Source: http://www.studiopolazzo.it/Fascicolo.html
Timestamp: 2017-05-28 01:03:10+00:00
Document Index: 54149092

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.29', 'art. 1', 'art.2', 'art. 2043']

Studio Polazzo - Fascicolo del Fabbricato
Reflection.js Testsuite
Studio Architetto Polazzo>servizi tecnici>fascicolo fabbricato
Il FASCICOLO DEL FABBRICATO è uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati. La prima finalità è indirizzata prevalentemente ai privati e riveste un carattere di tutela sia dell’incolumità dell’utenza sia di salvaguardia del patrimonio immobiliare; la seconda, invece, coinvolge le amministrazioni pubbliche responsabili delle politiche di prevenzione e di gestione del territorio e dell’ottimizzazione dei relativi servizi. La redazione del Fascicolo del fabbricato, a seguito dei ricorsi, e le relative ordinanze sotto riportate, ha perso il carattere di obbligatorietà, ma resta comunque uno strumento operativo nel Comune di Roma. A seguito dei recenti eventi sismici, gli enti locali e le istituzioni stanno valutando la possibilità di ripristinare l'obbligatorietà di tale strumento.
Facsimile del Fascicolo del Fabbricato 27 marzo 2007 No del Consiglio di stato
Con l’Ordinanza n. 1580 del 27 marzo 2007, il Consiglio di Stato ha definitivamente chiuso la questione del fascicolo del fabbricato istituito dal Comune di Roma e già dichiarato illegittimo dal Tar del Lazio nel novembre del 2006 14 novembre 2006 Bocciatura del TAR, ricorso del Comune
Dopo la bocciatura del "Libretto" da parte del Tribunale Amministrativo Regionale, sul ricorso di Confedilizia. La sentenza n.12320 del 13.11.06, prevede la non validità della Delibera Comunale n.27 del 24 febbraio 2004 che ha reso operativa la Legge 31/2002.Il Comune di Roma ha fatto ricorso al Consigli di Stato. Pertanto, in attesa di tale sentenza definitiva, il Fascicolo del Fabbricato può intendersi facoltativo
Report dell'osservatorio sul fascicolo Fabbricato del 15 febbraio 2007
Report Osservatorio sul Fascicolo del Fabbricto del 15 febbraio 2007
Il fascicolo di fabbricato «è un provvedimento per la sicurezza e la prevenzione, per evitare altre situazioni di pericolo». Per questo motivo, spiega l’assessore capitolino ai Lavori pubblici Giancarlo D’Alessandro, il Comune di Roma ha presentato un ricorso al Consiglio di Stato, contro la sentenza del Tar che aveva annullato la delibera varata dall’amministrazione dopo il crollo dell’edificio di via di Vigna Jacobini, nel 1998, in cui morirono 27 persone.
Il fascicolo è l’insieme di documenti che fotografa la situazione riguardante la natura del sottosuolo e dell’immobile, nel suo complesso e nelle singole parti, riscontrando i requisiti di sicurezza e le eventuali criticità. Nella Capitale gli edifici abitati sono quasi 200 mila, gran parte dei quali ha un’età compresa tra i 50 e i 100 anni. «Ogni anno i vigili del fuoco ricevono circa 500 chiamate di intervento per problemi relativi agli immobili - sottolinea il comandante dei vigili del fuoco Guido Parisi - In più della metà di queste chiamate si riscontrano problemi: segno che il tema c’è, va affrontato, e il “libretto della casa” è la soluzione». «Il provvedimento che ha annullato la delibera si basa su assunti che non corrispondono ai nostri intendimenti - dice ancora D’Alessandro - esiste un’ampia normativa che legittima la nostra iniziativa». Secondo l’assessore, «non è il Campidoglio che chiede il “libretto della casa” per avere la documentazione tecnica, ma è il Comune che fornisce ai tecnici incaricati di redigere il fascicolo i progetti e gli atti necessari a completare la documentazione e a effettuare la relazione finale». I romani «hanno capito l’importanza del nostro provvedimento e continuano a presentare il “libretto” - fa rilevare D’Alessandro - Tra il 2005 e il 2006 si è registrato un forte incremento della documentazione presentata e tutt’oggi, malgrado il blocco, continuano ad arrivare i fascicoli completati».
