Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F29-05-2015-1C_78-2015
Timestamp: 2016-10-26 07:35:41
Document Index: 396359797

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 100', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 97', 'Art. 99', 'Art. 26', 'Art. 95', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 75', 'Art. 75', 'Art 197', 'Art. 75', 'Art. 4', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 18', 'Art. 26', 'Art. 14', 'Art. 18', 'Art. 26', 'Art. 14', 'Art. 17', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 26', 'Art. 26', 'Art. 26', 'Art. 18', 'Art. 14', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 23', 'Art. 14', 'Art. 18', 'Art. 26', 'Art. 18', 'Art. 8', 'Art. 35', 'Art. 36', 'Art. 18', 'Art. 26', 'Art. 66']

1C_78/2015 � � Urteil vom 29. Mai 2015
vertreten durch Rechtsanwalt Marc Bl�chlinger,
Am 11. Februar 2013 reichte die B.________ AG ein Baugesuch f�r den Neubau eines mehrgliedrigen Wohnhauses mit Schwimmbad, Wellness und Autoeinstellhalle auf der Parzelle Nr. 487, BG Engelberg, ein. Das Vorhaben sieht die Erstellung von f�nf Appartements mit folgenden Nettowohnfl�chen (NWF) vor:
- "Wendenst�cke" (3,5 Zimmer, 212.1 m2 );
Die Parzelle befindet sich in der zweigeschossigen Wohnzone (W2B) und teilweise in der Landwirtschaftszone; sie wird vom Quartierplan "Chligr�ssli" umfasst, der am 14. Mai 2012 von der Einwohnergemeinde Engelberg genehmigt wurde.
Am 5. Juni 2013 erteilte die Einwohnergemeinde Engelberg die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen und wies die gegen das Vorhaben erhobenen Einsprachen ab. Am 14. Juni 2013 erteilte das Bau- und Raumentwicklungsdepartement die raumplanerische Ausnahmebewilligung f�r die Verbreiterung der Zufahrt ab der Fellenr�tistrasse auf der Parzelle Nr. 487.
Am 3. Juli 2013 reichten A.________, Eigent�mer der an das Baugrundst�ck angrenzenden Parzelle Nr. 488, und zwei weitere Einsprecher Beschwerde beim Regierungsrat ein und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Der Regierungsrat vereinigte die Beschwerden und wies sie am 22. Oktober 2013 im Sinne der Erw�gungen ab.
Dagegen erhob A.________ am 25. November 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden. Dieses forderte die B.________ AG auf, verbindliche Erkl�rungen zur k�nftigen Nutzung der f�nf Wohnungen abzugeben. Am 23. Dezember 2014 hiess es die Beschwerde teilweise gut. Es verpflichtete den Gemeinderat Engelberg, f�r jede der f�nf Wohnungen die vorgesehene Nutzung als Erstwohnung im Einzelnen festzulegen und das Grundbuchamt nach Rechtskraft des Entscheids anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundst�cks f�r jede Wohnung die Anmerkung "Erstwohnung" anzubringen. Im �brigen wies es die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten war.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat A.________ am 2. Februar 2015 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Er beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts und die ihm vorausgehenden Entscheide des Regierungsrats Obwalden und des Gemeinderats Engelberg seien aufzuheben, unter gleichzeitiger Abweisung des Baugesuchs der B.________ AG. Eventuell sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz bzw. an den Gemeinderat zur�ckzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin und das Verwaltungsgericht beantragen Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Einwohnergemeinderat Engelberg verweist auf seinen Beschluss vom 5. Juni 2013, an dessen Erw�gungen er festh�lt, und schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Auch der Regierungsrat Obwalden beantragt Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesamt f�r Raumentwicklung geht in seiner Vernehmlassung davon aus, dass die vom Verwaltungsgericht angeordneten Nutzungsbeschr�nkungen den Anforderungen der Zweitwohnungsgesetzgebung gen�gen. Zu den �brigen Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers verzichtet es auf eine Stellungnahme. Der Beschwerdef�hrer hat keine Replik eingereicht.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Der Beschwerdef�hrer ist als Nachbar, der bereits am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher grunds�tzlich einzutreten.
