Source: http://docplayer.fi/437805-Selvitys-homevauriokorjausten-rahoitustuesta-ja-homevaurioiden-vastuukysymyksista.html
Timestamp: 2017-01-19 19:50:23+00:00
Document Index: 14632047

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ']

⭐Selvitys homevauriokorjausten rahoitustuesta ja homevaurioiden vastuukysymyksistä
Selvitys homevauriokorjausten rahoitustuesta ja homevaurioiden vastuukysymyksistä
Download "Selvitys homevauriokorjausten rahoitustuesta ja homevaurioiden vastuukysymyksistä"
1 Sosiaali- ja terveysministeriön työryhmämuistioita 2003:9 Helena Kinnunen, Marja Kostiainen Selvitys homevauriokorjausten rahoitustuesta ja homevaurioiden vastuukysymyksistä Selvityshenkilöiden raportti SOSIAALI- JA TERVEYSMINISTERIÖ Helsinki 20032 KUVAILULEHTI Julkaisija Sosiaali- ja terveysministeriö Tekijät (toimielimestä: toimielimen nimi, puheenjohtaja, sihteeri) Selvityshenkilöt: Helena Kinnunen Marja Kostiainen Julkaisun päivämäärä Julkaisun laji Selvitys Toimeksiantaja STM, ympäristöministeriö Toimielimen asettamispäivä Julkaisun nimi (myös ruotsinkielinen) Selvitys homevauriokorjausten rahoitustuesta ja homevaurioiden vastuukysymyksistä (Utredning om finansieringsstöd till mögelskadereparationer och mögelskadornas ansvarsfrågor ) Julkaisun osat Tiivistelmä Sosiaali- ja terveysministeriö sekä ympäristöministeriö asettivat selvityshenkilöiksi johtava lakimies Helena Kinnusen Suomen Kiinteistöliitosta ja ylitarkastaja Marja Kostiaisen Valtion Asuntorahastosta laatimaan ehdotuksen toimenpiteistä, joilla voidaan auttaa homevaurioista johtuvien asuntojen terveysongelmien vuoksi hädänalaiseen tilanteeseen joutuneita perheitä ja yksilöitä. Selvityksen tavoitteeksi asetettiin joko kehittää olemassa olevia järjestelmiä ja lainsäädäntöä tai luoda uusia järjestelyjä, joilla autetaan kaikkein vaikeimmassa asemassa olevia asumisterveysongelmista kärsiviä. Selvitys jakautuu kahteen itsenäiseen osioon, joissa ensimmäisessä käsitellään homevaurioihin liittyviä vastuukysymyksiä ja arvioidaan niiden toimivuutta ja toisessa käsitellään homevaurioista aiheutuvien taloudellisten rasitusten suuruutta ja olemassa olevaa avustusjärjestelmää sekä arvioidaan sen toimivuutta. Yksittäiselle ruokakunnalle kosteus- ja homevaurio saattaa aiheuttaa huomattaviakin kustannuksia esimerkiksi lisääntyneiden sairausmenojen, vaurioiden tutkimus-, suunnittelu- ja korjauskustannusten sekä mahdollisesti irtaimiston uusimiskustannusten muodossa. Homevaurioihin liittyy myös terveydellisiä ja mielenterveydellisiä riskejä. Selvityksessä yhteiskunnan tuella autettavien ruokakuntien kriteereiksi on asetettu: 1. Terveyshaitta on yllättävä ja ennalta-arvaamaton. 2. Tukea ei myönnetä niihin kustannuksiin, joihin hakija on oikeutettu saamaan korvausta muulta taholta kuten vakuutuksesta, urakoitsijalta, myyjältä yms. 3. Tukea ei myönnetä, jos ruokakunta pystyy itse kohtuudella selviämään korjauksen aiheuttamista taloudellisista rasituksista. Selvityshenkilöt eivät esitä uuden rahaston perustamista, vaan esittävät olemassa olevien järjestelmien hyödyntämistä ja kehittämistä ongelman ratkaisemiseksi. Selvityksessä on myös lähdetty siitä, että koulutuksella, tiedotuksella ja viranomaistoiminnan jämäköitymisellä pyritään estämään tulevien kosteus- ja homevauriotapausten synty ja helpotetaan ongelmien ratkaisua. Selvityksessä ehdotetaan myös, että olemassa olevaa korjausavustusjärjestelmää kehitetään nostamalla avustusprosenttia ja laajentamalla avustusten piiriä. Myös toimeentulotuen edellytyksiä esitetään muutettavaksi. Homeongelmiin liittyviä vastuusäännöksiä on lainsäädännössämme runsaasti ja ne ovat pääosaltaan toimivia. Myös oikeuskäytännöstä löytyy vastuita koskevia päätöksiä. Selvityshenkilön kehitysehdotukset liittyvätkin lähinnä vaurioiden syntymisen ennalta ehkäisyyn ja selvityskustannusten minimointiin. Vastuuosiossa tehdyt kehitysehdotukset voidaan jakaa kolmeen pääryhmään: 1. Rakentamisen laadun parantaminen 2. Ennalta ehkäisevät toimet 4. Havaitun vaurion aiheuttaman taloudellisen haitan minimoiminen. Avainsanat: (asiasanat) Asuminen, asunnot, avustukset, kiinteistöt, kosteusvauriot, rahoitus, vastuu Muut tiedot Sarjan nimi ja numero Sosiaali- ja terveysministeriön työryhmämuistioita 2003:9 Kokonaissivumäärä Kieli 103 Suomi Jakaja STM:n julkaisumyynti, PL 535, Tampere puh ja fax , sähköposti: ISSN ISBN Hinta Luottamuksellisuus 17,50 Julkinen Kustantaja Sosiaali- ja terveysministeriö3 PRESENTATIONSBLAD Utgivare Social- och hälsovårdsministeriet Författare (uppgifter om organet: namn, ordförande, sekreterare) Utredare: Helena Kinnunen Marja Kostiainen Utgivningsdatum Typ av publikation Utredning Uppdragsgivare Social- och hälsovårdsministeriet, miljöministeriet Datum för tillsättande av organet Publikation (även den finska titeln) Utredning om finansieringsstöd till mögelskadereparationer och mögelskadornas ansvarsfrågor (Selvitys homevauriokorjausten rahoitustuesta ja homevaurioiden vastuukysymyksistä) Referat Social- och hälsovårdsministeriet samt miljöministeriet tillsatte chefsjurist Helen Kinnunen från Finlands Fastighetsförbundet och överinspektör Marja Kostiainen från Statens Bostadsfond som utredare för att utarbeta ett förslag till åtgärder som kan avhjälpa situationen för personer och familjer som på grund av mögelskador i bostaden fått problem med hälsan och därmed hamnat i en nödsituation. Målet för utredningen var att antingen utveckla befintliga system och lagstiftning eller att skapa nya system för att hjälpa dem som med anledning av hälsoproblem i boendet hamnar i en ytterst svår situation. Utredningen är uppdelad i två självständiga moduler. De ena behandlar ansvarsfrågor i samband med mögelskador och utvärderar hur dessa fungerar. Den andra modulen behandlar storleken på den ekonomiska belastning som mögelskadorna orsakar och det befintliga stödsystemet samt utvärderar systemets funktion. Fukt- och mögelskador kan orsaka omfattande kostnader för enskilda hushåll exempelvis genom ökade sjukdomskostnader, kostnader för undersökning, planering och reparation av skadorna samt eventuella kostnader för byte av inventarier. Till mögelskadorna hör också hälsorisker och risker för den mentala hälsan. I utredningen har följande kriterier ställts för de hushåll som kan få stöd från samhället: 1. Hälsoproblemen är plötslig och oförutsebar. 2. Stöd beviljas inte för de kostnader för vilka den sökande kan får ersättning från andra håll såsom från försäkring, entreprenör, säljare etc. 3. Stöd beviljas inte heller om hushållet själv med rimlig insats kan klara av de ekonomiska ansträngningar som reparationen medför. Utredarnas förslag innehåller inte någon ny fond, utan utredarna föreslår att de befintliga systemen utnyttjas och utvecklas för att lösa problemet. Utredningen förutsätter också att utbildning, information och en beslutsammare myndighetsverksamhet används för att hindra uppkomsten av fukt- och mögelskador samt för att underlätta lösningen av problemen. Utredningen föreslår även att det befintliga reparationsstödsystemet utvecklas genom att höja stödprocenten och utvidga stödsektorn. Förslag lämnas också om ändring av förutsättningarna för utkomststöd. De finns en stor mängd staganden om ansvar vid mögelproblem i vår lagstiftning som till största delen fungerar väl. Även i rättspraxisen förekommer domar angående ansvar. Utredarnas utvecklingsförslag avser främst att förebygga uppkomsten av skador och att minimera utredningskostnaderna. De utvecklingsförslag som ingår i ansvarsmodulen kan uppdelas i tre huvudgrupper: 1. Förbättring av byggandets kvalitet 2. Förebyggande åtgärder 4. Minimering av de ekonomiska olägenheter som en upptäckt skada orsakar. Nyckelord Ansvar, bidrag, boende, bostäder, fastigheter, finansiering, fuktskador Övriga uppgifter Seriens namn och nummer ISSN Social- och hälsovårdsministeriets promemorior 2003:9 Sidoantal Språk 103 Finska Distribution/Försäljning SHM:s publikationsförsäljning, PB 536, Tammerfors, tfn och , fax , e-post: Pris 17,50 Förlag Social- och hälsovårdsministeriet ISBN Sekretessgrad Offentlig4 Publisher Ministry of Social Affairs and Health, Finland Authors Investigators: Helena Kinnunen Marja Kostiainen DOCUMENTATION PAGE Date 6 March 2003 Type of publication Report Commissioned by Ministry of Social Affairs and Health, Ministry of the Environment Date of appointing the organ 22 October 2002 Title of publication Report on financial assistance to mould damage repairs and liability issues in association with mould damage Summary On 22 October 