Source: https://m.estav.cz/cz/553.realizace-stavby-na-cizim-pozemku-ve-svetle-noveho-obcanskeho-zakoniku
Timestamp: 2020-08-15 19:25:32+00:00
Document Index: 35069058

Matched Legal Cases: ['§506', 'zákona č. 183', '§ 1240', '§1240', '§ 1267', '§ 1240', '§ 1250']

Realizace stavby na cizím pozemku ve světle nového občanského zákoníku - ESTAV.cz
Kdo si chce postavit dům, zpravidla si za tím účelem pořídí i stavební pozemek. V životě však mohou nastat situace, kdy bude přímý prodej pozemku nemožný nebo ekonomicky neúčelný a jediné možné řešení bude spočívat v realizaci stavby na cizím pozemku. Nový občanský zákoník (dále NOZ) zavedl, resp. vrátil zpět, institut práva stavby, jehož cílem je prolomit, byť jen dočasně, navrácenou zásadu superficies solo cedit – tedy že stavba je součástí pozemku.1
Právo stavby však není jediným prostředkem, na základě kterého je možné dle platné právní úpravy realizovat stavbu na cizím pozemku. Samotné právo zřídit na cizím pozemku stavbu je možné realizovat i prostřednictvím některých smluvních nástrojů jako je například nájem či pacht 2. Pozemek zůstane ve vlastnictví cizí osoby, vytvořená stavba se stane jako stavba dočasná (§506 NOZ) vlastnictvím investora. Toto řešení má své výhody i nevýhody. Pozemek si můžeme pronajmout (propachtovat) i na dobu neurčitou nebo na poměrně dlouhou dobu určitou, nájemcovo právo však je ohrožováno pronajímatelovou výpovědí. Problémy mohou nastat i při změně vlastníka pozemku.3
Dosavadní praxe při realizaci staveb na cizích pozemcích byla běžně realizována právě přes obligační tituly, zejména inominátní smlouvy. Požadavek vycházel i z příslušných ustanovení stavebního zákona č. 183/2006 Sb., v platném znění v provázanosti na vyhl. 503/2006 Sb., v platném znění, kdy stavebník, který hodlal realizovat stavbu na cizím pozemku, musel k žádosti o vydání příslušného oprávnění k umístění či realizaci stavebního záměru na cizím pozemku vždy jako přílohu žádosti doložit právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě. V praxi se uzavírala z hlediska občanskoprávního smlouva nepojmenovaná, tedy typově neupravená, a to smlouva o právu provést stavbu. V praxi bylo možné realizovat stavbu na cizím pozemku i na základě nájemní smlouvy, ale to jen tehdy, pokud bylo jejím obsahem i smluvně sjednáno právo provést stavbu.4
Nový občanský zákoník tuto praxi ve vazbě na platné předpisy stavebního práva i nadále zachovává. V případě nepojmenovaných smluv o právu provést stavbu doporučuji důsledně odlišit, zda se uvedenou smlouvou bude zřizovat právo stavby dle § 1240 NOZ se všemi právními důsledky či zda půjde pouze o smluvní ujednání. Pokud budou stavebníci tedy i nadále využívat název takto typově neupravené nepojmenované smlouvy lze doporučit raději výslovné vyloučení §1240 i případné věcně právní účinky takto uzavřené smlouvy.
Samostatnou oblast tvoří stavby zřizované na cizím pozemku na základě věcných břemen. I nadále bude možné realizovat stavbu na cizím pozemku jako omezení vlastníka pozemku skrze věcné břemeno zřízené na základě příslušného veřejnoprávního předpisu (např. energetický zákon). Nový občanský zákoník věcná břemena rozlišuje, resp. dělí na služebnosti a reálná břemena, a to ve vazbě na rozsah omezení vlastníka zatížené nemovitosti. Nově je výslovně uvedena například i služebnost inženýrské sítě (§ 1267-1268). Co se týče věcných břemen zřizovaných na základě energetického zákona, tyto patří mezi osobní služebnosti a v rámci své úpravy se přednostně řídí kogentnímu ustanoveními energetického zákona, subsidiárně pak kogentnímu ustanoveními občanského zákoníku, případně smluvním ujednáním obsaženým ve smlouvě. V rámci plánované stavební činnosti lze stavebníkům a to i s ohledem na právní úpravu shora citovaného energetického zákona, tak i nového katastrálního zákona 5, který v rámci zápisu práv věcná břemena nerozlišuje, lze doporučit, aby i do budoucna uzavírali smlouvy o zřízení věcného břemene, resp. smlouvy o smlouvě budoucí na zřízení věcného břemene a v textu uvedli, o jaký typ věcného břemene se z hlediska občanskoprávního jedná.6
Právo stavby představuje průlom do zásady, že součástí pozemku je vše, co je sním pevně spojeno. Je upraveno v § 1240-1256 NOZ a je právním titulem ke zřízení práva stavby na cizím pozemku. Stavebníky je třeba informovat, že vznik ani existence práva stavby není výslovně vázána na veřejnoprávní předpisy- zejména stavební zákon. Existence práva stavby nemá automaticky za následek, že předmětná stavba je legální a že stavební úřad v rámci příslušného správního postupu povolí umístění a realizaci stranami smluvené stavby. Právní úprava umožňuje, aby smlouva o zřízení práva stavby závazek stavebníka nerealizovat stavbu bez existence pravomocných povolení v rámci dalších ujednání obsahovala, resp. lze to jen doporučit.
