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Timestamp: 2020-01-24 09:13:25
Document Index: 58838323

Matched Legal Cases: ['§ 92', '§ 67', '§ 54', '§ 23', '§ 15', '§ 15', '§ 138', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§14', '§ 3', '§14', '§ 17', '§ 14', 'BGH', '§ 97', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 19', '§ 17', '§ 17', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 8', '§ 794', '§ 797', '§ 415', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 19', '§ 249', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Notarrecht nahe Hannover beim Rechtsanwalt in Langenhagen
(Vorbereitung auf den Beurkundungstermin; Beratung zu den Beurkundungsentwürfen und Gestaltungsmöglichkeiten, Vertragsgestaltung, Notarhaftung u.a.)
Die grundlegenden Bestimmungen zur Ausgestaltung des notariellen Berufsrechtes enthält die Bundesnotarordnung (BNotO). Die Bundesnotarordnung wird auf Länderebene von Dienstordnungen für Notare (DONot) ergänzt und regelt den praktischen Ablauf. Die Länder erlassen diese Dienstordungen als Verwaltungsvorschrften; ein Verstoß hiergegen führt nicht zu einer Unwirksamkeit der Urkunde. Die Dienstordnung der Notare konkretisiert vielmehr die den Ländern gem § 92 ff. BNotO obliegende Rechtsaufsicht über die Notare. Daneben gibt es noch Richtlinien der Notarkammern § 67 II BNOtO; Allgemeinverfügungen der Landesjustizverwaltung zum Notariat (AVNot) und einen Europäischen Kodex des notariellen Standesrechts (wonach u.a. Notare ihre Beratungsfunktion nicht in Form eines Online-Angebotes, eines Online-Vertrages oder einer Online-Beratungausüben dürfen). Davon unabhängig gibt es das Beurkundungsgesetz, was im Grundsatz das Verfahren der Beurkundung regelt. Amtsausübungsbereich ist auf einen Amtsbereich beschränkt, der nur ausnahmsweise außerhalb seines Bereiches erfolgen darf. Beurkundungen im Ausland sind unwirksam. Mit einem Amtssiegel wird die Urkunde nach außen hin als öffentliche Urkunde gekennzeichnet. Das Siegel ist immer sicher und geschützt vor dem Zugriff von Dritten zu verwahren. Die Unterschrift und das Siegel werden im elektronischen Rechtsverkehr durch die Signaturkarte und den Zugangscode ersetzt.
Amtsverweigerungen ( §§ 54a ff BeurkG u.a.) sind u. a.von rein beratenden und betreuenden Tätigkeiten (§§ 23 f. BnotO), Verwahrungs- und Treuhandtätigkeiten (vgl. 19A BnotO) zu unterscheiden. So kann der Notar die Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages über ein Notaranderkonto ablehnen, muss auch nicht die Voraussetzungen für die Vollzugsfähigkeit des Kaufvertrages herbeiführen oder von seinen gesetzlichen Antragsrechten (z.B. § 15 GBO) Gebrauch machen. Da die Beteiligten in der Regel eine solche Vollzugstätigkeit vom Notar erwarten, muss er jedoch seine Verweigerung deutlichen zu erkennen geben. Alle Tätigkieten, die über den reinen Pflichtvollzug des BeurkG hinausgehen dürften nicht als Urkundstätigkeiten i.S.d. § 15 BeurkG gewertet werden (z.B. Fälligkeitsmitteilung, Einholung einer Teilungsgenehmigung, Einholung von Löschungsunterlagen, Überwachung der Kaufpreiszahlung).
Wie bereits aufgeführt, endet die Pflicht zur Ukundsgewährung dort, wo Vorschriften verletzt werden würden. Erkennt der Notar unredliche oder unerlaubte Zwecke oder eine drohende Nichtigkeit, hat er von einer Beurkundung Abstand zu nehmen (Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts (§ 138 BGB): z.B. BGH 10.2.2012 – V ZR 51/11, DnotZ 2012, 755; Mayer, DnotZ 2013, 644; BGH 24.1.2014 – V ZR 249/ 12, DnotZ 2014, 511; Fehlende Geschäftsfähigkeit eines Beteiligten (104 BGB); Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (134 BGB); Falsche Angaben u.s.w.). Erkennt ein Notar erst nach einer Beurkundung die Absicht der oder des Beteiligten unerlaubte oder unredliche Zwecke zu verfolgen, muss er den Vollzug des Rechtsgeschäfts einstellen (BGH 16.02.1987, NotSt (Brfg) 1/86 – DnotZ 1987, 558).
