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Timestamp: 2020-06-05 07:18:12
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Matched Legal Cases: ['artículo 114', 'artículo 323', 'artículo 8', 'artículo 579', 'artículo 114', 'artículo 114']

BOE.es - Documento BOE-A-2015-2226
Documento BOE-A-2015-2226
«BOE» núm. 52, de 2 de marzo de 2015, páginas 19732 a 19740 (9 págs.)
BOE-A-2015-2226
En el recurso interpuesto por doña M. S. L. O., en nombre y representación de «Diagonal Gest, S.L.», apoderada de don M. A. P., doña H. L. P. y «Caixabank, S.A.», contra la calificación del registrador de la Propiedad de Mijas número 2, don Javier Aznar Rivero, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con constitución de hipoteca en garantía del mismo.
Mediante escritura autorizada por el notario de Fuengirola, don Gregorio Isidro Martín Mayoral, de fecha 8 de octubre de 2014, con el número 2.549 de protocolo, la entidad «Caixabank, S. A. U.» concedió un préstamo hipotecario a don M. A. P. y doña H. L. P. Interesa para este expediente, que en el párrafo primero la cláusula del pacto sexto, relativo a la constitución de la garantía hipotecaria entre otros, se dispone referido a los intereses de demora que «...devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12%) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo». En el cuarto párrafo establece que «no obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del (13,069%)».
La referida escritura se presentó telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Mijas número 2 el día 8 de octubre de 2014 y, posteriormente, el día 31 de octubre de 2014 mediante copia de la misma en soporte de papel liquidado el impuesto correspondiente. Fue objeto de calificación negativa el día 4 de noviembre de 2014 que, a continuación, se transcribe en lo pertinente: «(…) Segundo. En dicha escritura consta lo siguiente. «La parte deudora manifiesta que la finca que se hipoteca ha sido adquirida para destinarla a su vivienda habitual». En el pacto sexto «Intereses de demora», dice textualmente en su párrafo 1º: «En caso de no satisfacerse a ‘la Caixa’, a su debido tiempo, las obligaciones pecuniarias derivadas del presente contrato, incluso las nacidas por causa de vencimiento anticipado, el capital adeudado, con independencia de que se haya iniciado o no su reclamación judicial, devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12%) nominal anual variable al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo.»; y en su párrafo cuarto se establece: «No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del 13,069%.», sin que se haya hecho salvedad relativa a que dicho tipo solo operará en caso de que en el momento del devengo, sea igual o inferior al límite legal. A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho. I.–Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. II. El artículo 114 párrafo 3º de la Ley Hipotecaria, según su redacción dada por la Ley 41/2007, establece un único imperativo para los intereses de demora, que no puede, supera tres veces el interés legal del dinero. En un caso casi idéntico al presente (en el que el acreedor es la misma entidad acreedora), la DGRN en resolución de fecha 25.04.2014 (BOE 23.06.2014) entiende: «la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecarte como en las que se producen con terceros-, sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad esta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente, 4. En el caso analizado en este expediente, si bien no se observa la contradicción a que hace referencia el registrador puesto que se establece un interés inicial que cumple con el límite legal actual -doce por ciento- y se fija un límite máximo a su variabilidad, no se hace constar, en cuanto a éste, la reserva en cuanto a su aplicación a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por lo que la legalidad de la cláusula en cuanto al interés máximo fijado queda en entredicho, debiendo incorporarse dicha salvedad» … «5. Cuestión distinta es la posibilidad de pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca gravada deje de tener la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las estipulaciones sobre intereses variables. Pero del texto de la cláusula discutida, que se refiere literalmente al máximo, no se infiere que sea esa la voluntad de las partes.» En el mismo sentido, resolución de 18,11.2013 (BOE 19.12.2013). En su virtud, resuelvo suspender la inscripción solicitada, por la concurrencia de los defectos mencionados, y sin que proceda la extensión de anotación preventiva de suspensión, a pesar del carácter subsanable de todos los defectos indicados, al no haber sido expresamente solicitada. Todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir a los Tribunales de Justicia para contender y ventilar entre sí sobre la validez o nulidad de los títulos calificados. Conforme al artículo 323 de la Ley hipotecaria, queda prorrogado el asiento de presentación por plazo de sesenta días contados desde la fecha de recepción de la última notificación.