Source: http://valcap.es/html/Nuestro%20boletin/nr%2019/19.htm
Timestamp: 2017-11-19 06:45:03
Document Index: 210542816

Matched Legal Cases: ['artículo 398', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 24', 'artículo 1692', 'artículo 398', 'artículo 17', 'artículo 13', 'artículo 13']

Abril /2005
Adaptación: Redactar de nuevo o modificar un texto para adecuarlo a la normativa vigente.
Estatutos a la LPH: Disposición Transitoria 1ª
Administrar: Gobernar, regir el patrimonio común de varias personas, organizar su gestión.
Administración: Acción de administrar.
Descripción titulo constitutivo: art. 5.3
Administrador: Persona que tiene el cargo de administrar bienes ajenos. Personas física o jurídica que tiene a su cargo la administración de la comunidad de propietarios, de una finca en genera, o de un patrimonio inmo-biliario.
Adopción de medidas urgentes: art. 14.c
Comunicación reparaciones urgen-tes: art. 7.1
Ejercicio cargo: 13.6
Adquiriente de vivienda: Comprador, adjudicatario, etc.
Responsabilidad: art. 9.1.e
Afección: Sujeción de un bien a una obligación.
Afección real: Derecho real que afecta a un inmueble y que debe constar inscrito en el Registro de la Propiedad.
Art. 9.1.e
Afectación: Cuando un elemento privativo, puede ser transformado en elemento común, para ello hay que modificar el Titulo Constitutivo y ser aprobado por unanimidad, ejemplo: piso al servicio individual de un propietario, pasa a ser vivienda para el portero de la comunidad, no por medio de un alquiler, sino porque se incorpora como elemento común. Tiene que ser aprobado por unanimidad.
Agua: Liquido inodoro, insípido e incoloro en pequeñas cantidades, cuya molécula está formada por la combinación de un átomo de oxigeno y dos de hidrogeno.
Conducciones. Art. 396 CC.
COMPRAVENTA AUTORIZADA POR NOTARIO ALEMAN: NO ES INSCRIBIBLE, DADO EL DIFERENTE SISTEMA DE TRANSMISION DE INMUEBLES.
HECHOS: En el año 1984 se formaliza una escritura de com-praventa, ante Notario alemán, respecto de una participación indivisa de un inmueble sito en España, por parte de dos ciudadanos alemanes, no resi-dentes en España. En el año 2004, copia de dicha escritura, debida-mente apostillada y traducida, se presenta en el Registro de la Propiedad, en unión de una denominado “Certificación de hechos”, en la que se da fe por el notario de la capacidad de los contratantes, se da un juicio valorativo sobre determinados aspectos del Derecho Español, y solicita su inscripción.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Se deniega la inscripción “al no considerar adecuado el documento para acceder al Registro de la Propiedad, ya que carece de plena fuerza legal en España y ser el sistema español de transmisión por contrato de la propiedad y demás derechos reales, muy diferente del alemán”.
.. se rechaza por ilegal la RS de la DG de 15 de marzo de 2000, no existiendo ningún precepto legal que establezca que la escritura de compraventa ante Notario alemán carezca de fuerza legal, y habiéndose suprimido por la actual normativa de inversiones extranje-ras la exigencia de formalizar la misma ante Notario español.
1.- Desde un punto de vista puramente formal, es evidente la vigencia del principio lucus regit actum, y en este sentido el documento alemán, es formalmen-te correcto, más en un sistema tan espiritualista como el español. Pero la forma supone también, en muchos casos un control, impuesta por exigencias de política legisla-tiva, y entonces, tras de la forma, aparece el fondo del negocio:
CONSEJO GENERAL DE COLEGIOS DE ADMINIS-TRADORES DE FINCAS DE ESPAÑA
JORNADA DE ESTUDIO SOBRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Estudio y análisis de los artículos 13de la L.P.H.
3. El presidente ostentará legal-mente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo pro-cedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposi-bilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayo-ritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario adminis-trador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos estable-cidos en el ordenamiento jurídico.
Los designados podrán ser removi-dos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propie-tarios, convocada en sesión extra-ordinaria.
8. Cuando el número de pro-pietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo determinan los estatutos.
Es preciso otorgar personalidad jurídica a la comunidad de propietarios para que no existan problemas a la hora de que exista una responsabilidad distinta a la que integra la propia de los comuneros, con un patrimonio separado, organización asamble-aria, con la específica separación de los bienes que pertenecen a los propietarios sobre su propio inmueble y la de la Comunidad configurada por los elementos comunes
c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuel-ven de distinta manera el pro-blema planteado.
