Source: https://www.immobilio.it/threads/proroga-contratto-di-locazione-3-2.35811/
Timestamp: 2017-12-14 00:30:10+00:00
Document Index: 11053147

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art.2', 'art. 2', 'art.5', 'art.2']

Proroga contratto di Locazione 3+2 | immobilio - Forum Immobiliare
Proroga contratto di Locazione 3+2
Discussione in 'Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto' iniziata da pippo63, 5 Novembre 2015.
contratto con decorrenza dal 01/11/2007, allo scadere dei primi tre anni viene prorogato per 2 anni quindi fino al 31/10/2012; viene quindi prorogato per altri 3 anni (fino al 31/10/2015).
Quello che non mi è chiaro è se io debba oggi prorogarlo per 2 o per 3 anni; ho fatto un minimo di ricerca ma trovo risposte discordanti; grazie a chi saprà illuminarmi e buon lavoro.
Ultima modifica di un moderatore: 5 Novembre 2015
pippo63, 5 Novembre 2015
Ci sono pareri discordanti é vero. In teoria é 3 +2+2+2+2+2+2+2 ma c'è pure chi fa 3+2+3+2+3+2
Luna_, 5 Novembre 2015
@Irene1 e @Bastimento chissà che ne pensano
Devi sentire quello che ne pensa l'agenzia delle entrate....e per lei é indifferente
L'AdE si può contattare con diverse modalità; sms, mail, allo sportello, cellulare della cugina che lavora li. Il problema è confrontare le 5/6 risposte differenti, metterle in un bussolotto ed estrarne una sperando sia quella giusta. Mi fido più di Immobilio.
A dormiente, Bagudi e Irene1 piace questo elemento.
Certamente. In genere per certe cose si contatta l'ufficio dove é stato registrato il contratto. Per questo non c'è univoca voce. Da me é +2+2+2+2......
Anch'io consiglio di recarsi all'AdE di competenza, le tesi sono diverse e contrastanti, chi dice 3+2 oppure dopo la seconda proroga si rinnova di +2+2+2.
Ai fini comunque all'ade cambia poco, basta che paghi annualmente l'imposta di registro ( se in proroga minimo 67 euro) la differenza la fa l'aspetto civilistico.
Irene1, 5 Novembre 2015
A pippo63 e Luna_ piace questo messaggio.
Si, per l'AdE cambia poco e non hanno voglia di entrare troppo nell'interpretazione della legge.
L'AdE si occupa di incassare le imposte.
I termini di rinnovo riguardano più la tutela dei diritti delle parti del contratto.
Io ritengo più plausibile l'interpretazione del 3+2 +3 +3 +3 ...
Capricorn, 6 Novembre 2015
Capricorn ha scritto: ↑
Cara @Luna_..., sarebbe interessante aprire una discussione sui compiti della AdE: Vado a sentimento, visto che non ho titolo legale, ma tra questi non credo ci sia quello di interpretare un aspetto della legge che regola rapporti privatistici.
Rispondo a chi mi ha taggato rifacendomi ad una risposta in merito data da @Pennylove (ma dove ti sei nascosta? QUi sentiamo la tua latitanza..!.) che purtroppo non ritrovo tra i segnalibri: mi sembra motivasse con argomentazione sua solita il 3+2+3+2,
Bastimento, 6 Novembre 2015
rimango sempre nel dubbio...pero' ho scoperto recentemente che il contratto puo' anche avere durata 4+2....per la proroga penso che non avremo mai risposta univoca, comunque l' agenzia delle entrate ha cosi' risposto: il rinnovo successivo deve avvenire alle stesse condizioni e nei medesimi termini di scadenza dell'originaria proroga ovvero per altri due anni....
MELISSA75, 6 Novembre 2015
Che il 3+2 potesse essere esteso ad es al 4+2 non mi sorprende: le durate sono sempre state intese come minime: quanto invece al rinnovo, sarei propenso anch'io ad intendere che le proroghe siano di 2 in due.
ma è proprio la frase "alle medesime condizioni" che porta purtroppo ad avvalorare la tesi del 3+2+3+2
Credo di aver ritrovato la precedente discussione con tema analogo e la risposta di Pennylove, che qui riporto.