Comune e vigili del fuoco hanno deciso di mettere in rete i rispettivi archivi per il fascicolo di fabbricato. Secondo il Campidoglio l’archivio sarà pronto entro il 2007. Il fascicolo di fabbricato comprende: la natura delle operazioni eseguite sull’edificio; l’avvenuto completo accesso o meno a tutte le parti del fabbricato, le eventuali carenze documentali e la loro essenzialità o meno per una più completa redazione del giudizio; gli eventuali elementi di criticità riscontrati sia nell’esame dei documenti che dagli esami visivi dei luoghi; i fatti storici intervenuti che hanno modificato elementi essenziali dell’immobile; la necessità o meno di ricorrere ad altri esami e la redazione di documenti più approfonditi.
Il Comandante Provinciale dei vigili del fuoco Guido Parisi ha affermato che su 500 controlli effettuati sui fabbricati nel 2006 dai Vigili del Fuoco, circa 300 avevano problemi di staticità e lo stesso andamento si è avuto nell'anno precedente.
I Fascicoli presentati al Comune di Roma fino ad oggi sono stati 11.558 di cui 458 nel 2007, anche dopo la sentenza del TAR.
La commissione Stabili Pericolanti del Comune di Roma ha rilevato circa 300 casi l'anno sui 1000 segnalati risultano "problematici" e che a Roma solo in gennaio ci sono stati 20 morti per incendi.
Sulla base di questi dati e della considerazione che per circa 2200 alloggi esistono lesioni in atto, criticità, importanti modifiche strutturali, instabilità legata al suolo è stata richiesta una legge nazionale ed è stato presentato ricorso al Consiglio di Stato contro la sentenza del TAR.
Report dell'osservatorio sul fascicolo Fabbricato del 1 dicembre 2006
Report Osservatorio sul Fascicolo del Fabbricato del 1 dicembre 2006
Nel corso della riunione dell'Osservatorio del Fascicolo del Fabbricato del giorno 1° dicembre 2006 sono state dibattute le conseguenze della sentenza del TAR Lazio avversa alle disposizioni normative che hanno sinora regolato il F.F.
Il rappresentante del Comune, Dirigente del IX Dipartimento, Arch. P.F. Biazzo, ha precisato che sino a quando non sarà formalmente notificato il provvedimento, sono da ritenere pienamente operative le disposizioni impartite, in tema di obblighi e di rilascio di autorizzazioni amministrative.
Subito dopo la notifica, il Comune intende attivare le seguenti procedure:
1.	ricorso al Consiglio di Stato;
2.	richiesta della sospensiva della sentenza, in attesa del giudizio di merito.
Il Comune, peraltro, accetterà anche in futuro i fascicoli redatti, anche se cesserà il regime di obbligatorietà attuale.
Nel corso del successivo dibattito è emersa l'intenzione da parte di tutte le rappresentanze presenti nell'Osservatorio di affiancare "ad adiuvandum" l'Avvocatura del Comune e quella della Regione Lazio. In proposito è stato segnalato un docente di Diritto Costituzionale alla Sapienza di Roma, che già in precedenza aveva svolto un ruolo analogo in occasione della vertenza del 2002.
Gli intervenuti hanno concordemente rilevato numerose carenze nella condotta difensiva. Il contenuto della sentenza lascia arguire che l'azione promossa dagli attori della vertenza aveva un chiaro significato politico. Le contestazioni infatti riguardano preminentemente agli aspetti civilistici delle disposizioni normative assunte dal Comune e dalla Regione Lazio. Ma è stata - forse deliberatamente - ignorata la valenza tecnica e sociale dello strumento Fascicolo del Fabbricato. Gli intervenuti hanno reputato improprio il riferimento all'inutile e costosa duplicazione di documenti già in possesso della pubblica amministrazione. Le finalità perseguite erano ben altre. Si doveva consegnare, al termine degli accertamenti documentali e visivi sugli immobili, un documento indispensabile per la loro corretta gestione, che consentisse, peraltro, di intervenire tempestivamente nelle situazioni ritenute a rischio, a difesa dell'incolumità dei fruitori, a vario titolo, degli edifici.
Solo inquadrando correttamente la questione si può risolvere la falsa disputa sulla obbligatorietà dello strumento.
Non è obbligatorio perché lo vuole la pubblica amministrazione, ma lo è perché rappresenta uno strumento utile e necessario per una corretta conduzione del patrimonio immobiliare, a tutela degli aspetti patrimoniali e di quelli strettamente connessi alla sicurezza statica, impiantistica ed ambientale.
A conclusione della riunione si è deciso di inviare un messaggio all'Assessore per esporre la preoccupazione delle rappresentanze delle professioni tecniche, della proprietà e degli amministratori di condominio, chiedendo una informazione più tempestiva. E' stato altresì assunto l'impegno di organizzare, prima della fine dell'anno, una manifestazione per sensibilizzare i politici sulla necessità di promuovere iniziative a favore della sicurezza immobiliare.
Le azioni promosse dall'Ordine degli Ingegneri di Roma continueranno ad essere ispirate alla tutela non solo dei propri iscritti, ma soprattutto degli interessi della collettività al fine di divulgare la cultura della sicurezza, prerogativa di tutti i paesi civili
Questionario essenziale
QUESTIONARIO ESSENZIALE Il presente questionario raccoglie le domande formulate con maggiore frequenza. La sua finalità è quella di delineare le linee principali delle procedure da seguire, senza alcuna pretesa di esaurire tutti i temi posti dalla compilazione del FASCICOLO DEL FABBRICATO. Gli Ordini e i Collegi professionali, nonché gli uffici comunali preposti alla gestione dei fascicoli, unitamente alle Associazioni della proprietà edilizia e degli amministratori immobiliari, si sono impegnati ad assicurare adeguata assistenza ai tecnici ed ai cittadini per la soluzione degli eventuali problemi che si manifesteranno nel corso dell'applicazione della delibera del C.C. di Roma n.166/99 e successive. 1. Che cosa è il FASCICOLO DEL FABBRICATO? Il FASCICOLO DEL FABBRICATO è uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati. La prima finalità è indirizzata prevalentemente ai privati e riveste un carattere di tutela sia dell’incolumità dell’utenza sia di salvaguardia del patrimonio immobiliare; la seconda, invece, coinvolge le amministrazioni pubbliche responsabili delle politiche di prevenzione e di gestione del territorio e dell’ottimizzazione dei relativi servizi. Sebbene pleonastico, occorre precisare che il FASCICOLO DEL FABBRICATO non sostituisce un progetto di risanamento statico e/o impiantistico, la cui stesura potrà essere effettuata, con l'assenso della proprietà, solo in un secondo momento, qualora dalla ricognizione a vista emergano criticità specifiche da sanare. Le spese relative a questa fase sono regolate dalle tariffe professionali vigenti e non rientrano tra i costi del Fascicolo. 2. Il fascicolo del fabbricato è obbligatorio e quando deve essere compilato? Il FASCICOLO DEL FABBRICATO è obbligatorio e deve essere redatto in relazione all’epoca di costruzione secondo le seguenti cadenze temporali: - entro il 30 settembre 2005, per gli edifici realizzati entro il 1939; - entro il 31 marzo 2007, per gli edifici costruiti dal 1940 in poi; - gli edifici in costruzione e quelli costruiti successivamente alla data di approvazione della delibera (4 novembre 1999) devono dotarsi del fascicolo contestualmente all’ottenimento dell’abitabilità o agibilità. L’Amministrazione comunale può concedere, sentiti i Municipi (ex Circoscrizioni) interessati, gli Ordini, i Collegi professionali e le Associazioni della proprietà edilizia, eventuali deroghe alle suddette scadenze per aree o per singoli gruppi di edifici, con riferimento ai seguenti criteri: 1. particolari caratteristiche del sottosuolo; 2. eventuali presenze di abusivismo edilizio, anche se condonato; 3. condizioni particolari per fattori sismici e/o idrogeologici; 4. esposizioni a volumi di traffico intenso. 