2002, the Ministry of Social Affairs and Health and the Ministry of the Environment appointed Senior Lawyer Helena Kinnunen of the Finnish Real Estate Federation and Administrator Marja Kostiainen of the Housing Fund of Finland as investigators, with the task of drawing up a proposal as to measures that could be adopted to assist families and individuals at need due to health problems caused by mould damage in their homes. The objective of the investigation was defined as follows: either to improve existing systems and legislation, or to create new arrangements to help those suffering from residence-related health problems who are in the most difficult situation. The report is divided into two independent parts. The first part deals with liability issues in relation to mould damage, assessing how well they function, while the other part deals with the magnitude of the financial burden caused by mould damage and with the existing assistance system, assessing its functionality. Moisture and mould damage can cause significant costs to an individual household, e.g. as increased health-care costs, costs due to damage inspection, planning and repair, and the possible need to replace household property. Mould damage is also associated with physical and mental health risks. In the report, the following criteria have been set for households that can be assisted with public funds: 1. The health problem is unexpected and unforeseen. 2. Financial assistance is not given to cover costs for which the applicant is entitled to receive compensation from another source, such as insurance, builder, seller etc. 3. No financial assistance is given if the household is able to cope within reason with the financial burden of the repairs. The investigators do not propose that a new fund be set up, but they do propose that the existing systems be utilised and developed further in order to solve the problem. The report also assumes that education, informing and a more assertive attitude on the part of authorities be used in an attempt to prevent future moisture and mould damage, helping to solve the problems. The report also suggests that the existing financial aid system for repairs be improved by raising the percentage of financial assistance and by extending its scope. It is also proposed that the grounds for social assistance be revised. Finnish legislation includes a lot of regulations on liability issues associated with mould problems, and most of them work well. Finnish legal practice also includes decisions on liability issues. The proposals for improvement made by the investigator are mostly associated with the prevention of damage and minimising investigation costs. The improvement proposals in the liability section can be divided into three main categories: 1. Improving the quality of construction. 2. Preventive measures. 3. Minimising the economic burden caused by the observed damage. Key words Financial assistance, households, liability, moisture damages, real estates Other information Title and number of series Working Group Memorandum if the Ministry of Social Affairs and Health 2003:9 Number of pages Language 193 Finnish Distributor/Orders Ministry of Social Affairs and Health, Publications Sale, P.O. Box 536, Tampere, Finland, Tel or , fax , ISSN Price ISBN Publicity Public Financier The Ministry of Social Affairs and Health5 Sosiaali- ja terveysministeriölle ja Ympäristöministeriölle Sosiaali- ja terveysministeriö sekä ympäristöministeriö asettivat allekirjoittaneet selvityshenkilöiksi laatimaan ehdotuksen toimenpiteistä, joilla voidaan auttaa homevaurioista johtuvien asuntojen terveysongelmien vuoksi hädänalaiseen tilanteeseen joutuneita perheitä ja yksilöitä.6 10 Selvityksen tavoitteeksi asetettiin joko kehittää olemassa olevia järjestelmiä ja lainsäädäntöä tai luoda uusia järjestelyjä, joilla autetaan kaikkein vaikeimmassa asemassa olevia asumisterveysongelmista kärsiviä. Selvitystä pidettiin tarpeellisena, sillä vaikka asunto-ongelmien fyysistä puolta on tutkittu Suomessa melko hyvin, psykososiaalisista ongelmista on tehty vain yksi isompi tutkimus. Valmistuneen tutkimuksen mukaan homeongelma voi aiheuttaa vakavia psykososiaalisia ongelmia, jotka voivat muodostua pysyväksi syrjäytymisuhaksi. Ihmiset joutuvat edelleen homevaurioiden vuoksi taloudellisesti ja sosiaalisesti kestämättömään tilanteeseen. Nykyiset avustusmuodot eivät korvaa kaikkia sellaisia kohtuulliseksi katsottavia vahinkoja, joihin asukkaat ovat saattaneet joutua. Edes vastuullisen tahon löytyminen ei aina paranna homevaurion aiheuttamaa taloudellista rasitusta. Nyt valmistuneessa selvityksessä olemme käyneet läpi olemassa olevan avustusjärjestelmän ja vastuusäännöstön toimivuutta sekä tehneet kehitysehdotuksia ongelman pienentämiksi. Selvitystä voidaan käyttää myös oppaana homevaurioihin liittyvien ongelmatilanteiden ratkaisemisessa. Selvitys jakautuu kahteen itsenäiseen osioon, joissa ensimmäisessä käsitellään homevaurioihin liittyviä vastuukysymyksiä ja arvioidaan niiden toimivuutta ja toisessa käsitellään homevaurioista aiheutuvien taloudellisten rasitusten suuruutta ja olemassa olevaa avustusjärjestelmää sekä arvioidaan sen toimivuutta. Molempiin osioihin kuuluu erillinen yhteenveto. Selvityshenkilöiden työn tukena on toiminut seurantaryhmä, johon kuuluivat Risto Aurola (STM), Pekka Viljanen (STM), Hannu Hirvonen (YM) ja Tiina Rautio (YM). Helsingissä 7 päivänä helmikuuta 2003 Marja Kostiainen Helena Kinnunen7 11 Helena Kinnunen HOMEVAURIOIDEN VASTUUKYSYMYKSET Esiintyviä ongelmia ja kehitysehdotuksia SISÄLLYS: 1 JOHDANTO VASTUUTILANTEET ASUNTO-OSAKEYHTIÖISSÄ Osakkeenomistajan ja yhtiön välinen vastuu Yhtiön ja osakkeenomistajan vastuuta koskeva lainsäädäntö Asunto-osakeyhtiölaissa määritelty kunnossapitovastuu Korjausten laajuus Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden vaikutus vastuuseen Osakkeenomistajan oikeus teettää korjaus itse Osakkeenomistajan muutostyöoikeus Muutostyöoikeuden sisältö Vastuu muutostöistä Ongelmatilanteet asunto-osakeyhtiössä ja kehitysehdotuksia Yhtiöjärjestyksen määräykset Osakkeenomistajan tekemät muutostyöt Kosteus- ja homevaurioiden ennaltaehkäisy Korjaamiseen kannustusta VASTUUTILANTEET VUOKRASUHTEISSA Vuokralaisen ja vuokranantajan välinen vastuu Vuokrasuhteita koskeva lainsäädäntö Vuokratun huoneiston kunnossapito Huoneiston kunto ja kunnossapito AHVL:n mukaan Vuokralaisen aiheuttama vahinko Seuraamukset huoneiston puutteellisesta kunnosta Vuokranalennus tai vuokrasta vapautus Vahingonkorvaus Ongelmatilanteet ja kehitysehdotuksia Vuokranantajat haluttomia tekemään parannuksia vuokrasuhteen aikana KAUPAN VASTUUTILANTEET Asunto-osakkeen kauppa Asuntokauppaa koskeva lainsäädäntö Osakkeenostajan suoja rakentamisvaiheessa ja uuden asunnon kauppa Käytetyn asunnon kauppa asuntokauppalain mukaan Virheen seuraamukset Ensimmäisen myyjän vastuu myöhemmälle ostajalle Kiinteistön kauppa Kiinteistön kauppaa koskeva lainsäädäntö Kiinteistön kaupan virhe Virheen seuraamukset... 468 Ongelmatilanteet kaupanvastuissa ja kehitysehdotuksia Tiedon saaminen ostettavan kohteen kunnosta Vian selvittäminen ja korjaamistapa RAKENTAMISEN VASTUUT Rakentamisen vastuiden lainsäädäntö Vastuu eri rakentamistilanteissa Grynderin vastuu Urakoitsijan vastuu Suunnittelijan vastuu Talopaketin kauppa Ongelmatilanteet ja kehitysehdotuksia TERVEYDENSUOJELULAKI Asunnon terveellisyys Terveyshaitan selvittäminen Ongelmatilanteet ja kehitysehdotuksia VAKUUTUKSET Olemassa olevat vakuutukset Kiinteistövakuutukset Kotivakuutukset Kaupan vastuu vakuutukset Ongelmatilanteet ja kehitysehdotuksia YHTEENVETO LIITE 1 Esimerkkejä käytännön ongelmatilanteista...70 LIITE 2 Homeasioiden vastuutahoja...74 Marja Kostiainen SELVITYS HOMEVAURIOKORJAUSTEN RAHOITUSTUESTA VAIKEASSA TALOUDELLISESSA ASEMASSA OLEVILLE RUOKAKUNNILLE Esiintyviä ongelmia ja kehitysehdotuksia SISÄLLYS: 1 YHTEENVETO KOSTEUS/HOMEVAURIOIDEN YLEISYYS ASUINRAKENNUSKANNASSA KOSTEUS/HOMEVAURIOIDEN KANSANTALOUDELLISET VAIKUTUKSET KOSTEUS/HOMEVAURIOIDEN VAIKUTUKSET ASUKKAAN/PERHEEN NÄKÖKULMASTA... 799 13 5 MITEN VAIKEASSA TALOUDELLISESSA TILANTEESSA OLEMINEN MÄÄRITELLÄÄN SELVITYKSESSÄ JA ARVIO TALOUDELLISTA TUKEA TARVITSEVIEN RUOKAKUNTIEN MÄÄRÄSTÄ JA MÄÄRÄRAHATAR- PEESTA PERUSKORJAUSPROSESSI KOSTEUS- JA HOMEVAURIOTAPAUKSISSA Asuntokauppa Tietoisuus ongelmista Korjaussuunnitelman teko Taloudelliset kysymykset Korjauksen asianmukainen suorittaminen NYKYTILANNE JA SEN ONGELMAT SEKÄ KEHITYSEHDOTUKSET Asuntokauppa Tiedonsaantikanavat Suunnitelmien teko Taloudelliset tukimuodot Korjausavustukset Avustukset suunnitelmallisen korjaustoiminnan edistämiseen Vanhusten ja vammaisten korjausavustukset Avustukset terveyshaittojen poistamiseen Toimeentulotuki Seurakunta, SPR yms. vapaaehtoiset avustusjärjestöt ja yhdistykset Takuu-Säätiö Korjauksen suorittaminen... 