Source: http://courcelles-avocats.com/Actualites.htm
Timestamp: 2018-03-20 00:30:45+00:00
Document Index: 148849862

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 271", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 11"]

NOTIFICATION D'UNE PROMESSE DE VENTE : EFFICACITE DE LA LETTRE NON RETIREE.
6/03/2018 - Le non-retrait de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente à l'acquéreur fait néanmoins courir le délai de rétractation
Une promesse de vente portant sur une maison est signée. Pour l’exercice du droit de rétractation, le notaire notifie l’acte à l’acheteur au moyen de deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception. La première lui revient avec la mention « pli non distribuable » et « boîte non identifiable », la seconde avec la mention « non réclamée ». L’acheteur refuse de réitérer la vente et le vendeur l’assigne en paiement de la clause pénale. Un jugement devenu irrévocable rejette la demande du vendeur qui assigne le notaire en responsabilité et indemnisation.
La Cour de cassation a censuré l'arrêt de la cour d’appel de Nîmes qui avait condamné le notaire à indemniser le vendeur au motif que les deux lettres recommandées adressées à l’acheteur n’ayant pas été réceptionnées, le délai de rétractation n’avait pas couru.
« Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que, les deux lettres recommandées adressées à M. C... n'ayant pas été réceptionnées par celui-ci, le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas couru à son égard et qu'il appartenait au notaire de prendre toutes mesures nécessaires afin d'assurer l'efficacité de la notification du compromis de vente, de tenter une notification par un autre mode de délivrance et d'avertir Mme X... de la difficulté rencontrée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations, que, régulièrement avisé le 29 juillet 2010, M. C... s'était abstenu d'aller retirer sa lettre recommandée à la poste, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».
Il appartenait bien plutôt au vendeur d'exciper de la forclusion du délai de rétractation prévu à l'article 271-1. Le point de départ du délai de rétractation est le lendemain de la présentation de la lettre recommandée et non celui de sa réception par son destinataire. Par conséquent, le vendeur ne pâtit pas d’un courrier refusé ou non retiré par son destinataire. Dans l’arrêt commenté, la responsabilité du notaire est logiquement exclue, l’acheteur, régulièrement avisé s’étant abstenu de retirer la lettre recommandée.
Cass. Civ. I, 14 février 2018, n° 17-10514.
AGENT IMMOBILIER PRIVE DE SA COMMISSION.
14/02/2018 - Evincer l’agent immobilier n’est pas constitutif d'une faute ... s’il ne prend pas quelques précautions.
Le 13 novembre 2009, les époux X... avaient donné mandat (non exclusif) à un agent immobilier de vendre leur maison au prix de 175 000 € (commission incluse de 10 000 €, à la charge des mandants). Ces derniers s'interdisaient durant douze mois de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine de versement, à titre de clause pénale, d’une indemnité égale à la commission.
Le 27 janvier 2010, l'agent immobilier présentait le bien aux époux Z... qui émettaient immédiatement une offre d'achat écrite, d'un montant de 140 000 €, commission comprise. Les époux X, informés de cette offre, la refusaient. Puis, les époux X... informaient l'agent immobilier avoir vendu directement leur immeuble, le 5 février 2010.
S’apercevant que cette vente avait été consentie aux époux Z..., l'agent immobilier, reprochant aux parties de l'avoir évincé de la transaction pour éluder sa rémunération, faisait assigner les époux X... en paiement de la clause pénale, et les époux Z... en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts sur un fondement délictuel.
Par un arrêt (non publié) prononcé le 11 février 2016, la Cour d’appel de Pau a rejeté les demandes de l’agent immobilier, qui a formé un pourvoi. Il estimait que les acquéreurs (les époux Z...), même s'ils n'étaient pas débiteurs de la commission, lui avaient fait perdre celle-ci alors qu’il les avait mis en relation avec les vendeurs (les époux X...) dont il avait mandat. Il ressort de l’exposé des faits que les acquéreurs, après avoir visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'agent immobilier, avaient conclu directement l'achat de la maison avec les vendeurs en leur cachant qu'ils avaient auparavant pris contact avec cet agent immobilier ayant mandat de vente des vendeurs. A noter que l’agent immobilier s’était ensuite désisté de son pourvoi à l’encontre de ses mandants, les époux X...
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi aux termes des attendus suivants :
« Mais attendu qu'après avoir retenu qu'aucune faute ne peut être imputée aux mandants qui ignoraient, lorsqu'ils ont conclu l'acte de vente, qu'ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d'achat par l'entremise de l'agent immobilier, l'arrêt écarte l'existence d'une collusion entre les parties à la vente et énonce que, le seul fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers, rien n'interdisait aux acquéreurs d'entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l'absence de commission d'agence ; que la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle des acquéreurs n'était pas engagée ».
On croit comprendre, au travers de ces attendus, que l’agent immobilier n’avait pas totalement informé les époux X..., notamment de l’identité des époux Z..., lorsqu’il les avait avisés de la première offre. Il aurait dû faire signer un bon de visite aux époux Z... et en transmettre copie aux époux X... en même temps qu’il les avisait de l’offre, leur fermant ainsi l’argument de l’ignorance. Il ne faut donc pas déduire une règle générale de cet arrêt.
