Source: http://cuestionesregistralesynotariales.blogspot.pe/2013/
Timestamp: 2018-01-21 04:59:35
Document Index: 358231415

Matched Legal Cases: ['artículo 7', 'artículo 99', 'artículo 681', 'artículo 311', 'artículo 882', 'artículo 882', 'artículo 326', 'artículo 188', 'artículo 4', 'artículo 63', 'artículo 109', 'artículo 108']

Cuestiones Registrales y Notariales. Blog de Marco Antonio Becerra Sosaya.: 2013
La acreditación del pago del impuesto vehicular en notarías ¿Cómo funciona?
Deseo inscribir la transferencia de mi vehículo del año 2010, pero en notaría me dicen que debo acreditar el pago del impuesto vehicular ¿Cuál es el sustento legal?
Julissa Cabrera
DNI N°40916462
Estimada lectora, el artículo 7 del D.S. Nº 156-2004-EF, Ley de Tributación Municipal, establece que los notarios públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos predial, alcabala o vehicular, en caso se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos; puntualizando además, que la exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aun cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido.
Siendo así, queda claro que se trata de una obligación legal para el notario, quien sólo requerirá la acreditación en el pago del impuesto del año que corresponda, mas no de los anteriores.
Ahora bien, en el caso del Impuesto al Patrimonio Vehicular, el mismo es de periodicidad anual y grava la propiedad de los vehículos, automóviles, camionetas, station wagons, camiones, buses y ómnibuses, con una antigüedad no mayor de 3 años, computándose dicho plazo a partir de la primera inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular.
En su caso, usted debió pagar impuesto vehicular desde el año siguiente a la inscripción de su vehículo en Sunarp, esto es, años 2011, 2012 y 2013, debiendo entonces acreditar el pago del impuesto del año 2013 si se hace la venta este año. Nótese que si mas bien la venta se hace en el año 2014, ya no debe acreditar ante notaría el pago del impuesto vehicular; lo cual sin embargo no lo exime de su obligación de pago al fisco.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 4:24 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: impuesto vehicular
La resolución unilateral de los contratos!!
Sr.Notario
Yo compré una casa a plazos hace 2 años y me registré como propietario, pero dejé de pagar cuatro cuotas. Cuando busqué al vendedor de la casa, éste me manifestó que ya no le interesaba refinanciar, y recuperó la casa otorgando una escritura unilateral e inscribiéndola en los registros públicos sin mi intervención ¿es eso posible? ¿No debería haber un pronunciamiento judicial acaso?
DNI N° 09452036
Estimada lectora, efectivamente, un propietario inscrito en los registros públicos que compró una casa a plazos, sí puede “perderla” con la sola manifestación del vendedor plasmada en una escritura pública, aduciendo éste que no se le ha pagado parte de las cuotas pactadas. Esta figura se denomina jurídicamente “resolución unilateral de los contratos” y se produce cuando hay un incumplimiento de alguna de las partes –para el caso presente, sea el comprador, sea el vendedor-.
Dicha resolución unilateral implica varios supuestos para los efectos de concretarse: a) Como fácilmente se deduce, supone la intervención “únicamente” de la parte vulnerada con el incumplimiento (el vendedor en su pregunta); b) Dicha parte afectada sólo tiene que aducir que hubo incumplimiento o en su caso falta de pago, adjuntando a la notaría la respectiva carta notarial de requerimiento de pago; c) Nótese que incluso podría no ser cierto que hubo el incumplimiento detallado en la carta; ese extremo no tiene que verificarlo el notario ni el registrador pues –conforme a ley- se presumirá cierto y exacto; d) Se otorgará una escritura pública como documento suficiente para que la propiedad revierta a nombre del vendedor.
El efecto será finalmente que aun cuando usted haya estado inscrito como propietario en el registro, si incumplió con el pago de parte de sus cuotas, podría perder la propiedad con un mecanismo extrajudicial y simple activado por su vendedor, otorgando a su sola voluntad una escritura pública. Ahora bien, podría suceder que usted sí estuvo cumpliendo y la resolución ha sido ilegalmente invocada; pues en ese caso deberá acudir a la vía judicial.
Recomendamos leer los artículos 1428°, 1429° y 1430° del código civil.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 4:22 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: resolución contractual, resolución unilateral
La hipoteca y las construcciones posteriores a su constitución!!
He recibido un terreno en hipoteca hace varios años y he advertido que recientemente se ha levantado una casa en dicho terreno ¿me afecta ello, o me beneficia?
DNI Nº73117157
Estimado lector, conforme al articulo 1101º del código civil, la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto. De tal manera que, en vuestro caso, si no se hubiere pactado en la escritura de constitución de hipoteca por la exclusión de las edificaciones levantadas con posterioridad a dicha hipoteca, éstas también estarán gravadas.
En los registros públicos dicha posición es aceptada sin miramientos; puede leerse la resolución Nº 059-2001-ORLC/TR, que señala que "la hipoteca abarca el suelo, comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial, incluyendo asimismo, a las construcciones que pudiesen existir en el sobresuelo, aún cuando estas últimas hayan sido efectuadas con posterioridad... siempre que en el instrumento público constitutivo de la hipoteca no se haya pactado en contrario..."
Ahora bien, a pesar que nuestro código civil admite el pacto en contrario, resulta poco aconsejable -para el acreedor- pactar de esa manera, es decir por la exclusión de la construcción posterior al gravamen, pues ello dificultaría sobremanera la venta forzada en un eventual remate por incumplimiento de la obligación garantizada. Efectivamente, piénsese en el remate mismo en el cual se ofrece el terreno, pero sin la construcción ¿cuántas personas quisieran adquirir? ¿cómo se inscribiría luego en sunarp tal adjudicación?
Mas bien en el otro plano, es decir, al no haber pacto que excluya la construcción, el remate definitivamente incluirá la misma a pesar que ésta no figure en la escritura de constitución de la hipoteca.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:36 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Las cartas notariales y la importancia del domicilio!
He enviado una carta notarial al domicilio de una persona que me debe una suma de dinero, pero al parecer, ésta ya no vive allí ¿Qué puedo hacer?
Maritza Estela
DNI Nº 44506069
Estimado lectora, la carta notarial implica el envío de una comunicación a través de una notaría, cuyo efecto principal es dejar constancia plena e indubitable de su entrega, o si así no fuera por diversos motivos, de las circunstancias de su diligenciamiento.
La carta ciertamente va dirigida a un destinatario; sin embargo, tan importante como el destinatario es la dirección determinada en la cual debe entregarse la misiva, dato que debe figurar en la carta misma.
Ahora, imaginemos -dando respuesta a su interrogante- que el destinatario (deudor) se mudó de casa, o la empresa a la cual nos dirigimos ha cambiado de sede; en estos casos, en la medida que preexista un contrato, convención o documento en el cual las partes han fijado un domicilio, no es relevante ni nos afecta dicha variación de domicilio, a menos que se nos haya comunicado de manera a su vez indubitable. (Leer art. 40º del código civil) Ejemplifiquemos: Si el deudor no nos comunicó la variación domiciliaria, estará bien notificado a pesar que su casa esté alquilada a un tercero; a pesar que la casa en la cual vivió ha sido demolida y ahora se está construyendo un edificio; a pesar que la casa esté deshabitada, en cuyo caso la notaría dejará bajo puerta la carta; entre otros supuestos.
