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Timestamp: 2016-10-26 06:05:16+00:00
Document Index: 272017105

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 84', 'art. 46', 'art. 88', 'art. 90', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 90', 'art. 257', 'art. 2', 'art. 2', "l'article 5", 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 274', 'art. 156', 'art. 159', 'ATF ']

4P.245/2006 (10.01.2007)
recourante, repr�sent�e par Me Ren� Walther,
Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel, case postale 3174, 2001 Neuch�tel 1.
recours de droit public [OJ] contre l'arr�t de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel du 24 ao�t 2006.
A.a La Caisse de retraite des entreprises X.________, devenue entre-temps la Caisse de pensions X.________, et Y.________ ont, le 24 janvier 1974, conclu un contrat de bail � loyer portant sur un appartement de quatre pi�ces et demie, � V.________. Le loyer initial mensuel s'�levait � 404 fr., y compris le chauffage, l'eau chaude et l'�lectricit�. A partir d'une certaine date, les charges accessoires ont �t� s�par�es du loyer.
A.b Les d�comptes de chauffage concernant les exercices 1998-1999 et 1999-2000, qui se soldaient en faveur de la bailleresse, ont �t� contest�s par Y.________. Selon ses propres calculs, les acomptes vers�s �taient sup�rieurs aux co�ts effectifs qu'il devait supporter, � concurrence de 193 fr.30 pour le premier d�compte et de 237 fr.40 pour le second. Le litige a �t� soumis � l'autorit� r�gionale de conciliation, qui a constat� l'�chec de la conciliation. La Caisse de pensions X.________ a agi en paiement de 89 fr.95 devant le Tribunal civil du district de Neuch�tel, mais s'est par la suite d�sist�e de son action.
Le d�compte 2000-2001, qui pr�sentait �galement un solde en faveur de la bailleresse, a aussi �t� contest� par Y.________, qui estimait qu'un solde de 85 fr.10 apparaissait en sa faveur. La tentative de conciliation ayant une nouvelle foi �chou�, Y.________ a, le 4 juin 2002, ouvert action en paiement de 430 fr.70 et de 85 fr.10 � l'encontre de la Caisse de pensions X.________. Il r�clamait la restitution des montants per�us en trop par la bailleresse, exposant que certains des postes des d�comptes litigieux ne pouvaient pas �tre pris en charge par les locataires. Il s'agissait des co�ts li�s, d'une part, � la consommation excessive de mazout due � un r�glage inappropri� de la chaufferie et, d'autre part, au traitement des eaux de chauffage et de l'eau chaude sanitaire.
La Caisse de pensions X.________ a, � titre reconventionnel, conclu au paiement par le demandeur de la somme de 237 fr.30.
B.a Par jugement du 25 novembre 2004, le Tribunal civil du district de Neuch�tel a partiellement admis la demande du locataire. Le juge de district a consid�r� que la preuve d'une surconsommation de mazout imputable � la bailleresse n'a pas �t� apport�e. Il a de m�me estim� que l'existence d'une convention d�rogeant au bail initial, au sujet des frais accessoires, n'a pas �t� �tablie. Dans une motivation subsidiaire, le magistrat a retenu que les autres charges litigieuses, cons�cutives aux interventions de W.________ SA, n'entraient pas dans la notion de frais accessoires. La bailleresse a ainsi �t� condamn�e au paiement de 482 fr.60, � titre de restitution des acomptes pay�s en trop.
B.b La d�fenderesse a interjet� un recours en cassation contre ce prononc�. Par arr�t du 24 ao�t 2006, les juges cantonaux ont rejet� le recours. En substance, ils ont consid�r� que le raisonnement du premier juge, faisant abstraction de l'accord de principe pass� entre les parties au sujet de la prise en compte par le locataire, en sus du loyer, des frais accessoires, est arbitraire. Sur le vu de la motivation subsidiaire adopt�e en premi�re instance, les magistrats ont poursuivi leur analyse. Ils ont estim� que le jugement attaqu� consacre une application erron�e de l'art. 5 OBLF, dans la mesure o�, d'une part, il exclut radicalement les d�penses de lutte contre la rouille des frais accessoires admissibles et o�, d'autre part, il �carte du champ d'application de cette disposition une mesure anti-tartre peut-�tre discutable mais nullement inconcevable. En d�pit de ces deux erreurs de droit, les juges cantonaux n'ont pas cass� le jugement, estimant que le dispositif n'en �tait pas affect�. En effet, si les juges ont estim� que l'on ne pouvait exclure des frais accessoires les d�penses de lutte contre la rouille et le tartre, ils ont toutefois retenu que ces d�penses devaient �tre ventil�es entre les charges de l'immeuble et les frais accessoires. Or, � d�faut d'expertise administr�e sur la question, le premier juge n'aurait pas pu �tablir � satisfaction la part des frais � charge du locataire. En adoptant le raisonnement de la Cour de cassation, le juge de district aurait ainsi d� admettre que l'absence au dossier des preuves n�cessaires entra�nait le rejet des pr�tentions de la bailleresse et, partant, l'admission de la cr�ance en remboursement du locataire.
