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Timestamp: 2016-09-28 20:28:15+00:00
Document Index: 331436367

Matched Legal Cases: ['art. 253', 'art. 100', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 72', 'art. 19', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 16', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 17', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 20', 'art. 17', 'art. 20', 'ATF ', 'art. 22', 'art. 20', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 42', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 91', 'ATF ', 'art. 283', 'art. 806', 'art. 66', 'art. 68', 'ATF ']

5A_326/2015 � � Arr�t du 14 janvier 2016
repr�sent�e par Mes Daniel Tunik et David Schwarz, avocats,
toutes deux repr�sent�es par Me Jacques Berta, avocat,
repr�sent� par Me Dominique Levy, avocat,
g�rance l�gale des immeubles,
recours contre la d�cision de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 2 avril 2015.
A.a.�B.________ SA g�re les immeubles appartenant � C.________ SA, qui sont des appartements et r�sidences meubl�s, lou�s pour des courtes p�riodes; D.________ est l'administrateur des deux soci�t�s.
A.b.�La Banque A.________ SA a d�nonc� au remboursement des cr�dits accord�s � D.________ et � C.________ SA; elle a introduit par la suite des poursuites en r�alisation de gage immobilier � concurrence des sommes de 116'507'312 fr. 63 (poursuite n� xxxx) et de 30'687'044 fr. 05 (poursuite n� yyyy) � l'encontre de celle-ci et de 30'687'044 fr. 05 � l'encontre de celui-l� (poursuite n� zzzz), qui ont �t� frapp�es d'opposition.
A.c.�Par d�cision du 7 avril 2014, l'Office des poursuites de Gen�ve a ordonn� la g�rance l�gale des immeubles de C.________ SA et imparti � B.________ SA un d�lai au 17 avril suivant pour transf�rer la gestion des immeubles � E.________�
Par plaintes d�pos�es le 16 avril 2014, B.________ SA, C.________ SA et D.________ ont contest� cette d�cision. Ils ont conclu � son annulation et � ce que la g�rance l�gale soit confi�e � E.________ SA depuis le 1er ao�t 2014; dans l'intervalle, B.________ SA organisera le transfert � celle-ci des informations en sa possession et, d�s le 1er mai 2014, versera les loyers � l'Office, sous d�duction de ses honoraires (�
i.e.�82'000 fr. par mois) et des charges locatives (�
i.e.�130'000 fr. par mois).
Par ordonnance du 2 mai 2014, la Pr�sidente de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Gen�ve a joint les plaintes et attribu� l'effet suspensif, en ce sens que le d�lai pour transf�rer les dossiers relatifs aux immeubles sous g�rance l�gale est report� au 15 mai 2014.
A.d.�Par courrier du 23 mai 2014 adress� � l'Office, E.________ SA a expos� qu'elle n'�tait pas en mesure d'assumer ce mandat; lors d'une r�union avec C.________ SA le 21 mai 2014, elle s'�tait rendu compte de la complexit� du dossier, qui �tait due au fait que C.________ SA "�
officie en tant que r�sidence h�teli�re, avec des r�servations au jour, � la semaine, au mois�", en sorte qu'elle ne pouvait assumer en l'�tat la g�rance des immeubles, mais proposait n�anmoins d'agir en qualit� de "�
tuteur�" de C.________ SA.
Dans ses d�terminations du 3 juin 2014, l'Office a relev� que, selon les indications ressortant du courrier pr�cit�, les appartements et parkings �taient g�r�s en "�
r�sidence h�teli�re�", avec de nombreux contrats de courte dur�e, sous r�serve de quatre arcades commerciales qui font l'objet de baux selon les art. 253 ss CO. Les biens immobiliers litigieux pourraient �tre remis en location avec des contrats de bail de longue dur�e, mais un tel changement d'affectation prendrait du temps et ferait perdre de l'argent tant au propri�taire qu'� la cr�anci�re; par ailleurs, il n'est pas acquis qu'une modification d'affectation puisse �tre impos�e au d�biteur. A d�faut d'accord du propri�taire, force est d'admettre que la g�rance l�gale n'est pas possible, compte tenu de la "�
composante h�teli�re�" que pr�sentent les contrats conclus par les plaignants avec leurs clients.
B.________ SA et C.________ SA se sont ralli�es � l'avis de l'Office; afin de trouver une solution, elles ont toutefois propos� que celle-l� continue de g�rer les immeubles, �tablisse une comptabilit� mensuelle pour que le solde des encaissements et d�caissements soit vers� chaque mois � la cr�anci�re ou � l'Office.
