Source: https://kancelaria-dek.pl/Wyrok_w_sprawie_o_ustalenie_stosunku_dzier%C5%BCawy,1018,293
Timestamp: 2020-07-07 15:21:21+00:00
Document Index: 78151632

Matched Legal Cases: ['art. 189', 'art. 668', 'art. 98', 'art. 668', 'art. 694', 'art. 321', 'art. 386', 'art. 321', 'art. 693', 'art. 659', 'art. 53', 'art. 65', 'art. 693', 'art. 53', 'art. 386', 'art. 98']

Wyrok w sprawie o ustalenie stosunku dzierżawy - Adwokat Białystok - Kancelaria Adwokacka
Kategoria: dzierżawa, najem, wyrok, lokal
po rozpoznaniu w dniu 26 września 2014 roku w Białymstoku na rozprawie
przeciwko Przedsiębiorstwu Budowlanemu (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B.
o ustalenie stosunku dzierżawy
na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 1 kwietnia 2014 roku, sygn. akt VIII GC 873/12
a) w pkt I oddala powództwo,
b) w pkt II zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1217 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
2. Zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 935 zł tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą, w tym kwotę 600 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Powód A. G. złożył pozew o ustalenie, że na podstawie umowy z dnia 1 grudnia 2010 roku, zawartej z (...) spółką jawną w B., łączy go z pozwanym Przedsiębiorstwem Budowlanym (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. umowa dzierżawy nieruchomości położonej w B. przy ul. (...). Wniósł również o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Pozwane Przedsiębiorstwo Budowlane (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. w odpowiedzi na pozew wniosło o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 1 kwietnia 2014 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku VIII Wydział Gospodarczy uwzględnił powództwo ustalając, że powoda na podstawie umowy z dnia 1 grudnia 2010 roku łączy umowa z pozwanym w miejsce (...) spółki jawnej. Zasądził również od pozwanego na rzecz powoda kwotę 365 złotych tytułem kosztów procesu.
Sąd Rejonowy ustalił, że (...) spółka jawna w B. oraz pozwany Przedsiębiorstwo Budowlane (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. w dniu 2 listopada 2008 r. zawarły umowę nr (...) określoną jako umowa dzierżawy. Jej przedmiotem była nieruchomość stanowiąca własność pozwanego, położona w B. przy ul. (...). Umowa została zawarta do dnia 31 grudnia 2018 r. Strony określiły czynsz za dzierżawę i wskazały, że przedmiot umowy jest przeznaczony na działalność handlową prowadzoną przez dzierżawcę. Przedmiotowa umowa była następnie kilkakrotnie zmieniana, jednakże wynikało z niej, że (...) spółka jawna w B. na podstawie powyższej umowy dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości położonej przy ul. (...) w B. oraz że postanowienia tej umowy nie ograniczają prawa dzierżawcy do oddawania przedmiotu umowy w poddzierżawę.
Sąd ustalił ponadto, że powód A. G. w dniu 1 grudnia 2010 r. zawarł z (...) spółką jawną w B. umowę nazwaną przez strony umową dzierżawy, której przedmiotem był grunt wraz z pawilonem handlowym przy ul. (...) w B., położonym na terenie nieruchomości zajmowanej przez wymienioną spółkę. Wydzierżawiający oddał dzierżawcy wymieniony w umowie pawilon handlowy do używania i pobierania pożytków na czas do dnia 31 grudnia 2018 r., zaś dzierżawca zobowiązał się do zapłaty czynszu. (...) spółka jawna w B. zaprzestała regulowania czynszu wynikającego z umowy zawartej w dniu 2 listopada 2008 r., wobec czego Przedsiębiorstwo Budowlane (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. złożyło wymienionej spółce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, wyznaczając ostateczny termin zwrotu przedmiotu dzierżawy do dnia 11 czerwca 2012 r. W piśmie z dnia 6 czerwca 2012 r. (...) spółka jawna w B. powiadomiła powoda o rozwiązaniu umowy łączącej ją z Przedsiębiorstwem Budowlanym (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w B., w związku z czym oświadczyła, iż zawarta umowa poddzierżawy wygasła jako umowa o świadczenie niemożliwe. Powód wezwał pozwanego do zawarcia z nim umowy dzierżawy o treści odpowiadającej umowie łączącej go z wymienioną spółką. W odpowiedzi pozwany odmówił dokonania czynności podnosząc, iż przedmiot umowy nie został dotąd zbyty, zaś w okolicznościach sprawy brak jest podstaw dla stwierdzenia następstwa prawnego pozwanego względem (...) spółki jawnej w B.. (...) spółka jawna w B. nie złożyła powodowi oświadczenia w przedmiocie rozwiązania umowy z dnia 1 grudnia 2010 r. Oświadczenie takiej treści nie złożył powodowi również pozwany.
