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Timestamp: 2019-11-11 19:33:40
Document Index: 301198681

Matched Legal Cases: ['§ 548', '§ 548', 'BGH', '§548', 'BGH', '§546', '§546', '§ 546', '§ 813', '§ 856', '§ 856', '§ 546', '§ 271', '§ 856', '§ 856', '§ 535', '§ 856', '§ 271', '§ 546', '§ 271', '§ 546', '§ 546', '§ 293', '§ 293', '§ 546', '§ 548']

Diskutiere Mieter will nach Auszug das Haus noch für ein Wochenende nutzen im Übergabe Ein- oder Auszug Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Ich war außerordentlich froh, diesen Problem-Mieter (Näheres möchte ich dazu gar nicht schreiben, weil es einfach zuviel wäre) endlich los zu...
#1 Howdy, 07.07.2018
Howdy Neuer Benutzer
Ich war außerordentlich froh, diesen Problem-Mieter (Näheres möchte ich dazu gar nicht schreiben, weil es einfach zuviel wäre) endlich los zu sein. Kündigung von ihm erfolgte Ende April, Schlüsselübergabe erfolgte zum 1. Juni. Die Wohnung wurde total verdreckt übergeben. Mittlerweile habe ich die Wohnung fast sauber. Nun schrieb er mir per email ich solle ihm den Schlüssel zuschicken, weil er gedenkt das vorletzte Wochenende in unserer Kleinstadt zu verbringen und dann wohl im Haus übernachten will. Die Wohnung ist leer. Miete hat er fristgerecht für Juli gezahlt, habe ihn aber darauf hinweisen müssen. Er war der Meinung er müsse nur noch die Juni-Miete zahlen. Im Mai gab es keine regelrechte Mietzahlung, er überwies nur die Nebenkosten und meinte ich hätte ja die Mietsicherheit, die solle ich dann als Kalt-Mietzahlung nehmen. Wie sieht es rein rechtlich aus, ich bin der Annahme, da er die Schlüssel abgegeben hat, hat er auf weiteres Wohnrecht verzichtet und mir das Haus wieder überlassen. Ein Anruf bei Haus und Grund ergab leider nichts Erhellendes. Ich will den Mann nicht mehr in dem Haus haben, für Tipps und Ratschläge wäre ich dankbar.
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#2 Andres, 07.07.2018
ich bin der Annahme, da er die Schlüssel abgegeben hat, hat er auf weiteres Wohnrecht verzichtet und mir das Haus wieder überlassen.
Verständlich, aber ohne jegliche Grundlage. Der Mietvertrag besteht noch, du hast Anspruch auf die Miete und der Mieter hat Anspruch auf den Gebrauch der Mietsache.
Miete hat er fristgerecht für Juli gezahlt, habe ihn aber darauf hinweisen müssen. Er war der Meinung er müsse nur noch die Juni-Miete zahlen. Im Mai gab es keine regelrechte Mietzahlung, er überwies nur die Nebenkosten und meinte ich hätte ja die Mietsicherheit, die solle ich dann als Kalt-Mietzahlung nehmen.
Wenn die oberste Priorität war, den Besitz der Wohnung nicht mehr aufgeben zu müssen, war das taktisch unklug. Lieber hätte man den Mieter an gar nichts erinnern sollen und jetzt fristlos zu kündigen. Aber dafür genügt der aktuelle Rückstand nicht.
Ich würde dem Mieter die Schlüssel nicht zuschicken. Versandrisiko und so. Wenn er will, kann er einen Termin mit mir ausmachen. Wir fertigen dann auch ein neues Übergabeprotokoll ...
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#3 teilhalt, 09.07.2018
Ich vermute mal eher, der will nur überprüfen dass Du zwischenzeitlich nicht an jemand anderen vermietet hast und doppelt kassierst. Oder Dich ärgern. Fakt ist: Du wirst es nicht verweigern können.
Ich würde es so machen wie von Andres vorgeschlagen. Vermutlich ist ihm das zuviel Aufwand....
Howdy gefällt das.
