Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2016/11/aus-der-rubrik-wissenswertes-627/
Timestamp: 2020-05-30 08:18:08
Document Index: 156427864

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', 'Art. 100', 'Art. 28', '§ 556', 'Art. 74', 'Art. 80', 'Art. 80', 'Art. 80', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art.14', '§ 556', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 556', 'Art. 14', '§ 556', 'Art. 20', '§558', '§556', '§556', '§ 558', '§ 558', '§ 556', 'Art. 12', 'Art. 2', 'Art. 14', '§556', 'Art. 3', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'Art. 64', '§556', '§ 556', '§ 556', '§ 5', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 287', '§ 287', '§ 558', '§ 287', 'BGH', '§ 556']

Ist die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zulässig?
Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 11 C 414/15, Urteil vom 08.09.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die zulässige Miethöhe für die streitbefangene Wohnung beträgt 503,91 Euro, deshalb übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete von 725,00 Euro diese um 221,09 Euro (statt beantragter 221,42 Euro).
Dies ergibt sich aus dem § 556d Abs.1 BGB i.V.m. der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung und dem Berliner Mietspiegel 2015.
Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform. Zwar wurde von den Parteien nichts zur Verfassungswidrigkeit der Ermächtigungsgrundlage vorgetragen. Dabei handelt es sich aber um eine reine Rechtsfrage, die daher vom Beibringungsgrundsatz im Zivilrechtsverfahren nicht beeinflusst wird (Lehmann-Richter, WuM 2015, 210). Das Gericht hat von Amts wegen die Ermächtigungsgrundlage geprüft und hat festgestellt, dass diese verfassungskonform ist; eine Aussetzung des Verfahrens und eine Vorlage an das BVerfG nach Art. 100 Abs. 1 GG (konkrete Normenkontrolle) ist danach nicht notwendig (a.A. z.B. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1ff.; dort sogar Prüfung im Hinblick auf Art. 28 Abs. 2 GG (kommunale Selbstverwaltung), in Berlin als Stadtstaat mit Bezirken nicht anwend-, aber ggf. prüfbar; da dies aber eher fernliegend ist, wird insoweit von einer näheren Prüfung abgesehen).
An der formellen Verfassungsmäßigkeit des § 556 Abs. 2 BGB bestehen keine Zweifel. Insbesondere ist das Gesetz durch den nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zuständigen (Bundes-) gesetzgeber erlassen worden.
Das Gesetz ist auch materiell verfassungsmäßig. Insbesondere besteht kein Verstoß gegen Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG. Nach dem dort geregelten Bestimmtheitsgrundsatz muss der Gesetzgeber selbst die Entscheidung treffen, welche inhaltlichen Fragen durch die Verordnung geregelt werden. Deshalb statuiert Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG ausdrücklich, dass Inhalt, Zweck und Ausmaß einer Ermächtigung zum Erlass von Rechtsverordnungen in dem ermächtigenden Gesetz bestimmt sein müssen (Burghart in: Leibholz/Rinck, Grundgesetz, 71. Lieferung April 2016, Art. 80 GG Rn. 136). Bezüglich der Regelungsdichte gelten umso höhere Anforderungen an die Ermächtigungsgrundlage, je grundrechtsintensiver die Verordnung sich gestaltet.
Es ist eine verfassungskonforme Auslegung geboten, nach der die Landesregierung zum Erlass der Verordnung verpflichtet ist, wenn ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (Lehmann-Richter, WuM 2015, 204-205; Lange, DVBl 2015, 1557).
Der Gesetzgeber kann dem Delegationsempfänger nur das „wie“, nicht aber das „ob“ des Erlasses einer Verordnung überlassen, ohne dass es sich um eine unzulässige Inkraftsetzungsermächtigung handelt.
