Source: https://www.heuer-dialog.de/news/1000057357/wohnen-auf-dem-supermarkt-rechtlicher-rahmen-fuer-die-aktivierung-von-flaechenpotentialen
Timestamp: 2019-02-23 06:29:34
Document Index: 63365399

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 34', '§ 6', '§ 11', '§ 31', '§ 31']

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Han­dels-Dia­log Baden-Württemberg
Wo viel Po­ten­zi­al wohnt: Ein Bun­des­land mit Sogwirkung!
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Da­bei ist die Idee, Wohn­raum über Su­per­märk­ten zu schaf­fen, nur ei­ne von et­li­chen denk­ba­ren Misch­nut­zun­gen: Stel­zen­bau­ten über eben­er­di­gen Park­plät­zen, Sport­plät­ze auf Dä­chern von groß­flä­chi­gem Ein­zel­han­del, Über­bau­ung mit Bü­ro- oder Ho­tel­nut­zun­gen oder Son­der­wohn­for­men sind wei­te­re Optionen.
Ver­bun­den sind die­se Ide­en häu­fig mit der Hoff­nung, die Po­ten­zia­le durch kurz­fris­ti­ge Ge­neh­mi­gung oh­ne Be­bau­ungs­plan­ver­fah­ren rasch zu he­ben. Den pla­nungs­recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen am je­wei­li­gen Stand­ort kommt da­bei ent­schei­den­de Be­deu­tung zu.
1. Ver­ein­bar­keit mit be­stehen­dem Planungsrecht
Liegt ein Stand­ort be­reits im Gel­tungs­be­reich ei­nes Be­bau­ungs­pla­nes, so ist zu prü­fen, ob ei­ne Auf­sto­ckung oder der – auf­grund der Sta­tik oft rea­lis­ti­sche­re – Ab­riss des Be­stands­ge­bäu­des mit an­schlie­ßen­dem Neu­bau des ge­mischt ge­nutz­ten Ge­bäu­des nach den Fest­set­zun­gen des Be­bau­ungs­plans ins­be­son­de­re hin­sicht­lich Art und Maß der Nut­zung zu­läs­sig ist. Die grö­ß­ten Po­ten­zia­le be­stehen häu­fig in Misch­ge­bie­ten, all­ge­mei­nen Wohn­ge­bie­ten und Gewerbegebieten.
2. Un­be­plan­ter Innenbereich
Fehlt es an ei­nem Be­bau­ungs­plan, kön­nen Vor­ha­ben im un­be­plan­ten In­nen­be­reich un­ter den Vor­aus­set­zun­gen des § 34 BauGB um­ge­setzt wer­den. Ein Vor­ha­ben ist ge­mäß § 34 BauGB zu­läs­sig, wenn es sich ins­be­son­de­re in die Ei­gen­art der nä­he­ren Um­ge­bung ein­fügt. Stand­or­te mit Ge­menge­la­gen ver­schie­de­ner Nut­zungs­ar­ten und Ge­bäu­de­hö­hen sind hier klar im Vor­teil. In rei­nen Fach­markt­la­gen wird es zu­meist an ei­nem Vor­bild für Wohn­nut­zun­gen fehlen.
3. Plan­erfor­der­nis
Ist das ge­plan­te Vor­ha­ben nach gel­ten­dem Pla­nungs­recht nicht zu­läs­sig, kann die Zu­läs­sig­keit durch Auf­stel­lung ei­nes Be­bau­ungs­plans mit den ent­spre­chen­den Fest­set­zun­gen zu Art und Maß der Nut­zung her­bei­ge­führt wer­den. Al­ler­dings dau­ert ein sol­ches Be­bau­ungs­plan­ver­fah­ren sel­ten kür­zer als an­dert­halb Jah­re. Im Ein­zel­fall kann die Dau­er bis­wei­len durch Be­schrän­kung auf ei­ne pro­jekt­be­zo­ge­ne Pla­nung mit be­glei­ten­dem städ­te­bau­li­chem Ver­trag im be­schleu­nig­ten Ver­fah­ren oder die Wahl ei­nes vor­ha­ben­be­zo­ge­nen Be­bau­ungs­plans ver­kürzt wer­den. In je­dem Fall müs­sen die auf­ge­wor­fe­nen The­men – ins­be­son­de­re Im­mis­si­ons­kon­flik­te, ver­kehr­li­che Aus­wir­kun­gen, etc. – im Zu­ge der Pla­nung er­mit­telt, be­wer­tet und be­wäl­tigt werden.
