Source: https://www.jusmeum.de/urteil/ovg_hessen/0d6a509cac9474c10ecbd30c76d727788a4c550a873badbe8fb0e9b4cb7937e6
Timestamp: 2018-06-21 00:37:14
Document Index: 332667751

Matched Legal Cases: ['§ 134', '§ 138', '§ 123', '§ 124', '§ 107', '§ 2', '§ 11', '§ 11', '§ 3', '§ 107', '§ 107', '§ 107', '§ 107', '§ 107', '§ 157', '§ 826', '§ 124', '§ 40', '§ 123', '§ 14', '§ 26', '§ 26', '§ 107', '§ 107', '§ 107', '§ 608', '§ 11', 'BGH', '§ 765', '§ 765', '§ 111', '§ 112']

HessVGH, 4 UE 2254/84: VGH Kassel: gemeinde, gegen die guten sitten, genehmigung, erwerb von grundstücken, öffentlich, treu und glauben, aufsichtsbehörde, eingliederung, option, darlehen
Urteil des HessVGH vom 18.08.1988, 4 UE 2254/84
4 UE 2254/84
VGH Kassel: gemeinde, gegen die guten sitten, genehmigung, erwerb von grundstücken, öffentlich, treu und glauben, aufsichtsbehörde, eingliederung, option, darlehen
Gemeinde, Gegen die guten sitten, Genehmigung, Erwerb von grundstücken, öffentlich, Treu und glauben, Aufsichtsbehörde, Eingliederung, Option, Darlehen
Entscheidungsdatum: 18.08.1988
Normen: § 134 BGB, § 138 BGB, § 123 Abs 3 BBauG, § 124 Abs 1 BauGB, § 107 GemO HE vom 01.07.1960
Aktenzeichen: 4 UE 2254/84
(Ergänzungsvertrag zu einem Erschließungs- und Bebauungsvertrag)
1Mit der noch anhängigen Klage machen die Kläger gegen die Beklagte wegen ihnen angeblich zustehenden Forderungen aus einem Vertrag einen Betrag von insgesamt 62.000,-- DM geltend.
2Den Forderungen liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
3Die vormals selbständige Gemeinde O.-E. schloß mit der Beklagten am 21. 06.1972 einen Grenzänderungsvertrag. Der Vertrag lautete unter anderem:
4(1) Die Stadt Bad H. und die Gemeinde O.- E. schließen sich aus Gründen des öffentlichen Wohls im Wege der Eingliederung zu einer Gemeinde zusammen. (2) Der Name der bisherigen Gemeinde O.-E. wird als Stadtteilsbezeichnung weiter geführt.... (3) Die Eingliederung wird am 1. Juli 1972 rechtswirksam.
5§ 2 Rechtsnachfolge
6(1) Die Stadt Bad H. ist die Rechtsnachfolgerin der bisherigen Gemeinde O.-E. (2) Sie tritt mit dem Tage der Rechtswirksamkeit in alle Rechte und Pflichten der bisherigen Gemeinde ein.
7(1) Dieser Vertrag tritt nach Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde in Kraft. (2) Der Vertrag bleibt wirksam, auch wenn die beabsichtigte Grenzänderung im Rahmen der Gebietsreform durch gesetzliche Regelung zustande kommt."
8Der Vertrag wurde auf Seiten der Stadt Bad H. von deren Bürgermeister Dr. K. und dem Stadtkämmerer M. und auf Seiten der Gemeinde O.-E. von Bürgermeister G. und dem Ersten Beigeordneten K. unterschrieben. Den jeweiligen Unterschriften wurden die Dienstsiegel beider Gebietskörperschaften beigefügt.
9Der Vertrag wurde am 17.07.1972 vom Regierungspräsidenten in Darmstadt genehmigt. Die genehmigte Urschrift des Vertrages wurde laut einer Auskunft des Regierungspräsidenten in Darmstadt vom 11.07.1988 am gleichen Tage formlos nur an die Stadt Bad H. übersandt.
10 Mit "Gesetz zur Neugliederung des Obertaunuskreises und des Landkreises Usingen" vom 11.07.1972 (GVBl. I S. 227) wurde die Gemeinde O.-E. mit dem größten Teil ihres Gemeindegebietes, - dazu gehörten auch die hier maßgeblichen Fluren, - mit Wirkung vom 01.08.1972 in die Stadt Bad H. eingegliedert.
11 Die Gemeinde O.-E. besaß seit März 1969 einen Flächennutzungsplan. Dieser Plan stellte ein ungefähr 30,5 ha großes Gebiet nördlich der S. Straße als Wohnbaufläche dar.
12 Am 12.02.1970 beschloß die Gemeindevertretung von O.-E. den vom Ingenieurbüro H. gefertigten Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 10 "Am W", der einen Teilbereich von ungefähr 15,2 ha des oben bezeichneten Gebiets betraf, offenzulegen.
13 In der Begründung zu diesem Entwurf hieß es u. a.:
14 "Das ca. 30,5 ha große Gebiet schließt sich an die vorhandene alte Ortslage an. ...
15 Das Baugebiet wird bei einer durchschnittlichen Dichte von ca. 85 E/ha ca. 2.500 Einwohner aufnehmen können.
16 Der vorliegende Plan soll in 3 Bauabschnitten realisiert werden, so daß der Geltungsbereich des Bebauungsplanes auf den 1. Abschnitt begrenzt ist. Somit wird die Ordnung des Bodens, die durch eine Baulandumlegung erfolgt, auch nur für den I. Teil vorgenommen. Erst wenn die Bauabschnitte II und III rechtskräftig geworden sind, werden diese analog umgelegt.
17 Erschließung
18 Die Kosten der Erschließung werden für das gesamte Gelände angegeben. Die Entwürfe für die Erschließungsanlagen werden aus technischen Gründen insgesamt aufgestellt.
19 Gemäß ihrer Ortssatzung wird die Gemeinde O.-E. 90 % der umlagefähigen Herstellungskosten auf die Anlieger umlegen, so daß ca. 500.000,-- DM auf die Gemeinde entfallen."
20 Der Bebauungsplan lag nach damals ortsüblicher Bekanntmachung, die durch Aushang an der Gemeindetafel bewirkt wurde, in der Zeit vom 28.04.1970 bis 29.05.1970 im Rathaus der Gemeinde O.-E. öffentlich aus. In einem Schreiben vom 15.06.1970 nahm der Landkreis F. zu dem Entwurf u.a. wie folgt Stellung:
21 "Dem Bebauungsplan "Am W", aufgestellt vom Ingenieurbüro H. im Dezember 1969, kann in der vorliegenden Form nicht zugestimmt werden, da er für eine Gemeinde mit Eigenentwicklung zu umfangreich ist. Gemäß der Besprechungsniederschrift vom 13.05.1970 zwischen der RPU und den Vertretern der Gemeinde O.-E. wurde vereinbart einen Bebauungsplan zu entwickeln, der ein Bauvolumen von ca. 400-500 Personen umfaßt."
22 Am 15.07.1970 beschloß die Gemeindevertretung zu den Bedenken und Anregungen der Träger öffentlicher Belange und der Bürger u.a. folgendes:
23 "2) Die Regionale Planungsgemeinschaft hat in ihrer Ergebnisniederschrift dem Bebauungsplan zugestimmt, wenn er sich im Rahmen einer gewissen Kapazität hält. Angegeben wurden ca. 400 bis 500 Personen oder ca. 150 Wohneinheiten. Die RPU schlägt deshalb vor, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes auf den I. Bauabschnitt zu begrenzen und den II. und III. Bauabschnitt lediglich als Vorschlag mit einzureichen.
24 Diesem Vorschlag wird stattgegeben."
25 Die Regionale Planungsgemeinschaft Untermain (RPU) nahm mit einem Schreiben vom 16.07.1970 zu diesem Problem nochmals Stellung. In diesem Schreiben hieß es u.a.:
26 "Gegen den dort dargestellten Geltungsbereich werden keine Bedenken erhoben, wenn dies die einzige Neugebietszuweisung der nächsten 5 Jahre sein soll.
