Source: http://josemanuel.xyz/comunidad.htm
Timestamp: 2018-02-20 09:13:06
Document Index: 27985474

Matched Legal Cases: ['artículo 1591', 'artículo 1591', 'artículo 1591', 'artículo 1591', 'artículo 1591', 'artículo 1591', 'artículo 1591']

EN REFERENCIA A LA REUNION EXTRAORDINARIA DE FECHA 30-08-12 RESPECTO A LA RESOLUCION JUDICIAL DE LA DEMANDA POR DEFICIENCIAS EN EL EDIFICIO
Respecto a la reunión celebrada el pasado 30 de Agosto del 2012 para someter a votación la decisión de continuar con la demanda, desestimada en el Juzgado de Primera Instancia, respecto a las deficiencias del edificio que el constructor se negaba a reparar, deseo hacer las siguientes observaciones.
En la votación la mayoría de los vecinos se opusieron a proseguir con la demanda, excepto mi opinión a favor de continuar con el procedimiento judicial de reclamación de reparación de defectos o daños, lo cual aunque nos haya sido negado nos corresponde en perfecto derecho respecto a muchos de los que se solicitan, que son perfectamente demostrables en base a la preceptiva normativa o reglamentación aplicable. Hay incumplimientos de la normativa de obligado cumplimiento, como por ejemplo en determinados aspectos de la relativa a la protección contra incendios, aislamiento térmico, etc, algunos de los cuales no sólo afectan a la habitabilidad y confort de las viviendas sino al riesgo y seguridad de las personas que residen en el inmueble.
En lo que a mí respecta, al tener ciertos conocimientos sobre la materia revisé someramente las instalaciones cuando se constituyó la comunidad del edificio por si pudiera apreciarse a simple vista algún riesgo o defecto de importancia. Entre otras cosas observé que respecto a los equipos de extracción de humo de los garajes, en la carcasa exterior del rodete había una pegatina que indicaba la característica de 400ºC/2h; tal característica corresponde al rodete, pero los motores aparentaban ser de características constructivas normales. Contacté con la compañía representante de los mismos para comprobar su idoneidad a partir de los datos que indicaba su placa de características (Marca Lafert, Tipo ST100L C4): me indicaron que eran motores normales que no tenían ninguna característica especial de resistencia térmica (como es obligado en instalaciones en garajes para poder evacuar el humo en caso de incendio).
Respecto a tal instalación hay dos normativas que la atañen directamente: el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y la normativa de protección contra incendios NBE-CPI 96 vigente cuando se proyectó y construyó el edificio. Para el tipo de garaje en cuestión, por una parte el REBT obliga a la existencia de un sistema de extracción del monóxido de carbono (sin especificar características especiales para los motores). Por otra parte, la NBE-CPI 96 dice que debe haber un sistema de extracción del humo en caso de incendio y que se debe garantizar el funcionamiento de todos sus componentes durante 90 minutos a temperatura de 400ºC. 'Todos sus componentes' son aquellos que han de permitir el funcionamiento del equipo en esas condiciones: canalizaciones, sujeciones, cableado, motores, rodetes, etc. Obviamente de nada sirve que el motor resista las altas temperaturas si el cableado de alimentación que discurre por el garaje, o las sujeciones que lo soportan, no cumplen con esa característica.
Son dos normativas que deben cumplirse y para no hacer dos instalaciones diferentes con similares elementos lo que se hace es instalar una única que cumpla los requisitos obligatorios para ámbas. Pero en este caso no se cumplen todas. El equipo debe poder funcionar con continuidad durante el tiempo preceptivo necesario para poder realizar la función reglamentada, que sería extraer el humo hacia el exterior para que no se acumule en el edificio y no afecte a la seguridad y evacuación de las personas así como para facilitar la intervención de los equipos de extinción, función que en este caso no podría cumplir por no ser adecuado para ello puesto que las altas temperaturas originadas en el incendio provocarían su averia. Si no se facilita la intervención rápida de los bomberos, es seguro que el daño será mayor que si pudieran hacerlo.
Si los motores accionantes en cuestión estuvieran en zonas, locales o dependencias separadas del garaje y por éste sólo discurrieran los conductos de evacuación del humo, entonces sólo sería necesaria la característica 400ºC/2h para los rodetes que lo impulsan. Al estar los motores ubicados también en el espacio de riesgo, es necesario que asimismo sean de tal característica especial tanto por la alta temperatura que alcanza el humo como por la que irradian las llamas, muy próximas a los motores, lo cual no se cumple en este caso. Por ello en los catálogos de fabricantes se hace referencia a dos tipos de equipos de 400ºC/2h: los que son para colocar en la zona de riesgo y los que son para colocar en el exterior a ella; aparentemente estos motores en cuestión no son los adecuados para colocar en el interior de la zona de riesgo sino en el exterior. Por otra parte, existen en el mercado reconocidos programas informáticos, basados en la normativa que nos atañe, usados por los profesionales de la Arquitectura y de la Ingeniería; en caso de que se intente ubicar un motor que no sea de esas características en un garaje en sótano en un edificio de viviendas, avisa del error.
Además, con posterioridad a la ocupación del edificio y ante las quejas al respecto, se instalaron a mayores otros conductos de ventilación forzada desde el exterior hasta los vestíbulos de acceso a los ascensores en las plantas de garaje. Aparentemente su cometido sería introducir aire limpio del exterior para mantener en sobrepresión esos accesos a fin de mantenerlos libres del humo que pudiera proceder del garaje colindante, y deberían entrar en funcionamiento en caso de incendio accionados por el sistema de detección de incendios. Ahora bien, el aire que inyectarían lo toman justo al lado de la rejilla de salida de humos de la extracción (están ambas rejillas una al lado de la otra sobre el portón de entrada al garaje, en un soportal), que también debe entrar en funcionamiento para extraer el humo cuando la detección detecte el incendio, con lo que en vez de mantener en sobrepresión tales vestíbulos con aire limpio para evitar la entrada de humo en ellos, lo que harían sería meter directamente ese humo proveniente de la extracción en ese espacio, agravando el problema en vez de solucionarlo por hacer impracticables en ese caso tales accesos y recorridos de evacuación. De estar conectados bajo ese principio de funcionamiento (que teóricamente es el que deberían tener) es obvio que agravarían el riesgo. Y si no es tal su función, ¿para qué se han colocado?. Esto lo conoce el Administrador y también se le indicó al Aparejador contratado por la Comunidad que elaboró el informe.
Además, hay que tener especialmente en cuenta la toxicidad de la ingente cantidad de humo que se genera en la combustión de los elementos presentes en los vehículos, así como la facilidad de propagación del fuego de unos a otros cuando están en un garaje: seguro que todos han visto más de una vez en televisión cómo arde un coche; además, posiblemente también han visto más de una vez cómo de un vehículo incendiado en la calle saltan las llamas con facilidad a los vehículos que están junto a él. Por otra parte, en muchos casos de incendios es mayor el riesgo o el peligro por el humo que por el propio fuego.
Así, se puede estimar que si se origina un incendio en el local o en uno de los vehículos, se podría transmitir fácil y rápidamente al resto si no se puede atajar a tiempo el incendio, lo cual generará una gran cantidad de humo que fácilmente podría llegar hasta las plantas de viviendas por los huecos de los ascensores, huecos que además en este caso comunican directamente con el espacio del garaje por puertas que incorporan unas pequeñas rejillas de ventilación.
También es de hacer notar que hay puertas cortafuegos por las que se accede al garaje desde el edificio en las que nunca han funcionado los muelles de cierre automático, con lo que el paso del humo será franco por estar habitualmente abiertas ya que casi nadie se preocupa en cerrarlas tras su paso; además en su día se nos recomendó no arreglarlas para que tuvieran más peso en la demanda. A este respecto, la norma indica que "las puertas resistentes al fuego o parallamas deben estar provistas de un sistema que las cierre automáticamente tras su apertura, el cual puede actuar permanentemente o sólo en caso de incendio". Si algún día ocurriera algún incidente, accidente o desgracia achacable a ese motivo, la compañía de seguros podría eludir su responsabilidad ante los daños señalando la falta de incumplimiento de la normativa en ese sentido. Lo mismo ocurre con otros defectos si intervienen o son responsables de alguna incidencia grave.
También hay otros aspectos a tener en cuenta como el aparente incumplimiento de la asimismo preceptiva resistencia al fuego de las portezuelas de los patinillos de instalaciones ubicadas en los vestíbulos de las plantas de viviendas donde se encuentran las puertas de acceso a las mismas, por tratarse de simple madera sin aparente tratamiento especial alguno, con lo que un incendio en tales conductos se transmitiría con cierta rapidez al vestíbulo donde se ubican. Habría que confirmar si la característica RF del material empleado cumple con la exigida por la norma al respecto, lo cual aún no se ha hecho (quizás la simple aplicación de unas capas de barniz o pintura intumescente podrían solucionar el problema).
Por otra parte y resultando en perjuicio para el confort de determinadas viviendas, se podría señalar también el incumplimiento de la Norma Básica de la Edificación NBE-CT sobre Condiciones Térmicas en los edificios (asimismo de aplicación en el momento de proyecto y ejecución del edificio). En ciertas zonas (cuando menos en las salas de la letra B del portal de abajo) la fachada es una estructura contínua de PVC acristalada desde el primer hasta el último piso. Para ocultar los encuentros de la misma con los forjados por el interior de los habitáculos, se ha instalado en su parte alta una chapa metálica que capta y transmite la radiación solar convirtiéndola en calor irradiado hacia el interior de la sala como si se tratara de un radiador calefactor que funciona así fundamentalmente en verano, cuando incide el sol con más fuerza. Cualquiera puede hacer un experimento: si pone la mano desde el interior sobre el cristal de la ventana un día de sol quizás note algo de calor; ahora bien, si entre el cristal y la mano hay una chapa metálica de 2 o 3 mm con buenas características de conductividad térmica que ha estado expuesta al sol un ratillo, no podrá mantener la mano sobre ella más de unos segundos (similar ocurre con la chapa de un coche, por ejemplo) transmitiéndose todo ese calor al interior. En este caso se puede hacer un experimento mejor: utilizar una cámara térmica o detector de infrarrojos de calor para comprobar la altísima temperatura que llegan a alcanzar e indicarlo en el informe pericial.
Además, la instalación de tal ocultamiento con chapa metálica se ejecutó al margen de lo establecido en el Proyecto, en el que el cerramiento está calculado teniendo en cuenta exclusivamente la composición formada por dos cristales con cámara de aire entre ellos (cerramiento tipo climalit).
Algunos de los aspectos que se indican han sido comentados muy por encima en el informe redactado por el Técnico contratado al efecto para fundamentar la demanda, no habiéndose dado a mi entender en algunos casos el enfoque adecuado ni haberse realizado el razonamiento, demostración o justificación detallada pertinente según la normativa aplicable especificando o concretando los detalles que provocan el incumplimiento de la misma, lo cual no podría pasar por alto quien ha de valorar y juzgar la situación.
Hay otros aspectos que se reflejan en el informe como humedades, filtraciones de agua, etc, que están a la vista y tienen o han tenido su origen en deficiencias constructivas, no en el mantenimiento, puesto que estuvieron ahí desde la entrega del edificio a los propietarios y desde el principio se pusieron en conocimiento del Promotor. Algunas de ellas fueron subsanadas pero se desentendieron respecto a otras. Y de las que fueron arregladas, aún quedaban daños estéticos sin reparar.
Así, hemos ido arrastrando esos requerimientos a la Promotora desde que se constituyó la Comunidad hasta el momento actual, notificándoselo en debida forma y tiempo.
Se ha desestimado la demanda diciendo entre otras cosas que "el informe pericial aparece viciado en su inicio, puesto que no distingue lo que puede ser un defecto de acabado, ni el origen de los daños, sino que el informe no pasa de ser una muestra del estado general del edificio, pertinente a estos efectos, pero no a los pretendidos en este pleito", etc. Es decir, indica que el informe sirve para describir como está el edificio, pero no para determinar las causas de tal estado y si la responsabilidad de ello es achacable a los demandados. ¿?. En ciertos aspectos puede ser así, pero respecto a otros se puede considerar que si desde la entrega u ocupación del edificio se ha hecho reclamación por tal estado es obvio que el defecto existía y deriva de la construcción, especialmente si se trata de filtraciones de agua, incumplimiento de normativa, etc y de ello han de responder quienes vendieron las viviendas a los actuales propietarios. Además, también ha de intervenir el Perito judicial supuestamente imparcial designado por el Juzgado para valorar con la profesionalidad debida tales cuestiones. Por otra parte, en muchos casos sólo hace falta señalar o mostrar el estado general del edificio para que el propio Juez solicite u ordene hacer las revisiones, catas o pruebas necesarias para determinar causas y responsabilidades al respecto: es así como se atienden debidamente los derechos de todas las partes.
La función principal del profesional contratado por la Comunidad es comprobar con sus conocimientos el estado del edificio revisando especialmente los defectos detectados por los vecinos y justificar o certificar la situación ante quien deba tomar una decisión al respecto. Todas las deficiencias reflejadas en el informe existen. Algunas serán circunstanciales, no achacables a la responsabilidad del promotor, pero otras es evidente que son consecuencia de una ejecución defectuosa, especialmente las que incumplen la normativa aplicable.
La función del Juez en atención a los derechos de todos ha de ser interesarse en ellas y ordenar su revisión por un perito independiente. Es éste el que también tiene que aportar su opinión 'imparcial' al procedimiento, lo que parece que tampoco ha hecho correctamente a tenor del resultado puesto que la demanda ha sido desestimada aún habiendo sobrados motivos para tenerse debidamente en cuenta, incluso de incumplimiento de normativa que supone riesgo o peligro real para los habitantes del inmueble: no se trata sólo de fisuras o grietas y de discutir sobre la diferencia entre ambos conceptos.
¿Qué ha ocurrido entonces en este proceso?. No importan tanto las palabras utilizadas para describir una situación irregular como la situación irregular en sí misma: su comprobación, estudio y análisis es función y obligación de los agentes que intervienen en el procedimiento judicial en atención a los derechos tanto de demandantes como de demandados. Se puede hacer una descripción mejor o peor del problema, pero éste es el mismo lo describa quien lo describa y cómo lo describa, estando ahí para que pueda ser comprobado y certificado por quien tenga que hacerlo. En cualquier caso, es obvio que de tramitarse y resolverse correctamente tal procedimiento judicial no se habrían podido pasar por alto tanto los defectos señalados como otros muchos de las contenidos en el informe y los que se han quedado en el tintero, especialmente los que atañen a incumplimientos de normativa de obligado cumplimiento que pueden ser comprobadas. De hecho y tras el juicio sigue habiendo lo mismo: la desestimación de la demanda no ha corregido los defectos (que en su mayor parte son responsabilidad de la Promotora). ¿Por qué no se han explicado, justificado y demandado correctamente esos incumplimientos en el Juzgado, que sería el cometido de los profesionales designados por las partes al efecto, o por qué en el Juzgado no se han aclarado y tenido debidamente en cuenta esas alegaciones y explicaciones?.
Desde que se constituyó la Comunidad del edificio, se han manifestado tanto en las reuniones comunitarias como por escrito al Administrador la existencia de determinadas deficiencias e incumplimientos en cuanto a instalaciones que afectan incluso a la seguridad, tanto las que aquí se describen como otras que no se han llegado a recoger en el informe. Por ejemplo, en el momento de la construcción del edificio también era preceptivo u obligatorio por normativa que los cuadros eléctricos de servicios comunes ubicados en el portal tuvieran cerradura con llave (DOG nº 186, 26-09-1997), pero carecen de ella: también es fácilmente comprobable que eso, al igual que otras muchas cosas, son defectos de construcción (no de mantenimiento) que incumplen normativa.
Se entiende que debe ser el Administrador el que por sus conocimientos, funciones y habilitación ha de ser el que informe y asesore adecuada y correctamente a los vecinos respecto a las normas relativas a la ocupación del edificio (no así respecto a otras relativas a cuestiones tecnicas, aunque ha de proponer y en su caso solicitar asesoría al respecto si hay motivos para ello: en este caso los hay). Además debe interesarse, atender y revisar o hacer revisar lo que los vecinos estimen que debe hacerse y lo que las normas obliguen, proponiendo las acciones necesarias si hubiera lugar. Así, si cualquier vecino indica la posibilidad de que cualquier elemento sea defectuoso o esté incumpliendo la normativa, el Administrador ha de interesarse, revisarlo o hacerlo revisar para su confirmación y proponer la solución adecuada si es necesario: hasta ahora eso es algo que no se ha hecho en algunos casos, aunque sí ha cumplido solícitamente con la reparación de averías comunes. Cuando se ha hecho referencia al incumplimineto de normativa de algunos aspectos, en muchos casos ni siquiera se ha reflejado en las actas de las reuniones y en cambio sí se refleja la queja de cualquier vecino por una bombilla que se ha fundido, un interruptor que no funciona, etc.
En este caso los defectos que se exponen se comunicaron al constructor desde que se ocuparon las viviendas y se constituyó la comunidad hace ya tiempo: ¿no se ha hecho comprobación efectiva de los mismos para certificar o ratificar su falta de idoneidad haciendo las consultas necesarias a los técnicos adecuados?. Por ejemplo, una vez advertido el defecto y ser analizado y comprobado respecto a la normativa de aplicación, una adecuada medida es consultarlo o dar cuenta de ello al Organismo o Departamento que corresponda de la Administración para que éste informe al respecto o haga revisión del mismo. En cuestión de instalaciones, por ejemplo, es la Delegación de Industria: de sobra lo sabe el Administrador puesto que ha puesto en su conocimiento otras cuestiones como la de diferenciales que saltaban intempestivamente, probablemente por causa de la mala calidad de la energía; pero no ha hecho consulta alguna respecto a esos elementos en cuestión que incumplen la normativa.
Las instalaciones problemáticas que se indican lo son desde el principio por error en el diseño o en la ejecución, no es un problema de mantenimiento como parece que quería dar a entender el Administrador respecto a alguna de ellas en la reunión de fecha 08-08-12. Como curiosidad se puede indicar que en la del 30-08-12 tras la votación en que la mayoría decidió no continuar con la demanda coaccionados por el temor a que se vieran incrementados los costes asociados a la misma en caso de no prosperar, el Administrador de inmediato quería proponer una votación sobre la sustitución de los motores de la instalación de ventilación forzada del garaje. Así, si se propone tal votación, ¿quiere decir que sabe que no son válidos?. En ese caso, ¿por qué no se justificó debidamente tal aspecto en la demanda de forma que no hubiera lugar a duda alguna para que se tuviera en la debida consideración en el juzgado en vez de andarse por las ramas en el informe en el que el Técnico parecía supeditar su idoneidad a que estuviera aprobada la Licencia de Apertura cuando sabe perfectamente que una cosa no implica necesariamente la otra, lo cual se corrobora por la cantidad de defectos de todo tipo en locales e inmuebles que se detectan y denuncian habiendo obtenido previamente las licencias o autorizaciones correspondientes?. Y si proponía tal votación sin saber si son o no son válidos, ¿qué pretendía?.
Si se hubiera realizado la votación, probablemente los votantes basarían su voto exclusivamente en un fundamento económico, máxime si no se explica nada al respecto; en ese caso lo más probable es que hubiera un voto negativo a su sustitución con lo que el Administrador podría lavarse las manos posteriormente alegando la negativa de los vecinos: ¿era esa la pretensión?. ¿Por qué se planteó entonces esa votación?. Tras advertirle en su momento que había visto un motor que según su placa de características no era válido y los demás aparentaban ser iguales, ¿por qué no propuso la debida comprobación para recogerlo en el informe y en cambio se plantea una votación para su sustitución sin que aparentemente sepan exactamente si son o no son válidos?, ¿o por qué no se ponen en contacto con el fabricante, como hice yo, para comprobar su idoneidad?; ¿o quizás sí lo saben y en ese caso la cuestión es por qué no se ha indicado como es debido en el informe?.
Por otra parte el abogado informó que sólo con que hubiera una cuestión inequívoca que el juez hubiera de tener en consideración, cuando menos no habría que hacer frente al pago de las costas judiciales. Hay más que una pero no han debido ser reflejadas y justificadas adecuadamente en el informe con el detalle debido, de lo cual también tiene parte de responsabilidad el abogado por no revisar debidamente lo que se presenta y saber las condiciones legales en que tiene que presentarse para que sea efectivo.
Respecto a algunos de los defectos, sólo con hacer referencia al articulado de la normativa que incumplen explicando por qué se incumple, probablemente hubiera bastado. Además, el derecho de los ciudadanos no depende de cómo se describa o explique un problema, o de cómo entienda esa explicación el que debe tomar alguna decisión al respecto, ni de hacer referencia a una u otra Ley en la denuncia-demanda, sino de aclarar, analizar y comprobar el problema detalladamente y su importancia o gravedad real.
La cuestión entonces es: ¿por qué no se han hecho las cosas como es debido?. ¿Por qué hemos de pagar costas de un juicio que ha de ser atendido y resuelto debidamente en derecho sobre el cual tenemos las garantías suficientes que posiblemente no han sido correctamente demandadas ni atendidas?.
Por ejemplo: quizás no sea el caso, pero si los profesionales que contrata la Comunidad hacen negligente o malintencionadamente su trabajo, ¿no es también labor y obligación del Juez profundizar en el problema para salvaguardar los derechos de todas las partes a fin de poder emitir una sentencia con equidad, puesto que supuestamente para eso están los Juzgados y los representantes de la Ley y de la Justicia?. En ese sentido y con el asesorameinto del Perito supuestamente imparcial, el Juez ha de solicitar las pruebas necesarias sobre el problema en cuestión para poder emitir la resolución con la debida ecuanimidad.
Respecto a las funciones y obligaciones del Administrador: "Tiene responsabilidad por los daños y perjuicios que en el ejercicio de su cargo pueda ocasionar. Pero como lo normal es que su actividad se ajuste a los acuerdos previamente adoptados por la Junta de Propietarios, quién responderá en ese caso será la comunidad. Eso sí: el Administrador debe advertir a los vecinos de las consecuencias que puede tener la adopción de ciertos acuerdos. Entre sus funciones están: velar por el buen régimen de la casa, de sus instalaciones y servicios, haciendo las oportunas advertencias y avisos a los titulares; atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta al Presidente o a los propietarios; el Administrador está habilitado para adoptar las medidas más urgentes y necesarias con el fin de disminuir o evitar males mayores". Etc.
Cuando el Administrador propone votaciones, los propietarios tienen que saber exactamente qué estan votando y las consecuencias que tiene o puede tener lo que se vote, para lo cual deben estar adecuadamente informados de la situación en cuestión, información que debe proporcionar el Administrador especialmente si es un profesional cualificado contratado al efecto. Por poner un ejemplo: si el Administrador propone una votación para el cambio de los motores de ventilación del garaje, tiene que explicar por qué ha de hacerse y cuales son las consecuencias de hacerlo o no hacerlo.
