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Timestamp: 2016-10-27 13:09:50+00:00
Document Index: 296729770

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'art. 89', 'art. 21', 'art. 20', 'ATF ', 'art. 2', 'art. 14', 'art. 11', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 115', 'art. 115', 'art. 66', 'art. 68']

2C_423/2011 (12.10.2011)
2C_423/2011
repr�sent�e par Me Pierre-Cyril Sauthier, avocat,
Service des registres fonciers et de la g�omatique du canton du Valais, avenue Ritz 24, 1950 Sion .
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, du 1er avril 2011.
A.a La soci�t� anonyme HOTEL B.________ SA, dont le si�ge est � Bagnes (VS), a pour but l'exploitation, la g�rance, l'achat et la vente d'�tablissements h�teliers � Verbier. Elle est issue de la transformation de la soci�t� en commandite B.________, qui avait pour but l'exploitation, la r�novation et le d�veloppement de l'apparth�tel B.________ � Verbier.
Par d�cision du 23 mai 1980 du Service des registres fonciers et de la g�omatique du canton du Valais (ci-apr�s l'Administration cantonale), l'immeuble sis sur la parcelle n� xxx de la commune de Bagnes/Verbier, soumis au r�gime de la propri�t� par �tages, a �t� reconnu comme �tant un apparth�tel au sens de la l�gislation sur l'acquisition d'immeubles par des �trangers. En 2009, les fondateurs de la soci�t� en commandite B.________ ont souhait� acqu�rir cet immeuble pour le moderniser et l'exploiter comme h�tel.
Par d�cision du 28 mai 2009, l'Administration cantonale a constat� que l'acquisition, par la soci�t� en commandite B.________, de 25 parts de propri�t� par �tages (ci-apr�s PPE) repr�sentant la partie purement h�teli�re de l'apparth�tel et 53.85 % de la totalit� de l'immeuble, n'�tait pas assujettie au r�gime de l'autorisation pr�vu par la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41). Cette d�cision �tait assortie de diverses charges destin�es � garantir l'affectation durable de l'immeuble � l'exploitation d'un h�tel, en particulier l'interdiction d'ali�ner les immeubles pendant dix ans � partir de l'inscription au registre foncier (charge n� 2.c).
A.b A.________ SA, � Bagnes, a pour but l'acquisition, la d�tention et l'exploitation d'immeubles destin�s � l'activit� h�teli�re. L'ensemble de son capital-actions appartient � X.________, de nationalit� britannique et domicili� � Monaco.
Le 7 janvier 2010, le mandataire de A.________ SA et de X.________ a demand� � l'Administration cantonale de statuer sur la possibilit�, pour A.________ SA, d'acqu�rir des unit�s de PPE de l'apparth�tel B.________. Par courrier du 20 janvier 2010, l'Administration cantonale a relev� que les exigences minimales �tablies par le canton du Valais s'opposaient � l'acquisition, par A.________ SA, de parts de PPE de l'apparth�tel B.________, A.________ SA �tant une personne morale et l'acquisition de parts de PPE ne pouvant se faire que par une personne physique et en nom propre.
A.c Renon�ant � son projet initial, X.________ a alors cherch� � acqu�rir personnellement des parts de PPE de l'apparth�tel B.________. Le 2 juin 2010, l'Administration cantonale a rendu une d�cision constatant que l'acquisition, par X.________, de 24 (recte 9) unit�s de PPE faisant partie de l'immeuble sis sur la parcelle n� xxx de la commune de Bagnes/Verbier, n'�tait pas assujettie au r�gime de l'autorisation pr�vu par la LFAIE. La d�cision relevait que X.________ �tait d�j� propri�taire d'une unit� de PPE et qu'il entendait acqu�rir au total jusqu'� concurrence de 24 parts de PPE dans cet apparth�tel afin de les exploiter "sous la forme d'�tablissement stable, afin de les mettre durablement � disposition de l'exploitation h�teli�re". Cette d�cision �tait assortie de charges, en particulier l'interdiction d'ali�ner les immeubles pendant dix ans � partir de l'inscription au registre foncier (charge n� 2.c).
La d�cision du 2 juin 2010 n'a fait l'objet d'aucun recours et est entr�e en force.
A.d Par requ�te du 17 ao�t 2010, compl�t�e par courrier du 21 septembre 2010, X.________ et A.________ SA ont requis l'autorisation, pour A.________ SA, d'acqu�rir 9 unit�s de PPE dont X.________ �tait propri�taire dans l'apparth�tel B.________. Les requ�rants contestaient la possibilit�, pour le canton du Valais, de refuser l'acquisition d'une suite en PPE exploit�e sous la forme d'�tablissement stable � une personne morale, tel que pr�vu au ch. 9 de la directive "Complexe h�telier - �tablissement stable" du D�partement de l'�conomie et du territoire du 7 ao�t 2008.
