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Timestamp: 2016-10-22 19:50:14+00:00
Document Index: 275387713

Matched Legal Cases: ["l'article 5", 'art. 5', 'art. 266', 'art. 46', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 48', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 43', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 5', 'art. 271', 'art. 269', 'art. 5', 'art. 254', 'art. 271', 'art. 5', 'art. 266', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 5', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 18', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 154', 'art. 12', 'art. 5', 'art. 5', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 156']

4C.283/2002 (06.01.2003)
greffi�re Michellod.
demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Thierry Thonney, avocat, case postale 3309, 1002 Lausanne,
Etat de Vaud, 1014 Lausanne, repr�sent� par Me Denis Sulliger, avocat, rue du Simplon 13, case postale 1085, 1800 Vevey 1.
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 24 avril 2002.
Par contrat de travail du 22 janvier 1993, la paroisse X.________ a engag� la demanderesse Y.________ en qualit� d'intendante de la cure de X.________, � quart-temps, pour un salaire mensuel brut de 900 fr. Apr�s le temps d'essai, ce contrat pouvait �tre r�sili� dans un d�lai de trois mois pour la fin d'un mois, par lettre recommand�e. L'activit� d'intendante consistait dans l'accueil des groupes, l'am�nagement des ext�rieurs et l'achat des objets n�cessaires au fonctionnement de la cure.
Par contrat de bail � loyer du 3 mars 1993, l'Etat de Vaud, d�fendeur, a remis en location � la demanderesse, d�s le 1er f�vrier 1993 et pour une dur�e ind�termin�e, un appartement de trois pi�ces sis au premier �tage de l'annexe de la cure. Le loyer �tait fix� � 820 fr. par mois, plus 75 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude. Pour ce qui est de sa r�siliation et de sa reconduction, l'article 5.1 des dispositions compl�mentaires pr�voyait ce qui suit:
"La dur�e de la mise � disposition du logement est li�e � la fonction d'intendante de la Cure catholique de X.________ remplie par la locataire pour le compte de la paroisse X.________. La r�siliation du contrat de travail signifi�e par l'une ou l'autre des parties entra�nera �galement la d�nonciation du pr�sent bail pour la m�me �ch�ance".
Par lettre du 7 octobre 1998, la demanderesse a demand� au Pr�sident de la Commission de la cure de X.________ de la lib�rer de ses fonctions d'intendante pour le 1er janvier 1999. Ce cong� �tait motiv� par le fait qu'elle avait perdu son emploi � X.________ et que son engagement � la poste de Z.________ ne lui permettait plus d'accueillir les groupes � la cure. La demanderesse a en outre fait part au pr�sident de son souhait de pouvoir garder l'appartement en cause aux conditions en vigueur.
Le 15 d�cembre 1998, la paroisse X.________ lui a r�pondu qu'elle avait pris note de la cessation de ses fonctions avec effet au 31 d�cembre 1998 et lui a confirm� que l'appartement litigieux continuerait � �tre mis � sa disposition, sous r�serve de l'accord de l'Etat de Vaud et du droit de r�cup�rer les locaux s'il s'av�rait n�cessaire d'y loger la nouvelle intendante.
Le 14 janvier 1999, l'Etat de Vaud a �crit � la demanderesse ce qui suit:
" (...) En notre qualit� de bailleur, nous sommes ouverts � reconduire cette location. Cependant, selon les clauses de l'art. 5.1 de votre contrat de bail, sign� le 3 mars 1993, la r�siliation de votre contrat de travail entra�ne automatiquement la d�nonciation du contrat de bail pour la m�me �ch�ance. Ainsi, nous vous confirmons, pour la forme, l'application de cette clause et, partant, la r�siliation de votre bail avec effet au 31 d�cembre 1998.
La destination premi�re de cet appartement, � savoir le logement de l'intendant(e) de la cure, demeure. Aussi nous vous proposons la signature d'un nouveau bail aux conditions suivantes: entr�e en vigueur: 1er janvier 1999, �ch�ance: 1er juillet 1999, reconduction: tacite de trois mois en trois mois, d�lai de r�siliation: trois mois.
De plus, le loyer pratiqu� jusqu'au 31 d�cembre 1998 inclut la notion de logement de fonction. La cessation de votre activit� modifie ce statut. N�anmoins, consid�rant le maintien de la surveillance de la propri�t� d�coulant de votre pr�sence sur le site, nous limitons l'incidence de cette modification au niveau du prix du loyer.