27 Es muß ... allerdings darauf hingewiesen werden, daß die Abgrenzung nicht einen "I. Bauabschnitt" darstellen kann, sondern einen Teilbebauungsplan, der planungsrechtlich völlig selbständig behandelt werden muß. Eine Ausweisung der übrigen Flächen für einen Bebauungsplan kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht hingenommen werden."
28 Auch diesen Bedenken und Anregungen gab die Gemeindevertretung von O.-E. statt. Sie beschloß am 09.09.1970 diesen Bebauungsplan als Satzung, die der Regierungspräsident in Darmstadt mit Bescheid vom 22.03.1971 genehmigte. Die Genehmigung dieses Bebauungsplanes wurde sodann amtlich bekannt gemacht.
29 Bereits Ende 1970 hatte die Gemeinde O.-E. im vorbezeichneten Gebiet mit der Umlegung der Baugrundstücke begonnen. Am 17.12.1970 beschloß die Umlegungsbehörde dieser Gemeinde, den Gemeindevorstand zu beauftragen, mit den Klägern zu einem baldigen Zeitpunkt einen Vertragsentwurf auszuarbeiten, der die Erschließung und Bebauung des "W-geländes" zum Gegenstand hatte.
30 Am 27.07.1971 schlossen die Kläger, die mit dem Gemeindevorstand von O.-E. einige Zeit zuvor Verhandlungen aufgenommen hatten, mit der Gemeinde O.-E., vertreten durch den damaligen Bürgermeister B. und den damaligen Beigeordneten S., vor dem Notar E. W. - zu der Nr. 78 der Urkundenrolle für 1971 - einen Erschließungs- und Bebauungsvertrag - im folgenden Vertrag I genannt -.
31 In dieser Vereinbarung hieß es u.a.:
32 Die Gemeinde hat in ihrer Gemarkung in der Flur "W" ein Bebauungsgebiet ausgewiesen, dessen Teil I erschlossen werden soll.
33 Das zu erschließende Gebiet umfaßt ca. 150.000. qm.
34 Die Verpflichteten "(gemeint sind die Kläger)" übernehmen die Erschließung des vorgenannten Gebiets und alle damit im Zusammenhang stehenden Arbeiten, also die Anlegung von Straßen, Bürgersteigen, die Verlegung der Abwasserleitungen, die Verlegung von Wasserleitungen und Elektroleitungen und die Verlegung von Telefonleitungen, sowie die Erstellung der Straßenbeleuchtungsanlagen gemäß Erschließungsplan, gemäß der Ausschreibung und gemäß dem Kostenvoranschlag des Planungsbüros H. mit einer Aufwandsumme von ca. 3.300.000,-- DM, die Grundlage dieses Vertrages sind.
35 Die Verpflichteten bedienen sich bei der Planung und Ausführung ihrer Verpflichtungen der Dienste des Planungsbüros L. H. in H.. Sie haben dessen Honorar zu tragen. Die Kosten der Erschließungsarbeiten zahlt die Gemeinde an die Verpflichteten bis zum 31.12.1972 zurück, plus banküblicher Zinsen....
36 Die Verpflichteten sind zu der vorbezeichneten Erschließung nur dann verpflichtet, wenn es ihnen gelingt, in dem Erschließungsgebiet möglichst zusammenhängende Grundstücke von ca. 50.000 qm zu Bauzwecken zu erwerben, und zwar das Hochhausgebiet laut Bebauungsplan (vier- bis sechsgeschossig) mit einer Ausnutzungsziffer von 1,0 bis 1,2.
37 Die Gemeinde garantiert den Verpflichteten den Erwerb der vorbezeichneten Bebauungsfläche bis zum 31.12.1971.
38 Die Gemeinde garantiert, daß der Flächenabzug und -beitrag zusammen nicht mehr als 25 % betragen werden.
39 Die Verpflichteten sind verpflichtet, nach Genehmigung des Erschließungsplanes und des Bebauungsplanes, sowie nach Vorlage der Bestimmungen des Wasserwirtschaftsamtes unverzüglich mit der Erschließung zu beginnen, sobald sie das vorbezeichnete Bauland käuflich erworben haben und der Baugenehmigung für dieses Gebiet nichts im Wege steht.
40 Die Verpflichteten sind berechtigt, zugleich mit der Erschließung mit der Bebauung des Geländes zu beginnen. ....
41 Die Verpflichteten werden ca. 150.000 qm Bauland erschließen, jedoch nur ca.
41 Die Verpflichteten werden ca. 150.000 qm Bauland erschließen, jedoch nur ca. 50.000 qm Rohland erwerben und bebauen können. Die Erschließungskosten werden pro Quadratmeter Erschließungsland berechnet und mit derjenigen Anzahl von Quadratmetern der Gemeinde belastet, die von den Verpflichteten nicht erworben werden konnten. Diese anteiligen Erschließungskosten hat die Gemeinde bis zum 31.12.1972 den Verpflichteten zu erstatten. Sie hat außerdem diesen Erstattungsbetrag in der Höhe zu verzinsen, in der die Verpflichteten Bankzinsen für die Aufnahme eines Erschließungskostendarlehns zahlen müssen, und zwar zuzüglich 5 % Agio aus den Kosten, die von den Verpflichteten auf das von ihnen nicht erworbene Erschließungsgebiet aufgewendet werden mußten.
42 Erschließungskosten sind alle Ausgaben, die die Verpflichteten zur Ausführung des Vertragszwecks aufwenden.
43 Mit Abnahme der Erschließungsarbeiten gelten alle Erschließungs- und Anliegerkosten für das von den Verpflichteten erworbene Gelände als abgegolten.
44 Die Gemeinde beabsichtigt, an das vorbezeichnete Erschließungsgebiet später weitere Erschließungsgebiete auszuweisen und bebauen zu lassen.
45 Diese späteren Baugebiete sollen an die Abwasser- und Versorgungsleitungen angeschlossen werden können, die die Verpflichteten für ihr eigenes Erschließungsgebiet zu verlegen haben.
46 Die Verpflichteten werden daher die vorbezeichneten Anlagen in größeren Dimensionen verlegen müssen, als sie dies tun müßten, wenn die Anlagen nur für eigenes Erschließungsgebiet ausreichen sollten. Durch die Installation von Abwasser- und Versorgungsanlagen in größeren Abmessungen, als für den Eigenbedarf der Verpflichteten nötig ist, entstehen Mehrkosten, die von der Gemeinde zu tragen sind. Diese Kosten ermittelt das Planungsbüro H. in Zusammenarbeit mit den zuständigen Ämtern, wobei jeweils auf Wunsch der Verpflichteten ein für jedes Sachgebiet von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennender Sachverständiger zugezogen werden muß. Diese Mehrkosten sind von der Gemeinde an die Verpflichteten bis zum 31.12.1972 zu zahlen, und zwar zuzüglich der darauf entfallenden Bankzinsen für das insoweit von den Verpflichteten aufzunehmende Erschließungsdarlehen, sowie zuzüglich weiterer 5 % von den Differenzkosten als Agio für die von den Verpflichteten für die Gemeinde geleistete Arbeit. Diese Erstattungspflicht der Gemeinde entfällt, wenn die Verpflichteten bis zum 31.12.1975 in dem anschließenden Baugelände von ca. 160.000 qm einen analogen Bodenanteil erwerben und bebauen können, wozu ihnen die Gemeinde hiermit eine unwiderrufliche Option einräumt. Diese Mehrkosten sind im Kostenvoranschlag enthalten....
47 Die Gemeinde sichert zu, daß das von den Verpflichteten zu erwerbende Rohland den Preis von 30,00 DM pro Quadratmeter nicht überschreiten wird.
