Source: http://consultorioinmobiliario.lavanguardia.com/inmobiliario/pagina/1
Timestamp: 2017-10-22 11:35:43
Document Index: 405922097

Matched Legal Cases: ['artículo 1454', 'artículo 18', 'artículo 9', 'artículo 33', 'artículo 38', 'artículo 42', 'artículo 7', 'artículo 27', 'artículo 17']

E. S. pregunta:
Quiero comprarme un piso en la zona del Maresme. De todos los que he visto hay uno que me gusta especialmente. El problema es que me han pedido que entregue una cantidad en concepto de arras penitenciales si quiero que me lo reserven. Tengo entendido que si entrego una cantidad a cuenta de una futura compraventa y finalmente ésta no se lleva a cabo, yo perderé el dinero entregado. ¿Es esto cierto?
Es cierto si es usted quien incumple el contrato de Arras. En cambio, si el incumplimiento es achacable al vendedor, éste deberá devolverle a usted el doble de la cantidad entregada en aplicación del artículo 1454 del Código Civil, que establece que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". El contrato de Arras penitenciales (también llamadas arras de desistimiento) es un contrato garantista mediante el cual el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar un inmueble determinado por un precio concreto antes de suscribir un contrato privado de compraventa definitivo y/o la escritura pública. En resumidas cuentas, es un contrato accesorio por el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, con el el fin de garantizar o asegurar el cumplimiento de un contrato principal, que se firmará posteriormente. Por lo tanto, si usted tiene la firme intención de comprar la vivienda que más le gusta no ha de temer nada, puede entregar la cantidad que pacte con el vendedor con total seguridad.
Judit (BCN) pregunta:
Estoy a punto de alquilar un piso por 700 euros al mes. El piso se encuentra en excelentes condiciones y muy bien ubicado, por lo que el precio me parece razonable. Lo que no acabo de entender, y por eso aún no lo he firmado, es que el contrato fija que la actualización de la renta se hará por un sistema diferente al IPC. ¿Es correcto lo que me propone el casero?
Sí, es correcto. A partir del 1 de abril de 2015 los nuevos contratos de arrendamiento se rigen por unas nuevas normas de actualización de renta, ya que la Disposición Final Primera de la Ley 2/2015 de Desindexación de la Economía Española modifica el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que queda redactado así: “Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato”. Es decir, dicha Disposición suprime la actualización de renta por imperativo legal y la aplicación del IPC como índice de referencia para sustituirlo por el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad (IGC).
Con los cambios introducidos por esta Disposición, las partes podrán pactar libremente el mecanismo de actualización que deseen (tipo de interés fijo, referencia IPC, PIB, variación del Euribor o cualquier otro método que permita calcular el incremento de renta). Si el contrato prevé la actualización de la renta pero no establece el índice de referencia, se aplicará supletoriamente el Índice de Garantía de Competitividad. Por el contrario, si en el contrato no se establece nada sobre la actualización de la renta, se entenderá que no procede actualización alguna.
Estrella pregunta:
El propietario de un local de los bajos del edificio, un bar, se niega a pagar los gastos de limpieza de la escalera, el ascensor, etc, diciendo que como no los utiliza no está obligado a hacerlo. ¿Qué podemos hacer el resto de vecinos para obligarlo a pagar los gastos de los servicios comunes del edificio?
A no ser que los Estatutos de la Comunidad o el Título Constitutivo de la misma establezcan expresamente que los propietarios de los locales que no utilizan los servicios comunes de la finca no están obligados a pagar estos servicios como el resto de vecinos, sería de aplicación el artículo 9.1 (b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que establece que todos los propietarios de vivienda o local están obligados a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. Es decir, que todos los vecinos están obligados a pagar estos gastos con independencia de que utilicen o no todos los servicios.
Por lo tanto, lo primero que deben hacer es comprobar qué dicen los Estatutos y el Título Constitutivo de su comunidad al respecto para saber si el propietario del bar está obligado o no a pagar las cuotas comunitarias. Debe saber también que las cuotas de participación no son iguales para todos lo vecinos. Tal como prevé la LPH, la contribución de cada propietario para hacer frente a los gastos comunes se realiza en función de la cuota de participación que figura en los Estatutos del inmueble. La cuota de participación de la vivienda o locales se fijará (art. 5 LPH) teniendo en cuenta “la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”, tales como el ascensor, los servicios de portería o conserjería, etc. No obstante, se puede contribuir por partes iguales si así lo establecen los Estatutos o el Título Constitutivo.
ABRAHAM pregunta:
Jubilado de 75 años, tengo dos casas, una considerada vivienda habitual y la otra segunda vivienda. Si vendo las dos este año con una diferencia de un mes, ¿ que IRPF tengo que pagar a hacienda en junio de 2016 ?
La venta de una vivienda produce una ganancia patrimonial a efectos del IRPF cuya cuantía se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de la misma. Dicho importe se integrará en la Base Imponible del Ahorro de su declaración referente al ejercicio en el que se produzca la venta de la misma.