Nous portons ce dernier � 890 fr. par mois, auxquels s'ajoute l'acompte de 75 fr. aux frais de chauffage, ce qui repr�sente un total mensuel de 965 fr. D�s lors, pour nous permettre l'�tablissement d'un nouveau contrat de bail, nous vous saurions gr� de nous retourner la copie de la pr�sente jointe � notre envoi, munie de votre signature. (...) "
La demanderesse a retourn� au d�fendeur le document pr�cit�, pourvu de sa signature "pour accord" et de la date du 22 janvier 1999.
Le 30 janvier 1999, la demanderesse a saisi la Commission de conciliation en mati�re de bail � loyer du district de M.________ d'une requ�te en contestation de hausse de loyer, subsidiairement, de loyer initial. Elle expliquait avoir contresign� la lettre du 14 janvier 1999 "par s�curit�".
Par lettre du 8 f�vrier 1999, le d�fendeur a inform� la demanderesse qu'en raison de la proc�dure susmentionn�e, il diff�rait l'�tablissement du nouveau contrat de bail et consid�rait que l'occupation de l'appartement en cause intervenait sous la forme d'un pr�t � usage de mois en mois, avec pr�avis de lib�ration d'un mois, moyennant le paiement d'une indemnit� d'occupation de 965 fr. par mois, charges comprises.
Apr�s �chec de la tentative de conciliation, la demanderesse a ouvert action le 8 avril 1999 devant le Tribunal des baux du canton de Vaud et a conclu � ce que le loyer de l'appartement litigieux soit fix� � 820 fr. d�s le 1er janvier 1999, la hausse de loyer signifi�e le 14 janvier 1999 �tant nulle et de nul effet, et subsidiairement, que le loyer fix� par la lettre du 14 janvier 1999 soit consid�r� comme abusif.
Par jugement du 6 juillet 2000, le Tribunal des baux a rejet� les conclusions de la demanderesse et constat� que les parties �taient li�es par le contrat de bail conclu le 3 mars 1993, tel que modifi� par accord du 22 janvier 1999.
Par arr�t du 24 avril 2002, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejet� le recours de la demanderesse et confirm� le jugement attaqu�, sous r�serve du chiffre II de son dispositif, supprim� d'office.
Y.________ a d�pos� un recours en r�forme contre l'arr�t cantonal. Invoquant la violation des art. 266, 266a s., 269 s., 269d et 274d CO, elle conclut � sa r�forme en ce sens qu'il est constat� que la hausse de loyer signifi�e le 14 janvier 1999 est nulle et de nul effet, et que le loyer mensuel net de l'appartement est fix� � 820 fr. d�s le 1er janvier 1999. Subsidiairement, la demanderesse conclut � l'annulation de l'arr�t cantonal et au renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.
Invit� � d�poser une r�ponse, le d�fendeur conclut au rejet du recours dans la mesure o� il est recevable.
1.1 Sauf exceptions qui n'entrent pas en consid�ration en l'esp�ce, la recevabilit� du recours en r�forme suppose une valeur litigieuse de 8'000 fr. au moins; sont d�terminantes � cet �gard les conclusions encore contest�es devant la derni�re instance cantonale (art. 46 OJ).
Aux termes de l'art. 36 al. 4 et 5 OJ, les revenus et prestations p�riodiques ont la valeur du capital qu'ils repr�sentent; si leur dur�e est ind�termin�e ou illimit�e, le capital est form� par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multipli� par vingt. Il ne suffit toutefois pas que la dur�e ne puisse �tre fix�e avec pr�cision pour la qualifier d'ind�termin�e au sens de l'art. 36 al. 5 OJ; si la prestation ou le revenu est d� pour une dur�e vraisemblablement inf�rieure � vingt ans, il conviendra alors de se fonder sur la valeur capitalis�e pour la dur�e limit�e probable (Poudret, COJ I, n. 8.2. ad art. 36 OJ).
S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel contest�e devant la derni�re instance cantonale, puis de multiplier le montant obtenu par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1). En l'esp�ce, l'augmentation en cause �tait de 840 fr. par ann�e [70 fr. x 12]. Multipli� par vingt, ce montant donne un total de 16'800 fr. La valeur litigieuse � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est par cons�quent atteinte.