Contre cet arr�t, la d�fenderesse interjette un recours de droit public au Tribunal f�d�ral. Invoquant l'arbitraire, elle conclut � l'annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouveau jugement, dans le sens des consid�rants.
Le demandeur propose le rejet du recours. La cour cantonale a, quant � elle, renonc� � pr�senter des observations, se r�f�rant � son arr�t.
2.1 Le jugement rendu par la cour cantonale, qui est final, n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan f�d�ral ou cantonal, de sorte que la r�gle de la subsidiarit� du recours de droit public est respect�e (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). Compte tenu de la valeur litigieuse, un recours en r�forme est exclu (cf. art. 46 OJ); en cons�quence, la recourante peut se plaindre d'une violation arbitraire du droit f�d�ral sans violer le principe de la subsidiarit� du recours de droit public; l'examen se limite au droit constitutionnel invoqu�, sans qu'il n'y ait lieu de contr�ler librement l'application du droit f�d�ral.
Personnellement touch�e par la d�cision attaqu�e, qui la d�boute de ses conclusions, la recourante a un int�r�t personnel, actuel et juridiquement prot�g� � ce que cette d�cision n'ait pas �t� prise en violation de ses droits constitutionnels; en cons�quence, elle a qualit� pour recourir (art. 88 OJ).
Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 130 I 258 consid. 1.3; 129 I 113 consid. 2.1; 128 III 50 consid. 1c). Il statue sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e, � moins que le recourant ne d�montre que la cour cantonale a retenu ou, au contraire, ignor� de mani�re arbitraire certains faits d�terminants (ATF 118 Ia 20 consid. 5a).
2.2 Sous r�serve d'exceptions non r�alis�es en l'esp�ce (cf. ATF 124 I 327 consid. 4b et la jurisprudence cit�e), le recours de droit public est de nature cassatoire et ne peut tendre qu'� l'annulation de la d�cision attaqu�e (ATF 131 I 291 consid. 1.4 et les arr�ts cit�s). Il s'ensuit que la conclusion de la recourante tendant au renvoi � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision est irrecevable.
L'unique grief constitutionnel invoqu� est l'interdiction de l'arbitraire.
Selon la jurisprudence, une d�cision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, qu'elle m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit� (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 57 consid. 2); il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse �galement concevable, voire pr�f�rable; pour que cette d�cision soit annul�e, encore faut-il qu'elle se r�v�le arbitraire, non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son r�sultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 217 consid. 2.1).
Arbitraire et violation de la loi ne sauraient �tre confondus; une violation doit �tre manifeste et reconnue d'embl�e pour �tre consid�r�e comme arbitraire. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � examiner quelle est l'interpr�tation correcte que l'autorit� cantonale aurait d� donner des dispositions applicables; il doit uniquement dire si l'interpr�tation qui a �t� faite est d�fendable.
4.1 Dans son premier grief, la recourante voit une contradiction flagrante entre les violations de l'art. 5 OBLF constat�es par la Cour de cassation et le fait que, selon celle-ci, la bailleresse n'aurait pas prouv� que ses pr�tentions entrent dans le cadre de la convention pass�e avec le preneur. Elle rel�ve que les magistrats ont constat� l'existence d'un accord pass� entre les parties sur la question des frais de chauffage et d'eau chaude, tout en admettant que les d�penses de lutte contre la rouille et le tartre entraient dans le cadre de l'art. 5 OBLF. Sur cette base, la recourante estime que les juges cantonaux auraient d� casser la d�cision et la renvoyer � l'instance inf�rieure pour nouvelle d�cision. Ne l'ayant pas fait, la cour cantonale se serait mise gravement en contradiction avec elle-m�me, commettant ainsi un abus de droit. La recourante en conclut que le jugement est arbitraire et aberrant.
4.2 La recourante invoque l'art. 2 CC pour d�noncer un abus de droit commis par l'autorit� cantonale et en tire la conclusion que le jugement est arbitraire. Elle ne d�montre toutefois pas dans quelle mesure la d�cision entreprise serait insoutenable, ce qui n'est pas conforme aux exigences de l'art. 90 al. 1 let. b OJ. Il suit de l� que le grief ne peut qu'�tre d�clar� irrecevable.
