Source: https://www.studiotecnicopagliai.it/le-parziali-difformita-negli-atti-di-trasferimento-non-comportano-nullita-formale/
Timestamp: 2020-08-15 01:03:00+00:00
Document Index: 184188117

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 34', 'art. 34', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 34', 'art. 32', 'art. 34']

Le parziali difformità negli atti di trasferimento non comportano nullità formale • Carlo Pagliai • Ingegnere urbanista
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L’immobile con irregolarità urbanistica non superante la soglia della parziale difformità non impedisce la conclusione della compravendita.
Queste le conclusioni leggibili dalla sentenza n. 24852/2015 emessa dalla Cassazione Civile Sez. II il 9 dicembre scorso.
Il promissario acquirente, dopo aver stipulato preliminare di vendita, non ha inteso addivenire alla conclusione del rogito finale in quanto ha riscontrato la presenza di alcune lievi difformità quali una scala esterna e modifiche interne non comportanti modifiche volumetriche (regolarizzate prima dell’emanazione della sentenza costitutiva dell’effetto traslativo dell’immobile).
Secondo l’emerita Corte il criterio di nullità formale degli atti di trasferimento non scatta per gli immobili muniti di regolare concessione/permesso e abitabilità, non annullati né revocati, che presentino vizi di regolarità urbanistica non oltrepassanti la soglia della parziale difformità.
In base a questa pronuncia mi sono pure interrogato su quale fosse uno criterio o la definizione cardine per individuare lo spartiacque tra parziale e totale difformità, che sintetizzo in questa riflessione.
La definizione di parziale difformità non ha una formulazione netta e distinguibile, come citata al comma 1 dell’art. 34 del DPR 380/2001:
E ancora, al successivo comma 3 dello stesso art. 34 specifica che non si sconfina nella parziale difformità se in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali; dovremmo vedere questa sorta di tolleranza come una “vibrazione” in aumento o diminuzione delle suddette caratteristiche dimensionali.
Per riuscire a delimitare meglio il concetto di parziale difformità si rende necessario analizzare l’immediato livello superiore di abuso edilizio, ovvero la totale difformità come meglio definita dall’art. 31, che al comma 1 riporta quanto segue:
In soccorso a questo criterio, ancora abbastanza qualitativo e non quantitativo, sovviene la definizione di variazione essenziale.
Da un punto di vista sanzionatorio i reati di abuso edilizio per assenza di PdC, totale difformità al PdC o con variazioni essenziali sono normati dall’art. 31, mentre per le parziali difformità dal PdC si deve fare specifico riferimento all’art. 34 del DPR 380/01.
Le variazioni essenziali, solo a livello nazionale (quindi salvo ogni revisione regionale), sono descritte dall’art. 32 del DPR 380/01 e così articolate:
A mio avviso il campo di esistenza delle parziali difformità dovrebbe rientrare tra:
superamento delle soglie di “tolleranza” del 2 per cento per le misure progettuali di cui all’art. 34 comma 3 DPR 380/01;
non sforamento del criterio qualitativo di totale difformità dal titolo, anche se banalmente sottinteso;
non superamento del criterio quantitativo indicato nelle variazioni essenziali, riferito alle norme regionali;
Quest’ultimo punto è strategico perchè la sua definizione in termini puramente quantitativi pone un limite decisivo per qualificare questa tipologia di abuso, facendo da spartiacque tra due famiglie che nella norma nazionale restano non molto distinte tra loro.
Ad esempio alcune normative regionali come Toscana, Emilia Romagna, Sicilia e Liguria hanno provveduto a definire in maniera quantitativa i punti delle variazioni essenziali già indicati dalla norma nazionale.
Per quanto attiene le difformità relative alle SCIA, si dovrebbe aprire un capitolo a parte.
P.S:pure sulla questione di risarcimento danni per presenza di parziali difformità dovremmo aprire un capitolo a parte; questo articolo verteva sulla nullità formale del rogito notarile.
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