Source: http://www.rechtsprechung.saarland.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Art=en&Datum=2011&Seite=14&nr=3305&anz=531&pos=426&Frame=2
Timestamp: 2019-09-21 23:41:28
Document Index: 235891223

Matched Legal Cases: ['§ 62', '§ 59', '§ 1', '§ 59', '§ 59', '§ 62', 'BGH', '§ 550', '§ 154', '§ 138', '§ 154', '§ 154', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 42', 'BGH', '§ 535', '§ 536']

8 U 262/10 - 70
Mietvertrag mit einer Gemeinde: Wirksamkeit des Mietvertrages trotz fehlenden Dienstsiegels
2006: 11.868,-- DM (= 6.068,00 EUR)
Mit Schreiben vom 28.5.2008 (GA 23) kündigte die Beklagte „rein vorsorglich unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist den Mietvertrag vom 14.06.1993 inklusive der in dem zurückliegenden Zeitraum erfolgten Vertragserweiterungen und -ergänzungen zum nächstmöglichen Termin 31.12.2008.“ Dabei machte sie sich die Auffassung des von dem Kläger vormals beauftragten Rechtsanwalts L. in dessen Schreiben vom 25.6.2007 (GA 20) zu Eigen, der Mietvertrag vom 6.3.2001 (bei dem in dem Kündigungsschreiben vom 28.5.2008 genannten Datum „25.03.2001“ handelt es sich um ein offensichtliches Versehen) sei wegen eines Formfehlers (Fehlen des Gemeindesiegels) unwirksam.
Gezahlte Miete
6.068,-- EUR x 12 =
63.300,-- EUR
9.516,-- EUR
6.371,21 EUR x 12 =
53.784,-- EUR
22.670,52 EUR
6.689,74 EUR x 12 =
26.492,88 EUR
7.024,13 EUR x 8 =
39.093,04 EUR
2006 bis August 2009
97.772,44 EUR
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, der Mietvertrag vom 6.3.2001 sei mangels Dienstsiegel nach § 62 Saarländisches KSVG unwirksam. Der damit maßgebende Mietvertrag vom 14.6.1993 sei durch die Kündigung vom 28.5.2008 zum 31.12.2008 beendet worden. Die Fortsetzungsklausel des Mietvertrags vom 14.6.1993 sei unwirksam, weil der Vertragsgegenstand in dem schriftlichen Vertrag nicht hinreichend genau bezeichnet sei. Es sei daher zunächst allenfalls eine monatliche Miete in Höhe der in dem Mietvertrag vom 14.6.1993 zuletzt vereinbarten 4.192,59 EUR geschuldet gewesen. Dementsprechend habe die Beklagte im Jahr 2005 lediglich eine Miete in Höhe von insgesamt 50.400,-- EUR (12 x 4.200,-- EUR) geschuldet. Da sie aber – was unstreitig ist – im Jahr 2005 insgesamt 63.300,-- EUR gezahlt habe, ergebe sich eine Überzahlung in Höhe von 12.900,-- EUR. Diesen Betrag hat die Beklagte mit ihrer Widerklage geltend gemacht.
Der Kläger meint, darauf, ob es sich bei dem Abschluss des Mietvertrags um eine Auftrags- oder eine Selbstverwaltungsangelegenheit und um ein Geschäft der laufenden Verwaltung oder nicht gehandelt habe sowie auf die unterschiedlichen Zuständigkeiten des Bürgermeisters sowie des Gemeinderats komme es schon deshalb nicht an, weil die organschaftliche Vertretungsmacht des Bürgermeisters nach außen hin allumfassend und unbeschränkt sei. Die Kündigung vom 28.5.2008 sei nicht als außerordentliche Kündigung zu verstehen. Hinsichtlich der Rückforderung zuviel gezahlter Mieten erhebt der Kläger die Einrede der Verjährung. Im Übrigen verteidigt er das angefochtene Urteil und tritt der Berufung unter Wiederholung und Vertiefung seiner früheren Argumente entgegen.
