Source: http://www.lexjuris.com/lexlex/leyes2003/lexl2003103.htm
Timestamp: 2018-06-25 00:45:02
Document Index: 265472091

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'Artículo 1', 'Artículo 11', 'Artículo 14', 'Artículo 37', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 53', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'Artículo 3', 'Artículo 2', 'Artículo 4', 'artículo 9', 'Artículo 5', 'Artículo 11', 'Artículo11', 'Artículo 14', 'Artículo 6', 'Artículo 11', 'Artículo 7', 'Artículo 13', 'Artículo 8', 'Artículo 14', 'Artículo14', 'Artículo 38', 'Artículo 9', 'Artículo 14', 'Artículo 14', 'Artículo 38', 'Artículo 11', 'Artículo 10', 'Artículo 15', 'Artículo 36', 'Artículo 11', 'Artículo 15', 'Artículo 15', 'Artículo 12', 'Artículo 16', 'Artículo 13', 'Artículo 17', 'Artículo 38', 'Artículo 14', 'Artículo 18', 'Artículo 15', 'Artículo 22', 'Artículo 2', 'Artículo 16', 'Artículo 24', 'Artículo 17', 'Artículo 25', 'Artículo 18', 'Artículo 26', 'Artículo 19', 'Artículo 27', 'Artículo 20', 'Artículo 32', 'Artículo 32', 'Artículo 8', 'Artículo 21', 'Artículo 33', 'Artículo 246', 'Artículo 22', 'Artículo 36', 'Artículo 36', 'Artículo 23', 'Artículo 37', 'Artículo37', 'Artículo 38', 'Artículo 24', 'Artículo 37', 'Artículo 37', 'Artículo 25', 'Artículo 38', 'Artículo 26', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 27', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 28', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 29', 'Artículo 3813', 'Artículo 38', 'Artículo 30', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 31', 'Artículo 38', 'Artículo38', 'Artículo 32', 'Artículo 39', 'Artículo 33', 'Artículo 41', 'Artículo 34', 'Artículo 42', 'Artículo 35', 'Artículo 43', 'Artículo 36', 'Artículo 44', 'Artículo 37', 'Artículo 47', 'Artículo 38', 'Artículo 48', 'Artículo 39', 'Artículo 49', 'Artículo 40', 'Artículo 50', 'Artículo50', 'Artículo 41', 'Artículo 51', 'Artículo5', 'Artículo 42', 'Artículo 53', 'Artículo 53', 'Artículo 43', 'Artículo 54', 'Artículo 54', 'Artículo 44']

Ley Núm. 103 del año 2003
(P. del S. 1425), 2003, ley 103
Para enmendar la Ley de Propiedad Horizontal y redenominar como la “Ley de Condominios”
Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003
Para enmendar el Artículo 1 y añadir un Artículo 1‑A; enmendar los Artículos 2, 9, y 11; añadir un nuevo Artículo 11‑A; enmendar los Artículos 13, 14; adicionar un Artículo 14‑A, enmendar los Artículos 15, 15‑A, 16, 17, 18, 22, 24, 25, 26, 27, 32‑A, 33, 36‑A, 37; adicionar el Artículo 37‑A; enmendar los Artículos 38, 38‑A, 38‑B, 38‑C, 38‑D; añadir un nuevo Artículo 38‑E y renumerar el Artículo 38‑E como Artículo 38‑F; añadir el Artículo 38‑G; enmendar los Artículos 39, 41, 42, 43, 44, 47, 48, 49, 50, 51; adicionar un nuevo Artículo 53 y 54 a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como "Ley de la Propiedad Horizontal", a fin de redenominar la ley como ‑Ley de Condominios" y actualizarla a las realidades sociales de nuestros tiempos.
La revisión de la Ley de la Propiedad Horizontal, aprobada el 25 de junio de 1958, ha estado en la agenda legislativa en las últimas décadas. Tanto en 1995, como en el 2000, se aprobaron medidas que modificaban sustancialmente los supuestos básicos del régimen de la horizontalidad en Puerto Rico. Sin embargo, la Ley 153 del 11 de agosto de 1995, tuvo que ser derogada apenas a los ocho meses de su vigencia. Por otro lado, el P. del S. 874, aprobado por ambas Cámaras el 22 de junio de 2000, no llegó a convertirse en ley. No hay dudas de que el régimen de propiedad horizontal en nuestro país amerita ajustes para dotarlo de mayor eficacia en la consecución de sus metas originales, a saber hacer viable el derecho a la propiedad individual sobre un apartamiento dentro de un edificio o estructura arquitectónica, a fin de aprovechar al máximo el escaso terreno con que contamos.
