Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%201-3-2-4.htm
Timestamp: 2017-11-20 07:47:39+00:00
Document Index: 309008268

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art 815', 'art. 815', "l'article 1832", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 664", 'arrêt ', 'art 2', 'arrêt ', 'art 29']

1/3.2.4
Modes de création d’une copropriété divise
I. LES PROCÉDURES IMPOSÉES 1
A. COPROPRIÉTÉS ANCIENNES INORGANISÉES 1
B. LES PARTAGES D'IMMEUBLES EN INDIVISION 1
II. LES PROCÉDURES CONCERTÉES 1
A. LA MÉTHODE DE GRENOBLE 2
B. LES SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION (MÉTHODE DE PARIS) 2
C. LA DIVISION D'UN IMMEUBLE EXISTANT 2
D. EXTENSION D'UN BÂTIMENT EXISTANT 3
E. VENTES DE LOTS A CONSTRUIRE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT 3
F. LA CONSTRUCTION PAR TRANCHES SUCCESSIVES 3
Voir en E (VEFA) les dispositions de l’art. 1 du décret n° 2011-550 du 19 mai 2011
La naissance d’une copropriété divise est généralement le fruit d’une opération volontaire et organisée. Parfois la mise en copropriété d’un immeuble existant entre dans le cadre des opérations de partage d’une indivision. Enfin il est parfois nécessaire de constater l’assujettissement au statut de la copropriété d’un immeuble ancien dépourvu d’organisation. Ces différentes procédures peuvent être classées en deux catégories :
· Procédures concertées
que nous étudierons successivement.
Nous examinerons également les procédures plus modernes de construction en copropriété, telles que la vente en l’état futur d’achèvement et la construction des tranches successives des grands ensembles
I. LES PROCÉDURES IMPOSÉES
On a vu que le statut de la copropriété s'applique impérativement à un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. On constate assez fréquemment, dans des régions ou la copropriété est de tradition ancienne, l'existence d'immeubles anciens répondant à ces critères mais dépourvus de toute organisation juridique. En second lieu, la pratique notariale moderne a trouvé dans la division en copropriété des immeubles un moyen de parvenir au partage en nature de certaines indivisions.
A. COPROPRIÉTÉS ANCIENNES INORGANISÉES
Comme Monsieur Jourdain faisait de la prose, on peut vivre en copropriété sans le savoir. Les pratiques corses nous renseignent suffisamment à cet égard. Des situations identiques peuvent être relevées dans d'autres régions et même à Paris. Elles ont pu prospérer pendant des lustres en l'absence de toute difficulté entre les propriétaires contigus. L'opportunité de moderniser les lots privatifs ou d'en modifier l'affectation, a provoqué des litiges à l'occasion desquels la doctrine et la jurisprudence ont du examiner le problème posé par l'application du statut à un immeuble présentant objectivement les critères d'application du statut mais dépourvu en fait de toute organisation et notamment d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété.
La constatation de l'existence des critères d'application imposée suffit, même en l'absence de toute organisation conventionnelle pour constater l'existence de l'état de copropriété et en tirer toutes les conséquences de droit. Ainsi, dans une telle hypothèse, toute construction privative sur les parties communes effectuée sans autorisation de l'assemblée doit être supprimée. En l'absence d'infraction caractérisée au statut la jurisprudence se réserve un droit de contrôle sur les agissements d'un copropriétaire, l'absence de règlement de copropriété ne pouvant aboutir à une liberté incontrôlée.
Il convient, bien entendu de remédier à une telle situation et il peut être imposé aux copropriétaires d'établir amiablement les documents conventionnels exigés par la Loi (TGI Grenoble 24/2/67 D 67 352). En cas de difficulté la Cour de Cassation admet l'établissement par voie judiciaire de ces documents.
Il ne s'agit pas à proprement parler, dans cette hypothèse, de la création d'une copropriété mais, on l'a vu, de la constatation de son existence. Par contre le statut juridique particulier de l'immeuble peut faire l'objet d'une élaboration imposée.