1.2 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile, le recours en r�forme est en principe recevable; en outre, il a �t� form� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.3 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c).
1.4 Dans son examen du recours, le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par la partie recourante et peut �galement rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les r�f�rences cit�es).
Les premiers juges ont consid�r� que l'art. 5.1 des dispositions compl�mentaires du bail �tait nul, car il privait la locataire des droits que lui conf�raient les art. 271 s. CO, relatifs � la protection contre les cong�s. La r�siliation du contrat de travail n'avait par cons�quent pas entra�n� celle du contrat de bail, qui avait perdur� au-del� du 31 d�cembre 1998. Quant � la validit� de l'accord des 14 et 22 janvier 1999 pr�voyant une hausse du loyer, les premiers juges ont estim� que prise dans son ensemble, la nouvelle �conomie du contrat paraissait favorable � la locataire, de sorte que l'on pouvait dans ce cas renoncer � la formule officielle pr�vue par l'art. 269d al. 2 let. a CO.
Les juges cantonaux ont consid�r� que l'art. 5.1 des dispositions compl�mentaires du bail couplait ce dernier au contrat de travail de mani�re licite (art. 254 CO, transactions coupl�es) et qu'il constituait une condition r�solutoire du contrat de bail. Ce contrat devait d�s lors �tre qualifi� de contrat de dur�e d�termin�e, prenant fin lorsque se r�alisait la condition r�solutoire sans qu'il soit n�cessaire de signifier un cong�. Les dispositions de protection contre les cong�s (art. 271 s. CO) ne trouvaient donc pas application et l'art. 5.1 �tait licite. La condition r�solutoire s'�tant r�alis�e, les juges cantonaux ont consid�r� que le contrat de bail avait pris fin le 31 d�cembre 1998 et que les parties avaient conclu un nouveau bail par accord des 14 et 22 janvier 1999; ils n'ont toutefois pas examin� si le loyer initial �tait abusif, faute de conclusions en ce sens de la demanderesse.
La demanderesse estime que le raisonnement cantonal fait obstacle aux dispositions imp�ratives sur la r�siliation du bail (art. 266a s. CO), la hausse de loyer ou les nouvelles pr�tentions du bailleur (art. 269 s. CO). Elle soutient que les parties ont tacitement prorog� le bail du 3 mars 1993 au-del� du 31 d�cembre 1998 et que ce n'est que dans le but de lui imposer une hausse de loyer que le bailleur a pr�tendu conclure un nouveau bail. Elle estime que, dans ces conditions, il n'est pas possible de d�roger � l'art. 269d CO, qui pr�voit notamment l'usage d'une formule officielle pour les majorations de loyer.
D'apr�s les conclusions en r�forme de la demanderesse, le litige porte sur le montant du loyer en vigueur d�s le 1er janvier 1999. Il est n�anmoins n�cessaire, pour trancher cette question, de d�terminer si le contrat de bail conclu le 3 mars 1993 s'est prolong� au-del� du 31 d�cembre 1998, date de la fin des rapports de travail entre la demanderesse et la paroisse X.________. En effet, si tel est le cas, l'accord intervenu entre les parties par courriers des 14 et 22 janvier 1999 doit �tre examin� � la lumi�re des r�gles r�gissant la hausse de loyer. Dans le cas contraire, cet accord s'analysera sous l'angle de la conclusion d'un nouveau contrat et de la fixation du loyer initial.
Tant le juge de premi�re instance que la cour cantonale ont consid�r� qu'en vertu de l'art. 5.1 des dispositions compl�mentaires du bail, la r�siliation du contrat de travail liant la demanderesse � la paroisse X.________ entra�nait automatiquement l'extinction du contrat de bail pour la m�me �ch�ance, sans qu'il soit n�cessaire de le d�noncer. Les premiers juges en ont d�duit que cette clause impliquait un renoncement aux droits d�coulant du chapitre sur la protection contre les cong�s (art. 271 s. CO) et �tait de ce fait nulle (art. 273c CO). La Chambre des recours en revanche a estim� que cette clause constituait une condition r�solutoire du contrat de bail, que ce dernier �tait donc de dur�e d�termin�e et qu'il prenait fin sans qu'il soit n�cessaire de le d�noncer. Le chapitre sur la protection contre les cong�s ne s'appliquait donc pas.
