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Timestamp: 2020-08-05 18:42:20+00:00
Document Index: 176870291

Matched Legal Cases: ['art. 1759', 'art. 1176', 'art. 1759', 'art. 1218', 'art. 1759', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1754', 'art. 1754', 'art. 1754', 'art. 1175', 'art. 1173', 'art. 1176', 'sentenza ', 'art. 1755', 'art. 2', 'art. 1754', 'art. 1175', 'art. 1176', 'art. 1754', 'art. 1176', 'art. 2043', 'art. 1754', 'art. 1755', 'art. 1176', 'art. 1710', 'art. 1711', 'art. 5', 'art. 33', 'art. 37', 'art. 1754', 'art. 2043', 'sentenza ', 'art. 1759', 'art. 1175', 'art. 1176', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1176', 'art. 1176', 'art. 1176', 'art. 1176', 'art. 1173', 'art. 1756', 'art. 1173', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 5', 'art.7', 'art. 1754', 'art. 63', 'sentenza ', 'art. 1126', 'sentenza ', 'art. 1186', 'art. 1130', 'art. 1131', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art. 1186', 'sentenza ', 'art. 63', 'art. 1135', 'art. 1137', 'art. 1186', 'art. 1186', 'sentenza ']

Diritto Civile | Studio Legale Chindamo - Di Mauro
Pubblicato il 25 marzo 2013 da studiolegalecdm
Cassazione, sez. II Civ., 13 marzo 2013, n. 6370
Pubblicato in Condominio, Diritto Civile, Obbligazioni e Contratti
Pubblicato il 14 marzo 2013 da studiolegalecdm
In tema di responsabilità del mediatore il dibattito, in dottrina e giurisprudenza, si è recentemente arricchito di una serie di considerazioni che hanno portato da un lato ad estendere notevolmente gli obblighi previsti a carico del mediatore e dall’altro ad individuare più specificatamente le ipotesi di responsabilità ascrivibile allo stesso. Dispone l’art. 1759, comma 1, c.c. che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. L’obbligo di informazione contenuto nella citata disposizione è stato rivisto, da dottrina e giurisprudenza, alla luce delle legge n. 39 del 3 febbraio 1989, che ha creato la figura del mediatore professionale, e dell’art. 1176, comma 2, c.c. che, all’originario obbligo di imparzialità, tipico della figura del mediatore così come costituita dal codice civile, hanno aggiunto anche quello della diligenza qualificata, nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale.
Il significato dell’art. 1759, comma 1, c.c.
La norma ha lo scopo di evitare che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione pur sapendo che le parti concluderanno affari che non risulteranno di alcuna convenienza per loro o che verranno successivamente annullati per i loro vizi di origine.
Va perciò salvaguardato l’interesse delle parti a una vera rappresentazione della realtà. Le circostanze da comunicare alle parti, oltre ad essere note al mediatore, debbono essere relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare nonché idonee ad influire sulla conclusione del contratto[1]. Deve trattarsi di circostanze in base alle quali le parti decidono di concludere il contratto o di concluderlo a determinate condizioni ovvero di non concluderlo.
Così si sostiene che il dovere di informazione a carico del mediatore comprende tutte le circostanze (compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte[2]) conoscendo le quali le parti non avrebbero dato il loro consenso e quelle che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole, con la conseguenza che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c., l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione[3].
Quanto al fatto che le suddette circostanze debbano essere note al mediatore, la Cassazione ha ripetutamente affermato che la coordinata lettura dell’art. 1759, comma 1, c.c. in riferimento agli artt. 1175 e 1176 c.c., impone di ravvisare un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale che si richiede al mediatore in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile nonché dalle disposizioni specifiche della materia, a partire dalla Legge n. 39 del 3 febbraio 1989 fino al recente D.Lgs. n. 59 del 26 marzo 2010, che hanno dato particolare risalto alla natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative, (c.d. R.E.A.), che richiede determinati requisiti di cultura e competenza e che è condizione per la stessa spettanza del compenso[4].
Si ritengono ricomprese nel contenuto dell’obbligo informativo non solo le circostanze accertate, ma anche tutte quelle in cui il mediatore abbia avuto semplice notizia[5]; non, invece, le valutazioni e le considerazioni soggettive, fra cui, in particolare, sarebbe ricompresa la mancanza di un serio intento di contrattare di una parte. È tuttavia consolidato, in giurisprudenza, l’essenzialità della verifica del titolo di provenienza dell’immobile prima di proporre un affare come fattibile[6].
La sentenza della Cassazione n. 16382 del 14 luglio 2009.
Quanto sopra enunciato è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.16382/2009, ossia da quella parte di giurisprudenza di legittimità che aderisce senza riserve alla tesi secondo cui la mediazione c.d. ordinaria o tipica di cui all’art. 1754 c.c. non costituirebbe un’attività negoziale, bensì un’attività giuridica in senso stretto, in quanto la “messa in relazione” delle parti ai fini della conclusione di un affare prescinde da un sottostante obbligo a carico del mediatore, in quanto posta in essere “in mancanza di un apposito titolo”, con la conseguenza che gli effetti giuridici che l’attività del mediatore produce risultano predeterminati dallo stesso legislatore e non già da un regolamento di interessi regolato dalle parti in sede contrattuale[7].
