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Timestamp: 2016-10-24 01:53:17
Document Index: 19176865

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 257', 'Art. 92', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 257', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 92', 'Art. 259', 'Art. 259']

125 III 120
125 III 12023. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 19. Januar 1999 i.S. Z. gegen B.G. und U.G. (Berufung)
Consignation des loyers; r�siliation extraordinaire en raison de la demeure du locataire (art. 257d CO et 259g CO). Conditions mat�rielles de la consignation: si le locataire lors de la consignation part de bonne foi de l'id�e que la chose lou�e pr�sente un d�faut qu'il n'a pas � r�parer ni � supporter, les loyers sont r�put�s pay�s, et une r�siliation extraordinaire d'apr�s l'art. 257d CO n'est pas valable. Faits � partir de page 120
BGE 125 III 120 S. 120
Am 19. Juni 1995 unterzeichneten U.G. und B.G. (Beklagte) einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag �ber eine 4-Zimmer-Wohnung der zwischenzeitlich verstorbenen A. in Kaiserstuhl. Sie wohnten indessen bereits seit November 1993 in der Liegenschaft. Diese erwarb Z. (Kl�ger) am 29. Januar 1997 von der Erbengemeinschaft der A. In der Folge kam es zu Unstimmigkeiten �ber die Nutzung von Keller, Estrich und Garten. Ausserdem entfernte der Kl�ger gegen den Willen der Beklagten deren Parabolantenne, welche an BGE 125 III 120 S. 121einem zur Liegenschaft geh�renden Schuppen angebracht war. Im Juli 1997 leitete er ein Schlichtungsverfahren zur �Durchsetzung der Bestimmungen des Mietvertrags und der Hausordnung� ein. Als keine Einigung gefunden werden konnte, ersuchte der Kl�ger das Gerichtspr�sidium Zurzach um Feststellung der Rechte und Pflichten der Beklagten. Diese hatten ihrerseits zuvor den Mietzins f�r den Monat Oktober hinterlegt und entsprechend ein weiteres Schlichtungsverfahren eingeleitet. Der Kl�ger hielt die Hinterlegung f�r ungerechtfertigt und k�ndigte das Mietverh�ltnis am 13. November 1997 wegen Zahlungsverzugs auf den 31. Dezember 1997. Die Beklagten fochten die K�ndigung am 12. Dezember 1997 bei der Schlichtungsbeh�rde an.
Darauf beantragte der Kl�ger dem Gerichtspr�sidium Zurzach festzustellen, dass die Mietsache keine M�ngel aufweise und der Mietvertrag rechtm�ssig aufgel�st worden sei. Ausserdem verlangte er die Ausweisung der Beklagten. Das Gerichtspr�sidium hiess die Klage am 16. Februar 1998 gut und wies die Beklagten an, die Liegenschaft zu verlassen. Auf deren kantonale Beschwerde hin hob das Obergericht des Kantons Aargau den erstinstanzlichen Entscheid am 1. Juli 1998 auf.
Das Bundesgericht weist die vom Kl�ger dagegen erhobene eidgen�ssische Berufung ab,
2. Unbestritten ist, dass die Beklagten den formellen Anforderungen an die Hinterlegung des Mietzinses entsprochen haben (Aufforderung zur Mangelbehebung, Hinterlegungsandrohung und -anzeige; Art. 259g Abs. 1 OR). Zu pr�fen bleibt, welche materiellen Hinterlegungsvoraussetzungen ein Mieter erf�llen muss, um den Zahlungsverzug und damit das Risiko einer K�ndigung nach Art. 257d OR zu verhindern.
a) Die Hinterlegung ist als liberatorisches Rechtsgesch�ft grunds�tzlich nur dann Erf�llungssurrogat, wenn objektiv ein Hinterlegungsgrund vorliegt; andernfalls hindert sie den Schuldnerverzug nicht (WEBER, Berner Kommentar, N. 140 zu Art. 92 OR). Nur die berechtigte Hinterlegung bewirkt Erf�llung der Schuldpflicht.
b) Im Mietrecht wird dieser Grundsatz in einem Teil der Lehre differenziert gehandhabt und der Verzug sowie die M�glichkeit einer wirksamen Verzugsk�ndigung bei rechtzeitiger Hinterlegung des Mietzinses nur unter besonderen Umst�nden bejaht (WEBER/ BGE 125 III 120 S. 122ZIHLMANN, Basler Kommentar, N. 14 zu Art. 259g OR). Die ausserordentliche K�ndigung soll unzul�ssig oder jedenfalls unwirksam sein, wenn der Mieter in guten Treuen vom Bestand eines Mangels ausging und ausgehen durfte (LACHAT, Die Hinterlegung des Mietzinses, mp 1993 S. 14; TERRAPON, Les d�fauts de la chose lou�e et la consignation du loyer, 8e s�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1994, S. 8 f.), zul�ssig dagegen, wenn die Hinterlegung offensichtlich missbr�uchlich erfolgte, weil augenscheinlich kein Mangel bestand (HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 18 zu Art. 257d OR).
