Source: https://www.home.ht/newsletter-10-18/
Timestamp: 2019-07-24 04:41:29
Document Index: 230522862

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 2', '§ 27', '§ 540', '§ 553', '§ 721']

Newsletter 10/18 | Home
By Sophie Janka16. Oktober 2018 No Comments
nach Angaben des statistischen Bundesamtes werden 45,5 Prozent der ca. 42 Mil- lionen Wohnungen in Deutschland von den Eigentümern selbst bewohnt. Dies be- deutet, dass knapp die Hälfte aller Haushalte zur Miete wohnen. Dabei ist die über- wiegende Zahl der Mieter entgegen dem Eindruck der aktuellen gesellschaftlichen und politischen Diskussionen mit der eigenen Wohnsituation zufrieden, zumal sich viele der in den Medien besprochenen Schwierigkeiten auf Neuvermietungen bezie- hen.
Achten Sie in der aktuellen Heizperiode darauf, dass die Pflicht zur Beheizung grundsätzlich während des gesamten Tages besteht. Sowohl bei Wohnräumen als auch bei Gewerberäumen ist grundsätzlich eine Mindesttemperatur von 20°C ein- zuhaltent. Für Bäder und Duschen – jedenfalls sofern diese mit einem Heizkörper ausgestattet sind – eher mehr (22° C).
Bei Rückfragen steht Ihnen Ihre örtliche Geschäftsstelle oder die Bundesgeschäfts- stelle jederzeit gerne zur Verfügung.
1. Die Wohnungsrückgabe
Von der Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls bei Auszug des Mieters raten wir eher ab. Nach der Rechtsprechung kommt einem solchen Protokoll eine Ausschlussfunktion dergestalt zu, dass nicht aufgeführte, weil vergessene oder übersehene Mängel nach Unterzeichnung des Protokolls nicht mehr geltend ge- macht werden können.
Wir raten daher eher dazu, lediglich zu bestätigen, dass alle Schlüssel zurückgege- ben wurden und die Zählerstände der Verbrauchseinrichtungen zu protokollieren und sich gegenseitig durch Unterschrift zu bestätigen.
Im Übrigen besteht kein Rechtsanspruch auf Anfertigung eines Übergabeprotokolls; also weder Vermieter, noch Mieter können die Anfertigung oder Unterzeichnung eines solchen Protokolls verlangen.
Sie können sich vorbehalten, die Wohnung in Ruhe auf mögliche Mängel zu prüfen und diese nachfolgend schriftlich beim Mieter geltend zu machen.
Sollte es sich hierbei um sog. Schönheitsreparaturen handeln, wäre der Mieter un- ter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung unter konkreter Angabe der vorzuneh- menden Arbeiten zur Durchführung aufzufordern. Erst wenn die Frist verstrichen ist, besteht ein Schadensersatzanspruch in Geld.
Beachten Sie bitte, dass diese Ansprüche innerhalb von 6 Monaten nach der Über- gabe der Wohnung an Sie verjähren, also spätestens zu diesem Zeitpunkt rechts- hängig gemacht werden müssen.
Das Protokoll bei Einzug hat für den Vermieter den Vorteil, dass bei Beendigung des neuen Mietverhältnisses, nachgewiesen werden kann, dass die Wohnung z.B. ordnungsgemäß ohne Mängel übergeben wurde, so dass der Mieter nicht einfach behaupten kann, dass ein Mangel schon bei Einzug vorgelegen hätte.
2. Sog. Ausasten von Bäumen umlegbar
Zu den Betriebskosten zählen nach § 1 Abs. 1 BKVO nur die laufend entstehenden Kosten.
Das Erfordernis der laufend entstehenden Kosten ist erfüllt, wenn ein regelmäßiger Rückschnitt erforderlich ist bzw. das Totholz regelmäßig aus den Bäumen entfernt werden muss.
Nach § 2 Nr. 10 BKVO sind die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umlegbar. Nach der Begründung zum Gesetzesentwurf der BKVO sind ausdrücklich auch das Schneiden und Ausasten von Bäumen umlagefähig.
Hierzu der Nachweis aus der Drucksache des Bundesrats 568/03:
„Nummer 10 regelt die Kosten der Gartenpflege und entspricht unverändert den Formulierung aus Nummer 10 der Anlage 3 zur II. BV. Hierzu gehört auch das Schneiden und Ausasten von Bäumen. Eine entsprechende Klarstelung im Verord- nungstext ist nicht erforderlich.“.
