Source: http://www.adwokatcieslak.pl/dokumenty-wspolnoty-mieszkaniowej/
Timestamp: 2020-02-22 12:54:12+00:00
Document Index: 123614820

Matched Legal Cases: ['art. 27', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 29']

Dostęp do dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej Członka | Adwokat Jarosław Cieślak
Na wstępie trzeba wskazać, że ustawodawca uregulowania dotyczące działalności Wspólnot Mieszkaniowych opisał w niezbyt obszernej ustawie z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako ustawa). W tejże to ustawie ustawodawca podzielił czynności kontrolne na dwie kategorie:
na takie które mogą być wykonywane przez właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej wspólnie tj. przez wszystkich jej członków,
i takie które mogą być wykonywane indywidualnie przez poszczególnych członków Wspólnoty.
W niniejszym wpisie zajmiemy się uprawnieniami kontrolnymi, które może podejmować każdy z właścicieli lokalu wschodzącego w skład Wspólnoty Mieszkaniowej bez konieczności współdziałania z pozostałymi członkami Wspólnoty.
W ustawie w art. 27 ustawodawca wskazał, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1. Stosownie zaś do treści tych artykułów – Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1). Natomiast art. 29 ust 3 stanowi – Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.
Ustawodawca nie wskazał niestety w jaki sposób to ustawowe prawo do indywidualnej kontroli działalności zarządu może zostać zastosowane. Trudno sobie jednak wyobrazić w jaki sposób owa kontrola miałaby wyglądać bez możliwości uzyskania szczegółowych informacji o działalności Wspólnoty oraz wglądu do dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej.
W jaki sposób uzyskać dostęp do dokumentacji Wspólnoty?
Aby móc zapoznać się z takową dokumentacją niezbędne jest złożenia stosownego wniosku w tym zakresie Wspólnocie. Wniosek ten musi zawierać dane umożliwiające ustalenie osoby od której pochodzi żądanie (dane osobowe wnioskodawcy), a także czy przysługuje jej takie uprawnienie kontrolne tj. czy jest członkiem danej Wspólnoty Mieszkaniowej.
Nie sposób wskazać w jakim czasie zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej powinien okazać żądane dokumenty, bowiem okres ten będzie uzależniony od wielu czynników. W piśmiennictwie wskazuje się, że dopuszczalne jest wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji uprawnień kontrolnych, w związku z koniecznością przygotowania określonych dokumentów (odszukania ich i usystematyzowania), przy uwzględnieniu technicznych i kadrowych możliwości zarządu. Oczywiście czas oczekiwania na okazanie dokumentów, uwzględniający powyższe aspekty, musi jednak być ograniczony. Wspólnota Mieszkaniowa nie może tego momentu odwlekać w nieskończoność.
Trzeba jednak pamiętać, że działania kontrolne nie mogą paraliżować pracy zarządu, który korzystając ze zgromadzonej dokumentacji wykonuje czynności mu zlecone lub wynikające z przepisów prawa. Wobec czego członek Wspólnoty nie może przeglądać dokumentów całymi dniami. Uprawnienia do kontrolowania czynności podejmowanych przez zarząd wykonywane przez właściciela lokalu nie mogą prowadzić do naruszania uprawnień zarządu. Trzeba mieć bowiem na uwadze, iż zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zostaje powołany uchwałą podjętą przez tychże samych właścicieli lokali, a co za tym idzie obdarzają go oni swym zaufaniem.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana do wydania kserokopii dokumentów?
Uznać należy, że uprawnienia kontrolne właściciela lokalu mogą być realizowane także w ten sposób, że będzie on żądał wydania kserokopii dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej.
A kto za to zapłaci? Członkowi Wspólnoty przysługuje prawo do wglądu w dokumentacji Wspólnoty, a także do otrzymywania kserokopii tejże dokumentacji. Bez takiego rozumienia uprawnienia kontrolnego prawo do kontroli byłoby w praktyce często iluzoryczne.
Nie można jednak uznać, że koszt wykonania kserokopii dokumentów dla jednego z członków Wspólnoty powinni ponosić wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład Wspólnoty, wydatki takie nie stanowią bowiem kosztów zarządu nieruchomością wspólną w świetle przepisów ustawy o własności lokali. Pogląd ten znajduje również swoje potwierdzenie ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, która także przewiduje odpłatność za sporządzanie kopii dokumentów na żądanie członków spółdzielni. Wobec czego członek Wspólnoty żądając wydania kserokopii dokumentów Wspólnoty musi być przygotowany na uiszczenie stosownej kwoty za ich wydanie. Cena za skserowanie dokumentów musi być odpowiednia tj. winna uwzględniać jedynie koszty ksera, nie zawierając wynagrodzenia. Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi bowiem działalności gospodarczej i wobec tego nie może czerpać dochodów z tytułu usług kserograficznych.