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Timestamp: 2016-10-28 10:19:08
Document Index: 275816972

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 100', 'Art. 76', 'Art. 72', 'Art. 74', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 42', 'Art. 105', 'Art. 248', 'Art. 252', 'Art. 123', 'Art. 250', 'Art. 248', 'Art. 257', 'Art. 248', 'Art. 257', 'Art. 248', 'Art. 248', 'Art. 248', 'Art. 248', 'Art. 248', 'Art. 249', 'Art. 249', 'Art. 248', 'Art. 244', 'Art. 248', 'Art. 248', 'Art. 248', 'Art. 3', 'Art. 248', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 274', 'Art. 257', 'Art. 274', 'Art. 274', 'BGE', 'Art. 274', 'Art. 246', 'Art. 250', 'Art. 274', 'Art. 274', 'Art. 246', 'Art. 253', 'Art. 257', 'Art. 274', 'Art. 274', 'Art. 257', 'Art. 248', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 66', 'Art. 68']

A.a Am 9. Dezember 2005 schlossen die Y.________ AG (Vermieterin) und X.________ (Mieter) zwei Mietvertr�ge ab. Beide Mietobjekte befinden sich an der A.________strasse xxx in B.________/SZ; das eine ist ein Loft/Atelier zum Mietzins von monatlich Fr. 650.-- inklusive Akonto Heiz- und Nebenkosten, das andere ein Lagerraum zum Mietzins von monatlich Fr. 30.--. Mietbeginn war am 15. Dezember 2005.
A.b Mit eingeschriebenem Schreiben vom 24. Juni 2011 forderte die Vermieterin den Mieter auf, ausstehende Mietzinse im Betrag von Fr. 878.30 innert 30 Tagen zu begleichen, widrigenfalls sie eine ausserordentliche K�ndigung aussprechen werde.
Am 3. August 2011 k�ndigte die Vermieterin gest�tzt auf Art. 257d Abs. 2 OR die beiden Mietverh�ltnisse. Ihre eingeschriebene Sendung wurde nicht abgeholt.
Am 14. September 2011 forderte die Vermieterin den Mieter unter Beilegung einer Kopie der K�ndigung vom 3. August 2011 auf, die beiden Mietobjekte per 30. September 2011 zu r�umen.
B.a Am 5. Oktober 2011 stellte die Vermieterin beim Einzelrichter am Bezirksgericht H�fe ein Ausweisungsbegehren gegen den Mieter.
Am 25. November 2011 machte der Mieter eine Anfechtung der K�ndigung der Mietverh�ltnisse beim Einzelrichter am Bezirksgericht H�fe rechtsh�ngig.
Mit Verf�gung vom 11. Januar 2012 befahl der Einzelrichter dem Mieter, beide Mietobjekte binnen 5 Tage zu r�umen.
B.b Am 26. Januar 2012 erhob der Mieter Berufung beim Kantonsgericht Schwyz und beantragte, die einzelrichterliche Verf�gung vom 11. Januar 2012 sei aufzuheben und das Ausweisungsbegehren sei abzuweisen bzw. es sei nicht darauf einzutreten.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 3. September 2012 liess der Mieter (Beschwerdef�hrer) beantragen, der Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 29. Juni 2012 sei aufzuheben und das Ausweisungsbegehren der Vermieterin (Beschwerdegegnerin) vom 5. Oktober 2011 sei vollumf�nglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Eventualiter sei die f�nft�gige R�umungsfrist zu erstrecken und eine angemessene Frist zur R�umung und R�ckgabe der Mietsachen anzusetzen.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 26. September 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Berufungsentscheid eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 90 BGG i.V.m. Art. 75 BGG). Sie wurde innert der Beschwerdefrist (Art. 100 BGG) von der mit ihren Rechtsbegehren unterlegenen Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht. Bei der Streitsache handelt es sich um eine Zivilsache (Art. 72 BGG), und zwar um einen Mietfall, bei welchem der Streitwert nach zutreffender Angabe der Vorinstanz die Mindestgrenze von Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) �bersteigt. Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt einer rechtsgen�genden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.2 Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht einschliesslich Bundesverfassungsrecht ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG; BGE 134 III 379 E. 1.2 S. 382). Nicht zu den in Art. 95 BGG vorgesehenen R�gegr�nden geh�rt hingegen die Anwendung und Auslegung kantonalen Rechts, dessen Anwendung und Auslegung das Bundesgericht einzig unter dem Blickwinkel eines Verstosses gegen Bundesrecht oder gegen Bundesverfassungsrecht beurteilen kann (BGE 136 I 241 E. 2.4; 135 III 513 E. 4.3 S. 521; 134 III 379 E. 1.2 S. 382 f.).
