Source: https://www.rechtsprechung-niehus.de/rechtsprechung/mietrecht/barkaution-wer-kann-wann-eine-aufrechnung-mit-forderungen-erkl%C3%A4ren/
Timestamp: 2020-07-10 03:32:40
Document Index: 222434104

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 387', 'BGH', '§ 259', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 387', '§ 387', '§ 389', 'BGH', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 535']

Barkaution – wer kann wann eine Aufrechnung mit Forderungen erklären ? - rechtsprechung niehus
Kurze Inhaltsangabe (mit Anmerkungen):
Die Beklagten hatten im Rahmen des Mietverhältnisses über Wohnraum, welches am 05.02.2015 durch fristlose Kündigung der Beklagten endete, an den Kläger als Vermieter eine Barkaution von € 1.780,00 geleistet. Der Kläger forderte mit seiner Klage u.a. restliche Miete und Mitausfallschaden und Nebenkosten. Im Berufungsverfahren wurde seitens der Beklagten ein „Zurückbehaltungsrecht“ in Ansehung der gezahlten Kaution eingewandt zum Anspruch auf Nebenkosten eingewandt, welchen das Landgericht als Aufrechnung auslegte, der es folgte. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision wendet sich der Kläger gegen das landgerichtliche Urteil im Hinblick auf die angenommene Aufrechnung. Die Revision wurde zurückgewiesen.
Vom BGH wird festgehalten, dass zum Zeitpunkt der Berufungsbegründung der Beklagten eine Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestanden habe. Auch die Auslegung des erklärten Zurückbehaltungsrechts als Ausübung eines Aufrechnungsanspruchs sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Bei dem Kautions-Rückzahlungsanspruch der Beklagten handele es sich um eine Geldforderung, und damit um eine der Nebenkostennachforderung gleichartige Forderung. Die Rückzahlung der Kaution sei zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung auch fällig gewesen.
Diese Fälligkeit läge vor, da der Kläger durch Erhebung seiner Klage (konkludent) die Kaution abgerechnet habe. Diese Folgerung leitet der BG daraus ab, da nach dem Ende eines Mietverhältnisses der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmten Frist (vgl. BGHZ 101, 244, 250f) dem Mieter erklären müsse, ob und gegebenenfalls welche aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche er gegen den Mieter erhebt. Mit dieser Erklärung würde die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter deutlich mache, ob er und gegebenenfalls in Bezug auf welch Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit habe.
In Ermangelung gesetzlicher Regelungen könne der Vermieter damit nach den Vorgaben des § 259 BGB abrechnen, in dem er alle ihm nach seiner Auffassung zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt. Allerdings könne der Vermieter auch konkludent abrechnen, was dann anzunehmen sei, wenn er ihm nach seiner Auffassung zustehende Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne einen Vorbehalt zu erklären, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn damit bringe der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse an der Kaution ausschließlich auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. von ihm selbst aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke (vgl. auch den Fall BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 -).
Zwischenanmerkung: Es lässt sich nicht erkennen, dass der Vermieter bei Erhebung einer Zahlungsklage gegen den Mieter nach beendeten Mietvertrag damit, wenn kein Vorbehalt aufgenommen wird, über die Kaution abrechnen will. Gerade der Umstand, dass er nicht mit der ihm zur Verfügung gestellten Barkaution aufgerechnet hat, sondern Klage erhebt, gibt er an sich bereits zu erkennen, dass er weitergehende Forderungen gegen den Mieter meint zu haben, die vielleicht zu diesem Zeitpunkt auch nicht bezifferbar sind (wie z.B. eine Betriebskostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr, in dem das Mietverhältnis endeten (vgl. auch BGH aaO.).
