Source: http://docplayer.it/920917-Guida-pratica-della-riforma-del-condominio.html
Timestamp: 2018-05-28 04:29:01+00:00
Document Index: 164773957

Matched Legal Cases: ['art 1117', 'art 1131', 'art. 1138', 'art. 61', 'art. 69', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 63', 'art. 67', 'art. 68', 'art. 69', 'art. 70', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 155', 'art. 2', 'art. 1136', 'art 26', 'art. 2', 'art. 63', 'art. 23', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art. 18', 'art. 1129', 'art. 71', 'art. 1136', 'art. 180', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1129', 'art. 1138', 'art. 71']

GUIDA PRATICA DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO - PDF
GUIDA PRATICA DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO
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1 Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari LOMBARDIA Sede Provinciale di Milano GUIDA PRATICA DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO Dedicato all aggiornamento dei professionisti Con la collaborazione di: Giugno - Luglio 2013
3 INDICE: La riforma in dieci pagine, articolo per articolo... pag. 05 Il condominio e le parti comuni (art 1117 e 1117 bis) Il registro dei verbali delle assemblee; il registro di nomina e revoca dell amministratore Formulario per la redazione del registro di anagrafe condominiale Registro di contabilità L amministratore e la legge 4 del 2013la riforma in breve L amministratore di condominio: la nomina e l indicazione del compenso La revoca disposta dall autorità giudiziaria L amministratore e i suoi poteri di rappresentanza nelle controversie assemblea L incidenza della riforma del diritto condominiale sui regolamenti condominiali
5 LA RIFORMA IN DIECI PAGINE, ARTICOLO PER ARTICOLO (Eugenio Antonio Correale): La legge 220/2012 sulla riforma del condominio: a. è la terza normativa generale sul condominio, dopo il decreto del 1934 e il codice civile del 1942; b. si compone di 32 articoli. - L articolo uno ha riformulato l articolo 1117 del codice civile, sulle parti comuni dell edificio. Si ricordano le seguenti modifiche: a- i condomini sono ora qualificati come proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio, anche se avente diritto a godimento periodico ; b- all elenco delle parti comuni sono state aggiunti: i pilastri, le travi portanti, le facciate, i sottotetti destinati per le caratteristiche funzionali all uso comune, le aree destinate a parcheggio; c- sono stati aggiunti i nuovi impianti tecnologici: gli impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV e per l accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo; d- la presunzione di comunione riguarda gli impianti e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. - L articolo 2 ha introdotto tre nuovi articoli: 1117 bis, 1117 ter, 1117 quater. a. l art bis determina l ambito di applicazione della disciplina condominiale, che spazia dall edificio composto da più unità immobiliari, ai plessi con più edifici, sino ai veri e propri supercondominii. Presupposto per l applicazione della legge condominiale è che l edificio o il plesso edilizio siano realizzati in modo tale che l utilizzazione delle unità abitative imponga richieda l uso di alcune delle parti comuni elencate nell articolo 1117; b. l art ter disciplina ex novo l intervento dell assemblea in quelle che vengono definite come modificazione delle destinazioni d uso volte a soddisfare esigenze di interesse condominiale. Taluno vi legge ipotesi di passaggio dall uso comune all uso esclusivo, altri la possibilità di dettare modifiche alle destinazioni d uso fissate nei regolamenti, altri ancora innovazioni particolarmente incisive e tali da ostacolare l uso della parte comune da parte di qualcuno degli interessati. Per certo deve trattarsi di variazioni che rispettino la sicurezza ed il decoro architettonico dell edificio. La delibera richiede una speciale convocazione, con l avviso che deve contenere l indicazione delle parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione. L avviso deve essere esposto per trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune (l androne, gli ingressi) e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione; c. l art quater delinea una particolare procedura per eliminare eventuali attività contrarie alle destinazioni d uso delle parti comuni. L amministratore o il singolo condomino possono diffidare l esecutore dell attività e chiedere la convocazione dell assemblea che potrà deliberare anche azioni giudiziarie con la maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell edificio. La nuova norma prevede che l assemblea abbia attribuzione indiscutibile in questa materia; - L articolo tre ha integrato l art del codice civile, sui diritti dei partecipanti sulle parti comuni. Si conferma che il diritto sulle cose comuni è proporzionale al valore dell unità immobiliare di - 5 -
6 ciascuno. Il divieto di rinunciare al diritto sulle cose comuni è divenuto assoluto ed inderogabile, anche in virtù del richiamo contenuto nell art c.c. È chiarito che il condomino non può sottrarsi all obbligo di pagare le spese, neppure modificando la destinazione d uso dell unità immobiliare. Infine, con norma derogabile dal regolamento contrattuale, è stata recepita la giurisprudenza sul distacco dall impianto di riscaldamento o di condizionamento. Il distacco del singolo condomino dall impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento è consentito se non ne derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, ma resta fermo l obbligo di concorrere nelle spese per la manutenzione straordinaria e per la conservazione e messa a norma dell impianto; - L articolo quattro ha aggiunto alle originarie previsioni dell art c.c., per le quali le parti comuni non sono soggette a divisione se non possa farsi senza rendere più incomodo l uso della cosa comune a ciascun condomino, l ulteriore requisito del consenso di tutti i partecipanti. La divisione delle cose comuni richiede quindi consenso unanime dei condomini; - L articolo cinque ha introdotto nuove fattispecie, modificando drasticamente l art del codice civile, sulle innovazioni. È rimasto inalterato il primo comma, che ormai viene riferito alle drastiche variazioni della sostanza delle cose comuni o della loro destinazione, che però siano prive delle ulteriori caratteristiche che connotano le nuove figure. Dette innovazioni, che già risultavano disciplinate, potranno essere approvate con i nuovi quorum di cui all art quinto comma c.c. e quindi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell edificio. Potranno invece essere approvate con quorum inferiori (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell edificio) le innovazioni virtuose, che abbiano ad oggetto le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche; il contenimento dei consumi energetici; la realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio (diversi da quelli previsti dalla legge Tognoli); la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili; l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo. Chi intenda fare deliberare queste ultime innovazioni ha titolo per chiedere all amministratore di convocare l assemblea. L amministratore deve provvedere alla convocazione, salvo che non ritenga di chiedere necessarie integrazioni del contenuto e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti; - L articolo 6 ha modificato l art del codice civile, in tema di opere su parti di proprietà o uso individuale. L applicazione della nuova norma riguarda le unità immobiliari nonché le parti normalmente destinate all uso comune, attribuite in proprietà esclusiva o destinate all uso individuale. Il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell edificio. È sancito in ogni caso l obbligo di preventiva notizia all amministratore, che ne riferisce all assemblea; - L articolo sette ha introdotto due nuovi articoli: 1122 bis e 1122 ter:. L articolo 1122 bis consente l installazione: - di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, imponendo che siano realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, e preservando il decoro architettonico dell edificio; - di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell interessato. Sono consentite anche eventuali modificazioni delle parti comuni, necessarie per la realizzazione dei detti impianti; l assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell edificio può prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia - 6 -
7 della stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell edificio, nonché subordinare l esecuzione alla prestazione di garanzia per i danni. Con la stessa maggioranza, a richiesta degli interessati, l assemblea provvede a ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto; - L art ter consente di approvare con la maggioranza degli intervenuti assemblea ed almeno la metà del valore dell edificio l installazione sulle parti comuni dell edificio di impianti di videosorveglianza su di esse; - L articolo otto ha modificato il primo comma dell articolo 1124 del codice civile sulle scale. Ora la rubrica dell articolo recita: manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori : sono entrati nel testo di legge anche gli ascensori, peraltro secondo quanto già insegnava la giurisprudenza. La parola ricostruite è mutata con quella sostituiti, senza che se ne avvertisse l esigenza. Confermando la modifica già vista all art c.c., il riferimento ai piani o alle porzioni di piano è mutato talché oggi la norma parla del valore delle unità immobiliari. - L articolo 9 ha fortemente modificato il vecchio art del codice civile, in tema di nomina, revoca ed obblighi dell amministratore. Si rammentano le seguenti novità: a. innalzamento da quattro ad otto del numero minimo di condomini perché sia obbligatorio nominare l amministratore; b. in caso di inerzia dell assemblea, il ricorso per la nomina dell amministratore può essere fatto da uno o più condomini o dall amministratore dimissionario; c. contestualmente all accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell incarico, l amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i quattro registri di anagrafe condominiale, dei verbali dell assemblea, di nomina e revoca dell amministratore e il registro di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenerne previo rimborso della spesa, copia da lui firmata; d. l assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato; e. in tale caso l amministratore deve adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l assemblea deliberi lavori straordinari. f. sul luogo di accesso al condominio o di maggiore uso comune deve essere affissa l indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell amministratore, ovvero, in mancanza dell amministratore, della persona che svolga funzioni analoghe; g. le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate devono transitare su uno specifico conto corrente, postale o bancario intestato al condominio, della cui rendicontazione periodica ogni condomino può prendere visione ed estrarre copia per il tramite dell amministratore; h. alla cessazione dell incarico l amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed e ai singoli condomini; i. alla cessazione dell incarico l amministratore dovrà eseguire le attività urgenti, senza diritto ad ulteriori compensi. Si dovrà chiarire se la disposizione si riferisca al semplice maturare del termine annuale o alla nomina di un nuovo amministratore. Nel primo caso si prospetterebbero conseguenze pregiudizievoli anche nella cura dei rapporti con i terzi o con i fornitori, che sembrerebbe irragionevolmente ostacolata. Inoltre il divieto di ulteriori compensi risulterebbe gravatorio per il professionista. Nel secondo caso, con l intervenuta nomina di un nuovo amministratore la disposizione in commento assumerebbe il significato di imporre il rapido passaggio delle consegne gravando in ritardatario di incombenze senza ulteriori corrispettivi; j. la nomina vale per un anno e si intende rinnovata per eguale durata. Molto si discute sul significato della disposizione alquanto criptica. Sembra farsi strada l ipotesi di una nomina annuale con un solo rinnovo; - 7 -
8 k. salva la dispensa dell assemblea ed entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, l amministratore deve riscuotere forzosamente (mediante ricorso per decreto ingiuntivo) le somme dovute dagli obbligati; l. l assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. m. la revoca può essere deliberata in ogni tempo con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento; n. la revoca può essere disposta dall autorità giudiziaria, secondo presupposti e con modalità ridisegnati; o. è fatto divieto di nominare amministratore chi sia stato revocato dall autorità giudiziaria; p. all atto dell accettazione della nomina e del suo rinnovo, l amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina, l importo dovuto a titolo di compenso per l attività svolta; - L articolo 10 ha integrato l art del codice civile, in tema di attribuzioni dell amministratore. Sono stati confermati gli obblighi già vigenti e oltre a quanto previsto dall articolo 1129 l amministratore deve: a. convocare annualmente l assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale; b. eseguire gli adempimenti fiscali; c. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza; d. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, ove sono annotate le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; e. curare la tenuta del registro del registro di nomina e revoca dell amministratore, ove sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale; f. curare la tenuta del registro di contabilità, ove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; g. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell edificio e del condominio; h. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; i. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. - L articolo 11 introduce l articolo 1130 bis, in tema di rendiconto condominiale, ma anche di conservazione dei documenti e di consiglio di condominio. Il rendiconto deve essere costituito da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota esplicativa della gestione con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica. L assemblea condominiale può nominare un revisore, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente prefigurate; la delibera deve essere presa dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio i partecipanti e le spese sono ripartite tra i condomini per millesimi di proprietà. - I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei - 8 -