Per gli ermellini, infatti, oltre alla mediazione ordinaria ex art. 1754 c.c. è configurabile anche una mediazione di tipo contrattuale riconducibile, più che ad una mediazione negoziale tipica, al contratto di mandato.
La qualificazione giuridica dell’attività del mediatore è duplice nell’ordinamento nazionale e tanto si rileva non solo nella disciplina codicistica[8], ma anche in quella dettata dalla legge n. 39 del 3 febbraio 1989, recante modificazioni alla legge n. 253/1998 concernente la disciplina della professione di mediatore.
Proprio questa norma istitutiva del ruolo professionale degli agenti di affari in mediazione lo suddivide in tre sezioni: agenti immobiliari, agenti merceologici, agenti muniti di mandato a titolo oneroso.
In sostanza per la Corte il mediatore che agisce senza mandato, sulla base della previsione dell’art. 1754 c.c., è tenuto agli obblighi di imparzialità e buona fede previsti dall’art. 1175 c.c., estensibile a tutte le fonti dell’obbligazioni ai sensi dell’art. 1173 c.c., ivi compreso anche l’atto giuridico non negoziale[9].
La corretta informazione delle parti rappresenta il parametro fondamentale di verifica della diligenza professionale dell’agente, da valutarsi nei termini più stringenti dettati dall’art. 1176, comma 2, c.c.
La citata sentenza segue un orientamento consolidato che ammette che il mediatore professionale dovrà, pertanto, sempre comunicare alle parti l’eventuale stato di insolvenza di una di esse, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene oggetto dell’affare, la presenza di prelazioni, opzioni o qualsivoglia ulteriore circostanza di fatto o diritto a sua conoscenza ostativa dell’affare[10].
In quest’ottica, l’attività di mediazione viene svolta dall’intermediario in via del tutto autonoma, senza alcun incarico di una parte interessata all’affare: non costituirebbe cioè un negozio giuridico, ma un’attività materiale del mediatore (la messa in relazione di due o più parti) da cui la legge ex art. 1755 c.c. fa scaturire il suo diritto alla provvigione (a condizione della conclusione dell’affare) nei confronti “di ciascuna delle parti” e solo “per effetto del suo intervento”, quale appunto consequenziale alla sua neutralità ed imparzialità nel metterle in relazione.
Il mediatore ordinario, diversamente dal mediatore che assume la veste di mandatario, si caratterizza perciò per la mancanza di un rapporto di collaborazione, di dipendenza, o di rappresentanza con tutte le parti interessate alla conclusione dell’affare; per questo motivo, è vincolato ad un dovere di imparzialità nei confronti di tutti, non potendo curare gli interessi di uno solo di essi ed ha soltanto l’onere di appianare le eventuali divergenze tra dei contraenti e di farli pervenire alla conclusione dell’affare, a cui è subordinato il suo diritto al compenso[11].
L’indipendenza e l’imparzialità del mediatore vengono quindi intese come assenza di ogni vincolo di mandato, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile alle parti l’attività dell’intermediario.
Allo stesso tempo, però, il rapporto di mediazione non è incompatibile con la sussistenza di un rapporto contrattuale di altro tipo tra il mediatore ed uno dei soggetti messi in contatto, come accade quando lo stesso mediatore si sia attivato per espresso incarico di una della parti[12], il che trova conferma, oltre che nella prassi di molti operatori[13], anche nell’art. 2, comma 4, legge n. 39 del 3 febbraio 1989, che disciplina ipotesi anche atipiche di mediatori[14].
In tal caso, in presenza dell’incarico di una parte ad un mediatore professionale di reperire un acquirente on un venditore (c.d. mediazione “atipica”), si perfezionerebbe in realtà un vero e proprio mandato e non una mediazione, essendo tale ultima fattispecie del tutto incompatibile con qualsiasi vincolo tra mediatore ed entrambe le parti.
Il mero conferimento ad una persona dell’incarico di compiere uno o più affari, coma la vendita di un immobile, non comporta dunque che l’incaricato divenga automaticamente un mediatore, proprio in quanto le parti possono aver regolato i propri rapporti in base ad un contratto di mandato; in tale ipotesi il mediatore sarà soggetto ai relativi obblighi espressamente regolati dagli artt. 1710-1718 c.c.
Per stabilire se un contratto sia un mandato, oltre alla natura dell’incarico, occorre prendere in considerazione il carattere vincolante o meno dell’attività richiesta. il mandatario ha infatti l’obbligo di eseguire l’incarico, mentre il mediatore ha la mera facoltà di attivarsi per mettere in relazione le parti[15].