Ahora bien, no empece la conveniencia de introducir enmiendas a la legislación vigente, los ajustes que conviene hacer a nuestro sistema de la horizontalidad --establecido inicialmente por la Ley 104 del 25 de junio de 1958 y mejorado luego por la Ley 157 del 4 de junio de 1976‑- no deben llevar a la creación de un "nuevo" régimen de propiedad horizontal, ya que los principios fundamentales de nuestro sistema deben conservarse porque la práctica ha demostrado que son apropiados para la consecución de los fines sociales que este esquema persigue.
Las características fundamentales del Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico son: (1) el disfrute del apartamiento como núcleo del régimen y de ahí la preservación del requisito de consentimiento unánime para toda obra o acción que afecte directamente su disfrute; (2) el carácter privilegiado de este esquema urbanístico en tanto atiende el fin social de propiciar la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno; (3) el principio de que sea el Consejo de Titulares‑ y no una Junta de Directores‑ el órgano donde resida el control último de las decisiones sobre la administración del inmueble; (4) el reconocimiento de la personalidad jurídica propia de dicho Consejo de Titulares; (5) el carácter catastral de este régimen voluntario; (6) la necesidad de legislación especial para atender la naturaleza singularísima de los problemas que surgen en la horizontalidad; y, finalmente, (7) la disponibilidad de un foro especializado para atender con agilidad los conflictos que puedan surgir entre los diversos integrantes del régimen son postulados de nuestro régimen de propiedad horizontal que lo definen y que deben preservarse y fortalecerse.
Con ese marco de referencia se incluyen disposiciones que recogen los principios rectores que gobiernan nuestra horizontalidad, particularmente la reiteración de que el apartamiento es el centro del régimen, la exigencia de la buena fe, así como la prohibición de actuar caprichosamente en el ejercicio de los derechos dominicales; se fija un término prescriptivo de dos años, para presentar las impugnaciones de acciones u omisiones por violaciones a la Ley o al Reglamento; se reduce el número necesario de titulares para establecer el quórum en las primeras convocatorias de las asambleas anuales; y se establece el requisito de agotar un procedimiento interno antes de recurrir al Tribunal o al Departamento de Asuntos del Consumidor para poder impugnar las acciones u omisiones de la Junta de Directores o del Consejo de Titulares, adoptando a la vez medidas para evitar la presentación de querellas frívolas. Se provee, además, para la designación de un síndico en aquellos casos en que ningún titular pueda o quiera asumir la dirección del condominio, al tiempo que se provee para que a la brevedad se elijan el director o la junta de directores donde no existe.
Esta Ley incluye, entre otras disposiciones, normas específicas para atender la diferencia que existe entre los condominios exclusivamente residenciales, los mixtos, y los exclusivamente comerciales o profesionales; se reduce el número necesario de votos, a dos terceras partes, para aprobar obras de mejora, siempre que existan fondos para realizarlas; se clarifica la diferencia entre obras urgentes, necesarias, extraordinarias y de mejora y los requisitos para la realización de cada una de ellas; se reclasifican los elementos comunes necesarios y voluntarios, aclarándose varios aspectos relacionados con los estacionamientos; se flexibiliza la utilización de áreas comunes para beneficio de uno o varios apartamientos; se aclaran los deberes de los titulares respecto a la utilización de sus apartamientos. Para salvaguardar la estabilidad de los condominios en los que se han realizado cambios manifiestos en los elementos comunes con el consentimiento de los titulares se fijan las limitaciones que tendrán los adquirentes para cuestionar dichos cambios al momento de adquirir.