Tanto doctrinal como jurispruden-cialmente se admite, en el caso de las urbanizaciones, la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la Urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero hallandose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y funcionamiento no a la Ley de Asociaciones de 1964, como aqui pretende la recurrente, sino al régimen de la L.P.H., sin que exista incoveniente legal, ni jurispruden-cial, en admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios, que por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoria de los componentes del conjunto urbanistico, pueda asumirla la expresada comunidad de la Urbanización; porque siendo ello así, y si dejar de reconocer que la comunidad de propietarios carece de personalidad juridica no puede desconocerse la legitima-ción procesal que al Presidente de la respectiva comunidad le viene conferida por el art.12 L.P.H. que le otorga la representación en juicio de dicha comunidad, estando situada su actuación entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, al actuar como órgano del ente comunitario.
PRIMERO.- Son hechos básicos que han dado origen al presente litigio, en primer lugar, la constitución en régimen de propiedad horizontal del edificio sito en la calle T., núm. ..., de Valencia, en escritura pública, en la que consta como local número uno, en planta de sótano: Local en sótano emplazado en el subsuelo del edificio, destinado a apar-camiento de vehículos. Se com-pone de dos plantas, cada una de las cuales mide una superficie aproximada de mil veintinueve metros setenta decímetros cuadra-dos. El acceso al mismo se verifica desde la calle a través de rampa y escalera emplazadas ambas en la calle T. Ambas plantas se hallan unidas entre sí, y sus lindes en subsuelo son los generales del edificio; en dicha escritura obran los estatutos de la comunidad, cuyo artículo 5 dice: Cada propietario de una plaza de aparcamiento tendrá derecho a estacionar su vehículo en la zona destinada al efecto que le corresponda, sin que pueda rebasarla y dejando siempre libres los pasillos de acceso para la adecuada maniobra de los auto-móviles. Los gastos de manteni-miento, uso y conservación del sótano, alumbrado y limpieza del mismo, y de cualquier otro del que disfrute el citado sótano, serán satisfechos por partes iguales entre las plazas de aparcamiento.; en segundo lugar, el demandante, hoy recurrente en casación, adquirió por compraventa en escritura pública de 28 de septiembre de 1984, una cincuentava parte indivisa del local de sótano, a la que corresponde la plaza de aparcamiento número dos, según plano adjunto a la escritura. Dicho adquirente formuló demanda en la que interesó se declarara el derecho de cada copropietario del garaje a usar del mismo en igual proporción, cumpliendo lo dispues-to en el artículo 5, transcrito antes, de los estatutos y se condenara a la comunidad a que hiciera una nueva delimitación lineal de las diferentes plazas de aparcamiento. La demanda la interpuso contra la Comunidad de propietarios del garaje de la calle T., núm. ... en la persona de su presidente D. Juan, que se personó y contestó a la demanda alegando, entre otras cosas, la falta de litisconsorcio pasivo necesario.
La comunidad de propietarios anterior está formada por una serie de locales y de viviendas. Uno de los locales es el número uno, local en sótano, con cuota de participación del 12% que antes se ha transcrito y que está destinado a aparcamiento de vehículos. Este local tiene una pluralidad de propietarios, que lo son pro indiviso pero con atribución concreta de espacio para aparcar su vehículo, conforme a lo expresado en la escritura de compraventa y en el plano adjunto a la misma. Su naturaleza en el presente caso, sin perjuicio de que se pueda constituir como propiedad horizontal (lo que no ocurre aquí, en que se transmiten cuotas indivisas y las plazas de aparcamiento no se han configurado como fincas indepen-dientes, con número propio, como exige la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 5), es de copropiedad romana o pro indiviso regulada en los artículos 392 y ss. del Código civil que carece de personali dad jurídica y no se le reconoce capacidad procesal. Se admite que un copropietario puede comparecer en juicio y ejercitar acciones en defensa de toda la comunidad y la sentencia favorable aprovechará a todos y la adversa no les perjudicará (así, sentencias de 8 de abril de 1992, 15 de julio de 1992, 22 de mayo de 1993, 2 de noviembre de 1993, 8 de febrero de 1994).