9 documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; - Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. - L assemblea può nominare, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio, il consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, con funzioni consultive e di controllo. - L articolo 12 modifica l art 1131 del codice civile, unicamente per ragioni formali: la parola precedente è stata così sostituita all articolo 1130, a solo fine di prendere nota che si era aggiunto l art bis. - L articolo 13, comma 1, ha introdotto modifiche agli artt e 1135 c.c. - La dizione dell art del codice civile è ora riferita al condomino che abbia preso la gestione delle parti comuni e non ha chi ha fatto spese per le cose comuni. Resta fermo che senza autorizzazione dell amministratore o dell assemblea non vi è diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti. - Il numero quattro dell articolo 1135 ora recita: (l assemblea provvede) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori. Molti ritengono che il fondo comporti vera e propria disponibilità delle somme richieste per le opere straordinarie. Scarpa espressamente assume che si tratta di presupposto indefettibile dell accantonamento preventivo delle somme occorrenti per l istituzione del fondo, destinato a coprire le relative spese. Anche i fautori di tale interpretazione hanno dovuto prendere nota che il testo di legge non comporta vero vincolo di destinazione delle somme raccolte e, men che meno, impossibilità che il terzo creditore per i corrispettivi relativi ad altre ragioni esegua pignoramento su dette somme. Sembra così affacciarsi la possibilità che si tratti più semplicemente di istituire un conto apposito, a tutela della possibilità di determinare chi abbia versato i contributi ed in quale misura. - L articolo 14 ha fortemente innovato l articolo 1136 del codice civile, in tema di costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni. Queste le osservazioni essenziali: - scendono i quorum per la costituzione dell assemblea in prima convocazione: rimangono i due terzi dei millesimi, ma basterà la maggioranza ( e non i due terzi) dei partecipanti; - rimangono i quorum per la validità delle delibere in prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell edificio; - si istituiscono i quorum per la validità dell assemblea di seconda convocazione: un terzo del valore dell intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio; - scendono i quorum per la validità delle delibere in seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti ( non 1/3) e un terzo del valore dell edificio; - si confermano i quorum per la nomina dell amministratore, e per le altre delibere particolari (ora arricchite con i riferimenti al secondo comma dell art e 1122 ter ): la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio 1 ; - scendono i quorum per la validità delle delibere che dispongono innovazioni (ora arricchite con i riferimenti al secondo comma dell art bis ): la maggioranza degli intervenuti (non quella dei 1 La maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio ( secondo comma dell art c.c.) è richiesta anche per l approvazione del regolamento di condominio, (art. 1138, comma 3, c.c.), lo scioglimento del condominio (art. 61, comma 2, disp. att., c.c.), la rettifica o modifica della tabella millesimale (art. 69, comma 1, disp. att., c.c.), l attivazione di un sito internet del condominio (art. 71-ter c.c.), l autorizzazione dell amministratore a partecipare al procedimento di mediazione e l approvazione della proposta di mediazione (art. 71-quater)
10 partecipanti al condominio) e due terzi del valore dell edificio; - L articolo 15 ha modificato l articolo 1137 del codice civile, in materia di impugnazione delle deliberazioni dell assemblea. È espressamente prevista la legittimazione, oltre che dell assente e del dissenziente, anche dell astenuto. È scomparso il riferimento al ricorso, talché l impugnazione dovrà essere fatta con atto di citazione. Chi intenda chiedere la sospensione della deliberazione può anche presentare apposita istanza prima dell inizio della causa, ma dovrà ricordare che non interrompe il termine di trenta giorni fissato a pena di decadenza per la proposizione dell impugnazione, - L articolo 16 introduce modifiche all articolo 1138 del codice civile, in materia di regolamento. Si prevede che il regolamento debba essere allegato al registro dei verbali delle assemblee, che possa essere impugnato sostanzialmente secondo quanto vale per le delibere, che non possa contenere divieti di possedere o detenere animali domestici. Tale norma, molto propagandata, nulla aggiunge. Infatti, per i regolamenti assembleari già la Corte di Cassazione ( sent. 3705/2011) aveva ritenuto l illegittimità del divieto. Per i regolamenti contrattuali manca la chiara dizione che sarebbe stata auspicabile. - L articolo 17 ha modificato l articolo 2659 del codice civile, primo comma, punto uno: in apparenza per imporre che nella nota di trascrizione ai registri immobiliari aventi quale parte un condominio siano indicati l eventuale denominazione, l ubicazione e il codice fiscale; nella sostanza per affermare espressamente la ammissibilità di trascrizione a favore e contro il condominio, aprendo la stura a non agevoli percorsi interpretativi, sulla stessa nozione di condominio e parti comuni. Allo stato, peraltro, appaiono non superabili le classiche concezioni che vedono i diritti sulle quote strettamente legati al singolo proprietario, con esclusione di atti di vera e propria disposizione che siano imposti dalla maggioranza - L articolo 18 ma drasticamente modificato l art. 63 delle disposizioni per l attuazione del codice civile. Queste le osservazioni essenziali: a. avendo confermato che l amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo senza bisogno di autorizzazione dell assemblea, viene per la prima volta disposto che l amministratore sia tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; b. è consentito ai creditori di agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, ma solo dopo l escussione degli altri condomini; c. è consentito che l amministratore sospenda dalla fruizione dei servizi comuni il condomino moroso da più di un semestre; d. chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui sia trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. - L articolo 19 modifica l articolo 64 disp.att. in tema di contenzioso sulla revoca dell amministratore: è chiarito che il procedimento richiede il contraddittorio con il ricorrente (oltre che con l amministratore) e si stabilisce che il termine di dieci giorni per il reclamo avanti alla Corte d Appello decorra, oltre che dalla notifica del provvedimento di prime cure, anche dalla semplice comunicazione. - L articolo 20 così modifica l articolo 66 disp. att.: a. l indicazione dell ordine del giorno deve essere specifica; b. l avviso, con l indicazione del luogo e dell ora della riunione, deve essere comunicato almeno
