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Timestamp: 2020-02-27 06:11:44+00:00
Document Index: 97330157

Matched Legal Cases: ['artigo 15', 'artigo 223', 'artigo 224', 'artigo 4', 'artigo 15', 'artigo 10', 'artigo 10', 'artigo 223', 'artigo 224', 'artigo 223', 'artigo 10', 'artigo 12', 'artigo 224', 'artigo 9', 'artigo 4', 'artigo 607', 'artigo 1079', 'artigo 1110', 'artigo 1097', 'artigo 15', 'artigo 1097', 'artigo 1084', 'Artigo 10', 'artigo 10', 'artigo 10', 'artigo 223', 'artigo 223', 'artigo 224', 'artigo 10', 'artigo 252', 'artigo 342', 'artigo 12', 'artigo 10']

83-16.1YLPRT.L1-6
Sumário: -A oposição à renovação do prazo do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio deve ser comunicada ao inquilino pela forma prevista nos artigos 9º e 10º do NRAU.
-Tal comunicação serve de base ao procedimento especial de despejo, nos termos do artigo 15º nº1 e nº2 alínea c) do NRAU e é feita por carta registada com aviso de recepção, mas, não havendo domicílio convencionado e tendo a carta registada com aviso de recepção sido recebida por terceiro, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta, considerando-se a comunicação recebida no décimo dia posterior ao seu envio, caso venha devolvida.
-Não obsta à aplicação deste regime legal o facto de a ré arrendatária ser uma pessoa colectiva, não podendo aplicar-se a norma geral e processual do artigo 223 nº3 do CPC, que é afastada pelo regime material e especial do NRAU, estabelecido para específica protecção do inquilino.
-A aplicação da regra geral do artigo 224º do CC também é afastada pelo regime especial do NRAU, pois este prevê um mecanismo próprio para imputar ao destinatário a responsabilidade pelo não recebimento da comunicação, com o envio da segunda carta registada com aviso de recepção e respectiva cominação se não for recebida.
A… apresentou no BNA procedimento judicial de despejo contra E…, Lda, juntando o contrato de arrendamento que celebrou com a requerida e a carta que lhe enviou opondo-se à renovação do respectivo prazo, o qual, face à oposição da requerida, foi distribuído como acção declarativa com processo especial de despejo.
Na sua oposição, a ré alegou, em síntese, que o procedimento carece de pressupostos processuais e de fundamento legal, porque não foi concretizada qualquer oposição à renovação do contrato, não tendo a oponente tomado conhecimento da mesma, pois, não tendo sido convencionado domicílio no contrato de arrendamento, o aviso de recepção da carta enviada pelo senhorio a opor-se à renovação foi assinado por terceiro que não é gerente da sociedade arrendatária, nem a representa por qualquer forma, não estando mandatado para receber citações ou notificações, ou para a vincular em qualquer acto ou contrato, por acção ou por omissão, pelo que não foram cumpridas as regras previstas nos artigos 9º e 10º do NRAU, que, no presente caso, em que a comunicação foi recebida por pessoa por pessoa diferente do destinatário, impunham que o senhorio enviasse nova carta registada com aviso de recepção depois de decorridos 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
Conclui pedindo que o procedimento seja recusado ou julgado improcedente com a absolvição do pedido.
Saneados os autos, procedeu-se a julgamento, findo o qual foi proferida sentença que julgou procedente a acção e declarou a extinção do contrato de arrendamento, por não renovação do mesmo e condenou a ré no despejo do locado.
Inconformada, a ré interpôs recurso e alegou, formulando conclusões com os seguintes argumentos:
-Ao artigo 4º dos factos provados deve aditar-se que os dois gerentes da ré são os seus dois únicos sócios, o que resulta da certidão permanente da ré.
-Destinando-se as comunicações em causa nos autos a servir de base ao procedimento especial de despejo previsto no artigo 15º do NRAU, não tendo sido convencionado domicílio no contrato de arrendamento e tendo a carta que constitui a comunicação sido recebida por terceiro, é pressuposto da validade e eficácia das comunicações do senhorio o envio de segunda carta para comunicação de não renovação do contrato de arrendamento.