B. LES PARTAGES D'IMMEUBLES EN INDIVISION
L'art 815 du Code Civil permet à tout indivisaire de demander le partage de l'indivision. Le partage en nature étant la règle, les praticiens ont rapidement songé à recourir à la division en copropriété lorsque l'indivision portait essentiellement sur un immeuble. Certains ont objecté, sur le plan pratique, qu'il était inopportun de laisser en fait, groupés dans une nouvelle entité juridique, des indivisaires opposés dans le cadre d'un litige relatif à l'estimation et aux modalités d'attribution des biens. Sur le plan juridique, ils ont fait valoir que la division en copropriété d'un immeuble laissait subsister une indivision qui, pour être différente et organisée, n'en répondait pas pour autant aux exigences de l'art. 815.
Il a été mis fin à ces discussions par une décision de principe [1] qui a reconnu la possibilité d'un partage en nature par attribution de lots en copropriété. La Cour d'Appel d'Agen [2] a répondu ultérieurement aux objections tirées de l'inimitié violente des copartageants en faisant valoir que ces modalités de partage n'impliquent ni cohabitation ni voisinage et que l'existence de dispositions légales relatives aux modalités de gestion de l'immeuble permettait d'éviter toute difficulté.
L'expérience démontre qu'il n'en est pas ainsi dans la réalité et que la gestion de tels syndicats présente de réelles difficultés. Il n'en reste pas moins que la solution est satisfaisante sur le plan économique et satisfait à la préférence du législateur pour le partage en nature. Il reste loisible aux copartageants soit de faire cesser leurs dissensions soit de vendre leurs lots pour échapper à la vindicte de leurs consorts.
Dans cette hypothèse encore, et à défaut d'accord entre les intéressés, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété peuvent être établis judiciairement.
On se trouve bien ici dans une situation ou l'état de copropriété peut être créé contre la volonté des participants ou de certains d'entre eux. Cette dérogation trouve sa justification dans l'intérêt commun présumé de la collectivité des indivisaires.
Dans la plus grande majorité des cas, la création d'une copropriété résulte d'un ensemble d'accords de volontés, voire d'une véritable concertation.
II. LES PROCÉDURES CONCERTÉES
Nous avons cru devoir privilégier le terme de concertation parce qu'au début de l'époque moderne, la création des copropriétés a été réellement le but de groupements spécialement constitués pour l'acquisition d'un terrain et la construction d'un immeuble à diviser. Cette pratique était connue sous le nom de Méthode de Grenoble. Il en fut de même, malgré une technique juridique différente, des premières sociétés de construction. Les rigueurs abusives de la loi du 1er septembre 1948 et l'impossibilité qui en est résultée pour les propriétaires d'immeubles locatifs d'obtenir une rentabilité raisonnable ont incité un grand nombre d'entre eux à les diviser par appartements et à vendre progressivement ceux ci.
L'évolution économique et la nécessité de remédier à la crise du logement a entraîné, après la Seconde Guerre Mondiale, le développement de la promotion immobilière. C'est alors une personne morale ou physique qui, sous des formes juridiques diverses, prend l'initiative de la construction d'un immeuble dont les lots privatifs seront successivement achetés soit par des candidats au logement, soit par des investisseurs.
Nous examinerons successivement ces différentes hypothèses.
Les opérations de promotion immobilière concernent parfois des terrains très importants permettant la construction de centaines, voire de milliers de logements. Ces opérations sont menées par tranches successives et leur organisation juridique appellent, de ce fait, des observations particulières.
A. LA MÉTHODE DE GRENOBLE
Les groupements savoyards de construction réunissaient de personnes physiques unies par des affinités et se constituaient donc intuitu personae. Elle combine l'acquisition en indivision d'un terrain et un ensemble de marchés individuels de travaux établis entre les membres du groupement et les entrepreneurs chargés de la construction [3]. Les participants confiaient le plus fréquemment à un mandataire, généralement choisi parmi eux, le soin de coordonner l'ensemble de la réalisation, notamment sur le plan technique.
