Source: https://www.erb-teilung.ch/teilungsgrundlagen/teilungsverfahren/grundstuecke
Timestamp: 2020-07-04 13:11:40
Document Index: 24366861

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 618', 'BGE', 'BGE']

Grundstücke › Erbteilung / Erbteilungsvertrag
Erbteilung / Erbteilungsvertrag
Liquidation der Erbengemeinschaft: Erbteilung und Erbteilungsvertrag nach Schweizer Erbrecht
TEILUNGSGRUNDLAGEN
Bei der Grundstückszuweisung hängen eng zusammen, die Regeln für:
Immobilienzuweisung (ZGB 617)
Schätzungsverfahren (ZGB 618)
Bei der Immobilienzuweisung sind zu beachten:
Massgeblicher Wert
Beizug eines Sachverständigen
Immobilien-Schätzer
Liegenschaften-Bewerter
Verkehrswert-Berechnungsformeln
Real- und Ertragswert-Methode
einfache Formel: (Realwert + Ertragswert) : 2
mehr ertragsgewichtende Formel: (Realwert + [2 x Ertragswert]) : 3
kapitalisierungssatz-orientierte Formel: » Kapitalisierungszinssatz
Bewertung mit der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermöglicht einen besseren Einblick in die werttreibenden Faktoren wie
Anlagekosten (Immobilien renovieren)
Periodengerechte Erhebung der Zahlungsflüsse
Abzinsung auf den Stichtag
DCF-Bewertung schafft eine komfortablere Verhandlungsposition
» Immobilienschätzung: Begriffe
Nutzungsart bestimmt Bewertungsformel
Landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke (ZGB 619)
Irrelevanz der grundpfandrechtlichen Belastung auf die Bewertung (vgl. auch BGE 5C.109/2004, Erw. 3)
Erblasser-Anordnung
Zulässigkeit, weil ZGB 617 dispositiver Natur, unter Vorbehalt des Pflichtteilsrechts
Anordnungsgegenstand
Immobilienzuweisung = Netto-Anteil = Erbanteil (» BGE 5C.40/2001, Erw. 3 lit d.)
Erben-Vereinbarung
Zulässigkeit, unter der Voraussetzung der Einstimmigkeit
Erbteilungsgericht
Gebundenheit an Gesetz (ZGB 617) bzw. an den abweichenden Erblasserwillen
Massgeblicher Zeitpunkt
Wert zum Zeitpunkt der Teilung
Im Gegensatz zum „Todestagprinzip“ für die Feststellung des Nachlasses, für die Pflichtteilsberechnung und die Herabsetzbarkeit lebzeitiger Zuwendungen massgebend ist, wird für die Gleichbehandlung der Erben auf den „Wert zum Zeitpunkt der Erbteilung“ abgestellt.
Falls Finalisierung der Erbteilung erst einige Zeit nach der Liegenschaftenschätzung stattfindet, kann es gerechtfertigt sein, eine Aktualisierung der Bewertung zu verlangen.
Erblasser-Anordnung (Teilungsvorschrift)
Zulässigkeit im Rahmen der disponiblen Quote (Pflichtteilsverletzungsverbot)
Eine erblasserische Teilungsvorschrift ist bindend
für die Erben, vorbehältlich einstimmiger Einigung über eine Abweichung
für das Erbteilungsgericht
Massgebliches Vorgehen
Festlegung eines „Stichtages“ für die Immobilienschätzung
Veranlassung Schätzungsverfahren (ZGB 618)
Wertschwankungen infolge der lange andauernden Erbengemeinschaft können die Festlegung eines späteren „Stichtages“ rechtfertigen.
Einvernehmliche Erbteilung
Abweichungen vom Gesetz hinsichtlich Wert oder Teilungszeitpunkt ist zulässig (vgl. ZGB 607), weil ZGB 617 nicht zwingend ist.
Abweichungen von Erblasser-Anordnung (Teilungsvorschrift) sind bei Einstimmigkeit der Erben möglich.
Erbteilungsprozess
Zeitpunkt der Erbteilung = Zeitpunkt der Urteilsfällung
Abweichungen aus praktischen Gründen, da die Immobilienschätzung vor dem Urteilsspruch stattfinden muss.
Nachschätzung:
Bei lange dauerndem Erbteilungsprozess ist jeder Erbe berechtigt, eine sog. Nachschätzung (Bewertungs-Aktualisierung) zu verlangen.
Eine Nachschätzung erfolgt nur auf Antrag hin.