9810 15 Helena Kinnunen HOMEVAURIOIDEN VASTUUKYSYMYKSET Esiintyviä ongelmia ja kehitysehdotuksia 1 JOHDANTO Kosteus ja niistä jo johtuneet tai johtuvat homeongelmat ovat puhuttaneet viimeisen vuosikymmenen ajan varsin paljon. Ongelmat ovat valitettavan yleisiä, jopa uusissa rakennuksissa. Kosteus- ja homevaurioiden vastuukysymykset muodostavat monitahoisen ongelman, sillä virhevastuita on säännelty useassa eri laissa. Vahingonkorvauslaki tulee kyseeseen silloin, kun kyseessä ei ole sopimussuhteeseen perustuvaa vastuuta. Vastuusäännöksiä on kuten asuntokauppalaissa, kuluttajasuojalaissa, huoneenvuokralainsäädännössä, asunto-osakeyhtiölaissa, asumisoikeutta koskevassa lainsäädännössä, kauppalaissa sekä maakaaressa. Rakentamisen vastuuseen liittyviä periaatteita on kirjattu rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin sekä konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin. Vastuusuhteiden kirjosta on usein vaikea löytää oikeata tahoa, johon ottaa yhteyttä ongelman esiintyessä. Vaikka vastuullisen tehon löytäminen ei valitettavasti aina johda parempaan tilanteeseen, oikeiden vastuutahojen löytäminen helpottaa yleensä aina keskusteluja korvausyhteyden aikaansaamista. Seuraavassa kuvataan tyypillisimpien asumismuotojen ja sopimussuhteiden vastuita homevaurion ilmetessä, pyritään tunnistamaan yleisimmät ongelmat ja esitetään kehitysehdotuksia ongelmien vähentämiseksi. 2 VASTUUTILANTEET ASUNTO-OSAKEYHTIÖISSÄ 2.1 Osakkeenomistajan ja yhtiön välinen vastuu Yhtiön ja osakkeenomistajan vastuuta koskeva lainsäädäntö Asunto-osakeyhtiön toimintaa säätelee ensisijaisesti asunto-osakeyhtiö-laki. Laissa on säädelty yhtiön toimintaa, osakkeenomistajien ja yhtiön välisiä oikeuksia ja velvollisuuksia. Asunto-osakeyhtiömuotoisessa asumisessa on huomattava, että yhtiö muodostuu sen osakkeenomistajista. Asunto-osakeyhtiö on luonnollisesti itsenäinen oikeushenkilö, mutta sen tulot muodostuvat käytännössä osakkeenomistajilta perittävistä vastikkeista.11 16 Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat puolestaan omistavat yhtiöstä osakkeita, jotka tuottavat oikeuksia. Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistus ei niinkään perustu osakkeille jaettavaan osinkoon, vaan siihen, että osakkeet tuottavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä erikseen määrättyä huoneistoa tai muuta tilaa. Hallintaoikeuteen liittyvät olennaisesti myös kunnossapitovastuuta ja muutostyöoikeutta koskevat kysymykset Asunto-osakeyhtiölaissa määritelty kunnossapitovastuu Kun vuoden 1992 asunto-osakeyhtiölakia säädettiin, oli kunnossapitovastuun lähtökohtana se, että kunkin yhtiön yhtiöjärjestyksessä määriteltäisiin, kuinka kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien ja yhtiön välillä jakautuu. Näin lainsäätäjän näkemyksen mukaan tulisi parhaiten otetuksi huomioon erilaisten asuntoosakeyhtiöiden erityispiirteet. Esimerkiksi erillisistä omakotitaloista koostuvasta asuntoosakeyhtiössä olisi mahdollista jakaa kunnossapitovastuu siten, että kukin osakkeenomistaja vastaa hallitsemansa rakennuksen kunnossapidosta kokonaisuudessaan. Kaikkien yli asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei tulla yksityiskohtaisesti määrittelemään kunnossapitovastuuta yhtiön ja osakkeenomistajan välillä, joten lakiin on otettu määräykset kunnossapitovastuun jakautumisesta siltä varalta, ettei yhtiöjärjestyksessä ole näiltä osin määräyksiä. Ellei yhtiöjärjestyksessä ole muuta mainittu, asunto-osakeyhtiölain (myöh. AOYL) 78 :n mukaan yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa huoneistojen sisäpuolella olevat rakenteet ja korjaamaan niistä johtuvat viat. Rakenteellisia vikoja ovat esimerkiksi seinissä, katossa ja lattiassa esiintyvät halkeamat ja painumat. Eristeissä olevia puutteita on myös pidetty rakenteista johtuvina vikoina. Eristeinä pidetään niin äänen-, lämmön-, veden- kuin kosteudenkin eristeitä. Jos siis eristeissä on puutteita, tulee yhtiön korjata ne. Märkätilojen veden- ja kosteudeneristeet ovat osa rakennetta silloinkin, kun ne toimivat samalla myös pinnoitteina. Tällaisia ovat esimerkiksi aikaisemmin yleisesti käytetyt kylpyhuoneiden pinnoitemateriaalinakin toimivat muovimatot, jotka usein ovat myös ainoa vedeneriste. KKO 1991:160: Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto on saattanut laadultaan olla huoneistojen sisustukseen käytettävää materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen lattiarakenteen ainoana vedeneristeenä, se oli sellainen rakenteen osa, josta asunto-osakeyhtiö vastasi. Huoneistojen sisäpuolella asunto-osakeyhtiön on rakenteesta johtuvien vikojen lisäksi pidettävä kunnossa rakennuksen huoneistoihin samantasoisina asennetut lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat. Näiden kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhtiölle riippumatta siitä, kuka ne on asentanut huoneistoon. Ratkaisevaa kunnossapitovastuussa on ainoastaan se, onko johto tai putkisto samantasoinen kuin rakennuksen muissa huoneistoissa12 17 olevat johdot ja putkistot. Putkistoihin ja johtoihin liittyvä säännös on hyvin tulkinnanvarainen sen suhteen, mitä samantasoisuudella tarkoitetaan. Käytännössä samantasoisuus ei tarkoita sitä, että kaikissa huoneistoissa tulisi olla täsmälleen samanlaiset putkistot ja johdot, jotta ne kuuluisivat yhtiön vastuulle. Lainsäätäjä on tässä yhteydessä tarkoittanut yhtiössä olevaa perustasoa ja normaalia tasoa putkistojen ja johtojen osalta samassa käyttötarkoituksessa olevissa huoneistoissa. Tämä tulkinta on saanut vahvistusta myös oikeuskäytännössä. KKO 1998: 105 Huoneisto, jonka yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus oli liikehuoneisto, oli aikanaan suunniteltu kahvilakäyttöön ja siihen oli sen vuoksi asennettu tehokkaampi ilmanvaihtojärjestelmä kuin talon muihin huoneistoihin. Huoneistossa ei ollut toiminut kahvilaa tai ravintolaa ennen kuin osakkeenomistajan vuokralainen aloitti siinä pelisali- ja baaritoiminnan. Kahvila- tai ravintolatoiminnan harjoittaminen edellytti nykyisten rakentamismääräysten mukaan tehokkaampaa ilmanvaihtoa kuin oli vaadittu rakennuksen valmistuessa. Vastuu kustannuksista, jotka aiheutuivat ilmanvaihdon saattamisesta vastaamaan voimassaolevia määräyksiä, kuului asunto-osakeyhtiölle eikä osakkaalle (Ään.). Kosteus- ja homevaurioiden kannalta merkittävimpiä yhtiön vastuulle kuuluvia osia ovat märkätilojen veden- ja kosteudeneristeet sekä putkistojen kunnossapitovastuu. Ellei yhtiön yhtiöjärjestyksessä muuta mainita, tuleekin yhtiön huolehtia siitä, että edellä mainitut seikat ovat kunnossa Korjausten laajuus Tieto yhtiön ja osakkaan välisistä vastuista on lisääntynyt, joten välttämättä ei enää riidellä siitä, kuuluuko kosteus- tai homeongelman korjaaminen yhtiön vai osakkaan vastuulle. Erimielisyyttä voi tästä huolimatta syntyä siitä, kuinka laajasti korjaus on suoritettava ja mihin kuntoon huoneisto on saatettava korjauksen jälkeen. Se, jonka vastuulla korjaus on, saa valita korjauksen tekijän ja korjaustavan. Aina ei kuitenkaan ole selvää tai varmaa, mikä on paras korjaustapa. Usein ainoaksi vaihtoehdoksi jääkin valita eri korjausvaihtoehtojen väliltä se, mitä alalla toimivat ammattilaiset pitävät parhaana vaihtoehtona. Korjauksesta vastuussa olevan tahon tehtävänä onkin valita sellainen korjaustapa, jolla asiantuntijoiden näkemyksen mukaan vika onnistutaan poistamaan. Jos myöhemmin käy ilmi, että korjaus ei olekaan ollut riittävä, tulee korjauksesta vastuussa olevan tahon tehdä korjaus uudelleen siten, että ongelma saadaan poistettua.13 18 Kosteus- tai homeongelman syytä selvitettäessä ja ongelmaa poistettaessa joudutaan usein purkamaan pinnoitteita ja mahdollisesti jopa rakenteita. Jos vaurion korjaaminen kuuluu yhtiölle eli kyseessä on rakenteista johtuva vika tai putkistovuoto, yhtiön on saatettava huoneisto korjauksen jälkeen siihen tasoon, kuin se oli ennen korjausta. Ennalleen saattamisessa saattaa syntyä erimielisyyksiä osakkaan ja yhtiön välillä, jos korjauksen vuoksi on jouduttu purkamaan pinnoitteet esimerkiksi ainoastaan yhdeltä seinältä kylpyhuoneesta. Osakkeenomistajalla ei tällaisessa tapauksessa ole automaattisesti oikeutta vaatia koko kylpyhuoneen uudelleenlaatoittamista, vaikka aivan