A l'audience du 16 juin 2014, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Gen�ve a inform� les parties sur les recherches qu'elle avait entreprises pour trouver une r�gie dispos�e � assumer la g�rance l�gale. Au terme de cette audience, les parties sont convenues de "�
suspendre�" la g�rance l�gale en vue de mettre en place un syst�me de contr�le des sommes encaiss�es et d�pens�es par B.________ SA/C.________ SA. La cause a d�s lors �t� suspendue par ordonnance du 16 juin 2014.
A.e.�Par courrier du 6 f�vrier 2015, la poursuivante a sollicit� la reprise de la g�rance l�gale, exposant que les d�marches transactionnelles n'avaient pas abouti; elle a pr�cis� avoir obtenu la mainlev�e provisoire le 1er d�cembre 2014 dans le cadre des trois poursuites en r�alisation de gage ayant donn� lieu � la mise sous g�rance l�gale.
Par ordonnance du 10 f�vrier 2015, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Gen�ve a r�instaur� la g�rance l�gale "�
avec effet imm�diat�". Lors de l'audience du 24 f�vrier 2015, elle a inform� les parties que la soci�t� F.________ SA n'�tait plus dispos�e � reprendre le mandat et les a invit�es � se d�terminer sur le principe du maintien de la g�rance l�gale et son ex�cution.
Dans leurs d�terminations du 10 mars 2015, les plaignants, constatant l'impossibilit� de trouver une r�gie capable de reprendre le mandat de g�rance l�gale et se r�f�rant � l'avis de l'Office du 3 juin 2014, ont conclu � ce qu'il soit dit que la g�rance l�gale n'est pas possible pour des immeubles exploit�s en r�sidence h�teli�re, � ce que la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 soit annul�e et � ce que le dossier soit renvoy� � celui-ci pour nouvelle d�cision. Dans ses d�terminations du 11 mars 2015, la poursuivante a conclu au rejet de la plainte, � la confirmation de la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 et au maintien de la g�rance l�gale; au plan formel, elle a contest� la recevabilit� des conclusions nouvelles formul�es par les plaignants.
Par d�cision du 2 avril 2015, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Gen�ve a admis les plaintes, annul� la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 et dit que les poursuites en cause ne peuvent donner lieu � une g�rance l�gale.
Par acte mis � la poste le 24 avril 2015, la poursuivante interjette un recours en mati�re civile; sur le fond, elle demande au Tribunal f�d�ral de confirmer la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 instaurant la g�rance l�gale et de maintenir "�
l'implication de B.________ SA�" dans le cadre de cette mesure, "�
mais sous la supervision de�[E.________ SA]
, ou toute autre soci�t� similaire�", le montant des recettes, sous r�serve des charges admises par le g�rant, �tant vers� mensuellement sur un compte d�di� � cet effet.
L'autorit� pr�c�dente se r�f�re aux consid�rants de sa d�cision et renonce � d�poser des observations; l'Office propose le rejet du recours; les intim�s s'en remettent � justice.
1.1.�Le recours a �t� d�pos� dans le d�lai l�gal (art. 100 al. 1 LTF) � l'encontre d'une d�cision finale (art. 90 LTF; ATF 135 I 187 consid. 1.2, avec la jurisprudence cit�e) prise en mati�re de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 19 LP) par un tribunal sup�rieur ayant statu� en derni�re (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Il est ouvert ind�pendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La poursuivante, qui a �t� d�bout�e par la juridiction cantonale, a qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).
1.2.�En l'esp�ce, le Tribunal f�d�ral ne saurait "�
maintenir l'implication de�[l'intim�e n� 1]" dans le cadre de la g�rance l�gale, "�
mais sous la supervision�" de E.________ SA, pour le motif d�j� que la d�cision attaqu�e porte sur le principe m�me de cette mesure, et non sur la personne du g�rant (art. 16 al. 3 et 94 al. 2 ORFI). Au demeurant, le choix du tiers charg� d'encaisser les loyers et fermages des immeubles � r�aliser est une question d'appr�ciation (ATF 129 III 400 consid. 1.2); or, la Cour de c�ans ne saurait exercer une telle pr�rogative � la place de l'autorit� pr�c�dente (ATF 136 III 269 consid. 5.2).