Ebenso hat das Amtsgericht Köln mit Urteil vom 27. 9. 2000 (Az. 207 C 213/00) entschieden: „Bei einem Entasten eines Baumes sowie dem Fällen eines von mehreren Bäumen liegt in der Regel eine Pflegemaßnahme vor, deren Kosten nach Anl. 3 Nr. 10 zu § 27 der II. BerechnungsVO als Betriebskosten umlagefähig sind.“.
3. Eingeschränktes Rech des Mieters bei Mängeln
Zeigt der Mieter seinem Vermieter einen Mangel seiner Wohnung nicht rechtzeitig an und kann dieser daher nicht rechtzeitig Abhilfe schaffen, sind die sog. Gewähr- leistungsrechte des Mieters ausgeschlossen.
Dem Mieter kann allerdings bei verborgenen Mängeln nicht vorgeworfen werden, diese nicht angezeigt zu haben. Nach der Rechtsprechung ist der Mieter nicht ver- pflichtet, die Mietsache auf solche Beeinträchtigungen zu untersuchen. Die Anzei- gepflicht besteht ebenfalls nicht bei solchen Mängeln, die sich aus einer dem Ver- mieter bekannten Gefahrenlage heraus entwickeln.
Im Falle eines Rechtsstreits muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter eine rechtzeitige Mangelanzeige unterlassen hat.
4. Untervermietung durch den Mieter
Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters seine Wohnung nicht untervermieten oder unentgeltlich überlassen.
Nächste Familienangehörige oder zum Haushalt gehörende Personen sind jedoch von dieser Regelung ausgenommen. Die Aufnahme solcher Personen gehört zum gewöhnlichen Mietgebrauch. Eine Erlaubnis des Vermieters ist daher nicht erforder- lich.
Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB jedoch die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung verlangen, wenn er ein berech- tigtes Interesse daran hat, einen Teil seines Wohnraums einem Dritten zu überlas- sen.
Bei Beurteilung dieses berechtigten Interesses auf Seiten des Mieters ist die Recht- sprechung großzügig. Es ist ausreichend, wenn der Mieter aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen ein Untermietverhältnis begründen will. Der Mieter ist al- lerdings verpflichtet, den geplanten Untermieter namentlich zu nennen, damit der Vermieter prüfen kann, ob in der Person des Mieters ein Grund gegen die Unterver- mietung vorliegen könnte. Die Mieträume dürfen durch die Untervermietung auch nicht überbelegt werden.
Mietrecht: Kein Schadesersatzanspruch gegen Mitmieter
Ein Mieter hat gegen einen anderen Mieter im Haus keinen Anspruch auf Ersatz seines Schadens, der durch in die andere Wohnung eingedrungenes Wasser entstanden ist. Zu diesem Ergebnis ist das Ober- landesgericht Frankfurt a. M. in zweiter Instanz mit Entscheidung vom 07.09.2018 (Az. 10 U 8/18) ge- langt.
Das Landgericht habe in der Vorinstanz zu Recht einen Anspruch des Klägers unter dem Gesichtspunkt verneint, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der beklagten Mieterin Schutzwirkung zu seinen Gunsten habe. Der Kläger sei durch eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter ausreichend geschützt.
Die geschädigte Mieterin könne auch keine Ansprüche aus dem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch herleiten. Dieser Ausgleichsan- spruch habe seine Grundlage im nachbarlichen Gemeinschaftsverhält- nis. Er sei Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nut- zung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich ist. Dass das Verhältnis der Mieter untereinander dort keine Berücksichtigung ge- funden habe, könne nicht als planwidrige Lücke angesehen werden. Ein möglicher Streit zwischen Mietern um beeinträchtigende Immissionen könne dem Gesetzgeber nicht verborgen geblieben sein.
Schließlich liege auch ein deliktischer Schadensersatzanspruch etwa an den durchnässten Tapeten zwi- schen den Mietern nicht vor, da eine Eigentumsverletzung nicht gegeben sei. Grund sei, dass Tapeten grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Gebäudes würden, weil sie von der Wand nicht mehr abgelöst werden könnten, ohne dass sie beschädigt würden.
Der geschädigte Mieter muss sich also an den Vermieter zur Geltendmachung seiner Ansprüche halten.
Mietrecht: Bei Verurteilung zahlt Mieter Zinsen auf Kaution
Das Amtsgericht Dortmund hatte mit Urteil vom 11.09.2018 (Az. 425 C 5989/18) über eine Klage eines Vermieters zu entscheiden, mit der dieser die Zahlung der vereinbarten Mietsicherheit verlangte. Der Mieter hatte nur Teilzahlungen erbracht und wurde antragsgemäß verurteilt.