#4 Benni.G, 09.07.2018
Wie einigt man sich denn in so einer Sache auf einen Schlüsselübergabetermin?
Sowohl die Schlüsselausgabe, als auch die Schlüsselrückgabe müsste ja theoretisch an dem Wochenende 20. bis 22. Juli stattfinden.
Was passiert nun, wenn Howdy an dem Wochenende selbst "zufällig" unterwegs oder verhindert ist, kann er dann als Ersatztermine den 17. bis 19. Juli anbieten?
#5 dots, 09.07.2018
kann er dann als Ersatztermine den 17. bis 19. Juli anbieten?
Nein, weil es ihm darum geht, die Schlüsselübergabe gar nicht stattfinden zu lassen. Er ist natürlich auch am 17. bis 19. Juli verhindert, und an allen Terminen davor weiß er jetzt schon, dass er dann spontan ins Krankenhaus muss.
Soll der Mieter die Schlüsselübergabe (oder vielmehr die Vereinbarung eines Termins dazu) doch einklagen oder so ...
#6 Howdy, 09.07.2018
teilhalt:
Ja, da gebe ich Dir recht. Der will nur nerven oder hat irgendjemandem angeboten das Wochenende an der Nordsee zu verbringen. Ich werde ihm mitteilen, dass ich Schlüssel nicht verschicke und er sich dann bei mir melden soll, wenn er kommt. Vielleicht erledigt sich das dann ja von allein
#7 Nanne, 09.07.2018
Im Grunde genommen gehört die Wohnung bis Ende des vertraglichen Mietverhältnisses dem Mieter, trotz vorheriger Schlüsselübergabe. Er bezahlt auch bis dahin die Miete. Eine Ausnahme wäre möglich, wenn der VM nach Schlüsselübergabe mit Renovierungsarbeiten etc. beginnt, so dass die Wohnung nicht mehr für den M bewohnbar wäre. In diesem Fall wäre der M von der Mietzahlung ab Schlüsselübergabe befreit. So kenne ich es.
Im Mai gab es keine regelrechte Mietzahlung, er überwies nur die Nebenkosten und meinte ich hätte ja die Mietsicherheit, die solle ich dann als Kalt-Mietzahlung nehmen.
Kaution kann der M nicht für die Mietzahlung verrechnen.
#8 dots, 09.07.2018
Eine Ausnahme wäre möglich, wenn der VM nach Schlüsselübergabe mit Renovierungsarbeiten etc. beginnt, so dass die Wohnung nicht mehr für den M bewohnbar wäre.
Auch außerhalb von Nannistan?
Oh doch, und wie er kann!
#9 Olbi, 09.07.2018
Nach § 548 Abs. 1 S2 beginnt die Verjährung für die Ersatzansprüche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. (Kommentar dazu: Palandt / Weidenkaff § 548 Rn1: Zweck: Er soll die rasche Abwicklung von Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis ermöglicht werden, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhängen.)
Der BGH führt unter anderem in der Sache VIII ZR 123/05 aus, dass die Ansprüche aus §548 mit der Rücknahme der Wohnung und nicht mit dem Ende des Mietvertrages beginnen.
Leider sagt der BGH nichts darüber, ob der Vermieter überhaupt gehalten ist, die Wohnung vor Vertragsende zurückzunehmen.
Allerdings kommt der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die vorgezogene Schlüsselübergabe ablehnt. LG Bonn, Urteil vom 05.06.2014, 6 S 173/13
Ich würde den Mieter auflaufen lassen und die Kommunikatin einstellen. Er hat den Besitz an der Wohnung durch die Rückgabe (§546 BGB) aufgegeben. Deine Ersatzansprüche verjähren in relativ kurzer Zeit (6 Monate) nach Rückgabe.
#10 rainer80, 10.07.2018
Natürlich kannst Du den Mieter auflaufen lassen, aber korrekt ist das nicht. Ich finde auch wenn er nicht fair zu Dir war, solltest Du Dich nicht auf das Niveau begeben. Ich bin mir sicher, das es einen guten Grund gibt, das er die Wohnung noch nutzen möchte. Auch wenn nicht, hat er ja Anspruch darauf. Wer als Vermieter fair behandelt werden möchte, sollte auch selber fair sein, auch wenn das manchmal schwer ist.