La recourante se plaint au premier chef d'une application arbitraire du droit cantonal et d'une violation de l'art. 17 LP; en bref, elle fait valoir que les intim�s ne se sont jamais oppos�s � la g�rance l�gale dans le d�lai de plainte, en sorte que cette mesure ne peut plus �tre discut�e par le biais de conclusions nouvelles.
2.1.�En l'esp�ce, la juridiction pr�c�dente a express�ment constat� que les plaignants n'avaient pas remis en question le principe de la g�rance l�gale des immeubles, mais qu'ils �taient n�anmoins admis � modifier leurs conclusions initiales, d�s lors qu'un d�lai leur avait �t� fix� pour se prononcer sur le maintien de ladite mesure, "�
compte tenu des faits nouveaux ressortant du courrier du 23 mai 2014 de E.________ SA et de la nouvelle position de l'Office�".
2.2.�L'avis de l'autorit� pr�c�dente ne peut �tre suivi. Comme le rel�ve pertinemment la recourante, les faits qui ressortent du courrier de E.________ SA ne sauraient �tre qualifi�s de "�
nouveaux�" pour les intim�s, qui connaissaient �videmment la nature des immeubles concern�s; il est � cet �gard r�v�lateur que, dans leurs d�terminations du 4 juin 2014, les int�ress�s affirment que les "
explications/constatations�" de E.________ SA "�
confirment et valident les explications contenues dans la plainte�", en d'autres termes n'apportent pas d'�l�ments suppl�mentaires. Certes, le droit de r�pliquer - valable aussi dans la proc�dure de plainte LP (arr�t 5A_779/2010 du 1er avril 2010 consid. 2.2) - imposait aux magistrats pr�c�dents de communiquer le courrier pr�cit� et les observations de l'Office aux intim�s (�
cf. parmi d'autres: ATF 139 I 189 consid. 3.2; 138 I 484 consid. 2.2), mais cette pr�rogative ne conf�rait pas pour autant � ceux-ci la facult� de prendre des conclusions qu'ils pouvaient formuler d�j� dans leurs plaintes (ATF 132 I 42 consid. 3.3.4 et les arr�ts cit�s; JEANNERAT/MAHON, Le droit de r�pliquer en droit public et en proc�dure administrative en g�n�ral,�
in�: Le droit de r�plique, 2013, p. 69 n� 62 et les citations).
L'autorit� pr�c�dente semble partir du principe que la modification des conclusions de la plainte rel�ve, conform�ment � l'art. 20a al. 3 LP, de la l�gislation cantonale (�
cf. pour les conclusions nouvelles en instance de recours: arr�t 5A_792/2013 du 10 f�vrier 2014 consid. 2.2, avec les r�f�rences). Cette pr�misse est fausse en l'occurrence: m�me fond�e sur le droit de proc�dure cantonal, une�
augmentation�des conclusions apr�s l'expiration du d�lai pour porter plainte n'est pas admissible, sous peine d'�luder la nature p�remptoire du d�lai pr�vu � l'art. 17 al. 2 LP (LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, 2000, n� 69 art. 20a LP et les citations;�
cf. sur l'interdiction des moyens nouveaux apr�s l'�ch�ance du d�lai de plainte: ATF 126 III 30 consid. 1b; 114 III 5 consid. 3; arr�t 5A_237/2012 du 10 septembre 2012 consid. 2.2 et la doctrine cit�e). Partant, les conclusions tendant � faire "�
constater que la g�rance l�gale n'est pas possible pour des immeubles exploit�s en r�sidence h�teli�re�" et � "�
annuler la d�cision du 7 avril 2014 de l'Office des poursuites visant � instaurer une g�rance l�gale�", que les intim�s ont formul�es dans leurs d�terminations du 10 mars 2015, eussent d� �tre �cart�es.
