Source: https://www.anil.org/jurisprudences-logement-decent/
Timestamp: 2017-07-23 12:47:53+00:00
Document Index: 227767146

Matched Legal Cases: ['art 20', 'art. 20', "l'article 2277", 'arrêt ', 'art. 3', "l'article 4", 'art.4', 'arrêt ', 'art. 25', 'art. 6', 'art. 3', 'art.20', 'art.7', 'art.6', "l'article 3", "l'article 4", "l'article 20", 'art. 564', 'art.7', 'art. 9', 'art.15']

Lorsque le logement n’est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (Loi du 6. 7. 89 : art 20-1). Les décisions disponibles montrent qu'assez peu d'actions sont introduites par les locataires en raison de la non-décence du logement. Le plus souvent, les locataires tentent de se faire justice eux-mêmes en interrompant le paiement des loyers. Or, les jugements leur sont rarement favorables, car les tribunaux s'appuient sur une position très ferme de la Cour de cassation, qui n'admet l'exception d'inexécution que dans des circonstances très particulières.
NON-DECENCE ET IMPAYES DE LOYER
Cette même analyse a été retenue, plus récemment, par :la Cour d'appel de Douai : "le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance" (CA Douai : 3.6.04) ;la Cour d'appel de Toulouse : "le locataire qui a joui de l'appartement loué jusqu'à son départ volontaire n'est pas fondé, pour justifier un défaut de paiement des loyers, à invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'il ne justifie pas s'être trouvé dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux" (CA Toulouse : 15.11.05) ;dans le même sens : CA Lyon : 5.12.06 / CA Montpellier : 24.5.07.
Ont été jugés inhabitables :un logement "insalubre" en raison d'une humidité importante qui a conduit le locataire à quitter le logement (CA Nîmes : 3.5.01 / CA Montpellier : 14.6.99) ;une maison très humide et vétuste, comportant une installation électrique extrêmement dangereuse avec un risque d'incendie et d'électrocution et un chauffage insuffisant (CA Lyon : 5.12.06) ;un appartement dépourvu de chauffage, d'eau chaude et dont le dispositif de ventilation de la cuisine n'est pas conforme à la réglementation (CA Aix en Provence : 23.10.09).Le locataire est bien fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution dès lors :qu'un rapport d'huissier constate l'insalubrité du logement et le non-respect des normes décence (CA Rouen : 4.9.07 ; CA Fort de France : 26.2.10) ;que le logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité avec interdiction temporaire d'habiter. Lorsque ces manquements existaient dès l'origine du bail, les locataires sont alors dispensés du paiement du loyer sur toute la période précédant la notification de l'arrêté d'insalubrité (CA Douai : 21.6.12) ;que « l'immeuble donné en location se trouvait dans un état de délabrement avéré, qu'il était insalubre et impropre à sa destination, le juge de proximité a exactement déduit que la bailleresse, tenue de délivrer un logement décent, n'avait pas respecté cette obligation découlant du contrat et que, ne pouvant prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé ni opposer au locataire une compensation, sa créance n'étant ni certaine ni exigible, Madame X était tenue de restituer le dépôt de garantie » (Cass. Civ. III :28.4.09). Son pourvoi contre le jugement du tribunal de proximité l'ayant condamné à rembourser la caution versée par le locataire est rejeté.
Hormis cette exception, le bailleur obtient la résiliation du bail pour impayés de loyersLe mauvais état d'usage et de réparation des volets ne justifie pas le non-paiement des loyers par le locataire dès lors que les locataires ne vivaient pas dans l'obscurité et que le fonctionnement normal des volets était possible (Cass. Civ. : 18.1.05, n°03-19561) ;de même, une fuite du robinet d'eau de la machine à laver, une anomalie de fonctionnement du chauffe-eau, des odeurs provenant de l'orifice d'évacuation situé à la cuisine et le mauvais état de la cheminée ne rendent pas les lieux inhabitables donnant droit au locataire de suspendre le paiement des loyers (Cass. Civ. : 3.6.04, n°02-19263) ;le caractère non décent d'un logement, attesté par le bureau d'hygiène sur le fondement du RSD, n'empêche pas la Cour de conclure à l'expulsion pour impayés de loyers car « il n'en résulte pas pour autant que le logement soit inhabitable, seule circonstance susceptible d'exonérer le locataire de son obligation de paiement des loyers » (CA Paris : 19.6.07) ;les désordres affectant le logement (évacuation déficiente des toilettes, mur extérieur humide, garde-corps d'une hauteur insuffisante, ventilations non conformes…), n'entraînant pas de privation de jouissance mais un simple inconfort, le non-paiement des loyers conduit donc le juge à résilier le bail (CA Orléans : 26.5.08) ;eu égard aux manquements, d'une part, du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus et, d'autre part, du bailleur à son obligation d'entretien normal des lieux, le locataire ayant été privé d'eau chaude et de chauffage du fait d'une chaudière défectueuse, le juge a pu prononcer la résiliation du bail aux torts des deux parties (CA Toulouse : 5.2.02) ;un commandement de payer relatif au défaut de paiement d'une majoration de loyer prévue au contrat en contrepartie de travaux réalisés par le bailleur, a été déclaré valide, alors que le locataire prétendait que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art, que le logement n'était pas décent (électricité non conforme aux normes) et que le bailleur ne justifiait pas avoir respecté la procédure prévue par la loi (loi du 6.7.89 : art. 20 / demande préalable de la mise en conformité au bailleur et saisine du juge afin qu'il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution) (CA Dijon : 13.2.04).
Face à l'impayé de loyer, le bailleur met parfois en jeu la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et demande la résiliation du bail sur ce fondement. Le juge des référés saisi pour constater l’acquisition de la clause résolutoire peut ordonner des "mesures" que si trois conditions sont réunies : l'urgence, l'absence de contestation sérieuse et l'existence d'un différend.