Por otro lado, para atender más adecuadamente el derecho de los consumidores, se detallan las obligaciones del desarrollador desde la venta del primer apartamiento hasta el momento de entregar la administración interina del condominio. El desarrollador tendrá la opción, por un lado, de asumir todos los costos de mantenimiento de las áreas comunes hasta que haga entrega de la administración, o por el otro, de cobrarle a los titulares la parte proporcional de dichos costos de acuerdo al porcentaje asignado a cada apartamiento en la escritura matriz, debiendo el desarrollador aportar el porcentaje restante por los apartamientos no vendidos o construidos aún. Se crea un Comité de Transición integrado por titulares para que se haga cargo de obtener toda la información y documentación necesaria sobre la administración interina; se duplica la responsabilidad del llamado adquirente involuntario de pagar por las cuotas de mantenimiento atrasadas adeudadas por el anterior titular; se dispone para que las Juntas de Directores tengan que consultar con el Consejo de Titulares todo lo concerniente a la indemnización y reparación de los daños provenientes de un desastre, a la vez que se le exige a los condominios la preparación de un plan de manejo para este tipo de fenómeno.
Finalmente, se crea una División Especial dentro del Departamento de Asuntos del Consumidor para que atienda, exclusivamente, todo lo concerniente a los condominios.
La legislación que ahora se propone con las anteriores innovaciones hace acopio de la experiencia que se ha tenido al cabo de un cuarto de siglo desde la última revisión de envergadura efectuada vía la Ley 157 de 1976. Esta Ley tiene como fin mejorar y fortalecer aún más el régimen existente, como sistema revestido de interés público por la función social que desempeña en nuestro desarrollo urbano. Más aún, la legislación que hoy se propone, que constituye una verdadera, moderna y amplia reforma al régimen de propiedad horizontal es producto de la consulta dedicada y sosegada con todos los sectores interesados en tan importante tema, que si bien atiende prioritariamente los derechos del consumidor, observa los intereses de desarrolladores y la comunidad financiera y mira al sabio consejo de académicos y estudiosos para garantizar procesos más eficientes y justos que en última instancia serán de gran beneficio para toda nuestra comunidad.
Artículo 1.‑ Se enmienda el Artículo 1 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Esta Ley se denomina "Ley de Condominios".
Artículo 2.‑Se adiciona el Artículo 1‑A a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 1‑A
El titular de un apartamiento sometido al régimen de propiedad horizontal, tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamiento y de las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de su respectivas propiedades.
En el ejercicio y el reclamo de sus derechos, los titulares actuarán conforme a los principios de la buena fe, de la prohibición de ir en contra de sus propios actos y la del abuso del derecho."
Artículo 3.‑ Se enmienda el Artículo 2 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresara clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares."
Artículo 4.‑ Se enmienda el artículo 9 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
La hipoteca de los elementos comunes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal sólo podrá verificarse mediante acuerdo unánime de todos los titulares."
Artículo 5.‑ Se enmienda el Artículo 11 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
‑‑‑Artículo11. ‑ Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:
a). Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14‑A, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del. terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares.
(5) Las áreas verdes y los árboles requeridos por las instrumentalidades o dependencias de] Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
(6) Cualquier otro elemento que fuere indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble.
Cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesión o control de estos elementos a otra persona natural o jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo.
Aun cuando las áreas enumeradas anteriormente bajo este inciso (b) sean susceptibles de aprovechamiento independiente, no podrán constituirse o enajenarse como áreas privadas, sino para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos o unidades en el condominio. El área de estacionamiento en los condominios exclusivamente residenciales se configurará bien como elemento común, general o limitado, o bien como área privada cuyos espacios y titularidad se adscribirá a los dueños de los apartamientos.
Excepto en los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, la titularidad sobre los espacios individuales de estacionamiento que constituyan fincas independientes no se tomará en cuenta para la determinación de quórum o de mayoría a base del número de titulares, si bien se podrá computar el por ciento de participación que corresponda a dichos espacios en los elementos comunes, cuando el Reglamento incluya dicha participación en su definición de mayoría. Cuando el área destinada a estacionamiento se haya configurado en su totalidad como finca independiente, a su titular le corresponderá un voto, como si se tratara de un apartamiento."
Artículo 6.‑ Se añade un Artículo 11 ‑A a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
“11‑A. Serán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo.
Una vez enajenado el apartamiento cesará su afectación como elemento procomunal."