Pero si un copropietario o la comunidad es demandada, puede plantearse la excepción de litisconsorcio pasivo necesario. Esta ha sido desarrollado por la jurisprudencia en una doctrina muy consolidada: sentencias de 30 de junio de 1998, 18 de septiembre de 1998, 24 de noviembre de 1998, 28 de diciembre de 1998, 4 de enero de 1999, 15 de febrero de 1999; la primera de ellas expone tal doctrina basándose en sentencias anteriores y ha sido reproducida en posteriores y dice literalmente: la doctrina de esta Sala es muy reiterada y uniforme y la resume la sentencia de 25 de junio de 1997 recordando que es una figura de creación jurisprudencial, que ha sido definida por la doctrina de esta Sala, en las sentencias, entre otras muchas, de 11 de diciembre de 1990, 7 de enero de 1992, 30 de enero de 1993 y 6 de abril de 1996: la exigencia de traer al proceso a todos los interesados en la relación jurídica litigiosa, c on el fin de evitar, por un lado, que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias contra-dictorias. Y la de 12 de marzo de 1997 añade que se evita que a las personas que no han sido parte en el proceso les alcancen los efectos que puedan derivarse de la sentencia que se dicte en el mismo. Con ello, se preserva el principio de audiencia, se proscribe la indefensión y, en definitiva, se respeta el derecho a la tutela judicial efectiva, que proclama el artículo 24 de la Constitución. La sentencia de 12 de abril de 1996 y la citada de 12 de marzo de 1997 , resumen la doctrina jurispruden-cial, plasmada en sentencias de 3 de mayo de 1977, 16 de diciembre de 1986, 24 de abril de 1990 y 23 de octubre de 1990 , en los siguientes términos: lo caracterís-tico del litisconsorcio pasivo necesario, y lo que provoca la extensión de cosa juzgada, es que se trate de la misma relación jurídicomaterial sobre la que se produce la declaración, pues si no es así, si los efectos hacia un tercero se producen con carácter reflejo, por una simple conexión, o porque la relación material sobre la que se produce la declaración le afecta simplemente con carácter perjudicial, su posible intervención en el litigio no es de carácter necesario.
TERCERO.- Procede, consecuencia de lo expuesto, analizar el motivo segundo del recurso de casación formulado al amparo del núm. 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que denuncia infracción por no aplicación de los artículos 1216, 1218.2, 1225 y 1232 del Código civil en relación con la doctrina del litisconsorcio pasivo necesario. Esta doctrina se ha recogido en el fundamento anterior y los artículos mencio-nados del Código civil relativos a distintos medios de prueba son intranscendentes en el presente caso y no se han aplicado ni se podían aplicar, puesto que no es un tema de prueba sino una cuestión de derecho.
Ciertamente, aplicando el artículo 398 del Código civil el conjunto de copropietarios en la copropiedad romana o por cuotas, puede organizarse para la administración de la cosa común, designar un presidente y reunirse y adoptar acuerdos por el régimen de mayoría , conforme establece el citado art. 398 del Código civil pudiendo, claro está, levantar actas de los acuerdos. Pero ello no evita que la comunidad carezca de personalidad jurídica y que el presidente no sea representante de los comuneros, tanto más si esta comunidad carece de estatutos donde se atribuya un poder de representación al presidente. En consecuencia, la presente deman-da al dirigirse a una persona de la comunidad, el presidente, y pedir una declaración y una condena que afecta a todos los comuneros, incurre en el defecto procesal, llegando a ser constitucional pues produciría indefensión a quien no fue parte, de falta de litisconsorcio pas ivo necesario.
Esta es una de las cuestiones que pueden dar lugar a interpretacio-nes distintas, aunque entendemos que el espíritu del legislador a la hora de preferir la expresión acceso al cargo es distinguirla del acto del nombramiento en el caso de que, materialmente, pudieran darse esos dos momentos en el caso de un nombramiento por los motivos antes indicados.
Se entiende que es necesario que por parte del propietario impug-nante se aporte una lista de los propietarios de la comunidad, a fin de que si el juez estima acertados los motivos de exoneración de su responsabilidad para con la comu-nidad pueda, en su caso, proceder a la designación interina de un propietario, hasta que por la comunidad se proceda a un nuevo nombramiento.
Nótese que la inclusión de la expresión «en su caso», que fue introducida por vía de enmienda en el Senado permitirá al juez mantener al propietario impug-nante en el cargo de presidente de la comunidad de manera interina hasta que por la comunidad se proceda a la designación de nuevo presidente, lo que hará la autoridad judicial, entendemos, si las razones alegadas no son tan insalvables que le hagan imposible su ejercicio provisional hasta que la comunidad designa a un nuevo presidente en el plazo —imaginamos breve, que el juez haya establecido en la resolución judicial—.
Se entiende, con ello, que el legislador ha entendido, por un lado, que pueden existir propietarios que por su actividad profesional o por otras circunstancias particulares se pueden ver imposibilitados para el ejercicio de la presidencia de su comunidad, por lo que deben alegar y motivar las razones que les impiden la asunción de esa responsabilidad, y, por otro, se pretende que las excusas no sean configuradas como un procedi-miento o mecanismo arbitrario que permite a un propietario excusarse, sin más, de esta obligación que en principio le compete, tal y como se fijó en las intervenciones parlamentarias a las que nos hemos referido al principio de la presente exposición.