48 Die Verpflichteten haben pro Quadratmeter Nettobauland 5,-- DM als Nachfolgelasten an die Gemeinde zu zahlen....
49 Die Kosten dieses Vertrages, die Teil der Erschließungskosten sind, tragen die Verpflichteten als Gesamtschuldner."
50 In der Folgezeit erwarben die Kläger zu Bauzwecken Bruttobauland in einer Größenordnung von 50.000 qm zu einem Preis von 37,50 DM je qm, mithin zu einem Gesamtbetrag von 1.875.000,-- DM. Eine der Bruttobaufläche entsprechende Fläche von 37.660 qm Nettobauland veräußerten die Klägerin im Jahre 1977 an eine Bauträgergesellschaft zu einem Gesamtpreis von 6.496.350,00 DM.
51 Mit Schreiben vom 23.08.1971 teilte die Gemeinde O.-E. dem Kläger zu 1) mit, daß sie auf der Grundlage einer noch zu erlassenden Satzung in der zweiten Jahreshälfte 1972 die Erschließungskosten zu 90 % von den Anliegern anfordern werde und fristgerecht diesen Betrag nebst 10 % Eigenleistung an die Kläger
werde und fristgerecht diesen Betrag nebst 10 % Eigenleistung an die Kläger entrichten werde.
52 Die Kläger beauftragten sodann am 04.10.1971 ein Unternehmen, die Erschließungsarbeiten durchzuführen. Gegenstand dieses Vertrages waren die Erd-, Maurer -, Beton-, Abwasserkanal-, Rohrverlegungs- und Straßenbauarbeiten für die tiefbauliche Erschließung des Baugebiets zu einem Bruttopreis von 2.366.549,75 DM. Nach Beginn dieser Arbeiten wurde festgestellt, daß wegen zu großer Geländedifferenzen die Trassen der Erschließungsstraßen, insbesondere der Straße "An der J.", nicht wie vorgesehen ausgeführt werden konnten.
53 Am 27.12.1971 fand zwischen den Klägern und Vertretern der Gemeinde O.-E. eine Unterredung statt, in der anstehende Probleme bei der Abwicklung des am 27.07.1971 geschlossenen Vertrages I besprochen und einer gütlichen Lösung zugeführt wurden.
54 Am 10.02.1972 beschloß die Gemeindevertretung von O.-E., den Bebauungsplan "W" zu ändern, zu ergänzen und den Änderungsentwurf offenzulegen. In der Begründung zu diesem Entwurf hieß es u.a.:
55 "Die Änderung des Bebauungsplanes wurde parallel zu den darauf folgenden Maßnahmen vorgenommen. Erschließungsplanung und Baulandumlegung sind bereits nach dem neuen Konzept, das sich im wesentlichen an die Erstaufstellung des Bebauungsplanes anlehnt, ausgeführt bzw. begonnen worden.
56 e. Kostenermittlung: Die Erschließung des 1. Bauabschnitts bringt zusätzliche Kosten für die folgenden Bauabschnitte mit sich:
57 Nach dem Ausschreibungsergebnis für den I. Bauabschnitt belaufen sich die Herstellungskosten auf insgesamt ca. 3.000.000,-- DM, wovon die Gemeinde O.-E. gemäß ihrer Satzung 90 % auf die Anlieger umlegen wird.
58 Etwa so um die 300.000,-- DM, zuzüglich ca. 500.000,-- DM für Vorausleistungen, muß die Gemeinde an Eigenmitteln für dieses Baugebiet aufbringen."
59 Der Planentwurf lag sodann in der zeit vom 31.01.1972 bis 06.03.1972 öffentlich aus, wurde von der Gemeindevertretung am 05.04.1972 als Satzung beschlossen und am 22.06.1972 vom Regierungspräsidenten in Darmstadt genehmigt. Die Genehmigung wurde sodann amtlich bekanntgemacht.
60 In der Folgezeit verhandelten die Gemeinde O.-E., nunmehr vertreten durch ihren damaligen Bürgermeister G. und die Kläger über die Ergänzung des 1971 geschlossenen Vertrages.
61 Mit Schreiben vom 10.07.1972 forderte der Notar E. W. den Bürgermeister von O.- E. G. auf, "mit Rücksicht auf die immer knapper werdende Zeitspanne, die zur Ausführung" eines Ergänzungsvertrages "noch zur Verfügung steht"" den von ihm vorgelegten Entwurf zu ergänzen und Textvorschläge zu unterbreiten.
62 In der Niederschrift einer gemeinsamen Sitzung vom Haupt-, Finanz- und Bauausschuß der Gemeinde O.-E. vom 12.07.1972 hieß es dazu u.a.:
63 Punkt 4:
64 "Bürgermeister G. erläutert die Notwendigkeit der Ergänzung des Erschließungsvertrages W . Da der Vertragsentwurf des Notars W. keine Begünstigung der Gemeinde enthält, unterbreitet er einige Gegenvorschläge, wie z.B. die Option auf das zukünftige Hochbaugebiet des II. Bauabschnitts zu verkehrsüblichen Preisen und die Zuwendung des Erschließungsträgers für notwendige soziale Einrichtungen in Höhe von 80.000-- DM.
65 Die Ausschußmitglieder sprechen sich für den vom Bürgermeister vorgelegten Vertragsentwurf aus."
66 Am 13.07.1972 richtete der Notar an den Bürgermeister G. ein weiteres Schreiben, in dem es hieß:
67 " In der Erschließungssache K. und K. danke ich für Ihr Schreiben vom 12.07.1972 und den beigelegten Gegenentwurf des Ergänzungsvertrages.
68 Ich habe mir erlaubt, die von Ihnen gewünschten Ergänzungen in meinen Entwurf
68 Ich habe mir erlaubt, die von Ihnen gewünschten Ergänzungen in meinen Entwurf einzuarbeiten, aber auch diejenigen Partien, die Sie wegließen, wieder einzufügen.
69 Bitte teilen Sie mir mit, ob der in dieser Weise entstandene, hier beiliegende zweite Entwurf nunmehr Ihre und Ihrer Gremien Zustimmung findet, damit auch die Herren K. und K. anschließend Stellung nehmen können.
70 Die Zeit ist knapp geworden."
71 In der Niederschrift über die Gemeindevorstandssitzung vom 18.07.1972 heißt es zu Punkt 11:
72 "Nachdem der Gemeindevorstand von dem Nachtragsvertrag zum Vertrag zwischen den Herren K. und K. und der Gemeinde O.-E. Kenntnis genommen hat, bestimmt er, den Nachtragsvertrag an den Umlegungsausschuß weiterzuleiten."
73 In der Niederschrift über die Sitzung der Umlegungsbehörde vom gleichen Tage heißt es unter Punkt 3:
74 "Bürgermeister G. erläutert den Ergänzungsentwurf zum bestehenden Erschließungsvertrag, der nunmehr auch eine Besserstellung der Gemeinde enthält, u.a. hinsichtlich einer Zuwendung seitens der Erschließungsträger in Höhe von 80.000,00 DM an die Gemeinde. Die im Vertrag erneut bestätigte Option wurde bereits als unwiderruflich im ersten Vertrag zugesichert.
75 Außerdem ist die Fristverlängerung zur Zurückzahlung der Erschließungskosten um ein halbes Jahr enthalten.
76 Die Umlegungsbehörde stimmt dem von Bürgermeister G. vorgetragenen Entwurf einer Ergänzung des Erschließungsvertrages zu."
77 In einem Protokoll der Sitzung der Gemeindevertretung vom 19.07.1972 heißt es unter Punkt 9:
78 "Der vorliegende Vertragsentwurf zur Ergänzung des Erschließungsvertrages zwischen der Gemeinde O.-E. und der Firma K.-K. wird von der Gemeindevertretung einstimmig angenommen."
79 Am 25.07.1972 schlossen die Kläger als Gesellschaft bürgerlichen Rechts und die Gemeinde O.-E., vertreten durch ihren Bürgermeister G. und den Ersten Beigeordneten K., vor dem Notar E. W. - Nr. 42 der Urkundenrolle für 1972 -, einen notariellen Vertrag. In dem Vertrag - im folgenden kurz Vertrag II genannt - heißt es unter anderem:
80 1. Wir haben am 27.07.1971 zu UR.-Nr. 78/71 des amtierenden Notars einen Erschließungs- und Bebauungsvertrag miteinander geschlossen.