Otra cuestión. Una revisión periódica de las instalaciones eléctricas del garaje realizada por un inspector contratado al efecto según exige el REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión), dió como resultado ciertos detalles que hubo que corregir mediante la contratación de los profesionales oportunos; tales defectos no tenían por que existir puesto que tenían que haber quedado bien en la ejecución de la instalación pero no fue así, con lo cual estabamos en perfecto derecho de incluirlos en la denuncia, pero tampoco se incluyeron en el informe presentado en el juzgado. Evidentemente no eran problemas de mantenimiento, sino de falta de elementos que no fueron colocados. Es decir: hay sobrados motivos para ejercer el derecho de la demanda. E incluso para sospechar, o al menos reflexionar o pensar seriamente, por qué ha sido desestimada. Uno de los motivos, según indica el juez, es que según los aspectos incluídos en la misma no se ha ejercitado en base a los preceptos o artículado legal adecuado.
Con todo ello, se ha desestimado la demanda, lo cual en cierto modo es lógico tal como se ha realizado: en principio y fundamentalmente, en el informe presentado no se indicaron como es debido todas las justificaciones o pruebas necesarias. Además, también es obligación del abogado saber si están debidamente probadas o justificadas las cuestiones que se demandan, lo cual parece ser que tampoco revisó debidamente; y asimismo es función del perito judicial independiente nombrado por el juzgado verificar los defectos, lo cual tampoco ha hecho correctamente puesto que en gran parte siguen estando ahí y son comprobables. En ese sentido se puede indicar que también es obligación del Juez ordenar que se le presenten las pruebas fehacientes necesarias ante las dudas que pueda tener al respecto.
El tema ahora entonces sería: ¿va a tener que pagar la comunidad los defectos que se vayan encontrando en las revisiones y que debían estar correctamente ejecutados en la entrega del edificio o que debían ser subsanados por el Promotor?. Evidentemente algunos habrán de ser reparados por cuestiones de mantenimiento y por defectos producidos por el funcionamiento y el paso del tiempo, de los cuales sí debe hacerse cargo la comunidad, pero otros debían estar bien desde el principio pero no lo estaban. Y siendo así, ¿por qué no se han recogido, justificado y planteado como es debido en el informe y en el juicio?.
Ante todo ello cabe una consideración importante: o no se ha sabido o no se ha querido hacer bien lo que debía hacerse. De haberse hecho bien es obvio cual debería ser el resultado. Además, en atención a los derechos de todos, el Juez y los profesionales designados también debían profundizar un poco más en la materia para esclarecer las dudas sobre los temas demandados: a tenor del resultado y pudiéndose comprobar in situ los mismos, es obvio que tampoco por esa parte se han hecho bien las cosas.
El tema viene a ser similar a una estafa de varios miles de euros a la comunidad de vecinos porque no se han justificado y atendido debidamente algunas de las circunstancias demandadas pudiendo haberse hecho perfecta e inequívocamente.
Por cierto: yo mismo acompañé a quien elaboró el informe para mostrarle determinadas cuestiones dándole referencia de la normativa que señalaba su falta de idoneidad e incumplimiento. Después de esas visitas no volví a tener conocimiento de lo que ocurrió posteriormente ni por parte de éste, ni por parte del abogado, ni por parte del Administrador. No se me hizo consulta ni se me solicitó aclaración ni opinión alguna; aparentemente tampoco a ningún otro profesional. Pienso que yo, como posiblemente otros vecinos, podríamos haber aportado nuestro punto de vista y granito de arena para la satisfactoria resolución de la situación. ¿Por qué no se convocó una reunión previa para comentar el informe y el procedimiento que se iba a llevar a cabo antes de la vista, que sería lo más lógico y adecuado, a fin además de confirmar que estuvieran reflejados todos los defectos detectados?. ¿Se ha hecho lo posible por perder el juicio?: quizás sí porque por ganarlo es evidente que se ha hecho muy poco.
¿Y qué ocurrirá ahora en las inspecciones reglamentarias que hay que hacer según obliga la normativa: que si son detectados esos defectos tendremos que pagar los vecinos su corrección (de hecho ya hemos tenido que pagar alguno) por no haberse hecho la reclamación con la concreción y fundamento debido y por no haberse analizado y juzgado la denuncia con la profesionalidad y minuciosidad necesarias?. ¿Y si le pasa algo a alguien por culpa de tales defectos e incumplimientos: qué ocurrirá entonces?.
Decía uno de los vecinos en la reunión que le comía por dentro tener que pagar lo que se ha de pagar por haber puesto la demanda y que quienes tendrían que pagar son quienes votaron a favor de ponerla. ¿?. Creo que esa persona trabajó para la Constructora (desconozco si sigue empleado en la misma). Pienso que a la mayoría lo que le come por dentro es haber pagado lo que se ha pagado por las viviendas, saber que no están todo lo bien que deberían estar (las fotos del informe son evidentes), haber perdido un juicio quizás porque quienes nos representaban no han hecho su labor como es debido, saber que supuestamente además de las costas tendremos que pagar los arreglos de lo que haya que arreglar (que incluso incumple normativa de obligado cumplimiento en ciertos casos, especialmente si los van detectando en las inspecciones) y saber además que si un día ocurre algo o hay algún problema respecto a esas deficiencias antes de que se arreglen, quizás tengamos un problema mucho mayor y quizás el seguro pueda lavarse las manos al respecto. Evidentemente no todo son grietas o fisuras, aunque también son importantes.
Una cuestión: si un día a alguien le ocurre algo porque los cuadros eléctricos de servicios comunes que están en el portal no tienen cerradura con llave, o porque los motores de evacuación de humos del garaje no tienen las adecuadas caracerísticas de resistencia térmica, o porque las portezuelas de los registros de los patinillos de las instalaciones no cumplen la característica de resistencia al fuego que les corresponde, etc, ... en tales aspectos es en lo primero en que se van a fijar quienes deban investigar el suceso; posteriormente se resolverá o determinará quien es responsable directo y/o subsidiario de la situación. Nunca pasa nada hasta que pasa y después de que ha pasado vienen los problemas asociados: se puede ver con frecuencia en los medios de comunicación. Posteriormente se plantean los porqués respecto a lo ocurrido, especialmente si se trata de desgracias personales colectivas. En este caso las cuestiones que se plantearían podrían ser: por qué una puerta que debería estar abierta está cerrada (o por qué una puerta que debería estar cerrada está abierta), por qué los motores que deberían ser de resistencia a altas temperaturas no lo son, etc.
Como se ha comentado anteriormente, de una inspección obligatoria de la instalación eléctrica del garaje en cuanto al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (que atañe exclusivamente a la instalación eléctrica) el informe reflejó varios defectos que aparentemente tuvimos que pagar su corrección. Cuando se le comentó ese tema al Administrador en la reunión, así como por qué no figuraban en el informe pericial esos aspectos, dijo que eran unos magnetotérmicos que no funcionaban, aparentemente dando a entender que era una cuestión de mantenimiento. En el informe no habla de protecciones que no funcionan, lo cual sí sería una cuestión de mantenimiento, sino de carencia de esquemas unifilares, cuadros y circuitos sin identificación y falta de latiguillo de puesta a tierra en cuadro. Esos aspectos no son de mantenimiento sino defectos de ejecución o construcción que estaban así cuando se hizo entrega del edifico a la Comunidad. Realmente hay más cosas a mayores de las que se reflejan en ese informe: yo sólo he echado un vistazo por encima y he visto algunos temas básicos evidentes; si se profundiza un poco seguro que se encuentran bastantes más. Por cierto, ¿por qué no le comentó el Administrador al inspector que revisara epecialmente esas otras cuestiones que se han ido planteando en las reuniones sabiendo que pueden ser origen de algún problema grave y para tener además a mayores su confirmación al respecto para la demanda?. ¿Se trata de ocultar los defectos o de sacarlos a la luz para que los subsane quien deba hacerlo?
Así, ¿no se ha hecho bien a propósito el planteamiento de la denuncia para no ganar el juicio?. Es evidente que al menos hay determinadas cuestiones que deberían haber sido atendidas en derecho obligadamente y que quienes han de juzgar y valorar la situación no pueden obviar, con lo cual cuando menos no habría que pagar costas y habrían de corregir lo demandado en todo aquello que hubiera de serlo en cuestión de leyes, normativas y reglamentaciones aplicables evidentes.
Por otra parte la voluntad de algunos (que además parece que ponen bastante empeño en ello) es pagar, olvidarse del tema y punto, pretendiendo además que nos sirva de lección. ¿Son los que tienen alguna relación con la Promotora?. Aparentemente no les interesa conocer qué ha ocurrido en realidad y por qué no ha llegado a buen fin la demanda; tras un asunto de este tipo, ¿no es de interés revisar detalladamente todo el procedimiento, tanto el informe presentado como las alegaciones del abogado y las disposiciones de la sentencia, así como analizar qué ha pasado y cual ha sido el problema?.
Decían el administrador y el abogado que estas cosas pasan .... Tiene razón, especialmente cuando no se hacen bien. Haciéndolas bien hay muchas posibilidades de que salgan bien, pero si no se hacen bien es obvio lo que va a pasar, que viene a ser lo que está pasando.
Respecto a algunas cuestiones indicadas en la sentencia
Indica la sentencia que la acción de demanda se ha ejercitado en base al artículo 1591 y dice, por ejemplo: "el concepto de ruina que se acoge en el artículo 1591 no sólo engloba la acepción cuasigramática del sustantivo, sino también los defectos que sin constituir o implicar, en sentido estricto, la ruina del edificio, sin embargo sí lo hacen inapropiado para el fin para el que fue construido y vendido, esto es, para vivir y descansar; de modo y manera que, para que pueda invocarse la normativa del artículo 1591 es preciso, cuando menos, que el vicio o defecto denunciado por los propietarios o moradores del edificio, revista la suficiente entidad como para poder considerar que tales defectos van a hacer que el edificio no resulte apropiado a su destino; y por tanto no estaremos ante vicios o defectos ruinógenos cuando se trate de simples deficiencias o imperfecciones que no exceden de lo corriente y que son, más bien, vicios procedentes del incumplimiento de contrato de obra, como pudiera ser la mala ejecución de lo contratado que no desemboca en ruina real ni funcional. Es decir, que el artículo 1591 del Código Civil no regula ningún supuesto de seguro de daños, sino que la responsabilidad por las meras imperfecciones debe exigirse, conforme a la normativa general reguladora del incumplimiento de las obligaciones, acción que en el presente ni se nombra, por lo que debe desestimarse la demanda".
Es obvio que en este caso hay más que simples deficiencias o imperfecciones y que exceden de lo corriente, especialmente los incumplimientos de normativa de obligado cumplimiento que ponen en riesgo la integridad de personas y bienes, que no se han descrito ni justificado debida ni detalladamente en el informe: ¿por qué?.
Ahora bien, también es verdad que hay defectos entre los demandados que aparentemente no es propio demandarlos en base a tal artículo, como pueden ser los defectos de acabado (como una rugosidad en la pintura, etc). Tal tipo de defectos tienen un plazo de prescripción de la responsabilidad, el cual se habría cumplido. Ahora bien, se han venido reclamando en debida forma y tiempo desde el principio y no han sido atendidos debidamente. Por ello hay derecho a incluirlos en la demanda. Y es obvio que no se van a poner varias demandas según el tipo de defecto, sino que razonablemente se incluyen todos en una sola. ahora bien, como indica el magistrado quizás habría que hacer referencia no sólo al artículo 1591 sino a todos los demás que fueran de aplicación.