Veränderung der Immobilie
Bauzustand / Zunahme des Unterhaltsnachholbedarfs
Veränderung der Marktlage
BGE 5A_311/2009, Erw. 3.2
ZR 1979 Nr. 5
ZR 1973 Nr. 43
BGE 5C.87/2000, Erw. 3
BGE 5A_141/2007, Erw. 4.1.3
» siehe unten: Latente Steuern
Anwendung nur in folgenden Fällen
Vorrecht eines Erben am Grundstück
kraft erblasserischer Anordnung
Anwendungsordnung in den übrigen Fällen
interne Versteigerung
Versilberung nach ZGB 612 Abs. 2
BGE 66 II 238 ff.
BGE 95 I 111, Erw. 4
Erbteilungsprozess, auf Erbteilungsklage hin
Verkehrswertschätzung auf eigenes Begehren hin
Eigenes Begehren
zuständiger Richter nach kantonalem Recht, i.d.R. Einzelrichter
Wertermittlung im Streitfall durch Schätzungsgutachten
Schätzungsantrag des teilungsvorberechtigten Erben stellt keine Ausübung der Option dar, da die Schätzung gerade dazu dient, dem berechtigten Erben die Entscheidungsgrundlage für den Optionsentscheid zu schaffen (vgl. ZR 1973 Nr. 43, Erw. 3)
Sachverständiger (Gerichtsgutachter)
Kantonale Schätzungskommission (kantonal unterschiedlich)
Unabhängiger privater Sachverständiger
Liegenschaftenexperte
Landwirtschafts-Berater
Bewertungsgutachten als Gerichtsgutachten
Verkehrswertschätzung als Mandatsziel
Gericht steht freie Würdigung des Bewertungsgutachtens zu
Das Bewertungsgutachten muss gewissen Mindestanforderungen genügen
Auftragsumschreibung
Liegenschaftenbeschrieb
Erwägungen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht
Berechnungsmethode („Real- und Ertragswert-Methode“, „DCF-Methode“ usw.), Berechnungsgrundlage (Kapitalisierungszinssatz [KZS] bzw. Kapitalisierungsfaktor]) und Berechnungen
Wert-Erhöhungsfaktoren / Wert-Reduktionsfaktoren
» Sachverständigengutachten: Verfahren
Zum mangelhaften Schätzungsgutachten:
Nicht verwertbares Gutachten
Mangelhaftes Gutachten
Anfechtung des Gutachtens
Der beanstandende Erbe trägt die Beweislast für Unrichtigkeit der Schätzung
» Anfechtung des Sachverständigengutachtens
Bewertungsgutachten als Privatgutachten
Erblasser kann anordnen, dass der Immobilien-Schätzer NN eine für die Erben verbindliche Bewertung der Immobilie XY vorzunehmen habe.
Hilfsmittel für die private bzw. einvernehmliche Erbteilung
im Auftrag eines Erben
im Auftrag aller Erben, unter Kostenübernahme durch die Erbengemeinschaft
Überzeugungsmittel für einen Parteistandpunkt im Erbteilungsprozess
» Gerichtsgutachten contra Privatgutachten
Art. 618 ZGB
1 Können sich die Erben über den Anrechnungswert nicht verständigen, so wird er durch amtlich bestellte Sachverständige geschätzt.
» Immobilien Schätzungen / Bewertungen
Der übernehmende Erbe von Grundstücken aus dem Nachlass übernimmt nicht nur das Nachlassgrundstück mit Hypothek(en), sondern oft auch „latente Steuern“.
Meccano der latenten Grundsteuern
Je nach Ausgestaltung der kantonalen Grundstückgewinnsteuer übernimmt der Erbe, der sich eine Liegenschaft zuweisen lässt, im Rahmen des Steueraufschubtatbestands „Erbteilung“ sog. „latente Steuern“, die sich bei einem Weiterverkauf der Immobilien realisieren und dann von ihm zu tragen sind. Er trägt dereinst die Besteuerungsanteile auf Wertsteigerungsanteilen, die während der Besitzesdauer des Erblassers oder der Erbengemeinschaft entstanden sind, sowie natürlich jene, die vom Zeitpunkt der Liegenschaften-Zuweisung aus der Erbengemeinschaft bis zum Weiterverkauf entstehen. Im Kanton Zürich ist aktuell der Berechnungshorizont auf 20 Jahre seit dem steuerpflichtigen Weiterverkaufsanlass begrenzt: Der Grundsteuerberechnung wird also bei längerer Besitzesdauer als 20 Jahre der (hypothetische) „Wert vor 20 Jahren“ oder bei kürzerer Besitzesdauer der Verkehrswert im Erwerbszeitpunkt als Anlagekosten zugrundegelegt. Dieser „Wert vor 20 Jahren“ „rutscht“ also immer nach.