81 Im folgenden werden die Parteibezeichnungen "Gemeinde" und "Gesellschaft" verwendet.
82 2. Nach § 11 des Vertrages vom 27.07.1971 sind a) die Gesellschafter verpflichtet, innerhalb des im vorbezeichneten Vertrag bezeichneten Erschließungsgebietes Versorgungsanlagen und Abwasseranlagen in solchen Abmessungen zu verlegen, die auch den Anschluß eines weiteren Erschließungsgebietes an diese Anlagen ermöglichen,
83 b) die Gemeinde verpflichtet, der Gesellschaft das künftige Erschließungsgebiet, das an das derzeitige Erschließungsgebiet anschließt, zum Ankauf zu verschaffen.
84 3. a) Unter ausdrücklicher Bekräftigung der in § 11 des genannten Vertrages vereinbarten Option steht die Gemeinde dafür ein, daß die im künftigen Erschließungsgebiet gemäß dem derzeitigen bekannten Bebauungsplanentwurf des Ingenieurs H. als Hochbaugebiet ausgewiesene Fläche in der für den ersten Abschnitt des Erschließungsgebietes möglichen Ausnutzung in einer Größe von ca. 170.000 qm ausschließlich an die Gesellschaft verkauft wird, und zwar zu denjenigen Preisen, die zum Zeitpunkt des Verkaufs verkehrsüblich sind. Bei der Preisbemessung darf jedoch nicht preissteigernd die bisherige Erschließungsarbeit der Gesellschaft, die bis an das künftige Erschließungsgebiet heranreicht, berücksichtigt werden. Der derzeitige Bodenpreis beträgt 30,00 DM pro qm
berücksichtigt werden. Der derzeitige Bodenpreis beträgt 30,00 DM pro qm zuzüglich Erschließungskosten und Nachfolgelasten.
85 b) In Anbetracht dieses der Gesellschaft eingeräumten Rechts billigt diese der Gemeinde anstelle des in § 3 des Vertrages vom 27.07.1971 genannten Rückzahlungstermins für die Kosten der inneren und äußeren Erschließung eine Fristverlängerung von sechs Monaten zu.
86 Die Kosten der Erschließungsarbeiten zahlt danach die Gemeinde an die Gesellschaft spätestens bis zum 30.06.1973 zurück. Die dadurch entstehenden Mehrzinsen werden von der Gemeinde getragen und sind zum gleichen Zeitpunkt fällig.
87 c) Neben dieser Vereinbarung über die Fälligkeit der aufgewendeten Erschließungskosten ist die Gesellschaft bereit, der Gemeinde für notwendige soziale Einrichtungen einen Betrag in Höhe von 80.000,-- DM zuzuwenden.
88 In der Art der Verwendung dieser Mittel bleibt die Gemeinde frei.
89 d) Die Gemeinde verpflichtet sich zur Rückzahlung der oben genannten einmaligen Sonderaufwendung plus bankmäßiger Zinsen an die Gesellschaft, falls der von ihr garantierte Kaufanspruch und Bebauungsanspruch nicht bis zum 31.12.1977 erfüllt wird. Die Option bleibt auch nach Ablauf dieser Frist in Kraft.
90 4. Die Gemeinde ist verpflichtet, ihre Pflichten aus diesem Vertrag auf ihre etwaigen Rechtsnachfolger oder auf Gemeindezusammenschlüsse, in denen sie aufgeht, oder auf eine andere Gemeinde, in die sie eingemeindet werden wird, zu übertragen.
91 Für den Fall, daß die Gemeinde, ihre Rechtsnachfolger, ein Gemeindezusammenschluß, dem sie angehört, oder eine andere Gemeinde, in der sie durch Eingemeindung aufgeht, die Pflichten der Gemeinde aus diesem Vertrag nicht erfüllen will oder nicht erfüllen kann, hat sie oder ihre Rechtsnachfolgerin oder ein Gemeindezusammenschluß, dem sie angehört, oder einer anderen Gemeinde, in der sie durch Eingemeindung aufgeht, der Gesellschaft zu dem künftigen dann geltenden Tageswert denjenigen Schaden durch Barzahlung zu ersetzen, der ihr durch die Unmöglichkeit der Bebauung des künftigen Erschließungsgebiets bei Zugrundelegung einer vier- bis fünfgeschossigen Bebauung und einer Ausnutzungsziffer von 1,2 und der nachfolgenden Veräußerung oder Vermietung der Bauwerke entsteht. ...
92 9. Die Kosten dieses Vertrages tragen die Gesellschaft und ihre Gesellschafter als Gesamtschuldner."
93 Am gleichen Tag stellte der Notar W. den Klägern eine Kostenrechnung über 19.252,65 DM zu. Dieser Betrag wurde einvernehmlich auf eine Summe von 12.000,-- DM herabgesetzt. Diesen Betrag überwiesen die Kläger am 21.08.1972.
94 Seit dem 01.08.1972 ist die Gemeinde O.-E. ein Stadtteil der Beklagten. Mit Schreiben vom 04.,08.1972 forderte die Verwaltungsaußenstelle O.-E. die Kläger auf, die vereinbarten 80.000,-- DM auf "unser Konto 436 bei der O.-E.er Bank" zu überweisen. Dem kamen die Kläger am 07.08.1972 nach. Der Betrag wurde dem vorbezeichneten Konto der O.-E.er Bank am 14.08.1972 gutgeschrieben. Das Geld wurde durch Annahmeanordnung vom 16.08.1972 von der "Gemeinde O.-E." vereinnahmt. Es wurde auf dem Einnahmekonto der Gemeinde O.-E., und zwar im außerordentlichen Haushalt unter der Haushaltsstelle 4.700.250 "Kindergarten, sonstige Einnahmen/Zuwendungen für soziale Zwecke", verbucht. Am 31.08.1972 überprüfte die Gemeindekasse O.-E. die Bücher. Den Betrag von 80.000,00 DM übernahm die Beklagte und schrieb ihn ihrem Verwaltungskonto Nr. 41 bei der Stadtkasse Bad H. gut. Im dritten Nachtragshaushalt 1972 der Beklagten wurde diese Summe unter der Haushaltsstelle 4624.230 "Kindergarten O.-E." veranschlagt. Für diesen Kindergarten wurden im Jahre 1972 insgesamt 366.000,-- DM ausgegeben.
95 Für den Bereich W. II wurde in den folgenden Jahren kein Bebauungsplan aufgestellt.
96 Am 23.07.1973 und am 11.03.1974 zahlte die Beklagte die von den Klägern für das Baugebiet W. I übernommenen Kosten der Erschließung von insgesamt 2.380.744,23 DM zurück. In diesen Beträgen waren Zinsen und Zinseszinsen
2.380.744,23 DM zurück. In diesen Beträgen waren Zinsen und Zinseszinsen enthalten. Außerdem zahlte die Beklagte an die Kläger ein Agio von 115.107,23 DM. Die Kläger ihrerseits entrichteten an die Beklagte für die erworbenen Grundstücke einen einmaligen Betrag von 220.000,00 DM sowie eine Vorauszahlung auf Erschließungsbeiträge von 300.000,-- DM . Sämtliche aus dem Vertrag I bestehenden gegenseitigen Verpflichtungen wurden in der Folgezeit durch die Vertragsbeteiligten erfüllt.
97 Am 08.12.1977 teilte der Stadtrat G. der Beklagten dem früheren Bürgermeister G. der mittlerweile Kreisbeigeordneter geworden war, folgendes mit:
98 "Vor einigen Tagen erhielten wir eine Ablichtung des Vertrages vom 25.07.1972 zwischen der früheren Gemeinde O.-E. und den Herren K. und K. Die Tatsache, daß dieser Vertrag abgeschlossen wurde, ist für die Stadt neu. In den uns nach Eingliederung der Gemeinde O.-E. in die Stadt Bad H. übergebenen Akten war lediglich ein nicht unterzeichneter Vertragsentwurf enthalten mit einem Vermerk, daß der Vertrag nicht zustandegekommen sei.
