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Timestamp: 2020-07-13 16:54:55+00:00
Document Index: 156418771

Matched Legal Cases: ['art. 1571', 'art. 1', 'art. 53', 'art. 117', 'art. 1', 'art. 4', 'art. 1', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 2082', 'art. 1', 'art. 10', 'art. 117', 'art. 117']

Scia appartamenti affitto ad uso turistico | Page 2 | Forum FormazioneTurismo.com
buona sera, ho un appartamento a Rimini zona mare, lo possiedo da un anno e non sapendo come gestire la locazione turistica mi sono affidato ad una agenzia in loco, lo ha inquadrato in comune come casa vacanze, a settembre vorrei proseguire da solo, non c'è gran movimento in inverno ma qual'è la soluzione migliore per fare affitti brevi, devo presentare una scia in comune come casa vacanze? oppure c'è un altro modo?
lei può operare come attività saltuaria come gestore di “LOCAZIONE BREVE/TURISTICA
PRIVATA”, ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo); trattandosi di competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione. Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998. Non è prevista la registrazione del contratto se questo non supera i 30 giorni: la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 16 gennaio 1998 e n. 26/2011).
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI” Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)
Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931).
TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96. Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi
ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione
dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori
dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di
intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in
contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da
locare)).
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a
partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14
marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella
forma della cedolare secca.
quindi dovrei andare all'agenzia delle entrate (cosi mi hanno informato ) come privato chiedere un codice annunciando che faccio questi affitti brevi di locazione/breve turistica poi posso fare degli annunci sui vari portali?
devo farmi dare i documenti dagli ospiti, posso dare l'appartamento pronto con lenzuola asciugamani pentole etc?
poi devo far firmare un contratto precompilato (dove trovo la modulistica?) una ricevuto con marca da bollo ?
poi comunicare alla questura che ospito queste persone, per la tassa di soggiorno?
i vari portali trattengono il 21% come sostituto di imposta?
oppure devo provvedere da solo al versamento della medesima entro il 16 del mese successivo?
Ultima modifica da un moderatore: 28 Giugno 2019
1) Per il codice identificativo bisogna attendere che venga pubblicato il regolamento previsto dal Decreto crescita che a gioni verrà pubblicato come D.L.
2) per quanto rigarda la registrazione degli ospiti deve andare in Commissariato, con i dati catastali dell'immobile, e farsi accreditare al servizio della Questura ALLOGGIATIWEB, per comunicare i dati degli ospiti, entro 24 ore, ai sensi dell'articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)
3) in merito alla fornitura delle lenzuola e della biancheria da bagno, la questione è estremamente articolata. Infatti, l'art. 4 del D.L. n. 50/2017 lo permetterebbe, ma la Cassazione in 3 sentenze ha definito il cambio della biancheria e la sistemazione e pulizia delle camere, come servizi alberghieri. Dipenderà da chi effettuerà i controlli.
4) Per quanto riguarda il contratto le allego due modelli pre compilati: uno per l'affitto dell'intero appartamento, l'altro per la locazione di singole stanze, ai sensi dell'articolo 12 della legge n. 191/1978 e dall'art. 1 comma 2 lettera c della legge n. 431/1998.
5) L'imposta di soggiorno non è dovuta per le locazioni turistiche, ma per le strutture ricettive come disposto dall'art. 4 del DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23
6) In realtà i portali non hanno ancora trattenuto la cedolare secca, solo gli agenti di immobiliari lo fanno. Pertanto, se non viene assistito da un'agenzia immobiliare, dovrà comunicare nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo le somme incassate tramite la locazione turistica/breve e pagare la cedolare secca al 21%.
