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Timestamp: 2016-10-25 21:02:09+00:00
Document Index: 122235926

Matched Legal Cases: ['art. 272', 'art. 112', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 113', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 45', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 99', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 112', 'art. 112', 'art. 112', 'art. 272', 'art. 112', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 6', 'art. 61', 'art. 106', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 105', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 106', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 9', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 2']

4A_552/2009 (01.02.2010)
Me Claude Aberl�.
bail � loyer; prolongation,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 5 octobre 2009.
Le 6 juin 2006, X.________, qui s'�tait pr�sent� comme "futur divorc�", p�re de deux enfants et avocat de profession, a pris � bail de A.________, qui �tait usufruitier du bien immobilier, un appartement de six pi�ces � Gen�ve, moyennant un loyer de 4'300 fr. par mois, charges comprises. Le contrat a �t� conclu pour une dur�e d�termin�e, soit du 1er juin 2006 au 31 mai 2007. Lors de la n�gociation du loyer, X.________ a fait valoir le d�savantage majeur r�sultant pour lui du terme fixe du bail, � savoir la n�cessit� de se meubler dans l'incertitude de pouvoir r�utiliser ensuite ses meubles ailleurs.
Le 9 novembre 2006, le g�rant de l'immeuble a inform� X.________ que Y.________ �tait devenue pleinement propri�taire du bien immobilier et qu'elle reprenait le contrat en tant que bailleresse.
Le 24 novembre 2006, le g�rant de l'immeuble a confirm� � X.________ que le contrat prendrait fin � l'�ch�ance convenue, le 31 mai 2007.
Le 22 janvier 2007, X.________ a d�pos� une requ�te en prolongation du bail devant la Commission de conciliation des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par d�cision du 9 novembre 2007, la commission a accord� au locataire une unique prolongation de bail au 31 mai 2008.
X.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, demandant d'abord une premi�re prolongation au 31 mai 2009, puis une prolongation pour la dur�e maximale de l'art. 272b al. 1 CO, soit jusqu'au 31 mai 2011.
Dans la proc�dure, il a fait valoir qu'il �tait commode pour lui d'avoir un logement proche de celui de son �pouse et de l'�cole que fr�quentent les enfants, afin de pouvoir exercer dans de bonnes conditions la garde altern�e sur eux.
Quant � la bailleresse, qui avait tout d'abord envisag� de vendre son bien et qui a donn� naissance � un troisi�me enfant � la fin de l'ann�e 2008, elle a soutenu qu'elle avait connu des p�riodes de ch�mage et qu'elle jugeait plus avantageux pour elle d'occuper, avec son �poux et ses enfants, l'appartement de six pi�ces dont elle est propri�taire, plut�t que l'appartement de cinq pi�ces qu'elle loue actuellement.
Par jugement du 5 janvier 2009, le Tribunal des baux et loyers a rejet� la demande de prolongation de bail form�e par X.________.
Saisie par X.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� ce jugement par arr�t du 5 octobre 2009. La cour cantonale a retenu que le locataire �tait conscient du fait que le bail �tait d'une dur�e limit�e � un an et qu'il n'a pas prouv� avoir re�u une quelconque promesse que le contrat serait renouvel� apr�s son �ch�ance. Compte tenu de la situation financi�re du locataire, qui peut s'acquitter d'un loyer de 4'300 fr. par mois, il ne devrait pas avoir de grandes difficult�s � trouver un logement comparable, surtout qu'il a d�j� b�n�fici�, dans les faits, d'une prolongation substantielle. Pour ce qui est de la garde altern�e, la cour cantonale a constat� qu'elle avait pris fin � la suite d'un arr�t du Tribunal f�d�ral, du 29 juin 2009, rejetant un recours contre un arr�t du 20 mars 2009 de la Cour de justice de Gen�ve, lequel, sur mesures provisoires, avait confi� l'autorit� parentale et la garde sur les deux enfants � la m�re, en raison du conflit aigu existant entre les �poux qui ne permettait pas le maintien de la garde altern�e. Par ailleurs, la cour cantonale a consid�r� que le d�sir de la bailleresse d'occuper elle-m�me l'appartement litigieux �tait cr�dible et qu'il paraissait l�gitime, � la suite de la naissance de son troisi�me enfant, qu'elle souhait�t habiter dans un appartement comportant davantage de pi�ces, "m�me si cela doit lui �tre moins favorable financi�rement".