Der Mieter ist nach Ansicht des Gerichts auch verpflichtet, die sog. Prozesszinsen zu zahlen, obwohl dem Vermieter durch die Nichtzahlung der Kaution kein Verzugsschaden entstanden ist. Eine Kaution sei im- mer getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und daher für diesen Fremdgeld. Die Prozesszinsen stünden dem Kläger quasi als
Strafe unabhängig von einem Verzug des Mieters dennoch zu.
Das Amtsgericht meint allerdings, dass die Prozesszinsen die Kaution erhöhten, da jede Zinsen auf eine Kaution grundsätzlich dem Mieter zustünden. Es komme auch nicht darauf an, ob die Zinsen höher lägen,
als sonst für die Anlage einer Mietsicherheit üblich sei. Im Ergebnis erhalte der Mieter also bei Auszahlung der Kaution nach dem Mietende die von ihm selbst geleisteten Prozesszinsen zurück.
Mietrecht: Fristlose, hilfsweise, ordentliche Kündigung
In den mit Urteilen vom 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entschiedenen Sachver- halten hatten die beklagten Wohnungsmieter jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufei- nander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die klagenden Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung der Mietverhältnisse wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.
Das Berufungsgericht hatte die Räumungsklagen noch abgewiesen (wir berichteten). Zwar seien die Vermieter aufgrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewe- sen, die Räumung der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände nach- träglich erloschen (sog. Schonfristzahlung). Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesproche- nen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung habe ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden.
Der Bundesgerichtshof sieht dies anders und gibt den Vermietern Recht, indem es einen jeweiligen Räumungsanspruch bejaht.
Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise
eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufge-
laufenen Zahlungsrückstands ausspreche, erkläre diese nicht nur für
den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen
Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorge- sehenen Umstands wie einer sog. Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.
Indem das Berufungsgericht allein darauf abgestellt habe, dass eine fristlose Kündigung wegen Zah- lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöse, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungser- klärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht gelassen und einen einheitlichen na- türlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.
Mietrecht: Räumungsfrist nach Anerkenntnis des Mieters
Das Amtsgericht Brandenburg beschäftigt sich in seinem Urteil vom 10.09.2018 (Az. 31 C 34/18) mit den Voraussetzungen, unter denen einem Mieter auch bei Verurteilung zur Räumung seiner Wohnung noch eine Räumungsfrist wegen fehlenden Ersatzwohnraums zu gewäh- ren ist. In dem vorliegenden Fall bestand zudem die Besonderheit, dass der Mieter den Räumungsanspruch des Vermieters anerkannt hatte, die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Vermieters also durch das
Gericht nicht mehr geprüft werden musste.
Das Gericht weist zunächst darauf hin, dass die Beweislast für die Pflichtverletzungen des Mieters bei dem klagenden Vermieter gelegen hätten, auch wenn er wegen Anerkenntnisses keinen Beweis antreten
musste. Es führt aus, dass bei der im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwä- gung die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen seien.
Vermieterinteressen könnten dabei z. B. überwiegen, wenn die Zahlung der Nutzungsentschädigung bis zum Auszug nicht gewährleistet oder wenn eine Gefährdung des Mietobjekts gegeben sei. Beides sei hier aber nicht er Fall.
Zugunsten des Mieters sei dagegen zu berücksichtigen, dass der Wohnungsmarkt insbesondere bei klei- neren und günstigen Wohnungen weiterhin angespannt ist. Deshalb seien ausreichende Anstrengungen bei der Ersatzraumsuche des gesundheitlich beeinträchtigten Mieters schon dann als erfüllt anzusehen, wenn er sich mit seiner Wohnungs- bzw. Sozialbehörde in Verbindung gesetzt habe.
Das Gericht gewährt eine Räumungsfrist von 3 Monaten. Die Höchstdauer von 12 Monaten sei nicht auszuschöpfen und eine Frist von 1 Monat jedenfalls als zu kurz anzusehen. Der Zweck der Gewährung einer Räumungsfrist bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit zur Suche nach einer neuen Wohnung zu bieten. Das sehe der Gesetzgeber so vor, das Bundesverfassungsgericht habe sogar ausgeführt, dass eine Räumungsfrist von Amts wegen immer dann durch das Gericht zu erwägen ist, wenn erkennbar sei, dass der Mieter mit einer Räumungsanordnung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte.
Unsere Experten sind für Sie da. Für Sie als Vermieter, Verwalter oder Eigentümer von Wohnraum und Grundvermögen. Unsere Experten stehen Ihnen bei allen Fragen rund um das Immobilien- und Mietrecht beratend zur Seite. Mitgliedschaft schon ab 50 EUR jährlich.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Wolf, Bundesgeschäftsstelle
Rechtsanwalt Markus Timmler, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle
Rechtsanwalt Christopher Wolf, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle