Source: http://www.alfonsopachecoabogado.es/2019/03/aproximacion-a-las-reformas-de-la-lau-y-de-la-lec-en-el-real-decreto-ley-2-2019/
Timestamp: 2019-07-15 18:48:42
Document Index: 250851556

Matched Legal Cases: ['e contrario', 'artículo 4', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 249', 'artículo 440', 'artículo 441', 'artículo 441', 'artículo 441', 'artículo 250', 'artículo 441', 'artículo 250', 'artículo 1', 'artículo 250', 'artículo 549', 'artículo 441', 'artículo 686', 'artículo 441']

Aproximación a las reformas de la LAU y de la LEC en el Real Decreto-ley 7/2019. – Alfonso Pacheco Cifuentes
Aproximación a las reformas de la LAU y de la LEC en el Real Decreto-ley 7/2019.
Tras el estrepitoso fracaso del primer asalto tras su no convalidación parlamentaria, el BOE publica hoy el remake, dirigido por el mismo director, del Real Decreto ley 21/2018: el Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por el que el Gobierno aspira a reformar LAU, Ley de Enjuiciamiento Civil y LPH. Y digo “aspira” porque vamos a ver si en esta ocasión consigue la convalidación en este caso de la Diputación permanente del Congreso.
Pero hasta que llegue ese momento (convalidación o no convalidación, esa es la cuestión) lo cierto es que durante los próximos 30 días la normativa aplicable va a ser ésta, así que habrá que conocerla.
Lo que pretendo en las líneas siguientes es analizar brevemente el contenido de la norma en relación no con todas sus novedades, sino con los mismos aspectos expuestos al comentar el Real Decreto ley 21/2018 en este mismo blog sobre el arrendamiento de vivienda, es decir, aquellos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por tanto, no es un análisis exhaustivo de todas las novedades que presenta la norma, para cuyo conocimiento deberán los lectores acudir a otras fuentes. Para no volver a escribir lo mismo, iré remitiendo a la lectura de esa entrada del mes de diciembre cuando lo considere necesario.
También será objeto de exposición la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto al procedimiento de desahucio de vivienda, mucho más extensa que la prevista en diciembre.
PARTE DEDICADA A LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
Mismo mecanismo que en la anterior ocasión: la Disposición final tercera dispone que el contenido del Real Decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE. Por tanto, aplicable a todos aquellos contratos de arrendamiento que se formalicen a partir de mañana 6 de marzo de 2019.
¿Afecta alguna de sus disposiciones a los contratos vigentes antes de esa entrada en vigor?
No, al igual que con ocasión del anterior Real Decreto-ley, de acuerdo con lo dispuesto en la disposición transitoria primera, dice que los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU celebrados antes del 6 de marzo de 2019 continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Otra cosa es que las partes, si así lo acordaren voluntariamente, y no resultare contrario a las previsiones legales, adapten esos contratos a la nueva regulación. Pero siempre de forma voluntaria.
Recuperación de la diferenciación de régimen jurídico aplicable para las viviendas suntuarias.
Se mantiene la misma redacción para el artículo 4.2 LAU prevista en el Real Decreto-ley 21/2018:
Sobre los matices de esta redacción en relación con la primigenia regulación de estas viviendas suntuarias en la versión original de la LAU de 1194, me remito a mis comentarios hechos en diciembre.
Aumento del plazo mínimo de duración de los contratos.
Se repite exactamente el contenido del Real Decreto-ley 21/2018, para aumentar el plazo mínimo de duración de los contratos de vivienda, si bien éste variará en función de si el arrendador es una persona física o jurídica. Manteniendo en el resto la redacción existente del artículo 9.1 LAU, si el arrendador es persona física se vuelve al plazo mínimo de CINCO años, mientras que si es persona jurídica el plazo mínimo asciende hasta los SIETE años:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de
antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Regulación en el artículo 9.3 de la no procedencia de la prórroga obligatoria del artículo 9.1
Aquí sí que tenemos novedades.
