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Timestamp: 2020-04-10 17:51:11
Document Index: 211568466

Matched Legal Cases: ['§ 546', '§ 280', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 812', '§ 280', '§ 858', '§ 280', '§ 280', '§ 280', '§ 287', '§ 214', '§ 548', '§ 548', '§ 548', '§ 548', '§ 203', '§ 203', 'BGH', 'BGH', '§ 280']

Vertragsklausel, die Vermieter bei Verletzung der Räumungspflicht zur Öffnung der Wohnung berechtigt, ist nichtig | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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LG Duisburg, Urteil vom 28.02.2012 – 13 S 243/11
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.921,59 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 1.615,88 € seit dem 16.02.2011, aus 353,71 € seit dem 27.05.2011, aus 571,20 € seit dem 07.09.2011 und aus 380,80 € seit dem 03.01.2012 zu zahlen.
3. Der Beklagte wird verurteilt, den Kläger von vorprozessualen Anwaltskosten in Höhe von 316,18 € freizustellen
9.733,28 € (8.590,88 € Zahlung zuzgl. 1.142,40 € Räumung)
10.114,08 € (8.971,68 € Zahlung zuzgl. 1.142,40 € Räumung)
Die Berufung des Klägers hat teilweise Erfolg. Ihm steht gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 2.921,59 € nebst Zinsen, ein Anspruch auf Räumung des Containers vor dem Haus M1 in P und ein Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 316,18 € zu. Im Übrigen ist die Berufung erfolglos, da die darüber hinausgehende Klage unbegründet ist.
Der Kläger kann von dem Beklagten für den Monat August 2010, für den der Beklagte unstreitig kein Entgelt für die Wohnungsnutzung geleistet hat, Zahlung eines Betrages von 499,07 € gem. § 546a Abs. 1 BGB verlangen.
Durch die wirksame Kündigung des Beklagten vom 27.11.2009 (Bl. 18 d.A.), welche der Kläger akzeptiert hat, wurde das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 01.03.2010 beendet. Da der Beklagte die Wohnung jedoch entgegen seiner bereits in dem Kündigungsschreiben erklärten Ankündigung nicht an den Kläger übergeben hat, ist er für die Zeit der fortgesetzten Wohnungsnutzung zur Entrichtung von monatlicher Nutzungsentschädigung in Höhe der Bruttomiete von 499,07 € verpflichtet. Dies hat der Beklagte für die Zeit ab März 2010 durch die zumindest bis Juli 2010 durchgehend erfolgten monatlichen Zahlungen auch anerkannt.
Für den Monat November 2010 und die erste Hälfte des Monats Dezember 2010 (bis zur Wiederherstellung der Wohnung) steht dem Kläger gegen den Beklagten ein weiterer Anspruch in Höhe von 748,60 € (499,07 x 1,5 Monate) gem. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Auch für diese Zeiträume hat der Beklagte an den Kläger keine Zahlungen in Höhe der Monatsmiete erbracht. Zwar erfolgte im November 2010 die letzte Zahlung von 499,07 €, diese wurde jedoch auf die zu diesem Zeitpunkt noch offene Forderung aus dem Monat Oktober 2010 verrechnet.
Dem Beklagten ist zuzugestehen, dass der Anspruch von 748,60 € für November und Dezember 2010 nicht aus § 546a Abs. 1 BGB hergeleitet werden kann, weil der Kläger dem Beklagten die Rückgabe der Wohnung dadurch unmöglich gemacht hat, dass er sie am 24.09.2010 durch einen Schlüsseldienst öffnen ließ und für die Zeit danach der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entfallen ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. (2011), § 546a, Rn. 42 m.w.N.). Der Untergang des auf Räumung der Wohnung gerichteten Anspruchs des Klägers hat aber hier nicht zur Folge, dass er für die Zeit ab Oktober 2010 keine Zahlungen mehr in Höhe der Monatsmiete fordern könnte. Hat nämlich der Mieter schuldhaft seine Pflicht zur Räumung der Mietsache verletzt und der Vermieter ihm vor der Öffnung der Wohnung eine Frist zur Räumung gesetzt, so verbleibt ihm ein Schadensersatzanspruch in Form eines Mietausfallschadens, der der Höhe nach dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung entspricht (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 546a, Rn. 43, 75, 87, 101 m.w.N.). So liegt der Fall hier.