La demanderesse soutient que la clause 5.1 ne constituait pas une condition r�solutoire qui aurait mis automatiquement fin au contrat de bail, mais qu'elle supposait au contraire une d�claration de volont� de l'un des cocontractants.
4.1 En pr�sence d'un litige sur l'interpr�tation d'une clause contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties, sans s'arr�ter aux expressions ou d�nominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour d�guiser la nature v�ritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il s'agit d'une constatation de fait qui ne peut �tre remise en cause dans un recours en r�forme (ATF 126 III 25 consid. 3c, 375 consid. 2e/aa; 125 III 305 consid. 2b, 435 consid. 2a/aa).
Si la volont� r�elle des parties ne peut �tre �tablie ou si elle est divergente, le juge doit interpr�ter les d�clarations faites selon la th�orie de la confiance. Il doit donc rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 126 III 59 consid. 5b, 375 consid. 2e/aa p. 380). Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de son comportement, m�me si celui-ci ne correspond pas � sa volont� intime (ATF 127 III 279 consid. 2c/ee p. 287 et les r�f�rences doctrinales).
L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours en r�forme, peut examiner librement (ATF 127 III 248 consid. 3a; 126 III 25 consid. 3c, 59 consid. 5a, 375 consid. 2e/aa p. 379; 125 III 305 consid. 2b, 435 consid. 2a/aa). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volont� et sur les circonstances, lesquelles rel�vent du fait (ATF 126 III 375 consid. 2e/aa).
4.2 En l'esp�ce, la cour cantonale n'a pas d�termin� quelle �tait la volont� r�elle des parties s'agissant des effets que devait d�ployer la clause 5.1 des dispositions compl�mentaires du bail. L'interpr�tation qu'elle en a faite est donc une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut revoir librement. Il y a lieu en l'esp�ce de rechercher si la clause litigieuse pouvait et devait �tre objectivement comprise par la locataire, en fonction de toutes les circonstances et de la logique du contrat, comme une condition r�solutoire, au sens de l'art. 154 al. 1 CO. Selon cette disposition, le contrat dont la r�solution est subordonn�e � l'arriv�e d'un �v�nement incertain cesse de produire ses effets d�s le moment o� la condition s'accomplit.
La demanderesse a �t� li�e du 22 janvier 1993 au 31 d�cembre 1998 � la paroisse X.________ par un contrat de travail qui portait sur la fonction d'intendante de la cure de X.________. Elle a log� depuis le 1er f�vrier 1993 dans un appartement situ� au-dessus de la salle de paroisse, au b�n�fice d'un bail pass� le 3 mars 1993 avec l'Etat de Vaud. La mise � disposition de l'appartement par ce dernier d�coule d'un engagement li� � un devoir de contribution de l'Etat, selon l'art. 12 de la loi du 16 f�vrier 1970 sur l'exercice de la religion catholique dans le canton de Vaud. Contrairement � la situation habituelle d'un concierge, la demanderesse avait donc conclu deux contrats distincts avec deux partenaires contractuels diff�rents. Les contrats �taient toutefois li�s l'un � l'autre par la clause 5.1 des dispositions compl�mentaires du bail, dont le contenu a �t� rappel� ci-dessus (cf. consid. A). La demanderesse travaillait � quart-temps pour la paroisse, pour un salaire de 900 fr. par mois, et versait un loyer mensuel de 820 fr., charges non comprises, � l'Etat de Vaud.
Courant 1998, la demanderesse a pris un cong� non pay� jusqu'� la fin de l'ann�e; durant cette p�riode, elle a �t� remplac�e dans son activit� d'intendante par une personne qui n'habitait pas sur place. Lorsque la demanderesse a r�sili� son contrat de travail le 7 octobre 1998, elle a indiqu� � la paroisse que la personne qui lui succ�dait comme intendante ne souhaitait pas reprendre son appartement. Alors m�me qu'elle n'�tait pas partie au contrat de bail, la paroisse X.________ a r�pondu � la demanderesse, le 15 d�cembre 1998, qu'elle pourrait rester dans son appartement aux conditions en vigueur, sous r�serve de l'accord de l'Etat de Vaud. Ce n'est que le 14 janvier 1999 que ce dernier s'est manifest�, informant la demanderesse du fait que le bail avait pris fin le 31 d�cembre 1998 en application de l'art. 5.1 des dispositions compl�mentaires du contrat.
