Source: https://www.famrb.de/63206.htm
Timestamp: 2020-08-12 03:01:13
Document Index: 269337230

Matched Legal Cases: ['§ 181', '§ 311', 'BGH', '§ 894', '§ 311', '§ 311', 'BGH', '§ 139', '§ 139', '§ 311', '§ 139', '§ 177', '§ 181']

Wirksamkeit der in einem Angebot auf Ãœbertragung eines Eigentumsanteils an einem GrundstÃ¼ck erteilten Auflassungsvollmacht bei Formnichtigkeit des Angebots
Die KlÃ¤gerin strebt die RÃ¼ckÃ¼bertragung eines Miteigentumsanteils an einem ursprÃ¼nglich ihr allein gehÃ¶renden GrundstÃ¼ck von ihrem ehemaligen Partner nach Beendigung ihrer nichtehelichen Lebensgemeinschaft an. Im Kern geht es um die Wirksamkeit einer Auflassungsvollmacht, die sie ihrem Ex-Partner in einem notariell beurkundeten Angebot auf Ãœbertragung des Miteigentumsanteils an dem GrundstÃ¼ck (gegen Ãœbernahme einer Grundschuld) erteilt hatte.
Es stellt sich die Frage, was gelten soll, wenn das notariell beurkundete Angebot auf Ãœbertragung eines Miteigentumsanteils formnichtig war. Ist damit die in derselben notariellen Urkunde unter Befreiung von den BeschrÃ¤nkungen des Â§ 181 BGB erteilte Auflassungsvollmacht an den Ex-Partner ebenfalls unwirksam? Und kann dieser Mangel dann durch die (nach der Trennung) durchgefÃ¼hrte Auflassung und Eintragung des Miteigentumsanteils in das Grundbuch nach Â§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt werden?
Das LG entschied im Wesentlichen im Sinne der KlÃ¤gerin. In der Berufungsinstanz hat das OLG einen Anspruch auf RÃ¼ckÃ¼bertragung des Miteigentumsanteils jedoch abgelehnt. Vor dem BGH hatte nun die dagegen gerichtete Revision der KlÃ¤gerin Erfolg.
Das Berufungsgericht hat einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach Â§ 894 BGB auf der Grundlage der von ihm getroffenen Feststellungen zu Unrecht verneint. Es hat offengelassen, ob der Ãœbertragungsvertrag wegen nicht beurkundeter weiterer Abreden der Parteien formunwirksam war, weil ein Formmangel jedenfalls durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt worden sei. Demzufolge ist in der Revisionsinstanz zu unterstellen, dass der Ãœbertragungsvertrag nicht der nach Â§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Form entsprach.
Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen tragen die von ihm angenommene Heilung des Formmangels nach Â§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB indes nicht.
Nach der Rechtsprechung des BGH hat die Formnichtigkeit eines GrundstÃ¼ckskaufvertrags gemÃ¤ÃŸ Â§ 139 BGB im Zweifel auch die Unwirksamkeit der in diesem Vertrag dem KÃ¤ufer vom VerkÃ¤ufer erteilten Auflassungsvollmacht zur Folge. Anders liegt es hingegen, wenn eine Partei die andere unwiderruflich zur Auflassung bevollmÃ¤chtigt hat, um so die Vollziehung des Vertrags - und damit die Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrags - zu sichern. In einem solchen Fall ist die Auflassungsvollmacht als selbstÃ¤ndig gewollt anzusehen.
Das Berufungsgericht hat die Auflassungsvollmacht als von der unterstellten Formunwirksamkeit des Ãœbertragungsvertrags erfasst angesehen, so dass sie entsprechend der genannten Zweifelsregel nach Â§ 139 BGB nichtig war. Damit ist es zudem davon ausgegangen, dass die KlÃ¤gerin dem Beklagten die Auflassungsvollmacht auch nicht abweichend von der oben genannten Regel unwiderruflich erteilt hat, um so die Vollziehung des gesamten Vertrags und damit die Heilung des - unterstellten - Formmangels zu sichern. Anders als die Revisionserwiderung meint, lÃ¤sst sich aus dem Wortlaut des Vertrags nichts Gegenteiliges folgern. Als unwiderruflich ist darin allein das Vertragsangebot bezeichnet, nicht aber die Auflassungsvollmacht. Dass die Parteien sich etwa einer Formnichtigkeit bewusst gewesen seien, was im Einzelfall dafÃ¼r sprechen kann, dass die Auflassungsvollmacht als selbstÃ¤ndig gewollt anzusehen ist, ist auch vom Beklagten nicht geltend gemacht worden. Demnach sind die diesbezÃ¼glichen Feststellungen des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz zugrunde zu legen.
Zur GÃ¼ltigkeit des Ãœbertragungsangebots ist das Berufungsgericht erst dadurch gelangt, dass es die Heilungswirkung nach Â§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB auch auf die Auflassungsvollmacht erstreckt hat. Das ist indessen bereits deshalb in sich widersprÃ¼chlich, weil die Heilung eine wirksame Auflassung voraussetzt. Eine Heilung kann folglich nicht eintreten, wenn schon die Auflassungsvollmacht nicht wirksam erteilt war, weil dies zur Unwirksamkeit der vom BevollmÃ¤chtigten erklÃ¤rten Auflassung fÃ¼hrt.
Auf Grundlage der getroffenen Feststellungen ist mithin davon auszugehen, dass die Auflassungsvollmacht nach Â§ 139 BGB ebenso wie das - unterstellt formnichtige - Ãœbertragungsangebot unwirksam war. Die vom Beklagten in diesem Fall ohne Vertretungsmacht erklÃ¤rte Auflassung war mangels Genehmigung gemÃ¤ÃŸ Â§ 177 BGB und Gestattung nach Â§ 181 BGB unwirksam und konnte folglich nicht zum Wechsel des hÃ¤lftigen Miteigentumsanteils auf den Beklagten fÃ¼hren.
Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurÃ¼ckzuverweisen. Da es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auf die - ursprÃ¼ngliche - Formwirksamkeit des Ãœbertragungsangebots ankommt, sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 01.07.2020 14:24