#11 Olbi, 10.07.2018
Auch wenn nicht, hat er ja Anspruch darauf
Woraus leitest Du den Anspruch ab, nachdem der Mieter den Besitz aufgegeben hat?
#12 Andres, 10.07.2018
Ich würde den Mieter auflaufen lassen und die Kommunikatin einstellen. Er hat den Besitz an der Wohnung durch die Rückgabe (§546 BGB) aufgegeben.
Das sehe ich nicht so. Zunächst ist die Rechtsfigur der Dereliktion hier doch gar nicht anwendbar: Der Mieter ist zwar Besitzer der Mietsache, aber nicht ihr Eigentümer. Er kann also gar nicht den Besitz in der Absicht aufgeben, nicht mehr Eigentümer der Sache zu sein. Auch eine Rückgabe nach § 546 BGB (was etwas anderes als die Besitzaufgabe ist!) möchte ich hier nicht ohne weiteres Annehmen. Er hat die Mietsache ja nicht nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben, sondern davor.
Das Mietverhältnis besteht derzeit weiter. Daraus resultiert auch für diesen Monat für den Vermieter der Anspruch auf die volle Miete samt Betriebskosten und daraus resultiert nach meiner Meinung ebenso der Anspruch des Mieters, dass im der Vermieter den Besitz an der Mietsache verschafft.
Wenn man wirklich argumentieren möchte, dass der Mieter nicht mehr in die Wohnung darf, würde ich das so machen: Die vorzeitige Rückgabe war grundsätzlich eine ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters. Die Rückforderung ist allerdings ausgeschlossen, da die Rückgabepflicht eine "betagte Verbindlichkeit" ist, § 813 Abs. 2 BGB. Andererseits frage ich mich ernsthaft, ob die Verweigerung der erneuten Überlassung nicht einen Rechtsmangel darstellt, der zur Mietminderung berechtigt.
Mir ist das alles zu wackelig.
#13 ehrenwertes Haus, 10.07.2018
Gab es denn irgendwelche weiteren Vereinbarungen oder Bemerkungen unter Zeugen bei der Rückgabe der Wohnungsschlüssel, dass der Mieter damit auch den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben hat?
Abderenfalls finde ich es schon bedenklich, wenn der Mieter noch Miete zahlt bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und der VM die Wohnung bereits während dieses Fristablaufs "nutzt" und für den nächsten Mieter vorbereitet.
#14 Olbi, 10.07.2018
Zunächst ist die Rechtsfigur der Dereliktion hier doch gar nicht anwendbar: Der Mieter ist zwar Besitzer der Mietsache, aber nicht ihr Eigentümer. Er kann also gar nicht den Besitz in der Absicht aufgeben, nicht mehr Eigentümer der Sache zu sein.
Das habe ich nie behauptet. Die Dereliktion kann bei unbeweglichen Sachen nur gegenüber dem Grundbuchamt erklärt werden.
Eher kommt die Besitzaufgabe nach § 856 BGB in Betracht. Die Besitzaufgabe geschieht freiwillig und unterscheidet sich daher von dem Besitzverlust. Bei der Besitzaufgabe ist zu beachten, das sie nicht vorübergehender Natur sein kann. § 856 Abs. 2 BGB bleibt außer Betracht. Demnach ist nach einer Rückgabe der Wohnung der Vermieter Besitzer.
Das Mietverhältnis besteht derzeit weiter
Das sehe ich auch so, allerdings mit dem Unterschied, dass der Mieter den Besitz freiwillig dauerhaft aufgegeben hat.
Er ist seiner Verpflichtung aus § 546 BGB freiwillig vorab nachgekommen.
Demnach muss der VM dem Mieter nicht mehr den Besitz verschaffen, insbesondere ist zu beachten, dass durch die Rückgabe (das ist die Aufgabe des Besitzes) für den Vermieter Fristen beginnen.
Ebenso führt die Weigerung des Vermieters den Schlüssel entgegenzunehmen zu einem Annahmeverzug des Vermieters.
