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Timestamp: 2019-11-21 12:56:37+00:00
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Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications
Dans la catégorie : Assurance de prêt / Crédit — Auteur : Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur —	4 septembre 2019
– Un article d’expert rédigé par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance de prêt immobilier (spécialiste seniors, problème de santé, taux d’usure et demandes spécifiques)
Les garanties décès PTIA, IPT, ITT voir IPP sont celles qui vous sont demandées par votre banque dans le cadre d’un prêt de résidence principale.
Derrière ces termes qui peuvent paraître barbares apparaissent des garanties qui correspondent au fait que la banque souhaite que vous ayez une assurance qui prenne en charge le paiement de vos échéances de crédit immobilier pour le risque d’arrêt de travail ou d’invalidité voir solde votre crédit immobilier s’il s’agit d’un décès ou d’une invalidité totale nécessitant l’assistance d’un tierce personne.
Ainsi suivant vos interlocuteurs vous entendrez parler d’assurance décès invalidité, d’assurance DIT, d’ADI,…. Des expressions toutes différentes mais pour un contrat et une couverture qui est identique ou du moins selon les novices presque identiques.
Aussi nous avons voulu au cours de cet article vous indiquer ce que représente concrètement ces garanties, comment elles se mettaient en œuvre et vous mettre en garde sur quelques points concernant le fonctionnement de celles-ci. Ainsi vous pourrez avoir en tête lors de votre recherche les points essentiels.
Lorsque vous faites un prêt immobilier pour votre résidence principale et que vous êtes en activité le banquier va donc systématiquement vous demander cette couverture décès PTIA IPT ITT
Chaque banque, aura ensuite des exigences spécifiques si vous décidez de prendre un contrat extérieur à son établissement. C’est tout fait possible et c’est d’ailleurs un droit inscrit dans la Loi Lagarde de 2010. C’est ce que l’on appelle faire une délégation d’assurance (cf »Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur. »). Cela permet dans 90% des cas de payer moins cher mais aussi de pouvoir choisir une couverture qui soit adaptée à votre situation notamment lorsque vous souhaitez avoir des garanties spécifiques qui n’existent pas dans le contrat d’assurance de prêt présenté par votre banquier.
Ainsi vous ne paierez pas moins cher parce que le contrat est moins couvrant ou présente des vices cachés comme pourrait, par méconnaissance, l’indiquer votre banquier mais tout simplement car il existe des modes de tarification différents entre les produit d’assurance emprunteur bancaire ceux des assureurs externes.
Bien sûr votre banquier a un contrat à vous présenter et c’est d’ailleurs sur ce contrat d’assurance de prêt qu’il souhaite réaliser une marge confortable. Au vue des taux d’emprunt actuel (cf »barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement » vous vous doutez bien que ce n’est plus sur le taux d’intérêt que l’établissement bancaire va faire son beurre mais bien sur les produits dits annexes.
Quand j’indique que chaque établissement bancaire a des exigences spécifiques c’est que tout simplement, bien que tous ces contrats s’intitulent contrat décès invalidité ou décès PTIA IPT ITT ils ne couvrent pas exactement la même chose. Ainsi votre banquier se basera sur son propre contrat pour dire si celui que vous avez choisi est équivalent ou pas.
Cette exigence de garanties est reprise sur la fiche standardisée d’information qu’il doit vous remettre en même temps que la simulation de prêt. C’est une obligation légale.L’idéal reste de la lui demander ou éventuellement d’aller sur le site de votre banque pour télécharger les critères d’équivalence de l’assurance emprunteur.
Ainsi, vous retrouverez par exemple les exigences assurance emprunteur de la Banque Postale ou bien encore les critères d’exigences assurance emprunteur du Crédit du Nord sous forme de tableau récapitulatif. Néanmoins vous avez tout intérêt à demander votre fiche personnalisée au conseiller bancaire ou au courtier en prêt immobilier sous risque de perdre un temps très important sur le site de la banque ou tout simplement de ne pas avoir une information claire et précise.
Bien entendu ne vous limitez pas à des explications orales car une fiche d’information c’est un résumé des garanties souscrites avec 2 ou 3 points de distinctions selon les contrats. Seules les conditions générales de vente reprennent le fonctionnement exact et détaillé des garanties et c’est ce document qui fera que l’assureur vous indemnisera ou pas.
Ainsi ne prenez pas le risque de succomber aux chants des sirènes de votre banquier (cf »Assurance de prêt : Attention aux fakenews de votre banquier sur l’irrévocabilité des garanties et des tarifs ! » car le jour où il faut payer une mensualité de prêt, voir solder votre prêt, les sirènes auront très certainement disparues.
Après cette mise en garde généraliste nous allons maintenant vous exposer les garanties qui sont reprise dans un contrat d’assurance de prêt immobilier.
La garanties décès de votre assurance de prêt immobilier.
Le principe est simple. Si vous décédez l’assureur paiera le solde de votre prêt au jour du décès. L’assureur paiera donc la part qui correspond à votre quotité d’assurance (cf »Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt. »).
Si vous êtes assuré à 100% il paiera l’intégralité du prêt, si vous êtes assuré à 50% il paiera 50% du capital restant dû et votre conjoint assumera les 50% restant c’est-à-dire que il ou elle continuera à régler 50% de la mensualité de l’emprunt.
La garantie décès tout comme la garantie PTIA que nous verrons ensuite constitue la garantie obligatoire du contrat. Impossible de s’assurer uniquement en ITT IPT (arrêt de travail invalidité) sans souscrire à la garantie décès.
Ainsi même si vous constatez qu’un assureur fait payer moins cher sa garanties décès et l’autre moins cher sa garantie ITT vous ne pourrez pas dissocier les deux.
Dans certains cas, notamment le cas de l’investissement locatif, la banque peut vous demander de souscrire uniquement cette garantie sans forcément avoir à la compléter par les garanties ITT IPT.
Dans le cas où vous ne devriez vous concentrer uniquement sur la garantie décès, vous pouvez alors vous attarder sur les exclusions qu’elle contient.
Quelles sont les exclusions de la garanties décès sur un contrat d’assurance emprunteur
Elles vont être plus ou moins nombreuses selon les contrats et certaines seront reprises dans la grande majorité des conditions générales de ventes des assureurs.