Contratto_legge 431:1998 2.doc
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Contratto_stanze_legge 431:1998 2.doc
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intanto la ringrazio tantissimo sig Saverio e le chiedo se possa aggiungermi ulteriori chiarimenti:
praticamente, non essendo ancora attiva la questione del codice dell'agenzia delle entrate io posso gia dopo aver chiesto l'accreditamento presso la questura iniziare ad ospitare? e fare annunci? vado in questura o commissariato (penso siano la stessa cosa? di rimini con il mio atto di proprietà che contiene gli estremi catastali) se mi registro nei vari portali con: foto, prezzi, disponibilità, poi devo comunque redigere questo contratto con gli ospiti al loro arrivo oppure è sufficiente che rilasci loro una ricevuta? la rilascia il portale (airb&b, booking, homeaway, etc) ? per le lenzuola e suppellettili in pratica è a piacere se ho capito? chiaramente per rendere la casa piu accogliente e pronta meglio farle trovare, io mi sto preparando perchè da settembre vorrei fare senza l'agenzia in quanto finendo la stagionalità estiva ci sarà meno interesse ma comunque dovrebbe esserci passaggio per la fiera, università, ospedale molto vicini e vorrei proseguire perchè l'immobile ha spese di gestione abbastanza alte imu 866 € condominio 850€ annui piu tutte le utenze attive. grazie in anticipo per la sua preziosa competenza
Petixi ha detto:
Ma con il nuovo decreto sicurezza adesso vi è l obbligo della denuncia in questura degli ospiti anche per affitti inferiori ai 30 gg
Lei si riferisce ad un mio post del 27 settembre 2018. Lei è poco attento, se legge il mio post dell'11 maggio a Marinana Zaninoni, PROPRIO QUI SOPRA:
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI - Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)
Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931).
L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare).
LA PROSSIMA VOLTA PRESTI MAGGIORE ATTENZIONE AI MIEI POST E ALLE DATE. LA NORMATIVA E' IN CONTINUA EVOLUZIONE.
ocirne ha detto:
Dopo aver chiesto l'accreditamento presso la questura iniziare ad ospitare? e fare annunci? SI
Questura o Commissariato dipende dalla città se piccola o grande.
Meglio scrivere sempre il contratto in duplice copia.
La ricevuta va rilasciata dal soggetto che incassa.
Per le lenzuola, la biancheria, la sistemazione e le pulizie, le ho già illustrato i rischi.
Scusate se mi intrometto, sto seguendo questa discussione, perché il caso del signore di Rimini è simile (se non identico) al mio. Solo una cosa non mi è chiara, in questo caso, bisogna avere la Scia?
Chebry ha detto:
Per le locazioni turistiche/brevi non è prevista la SCIA.
ATENZIONE! NON SI PROPONGA COME CASA VACANZA MA COME APPARTAMENTO! ALLEGO UN MIO ARTICOLO SULL'USO CORRETTO DEI TERMINI DL SETTORE DELLA RICETTIVITA' - PUBBLICATO SULLA RIVITA ON LINE "HOSPITALITY NEWS"
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Grazie mille è davvero gentile. Quindi, se sui siti come Booking e Airbnb, nel intestazione dell’annuncio riporto la parola “appartment” rientro nella categoria degli appartamenti, quindi locazione turistica privata, con tutto ciò che ne consegue.
In questo caso posso chiedere un costo aggiuntivo per la pulizia dell’appartamento quando questo viene liberato?
Buongiorno, avrei un’altra domanda da porle: esiste un tetto massimo, da non sforare, per pagare la cedolare secca? Non so... per esempio: se in un anno supero i 5000 euro di guadagno dagli affitti brevi, tutto l’importo va tassato con la cedolare secca? O ci sono sei massimali?
Nessun tetto massimo. Art. 4 D.l. n. 50/2017, convertito con legge n. 96/2017
Scusate l'intromissione e forse la domanda stupida. Tutto ciò che è stato esaurientemente esposto nella discussione vale per qualsiasi regione in cui si ha intenzione di affittare con locazione turistica privata? Anche per la Sicilia? Nonostante dal forum risulti tutto chiaro, nel momento in cui mi relaziono con gli uffici, non faccio che confondermi. Ad esempio Sul modulo con cui ho chiesto l'accreditamento alla Questura di Siracusa viene esplicitamente detto che la regione Sicilia non ammette conduzione non imprenditoriale di strutture ricettive. Fanno riferimento solo alle strutture alberghiere ed extraalberghiere e quindi è esclusa la locazione turistica privata? Il Suap, poi, mi ha chiesto la SCIA a prescindere dal tipo di locazione... la loro richiesta è lecita? Sulla base delle norme abbondantemente ed esaurientemente presentate qui, mi sembra di capire che in realtà non va presentata alcuna Scia e che la locazione turistica privata non può essere duisconosciuta da alcuna legge regionale. È così? Vorrei solo essere sicuro di aver capito bene e di non trovarmi in situazioni di irregolarità.
