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Timestamp: 2016-10-27 03:25:56+00:00
Document Index: 146082829

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 64', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 263', 'ATF ', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 269', 'art. 63', 'art. 115', 'art. 115', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 156']

4C.45/2003 (28.04.2003)
4C.45/2003 /ech
demandeurs et recourants, repr�sent�s par Me Jean-Marie Favre, avocat, boulevard de P�rolles 10, case postale 295, 1701 Fribourg,
Hoirs de X.________, soit:,
et C .________,
d�fendeurs et intim�s, tous deux repr�sent�s par Me Gr�goire Piller, avocat, rue du Criblet 13, case postale 610, 1701 Fribourg.
action en lib�ration de dette; transfert de bail commercial,
recours en r�forme contre l'arr�t de la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg du 7 octobre 2002.
A.a L'hoirie X .________, propri�taire d'un immeuble � R.________, a remis � bail aux �poux A.________ les locaux du caf�-restaurant de Y.________, avec ses d�pendances. Selon le contrat de bail du 7 janvier 1994, conclu pour la dur�e du 1er f�vrier 1994 au 30 juin 1999, le loyer mensuel, incluant les frais de chauffage et d'eau chaude, s'�levait � 2'000 fr. du 1er f�vrier au 30 avril 1994, 3'000 fr. du 1er mai au 31 d�cembre 1994 et 3'700 fr. d�s le 1er janvier 1995. Selon l'art. 6 du bail (art. 64 al. 2 OJ), le propri�taire s'engageait � remettre "le mobilier figurant dans l'inventaire dans un �tat permettant l'usage et l'exploitation pr�vus contractuellement". D'apr�s l'art. 15b du m�me contrat, le propri�taire "ne garantit pas la long�vit� des installations (...) et du mobilier mentionn�s sous chiffre 15; le locataire d�clare les conna�tre et les reprendre dans leur �tat actuel". L'art. 15c pr�cisait que "le loyer �tant fix� en cons�quence de l'�tat des machines et du mobilier", le remplacement des machines et �ventuellement du mobilier serait assum� par le locataire lorsque le co�t par objet est inf�rieur � 5'000 fr. et par le propri�taire si l'objet a un co�t sup�rieur, mais avec possibilit� pour celui-ci de r�percuter le 11 % de l'investissement annuel sur le loyer, moyennant pr�avis d'un mois et usage de la formule officielle.
Les �poux A.________ ont investi environ 40'000 fr. pour l'acquisition de mat�riel d'exploitation. Apr�s quelques mois de gestion, ils ont constat� que le mobilier mis � leur disposition par le bailleur �tait de pi�tre qualit� et ne leur permettait pas d'assurer la marche des affaires. Ils ont rapidement accus� du retard dans l'acquittement de leur loyer.
A.b Le 13 novembre 1995, les bailleurs, assist�s de la g�rante de l'immeuble, et les locataires, accompagn�s par le repr�sentant de leur fiduciaire, ont pass� un accord au terme duquel, "afin de compenser le mobilier d�fectueux et qui n'a pas pu �tre repris par M. et Mme A.________, un abaissement de 550 fr. par mois (�tait) consenti sur le loyer mentionn� dans le contrat de bail, � partir du 1er janvier 1995". L'accord pr�voyait aussi que chaque partie s'emploierait � trouver un nouveau tenancier; les locataires s'engageaient plus particuli�rement � rechercher "activement un rempla�ant aux m�mes conditions que les leurs" et � quitter les lieux d�s qu'un rempla�ant serait trouv�.
L'arri�r� de loyers, qui s'�levait � 12'150 fr. au 30 novembre 1995, devait �tre combl� par des paiements mensuels de 4'685 fr. � partir de cette date. Le solde serait pay� par cession du montant qu'un repreneur pourrait �tre amen� � verser aux locataires.
