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Timestamp: 2017-02-22 21:53:19+00:00
Document Index: 160533843

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 79', 'sentenza ', 'art. 32', 'art. 79', 'art. 32', 'art. 79', 'art. 32', 'art. 360', 'art. 32', 'art. 360', 'art. 112', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 112', 'art. 360', 'art. 1', 'art. 1344', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 112', 'art. 360', 'art. 32', 'art. 79', 'art. 32', 'art. 79', 'art. 79', 'art. 32', 'art. 79']

Locazione a uso non abitativo: vietato aumentare il canone
Lo sai che? Pubblicato il 15 novembre 2016 Articolo di Redazione Lo sai che? Locazione a uso non abitativo: vietato aumentare il canone L’AUTORE: Redazione
È nullo l’accordo volto ad aumentare il canone di affitto durante il corso del contratto di locazione a uso commerciale.
Duro no della Cassazione agli accordi, tra locatore e conduttore, con cui, nel corso di una locazione a uso commerciale si aumenta il canone di affitto dopo che sia già stata apposta la firma sul contratto. Una tale pattuizione è infatti nulla. Una recente sentenza [1], difatti, stabilisce che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, ogni accordo rivolto non già all’aggiornamento del corrispettivo ma veri e propri aumenti del canone di affitto deve ritenersi nullo [2], in quanto diretto ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto.
Il conduttore può quindi rifiutarsi di pagare la maggiorazione sul canone di affitto, anche se vi abbia acconsentito in un primo momento. Ed è nulla ogni richiesta da parte del proprietario dell’immobile che, in caso di morosità per la parte del canone superiore a quella indicata nel contratto, non potrà chiedere un decreto ingiuntivo, né procedere allo sfratto. Insomma, l’inquilino dell’immobile concesso in affitto a uso commerciale resta obbligato a pagare solo quanto inizialmente concordato senza possibilità di successive maggiorazioni.
La giurisprudenza da tempo ritiene illegittimo il patto in forza del quale locatore e conduttore stabiliscano un canone di affitto in misura diversa da quella del contratto di locazione, sottoscritto nel corso del rapporto locativo. Nessun aggiornamento del canone quindi a meno che non sia scaduto il contratto e se ne concluda uno del tutto nuovo con un nuovo canone.
Gli unici aumenti sul canone di affitto concessi dalla legge sono quelli legati all’aggiornamento per via dell’aumento dell’inflazione e quindi legati agli indici Istat. A detta della Corte è lecita la clausola che prevede la determinazione del canone di locazione in misura differenziata, ma tutto ciò a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati sin dall’inizio. Ad esempio è possibile prevedere un canone di locazione che, all’inizio, sia più basso – per consentire al conduttore di far fronte alle spese di avvio dell’attività commerciale – e che dopo aumenti di importo: un tale patto, essendo certo e già fissato nel contratto non è nullo. Salvo però che tale clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa sul divieto di aumenti del canone. In sostanza tale principio obbliga il giudice a verificare se la previsione di una “scaletta” del canone non sia volta ad eludere la norma di cui alla citata legge.
L’aumento del canone non è possibile neanche se a volerlo è lo stesso conduttore. La validità di una rinuncia da parte di quest’ultimo ad avvalersi del diritto a non subire aumenti sull’importo per l’affitto, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, è nulla.
Che può fare l’inquilino
L’inquilino che, in un primo momento, abbia accettato il patto con cui il titolare dell’immobile abbia chiesto un aumento del canone di affitto può chiedere la restituzione di tali maggiorazioni da lui pagate. Il termine ultimo entro cui inviare la richiesta di restituzione degli importi non dovuti è di sei mesi dalla effettiva riconsegna dell’immobile (a prescindere dalla data di scadenza del contratto, conta la restituzione delle chiavi).
Inoltre, come abbiamo appena detto, l’inquilino che invece si opponga alla richiesta di maggiorazione del canone di affitto intimatagli nel corso dell’esecuzione del contratto non può temere né sfratti né decreti ingiuntivi se continua a pagare la minor somma indicata nella scrittura privata di affitto: è solo quest’ultima che conta e il giudice non potrà mai condannarlo a pagare somme maggiori anche se ha messo la firma su un successivo accordo.
[1] Cass. sent. n. 20384/16 dell’11.10.2016.
[2] Ex art. 79, co. 1, l. n. 392/1978.