Certains tribunaux retiennent la mauvaise foi du bailleur en raison de la délivrance d'un logement non décent (TI Rennes : 21.5.10). Le manquement à l'obligation de payer le loyer "n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, eu égard à la mauvaise foi du bailleur qui lui-même, au préalable, n'avait pas respecté ses obligations en matière de décence du logement loué" malgré une mise en demeure du locataire de remédier à cette situation. "Lorsque par sa carence dans l'entretien de l'immeuble, le bailleur n'est pas étranger à l'état de délabrement du bien loué, il ne peut invoquer de bonne foi la clause résolutoire insérée dans le bail pour non-paiement des loyers" (CA Montpellier : 13.3.06). Le locataire avait produit un rapport technique et une lettre de la DDASS établissant que le logement ne remplissait pas les conditions de décence exigées et justifiait une procédure d'insalubrité et la Cour a jugé "qu'en l'état du rapport susvisé et des conclusions de la DDASS, il apparait qu'une contestation sérieuse née de l'inexécution par le bailleur de ses obligations s'oppose à la mise en œuvre de la clause résolutoire et entraîne l'incompétence du juge des référés pour en constater l'application".On relève par ailleurs quelques exemples de situations dans lesquelles le bailleur a été reconnu de mauvaise foi pour des raisons autres. Il en a été ainsi lorsque :le bailleur s'est abstenu délibérément de délivrer les quittances correspondant à l'apurement définitif de chaque terme de loyer, occasionnant ainsi directement les retards de paiement de locataires, privés de la possibilité de récupérer des allocations logement (Cass. civ.III : 17.7.92 / CA Lyon : 2.2.94) ;le bailleur délivre un commandement dans les conditions suivantes :délivrance au mois de juillet, une telle date rendant impossible l'intervention du fonds d'aide aux impayés dans le délai de deux mois, compte tenu de la période des congés légaux (CA Nancy : 17.6.96 / CA Lyon : 2.2.94) ;délivrance d'un commandement de payer portant sur des arriérés de loyer résultant du fait même de la bailleresse qui n'avait pas appelé auprès des locataires, mois après mois, le paiement des loyers pour le montant auquel elle pouvait prétendre et alors que ces arriérés concernaient pour partie d'entre eux, une période atteinte par la prescription de l'article 2277 du Code civil (CA Paris : 12.2.02) ;délivrance d'un commandement de payer, signifié pendant la période de vacances, pour des sommes très supérieures à celles dues, qui ne dépassaient pas un trimestre de loyer et alors que le preneur était délivrance d'un commandement de payer, signifié pendant la période de vacances, pour des sommes très supérieures à celles dues, qui ne dépassaient pas un trimestre de loyer et alors que le preneur était présent dans les lieux depuis plusieurs décennies, ne peut être considéré comme délivré de bonne foi et doit être déclaré nul (CA Paris : 19.10.00) ;délivrance d'un commandement de payer à une date où le bailleur avait déjà été mis en demeure de faire des travaux par la Direction du Logement et de l'Habitat (TI Paris 18° : 29.4.10).Les manquements du locataire à son obligation d’entretienbien que présentant une vétusté importante, la maison louée répond aux critères de décence. Cette vétusté a été aggravée du fait du locataire, d'une part par l'absence totale d'entretien du lieu loué (présence de moisissures sur l'ensemble des joints, absence d'ouverture des fenêtres, émanations olfactives d'odeurs nauséabondes, effondrement d'une partie du plancher de la salle de bain) et d'autre part, du fait de son refus de laisser exécuter les travaux de remise en état déjà commencés par le propriétaire. La demande du locataire en réparation du préjudice de jouissance subi est refusée dès lors que l'état des lieux lui est essentiellement imputable, et la résiliation du bail est alors prononcée en raison du manquement total du locataire à son obligation d'entretien des lieux loués (CA Versailles : 3.7.12).Alors que le logement présentait les inconvénients d'un immeuble ancien et mal isolé, dépourvu de ventilation mécanique contrôlée, les locataires qui avaient systématiquement obturé les dispositifs d'aération existants et n'avaient ni aéré ni chauffé de manière régulière le logement avaient favorisé ainsi des phénomènes de confinement et d'humidité. Ayant failli à leurs obligations locatives et contribué pour partie à la détérioration des lieux, ils ont été déboutés de leur demande tendant à voir prononcée la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et condamnés à indemniser le propriétaire au titre des réparations locatives (2000 euros, CA Rouen : 21.2.06).
CARACTERISTIQUES DE LA DECENCE D'UN LOGEMENT
Les caractéristiques permettant de considérer un logement comme décent sont définies par décret (décret du 30.1.02 : JO du 31.1.02). Elles concernent principalement l'état du logement et ses éléments d'équipements. Elles ont été précisées dans un rapport au premier ministre (BO min. Équip. n° 2002/3, 25. 2. 02, p. 10) et font l’objet de nombreuses décisions. Sécurité physique et de la santé des locataires
Le locataire d’un logement appartenant à un bailleur institutionnel a remplacé l’applique murale de classe 2 de sa salle de bains, par une autre de classe 1 non reliée à une prise de terre provocant son électrocution. La Cour d’appel a déclaré le bailleur partiellement responsable, car si le locataire a commis la faute de remplacer l’applique murale sans la relier à une prise de terre, le bailleur institutionnel a manqué à son obligation d’entretien (il est tenu, pendant le cours du bail, de procéder à une vérification de l’installation électrique. S’il l’avait fait, cela l’aurait conduit à constater sa non-conformité, à installer un différentiel de haute sensibilité obligatoire depuis 1987 et aurait ainsi prévenu l’accident). La Cour de cassation a censuré l’arrêt car il n’a ni constaté que le locataire avait informé le bailleur du remplacement de l’installation électrique, ni qu’il l’avait invité à remédier aux risques qui pouvaient s’ensuivre. A contrario, lorsque le locataire apporte des modifications à son logement, que celles-ci ne sont pas aux normes et que le bailleur est prévenu, ce dernier doit procéder à la mise aux normes à ses frais en vertu de son obligation de délivrance (Cass. Civ III : 15.9.10).