–Una vez aclarados lo extremos anteriores y calificadas las cláusulas que configuran la garantía hipoteca y la obligación asegurada, con la extensión prevista en los artículos 12, 18 y 258.2 de la Ley Hipotecaria, articulas 83 y 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, artículo 8 de la Ley 7/1998 de 13 de abril de Condiciones Generales de la Contratación y sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 y 14 de junio de 2012 y del Tribunal Supremo 792/2009 de 16 de diciembre, entre otras, se deniega la inscripción de las cláusulas siguientes: A) Los puntos II y III de la cláusula «Amortización anticipada»; las cláusulas 4ª y 5ª de «Comisiones» y «Gastos a cargo de la parte deudora»; 12ª de «Otras garantías»; la 14ª de «Información económica», la 15ª de «Obligaciones a cargo de la parte prestataria»; la 16ª de «Tratamiento de datos Personales»; la 18ª de «Afianzamiento Solidario»; y las cláusulas relativas a solicitud de exenciones e información a la parte deudora, por tratarse de pactos de naturaleza personal o menciones con carácter informativo. B) De la estipulación 6ª bis, «Causas de resolución anticipada»: El apartado 3) «Si la finca estuviera afectada, por alguna carga o gravamen no conocido en este momento o formalizado con posterioridad, que tuviera rango registral prioritario a la hipoteca que se constituye en esta escritura, a excepción de las afecciones al pago del impuesto provocadas por esta misma. escritura o por cualquiera otra previa de igual fecha»; el apartado 4) de «Si, por cualquier causa disminuyera en la cuarta parte o más el valor de la garantía hipotecaria que en esta escritura se constituye, si tal disminución, con relación al valor de tasación pericial hecho constar en esta escritura, resulta de nueva valoración practicada de conformidad con la normativa del Mercado Hipotecario.»; el apartado 6) de «Si esta escritura no llegare a inscribirse en el Registro de la Propiedad dentro del plazo de seis meses, a contar desde el día de hoy, por causa imputable a la parte deudora.»; el apartado 8) «Si la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de los fiadores, en su caso: a– incumpliesen cualquier otra obligación liquida y exigible contraída con ‘la Caixa’ o incurriesen en morosidad frente a otros acreedores, o b– padeciesen embargo sobre sus bienes, se alzasen con los mismos o los liquidasen, y la concurrencia de cualquiera de las anteriores circunstancias revelare un deterioro significativo de su solvencia o de su capacidad de pago. No obstante, la circunstancia a la que se refiere el apartado b- no será de aplicación si la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de los fiadores, en su caso, constituyen nuevas garantías suficientes.»; el apartado 9) de «Si la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de los fiadores fuesen declarados en concurso o presentasen solicitud de concurso voluntario o fuese admitida a trámite la solicitud de su concurso necesario.»; y el apartado 10) «Si, cuando la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de sus fiadores sean personas jurídicas o personas físicas que hayan concertado el presente contrato en su condición de empresarios, comerciantes o profesionales, concurriese en cualquiera de ellos alguno de los siguientes supuestos: a- Si incumpliesen las obligaciones de información económica o no depositaren sus cuentas anuales en el Registro Mercantil; en caso de estar legalmente obligados a hacerlo. b– Si no estuvieren al corriente en el pago de sus obligaciones tributarias, con la Seguridad Social o con sus trabajadores. c– Si incurriesen en causa legal de disolución. d– Si los resultados de su explotación arrojasen pérdidas o si se hallasen en situación de fondos propios negativos. e– Si los actuales socios o partícipes en el capital de la sociedad que interviene corno parte deudora o cualquiera de los integrantes o fiadoras transmitiesen total o parcialmente, por cualquier causa, título, negocio o acto, su participación o si éstos perdieren el control de los órganos de administración de la sociedad o si en virtud de contrato o de otro modo resultase que un tercero o terceros pueden directa o indirectamente determinar la gestión y política de dicha sociedad o la composición de la mayoría de su órgano de administración. f– Si se constituyesen o ampliasen garantías reales sobre bienes del patrimonio de la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de los fiadores en aseguramiento de cualesquiera obligaciones, actuales o futuras, excepto cuando se trate de gravámenes que garanticen exclusivamente la financiación de la adquisición o la construcción de los propios bienes objeto de la garantía. Esta causa de resolución no será de aplicación a las garantías que se formalicen una vez transcurrido el plazo de dos meses desde la notificación fehaciente a ‘la Caixa’ de la intención de constituirlas sin que ésta haya exigido la previa o simultánea constitución de una garantía equivalente para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del presente contrato o, en caso del tal exigencia, cuando se haya constituido la garantía requerida. La expresada notificación deberá ser necesariamente entregada en la oficina de ‘la Caixa’ donde esté domiciliado el pago de las obligaciones a cargo de la parte deudora.». C) La cláusula 9ª de «Extensión de la garantía» en lo relativo a la indemnización en caso de siniestro o expropiación forzosa. D) Las cláusulas 13ª de «Seguro de la finca hipotecada», 17ª de «Convenios Concursales». A tales extremos, le son de aplicación, respectivamente, los siguientes fundamentos de derecho: A).