Source: https://tablet.epravo.cz/epm-3-2019/page-93
Timestamp: 2020-06-03 10:14:13+00:00
Document Index: 57583497

Matched Legal Cases: ['§\u202f1893', '§\u202f1893', '§\u202f 1893', '§\u202f1893', '§\u202f1893', '§\u202f1893', '§\u202f1893', '§\u202f1721', '§\u202f1893', 'soud ', '§\u202f1409', '§\u202f19', 'zákona č. 131', '§\u202f3', 'zákona č. 131', '§\u202f1893']

Page 93 | EPM 3/2019 | EPRAVO.CZ Reader
z právní praxe naučili používat nejenom za účelem ochrany svých skutečných práv, ale také jako prostředek jistého obchodního tlaku ve vztahu ke sporným právům (často i domnělým). V praxi se tak lze setkat s případy, kdy jsou to právě věřitelé (a to i v případech sporných pohledávek), kteří zcizitele informují o možném dopadu účinků institutu převzetí majetku na zamýšlenou transakci, případně jsou to dokonce oni, kteří o existenci dluhů potenciální nabyvatele namísto samotných zcizitelů informují. V krajních případech se pak postavení věřitelů stane natolik silným, že vlivem aplikace § 1893 Občanského zákoníku (respektive její hrozbou) de facto dojde k omezení smluvní volnosti zcizitele či dobré víry nabyvatele. V obdobných případech pak hrozí vznik sporu, a je proto na zciziteli, aby zvážil jednotlivé varianty řešení a přístupu k transakci. Rozhodnutí přitom není jednoduché, jde vždy o otázku ceny za převzetí rizika (tedy o snížení kupní ceny převáděných nemovitých věcí). První variantou je samozřejmě vyřešení sporu mezi zcizitelem a věřitelem, tedy odložení prodeje nemovitých věcí. Tato varianta je z právního pohledu transparentním řešením, bohužel v mnoha případech ji není možné realizovat s ohledem na (i) technický stav nemovitých věcí (např. rozestavěné budovy, kde by si jednání vyžádalo přerušení výstavby a došlo by k možným statickým vlivům nebo dalším nákladům na zabezpečovací práce atp.), (ii) možné změny na trhu (např. obecné ceny na trhu nemovitých věcí nebo ceny stavebních prací) a (iii) časovou náročnost prodejního procesu, neboť věřitelé zpravidla o možnosti aplikace institutu převzetí majetku informují až ve fázi, kdy je prodejní proces zahájen. Další variantou řešení je absolutní rezignace zcizitele na jakékoli alternativní řešení. V takovém případě se zákonná úprava § 1893 uplatní v plném rozsahu a výsledná kupní cena bude zřejmě nižší. Další variantou je zvláštní smluvní ujednání mezi zcizitelem a nabyvatelem, v jehož důsledku bude odpovědnost nabyvatele ve vztahu k věřiteli de facto vyloučena. Důsledkem takového ujednání ale s nejvyšší mírou pravděpodobnosti bude opět snížení ceny převáděné věci s rizikem, že věřitel svá práva vůči nabyvateli vůbec neuplatní a uplatní je napřímo ve vztahu k zciziteli. V úvahu přicházející variantou je rovněž v interním vztahu mezi zcizitelem a nabyvatelem zachování možnosti odpovědnosti zcizitele, avšak omezit její výši a sjednat podmínky pro případné soudní spory mezi nabyvatelem a věřitelem (např. zákaz uznání dluhu, vzájemná informační povinnost, ved-
lejší účastenství, převzetí právního zastoupení atp.).
