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Timestamp: 2016-10-26 07:40:31+00:00
Document Index: 325495794

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 75', 'art. 72', 'art. 76', 'art. 51', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 99', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 413', 'art. 105', 'art. 412', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 413', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 413', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ']

repr�sent�e par Me Fr�d�ric Serra,
repr�sent�e par Me Daniel Udry,
recours contre l'arr�t rendu le 25 mai 2012 par la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
Z.________ SA pratique notamment le courtage immobilier. Au mois de novembre 2006, A.________ a pris contact avec elle et lui a annonc� son intention d'investir dans le secteur immobilier � Gen�ve. Elle s'est dite en mesure de lui pr�senter trois projets susceptibles de retenir son attention. Elle pr�tendait � une r�mun�ration de deux pour cent du prix de vente d'un immeuble jusqu'� 30 millions de francs et elle priait l'investisseur de lui transmettre pr�alablement son accord �crit. A.________ n'a pas communiqu� son accord.
U.________ SA �tait alors propri�taire d'un b�timent sis rue ... n� 1 � Gen�ve, et locataire du b�timent adjacent rue ... n� 3. Son actionnaire a charg� Z.________ SA d'en vendre les actions.
D�s f�vrier 2007, B.________ est entr� en pourparlers avec Z.________ SA pour le compte d'un client int�ress� � l'acquisition de ces titres. Sur demande de Z.________ SA, il l'a assur�e que son client la r�mun�rerait directement si l'affaire aboutissait. D�s mai 2007, il a fait savoir que son client �tait la soci�t� alors en formation X.________ SA, dont A.________ �tait, par l'interm�diaire d'une autre soci�t�, l'un des actionnaires.
Au cours des n�gociations, il apparut que l'acqu�resse souhaitait devenir propri�taire de l'immeuble rue ... n� 1 plut�t que des actions d'une soci�t� immobili�re; elle souhaitait devenir aussi propri�taire de l'immeuble rue ... n� 3, voire de celui-ci uniquement.
Le 19 avril puis le 7 mai 2007, B.________ a sollicit� Z.________ SA de lui confirmer que le propri�taire de l'immeuble n� 3 �tait effectivement dispos� � le vendre, et, dans l'affirmative, � quel prix. Z.________ SA s'est adress�e � Y.________ SA, le mandataire de la propri�taire dudit immeuble; Y.________ SA a pr�sent� une offre de vente que Z.________ SA a transmise � A.________.
Z.________ SA a pr�par� une � lettre d'intention � relative � l'acquisition de l'immeuble n� 3; elle a fait contr�ler ce document par A.________ puis elle l'a adress� � Y.________ SA. Il y �tait pr�cis� que l'offre �tait � sujette � des honoraires de deux pour cent du prix de vente brut �. Le 26 juin 2007, Z.________ SA a �galement inform� A.________ de l'identit� de la personne d�tenant la ma�trise �conomique de l'immeuble n� 3.
Le 1er ao�t 2007, B.________ a inform� Z.________ SA qu'il avait vainement tent� de prendre contact avec la propri�taire de l'immeuble n� 3.
Le 9 du m�me mois, Z.________ SA a organis� une r�union avec l'administrateur de Y.________ SA, � laquelle participeraient notamment A.________ et B.________.
Les pourparlers concernant l'acquisition de l'immeuble n� 1 furent alors rompus, faute d'une r�ponse d�finitive de la propri�taire de l'immeuble n� 3.
Des pourparlers tendant � l'acquisition de cet immeuble-ci se poursuivirent entre B.________ et l'administrateur de Y.________ SA, sans le concours de Z.________ SA.
Le 17 d�cembre 2007, B.________ pr�senta � Z.________ SA une offre d'acquisition de l'immeuble n� 1. Une promesse de vente et d'achat fut pass�e par acte authentique le 15 janvier 2008 entre U.________ SA et X.________ SA; diverses conditions �taient pr�vues selon que l'acqu�resse deviendrait ou ne deviendrait pas �galement propri�taire de l'immeuble n� 3. X.________ SA a achet� l'immeuble n� 3 le 29 janvier 2008 au prix de 7 millions de francs; le 27 juin, elle a enfin achet� l'immeuble n� 1 au prix de 19 millions de francs.
Z.________ SA a r�clam� des honoraires � raison de l'acquisition de l'immeuble n� 3 au taux de deux pour cent du prix, soit 140'000 fr. hors TVA et 150'640 fr. taxe comprise. Elle a fait notifier un commandement de payer le 9 d�cembre 2008, auquel X.________ SA a fait opposition.
Le 23 d�cembre 2009, Z.________ SA a ouvert action contre X.________ SA devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve. La d�fenderesse devait �tre condamn�e � payer 150'640 fr. avec int�r�ts au taux de 5% par an d�s le 31 janvier 2008.
Le tribunal s'est prononc� le 14 octobre 2011; il a rejet� l'action.
La Chambre civile de la Cour de justice a statu� le 25 mai 2012 sur l'appel de la demanderesse; accueillant l'action, elle a r�form� le jugement et condamn� la d�fenderesse � payer 150'640 fr. avec int�r�ts d�s le 16 novembre 2008.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, la d�fenderesse requiert le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Cour de justice en ce sens que l'action soit rejet�e.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF), rendue en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF) et susceptible du recours en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF). Son auteur a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). La valeur litigieuse exc�de le minimum l�gal de 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. b LTF); le m�moire de recours a �t� introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et il satisfait aux exigences l�gales (art. 42 al. 1 � 3 LTF).
Le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF); les all�gations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). Le tribunal peut compl�ter ou rectifier m�me d'office les constatations de fait qui se r�v�lent manifestement inexactes, c'est-�-dire arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133 II 249 consid. 1.1.2 p. 252), ou �tablies en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF).
La Cour de justice retient que la d�fenderesse a charg� la demanderesse de lui servir d'interm�diaire dans le but d'acqu�rir l'immeuble rue ... n� 3, et que l'activit� de cette partie-ci a effectivement abouti � la conclusion de l'affaire; la Cour en d�duit qu'un contrat de courtage a �t� conclu et qu'une r�mun�ration est due � la demanderesse conform�ment � l'art. 413 al. 1 CO.
La d�fenderesse conteste qu'elle ait conclu un contrat de courtage ayant pour but de la conduire � l'acquisition de l'immeuble n� 3. Elle soutient que l'activit� effectivement fournie par l'adverse partie en rapport avec cet immeuble, tenue pour modeste et d�nu�e de r�elle importance, n'�tait destin�e qu'� favoriser la vente et l'achat de l'immeuble n� 1, et assurer � cette m�me partie la r�mun�ration aff�rente � cette op�ration-ci, et encore d'autres versements attendus de la d�tentrice �conomique de l'immeuble n� 1.
D'apr�s les constatations qui lient le Tribunal f�d�ral selon l'art. 105 al. 1 LTF, B.________ a par deux fois, le 19 avril puis le 7 mai 2007, sollicit� la demanderesse au nom de la d�fenderesse et au sujet de l'immeuble n� 3; il la chargeait de rechercher et transmettre une information portant sur les intentions du propri�taire relatives � une �ventuelle vente de ce bien. La demanderesse n'est donc pas intervenue de sa propre initiative; en s'adressant � Y.________ SA et en transmettant l'offre de vente re�ue de cette derni�re, elle a au contraire fourni un service qui lui �tait demand�.
La demanderesse a ensuite �tabli une � lettre d'intention � qu'elle a, apr�s contr�le, adress�e � Y.________ SA; A.________, qui �tait ici l'auxiliaire de la d�fenderesse, a accept� et utilis� cette prestation. Enfin, le 9 ao�t 2007, la demanderesse a organis� une r�union destin�e � faire progresser les pourparlers, et cette prestation a elle aussi �t� accept�e par les repr�sentants de la d�fenderesse. Or, ces services de la demanderesse s'inscrivaient typiquement dans une activit� d'interm�diaire pour la n�gociation d'un contrat, aux termes de l'art. 412 al. 1 CO qui d�finit le contrat de courtage.