3. Quali sono le sanzioni? La delibera comunale istitutiva del FASCICOLO DEL FABBRICATO n.166 del 4 novembre 1999 e quelle successive non prevedono sanzioni amministrative. Per gli edifici sprovvisti del fascicolo non sarà possibile attivare le procedure DIA (denuncia inizio attività) o di comunicazione opere interne, nonché presentare richieste di autorizzazioni, di concessioni edilizie, di abitabilità o agibilità o certificazioni di competenza comunale attinenti il fabbricato. 4. Chi deve farlo predisporre? La proprietà ovvero un delegato della stessa. 5. Quali sono i professionisti abilitati a redigerlo? Il FASCICOLO DEL FABBRICATO deve essere firmato da un Tecnico abilitato ed iscritto ad Albo professionale, secondo le competenze prescritte dalle leggi vigenti. 6. Come deve essere conferito l’incarico? L’incarico al tecnico dovrebbe essere assegnato sulla base delle sue specifiche competenze attestate da un “curriculum vitae” ovvero sulla base della conoscenza diretta dei requisiti occorrenti posseduti dal professionista. Il tecnico o i tecnici contattati (compresi, quindi, il geologo ed eventualmente l’agroforestale), prima della formalizzazione dell’incarico, faranno conoscere alla proprietà o al suo delegato il costo del fascicolo, computato seguendo rigorosamente le prescrizioni del Protocollo d’intesa stipulato dal Comune con gli Ordini e Collegi Professionali, con la partecipazione del Comando Provinciale dei VV.F. di Roma. Non sono consentite riduzioni agli importi previsti. Al fine di evitare elusioni alle disposizioni ufficiali, sono previsti controlli alle lettere di incarico e di accettazione, e ai costi riportati sui moduli allegati al Protocollo d’intesa, che costituiranno parte integrante del fascicolo, come anche previsto dal modulo di incarico, e, quindi, trasmessi – con le modalità previste – all’Amministrazione comunale, che provvederà ad effettuare i previsti controlli. I tecnici che non si atterranno alle disposizioni del Protocollo d'intesa rischiano il deferimento ai rispettivi Ordini e Collegi professionali. 7. Da chi deve essere custodito? Il FASCICOLO DEL FABBRICATO deve essere custodito dal Responsabile dell’immobile, figura che può coincidere con la proprietà o con un delegato della stessa, come l’Amministratore dello stabile. Chi lo custodisce dovrà esibirlo, su richiesta, agli Uffici Comunali preposti ai controlli, ai professionisti incaricati di interventi sul fabbricato, in occasione di comunicazione di opere interne, denuncia inizio attività, autorizzazione e concessione edilizia, richiesta di abitabilità o agibilità. I professionisti, oltre a dichiarare di aver preso visione del fascicolo, dovranno curarne l’aggiornamento e fornire al Responsabile dell’immobile la documentazione relativa all’intervento che intendono eseguire. Il Responsabile dell'immobile alla prevista scadenza di otto anni dovrà provvedere a far controllare l'aggiornamento del fascicolo alla luce delle modifiche intervenute. 8. Quali sono i costi previsti? I costi sono stati stabiliti dal Protocollo d’intesa. Il riferimento è all’art.29 della Tariffa Professionale degli Ingegneri ed Architetti vigente al momento della sottoscrizione dell’accordo. Per le finalità sociali riconosciute al FASCICOLO DEL FABBRICATO, le aliquote previste dal tariffario sono applicate al valore catastale, determinato per l’ICI dell’edificio. Sulla base dei parametri fissi esistenti nella procedura (1/20 - 0,47 - 30%), nel caso di immobili con valore ICI superiore a L.500 mln, può essere applicata la formula speditiva: 0,03055 [1] x (aliquota/100) x valore catastale ICI Con riferimento al tariffario vigente le categorie interessate dal fascicolo del fabbricato interessano tutte la classe Ia ed in particolare le categorie: a Costruzioni informate a grande semplicità, fabbricati rurali, magazzini, edifici industriali semplici e senza particolari esigenze tecniche, capannoni, baracche, edifici provvisori senza importanza e simili. (omissis) b Edifici industriali di importanza costruttiva corrente. Edifici rurali di importanza speciale. Scuole, piccoli ospedali, case popolari, caserme, prigioni, macelli, cimiteri, mercati, stazioni e simili qualora siano di media importanza. Organismi costruttivi in metallo. c Gli edifici di cui alla lettera "b" quando siano di importanza maggiore, scuole importanti ed ed istituti superiori, bagni e costruzioni di carattere sportivo, edifici di abitazione civile e di commercio, villini semplici e simili. d Palazzi e casi signorili, ville e villini signorili, giardini, palazzi pubblici importanti, teatri, cinema, chiese, banche, alberghi, edifici provvisori di carattere decorativo, serre ornamentali ed in genere tutti gli edifici di rilevante importanza tecnica ed architettonica. Costruzioni industriali con caratteristiche speciali e di peculiare importanza tecnica. (omissis) e Costruzioni di carattere prettamente artistico e monumentale. Chioschi, padiglioni, fontane, altari, monumenti commemorativi, costruzioni funerarie. (omissis) Il costo così determinato deve essere maggiorato del corrispettivo del geologo e di quello, eventuale, del tecnico agroforestale. Il corrispettivo del geologo viene riferito ai vari scaglioni del valore ICI del fabbricato e varia da un minimo di L.250.000 ad un massimo di L.2.000.000, per fabbricati con valore ICI compreso tra 1 e 15 MLD; per edifici di valore superiore si applica un incremento di L.250.000 per ogni incremento di valore pari a L.3 MLD [2] . L’onorario del tecnico agroforestale viene, invece, espresso in funzione di quattro scaglioni di valore ICI e del numero di alberi presenti, espresso in numero variabile, secondo quattro scaglioni, il tutto aumentato di un’incidenza spese forfettaria pari al 30%. Il compenso varia da un minimo di L.195.000 ad un massimo di L.533.000. Agli onorari dovranno essere aggiunti gli oneri fiscali e previdenziali di legge. 9. Come si determinano i costi degli edifici con valori ICI inferiori a L.500.000.000? Per tutelare le fasce sociali più deboli il Protocollo d’intesa ha previsto la possibilità ai proprietari degli immobili con valore ICI inferiore a L.500.000.000 di aggregarsi tra di loro, affidando allo stesso tecnico l’incarico di compilare i fascicoli relativi ai singoli immobili. In questo caso le spese, pari al 30% del costo complessivo, saranno ripartite in termini proporzionali tra i proprietari. Qualora la proprietà decida di operare in modo autonomo, sempre per valori inferiori a L.500.000.000, le spese per le singole prestazioni saranno forfettizzate in L:300.000. 10. Come devono essere liquidati gli onorari? Non esistono prescrizioni specifiche se non in caso di concessione delle agevolazioni comunali. Qualora sia richiesta l’agevolazione comunale del 30%, il disciplinare prevede, prima dell’erogazione del contributo, l’esibizione delle fatture o della ricevuta relativa al bonifico bancario. Se si accede anche ai benefici del 36% del costo, previsti dall’art. 1 della legge 449/1997 così come modificata dall'art.2 della legge 388/2000, è fatto obbligo di liquidare l'onorario solo tramite bonifico bancario. Il costo del fascicolo è costituito dal corrispettivo da versare al tecnico incaricato, oltre all’onorario del geologo e di quello eventuale del tecnico agroforestale. Le spese accessorie [3] sono ammesse a contributo. Le consulenze specialistiche (strutturali ed impiantistiche), scelte autonomamente dal tecnico incaricato, saranno dallo stesso direttamente liquidate agli interessati, senza alcun onere aggiuntivo per la proprietà. 11. A carico di chi sono le spese accessorie per il reperimento della documentazione occorrente per il F.F.? Le spese accessorie, che comprendono rilievi, acquisizioni documentali, elaborazioni informatiche, acquisto del CD – Rom del Comune e quant’altro occorra per l’adempimento dell’incarico, sono a carico della proprietà. 12. Quali sono le agevolazioni per chi compila il F.F.? Chi si doterà del Fascicolo del Fabbricato entro il 31 dicembre 2001 (31 dicembre 2002, per le dimore storiche), indipendentemente quindi dalle fasce temporali previste dalle delibere comunali, potrà usufruire delle seguenti agevolazioni: ? contributo a fondo perduto del 30% (40%, per le dimore storiche) del costo del fascicolo, sino a concorrenza del fondo stanziato, a condizione che i beneficiari risultino al corrente con i contributi ICI [4] , relativi all'anno precedente e che il supporto informatico sia consegnato nei termini previsti. L'agevolazione, le cui richieste sono in corso di presentazione presso il IX° Dipartimento del Comune di Roma, verrà concessa agli aventi diritto, seguendo un criterio esclusivamente cronologico sino a concorrenza dei fondi disponibili; ? contributo, fino al 31/12/2001, riservato alle sole persone fisiche (con esclusione delle dimore storiche, che hanno un trattamento agevolativo diverso), del 36% del costo del fascicolo, da portare in detrazione dell'imponibile indicato sul modello Unico (in quote quinquennali o decennali); ? detrazione forfettaria di L.25.000 dall'ICI delle porzioni immobiliari fornite del fascicolo del fabbricato. 13. Come deve essere redatto il F.F.? La delibera 166/99 del Consiglio comunale di Roma e successive prevedono che il fascicolo sia redatto secondo una duplice modalità: · modalità cartacea, da consegnare al committente del fascicolo, con tutti gli allegati prescritti; · modalità informatica sul CD - Rom distribuito dal Comune, da consegnare al IX° Dipartimento nei modi e nelle forme previste. È opportuno che il Fascicolo cartaceo sia redatto e custodito in forma "aperta" utilizzando raccoglitori e cartelline adatti ad essere implementati per l'esigenza di registrare e raccogliere la documentazione relativa ad ogni evento verificatosi successivamente alla stesura del fascicolo. 14. Sono previste sanzioni a carico dei professionisti? In materia ancora non esistono specifici orientamenti giurisprudenziali, pertanto le sanzioni a carico dei professionisti sono quelle previste dalle vigenti norme di legge. Saranno perseguiti i tecnici che opereranno in modo illegittimo (infedele descrizione di quanto visionato) ed in difformità delle norme deontologiche dei relativi Ordini ed Collegi professionali. 15. Che cosa si deve fare qualora non sia possibile accedere a tutte le unità immobiliari? Il problema dell'accesso alle singole unità immobiliari, è di due tipi: 1. accesso impedito deliberatamente dal proprietario o dal detentore della porzione immobiliare da visitare; 2. accesso impedito da fattori oggettivi (sequestro giudiziario, assenza protratta del detentore del bene, inaccessibilità fisica e così via). Nel primo caso, nei limiti del possibile, occorre fare opera di persuasione nei confronti degli utenti dei beni immobili, reali destinatari della finalità sociale del fascicolo del fabbricato, cercando di far rilevare il suo contributo per la sicurezza degli edifici e, di conseguenza, dei suoi occupanti. Decisivi potranno risultare atteggiamenti responsabili volti a "sburocratizzare" il provvedimento e a divulgare, seppure in modo rudimentale, gli elementari principi della sicurezza immobiliare. Si rammenta, comunque, che il combinato disposto degli articoli 843 del Codice civile e 700 del Codice di procedura civile, concede all'amministratore, qualora il proprietario si opponga all'accesso, di adire l'autorità giudiziaria, in via ordinaria o d'urgenza, quando sussista grave pericolo per il ritardo. Per questo sembra opportuno, sotto il profilo procedurale, che, nel caso dei condomìnii, l'assemblea deliberi nel merito richiamando e ribadendo che la condotta irresponsabile di eventuali oppositori agli adempimenti necessari per la compilazione del FASCICOLO DEL FABBRICATO possono riverberarsi sui singoli soggetti nel caso che il loro comportamento metta a repentaglio l'incolumità degli altri condòmini (art. 2043 del C.C.), sollevando l'amministratore da ogni responsabilità. Nel caso in cui esistano chiare avvisaglie che lascino presagire pericolo imminente, dovranno essere attivate le consuete procedure previste dalla legge. In entrambi i casi, sarà comunque il tecnico che dovrà decidere il comportamento più opportuno, con il solo obbligo di segnalare nel quadro finale del fascicolo, le porzioni immobiliari non esaminate nel corso dell'accertamento ed i relativi motivi. Dovrà inoltre specificare se ritiene la circostanza ininfluente sul parere finale relativo alle condizioni di sicurezza dell'edificio. 