que sean necesarias para la protección de las mismas y el acceso en su caso a las distintas modalidades de financiación.
Las actuaciones de suelo se podrán llevar a cabo cuando el ámbito de la actuación coincida con el ámbito de una unidad de ejecución o el desarrollo del sector de planeamiento correspondiente.
Para acogerse a las ayudas reguladas en el Plan de Vivienda vigente, las actuaciones a las que se refiere el apartado anterior deberán ser calificadas por la Dirección General competente en materia de vivienda, en las condiciones que se determinen en dicho Plan y aquéllas que se concreten en la orden de desarrollo.
Artículo 21 Efectos de la concesión de la calificación provisional
La concesión de la calificación provisional determina el sometimiento de la promoción al régimen legal de viviendas de protección pública, produciendo desde su notificación los efectos que a continuación se relacionan:
1. El cómputo del periodo de ejecución de las obras, se efectuará a partir de dicha fecha. Sin perjuicio de ello, la efectiva ejecución de las obras se ajustará a lo dispuesto en la legislación urbanística valenciana y de ordenación de la edificación.
2. Formalización de la escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal.
3. Percepción de cantidades a cuenta, previa la correspondiente autorización, y contratación de las viviendas.
4. Acceso a la financiación específica que corresponda con arreglo a la normativa de aplicación.
5. La obligación de colocar en lugar visible el cartel que identifique la promoción de viviendas como de protección pública, conforme a la normativa aplicable.
Artículo 22 Modificación de la calificación provisional
Otorgada la calificación provisional, podrá ser modificada en los siguientes supuestos:
A) Los que puedan determinar los planes de vivienda y suelo. En los supuestos de cambio de modalidad de protección prevista en los citados planes, para el caso que se hayan obtenido ayudas directas por parte del promotor, éste deberá, en su caso, con carácter previo, proceder al reintegro de las ayudas y, si procede, a la cancelación o novación del préstamo específico. En caso de tener préstamo específico del plan de vivienda vigente, será necesario aportar la conformidad de la entidad bancaria para el cambio de modalidad de protección que implique modificación del préstamo.
B) Los derivados de reformados de proyecto debidamente autorizados por el servicio territorial competente en materia de vivienda. Con anterioridad a la concesión de la calificación definitiva, los promotores podrán solicitar reformados del proyecto que sirvió de base para la expedición de la calificación provisional, siempre que cumplan con la normativa de aplicación pertinente. En su caso, se acompañará, además de la documentación técnica exigida, la licencia municipal de obras que ampare las modificaciones, así como el abono del complemento de tasas conforme a la legislación de hacienda aplicable.
Si existen terceros adquirentes de viviendas que pudieran resultar afectados, habrá de aportarse su consentimiento expreso a cada una de las modificaciones en que el reformado consista.
Cuando la solicitud de reformado de proyecto venga exigida necesariamente por la normativa técnica aplicable, se dará audiencia a los terceros adquirentes de vivienda en los términos establecidos por la legislación de procedimiento administrativo común, para que puedan alegar lo que a su derecho convenga. El servicio territorial competente en materia de vivienda, previos informe técnico y administrativo, y oídas las alegaciones efectuadas por los interesados, emitirá resolución motivada, y expedirá modificación de la calificación provisional conforme determina el artículo 19 de este Reglamento.
C) Los cambios de titularidad autorizados por el servicio territorial competente en materia de vivienda. Una vez concedida la calificación provisional de la promoción, y antes de la concesión de la calificación definitiva sin perjuicio de lo dispuesto para enajenaciones de promociones en arrendamiento, será necesario obtener la autorización previa, mediante resolución motivada, del servicio territorial competente en materia de vivienda para que pueda transmitirse por actos intervivos la titularidad, total o parcial, de expedientes, así como la propiedad de los terrenos sobre los que haya de construirse o se construya un proyecto de viviendas de protección pública, o el título que faculte para construir sobre los mismos.