Sąd Rejonowy uzasadnił posiadanie interesu prawnego w wytoczeniu powództwa wskazując na treść art. 189 k.p.c., gdyż pozwany podnosił, że powód go nie wykazał. Podniósł, że powód do czasu, gdy wiązała go umowa z (...) spółką jawną w B. posiadał tytuł prawny do korzystania z gruntu stanowiącego własność pozwanego. Okoliczność wypowiedzenia umowy głównej przez pozwanego wzbudziła wątpliwość, co do istnienia po stronie powoda tytułu upoważniającego do dalszego korzystania z nieruchomości pozwanego. Rozstrzygnięcie w sprawie w sposób definitywny przesądza o sytuacji prawnej powoda, gdyż żądanie pozwu polegało na ustaleniu istnienia stosunku prawnego między stronami, powstałemu w wyniku związania pozwanego umową pozostającą w funkcjonalnym związku z umową powoda z dnia 1.12.2010 r.
Dalej Sąd Rejonowy ustalił, że umowa zawarta przez (...) spółkę jawną w B. i Przedsiębiorstwo Budowlane (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w B. była umową dzierżawy. Z poczynionych ustaleń wynika zaś, że umowę z dnia 1 grudnia 2010 roku uznał za umowę poddzierżawy, gdyż zawierała ona w treści uprawnienie do używania przedmiotu umowy i pobierania z niego pożytków (§ 2 umowy), a ponadto jest to konsekwencja przyjęcia, iż umowa nr (...) miała charakter dzierżawy. Sąd wywiódł, że skoro (...) spółkę jawną w B. łączyła z pozwanym umowa dzierżawy, to kolejne umowy zawierane w ramach umowy podstawowej mogły mieć charakter jedynie umów poddzierżawy, a nie najmu.
Zdaniem Sądu Rejonowego, umowa zawarta przez (...) spółkę jawną w B. z pozwanym w swojej treści odpowiadała umowie dzierżawy. Wymieniona spółka zawarła następnie umowę poddzierżawy z powodem. Powód był informowany o wygaśnięciu umowy łączącej go z (...) spółką jawną w B., jednakże zarówno wymieniona spółka, jak i pozwany nie złożyli powodowi oświadczenia o wypowiedzeniu wiążącej go umowy poddzierżawy. W konsekwencji umowa poddzierżawy nadal obowiązuje, mimo zakończenia umowy głównej, bowiem do umowy poddzierżawy nie ma zastosowania art. 668 kc o najmie. Powołał się na orzeczenia Sądu Najwyższego - wyrok z dnia 7 listopada 1997 r. (sygn. akt III CKN 249/97, publ. OSNC z 1998 r., nr 3, poz. 53) oraz wyrok z dnia 20 lipca 2006 r. wskazujący, iż zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy (sygn. akt V CSK 200/06, publ. OSNC z 2007 r., nr 4, poz. 61).
Ostatecznie Sąd Rejonowy uznał, że powód pozostaje związany z pozwanym ważną umową, której wskutek działania pozwanego, stroną przestał być dotychczasowy wydzierżawiający, ponieważ pozwany wstąpił w prawa i obowiązki (...) spółki jawnej w B. wynikające z umowy z dnia 1 grudnia 2010 r.
O kosztach procesu orzekł stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik procesu na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i obciążył nimi przegrywającego pozwanego.
Powyższy wyrok w całości zaskarżył pozwany zarzucając mu:
1. Naruszenie prawa materialnego - art. 668 § 2 kc w zw. z art. 694 kc poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu przez Sąd I instancji, iż umowa z 1.12.2010 r. zawarta pomiędzy powodem, a (...) spółka jawna stanowiła umowę poddzierżawy, w sytuacji, gdy prawidłowa wykładnia polega na tym, że umowa ta stanowiła umowę najmu, która przestała obowiązywać z chwilą wypowiedzenia umowy Nr.(...) z dnia 2.11.2008r. zawartej pomiędzy pozwanym, a (...) spółka jawna
2. Naruszenie prawa procesowego - art. 321 kpc poprzez objęcie przez Sąd I instancji wyrokowaniem stanu faktycznego, który nie był podstawą żądania powoda w sprawie, co doprowadziło do orzeczenia ponad żądanie pozwu, w sytuacji kiedy powód na rozprawie z dnia 11.03.2014 r. cofnął wszelkie oświadczenia woli i wiedzy składane przez jego dotychczasowego pełnomocnika.
a) na podstawie art. 386 § 1 kpc zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych,
b) zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za II instancję.
adwokat Białystok, adwokaci, kancelaria adwokacka Białystok, prawnik
Apelacja zasługiwała na uwzględnienie z uwagi na naruszenie prawa materialnego.
