Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/0113-kdipt2-2-4011-464-2018-2-da
Timestamp: 2019-01-17 12:41:43+00:00
Document Index: 64881510

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 903', 'art. 296', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 45', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 67']

♦ › Lokal mieszkalny › 0113-KDIPT2-2.4011.464.2018.2.DA
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na rzecz Funduszu Hipotecznego w zamian za rentę dożywotnią.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 września 2018 r. (data wpływu 18 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 listopada 2018 r. (data wpływu 6 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego ‒ jest nieprawidłowe.
W dniu 18 września 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 23 października 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.464.2018.1.DA, wezwano Wnioskodawcę na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłane zostało w dniu 24 października 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 30 października 2018 r.), zaś w dniu 6 listopada 2018 r. (data nadania 3 listopada 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.
Lokal mieszkalny w ... przy ul. ..., Wnioskodawca nabył na podstawie umowy nr 81/04 z dnia 3 marca 2004 r. od Spółdzielni Mieszkaniowej w .... Mieszkanie miało status „własności spółdzielczej”. Przekształcenie w prawo odrębnej własności nastąpiło aktem notarialnym z dnia 26 maja 2009 r. w .... Wnioskodawca był wyłącznym właścicielem ww. lokalu w momencie jego nabycia.
Wnioskodawca w wyniku pogarszającego się zdrowia i w związku z tym narastających przeszkód np. komunikacyjnych (stałe zamieszkanie w ...), niemożnością odpowiedniego wykorzystania ww. lokalu, także pewnymi trudnościami finansowymi (wysokie opłaty)  w dniu 29 września 2012 r. zawarł umowę nr 143/12 z Firmą Nieruchomości w .... Mijały lata, a nabywców nie było. Była więc konieczność szukania choć ulgi w ponoszeniu kosztów. Tak doszło do przekazania lokalu Funduszowi Hipotecznemu aktem notarialnym z dnia 29 kwietnia 2016 r. w ... w zamian za rentę dożywotnią. Miała ona być wypłacana comiesięcznie w wysokości 800 zł.
Okazało się jednak, że była ona comiesięcznie pomniejszana o kwotę około 470 zł. Był to czynsz, który regulował Fundusz. Wnioskodawca liczył, że 800 zł będzie Mu wypłacane w pełni. Koszty natomiast będzie ponosił Fundusz. Jednak była to dla Wnioskodawcy jakaś ulga w kosztach. Gdyby zdrowie pozwoliło na odpowiednie korzystanie z przedmiotowego lokalu, który Wnioskodawca miał prawo użytkować dożywotnio, rzecz by trwała.
Zdrowie jednak pogorszyło się, zwłaszcza wydolność ruchowa. Piąta kondygnacja lokalu stawała się niedostępna. Na domiar złego w mieście zlikwidowano dobry czterooddziałowy szpital. Nastąpiła konieczność rozwiązania umowy z Funduszem, by odzyskać własność. Powrót do niej dawał możliwość sprzedaży i pozyskanie środków na wzrastające potrzeby leczenia. Jest też „rada”, że znaczne obniżenie ceny może ją wydatnie przyśpieszyć.
W dniu 3 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca wystąpił do Funduszu z wnioskiem o rozwiązanie umowy. Takie prawo gwarantowała Wnioskodawcy zawarta umowa.
Wnioskodawca ma 88 lat, chorobę nowotworową gruczołu krokowego, choroby układu krążenia z rozrusznikiem serca, rozpoznaną astmę, zakrzepicę, chorobę uchyłkową jelita grubego, wrzodową dwunastnicy, przewlekłą nerek i przykre dolegliwości narządu ruchu.
Wnioskodawca dokonał rozwiązania umowy świadczeń, a Fundusz dokonał zwrotu nieruchomości. Dokonano tego aktem notarialnym ... z dnia 11 maja 2017 r. Dla Wnioskodawcy konieczność powrotu do własności okazała się niespodziewanie kosztowna, bo zamiast spodziewanego przychodu poniósł On stratę. Wnioskodawca musiał dokonać wpłaty na rzecz Funduszu Hipotecznego kwoty w wysokości ponad 17 600 zł. Było to konieczne, żeby skutki umowy z 2017 r. zniwelowały skutki umowy z 2016 r.
Sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego dokonana została aktem notarialnym ... z dnia 13 września 2018 r. i nie nastąpiła w wyniku działalności gospodarczej. Przy akcie sprzedaży Wnioskodawca był wyłącznym właścicielem.
Czy w przedstawionym stanie faktycznym zbywający nieruchomość podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. l pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym nie podlega On podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Aktem notarialnym z dnia 9 kwietnia 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę renty odpłatnej oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności osobistej w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Umowa ta została rozwiązana w dniu 11 maja 2017 r. w formie aktu notarialnego. Strony zwróciły wzajemnie świadczenia. Nie doszło zatem do nabycia nieruchomości, a do jej zwrotu. W tych okolicznościach sprzedaż nieruchomości w dniu 13 września 2018 r. nastąpiła po upływie 5 lat od jej nabycia i sprzedaż ta nie rodzi obowiązku podatkowego.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie
– nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 3 marca 2004 r. Wnioskodawca nabył od Spółdzielni Mieszkaniowej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 26 maja 2009 r. aktem notarialnym nastąpiło przekształcenie ww. prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu. Następnie w dniu 29 kwietnia 2016 r. aktem notarialnym Wnioskodawca przeniósł na Fundusz Hipoteczny lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, w zamian za rentę dożywotnią. W dniu 11 maja 2017 r. Wnioskodawca aktem notarialnym rozwiązał umowę z Funduszem, w wyniku czego Fundusz z powrotem przeniósł na Wnioskodawcę własność lokalu mieszkalnego, zaś Wnioskodawca zwrócił Funduszowi kwotę w wysokości ponad 17 600 zł. W dniu 13 września 2018 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, którego w momencie sprzedaży był wyłącznym właścicielem. Odpłatne zbycie ww. lokalu nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.