Bei der Auf­stel­lung ei­nes Be­bau­ungs­plans steht seit der Ein­füh­rung des „Ur­ba­nen Ge­biets“ im Jahr 2017 mit § 6a BauN­VO ein neu­er Bau­ge­biets­typ zur Ver­fü­gung, der Nut­zungs­mi­schun­gen von Woh­nen und Ge­wer­be för­dern soll. Ins­be­son­de­re er­mög­licht er ei­ne hö­he­re Be­bau­ungs­dich­te und er­leich­tert die Mi­schung von Woh­nen und Ge­wer­be durch hö­he­re Im­mis­si­ons­richt­wer­te. Auch muss die Nut­zung von Woh­nen und Ge­wer­be nicht gleich­ge­wich­tig sein. Al­ler­dings sind groß­flä­chi­ge Ein­zel­han­dels­be­trie­be in Ur­ba­nen Ge­bie­ten nach § 11 Abs. 3 BauN­VO re­gel­mä­ßig aus­ge­schlos­sen, so dass die­ser neue Ge­biets­typ in vie­len Fäl­len zur Über­bau­ung von Ein­zel­han­dels­stand­or­ten nicht hilf­reich ist.
Fer­ner ist zu be­rück­sich­ti­gen, dass et­li­che deut­sche Städ­te in der Bau­leit­pla­nung spe­zi­fi­sche Mo­del­le zur Schaf­fung „be­zahl­ba­ren“ Wohn­raums an­wen­den (in Mün­chen: Mo­dell der so­zi­al­ge­rech­ter Bo­den­nut­zung; in Ber­lin: Mo­dell der ko­ope­ra­ti­ven Bau­land­ent­wick­lung; in Frank­furt und Ham­burg: bis­her kei­ne ori­gi­nä­re Rechts­grund­la­ge, je­doch „So­zi­al­quo­te“ oder frei­wil­li­ge Ver­ein­ba­rung des Bünd­nis­ses für Woh­nen). Hier muss sich der Pro­jekt­trä­ger durch städ­te­bau­li­chen Ver­trag ver­pflich­ten, für ei­nen ge­wis­sen An­teil der Wohn­ein­hei­ten oder der Ge­schoss­flä­che ei­ne Miet­preis- und Be­le­gungs­bin­dung einzugehen.
4. Be­frei­ungs­mög­lich­keit, § 31 Abs. 2 BauGB
So­fern ein ge­plan­tes Vor­ha­ben den Fest­set­zun­gen ei­nes gel­ten­den Be­bau­ungs­plans wi­der­spricht, kann un­ter Um­stän­den an­stel­le ei­ner Be­bau­ungs­plan­än­de­rung ei­ne Be­frei­ung nach § 31 Abs. 2 BauGB be­an­tragt wer­den. Dies setzt ins­be­son­de­re vor­aus, dass das Vor­ha­ben kei­ne Grund­zü­ge der Pla­nung be­rührt. Zwar liegt die Ent­schei­dung über die Be­frei­ung grund­sätz­lich im Er­mes­sen der Be­hör­de, je­doch ist ei­ne Be­frei­ung ei­ne zeit­spa­ren­de und kos­ten­güns­ti­ge Lö­sung und häu­fig ein gang­ba­rer Weg, wenn ei­ne Ge­mein­de ein Vor­ha­ben er­mög­li­chen will.
Die Ak­ti­vie­rung von Po­ten­tia­len be­reits ver­sie­gel­ter Flä­chen ist ein wich­ti­ger Bau­stein zur nach­hal­ti­gen Stadt­ent­wick­lung und Nach­ver­dich­tung. Pri­mär eig­net sich das Kon­zept für Gro­ß­städ­te, je­doch ist auch das Po­ten­ti­al in mit­tel­gro­ßen Städ­ten mit ho­hem Wohn­raum­be­darf nicht zu unterschätzen.
Das Bau­recht bie­tet ei­nen viel­fäl­ti­gen Bau­kas­ten, um „Woh­nen auf dem Su­per­markt“ oder ver­gleich­ba­re Pro­jek­te zur Ak­ti­vie­rung von Flä­chen­po­ten­zia­len zu er­mög­li­chen. Ob und in­ner­halb wel­ches zeit­li­chen Rah­mens die Um­set­zung der­ar­ti­ger Vor­ha­ben mög­lich ist, hängt al­ler­dings häu­fig vom Wil­len und der Be­reit­schaft der je­wei­li­gen Ge­mein­de ab. In je­dem Fall lohnt ei­ne ge­nau Ana­ly­se der bau­pla­nungs­recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, um zu er­mit­teln, für wel­che Maß­nah­men be­reits ein Ge­neh­mi­gungs­an­spruch be­steht und wel­che wei­te­ren Maß­nah­men im We­ge der Be­frei­ung oder Bau­leit­pla­nung in Ko­ope­ra­ti­on mit den Be­hör­den er­mög­licht wer­den können.
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