1.1.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens - ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht) pr�ft es allerdings nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und gen�gend begr�ndet worden ist; hierf�r gelten qualifizierte Begr�ndungsanforderungen (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel k�nnen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Neue Begehren sind unzul�ssig (Abs. 2).
1.2.�Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin stellt der Beschwerdef�hrer vor Bundesgericht keine neue Begehren, beantragt er doch - wie bislang - die Aufhebung der Baubewilligung und die Abweisung des Baugesuchs. Dagegen st�tzt er sich zum Teil auf neue rechtliche Argumente, insbesondere r�gt er erstmals, die Genehmigung des Quartierplans "Chligr�ssli" durch den Gemeinderat verletze Art. 26 RPG. Neue rechtliche Vorbringen sind vor Bundesgericht im Rahmen des Streitgegenstands grunds�tzlich zul�ssig (Art. 95 lit. a und Art. 106 Abs. 1 BGG; vgl. BGE 136 V 362 E. 4.1 S. 366 mit Hinweisen). Dies gilt jedenfalls, wenn das Bundesgericht das Recht von Amtes wegen pr�fen kann (Art. 106 Abs. 1 BGG), keine neuen Tatsachen festgestellt werden m�ssen und die R�ge nicht nach Treu und Glauben verwirkt ist (vgl. namentlich zu Ausstandsgr�nden BGE 139 III 120 E. 3.2.1 S. 124 mit Hinweis).
Streitig ist zun�chst die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit Art. 75b BV und der Verordnung �ber Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (SR 702; nachfolgend: ZwV).
2.1.�Der Baubewilligungsentscheid der Gemeinde Engelberg vom 5. Juni 2013 enthielt (in Disp.-Ziff. 1.4) bereits eine �ffentlich-rechtliche Nutzungseinschr�nkung als Erstwohnung und die Verpflichtung, diese im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Gemeinde ging jedoch davon aus, dass es sich um ein einziges luxuri�ses Wohnhaus handle und nicht um f�nf Wohnungen.
Der Regierungsrat stellte dagegen fest, dass sich das Bauprojekt aus f�nf eigenst�ndigen Wohnungen zusammensetze. Die Hauptwohnung ("Master") sei f�r eine vierk�pfige Familie bestimmt; die Appartements "Titlis" und "Graustock" seien Angestelltenwohnungen und die Appartements "Wendenst�cke" und "Jochpass" f�r G�ste bestimmt. Ob G�steappartements als Zweitwohnungen zu qualifizieren seien, sei unklar und m�sse im Zweitwohnungsgesetz gekl�rt werden; vorl�ufig sei deshalb auf die Realisierung der Kochgelegenheiten in diesen Appartements zu verzichten.
Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass es in erster Linie Sache des Baugesuchstellers sei, die k�nftige Nutzung der Wohnungen festzulegen. Am 12. Juni 2014 forderte der Verwaltungsgerichtspr�sident die Beschwerdegegnerin auf, verbindliche Erkl�rungen zur k�nftigen Nutzung der f�nf Wohnungen abzugeben. Diese liess durch ihren Rechtsvertreter am 24. Juni 2014 erkl�ren, dass im Masterappartement Dr. C.________ mit seiner Ehefrau und seinen zwei Kindern wohnen werde; dieser habe seinen Wohnsitz bereits seit l�ngerer Zeit in Engelberg. Geplant sei, dass sein Bruder, Dr. D.________, und seine Mutter, E.________, nach Engelberg ziehen und eines der beiden Appartements "Wendenst�cke" oder "Jochpass" bewohnen. Im anderen Appartement werde der Direktor der B.________ AG wohnen. Die Appartements "Titlis" und "Graustock" w�rden durch den pers�nlichen Assistenten von Dr. C.________ sowie durch Personen bewohnt, die f�r die Verwaltung und den Unterhalt der Liegenschaft zust�ndig seien, und ebenfalls in Engelberg wohnhaft sein w�rden. Das Verwaltungsgericht erg�nzte daher die Baubewilligung in diesem Sinne (Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen Urteils).