99 Wir haben Informationen darüber, daß die Herren K. und K. ihre Rechte aus dem Vertrag geltend machen wollen. Aus diesem Grunde bitte ich Sie dringend um einen Gesprächstermin."
100 Am 13.12.1977 fand dieses Gespräch statt.
101 Mit Schreiben vom 06.10.1978 forderte der Bevollmächtigte der Kläger die Beklagte auf, die von den Klägern gezahlte Sonderzuwendung von 80.000,00 DM nebst 73.484,74 DM an Zinsen bis zum 31.10.1978 zurückzuzahlen. Die Beklagte sei als Rechtsnachfolgerin der Gemeinde O.-E. verpflichtet, diese im Vertrag vom 25.07.1972 übernommenen Verpflichtungen fristgerecht, d.h. bis zum 31.12.1977 zu erfüllen.
102 Am 14.11.1978 faßte der Finanzausschuß der Beklagten auf eine Empfehlung des Rechtsamtes der Beklagten vom 16.10.1978 den Beschluß, den Betrag von 80.000,-- DM an die Kläger zurückzuzahlen. Den Zinsanspruch lehnte dieser Ausschuß ab. Dieses Ergebnis teilte die Beklagte mit Schreiben vom gleichen Tage dem Bevollmächtigten der Kläger mit. Der Beschluß des Finanzausschusses vom 14.11.1978 wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten mit Beschluß vom 23.11.1978 bestätigt. Der Betrag - ohne Zinsen - wurde sodann im Dezember 1578 zurückgezahlt.
103 Am 30.06.1981 haben die Kläger beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main Klage erhoben. Mit der Klage haben sie unter anderem geltend gemacht: einen Schadensersatzanspruch in Höhe eines Teilbetrages von 50.000,00 DM auf der Grundlage des Abschnitts II Nr. 4 des Vertrages II und die von ihnen an den Notar für die Beurkundung dieses Vertrages geleisteten 12.000,-- DM.
104 Dazu haben sie im einzelnen vorgetragen:
105 Die Klage sei zulässig. Insbesondere sei der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten eröffnet, weil es sich um "Folgelastabreden" handele, die ihre Grundlage in dem dem öffentlichen Recht zuzuordnenden Vertrag I, einem Erschließungsvertrag, hätten. Die Klage sei auch begründet. Der Anspruch auf Erstattung der Notarkosten sei aus dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes bzw. der ungerechtfertigten Bereicherung berechtigt. Der Schadensersatzanspruch von 50.000,-- DM beruhe auf Abschnitt II Nr. 4 lit. d des Vertrages vom 25.07.1972. Hätte die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der Gemeinde O.-E. die von ihr vertraglich eingegangenen Verpflichtungen erfüllt, so hätten sie, die Kläger, Rohbauland in einer Größenordnung von 35.000 qm erwerben können. Bei einer im Bebauungsplan ausgewiesenen GFZ von 1,2 hätten sie eine Geschoßfläche von 42.000 qm bauen können. Bei einer Veräußerung der für die Bebauung mit Eigentumswohnungen geeigneten Objekte hätten sie je Quadratmeter Nettogeschoßfläche einen Gewinn von 2.000,-- DM erwirtschaften können. Bei einer Nettogeschoßfläche von insgesamt 28.000 qm hätten sie somit einen Gewinn von insgesamt 56 Millionen DM - irrtümlich mit 5,6 Millionen DM errechnet - erzielen können. Von dieser Summe machten sie in diesem Prozeß zunächst einen Teilbetrag von 50.000,00 DM geltend.
106 Der Vertrag sei auch wirksam, weil die von der Beklagten übernommene Garantie weder sittenwidrig sei noch gegen ein gesetzliches Verbot verstoße. Sie, die Kläger, hätten in dem Vertrag II nicht einen Anspruch auf Aufstellung eines
Kläger, hätten in dem Vertrag II nicht einen Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplanes festschreiben lassen. Sie hätten vielmehr von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine als öffentlich-rechtliche Z usage einzuordnende Garantieerklärung erhalten. Dabei sei ihnen die Möglichkeit eröffnet worden, Grund und Boden zu erwerben. Dieser Erwerb habe die Voraussetzung dafür bilden sollen, ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag I zu erfüllen. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes habe dabei im Hintergrund gestanden. Selbst wenn diese Vereinbarung rechtswidrig oder gar nichtig sein sollte, so könnten sie in diesem Verwaltungsstreitverfahren nicht nur Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Ihnen stünde als Schadensersatz das positive Interesse zu, weil es der Beklagten von Anfang an unmöglich gewesen sei, ihre vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Ein Schadensersatzanspruch sei auch für den Fall gerechtfertigt, daß die Beklagte erst 1978 von dem Bestand des Vertrages II erfahren habe. Sie müsse sich dabei das Fehlverhalten des ehemaligen Bürgermeisters G. der vormals selbständigen Gemeinde O.-E. zurechnen lassen.
107 Die Kläger haben beantragt,
108die Beklagte zu verurteilen, an sie 137.307,03 DM nebst 9,5 % Zinsen seit dem 01.01.1978 aus 62.000,-- DM und seit dem 28.12.1978 aus 75.307,03 DM zu zahlen.
109 Die Beklagte hat beantragt,
110die Klage abzuweisen.
111 Die Beklagte hat entgegnet, die Verträge I und II seien unwirksam. Zum einen fehle es an den notwendigen Genehmigungen. Nach § 107 HGO a.F. hätte die Gemeinde O.-E. bei der Aufnahme eines Darlehens, bei der Übernahme von Bürgschaften und von Verpflichtungen aus Gewährverträgen sowie bei der Bestellung von Sicherheiten jeweils der Genehmigung der Aufsichtsbehörde bedurft. Da die Verträge I und II von derartigen kreditähnlichen Abreden beherrscht gewesen seien, seien sie nichtig. Außerdem habe die Rechtsvorgängerin der Beklagten in Abschnitt II Nr. 3 lit. d des Vertrages II eine verschuldensunabhängige Haltung dafür übernommen, daß in einem Gebiet von ungefähr 170.000 qm Grund und Boden an die Kläger verkauft würde. Auch dieses Garantieversprechen hätte der Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde bedurft. Eine solche Genehmigung wäre auch deshalb notwendig gewesen, weil die Gemeinde O.-E. Grundstücke in einem Gesamtwert von mehr als 10.000,00 DM habe veräußern wollen. Der Vertrag II sei weiter deshalb unwirksam, weil er an einem versteckten Einigungsmangel leide. Im Vertrag II habe sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten unter Abschnitt II Nr. 3 lit. a verpflichtet, Erschließungsgelände in einer Größe von 170.000 qm an die Klägerin zu verkaufen, obwohl dieses Gebiet ausweislich eines dem Vertrag I beigefügten Lageplanes nur 130.000 qm umfasse. Der Vertrag II sei auch deshalb nichtig, weil er inhaltlich nicht mit den von der Rechtsprechung als zulässig anerkannten Folgekostenverträgen übereinstimme. Ein zu mißbilligender "Verkauf von Hoheitsakten" im Rahmen eines Folgelastenvertrages liege nur dann nicht vor, wenn sich der Vertragswille aller Beteiligten auf bestimmte Zusammenhänge zwischen dem Bauvorhaben und den dadurch veranlaßten Folgeeinrichtungen und Kosten beziehe, also wenn den in dem Vertrag in bestimmter Höhe vereinbarten Beträgen bestimmte Folgemaßnahmen zugeordnet werden könnten. Der Vertrag sei schließlich deshalb unwirksam, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten gegenüber den Klägern unzulässigerweise über ihre Planungshoheit, wenn auch vielleicht nur mittelbar, verfügt habe. Denn den in den Verträgen übernommenen Garantieverpflichtungen hätte sie, die Beklagte, nur nachkommen können, wenn sie innerhalb bestimmter Fristen den Bebauungsplan "W. II" aufgestellt hätte. Die Notarkosten könnten ihr nicht auferlegt werden, weil sie insoweit nicht bereichert sei. Ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 50.000,00 DM komme auch nicht wegen Verschuldens bei Vertragsschluß in Frage, weil die Kläger allenfalls so zu stellen seien, als hätten sie nicht auf die Gültigkeit des Vertrages II vertraut. Zudem könne weder ihr, der Beklagten, noch den damaligen Vertretern der Gemeinde O.- E. ein Verschulden bei den Vertragsverhandlungen zum Vorwurf gemacht werden.