1.3 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist weder an die mit der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden, und kann deshalb die Beschwerde auch aus andern als den geltend gemachten Gr�nden gutheissen oder abweisen (BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104; 132 II 47 E. 1. S. 50, mit Hinweisen). Indessen pr�ft das Bundesgericht, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen R�ge- und Begr�ndungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen; es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104). In der Beschwerdeschrift ist in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Aus den materiellrechtlichen R�gen muss zumindest sinngem�ss ersichtlich sein, inwieweit der angefochtene Entscheid nach Ansicht der Beschwerdef�hrer bundesrechtliche Normen verletzen soll, wenn der von der Vorinstanz verbindlich festgestellte - und nicht lediglich ein vom Beschwerdef�hrer behaupteter abweichender - Sachverhalt zugrunde gelegt wird (Art. 105 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde setzt sich �ber weite Strecken �ber diese Vorgaben hinweg und ergeht sich in appellatorischer Kritik, auf die nicht eingetreten werden kann. Hingegen ist auf die gesetzeskonform vorgetragene R�ge der Bundesrechtswidrigkeit der von den kantonalen Instanzen gew�hlten Verfahrensweise einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz habe das Ausweisungsbegehren zu Unrecht im summarischen Verfahren beurteilt und damit die Zivilprozessordnung verletzt.
2.1 Die beiden kantonalen Instanzen gingen davon aus, das Ausweisungsbegehren sei in der Grundform des summarischen Verfahrens nach Art. 248 lit. a und Art. 252-256 ZPO i.V.m. � 3 lit. f der Vollzugsverordnung des Kantons Schwyz zum Schweizerischen Obligationenrecht vom 25. Oktober 1974 (VVzOR-SZ; SRSZ 217.110; GS 16-549) zu behandeln. Die Vorinstanz erwog, Art. 123 Abs. 1 BV begr�nde eine verpflichtende Gesetzgebungskompetenz mit nachtr�glich derogatorischer Wirkung. Soweit der Bund in einem Bereich, in welchem er zwar umfassend, aber mit nachtr�glich derogatorischer Wirkung zust�ndig ist, nicht abschliessend legiferiert habe, seien die Kantone zust�ndig geblieben, ohne dass es dazu einer Delegation durch das Bundesrecht bed�rfe. Im Katalog von Art. 250 ZPO, welcher Angelegenheiten dem summarischen Verfahren zuweist, sei die Ausweisung von Mietern nicht aufgef�hrt. � 3 lit. f VVzOR-SZ sehe nun aber f�r die Ausweisung von Mietern und P�chtern generell das summarische Verfahren vor.
