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Timestamp: 2020-01-25 07:18:47+00:00
Document Index: 44892340

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Sentenza Cassazione Civile n. 15699 del 23/06/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 15699 del 23/06/2017
Cassazione civile, sez. trib., 23/06/2017, (ud. 24/05/2017, dep.23/06/2017), n. 15699
sul ricorso 644/2015 proposto da:
COMUNE DI MONTECICCARDO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA F.
avverso la sentenza n. 157/2014 della COMM. TRIB. REG. di ANCONA,
che la Residence Helene s.r.l. aveva appellato, nei confronti del Comune di Monteciccardo, la sentenza della CTP di Pesaro con cui era stato respinto il ricorso proposto avverso l’avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), per l’anno 2008, relativamente ad un terreno ritenuto edificabile, in quanto inserito nel PRG, in zona C2, e la CTR delle Marche, con sentenza n. 157/1/14, depositata il 12/5/2014, riformava la decisione di primo grado, rilevando che “il valore venale di mercato del terreno deve corrispondere alla effettiva edificabilità dello stesso” e che quello determinato dal Comune, trasfuso nell’atto impositivo, non è conforme ai principi dettati nella sentenza n. 25506/2006 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in quanto “detto valore non è supportato da elementi giustificativi tranquillanti ed anzi risulta carente di obiettivi criteri valutativi tendenti a verificare la ridotta capacità edificatoria stante l’esistenza dei vincoli di frana e di crinale”, mentre il possibile trasferimento di cubatura su altro terreno del comparto (zona C2), costituendo una ipotesi del tutto aleatoria, non può avere alcun rilievo giuridico ai fini della decisione;
che con il motivo di doglianza il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, artt. 2 e 5, giacchè la CTR non ha considerato che l’atto regolamentare adottato dall’ente impositore è assimilabile agli studi di settore, nel senso che i valori ivi determinati ai fini dell’ICI rappresentano presunzioni desunte da dati di comune esperienza, cosicchè il contribuente, ove intenda contrastarne la congruità, ha l’onere di fornire la prova di quanto dedotto, cosa che la società contribuente non ha fatto, e che è erroneo escludere la rilevanza economica dell’utilizzabilità a scopo edificatorio dell’area inserita all’interno del comparto perequativo C2 sol perchè il trasferimento di cubatura su altro terreno del medesimo compatto richiede l’accordo con altri soggetti, costituendo presupposto impositivo la mera potenzialità edificatoria derivante dall’inclusione dell’area all’interno del predetto compatto;
che la censura va accolta in quanto il giudizio sulla idoneità degli elementi indicati dall’Ente impositore per rilevare il valore di mercato dell’area (alla data del 1 gennaio 2008), in ragione dei “vincoli di frana e di crinale gravanti sui beni di proprietà della contribuente” ed incidenti “fortemente” in senso limitativo sulla capacità edificatoria, non è stato operato correttamente dal Giudice di appello, il quale ha basato il proprio convincimento sul fatto che l’Ente impositore avrebbe ignorato l’esistenza dei vincoli di crinale e di frana, pacificamente interessanti solo una parte dell’area, escludendone la edificabilità, e dunque considerando tout court decisiva la edificabilità dello specifico terreno della contribuente senza alcun riferimento all’adozione del piano di comparto perequativo;
che la considerazione, da parte del Giudice di appello, limitata alla “destinazione” del singolo fondo evidenzia un’ulteriore violazione della definizione legale di “area fabbricabile” qui rilevante, in quanto, ai fini della determinazione della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta comunale, deve essere considerata fabbricabile “l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi”; che, quindi, l’utizzabilità “effettiva” a scopo edificatorio deve essere riguardata come qualità derivata al fondo dagli “strumenti urbanistici generali o attuativi”, ovverosia dalla sua inclusione in una determinata “zona urbanistica”, con conseguente irrilevanza, come pure precisato da questa Corte con la sentenza n. 25676/2008, “delle dimensioni e/o della conformazione dello stesso (se non espressamente considerate da detti strumenti attributive della qualità) essendo sempre possibile (come, ad esempio, per normali vicende negoziali traslative della proprietà) il suo accorpamento con fondi vicini della medesima zona ovvero (cfr. Consiglio Stato, 5^, 1 aprile 1998 n. 440; 11 aprile 1991 n. 530) l’asservimento urbanistico dello stesso a fondo continguo avente identica destinazione”;
che trova applicazione il più generale principio, più volte affermato, secondo cui, se è vero che l’edificabilità di un’area, ai fini della determinazione della base imponibile ICI, dev’essere desunta dalla qualificazione attribuitale nel PRG del Comune anche indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, e che nella determinazione di tale base imponibile debba valutarsi “la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell’immobile, nonchè la possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione, in ragione delle concrete condizioni esistenti al momento dell’imposizione” (ex multis, Cass. n. 12377/2016; n. 5161/2014);
che si tratta, del resto, di orientamento che trova radice in quanto stabilito dalle Sezioni Unite nella nota sentenza n. 25506/2006, in sede di applicazione del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2 (conv. in L. n. 248 del 2006, di interpretazione autentica del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b), secondo cui la natura edificabile del terreno (desumibile dalla suddetta normativa) e la conseguente inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile impone “di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonchè della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio”;
che la sentenza impugnata va, pertanto, cassata, con rinvio della causa alla medesima CTR, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità, la quale, alla luce di tutti gli aspetti, sopra riportati e sulla base dei suddetti parametri di incidenza dell’edificabilità del terreno, dovrà nuovamente valutare la congruità del valore venale ad esso attribuito dall’avviso di accertamento opposto, accertamento questo tipicamente fattuale.
Ai sensi del Testo Unico approvato con il D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), dà atto della non sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.