2.2.�Der Beschwerdef�hrer wendet ein, die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 24. Juni 2014 sei f�r die darin genannten Personen schon mangels Vollmacht nicht verbindlich. Ohnehin handle es sich um eine blosse Parteibehauptung; es seien keine Abkl�rungen getroffen worden zur Frage, ob C.________ bereits eine Wohnung in Engelberg zu Eigentum besitze und ob tats�chlich ein gemeinsamer Familiensitz mit anderen Familienmitgliedern (Bruder, Mutter) angestrebt werde. Die Identit�t der Personen, die in die kleineren Wohnungen einziehen sollen, sei unbekannt; diese seien damit beliebig auswechselbar. Unter diesen Umst�nden sei es willk�rlich, alle f�nf Wohnungen als Erstwohnung zu qualifizieren. Die Wohnungen seien vielmehr als Zweitwohnungen zu betrachten, mit der Folge, dass die nach dem 1. Januar 2013 erteilte Baubewilligung nichtig sei (Art. 75b BV in Verbindung mit Art 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV).
2.3.�Art. 75b Abs. 1 BV beschr�nkt den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der f�r Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfl�che einer Gemeinde auf h�chstens 20 Prozent. Daraus ergibt sich, dass in Gemeinden wie Engelberg, in denen dieser Anteil bereits �berschritten ist, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden d�rfen. Dagegen sind neue Erstwohnungen zul�ssig, was in Art. 4 lit. a ZwV ausdr�cklich festgehalten wird. Art. 6 ZwV sieht vor, dass die Baubewilligungsbeh�rde in der Bewilligung f�r den Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung als Erstwohnung festlegt und das Grundbuchamt anweist, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundst�cks die Anmerkung �Erstwohnung� anzubringen. Vorliegend wurde die Baubewilligung vom Verwaltungsgericht in Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids mit einer solchen Auflage f�r alle Wohnungen erg�nzt. Damit entspricht sie den Anforderungen von Art. 6 ZwV, was auch das ARE in seiner Vernehmlassung best�tigt.
Da die Nutzungsbeschr�nkung Bestandteil der Baubewilligung ist, muss bereits das Baugesuch Aussagen zur geplanten k�nftigen Nutzung enthalten. Die entsprechende Erkl�rung ist deshalb vom Baugesuchsteller abzugeben, und zwar im eigenen Namen, weshalb er hierf�r keine Vollmacht der k�nftigen Nutzer braucht. Dabei ist es in der Regel nicht erforderlich, die Erstbewohner namentlich zu nennen, zumal deren Identit�t im Zeitpunkt der Baueingabe (z.B. f�r Mietobjekte) oft noch nicht feststeht. Es schadet deshalb nicht, wenn einzelne Nutzer nur nach ihrer Funktion umschrieben werden (hier: Direktor, pers�nlicher Assistent, Liegenschaftsverwalter).
