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Timestamp: 2016-10-24 18:24:34+00:00
Document Index: 316553039

Matched Legal Cases: ['art. 103', 'art. 104', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 15', 'art. 104', 'art. 26', 'art. 5', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 34', 'art. 97', 'art. 5', 'art. 26', 'ATF ', 'art. 103', 'art. 11', 'art. 104', 'art. 26', 'art. 22', 'art. 5', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 104', 'art. 104', 'art. 18', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 23', 'art. 25', 'art. 8', 'art. 29', 'art. 79', 'art. 133', 'art. 23', 'art. 79', 'art. 79', 'art. 82', 'art. 106', 'art. 26', 'art. 104', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 104', 'ATF ', 'art. 5', 'art. 18', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 79', 'art. 19', 'art. 20', 'art. 104', 'art. 104', 'art. 82', 'art. 104', 'art. 29', 'art. 36', 'art. 104', 'art. 104', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 36', 'art. 17', 'art. 156', 'art. 159', 'art. 6']

MM. les Juges Aemisegger, Pr�sident de la Cour et Pr�sident du Tribunal f�d�ral, Aeschlimann, F�raud, Fonjallaz et Eusebio.
tous repr�sent�s par Me Philippe Juvet, avocat,
Commune de Boudry, 2017 Boudry, repr�sent�e
du 5 f�vrier 2004.
A.________ et B.________ sont copropri�taires, sur le territoire de la commune de Boudry, d'une parcelle de 4'811 m2, portant au registre foncier le n� 4874. Leurs parents les �poux C.________ sont usufruitiers de ce bien-fonds non b�ti, qui se trouve dans le hameau du "Vieil Areuse".
Les autorit�s de la commune de Boudry ont adopt� le 14 juin 1976 (pour le conseil communal) et le 5 juillet 1978 (pour le conseil g�n�ral) un plan d'am�nagement communal et un r�glement d'urbanisme. Ces plan et r�glement sont entr�s en vigueur apr�s qu'ils ont �t� sanctionn�s - c'est-�-dire approuv�s - le 16 novembre 1979 par le Conseil d'Etat de la R�publique et canton de Neuch�tel. D'apr�s le plan d'am�nagement, la parcelle n� 4874 est class�e pour partie (soit � raison de 2'011 m2) en zone d'ancienne localit� (ZAL) et pour le reste en zone rurale et foresti�re.
La zone d'ancienne localit� est d�finie aux art. 103 ss du r�glement d'urbanisme (RU). L'art. 104 RU (note marginale: "mode de construction") a la teneur suivante:
La zone de l'ancienne localit� est caract�ris�e par une pr�dominance de l'ordre contigu.
Dans les parties de la zone d'ancienne localit� o� l'on rencontre des constructions en ordre dispers�, l'implantation de nouvelles constructions est subordonn�e � la pr�sentation d'un plan de quartier. Les nouveaux b�timents devront s'int�grer parfaitement aux immeubles voisins quant aux volumes, aux hauteurs et au style. Ils correspondront au caract�re de la zone. Les arbres des parcs ayant une valeur esth�tique seront conserv�s.
La zone d'ancienne localit� est divis�e en plusieurs p�rim�tres. Le secteur principal est celui de la ville de Boudry. Le hameau du Vieil Areuse constitue un autre secteur de cette zone.
Les autorit�s communales ont adopt� en 1995 un nouveau plan d'urbanisation ainsi qu'un nouveau r�glement d'am�nagement communal (RAC), qui sont entr�s en vigueur le 21 juin 1996 (date de la publication de la sanction du Conseil d'Etat). La zone d'ancienne localit� du hameau du Vieil Areuse est maintenue - et la partie nord de la parcelle n� 4874 demeure class�e dans cette zone - mais l'art. 11.1.6 ch. 1 RAC pr�voit d�sormais ce qui suit:
Dans le secteur du Bourg, du Vieil Areuse, de Grandchamp et de Trois-Rods, la construction de nouveaux b�timents est interdite. Seules les extensions telles que loggias ou v�randas, ou les annexes non habitables et facilement d�montables telles que couverts ou appentis, d'une profondeur maximale de 2 m, sont autoris�es sur l'arri�re des b�timents, pour autant qu'elles ne portent pas atteinte � la qualit� architecturale du b�timent et du site.
