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Timestamp: 2020-06-03 13:15:18
Document Index: 270123396

Matched Legal Cases: ['§ 280', '§ 1', '§ 8', '§ 8', '§ 311', '§ 17', '§ 1', '§ 134', '§ 1', '§ 1', '§ 1', 'BGH', 'BGH', '§ 311', 'BGH', '§ 311', '§ 313', '§ 313', 'BGH', 'BGH', '§ 812', '§ 812', '§ 97', '§ 543', 'BGH']

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 38/16 › Krau Rechtsanwälte
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 38/16
18. Mai 2019 /in Urteile zum Notarwesen /von RAKrau
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg – Einzelrichter – vom 04.12.2015 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Klägerin war Eigentümerin eines ca. 56.600 qm großen Gewerbegrundstücks in D. Dies war nach den Festsetzungen des B-Planes Nr. 687 mit einer Teilfläche von rd. 30.500 qm als Sondergebiet (SO) und weiteren rund 26.100 qm als Gewerbegebiet (GE) ausgewiesen (vgl. Plan Anl. B3 = GA 106). Hiervon übertrug die Klägerin der Beklagten aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 29.10.2008 (K2 = GA 30ff) eine am nordwestlichen Rand gelegene Teilfläche des SO-Gebietes von ca. 16.500 qm (vgl. Plan B2 = GA 105) zum Preis von € 63,-/qm. Hierdurch verkleinerte sich die (höherwertige) SO-Fläche auf dem verbleibenden Restgrundstück auf rund 14.000 qm.
Die Parteien streiten darüber, ob sich die Beklagte nach den Absprachen der Parteien dafür einsetzen sollte, dass durch Änderung der Bauleitplanung ein entsprechender Teil der GE-Fläche des Restgrundstücks – namentlich das im Plan B3 = GA 106 als GEe-2 bezeichnete – in SO-Fläche umgewandelt werden sollte, damit der Klägerin auch nach der Veräußerung des Teilgrundstücks an die Beklagte wieder eine entsprechend große SO-Fläche von ca. 30.500 qm zur Realisierung eines Fachmarktzentrums zur Verfügung steht (vgl. Plan B4 = GA 107). Zu einer Änderung der Bauleitplanung kam es unstreitig nicht, da die Beklagte einen B-Plan lediglich für die von ihr erworbene Teilfläche initiierte, wonach die SO-Fläche in GE-Fläche umgewandelt wurde (vgl. Plan K4 = GA 36).
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz gem. §§ 280, 281 BGB bzw. wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen in Anspruch, weil diese pflichtwidrig die B-Planänderung lediglich für ihre Teilfläche durchgeführt habe, obwohl sie der Beklagten zugesichert habe, dass der „Baurechtstausch“ im Rahmen der künftigen Bauleitplanung von ihr berücksichtigt und umgesetzt werde (GA 189). Der Schaden bestehe darin, dass die auf dem Restgrundstück verbleibende SO-Fläche von rund 14.000 qm nicht vermarktet werden könne (GA 190), so dass ein Vermögensschaden von € 105,- x 14.000 qm = € 1.470.000,- eingetreten sei (GA 24). Ferner begehrt die Klägerin in Bezug auf die verkaufte Teilfläche aus ungerechtfertigter Bereicherung den Differenzbetrag zwischen dem für SO-Fläche üblichen Preis von € 105,-/qm und dem von der Beklagten gezahlten Preis von € 63,-/qm für GE-Fläche, mithin € 42,- x 16.500 qm = € 693.000,- (GA 23, 190).
Die Klägerin hat behauptet: Die Beklagte sei Ende 2007/Anfang 2008 an sie herangetreten mit dem Anliegen, einen R. auf der im mittleren Teil des Gesamtgrundstücks gelegenen Optionsfläche GEe-2 (vgl. Plan B3 = GA 106) zu errichten (GA 175). Im Zuge der anschließenden Kaufvertragsverhandlungen über das im nordwestlichen Teil gelegene Teilstück habe der Geschäftsführer der Klägerin dann unmissverständlich klar gemacht, dass der Verkauf der Teilfläche an die Beklagte nur dann erfolgen könne, wenn auf dem Restgrundstück weiterhin eine zusammenhängende SO-Fläche von rund 30.500 qm ausgewiesen werde; der „Baurechtstausch“ sei zur Geschäftsgrundlage für den Verkauf der Teilfläche gemacht worden (GA 176f). In einem Telefonat am 14.02.2008 habe eine Vertreterin der Beklagten, Frau T., dem Zeugen F. von der S. (Grundpfandrechtsgläubigerin) erklärt, dass eine entsprechende B-Planänderung bereits veranlasst sei, die Bezirksregierung und die städtischen Gremien bereits eingebunden seien (GA 178).
In einem weiteren Gespräch am 03.04.2008 hätten die Vertreter der Klägerin (Zeugen F. und H.) sowie der Geschäftsführer der Investorin B (Zeuge B) noch einmal deutlich gemacht, dass ein Verkauf dieser Teilfläche an die Beklagte nur unter der Voraussetzung in Betracht käme, dass die im B-Plan Nr. 687 mit einem Flächenmaß von 30.500 qm festgesetzte SO-Fläche auf dem verbleibenden Restgrundstück abgebildet werde, weil nur hierdurch die Realisierung eines Fachmarktzentrums und damit eine Werthaltigkeit des Restgrundstücks erhalten bleibe; dies sei unabdingbare Grundbedingung für den Verkauf der Teilfläche an die Beklagte gewesen (GA 179). Die Vertreter der Beklagten (Zeugen W. und B.) hätten den Vertretern der Klägerin Unterstützung zu einer solchen B-Planänderung bezogen auf die Aufstellung eines das Gesamtgrundstück betreffenden B-Plans zugesichert. Das Ergebnis dieser Verhandlungen habe der Zuge F. in dem Schreiben gem. Anl. K5 (GA 37f) zusammengefasst und protokolliert (GA 181). Danach sollte die Beklagte durch Herrn W. eine B-Planänderung initiieren (GA 183). Letztlich habe sich die Klägerin verpflichtet, in einem von ihr einzuleitenden B-Planverfahren für das Gesamtgrundstück eine Verschiebung der Nutzungsarten vorzusehen. Es sei vereinbart worden, keinen teilflächenbezogenen B-Plan, sondern eine B-Planänderung für das Gesamtgrundstück zu bewirken, welche quantitativ die planungsrechtlichen Festsetzungen der Nutzungsarten SO, Ge-2 und Ge-1 wie im B-Plan Nr. 687 festgesetzt, beibehält (GA 183). Die Beklagte habe indes nur für ihr Teilgrundstück anstatt für das Gesamtgrundstück einen B-Planverfahren durchgeführt und hierfür das von ihr gewünschte Planungsrecht geschaffen (GA 184). Die Übereinkunft vom 03.04.2008 sei in der vom Architekten F. erstellten Planung gem. Anl. B4 (GA 107) umgesetzt worden; dieser gebe den Inhalt der Vereinbarung planerisch wieder.
Sämtliche Absprachen seien generell und unabhängig von einer konkreten Planung zu sehen und zwar mit der Maßgabe, dass der Verkauf der Teilfläche an die Beklagte im Vertrauen darauf erfolgt sei, dass für das Restgrundstück keine Flächenverluste bezgl. der Nutzungsart SO auftreten, die 30.500 qm also auf dem Restgrundstück abgebildet werden (GA 173); dies hätten die Klägerin durch die für sie handelnden Personen immer zur Auflage und Bedingung gemacht und die Beteiligten auf Seiten der Stadt auch zugesichert (GA 173). Die Klägerin sei noch am 21.03.2013 (vgl. Anl. K6) im guten Glauben weiterhin davon ausgegangen, dass der Baurechtstausch noch vollzogen werde (GA 187). Erstmals im Gespräch am 21.08.2014 habe die Beklagte sich darauf berufen, dass sie einen Baurechtstausch nicht zugesichert habe, und selbst wenn, dass sie diesen verweigern werde und dass er im Übrigen auch nicht mehr durchsetzungsfähig wäre (GA 188).
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin € 2.163.000,- nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Sie hat behauptet: Es habe keine „Nachbarschafts“- bzw. „Kooperationsvereinbarung“ gegeben; die Parteien seien einzig durch den Notarvertrag verbunden (GA 94). Die Beklagte hätte auch die in der Mitte des Gesamtgrundstücks gelegene GEe-2-Fläche erworben, so wie es im notariellen Vertrag vom 05.08.2003 (K7 = GA 191ff) als Ankaufoption vorgesehen war (GA 213). Die Frist zur Ausübung der Option wäre erst am 10.11.2007 erloschen, die Beklagte habe die Option aber bereits im August 2007 ausgeübt (GA 215). Der für die Beklagte handelnden Vertreter der Grundpfandrechtsgläubigerin bzw. dem Investor B sei lediglich in Aussicht gestellt worden, die Möglichkeit des Konzepts unverbindlich in der Sitzung der Bezirksvertretung vorzustellen. Diese Zusage habe sie, die Beklagte, erfüllt (GA 95). Im Übrigen sollte die Änderung des Planungsrechts auf dem ca. 40.000 qm großen Restgrundstück durch den Projektentwickler B angeschoben werden, der jedoch 2010 abgesprungen sei.