Entendemos que la ley debería haber establecido un cauce procedimental apropiado para este caso sin realizar una remisión a otros casos como ocurre con la actual remisión que se hace al artículo 17.3 LPH. Así, debe establecerse que se citaría a esta comparecencia, en su caso, al presidente anterior, al propietario impugnante y a aquellos propie-tarios que se hubieren opuesto a aceptar las posibles causas de excusa que hubiere alegado el propietario que acude al juzgado para que se le acepten las causas alegadas. Entendemos que esta debe ser la interpretación de lo que se debería haber recogido en el texto pero que no ha quedado así reflejada finalmente en la ley, por lo que se propone esta adición.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario administra-dor podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional que se entenderá en virtud de la colegiación en el colegio de administradores de fincas de su domicilio, directa-mente, previa el alta colegial, sin otro requisito que hallarse en posesión del correspondiente título de Licenciados en Derecho, Ciencias Políticas, Económicas; los profesores mercantiles, Procurado-res de los Tribunales, Ingenieros Agrónomos, de Montes, Veterina-rios, Ingenieros técnicos agrícolas, Forestales, Peritos Agrícolas y Ayudantes de Montes, o bien mediante la superación de pruebas para la obtención del título de experto inmobiliario para los que se encuentren en posesión de Título de Bachiller Superior, tanto General como técnico, los técnicos de grado medio, Maestros de enseñanza Primaria, o Graduados sociales. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos esta-blecidos en el ordenamiento jurídico.
La actividad de “servicio público” que realiza este colectivo exige una disposición normativa con rango de ley que aclare la situación creada por el Real Decreto 253/2003. Y ello al modo de la reciente Ley 10/03 de 20 de mayo referida a la liberalización en el sector inmobiliario y transportes, que en el art. 3 habilita a los Agentes de la Propiedad Inmobi-liaria conforme a los requisitos de cualificación propios de su nor-mativa específica, manteniendo la referencia al Reglamento de Colegios oficiales de Agentes de la Propiedad inmobiliaria.
La situación de incertidumbre creada por el Real Decreto 253/2003 debe dar paso a una solución legislativa con rango de Ley que defina perfectamente la importancia de los colegios territoriales de Administradores de Fincas y su Consejo General, habida cuenta que cosas distintas son la idea de la liberalización en el ejercicio de las profesiones y las discriminaciones profesionales que podrían producirse si se excluyera el requisito de la colegiación a determinados colectivos que ya lo tienen y se mantuviera en otros. Además, no hay que olvidar que este colectivo de Administradores de fincas colegiados ha sido uno de lo que más ha influido en las reformas legislativas que en materia de propiedad horizontal se han producido en los últimos años, ya que, como más tarde destacaremos, la memoria históri-ca que siempre debe estar presente nos hace recordar que fue el Consejo General de administradores de Fincas el que presentó más de 800.000 firmas hace más de siete años y coadyuvó a que finalmente se aprobara la Ley 8/1999, de 6 de Abril de reforma de la LPH que tanto éxito ha tenido en nuestras Comuni-dades de Propietarios con el descenso drástico de la morosidad desde aquellos 31.000 millones de ptas de deuda comunitaria del año 1997.
En consecuencia, es preciso ser prudentes en la modificación de las situaciones que desde el punto de vista práctico están funcionando correctamente y modificar aquellas otras en las que se aprecian ciertas deficiencias de funciona-miento. Cierto es, pues, que es preciso ir regulando aquellas lagunas que existen en los textos, pero sin que ese afán regulador y normativo introduzca disfunciones en las actividades que están funcionando sin plantear proble-mas en el orden social.
Hay que recordar que en su amplia mayoría el debate parlamentario se centró en gran medida en la delimitación técnica y pureza del cauce procedimental a seguir en las reclamaciones por gastos de Comunidad, a fin de que no se repitiera la experiencia que nos había conducido a una lamentable situación de moro-sidad. Sin embargo, no es menos cierto que otros aspectos introducidos en las tres iniciativas que se presentaron por el Consejo General de Administradores de Fincas, y los Grupos Parlamen-tarios PP y CIU —unificadas finalmente en una sola—, sirvieron para solucionar otros aspectos parciales que también reclamaban la atención de nuestro Parlamento.
En esta línea, cierto es que la redacción final del texto no contentó a los interesados en que se ofreciera una detallada y clarificadora regulación del ejercicio de la actividad de la administración de fincas perdién-dose una buena oportunidad para definir y regular una cuestión tan importante como la capacidad para el ejercicio del cargo de Administrador de fincas en una triple perspectiva administrativa, legislativa y judicial.