El mensaje entonces en estos casos es doble: a) Para quien remite la carta notarial, puede estar seguro que está siendo bien notificada su comunicación, si ésta se dirige al domicilio consignado en su contrato cuya variación no se le ha comunicado; b) Para todos en general, que creamos y mantenemos relaciones jurídicas, es importante comunicar la variación de nuestro domicilio legal; de lo contrario podríamos tener sorpresas poco agradables.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 5:24 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: carta notarial, Domicilio
Quiero comprar un lote de terreno y sin embargo me venden cuotas ideales! ¿Es ello correcto?
Me están vendiendo un lote de terreno destinado a casa de campo; sin embargo según la minuta, el bien materia de venta es un porcentaje de acciones y derechos de un terreno con área mayor ¿Es ello correcto?
DNI 44820819
Estimada lectora, ordinariamente cuando alguien compra un lote de terreno, el mismo tiene una partida individual en los registros públicos; esta situación es la más idónea, pues permite que el adquirente del bien se convierta en el único propietario de toda el área registrada en la citada partida registral.
Empero, para contar con una partida individual en la Sunarp, la cual corresponderá a cada predio en particular, es preciso que en dicha entidad se realice un procedimiento administrativo que conlleve a la llamada “independización registral”; en virtud a tal procedimiento, los lotes de terreno que conforman una urbanización, o los departamentos que integran un edificio obtendrán finalmente su propia e individual partida. Sin embargo, en ocasiones el trámite le puede resultar engorroso al constructor o al habilitador, o simplemente no desea asumir dicho trámite en razón a las autorizaciones previas que debe obtener –por ejemplo a nivel municipal-, o por el tiempo que implica.
En tal medida -respondiendo a su interrogante-, al no haberse independizado cada lote de la urbanización proyectada, se contará con una sola partida registral en la cual estarán todos los lotes resumidos en una gran área mayor, conllevando que el vendedor opte por transferir cuotas ideales o acciones y derechos sobre dicha gran área, estableciendo que el porcentaje adquirido por determinada persona equivale a un área particular dentro del área mayor, encerrada en ciertos linderos con sus medidas perimétricas.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 4:28 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: independización, terreno, Venta de acciones y derechos
Seguridades al momento de comprar un inmueble hipotecado!
Deseo comprar una casa hipotecada, pues me la venden a buen precio, pero temo que cuando le pague al vendedor, éste no cancele su préstamo hipotecario. ¿Qué puedo hacer?
DNI N°10431634
Estimado lector, efectivamente, el ordenamiento jurídico permite que los bienes hipotecados, así como los embargados, se puedan transferir libremente, debiendo saber el comprador que en virtud a la operación realizada se convierte en deudor hipotecario. Debe quedar claro que, el término deudor hipotecario implica a su turno, que el nuevo propietario responderá frente al acreedor por la deuda aún pendiente, limitándose su responsabilidad al nuevo patrimonio adquirido; es decir que,ante la deuda aún impaga, el acreedor podrá dirigirse contra el bien comprado y no contra el resto del patrimonio del nuevo propietario del bien.
Ante lo dicho: quien compra un bien hipotecado requerirá que previa o paralelamente a su adquisición se cancele dicho gravamen; así, si el vendedor del bien cancelará la deuda con parte del precio, el levantamiento de la hipoteca se hará junto con la compra y dentro del mismo proceso. Para tal efecto, recordemos que es adecuado y admisible en la práctica inmobiliaria que el comprador gire dos cheques: uno para el acreedor por el monto pendiente de la deuda, y otro cheque para el vendedor por el restante del precio adeudado.
De esta manera desaparece el peligro de comprar un bien hipotecado sin que se levante el gravamen, pues obviamente usted –como comprador-, sólo firmará los documentos pertinentes y entregará el cheque que corresponde al vendedor, en la medida que el acreedor haya firmado el documento que cancela la hipoteca en el Registro.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:34 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: deudor hipotecario, Hipoteca, seguridades
No confundir a la empresa con los accionistas a la hora de contratar!!!
Estoy negociando la compra de un inmueble, pero el socio minoritario –con uno por ciento- de la persona jurídica que nos quiere vender, nos ha enviado una carta notarial manifestando que está en contra de dicha venta. ¿Qué debemos hacer? Nosotros hemos seguidos las negociaciones con elGerente de la empresa vendedora, quien está facultado para vender.
DNI N° 44042865
Estimado lector, es importante que diferenciemos en primer lugar, a los accionistas de la persona jurídica misma. Siendo así, debe quedar claro que la negociación, celebración y ejecución de cualquier contrato se efectúa con la persona jurídica y no con sus accionistas.
Efectivamente, usted sostendrá válidamente que los accionistas son los dueños de la empresa, lo cual es cierto; sin embargo, hay que considerar que dichos accionistas a pesar de ser el órgano máximo de la misma, generalmente designan otros órganos, como por ejemplo el Directorio y la Gerencia, los cuales ordinariamente tienen poder de decisión para los actos propios de la operatividad de la empresa.
De tal forma que, dependiendo del “acto” a celebrar con la persona jurídica -en este caso una compraventa de inmueble-, ustedes deberán dirigirse como compradores, al órgano facultado para vender el predio. Si conforme a los estatutos de la empresa, los cuales corren inscritos en los registros públicos y que ustedes deben revisar, se aprecia que el Gerente tiene poder suficiente para a sola firma transferir el bien, en realidad no le afecta la opinión de los accionistas.
Es decir que, si el Gerente tiene poder registral vigente para vender, ustedes pueden comprar válidamente y su adquisición se verá protegida por el Derecho. En cuanto al socio disconforme con la venta, éste tendría que previamente y conforme a las normas societarias, lograr la inscripción de la revocación del poder del Gerente para vender bienes.
MARCO BECERRA SOSAYA
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:28 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: accionistas, contratación, empresa
Las arras, sus clases y la conveniencia de su utilización!
He celebrado un contrato de arras legalizando mi firma y la del vendedor; pero en notaría me dicen que dicho acto no es inscribible en los registros públicos ¿Es ello correcto?
DNI Nº44506069
Estimada lectora, debemos mencionar de inicio que existen diversos tipos de arras -las cuales se expresan en dinero-; de las más conocidas están las arras confirmatorias y las de retractación, acusando diferencias marcadas entre ellas.
En palabras muy simples y cortas diremos que, las arras de confirmación constituyen una seña de la celebración del contrato (piénsese en la compraventa de un inmueble, caso en el cual se utilizan con frecuencia); este tipo de arras es una manifestación positiva con respecto a la celebración del contrato. En tanto que, las arras de retractación se entregan previendo la posibilidad de arrepentirse de la celebración del contrato; en este último caso, si una de las partes se retracta de cumplir el contrato -a diferencia de las confirmatorias-, la otra no puede requerirle para que cumpla o exigirle el pago de una indemnización.
Lo que sin embargo sí pueden exigirse las partes en ambos tipos de arras es lo siguiente: si incumple quien entregó las arras, las pierde en favor de su contraparte; si incumple quien recibió las arras, debe devolverlas dobladas.
Las arras son un mecanismo de seguridad interesante, empero no hay que perder de vista que si la parte obligada a devolver las mismas no lo hace voluntariamente, sólo resta recurrir a la vía judicial con todo lo que ello implica; por tal motivo recomendamos analizar otras figuras.
Finalmente debemos indicar que las arras no se inscriben en los registros públicos, pues ellas -per se- no cambian o afectan de modo actual la situación del bien.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:00 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: arras, arras confirmatorias, arras de retractación
Sr. notario.
Mi tío tiene un problema cerebral que ahora le impide estar consciente a plenitud. Me han dicho que tengo que hacer un proceso de interdicción. ¿Es posible hacerlo en notaría?