Il existait encore des opérations de ce type lors de la promulgation de la loi du 3 janvier 1967 sur les ventes d'immeubles à construire puisque la doctrine s'interrogea sur la compatibilité de la méthode de Grenoble avec les dispositions impératives de ce texte. M. Sizaire [4] estimait, quant à lui, qu'il y avait bien vente pour le promoteur, et non simple mandat de gestion. Telle était également la position du droit fiscal [5] . C'est qu'à la vérité l'institution avait subi la déviation économique du temps et, de conviviale et associative qu'elle était au début, était devenue commerciale dans les faits.
Quoiqu'il en soit, elle ne pouvait s'appliquer qu'à de petites opérations. L'importance croissante des immeubles et de leurs équipements s'accordait mal de la multiplicité des maîtres d'œuvre, comme le constatait M. Sizaire et la pratique créa rapidement des sociétés de type particulier qualifiées initialement sociétés de jouissance attribution.
B. LES SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION (MÉTHODE DE PARIS)
Ces sociétés avaient pour objet de construire un immeuble et d'accorder en contrepartie de leurs apports, aux associés, soit la jouissance d'un lot soit un bail à loyer modique, le tout assorti d'une promesse de vente ou d'attribution du lot en cas de dissolution de la société. Ce système présentait l'avantage d'une unité de gestion de l'opération de construction et une amélioration des possibilités de crédit. Par contre la doctrine mit rapidement en cause la qualification de société, faisant valoir qu'elles ne recherchaient aucun bénéfice, ce qui constituait une infraction à l'article 1832 du Code Civil tel qu'interprété par l'arrêt Caisse de Manigod [6], qui avait refusé d'assimiler à un bénéfice des avantages sur les prix de revient.
Les discussions doctrinales se poursuivirent malgré l'arrêt Mirabeau [7] qui parût reconnaître la légalité des sociétés de construction mais dont la motivation fût estimée insuffisante. L'importance du secteur économique de la construction exigeait une meilleure stabilité juridique et dès 1924 la Société d'Études Législatives élabora à l'initiative notamment de M. Julliot [8] un projet de loi qui aboutira à la promulgation de la loi du 28 juin 1938, dont le titre premier est exclusivement consacré aux sociétés de construction, le titre second, comme nous l'avons déjà vu, substituant un véritable statut de la copropriété par étages aux dispositions fort sommaires de l'article 664 du Code Civil.
Nous nous bornerons à mentionner que la Loi créait des sociétés civiles de personnes, ou commerciales par la forme, dotées de la personnalité morale, et dont l'objet pouvait être limité à la construction d'un immeuble et à l'attribution en propriété de ses lots.
Postérieurement la vente des immeubles à construire fut réglementée par les dispositions de la Loi 67-3 du 3 janvier 1967 et par la loi 67-547 du 7 juillet 1967, enfin par celles du décret d'application 67-1166 du 22 décembre 1967. Ce statut s'inséra dans les articles 1601-1 à 1601-4 du Code Civil. et dans les articles 212-1 à 212-17 du Code la Construction et de l'Habitation
La vente d'immeuble à construire peut être :
soit une vente à terme, dans laquelle le transfert de propriété est retardé jusqu'à la livraison de l'immeuble.
soit une vente en l'état futur d'achèvement, dans laquelle le transfert de propriété est immédiat sur les existants (sol et constructions édifiées), et progressif, au fur et à mesure de la réalisation, sur les ouvrages restant à réaliser.
On notera en particulier que, s'agissant des sociétés immobilières d'attribution, L'état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être adoptées avant tout commencement des travaux ou, s'il s'agit d'une société d'acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés. L'immeuble n'est soumis au statut de la copropriété qu'à compter du premier retrait d'un associé ou de la liquidation globale de la société. Jusqu'à cette date le règlement de copropriété est applicable en tant que règlement de jouissance.
De nos jours subsistent encore un certain nombre de sociétés immobilières d'attribution dont un certain nombre de membres se sont successivement retirés et qui coexistent ainsi avec un syndicat de copropriétaires créé dès le premier retrait.
Le statut des associés diffère sensiblement de celui des copropriétaires. C'est ainsi que s'ils ont la possibilité de participer aux assemblées du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires, ils n'ont pas celle d'en contester les décisions à titre individuel.
Les opérations contemporaines de construction sont pratiquement toutes régies par les dispositions relatives à la vente d'immeuble à construire, le plus généralement sous la forme de vente en l'état futur d'achèvement.