En primer lugar, se añade la exigencia de que para tener derecho a denegar la prórroga obligatoria del contrato por necesidad se haya hecho constar expresamente en el mismo la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a su propia vivienda permanente.
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato ………………., no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial
Y, en segundo lugar, se elimina cualquier atisbo de duda sobre si los arrendadores persona física podían beneficiarse de la posibilidad de denegación de la prórroga forzosa, estableciendo expresamente que solo tiene esa facultad el arrendador PERSONA FÍSICA:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato
Recordemos que las dudas se originaron por la chapucera redacción en el Real Decreto-ley 21/2018 de los derechos del arrendatario cuando el arrendador no hubiera ocupado en los tres meses siguientes al desalojo:
el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
En la nueva redacción se ha eliminado toda referencia a personas jurídicas o plazos de siete años.
Por cierto, en el nuevo Decreto-ley desaparece la modificación del apartado 4 del artículo 9 LAU, por lo que este permanece con la misma redacción que tiene actualmente.
Aumento de la duración de la prórroga del contrato prevista en el artículo 10.1
El Real Decreto-ley 2/2019 introduce dos cambios importantes en relación con la versión 1.0 del 21/2018.
La primera hace referencia al plazo de preaviso para que no entre en juego la prórroga del contrato regulada en el artículo 10, que desde la aprobación de la LAU de 1994 era de 30 días, y que pasa a CUATRO MESES si es el arrendador el que no quiere que entre en juego la prórroga y a DOS MESES si es el arrendatario el que no tiene interés en ello.
A título particular, me parece positivo el cambio, sobre todo el de los cuatro meses para el arrendador: no es nada sencillo encontrar en 30 días vivienda de similares características y en las mismas o similares condiciones que la que se venía disfrutando, y además mudarte dentro de ese plazo.
En cuanto a la segunda novedad, ésta representa un cambio en relación a cómo se había regulado la prórroga del artículo 10 en el Real Decreto-ley 21/2018, porque la misma se configuraba como prórroga de un trienio, no como tres prórrogas sucesivas de un año, como regulaba la LAU en su momento, antes del cambio, y vuelve ahora a establecer el Real Decreto-ley 2/2019..
Comparemos las redacciones de la LAU original, Real Decreto-ley 21/2018 y la del 2/2019.
LAU original:
Real Decreto-ley 21/2018:
Real Decreto-ley 2/2019:
A mayor abundamiento, comparemos lo que se dice al respecto en el preámbulo de ambos Reales Decretos-ley:
21/2018:
En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.
y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.
¿Motivación de este cambio? No se ofrece en la parte expositiva del Real Decreto-ley 2/2019, pero creo que puede obedecer —partiendo de que se sigue garantizando al arrendatario tres años más de disfrute de la vivienda— a que si la prórroga es trienal, todo de una tacada, en caso de querer resolver anticipadamente el contrato el arrendatario eso pudiera suponer la obligación de indemnizar al arrendador por el plazo que se dejar de cumplir de ese trienio, mientras que si la prórroga es año a año, con renunciar en plazo antes del inicio de la siguiente prórroga no surgiría derecho del arrendador a percibir indemnización.
Por cierto, una vez iniciado el ciclo de tres años de prórrogas, la antelación de preaviso del arrendatario que no quiera aprovechar la segunda o tercera se mantiene en 30 días, no se aumenta a dos meses.
Limitación de las garantías adicionales de cumplimiento de obligaciones en función del plazo inicial de duración pactado.
La regulación es idéntica a la del Real Decreto-ley 21/2018, por lo que me remito a los comentarios realizados en la entrada publicada en diciembre.
Regulación de quien debe asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
De la redacción del Real Decreto-ley 21/2018, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario,
Se ha pasado en el 2/2019 a los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, suprimiendo la mención a los servicios contratados a iniciativa del arrendatario.
La misma supresión se ha practicado en el preámbulo, sin mayor explicación. Entiendo que obedece al carácter innecesario de la mención por, creo yo, obvio.