täsmälleen samanlaisia laattoja ei puretulle seinälle saataisikaan. Osakkeenomistajan on hyväksyttävä paikkakorjaus, jos lopputulosta voidaan pitää teknisesti ja ulkonäöllisesti tyydyttävänä. Jos paikkakorjaus ei teknisesti ole mahdollista, on yhtiön tietenkin tehtävä korjaus, jolla ongelma saadaan poistettua. Toinen erimielisyyksiä aiheuttava seikka huoneistokorjausten yhteydessä on se, että joko senhetkinen osakas tai joku aiemmista osakkeenomistajista on asentanut tai rakentanut huoneistoonsa normaalista kiinteistön tasosta poikkeavia erityisrakenteita tai pinnoitteita muutostyönsä oikeuttamana. Näiden ennalleen saattaminen voisi korjausten yhteydessä aiheuttaa huomattaviakin lisäkustannuksia yhtiölle. Kun nämä lisäkustannukset joudutaan kattamaan kaikilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella, on luonnollista, että tällaisiin kustannuksiin suhtaudutaan kriittisesti. Myös oikeuskäytännön linjan mukaisesti erityisrakenteiden aiheuttamien lisäkustannusten maksaminen ei ole yhtiön ja siis yhtiön muiden osakkeenomistajien vastuulla. KKO 1991:160: Kylpyhuoneessa jouduttiin tekemään korjausta huonokuntoisen maton vuoksi. Pesuhuoneen ainoana vesieristeenä ollut muovimatto kuului yhtiön kunnossapitovastuuseen. Sen sijaan pesuhuoneen laatoituksesta ja sen kunnosta huolehtiminen kuului osakkeenomistajalle. Vastuunjakoon ei vaikuttanut se, ettei osakkeenomistaja ollut tiennyt, että laatoitus oli huoneiston edellisen haltijan rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lisäys. Helsingin HO nro 558 Asunto-osakeyhtiö teetti osakkaan hallitsemassa huoneistossa vesi- ja viemärijohtojen yleistä uusimistyötä. Yhtiö oli joutunut purkamaan ja saattamaan ennalleen osakkeenomistajan teettämät tiiliseinärakenteet ja muovikaton. Erikoisrakenteista aiheutuneiden kustannusten oli katsottava kuuluvan yhtiön osakkeenomistajan vastattaviin, joten yhtiöllä oli oikeus saada osakkailta korvaus erityisrakenteiden aiheuttamista lisäkustannuksista. Helsingin HO , nro 1260 Huoneiston aikaisempi omistaja oli asunto-osakeyhtiön tieten ja suostumuksella rakentanut lisätilaa huoneistonsa pohjakerrokseen ottamalla käyttöön rakennuksen alta tilaa, joka alun perin oli tarkoitus jättää kaivamattomiksi alustatiloiksi. Kysymys oli lisätilassa myöhemmän osakkeenomis-14 19 tajan omistusaikana ilmenneiden sellaisten vesivahinkojen korjausvelvollisuudesta, joiden oli katsottava johtuneen lisätilan hyvän rakennustavan vastaisesta rakentamisesta. Hovioikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiö ei vastaa osakkeenomistajan seuraajaa kohtaan sellaistenkaan aikaisemman osakkeenomistajan osakashallinnassa olleissa tiloissa tekemien virheellisten lisärakenteiden korjaamisesta, joista yhtiö ei muutoin lain nojalla vastaisi. Lisärakentamisen suorittanut osakkeenomistaja ei voinut siirtää seuraajalleen parempaa oikeutta yhtiötä kohtaan kuin hänellä itsellään on ollut. Helsingin HO nro 915 Tila oli ollut alun perin wc. Aikaisempi osakas asentanut sinne suihkun. Yhtiön vastuun ei voitu katsoa kohdistuvan jälkikäteisen muutostyön aiheuttamiin vahinkoihin. Osakkaan korvausvaatimus yhtiötä kohtaan hylättiin. Helsingin HO nro 2548 Osakas havaitsi kylpyhuoneremontin yhteydessä kosteusvaurion. Tila oli ollut alun perin WC, mutta putkiremontin yhteydessä sinne oli asennettu lattiakaivo. Oikeus katsoi, että osakkaan oli voitava luottaa siihen, että lattiakaivollista tilaa voi käyttää suihkuna. Yhtiö korvausvastuussa syntyneestä kosteusvauriosta. Vaikka osakkeenomistajan vastuu jälkeenpäin rakennetuista lisämateriaaleista ja niiden aiheuttamista kustannuksista voi tuntua yksittäisen osakkaan kannalta ankaralta, on se kuitenkin ymmärrettävää, kun otetaan huomioon asunto-osakeyhtiön luonne. Asuntoosakeyhtiöhän ei saa varoja muualta kuin osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella. Muiden osakkeenomistajien kannalta olisi kohtuutonta, jos he joutuisivat osallistumaan ehkä kalliidenkin lisärakenteiden ennalleen saattamiseen, vaikka huoneistossa suoritettavaan korjaukseen ei asunto-osakeyhtiö tai muut osakkeenomistajat ole voineet millään vaikuttaa. Onkin ymmärrettävää, että kun asunto-osakeyhtiöissä osakkeenomistajan muutostyö on varsin laaja, tulee siihen myös liittyä laaja vastuu muutostöiden jatkossa aiheuttamista kustannuksista. Tähän palataan myöhemmin väliotsakkeessa "Osakkeenomistajan muutostyöt" Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden vaikutus vastuuseen Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty, että osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Etenkin märkätiloissa havaitut puutteet tulee ilmoittaa viipymättä enempien vahinkojen välttämiseksi.15 20 Laissa ei ole sanottu, kuinka ilmoituksen tulee tapahtua, mutta jälkikäteen tehtävää selvitystä varten ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti. Osakkeenomistajan voi ilmoittaa viasta suoraan yhtiön isännöitsijälle. Jos isännöitsijää ei syystä tai toisesta tavoiteta, ilmoituksen voi tehdä myös hallituksen jäsenelle. Asunto-osakeyhtiön toiminnan selkeyden kannalta jokaiselle osakkeenomistajalle tai yhtiössä asuvalle henkilölle on hyvä ilmoittaa se henkilö, jolle puuteilmoituksen voidaan osoittaa. Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus ei poista asunto-osakeyhtiön oikeutta tehdä huoneistossa tarvittavia tarkastus- ja huoltokäyntejä. Vaikka tällainen oikeus isännöitsijällä ja hallituksella onkin, ei tarkastuskäyntejä voi tehdä jatkuvasti, jottei osakkaan hallintaoikeutta turhaan loukata. Tämän vuoksi kunkin osakkeenomistajan omana tehtävänä on valvoa hallinnassaan olevan huoneiston kuntoa ja ilmoittaa puutteesta yhtiön edustajalle. Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti voi vaikuttaa korjaustoimenpiteistä aiheutuvien kustannusten jakautumisen tai ainakin korvauksen määrään. Osakkeenomistaja voi ainakin teoriassa joutua korvaamaan vahingon, joka on aiheutunut tai pahentunut hänen viivyttelystään. Jos kosteusvaurio syntyy tai pahenee esimerkiksi sen vuoksi, että osakkeenomistaja antaa veden päästä rakenteisiin näkyvästi irronneen muovimaton saumasta, voi jopa koko vahinko jäädä hänen korvattavakseen. Se, milloin osakkeenomistaja on täyttänyt ilmoitusvelvollisuutensa ajoissa, jää tapauskohtaisesti arvioitaviksi. Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös osakkeenomistajan henkilökohtaiset mahdollisuudet havaita vian laatu normaalin puhtaasti objektiivisen arvioinnin sijaan. Yleensä voidaan kuitenkin pitää ilmoitusvelvollisuuden täyttämistä arvioitaessa sitä, mitä huolellisesti toimiva rakennusalaa tuntematon henkilö olisi havainnut. Osakkaan vastuuta arvioitaessa on harvinaista, että yhtiön edustaja pystyisi osoittamaan osakkeenomistajan laiminlyöneen ilmoitusvelvollisuutensa. Ongelmia aiheuttaa ensinnäkin se, milloin virhe on ollut sen laatuinen, että normaalin henkilön olisi vika tullut havaita. Lisäksi ongelmia aiheuttaa sekin, ettei vahingon suurentumista voida helposti osoittaa. Käytännössä tämä tarkoittaakin sitä, että myös yhtiön edustajien tulee säännöllisin väliajoin tarkastaa kiinteistössä olevien huoneistojen kunto Osakkeenomistajan oikeus teettää korjaus itse Osakkeenomistaja ei saa yhtiön vastuulle kuuluvan vian ilmettyä teettää heti korjauksia itse. Osakkeenomistajan on ensin ilmoitettava yhtiölle havaitusta viasta ja vaadittava yhtiöltä toimenpiteitä. Vasta siinä tapauksessa, että yhtiö kieltäytyy tekemästä korjauksia tai selvittämästä vian laajuutta, on osakkeenomistajalla oikeus teettää selvitys itse ja korjauttaa vika itse. Yleensä osakkeenomistajan voi näissä tilanteissa korjata vian itse ja vaatia korvausta yhtiöltä. Ellei yhtiö vapaaehtoisesti maksa korjausta, on mahdollista hakea korvausta tuomioistuimen kautta. Osakkeenomistajalla on näissä tapauksissa oikeus vaatia koh-16 21 tuullinen korvaus korjaustyöhön käyttämistään kustannuksista. Osakkeenomistaja tulee tuolloin pystyä luotettavasti osoittamaan, että vika on ollut olemassa, minkä laajuinen vika on ollut, tarvittavien korjausten laajuudesta sekä kustannusten kohtuullisuudesta. Osakkaalla on luonnollisesti oikeus korjata kiireellistä korjausta vaativa vaurio. Tällaisena korjauksena voidaan pitää sellaisen vian korjaamista, joka korjaamattomana voisi vaikuttaa nopeasti rakennuksen kestävyyteen ja kuntoon. Jos esimerkiksi putki hajoaa viikonlopun aikana, osakas voi tilata korjauksen, ellei yhtiön edustajaa saada kiinni. 