Source: http://www.hug-gelnhausen.de/informationen.html
Timestamp: 2018-04-22 12:04:17
Document Index: 82476041

Matched Legal Cases: ['§ 577', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 1961', '§ 546', '§ 548', '§ 307', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 16', '§ 1', '§ 2', '§ 573', '§ 193', '§ 559', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 216', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 314', '§ 314', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 538', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 13', '§ 577', 'BGH', 'BGH']

Haus & Grund Gelnhausen e.V. Informationen
Mitgliederinformation 04.2018
Mitgliederinformation 03.2018
Mitgliederinformation 02.2018
Mitgliederinformation 01.2018
Mitgliederinformation 12.2017
Mitgliederinformation 11.2017
Mitgliederinformation 10.2017
Mitgliederinformation 09.2017
Mitgliederinformation 08.2017
Mitgliederinformation 07.2017
Mitgliederinformation 06.2017
Mitgliederinformation 05.2017
Mitgliederinformation 04.2017
Mitgliederinformation 03.2017
Mitgliederinformation 02.2017
Mitgliederinformation 01.2017
Haus & Grund Gelnhausen e. V. lädt seine Mitglieder und Interessierte zu seiner diesjährigen Jahreshauptversammlung ein. Diese findet statt am
Samstag, 28. April 2018, 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen.
Die Tagesordnung entnehmen Sie bitte der beigefügten separaten Einladung.
PDF Dokument Einladung Jahreshauptversammlung 2018
Wir werden anlässlich der Veranstaltung CO-Messgeräte unseren Mitgliedern zu einem Sonderpreis von 45 Euro - solange der Vorrat reicht - anbieten können.
Die Geschäftsstelle ist am Montag 30. April 2018 - Brückentag - geschlossen. Um Beachtung wird gebeten. Wegen des stattfindenden Zentralverbandstages ist eine Rechtsberatung durch den Vorsitzenden am 03. und 04. Mai 2018 nicht möglich.
Mit Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR104/17 - hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die dreijährige Sperrfrist gemäß § 577 a Abs. 1 BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) auch beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften gilt und zwar völlig unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll. Damit kann sich auch eine Personengesellschaft z. B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst drei Jahre nach der Veräußerung auf berechtigte Interessen bei der Kündigung eines Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 - zum Beispiel Eigenbedarf - berufen. Im entschiedenen Falle hatte eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Januar 2015 ein Mietobjekt erworben und im Mai 2015 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach dessen Trennung von seiner Ehefrau gekündigt.
Mit Entscheidung vom 23.03.2018 - V ZR 307/16 - hatte der BGH entschieden, dass die Nutzung einer Teileigentumseinheit in einem "Ärztehaus" zu Wohnzwecken ohne Änderung der Gemeinschaftsordnung unzulässig ist und einen Unterlassungsanspruch begründet. Die Teileigentümer haben nämlich ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer solchen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vorneherein zu vermeiden. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass berechtigte Anpassungsbegehren erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden müssen, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten.
Deshalb ist es immer wichtig, als Teileigentümer oder auch Wohnungseigentümer vor und nach Erwerb die Gemeinschaftsordnung unbedingt zu beachten.
In der täglichen Beratungspraxis wird häufig die Frage nach einem Mietspiegel in der hiesigen Region für beabsichtigte Mieterhöhungen gestellt. Bitte beachten Sie, dass im Internet auf den entsprechenden Webseiten angegebene Mieten für eine Mieterhöhung nicht verbindlich sein können. Mietspiegel gibt es im hiesigen Raum nur in Frankfurt und in Hanau. Das bedeutet, dass insbesondere für Gelnhausen, Wächtersbach, Schlüchtern, Freigericht und Gründau keine Mietspiegel existieren. Hier kann die Miete entweder nur einvernehmlich erhöht werden oder nach den gesetzlichen Vorschriften durch insbesondere Benennung von drei Vergleichsobjekten. Grundsätzlich muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert sein, um überhaupt eine Mieterhöhung verlangen zu können.
Weitere Beratung erhalten Sie nach Terminvereinbarung und Vorlage des Mietvertrages und Nachweis der vermieteten Wohnfläche auf der Geschäftsstelle
1. Vorsitzender u. Geschäftsführer
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Beim Einzug der Mitgliedsbeiträge 2018 hat es leider wieder diverse Rückläufe gegeben, weil zum Beispiel Konten zwischenzeitlich aufgelöst worden waren. Damit hat die Geschäftsstelle nicht nur völlig unnötige Mehrarbeit, sondern es entstehen auch unnötigerweise für die Mitglieder zu übernehmende Bankgebühren.
Bitte teilen Sie daher immer rechtzeitig Änderungen Ihrer Bankverbindung mit und auch bei Umzug Ihre Anschrift.
Soweit wir die Mitglieder wegen rückständiger Beiträge anschreiben werden diese gebeten, zügig für den Ausgleich zu sorgen, damit sich die Geschäftsstelle wieder der wesentlichen Arbeit, nämlich der Betreuung und Beratung der Mitglieder, zuwenden kann.
Mit der Entscheidung vom 22.11.2017 - VIII ZR28/17 - hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter dann keine Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes dulden muss, wenn diese beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.
Im entschiedenen Fall sollten nicht nur Fenster und Türen ausgetauscht, die Elektrostränge erneuert werden, sondern auch der Spitzboden ausgebaut werden, eine Terrasse und ein Wintergarten erstellt werden sowie der Zuschnitt der Wohnräume und des Bades verändert werden. Letztlich sollte sich die Kaltmiete von 463,62 € für das Reihenhaus Baujahr 1986 auf 2.149,99 € monatlich erhöhen.
So etwas sollte ein vernünftiger Vermieter auch nicht angehen. Wenn man Modernisierungen durchführen möchte, sollte man diese mit dem Mieter besprechen und nach Möglichkeit eine einvernehmliche Regelung treffen. Weitere Beratung hierzu erhalten Sie auf der Geschäftsstelle.
Mit ganz aktueller Entscheidung vom 28.02.2018 hat der VIII. Zivilsenat (zuständig für Mietsachen) entschieden, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat - Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR157/17.
Der BGH hat nunmehr entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Auf den ersten Blick ist das eine vermieterfreundliche Entscheidung, doch hier ist Vorsicht geboten. Wir empfehlen immer, nach Möglichkeit Fristen zur Schadens- und Mängelbeseitigung zu setzen, bevor Mieter in Anspruch genommen werden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zum Beispiel überhaupt nicht maßgeblich bei Ansprüchen auf Schönheitsreparaturen.
Bei Beratungsbedarf wenden Sie sich daher an die Geschäftsstelle
Bitte merken Sie sich den Termin für unsere diesjährige Jahreshauptversammlung vor.
Samstag 28.04.2018, 15:00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen.
Die Tagesordnung wird rechtzeitig bekannt gemacht werden.
Wir werden in jedem Falle die aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht behandeln sowie Ratschläge zum Ausfüllen von Mietverträgen und Betriebskostenabrechnungen und zum Verhalten des Vermieters bei Tod des Mieters geben
Bitte beachten Sie, dass die Geschäftsstelle am Freitag 16.02.2018 wegen technischer Wartungsarbeiten geschlossen ist.
Eine Rechtsberatung kann am Montag 12.02.2018 (Rosenmontag) nicht erfolgen.
Bitte erleichtern Sie die Arbeit der Geschäftsstelle und teilen Sie umgehend
Änderungen in Ihrer Adresse oder Bankverbindung mit.
Der Einzug der Mitgliedsbeiträge 2018 erfolgt in der 7. Kalenderwoche.
Mit aktueller Entscheidung vom 31.01.2018 hat der zuständige VIII. Zivilsenat des BGH - VIII ZR 39/17 - entschieden, dass ein Jobcenter einen unmittelbaren Rückforderungsanspruch gegen einen Vermieter wegen Mietzahlung nach Vertragsende hat. Im entschiedenen Falle hatte das Jobcenter nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli versehentlich noch die Miete für August überweisen. Die Vermieter hatten die Zahlung wegen noch offener Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis zurückbehalten. Das zuständige Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Der BGH hat im Revisionsverfahren entschieden, dass eben ein direkter Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter besteht, wenn dieser bereits bei Erhalt der Zahlung wusste, dass ihm dieser Betrag wegen der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zustand. Wieder einmal eine Entscheidung letztlich zum Nachteil der Vermieter, die in diesem Falle noch Ansprüche gegenüber den Mietern hatten.
Womit sich unsere Gerichte so beschäftigen:
Die Hausordnung in einem Mehrfamilienhaus erlaubte Musik - insbesondere Klavierspielen - nur zu eingeschränkten Zeiten. Für anderen Lärm galten andere Zeiten.
Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt - 13 S 131/16 vom 04.10.2017 - darf man unterschiedliche Störungen durch Geräusche nicht ungleich behandeln. Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Ruhezeiten darf daher ohne sachlichen Grund nicht bestimmte Störer privilegieren.
Antworten auf häufig gestellte Mitgliederfragen
In Ergänzung zur Mitgliederinformation 01-2018 zum Energieausweis ist darauf hinzuweisen, dass bei einem bestehenden Mietverhältnis keine Vorlagepflicht eines neuen Energieausweises besteht. Hierauf hat der Mieter keinen Anspruch. Ein neuer bzw. aktueller Energieausweis ist nur bei Neuvermietung bereits bei Besichtigung dem Mietinteressenten vorzulegen und im Falle des Mietvertragsabschlusses ist dem Mieter eine vollständige Kopie auszuhändigen. Dieses kann man entweder im Mietvertrag dokumentieren oder im Übergabeprotokoll.
Der OBI 10 Prozent Sofortrabatt-Coupon ist von den Mitgliedern sehr nachgefragt. Dieser Coupon wird in regelmäßigen Abständen im Haus & Grund Magazin, welches unsere Mitglieder im Rahmen ihrer Mitgliedschaft kostenlos beziehen, abgedruckt, so zuletzt im Heft 12-2017 auf Seite 27. Bitte schneiden Sie sich diesen Coupon bei Bedarf aus und legen diesen beim Kauf im zuständigen OBI-Markt vor. Bitte nur in Ausnahmefällen können Sie auf der Geschäftsstelle einen Coupon abholen, solange der Vorrat hier reicht.
Bitte beachten Sie erneut, dass Sie nur die aktuellen Mietvertragsformulare von Haus & Grund Hessen verwenden, die Sie auf der Geschäftsstelle erwerben können oder auch digital unter www.hugform24.de. Immer wieder werden uns "abenteuerliche Formularmietverträge" bei der Beratung vorgelegt, die entweder aus dem Internet herunter geladen werden oder im Schreibwarenhandel erworben werden. Der vom Deutschen Mieterbund über das Internet kostenfrei zu erhaltende Mietvertrag sollte in keinem Fall verwendet werden, da Sie hier in erheblichem Umfang Ihre ohnehin nach dem Gesetz bestehenden Rechte verlieren oder noch mehr einschränken.
Mietverträge sind immer vollständig auszufüllen, da jede Unklarheit zulasten des Vermieters geht. Oft wird eingetragen, dass die Wohnung in besenreinem Zustand zurückzugeben ist. Dieses sollte tunlichst unterlassen werden, da die Räume dann tatsächlich nur durchgefegt werden müssen. Die Mietverträge von Haus & Grund sehen immer vor, dass die Wohnung in sauberem Zustand zurückzugeben ist, § 21 Abs. 1 des Wohnraummietvertrages V1424/6.17.
Wir hoffen, dass Sie gesund und voller Elan das Jahr 2018 beginnen konnten, in dem wir für die Mitglieder des Vereins nach vorheriger Terminvereinbarung oder telefonisch Montag, Dienstag, Donnerstag und Freitag jeweils in der Zeit von 9:00 Uhr bis 12:00 Uhr zur Verfügung stehen.
Am Donnerstag 18. Januar 2018 kann eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle nicht stattfinden, da der Vorsitzende an einer Regionalkonferenz von Haus & Grund teilnimmt.
Bitte bringen Sie zu Beratungsterminen unbedingt Mietvertrag, Schriftverkehr etc. mit, damit wir Sie umfassend beraten können.
Mit einem jetzt veröffentlichten Beschluss vom 02.08.2017 hat das Kammergericht Berlin - 19W102/17 - wie folgt erkannt: Bei unbekannten Erben eines verstorbenen Wohnraummieters ist durch das Nachlassgericht gemäß
§ 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, sofern der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung geltend zu machen. Der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war bzw. der Nachlass voraussichtlich dürftig ist, steht dem nicht entgegen.
Immer wieder kommt es auch in unserer Beratungstätigkeit vor, dass ein alleinstehender Mieter verstirbt, Erben nicht bekannt sind und der Vermieter zum Zwecke der Neuvermietung seinen Räumungsanspruch durchsetzen will. Er will also seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen den Nachlass durchsetzen. Bereits die Oberlandesgerichte München und Zweibrücken haben in der Vergangenheit zutreffend darauf hingewiesen, dass die Anordnung der Nachlasspflegschaft zwingend zu erfolgen hat, damit der Vermieter seinen Rückgabeanspruch gegen einen Nachlasspfleger durchsetzen kann. Vermieter sind in der Praxis nämlich nach dem Tod des Mieters häufig mit der Frage konfrontiert, wem gegenüber sie kündigen und ihren Räumungsanspruch geltend machen können, denn nimmt der Vermieter eine sogenannte "kalte" Räumung vor, begeht er unerlaubte Selbsthilfe, für die er verschuldensunabhängig haftet, so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Weitere Beratung erhalten Sie nach Terminvereinbarung auf der Geschäftsstelle des Vereins.
Viele Energieausweise laufen in nächster Zeit aus, nämlich diejenigen, die 2008 und 2009 für bestehende Wohngebäude verpflichtend eingeführt wurden. Energieausweise sind grundsätzlich 10 Jahre gültig. Ausgenommen von der Energieausweispflicht sind Baudenkmäler und kleinere Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche.
Nicht in jedem Fall brauchen Eigentümer einen neuen Energieausweis. Ist das Haus oder die Wohnung bereits vermietet, besteht keine Verpflichtung, den Mietern oder Nutzern einen neuen Energieausweis vorzulegen. Dieser ist aber in jedem Falle dann nötig, wenn das Haus oder die Wohnung verkauft, neu vermietet oder eine sonstige Nutzungseinheit verpachtet werden soll. Wir raten daher, rechtzeitig einen neuen Energieausweis bei Bedarf erstellen zu lassen. Diese müssen den Vorgaben der aktuellen Energieeinsparverordnung entsprechen. Aktuelle Energieausweise weisen eine Registriernummer im oberen rechten Bereich und eine Farbskala mit Energieeffizienzklassen aus.
Ein Bedarfsausweis ist für alle Gebäude zulässig. Beim wesentlich preisgünstigeren Verbrauchsausweis basiert der Energiekennwert auf den Abrechnungen der Heizkosten von drei aufeinanderfolgenden Jahren. Ein solcher Verbrauchsausweis darf aber nur für bestehende Wohngebäude ausgestellt werden mit mindestens fünf Wohnungen oder für die der Bauantrag nach dem 11. November 1977 gestellt wurde oder die später auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurden.
Im Januar 2018 kann es bedingt durch Urlaub bzw. Erkrankung auf der Geschäftsstelle zu Engpässen im Telefonverkehr und in der Beratung kommen.
Der Jahresbeitrag 2018 wird durch Beitragsrechnung im Januar 2018 in Rechnung gestellt bzw. durch Beitragseinzug im Februar 2018 erhoben.
Anlässlich der Jahreshauptversammlung am Samstag 28.04.2018, 15:00 Uhr in der Stadthalle Gelnhausen erhalten alle teilnehmenden Mitglieder das aktuelle Jahrbuch 2018 des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland als kostenlose Zusatzleistung des Vereins
Auch die Geschäftsstelle benötigt einmal eine Pause. Bitte beachten Sie daher unbedingt, dass die
Geschäftsstelle vom 27.12.2017 bis 05.01.2018 einschließlich geschlossen ist.
Im Januar 2018 erhalten diejenigen Mitglieder ihre Beitragsrechnung für den Jahresbeitrag 2018, die nicht am Einzug teilnehmen.
Im Beitragseinzug ziehen wir die Mitgliedsbeiträge 2018 im Februar 2018 in der 7. Kalenderwoche ein.
Mit Urteil vom 08.11.2017 - VIII ZR 13/17 - hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs sich mit der Frage befasst, ob ein Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen verlängern kann.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers mit der kurzen Verjährungsregelung von sechs Monaten ist, dass aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe einer Mietsache eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden soll.
Bitte beachten Sie unbedingt, dass nach Rückgabe der Mietsache die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt, wobei es nicht auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt sondern auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache.
Weitere Beratung erhalten Sie im Bedarfsfalle auf der Geschäftsstelle.
Kooperation mit OBI
Die erfolgreich bestehende Kooperation des Landesverbandes Haus & Grund Hessen mit der Baumarktkette OBI wird auch im neuen Jahr fortgesetzt. Hier erhalten die Mitglieder der hessischen Haus & Grund Ortsvereine eine Rabattierung von 10 % auf Wareneinkäufe in hessischen OBI-Märkten.
Im ersten Jahr der Kooperation des Landesverbandes mit OBI konnten Mitglieder insgesamt eine Ersparnis in Höhe von 151.231,16 € erwirtschaften. Bitte beachten Sie die im Haus & Grund Magazin abgedrucken Rabatt-Coupons zum Ausschneiden. Jedes Mitglied von Haus & Grund Gelnhausen e. V. erhält, da im Mitgliedsbeitrag enthalten, monatlich das Haus & Grund Magazin des Landesverbandes Hessen.
Rabattflyer werden Sie auch im Bedarfsfalle ab Januar 2018 auf der Geschäftsstelle abholen können.
Bitte merken Sie sich schon heute den Termin für unsere nächste Jahreshauptversammlung vor.
Samstag, 28.04.2018, 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen.
Die genaue Tagesordnung wird rechtzeitig bekannt gegeben werden.
Wir wünschen allen Mitgliedern und ihren Familien noch eine besinnliche Adventszeit, ein frohes Weihnachtsfest und ein gesundes Neues Jahr 2018.
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Die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle führen gerne Ihre Aufträge zur Bonitätsüberprüfung über den Landesverband Haus & Grund Hessen aus.
Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass folgende Angaben für die Überprüfung zwingend notwendig sind:
Name, Vorname, Geburtsdatum und derzeitige Meldeadresse (z. B. auf der Rückseite des Personalausweises).
Wie bereits in der letzten Mitgliederinformation ausdrücklich mitgeteilt, nimmt die Geschäftsstelle Aufträge zur Erstellung von Betriebskostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2016, die dem Mieter spätestens zum 31.12.2017 vorliegen muss, nur noch bis spätestens Donnerstag, 30.11.2017 entgegen.
Diese Ausschlussfrist ist unbedingt zu beachten.
Immer wieder muss sich der für Wohnraummietangelegenheiten zuständige VIII. Senat des BGH mit Betriebskostenabrechnungen und insbesondere mit den Anforderungen an eine formell richtige Abrechnung befassen, so auch in der Entscheidung vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17.
Die Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsgemäßheit spielt bei Betriebskostenabrechnungen eine entscheidende Rolle. Muss diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist wegen formeller Fehler komplett neu erstellt werden, dann kann der Vermieter eben nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Liegt nur ein materieller Fehler vor, so kann eine Abrechnung auch noch nach Fristablauf im Rahmen des bisherigen Ergebnisses korrigiert werden. Dieses gilt auch für komplizierte Abrechnungen, wie der BGH in der o. a. zitierten Entscheidung bestätigt hat. In der Sache ging es darum, dass ein Wohnungsmieter eine 7-seitige Abrechnung als zu kompliziert beanstandet hat. Das zuständige Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt, das Berufungsgericht wies dann die Klage ab. Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision des Vermieters die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben. Dieses hatte offensichtlich das Hin- und Herblättern als unzumutbare Belastung für den Mieter angesehen.
Der Präsident von Haus & Grund Deutschland Dr. Kai H. Warnecke dazu: "Traurig, aber nötig und wahr. Erst der Bundesgerichtshof gebot dem Mieter Einhalt und entschied tatsächlich ausdrücklich, dass es einem Mieter zumutbar ist, zwischen mehreren Seiten einer Betriebskostenabrechnung hin und her zu blättern. So beruhigend es ist, dass der Bundesgerichtshof hier mit gesundem Menschenverstand urteilt, so erschütternd ist es, dass Mieter wegen derartiger Banalitäten das höchste Zivilgericht bemühen."
