Source: https://bail.ch/bail/page/newsletter/788
Timestamp: 2018-06-18 01:50:55+00:00
Document Index: 187254251

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'art. 262', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 18']

TF 4A_37/2013 - ATF 139 III 353 du 28 juin 2013
Destiné à la publication ; sous-location ; résiliation ; transfert d’un bail, dont une partie de la chose louée est sous-louée ; fin de la sous-location avec le transfert du bail principal ; art. 262 ; 263, 271 ; 272 ; 273b CO
Le transfert de bail est un contrat conclu entre le locataire initial et le locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire. Il n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers.
S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose.
Autrement dit et en cas de transfert du bail principal, le bail de sous-location prend fin.
En l’occurrence, le TF a retenu qu’un nouveau bail de sous-location avait été conclu avec le repreneur.
Tenu compte de l’intérêt sérieux du local litigieux, le TF constate par ailleurs l’absence de congé abusif en l’espèce.
La décision sur la prolongation du bail suppose une pesée des intérêts en présence. Pour fixer la durée de la prolongation, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation. En présence de deux intérêts plus ou moins équivalents, la décision de l'autorité cantonale d'accorder aux sous-locataires une prolongation d'une durée correspondant à la moitié de la durée maximale prévue par la loi n’est pas constitutive d’un abus de son large pouvoir d'appréciation.
Commentaire l'arrêt TF 4A_37/2013 - ATF 139 III 353
Transfert d’un bail, dont une partie de la chose louée est sous-louée ; fin de la sous-location avec le transfert du bail principal ; art. 262 ; 263, 271 ; 272 ; 273b CO
TF 4A_597/2012 du 21 mai 2013
Restitution ; défaut ; interprétation d’une convention passée entre les parties lors de l’état des lieux de sorties ; principe de la confiance ; art. 18 CO
Lors de l’état des lieux de sortie, les parties passent une convention qui prévoit notamment que les locaux sont restitués dans l’état conforme aux accords, sous réserve de l’état - non vérifié - de la dalle sous le revêtement de sol en bois, les bailleurs prenant par ailleurs l’engagement irrévocable de libérer la garantie-loyer dans les 30 jours.
Par la suite, les bailleurs découvrent divers dégâts aux carrelages situés sous le revêtement en bois précité.
Les autorités judiciaires considèrent que l’interprétation de la notion de « dalle » ne saurait ici être limitée aux aspects purement techniques et doit s’étendre également au revêtement du sol, constitué par des carrelages, les bailleurs n’ayant à l’évidence pas voulu limiter leur réserve aux aspects structurels de la dalle.
Les prétentions des bailleurs en raison des dits dégâts sont ainsi fondées.