Ceux-ci, conform�ment � l'accord pr�cit�, ont pr�sent� un rempla�ant en la personne de D .________, moyennant l'obtention du bail par ce dernier. La n�gociation a cependant �chou� parce que les bailleurs consid�raient que le contrat devait �tre repris aux conditions fix�es le 7 janvier 1994, soit avec un loyer mensuel de 3'700 fr., charges comprises, alors que les �poux A.________ estimaient que leur successeur devait b�n�ficier du loyer r�duit le 13 novembre 1995 � 3'150 fr. par mois. D .________ a renonc�, au motif que sa banque n'�tait dispos�e � lui octroyer un cr�dit que si le loyer �tait de 3'150 fr. par mois. En �t� 1996, un autre amateur s'est pr�sent�, qui n'a pas obtenu le financement n�cessaire. Enfin, H.________ a repris l'exploitation du caf�-restaurant depuis le 1er octobre 1997, apr�s avoir achet� le mobilier et le mat�riel du couple A.________.
Les bailleurs ont introduit des poursuites pour le paiement des loyers arri�r�s, auxquelles les locataires ont form� opposition, lev�e, par ordonnance du 30 juin 1999 du Pr�sident du Tribunal de l'arrondissement de la Sarine, � concurrence de 51'812 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 1er octobre 1997, plus deux fois 100 fr.60 de frais de commandements de payer.
Le 15 mars 1999, les locataires ont introduit une action en lib�ration de dette aupr�s du Tribunal des baux de la Gl�ne, en concluant � ce qu'il soit prononc� qu'ils n'�taient pas d�biteurs de ces trois sommes � l'�gard des bailleurs.
Par jugement du 14 septembre 2001, le Tribunal des baux de la Gl�ne a rejet� l'action en lib�ration de dette � concurrence de 49'434 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 1er octobre 1997 et l'a admise pour 2'378 fr., les frais de commandements de payer (deux fois 100 fr.60) �tant dus.
Saisie par les locataires, la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, par arr�t du 7 octobre 2002, a rejet� leur recours et confirm� le jugement d�f�r�. En substance, l'autorit� cantonale a retenu que la r�duction de loyer n'avait �t� accord�e aux demandeurs que momentan�ment, au vu de leur situation financi�re, pour leur permettre de s'acquitter des loyers en retard, de sorte que les d�fendeurs n'�taient pas tenus d'accepter un transfert de bail pour un loyer inf�rieur � celui pr�vu dans le contrat du 7 janvier 1994.
Agissant par la voie du recours en r�forme, les �poux A.________ demandent au Tribunal f�d�ral de dire qu'ils ne sont pas d�biteurs de l'hoirie X .________ de la somme de 49'434 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 1er octobre 1997, ni des frais des deux commandements de payer.
Les d�fendeurs concluent au rejet du recours, dans la mesure o� il est recevable.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable; en outre, il a �t� form� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
Dans la mesure o� la partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour se plaindre de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait qui en d�coulent. Les recourants ne peuvent ainsi pas rediscuter les faits retenus par la Cour d'appel, notamment en ce qui concerne l'examen du mat�riel et du mobilier mis en location, en se fondant sur une convocation � un �tat des lieux pour le 17 janvier 1994. Outre que ce moyen est irrecevable, il n'apporte pas la preuve que les recourants n'ont pas vu l'�tablissement public et son �quipement avant le 7 janvier 1994, date de la signature du bail, mais �tablit seulement que l'�tat des lieux a �t� effectu� apr�s la signature du bail, ce qui correspond d'ailleurs � un usage en la mati�re.
Dans son examen du recours, le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par la partie recourante et peut �galement rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les r�f�rences cit�es).
2.1 Les recourants font valoir que les bailleurs ont fait �chouer le transfert du bail au reprenant qu'ils ont pr�sent�, en exigeant le versement du loyer mensuel de 3'700 fr. stipul� le 7 janvier 1994, et non pas le montant r�duit de 3'150 fr. arr�t� suite � l'accord du 13 novembre 1995 conclu entre les parties. Ils en d�duisent que le refus du consentement des bailleurs a rendu impossible la continuation du contrat, et partant, commandait la lib�ration des demandeurs pour les loyers �chus du 1er avril 1996, date du transfert qui devait �tre op�r� en faveur du reprenant, au 31 d�cembre 1997.