112 Die Kläger haben erwidert, die Vereinbarung vom 25.07.1972 sei wirksam zustandegekommen. Der Vertrag II leide an keinem versteckten Einigungsmangel, weil aus dem Vertragstext sich zwanglos ergebe, daß ihnen ein Ankaufsrecht nur hinsichtlich des Geländeteils im Gesamtbaugebiet W. eingeräumt worden sei, das für eine spätere Hochhausbebauung vorgesehen gewesen sei. Der Vertrag II habe
für eine spätere Hochhausbebauung vorgesehen gewesen sei. Der Vertrag II habe auch nicht der Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde bedurft. So habe die Beklagte mit diesem Vertrag kein Darlehen aufgenommen. Vielmehr hätten sie, die Kläger, sich Kredite beschafft, um die Erschließungsarbeiten bezahlen zu können. Sie hätten insoweit das alleinige wirtschaftliche Risiko getragen. Eine entsprechende Verpflichtung der Gemeinde O.-E. sei weder dinglich noch in anderer Weise abgesichert gewesen. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten sei weder gemäß § 107 Abs. 1 Satz 2 HGO a.F. bzw. § 107 Abs. 1 Satz 3 HGO a.F. eine Bürgschaft oder eine Verpflichtung aus Gewährverträgen eingegangen noch habe sie andere Sicherheiten bestellt. Wirtschaftlich gleichgewichtige Verpflichtungen im Sinne der letzten Bestimmung lägen nicht vor. Selbst wenn man aber § 107 Abs. 1 Satz 3 HGO a. F. im vorliegenden Fall anwenden sollte, so bewirke das Fehlen der aufsichtsbehördlichen Genehmigung nur die schwebende Unwirksamkeit und nicht die Nichtigkeit des Vertrages. Weder die Stundungsabrede noch das Garantieversprechen, die beide Bestandteile des Vertrages II seien, fielen unter die Bestimmung des § 107 HGO a.F..
113 Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat gemäß Beschluß vom 09.05.1983 durch den Berichterstatter als beauftragten Richter Beweis erhoben durch Vernehmung der beiden Kläger als Partei sowie der Zeugen G., M., K., H., O. und Hartmann. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme im einzelnen wird auf die Niederschrift vom 13.06.1983 (Bl. 198 bis 224 d. GA.) Bezug genommen.
114 Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat durch Urteil vom 28.05.1984 der Klage teilweise stattgegeben, im übrigen hat es sie abgewiesen. Es hat die Klage als zulässig angesehen. Insbesondere sei der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten eröffnet, weil sowohl der Vertrag I als auch der Vertrag II in ihren wesentlichen Bestandteilen dem Erschließungsrecht und damit dem öffentlichen Recht zuzuordnen seien. Der hier maßgebliche Vertrag II leite im wesentlichen die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragspartner aus dem öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrag, dem Vertrag I, ab. Der Umstand, daß er eine Stundungsabrede, eine Sonderzuwendung und ein Garantieversprechen enthalte, ändere an dessen Rechtsnatur nichts. Der Vertrag II sei schwebend unwirksam, weil es an der notwendigen Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde fehle. Dies gelte auch dann, wenn man von einer Vereinbarung ausgehe sollte, die einem Gewährvertrag wirtschaftlich gleichzustellen sei. Die Gemeinde. O.-E. und die Beklagte hätten es schuldhaft unterlassen, rechtzeitig nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen eine solche Genehmigung einzuholen. Dieses Versäumnis rechtfertige es, für den Zeitraum ab Juli 1972 von einer von der Beklagten zu vertretenden schuldhaften Pflichtverletzung auszugehen und den Klägern einen Schadenersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsabschluß zuzubilligen. Dieser Schadenersatzanspruch werde dem Grunde nach auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Vertrag II wegen Verstoßes gegen materiellrechtliche Vorschriften möglicherweise unwirksam sein könnte. So liege kein versteckter Einigungsmangel vor, weil bei verständiger Auslegung des Vertragstextes unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 157 BGB und unter Berücksichtigung der Aussage des Zeugen G. davon auszugehen sei, daß die tatsächliche Gesamtgröße des Bebauungsgebietes W. II von 130.000 qm maßgebliche Bewertungsgrundlage für die Ansprüche der Kläger sein sollte. Es sei an sich nicht notwendig gewesen, die genaue Größe dieses Gebietes in Quadratmetern anzugeben. Von einem versteckten Einigungsmangel könne auch nicht deshalb gesprochen werden, weil die Vertragschließenden die zu schaffende Bodenfläche nicht näher bestimmt hätten. Der Vertrag verletze auch nicht die Planungshoheit der Gemeinde O.-E. bzw. der Beklagten. Die maßgebliche Bestimmung des Vertrages II sei hierauf nicht unmittelbar ausgerichtet. Vielmehr habe die Gemeinde O.-E. bzw. die Beklagte nur garantiert, den Klägern eine bestimmte Fläche im Baugebiet II als Bauland mit einer bestimmten Ausnutzungsziffer zu verschaffen. Damit habe sie den Klägern das Risiko abgenommen, Verkaufsverhandlungen mit verschiedenen Eigentümern über bestimmte Grundstücke und deren Bebaubarkeit zu führen. Diese Garantieverpflichtung sei auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sie in einen öffentlich-rechtlichen Vertrag eingebunden sei. Der Vertrag sei schließlich auch nicht deshalb nichtig, weil er eine dem Abwägungsgebot des BBauG widersprechende Folgenlastenvereinbarung enthalte. Aus dem Fehlverhalten der Beklagten bzw. ihrer Rechtsvorgängerin folge vielmehr, daß die Kläger ausnahmsweise einen Schadensersatzanspruch auf das Ganze hätten. Dies bedeute, daß der Schadensersatzanspruch in Höhe von 50.000,-- DM begründet sei. Die Notarkosten vom 12.000,-- DM seien nicht erstattungsfähig. Diese Kosten hätten nach dem eindeutigen Wortlaut des Vertrages die Kläger auch dann
hätten nach dem eindeutigen Wortlaut des Vertrages die Kläger auch dann übernehmen müssen, wenn der Vertrag ordnungsgemäß abgewickelt worden wäre.
115 Gegen das der Beklagten am 20.07.1984 und dem Klägerbevollmächtigten am 01.08.1984 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 16.08.1984 Berufung und haben die Kläger am 03.09.1984, einem Montag, Anschlußberufung eingelegt.
116 Mit Bezugsbericht vom 24.10.1984 hat die Beklagte beim Regierungspräsidenten in Darmstadt als Rechtsnachfolgerin der Gemeinde O.-E. beantragt, den Vertrag II zu genehmigen. Der Regierungspräsident hat diesen Antrag mit Bescheid vom 07.11.1984 mit der Begründung abgelehnt, die Voraussetzungen für eine Genehmigung des genehmigungspflichtigen Vertrags II lägen nicht vor. Der Gemeinde O.-E. habe die Legitimation gefehlt, derartige Risiken zu übernehmen. Weder aus dem Grundsatz der Selbstverwaltungsautonomie noch aus den besonderen Vorschriften über die kommunale Haushaltsführung habe der Gemeinde O.-E. ein derartiges Recht zugestanden. Die Übernahme privatrechtlicher Risiken gehöre auch nicht zu den allgemeinen Aufgaben einer Gemeinde. Sie habe es vielmehr versäumt, das Gemeindevermögen pfleglich und wirtschaftlich zu verwalten. Es komme hinzu, daß die Folgelastenvereinbarung auf Rückzahlung der Erschließungskosten als Darlehen für den Fall der Nichterfüllung der Kauf- und der Bebauungsgarantie und damit auch als wirtschaftliche Kreditverpflichtung einzustufen sei.