Ciò posto è evidente, sempre secondo tale interpretazione, che a seconda se il mediatore agisca senza mandato oppure quale incaricato-mandatario, muti anche il regime della responsabilità.
Il regime della responsabilità nella mediazione ordinaria ex art. 1754 c.c.
In questo caso il mediatore, pur compiendo un’attività giuridica in senso stretto, è comunque tenuto all’obbligo di comportarsi in buona fede, in virtù della clausola generale di correttezza di cui all’art. 1175 c.c., estrinsecantesi, in specie, nell’obbligo di una corretta informazione, tra cui la comunicazione di tutte le circostanze a lui note o conoscibili sulla base della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c. vertendosi senz’altro in tema di attività professionale per come ulteriormente ribadito dalla citata legge n. 39 del 1989. Tale obbligo di correttezza sussiste a favore di entrambe le parti, messe in contatto ai fini della conclusione dell’affare, quale comprensivo di qualunque operazione di tipo economico – giuridico[16].
In particolare egli è tenuto a comunicare: l’eventuale stato di insolvenza di una delle parti, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene, oggetto della conclusione dell’affare, la sussistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, l’esistenza di prelazioni ed opzioni[17].
Inoltre se, prima facie, la responsabilità del mediatore non mandatario appare agevolmente di natura extracontrattuale, risulta preferibile, riguardando la stessa una figura professionale, applicare la più recente previsione giurisprudenziale di legittimità della responsabilità da contatto sociale[18]; infatti, tale situazione è riscontrabile nei confronti dell’operatore di una professione sottoposta a specifici requisiti formali ed abitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, ed a favore di quanti, utenti – consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche[19].
Da tale configurazione di responsabilità a carico del mediatore, che opera ai sensi dell’art. 1754 c.c., deriva il suo onere della prova nel dimostrare di aver fatto tutto il possibile, in base alla richiamata diligenza ex art. 1176, comma 2, c.c. nell’adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico (mentre spetta alle parti fornire prova esclusivamente dell’avvenuto contatto ai fini della conclusione dell’affare), sia che il termine di prescrizione per far valere in giudizio detta responsabilità del mediatore è quello ordinario decennale (e non quello quinquennale della responsabilità ex art. 2043 c.c.). E’ evidente inoltre che l’attore che agisce per ottenere la provvigione di un mediazione da lui effettuata ha l’onere di dimostrare di non aver agito in posizione di mandatario di una delle parti.
Il regime della responsabilità nella mediazione contrattuale od atipica.
In questo caso, vale a dire dell’attribuzione al professionista – mediatore di un incarico, e quindi, per quanto esposto, della sussistenza di un mandato, anche eventualmente con poteri rappresentativi mediante procura in ordine alla spendita del nome[20], le conseguenze sul piano giuridico sono ben diverse rispetto alla figura, tipica, ordinaria o tradizionale che dir si voglia, della mediazione ex art. 1754 c.c.
Ed infatti: il mediatore è in realtà un mandatario poiché assume essenzialmente, sulla base della causa in concreto del contratto posto in essere, quale derivante dalla sintesi degli interessi regolamentati, l’incarico, di solito, di reperire un acquirente (oppure un venditore) o un locatario (oppure un locatore) di un immobile, con “ulteriori compiti” (di consulenza anche fiscale, di assistenza nelle trattative e sino al momento del rogito etc…), in molti casi con la fissazione di un termine, con la previsione del c.d. diritto di esclusiva all’incaricato nonché del diritto di recesso per entrambi i contraenti; a fronte di dette prestazioni riceve un corrispettivo, nella percentuale convenuta sul prezzo di compravendita, con pagamento sospensivamente condizionato (in modo esplicito o implicito) alla conclusione dell’affare (generalmente all’accettazione della proposta).
È di tutta evidenza che siamo ben al di fuori della previsione codicistica della mediazione per svariati motivi: la posizione del mandatario è inconciliabile ed ostativa rispetto alla mediazione tradizionale[21]; il diritto al relativo compenso, sempre condizionato all’iscrizione nel ruolo professionale ai sensi della legge n. 39 del 3 febbraio 1989, sorge non più, ex art. 1755 c.c., nei confronti di “ciascuna delle parti” e solo “ per effetto del suo intervento”, quale appunto consequenziale alla sua neutralità ed imparzialità nel metterle in relazione, bensì è a carico del solo mandante, per quanto previsto agli artt. 1709 e 1720 c.c., (così come avviene, ad esempio, nel contratto di agenzia, ove sussiste l’obbligo di corrispondere le provvigioni a carico del solo proponente) rispetto al quale è, a sua volta, contrattualmente vincolato, nell’espletamento dell’incarico (di fiducia o intuitu personae) e delle connesse prestazioni, pur sempre con la diligenza ex art. 1176, comma 2, c.c., stante la sua natura professionale, in deroga a quanto stabilito all’art. 1710 c.c.; ancora, il mandatario in esame, oltre ad essere obbligato ai sensi dell’art. 1711 c.c. e ss., è tenuto all’osservanza della normativa in tema di contratti di consumo di cui al D. Lgs. n. 206 del 2005, con particolare riferimento ad un generale dovere di informazione ex art. 5, alla disciplina delle clausole vessatorie ex art. 33 e ss ed in specie, alla connessa azione inibitoria ex art. 37; ferma restando, ovviamente, l’applicazione della disciplina generale dei contratti in tema di onere della prova a prescrizione.
