Source: https://www.davidzahumensky.cz/2014/05/12/moznosti-transformace-starych-jednotek-na-nove/
Timestamp: 2018-05-21 01:27:07+00:00
Document Index: 56746084

Matched Legal Cases: ['§ 1159', '§ 3063', '§ 3028', '§ 3063', '§ 1169', '§ 1169', '§ 1169', '§ 3063', '§ 1217', '§ 1166', '§ 1158', '§ 1166', '§ 3054', '§ 1217', '§ 2', 'zákona č. 72', '§ 1159', 'zákona č. 89', 'in fine', '§ 1169', '§ 1169', '§ 1158', 'zákona č. 72', '§ 5', '§ 1217', '§ 3028', '§ 3054', '§ 976', '§ 1160', 'zákona č. 88', '§ 5', '§ 1166']

Možnosti transformace starých jednotek na nové | David Zahumenský
Přestože obě úpravy vycházejí podle většinového doktrinálního názoru [1] i důvodové zprávy k NOZ z dualistických teorií bytového spoluvlastnictví, vykazují vícero zcela zásadních odlišností ve svém předmětu i obsahu. [2] Rozdílně od předchozí právní úpravy založené na akcesorickém spojení vedlejších předmětů s předmětem hlavním, je bytové spoluvlastnictví nesporně konstruováno na principu celistvosti vlastnictví bytu (reálného dílu domu) a spoluvlastnictví společných částí nemovité věci (respektive vlastnictví podílu na společných částech). [3] Jaké jsou tedy možnosti transformace starých [4] jednotek na nové [5]?
Nejisté postavení vlastníků starých jednotek
Přestože nový kodex rozšiřuje pojem jednotky, která dle § 1159 NOZ nově zahrnuje byt společně s podílem na společných částech nemovité věci, ponechává v existenci současně i jednotky už vymezené podle dosavadních právních předpisů. Podle derogovaného ZVB mají dokonce staré jednotky po nabytí účinnosti NOZ v souladu s ustanovením § 3063 NOZ výjimečně i vznikat.
Bytové vlastnictví je právním obalem, který v sobě zahrnuje soubor práv a povinností navázaných na soubor objektů. Vzhledem k odlišně vymezeným předmětům však není podle mého názoru možné (přes zcela zjevný úmysl zákonodárce vyjádřený v § 3028 odst. 2) navázat novou úpravu na staré jednotky komplexně. Situaci navíc nebývale komplikuje doposud spolehlivě nevyřešená otázka interpretace § 3063 NOZ. Žádný ze subjektů bytového vlastnictví ve vlastnickém či spoluvlastnickém právním vztahu ke starým jednotkám tedy přesně neví, jaký je po nabytí účinnosti NOZ obsah jeho vlastnického (respektive spoluvlastnického) právního vztahu. Takový stav považuji za porušení principu právní jistoty i za zásah do práva vlastnit majetek.
Přeměnit na nové?
Jako řešení se přirozeně nabízí doporučit co nejdřívější přeměnu starých jednotek na nové. Přes existenci traktovaného doktrinálního názoru, [6] podle kterého je možné tuto transformaci provést pomocí změny prohlášení dle § 1169 NOZ [7] se však domnívám, že taková změna možná není [8] a její případné využití může pro subjekty znamenat zásah do právní jistoty ještě flagrantnější.
Změna prohlášením je institutem, jenž směřuje ke změně právního poměru bytového spoluvlastnictví a nikoliv k jeho vzniku. V případě připuštění transformace jednotek prostřednictvím změny prohlášení by však došlo k zániku institutu vlastnictví bytů dle ZVB a vzniku institutu bytového spoluvlastnictví dle NOZ, které je spoluvlastnictvím jiného druhu. Systematické zařazení § 1169 NOZ ani důvodová správa tomuto institutu takový účel nepřipisují. De lege artis by tedy měly i v případě připuštění použití změny prohlášení dle § 1169 NOZ na bytové vlastnictví dle ZVB existovat nadále jednotky tak, jak byly vymezeny podle ZVB (popřípadě se též změnit v souladu se ZVB). I případná nově vymezená jednotka by tedy měla vzniknout v souladu s § 3063 NOZ dle ZVB.
Domnívám se proto, že jediný právně bezvadný a „bezpečný“ postup transformace lze v tuto chvíli (dokud zákonodárce nepřistoupí ke vhodné novelizaci) spatřovat v dvoufázovém procesu spočívajícím v přeměně bytového vlastnictví na podílové spoluvlastnictví budovy dle § 1217 NOZ [9] a v následném vydání nového prohlášení dle § 1166 NOZ.