2.2 Osakkeenomistajan muutostyöoikeus Muutostyöoikeuden sisältö Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajalla on varsin laaja oikeus tehdä muutostöitä hallitsemissaan tiloissa. Osakkeenomistajan muutostyöoikeus koskee ainoastaan hänen hallinnassaan olevia tiloja, sen sijaan osittainkin osakashallinnan ulkopuolelle menevistä muutostöistä vaaditaan yhtiön lupa. Vaikka muutos tapahtuisikin ainoastaan osakashallinnassa olevissa tiloissa, siihen on saatava yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumus, jos muutos voi vahingoittaa yhtiön rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille. Käytännössä muita rajoituksia osakkeenomistajan muutostyöoikeudelle ei ole. Asunto-osakeyhtiölain 77 :n mukaan osakkeenomistajan on kuitenkin ilmoitettava yhtiölle sellaisesti muutostyöstä, jolla puututaan kantaviin rakenteisiin, olemassa oleviin eristyksiin tai huoneistoihin asennettuihin johtoihin tai putkistoihin. Kun osakkeenomistaja ilmoittaa kyseisestä muutostyöstä, on yhtiön isännöitsijällä tai hallituksen jäsenellä oikeus valvoa, että osakkeenomistaja tekee tai teettää muutostyöt hyvää rakennustapaa noudattaen. Yhtiöllä on myös oikeus pyytää selvitys osakkeenomistajan tekemästä muutostyöstä, sen toteutustavasta ja muutoksen laajuudesta. KKO 1997:3: Asunto-osakeyhtiön hallitus sai huoneiston sisäpuolisen saunan rakentamisen yhteydessä vaatia osakkaalta lisäselvitystä siitä, että sauna voitiin rakentaa rakennusta vahingoittamatta. Yhtiön oikeus pyytää lisäselvitystä muutostyön yhteydessä perustuu luonnollisesti siihen, että ilman lisäselvitystä ei voitaisi arvioida, voiko muutostyö mahdollisesti aiheuttaa haittaa tai vahinkoa rakennukselle tai toisille osakkeenomistajille.17 Vastuu muutostöistä Osakkeenomistajan muutostyöoikeus on varsin laaja, joten siihen liittyvät myös varsin laajat velvoitteet. Osakkeenomistajat eivät usein ymmärräkään, että vaikka he teettävät muutostyön ulkopuolisella urakoitsijalla, he ovat kuitenkin yhtiöön nähden vastuussa siitä, että muutos on toteutettu asianmukaisesti. Rovaniemen HO S 92/50, tuomio 1022 Osakas oli teettänyt ilman yhtiön lupaa ja valvontaa kylpyhuoneremontin, joka myöhemmin osoittautui hyvän rakennustavan vastaisesti tehdyksi ja kosteusvauroita aiheuttaneeksi. Asunto-osakeyhtiö havaitsi viat ja teetti korjaukset omalla kustannuksellaan. Osakkeenomistaja tuomittiin korvaamaan yhtiölle aiheutuneita vahinkoja muutostyön teettäneenä osakkaana yhteisvastuullisesti remontin tehneen ja suunnitelleen henkilön kanssa. Hgin HO S 99/1626 Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat olivat tehneet ja teetättäneet hallitsemassaan huoneiston kylpyhuoneessa remontin, jossa lattia- ja seinäkaakeleiden lisäksi lattiarakenteiden vesieristeet oli uusittu. Osakkaat olivat käyttäneet remontissa apunaan talkoovoimaa ja itsenäistä yrittäjää. Uuden osakkeenomistajan muutettua huoneistoon sen kylpyhuoneessa oli havaittu kosteusvaurioita. Asunto-osakeyhtiö vaati pois muuttaneilta osakkeenomistajilta vahingonkorvausta virheellisesti suoritetun remontin aiheuttamista vahingoista. Osakkeenomistajan katsottiin olevan vastuussa yhtiöön nähden sekä omasta työstään että käyttämästään urakoitsijasta. Turun HO nro 3149 Osakas oli ottanut käyttöönsä ullakkotiloja yhtiön luvalla yli 10 vuotta aikaisemmin. Yhtiö hakenut tarvittavat viranomaisluvat. Osakas ei ollut vastuussa tilassa myöhemmin esiintyneistä vaurioista, koska muutoksen tekemisestä oli yli 10 v ja koska osakkaalla ei tuottamusta, kun oli käyttänyt ulkopuolisia urakoitsijoita ja yhtiö oli valvonut muutostyön. Helsingin HO nro 674 Osakas oli rikkonut vedeneristeen laatoituksen yhteydessä yli 10 vuotta aiemmin. Laatoitustyön tehnyt osakas oli muuttanut pois. Muutostyön tehneen osakkaan vastuu ei kuitenkaan tuomioistuimen mielestä ollut vanhentunut ja sillä, että työn tekemiseen oli käytetty ulkopuolisia ei merkitystä osakkaan vastuun kannalta. Kuten edellä esitetyistä ratkaisuista on nähtävissä jopa hovioikeuksien tulkinnat voivat poiketa toisistaan vastuun laajuuden määrittelyssä. Toi-18 23 saalta näyttäisi siltä, että valtaosaltaan myös tuomioistuimessa osakkaan vastuu on nähty hyvin laajaksi. Näyttäisi kuitenkin siltä, että osakkeenomistaja on pääsäänöisesti velvollinen korjaamaan muutostyön yhteydessä aiheuttamansa vahingot ja vastaamaan myös käyttämiensä ulkopuolisien tekijöiden virheistä. Osakkeenomistajan vastuu on varsin laaja ja se voi ulottua jopa yli 10 vuoden päähän siitä, kun hän on remontin tehnyt. 2.3 Ongelmatilanteet asunto-osakeyhtiössä ja kehitysehdotuksia Asunto-osakeyhtiössä ilmenneet kosteus- ja homevauriot aiheuttavat harvemmin yksittäiselle osakkeenomistajalle ylitsepääsemättömiä taloudellisia vaikeuksia, sillä vaurioista aiheutuneet kustannukset tulevat yleensä kaikkien osakkeenomistajien maksettavaksi. Kun riskinkantajia on useita, jäävät kustannukset yleensä vähäisemmiksi. Asunto-osakeyhtiöissäkin on tilanteita, jotka saattavat muodostua yksittäisen osakkeenomistajan kannalta taloudellisen rasituksen kohtuuttomiksi. Tällaisia ovat esimerkiksi tilanteet, joissa yhtiön yhtiöjärjestykseen on otettu kunnossapitovastuumääräyksiä tai osakkeenomistajan tekemän muutostyön vuoksi aiheutuu suuria vahinkoja Yhtiöjärjestyksen määräykset Kosteus- ja homevaurioiden yleistyttyä myös kerrostalomuotoisissa asunto-osakeyhtiöissä on haluttu ottaa yhtiöjärjestykseen määräyksiä siitä, että kukin osakkeenomistaja vastaa märkätilojen vedeneristyksestä sekä niiden puutteellisuudesta aiheutuvista vahingoista. Tämä on saattanut johtaa tilanteeseen, jossa yksittäisen kylpyhuoneen vedeneristyksen puutteellisuus on aiheuttanut usean kerroksen kastumisen. Nämä korjauskustannukset ovat yleensä huomattavia ja yksittäisen osakkeenomistajan maksukyky ei välttämättä riitä korvaamaan aiheutuneita kustannuksia. On luonnollista, että yhtiössä halutaan korostaa kunkin osakkeenomistajan omaakin vastuuta märkätilojen kunnossapidosta. Tällöin ei kuitenkaan välttämättä ajatella sitä, kuinka suuriksi korjauskustannukset saattavat muodostua tilanteessa, jossa osakkeenomistajan huolellinenkaan toiminta ei välttämättä voi estää vahinkoa. Kehitysehdotus Selvitysmies esittää, että asunto-osakeyhtiöille kohdistuvaa tiedottamista erilaisten yhtiöjärjestysten riskeistä lisätään Suosituksena voisi olla, että kerrostalotyyppisessä asunto-osakeyhtiössä ei olisi suotavaa siirtää märkätilojen kunnossapitovastuuta erikseen osakkeenomistajille. Asunto-osakeyhtiön luonteeseen kuuluu juuri se, että suurempien kustannusten varalle on olemassa useampia riskin jakajia. Sen sijaan pientaloyhtiöissä, jossa yksittäisen kylpyhuoneen virheet eivät vaikuta muuta kuin kyseisen huoneiston tilanteeseen yhtiöjärjestyksen määräykset ovat ymmärrettävimpiä.19 24 Vastuusäännökset ovat kunnossapitovastuun osalta varsin selkeitä eikä vastuukysymyksiä selkeyttämällä ei pystytä puuttumaan tämäntyyppisiin ongelmiin. Sen sijaan tiedon lisäämisellä ja riskienhallinnan näkökulmasta järkevien yhtiöjärjestyksen määräysten ottamisella voidaan kuitenkin vaikuttaa yksittäisen osakkeenomistajan tilanteeseen Osakkeenomistajan tekemät muutostyöt Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat voivat lain mukaan tehdä hyvinkin laajoja muutostöitä huoneistossaan. Käytännössä asunto-osakeyhtiöllä ja sen muilla osakkeenomistajilla ei ole mahdollisuutta kieltää muutostöitä niin pitkään, kun niillä pysytään osakashallinnassa olevissa tiloissa ja kun ne eivät vahingoita rakennusta tai tuota haittaa osakkeenomistajille. Yhtiöllä on lain mukaan oikeus valvoa muutostyötä ja sitä, että muutos toteutetaan asianmukaisesti. Hallituksen jäseniltä tai isännöitsijältä löytyy harvoissa yhtiöissä sellaista asiantuntemusta, että asianmukainen valvonta olisi mahdollista. Ulkopuolisen valvojan käyttäminen puolestaan kaatuu monissa tapauksissa riitaan kustannuksista; osakas ei yleensä halua niitä maksaa ja ilman nimenomaista asunto-osakeyhtiölain määräystä on ollut tulkinnanvaraista, milloin yhtiö saa palkata valvojan osakkaan kustannuksella. Yhtiölle kustannuksia ei voi siirtää, sillä tuolloin kaikki muut osakkeenomistajat joutuisivat maksamaan vastikkeessaan osuuden yksittäisen osakkeenomistajan huoneiston parantamisesta. Vaikka vahinkoa ja haittaa aiheuttavat muutostyöt voidaankin kieltää, ei tämä useinkaan auta. Käytännössä vahingon aiheuttaminen tai haitan tuottaminen huomataan usein jo valvonnan vähäisyydenkin vuoksi vasta sen jälkeen, kun muutostyö on jo tehty ja vahinko syntynyt. Osakkeenomistajat saattavat muutostöitä tehdessään kustannuksia säästääkseen tehdä muutostöitä itse ja kieltäytyä ulkopuolisen valvojan ottamisesta kustannussäästöjen vuoksi. Etenkin märkätiloissa