Source: https://wendl-koehler.de/immobilien/geerbtes-haus-verkaufen/
Timestamp: 2019-11-11 19:30:41
Document Index: 66497820

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 82', '§ 35', '§ 2032', '§ 2038', '§ 23']

Geerbtes Haus verkaufen - Alles was Sie wissen müssen
1 Erbfall & Testamentseröffnung – Erbe annehmen oder ausschlagen?
2 Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?
3 Pflichten rund um Erbschein, Grundbuch & Erbengemeinschaft
4 Verkauf eines geerbten Hauses
Durchschnittlich erbt jeder zweite Deutsche irgendwann im Laufe seines Lebens eine Immobilie. Leider gewährt der Gesetzgeber den Erben kaum Zeit zum Trauern, denn mit dem Erbfall ist neben dem Besitzwechsel auch eine große Verantwortung verbunden. Wenn Sie ein Haus geerbt haben und es verkaufen möchten, sollten Sie vorab wichtige Fragen zu steuerlichen Regelungen klären.
Erbfall & Testamentseröffnung – Erbe annehmen oder ausschlagen?
Mit dem Tod einer Person tritt automatisch der Erbfall ein und es gilt die gesetzliche Erbfolge. Wurde ein Testament verfasst, hat dieses jedoch Vorrang, dennoch muss der gesetzliche Pflichtteil bei einer Erbschaft generell berücksichtigt werden. Gehört ein Haus oder eine Wohnung zum Erbe, scheint dies auf den ersten Blick mit einem Vermögenszuwachs verbunden zu sein. Als Rechtsnachfolger des Erblassers können neben der eigentlichen Immobilie jedoch auch Schulden zum Erbe gehören. Liegt eine hohe Hypothek auf dem geerbten Haus, kann sich die Erbschaft möglicherweise sogar als Verlustgeschäft erweisen. Ehe Sie das Erbe annehmen, sollten Sie diese Aspekte daher genau prüfen. Der Gesetzgeber gewährt Ihnen nach Eintritt des Erbfalles eine Frist von sechs Wochen. Wenn Sie das Erbe antreten möchten, erwartet das Finanzamt innerhalb von drei Monaten eine Meldung. Dies ist in jedem Fall erforderlich, auch wenn aufgrund von Freibeträgen keine Erbschaftssteuer anfällt.
Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ab. Nachstehend haben wir Ihnen die Freibeträge nach § 16 ErbStG und die Steuerklassen bei Erbschaft übersichtlich dargestellt:
– Ehegatten & Lebenspartner: 500.000 Euro
– Kinder (sowie die Enkel, wenn die Kinder des Erblassers verstorben sind): 400.000 Euro
– Enkel: 200.000 Euro
– Großeltern & Eltern: 100.000 Euro
– Geschwister & übrige Erben: 20.000 Euro
Erbschaftssteuerklasse I: Ehepartner (auch gleichgeschlechtlich), Eltern, Kinder & Enkelkinder (auch adoptiert), Großeltern
Erbschaftssteuerklasse II: Stiefeltern, Schwiegereltern & Schwiegerkinder, Geschwister & deren Kinder, frühere Ehepartner (nach Scheidung / auch gleichgeschlechtlich)
Erbschaftssteuerklasse III: alle weiteren Erben
Als Grundlage für die Steuern bestimmt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Dazu wird die Behörde ein Gutachten erstellen und auf dieser Hausbewertung beruht später die Berechnung der möglichen Erbschaftssteuer. Diese Bewertung erfolgt nach einem starren Schlüssel, der leider individuelle Faktoren nicht berücksichtigt. Es ist daher sehr empfehlenswert, wenn Sie selbst zur Feststellung des Verkehrswertes einen staatlich anerkannten Gutachter beauftragen. Dies ist ebenfalls sinnvoll, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen möchten, damit ein zu geringer Verkaufspreis vermieden werden kann.
Pflichten rund um Erbschein, Grundbuch & Erbengemeinschaft
Als Erbe und neuer Eigentümer treten Sie die Rechtsnachfolge des Erblassers an, daher ist ein Antrag auf Änderung des Eintrags im Grundbuch (nach § 82 GBO) erforderlich. Dazu ist ein Nachweis erforderlich und nach § 35 GBO (Grundbuchordnung) kann dieser ausschließlich durch Vorlage des Erbscheins erfolgen. Ein Erbschein wird beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers beantragt. Ergeben sich Ihre Rechte als Antragssteller zweifelsfrei aus einem notariellen Testament oder Erbvertrag, kann nach dem Gesetz auch die Vorlage dieser Dokumente genügen. Als Alleinerbe sind Sie einziger Rechtsnachfolger des Erblassers. Wenn mehrere Personen gemeinsam das Erbe antreten, entsteht nach § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft, die nach § 2038 BGB den Nachlass gemeinschaftlich verwaltet. Dies ist insbesondere für den Immobilienverkauf relevant, denn der Verkauf eines geerbten Hauses erfordert einen einstimmigen Beschluss aller Miterben. Aufgelöst wird eine Erbengemeinschaft durch den Vorgang der Erbauseinandersetzung, die von jedem Miterben verlangt werden kann.
Verkauf eines geerbten Hauses
Wenn eine Selbstnutzung oder eine Vermietung nicht gewünscht ist, wird meist ein zeitnaher Verkauf der geerbten Immobilie angestrebt. Sie können Ihr geerbtes Haus verkaufen, sobald Sie den Erbschein beantragt und Einsicht in das Grundbuch genommen haben. Bei einer Erbengemeinschaft ist zusätzlich die Zustimmung aller Miterben erforderlich, damit Sie ein geerbtes Haus verkaufen können. Unabhängig von Ihrem Status als Alleinerbe oder Miterbe sollten Sie vor Beginn der Verkaufsaktivitäten einen Maklervertrag mit einem versierten Makler abschließen. Er nimmt auf Wunsch eine professionelle Immobilienbewertung vor und gewährleistet, dass alle Dokumente für den Hausverkauf vollständig vorliegen. Für die Bewertung vor dem Immobilienverkauf sind beispielsweise die Anzahl der Zimmer und die Lage von Immobilien entscheidend. Besonders wichtig ist die Einschätzung der möglichen Steuerbelastung, wenn Sie die geerbte Immobilie veräußern. Wird ein Haus innerhalb einer Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft, unterliegen die Veräußerungsgewinne nach dem der Spekulationssteuer (siehe § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz). Hat der Erblasser das Haus bereits mehr als 10 Jahre bewohnt, fällt diese Steuer auf den Verkaufserlös nicht an. Sie wird jedoch erhoben, wenn Sie in einer Erbengemeinschaft sind und zum eigenen Erhalt der Immobilie die anderen Miterben auszahlen. In diesem Fall geht der Gesetzgeber von einem teilentgeltlichen Verkauf aus und erhebt die Spekulationssteuer.
Die Wendl & Köhler Steuerberatungsgesellschaft mbh berät Sie gerne umfassend, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen möchten und unterstützt Sie bei der Einschätzung der möglichen Erbschaftssteuer.