2.2 Der Beschwerdef�hrer beanstandet, diese Auffassung sei bundesrechtswidrig. Unter der Geltung der ZPO k�nne eine Ausweisung nur im summarischen Verfahren angeordnet werden, sofern die Voraussetzungen von Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 257 ZPO erf�llt seien. Indem die Vorinstanz die Anwendbarkeit der Grundform des summarischen Verfahrens im Sinne von Art. 248 lit. a i.V.m. 252-256 ZPO auf eine Mietausweisung aus kantonalem Recht ableite und dabei auf das Erfordernis eines liquiden Sachverhalts verzichte, verletze sie Bundesrecht. Denn dieses verlange f�r eine im summarischen Verfahren verf�gte Mieterausweisung einen klaren Fall im Sinne von Art. 257 ZPO; fehle es an einem solchen, so k�nne sie nicht in einem Summarium angeordnet werden.
2.3 Nach Art. 248 ZPO ist das summarische Verfahren anwendbar: a. in den vom Gesetz bestimmten F�llen; b. f�r den Rechtsschutz in klaren F�llen; c. f�r das gerichtliche Verbot; d. f�r die vorsorglichen Massnahmen; und e. f�r die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Die beiden Vorinstanzen gingen davon aus, ein Gesetz im Sinne von Art. 248 lit. a ZPO k�nne auch ein kantonales Gesetz sein, das eine vom Bundeszivilrecht geregelte Materie wie die Mieterausweisung ins summarische Verfahren verweist. Die von der Vorinstanz zur St�tzung dieser Auffassung zitierten Stellen belegen sie aber gerade nicht: weder der Expertenbericht zum Vorentwurf der ZPO (S. 125), der einzig von Zivilsachen spricht, die im kantonalen Privatrecht geregelt sind, noch die Kommentarmeinungen von KAUFMANN (in: Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 2011, N. 3 zu Art. 248 ZPO), der im Zusammenhang mit Gesetzen im Sinne von Art. 248 lit. b ZPO nur von Spezialgesetzen des Bundesprivatrechts sowie des kantonalen Privatrechts spricht; von GASSER/RICKLI (Kurzkommentar zur ZPO, 2010, N. 3 zu Art. 248 ZPO), die kantonalrechtliche Zivilsachen auff�hren, oder schliesslich von JENT-S�RENSEN (in: Oberhammer [Hrsg.], Kurzkommentar zur ZPO, 2010, N. 1 zu Art. 249 ZPO), die sich auf "andere in kantonalen Erlassen oder in Spezialgesetzen des Bundes vorgesehene Klagen bzw. Gesuche" beschr�nkt.
2.4 Art. 249-251 ZPO weisen bestimmte Angelegenheiten des Zivilgesetzbuches, des Obligationenrechts und des SchKG dem summarischen Verfahren i.S.v. Art. 248 lit. a ZPO zu. Diese Kataloge sind nicht abschliessend, worauf namentlich die jeweilige Verwendung der Formulierung, das summarische Verfahren gelte insbesondere f�r die aufgef�hrten Angelegenheiten, hinweist. Die Botschaft des Bundesrates h�lt dazu fest, das Gesetz bestimme den Geltungsbereich des summarischen Verfahrens im Wesentlichen selbst, doch k�nne sich die Anwendbarkeit auch aus einem anderen Bundesgesetz ergeben (BBl 2006 7349, Ziff. 5.17 zu Art. 244-247 E-ZPO). W�hrend weitere, von der Vorinstanz nicht zitierte Kommentatoren ebenfalls davon ausgehen, nur das Bundesrecht k�nne die von ihm geregelten Materien dem summarischen Verfahren i.S.v. Art. 248 lit. a ZPO gesetzlich zuweisen (STEPHAN MAZAN, in: Basler Kommentar, Zivilprozessordnung, 2010, N. 2 zu Art. 248 ZPO; BERNHARD RUBIN, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Handkommentar zur ZPO, 2010, N. 5 zu Art. 248 ZPO), wird soweit ersichtlich in der Lehre nirgends die Meinung vertreten, es sei auch dem kantonalen Recht freigestellt, dies zu tun. Vielmehr halten etwa HAUSER/ SCHWERI/LIEBER (Kommentar zum z�rcherischen Gesetz �ber die Gerichts- und Beh�rdenorganisation im Zivil- und Strafprozess, 2012, N. 4 der Vorb. vor � 137 GOG; N. 4 zu � 140 GOG), ausdr�cklich fest, es stehe den Kantonen nicht zu, weitere Gesch�fte des Obligationenrechts dem summarischen Verfahren zuzuweisen. F�r diese Ansicht spricht auch bereits der Umstand, dass an den wenigen Stellen, wo die ZPO den Kantonen eine Restkompetenz bel�sst, der Gesetzestext die Kantone bzw. das kantonale Recht ausdr�cklich erw�hnt (so u.a. in Art. 3, 4, 6, 7, 68 Abs. 2 lit. d, 96, 116 Abs. 1 und 218 Abs. 3 ZPO). Die Frage braucht hier indessen nicht abschliessend gekl�rt zu werden, denn aus der Entstehungsgeschichte der Zivilprozessordnung ergibt sich eindeutig der spezifische Wille des Gesetzgebers, die Erwirkung einer Mieterausweisung in einem summarischen Verfahren einzig beim Vorliegen eines klaren Falles nach Massgabe von Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 257 ZPO zu erm�glichen.