11 cinque giorni prima della data di prima convocazione; c. l avviso deve essere comunicato a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mani; d. i vizi del processo di convocazione comportano mera annullabilità della delibera, azionabile unicamente dall interessato; e. possono essere fissate più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell assemblea. Le ulteriori riunioni sono quindi semplice prosecuzione della seconda convocazione; - L articolo 21 così modifica l art. 67 disp. att.: a. la delega ad intervenire in assemblea in rappresentanza dell avente diritto deve essere scritta; b. se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (devono essere superati tanto il limite di 1/5 dei partecipanti che di 1/5 dei millesimi); c. per le unità immobiliari in comunione, i comunisti hanno diritto a un solo rappresentante nell assemblea e dovrebbero designarlo a norma dell articolo 1106 c.c. che prevede anche il ricorso al giudice. In fatto, è stato abrogato l agevole strumento della designazione mediante sorteggio; d. non possono essere conferite deleghe all amministratore, per la partecipazione a qualunque assemblea. e. per i supercondominii i cui partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell amministratore. La disposizione è limitata alle sole assemblee che debbano deliberare sulla gestione ordinaria e sulla nomina, non per le altre adunanze (manutenzioni straordinarie e innovazioni). La previsione di complessi ricorsi all autorità giudiziaria per la designazione del rappresentante (oltre tutto, su ricorso di uno dei rappresentanti già nominati) e la sostanziale oscurità delle modalità di funzionamento e di calcolo dei quorum rendono la novità normativa estremamente criticabile. Poiché il rappresentante del singolo condominio deve comunicare al proprio amministratore l ordine del giorno e le decisioni prese nel corso della assemblee, può desumersi che la nomina valga per più adunanze, ma non è dato sapere per quanto tempo, solo si sa che poi l amministratore del singolo condominio dovrà riferirne all assemblea di quest ultimo; f. in caso di usufrutto devono essere convocati sia il nudo proprietario che l usufruttuario; g. usufruttuario e nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali; h. l usufruttuario esercita il diritto di voto solo per l ordinaria amministrazione e per il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, salvo che intenda sostenere le spese rifiutate dal nudo proprietario; - L articolo 22 modifica l art. 68 disp. att., in tema di calcolo della tabella millesimale. È stabilito che, ove non precisato dal titolo, ai sensi dell art c.c., e per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sia espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio L articolo 23 modifica l art. 69 disp. att., in tema di variazione della tabella millesimale. Rispetto alla formulazione vigente si sostituisce il riferimento ai piani o alle porzioni di piano con quello al valore delle singole unità immobiliari. Inoltre: a. è richiesta l unanimità per la rettifica o per la modifica dei valori espressi nelle tabelle millesimali; b. sono previste due eccezioni che consentono di rettificare o modificare i valori millesimali con delibere approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio: se i valori millesimali siano conseguenza di un errore o sono alterati per effetto delle mutate condizioni
12 dell immobile, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici (non è prevista la diminuzione di superfici) o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. c. la revisione per intervenute modifiche è ammessa se le stesse abbiano comportato alterazione di più di un quinto del valore proporzionale dell unità immobiliare di un singolo condomino. d. nella causa avente ad oggetto la revisione delle tabelle può essere convenuto unicamente il condominio in persona dell amministratore, che ne deve dare tempestiva notizia della citazione all assemblea dei condomini pena la revoca e il risarcimento dei danni. e. le disposizioni in discorso si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Quindi, le ipotesi di rettifica e di modifica possono essere applicate anche alle tabelle per la ripartizione delle spese, anche se contrattuali. - L articolo 24 ha modificato l art. 70 disp. att. innalzando fino ad euro 100 e, in caso di recidiva, fino ad euro 1.000, la sanzione per le infrazioni al regolamento. - L articolo 25 ha così modificato l art. 71 disp. att.: a. non può essere nominato chi non goda dei diritti civili, chi abbia patito condanne per numerosi tipi di delitti o sia sottoposto a misure di prevenzione definitive, l interdetto o l inabilitato, o chi abbia visto il suo nome annotato nei registri dei protesti (requisiti di onorabilità); b. l amministratore deve avere titolo di scuola secondaria di secondo grado e deve avere frequentato corsi di formazione iniziale e periodica (requisiti di capacità professionale); c. i requisiti di professionalità non sono richiesti se viene nominato un condomino. d. chi abbia svolto l attività di amministratore per un anno nel corso degli ultimi tre anni non ha obbligo di titolo di studio e di formazione iniziale, ma ha quello della formazione periodica; e. se viene nominata una società, i requisiti sono riferiti ai soci illimitatamente responsabili, agli amministratori ed ai dipendenti che svolgano le funzioni di amministratore per conto della società; f. la perdita dei requisiti di onorabilità comporta automatica cessazione dell incarico e ciascun condomino può convocare l assemblea per la nuova nomina. - L articolo 26 ha introdotto i nuovi articoli 71-bis, 71-ter e 71-quater disp. att. - L art. 71 ter prevede che su richiesta dell assemblea, che delibera a maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell edificio, l amministratore deve attivare, a spese dei condomini, un sito internet che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti espressamente previsti dalla delibera assembleare. - L art. 71 quater si occupa della mediazione giudiziale. È previsto: a. che nel contenzioso condominiale la domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo di mediazione che si trovi nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato; b. che al procedimento partecipa l amministratore, previamente autorizzato da delibera assunta con i quorum di cui al secondo comma dell art c.c. ( la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio); c. che la proposta di mediazione deve essere approvata dall assemblea con la maggioranza anzidetta, risultando in difetto respinta; d. che, su istanza del condominio, il mediatore debba disporre differimento opportuno affinché l assemblea si pronunci sulla autorizzazione a partecipare alla mediazione e sulla proposta di conciliazione; - L articolo 27 introduce il nuovo art. 155 bis disp. att.: laddove si tratti di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva già esistenti al momento dell entrata in vigore del predetto articolo