C. LA DIVISION D'UN IMMEUBLE EXISTANT
La division d'un immeuble existant par son propriétaire et sa vente par appartements ne pose aucun problème particulier. Elle a été, à une certaine époque, une source importante de création de syndicats de copropriétaires. La procédure consistait à établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété, puis à vendre successivement les appartements. Tout au plus peut-on noter que cette procédure fut rapidement interdite pour les immeubles en état de péril, puis affectée par un droit de préemption au profit des locataires en place.
Il en va différemment depuis que des opérations de ce genre sont réalisées par des marchands de biens rénovateurs qui acquièrent en bloc l'intégralité de l'immeuble puis en assurent la vente par appartements après réalisation de travaux plus ou moins importants.
Ces travaux, généralement, n'ont pas seulement pour objet la remise en état de l'immeuble et sa valorisation, mais également sa restructuration en vue de l'extension des surfaces nobles. Ainsi les étages supérieurs comportant initialement des chambres de domestiques sont transformés en appartements. Les loges de concierges, établies comme lot privatif, sont ensuite récupérées pour création d'un studio, alors que les acquéreurs mal avertis, pensaient bénéficier d'un service de gardiennage figurant d'ailleurs parfois au règlement de copropriété.
Nous aurons l'occasion, au long de notre étude, d'examiner les nombreux litiges survenus à la suite de ces opérations.
On notera en particulier que, lorsque les travaux ne sont pas terminés lors de la mise en vente des appartements, l'opération peut être assimilée à une vente en l'état futur d'achèvement avec d'importantes conséquences en ce qui concerne la responsabilité du rénovateur.
Un aspect particulier de la division d'un immeuble existant résulte des textes s'appliquant à la vente des logements appartenant à des organismes H.L.M.. L'organisation elle-même de ces copropriétés est régie par la Loi 83-953 du 2 novembre 1983 et le décret d'application 85-1176 du 12 novembre 1985. Il convient d'y ajouter les dispositions de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 et celles du décret 87-477 du 1er juillet 1987. Nous nous bornerons, dans ce domaine, à indiquer que ces opérations exigent de recourir à un règlement de copropriété type qui prévoit notamment que les fonctions de syndic seront assumées par l'organisme H.L.M tant que celui ci demeurera propriétaire de logements, lorsque l'acquisition est effectuée par des locataires. Cette obligation ne figure pas dans le règlement type imposé pour la vente aux locataires coopérateurs.
La division en copropriété peut, en droit commun, être réalisée par voie de location accession, dans les conditions prévues par la loi du 12 juillet 1984. A l'égard du statut de la copropriété, la signature du contrat de location accession est assimilée à une mutation mais le vendeur conserve un certain nombre de relations avec le syndicat des copropriétaires :
· il demeure garant du paiement des charges à l'égard du syndicat
· responsable du paiement de certaines charges concernant les gros travaux [9], il dispose du droit de vote pour toute décision concernant ces travaux, ou pour toute décision relative à un acte de disposition
· Il peut, en toute hypothèse, assister aux assemblées de copropriété et peut formuler des observations sur toute question pour laquelle il ne dispose pas du droit de vote.
D. EXTENSION D'UN BÂTIMENT EXISTANT
Le propriétaire d'un immeuble existant, non soumis au statut de la copropriété, a la faculté de construire de nouveaux bâtiments, de surélever l'immeuble ou de construire dans le tréfonds. Si la disposition nouvelle des lieux implique application impérative du statut de la copropriété, il doit bien entendu, en cas de vente des extensions à des tiers, établir préalablement un état descriptif de division et un règlement de copropriété, qui régiront le nouvel ensemble. L'immeuble d'origine sera porté dans l'état descriptif pour un ou plusieurs lots dont il conservera la propriété.
E. VENTES DE LOTS A CONSTRUIRE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT
Nous avons déjà rappelé que la vente d’immeubles à construire est autorisée par l’article 1601-1 du Code civil sous deux formes : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Dans le premier cas, le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.