Daraus, dass der Kläger nach den vorstehenden Ausführungen Anspruch auf Zahlung von monatlich 499,07 € ab Oktober 2010 bis Mitte Dezember 2010 hat bzw. hatte, folgt zugleich, dass dem Beklagten gegenüber der Nutzungsentschädigung für August 2010 kein aufrechenbarer Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB wegen der für Oktober 2010 geleisteten Zahlung zusteht, so dass die durch den Beklagten mit Schriftsatz vom 26.09.2011 insoweit erklärte Aufrechnung (Bl. 105 d.A.) ins Leere geht.
Gem. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB steht dem Kläger gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 78,51 € für die Einschaltung des Schlüsseldienstes im Rahmen der Öffnung der Wohnung zu. Der Beklagte befand sich mit der Wohnungsräumung aufgrund des Schreibens des Klägers vom 03.09.2010 in Verzug. Das Unterlassen der Räumung stellt die Verletzung einer (nach-)vertraglichen Pflicht aus dem Mietverhältnis dar. Nach den Ausführungen unter 1. steht § 858 Abs. 1 BGB auch dem Anspruch auf Erstattung der Kosten des Schlüsseldienstes nicht entgegen, weil der Beklagte sich darauf nach Treu und Glauben nicht berufen kann.
Der Höhe nach besteht der Anspruch nicht im Umfang der Bruttokosten von 93,43 €, sondern ist auf die Nettokosten von 78,51 € beschränkt. Nachdem der Beklagte bestritten hat, dass der Kläger die Rechnung des Schlüsseldienstes vom 24.09.2010 (Bl. 29 d.A.) beglichen habe, hat der Kläger insoweit keinen Beweis angeboten.
Der Kläger hat gegen den Beklagten gem. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB auch Anspruch auf Erstattung der Miete für den Container vor dem Objekt M1 in P, in dem die Sachen des Beklagten eingelagert sind. Im Oktober 2010 belief sich die Miete auf 82,61 €, von November 2010 bis einschließlich Dezember 2011 auf jeweils 95,20 €, was der Kläger durch Vorlage entsprechender Rechnungen belegt hat. Soweit der Beklagte bestritten hat, dass der Kläger die Containermiete bezahlt habe, bleibt dies erfolglos. Denn der Kläger hat durch Vorlage einer Zahlungsbestätigung vom 04.07.2011 jedenfalls für einen Teil des fraglichen Zeitraums (März bis einschließlich Juli 2011) die Rechnungsbegleichung nachgewiesen (Bl. 96 d.A.). Angesichts dessen ist es nicht ausreichend, dass der Beklagte die (weiteren) Zahlungen einfach bestreitet. Warum er anzweifelt, dass trotz der Zahlungsbestätigung entsprechende Leistungen erbracht wurden, hat er nicht konkret genug vorgetragen. Da der Container seit Oktober 2010 durchgehend vor dem Mietobjekt aufgestellt ist, fallen auch monatliche Containermieten an. Dies kann nicht zweifelhaft sein.
Der Höhe nach beläuft sich der Zahlungsanspruch des Klägers insoweit auf 1.415,41 € (82,61 € für Oktober 2010 zuzgl. 95,20 € x 14 Monate von November 2010 bis einschließlich Dezember 2011).
Weiterhin steht dem Kläger gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 180,00 € gem. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB wegen der im Rahmen der Containeraufstellung erfolgten Beschädigung der Gehwegplatten vor dem Objekt M1 in P zu (vgl. Bl. 67 d.A.). Die Aufstellung des Containers war darauf zurückzuführen, dass sich der Beklagte mit der Erfüllung des Räumungsanspruchs des Klägers in Verzug befand. Kommt es dann – wie hier – im Zuge der mit der Aufstellung des Containers verbundenen Arbeiten zu einer Beschädigung des Gehwegs, stellt dies eine adäquate Folge des Verzugs dar, für die der Schuldner unmittelbar aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1, 249 BGB haftet (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 70. Aufl. (2011), § 287, Rn. 2).