Expertentipp hierzu:
In formeller Hinsicht muss eine Betriebskostenabrechnung nicht nur den Aussteller, den Mieter, den Abrechnungs- und gegebenenfalls abweichenden Nutzungszeitraum enthalten, sondern auch eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und soweit erforderlich auch deren Erläuterung, Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Bei Zweifelsfragen wenden Sie sich unbedingt an die Geschäftsstelle des Vereins und lassen sich beraten. Betriebskostenvorauszahlungen sollten bereits bei Mietbeginn in angemessener Höhe mit dem Mieter vereinbart werden, damit es überhaupt nicht oder wenn nur zu geringen Nachzahlungen kommt. Kommt es zu Nachzahlungen ist der Vermieter berechtigt, zukünftig entsprechende höhere Vorauszahlungen vom Mieter zu verlangen.
Gelnhausen hat einen neuen Bürgermeister gewählt.
Der Sitz unseres Vereins ist seit 1921 in Gelnhausen. Wir freuen uns, dass ein Gelnhäuser zum neuen Bürgermeister gewählt wurde, nämlich Herr Daniel Christian Glöckner, und damit die Nachfolge des ehemaligen Gelnhäuser Bürgermeisters und jetzigen Landrates Herrn Thorsten Stolz antritt. Wir freuen uns auf eine weitere gute und gedeihliche Zusammenarbeit mit dem Bürgermeister, der selbst Mitglied unseres Vereins ist ebenso wie auch die Stadt Gelnhausen
Wir bitten alle Mitglieder unseres Vereins um Beachtung, dass die Geschäftsstelle am
Montag, 02.10.2017 und Montag 30.10.2017
In der 41. und 42. Kalenderwoche kann eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle aus personalbedingten Gründen nur in Ausnahmefällen nach Terminvereinbarung erfolgen. Die Rechtsberatung in diesen beiden Kalenderwochen erfolgt überwiegend durch Frau Rechtsanwältin Große-Strangmann.
An dieser Stelle ein Auszug von gerichtlichen Entscheidungen: Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Entscheidung vom 21.07.2017 - I-9U 35/17 - entschieden, dass ein Solardach den Nachbarn nicht behindern darf. Ein Grunstückseigentümer muss Blendwirkungen von einer das Sonnenlicht reflektierenden Photovoltaikanlage des Nachbarn nicht hinnehmen. Die gesetzgeberische Wertentscheidung zugunsten der Förderung von Photovoltaikanlagen, wie Sie im EEG zum Ausdruck kommt, führt zu keiner grundsätzlichen Duldungspflicht. Eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist nur dann formal wirksam, wenn eine hinreichende Angabe der Person und deren Eigennutzinteresses im Kündigungsschreiben erfolgt, so das AG Düsseldorf in einer Entscheidung vom 07.08.2017 - 25C 447/16 -. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf sind grundsätzlich die Personen, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, anzugeben. Es genügt eben nicht den formellen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben, wenn der Vermieter zum Beispiel nur angibt, er benötige das Haus oder die Wohnung, um dort mit seinen Kindern und seiner Mutter zu wohnen und arbeiten zu können, so im entschiedenen Fall. Dieses ist auch herrschende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und muss unbedingt beachtet werden. Weitere Beratung im Falle einer beabsichtigten Eigenbedarfskündigung erhalten Sie nach Terminvereinbarung auf der Geschäftsstelle des Vereins
Nach der Energieeinsparverordnung von 2014 muss bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils ein Energieausweis vorgelegt werden. Lediglich für Baudenkmäler oder kleine Gebäude gelten Ausnahmen nach § 16 Abs. 5 EnEV.
In Kürze benötigen auch Eigentümer und Vermieter gegebenenfalls einen neuen Energieausweis, weil Energieausweise spätestens nach 10 Jahren ihre Gültigkeit verlieren. Es wird allen Mitgliedern empfohlen, den Ablauf ihres Energieausweises im Auge zu behalten bzw. für den Fall, dass ein Energieausweis nicht vorhanden ist, einen solchen zu beantragen.
Weitere Informationen hierzu entnehmen Sie dem Haus & Grund Magazin oder lassen sich hierzu beraten. Sie können auch Ihren Bezirkschornsteinfeger oder Ihren Dienstleister für Heizung- und Warmwasserabrechnungen zu dieser Frage kontaktieren. Bitte unbedingt beachten, da ansonsten ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro riskiert wird: Bereits bei der Besichtigung einer Wohnung ist der Energieausweis zur Einsichtnahme vorzulegen. Spätestens mit Abschluss des Vertrages muss dem Mieter mindestens eine Kopie des Energieausweises übergeben werden. Dieses sollte man entweder im Mietvertrag oder aber im Übergabeprotokoll festhalten
Die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 muss dem Mieter bis spätestens zum 31.12.2017 vorliegen, da man ansonsten eine Nachzahlung nicht mehr verlangen kann. Es ist also höchste Zeit, die Abrechnung zu fertigen.
Wie in jedem Jahr weisen wir ausdrücklich darauf hin, dass der Verein Aufträge zur Betriebskostenabrechnung von Mitgliedern bis spätestens 30.11.2017 entgegen nimmt.
Nach Ablauf dieses Termins können und werden keine Abrechnungen mehr für das Kalenderjahr 2016 in diesem Jahr gefertigt
An alle Mitglieder aus Gelnhausen
Machen Sie von Ihrem Wahlrecht Gebrauch und beteiligen sich an der Stichwahl zum Bürgermeister von Gelnhausen am 15.10.2017. Stichwahlkandidaten sind Frau Kerstin Schüler mit 25,3 Prozent und Herr Daniel Christian Glöckner mit 28,8 Prozent aus der Wahl vom 24.09.2017.
Bitte merken Sie sich bereits heute vor, dass die Geschäftsstelle des Vereins am Montag 02.10.2017 und Montag 30.10.2017 (Brückentage) geschlossen ist.
Wir haben festgestellt, dass es Mitglieder gibt, die meinen, Haus & Grund sei eine Versicherung. Das ist selbstverständlich nicht der Fall.
Nach § 1 unserer Satzung ist Haus & Grund Gelnhausen e. V. die wirtschaftliche Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer in Gelnhausen und Umgebung.
Nach § 2 ist der Zweck des Vereins die gemeinschaftliche Wahrung der örtlichen Belange des Haus- und Grundbesitzes. Dabei werden Mitglieder beraten und in jeder möglichen Weise unterstütz
Informationsveranstaltung von Haus & Grund Fulda
Kurz entschlossene Mitglieder aus dem Raum Schlüchtern haben die Möglichkeit, an einer Informationsveranstaltung von Haus & Grund Fulda zum Thema Nachbarrecht - Referent RA Younes Frank Ehrhardt, Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen - teilzunehmen.
Die Veranstaltung findet statt am 07. September 2017, 19.30 Uhr in Schlüchtern-Gundhelm im Dorfgemeinschaftshaus in der Haubergstraße 12
Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, gilt der nächste Werktag. Dieses ist hinsichtlich Kündigungen unbedingt zu beachten. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 22.02.2017 - 65 F 395/16 unter Hinweis auf die Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofs eindeutig festgestellt, dass im Falle der letzte Tag der Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB fällt auf einen Samstag, tritt entsprechend § 193 BGB an seine Stelle der nächste Werktag. Hier ging es um eine Mieterkündigung, die dem Vermieter am Dienstag nach Ostern zuging. Der Vermieter hielt dies für zu spät, da die Kündigungsfrist am vorhergehenden Samstag geendet habe. Richtig ist aber in diesem Falle, dass der letzte Tag der Kündigungsfrist am folgenden Werktag, hier dem Dienstag nach Ostern, geendet hat
Mietspiegel Hanau und Umgebung
Wichtig für Mitglieder, die Grundeigentum in Hanau, Bruchköbel, Erlensee, Groß- krotzenburg, Schöneck, Langenselbold, Rodenbach und Nidderau vermieten: Es gibt einen neuen Mietspiegel, der bis zum 31.07.2019 gültig ist. Der Mietspiegel kann bei Bedarf auf unserer Geschäftsstelle bezogen werden oder über die Internetseite von Haus & Grund Hanau e. V.
Sie sollten nun zügig daran gehen, die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2016 zu erstellen. Die Abrechnung muss bis zum 31.12. diesen Jahres dem Mieter zugestellt sein, damit im Falle von Nachzahlungen Sie nicht leer ausgehen. Sinvollerweise ist die Abrechnung mit einem Anschreiben dem Mieter zuzustellen und ihm eine Frist von einem Monat zur Zahlung eines Nachzahlungsbetrages zu setzen.
Der Vermieter ist nur dann berechtigt, einen Schlüssel für die Wohnung des Mieters als sogenannten Notschlüssel im Besitz zu behalten, wenn dieses ausdrücklich vereinbart ist.
Der Vermieter darf die Mieterwohnung nur dann betreten, wenn ihm dieses vom Mieter gestattet wird, andernfalls könnte er sich eines Hausfriedensbruches strafbar machen.
In der Stadt Gelnhausen wird ein neuer Bürgermeister bzw. Bürgermeisterin gewählt werden und gleichzeitig findet die Bundestagswahl statt.
Wir empfehlen allen Mitgliedern, von ihrem Wahlrecht unbedingt Gebrauch zu machen und zur Wahl zu gehen bzw. die Briefwahl durchzuführen. Sie sollten sich vorher insbesondere zu Fragen des Mietrechts die Programme der einzelnen Parteien ansehen. Von Abschaffung der Mietpreisbremse bis zur Verschärfung derselben sowie zur Verschärfung von Eigenbedarfskündigungen zulasten des Vermieters bis hin zur Streichung der Grundsteuer aus dem Betriebskostenkatalog finden Sie ein buntes Spektrum vor. Das Ergebnis dieser Parteiprogramme ist aber nach hiesiger Auffassung gerade nicht, dass mehr Wohnungen gebaut werden, obwohl dieses unstreitig gerade auch für Sozialwohnungen erforderlich wäre.
Die neuen Mietvertragsformulare des Landesverbandes H&G Hessen für die gewerbliche Vermietung und die Wohnraumvermietung sind eingetroffen und können auf der Geschäftsstelle erworben werden. Digital sind sie unter hugform24.de abrufbar. Es sollten nur noch die aktuellen Mietverträge verwendet werden. Bitte vernichten Sie alte Mietvertragsformulare in Ihrem eigenen Interesse.
Frau Rechtsanwältin Große-Strangmann unterstützt uns in der Rechtsberatung im Regelfall Freitags in der Zeit von 10:00 bis 13:00 Uhr. Bitte halten Sie Rechtsberatungstermine unbedingt ein, da sie für die Rechtsberatung aus Frankfurt anreist
Ein Wohnungseigentumsverwalter muss ab einem Auftragsvolumen von 3.000,-€ mindestens drei Vergleichsangebote einholen, bevor er den Auftrag erteilt, so das Landgericht Frankfurt in einer Entscheidung vom 28.06.2017, Az 2-13S2/17. Es ging um Angebote für Hausmeisterdienste. Der Verwalter hatte zwei Angebote eingeholt. Ein Eigentümer hat den danach von der Gemeinschaft getroffenen Beschluss angefochten. Es entspricht inzwischen gefestigter Rechtssprechnung, dass vor einer Auftragsvergabe mindestens drei Angebote von einem Verwalter eingeholt werden müssen, denn nur so können Eigentümer durch den Vergleich verschiedener Angebote zu einer fundierten Entscheidung kommen. Dieses ist ab zu erwartenden Kosten von ca. 3.000,-€ Pflicht.
Haus & Grund Hessen lädt zur Podiumsdiskussion "Bundestagswahl als Richtungswahl" ein am
Montag, 04.09.2017 um 18:00 Uhr (Einlass 17:30 Uhr)
Der Beginn ist um 18:00 Uhr (Einlass 17:30 Uhr). Die Veranstaltung ist öffentlich. An dieser nehmen teil der Vorsitzende von Haus & Grund Hessen Christian Streim, der Präsident von Haus & Grund Deutschland Dr. Kai H. Warnicke, Dr. Hermann Otto Solms von der FDP, Sören Bartol von der SPD, Daniela Wagner Büdnis 90/Grüne in Hessen und Ulrich Caspar, Wohnungspolitischer Sprecher der CDU Landtagsfraktion.
Im Anschluss an die Veranstaltung findet ein Sektempfang mit Fingerfood bei Jazz-Musik statt.
Sie können sich anmelden unter : info@hausundgrundhessen.de oder per Telefax: 069/1722635
Der Vorstand des Vereins würde es begrüßen, wenn die Mitglieder zahlreich an dieser wichtigen Veranstaltung teilnehmen, da es am 24. September 2017 bei der anstehenden Bundestagswahl auch darum geht, mit welchen Mietrechtsverschärfungen Haus & Grund Eigentümer zukünftig rechnen müssen. Es ist zu erörtern, welche Antworten die Parteien auf die drängenden wohnungspolitischen Herausforderungen der Zukunft haben
Techem-Niederlassung Gelnhausen ist umgezogen
Die Techem-Niederlassung in Gelnhausen ist Ende Juli 2017 umgezogen und ist jetzt wie z.Bsp. auch die Niederlassung Hanau unter folgender Anschrift erreichbar:
Telefon: 06196/52201
Telefax: 06196/522-7575
Wir weisen alle Mitglieder darauf hin und bitten insoweit auch bei einer Betreuung von 1.450 Mitgliedern um Verständnis dafür, dass die Geschätsstelle zwar gerne auftragsgemäß Betriebskostenabrechnungen erstellt, die Erfassungsbogen der einzelnen Dienstleister wie Techem, ISTA oder Kalorimeta, vom Mitglied selbst auszufüllen sind. Wir empfehlen, rechtzeitig alle für die Abrechnung relevanten Belege geordnet für das Ausfüllen der Erhebungsbogen bereit zu halten und die Erhebungsbogen mit Sorgfalt auszufüllen. Dieses dürfte auch keine größere Schwierigkeit bedeuten, wenn zum Beispiel die Grunddaten längst erfasst sind
Zu den umlagefähigen Betriebskosten bei der Wohnraumvermietung gehören nicht die Kosten, die Ihnen ihr Dienstleister (Techem, ISTA oder Kalorimeta etc.) für die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten in Rechnung stellt. Nur die Kosten für die Berechnung von Heizung und Warmwasser sowie Kaltwasser und Kanalkosten sind umlagefähig. Bitte beachten Sie dieses bereits beim Ausfüllen der Erhebungsbogen. Erfahrungsgemäß werden diese Dinge sofort von Mieterseite bei Beratung durch den Mieterverein beanstandet, und dass leider auch zu Recht.
Ist bei einem Mieterauszug der Bodenbelag beschädigt, dann kann Schadensersatz nur unter dem Gesichtspunkt des Abzuges "Neu für Alt" verlangt werden. Ist der Bodenbelag also nach allgemeiner Auffassung abgewohnt (z.B. Teppichboden nach ca. 8 Jahren) dann ist ein Schadensersatzanspruch nicht gegeben.
Wir wünschen allen Mitgliedern und Ihren Familien einen guten Start nach Ende der hessischen Sommerschulferien.
Die Geschäftsstelle ist zwar während der Hessischen Sommerschulferien geöffnet, es kann aber durchaus wegen Verhinderungen und Terminkollisionen zu Engpässen in der Rechtsberatung kommen. Aus diesem Grunde wird möglichst darum gebeten, vereinbarte Termine unbedingt einzuhalten und nach Möglichkeit nicht kurzfristig abzusagen. Wenn Sie einen Termin mit der Geschäftsstelle vereinbaren, dann teilen Sie bitte bei der Terminvereinbarung mit, an welchen Wochentagen Sie verhindert sind, damit eine für beide Seiten gezielte Terminvereinbarung erfolgen kann.
Es kommt leider immer wieder vor, dass uns Angehörige oder Erben den Tod eines Mitglieds nicht oder erst Monate später mitteilen. Da satzungsgemäß die Mitgliedschaft mit dem Tod des Mitglieds endet, kann selbstverständlich eine Beendigung dieser Mitgliedschaft erst dann erfolgen, wenn der Verein Kenntnis vom Tod des Mitglieds erlangt hat. Satzung und Gebührenordnung des Vereins sehen eine Rückerstattung von bereits gezahlten Mitgliedsbeiträgen nicht vor. Im Einzelfall entscheidet hier der Vorstand über eventuelle Beitragsrückerstattungen im Kulanzwege.
Wir erwarten im Laufe des Monats Juli die von Haus & Grund Hessen herausgegebenen neuen Wohnraummietverträge und die aktualisierten Gewerberaummietverträge.
Sofern Sie also nicht dringend z. Zt. Mietvertragsformulare benötigen warten Sie bitte den Eingang der Verträge auf der Geschäftsstelle ab. Wir werden die Mitglieder rechtzeitig informieren.
Wenn Sie eine Wohnung mit einer Einbauküche vermietet haben und diese Einbauküche vollständig zum Beispiel bei Mieterwechsel erneuern, müssen Sie die geänderte Rechtsprechung im Steuerrecht beachten.
Mit Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15 - hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt nicht als Werbungskosten sofort bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, da es sich bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen um ein einheitliches Wirtschaftsgut handelt, das auf 10 Jahre abzuschreiben ist. Miete für Rauchwarnmelder kann nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden, so in einer aktuellen Entscheidung das AG Dortmund zu Az 423 C 8482/16. Diese Frage taucht des Öfteren in der Beratungspraxis des Vereins auf. Mietkosten für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten. Sie fallen zwar laufend an, sind aber Kapitalkosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können.
Wartungskosten können als Betriebskosten umgelegt werden, sofern sie vereinbart sind und die Wartung nicht durch den Mieter durchzuführen ist. Überprüft der Vermieter, ob der Mieter die Wartung durchgeführt hat, sind dadurch anfallende Kosten allgemeine Verwaltungskosten, die ebenfalls nach der Betriebskostenverordnung nicht auf einen Mieter umlegbar sind.
Schafft der Vermieter die Rauchwarnmelder auf eigene Kosten an, dann sind das Modernisierungskosten, die über § 559 BGB zur Mieterhöhung (Umlage auf die Jahresmiete in Höhe von 11 Prozent der Kosten) berechtigen. Hier muss jeder Vermieter dann überprüfen, ob er hiervon Gebrauch machen will, da es sich um erfahrungsgemäß ganz geringe Kosten handelt
Wenn Sie Betriebskosten für das Jahr 2016 abrechnen dann müssen Sie die Abrechnung dem Mieter entweder persönlich gegen Empfangsquittung aushändigen oder am besten per Zeugen mit Einwurf in den Briefkasten zustellen. Hierzu gehört nach unserer Auffassung ein Anschreiben an den Mieter, in dem er aufgefordert wird, eine Nachzahlung unter Angabe einer Zahlungsfrist mit genauem Datum (der Mieter hat nach der Rechtsprechung eine Überprüfungsfrist von einem Monat) zu leisten. Nur so kommt der Mieter nach Ablauf der Zahlungsfrist in Verzug. Sollte er nicht zahlen, ist er sodann schriftlich mit einer weiteren Zahlungsfrist z. B. von 10 Tagen erneut zu mahnen. Sodann sollten Sie rechtliche Schritte in die Wege leiten. Vergessen Sie bitte nicht, bei einem Nachzahlungsbetrag die zukünftigen Vorauszahlungen entsprechend anzupassen, wobei der zukünftige Vorauszahlungsbetrag sich aus einem Zwölftel der Gesamtsumme der auf den Mieter entfallenden Betriebskosten für das Kalenderjahr ermittelt. Weitere Beratung erhalten Sie im Bedarfsfalle gerne auf der Geschäftsstelle durch die Rechtsberater des Vereins.
Wir wünschen allen Mitgliedern und ihren Familien erholsame Sommerferien.
Die Geschäftsstelle ist am Freitag, 16.06.2017 (Brückentag) geschlossen.
In der Rechtsberatung kann es im Monat Juni aufgrund von Urlaub der den Verein unterstützenden Rechtsanwälte Frau Große-Strangmann und Dr. Kremkus zu Engpässen kommen. Soweit ein Beratungstermin auf der Geschäftsstelle erforderlich ist, wollen Sie diesen bitte rechtzeitig telefonisch vereinbaren und bei dem Telefonat angeben, an welchen Tagen eine Beratung für Sie gewünscht wird.