Tra l’altro, sul carattere essenziale della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., quale collegato all’assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto, carattere non configurabile in caso di soggetto munito di mandato (con rappresentanza o meno) per la stipulazione di un contratto con un terzo, si è da tempo pronunciata la Suprema Corte[22].
Pertanto nel caso in cui il mediatore agisca come mandatario, assume su di sé i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente ricadono danni a terzi, è tenuto a favore di quest’ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. (non escludendosi in proposito un’eventuale corresponsabilità del mandante).
La attuale posizione della Suprema Corte.
Alla luce di quanto esposto si può affermare che la sentenza n. 16382/2009 della Corte di Cassazione ha confermato il trend di una progressiva evoluzione nella determinazione dei confini della responsabilità originata dalla violazione di quanto disposto dall’art. 1759 c.c., nel senso che la responsabilità del mediatore sembra vada arricchendosi di contenuti sempre più nuovi.
La giurisprudenza, infatti, dopo aver tratto, dall’obbligo di comportarsi in buona fede fondato sulla clausola generale di correttezza ex art. 1175 c.c., il dovere di una corretta informazione nei confronti delle parti implicante la comunicazione non soltanto delle circostanze note al mediatore, ma anche di quelle da lui conoscibili sulla base della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., pare individuare in modo sempre più stringente e specifico le regole “tecniche” che l’intermediario deve conoscere ed applicare per poter eseguire esattamente la prestazione oggetto dell’attività di mediazione.
In particolare, si afferma che il dovere di diligenza professionale assume intensità crescente in ragione di un duplice parametro: le caratteristiche dell’affare, da una parte, ed il livello di organizzazione del mediatore, dall’altra parte, nel senso che quanto più è complesso o peculiare l’affare e quanto più è organizzata la struttura facente capo al mediatore, tanto più breve deve essere elevato lo standard di diligenza riservato alle circostanze conoscibili[23].
Pertanto la sentenza della Suprema Corte n. 19075/2012 in commento anche se confermata da altri precedenti[24] rischia di rimanere una pronuncia contra una tendenza che si va affermando da diversi anni.
Infatti il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le c.d. visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti per la conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.
Sicché, a fronte della sempre maggior valorizzazione del suo ruolo di professionista dotato di particolari requisiti di cultura e competenza, che lo stesso legislatore ha inteso assegnargli sin dal 1989 e che avvicinano la sua figura al prestatore d’opera intellettuale piuttosto che al procacciatore, pare ormai imprescindibile per il mediatore esaminare almeno il titolo di provenienza al fine di verificare l’effettiva titolarità del bene oggetto dell’affare, essendo dal pari opportuno, se vuole scongiurare il rischio di un addebito di responsabilità, che egli si prodighi in ulteriori indagini attinenti alla libertà del bene da iscrizioni, trascrizioni o comunque vincoli pregiudizievoli (estraendo le c.d. visure castali e quelle ipotecarie), nonché alla solvibilità delle parti (consultando altresì il registro informatico dei protesti).
Tuttavia è da aggiungere che il principio assunto dalla sentenza in esame sembra applicabile solo se si fa riferimento alla diligenza ordinaria ex art. 1176, comma 1, c.c. e non a quella qualificata ex art. 1176, comma 2, c.c., pertanto l’interprete dovrà commisurare l’attività del mediatore alla natura dell’adempimento della sua prestazione ed alla natura dell’affare. In tale ottica si comprende il significato del principio di diritto assunto dalla Corte di Cassazione il quale precisa che: “in tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c. lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può configurarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”.
Il legislatore, con la legge 39 del 1989, ha riconosciuto la attività del mediatore come professionale, subordinandone l’esercizio al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, pertanto così come confermato da giurisprudenza costante, sembra preferibile aderire alla tesi che considera la diligenza del mediatore come qualificata e dunque applicando, alla sua attività, l’art. 1176, comma 2, c.c.
Sia nel caso in cui il mediatore abbia agito in modo autonomo (c.d. mediazione ordinaria) sia quando abbia agito su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), egli ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale con titolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni concernenti il bene oggetto della mediazione[25].
[1] Cass. n.19951/2008, la quale ritiene inoltre che il mediatore ha, nei confronti dell’intermediato, il duplice obbligo di dichiarare le circostanze rilevanti dell’affare delle quali sia a conoscenza, e di tacere le circostanze delle quali egli non abbia sicura contezza. Ad esempio viene meno a tali obblighi il mediatore che, richiesto dal venditore, dichiari la sicura affidabilità del compratore pur non avendolo mai conosciuto.