2.5.1 Vor der Vereinheitlichung des Zivilprozessrechts oblag es den Kantonen, die Verfahrensart f�r die Ausweisung von Mietern zu bestimmen (BGE 119 II 141 E. 4b S. 145). Wegen der bundesrechtlichen Vorschrift von Art. 274g aOR war es den Kantonen allerdings nicht gestattet, f�r die Beurteilung von Ausweisungsgesuchen mehrere Beh�rden zu bezeichnen: Focht der Mieter eine ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstands (Art. 257d OR) an und war gleichzeitig ein Ausweisungsverfahren anh�ngig, so hatte die f�r die Ausweisung zust�ndige Beh�rde auch �ber die Wirkung der K�ndigung zu entscheiden (Art. 274g Abs. 1 aOR). Wandte sich der Mieter mit seinem Begehren an die Schlichtungsbeh�rde, so hatte diese das Verfahren an die Ausweisungsinstanz zu �berweisen (Art. 274g Abs. 3 aOR; vgl. BGE 118 II 302 E. 4a S. 306 f.; WEBER, in: Basler Kommentar, 4. Aufl. 2011, N. 2 zu Art. 274g OR).
2.5.2 Diese verfahrensrechtliche Regelung war Gegenstand intensiver Debatten in den parlamentarischen Beratungen der schweizerischen Zivilprozessordnung. Im St�nderat als Erstrat stellte Herr St�nderat Hoffmann (AB 2007 S 517) einen Antrag auf Aufnahme des Ausweisungsverfahrens in den Katalog der im summarischen Grundverfahren zu behandelnden Angelegenheiten des Obligationenrechtes als neuen Art. 246 Bst. b Ziff. 1 des bundesr�tlichen Entwurfes (welcher Artikel schliesslich als Art. 250 ZPO Gesetz wurde). Er begr�ndete dies damit, dass ansonsten die ZPO wegen der beabsichtigten Streichung von Art. 274g aOR in einem wesentlichen Punkt l�ckenhaft bleiben werde (AB 2007 S 519). St�nderat Hoffmann zog seinen Antrag zur�ck, nachdem Bundesrat Blocher im St�nderat versichert hatte, er werde selbst das Problem in die Kommission des Nationalrates hineintragen (AB 2007 S 521).