La demanderesse ?uvrait alors simultan�ment � l'acquisition des immeubles nos 1 et 3. Elle pratiquait le courtage � titre lucratif; ses interlocuteurs connaissaient le taux et le mode de r�mun�ration qu'elle appliquait ordinairement dans ses affaires et qui �taient d'ailleurs explicitement convenus pour l'immeuble n� 1. Au regard de cette circonstance, de l'attitude de ses interlocuteurs et du principe de la confiance r�gissant l'interpr�tation des manifestations de volont�s entre cocontractants (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681), la demanderesse a pu admettre de bonne foi qu'une r�mun�ration lui �tait promise, en tant qu'elle serait due selon les r�gles du courtage, aussi pour l'immeuble n� 3. La Cour de justice retient donc a bon droit qu'un contrat de courtage a �t� conclu de mani�re tacite selon l'art. 1er al. 2 CO.
La d�fenderesse se plaint de constatations de fait qu'elle tient pour incompl�tes. Elle �num�re ou all�gue de nombreux d�tails, dans les faits ressortant de la d�cision attaqu�e ou pr�tendument prouv�s, dont elle omet de pr�ciser autrement que par simple affirmation en quoi ils devraient �tre tenus pour significatifs. Pour le surplus, contrairement � son opinion, il est sans importance que la demanderesse e�t peut-�tre un int�r�t particuli�rement important � la vente de l'immeuble n� 1, en tant que cette op�ration lui permettrait d'encaisser non seulement les honoraires y relatifs mais aussi d'autres r�mun�rations dues par l'actionnaire de U.________ SA, � raison d'affaires sans rapport avec la pr�sente contestation.
Au regard de l'art. 413 al. 1 CO, le droit � la r�mun�ration prend naissance lorsque le courtier a indiqu� au mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui, ou a n�goci� pour le compte du mandant avec un �ventuel cocontractant, et que cette activit� aboutit � la conclusion de ce contrat (ATF 131 III 268 consid. 5.1.4 p. 277; 114 II 357 consid. 3a p. 359). Le r�sultat doit se trouver dans un rapport de causalit� avec l'activit� (ATF 97 II 355 consid. 3 p. 357). Il n'est pas n�cessaire que la conclusion du contrat principal soit la cons�quence imm�diate de l'activit� fournie. Il suffit que celle-ci ait �t� une cause m�me �loign�e de la d�cision du tiers satisfaisant � l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers, lien qui peut subsister en d�pit d'une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89). Il importe peu que le courtier n'ait pas particip� jusqu'au bout aux n�gociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi �t� mis en ?uvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est d�faillante que si l'activit� du courtier n'a abouti � aucun r�sultat, que les pourparlers cons�cutifs � cette activit� ont �t� d�finitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344). Le temps �coul� entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait d�nu� de port�e (ATF 84 II 542 consid. 3 p. 546).
Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalit� entre son activit� et la conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89). Le courtier b�n�ficie toutefois d'une pr�somption de fait en ce sens que s'il a r�ellement accompli des efforts objectivement propres � favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entra�n� cette cons�quence (ATF 57 II 187 consid. 3 p. 193; 40 II 524 consid. 6a p. 531).
L'activit� fournie par la demanderesse, d�j� d�crite, �tait objectivement de nature � favoriser l'acquisition de l'immeuble n� 3 par la d�fenderesse. Certes, cette activit� ne s'est pas poursuivie jusqu'� la conclusion du contrat; d�s fin ao�t 2007, le repr�sentant de la d�fenderesse a au contraire trait� directement avec l'administrateur de Y.________ SA. N�anmoins, le lien psychologique qui est d�terminant selon la jurisprudence pr�cit�e doit �tre admis entre ladite activit� et l'aboutissement de l'affaire, de sorte que la demanderesse est autoris�e � r�clamer la r�mun�ration correspondant aux conditions contractuelles qu'elle avait annonc�es. La d�fenderesse soutient inutilement qu'elle aurait tout aussi bien pu entrer elle-m�me en contact avec Y.________ SA et que l'activit� de son adverse partie n'a pas �t� difficile ni prolong�e.
La d�fenderesse acquittera un �molument judiciaire de 5'500 francs.
La d�fenderesse versera une indemnit� de 6'500 fr. � la demanderesse, � titre de d�pens.