Sin embargo, de las tres iniciativas presentadas fue, lógicamente, la del Consejo General de Administradores de fincas la que introdujo la referencia a la necesidad de po-tenciar la figura del Administrador de fincas colegiado, introduciéndolo en la iniciativa legislativa popular que, haciendo uso del derecho que le concedía el art. 87.3 de la Constitución, fue publicada en el Boletín Oficial de las Cortes Generales (Congreso de los Diputados) en fecha 18 de febrero de 1997, aunque, como veremos utilizándose, finalmente, una fórmula poco precisa, ya que a lo largo del debate parlamentario se discutió sobre la propuesta introducida por el Consejo General de Administradores de fincas acerca de la exigencia de una titulación al respecto para poder ejercer la actividad objeto de la presente exposición, cerrándose, finalmente, con la mención que se hace en el art. 13 apartado 6, párrafo segundo LPH en el que se recoge que:
En primer lugar, que la habilitación o mandato legal se reconozca en una ley. Si uno entiende correctamente lo que se dice en el informe de la ponencia, en el futuro, mientras que estas Cámaras no elaboren la corres-pondiente disposición normativa, no va a ser posible atribuir a ningún administrador, que no sea propietario, la gestión de estos asuntos en una comunidad de propietarios, porque no hay ninguna ley que habilite legalmente a administradores no propietarios para que tengan esta capacidad.
............... un elemento de control, como condición inex-cusable para que el negocio produzca determinados efec-tos jurídicos. En este caso los intereses del lugar de situa-ción, aparecen sujetos a for-malidades, que suponen el con-trol de legalidad que ejerce un funcionario ligado al Estado, y garante de su legalidad.
2.- Aunque no se duda de que un documento notarial, como forma de consentimiento, pueda tener un efecto transfronterizo, el control de legalidad del notario es-pañol, le da un rasgo diferen-cial, frente a los autorizados por otros notarios no españoles. Hay un elemento esencial de diferencia, el Notario español, da fe de que el documento se adecua al Ordenamiento Español, juicio que no emite un notario ex-tranjero.
3.- El doble control notarial y registral supone una medida de política legislativa, que da fluidez y seguridad al tráfico inmobiliario, no admite discrimi-naciones, y no cabe por tanto que para alcanzar el efecto traslativo de la propiedad in-mueble, los documentos ex-tranjeros tengan que soportar un control menos intenso que los documentos del foro. La intervención del Notario español viene a proteger múltiples intere-ses: desde la protección a las par-tes, mediante el asesoramiento, el acceso telemático a la situación registral de la finca (cosa que no se admite para el Notario extran-jero Rs 15 marzo 2000), hasta la protección a terceros, incluidas las propias Administraciones Públicas.
4.- Por otro lado, Nuestro sistema se mantiene sujeto al sistema del título y modo, requisitos que se cumplen con el otorgamiento de la escritura, en tanto en el sistema alemán, el documento no pro-duce el efecto traslativo del dominio de ésta. Y no puede pretenderse que si tal efecto no lo produce en su sistema el documento alemán, sí lo lleve a cabo en relación con los inmuebles sitos en España.
La protección del tráfico jurídico puede tener como meta que los documentos autorizados por Nota-rio tengan una circulación trans-fronteriza, pero lo que no pueden pretenderse es que produzcan efectos que no producen en su país de origen.
La solución puede ser la de que los otorgantes extranjeros se compelan a ratificar u otorgar la correspondiente escritura ante Notario español, que sería el título transmisivo de pro-piedad inscribible en el Regis-tro, bien concurriendo todos a su otorgamiento, bien estable-ciéndose en el mismo una cláusula de apoderamiento, plenamente válida en Dcho Español, para ratificar lo actuado.
UNION EUROPEA: El tema es de una total actualidad porque, como es sabido, la Comisión Europea está detrás de generalizar la prestación de servicios nota-riales a toda la Unión, estimando que la restricción de nacionalidad no es compatible con la libertad de establecimiento y la libre presta-ción de servicios que garantiza el art 43 del Tratado de la Unión (hoy arts III-137 y ss del Proyecto de Constitución Europea). La Comisión ya efectuó esta imputación en un procedimiento precontencioso con-tra determinados Miembros de la UE, aunque todos los Estados implicados y Miembros de la Unión Internacional del Nota-riado Latino, han rechazado categóricamente y por unani-midad (cosa extraña en la UE) la opinión jurídica de la Comisión y sostienen que el notario, como portador de un cargo público ejerce soberanía estatal. De esta opinión participa el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas que ha declarado en el caso Reyners (TJURÍDICE 21 junio 1974) que los Estados Miembros pueden excepcionar aquellas actividades que supongan una participación directa y específica en el ejercicio del poder público. Incluso la posición de la Comisión que des-conoce el carácter de la actividad notarial, se sitúa en contradicción con sus propias propuestas legis-lativas, y así en el Reglamento sobre el Estatuto de la Sociedad Europea se reconoce que los notarios ejercen actividades sobe-ranas. Las espadas siguen en alto y la cuestión es muy trascendente, ya que afecta a todo el ámbito de la justicia preventiva en todos los Estados Miembros, negando la Comisión el dcho de aquellos a configurar un sistema de justicia preventiva bajo la responsabilidad de los jueces, funcionarios de la administración de justicia y nota-rios, investidos de funciones sobe-ranas. De todas formas y conforme al art 226 del Tratado, la Comisión tendría primero que dirigir un dictamen motivado con la invitación de modificar las distintas leyes nacionales antes de demandarlos ante el Tribunal de Justicia Europeo, o puede ocurrir que cambie de opinión a la vista de la actitud unánime de todos ellos.