Jimy Aybar V.
DNI No. 44034127
Estimado lector, la Interdicción Civil es la acción por la cual a una persona se le declara incapaz de ejercer sus derechos civiles por sí misma. Conforme al código procesal civil (artículos 581 y ss.), pueden ser objeto de interdicción los que por cualquier causa se encuentran privados de discernimiento; los sordomudos, los ciegosordos y los ciegomudos que no pueden expresar su voluntad de manera indubitable; los retardados mentales; los que adolecen de deterioro mental que les impide expresar su libre voluntad; los pródigos, los que incurren en mala gestión, los ebrios habituales y los toxicómanos.
Siendo así, la interdicción es una acción exclusivamente judicial y que por tanto no puede seguirse en la vía notarial.
Probablemente la razón de su interrogante radica en que ciertamente en la vía notarial los plazos son mucho más cortos que en la judicial, por lo cual la idea de trasladar alternativamente el conocimiento de este proceso a los notarios se justifica en tanto el objeto principal de la interdicción civil es proteger y cuidar de la persona y sus bienes, evitando que terceros puedan aprovecharse de la situación de desventaja en que se encuentran tales personas.
Queda entonces en manos del legislador evaluar esta posibilidad, la cual sin duda responde a una cuestión altamente sensible y de tinte social que podría solucionar prontamente la situación de un número importante de ciudadanos.
Definitivamente se trata de un aspecto muy delicado, pero bien regulado y con la participación coadyuvante de determinados profesionales de la medicina -por ejemplo, cuando se trata de la salud mental-, se pueden hacer bien las cosas.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:46 p. m. 2 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: curador, interdicción civil
La actuación del notario es pública; nunca clandestina!!
He solicitado a un notario verificar el estado físico de unas maquinarias en un depósito abierto al público, siendo necesario que se efectúe tal diligencia sin anunciar su presencia al administrador ¿Es posible ello?
Jenny Vasquez A.
DNI N° 43981097
Estimada lectora, ciertamente no son pocos los casos en que las personas solicitan a los notarios efectuar diligencias sin dar cuenta de su presencia ni de la realización de un acto notarial; la razón de ello estriba en que definitivamente el comportamiento de las personas difiere cuando están ante la intervención de un notario, pues entienden que este último extenderá un acta en la cual dejará constancia objetiva de los hechos acaecidos y de las circunstancias que rodean el acto.
Empero, conforme al artículo 99º del decreto legislativo del notariado, "antes de la facción del acta, el notario dará a conocer su condición de tal y que ha sido solicitada su intervención para autorizar el instrumento público extraprotocolar."
Esto implica que la actuación del notario no puede ser clandestina, sino que éste se encuentra obligado a dar cuenta de su presencia -en el caso planteado por usted- al administrador del local, quien además podrá formular observaciones que deberán ser incluidas en el acta a extenderse, suscribiendo tal acta.
Correlato de lo mencionado, es "aconsejable" por ejemplo que cuando un notario ingrese a una dependencia o entidad oficial, lo haga identificándose con su documento nacional de identidad, pero además con el documento que lo acredite como notario para que así conste en los registros de ingreso.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 10:50 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Sobre la posibilidad de aclarar un testamento después de fallecido el testador!!!
Habiendo fallecido un familiar, se inscribió su testamento en el que me nombra heredera, pero mi nombre está incompleto ¿Qué puedo hacer?
Angie Espinoza R.
DNI No.46865334
Estimada lectora, teniendo en cuenta que el testamento es un acto unilateral, es lugar común que el testador consigne el nombre de sus sucesores de manera incompleta o incluso errada. Ello genera problemas serios, pues si bien no existirá impedimento para inscribir el testamento en el registro de testamentos, así como en el registro de predios u otros, el inconveniente surge cuando el heredero o legatario intenta transferir los derechos adquiridos por la vía sucesoria.
Ejemplificando: Imaginemos que la heredera es nombrada en el testamento como Juana Pérez Gómez, pero su nombre completo es Juana Asunta Pérez Gómez; para complicar las cosas hasta el límite de lo cotidiano, imaginemos que Juana se ha casado en EEUU y ahora se llama Juana Smith, quien se identifica así con su pasaporte americano. Definitivamente esta persona tendría problemas serios para transferir la propiedad heredada.
Primera recomendación: Antes de ir a la notaría a otorgar su testamento, el testador debe informarse cabalmente de los datos de quienes serán sus sucesores, (nombres completos, números de documento de identidad, adquisición o cambio de nacionalidad, entre otros); lo mismo en cuanto a los bienes materia de disposición (si se trata de bienes registrados en la Sunarp, hay que indicar el número de partida registral, etc.)
Segunda recomendación: En el caso que usted plantea, vale tener en cuenta que mediante Resolución No.139-97-ORLC/TR la Sunarp indicó que habiendo ya fallecido el testador, los nombres de los herederos forzosos consignados en un testamento sí son pasibles de "aclaración"; recomendamos su lectura.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 2:00 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: aclaración, sucesores, testamento
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:21 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
La "representación sucesoria" en el documento notarial.
Mi abuelo ha fallecido hace 2 meses, tuvo tres hijos y era soltero, siendo uno de sus hijos mi papá. Deseo saber si habiendo fallecido mi padre hace 5 años, a nosotros sus dos hijos y a mi madre ¿nos corresponde algo del patrimonio del abuelo?
DNI No. 46704510
Estimado lector, el artículo 681 del código civil regula la llamada “representación sucesoria”, en virtud a la cual los descendientes (representantes) entran en el lugar que le correspondería a su ascendiente (representado), gozando de la posibilidad de recibir la herencia que a éste le correspondería si viviese, o que hubiere renunciado o perdido por indignidad o desheredación. Los requisitos para que se active esta institución son: a) La premoriencia -del representado-; b) La capacidad sucesoria de los descendientes –no tener impedimentos-; c) El vínculo sanguíneo.
Con respecto a su interrogante, entiendo que los herederos de su padre –fallecido hace 5 años- son usted, su hermano y su madre como cónyuge que aún vive; pues bien, en tal caso, bajo la premisa de que no hubiere testamento, el juez o notario que conozca la sucesión intestada sólo podrá considerar como representantes a los hijos, en tanto descendientes y no a la cónyuge, quien está definitivamente excluida. En estos supuestos y tomando como referencia su pregunta, tanto el notario como el juez, deben cuidar la redacción del acta o resolución que declara a los herederos, indicando expresamente quiénes heredan por representación y a quién representan. Esto es necesario pues la representación opera por estirpe –y no por cabeza-, motivo por el cual usted y su hermano adquirirán un tercio de la masa hereditaria, que es lo que correspondería a vuestro padre si viviese, junto a los otros dos hijos del abuelo (tíos), quienes adquirirán también un tercio cada uno.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:29 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Representación sucesoria
No quiero figurar como parte contratante! Licitud y regulación del "mandato sin representación".
Quiero comprar una propiedad pero no deseo hacerlo directamente del propietario, pues éste, sabiendo que se trata de mí, aumentará sobremanera el precio al saber que es para ampliar mi negocio. ¿Qué puedo hacer?
César Lovera
DNI No.44363811
Estimado lector, su pregunta recoge una práctica que obedece a estrategias lícitas que pueden practicarse en el mundo empresarial. Nuestro código civil regula ciertamente la figura del "mandato sin representación", a través del cual usted puede celebrar un contrato con una persona, quien tendrá en el encargo de adquirir la propiedad para usted.