En outre, selon la jurisprudence, le juge est li� par les conclusions qui lui sont soumises lorsque la partie a qualifi� ou limit� ses pr�tentions dans les conclusions elles-m�mes (arr�ts 4A_709/2014 du 21 mai 2015 consid. 4.1; 4A_307/2011 du 16 d�cembre 2011 consid. 2.4, comment� par DROESE,�
in�: RSPC 8/2012 p. 296 ss). Ce principe s'applique aussi aux autorit�s de surveillance qui, sous r�serve d'un cas de nullit� non r�alis� ici (art. 22 al. 1 LP), ne sauraient aller au-del� des conclusions des parties (art. 20a al. 2 ch. 3 LP;�
cf. LORANDI,�
ibid., nos 48/49, avec les citations; v. d�j�: ATF 54 III 192 consid. 2). Or, il ressort de la d�cision entreprise (art. 105 al. 1 LTF; ATF 140 III 16 consid. 1.3.1) que, dans leurs plaintes, les intim�s avaient conclu "�
� ce que la g�rance l�gale soit confi�e d�s le 1er ao�t 2014 � E.________ SA�" et que, dans l'intervalle, l'intim�e n� 1 "�
devra organiser le transfert�[� celle-ci]�
des informations en sa possession et, d�s le 1er mai 2014, verser les loyers � l'Office, apr�s d�duction de ses honoraires�[...]
et de charges locatives�[...]". Il s'ensuit que, en pronon�ant que les poursuites en cause "�
ne peuvent donner lieu � une g�rance l�gale�", l'autorit� pr�c�dente a statu�
petitaet, partant, viol� le droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF).
2.3.�Encore que la recourante ne soul�ve aucune critique sur ce point (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 86 consid. 2 et 115 consid. 2), il convient n�anmoins d'�voquer la probl�matique de la comp�tence mat�rielle de la juridiction pr�c�dente.
Le point de savoir si le gage s'�tend aux loyers et fermages ressortit au droit mat�riel; il appartient donc au juge d'en conna�tre, et non aux autorit�s de surveillance (ATF 108 III 83 consid. 1; 105 III 28 consid. 2 et les arr�ts cit�s; arr�t 7B.56/2006 du 17 mai 2006 consid. 3.1; KREN KOSTKIEWICZ,�
in�: Kurzkommentar VZG, 2011, n� 9 ad art. 91 ORFI). Cet aspect a �chapp� � la juridiction cantonale, qui para�t avoir oubli� que l'objet de la plainte �tait l'obligation faite � l'intim�e n� 1 de "�
transf�rer la gestion des immeubles ��[E.________ SA]" en raison d'un conflit d'int�r�ts tenant � la personne de l'intim� n� 3 (administrateur de la pr�nomm�e et de la d�bitrice), le principe de la g�rance l�gale n'�tant, quant � lui, pas contest�.
On peut se demander si la comp�tence des autorit�s de poursuite ne devrait pas �tre reconnue dans l'hypoth�se o� les cr�ances litigieuses ne sont "�
d'embl�e et avec �vidence�" pas comprises dans la garantie hypoth�caire (�
cf. en mati�re de droit de r�tention du bailleur: ATF 59 III 7 consid. 2; BRAND, Poursuite pour dettes, Dispositions particuli�res sur les loyers et fermages II,�
in�: FJS n� 1092 [1951] p. 4 ch. 3a; GILLI�RON, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. IV, 2003, n� 32 ad art. 283 LP; MEIER, Die Anwendung des Privatrechts durch die Betreibungs- und Konkursbeh�rden,�
in�: BlSchK 49/1985 p. 165 ch. 1.2, avec de nombreuses r�f�rences). La question peut rester ind�cise; � la lecture des motifs de la d�cision attaqu�e, on ne saurait admettre que les cr�ances vis�es par la mesure de l'Office �chapperaient�
manifestement�au champ d'application des art. 806 CC et 91 ss ORFI, ce que conteste par ailleurs la recourante avec de bons arguments.
En conclusion, le pr�sent recours doit �tre accueilli et la d�cision de l'Office du 7 avril 2014, ordonnant la g�rance l�gale, maintenue; pour le surplus, la cause est renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour nouvelle d�cision (�
supra, consid. 1.2).
Les frais et d�pens de la proc�dure sont mis solidairement � la charge des intim�s (art. 66 al. 1 et 5; art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF), m�me s'ils s'en sont "�
remis � justice�" quant au sort du recours (arr�t 4A_616/2013 du 16 juin 2014 consid. 4, non publi� � l'ATF 140 III 227).
Le recours est admis et la d�cision attaqu�e r�form�e en ce sens que la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 ordonnant la g�rance l�gale est maintenue; pour le surplus, la cause est renvoy�e � la juridiction pr�c�dente pour nouvelle d�cision.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 10'000 fr., sont mis solidairement � la charge des intim�s.
Une indemnit� de 12'000 fr., � payer � la recourante � titre de d�pens, est mise solidairement � la charge des intim�s.