Par ailleurs, les juges cantonaux ont certes estim�, d'une part, que le principe de la prise en charge, par les locataires, des frais de chauffage et d'eau chaude selon le syst�me des co�ts effectifs n'�tait pas contest� et, d'autre part, que l'on ne pouvait exclure des frais accessoires les d�penses de lutte contre la rouille et le tartre. Ils ont toutefois consid�r� que, dans le cas d'esp�ce, il convenait de d�partager, parmi les d�penses all�gu�es par la bailleresse, celles li�es � l'usage de la chose lou�e et celles qui visent l'entretien de l'immeuble. C'est au regard de cette consid�ration que les magistrats ont arr�t� qu'il appartenait � la bailleresse d'�tablir la part des frais accessoires � charge du locataire ou, litt�ralement, � de prouver que ses pr�tentions entrent dans le cadre de la convention pass�e avec le preneur �. Dans ces circonstances, on ne saurait reprocher � l'autorit� cantonale d'avoir commis un abus de droit. Au demeurant, la recourante ne tente m�me pas d'�tablir que l'autorit� cantonale aurait fait une application arbitraire du droit f�d�ral traitant de la question des frais accessoires, soit notamment les art. 257a, 257b CO et 5 OBLF. Elle ne remet pas plus en cause la r�gle - cantonale - d'�conomie de proc�dure selon laquelle une erreur de droit ne donne lieu � cassation que si elle a influ� sur le dispositif du jugement attaqu�.
5.1 Dans son deuxi�me grief, la recourante estime que seuls les frais de lutte anti-calcaire doivent �tre, le cas �ch�ant, support�s partiellement par les locataires. D�s lors que l'expertise impos�e par la cour cantonale ne vise que les frais de lutte anti-calcaire, la recourante conclut que la cour admet implicitement que les frais de d�soxydation de la tuyauterie peuvent �tre enti�rement assum�s par les locataires. La cour devait donc �tre cons�quente avec elle-m�me et reconna�tre que le premier juge s'�tait tromp� sur la question des frais de d�soxydation. En laissant subsister un jugement dont elle dit qu'il est erron� sans m�me qu'il soit besoin de recourir � une expertise, la juridiction cantonale est en contradiction avec elle-m�me au sens de l'art. 2 CC. Un tel r�sultat est manifestement arbitraire.
5.2 Au d�but du consid�rant critiqu� par la recourante, la juridiction cantonale a indiqu� qu'il ne suffit pas que � des d�penses du bailleur � entrent au moins partiellement dans le cadre des frais accessoires admissibles pour que celles-ci soient mises � charge du preneur. Il convenait ainsi de d�partager les d�penses li�es � l'usage de la chose lou�e et celles qui visent l'entretien de l'immeuble, sans distinction entre les frais de d�soxydation (lutte contre la rouille) et ceux de d�tartrage. Les magistrats se sont du reste fond�s sur la renonciation par la bailleresse � la mise en oeuvre de l'expertise, annonc�e par ses soins, pour poser que ses pr�tentions auraient d� �tre rejet�es, � d�faut d'�l�ments de preuve suffisants. Or, cette expertise avait pr�cis�ment pour but, tel que rappel� par la recourante dans son �criture de recours, de dire si, techniquement, les frais p�riodiques de d�soxydation et d'adoucissement de l'eau chaude �taient en rapport avec l'usage de la chose ou s'il s'agissait de frais de r�paration. Dans ces circonstances, m�me si la formulation employ�e par les juges cantonaux - qui indiquent, au terme de leur d�monstration, que � les frais de lutte anti-calcaire pourraient �tre report�s sur les locataires � - est incompl�te, il est patent que l'expertise � administrer concernait tant les frais de lutte anti-calcaire que ceux contre la rouille. Il est donc erron� de pr�tendre, comme le fait la recourante, que la cour cantonale ne met pas en doute la prise en compte des frais de d�soxydation dans le d�compte des frais accessoires.
Cela �tant, le raisonnement de la cour cantonale n'est pas contraire � l'art. 2 CC et, encore moins, arbitraire.
6.1 S'agissant de l'adoucissement de l'eau chaude sanitaire, la recourante revient sur deux affirmations - � son sens, contradictoires - de la cour cantonale.
