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Timestamp: 2016-10-26 15:24:11+00:00
Document Index: 261345092

Matched Legal Cases: ['art. 29', 'art. 6', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 48', 'art. 42', 'art. 75', 'art. 130', 'art. 42', 'art. 107', 'ATF ', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 119', 'art. 148', 'art. 116', 'art. 148', 'art. 148', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 42', 'art. 42', 'art. 18', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106']

4A_601/2010 (24.02.2011)
4A_601/2010
tous deux repr�sent�s par Me Jacques Philippoz,
1. X.________ SA, repr�sent�e par Me Laurent Nicod,
2. Y.W.________, repr�sent� par Me Pierre-Cyril Sauthier,
3. Z.W.________, repr�sent� par Me Jacques Ev�quoz,
recours contre le jugement rendu le 27 septembre 2010 par la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais.
A.a Y.W.________ et Z.W.________ sont les promoteurs du projet immobilier ..., sur la commune de .... Par l'interm�diaire de R.________, qui g�re une agence immobili�re � ..., B.________, de nationalit� su�doise et domicili� � Singapour, s'est int�ress� � acqu�rir un chalet de la promotion ....
Le 30 juin 2000, il est devenu propri�taire de l'unit� d'�tage no xxx de la parcelle de base no 1 et de la quote-part de 2/14e de la part d'�tage no zzz de la parcelle de base no 3. L'acte de vente a �t� sign�, pour le compte de l'acqu�reur B.________ par R.________. Le prix de vente convenu �tait de 4'000'000 fr., payable � concurrence de 400'000 fr. � la date de la signature, de 1'200'000 fr. au d�but des travaux, de 1'200'000 fr. � la mise sous toit, de 800'000 fr. � l'ex�cution des chapes, de 350'000 fr. � la prise de possession, et de 50'000 fr. d�s l'ex�cution des travaux de retouches. En cas de retard dans le paiement des acomptes, la perception d'int�r�ts moratoires �tait pr�vue. Dans l'hypoth�se d'un refus d'autorisation de vente au sens de la LFAIE, n�cessaire au regard du domicile de l'acqu�reur, les vendeurs s'obligeaient � restituer les acomptes sans int�r�ts. L'entr�e en jouissance devait intervenir en principe le 1er d�cembre 2001.
L'autorisation d'acqu�rir les unit�s d'�tages pr�cit�es a �t� d�livr�e le 22 mars 2001 par le service juridique du registre foncier.
Le 9 mai 2001, un acte de modification de propri�t� par �tages et de constitution de servitudes d'usage d'une installation de funiculaire/ascenseur et de servitude de passage � pied a �t� instrument�. Les deux servitudes ont �t� constitu�es en faveur des promoteurs, mais � la charge des parcelles nos 1, 2, 3 et 4 pour la premi�re et � la charge de la parcelle no 1 pour la seconde. En cas de mise en oeuvre des servitudes, un accord a �t� convenu entre les promoteurs et l'acqu�reur B.________, qui devait alors b�n�ficier d'un montant de 100'000 fr. pour l'extension du funiculaire et d'un m�me montant pour le passage � pied.
A.b Par acte du 18 juin 2001, les promoteurs ont vendu � A.________ l'unit� d'�tage no yyy de la parcelle de base no 1 et la quote-part de 1/14e de la part d'�tage no zzz de la parcelle de base no 3. Sur le prix de vente convenu de 1'800'000 fr., 720'000 fr. �taient d�j� vers�s. Le solde �tait payable � raison de 540'000 fr. � la mise sous toit, de 360'000 fr. � l'ex�cution des chapes, de 130'000 fr. � la prise de possession, et de 50'000 fr. d�s l'ex�cution des travaux de retouches. B.________ a financ� l'acquisition du bien immobilier par A.________.
L'autorisation d'acqu�rir les unit�s d'�tages pr�cit�es a �t� d�livr�e le 17 juillet 2001 par le service juridique du registre foncier.
A.c Les promoteurs ont confi� � X.________ SA le soin de construire les immeubles acquis par B.________ et A.________. Les travaux ont d�but� durant l'�t� 2000. La surveillance du chantier �tait assur�e, pour le compte de B.________, par la soci�t� offshore V.________ Ltd, de si�ge � ..., puis par S.________, qui travaillait au service de cette derni�re soci�t�. En �t� 2001, les travaux ont subi "un certain retard" en raison, notamment, d'une interruption du 2 au 20 ao�t impos�e par la commune de ....
D�s le mois d'octobre 2001, des tensions ont surgi entre les parties. B.________, en proie � des difficult�s financi�res, a alors manifest� sa volont� d'ali�ner le chalet. A l'instar de A.________, il entendait revendre les unit�s d'�tages litigieuses.
A.d Les acomptes dus � l'ex�cution des chapes n'ont pas �t� pay�s dans le d�lai contractuellement fix�. Le 15 octobre 2001, les promoteurs ont interrompu les travaux et adress� une sommation � B.________ pour la totalit� des montants dus au titre de 4�me acompte (1'160'000 fr.), ainsi que pour les plus-values ex�cut�es (259'743 fr.). Ils lui impartissaient un d�lai fix� au 9 novembre 2001 pour payer les montants en question, � d�faut de quoi ils entendaient se d�partir des contrats de vente des 30 juin 2000 et 18 juin 2001. Il n'a pas �t� �tabli que les acqu�reurs avaient pris, avant le 15 octobre 2001, la d�cision de se d�partir du contrat.
Aucun montant n'ayant �t� pay� au terme fix�, les parties ont entrepris des pourparlers tendant � mettre fin aux contrats. Un accord a �t� trouv� le 21 f�vrier 2002: le contrat de vente du 30 juin 2000 portant sur l'unit� d'�tage no xxx et une quote-part du no zzz et celui du 18 juin 2001 portant sur l'unit� d'�tage no yyy et une quote-part du no zzz ont �t� annul�s. D'�ventuelles pr�tentions en r�paration du dommage subi �taient r�serv�es.
Le 18 octobre 2002, B.________ et A.________ "renon(�aient) d�finitivement � l'achat pour ne pas �tre complices d'une violation de la l�gislation suisse". Ils soutenaient que la soci�t� X.________ SA avait d�termin� les surfaces nettes de plancher habitables des unit�s d'�tages acquises de mani�re erron�e et articulaient des pr�tentions � hauteur de 1'072'920 fr., qui incluaient un int�r�t sur les acomptes vers�s, les frais d'actes de vente et de constitution de propri�t� par �tages, les frais d'intervention de Me Philippoz, les honoraires de S.________, divers frais de B.________ et les dommages-int�r�ts pour violation des droits de la personnalit� de B.________.
Les biens immobiliers litigieux ont �t� revendus le 1er f�vrier 2002. Les actes de vente sp�cifiaient que leur validit� �tait subordonn�e � l'annulation des actes conclus les 30 juin 2000, respectivement 18 juin 2001, qui portaient sur les m�mes immeubles.
Le 12 mai 2003, A.________ et B.________ ont ouvert action contre Y.W.________, Z.W.________ et la soci�t� X.________ SA, concluant au paiement de la somme de 533'212 fr.15 avec int�r�ts � 5% d�s f�vrier 2003. Les pr�tentions des demandeurs �taient fond�es sur l'annulation des contrats pass�s les 30 juin 2000 et 18 juin 2001 ainsi que sur une atteinte � la personnalit� de l'un des intim�s.
Dans le cadre de l'instruction de la cause, deux expertises ont �t� administr�es. Les experts ont notamment chiffr� les surfaces nettes de plancher habitables des unit�s d'�tages nos yyy et xxx et relev�, s'agissant de ces surfaces, une diff�rence entre les plans r�alis�s pour la mise � l'enqu�te et ceux d'ex�cution.
Apr�s cl�ture de l'instruction, le juge de district en charge de l'instruction de la cause a transmis le dossier au Tribunal cantonal du canton du Valais pour jugement.
La Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a rejet� la demande par jugement du 27 septembre 2010. L'autorit� cantonale a tout d'abord d�ni� � l'intim�e X.________ SA la qualit� pour d�fendre. S'agissant des deux autres intim�s, Y.W.________ et Z.W.________, elle a retenu qu'ils n'encouraient aucune responsabilit� dans l'annulation des contrats mixtes, ce qui avait pour effet de sceller le sort des pr�tentions en dommages-int�r�ts des recourants. Dans une argumentation subsidiaire, les magistrats valaisans ont examin� chaque cr�ance d'honoraires dont le paiement est r�clam� � titre de dommages-int�r�ts et rejet� les pr�tentions s'y rapportant; toute violation des dispositions aff�rentes � l'instrumentation des actes notari�s a notamment �t� ni�e. La cour cantonale a �galement interpr�t� l'accord pass� le 21 f�vrier 2002 concernant l'annulation des contrats et consid�r� qu'aucun int�r�t n'avait �t� convenu entre les parties sur les acomptes vers�s � restituer. L'autorit� pr�c�dente a enfin rejet� toute atteinte � la personnalit� du recourant B.________, imput�e aux intim�s Y.W.________ et Z.W.________.