La VEFA comporte au contraire un transfert immédiat à l’acquéreur des droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article 1601-3 du Code civil repris par l’article L 261-3 CCH). Cette formule est mieux adaptée aux ventes des parties d’un immeuble en copropriété.
Cette hypothèse est expressément prévue par l’article L 261-11 CCH qui impose la communication au candidat acquéreur, préalablement à la vente, du règlement de copropriété et sa remise lors de la signature du contrat.
L’article R 261-1 CCH établit que l’immeuble est réputé achevée au sens de l’article 1601-2 du Code civil (cf. articles L 261-2 et 261-11 CCH) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Il précise en outre que les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci dessus précisés impropres à leur utilisation. Au demeurant la constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du Code civil (cf. article L 261-5 CCH).
L’article 1 du décret n° 2011-550 du 19 mai 2011 apporte au régime de la constatation de l’achèvement de l’immeuble les précisions suivantes :
L'article R. * 261-24 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R. * 261-24.-La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1.
« Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art.
« Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.»
Ces dispositions s’appliquent aux contrats en cours au 21 mai 2011.
La mise en œuvre de ces dispositions présente des particularités pour un « immeuble en copropriété ».
Il est bien certain que le « promoteur » a seul qualité pour effectuer la réception des travaux à l’égard des entreprises constructrices. Ce n’est pas ici le lieu de disserter sur la distinction à effectuer entre l’achèvement de l’immeuble et la réception des travaux. Mais il est bien vrai que le « promoteur » doit après l’un et l’autre procéder à la livraison des lots, qui doit faire objet d’une « réception bis » par chaque acquéreur. De plus tous les acquéreurs ont intérêt à contrôler la conformité des parties communes avec les stipulations, en principe identiques, des contrats de vente. Cette « réception des parties communes » pose bien évidemment des problèmes. On pense sans délai au rôle que peut jouer le syndicat des copropriétaires à cet égard.
La détermination de la date de naissance effective du syndicat se présente comme une seconde particularité. Avant l’achèvement de l’immeuble, les acquéreurs ne sont pas constitués en un syndicat. Après l’achèvement, le « promoteur » demeure propriétaire des lots invendus, s’il y en a. Le syndicat est donc constitué après la première livraison d’un lot vendu. Si tous les lots, sans la moindre exception, ont été vendus, le syndicat naît après la seconde livraison.
L’expérience montre, et c’est une troisième particularité, qu’il est généralement difficile de convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans un bref délai après les premières livraisons. Le règlement de copropriété comporte donc la désignation d’un syndic provisoire désigné par le « promoteur ». Il entre en fonction à la date de naissance du syndicat et doit convoquer une première assemblée dans le délai maximum d’un an à compter du début de sa mission puisque, dans tout syndicat, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires (article D 7).
L’ordre du jour de cette première assemblée doit obligatoirement comporter la ratification de la désignation du syndic provisoire en qualité de syndic, s’il souhaite poursuivre son mandat, soit la désignation d’un autre syndic. Après cette première assemblée générale, le syndicat commence une vie normale, marquée par les difficultés que connaissent tous les immeubles neufs.
F. LA CONSTRUCTION PAR TRANCHES SUCCESSIVES
La plupart des grands ensembles immobiliers sont construits par tranches successives. Ces modalités constructions posent quelques problèmes lorsque le déroulement de l'opération s'effectue conformément aux prévisions. Les difficultés s'aggravent lorsque des difficultés techniques ou financières incitent le promoteur à retarder la construction des dernières tranches, à en modifier la consistance en raison de difficultés de commercialisation, voire à en abandonner purement et simplement la construction.
Dans le premier cas, le syndicat des copropriétaires est créé du fait de l'achèvement et de la vente des lots de la première tranche. Les difficultés concernent le statut de la société promotrice dans le cadre de la copropriété, sa participation aux assemblées, sa contribution aux charges et la gêne résultant pour les copropriétaires déjà en place du déroulement de la suite du chantier.
Première question : après livraison de la première tranche, le statut s'applique-t-il à cette seule tranche ou, au contraire, à l'ensemble dès livraison de la première tranche ?
Il avait été envisagé de compléter la loi de 1965 par un texte prévoyant l'application du statut dès le commencement de l'opération de construction. La solution était dépourvue de logique et fut abandonnée.