La solicitud de autorización se formalizará conjuntamente por cedente y cesionario, acreditando suficientemente a juicio del servicio territorial, los siguientes extremos:
a) Que el cesionario tiene suficiente garantía y capacidad económica.
b) Que las obras de construcción se ejecutan en su caso a ritmo normal y de acuerdo con los plazos fijados.
c) Que no existe perjuicio para terceros adquirentes de las viviendas u otros terceros que puedan verse afectados. A tal efecto se acompañara declaración de inexistencia de adquirentes, o, bien, en su caso, el consentimiento de los mismos.
d) Asimismo deberá acompañarse comunicación de la entidad de crédito concedente del préstamo específico, manifestando que no hay inconveniente en que se produzca la transmisión. En otro caso, el cesionario acreditará la posibilidad de obtención de préstamo específico.
Una vez autorizado y resuelto el cambio de titularidad, se expedirá modificación de la cédula de calificación provisional conforme determina el artículo 19 de este Reglamento.
La transmisión mortis causa de las promociones requerirá comunicación al servicio territorial competente en materia de vivienda, acompañada de la documentación que acredite la sucesión, que se efectuará en el plazo máximo de tres meses a contar de la fecha que motiva la transmisión.
En las promociones para uso propio, deberá comprobarse que el derechohabiente cumple con los requisitos que para el acceso a esta tipología de viviendas establezcan los planes de vivienda y suelo.
D) Las prórrogas del plazo de ejecución de obras autorizadas por el servicio territorial competente en materia de vivienda. Los promotores de viviendas de protección pública dispondrán de un plazo de treinta meses a partir de la obtención de la calificación provisional, para presentar la solicitud de calificación definitiva.
Antes de la terminación del plazo señalado, el promotor podrá solicitar del servicio territorial competente en materia de vivienda una prórroga que no exceda de la tercera parte del plazo establecido, siempre que medie justa causa, y se acompañe certificado del arquitectodirector de las obras acreditativo de la situación de las mismas, de las causas que motivan la solicitud y señalando la fecha en que podrán quedar terminadas.
Excepcionalmente, ponderadas las circunstancias concurrentes en el caso, y con la finalidad de proteger a los adquirentes o adjudicatarios y en aras del interés general, los servicios territoriales competentes en materia de vivienda, previa conformidad con los adquirentes o adjudicatarios, podrán autorizar la terminación de la obra en fecha posterior a los plazos señalados en el párrafo anterior.
El Servicio Territorial competente en materia de vivienda expedirá resolución motivada sobre la solicitud de prórroga del plazo de ejecución de las obras.
E) La variación en la relación de socios de cooperativas o participantes en comunidades, que se produzcan conforme a su legislación específica. A tal efecto, el servicio territorial competente en materia de vivienda, previo el informe técnico o administrativo correspondiente, emitirá resolución motivada, aprobando o denegando, según corresponda, la modificación de la calificación provisional.
En los supuestos D) y E), la resolución consistirá en la concesión o no de la prórroga solicitada, o de la variación de los socios de cooperativas y participantes en comunidades.
Artículo 23 Efectos de la caducidad, desistimiento y renuncia
1. La resolución de caducidad, una vez firme en vía administrativa, será título bastante para la ejecución, por parte de los adquirentes y adjudicatarios, de las garantías establecidas en el artículo 13 de este Reglamento.
2. La solicitud del desistimiento o de la renuncia incluirá la declaración sobre la existencia de terceros afectados, así como comunicación de la entidad de crédito, concedente del préstamo convenido, especificando la no existencia de obstáculos en caso de aceptación.
En el supuesto de haberse formalizado préstamo convenido, deberá procederse con carácter previo a la cancelación registral del mismo, y si se hubiesen percibido ayudas económicas directas se exigirá el previo reintegro de las mismas, incrementadas con los intereses legales devengados desde el momento de su percepción.