Die aktuell überarbeiteten Mietverträge von Haus & Grund Hessen stehen noch nicht zur Verfügung. Wir gehen davon aus, dass diese im Laufe des Monats Juni 2017 verfügbar sind.
Wir bedanken uns bei allen Mitgliedern und Interessierten, die an unserer Jahreshauptversammlung am 06.05.2017 in der Stadthalle in Gelnhausen so zahlreich teilgenommen haben.
Aus dem Vorstand wurde Herr Klaus Klier von der Versammlung zum neuen stellvertretenden Vereinsvorsitzenden gewählt, nachdem Herr Zinkhan gesundheitsbedingt alle Ämter niedergelegt hatte.
Herr Zinkhan wurde von der Versammlung aufgrund seiner langjährigen Verdienste für den Verein zum Ehrenmitglied gewählt.
Das Vorstandsmitglied Herr Birger Kaiser wurde für weitere drei Jahre im Amt bestätigt.
Herr Dr. Alexander Möller wurde für ein weiteres Jahr zum Kassenprüfer gewählt.
Herr Udo Kamchen wurde zum weiteren Kassenprüfer in der Versammlung gewählt.
Der Bundesgerichtshof hat für Wohnungseigentümer von Bedeutung zwei Entscheidungen wie folgt getroffen:
Einzelne Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf Zahlung des Wohngeldes, denn alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht, so der BGH vom 10.02.2017, V ZR 166/16.
Der Fahrstuhleinbau in gemeinschaftlichen Treppenhäusern kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann und darf grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. Allerdings können die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden, so der BGH in der Entscheidung vom 13.01.2017, V ZR 96/16.
"Raustauschwochen" bei MainKinzigGas
Wir verweisen auf die Aktion von MainKinzigGas "Heizungsmodernisierung", zeitlich befristet vom 01.03. bis 31.10.2017.
Gebäudeeigentümer, die den Einbau einer Gasbrennwertheizung im Austausch gegen eine alte Heizung planen und durchführen, können eine Prämie von 200 € Brutto erhalten. Sofern der modernisierende Eigentümer auch Kunde der MainKinzigGas ist oder wird (Vertragslaufzeit bis mindestens 31.12.2018) verdoppelt MainKinzigGas den Betrag auf insgesamt 400 € Brutto.
Die neue Erdgasbrennwertheizung muss von einem der beteiligten Hersteller sein (zum Beispiel Viessmann, Vaillant, Junkers, Elco, Brötje etc.).
Weitere Informationen hierzu erhalten Sie auf der Geschäftsstelle.
Wichtig hierzu ist auch, dass die staatlichen Förderprogramme von KfW, BAFA etc. mit den Raus Tausch Wochen kombinierbar sind.
Die Bosch-Thermotechnik GmbH / Buderus ist im Übrigen auch neuer Kooperationspartner des Landesverbandes Haus & Grund Hessen. Mitglieder der Ortsvereine können ab sofort mit 150 € Gutscheinen beim Kauf eines Wärmeerzeugers (u. a. Heizkessel von Buderus) profitieren.
Auch hierzu erhalten Sie bei Bedarf weitere Informationen auf der Geschäftsstelle.
Unitymedia schaltet in der Zeit zwischen dem 01. und 27. Juni in seinem Verbreitungsgebiet Baden-Württemberg, Hessen und Nordrhein-Westfalen schrittweise die analogen Sender ab. Bitte stellen Sie sich darauf ein. Nach hiesiger Information ist bei der Abschaltung der analogen Signale keine technische Änderung an den vorhandenen Kabelsteckdosen notwendig. Lediglich Endnutzer, die noch auf älteren Geräten, die vor 2009 hergestellt wurden, fernsehen, benötigen für den Empfang der digtitalen Sender einen Digitalreceiver. Neuere Fernseher sind in der Regel standardmäßig mit DVB-C-Tunern ausgestattet und demnach fähig, digitale Signale zu empfangen.
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Haus & Grund Gelnhausen e. V. lädt seine Mitglieder und Interessierte zu seiner diesjährigen Jahreshauptversammlung ein. Diese findet statt
am Samstag, 06. Mai 2017, 15:00 Uhr, in der Stadthalle in Gelnhausen
Begrüßung durch den Vereinsvorsitzenden Wolfgang Reese
Grußwort Bürgermeister Thorsten Stolz - Barbarossastadt Gelnhausen
Grußwort und Statement zur Wohnungspolitik Younes Frank Ehrhardt -
Geschäftsführer Landesverband Haus & Grund Hessen
Verlesung der Niederschrift der Jahreshauptversammlung 2016 in Auszügen
Geschäftsbericht des Vorsitzenden und Geschäftsführers
Neuwahl/Wiederwahl von Vorstandsmitgliedern und stellvertretenden
Vereinsvorsitzenden/stellvertretender Vereinsvorsitzender
Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung des Haus- und Grundeigentümers
Was ist nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu beachten?
RA u. Notar J. Schmidt - RAe Stamm-Lauer & Kollegen Wächtersbach
Mitglieder fragen - Juristen antworten
Wegen der Teilnahme des 1. Vorsitzenden als Delegiertem von Haus & Grund Hessen am Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland in Berlin kann eine Rechtsberatung am 11. und 12. 05.2017 nicht stattfinden. Terminvereinbarungen für eine Rechtsberatung durch Frau Rechtsanwältin Große-Strangmann können nur über die Geschäftsstelle erfolgen.
Bitte beachten Sie, dass die Geschäftsstelle am Freitag, 26.05.2017 (Brückentag) geschlossen ist.
Aktuell überarbeitete Mietverträge werden laut Mitteilung der Geschäftsstelle von Haus & Grund Hessen Ende Mai/Anfang Juni 2017 zur Verfügung stehen.
Erstellen Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen 2016 zeitnah, denn nur dann können Sie auch die monatlichen Vorauszahlungen bei Nachzahlungsbeträgen erhöhen.
Wir empfehlen ferner, der Abrechnung Fotokopien von Verbrauchsabrechnungen, Grundsteuer, Versicherungsbelegen etc. beizufügen. Erfahrungsgemäß erfolgen dann wegen der dadurch gewonnenen Transparenz der Abrechnung kaum noch Mieternachfragen.
Bei den Abrechnungen der Dienstleister sollten Sie die eingesetzten Zählerstände auf Richtigkeit überprüfen und auf richtige Zuordnung zu den einzelnen Mietvertragsparteien.
Der Kooperationspartner von Haus & Grund, das Unternehmen Minol, hat die ab sofort geltenden Konditionen wie folgt mitgeteilt:
Verbrauchsbasierter Energieausweis für Wohngebäude: Sonderpreis 54,95 € statt Normalpreis 59,95 €
Bedarfsbasierter Energieausweis für Wohngebäude mit Begehung vor Ort:
Gebäude bis 7 Wohnungen: 369,95 € statt 389,95 € und für
Gebäude ab 8 Wohnungen: 444,95 € statt 459,95 €.
Flyer stehen demnächst auf der Geschäftsstelle zur Verfügung.
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Bitte beachten Sie, dass eine Rechtsberatung am Freitag, 21.04.2017 wegen des Landesverbandstages in Gießen nicht stattfinden kann.
Soweit Mitglieder bei der Geschäftsstelle Bestätigungen für die Zahlung von Mitgliedsbeiträgen anfordern, werden derartige Bestätigungen selbstverständlich erstellt, aber die entstehenden Kosten werden gemäß Vorstandsbeschluss mit 5,00 € zuzüglich Porto und Mehrwertsteuer dem Mitglied in Rechnung gestellt. Jedes Mitglied kann die Zahlung des Mitgliedsbeitrages durch seinen Bankauszug nachweisen
Mit ganz aktuellem Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16- hat der BGH Leitlinien zum Umgang bei Wohnraumkündigungen wegen sogenannten Berufs- oder Geschäftsbedarfs formuliert. Im entschiedenen Falle ging es darum, dass der Vermieter einem Mieter eine 27 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung, in der dieser bereits seit 01.07.1977 in Berlin lebt, mit der Begründung gekündigt hat, Räumlichkeiten würden zur Erweiterung eines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes benötigt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Einzelfall festzustellen ist, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht.
Im entschiedenen Falle hat der BGH ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnissses als nicht gegeben angesehen, denn aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke fehlte es an der Darlegung entstehender Nachteile von einigem Gewicht. Hier sollten Aktenbestände eingelagert werden. Holen Sie in jedem Falle Beratung bei Haus & Grund ein, bevor Sie unter Umständen durch die Instanzen prozessieren müssen. Im Übrigen gibt es immer vergleichsweise Lösungen.
Am 30.03.2017 hat ganztägig der Mietvertragsausschuss von Haus & Grund Hessen, dessen Mitglied der Vorsitzende unseres Vereins ist, getagt. Es wird in Kürze Neuauflagen aller Mietverträge geben, die entsprechend der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung und auch redaktionell zu verändern sind. Aus diesem Grunde wird empfohlen, keine Vorratshaltung von Mietverträgen zu betreiben. Wir informieren rechtzeitig, ab wann die neuen Mietverträge auch über hugform24.de zur Verfügung stehen.
Es gilt nach wie vor der Ratschlag:
Verwenden Sie nur die aktuellsten Mietverträge von Haus & Grund Hessen.
Die Kanzlei unseres ehemaligen Vertragsanwalts und Rechtsanwalts Zinkhan ist leider derzeit vollständig geschlossen, weil die Rechtsanwaltskammer Frankfurt es bisher nicht bewerkstelligt hat, einen Kanzleiabwickler einzusetzen. Wir hoffen, dass dieses in den nächsten Tagen geschieht.
Rechtsberatungen finden ausschließlich nach Vereinbarung über die Geschäftsstelle statt. Ab 01.04.2017 wird Frau Rechtsanwältin Große-Strangmann auf der Geschäftsstelle in der Mitgliederberatung uns verstärken. Daneben wird speziell in Fragen des Wohnungseigentumsrechts ebenfalls nur nach Vereinbarung über die Geschäftsstelle Herr Rechtsanwalt Dr. Kremkus zur Verfügung stehen
Bei der Jahreshauptversammlung 2017 am Samstag, 06.05.2017, 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen wird der Verein einen neuen stellvertretenden Vorsitzenden zu wählen haben, da Herr Zinkhan aus gesundheitlichen Gründen leider keine Ämter mehr wahrnehmen kann. Der Verein und seine Mitglieder wünschen ihm auf diesem Wege alle Gute.
Wir bedanken uns für den regen Besuch anlässlich des Tags der offenen Tür am 01. Februar 2017 auf der Geschäftsstelle, die nunmehr 30 Jahre im Hause Philipp-ReisStr. 10 in Gelnhausen ansässig ist.
Leider ist es beim Einzug der Mitgliedsbeiträge 2017 erneut zu vermeidbaren Rückbuchungen aufgrund nicht mehr gültiger Bankverbindungen von Mitgliedern gekommen. Diese sind bzw. werden angeschrieben und gebeten, umgehend die Beitragsrückstände auszugleichen und ihre neue Bankverbindung mitzuteilen. Dieses gilt auch bitte wiederum für die Zukunft. Sie ersparen der Geschäftsstelle unnötige Arbeit. Die Geschäftsstelle ist durch die Betreuung der Mitglieder genügend eingespannt und kann auf solche Zusatzarbeiten gerne verzichten.
Bitte haben Sie auch weiterhin Verständnis dafür, dass es zurzeit aufgrund des krankheitsbedingten Ausfalls des Vertragsanwalts zu Engpässen in der Beratung kommt, zumal auch der Vorsitzende anderweitige Terminverpflichtungen beim Landesverband wahrzunehmen hat.
Bitte beachten Sie unbedingt, dass in der Zeit vom 09. - 24.03.2017 keine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle stattfinden kann und in dieser Zeit auch keine Mietverträge gefertigt werden können. Ebenso ist am 30.03.2017 eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle nicht möglich.
In dringenden Fällen kann nach ausschließlicher Terminsvereinbarung über die Geschäftsstelle eine Rechtsberatung durch Herrn Rechtsanwalt Dr. Kremkus von der Kanzlei Eiding in Hanau erfolgen.
Mit Urteil vom 21.02.2017 - XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16 hat der Bundesgerichtshof in Grundsatzentscheidungen entschieden, dass eine Bausparkasse Bausparverträge kündigen kann, wenn die Verträge seit mehr als 10 Jahren zuteilungsreif sind, auch dann, wenn diese noch nicht vollbespart sind.
Der VIII. Senat des BGH wird sich am 29.03.2017 zu der Frage äußern, inwieweit die Kündigung einer Mietwohnung zwecks Nutzung als Büroräume durch den Ehegatten des Vermieters rechtens ist, wenn nach Ausspruch der Kündigung durch Zweckentfremdungsverbot eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung der Wohnung untersagt ist.
Wir werden bei der nächsten Mitgliederinformation über das Ergebnis unterrichten.
In der Rechtsberatung spielt in letzter Zeit häufig die Frage eine Rolle, wie die Rechtslage ist, wenn ein Mietvertrag mit mehreren Mietern abgeschlossen ist und einer dieser Mieter auszieht und kündigt.
Hier ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass ein solches Mietverhältnis immer nur von allen Mietern gekündigt werden kann und die Kündigung eines einzelnen Mieters als unzulässig zurückzuweisen ist.
Soll ein Mietverhältnis mit einem in der Wohnung verbleibenden Mieter in diesem Falle fortgesetzt werden, kann eine entsprechende Zusatzvereinbarung getroffen werden. Für weitere Fragen hierzu lassen Sie sich bitte beraten.
Ebenso ist darauf hinzuweisen, dass zur Vermeidung von Unklarheiten des Mietvertrages bei Grundstücksgemeinschaften oder auch Erbengemeinschaften auf Vermieter und Mieterseite immer alle Mitglieder dieser Gemeinschaft im Mietvertrag aufzuführen sind. Die Mietvertragsparteien sind eindeutig und identifizierbar zu bezeichnen!.
Bitte weiterhin vormerken: Die Jahreshauptversammlung 2017 findet am
Samstag, 06.05.2017, 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen
statt. Die Tagesordnung wurde auf der Vorstandssitzung am 21.02.2017 beraten und wird rechtzeitig bekannt gegeben werden. Neben aktuellen Entscheidungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht wird erneut das Thema Vorsorgevollmacht, Betreuungsund Patientenverfügung des Grundeigentümers im Mittelpunkt der Veranstaltung stehen.
Die Geschäftsstelle befindet sich seit dem 01. Februar 2017 30 Jahre im Hause Philipp-Reis-Str. 10 in Gelnhausen. Der aus diesem Anlass durchgeführte "Tag der offenen Tür" war gut besucht. Die Presse hat hierüber auch berichtet. Wir bedanken uns bei allen Besuchern und Beteiligten dieser Veranstaltung, die die Kontinuität des Vereins unterstreicht.
Leider fällt der Vertragsanwalt des Vereins, Herr Rechtsanwalt Zinkhan, aufgrund schwerer Erkrankung in der Rechtsberatung aus. Er wird zur Zeit vertreten von Herrn Rechtsanwalt Dr. Kremkus. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass es zu Engpässen in der Beratung kommen kann. Termine sind ausschließlich über die Geschäftsstelle zu vereinbaren.
Für alle, die es noch nicht in ihren Daten aktualisiert haben: das einzige Geschäftskonto des Vereins wird bei der VR Bank Bad Orb-Gelnhausen eG geführt: IBAN DE53 5079 0000 0006 3055 55
Der Bundesgerichtshof, und hier der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat, überrascht in seiner Rechtssprechung immer wieder. Mit zwei Urteilen vom 05.10.2016 zu Aktenzeichen VIII ZR 222/15 und VIII ZR 223/15 sind nun die sogenannten Rechtzeitigkeitsklauseln im Wohnungsmietvertrag gekippt worden. Danach sind Mieter verpflichtet, die Miete bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingehend zu entrichten. Eine solche Vereinbarung ist nach Auffassung des BGH unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen im Sinne von §307 Abs.1 Satz 1 BGB benachteilige. Denn, so der BGH, bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung wird dem Mieter das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung auferlegt. Das bedeutet für die Praxis: der Mieter muss bis zum 3. Werktag eines Monats den Zahlungsdienstleister zur Zahlung anweisen und für entsprechende Kontodeckung sorgen.
Man kann nur hoffen, dass der BGH diese Rechtssprechung wieder korrigiert, denn was soll der Vermieter hinsichtlich seiner Zahlungsverpflichtungen denn noch alles hinnehmen? Zukünftig muss also bei Kündigungen wegen Zahlungsverzug genau hin gesehen werden, wann die Zahlung veranlasst wurde. Auf der sicheren Seite ist man daher dann, wenn man sich auf einen späteren Zeitpunkt des laufenden Monats für eine Abmahnung oder gar Kündigung fokussiert. Weitere Beratung hierzu erhalten Sie auf der Geschäftsstelle.
Mit einer weiteren Entscheidung vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15 - hat der BGH entschieden, dass auch der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat und zwar auch dann, wenn noch kein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, kann nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend gemacht werden. Hierfür ist allerdings in vollem Umfange der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet.
Es gilt nach wie vor der Grundsatz: rechtzeitige Abrechnungen bewahren den Vermieter vor dem Ausschluss für berechtigte Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen.
Seit einigen Tagen erhalten Vermieter die Abrechnungen für Wasser, Kanal, Gas etc..
Wie jedes Jahr können wir nur dringend empfehlen, sobald wie möglich die Betriebskostenabrechnungen zu erstellen und dem Mieter mit nachweisbarem Zugangsdatum zukommen zu lassen. Gleichzeitig ist der Mieter bei Nachzahlungen zur Zahlung mit einer Frist von 4 Wochen aufzufordern und gleichzeitig sollte man von seinem Recht auf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nach dem ermittelten letzten Monatsdurchschnitt Gebrauch machen.
Bei allem ist bei Betriebskostenabrechnungen aber auch zu beachten, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Deshalb: auf den Mietvertrag kommt es an! Verwenden Sie immer das aktuellste Mietvertragsformular von Haus & Grund Hessen und holen Sie rechtzeitig auf der Geschäftsstelle bei Bedarf Beratung ein
Bitte schon heute vormerken
Die Jahreshauptversammlung 2017 findet am Samstag 06.05.2017, 15:00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen statt.
Wir bitten höflich um Beachtung, dass die Geschäftsstelle am Freitag, 27.01.2017 geschlossen ist. Sowohl an diesem Tage als auch am Dienstag, 17.01.2017 kann eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle nicht stattfinden.
Ferner bitten wir um Berücksichtigung, dass z. Zt. wegen Erkrankung des Vertragsanwalts nur eine eingeschränkte Rechtsberatung für Mitglieder außerhalb der Beratung über die Geschäftsstelle erfolgen kann. Bitte wenden Sie sich in jedem Falle bei Beratungsbedarf zunächst an die Geschäftsstelle.
In der 7. Kalenderwoche werden die Jahresbeiträge im SEPA-Lastschriftverfahren eingezogen. Sollte sich Ihre Bankverbindung oder die Kontonummer verändert haben bitten wir um entsprechende Mitteilung an die Geschäftsstelle. Damit auch der Bezug des Haus & Grund Magazins im Jahr 2017 für Sie sichergestellt ist wollen Sie bitte jede Adressenänderung der Geschäftsstelle mitteilen.
Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15 - mit zwei
grundlegenden und für die Praxis bedeutsamen Fragen im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen im Wohnraummietrecht entschieden. Danach ist eine Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zulässig. Im vorliegenden Falle hatte eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Wohnraummietverhältnis mit der Begründung gekündigt, es bestehe Eigenbedarf für die Tochter eines der Gesellschafter.
Gleichfalls hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten und ihm deshalb eine andere Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.
Der Senat hält aber nicht mehr an seiner Rechtsprechung fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Vielmehr zieht dieses eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten des Vermieters nach sich und begründet damit Schadensersatzansprüche für den Mieter, etwa Umzugs- und Maklerkosten.
Expertentipp hierzu: Bevor Sie eine Eigenbedarfskündigung ausbringen lassen Sie sich bei Haus & Grund beraten.
Aufgrund der aktuellen Wetterlage ist nochmals darauf hinzuweisen, dass jeder Vermieter bzw. Haus- und Wohnungseigentümer verpflichtet ist, Dritte vor Gefahrenquellen zu schützen, die von seinem Grundstück ausgehen. Ein Teil dieser sogenannten Verkehrssicherungspflicht ist die Räum- und Streupflicht, der Sie unbedingt nachkommen müssen. Grundsätzlich können Verkehrsicherungspflichten auf Dritte zum Beispiel Mieter übertragen werden. Wichtig ist dabei allerdings: der Eigentümer bleibt zur Überwachung verpflichtet.
Eine Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter muss regelmäßig im Mietvertrag konkret und individuell vereinbart werden.
Weitere Informationen hierzu und das Merkblatt von Haus & Grund Deutschland erhalten Sie auf der Geschäftsstelle.
Leider muss erneut festgestellt werden, dass manche Kommune durch erhebliche Erhöhung der Grundsteuer B die Mietkosten weiterhin in die Höhe treibt. Zu "bezahlbarem Wohnraum" gehören eben nicht nur die Kaltmiete sondern auch die Betriebskosten. Diese werden in aller Regel nach der Betriebskostenverordnung und nach dem Mietvertrag auf die Mieter umgelegt, sodass insbesondere die Erhöhung von kommunalen Abgaben und Steuern die Belastung für die Mieter in die Höhe treiben. So haben zum Beispiel die Stadt Hanau die Grundsteuer B auf 595 Prozent und die Stadt Langenselbold auf 550 Prozent ab 01.01.2017 erhöht.
Am 01.02.2017 befindet sich die Geschäftsstelle 30 Jahre im Hause Philipp-Reis-Str. 10 in Gelnhausen. Aus diesem Anlass findet ein
Tag der offenen Tür von 10:00 Uhr bis 15:00 Uhr auf der Geschäftsstelle statt.
Es sind alle Mitglieder und Interessierte herzlich eingeladen.
Bitte sagen Sie es Ihrem Nachbarn, damit auch er sich vor Ort über das Angebot von Haus & Grund Gelnhausen e. V. informieren kann.
Mitgliederinformation 12/2016
Bitte beachten Sie unbedingt, dass die Geschäftsstelle über den Jahreswechsel
vom 27.12.2016 bis 06.01.2017 einschließlich geschlossen ist.
Erneut die Bitte an alle Mitglieder: Bitte teilen Sie dem Verein Änderungen Ihrer Adresse sowie Ihrer Kontoverbindungen umgehend mit, damit Sie das Haus & Grund Magazin vom Landesverband Hessen (im Mitgliedsbeitrag enthalten) regelmäßig beziehen und es bei dem Beitragseinzug 2017 nicht zu unnötigen Rückläufen kommt.
Der Verein gibt monatlich eine Mitgliederinformation heraus, die Sie in der Printversion auf der Geschäftsstelle erhalten können oder aber als Newsletter per E-Mail, wenn Sie der Geschäftsstelle Ihre E-Mail-Adresse mitteilen.
Kooperation zwischen Haus & Grund Hessen und OBI
Wie bereits mitgeteilt, ist die Baumarktkette OBI neuer Kooperationspartner von Haus & Grund Hessen. Mitglieder von Haus & Grund erhalten einen Rabatt von 10 Prozent auf alle Wareneinkäufe in den hessischen OBI-Märkten. Bitte benutzen Sie hierfür den in der Novemberausgabe 2016 des Mitgliedermagazins abgedruckten Coupon. Sollte dieser verloren gegangen sein, können Sie einen entsprechenden Coupon versehen mit Stempel und Unterschrift des Vereins persönlich auf der Geschäftsstelle abholen.
Bei einer als Kaution verpfändeten Sparforderung müssen Vermieter auf der Hut sein. Deshalb empfehlen wir, bei Mietvertragsabschlüssen immer die Vereinbarung einer Barkaution, die der Vermieter getrennt von seinem Vermögen auf einem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist anlegt. Der Bundesgerichtshof hat nämlich mit Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263 / 14 Folgendes entschieden:
1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.
2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung verjähren in drei Jahren. Vermieter sollten daher bei Verpfändung einer Sparforderung wegen ihrer gesicherten Forderungen zügig die Befriedigung aus dem Pfand suchen und das Sparbuch nicht bis zum Ablauf der Verjährung für Betriebskostennachforderungen bzw. von Miete oder Pacht liegen lassen. Andernfalls droht der Verlust dieser Ansprüche.
Weitere Beratung hierzu erhalten Sie bei Bedarf auf der Geschäftsstelle.
Lassen Sie sich unbedingt vor Abschluss eines Mietvertrages von Ihren Mietern die Personaldokumente vorlegen und notieren oder kopieren Sie die Ausweisdaten. Diese sind zu Ihrer Sicherheit auch in die Mietvertragsvordrucke zu übernehmen.
Am 27.11.2016 ist das Ehrenmitglied des Vereins Herr Reinhard Marek verstorben. Herr Marek war seit 1980 Mitglied des Vereins, lange Jahre Steuerberater des Vereins und auch als Kassenprüfer tätig. Die Jahreshauptversammlung 2005 hatte ihn zum Ehrenmitglied des Vereins in Anerkennung seiner Verdienste für den Verein gewählt. Der Verein und seine Mitglieder werden Herrn Marek ein ehrendes Gedenken bewahren. Unser besonderes Mitgefühl gilt den Angehörigen.
Bitte merken Sie sich bereits heute vor:
Die Jahreshauptversammlung des Verein findet am Samstag, 06.Mai 2017, 15.00 Uhr in der Stadthalle Gelnhausen statt.
Vorstand und Geschäftsstelle bedanken sich bei allen Mitgliedern für die Treue und Verbundenheit im Jahr 2016. Vorstand und Geschäftsstelle wünschen allen Mitgliedern und ihren Familien und Angehörigen ein friedvolles Weihnachtsfest und ein gesundes Neues Jahr 2017.
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Wir bitten darum, den Mitarbeitern der Geschäftsstelle, die mittlerweile über 1.400 Mitglieder betreut, ausreichend Zeit für die Beantwortung von Fragen, Erstellung von Abrechnungen, Verträgen und Schriftverkehr einzuräumen. Auch die Mitarbeiter der Geschäftsstelle haben Anspruch auf Urlaub und sind gelegentlich auch durch Krankheit verhindert.
Eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle kann wegen Wahrnehmung anderer Termine durch den geschäftsführenden Vorsitzenden am 28. und 29.11.2016 nicht stattfinden.
Letztmaliger Hinweis: Die Geschäftsstelle nimmt nur bis zum 30. November 2016 Aufträge für Betriebskostenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2015 noch an. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist. Im Übrigen müssen bei der Auftragserteilung die Heiz- u. Warmwasserkostenabrechnungen der Dienstleister z.B. Kalorimeta, Techem, Ista, etc. vorliegen!
Die Baumarktkette OBI ist neuer Kooperationspartner von Haus & Grund Hessen. Mitglieder der hessischen Haus & Grund Ortsvereine, also auch alle Mitglieder von Haus & Grund Gelnhausen e.V., erhalten deshalb einen Rabatt von 10% auf alle Wareneinkäufe in den hessischen OBI-Märkten.
Sie benötigen hierfür als Mitglied von Haus & Grund Gelnhausen e.V. den in der Novemberausgabe 2016 des Mitgliedermagazins abgedruckten Coupon oder aber Sie können einen Coupon versehen mit Stempel und Unterschrift unseres Vereins auf der Geschäftsstelle erhalten.
Die Coupons sollen optimalerweise nicht an der Obi-Kasse abgegeben, sondern lediglich an dieser vorgezeigt werden, damit diese für weitere Wareneinkäufe wieder verwendet werden können
Sie können zwar mittlerweile einen im Internet abgeschlossenen Vertrag auch per Email kündigen, dieses gilt allerdings nur für solche Verträge. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass ein Mietverhältnis nach wie vor weder per Email oder Whatsapp vom Mieter oder Vermieter rechtswirksam gekündigt werden kann, sondern eine Kündigung ist nach wie vor nur gültig, wenn sie schriftlich und mit Unterschrift des kündigenden Vertragspartners versehen ist.
Eine Kündigung muss selbstverständlich immer allen Mietern oder Vermietern zugehen, es sei denn, hier sind rechtswirksam Bevollmächtigte bestimmt.
Wir hatten in diesem Zusammenhang bereits darauf hingewiesen, dass auch eine Kündigung der Mitgliedschaft im Verein satzungsgemäß nicht per Email oder Whatsapp erfolgen kann.
Erst seit dem 01.11.2015 müssen Vermieter einem ein- bzw. ausziehenden Mieter eine Meldebestätigung ausstellen. Kaum ist dieses neue Gesetz gerade einmal 1 Jahr in Kraft, ist es auch schon wieder geändert worden. Der Gesetzgeber hat die Wohnungsgeberbestätigung beim Auszug zum 01.11.2016 wieder abgeschafft. Beachten Sie aber weiterhin, dass die Vermieterbescheinigung beim Einzug des Mieters, die binnen 2 Wochen zu erstelllen ist, bestehen bleibt.
Mietspiegel für Gelnhausen ist völlig überflüssig
Auf Antrag der CDU hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Gelnhausen am 12.10.2016 beschlossen, der Magistrat möge die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels prüfen. Begründet wurde der Antrag damit, man könne so für faire Preise auf dem Wohnungsmarkt in Gelnhausen sorgen.
Der Wohnungsmarkt in Gelnhausen ist völlig in Ordnung und es bedarf nicht populistischer Anträge, um das überwiegend gute Verhältnis auf dem Mietmarkt zu stören. Es gibt keine Stadt in der Größenordnung von Gelnhausen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufgestellt hat. Dieser verursacht Kosten im sechsstelligen Bereich und muss alle 4 Jahre neu aufgestellt werden. Hier wäre es sinnvoll gewesen, wenn sich die Stadtverordneten, bevor sie über einen solchen Antrag abstimmen, erst einmal so z.B. bei Haus & Grund Gelnhausen e.V. sachkundig gemacht hätten.
Nach dem Motto "Sie wissen nicht was Sie tun" ist nämlich ergänzend darauf hinzuweisen, dass die Stadtverordnetenversammlung Gelnhausen am 01.04.2011 - das ist kein Aprilscherz - damals auf Antrag der Fraktion Die Linke den Magistrat der Stadt Gelnhausen beauftragt hat, einen Mietspiegel erstellen zu lassen. Dieses hat der Magistrat bisher wohlweislich insbesondere wegen der Kostenproblematik nicht umgesetzt. Dabei sollte es auch unbedingt bleiben!
Wir bitten aus gegebenem Anlass alle Mitglieder darum, Adressenänderungen der Geschäftsstelle umgehend mitzuteilen.
Im Leistungsumfang der Mitgliedschaft ist der Bezug des Haus & Grund Magazins des Landesverbandes Hessen enthalten. Bei ungültigen Adressen kann das Magazin nicht zugestellt werden.
Die Kündigung der Mitgliedschaft im Verein ist ausschließlich gegenüber dem Vorstand des Vereins satzungsgemäß zu erklären. Es kommt immer wieder vor, dass Mitglieder meinen, eine Mitgliedschaft beim Landesverband Hessen kündigen zu können. Dort besteht keine Mitgliedschaft des einzelnen Mitgliedes. Nur der Ortsverein Haus & Grund Gelnhausen e. V. ist wie die anderen Ortsvereine in Hessen Mitglied des Landesverbandes Haus & Grund Hessen. Kündigungen per E-Mail sind satzungsgemäß nicht zulässig. Die Kündigung hat satzungsgemäß schriftlich und mit Unterschrift des oder der Mitglieder zu erfolgen, andernfalls eine wirksame Kündigung der Mitgliedschaft nicht möglich ist. Die Kündigung der Mitgliedschaft ist immer nur zum Jahresende und immer nur bis zum 30.09. eines jeden Jahres möglich, so § 3 Abs. 5. a. der Satzung des Vereins.
Die Geschäftsstelle nimmt nur bis zum 30. November 2016 Aufträge für Betriebskostenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2015 an. Dieses ist unbedingt zu beachten!
Mit Urteil vom 28.09.2016 hat das Landgericht Düsseldorf - 23 S 18/15 - im Falle des medienbekannten Rauchers Adolfs nunmehr einen Schlussstrich gezogen und die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen, nachdem sich schon der Bundesgerichtshof mit dem Fall befasst hatte und vorhergehende Urteile zur Neuverhandlung aufgehoben hatte. Rauchen in der Wohnung stellt nach wie vor einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Darum ging es hier aber überhaupt nicht, sondern um die Frage, inwieweit Beeinträchtigungen von Mitmietern durch das Rauchen und eine Störung des Hausfriedens vorlagen. Nachdem das Landgericht Düsseldorf nunmehr 13 Zeugen vernommen hat, kam es zu der Überzeugung, dass es zwar tatsächlich im Treppenhaus zu Nikotingeruch gekommen ist, allerdings konnte dieser Nikotingeruch laut Zeugen nicht ausschließlich dem Mieter Adolfs zugeordnet werden, weil auch andere vor dem Hauseingangsbereich rauchten. Damit war dann dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages zumutbar und wurde die Räumungsklage abgewiesen.
Wollen Vermieter Schriftstücke an Mieter zum Beispiel Abmahnungen, Kündigungen oder Betriebskostenabrechnungen zustellen, dann kann das durch persönliche Übergabe erfolgen, durch Boten, durch die Post AG mit Einschreiben gegen Rückschein oder durch den Gerichtsvollzieher.
Zu den Einzelheiten können Mitglieder auf der Geschäftsstelle ein neues Merkblatt "Zustellung von Schriftstücken" bei persönlicher Vorsprache erhalten. Mitglieder, die die Mitgliederinformation per E-Mail beziehen, erhalten dieses Merkblatt als Anlage zu dieser Mitgliederinformation.
Die Druckversion vom Merkblatt finden Sie hier:
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Sie sollten in Ihrem eigenen Interesse gerade für Notfälle eine von der Straße gut sichtbare Hausnummer an Ihrem Objekt vorhalten.
Genauso wichtig ist es, dass Klingelschilder und Briefkästen mit Namen versehen sind.
Wie wir immer wieder bei Zustellungen für Mitglieder feststellen müssen, bestehen bei manchen Mietobjekten erhebliche Mängel hinsichtlich Hausnummer und Briefkasten. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass jeder Mieter einen Anspruch auf einen Briefkasten hat, in den Zeitschriften und Briefsendungen im DIN A4 Format eingeworfen werden können. Ansonsten droht hier sogar eine Mietminderung. Es ist einhellige Meinung in Rechtsprechung und Literatur, dass ein Briefkasten zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache gehört. Im Übrigen sollte man auch nicht vergessen, dass es ein Postgeheimnis gibt.
Kosten Kautionskonto
Wie aktuell bekannt geworden ist, erheben neuerdings Banken Gebühren für die Anlage eines Kautionssparbuches.
Nach Rechtsauffassung des Landesverbandes Haus & Grund Hessen und der Juristen des Vereins sind diese Kosten vom Mieter zu tragen, da der Vermieter in diesem Falle als Treuhänder das Kautionskonto verwaltet. Aktuelle Rechtsprechung hierzu gibt es allerdings noch nicht. Wir empfehlen, in die sonstigen Vereinbarungen des Mietvertrages Folgendes aufzunehmen: "Soweit Bankgebühren für die Anlage des Kautionskontos, die Führung und die Auflösung erhoben werden, tragen diese die Mieter."
Es gilt nach wie vor die ausschließliche Empfehlung, eine Mieterkaution, so wie es auch das Gesetz vorsieht, auf einem Sparbuch des Vermieters getrennt von seinem Vermögen mit gesetzlicher Kündigungsfrist anzulegen. Kautionsbürgschaften und Kautionsversicherungen sind wegen Abwicklungsschwierigkeiten im Bedarfsfalle nicht zu empfehlen.
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Wir bitten alle Mitglieder höflichst, Mitteilungen der Geschäftsstelle unbedingt zu beachten, damit es hier nicht zu Missverständnissen kommt.
Wegen auswärtiger Termine des geschäftsführenden 1. Vorsitzenden kann eine Rechtsberatung am 06.09. sowie am 29. und 30.09.2016 nicht stattfinden.
Erneut wird darum gebeten, zum Beispiel Mietverträge und Schriftverkehr entweder im Original auf der Geschäftsstelle vorzulegen, damit Kopien gezogen werden können oder aber das "gute alte Faxgerät" zu benutzen, da offensichtlich die Mehrzahl unserer Mitglieder leider nicht dazu in der Lage ist, Anhänge zu E-Mails mit reduzierter Datenmenge zu übermitteln.
Mit Beschluss vom 06.07.2016 - XII ZB 61/16 hat der für Betreuungssachen zuständige XII. Senat des BGH sich mit den Anforderungen befasst, die eine Vorsorgevollmacht und eine Patientenverfügung im Zusammenhang mit dem Abbruch von lebenserhaltenden Maßnahmen erfüllen müssen.
Wir raten all denjenigen, die bereits Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung abgefasst haben, diese aufgrund der Anforderungen des BGH zu überprüfen oder fachkundig überprüfen zu lassen.
Weitere Informationen hierzu erhalten Sie bei Bedarf auf der Geschäftsstelle.
Im Übrigen ist angedacht, dieses Thema auf einer der nächsten Veranstaltungen des Vereins mit einem Experten aufzugreifen.
Nach Auffassung des BGH reicht es nicht aus, zum Beispiel ganz allgemein lebensverlängernde Maßnahmen auszuschließen, sondern man muss konkrete Behandlungsmaßnahmen benennen, ansonsten ist die Verfügung zu unbestimmt.
Kooperation zwischen Haus & Grund Hessen und dem Mehrwert Sachverständigenbüro für Immobilien
Da der Informationsbedarf von Haus & Grund Mitgliedern zum Thema Energie sowie barrierefreiem Umbau ständig zunimmt, hat der Landesverband eine Kooperation geschlossen, damit Mitglieder insbesondere auch für die eigengenutzte Immobilie sich zum Thema barrierefreier und altersgerechter Umbau informieren können.
Kooperationspartner ist das Mehrwert Sachverständigenbüro für Immobilien, Inhaber Herr Dipl. Ing. Architekt und Dipl. Sachverständiger Christian W. Petri - www.mehrwert.info.
Sie können eine Erstberatung zum Komplex "Gebäudeökologie und -ökonomie" erhalten. Folgeleistungen, wie die Erarbeitung eines Sanierungskonzeptes etc. sind aber immer vom Mitglied auf eigene Kosten zu beauftragen.
Bei der Erstberatung "barrierefreies Wohnen" erhält das Mitglied eine neutrale und unabhängige Beratung zum Thema Barrierefreiheit, die Identifikation, welches Ziel das Mitglied tatsächlich verfolgt, die Strukturierung und gegebenenfalls Korrektur dieser Ziele und letztlich das Aussprechen einer Handlungsempfehlung. Auch hier sind Folgeleistungen wie die Erarbeitung einer Planung mit Kostenschätzung etc. vom Mitglied auf eigene Kosten zu beauftragen.
Die Erstberatung erfolgt über die Ortsvereine, also über Haus & Grund Gelnhausen für deren Mitglieder.
Soweit Beratungsbedarf besteht, vereinbaren Sie bitte einen Termin auf der Geschäftsstelle. Sodann werden wir mit Ihnen gemeinsam einen Fragebogen zum jeweiligen Beratungsbedarf ausfüllen und diesen dem Sachverständigen übermitteln.
Die Kosten für die Erstberatung in Höhe von 79,95 € inklusive Mehrwertsteuer werden über den Verein mit dem Mitglied abgerechnet.
Nach Auswertung des Fragebogens setzt sich der Sachverständige mit dem Mitglied in Verbindung und berät es bis zu 30 Minuten telefonisch.
Ein über die Erstberatung hinaus gehender Beratungbedarf des Mitglieds, welcher gegebenenfalls mit einem Ortstermin verbunden ist, ist vom Mitglied selbst gesondert zu vergüten. Das Sachverständigenbüro verweist das Mitglied bei entsprechendem Bedarf an regional praktizierende Sachverständige, Architekten oder Energieberater.
Es wird langsam Zeit, die Betriebskosten 2015 abzurechnen.
Sollten Sie Vermieter einer Eigentumswohnung sein und noch keine Egentümerversammlung mit Jahresabschluss 2015 stattgefunden haben, fragen Sie bei Ihrem Verwalter nach. Bitte beachten Sie, dass Sie mit Nachforderungen für 2015 dann ausgeschlossen sind, wenn die Abrechnung nach dem 31.12.2016 Ihrem Mieter zugeht. Solche "Pannen" sind unbedingt zu vermeiden.
Wir weisen bereits heute darauf hin, dass die Geschäftsstelle nur noch bis zum 30. November 2016 Aufträge für Betriebskostenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2015 annimmt. Dieses ist seitens des Vereins für die Mitglieder eine Ausschlussfrist.
Die Geschäftsstelle ist am Freitag, 12.08.2016 geschlossen.
Eine Rechtsberatung kann am 29. und 30.08.2016 nicht stattfinden. Um entsprechende Beachtung wird gebeten.
Aus gegebenem Anlass wird um Beachtung folgender Hinweise erneut gebeten:
Der Verein hat annähernd 1450 Mitglieder. Es dürfte selbstverständlich sein, dass eine Beratung auf der Geschäftsstelle nur nach vorheriger terminlicher Vereinbarung möglich ist. Auch telefonische Rückrufe sind mit der Geschäftsstelle abzusprechen.
Das Geschäftskonto des Vereins lautet:
VR-Bank Bad Orb-Gelnhausen e. G., IBAN: DE53 5079 0000 0006 3055 55.
Um Beachtung wird gebeten. Andere Konten führt der Verein nicht mehr!
Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Entscheidung vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15 - sich mit einer Eigenbedarfskündigung befassen müssen und festgestellt: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, diese im Fall eines doch noch gelingenden Gewinn bringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können. Bei einer Eigenbedarfskündigung dürfen die Gründe also nicht vorgeschoben sein, andernfalls Schadensersatzansprüche auf den Vermieter zukommen können und bei einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung gegebenenfalls auch strafrechtlich relevante Punkte zu prüfen sein werden.
Mit Urteil vom 13.07.2016 - VIII ZR 296/15 - hat der Bundesgerichtshof ausgeurteilt, dass die speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) der Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB vorgehen. Nach § 314 Abs. 3 BGB kann bei einem Dauerschuldverhältnis ansonsten der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Im vorliegenden entschiedenen Falle wurde damit eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges vom 15.11.2013 wegen Mietrückständen für die Monate Februar und April 2013 in letzter Instanz bestätigt, nachdem zwar zunächst das Amtsgericht der auf die fristlose Kündigung gestützten Räumungsklage stattgegeben hatte, das Landgericht aber das Urteil wieder aufgehoben hat.
Man sieht hieran erneut, welches "Wellenbad" man in Mietsachen gegebenenfalls durchlaufen muss, um zu seinem Recht zu kommen.
Wir stellen immer wieder bei der Beratung und bei der Erstellung von Mietverträgen fest, dass Mitglieder über keinen Energieausweis für ihr Gebäude verfügen.
Ein Energieausweis muss bei Vermietung bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden und der Mieter erhält spätestens mit Abschluss des Mietvertrages eine Kopie des Energieausweises.
Wer sich hieran nicht hält, riskiert unter Umständen ein Bußgeld von bis zu 15.000 €.
Energieausweise dürfen nur von Ausstellern mit entsprechender Qualifikation ausgestellt werden. Dies können zum Beispiel Architekten, Bauingenieure, Heizungsbauer oder Schornsteinfeger sein.
Weitere Informationen erhalten Sie im Bedarfsfalle hierzu auf der Geschäftsstelle.
Wir wünschen allen Mitgliedern weiterhin angenehme Sommerferien und keinen Ärger mit dem Nachbarn oder dem Mieter.
Bitte merken Sie sich unbedingt vor, dass in der Zeit vom 05.07. bis 18.07.2016 eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle nicht stattfinden kann. In dieser Zeit können auch keine Mietverträge erstellt werden.
Von E-Mail-Anfragen wollen Sie ebenfalls absehen und Ihre Anfragen telefonisch oder per Telefax an die Geschäftsstelle richten.
In dringenden Rechtsberatungsangelegenheiten wenden Sie sich an den Vertragsanwalt des Vereins, Herrn Rechtsanwalt Zinkhan unter Telefon 06051 16708. Auch hier gilt selbstverständlich, dass eine Rechtsberatung in Mietangelegenheiten nur bei Vorlage des Mietvertrages erfolgen kann.
Erneut aus gegebenem Anlass weisen wir darauf hin, dass der Verein nur noch ein Geschäftskonto führt und zwar das Geschäftskonto
Mit Urteil vom 11.05.2016 - VIII ZR 209/50 - hat der Bundesgerichtshof ein für die Vermieterseite freundliches Urteil zu den Betriebskosten erlassen und festgestellt, dass der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für diejenigen Kosten gilt, die in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
Das bedeutet für die Praxis, dass nach Ablauf der 12-Monatsfrist, innerhalb derer der Mieter gegen eine formell zutreffende Betriebskostenabrechnung Einwendungen erheben kann, vom Mieter auch solche Kosten zu tragen sind, die nicht nur nicht im Mietvertrag vereinbart sind sondern auch nicht zu dem Katalog der Betriebskosten-verordnung gehören. Hierauf sollte sich aber kein Vermieter verlassen. Es gilt nach wie vor die Devise: Erstellen Sie eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum und zwar rechtzeitig, weil der Vermieter nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode von Gesetzes wegen mit Nach-forderungen ausgeschlossen ist und eine Vorauszahlung nur dann erhöht werden kann, wenn abgerechnet wurde.
Weitere Informationen hierzu erhalten Sie auf der Geschäftsstelle, die im Übrigen ein Merkblatt für Betriebskostenabrechnungen erstellt hat für diejenigen Mitglieder, die den Verein damit beauftragen. Dieses Merkblatt ist auch auf der Webseite des Vereins eingestellt und kann dort heruntergeladen werden.
Neuer Präsident für Haus & Grund Deutschland
Auf dem Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland in Mainz wurde am 02.06.2016 der ehemalige Hauptgeschäftsführer des Verbandes Herr Dr. Kai Warnecke zum neuen Präsidenten von Haus & Grund gewählt, nachdem der bisherige Präsident Herr Dr. Rolf Kornemann das Amt aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr weiter führen wollte. Neuer Vizepräsident ist Herr Alexander Blazek, der Vorsitzende von Haus & Grund Schleswig-Holstein.
Der ehemalige Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Friedrich-Adolf Jahn, der den Verband von 1991 bis 2002 geführt hat, ist im Alter von 81 Jahren verstorben.
Skandalöse Nacht- und Nebelaktion
Entgegen den ursprünglichen Plänen müssen Eigenheimer und Vermieter nun neben dem intelligenten Stromzähler auch dessen Einbau selbst bezahlen. Das sieht ein Ende Juni vom Bundestag beschlossenes Gesetz vor. "Es ist skandalös, dass die Große Koalition den Verbrauchern in einer Nacht- und Nebelaktion enorme Kosten aufbürdet und die Stromkonzerne entlastet", so der Verbandspräsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai Warnecke.
Ursprünglich war vorgesehen, dass die Kosten für den Einbau der neuen Stromzähler vorrangig diejenigen tragen sollten, die davon profitieren, nämlich die Netzbetreiber und die Energieversorger.
Das Gesetz wurde allerdings in letzter Minute geändert. Jetzt können in einem Mehrfamilienhaus schnell hohe Beträge auf den Vermieter zukommen.
Unabhängig davon ist es mehr als umstritten, welche Vorteile für den Verbraucher die intelligenten Stromzähler eigentlich bringen sollen.
Gerade in der warmen Jahreszeit sollten Sie wegen der steigenden Zahl der Wohnungseinbrüche - in der Zeit von 2009 bis 2014 wurden bundesweit rund 152.000 Wohnungseinbrüche registriert - immer darauf achten, dass Sie Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus bei Verlassen entsprechend sichern.
Bei vielen Immobilien sind ohnehin Sicherheitslücken vorhanden. Dieses betrifft insbesondere die Haus-, Nebeneingangs- und Wohnungseingangstüren. Hier sollten Sie baldmöglichst eine fachgerechte Nachrüstung vornehmen.
Bereits seit Herbst 2014 kann über das Förderprogramm der KfW Bankengruppe "Altersgerecht umbauen (Nr. 195,455)" und "Energieeffizient sanieren (Nr. 151,430)" in Maßnahmen zum Schutz gegen Wohnungseinbruch investiert werden.
Informieren Sie sich unter www.kfw.de/Einbruchschutz "Mehr Sicherheit für Ihre vier Wände" oder auf der Geschäftsstelle des Vereins oder bei Ihrer örtlichen Polizei-station.
Wir wünschen allen Mitgliedern angenehme Sommerferien und keinen Ärger mit dem Nachbarn oder dem Mieter.
Der Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland findet am 02. und 03. Juni 2016 in Mainz statt.
Der 1. Vorsitzende und Geschäftsführer nimmt als Delegierter des Landesverbandes Hessen hieran teil, sodass eine Rechtsberatung an diesen beiden Tagen auf der Geschäftsstelle nicht stattfinden kann. In dringenden Angelegenheiten wenden Sie sich daher an den stellvertretenden Vorsitzenden und Vertragsanwalt des Vereins, Herrn Rechtsanwalt Zinkhan unter Telefonnummer 06051 16708.
Die Geschäftsstelle bemüht sich darum, auch in der Ferienzeit ständig für die Mitglieder geöffnet und erreichbar zu sein. In der Zeit vom 05. Juli bis 15. Juli einschließlich ist eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle allerdings nicht möglich. Es wird bereits heute darum gebeten, dieses vorzumerken.
Wie der Bund der Steuerzahler Hessen e. V. mitteilt, hat der Bundesfinanzhof zu Aktenzeichen IX R 18/15 im April 2016 ein Urteil zur Geltendmachung von Fahrtkosten für Vermieter veröffentlicht. Danach können diese Fahrtkosten zu Ihren Mietobjekten mit einer Pauschale von 30 Cent je gefahrenen Kilometer als Werbungskosten oder mit den tatsächlichen Kosten absetzen. Allerdings kann die Strecke für Hin- und Rückfahrt zum vermieteten Grundstück nur dann in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden, wenn es sich um gelegentliche Fahrten des Vermieters zu seinen Mietobjekten zu Kontrollzwecken oder zum Ablesen von Zählerständen oder bei einem Mieterwechsel handelt. Aus diesem Grunde ist zu empfehlen, dass Vermieter gut dokumentieren, wann und wozu Sie ihre vermietete Immobilie aufgesucht haben.
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen auch zum Anstrich dieser Einbaumöbel verpflichtet, ist unwirksam, so das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 17.11.2015. Diese Entscheidung entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Was Schönheitsreparaturen umfasst ist in den Mietverträgen von Haus & Grund Hessen im Einklang mit der Rechtsprechung geregelt. Dazu gehört eben nicht das Anstreichen von Einbaumöbeln.
Bei Beratungsbedarf zu Schönheitsreparaturen wenden sich die Mitglieder bitte an die Geschäftsstelle und vereinbaren einen Beratungstermin.
Gerne macht die Geschäftsstelle Bonitätsabfragen für Vermieter. Hierzu ist es aber unbedingt erforderlich, dass schriftlich auch per Fax oder E-Mail sämtliche Mieterdaten übermittelt werden, das heißt vollständiger Name, Geburtsdatum und die letzte Meldeanschrift.
Lassen Sie sich immer den Ausweis Ihres Mietinteressenten zeigen und notieren Sie die Daten.
Was ist zu tun, wenn eine Mietsache an zwei Mieter vermietet ist und diese sich trennen und einer auszieht? Das Mietverhältnis besteht grundsätzlich mit beiden Mietern, die den Mietvertrag unterschrieben haben, folglich können auch nur beide kündigen. Dieses ist unbedingt zu beachten.
Soll das Mietverhältnis nur mit einem der Mieter fortgeführt werden, ist eine entsprechende schriftliche Vereinbarung zu treffen und auch eine Regelung hinsichtlich eines Kautionsrückzahlungsanspruchs des ausscheidenden Mieters.
Grundsätzlich ist auch zu beachten, dass ein Mieter nicht in einer Wohnung wohnen muss, die er mit einem Partner angemietet hat. Beratung zu diesem Thema erhalten Sie auf der Geschäftsstelle.
Bitte beachten Sie, dass die Geschäftsstelle an den Brückentagen im Monat Mai und zwar am Freitag 06. Mai 2016 und Freitag 27. Mai 2016 geschlossen ist.
Vormerken wollen Sie bitte auch, dass wegen der Teilnahme des Vorsitzenden am Zentralverbandstag von
Haus & Grund Deutschland eine Rechtsberatung am 02. und 03. Juni 2016 nicht stattfinden kann.
Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass die Geschäftsstelle Telefongespräche nur über Festnetz aus Kostengründen führt. Wer nur über eine Handynummer zu erreichen ist, ruft bitte zurück, sobald die Geschäftsstelle ihn kurz "angeklingelt" hat.
Der Vorstand und die Geschäftsstelle bedanken sich bei allen Mitgliedern, die zahlreich an der Jahreshauptversammlung 2016 am 16.04.2016 in der Stadthalle in Gelnhausen mit einem Sektempfang anlässlich des 95-jährigen Bestehens des Vereins teilgenommen haben.
Bei der Jahreshauptversammlung wurde das Vorstandsmitglied Herr Leonhard Steiner nach 33 Jahren Vorstandsarbeit verabschiedet und auf Vorschlag des Vorstandes von der Mitgliederversammlung einstimmig zum Ehrenmitglied des Vereins in Würdigung seiner Verdienste für den Verein ernannt. Neu in den Vorstand wurde Frau Petra Sieber gewählt, die vielen Mitgliedern bereits aufgrund ihrer Tätigkeit in ihrer Hausverwaltung in Büdingen bekannt ist.
Die Kassenprüfer Herr Dr. Alexander Möller und Herr Werner Farr wurden für ein weiteres Jahr in ihren Ämtern bestätigt.
Es ist beabsichtigt, auch in diesem Jahr Ende November / Anfang Dezember eine Sonderveranstaltung auszurichten, sofern geeignete Räumlichkeiten zur Verfügung stehen. Die Mitglieder werden hierüber rechtzeitig informiert werden.
Der für das Mietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 152/15 - ein klarstellendes Urteil zugunsten der Vermieterseite zur Frage des Nachforderungsausschlusses durch alte Abrechnungsklauseln getroffen. Eine vor September 2001 vom Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellte Formularklausel, dass spätestens am 30.06. jeden Jahres über die vorige Heizperiode abzurechnen ist, hat nicht zur Folge, dass Vermieter nach Fristablauf keine Nachforderungen verlangen können.
Wir finden oft in alten Mietverträgen die Klausel vor: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen".
Hier hatte eine Vermieterin im Dezember abgerechnet und die Mieter verweigerten die Zahlung mit dem Hinweis, die Abrechnung hätte bis zum 30. Juni erfolgen müssen.
Nach richtiger Auffassung des BGH ist die Formulierung im Mietvertrag nicht als Ausschlussfrist zu verstehen. Die Ausschlussfrist tritt nur dann inkraft, wenn der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnet.
Auch diese Entscheidung zeigt aber deutlich, dass Mitglieder nur die Mietverträge von Haus & Grund Hessen verwenden sollten, um hier nicht unnötige Auseinandersetzungen mit Mietern zu haben. Rechtssichere Mietverträge erhalten Sie auf der Geschäftsstelle oder digital unter www.hugform24.de.
Es kommt selbstverständlich nicht nur darauf an, das richtige Formular zu verwenden, sondern dieses auch vollständig und richtig auszufüllen.
In der Beratung müssen wir immer wieder feststellen, dass die Personalien des Mieters einschließlich Geburtsdatum und Ausweisnummer unvollständig erhoben werden.
Warum lassen Sie sich von einem Mietinteressenten nicht den Ausweis zeigen?
Weitere Beratung erhalten Sie nach Terminvereinbarung auf der Geschäftsstelle.
Mitgliederinformation 04/2016
Samstag, 16. April 2016, 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen
1. Begrüßung durch den Vorsitzenden Wolfgang Reese
sowie Grußworte Bürgermeister Thorsten Stolz Barbarossastadt Gelnhausen und
Younes Frank Ehrhardt Geschäftsführer Haus & Grund Hessen
3. Verlesung der Niederschrift der Jahreshauptversammlung 2015
4. Geschäftsbericht des Vorsitzenden und Geschäftsführers
7. Neuwahl/Wiederwahl von Vorstandsmitgliedern
8. Haus & Grund Gelnhausen e.V. - 95 Jahre im Dienste des privaten Eigentums
- P A U S E - mit Sektempfang anlässlich 95 Jahre Haus & Grund Gelnhausen e. V.
9. Das Klimaschutzkonzept der Stadt Gelnhausen und Energiespartipps
Thomas Wziontek - Klimaschutzmanager der Stadt Gelnhausen
10. Mitglieder fragen - Juristen antworten
Die Geschäftsstelle bittet aus organisatorischen Gründen zur Anmeldung zur Teilnahme an der Veranstaltung bis spätestens zum 13.04.2016.
Es wird zum wiederholten Male um Beachtung gebeten, dass Zahlungen an den Verein nur über folgende Bankverbindung erfolgen können:
IBAN: DE53 5079 0000 0006 3055 55.
Der Verein ist auch keine Rechtsschutzversicherung sondern eine Interessenvertretung von Haus- und Grundeigentümern. Die Mitgliedschaft besteht also unabhängig davon, ob zwischenzeitlich Immobilien veräußert werden oder nicht. Im Falle des Verkaufs von Immobilien kann die Mitgliedschaft einverständlich auf einen Käufer übergehen.
Im Erbfalle kann die Mitgliedschaft jederzeit von dem oder den Erben fortgeführt werden. In diesen Fällen wenden Sie sich bitte rechtzeitig an die Geschäftsstelle.
Grenzen der Zulässigkeit einer Videoüberwachung:
Eine Videoüberwachung, die sich auf den eigenen privaten Bereich der überwachenden Person beschränkt, der nur für diese selbst und gegebenenfalls für ihre Familienangehörigen zugänglich ist, ist nach der Rechtsprechung ohne weiteres zulässig.
Sobald allerdings eine Videoüberwachung zumindestens auch Bereiche erfasst oder erfassen kann, die für Dritte zugänglich sind, müssen die berechtigten Interessen der von den Videoaufnahmen betroffenen dritten Personen auch berücksichtigt werden, denn diesen steht ein Recht am eigenen Bild sowie das Recht auf informationelle Selbstbestimmung zu. Dieses ist die besondere Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Diese Personen können also verlangen, dass die Videokamera so eingestellt wird, dass sie nicht das benachbarte Privatgrundstück oder gar öffentliche Bereiche mit erfasst
(dazu unter anderem AG Brandenburg, Urteil vom 22.01.2016, 31C138,14).
Höchste Vorsicht ist geboten, wenn unaufgefordert Handwerker sich melden, um angeblich notwendige Arbeiten am Dach oder zum Beispiel an der Elektroinstallation vorzunehmen. Es gibt insoweit keine gesetzlichen Pflichten, so zum Beispiel auch nicht dahingehend, dass alle 10 Jahre eine Überprüfung der Elektoanlage erforderlich wäre.
In Zweifelsfällen fragen Sie bei Haus & Grund oder bei der zuständigen Handwerkskammer nach.
Mitgliederinformation 03/2016
Wir bitten um Beachtung, dass eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle zu folgenden Terminen nicht stattfinden kann:
Dienstag, 08.03.2016 sowie in der Zeit von
Dienstag, 29.03. bis Freitag, 01.04.2016 einschließlich.
In dringenden Fällen wenden Sie sich bitte an den Vertragsanwalt des Vereins, Herrn Rechtsanwalt Zinkhan.
Die Geschäftsstelle ist am Dienstag, 29.03.16 geschlossen.
Beim Einzug der Mitgliedsbeiträge 2016 ist es leider wieder zu diversen Rücklastschriften aufgrund erloschener Konten oder geänderter Kontodaten gekommen. Die hiervon betroffenen Mitglieder werden angeschrieben und gebeten, umgehend ihr Beitragskonto auszugleichen und für zukünftige Einzüge die aktuellen Bankdaten mitzuteilen.