tehtävät kunnossapitotoimenpiteet saattavat näin jäädä puutteellisiksi. Osakkeenomistajat voivat myös jälkikäteen rakentaa saunoja olemassa oleviin huoneistoihin ilman, että yhtiö voi kieltää kyseisen muutostyön. KKO 1985 II 14: Asunto-osakeyhtiön oli haettava toimenpidelupa osakkeenomistajan jälkikäteen rakentamalle saunalle, kun asunto-osakeyhtiö ei voinut osoittaa saunan rakentamisen aiheuttavan haittaa tai vahinkoa yhtiön rakennukselle. Osakkeenomistajien tekemien muutostöiden jälkikäteen aiheuttamat kustannukset saattavat muodostua kalliiksi, paitsi asunto-osakeyhtiölle myös muutoksen tehneelle osakkeenomistajalle. Osakkeenomistajat mieltävät harvoin, että heillä on vastuu tekemästään tai teettämästään muutostyöstä. Vastuu liittyy laajaan velvoitteeseen, joka osakkeenomistajalla on. Vastuu on paitsi omasta työstä myös käytettyjen urakoitsijoiden teke-20 25 mästä työstä. Vastuun kesto voi myöskin oikeuskäytännön valossa olla hyvin pitkä. Kehitysehdotus Selvityshenkilö esittää, että asunto-osakeyhtiölakia muutetaan siten, että osakkeenomistajan tekemien muutostöiden valvonta, toteutus ja vastuu määritellään nykyistä tarkemmin. Tarkennus on tarpeen muutostyötä tekevän tai teettävän osakkeenomistajan ja toisaalta asunto-osakeyhtiön muiden osakkeenomistajien suojaamiseksi. Yksittäisen osakkeenomistajan tekemä tai teettämä muutostyö voi aiheuttaa myöhemmin merkittävän vahingon, joten on riittämätöntä säädellä muutostyöoikeutta nykyisellä tasolla. Selvityshenkilö esittää asunto-osakeyhtiölakiin säädöksiä siitä, millä tavoin yhtiöllä on oikeus varmentua osakkaan tekemän tai teettämän muutostyön asianmukaisuudesta. Samalla lakiin voitaisiin sisällyttää tulkintaongelmien välttämiseksi osakkaan vastuuta koskeva säännös, jolla selvennettäisiin sitä, mikä on osakkaan vastuu käyttämistään muutostyöntekijöistä Kosteus- ja homevaurioiden ennaltaehkäisy Kosteus- ja homeongelmien aiheuttamiin ongelmiin voidaan ehkä parhaiten puuttua ehkäisemällä niiden esiintyminen. Suunnitelmallinen korjaaminen ja kosteusvaurioiden ennalta ehkäisy esim. parantamalla ilmanvaihtoa ja märkätilojen vedeneristyksiä, estävät parhaiten kohtuuttomien tilanteiden syntymistä homeongelmien vuoksi. Korjaaminen ja perusparantaminen edellyttävät rahoituksellista varautumista tuleviin korjauksiin. Ilman ennakkovarautumista, korjauksiin tarvittavat rahalliset panokset saattavat niin suuria, että asumiskustannukset kohoavat kohtuuttomiksi. Kun otetaan huomioon, että monessa kiinteistössä joudutaan lisäksi varautumaan laajentuvan ikääntyvän väestön tarpeisiin esim. rakentamalla hissejä, nousevat ovat yhtiöiden kustannukset merkittäviksi. Kun vielä lisätään tarve uudistaa esimerkiksi märkätilat nykymääräyksiä vastaaviksi, muodostuvat kustannukset yksittäisen osakkaankin kannalta merkittäviksi, jos hankkeet toteutetaan ilman ennakkosäästämistä Rahoitusosuuksien periminen osakkeenomistajilta etukäteen eli ennakkosäästäminen saattaa estyä esim. sen vuoksi, että säästyneitä varoja ei aina voida siirtää ilman veroseuraamuksia tilikaudelta toiselle. Käytettävissä olevat tuloksen tasauskeinot kuten rahastoinnit ja asuintalovaraus eivät ole toimivia tai edes mahdollisia ratkaisuja kaikissa yhtiöissä. Etenkin pienillä asunto-osakeyhtiöillä asuintalovaraus on usein mahdoton korkean alarajan vuoksi. Toisaalta juuri pienissä asunto-osakeyhtiöissä kustannusrasitus korjauksissa on yksittäistä osakasta kohden suurin. Näytä lisää
Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Yhtiö, vanha osakas ja uusi osakas Yhtiö Vahingonkorvaus Kunnossapitovastuu Vanha Uusi osakas Asuntokauppa Lisätiedot KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa
KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa Varatuomari AIT Essi Rikalainen Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi KYLPYHUONEEN KORJAUS Kunnossapitovastuun Lisätiedot ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS
MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka Lisätiedot 29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa
OHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI: Taloyhtiön tiedot: Taloyhtiön nimi: Isännöitsijän nimi: Osoite: Puhelin/sähköpostiosoite: Osakkaan tiedot: Nimi: Lisätiedot KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ
KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä hallinnon Lisätiedot Osakkaan muutostyöoikeus ja vastuut
KYLPPÄRIT KUNTOON Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa ILLAN OHJELMA 18.00 Yhdistyksen kuulumisia 18.15 Kunnossapitovastuu ja 19.00 Kahvitauko 19.20 Viestintä remonteissa 19.40 Kylppärirempan tekniikka 20.30 Lisätiedot KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS
Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan Lisätiedot ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ
PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestys määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty asuntoosakeyhtiölain Lisätiedot ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI
ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 luvun mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä. Osakkeenomistajan Lisätiedot Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Suomen Kiinteistöliitto ry
Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät Lisätiedot LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä
NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010 Uudistunut Asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Valvontayrityksen näkökulmasta uusi laki selkeyttää alan pelisääntöjä, ja se luonnollisesti Lisätiedot Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä
Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä Asunto-osakeyhtiölaki 5. luku 2 Ilmoitus muutostyöstä. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, Lisätiedot Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas
Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentaminen Mitä tarkoitetaan? Yhtiö, osakas, insinöörit, juristit AOYL:nkäsitteet: kunnossapito muutostyö Lisätiedot ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA
HUONEISTOREMONTIT UUDEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA FinnBuild 9.10.2010 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi Ratakatu Lisätiedot Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja
Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja Taloyhtiöiden hallitusforum 24.9.2011 Mikko Peltokorpi Matinkylän Huolto Oy toimitusjohtaja, kiinteistöneuvos Tarvitaan lisää tietoa Taloyhtiöllä Lisätiedot REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA
HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry YHTIÖN TOIMIELIMET YHTIÖKOKOUS TILINTARKASTAJA(T) HALLITUS Lisätiedot 28.9.2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI
Lausunto 1 (5) 28.9.2015 Sosiaali- ja terveysministeriö kirjaamo@stm.fi Lausuntopyyntö 11.08.2015 STM046:00/2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI kiittää mahdollisuudesta saada Lisätiedot ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖSTÄ
HEPOKULLAN LÄMPÖ OY Y - 0142512-3 Jahtilähteenkatu 6 20320 Turku Puh. (02) 276 7550 ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖSTÄ 1/2 TALO JA YHTEYSTIEDOT Taloyhtiön nimi Asunnon omistaja (nimi, osoite, Lisätiedot LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013
LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013 J U H A N I S K A N E N K I I N T E I S T Ö P Ä Ä L L I K K Ö Y - S Ä Ä T I Ö LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA Lisätiedot KYLPPÄRIT KUNTOON. 20.5.2015 Riihimäki. Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri
KYLPPÄRIT KUNTOON 20.5.2015 Riihimäki Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri SISÄLTÖ Kuka vastaa kylpyhuoneiden kunnossapidosta ja mikä on vastuunjakotaulukko? Kolme erilaista kylpyhuoneremonttia: 1. Oma-aloitteiset Lisätiedot Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus
Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus Taloyhtiö 2015-tapahtuma 15.4.2015 Kaisu Terkki Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto Turun hovioikeus 3.3.2014 nro 308 - hallintaanotto/häätö Osakehuoneisto Lisätiedot Luonnos 27.1.2016. Vuokrauskohde on osoitettu oheen liitetyllä kartalla (liite 1).
Osapuolet. Vuokranantaja Naantalin kaupunki, y-tunnus 0557-.. Vuokralainen Raision kaupunki, y-tunnus 008-5. Vuokrauskohde Naantalin kaupungin 5. kaupunginosan 6. korttelin tontilla nro sijaitsevan Kiinteistö Lisätiedot Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.
Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien hankinta sekä korjausvastuu Kunnossapitovastuut Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.2013 Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto Lisätiedot PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA
PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestyksen määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty AOYL 78 Kiinteistöliiton Lisätiedot Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto
ut iv es yt Nä 40 Kylppärit kuntoon 4 REMONTTITYYPPI 3: KAIKKIEN KYLPYHUONEIDEN YHTÄAIKAINEN SANEERAUS Kylpyhuoneiden käyttöikä on yleensä noin 20 25 vuotta. Yhtiössä tulee aloittaa kylpyhuonesaneerausten Lisätiedot Osakkaan ilmoitusvelvollisuus kunnossapito- ja muutostöissä
Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS? Ylivieska 24.2.2016 Kaisu Terkki Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Sisältö Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku Ennallistamisvelvoite Lisätiedot Lausunto 1 (5) 16.9.2013
Lausunto 1 (5) Sosiaali- ja terveysministeriö Kirjaamo PL 33 00023 VALTIONEUVOSTO LAUSUNTO ESITYKSESTÄ TERVEYDENSUOJELULAIN MUUTTAMISEKSI JA ASETUKSESTA ASUNNON JA MUUN OLESKELUTILAN TERVEYDELLISISTÄ OLOSUHTEISTA Lisätiedot Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa
MUSTIKKAHAAN HUOLTO OY Versio 2016 OSAKKAAN ILMOITUSVELVOLLISUUS Asunto-osakeyhtiölaki 5. luku 2, osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, Lisätiedot Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri
Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010 Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri SKH Isännöinnin taustat Perustettu vuonna 1982 Työntekijöitä n. 50 hlöä Isännöintikohteita pääkaupunkiseudulla n. 200, joissa asuntoja Lisätiedot Pesutilakunnostus (täytetään myös pesutilailmoituskortti, liite 2) Muu muutostyö / korjaus lyhyesti (tarkemmin liitteissä):
HUONEISTON MUUTOSTYÖ TAI PESUTILAKUNNOSTUS RAKENNUSSUUNNITELMA JA OSAKKEEN OMISTAJAN SITOUMUS Päiväys / 20 Taloyhtiö Osoite Huoneisto Osakkeenomistaja Puhelin Sähköposti KORJAUSHANKKEEN SISÄLTÖ: Pesutilakunnostus Lisätiedot OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA. Simo Vihemäki, lakimies
UUSI ASUNTO- OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA Simo Vihemäki, lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa YLEISTÄ Aikataulu Hallituksen esitys (HE 24/2009) annettu eduskunnalle 27.3.2009 Lain voimaantulo 1.7. 2010 Lisätiedot LVV-koe 10.5.2014 Arvosteluperusteet 1 (6) 1) Jos korjaustoimet perustuvat vuokrasopimukseen (1 p), korjausten arvo on veronalaista pääomatuloa
LVV-koe 10.5.2014 Arvosteluperusteet 1 (6) Tehtävä 1 1) Jos korjaustoimet perustuvat vuokrasopimukseen (1 p), korjausten arvo on veronalaista pääomatuloa korjausten suorittamisvuonna (1 p) Jos korjaustoimet Lisätiedot MAANVUOKRASOPIMUS. 1.1 Sopijapuolet Vuokranantaja: Raahen kaupunki, ly-tunnus 1791817-6 PL 62, 92101 Raahe
MAANVUOKRASOPIMUS Liite 4 1. JOHDANTO 1.1 Sopijapuolet Vuokranantaja: Raahen kaupunki, ly-tunnus 1791817-6 PL 62, 92101 Raahe Vuokralainen: SF-Caravan Lohenpyrstö Ry Haapatie 24, 92140 Pattijoki Vuokralainen Lisätiedot 1. Eurotum Oy (Y:1584946-1) tai Sirafire Oy (2540423-9)
1 (4) ESIVUOKRASOPIMUS Sopimusosapuolet 1. Eurotum Oy (Y:1584946-1) tai Sirafire Oy (2540423-9) Kihlakangas 13, 96800 Rovaniemi (jäljempänä vuokranantaja ) 2. Lapin pelastuslaitos (Y: 0937073-7) (jäljempänä Lisätiedot ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö
ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö 1 ESITYKSEN PERUSTEITA: juridiikkaa ja yhtä paljon käytännön kokemusta Lisätiedot REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA
REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 16.11. 2011 Pekka Luoto Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä rakennustapa Lisätiedot KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - johtopäätökset ja suositukset
KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - johtopäätökset ja suositukset Suomen Kiinteistöliitto ry VT Sirkka Terho 14.11.2007 Tallinna 1 TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrattiin Suomen asuntoosakeyhtiölakia Lisätiedot MAANVUOKRASOPIMUS MATKAVIESTINTUKIASEMA (YHTIÖNTIE)
MAANVUOKRASOPIMUS MATKAVIESTINTUKIASEMA (YHTIÖNTIE) Maanvuokrasopimus perustuu yhdyskuntalautakunnan päätökseen xx x. SOPIJAOSAPUOLET Vuokranantaja: Kauniaisten kaupunki (Y-tunnus 0203026-2) PL 52 02701 Lisätiedot Hallituksen tehtävät ja vastuut
Hallituksen tehtävät ja vastuut Taloyhtiötapahtuma 2016 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Hallituksen rooli ja tehtävät taloyhtiössä Hallituksen päätöksenteko Hallituksen Lisätiedot I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja
Sisällys ESIPUHE 5 Lyhenteet 15 Säädökset 17 Kirjallisuus 19 I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike 1 Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 Soveltamisala Lisätiedot osakeyhtiölain kielenhuolto
Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 4.12.2007 Tavoitteena on saada tietoa säädöstekstin synnystä Lisätiedot Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin
Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto 1 Tausta Isännöitsijän on oltava luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö (AOYL 7 luvun Lisätiedot V U O K R A S O P I M U S (LUONNOS)
Sivu 1 / 6 Kaupunkirakennelautakunta asianro 297- V U O K R A S O P I M U S (LUONNOS) 1. Vuokra-aika 2. Vuokra Kuopion kaupunki vuokraa KENELLE ( ) maanvuokralain 5. luvun mukaisena vuokrauksena Kuopion Lisätiedot MUUTOSTYÖOHJE ASUMISOIKEUDEN HALTIJALLE. Rakennusaikaiset muutostyöt
MUUTOSTYÖOHJE ASUMISOIKEUDEN HALTIJALLE Rakennusaikaiset muutostyöt 1 Yleistä Tätä ohjetta noudatetaan 1.10.2010 lukien Asokotien kiinteistöissä asumisoikeuden haltijoiden kustannuksillaan toteuttamissa Lisätiedot Mittauspöytäkirja. Sivuja:1/10. Vastaanottaja: Gun Adamsson. Mätsästäjänkuja 7 A 3, Tammisaari. Tutkimus pvm: 14.8.15. Raportointi pvm: 14.
Sivuja:1/10 Vastaanottaja: Gun Adamsson Mittauspöytäkirja Kohde: Toimeksianto: Mätsästäjänkuja 7 A 3, Tammisaari Pintamittaus Tutkimus pvm: 14.8.15 Raportointi pvm: 14.815 Yhteyshenkilö: Gun Adamsson Tutkijat: Lisätiedot Asunto osakeyhtiössä suoritettavat korjaus ja muutostyöt. Esko Lindblad Valvontapäällikkö, rakennusterveysasiantuntija Suomen Sisäilmakeskus Oy
Asunto osakeyhtiössä suoritettavat korjaus ja muutostyöt Esko Lindblad Valvontapäällikkö, rakennusterveysasiantuntija Suomen Sisäilmakeskus Oy 1 Yhteystiedot Joensuun seutu Etelä Suomi, pääkaupunkiseutu Lisätiedot HUONEISTOKOHTAISET MUUTOSTYÖT ASUMISOIKEUSTALOSSA
HUONEISTOKOHTAISET MUUTOSTYÖT ASUMISOIKEUSTALOSSA Asumisoikeusasunnossa asuvalla on hyvät mahdollisuudet vaikuttaa asumiseensa liittyviin asioihin. Hänellä on mm. mahdollisuus tehdä muutostöitä asunnossaan. Lisätiedot Xxxxxxxxx nimisen välitysliikkeen toimintaa koskeva ilmoitus
PÄÄTÖS PSAVI/2457/05.11.05/2013 2.6.2014 ASIA ILMOITTAJA Xxxxxxxxx nimisen välitysliikkeen toimintaa koskeva ilmoitus Xxxxxx Xxxxxxxx ILMOITUKSEN SISÄLTÖ Xxxxxx Xxxxxx poika Xxxxxx XXxxxx asui vuokralla Lisätiedot Vuokranantaja: Jämsän kaupunki Y- 0175622-1 Seppolantie 10 42100 Jämsä. TeliaSonera Finland Oyj Y-1475607-9 PL 320 00051 Sonera
1 MAANVUOKRASOPIMUS 1 JOHDANTO 1.1 Sopijapuolet Vuokranantaja: Jämsän kaupunki Y- 0175622-1 Seppolantie 10 42100 Jämsä Vuokralainen: TeliaSonera Finland Oyj Y-1475607-9 PL 320 00051 Sonera 1.2 Vuokra-alue Lisätiedot Laki. EDUSKUNNAN VASTAUS 218/2010 vp. Hallituksen esitys laeiksi maanvuokralain muuttamisesta ja perintökaaren 25 luvun
EDUSKUNNAN VASTAUS 218/2010 vp Hallituksen esitys laeiksi maanvuokralain muuttamisesta ja perintökaaren 25 luvun 1 b :n 4 momentin kumoamisesta Asia Hallitus on antanut eduskunnalle esityksensä laeiksi Lisätiedot PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA
PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA Anu Kärkkäinen vastaava lakimies Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry HANKKEESEEN VALMISTAUTUMINEN kuntoarvio - hallitus PTS - yhtiökokous hyväksyy asiantuntija-apu Lisätiedot Johdon vahingonkorvausvastuu
Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuu - vastuukysymyksiä oikeuskäytännön valossa Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Johdon vahingonkorvausvastuu Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä Lisätiedot Näytesivut HALLITUS. 4.1 Hallituksen tehtävät
ut iv es yt Nä 4 HALLITUS 4.1 Hallituksen tehtävät Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallinnon lisäksi yhtiön hallituksen tulee huolehtia yhtiön rakennusten Lisätiedot Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso
Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2010 Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1455-8 Kariston Lisätiedot Vuokranantaja on Helsingin kaupunki, rakennusvirasto. Vuokralainen on xxxxxxxxxxxxxxx(y-tunnus ),xxxxxxxxxxxxxxx
VUOKRASOPIMUS 1 (5) LIIKEHUONEISTON VUOKRASOPIMUS Vuokranantaja on Helsingin kaupunki, rakennusvirasto. Yhteyshenkilö puhelin Vuokralainen on xxxxxxxxxxxxxxx(y-tunnus ),xxxxxxxxxxxxxxx Osoite Postinumero Lisätiedot MONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA SELVITTÄVÄN TYÖRYHMÄN PUHEENJOHTAJAN ESITYS
MONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA SELVITTÄVÄN TYÖRYHMÄN PUHEENJOHTAJAN ESITYS 25.6.2008 Sakari Aalto 2 MONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA Lisätiedot Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä
Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Heidi Vitikainen Lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa Asunto-osakeyhtiön toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen Lisätiedot LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5)
LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5) KYSYMYS 1 a) Asunto-osakeyhtiössä tapahtuvaan huoneiston hallintaanottoon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Ko. lain 85 :n mukaisesti yhtiön on vuokrattava Lisätiedot Kiinteistö Oy Helsingin Teerikukonkuja 3-nimisessä varastorakennuksessa, osoitteessa Teerikukonkuja 3, Helsinki.