Sentenza Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 28 giugno – 11 ottobre 2016, n. 20384
Presidente Vivaldi – Relatore Ambrosio
– innanzitutto era indifferente la circostanza che la modifica del canone iniziale di locazione avvenisse con accordo successivo alla sua stipulazione e con atto non avente contenuto transattivo: tanto per il rilievo che la nullità predicata dalla giurisprudenza di legittimità si verifica solo se sussiste una violazione (o elusione) dell’art. 32 L. n. 392 del 1978 in comb. disp. con l’art. 79 stessa legge a prescindere dal tempo in cui intervengono e per l’ulteriore considerazione che si è ritenuto simmetricamente di trarne e, cioè, che all’inverso, la validità del patto prescinde dal fatto che si verta in ipotesi di accordo contestuale o modificativo;
– non esiste un sistema di blocco del canone nelle locazioni non abitative, essendo vietato dall’art. 32 cit. unicamente di perseguire lo scopo di neutralizzare gli effetti eccedenti i limiti della svalutazione monetaria; di conseguenza – in dichiarato dissenso con la giurisprudenza di legittimità – occorreva ritenere che, una volta stabilita l’inesistenza di tale scopo elusivo, non era consentita una lettura dell’art. 79 cit. in termini di nullità di protezione, nell’indimostrato presupposto di una posizione del conduttore più debole rispetto a quella del locatore; anche perché la lettera della legge e i principi in tema di autonomia contrattuale non consentivano deroghe in mancanza di esplicita previsione;
– l’accordo modificativo recante la data del 1 aprile 2009 con il quale era stato variato in aumento il canone stabilito (previsto già a scaletta, in quanto convenuto in Euro 1.600,00 e quindi fissato in Euro 1.100,00 iniziali “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale” nel contratto del 30 marzo 2009) era valido, così come era valido il contratto originario; e ciò perché anche in questo contratto il canone era stato pattuito “a scaletta“; in particolare i contraenti, considerata la rilevante superficie del locale e al “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale” stabilivano che il canone iniziale sarebbe stato di Euro 1.590,00; si trattava di un aumento non elusivo, perché del tutto indipendentemente dalle variazioni della moneta, era stato ancorato a predeterminati elementi incidenti sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e legato a una giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, senza che, di per sé, la pattuizione incorresse nel divieto di cui all’art. 32 cit..
1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 342, 434 cod. proc. civ. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Al riguardo parte ricorrente lamenta che la Corte di appello abbia violato il principio del tantum devolutum, quantum appellatum, avendo posto a fondamento delle sua decisione circostanze di fatto (e, cioè, l’assenza di contestualità delle due scritture negoziali del 30.03.2009 e del 01.04.2009 intervenute dalle parti) diverse da quelle allegate dalla locatrice, secondo cui dette scritture erano state redatte nello stesso momento.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia violazione degli artt. 32 e 79 L. n. 392 del 1978 per aver ritenuto legittimo il patto contenuto nella scrittura del 01.04.2009 in forza del quale le parti avevano stabilito il canone in misura diversa da quella del contratto di locazione stipulato in data 30.03.2009, in palese difformità con l’orientamento di legittimità consolidato nel senso della nullità dei patti modificativi della misura del canone sottoscritti nel corso del rapporto locativo. A tal riguardo le ricorrenti osservano che le clausole che prevedono aumenti progressivi “a scaletta” sono valide a tre condizioni e, cioè, che siano fissate ab initio, che siano ancorate ad elementi oggettivi e predeterminati e che prevedano un canone finale fisso rispetto al quale i canoni minori costituiscano stadi intermedi per giungere al corrispettivo effettivo prefissato; rilevano, quindi, nello specifico che, ove la scrittura integrativa racchiudesse una modalità di aggiornamento del canone, sarebbe illegittima in quanto costituirebbe una modalità di elusione dell’art. 32 L. n. 392/1978; che ove la stessa scrittura (pacificamente successiva alla conclusione del contratto iniziale) fosse interpretabile come una “scaletta” di aumenti progressivi che conducano gradualmente alla cifra del canone di locazione definitivo e concordato, essa sarebbe ugualmente illegittima perché mancano le condizioni sopra indicate, per l’assenza di elementi oggettivi e predeterminati, tali non essendo il fine generico di “agevolare il superamento della crisi economica attuale“: denunciano, infine, che – sebbene si tratti di valutazioni riservate al giudice del merito – nella specie non è stata operata alcuna verifica sul punto.
1.3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (ai sensi dell’art. 360 n.5 cod. proc. civ.) nonché violazione o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Al riguardo parte ricorrente lamenta che la Corte territoriale non si sia pronunciata sulle proprie argomentazioni, laddove evidenziava il carattere “di stile” della clausola che faceva riferimento “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale“, ripetuta nei due contratti e quindi tale da non potere giustificare una diversa “scaletta”.
1.4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia omesso esame dell’appello incidentale nullità della sentenza (ai sensi dell’art. 360 n. 4 cod. proc. civ.) e violazione o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per non essersi la Corte di appello pronunciata sull’appello incidentale condizionato, con cui si deduceva la violazione dell’art. 1 comma 346 L. n. 311 del 2004 e la nullità ex art. 1344 e 1345 cod. civ..