Empero, esta persona -a quien el código llama el mandatario-, en una primera etapa comprará la casa a su propio nombre, con lo cual usted permanece ajeno a esta relación jurídica nacida de la compraventa del bien.
Posteriormente, el mandatario deberá transferirle la propiedad de la casa a usted -a quien el código civil llama "el mandante"-, con lo cual tendrá la casa deseada. Debe tener en cuenta sin embargo, que en el proceso adquisitivo que finalmente lo convertirá en propietario, hay dos transferencias sucesivas, por lo cual deberá considerar los aspectos de orden tributario como el impuesto de alcabala, los derechos registrales, entre otros.
A modo de conclusión, vale recordar que el reglamento del registro de predios de la sunarp indica en su art.112 que, en caso que el mandato sin representación conste en instrumento público o estuviera inscrito en el Registro correspondiente y el predio estuviere determinado, bastará la participación unilateral del mandatario para inscribir la propiedad a favor suyo.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:57 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Mandato sin representación
¿Es posible que un cónyuge pueda comprar un bien y tenga la calidad de propio, aduciendo que el dinero es a su vez un bien propio?
Cuando era soltera compré una casa, que ahora, ya estando casada, quiero vender; a su vez, con el producto de la venta quiero comprar otra casa; sin embargo en los registros públicos me están pidiendo que participe mi cónyuge en la nueva compra ¿Es ello procedente?
Estimada sra. Vásquez, efectivamente, cuando las personas se casan, pueden optar por cualquiera de los dos siguientes regímenes patrimoniales: 1) Sociedad de Gananciales o 2) Separación de Patrimonios. En el segundo caso, cada uno de los esposos sigue contratando y vinculándose patrimonialmente como si fuera soltero, en el sentido de que los bienes que adquiere incluso durante el matrimonio son de su exclusiva propiedad, sin tener derecho alguno su cónyuge.
En el régimen de sociedad de gananciales, que es el más comúnmente utilizado en el Perú, los bienes que adquieren los cónyuges durante el matrimonio le pertenecen a la sociedad conyugal –la cual es conformada por ambos cónyuges-. Sin embargo, junto a esos bienes sociales, pueden coexistir bien propios de cada cónyuge; así por ejemplo, los que adquiere como anticipo de legítima, testamento, donación, etc. y que por tanto, luego podrá venderlos sin consentimiento de su cónyuge.
La respuesta a su pregunta está recogida en el artículo 311 inciso 3 del código civil, que señala: "Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después otros equivalentes, se presumen, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es hecha con el producto de la enajenación anterior”. Siendo así, tanto en la notaría como en los registros públicos, podrían eventualmente acoger la presunción acotada. La dificultad se encuentra en establecer qué es un bien equivalente, o cómo le consta al notario o al registrador el origen de los fondos -supuestamente fruto de la venta de un bien propio-, entre otros.
En todo caso, aún cuando la posición del registro ha sido contraria a dicha presunción, alegando la imposibilidad del Registrador de conocer fehacientemente que el producto de la venta del primer bien se utilizó en la compra del segundo, aquí le dejamos una resolución del Tribunal Registral que sí ampara dicha presunción y que por tanto le puede servir: Resolución No. 298-98-ORLC/TR.
MARCO A.BECERRA SOSAYA
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 3:58 p. m. 4 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: art. 311 inc. 3 del código civil, Bien propio
¿Es posible limitar a los propietarios en su facultad de "venta" de sus respectivos bienes? ¿Es posible hacerlo al menos temporalmente?
Me dedico a la compra y venta de autos, y quisiera saber si es posible que la propietaria del vehículo me otorgue poder para venderlo y adicionalmente “renuncie” a venderlo ella misma.
DNI N°42128658
Estimado lector, entiendo que su preocupación estriba en que al obtener el poder para la venta del bien, usted va a invertir tiempo y dinero para lograr la enajenación, obteniendo luego la utilidad correspondiente; sin embargo, si la propietaria del auto vende por su parte el bien –al no haber renunciado a su facultad de disposición-, toda la inversión realizada se perdería.
Definitivamente, en casos como el propuesto es recomendable contar con un poder irrevocable, el cual tiene como plazo máximo de irrevocabilidad un año; transcurrido dicho año, el poder sigue vigente, pero es pasible de revocarse en cualquier momento. Con la utilización de esta figura, al menos se habrá asegurado usted de que por el lapso indicado, tendrá la facultad para enajenar el bien, sin que lo priven de la misma, pudiendo efectuar una inversión acorde a dicho tiempo y circunstancias.
Ahora bien, lo que definitivamente no podrá pactar con la propietaria del vehículo, es que ella renuncie a su facultad de venderlo, pudiendo dicha propietaria hacerlo en cualquier momento a pesar de haber otorgado un poder para tal efecto; el artículo 882°del código civil “prohibe prohibir” a los propietarios que éstos enajenen o graven sus bienes, salvo que una ley diga lo contrario. Lo que puede hacer para contrarrestar la posibilidad de venta del vehículo por parte de la propietaria, es mantener usted la posesión el vehículo, entre otros.
Los Registros Públicos son contundentes en cuanto a los alcances del artículo aludido; tanto así que el 01.12.2012 se publicó en el diario oficial El Peruano un Precedente Vinculante -que precisaba uno anterior-, estableciendo que “Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender - de manera absoluta, relativa, ni temporal-, los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.”
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:27 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: art. 882 del código civil, restricciones a la propiedad
Los medios de pago y su debida utilización "dentro" de las notarías.
Quiero llevar una minuta de levantamiento de hipoteca a la notaría, pero me dicen que en virtud al D.S.006-2013-JUS, me solicitarán el voucher del abono en cuenta al superar lo pagado el monto de S/.3,500.00 nuevos soles. ¿Es ello correcto?
DNI No.40026627
Estimada lectora, el decreto que usted invoca es una norma que -entre otros aspectos-, regula el manejo de dinero "dentro" de las notarías; con ello se pretende evitar el tráfico de grandes sumas de efectivo, lo cual eventualmente pone en riesgo la seguridad de las personas en estos locales.
Debe quedar claro, que se prohibe pagar por servicios, transacciones u otros "al interior" de las notarías con sumas superiores a S/.3,500.00 nuevos soles o su equivalente en moneda extranjera, y más bien en estos casos se debe utilizar los medios de pago previstos en el D.S.150-2007-EF, cuales depósitos en cuentas, giros, transferencias de fondos, órdenes de pago, cheques con cláusula de no negociables o equivalentes, así como tarjetas de crédito o débito expedidas en el país.
En vuestro caso, no se le puede obligar a mostrar el voucher de pago, debido a que, por un lado, dicho pago se ha efectuado fuera de la notaría, lo cual hace inaplicable el D.S.006-2013-JUS, y de otro lado, esta norma no es una de bancarización, en cuyo caso usted puede no exhibir medio de pago alguno, debiendo el notario dejar constancia de este hecho.
Lo que no podría suceder en virtud a esta norma es, que las partes señalen que el pago -superior al monto establecido- se hará a la firma de la escritura pública y no exhiban medio de pago; ello sí está definitivamente prohibido.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:31 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: bancarización, Medios de pago
Un nuevo régimen para las "actas" de las personas jurídicas. Cuando la formalidad abona en pro de la seguridad jurídica!
El otro día fui a una notaría a pedir una copia certificada del libro de actas de mi empresa y me negaron el servicio pues el gerente no intervenía en la misma. ¿A qué se refieren?