Selbst wenn es die von der Klägerin behauptete Vereinbarung gegeben hätte, könne sie hieraus keine Rechte herleiten, weil diese gem. § 1 Abs. 3 S. 2 und Abs. 6 BauGB unwirksam wäre. Der Klägerin sei die Problematik aufgrund des Kaufvertrages mit der Beklagten vom 05.08.2003 (dort S. 3, Anl. K7) bestens bekannt gewesen (GA 211); dies sei auch im Gespräch am 03.04.2008 nochmals erörtert worden.
Der Schaden werde dem Grunde und der Höhe nach bestritten. Der Wert für die SO-Fläche von € 105,- €/qm sei überhöht (GA 97), ein Nachzahlungsanspruch für die erworbene Fläche sei nicht nachvollziehbar, weil den Beteiligten klar war, dass die Fläche in der Zukunft in eine GEe-2 Fläche herab gestuft werde und es sich zudem um eine Altlastenfläche handelte, für die nie ein Kaufpreis von € 105,- erzielt worden wäre (GA 98). Auch auf der verbleibenden Restfläche sei großflächiger Einzelhandel realisierbar; hier sei der Preis von € 105,- / qm überhöht (GA 98). Jedenfalls sei der Schaden nicht ursächlich auf die hier streitgegenständlichen Ereignisse zurückzuführen; kausal sei vielmehr, dass es der Klägerin in den Jahren 1997 bis 2007 nicht gelungen sei, einen ernsthaften Interessenten zu finden. Überdies wäre mit einer solchen Verpflichtung keine Erfolgsgarantie verbunden (GA 99). Vorsorglich werde ein Mitverschulden der Klägerin eingewandt, da diese es versäumt habe, nachhaltig an die angebliche Verpflichtung zu erinnern. Im Übrigen habe die Beklagte ja in 2011 ein Kaufangebot unterbreitet, was die Klägerin jedoch abgelehnt habe in der Hoffnung auf eine bessere Verwertungsmöglichkeit (GA 101).
Die 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg – Einzelrichter – hat mit Urteil vom 04.12.2015 die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung komme schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beklagte sich nicht wirksam habe verpflichten können, einen Bebauungsplan zu erlassen. Im Übrigen habe die Klägerin auch nicht klar vorgetragen, dass eine solche Verpflichtung vereinbart worden wäre. Die angeblichen Abreden vom 03.04.2008 seien – da es zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht klar war, ob es zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages kommen würde – lediglich Absprachen zum weiteren Vorgehen wegen des angedachten Verkaufs einer Grundstücksfläche gewesen. Der notarielle Kaufvertrag vom 29.10.2008 enthalte keine Regelungen, die eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten in Bezug auf die Änderung des bestehenden B-Planes beinhalteten oder darauf hindeuteten. Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen sei ohnehin nicht auf das positive Interesse gerichtet. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, dass die Beklagte zugesagt hätte, bestimmte Bauleitpläne zu erlassen. Die Klägerin könne sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, den Kaufvertrag vom 29.10.2008 im schutzwürdigen Vertrauen auf die behauptete Vereinbarung geschlossen zu haben, weil eine solche Regelung trotz des Hinweises in § 8 des notariellen Vertrages vom 29.10.2008 keinen Eingang in den Vertrag gefunden habe. Es könne auch nicht festgestellt werden, dass die Beklagte die Klägerin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses über die Absicht, sich für eine geänderte Bauleitplanung einzusetzen, getäuscht hätte; dass sie später eine entsprechende Bauleitplanung abgelehnt habe, besage nichts über ihre Absichten in 2008.
Die Klägerin hat gegen das ihr am 18.01.2016 (GA 272) zugestellte Urteil des Landgerichts mit am 15.02.2016 (GA 270) beim Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese – innerhalb der bis zum 18.04.2016 verlängerten Frist (GA 282) – mit am 15.04.2016 (GA 284) eingegangenem Schriftsatz begründet. Sie führt aus: Das Landgericht habe rechtsfehlerhaft die erforderliche Beweiserhebung zu der zentralen und entscheidungserheblichen Frage zum Zustandekommen und Inhalt der Vereinbarung vom 03.04.2008 nicht durchgeführt. Es habe aus § 8 Abs. 1 des Kaufvertrages vom 29.10.2008 (Anl. K2) fehlerhaft gefolgert, dass eine Vereinbarung vom 03.04.2008 nicht Grundlage des Erwerbs der Teilfläche gewesen sein könne. Es habe aus dem Schreiben vom 11.04.2008 (Anl. K5) den falschen Schluss gezogen, dass am 03.04.2008 keine bindende Vereinbarung getroffen worden sei. Vielmehr sei nicht ausgeschlossen und daher durch Beweisaufnahme zu klären, ob hier eine Einigung über die Grundbedingungen für den Erwerb erzielt worden sei. Das Landgericht habe insoweit auch den gesamten Vortrag zum Zustandekommen und zum Inhalt der Vereinbarung vom 03.04.2008 übergangen. Es habe den Inhalt des Schreibens vom 11.04.2008 nur verkürzt und unrichtig gewürdigt. Entsprechendes gelte für das Schreiben vom 21.03.2014 (Anl. K6). Das Landgericht habe in Bezug auf die beiden Schreiben auch nicht berücksichtigt, dass diese unwidersprochen geblieben seien.
Soweit das Landgericht Ausführungen dazu gemacht habe, dass die Beklagte sich nicht wirksam habe verpflichten können, einen B-Plan aufzustellen, habe die Klägerin dies auch nie behauptet. Die Vertragsverletzung der Beklagten läge darin begründet, dass die Beklagte entgegen der von ihr eingegangenen Verpflichtung einen B-Plan allein für die von ihr erworbene Teilfläche aufstellte und sich im Übrigen endgültig weigerte, im Nachhinein eine Änderung des bestehenden B-Planes für das Restgrundstück zu unterstützten. Da sie eine solche Änderung nachhaltig verhindere (GA 311), verstoße sie gegen die Kooperationsverpflichtung, nämlich das Bemühen um eine gemeinsame Bauleitplanung (GA 315). Das Landgericht habe den Inhalt der Vereinbarung vom 03.04.2008 vollkommen verkannt (GA 312).
Die Vereinbarung zum „Baurechtstausch“ bilde keine rechtliche Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag vom 29.10.2008 und unterliege daher nicht dem Formgebot des § 311b Abs. 1 BGB.
Die Klägerin trägt erstmals zu den vermarktungsspezifischen Rahmenbedingungen von großflächigen Handelsnutzungen (GRZ und GFZ) vor (GA 315ff).
die Beklagte unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an die Klägerin € 2.163.000,- nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu bezahlen,
hilfsweise, das angefochtene Urteil aufzuheben und zurückzuverweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens und bestreitet das neue Vorbringen der Klägerin in der Berufungsinstanz.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg – Einzelrichter – vom 04.12.2015 – ist zulässig. Die Frage, ob der Rechtsweg zu den Zivilgerichten eröffnet ist, ist vom Senat nicht zu prüfen, § 17a Abs. 5 GVG.
Die Berufung ist jedoch unbegründet. Sie bleibt – auch unter Berücksichtigung der nach Auffassung der Klägerin vom Landgericht nicht ausreichend gewürdigten Aspekte – ohne Erfolg.
Erfolglos wendet sich die Berufung gegen die Abweisung des Schadensersatzanspruchs wegen des in Bezug auf die verbleibende Restfläche geltend gemachten Wertverlustes von € 105,- €/qm x 14.000 qm = € 1.470.000,- €, der dadurch eingetreten sein soll, dass hier mangels Änderung der bestehenden Bauleitplanung keine zusammenhängende SO-Fläche von 30.500 qm geschaffen werden konnte, so dass die 14.000 qm letztlich nicht genutzt werden konnten. Entgegen der Auffassung der Berufung bedurfte es keiner Beweiserhebung über die Behauptung der Klägerin, die Beklagten habe sich in einer Vereinbarung vom 03.04.2008 verpflichtet, auf eine Änderung des B-Planes bezogen auf die der Klägerin verbleibende Restfläche hinzuwirken.