Závěr Vedle ochrany práv věřitelů může institut převzetí majetku vyvolat i negativní následky spočívající například ve snížení výnosu z prodeje nemovitých věcí. Jakkoli se může aplikace §  1893 Občanského zákoníku jevit jako nežádoucí a neodpovídající právnímu rámci moderních převodů nemovitých věcí, nelze ji s ohledem na současnou právní úpravu vyloučit. Je zřejmé, že § 1893 Občanského zákoníku může dopadnout nejenom na transakce nemovitostních portfolií, ale i na běžné převody rezidenčních nemovitých věcí (např. bytové jednotky). Lze proto uzavřít, že bude-li institut převzetí majetku soudy důsledně aplikován, což současná právní úprava § 1893 umožňuje, postihne nespočet nemovitostních transakcí. Viděno realisticky, ke zrušení insti-
tutu převzetí majetku v nejbližší době zřejmě nedojde. Nezbytnou se proto stane zvýšená obezřetnost k realitním transakcím, která se projeví nejenom ve zvýšených požadavcích na právní prověrku (due diligence) nemovitých věcí, ale i na rozsah prohlášení a ujištění v transakčních dokumentacích. Diskuse o institutu převzetí majetku v současné právní úpravě (když tento institut je postupně opouštěn i v zemích jeho původu)15 je více než aktuální a legitimní.
Mgr. Anna Rozmánková ACHOUR & PARTNERS advokátní kancelář, s.r.o.
Poznámky: 1	Viz ČECH, P., FLÍDR, J.: Převzetí majetku – neúměrné riziko i historický přežitek, Právní rádce 8/2014 nebo PELIKÁN, M.: Převzetí majetku: nové riziko při převodech vlastnického práva http://www.achourpartners.com/ upload/publikace/58b79dfc2f1d6.pdf. 2	V podrobnostech viz ČECH, P., FLÍDR, J.: Převzetí majetku – neúměrné riziko i historický přežitek, Právní rádce 8/2014. 3	Ustanovení § 1893 lze označit za kogentní pouze tehdy, jde-li o ochranu věřitelů zcizitele. 4	DVOŘÁK, B. § 1893 []. In: HULMÁK, M., PETROV, J., LAVICKÝ, P., DVOŘÁK, B., ŠILHÁN, J., DÁVID, R., RICHTER, T., LASÁK, J. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 786. 5	Tamtéž. 6	Viz MATULA, Z.: Převod nemovitých věcí ve světle § 1893 nového občanského zákoníku. Bulletin advokacie. 2014, č. 12, s. 44 – 46 7	ČECH, P., FLÍDR, J.: Převzetí majetku – neúměrné riziko i historický přežitek, Právní rádce 8/2014. 8	Nejvyšší soud Československé republiky ve svém rozhodnutí ze dne 9. října 1923, spis. zn. Rv I 572/23 uvádí „Pokud jde o námitku žalované, že nejde o převzetí podniku nebo jmění podle rozumu § 1409 obč. zák., byl-li jako v souzeném případě, převzat jen dům, přisvědčiti jest názoru prvního soudu, že tato námitka nemá opory v zákoně, ježto podle zákona není zapotřebí zcizení celého majetku
osoby, nýbrž stačí zcizení jen určité jeho kvóty nebo zcizení jen zvláštního majetku, tvořící hospodářskou jednotku.“ Viz § 19 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, v platném znění. Z konstantní judikatury vyplývá, že městské části hlavního města Prahy nejsou subjektem vlasnického práva k věci, ale pouze subjektem, kterému náleží právo se svěřeným majetkem hospodařit (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. června 1999, spis. zn. 28 Cdo 2056/2009). Viz § 3 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, v platném znění. PELIKÁN, M.: Převzetí majetku: nové riziko při převodech vlastnického práva http:// www.achourpartners.com/upload/publikace/58b79dfc2f1d6.pdf ČECH, P., FLÍDR, J.: Převzetí majetku – neúměrné riziko i historický přežitek, Právní rádce 8/2014. Ustanovení § 1893 odst. 2 odlišně stanoví „Převezme-li takový majetek osoba zciziteli blízká, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí, bez omezení na hodnotu majetku, jež takto nabyla. To neplatí, prokáže-li, že o určitém dluhu věděla, ani vědět nemusela.“ V Německu byl institut převzetí majetku v roce 1999 zrušen a v Rakousku v roce 1982 omezen.