Andere Autoren halten demgegen�ber auch im Mietrecht am Grundsatz fest, dass nur die sachlich gerechtfertigte Hinterlegung die Zahlungsfiktion (Art. 259g Abs. 2 OR) bewirkt, mithin der hinterlegende Mieter das Risiko der Wirksamkeit einer Verzugsk�ndigung tr�gt, wenn im nachfolgenden gerichtlichen Verfahren (Art. 259h Abs. 1 OR) ein Mangel verneint wird (SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 25 zu Art. 259g OR; MARTIN Z�ST, Die M�ngelrechte des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen, Diss. St. Gallen 1992, S. 304 Rz. 518; RENATE WEY, La consignation du loyer, Diss. Lausanne 1995, S. 109 Rz. 458).
Dieser Betrachtungsweise ist nicht beizupflichten. Die Hinterlegung dient der Verwirklichung des Anspruchs auf M�ngelbeseitigung. Sie soll dem Mieter ein Druckmittel zur Durchsetzung seines Beseitigungsanspruchs in die Hand geben (BGE 124 III 201 E. 2d S. 203). Die Interessen des Vermieters werden dadurch gewahrt, dass der Mieter innert 30 Tagen seine Anspr�che bei der Schlichtungsbeh�rde geltend machen muss, ansonsten die hinterlegte Summe dem Vermieter verf�llt (Art. 259h Abs. 1 OR). Ausserdem kann dieser nach erfolgter Hinterlegungsanzeige seitens des Mieters jederzeit bei der Schlichtungsbeh�rde die Herausgabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse verlangen (Art. 259h Abs. 2 OR). Daher l�sst sich rechtfertigen, den Mieter das Risiko der materiell unberechtigten Hinterlegung nur bei B�sglaubigkeit, d.h. bei treuwidrigem Vorgehen tragen zu lassen. Geht er bei der Hinterlegung indessen gutgl�ubig davon aus, es liege ein Mangel vor, den er weder zu vertreten noch zu beseitigen hat, gelten die Mietzinse als bezahlt.
3. Mit der Vorinstanz ist ein treuwidriges Vorgehen der Beklagten zu verneinen. Insbesondere geht aus dem angefochtenen Urteil hervor, dass ihnen die urspr�ngliche Vermieterin Nutzungsbefugnisse �ber Estrich, Keller und Garten einger�umt hatte, die nicht im schriftlichen Mietvertrag geregelt waren. Wie weit diese Nutzungsbefugnisse durch eine Vereinbarung zwischen den Parteien wieder BGE 125 III 120 S. 123beschr�nkt wurden, l�sst sich den Feststellungen im angefochtenen Urteil nicht mit hinreichender Genauigkeit entnehmen. Wurden den Beklagten Nutzungsbefugnisse vorenthalten oder entzogen, die sie in guten Treuen f�r weiterbestehend hielten, kann ihnen nicht entgegengehalten werden, sie h�tten darin treuwidrig einen Mangel der Mietsache erblickt. Das gilt auch f�r die Entfernung der Parabolantenne. So sprachen sich die Beklagten in der Erkl�rung vom 29. Januar 1997, worin sie auf die Nutzung des Schuppens verzichteten, nicht explizit �ber das Schicksal dieser Installation aus. Jedenfalls ist vertrauenstheoretisch unklar, ob nur die Raumnutzung oder auch die Weiterbenutzung der das Innere des Schuppens nicht beeintr�chtigenden bzw. letztlich ihren Wohn- und nicht Lagerbed�rfnissen dienenden Antenne gemeint war. Angesichts dessen erscheint der Standpunkt der Beklagten vertretbar, ihnen stehe das Recht, die Parabolantenne an dem Schuppen zu belassen, auch noch nach dem Verzicht auf dessen sonstige Nutzung zu. Unter diesen Umst�nden ist der Vorinstanz beizupflichten, dass die ausserordentliche K�ndigung infolge g�ltiger Hinterlegung nicht gerechtfertigt war.
Art. 259g OR,
Art. 259h Abs. 1 OR,
Art. 259g Abs. 1 OR suite... ,
Art. 92 OR,
Art. 259g Abs. 2 OR,
Art. 259h Abs. 2 OR