Il appert ainsi qu'il convient d'interpr�ter les clauses du contrat de bail et de la transaction subs�quente, non sans rappeler les effets d'un transfert de bail commercial � un tiers.
2.2.1 Face � un litige sur l'interpr�tation de clauses contractuelles, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties, en proc�dant � l'interpr�tation dite subjective, dont le r�sultat rel�ve des constatations de fait qui lient le Tribunal f�d�ral.
Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie ou si elle est divergente, le juge doit recourir � l'interpr�tation objective, fond�e sur la th�orie de la confiance. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner librement dans le cadre du recours en r�forme. Toutefois, pour trancher cette question, il faut s'appuyer sur le contenu des manifestations de volont� et sur les circonstances, lesquelles rel�vent du fait (ATF 129 III 118 consid. 2.5 et les arr�ts cit�s). L'interpr�tation subjective a la priorit� sur l'interpr�tation objective (ATF 125 III 305 consid. 2b p. 308; 121 III 118 consid. 4b/aa et les r�f�rences).
2.2.2 L'art. 263 al. 1 CO subordonne le transfert du bail commercial � un tiers au consentement �crit du bailleur. D�s l'instant o� le transfert de bail emporte une substitution de locataire qui a pour r�sultat de modifier fondamentalement le rapport contractuel initial, il ne peut intervenir � l'insu du bailleur. En cas de carence de ce dernier, ou de refus de son consentement, il incombe au locataire de saisir le juge en invoquant un refus sans justes motifs (ATF 125 III 226 consid. 2b et les r�f�rences). Lorsque le bailleur a donn� son consentement, le tiers est subrog� � l'ancien locataire, � teneur de l'art. 263 al. 3 CO. Le b�n�ficiaire du transfert prend la place du transf�rant dans le contrat, ce qui constitue un changement de locataire, les clauses du contrat de bail n'�tant pas modifi�es pour le surplus (Roger Weber/Peter Zihlmann,, Commentaire b�lois, n. 6 ad art. 263 CO). En particulier, le loyer d� par le b�n�ficiaire du transfert est celui pr�vu par le contrat, sans augmentation (Lachat, Le bail � loyer, p. 389 n� 3.4; SVIT-Kommentar Mietrecht II, n. 22 ad art. 263 CO). Si le bailleur a donn� son accord au transfert en connaissance d'�ventuelles modifications des modalit�s d'usage de la chose, le contenu du contrat entre lui-m�me et le locataire actuel doit �tre consid�r� comme modifi� (Higi, Commentaire zurichois, n. 46 ad art. 263 CO). En r�gle g�n�rale, comme le contrat se poursuit, il ne saurait �tre question de permettre au reprenant de contester le loyer, ni au bailleur de le modifier au moment du changement de preneur, sans recourir � la formule officielle institu�e � l'art. 269d CO. Les obligations sont celles qui existaient au moment de la conclusion du bail initial (Richard Barbey, Le transfert du bail commercial, in SJ 1992 p. 50).
2.3 Dans le cas pr�sent, la cour cantonale a retenu, d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), que les parties avaient compris en pleine connaissance de cause, d'une part, que le montant du loyer n'avait �t� r�duit, � la suite de l'accord du 13 novembre 1995, que momentan�ment et en faveur des locataires signataires du bail initial, cela pour r�gler une situation pass�e et pr�sente et, d'autre part, que cette r�duction de loyer ne d�ploierait aucun effet � l'�gard d'un reprenant �ventuel, lequel ne pourrait se substituer aux recourants, comme locataires, qu'aux seules conditions du contrat de bail du 7 janvier 1994.
Le pr�ambule du proc�s-verbal de la s�ance du 13 novembre 1995 mentionnait que la rencontre avait pour but de r�gler le litige opposant les �poux A.________ aux membres de l'hoirie X .________, "concernant le non-paiement en partie des loyers". Dans ces circonstances, il faut bien davantage voir dans ce document une remise conventionnelle partielle de dette au sens de l'art. 115 CO (Rainer Gonzenbach, Commentaire b�lois, n. 4 et 7 ad art. 115 CO), plut�t qu'une ren�gociation des articles aff�rents au montant du loyer pr�vu par le contrat de bail commercial du 7 janvier 1994. Une telle conclusion proc�de �galement de la clause de l'accord du 13 novembre 1995, par laquelle les locataires s'engageaient � quitter l'�tablissement public d�s que la recherche d'un nouveau tenancier aurait abouti.