Artículo 7.‑ Se enmienda el Artículo 13 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
El Consejo de Titulares podrá permitir, por voto mayoritario, que subsistan o se instalen portones de rejas colocadas en áreas comunes por uno o varios titulares, si ello obedece a dotar de mayor seguridad a sus respectivos apartamientos, siempre que con ello no se afecte el disfrute o la seguridad de otros apartamientos o se obstaculice el acceso a otras áreas comunes."
Artículo 8.‑ Se enmienda el Artículo 14 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
“Artículo14.-
En todo caso, si la ubicación del equipo afecta la fachada del edificio su instalación requerirá el consentimiento de todos los titulares. El Consejo de Titulares podrá imponer una cuota especial a los apartamientos que se beneficien de esta autorización, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 38 (e)."
Artículo 9.‑ Se adiciona un nuevo Artículo 14‑A a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 14‑A.
Por acuerdo de las dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes del inmueble, se podrán habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, siempre y cuando, con ello no se afecten sustancialmente las áreas verdes, se obtengan los permisos necesarios de las agencias gubernamentales pertinentes y se cumpla con las condiciones establecidas en los incisos(d) y (e) del Artículo 38 de esta Ley. Las áreas así habilitadas Podrán constituirse por igual votación como elemento común o como anejos de los apartamientos, en cuyo caso estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 11 (b) de esta Ley.”
Artículo 10.‑ Se enmienda el Artículo 15 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
(e) Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Se entiende por fachada el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del' edificio, según se desprende de los documentos constitutivos del condominio.
Todo titular u ocupante cumplirá estrictamente con las disposiciones de administración que se consignen en esta ley, en la escritura o el Reglamento a que se refiere el Artículo 36.
0) El adquirente de un apartamiento cuyo transmitente no sea el desarrollador, administrador interino o constituyente del régimen, acepta la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio en la forma en que éstos se encuentren físicamente al momento de adquirir, y se subroga en la posición del transmitente en cuanto a los derechos que tenga sobre iniciar cualquier acción en la que se impugne el cambio por violación a esta Ley, a la escritura matriz o al reglamento del condominio. A este adquirente se le atribuirá el conocimiento de los cambios manifiestos que existan en el inmueble para todos los efectos de la tercería registral.”
Artículo 11.‑ Se enmienda el Artículo 15‑A de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 15‑A.
El titular arrendador seguirá siendo el responsable exclusivo de las contribuciones para los gastos comunes y además responderá del cumplimiento de esta Ley y del Reglamento por parte del arrendatario."
Artículo 12.‑ Se enmienda el Artículo 16 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Para toda otra obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble se requerirá el consentimiento unánime de los titulares."
Artículo 13.‑ Se enmienda el Artículo 17 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
En el caso de obras urgentes o necesarias, la repetición del gasto procederá, siempre y ,cuando la Junta de Directores, una vez notificada, hubiese dejado de actuar con la diligencia que ameriten las obras en cuestión, salvo situaciones de emergencia. El reembolso deberá solicitarse no más tarde de treinta (30) días de efectuado el gasto. La Junta verificará la solicitud de reembolso y, de proceder, realizará el pago en un término de treinta (30) días, si el mismo no excede el 10% del presupuesto, en cuyo caso se procederá conforme al Artículo 38 (d) 2. Salvo que así lo autorice la Junta, el titular no podrá compensar dicho crédito con la deuda de mantenimiento. En ningún caso procederá la realización por un titular de las obras necesarias o el reembolso, si el Consejo de Titulares ha decidido posponerlas o no efectuarlas. El titular que se sienta perjudicado por tal decisión podrá solicitar el auxilio de la autoridad competente."
Artículo 14.‑ Se enmienda el Artículo 18 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Ningún titular podrá, sin el consentimiento unánime de los otros y sin contar con los permisos correspondientes de las agencias pertinentes, construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones, o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio."
Artículo 15.‑ Se enmienda el Artículo 22 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para adicionarle un párrafo, de forma que se lea como‑sigue:
La escritura pública a que se refiere el Artículo 2 de esta Ley expresará las siguientes circunstancias:
(4) Que se ha incluido en la escritura copia textual de la descripción certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a su cargo la realización de los planos de] inmueble."