D�s lors que l'autorit� cantonale a arr�t� que la mesure anti-calcaire ne devait pas �tre �cart�e du champ d'application de l'article 5 OBLF et que cette mesure a �t� qualifi�e de raisonnablement envisageable, la recourante consid�re que la juridiction a d�cid� � tort que les frais de lutte anti-calcaire ne pouvaient �tre report�s sur les locataires que s'ils permettaient � long terme d'�conomiser des frais de nettoyage de la tuyauterie. En posant cette limite, les juges cantonaux se seraient prononc�s sur l'opportunit� d'une mesure d'entretien ou de gestion de l'immeuble. Ils se seraient donc immisc�s dans les rapports entre bailleur et locataire, d'une mani�re contraire aux principes rappel�s par leur soin. La recourante y voit une contradiction substantielle qui produit un r�sultat arbitraire, puisque les frais d'adoucissement de l'eau ne sont finalement pas pris en compte dans le d�compte de chauffage et d'eau chaude.
6.2 La cour cantonale a estim� que l'adoucissement de l'eau du r�seau sanitaire entre dans les solutions raisonnablement envisageables, d'un point de vue technique et �conomique. Elle a donc arr�t� qu'il est non conforme � l'art. 5 OBLF d'�carter de son champ d'application une mesure anti-tartre. M�me si elle ne l'indique pas express�ment, il est constant que la cour estimait que l'exclusion des d�penses de lutte contre le tartre - dans leur totalit� - �tait contraire � l'art. 5 OBLF, puisqu'elle a jug� que seule une partie des d�penses du bailleur pouvait entrer dans le cadre des frais accessoires. C'est ainsi qu'elle a cherch� � distinguer les d�penses li�es � l'usage de la chose lou�e et celles qui visent l'entretien de l'immeuble. Elle r�sume du reste la position du premier juge, en indiquant que celui-ci n'a pas inclus, � au moins partiellement �, le co�t de l'adoucissement de l'eau du r�seau dans les charges assum�es par les locataires. Cela �tant, le raisonnement de la cour cantonale n'est pas contradictoire, rendant ainsi sans consistance l'argumentation de la recourante. Au demeurant, la recourante n'explique pas en quoi la d�cision attaqu�e serait arbitraire, se contentant d'indiquer qu'il existe � une contradiction substantielle qui produit un r�sultat arbitraire �. Elle n'invoque aucune violation insoutenable du droit f�d�ral, en particulier de l'art. 5 OBLF, pas plus qu'une �ventuelle constatation arbitraire des faits.
Partant, le grief de la recourante ne peut qu'�tre rejet�, pour autant qu'il soit recevable.
7.1 Dans son dernier grief, la recourante invoque l'arbitraire, la violation de la maxime d'office et de la maxime des d�bats.
La recourante reproche � l'autorit� cantonale d'avoir retenu que la maxime inquisitoire sociale ne permettait pas d'ordonner l'administration d'une nouvelle expertise. A son sens, le but vis� par les deux expertises n'est pas le m�me. Dans la mesure o� l'expertise impos�e par la Cour de cassation s'av�re n�cessaire en raison d'une argumentation juridique nouvelle, les juges cantonaux auraient d� faire application de la maxime d'office et ordonner l'administration des preuves idoines. Abstraction faite de la maxime d'office, la recourante rel�ve m�me que la cour cantonale se devait de casser le jugement et de renvoyer l'affaire pour compl�ment de preuves devant le premier juge.
7.2 Une fois encore, l'argumentation de la recourante est infond�e. Si la cour cantonale indique qu'il � faudrait comparer � sur le long terme les frais d'adoucissement de l'eau et ceux de nettoyage de la tuyauterie, il ne s'agit l� que d'une proposition �mise afin de d�partager les d�penses li�es � l'usage de la chose lou�e et celles qui visent l'entretien de l'immeuble. Force est d�s lors de constater que le but poursuivi par les deux expertises est le m�me, malgr� l'argumentation alambiqu�e de la recourante. Les magistrats se sont du reste fond�s sur le fait que la bailleresse a renonc�, en premi�re instance, � demander l'administration d'une expertise pour poser que ses pr�tentions auraient d� �tre rejet�es, � d�faut d'�l�ments de preuve suffisants.
En tout �tat de cause, la recourante ne d�montre pas l'arbitraire dans l'application de l'art. 274d al. 3 CO, qui consacre la maxime inquisitoire sociale, maxime dont les exigences semblent, au demeurant, avoir �t� respect�es, puisqu'il n'appartenait pas aux premiers juges de suppl�er � la carence de la bailleresse, qui a renonc� � l'administration d'une expertise.
Compte tenu de l'issue du litige, la recourante acquittera l'�molument judiciaire (art. 156 al. 1 OJ). Il ne se justifie pas d'allouer � l'intim�, qui n'est pas repr�sent� par un avocat, une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ; cf. ATF 125 II 518 consid. 5b; 113 Ib 353 consid. 6b).
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie au mandataire de la recourante, � l'intim� et � la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel.