Source: http://www.mdr-recht.de/60312.htm
Timestamp: 2019-12-12 12:13:23
Document Index: 16955101

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 559', 'BGH', '§ 559', '§ 559', 'Art. 14', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 9', '§ 559', '§ 559', 'BGH']

BGH v. 9.10.2019 - VIII ZR 21/19
HÃ¤rtefallabwÃ¤gung bei einer MieterhÃ¶hung nach Modernisierung
Nach welchen MaÃŸstÃ¤ben richtet sich die AbwÃ¤gung zwischen den Interessen der Mietvertragsparteien, wenn sich der Wohnraummieter gegenÃ¼ber einer MieterhÃ¶hung wegen Modernisierung auf das Vorliegen einer unzumutbaren HÃ¤rte beruft? Â§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schlieÃŸt den HÃ¤rteeinwand des Mieters auf jeden Fall nur dann aus, wenn der Vermieter die DurchfÃ¼hrung einer ModernisierungsmaÃŸnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann.
Der KlÃ¤ger ist Mieter einer knapp 86 qm groÃŸen Wohnung der Beklagten in Berlin, in der er seit seinem fÃ¼nften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen alleine nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der Mietvertrag Ã¼ber die Wohnung war im Jahr 1962 von den Eltern des KlÃ¤gers abgeschlossen worden. Der KlÃ¤ger bezieht Arbeitslosengeld II und erhÃ¤lt zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von ca. 463,10 â‚¬. Seit Juni 2016 betrug die Kaltmiete fÃ¼r die Wohnung 574,34 â‚¬ pro Monat plus 90 â‚¬ Heizkostenvorschuss.
Die beklagte Vermieterin hatte DÃ¤mmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke sowie der AuÃŸenfassade durchfÃ¼hren lassen, ersetzte die bisherigen Balkone durch grÃ¶ÃŸere Balkone mit einer FlÃ¤che von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Ende MÃ¤rz 2016 erklÃ¤rte sie dem KlÃ¤ger gegenÃ¼ber schriftlich die ErhÃ¶hung der Kaltmiete ab Januar 2017 um 240,- â‚¬ monatlich. Hiervon entfielen 70,- â‚¬ auf die DÃ¤mmungsarbeiten (davon 4,16 â‚¬ auf die DÃ¤mmung der obersten Geschossdecke), 100,- â‚¬ auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- â‚¬ auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls.
Hiergegen wandte der KlÃ¤ger ein, die MieterhÃ¶hung bedeute fÃ¼r ihn eine finanzielle HÃ¤rte. Er erhob Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten MieterhÃ¶hung verpflichtet sei. Das AG stellte lediglich fest, dass der KlÃ¤ger nicht zur Zahlung der MieterhÃ¶hung fÃ¼r die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls verpflichtet sei. Im Ãœbrigen wies es die Klage ab. Auf die Berufung des KlÃ¤gers stellte das LG fest, dass dieser aufgrund seines HÃ¤rteeinwands ab Januar 2017 zur Zahlung einer MieterhÃ¶hung von mehr als 4,16 â‚¬ monatlich nicht verpflichtet sei. SchlieÃŸlich schulde er weder fÃ¼r den Anbau eines grÃ¶ÃŸeren Balkons noch fÃ¼r die FassadendÃ¤mmung eine MieterhÃ¶hung. Zu zahlen habe er nur den auf die DÃ¤mmung der obersten Geschossdecke entfallenden Betrag.
Im Revisionsverfahren hatte die Beklagte vor allem geltend gemacht, dass nach den fÃ¼r staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften fÃ¼r einen Einpersonenhaushalt lediglich eine WohnflÃ¤che von 50 qm als angemessen gelte. Die Wohnung des - Arbeitslosengeld II beziehenden - Mieters sei aber knapp 86 qm groÃŸ und Ã¼bersteige damit diese Grenze erheblich. Letztlich laufe die einen HÃ¤rtefall bejahende Entscheidung des Berufungsgerichts darauf hinaus, dass der Vermieter den "Luxus" des Mieters zu finanzieren habe.
Der BGH hat die Berufungsentscheidung aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurÃ¼ckverwiesen.
Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen VerhÃ¤ltnissen und seinen BedÃ¼rfnissen eine viel zu groÃŸe Wohnung nutzt, ist zwar in die nach Â§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmenden AbwÃ¤gung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Mieter eine Wohnung nutzt, die gemessen an den AusfÃ¼hrungsvorschriften zur GewÃ¤hrung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften fÃ¼r die Bemessung von ZuschÃ¼ssen fÃ¼r den Ã¶ffentlich gefÃ¶rderten Wohnungsbau zu groÃŸ ist.