Dans la plupart des cas, les droits de la société promotrice sur la partie restant à construire sont représentés par un ou plusieurs lots transitoires comportant des droits de construire sur une portion déterminée du terrain.
Dans d'autres cas, les lots à construire sont déjà déterminés dans l'état descriptif de division.
On a soutenu que le statut ne pouvait s'appliquer à la partie non construite puisqu'il ne peut s'appliquer qu'aux immeubles bâtis. L'ensemble serait dès lors régi par les règles de l'indivision forcée. On peut facilement opposer à cette théorie que, dans un ensemble terminé, sur un sol commun, le statut s'applique tout aussi bien aux parties non construites (espaces verts même non aménagés par exemple) qu'aux parties bâties. C'est l'existence d'un immeuble bâti , et éventuellement d'un seul, sur le terrain commun, qui doit déterminer l'application du statut.
La Cour de Cassation paraît avoir opté pour l'application du statut à l'ensemble à l'occasion notamment de la contribution aux charges. Elle a jugé en effet que la société promotrice était tenue de participer aux charges de conservation et de gestion à concurrence des droits inclus dans les lots transitoires à l'exclusion, mais cela est évident, de toute participation aux frais d'éléments d'équipements communs dont elle ne pouvait tirer aucune utilité.
Elle avait eu l'occasion de se prononcer sur la nature juridique du droit de construire dans une espèce relative à la possibilité d'une saisie immobilière sur le lot transitoire. Elle avait retenu alors le caractère réel du droit inclus dans le lot transitoire, alors que la société promotrice invoquait le caractère personnel de son droit de construire.
La doctrine, pour expliciter la position de la Cour de Cassation, se plaît à retenir l'argumentation pertinente et détaillée d'un arrêt de la Cour d'Appel de Toulouse rendu le 18/01/88. Cette décision est d'autant plus importante qu'en l'espèce la Société de construction faisait valoir qu'elle n'avait pas la possibilité de construire les tranches suivantes en raison de refus successifs opposés aux demandes de permis de construire.
La Cour de Toulouse, après avoir rappelé que le statut de la copropriété pouvait parfaitement s'appliquer puisque l'art 2 prévoit l'application à des parcelles bâties ou non, précise qu'il n'y a pas lieu d'appliquer à l'ensemble le régime de l'indivision qui, exigeant l'unanimité pour certaines décisions, donnerait à la Société des pouvoirs d'opposition à certaines décisions non prévues dans les documents conventionnels d'origine. Elle précise encore que l'indivision impliquant le droit de demander le partage, la société se trouverait alors définitivement privée de toute possibilité de construire.
M. Vigneron [10], pour remédier à ces difficultés rappelle que le statut de la copropriété comporte quatre éléments principaux :
La division de l'immeuble en parties communes et privatives avec création de lots
La définition de la destination de l'immeuble avec énumération des droits et obligations de chaque copropriétaire
L'organisation de la gestion par le syndicat
La fixation de la répartition des charges
Selon M. Vigneron ces quatre éléments ne sont pas indissociables dans le temps et le statut peut entre pleinement en vigueur par étapes successives. Les dispositions relatives à la division de l'immeuble doivent entrer en vigueur dès le départ. Les pouvoirs du syndicat sur les bâtiments pourraient s'étendre au fur et à mesure de la construction. Cela serait facilité par la constitution de syndicats secondaires. Une association syndicale libre pourrait grouper le syndicat et la société pour la gestion des infrastructures générales construites par la société promotrice, celle ci devant participer aux charges de leur entretien. La société promotrice ne pourrait participer aux assemblées du syndicat que pour les lots invendus des immeubles terminés.
Cette organisation parait inutilement compliquée et il est, de toute évidence, préférable de considérer que le statut de la copropriété s'applique à l'ensemble dès l'achèvement de la première tranche. Dès lors la société promotrice doit participer aux charges des parties communes au titre de son lot transitoire, cette charge financière devant entrer dans ses prévisions financières initiales. En contre partie elle doit être admise à participer aux assemblées de copropriété. La réduction des voix du copropriétaire majoritaire,- s'il y a lieu-, et la théorie de l'abus de majorité ou de minorité doivent permettre d'éviter toute perturbation de la gestion de l'ensemble par des manœuvres dolosives de sa part.