Les nouveaux b�timents sont en revanche autoris�s, � certaines conditions, dans d'autres secteurs de la zone d'ancienne localit� (art. 11.1.6 ch. 2 � 4 RAC).
Ce plan confirme par ailleurs le classement du solde de la parcelle n� 4874 en zone non constructible (zone agricole, d�finie � l'art. 15 RAC).
Par demande d�pos�e le 20 d�cembre 1999 devant la Commission cantonale d'estimation en mati�re d'expropriation (ci-apr�s: la Commission d'estimation), les copropri�taires et usufruitiers de la parcelle n� 4874 (ci-apr�s: les consorts A.________) ont conclu au paiement par la commune de Boudry d'une indemnit� d'expropriation mat�rielle de 263'900 fr., parce que la modification du r�glement communal en 1996 avait rendu inconstructible leur terrain class� dans la zone d'ancienne localit�. La Commission d'estimation a rejet� la demande par une d�cision du 25 octobre 2001. Pour cette autorit�, le terrain n'�tait pas imm�diatement constructible sous l'empire de la r�glementation communale de 1979, vu l'exigence de l'�tablissement pr�alable d'un plan de quartier. En outre, les propri�taires concern�s n'avaient pas manifest� une intention de b�tir suffisamment concr�te.
Les consorts A.________ ont recouru contre cette d�cision aupr�s du Tribunal administratif cantonal. Leur recours a �t� rejet� par un arr�t rendu le 5 f�vrier 2004. Le Tribunal administratif s'est r�f�r� pour l'essentiel � l'argumentation principale de la Commission d'estimation. Il a donc consid�r� qu'au moment d�terminant, � cause de l'obligation d'�tablir un plan de quartier selon l'art. 104 let. b RU, le terrain litigieux n'�tait pas constructible dans un avenir proche, pour des motifs juridiques. L'arr�t retient encore que le dossier ne contient aucun �l�ment dont on pourrait inf�rer que les recourants auraient pu �chapper � une proc�dure d'�tablissement d'un plan de quartier, ou qu'une telle proc�dure aurait pu aboutir tr�s rapidement de mani�re � permettre l'obtention d'un permis de construire � br�ve �ch�ance.
Agissant par la voie du recours de droit administratif, les consorts A.________ demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t du Tribunal administratif et de lui renvoyer la cause pour nouvelle d�cision. Ils se plaignent d'une violation des r�gles du droit f�d�ral relatives � l'expropriation mat�rielle (art. 26 al. 2 Cst., art. 5 al. 2 LAT [TD 700]), d'une in�galit� de traitement (art. 8 Cst.) et de constatations de fait inexactes ou incompl�tes voire arbitraires (art. 9 Cst.). Ils font valoir en substance que le d�faut d'�tablissement d'un plan de quartier, dans le p�rim�tre litigieux, ne serait pas seul d�cisif et que le Tribunal administratif aurait d� examiner d'autres �l�ments propres � d�montrer soit la pr�sence d'un d�classement ou d'un non-classement justifiant une indemnisation, soit l'existence d'un sacrifice particulier qu'exigerait d'eux la nouvelle r�glementation de la zone d'ancienne localit�.
L'Office f�d�ral du d�veloppement territorial a renonc� � d�poser une r�ponse.
Le 17 novembre 2004, une d�l�gation du Tribunal f�d�ral a proc�d� � une inspection locale, en pr�sence des parties. Il a notamment �t� constat� que le hameau du Vieil Areuse regroupait plusieurs anciennes maisons de ma�tre, et que son centre �tait form� de quelques constructions en ordre contigu. Le terrain des recourants est long� au nord par une voie publique (la rue Pierre-Beau) et il est situ� entre un b�timent avec jardin, sans caract�ristiques particuli�res, � l'est, et une maison de ma�tre entour�e d'un vaste parc arboris� et dot�e de quelques annexes, � l'ouest.