L'Etat de Vaud soutient que la locataire savait parfaitement que son bail prendrait fin avec la r�siliation du contrat de travail, puisqu'elle avait demand� � son employeur de pouvoir continuer � occuper l'appartement lorsqu'elle ne serait plus intendante.
Il est sans doute exact que la demanderesse connaissait le lien entre les deux contrats. Cela ne signifie pas encore qu'elle comprenait la clause 5.1 comme une condition r�solutoire, dispensant l'Etat de Vaud de lui signifier une r�siliation du contrat de bail. En effet, le texte de la clause en question indique que la r�siliation du contrat de travail "entra�nera �galement la d�nonciation du contrat de bail pour la m�me �ch�ance". L'utilisation du terme "d�nonciation" et non "extinction" laisse entendre qu'une d�claration de volont� de l'une des parties est n�cessaire pour que le contrat de bail prenne fin. Les circonstances ayant entour� la r�siliation du contrat de travail �taient en outre de nature � conforter la demanderesse dans cette interpr�tation. Elle avait pu constater, durant une ann�e, que sa rempla�ante ne souhaitait pas habiter au-dessus de la salle de paroisse sans que la paroisse X.________ n'y voie d'inconv�nient. Cette personne d�sirait en outre lui succ�der sans reprendre son appartement. Aucune circonstance objective ne n�cessitait donc que l'appartement de fonction soit lib�r� d�s que la demanderesse cesserait son travail d'intendante. Cette derni�re pouvait par cons�quent comprendre de bonne foi que l'art. 5.1 du bail rappelait le lien existant entre ce contrat et sa fonction d'intendante, mais ne dispensait pas le bailleur de lui notifier une r�siliation formelle pour mettre fin au bail, pour le cas o� elle d�noncerait son contrat de travail avec la paroisse X.________.
En consid�rant, au contraire, que la r�siliation du contrat de travail mettait automatiquement fin au contrat de bail pour la m�me �ch�ance, la cour cantonale a appliqu� le principe de la confiance de mani�re erron�e. Son interpr�tation de la clause 5.1 ne correspond en effet pas au sens que la locataire pouvait et devait lui donner selon les r�gles de la bonne foi.
Il en r�sulte que le contrat de bail conclu le 3 mars 1993 n'a pas pris fin le 31 d�cembre 1998, faute de r�siliation par l'une ou l'autre des parties. Il reste par cons�quent � examiner si le courrier du 14 janvier 1999, ratifi� par la demanderesse le 22 janvier, l'a valablement modifi�.
Dans un arr�t du 28 mars 1995 (publi� in mp 1995 p. 145), le Tribunal f�d�ral a d�cid� qu'� c�t� de la modification unilat�rale du loyer par le bailleur, express�ment r�gl�e par la loi, les parties avaient la possibilit�, d'un commun accord, de modifier leur contrat de mani�re bilat�rale; tant que le but protecteur de la loi n'�tait pas �lud�, il a estim� qu'il n'�tait pas n�cessaire que les exigences de forme valables pour les modifications unilat�rales s'appliquent aux modifications conventionnelles.
Dans un arr�t ult�rieur, le Tribunal f�d�ral a pr�cis� qu'en ayant renonc� � un contr�le officiel des loyers, on avait laiss� au locataire la facult� de contester ou non le caract�re �ventuellement abusif de la contrepartie mise � sa charge pour l'utilisation de la chose. La renonciation � user de son droit de contester le loyer pouvait donc conduire un locataire � payer, consciemment et de son plein gr�, un montant objectivement trop �lev� pour l'objet du bail. Dans cette mesure, la libert� contractuelle n'�tait pas restreinte par les dispositions sur les loyers abusifs. Il fallait cependant que le locataire soit inform� de ses droits � cet �gard et ne subisse aucune pression (ATF 123 III 70 consid. 3a p.73).
L'utilisation d'une formule officielle permet de rendre le locataire attentif � la possibilit� qui lui est offerte de contester le loyer. Sa notification fait partir le d�lai de trente jours durant lequel il peut intenter une proc�dure tendant � contr�ler que le prix qu'il paie pour l'usage de la chose est convenable.
