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Timestamp: 2020-07-09 17:43:09+00:00
Document Index: 124044648

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1135', 'art. 66', 'art. 1136', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 63', 'art. 1129']

L'Amministratore del Condominio è un organo creato dall'assemblea condominiale al quale viene conferito il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune. La nomina dell'Amministratore è, dunque, prerogativa dell'Assemblea del Condominio, ma, quando per ragioni particolari, tale nomina non può avvenire, provvede l'autorità giudiziaria ad istanza anche di un solo condomino. La figura dell'Amministratore è imposta dalla Legge quando in un edificio ci siano quattro o più proprietari, cioè Condomini (art. 1129 CC). I compiti specifici dell'Amministratore si concretizzano innanzi tutto nella gestione da bonus pater familias dei beni condominiali. Egli dura in carica un anno.
L'obbligo dell'amministratore di eseguire le delibere assembleari si limita a quanto attiene alle parti comuni; eventuali delibere per le quali la posizione di singoli condomini si configura come quella di proprietari esclusivi esulano dai suoi compiti. E' inoltre importante sottolineare che, essendo la deliberazione dell'assemblea immediatamente esecutiva, l'amministratore non è obbligato ad aspettare il decorso dei termini per l'impugnazione (30 giorni).
E' compito dell'Amministratore convocare ogni anno l'Assemblea (art. 1135 c.c.) per:
la nomina dell'Amministratore;
L'Assemblea può essere convocata dall'Amministratore anche quando egli lo ritenga necessario (art. 66 disp. att. c.c.), per esempio nel caso sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i quali l'impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio Preventivo. Nel disporre l'Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l'Amministratore deve convocare, a pena di nullità delle deliberazioni, tutti i Condomini, anche se uno di essi sia proprietario di una unità immobiliare piccolissima (art. 1136 c.c.).
E' obbligatoria la nomina dell'amministratore nei condominii con più di quattro partecipanti. Nessun accordo tra tutti i condomini, né alcun regolamento può escludere tale nomina, pena la loro nullità. Ex art. 1136 c.c. quarto comma, è necessario (in prima convocazione) un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio. La giurisprudenza consolidata ritiene applicabile tale norma non solo nel caso di prima nomina, ma anche in quello di conferma dell'amministratore. In seconda convocazione, per le deliberazioni dell'assemblea condominiale concernenti la nomina o la revoca dell'amministratore e necessaria invece una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei partecipanti al condominio. Questo principio, è stato formulato con una sentenza della cassazione n. 3952/94 e ha provocato un certo dibattito tra gli operatori del settore.
Per la riscossione dei contributi, che deve essere fatta in base al preventivo ed allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione e senza necessità di una preventiva autorizzazione dell'assemblea. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato (art. 63 att. c.c., c 3). Il potere dell'amministratore di ottenere decreto ingiuntivo si riferisce non soltanto ai contributi per spese ordinarie, ma anche a quelli relativi a spese straordinarie. Unica limitazione imposta è che lo stato di ripartizione dei contributi di spesa dovuti dai singoli partecipanti al condominio sia stata già approvata dall'assemblea. Una volta, poi, che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate, dovendo gli stessi essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza.
L'approvazione, da parte dell'assemblea, dell'operato dell'amministratore, anche in assenza di tutti gli elementi di carattere formale che integrano il procedimento di rendiconto, non può preclude l'azione del singolo condomino volta a controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione ad essa inerente. Sui limiti di tale controllo è intervenuta la Suprema Corte puntualizzando che ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre coppia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.
L'amministrazione dura in carica un anno. È nulla la delibera dell'assemblea che abbia disposto una durata maggiore. L'amministratore può essere tacitamente confermato di anno in anno, in mancanza di nomina di altro amministratore.
L'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea (art. 1129 c.c. comma secondo);
può essere altresì revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, in tre casi:
In virtù di quanto dispone il quarto comma dell'articolo 1105 codice civile, se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Sulla richiesta provvede il Tribunale in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. L'amministratore della cosa comune nominato dall'autorità giudiziaria, al pari dell'amministratore nominato dall'assemblea dei comproprietari, ha il mero compito di amministrare, non già quello di deliberare o di risolvere conflitti di diritti soggettivi tra i vari coninteressati.
Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini (articolo 1129 c.c.); la ratio di questa norma è quella di non lasciare il condominio senza amministratore. Ovviamente, una volta avvenuta la nomina da parte del Tribunale, l'amministratore avrà tutti i poteri ed i doveri di un amministratore nominato dall'assemblea.