En cuanto a las críticas que me merece la medida, me remito a lo dicho en diciembre.
PARTE DEDICADA A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
En cuanto a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil referida al procedimiento de desahucio de vivienda, el Real Decreto-ley 2/2019 se procede a llevarla a cabo de forma distinta a la prevista en el Real Decreto-ley 21/2018. Veámoslo.
1.- En primer lugar, y no previsto en el anterior Real Decreto, se cambia la redacción del ordinal sexto del apartado 1 del artículo 249, precepto dedicado a la fijación del ámbito del juicio ordinario,
Redacción sustituida:
En mi opinión esta modificación no afecta al procedimiento de desahucio de vivienda por falta de pago o por extinción de plazo de la relación, que se sigue tramitando por el procedimiento de juicio verbal con sus especialidades.
Lo que se hace en este precepto es acabar con la remisión automática al ordinario de toda cuestión relativa a arrendamientos urbanos que no fuera la reclamación de rentas y las acciones de desahucio por falta de pago o expiración del plazo. Ahora, si es posible determinar su cuantía, esos otros asuntos se decidirán por el procedimiento que les corresponda en función de la misma conforme a las previsiones de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2.- En segundo lugar, tampoco previsto en el Real Decreto-ley 21/2018, se modifica la redacción de los apartados 3 y 4 del artículo 440 (citación para la vista).
La modificación del apartado 3 simplemente consiste en la modificación de la redacción de su párrafo tercero:
Redacción hasta la fecha
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición
Es decir, se introducir en el contenido del requerimiento al arrendatario el día y hora para la práctica del lanzamiento en cao de que no hubiera oposición. En Palma de Mallorca, por ejemplo, esto no va a suponer novedad alguna en la práctica diaria, ya que por defecto no solo se incluyen esa fecha y hora, sino también la fecha y hora prevista para ese lanzamiento en caso de que se presente oposición y deba celebrarse juicio, lo que, quiero pensar, será la práctica habitual en la mayoría de partidos judiciales.
En cuanto a la exigencia de exactitud, me parece una memez, por cuanto todo el mundo que se dedique al procesal sabe que las horas se respetan en la medida que las actuaciones previas que lleva a cabo la comisión judicial transcurren sin incidencias. Señores del Gobierno: el “equipo judicial” que acude a un lanzamiento no solo asiste a ese lanzamiento en todo su horario laboral, llevan a cabo más actuaciones. Basta que en cualquiera de las anteriores se presente un problema para que sea imposible respetar las horas señaladas.
En cuanto al apartado 4, lo mismo para el señalamiento en caso de oposición, por lo que me remito al comentario anterior.
En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior.
3.- Se modifica el artículo 441, si bien lo que en diciembre era un nuevo apartado 1 ter se convierte en un nuevo apartado 5 del mismo precepto, entiendo que por cuestiones metodológicas y estructura interna del precepto.
El fin de esta modificación es posibilitar la intervención de los servicios sociales competentes en cada caso.
Apartado 1 ter artículo 441 del Real Decreto-ley 21/2018
Apartado 5 artículo 441 del Real Decreto-ley 2/2019
En los casos del número 1º del artículo 250 se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano.
Se introduce en relación con la redacción de diciembre, la obligación para el Juzgado de comunicar de oficio a los servicios sociales competentes la existencia de estos procedimientos, pero ojo, si bien la intitulación del Título III del Real Decreto es “medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda”, el nuevo apartado 5 del artículo 441 se refiere a “en los casos del número 1º del artículo 250.1”, que es del siguiente tenor literal:
Es decir, no se acota en el nuevo 441.5 la comunicación a los casos en los que el objeto del pleito sea la recuperación de la posesión de una vivienda, sino que la remisión es al 250.1.1º en su literalidad. Por ejemplo, en este se habla de finca urbana, y ello no es sinónimo de vivienda con la Ley 29/1994 LAU en la mano, cuyo artículo 1 afirma que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda (permanente) o a usos distintos de vivienda (segunda vivienda, local, despacho…)
Es cierto que en el preámbulo se refiere a hogares vulnerables y que ello permitiría acotar, conjugando todo, la obligación de comunicación a los servicios sociales exclusivamente de los procedimientos cuyo objeto sea una vivienda, que sería lo lógico, pero manda narices la técnica legislativa empleada. O a lo mejor soy yo el que está diciendo tonterías, que todo puede ser.