Le suicide survenu la première année d’assurance
Les faits de guerre civile, d’émeute, de rixes, d’attentat si l’assuré y prend une part active. A noter que le cas de légitime défense dans le cas d’une rixe par exemple est bien entendu couvert
Les risques aériens se rapportant à des compétitions, démonstrations, acrobaties, raids, vols d’essai, vols sur prototypes, tentatives de records
Les risques encourus sur véhicules terrestres à moteur à l’occasion de compétitions ou de rallyes de vitesse
Les effets directs ou indirects d’explosions, de dégagement de chaleur, d’inhalations, quand ils proviennent de la transmutation de noyaux d’atome
Certains assureurs y rajouteront :
Bien que l’on puisse penser que cette exclusion est une évidence, elle n’est pas forcément reprise dans tous les contrats d’assurance emprunteur du moins au titre de la garantie décès. Ainsi il existera des formulations différentes selon les contrats. Certains indiqueront que l’exclusion vaut si l’assuré est responsable, d’autres si il est conducteur, d’autres encore étendront l’exclusion à tous les accidents même si il ne s’agit pas d’un accident de la route…..
La pratique de certains sports à risques
Si vous êtes concerné soyez particulièrement vigilant aux sports énumérés. Vous pourrez la plupart du temps être couvert en remplissant un questionnaire spécifique et en obtenant une tarification sur mesure de la part de l’assureur. Sachez que si l’exercice de votre sport est particulièrement dangereux il existe des contrats couvrant sans majoration tarifaire.
La garanties PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie)
Cette garantie est liée à la garantie décès et peut être accordée généralement jusqu’à 65, 67 voire 70 ans. Il s’agit de part la définition que l’on retrouve dans les contrats d’assurances emprunteur d’un état d’invalidité qui suite à accident ou maladie met l’assuré définitivement dans l’impossibilité de se livrer à une occupation ou à un travail lui procurant gain ou profit. Doit s’ajouter à cet état d’invalidité l’obligation de recourir à l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie courante (se déplacer, se nourrir, se vêtir, se laver).
Nous voyons donc tous le type d’invalidité qu’il faut atteindre pour être en état de PTIA et rentrer dans le cadre de cette garantie.
Si l’assuré se retrouve dans ce cas précis l’assureur paiera le montant du capital restant dû à la date où cet état pourra être constaté médicalement.
Cela signifie entre autre que vous pourrez passer par une situation d’arrêt de travail dans un premier temps (ITT). En effet même si cet état peut être atteint plus ou moins rapidement suivi l’origine (accident ou maladie), l’assureur vous mettra dans un premier temps dans la case arrêt de travail ou un peu plus tard IPT (invalidité totale sans assistance d’une tierce personne).
Je souligne ce point lié au délai car dans le cadre d’un investissement locatif notamment, ceux sont bien souvent les seules garanties qui sont demandé par l’établissement bancaire en complément de la garantie décès.
Ainsi lorsque l’on vous demande une garantie DC PTIA gardez à l’esprit que si vous rentrez dans le cadre d’une invalidité même importante il risque concrètement de se passer 2 choses :
Si vous n’avez pas d’assistance de tierce personne pour les actes de la vie quotidienne vous ne serez pas en état de PTIA et donc l’assureur ne soldera pas votre emprunt
Le temps que les choses se mettent en place et les que les expertises aient lieu vous risquez d’attendre un certains temps avant que l’assureur paye….. en effet l’assureur peut vous laisser dans la case ITT (arrêt de travail) pendant 3 ans ….. Ses décisions étant indépendantes de celle de la sécurité sociale ou tout autre organisme social
Ainsi si dans le même temps vous devez faire face à une vacance locative ou à des impayés sur les loyers vous ajouterez des difficultés financières à une situation personnelle devenue assez difficile à gérer. L’option revente du bien que certain envisagent en amont de la souscription de leur assurance emprunteur sans bien imaginer la situation réelle n’est pas forcément aisée.
En effet si vous pensez que l’assureur ne vas pas tarder à payer votre emprunt vous souhaiterez attendre pour qu’il solde la dette. En attendant il faudra assumer financièrement si le locataire n’est plus là ou si il n’honore pas ces échéances.
Dans le cas où vous reviendriez le bien, vous seriez dans l’obligation de solder le prêt alors que l’assureur l’aurait peut être soldé d’ici peu. Ce serait donc une très mauvaise opération financière, sans parler que vendre un bien dans la précipitation n’est jamais une bonne chose (obligation de brader sauf cas exceptionnel).
Il conviendra donc d’avoir une réflexion un peu plus poussée lorsque votre banquier vous demandera une garantie DC PTIA pour couvrir votre investissement locatif.
Souscrire de manière partielle (50% par exemple) les garanties ITT IPP et IPT serait peut être un bon conseil afin de limiter les coûts tout en bénéficiant d’une prestation de l’assureur que se soit sur le court comme le long terme.
Tous les contrats ne pratiquent pas ce fonctionnement et les comparateurs d’assurances de prêt n’intègrent pas forcément ce type de possibilité (c’est normal nous sortons du système industriel et des produits de masse). – Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! –
Arrive le moment de rentrer dans les garanties les plus techniques et sur lesquelles il existe le plus de différences entre les contrats, celles dont tout le monde discute les fonctionnements sur les forums internet.
Pourquoi va-t-on s’exprimer sur un forum internet sur l’assurance emprunteur ?? Pas parce que l’on s’intéresse à ce produit mais bien parce que l’on souhaite manifester son mécontentement face à une absence d’indemnisation !!! Que l’on souhaite critiquer le fonctionnement d’un contrat pour lequel on a payé pendant des années pour au final ne pas être indemnisé au moment où l’on en a le plus besoin !!!
En tant que courtier en assurance emprunteur, je me suis déjà rendu comme tout le monde sur ce type de forum et j’y retrouve basiquement les effets de contrats dont je critique le fonctionnement à longueur de journée et c’est d’ailleurs pour cette raison que j’essaie via ce type d’article d’informer la masse de personnes qui s’intéresse à minima au produit qu’ils vont souscrire en même temps que leur prêt immobilier.
Je vais le crier haut et fort et l’assumer NON LES ASSUREURS NE SONT PAS DES VOLEURS !!
Ils mettent tout simplement à dispositions des fonctionnements qui sont différents. Certes le langage est technique je l’accorde mais il est rapidement possible si vous avez un interlocuteur de qualité d’éviter une grande majorité de piège et de partir sur des garanties assurant la très grande majorité des pépins santé qu’il peut arriver en cours de contrat.
