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Timestamp: 2019-10-18 09:56:56
Document Index: 2203636

Matched Legal Cases: ['artículo 14612', 'artículo 1461', 'artículo 1474', 'artículo 1461', 'artículo 1474', 'artículo 14756', 'artículo 1475', 'artículo 1475', 'artículo 1482', 'artículo 150210', 'artículo 1475']

La desaparición del saneamiento por evicción en la propuesta de modificación del Código Civil en materia de compraventa elaborada por la Comisión General de Codificación - Núm. 759, Enero 2017 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 672271549
Cargo: Profesor del Centro San Isidoro. Universidad Pablo de Olavide
Páginas: 448-466
I. Aproximación al concepto de saneamiento y al de evicción
II. Requisitos que requiere la acción de saneamiento por evicción
B) Privación en virtud de Sentencia firme.
C) Privación por un derecho adquirido con anterioridad a la compra.
E) Ejercicio de la acción dentro de plazo.
III. Posibles pactos sobre el saneamiento por evicción
IV. Efectos del saneamiento por evicción
V. Saneamiento por cargas ocultas
VI. La apuesta de la comisión redactora del código civil por la supresión del saneamiento por evicción en la reforma de la compraventa en el código civil
I Aproximación al concepto de saneamiento y al de evicción
Estipula nuestro Código Civil1en su artículo 14612que: «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta».
En realidad dicho artículo, más que una enumeración de todas las obligaciones del vendedor, lo que hace es anunciarnos que en los próximos artículos (concretamente del 1462 al 1499) se va a limitar al estudio concreto de esas dos obligaciones, la de entregar la cosa objeto de la venta y la de su saneamiento, obligaciones que, por otra parte, no son las únicas que ha de cumplir el vendedor ya que en la compraventa, como obligaciones adicionales a la de entrega y saneamiento de la cosa vendida, podemos destacar la de su conservación, la de entregar los frutos y accesorios de la misma, o los títulos de pertenencia y la de pagar los gastos de escrituración del contrato.
Dicho esto, en base al artículo 1461 del Código Civil podemos afirmar que mediante el contrato de compraventa el vendedor queda obligado tanto a la entrega de la cosa vendida, como a su «saneamiento»3, de ahí que el saneamiento sea una obligación del vendedor.
Establece el artículo 1474 del Código Civil, que: «En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al comprador:
De los vicios o defectos ocultos que tuviese».
Por ello, llegamos a la conclusión de que se entenderá igualmente incumplido un contrato de compraventa tanto si no se entrega la cosa por parte del vendedor, como si la entrega se produce con falta de titularidad o con vicios o defectos ocultos.
Precisamente el objeto del presente artículo es el tipo de saneamiento recogido en el artículo 1474.1.º, es decir, el saneamiento al que tendrá que hacer frente el vendedor en caso de no otorgar al comprador la posesión legal y pacífica de la cosa vendida; o dicho de otra forma, el saneamiento por evicción al que queda obligado el vendedor en un contrato de compraventa.
Pero, una vez explicado el saneamiento toca preguntarse: ¿qué es la evicción? Con carácter previo a su estudio, considero oportuno definir el concepto de evicción a través del contenido del diccionario de la Lengua de la Real Academia Española4, definición que ya adelanto, considero más clara que la dada por nuestro Código Civil a la institución.
Por la RAE se entiende por «evicción», «la pérdida de un derecho por Sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno».
Acto seguido define la RAE el término «prestar la evicción», estipulando que por tal acción se entiende «cumplir el vendedor su obligación de defender la cosa vendida, o de sanearla cuando es ineficaz su defensa».
En base a la definición expuesta podemos afirmar que la evicción es la privación al comprador de todo o parte de la cosa comprada, por Sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, lo cual origina sobre el vendedor la responsabilidad del saneamiento de la cosa vendida.
Por tanto, nadie se obliga a la evicción, sino que una vez producida esta se debe responder por ella.
Esta segunda definición de «prestar la evicción» dada por la RAE coincide además con esa doble faceta del saneamiento que define el profesor RODRÍGUEZ MORATA5, el cual considera que «De esta forma, se entenderá mejor que en el concepto de "saneamiento" resulta preciso deslindar dos facetas esenciales: su consideración como "garantía", que se manifiesta en la primera fase o situación de riesgo de evicción; y su desenvolvimiento como "medida de responsabilidad", una vez producido el daño en que se concreta la evicción».
Por su parte, el Código Civil establece en su artículo 14756que la evicción requiere tres requisitos concretos, como son: a) una Sentencia firme, b) basada en un derecho anterior a la compra, y c) que prive al comprador de toda o parte de la cosa comprada, por lo que de dicho artículo se desprende que no puede existir evicción sin Sentencia firme que prive al poseedor de la cosa comprada7.