L'installation électrique dangereuse et non conforme aux normes est souvent retenue pas les juges comme élément de non-décence ( CA Toulouse : 11.04.06 et CA Agen : 20.02.06). Cependant, le locataire ne peut exiger la mise en conformité de l'installation électrique à des normes arrêtées plusieurs années après la prise à bail que s'il démontre la dangerosité de l'installation ou l'existence de troubles dans la jouissance de ses éléments d'équipement ( CA Paris : 27.2.03). Dans le même sens, l’état d’une installation électrique doit s’apprécier au regard du caractère de dangerosité qu’elle est susceptible de présenter, peu importe sa conformité ou non aux normes en vigueur. En l’espèce, le rapport de visite établi par l’architecte bénévole de la Fondation Abbé-Pierre établit que l’installation électrique est hors normes, mais il ne fournit pas d’élément permettant de conclure à sa dangerosité. Le fait qu'elle soit insuffisante pour éclairer correctement toutes les pièces et que les revêtements soient vétustes ne caractérise pas un logement indécent (CA Paris Pôle 4 – Ch. 3 : 14.10.10).
Pour que le logement puisse être qualifié de décent, il doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie de dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion (décret du 30.1.02 : art. 3). La Cour de cassation précise la notion d’installation de chauffage : le logement doit être pourvu d’équipements de chauffage ; une alimentation en électricité ainsi qu’un conduit d’évacuation des fumées ne peuvent suffire (Cass. Civ III : 4.6.14). L'existence d'une cheminée dans le salon, d'un convecteur dans la salle d'eau et d'un poêle à bois et charbon dans la cuisine ne permettent pas d'assurer un chauffage normal. Le bailleur doit procéder à une nouvelle installation de chauffage. Dans cette affaire, les preneurs avaient pourtant une parfaite connaissance des lieux loués, dont ils avaient été propriétaires jusqu'à la vente de l'immeuble ancien aux enchères publiques (CA Nîmes : 29.1.04).
Pour apporter la preuve que le logement n'est pas décent en raison de l'insuffisance du système de chauffage, tous les éléments d'équipement de chauffage mentionnés à l'état des lieux doivent être pris en compte.Le procès-verbal de l'huissier de justice qui ne retient que le poêle à bois pour faire la preuve d'une température insuffisante alors que le logement comporte des convecteurs électriques dans le séjour et dans les chambres ne fait pas la preuve de l'insuffisance du système de chauffage (CA Dijon : 5.1.06).N'a pas été jugée insuffisante une installation de chauffage pour un logement lorsque l'on peut demander le réglage de la chaudière, même collective, et ce, en dépit de l'absence de radiateurs dans la salle d'eau et la cuisine (CA Bordeaux : 6.4.06).Néanmoins, le fonctionnement de la chaudière et des radiateurs défectueux obligeant le locataire à recourir à un chauffage d'appoint est facteur de non-décence (CA Paris : 10.3.05), tout comme la présence dans les locaux du deuxième étage d'un seul convecteur électrique pour alimenter la salle de bains, tandis que les autres pièces sont dépourvues de chauffage (CA Besançon : 22.11.05).L’alimentation en eau courante et potable
Un complément d'information a été apporté sur l'alimentation en eau par une réponse ministérielle (Rép. Min. N° : 56097 JO AN : 12.4.05) :le logement décent doit comporter une alimentation en eau potable (l'eau potable est celle qui peut être destinée à la consommation humaine). La potabilité de l'eau traduit la satisfaction de l'ensemble des caractéristiques physico-chimiques et bactériologiques aux conditions de la consommation humaine ;cette notion est différente de la notion d'eau courante qui correspond à une installation d'eau distribuée par un réseau public ou depuis un réservoir, un château d'eau ;le logement ne sera considéré comme décent que si l'installation en eau potable assure, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisant.
Sont considérés comme des logements non-décents les logements qui présentent un cumul de désordres. Le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement décent et d'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, dès lors que le service communal d'hygiène et de santé lui demande d'effectuer des travaux de nature à permettre une ventilation efficace des pièces humides, à vérifier la conformité de l'installation électrique et à réparer les désordres affectant la fosse septique. Il doit indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance qu'il a subi (CA Toulouse : 15.12.09).
Un logement faisant apparaître un défaut d'installation d'équipement assurant un chauffage normal, un défaut de respect des normes d'isolation, un défaut de conformité de l'installation électrique mettant en danger le locataire avec risque d'électrocution, est non décent. (CA Angers : 9.10.07).
Le Conseil d'Etat censure ce raisonnement, « cette hauteur n'étant pas suffisante au regard notamment des prescriptions du règlement sanitaire départemental qui retiennent une hauteur minimale de 2,20 m. Les locaux constituent des combles au sens de l'article L.1336-3 du code de la santé publique ». Il ajoute que ne peut faire échec à cette qualification la circonstance que le volume habitable est conforme aux exigences de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (CE : 4.3.11). En conclusion, un même local pourrait être qualifié de décent au sens du décret de 2002 et d'impropre à l'habitation au sens du code de la santé. Pour mémoire : « les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux » (CSP : L.1331-22).