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant une violation des art. 112 LTF, 9 et 29 Cst., 6 CEDH, 2 CC, 272 et 272b CO, il conclut principalement � l'annulation de la d�cision attaqu�e et � l'octroi d'une prolongation du bail jusqu'au 31 mai 2011. Sa requ�te d'effet suspensif a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 9 d�cembre 2009.
1.1 En cas de litige relatif � une prolongation du bail, la valeur litigieuse correspond � la totalit� du loyer et des charges qui seraient dus entre le moment o� la cour cantonale a statu� et l'�ch�ance de la prolongation de bail demand�e (ATF 113 II 406 consid. 1 p. 407 s.; 109 II 351 consid. 1). Sachant en l'esp�ce que le loyer est de 4'300 fr. par mois et que la prolongation est demand�e jusqu'au 31 mai 2011, il n'est pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr., requise en mati�re de bail � loyer par l'art. 74 al. 1 let. a LTF, est atteinte. En cons�quence, le recours en mati�re civile est ouvert, et non pas le recours constitutionnel qui lui est subsidiaire (art. 113 LTF), contrairement aux indications donn�es par la cour cantonale.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en prolongation du bail (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
2.1 Le recourant demande pr�alablement au Tribunal f�d�ral de surseoir � statuer dans l'attente d'une d�cision � rendre dans la proc�dure qui l'oppose � son �pouse.
En vertu des art. 71 LTF et 6 al. 1 PCF, l'examen du recours peut �tre suspendu pour des raisons d'opportunit�, notamment lorsque le jugement d'un autre litige peut influencer l'issue du proc�s (cf. Florence Aubry Girardin, in Commentaire de la LTF, n� 9 ad art. 71 LTF et les arr�ts non publi�s cit�s).
La situation familiale du locataire, en tant qu'elle est pertinente pour statuer sur une prolongation du bail, doit �tre d�termin�e au moment o� le juge statue; on ne saurait diff�rer la d�cision - ce qui �quivaudrait � accorder une prolongation de fait - pour le seul motif qu'elle pourrait �ventuellement changer � l'avenir. Le recourant est engag� dans une proc�dure de divorce complexe, g�n�rant de nombreuses d�cisions judiciaires, et on ne saurait, dans la pes�e des int�r�ts, exiger de la bailleresse qu'elle en attende l'issue. Au demeurant - comme on le verra -, cette question n'a pas l'importance que le recourant lui pr�te. Il n'y a donc pas lieu de suspendre l'examen du recours.
2.2 Le recourant demande �galement au Tribunal f�d�ral, � titre pr�liminaire, d'annuler la d�cision attaqu�e parce qu'elle ne contiendrait pas les �l�ments de fait n�cessaires.
Selon l'art. 112 al. 3 LTF le Tribunal f�d�ral peut annuler une d�cision si celle-ci ne satisfait pas aux exigences fix�es � l'al. 1. L'art. 112 al. 1 let. b LTF pr�voit que la d�cision doit contenir notamment les motifs d�terminants de fait. Cette exigence ne concerne cependant que les faits qui ont un caract�re d�terminant, c'est-�-dire ceux qui influencent l'issue de la proc�dure. Comme l'autorit� n'a donc pas � relater des faits sans pertinence pour la d�cision � rendre, la motivation cantonale doit se concentrer sur les points d�cisifs, qui sont n�cessaires pour comprendre la d�cision rendue (Bernard Corboz, in Commentaire de la LTF, n� 24 ad art. 112 LTF).