Ob sich die Beh�rde mit diesen Angaben begn�gt oder - insbesondere in Zweifelsf�llen oder bei atypischen Objekten - weitere Nachweise verlangt oder eigene Abkl�rungen vornimmt, liegt in ihrem Ermessen. Vorliegend ist unstreitig, dass C.________, der Alleingesellschafter der Beschwerdegegnerin ist, in Engelberg wohnhaft ist. Bereits aufgrund der Dimension der Hauptwohnung ist es glaubhaft, dass diese als Erstwohnsitz seiner Familie geplant ist. Gleiches gilt f�r den Nachzug des Bruders, der Eigent�mer der Bauparzelle ist, und der Mutter. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Widerspruch zum Interview in der Neuen Luzerner Zeitung vom 14. November 2013 vorliegen soll, wonach ein "gemeinsamer Familiensitz" in Engelberg geplant sei. Das Verwaltungsgericht durfte die Erkl�rung vom 24. Juni 2014 daher als nachvollziehbar und glaubhaft betrachten und gest�tzt darauf die Nutzungsbeschr�nkungen in Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids pr�zisieren. Diese sind verbindlich und ihre Einhaltung wird von der zust�ndigen Vollzugsbeh�rde zu kontrollieren sein.
2.4.�Nach dem Gesagten liegt kein Verstoss gegen die bundesrechtlichen Zweitwohnungsbestimmungen vor.
Der Beschwerdef�hrer macht ferner geltend, der Quartierplan "Chligr�ssli" h�tte vom Regierungsrat genehmigt werden m�ssen. W�hrend er sich hierf�r im kantonalen Verfahren auf Art. 18 Abs. 9 des Obwaldner Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG/OW; GDB 710.1) berief, st�tzt er sich vor Bundesgericht auf Art. 26 RPG. Quartierpl�ne seien jedenfalls dann Nutzungspl�ne i.S.v. Art. 14 und 26 RPG, wenn sie nicht lediglich eine Verfeinerung der Art und des Masses der Nutzung regelten, sondern wesentliche Abweichungen von der Regelbauweise beinhalteten. Dies sei vorliegend der Fall, lasse doch der Quartierplan "Chligr�ssli" eine gr�ssere Geb�udefl�che und mehr Vollgeschosse zu als in der Zonenordnung vorgesehen. Art. 18 Abs. 9 BauG/OW schr�nke die Genehmigungspflicht des Regierungsrats in unzul�ssiger Weise ein. Es handle sich um einen schweren Verfahrensfehler, der die (Teil-) Nichtigkeit oder zumindest die Ung�ltigkeit des Quartierplans zur Folge habe (Art. 26 Abs. 3 RPG).
3.1.�Das Verwaltungsgericht trat auf die R�ge im Zusammenhang mit der Genehmigung des Quartierplans nicht ein, und zwar mit zwei Begr�ndungen: Zum einen h�tte der Beschwerdef�hrer sie schon im Rechtsmittelverfahren gegen den Quartierplan vorbringen k�nnen und m�ssen; zum anderen fehle es an einer rechtsgen�genden Begr�ndung: Der Beschwerdef�hrer habe sich mit den einschl�gigen Erw�gungen des Regierungsrats zu dieser Frage nicht auseinandergesetzt, sondern lediglich auf seine Einsprache vom 7. M�rz 2013 verwiesen.
3.2.�Der Beschwerdef�hrer macht gegen die erste Begr�ndung geltend, dass der Regierungsrat gleichzeitig �ber die Beschwerde und die Genehmigung entscheide (Art. 14 Abs. 3 der Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 [BauV/OW; GDB 710.11]). Bei Ablauf der Beschwerdefrist habe er daher noch nicht wissen k�nnen, dass der Regierungsrat keine Genehmigung erteilen werde. Dem ist entgegen zu halten, dass der Quartierplan in den Schlussbestimmungen (Art. 17.1) ausdr�cklich festh�lt, dass er mit der Genehmigung durch den Gemeinderat in Kraft tritt, d.h. schon aufgrund der Planunterlagen ersichtlich war, dass von der Genehmigungszust�ndigkeit der Gemeinde und nicht des Regierungsrats ausgegangen wurde.