-O autor enviou uma única carta à ré para a morada da sede desta e arrendado, com o objectivo de se opor à renovação do contrato de arrendamento e essa carta foi recebida por S…, sendo únicos sócios e gerentes da ré os indicados no facto 4º dos factos provados e não se tendo provado que a pessoa que recebeu a carta tivesse qualquer poder de representação da ré, pelo que tal carta foi recebida por pessoa diferente do destinatário.
-As comunicações entre as partes relativas à cessação do contrato de arrendamento vêm reguladas nos artigos 9º e 10º da Lei 6/2006 de 27/2, resultando dos mesmos que sendo recebida a carta registada com aviso de recepção por pessoa diferente do destinatário, destinando-se a comunicação a servir de base a procedimento especial de despejo e não estando convencionado domicílio, deverá, por força do nº3 do referido artigo 10º, ser enviada nova carta registada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta, caso em que, ainda que venha devolvida, a comunicação se considera recebida no 10º dia posterior ao envio e, só então, ocorre a oposição juridicamente válida à renovação do contrato de arrendamento.
-A norma constante do nº3 do artigo 10º do NRAU encontra-se estabelecida a favor do inquilino e, sendo a Lei 6/2006 de 27/2 uma lei especial que prevê um regime específico de comunicações entre o senhorio e o inquilino, não tem cabimento legal o recurso às normas gerais de direito.
-Não pode, assim, aplicar-se o regime geral das citações das pessoas colectivas e sociedades previsto no nº3 do artigo 223º do CPC, que prevê a citação na pessoa de qualquer empregado que se encontre na respectiva sede.
-Também não pode aplicar-se o regime do artigo 224 nº1 do CC, não podendo imputar-se à ré a culpa pela não recepção da carta, quando existe um regime específico no NRAU que, em benefício do arrendatário, acautela as situações em que a carta não é recebida pelo destinatário.
-Foram violados, entre outros, os artigos 7º, 9º, 10º, 14º e 15º da Lei 6/2006 de 27/2, o artigo 223º nº3 do CPC e 224º do CC, devendo ser revogada a sentença recorrida e substituída por decisão que julgue procedente a oposição da ré.
O autor apresentou contra-alegações, formulando conclusões com os seguintes argumentos:
-A comunicação da oposição é válida e eficaz.
-A recorrente não provou que ela própria, seus gerentes e sócios não tivessem conhecimento da carta de oposição à renovação, nem provou que a pessoa que a recebeu não tivesse poderes para o efeito.
-Mas mesmo considerando-se que a comunicação foi recebida por pessoa diferente do destinatário, tem de se considerar que, por se tratar de pessoa colectiva, a oposição à renovação continua a ser eficaz.
-O NRAU, no artigo 10º nº b), permite que as comunicações recebidas por pessoa que não é o destinatário, mesmo para servir de base ao procedimento especial de despejo, sejam eficazes, desde que haja domicílio convencionado.
-Por maioria de razão, terá de ser igual o regime jurídico, quando, como é o caso dos autos, a comunicação é enviada para a sede legal da pessoa colectiva, que também é o local arrendado.
-A sede da ré é o local arrendado, o qual constitui o seu domicílio legal, nos termos do artigo 12º nº3 do CSC.
-Sendo a comunicação em causa uma declaração receptícia enviada para a sede legal da ré e aí recebida, tem de se considerar que a mesma é eficaz, nos termos do artigo 224º nº1 do CC.
-O autor respeitou as formalidades do artigo 9º nº1 e nº2 do NRAU, produzindo a comunicação da oposição os seus efeitos legais e devendo improceder o recurso.
O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo.
I)Aditamento ao artigo 4º dos factos provados.
II)Validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento.
A sentença recorrida considerou os seguintes factos:
Provados:
1º.-Autor e ré subscreveram o documento denominado “contrato de arrendamento”, com data de 12 de Agosto de 2005, mediante o qual o autor deu de arrendamento à ré a fracção autónoma designada pela letra “A” a que corresponde o rés-do-chão destinado a loja/comércio, com entrada pelo nº… do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua…, concelho de Lisboa, descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha nº…, mediante a renda mensal de 3 117,28 euros, pelo período de cinco anos, posto o que se renovaria por períodos iguais e sucessivos de um ano, salvo se denunciado por qualquer das partes ou revogado nos termos legais, reportando o seu início a 1 de Setembro de 2005, conforme documento de fls 21 a 23, cujo teor se dá por reproduzido.