[2] Si è ritenuto che il mediatore ha l’obbligo di comunicare anche tale circostanza in quanto a lui nota (Cass. n. 5777/2006; Cass. n. 5938/1993; Trib. Torino 13.1.2000; Trib. Genova 29.1.1992). Si è altresì affermato che il mediatore incorre in responsabilità se fornisca ad una delle parti delle false informazioni circa la solvibilità dell’altra parte (Trib. Como 7.8.1989); v. Cass. n. 6389/2001 con riferimento a fattispecie di grave situazione debitoria (e l’esistenza di numerose procedure esecutive pendenti) a carico del venditore di un immobile che “non poteva sfuggire al mediatore sol che questi avesse esaminato i libri contabili della società di pertinenza del predetto venditore ed avesse consultato altresì il bollettino dei protesti, nell’ambito di una elementare attività di conoscenza indispensabili per svolgere correttamente il ruolo di intermediario professionale”.
[3] Caputi, nota a Cass. n. 19009 del 24 ottobre 2003, in Foro It., 2004, I, p. 334: l’autore sostiene che “è possibile sanzionare (sempre e comunque) il comportamento scorretto con l’inesigibilità della provvigione (se il contratto non si può concludere a causa della non disclosure), ovvero condannando il mediatore al risarcimento del danno patito dal contraente inciso dalla misrepresentation (nel caso che il contratto si sia concluso a condizioni diverse)”; v. Cass. n. 5777/2006, Cass. n. 2277/1984 e Cass n. 16623/2010.
[4] Cass. n. 16623/2010 cit.; Cass. n. 822/2006; Cass. n. 16009/2003; Cass. n. 6389/2001; Cass. n. 5107/1999.
[5] Cass. n. 6219/1993
[6] Cass. n. 6389/2001 cit.; v. anche il Trib. Padova 12 aprile 2010 che ha affermato la responsabilità ed il conseguente onere risarcitorio del mediatore per non aver provveduto ad informare il promissario acquirente, pur essendone a conoscenza, della provenienza del bene oggetto della proposta irrevocabile di acquisto da donazione, essendo fatto notorio che siffatta provenienza è, nella prassi bancaria, ostativa alla concessione di finanziamenti ipotecari poiché concreta la possibilità, anche a distanza di molti anni dal finanziamento, della perdita della proprietà da parte dell’acquirente in conseguenza dell’azione di riduzione da parte di eredi pretermessi.
[7] L’appiglio normativo viene individuato nell’ultima parte dell’art. 1173 c.c.: l’obbligazione deriverebbe cioè da attività riconducibile alla locuzione ogni altro fatto idoneo a produrla in conformità dell’ordinamento giuridico.
[8] Art. 1754 c.c. diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per “incarico” della quale sono state eseguite anche se l’affare non è concluso e art. 1756 c.c. incarico al mediatore da una della parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.
[9] Cass. n. 5140/2005.
[10] Cass. n. 5938/1993; Cass. n. 6219/1993; Cass. n. 2277/1984; Cass. n. 5777/2006 cit.
[11] Cass. n. 7251/2005
[12] Cass. n. 24333/2008.
[13] La Corte sottolinea che, nella maggior parte dei contratti standard predisposti nel campo della mediazione immobiliare, viene esplicitamente contemplato un “mandato” od un “incarico” a vendere o ad acquistare, dal che dovrebbe desumersi che il mediatore in molti casi agisca non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto tra due o più soggetti per la conclusione di un affare (attività giuridica in senso stretto che prescinde da un sottostante titolo giuridico) ma proprio perché “incaricato” da una o più parti ai fini della conclusione dell’affare […]; in tal caso risulta evidente che l’attività del mediatore-madatario è consequenziale all’adempimento di un obbligo di tipo contrattuale (e dunque, ex art. 1173 c.c., questa volta riconducibile al contratto come fonte di obbligazioni”).
[14] La legge citata che ha istituito il ruolo professionale degli agenti di affari in mediazione, distingue all’art. 2, comma 2, tra agenti immobiliari, agenti merceologici, agenti muniti di mandato a titolo oneroso, stabilisce inoltre all’art. 2, comma 4, che l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende, prevede infine all’art. 5, comma 4, che il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali sono indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositare copia presso la Commissione di cui all’art.7.
[15] Cass. n. 24333/2008 cit.
[16] Sulla posizione di neutralità ed imparzialità nei confronti delle parti che concludono l’affare, tra le altre, Cass. n. 12106/2003; Cass. n. 13184/2007, sottolinea la posizione di terzietà del mediatore rispetto ai contraenti posti in contratto in ciò differenziandolo dall’agente di commercio, nonché Cass. n. 6959/2000, che sottolinea come carattere essenziale della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., è appunto la sua imparzialità, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario, per cui nel caso di specie la Suprema Corte ha escluso il requisito dell’imparzialità ritenendo sussistente un mandato costituito dall’affidamento dell’incarico di trattare la vendita dell’immobile in nome e per conto del preponente.
[17] Cass. n. 5938/1993 cit.
[18] Cass., Sez. Un., n. 577/2008; Cass. n . 12362/2006 cit.; Cass. n. 9085/2006, con specifico riferimento al medico ed alle sue prestazioni prescindenti da un rapporto contrattuale.
[19] Si pensi, per esempio, alle c.d. agenzie immobiliari dalle particolari connotazioni professionali ed imprenditoriali.
[20] Mediante sottoscrizione dei relativi moduli di contratto standard in uso presso i mediatori o le c.d. agenzie immobiliari a veste societaria, erroneamente qualificati come “contratto di mediazione” o “ conferimento incarico di mediazione per la vendita di un immobile”.
[21] In cui come detto il mediatore, senza preliminare assunzione di obblighi, compie l’attività di messa in contatto tra due soggetti che concludono quindi contrattualmente, e non solo, mediante l’assunzione di vincoli giuridici, un’operazione di natura economica – sul punto Cass. n. 2200/2007.
[22] Cass. n. 1995/1987; Cass. n. 4340/1980.
[23] Cass. n. 4126/2001
[24] v. Cass. n. 15274/2006; Cass. n. 822/2006; Cass. n. 4791/1999.
[25] Cass. n. 16382/2009 cit.; Cass. n.16623/2010; Cass. n.16009/2003; Cass. n. 4126/2001; Cass. n.6389/2001; Cass. n. 5107/1999
Pubblicato il 20 febbraio 2013 da studiolegalecdm
CONDOMINIO. IL DECRETO INGIUNTIVO CONDOMINIALE EMESSO SULLA BASE DI UNA DELIBERA ANNULLABILE È VALIDO?
Cassazione, sez. II, 12 novembre 2012, n. 19605
In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.
D’altra parte, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Pertanto, una volta accertata la immediata esecutività della delibera, in base alla quale era stato legittimamente emesso il decreto, non potevano essere invocati nel giudizio di opposizione eventuali vizi invalidanti la predetta delibera che avrebbero dovuti essere fatti valere nel giudizi di impugnazione, atteso che il Giudice dell’opposizione al decreto non avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l’invalidità delle delibere impugnate.
(Pres. Triola – Rel. Migliucci)
1.- Il Condominio sito in (omissis) chiedeva e otteneva decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini P.F. , P.P. e P.L.R. , comproprietari di un appartamento sito nel condominio, per il pagamento di quote condominiali scadute per lire 6.945.332, come da verbale d’assemblea 30 settembre 1993 che aveva approvato il rendiconto ’92/’93 e il preventivo ’93/’94.
Avverso tale decreto gli ingiunti proponevano opposizione, deducendo: che l’avviso di convocazione dell’assemblea del 30 settembre 1993 non era mai stato loro comunicato; che non era stato mai inviato loro un conteggio particolare di quanto dovuto; che i 2/3 della spesa del lastrico solare, di uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano, era stato ripartito tra tutti i condomini; che la spesa per il portone d’ingresso non era stata mai approvata dall’assemblea; che la spesa per la pulizia delle scale era stata deliberata senza che l’argomento fosse all’ordine del giorno; che la spesa relativa all’ascensore doveva essere ripartita esclusivamente tra i condomini che l’avevano installato senza preventiva deliberazione assembleare;che all’amministratore, peraltro non iscritto nell’albo di categoria, era stato riconosciuto un compenso eccessivo; che erano stati addebitati interessi con decorrenza anteriore a quella dovuta; che erano state richieste con decreto ingiuntivo anche le rate non scadute dell’esercizio 1993/94.
Con sentenza del 30 settembre 2001 il Tribunale di Perugia accoglieva l’opposizione, ritenendo che il Condominio non avesse dato la prova della regolare convocazione degli opponenti all’assemblea del 30 settembre 1993, sicché le deliberazioni assunte da quel consesso dovevano ritenersi nulle, e conseguentemente infondata l’ingiunzione che sulla base di quei deliberati era stata emessa.
Dopo avere rilevato che non era chiaro se gli opponenti fossero stati o meno convocati all’assemblea del 30 settembre 19993 anche se la spedizione delle raccomandate da parte dell’amministratore lo avrebbe lascato supporre, i Giudici osservavano che la questione non era decisiva posto che si il difetto di convocazione del condomino all’assemblea condominiale è causa di annullabilità e non di nullità della relativa delibera: posto che i predetti erano a conoscenza del verbale di assemblea già in epoca prossima all’ottobre 1993 il termine per impugnare era scaduto.
Ritenevano che potevano prendersi in considerazione soltanto i motivi eventuali di nullità della delibera ed escludevano che quelli con l’opposizione invocati potessero integrare alcuna nullità.
In relazione agli altri motivi, i Giudici osservavano che era legittima la ripartizione delle spese relative al lastrico solare ex art. 1126; la spesa per il portone di ingresso era stata ratificata con l’approvazione del rendiconto ; l’installazione dell’ascensore non poteva considerarsi innovazione gravosa o voluttuaria; la nomina dell’amministratore può avvenire anche fra professionisti non inscritti al relativo albo e la determinazione del compenso è rimessa alla libera contrattazione.
