Source: http://www.kyshinmobiliaria.com/servicios/capacitaciones/ley-27157-ley-de-regularizacion-de-edificaciones
Timestamp: 2017-09-25 00:33:45
Document Index: 25288536

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'Artículo 3', 'Artículo 4', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'artículo 2018', 'Artículo 9', 'artículo 7', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'Artículo 12', 'Artículo 14', 'artículo 2018', 'Artículo 16', 'artículo 13', 'Artículo 17', 'artículo 7', 'Artículo 18', 'artículo 2018', 'Artículo 19', 'Artículo 20', 'Artículo 21', 'artículo 504', 'artículo 5', 'Artículo 22', 'artículo 2018', 'artículo 504', 'artículo 5', 'Artículo 23', 'Artículo 24', 'Artículo 25', 'artículo 13', 'Artículo 26', 'artículo 985', 'Artículo 27', 'Artículo 28', 'Artículo 29', 'artículo 28', 'Artículo 30', 'Artículo 31', 'artículo 28', 'Artículo 32', 'Artículo 33', 'Artículo 34', 'Artículo 35', 'Artículo 36', 'Artículo 37', 'Artículo 38', 'Artículo 39', 'artículo 37', 'Artículo 40', 'Artículo 411', 'Artículo 421', 'Artículo 431', 'Artículo 44', 'Artículo 451', 'Artículo 461', 'Artículo 471', 'Artículo 481', 'artículo 741', 'Artículo 491', 'Artículo 501']

Ley N° 27157 Ley de Regularización de Edificaciones - Kysh Administración Inmobiliaria - Mantenimiento y Administracion de Edificios | 468-3101 | Contabilidad | Empresa | Cuida tu Departamento Nuevo | Junta de Propietarios | Adondevivir | Urbania |
LEY Nº 27157 LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO
PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y
DEL RÉGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN
Artículo 1º.- El objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedades exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva; así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
Artículo 3?.- De la regularización
Artículo 4?.- Del Formulario Registral
Artículo 5?.- De la función notarial
5.1. El Notario, además de lo estipulado en el artículo precedente, para los fines de legalización, certifica y verifica la documentación que se adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente Ley.
Artículo 6?.- Del inicio del proceso
6.4. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente el interesado tiene un plazo de 15 (quince) días, contados a partir de la fecha de la última publicación, y se tramita de acuerdo a los artículos 546? y siguientes del Código Procesal Civil.
Artículo 7?.- De la inscripción cuando el terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentarse el Formulario Registral, acompañado del título de propiedad que puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documentos público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente continua, pacifica y pública como propietario durante 10 (diez) años.
Artículo 8?.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado
Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo 2018? del Código Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos en calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y
OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS
Artículo 9?.- De la inscripción cuando el terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en quinta, casa en copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes, cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7? de la presente Ley.
Artículo 10?.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado
10.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el articulo 2018º del Código.
10.2 Una vez acreditada la referida posesión el Registrador procede a inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y el área y bienes de propiedad exclusiva.
10.3 El área y bienes de propiedad común se inmatriculan en su calidad de copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre del titular del derecho.
Artículo 11?.- Del terreno
O CAMPOS FERIALES
Artículo 12?.- De los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso
12.1 Los centros y galerías comerciales o campos feriales que cuenten únicamente con un piso podrán independizar cada una de sus tiendas del terreno matriz.
12.2 El terreno sobre el que está edificada cada tienda es de propiedad exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes son titulares integralmente del terreno y la edificación sobre la cual está construida su tienda.
12.3 Las áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser propiedad común, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.
c) Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La propiedad del terreno sobre el cual están las tiendas independizadas es de copropiedad de éstas, considerando el plano vertical, sobre el cual éstas se hallan edificadas. En estos casos, se debe constituir derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a favor de los medios dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o considerar éstos como zonas de propiedad común.
Artículo 14?.- De la inscripción cuando terreno no está registrado
15.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo 2018º del Código Civil.
15.2 Una vez acreditados los referidos requisitos, el Registrador procede a inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre la sección de propiedad común y el área y bienes de propiedad exclusiva. El área y bienes de propiedad común se inmatricula en su calidad de copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre del titular del derecho.
Artículo 16?.- Del terreno
En caso de haber optado por lo establecido en el literal c) del artículo 13?, el terreno se considera copropiedad de los propietarios de las tiendas existentes dentro del plano vertical del perímetro superficial y se consideran bienes comunes el acceso y los servicios comunes a que se refiere el Reglamento Nacional de Construcciones.