Aux termes de l'art. 34 al. 1 LAT, le recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral (art. 97 ss OJ) est recevable contre les d�cisions prises par l'autorit� cantonale de derni�re instance sur des indemnisations r�sultant de restrictions apport�es au droit de propri�t�. Cette disposition vise en particulier les jugements relatifs � des demandes d'indemnit� pour expropriation mat�rielle (art. 5 al. 2 LAT, art. 26 al. 2 Cst. - cf. ATF 125 II 1 consid. 1 p. 4). Les recourants, nu-propri�taires et usufruitiers du bien-fonds soumis aux restrictions litigieuses, ont un int�r�t digne de protection � l'annulation d'une d�cision leur refusant une indemnisation; ils ont donc qualit� pour recourir (art. 103 let. a OJ). Les autres conditions de recevabilit� du recours sont remplies.
Les recourants se plaignent d'une violation des r�gles du droit f�d�ral relatives � l'expropriation mat�rielle. Ils font valoir en substance que leur terrain �tait constructible, certes � des conditions strictes, sous l'empire de l'ancienne r�glementation communale (plan et r�glement de 1979), qu'il �tait d�j� �quip� en voies d'acc�s et conduites, et qu'il fait partie d'un secteur d�j� largement b�ti (hameau du Vieil Areuse). En adoptant la nouvelle r�glementation, qui maintient formellement ce terrain dans la zone d'ancienne localit� mais le rend inconstructible (art. 11.1.6 ch. 1 RAC), les autorit�s communales auraient pris une mesure de d�classement ou de non-classement constitutive d'expropriation mat�rielle. Cette mesure serait en outre contraire � l'�galit� de traitement en imposant aux recourants un sacrifice particulier que les autres propri�taires fonciers du Vieil Areuse, dont les terrains sont d�j� construits, n'auraient pas � supporter. Les recourants reprochent au Tribunal administratif d'avoir exclu une indemnisation en se fondant sur l'obligation d'�tablir pr�alablement un plan de quartier, selon l'ancien art. 104 let. b RU, alors que d'autres �l�ments objectifs auraient d� �tre pris en consid�ration. De ce point de vue, ils critiquent �galement les constatations de fait de l'arr�t attaqu�.
2.1 Selon la jurisprudence, il y a expropriation mat�rielle au sens de l'art. 26 al. 2 Cst. (correspondant � l'art. 22ter al. 3 aCst.) et de l'art. 5 al. 2 LAT lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur pr�visible est interdit ou restreint de mani�re particuli�rement grave, de sorte que l'int�ress� se trouve priv� d'un attribut essentiel de son droit de propri�t�. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation mat�rielle si elle frappe un ou plusieurs propri�taires d'une mani�re telle que, s'ils n'�taient pas indemnis�s, ils devraient supporter un sacrifice par trop consid�rable en faveur de la collectivit�, incompatible avec le principe de l'�galit� de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'�tend � l'usage futur pr�visible que dans la mesure o� il appara�t, au moment d�terminant, comme tr�s probable dans un proche avenir. Par usage futur pr�visible d'un bien-fonds, on entend g�n�ralement la possibilit� de l'affecter � la construction (ATF 125 II 431 consid. 3a p. 433 et les arr�ts cit�s).
2.2 La restriction en cause, soit la r�gle de l'art. 11.1.6 ch. 1 RAC entr�e en vigueur le 21 juin 1996, est une mesure d'am�nagement du territoire qui rend inconstructible le terrain litigieux, class� en zone d'ancienne localit� en tout cas depuis 1979. Cette prescription communale interdit en effet l'�dification de nouveaux b�timents et, sur ce terrain vierge de constructions, la d�rogation en faveur d'extensions ou d'annexes accol�es � des b�timents existants n'est pas applicable. Peu importe que ce terrain ait �t� formellement maintenu dans la zone � b�tir car, avec cette restriction, il est en pratique soumis au m�me r�gime que s'il �tait class� en zone � prot�ger ou en zone agricole.
Avant l'entr�e en vigueur de cette restriction, le terrain litigieux se trouvait dans une partie de la zone d'ancienne localit� o� l'art. 104 let. b RU exigeait, avant l'octroi d'une autorisation de construire, l'�laboration pr�alable d'un plan de quartier. Moyennant la r�alisation de cette condition, la r�glementation communale n'emp�chait pas, sur ce terrain suffisamment grand et de forme r�guli�re, une nouvelle construction susceptible, par ses caract�ristiques architecturales - volume, hauteur, style -, de s'int�grer "parfaitement" dans le hameau. Les prescriptions du plan de quartier � �tablir �taient du reste cens�es garantir cette int�gration.
