Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/730-PGP.html?identifiant=TVA-CHAMP-50-10-20120912
Timestamp: 2018-04-19 11:38:34+00:00
Document Index: 70798546

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 261", "l'article 260", "l'article 261", "l'article 256", "l'article 260", "l'article 261", "l'article 260", "l'article 261", "l'article 261", "l'article 260", "l'article 209", "l'article 209", 'arrêt ', "l'article 260", "l'article 260", "l'article 261", "l'article 260", 'arrêt ', "l'article 260", "l'article 260", "l'article 207", "l'article 207"]

730-PGPTVA - Champ d'application et territorialité - Opérations imposables sur option - Personnes effectuant des locations immobilières1
BOI-TVA-CHAMP-50-10-20120912
Version en vigueur du 12/09/12 au 04/04/14
2012-09-12T06:00:00.000+02:002014-04-04T14:13:46.000+02:00
L'article 260-2° du code général des impôts (CGI) permet, sous certaines conditions, aux personnes qui donnent en location des locaux nus, d'acquitter la TVA sur leur demande.
L'option s'applique dans les conditions définies aux articles 193 à 195 de l'annexe II au CGI.
Par un arrêt rendu le 23 décembre 2011 (n° 323189, 9ème et 10ème s.-s., SNC Mercedes c./Ministre), le Conseil d'État a jugé que l'opération par laquelle une société donne en sous-location un immeuble nu dont elle dispose en vertu d'un contrat de crédit-bail immobilier, dans des conditions similaires à celles d'une location d'immeubles nus, est assimilable à une location de locaux nus pour l'application du 2° de l'article 261 D du CGI.
Aussi, l'option prévue par l'article 260 du CGI doit faire l'objet d'une déclaration expresse à l'administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles. Si elle peut être exercée à l'occasion de la déclaration d'existence, cette dernière doit comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte.
1. La sous-location par le crédit-preneur de locaux nus pris en crédit-bail est exonérée de la T.V.A. en application du 2° de l'article 261 D du CGI.
2. L'option peut être exercée par une simple lettre adressée au service des impôts territorialement compétent, formalisant l'intention de son auteur de soumettre à la T.V.A. son activité de location de locaux nus à usage professionnel (cf. III-A), avec toutefois la référence de l'immeuble ou des locaux loués en cas de pluralité d'immeubles.
3. L'option à la TVA ne peut résulter du seul fait que le contribuable ait facturé la taxe (CE 16 novembre 2005, n° 257532, 9ème et 10ème s.-s., SCI Genty immobilier).
4. Le fait que la taxe facturée aux sous-locataires ait été versée au Trésor ne confère au crédit-preneur aucun droit à déduction.
L'article 260-2° du CGI autorise l'exercice de l'option quelle que soit la qualité d'assujetti ou de non-assujetti du preneur au regard de la TVA dès lors que celui-ci utilise le local nu pour les besoins de son activité.
En pratique, est concerné l'ensemble des activités économiques (y compris les activités économiques des personnes physiques placées hors du champ d'application en raison de l'existence d'un lien de dépendance) que peuvent exercer des personnes de droit privé ou de droit public, ainsi que les activités administratives exercées par les personnes de droit public ou certains organismes qui interviennent dans des conditions similaires.
- locaux à usage de bureaux donnés en location à une commune qui les utilise pour des activités non soumises à la TVA en application de l'article 256 B du CGI ;
Remarque : La location d'un emplacement pour le stationnement des véhicules étroitement liée à la location d'un local nu, même conclue par bail séparé, est imposable lorsque la location principale est elle-même soumise à la TVA.
Le b de l'article 260-2° du CGI subordonne en ce qui concerne les preneurs non assujettis, l'exercice de l'option à la condition que le bail fasse mention expresse de l'option par le bailleur.
L'article 260 D du CGI dispose que les locations de locaux nus ou meublés dont la destination finale est le logement meublé sont toujours considérées comme une opération de fourniture de logement meublé.
Selon l'article 261 D-4° du CGI, les locations de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont soit taxées (cf. BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) ou exonérées (cf. BOI-TVA-CHAMP-30-10-50-II-A).
Il en résulte que les locations de locaux nus destinés à la fourniture de logement en meublé ou à l'habitation sont soit soumises de plein droit à la TVA, soit exonérées. Elles ne peuvent donc en aucun cas faire l'objet de l'option prévue à l'article 260-2° du CGI.
Il est rappelé que la location d'un fonds de commerce ou de certains de ses éléments, et celles de locaux pourvus d'un mobilier ou d'un agencement professionnel, entrent de plein droit dans le champ d'application de la TVA. Il en est de même, aux termes de l'article 261 D-2° du CGI, lorsque les locations constituent pour le bailleur le moyen de poursuivre sous une autre forme l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire (cf. BOI-TVA-CHAMP-10-10-30-IV-A).
L'option ne concerne donc que les locations d'immeubles nus exonérées par l'article 261 D-2° du CGI et consenties pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti ; mais dans ce dernier cas, le bail doit faire expressément mention de l'option par le bailleur.
L'article 193, al. 1 de l'annexe II au CGI prévoit que l'option peut être formulée même lorsque l'immeuble n'est pas achevé.
Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles (article 193, al. 2 de l'annexe II au CGI).
Dans les immeubles ou ensembles d'immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l'option en application de l'article 260-2° du CGI, et d'autres locaux, l'option ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie.
Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d'immeubles ayant fait l'objet d'une option constitue un secteur d'activité distinct pour l'application de l'article 209-I-2° de l'annexe II au CGI.
Enfin, en application de l'article 209-I-2° de l'annexe II au CGI, l'obligation de constituer un secteur d'activité s'étend à tout redevable de la TVA qui, en sus de son activité taxable, loue un ou plusieurs immeubles ou ensemble d'immeubles dont la location n'est pas soumise à la TVA (par exemple : immeuble nu à usage exclusif d'habitation ou immeuble nu à usage professionnel n'ayant pas fait l'objet d'une option pour le paiement de la TVA).
En ce qui concerne les conséquences d'un changement de la situation locative intervenant pendant la durée de l'option, cf. IV-A.
L’option visée à l’article 260-2° du CGI s’applique globalement à l’ensemble des locaux nus à usage professionnel qui sont situés dans l’immeuble ou l’ensemble d’immeubles au titre duquel l’option a été formulée, à l’exception des autres locaux (article 193, al. 3 de l'annexe II au CGI).
Ainsi, lorsque l’immeuble ou l’ensemble d’immeubles, au titre duquel une option a été formulée, regroupe à la fois des locaux couverts par cette option conformément aux dispositions de l’article 260-2° du CGI et des locaux non couverts par une telle option (locaux à usage d’habitation ou à usage agricole, locaux donnés en location pour les besoins de l’activité de preneurs non assujettis à la TVA dont le bail ne fait pas mention expresse de l’option par le bailleur, locaux à usage professionnel non encore effectivement loués), la TVA afférente à la construction ou l’acquisition de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles concerné n’est déductible qu’à concurrence de la surface des locaux effectivement couverts par l’option.
De même, aucune régularisation n’est exigible sur le fondement de l’article 207 de l’annexe II au CGI dans les situations où pendant la durée de l’option, il est constaté une vacance temporaire des locaux nus à usage professionnel précisément justifiée par des circonstances économiques étrangères à la volonté du bailleur telles que décrites au II-C-2.
Dans un arrêt du 18 mars 1987 (SCI Préalpes, req. n° 50768), le Conseil d'État a jugé que l'option porte sur l'ensemble des locaux nécessaires à l'exercice de l'activité professionnelle et, notamment, sur les locaux affectés à l'hébergement des membres du personnel qui sont chargés de fonctions permanentes de surveillance ou de sécurité .
RES N° 2010/73 (TVA) :
Etendue de l'option visée à l'article 260-2° du CGI aux locaux à usage d'habitation occupés par le personnel astreint à résider de manière permanente sur les lieux de son travail.
L'option visée à l'article 260-2° du CGI peut elle s'étendre aux locaux à usage d'habitation affectés à l'hébergement du personnel dont les fonctions impliquent qu'il réside en permanence sur le lieu de son travail ?