3.3.�Zur zweiten Begr�ndung des Verwaltungsgerichts �ussert sich der Beschwerdef�hrer nicht: Weder legt er dar, dass und inwiefern er den Einwand im verwaltungsgerichtlichen Verfahren rechtsgen�gend begr�ndet habe, noch macht er geltend, das Verwaltungsgericht h�tte diese Frage von Amtes wegen pr�fen m�ssen. Er begr�ndet nicht, weshalb das Verwaltungsgericht auf seine R�ge h�tte eintreten m�ssen und inwiefern dies eine Rechtsverweigerung oder eine andere Verletzung von Bundes (verfassungs) recht darstellt. In diesem Punkt fehlt es daher an einer rechtsgen�glichen Beschwerdebegr�ndung (vgl. BGE 123 V 335 E. 1b S. 337 f. mit Hinweisen).
3.4.�Fraglich ist, ob das Bundesgericht dennoch die allf�llige Nichtigkeit des Quartierplans von Amtes wegen pr�fen muss. Grunds�tzlich ist die Nichtigkeit jederzeit und von s�mtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten und kann auch im Rechtsmittelverfahren festgestellt werden (BGE 137 III 217 E. 2.4.3 S. 226 mit Hinweisen), selbst wenn auf die Beschwerde nicht einzutreten ist (Urteil 5A_998/2014 vom 14. April 2015 E. 2 mit Hinweisen). Allerdings bezieht sich diese Rechtsprechung auf Beschwerden gegen eine nichtige Verf�gung, w�hrend hier die G�ltigkeit eines - nur vorfrageweise umstrittenen - Quartierplans in Frage steht (vgl. allerdings BGE 115 Ia 1 E. 3 S. 4, wo eine Pr�fungspflicht bejaht wurde). Wie es sich damit verh�lt, kann offenbleiben, wenn die Nichtigkeit des Quartierplans zu verneinen w�re.
Art. 26 Abs. 1 RPG sieht vor, dass eine kantonale Beh�rde die Nutzungspl�ne und ihre Anpassungen genehmigt. Sie pr�ft diese auf ihre �bereinstimmung mit den vom Bundesrat genehmigten kantonalen Richtpl�nen (Abs. 2). Mit der Genehmigung durch die kantonale Beh�rde werden die Nutzungspl�ne verbindlich (Abs. 3).
4.1.�Als Nutzungspl�ne gelten sowohl die raumplanerischen Erlasse, welche die zul�ssige Nutzung �rtlich festlegen, als auch die generell-abstrakten Vorschriften, die den Inhalt der Nutzung regeln. Zu Ersteren geh�ren sowohl Rahmennutzungspl�ne (Zonenpl�ne) als auch Sondernutzungspl�ne (Baulinien-, �berbauungs-, Quartier-, Erschliessungspl�ne usw.; vgl. BGE 111 Ib 13 E. 3b S. 14 f.). Desgleichen unterliegen Bauvorschriften mit direktem Bezug zur planerischen Anordnung der Genehmigungspflicht (Alexander Ruch, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch, Kommentar RPG, Z�rich 2010, N. 5 zu Art. 26; Bernhard Waldmann/Peter H�nni, Kommentar RPG, Bern 2006, N. 4 zu Art. 26). Mit der Genehmigungspflicht soll sichergestellt werden, dass die kantonalen und kommunalen Nutzungspl�ne mit der �bergeordneten Richtplanung �bereinstimmen und die Planungsgrunds�tze des RPG ber�cksichtigen (EJPD/ BRP, Erl�uterungen zum RPG, N. 1 zu Art. 26; Ruch, a.a.O., N. 4 zu Art. 26).
