Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=03.05.2000&Aktenzeichen=XII%20ZR%2042%2F98
Timestamp: 2020-01-20 08:37:26
Document Index: 340161980

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 571', '§ 1029', '§ 1032', '§ 571', '§ 1032', '§ 571', 'BGH', 'BGH', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 566', '§ 571', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 571', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 566', '§ 566', '§ 571', '§ 566', 'BGH', '§ 571', 'BGH', 'BGH', '§ 566', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 566', '§ 571', '§ 412', '§ 109', '§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 566']

BGH, 03.05.2000 - XII ZR 42/98 - dejure.org
https://dejure.org/2000,925
BGH, 03.05.2000 - XII ZR 42/98 (https://dejure.org/2000,925)
BGH, Entscheidung vom 03.05.2000 - XII ZR 42/98 (https://dejure.org/2000,925)
BGH, Entscheidung vom 03. Mai 2000 - XII ZR 42/98 (https://dejure.org/2000,925)
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Mietvertrag - Schiedsvereinbarung - Rechtsnachfolge
Schiedsvereinbarung: - Erstreckung auf Dritte, Rechtsnachfolger, Bindung des Konkursverwalters; - Schiedseinrede
Schiedsvereinbarung im Mietvertrag bindet Käufer
Zum Übergang der von den Parteien eines Mietvertrages getroffenen Schiedsvereinbarung auf den Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks
BGB § 571 Abs. 1; ZPO § 1029 Abs. 1, § 1032 Abs. 1
Eigentümerwechsel und Schiedsvereinbarung
Mietrecht; Gültigkeit einer Schiedsvereinbarung bei Vermieterwechsel
BGB § 571; ZPO § 1032
Weitergeltung einer Schiedsvereinbarung zwischen Mietvertragsparteien auch nach Veräußerung des Mietgrundstücks
NJW 2000, 2346
MDR 2000, 947
NZM 2000, 711
ZMR 2000, 595
WM 2000, 1557
DB 2000, 2215
Die Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346 m.N.).
Denn der Erwerber ist nicht der Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346;… BGH Urteile vom 23. Februar 2012 - IX ZR 29/11 - NJW 2012, 1881 Rn. 17 …und vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07 - NJW 2008, 2256 Rn. 17).
Das im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes entstehende neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter hat uneingeschränkt denselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346), und übernimmt dabei - wie dargelegt - auch Überlassungszeitpunkt, Vertragsbeginn und vertragliche Fristläufe.
aa) § 566 Abs. 1 BGB, wonach bei Veräußerung eines dem Mieter überlassenen Wohnraums von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (…BGH, Urteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 17;… vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14; vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346 unter 2; jeweils mwN).
Der Bundesgerichtshof hat demgemäß als von § 566 Abs. 1 BGB bzw. § 571 Abs. 1 BGB aF erfasst angesehen das Vermieterpfandrecht (…Senatsurteil BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 23), die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter (…BGH Urteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13 - NJW-RR 2015, 264 Rn. 41), den Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution (…Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 24 ff.), eine Schiedsvereinbarung (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346) und die Übernahme des Inventars durch den Verpächter (BGH Urteil vom 21. September 1965 - V ZR 65/63 - NJW 1965, 2198, 2199).
Dennoch haftet sie allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als eine untrennbare Eigenschaft an (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346).
aa) § 571 BGB a.F. (= § 566 BGB n.F.) bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch (…vgl. BGH, Urt. v. 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451) kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urt. v. 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346;… Staudinger/Emmerich, BGB (2003) § 566 Rn. 4).
Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff;… BGH, Urt. v. 21. September 1965 - V ZR 65/63, WM 1965, 1064, 1066; v. 3. Mai 2000, aaO;… Erman/Jendrek, BGB 11. Aufl. § 566 Rn. 9;… Blank in Blank/Börstinghaus, Miete 2. Aufl. § 566 Rn. 38;… Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 39 f).
Nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.) findet keine Rechtsnachfolge statt, sondern es wird ein neues, lediglich mit dem alten inhaltsgleiches Mietverhältnis begründet (…BGH, Urt. v. 30. Mai 1962, aaO; v. 3. Mai 2000, aaO;… Erman/Jendrek, aaO;… MünchKomm-BGB/Voelskow, 3. Aufl. § 571 Rn. 17).
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346 mwN).
Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.;… BGHZ 166, 125 = NJW 2006, 1800 Rn. 14 f. mwN; vgl. zur Schiedsgerichtsvereinbarung im Mietvertrag: Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346;… Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 195;… Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 Rn. 39 f.;… Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 Rn. 91 f. mwN).
Insoweit steht der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht entgegen, dass die Firma der Klägerin zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens dem Beklagten unbekannt war, zumal mit dem Mieter und dem dinglichen Erwerber im Augenblick des Eigentumsübergangs ein neuer - inhaltsgleicher - Mietvertrag entstand, vgl. BGH, ZMR 2012, 856 (857), Rn. 25; BGH, NJW 2000, 2346; Spielbauer/Schneider-Krenek, § 566 Rn. 47 f. Einzig entscheidend ist der dingliche Eigentumsübergang, der - letztlich unstreitig - am 14.02.2013 erfolgte.
b) Auch ein gesetzlicher Übergang der Rechte und Pflichten gemäß §§ 571, 580 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346) kommt vorliegend nicht in Betracht.
(2) Von einer unmittelbaren Anwendung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB auf die Abgabe der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem ursprünglichen Vermieter kann allerdings nicht ausgegangen werden, weil § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch (vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451;… vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14) kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346;… vom 2. Februar 2006, aaO).
Deshalb ist mit der Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch am 4. Oktober 2007 zwischen ihr und den Beklagten gemäß § 566 Satz 1 BGB kraft Gesetzes ein Mietvertrag mit demselben Inhalt zustande gekommen (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346).
OLG Stuttgart, 13.03.2006 - 5 U 192/05
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