El servicio territorial competente en materia de vivienda, previa ponderación de los intereses particulares y del interés público, y mediante resolución motivada, determinará la aceptación o no, las limitaciones aplicables o las medidas a adoptar.
3. En ninguno de los supuestos contemplados en este artículo procederá la devolución de las tasas administrativas abonadas para la obtención de la calificación provisional, percibidas por la prestación del citado servicio.
Artículo 24 Solicitud de la calificación definitiva
Al finalizar las obras, y antes del vencimiento del plazo de ejecución de las mismas, o de sus prórrogas reglamentariamente concedidas, el promotor presentará la solicitud de calificación definitiva dirigida al servicio territorial competente en materia de vivienda, en modelo normalizado, acompañada de los siguientes documentos:
1. Un ejemplar del proyecto de ejecución final definido en la normativa de ordenación de la edificación aplicable, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que recoja fielmente el estado final de las obras.
2. Licencia municipal de edificación.
3. Fotocopia, debidamente compulsada, de la escritura de obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal, inscrita en el Registro de la Propiedad. Se comprobará que la obra declarada concuerda con el proyecto de ejecución final, la obra realizada y la calificación provisional.
La escritura contendrá los requisitos exigidos por el artículo 6 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y especificará el régimen y modalidad de viviendas de protección pública, para cada vivienda, señalando el número de expediente, así como el destino de las viviendas, el régimen de uso, las limitaciones a la facultad de disponer, el plan de vivienda al que se acogen y el plazo de protección tanto para la promociones para venta como para arrendamiento.
4. Original del certificado final de obra, suscrito por la dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico o aparejador), visado por los respectivos Colegios Profesionales.
5. Acreditación de que el edificio está asegurado del riesgo de incendios, durante el plazo de doce meses siguientes al certificado final de obra.
6. Libro de Órdenes y Visitas, debidamente cumplimentado, y en el que figure los datos identificativos del constructor, Código de Identificación Fiscal en caso de personas jurídicas, y Número de Identificación Fiscal en el resto de supuestos.
7. Relación de viviendas vendidas con el nombre de sus adquirentes y, en su caso, declaración jurada de las viviendas no vendidas hasta el momento de la solicitud de la calificación definitiva.
8. Certificado de la Dirección Provincial de Inspección de Telecomunicaciones, en la que se haga constar la presentación del correspondiente proyecto técnico que ampara la infraestructura, y la del certificado o boletín, según proceda, de conformidad con el artículo 9.2 del Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero, o normativa que le sustituya.
9. Justificante del pago de las acometidas de luz, agua y gas cuando exista dicha instalación en las viviendas, aportando certificación de las compañías concesionarias que acredite que las referidas acometidas están abonadas, realizadas y en condiciones de uso, así como boletines de la acometida de energía eléctrica, agua y gas, sellados por los servicios administrativos competentes en materia de industria.
10. Libro de Gestión de Calidad de Obra, conforme a la legislación autonómica, junto con el informe favorable de la unidad de calidad de edificación adscrita a la dirección general competente en dicha materia.
11. Si se trata de promociones ubicadas en programas de actuación urbanística, acta de recepción de las obras o certificado municipal que acredite que las obras de urbanización están terminadas y recibidas por el Ayuntamiento correspondiente.
En su defecto, deberá acreditar mediante certificación municipal que las obras de urbanización se encuentran en situación suficientemente avanzada para poder ser ocupadas las viviendas, y que no quedan pagos pendientes correspondientes al promotor, o que dichos pagos pendientes están suficientemente garantizados, de modo que no es posible repercutir su pago los adquirentes.
12. Justificante de la inscripción de los ascensores, y montacoches en su caso, en el Registro de Aparatos Elevadores, de la Conselleria competente en materia de industria.
13. Justificante de la contratación del servicio de mantenimiento y puesta en funcionamiento de la instalación de placas solares.