1.- Los documentos notariales redactados en la forma exigida en el país respectivo, tiene plena eficacia transfronteriza, en cuando forma de acreditar la prestación del consenti-miento de las partes. En este sentido se pueden ver las últimas Rs tanto la de 15 de marzo de 2000, donde se rechaza también, aunque se forma menos fundamentada, el acceso al Registro de la P de un documento alemán, las de 11 de junio de 1999 en donde se admite un poder que realmente es un documento con firma legitimada, hasta la final y muy discutida de 21 de abril de 2003, donde en un poder alemán, se legitiman las firmas por el Notario, pero indicando que desconoce el texto de lo que firma, y que acaba legitimando las firmas de los otorgantes.
2.- Ahora bien cuando se trata de documento que produce una transmisión de dominio de un inmueble, es exigible la inter-vención de Notario español, dado que, ya no se trata de una exigencia de forma, sino de unos requisitos de fondo: la adaptación del documento a la legalidad nacional, de la que el notario español se responsabiliza, prote-giendo, junto con la intervención registral, tanto a las partes que intervienen, como a los terceros.
3.- Por otro lado, hay otra cuestión fundamental: si en el sistema alemán, el documento notarial no transmite la propiedad (dado que como sabemos, se recoge sólo un acuerdo obli-gacional, que debe necesaria-mente completarse con la inscripción registral constituti-va), no se puede pretender que el documento alemán produzca en España unos efectos que no produce en su propio País. (JLN)
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En segundo lugar, la cualificación provisional nos conduce, de nuevo, a un callejón sin salida, porque los legisladores debemos de ser pre-visores respecto de las conse-cuencias de lo que disponemos, y cuando se establece una cualificación profesional hay que decir de qué naturaleza, cuál es la cualificación profesional precisa para ser administrador, y eso no lo sabemos. Por consiguiente, va a haber multitud de conflictos que se van a tener que sustanciar en los tribunales, si alguien pretende el acotamiento exclusivo, a su favor, de esta cualificación profesional.
“No queremos ocultar; quizá un intento de profesionalizar la administración de inmuebles. Creemos que no es esta la ley en la que deba hacerse, con independencia de que es obligado admitir que cada día es más complejo el sistema de administración de las propiedades colectivas, sobre todo si tenemos en cuenta que, en paralelo con esta iniciativa, estamos tramitando la transposición de una directiva técnicamente muy compleja y que suscitará no pocos problemas en su aplicación a los distintos inmue-bles. Sin embargo, la administra-ción de inmuebles no tiene hoy en día en nuestro sistema el carácter de profesión, no requiere título académico, es simplemente una certificación administrativa. Para que fuera profesión haría falta, además de una titulación aca-démica específica, el cumpli-miento de una serie de requisitos y nor-mación específica; no sólo de título profesional y de los estudios que requiera, sino requisitos de cole-giación, deontología y un régimen sancionador propio. Es decir, lo que caracteriza el ejercicio colegia-do de cualquier profesión dentro de nuestro sistema, léase arquitectos, abogados, médicos y cualesquiera otros. Esto no es regulación, no es estatuto de una profesión.
Sirva lo dicho para manifestar nuestra discrepancia y el sosteni-miento de la única enmienda que mantenemos, la número 16.”
b) 1.- El Administrador como ór-gano de la Comunidad. ¿Quién puede ser Administrador de una Comunidad?
1. El art. 13.5 establece que: «Las funciones de Secretario y Admi-nistrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayori-tario, dispongan la provisión de estos cargos separadamente de la presidencia».
Esta referencia permite que lo normal sea que el Administrador asuma la función de Secretario por la posibilidad de acumulación que permite este artículo. De ahí que la estructura organizativa interna de la Comunidad funcionará normal-mente con la figura del Presidente y del Administrador de Fincas.
En la presente exposición vamos a centrar el estudio del cargo de Administrador poniendo de mani-fiesto la situación normal de la asunción de la figura del Secretario por el propio Administrador en virtud de la posibilidad otorgada por el artículo 13.6 citado, dado que es la situación que se da en la mayoría de las Comunidades de propietarios y la que mejores resultados de operatividad práctica nos ofrece en aras a garantizar la introducción de criterios de profe-sionalidad en la llevanza y gestión de todos aquellos aspectos a que nos vamos a referir a continuación, y que si no se produjera la acumulación de cargos a que nos referimos podría dar lugar a serios problemas ante la complejidad de algunos aspectos que requieren que sean atendidos de manera continuada por un profesional encargado de estas funciones.
Hemos incluido en este apartado uno de los aspectos más impor-tantes en el estudio y análisis del cargo de Administrador de una Comunidad, ante las diversas inter-pretaciones que, hasta la fecha, se venían haciendo sobre la capacidad para ejercer esta actividad.
-Por un lado, el sistema tradicional de administración, que concibe esta actividad como una secretaría administrativa de naturaleza auxi-liar con respecto a los órganos de la Comunidad y que se caracteriza por su disponibilidad y por la ausencia de condicionamiento legal para la designación del Administrador, circunstancia que conllevaría que cualquier persona, sin ningún requisito definido, pudiera ejercer esta actividad.
-En segundo lugar, quedaría el modelo profesionalizado, a tenor del cual el Administrador se configura como un asesor técnico independiente de la Comunidad cuya presencia viene exigida por Ley para garantizar los derechos de los propietarios y terceros, así como para asegurar la plena responsabilidad de las Comunidades para el cumplimiento de todo tipo de obligaciones que pueda contraer.
A la vista de estos dos postulados que plantea Alberto Dorrego está claro que hay que huir del primero por razones obvias que conlle-varían serios problemas para Comunidades que encargaran la gerencia de sus actividades internas a personas sin la necesaria cualificación técnica, circunstancia rechazable ante la complejidad de muchas de las cuestiones que surgen en una Comunidad de propietarios.
En este sentido, si ya hemos hecho referencia a que en el trámite parlamentario se prefirió no entrar a analizar el modelo profesionalizado que se proponía y los requisitos de su actuación, en este caso ocurre lo mismo ya que se utiliza una fórmula abstracta al dejar «al ordenamiento jurídico» la determinación de las corporaciones y personas jurídicas que podrán ejercer la actividad de administra-ción de fincas. Por ello, es precisa la remisión a la regulación del Código Civil y la conceptuación que en los arts. 35 y SS del texto se hace de las personas jurídicas y, entre ellas, a las corporaciones.
1.º) Las corporaciones, asocia-ciones y fundaciones de interés público reconocidas por la Ley.
Por otro lado, el art. 37 C.C. determina que «la capacidad civil de las corporaciones se regulará por las leyes que las hayan creado o reconocido; la de las asociacio-nes por sus estatutos, y la de las fundaciones por las reglas de su institución, debidamente aprobadas por disposición administrativa, cuando este requisito fuere necesario.»
Por último, el art. 38 C.C. establece que: «Las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, con-forme a las leyes y reglas de su constitución.»
En este sentido, parece que el ordenamiento jurídico está permiti-endo a aquellas corporaciones y personas jurídicas, en definitiva, que estén constituidas legalmente, la posibilidad del ejercicio de actividades referidas al tema que nos ocupa, si así se ha reconocido administrativa y legalmente, por lo que no puede, tampoco, establecerse un criterio restrictivo en la interpretación de este precepto, sino por remisión a la normativa respectiva en cuanto a la constitución de cada persona jurídica. Nuevamente, nos encontramos con los mismos problemas interpretativos que en el supuesto anterior habiéndose optado por el mismo criterio abierto y no excluyente en la determinación de la capacidad para el ejercicio del cargo de Administrador, esperando que en una futura reforma el legislador insista en esta cuestión que, a buen seguro, va a dar lugar a variadas y distintas interpreta-ciones ante el criterio abierto utilizado por la utilización de expresiones poco definidas como... «persona con cualificación profe-sional suficiente o corporaciones y personas jurídicas en los términos previstos por el ordenamiento jurídico».
1.- ¿Qué dice la Jurispruden-cia?
Con independencia del análisis que más tarde haremos del Real Decreto 253/2003 de 28 de Febrero, de todas maneras, la Jurisprudencia< se ha pronunciado en alguna ocasión sobre esta cuestión.
Sobre esta cuestión es preciso destacar el comentario que efectúa Daniel Loscertalesanalizando la interesante sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de Octubre de 2002 al poner de manifiesto que lo que interesa subrayar es el alcance de los conceptos de «titulación» y «habilitación», que en mi opinión pueden ser equiparados a lo que establece el actual artículo 13.6 de la LPH, es decir, «cualificación» y «reconocimiento para el ejercicio de las funciones» del Administrador no propietario”.
Establece la Exposición de Motivos del Real Decreto 253/2003 que se verifica su aprobación con la finalidad de incorporar al derecho español las normas que permitan aplicar lo previsto en la Directiva 1999/42/CE, teniendo en cuenta que su regulación afecta únicamen-te a los nacionales de un Estado miembro que se proponga ejercer, por cuanta propia o ajena, una de las actividades profesionales que haya sido regulada en España, por lo que se mantiene que las normas de trasposición permitirán suprimir los obstáculos que pudiesen existir todavía para la libre circulación y el libre establecimiento en el ámbito comu-nitario de los ciudadanos de países miembros que están en posesión de los títulos o cualifica-ciones profesionales.
Ello supone, también, la modifi-cación de los Reales Decretos 1665/1991, de 25 de Octubre y 1396/1995, siendo este último el que establece en el Anexo IV la inclusión de la profesión de Admi-nistrador de Fincas como una de las profesiones reguladas en España que quedan afectados por el citado Real Decreto, siendo , por cierto, la única incluida en el sector inmobiliario.
Pues bien, posteriormente, en el Real Decreto 1745/1998, de 31 de Julio se modifica parcialmente el citado Real Decreto 1396/1995 en relación al reconocimiento de títulos y formaciones profesionales de los Estados miembros de la Unión Europea y demás signatarios del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo, manteniéndo-se en el citado Real Decreto de 1998, en el Anexo IV , la referencia a la Administración de Fincas en el sector inmobiliario, ratificando , con ello, el contenido del Real Decreto. Es decir, que se sigue manteniendo en el año 1998 la figura del administrador de fincas colegiado entre las actividades profesionales reconocidas en el ámbito comunitario.
Así, el actual proceso monitorio de reclamación de deuda comunitaria que surge de la citada iniciativa legislativa del Consejo General de Administradores de fincas ha permitido que el moroso recal-citrante medite ahora mucho más esa situación precedente que obligaba a muchos comuneros cumplidores a soportar una elevada deuda comunitaria.
Pues bien, consideramos que la exclusión de los administradores de fincas en el Anexo IV del Real Decreto 253/2003 debería rectificarse para recuperar la inclusión de este colectivo entre las profesiones reconocidas en el ámbito comunitario, ya que se ......
NULIDAD DE LOS ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD:
TIENEN QUE ESTAR DEMANDADOS TODOS LOS PROPIETARIOS.
R. 11 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 14 de enero de 2005.
Supuesto planteado: en un pro-cedimiento dirigido contra los otorgantes de los Estatutos de la Comunidad y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada, se declaró la nulidad de las Normas de Comunidad de un Complejo Urbanístico constituido por 180 elementos independientes.
El Registrador suspende la inscripción por no constar que hayan sido parte en el procedimiento judicial los titu-lares registrales de dichos departamentos.
La Dirección General desestima el recurso, ya que el principio de tracto sucesivo y el Art. 24 de la Constitución impiden que una sentencia pueda producir en el Registro la cancelación de asientos que afecta a perso-nas que no han sido parte en el procedimiento; y por otro lado, de los documentos presentados no resulta que el demandante interviniera en el procedimiento en representación de la comunidad de propietarios, tal y como pretendía la recurrente presentando una fotocopia del acta de la Junta en la que se había acordado facultar al entonces presidente de la comuni-dad para litigar acerca de la impugnación de los estatutos comunitarios
dias/2005-01-14/pdfs/
A01564-01566.pdf
OBLIGACIÓN DE ASEGURAR LA FINCA HIPOTECADA. . De un lado, la estipulación por la que el hipotecante deudor se obliga a asegurar la finca hipotecada, con cesión de la indemnización a favor del acreedor, la que establece el vencimiento anticipado de la obligación por el impago de las primas de seguro y la que asegura con garantía específica las primas suplidas por la entidad de crédito que hubieran sido insatisfechas por el deudor.
....... produce una clara discrimina-ción en la pretendida actividad liberalizadora, al extraer a profe-siones que han marcado una positiva pauta de comportamiento y de ejercicio profesional, al igual que otros colectivos, como los agentes de la propiedad inmobiliaria, o todos los que de forma profesional desarrollan su actividad diaria con los patrones de la formación y profesionalidad como referentes.
· Directamente, previa el alta colegial, sin otro requisito que hallarse en posesión del correspondiente título de Licenciados en Derecho, Ciencias Políticas, Económicas; los profesores mercantiles, Procuradores de los Tribunales, Ingenieros Agrónomos, de Montes, Veterinarios, Ingenieros técnicos agrícolas, Forestales, Peritos Agrícolas y Ayudantes de Montes.
· Los que se encuentren en posesión de Título de Bachiller Superior, tanto General como técnico, los técnicos de grado medio, Maestros de enseñanza Primaria, Graduados sociales.
· Que, como regla general, cuando un administrador de fincas se incorpore a una comunidad de propietarios para desempeñar sus funciones que, en desarrollo del art. 20 LPH, han pactado con la misma en virtud de su nombramiento en una junta de propietarios se verifica por el plazo de un año. Por ello, el vencimiento de su contrato se produce en la próxima junta de propietarios ordinaria que se celebre al año próximo.
· Que los estatutos pueden desde el origen de la constitución de la comunidad de propietarios establecer el plazo de duración superior al año.
· Que es viable la remoción del cargo de administrador antes de cumplimiento del plazo de su contrato.
· Que esta remoción puede serlo aun sin justa causa.
· Que el administrador tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios derivados de la remoción.
En los boletines siguientes ire poniendo las propuestas debatidas