Hay otros, como "aquellas deficiencias o imperfecciones que sí exceden de lo corriente" que son demandables por esa vía y que pueden provocar un estado ruinógeno según la acepción más amplia del término. Se pueden mirar en internet otros casos y resoluciones. Por ejemplo, los incumplimientos de normativa que puedan suponer un riesgo puntual o continuado para la integridad en todo o en parte de los habitantes o bienes del edificio, se pueden incluir en ese concepto. También exceden de lo corriente las filtraciones y humedades (que siempre tienden a agravarse si no se subsanan), defectos de aislamiento, grietas derivadas de posibles defectos estructurales, etc. Y especialmente los que atañen a la seguridad como el relativo a incendios.
Obviamente intentar justificar la responsabilidad de los demandados respecto a unas grietas o fisuras (o quizás incluso una humedad) puede tener su complicación, pero hay otras cuestiones que son indudables: ¿por qué éstas no se han incluído y justificado debidamente?. Si no se consigue que se abonen todos los defectos que se demandan (alguno de los cuales podría ser casual o circunstancial) cuando menos sí tendrían que abonar los más evidentes y no tendríamos que pagar costas. ¿Por qué no se han incluído debidamente justificados como puede y debe hacerse?.
Otro ejemplo. También dice la sentencia, en relación al informe presentado: "no distingue lo que puede ser un defecto de acabado, ni el origen de los daños, sino que el informe no pasa de ser una muestra del estado general del edificio, pertinente a esos efectos, pero no a los pretendidos en este pleito. Incluso en algunos casos, dicho informe pericial atribuye el daño a la rotura de una bajante, a la fuga de agua de un piso superior, etc, que pueden sustentar otro tipo de acción, pero no la ejercitada, y otros son absolutamente irrelevantes, como el óxido del número de policía de las viviendas o que un radiador está suelto o que la cisterna de un inodoro nunca ha funcionado. Difícilmente puede aceptarse que un propietario esté diez años sin arreglar una cisterna".
Revisando el informe, sí que es verdad que se puede considerar que en general no pasa de ser una muestra del estado del edificio. No se ha incluído la prueba, justificación o demostración de la responsabilidad respecto a muchos de los defectos. Ahora bien, ante esa muestra del estado general del edificio el perito imparcial nombrado por el Juzgado también tiene que dar su opinión y hacer las pruebas necesarias para determinar el estado y tal responsabilidad. En este caso en el Juzgado se defienden o juzgan derechos y los nuestros no pueden depender sólo de que se expliquen mejor o peor los defectos sino de que sean comprobados y analizados como es debido. Además, el propio Juez puede y debe ordenar que se hagan las comprobaciones necesarias para poder juzgar adecuadamente la situación. Ahora, también es verdad, que para ordenarlo debe haber una mínima base justificativa, algo que no consta como debe en determinadas cuestiones importantes.
Además el Juez se permite hacer juicios de valor como: "difícilmente puede aceptarse que un propietario esté 10 años sin arreglar una cisterna". Se podría pensar, por ejemplo, que le hayan recomendado no arreglarla hasta el momento del juicio (que se ha demorado un poco), lo cual podría hacer si tiene otros inodoros y no vive mucha gente en casa; o podría ocurrir que no viviera habitualmente en el piso; etc; posibilidades hay varias y si dificilmente puede aceptar una situación así sin conocerla a ciencia cierta, más dificilmente puede aceptar otras cosas. Quizás la sentencia aparece ya viciada en su inicio, dado que la afirmación del Magistrado no ha sido realizada como una conclusión derivada del exámen de la realidad, sino como un punto de partida.
En cuanto a lo que se puede considerar exclusivamente como incumplimiento de contrato, hay que considerar que se le fueron solicitando las reparaciones al Promotor en debida forma y tiempo, haciendo éste caso omiso de muchas de ellas por lo que finalmente hubo que recurrir a la demanda. Evidentemente no se van a poner dos demandas por separado respecto al mismo edificio: una en base al artículo 1591 y otra distinta correspondiente al incumplimiento de contrato por los defectos menores, sino que en buena lógica se recogen en la misma demanda todos los daños, siendo la persona encargada de valorar y juzgar la situación quien con buen criterio y razonamiento debe entender que ha de ser así a fin de valorarlos como proceda en base a los preceptos o artículos de aplicación en cada caso. Por ejemplo, el caso de un robo con violencia en la calle: no se va a poner una denuncia por el robo y otra distinta por la agresión. Ahora bien, si según el magistrado tendría que haberse nombrado la referencia al incumplimiento de contrato, posiblemente el abogado tendría que haberlo hecho.
En cualquier caso, los derechos de unos y de otros no pasan exclusivamente por acertar con el artículo aplicable sino en comprobar y analizar minuciosamente la situación, en lo cual ha de participar activamente tanto el Perito imparcial señalado por el Juzgado como el Magistrado, que ha de solicitar a quien competa las pruebas necesarias con las que pueda hacer una valoración real de la situación para poder emitir una sentencia justa. En este caso, si dice que el informe no pasa de ser una muestra del estado del edificio, esa muestra debería bastar para que se ordenara que se realizara la comprobación y estudio detallado de la misma. Hay algunas cuestiones de las que figuran en el informe que se pueden comprobar inequívocamente, como las chapas metálicas en el acristalamiento de algunos pisos (es fácil medir la temperatura que alcanzan a pleno sol en verano), los motores del garaje (es fácil solicitar del fabricante y de la Delegación de Industria la información necesaria), etc. La solicitud de esos aspectos puede hacerse incluso por órden judicial si realmente el Juez, en representación de la Justicia, quiere emitir una sentencia justa. Y los propietarios no tenemos la culpa de que no se representen y defiendan debidamente nuestros intereses: es algo que también tiene que comprender el Juez. Si no hubera motivos o fueran insignificantes sería lógico lo que pasa, pero hay motivos suficientes y evidentes.
Por ejemplo, la cuestión de esa chapa que existe en la fachada al menos en las salas de la letra B del portal 10. Es un obvio defecto de aislamiento puesto que capta la radiación solar y la transmite directamente al interior del habitáculo en forma de calor, dejando así sin efecto al resto del aislamiento de tipo climalit. Además, tal solución no está incluída o descrita en el Proyecto, de lo cual no se hace mención en el informe pericial contratado por la Comunidad. Y siendo así, los cálculos realizados en aquel (basados exclusivamente en base al aislamiento tipo climalit) tampoco son correctos. Aparentemente tampoco el perito judicial nombrado por el Juzgado hizo comprobación alguna al respecto, puesto que eso no puede estar así.
Es obvio que el informe presentado podía ser mucho más completo, pero no sólo en lo que respecta a la actuación del Perito contratado al efecto sino porque faltan más aspectos por incluir, inequívocos, especialmente respecto a instalaciones, tanto reclamables por incumplimiento de contrato como respecto a la responsabilidad decenal y estado ruinógeno del edificio por los graves daños que pueden provocar.
Cualquiera que lea el infome y vea las fotos puede concluir que aunque a pesar de que no pasara de ser una muestra del estado del edificio, muchos de los defectos que se exponen tienen la suficiente base y entidad para ser estudiados y analizados detalladamente, e incluso para que se hagan las pruebas o catas necesarias correspondientes para certificar la situación (por ejemplo comprobar la temperatura que alcanzan unas chapas metálicas colocadas en una fachada por la parte habitable, o la idoneidad de unos motores, etc), lo cual también es labor del Perito judicial (que al parecer no ha hecho su labor correctamente) y del Juez, que habría de ordenar que se le presentaran las pruebas debidamente realizadas.
De hecho cuando a un representante de la Ley o de la Justicia se le presenta la simple muestra de un aparente delito, indicio delictivo o situación irregular importante, si es un buen profesional ordenará una investigación más profunda y detallada para saber qué ocurre realmente. Se podría suponer un supuesto timo o estafa: ¿qué ha de hacer la víctima: demandar en el Juzgado al presunto timador o estafador (si lo conoce) intentando acertar con el artículo de aplicación, o símplemente dar cuenta del presunto delito respecto al cual el Juez tendria que ordenar su investigación más detallada?. Quiere decir que la simple muestra del estado del edificio sirve también para que el Juez ordene que se le presenten las pruebas necesarias a fin de confirmar y determinar la responsabilidad de la situación. No es culpa de los demandantes si los profesionales contratados no hacen bien su labor; eso debería entenderlo el Juez e incluso tomar la iniciativa para que esa labor se haga debidamente a fin de salvaguardar los derechos de las partes: en eso consiste la representación del derecho y de la Justicia.
Incluso podría tratarse de una estafa o engaño de los profesionales contratados contra quien les ha contratado (que podría ocurrir si alguien les ofrece alguna gratificación o recompensa por ello): para evitarlo y defender el derecho que asiste a todas las partes es el Juez el que ha de ordenar que se hagan las pruebas, análisis o estudios necesarios a fin de poder conocer en detalle la situación y poder emitir una sentencia justa. Y también podría darse el caso de tratarse de un Juez captado y prevaricador, por ello es imprescindible que se involucre en confirmar, analizar detalladamente y valorar debidamente la muestra del estado de la situación que se demanda, ya que además es su obligación y cometido laboral. Eso es el verdadero Derecho y la Justicia que ampara a los ciudadanos. En este caso las pruebas están ahí: elementos no aptos, que no funcionan o que en algunos casos incluso incumplen la normativa aplicable, que se reclamaron en debida forma y tiempo desde el principio pero que fueron desatendidas.
¿Que ha pasado entonces?.
Según el Juez, respecto a las deficiencias demandadas recogidas en el informe no se ha utilizado la base legal adecuada puesto que opina que no tienen la suficiente entidad (o importancia o severidad) para la aplicación de la base señalada por el abogado en la demanda, por lo que la tiene que desestimar. Lo cual no quiere decir que no existan ni que el Promotor no sea responsable, sino que símplemente no se pueden juzgar en relación a la base legal planteada.
¿Habría otra base legal de aplicación?: el Juez dice que debería ejercitarse como incumplimiento de contrato, por ejemplo. ¿Estaríamos en plazo?: en condiciones normales quizás no, pero como se le han venido reclamando fehacientemente a la promotora (mediante burofax) determinadas cuestiones desde el principio, haciendo ésta caso omiso respecto a parte de las reclamaciones, quizás sí tendríamos ese derecho y posibilidad; en cualquier caso, el Juez indica que debería haberse mencionado en la demanda tal acción para haberla tenido en cuenta.
De todas formas, si se hubieran recogido, detallado y justificado debidamente todos los aspectos que tendrían que haber constado, especialmente los concernientes al riesgo para los habitantes del inmueble, probablemente sería suficiente y válida la acción en base al artículo 1591 en el que el abogado ha fundamentado la demanda, pero no se ha hecho. cabe la pregunta: ¿no se han recogido, detallado y justificado debidamente todos a propósito para que no prospere la demanda?.
Pueden considerarse al menos tres cosas:
que en el informe no se han reflejado debidamente todas las deficiencias existentes que se pueden probar inequívocamente, algunas de ellas de especial importancia;
que las que están reflejadas no están debidamente justificadas con las pruebas necesarias, que podían haberse realizado e incluído sin duda alguna.
que el abogado junto con el administrador y el técnico contratado no han revisado, planteado y justificado debidamente tales cuestiones
La responsabilidad al respecto es tanto del Abogado como del Perito contratado por la Comunidad. También el Administrador tiene su culpa porque conociendo las reclamaciones no ha revisado que se hayan presentado como es debido ni ha hecho intento alguno por confirmar con los Organismos correspondientes tales aspectos. Sólo de la lectura del informe se comprueba que no es lo suficientemente completo ni justificado. Ahora bien, también el Juez podía haber ordenado que se realizaran los exámenes o pruebas que considerara necesarios para poder hacer una valoración justa (técnica y jurídicamente hablando) de la situación.