Zum 01.03.2016 ist unsere seit 28 Jahren tätige Mitarbeiterin Frau Geiger in den Ruhestand getreten, steht aber zukünftig dem Verein noch stundenweise zur Verfügung. Der Verein hat Frau Marion Kaufhold als neue Mitarbeiterin ab 01.03.2016 fest angestellt. Sie kümmert sich zukünftig ebenfalls um die Belange der Mitglieder und wird auch Betriebskostenabrechnungen vornehmen.
Ende des Jahres 2015 ist im Wartezimmer des Vereins eine schwarze Glattlederjacke Größe 28 zurück geblieben, die bisher wohl noch nicht vermisst wurde. Wem gehört diese Jacke? Bitte auf der Geschäftsstelle melden.
Der für Mietangelegenheiten zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 - seine Rechtsprechung zur Frage der formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung überraschender Weise geändert. Danach reicht auch die Angabe der Gesamtkosten für die formelle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung nunmehr aus. Bisher hatte die Angabe lediglich bereinigter Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge. Nunmehr soll laut BGH zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung es genügen, wenn als Gesamtkosten bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. Dieses gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat.
Wir empfehlen dennoch, bei Betriebskostenabrechnungen die Vorwegabzüge anzugeben und zu erläutern. Es nützt in der Praxis ja wenig, wenn die Abrechnung zwar formell richtig ist, materiell aber Einwände des Mieters erhoben werden und spätestens dort dann die Abzüge vom Vermieter zu erläutern sind.
Nach unserer Erfahrung ist jeder Vermieter gut beraten, wenn die Abrechnung so anschaulich wie möglich gestaltet wird und auch die entsprechenden Belegkopien für zum Beispiel Versicherungsbeiträge, Grundsteuer etc. beigefügt sind.
Wenn Sie Leerstand in der Vermietung haben, haben Sie während des Leerstands die diesbezüglich entstehenden Kosten als Vermieter zu tragen zum Beispiel Grundgebühren, Grundsteuern und Versicherungsgebühren. Dieses sollten Sie unbedingt beachten, da ansonsten die Abrechnung falsch ist und berechtigte Einwendungen erhoben werden können.
Bei Zweifelsfragen lassen Sie sich als Mitglied auf der Geschäftsstelle des Vereins beraten.
Für die am Samstag 16.04.2016 um 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen stattfindende Jahreshauptversammlung 2016 wird z. Zt. das endgültige Programm erarbeitet. Dieses erhalten Sie mit der Mitgliederinformation 04-2016. Es wird auch im Aprilheft des Haus & Grund Magazins veröffentlicht werden.
Der Verein besteht dieses Jahr 95 Jahre. Aus diesem Anlass lädt der Vorstand alle Mitglieder und Gäste in der Pause zu einem Sektempfang ein. Wir bitten daher, aus organisatorischen Gründen die Teilnahme an der Veranstaltung der Geschäftsstelle bis zum 11.04.2016 mitzuteilen.
Am Sonntag 06.03.2016 finden in Hessen die Kommunalwahlen statt. Haus & Grund ruft alle Mitglieder auf: Machen Sie von Ihrem Wahlrecht Gebrauch und wählen Sie!
Die Mitglieder werden ausdrücklich auf Folgendes hingewiesen:
Der Einzug der Mitgliedsbeiträge 2016 erfolgt in der 7. Kalenderwoche im SEPA Lastschriftverfahren.
Sollten Sie eine Änderung Ihrer Bankverbindung noch nicht mitgeteilt haben, ist dieses unverzüglich erforderlich, andernfalls vom Mitglied zu tragende Rücklastschriftgebühren entstehen.
Sollten im Falle von Rücklastschriften vom Mitglied keine neuen Bankverbindungen für ein SEPA-Lastschriftmandat mitgeteilt werden, erhalten diese Mitglieder zukünftig eine jährliche Rechnung zuzüglich einer Gebühr in Höhe von 5,00 €. Dieses hat der Vorstand schon vor Jahren so beschlossen.
Der Kontoauszug dient als Nachweis der Zahlung des Mitgliedsbeitrages zum Beispiel für das Finanzamt. Wer dennoch unbedingt eine Rechnung über den Mitgliedsbeitrag benötigt, kann diese bei der Geschäftsstelle anfordern. Für den Mehraufwand werden laut Vorstandsbeschluss 5,00 € in Rechnung gestellt.
Es wird um Verständnis gebeten, dass die Geschäftsstelle, die mittlerweile mehr als 1400 Mitglieder zu betreuen hat, nach Möglichkeit von unnötigem Schriftverkehr bei Beitragseinzügen und Rechnungsanmahnungen freigestellt wird.
Soweit Mitglieder beraten werden wollen, ist unbedingt zu beachten, dass der Verein Rechtsberatungen nur Mitgliedern erteilt, so wie es die einschlägigen Bestimmungen des Rechtsdienstleistungsgesetzes vorsehen. Verständlicher Weise werden zum Beispiel Fragen wie: Mein Sohn/Tochter studiert und ist Mieter und hat Probleme mit dem Vermieter nicht beraten.
Vereinbarte Beratungstermine sind bitte unbedingt einzuhalten und nur im Notfall kurzfristig abzusagen, da ein hoher Beratungsbedarf abzudecken ist. Beratungen erfolgen nur dann in Mietsachen, wenn die entsprechenden Mietverträge und bereits geführter Schriftverkehr vorliegen.
Mit Urteil vom 07.10.2015 hat der Bundesgerichtshof - VIII ZR 247/14 - zur Frage der Nachmieterstellung entschieden:
Es lag ein Mietvertrag mit einem befristeten Kündigungsausschluss zugrunde, den die Mieter kündigten und der Vermieter sich bereit erklärte, die Mieter aus dem Mietvertrag dann zu entlassen, wenn sie einen geeigneten Nachmieter stellen würden, der eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, Kopie des Personalausweises und eine Bonitätsauskunft sowie eine Bestätigung vorlegen sollte, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben würde.
Der von den Mietern beigebrachte Interessent lehnte die Erteilung der erforderlichen Auskünfte ab. Die Klage des Vermieters auf Feststellung, dass das Mietverhältnis bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fortbestehen würde, scheiterte in beiden Instanzen. Erst der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter recht.
Wir empfehlen, in solchen Fällen rechtzeitig die Beratung beim Verein einzuholen und nur in wirklichen Ausnahmefällen sich dann unter bestimmten Bedingungen auf eine Nachmieterstellung durch den Mieter einzulassen.
Sie erhalten z. Zt. von den Kommunen und Energieversorgern Jahresabrechnungen. Diese sollten Sie auf Richtigkeit überprüfen (Zählerstände etc.). Sie sollten sodann frühest möglich die Betriebskostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2015 erstellen und Ihren Mietern zukommen lassen.
Ab 01.02.2016 können Überweisungen nur noch mit der IBAN vorgenommen werden. Soweit Lastschriften und Daueraufträge bestehen, ist hier nach unserer Kenntnis nichts zu veranlassen. Ansonsten empfehlen wir, Ihren Mietern schriftlich oder per Aushang im Treppenhaus die IBAN des Kontos bekannt zu geben, auf das die monatlichen Mietzahlungen zu erfolgen haben.
Die Jahreshauptversammlung 2016 findet am 16.04.2016, 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen statt. Der Vorstand hat auf seiner Sitzung am 29.01.2016 beschlossen, dass neben der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzgebung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht der Schutz des Eigentums vor Einbruch und diesbezügliche Förderungen von Maßnahmen durch die KfW behandelt werden sollen.
Anlässlich des 95-jährigen Bestehens des Vereins wird es in der Pause der Versammlung für die anwesenden Mitglieder und Gäste einen Sektempfang geben.
Vorstand und Geschäftsstelle begrüßen Sie im Neuen Jahr 2016 und wünschen Ihnen alles Gute, vor allem gute Gesundheit. Auch im neuen Jahr stehen wir unseren Mitgliedern mit Rat und Tat in allen das Eigentum betreffenden Fragen insbesondere in der Vermietung zur Verfügung. Bitte beachten Sie, dass Beratungen nur dann erfolgen können, wenn uns alle Unterlagen zum Beispiel Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen vorliegen. Diese Unterlagen können Sie gerne vorab per Telefax übermitteln oder aber vor Ort kopieren lassen. Eine Übermittlung per E-Mail kann nur nach vorherigen Rücksprache und nur in dringenden Fällen erfolgen.
Die Geschäftsstelle bittet alle Mitglieder darum, Änderungen in ihrer Wohnanschrift zum Beispiel bei Änderung von Straßennamen und bei den Bankdaten unverzüglich mitzuteilen. Der Einzug des Mitgliedsbeitrages 2016 erfolgt in der Zeit vom 15. bis 19.02.2016. Mitglieder, die keine Bankeinzugsermächtigung erteilt haben, erhalten Beitragsrechnungen mit entsprechender Bearbeitungsgebühr in den nächsten Tagen gesondert.
Willenserklärungen per E-Mail können keine rechtliche Wirkung entfalten. Hierauf wird ausdrücklich hingewiesen. Eine eventuell beabsichtigte Kündigung der Mitgliedschaft kann also nur satzungsgemäß schriftlich mit Unterschrift im Original erfolgen.
Da die langjährige Mitarbeiterin der Geschäftsstelle Frau Geiger ab 01.03.2016 in ihren wohlverdienten Ruhestand tritt und dem Verein dann zukünftig nur noch stundenweise zur Vertretung bei Urlaubs- und Krankheitszeiten zur Verfügung steht wird die Geschäftsstelle ab sofort von unserer neuen Mitarbeiterin Frau Marion Kauffeld unterstützt.
Im letzten Monat des Jahres 2015 hat der Bundesgerichtshof keine für Eigentümer und Vermieter relevante Entscheidung getroffen.
Am 23.09.2015 hat der Bundesgerichtshof - VIII ZR 297/14 - zur Frage der Kündigung wegen Eigenbedarf mit folgendem Leitsatz eine Entscheidung getroffen:
Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.
Eine Eigenbedarfskündigung muss im Kündigungsschreiben hinreichend und für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Mitglieder lassen sich also rechtzeitig bei Bedarf auf der Geschäftsstelle beraten.
Expertentipps zum Jahreswechsel
Der Jahreswechsel ist auch für die meisten Vermieter Termin für die Ablesung von Zählerständen. Mieter mit Ölheizung sollten unbedingt den jeweiligen Ölstand zum 31.12. des Jahres messen und beweiskräftig feststellen. Nur dann können Sie den Ölverbrauch eines Jahres für eine korrekte Heizkostenabrechnung zugrunde legen.
Für die Mitglieder aus Wächtersbach:
Ab 01.01.2016 ist eine neue Abwassersatzung in Kraft getreten, die das sogenannte Abwassersplitting berücksichtigt, das heißt zukünftig wird Schmutzwasser zu einem geringeren Gebührensatz nach Verbrauch abgerechnet und im Übrigen eine "Versiegelungsgebühr" für versiegelte Flächen auf dem Grundstück erhoben. Dieses Gebührensplitting ist in den meisten Kommunen im Einzugsgebiet des Vereins bereits eingeführt.
Freuen Sie sich und merken Sie sich die Jahreshauptversammlung 2016 bereits heute vor. Interessante Themen erwarten Sie am Samstag, 16.04.2016, 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen. Der Vorstand wird auf seiner nächsten Vorstandssitzung am 29.01.2016 die Tagesordnung beschließen, die Ihnen rechtzeitig in der Mitgliederinformation und auch im Haus & Grund Magazin bekannt gegeben wird.
Vorstand und Geschäftsstelle bedanken sich bei Ihnen für den außerordentlich guten Besuch unserer Veranstaltung am 21.11.2015 im Hause der VR-Bank Bad Orb-Gelnhausen e. G.
Wir freuen uns sehr, dass uns zu den aktuellen Themen wie zum Beispiel zum neuen Meldegesetz ab 01.11.2015 sowie der Wohnraumvermietung an die Kommunen zur Unterbringung von Flüchtlingen etwa 100 Mitglieder und Interessierte besucht haben.
Unser Dank gilt ebenfalls unserem langjährigen Mitglied und Geschäftspartner, der VR-Bank Bad Orb-Gelnhausen e. G., für die zur Verfügungstellung der exzellenten Räumlichkeiten auch für die am Vormittag stattgefundene Arbeitstagung des Landesverbandes Hessen für alle Ortsvereine von Hessen.
Bei der Betreuung und Beratung von mittlerweile mehr als 1400 Mitgliedern werden Sie sicherlich Verständnis dafür haben, dass die Geschäftsstelle auch einmal eine Pause einlegen muss.
Die Geschäftsstelle ist daher vom 23.12.2015 bis 08.01.2016 einschließlich geschlossen.
Ab Montag, 11.01.2016, 9.00 Uhr stehen wir Ihnen gerne wieder zur Verfügung.
Bitte beachten Sie, dass die Frist zur Annahme von Aufträgen für Betriebskostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2014 am 27.11.2015 abgelaufen ist und wir daher keine Aufträge mehr in diesem Jahre annehmen. Dieses gilt für alle Mitglieder im Rahmen der Gleichbehandlung aller Mitglieder. Ausnahmefälle können wir nicht zulassen. Im kommenden Jahr erhalten Sie weitere Informationen zur Ausgestaltung der Aufträge für Erstellung von Abrechnungen durch den Verein, die z. Zt. erarbeitet werden.
Mit Urteil vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 - hat der Bundesgerichtshof die Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen - Verordnung des Landes Berlin leider bestätigt und vertritt die Auffassung, dass es nicht zu beanstanden sei, dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen hat, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei und deshalb die Mieterhöhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höchstens 15 Prozent begrenzt ist. Der BGH hat insoweit festgestellt, dass keine Grundrechte des Vermieters aus der Eigentumsgarantie des Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz verletzt sind und dem Verordnungsgeber ein weiterer Beurteilungs- und Prognosespielraum einzuräumen ist.
Offensichtlich ist man nicht nur in der Politik sondern auch in der Rechtsprechung der irrigen Annahme, durch derartige Entscheidungen den Wohnungsbau zu befördern, der eigentlich auch schon ohne die Problematik der Flüchtlingsunterbringung gerade in den Ballungsgebieten jahrelang zu kurz gekommen ist.
Mit Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich ist und auch bei einer Abweichung hiervon die Kappungsgrenze zu beachten ist. Im entschiedenen Falle war es wie folgt: Hier war im Mietvertrag eine Fläche von 156,95 Quadratmetern eingetragen worden, tatsächliche Wohnfläche waren jedoch 210,43 Quadratmeter. Nach dem Motto "was nicht sein kann auch nicht sein darf" hat der Bundesgerichtshof mit dieser Entscheidung teilweise seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Rechtssicherheit im Mietrecht sieht aber anders aus.
Die Mietverträge von Haus & Grund Hessen sehen grundsätzlich bei der Beschreibung der Mietsache nicht vor, hier eine Wohnfläche einzutragen und diese damit auch zu garantieren. Anders zu beurteilen ist eine eventuelle Vereinbarung, dass man hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten von einer bestimmten Fläche ausgeht, wobei auch hier zu unterscheiden ist, inwieweit bei Heizungs- und Warmwasserkosten zum Beispiel die Nutzfläche oder nur die beheizte Fläche zugrunde zu legen sind.
Die Advents- und Weihnachtszeit bieten durch den Gebrauch von natürlichen Kerzen eine erhöhte Brandgefahr. Bitte achten Sie daher unbedingt bei Verlassen von Räumen oder der Wohnung darauf, dass die Kerzen gelöscht sind. Haben Sie auch in Ihrem selbst genutzten Eigentum zwischenzeitlich Rauchwarnmelder eingebaut? Wenn nicht, sollte das die erste Maßnahme im Neuen Jahr sein.
Der Vorstand des Vereins sowie die Mitarbeiter der Geschäftsstelle wünschen allen Mitgliedern und ihren Familien sowie den Lesern dieser Mitgliederinformation frohe Weihnachtsfeiertage und insbesondere ein gutes, gesundes Neues Jahr 2016.
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Mitgliederinformation 11/2015
Alle Mitglieder und Interessierte sind herzlich zu unserer zum Jahresende traditionell stattfindenden Sonderveranstaltung eingeladen.
Diese findet dieses Jahr bei unserem
Mitglied und Geschäftspartner, der VR-Bank Bad Orb-Gelnhausen e. G.,
Philipp-Reis-Str. 7 in Gelnhausen (Seiteneingang bitte benutzen)
am Samstag, 21.11.2015 um 15:00 Uhr statt.
1. Vorstellung VR - Immobilienzentrum
2. Aktuelles zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht
3. Neues Meldegesetz ab 01.11.2015
4. Wohnraumvermietung zur Unterbringung von Flüchtlingen - Was ist zu beachten?
5. Expertentipps für eine sichere Vermietung
Referenten sind die Vereinsjuristen
1. Vorsitzender Wolfgang Reese und
2. Vorsitzender Manfred Zinkhan sowie
der Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen
Herr Younes Frank Ehrhardt.
Über eine rege Beteiligung zu den für Sie wichtigen Themen würden wir uns sehr freuen.
Haben Sie Ihre Betriebskostenabrechnung für 2014 fertig gestellt und dem Mieter übermittelt?
Wenn nicht, dann wird es höchste Zeit. Die Abrechnung 2014 muss spätestens zum 31.12.2015 dem Mieter zugestellt sein.
Die Geschäftsstelle nimmt Aufträge zu Betriebskostenabrechnungen nur noch bis zum 27.11.2015 an.
Bitte beachten Sie unbedingt diesen Termin.
Aus gegegbenem Anlass wird erneut gebeten, von umfangreichen, mehreren Megabytes umfassenden E-Mails Abstand zu nehmen. Wenn Unterlagen zu übermitteln sind dann bitte per Telefax unter der Faxnummer 06051 18293 oder in Kopie auf dem Postwege oder durch Vorlage im Original - Kopien fertigt die Geschäftsstelle.
Vermietung von Wohnraum an Kommunen zur Unterbringung von Flüchtlingen
Hier sind Besonderheiten zu beachten. Bei der Vermietung ist der Gewerbemietvertrag zu verwenden. Ein Mustermietvertrag kann auf der Geschäftsstelle in Kopie abgeholt werden. Im Übrigen empfehlen wir Beratung durch die Vereinsjuristen.
Ab 01.11.2015 gilt das neue bundeseinheitliche Melderecht. Die Vermieter müssen bei der An- und Abmeldung Ihrer Mieter mitwirken. Hierzu gibt es eine Wohnungsgeberbescheinigung (Vermieterbescheinigung), die bei den Einwohnermeldeämtern der Kommunen besorgt werden kann oder aber über die Internetseite Ihrer Kommune (zum Beispiel bei der Stadt Gelnhausen). In dringenden Fällen können Sie eine solche Bescheinigung auch auf der Geschäftsstelle abholen. Ferner gibt es hierzu vom Zentralverband Haus & Grund Deutschland ein neues Infoblatt, welches ebenfalls über die Geschäftsstelle bezogen werden kann.
Der für Mietangelegenheiten zuständige VIII. Zivilsenat des BGH wird sich am 04.11.2015 zur Frage der Wirksamkeit der Herabsetzung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 % befassen. Hier geht es um die flächendeckende Kappungsgrenzenverordnung in Berlin. Diese Entscheidung wird auch grundlegende Auswirkungen haben.
Am 18.11.2015 wird sich der Bundesgerichtshof mit einer Mieterhöhung bei einer Wohnflächenabweichung befassen, wobei im zu entscheidenden Falle die Wohnfläche im Mietvertrag mit 156,95 Quadratmetern angegeben ist und diese tatsächlich 210,43 Quadratmeter beträgt.
In der nächsten Mitgliederinformation werden wir Ihnen die Entscheidungen präsentieren.
Die Geschäftsstelle des Vereins wird in den hessichen Weihnachtsferien in der Zeit vom 24.12.2015 bis 08.01.2016 einschließlich geschlossen sein.
Mitgliederinformation 10/2015
Bitte beachten Sie, dass eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle am 19. und 20.10.2015 wegen auswärtigen Terminverpflichtungen des Vorsitzenden nicht erfolgen kann. In dringenden Fällen kontaktieren Sie bitte Herrn Rechtsanwalt Zinkhan, den Vertragsanwalt des Vereins.
