Source: https://vdiv.de/hp138761/Bundestag-beschliesst-aktuelle-Sonderregelungen-zum-Wohnungseigentumsgesetz.htm?ITServ=a46envqv4je6aql5hv2es0aqll3
Timestamp: 2020-07-09 08:45:05
Document Index: 82969316

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 24', '§ 175', '§ 1', '§ 24']

Bundestag beschließt aktuelle Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz | VDIV: Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V.
»Bundestag beschließt aktuelle Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz
Fall 3 (Wärmelieferungsvertrag): Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit einem privaten Wärmelieferungsunternehmen vertraglich verbunden. Sie bezieht Heizenergie und Warmwasser. Wegen erheblicher Hausgeldausfälle infolge von Corona will der Verwalter die Zahlung der ab April monatlich geschuldeten Abschläge zurückstellen. Überlegungen zur Rechtslage: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist einem Verbraucher gleichgestellt, wenn ihr – wie fast immer – wenigstens ein Verbraucher angehört und er ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient (BGH, Urteil vom 25. März 2015 – VIII ZR 243/13). Der Wärmelieferungsvertrag ist ein vertragliches Dauerschuldverhältnis im Sinne von Artikel 240 § 1 Absatz 1 Satz 1 EGBGB. Fraglich ist, ob man die weitere tatbestandliche Voraussetzung, dass der Verbraucher bei vorzeitiger Erfüllung seiner vertraglichen Zahlungspflicht seinen oder den angemessenen Lebensunterhalt seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen gefährden würde, bejahen kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband bestreitet keinen eigenen Lebensunterhalt. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift sowie mit systematischem Blick auf § 1 Absatz 1 S. 3 EGBGB wird es aber zutreffend sein, die ihr angehörenden Wohnungseigentümer (Mitglieder) als unterhaltsberechtigte Angehörige in diesem Sinne anzusehen. Das Vertragsverhältnis mit einem Wärmelieferanten ist zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich (Artikel 240 § 1 Absatz 1 S. 3 EGBGB). Die Berufung auf das Leistungsverweigerungsrecht setzt indessen weiter voraus, dass bei einer sofortigen Leistung der Abschlagszahlungen die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft drohen würde. Das hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalles ab. Hierzu dürfte zählen, wie hoch die Hausgeldausfälle sind, welche weiteren Verbindlichkeiten die Gemeinschaft hat und ob es Liquiditätsreserven, insbesondere eine ausreichende Instandhaltungsrücklage, gibt. Darlegungspflichtig hierfür ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu berücksichtigen ist noch, dass gemäß Artikel 240 § 1 Absatz 3 EGBGB Absatz 1 der Vorschrift nicht gilt, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger seinerseits unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung die wirtschaftliche Grundlage seines Gewerbebetriebs gefährden würde. Bei einem Wärmelieferungsunternehmen wird es an dieser Voraussetzung, für die das Unternehmen darlegungspflichtig ist, in der Regel fehlen.
Nicht beantwortet werden kann die Frage, ob noch in diesem Jahr ordentliche Eigentümerversammlungen stattfinden. Solange Verbote gelten, die von Bund, Ländern oder auch einzelnen Städten oder Kommunen erlassen sind und Eigentümerversammlungen rechtlich unmöglich machen, verhält sich der Verwalter pflichtgemäß und gesetzestreu, wenn er – sei es die ordentliche, sei es eine außerordentliche mit einem einzigen TOP – keine Versammlungen einberuft. Solange darf demnach auch der Verwaltungsbeirat von seiner gesetzlichen Ersatzeinberufungskompetenz (§ 24 Absatz 3 Var. 2 WEG) keinen Gebrauch machen, da es schlichtweg an einer Pflichtwidrigkeit des Verwalters fehlt. Anders als im Aktienrecht, wo die Hauptversammlung innerhalb der ersten acht Monate des Geschäftsjahres stattzufinden hat (§ 175 Absatz 1 Satz 2 AktG – durch Artikel 2 § 1 Absatz 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wird diese Frist aber wohl bald außer Kraft gesetzt), steht im Wohnungseigentumsrecht das ganze Kalenderjahr zur Verfügung (§ 24 Absatz 1 WEG: „[…] mindestens einmal im Jahr […]″.). Sehen Gemeinschaftsordnung oder Verwaltervertrag kürzere Durchführungsfristen vor, gelten diese während der gesetzlichen Verbotslage nicht. Verwalter und Wohnungseigentümer müssen die weitere Entwicklung im Auge behalten.
Zum Thema „WEG und Corona″ veranstaltet der VDIV Deutschland am » 15. April ein Webinar. Darin geht es unter anderem um Online-Eigentümerversammlungen und den Umgang mit Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Hausgeld.