Právo stavby může vzniknout na základě smlouvy, která vždy vyžaduje písemnou formu. Smluvně zřízené právo stavby vniká až okamžikem zápisu do katastru nemovitostí. Písemnou formu vyžadují i případné dodatky, resp. Smlouva o zrušení práva stavby. Smlouva o právu stavby by měla obsahovat jasný projev vůle vlastníka pozemku o zřízení práva stavby, označení předmětného pozemku, vymezení předmětné stavby (již existující nebo plánované), stanovení doby trvání práva stavby a ujednání, jestli se jedná o právo zřízené za úplatu nebo bezplatně.7 Fakultativní ujednání jsou reflektována v § 1250-1255 a může obsahovat různé závazky stavebníka.8 Zda a jak často bude využíváno namísto již vžitých obligačních titulů k realizaci stavby na cizím pozemku, ukáže teprve čas. Svoji roli budou hrát meze smluvní volnosti stavebníka při realizaci stavby i postoj bank v případě poskytování úvěrů na stavby realizované na základě práva stavby.
Co je dobré vědět o právu stavby9
Právo stavby umožňuje konkrétní osobě (stavebníkovi) mít na cizím pozemku stavbu.
Mít právo stavby neznamená nutně stavbu postavit.
Právo stavby se může vztahovat i ke stavbě, která na pozemku již existuje, ale potřebuje rekonstrukci nebo modernizaci.
Právo stavby lze zřídit i k pozemku, na kterém daná stavba nebude přímo stát, ale dojde při jeho použití ke zlepšení možností jejího užívání
Právo mít stavbu na cizím pozemku neznamená mít ji jen na povrchu. Stavbu lze zřídit i pod povrchem - např, podzemní garáže.
Právo stavby je věcným právem zatěžující cizí pozemek, má samo o sobě povahu nemovité věci. Lze jej zatížit, opatřit si na tomto základě hypoteční úvěr ke zřízení či modernizaci stavby (to není možné u nájemního vztahu).
Právo stavby lze převést
Právo stavby lze dědit
Právo stavby může vzniknout i v případě, že stavba ještě není
Právo stavby trvá, i když za jeho existence se stavba zřítí nebo zbourá
Zánik stavby nevyvolává zánik práva stavby
existuje-li současně právo stavby a stavba, NENÍ STAVBA SAMOSTATNOU VĚCÍ – je součástí nemovité věci, kterou je právo stavby
zřizuje se smlouvou a pouze k nemovitostem zapsaným v KN
právo vzniká až vkladem do KN10
právo stavby se týká výhradně celé stavby, nelze jej zřídit k jejím jednotlivým částem
lze ho zřídit za úplatu (jednorázově nebo ve splátkách) i bezúplatně pozemek lze zatížit pouze dočasně, max. 99 let, s možností dalšího prodloužení
doba, na kterou je právo zřízeno se zapisuje do KN , z katastru je patrno, kdy právo končí
široká volnost v oblasti smluvního ujednání mezi stranami, ale ujednání omezující právo stavby rozvazovací podmínkou jsou neplatná
zákonné předkupní právo stavebníka k pozemku a naopak, vlastníka pozemku ke stavbě
právo stavby lze zatížit zástavou, věcným břemenem, zřízení podléhá zápisu do katastru nemovitostí
právo stavby zaniká uplynutím doby, na niž bylo zřízeno
se zánikem práva stavby zaniknou i všechna jeho zatížení
při zániku práva stavby vroste stavba zpět do pozemku a stane se jeho součástí, tím vlastnictvím vlastníka pozemku
Právo stavby může sloužit jak ke zřízení klasických staveb k bydlení či k nebytovým účelům, tak i ke zřízení studny, sklepní ho zařízení
Chcete být průběžně informováni o změnách v katastru nemovitostí týkajících se Vaší nemovitosti? Jste zástavní věřitel nebo oprávněný z věcného břemene a chcete vědět, že došlo k převodu nemovitosti jinému vlastníkovi? Zřiďte si službu sledování změn.
Jak nahlížet do katastru nemovitostí a co z něho můžeme zjistit?