Aus gegebenem Anlass erneut der Hinweis, dass der Verein nur noch folgende Bankverbindung führt:
VR-Bank Bad Orb-Gelnhausen e. G.
BLZ: 507 900 00, Kontonummer: 6 305 555,
1. Das Landgericht Frankfurt a. Main hat am 12.05.2015 - 2-13 S 127/12 - in einer Wohnungseigentümerangelegenheit geurteilt, dass ein Beschluss, die Hausordnung so zu ändern, dass die Haustür nachts abgeschlossen werden muss, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und das Abschließen der Hauseingangstür zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher führt.
Es wurde ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft damit aufgehoben. Die erhebliche Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher sieht das Gericht darin, dass durch das Abschließen der Haustür ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich ist, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird.
Dieses kann man auch durchaus auf Vermietungsfälle ausweiten.
Es ist zwar das Interesse anzuerkennen, aus Sicherheitsgründen die Haustür geschlossen zu halten. Andererseits ist jede Gefährdung auszuschließen. Dieses ist möglich durch Haustürschließungssysteme, die das Öffnen durch flüchtende Bewohner im Notfall ohne Schlüssel ermöglichen.
2. Mit Urteil vom 17.09.2015 - I ZR 228/14 - hat der für das Urheberrecht zuständige 1. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs erfreulicher Weise für Wohnungseigentümer entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vergütung für die Weiterübertragung der über die Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage per Satellit empfangenen Fernseh- und Hörfunksignale durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer schuldet.
Geklagt hatte die Gema. Die Wohnungseigentümergemeinschaft betreibt in einer Anlage mit 343 Einheiten ein Kabelnetz, mit dem von einer Gemeinschaftsantenne Sendesignale in die einzelnen Wohnungen weiter geleitet werden. Die Klage hatte bereits beim Landgericht München I und beim OLG München keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass eine öffentliche Wiedergabe nicht erfolgt, weil diese Wiedergabe auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören. Im Ergebnis nämlich leiten die einzelnen Eigentümer der WEG die Sendungen nur an sich selbst weiter.
Verbraucherrechte im Mietrecht
Bereits am 13.06.2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung in Kraft getreten. Leider hat der deutsche Gesetzgeber die Wohnraummietverträge hier mit einbezogen, obwohl die europäische Richtlinie, die umgesetzt werden musste, dieses nicht vorgesehen hat.
Bei der Vermietung von Wohnraum ist in bestimmten Fällen der Mieter über Widerrufsrechte zu belehren und entstehen Informationspflichten. Dieses ist allerdings dann entbehrlich, wenn vor der Vermietung eine Wohnungsbesichtigung stattfindet. Aus diesem Grunde sieht der aktuelle Mietvertrag von Haus & Grund Hessen auch vor, dass das Besichtigungsdatum eingetragen wird. Zu beachten ist allerdings, dass die Besichtigung durch alle Mieter, die Mietvertragspartei werden, erfolgt.
Der Mietvertrag sollte grundsätzlich nur nach einer Wohnungsbesichtigung abgeschlossen werden.
Sollte es später zu Vertragsänderungen kommen, sollten diese dem Mieter per Brief zugeschickt werden. Die Vertragsänderungen sollte der Mieter dann schriftlich bestätigen.
Weitere Informationen erhalten Sie hier bei Bedarf über die Geschäftsstelle des Vereins.
Vermietung an die Kommune zur Unterbringung von Flüchtlingen
Bei der Vermietung von Wohnraum an die Kommune zur Unterbringung von Flüchtlingen ist zu beachten, dass hier kein Wohnraummietverhältnis mit der Kommune begründet wird, weil diese schließlich nicht in die Wohnung einzieht, sondern eine gewerbliche Vermietung an die Kommune erfolgt.
Lassen Sie sich auch hier auf der Geschäftsstelle des Vereins weiter beraten. Im Übrigen empfehlen wir bei der Vermietung zur Unterbringung von Flüchtlingen den Gebäudeversicherer hierüber zu unterrichten, da gegebenenfalls eine sogenannte versicherungstechnische Gefahrerhöhung vorliegen könnte.
Zur aktuellen Rechtsprechung werden Sie anlässlich der Sonderveranstaltung in Gelnhausen in den Geschäftsräumen der VR-Bank Bad Orb-Gelnhausen e. G. am Samstag, 21.11.2015, 15.00 Uhr entsprechende Informationen erhalten.
Die genaue Tagesordnung wird mit der nächsten Mitgliederinformation bekannt gegeben.
Bitte merken Sie sich diesen Termin bereits heute vor.
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Mitgliederinformation 09/2015
Bitte beachten Sie, dass die Geschäftsstelle am Dienstag, 08.09.2015 geschlossen ist und wegen auswärtiger Terminverpflichtungen des Vorsitzenden eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle am 14. und 15.09. sowie am 28. und 29.09.2015 nicht möglich ist. Nur in dringenden Fällen wenden Sie sich bitte an Herrn Rechtsanwalt Zinkhan.
Bitte beachten Sie, dass nur der jährliche Mitgliedsbeitrag im SEPA-Lastschriftverfahren eingezogen wird. Soweit andere Leistungen des Vereins in Rechnung gestellt werden, überweisen Sie bitte diese Rechnungen auf das auf der Rechnung angegebene Geschäftskonto.
Die Aufnahmegebühr und der erste Mitgliedsbeitrag werden den neuen Mitgliedern ebenfalls in Rechnung gestellt und können aus technischen Gründen nicht im SEPALastschriftverfahren eingezogen werden.
Erneut wird sich der zuständige VIII. Senat des BGH am 18.11.2015 mit einer Wohnflächenabweichung zu befassen haben. In dem Verfahren VIII ZR 266/14 geht es um die Frage, welche Auswirkungen die Überschreitung einer im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverfahren hat, wobei hier die Wohnfläche mit 156,95 m² angegeben ist und die tatsächliche Wohnfläche 210,43 m² beträgt. Die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung um mehr als 15 Prozent (Kappungsgrenze) wegen Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Der Senat wird sich mit seiner bisherigen Rechtsprechung auseinanderzusetzen haben dahingehend, ob bei Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 Prozent der Vermieter sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen könnte. Aus gegebenem Anlass weisen wir nochmals ausdrücklich darauf hin, in Mietverträgen keine Flächenangaben zu machen, es sei denn, Sie haben eine exakte Wohnflächenberechnung mit aktuellem Stand vorliegen. In der Praxis sehen wir immer wieder Mietverträge, in denen Wohnflächen angegeben sind, wobei nach der Rechtsprechung auch die Angabe ca. zu einer Flächenzusicherung führt.
Aus diesem Grunde sehen auch die Mietvertragsformulare von Haus & Grund Hessen die Eintragung einer Wohnfläche nicht vor, anders ist es in vielen im Handel erhältlichen Vordrucken aber der Fall. Unsere eindeutige Empfehlung daher: Verwenden Sie nur die Mietvertragsformulare von Haus & Grund Hessen und holen Sie sich vor Mietvertragsabschluss in Zweifelsfragen Rechtsauskunft beim Verein ein.
Traditionsgemäß richtet Haus & Grund Hessen Ende November eines jeden Jahres die letzte Arbeitstagung von Haus & Grund Hessen für die örtlichen Vereine aus. In dieser Tradition haben wir in den letzten Jahren im Anschluss an diese Arbeitstagungen immer eine Sonderveranstaltung für die Mitglieder durchgeführt. So wird es auch in diesem Jahre geschehen. Wir werden allerdings die Sonderveranstaltung nicht mehr in Wächtersbach durchführen wegen der dortigen technischen Mängel im Bürgerhaus sondern bei unserem Mitglied und Geschäftspartner, der VR-Bank Bad Orb- Gelnhausen e. G., gegenüber der Geschäftsstelle. Die Veranstaltung wird stattfinden am Samstag, 21.11.2015, 15:00 Uhr. Eines der Themen wird die aktuelle Rechtslage zu Schönheitsreparaturen bei Wohnraummietverhältnissen sein. Weitere Informationen hierzu erhalten Sie in der nächsten Mitgliederinformation.
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Mitgliederinformation 08/2015
Bitte beachten Sie, dass wegen Bauarbeiten in der Philipp-Reis-Straße die Geschäftsstelle im Monat August nicht direkt mit dem Pkw angefahren werden kann. Umleitungen sind ausgeschildert. Man parkt am besten am Uferweg.
Auch während der Sommerschulferien ist die Geschäftsstelle überwiegend geöffnet. Änderungen zu den üblichen Bürozeiten erfahren Sie durch Ansage auf dem Anrufbeantworter des Vereins. Am 28. August und am 31. August ist eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle nicht möglich.
Der Verein aktualisiert ständig die Daten der Mitglieder. Wer also eine Datenaktualisierung und ein Formular für die SEPA-Lastschrift erhält, wird gebeten, beides ausgefüllt und unterschrieben umgehend an die Geschäftsstelle zurückzuschicken.
In einem aktuellen Rechtsstreit eines Vereinsmitgliedes gegen einen ausgezogenen Mieter hat sich die Berufungskammer des Landgerichts Gießen mit Beschluss vom 11.06.2015 mit dem Thema Schadensersatz durch Rauchen in der Wohnung befasst, nachdem das Amtsgericht Büdingen in 1. Instanz einen Schadensersatzanspruch durch starkes Rauchen zuerkannt hatte. Die Berufungskammer führt aus, dass ein solcher Ersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB dann nicht zusteht, wenn durch das Rauchen des Mieters die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten sind und deshalb eine hierdurch verursachte Abnutzung der Mietsache gemäß § 538 BGB nicht vom Mieter zu vertreten ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung, von der abzuweichen die Kammer keinen Anlass hat, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht. (Vergleiche hierzu auch BHG, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 -). In einer Mietwohnung geht das Rauchen nur dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen und darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstanden ist. Nach Auffassung der Kammer wird der Vermieter dadurch, dass ein Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, dann nicht unbillig benachteiligt, soweit sich diese noch durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.
Auch selbst dann, wenn das Aufbringen einer Grundierung zur Beseitigung von Nikotinablagerungen erforderlich sein sollte, sind das alles Arbeiten, die unter den Begriff "Schönheitsreparaturen" fallen - so schon BGH vom 08.10.2008, Aktenzeichen XII ZR 15/07
Das Landgericht Stuttgart hat mit einer Berufungsentscheidung vom 01.07.2015 - 13 S 154/14 - entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen darf. Er ist vielmehr gehalten, bei der Mängelbeseitigung den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herzustellen. Das Einbringen eines Laminatbodens statt Teppichboden stellt eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand dar. Hier kann jedem nur empfohlen werden, entsprechende schriftliche Vereinbarungen mit dem Mieter zu treffen und sich rechtzeitig auf der Geschäftsstelle des Vereins beraten zu lassen.
Zur Zeit treten vermehrt Wespennester an oder in Mietobjekten auf. Grundsätzlich hat diese der Vermieter zu entfernen, soweit sie den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen. Die Kosten einer Beseitigung sind in den meisten Fällen auch nicht umlegbar, da es sich nicht um wiederkehrende Betriebskosten handelt.
Auch hier ist eine Beratung auf der Geschäftsstelle zu empfehlen.
Ein Mietverhältnis sollte immer dann beginnen, wenn der Mieter in den Besitz der Mietsache gelangt. Häufig beginnt ein Mietverhältnis zum Beispiel am 01.09. eines Jahres, der Mieter erhält die Schlüssel aber bereits am 15.08. In diesem Falle sollte der Mietvertrag am 15.08. auch beginnen. Es kann jederzeit eine Vereinbarung zum Beispiel dahin gehend getroffen werden, dass für den Monat August keine Kaltmiete sondern nur die Betriebskosten zu zahlen sind. Im Übrigen wird auch in diesem Falle mit dem richtigen Mietbeginn die 1. Rate der Kaution fällig, die aus unserer Erfahrung heraus immer drei Monatskaltmieten betragen sollte.
Wir wünschen allen Mitgliedern und ihren Familien angenehme und erholsame Sommerferien.
Mitgliederinformation 07/2015
Auch während der am 27.07.2015 beginnenden Sommerschulferien in Hessen wird die Geschäftsstelle überwiegend geöffnet sein. Die aktuellen Bürozeiten erfahren Sie durch Ansage auf dem Anrufbeantworter des Vereins.
Gerne führt die Geschäftsstelle Bonitätsabfragen für Mitglieder beim Landesverband Haus & Grund Hessen durch. Es kann jedoch von hier aus kein Einfluss darauf genommen werden, wann die Bonitätsabfragen beim Landesverband bearbeitet werden können. Im Normalfall muss man mit einer Bearbeitungszeit von mindestens 24 Stunden rechnen.
Es wird nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für die Erstellung einer Bestätigung über die Zahlung des jährlichen Mitgliedsbeitrages eine Bearbeitungs-gebühr in Höhe von 5,00 Euro zzgl. Porto und Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt wird. Zum Nachweis der Zahlung des jährlichen Mitgliedsbeitrages reicht bei Einzug der Kontoauszug mit der entsprechenden Belastung zur Vorlage beim Finanzamt aus.
Mitglieder, die kein SEPA-Lastschriftmandat erteilen, erhalten eine jährliche Beitragsrechnung. Für diesen zusätzlichen Aufwand werden ebenfalls 5,00 Euro zzgl. Porto und Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt. Diese Verfahrensweise gilt bereits seit Jahren aufgrund gefasster Vorstandsbeschlüsse.
Die Begründung des Urteils des BGH vom 18.03.2015 zu Schönheitsreparaturverpflichtungen - VIII ZR 185/14 - liegt mittlerweile vor. Wichtig zu wissen ist Folgendes:
Die formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung ist unwirksam, sofern kein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wird. Eine Wohnung ist renovierungsbedürftig oder unrenoviert, wenn sie Gebrauchsspuren aus dem vorhergehenden Mietverhältnis enthält. Unwesentliche Gebrauchsspuren dagegen sind unbeachtlich, wenn der Gesamteindruck der Wohnung einen renovierten Zustand vermittelt. Im Streitfall muss das durch den Tatrichter beurteilt werden, weil es vom Einzelfall abhängt. Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Klausel, trifft ihn die Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Übergabe. Aus diesem Grunde ist es nochmals dringend anzuraten, zum einen vor Übergabe der Wohnung den Zustand mit der Digitalkamera zu dokumentieren und im Übergabeprotokoll den Zustand der einzelnen Räume auch zur Farbgestaltung unbedingt festzuhalten.
Mit Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 2016/14 - hat der zuständige 8. Zivilsenat des BGH entschieden, der Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter stelle eine bauliche Veränderung dar, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führt. Deshalb ist sie von den Mietern zu dulden. Sind der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand", so wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Mieter erreicht wurde.
Das bedeutet: Auch wenn der Mieter bereits Rauchwarnmelder eingebaut hat muss er den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter dulden und können nun auch die Vermieter von Eigentumswohnungen einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zum Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder nachkommen.
Mit einer weiteren Entscheidung vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14 - hat der BGH entschieden, dass auch dem in der Insolvenz befindlichem Mieter wegen Zahlungs-verzuges fristlos gekündigt werden kann, wenn der Insolvenzverwalter / Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat. Dabei kann der Vermieter seine Kündigung dann auch auf Mietrückstände aus der Zeit vor der Antragstellung auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens stützen. In der gleichen Entscheidung hat der BGH erfreulicher Weise zum Zurückbehaltungsrecht eines Mieters wegen Mängeln in der Mietwohnung ein "Machtwort" gesprochen. Danach kann ein Zurückbehaltungsrecht nur so lange ausgeübt werden, als es noch Druck auf den Vermieter zur Mangelbeseitigung ausüben könne. Auch müsse der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Der Mieter ist auch nicht schutzlos, da er auf Mängelbeseitigung klagen könne oder auf Kosten des Vermieters Mängel beseitigen könne. Im entschiedenen Falle hatte ein Mieter von März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete gezahlt. Es waren Mietrückstände von 14.800 Euro aufgelaufen.
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen kann es für den vermietenden Eigentümer zu nicht unerheblichen Problemen kommen, weil die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse fassen kann, die mietrechtlich so oder nicht einfach durchzusetzen sind. Es empfiehlt sich daher bei der Vermietung von Eigentumswohnungen dieses im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten. Holen Sie sich rechtzeitig entsprechende Beratung auf der Geschäftsstelle des Vereins ein. Mietverträge sind immer vollständig auszufüllen, das heißt, Geburtsdatum und Ausweisnummer des Mieters sollten unbedingt, wie in den Formularen von Haus & Grund Hessen vorgesehen, eingetragen werden. Lassen Sie sich von Ihrem Mieter den Ausweis vorlegen!
Wann der Mieter die Wohnung besichtigt hat ist ebenfalls in § 1 Ziff. 1 des Mietvertragsformulars von Haus & Grund Hessen einzutragen.
Bedenken Sie: Nur ein vollständig ausgefüllter Mietvertrag dient der Rechtssicherheit und vermeidet spätere Auseinandersetzungen im Mietverhältnis. Die aktuellen Mietverträge von Haus & Grund Hessen erhalten Sie auf der Geschäftsstelle oder im Internet unter www.hugform24.de.
Mitgliederinformation 06/2015
Die Geschäftsstelle ist am Freitag, 05.06.2015 (Brückentag) geschlossen.
Eine Rechtsberatung ist auf der Geschäftsstelle in der Zeit vom 09. bis 12.06.2015 wegen Teilnahme des Vorsitzenden am Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland in Berlin nicht möglich. In dringenden Fällen wenden Sie sich bitte an den Vertragsanwalt des Vereins Herrn RA Manfred Zinkhan, Telefon 06051 16708. Um entsprechende Beachtung wird gebeten.
Ebenso bitten wir darum, Zahlungen an den Verein nur noch auf folgende Bankverbindung vorzunehmen:
Erneuter Hinweis: In Mietangelegenheiten können Beratungen nur vorgenommen werden, wenn der Mietvertrag und der Schriftverkehr im Original oder in Kopie vorliegen. Eine Übermittlung per E-Mail ist nur in Ausnahmefällen und nach Rücksprache möglich.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14 - entschieden, dass die Gerichte bei der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich den Wohnbedarf des Vermieters für sich oder seine Angehörigen als angemessen nach Überprüfung respektieren müssen. Dieser Wohnbedarf darf nur auf Rechtsmissbräuchlichkeit geprüft werden. Eine solche liegt nur bei einem weit überhöhten Wohnbedarf vor. Es muss immer anhand einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls geprüft werden, ob ein geltend gemachter Wohnbedarf weit überhöht ist oder nicht. Damit hat der BGH erfreulicher Weise die Erfolgschancen einer Eigenbedarfskündigung weiter zugunsten der Vermieterseite gestärkt.
In seinem Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 178/14 - hat sich der BGH mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen Unterlassungsansprüche von Wohnungseigentümern untereinander wegen einer zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums als verjährt oder als verwirkt anzusehen sind. Im entschiedenen Fall ging es um die Nutzung von Sondereigentum, welches in der Teilungserklärung als "Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus 3 Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum" ausgewiesen war. Diese Räumlichkeiten wurden jahrelang als Wohnraum vermietet. Nach Eigentümerwechsel bei einer anderen Wohneinheit machte der neue Eigentümer einen Unterlassungsanspruch wegen dieser Nutzung geltend. Nach Feststellung des BGH war dieser Anspruch nicht verjährt, weil die Nutzung anhält und es unerheblich ist, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt. Auch der Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung konnte nicht durchgreifen weil durch zwei Neuvermietungen in jüngster Zeit eine neue Störung in Form einer zweckwidrigen Nutzung umgesetzt wurde.
Das Amtsgericht Charlottenburg hat mit Urteil vom 11.05.2015 - 235 C 133/13 - festgestellt, dass der Berliner Mietspiegel 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig, hat aber nicht nur ein großes Echo in der Presse gefunden, sondern auch die Diskussion um die Einführung der Mietpreisbremse erneut angefacht. Es bleibt abzuwarten, ob dieses Urteil rechtskräftig wird bzw. inwieweit andere Gerichte nach den vom Amtsgericht Charlottenburg angewandten Kriterien Mietspiegel anderer Kommunen zu Fall bringen. Dieses hätte dann ganz erhebliche Auswirkungen auf die praktische Anwendung der Mietpreisbremse, da keine Grundlagen für die ortsübliche Vergleichsmiete mehr bestehen würden. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird ohnehin aus unserer Sicht die Gerichte in erhöhtem Maße beschäftigen und zu nicht unerheblichen Kosten für die Mietvertragsparteien durch Einholung von Sachverständigengutachten führen.