Estimado lector, con fecha 15 de mayo del presente se publicó en el diario El Peruano el D.S.006-2013-JUS, el cual busca dotar de mayores mecanismos de seguridad a las transacciones que se realizan "dentro de" las notarías. Entre estos mecanismos se destaca el uso de determinados medios de pago (cheques no negociables, abonos en cuenta, etc.), cuando se exceda el monto de S/.3,500.00 nuevos soles, así como la utilización obligatoria del sistema biométrico del Reniec para determinados supuestos.
En el caso que usted plantea, la norma en cuestión ha prescrito que cuando se trate de "actas" de sesiones realizadas por órganos de personas jurídicas, en las que se dispongan o graven sus bienes, o se otorgue poder para tales acciones, al final de la mismas (es decir, inmediatamente después de las firmas de los intervinientes en la sesión), el gerente general o presidente según sea el caso, con nombramiento inscrito en los registros públicos, deberá indicar que quienes participaron en tal sesión son efectivamente socios o asociados de la persona jurídica y que sus firmas les corresponden, debiéndose además certificar notarialmente la firma de dicho gerente o presidente. En añadidura, la expedición de copias certificadas de este tipo de actas, será requerida únicamente por el gerente o presidente con nombramiento inscrito al momento del requerimiento.
Con ello se aminora la posibilidad de que se inscriban actas fraudulentas, pues como sabemos, previo a esta nueva formalidad, en las actas aparecían firmas que eventualmente no correspondían a quienes allí figuraban. Siendo así, a partir de esta norma los registros públicos rechazarán las copias certificadas que no cumplan con esta formalidad.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:05 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Actas, decreto supremo 006-2013-JUS, personas jurídicas
Quiero anticiparle a mi hijo un departamento, pero me dicen que puedo hacerlo con dispensa de colación o sin ella ¿A qué se refieren?
Estimado lector, el código civil regula la figura de la colación en los artículos 831 y ss., y en virtud a ella los herederos forzosos están obligados a restituir a la masa hereditaria -sea en especie, sea en valor y a su elección-, las donaciones u otras liberalidades que hubieren recibido en vida de su causante.
Es decir que -simplificando las cosas-, una vez fallecida la persona, sus herederos forzosos deben reintegrar (colacionar) los bienes que recibieron cuando estaba viva dicha persona y que les fueron transferidos en calidad de anticipo de herencia u otra liberalidad.
Como se puede apreciar, la finalidad de la colación es que se respete la proporción que deben recibir los herederos forzosos en virtud a la legítima (cuota) establecida en la ley.
Sin embargo, al transferir un bien vía anticipo de herencia se puede "dispensar" de la colación, con lo cual dicho bien no se restituirá a la masa hereditaria y como consecuencia, el heredero forzoso recibirá íntegra la cuota de la legítima, en adición a lo que recibió vía anticipo de herencia.
Siendo así, la dispensa de colación sirve para mejorar la situación de un futuro heredero forzoso, pero sólo está permitida dentro de la porción de libre disposición.
Finalmente, hay que señalar que la colación debe establecerse expresamente, por lo que, si la escritura pública de anticipo de herencia no dice nada al respecto, el bien deberá colacionarse en su momento.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:13 p. m. 8 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: anticipo de herencia, colación, Dispensa de colación, masa hereditaria
La custodia notarial de bienes. ¿Cómo funciona? ¿Para qué se utiliza?
Estoy vendiendo un inmueble y el comprador quiere que yo firme la minuta y escritura, dejando los cheques en custodia notarial hasta que se inscriba la venta en registros ¿No existe acaso el riesgo que luego de la firma, el comprador retire los cheques de la notaría?
Carlos Vargas M.
DNI 42128658
Estimado lector, es común que en la compraventa de inmuebles las partes utilicen la figura de la custodia notarial de cheques, figura bajo la cual, se condiciona la entrega de dicho(s) cheque(s) por parte del notario a una de las partes, previo cumplimiento de cierta condición.
En el caso que usted plantea, el comprador busca asegurarse que únicamente se entreguen los cheques al vendedor en el momento en que se inscriba la transferencia, con lo cual minimiza los riesgos de su transacción; claro está sin embargo, que este aspecto forma parte de la negociación interpartes, pero si así se acordó, en la notaría se extenderá un acta por triplicado en la cual se consignará la condición estipulada.
Uno de los ejemplares del acta se entregará a cada parte y uno queda para la notaría, siendo justamente dicha copia vuestra seguridad, pues en virtud a ella el notario está vinculado y obligado a entregar el cheque a solo requerimiento del vendedor únicamente al inscribirse la transferencia y no antes. Conforme a lo dicho, no podría el comprador retirar los cheques unilateralmente pues con ello le generaría responsabilidad al notario.
Es trascendental por lo demás, que los contratantes lean rigurosamente el contenido del acta, pues su interpretación posterior obecederá a la literalidad de la misma.
Conforme puede fácilmente deducir el lector, podrían eventualmente dejarse otros bienes en custodia del notario, quien los entregará según las condiciones pactadas con él. Esta herramienta definitivamente constituye un apoyo importante a tener en cuenta en el mundo de las transacciones.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 5:00 p. m. 6 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Custodia de cheques, custodia notarial
Ahora los convivientes heredan "entre sí" ¿Se acortan las distancias con el matrimonio?
He leído que los “convivientes” ahora también heredan; ¿Es necesario hacer un trámite previo?
DNI N°72976880
Estimada lectora, conforme a la Ley 30007, la cual ya está en vigencia, los convivientes o concubinos heredan entre sí; es decir, que para efectos sucesorios, los convivientes gozan de los mismos derechos a heredar que los cónyuges, convirtiéndose además en herederos forzosos dentro del llamado orden sucesorio.
Para ello empero, se requiere el previo reconocimiento de existencia de la llamada unión de hecho, lo cual puede efectuarse en la vía judicial o notarial y que a su turno deberá inscribirse en los registros públicos.
No olvidar que para que la unión de hecho dé lugar a derechos sucesorios, es requisito que reúna las condiciones señaladas en el artículo 326 del Código Civil (varón y mujer libres de impedimento matrimonial, mínimo dos años continuos, etc.) y se encuentre vigente al momento del fallecimiento de cualquiera de sus miembros. Sin embargo, el integrante sobreviviente puede solicitar el reconocimiento "judicial" de la unión de hecho, si antes del fallecimiento del causante no se hubiera realizado la inscripción registral indicada en el párrafo anterior.
Esta ley ciertamente ha equiparado jurídicamente la situación de los cónyuges y la de los concubinos que alcanzan el reconocimiento de su unión de hecho y la inscriben en los registros públicos: por un lado, la adopción legal del régimen de sociedad de gananciales y del otro, la capacidad de heredar entre sí.
No olvidar empero que el reconocimiento de la unión de hecho en la vía notarial, requiere de la manifestación de voluntad conjunta y no unilateral; siendo así, si un conviviente no está de acuerdo, no habrá reconocimiento notarial -restando únicamente la vía judicial y sus circunstancias-, con lo cual podemos concluir que a pesar del acercamiento del concubinato con el matrimonio, los beneficios del anillo definitivamente exceden su peso en oro.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 2:46 p. m. 3 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Concubinato, Matrimonio, Unión de Hecho
¿Qué hacer si Cofopri declaró propietario por prescripción al guardián del predio? La importancia de contar con un contrato.
Hace años compré un inmueble con mi cónyuge, pero ambos viajamos fuera del país y encargamos su guardianía a una persona quien ha sido reconocida como propietaria por Cofopri e inscrita en registros públicos ¿Qué puedo hacer?