Proroga contratto a canone concordato | immobilio - Forum Immobiliare
Non esiste un censimento degli uffici territoriali delle Entrate riguardo le attività interne di gestione degli atti di locazione (in merito alla problematica segnalata, si consiglia di verificare la posizione dell’ufficio competente per evitare contestazioni al termine del 7° anno): la maggior parte degli uffici locali ritiene, che il contratto 3+2, al termine del biennio di proroga, sia soggetto a semplici rinnovi biennali.
Ipotesi che ha trovato scarsa accoglienza in dottrina e pressocché nulla in giurisprudenza (si aspetta ancora un intervento delle Sezioni unite della Suprema Corte di Cassazione che possa sciogliere ogni dubbio). Questa tesi non pare in effetti sostenibile, dal momento che il biennio rappresenta – secondo quanto recita espressamente l’art. 2, co. 5 della legge di riforma del 1998, non un rinnovo, ma una “proroga di diritto” e la proroga legale, di per sé, è un evento eccezionale e, in quanto tale, non può manifestarsi che una volta soltanto. Nei contratti 3+2, la mancata disdetta al termine del triennio, non determina un “rinnovo” o una “rinnovazione”, nel senso di stipulazione di un nuovo contratto, bensì la “proroga”, cioè la prosecuzione del contratto originario, perciò, la durata base dei contratti 3+2, deve considerarsi triennale, e non quinquennale.
Per questi motivi, la maggior parte degli interpreti (e alcuni uffici delle Entrate) ritiene che, alla scadenza del quinquennio, il contratto si “rinnovi”, per l’appunto, e non “proroghi” per un triennio, e così pure alla scadenza di quest’ultimo (in senso conforme Tribunale di Torino (28/06/(2008) e Tribunale di Genova (04/12/2009) fino a quando non venga comunicata disdetta semplice, non motivata (quindi, non un diniego di rinnovo) per la scadenza a venire, fatta salva l’ipotesi del recesso del conduttore, nei modi e nei termini a lui sempre consentiti.
L’applicazione di un rinnovo triennale appare la soluzione più convincente, sia perché appare più aderente alla ratio dell’art. 2, co. 5, sia perché l’applicazione della tesi che propende per un rinnovo quinquennale (al 5° anno, riparte un altro 3+2: in senso conforme Tribunale di Bologna 07/09/2009) configurerebbe un meccanismo matematico alquanto inconsueto, in quanto verrebbe a crearsi una diseguaglianza in contrasto con il co. 1 dell’art. 2 della legge n°431/1998 (contratti 4+4) ove il legislatore ha espressamente esplicitato che al termine del primo quadriennio, i contratti “sono rinnovati per un periodo di quattro anni […], atteso che nel contratto concordato 3+2 paradossalmente, accedendo a tale interpretazione (rinnovo quinquennale, inteso nel 3+2), il rinnovo sarebbe comprensivo anche della “proroga e, quindi, non per 3 anni, ma 3+2, dilatando ulteriormente la durata contrattuale.
La conclusione, se non ho letto affrettatamente porterebbe alle proroghe come 3+3+3+:
e Penny ha sempre una certa logica nelle risposte.
" il rinnovo alle medesime condizioni " é riferito al contratto e non alla proroga.
dormiente, 7 Novembre 2015
Che quella frase porti ad un risultato abbastanza sibillino, ne è la prova il tuo intervento.
Cosa significa infatti affermare che "il rinnovo alle medesime condizioni" si riferisce al contratto e non alla proroga?. Lo hai scritto per avvalorare la tesi di Penny, o per smentirla? Apparentemente rimarrebbe il dubbio.
Se il contratto stabilisce che il contratto ha durata 3 anni, ed alla prima scadenza obbligatoriamente si "proroga" per due, sarebbe logico ritenere che allo scadere della proroga in assenza di nuove condizioni, questo si "rinnova" alle medesime condizioni "contrattuali", cioè 3 anni.