Wer immer noch nicht über einen Energieausweis verfügt sollte sich umgehend um die Erstellung eines solchen bemühen, da in jedem Falle seit 01.05.2015 bei einer Neuvermietung dem Mieter eine Kopie des Energieausweises auszuhändigen ist und bei Anbieten von Wohnungen per Inserat die wesentlichen Daten des Energieausweises in die Anzeige aufgenommen werden müssen. Wir empfehlen ferner dringend, die Betriebskosten 2014 mit den Mietern abzurechnen, da nur dann eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Mieter möglich ist, wenn eine Abrechnung vorgelegt wird. Die Betriebskostenabrechnung muss im Übrigen immer mit den mietvertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich des Verteilungsschlüssels und der umlagefähigen Positionen übereinstimmen. Wenn die Wartung von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter oder eine von ihm in Anspruch genommene Ablesefirma vereinbart ist, dann können diese Kosten auch bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden.
Mitgliederinformation 05/2015
Die Geschäftsstelle ist an den beiden Brückentagen Freitag, 15.05.2015 und Freitag, 05.06.2015 geschlossen.
Aufgrund nicht vorhersehbarer umfangreicher Schwierigkeiten beim SEPA-Lastschrifteinzug der Mitgliedsbeiträge 2015 konnten diese erst am 07.04.2015 eingezogen werden. Die Geschäftsstelle bittet insoweit um Nachsicht, muss aber leider erneut darauf hinweisen, dass Mitglieder Änderungen ihrer Bankdaten unverzüglich mitteilen. Auch dieses Jahr ist es wieder zu vermehrten Rückläufern gekommen, welche bei der Bearbeitung die Geschäftsstelle völlig unnötig in Anspruch nehmen und auch zusätzliche Bankgebühren, die die Mitglieder zu übernehmen haben, verursachen.
Die Geschäftsstelle ist durch die Betreuung und Beratung von nunmehr mehr als 1400 Mitgliedern und wegen krankheitsbedingter Ausfälle im 1. Quartal dieses Jahres z. Zt. überlastet, sodass längere Bearbeitungszeiten entstehen. Es gehen vermehrt am Wochenende umfangreiche Anfragen per E-Mail mit Anlagen in erheblicher Datenmenge ein. Selbstverständlich arbeitet die Geschäftsstelle am Wochenende nicht! Im Übrigen erneut der Hinweis: Schriftliche Anfragen können nicht schriftlich beantwortet werden. Mitglieder vereinbaren bitte einen Beratungstermin auf der Geschäftsstelle oder einen telefonischen Rückruftermin. Grundsätzlich können Beratungen im Mietrecht ohne Vorlage des Mietvertrages und des Schriftverkehrs nicht erfolgen. Die Unterlagen sind daher zur Beratung mitzubringen oder in Kopie bzw. per Telefax - nicht als Anhang per E-Mail! - zur Verfügung zu stellen.
Telefonische Rückrufe erfolgen nur auf Festnetznummern!
Vorstand und Geschäftsstelle bedanken sich für den außerordentlich guten Besuch unserer Jahreshauptversammlung am 11.04.2015 in der Stadthalle in Gelnhausen.
Bei den Vorstandswahlen wurden der Vereinsvorsitzende Wolfgang Reese sowie die Vorstandsmitglieder Ingrid Dreßbach, Anita Kleinschmidt und Holger Marek einstimmig für weitere drei Jahre in ihren Ämtern bestätigt.
Zu neuen Kassenprüfern wurden einstimmig die Mitglieder des Vereins Herr Werner Farr und Herr Dr. Alexander Möller gewählt.
Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bei Maklergebühren
Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung wurde am 30.04.2015 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt somit am 01. Juni 2015 in Kraft.
Die Länder haben die Möglichkeit, den Geltungsbereich der Mietpreisbremse durch Verordnung auszuweisen. In Hessen hat das hessische Umweltministerium bereits angekündigt, eine entsprechende Verordnung zu erlassen. Sobald diese bekannt ist, werden die Mitglieder informiert werden.
Ab dem 01. Juni 2015 gilt für Maklerverträge das sogenannte "Bestellerprinzip". Derjenige, der den Makler beauftragt, soll auch die Kosten hierfür tragen. Dieses gilt aber nur für die Vermietung von Wohnraum und nicht für den Kauf von Immobilien.
Vermieter sollten also genau überlegen, ob man die Dienstleistung eines Maklers in Anspruch nimmt. Bei leicht zu vermittelndem Wohnraum sollte der Vermieter versuchen, die Provisionshöhe mit dem Makler auszuhandeln und notfalls ein weiteres Angebot einholen. Grundsätzlich fordern Makler bei der Vermietung von Wohnraum eine Maklerprovision in Höhe von 2,38 Monatsnettomieten (2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer).
Überlegt werden sollte auch, einen Kündigungsausschluss im Mietverhältnis zu vereinbaren, um allzu rasche Kündigungen des Mietverhältnisses zu vermeiden und die Gefahr zu vermindern, in kurzen Abständen immer wieder Maklerprovisionen entrichten zu müssen.
Mit Urteil vom 15.04.2015 - VIII ZR 281/13 - hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter nicht immer eine Duldungsklage erheben muss, wenn sich der Mieter weigert, Instandhaltungsarbeiten zu dulden. Möglich ist auch eine fristlose Kündigung. Dabei muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund der Weigerung für den Vermieter noch zumutbar ist. Bei der erforderlichen Abwägung muss ein etwaiges Verschulden sowie der Umfang und die Dringlichkeit der Arbeiten als auch die wirtschaftlichen Auswirkungen der Verweigerung des Mieters berücksichtigt werden.
Wegen der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem jahrzehntelangen Problem Schönheitsreparaturen sind die Mietverträge des Landesverbandes sowohl für Wohnraum als auch für Geschäftsraum der Rechtsprechung angepasst und neu aufgelegt worden.
Bitte benutzen Sie ab sofort nur noch diese neuen Mietverträge bei Vermietung, um Rechtsnachteile zu vermeiden. Sie erhalten die Mietverträge auf der Geschäftsstelle des Vereins sowie im Internet unter www.hugform24.de.
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Eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle ist während der
Hessischen Osterschulferien in der Zeit vom 07. bis 10.04.2015 nicht möglich.
Die Jahreshauptversammlung 2015 findet statt am
Samstag, 11.04.2015, 15.00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen
Begrüßung durch den Vorsitzenden und Grußworte
Verlesung der Niederschrift der Jahreshauptversammlung 2014
Neuwahl / Wiederwahl von Vorstandsmitgliedern
Bestellung von Wohnrecht oder Nießbrauch. Was ist zu beachten?
Expertentipps zur Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung
Digitales Erbe. Was passiert mit der digitalen Identität?
Änderung der Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen
Am 18.03.2015 hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat
des Bundesgerichtshofs seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen aufgegeben.
Die Mietverträge von Haus & Grund müssen daher und werden derzeit hinsichtlich der Schönheitsreparaturklauseln überarbeitet. Die derzeitige Fassung kann und darf nicht mehr verwendet werden. Sollten Sie derzeit dringend Mietverträge für anstehende Vermietungen benötigen setzen Sie sich bitte umgehend mit der Geschäftsstelle in Verbindung.
Der BGH hat festgestellt, dass Schönheitsreparaturen nur noch dann im Mietverhältnis verlangt werden können, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand übergeben worden ist. Schließlich hat der BGH auch seine langjährige Rechtsprechung zu der sogenannten Quotenabgeltungsklausel aufgegeben. Danach konnte bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter ein Anteil an Renovierungskosten verlangt werden, der sich an der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparatur und dem Zeitraum bemessen konnte, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung voraussichtlich Renovierungsbedarf bestanden hätte. Hier geht der BGH nun davon aus, dass dieser Kostenanteil überhaupt nicht verlässlich ermittelt werden kann.
Wir werden die Mitglieder umgehend unterrichten, sobald neue Mietverträge zur Verfügung stehen und zu diesem Themenkomplex auch bei der Jahreshauptversammlung am 11.04.2015 Stellung nehmen.
Haus & Grund Deutschland verlangt völlig zu Recht, dass zukünftig Schönheitsreparaturen grundsätzlich Sache des Mieters sein sollen, denn nur das würde Rechtssicherheit für beide Parteien schaffen und wäre im Interesse aller Beteiligten. "Wenn Vermieter sich nicht mehr darauf verlassen können, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen tatsächlich übernimmt, gerät die Mietkalkulation aus den Fugen, was gerade private Vermieter stark belastet", so der Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland,
Dr. Kai Warnecke in einer Pressemitteilung vom 18.03.2015.
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Mitgliederinformation 03/2015
Wir bitten darum, unbedingt zu beachten, dass in der Zeit vom 02. bis 10.03.2015 auf der Geschäftsstelle eine Rechtsberatung nicht erfolgen kann.
Bitte wenden sich in dringenden Fällen in dieser Zeit an den Vertragsanwalt des Vereins, Herrn Rechtsanwalt Manfred Zinkhan, Telefon 06051-16708.
Wegen technischer Umsetzungsprobleme konnte der angekündigte Einzug der Mitgliedsbeiträge 2015 im SEPA-Lastschriftverfahren bisher nicht erfolgen. Der Einzug wird daher jetzt in der Zeit vom 11. bis 18.03.2015 durchgeführt werden.
Bitte beachten Sie auch bei Zahlungen an den Verein, dass diese ausschließlich an folgende Bankverbindung erfolgen:
VR Bank Bad Orb Gelnhausen e.G. IBAN: DE53 5079 0000 0006 3055 55.
Nach der Entscheidung des BGH vom 16.01.2015 - VIII ZR 110/14 - hat ein Mieter gegen seinen auf dem Balkon rauchenden Nachbarn einen eingeschränkten Unterlassungsanspruch, wenn die durch den Tabakrauch verursachte Geruchsbeeinträchtigung wesentlich ist. Nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ist das Maß zwischen dem zulässigen Gebrauch des Balkons zum Rauchen und der hinzunehmenden Beeinträchtigung des Nachbarn durch herüberziehenden Zigarettenrauch zu bestimmen.
Im Falle des pressebekannten Rauchers aus Düsseldorf hat der BGH am 18.02.2015 - VIII ZR 186/14 - die vorinstanzlichen Urteile, mit denen dem Räumungsanspruch des Vermieters stattgegeben wurde, wegen lückenhafter Aufklärung und Verletzung prozessualer Vorschriften aufgehoben, sodass die Angelegenheit erneut von einer anderen Kammer des Landgerichts Düsseldorf entschieden werden muss. Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, der in das Treppenhaus eindringt, kann zwar im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung des Gebots der wechselseitigen Rücksichtnahme darstellen, es kommt aber darauf an, ob die Intensität der Störung ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.
Die Frage, inwieweit ein Mieter in seiner Wohnung rauchen darf, steht letztlich überhaupt nicht zur Entscheidung an.
Mit einer weiteren Entscheidung vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14 - hat der BGH entschieden, dass eine fristlose Kündigung eines unverschuldet in Geldnot geratenen Mieters auch dann wirksam ist, wenn zum Beispiel das Jobcenter pflichtwidrig die Miete nicht gezahlt hat. Der Mieter hat in jedem Falle die Umstände, die zu seiner Leistungsunfähigkeit führen, zu vertreten.
Bei der Neuvermietung ist nicht nur die Durchführung einer Bonitätsprüfung, die Sie über die Geschäftsstelle des Vereins vornehmen können, ratsam, sondern sollten Sie sich immer einen Personalausweis oder Reisepass vorlegen lassen und die erforderlichen Daten wie Geburtsdatum, Ausweisnummer und letzte Meldeanschrift notieren. Diese Daten sind auch in einen abzuschließenden Mietvertrag unbedingt aufzunehmen. Ein Mietvertrag ist immer erst in beiden Exemplaren vom Mieter zu unterschreiben und sodann erst vom Vermieter nach Überprüfung auf eventuelle Vertragsänderungen.
Bei der Jahreshauptversammlung am 11.04.2015, 15:00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen werden neben den üblichen Formalien Expertentipps zur Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung sowie zum digitalen Erbe und zur Bestellung von Wohnrecht und Nießbrauch gegeben werden. Die genaue Tagesordnung wird in der Mitgliederinformation 04-2015 und im Märzheft des Haus & Grund Magazins veröffentlicht.
Bitte beachten Sie, dass am 26. und 27.02.2015 sowie in der Zeit vom 02. bis 10.03.2015 eine Rechtsberatung auf der Geschäftsstelle nicht erfolgen kann. In dringenden Fällen wenden Sie sich in dieser Zeit an den Vertragsanwalt des Vereins, Herrn Rechtsanwalt Manfred Zinkhan, Telefon 06051 16708.
Der Verein wird die Mitgliedsbeiträge 2015 erstmals im SEPA-Lastschriftverfahren einziehen und zwar in der Zeit vom 16. bis 20.02.2015. Sollte sich Ihre Bankverbindung geändert haben, so teilen Sie das bitte umgehend der Geschäftsstelle mit.
Das Thema Rauchwarnmelder beschäftigt die Geschäftsstelle durch verstärkte Anfragen auch im neuen Jahr außerordentlich, obwohl die Frist zum Einbau der Rauchwarnmelder zum 31.12.2014 bereits abgelaufen ist. Dieses ist seit Jahren bekannt gewesen! Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass nach § 13 Abs. 5 der hessischen Bauordnung in Wohnungen und dort in Schlafräumen und Kinderzimmern sowie Fluren, über die Rettungswege führen, Rauchwarnmelder eingebaut werden müssen. Damit ist auch eindeutig geregelt, dass Eigentümer in ihren selbst genutzten Wohnungen ebenfalls Rauchwarnmelder einbauen müssen. Im Treppenhaus und im Keller müssen Rauchwarnmelder nicht eingebaut werden, da es sich hierbei nicht um Wohnräume handelt.
Mit Urteil vom 02.01.2015 - VIII ZR 51/14 - hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann. Im entschiedenen Falle war an einer vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet worden und dieses sodann ohne Unterrichtung des Mieters veräußert worden. Hierüber wurde der Mieter erst später unterrichtet. Nach Auffassung des BGH hat der Mieter Schadensersatzansprüche, wenn er Informationen zur Veräußerung der Wohnung erst dann erhält, wenn der Verkauf schon abgewickelt worden ist und der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht mehr an den Mieter bei Ausübung dessen gesetzlichen Vorkaufsrechts übereignen kann.
"Gericht stärkt Stehpinkler"so konnte man in der Presse nachlesen. Das Amtsgericht Düsseldorf - 42C10583/14 - hat entschieden, dass Mieter auf der Toilette ihrer Wohnung im Stehen urinieren dürfen, weil es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört. Wenn dadurch Schaden am Boden verursacht wird gibt es dann keinen Schadensersatz, wenn, wie im entschiedenen Falle, der Vermieter bei Einzug keine entsprechenden Pflegehinweise auf die Empfindlichkeit der Böden gegeben habe. Hier war ein Marmorboden verlegt worden. Nicht nur diese Entscheidung zeigt, mit welchen Problemen heute die Vermietung belastet wird. Was das Rauchen in der Wohnung anbetrifft, so gehört auch dieses zum vertragsgemäßen Gebrauch. In dem bekannten "Raucherurteil" aus Düsseldorf steht in Kürze eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs an. Hier geht es aber in erster Linie um Geruchsbelästigungen im Treppenhaus, die aus der Wohnung des Rauchers aufgetreten sind.
Beratungen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung erhalten Mitglieder auf der Geschäftsstelle.
Alle Vermieter sollten baldmöglichst die Betriebskosten 2014 mit ihren Mietern abrechnen, insbesondere in den Kommunen, in denen zwischenzeitlich Steuern und Gebühren teilweise massiv erhöht worden sind, was mit den Jahresabrechnungen jetzt erst offenkundig wird. Bekanntlich wurde z. B. die Grundsteuer in Gelnhausen auf 500 Prozentpunkte rückwirkend zum 01.01.2014 erhöht.
Jeder Vermieter sollte mit der Abrechnung, sofern sich Nachzahlungen ergeben, gleichzeitig für die Zukunft die Vorauszahlungen erhöhen. Weitere Informationen hierzu erhält jedes Mitglied auf der Geschäftsstelle des Vereins.
Der Verein ist nach Vorstandsbeschluss jetzt Mitglied
des Stadtmarketing- und Gewerbevereins Gelnhausen e. V.
und unterstützt auch auf diese Weise als in Gelnhausen gegründeter und ansässiger Verein alle Bemühungen und Veranstaltungen für eine weitere positive Stadtentwicklung.
Die Tagesordnung für die am 11.04.2015, 15:00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen wird rechtzeitig bekannt gegeben. Voraussichtlich wird ein Schwerpunkt der Veranstaltung die Information über die Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch sowie eine erneute Information über Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht sein.
Mitgliederinformation 01/2015
Vorstand und Geschäftsstelle wünschen allen Mitgliedern und ihren Familien ein gutes, erfolgreiches und insbesondere gesundes Neues Jahr 2015. Gleichzeitig bedanken wir uns für den guten Besuch der Sonderveranstaltung am 06.12.2014 in der Heinrich-Heldmann-Halle (Bürgerhaus) in 63607 Wächtersbach.
Die Geschäftsstelle erhält in den nächsten Tagen eine neue Telefonanlage, sodass dann die seit Anfang Dezember nach Ausfall der bisherigen Telefonanlage entstandenen Engpässe im Telefonverkehr wieder behoben sein werden.
Für "Spätinformierte" hält die Geschäftsstelle noch Restbestände von Rauchwarnmeldern zum Stückpreis von 25 Euro bereit. Auf die Einbaupflicht zum 31.12.2014 wird nochmals ausdrücklich hingewiesen. Kommen Sie in Ihrem eigenen Interesse bitte dieser Pflicht, soweit noch nicht erledigt, umgehend nach.
Die Geschäftsstelle bittet nach wie vor alle Mitglieder darum, Anschriftenänderungen und Änderungen der Bankverbindung umgehend mitzuteilen. Auch im neuen Jahr wird die Geschäftsstelle Datenaktualisierungen im Sinne der Gleichbehandlung aller Mitglieder bei der Beitragserhebung durchführen.
Mit Urteil vom 05.12.2014 - V ZR 5/14 - hat sich der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit der bislang umstrittenen Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine individuelle Rechtsverfolgung dann nicht mehr möglich ist, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen.
Normalerweise stehen Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu, die diese auch vor Gericht geltend machen können. Allerdings sind solche Ansprüche auch gemeinschaftsbezogen, sodass die Wohnungseigentümer deshalb beschließen können, sie gemeinschaftlich geltend zu machen. Wird ein solcher Beschluss gefasst, wird hierdurch eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die dann den einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließt.
Sie haben hoffentlich zum 31.12.2014 alle vorhanden Zähler (zum Beispiel Wasser, Strom sowie Gas etc.) abgelesen und auch den Ölstand des Heizöltanks ermittelt. Nur wenn Sie diese Daten erhoben haben können Sie für das Betriebskostenjahr 2014 eine entsprechende sichere Abrechnung erstellen. Bei dieser Gelegenheit sollten Sie auch überprüfen, ob die Zähler noch geeicht sind, auch der Hauptwasserzähler im Hause. Es ist immer wieder festzustellen, dass mit nicht mehr geeichten Zählern abgerechnet wird.
Dieses ist nach den einschlägigen Bestimmungen des Eichgesetzes unzulässig!
Wir möchten bereits heute darauf hinwiesen, dass
die Jahreshauptversammlung 2015 des Vereins am Samstag, 11. April 2015,
um 15:00 Uhr in der Stadthalle in Gelnhausen
Zeigen Sie durch Ihre Teilnahme Ihre Verbundenheit mit dem Verein und Haus & Grund, der Interessenvertretung der Eigentümer und Vermieter.
Im Übrigen sollten Sie immer bedenken: Auf den Mietvertrag kommt es an. Ein vollständiger und richtig ausgefüllter Mietvertrag bringt für Sie Rechtssicherheit und vermeidet Streit.