A.________ et B.________ (ci-apr�s: les recourants) exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre le jugement pr�cit�. Ils reprochent � l'autorit� cantonale de ne pas avoir imput� la responsabilit� de la rupture des contrats de vente aux seuls intim�s, qui auraient par leur comportement viol� la LFAIE. Subsidiairement, ils invoquent une violation du droit d'�tre entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. et une violation de "l'art. 6 al. 3 let. d CEDH" et invoquent �galement un d�ni de justice. Ils d�veloppent enfin diverses "motivations suppl�mentaires", qui se rapportent � l'instrumentation des actes notari�s, � la constitution des servitudes d'usage et de passage et, enfin, � l'interpr�tation de la convention d'annulation. Les recourants concluent � l'admission du recours, � l'annulation du jugement et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour jugement, "�tant pr�cis� que les co-d�fendeurs sont responsables de la rupture du contrat de l'acte notari� de vente des PPE et doivent supporter les dommages caus�s de ce chef aux recourants Messieurs A.________ et B.________".
Y.W.________, Z.W.________ et la soci�t� X.________ SA (les intim�s) concluent au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilit�, avec suite de frais et d�pens.
L'autorit� pr�c�dente se r�f�re aux consid�rants du jugement rendu.
Les demandes de s�ret�s en garantie des d�pens formul�es par les intim�s ont �t� rejet�es par ordonnance pr�sidentielle du 22 d�cembre 2010.
1.1 Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions condamnatoires (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
La cour cantonale n'a certes pas statu� sur recours, comme le pr�voit l'art. 75 al. 2 LTF. Cette situation reste toutefois sans cons�quence, puisque, au moment o� le jugement a �t� prononc� - le 27 septembre 2010 -, les cantons disposaient encore d'un d�lai d'adaptation (art. 130 al. 2 LTF).
1.2 Conform�ment � l'art. 42 al. 1 LTF, tout m�moire doit indiquer les conclusions. Si le Tribunal f�d�ral admet le recours, il peut en principe statuer lui-m�me sur le fond (art. 107 al. 2 LTF). La partie recourante ne peut d�s lors se borner � demander l'annulation de la d�cision attaqu�e, mais elle doit �galement prendre des conclusions sur le fond du litige; il n'est fait exception � cette r�gle que lorsque le Tribunal f�d�ral, en cas d'admission du recours, ne serait de toute mani�re pas en situation de statuer lui-m�me sur le fond et ne pourrait que renvoyer la cause � l'autorit� cantonale (ATF 134 III 379 consid. 1.3 p. 383 et l'arr�t cit�).
En l'esp�ce, l'acte de recours ne contient aucune conclusion sur le fond, ses auteurs se bornant � demander le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale, ce qui est en principe irrecevable. On peut n�anmoins consid�rer que la situation exceptionnelle vis�e par la jurisprudence susmentionn�e est r�alis�e, d�s lors que les recourants invoquent le grief de violation du droit d'�tre entendu et que son admission impliquerait le renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente.
Quoi qu'il en soit, le recours soumis � l'examen de la Cour de c�ans doit, de toute fa�on, �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�, pour les motifs indiqu�s ci-apr�s.
1.3 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. En cons�quence, il peut aussi �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
En l'occurrence, les recourants ne remettent pas en cause l'�tat de fait arr�t� dans le jugement cantonal. A d�faut de toute motivation sur le sujet, le raisonnement juridique doit �tre men� exclusivement sur la base des constatations cantonales.
Les recourants sont domicili�s en Su�de pour le premier et � Singapour pour le second. La cause comporte ainsi un caract�re international, qui impose au Tribunal f�d�ral d'examiner d'office la question du droit applicable. Pour le faire, il faut appliquer le droit international priv� du for et qualifier le rapport juridique selon la lex fori (ATF 136 III 142 consid. 3.2 p. 144; 135 III 562 consid. 3.2 p. 564).