Así, ¿no se ha sabido o no se ha querido hacer bien?: tan díficil no parece, especialmente en lo que concierne a incluir y justificar esos aspectos importantes justificables (tanto los que se han quedado en el aire inconcretos, como los olvidados en el tintero) haciendo especial hincapié en el riesgo que suponen para los habitantes, puesto que lo tienen y la normativa aplicable, a la cual hay que hacer referencia, así lo indica.
Por otra parte, cuando un vecino pone en conocimiento del Administrador algo que aparentemente está mal, justificándoselo además, éste ha de procurar comprobarlo. Además, en función de la situación también suele ser costumbre que éste lo ponga en conocimiento de Industria (en el caso de que se trate de instalaciones, por ejemplo) para que este Organismo lo revise o emita un informe al respecto. ¿Por qué no se ha hecho nada de eso durante todo este tiempo auqnue se comentó desde el principio?.
Por ejemplo, esto es lo que indica el informe del Perito contratado por la comunidad respecto a zonas comunes:
"Según advierte en una nota singular el representante de la Comunidad con anterioridad a la elaboración de este informe, hay una serie de aspectos, deficiencias, que ya han sido reclamadas con anterioridad. Que se recogen en este informe por cuanto la valoración que se efectúa, que pueda afectar a la seguridad de las personas, es indicativa de la prioridad que se le concede. Los aspectos que señala, que no se transcriben enteramente por economía descriptiva, están relacionados con:
La resistencia al fuego RF de las puertas de los patinillos de las instalaciones eléctricas que discurren por los vestíbulos, rellanos de desembarco de los ascensores.
La NBE-CPI vigente en el momento de la redacción del proyecto técnico, que siendo Norma Básica es Legislación y de obligado cumplimiento, define todos estos aspectos que deben de quedar singularizados en el proyecto técnico, recogido en sus memorias y garantizados por el Director de Obra y el Director de la Ejecución material en el Certificado de Dirección de Obra. La inspección visual no pasa de poder afirmar que las tapas son de simple tablero rechapado.
Con relación a los aspectos concernientes a la ventilación del garaje, adecuación de los equipos de extracción y la disposición de las tomas de are fresco y salida de humos, cabe poner de manifiesto lo siguiente:
En ... (dirección)..., se hallan las oficinas de urbanismo del ayuntamiento de esta ciudad donde habrá de solicitarse el examinar el expediente de la obra y así poder verificar que:
- Los inmuebles disponen de licencia de primera ocupación
- Que los garajes disponen de licencia de apertura de la actividad.
La carencia de una u otra sería indicativa de irregularidades no corregidas.
En función de la fecha de construcción del inmueble y número de plazas, la primera ocupación puede contener la segunda. En todo caso la disposición de la instalación de ventilación será acorde con el proyecto técnico redactado por técnico competente y autorizado por la delegación ministerial correspondiente.
Siendo así, para poder determinar el ajuste de lo ejecutado con el proyecto técnico de las instalaciones de ventilación, o las anomalías si las hubiere, es necesario disponer de una copia verificada del mismo."
Puede existir Licencia de Actividad sin que lo ejecutado sea correcto, como ocurre en innumerables situaciones sobradamente conocidas. En cualquier caso, la falta de Licencia puede indicar o suponer las posibles irregularidades que señala el técnico.
Para su presentación en el juzgado determinadas cuestiones han de ir debidamente razonadas y justificadas. ¿Dónde está la justificación de la falta de idoneidad de los motores respecto a la referencia que indica su placa de caractarerísticas?. ¿Dónde está el valor de la RF del material utilizado en las portezuelas de los patinillos que habría de estar consignado en Proyecto y habría de ser revisado tanto por el Perito contratado como por el judicial?, etc. Por ejemplo, comentándole el tema de los motores al Perito contratado (le dije que había consultado al fabricante una placa de características y me habían dicho que no tenían resistencia térmica especial), ¿por qué no se comprobó y se plasmó así en el informe, que es su labor como técnico, reseñando el tipo de motores y su falta de idoneidad según la normativa?. Esa comprobación (en base a la NBE-CPI) tanto la puede hacer ese técnico como cualquier otro. Otro ejemplo: ¿por qué no se hizo el estudio y comprobación termográfica de las chapas metálicas en la carpintería contínua de pvc que se recalientan en verano?. Etc. Es decir, el informe aún no estando mal, no es todo lo completo en cuanto a razonamientos o justificaciones explícitas que debería ser.
La conclusión puede ser que no se ha revisado en profundidad ni el Proyecto ni lo ejecutado en relación a él: quizás los aspectos faltantes no sean la competencia o especialidad del mismo. Revisar un poco esos aspectos e incluso los informes para ver si faltan las justificaciones necesarias, así como solicitar algunas comprobaciones a mayores (por ejemplo a Industria, etc) también es labor del Administrador. A éste se le notificaron diversas cuestiones desde el principio: ¿por qué no ha revisado si estaban debidamente plasmadas y comprobadas en el informe, puesto que no lo están?.
Lo que tenía que haber pasado desde el principio es que al poner en conocimiento del Administrador determinadas circunstancias como las que se han ido comentando a lo largo de las reuniones, éste tenía que comprobarlas, reclamárselas a la Promotora e incluso ponerlo en conocimiento de los Organismos de la Administración (Vivienda, Industria, etc) a fin de consultar o solicitar la revisión respecto a las cuestiones referentes a su competencia (habitabilidad, calidad, instalaciones, etc) que se han puesto de manifiesto. Y una vez que se decide contratar un técnico pericial para realizar una demanda, ha de comentar y revisar con éste tales aspectos y comprobar que figuran debidamente plasmados y justificados en el informe. ¿Lo ha leído?: si lo hubiera hecho habría comprobado que no están debidamente justificados todos esos aspectos que se le han ido notificando desde el principio, especialmente respecto a elementos comunes, instalaciones, etc, que tienen relación además con la seguridad de los ocupantes, cuestiones especialmente importantes que también es de su responsabilidad su análisis cuando se pone en su conocimiento la posible falta de idoneidad o validez de lo mismos.
Es obvio que si negligente o malintencionadamente se hacen mal las cosas no se puede obtener una resolución satisfactoria. Aparentemente es posible que se trate de un engaño. El Administrador tiene conocimiento por escrito de lo que aquí se indica y del contenido más fundamental de este documento; es evidente que algo debería hacer al respecto.
Con todo ello estamos como estamos. Ahora bien, si los representantes de la Ley y de la Justicia están para buscar la verdad ... en este caso, si quieren, pueden encontrarla fácilmente: está a la vista.
Se podría suponer que cualquier persona (ama de casa, pintor, administrativo, tendero, vendedor, etc) viera en un programa de TV (de derecho de los consumidores, por ejemplo) cómo han de ser los sistemas comunitarios de un edificio de viviendas, del garaje, etc y comprobara que los que están instalados no cumplen con lo que ha visto en dicho programa, con lo cual se lo comunica al Administrador del edificio. ¿Qué ha de hacer éste?, ¿no tiene que comprobarlo o proponer su comprobación incluso consultando o dando cuenta al servicio que competa de la Administración?. ¿Lo ha hecho a pesar de que desde el principio se le han comunicado muchos de esos problemas que incluso incumplen normativa de obligado cumplimiento?. ¿Qué intereses está defendiendo o representando?. ¿A qué se espera: a que se vayan cumpliendo los plazos de responsabilidades o garantías para que tenga que ser la Comunidad posteriormente quien haya de hacer frente a todo ello e incluso a los problemas o indemnizaciones que se puedan generar en caso de accidentes o incidentes si el seguro se desentiende por incumplimiento de la normativa?.
Quizás lo que se ha planteado y cómo se ha planteado en la demanda puede no ser de la suficiente entidad para su atención y resolución en base al articulado por el que se ha reclamado. En ese caso hay otros artículos y preceptos legales que sí amparan las cuestiones que se demandan y que han de ser debidamente atendidas y resueltas en derecho, las cuales se han reclamado fehacientemente desde un principio a quien debía responder de ello. Por otra parte, si lo que se ha reclamado se hubiera demandado y justificado como es debido, probablemente sí debería ser atendido y resuelto en base a los preceptos o artículos legales utilizados para la reclamación. Con lo cual aparentemente se habría hecho mal por partida doble.
En este caso hay varias cuestiones fundamentales: el informe no está suficientemente justificado en su totalidad (hay cosas importantes que se comentan pero sin justificación alguna: ¿quizás tal materia no es especialidad del técnico contratado al efecto?); el abogado no ha revisado debidamente el mismo para saber qué se reclama, cómo ha de reclamarse y si está plasmado, explicado o razonado en debida forma para la reclamación; el administrador tampoco se ha interesado en que todo esté debidamente reseñado y justificado en el informe: de su lectura se puede apreciar la falta de razonamientos explícitos sobre algunas de las cuestiones importantes demandadas; además, debía haberse puesto en contacto con los organismos correspondientes (industria, etc) para dar cuenta de las cuestiones que les competan. Asimismo, el supuesto perito imparcial designado por el juzgado tampoco ha hecho nada para comprobar algunas de las importantes cuestiones planteadas. Si esas premisas se hubieran cumplido, como debe ser normalmente, evidentemente el resultado del procedimiento sería distinto.
Generalmente lo que debe ocurrir en casos de este tipo es que ante las advertencias de los vecinos y según sea la gravedad de la situación, el Administrador debe comprobarla o hacer que se compruebe (por ejemplo, poniéndolo en conocimiento de los organismos de la Administración que corresponda, solicitando una inspección apropiada, haciendo uso de los servicios del seguro de la comunidad si ha lugar, contratando a los técnicos oportunos, etc) y en base a ello tomar o proponer las medidas necesarias (su reparación, la demanda al responsable, etc). Por ejemplo: si alguien aprecia que la antena puede estar mal anclada porque la ve excesivamente inclinada, o que un elemento de la fachada parece inseguro, etc, dará cuenta al Administrador; éste debería comprobar y/o hacer que se compruebe la situación y en su caso adoptar las medidas oportunas directamente (en caso de ser una situación grave o de riesgo) o previa reunión y acuerdo comunitario. Si alguien le comunica que aparentemente hay elementos que incumplen la normativa, también debe interesarse en comprobar o hacer que se compruebe la situación y en su caso adoptar las medidas necesarias. Y obviamente no vale como excusa que haya un Proyecto o una Licencia: puede estar mal el Proyecto, puede estar mal la ejecución de lo proyectado o pueden estar mal ambas cosas; y la Licencia puede haberse concedido igual.
Como ejemplo: si un vecino le comunica al Administrador que aparentemente faltan extintores donde supuestamente debería haberlos y no han estado colocados nunca, o que las mangueras contra incendios aparentemente no son de las características debidas, o que ha advertido alguna grieta grande, o un agujero en un forjado, o que hay algún elemento de fachada en aparente riesgo de desprendimiento, o un pilar al que le falta un cacho y se le ven los hierros, etc: ¿qué debe hacer éste?, ¿no debe interesarse e informarse sobre ello y a su vez informar correctamente a la Comunidad, adoptar o proponer las medidas oportunas de resolución del problema y demanda contra el responsable si ha lugar, etc?. ¿Y qué deben hacer los profesionales que contrate la comunidad para la comprobación, resolución o demanda?.
Se podría suponer la compra de un vehículo; si los frenos, o los airbags, o los cinturones de seguridad, etc, no son de las características adecuadas según la normativa de obligado cumplimiento al respecto, o hay derrames de líquidos, o hay humedades por la entrada de agua exterior en el interior del habitáculo, etc, ¿qué ha de hacerse?, ¿a quién hay que reclamar?, ¿cómo hay que reclamar?, ¿que hay que hacer si el vendedor no quiere atender la reclamación?, ... ¿o quizás el comprador debería asumir que "la vida es así", quedarse con ello en vez de reclamar, pasar del tema y punto?; ...