REPETITA IUVANT - HO GIA' RISPOSTO IN ALTRO POST -
Gentile dott. Panzica, Innanzitutto mi scuso se l'ho costretto a rispondere due volte alle medesima questioni. Mi viene spontaneo dire che se nelle amministrazioni pubbliche fossero tutti solerti, competenti e chiari come lei, la vita di molte persone sarebbe più facile.
Se non le arreco ulteriore disturbo, volevo chiedere solo un'ultima cosa. Leggevo in un suo articolo che tra le differenze fra una casa vacanza e un appartamento in locazione turistica c'è anche quella di non offrire servizi accessori durante la permanenza degli ospiti, e che per la locazione sono leciti la fornitura e il cambio della biancheria, e la pulizia solo se avvengono prima o dopo l'arrivo degli ospiti. Ma altrove mi è sembrato di capire che la norma relativa a questo punto è suscettibile a interpretazioni diverse da parte di chi dovesse effettuare un controllo. Ho capito bene? Per non incorrere in eventuali irregolarità conviene non fornire tout court alcuna biancheria?
Grazie ancora, e spero di non doverla più tediare
Preg.mo Pavlovic, le sue perplessità sono, assolutamente, legittime. In effetti, prima del luglio 2017, suggerivo di pulire gli appartamenti e sistemare le camere, in assenza degli ospiti per non offrire servizi turistici o alla persona, come sancito dalla Cassazione in ben tre sentenze, ultima del 2018 (anche se si riferisce ad un contenzioso avviato nel 2011). Ma, subentrano ulteriori interpretazioni, a seguito del DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96.
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare)).
Cosa scrivere a questo punto? Tutto dipenderà da eventuali controlli e, sopratutto, da chi li effettuerà, se sarà un controllore competente e come saprà districarsi in questa sovrapposizione di norme.
Il mio parere, come ho spesso scritto è il seguente: l'art. 4 sopra citato, è in gran parte illegittimo, una vera e propria forzatura/violazione dell'art. 2082 del codice civile e della disciplina tributaria sulle attività saltuarie.
Pertanto, meglio non offrire i servizi turistici nelle locazioni turistiche/brevi. Però, in caso di contenzioso e di sanzioni, si potrebbe citare, come motivo di difesa per avere offerto i servizi turistici, il predetto articolo 4.
Gentile Dott. Panzica, ho letto le sue risposte precedenti ma vorrei comunque un chiarimento. Dispongo di un appartamento in Puglia che ho deciso di gestire come locazione turistica per soggiorni inferiori ai 30gg. Mi sono recata al SUAP del mio comune ma purtroppo ho trovato persone che mi hanno dato tante versioni diverse. Così ad Aprile mi sono recata presso la Questura per richiedere le credenziali per il servizio alloggiatiweb e senza alcun problema mi sono state fornite. Ho affittato il mio appartamento in questi mesi tramite passaparola, tramite portali Booking/Airbnb e ho rilasciato solo ricevuta ad ogni prenotazione (non ho stipulato contratto scritto) e denunciato le presenze alla Questura. Il prossimo anno opterò per la cedolare secca.
Ora volevo chiederLe dato che la normativa della regione Puglia prevede che:
La disciplina riguardante il Codice Identificativo di Struttura non è ancora operativa. In base a quanto prevede la L.R. n.57/2018, la data di decorrenza dell'obbligo di indicare o di pubblicare il codice identificativo di struttura (CIS) per ogni singola unità ricettiva pubblicizzata con scritti o stampati o supporti digitali e con qualsiasi altro mezzo all'uopo utilizzato sarà determinata dalla deliberazione che adotterà la Giunta regionale per disciplinare le modalità attuative e di gestione del Registro regionale delle strutture ricettive non alberghiere.
Posso continuare ad affittare in questo modo senza incorrere in sanzioni? Grazie
Gent.ma Alessandra, in merito ai contratti di locazione: le prenotazioni pervenute tramite i portali non necessitano di contratto scritto, ai sensi del:
Codice dell'Amministrazione Digitale (CAD) è un testo unico che riunisce e organizza le norme riguardanti l'informatizzazione della Pubblica Amministrazione nei rapporti con i cittadini e le imprese. Istituito con il decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, è stato successivamente modificato e integrato prima con il decreto legislativo 22 agosto 2016 n. 179 e poi con il decreto legislativo 13 dicembre 2017 n. 217 per promuovere e rendere effettivi i diritti di cittadinanza digitale.
Per quanto riguarda gli ospiti acquisiti al di fuori dai portali, se non sono intercorse comunicazioni, scritte o telefoniche, lei era obbligata a stilare i contratti di locazione ai sensi dell'art. 1 comma 4 della legge n. 431/1998.
Per quanto riguarda il CIS Puglia: Fonte - http://www.regione.puglia.it/web/turismo/locazioni-ad-uso-turistico
1) Regione Puglia - Sono tenute ad iscriversi al Registro regionale delle strutture ricettive non alberghiere per ottenere l'attribuzione del "Codice identificativo di struttura" (CIS).
La disciplina riguardante il Codice Identificativo di Struttura non è ancora operativa. In base a quanto prevede la L.R. n.57/2018, la data di decorrenza dell'obbligo di indicare o di pubblicare il codice identificativo di struttura (CIS) per ogni singola unità ricettiva pubblicizzata con scritti o stampati o supporti digitali e con qualsiasi altro mezzo all'uopo utilizzato sarà determinata dalla deliberazione che adotterà la Giunta regionale per disciplinare le modalità attuative e di gestione del Registro regionale delle strutture ricettive non alberghiere. SI ATTENDONO LE DISPOSIZIONI ATTUATIVE DELLA GIUNTA REGIONALE DELLA PUGLIA. PERTANTO SAREBBE ILLEGITTIMO OPERARE CON L CIS.
Corretto comunicare le presenze in Questura (AlloggiatiWeb - Decreto Salvini Art. 19/bis).
Giusto pagare la cedolare secca al 21% nella dichiarazione dei redditi.
3) Imposta di soggiorno -
DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da
applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno.
Sono strutture ricettive per l'Unione europea (l'Italia deve rispettare i trattati internazionali, tra questi il Trattato dell'Unione europea, ai sensi dell'art. 10 comma 1 della Costituzione):
IMPORTANTISSIMA CONSIDERAZIONE: LE LOCAZIONI TURISTICHE SONO DISCIPLINATE DALL’ART. 1571 DEL CODICE CIVILE; DALL’ART. 53 DEL CODICE DEL TURISMO E DALLA LEGGE N. 431/1998 (rientrano tra le competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L) della Costituzione). PERTANTO NON SONO STRUTTURE RICETTIVE ( che rientrano tra le competenze innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione) NE CONSEGUE CHE LE LOCAZIONI TURISTICHE NON SONO SOGGETTE ALL’IMPOSTA DI SOGGIORNO.
Mi chiamo Antonio e vivo a Palermo.
Attualmente ho un'attività non legata al turismo, ma avendo lavorato nel settore alberghiero per 7 anni, vorrei iniziare un'attività di b&b e quindi mi sono iscritto per cercare tutte le informazioni possibili.
Gentilissimo Dott. Panzica, se sono intercorse comunicazioni si può ovviare al contratto?
Altra domanda: si possono inserire le tariffe e quindi le prenotazioni sugli OTA, per appartamento turistico?
Nerohammer ha detto:
Si, se via email come disposto dal Codice dell’amministrazione digitale.
Si può operare sui portali come disposto dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, pagando la cedolare secca al 21%.
Grazie per la risposta, ultima cosa, per gli affitti turustici, le tariffe sugli OTA si possono esporre? Grazie
Questa discussione è spettacolare!
Grazie Ancora Dott. Panzica
Grazie Dottore, cade tutto a fagiolo....stamattina è venuta la gdf x un controllo, mi contestano che su un ota "casa xxxxx" risultava con catalogata "bb", effettivamente era cosi, ma non me ne ero reso conto, poi notato l'errore lo feci correggere e ho cambiato la categoria in "appartamento". Loro però hanno le stampe del sito vecchie e mi contestano quello che hanno visto. Mi hanno invitato al comando dove a loro dire mi faranno una multa.
Ho aperto il 17 agosto e sono venute 4 ospiti. A cosa sto andando incontro?
Grazie... sono disperato!