2.3 Sous l'empire de l'ancien droit communal (art. 104 let. b RU), la zone d'ancienne localit�, dans le secteur du Vieil Areuse, �tait donc une "zone � planification obligatoire" (� propos de cette notion, cf. Eric Brandt/Pierre Moor, Commentaire LAT, Zurich 1999, n. 124 ss ad art. 18 LAT). Ce type de zone n'est pas pr�vu directement par la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (LAT) mais cette loi n'exclut pas que le droit cantonal l'institue. N�anmoins, dans le p�rim�tre des zones � b�tir d�finies conform�ment � l'art. 15 LAT - zones comprenant les terrains d�j� largement b�tis (art. 15 let. a LAT) et ceux qui seront probablement n�cessaires � la construction dans les quinze ans � venir (art. 15 let. b LAT) -, la zone � planification obligatoire n'est pas admissible sans r�serves. En effet, d'apr�s la jurisprudence, si un terrain se pr�te � la construction et r�pond � la d�finition de l'art. 15 LAT, il n'est pas conforme au droit f�d�ral de le classer formellement en zone � b�tir mais d'exiger une nouvelle proc�dure compl�te de r�vision du plan d'affectation avant la d�livrance d'une autorisation de construire. Avec ce syst�me, le premier classement en zone � b�tir n'aurait pas de v�ritable port�e car il serait d'abord, pour une p�riode ind�termin�e, sans effet concret pour le propri�taire, puis il pourrait �tre remis en question par l'autorit� comp�tente dans la seconde proc�dure de planification (ATF 118 Ia 165 consid. 3c p. 172; 112 Ia 155 consid. 2c-f p. 158 ss; cf. �galement ATF 123 I 175 consid. 3e/aa p. 188).
De ce point de vue, le r�gime de la zone d'ancienne localit� � planification obligatoire, applicable dans le hameau du Vieil Areuse entre 1979 et 1996, �tait discutable jusqu'� l'entr�e en vigueur, le 1er avril 1992, de l'actuelle loi cantonale sur l'am�nagement du territoire (LCAT). En effet, la proc�dure d'adoption du plan de quartier correspondait, sous l'empire de l'ancienne loi du 12 f�vrier 1957 sur les constructions (aLConstr), � celle du plan d'affectation g�n�ral, ou plan d'am�nagement communal; le projet de plan de quartier �tabli par le conseil communal devait �tre adopt� par le conseil g�n�ral puis obtenir la sanction du Conseil d'Etat (cf. art. 23 al. 3, art. 25 � 27 aLConstr; cf. �galement art. 8 al. 6 RU). Ces r�gles formelles sur les plans de quartier n'avaient pas �t� modifi�es par la premi�re loi cantonale sur l'am�nagement du territoire, du 24 juin 1986 (aLCAT), qui renvoyait sur ce point � l'ancienne loi sur les constructions (art. 29 al. 3 aLCAT). En exigeant, dans une zone � b�tir, l'�tablissement d'un plan de quartier avant toute autorisation de construire, un r�glement communal imposait donc au propri�taire l'accomplissement d'une nouvelle proc�dure compl�te de planification.
Depuis le 1er avril 1992, la loi cantonale sur l'am�nagement du territoire (LCAT) pr�voit cependant une nouvelle r�glementation pour les plans de quartier (art. 79 ss, 102 ss LCAT; l'art. 133 LCAT abroge au demeurant les art. 23 ss aLConstr). Ces plans sp�ciaux ont pour but de favoriser une architecture et un urbanisme de qualit� et d'am�liorer l'int�gration du quartier dans son environnement b�ti et non b�ti (art. 79 al. 1 LCAT); ils ne peuvent cependant pas d�roger aux prescriptions pr�vues par le plan d'am�nagement, sous r�serve de la r�glementation communale relative � la longueur maximale des constructions (art. 79 al. 2 LCAT). Les plans de quartier peuvent �tre �labor�s par une commune ou par un ou plusieurs propri�taires, pour des terrains d'une surface de 3000 m2 au moins (art. 82 al. 1 LCAT). Ils sont mis � l'enqu�te publique puis soumis � l'adoption de l'ex�cutif de la commune (conseil communal - art. 106 et 107 LCAT). Le conseil g�n�ral n'a pas � se prononcer et il n'est pas pr�vu de proc�dure cantonale de sanction. Il n'est donc pas question, dans une telle proc�dure - qui n'est plus une proc�dure compl�te de planification -, de revoir l'affectation d�finie par le plan d'am�nagement communal et approuv�e par l'autorit� cantonale conform�ment � l'art. 26 LAT.
