Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0112-kdil3-1-4011-385-2018-1-agr
Timestamp: 2018-11-14 14:06:56+00:00
Document Index: 116908298

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 5', 'art. 659', 'art. 195', 'art. 197', 'art. 206', 'art. 207', 'art. 201', 'art. 184', 'art. 184', 'art. 185', 'art. 5', 'art. 14']

0112-KDIL3-1.4011.385.2018.1.AGR | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0112-KDIL3-1.4011.385.2018.1.AGR
Rozliczenie przychodów z najmu nieruchomości.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2018 r. (data wpływu 9 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 9 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości.
Wnioskodawca zamierza nabyć udział we współwłasności budynku i użytkowania wieczystego. Dla tej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta. Budynek na tej nieruchomości jest prywatnym akademikiem (...). Przedmiotem nabycia będzie udział we współwłasności w tym budynku i udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Przedmiotem nabycia nie jest wydzielony odrębny lokal (nie jest to odrębna własność lokalu). W akcie notarialnym przenoszącym własność tych udziałów jest ogólne stwierdzenie, że na wypadek zniesienia współwłasności współwłaściciel powinien otrzymać wskazany lokal, który odpowiada jego udziałowi we współwłasności. Jednocześnie z przeniesieniem własności udziału we współwłasności w formie aktu notarialnego zawarte zostaje w tym akcie postanowienie, o wykonywaniu zarządu nieruchomością przez profesjonalną firmę zarządu całą nieruchomością. Współwłaściciele nie wykonują osobiście takiego zarządu nieruchomością. Profesjonalny zarządca zawiera umowy najmu ze studentami. W umowach zawarte jest stwierdzenie, że w oparciu o umowę o wykonywanie zarządu nieruchomością działa w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego, w którym znajduje się pokój oznaczony numerem. Umowy najmu lokalu zawierane są na okres trwania roku akademickiego lub jednego semestru (w okresie od października do czerwca).
W okresie wakacyjnym (od lipca do września) umowy są zawierane na okres krótszy. Pokoje wynajmowane są dla celów mieszkaniowych. Zarządca po zawarciu umowy najmu pobiera czynsz, z którego pokrywa wszystkie wydatki związane z utrzymaniem budynku jak np. opłaty za media, podatek od nieruchomości. Gromadzi środki na funduszu remontowym budynku i pobiera własne wynagrodzenie za wykonywanie zarządu. Uzyskany przychód jest dzielony w poszczególnych miesiącach w stosunku do wielkości udziałów współwłaścicieli nieruchomości. Współwłaściciele po uregulowaniu wydatków wyżej opisanych otrzymują na swój rachunek bankowy dochód do wypłaty. Na udział, który Wnioskodawca chce nabyć ((...) części) przychody w okresie trwaniu roku akademickiego wynoszą od około 2100 zł do 2700 zł miesięcznie, dochody przekazywane współwłaścicielowi miesięcznie od 1714,04 zł do 1150,14 zł. W okresie wakacyjnym, tj. od lipca do września przychody wynoszą od 712,41 zł do 1093,63 zł miesięcznie i nie są przekazywane współwłaścicielom, gdyż zgodnie z uchwałą zebrania współwłaścicieli przekazywane są w tym okresie w całości na fundusz remontowy budynku. Z informacji uzyskanej od zarządcy (...) w okresie od stycznia do grudnia 2017 r. przychody z udziału we współwłasności nieruchomości wynoszącego (...) części (w takiej wysokości Wnioskodawca chce nabyć udział) wyniosły 24565,72 zł, a współwłaściciel otrzymał kwotę stanowiącą dochód w wysokości 13139 zł.
Wnioskodawca jest studentem, rozpoczyna studia stacjonarne. Wnioskodawca ma zawartą umowę podnajmu lokalu mieszkalnego, z której przychody rozlicza w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych. Przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego nie przekraczają rocznie 20000 zł. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Pieniądze na zakup udziału we współwłasności nieruchomości będą pochodził z darowizny, którą otrzyma od swojego Ojca.
Czy po nabyciu udziału we współwłasności nieruchomości będącej prywatnym akademikiem (...) przychody z najmu na cele mieszkaniowe podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych?
Czy podlegają opodatkowaniu także gdy Wnioskodawca będzie osiągał przychody z dotychczas wynajmowanego lokalu?
Czy rodzaj działalności Wnioskodawcy mający charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły nie będzie zaliczony do działalności gospodarczej w oparciu o art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Czy ryczałt ewidencyjny należy obliczać od przychody przypadającego za udział we współwłasności czy od dochodu przekazanego współwłaścicielowi?