Si se hacen las cosas bien, hay muchas posibilidades de que salgan bien; pero si se hacen mal, es obvio que el resultado será negativo. Así, ¿qué ha ocurrido?, ¿se nos ha engañado?, ¿ha sido una estafa de quienes han sido contratados para, supuestamente, representar los derechos e intereses de la Comunidad ... o símplemente ha sido un cúmulo de negligencias o errores, lo cual tampoco es culpa de la Comunidad?. En cualquiera de los dos casos, es obvio que no tenemos la culpa de ello pero somos quienes lo estamos pagando.
El Administrador es el que recopila las irregularidades detectadas por los vecinos (éstos las ponen en conocimiento de aquel) especialmente en los elementos comunes, y es el que ha de solicitar su subsanación al responsable si ha lugar o derecho a ello. En ese proceso y por su función de representación de los intereses de la Comunidad y por el conocimiento de la Ley aplicable en régimen de Propiedad Horizontal o de inmuebles y comunidades, directamente o informando previamente a la comunidad ha de contactar con los técnicos apropiados e incluso con los organismos de la Administración que tengan algo que ver al respecto, debe estudiar tales irregularidades o defectos y estimar la gravedad e importancia de los mismos asesorando a los vecinos sobre la solución. Para ello generalmente también se cuenta con la asistencia técnica y/o jurídica de los Seguros contratados, tanto los particulares de viviendas como del comunitario. Obviamente los técnicos en cada especialidad (con los que debe contactar el Administrador) deben analizar y comprobar las presuntas irregularidades, especialmente si aparentemente incumplen normativa de obligado cumplimiento. El Administrador tiene que revisar que se han analizado todas debidamente y que, en su caso, hay o puede haber motivo suficiente para la reclamación o demanda a quien corresponda: evidentemente lo hay cuando falta algo que por norma o por contrato debería existir o cuando lo que existe es erróneo o defectuoso según las leyes o normas de aplicación. En su caso ha de solicitar su enmienda al responsable de ello directamente o por vía judicial previa información y acuerdo de la Comunidad. También puede ocurrir que la Comunidad decida hacerse cargo de los gastos de las reparaciones liberando del problema al responsable del mismo, pero los vecinos en todo caso tienen que estar correcta y debidamente informados de lo que hay y de las repercusiones que conlleva cualquier decisión al respecto que se haya de tomar. Etc.
Se podría suponer que hubiera un incendio en un garaje donde las instalaciones de evacuación de humos no cumplieran con la preceptiva normativa de resistencia a altas temperaturas durante el tiempo establecido. En un incendio y ante el calor de los gases o humos desprendidos de la combustión así como del irradiado por las llamas, es obvio que en muy poco tiempo dejarían de funcionar y de cumplir su función, con lo que los servicios de extinción de incendios no podrían entrar en el local a realizar su labor en los primeros momentos del mismo; así, además del riesgo de los daños personales que pudieran provocar los gases tóxicos al discurrir por el interior del inmueble, serían mayores o más amplios los daños en los vehículos estacionados, etc. Generalmente las compañías de seguros cubren el riesgo de incendio de los vehículos estando en el garaje si está contratada; ahora bien, si esas u otras instalaciones relacionadas con el incendio no cumplen la preceptiva normativa (que posiblemente sería lo primero que se mirara), pueden hacerlo valer y reclamar al responsable de ello, e incluso a la Comunidad en su caso, el abono de tales daños o pagos si se estima que el retraso en la actuación de los bomberos por culpa del equipamiento ha agravado el daño. Y con toda probabilidad ante los juzgados prosperaría el juicio porque posiblemente lo probarían o justificarían sin duda alguna.
Así, ante la advertencia o conocimiento de una situación de incumplimiento de normativa en las instalaciones de un edificio, el Administrador lo primero que ha de hacer entre otras cosas es recabar la información necesaria y ponerlo en conocimiento del departamento correspondiente de la Delegación de Industria (al igual que ponen en conocimiento de ese Organismo una incidencia relacionada con el suministro eléctrico), o incluso de Urbanismo si le compete, etc, ... lo cual en nuestro caso no se ha hecho a pesar de haberles advertido en numerosas ocasiones sobre las irregularidades detectadas.
Una pregunta que puede contestar cualquiera: ¿qué es más grave: detectar un desconchado, una pintada, una humedad, un rodapié roto, una lámpara que no funciona, etc, ... o un incumplimiento de la normativa de obligado cumplimiento que puede provocar incluso graves daños materiales o humanos?.
Por otra parte, ¿por qué se nota en algunos propietarios especial ufanía e interés en que pague la comunidad sin rechistar cuando deberíamos estar cobrando como damnificados, alegando incluso que la culpa es de haber presentado la demanda y de quienes votaron a favor de ello?; baste recordarles que la desestimación de la demanda no deriva de que no haya lugar a su estimación porque no hay defectos a subsanar que deben ser subsanados, sino fundamentalmente porque la demanda no se ha presentado ni justificado debidamente (además de que tampoco se ha atendido ni revisado judicialmente como es debido), de lo cual serían responsables el perito y el abogado contratados al efecto, así como el administrador, no la comunidad ni quienes han votado la vía judicial como asiste el derecho habiendo además suficientes motivos para ello, motivos que no se han justificado ni defendido como es debido.
A la vista de esta situación, parece que los Proyectistas, Directores de Obra, Instaladores, etc, podrían dejar todo como quisieran sin atender a precepto ni normativa alguna; es evidente que no se puede hacer, con lo cual también es obvio que esta situación es irregular. ¿O quizás símplemente debamos asumir que las viviendas han costado un poco más caras y punto?.
Como le comenté al administrador en una reunión, todo esto no es porque lo diga yo ... sino que su labor o cometido es comprobarlo (fundamentalmente consultando o poniéndolo en conocimiento de los organismos oficiales correspondientes -industria, vivienda, urbanismo, etc-) para ver si es así o no y si la situación es lesiva para los intereses y derechos de la Comunidad a la cual tiene que representar e informar como es debido, pudiendo incluso constituir un dolo, estafa o como lo quieran denominar los juristas, asistiéndonos en su caso también la vía penal.
Lo primero que tenían que haber hecho los Administradores de la Comunidad era cotejar y comprobar con los organismos oficiales correspondientes fundamentalmente, las irregularidades detectadas relativas o que comprometen la seguridad y que se han puesto en su conocimiento desde el principio (al menos en algunos temas de instalaciones). Hasta el día de hoy aún no se ha hecho, ¿por qué?, ¿qué intereses están representando?. Por ejemplo: si alguien detecta una amplia grieta en algún elemento de la estructura, forjados, fachada, etc, y lo pone en conocimiento del Administrador (que en principio es lo que hay que hacer), ¿qué ha de hacer éste?. ¿Por qué no ha hecho lo que tenía que hacer cuando se pusieron en su conocimiento algunos de esos temas en cuestión motivo de demanda que finalmente no se han planteado, explicado ni justificado como es debido?.
En un párrafo anterior de este texto se señala lo que indicaba el informe pericial respecto al sistema de ventilación del garaje en cuestión. Parece supeditar su idoneidad a la existencia de Licencia de Actividad. Obviamente en este caso concreto de lo que se trata es de justificar con el detalle debido lo que se reclama, que es la aparente falta de idoneidad de los motores respecto a la necesaria resistencia térmica que han de tener según la normativa de obligado cumplimiento que lo regulaba cuando fueron instalados (NBE-CPI 96), aspecto además confirmado por el fabricante de los mismos (la falta de esa característica de resistencia térmica especial), lo cual puse en conocimiento del administrador y del perito aparejador, siendo en todo caso labor de éstos la comprobación o confirmación de tal característica, así como igualmente en su caso confirmar tal falta de idoneidad con la Delegación de Industria, Vivienda o el Ayuntamiento para asimismo presentarlo en el Juzgado. Para eso se contrata un informe pericial en el que ha de basarse una resolución judicial; pero si el informe no justifica debidamente lo que ha de justificar, la resolución no puede ser positiva. Las mismas consideraciones se pueden hacer respecto a otras de las circunstancias demandadas que asimismo deben responder a normativa de obligado cumplimiento. Y tales justificaciones no sólo ha de realizarlas un profesional que haya que contratar al efecto, sino que también pueden venir de la mano de los Organismos oficiales que corresponda a los cuales el administrador debe consultar para confirmar la situación.
Se puede mirar un poco en internet sobre lo que hay respecto a estos temas y lo que ocurre en otros casos de edificios con problemas relacionados con defectos de construcción o incumplimientos de normativa, cómo se resuelven, así como de las acciones y asesoría de los administradores de fincas a los propietarios en esos casos, etc. Se encontrarán muchas resoluciones satisfactorias por causas incluso menos severas que las que concurren en este caso.
Decía el administrador respecto al resultado negativo de la demanda que la vida es así (al que se ha de recordar que la desestimación de la misma deriva de que no se ha demandado debidamente ni con las justificaciones necesarias, lo cual también es de su responsabilidad, especialmente porque se pusieron en su conocimiento). Ciertamente la vida es así y también suelen ser así las estafas, amaños, corruptelas y otros dolos que forman parte de la vida y que unas veces quedan impunes pero otras se detectan, se juzgan y hasta se penan. Los vecinos de un inmueble no tienen por qué conocer determinadas normativas y características de la construcción. Es el administrador quien directa o indirectamente a través de quienes la conozcan debe informarles suficiente y correctamente; si la información no es completa o es interesada (se oculta o se manipula para que el tema en cuestión parezca lo que se desee que parezca), el resultado de la votación no será el que hubiera debido ser porque generalmente se basará exclusivamente en factores que no serán los que tengan mayor relevancia o importancia respecto al tema en cuestión. En cualquier caso es evidente que si ante una situación de este tipo un Administrador dice que "la vida es así" sin haberse interesado ni interesarse en intentar solucionar como es debido la situación, ya que es obvio que podría hacerse, cuando menos no merece confianza alguna; es más, incluso merece alguna desconfianza.
El administrador conoce la sentencia: símplemente nos ha comunicado que hemos perdido la demanda "porque la vida es así", pero no ha dado explicación alguna de lo que indica la misma y por qué ha sido desestimada. De su lectura claramente se puede entender el resultado: los temas y defectos que se han incluído en la demanda no revisten la gravedad suficiente para reclamarlos en base al fundamento legal utilizado. No es que no haya irregularidades importantes que deban o puedan ser juzgadas, sino que no se han puesto todas y las que se han puesto no se han explicado ni justificado como es debido, de lo cual el juez quizás también puede o deba darse cuenta porque tratándose de buscar la verdad y la justicia, nos deja con el culo al aire aún teniendo todo el derecho en el ejercicio de la demanda y la reclamación (quizás no respecto a todo lo demandado y reclamado, pero sí en diversas cuestiones especialmente importantes).
Con lo cual la sentencia no dice que todo está bien y que la Comunidad no tiene derecho a la reclamación al respecto, sino que símplemente en relación a lo que se ha descrito y cómo se ha descrito no puede demandarse según el artículo o fundamento legal de base y que hay otros caminos, vías o artículos no mencionados que contemplan tales aspectos y que habían de haberse utilizado o mencionado.
Es decir: de haberse justificado todo como debe y puede justificarse, especialmente los incumplimientos de normativa que afectan a la seguridad, posiblemente sí sería de aplicación el artículo de marras. Y en todo caso, hay otros artículos a mayores que también debían haberse reflejado y no se ha hecho.