So entschied auch das Bundesverfassungsgericht bezüglich der Fehlbelegungsabgabe für Sozialwohnungen: „Die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers im Verhältnis zum Verordnungsgeber wird im Hinblick auf den Vorrang des Gesetzes dann nicht mehr gewahrt, wenn die erteilte Verordnungsermächtigung es dem Adressaten überlässt, nach Belieben von ihr Gebrauch zu machen, und erst dadurch das Gesetz anwendbar wird“. Wenn erst durch den Erlass der Verordnung die Anwendbarkeit des Gesetzes ausgelöst wird, „so ist es dem Gesetzgeber nicht gestattet, das Gebrauchmachen von der Ermächtigung allein der politischen Entscheidung des Verordnungsgebers anheimzugeben“ (BVerfG, Beschluss vom 08. Juni 1988 – 2 BvL 9/85, 2 BvL 3/86 -, BVerfGE 78, 249-289, Rn. 57 ff.).
Selbst sofern Äußerungen im Gesetzgebungsverfahren oder der dem Gesetz zugrunde liegende politische Kompromiss im Vermittlungsverfahren Anhaltspunkte dafür bieten könnten, dass eine solche volle politische Entscheidungsfreiheit doch gewollt war, muss dies unbeachtlich bleiben; nur bei der hier zugrunde gelegten Interpretation kann das Gesetz als verfassungsmäßig angesehen werden (BVerfG, Beschluss vom 08. Juni 1988 – 2 BvL 9/85, 2 BvL 3/86 -, BVerfGE 78, 249-289, Rn. 68).
Auch ein Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor, da der Eingriff gerechtfertigt ist. Art. 14 Abs. 1 GG schützt das Eigentum so, wie es sich aus der Gesamtheit der verfassungsmäßigen Gesetze bürgerlichen und öffentlichen Rechts ergibt, die den Inhalt und die Schranken des Eigentums gem. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen (Burghart a.a.O., Art. 14 GG Rn. 36).
Dieses erfasst die Herrschafts- und Nutzungsbefugnis, das Recht des „Habens“ und „Gebrauchmachens“ an einem konkreten Gegenstand. Eigentumspositionen, die der Einzelne aufgrund eines Gesetzes im Sinne des Art. 14 Abs.1 S. 2 GG inne hat, können Gegenstand einer Inhalts- und Schrankenbestimmung sein. Diese Eingriffe sind an Art. 14 Abs. 1 S. 2 i.V.m. Art.14 Abs. 2 GG zu messen und unterliegen dem somit dem Gesetzesvorbehalt sowie dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.
Im § 556d BGB Abs. 1 liegt ein Eingriff in Art. 14 GG durch Beschränkung der Dispositionsbefugnis des Eigentümers vor. Er führt erstmalig eine Beschränkung der Miethöhe bei Mietbeginn auf 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Es handelt sich somit um Regelungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Solche Vorschriften haben nicht schon deshalb vor der Verfassung Bestand, weil sie als formelles Gesetz ergangen sind (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 21).
Der Eingriff ist aber gerechtfertigt. Der Gesetzesvorbehalt schließt es nicht aus, dass die Schrankenbestimmungen durch Verordnung festgelegt werden, sofern die wesentlichen Fragen (Inhalt, Zweck, Ausmaß) im Gesetz niedergelegt sind, wie bereits ausgeführt.
Zudem ist der § 556d Abs. 2 BGB verhältnismäßig: Die Norm verfolgt mit der Dämpfung der Miethöhe bei Wiedervermietung das legitime Ziel, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. So stellt die Bundesregierung in ihrem Gesetzesentwurf fest, dass „einkommensschwächere Haushalte, aber inzwischen auch Durchschnittsverdiener zunehmend größere Schwierigkeiten [haben], in den betroffenen Gebieten eine für sie noch bezahlbare Wohnung zu finden. Erhebliche Teile der angestammten Wohnbevölkerung werden aus ihren Wohnquartieren verdrängt. Dieser Entwicklung sollen die neuen Regelungen im Mietrecht des BGB begegnen, indem sie die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten, die von der Landesregierung ausgewiesen werden, auf die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent begrenzen“ (BT DruckS 18/3121).