Fühlt sich ein Notar befangen, kann er die Urkundstätigkeit ablehnen, eine Pflicht zur Ablehnung besteht jedoch nicht, § 16 BnotO. Eine Pflicht, seine Amtstätigkeit abzulehnen, kann sich jedoch dann ergeben, wenn hierdurch gleichzeitig das Gebot verletzt wird, jeden Anschein einer Pateilichkeit oder Abhängigkeit zu vermeiden, §14 III BnotO. Die Grenzen der Urkundsgewährungspflicht sind auch dann erreicht, wenn ein Notar ein Mitwirkungsverbot des § 3 BeurkG trifft.
Ein Notar muss unparteilich sein, was er nur dann ist, wenn er keine Partei bevorzugt oder benachteiligt, er unvoreingenommen ist und sein Handeln nicht durch eigene Befindlichkeiten, auch eigene Vor- und Nachteile, bestimmen lässt (was z.B. dann für diesen schwierig sein kann, wenn er einen der Beteiligten über Jahre hinweg kennt, den anderen Beteiligten zuvor aber nicht gesehen hat, Bauträgerverträge. Hier kann es für die andere Pertei sinnvoll sein, einen anderen Notar aufzusuchen!) Der Notar ist nicht Vertreter einer Partei, sondern unparteiischer Vertreter aller Beteiligten, §14 BnotO. Er hat den Willen der Beteiligten zu erforschen, vgl. § 17 BeurkG. Er hat neben der Vermittlung die Verhandlungsergebnisse in einen neutralen Entwurf zu verfassen und den Ergebnissen Bestand durch die Beurkundung zu verleihen. Seine Neutralitätspflicht umfasst dabei alle seine Tätigkeiten. Es beginnt bei der Vergabe der Termine und der Abfassung der Entwürfe und ebenso den Vollzug der Urkunde wie alle sonstigen Tätigkeiten, wie die Beratung oder Fertigung von Vertragsentwürfen oder die Durchführung von Verwaltungsgeschäften. Bei allen diesen Tätigkeiten muss der Notar jedes Verhalten vermeiden, dass nur den Anschein von Parteilichkeit erwecken könnte, § 14 III BnotO. Die Pflicht zur Neutralität endet auch nicht mit der Beurkundung (BGH DNOtZ 216, 311). Auch wenn einer seiner Verfahrensbeteiligten eine Großzahl von Urkunden beurkunden lässt (Amtsentfernung nach § 97 I 1 BnotO wegen Verletzung: BGH 24.11.2014 – Nptst (Brfg) 1/14, DnotZ 215, 461. Auf unbillige einseitige Benachteiligungen muss er hinweisen und alternative Gestaltungen vorschlagen und diskutieren (doppelte Belehrungspflicht) (BGH 14.5.1992, IZ ZR 262/91 – DNOtZ 1992, 813, 817; BGH 6.10.2011, III ZR 34/11 – MittBayNot 2012, 241, KG v. 07.03.2016 – Not 18/15, NotBZ 2016, 307. Neutralität kann daher auch durch aktives Verhalten angezeigt sein. Eine jede Verletzung des Gebots der Unparteilichkeit stellt eine Amtspflichtsverletzung nach § 19 BnotO dar und hat etwaige Haftungsansprüche zur Folge.
Die Prüfungs- und Belehrungsflichten (§§ 17 – 21 BeurkG) sind von einem Notar zwingend zu beachten und bilden die Magna Charta (Schmitz-Valckenberg, DnotZ 1994, 496) der notariellen Beurkundungstätigkeit und die damit wichtigsten Amtspflichten. Die allgemeinen Grundsätze beinhalten, die Willenserforschung der Beteiligten, die Aufklärung des Sachverhalts, die Erklärung der Beteiligten in der Urkunde klar und unzweideutig wiederzugeben, Irrtümer und Zweifel zu vermeiden die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, § 17 BeurkG.
Bei der Pflicht des Notars den Willen zu erforschen und den Sachverhalt aufzuklären, muss er möglicherweise Fragen stellen, um den Willen erforschen und den Vertrag gestalten zu können. Verwenden die Beteiligten Rechtsbegriffe, darf der Notar diese nicht ungeprüft übernehmen, sondern muss feststellen, ob damit der richtige Inhalt verwendet wird (vgl. BGH 21.10.1980, VI ZR 230/79 – DnotZ 1981, 515). Daher muss auch ein bereits vorgefertigter Entwurf auf seine Willensforschung und Sachverhaltsaufklärung hin geprüft werden. Wirtschaftliche Folgen muss er nicht prüfen, er ist kein Wirtschaftsprüfer. Der Notar prüft immer nur die Umsetzung des rechtlichen Erfolges des Rechtsgeschäftes (OLG Düsseldorf 08.07.1993, 18 U 342/92 – DnotZ 1995, 414).