Pour répondre aux normes de la décence, un logement locatif doit : soit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit d’un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Les exigences sont alternatives : soit la surface habitable, soit le volume habitable (décret du 30 décembre 2002 : art.4). En l’espèce, un bailleur prétendait que son logement d’une superficie de 8, 70 m2 et d’une hauteur sous plafond de 2, 85 m était habitable au regard du décret du 20 janvier 2002 car d’un volume total supérieur à 20 m2. La Cour de cassation a cependant considéré que le logement n’était pas habitable, confirmant en cela la décision de la Cour d’appel de Versailles, et admis qu’il était possible de se fonder sur la base du règlement sanitaire départemental (en l’espèce celui des Hauts-de-Seine), texte plus exigeant et non abrogé. Ce texte dispose que tout logement doit comprendre une pièce d’au moins 9 m2. Qu’en est-il dans cette situation du loyer payé depuis l’origine de la mise en location ? L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel qui devra préciser si le bailleur qui délivre un logement non habitable ne peut en aucun cas prétendre au paiement d’un loyer dans la mesure où celui-ci ne serait pas causé ou bien si le loyer doit être réduit (l’exception d’inexécution n’étant admise que lorsque le locataire démontre l’impossibilité d’occuper les lieux). Enfin, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur le troisième moyen. Les juges du fond ne pouvaient refuser la résiliation du bail tout en dispensant le locataire du paiement du loyer. Le jugement d’instance, confirmé par la Cour d’appel, avait indiqué que le logement n’était pas habitable et avait condamné le bailleur à la restitution de la totalité des loyers.
Logement constitué d'une seule pièce/ Précisions sur la définition d'un logement WC intérieur ou extérieur au logement
Chambres dépourvues de point d’eau Le propriétaire a manqué à son obligation de délivrer un logement dans une espèce où les deux chambres louées, d'une superficie de 13 m² et de 9 m² en loi Carrez, étaient dépourvues de point d'eau, avaient une installation électrique non conforme et dont les toilettes communes à l'étage étaient dégradées. Pour prononcer une réduction de loyer, le juge a pris en compte le fait que depuis 2006, l'ascenseur était hors d'usage alors que le logement, au 6ème, étage était loué par un homme âgé de 64 ans ayant des problèmes de santé (CA Paris : 15.1.09).
Application des normes de décence à certains statuts locatifs particuliersLocations en "hôtel meublé" ou locations de meublé Les locations meublées en résidence principale doivent répondre aux caractéristiques de la décence (Loi du 6.7.89 – titre 1er bis art. 25-3/ application des art. 6 et 20-1), mais la question de l'application de ces prescriptions au cas des locations en hôtel meublé est délicate.Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public (ERP) aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, certains articles ne sont pas applicables à cette location (art. 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11). Le local loué doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Un décret en Conseil d'Etat adaptera les caractéristiques applicables aux conditions de décence aux locaux susceptibles d'être loués à usage de résidence principale (CCH : L.632-1/ décret à paraître). Les décisions citées ci-dessous sont antérieures à cette évolution des textes. Appréciation des caractéristiques de la location meublée
RECONNAISSANCE DE LA NON DECENCE ET CONSEQUENCES
Le juge, lorsqu'il est saisi par le preneur ou le bailleur, a le pouvoir de déterminer la nature des travaux à réaliser et de fixer le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer, suspendre son paiement avec ou sans consignation ainsi que la durée du bail jusqu'à exécution des travaux (loi du 6.7.89 :art.20-1). ll peut aussi allouer des dommages et intérêts au locataire afin de l’indemniser des préjudices subis. L'exécution des travaux
Les actions des locataires tendant à obtenir du bailleur qu'il réalise les travaux de mise en conformité, permettent dès lors que les éléments de preuve sont suffisants, d’obtenir la condamnation du bailleur à remettre en état les lieux et installer, le cas échéant, les équipements manquants sous astreinte ( TI 18° : 15.4.10). Cette position est confirmée par les juges du second degré (CA Lyon : 21.3.06 / CA Orléans, 24.9.07). Les tribunaux confirment, par ailleurs, fréquemment, les prescriptions de travaux ordonnées par le maire et non exécutées par le propriétaire. Ainsi sur le fondement d’un constat d’huissier et d’un rapport de visite du Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Tarn, suivi d’une mise en demeure infructueuse faite par les locataires au bailleur afin qu’il soit procédé aux travaux de remise en état des lieux, le juge a condamné le bailleur sous astreinte (100 euros par jour de retard) à mettre en place un système de ventilation et à réaliser les travaux visant à remédier aux problèmes d’humidité du mur du séjour et d’étanchéité des fenêtres (TI Castres :8.11.16).
Information par le bailleur sur les modalités d’exécution des travaux Eu égard à l'importance des travaux, la Cour a considéré que c'était à bon droit que le locataire pouvait exiger que soient produits les devis et détails des travaux et a confirmé la consignation des loyers ordonnée ainsi que le préjudice de jouissance, auquel s'ajoute un préjudice de jouissance depuis le premier jugement (CA Douai : 30.1.03). Depuis cette décision, la loi du 24.3.14 a apporté, sur ce point, le complément suivant : « Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception » (Loi du 6.7.89 : art.7). Quelles solutions lorsque la mise en conformité n'est pas possible ou difficilement réalisable ?
L'action de mise en conformité avec les normes de décence ne porte pas atteinte au bail en cours (Loi de 1989 - art.6). La décision de la Cour de cassation obligeant le bailleur à fournir une alimentation en eau potable, montre que l'obligation de délivrer un logement décent ne peut être remise en cause : ni par un montant du loyer déterminé en fonction du niveau de confort du logement (classement catégorie IV réalisé par application de la surface corrigée); ni par une information faite au locataire sur l'impossibilité de faire installer l'eau courante (en l'espèce, une clause du contrat de location, indiquait qu'il ne serait pas possible de faire installer l'eau courante); ni par des propositions de relogement refusées par le locataire (Cass. Civ. III : 15.12.04).