Une modification consensuelle du contrat de bail, pour qu'elle ne fasse pas �chec au but de protection de la formule, implique que l'information du locataire, s'agissant de la possibilit� de contester le loyer, soit garantie d'une autre mani�re et que tout moyen de pression, notamment sous forme d'une menace de r�siliation, puisse �tre exclu. Une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme que s'il est �tabli que le locataire a �t� inform� de la possibilit� de contester la modification du loyer, qu'en renon�ant � la formule officielle, il a �galement renonc� par avance en toute connaissance de cause � cette possibilit� et, surtout, que si l'on peut exclure qu'il a agi sous la pression (ATF 123 III 70 consid. 3b p. 74).
Dans un arr�t r�cent, le Tribunal f�d�ral a consid�r� qu'en pr�sence d'une hausse de loyer consensuelle dont le locataire contestait la validit� formelle, il fallait d'abord se demander si l'on se trouvait dans un cas d'application de l'art. 269d CO, c'est-�-dire d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur pour la prochaine �ch�ance du bail. Si tel n'�tait pas le cas, la question de la validit� formelle de la hausse ne se posait pas. Ainsi, dans l'hypoth�se d'une hausse de loyer consensuelle devant entrer imm�diatement en vigueur, le locataire ne pouvait invoquer l'absence de la formule officielle pr�vue par l'art. 269d CO (ATF 128 III 419). En vertu du principe de la fid�lit� contractuelle, les parties sont li�es par leur accord jusqu'� son �ch�ance, de sorte que le bailleur ne peut modifier unilat�ralement le loyer avant le prochain terme de r�siliation (sous r�serve d'une clause d'indexation ou d'�chelonnement). Par cons�quent, il suffit au locataire de refuser de signer un avenant pour que toute modification du bail soit exclue avant l'�ch�ance. Dans le cas que le Tribunal f�d�ral avait � trancher, on pouvait pr�sumer que le locataire, commer�ant de son �tat, ne pouvait ignorer qu'il avait conclu un contrat devant durer encore quatre ans et qui ne pouvait �tre modifi� unilat�ralement avant l'�ch�ance. Rien ne donnait � penser, dans ce cas, que son approbation de la hausse de loyer ne r�sultait pas d'une volont� libre et �clair�e.
Il en va diff�remment dans le cas d'esp�ce. La demanderesse s'est vu annoncer par le d�fendeur, le 14 janvier 1999, que son contrat de bail avait pris fin automatiquement le 31 d�cembre pr�c�dent. Le d�fendeur lui proposait d�s lors de conclure un nouveau contrat � des conditions diff�rentes. La demanderesse ayant d�clar� avoir sign� ce courrier "par s�curit�", on peut imaginer qu'elle souhaitait principalement �viter de se retrouver sans contrat de bail et donc sans logement. Il n'a pas �t� constat� qu'elle savait que le bail n'avait en r�alit� pas pris fin et qu'elle pouvait s'opposer � une augmentation de loyer devant entrer imm�diatement en vigueur. Dans ces circonstances, son accord � la conclusion d'un nouveau bail ne peut �tre raisonnablement interpr�t� comme l'approbation d'une hausse de loyer. Faute d'�change de volont�s concordantes, le loyer du bail conclu le 3 mars 1993 n'a pas �t� modifi� par le courrier du 14 janvier 1999 contresign� le 22 janvier. Le courrier du d�fendeur ne vaut pas davantage modification unilat�rale du loyer - report�e � la prochaine �ch�ance - puisqu'il ne rev�t pas la forme pr�vue par l'art. 269d CO.
Au vu de ce qui pr�c�de, le recours en r�forme sera admis et l'arr�t attaqu� annul�. La requ�te en contestation de hausse de loyer d�pos�e par la demanderesse le 8 avril 1999 sera admise en ce sens que le loyer mensuel net de l'appartement lou� par la demanderesse au d�fendeur, sis au second �tage de l'annexe de la cure de X.________, est fix� � 820 fr. d�s le 1er janvier 1999.
Vu l'issue du litige, le d�fendeur paiera les frais de justice de la proc�dure f�d�rale et versera une indemnit� � titre de d�pens � la demanderesse (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
La cause sera en outre retourn�e � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de l'instance cantonale.
La requ�te en contestation de hausse de loyer d�pos�e par Y.________ contre l'Etat de Vaud le 8 avril 1999 est admise en ce sens que le loyer mensuel net de l'appartement lou� par la demanderesse au d�fendeur, sis au second �tage de l'annexe de la cure de X.________, est fix� � 820 fr. d�s le 1er janvier 1999.
Le d�fendeur versera � la demanderesse une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie � la recourante, � l'Etat de Vaud et � la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.