13 l assemblea adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all articolo 1136, comma primo, secondo e terzo. In sostanza, per l adeguamento degli impianti di ricezione radiotelevisiva già esistenti non sono necessarie le più ampie maggioranze che l art ter prescrive per l istituzione di impianti nuovi. - L articolo 28 così modifica l art. 2, comma 1, della legge n. 13 del 1989: le deliberazioni eventi ad oggetto le innovazioni volte ad eliminare le barriere architettoniche devono essere assunte con i quorum previsti dal secondo comma dell art. 1136: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. - L articolo 29 così modifica l art 26, comma 2 e comma 5 della legge n. 10 del 1991: a. le decisioni condominiali relative agli interventi per il contenimento del consumo energetico degli edifici e l utilizzo di fonti di energia rinnovabili devono essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio; b. le innovazioni relative all adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore sono deliberate dall assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. - L articolo 30 così modifica l art. 2 bis, comma 13, del decreto-legge n. 5 del 2001: le opere di installazione di nuovi impianti per la ricezione di radiodiffusioni da satellite sono approvate con la maggioranza della metà degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell edificio. - L articolo 31 stabilisce che i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché quelli per le innovazioni, sono prededucibili ai fini dell erogazione delle somme derivanti dalla liquidazione dell attivo fallimentare, se le predette spese sono divenute esigibili ai sensi dell art. 63 disp. att.c.c. durante le procedure concorsuali. - L articolo 32 modifica l art. 23, primo comma, del codice di procedura civile ed estende la competenza del foro in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, anche alle cause tra condomini e condominio, oltre che alle cause tra condomini. - L articolo 33 prevede l entrata in vigore della riforma dopo sei mesi dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (18 giugno
14 IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI (ART 1117 E 1117 BIS) Eugenio Antonio Correale La vigente normativa sul condominio contempla una schematica nozione di condominio, che si può desumere dall articolo 1117 bis e che in precedenza difettava del tutto. Nell articolo citato si stabilisce che le disposizioni del capo dedicato al condominio negli edifici si applichino in quanto compatibili a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell articolo È opportuno evidenziare le tre fattispecie elencate nell art bis, che si riferiscono ai casi nei quali le parti comuni ai sensi dell art c.c. costituiscano pertinenza o accessorio di: 1. più unità immobiliari; 2. più edifici; 3. più condominii di unità immobiliari o di edifici; In primis, si tratta certamente del condominio classico (ipotesi sub 1) e quindi dell edificio che può svilupparsi in altezza e che, essendo frazionato per piani presenta parti di proprietà esclusiva e parti comuni, queste ultime legate alle prime da rapporto di funzionalità necessaria. La seconda ipotesi concerne i plessi costituiti da più corpi di fabbrica separati e i complessi delle villette a schiera, caratterizzati dall esistenza di fabbricati distinti ma comunque con unico centro di gestione e quindi con un solo amministratore ed un assemblea unitaria. Con la terza ipotesi la riforma consente di dare per normativamente acquisito ed imposto che la disciplina sul condominio trovi applicazione anche alle diverse forme di condominio atipico che già la giurisprudenza vi aveva fatto confluire. Rientrano in tali tipologie i supercondominii (ipotesi sub 3) che normalmente possono essere costituiti da più edifici ciascuno dei quali retto in condominio, ma nei quali talvolta compaiono anche edifici rimasti di proprietà esclusiva. L applicabilità della legge condominiale sarà così dettata dal disposto normativo e non da elaborazioni giurisprudenziali, naturalmente soggette a cambiamenti. Rientrano nella nozione in discorso anche le cosiddette centrali termiche e le altre figure che la pratica ha qualificato in vario modo, talvolta anche utilizzando denominazioni improprie, quale ad esempio quella di consorzio che per la verità dovrebbe essere tenuta lontana dalla materia. Anche dopo le recenti modifiche, restano invece esclusi dalla materia i veri e propri consorzi, come quelli destinati alla captazione ed alla distribuzione di acque in virtù di concessioni e di convenzioni (presenti non soltanto in realtà turistiche ma addirittura anche nei centri metropolitani), che in virtù delle specifiche normative di settore devono essere affidate unicamente a soggetti dotati di personalità giuridica separata dai partecipanti e talvolta devono essere costituiti in forma di società per azioni o a responsabilità limitata. La nuova formulazione degli articoli 1117 e 1117 bis ha indotto alle seguenti osservazioni: a. il codice (art. 1117, primo comma) ha abbandonato la definizione ridondante di proprietari dei piani o delle porzioni di piano a favore della più schematica definizione di proprietari delle singole unità immobiliari, senza che peraltro la variazione incida sulla sostanza dell istituto, la cui essenza risulta mantenuta; b. permane invariata anche la nozione di titolo contrario, ovvero dell atto idoneo a vincere la presunzione di comunione, dettata per le parti necessarie all uso comune e per le opere, le installazioni ed i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune ; c. permane la possibilità di inquadrare le parti comuni come pertinenze per lo più necessarie delle unità immobiliari di proprietà esclusiva; d. sempre al primo comma dell art c.c. è stata aggiunta la specificazione anche se aventi diritto a godimento periodico. I primi commentatori hanno ritenuto che l inciso si riferisca alla multiproprietà. Convince molto la diversa opinione di Scarpa che ha rilevato che la precisazione sia coerente con l elaborazione giurisprudenziale che reputa compatibile con i limiti di cui all art c.c. e con la previsione assembleare di un utilizzo turnario della cosa comune ogni qual volta la stessa, per la sua natura, non sia suscettibile di un simultaneo godimento ed imponga, pertanto, l avvicendamento tra i condomini; e. il complesso della riforma potrà portare ad un superamento della concezione del condominio come mero ente di gestione. Permane il principio fondamentale che conserva la centralità del diritto del singolo sulla sua quota e quindi del diritto reale spettante al singolo condomino, talché a quest ultimo viene sempre riconosciuta incidenza nella gestione che pure è affidata