2º.-O autor enviou à ré carta datada de 13 de Abril de 2015, mediante a qual comunica, na qualidade de senhorio, a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado a 12 de Agosto de 2005, extinguindo-se o mesmo em 31 de Agosto de 2015, conforme documento de fls 24, cujo teor se dá por reproduzido.
3º.-A carta referida em 2º foi enviada em 21 de Abril de 2015 para a morada Rua …, nº…, Lisboa e foi recebida por S… em 22 de Abril de 2015 (documento de fls 26).
4º.-A ré tem sede na Rua…, nº…, em Lisboa, são gerentes C… e J…, obrigando-se a sociedade com a intervenção de dois gerentes (certidão permanente de fls 44 a 47).
A ré, seus gerentes ou sócios, tomaram conhecimento da carta referida em 2º.
A apelante pretende que seja aditado aos factos provados que os dois gerentes da ré são também os seus dois únicos sócios, mas este facto já está provado, porque consta na certidão permanente de fls 44 a 47, que foi dada como reproduzida no ponto 4º dos factos e que sempre se consideraria provada, por força do artigo 607º nº4 do CPC.
II)Validade da oposição à renovação do contrato.
Como resulta dos factos provados, vigorando entre o autor, como locador e a ré, como locatária, um contrato de arrendamento que se foi renovando, com o prazo inicial de cinco anos e início em 1 de Setembro de 2005, veio o autor, em Abril de 2016, comunicar à ré que se opunha à próxima renovação, que findaria em 31 de Agosto do mesmo ano.
O regime do contrato de arrendamento está previsto nos artigos 1022º e seguintes do CC e no NRAU (Lei 6/2006 de 27/02, com a redacção das Leis 31/2012 de14/08 e 79/2014 de 19/12), prevendo o artigo 1079º do CC algumas das formas de cessação e contendo os artigos 1904º e seguintes as normas sobre a duração, renovação e oposição à renovação ou denúncia do contrato.
O contrato de arrendamento celebrado entre as partes não é para fins habitacionais, pois destina-se ao exercício, pela arrendatária, das suas actividades de restauração, nomeadamente como bar, restaurante e “boite” (contrato de arrendamento de fls 21 a 23, dado como reproduzido no ponto 4º dos factos provados), estatuindo o artigo 1110º do CC que, na falta de estipulação e no que diz respeito às regras sobre duração, denúncia ou oposição à renovação, se lhe aplica o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
Prevê, assim, o artigo 1097º do CC a faculdade de o senhorio se opor à renovação do prazo do contrato nos prazos aí fixados e reportados ao termo da duração inicial do contrato ou da sua renovação, sendo de 120 dias o prazo relativo aos contratos com prazo de duração inicial superior a um ano e inferior a seis anos, como é o caso dos autos, pelo que a carta enviada pelo autor em Abril de 2016 estava dentro deste prazo.
Resta saber, então, se a carta enviada respeita a forma imposta pela lei para se considerar válida a oposição à renovação do prazo.
O artigo 15º do NRAU regula o procedimento especial de despejo e define-o, no seu nº1, como o “meio processual que se destina a efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes”, prevendo, no nº2, quais os documentos que servem de base ao procedimento, entre os quais, na alínea c), o contrato de arrendamento e a comunicação prevista no artigo 1097º nº1 para a cessação do contrato por oposição à renovação.
A forma da comunicação de oposição à renovação do prazo vem prevista nos artigos 9º e 10º do NRAU, cuja redacção, na parte que releva, é a seguinte:
Nº1-Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção.
Nº2-As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.
Nº7-A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do nº2 do artigo 1084º do Código Civil, é efectuada mediante: a) (…); b) (…); c) escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do nº1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível o senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação.
Artigo 10º:
Nº1-A comunicação prevista no nº1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que: a) a carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantando no prazo previsto no regulamento dos serviços postais; b) o aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
Nº2-O disposto no número anterior não se aplica às cartas que. a) (…); b) integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14º-A e 15º, respectivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do nº7 do artigo anterior.