Der Ausgestaltungsvorbehalt des Art. 14 Abs 1. S. 2 GG erfordert es nicht, dass der verfolgte Zweck dem Schutz eines Gutes von Verfassungsrang dient (vgl. Lange, DVBl 2015, 1555).
Deshalb reicht eine Gemeinwohlerwägung, wie sie von der Bundesregierung vorgenommen wurde, aus, insbesondere auch die Verhinderung von “ Gentrifizierung “ (a.A. Blanknagel/Schröder/Spoerr, a.a.O.).
Was die Geeignetheit betrifft, so ist der Gesetzgeber aufgrund seines Beurteilungsspielraums nicht gezwungen, unter verschiedenen geeigneten Mitteln das effektivste zu wählen. Es reicht also nicht, dass es andere alternative und womöglich effektivere Mittel gibt, um die Wohnraumversorgung der Gesamtbevölkerung zu verbessern. Die Geeignetheit kann nur abgesprochen werden, wenn das Gesetz den angestrebten Zweck nicht zu fördern vermag (Lange, a.a.O.).
Der Zweck des Gesetzes ist, durch Senkung der Mietpreise der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Es ist nicht ausgeschlossen, dass einkommensschwächere Haushalte tatsächlich bessere Chancen erhalten, Wohnraum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu finden. Zwar werden möglicherweise die Vermieter ihre Mieter weiterhin nach dem Kriterium der Bonität auswählen (so Blankenagel/Schröder/Spoerr, a.a.O.).
Zumindest aber eröffnet es für breite Bevölkerungsschichten überhaupt erst eine Chance auf Wohnraum in diesen Gebieten.
Die Mietpreisbremse ist auch erforderlich, da nur sie kurzfristig zu wirken vermag. Alternative Mittel zur Wohnraumförderung wirken hingegen nur langfristig und sind zudem viel kostspieliger. Die Wahl der Maßnahme unterliegt daher der Einschätzungsprärogative des Gesetzgebers.
Schließlich ist die Mietpreisbremse angemessen, da der Gesetzgeber beiden Elementen des im Grundgesetz angelegten dialektischen Verhältnisses von verfassungsrechtlich garantierter Freiheit und dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung in gleicher Weise Rechnung getragen und die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis gebracht hat (BVerfGE 25, 117 ff.).
Das Privateigentum im Sinne der Verfassung zeichnet sich in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand aus, „sein Gebrauch soll aber „zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen“. Vorausgesetzt ist hierbei, daß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht“ (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 22).
Da die Wohnung existenzielle Bedeutung für den Einzelnen hat, weist sie einen sehr starken sozialen Bezug auf, dem durch diese Regelung Rechnung getragen wird. Zudem wird eine die soziale Funktion des Eigentums missachtende Nutzung, wie das Verlangen überhöhter Preise in Ausnutzung einer Mangellage, von der Eigentumsgarantie nicht geschützt (vgl. BVerfG, a.a.O.).
Der Eingriff ist andererseits so weit beschränkt, dass er auch den Interessen der Eigentümer Rechnung trägt. Zunächst ist er zweifach zeitlich begrenzt: Die Verordnung kann nur für eine Dauer von höchstens 5 Jahren erlassen werden und muss bis 2020 in Kraft getreten sein. Zudem ist der Eingriff räumlich begrenzt auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete weist einen Marktbezug auf, durch den zu erwarten ist, dass in nachfragestarken Gebieten die Mieten weiterhin ansteigen werden. Dieses ist auch durch den erlaubten Zuschlag von 10% zur ortsüblichen Vergleichsmiete sichergestellt.
Die Ausnahmen in §§ 556e und 556f BGB schließlich verhindern eine Substanzgefährdung und erlauben auch ein weiteres Ansteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot aus Art. 20 GG bezüglich der Begriffe „ortsübliche Vergleichsmiete“ und „angespannter Wohnungsmarkt“ ebenfalls liegt nicht vor. Allein die Verwendung von unbestimmten Begriffen, die der Auslegung und Konkretisierung bedürfen, kann einen solchen Verstoß noch nicht charakterisieren (BVerfGE 35, 358 f.).