Artículo 25 Concesión de la calificación definitiva
1. Los técnicos de los servicios territoriales competentes en materia de vivienda inspeccionarán las obras terminadas con el objeto de comprobar la adecuación de la obra realizada a las condiciones del proyecto de ejecución final presentado que sean susceptibles de una inspección y que son acordes con el proyecto aprobado en la calificación provisional, modificaciones autorizadas y demás condiciones fijadas en la cédula de calificación provisional. El resultado de la inspección se recogerá en el correspondiente informe técnico.
Advertidas deficiencias constructivas o de cualquier otra causa, subsanables, que impidieran el otorgamiento de la calificación definitiva solicitada, el Servicio Territorial competente en materia de vivienda comunicará al promotor el plazo y las condiciones necesarias para proceder a la subsanación y concesión de dicha calificación definitiva.
2. El Servicio Territorial competente en materia de vivienda, una vez subsanadas las deficiencias y completada correctamente la documentación, y teniendo en cuenta los informes citados, procederá a expedir la cédula de calificación definitiva, en modelo normalizado que contendrá los siguientes datos:
a) El régimen legal de viviendas de protección pública de nueva construcción y la signatura del expediente, modalidad de promoción, identificación del promotor, y del constructor y emplazamiento de las viviendas.
c) Periodo de duración del régimen de protección.
h) Condiciones que puedan establecer los planes de vivienda y suelo.
i) Tipo de promoción, en el supuesto de promociones especiales conforme a este Reglamento.
j) Los datos registrales de la edificio en construcción, especificando lo necesario para su indubitada identificación (Registro de la Propiedad, Sección, Tomo, Libro, Folio, Número de finca, Número de inscripción, y denominación, en su caso).
k) Reserva urbanística del suelo en su caso.
l) Mediante diligencia se consignarán, en su caso, las especificaciones determinadas en este Reglamento.
3. Podrán concederse calificaciones definitivas parciales, antes de la finalización de la totalidad de las obras, que abarquen un determinado número de viviendas, sus anejos y locales de la promoción, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que la calificación contemple escaleras o edificios completos dentro de una promoción.
b) Que, desde el punto de vista técnico, la parte de edificio calificada se encuentre en adecuadas condiciones de seguridad y uso.
c) En la cédula de calificación definitiva se indicará que se trata de una calificación parcial de un determinado número de viviendas de las que componen la totalidad del expediente.
Las viviendas y locales acogidos a una calificación definitiva parcial podrán entregarse una vez concedida ésta, sin que sea necesaria la calificación definitiva de la totalidad del expediente.
4. Transcurridos tres meses a partir de la presentación de la solicitud de calificación definitiva en el Servicio Territorial competente en materia de vivienda, sin que haya recaído resolución expresa, se entenderá desestimada la solicitud.
Artículo 26 Denegación de la calificación definitiva
La denegación de la calificación definitiva será motivada y susceptible de recurso de alzada ante el director general competente en materia de vivienda.
Si existe préstamo específico para Planes de Vivienda y Suelo entregado, en todo o en parte, para la construcción, quedará resuelto por lo entregado, y será de cargo exclusivo del promotor.
Los adquirentes de viviendas de protección pública, cuyos expedientes no hubiesen obtenido la calificación definitiva, por haber sido ésta desestimada o denegada, por causas imputables al promotor, podrán:
a) Resolver el contrato, lo cual supondrá la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales correspondientes.
b) Solicitar del Servicio Territorial competente en materia de vivienda, la incoación al promotor de expediente sancionador por posible infracción al régimen legal de viviendas de protección pública, tipificada en el artículo 69.13 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
c) Solicitar del Servicio Territorial competente en materia de vivienda, en el plazo de tres meses desde la denegación de la calificación definitiva, la rehabilitación del expediente a su favor, cuando medie contrato de compraventa o cantidades entregadas a cuenta y no se haya optado por su resolución conforme al apartado a) anterior. En este supuesto, deberán comprometerse a la terminación de las obras o a la subsanación de las deficiencias que impidieron la obtención de la calificación definitiva y acreditar la documentación pertinente que permita la continuación del expediente de construcción.