117 Die Beklagte hat das von ihr eingelegte Rechtsmittel im wesentlichen wie folgt begründet: Ein Schadensersatzanspruch der Kläger scheide schon deshalb aus, weil die Genehmigung auch nicht hätte erteilt werden dürfen, wenn die Gemeinde O.-E. sich sofort um eine derartige Genehmigung bemüht hätte. Sei der Vertrag II aber von Anfang an wegen seines Inhaltes nicht genehmigungsfähig gewesen, dann schieden jegliche Schadensersatzansprüche aus. Wenn eine Gemeinde in einem solchen Fall haften müßte, so würde dies bedeuten, daß das Mitwirkungsrecht der Aufsichtsbehörde mißachtet würde. Es würde weiter dazu führen, daß eine Gemeinde für etwas einzustehen hätte, was sie unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben nicht hätte vertreten müssen. Ein solcher Anspruch sei bei der Verletzung öffentlich-rechtlicher Zuständigkeits- oder Organisationsnormen ausgeschlossen. Ein Ersatz des Vertrauensschadens komme aus den gleichen Gründen nicht in Betracht. Letztlich fehle es also an der Kausalität zwischen einer angeblich objektiven Pflichtverletzung, die der Gemeinde O.-E. bzw. der Beklagten vorgeworfen werde, und den den Klägern möglicherweise erwachsenen Schäden.
118 Die Beklagte beantragt,
119unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen und die Anschlußberufung der Kläger zurückzuweisen.
120 Die Kläger beantragen,
121das Urteil des Verwaltungsgerichts abzuändern, soweit zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist, und die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
122 Die Kläger tragen vor, der Vertrag sei wirksam, weil er keine Gewährs- bzw. Garantieabsprache enthalte. Die Gemeinde habe sowohl bei dem Vertrag I als auch dem Vertrag II nur sicherstellen wollen, daß den Klägern Grund und Boden in dem Bereich W. II von privaten Eigentümern unmittelbar zukommen sollte. Sie habe damit keinerlei Risiko übernommen. Damit unterliege dieser Vertrag als öffentlich-rechtliche Vereinbarung keiner generellen Genehmigungspflicht. Bei dem Umfang des Schadensersatzanspruches sei nicht darauf abzustellen, ob die Genehmigung fiktiv erteilt worden wäre oder nicht. Bei der Annahme, die Genehmigung wäre nicht erteilt worden, handele es sich um eine reine Unterstellung. Aus der "bestellten" Versagung der Genehmigung vom 07.11.1984 durch die Aufsichtsbehörde könne dies auf keinen Fall hergeleitet werden. Gegen diesen Bescheid habe die Beklagte auch keine Rechtsmittel ergriffen, was ebenfalls als pflichtwidrig einzustufen sei. Die Schadensersatzverpflichtung in Höhe des Erfüllungsinteresses sei auch deshalb begründet, weil sie, die Kläger, ihrerseits alle Vorleistungen erbracht hätten. Wären sie über die Notwendigkeit einer Genehmigung informiert gewesen, so hätten sie im Fall ihrer Nichterteilung rechtzeitig noch auf anderweitige Geschäftsmöglichkeiten zurückgreifen können. Ihr Anspruch sei aus § 826 BGB ebenfalls gerechtfertigt. Der damalige Bürgermeister G. habe den Klägern bewußt verschwiegen, daß eine Ausweisung
Bürgermeister G. habe den Klägern bewußt verschwiegen, daß eine Ausweisung des Baugebietes W. II keinerlei Erfolg zeitigen werde, und er habe auch nicht darauf hingewiesen, daß die Eingemeindung von Ober- Erlenbach unmittelbar bevorstehe.
123 Die Beklagte hat noch weiter ausgeführt, aus Abschnitt II Nr. 3 des Vertrages II folge, wenn man sich die vorangegangenen Vertragsentwürfe vor Augen führe, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten keine Gewährleistung für die Aufstellung eines bestimmten Bebauungsplanes übernommen habe. Sie habe vielmehr für den Erwerb von Grundstücken unter der Bedingung einstehen wollen, daß es zur Aufstellung eines solchen Planes komme. Diese Bedingung sei nicht eingetreten, so daß jegliche vertragliche Verpflichtungen auf Schadensersatz entfallen seien.
124 Die Behördenakten (5 Stehordner und 6 Hefter) sind beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden.
125 Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichts- und der Behördenakten Bezug genommen.
126 Der Senat hat mit Beschluß vom 11.08.1988 (Blatt 544 d. GA.) bezüglich eines Teils der Klageforderung in Höhe von 75.307,03 DM nebst Nebenforderungen das Verfahren abgetrennt und unter dem Aktenzeichen 4 UE 3226/88 fortgeführt.
127 Die Berufung der Beklagten und die Anschlußberufung des Klägers sind zulässig (§§ 124, 125 VwGO).
128 Die Berufung der Beklagten ist auch begründet, soweit das Verfahren nicht durch Beschluß des Senats vom 11.08.1988 abgetrennt worden ist. Die weitergehende Anschlußberufung der Kläger ist insoweit unbegründet.
129 Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Verwaltungsrechtsweg gegeben, allerdings mit einer Einschränkung, die am Schluß behandelt wird. Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nicht verfassungsrechtlicher Art, die nicht durch Bundesgesetz einem anderen Gericht ausdrücklich zugewiesen ist (§ 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Senat hat über Ansprüche der Kläger zu entscheiden, die aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag, dem Vertrag II hergeleitet werden, der zwischen den Klägern und der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Gemeinde O.-E., am 25.07.1972 abgeschlossen wurde. Die öffentlich-rechtliche Natur dieses Vertrages ergibt sich, wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat, aus der engen Beziehung zwischen dem Vertrag II, auf den die Ansprüche gestützt werden, und dem Vertrag I, der als Erschließungsvertrag für das Erschließungsgebiet W. I zumindest überwiegend öffentlich-rechtlicher Natur ist. Die Erschließung eines Baugebiets gehört regelmäßig zu den hoheitlichen Aufgaben einer Gemeinde; sie kann durch Vertrag auf einen Dritten übertragen werden (§§ 123 Abs. 3 BBauG, 124 Abs. 1 BauGB). An der öffentlich-rechtlichen Natur des Vertrages II ändert sich auch nicht deshalb etwas, weil in ihm privatrechtliche Elemente, so eine bedingte Schenkung bzw. ein mittelbares Darlehen, enthalten sind. Geprägt ist dieser Vertrag II von einer Absprache der Beteiligten zwecks einer möglichen Erschließung und Bebauung eines weiteren Gebietes, des Bereichs W. II. Die daraus erwachsenden Rechte und Pflichten der Beteiligten sind dem öffentlichen Recht zuzuordnen.