Die grundsätzliche Zulässigkeit solcher Gesetzesbegriffe entbindet den Gesetzgeber nicht davon, die gesetzliche Vorschrift in ihrem Inhalt und ihren Voraussetzungen so zu formulieren, dass die von ihr Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete wird aber bereits seit vielen Jahren im Rahmen des §558 BGB verwendet und kann sich inzwischen auf eine ausführliche Rechtsprechung stützen. Neben der Legaldefinition der angespannten Wohnungsmärkte in §556 Abs. 2 S. 2 BGB hat der Gesetzgeber erstmals vier Indizien in §556 Abs. 2 S. 3 BGB eingeführt, die diesen Begriff weiter konkretisieren. Vermieter und Mieter müssen in der Lage sein, die gesetzlich zulässige Miete zu errechnen, und die Gerichte müssen nachprüfen können, ob die verlangte Mieterhöhung ganz oder teilweise gerechtfertigt ist (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 26).
Auch dieses wird z.B. durch den Berliner Mietspiegel 2015 sichergestellt, auch wenn die Einordnung in das zutreffende Mietspiegelfeld, das Vorliegen von Sonder- sowie wohnwerterhöhenden- und mindernden Merkmalen zwischen den Parteien streitig sein kann.
Auch bei anderen Methoden der Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB (vgl. § 558a Abs. 2 BGB) kann es zum Streit über die zugrunde liegenden Tatsachen kommen; ein derartiges Maß an Rechtsunsicherheit erscheint – auch wegen der zeitlichen Befristung – noch vertretbar (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556g BGB Rn 12 und 51ff.).
Auch ein Verstoß gegen etwa Art. 12 Abs. 1 (i.V.m. 19 Abs. 3) GG in Form der Berufsausübungsregelung oder Art. 2 Abs.1 GG liegt nicht vor, da ein Eingriff in den Schutzbereich durch Gemeinwohlerwägungen gerechtfertigt wäre; die zu Art. 14 GG aufgeführten Gründe dürften insoweit übertragbar sein.
Schließlich verstößt §556d Abs. 2 BGB auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG, da die Ungleichbehandlung von Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen, §§ 556e Abs. 2 und 556f BGB dazu dienen, den dringen benötigten Wohnungsneubau und die Modernisierung des Wohnraums nicht zu hemmen; die Ausnahmen des § 556e Abs.1 BGB wird durch Erwägungen des Bestandsschutzes gerechtfertigt.
Aufgrund des sogenannten Nichtigkeitsdogmas, das bei Verordnungen gilt (vgl. Blank WuM 2014 641, 645; Lehmann-Richter a.a.O., 204), wäre die Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam, wenn sie rechtswidrig sein sollte (vgl. auch BVerfG NJW 2015, 3024 (Nichtannahme einer Verfassungsbeschwerde (auch) gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (auch) mangels Ausschöpfung des (Zivil-)rechtsweges; BVerfG NZM 2016, 578 zu einer Berliner Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) – nach Ausschöpfung des (Zivil)rechtsweges).
Bei einer gerichtlichen Nachprüfung der Rechtmäßigkeit einer Verordnung muss allerdings der Kontrollmaßstab eingeschränkt werden. Das Gericht hat nur zu prüfen, ob der Verordnungsgeber den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten hat, darf aber nicht seine Einschätzung des Wohnungsmarktes an die Stelle der Landesregierung setzen (Lehmann-Richter, a.a.O, 210). Die Beweislast für die Unwirksamkeit der Verordnung trägt grundsätzlich der Vermieter als derjenige, der sich im Rechtsstreit auf die Nichtigkeit der Verordnung beruft (Staudinger/Emmerich 2016, BGB § 556d Rn. 43 m.w.N.; vgl. auch Zehelein, NZM 2015, 761 auch mit Vorschlägen zur Anwendung von anderen Verfahrensordnungen als die ZPO).
Nach diesen vorangestellten Einschränkungen hat die Landesregierung nicht ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weshalb die Verordnung rechtmäßig und wirksam ist.