Concedida por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda la rehabilitación del expediente a favor de los adquirentes, éstos podrán subrogarse en el préstamo específico para Planes de Vivienda y Suelo concedido al promotor.
Artículo 27 Toma de razón en el Registro de la Propiedad
El acta de terminación de las obras junto con la cédula de calificación definitiva, constituirá título suficiente para la toma de razón de la declaración de obra nueva terminada, por nota marginal, en el Registro de la Propiedad; en el citado Registro deberá constar a los efectos procedentes el Libro del Edificio.
En la misma forma se hará constar la afección de la finca para que quede garantizado a las Administraciones Públicas correspondientes el pago del importe de los tributos y ayudas económicas, y sus recargos cuya exención o reducción se hubiere concedido, así como el pago del interés legal de dichas cantidades, en el caso de que se decrete la descalificación de las respectivas viviendas.
Artículo 28 Efectos de la calificación definitiva
1. Consolidación plena de la financiación específica que corresponda según el Plan o normativa de aplicación, así como la posibilidad de iniciar los procedimientos de pago de las ayudas públicas correspondientes.
2. Confirmación o reconocimiento de los beneficios fiscales de aplicación, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley General Tributaria o en normas autonómicas de aplicación.
3. Comienzo del cómputo del plazo de duración del régimen de protección pública.
4. Sometimiento al régimen de uso, conservación, aprovechamiento y sancionador establecido por la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y en este Reglamento, para las viviendas de protección pública.
5. Posibilita la formalización de la escritura de compraventa, así como la puesta en uso y la ocupación de las viviendas, en los plazos y condiciones establecidos en este Reglamento y en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
6. Equivale a la licencia de primera ocupación, en los supuestos de primera transmisión o cesión de uso de las viviendas.
7. La cédula de calificación definitiva no exonera de responsabilidad a promotores, facultativos, constructores, y restantes agentes de la edificación, por vicios, defectos o incumplimientos constructivos, ni por obras mal ejecutadas. La inspección previa a la concesión de la calificación definitiva no tiene efecto liberatorio alguno sobre tales extremos.
Artículo 29 Modificación de la calificación definitiva
1. La calificación definitiva sólo podrá ser modificada o anulada mediante los procedimientos establecidos por la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y ejercitando, en su caso, el correspondiente recurso contencioso-administrativo.
Las resoluciones administrativas o jurisdiccionales, en virtud de las cuales se modifiquen extremos contenidos en la cédula de calificación definitiva, darán lugar a la correspondiente rectificación mediante diligencia extendida en la propia cédula.
2. Sin embargo, podrá modificarse la cédula de calificación definitiva, mediante resolución del Servicio Territorial competente en materia de vivienda, cuando se trate de obras de modificación, mejora o reforma de las viviendas incluidas en la referida cédula, siempre que ello no implique incremento de las superficies útiles.
A este efecto los propietarios, arrendatarios o usuarios de las viviendas de protección pública podrán realizar las referidas obras cuando no sean contrarias a la normativa de aplicación, y, previa inspección, obtengan autorización del Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
3. El régimen de uso de las viviendas de protección pública calificadas definitivamente para venta podrá modificarse a alquiler mediante resolución del jefe del servicio territorial competente en materia de vivienda.
Dicha modificación sólo afectará a dicho uso y no supondrá variación respecto a la financiación convenida, cuyas condiciones serán las inicialmente concedidas como promoción para venta.
Artículo 30 Extinción del régimen jurídico de protección pública
La extinción del régimen de protección de las viviendas de protección pública se producirá por el transcurso del periodo de protección y por descalificación.
A) Transcurso del periodo de protección. Cada uno de los Planes de Vivienda y Suelo establecerán el periodo de protección de las viviendas de protección pública, que deberá figurar en la escritura, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 del presente reglamento.