4.2.�Im Urteil 1C_518/2010 vom 22. M�rz 2011 (E. 2.3) sch�tzte das Bundesgericht die Praxis des Luzerner Verwaltungsgerichts (LGVE 1999 II Nr. 8 E. 6e), wonach Gestaltungspl�ne ohne kantonale Genehmigung von der Gemeinde erlassen werden d�rfen, wenn sie lediglich die Art und das Mass der im Zonen- oder Bebauungsplan festgelegten Nutzung verfeinern. Ob diese Grenze �berschritten werde, lasse sich nur im konkreten Einzelfall beurteilen. Das Bundesgericht befand, dass diese differenzierende kantonale Rechtsprechung dem vom Bundesrecht verfolgten Gedanken des planerischen Stufenbaus hinreichend Rechnung trage und die �berpr�fung auf �bergeordnetes Recht grunds�tzlich in gen�gendem Mass gew�hrleiste. Da der konkret streitige Gestaltungsplan keine gr�ssere Ausn�tzung erm�gliche, als wenn das n�mliche Projekt in der dem Plan zugrunde liegenden Landhauszone realisiert worden w�re, stelle er bloss eine Verfeinerung dar und verstosse nicht gegen die �bergeordnete Nutzungsplanung (E. 2.4). Zudem sei der Gestaltungsplan durch das kantonale Raumplanungsamt vorgepr�ft und damit durch eine kantonale Stelle auf seine �bereinstimmung mit �bergeordnetem Recht gepr�ft worden (E. 2.5).
4.3.�Vorliegend umfasst der Quartierplan "Chligr�ssli" die Parzelle 484 und eine Teilfl�che der Parzelle 487. Gem�ss Ziff. 4 enth�lt er Abweichungen von der Grundordnung hinsichtlich der Fassadenl�nge; die Geb�udegrundfl�che von 150 m2 wird teilweise �berschritten, die siedlungsinternen Geb�udeabst�nde werden auf minimal 1.5 m reduziert, f�r gewisse Baufelder sind begehbare oder begr�nte Flachd�cher zul�ssig, drei Baufelder werden um die H�he eines Vollgeschosses erweitert und im Baubereich A weichen die Geschossh�hen (4.5 m) von der Regelbauweise ab (3 m). Der Quartierplan wurde von den Grundeigent�mern erstellt und vom Gemeinderat Engelberg genehmigt; eine kantonale Vorpr�fung erfolgte nicht.
4.3.1.�Gem�ss Art. 18 Abs. 9 BauG/OW bedarf ein Quartierplan der Genehmigung des Regierungsrates, wenn innerhalb des Quartierplanareals die Firsth�he von 20 m, die Geb�udeh�he von 15 m, die Geb�udel�nge von 36 m bei zwei- und mehrgeschossigen Bauten �berschritten wird, mehr als vier Vollgeschosse vorgesehen sind oder Baulinien ge�ndert werden. In allen anderen F�llen wird der Quartierplan vom Gemeinderat erlassen (Art. 14 Abs. 1 BauV/OW); eine kantonale Genehmigung ist nicht vorgesehen.
Art. 18 BauG/OW bestimmt, dass Quartierpl�ne die �berbaubarkeit von Teilgebieten der Bauzonen in Erg�nzung und Verfeinerung der Grundordnung regeln (Abs. 1). Sie bezwecken eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsm�ssig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung entsprechende �berbauung von zusammenh�ngenden Gebieten (Abs. 2). Quartierpl�ne k�nnen von den Vorschriften der Regelbauweise abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres sowie energieeffizienteres Ergebnis erzielt wird, die zonengem�sse Nutzungsart eingehalten wird und keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen. Wo eine Dichteziffer vorgesehen ist, kann diese f�r Quartierpl�ne h�her sein als bei der Regelbauweise oder ganz entfallen. Die Gemeinden legen im Baureglement fest, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang von der Regelbauweise abgewichen werden darf (Abs. 3). Unterschreitungen des Geb�udeabstands sind innerhalb des Quartierplanareals m�glich, gegen aussen setzt dies dagegen einen entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag voraus (Art. 18 Abs. 4 und Art. 23 Abs. 6 BauG). Die Mindestfl�che f�r einen Quartierplan, bei dem von der Regelbauweise abgewichen werden kann, ist im Baureglement festzulegen (Abs. 8).