Die formellen Voraussetzungen sind erfüllt. An der Zuständigkeit der Landesregierung und der Einhaltung des Verfahrens bestehen keine Zweifel. Der § 556b Abs. 2 BGB stellt zusätzliche Anforderungen an die Form der zu erlassenden Verordnung: Sie muss begründet sein und angeben, welche Maßnahmen die Landesregierung ergriffen hat, um dem angespannten Wohnungsmarkt Abhilfe zu schaffen.
Die Landesregierung hat ausreichend im Sinne von § 556d Abs. 2 S. 6 BGB dargestellt, auf welche Tatsachen sie ihre Entscheidung stützt, die Verordnung zu erlassen. Auch hier muss der Kontrollmaßstab aufgrund des weiten Ermessensspielraums der Landesregierung eingeschränkt werden. Eine Nichtigkeit der Verordnung dürfte demnach nur dann anzunehmen sein, „wenn die Landesregierung (fast) ganz auf eine Begründung verzichtet oder wenn sie sich als Begründung auf bloße formelhafte Aussagen beschränkt, ohne überhaupt „im Einzelfall“ auf das betroffene Gebiet und seine Besonderheiten anhand konkreter Daten einzugehen“ (Staudinger/Emmerich 2016, BGB § 556d Rn 44; auch Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 2. Auflage 2015, § 556d BGB Rn 70 und Derleder NZM 2015, 413 ff.; a.A. wohl Blank, a.a.O.).
Bei der Angabe nach § 556d Abs. 2 S. 7 BGB, welche Maßnahmen ergriffen werden, um Abhilfe zu schaffen, handelt es sich um keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Diese „Informationspflicht“ (Lehmann-Richter, WuM 2015, 205) ist atypisch, da die hier aufzuzählenden Maßnahmen nicht kausal für den Erlass der Verordnung sind. Zwar wurde die Vorgabe aus § 556d Abs. 2 S. 7 BGB trotz Kritik des Bundesrates (BT DruckS 18/3121 S. 43, Anlage 3) nicht gestrichen – der Gesetzgeber wollte also diese Pflicht offensichtlich beibehalten.
Jedoch muss die Norm verfassungskonform ausgelegt werden. Seit der Föderalismusreform aus dem Jahr 2006 tragen die Länder die ausschließliche Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung. Die Länder können also auch beschließen, keine Maßnahmen zu ergreifen, um dem angespannten Wohnungsmarkt Abhilfe zu schaffen. Dann aber können sie die Informationspflicht aus § 556d Abs. 2 S. 7 BGB nicht erfüllen. Da in der oben erläuterten verfassungskonformen Auslegung eine Pflicht zum Erlass der Verordnung besteht, sofern die Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 BGB erfüllt sind, würde dann auch eine Pflicht zum Ergreifen von wohnraumfördernden Maßnahmen bestehen. Dieses würde einen Verstoß gegen die Verteilung der Gesetzgebungskompetenz begründen. Zudem würde sich bei einer anderen Interpretation die Frage stellen, welche Folgen die Nichteinhaltung der angekündigten Maßnahmen durch die Landesregierung für die Wirksamkeit der Verordnung hätte. Eine mögliche nachträgliche Unwirksamkeit würde eine nicht vertretbare rechtliche Unsicherheit mit sich bringen. Somit kann § 556d Abs. 2 S. 7 BGB nicht als Wirksamkeitsvoraussetzung ausgelegt werden.
Es kommt danach nicht mehr darauf an, ob die Mietenbegrenzungsverordnung hinreichend konkrete Maßnahmen nach § 556d Abs. 2 S. 7 BGB enthält (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rn 40 mit Verweis auf Lehmann-Richter, a.a.O.).
Insoweit kann dahinstehen, ob die in der Begründung der Landesverordnung, die sechzehn Seiten umfasst, aufgeführten Maßnahmen auf sechs Seiten (vgl. Der Senat von Berlin, Vorlage an das Abgeordnetenhaus über Senatskanzlei (G Sen) – zur Kenntnisnahme – gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin, StadtUm IV A 36 / IV A 4 vom 28. April 2015 (dort Seiten 2 – 17 Begründung, Seiten 11 – 16 Maßnahmen)), ausreichend konkretisiert sind.