130 Die Klage ist unbegründet, soweit sie noch Gegenstand dieses Verwaltungsstreitverfahrens ist.
131 Dabei ist vorab festzuhalten, daß die Beklagte passiv legitimiert ist, weil sie gemäß § 14 des Neugliederungsgesetzes als Rechtsnachfolgerin der Gemeinde O.-E. in sämtliche Rechte und Pflichten ihrer Rechtsvorgängerin eingetreten ist, die Gegenstand des am 25.07.1972 geschlossenen Vertrages II sind. Diese Gemeinde wurde - mit dem größten Teil ihres Gemeindegebiets - erst am 01.08.1972 in die Beklagte eingegliedert (§§ 26, 8 Abs. 1 des Gesetzes zur Neugliederung des Obertaunuskreises und des Landkreises Usingen vom 11.07.1972 - GVBl I S. 27). Es kann offen bleiben, ob durch den zwischen der Gemeinde O.-E. und der Beklagten am 21.06.1972 geschlossenen Grenzänderungsvertrag der Zeitpunkt der Eingliederung zwischen diesen Vertragsparteien einvernehmlich vorverlegt werden konnte. Denn dieser Vertrag konnte erst nach Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde in Kraft treten (§ 26 Abs. 1 des Vertrages). Diese Genehmigung, die einen Verwaltungsakt darstellt, der zuzustellen ist, wurde zwar am 17.07.1972 durch den Regierungspräsidenten in Darmstadt vor dem 25.07.1972, dem Tag, an
durch den Regierungspräsidenten in Darmstadt vor dem 25.07.1972, dem Tag, an dem der Vertrag II geschlossen wurde, genehmigt. Die Genehmigung wurde aber ausweislich einer Auskunft dieser Behörde nur einer der beiden Vertragsparteien, nämlich der Stadt Bad H. formlos bekannt gemacht und konnte deshalb zumindest gegenüber der Gemeinde O.-E. vor dem 01.08.1972 keine rechtliche Wirkung entfalten. Dies wiederum bedeutete, daß die Vertreter der Gemeinde O.- E. G. und K. zu diesem Zeitpunkt noch in ihrer Eigenschaft als Bürgermeister und Erster Beigeordneter befugt waren, vor dem Notar W. den Vertrag II abzuschließen.
132 Ansprüche auf Erfüllung des Vertrages II einschließlich eines Anspruchs auf Schadensersatz oder Schadloshaltung dafür, daß die Erschließungsmaßnahme W. II nicht verwirklicht worden ist und daß dort von den Klägern kein Baugelände erworben und verwertet werden konnte, sind nicht begründet.
133 Der Vertrag II ist aus mehreren Gründen nichtig.
134 Die Unwirksamkeit dieses Vertrages folgt zunächst daraus, daß die Aufsichtsbehörde, der Regierungspräsident in Darmstadt, mit bestandskräftigem Bescheid vom 07.11.1984 die Genehmigung für den Vertrag II versagte. Verträge, die einer solchen Genehmigung bedürfen, sind zunächst schwebend unwirksam und werden entweder bei erteilter Genehmigung wirksam, oder, wenn die Genehmigung versagt wird, endgültig unwirksam, d. h. nichtig
135 Der Vertrag II ist genehmigungsbedürftig (§ 107 HGO i.d.F. vom 01.07.1960 - GVBl I Seite 103 - HGO a.F. -). So bedürfen u.a. die Aufnahme eines Darlehens (§ 107 Abs. 1 Satz 1 HGO a.F.) und die Übernahme von Verpflichtungen aus Gewährverträgen (§ 107 Abs. 1 Satz 2 HGO a.F.) der Genehmigung der Aufsichtsbehörde.
136 Derartige genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte liegen vor. So ist die in Abschnitt II Nr. 3 lit. c des Vertrages II vereinbarte Sonderzuwendung der Kläger, die sie an die Gemeinde O.-E. in Höhe von 80.000,00 DM für eine soziale Einrichtung zu zahlen hatten, unter den unter lit. d dieser Vertragsbestimmung genannten Voraussetzung keine Schenkung, sondern ein Darlehen. Denn die Zahlung wurde unter dem Vorbehalt der Rückzahlung für den Fall geleistet, daß das Erschließungs- und Bauplanungsvorhaben W. II bis Ende 1977 nicht verwirklicht werden würde. Für diesen Fall waren zudem, was bei einem Darlehen denkbar ist, bankübliche Zinsen bedungen, die bei der Rückerstattung zusätzlich zu entrichten waren (vgl. § 608 BGB).
137 Auch die Verschiebung des Zeitpunkts der Fälligkeit der gemeindlichen Verpflichtung zur Bezahlung der von den Klägern vorfinanzierten Erschließungskosten um 6 Monate gegen Übernahme der durch die weitere Vorfinanzierung entstehenden Kreditkosten (vgl. Abschnitt II Nr. 3 lit. b des Vertrages II) steht in seiner wirtschaftlichen Bedeutung einer Kreditaufnahme für den entsprechenden Zeitraum gleich, die der Genehmigung bedurfte.
138 Offen kann bleiben, ob die Gemeinde O.-E. eine Verpflichtung aus einem Gewährvertrag dadurch eingegangen ist, daß sie "unter ausdrücklicher Bekräftigung der in § 11 des Vertrages I vereinbarten Option" für die Kläger weiter dafür einstand, daß sie für die Kläger Baugelände im Gebiet W. II erwerben sollte. Ein Gewähr- oder Garantievertrag zeichnet sich dadurch aus, daß der Garant eine Verpflichtung zur Schadloshaltung übernimmt, falls der garantierte Erfolg nicht eintritt. Dabei übernimmt der Garant die von der Schuld eines Hauptschuldners unabhängige Verpflichtung, dem Gläubiger in einem bestimmten Fall für das Eintreten eines bestimmten wirtschaftlichen Erfolges einzustehen (BGH, Urteil vom 11.07.1985 -IX ZR 11/85 - NJW 85, 2941 <2942>; Palandt, BGB, 47. Auflage, Anmerkung 3 c vor § 765; Soergel-Siebert-Schmidt, BGB, 10. Auflage, Rdnr. 29 vor, § 765). Für eine solche von der Gemeinde O.-E. eingegangene Verpflichtung könnte sprechen, daß unter Abschnitt II Nr. 3 lit. a des Vertrages II diese Gemeinde dafür einstand, die im künftigen Erschließungsgebiet W. II ausgewiesene Fläche von annähernd 130.000 qm Gelände im Hochbaugebiet in der gleichen Weise den Klägern zur Verfügung zu stellen, wie dies durch den damaligen Bürgermeister B. bei Abwicklung des Vertrages I geschehen war. B. hatte sich von den Grundstückseigentümern bevollmächtigen lassen, den jeweiligen Grund und Boden an die Kläger zu veräußern. Sollte eine solche Verpflichtung auch für den Vertrag II übernommen worden sein, nämlich zu gewährleisten, daß die Gemeinde oder ihre Rechtsnachfolgerin in der vorbezeichneten Art und Weise dafür einstand und einsteht, daß Grundstücke auf die Kläger übergehen, dann könnte es sich um eine Gewährübernahme handeln, die an sich genehmigungsbedürftig wäre. Dies kann
Gewährübernahme handeln, die an sich genehmigungsbedürftig wäre. Dies kann letztlich aber dahingestellt bleiben, weil der Vertrag bereits aus den beiden vorbezeichneten Gründen genehmigungsbedürftig ist.
139 Dieser Vertrag II ist insoweit auch nicht genehmigungsfähig. Denn die verdeckte Aufnahme von Krediten derartigen Umfanges durch eine kleinere Gemeinde, die kurz vor ihrer Eingliederung in eine größere Gemeinde steht, ist, wie der Regierungspräsident in seiner Eigenschaft als Aufsichtsbehörde zu Recht festgestellt hat, mit dem Gemeindehaushaltsrecht unvereinbar. Grundlage für eine ordnungsgemäße Haushaltsführung ist die Haushaltssatzung für die Verwaltung aller Einnehmen und Ausgaben in einem Rechnungsjahr (§§ 111, 112 HGO a.F.). In der Haushaltssatzung, die rechtzeitig vor Beginn des Haushaltsjahres durch die Gemeinde beschlossen werden soll, ist auch der Höchstbetrag der Kassenkredite und der Gesamtbetrag der Darlehen, die zur Bestreitung von Ausgaben des außerordentlichen Haushaltsplanes bestimmt sind, festzulegen (§§ 112, 113 HGO a.F.). Diese Haushaltssatzung, die nur durch eine Nachtragssatzung geändert werden kann, ist von der Gemeindevertretung