4.3.2.�Wie sich aus den Erl�uterungen des Baudepartements Obwalden vom April 1995 zum Baugesetz und der Verordnung zum Baugesetz (S. 35 f.) ergibt, wollte der Gesetzgeber - in Abkehr der bisherigen Ausgestaltung - nicht alle Quartierpl�ne als Nutzungspl�ne im Sinne von Art. 14 ff. RPG ausgestalten, sondern ein Instrument schaffen, mit dem gewisse Abweichungen von Baupolizeibestimmungen und die Pr�fung von Baubewilligungsvoraussetzungen in einem baubewilligungs�hnlichen Vorverfahren durch die Gemeinde allein entschieden werden konnten. Seien die Kriterien f�r die Genehmigungspflicht nach Art. 18 Abs. 9 BauG/OW eingehalten (Firsth�he, Geb�udeh�he, Anzahl Vollgeschosse usw.), so liege kein Nutzungsplan vor, der eine Genehmigung durch den Regierungsrat voraussetze. Nachdem stets die zonengem�sse Nutzungsart eingehalten werden m�sse (Abs. 3) und auch die baugesetzlichen Abst�nde grunds�tzlich respektiert werden m�ssten, k�nne der Nutzungsplancharakter der nicht genehmigungspflichtigen Quartierpl�ne verneint werden.
4.3.3.�Unter dem Blickwinkel von Art. 26 RPG erscheint wesentlich, dass alle Abweichungen des Quartierplans von der Grundordnung bereits im Baureglement der Gemeinde nach Art, Ausmass und Voraussetzungen vorgesehen sein m�ssen (Art. 18 Abs. 3 BauG/OW). Da das Baureglement als Teil der Grundordnung vom Regierungsrat genehmigt wird, hat dieser Gelegenheit, die in den einzelnen Zonen zugelassenen Abweichungen mittels Quartierplan auf ihre Vereinbarkeit mit Bundesrecht, namentlich den Planungsgrunds�tzen des RPG, und den kantonalen Richtpl�nen zu �berpr�fen.
Vorliegend enth�lt Art. 8 des Baureglements (BR) der Gemeinde Engelberg vom 18. Mai 2003 (Stand: 20. November 2014; genehmigt vom Regierungsrat am 6. Juli 2004 und zuletzt am 15. April 2014) die Regelbauweise in den Wohnzonen. Art. 35 BR bestimmt die Voraussetzungen f�r Abweichungen von der Zonenordnung mittels Quartierplan, einschliesslich der hierf�r erforderlichen Mindestfl�che. Art. 36 regelt den Umfang der Abweichungen von der Regelbauweise.
4.3.4.�Dass die Voraussetzungen von Art. 18 Abs. 9 BauG/OW vorliegen w�rden, macht der Beschwerdef�hrer vor Bundesgericht nicht mehr geltend. Er behauptet auch nicht, dass die im Quartierplan "Chligr�ssli" vorgesehenen Abweichungen von der Grundordnung im kommunalen Baureglement nicht vorgesehen seien; im �brigen h�tte ein derartiger - inhaltlicher - Mangel mit Rechtsmitteln gegen den Quartierplan geltend gemacht werden m�ssen. Schliesslich setzt er sich auch mit den einschl�gigen Bestimmungen des kommunalen Baureglements nicht auseinander und legt nicht dar, inwiefern diese zu einer Umgehung oder Verletzung von Art. 26 RPG f�hren.
Unter diesen Umst�nden liegt kein derart offensichtlicher Verfahrensmangel vor, der zur Nichtigkeit des Quartierplans f�hren w�rde. In diesem Zusammenhang kann auch ber�cksichtigt werden, dass der Regierungsrat - der nach Auffassung des Beschwerdef�hrers den Quartierplan h�tte genehmigen m�ssen - diesen f�r g�ltig erachtete und gest�tzt darauf das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin bewilligt hat.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).
Der Beschwerdef�hrer hat die Beschwerdegegnerin B.________ AG f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Einwohnergemeinderat Engelberg, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.