Bien entendu à vous aussi d’être rigoureux sur votre déclaratif de santé (cf »Les conséquences et risques d’une fausse déclaration sur le questionnaire santé de l’assurance emprunteur »). car si vous l’êtes vous évitez 50% des soucis de non indemnisation.
Là aussi les forums consacrés à l’assurance emprunteur regorgent d’histoire et à mon niveau je ne compte plus ne nombre d’emprunteur m’indiquant qu’il souhaite changer d’assurance emprunteur après avoir fait une fausse déclaration sur les « bons conseils » de leur banquier ou courtier.
L’objectif était bien sûr d’obtenir le prêt plus facilement mais qui supporte le risque sur les 20 ou 25 ans ?? Votre banquier ?? Votre courtier ?? Ou vous ??
Cela rappelle une nouvelle fois qu’il ne faut pas succomber aux chants des sirènes ?
On vous a dit que vous pourrez changer d’assurance juste après ??? ah bon ?? et maintenant ce n’est pas possible ??? et votre banquier ou votre courtier en prêt ne peut rien faire pour vous….. MINCE c’est ennuyeux
Y aurait il une différence entre la théorie et la pratique ??
Vous vous en doutez, c’est comme dans tous les domaines y compris ceux que vous maitrisez habituellement le mieux.
Alors soyez particulièrement attentif à la suite
La garanties IPT (invalidité permanente totale)
Commençons par la définition (ci-dessous contrat Generali 7320) que l’on peut retrouver dans les dispositions générales et qui varie légèrement ou en grande proportion suivant les contrats :
« Persistance d’une incapacité au travail (ou d’une incapacité à effectuer toutes ces occupation habituelle, si l’assuré est sans activité professionnelle au moment du sinistre) ayant donné lieu à la constatation médicale de l’impossibilité d’améliorer l’état de santé par un traitement approprié, d’après les connaissances médicales et scientifiques actuelles.
L’IPT correspond à un taux d’incapacité supérieur ou égal à 66%, ce taux étant déterminé par voie d’expertise médicale avec les taux d’incapacité permanente fonctionnelle et professionnelle figurant dans le tableau ci après…. »
D’autres (ci-dessous contrat Prédica du Crédit Agricole) auront des définitions beaucoup simple mais ouvrant la porte à une appréciation personnelle de l’assureur puisque moins bien encadrée :
Vous êtes en était d’IPT lorsque, en cours d’assurance, les deux conditions suivantes sont cumulativement réunies :
– A l’issue d’un état d’IPT défini à l’article 20.3.1, vous vous trouvez dans l’impossibilité reconnue médicalement, d’exercer, même à temps partiel, une quelconque activité professionnelle ou une activité habituelle non professionnelle;
– Cette invalidité doit être justifiée par la production des pièces prévues à l’article 21.5 « En cas d’Invalidité Permanente Totale ».
En assurance plus les définitions sont précises mieux c’est notamment lorsque vous finissez devant un tribunal ou demandez une tierce expertise car l’évaluation du taux d’invalidité ne vous est pas favorable et vous prive d’indemnisation
Nous avions consacré un article complet sur les différentes méthodes d’évaluation de l’IPT selon les contrats. Cet article est certes technique mais il présente l’avantage d’aller au bout de ce qui engendre des niveaux d’indemnisation bien différents allant parfois même jusqu’à non indemnisation selon le contrat choisi (cf »La garantie IPT (invalidité totale) de votre assurance de prêt : définition, analyse, évaluation de taux, prestations et sélection »).
Autre point à prendre en compte, et non des moindres, sur cette garantie IPT, le mode de prestation. La prestation est ce qui est versé par l’assureur lorsque vous rentrez dans le cadre de la garantie.
2 écoles ou plutôt de mode d’indemnisation inscrit noir sur blanc dans les conditions générales de vente et qui ont pour conséquence plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros (rien que ça….) d’écart sur les versements effectués par l’assureur.
Soit prendre en charge vos échéances d’emprunt au mois le mois
Soit solder votre emprunt de manière définitive
Sans même rentrer dans la technique je pense que vous savez déjà quelle est la solution la plus avantageuse.
Si vous deviez toucher l’équivalent d’un revenus de 20 ans (durée éventuelle de votre emprunt) vous préfèreriez qu’on vous le verse au mois le mois (en 240 fois) ou en une seule fois ?
Et pourtant je peux vous garantir qu’au moins 80% des emprunteurs se retrouve avec le fonctionnement le moins avantageux pour eux.
Par méconnaissance, par le fait d’avoir basiquement choisit le contrat le moins cher présenté par un comparateur d’assurance alors qu’à 100€ de plus sur 20 ans il aurait eu bien mieux, mais aussi et surtout parce que leur banquier sous réserve d’un meilleur taux de prêt leur a très fortement suggérer (disons imposer) de prendre le contrat d’assurance emprunteur de la banque. Ce contrat certes plus cher mais autrement plus qualitatif (le chant des sirènes rappelez vous ….)
Alors concrètement voici ce qu’il se passe et pourquoi il faut impérativement sélectionner la bonne option ou le bon contrat (avec solde de l’emprunt en cas d’invalidité supérieure à 66%). Trois raisons essentielles que nous avions développé lors d’un article complet détaillant les modes de prestations chez les assureurs de prêt immobilier (cf » Quelle indemnisation « invalidité permanente totale » (IPT) pour votre assurance de prêt immobilier ?« ):
La première : pensez vous qu’un assureur va payer vos échéances d’emprunt pendant 20 ou 25 ans sans venir vérifier que vous rentrer toujours dans le cadre de la définition de la garantie IPT. En effet durant cette période d’indemnisation l’assureur a pour habitude de redemander des expertises afin de voir notamment si votre taux d’invalidité est toujours supérieur à 66%. Si l’expertise fait ressortir au regard d’une légère amélioration de votre état de santé que ce taux est devenu inférieur à la barre des 66% il arrêtera de payer du jour au lendemain et sera dans son bon droit
La deuxième : si vous êtes indemnisé au mois le mois et que vous décidez de revendre votre bien avant le terme du prêt tout simplement parce qu’il n’est plus adapté à votre état de santé ou tout simplement car vous souhaitez changer d’air, vous perdrez l’indemnisation. L’assureur vous demande les tableaux d’amortissement à jour pour vous indemniser. Si il n’y a plus de prêt à payer (vous avez l’obligation de solder le prêt si vous revendez le bien qu’il finance) vous ne pourrez plus fournir le document et l’assureur sera libéré de son indemnisation. Au final c’est vous qui paierai votre prêt immobilier alors que l’assureur était en train de le faire à votre place. Au final avec une indemnisation qui se limite à une prise en charge des échéances au mois le mois vous êtes pied et poing lié à l’assureur pendant toute la durée de l’emprunt.