Transcurrido el periodo de protección, se extinguen las limitaciones propias de dicho régimen, quedando sometidas las viviendas y elementos complementarios a los que se extiende la protección al régimen establecido por la legislación común.
B) Descalificación La descalificación podrá ser voluntaria, forzosa y excepcional.
a) Descalificación voluntaria En los Planes de Vivienda y Suelo anteriores al Plan de Vivienda 2005-2008, que permitan la descalificación voluntaria, ésta podrá concederse con carácter discrecional y siempre que de ella no se deriven perjuicios para terceros.
Para obtenerla, la parte interesada deberá reintegrar las ayudas económicas concedidas por las Administraciones públicas, así como el importe de las exenciones y bonificaciones tributarias otorgadas, todo ello incrementado con los intereses legales devengados desde el momento de su cobro.
El procedimiento administrativo para la solicitud y obtención de la descalificación voluntaria será establecido mediante Orden de la Conselleria competente en materia de vivienda.
b) Descalificación forzosa. De acuerdo con el artículo 72.a), de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de Vivienda de la Comunitat Valenciana, a las infracciones graves y muy graves establecidas en la citada ley se podrá imponer además de las sanciones que les correspondan, y como medida complementaria, la sanción consistente en la descalificación forzosa de la vivienda, con pérdida de las ayudas económicas y los beneficios tributarios concedidos y su devolución, incrementada con los intereses legales.
Esta descalificación implicará durante el plazo de diez años a contar desde la resolución de descalificación forzosa la imposibilidad de concertar ventas o arrendamientos a precios superiores a los establecidos para las viviendas de protección pública.
Esta medida complementaria en ningún caso supondrá una reducción del plazo mínimo exigible para solicitar la descalificación voluntaria establecida en el apartado a) anterior.
c) Descalificación excepcional. La descalificación administrativa se podrá conceder por la Dirección General competente en materia de vivienda, mediante resolución motivada, cuando circunstancias excepcionales así lo requieran.
Supuestos especiales de calificación
Artículo 31 Viviendas destinadas a personas con discapacidad
1. Los edificios de viviendas de protección pública de nueva construcción reservarán viviendas adaptadas para ser destinadas a personas con discapacidad, en el porcentaje y condiciones establecidas por la legislación de accesibilidad y supresión de las barreras arquitectónicas, urbanísticas y de comunicación.
2. Para el acceso a este tipo de viviendas será necesario acreditar la condición de persona con discapacidad mediante certificación expedida por la Conselleria competente en la materia de bienestar social.
En el caso de que las personas con discapacidad fueran menores de edad o legalmente incapaces, podrán acceder a las citadas viviendas, o a cualquier otra vivienda calificada de protección pública, las personas que ejerzan sobre los mismos la patria potestad, la tutela y, en su caso, las que acreditasen tenerlos a su cargo con carácter permanente.
3. El número de viviendas destinadas a personas con discapacidad se consignará en la calificación provisional de la promoción, y los servicios territoriales competentes en materia de vivienda adoptará las medidas oportunas para su difusión y conocimiento de los posibles interesados que, como mínimo, comprenderá las siguientes medidas:
a) Publicación en el tablón de anuncios del Servicio Territorial competente en materia de vivienda por un periodo de, al menos, seis meses, a contar, salvo procesos especiales de adjudicación, desde la calificación provisional si son para venta o desde la calificación definitiva si son para arrendamiento. Asimismo, deberán publicarse en los carteles informativos a pie de obra.
b) El Servicio Territorial competente en materia de vivienda remitirá comunicación informativa al Secretario del Ayuntamiento en cuyo municipio se ubiquen las viviendas, para que se publique en el tablón de anuncios durante un periodo de, al menos, tres meses.
c) La Conselleria competente en materia de vivienda garantizará su difusión a través del servicio integral de información y medios informáticos correspondientes, territorializando las viviendas por provincias, áreas metropolitanas y municipios, especificando la modalidad de promoción y el régimen de uso.