Réalisation des travaux par le preneur En raison de la rupture des fondations de l’immeuble loué, la société locataire a procédé à leur sondage et a entamé les travaux de consolidation avant même d’avoir mis en demeure le bailleur de les réaliser. Ensuite, elle a assigné ce dernier en remboursement et en paiement de dommages-intérêts. La Cour d’appel a refusé de faire droit à cette demande de remboursement pour défaut d’urgence, au motif que l’instabilité de l’immeuble est mentionnée dans l’acte de cession de parts de la société locataire et qu’en outre, le bailleur n’a pas été associé au constat des désordres, à l’identification de leurs causes et au choix ainsi qu’à la mise en œuvre des travaux nécessaires. La Cour de cassation a considéré que dans la mesure où la société a réalisé les travaux à la place de son bailleur sans le mettre préalablement en demeure de les réaliser et que l’urgence n’est pas avérée, elle n’a pas droit à remboursement. Elle a estimé que la société devait d’abord mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux et qu’à défaut de réponse de celui-ci ou en cas de réponse négative, elle devait obtenir une décision de justice l’autorisant à les réaliser (Cass. Civ III : 23.5.13). Ce n’est que lorsque l’urgence est établie, que le locataire est dispensé de solliciter son bailleur avant la réalisation de travaux et qu’il obtient le remboursement. La jurisprudence apprécie strictement la notion d’urgence (Cass. Civ III : 11.1.06). Le remboursement est opéré à la double condition que les travaux aient été indispensables et exécutés à moindre frais (Cass. Civ III : 12.6.01).
Le locataire est fondé à demander une réduction du loyer dans les cas suivants par exemple :logement ne comprenant ni WC, ni baignoire, ni douche, et donc dépourvu en conséquence d'une installation sanitaire conforme aux dispositions de l'article 3 du décret, et dont la surface habitable est inférieure à celle visée à l'article 4 du même décret. Le locataire est en conséquence fondé en sa demande tendant à la réduction du loyer." (CA Paris : 5.4.05) ;logement jugé quasi impropre à l'habitation (TI Montmorency : 8.4.04 / TI Marseille : 21.10.05 / TI Lorient : 20.5.10) ;logement non décent, situé au 6ème étage et dont l'ascenseur est hors d'usage depuis quelques années (CA Paris: 15.1.09) ;appartement avec forte présence de salpêtre et de moisissures témoignant d'une forte humidité, de l'insuffisance de l'isolation du logement et de l'inadaptation des moyens de chauffage (pièces produites :constat d'huissier et lettre du service d'hygiène de la ville),. Outre 800 euros de dommages-intérêts qui lui sont alloués au titre de la surconsommation d'électricité, le juge réduit son loyer à hauteur de 15% et le dispense du paiement des loyers afférents au délai de préavis (CA Lyon : 19.10.10) ;logements comportant une installation électrique dangereuse, une insuffisance de ventilation dans la salle de bain et la cuisine, l’absence d’installation adéquate pour la cuisine dans les meublés, le bâtiment qui les abrite est perméable aux infiltrations d’eau et au ruissellement, la rambarde de l’escalier est mal fixée et la cuisine commune est implantée dans un placard occupé par une machine à laver et non ventilé. Le Tribunal d’instance saisi par les locataires et une association a notamment condamné le propriétaire à effectuer des travaux de remise aux normes sous astreinte et a ramené le montant du loyer à la moitié du montant contractuellement prévu mentionnée lors de la conclusion des baux. La décision a été confirmée en appel (CA Rennes : 31.1.13).Mais le preneur ne peut solliciter une réduction du loyer lorsque le juge, saisi sur le fondement de l'article 20-1 de la loi de 1989, a déjà ordonné son relogement provisoire pendant 5 semaines et la suspension des loyers pendant le relogement (CA Versailles : 10.11.09).
Résiliation du bail sans expulsion Un locataire a suspendu le paiement des loyers en raison des problèmes d’humidité dans son logement. Son propriétaire lui a donné congé pour reprise. Le rapport remis ultérieurement a conclu à la non-décence du logement, en raison de l’absence de système de ventilation ou d’aération et de système de chauffage. Le locataire refusant de quitter les lieux, le propriétaire l’a assigné en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ. La Cour d’appel a confirmé la validité du congé et la résiliation du bail mais elle a réduit le montant de l’indemnité d’occupation et a refusé, sur le fondement de l’article 1719-1° du Code civil, de prononcer l’expulsion du locataire en raison de la non-décence de son logement. En principe, les bailleurs qui louent des logements non-décents se voient imposer la réalisation de travaux de mise en conformité, une baisse voire une suspension des loyers durant les travaux. L’article 1719 al.1° du Code civil prévoit une sanction supplémentaire consistant à empêcher le bailleur de logements impropres à cet usage d’invoquer la nullité du bail ou sa résiliation pour obtenir l’expulsion du locataire. C’est cette dernière sanction qui a été appliquée en l’espèce par la Cour (CA Lyon ch 8, n° 11-02224 : 24.7.12).