Cette solution nous semble, au surplus, devoir permettre de faciliter le règlement des difficultés relatives au retard d'exécution ou à la modification des tranches suivantes.
Le retard apporté à l'achèvement du chantier peut occasionner aux copropriétaires en place un préjudice incontestable, ne serait ce que du fait de la subsistance d'un terrain vague aux lieu et place d'un immeuble construit et de ses dépendances prévues. La Cour de Cassation reconnaît en ce cas la responsabilité du promoteur (3298). M. Vigneron estime que, dans cette hypothèse, c'est la loi générale des conventions qui régit les rapports des copropriétaires et du promoteur, plus que le statut de la copropriété. L'observation est exacte mais le principe de la loi contractuelle ne peut, en l'espèce, être invoqué que dans le cadre du règlement de copropriété.
Quant aux modifications susceptibles d'être apportées au projet d'origine, elles paraissent devoir être soumises aux délibérations de l'assemblée des copropriétaires dans les mêmes conditions que les modifications à apporter à un immeuble construit, et aux mêmes conditions de majorité. C'est en ce sens qu' a statué le TGI de Lyon pour une modification du nombre des lots exigeant, selon le Tribunal, l'unanimité nonobstant le maintien pur et simple du volume construit (2493).
L'expérience démontre une dégradation substantielle de la qualité de construction et d'occupation des tranches successives d'une opération lorsque des dérogations sont successivement accordées amiablement au promoteur. La sauvegarde des intérêts des acquéreurs exige donc le respect rigoureux des documents contractuels et des procédures statutaires. Les aléas de la commercialisation, une rigueur parfois excessive des copropriétaires en place peut inciter, ou obliger la société promotrice à envisager l'abandon pur et simple de l'achèvement du programme. Cette hypothèse n'est absolument pas prévue par le statut de la copropriété. Quelle solution apporter à ce problème en l'absence d'une clause de possibilité d'abandon figurant dans les documents d'origine ?
En l'absence de créanciers inscrits, un accord peut intervenir entre le syndicat et le promoteur. En présence de créanciers inscrits, ceux ci peuvent provoquer la vente judiciaire du lot transitoire qui serait acquis par un autre promoteur tenu dès lors aux mêmes obligations à l'égard du syndicat. On doit admettre ici le caractère incomplet de certains textes relatifs à la construction immobilière.[11]
Nous avons ainsi achevé l'étude des différentes modalités de création d'un immeuble ou d'un ensemble en copropriété.
MAJ 07/06/2011
[1] 19/03/1960 D 60 477 Note Savatier JCP 60 II 11458 ; Voir également Cass. Civ 18/07/1961 RTDC 61 710 Note Savatier et l'étude de M. Decoq La division par appartements dans les partages RTDC 1960 849.
[2] CA Agen Aud. Sol. 30/01/1963 G.P 63 1 303
[3] Les particularités juridiques de la Méthode de Grenoble ont fait l'objet d'un important arrêt de la Cour d'Appel de Lyon du 30/03/1965 AJPI 65 970. Voir également Sizaire Étude sur la situation du promoteur de la construction immobilière G.P 61 & Doctrine. 5.
[4] Bulletin CNEIL janvier 1967
[5] Cf Cabanac Traité de la construction en copropriété Ed. Act. Juridique 1970 T. II pp. 52 ss.
[6] Cass. 11/03/1914 D 1914 1 257. Cette décision posa en principe que le critère légal de la société était la recherche de bénéfices.
[7] Cass. Req. 21/12/1931 DH 32 49
[8] Auteur en 1927 du Traité Formulaire de la division des maisons par étages et par appartements
[9] Il s'agit ici des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu'à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles (art 29 L 12/07/84).
[10] Juriscl. Copropriété Fasc 61 N° 73 ss.(5,1989).
[11] Sur ces points voir Lafond La modification du projet de construction d'un ensemble immobilier JCP 83 N I 41 et du même auteur Le statut juridique des programmes en copropriété inachevés JCP 88 N I 25.