4. Efectuados los trámites anteriores sin que hayan podido ser enajenadas en propiedad o en uso, según el régimen aplicable a cada promoción, a personas con discapacidad, el promotor podrá solicitar del Servicio Territorial competente en materia de vivienda autorización para su enajenación o arrendamiento a cualquier persona que reúna las condiciones de acceso previstas por los Planes de Vivienda aplicables.
A tal efecto, deberá constar en el expediente administrativo que se han efectuado las publicaciones a que se refiere el apartado 3 anterior.
Con carácter simultáneo o posterior a la autorización referida, el promotor de viviendas para venta, en su caso, podrá solicitar la modificación de proyecto pertinente para la adecuación de la vivienda a las condiciones ordinarias.
Artículo 32 Viviendas destinadas a familias numerosas
Los planes de Vivienda y Suelo podrán establecer el porcentaje de viviendas destinadas a familias numerosas que pueda incluir cada promoción, así como la superficie útil de las mismas.
La promoción de viviendas de protección pública para familias numerosas requerirá el cumplimiento de los requisitos de publicidad e información establecidos en el artículo anterior para las viviendas destinadas a personas con discapacidad, que se exigirán para el otorgamiento de la calificación definitiva.
Artículo 33 Cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios
Las promociones de viviendas de protección pública efectuadas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios habrán de tener en cuenta los requisitos establecidos por el Real Decreto 2028/1995, de 22 de diciembre, por el que se establecen las condiciones de acceso a la financiación estatal de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios al amparo de los Planes Estatales de Vivienda, o normativa que lo sustituya.
Las cooperativas de viviendas habrán de observar su legislación específica estatal y autonómica. Las cooperativas operadas mediante gestoras se asimilarán, a los efectos de la tramitación del expediente de promoción de viviendas de protección pública a las sociedades mercantiles.
Para las cooperativas no operadas por gestoras, se tendrán en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto 2028/1995. No obstante, se admitirán las siguientes especialidades:
a) La solicitud de calificación provisional irá acompañada de la relación identificativa de los interesados y, en su caso, de los integrantes de la comunidad de propietarios, o, al menos, del 80 por 100 de los mismos, con indicación de sus circunstancias personales y su Número de Identificación Fiscal, debiendo cumplir todos ellos los requisitos necesarios para acceder a la financiación convenida que en cada momento se exijan.
b) Estos tipos de promociones quedan exentos de las reservas de viviendas adaptadas para personas con discapacidad, salvo que algún cooperativista o comunero se encuentre implicado en esta situación.
c) Para solicitar la calificación provisional será requisito imprescindible acreditar la titularidad del suelo por parte de la cooperativa, además de los generales exigidos por este Reglamento.
d) La calificación provisional, una vez otorgada, determinará el régimen de uso propio para las viviendas a su amparo.
Artículo 34 Promociones por fases
1. Con carácter general, las promociones de viviendas de protección pública de promoción privada deberán ejecutarse al amparo de un único expediente y calificación, tanto provisional como definitiva.
2. Excepcionalmente, cuando por motivos justificados, entre los que puede encontrarse la imposibilidad financiera, legal o urbanística de segregar la parcela, la existencia de elementos o servicios comunes que hayan de ubicarse en un determinado cuerpo de edificación, u otros oportunamente acreditados, no fuese posible obtener la separación de las distintas partes de la actuación, podrá realizarse por fases.
En este caso, se presentará con la solicitud de calificación provisional de la primera fase el proyecto de urbanización del conjunto, indicando el número de fases en que se divide la actuación, y delimitándola en los planos, con indicación expresa de las instalaciones, edificios y servicios complementarios y obras de urbanización a ejecutar en cada fase. Cada fase obtendrá su calificación provisional y su calificación definitiva En todo caso, la ejecución de los elementos y servicios comunes a todas las fases, se incluirán en la primera de las mismas.