La troisième : elle concernera notamment les personnes dont la durée de prêt immobilier s’étend de l’activité professionnelle à la retraite. Par exemple une personne de 55 ans qui ferait un prêt sur 20 ans. La durée de couverture de garantie IPT (et donc l’indemnisation) s’arrête suivant les contrats à 65, 67 ou 70 ans. Ainsi un emprunteur qui se retrouverai en invalidité à 58 ans verrait son indemnisation se stopper à 65 ans voire avant si il est mis en retraite par anticipation. Au final quelques années d’indemnisation (4 par exemple si on le met en retraite à 62 ans) alors que son prêt courra encore pendant 16 ans. Avec un contrat qui solde le prêt en cas d’IPT à 66% ce type de problème n’existe pas puisque même si vous partez à la retraite en cours de prêt celui-ci aura déjà été soldé, vous assurant ainsi une retraite sans problème financier.
On pourrait encore citer d’autres cas concret, mais je pense que ces quelques exemples vous permettront de rapidement vous projeter et à poser la question du type d’indemnisation de votre contrat.
Nous avons évoqué l’âge de fin de garanties et comme vous l’avez vu il diffère suivant les contrats. Ainsi faites en sorte de sélectionner un contrat dont les garanties IPT sont en adéquation avec votre âge de départ à la retraite et penser bien que cela correspond aussi à l’âge maximal de fin de prestations.
En toute logique, lorsque vous faites vos comparatifs sur un comparateur en ligne soyez très vigilant puisque vous allez comparer des contrats avec des âges de fin de garanties différents. Qui dit âge de fin de garanties différents dit fin de facturation plus rapide. En résumé si l’on vous facture la garantie IPT jusqu’à 65 ans ça coutera forcement moins cher que si on vous la facture jusqu’à vos 70 ans.
Concrètement et c’est ce que nous avions expliqué dans l’article cité un peu plus haut dédié au comparateur d’assurance de prêt, vous allez comparer des choux et des carottes sans même vous en apercevoir.
Aussi il est important que vous soyez accompagné dans votre recherche d’assurance emprunteur. Non pas par un téléconseiller qui ne vous répètera que ce que montre son outil mais bien par un expert capable d’avoir un œil averti sur ce type de petit détail…..
Suivant les contrats l’âge de fin de garanties est optionnel, le fait d’avoir le solde de votre emprunt en cas d’IPT ou une prise en charge de vos échéances également. Le fait de prendre un produit plus cher (celui qui arrive en 3ème ou 4ème position sur le comparateur en vous disant que ce n’est pas du low cost) n’est pas la bonne solution car ce n’est tout simplement comme cela que ça marche. Tout est question de connaissance et il est donc important si vous souhaitez faire votre démarche seul ou avec l’aide d’un non initié en assurance (un courtier en prêt immobilier notamment dans les grandes enseignes utilisent eux aussi des comparateurs d’assurance sans en avoir la totale maîtrise puisque ce n’est tout simplement pas leur métier) vous devez vous poser ces différentes questions sur le produit que l’on compte vous faire souscrire.
Profitez de ces quelques points pour jauger votre banquier sur sa compétence en assurance et la qualité de son produit. Cela vous permettra d’avoir un angle de négociation différent pour imposer votre délégation d’assurance. Il vous parle prix, répondez garanties et protection de votre famille.
Pour ce qui est des exclusions de garanties, nous les aborderons dans la partie suivante consacrée à la garantie ITT car la garantie IPT et ITT sont liée la plupart du temps et ont des exclusions ou restrictions qui sont donc communes.
Nous avons insisté sur ce seuil de 66%. Mais que se passe t’il si votre taux est inférieur ??
Généralement rien…
L’assureur ne vous paie pas. Ainsi à 40, 50, 60 ou même 65% d’invalidité vous ne touchez aucune prestation. Certes votre état de santé est le même à 65 ou à 67% mais dans un cas l’assureur pourra faire de chèque de 500 000€ (si votre capital restant dû est équivalent à cette somme) et dans l’autre il ne vous versera pas un centimes…..
SAUF SI ???
Si vous avez souscrit la garantie IPP invalidité permanente partielle
La garanties IPP (invalidité permanente partielle)
C’est ce que j’appellerai une « extension de garantie ». Elle permet que votre seuil de prise en charge soit abaissé à 33% au lieu des 66% demandé pour rentrer dans le cadre de l’IPT.
Ainsi avec fonctionnement identique pour le calcul du taux si vous êtes entre 33 et 66% d’invalidité vous pourrez toucher une prestation. Cette prestation sera certes partielle également mais dans une situation complexe d’invalidité mieux vaut une prestation moindre que pas de prestation du tout.
Cette prestation bien qu’apparaissant comme très utile n’est quasiment jamais souscrite.
La faute au système industriel (c’est mon explication et elle n’engage que moi mais je ne pense pas vraiment être loin de la vérité….). Le banquier ne demande pas cette garantie donc les emprunteurs ne la souscrivent pas. Nous l’avons vu chaque banque a des critères spécifiques basé sur leur propre contrat.
A ce jour le Crédit Agricole, la Caisse d’Epargne, la BNP, la Banque Populaire, la Banque Postale, Axa Banque, Boursorama, le Crédit Du Nord, Le LCL ou bien encore le CIC (suivant le contrat qu’ils proposent à l’emprunteur) n’exigent pas cette garantie. Et ils ne l’exigent pas, tout simplement car elle n’existe pas dans leur contrat.
Ainsi quand un banquier du Crédit Agricole par exemple (je n’ai rien contre eux mais puisqu’ils ont publié la fakenews sur la moindre qualité supposée des contrats en délégation d’assurances) vous indique que son contrat est plus cher car il est plus qualitatif vous aurez toujours la possibilité de lui indiquez que vous souhaitez impérativement être couvert en cas d’invalidité partielle dès 33% car vous connaissez les modes d’évaluation des contrats d’assurance emprunteur et que vous souhaitez optimiser vos chances d’être correctement garanti.