15 all assemblea ed all amministratore, nonché legittimazione processuale concorrente con quella unitaria. Emergono con rilievo crescente, però, i momenti di organizzazione e di rappresentanza collettiva, posti in rilievo da numerosi indici di evidenza normativa di una soggettività attenuata del condominio (così Scarpa, in adesione all elaborazione del Corona); f. con riferimento ai supercondominii, sembra doversi abbandonare la difficoltosa distinzione per la quale seguivano la disciplina del condominio le parti comuni necessarie, mentre seguivano la disciplina della comunione in generale le altre eventuali strutture, dotate di una propria autonomia, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi d intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune (Cass. 8066/2005, che si ispirava alla concezione del Corona). In futuro il riferimento sarà sempre alle norme sul condominio; g. sempre con riferimento ai plessi edilizi articolati in più corpi di fabbrica, la nuova formulazione consente di evidenziare che laddove vi siano cose od impianti per destinazione asserviti a più proprietà esclusive si determinino i presupposti per la presunzione di comproprietà anche delle altre parti elencate dell art c.c. Questo principio si risolve nella presunzione di contitolarità anche del suolo, che la giurisprudenza ha sempre strettamente legato alle sole unità immobiliari che sorgano sulla pellicola superficiaria (così da ultimo Cassazione civile, sezione seconda, sentenza 15 aprile 2013, n. 9105); h. le nuove espressioni che si rinvengono a proposito dell individuazione delle parti comuni non sono destinate a modificare l assetto dei condominii già esistenti alla data del 16 giugno Le nuove disposizioni non hanno il significato di interpretazione autentica delle regole previgenti, né l effetto espropriativo che si configurerebbe ove (ad esempio) chi aveva titolo per rivendicare le proprietà esclusiva di un sottotetto vedesse respinte le sue pretese alla stregua della legge appena entrata in vigore; i. al primo punto dell art c.c. l elenco delle parti necessarie all uso comune vede due nuove componenti: i pilastri e le travi. Nessun problema pone il riferimento ai pilastri. Al contrario, il riferimento alle travi portanti esige approfondimenti, poiché la nuova previsione dovrà essere coordinata con le disposizioni dell art c.c., sui cosiddetti solai interpiano. Si ricorda che in passato la giurisprudenza aveva di volta in volta ritenuto le travi portanti di proprietà comune a tutti i condomini, avendo funzione rivolta alla stabilità dell intero edificio, ma in altri casi aveva anche posto il congruo riferimento alle disposizioni dell art c.c. stabilendo che la manutenzione e ricostruzione di tutte le parti del solaio interpiano e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell appartamento sottostante, compete in parti eguali ai due proprietari (Cassazione civile, sezione seconda, 12/10/2000, n ). L ambivalenza del disposto normativo vigente suggerisce prudenza da parte dell amministratore che avrà meno agio a lasciare ai proprietari dei due appartamenti, l uno sottostante all altro, la custodia delle travi portanti. Peraltro, l eventuale portata innovativa della disposizione in oggetto potrà trovare terreno di applicazione unicamente per i condominii che saranno costituiti dopo il 18 giugno 2013; j. al secondo punto dell art compaiono le aree destinate a parcheggio. La previsione non si limita ai parcheggi disciplinati dalla speciale normativa urbanistica (artt. 41 sexies legge n del 1942, introdotto dall art. 18 della legge n. 765 del 1967, e 12, comma nono della legge n. 246 del 28 novembre 2005, n. 246) e può essere applicata a qualunque area strutturalmente destinata per il parcheggio comune; k. sempre al secondo punto dell art compaiono i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune. La disposizione può sembrare lapalissiana e quasi irrilevante, ma non mancherà di interessare la giurisprudenza che da sempre era alla ricerca di referenti normativi ai quali radicarsi. Peraltro, anche in questo caso le disposizioni dettate dalla Riforma appaiono applicabili unicamente ai condominii che saranno costituiti dopo il 18 giugno 2013; l. al terzo punto dell art compare una suggestiva riformulazione del vecchio testo normativo. Le nuove previsioni si riferiscono ai sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di fl usso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fi no al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini. I commenti sin qui esaminati non attribuiscono alle nuove espressioni lessicali particolare significato innovativo. Si potrà così conservare la classica nozione che vuole appartenere al novero delle parti comuni quella parte degli impianti tecnologici (o delle reti di
16 distribuzione) che serve più unità immobiliari. Restano esclusi dalla presunzione di comunione i tratti che servano una sola unità immobiliare nonché quelli che ( ad esempio per disposizione dei regolamenti) appartengano all ente erogatore
17 IL REGISTRO DEI VERBALI DELLE ASSEMBLEE IL REGISTRO DI NOMINA E REVOCA DELL AMMINISTRATORE (Marina Figini) L art c.c., al numero 7, dispone che l Amministratore deve curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee e del registro di nomina e revoca dell amministratore, nonché del registro di contabilità. Quanto al registro dei verbali delle assemblee, la norma ne specifica il contenuto precisando che in esso sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Viene infine specificato che al registro è allegato il regolamento di condominio ove adottato. Quanto al registro di nomina e revoca dell amministratore la norma specifica che sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. L inottemperanza all obbligo di redazione e tenuta dei registri suindicati costituisce una grave irregolarità prevista al n. 7) del 12 comma dell art quale motivo di revoca dell amministratore. L art. 1129, 2 comma dispone che l amministratore, contestualmente alla accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell incarico, comunica il locale ove si trovano i registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell amministratore e di contabilità. L art. 71 ter prevede che, su richiesta dell assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al 2 comma art c.c., l amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare; spese per attivazione e gestione del sito, a carico dei condomini. A) Il REGISTRO dei VERBALI delle ASSEMBLEE Come già si è detto, l art n.7 dispone che nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Viene infine specificato che al registro è allegato il regolamento di condominio ove adottato. L art. 1136, 7 comma dispone che Delle riunioni dell assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall amministratore ; tale essendo la nuova versione di quanto in precedenza previsto dal medesimo articolo ante Riforma che così recitava: Delle deliberazioni dell assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall Amministratore. Come si vede, la nuova norma prevede la redazione di un processo verbale delle riunioni assembleari, da trascrivere nel registro tenuto dall amministratore: non precisando se si tratta dello stesso registro di cui all art n.7. Fino ad oggi, i verbali delle assemblee, che contengono le delibere assunte nelle riunioni dei quali i verbali attestano lo svolgimento, risultano, essere stati raccolti in un libro dei verbali, secondo le modalità meglio viste da ciascun amministratore anche in relazione ad eventuali richieste specifiche di modalità di redazione e conservazione avanzate dagli stessi condomini. La lettura testuale dell espressione registro usata dalla nuova norma è la seguente: Libro o fascicolo destinato alla raccolta di dati, annotazioni, registrazioni di carattere amministrativo, contabile, fi nanziario, anagrafi co, giuridico. Dunque potrebbe intendersi inalterato lo stesso tipo di raccolta dei documenti costituiti dai verbali delle assemblee, e relative delibere negli stessi verbali attestate. A questo punto, duplice potrebbe essere la lettura della norma: I) si tiene un unico registro dei verbali delle assemblee ( il Libro secondo l uso consolidato) nel quale si riuniscono e si conservano in ordine cronologico tutti i verbali compresi quelli, appositamente redatti, delle riunioni non costituitesi per mancanza di quorum, nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta: tali dichiarazioni possono essere contenute sia nel singolo verbale sia in un documento (ad es. una lettera) da allegare al verbale medesimo.; le deliberazioni assunte dalle diverse assemblee risulteranno dal contenuto dei rispettivi verbali; II) si procede alla contemporanea redazione e conservazione di due tipi diversi di raccolte : - a) il libro dei verbali delle assemblee, che raccoglie tutti i verbali delle riunioni compresi quelli attestanti la mancata costituzione per assenza di quorum e relative delibere b) il registro dei verbali delle assemblee ex art n. 7, nel quale vengono annotate, ossia riportate in modo sintetico, le mancate costituzioni delle riunioni, le riunioni, le delibere, le eventuali dichiarazioni dei condomini
18 L interpretazione più logica e razionale, comunque coerente con la finalità della riforma che, in generale, tende a garantire il diritto del condomino ad essere esaurientemente informato su ogni aspetto della vita condominiale, porterebbe a ritenere applicabile la prima soluzione, ossia quella di un unico registro dei verbali delle assemblee nel quale si aggiungono ( tale intendendosi l espressione sono altresì annotate ) gli ulteriori dati indicati dalla legge. Analogamente al codice civile ante Riforma, anche la nuova legge nulla precisa in ordine al contenuto del verbale, alle modalità della sua redazione e dello svolgimento della riunione. Dovrà pertanto farsi riferimento ai criteri evidenziati da dottrina e giurisprudenza sui vari aspetti connessi alla materia. Il processo verbale trova nel codice di procedura civile la seguente disciplina: Il cancelliere redige il processo verbale di udienza sotto la direzione del giudice. Il processo verbale è sottoscritto da chi presiede l udienza e dal cancelliere; di esso non si dà lettura salva espressa istanza di parte. (art. 180 c.p.c.) L art codice civile, in materia di società, norma richiamata per applicazione analogica anche nel condominio, così dispone: Le deliberazioni dell assemblea devono constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario o dal notaio. Il verbale deve indicare la data dell assemblea e, anche in allegato, l identità dei partecipanti e il capitale rappresentato da ciascuno: deve inoltre indicare le modalità e il risultato delle votazioni e deve consentire, almeno per allegato, l identificazione dei soci favorevoli, astenuti o dissenzienti. Nel verbale devono essere riassunte, su richiesta dei soci, le loro dichiarazioni pertinenti all ordine del giorno. Il verbale dell assemblea straordinaria deve essere redatto da un notaio. Il verbale deve essere redatto senza ritardo, nei tempi necessari per la tempestiva esecuzione degli obblighi di deposito o di pubblicazione. L interpretazione della giurisprudenza e della dottrina ha fornito i criteri generali ai quali la redazione del verbale dell assemblea di condominio si deve attenere o, per meglio dire, i requisisti minimi indispensabili che il verbale deve contenere al fine di assicurare le funzioni proprie del verbale medesimo: attestare la presenza dei condomini partecipanti alla riunione, la discussione tra gli stessi svoltasi, le votazioni espresse e le delibere raggiunte. In linea generale il verbale deve essere chiaro e può anche essere sintetico, purchè vengano individuate correttamente le volontà dei condomini. Deve contenere l elenco delle presenze, la specificazione se i condomini partecipano in proprio o per delega, i valori millesimali dei condomini, le votazioni espresse dai presenti e la precisazione dei condomini astenuti. La redazione corretta di un verbale di assemblea, che correttamente riporti le delibere assunte secondo i criteri suindicati e nel rispetto delle finalità di legge, rappresenta un adempimento particolarmente importante per l Amministratore: si deve infatti considerare che frequenti sono le impugnative di delibere assembleari da parte di condomini che contestano irregolarità nella redazione del relativo verbale. Individuazione dei partecipanti Per quanto riguarda in particolare l indicazione nominativa dei condomini presenti, che approvano e che non approvano, le loro rispettive quote millesimali la Cassazione a Sezioni Unite ( sentenza 7 marzo 2005 n. 4806) ha dichiarato che è annullabile ex art c.c. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote. La Cassazione ha poi affermato il principio per cui, benché il verbale debba contenere l elenco nominativo dei codomini intervenuti di persona o per delega con i rispettivi valori millesimali, il verbale di assemblea è narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di una azione, esso deve attestare o fotografare quanto avviene in assemblea, pertanto non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione in esso del totale dei partecipanti al condominio, se a tale ricognizione e rilevazione non ha proceduto l assemblea stessa, nel corso dei suoi lavori, giacchè questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte (Cassazione 13 novembre 2009 n ). Funzione del Presidente La funzione del Presidente (figura che continua a non essere prevista dalla normativa condominiale) è stata bene delineata dalla Cassazione la quale ha precisato che la funzione del presidente dell assemblea è quella di garantire l ordinato svolgimento della riunione e, a tal fi ne, egli ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito,