En este supuesto, al tener el contribuyente más de 65 años y vender su vivienda habitual, la ganancia derivada de dicha transmisión quedará exenta de gravamen (artículo 33.4, punto b, de la Ley del IRPF).
Por el contrario, la ganancia patrimonial resultante de la venta de la segunda vivienda, al no tener la consideración de vivienda habitual, tributará conforme a las reglas generales (Valor de adquisición – Valor de transmisión = Ganancia patrimonial) salvo que el consultante opte por reinvertir el importe total obtenido en la transmisión en la constitución de una renta vitalicia a su favor, en el plazo de 6 meses y por un importe máximo de 240.000€, en cuyo caso podrá acogerse a la exención por reinversión que fija el artículo 38.3 de la Ley del IRPF y el artículo 42 del Reglamento del IRPF.
Finalmente, con los datos aportados por el consultante, no resulta posible determinar el importe a ingresar en su declaración del IRPF debido a que en el citado impuesto se aplica un gravamen distinto en función de la calificación del tipo de renta obtenido por el contribuyente. Adicionalmente, al tener un carácter personal, implica que la misma renta pueda generar consecuencias diferentes en los contribuyentes en función de sus circunstancias personales y familiares.
Buenos dias, tengo una vivienda situada en una finca que no tiene agua corriente y utiliza el sistema de los depositos. Puedo ponerme yo solo agua corriente o lo puede hacer solo toda la comunidad. Y en caso que sì que lo puedo hacer, es muy costoso y necesitarìa el permiso de los otros proprietarios? gracias.
Para poder responder de manera más ajustada a esta cuestión se requeriría más información. No obstante, y a grandes rasgos, una instalación de agua corriente para una sola vivienda dentro de un edificio plurifamiliar parece poco viable por la envergadura de las obras que se han de realizar. Hay que tener en cuenta que dichas instalaciones forman parte de un conjunto de obras complejas que afectan al interior de todo el edificio y cuya finalidad esencial es distribuir, de forma higiénica y permanente, el agua que se emplea para consumo y aseo personal y desaguar de forma rápida el agua usada, las deyecciones y otros residuos. En definitiva, si pretende dotar a su vivienda de agua corriente, deberá contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios, que será quien deba ejecutar y costear las obras.
rafael alba pregunta:
Mi esposa se fue de casa hace 3 años y medio. Volvió a los 2 años. El piso es de los dos. ¿Puedo hacer que deje la vivienda ya que no paga ni luz, ni agua, ni gas, ni comida para nuestra hija? No paga nada. ¿Puedo hacer que deje la vivienda?
Tal como está planteada la cuestión se supone que la vivienda a la cual se refiere es la vivienda habitual de ambos y que no ha mediado resolución judicial alguna que determine el uso exclusivo de la misma, por lo tanto ambos cónyuges pueden habitar la vivienda.
Kevin S. pregunta:
Me han aparecido humedades en el techo provocadas por filtraciones de la terraza del ático, que está justo encima del comedor de mi piso. He hablado con el propietario del ático para que solucione el tema y dice que la terraza es un elemento común del edificio y que es la comunidad quien debe ocuparse de la reparación. ¿Qué debo hacer?
Debe revisar el título constitutivo de la comunidad para corroborar la versión del vecino. Normalmente las terrazas de los áticos constituidos en régimen de propiedad horizontal son elementos comunes del edificio, como las fachadas, las escaleras o los patios, pero también es muy habitual que en el título de constitución de la comunidad o por acuerdo de la Junta de Propietarios se haya concedido al vecino que ocupa el ático el uso exclusivo de la terraza del edificio ya que a ella sólo se accede por su vivienda. Si éste es el caso, el vecino tiene la obligación de conservar la terraza y también correrán a su cargo todas las reparaciones de carácter ordinario sean necesarias para garantizar su mantenimiento adecuado.
La comunidad de propietarios sólo se hará cargo de las reparaciones de dicha terraza cuando las filtraciones se produzcan a causa de defectos estructurales o por la erosión del forjado. En este caso, y aunque el vecino en cuestión goce del uso exclusivo de la terraza, será la comunidad quien deberá asumir la responsabilidad y el coste de las reparaciones. Lo mejor será que planteé el tema en la próxima Junta de Propietarios y que encarguen a un técnico acreditado que investigue el origen de las filtraciones para saber si las causan defectos estructurales o si son debidas a un mantenimiento defectuoso por parte del vecino del ático.
Eva-Barcelona pregunta:
¿Qué se puede hacer para evitar que en un piso alquilado se practique la prostitución? Lo hemos comentado con el gestor de la comunidad de vecinos y nos dice que poco se puede hacer, pues no es una actividad ilícita.