Czy w okresie wakacyjnym (lipiec – wrzesień) gdy cały przychód jest przekazywany na fundusz remontowy istnieje obowiązek naliczenia od tych przychodów ryczałtu ewidencyjnego?
Zdaniem Wnioskodawcy, Ad. 1. Osiągnięty przychód pochodzi z umowy najmu lokalu na cele mieszkaniowe w prywatnym akademiku (...) i kwalifikuje się zgodnie z art. 1.2 w związku z art. 6.1b ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne do opodatkowania ryczałtem ewidencyjnym.
Ad. 2. Dotyczy to także sytuacji gdy Wnioskodawca będzie wynajmował dotychczasowy lokal i nabyty w przyszłości udział we współwłasności prywatnego akademika (...). Ilość lokali w przypadku Wnioskodawcy - dwa - zezwala na zastosowanie ryczałtu ewidencyjnego.
Ad. 3. Fakt, że aktywność Wnioskodawcy ma charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły nie musi automatycznie stanowić działalności gospodarczej o czym wprost świadczy ostatnie zdanie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Według tego przepisu przychody z działalności gospodarczej, jeżeli nie są zaliczone do innych przychodów za źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 tej ustawy.
Ad. 4. Wnioskodawca uważa, że ryczałt ewidencyjny należy obliczyć od kwot jakie otrzymuje współwłaściciel.
Ad. 5. Zdaniem Wnioskodawcy nie ma on obowiązku uiszczenia ryczałtu ewidencyjnego.
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku).
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć udział we współwłasności budynku i użytkowania wieczystego. Budynek jest prywatnym akademikiem (...). Cała nieruchomość zarządzana jest przez profesjonalną firmę. Zarządca po zawarciu umowy najmu pobiera czynsz, z którego pokrywa wszystkie wydatki związane z utrzymaniem budynku, takie jak np. opłaty za media, podatek od nieruchomości, gromadzi środki na funduszu remontowym budynku i pobiera własne wynagrodzenie za wykonywanie zarządu. Uzyskany przychód jest dzielony w poszczególnych miesiącach w stosunku do wielkości udziałów współwłaścicieli nieruchomości. Współwłaściciele po uregulowaniu wydatków wyżej opisanych otrzymują na swój rachunek bankowy dochód do wypłaty. W okresie wakacyjnym, zgodnie z uchwałą zebrania współwłaścicieli, przychody przekazywane są w całości na fundusz remontowy budynku. Ponadto Wnioskodawca ma zawartą umowę podnajmu lokalu mieszkalnego, z której przychody rozlicza w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.
Odnosząc powyższe uregulowania prawne do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie prowadzony najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej, samodzielnej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli nie są spełnione pozostałe przesłanki działalności gospodarczej wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto Wnioskodawca nie będzie prowadził profesjonalnej działalności w zakresie najmu, gdyż czynności związane z najmem, takie jak np. zawieranie umów z najemcami, pobieranie czynszu, regulowanie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, nie będzie wykonywał osobiście, lecz powierzy je firmie zewnętrznej.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 ww. ustawy). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 ustawy Kodeks cywilny). Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ww. ustawy, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej – wyjątkiem.
W myśl art. 201 ustawy Kodeks cywilny, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm.).
Zgodnie z art. 184a ww. ustawy, zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
Stosownie do art. 185 ust. 2 ww. ustawy, zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela/współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.
Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu są bowiem właściciele nieruchomości a nie osoba zarządzająca ich majątkiem.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że najem przedmiotowej nieruchomości nie będzie realizowany w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody z wynajmu nieruchomości będą mogły być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5% przychodów.
Po stronie Wnioskodawcy wystąpi przychód z tytułu najmu nieruchomości odpowiadający posiadanemu udziałowi w nieruchomości z dnia wypłaty lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych przez zarządcę. Opodatkowania zatem będzie kwota otrzymana przez Wnioskodawcę od zarządcy. Jeżeli w okresie wakacyjnym (lipiec-wrzesień) Wnioskodawcy nie zostaną przekazane żadne środki, ponieważ cały przychód będzie przekazywany na fundusz remontowy po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu.
Zaznaczyć należy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy przedstawiony we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Tak więc, jeżeli opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie będzie zgodny ze zdarzeniem, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy.
Końcowo zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
0112-KDIL3-1.4011.385.2018.1.AGR
0112-KDIL3-2.4011.367.2018.2.DJ | Interpretacja indywidualna