Der Vermieter könnte mit Blick auf den § 271 Abs. 2 BGB argumentieren, dass der Mieter grundsätzlich berechtigt sei, die Wohnung vor Vertragsbeendigung zurückzugeben. Weiterhin könnte man argumentieren, dass der Mieter durch die vorzeitige Rückgabe sich seiner Obhutspflichten entledigen möchte.
Aus diesen Gründen sehe ich keine Möglichkeit des Mieters sich den Besitz wieder zu verschaffen.
#15 ehrenwertes Haus, 10.07.2018
Weiterhin könnte man argumentieren, dass der Mieter durch die vorzeitige Rückgabe sich seiner Obhutspflichten entledigen möchte.
Genausogut kann man aber auch argumentieren, dass der Mieter dem VM die Schlüssel gegeben hat, damit der VM stellvertretend für den M der Obhutspflicht nachkommen kann.
Die Rückgabe aller Schlüssel kann man auch als Präventivmaßnahme auslegen für den Fall, dass der Mieter zum Fristablauf evt. nicht vor Ort sein kann und nicht den Postweg bemühen möchte.
Ebenso wird damit mieterseitig sicher gestellt, dass die Wohnung jederzeit mit Interessenten besichtigt werden kann.
Wären es nur ein paar Tage vorzeitiger Wohnungsrückgabe gäbe es wohl keine Diskussion. Aber noch mind. 1 Monat volle Miete bezahlen und dann keinen Zutritt bekommen... kann ich verstehen, wenn ein Mieter dann sauer ist.
#16 Andres, 10.07.2018
Eher kommt die Besitzaufgabe nach § 856 BGB in Betracht.
Dass der Mieter nicht mehr Besitzer der Mietsache ist, ist doch völlig unstrittig. Die Frage ist vielmehr, welche Rechte sich daraus ableiten. Aus § 856 BGB kann man solche Rechte jedenfalls nicht herleiten - das ist eine bloße Definition.
Bei der Besitzaufgabe ist zu beachten, das sie nicht vorübergehender Natur sein kann.
Das ist richtig, aber der Besitz kann jederzeit neu verschafft werden. Genau darauf sehe ich hier einen Anspruch aus dem Mietvertrag. Schließlich steht in § 535 BGB nicht, dass der Vermieter den Besitz einmalig gewähren muss. Er muss ihn "während der Mietzeit" gewähren - und die läuft ja noch.
Ich habe oben ja selbst schon eine Idee geäußert, wie man solche Sichtweisen argumentativ stützen könnte, und habe keinen Zweifel, dass es dazu noch viel mehr Möglichkeiten gibt. Egal auf welchem Weg man das macht: Das Ergebnis ist unsinnig. Wenn die Rechtsprechung bei Weitervermietung, Selbstnutzung oder umfassendem Umbau einer vorzeitig zurückgegebenen Mietsache während der noch andauernden Mietzeit allgemein ein Recht auf Minderung annimmt, dann passt das einfach nicht zu der Sichtweise, dass dem Mieter aber trotz der Minderung nicht mehr das Recht am Besitz der Mietsache zustehen soll. Ein nicht vorhandenes Recht kann keinen Rechtsmangel aufweisen! Ich glaube, den Satz lasse ich mir auf einen Kaffeebecher drucken
#17 Olbi, 10.07.2018
Das ist richtig, aber der Besitz kann jederzeit neu verschafft werden. Genau darauf sehe ich hier einen Anspruch aus dem Mietvertrag.
Ich würde anders argumentieren. Die Besitzaufgabe (§ 856 BGB) ist nicht vorübergehender Natur, sondern dauerhaft. Der Mieter nimmt aufgrund vom § 271 Abs. 2 BGB die Rückgabe der Mietsache vor Fälligkeit vor, er erfüllt daher seine Pflichten aus § 546 vorab. Wenn er also den Besitz dauerhaft aufgibt, kann er nicht wieder fordern, den Besitz zu erlangen.
Er verzichtet freiwillig dauerhaft auf sein Recht.
Zitat von "LG Bonn Urteil vom 05.06.2014 6 S 173/13 Rn30":
Der Mieter ist gemäß § 271 Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, also schon vor Vertragsende, grundsätzlich berechtigt (vgl. zutreffend Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546, Rn. 77); der Mieter darf bereits vor Fälligkeit des Anspruchs aus § 546 BGB erfüllen (vgl. zu dieser Voraussetzung im Hinblick auf § 293 BGB: Palandt-Grüneberg, 71. Auflage, § 293, Rn. 8) und vermag daher den Vermieter durch ein Angebot der Schlüsselübergabe in Annahmeverzug zu setzen, soweit der Vermieter die Entgegennahme ablehnt. Der Mieter hat also i.d.R. ein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, es sei denn, durch eine vorzeitige Leistung würde in die Rechte oder rechtlich geschützten Interessen des Gläubigers eingegriffen (zutreffend Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546, Rn. 77).
Für den Vermieter beginnen die Fristen des § 548 BGB mit der Rückgabe der Wohnung. Der Vermieter hat dazu eine zeitlich bestimmte Überlegungsfrist. Würde jetzt der Mieter den Besitz der Mietsache nach Rückgabe erneut fordern - und wird diese eingeräumt- , wird der Vermieter in seinen Rechten beschränkt, da diese Frist -nach meiner Meinung- nicht erneut beginnt.
Des weiteren liegt nach meiner Meinung ein konkludentes Handeln der Mieters vor, woraus der Vermieter erkennen kann, dass der Besitz an der Wohnung dauerhaft aufgegeben wurde. Er hat die Wohnung leer übergeben.
Wenn die Rechtsprechung bei Weitervermietung, Selbstnutzung oder umfassendem Umbau einer vorzeitig zurückgegebenen Mietsache während der noch andauernden Mietzeit allgemein ein Recht auf Minderung annimmt, dann passt das einfach nicht zu der Sichtweise, dass dem Mieter aber trotz der Minderung nicht mehr das Recht am Besitz der Mietsache zustehen soll.
Nun ja, in diesen Fällen nutz der Vermieter die Wohnung aber anderweitig.
Was ist mit den Fällen, bei denen nichts in der Wohnung geschieht, also Besichtigungen oder Renovierungen erst nach der Beendigung des Vertrages stattfinden?
Der Mieter hat ja freiwillig auf sein Recht verzichtet. Dazu hat ihn keiner mit vorgehaltener Waffe gezwungen.
Ein nicht vorhandenes Recht kann keinen Rechtsmangel aufweisen! Ich glaube, den Satz lasse ich mir auf einen Kaffeebecher drucken
Bestell zwei, ich nehme auch einen.
Ich glaube aber, dass die Frage anders gestellt werden muss:
Kann aus einem Recht, auf das freiwillig dauerhaft verzichtet wird, ein Rechtsmangel hergeleitet werden?
Ich finde, der TE hat eine spannende Fragestellung. Dazu gibt es verschiedene Meinungen.
#18 Howdy, 12.07.2018
Mein Anwalt hat mein Problem gelöst. Rein rechtlich hat er mit Räumung der Wohnung und der Schlüsselübergabe sozusagen auf sein Wohnrecht verzichtet - auch wenn die Miete für Juli von ihm im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist noch bezahlt werden muss, bin ich nicht verpflichtet ihm nochmals Zugang zur Wohnung zu gewähren. Unter anderen Umständen und bei einem vernünftigen Mieter hätte ich nichts dagegen gehabt, dass er dort noch ein Wochenende verbringt.
sara und Olbi gefällt das.
#19 Benni.G, 13.07.2018
Dein Anwalt hat dies also in einen Brief an deinen Mieter geschrieben und dieser hat sich damit zufrieden gegeben?
Oder war das einfach die Meinung deines Anwalts und die Reaktion des Mieters steht noch aus?
Oder hast ihr einfach nichts unternommen, da er ja kein Wohnrecht mehr hat und die Forderung eben nur ein Wunsch ist und diese erst an Weihnachten erfüllt werden?
#20 Berny, 14.07.2018
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