Mit Zugang der Abrechnung bei Mieter, so der BGH vorliegend, sei die gezahlte Barkaution zur Rückzahlung fällig. Der Vermieter könne sich nunmehr wegen seiner bestimmten und bezifferten Ansprüche, unabhängig davon, ob sie streitig sind oder nicht, aus der Barkaution befriedigen, so durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters. (Anmerkung: Die Betriebskosten müssen auch bei Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe einer Abrechnungsperiode erst innerhalb der Frist von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden, BGH aaO., weshalb wohl teilweise eine Bezifferung der Forderung noch gar nicht möglich ist, also nur ein Zurückbehaltungsrecht durch den Vermieter ausgeübt werden kann). Erkläre der Vermieter Aufrechnung mit einer streitigen Forderung, könne der Mieter insoweit auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Prozess müsse dann geklärt werden, ob die aufgerechnete Forderung dem Vermieter zustünde, wobei dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der Forderung treffe, unabhängig davon, ob er diese einklagt oder aufgerechnet habe.
Mache der Vermieter von deiner Verwertungsbefugnis durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch keinen Gebrauch, könne der Mieter gegen die Forderung des Vermieters Aufrechnung erklären. Ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters bestünde nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung der Kaution über die Erteilung der Abrechnung der Kaution hinauszuschieben, da er durch die Abrechnung sein Verwertungsinteresse auf die abgerechnete Forderung beschränke. Er habe die Möglichkeit, im Rahmen der Abrechnung zu erklären, für welche von möglicherweise mehreren Forderungen er die Kaution vorrangig verwerte. Alleine eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertige sein Sicherungsbedürfnis für deren weiteren Einbehalt nicht.
Anmerkung: Die vorliegende Entscheidung und die Entscheidung des gleichen Senats im Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 - verdeutlichen, dass der Vermieter sein Vorgehen sorgfältig abwägen muss. Will er eine Forderung nach beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter gerichtlich geltend machen, ohne für diese Forderung auf die ihm übergebene Barkaution zurückzugreifen, sollte er jedenfalls verdeutlichen, dass die Barkaution für andere offene Positionen als Sicherheit diene, über die er entweder dann bereits abrechnen kann (und mithin insoweit Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters erklären kann) oder darlegen müsste (so bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten), mit welchen künftigen Forderungen zu rechnen ist, zu deren Sicherung die Kaution dienen soll.
Die begehrte Nachzahlung von Mietnebenkosten in Höhe von 1.087,33 € könne der Kläger nicht beanspruchen. Neben der unstreitigen Nachforderung in Höhe von 309,89 € sei zwar auch die Nachforderung in Höhe von 777,44 € begründet; beide Forderungen seien jedoch durch Aufrechnung der Beklagten mit der ihnen zustehenden Forderung auf Rückzahlung der zu Mietbeginn geleisteten Kaution in Höhe von 1.680 € erloschen (§§ 387, 389 BGB).
Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Zeitpunkt der in der Berufungsbegründungsschrift vom 27. Januar 2017 von den Beklagten abgegebenen Aufrechnungserklärungen eine Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestand und die Forderungen des Klägers auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von insgesamt 1.087,33 € durch die Aufrechnung der Beklagten mit der Forderung auf Rückzahlung der von ihnen zu Mietbeginn in bar geleisteten Kaution in Höhe von 1.680 € erloschen sind (§ 389 BGB).
a) Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat sich der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244, 250 f.) gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.
Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So hat es der Senat bereits in der Vergangenheit im Falle einer - wie auch hier - zu Mietbeginn gewährten Barkaution als konkludente Abrechnung angesehen, wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet (Senatsurteil vom 11. April 1984 - VIII ZR 315/82, NJW 1985, 267 unter II 2). Eine konkludente Abrechnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter - wie im Streitfall - die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Denn auch hiermit bringt der Vermieter - für den Mieter erkennbar - zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.
Dies gilt, wie der Senat in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur überwiegend vertretenen Auffassung nunmehr entscheidet, auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offen gelassen im Senatsurteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn. 100; BeckOK-Mietrecht/Lutz, Stand 1. Juni 2018, § 551 BGB Rn. 47; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 551 BGB Rn. 120; vgl. auch bereits Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 251; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2009, 514; LG Hamburg, ZMR 2017, 164; aA: LG Berlin [67. Zivilkammer], NZM 2018, 285; LG Halle, NZM 2008, 685; LG Wuppertal, NJW-RR 2004, 1309; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 551 Rn. 31; ohne nähere Begründung auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., vor § 535 Rn. 123).