En l'esp�ce, la cour cantonale a clairement analys� tous les crit�res pr�vus par l'art. 272 al. 2 CO, en �non�ant sans ambigu�t� les faits d�cisifs qu'elle retenait. Elle a ainsi relev� que le bail �tait conclu pour une dur�e d�termin�e d'une ann�e et que le locataire en avait parfaitement conscience, sans avoir aucune garantie quelconque d'un renouvellement apr�s l'�ch�ance. Elle a constat� que le locataire �tait dans une situation financi�re favorable et que celle-ci lui permettait de trouver une solution de remplacement compte tenu de l'�tat du march� local du logement. L'autorit� cantonale a mentionn� le conflit conjugal que conna�t le recourant et constat� que celui-ci n'avait actuellement ni l'autorit� parentale ni la garde sur ses enfants. Quant � la bailleresse, la cour cantonale a estim� que son d�sir d'occuper le logement �tait cr�dible et qu'il pouvait �tre consid�r� comme l�gitime en raison de l'accroissement de sa famille (trois enfants) qui pouvait justifier un logement comportant davantage de pi�ces. L'arr�t attaqu� contient manifestement les �l�ments de fait qui permettent de comprendre sur quelles bases l'autorit� a statu� et de contr�ler la mani�re dont elle a appliqu� le droit f�d�ral. Ainsi, il n'y a pas de violation de l'art. 112 LTF.
2.3 Invoquant un d�ni de justice (art. 29 al. 1 Cst.), une violation du droit d'�tre entendu (art. 29 al. 2 Cst.) et une transgression de l'art. 6 CEDH, le recourant reproche � la cour cantonale d'avoir pris connaissance de l'arr�t 5A_571/2009 rendu le 29 juin 2009 par le Tribunal f�d�ral et d'avoir constat� qu'il n'exer�ait plus une garde altern�e sur ses enfants.
Le recourant ne peut pas faire grief � la cour cantonale d'avoir pris connaissance de sa proc�dure de divorce, puisque lui-m�me en a demand� l'apport.
Il ne peut pas non plus invoquer un effet de surprise, puisqu'il a lui-m�me n�cessairement connaissance de sa propre proc�dure en divorce et, ipso facto, de l'arr�t que le Tribunal f�d�ral a rendu dans ce contexte.
Le recourant ne disconvient pas que le Tribunal f�d�ral a rendu l'arr�t cit� par la cour cantonale et que celui-ci a pour effet de lui retirer la garde altern�e. Sachant que les arr�ts du Tribunal f�d�ral acqui�rent force de chose jug�e le jour o� ils ont �t� prononc�s (art. 61 LTF) et ne sont susceptibles d'aucun recours, il n'y a plus mati�re � discussion sur le fait que le recourant n'exerce plus la garde altern�e sur ses enfants. On observera que le recourant n'�nonce - contrairement aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF - aucune r�gle de proc�dure cantonale qui aurait �t� viol�e arbitrairement.
Le recourant se plaint en d�finitive de n'avoir pas pu commenter devant le juge des baux et loyers un arr�t du Tribunal f�d�ral rendu au sujet de son conflit conjugal. On ne discerne aucun int�r�t � un tel expos�. L'argument a manifestement un but dilatoire. L'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) s'applique �galement dans le domaine de la proc�dure (ATF 132 I 249 consid. 5 p. 252) et les proc�d�s purement dilatoires sont constitutifs d'abus de cette nature et ne sont pas prot�g�s par la loi (ATF 132 I 249 consid. 5 p. 253 in initio).
2.4 Invoquant l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.), le recourant se plaint de la mani�re dont le besoin de l'intim�e a �t� d�termin�.