Nº3-Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova carta com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
Nº4-Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do nº1, considera-se a comunicação recebida no 10º dia posterior ao do seu envio.
Deste modo, não se tratando de uma cessação por resolução, mas sim por oposição à renovação, o meio próprio é a carta registada com aviso de recepção.
Embora se preveja a regra de que a notificação é eficaz se o aviso de recepção for assinado por pessoa diferente do destinatário, essa regra não é aplicável se se tratar de carta que serve de base para procedimento judicial de despejo, a não ser que haja domicílio convencionado.
Sendo assim, servindo a comunicação de base para procedimento de despejo e não havendo domicílio convencionado, a carta recebida por terceiro não é eficaz, devendo o senhorio enviar nova carta com aviso de recepção decorridos que sejam entre 30 a 60 dias do envio da primeira carta.
Voltando ao caso dos autos, tendo o autor enviado uma carta com aviso de recepção para usar no procedimento especial de despejo, não havendo domicílio convencionado, foi o aviso de recepção assinado por pessoa que não é nenhum dos gerentes ou sócios da ré, levantando-se a questão de saber se, apesar disso, por a ré ser uma pessoa colectiva, se deverá considerar notificada, não se verificando a situação prevista no artigo 10º nº1 b), nº2 b) e nº3 do NRAU.
Foi esse o entendimento da sentença recorrida, que considerou serem aplicáveis os artigos 223º nº3 do CPC e 224º nºs 1 e 2 do CC.
Não nos parece que seja essa a melhor interpretação das normas legais.
As regras do artigo 10º nºs 1, 2 e 3 do NRAU são normas materiais e especiais do regime do arrendamento, que visam a protecção do arrendatário, independentemente de não se ter provado se este não tomou conhecimento da notificação.
Não podem estas regras ser substituídas pelas regras gerais e adjectivas do CPC, nomeadamente pelo artigo 223º nº3, que considera citada a pessoa colectiva na pessoa de qualquer empregado que se encontre na sede ou no local onde normalmente funcione a administração.
Para além de o artigo 223º nº3 do CPC conter regras de procedimentos inseridos em processo judicial e não aplicáveis a comunicações extrajudiciais entre as partes, a sua aplicação nas comunicações relativas ao contrato de arrendamento teria como consequência que não fosse concedida a especial protecção ao arrendatário que está subjacente às normas do NRAU, não havendo qualquer razão para se entender que essa especial protecção não se estende às pessoas colectivas.
Por seu lado, o artigo 224º nº2 do CC que considera eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele recebida, tem de se considerar afastada pelo regime especial do artigo 10º nº3 do NRAU, que prevê um mecanismo próprio para as comunicações desta natureza, com o envio de uma segunda carta registada com aviso de recepção, cuja eventual devolução já será considerada imputável ao destinatário.
Igualmente não se poderá recorrer ao artigo 252º do CSC relativo à representação das sociedades, já que o autor não alegou nem fez qualquer prova (que lhe competiria nos termos do artigo 342º do CC) de que a pessoa que recebeu a carta estava mandatada para o efeito.
E, se é certo que o local arrendado corresponde à sede da ré, constituindo o seu domicílio legal nos termos do artigo 12º nº3 do CSC, mais uma vez se tem de considerar que esse regime geral é afastado pelo regime especial do NRAU que, expressamente, apenas dispensa o envio de segunda carta quando, tratando-se de comunicação que serve de base ao procedimento especial de despejo, existe domicílio convencionado, ou seja, mesmo que a carta tenha sido enviada para o domicílio do arrendatário.
Conclui-se, portanto, que a comunicação feita pelo autor à ré foi recebida por pessoa diferente do destinatário nos termos do artigo 10º nº1 b) do NRAU, pelo que, não existindo segunda carta como imposto nos nºs 2 e 3 do mesmo artigo, não se pode considerar que a ré foi notificada para a não renovação do prazo do contrato, não podendo tal comunicação servir de base ao despejo e improcedendo a acção.
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação e revoga-se a sentença recorrida, julgando-se a acção improcedente e absolvendo-se a ré do pedido.
Custas pelo autor apelado em ambas as instâncias.
Lisboa, 2016-12-15