Přitom je však potřeba upozornit, že je sporné, zda může bytové spoluvlastnictví vzniknout i v domě, který není součástí nemovité věci (pozemku nebo věcného práva zakládajícího právo mít na pozemku dům) s domem (§ 1158 a 1160 NOZ). Před vydáním prohlášení dle § 1166 NOZ je proto ideální, aby spoluvlastníci budovy uspořádali své právní vztahy k pozemku buďto způsobem umožňujícím, aby se dům stal v souladu s § 3054 součástí pozemku, [10] anebo si k pozemku alespoň zřídili právo stavby (či věcné břemeno zakládající právo mít na pozemku dům). [11]
V případě konverze jednotek navrhovaným postupem je však potřeba poukázat i na úskalí, které může přinést. Předně již NOZ v případě zrušení spoluvlastnictví dle § 1217 odst. 3 [12] nevyhnutně nevyžaduje formu notářského zápisu, ale postačí písemná forma prostá. Rozdílně od ZVB [13] zde NOZ formuluje pouze vyvratitelnou domněnku, podle které se velikost spoluvlastnického podílu každého podílového spoluvlastníka rovná velikosti podílu, jenž měl na společných částech domu v postavení vlastníka jednotky. Možnost sepsání tak závažného dokumentu jakým je dohoda o přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci samotnými spoluvlastníky bez dohledu práva znalé osoby v kombinaci s možností volně si zvolit výši spoluvlastnických podílů na nemovité věci může být nepochybně zneužitelná, neboť spoluvytváří značný prostor k spekulativnímu jednání ze strany některých ziskuchtivých „sousedů“. [14]
Závěrem je potřeba přiznat, že nastíněný postup se jeví být relativně komplikovaný a nepraktický z důvodu časové i administrativní náročnosti. Domnívám se však, že tyto nevábivé vlastnosti uspokojivě vyvažuje neocenitelná právní jistota, kterou může jeho realizace subjektům bytového vlastnictví přinést. Jinak řečeno, vlastníci bytů by se mohly dopředu vyhnout případným nedorozuměním, konfliktům či dokonce soudním přím, které potencionálně mohou vzniknout v důsledcích aktuální „mlhavé“ úpravy právního režimu bytového vlastnictví založeného podle ZVB. Jelikož zákonodárce zatím transformaci jednotek ex lege neavizuje, lze subjektům bytového vlastnictví doporučit, aby tuto cestu zvážili.
[1] K tomu viz např. PETR, Pavel. Condominiums and its Owners Associations. DANUBE: Law and Economics Review. 2010, no. 4, p. 43. Nález Ústavního soudu ze dne 13. 3. 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000.
[2] Srovnej ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 8, s. 291-298.
[3] Tato zvláštní forma spoluvlastnictví však byla v minulosti označována jako spoluvlastnictví smíšené, a byla některými autory řazena k dualisticko-monistickým teoriím sui generis. Blíže viz LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. 1. vyd. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s. 206-207. Dnes je pojímána podobně jako v éře účinnosti ZVB jako zvláštní forma spoluvlastnictví akcesorického. Viz FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice. Brno: IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 20-21.
[4] Jednotky vzniklé podle § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.
[5] Jednotky podle § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
[6] Blíže viz zejména ELIÁŠ, Karel. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník. 2013, roč. 152, č. 1, s. 45. Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti – k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ (1/2013 lit.) in fine.
[7] O změnách v prohlášení vlastníků jednotek prováděných v režimu bytového spoluvlastnictví podle § 1169 NOZ viz blíže in DVOŘÁK, Tomáš. Změna prohlášení vlastníka podle nového občanského zákoníku. Právní zpravodaj. 2013, č. 15-16, s. 553 a násl.
[8] Pochybnosti o možnosti konverze jednotek dle § 1169 viz rovněž in NOVOTNÝ, Marek. Bytové spoluvlastnictví v NOZ (§ 1158 až 1222) ve srovnání se současnou úpravou vlastnictví bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. In: ZOUFALÝ, Vladimír. XXI. Karlovarské právnické dny. Karlovy Vary: Leges, 2013, s. 62.
[9] Na tomto místě je potřeba odmítnout názory, podle kterých by se mělo spoluvlastnictví zrušit podle § 5 odst. 6 ZVB. Ustanovení § 1217 NOZ se zcela zjevně v souladu s § 3028 odst. 2 NOZ použít dá.
[10] K realizaci § 3054 NOZ v případě domu ve spoluvlastnictví vícerých subjektů je potřeba, aby byly podíly těchto spoluvlastníků na domě ve stejném poměru jako jejich spoluvlastnické podíly na pozemku pod domem.
[11] K tomu viz SPÁČIL, Jiří et al. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 693. Poznamenávám však, že část odborné veřejnosti je k možnosti zřízení takového věcného břemene skeptická. Z důvodu opatrnosti jej proto nedoporučuji zřizovat do doby, než se doktrinální názory nesjednotí. Za právo zakládající právo mít na pozemku dům ve smyslu § 1160 odst. 2 ab initio NOZ lze bezesporu považovat právo stavby dle NOZ a právo stavby podle zákona č. 88/1947 Sb., o právu stavby.
[12] Stejně jako podle předchozí právní úpravy je však potřeba dohody všech spoluvlastníků. K přeměně bytového vlastnictví na podílové spoluvlastnictví budovy dojde v okamžiku zápisu do katastru nemovitostí.
[13] Z kogentního ustanovení § 5 odst. 6 ZVB naopak plyne, že si spoluvlastníci podle ZVB nemohou stanovit spoluvlastnické podíly v jiné výši, než jaké mají v postavení vlastníků jednotek spoluvlastnické podíly na společných částech domu. Blíže viz DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vyd. Praha: ASPI, 2007, 160‑161.
[14] Tím poukazuji zejména na možnost určení cíleně neodpovídajících výší podílů na budově (nemovité věci) ve vztahu k předchozím podílům na společných částech domu. Při následujícím kroku vydávání prohlášení dle § 1166 NOZ lze varovat před možností obstrukcí některých spoluvlastníků v souvislosti s tvorbou společné vůle. Dovolil bych si proto upozornit, aby všichni spoluvlastníci jednotlivé kroky bedlivě sledovali a všechny relevantní dokumenty velice pečlivě četli.