Il n'est pas douteux que les contrats conclus entre les parties sont, selon le droit interne suisse, des contrats mixtes combinant des �l�ments du contrat de vente et du contrat d'entreprise. Ces contrats portent sur l'achat et/ou la vente de diff�rentes unit�s d'�tages d'un objet immobilier sis sur la commune de ...; ils ont �t� annul�s par accord du 21 f�vrier 2002. Comme les contrats relatifs aux immeubles ou � leur usage sont r�gis par le droit du lieu de leur situation (art. 119 LDIP et art. 148 al. 3 LDIP qui renvoie aux art. 116 ss LDIP pour le contrat r�solutoire [cf. DASSER, in: Basler Kommentar, Internationales Privatrecht, 2e �d. 2007, no 36 ad art. 148 LDIP; KELLER/GIRSBERGER, in: Z�rcher Kommentar zum IPRG, 2e �d. 2004, no 62 ad art. 148 LDIP]), le droit suisse est applicable.
L'autorit� cantonale a d�ni� � l'intim�e X.________ SA la qualit� pour d�fendre et a rejet� la demande dans la mesure o� elle �tait dirig�e contre elle.
A d�faut de toute motivation concernant la qualit� pour d�fendre de l'intim�e X.________ SA, le recours est irrecevable dans la mesure o� il est dirig� contre cette derni�re (cf. art. 42 al. 2 LTF). En tout �tat de cause, on rel�vera qu'il n'est pas contest� que l'intim�e n'�tait pas partie aux contrats de vente des 30 juin 2000 et 18 juin 2001 et qu'elle n'a entretenu aucune relation contractuelle avec les recourants. On ne saurait donc faire grief � l'autorit� cantonale d'avoir sur ce point viol� le droit f�d�ral.
Les contrats pass�s entre les parties les 30 juin 2000 et 18 juin 2001 ont �t� annul�s. Leur annulation est intervenue au terme d'un accord conclu le 21 f�vrier 2002. Cet accord r�servait d'�ventuelles pr�tentions en r�paration du dommage subi.
A ce titre, les recourants ont r�clam� le remboursement des honoraires de V.________ Ltd (par 150'000 fr.), du notaire T.________ (par 29'502 fr.15), de leur conseil (par 32'280 fr.) et de U.________ (par 8'000 fr.). Ces pr�tentions ont �t� rejet�es par les juges cantonaux aux motifs que les intim�s W.________ n'encouraient aucune responsabilit� dans l'annulation des contrats mixtes. Les magistrats ont en outre relev� que les divers postes du dommage invoqu�s n'�taient soit pas suffisamment all�gu�s et/ou �tablis, soit qu'ils ne pr�sentaient aucun lien avec les contrats litigieux.
S'agissant en particulier des honoraires de Me Philippoz, les magistrats valaisans ont consid�r� qu'ils n'�taient pas justifi�s. Ils ont notamment constat� que le mandataire s'�tait pr�valu, avant l'ouverture de l'action, de d�fauts entachant soi-disant les unit�s d'�tages acquises - comme la violation par les promoteurs de la LFAIE -, mais que ces griefs n'�taient pas fond�s; elle a de surcro�t mentionn� que les d�fauts all�gu�s ne constituaient pas la cause de l'annulation des contrats de vente. Dans le cadre de l'analyse des d�fauts invoqu�s, l'autorit� cantonale a retenu que les recourants ne sauraient reprocher aux promoteurs intim�s d'avoir enfreint la LFAIE et donc se pr�valoir d'une violation des dispositions de cette loi, alors qu'ils ont eux-m�mes, avec une vraisemblance confinant � la certitude, adopt� un comportement contraire � la LFAIE.
Les recourants d�noncent une violation du droit f�d�ral, en reprochant � l'autorit� cantonale de ne pas avoir fait application de la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (RS 211.412.41; LFAIE) et de ce fait de ne pas avoir reconnu une responsabilit� des recourants dans la rupture des relations contractuelles.
Il ressort des constatations cantonales, qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - l'arbitraire n'ayant pas �t� invoqu� sur le sujet -, que l'annulation des contrats est intervenue � la suite de sommations rest�es sans r�ponses adress�es par les intim�s W.________ aux recourants qui ne s'�taient pas acquitt�s d'acomptes �chus, les intim�s ayant clairement manifest� leur intention de se d�partir des contrats en cas de non-paiement.
Il n'a pas �t� constat� qu'une �ventuelle violation par les intim�s de la LFAIE, pour avoir d�termin� de fa�on erron�e les surfaces nettes de plancher habitables des unit�s d'�tages acquises, aurait d�termin� les parties � mettre un terme � leur relation contractuelle. Ce n'est que le 18 octobre 2002, soit quelque huit mois apr�s la signature de l'accord, que les recourants ont invoqu� pour la premi�re fois une violation de la LFAIE; ils ne l'ont jamais fait auparavant, alors qu'ils ne pouvaient ignorer les valeurs d'ex�cution de l'ouvrage. Sur cette base, le grief est infond�.