A la suite des demandeurs, la cour cantonale a relev� que le chiffre premier du proc�s-verbal du 13 novembre 1995 pr�cisait que l'abaissement de loyer de 550 fr. par mois �tait consenti � partir du 1er janvier 1995, "afin de compenser le mobilier d�fectueux et qui n'a pas pu �tre repris par M. et Mme A.________".
M�me si le loyer initial �tait fix� "en cons�quence de l'�tat des machines et du mobilier" (art. 15c du contrat de bail), la r�duction de 550 fr. susmentionn�e n'a pas la port�e g�n�rale que les locataires lui conf�rent, mais reste circonscrite � la remise de dette partielle qui leur a �t� octroy�e, comme cela ressort du comportement ult�rieur des parties que la Cour d'appel a appr�ci� souverainement pour �tablir leur volont� subjective (ATF 107 II 417 consid. 6 et les r�f�rences). A cet �gard, la cour cantonale a constat� que le loyer mensuel, charges comprises, de 3'700 fr. avait �t� indiqu� � tous les reprenants �ventuels int�ress�s, tant par la mandataire de l'hoirie que par les locataires eux-m�mes, lesquels ont �crit le 29 avril 1996 � D .________ que le montant du loyer de 3'700 fr. �tait "celui indiqu� dans le bail � loyer qui vous a �t� soumis avec le dossier de pr�sentation de notre pizzeria" (art. 64 al. 2 OJ). Le fait que les demandeurs consid�rent aujourd'hui que cette lettre �tait maladroite et faisait �tat d'une circonstance qui a �t� interpr�t�e de mani�re inexacte par eux, n'a aucune incidence sur la question du montant du loyer � payer par l'�ventuel locataire reprenant le bail. Sur ce point, les demandeurs invoquent en pure perte le t�moignage de E .________, auquel les juges cantonaux ont pr�f�r� souverainement ceux de F.________ et de G.________.
Au vu des documents de la proc�dure, du comportement ult�rieur des parties (ATF 129 III 118 consid. 2.6 et les arr�ts cit�s) et � consid�rer la circonstance que le loyer de 3'700 fr. �tait d�j� celui pay� par le locataire qui avait pr�c�d� les �poux A.________, la cour cantonale pouvait, sans violer l'art. 18 CO, tenir pour �tabli que la r�duction de loyer n'�tait que temporaire et ne concernait que les relations entre les bailleurs et les locataires A.________, � l'exclusion d'un �ventuel reprenant.
2.4 Il suit de l� que les bailleurs �taient fond�s � exiger du reprenant le respect des clauses contractuelles stipul�es le 7 janvier 1994 dans le contrat de bail, convention que l'accord du 13 novembre 1995 sur le recouvrement du loyer n'avait pas modifi�. Les d�fendeurs �taient ainsi habilit�s � refuser leur consentement pour un transfert � un reprenant, qui n'entendait ou ne pouvait pas payer le loyer convenu, compte tenu de sa propre surface financi�re. La cour cantonale y a vu � bon droit un juste motif de refus du consentement (Laura Jacquemoud-Rossari, Le transfert du bail commercial in: 8�me s�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1994, p. 14; Lachat, op. cit., p. 388; Barbey, op. cit., p. 54). Les demandeurs restent en cons�quence tenus au paiement du loyer jusqu'� l'�ch�ance du bail, pour le montant non contest� dans sa quotit�, en sorte que le recours doit �tre rejet�, l'arr�t d�f�r� �tant confirm�.
Vu l'issue du litige, les frais et d�pens seront mis solidairement � la charge des recourants qui succombent (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Un �molument judiciaire de 2'000 fr. est mis � la charge des demandeurs, solidairement entre eux.
Les demandeurs, d�biteurs solidaires, verseront aux d�fendeurs, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.