Artículo 16.‑ Se enmienda el Artículo 24 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripción del inmueble total para su inscripción en el Registro de la Propiedad deberá tener agregada además una tasación de dicho inmueble certificada por un tasador autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico. Esta tasación se usará para determinar los derechos de inscripción a pagarse en el Registro de la Propiedad."
Artículo 17.‑ Se enmienda el Artículo 25 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Todas estas inscripciones irán precedidas de las palabras "Propiedad Horizontal"."
Artículo 18.‑ Se enmienda el Artículo 26 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
En dicho asiento quedarán también inscritos, de modo permanente, los elementos comunes, a favor del o de los que resulten ser titular o titulares del inmueble total, y en lo futuro de los apartamientos, sin expresar sus nombres y apellidos y en la proporción correspondiente."
Artículo 19.‑ Se enmienda el Artículo 27 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Mientras las obras no estén comenzadas sobre el suelo del respectivo apartamiento, no podrá inscribirse éste como finca filial o independiente. Cuando las obras están comenzadas, pero no concluidas en el apartamiento, deberán señalarse las que ya están realizadas y las que se encuentren pendientes de fabricación."
Artículo 20.‑ Se enmienda el Artículo 32‑A, segundo párrafo, primera oración, de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 32‑A.
A menos que la escritura matriz ... ...
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación por mayoría del Consejo de Titulares, correspondiéndole al Director o a la Junta de Directores la fijación de los porcentajes o cuotas de participación, con sujeción a lo dispuesto en el Artículo 8 y sin alterar los porcentajes correspondientes a los restantes titulares ....”
Artículo 21.‑ Se enmienda el Artículo 33 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Cuando la finca esté inscrita a nombre de persona distinta, el que tuviere el derecho real sobre un apartamiento podrá solicitar la inscripción de su derecho, observando en lo pertinente lo dispuesto en el Artículo 246 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. El requerimiento o requerimientos al titular o titulares del inmueble, que no aparezcan aún del Registro, a fin de que inscriban su derecho, serán notariales y por un plazo de diez (10) días hábiles."
Artículo 22.‑ Se enmienda el Artículo 36‑A de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 36‑A.
Este Artículo se interpretará restrictivamente en protección de los derechos de los titulares."
Artículo 23.‑ Se enmienda el Artículo 37 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
“Artículo37.
La modificación vinculará a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto afirmativo de las dos terceras partes de los titulares o desde que haya transcurrido el plazo de treinta (30) días dispuesto en el Artículo 38‑C (e), sin que hubiera oposición de más de una tercera parte de los titulares. Respecto a tercero, la modificación no surtirá efecto sino a partir de la fecha de presentación para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura pública en que se haga constar la enmienda, uniéndose copia certificada de la misma a la de la escritura de constitución del régimen y tomándose nota del hecho de la modificación del Reglamento en el registro particular de la finca matriz."
Artículo 24.‑ Se añade un nuevo Artículo 37‑A a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 37‑A
Artículo 25.‑ Se enmienda el Artículo 38 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio del 958, según enmendada, para que se lea como sigue:
(3) Obras de Mejoras: En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora sólo podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (213) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. El retiro de los fondos para estas obras se hará siguiendo el mismo procedimiento establecido en el inciso (1) anterior.
(e) No empece lo dispuesto en los incisos anteriores, no se aprobarán cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamiento sin contar con el consentimiento de su titular. Tampoco podrán aprobarse obras, por la mayoría calificada de dos terceras partes (2/3) que aquí se dispone, si las mismas, a juicio de perito, alteran la seguridad o solidez del edificio o su diseño arquitectónico. La alteración de la fachada o del diseño arquitectónico del inmueble requerirá el consentimiento unánime de los titulares.
(f) Imponer mediante el voto afirmativo de la mayoría de los titulares, una cuota especial (i) al titular del apartamiento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás titulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que los gastos de operación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común sobrepasen los que razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad, (i¡) al titular del apartamiento que por la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamiento, conforme al destino que le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitución, ocasione unos gastos comunes mayores a los que habría que incurrir si en el apartamiento en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamiento .
(k) Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad así, como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común."
Artículo 26.‑ Se enmienda el Artículo 38‑A de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 38‑A
Artículo 27.‑ Se enmienda el Artículo 38‑13 a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 38‑B.