DNI N°72551607
Estimado lector, su caso lamentablemente sirve para demostrar que lo más recomendable al adquirir una propiedad es inscribirla en los registros públicos, y que dicha omisión puede conllevar perder el bien. En el supuesto que usted plantea, probablemente se trata de una gran área que no ha estado inscrita en la Sunarp, o que ya ha estado inscrita a nombre del Estado, mereciendo por ello la intervención de Cofopri.
Como sabemos, dicha institución realiza varios procesos para reconocer al poseedor de cada predio, el cual –se presume- posee pública y pacíficamente, conduciéndose cual un propietario de buena fe. Al no haberse impugnado por ustedes ante Cofopri y de manera oportuna el reconocimiento del guardián como propietario, –lo cual sí es posible administrativamente dentro de un plazo-, se le ha inscrito en los registros públicos como titular de la propiedad. Siendo así, la solución implica inexorablemente recurrir al poder judicial para impugnar su calidad de poseedor-propietario.
Teniendo en cuenta esta situación, recomendamos siempre contar con un instrumento, como por ejemplo un contrato de guardianía con firmas legalizadas notarialmente, con el cual se demostrará, en este caso ya en poder judicial, que el poseedor no se conducía como propietario si no como guardián, demostrándose dicha situación fehacientemente.
Nótese que una situación similar podría suceder con los inquilinos, quienes por error podrían aparecer eventualmente como poseedores, convirtiéndose luego en propietarios por prescripción administrativa; para acreditar su calidad de propietarios-arrendadores y oponerse a una eventual usucapión (denominación latina para la prescripción adquisitiva de dominio) deberá existir el contrato de arrendamiento, sin perjuicio del pago del tributo que corresponde.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 2:28 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Cofopri, prescripción adquisitiva de dominio
Atribuciones del Gerente General de una empresa. ¿Acaso puede disponer sin estar expresamente facultado?
Voy a comprar un inmueble a una avícola, siendo el Gerente quien la representará en la firma de la escritura; sin embargo en la partida registral no figura su poder expreso para disponer ¿Debo pedir que inscriba en los registros públicos un poder para estos efectos?
Giovanna Peralta. DNI N°09452036
Estimada lectora, en primer término hay que señalar que las atribuciones del Gerente constan en el estatuto de la persona jurídica o en poder otorgado posteriormente a la constitución de la misma, lo cual ordinariamente se refleja en la partida registral.
Si no encontramos en dicha partida el poder expreso del gerente para vender el inmueble, habrá que establecer si: 1) Otro órgano societario o algún apoderado tiene la facultad de enajenar, en cuyo caso éste será el indicado para suscribir la escritura correspondiente; o si 2) Existe una prohibición expresa para que el Gerente pueda transferir.
Si no se presentan estas dos situaciones, recurrimos al artículo 188° de la Ley General de Sociedades, en virtud al cual, “salvo disposición distinta del estatuto o acuerdo expreso de la junta general o del directorio, se presume que el gerente general goza de las siguientes atribuciones: celebrar y ejecutar los actos y contratos ordinarios correspondientes al objeto social”. En el caso planteado, siendo la empresa una avícola, esta no tiene por objeto social la compra y venta de inmuebles (como sí sucedería en el caso de una inmobiliaria), por lo cual el gerente no podría vender el inmueble si seguimos a primera vista la lógica del citado artículo.
Pero preguntémonos lo siguiente, ¿acaso no cabe la posibilidad de que el gerente esté vendiendo el inmueble para comprar otro más adecuado para los fines propios de la empresa?
Ante esa posibilidad, el 13.07.2012 se publicó un precedente vinculante de la Sunarp (Res.193-2012-Sunarp-PT), por el cual “para las instancias registrales” el gerente general está facultado para realizar actos de disposición, salvo las excepciones del art. 188 citado, “no siendo materia de calificación registral” si el acto realizado es ordinario o extraordinario, o si se encuentra o no dentro del objeto social.
Siendo así, si se cumple con los presupuestos del precedente, se inscribirá la transferencia en los registros públicos; empero, ello no excluye la eventual impugnación judicial del acto, si realmente el acto no se encontraba dentro del objeto social.
La recomendación para su caso: Que se otorgue poder expreso al Gerente para enajenar el inmueble que a usted le interesa con lo cual excluye incluso una eventual posterior impugnación de su adquisición.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:17 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: actos de disposición, Gerente General, objeto social, Poderes
Competencia territorial del Notario ¿Ámbito provincial o distrital?
Deseo comprar un inmueble que se encuentra en Trujillo; ¿El vendedor y yo debemos viajar hasta esa ciudad, o un notario de Lima puede autorizar la venta?
DNI No. 46942836
Estimada lectora, su pregunta está vinculada al tema de la competencia notarial, la cual está regulada en el artículo 4 del decreto legislativo del notariado que a la letra dice: "El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial, no obstante la localización distrital que la presente ley determina".
Esta norma nos indica que la oficina del notario, la cual puede ser sólo una -es decir que no admite sucursales-, se debe localizar en un distrito en particular; así tendremos que en el caso de Lima provincia existen notarios cuyas oficinas están ubicadas en distritos como Cieneguilla, Los Olivos, El Agustino, etc.
Ahora bien, sin perjuicio de dicha localización distrital de sus oficinas, tales notarios tienen competencia para desenvolverse dentro de toda la provincia de Lima, lo cual comprende los 43 distritos que la conforman, por el norte hasta Ancón y por el sur hasta Pucusana; ejemplo de ello es que un notario de Lurigancho o Miraflores, puede realizar válidamente un trámite de prescripción adquisitiva de dominio de un inmueble de San Isidro.
Con relación a su pregunta, hay que mencionar que el notario de Lima sí puede autorizar la escritura de venta del inmueble de Trujillo o de cualquier parte del Perú, siempre que no ejerza fuera de la provincia de Lima; en este caso, si ambas partes van a la oficina del notario de Lima, este ejercerá dentro de su provincia y por tanto adecuadamente.
Finalmente, no olvidar que entre las pocas excepciones que permiten al notario actuar fuera de su provincia está el caso de los inventarios; puede revisar el articulo 29 de la Ley 26662.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 2:04 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: ámbito provincial, Competencia notarial
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:31 p. m. 10 comentarios: Enlaces a esta entrada
La eficacia jurídica de los documentos otorgados en el extranjero ¿Qué es la Apostilla?
He recibido una escritura de España por la cual se me otorga poder para vender una propiedad, pero en la notaría me informaron que no se encuentra apostillada. ¿Podría ampliarme a qué se refieren con ello?
DNI No.70459612
Estimada lectora, los documentos otorgados en un país determinado, ordinariamente tienen eficacia en otros países; sin embargo, para ello deben cumplir con ciertas formalidades o requisitos.
En lo que se refiere a los documentos emitidos en un país distinto al Perú -en este caso documentos públicos-, es necesario asegurar su "autenticidad", motivo por el cual tradicionalmente se efectuaba la llamada cadena de legalizaciones, la que conllevaba la necesaria intervención del funcionario consular en el país de emisión del documento y luego del Ministerio de Relaciones Exteriores en el Perú.
Sin embargo, en razón a lo engorroso que pudiera resultar tal trámite tanto en nuestro país como en muchos otros, el 05.10.1961 se suscribió el “Convenio Suprimiendo la Exigencia de Legalización de los Documentos Públicos Extranjeros”, también conocido como Convenio de la Apostilla de La Haya, el cual entró en vigencia en el Perú el 30.09.2010.