Na wstępie należy jednak stwierdzić, że Sąd Okręgowy w pełni podziela stanowisko Sądu Rejonowego o istnieniu interesu prawnego w żądaniu powoda ustalenia stosunku dzierżawy z pozwanym nie widząc potrzeby ponownego przytaczania wskazanych w uzasadnieniu argumentów. Również poczynione przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne nie były kwestionowane przez skarżącą i dlatego Sąd Okręgowy przyjął je za podstawę rozstrzygnięcia.
Bezzasadny jest podniesiony w apelacji zarzut naruszenia prawa procesowego – art. 321 kpc. Przepis ten w § 1 stanowi, że Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Powód, wbrew twierdzeniom pozwanego, ostatecznie na rozprawie w dniu 11.03.2014 r. sprecyzował swoje żądanie, które zostało przez Sąd wyrokiem z dnia 1.04.2014 r. rozpoznane. Jego stanowisko dotyczące cofnięcia oświadczeń woli i wiedzy pierwszego pełnomocnika ustanowionego w sprawie nie stanowiło bez wątpienia cofnięcia pozwu o ustalenie stosunku dzierżawy, a tylko wówczas można by mówić w realiach niniejszej sprawy i w nawiązaniu do zarzutu apelacyjnego o orzekaniu co do przedmiotu nieobjętego żądaniem.
Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, że umowa nr (...) zawarta pomiędzy (...) spółka jawna w B. a pozwanym stanowiła umowę dzierżawy. Stanowisko takie wyraził również Sąd Apelacyjny Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z dnia 20.12.2013 r. w sprawie pomiędzy w/w spółkami sygn. akt I ACa 608/13.
Rozpoznając sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia Sąd Okręgowy stwierdził jednak naruszenie przez Sąd Rejonowy prawa materialnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, przy czym nie był związany przedstawionymi w apelacji zarzutami (por. uchwała SN z 31 stycznia 2008 roku, III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55). Sąd ten wadliwe bowiem uznał, że ustalony w sprawie prawidłowo stan faktyczny dotyczący umowy z dnia 1.12.2010r. zawartej pomiędzy (...) spółka jawna w B. a powodem odpowiada hipotezie normy prawnej określonej w art. 693 § 1 kc. Z tego przepisu wynika, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Najistotniejsza różnica pomiędzy umową najmu ( art. 659 § 1 kc ) a dzierżawy sprowadza się do możliwości pobierania pożytków przez dzierżawcę, a nie tylko do używania (tak jak rzecz stanowiąca przedmiot stosunku najmu). Funkcją dzierżawy jest więc, niezależnie od jej przedmiotu, zapewnienie możliwości czerpania pożytków z cudzej rzeczy (ewentualnie prawa). Pożytki te zostały zdefiniowane w art. 53-55 kc.
Przedmiotowa umowa została nazwana przez strony umową dzierżawy, a w § 2 ust. 1 zapisano, że wydzierżawiający oddaje dzierżawcy pawilon do używania i pobierania pożytków. Zgodnie jednak z art. 65 § 2 kc w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.Większe znaczenie należy przypisywać temu, co w danych okolicznościach rozsądnie strony chciały osiągnąć, nie zważając na błędne oznaczenie czynności.
Zdaniem Sądu Okręgowego zamiar i cel w/w umowy został określony w jej ust. 2. Stanowi on, że dzierżawca uprawniony jest do korzystania z pawilonu na potrzeby działalności handlowej, wykonywanej przez siebie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wynika z tego, że powód nie był uprawniony do pobierania pożytków w rozumieniu art. 693 § 1 kc, a w szczególności pożytków cywilnych z rzeczy zdefiniowanych w art. 53 § 1 kc, ponieważ to nie nieruchomość stanowić miała przedmiot stosunku prawnego powoda z jego klientami podczas prowadzonej osobiście działalności handlowej. W tej sytuacji nie można uznać, że nieruchomość miała przynosić dochody na podstawie stosunku prawnego, a więc przynosić pożytki cywilne. Uzyskiwania przychodów w związku z prowadzeniem własnej działalności handlowej nie można traktować jak pobierania pożytków cywilnych rzeczy z nieruchomości ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2007 r., V CSK 476/06 ). Gdyby strony chciały umożliwić powodowi pobieranie pożytków cywilnych, a w praktyce dotyczyłoby to zapewne możliwości zawarcia umowy najmu i pobierania czynszu, to taki zapis bez wątpienia umieściłyby w umowie.
Przedstawione wyżej argumenty powodowały brak możliwości uwzględnienia żądania powoda o ustalenie stosunku dzierżawy.
Z tych przyczyn Sąd Okręgowy uznał apelację za uzasadnioną co skutkowało zmianą zaskarżonego orzeczenia na podstawie art. 386 § 1 kpc i oddaleniem powództwa.
O kosztach procesu za obie instancje orzeczono na zasadzie art. 98 kpc, tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu obciążono nimi powoda.
adwokat Białystok, adwokaci, kancelaria adwokacka Białystok, prawnik, pomoc prawna, ocena, opinie
data publikacji: 2014-10-28 14:49:05