Si on vous rétorque que c’est couvert, demandez un écrit, cela pourra toujours vous servir notamment si les conditions générales ne l’indique pas. Toujours utilisé l’écrit lorsque l’on discute les points techniques d’un contrat d’assurance emprunteur.
Sans cibler telle ou telle banque, je parle de faute du système industriel car encore une fois au vue du nombre de banque dans lesquelles il n’est tout simplement pas possible d’être couvert pour autre chose que pour des cas de maladie ou d’accident très lourd (IPT) on peut se poser des questions sur la finalité de ces produits et le fait de protéger correctement les emprunteurs.
Dans la continuité de ce système industriel nous avons des comparateurs d’assurance emprunteur qui vous demande le nom de votre banque pour sélectionner automatiquement des garanties identiques à celle ci.
Il est bien évident qu’il est plus facile (et surtout plus rentable) de faire la même chose moins cher que de rentrer dans le détail d’une explication pour montrer à un emprunteur comment ça marche et l’intérêt de souscrire à cette garantie facultative. Surtout que si tout est bien calé au niveau informatique ce client potentiel va pouvoir adhérer en ligne sans même avoir un interlocuteur.
C’est beau le markéting digital ???
Quoi ce n’est pas le service marketing qui s’occupe des indemnisations lorsque vous êtes invalide à 50 ou 60% ??? Ah je pensais ….. 😉
Pour clore cette parenthèse « anti système » et revenir à la technique vous pourrez si vous souscrivez cette option bénéficier d’un filet de sécurité en cas d’évaluation moindre de votre taux d’invalidité par l’assureur et c’est le principal avantage de cette garantie.
Même si la formule de calcul fait que vous tomber à 50 ou 60% d’invalidité vous évitez l’absence totale d’indemnisation et le risque de vous retrouver dans une situation financière complexe vous obligeant à revendre le bien en catastrophe car ce peut malheureusement être la finalité.
Ainsi suivant la formule de calcul utilisée par l’assureur et reprise dans ses dispositions générales vous pourrez dans une grande majorité de cas bénéficier d’une prise en charge presque complète de votre échéance si votre taux final avoisine les 66%.
La formule utilisée le plus couramment est le N-33/33 (N étant le taux d’invalidité fixé par l’assureur après votre expertise).
Ex : si vous avez 60% d’invalidité l’assureur prendra en charge (60-33)/33 = 81.81% de votre mensualité de prêt
Dans la logique de cette formule et elle nous paraît être adaptée à la situation, plus votre taux d’invalidité sera élevé et donc proche des 66% plus la prise en charge de l’assureur le sera élevée.
Certains autres contrat paye eux systématiquement 50% de la mensualité du prêt dès lorsque que vous êtes dans la fourchette comprise entre 33 et 66%.
Au vue de ce que nous venons d’exposer sur la garantie IPP nous considérons que cette garantie devrait être systématiquement souscrite. Elle est peu onéreuse puisque son coût est généralement compris entre 10 et 15% (on augmente le prix de base de 10-15% si l’on inclus l’IPP) suivant les assureurs mais surtout elle apporte une véritable sécurité dans une situation qui est déjà assez compliqué puisque l’on parle là d’une invalidité c’est-à-dire un état de santé qui ne variera pas dans le bon sens et qui est définitif. Cet état peut ainsi vous empêcher d’exercer totalement votre profession ou vous mettre dans l’obligation de vous reconvertir dans un métier qui sera peut être moins rentable que celui que vous exerciez jusqu’à présent.
Les professionnels de santé sont particulièrement sensible à ce type de garanties car pour des professions comme chirurgien dentiste ou médecin spécialiste les spécificités professionnelle ne sont pas bien prise en compte sur les contrats « standard »
Ainsi des options spécifiques peuvent être trouvée mais là encore attention aux définition et aux évaluation de taux d’invalidité tant sur l’assurance de prêt que sur les contrats de prévoyance. En effet même si les termes sont identiques les fonctionnement sont très divers.
La garantie ITT correspond tout simplement à ce que nous appelons tous un arrêt de travail. Le banquier ou le courtier en prêt immobilier vous parleront la plupart du temps de garantie IT ou ITT comme comprenant aussi la garantie IPT mais il n’en ai rien. C’est une garantie à part entière.
La garantie ITT (arrêt de travail) a un caractère temporaire alors que la garantie IPT (invalidité totale de plus de 66%) a un caractère permanent et donc définitif. J’ai pour habitude de prendre pour exemple le cas d’un bras qui serait cassé en comparaison avec un bras que l’on vous couperez. Le bras cassé ça se soigne et ça remarche, le bras coupé ça ne repousse pas.
Dans le premier cas vous serez en ITT et vous reprendrez le travail, dans le deuxième, la situation est définitive et on pourra évaluer un taux d’invalidité.
Du côté de la définition que l’on va retrouver dans les contrats d’assurances on pourra lire la chose suivantes :
« l’ITT : état médicalement constaté d’incapacité totale et temporaire à l’exercice, par l’assuré, de son activité professionnelle lui procurant gain ou profit (ou de toutes ses occupation habituelles, si l’assuré est sans activité professionnelle au moment du sinistre) »
Au vue de cette définition et de l’importance des mots dans notre chère langue française plusieurs enseignements sont à tirer.
Par le passé (mais cela n’existe quasiment plus sur les contrats actuellement commercialisés) il fallait faire attention à cette définition car certains contrats indiquaient l’impossibilité à exercer « toutes » profession plutôt que « sa » profession.
Ainsi si vous avez un contrat ancien, je vous invité à vérifier cet aspect car si vous avez par exemple un métier manuel vous pouvez très bien être arrêté car vous avez un souci aux mains alors que dans le même temps l’assureur pourra juger que vous pourriez travailler dans un autre secteur et donc ne pas vous indemniser.
Vous noterez également que l’assureur dans sa définition évoque le cas d’un emprunteur qui n’aurait pas d’activité au moment du sinistre. On touche là le cas de la personne qui est sans activité professionnelle ou en recherche d’emploi.
Alors d’après vous comment cela se passe ??