De acuerdo a lo señalado en el Convenio, el Perú y los demás países suscribientes, están obligados a reconocer la eficacia jurídica de un documento público emitido por otro país firmante, quedando en consecuencia suprimido el requisito de la legalización consular o diplomática. Para ello entonces se deberá tramitar una legalización única o apostillado ante la autoridad local correspondiente, en la cual se consigna una anotación que certifica la autenticidad del documento público; en vuestro caso, la autenticidad de la escritura pública de apoderamiento autorizada por el notario español.
De esta manera, los documentos “apostillados” en el extranjero, para ser utilizados en el Perú, ya no requieren de la cadena de legalizaciones a que hemos aludido lineas arriba. Nótese empero que están excluidos del régimen de la apostilla, aquellos documentos emitidos en países que no forman parte del Convenio, así como aquellos que emiten los agentes diplomáticos o consulares y los documentos administrativos que se refieren directamente a una operación mercantil o aduanera.
Para conocer la lista de Estados firmantes del Convenio y de aquellos en los cuales ya se encuentra en vigor, puede usted revisar el siguiente enlace: www.hcch.net (Conventions).
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 10:13 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Apostilla, eficacia jurídica de documentos otorgados en el extranjero, La Haya
Hace varios años mi padre me otorgó, vía anticipo de herencia, la propiedad de la casa en la cual vivo; sin embargo, nunca se inscribió tal acto en los registros públicos y el notario ante el cual se otorgó la escritura pública ya falleció. ¿Qué puedo hacer?
Ivonsiña Dorival C.
DNI N° 43923900
Estimada lectora, una vez suscrita la escritura pública por las partes, el acto contenido adquiere un status jurídico importante, pues por un lado, cobra eficacia (si es que no la hubiera tenido aún), y por otra parte es fácil probar su celebración, en razón a un documento seguro y fehaciente como es la escritura pública.
Las escrituras públicas, en tanto se trata de documentos, no caducan; y ordinariamente, los derechos nacidos o transmitidos en ella, tampoco; es decir -a modo de ejemplo-, si usted compra una casa y se firma la escritura por todas las partes y por el notario, su derecho como propietario se mantiene vigente e indefinido en el tiempo. Lo que podrá suceder es que usted venda el bien, en cuyo caso no hablamos de caducidad del derecho, sino de su transmisión. Claro está, lo aconsejable es inscribir la propiedad en los registros públicos, de lo contrario puede sufrir consecuencias negativas.
Ahora bien, las escrituras se mantienen en el archivo del notario donde se han otorgado, hasta que dicho profesional cesa (sea por fallecimiento u otra causa prevista en la ley). Una vez ocurrido el cese del notario, sus archivos pasan a un notario hábil por el plazo de dos años, luego del cual, conforme al artículo 63° del decreto legislativo del notariado, pasarán al Archivo de la Nación o al Archivo Departamental correspondiente.
En suma, una escritura pública firmada por los otorgantes y autorizada por el notario, no tiene plazo de caducidad, y siempre podrá obtener una copia de la misma, sea a través del notario encargado luego del cese, sea a través del Archivo de la Nación o Departamental. Ahora bien, no hay que perder de vista que si el acto contenido en la escritura pública estuviere inscrito en los registros públicos, también podré obtener copia del parte notarial en dicha entidad; tanto en uno como en el otro supuesto, se podrá acreditar la existencia del derecho.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 3:51 p. m. 10 comentarios: Enlaces a esta entrada
¿Qué es preferible, "reducir" o "dividir" la hipoteca? Utilizando los términos apropiadamente.
Hace 5 años hipotequé a favor de un banco 12 departamentos –ya independizados- de un edificio, por un monto total de US$800,000.00 dólares. Ahora mi deuda asciende a US$155,000.00 ¿Puedo pedir al banco que reduzca mi hipoteca hasta US$200,000.00 teniendo en cuenta lo adeudado?
Andrés Montenegro S.
DNI No. 73117157
Estimado lector, teniendo en cuenta su pregunta, vamos a diferenciar dos figuras afines al tema hipotecario, pero con efectos jurídicos distintos: se trata de la “reducción” de la hipoteca por un lado, y de la “división” de la hipoteca por el otro. Asimismo, debe quedar claro que usted no ha constituido doce hipotecas a favor de su acreedor, sino una sola hipoteca –llamémosla global-, que recae sobre doce inmuebles.
Siendo así, en el caso planteado, la reducción de la hipoteca implicaría que la misma se mantenga sobre los doce departamentos, pero el monto de afectación disminuye; de esta forma tendríamos cada departamento hipotecado por US$200,000.00 dólares y ya no por US$800,000.00. El inconveniente de esta figura radica en que, a pesar que ya hemos cancelado gran parte de la deuda, “todos” nuestros bienes siguen gravados.
En cambio, la división de hipoteca importa –en términos muy simples- y para el caso propuesto, desafectar algunos de los departamentos, teniendo en cuenta para ello el monto ya pagado de la deuda. Así entonces, si ya se pagó aproximadamente el 20% de la deuda, tal vez podrían quedar afectados tres, cuatro o cinco departamentos hasta por el monto de US$800,000.00. Los beneficios de esta figura saltan a la vista, pues en este supuesto ya contaríamos con algunos bienes desgravados y por tanto existen mayores posibilidades de venderlos para reducir o extinguir la deuda.
Finalmente, debe quedar claro que tanto la reducción como la división de la hipoteca son facultades, o si se quiere derechos del acreedor; por tanto, para la implementación de cualquiera de la dos figuras aquí explicadas se requiere de una negociación con dicho acreedor, quien a su turno deberá considerar el factor riesgo, entre otros. Recomendamos leer los artículos 1102, 1107, 1109 y 1115 del código civil.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:13 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
¿Se puede legalizar notarialmente firmas en un documento escrito en idioma extranjero?
Necesito legalizar notarialmente mi firma en un documento escrito en idioma chino; ¿es posible que el notario lo haga, a pesar de no saber lo que dice en dicho documento?
Angela Acurio
DNI No. 46225961
Estimada lectora, ciertamente no son pocos lo casos en que existe la necesidad de certificar o legalizar firmas en documentos escritos en idioma extranjero; ante dicha realidad, el artículo 109 del decreto legislativo del notariado -D.Leg. 1049-, especifica que "el notario podrá certificar firmas en documentos redactados en idioma extranjero; en este caso, el otorgante asume la plena responsabilidad del contenido del documento y de los efectos que de él se deriven."
De la citada norma se deduce en primer término, que es "facultativo" y no obligatorio para el notario legalizar la firma en tal documento; a nuestro juicio, la razón de ello está en que si eventualmente el notario conoce el idioma extranjero y considera que el contenido del documento va contra derecho, podrá rechazar legalmente la certificación de la firma. No olvidemos que conforme al propio artículo 108 de la misma norma notarial, aún cuando el notario no asume responsabilidad sobre el contenido del documento en el cual legaliza o certifica firmas, dicha situación cambia si se trata de un acto ilícito o contrario a la moral y las buenas costumbres.
En segundo lugar, resulta importante concluir a la luz de este artículo, que un notario sí podría -dentro del marco legal-, certificar firmas en un documento cuyo idioma de redacción desconoce totalmente, caso en el cual la responsabilidad no le alcanza a pesar del contenido. En este último supuesto se acoge el interés del ciudadano de certificar firmas en un documento a ser utilizado en el exterior, partiendo de la buena fe como principio.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 6:14 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Certificación notarial de apertura de libro. ¿Qué hacer en casos de pérdida del libro anterior?