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache steht dem Kläger gegen den Beklagten nicht zu. Gem. § 214 Abs. 1 BGB ist der Beklagte insoweit berechtigt, die Schadensersatzleistung (Renovierungs- und Reinigungsarbeiten) zu verweigern, nachdem er die Einrede der Verjährung erhoben hat. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB begann gem. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Kläger die Wohnung zurückerhalten hat. „Zurückerhalten“ in diesem Sinne setzt nur voraus, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Untersuchung der Mietsache erhält. Der Beginn der Verjährungsfrist hängt nicht von einer vollständigen Räumung ab, da der Rückerhalt gerade der Möglichkeit dient, die Vertragsgemäßheit der Mietsache (unabhängig von ihrem konkreten Zustand) festzustellen (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 548, Rn. 34 m.w.N.). Daraus folgt, dass die Verjährungsfrist hier am 24.09.2010 mit der durch den Kläger veranlassten Öffnung der Wohnung begann. Er hatte ab diesem Zeitpunkt die uneingeschränkte Möglichkeit, die Wohnung zu untersuchen und Schäden daran festzustellen. Dass der Beklagte noch danach eine Zahlung für die Wohnung in Höhe von 499,07 € erbrachte, spielt für den Beginn der Verjährungsfrist im Hinblick auf Schadensersatzansprüche im Sinne von § 548 Abs. 1 BGB keine Rolle.
Auch eine Hemmung gem. § 203 S. 1 BGB wegen Verhandlungen über die Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache lässt sich nicht feststellen. Soweit der Kläger die Ansicht vertritt, aus dem Schreiben des Beklagten vom 08.02.2011 (Bl. 70 ff. d.A.) ergebe sich ein Verhandeln über diese Ansprüche, ist dies unzutreffend. Denn das Vorliegen von Verhandlungen im Sinne von § 203 S. 1 BGB ist zu verneinen, wenn der Schuldner die geltend gemachten Ansprüche sofort und unmissverständlich zurückweist, sich also gar nicht erst auf eine Auseinandersetzung über ihre Berechtigung einlässt. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt für ein Verhandeln jeder Meinungsaustausch zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten, sofern nicht sofort und eindeutig jeder Ersatz abgelehnt wird (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2006, VII ZR 194/05, Rn. 10, zitiert nach juris). Dies hat der Beklagte im vorliegenden Fall getan. Er hat in dem Schreiben vom 08.02.2011 nach vorhergehenden Erläuterungen unmissverständlich erklärt: „Schadensersatzansprüche Ihres Mandanten sind vor diesem Hintergrund nicht begründet, keinesfalls wird mein Mandant die (…) Forderung (…) ausgleichen.“ Eindeutiger kann die Ablehnung von Ansprüchen kaum erfolgen.
Der sich aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB ergebende Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten steht dem Kläger in Höhe von 316,18 € zu. Grundlage ist insoweit ein Gegenstandswert in Höhe des dem Kläger tatsächlich zustehenden Zahlungsanspruchs von 2.921,59 €. Dagegen bleibt der Anspruch auf Räumung des Containers außer Betracht, da er in dem vorgerichtlichen Anspruchsschreiben vom 21.01.2011 noch nicht geltend gemacht wurde und der Kläger den darauf entfallenden Gegenstandswert mit der Klageschrift selbst unberücksichtigt gelassen hat. Bei einer Gebühr von 1,3 zuzüglich Kostenpauschale und 19 % Umsatzsteuer ergibt sich der Betrag von 316,18 € (1,3 x 189,00 € zuzgl. 20,00 € Kostenpauschale zuzgl. 50,48 € Umsatzsteuer). Da insoweit nur Freistellung begehrt wird, kommt die von dem Kläger geltend gemachte Verzinsung nicht in Betracht.