Ainsi, en tout cas depuis l'entr�e en vigueur de cette nouvelle loi cantonale sur l'am�nagement du territoire - quatre ans avant la r�vision du plan d'am�nagement communal en 1996 -, la r�gle de l'art. 104 let. b RU imposant l'�tablissement pr�alable d'un plan de quartier dans une zone � b�tir existante n'�tait a priori pas contraire au droit f�d�ral puisque l'affectation d�cid�e conform�ment � l'art. 15 LAT ne pouvait plus �tre discut�e ni revue dans cette proc�dure o� seul l'ex�cutif communal doit statuer (cf. notamment Alexandre Fl�ckiger, Commentaire LAT, n. 35 ad art. 15 LAT).
2.4 Cela �tant, l'exigence du plan de quartier selon l'art. 104 let. b RU �tait un facteur, de nature juridique, emp�chant les propri�taires concern�s d'obtenir d'embl�e une autorisation de construire. Pour le Tribunal administratif, l'usage futur pr�visible pour la construction n'apparaissait donc pas, au moment d�terminant, comme tr�s probable dans un proche avenir.
2.4.1 D'apr�s la jurisprudence sur l'expropriation mat�rielle, l'usage futur pr�visible devant appara�tre comme tr�s probable dans un proche avenir au moment de l'entr�e en vigueur de la restriction (cf. supra, consid. 2.1), doit �tre appr�ci� notamment en fonction de facteurs juridiques. A ce propos, le Tribunal f�d�ral a consid�r� que la r�alisation de la construction ne devait d�pendre plus que de l'initiative du propri�taire, et qu'il n'en allait en principe pas ainsi quand une modification de la situation juridique du bien-fonds �tait encore n�cessaire, par le biais d'une r�vision du plan des zones, de l'adoption d'un plan d'affectation sp�cial, d'un plan d'�quipement ou encore d'un remaniement parcellaire destin� � rendre les terrains concern�s effectivement constructibles (cf. ATF 122 II 455 consid. 5d p. 461; 119 Ib 124 consid. 4a/cc p. 135; 113 Ib 133 consid. 4c p. 135; 112 Ib 105 consid. 2b p. 109, 388 consid. 3 p. 390; cf. � ce propos Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Berne 1990 p. 168; Idem, Commentaire LAT, Zurich 1999, n. 133 ad art. 5 LAT; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Am�nagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, p. 593).
2.4.2 Les diff�rents facteurs juridiques mentionn�s ci-dessus - n�cessit�, avant l'octroi d'une autorisation de construire, d'une r�vision du plan des zones, de l'adoption d'un plan de quartier, de l'�tablissement d'un plan d'�quipement, d'un remaniement parcellaire - ont toutefois des significations et des port�es diff�rentes. Il est �vident que la situation d'un bien-fonds class� dans une zone de r�serve, dont l'affectation est diff�r�e (cf. art. 18 al. 2 LAT), n'est pas identique � celle d'un bien-fonds inclus dans la zone � b�tir, parce qu'il fait partie des terrains propres � la construction qui sont d�j� largement b�tis (cf. art. 15 let. a LAT), mais situ� dans un secteur pour lequel le droit cantonal ou communal pr�voit encore l'�tablissement d'un plan de quartier, selon une proc�dure simplifi�e, en vue de mieux r�gler les conditions d'urbanisation. Si, dans les deux cas, un facteur d'ordre juridique s'oppose � la d�livrance imm�diate d'une autorisation de construire, il faut admettre que dans la seconde hypoth�se, l'usage futur pr�visible pour la construction dans un proche avenir est nettement plus probable. Aussi chaque facteur juridique doit-il �tre examin� dans la situation concr�te et en fonction des r�gles du droit cantonal. On ne saurait d�duire de la jurisprudence que, chaque fois qu'une proc�dure compl�mentaire est prescrite avant l'autorisation de construire (plan de quartier, planification d'un �l�ment du r�seau d'�quipement, etc.), il s'agit d'un facteur juridique excluant par principe l'usage pour la construction dans un proche avenir et, partant, l'octroi d'une indemnit� d'expropriation mat�rielle. Dans une affaire o� le droit cantonal imposait l'�tablissement d'un plan d�taill� fixant notamment les conditions d'�quipement ("Quartierplan" selon le droit zurichois), le Tribunal f�d�ral a du reste rappel� que les circonstances concr�tes devaient �tre prises en consid�ration, ce facteur juridique n'�tant pas seul d�cisif (ATF 122 II 455 consid. 4c p. 459).