Renta jest instytucją prawną uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 903 Kodeksu cywilnego, przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.
Zgodnie z art. 296 ww. ustawy Kodeks Cywilny, nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Z powołanego przepisu wynika, że służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej. Na skutek ustanowienia służebności właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek znosić w określonym zakresie korzystanie z jego nieruchomości przez osobę uprawnioną. Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa.
Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że umowę renty dożywotniej przenoszącą na rzecz Funduszu Hipotecznego własność lokalu mieszkalnego w zamian za wypłatę renty niewątpliwie zaliczyć należy do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową. Skoro bowiem w zamian za przeniesienie własności lokalu nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy rentę, umowa taka ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, w wyniku której dochodzi do odpłatnego zbycia. Datą zbycia lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę jest zatem 29 kwietnia 2016 r.
W związku z rozwiązaniem umowy między Wnioskodawcą a Funduszem Hipotecznym, Fundusz przeniósł z powrotem na rzecz Wnioskodawcy własność ww. lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że data rozwiązania umowy między Wnioskodawcą a Funduszem Hipotecznym jest datą ponownego nabycia lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę. Zatem, ponowne nabycie lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę nastąpiło w dniu 11 maja 2017 r.
Następnie w dniu 13 września 2018 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowy lokal mieszkalny.
W sytuacji opisanej we wniosku, dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiła przed dniem 31 grudnia 2022 r., a więc przed upływem 5 lat od końca roku 2017, w którym doszło do jego ponownego nabycia.
W związku z powyższym sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Na podstawie art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3, wykazać:
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią, m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia w opisanej we wniosku sytuacji będzie zatem kwota wydatków, które Wnioskodawca poniósł w związku ze sporządzeniem w dniu 11 maja 2017 r. umowy ponownego nabycia tego prawa w formie aktu notarialnego, w tym kwota, którą Wnioskodawca musiał zapłacić na rzecz Funduszu Hipotecznego w związku z zawarciem ww. umowy.
Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, że dokonane przez Wnioskodawcę w dniu 11 maja 2017 r. rozwiązanie umowy świadczeń oraz dokonanie przez Fundusz Hipoteczny zwrotu nieruchomości skutkowało tym, że Wnioskodawca ponownie stał się właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Właścicielem ww. lokalu mieszkalnego od dnia zawarcia umowy z Funduszem (tj. od dnia 29 kwietnia 2016 r.) do dnia zwrotu tego lokalu mieszkalnego (tj. do dnia 11 maja 2017 r.) nie był Wnioskodawca, a Fundusz Hipoteczny. Powyższa okoliczność oznacza, że dopiero od dnia, w którym nastąpił zwrot przedmiotowego lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy ponownie stał się On jego właścicielem. Dlatego za datę jego nabycia przez Wnioskodawcę należy uznać dzień, w którym nastąpił zwrot własności lokalu mieszkalnego.
W związku z powyższym, uzyskany w dniu 13 września 2018 r. przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego przez Wnioskodawcę na podstawie umowy rozwiązującej oraz przeniesienia własności z dnia 11 maja 2017 r., podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku, w którym miało miejsce nabycie lokalu mieszkalnego, do dnia sprzedaży nie upłynął 5-letni okres, o którym mowa ww. przepisie. Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tutejszy Organ zaznacza, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Organ podatkowy nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do weryfikacji i oceny dokumentów załączonych do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego. Jednocześnie Organ zauważa, że postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa.
Na marginesie należy tylko wskazać, że obowiązek podatkowy powstał w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, niezależnie od sytuacji materialnej i życiowej Wnioskodawcy. Interpretacja indywidualna nie ma charakteru decyzji uznaniowej, Organ dokonuje wykładni przepisów jakie mają zastosowanie w przedstawionym stanie faktycznym i wykładnia ta nie jest uzależniona od życiowej sytuacji podatnika. Te okoliczności może brać pod uwagę naczelnik właściwego urzędu skarbowego, który na podstawie art. 67a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, na wniosek podatnika, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może m.in. odroczyć termin płatności podatku lub rozłożyć zapłatę podatku na raty; odroczyć lub rozłożyć na raty zapłatę zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę lub odsetki od nieuregulowanych w terminie zaliczek na podatek, a nawet umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, odsetki za zwłokę.
Wobec tego, w przypadku pozostawania w trudnej sytuacji materialnej czy życiowej Wnioskodawca może zwrócić się z takim wnioskiem do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.
0113-KDIPT2-2.4011.464.2018.2.DA
0115-KDIT1-3.4012.617.2018.2.EB | Interpretacja indywidualna