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Timestamp: 2020-08-04 20:12:31
Document Index: 159556050

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 74', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 377', 'Art. 377', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 99', 'Art. 66']

4A_173/2014 - 2014-06-10 - Vertragsrecht - Kaufvertrag
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90
BGG. Sodann übersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. b
BGG. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (Erwägung 2) - grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.
BV geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Sie hat vielmehr anhand der Erwägungen des angefochtenen Urteils im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieses offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234; 134 II 349 E. 3 S. 352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8; 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396 E. 3.1. S. 399).
BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1
4.2. Die Vorinstanz legte zunächst die Vereinbarung vom 29. März 2007 aus, welche diese Zahlung vorsieht. Sie hielt fest, dass ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht festgestellt werden könne. Die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip ergebe, dass aufgrund des klaren Wortlauts unter den gegebenen Umständen die schriftliche Erklärung vom 29. März 2007 nur dahingehend habe verstanden werden dürfen und müssen, dass ein Preis von insgesamt Fr. 2'740'000.-- vereinbart worden sei, wobei dieser wie folgt aufgeteilt sei: Einerseits Fr. 2'550'000.--, die den Kaufpreis für das Grundstück und die zu erstellende Baute umfassten und demnach sowohl den Grundstückkauf als auch die Erstellung der Wohnung und der drei Abstellplätze beträfen. Andererseits Fr. 190'000.-- für bereits bestellte Arbeiten ("[...] qui correspond aux divers travaux déjà commandé"). Für diese bereits bestellten und im übrigen Kaufpreis von Fr. 2'550'000.-- nicht enthaltenen Arbeiten hätten die Parteien demnach ein gesondertes Entgelt verabredet. Hinweise dafür, dass die Fr. 190'000.-- eine Schwarzzahlung darstellten, was im Übrigen beide Parteien verneinten, bestünden keine; vielmehr hätten die Parteien mit den Fr. 190'000.-- bereits in jenem Zeitpunkt bestellte
Arbeiten gesondert behandeln wollen.
4.3. Der Beschwerdeführer stellt nicht in Abrede, dass die am 29. März 2007 vereinbarte Zahlung von Fr. 190'000.-- ein grundsätzlich gesondert geschuldetes Entgelt darstellt und dass diese Vereinbarung insoweit formgültig ist. Er beharrt jedoch auf seinem Standpunkt, dass es sich bei den "divers travaux déjà commandé" um schon vor Abschluss des Kaufvertrags "voraussehbare Zusatzwünsche des Beschwerdeführers im Vergleich zum Basisbau gemäss Baubeschrieb wie Errichtung eines Giebels, eines Cheminées etc." gehandelt habe, deren Mehrkosten damals mit ca. Fr. 190'000.-- veranschlagt worden seien, so dass die Beschwerdegegnerin eine Sicherstellung dieser zu erwartenden Mehrkosten mittels einer Vorauszahlung von Fr. 190'000.-- verlangt habe. Während der Bauausführung habe er dann aber auf die meisten dieser Mehrwünsche verzichtet. Er wirft der Vorinstanz vor, indem sie den vollen Werklohn von Fr. 190'000.-- für geschuldet halte, weil der Beschwerdeführer den Nachweis für eine Rücktrittserklärung nach Art. 377
OR Art. 377 C. Beendigung / III. Rücktritt des Bestellers gegen Schadloshaltung - III. Rücktritt des Bestellers gegen Schadloshaltung Solange das Werk unvollendet ist, kann der Besteller gegen Vergütung der bereits geleisteten Arbeit und gegen volle Schadloshaltung des Unternehmers jederzeit vom Vertrag zurücktreten.
OR nicht erbracht habe, verletze sie die Vorschriften über den Werkvertrag und über die Beweislastverteilung (Art. 8
ZGB) schwer und nehme eine willkürliche Auslegung und Anwendung derselben vor, womit sie Art. 9
BV verletze.