2.5 Le plan de quartier, selon l'actuelle loi cantonale neuch�teloise, n'est pas un plan destin� � modifier l'affectation fix�e par le plan d'am�nagement g�n�ral de la commune (art. 79 al. 2 LCAT - cf. supra, consid. 2.3). Cet instrument peut avoir sa justification dans certains secteurs, o� le r�gime g�n�ral du plan d'affectation n'est pas suffisamment pr�cis et les modalit�s d'utilisation du sol doivent �tre fix�es de mani�re plus d�taill�e. De ce point de vue, l'exigence d'un plan de quartier apparaissait appropri�e pour les espaces non construits du hameau du Vieil Areuse, compte tenu de la valeur de la plupart des b�timents existants et des parcs.
Pour la parcelle litigieuse, l'�tablissement d'un plan de quartier - avant la r�vision en 1996 de la r�glementation de la zone d'ancienne localit� - n'aurait donc pas entra�n� une modification de l'affectation de la zone. Il ne s'agissait pas non plus, par ce biais, d'obtenir des d�rogations au r�gime de la zone pour permettre la construction sur un terrain qui, en raison de sa surface et de sa forme, s'y serait de toute mani�re bien pr�t�. Ce terrain, qui jouxte une route et se trouve manifestement dans un secteur d�j� desservi par des conduites d'alimentation en eau et en �nergie ainsi que d'�vacuation des eaux us�es, jouissait d'un �quipement suffisant au sens de l'art. 19 al. 1 LAT; l'arr�t attaqu� admet du reste la r�alisation de cette condition, "selon toute probabilit�". En d'autres termes, ni un remembrement (art. 20 LAT) ni d'autres op�rations de planification de l'�quipement n'�taient requises pour concr�tiser les possibilit�s de construction donn�es en principe par le classement en zone � b�tir selon le plan d'affectation g�n�ral de 1979.
Dans l'arr�t attaqu�, le Tribunal administratif a consid�r� qu'� cause de l'obligation d'�tablir un plan de quartier selon l'art. 104 let. b RU, le terrain litigieux n'�tait pas constructible dans un avenir proche. Il a accord� � ce facteur juridique un caract�re d�cisif, sans examiner plus en d�tail la situation concr�te. Or, au regard des �l�ments pr�cit�s - l'emplacement et la forme de la parcelle, l'�tat de l'�quipement, la port�e du plan de quartier en droit cantonal -, l'exigence de l'art. 104 let. b RU ne devait pas, � elle seule, �tre interpr�t�e comme un emp�chement � une utilisation probable pour la construction dans un proche avenir, au sens de la jurisprudence sur l'expropriation mat�rielle. La proc�dure d'�tablissement du plan de quartier, qui peut selon le droit cantonal �tre engag�e � l'initiative des propri�taires concern�s (art. 82 al. 1 LCAT) et qui aboutit � une d�cision du conseil communal (art. 104 et 107 LCAT), aurait en d�finitive, dans les circonstances de l'esp�ce, �t� comparable � une premi�re phase de la proc�dure d'autorisation de construire, pour laquelle la m�me autorit� est comp�tente (art. 29 de la loi cantonale sur les constructions du 25 mars 1996; cf. par analogie, l'art. 36 de cette loi qui permet une proc�dure de "sanction � deux degr�s", le permis �tant d�livr� apr�s une sanction pr�alable liquidant d�finitivement les questions de masse, d'implantation, d'implantation et d'acc�s).