Auch die materiellen Voraussetzungen sind erfüllt. Dabei ist zu beachten, dass den Ländern eine Einschätzungsprärogative hinsichtlich der maßgebenden ökonomischen Fakten zusteht. Ein materieller Fehler läge dementsprechend nur dann vor, wenn „die Annahmen der Landesregierung unter keine Gesichtspunkt mit den vorliegenden Daten vereinbar sind, sondern schlicht unhaltbar erscheinen“ oder wenn „die Landesregierung überhaupt darauf verzichtet, sich auf nachprüfbare konkrete Marktdaten zu stützen, sondern sich darauf beschränkt, sich auf allgemeine Markttendenzen ohne jede Aussagekraft im Einzelfall zu berufen“ (Staudinger/Emmerich a.a.O., Rn. 45).
Die Landesregierung beruft sich in ihrer Einschätzung auf die vier genannten Indizien aus §556 Abs. 2 S. 3 BGB und fügt ein weiteres Indiz, nämlich das der Entwicklung der Differenzen zwischen Angebotsmieten und ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin, hinzu. Für jeden dieser fünf Punkte stützt sie sich auf konkrete empirische Untersuchungen, unter Anderem des Statistischen Bundesamts sowie des Statistischen Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (vgl. Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015, a.a.O., 4.1-4.5). Schließlich liefert sie in 4.6 eine summarische Gesamtbetrachtung, in der sie feststellt, dass Berlin insgesamt im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist.
Des weiteren kann nicht beanstandet werden, dass die Landesregierung die Verordnung für Berlin als Ganzes erlassen hat. Auch in Hinblick auf das zu bestimmende Gebiet muss ihr ein Beurteilungsspielraum eingeräumt werden. Ihre Annahme, der Berliner Wohnungsmarkt könne grundsätzlich nicht in geografisch geteilte Teilmärkte zerlegt werden ist jedenfalls nicht unter keinem Gesichtspunkt mit den vorliegenden Daten haltbar. Die Landesregierung begründet ihre Entscheidung nachvollziehbar: „Aufgrund der überall bestehenden räumlichen Nähe, der Infrastruktur und insbesondere der verkehrstechnischen Erreichbarkeit sind vor dem Hintergrund der Zielsetzung der neuen Länderermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB keine Gründe erkennbar, um von einer Mehrzahl von territorial abgeschlossenen Wohnungsmärkten in Berlin auszugehen“ (vgl. Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015, a.a.O., 3.1).
Im Übrigen ist diese Annahme auch zweckmäßig: Zwar gibt es prinzipiell die Möglichkeit einer Segmentierung in mehrere geografisch oder sachlich relevante Märkte. Dafür spricht der Wortlaut, der von Wohnungsmärkten im Plural spricht (vgl. z.B. Staudinger/Emmerich 2016, a.a.O., Rn 31). Eine Pflicht zur Segmentierung kann daraus aber nicht abgeleitet werden. In einer Entscheidung zum § 5 WiStrG hat der BGH zwar angenommen, dass das Tatbestandsmerkmal des „geringen Angebots“ nicht erfüllt ist, „wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist“ (BGH, Urteil vom 13. April 2005 – VIII ZR 44/04 (auch NJW 2005, 2156 f.)). Ähnlich wurde auch bezüglich der Mietpreisbremse argumentiert (Leuschner, NJW 2014, 1933).
Dem kann aber mit Blick auf den Zweck des Gesetzes nicht gefolgt werden. Ein Verweis auf Teile der Stadt mit weniger angespanntem Wohnungsmarkt würde gerade einem Zweck der Mietpreisbremse, nämlich auch der Vermeidung von Gentrifizierung, entgegenstehen.
