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Timestamp: 2016-10-28 10:19:36+00:00
Document Index: 141276495

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 3', 'art. 4', "l'article 4", 'art. 282', 'art. 275', 'art. 74', 'art. 253', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 273', 'art. 271', 'art. 300', 'art. 273', 'art. 271', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 106', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 4', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 4', 'art. 282', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 282', 'art. 257', 'art. 282', 'art. 282', 'art. 257', 'art. 282', 'art. 257', 'art. 282', 'art. 257', 'art. 257']

4A_551/2009 (10.02.2010)
H.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Dominique de Weck,
Y.________, repr�sent�e par Me Beno�t Dayer, avocat, case postale 6293, 1211 Gen�ve 3,
contrat de location-g�rance; r�siliation,
Depuis le 8 mars 2004, suite � un transfert de bail, H.X.________ et F.X.________ louent des locaux commerciaux � la Ville de Gen�ve. Le bail porte sur un local d'environ 73 m2 au rez-de-chauss�e et un autre d'environ 35 m2 au sous-sol d'un immeuble situ� � Gen�ve. Le loyer a �t� fix� � 19'224 fr. par ann�e, charges non comprises.
H.X.________ et F.X.________ sont propri�taires du fonds de commerce du caf�-restaurant "...", exploit� dans les locaux commerciaux.
Par un contrat conclu le 23 mars 2006, ils ont remis en g�rance l'�tablissement "..." � Y.________ (ci-apr�s: la g�rante) � compter du 1er mai 2006. La dur�e de la g�rance a �t� fix�e � l'art. 2 du contrat:
"[Elle] est fix�e pour une dur�e d'une ann�e commen�ant le 1er mai 2006 et terminant le 30 avril 2007. Sauf avis contraire signifi� � l'autre partie au plus tard 6 mois avant l'�ch�ance, par lettre recommand�e, le contrat sera reconduit d'ann�e en ann�e aux m�mes clauses et conditions ce, jusqu'� un total de 5 ann�es".
Selon l'art. 3 de la convention, la g�rante s'est engag�e � payer � H.X.________ et F.X.________, par mois d'avance, une indemnit� mensuelle de 4'175 fr. (montant comprenant le loyer avec charges, la g�rance et le garage).
Enfin, l'art. 4 du contrat pr�voit ce qui suit:
"(...) pour l'obtention de l'exploitation du fonds de commerce un montant de 101'000 fr. est vers� par le g�rant au c�dant, � la remise des cl�s. La diff�rence pour avoir acc�s au bail est de 129'999 fr. Le g�rant pourra en tout temps verser des acomptes" (al. 1).
Le paiement du loyer-g�rance se fera au plus tard le 5 du mois en cours. En cas de retard dans le paiement d'une quelconque indemnit� mensuelle, le c�dant pourra fixer au g�rant un d�lai de 60 jours et lui signifiera qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il sera en droit de r�silier la pr�sente convention et le montant susmentionn� de 101'000 fr. et les �ventuels acomptes resteront en mains du c�dant pour d�dommagement" (al. 2).
Par courrier du 30 novembre 2006, le mandataire de l'�poque de la g�rante a indiqu� � H.X.________ et F.X.________ que sa cliente souhaitait acqu�rir la totalit� du fonds de commerce et qu'elle avait vers�, le 5 mai 2006, la somme de 179'900 fr.; la g�rante sollicitait le transfert de bail en sa faveur.
Le 6 d�cembre 2006, la fiduciaire de H.X.________ et F.X.________ a r�pondu au mandataire de la g�rante que celle-ci n'avait rien vers� et qu'elle devait toujours � H.X.________ et F.X.________ un montant de 18'262 fr. sur la base d'une reconnaissance de dette du 22 juin 2006.
D�s le mois de mars 2007, la g�rante a cess� le paiement de l'indemnit� mensuelle pr�vue par le contrat.
Par pli recommand� du 4 mai 2007, le conseil de H.X.________ et F.X.________ a mis en demeure la g�rante de verser � ses clients, avant le 15 juillet 2007, la somme de 16'700 fr., � titre d'indemnit�s des mois de juin et de mars � mai 2007. Le courrier pr�cisait:
"Si vous ne vous conformez pas � cette injonction, Monsieur H.X.________ et Madame F.X.________ feront application de l'alin�a 2 de l'article 4 du contrat de bail".
Par avis officiel du 16 juillet 2007, H.X.________ et F.X.________ ont r�sili� le contrat les liant � la g�rante pour le 31 ao�t 2007, en raison du non-paiement de l'indemnit� mensuelle.
Le 20 juin 2007, la g�rante a vers� 1'200 fr. � H.X.________ et F.X.________, et le m�me montant le 6 juillet 2007. Elle a �galement vers� 14'400 fr. le 23 juillet 2007.