Gegen die Version der Beschwerdegegnerin, wonach mit den Fr. 190'000.-- die wegen der Wohnungszusammenlegung nötig gewordenen Anpassungsarbeiten abgegolten werden sollten, argumentiert der Beschwerdeführer, der öffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 16. Mai 2007 setze einen einheitlichen Pauschalpreis von Fr. 2'550'000.-- fest. Dieser umfasse auch die Arbeiten für die Zusammenlegung der ursprünglich im Dachstock des Hauses 1 geplanten drei Eigentumswohnungen zu einer einzigen Eigentumswohnung sowie sämtliche daraus folgenden baulichen Mehr- oder Minderkosten (der Kaufvertrag und die einen integrierenden Bestandteil desselben bildenden Baubeschriebe und Pläne sähen im Dachstock des Hauses 1 eine einzige Wohnung vor). Gemäss Art. 9
ZGB begründe der öffentlich beurkundete Kaufvertrag somit die Rechtsvermutung, dass sämtliche Arbeiten für die Wohnungszusammenlegung im Pauschalpreis von Fr. 2'550'000.-- bereits enthalten seien. Den Nachweis für das Gegenteil habe die Beschwerdegegnerin nicht erbracht .
Diese Argumentation blendet den zeitlichen Ablauf der Parteivereinbarungen aus. Die Zahlung von Fr. 190'000.-- wurde am 29. März 2007 vereinbart und am 11. Mai 2007 geleistet, noch bevor der öffentlich beurkundete Kaufvertrag am 16. Mai 2007 abgeschlossen worden war. Dies macht Sinn, wenn mit der Beschwerdegegnerin angenommen wird, die Fr. 190'000.-- seien als gesondertes Entgelt für die Umplanungsarbeiten vereinbart worden, die wegen der vom Beschwerdeführer zum damaligen Zeitpunkt (also noch vor Abschluss des Kaufvertrags) bereits gewünschten Wohnungszusammenlegung anfielen. Diese Änderungsarbeiten betreffend die Pläne, Baubeschriebe und Reglemente waren seitens der Beschwerdegegnerin (bzw. ihres Architekten) zu leisten, noch bevor der Kaufvertrag mit dem Beschwerdeführer abgeschlossen war, weshalb verständlich ist, dass die Beschwerdegegnerin für diese bereits bestellten Arbeiten gesondert vergütet werden wollte. Diese gesonderte Abrede wurde beidseitig vollzogen: Der Beschwerdeführer bezahlte die vereinbarten Fr. 190'000.-- am 11. Mai 2007. Die entsprechenden Änderungsarbeiten wiederum waren seitens der Beschwerdegegnerin erbracht worden und demnach in den Baubeschrieben und Plänen enthalten, die dem öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag vom 16. Mai 2007 zugrunde lagen. Aus letzterem Umstand gestützt auf Art. 9
ZGB ableiten zu wollen, der Pauschalpreis von Fr. 2'550'000.-- umfasse auch die wegen der Wohnungszusammenlegung verursachten Änderungskosten, bedeutete einen unzulässigen Zirkelschluss und kann nicht geschützt werden.
Der Beschwerdeführer fügt ferner bei, dass die Zusammenlegung von drei Eigentumswohnungen zu einer einzigen per Saldo zu einer Kostenminderung und nicht zu Mehrkosten führe. Dieses Vorbringen ist neu. Der Beschwerdeführer legt jedenfalls nicht dar, diese Behauptungen vor der Vorinstanz vorgebracht zu haben. Sie können daher nicht gehört werden (Art. 99 Abs. 1
4.4. Die Vorinstanz begründete eventualiter, dass, selbst wenn der Behauptung des Beschwerdeführers gefolgt würde, dass die "divers travaux déjà commandé" teurere Sanitärsachen, den Giebeleinbau und einen Kamin umfasst hätten, sein Einwand mangels Substantiierung und Nachweises der bestellten Arbeiten und des Rücktritts oder Vertragsabänderung unbegründet wäre. Nachdem sich die Version der Beschwerdegegnerin erhärtet hat, erübrigt es sich, auf die Kritik des Beschwerdeführers an der diesbezüglichen Begründung der Vorinstanz einzugehen. Ohnehin beanstandet er nur, dass die Vorinstanz den Nachweis eines Rücktritts vermisst habe. Die Vorinstanz hielt aber bereits für nicht substantiiert und nachgewiesen, welche Mehrarbeiten Gegenstand der zusätzlichen Abrede über die Zahlung von Fr. 190'000.-- gewesen sein sollen. In diesem Zusammenhang verweist der Beschwerdeführer einzig auf den Kostenvoranschlag für einen Giebeleinbau über Fr. 148'000.--, den er abgelehnt habe. Dies hilft ihm nicht weiter, legte die Vorinstanz doch überzeugend - und vom Beschwerdeführer nicht widerlegt - dar, dass dieser Kostenvoranschlag vom 19. September 2007 datiere und damit nicht dargetan sei, dass dieser erst Monate später erfolgte Kostenvoranschlag
Gegenstand der am 29. März 2007 vereinbarten Fr. 190'000.-- gewesen sei.
Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz besteht für das Haus 1 eine Baubewilligung vom 20. Februar 2007. Zudem und insbesondere hat die Baupolizei den Bau abgenommen und keine Beanstandungen angebracht. Allfällige Verstösse gegen die baupolizeilichen Vorschriften des Kantons Bern hätten im öffentlich-rechtlichen Bewilligungsverfahren gerügt werden können, sind aber nicht geeignet, um im vorliegenden Zivilverfahren zwischen den Parteien des Kauf-/Werkvertrags eine mangelhafte Werkerstellung aufzuzeigen. Auch ändert nichts, dass - wie der Beschwerdeführer vorbringt - gemäss Doktrin und Praxis zum bernischen öffentlichen Baurecht eine vorbehaltlose Bauabnahme oder Nutzungsfreigabe durch die Baupolizeibehörde allfällig vorhandene Baumängel nicht heile oder legalisiere. Hier geht es nicht um die öffentlich-rechtliche Beurteilung oder Sanktionierung von allfälligen Baumängeln, sondern einzig darum, ob bezüglich Rollstuhlgängigkeit Abweichungen vom vertraglich Vereinbarten vorliegen, mithin eine Mangelhaftigkeit des Werkes (dazu Erwägung 5.2) besteht. Dafür ist die gemäss Vertrag konkret vereinbarte Beschaffenheit des Werkes massgebend. Es hilft dem Beschwerdeführer daher nicht, wenn er im Einzelnen darlegt, welche Anforderungen
bezüglich ein behindertengerechtes Bauen aus den bernischen Bauvorschriften fliessen, aber beim Haus 1 nicht erfüllt sein sollen. Einen Werkmangel vermag er damit nicht belegen, nachdem für das Werk eine Baubewilligung erteilt wurde. Die Vorinstanz konnte sich deshalb ohne Rechtsverletzung von der Prüfung der diesbezüglichen Ausführungen des Beschwerdeführers dispensieren. Auch vor Bundesgericht ist mangels Entscheidrelevanz nicht weiter darauf einzugehen.
5.4. Vorausgesetzt für das Vorliegen eines Werkmangels ist eine Abweichung von der vertraglich geforderten Beschaffenheit des Werkes. Was die Parteien bezüglich der Rollstuhlgängigkeit vereinbart haben, ermittelte die Vorinstanz in normativer Auslegung des Vertrags vom 16. Mai 2007, da ein übereinstimmender wirklicher Wille nicht festgestellt werden konnte. Dabei stellte die Vorinstanz auf den Hinweis im Baubeschrieb ab, wonach der Zugang zu den Wohnungen "ab Einstellhalle mittels Aufzugsanlage bedingt rollstuhlgängig" sei. Auch wenn auf den Plänen beim Aufzug ein Rollstuhlzeichen angebracht sei, habe nach den gesamten Umständen die klare und eindeutige Bestimmung im Baubeschrieb (unter der Rubrik Aufzug) von einer vernünftigen Person einzig dahingehend verstanden werden dürfen und müssen, dass einerseits der Zugang zu den Wohnungen für Personen in einem Rollstuhl (nur) über die Einstellhalle erfolge und zweitens auch dieser Weg nicht vollständig, sondern eben nur bedingt mit dem Rollstuhl zurückgelegt werden könne. "Bedingt" habe vernünftigerweise, auch unter Mitberücksichtigung beispielsweise des vorhandenen Gefälles in der Einstellhalle (gemäss Plan vom 2. April 2007 zwischen 5-10 %), dahingehend verstanden werden müssen, dass
eine Person im Rollstuhl gegebenenfalls für die Zurücklegung des Weges beispielsweise auf fremde Hilfe angewiesen sei, wobei auch die Art und Grösse des Rollstuhls von Bedeutung sein dürfte, ob eine alleinige Zurücklegung des Weges möglich sei oder nicht. Die Vorinstanz hielt demnach fest, dass die Parteien den Zugang für Personen im Rollstuhl einzig über die Einstellhalle und nur eingeschränkt rollstuhlgängig vereinbart hätten.