Die Vorschriften zur angemessenen WohnungsgrÃ¶ÃŸe bei staatlichen Transferleistungen sollen sicherstellen, dass sich ein HilfebedÃ¼rftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu groÃŸe Wohnung leistet. Die Bestimmung des Â§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB verfolgt indessen einen anderen Regelungszweck. Hier gilt es abzuwÃ¤gen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters Ã¼ber die DurchfÃ¼hrung von ModernisierungsmaÃŸnahmen ausgesetzt sieht, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Weiter ist zu beachten, dass nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter den Schutz der EigentumsgewÃ¤hrleistung des Art. 14 Abs. 1 GG genieÃŸt. Daher kann er bei der Anwendung des Â§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung des dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffs "HÃ¤rte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berÃ¼cksichtigen.
Gemessen daran kann die einer Berufung auf einen HÃ¤rtefall nach Â§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten GrÃ¶ÃŸe fÃ¼r die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter BerÃ¼cksichtigung aller UmstÃ¤nde des Einzelfalls - etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung - fÃ¼r seine BedÃ¼rfnisse deutlich zu groÃŸ ist. Infolgedessen das LG zutreffend als maÃŸgeblichen Gesichtspunkt berÃ¼cksichtigt, dass der Mieter schon seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebt und ihm nicht vorgehalten werden kann, dass er schon seit Beginn des MietverhÃ¤ltnisses "Ã¼ber seine VerhÃ¤ltnisse" lebe.
Ob der KlÃ¤ger gehalten gewesen war, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten und sich dadurch finanzielle Mittel zu verschaffen, konnte in der Revisionsinstanz nicht mehr berÃ¼cksichtigt werden. Infolgedessen lag eine unzumutbare HÃ¤rte vor. Allerdings hat das LG keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen der AusnahmefÃ¤lle des Â§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB getroffen, bei deren Vorliegen ein HÃ¤rteeinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen ist. So hat das LG bezÃ¼glich der ModernisierungsmaÃŸnahme "VergrÃ¶ÃŸerung der Balkone auf 5 qm" keine tragfÃ¤higen Feststellungen zu der entscheidenden Frage getroffen, ob Balkone dieser GrÃ¶ÃŸe allgemein Ã¼blich, also bei mindestens 2/3 aller vergleichbaren GebÃ¤ude gleichen Alters unter vergleichbaren VerhÃ¤ltnissen in der Region anzutreffen sind. Allein aus dem Umstand, dass der Berliner Mietspiegel einen Balkon ab 4 qm FlÃ¤che als wohnwerterhÃ¶hendes Merkmal einstuft, lassen sich keine verlÃ¤sslichen Schlussfolgerungen ziehen.
Hinsichtlich der ModernisierungsmaÃŸnahme "FassadendÃ¤mmung" hat das Berufungsgericht verkannt, dass Â§ 9 Abs. 1 EnEV dem EigentÃ¼mer im Fall der Erneuerung des AuÃŸenputzes an FassadenflÃ¤chen zwar vorgibt, WÃ¤rmedÃ¤mmungsmaÃŸnahmen durchzufÃ¼hren, ihm aber eine Verpflichtung, den AuÃŸenputz zu erneuern, gerade nicht auferlegt. Vielmehr steht es regelmÃ¤ÃŸig im freien Belieben des Vermieters, ob und wann er eine Erneuerung des AuÃŸenputzes vornimmt. Erst wenn er sich hierzu entschlossen hat, verpflichtet ihn das Gesetz zur Einhaltung bestimmter WÃ¤rmedÃ¤mmwerte.
Â§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schlieÃŸt den HÃ¤rteeinwand des Mieters aber nur dann aus, wenn der Vermieter die DurchfÃ¼hrung einer ModernisierungsmaÃŸnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann. Es kommt daher darauf an, ob fÃ¼r den Vermieter eine Erneuerung des AuÃŸenputzes "unausweichlich" ist, etwa weil dieser aufgrund altersbedingten VerschleiÃŸes zu erneuern ist und sich der Vermieter zudem einem berechtigten Instandsetzungsbegehren des Mieters oder einer (bestandskrÃ¤ftigen) behÃ¶rdlichen Anordnung ausgesetzt sieht beziehungsweise die Beseitigung von SchÃ¤den dringend aus SicherheitsgrÃ¼nden geboten ist. Nur im Fall einer solchen "Unausweichlichkeit" befindet sich der Vermieter in einer Zwangslage, die den Ausschluss des HÃ¤rteeinwands des Mieters nach Â§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB rechtfertigt.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 10.10.2019 10:41
Quelle: BGH PM Nr. 131 vom 9.10.2019