La g�rante a contest� le cong� donn� le 16 juillet 2007. La tentative de conciliation devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers ayant �chou�, elle a introduit, le 12 d�cembre 2007, une requ�te en contestation du cong� aupr�s du Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
De leur c�t�, H.X.________ et F.X.________ ont sollicit� l'�vacuation de la g�rante des locaux non lib�r�s par elle � l'issue de la r�siliation de bail. La tentative de conciliation s'�tant sold�e par un �chec, ils ont saisi, le 5 mars 2008, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve de leur requ�te.
Ayant ordonn� la jonction des causes, le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 18 f�vrier 2009, constat� la validit� du cong�, condamn� la g�rante � �vacuer imm�diatement les locaux commerciaux, mis � sa charge les d�bours et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que toutes les conditions l�gales relatives � la mise en demeure, � la r�siliation du bail et � la demande d'�vacuation �taient r�unies. Il est arriv� � la conclusion qu'aucun des t�moins n'avait �t� en mesure de confirmer que la g�rante avait remis � H.X.________ la somme de 180'000 fr. et qu'il �tait douteux qu'elle lui ait remis un tel montant sans lui demander de quittance.
Saisie d'un appel de la g�rante, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a, par arr�t du 5 octobre 2009, annul� le jugement entrepris, constat� l'inefficacit� de la r�siliation adress�e par H.X.________ et F.X.________ � Y.________, condamn� les premiers au paiement d'un �molument en faveur de l'Etat et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. Sur la question de l'�ventuelle remise d'un montant de 180'000 fr., la cour cantonale, consid�rant qu'il ne se justifiait pas d'ordonner la r�ouverture des enqu�tes, a d�bout� l'appelante de ses conclusions sur ce point. S'agissant de la validit� de la r�siliation du bail � ferme liant les parties, elle a donn� raison � l'appelante, consid�rant que si la sommation avait �t� valablement exp�di�e, elle ne contenait toutefois aucune menace de r�siliation de bail et ne respectait donc pas l'exigence de l'art. 282 CO.
H.X.________ et F.X.________ exercent un recours en mati�re civile contre l'arr�t cantonal du 5 octobre 2009. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t entrepris et � la confirmation du jugement de premi�re instance, � tout le moins au renvoi de la cause � la Cour de justice, sous suite de d�pens. Subsidiairement, les recourants concluent � ce que Y.________ soit d�bout�e de toutes autres ou contraires conclusions.
L'intim�e conclut � l'irrecevabilit� du recours et, sur le fond, � son rejet et � la confirmation de l'arr�t de la Cour de justice, sous suite de d�pens.
1.1 Compte tenu des prestations convenues en l'esp�ce, il n'est pas douteux que le contrat conclu entre les parties doit �tre qualifi� de bail � ferme non agricole (art. 275 CO). Les parties ne le contestent d'ailleurs pas. La r�gle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail � loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail � ferme (BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, no 25 ad art. 74 LTF; BEAT RUDIN, in Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2008, no 12 ad art. 74 LTF et la r�f�rence). Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF).
En cas de bail de dur�e d�termin�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer pendant la dur�e convenue (PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, OR, 4e �d. 1996, no 28 ad art. 273; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, n. 6.7, note de pied 235, p. 759). Pour un bail de dur�e ind�termin�e, elle est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�. En principe, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (auquel renvoie l'art. 300 al. 1 CO) consacre l'annulabilit� d'une r�siliation (arr�t 4C.167/2002 du 8 octobre 2002 consid. 1.1; arr�t 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2 et les r�f�rences cit�es).
En l'esp�ce, les parties sont convenues que "le contrat sera reconduit d'ann�e en ann�e (...) ce, jusqu'� un total de 5 ann�es". Il s'agit donc d'un contrat avec une dur�e maximale de cinq ans. La doctrine consid�re ce cas de figure comme un contrat de dur�e ind�termin�e (cf. HIGI, op. cit., no 28 et 30 ad art. 273 CO). Il n'en demeure pas moins qu'en l'esp�ce, le contrat arrivera � �ch�ance le 30 avril 2011, soit avant la fin de la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO. Comme les loyers, g�rances et charges s'�levaient mensuellement � 4'175 fr, la limite de 30'000 fr. fix�e par l'art. 74 al. 1 let. b LTF est n�anmoins sans conteste atteinte m�me si l'on prend en compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, la dur�e du bail jusqu'� l'�ch�ance convenue dans le contrat du 23 mars 2006.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� et en �vacuation (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Il ne peut pas entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
La partie recourante ne peut critiquer les constatations de fait qu'en expliquant de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287). En cons�quence, il n'est pas possible de prendre en consid�ration l'expos� des faits figurant aux pages 3 � 15 du recours.