(1) Der damalige Bürgermeister der Beklagten hat bei Unterzeichnung des Mietvertrags nicht nur als nach außen hin zuständiges Vertretungsorgan der Beklagten gehandelt (§ 59 Abs. 1 KSVG). Vielmehr war er auch im Innenverhältnis das für den Abschluss des Mietvertrags zuständige Organ. Der Abschluss des Mietvertrags diente der Unterbringung der der Beklagten vom Land zugewiesenen Asylbewerber und Zuwanderer. Die ihnen zugewiesene Aufgabe der Aufnahme von Asylbewerbern und Zuwanderern erfüllen die Gemeinden gemäß § 1 Abs. 2 LAG (Landesaufnahmegesetz) als Auftragsangelegenheit. Folglich handelt es sich entgegen der Auffassung der Beklagten auch um eine Auftragsangelegenheit, soweit die Gemeinde – wie hier – zur Erfüllung ihrer Verpflichtung zur Unterbringung von Asylbewerbern und Zuwanderern Mietverträge mit Dritten abschließt. Die der Gemeinde übertragenen Auftragsangelegenheiten erledigt der Bürgermeister gemäß § 59 Abs. 4 KSVG in eigener Zuständigkeit. Insoweit hat der Bürgermeister die ausschließliche Innenkompetenz. Dem Gemeinderat stehen keine Befassungs- und Entscheidungsrechte zu (vgl. Lehné/Weirich/Groß, a. a. O., § 59 Rdnr. 4; Wohlfarth, Kommunalrecht für das Saarland, 3. Aufl., S. 79 Rdnr. 63). In einem solchen Fall des Zusammentreffens von Außen- und Innenkompetenz des Bürgermeisters ist der durch § 62 Abs. 1 KSVG bezweckte Schutz der Gemeinde dann, wenn es lediglich an der Beifügung des Dienstsiegels fehlt, nahezu bedeutungslos. Denn wenn – wie ausgeführt – der mit der Formvorschrift bezweckte Schutz schon dann als bedeutungslos anzusehen ist, wenn das nach der Gemeindeordnung für die Willensbildung zuständige Organ den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts gebilligt hat, so gilt dies erst Recht, wenn – wie hier – das für die interne Willensbildung zuständige Organ der Gemeinde – wie hier der Bürgermeister – das Verpflichtungsgeschäft für die Gemeinde abgeschlossen hat. In einem solchen Fall kann es also gerade nicht darum gehen, den Bürgermeister auch an seine dem Gemeinderat gegenüber bestehenden Bindungen zu erinnern (vgl. hierzu BGHZ 147, 381 ff. Tz. 20, zit. nach juris). Dementsprechend steht das bloße Fehlen eines Dienstsiegels, das als bloßes Legitimationszeichen für das Bestehen der Vertretungsbefugnis des Bürgermeisters anzusehen ist, der Verbindlichkeit einer Verpflichtungserklärung der Gemeinde nicht entgegen, sofern der Vertragspartner der Gemeinde nicht unverzüglich eine entsprechende Beanstandung vorbringt (vgl. OVG des Saarlandes, Beschl. v. 09.02.1998, 1 W 29/97 Tz. 30, zit. nach juris; Wohlfarth, a. a. O., S. 156 Rdnr. 171 a. E.).
b) Der Mietvertrag konnte entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht deshalb ordentlich gekündigt werden, weil er im Hinblick auf eine am 30.05.2006 mündlich vereinbarte Vertragsänderung gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gegolten hätte.
