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Timestamp: 2019-11-17 05:53:56
Document Index: 36620025

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 134', '§ 1', '§ 134', '§ 1', '§ 134', '§ 280', '§ 311', '§ 1', '§ 134', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 313', '§ 313', 'BGH', 'BGH', '§ 812', '§ 812', 'BGH', 'BGH']

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17. Januar 2017 – I-24 U 38/16 Eine Gemeinde kann sich nach § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 6 BauGB i.V.m. § 134 BGB nicht wirksam vertraglich verpflichten, einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Ihr ist es auch verwehrt sich zu verpflichten, auf eine bestimmte Änderung eines Bebauungsplans hinzuwirken. Selbst die vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, entbehrt der Wirksamkeit. › Krau Rechtsanwälte
OLG Düsseldorf, Urteil vom 17. Januar 2017 – I-24 U 38/16 Eine Gemeinde kann sich nach § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 6 BauGB i.V.m. § 134 BGB nicht wirksam vertraglich verpflichten, einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Ihr ist es auch verwehrt sich zu verpflichten, auf eine bestimmte Änderung eines Bebauungsplans hinzuwirken. Selbst die vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, entbehrt der Wirksamkeit.
19. Mai 2019 /in Urteile zum Notarwesen /von RAKrau
OLG Düsseldorf, Urteil vom 17. Januar 2017 – I-24 U 38/16
Eine Gemeinde kann sich nach § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 6 BauGB i.V.m. § 134 BGB nicht wirksam vertraglich verpflichten, einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Ihr ist es auch verwehrt sich zu verpflichten, auf eine bestimmte Änderung eines Bebauungsplans hinzuwirken. Selbst die vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, entbehrt der Wirksamkeit.
1. Der Käufer eines Gewerbegrundstücks kann sich nicht wirksam verpflichten, die vom Verkäufer gewünschten planungsrechtlichen Grundlagen für das ihm verbleibende Restgrundstück zu schaffen oder umzusetzen.
2. Selbst die vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem Vertragpartner zu fördern, entbehrt der Wirksamkeit (vergleiche BVerwG, Beschluss vom 2. Januar 2012, 4 BN 32/11).
3. Hat es die klagende Verkäuferin trotz Kenntnis des Risikos unterlassen, sich durch entsprechende Regelungen im notariellen Vertrag für den Fall abzusichern, dass die erwartete Änderung der Bauleitplanung ausbleiben könnte und das gewünschte Baurecht für das ihr verbleibende Restgrundstück doch nicht geschaffen wird, ist dies kein unvorhersehbares Ereignis, das ihr ein Festhalten am Vertrag unzumutbar macht.
Die Klägerin war Eigentümerin eines ca. 56.600 qm großen Gewerbegrundstücks in D. Dies war nach den Festsetzungen des B-Planes Nr. 687 mit einer Teilfläche von rd. 30.500 qm als Sondergebiet (SO) und weiteren rund 26.100 qm als Gewerbegebiet (GE) ausgewiesen (vgl. Plan Anl. B3 = GA 106). Hiervon übertrug die Klägerin der Beklagten aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 29.10.2008 (K2 = GA 30ff) eine am nordwestlichen Rand gelegene Teilfläche des SO-Gebietes von ca. 16.500 qm (vgl. Plan B2 = GA 105) zum Preis von EUR 63,-/qm. Hierdurch verkleinerte sich die (höherwertige) SO-Fläche auf dem verbleibenden Restgrundstück auf rund 14.000 qm.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz gem. §§ 280, 281 BGB bzw. wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen in Anspruch, weil diese pflichtwidrig die B-Planänderung lediglich für ihre Teilfläche durchgeführt habe, obwohl sie der Beklagten zugesichert habe, dass der “Baurechtstausch” im Rahmen der künftigen Bauleitplanung von ihr berücksichtigt und umgesetzt werde (GA 189). Der Schaden bestehe darin, dass die auf dem Restgrundstück verbleibende SO-Fläche von rund 14.000 qm nicht vermarktet werden könne (GA 190), so dass ein Vermögensschaden von EUR 105,- x 14.000 qm = EUR 1.470.000,- eingetreten sei (GA 24). Ferner begehrt die Klägerin in Bezug auf die verkaufte Teilfläche aus ungerechtfertigter Bereicherung den Differenzbetrag zwischen dem für SO-Fläche üblichen Preis von EUR 105,-/qm und dem von der Beklagten gezahlten Preis von EUR 63,-/qm für GE-Fläche, mithin EUR 42,- x 16.500 qm = EUR 693.000,- (GA 23, 190).