Cass. Civ. I, 6 décembre 2017, n° 16-15249
TRAVAUX DE RAVALEMENT A LA CHARGE DU BAILLEUR..
02/02/2018 - En l’absence de clause contractuelle expresse, les travaux de ravalement ordonnés par l’Administration demeurent à la charge du bailleur.
Par principe, les travaux imposés par l’Administration sont à la charge du bailleur en vertu des articles 1719 2° et 1720 du Code civil, le bailleur étant tenu - sauf stipulation contractuelle expresse contraire - à la fois « de délivrer au preneur la chose louée » et « d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».
Dans l’espèce jugée par la Cour de cassation le 5 octobre 2017, le bail prévoyait expressément que « le ravalement des façades de l’immeuble reste à la charge de la partie preneuse ». A la suite d’une injonction de la Mairie de Paris de procéder au ravalement de l’immeuble, les bailleurs avaient mis en demeure leur locataire de réaliser les travaux demandés. Devant le refus de ce dernier, ils l’avaient fait assigner.
Les juges du Tribunal de grande instance (TGI) de Paris avaient considéré que les travaux de ravalement incombaient au preneur au motif que « c’est bien parce que ceux-ci [les travaux de ravalement] n’avaient pas été normalement effectués, en temps utile, par le preneur qu’ils étaient devenus indispensables, de sorte que l’administration a dû intervenir pour formuler une injonction. »
La Cour d’appel n’avait pas validé ce raisonnement et elle avait infirmé ce jugement aux motifs que « nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l’immeuble, ces travaux incombent au bailleur dès lors qu’ils ont été prescrits par l’autorité administrative » et qu’aucune stipulation du bail ne mettait expressément à la charge du locataire les travaux prescrits par les autorités administratives.
La Cour de cassation, a rejeté le pourvoi formé par le bailleur contre cet arrêt en retenant que si le bail mettait à la charge du preneur les travaux de ravalement, il n’en allait pas de même des travaux prescrits par l’autorité administrative, comme en l’espèce. Ce faisant, la Cour de cassation a statué conformément à sa jurisprudence antérieure.
« Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire et relevé que le bail imposait seulement au preneur, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient pas invoquer un manquement de la locataire à ses obligations et que les travaux de ravalement imposés par la Mairie de Paris devaient être supportés par les consorts X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ».
Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n°16-11.470.
CONTROLE ADMINISTRATIF DES REFUS DE L'ANAH.
29/01/2018 - Les refus de l'ANAH peuvent être déférés à la juridiction administrative. Mais le Conseil d'Etat juge l'affaire à l'aune de l'erreur manifeste d'appréciation.
L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) est un établissement public placé sous la tutelle des ministères en charge de la Cohésion des territoires, de l’Action et des Comptes publics. Sa mission est d’améliorer le parc de logements privés existants, en accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés présumés en difficulté.
Elle est partenaire des collectivités territoriales pour des opérations programmées (Opah). Et opérateur de l’Etat dans la mise en œuvre de plans nationaux. Les axes d’intervention sont la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé, le traitement des copropriétés en difficulté, la lutte contre la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées.
Une SCI qui s'était déjà vu allouer des aides à hauteur de 180 847 €, estimant insuffisant le taux de subvention retenu pour sept des logements détenus, et contestant le refus d'accorder le bénéfice de « l'éco-prime », avait formé un recours hiérarchique, puis déféré le rejet au Tribunal administratif de Pau, en demandant la condamnation de l'ANAH à lui verser une somme de 317 023.89 € en réparation du préjudice subi.
En cause d’appel, la Cour Administrative d’appel de Bordeaux avait confirmé ce jugement rejetant l’éco-prime, mais l’avait infirmé, concernant le taux de subvention, tout en condamnant l'ANAH à verser à la SCI une somme de 16 000 € correspondant à la réparation du préjudice subi du fait du refus de versement de l'éco-prime. Saisi d’un pourvoi, le Conseil d’Etat a ainsi statué, par un arrêt du 19 janvier 2018 :
« Considérant qu'il résulte de ces dispositions que l'attribution de " l'éco-prime " prévue par la délibération du 3 juillet 2008 citée ci-dessus ne constitue pas un droit pour les personnes qui remplissent les conditions définies par cette délibération ; que, lorsque ces conditions sont remplies, il appartient à l'Agence de décider d'attribuer ou non la subvention, dans la limite de ses ressources budgétaires, en tenant compte, en application de l'article 11 de son règlement général, de l'intérêt du projet sur le plan économique, social, environnemental et technique ainsi que de l'intérêt des autres projets pour lesquels la même subvention a été sollicitée ».
« Considérant qu'en refusant d'attribuer à la SCI D... le bénéfice de l'éco-prime en raison de ses ressources budgétaires limitées et de l'importance du concours financier déjà apporté au projet immobilier de la société, l'ANAH n'a pas commis d'erreur de droit dans l'application des dispositions de la délibération du 3 juillet 2008 de son conseil d'administration ... et n'a pas entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation ; qu'il suit de là que la SCI D... et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que ce refus serait entaché d'illégalité et à demander pour ce motif que l'ANAH soit condamnée à réparer le préjudice qu'il leur aurait causé ».
CE, 19 janvier 2018, n° 403470, publié au Lebon.