bb) Aber selbst dann, wenn die Parteien entgegen den vorstehenden Ausführungen am 30.05.2006 eine mündliche Einigung über die Reduzierung der Miete auf 4.482,-- EUR getroffen hätten, wäre diese Vereinbarung gemäß § 154 Abs. 2 BGB nicht bindend gewesen. Nach dieser Bestimmung ist im Falle einer Beurkundungsabrede der Vertrag im Zweifel nicht geschlossen, bis die Beurkundung erfolgt ist. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass eine eventuelle Einigung über die Reduzierung der Miete schriftlich fixiert werden sollte. Die Beklagte ist dem diesbezüglichen Vorbringen des Klägers (vgl. Schriftsatz vom 30.10.2009, S. 2 = GA 215; Schriftsatz vom 03.09.2010, S. 8 = GA 415) nicht entgegengetreten, so dass dieses gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt. Vielmehr ging die Beklagte – wie der von ihr vorgelegte Entwurf eines Änderungsvertrags vom 06.06.2006 (GA 72) zeigt – selbst davon aus, dass die nach ihrer Behauptung erfolgte mündliche Vereinbarung über die Reduzierung der Miete noch schriftlich fixiert werden sollte. Auch die bei der Besprechung vom 30.05.2006 anwesenden Zeugen L. und P. haben insoweit übereinstimmend bekundet, dass die Vereinbarung noch schriftlich fixiert werden sollte. Dementsprechend heißt es auch in dem von dem Zeugen L. gefertigten Aktenvermerk vom 30.05.2006 (GA 213), dass ein entsprechend geänderter Mietvertrag „für ein abschließendes Treffen unterschriftsreif gefertigt“ werde. Soweit die Beklagte geltend macht, die Schriftform der Änderungsvereinbarung sei nicht als Wirksamkeitsvoraussetzung ausbedungen worden, sondern habe lediglich Beweiszwecken dienen sollen, fehlen für einen dahingehenden übereinstimmenden Willen der Parteien, der bei – wie hier – wichtigen und langfristigen Verträgen im Zweifel nicht angenommen werden kann, jedwede Anhaltspunkte, was zu Lasten der insoweit beweisbelasteten Beklagten geht (vgl. Palandt/Ellenberger, a. a. O., § 154 Rdnr. 5 f.). Da eine Beurkundung der von der Beklagten behaupteten Änderungsvereinbarung nicht erfolgt ist, ist eine Vertragsänderung nach der Zweifelsregel des § 154 Abs. 2 BGB nicht geschlossen worden.
b) Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist zwar regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen (vgl. BGH NJW 2009, 3421 Tz. 9, zit. nach juris). Der Begriff der „Wohnfläche“ ist jedoch auslegungsbedürftig. Denn er hat keinen feststehenden Inhalt und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen fehlt bei preisfreiem Wohnraum ebenso wie bei der Vermietung von Geschäftsräumen. In erster Linie kommt es daher darauf an, ob die Parteien eine Vereinbarung darüber getroffen haben, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind (vgl. BGH NJW 2009, 3421 Tz. 10, zit. nach juris). Die Parteien sind grundsätzlich frei, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren. Sie können daher in die Berechnung der Wohnfläche auch bestimmte Flächen einbeziehen, die bei Anwendung der Wohnflächenverordnung oder der II. Berechnungsverordnung nicht zur Wohnfläche zählen würden (vgl. BGH NJW 2004, 2230 ff. Tz. 17; WuM 2009, 662 f. Tz. 1; NJW 2010, 1064 f. Tz. 17; jeweils zit. nach juris; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 52). Erst dann, wenn die Parteien keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung über die Berechnungsgrundlage getroffen haben und auch kein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum im Wege der Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Vereinbarung der Vertragsparteien die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, für vor dem 01.01.2004 geschlossene Verträge also die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung und für ab diesem Zeitpunkt geschlossene Verträge die Wohnflächenverordnung (vgl. BGH NJW 2004, 2230 ff. Tz. 13 ff.; NJW 2007, 2624 ff. Tz. 13, 17; NJW 2009, 3421 Tz. 10; WuM 2009, 733 ff. Tz. 17; NJW 2010, 1064 f. Tz. 17; NJW 2010, 1745 ff. Tz. 9; jeweils zit. nach juris; Schmidt/Futterer/Eisenschmid, a. a. O., § 535 BGB Rdnr. 56 f.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536 Rdnr. 39a).