Die Beklagte konnte sich nicht wirksam verpflichten, die gewünschten planungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen oder umzusetzen. Dem stünde bereits § 1 Abs. 3 S. 2 und Abs. 6 entgegen, mit der Folge, dass eine entsprechende Vereinbarung gem. § 134 BGB nichtig wäre. Die Gemeinde genießt zwar bei der Bauleitplanung weitgehende planerische Gestaltungsfreiheit, ist aber nicht von rechtlichen Bindungen freigestellt. Sie unterliegt bei der Planung vielfältigen tatsächlichen und rechtlichen Bindungen. Als drei jeweils eigenständige rechtliche Schranken nennt der Gesetzgeber in § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB das Gebot, die Planung an den Erfordernissen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung auszurichten, in § 1 Abs. 4 BauGB die Pflicht, die Bauleitpläne an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung anzupassen, und in § 1 Abs. 7 BauGB das Gebot, die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (Michael Sauthoff in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, Öffentliches Baurecht – Bauplanungs– und Bauordnungsrecht, Rn. 8, juris). Dies war der Klägerin nicht nur als in Fragen der Städtebaupolitik, Stadtsanierung und Stadtentwicklung geschäftserfahrenes Unternehmen, sondern ganz konkret auch aufgrund des Vertrages mit der Beklagten vom 05.08.2003 (K7 = GA 191ff) bekannt, und wird von ihr auch nicht in Abrede gestellt.
Die Beklagte konnte sich auch nicht wirksam verpflichten, auf eine Änderung des B-Planes für das der Beklagten verbleibende Restgrundstück hinzuwirken oder sich um eine solche zu bemühen. Selbst die vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, entbehrt der Wirksamkeit (vgl. BVerwG v. 02.02.2012, 4 BN 32/11, Rn. 7, juris; BGH v. 11.05.1989, III ZR 88/87, Rn. 22, juris).
Überdies wäre eine Vereinbarung, von der – so die Behauptung der Klägerin – der Grundstückskaufvertrag vom 29.10.2008 abhängig gewesen sein soll, auch formbedürftig gewesen. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt zwar eine einseitige Abhängigkeit des weiteren Geschäfts vom Grundstücksvertrag nicht, um eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen. Etwas anderes gilt indes für den Fall, dass der Abschluss des Grundstücksvertrags – wie hier nach dem Vortrag der Klägerin – von der weiteren, an sich nicht formbedürftigen Vereinbarung abhängt. Dann gebieten die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 311b Abs. 1 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) die Erstreckung des Formgebots auf das verbundene Geschäft (BGH v. 26.11.1999, V ZR 251/98, Rn. 5, juris). Die Nichteinhaltung der nötigen Schriftform wäre hier allerdings zwischenzeitlich gem. § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt.
Im Übrigen fehlte es an der haftungsausfüllenden Kausalität. Hier weist nicht nur das angefochtene Urteil, sondern auch die Beklagte zutreffend darauf hin, dass nach wie vor nicht substantiiert dargelegt ist, dass eine Mitwirkungshandlung der Beklagten auch zur Verabschiedung eines den Vorstellungen der Klägerin entsprechenden B-Planes geführt hätte. Die Beschlussfassung über einen B-Plan erfolgt nach Prüfung und Abwägung aller zu berücksichtigenden Belange (vgl. o.) durch den Rat der Stadt bzw. Gemeinde. Dass das Abwägungsergebnis im Sinne der Klägerin ausgefallen und der Rat mit der erforderlichen Mehrheit einer entsprechenden Vorlage der Verwaltung gefolgt wäre, ist nicht dargetan und kann ohne weitere Darlegung auch nicht angenommen werden.
Erfolglos wendet sich die Berufung auch gegen die Abweisung des Anspruchs auf Zahlung des sich in Bezug auf die an die Beklagte veräußerte Teilfläche ergebenden Differenzbetrages zwischen dem für SO-Fläche üblichen Preis von € 105,-/qm und dem von der Beklagten gezahlten Preis von € 63,-/qm für GE-Fläche.
Ein solcher Anspruch folgt nicht aus Vertrag, weil eine entsprechende Regelung weder im notariellen Kaufvertrag vom 29.10.2008 enthalten ist, noch als Nebenabrede behauptet wird.
Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages gem. § 313 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Selbst wenn die von der Klägerin behauptete Vereinbarung bezüglich eines „Baurechtstauschs“ Geschäftsgrundlage für den Grundstückskaufvertrag geworden wäre, ist nicht ersichtlich, dass das Festhalten am Vertrag für die Klägerin zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt noch nicht zu einer Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Vielmehr muss als weitere Voraussetzung hinzukommen, dass dem Zuwendenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Hierdurch kommt zum Ausdruck, dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung rechtfertigt. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für den Zuwendenden zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Ob dies der Fall ist, kann nur nach einer umfassenden Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände festgestellt werden (BGH v. 03.12.2014, XII ZB 181/13, Rn. 18 mwN, juris). Vorliegend fällt maßgeblich ins Gewicht, dass die Klägerin sehenden Auges das Risiko übernommen hat, dass die Bemühungen der Beklagten nicht zum Erfolg führen könnten. Sie hat es trotz Kenntnis des Risikos unterlassen, sich durch entsprechende Regelungen im notariellen Vertrag für den Fall abzusichern, dass die erwartete Änderung der Bauleitplanung ausbleiben könnte und das gewünschte Baurecht für das ihr verbleibende Restgrundstück doch nicht geschaffen wird. Wenn sich das von ihr übernommene Risiko – wie vorliegend – verwirklicht, ist dies kein unvorhersehbares Ereignis, das ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Wenn eine Partei das Risiko in Kauf nimmt, dass sich die Grundlagen einer Vereinbarung verändern können, ist ihr die Berufung auf eine Veränderung der Grundlagen verwehrt (vgl. zur Grundlage eines Abfindungsvergleichs: BGH v. 16.09.2008, VI ZR 296/07, Rn. 13, juris).
Ein Anspruch zur Zahlung des Differenzbetrages ist auch nicht wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen begründet. Insoweit ist bereits der erstinstanzliche Vortrag der Klägerin widersprüchlich. Zum einen soll die Beklagte bereits in den Vertragsverhandlungen eine Ansiedlung von Gewerbebetrieben vorgetäuscht haben, um letztlich eine Abfallanlage realisieren zu können (GA 19), wofür sie keine höherwertige SO-Fläche, sondern lediglich GE-Fläche benötigte. Zum anderen soll die Beklagte bereits Ende 2007/Anfang 2008 an die Klägerin herangetreten sein mit dem Anliegen, einen R. auf der Optionsfläche Ge-2 zu errichten (GA 175); dann aber ist nicht erkennbar, dass hier überhaupt eine Täuschungshandlung erfolgt ist. Abgesehen davon ist aber auch nicht dargetan, dass die Klägerin – ohne die zunächst behauptete Täuschungshandlung – einen höheren Quadratmeterpreis für die an die Beklagte veräußerte SO-Fläche hätte realisieren können.
Auch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB wegen Nichteintritts des mit der Leistung bezweckten Erfolges besteht nicht. Ein solcher setzte voraus, dass die Parteien einen über die bloße Erfüllung hinausgehenden besonderen Erfolg als Zweck der Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbart haben. Es kommen nur solche Zwecke in Betracht, die über die nach den Vertragsvereinbarungen geschuldete Zweckerfüllung hinaus nach beiderseitigem Parteiwillen ein zusätzliches Erfordernis für das Behalten einer Leistung durch ihren Empfänger bilden sollen (P. Buck-Heeb in: Erman BGB, Kommentar, 14. Aufl. 2014, § 812 BGB, Rn. 51). Dies kann hier in Bezug auf die behauptete Höherwertigkeit der an die Beklagten veräußerten Fläche nicht festgestellt werden. Die Parteien haben bewusst einen Preis von € 63,-/qm für die von der Beklagten erworbene SO-Teilfläche vereinbart, obwohl diese – wie die Klägerin behauptet – € 105,-/qm wert gewesen sein soll. Behaltensgrund für die höherwertige SO-Fläche war mithin allein der notarielle Kaufvertrag und nicht die Erwartung, die Bauleitplanung für das Restgrundstück werde geändert.
Der Klägerin waren gem. § 97 Abs. 1 ZPO die Kosten des Berufungsverfahrens aufzuerlegen. Auf die Möglichkeit einer Berufungsrücknahme in der mündlichen Verhandlung am 20.12.2016 und die damit verbunden Kostenersparnis gem. GKG KV-Nr. 1222 Nr. 1 a) (statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an) hat der Senat die Klägerin nach ausführlicher Erörterung des Sach- und Streitstandes ausdrücklich hingewiesen.
Gründe, die gem. § 543 Abs. 2 ZPO eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten, liegen nicht vor.
Bundesgerichtshof: Urteil vom 15.01.2016 – V ZR 278/14 BGH V ZB 181/14