Si el apartamiento se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa y por escrito la delegación cuando se trate de acuerdos que requieran la unanimidad de los titulares o de obras extraordinarias o de mejora. Ninguna persona podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular."
Artículo 28.‑ Se enmienda el Artículo 38‑C de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 38‑C.
(g) Las actas serán firmadas al final de su texto por el Presidente y el Secretario."
Artículo 29.‑Se enmienda el Artículo 3813 para enmendar el inciso (h), añadir un nuevo inciso (k) y redesignar el actual inciso (k) por (1), de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que lea como sigue:
"Artículo 38‑D:
(b). ..
(k) Relevar de sus funciones al Agente Administrador por justa causa. Se entendera por justa causa, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación de las norínas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio o el incumplimiento de sus deberes establecidos contractualmente. El Director o la Junta de Directores deberá convocar al Consejo de Titulares no más tarde de treinta (30) días del relevo para informar de dicha acción, a fin de que éste actúe según estime conveniente.
(1) Todas las demás que le sean asignadas por el Reglamento o por el Consejo de Titulares."
Artículo 30.‑ Se añade un nuevo Artículo 38‑E y se renumera el Artículo 38‑E como Artículo 38‑F a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lean como sigue:
"Artículo 38‑E
Artículo 38‑F'
Artículo 31.‑ Se adiciona el Artículo 38‑G a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Artículo38‑G.
El síndico rendirá informes trimestrales de sus gestiones a los titulares, notificándole con copia al tribunal o al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, según sea el caso. Salvo que el foro competente así lo autorice, el síndico no podrá desempeñarse a la vez como agente administrador."
Artículo 32.‑ Se enmienda el Artículo 39 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca, ni por haber incoado una reclamación administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente así lo autorice.
La cantidad proporciona¡ con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. El Reglamento podrá disponer el cobro de una penalidad del diez por ciento (10%) de lo adeudado si transcurren quince (15) días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad. En el caso de las deudas del Estado Libre Asociado el término será de ciento veinte (120) días. En exceso de ese término la penalidad será de un doce (12%) porciento de la totalidad de la deuda. Además las cuotas que los titulares no cubran dentro del plazo fijado para su pago, devengarán intereses al tipo máximo legal. La falta de pago de tres o más plazos consecutivos conllevará una penalidad adicional equivalente al uno por ciento mensual del total adeudado.
El titular moroso será requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no verificar el pago en el plazo de quince días, se le podrá exigir por la vía judicial.
Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos de cuotas, independientemente del número de apartamientos de que sean propietarios, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos aquellos asuntos que requieran el consentimiento unánime; ni se contará su voto o su porcentaje de participación para propósitos de quórum cuando esta Ley requiera tal consentimiento, hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión. Además, la Junta de Directores podrá ordenar la s uspensión de¡ servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono, así como los servicios de transmisión de voz, vídeo y data, y/o cualquier otro servicio similar cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble. La suspensión podrá ordenarse también cuando el titular no pague su parte proporcional del seguro comunal.
El titular u ocupante a quien se le hayan suspendido cualesquiera de los servicios comunales, según lo dispuesto en esta Ley, que sin la autorización de la Junta o del Administrador, por sí o a través de tercero se reconecte a dichos servicios, o de cualquier otra forma se sirva ilegalmente de las facilidades comunes de las cuales ha sido privado, incurrirá en una penalidad ascendente al triple de las sumas adeudadas, incluidos el principal y los intereses, sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas, o criminales que procedan."
Artículo 33.‑ Se enmienda el Artículo 41 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Cualquier institución financiera que provea un financiamiento interino a una persona para la construcción de apartamientos y elementos comunes a ser sometidos o sometido al régimen de propiedad horizontal y se convierta en dueño del inmueble en un procedimiento de ejecución o dación en pago, no será considerada como desarrollador, administrador interino o constituyente del régimen conforme dispone esta Ley, siempre y cuando la institución financiera no rebase sus funciones usuales de un acreedor en la protección de su garantía de conformidad con las prácticas comerciales seguidas por instituciones financieras que proveen financiamiento interino de construcción de entidad financiera."
Artículo 34.‑ Se enmienda el Artículo 42 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
El titular que prevalezca en cualquier reclamación de su querella no tendrá que contribuir a los honorarios o gastos legales en que incurra la Junta o el Consejo de Titulares, ni a la multa que, en su caso, pudiera imponérsele a la parte querellada."
Artículo 35.‑ Se enmienda el Artículo 43 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Los titulares, mediante acuerdo de quienes representen la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares, sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento. El titular que tenga un seguro particular para su apartamiento, o que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporciona¡ de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares.
Todo titular podrá solicitar de la Junta de Directores la inspección de los documentos relacionados con los seguros comunales. La Junta de Directores podrá sustituir el agente o corredor de seguros, siempre y cuando, las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas, o de mayor alcance y beneficio, y al mismo, o menor costo de la que estuviera vigente al momento del cambio, dando inmediata cuenta al Consejo de Titulares."
Artículo 36.‑ Se enmienda el Artículo 44 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Si procediere hacer la reconstrucción se observará lo previsto para tal hipótesis en la escritura constitutiva de la propiedad horizontal y en su defecto, lo que acuerde el Consejo de Titulares."
Artículo 37.‑ Se enmienda el Artículo 47 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Esta Ley no se entenderá como un impedimento para la constitución de otros regímenes de copropiedad por pisos que puedan establecerse conforme a otras leyes o normativas."
Artículo 38.‑ Se enmienda el Artículo 48 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Sin perjuicio de lo anterior, toda querella relacionada con la cubierta o los términos y condiciones de] contrato de seguros, será referida a la Oficina del Comisionado de Seguros de Puerto Rico para su consideración. Se faculta al Comisionado, de ser necesario, a adoptar un reglamento especial para la adjudicación de las querellas que surjan bajo el régimen de propiedad horizontal'
Artículo 39.‑ Se enmienda el Artículo 49 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Esta reglamentación será aplicable a las ventas de apartamientos destinados a. vivienda que formen parte de un plan común de promoción y venta de por lo menos diez apartamientos, excepto la que se emita de conformidad con los incisos (c) y (d) anteriores, la cual será aplicable a toda venta de apartamientos destinados a vivienda. Dicha reglamentación no será aplicable a ventas de conformidad con una orden judicial o en las ventas efectuadas por algún gobierno o agencia de éste."
Artículo 40.‑ Se enmienda el Artículo 50 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
“Artículo50.
Toda petición de registro de apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor vendrá acompañada de un cheque a nombre del Secretario de Hacienda por la cantidad de veinticinco (25) dólares por cada apartamiento cuyo registro se solicite. No obstante, dicha cantidad nunca será menor de quinientos (500) dólares ni mayor de dos mil (2,000) dólares. Por cada solicitud de enmienda a una petición de registro se pagarán treinta y cinco (35) dólares."
Artículo 41.‑ Se enmienda el Artículo 51 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
“Artículo5 1.
El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá utilizar todos los poderes que le confiere la Ley 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, conocida como ‑Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor", tanto al adjudicar las controversias que surjan bajo esta Ley como para evitar que cualquier persona viole los reglamentos u órdenes emitidas bajo la misma incluyendo la imposición de multas administrativas hasta un máximo de diez mil (10,000.00) dólares por cada infracción. Todo reglamento, orden o resolución que emita el Secretario al amparo de esta Ley podrá ser reconsiderado y revisado judicialmente de conformidad con lo dispuesto en la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada, conocida como "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme".
Artículo 42.‑ Se añade un nuevo Artículo 53 y se renumera el Artículo 53 como 54 a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
No obstante, los Consejos de Titulares quedan facultados para, previa autorización del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, adoptar planes alternos de contingencia, cuando las características particulares del inmueble hagan onerosa o irrazonable la implementación del plan previsto en el Reglamento promulgado por dicho departamento."
Artículo 43.‑ Se añade un nuevo Artículo 54 a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 54.‑ Separabilidad
Las disposiciones de esta Ley se considerarán separables y la determinación de un tribunal competente en cuanto a que alguna de sus disposiciones es nula no afectará las demás disposiciones de esta Ley."
Artículo 44.‑ Vigencia
Esta Ley entrará en vigor noventa (90) días después de su aprobación y sus disposiciones regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fuera sometido a dicho régimen.