Source: https://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/kupno;mieszkania;-;jaka;umowe;podpisac;z;deweloperem,132,0,1295492.html
Timestamp: 2020-05-30 19:45:17+00:00
Document Index: 117138821

Matched Legal Cases: ['art. 390', 'art. 64', 'art. 2', 'art. 26', 'art. 73', 'art. 64', 'art. 17', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 23', 'art. 32', 'art. 81']

Kupno mieszkania - jaką umowę podpisać z deweloperem? - Money.pl
Strona głównaPrawoOkiem ekspertaKupno mieszkania - jaką umowę podpisać z deweloperem?
29.04.2013 06:07
Liczne wątpliwości co do formy zawarcia umowy rezerwacyjnej jak i skutków jej niedochowania wynikają z braku regulacji prawnej w tym zakresie.
Nabywcy mieszkań niejednokrotnie kupując mieszkanie stoją przed dylematem zawarcia umowy z deweloperem w formie umowy przedwstępnej, bądź rezerwacyjnej lub też umowy deweloperskiej. Nie bez znaczenia zarówno dla kupującego jak i dewelopera pozostają koszty sporządzania takich umów. Tymczasem istotną z punktu widzenia nabywcy pozostaje ochrona jego interesów. Ochrona praw nabywcy nabiera szczególnego znaczenia już na wstępnym etapie tzw. ciągu umów prowadzącego do nabycia własności nieruchomości. Stąd należałoby wyjaśnić, jaka w istocie ochrona prawna przysługuje nabywcy lokalu mieszkalnego w zależności od zawieranej przez niego umowy.
Zarówno umowa przedwstępna jak i umowa rezerwacyjna są zawierane na wczesnym etapie przedsięwzięcia deweloperskiego, to jest przed wybudowaniem lokali mieszkalnych i ich wyodrębnieniem w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnym. Zakres ochrony prawnej umowy przedwstępnej znajduje uregulowanie w przepisach ustawy - Kodeks cywilny, natomiast zakres ochrony prawnej umowy rezerwacyjnej dyktuje praktyka.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 390) umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia umowy deweloperskiej, a także może zobowiązywać bezpośrednio do przeniesienia własności nieruchomości. Przewidzianą dla niej formą jest niekoniecznie forma aktu notarialnego, gdyż dopuszcza się również formę pisemną. Zastosowanie formy pisemnej z jednej strony jest korzystniejsze aniżeli zastosowanie formy aktu notarialnego z uwagi na niższe koszty.
Jednakże forma pisemna nie zapewnia należytej ochrony nabywcy w przypadku niewywiązania się dewelopera z wybudowania lokalu, jego wyodrębnienia i przeniesienia własności. Stąd większą ochronę zapewnia forma aktu notarialnego. Zachowanie formy aktu notarialnego ułatwia dochodzenie ewentualnych roszczeń, albowiem w razie uchylania się dewelopera od przeniesienia własności lokalu, będzie możliwe wystąpienie na drogę postępowania sądowego z powództwem o przeniesienie własności lokalu na podstawie tzw. zastępczego oświadczenia woli (art. 64 Kodeksu cywilnego).
Niezależnie od uregulowań zawartych w Kodeksie cywilnym - zakres ochrony prawnej umowy przedwstępnej wyznaczają również zasady wynikające z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego z 16 września 2011 r., zwanej potocznie: ustawą deweloperską (art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Ustawa ta w dotychczasowym brzmieniu nie zakłada zachowania dla umowy przedwstępnej formy aktu notarialnego, stąd aktualne pozostają uwagi poczynione odnośnie zakresu ochrony wynikającego z ustawy kodeks cywilny.
Kolejną umową proponowaną przez deweloperów nabywcom lokali mieszkalnych jest umowa rezerwacyjna nieuregulowana wprost w przepisach Kodeksu cywilnego bądź ustawy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna zawierana jest w sytuacji istnienia przeszkód już na etapie pierwszych rozmów, prowadzących do związania się umową deweloperską. Taka sytuacja po stronie nabywcy związana jest zazwyczaj z procesem zawierania umowy kredytu na sfinansowanie nabycia nieruchomości. W takich przypadkach pomocnym rozwiązaniem staje się zawarcie umowy rezerwacyjnej, która w swoim założeniu ma wyłączyć na pewien czas możliwość oferowania nieruchomości innym nabywcom.
Zobowiązaniu dewelopera do wyłączenia oferty lokalu towarzyszy najczęściej zobowiązanie nabywcy do zapłaty zaliczki wpłacanej na poczet ceny lokalu. Liczne wątpliwości co do formy zawarcia umowy rezerwacyjnej jak i skutków jej niedochowania wynikają z braku regulacji prawnej w tym zakresie. Pożądanym rozwiązaniem jest w tym zakresie zamieszczenie w umowie rezerwacyjnej elementów charakterystycznych dla umowy przedwstępnej lub deweloperskiej, a nie tylko zobowiązania do zarezerwowania na jakiś czas lokalu. Dodatkowo zachowanie wymogu co do formy umożliwi dochodzenie analogicznie opisanej ochrony w postępowaniu sądowym.
Najszersza ochrona po uchwaleniu ustawy deweloperskiej zapewnienia jest w odniesieniu do zawarcia umowy deweloperskiej. W tym przypadku ustawodawca przesądził, że zachowanie formy aktu notarialnego jest obligatoryjne (art. 26 ustawy deweloperskiej). Stąd wszelkie próby podpisywania umowy bez zachowania formy aktu notarialnego będą wskutek niezachowania formy szczególnej - powodowały nieważność takiej czynności prawnej (art. 73 Kodeksu cywilnego).
Kolejnym instrumentem zapewniającym ochronę praw nabywców lokali, wykorzystywanym na etapie zawierania umowy deweloperskiej, jest wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności lokalu w księdze wieczystej. Wniosek ten zabezpiecza nabywcę przed uchylaniem się dewelopera od przeniesienia własności nieruchomości i skutkuje możliwością wystąpienia na drogę postępowania sądowego o przeniesienie własności nieruchomości z powołaniem się na zastępcze oświadczenie woli wynikające z art. 64 Kodeksu cywilnego. Wówczas orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie dewelopera.
Roszczenie nabywcy w tym przypadku będzie oparte na zasadzie wynikającej z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowiącym, iż poprzez ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej pierwotny nabywca uzyskuje rozszerzoną skuteczność wobec kolejnych nabywców lokali. Podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej wspomnianych wyżej roszczeń będzie stanowił art. 16 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Ustawa deweloperska nie przewiduje natomiast obligatoryjnego zamieszczenia wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego (art. 23 ustawy deweloperskiej) do księgi wieczystej. Także w odniesieniu do umowy przedwstępnej czy umowy rezerwacyjnej nie został przewidziany obligatoryjny wpis tego roszczenia. Aby jednak możliwe było dokonanie w księdze wieczystej wpisu roszczeń wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, konieczna jest zgoda dewelopera, który jest właścicielem nieruchomości, na której ma powstać budynek z przeznaczonymi do sprzedaży lokalami. W tym wypadku będzie to najczęściej zgoda samego dewelopera.
Deweloper może wyrazić swoją zgodę zarówno w umowie przedwstępnej, jak i później w odrębnym oświadczeniu. Oświadczenie w sprawie zgody na dokonanie wpisu w księdze wieczystej powinno być wyrażone na piśmie (art. 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nie jest natomiast konieczna forma aktu notarialnego.
Na drugiej stronie o tym, co zakłada nowelizacja ustawy deweloperskiej
Do zapewnienia ochrony nabywcy przyczyniają się także banki, które do udzielenia kredytu na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego wymagają przedłożenia umowy deweloperskiej wraz z wnioskiem o ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku oraz przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu przez nabywcę. W przypadku braku takiego wniosku w treści umowy deweloperskiej, klient wnioskujący o udzielenie kredytu na sfinansowanie zakupu lokalu powinien przedstawić w banku potwierdzoną przez sąd wieczystoksięgowy kopię prawidłowo opłaconego wniosku o wpis takiego roszczenia.
Pozytywne zmiany w procesie ustawodawczym rozszerzania ochrony praw nabywcy lokali, blisko półtora roku po opublikowaniu ustawy deweloperskiej, zakłada nowelizacja do ustawy zaproponowana przez zespół powołany w 9 kwietnia 2013 r, zarządzeniem Ministra Sprawiedliwości, w związku z opublikowaniem w Memorandum Związku Banków Polskich Rekomendacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
W odniesieniu do wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu oraz przeniesienie prawa własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu zmiany zaproponowane w przygotowywanej nowelizacji przesądzają, iż zamieszczenie w umowie deweloperskiej wpisu roszczenia o przeniesienie prawa do własności lokalu jest obligatoryjne. Zgodnie natomiast z propozycją zawartą w memorandum ZBP - notariusz na podstawie umowy deweloperskiej będzie zobowiązany do złożenia wniosku o wpis roszczenia z umowy deweloperskiej w księdze wieczystej. Niedopełnienie obowiązku przez notariusza będzie skutkowało powstaniem odpowiedzialności odszkodowawczej. W sytuacji natomiast gdy umowa nie będzie zawierała wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej - notariusz powinien odmówić dokonania czynności (art. 81 Prawa o Notariacie).
Podsumowując - ochrona nabywcy lokalu na wstępnym etapie zawierania umowy z deweloperem może kształtować się w różny sposób w zależności od rodzaju zawieranej umowy. Stąd nabywca powinien rozważyć już na wczesnym etapie formę prawną umowy zawieranej z deweloperem. Ustawodawca w nowelizacji rozstrzygnie prawdopodobnie kwestię obowiązkowego wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Nabywcy zostanie zatem do rozważenia jeszcze zawarcie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego dla zwiększenia jego ochrony.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/8/m83208.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/jaka;ochrone;ma;dzierzawca;wobec;wlasciciela,242,0,1178610.html#utm_source=money.pl&utm_medium=referral&utm_term=redakcja&utm_campaign=box-podobne) Umowa dzierżawy. Zobacz jakie pułapki kryje Nabywca nie może wypowiedzieć umowy dzierżawcy, jeśli ten zawarł ją na piśmie, a data zawarcia została urzędowo potwierdzona.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/230/m240870.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/roszczenia;odszkodowawcze;przy;zmianie;planu;miejscowego,235,0,1240043.html#utm_source=money.pl&utm_medium=referral&utm_term=redakcja&utm_campaign=box-podobne) Za to można dostać odszkodowanie od gminy Prawo do odszkodowania powstaje, gdy wartość nieruchomości obniżyła się w związku z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego.
Autorka jest aplikantką radcowską w Kancelarii Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.
Tagi: kraj, porady, porady prawne, prawo, wiadmości, okiem eksperta, prawo cywilne