Et bien cela dépend tout bonnement du contrat que vous avez souscrit est c’est une première différence sur la prise en charge au titre de la garantie ITT.
Certains contrat pourront prévoir une prise en charge à 100% de votre mensualité alors que d’autres vont plafonner leur prise en charge à 50%. Ainsi, et particulièrement si vous êtes dans cette situation au moment de la souscription, posez vous la question de ce que prévoit votre contrat car pour adhérer cela ne pose plus réellement de souci (bien que quelques assureurs refusent d’assurer au titre de l’ITT des personnes n’ayant pas d’activité professionnelle au moment de la souscription) mais au moment d’être indemnisé l’assureur ne verra pas forcément les choses de la même façon.
Si les disposition générales prévoit un plafonnement de l’indemnisation à 50% de la mensualité si vous êtes « inactifs » vous serez directement impacté bien que vous payiez le même prix que les « actifs ».
Dans le même esprit que la garantie IPT ou IPP vous avez des âges de fin de prestations à 65, 67 ou 70 ans. Rappelez vous que cela fausse les calculs de prix mais aussi que suivant vôtre âge à la souscription du contrat il faut se poser la question de votre âge de départ à la retraite si vous souhaitez être couvert.
Un des points les plus important et qu’il faut impérativement vérifier sur votre contrat d’assurance emprunteur c’est le mode ou le type de prestation.
En langage technique on parle de prestation ITT forfaitaire ou indemnitaire.
Si vous avez une prestation ITT forfaitaire (ce n’est pas noté dans le contrat et c’est la majorité des contrats qui prévoit ce fonctionnement) l’assureur vous verse les indemnités prévues c’est-à-dire 100% de votre échéance par exemple alors que si vous avez une prestation ITT indemnitaire l’assureur vous prend toujours en charge mais dans la limite de votre perte de revenu.
Le contrat ne fera pas mention de prestation indemnitaire. C’est un peu plus subtil. Il évoquera une prestation limité à la différence entre un revenu de référence (votre salaire habituel) et une revenu de remplacement (vos indemnités globales lorsque vous êtes en arrêt de travail).
Cette dernière nuances change absolument tout puisque entre les indemnités versées par la sécurité sociale, celles d’un éventuel contrat de prévoyance entreprise (il est obligatoirement souscrit pour les salariés cadres ou si vous dépendez de certaines conventions collectives) vous avez de grandes chances de toucher une bonne partie de votre salaire habituel votre d’avoir un maintien de salaire.
Ainsi vous me direz, cela peut paraître normal, le but n’est pas d’avoir une meilleure situation financière lorsque l’on est en arrêt de travail. Je pourrais effectivement vous l’accordez mais le problème est disons philosophique puisque vous payez un contrat sur lequel on vous indique que vous êtes éligible à la garantie pour au final ne rien vous verser.
Pas un centimes alors que vous ne payez pas les garanties moins cher que les autres voire même parfois plus cher lorsque l’on s’attarde sur la totalité du fonctionnement mis en place par le banquier – cf »Crédit immobilier : Comment Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) vous fait payer plus cher grâce à l’assurance emprunteur ? ») –
Les Banques Populaires et les Caisse d’Epargne commercialisent ce type de contrat via la CNP notamment sur la version 2486C, 2487D et 2220N. Vous devez donc être particulièrement vigilant lorsque ces établissements vous proposent ces contrats et que le calcul de l’assurance est fait sur le capital restant dû c’est-à-dire avec un coût dégressif dans le temps. L’article ci-dessus en fait une présentation complète et le fait d’obtenir une assurance externe vous permettra de passer au travers des nombres de piège tant sur le crédit immobilier que l’assurance emprunteur qui y est liée.
La MGEN pratique également ce système suivant la banque dans laquelle vous faites votre emprunt.
A noter est c’est très important que dans une grande majorité de cas si la prestation ITT est indemnitaire (limitée à la perte de revenus) il en sera de même pour la garantie IPT. Cela signifie (si vous êtes en IPT et donc dans une situation d’invalidité totale et définitive) que vous ne pouvez potentiellement rien touché pendant la durée totale de votre emprunt.
Dans le même temps d’autres contrat plus qualitatif aurait fait un chèque équivalent à la totalité de votre capital restant dû.
Toujours sur ce principe indemnitaire, lorsque vous souhaiterez un contrat sans exclusion sur une pathologie parce que vous êtes en recherche d’un contrat qualitatif (ce peut être de cas pour les emprunteurs diabétiques (cf »Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse. »), ou étant atteint par le VIH, ou avec antécédent cardiologique qui cherchent un contrat sans exclusion sur leur pathologie) ne vous satisfaites surtout pas de ce type de contrat car même si vous n’avez pas d’exclusion vous n’avez quasiment aucune chance d’être indemnisé si vous avez un statut salarié ou fonctionnaire.
Vous l’aurez compris le contrat indemnitaire c’est LE CONTRAT A EVITER par excellence.
Autre point à prendre en compte et qui est quasiment devenu une « mode » pour les garanties ITT, la prise en charge sans restrictions des pathologies dorsales ou psychiques (cf »Assurance de prêt et définition de la couverture « psy et dos » (affections disco-vertébrales et du psychisme).
Les banquiers ne vous prennent pas en charge au titre de la garantie invalidité si vous n’êtes pas en invalidité totale et lourde mais par contre leur contrat est selon les formateurs (et l’information qui est ensuite relayé dans toutes les agences bancaires) de bonne qualité car ils vous indemniseront pour un lumbago ou une sciatique…. encore faut il que cela dure 3 mois car la garantie ITT prévoit généralement une franchise de 90 jours.
Et bien évidemment, toujours pour ces mêmes formateurs très au fait du marché de l’assurance, les contrats en délégation d’assurance ne prévoient pas cette possibilité….
Bien entendu c’est tout à fait faux puisqu’il suffit de le demander .C’est une option spécifique et le fonctionnement détaillé vous est exposé dans l’article ci-dessus.
Concernant le délai pour bénéficier d’une indemnisation il est comme nous vous l’indiquions plus haut de 90 jours. Ainsi tant que votre arrêt de travail ne dépasse pas les 90 jours vous n’aurez pas droit au paiement d’une prestation.
