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Timestamp: 2018-01-22 18:09:38
Document Index: 372609265

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 27', '§ 307', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 554', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 563', '§ 551', 'BGH', '§ 551']

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BGH-Urteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07 zum Wärmecontracting
Mieter hat kein Veto-Recht gegen Wärmelieferung
Die Kosten der Wärmelieferung können bei Nutzung von Fernwärme auch bei laufenden Verträgen auf den Mieter umgelegt werden, wenn ein entsprechender Vermerk im Mietvertrag vorhanden ist!
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16. April 2008 (VIII ZR 75/07) und 28.11.2007 - VIII ZR 243/06 reicht es heute aus, wenn der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) oder alternativ auf Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung verweist. Die Verordnung regelt die Umlage von Wärmelieferungskosten, die alternativ zur den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage entstehen. Wenn der Mietvertrag also auf die BetrKV verweist, steht nach § 307, 308 BGB dem Wechsel des Vermieters zum Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis nichts im Wege, auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters.
Wärmecontracting beschreibt eine Dienstleistung, die die Auslagerung der Investitionen für die erstmalige Errichtung oder Modernisierung von zentralen Heizungsanlagen vom Gebäudeeigentümer an den Contractor beinhaltet. Somit räumt der Vermieter dem Contractor das Recht ein, seine Mieter bzw. seine Liegenschaft mit Heizwärme und gegebenenfalls mit Warmwasser zu versorgen. Die dadurch entstehenden Kosten können dann auf den einzelnen Mieter umgelegt werden.
Das Gericht gibt somit der Klage einer Vermieterin Recht, die die Nachzahlung von Heiz- und Wasserkosten verlangte, die durch die Umstellung der Beheizung auf Fernwärmelieferung entstanden waren.
6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungs-erklärung des Klägers vom 22. August 2003 rechtfertige einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht. Der Kläger sei trotz der un-pünktlichen Mietzahlungen nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündi-gung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ge-mäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB sei der Beklagte zwar verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, zu zahlen. Auch sei das Schreiben des Klägers vom 7. Juli 2003 als ausreichende Abmahnung wegen fortdauernd unpünktli-cher Mietzahlungen anzusehen. Einer Kündigung stehe jedoch entgehen, dass der Beklagte die Miete nach der Abmahnung nur noch einmal, nämlich im Au-gust 2003, verspätet gezahlt habe. Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setze voraus, dass die Miete nach einer Abmah-nung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens drei-mal verspätet gezahlt werde. Die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah-lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB) würden unterlau-fen, wenn bereits eine einmalige verspätete Mietzahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnte. Eine verspäte-te Mietzahlung wiege weniger schwer als die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelten Tatbestände. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters müsse eine gewisse Nachhaltigkeit zeigen. Daher müsse es auch nach Abmahnung einen gewissen Zeitraum umfassen. Dem stehe nicht entgegen, dass dem Vermieter bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung unnötiger Kontroll- und Verwaltungs-aufwand entstehe.
che fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Ver-tragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB) aufgrund fortdauernd unpünktlicher Miet-zahlungen komme nur in Betracht, wenn der Mieter die Miete nach einer Ab-mahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch dreimal ver-spätet zahle.
unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kün-digung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden können (Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, zu § 554a BGB a.F.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 543 Rdnr. 35; Staudin-ger/Emmerich, BGB [2003], § 543 Rdnrn. 68-70; Kraemer, NZM 2001, 553, 561). Ferner hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - zutref-fend zugrunde gelegt, dass die Bestimmung über den Ausschluss des Kündi-gungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) hier nicht anzuwenden ist (vgl. bereits Senatsurteil vom 23. September 1987 aaO, unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45; Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 70).
15 Der Erfolg der Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) muss sich vor die-sem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wieder-holt wird (Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 68). Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünkt-lichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhal-ten auch danach fortgesetzt hat. Damit hat er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustel-len.
17 Da der Tatrichter bei der ihm obliegenden Abwägung von unrichtigen rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen ist, kann der Senat nicht beurteilen, ob dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kün-digungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann.
dung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur End-entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
23 1. Im weiteren Verfahren wird das Berufungsgericht ferner der Frage nachzugehen haben, ob der Beklagte mit seiner unregelmäßigen Zahlungswei-se die vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermine überschritten hat, so dass eine Vertragsverletzung vorliegt. Dies erfordert weitere Sachaufklärung. Das Beru-fungsgericht hat angenommen, der Beklagte sei gemäß Nr. 2 Abs. 1 der AVB des Klägers verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Eine formularmäßige Be-stimmung in Wohnraummietverträgen, wonach die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. monatlich im Voraus zu zahlen war, begegnet auch keinen Bedenken, solange sie - wie hier - nicht mit einer Klausel zusammentrifft, die die Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters beschränkt (Rechtsent-scheid des Senats, BGHZ 127, 245, 251).
25 Das Berufungsgericht wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen erneut über den geltend gemachten Räumungsanspruch zu be-finden haben, indem es - gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzenden Sachvortrags der Parteien - Feststellungen zur Fälligkeit der Miete im Hinblick auf die vom Kläger behauptete Einbeziehung seiner AVB trifft. Im Übrigen wird auch zu prüfen sein, ob die Parteien abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. durch schlüssiges Handeln eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete je-weils zu Monatsbeginn getroffen haben, indem der Kläger durch seinen Hinweis auf die bisherigen unpünktlichen Mietzahlungen in seiner Kündigung vom 14. Februar 2001 stillschweigend zum Ausdruck gebracht hat, dass er im Falle einer etwaigen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf einer Zahlung zu Mo-natsbeginn besteht und daraufhin der Beklagte die Miete über einen längeren Zeitraum - 23 Monate - tatsächlich jeweils zu Beginn des Monats gezahlt hat.
Engpässe berufen kann (Urteil vom 16. Februar 2005 aaO, unter II 2 d cc). Ab-gesehen von Übergangszeiten wird es für den Mieter jedoch in der Regel vor-hersehbar sein, wenn - worauf sich der Beklagte berufen hat - sein Arbeitslohn oder seine Arbeitslosenunterstützung unter Umständen erst zur Monatsmitte überwiesen werden. Darauf musste sich der Beklagte einstellen, zumal er auch von März 2001 bis Januar 2003 in der Lage war, die Miete jeweils zu Beginn des Monats zu entrichten.