Latente Steuern bei der einvernehmlichen Teilung
Praxis / Berechnung der Steuerersparnis
In der Praxis werden im Teilungszeitpunkt die mutmasslichen Grundsteuern für den Fall der Veräusserung an einen Dritten (Versilberung) ermittelt.
Die „Steuerersparnis“ ist einzig Berechnungs- bzw. Verhandlungskriterium; sie wird zugleich als potentieller Belastungs-Wert für die mutmasslichen „latenten Steuern“ angenommen.
Praxis / Aufteilung der Steuerersparnis
Die Hälfte des so ermittelten mutmasslichen Grundsteuerbetrages wird am Uebernahmepreis in Abzug gebracht.
Im Teilungszeitpunkt weiss der Erbe in der Regel nicht, wie lange er die Immobilie in seinem Besitze haben wird bzw. ob er sie aus irgendeinem Anlass (vor Ablauf der oberwähnten 20 Jahre) verkaufen muss. Die „50 : 50-Regel“ trägt dieser Unsicherheit angemessen Rechnung. Eigentlich wird die Steuerersparnis aus internen Weiterübertragung „fifty-fifty zwischen allen Erben und dem „Liegenschaften-Erben“ aufgeteilt.
Abweichung vom Praxis-Aufteilungssatz
Aufteilungssatz von 50 : 50 ist natürlich Verhandlungssache
Verhandlungsgrundlage bilden
die Steuerersparnis aus der internen Immobilienübertragung resp. der Steueraufwand im Versilberungsfall
die Besitzesdauer des Erblassers
die Besitzesdauer der Erbengemeinschaft
die zeitliche Durchrechnung ohne Beachtung der Steueraufschubtatbestände (Erbgang, Erbteilung o.ä.)
die Verkaufswahrscheinlichkeit des übernehmenden Erben
Errechnung eines individuellen Aufteilungssatzes
Quotale Aufteilung der Besitzesdauern, unter Annahme Verkaufswahrscheinlichkeit des übernehmenden Erben
Umlage der „Steuerersparnis“ auf die Quoten von Erbengesamtheit und Übernehmer-Erbe
Familienerbstück-Immobilie
Nur da wo der Erbe die Immobilie als Familienerbstück erhält, weil er sie unbefristet weiterbehalten will, rechtfertigt sich auch ein anteilsmässiger Abzug der „latenten Steuern“ nicht
» Zusammengehörende Sachen und Familienschriften (ZGB 613).
Latente Steuern vor dem Erbteilungsgericht
Die latenten Steuern sind vom Erbteilungsgericht bei der Festsetzung des Anrechnungswertes zu berücksichtigen (» BGE 125 III 50, Erw. 2)
Die Höhe der latenten Steuern ist vom Erbteilungsgericht sog. „ex aequo et bono“ (nach Recht und Billigkeit) zu berücksichtigen (» BGE 5C.40/2001, Erw. 6 lit. b)
» Besteuerung von Immobilien: Erbfolge und Erbteilung
» Immobilienverkauf: Latente Steuern
» Immobilientransaktionen: Latente Steuern, Kettengeschäfte etc.
» Steuern bei Hotelimmobilien
» Erbvorbezug nach Schweizer Recht
» Immobiliennachfolge / Nachfolgeplaung bei Immobilien
» Erbschaftssteuern / Schenkungssteuern: Gemischte Schenkungen
» Nutzniessung
Einleitung: Erbteilung in der Schweiz
Begriffe der Erbteilung
TEILUNGSVORAUSSETZUNGEN
Teilungsgrundsätze
Zuweisung von Wohnung + Hausrat (ZGB 612a)
Gleichberechtigung der Erben (ZGB 610)
Losbildung (ZGB 611)
Unteilbare Sachen (ZGB 612)
Zusammengehörende Sachen + Familienschriften (ZGB 613)
Landwirtschaftliches Inventar (ZGB 613a)
Forderungen des Erblassers an Erben (ZGB 614)
Verpfändete Erbschaftssachen (ZGB 615)
Arten von Teilungsverträgen
Inhalt des Teilungsvertrages
Vertrag über angefallenen Erbteil (ZGB 635)
Vertrag über noch nicht angefallenen Erbteil (ZGB 636)
Anfechtung der Teilung (ZGB 638)
Fazit zur Erbteilung
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