2.1 Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir consid�r� que la sommation du 4 mai 2007 ne contenait pas de menace de r�siliation de bail, au motif que le mot "r�siliation" n'y �tait pas inscrit. Ils admettent que la mise en demeure doit contenir une menace claire de r�siliation, mais ils consid�rent toutefois que cela �tait bien le cas en l'esp�ce et qu'il serait choquant que le tribunal prot�ge un locataire qui savait que son bail serait r�sili� au regard de la teneur du courrier du 4 mai 2007 et de la r�f�rence (� l'art. 4 al. 2 du contrat du 23 mars 2006) contenue dans cette correspondance. Ils invoquent la violation de l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.) sous deux angles diff�rents: d'une part, ils soutiennent que la d�cision cantonale est manifestement insoutenable, qu'elle viole "un sentiment de justice important"; d'autre part, ils font �galement grief � l'autorit� pr�c�dente d'avoir sombr� dans l'arbitraire en mati�re d'appr�ciation des preuves, le contenu de la mise en demeure envoy�e par les recourants le 4 mai 2007 ne comportant, selon eux, aucun flou.
2.2 Selon la jurisprudence, l'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral n'annulera la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4 s.; 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.).
En ce qui concerne plus pr�cis�ment l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait, il y a arbitraire lorsque l'autorit� ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.3 S'agissant du moyen tir� de l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves, il est douteux que celui-ci soit recevable. Les recourants se limitent � affirmer que la mise en demeure du 4 mai 2007 n'avait rien de flou, mais qu'elle �tait au contraire univoque et qu'il est ainsi clair que le contrat a �t� r�sili�. Ils n'expliquent toutefois pas en quoi la cour cantonale aurait appr�ci� ce document de mani�re arbitraire. Ils ne pr�tendent notamment pas que l'extrait reproduit dans l'arr�t cantonal ne serait pas complet ou qu'il ne refl�terait pas le sens g�n�ral du courrier contenant la mise en demeure. A lire l'extrait, il est ind�niable que cette lettre ne comporte aucune menace explicite de r�siliation, autre �tant la question de savoir si le renvoi � l'art. 4 al. 2 du contrat, contenu dans l'extrait, permet de conclure que la menace de r�siliation a �t� valablement communiqu�e (cf. infra consid. 2.4).
Il appara�t que les recourants, bien qu'invoquant une appr�ciation arbitraire des preuves, font plut�t grief � la cour cantonale d'avoir consid�r� que la mise en demeure litigieuse ne respecte pas les conditions de l'art. 282 CO. Ils n'invoquent certes pas express�ment la violation de cette disposition, mais on comprend � la lecture de leur expos� qu'ils estiment que celle-ci aurait �t� transgress�e par la cour cantonale et il convient d�s lors d'examiner le reproche des recourants (cf. arr�t 2C_612/2007 du 7 avril 2008 consid. 2.1 et les r�f�rences).
Selon la jurisprudence et la doctrine s'exprimant sur l'art. 257d CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit express�ment indiquer qu'� d�faut de paiement dans le d�lai imparti, le bail sera r�sili� (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150; 117 II 415 consid. 3 p. 416; Tercier/Favre, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n. 2393 p. 347; Lachat, op. cit., p. 667; Pierre Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e S�minaire sur le droit du bail, 1996, p. 19; Roger Weber, in Basler Kommentar, OR I, 4e �d. 2007, no 4 ad art. 257d CO; Peter Zihlmann, Das Mietrecht, 2e �d. 1995, p. 59). Il se justifie de retenir la m�me exigence pour l'art. 282 CO qui est, except� pour la seule question de la dur�e du d�lai comminatoire de paiement, identique � l'art. 257d CO (cf. Higi, op. cit, no 9 ad art. 282 CO; Benno Studer, in Basler Kommentar, OR I, 4e �d. 2007, no 1 ad art. 282 CO). A la lecture du courrier contenant l'avis comminatoire, le locataire (cf. art. 257d CO) - ou le fermier (cf. art. 282 CO) - doit clairement comprendre que le bailleur se r�serve la facult� de mettre un terme au bail, si le montant n'est pas pay� � temps (cf. Lachat, op. cit., p. 667; Tercier/Favre, op. cit., n. 2393 p. 347). Il ne suffit pas pour le bailleur de renvoyer, dans son courrier, � l'art. 257d CO (ou � l'art. 282 CO) (cf. Wessner, op. cit., p. 17 et les r�f�rences). A d�faut d'une telle menace de cong�, le bailleur ne pourra valablement r�silier le contrat (Lachat, op. cit., p. 667 et les r�f�rences; Higi, op. cit, no 34 ad art. 257d CO; Richard Permann, Mietrecht, Kommentar, no 9 ad art. 257d CO).
Il r�sulte des consid�rants qui pr�c�dent que le recours, mal fond�, doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Les recourants verseront solidairement � l'intim�e 2'500 fr. � titre de d�pens.