Per quel che riguardava la decorrenza degli interessi e delle rate scadute, la sentenza rilevava la genericità della doglianza e comunque la esattezza della decorrenza degli interessi dal 30-9-1993, posto che il l’esercizio ‘92-‘93 era terminato e quello ‘93-‘94 era iniziato da tre mesi, senza che gli opponenti avessero pagato alcunché ed erano stati oggetto di due esecuzioni, mentre per le rate non ancora scadute era ritenuta, ai sensi dell’art. 1186 cod. civ., la decadenza dal beneficio del termine.
2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione P.F. , P.P. e P.L.R. sulla base di cinque motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso l’intimato.
Preliminarmente va rilevato che la presente controversia, avendo a oggetto il pagamento dei contributi condominali richiesti con l’opposto decreto ingiuntivo, rientra, ai sensi dell’art. 1130 n. 3 cod. civ. e 63 disp. att. cod. civ., nelle attribuzioni dell’amministratore il quale in tale ipotesi è legittimato ad agire (art. 1131 primo comma cod. civ.) senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea che invece è richiesta quando la controversia esorbita dalle sue attribuzioni (S.U. 18331/2010): pertanto, va disattesa la richiesta del Procuratore Generale di assegnazione di un termine per la regolarizzazione della costituzione del Condominio nel giudizio di cassazione.
1.1. – Il primo motivo, lamentando violazione degli artt. 1136, 1137, 2697, 2727 e 2729 cod. civ. nonché, 115, 116 cod.proc. civ., deduce che la sentenza, discostandosi da quanto aveva ritenuto il tribunale e ritenendo annullabile e non nulla la delibera del 30 settembre 1993, aveva da un lato considerato non perfezionato il procedimento di comunicazione della convocazione di cui non era stata provata la ricezione della relativa raccomandata e poi aveva invece ritenuto il medesimo procedimento perfezionato quando erroneamente aveva affermato che gli opponenti avevano avuto conoscenza del verbale di assemblea senza che il Condominio avesse offerto la prova, al medesimo incombente, dell’avvenuta ricezione della raccomandata relativa alla comunicazione del predetto verbale: la delibera era stata tempestivamente impugnata con l’atto di opposizione.
1.2. – Il secondo motivo, lamentando violazione degli artt. 1120, 1121, 1136, 1105, 1126, 1123, 1185, 1186, 2697, 2727 e 2729 cod. civ. nonché 112, 115, 116, 342, 346, 132 n. 4 cod.proc., censura la sentenza che era andata oltre il devolutimi, posto che con il gravame il Condominio si era limitato al solo fatto della nullità e/o annullabilità della delibera del 30 settembre 1993 e alla relativa convocazione senza richiamare specificamente le altre questioni.
Anche nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali il Condominio, essendo attore, deve fornire la prova del suo diritto che nella specie non era stato dimostrato, posto che: a) non vi era stata la previa deliberazione dell’assemblea in ordine alla spesa relativa al portone di ingresso dello stabile e, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di appello, non poteva ritenersi la ratifica con la delibera del 30-9-1993, non essendovi in essa alcuna traccia; b) ugualmente doveva dirsi a proposito delle spese relative al lastrico solare di uso esclusivo, i cui 2/3 non potevano essere ripartiti anche a carico del proprietario del lastrico solare sul quale la spesa già gravava per un terzo; c) ugualmente doveva dirsi per la installazione dell’ascensore che non era stata mai deliberata dai condomini e, trattandosi di innovazione, doveva essere approvata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1120 cod. civ.; d) analogamente era avvenuto per la nomina dell’amministratore non iscritto alla relativa associazione e alla determinazione in misura eccessiva del suo compenso. Per quel che riguardava gli interessi, infondata era la ritenuta genericità della doglianza, essendo stato dedotto dagli opponenti che la quantificazione dei pretesi interessi era erronea, poiché si richiedevano interessi dalla data dell’assemblea 30/9/93, quando era evidente che tali interessi potevano essere dovuti solo per le rate scadute e approvate in quella sede e non per il preventivo ‘94 e per i pagamenti la cui scadenza era fissata per il 30/11/1993: risultava dallo stesso preventivo ’94 prodotto dal Condominio che i pagamenti per le spese straordinarie dovevano essere eseguiti entro il 30/10/93 ed entro il 30/11/93, per cui non poteva il Condominio pretendere gli interessi dal 30/9/1993, mentre quanto alle spese ordinarie, queste erano suddivise in dodici mensilità a partire dal 30/10/1993 di L. 195.400, delle quali, ovviamente, erano scadute solo le prime quattro mensilità. Censura ancora l’applicazione dell’art. 1186 cod. civ. che di ufficio e senza che ne ricorressero i presupposti era stata compiuta dai Giudici.