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE
Artículo 17?.- De la inscripción cuando el terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad de propiedad exclusiva cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7? de la presente Ley.
Artículo 18?.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado
18.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo 2018? del Código Civil.
18.2 Una vez acreditada la referida posesión el Registrador procede a inmatricular la totalidad del terreno.
Artículo 19?.- De las disposiciones comunes
Artículo 20?.- De las inscripciones
20.1 Con la presentación del Formulario Registral al Registro correspondiente se puede inmatricular el terreno e inscribirse la fábrica.
20.2 También es susceptible de inscripción, de ser el caso, las secciones de propiedad exclusiva, las secciones de propiedad común, la independización, el Reglamento Interno y la junta de propietarios.
Artículo 21?.- De la prescripción adquisitiva de dominio
Las prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504? y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5? de la presente Ley.
Artículo 22?.- De la inmatriculación
La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018? del Código Civil se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismos proceso a que se refiere el artículo 504? y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5? de la presente Ley.
Artículo 23?.- De la procedencia de la inscripción
No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de ser el caso, ni para la inscripción del derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes comunes, que uno o más de los poseedores del mismos edificio, quinta u otros no acrediten su derecho de propiedad. En estos los particulares, el registrador suspende la inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo.
Artículo 24?.- De la presunción de igualdad de alícutas
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes comunes, por ausencia o impedimento de uno más propietarios, se presume que las alícutas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario. Para el efecto se publica en el Diario Oficial El Peruano, uno de la mayor circulación del lugar donde se ubical el inmueble y en un lugar visible del predio, un extracto que contenga la ubicación del inmueble; dándose un plazo de 10 (diez) días para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda.
Artículo 25?.- Del informe técnico
25.1 En todos los casos de regularización de edificaciones a que se refiere el presente Título, el interesado debe presentar al Notario un informe técnico elaborado por un verificador, público o privado, ingeniero civil o arquitecto colegiado, que constate las características de la edificación y de ser el caso, de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de propiedad común y el total de áreas y bienes comunes existentes, debiendo efectuar los planos de ubicación y de distribución de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de las áreas y bienes comunes.
25.2 En el caso de centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso el informe técnico debe elaborarse tomando en consideración la opinión acordada por los propietarios de conformidad con el artículo 13? de la presente Ley y contener una opinión favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
Artículo 26?.- De la inaplicación
Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el artículo 985? del Código Civil.
Artículo 27?.- De la declaratoria de fábrica
Artículo 28?.- De las opciones
a. Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, en Formulario Único Oficial la fecha del inicio de la construcción de la obra, y declarar que ésta se efectuará de conformidad con los planos que se adjuntan y que se cumple con las normas de zonificación y otras vigentes, pera lo cual se acompaña el plano de zonificación respectivo.
La Comisión Técnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificación de la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el párrafo precedente y tiene, además, la función permanente de superfición de la obra.
Artículo 29?.- De las observaciones
29.1 Si la Comisión Técnica encuentra observaciones a la documentación que se acompaña al Formulario Único Oficial, debe comunicar de tal hecho al interesado, por medio del funcionario municipal responsable, en un plazo no mayor de 10 (diez) días naturales contados a partir de la fecha en que se admite la respectiva resolución administrativa.
29.2 El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita conforme lo dispone el artículo 28? de la presente Ley.
Artículo 30?.- De la inscripción preventiva
30.1 Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotación preventiva de la declaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un año.
30.2 Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento Interno.
Artículo 31?.- De la finalización de la obra
Una vez terminada la construcción, en cualesquiera de las opciones referidas en el artículo 28? precedente, el propietario debe declarar en el mismo Formulario Único Oficial, que la edificación se ha realizado de acuerdo a los planos originalmente presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se haya realizado finalmente la construcción, los que se deben adjuntar. En ambos casos se debe presentar título de propiedad y certificado de zonificación que declare que la obra es conforme con la zonificación vigente.
Artículo 32?.- De la numeración
Al momento de la presentación de los documentos a que se refieren los artículos 28? y 31? de la presente Ley, la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, deberá, en el mismo acto y bajo la responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el formulario correspondiente y asignarle el número de resolución. En el sello debe constar, además, la numeración de la finca asignada por la Municipalidad.
Artículo 33?.- De la inscripción
33.1 El Formulario Único Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva fábrica.
33.2 En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el Formulario debe contener la especificación, de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y Junta de propietarios, que se inscribe en el Registro respectivo.