Dieses Auslegungsergebnis vermag der Beschwerdeführer nicht umzustossen, indem er behauptet, die gemäss Pläne erfolgte Kennzeichnung der Liftanlagen mit dem ICTA-Symbol bedeute international Rollstuhlzugänglichkeit der betreffenden Anlage. Und sie bedeute logischerweise, dass auch die Zugänge zu dieser Liftanlage vom allgemeinen Haupteingang des Hauses und (falls vorhanden) von der unterirdischen Autoeinstellhalle her rollstuhlgängig sein müssten, weil ein rollstuhlgängiger Lift vollständig sinn- und zwecklos wäre, wenn er nicht durch entsprechende rollstuhlgängige Zugänge erreichbar wäre. Dass der Verwendung des betreffenden Symbols allgemein die vom Beschwerdeführer behauptete Bedeutung zukommt, ist vorinstanzlich nicht festgestellt. Die Vorinstanz spricht auch nur von einem "Rollstuhlzeichen" und nicht vom "ICTA-Symbol". In Anbetracht dessen, dass der Vertrag zwischen den Parteien im dazugehörenden Baubeschrieb explizit festhält, dass der Zugang zu den Wohnungen "ab Einstellhalle mittels Aufzugsanlage bedingt rollstuhlgängig" ist, durfte eine Vertragspartei nach Treu und Glauben das auf den Plänen beim Lift angebrachte Rollstuhlzeichen nicht in dem Sinne verstehen, dass die Wohnungen sowohl vom Haupteingang als auch von der
Einstellhalle her vollständig mit dem Rollstuhl zugänglich seien. Vielmehr lässt dieser explizite Vermerk im Baubeschrieb keinen Zweifel offen, dass der Zugang mit dem Rollstuhl nur von der Einstellhalle her und nur bedingt, das heisst mit Einschränkungen, besteht. Der vorinstanzlichen Auslegung ist beizupflichten.
Dies gilt auch bezüglich des Verständnisses der Vorinstanz von "bedingt rollstuhlgängig". Der Beschwerdeführer meint, eine bedingte Rollstuhlgängigkeit liege dann vor, wenn der Weg nur von Rollstühlen einer bestimmten Grösse und Art benutzt werden könne, im Gegensatz zur unbedingten oder vollständigen Rollstuhlgängigkeit, bei welcher der Weg von sämtlichen üblichen Rollstühlen aller Grössen und Arten benützt werden könne. Eine solche, einzig auf die Grösse und Art des Rollstuhles fokussierte Auslegung von "bedingt rollstuhlgängig" findet im Vertrag und den dazu gehörenden Unterlagen keine Stütze. Einschränkungen bezüglich der Art und Grösse des Rollstuhles fallen zwar auch unter "bedingt rollstuhlgängig", aber nicht nur diese. Im Baubeschrieb ist davon die Rede, dass der " Zugang zu den Wohnungen" (...) "bedingt rollstuhlgängig" sei. Damit und mit dem Umstand, dass aus den Plänen namentlich das hohe Gefälle in der Einstellhalle von 5-10 % wie auch die Dimension der Liftkabine (110 x 135 cm) ersichtlich sind, lässt sich die Auslegung der Vorinstanz in Einklang bringen, dass "bedingt rollstuhlgängig" dahingehend verstanden werden musste, dass eine Person im Rollstuhl für die Bewältigung des Zugangs unter Umständen auf fremde Hilfe
angewiesen sein könnte, wobei auch die Art und Grösse des Rollstuhls eine Rolle spielt, ob eine alleinige Zurücklegung des Weges möglich sei oder nicht. Demnach ist auch die vorinstanzliche Auslegung von "bedingt rollstuhlgängig" zu bestätigen.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
Entscheid : 4A_173/2014
Datum : 10. Juni 2014
Regeste : Kaufvertrag
OR: 377
114-II-239 • 133-II-396 • 133-III-439 • 134-II-244 • 134-II-349 • 134-III-570 • 134-V-138 • 135-III-232 • 135-III-397 • 136-I-65 • 136-II-489 • 137-III-539 • 138-I-171 • 140-III-115 • 140-III-16 • 140-III-86
4A_173/2014 • 4A_214/2008 • 4A_275/2011 • 4A_428/2007 • 4C.421/2006
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