In primo luogo, deve escludersi il denunciato vizio di ultrapetizione, posto che, nel censurare la sentenza del Tribunale che aveva dichiarato la nullità della delibera sulla quale si era fondata l’ingiunzione opposta, il Condominio non si era limitato a impugnare la declaratoria di nullità della delibera de qua ma aveva chiesto il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto, così instando per l’accoglimento della domanda proposta con la richiesta del decreto, che costituiva l’oggetto del giudizio, mentre l’efficacia della delibera su cui il decreto si fondava ne rappresentava la necessaria premessa. Ed invero,il decreto ingiuntivo si basava sulla delibera con la quale erano stati approvati il rendiconto delle spese dell’esercizio ‘92-‘93 e il preventivo ’93-’94 che peraltro era limitato ai primi quattro mesi: tale delibera è stata ritenuta annullabile e non nulla, tenuto conto che il denunciato difetto di convocazione dell’assemblea non può comportare nullità, così come sarebbero affetti da ragioni di annullabilità e non da nullità i vizi lamentati e riproposti con il ricorso per cassazione.
Orbene, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. 2387/2003; 7261/2002; 11515/1999; 3302/1993). D’altra parte, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (S.U. 4806/2005). Pertanto, una volta accertata la immediata esecutività della delibera, in base alla quale era stato legittimamente emesso il decreto, non potevano essere invocati nel giudizio di opposizione eventuali vizi invalidanti la predetta delibera che avrebbero dovuti essere fatti valere nel giudizi di impugnazione, atteso che il Giudice dell’opposizione al decreto non avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l’invalidità delle delibere impugnate.
Va ancora considerato che l’assemblea, che nell’ambito dei poteri di gestione del condominio, approva il rendiconto ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., in tal modo ratifica con efficacia ex tunc le spese per lavori anche se non siano stati deliberati, salvo evidentemente i vizi invalidanti tale delibera da fare valere nei modi di legge. Ciò posto, va osservato che: a) la tempestività o meno dell’impugnativa prevista dall’art. 1137 cod. civ. in tema di delibere annullabili ovvero la conoscenza del verbale di assemblea (oggetto del primo motivo di ricorso) sono del tutto ininfluenti nella presente sede, che non ha a oggetto la impugnazione principaliter della delibera; b) la denuncia circa la ripartizione della spesa relativa al lastrico solare o la maggioranza con la quale era stata approvata l’installazione dell’ascensore sono ragioni di annullabilità della delibera, cosi come non sono comunque ragioni che possono configurare invalidità la scelta della persona dell’amministratore o la determinazione del suo compenso. Per quel che concerne la spesa relativa al portone di ingresso che secondo i ricorrenti – a differenza di quanto affermato dai Giudici non sarebbero state neppure menzionate nel verbale di assemblea, la censura si risolve nella denuncia di un travisamento o di un errore revocatorio che non può essere denunciato in sede di legittimità. Per quel che concerne la pulizia delle scale – contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti – i Giudici hanno esaminato la questione, affermando che la relativa spesa era stata comunque ratificata con l’approvazione del rendiconto.
Il motivo merita invece accoglimento per quel che concerne la censura relativa alla decorrenza degli interessi e alle rate non ancora scadute del preventivo, laddove i Giudici – dopo avere considerato generica la censura sollevata dagli opponenti – l’hanno comunque esaminata nel merito e, nel ritenere dovute le somme di cui al decreto, hanno applicato, d’ufficio, l’art. 1186 cod. civ., considerando immediatamente esigibili le rate non scadute del preventivo e, di conseguenza, dovuti gli interessi con decorrenza dal 30-9-1993 su tali somme.
In primo luogo, deve ritenersi che con l’opposizione – che peraltro non è un mezzo di gravame – erano state formulate contestazioni in merito alla debenza degli interessi e delle rate non ancora scadute del preventivo ‘93-‘94 (ai quali soltanto si fa riferimento con le censure sollevate con il ricorso per cassazione), per cui l’affermata genericità era da considerarsi del tutto fuori luogo. Ciò posto, va osservato che la richiesta di decadenza dal beneficio del termine previsto dalla norma citata è evidentemente riservata al potere dispositivo della parte che, da un lato, è il soggetto interessato a fare valere l’immediata esigibilità della prestazione e, dall’altro, deve invocare (e dimostrare) i presupposti al riguardo previsti dalla norma citata (insolvenza o diminuzione o mancata prestazione delle garanzie). Ed invero, con il ricorso per decreto ingiuntivo non era stata chiesta la decadenza dal beneficio del termine e non erano state neppure allegate le circostanze al riguardo previste l’art. 1186 cod. civ..
Pertanto, il primo motivo va rigettato, il secondo motivo va accolto nei limiti in cui si è detto (cioè per quel che concerne gli interessi e le rate non ancora scadute con riferimento al preventivo ’93-‘94); la sentenza va cassata relativamente e limitatamente a quanto si è detto a proposito del secondo motivo con rinvio, anche per le spese della presente fase, alla Corte di appello di Roma.
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