¿Se ha hecho mal a propósito para librar a los responsables y que abonemos entre todos los gastos y punto?. A todas luces podría parecerlo ya que no se ha hecho bien ni a medias. ¿Es una estafa o similar?.
Por ejemplo: si los motores del sistema de ventilación no cumplen la normativa de obligado cumplimiento, etc, debe indicarse exactamente así en la demanda aportando la justificación debida que puede facilitar el fabricante, ... no andarse por las ramas con otras cuestiones. Es relativamente sencillo, pero no se ha hecho ... y tampoco se ha hecho nada respecto a otras cuestiones también de interés y cierto riesgo que asimismo incumplen normativas de obligado cumplimiento y de las cuales el administrador tiene conocimiento preciso desde el principio.
Quizás todo aquel que pase por el edificio a realizar montajes o reparaciones también pueda hacer lo que quiera como quiera sin cumplir normativa de obligado cumplimiento alguna. Si se desentienden de las reclamaciones y se nos ocurre demandarles, podríamos contar con la misma inestimable asesoría y acción del administrador y la labor de los mismos profesionales que han intervenido en este caso: aparentemente el resultado sería pagar unas derramas o cuotas extras por cortesía de la casa resultado de una segura sentencia desestimativa y condenatoria contra la Comunidad fundamentalmente por no realizarse y justificarse como es debido la demanda ... y todos contentos. Y con las instalaciones o montajes que queden como queden, confiar en que no causen problemas puesto que el seguro no se hará cargo de lo que ocurra en caso de que incumplan la normativa y haya daños que puedan ser achacables a tales elementos. Etc. ¿Barra libre?.
Si alguien le comunica al administrador posibles graves defectos o incumplimientos de normativa dando debida referencia de ello, ¿qué tiene que hacer éste?: obviamente tendrá que revisarlo o informarse y una vez lo haya revisado u obtenido la información necesaria comunicar a la Comunidad lo que sea menester en cuanto al problema y su solución. Respecto a las circunstancias observadas y comunicadas en este caso, ¿lo ha hecho?.
Todos sabemos que en muchos casos algunos se aprovechan del desconocimiento de la gente sobre muchos temas especialmente si se amenaza o coacciona con costar dinero, etc, algo que siempre asusta y crea, cuando menos, la duda o el recelo: es la psicología que, por ejemplo, se aplica en algunos tipos de timos o estafas (de lo cual psicólogos, criminólogos, abogados, etc, pueden dar perfecta cuenta). Haciendo las cosas bien como deben hacerse en debida forma y tiempo, y a no ser que existan factores externos que impidan el correcto desarrollo y resolución de la situación (como posibles amaños, mamoneos, corruptelas, etc), el tema no es tan difícil.
Por cierto, en el informe pericial se indicaba: "se puede sostener que el inmueble no dispone de licencia de primera ocupación y de apertura de actividad garajes; a mayor abundamiento, el funcionario de custodia del expediente lo corrobora verbalmente". ¿?. ¿Eso qué es, qué significa, qué supone, para qué vale, es necesario, ha caducado, qué pasa si no hay, dónde se compra ...?: son las preguntas que cualquiera podría plantearse y alguien nos debía dar la información oportuna.
En el caso de una denuncia, es obvio que si no se presenta y justifica debidamente lo que se demanda, difícilmente se puede conseguir una resolución satisfactoria. Y la base de la justificación en algunos de los casos (el por qué del incumplimiento de la normativa en algunos elementos, etc) se le comunicó al administrador en su momento y se le ha venido repitiendo desde entonces. También se le comunicó al perito. Ambos tenían que haberlo comentado o planteado con el abogado. Aún así, no ha sido plasmada como es debido en la demanda lo cual es responsablidad tanto del perito, como del abogado, como del administrador (éste debía revisar que estuvieran indicadas y justificadas debidamente todas las circunstancias irregulares puestas en su conocimiento desde que se hizo cargo de la comunidad y sobre las que hubiera derecho a demanda). Y en cualquier caso, todo debería haberse denunciado mucho antes teniéndose ya conocimiento desde el principio de lo que había y del desentendimiento de los responsables al respecto.
Ha habido muchas reseñas y fotos de grietas o fisuras y humedades (que también son importantes), etc, pero en lo correspondiente a explícitos incumplimientos de normativa de obligado cumplimiento (en concreto de algunas instalaciones) que se advirtieron y se pusieron en conocimiento del administrador (siendo seguro además que no son todas las que hay), lo cual tiene relación también con la seguridad, se han dejado un poco en el aire cuando había que incidir especialmente en ello y justificarlo como es debido en relación a las normas concretas que lo regulan. ¿Por qué no se ha hecho?.
"Así es la vida", dice el administrador sin más, lo cual ya dice suficiente al respecto. Si a esta persona le venden cualquier cosa que no cumpla las preceptivas y obligadas garantías de seguridad, etc, ¿quizás diga lo mismo?. Y si reclama y sabe que los profesionales que han realizado la reclamación no lo han hecho correctamente, ¿también asumirá que la vida es así?. Si esto ocurriera en la Comunidad donde vive, ¿también sería así la vida?.
Es evidente que una fisura o grieta, una humedad, un desconchado, una filtración de agua, etc, puede originarse en cualquier momento (aunque no debiera) por cualquier nimio motivo que puede depender de muchos factores (por ejemplo, una falta de esmero de un elemento de sellado, un desgaste prematuro, un accidente, etc); pero un incumplimiento de normativa de obligado cumplimiento, en especial si incide o menoscaba la seguridad, suele estar originados en el diseño o en el montaje en la mayoría de los casos (lo cual puede corresponder a errores de Proyecto o en la elección de métodos o medios en el montaje o instalación) estando la irregularidad ya desde la recepción del edificio por la Comunidad. Incluso ante las primeras circunstancias el seguro puede hacerse cargo de las reparaciones, no así ante las segundas.
Cualquiera podría preguntar: ¿y qué puede pasar?; la cuestión podrían responderla los profesionales que desarrollan y establecen la normativa de obligado cumplimiento. En unos casos se establece para el cumplimiento obligatorio de un mínimo de servicios de cara al comprador o al ciudadano, en otros en relación a la seguridad de bienes y personas, etc. Por ejemplo: la instalación eléctrica en viviendas debe tener un mínimo de circuitos y protecciones establecido por normativa de obligado cumplimiento; ¿qué pasaría si no los tuvieran o estuvieran mal diseñados o ejecutados?; ¿qué habría que hacer?. Quizás el Administrador pueda aportar alguna idea al respecto. Otros casos no son distintos.
Un ejemplo que no viene al caso: si al recepcionar el inmueble se advirtiera que un ascensor no lleva telefonillo, o alumbrado de emergencia, etc, se reclamara la irregularidad en debida forma y tiempo al vendedor del inmueble, al fabricante, al instalador o a todos ellos y nadie quisiera hacerse cargo del problema, ¿qué habría que hacer?: quizás el administrador, el perito y el abogado podrían aportar una respuesta, así de por qué en este caso no se ha hecho lo que debía hacerse en debida forma y tiempo respecto a lo advertido en el edificio. Para éstos quizás sea fácil decir que eso depende de los acuerdos de la comunidad, pero tales acuerdos también dependen de la correcta información y asesoría que se reciba y que deben aportar esos profesionales (para eso se les contrata). Siguiendo con este mismo ejemplo, si a la hora de presentar una demanda en vez de hacer referencia explícita a la falta comprobable de esos obligados elementos, se deriva la situación hacia la existencia o no de Licencia u otras cuestiones, etc, sin plasmar y justificar debidamente tales irregularidades, ¿se entera el Juez de éstas y de tales incumplimientos, cuya subsanación es lo que se solicita?. Ahora bien, es obvio que si hay problemas con una Licencia también se debe intentar conocer qué ocurre. En cualquier caso, ¿no son el Administrador, el Perito y el Abogado quienes deben informarse y comprobar que todo esté debidamente descrito, justificado y demandado (especialmente tras darles cuenta de muchas de las cosas que hay o deja de haber) y a los cuales abonamos sus servicios para ello?. Es evidente que si en la demanda se indica la irregularidad y es un incumplimiento de normativa de seguridad, no puede eludirse en modo alguno.
Además, previamente debería ponerse en conocimiento de la delegación de Industria para que también aportara su informe y diera las debidas instrucciones al respecto, lo cual conocen perfectamente el administrador del edificio y el perito contratado para elaborar el informe.
Un ejemplo que sí puede venir al caso: un hipotético incendio en el garaje que provocara que el humo discurriera por los huecos interiores existentes hacia el espacio habitable superior pudiendo causar algún problema en los habitantes: sea o no culpa del sistema de evacuación de humos, lo primero que se mirará será si éste es adecuado conforme a su función y a la normativa. Además, si a mayores se instala (aparentemente sin autorización acordada de la Comunidad) un sistema que teóricamente introduciría el aire del exterior hacia los vestíbulos de los ascensores en el garaje (supuestamente para mantenerlo en sobrepresión respecto a los espacios adyacentes) y que también teóricamente debería entrar en funcionamiento accionado por el mismo sistema de detección de incendios que pone en marcha el sistema de extracción, tomando ese aire justamente en la boca de salida de la extracción de humo, el riesgo se agrava. Los bomberos no podrían actuar de inmediato desde el primer instante; cualquiera, por ejemplo, ha podido ver por televisión cómo arde un vehículo en algún disturbio callejero, y las llamas y cantidad de humo tóxico que desprende durante un buen rato. Se puede imaginar eso multiplicado por una buena parte de los coches que haya en el garaje, puesto que lo más probable es que el derrame de líquidos inflamables, la proximidad entre los mismos, etc, termine por afectar a muchos de ellos. Y después del incendio se plantearán las hipótesis y problemas que deban ponerse sobre la mesa; así, ante los daños a los que habrá que hacer frente se analizará debidamente la situación y alguien podría decir que el sistema de evacuación de humos no era apto por incumplir la normativa impidiendo así la actuación rápida y eficiente del servicio de bomberos, con lo cual los seguros de los vehículos podrían reclamar daños a la Comunidad. Por otra parte, podría suponerse que ese humo llegara a los huecos de los ascensores, lo cual puede ocurrir muy fácilmente si las puertas que comunican el garaje con el vestíbulo de los mismos no se encuentran cerradas; rápidamente los inundarían y ascenderían para inundar también el vestíbulo del portal y los de las viviendas (máxime además si hay un sistema de impulsión de aire que en caso de funcionar como debiera y por estar mal ubicada la admisión de aire, coge ese humo de su salida en el exterior y lo vuelve a meter directamente a los vestíbulos del garaje): los vecinos podrían quedar atrapados.
Otro ejemplo: en una inspección de la instalación eléctrica del garaje, entre algunas irregularidades (que la Comunidad tuvo que arreglar) se encontró la falta de latiguillo de puesta a tierra en algún cuadro. Si hubiera provocado una electrocución, probablemente el seguro no se hubiera hecho cargo del daño debido a ello y habría de ser el instalador y quizás la Comunidad quienes habrían de hacer frente a ello. ¿Hasta cuando tienen responsabilidad sobre ello los promotores, constructores o instaladores y cuando repercute tal responsabilidad sobre ésta?: también supuestamente es labor del administrador informar a la Comunidad cuando se tiene conocimiento del problema. En este caso parece que se está haciendo todo al revés, ¿por qué?. En cualquier caso, siempre es deseable no esperar a ver qué pasa sino procurar que esté todo en las debidas condiciones y reclamar en derecho a quien corresponda cuando corresponda, lo cual ha de hacerse debidamente. Cuando se pone interés en hacer bien las cosas hay muchas posibilidades de que salgan bien; cuando no se tiene ese interés o incluso se tiene el interés contrario, pasa lo que pasa en este caso.