Les locations de locaux nus sont en principe exonérées de TVA en application des dispositions de l'article 261 D du CGI. Le législateur a toutefois prévu que les locations de locaux nus à usage professionnel peuvent faire l'objet d'une taxation sur option du bailleur dans les conditions et selon les modalités prévues par l'article 260-2° du CGI. Cette option, qui s'apprécie par immeuble ou ensemble d'immeuble, ne s'étend pas aux locations à usage d'habitation qui restent exonérées de TVA.
Le Conseil d'Etat, dans l'arrêt SA La Métairie du 7 septembre 2009, n° 313138 a précisé que le périmètre de l'option de l'article 260-2° du CGI s'étend aux locaux à usage d'habitation dès lors que l'ensemble du bâtiment concerné est nécessaire à l'exercice de l'activité du preneur et que le personnel auquel les locaux sont affectés est chargé de fonctions impliquant par nature et au regard de l'activité exercée par le preneur une résidence permanente sur les lieux mêmes de son travail.
En conséquence, lorsque l'option de l'article 260-2° du CGI est valablement exprimée, elle couvre les locaux nus à usage professionnel et les logements de fonction répondant aux critères dégagés par le Conseil d'État.
L'option prend effet le premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle a été formulée. Une fois exercée, l'option s'applique aussi longtemps qu'elle n'a pas été dénoncée.
Dès lors que l'option est exprimée, l'assujetti est fondé à exercer la déduction de la taxe grevant l'acquisition de l'immeuble dans les conditions de droit commun quand bien même les loyers tirés de l'exploitation de l'immeuble ne sont soumis à la taxe qu'à compter du mois suivant.
En effet, c'est l'intention d'affecter l'immeuble à une activité ouvrant droit à déduction, manifestée par la déclaration de l'option auprès du service des impôts, qui autorise le bailleur à exercer ses droits à déduction.
L'administration reste en droit d'exiger que l'intention déclarée de commencer une activité locative taxable soit confirmée par des éléments objectifs fournis par le contribuable.
Exemple : Une société est constituée en vue de l'acquisition d'un immeuble rénové le 2 décembre N et son représentant exerce le 15 décembre l'option pour l'assujettissement des loyers en désignant les locaux concernés.
L'option prendra effet le 1er janvier N + 1, quand bien même les loyers ne seront soumis à la taxe qu'à compter du 20 janvier N + 1, date de signature du contrat d'acquisition.
Le bailleur sera fondé à déduire, dès le mois de décembre, la taxe grevant les frais d'acquisition de l'immeuble
La dénonciation de l'option prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle a été formulée.
L'option peut être dénoncée même lorsque le redevable a obtenu un remboursement de crédit de taxe, sur le fondement des dispositions des articles 242-0 A de l'annexe II au CGI à 242-0 D de l'annexe II au CGI, au cours ou à l'issue de la période d'option.
Conformément aux règles régissant les modalités d'exercice du droit à déduction, la dénonciation de l'option rend exigibles, le cas échéant et selon les modalités et conditions prévues à l'article 207 de l'annexe II au CGI, les régularisations de la TVA initialement déduite par l'assujetti.
Les personnes, qui se placent ainsi volontairement sous le régime de la TVA sont soumises à l'ensemble des obligations qui incombent aux redevables de cette taxe. Elles sont, notamment au regard des règles de recouvrement et de contentieux de l'impôt, placées dans la même situation que les redevables de plein droit (article 195 A de l'annexe II au CGI).
Le changement d'utilisation des locaux est sans incidence sur la validité de l'option lorsqu'il s'agit d'un simple changement d'activité. Il en est ainsi, dans le cas d'un preneur assujetti qui change d'activité et devient un non-assujetti, même si le contrat de bail ne mentionne pas l'option du bailleur.
L'option continue de produire ses effets, jusqu'à son terme même si, avant cette date, les parties concluent des renouvellements de leur bail et, le cas échéant, cessent d'y insérer la clause qui a initialement répondu aux conditions fixées pour l'exercice de l'option.
En application de l'article 207 de l'annexe II du CGI, les bailleurs doivent procéder à la régularisation de la taxe antérieurement déduite lorsque la cessation des opérations imposables (cessation des effets de l'option, cessation d'activité, etc.) intervient avant le commencement de la dix-neuvième année qui suit celle de la date d'ouverture des droits à déduction. (cf. BOI-TVA-DED-60-20-10-II).
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