Bei Lücken und offenen Fragen muss er gezielt nachfragen und die erforderliche Kenntnis verschaffen (z.B. wenn Aspekte betroffen sind, die überlicherweise zu erörtern sind; BGH 9.12.2010, III ZR 272/09 – MittBayNot 2011, 339). Legen die Beteiligten ihm Unterlagen vor, muss er prüfen inwieweit diese relevant sind. Bei Immobiliengeschäften hat sich der Notar über den Grundbuchinhalt vorab zu unterrichten. Hier können Probleme bestehen, wenn sich hier erst wichtige Eintragungen aus der Einsicht in die Grundakten ergeben.
Der Notar hat allgemeine Rechtsbetreuungsflichten, denknotwendig hinsichtlich der formell Beteiligten, möglicherweise aber auch der materiell Beteiligten (etwa den vertrenen Vertragsteil; BGH 30.6.1981, VI ZR 197/79 – DnotZ 1981, 773).
Es steht in der Regel im Ermessen des Notars, in welchem Umfang er Belehrungsvermerke in die Urkunde aufnimt. Sie dienen Beweiszwecken. Allein aus dem Fehlen kann jedoch nicht auf das Unterlassen der Belehrung geschlossen werden (BGH 13.11.1973, VI ZR 145/71, DnotZ 1974, 296). Pauschale und nicht relevante Belehrungen könnten für das Unterlassen von konkreten Belehrungensprechen.
Sofern sich ein Beteiligter im Rahmen einer notariellen Urkunde nach §§ 8 ff. BeurkG hinsichtlich mindestens eines Anspruches der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, stellt die notarielle Urkunde insoweit einenVollstreckungstitel i.S.d. § 794 I Nr. 5 ZPO dar. Die Befugnis des Notars zur Erstellung vollstreckbarer Ausfertigungen ergibt sich aus § 797 II 1 ZPO. Feststellungen des Notars über die Urkundsbeteiligten sowie Ort, Zeitpunkt und Inhalt der beurkundeten Erklärungen sind für die Gerichte nach §§ 415 ff. ZPO bindend und schränken sie in der Beweiswürdigung und damit in der Ausübung ihrer richterlichen Befugnisse ein.
Führt die Gestaltung dazu, dass eine Partei eine ungesicherte Vorleistung erbringt, führt dies zu einer doppelten Belehrungspficht. 1 Stufe: Der Notar muss über die Folgen belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten können. 2. Stufe: Zudem muss der Notar Gestaltungsvarianten vorschlagen (vgl. BGH 17.01.2008, III ZR 136/07 – ZnotP 2008, 168). Eine einseitige Vorleistung liegt dann vor, wenn ein Vertragsteil seine Leistung erbringt, ohne dass sichergestellt ist, dass er auch die Gegenleistung erhält (OLG Frankfurt 15.2.2012 – 4 U 129/11, MittBayNot 2012, 408). Besonders relevant ist dies beim Grundstückskaufvertrag, bei der die Absicherung des Käufers durch den notariell überwachten Vollzug des Vertrages erfolgt (und die Mitteilung der Fälligkeit des Kaufpreises an den Käufers erst zu dem Zeitpunkt, zu dem sichergestellt ist, dass er das Eigentum an dem Vertragsobjekt erhält, wenn er seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt). Wünschen die Beteiligten eine hiervon abweichende Gestaltung dergestalt, dass eine Zahlung des Kaufpreises vor diesem Zeitpunkt erfolgt, besteht die Gefahr, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises zahlt, ohne das Eigentum zu erhalten. Hierüber muss der Notar belehren.
Zu beachten ist, dass bei einem Angebot, das ein (Verbraucher) Käufer einem Unternehmer zum Kauf einer fertiggestellten Eigentumswohnung abgegeben hat, regelmäßig nur eine Bindungsfrist von vier Wochen beinhalten darf (BGH 11.6.2010, V ZR 85/09 – NJW 2010, 2873; Hager/Müller-Teckhoff NJW 2013, 1917, 1919). Abweichungen hiervon sind mit größter Vorsicht zu gestalten. Bei hier auftretenden Fehlern bestehen weitreichende Folgen!