Soy miembro de una asociación y dentro de ella existen dos grupos antagónicos. Formo parte de la nueva junta directiva y necesitamos el libro de actas, pero el Gerente, que fuera nombrado por la directiva saliente, no quiere entregar dicho libro ¿Puedo solicitar notarialmente la apertura de un segundo libro efectuando una denuncia?
Roberto Hurtado T.
DNI N°46551221
Estimado lector, la denuncia a que usted alude se efectúa ante la policía nacional y la misma tiene lugar cuando se produce la pérdida de uno de los libros de la persona jurídica –para el caso que nos ocupa-. Con el documento que acredita la denuncia, entre otros requisitos documentales, el notario procede a la apertura de un nuevo libro donde se consignará el número inmediatamente siguiente al libro perdido.
Sin embargo, el caso por usted planteado no obedece a la pérdida de un libro pues usted sí conoce quién lo tiene; lo que sucede es que por las disputas vigentes no le quieren entregar el libro, en cuyo caso deberá necesariamente recurrir al poder judicial para dilucidar su derecho a tener el citado libro y obtenerlo por la fuerza de ser el caso.
No olvide que los órganos de las personas jurídicas asientan sus acuerdos de manera ordenada y cronológica en el llamado libro de actas, iniciando con el número uno y así sucesivamente. Ante el supuesto de pérdida de libro, se abre uno nuevo pues la persona jurídica debe continuar su vida jurídica y plasmar sus acuerdos, pero ello debe hacerse escrupulosa y legalmente, de lo contrario podrían darse consecuencias civiles e incluso penales para los directivos que la representan.
En este caso, de efectuarse la denuncia y apertura de nuevo libro, a sabiendas que el mismo no está perdido, se generaría confusión en los actos de la asociación ante la existencia paralela de dos libros de actas abiertos para una misma persona jurídica.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 11:58 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
El otro día fui a una notaría llevando la partida registral del inmueble que quiero comprar, pero me dijeron que el propietario tenía anotada preventivamente su compra. ¿A qué se refieren con ello?
DNI No.42080162
Estimado lector, en la notaría a la cual acudió le han asesorado correctamente en cuanto a que una anotación preventiva no refleja un derecho estable. Simplificando el tema, podemos decir que hay dos clases principales de asientos registrales: a-. Los asientos de inscripción, a través de los cuales se publican derechos consolidados, produciendo los efectos jurídicos plenos que el ordenamiento jurídico les dispensa (piénsese en la compraventa a favor de una persona, quien en virtud al asiento registrado puede transmitir ordinariamente la propiedad sin mayores restricciones); y b-. Las anotaciones preventivas, a través de las cuales se publican derechos provisionales o transitorios y por tanto con efectos jurídicos restringidos (piénsese en la misma compraventa a favor de una persona, cuya vigencia en el tiempo es limitada).
Siendo así, cuando advertimos en una partida registral un derecho que está anotado preventivamente, debemos analizar su naturaleza, sus efectos y su vigencia. Particularmente, si se trata del derecho de propiedad y este corre anotado (no inscrito), previamente debería requerir a su vendedor que convierta dicha anotación en un asiento de inscripción. De lo contrario, aún cuando podría usted comprar si la anotación preventiva está vigente, su compra también caducaría junto a la anotación preventiva de la cual proviene.
Las causas por las cuales se anotan determinados derechos en el registro figuran en los artículos 65 y ss. del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Ejemplo de ello es, cuando existen uno o más defectos subsanables en el titulo. Recomendados la lectura del articulado pertinente.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:05 p. m. 2 comentarios: Enlaces a esta entrada
Transformación de Asociación en S.A.
Soy miembro de una asociación y dentro de ella nos hemos planteado transformarla en sociedad anónima. ¿Es eso posible?
DNI No. 41434965
Estimado lector, en realidad no existe ninguna prohibición normativa expresa que impida dicha transformación. Lo que sucede es que a primera vista, dicho acto sería imposible, en razón a que el patrimonio de la asociación no puede destinarse a los asociados; siendo así, el capital inicial de la sociedad - es decir, los aportes de los socios-, no podrá estar constituido por el haber resultante del patrimonio de la asociación.
Empero, si no se incurre en esta modalidad, es decir, si se destinan los fondos de la asociación a la entidad prevista en los estatutos o aquella con fines análogos de ser el caso, y se efectúan nuevos aportes por parte de los socios -antes asociados-, sí procede la transformación de la persona jurídica no lucrativa a una de carácter lucrativo.
Téngase en cuenta que con la transformación no cambia la personalidad jurídica, por lo tanto aún cuando adopta un nuevo ropaje jurídico, se trata del mismo ente. Ejemplos de dicha transformación los encontramos en el campo educativo, deportivo, entre otros. Recomendamos leer las resoluciones 196-2005-SUNARP-TR-T, 147-2004-SUNARP-TR-T y 633-2004-SUNARP-TR-L expedidas por el Tribunal Registral de la Sunarp.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:19 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Quiero comprar una propiedad pero advierto que la misma tiene una anotación de demanda. ¿Es recomendable comprar de esta manera? ¿Qué riesgos asumo?
Estimado lector, las anotaciones de demanda son medidas cautelares que tienen por finalidad informar a los terceros de la existencia de un proceso iniciado, publicitándose a través de los registros públicos.
Siendo así, la anotación de demanda no impide la compra y venta de un bien, pero el adquirente de dicho bien estará a las resultas del proceso, lo cual evidentemente podría perjudicarlo.
Debe tener en cuenta que uno de los efectos principales de la anotación de demanda es guardar la prioridad o el rango de su derecho a favor del demandante, en virtud a lo cual, cuando termine el proceso, los efectos de la sentencia se retrotraen a la fecha en que se anotó la demanda. En cuanto a los derechos adquiridos en el registro con posterioridad a la anotación de la demanda, estos se tendrán por ineficaces, es decir que no surtirán efecto, incluso si no hubieran sido considerados en la sentencia para su nulidad. Recomendamos leer la resolución 135-97-ORLC/TR expedida por el Tribunal Registral.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:19 p. m. No hay comentarios:
La privacidad del Testamento
Quiero hacer mi testamento por escritura pública, pero me dicen que es privado hasta que yo muera. ¿Ello implica que no puedo tener en vida una copia del mismo?
Víctor Sifuentes
DNI No.43387828
Estimado lector, el testamento otorgado en notaría por una persona que llamáremos el testador, en presencia de dos testigos y del notario, es un testamento por escritura pública, también llamado abierto. Su dinámica implica que luego de otorgado el mismo, el notario remite a los registros públicos un parte en el cual no figuran las cláusulas mismas del testamento, sino únicamente el hecho de haberse otorgado.
Bajo dicha premisa, el contenido de tal documento quedará en secreto en el archivo del notario, estando este último prohibido de informar, mientras viva el testador, tanto de la existencia como del contenido del testamento, tal cual sucede con los registros públicos. Sin embargo, el otorgante sí puede solicitar que se le entregue un testimonio (copia autenticada) del testamento y guardarlo para sí, o entregarlo a quien desee; por supuesto que a partir de la existencia de dicho testimonio, existe el riesgo o si se quiere la posibilidad concreta de que se conozca el contenido.
Ahora bien, una vez fallecido el testador, recién allí se conocerán las estipulaciones testamentarias, para cuyo efecto los interesados entregarán al notario -entre otros documentos- el acta de defunción, y éste remitirá un nuevo parte a los registros públicos, transcribiendo -ahora sí- el íntegro del testamento. Este último acto se conoce como la ampliación del testamento y supone recién el conocimiento público del llamado acto de última voluntad de una persona.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:53 p. m. No hay comentarios:
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