Die Klägerin hat behauptet: Die Beklagte sei Ende 2007/Anfang 2008 an sie herangetreten mit dem Anliegen, einen R. auf der im mittleren Teil des Gesamtgrundstücks gelegenen Optionsfläche GEe-2 (vgl. Plan B3 = GA 106) zu errichten (GA 175). Im Zuge der anschließenden Kaufvertragsverhandlungen über das im nordwestlichen Teil gelegene Teilstück habe der Geschäftsführer der Klägerin dann unmissverständlich klar gemacht, dass der Verkauf der Teilfläche an die Beklagte nur dann erfolgen könne, wenn auf dem Restgrundstück weiterhin eine zusammenhängende SO-Fläche von rund 30.500 qm ausgewiesen werde; der “Baurechtstausch” sei zur Geschäftsgrundlage für den Verkauf der Teilfläche gemacht worden (GA 176f). In einem Telefonat am 14.02.2008 habe eine Vertreterin der Beklagten, Frau T., dem Zeugen F. von der S. (Grundpfandrechtsgläubigerin) erklärt, dass eine entsprechende B-Planänderung bereits veranlasst sei, die Bezirksregierung und die städtischen Gremien bereits eingebunden seien (GA 178).
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 2.163.000,- nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Sie hat behauptet: Es habe keine “Nachbarschafts”- bzw. “Kooperationsvereinbarung” gegeben; die Parteien seien einzig durch den Notarvertrag verbunden (GA 94). Die Beklagte hätte auch die in der Mitte des Gesamtgrundstücks gelegene GEe-2-Fläche erworben, so wie es im notariellen Vertrag vom 05.08.2003 (K7 = GA 191ff) als Ankaufoption vorgesehen war (GA 213). Die Frist zur Ausübung der Option wäre erst am 10.11.2007 erloschen, die Beklagte habe die Option aber bereits im August 2007 ausgeübt (GA 215). Der für die Beklagte handelnden Vertreter der Grundpfandrechtsgläubigerin bzw. dem Investor B sei lediglich in Aussicht gestellt worden, die Möglichkeit des Konzepts unverbindlich in der Sitzung der Bezirksvertretung vorzustellen. Diese Zusage habe sie, die Beklagte, erfüllt (GA 95). Im Übrigen sollte die Änderung des Planungsrechts auf dem ca. 40.000 qm großen Restgrundstück durch den Projektentwickler B angeschoben werden, der jedoch 2010 abgesprungen sei.
Der Schaden werde dem Grunde und der Höhe nach bestritten. Der Wert für die SO-Fläche von EUR 105,- EUR/qm sei überhöht (GA 97), ein Nachzahlungsanspruch für die erworbene Fläche sei nicht nachvollziehbar, weil den Beteiligten klar war, dass die Fläche in der Zukunft in eine GEe-2 Fläche herab gestuft werde und es sich zudem um eine Altlastenfläche handelte, für die nie ein Kaufpreis von EUR 105,- erzielt worden wäre (GA 98). Auch auf der verbleibenden Restfläche sei großflächiger Einzelhandel realisierbar; hier sei der Preis von EUR 105,- / qm überhöht (GA 98). Jedenfalls sei der Schaden nicht ursächlich auf die hier streitgegenständlichen Ereignisse zurückzuführen; kausal sei vielmehr, dass es der Klägerin in den Jahren 1997 bis 2007 nicht gelungen sei, einen ernsthaften Interessenten zu finden. Überdies wäre mit einer solchen Verpflichtung keine Erfolgsgarantie verbunden (GA 99). Vorsorglich werde ein Mitverschulden der Klägerin eingewandt, da diese es versäumt habe, nachhaltig an die angebliche Verpflichtung zu erinnern. Im Übrigen habe die Beklagte ja in 2011 ein Kaufangebot unterbreitet, was die Klägerin jedoch abgelehnt habe in der Hoffnung auf eine bessere Verwertungsmöglichkeit (GA 101).
Die Vereinbarung zum “Baurechtstausch” bilde keine rechtliche Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag vom 29.10.2008 und unterliege daher nicht dem Formgebot des § 311b Abs. 1 BGB.
die Beklagte unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an die Klägerin EUR 2.163.000,- nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu bezahlen,
1. Erfolglos wendet sich die Berufung gegen die Abweisung des Schadensersatzanspruchs wegen des in Bezug auf die verbleibende Restfläche geltend gemachten Wertverlustes von EUR 105,- EUR/qm x 14.000 qm = EUR 1.470.000,- EUR, der dadurch eingetreten sein soll, dass hier mangels Änderung der bestehenden Bauleitplanung keine zusammenhängende SO-Fläche von 30.500 qm geschaffen werden konnte, so dass die 14.000 qm letztlich nicht genutzt werden konnten. Entgegen der Auffassung der Berufung bedurfte es keiner Beweiserhebung über die Behauptung der Klägerin, die Beklagten habe sich in einer Vereinbarung vom 03.04.2008 verpflichtet, auf eine Änderung des B-Planes bezogen auf die der Klägerin verbleibende Restfläche hinzuwirken.