Da die Verordnung wirksam ist, gilt vorliegend § 556d Abs. 1 BGB, der auf die ortsübliche Vergleichsmiete abstellt. Zur Ermittlung dieser kann der Berliner Mietspiegel 2015 zumindest als einfacher Mietspiegel gemäß § 287 ZPO herangezogen werden.
So hat auch das LG Berlin in seinem Urteil vom 7.7.2016 festgestellt, dass die „ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung (…) vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden [kann], auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist“ (LG Berlin, Urteil vom 07. Juli 2016 – 67 S 72/16; vgl. z.B. auch AG Lichtenberg, Urteil vom 02. Februar 2016 – 20 C 450/15 (auch WuM 2016, 293 m.w.N.), wonach insoweit zumindest ein einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegt).
Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin von GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH erstellt und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt.
In seinem Urteil erklärt das LG Berlin, dass bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde – hier das Land Berlin – „nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht“ (LG Berlin, a.a.O., Rn 3 m.w.N.). Ferner wurde der Mietspiegel auch von den Vertretern der Mieterinteressen sowie dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. anerkannt. Auch die Anerkennung durch örtliche Interessenvertreter der Mieter und Vermieter (wenn auch nur eingeschränkt – nicht anerkannt wurde der Mietspiegel von Haus & Grund, Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V. und BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V.) spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.
Selbst wenn der Mietspiegel den von der Beklagten vorgetragenen Mängeln unterliegen sollte, ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen.
Aus der öffentlich dokumentierten Erstellungshistorie des Berliner Mietspiegels 2015 ist jedoch ersichtlich, dass im Rahmen der Arbeitsgruppensitzungen die methodische Kritik an den Mietspiegeln 2009 und 2013 offen thematisiert wurden. In dieser Arbeitsgruppe wirkten außer den Vertretern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und von GEWOS auch noch Vertreter der Mieterinteressen (Berliner Mieterverein e.V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund; Berliner MieterGemeinschaft e.V.; Mieterschutzbund Berlin e.V.), Vertreter der Vermieterinteressen (Haus & Grund, Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V.; BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V.; BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.) sowie sonstige Institutionen und Personen (Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin; Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit) mit.
Die von der Beklagten genannten Kritikpunkte wurden in den Arbeitsgruppen zur Erstellung des Mietspiegels 2015 ausführlich diskutiert und integriert. Das Belegen auch die Protokolle der einzelnen Sitzungen, in denen konkret auf die von der Beklagten vorgetragenen Kritikpunkt eingegangen wurde. So wurde z.B. für die Arbeitsgruppensitzung vom 17.06.2014 vermerkt „Die Arbeitsgruppe bezieht Stellung zur Gutachtenstellungnahme im Verfahren (Az 235 C 133/13) vor dem AG Charlottenburg zum Berliner Mietspiegel 2013. Verschiedene Sachverhalte aus dem vor Gericht hinzugezogenen Gutachten von Prof. Dr. Krämer wurden auch im Zusammenhang mit der Mietenspiegelerstellung 2015 erörtert“ und „Die Arbeitsgruppe beschließt, die Themen Ausreißerbereinigung, Spannenbildung und den Umgang mit den Sondermerkmalen für die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2015 zu überprüfen“, für die Arbeitsgruppensitzung vom 03.09.2014 „Die Arbeitsgruppe diskutiert über die Kritikpunkte gegen die Qualifizierung des Berliner Mietspiegels 2009 (Verhandlung vor dem Landgericht AZ 63 S 220/11) und mögliche Konsequenzen für den aktuellen Mietspiegel. Im Ergebnis entschließt sich die Arbeitsgruppe, das bisherige Verfahren der Wohnlageeinstufung beizubehalten, ebenso das Verfahren der Spannenbildung und das Verfahren der Einflussbestimmung der Sondermerkmale. Das Verfahren