Le 26 octobre 2010, l'Administration cantonale a rendu sa d�cision et refus� de constater le non-assujettissement requis par A.________ SA au motif que la requ�rante �tait une personne morale. L'Administration cantonale relevait que l'acquisition par une personne morale pourrait entra�ner des difficult�s pratiquement insurmontables pour faire respecter les charges visant � assurer l'exploitation h�teli�re et que les solutions esquiss�es par la requ�rante n'�taient pas suffisantes pour assurer l'existence durable de l'exploitation h�teli�re de ces parts de PPE. Le risque de ne pas retrouver le bon interlocuteur serait ainsi trop �lev� comme en cas de transfert d'actions, de cr�ation d'une soci�t�-m�re, d'une soci�t� holding ou d'un trust. L'exigence de l'acquisition par une personne physique et en nom propre de parts de PPE faisant partie d'un complexe h�telier devait donc �tre maintenue.
Par acte du 25 novembre 2010, A.________ SA a recouru contre la d�cision du 26 octobre 2010 aupr�s du Tribunal cantonal du canton du Valais. Par arr�t du 1er avril 2011, celui-ci a rejet� le recours de A.________ SA. Le Tribunal cantonal a retenu en substance que la charge n� 2.c de la d�cision du 2 juin 2010, qui faisait interdiction � X.________ d'ali�ner ses unit�s de PPE pendant dix ans, �tait entr�e en force, qu'il n'y avait aucun motif de la r�voquer et qu'elle �tait par cons�quent opposable � A.________ SA. Le recours �tant rejet� pour ce motif, le Tribunal cantonal n'a pas examin� les autres moyens invoqu�s par la recourante.
Le 20 mai 2011, A.________ SA a d�pos� un recours en mati�re de droit public et un recours constitutionnel subsidiaire aupr�s du Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'admission du recours en mati�re de droit public, subsidiairement du recours constitutionnel, et, principalement, � ce que l'arr�t rendu par le Tribunal cantonal soit r�form� et la requ�te en constatation de non-assujettissement � la LFAIE du 17 ao�t 2010 admise. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause au Tribunal cantonal pour nouveau jugement dans le sens des consid�rants.
L'Administration cantonale a conclu au rejet du recours. Le Tribunal cantonal du canton du Valais n'a pas formul� d'observations. L'Office f�d�ral de la justice a renonc� � d�poser une prise de position.
Par courrier du 9 septembre 2011, la recourante s'est d�termin�e sur les observations de l'Administration cantonale.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (cf. ATF 134 II 272 consid. 1.1 p. 275 et les arr�ts cit�s).
1.1 Aux termes de l'art. 89 al. 1 LTF, a qualit� pour former un recours en mati�re de droit public quiconque a pris part � la proc�dure devant l'autorit� pr�c�dente (cf. aussi art. 21 al. 2 LFAIE en relation avec l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE) ou a �t� priv� de la possibilit� de le faire (let. a), est particuli�rement atteint par la d�cision attaqu�e (let. b) et a un int�r�t digne de protection � l'annulation ou � la modification de celle-ci (let. c). Constitue un int�r�t digne de protection, au sens de cette disposition, tout int�r�t pratique ou juridique � demander la modification ou l'annulation de la d�cision attaqu�e. L'int�r�t digne de protection consiste ainsi en l'utilit� pratique que l'admission du recours apporterait au recourant (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252).
1.2 En l'esp�ce la recourante requiert qu'il soit constat� que, pour l'acquisition des 9 unit�s de PPE appartenant � son actionnaire unique, elle n'est pas assujettie � autorisation au sens de la LFAIE. Elle fait valoir que c'est � tort que l'Administration cantonale a consid�r� qu'une personne morale ne pouvait acqu�rir des parts de PPE destin�es � une exploitation h�teli�re et lui a refus� la possibilit� d'acqu�rir ces 9 unit�s de PPE sans autorisation.
1.2.1 Il va de soi que les d�cisions rendues en mati�re de LFAIE le sont toujours en relation avec l'acquisition d'un immeuble particulier (cf. ch. 3 de l'annexe 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger [OAIE; RS 211.412.411] qui pr�voit que l'indication de l'immeuble fait partie des donn�es minimales devant figurer dans les d�cisions rendues en application de la LFAIE). Cette condition est encore plus �vidente en ce qui concerne la d�cision relative � l'assujettissement ou � la constatation du non-assujettissement rendue en application de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE (cf. JEAN-CHRISTOPHE PERRIG, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes � l'�tranger - Le cas particulier des �tablissements stables, 1990, ch. 5.2.2.5 p. 100). En effet, d�s lors qu'il s'agit d'examiner si l'immeuble sert d'�tablissement stable, force est de constater qu'on doit �tre en pr�sence d'un immeuble et d'une acquisition prochaine de cet immeuble pour pouvoir statuer.