Vous avez la possibilité sur des contrats externes d’avoir des franchises plus courte (30 ou 60 jours) mais cela est généralement bien plus cher. Mieux vaut si vous êtes travailleurs non salarié ou profession libérales notamment revoir correctement votre garantie prévoyance. A contrario soyez attentif à des banques qui vous présenteraient des contrats avec des franchises de 180 jours au motif que vous êtes fonctionnaires (assurance prêt BFM à la Société Générale ou parfois MG si vous faites un prêt à la Banque Postale) ou que vous pourriez payer moins cher (assurance prêt CIC ou Crédit Mutuel suivant la version du contrat « assur prêt »).
Vous l’aurez compris derrière 5 termes repris dans un devis d’assurance emprunteur, décès PTIA, IPT, IPP et ITT, vous avez 10 à 15 pages de conditions générales avec des fonctionnements qui varient fortement suivant les contrats.
Si vous pensiez qu’un comparateur d’assurance de prêt pouvait faire tout le boulot en 3 clics j’espère que cet article vous aura permis de tempérer votre croyance.
Comme tout outil informatique, un comparateur d’assurance peut apporter un gain de temps incroyable à condition de maitriser ce qu’il fait et comment il le fait. Tout le monde a accès à ces outils, professionnel comme particulier mais très peu de personne maitrise réellement leur fonctionnement (système de facturation ou optimisation possible).
J’ai personnellement déjà réussi à baisser des devis d’assurance de prêt de 30% rien qu’en quelques clics et en reprenant une tarification à la main plutôt que de la laisser faire par le comparateur d’assurance auquel j’ai accès. Mais est ce là réellement mon métier ??
Mon métier, tout comme cela devrait l’être pour quiconque commercialise de l’assurance de prêt immobilier, c’est de rapidement cerner vos attentes, celles de votre banque et de vous suggérer quelques compléments à prendre en compte.
Ainsi lorsque vous sélectionnerai vos garanties décès PTIA IPT ITT ne vous posez pas la question de ce qui est demandé par la banque mais bien de ce que vous vous souhaitez.
Chaque banque a des exigences minimales qui vous seront communiqué sur la fiche standardisée d’information et cela doit être une base à fournir pour l’obtention de son prêt. néanmoins il n’est pas obligatoire de faire la même chose surtout quand la banque demande le minimum syndical c’est-à-dire une garantie DC PTIA IPT ITT sans IPP avec la possibilité de fournir un contrat contenant des restrictions sur les affections psychiques et dorsales.
Certaines demande la base minimale (LCL ou Credit du Nord par exemple), d’autres les garanties maximales c’est-à-dire avec invalidité partielle et absence de restrictions sur les affections psychique et dorsales (Fortuneo ou Crédit Mutuel de Bretagne par exemple).
Peut on parler de conseil personnalisé à la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur quand peut importe votre profil on vous préconise la même solution qu’à tous les autres clients de la banque ?
Alors je n’aurai qu’un conseil, posez vous vos propres questions sur le type de couverture d’assurance de prêt dont vous souhaitez bénéficier car en cas de pépin vous serez seul à en assumer les conséquences.
La souscription de la garantie IPP et le solde de l’emprunt en cas d’invalidité totale me semble primordial lorsque vous pouvez en bénéficier.
L’option permettant de ne pas avoir de restrictions sur les affections dorsales et psychique également.
Certes ceci aura certainement comme effet un surcoût de 20 à 25% en comparaison avec un produit de base mais au final si vous ne lâchez rien sur la négociation de votre délégation d’assurance vous aurez obtenu un gain énorme puisque suivant votre situation les prix seront 2 à 3 fois moins cher que ceux de la banque.
Autre point de réflexion, vous pourrez abaisser votre quotité à 80% par exemple plutôt que de focaliser sur du 100% pendant vous couvrir au mieux. Cela aurai pour effet de conserver le même budget global mais avec toutes les options de couverture.
En mathématique mieux vaut 80% de quelque chose (le fait d’étendre vos garanties maximise les chances d’être couvert) que 100% de rien du tout (même à 100% si votre souci ne rentre pas dans les garanties vous n’aurez aucune indemnisation)
A noter que dans certaines situations (personne avançant dans l’âge par exemple) il faut se poser la question du prix afin de ne pas dépasser le taux d’usure entrainant un refus de prêt (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »).
Même chose pour les personnes présentant un risque aggravé de santé et pour lesquels le nombre de contrats correspondant aux attentes de couverture est parfois limité (cf »Comment obtenir un crédit immobilier avec un problème de santé ou une maladie ? »).
Le comparateur d’assurance de prêt immobilier est à votre disposition pour mener votre propre réflexion
4 septembre 2019 at 23:42
Bonjour à tous ,…
Je suis pratiquement dans ma troisième année de du remboursement de mon croum qui est sur 19 ans .J’ai emprunté a la caisse d’épargne avec une assurance emprunteur assez chère . J’ai dernièrement signé une autre assurance sur internet chez aesio pensant que je faisais une économie . Toutefois celle-ci ne doit démarrer que l’an prochain en mai car j’avais dépassé le délai pour la dénoncer . Ce groupe m’avait annoncé un montant total a régler sur la durée de 7500 € ,ce qui était moins que la caisse d’épargne sur 19 ans . Au final , il s’est avéré que ce montant annoncé était sur les 16 ans restant a courir ! Ce qui fait que je me suis fait bananer comme un ane . Sachant que ce contrat ne démarrera que l’année prochaine en mai 2020 , est-il possible pour moi de revenir sur ce choix et de rester ou je suis , la ce ???
SI une personne peut m’apporter une réponse , je suis preneur !!!
Merci d’avance au connaisseurs qui prendront le soin de me répondre !
5 septembre 2019 at 09:04
Concrètement si vous avez signé il y a moins de 30 jours vous êtes encore dans le délai de renonciation.
Néanmoins la compagnie devrait vous demander un document de la banque vous autorisant à annuler le contrat.
En effet les contrat d’assurance de prêt sont tripartite et la banque est bénéficiaire. en conséquence l’assureur ne peut rien faire sans son autorisation.