19 la loro opinione sugli argomenti indicati nell avviso di convocazione e curando, dall altro, che gli interventi siano contenuti entro i limiti ragionevoli. Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento (nella specie, dieci minuti), purchè la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti della discussione. (Cassazione 13 novembre 2009 n ). Già il Tribunale di Milano (sentenza n del 16/10/2007) aveva riconosciuto la legittimità della richiesta di un condomino di contenere entro determinati limiti di tempo la discussione sui punti all ordine del giorno, affermando che ciò non costituiva alcuna illegittima compressione dei diritti dei partecipanti all assemblea. La verbalizzazione della riunione e degli interventi Il verbale deve essere sintetico e deve riportare il pensiero espresso dai condomini nel corso della riunione collegiale. La Cassazione (sentenza n del 22/5/1999) ha statuito il principio per il quale di qualsiasi riunione assembleare va redatto il relativo verbale, anche quando non sia stata adottata alcuna decisione. Ciò vale anche per la assemblea di prima convocazione che, solitamente, non si tiene per mancanza del quorum costitutivo. D ora in poi, occorrerà ricordare che anche l assemblea in 2 convocazione potrà andare deserta per mancanza di quorum (introdotto dalla Riforma) Seppure sintetico, il verbale andrà comunque redatto dall Amministratore, il quale darà atto della assenza dei condomini e della impossibilità di costituzione della assemblea. Sempre con la sopra citata sentenza n. 5014/1999 la Cassazione ha ricordato che il metodo collegiale raffigura un procedimento che si sviluppa attraverso fasi distinte, configurate dallo svolgimento di diverse attività (comunicazione dell avviso di convocazione con l ordine del giorno, la costituzione, la discussione, la votazione, la verbalizzazione) tutte necessarie ai fini della validità dell atto finale consistente nella delibera. In quanto riguarda la formazione della cosiddetta volontà unitaria ascritta a più persone, la Suprema Corte precisa che, a garanzia della sua corretta formazione nei confronti di tutti i partecipanti, compresi coloro i quali sono rimasti in minoranza o che non sono intervenuti all assemblea, la validità dell atto finale esige la puntuale esecuzione di tutte le diverse fasi contemplate dal procedimento collegiale. La redazione del verbale raffigura dunque, sempre secondo la Corte, un momento necessario dello svolgimento del procedimento collegiale, poiché il verbale costituisce il documento che ufficialmente dimostra lo svolgimento delle attività prescritte. Ed ancora, di conseguenza, la Suprema Corte ha precisato che vanno verbalizzate tutte le attività che si svolgono nell ambito assembleare, anche se le stesse non si sono perfezionate e/o non sono state assunte deliberazioni. La verbalizzazione suindicata garantisce a tutti i condomini, compresi i dissenzienti e gli assenti, di conoscere e di verificare lo svolgimento del procedimento collegiale, nonchè di assumere le eventuali iniziative a tutela dei propri interessi. Quanto agli interventi dei singoli condomini che non rientrano negli argomenti posti all ordine del giorno, la Corte d Appello di Milano (sentenza 18 settembre 1992) ha statuito che non sussiste alcun obbligo ex lege e, specularmente, alcun diritto dei condomini a veder riprodotti nel verbale ogni loro osservazione, richiesta o dichiarazione che esuli dagli argomenti indicati all ordine del giorno. La Cassazione (sentenza 9 novembre 2009 n ) ha inoltre precisato che la dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all assemblea, assenti e dissenzienti), non rientrando nei poteri dell assemblea quello di imporre oneri ulteriori rispetto a quelli previsti da specifiche disposizioni di legge. Si trattava di un riconoscimento, da parte dei condomini presenti in assemblea, della responsabilità del Condominio per i danni da infiltrazione subiti da un condomino. La Corte ha ritenuto che i presenti all assemblea consenzienti non avevano la capacità di confessare anche per gli assenti e i dissenzienti, non potendo porre a loro carico oneri non condivisi. Sottoscrizione del verbale e sua trascrizione Il verbale va sottoscritto dal Presidente e dal Segretario (Cassazione 29 ottobre 1973 n. 2812). Un verbale di assemblea condominale privo della sottoscrizione del Presidente e del Segretario è inesistente come documento e ciò ben può essere rilevato d ufficio dal Giudice, senza che sia necessaria apposita eccezione e/o domanda della parte interessata (Cassazione 9novembre1999 n )
20 Il verbale va trascritto nel registro tenuto dall Amministratore: nel caso in cui venissero rilevati imprecisioni ed errori il Presidente ed il Segretario possono procedere alla relativa correzione, intervenendo sul testo prima della sua trascrizione oppure convocando apposita successiva assemblea. Diversamente, unico rimedio è quello del ricorso alla autorità giudiziaria. La delibera ex art ter (Modificazione destinazione d uso) In questo caso specifico occorrerà ricordare la necessità di dichiarazione di avvenuta effettuazione dei particolari adempimenti previsti dalla norma per l avviso di convocazione dell assemblea. B) Il REGISTRO di NOMINA e REVOCA dell AMMINISTRATORE Su questo registro sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Si ricorda che l art. 1129, 4 comma c.c. testo previgente prevedeva che la nomina e la cessazione per qualunque causa dell amministratore dall ufficio erano annotate in apposito registro; nello stesso registro si prevedeva la trascrizione del regolamento (art. 1138, 3 comma testo previgente). L art. 71 disp.att., che precisava che il registro di cui sopra era tenuto presso l associazione professionale dei proprietari di fabbricati, è stato abrogato con D.L.gt. 369/1944. La normativa è stata sostituita dagli articoli in esame. L Amministratore sarà dunque tenuto a redigere e a conservare un apposito registro nel quale annotare tutti i dati richiesti dalla legge si avrà così una cronistoria precisa ed aggiornata di tutti gli amministratori che si sono succeduti nella amministrazione del condominio, dei quali si conosceranno sia le modalità di nomina e sia quelle di loro sostituzione