16. Come si deve procedere in caso di riscontro di criticità strutturali e/o impiantistiche? Di fronte al riscontro di criticità sia strutturali sia impiantistiche, il tecnico oltre a relazionarle dettagliatamente nel fascicolo, deve farle presenti ai destinatari del documento, suggerendo, come anche richiesto nella relazione sintetica del quadro F, gli adempimenti necessari per la messa in sicurezza del fabbricato. Si rammenta che anche in presenza di criticità, il FASCICOLO DEL FABBRICATO può essere redatto e presentato al Comune. Nel caso estremo, in cui il livello di rischio accertato sia reputato tale da mettere a repentaglio l'incolumità delle persone, il tecnico, di concerto con la proprietà o con chi la rappresenta, dovrà procedere nei modi consueti ad informare gli organismi pubblici preposti all'adozione dei provvedimenti d'urgenza come i VV.F. e/o la Commissione Stabili Pericolanti. 17. Come può agire la proprietà, o chi la rappresenta, qualora il tecnico disponga accertamenti più approfonditi (di seconda fase)? Nel caso in cui la proprietà desideri una conferma sulla reale esigenza di assoggettare l'edificio ad indagini ed accertamenti più approfonditi prescritti dal tecnico compilatore del fascicolo, potrà richiedere un arbitrato. L'Amministrazione ha difatti previsto (delibera del C.C. n.179 del 13 novembre 2000) la possibilità di adire ad una delle 19 Sottocommissioni Stabili Pericolanti previste e localizzate secondo la suddivisione territoriale circoscrizionale del Comune di Roma. Le Sottocommissioni, la cui regolamentazione è attualmente in corso di definizione, potranno verificare quanto indicato dal tecnico nelle conclusioni del Fascicolo, su richiesta della proprietà (o suo delegato). Il servizio sarà oneroso, anche se in modo contenuto. 18. Come si deve procedere qualora manchino documenti ritenuti essenziali? L'esigenza di acquisire la documentazione essenziale è alla base della possibilità di procedere alla compilazione del F.F. La mancanza di tale documentazione consente di procedere solo dopo la sua acquisizione. Si raccomanda, comunque di evitare qualunque eccesso burocratico, tenendo sempre ben presente che la finalità prioritaria del FASCICOLO DEL FABBRICATO è quella di accertare le condizioni di sicurezza dell'edificio. 19. Che cosa si deve fare qualora esistano più incarichi per la redazione del F.F., relativi ad uno stesso edificio e/o complesso edilizio, in assenza di un condominio legalmente costituito, ovvero nel caso di corpi di fabbrica distinti con impianti e/o con strutture in comune? Sull'argomento non possono essere forniti suggerimenti validi per ogni fattispecie. Si deve solo rinviare al buon senso dei singoli proprietari (o dei loro delegati) ed alla loro responsabilità per evitare che il frazionamento degli incarichi impedisca di delineare un quadro omogeneo e completo delle condizioni di sicurezza degli immobili oggetto di accertamento. I tecnici coinvolti dovrebbero, facendo ricorso ad un comune senso etico e deontologico, farsi parte diligente cercando di coordinare le loro attività e di superare, nei limiti del possibile, gli ostacoli che oggettivamente ogni singola situazione presenta e riuscire a relazionare in termini adeguati le condizioni accertate. 