Concernant le prix, je comprend votre réflexion, néanmoins vous avez tout intérêt à changer d’assurance car les garanties qui sont en place auprès de la Caisse d’Epargne ne sont vraiment pas à votre avantage puisqu’elle sont indemnitaire (si contrat CNP)
5 septembre 2019 at 21:53
Merci Geoffroy pour ta réponse mais j’ai dépassé les 30 jours ….Et la CE est ok à condition qu’elle reste bénéficiaire mais je ne leur ai pas encore envoyé le document. Alors je ne sais pas quoi faire sinon faire un an chez eux et rechanger dans 1 an ,,,,,
6 septembre 2019 at 11:18
comme toujours il y a la théorie et la pratique.
dans les compagnies spécialisées en assurance emprunteur, à compter du moment où la banque est ok pour que vous annuliez le contrat, ils annulent
selon moi rapprochez vous d’AESIO en leur expliquant la situation et demandez leur si avec un courrier de la banque il serait d’accord pour annuler un contrat qui ne vous convient pas. A la base ils auraient dû vous faire cette remarque sur le prix et la durée d’emprunt
Le conseiller CE était absent et j’ai RDV avec prochainement ! On verra ce qu’elle en dit ???
Merci pour ton conseil mais je pense pas qu’aesio accepte !
je verrai aprés le rdv .
20 septembre 2019 at 15:59
Merci pour cet article très détaillé sur un sujet que je trouve généralement survolé et imprécis.
Vous indiquez « En assurance plus les définitions sont précises mieux c’est ». Comment êtes-vous arrivé à cette conclusion? Je suis d’accord avec le côté précis de la formulation, mais qu’en est-il des multiples phrases qui ont un sens ambigus?
Lors de la renégociation de mon prêt, je me suis « amusé » à comparer les CG de 5 offres d’assurance emprunteur (c’est fastidieux, mais intéressant). 2 d’entres elles étaient très différentes : APRIL et la MAIF. Sur les comparateurs et à garanties égales (comme vous dites, seules celles qui sont possibles sur le formulaire), tous suggéraient de prendre APRIL qui était 2x moins chère. Je me suis demandé ce qui expliquait ce choix.
J’ai été étonné que les définitions des PTIA/ITT/IPT/IPP d’APRIL tiennent en 5-6 phrases plus ou moins ambiguës alors que celle de la MAIF tiennent en 1 seule phrase. J’en ai ainsi conclu qu’en cas de litige, un tribunal pourrait m’opposer l’une des phrases qui serait interprétée différemment par d’autres personnes et j’ai donc choisi la MAIF en partie pour cela.
20 septembre 2019 at 16:54
Je vais vous répondre de manière vague…. les choses ne sont pas aussi simple.
De plus si vous étiez en attente de garanties qualitatives ces deux compagnies ne présentent par exemple la garantie solde de prêt en cas d’IPT
23 septembre 2019 at 14:26
J’ai un projet immobilier en cours alors le sujet m’intéresse. Déjà un grand bravo pour cet article.
Je voulais savoir si vous auriez un exemple de contrat et/ou compagnie à nous communiquer prévoyant la garantie IPP et surtout le paiement du solde de l’emprunt en cas d’invalidité totale.
Certains contrats parlent de prise en charge des affections dorsales et psychique à partir d’une certaine durée d’hospitalisation, êtes-vous sûr qu’il faille attendre le délai (carence ou franchise) ? Dans ce cas je ne vois pas trop l’intérêt de souscrire une telle option.
23 septembre 2019 at 14:47
concrètement je ne donne pas de nom de contrat car le système de solde de l’emprunt est parfois sur option et ceci induirai en erreur.
concernant la garantie IPP on la trouve sur quasiment la totalité des contrats et notamment ceux qui sont présent dans le comparateur.
Pour ce qui est de l’option psy dos, cela permet justement de supprimer ces conditions d’opération ou d’hospitalisation.
Je vous invite à utiliser le comparateur en prenant la case de garanties la plus à droite (CIC, Crdit Mutuel). ensuite faites la demande de mise en relation.
ainsi vous aurez toutes les options de garanties et que vous indiquerai ce qu’il est possible de faire pour avoir la garantie solde du prêt en cas d’IPT.
de plus si vous empruntez à deux on arrive dans 90% des cas à faire un optimisation qui fait sortir le prix plus bas que le comparateur
RIFFAULT Thérèse says:
Est-ce obligatoire pour les banques de demander une garantie PTIA dans les contrats d’assurance pour les personnes âgées de 70 ans (ou plus) sachant que même en cas de perte d’autonomie totale nous toucherons notre retraite et pourrons faire face à nos échéance ? J’ai contacté plusieurs assureurs qui n’assurent en PTIA que jusqu’à 70 ans. Que faire si la banque l’exige ? Dans ce cas il est impossible d’emprunter après 70 ans, il vaudrait mieux le dire tout de suite….
Merci pour votre réponse qui m’intéresse au plus haut point !
vous avez tout à fait raison sur votre analyse
la banque peut bien évidemment se satisfaire de la garantie décès uniquement et ils le font dans la pratique.
votre « problème » vient simplement du fait que la personne qui analyse votre contrat (votre banquier ou son logiciel ou un service spécialisé) regarde basiquement sa feuille et n’a pas de compréhension de l’assurance qu’il commercialise et sur laquelle il se base pour vous répondre sur l’équivalence.
Avec un explication technique, vous devriez pouvoir vous en sortir mais c’est à votre conseiller en assurance de la faire
faisant le lien avec votre article ci- dessous, peut- on en déduire qu’à partir d’un certain seuil de BIC, il devient préférable de privilégier une assurance qui rembourse uniquement la mensualité et non le solde?
https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/lmnp-les-consequences-arret-location-vente-deces-succession-donation.html
Pierre- Yves G
excellente réflexion ! on y travaille pour faire une réponse détaillée.
Pierre- Yves Ginot says:
14 novembre 2019 at 00:04
Bonsoir, merci pour votre retour. J’imagine que le développement très rapide de la location meublée et l’utilisation croissante de la SCI à l’IS appelle un investisseur à élaborer une stratégie assurance à part entière, laquelle s’articule avec sa stratégie immo au fur et à mesure qu’augmentent BIC, SCI et TMI. Ce que j’identifie:
– à chaque nouvel achat, calculer la nouvelle imposition d’un éventuel bénéfice exceptionnel. Le résultat permet d’actualiser et d’articuler:
– le montant de la prévoyance
– le minimum de location nu qu’on cherchera à conserver.
– le choix de la quotité pour chaque nouveau contrat.
– pour les premiers investissements, privilégier un remboursement du solde, puis au fur et à mesure, préférer le remboursement de la mensualité.
– clause séquestre dès que possible.
Pierre- Yves Ginot