Es evidente que el Administrador contratado por la Comunidad está para atender como es debido estas situaciones; en caso contrario también es obvio que debería haber otro que las atendiera con la profesionalidad necesaria. Si se le dice que hay elementos que aparentemente incumplen la normativa, etc, (lo mismo que si se le dice que hay una grieta en un muro por donde entra agua en abundancia, etc) cuando menos ha de interesarse, comprobarlo, informarse e informarnos.
En cualquier caso, también los jueces han de tener su grado de implicación en que la situación se resuelva equitativamente en derecho: si advierten que la situación no está debidamente analizada y justificada, deben señalarlo e incluso exigir que se les justifique debidamente para poder tener una mínima base de juicio. Como ejemplo este caso: si el juez aprecia que el informe que presentan los demandantes no deja de ser una simple descripción del estado del edificio, no debe desestimar la demanda por ello sino solicitar a los demandantes que se le justifique debidamente lo que se demanda; los demandantes no tienen la culpa de que, por ejemplo, los profesionales que contratan al efecto no hagan (negligente o malintencionadamente) su labor como es debido. Viene a ser lo mismo que la investigación de un delito: para poder juzgar al presunto culpable los profesionales que corresponda han de presentar las pruebas y justificaciones necesarias; si no lo hacen así, el juez ha de pedirlas; si no se pueden justificar o demostrar las circunstancias, entonces es cuando se podría desestimar la demanda, no antes. En este caso hay sobradas pruebas o demostraciones, si no de todas sí de algunas de las circunstancias demandadas (está a la vista el incumplimiento de la normativa que las regula); parece que se ha intentado evitar señalar esas circunstancias más evidentes incidiendo en aquellas otras cuya justificación o demostración no es tan obvia: ¿por qué?. Cualquier juez puede entenderlo: si se desestima la demanda sin más, se les añade un nuevo perjuicio a los ya perjudicados que presentan la demanda por el perjuicio inicial; los demandantes no suelen conocer leyes ni normativas, por lo que son los jueces (con la asesoría adecuada) quienes tienen que salvaguardar los derechos advirtiéndoles previamente de que, en su caso, la demanda no está debidamente justificada o demostrada, no participar en la posible farsa, timo o estafa símplemente desestimando la demanda y punto, ayudando con ello a que quien ha cometido el perjuicio inicial pueda salir indemne de la situación.
Se podría suponer cualquier delito y la presentación de alguna imágen o la grabación de una cámara de seguridad: si en ésta no se pueden apreciar con detalle los rasgos del presunto autor, el juez debe solicitar a los profesionales oportunos que se intente mejorar su resolución para posibilitar su identificación antes de emitir una sentencia en un sentido u otro. Si a pesar de todos los esfuerzos posibles no se puede obtener la nitidez necesaria y es imposible la identificación, entonces sí se podría desestimar el caso o denuncia contra el presunto, no antes. En este caso hay suficientes pruebas de determinadas irregularidades, pero algunas no se han presentado como es debido y otras ni se han presentado. De eso también tienen que ser conscientes y darse cuenta los jueces para salvaguardar los derechos de los demandantes, que deben solicitar su presentación y justificación antes de emitir una sentencia.
Se podría suponer otra cuestión: que se tratara de un crimen y que la inocencia o culpabilidad del acusado o presunto pasara por la demostración de algunas de esas circunstancias que se demandan y que no han sido debidamente justificadas por los profesionales contratados al efecto: ¿podrían en ese caso justificarse o demostrarse como es debido en la investigación?; o bien, que por culpa de esas circunstancias ocurriera algún accidente o incidente que causara alguna desgracia material o personal: ¿podrá entonces demostrarse su falta de idoneidad por el incumplimiento de la normativa?.
Una simple cuestión respecto a las instalaciones, montajes o trabajos que precisan la aportación a los Organismos competentes de documentación firmada por los técnicos que las diseñan o ejecutan responsabilizándose de que cumplan la normativa de obligado cumplimiento vigente: si las irregularidades fuesen detectadas por los Organismos de inspección correspondientes en la fase de ejecución o montaje previa a la venta del bien, éste no podría entregarse o venderse hasta que fueran subsanadas o corregidas; por lo tanto es evidente que si una instalación o montaje incumple la normativa y no se pude dar de alta o dar servicio por ello ni vender el bien en cuestión hasta que sea reparada, es obvio que reviste la suficiente entidad como para poder considerar que tales defectos hacen que el edificio no resulte apropiado a su destino puesto que evidentemente no podría ser vendido a los compradores hasta que cumpliera la Normativa de obligado cumplimiento en todos sus aspectos. Si el bien ha sido ya vendido y se detecta el incumplimiento con posterioridad a la venta, igualmente se podría retirar o impedir el servicio hasta que la irregularidad o incumplimiento fuera subsanada o reparada, habiéndose de determinar las responsabilidades sobre ello. Por ejemplo, si por cualquier caso hay una inspección en una vivienda y la instalación eléctrica no cumple la Normativa de obligado cumplimiento vigente en el momento de su ejecución, obviamente se podría impedir o retirar el suministro de energía hasta que se subsanara la irregularidad o incumplimiento, con lo cual es obvio que la vivienda tampoco cumpliría las condiciones del contrato ni de aptitud para el uso al que se destina.
Por otra parte, la labor de los jueces es solicitar la comprobación y el esclarecimiento de todo lo necesario para llegar al fondo del asunto buscando la verdad y el razonamiento en ello. ¿Lo hacen?: a la vista de esta situación es obvio que no; si se revisaran los aspectos que desde el principio se han señalado como incumplimientos de la normativa puestos en conocimiento del Administrador (por eso es éste quien debe revisar el informe pericial junto con el abogado, cosa que al parecer tampoco han hecho), se comprobarían y deberían atenderse como es debido, de lo cual se desprende también que no han sido revisados ... y si no han sido revisados tampoco han podido ser juzgados debidamente y en derecho.
Es evidente que si un juez dice que el informe pericial que presentan los demandantes no pasa de ser una muestra del estado del edificio, es obvio que para tomar una decisión justa debe informar a los mismos y solicitar las justificaciones al respecto que considere necesarias, no desestimar la demanda incluso cargando costas a los demandantes perjudicados tanto por la situación demandada como por tal decisión. Evidentemente los demandantes (que no tienen los conocimientos técnicos y legales necesarios) no tienen la culpa de las acciones negligentes o malintencionadas o de la falta de pericia profesional de quienes han contratado supuestamente para representar y defender sus derechos e intereses, lo cual los jueces han de entender y tener debidamente en cuenta. En este caso son comprobables muchas de las circunstancias demandadas.
Es obvio que negligente o malintencionadamente, ninguno de los contratados por la Comunidad (administrador, abogado y perito) han hecho lo que debían como es debido, por lo cual fundamentalmente ha resultado la desestimación de la demanda que nos ha causado un perjuicio a mayores. El admnistrador desde un principio tenía que haber consultado y puesto en conocimiento de los Organismos oficiales correspondientes cuando menos los incumplimientos de normativa detectados que se le han ido comunicando; además, tenía que revisar el informe pericial junto con el abogado para ver si quedaba reflejado y debidamente justificado todo lo que se le ha ido señalando en las reuniones y por escrito. El abogado asimismo tenía que revisar si respecto al contenido del informe tal como estaba plasmado quedaba inequívocamente justificados los aspectos demandados así como hacer constar todos los fundamentos legales en que podía basarse la demanda.
Algunos decían que tendrían que pagar quienes habían votado a favor de presentar la demanda. Obviamente quizás debería ser al revés, además de quienes han conseguido en este caso que no prospere por no haberse presentado y demandado como es debido, con el perjuicio económico añadido que ha supuesto todo ello.
Una cuestión: si una persona advierte en un edificio oficial (un centro de salud, una delegación, etc) que no se está cumpliendo la normativa de seguridad en determinadas cuestiones y da cuenta de ello al responsable del cnetro, ¿qué tiene que ocurrir?. Es evidente que en una Comunidad en la que están contratados profesionales para que se ocupen de mantener el edificio y las relaciones vecinales en debido órden, lo mínimo que tienen que hacer es enterarse o informarse e informar a los vecinos sobre tales comprometedores aspectos; si ocurre algo, inicialmente son los vecinos los que tienen que hacer frente a las contingencias.
En cualquier caso, insisto, esto no es porque lo diga yo: ante la situación y la posibilidad que concurre, los profesionales contratados al efecto para velar por los intereses de la Comunidad deben informarse, informarnos y actuar como deben. Y desde el principio se les ha dado cuenta de la situación (así como de otras advertidas) tanto por escrito como verbalmente en las reuniones comunitarias.
El tema es relativamente simple: si al finalizar la construcción del edificio y antes de la venta y entrega de las viviendas se hubiera realizado una inspección detallada (por parte de los organismos oficiales pertinentes, como Industria por ejemplo) y se hubieran detectado los incumplimientos de normativa que se están detectando ahora, no podrían ser vendidas hasta que se subsanaran los mismos puesto que no podrían ser emitidos los certificados correspondientes que deben acompañar al edificio o vivienda para poder solicitar los suministros de energía. Y en caso de ser vendidas tendría que serlo con el acuerdo del comprador y siendo notificado de tal situación.
Por ejemplo, si se detecta un incumplimiento de normativa en la instalación eléctrica de una vivienda o en la de los servicios comunes del edificio, conlleva que se impida la emisión del certificado de instalación hasta que sea reparada y sin éste no se puede solicitar ni realizar el suministro de energía. Por otra parte, que exista un boletín o certificado de una instalación tampoco significa necesaria u obligadamente que ésta esté bien realizada: el boletín o certificado lo emite el instalador y en la mayoría de los casos se dan de alta en el Organismo correspondiente sin que éste realice inspección alguna, bajo la responsabilidad inicial del instalador, proyectista o quien corresponda. Si hay incumplimientos y son detectados por una inspección antes de la venta de las viviendas o del edificio, es evidente que no podría efectuarse tal venta hasta que fueran corregidos, con lo cual es obvio también que además de ser un incumplimiento de contrato, la vivienda o edificio tampoco serían aptos para el fin al que se destinan, especialmente por los relacionados con la seguridad de las personas.
Si hay incumplimientos que no han sido detectados inicialmente y siguen estando ahí, es el mismo caso de falta de aptitud del bien inmueble para el uso al que se destina: debido a los mismos (que afectan tanto a la funcionalidad como a la seguridad de personas y bienes) las instalaciones en cuestión no podrían ni deberían estar funcionando hasta que fueran subsanados. Como ejemplo un coche: si se detecta que no cumple la normativa en cuanto a frenos, cinturón de seguridad, airbag, etc, no podrá circular hasta que sea reparado, con lo cual obviamente no sería apto para el fin al que se destina.
De hecho, cuando un inspector de una empresa de inspección, contratado para pasar la revisión obligatoria periódica de la instalación eléctrica del garaje, encontró y señaló algunos aspectos que hubo que corregir, si nos hubieramos negado a corregirlos el resultado de la inspección que se hubiera puesto en conocimiento de Industria hubiera sido negativo, con lo cual habríamos tenido un apercibimiento de cierre o precinto de la instalación y retirada del suministro eléctrico. Tuvimos que pagar la reparación de una irregularidad que no era parte del mantenimiento sino un defecto de la instalación o montaje, aunque el Administrador quiso dar a entender que sí se trataba de mantenimiento señalando que se trataba de unos magnetotérmicos que no funcionaban. ¿?.
Es el Administrador el que tiene que informarse e informar correctamente de la situación a la Comunidad: ¿por qué no lo hace?, ¿para quién trabaja?.