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Timestamp: 2020-07-04 02:05:03
Document Index: 22273594

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 556', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 2', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§1', '§ 1', '§ 2']

Die sonstigen Betriebskosten im Überblick - BENKOM WEG Verwaltung München
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Die sonstigen Betriebskosten im Überblick
Betriebskosten – Überblick über „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV)
Betriebskosten sind auf den Mieter nur umlegbar, wenn der Vermieter und der Mieter vereinbart haben, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (vgl. § 556 BGB). Was Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Laut § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen.
Konkretisiert wird diese Definition durch eine Auflistung von 17 unterschiedlichen Kostenarten in § 2 BetrKV, die Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV sind und damit grundsätzlich umgelegt werden können. Die in Nr. 1 – 16 des § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskosten sind genau bezeichnet. Die Nr. 17 hingegen dient als Auffangtatbestand. Danach gehören zu den Betriebskosten auch die „sonstigen Betriebskosten“, die in Nr. 1 – 16 nicht erfasst sind. Über diese Position entsteht leicht Streit zwischen Vermieter und Mieter, da die Formulierung recht unbestimmt ist.
Besonderheit: konkrete Bezeichnung der „sonstigen Betriebskosten“ notwendig
Generell gilt, dass der Vermieter Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, im Mietvertrag konkret angeben bzw. eindeutig bezeichnen muss. In der Regel reicht diesbezüglich ein Verweis auf die BetrKV im Mietvertrag aus. Für die „sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV reicht dieser pauschale Hinweis auf die BetrKV allerdings nicht. Auch der einfache Hinweis auf „sonstige Betriebskosten“ genügt nicht (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03). Hier besteht die Besonderheit, dass sie konkret im Mietvertrag bezeichnet werden müssen. Es muss klar hervorgehen, welche Kosten sich im Einzelnen hinter den „sonstigen Betriebskosten“ verbergen. Hierfür muss jede einzelne Position genau genannt bzw. bezeichnet werden (zum Beispiel: Zu den sonstigen Betriebskosten gehören die Betriebskosten für das hauseigene Schwimmbad und die Wartungskosten für die Rauchmelder im Haus). Anderenfalls sind die Kosten später nicht umlegbar.
Eine Ausnahme gibt es, auf die man sich als Vermieter aber nicht verlassen sollte. Werden Kosten, die unter den Begriff „sonstige Betriebskosten“ fallen, über Jahre hinweg (wohl mindestens drei Jahre) gezahlt, obwohl sie im Mietvertrag nicht aufgeführt sind, kann darin eine stillschweigende Vereinbarung liegen (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03). Diese stillschweigende Vereinbarung berechtigt den Vermieter, diese Kosten weiterhin auf den Mieter umzulegen.
Abgrenzung zu Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Schon begrifflich gehören Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und sind deshalb nicht auf den Mieter umlegbar. Insofern muss an dieser Stelle eine Abgrenzung stattfinden. Insbesondere die Abgrenzung zwischen den „sonstigen Betriebskosten“ zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ist nicht immer leicht. Typisch für die Betriebskosten ist, dass es sich bei ihnen um laufende Kosten handelt, die nicht nur einmalig, sondern regelmäßig anfallen.
Bei der Frage, was eigentlich Verwaltungskosten sind, hilft ein Blick in die BetrKV. Der Begriff ist in §1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert. Danach sind Verwaltungskosten, die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.
Auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten werden in der BetrKV definiert. Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV sind dies die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.
Beispiele für „sonstige Betriebskosten“
Die folgenden Beispiele sind als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar, soweit sie im Mietvertrag konkret benannt sind:
Beleuchtungskosten für Heizungsräume (soweit diese nicht schon beim Allgemeinstrom erfasst sind)
Betriebskosten für Abwasserreinigungsanlagen, Dachrinnenheizungen (die der Vermeidung von Personenschäden durch herunterfallende Eiszapfen dienen) und für Saunen und Schwimmbäder (wenn der Mieter diese nutzen darf)
Dachrinnenreinigungskosten (hier: Kosten für regelmäßig durchgeführte Reinigungen, soweit diese erforderlich sind, weil das Gebäude zum Beispiel von vielen hohen Bäumen umgeben ist; nicht aber die Kosten für eine einmalige Reinigung wegen einer akuten Verstopfung der Dachrinne)
Kosten für Bereitschaftsdienste wie Pförtner und Videoüberwachungsanlagen (aber nur, soweit es sich um laufende Kosten handelt und diese Maßnahmen konkret erforderlich und Videoüberwachungen datenschutzrechtlich zulässig sind)
Reinigungskosten für Außenrollladen, Fußmatten, Glasdächer, Lichtschächte und Müllbehälter
Wartungskosten für Alarmanlagen, Blitzschutzanlagen, Brandschutzteinrichtungen wie Brandmelde- und Sprinkleranlagen, Feuerlöscher, Lüftungsanlagen, Notstromaggregate und Rauchmelder
By BENKOM Immobilienverwaltung| 2016-09-18T02:43:45+00:00 September 17th, 2016|Mitteilung|0 Comments
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