1.5. Con il quinto motivo si denuncia omesso esame dell’appello incidentale nullità della sentenza (ai sensi dell’art. 360 n. 4 cod. proc. civ.) e violazione o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.) per non essersi la Corte di appello pronunciata sul secondo motivo di appello incidentale relativo all’erronea condanna al pagamento degli oneri accessori.
Le ricorrenti si dolgono che il giudice di appello abbia fondato la decisione sulla considerazione dell’intervenuta modificazione dell’originario contratto di locazione del 30 marzo 2009 con la scrittura privata del 1 aprile 2009, sebbene la tesi dell’appellante postulasse la contestualità delle due scritture. Senonché tutto ciò attiene all’interpretazione dei fatti oggetto d’esame e non ridonda nel vizio di ultrapetizione.
2.2.1. Innanzitutto va ribadito che in tema di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 legge n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla, ex art. 79, co. 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma. (cfr., in particolare, Cass., 11 aprile 2006, n. 8410; Cass., 27 luglio 2001, n. 10286).
È ben vero che – come evidenziato nella decisione impugnata – questa Corte, con riferimento ai contratti di locazione ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, ha ritenuto legittima la clausola che preveda la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; ma tutto ciò a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale, ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo che la suddetta clausola non costituisca un aggirare la norma imperativa di cui alla legge n. 392, art. 32, circa le modalità e aggiornamento del canone in relazione alle iniziale, salvo espediente per 27 luglio 1978, la misura di variazioni del potere d’acquisto della moneta (ex plurimis, cfr. Cass. 30 settembre 2014, n. 20553).
In contrario senso – argomentando dal complessivo tenore della norma di cui all’art. 79 – si è peraltro posto in rilievo che il comma 1 del citato art. 79 sanziona di nullità un’ampia gamma di pattuizioni, comprensiva di quelle volte a limitare la durata legale del contratto; ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto al canone di legge ovvero anche altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone; mentre al comma 2 (secondo cui “Il conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge“) è dettata una specifica disciplina circa i modi ed i tempi per far valere la nullità, con riferimento alle sole pattuizioni dalle quali consegua la corresponsione di somme di denaro, tra le quali sono ovviamente comprese le pattuizioni aventi ad oggetto la determinazione del canone in difformità da quanto previsto dalla legge. Se ne trae quale necessario corollario, che il diritto a non erogare somme in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge al momento della conclusione del contratto; persiste durante tutto il corso del rapporto; può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione legislativa, dopo la riconsegna dell’immobile locato, entro il termine di decadenza di sei mesi (v. Cass., 27 luglio 2001, n. 10286). Se il diritto in esame può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile, non è sostenibile – si è osservato, con argomento che va qui ribadito – che di esso possa disporre il conduttore in corso di rapporto, accettando aumenti non dovuti.
La validità di una rinunzia espressa o tacita del medesimo ad avvalersi del diritto a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, appare, infatti, inconciliabile, con la facoltà attribuita al conduttore di ripetere “le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge” entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. È pertanto la riconsegna dell’immobile (con conseguente cessazione del rapporto di fatto tra il conduttore e la cosa locata) ad individuare, per espressa scelta del legislatore, il momento dal quale il diritto alla ripetizione di quanto indebitamente pagato può essere fatto valere dal conduttore “liberamente”, e cioè senza la “remora” che il locatore possa agire in ritorsione nei suoi confronti (v. Cass. n. 10286/2001 cit.).
Soprattutto gli argomenti su cui fa leva la Corte territoriale essenzialmente riconducibili alla valorizzazione dell’autonomia contrattuale nella determinazione del canone e, quindi, anche della sua modificazione nel corso del rapporto – finiscono per collidere con l’interpretazione assunta dalla consolidata giurisprudenza di questa Corte del comb. disp. degli artt. 32 e 79 L. 392/1978; in particolare detti argomenti – proprio perché affidati al rilievo dell’esistenza, tanto nel contratto originario, quanto nella scrittura modificativa (peraltro vicinissimi di data) di una (diversa) “scaletta” del canone, giustificata, nell’una come nell’altra scrittura, dal dichiarato “solo fine di agevolare la crisi economica attuale” – obliterano un dato fondamentale e, cioè, che, per escludere l’intento elusivo del divieto di veri e propri aumenti del canone, occorre che vi siano elementi obiettivi e predeterminati da cui emerga che la previsione di un canone crescente nell’arco del rapporto sia finalizzato a mantenere integra l’originario sinallagma ovvero che diano contezza di una iniziale riduzione del canone.
in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già ò l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 L. 27 luglio 1978 n. 392, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti;
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