Ce grief concerne manifestement l'�tablissement des faits. Or, le Tribunal f�d�ral est en principe li� par les faits constat�s par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). La seule question pos�e est donc de savoir si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF), c'est-�-dire de mani�re arbitraire (ATF 135 III 397 consid. 1.5). Il incombe au recourant, par une argumentation circonstanci�e, de montrer en quoi l'arbitraire serait r�alis� (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Encore faut-il que la modification demand�e soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le recourant soutient que la bailleresse veut vendre son appartement, et non pas l'occuper elle-m�me. L'argumentation qu'il pr�sente sur ce point est clairement appellatoire; il ne d�montre pas, en se r�f�rant � des preuves pr�cises apport�es dans la proc�dure, qu'il �tait insoutenable de croire que l'intim�e voulait occuper l'appartement litigieux. Faute de motivation suffisante, il n'y a pas lieu d'entrer en mati�re.
Le recourant conteste que l'appartement litigieux soit plus spacieux que l'appartement actuellement occup� par l'intim�e. Ni l'arr�t attaqu�, ni le recours ne contiennent la moindre information sur la surface des deux appartements. En revanche, la cour cantonale a retenu que l'appartement litigieux a six pi�ces, tandis que l'appartement occup� par l'intim�e a cinq pi�ces. Le recourant ne pr�tend pas que cette constatation serait arbitraire (art. 106 al. 2 LTF). Lorsqu'une famille s'agrandit, il est parfaitement l�gitime de souhaiter avoir une pi�ce suppl�mentaire pour une personne de plus. On ne voit donc pas en quoi l'argumentation cantonale serait critiquable. Les explications du recourant, par lesquelles il semble vouloir comparer seulement quelques pi�ces, sont impropres � influer sur le sort de la d�cision (art. 97 al. 1 LTF).
La discussion sur l'int�r�t �conomique de la bailleresse est �galement vaine (art. 97 al. 1 LTF). Du moment que la cour cantonale a retenu que l'intim�e, ayant un enfant de plus, avait un int�r�t l�gitime � avoir une pi�ce additionnelle "m�me si cela doit lui �tre moins favorable financi�rement" (arr�t attaqu� p. 9), la discussion sur l'int�r�t financier de la bailleresse n'est pas de nature � conditionner l'issue de la querelle.
2.5 Invoquant �galement l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.), le recourant r�crimine quant � la mani�re dont son besoin a �t� analys�, cela sans que l'on puisse discerner clairement s'il s'en prend � une constatation de fait ou � l'analyse juridique op�r�e par la Chambre d'appel. Quoi qu'en pense le recourant, la circonstance qu'il ait la garde altern�e sur ses enfants ou un droit de visite �tendu ne change pas fondamentalement la situation. En tout �tat de cause, il a un int�r�t personnel s�rieux � entretenir des relations �troites avec ses enfants. Dans tous les cas o� des parents se s�parent, il est in�vitable qu'ils aient d�sormais des logements plus ou moins �loign�s l'un de l'autre. Il n'est pas rare qu'ils ne vivent plus dans le m�me quartier. On ne saurait en d�duire, compte tenu des possibilit�s actuelles de d�placement, que le p�re est priv� de toute chance de garder un contact �troit avec ses enfants. In casu, la cour cantonale a m�me retenu - sans que le recourant ne se pr�vale d'arbitraire � ce sujet - qu'il pourrait, vu ses capacit�s financi�res, trouver un autre logement dans le m�me quartier (arr�t attaqu� p. 9 consid. 2.4). Le recourant se plaint am�rement de l'attitude de son �pouse � son endroit et du fait qu'elle pratiquerait une "ali�nation parentale"; on ne voit cependant pas en quoi ce comportement d�pendrait de la localisation de son propre logement. En essayant de mani�re inutile d'�tablir un lien entre son p�nible conflit conjugal et la prolongation du bail, le recourant s'�carte des faits et des consid�rations pertinentes. On ne discerne pas l'ombre d'un quelconque arbitraire.
2.5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail singuli�rement de dur�e d�termin�e lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit proc�der � une pes�e des int�r�ts en prenant en consid�ration notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la dur�e du bail, la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le march� local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). S'agissant d'un logement, la dur�e maximum de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).
Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce - le bail est d'une dur�e d�termin�e, le juge se montrera particuli�rement restrictif � admettre une prolongation du bail, puisque l'intention reconnaissable de son cocontractant �tait de ne pas le prolonger (David Lachat, Le bail � loyer, 2008, chap. 30, n� 3.5 p. 774; Peter Higi, Commentaire zurichois, n� 213 ad art. 272 CO; Roger Weber, Commentaire b�lois, Obligationenrecht I, 4e �d., n� 14 ad art. 272 CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e �d. 2008, n� 13 ad art. 272 CO). La capacit� �conomique du locataire est un �l�ment important pour appr�cier s'il aura ou non des difficult�s � se reloger (Higi, op. cit., n� 208 ad art. 272 CO). L'�tat du march� immobilier rel�ve des constatations de fait et le locataire qui entend se pr�valoir d'une situation tendue doit en apporter la preuve (Lachat, op. cit., chap. 30 n� 3.10 p. 781). Lorsque le bail a dur� tr�s longtemps, il sied, dans une certaine mesure, de tenir compte du fait qu'il est p�nible pour le locataire de changer son cadre de vie (Lachat, op. cit., chap. 30 n� 3.6; Higi, op. cit., n� 144 ad art. 272 CO; Weber, op. cit., n� 8 ad art. 272 CO). Un accroissement de la famille du bailleur peut en principe justifier qu'il ait besoin de changer de logement (Higi, op. cit., n� 197 ad art. 272 CO).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant � donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement; il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments pertinents du cas particulier. Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou, au contraire, lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s. et les arr�ts cit�s).
2.5.2 En l'occurrence, le contrat a �t� conclu pour une dur�e d�termin�e. Le locataire en �tait conscient, puisqu'il a invoqu� cette circonstance pour n�gocier une diminution du loyer qui �tait propos�. D�s lors que le bailleur avait clairement manifest�, lors de la conclusion du contrat, sa volont� de ne s'engager que jusqu'� une �ch�ance d�termin�e, une prolongation du bail ne peut �tre accord�e qu'avec retenue. Le bail n'a dur� qu'une ann�e, de sorte que l'on ne saurait imaginer que le locataire s'est enracin� en ce lieu et qu'il lui est particuli�rement p�nible de d�m�nager. La cour cantonale a retenu - sans que le recourant n'invoque pr�cis�ment l'arbitraire � ce sujet - qu'il avait des revenus suffisants pour trouver un logement comparable, m�me en restant dans la vieille ville. Comme on l'a vu, son int�r�t � rester proche du logement de son �pouse, avec laquelle il est en conflit aigu, para�t de faible importance, surtout que l'on ne voit pas pourquoi il ne pourrait pas continuer d'entretenir des relations �troites avec ses enfants m�me s'il �tait log� un peu plus loin. La cour cantonale a retenu sans arbitraire que la bailleresse avait l'intention d'occuper le logement litigieux avec son �poux et ses trois enfants; la naissance d'un nouvel enfant rend l�gitime le d�sir d'avoir une pi�ce de plus. Proc�dant ainsi � une pes�e des int�r�ts, la cour cantonale est parvenue � la conclusion qu'une prolongation du bail ne se justifiait pas dans le cas pr�sent. En prenant une telle d�cision, la cour cantonale n'a pas abus� du large pouvoir d'appr�ciation qui lui est reconnu en mati�re de prolongation de bail.
Il n'y a en cons�quence aucune trace d'une violation des art. 272 et 272b CO ainsi que de l'art. 2 al. 2 CC, de sorte que le recours doit �tre enti�rement rejet�.