–Las Estipulaciones reseñadas con la letra A), no son inscribibles por tratarse de meros pactos de naturaleza personal, o menciones de carácter informativo, que no han de trascender a terceros, sin que la denegación implique prejuzgar su eficacia obligacional entre las partes contratantes, de conformidad con lo establecido en los artículos 9 y 51.6 del Reglamento Hipotecario. (R 4-11-2002, R 29-2-2008, RR 19, 22, 24 y 25-3-2008, R 1-10-2010) B) Los apartados reseñados con la letra B) se consideran defecto insubsanable: El apartado 3) por ser superfluo una vez inscrita constituida la hipoteca; El punto 4) no es inscribible por haber sido derogado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; el apartado 6) no es inscribible la cláusula de vencimiento anticipado por no inscripción de la hipoteca, pues, una vez inscrita ésta, dicha cláusula devendrá intrascendente (R. DGRN 21-12-2010); los apartados 8) y 10) de conformidad con el fundamento de derecho 20 de la STS 792/2009, por resultar desproporcionada al atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria. En este mismo sentido se pronuncian las STS de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, que solo admiten la validez de la cláusula cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata. de obligaciones accesorias o incumplimientos irrelevantes, Además, según razona la STS 792/2009, «de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la entidad financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio»; y el apartado 9), no es inscribible la causa de vencimiento anticipado por concurso del deudor, pues expresamente dispone el art. 61.1 de la Ley concursal 22/2003 de 9 de julio, que en los contratos se tendrán por no puestas las cláusulas que atribuyan, a una de las partes la facultad de resolución por la sola declaración del concurso de la otra. C) El pacto noveno, último párrafo no es inscribible, al margen de su posible falta de objetividad, por su evidente contenido obligacional. No es admisible porque si se trata de simple autorización de cobro de la indemnización, esa cláusula no puede significar sino un poder concedido por el hipotecante al acreedor, y como tal revocable poderdante y no vinculante para terceros que lo sucedan en la propiedad de la finca, aunque lo hagan, a título gratuito y si la facultad concedida al acreedor es para cobrarse su deuda sobre el capital del seguro, esa facultad parece contraria al orden público, pues la naturaleza misma del contrato de seguro, destinado a reparar un daño, el interés social y el mismo interés de las partes, se dirigen a facilitar la inversión de la indemnización en la reparación o reconstrucción de la cosa. D) La cláusula decimoséptima, no es inscribible tanto por la indeterminación derivada de la generalidad de tal previsión, como por tratarse de comportamientos que nada tienen que ver con el incumplimiento mismo de la obligación garantizada, que es la única conducta de la que ha de responder la finca hipotecada, y además porque constituye apoderamientos sin consentimiento de los interesados. Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante en el plazo máximo de diez días. Mijas, a cuatro de noviembre de dos mil catorce (firma ilegible). La presente nota de calificación (…)».
El día 21 de noviembre de 2014, doña M. S. L. O., en nombre y representación de «Diagonal Gest, S.L.», apoderada de don M. A. P., doña H. L. P. y «Caixabank, S.A.», interpuso recurso contra la calificación en el que, en síntesis, alega lo siguiente: Primero.–Considera la entidad que ha cumplido estrictamente con la legalidad vigente en tanto se ha pactado en la escritura de hipoteca objeto de la calificación que los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, sólo pudiendo devengarse sobre el principal y no pudiéndose capitalizar salvo en lo dispuesto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ello, por tratarse de una hipoteca constituida sobre la vivienda habitual y destinarse la financiación garantizada a la adquisición de la misma; Segundo.–Entiende la recurrente que la entidad representada ha actuado de conformidad con los principios sobre la calificación e inscripción del derecho real de hipoteca tras la reforma introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y Tercero.–En la escritura se pacta un tipo de interés de demora a efectos obligacionales que se ajusta al tipo previsto por imperativo legal y se pacta un tipo de interés máximo moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria que puede ser superior al actual 12%, ya que es admisible un interés máximo moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria que puede ser superior al actual 12% resultante de la aplicación de la fórmula legal o a la resultante en el futuro –por ejemplo un 15%- porque esa variabilidad del interés legal del dinero puede generar un interés moratorio superior al máximo posible en el momento del otorgamiento de la escritura de hipoteca, porque la vivienda pueda dejar de ser habitual y así se prevea en la cláusula respectiva, y porque la configuración de la responsabilidad por intereses moratorios como una hipoteca de máximo en garantía de obligaciones futuras así lo permite.