Bastimento, 7 Novembre 2015
Il comma 5 dell'art.2 della legge 431/98, dice che il contratto é prorogato di diritto ( per il conduttore immagino), in effetti la proroga, ( 3+2+2), anziché la chiusura di un contratto avvantaggia il conduttore e questo mi sembra lo spirito del comma 5.
Scusa ma ho la cana che vuol giocare e non mi lascia scrivere. ci sentiamo.
Penso valga la pena tu rilegga la risposta di Pennylove in proposito, che ho riportato sopra: si basa sulla distinta dizione usata proprio all'art. 2 c. 5. cioè parla una volta di proroga, e poi di rinnovo.
I contratti art.5 c.2. .... non possono avere durata inferiore a tre anni
Alla prima scadenza del contratto, , ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni.
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o .... di rinuncia al rinnovo. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato alle medesime condizioni. (sottinteso anche di durata)
Una lettura pignola del dettato di legge, indica quindi che la durata del contratto è (minimo) di tre anni.
I rinnovi taciti successivi alla prima scadenza si rinnoveranno sempre di analogo periodo , cioè tre anni.
Verrebbe addirittura da rispondere, che qualora le parti concordino sul rinnovo, anche alla prima scadenza, il contratto si rinnoverebbe di 3 anni.
L'equivoco starebbe nel diverso significato dato al termine proroga, nella presente legge, e presso l'AdE.
La legge attribuisce il nome di proroga solo al periodo di estensione obbligatoria dopo i primi 3 anni: chiama invece rinnovi le successive estensioni.
Per il fisco invece sia la proroga di diritto che i rinnovi , sono trattati fiscalmente allo stesso modo come Proroghe al contratto iniziale.
La versione dove AdE risponde nel seguente modo [3+2]+2+2+2 ecc, a mio umile parere appare quella priva di alcun fondamento: semmai sarebbe plausibile replicare il 3+2.
Fortunatamente nella stragrande maggioranza dei casi, gli effetti della discordanza sono nulli: non è però scontato che ad AdE venga riconosciuto il diritto di interpretare le leggi; il suo compito, salvo delega specifica, è di applicarle.
Nei casi equivoci dovrebbe invece sollecitare con forza chiarimenti presso gli organi legislativi.preposti.
Il comma 5 dell'art.2 dice che : alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al contratto ecc.
Parla che hanno il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, (se vogliono), da ciò ne deduco che se non esercitano questo diritto, possono prorogarlo ancora. Fra l'altro, come ho detto sopra, l'ulteriore proroga favorisce il conduttore che può rimanere di più nell'immobile, in perfettamente sintonia con lo scopo di questi canoni concordati. E favorisce anche il Locatore che allunga il contratto di soli altri 2 anni senza ricorrere al rinnovo 3+2 a nuove condizioni. Queste nuove condizioni poi, citate dal comma 5, nei canoni concordati, sono un po' fantasiose, non so quali sarebbero, che hanno canoni già impostati.
Se poi l'Agenzia delle Entrate favorisce la registrazione di queste proroghe, chi può contestarti la proroga della proroga?
Il Conduttore? Nooooooooooooooooo, non è suo interesse e nemmeno del Locatore.
Fra l'altro registrare la proroga costa meno del nuovo contratto sbaglio?
dormiente, 8 Novembre 2015
Non mi pareva fosse in discussione la possibilità di prorogare:
il (pseudo) dubbio verteva sulla quantizzazione della durata della proroga. (3?, 2? 3+2? 2+2?)
Nella sostanza, pare non interessi a nessuno (legislatore, ade, ecc) venire a capo di cosa intenda la 431. A dimostrazione che un eccessivo dirigismo statale, finisce per essere inutile.
Bastimento, 8 Novembre 2015
A MELISSA75, pippo63 e dormiente piace questo elemento.
Per me la proroga è 2, +2+2+2+2
dormiente, 9 Novembre 2015
Matteo_Parma Membro Junior
La proroga è 3 + 2 + 2 + 2 ...... matematico.
Matteo_Parma, 9 Gennaio 2016
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