In der ersten Lesung im Nationalrat wollte eine Minderheit die Verfahrensbestimmung von Art. 274g [a]OR in die ZPO �berf�hren und die Ausweisung in den Katalog der im summarischen Grundverfahren zu behandelnden Angelegenheiten des Obligationenrechtes als Art. 246 Bst. b Ziff. 0 des Entwurfes aufnehmen (AB 2008 N 968). Bundesr�tin Widmer-Schlumpf erkl�rte hierzu, der Bundesrat und die Mehrheit der Nationalratskommission seien der Auffassung, dass diese Spezialbestimmung �berfl�ssig werde, weil dem Vermieter nach Art. 253 des bundesr�tlichen Entwurfes (welcher Artikel schliesslich als Art. 257 ZPO Gesetz wurde) in klaren F�llen der schnelle Rechtsschutz zur Verf�gung stehe. Sie f�hrte w�rtlich aus (AB 2008 N 950):
"Das Konzept ist einfach: Eindeutige F�lle gehen direkt zum Ausweisungsrichter, egal, ob es sich um eine ordentliche oder eine ausserordentliche K�ndigung handelt. Nicht liquide F�lle hingegen beginnen bei der Schlichtungsbeh�rde. (...) Die mietrechtliche Sonderregelung von Art. 274g OR, welche in der Praxis doch einige Schwierigkeiten bereitet, wird durch eine gleichwertige allgemeine Regelung abgel�st."
Die st�nder�tliche Kommission hielt zuhanden der Differenzbereinigung an der Nichtaufnahme der Ausweisung in den Katalog der im summarischen Grundverfahren zu behandelnden Angelegenheiten des Obligationenrechtes fest (AB 2008 S 279). Nachdem St�nderat Hess seinen Antrag auf Zustimmung zum entgegengesetzten Beschluss des Nationalrates zur�ckgezogen hatte, blieb es bei der Nichtaufnahme in den Katalog (AB 2008 S 279). Der Nationalrat schloss sich in der Schlussberatung dem Beschluss des St�nderates mit 101 gegen 70 Stimmen an (AB 2008 N 1627, 1628).
2.5.3 Zusammenfassend hatte sich das Parlament somit daf�r entschieden, die Verfahrensregelung gem�ss Art. 274g [a]OR aufzuheben, weil es der Ansicht war, dass das summarische Verfahren in der Variante nach Art. 257 ZPO - und nur in dieser - f�r die Gew�hrung von raschem Rechtsschutz in Ausweisungssachen ausreiche (HOHL, Proc�dure civile, Bd. II, 2. Aufl. 2010, S. 260 Rz. 1428 i.f.; vgl. ferner Zeitschrift f�r Walliser Rechtsprechung 2012, S. 248 f. sowie BOHNET, Le droit de bail en proc�dure civile suisse, in: Bohnet/Wessner [Hrsg.] 16e S�minaire sur le droit du bail, 2010, S. 54 Rz 196-199).
2.6 Damit erweist sich die R�ge, die Vorinstanz habe durch Anwendung der Grundform des summarischen Verfahrens auf eine Mieterausweisung gest�tzt auf kantonales Recht Bundesrecht verletzt, als begr�ndet.
Als Konsequenz der bundesrechtswidrigen Durchf�hrung eines summarischen Verfahrens gest�tzt auf kantonales Recht hat die erste Instanz es unterlassen und die Vorinstanz ausdr�cklich darauf verzichtet zu pr�fen, ob es sich vorliegend um einen klaren Fall i.S. von Art. 248 lit. b ZPO handelt (angefochtener Entscheid, S. 9 sub dd). Der angefochtene Entscheid ist damit aufzuheben und an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung zur�ckzuweisen. Diese wird dabei zu beurteilen haben, ob die Voraussetzungen f�r die Anordnung der Ausweisung als klarer Fall gest�tzt auf Art. 257 Abs. 1 lit. a und b ZPO vorliegen und damit das Verfahren bundesrechtskonform im Summarium mit Sachurteil abgeschlossen werden kann oder ob nach Massgabe von Art. 257 Abs. 3 ZPO wegen Illiquidit�t auf das Gesuch nicht einzutreten ist.
Diesem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 29. Juni 2012 wird aufgehoben und die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten f�r das bundesgerichtliche Verfahren von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.