20. Come devono essere effettuati gli aggiornamenti del fascicolo? Gli aggiornamenti del fascicolo devono essere effettuati ogni otto anni dalla data di compilazione. Il tecnico incaricato degli aggiornamenti periodici dovrà verificare ed eventualmente recepire tutti gli atti relativi alle modifiche apportate all'edificio negli anni precedenti la revisione. Eseguita la necessaria analisi, trasferirà sul CD-Rom (da consegnare al Comune), la documentazione cartacea prodotta in occasione delle variazioni avvenute nel corso degli otto anni. 21. Chi deve aggiornare il fascicolo? In materia non esiste alcun obbligo, tuttavia sarebbe auspicabile che ogni edificio abbia un referente tecnico al quale affidare la formazione, la conservazione e l'aggiornamento periodico del FASCICOLO DEL FABBRICATO. Comunque l'aggiornamento corrente è posto a carico del professionista incaricato volta per volta della progettazione e/o del controllo degli interventi modificativi apportati all'edificio, mentre quello periodico, da riportare su un CD-Rom da consegnare al Comune, sarà oggetto di specifico incarico. 22. Come si deve operare qualora non siano disponibili le rendite delle unità immobiliari? Per la determinazione del costo del fascicolo, devono essere note le rendite delle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato. Di norma tali rendite sono riportate sui certificati (visura per edificio) rilasciati dall'Ufficio del Territorio (Catasto dei Fabbricati). Per ottenere i valori catastali degli immobili le rendite relative, rivalutate del 5% [5] , vanno moltiplicate [6] per 50 se appartengono alla categoria A/10 (uffici) o alla categoria D (Immobili a destinazione speciale), per 34 se appartengono alla categoria C/1 (locali commerciali) o alla categoria E (Immobili a destinazione particolare), per 100 in tutti gli altri casi. Nell'eventualità in cui non siano disponibili le rendite, è opportuno che siano fornite dall'Ufficio del Territorio, che, disponendo di tutti i parametri riferiti alle categorie ed alle classi delle singole zone della città e, soprattutto, conoscendo le disposizioni normative vigenti per il computo della consistenza dei cespiti (vano, metro cubo, metro quadrato), è in grado di effettuare il calcolo in termini corretti e di rilasciare una certificazione di rendita presuntiva. 23. Il fascicolo del fabbricato può costituire strumento di verifica delle trasformazioni illegittime apportate al fabbricato? Come più volte ribadito il FASCICOLO DEL FABBRICATO è uno strumento finalizzato unicamente all'accertamento della sicurezza dell'edificio. Il tecnico non deve rilevare eventuali irregolarità perché possano essere perseguite e sanzionate a norma di legge, ma solo perché possono mettere a repentaglio l'incolumità delle persone o danneggiare (o distruggere) l'immobile. 24. Quando si deve compilare la relazione geologica? La relazione deve essere compilata da un dottore in geologia iscritto all'Ordine dei Geologi quando non sia reperibile nella documentazione dell'edificio. Una relazione geologica deve essere sempre allegata al fascicolo. 25. Quando si deve richiedere l'intervento del tecnico agroforestate? In presenza di alberature di alto fusto [7] o di essenze vegetali, con apparato radicale particolarmente invasivo, deve essere richiesta la consulenza di un esperto agroforestale, la cui relazione, debitamente firmata dovrà essere allegata al Fascicolo (cartaceo ed informatico). Di norma gli alberi da esaminare sono quelli la cui altezza risulta pari o superiore alla distanza dall'edificio o da parti di esso, ovvero le piante che interferiscono con l’edificio, con le sue pertinenze, con le infrastrutture accessorie (muri di contenimento, recinzioni, depositi interrati, ecc.) e con gli impianti come fognature o condutture, la cui funzionalità può incidere sia sugli impianti (particolarmente pericolose sono le interferenze con le condutture del gas) sia sull’assetto del sottosuolo interessato dalle fondazioni con l'innesco di dissesti idrogeologici accompagnati da movimenti franosi. La relazione tecnica agroforestale verificherà il grado di pericolosità degli alberi, delle essenze vegetali e gli eventuali fattori di rischio nei riguardi degli edifici, delle loro pertinenze e, quindi, delle persone. informazioni e costi
Normativa di riferimento Comune di Roma (delibera 166/1999)
Comune di Roma (delibera 27/2004)
Regione Lazio (Legge 31 del 12/09/02)
Sentenza del TAR ( n. 12320 13/11/2006)
[Home][contatti][servizi tecnici][portfolio]