Source: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/miete-einnehmen/energetische-modernisierung-was-ist-das-eigentlich
Timestamp: 2016-10-23 20:22:07
Document Index: 8344113

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 536', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555']

Energetische Modernisierung: Was ist das eigentlich? | Miete einnehmen | meineimmobilie.de
Donnerstag, 22.01.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © ponsulak - Fotolia.com
Teilen 4 0	Energetische Modernisierung: Was ist das eigentlich? Worum geht´s
Umbauen und Miete erhöhen: Wann eine energetische Modernisierung vorliegt.
Alle reden von der energetischen Modernisierung, aber die wenigsten wissen, um was es eigentlich geht. Dabei steht doch alles im Gesetz.
Doch wie so oft bei Gesetzesvorschriften ist es so: Die Regelung sagt nicht wirklich, was mit einer energetischen Modernisierung gemeint ist und nennt dafür auch keine konkreten Beispiele.
Wenn Sie im Gesetz nach „energetischer Modernisierung“ suchen, werden Sie irgendwann auf § 555b Nr. 1 BGB stoßen. Nach dieser Vorschrift handelt es sich bei einer energetischen Sanierung um eine „bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird".
Oder einfacher ausgedrückt: Dreht Ihr Mieter nach Ihrer energetischen Modernisierungsmaßnahme z. B. den Heizungsknopf auf, müssen unterm Strich weniger Heizkosten für ihn herausspringen.
Mietminderungsausschluss gibt´s nur bei energetischen Modernisierungen
Das Interessante bei einer energetischen Modernisierung steht jedoch in § 536 Abs. 1a BGB. Der regelt einen 3-monatigen Mietminderungsausschluss, wenn Sie energetisch modernisieren.
Sie modernisieren „energetisch", wenn der Mieter am Ende spürbar Endenergie einspart. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie
die Fassade oder das Dach dämmen,
eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung installieren,
Endenergie sparen Sie aber auch dann ein, wenn Ihre Anlagentechnik effizienter arbeitet und Sie die gleiche Heizleistung mit weniger Energie aus Ihrer Anlage herausholen können.
Nicht bei jeder Modernisierung darf der Mieter mindern
Führen Sie dagegen nur eine klimaschützende oder wassersparende Maßnahme nach § 555b Nr. 2 und 3 BGB durch, darf der Mieter „ganz normal" seine Miete mindern.
Sie modernisieren das Bad Ihres Mieters: Sie bauen es altersgerecht um. Das gilt zwar als Modernisierung, aber nicht als energetische Modernisierung, weil damit keine Endenergie gespart wird.
Der Mieter darf also nach wie vor während der Umbauphase mindern, wenn es wegen Ihrer Umbauarbeiten laut oder schmutzig in seiner Wohnung bzw. im Haus wird.
Bloße Verschönerungen sind noch keine Modernisierungen
Gleiches gilt, wenn Sie eine Fotovoltaikanlage auf dem Haus installieren, um den gewonnenen Strom in das allgemeine Netz einzuspeisen: Dadurch spart Ihr Mieter im Haus keine Stromkosten und deswegen scheidet auch hier eine energetische Modernisierung aus.
Führen Sie lediglich reine „Verschönerungsmaßnahmen" durch oder zwar Klima schützende Maßnahmen, die sich jedoch nicht beim Mieter als geringere Energiekosten niederschlagen, gilt der 3-monatige Mietminderungsausschluss nicht.
Greift dagegen der Mietminderungsausschluss, darf der Mieter erst wieder ab dem 4. "Bau-Monat" mindern. Vorausgesetzt, die Beeinträchtigungen durch Ihre Modernisierungsmaßnahmen dauern bis dahin noch an.
Die energetische Modernisierung ist nur eine von 7 Modernisierungstatbeständen, die das Gesetz ausdrücklich nennt. Dazu gehören bauliche Veränderungen,
Der Mieter muss Modernisierungsarbeiten dulden, es sei denn, er kann Härtegründe vorbringen, weshalb eine Modernisierung gerade jetzt nicht möglich ist.
Was unbedingt in Ihr Ankündigungsschreiben rein muss
Führen Sie Modernisierungsarbeiten durch, mit denen Ihr Mieter hinterher nachhaltig Energie einsparen kann, müssen Sie ihm das bereits mit der Ankündigung beweisen.
In diesem Punkt gibt es seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 eine Erleichterung für alle Vermieter: Sie dürfen nach § 555c Abs. 3 BGB auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um dem Mieter die Energieeinsparung darzulegen.
Sie können sich also komplizierte technische Ausführungen zu den konkreten Eigenschaften der vorhandenen Bauteile sparen. Oftmals kennt die der Vermieter gar nicht, sondern muss ohnehin erst einmal ein (teures) Gutachten darüber einholen.
Doch nun die gute Nachricht: Es geht auch einfacher! Mit einer Modernisierungsvereinbarung. meineimmobilie.de-Tipp
Nicht jeder Umbau ist gleich eine Modernisierung und nicht jede Modernisierung rechtfertigt eine Mieterhöhung!
Nur Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB rechtfertigen eine Mieterhöhung.
Führen Sie dagegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 2 (Klimaschützende Maßnahmen oder Einsparung von Primärenergie) und 7 (Schaffung neuen Wohnraums) BGB durch, muss die der Mieter zwar dulden, mehr Miete muss er deswegen aber nicht zahlen!