En r�sum�, l'art. 104 let. b RU pr�voyait, pour la parcelle litigieuse, une exigence formelle suppl�mentaire, destin�e � am�liorer l'int�gration du ou des b�timents admissibles sur un terrain de dimensions modestes d�j� �quip�, sans modification de l'affectation de ce secteur ni r�vision essentielle des conditions de construction. On ne voit pas ce qui aurait pu faire obstacle, le cas �ch�ant, � la r�alisation de cette exigence formelle. Il importe peu, par ailleurs, de savoir si la proc�dure d'�tablissement du plan de quartier aurait pu aboutir rapidement ou non; cet �l�ment, comme du reste la dur�e de la proc�dure d'autorisation de construire, n'est pas pertinent pour appr�cier la probabilit� de la construction dans un proche avenir. C'est donc en violation du droit f�d�ral que le Tribunal administratif a refus� une indemnit� d'expropriation mat�rielle pour le motif tir� de l'exigence de l'art. 104 let. b RU. Les moyens des recourants sont, sur ce point, fond�s.
2.6 Il s'ensuit que le Tribunal administratif aurait d� examiner si l'adoption de la nouvelle r�glementation, qui rend le terrain des recourants inconstructible, pouvait �tre consid�r�e comme une mesure de d�classement ou de non-classement justifiant une indemnisation. Pour ce genre de restrictions, la jurisprudence distingue en effet g�n�ralement deux hypoth�ses: d'une part le refus de classement en zone � b�tir ("non-classement", "Nichteinzonung"), lorsque la modification d'un plan d'affectation, qui a pour effet de sortir une parcelle de la zone � b�tir o� elle se trouvait auparavant (ou de supprimer toute possibilit� de construction), intervient pour adapter ce plan aux exigences de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire, entr�e en vigueur en 1980 - et partant pour mettre en oeuvre les principes du droit constitutionnel en mati�re de droit foncier -, et d'autre part le d�classement ("Auszonung") d'un terrain propre � la construction selon les exigences de cette l�gislation (cf. ATF 125 II 431 consid. 3b p. 433; 122 II 326 consid. 4c p. 330 et les arr�ts cit�s).
En l'esp�ce, pour appr�cier au regard de ces crit�res la port�e de la restriction frappant le terrain litigieux, il faut en particulier examiner si le classement en 1979 dans la zone d'ancienne localit� s'imposait d'embl�e en vertu de l'art. 15 let. a LAT, parce que ce terrain faisait partie du p�rim�tre d�j� largement b�ti du hameau (cf. �galement art. 36 al. 3 LAT), ou si au contraire un r�gime de non-constructibilit� aurait n�cessairement d� �tre pr�vu d�s l'entr�e en vigueur de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire, en raison de circonstances sp�ciales, par exemple pour assurer la protection d'une localit� typique (art. 17 al. 1 let. c LAT). Les �l�ments de fait qui ressortent de l'arr�t attaqu� et du dossier ne permettent pas au Tribunal f�d�ral de statuer d'ores et d�j� sur ces questions. L'inspection locale n'avait au reste pas pour objet de compl�ter les constatations de fait � ce sujet. Il appartient donc au Tribunal administratif de se prononcer � nouveau.
Vu ce qui pr�c�de, le recours de droit administratif doit �tre admis, l'arr�t attaqu� doit �tre annul� et l'affaire doit �tre renvoy�e pour nouvelle d�cision au Tribunal administratif, au sens des consid�rants ci-dessus (notamment consid. 2.6).
Comme l'int�r�t p�cuniaire de la commune intim�e est en cause dans une affaire d'expropriation mat�rielle, elle doit supporter l'�molument judiciaire (art. 156 al. 2 OJ). Les recourants, assist�s par un avocat, ont droit � des d�pens, � la charge �galement de la commune (art. 159 al. 1 et 2 OJ). Cette indemnit� est fix�e sur la base du Tarif pour les d�pens (RS 173.119.1), en fonction de la valeur litigieuses (art. 6 al. 1 du Tarif).
Le recours de droit administratif est admis, l'arr�t rendu le 5 f�vrier 2004 par le Tribunal administratif de la R�publique et canton de Neuch�tel est annul�, et l'affaire est renvoy�e � ce Tribunal pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Un �molument judiciaire de 4'000 fr. est mis � la charge de la Commune de Boudry.
Une indemnit� de 5'000 fr., � payer aux recourants � titre de d�pens, est mise � la charge de la Commune de Boudry.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des recourants et de la Commune de Boudry, au Tribunal administratif de la R�publique et canton de Neuch�tel ainsi qu'� l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial.
Lausanne, le 28 d�cembre 2004