Pas de mise en demeure préalable du bailleur L’indemnisation du locataire pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure de ce dernier. Lorsque les désordres existent depuis l’origine du bail et que le bailleur les connait ou est censé les connaitre (nul n’est censé ignoré la loi), il engage sa responsabilité du fait d’avoir délivré un logement non décent. En l’espèce, le logement loué ne répondait pas aux caractéristiques de la décence dès la mise en location : peinture au plomb, présence de rongeurs, installation électrique vétuste (Cass. Civ III : 4.6.14)Les locataires qui demandent une minoration du loyer et des dommages-intérêts pour logement non conforme aux exigences de décence, n’ont pas à justifier d’une mise en demeure formelle d’effectuer les travaux. En effet, le bailleur est obligé, par le seul effet de la loi, de remettre au locataire un logement décent sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable (Cass. Civ III : 18.12.12). En l'espèce d'importantes fissures avaient été mises à jour par un procès-verbal d'huissier et l'expert mentionnait en conclusion de son rapport que les fissures portaient évidemment atteinte à la solidité de l'ouvrage et le rendaient impropre à sa destination. Dans le même sens : le bailleur qui manque à son obligation de délivrer un logement décent (forte infestation de blattes qui oblige l’occupant à quitter les lieux) doit indemniser le locataire alors même qu’il n’aurait été informé par celui-ci des désordres troublant sa jouissance (CA Aix-en-Provence, ch 11 n° 2015-293 : 26.5.15). En revanche, lorsque le logement devient non-décent pendant le cours du bail, le locataire doit informer le bailleur des désordres ainsi que des réparations nécessaires avant de demander une indemnisation (CA Aix-en-Provence, ch 11, n°2014-29 : 14.1. 14). Dans le même sens : à supposer les désordres allégués établis, une demande d'indemnisation pour trouble de jouissance serait rejetée faute pour le preneur d'avoir adressé à son bailleur, une mise en demeure de remédier à cet état (CA Douai : 28.10.10).
Présentation en appel de la demande d’indemnisation Un locataire peut demander en appel, alors qu'il n'en avait pas fait la demande en jugement de première instance, des dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'il a subi du fait du caractère non décent de son logement et ce pour obtenir une compensation avec la dette de loyers et de charges impayés dont il est débiteur. Les parties peuvent opposer des prétentions nouvelles pour opposer compensation en appel (Code de procédure civile : art. 564) (CA Bordeaux : 11.9.12).
Notion de préjudice de jouissance Le préjudice, avéré, résultant du manquement du bailleur à ses obligations s'analyse comme la conséquence d'un trouble de jouissance qui ne peut être réparé que par des dommages-intérêts au profit du locataire. Le juge refuse que celui-ci "s'indemnise" lui-même en se dispensant de payer des loyers (CA Versailles : 10.11.10).
Le trouble de jouissance ne peut résulter de la seule nécessité d'exécuter les travaux, le locataire n'est pas fondé à réclamer une indemnisation d'un trouble de jouissance non démontré. Le locataire, en l’espèce, ne démontrait pas en quoi les désordres le privaient de la jouissance des lieux pendant tout ou partie du bail (CA Douai : 4.11.10). Mais à l’inverse : le seul fait d'avoir vécu dans un local ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur et anormalement humide est constitutif d'un préjudice (CA Bordeaux : 26.10.09) ;« Il y a en effet préjudice, même si on appartient à un milieu social défavorisé avec un certain nombre de difficultés, à vivre dans un logement où il existe un risque permanent d'incendie en raison d'une installation électrique déficiente » (TI Lorient : 20.5.10).Trouble de jouissance et dette locative
Illustrations du trouble de jouissance :la Cour d'appel affirme que si c'est à bon droit que le premier juge a estimé que l'absence de radiateur dans une salle d'eau de 1,50 m², tandis que l'appartement comporte une salle de bains normalement équipée, ne caractérise pas un logement non décent, l'insuffisance du chauffage dans une chambre est constitutive d'un trouble de jouissance. Considérant que ce trouble de jouissance est limité à une pièce, dans un appartement qui en compte 5, et que le préjudice n’est subi qu'en période de chauffe, soit d'octobre à avril, le préjudice est évalué à 300 € par mois (CA Paris : 15.2.11) ;malgré les réclamations des locataires ainsi que des lettres recommandées émanant des services de la Prévention et de la Sécurité, un bailleur attend la délivrance d’une assignation devant le tribunal pour faire établir des devis. Dès lors, le juge constate un « manque évident et persistant de diligence » de sa part. Le juge le condamne à verser 4600€ de dommages et intérêts au locataire qui a subi un trouble de jouissance consistant dans le fait d'habiter dans un logement affecté de désordres pouvant présenter un danger pour la santé et la sécurité des occupants (CA Paris : 1.2.11) ;il ressort, des rapports du service communal d'hygiène et de sécurité (SCHS) ainsi que des courriers échangés entre les parties et ce service, que les lieux loués étaient détériorés par une importante humidité, des moisissures dans différentes pièces ainsi que des traces d'infiltrations d'eaux pluviales dans la salle de séjour en provenance de la toiture. Ainsi le logement est insalubre. Or, en dépit d'une mise en demeure adressée par le SCHS lui rappelant les travaux à faire réaliser, constatant que la sécurité des occupants était en jeu et menaçant de prendre un arrêté de péril, le propriétaire n'a effectué aucun travaux. Un procès-verbal de carence relevant la subsistance d'un risque d'effondrement dans la pièce principale est établi par le service de prévention des risques urbain ; le SCHS constate aussi la persistance des infiltrations d'eaux pluviales, de l'humidité et des moisissures. Le juge condamne en conséquence ce « préjudice de jouissance certain » en allouant au locataire la somme de 9 500 euros, « somme calculée en référence à la moitié du loyer fixé contractuellement sur une période de 33 mois » (CA Aix-en-Provence : 15.4.11) ;manque à son obligation de délivrance d'un logement décent le bailleur qui n'entreprend les travaux les plus urgents que tardivement, alors que les locataires vivent depuis plusieurs années dans un appartement dépourvu de chauffage efficace, comportant de nombreux ruissellements et infiltrations et affecté par des moisissures et une humidité importante. Le préjudice de jouissance subi par les preneurs, aggravé par leur état de santé fragile, est évalué à 15000 euros (CA Aix-en-Provence, 21.1.11) ;le préjudice de jouissance est également aggravé lorsque le locataire ne dispose ni de WC, ni de douche, ni d’eau chaude (5000 € de dommages intérêts/ TI Paris 18° : 15.4.10 / le préjudice est fixé à 50% de la valeur locative du fait de l’insalubrité du logement : TI Paris18° : 29.4.10).De très nombreux juges - de première instance et d'appel - admettent l'indemnisation du trouble de jouissance résultant des non conformités affectant le logement loué :CA Paris 10.3.05 : 8 500 €CA Paris : 9.6.05 : 2 000 €Ord. Référé TI Nîmes : 9.2.04CA Lyon : 6.9.05: 2 000 €CA Riom : 17.12.09 : 2 500 €CA Fort de France : 26.02.10 : 2 000 €CA Bordeaux : 26.10.09 : 1 000 €CA Paris : 25.02.10 : 6 500 €CA Toulouse : 15.12.09 :1 000 €CA Versailles : 13.10.09 : 5 400 €CA Paris : 8.10.09 : 2 500 €CA Aix en Provence : 15.4.11 : 9 500 €CA Chambéry : 20.10.11 : 2000 €En revanche, lorsque les désordres sont en partie imputables au locataire, le juge n’accorde pas de dommages-et-intérêts sur le fondement du trouble de jouissance