En estos casos lo primero que hay que saber es si los Estatutos de la comunidad consideran como actividad prohibida el ejercicio de la prostitución o actividades similares. Si los Estatutos contemplan esta posibilidad, la Junta de Propietarios puede iniciar acciones judiciales contra el arrendador del piso o contra sus ocupantes acogiéndose al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que recoge que no está permitido desarrollar “actividades prohibidas en los estatutos que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”. Antes de llegar a la vía judicial, no estaría de más llegar a un acuerdo con el propietario del piso para que sea él quien inste a sus inquilinos a cesar en dicha actividad acogiéndose al artículo 27.2.(e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que faculta al arrendador a “resolver de pleno derecho el contrato cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. Si los inquilinos no atienden a razones sólo quedará la vía judicial. Al respecto, cabe decir que existen bastantes sentencias judiciales que consideran el ejercicio de la prostitución como una actividad molesta, aunque no ilícita. Según esta jurisprudencia, la prostitución desarrollada en pisos destinados a vivienda es una actividad molesta que afecta a la convivencia normal de la comunidad y atenta contra la tranquilidad y sosiego de los vecinos del inmueble. También considera que la presencia continuada de personas desconocidas en la finca puede provocar inseguridad en el vecindario, perturbar su descanso nocturno y provocar confusiones incómodas (llamadas al portero automático, confusión de puertas o pisos, etc.).
En el supuesto de que los Estatutos de la comunidad no incluyan el ejercicio de la prostitución como una actividad prohibida, la Junta de propietarios puede acordar -en cualquier momento y por unanimidad- dotarse de unas reglas estatutarias más restrictivas y severas que incluyan la prohibición expresa de dicha actividad. De todas formas, y mientras no se demuestre que en el inmueble se desarrolla una actividad de este tipo, lo más prudente es actuar con cautela antes de emprender acciones más drásticas.
Joan S. C. pregunta:
Hace trece años que acabé de pagar la hipoteca de mi vivienda. Ahora he decidido venderla y el gestor me dice que para poder hacerlo primero debo realizar la cancelación registral del crédito hipotecario, pues si no lo hago el piso sigue apareciendo con cargas en el Registro de la Propiedad. Yo tenía entendido que no era obligatorio hacer este trámite. ¿Qué debo hacer?
Su gestor tiene razón, y usted también. El gestor tiene razón cuando afirma que debe hacer la cancelación registral para poder vender la casa, y usted tiene razón cuando afirma que dicho trámite no es obligatorio. El quid de la cuestión radica en que aún no han pasado veinte años desde que usted acabó de pagar la hipoteca. Pasados los veinte años la la información registral caduca, pero como sólo han pasado trece, en el Registro sigue apareciendo la carga hipotecaria. Si usted no tuviera intención de vender la vivienda todo seguiría como hasta ahora, pero como ha decidido vender lo más oportuno es realizar voluntariamente la cancelación registral, pues si no lo hace cuando un posible comprador acceda a la información registral vigente creerá -aunque no sea cierto- que va a comprar una finca hipotecada.
Aunque haya pagado el último recibo del préstamo hipotecario, si no procede a su cancelación registral seguirá apareciendo la carga hipotecaria en el Registro, lo que puede dificultar la venta de la vivienda e incluso pedir una segunda hipoteca sobre la misma si fuera el caso. Además de saldar la deuda con el banco también hay que hacer este trámite si quiere vender la vivienda con todas las garantías.
La tramitación de la cancelación registral es sencilla, aunque lleva asociados una serie de gastos. Si quiere ahorrarse unos euros puede hacer usted mismo todos los trámites y si no los puede hacer su gestor. Lo primero que debe hacer es pedirle al banco un certificado de saldo de deuda cero, que se lo ha de entregar sin coste alguno. Cuando tenga el certificado acuda al notario para realizar la escritura de cancelación, que también debe firmar un representante autorizado de la entidad bancaria. Aunque está exento de pago, a continuación se ha de liquidar con Hacienda el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en este caso sólo supone estampar un sello en el modelo 600. Finalmente, con la escritura de cancelación y la liquidación del impuesto, debe acudir al Registro de la Propiedad para su inscripción y efectuar el correspondiente levantamiento de la carga.
Buenos días Siendo presidente de una comunidad de propietarios, ¿puedo decidir por mi cuenta alquilar un piso del portero y hacer reformas o he de convocar junta extraordinaria? ¿cuántos votos necesito para empezar las reformas en Cataluña? ¿Puede un vecino oponerse? se ha de hacer una inversión inicial pero se recupera en 2 años Gracias, un saludo
La portería es un elemento común del inmueble. Por lo tanto, todos los propietarios son copropietarios de este elemento, como lo son de portales, patios, ascensores, fachadas, escaleras, etc. Es decir, todos tienen una cuota de participación sobre la portería y el presidente de la comunidad no puede decidir por su cuenta si ese elemento común se puede alquilar o reformar. La decisión corresponde a la Junta de Propietarios. Para alquilar y reformar el piso de la portería no se requiere cambiar el título constitutivo de la propiedad y por lo tanto no es exigible la unanimidad de la Junta para adoptar el acuerdo, por lo que es de aplicación el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que “el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico en el inmueble requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación“. Es decir, si algún vecino se opone, el acuerdo es igualmente válido.