3. La acreditación de la imposibilidad financiera de señalada en el anterior apartado se realizará mediante justificación de entidades bancarias de no concederle financiación al promotor.
Artículo 35 Promociones mixtas
1. Los promotores de expedientes de construcción de viviendas de protección pública podrán destinar un porcentaje de la superficie útil total del inmueble destinada a vivienda para que se promueva como viviendas en régimen libre. Este porcentaje no podrá exceder del 40 por 100 de dicha superficie, salvo cuando dicho porcentaje sea superior como consecuencia de la reserva global o vinculación de solares establecida en el planeamiento urbanístico o su instrumento de gestión.
Número 1 del artículo 35 redactado por el anexo I.II del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 105/2010, 25 junio, por el que se modifican los decretos 90/2009, de 26 de junio, 189/2009, de 23 de octubre, y 66/2009, de 15 de mayo, por los que se aprueban, respectivamente, el Reglamento de Viviendas de Protección Pública, el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas y el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2009-2012 («D.O.C.V.» 1 julio).
2. El proyecto será único e identificará indubitadamente tanto las viviendas que se promuevan en régimen libre como en régimen de protección pública. Esta identificación deberá, asimismo, recogerse en la escritura de declaración de obra nueva para su constancia en el Registro de la Propiedad.
En ningún caso se permitirá la unión entre viviendas libres y de protección pública, tanto vertical como horizontalmente. Esta prohibición deberá constar en la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, en los Estatutos, para su constancia en el Registro de la Propiedad, extinguiéndose por el vencimiento del plazo de duración del régimen de protección.
3. Los servicios territoriales competentes en materia de vivienda comprobarán el cumplimiento de la normativa de habitabilidad, diseño y calidad, la coherencia de la propuesta, y cualquier otra que fuera aplicable, en la totalidad del proyecto básico así como la adecuación de la obra finalizada al proyecto aprobado, el cual deberá cumplir la normativa aplicable en materia de habitabilidad, diseño y calidad.
4. Dado que las viviendas libres no están amparadas por la calificación definitiva, la ocupación de las mismas requerirá la licencia de primera ocupación expedida por el Ayuntamiento competente.
Artículo 36 Edificios en construcción o terminados
1. Podrá otorgarse la calificación provisional de viviendas de protección pública a aquellos proyectos de edificación completos cuyas obras se encuentren ya iniciadas o terminadas, sin perjuicio de lo dispuesto para las promociones mixtas, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) Que las viviendas reúnan las condiciones de superficie, diseño, calidad y básicas establecidas por la normativa de aplicación.
b) Que la solicitud de calificación provisional se efectúe para proyectos de edificación completos, sin que quepa su concesión a viviendas aisladas.
c) Que no existan perjuicios para terceros adquirentes de viviendas.
2. La solicitud de calificación provisional se presentará en el Servicio Territorial competente en materia de vivienda, en el modelo normalizado y con la documentación exigida con carácter general por este Reglamento, salvo la dispuesta en los apartados C) y D) del artículo 17. Además será necesario aportar:
a) La licencia municipal de obras.
b) Certificado del director de obra acreditativo del estado de ejecución de las obras, expedida dentro del mes inmediatamente anterior a la solicitud de calificación provisional.
c) Declaración de Obra Nueva, y acreditación de la titularidad y estado de cargas mediante certificación registral, o en su caso mediante Nota Simple Registral de cada una de las viviendas y anejos para los que se solicita el régimen de protección pública.
Artículo 37 Alojamientos de emergencia
La Dirección General competente en materia de vivienda podrá otorgar la calificación a alojamientos de emergencia, mediante resolución motivada.
La citada resolución contendrá las condiciones, requisitos, ayudas públicas, y aquellas otras circunstancias que se consideren necesarias para hacer frente a las situaciones excepcionales.