Indemnisation pour préjudice moral Un préjudice moral peut être invoqué du fait de la non-décence du logement. En l’espèce, avant même l’établissement du bail, un contrôle obligatoire de la chaudière a révélé sa non-conformité. Au début du bail, de nombreux désordres sont survenus. La Cour d’appel a confirmé la condamnation du bailleur à 3 000 € en réparation du préjudice moral subi par les locataires, estimant que ce préjudice résulte notamment « du malaise ressenti au regard des conditions d'occupation de l'immeuble mis à la disposition des locataires et de l'attitude revendicative de leur propriétaire à leur égard » (CA Riom : 16.12.13).
Indemnisation pour préjudice de santé Un bailleur a été condamné à réparer le préjudice subi par le locataire qui souffrait d'asthme, son état de santé ayant été aggravé par l'humidité affectant les lieux loués au motif qu'il est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (Cass.Civ. III : 19.1.05 n° 03-15631). Si l'humidité du logement n'est pas à l'origine de l'asthme de la fille de la locataire, ce désordre constitue une circonstance aggravante pour son état de santé. En conséquence, la Cour d'appel aurait dû répondre favorablement à la demande en indemnisation de la locataire. Un logement décent ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé (Cass.Civ. III : 19.1.05). Il en a été jugé de même par la Cour d'appel de Paris dans l'affaire des produits toxiques (CA Paris : 8.10.09) ou par la Cour d'appel d'Aix en Provence en raison d'une eau non potable (CA Aix-en-Provence : 23.10.09).
Plusieurs décisions condamnent le bailleur à verser à son locataire des dommages-intérêts en raison de la surconsommation énergétique du logement loué et des charges importantes qui en découlent :la Cour d'appel de Lyon, face à l'insuffisance d'isolation du logement et à l'inadaptation des moyens de chauffage alloue 800 euros de dommages-intérêts au locataire en dédommagement de la surconsommation d'électricité et de la forte humidité dans le logement (CA Lyon : 19.10.10) ;la somme de 1 000 euros au titre des dommages-intérêts est retenue, en raison du préjudice subi lié à la surconsommation d'énergie électrique et de bois de chauffage, à la diminution du confort du logement, aux pertes de temps et tracas divers (CA Toulouse : 18.4.06, n° 05/03059) ;les désordres affectant le logement (condensation importante, peinture écaillée, fissures) liés à une absence de ventilation, une mauvaise isolation thermique et à un chauffage inadapté permettent au locataire d'être indemniser pour le trouble de jouissance. Le bailleur doit verser 9000 euros au locataire à titre de dommages et intérêts car ces désordres ont aggravé les problèmes respiratoires de l'enfant (CA Paris : 9.2.12) ;un propriétaire a donné à bail un logement destiné à être chauffé individuellement par l’électricité. L’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un convecteur « soufflant » dans la salle de bains et de prises pour convecteur dans chacune des trois pièces principales. Le locataire estime que le logement ne répond pas aux caractéristiques de la décence, car il n’était chauffé que dans la salle de bains. Le locataire établit avoir acquis deux radiateurs à bain d’huile engendrant une consommation d’électricité supérieure à celle de convecteurs et demande ainsi des dommages-intérêts d’un montant de 3 600 €. Les juges ont relevé qu’en l’absence des équipements nécessaires à l’installation « d’un chauffage normal (au sens de l’article 3 du décret du 30.1.02), c’est-à-dire permettant effectivement et pas seulement virtuellement le chauffage, le manquement contractuel du propriétaire est caractérisé ». Ils l’ont condamné à verser une somme de 3 600 € à la locataire (CA Paris, 4e ch., 30 oct. 2012, n° 11/13294).Relogement Sur ce point, les décisions ne sont pas unanimes :Certaines considèrent que seuls les travaux de mise en conformité peuvent être exigés du propriétaire d'un logement non décent "aucune disposition de la loi n'oblige le bailleur à fournir au locataire un autre logement" (CA Besançon : 16.12.03 / CA Angers : 28.2.06).Dans le même sens : les locataires sont tenus de subir les travaux urgents et les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (loi du 6.7.89 : art.7, e). Les travaux ayant pour objet de remédier à l'humidité et aux infiltrations présentes dans la cuisine relèvent de cette dernière catégorie de travaux et les bailleurs ne sont tenus à aucune obligation de relogement des preneurs pendant la durée de ces travaux. Seule une réduction de loyer peut être demandée par les locataires lorsque les travaux dépassent 40 jours ou la résiliation du bail si les locaux ne sont plus habitables. En l'espèce, les preneurs, demandaient à être relogés pour le temps de l'exécution des travaux, et n'obtenant pas de réponse favorable du bailleur, avaient refusé l'accès à leur logement aux entreprises. Le juge a considéré que les bailleurs avaient rempli leur obligation de délivrance d'un logement décent à compter de la date prévue pour l'intervention de l'entreprise puisqu'ils avaient manifesté, de ce fait, leur volonté de faire réaliser les travaux nécessaires (TI Saint Malo : 12.8.10).Cependant, certaines Cour d’appel accordent parfois le relogement des occupants durant la durée des travaux (CA Paris : 27.1.05 et CA Versailles : 10.11.09).Mais en tout état de cause, le bailleur ne peut pas proposer un relogement pour échapper à son obligation de mise en conformité des lieux loués (Cass. Civ III : 15.12.04) et les occupants sont en droit demander leur réintégration s’ils sont évincés. Ainsi, suite à un jugement constatant la non-décence du logement loué, la propriétaire s'est autorisée à fermer l'accès à l'immeuble et a imposé un déménagement forcé aux locataires en place. Le Tribunal d'instance, saisi en référé, se fonde sur la violation de domicile (Code civil : art. 9) pour demander la réintégration dans les lieux : « il sera en conséquence fait droit à la demande de réouverture de l'immeuble». Au titre de la privation de jouissance du logement et de leurs affaires personnelles, « la bailleresse sera condamnée à payer… la somme de 1000 euros de dommages et intérêts » à chaque locataire (TI Lorient référé : 22.6.10).