Die Beklagte konnte sich nicht wirksam verpflichten, die gewünschten planungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen oder umzusetzen. Dem stünde bereits § 1 Abs. 3 S. 2 und Abs. 6 entgegen, mit der Folge, dass eine entsprechende Vereinbarung gem. § 134 BGB nichtig wäre. Die Gemeinde genießt zwar bei der Bauleitplanung weitgehende planerische Gestaltungsfreiheit, ist aber nicht von rechtlichen Bindungen freigestellt. Sie unterliegt bei der Planung vielfältigen tatsächlichen und rechtlichen Bindungen. Als drei jeweils eigenständige rechtliche Schranken nennt der Gesetzgeber in § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB das Gebot, die Planung an den Erfordernissen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung auszurichten, in § 1 Abs. 4 BauGB die Pflicht, die Bauleitpläne an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung anzupassen, und in § 1 Abs. 7 BauGB das Gebot, die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (Michael Sauthoff in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, Öffentliches Baurecht – Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, Rn. 8, juris). Dies war der Klägerin nicht nur als in Fragen der Städtebaupolitik, Stadtsanierung und Stadtentwicklung geschäftserfahrenes Unternehmen, sondern ganz konkret auch aufgrund des Vertrages mit der Beklagten vom 05.08.2003 (K7 = GA 191ff) bekannt, und wird von ihr auch nicht in Abrede gestellt.
2. Erfolglos wendet sich die Berufung auch gegen die Abweisung des Anspruchs auf Zahlung des sich in Bezug auf die an die Beklagte veräußerte Teilfläche ergebenden Differenzbetrages zwischen dem für SO-Fläche üblichen Preis von EUR 105,-/qm und dem von der Beklagten gezahlten Preis von EUR 63,-/qm für GE-Fläche.
Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages gem. § 313 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Selbst wenn die von der Klägerin behauptete Vereinbarung bezüglich eines “Baurechtstauschs” Geschäftsgrundlage für den Grundstückskaufvertrag geworden wäre, ist nicht ersichtlich, dass das Festhalten am Vertrag für die Klägerin zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt noch nicht zu einer Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Vielmehr muss als weitere Voraussetzung hinzukommen, dass dem Zuwendenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Hierdurch kommt zum Ausdruck, dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung rechtfertigt. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für den Zuwendenden zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Ob dies der Fall ist, kann nur nach einer umfassenden Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände festgestellt werden (BGH v. 03.12.2014, XII ZB 181/13, Rn. 18 mwN, juris). Vorliegend fällt maßgeblich ins Gewicht, dass die Klägerin sehenden Auges das Risiko übernommen hat, dass die Bemühungen der Beklagten nicht zum Erfolg führen könnten. Sie hat es trotz Kenntnis des Risikos unterlassen, sich durch entsprechende Regelungen im notariellen Vertrag für den Fall abzusichern, dass die erwartete Änderung der Bauleitplanung ausbleiben könnte und das gewünschte Baurecht für das ihr verbleibende Restgrundstück doch nicht geschaffen wird. Wenn sich das von ihr übernommene Risiko – wie vorliegend – verwirklicht, ist dies kein unvorhersehbares Ereignis, das ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Wenn eine Partei das Risiko in Kauf nimmt, dass sich die Grundlagen einer Vereinbarung verändern können, ist ihr die Berufung auf eine Veränderung der Grundlagen verwehrt (vgl. zur Grundlage eines Abfindungsvergleichs: BGH v. 16.09.2008, VI ZR 296/07, Rn. 13, juris).
Auch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB wegen Nichteintritts des mit der Leistung bezweckten Erfolges besteht nicht. Ein solcher setzte voraus, dass die Parteien einen über die bloße Erfüllung hinausgehenden besonderen Erfolg als Zweck der Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbart haben. Es kommen nur solche Zwecke in Betracht, die über die nach den Vertragsvereinbarungen geschuldete Zweckerfüllung hinaus nach beiderseitigem Parteiwillen ein zusätzliches Erfordernis für das Behalten einer Leistung durch ihren Empfänger bilden sollen (P. Buck-Heeb in: Erman BGB, Kommentar, 14. Aufl. 2014, § 812 BGB, Rn. 51). Dies kann hier in Bezug auf die behauptete Höherwertigkeit der an die Beklagten veräußerten Fläche nicht festgestellt werden. Die Parteien haben bewusst einen Preis von EUR 63,-/qm für die von der Beklagten erworbene SO-Teilfläche vereinbart, obwohl diese – wie die Klägerin behauptet – EUR 105,-/qm wert gewesen sein soll. Behaltensgrund für die höherwertige SO-Fläche war mithin allein der notarielle Kaufvertrag und nicht die Erwartung, die Bauleitplanung für das Restgrundstück werde geändert.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2016 – V ZR 278/14 Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrages:... BGH, Beschluss vom 01. Oktober 2015 – V ZB 181/14 Kaufvertrag über eine...