VUOKRASOPIMUS Vuokranantaja PL 327 (Uudenmaankatu 16 A) 00121 Helsinki. Matti Jokinen 010633990 matti.jokinen@merimieselakekassa.fi Vuokralainen arto.hiltunen@hel.fi Vuokralaisen yhteyshenkilö Jarmo Lehto Lisätiedot TERVETULOA OSASTOLLEMME. B1 2krs. VUOKRATASOKLINIKKAAN SELVITTÄMÄÄN VUOKRAHUONEISTOSI KÄYPÄ VUOKRA
TERVETULOA OSASTOLLEMME B1 2krs. VUOKRATASOKLINIKKAAN SELVITTÄMÄÄN VUOKRAHUONEISTOSI KÄYPÄ VUOKRA VUOKRAUKSEN ABC - MIKSI LIITTYÄ SUOMEN VUOKRANANTAJIIN? MIA KORO-KANERVA TOIMINNANJOHTAJA, OTM TAUSTAA Lisätiedot 5.8.2014, ver 6 Sivu 1 / 6. Mäntsälän kunta y-tunnus: 0129261-5 Heikinkuja 4, 04600 Mäntsälä puhelin: 019-264 5000 kunnanhallitus xx.xx.
5.8.2014, ver 6 Sivu 1 / 6 MAANVUOKRASOPIMUS VUOKRANANTAJA (Levanto/ VPK) Mäntsälän kunta y-tunnus: 0129261-5 osoite: Heikinkuja 4, 04600 Mäntsälä puhelin: 019-264 5000 päätös: kunnanhallitus xx.xx.2014 Lisätiedot SISÄLLYS ALKUSANAT 5 LYHENTEET 7
SISÄLLYS ALKUSANAT 5 LYHENTEET 7 1 VUOKRASOPIMUKSEN OSAPUOLET JA KOHDE 17 1.1 Vuokranantaja ja vuokralainen vuokrasuhteen osapuolina 17 1.2 Asuinhuoneisto 19 1.3 Useita huoneistoja koskeva sopimus 23 1.4 Lisätiedot XLVI Asianajajapäivät 10.1.2014
XLVI Asianajajapäivät 10.1.2014 Rakennuksen sisäilmaongelmat vuokranantajan ja kiinteistönomistajan vastuun näkökulmasta Asianajaja, Specialist Partner Saara Paronen 2 TYYPILLISIÄ OIKEUDELLISIA SELVITTELYTARPEITA Lisätiedot Haapaveden kaupunki (jäljempänä kaupunki) PL 40/Tähtelänkuja 1, 866101 Haapavesi Y-tunnus 0184872-4
1 TUOTANNOLLISEN TILAN VUOKRASOPIMUS Vuokranantaja: Vuokralainen: Sopimuksen tarkoitus: Haapaveden kaupunki (jäljempänä kaupunki) PL 40/Tähtelänkuja 1, 866101 Haapavesi Y-tunnus 0184872-4 Siparila Oy (jäljempänä Lisätiedot Hallituksen vastuut ja velvollisuudet
Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Markus Talvio Toimitusjohtaja OTM JuriNet Oy ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus 13.2.2015 Vastuut ja velvollisuudet Esityksen rakenne: 1. Hallituksen Lisätiedot PEIKKO VAI MAHDOLLISUUKSIEN PUTKIREMONTTI?
PEIKKO VAI MAHDOLLISUUKSIEN PUTKIREMONTTI? Putkiremontti koetetaan joissakin taloyhtiössä peikkona, jota halutaan vältellä niin pitkään kun mahdollista. Yleisimmät syyt remontin välttelyyn ovat: kallein Lisätiedot HELSINGIN KAUPUNKI VUOKRASOPIMUS 1 LIIKUNTAVIRASTO
HELSINGIN KAUPUNKI VUOKRASOPIMUS 1 YRJÖNKADUN UIMAHALLIKIINTEISTÖSSÄ SIJAITSEVAN TYÖTILAN VUOKRAAMINEN ADALIA SALON & SOLARIUMILLE Sopijapuolet: Vuokranantaja Vuokralaiset Helsingin kaupungin liikuntavirasto Lisätiedot Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso
Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2157-0 ISBN 978-952-14-2158-7 Lisätiedot Kuntokartoitus. Sivuja:1/24. Vastaanottaja: Länsi-Uudenmaan Ulosottovirasto Gun Adamsson. Tammisaarentie 8, 10300 Karjaa. Tutkimus pvm: 16.10.
Sivuja:1/24 Vastaanottaja: Länsi-Uudenmaan Ulosottovirasto Gun Adamsson Kuntokartoitus Kohde: Tammisaarentie 8, 10300 Karjaa Tutkimus pvm: 16.10.15 Raportointi pvm: 25.10.15 Läsnä olleet: Omistajat sekä Lisätiedot Liite verkkopalveluehtoihin koskien sähköntuotannon verkkopalvelua Tvpe 11. Voimassa 1.7.2011 alkaen
1. VUOKRAN- ANTAJA LIIKEHUONEISTON VUOKRASOPIMUS 2167217-2 2. VUOKRA- LAINEN 3. VUOKRA- KOHDE 4. VUOKRA- AIKA Osoite Yhteyshenkilö C/O KIINTEISTÖ- OY, PL 3 02010 Toistaiseksi voimassa oleva Alkamispäivä Lisätiedot ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ
ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ 1. TALOYHTIÖ- JA YHTEYSTIEDOT (Osakas täyttää) Taloyhtiön nimi Huonston osoite Osakkeenomistaja Puhelinnumero, koti Osakkeenomistajan osoite Puhelinnumero, Lisätiedot Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 2. 9. 2010 Pekka Luoto
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 2. 9. 2010 Pekka Luoto Uusi asunto-osakeyhtiölaki yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen Lisätiedot Mervi Abell Lupa-arkkitehti Helsingin kaupungin rakennusvalvontavirasto RI, RA
Mervi Abell Lupa-arkkitehti Helsingin kaupungin rakennusvalvontavirasto RI, RA Rakennustarkastusyhdistyksen ohje: Kosteusvauriokorjausten lupamenettely Mervi Abell Rakennustarkastusyhdistys RTY ry. projektiryhmä Lisätiedot M A A N V U O K R A S O P I M U S
Tehtävä 1 Puutteet: a. markkinointi ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä (hyvä vuokranvälitystapa) 2 p. b. selvitys vuokranantajan oikeudesta vuokrata huoneisto jäi tekemättä, vuokralaiselle ei esitetty Lisätiedot Isännöitsijäntodistus. Tietoa isännöitsijäntodistuksen ostajalle
Tietoa isännöitsijäntodistuksen ostajalle Tarkastettua tietoa taloyhtiön kunnosta ja tulevaisuuden suunnitelmista Isännöitsijäntodistus - tilataan taloyhtiön isännöintiyrityksestä - toimitusaika tavallisesti Lisätiedot osakeyhtiölain kielenhuolto
Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 20.3.2008 Kielenhuoltajien kommenttien aiheita Saako lukija tarpeeksi Lisätiedot Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen. Vesa Puisto Lakimies
Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen Vesa Puisto Lakimies 3.5.2016 Taustaksi Asumisoikeusasuminen on eräänlainen omistus- ja vuokra-asumisen välimuoto Asumisoikeusasumista Lisätiedot Kenen on vastuu, kun kiinteistön korjaus on jätetty hunningolle? Inspecta Tietopäivä 2.9.2015
Kenen on vastuu, kun kiinteistön korjaus on jätetty hunningolle? Inspecta Tietopäivä 2.9.2015 1 Kuka vastaa kiinteistön kunnosta 2 Kuka vastaa Vastaus on yksinkertainen: kiinteistön omistaja Kiinteistönomistaja Lisätiedot Keskuskauppakamarin Arvosteluperusteet LVV-koe 23.4.2016 välittäjäkoelautakunta. Kysymys 1
Kysymys 1 a) Välityslain mukaan välityspalkkion maksaa toimeksiantaja. On kuitenkin mahdollista, että vuokravälitystä koskevat toimeksiantosopimukset kohtaavat, jolloin välityspalkkio jaetaan osapuolten Lisätiedot 2017 © DocPlayer.fi Yksityisyyskäytäntö | Palveluehdot | Palaute