1.2.2 Il ressort de l'�tat de fait que les 9 parts de PPE en cause sont frapp�es d'une interdiction d'ali�ner pour une dur�e de dix ans en vertu de la d�cision du 2 juin 2010. Cette d�cision n'a pas fait l'objet d'un recours et est entr�e en force. L'interdiction d'ali�ner est par cons�quent opposable � tout acqu�reur potentiel des 9 unit�s de PPE pendant dix ans. La recourante ne peut ainsi acqu�rir les immeubles en cause dans l'imm�diat, de sorte que la question de son assujettissement en relation avec ces immeubles est actuellement purement th�orique.
1.2.3 Par ailleurs, on ne se trouve pas dans une situation dans laquelle la charge pr�cit�e pourrait �tre r�voqu�e au sens de l'art. 14 al. 4 LFAIE, qui pr�voit que les charges peuvent �tre r�voqu�es � la demande de l'acqu�reur pour des motifs imp�rieux. Par motifs imp�rieux justifiant la r�vocation totale ou partielle des charges, on entend une modification des circonstances qui rend l'ex�cution des charges impossible ou insupportable pour l'acqu�reur (art. 11 al. 4 OAIE). La r�vocation d'une charge est donc subordonn�e � deux conditions: premi�rement, les circonstances doivent s'�tre modifi�es de fa�on essentielle et impr�visible depuis la d�livrance de l'autorisation; deuxi�mement, le changement profond doit avoir produit sur la situation de l'int�ress� des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles ou insupportables (cf. arr�t 2C_13/2009 du 19 f�vrier 2010 consid. 3.2; ATF 129 II 361 consid. 6.2 p. 378; 118 Ib 178 consid. 4.a et b p. 183).
En l'esp�ce, le propri�taire actuel des 9 parts de PPE en cause, actionnaire unique de la recourante, a acquis ces 9 unit�s de PPE en juin 2010 et cherch� � les revendre � la recourante en octobre 2010, soit quelques mois plus tard. Or, il a �t� constat� que la recourante d�sirait ainsi r�activer un projet d'acquisition abandonn� quelques mois plus t�t � la suite du courrier de l'Administration cantonale du 20 janvier 2010. Dans ces conditions, force est de constater qu'il n'y a pas eu modification des circonstances, de sorte que l'art. 14 al. 4 LFAIE ne saurait trouver application.
1.2.4 Les immeubles en cause �tant ainsi frapp�s d'une interdiction d'ali�ner d'une dur�e de dix ans, d�coulant d'une d�cision entr�e en force qui ne peut �tre remise en cause dans la pr�sente proc�dure, l'int�r�t actuel de la recourante � ce qu'il soit statu� sur son recours doit par cons�quent lui �tre d�ni�. En effet, m�me si le Tribunal f�d�ral devait admettre son recours, elle ne pourrait conclure le contrat d'acquisition en cause puisque l'ali�nateur n'est pas en mesure de disposer desdits immeubles.
1.3 Il n'y a pas non plus lieu de renoncer exceptionnellement � l'exigence de l'int�r�t actuel. La question de la l�galit� de l'interdiction, pour une personne morale, d'acqu�rir une suite en PPE destin�e � une exploitation h�teli�re, �tablie par le canton du Valais, peut certes se poser � nouveau dans un autre cas, mais le Tribunal f�d�ral devrait alors pouvoir traiter cette question en temps utile (cf. arr�t 2C_237/2009 du 28 septembre 2009 consid. 2.4). Aucune contrainte li�e au temps n'emp�chant ainsi une cause semblable d'�tre soumise au Tribunal f�d�ral, on ne saurait consid�rer qu'il existe un int�r�t public suffisamment important � la solution de la question litigieuse pour la traiter imm�diatement.
1.4 Au vu de ce qui pr�c�de, le recours en mati�re de droit public est irrecevable.
Reste � examiner le recours constitutionnel subsidiaire interjet� par la recourante. Selon l'art. 115 let. b LTF, a qualit� pour former un recours constitutionnel celui qui a un int�r�t juridique � l'annulation ou � la modification de la d�cision attaqu�e. A l'image de l'int�r�t pratique n�cessaire pour le recours en mati�re de droit public, cet int�r�t juridique doit �tre actuel (cf. THOMAS H�BERLI/LAURENT MERZ, in THOMAS GEISER/PETER M�NCH/FELIX UHLMANN/PHILIPP GELZER, Prozessieren vor Bundesgericht, 3e �d. 2011, n� 5.125; JEAN-MAURICE FR�SARD, in Commentaire de la LTF, 2009, n� 16 ad art. 115 LTF; arr�t 2D_74/2010 du 31 mai 2011 consid. 1.2).
En l'esp�ce, il a �t� constat� que l'int�r�t actuel faisait d�faut � la recourante en ce qui concerne son recours en mati�re de droit public. Il en va donc de m�me en ce qui concerne son recours constitutionnel subsidiaire qui est par cons�quent �galement irrecevable.
Succombant, la recourante doit supporter les frais judiciaires (art. 66 aI. 1 LTF) et n'a pas droit � des d�pens (art. 68 al. 1 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au Service des registres fonciers et de la g�omatique et � la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais, ainsi qu'� l'Office f�d�ral de la justice.