der Ausreißerbereinigung soll durch ein anderes Verfahren ersetzt werden, das der tatsächlichen Streuung der Mietspiegelfelder mehr Rechnung trägt. GEWOS schlägt die Nutzung des Interquartilsabstandes (IQR) vor. Die Problematik der Rücklaufquote und der Repräsentativität werden ebenfalls besprochen“, für die Arbeitsgruppensitzung vom 15.01.2015 „Die Arbeitsgruppe debattiert über das Verfahren der Ausreißerbereinigung. Es wird beschlossen, zum reinen IQR-Verfahren eine Ergänzung zu prüfen, die der Heterogenität der Mietenverteilung in den einzelnen Feldern in größerem Maße Rechnung trägt“, für die Arbeitsgruppensitzung vom 27.01.2015 „GEWOS stellt eine Erweiterung der IQR-Methode zur Ausreißerbereinigung vor. Die Arbeitsgruppe nimmt dieses neue Verfahren „IQR-Methode und Abstandsregel“ als Verfahren für die Ausreißerbereinigung an“, für die Arbeitsgruppensitzung vom 25.02.2015 „Die Gesamteinwandsliste zur Wohnlageaktualisierung sowie die Liste aller seit dem Mietspiegel 2013 hinzugekommenen und neu eingestuften Adressen wird beschlossen und damit die Wohnlageaktualisierung abgeschlossen“, für die Arbeitsgruppensitzung vom 24.06.2015 „Die Arbeitsgruppe entscheidet über bislang noch nicht vorgelegte Einwände und diskutiert und verabschiedet den von GEWOS vorgelegten Methodenbericht. GEWOS unterbreitet Vorschläge für die zukünftige Mietspiegelerstellung und Aktualisierung der Wohnlage“ und für die Arbeitsgruppensitzung vom 16.07.2015 „Die Arbeitsgruppe diskutiert noch einmal den Methodenbericht und beschließt diesen“ (Berliner Mietspiegel, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2015, Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen, S. 83 ff.).
Da der Mietspiegel in seiner jetzigen Form veröffentlicht und im aufgezeigten Umfang anerkannt wurde, ist davon auszugehen, dass die für die Mietspiegel 2009 und 2013 genannten Mängel behoben wurden, zudem dass die von der Beklagten vorgetragenen Mängel nur unerheblich ins Gewicht fallen und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung führen dürfte.
Die Parteien haben die streitbefangene Wohnung unstrittig in das Feld G1 des Mietspiegels eingeordnet.
Der Ansicht der Beklagten, es müsse von dem Oberwert der Preisspanne ausgegangen werden, ist jedoch nicht zu folgen. Bezüglich der Einordnung der streitbefangenen Wohnung in die Preisspanne des Mietspiegels empfiehlt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in ihren Erläuterungen zum Mietspiegel eine „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“.
Ihrzufolge können wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne, ausgehend vom Mittelwert, beeinflussen. Diese kann das Gericht als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO heranziehen (BGH, Urteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04); insoweit liegt auch ausreichender – unbestrittener – klägerischer Vortrag zur Einordnung vor, weshalb auch im Rahmen von § 556d BGB von diesem Wert auszugehen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rn 50).
Ausgehend von einem Mittelwert von 5,62 Euro pro qm und zu- bzw. abzüglich der vom Kläger geltend gemachten Zu- bzw. Abschläge, die unstreitig geblieben sind, ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,00 Euro pro qm.
Hierbei folgt das Gericht der Ansicht der Beklagten, dass eine Rundung auf die zweite Nachkommastelle vorzunehmen ist, wie auch aus den Berechnungsbeispielen des Mietspiegels ersichtlich (dort 11.4; dass erst die Spanneneinordung und dann die Sondermerkmale – und nicht umgekehrt – vom Kläger angegeben worden und unstreitig geblieben ist, dürfte unschädlich sein, weil auch die umgekehrte Reihenfolge hier zu demselben Ergebnis führt).
Die zulässige Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen, mithin vorliegend in Höhe von 0,60 Euro pro Quadratmeter. Die zulässige Miete beträgt 6,60 Euro pro Quadratmeter, für eine Fläche von 76,35 Quadratmeter mithin 503,91 Euro und deshalb 221,09 Euro zuviel.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 9. November 2016 von amv.
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