La Cour de cassation confirme cette nouvelle orientation.Sur le fondement d'un manquement grave du bailleur à ses obligations, le locataire peut être dispensé de son préavis : ainsi le locataire n'est pas redevable d'un préavis dès lors qu'il quitte son logement en raison d'une coupure de l'alimentation en eau qui s'est prolongée sur plusieurs mois, alors que le bailleur s'était engagé à rétablir l'alimentation en eau par décision de justice (Cass. Civ. III : 2.5.07).Cette position est reprise par les juges du fond :le locataire est dispensé de respecter un préavis de départ de trois mois lorsque le logement a été rendu inhabitable du fait du propriétaire. En l'espèce, le bailleur a cessé l'approvisionnement en fioul du logement et à débrancher les câbles d'alimentation électrique de la maison, en raison du non-paiement des charges par le locataire (CA Chambéry : 23.1.07) ;à la suite d'une visite de la DDASS (désormais ARS) ayant permis de relever de nombreuses infractions entraînant un relogement des locataires en HLM, les premiers juges ont à bon droit, considéré que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Le logement a, semble-t-il, fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité avec interdiction d'habiter et de louer. La cause de l'insalubrité du logement consistait notamment en l'absence de fenêtre dans l'une des chambres, l'existence d'infiltrations d'eau parasite, une installation électrique dangereuse et le défaut de fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée occasionnant une importante humidité et une aération limitée. Compte tenu de ces circonstances, le bailleur ne peut prétendre au préavis de trois mois en application de la loi du 6.7.89 (art.15-1 al.2) (CA Rennes : 18.5.06) ;les locataires sont en droit de quitter les locaux loués sans avoir à respecter le délai de préavis de trois mois, dès lors que l'insalubrité du logement a été constatée par un expert et par les services de la police municipale, qui ont relevé l'urgence des travaux de remise en état. En l'espèce, malgré les nombreuses réclamations en ce sens, le bailleur est resté passif. De plus, le couple de locataires fournit un certificat médical, selon lequel l'état de santé de la femme est affecté par l'insalubrité des lieux. Les locataires ayant payé leur loyer jusqu'à leur départ, ils sont en droit de demander restitution du dépôt de garantie (CA Metz : 8.9.05) ;aucun préavis n'était dû lorsque l'inhabitabilité des lieux loués avait été établie. En l'espèce, les toilettes étaient hors d'état de fonctionnement et le receveur de douche était souillé par le refoulement (CA Paris : 3.5.01). Le locataire est dispensé du paiement du loyer pendant le préavis en cas de travaux de rénovation
Quelques illustrations :la Cour a reconnu comme éléments de preuve, l'attestation d'un inspecteur de salubrité et un procès-verbal d'huissier concluant que l'humidité régnant dans le logement était due à un manque d'aération et d'isolation thermique et que les infiltrations étaient dues à un manque d'étanchéité (Cass. Civ III : 8.11.11) ;ainsi, des rapports de visite de la Fondation Abbé Pierre ont été acceptés par des tribunaux d'instance de Paris (TI Paris 10°: 12.7.00 / TI Paris 10° : 5.4.06 / TI Paris 18° : 1.2.06) et, le cas échéant, ont pu être utilisés par le juge comme le seul fondement tendant à la condamnation du bailleur à la réalisation des travaux de mise en conformité avec les normes de la décence (TI Paris 18° : 15.4.10)la preuve de la non-décence du logement est apportée par le rapport d'enquête du service de la Mairie établissant plusieurs désordres au titre de la décence (insert délabré, humidité généralisée, fuites au niveau de la toiture et des fenêtres). De plus, ces constatations sont corroborées par un rapport d'expertise contradictoire des compagnies d'assurance (CA Paris : 7.6.12 N°10/22128) ;les juges ont reconnu comme éléments de preuve de la non-décence du logement, les différents documents produits par le locataire (rapport du service départemental de l'habitat, commission du fonds de solidarité logement ayant estimé le logement non décent) et notamment la décision de la commission de médiation relative au droit au logement. Le locataire obtient alors 2000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance subi (CA Amiens : 14.6.12).