Source: http://domoforum.it/2013/08/notariato-affitto-riscatto-4-l-imposta-di-registro/
Timestamp: 2018-08-20 20:50:15+00:00
Document Index: 2226638

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 1526', 'art. 1', 'art. 10', 'art. 51', 'art. 10']

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Notariato, affitto riscatto: 4. L’ Imposta di Registro
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Il Notariato crede quindi fermamente all’affitto-riscatto e chiede meno imposte perché si sviluppi. (Leggi l’articolo di Domoforum)
QUESTIONI IN TEMA DI PROFILI FISCALI DEL CD. RENT TO BUY: SPUNTI DI RIFLESSIONE Approvato dal Consiglio Nazionale nella seduta del 25-26 luglio 2013.
4. L’applicazione dell’imposta di registro
Passando ad esaminare le configurazioni di cui al precedente articolo 3 (l’imposizione IVA) sotto il profilo dell’applicazione dell’imposta di registro (dovuta ordinariamente in misura proporzionale – e salvo eventuali trattamenti di favore – sia per le operazioni aventi ad oggetto fabbricati abitativi esenti dall’iva ai sensi dell’art. 10 nn. 8 e 8 bis D.P.R. n. 633/1972, sia per le operazioni poste in essere da soggetti privati), va verificato, con riferimento alla locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti (il cd “affitto riscatto), se il contratto possa essere unitariamente assoggettato ad imposta di registro (quantomeno nell’ipotesi di trasferimento automatico) o se invece la stessa imposta debba essere distintamente applicata ai singoli negozi (nei casi diversi da quelli di cui all’art. 1526 comma 3 cit. e cioè quando non è prevista l’automatica risoluzione) attraverso i quali si realizza l’operazione, cioè alla locazione, al preliminare ed al contratto definitivo, per cui l’imposta si applicherebbe prima sui canoni e/o sugli eventuali acconti e poi sul valore o corrispettivo della compravendita, salva la possibilità per l’acquirente, in presenza dei requisiti di cui all’art. 1 comma 497 I. n. 266/2005, di optare per la determinazione della base imponibile sulla base del valore catastale del bene (ed. prezzo-valore).
Nelle altre configurazioni contrattuali appare allo stato certamente più arduo ipotizzare un’unica tassazione, apparendo più probabile l’applicazione dell’imposta di registro in relazione alla locazione ed al trasferimento della proprietà.
Quanto all’eventuale rilevanza del ed. “recupero” delle somme versate inizialmente come canoni di locazione, laddove lo stesso si attui mediante una riduzione del prezzo, la stessa in linea di principio non dovrebbe rilevare al momento del trasferimento, tassandosi il valore venale (salvo che il corrispettivo sia superiore) o quello catastale in caso di opzione per il ed. prezzo-valore.
Laddove, invece, il “recupero” si attui mediante l’imputazione degli importi periodici al prezzo, definendo fin dall’inizio parte delle somme come acconti sul prezzo della cessione deve ritenersi applicabile la disciplina prevista all’art. 10 della tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131/1986 con riguardo ai “preliminari di ogni specie”, con possibilità quindi di scomputare l’imposta di registro pagata per gli acconti da quella dovuta per il contratto definitivo.
Con riguardo, invece, alla parte degli importi periodici qualificata come canone di locazione si applica la disciplina prevista per quest’ultima tipologia contrattuale.
Più difficile è individuare una soluzione interpretativa che eviti una duplicazione dell’imposizione sotto il profilo dell’imposta di registro nelle ipotesi in cui gli importi periodici siano inizialmente qualificati come canoni di locazione e siano imputati al pagamento del prezzo solo a! momento della cessione, in quanto non sembra, sulla base dei princìpi propri di tale imposta, che possa assumere rilievo la considerazione che alcune componenti de! prezzo della cessione (il quale, peraltro, rappresenta la base imponibile, ai sensi dell’art. 51, comma 1, D.P.R. n. 131/1986, solo se superiore al valore venale, ed in assenza di opzione per il ed. prezzo-valore) siano state già tassate ad altro titolo.
Tuttavia, nella prospettiva di una considerazione unitaria della fattispecie “rent to buy”, la quale è diretta a realizzare il trasferimento di un immobile quale momento definitivo di un’operazione più complessa, nella quale si ravvisano delle fasi “preliminari”, con pagamenti di somme (rilevanti agli effetti dell’imposta di registro) destinate a confluire nel prezzo della cessione, si potrebbe valutare la possibilità di estendere alla suddetta fattispecie il meccanismo, di cui alla nota all’art. 10 della tariffa cit., dell’imputazione dell’imposta di registro proporzionale pagata in relazione alle caparre confirmatorie ed agli acconti, pattuiti nei preliminari di ogni specie, in sede di tassazione del contratto definitivo.
Tale disciplina, infatti, trova il suo fondamento nella considerazione unitaria dell’operazione realizzata con la sequenza preliminare-definitivo, intesa, sotto il profilo fiscale, come unica manifestazione di capacità contributiva.
In altri termini, il meccanismo in esame si può ritenere diretto ad assicurare un’invarianza fra la tassazione dell’operazione realizzata attraverso la sequenza preliminare-definitivo e la tassazione dell’operazione realizzata direttamente attraverso la stipulazione del solo contratto “definitivo”.
Pertanto, il medesimo principio potrebbe trovare ragionevole applicazione anche a fronte di un’operazione di “rent to buy”, finalizzata alla stipula di un contratto definitivo di compravendita, rispetto alla quale la conversione delle somme, pagate inizialmente a titolo di canone di locazione, in componenti del prezzo di cessione, dimostra quell’unitarietà dell’operazione, che dovrebbe giustificare un’invarianza di tassazione rispetto ad una mera compravendita.