Pero bueno, supongamos que esa obligación de comunicación solo nace cuando el objeto del pleito sea una vivienda. De acuerdo, pero lo que no dice el precepto es cuándo se debe llevar a cabo esa comunicación de oficio a los servicios sociales: ¿nada más admitirse la demanda a trámite? ¿Después del requerimiento al demandado? Parece que si se prevé solicitar autorización al demandado para ceder sus datos a los servicios sociales la comunicación a estos solamente podría llevarse a cabo si media ese permiso, lo que supone que primero se practica el requerimiento, porque caso contrario, al menos yo, no se entiende la mención a esa autorización. Pero es que si es así, entonces no entiendo la referencia a que el Juzgado comunicará de oficio, porque actuar de oficio implica una actuación sin intervención de parte interesada. O una cosa o la otra: o con consentimiento o de oficio, pero lo de oficio consentido….
Lo curioso es que en la Ley 5/2018, de 12 de junio, de lucha contra la ocupación ilegal de viviendas se previó ya el traslado a servicios sociales mediante la adición de un nuevo apartado, el 1 bis, al artículo del que estamos hablando, el 441. Y ahí solo se habla de comunicación si hay consentimiento previo, pero nada se dice de comunicaciones de oficio. ¿No habría sido suficiente con copiar esa fómula?
Cuando se trate de una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella a que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, la notificación se hará a quien se encuentre habitando aquélla. Se podrá hacer además a los ignorados ocupantes de la vivienda. A efectos de proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad. Si ha sido posible la identificación del receptor o demás ocupantes, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados.
Si el demandante hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de admisión de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que justifique su situación posesoria. Si no se aportara justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer. Contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda. En todo caso, en la misma resolución en que se acuerde la entrega de la posesión de la vivienda al demandante y el desalojo de los ocupantes, se ordenará comunicar tal circunstancia, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados, a los servicios públicos competentes en materia de política social, para que, en el plazo de siete días, puedan adoptar las medidas de protección que
en su caso procedan.
En cualquier caso, en caso de que servicios sociales entienda que sí concurre situación de vulnerabilidad social y/o económica del arrendatario y lo comunique al Juzgado, a fin de que aquellos adopten las medidas que consideren oportunas, el procedimiento se suspenderá por el Letrado de la Administración de Justicia por un mes si el arrendador es persona física o por tres meses, uno más de lo previsto en diciembre, si el arrendador es persona jurídica.
4.- Ya previsto en diciembre con la misma redacción, se modifica el apartado 4 del artículo 549 para reiterar la necesidad de que, antes de procederse al lanzamiento se haya procedido en la forma prevista en el apartado 5 del artículo 441 que acabamos de comentar.
El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior [No se despachará ejecución de resoluciones procesales o arbitrales o de acuerdos de mediación, dentro de los veinte días posteriores a aquel en que la resolución de condena sea firme, o la resolución de aprobación del convenio o de firma del acuerdo haya sido notificada al ejecutado] no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.
5.- Ya previsto en diciembre (si bien entonces referido al 441.1 ter), se modifica el apartado 1 del artículo 686, que regula el requerimiento de pago en la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, para introducir en estas ejecuciones la intervención de los servicios sociales y suspensión del procedimiento en caso si concurre situación de vulnerabilidad social y/o económica del ejecutado, con los mismos efectos previstos en el artículo 441.5.
By Alfonso Pacheco Cifuentes| 2019-04-15T10:31:43+00:00	martes, 5 marzo, 2019|Categories: Artículo, Derecho|Tags: lau, LEC, Real Decreto-ley 2/2019|0 Comments