En cambio, poco después, el propio Código, esta vez mediante sus artículos 14818y el 14829, da a entender que la evicción existe desde antes de la Sentencia firme, ya que en dichos artículos se usan los términos demanda de evicción y citados de evicción, refiriéndose ambos a la propia evicción en momentos proce-sales anteriores a la Sentencia firme exigida en el artículo 1475, lo cual puede llevar a confusión.
Es por ello por lo que considero más acertada la definición dada por el Diccionario de la RAE al distinguirse en ella entre evicción y prestar la evicción, aclarando así un poco más las ideas sobre el concepto, cosa que personalmente echo de menos en la redacción de la figura dada por el Código.
Concluyendo ya con el presente apartado, y tras habernos detenido independientemente en los términos «saneamiento» y «evicción», entiendo oportuno resaltar la visión de nuestro Tribunal Supremo respecto a ambos conceptos cuando establece en su Sentencia de 21 de marzo de 2014 establece que «No cabe duda que el instituto de la evicción atesora uno de los mayores legados históricos de nuestro sistema jurídico, particularmente como figura clave del desenvolvimiento técnico del contrato de compraventa. De su elegante significado jurídico da buena cuenta los antecedentes etimológicos griegos y latinos en donde, sobre la base de una victoria total o plena (evincere), la evicción viene a significar el vencer al adversario de tal forma que no pueda conservar la posesión, con lo que se resalta el acto por el que un reivindicante consigue judicialmente la cosa que ha pasado a un tercero. Aunque nuestro Código Civil no distingue las distintas fases que encierra la dinámica del fenómeno de la evicción, que subyacen en la clásica expresión latina de «praestare evictione» (garantizar contra el riesgo o el peligro de evicción), no obstante, el juego de las mismas queda reflejado en la extensión del significado jurídico de nuestro término referido al saneamiento, esto es, como acción y efecto de sanear, (art. 1474 del Código Civil), proyectándose la defensa de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida («habere licere» del comprador) tanto en la fase obligacional derivada del contrato (pendente evictione), como una acción de defensa y protección del derecho transmitido, como en la fase de responsabilidad o comunicación de la evicción con el consiguiente contenido indemnizatorio».
Por todo lo anteriormente expuesto, personalmente considero que el saneamiento por evicción puede definirse como la obligación del vendedor de responder frente al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, o dicho de otra forma, el saneamiento por evicción en la compraventa protege al comprador frente a la falta de titularidad del vendedor en el momento de la venta.
II Requisitos que requiere la acción de saneamiento por evicción
A los tres requisitos del artículo 1475 del Código Civil mencionados con anterioridad, privación al comprador de todo o parte de la cosa comprada mediante Sentencia firme y basada en un derecho anterior a la compra, hemos de incluirle otros dos recogidos en el artículo 1482 del mismo cuerpo legal, sin los cuales no puede ejercitarse la acción de saneamiento por evicción, como son: el de la notificación al vendedor de la demanda de evicción a instancia del comprador, y ejercer la acción dentro de plazo.
A continuación nos centramos en el estudio independiente de cada uno de los requisitos expuestos:
Entiendo que debe producirse una privación definitiva de la cosa comprada, por lo que el saneamiento por evicción no podrá darse contra perjuicios que puedan repararse o que supongan una privación momentánea de la cosa adquirida por el comprador.
Por privación hemos de entender la desposesión (al comprador en este caso) de lo que poseía (la cosa comprada), exigiéndose previamente entonces la tradición de la misma.
Por tanto la evicción debe suponer siempre la desposesión total o parcial del bien comprado, por lo que no dará lugar a la obligación de saneamiento por evicción la perturbación del comprador en la posesión o dominio de la cosa adquirida, en cuyo caso quedará protegido por el derecho que le otorga el artículo 150210del Código Civil, el cual concede al comprador una acción denominada por parte de nuestra doctrina como «acción de eminente evicción», mediante la que el propio comprador podrá suspender el pago del precio acordado en el contrato, hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro sobre la posesión o dominio de que se trate.
Entiendo necesario dejar expuesto desde este momento que los efectos de encontrarnos ante una privación total o parcial de la cosa comprada son diferentes, tal y como analizaremos a continuación.
B) Privación en virtud de Sentencia firme
Para que el vendedor tenga que hacer frente al saneamiento por evicción, el comprador ha debido ser condenado mediante Sentencia firme. De hecho, recoge el artículo 1475 del Código Civil en su párrafo primero que «tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por Sentencia firme». y el 1480 establece que «el saneamiento no podrá exigirse...