Dentro del plazo reglamentario, se dio traslado del escrito de recurso al notario autorizante de la escritura, sin que hasta el día de hoy se hayan recibido alegaciones. Mediante escrito, de fecha 28 de noviembre de 2014, el registrador de la Propiedad emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. En este expediente se pretende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que se pacta que el préstamo «…devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12%) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo» (pacto sexto, párrafo primero). Se añade que: «No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del (13,069%)» (pacto sexto, párrafo cuarto). Y, asimismo, se dispone que la hipoteca se constituye en garantía, entre otros conceptos, «…c) del pago de los intereses de demora por el plazo dieciocho meses, a razón del tipo convenido…» (pacto octavo).
El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que el pacto sexto relativo a los intereses moratorios no se ajusta al principio de especialidad, ya que no se hace la salvedad relativa a que el tipo de interés de demora máximo, del 13,069%, sólo operará en caso de que, en el momento del devengo, sea igual o inferior al límite establecido por la Ley 1/2013.
En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001 señalan lo siguiente: «Es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 12 de julio de 1996, 9 de octubre de 1997 o 3 de diciembre de 1998) que ‘‘la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios [y lo mismo cabe decir de los moratorios] cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito’’…». Pero la doctrina recogida en las referidas Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, y demás en ellas citadas, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del artículo 114 de la Ley Hipotecaria sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio, tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado artículo 114 (vid. Resoluciones de 24 de agosto de 1998, 31 de octubre y 18 de noviembre de 2013 y 25 de abril de 2014).
3. La cuestión que se plantea en el presente expediente es de interpretación de la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario. Ciertamente el párrafo primero cumple las exigencias legales cuando determina con carácter general que «…devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12%) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo». Pero el problema surge en el párrafo cuarto cuando al utilizar la locución «no obstante» puede significar que a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será como máximo el 13,069%, pero no como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, sino como límite general a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, lo cual no sería admisible si siendo el préstamo destinado a la adquisición de vivienda habitual, garantizado con hipoteca constituida sobre la misma vivienda, el triple del interés legal del dinero fuera inferior al 13,069%.
Una conclusión que, por lo demás, se refuerza si nos atenemos a la jurisprudencia comunitaria en materia de protección de consumidores y usuarios. No hay que olvidar el origen comunitario de gran parte de la normativa española en esta materia y la necesidad de que las autoridades nacionales realicen una interpretación conforme al Derecho comunitario del ordenamiento nacional, interpretación que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha ampliado a las Directivas. Según la Sentencia Von Colson (As. 14/83) y reiterada jurisprudencia posterior de la Corte de Luxemburgo, en efecto, la obligación de los Estados miembros, derivada de una Directiva, de conseguir el resultado previsto por la misma, así como su deber de adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecución de esta obligación, comprende a todas las autoridades de los Estados miembros, autoridades entre las que deben incluirse tanto notarios como registradores. La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores –traspuesta mediante el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios– tal y como puso de manifiesto la Abogada General en sus conclusiones al asunto C-40/08, exige expresamente de los Estados miembros, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, la disposición de instrumentos, esto es, «medios adecuados y eficaces» para que cese el uso de cláusulas abusivas. La Sentencia finalmente dictada por el Tribunal en este asunto de 6 de octubre de 2009 tan sólo entiende que no actúa el «principio de efectividad» de la Directiva en la protección del consumidor cuando se pretende la ejecución forzosa de una resolución (en el caso de autos era un laudo) que es firme y amparado en la eficacia de la cosa juzgada, cuando además el consumidor no intervino ni en el procedimiento arbitral ni en el de su ejecución.