Der Zeitraum, der zwischen Grundbucheinsicht und Beurkundung liegen darf, wird unterschiedlich beurteilt. Es werden zwischen 2 bis 6 Wochen diskutiert (LG München II 25.5.1977, 27 O 3057/77 – MittBayNot 1978, 237 und OLG Frankfurt 25.10.1984, 15 U 150/83 – DnotZ 1985, 244). In Zeiten des elektronschen Zugriffs dürfte jedoch ein weitaus kürzerer Zeitraum angezeigt sein! Hier sollten die Beteiligten auf eine aktuelle Einsicht bestehen!
Bei der Anwendung ausländischem Recht, sollte der Notar eine Belehrung darüber anfertigen, dass ausländisches Recht zur Anwendung kommt und er dieses nicht kennt und darüber nicht belehrt hat (OLG Frankfurt 12.05.2010; Stupi, Notar 2011, 196.: Bei Fehlen muss der Notar beweisen, dass er belehrt hat).
Bei einem Verbrauchervertrag sind besondere Anforderungen zubeachten. So soll der Notar darauf achten, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich zumindest aber von einer Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden. Der Notar soll dafür Sorge tragen, dass der Verbraucher zeitlich vor der Beurkundung ausreichend Gelegenheit erhält, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen zu können, so dass er nicht unvorbereitet die Beurkundung vornimmt. Auch soll er Gelegenheit haben, andere Berater, wie z.B Steuerberater, Rechtsanwälte hinzuzuziehen. Bei Immobilienkaufveträge ist dies dahingehend konkretisiert, als dass dem Verbraucher der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden muss! Ist dies nicht erfolgt, besteht für den Notar die Pflicht, eine Beurkundung abzulehnen. Hiervon sind nur strenge Ausnahmen vorgesehen.
Sollten vorherige Gestaltungen, Nachbesserungenund Einflussnahmen nicht mehr möglich sein, könnte eine Haftung möglich sein. Gem. 19 BnotO ist der Notar dazu verpflichtet, bei einer Verletzung seiner Amtspflichten den eingetretenden Schaden zu ersetzen (BGH 12.2.2015, III ZR 29/14 – DnotZ 2015, 422; Ganter, DnotZ 2016, 483, 506; OLG Karlsruhe 8.3.2016 – 14 U 118/14, BWNotZ 2017, 16.). Die Amtspflichtverletzung setzt Verschulden voraus, d.h. Sie muss vorsätzlich oder gfahrlässig begangen worde sein Anspruchshinhaber kann nur sein, dessen Interessen gerade durch die verletzte Amtspflicht geschützt werden sollte, sog. Zwecktheorie (BGH BGH 28.9.1959, III ZR 92/58 – DNOtZ 1960, 157). Danach setzt ein Anspruch voraus, dass die Amtspflicht gerade die Interessen diesen Dritten schützen sollte, auch wenn er nur mittelbar oder unbeabsichtigt durch die Amtshandlung betroffen ist. Der Dritte muss dabei nicht Beteiligter gewesen sein, es reicht aus, wenn die verletzte Amtspflicht auf seinen Schutz gerichtet war. So sind bei einem Testament z.B. neben dem testierenden Erbe auch Testamenterben oder Vermächtnisnehmer geschützt.
Zudem muss Verschulden vorliegen. Wer bewusst gegen bestehende Amtspflichten verstößt, handelt vorsätzlich. Hätte der Notar zum Zeitpunkt seines pflichtwidrigen Handelns die verletze Amtspflicht bei gehöriger Aufnerksamkeit und Anwendung der erforderlichen Sorgfalt erkennen und vermeiden können, handelt er fahrlässig. Maßstab ist hierfür ein erfahrener, pflichtbewusster und gewissenhafter Durchschnittsnotar (BGH 9.7.1992, IX ZR 209/91 – NJW 1992, 3237; BGH 20.7.2015, NotSt (Brfg) 3/15, DnotZ 2016, 72; BGH 9.7.1992, IX ZR 209/91 – WM 1992, 1662). Dabei hat der Notar sich über die jeweilige Amtstätigkeit einschlägigen Vorschriften zu unterrichten, er hat die Rspr. der obersten Gerichte (BGH 15.5.1014, III ZR 375/12, DnotZ 2014, 679 und Kommentarliteratur in ihrer neusten Auflage auszuwerten und Rechtserkenntnisse anzueignen und Änderungen zu verfolgen (Eylmann/Vaasen/Frenz, § 19 BnotO, Rn. 25). Zudem ist die Subsidiarität der Haftung zu beachten. So haftet der Notar nur, wenn der Verletzten Person nicht auf andere Weise Ersatz verlangen kann.
Bei der Haftung sind folgende Punkte zu beachten: 1. Verletzung einer Amtspflicht; 2. Geschützter Personenkreis; 3. Schuldhafte Pflichtverletzung; 4. Kausaler Schaden; 5. Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit; 6. Haftungsausschluss wegen unterlassenem Rechtsmittel; 7. Haftung für den Notarvertreter ; 8. Verjährung; 9. Berufshaftpflicht; 10. Haftpflichtprozess; 11. Rechtsprechung
4. Ein Anspruch kann nur dann begründet sein, wenn ein kausaler Schaden entstanden ist. Ein Schaden i.S.d. §§ 249 ff. BGB besteht im Allgemeinen in dem Unterschied zwischen der Vermögenslage des Betroffenen, die sich aus dem haftungsbegründenden Ereignis ergeben hat, und dem Vermögensstand, der ohne dieses Ereignis bestünde. Ob und in welchem Umfang ein (unmittelbarer oder mittelbarer Folge-) Schaden eingetreten ist, kann also grundsätzlich durch einen rechnerischen Vergleich ("Differenzhypothese") ermittelt werden (BGHZ 27, 181, 183 f. [BGH 29.04.1958 - VI ZR 82/57] = NJW 1958, 1085; BGHZ 75, 366, 371 = NJW 1980, 775; BGHZ 99, 182, 196 [BGH 10.12.1986 - VIII ZR 349/85] = NJW 1987, 831; BGHZ 123, 96, 99 = NJW 1993, 2527; BGHZ 50, 304, 306 = NJW 1968, 1823; BGHZ 75, 366, 372 = NJW 1980, 775; BGHZ 98, 212, 217 ff.; BGH, WM 2000, 1600, 1603).
Ein Notar, dem angesonnen wird, ein rechtlich undurchführbares Geschäft zu beurkunden, muss die Beteiligten zumindest über die erkennbaren rechtlichen Schwierigkeiten und die daraus folgenden Haftungsrisiken belehren. (BGH - 15.07.2004 - IX ZR 262/00)
Die anderweitige Ersatzmöglichkeit des durch einen fahrlässigen Notarfehler geschädigten Mandanten muss rechtlich und wirtschaftlich eine begründete Aussicht auf Erfolg bieten: weitläufige, unsichere und im Ergebnis zweifelhafte Wege braucht der Geschädigte nicht einzuschlagen. (BGH - 11.11.2004 - III ZR 101/03)
Die Beweislast für eine im Notarhaftungsss geltend gemachte anderweitige Ersatzmöglichkeit in Form eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Steuerberater liegt grundsätzlich beim Kläger. (OLG Zweibrücken - 25.10.2001 - 4 U 1/00)
Hat der mit der Vertragsdurchführung beauftragte Notar den Kaufpreis durch Banküberweisung erhalten, schließen jedoch die Auflagen mit denen die Bank die Überweisung verbunden hat, die Annahme der Leistung als Erfüllung aus und drohen dem Käufer Rechtsnachteile, falls die Zahlung nicht lastenfrei gestellt wird, muss der Notar unverzüglich den Käufer benachrichtigen, lediglich eine Mitteilung an die Bank genügt nicht. (BGH - 03.06.1993 - IX ZR 119/92)
Tritt eine Notariatsangestellte auf Wunsch des Notars für den bei der Beurkundung abwesenden Verkäüfer als Vertreterin auf und erklärt eine Genehmigungserklärung ihrer Vertretung nachzureichen und wird die Genehmigung später verweigert, kommt eine persönliche Haftung als Vertreterin ohne Vertretungsmacht nicht in Betracht, da der Käufer den Mangel der Vertetungsmacht kennen musste. (OLG Celle - 04.04.2005 - 8 U 171/04)
Unterläßt der Notar eine an sich notwendige Beurkundung eines Vertrages und erleidet ein Dritter dadurch einen Schaden, ist der Dritte im Regreßprozess aktivlegitimiert. (OLG Celle - 15.02.2006 - 3 U 192/05)
Besteht das amtpflichtige Verhalten des Notars in seiner Untätigkeit, muss sich die betroffene Urkundspartei energisch nach den Ursachen erkundigen, bevor sie den Notar zulässigerweise auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann. (BGH - 12.12.2002 - IX ZR 474/00)