A supposer m�me qu'il y ait eu une violation de la LFAIE constituant un acte illicite, le lien de causalit� entre cet acte et les dommages invoqu�s n'a pas �t� constat�, ce qui ne permet pas de retenir une responsabilit� d�lictuelle de la part des intim�s. Une �ventuelle responsabilit� pr�-contractuelle, pour le cas o� les contrats devaient �tre consid�r�s comme nuls du fait de la violation all�gu�e - comme nouvellement invoqu� par les recourants devant le Tribunal f�d�ral -, doit �tre �cart�e pour le m�me motif, le lien de causalit� entre le comportement incrimin� et les dommages n'ayant pas �t� �tabli.
On ne saurait par ailleurs faire grief � l'autorit� cantonale d'avoir viol� le droit d'�tre entendu des recourants et de s'�tre livr�e, sur la question de la violation de la LFAIE, � un d�ni de justice, puisque, comme on l'a vu ci-dessus (cf. supra, consid. 4), les juges cantonaux se sont clairement exprim�s sur la question.
Dans l'examen des pr�tentions en dommages-int�r�ts, la cour cantonale a pr�cis�, pour r�pondre � une critique formul�e par les recourants dans leur m�moire-conclusions, qu'aucune violation des dispositions aff�rentes � l'instrumentation ne pouvait �tre retenue et qu'en tout �tat de cause, le lien entre les faits d�nonc�s en rapport avec l'instrumentation des actes et les pr�tentions n'�tait pas �tabli.
Les recourants pr�tendent, de mani�re erron�e, que la cour aurait �cart� le grief soulev� en arguant de la mauvaise foi du recourant B.________ et qu'elle n'aurait pas trait� "le probl�me de fond", ce qui serait inacceptable. Le moyen est irrecevable, faute de s'en prendre aux consid�rations d�velopp�es par les juges cantonaux (art. 42 al. 2 LTF).
Il n'y a enfin pas lieu d'entrer en mati�re sur la discussion concernant la constitution des servitudes d'usage et de passage, �galement d�velopp�e � titre de "motivations subsidiaires", puisque l'on ne saisit pas � la lecture du grief quelle r�gle de droit aurait �t� transgress�e (art. 42 al. 2 LTF).
Les recourants d�noncent encore une interpr�tation arbitraire de la convention d'annulation du 21 f�vrier 2002.
Lorsque le juge est amen� � qualifier ou interpr�ter un contrat, il doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties, sans s'arr�ter aux expressions ou d�nominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour d�guiser la nature v�ritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il pose une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal f�d�ral conform�ment � l'art. 105 al. 1 LTF. Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie ou si leurs volont�s intimes divergent, le juge doit interpr�ter les d�clarations et les comportements selon la th�orie de la confiance; il doit donc rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement, m�me s'il ne correspond pas � sa volont� intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, les magistrats cantonaux ont retenu, sur la base des pourparlers contractuels, que la r�elle et commune intention des parties �tait de pr�voir un remboursement des acomptes vers�s sans int�r�t. Ils ont notamment mentionn� qu'aucun indice ne permettait d'affirmer que les parties contractantes voulaient inclure, dans les clauses qui r�servaient la r�paration du dommage occasionn� par la non-conclusion du contrat, la question de l'int�r�t du capital investi.
Les recourants affirment, de mani�re p�remptoire, que les parties ne sont pas parvenues � se mettre d'accord sur la question des int�r�ts et que, d�s lors, la convention a �t� sign�e, en permettant � chaque partie de faire valoir ses pr�tentions ult�rieurement.
Les recourants occultent totalement le raisonnement suivi par les juges cantonaux pour aboutir � une solution diff�rente de celle retenue. Ils n'avancent aucun argument qui permettrait d'interpr�ter diff�remment la clause litigieuse; ils ne font en particulier �tat d'aucun �l�ment qui aurait �t� omis ou mal appr�ci� par les magistrats cantonaux et qui permettrait d'aboutir � une interpr�tation diff�rente. Une telle d�monstration est impropre � d�montrer l'arbitraire; elle est donc irrecevable.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 8'000 fr., sont mis � la charge des recourants, solidairement entre eux.
Les recourants, solidairement entre eux, verseront aux intim�s, solidairement entre eux, une indemnit� de 9'000 fr. � titre de d�pens.