33.3 No será necesaria la obtención de la conformidad de la obra.
Artículo 34?.- De los responsables
En los casos de los artículos 28? u 31? de la presente Ley, el Formulario debe estar firmado por el propietario, abogado y constructor, que debe ser arquitecto o ingeniero colegiado.
Artículo 35?.- De la escritura pública
Artículo 36?.- De la regularización de edificaciones construidas con posterioridad a la vigencia de la presente Ley
36.1 Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la presente Ley sin cumplir con los procedimientos que se establecen en la misma, serán sancionadas con una multa equivalente al 36% (tres por ciento) del valor declarado de laboral, que constituye en la propia de la municipalidad respectiva; y se procederá a su regularización de acuerdo a esta Ley.
36.2 El valor total declarado no podrá se inferior al que resulte de aplicar los precios unitarios de construcción vigentes a la fecha de la presentación de la solicitud.
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y DE PROPIEDAD COMÚN
Artículo 37?.- De la definición
Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centro y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen al que se refiere el presente Título.
Artículo 38?.- De los regímenes
Artículo 39?.- Del Reglamento Interno
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37? de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación.
Artículo 40?.- De los bienes de propiedad común
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general, vías areas de circulación de uso común;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a un sección en particular.
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aperezcan cláusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abierto.
Artículo 411.- De los servicios comunes
La guardianía, portería y la jardinería
c) La incineración y/o eliminación de basura
d) El alumbrado público, la baja polícia y jardines públicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y
Artículo 421.- Del contenido
b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes
c) Los derechos y obligaciones de los propietarios
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos de demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios.
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de las Juntas de Propietarios.
Artículo 431.- De la transferencia de bienes de propiedad común
Artículo 44- De la acumulación, subdivisión o independización
Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades, subdivididas o independizadas, según cada eso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generan.
Artículo 451.- De la pluralidad de reglamentos internos.
45.1 En todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.
45.2 De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente asuntos que afecten a la edificación en su conjunto.
45.3 La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno General.
Artículo 461.- De las inscripciones
46.1 En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscribe las áreas y linderos perimétricos así como la declaratoria de fábrica el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
46.2 Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se indendizarán de conformidad con lo dispuesto por la normatividad correspondiente.
Artículo 471.- De la constitución
47.1 La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos.
47.2 La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta, pero la admisión a su seno siempre estará expedita.
Artículo 481.- Del Presidente de la Junta de Propietarios
48.1 El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículo 741 y 751 del Código Procesal Civil.
48.2 Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrita.
Artículo 491.- De los propietarios hábiles
49.1 Se entenderá por propietario hábil que esté en donación de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios.
49.2 La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarios o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria.
49.3 Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía una comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente.
49.4 Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones sólo con derecho a voz y no se les considera para el computo del quórum.
49.5 Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquellos que no se encuentre inhabilitados.
Artículo 501.- Del mérito ejecutivo de las deudas
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto, el proceso se tramitará de conformidad con los establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal Civil.
En ninguna caso se puede condicionar la inscripción de claratorias de fábrica al pago de las obligaciones tributarias que corresponde a ESSALUD y/o a las Municipalidades. No obstante , los propietarios de edificaciones cuyo valor no exceda de 50 (cincuenta)
unidades impositivas tributarias que procedan a la regularización de la declaratoria de fábrica de sus unidades inmobiliarias, dentro de los 6 (seis) meses de entrada en vigencia la presente Ley, deben cancelar estas obligaciones sin moras, intereses o recargos.
Las solicitudes de declaratoria de fábrica que se encuentren en trámite a la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley se adecuen a las disposiciones de ésta.
En todos los casos a que se refiere el Título I de la presente Ley, el Notario comunica a la Municipalidad Distrital correspondiente, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, la inscripción efectuada, para los fines tributarios y catastrales correspondientes.
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción aprueba el Formulario Unico Oficial y un Registro Predil Urbano, en su caso, aprueban los modelos respectivos del Formulario Registral a que se refiere la presente Ley.
Tercera.- De la adecuación de los reglamentos interno
Los reglamentos internos que se encuentren vigente a la fecha de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptaran por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
Las disposiciones de la presente Ley se aplican en todo lo que no se oponga a las funciones y competencias que realiza la comisión de formalización de la Propiedad Informal -COFOPRI, de acuerdo a su legislación.
Derógase y déjase sin efecto el Decreto Ley N1 22112, el Decreto Supremo N1 019-78-VC y todas aquellas normas que se opongan a la presente Ley.
Presidente a.i. del Congreso
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima a los diecinueve días del mes de julio de mil novecientos noventa y nueve.
Ministro de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción.