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Timestamp: 2018-11-14 02:28:35+00:00
Document Index: 203743539

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Cass 22/01/2002-1
exercice de l’activité d’agent immobilier
assujettissement au régime de la loi du 02/01/1970 (Hoguet) oui
exercice illégal de l’activité d’agent immobilier (oui)
Cassation criminelle du 22 janvier 2002
Cour d’appel de CHAMBERY, chambre correctionnelle du 21 décembre 2000
N° de pourvoi: 01-80490
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique tenue au Palais de Justice à PARIS, le vingt-deux janvier deux mille deux, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le rapport de Mme le conseiller MAZARS, les observations de Me LE PRADO, avocat en la Cour, et les conclusions de Mme l’avocat général COMMARET ; statuant sur le pourvoi formé par :
- X... Monique, épouse Y...,
contre l’arrêt de la cour d’appel de CHAMBERY, chambre correctionnelle, en date du 21 décembre 2000, qui, pour travail clandestin et exercice illégal d’une activité d’agent immobilier, l’a condamnée à 3 mois d’emprisonnement avec sursis, 5 000 francs d’amende, 5 ans d’interdiction professionnelle, a ordonné la confiscation des objets saisis et a prononcé sur l’action civile ;
Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles 121-3 du Code pénal, L. 324-10 du Code du travail, 16, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 593 du Code de procédure pénale ;
Il est fait grief à l’arrêt attaqué ;
« d’avoir déclaré Monique X... coupable d’avoir, entre le 1er janvier et le 5 février 1997, exercé à but lucratif une activité de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, ou accompli un acte de commerce, en l’espèce l’exercice d’une activité d’agent immobilier sans requérir son immatriculation obligatoire au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés, et d’avoir prêté son concours ou de s’être livrée de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, en l’espèce en jouant un rôle d’intermédiaire dans des opérations relatives à la vente et à la location en meublé d’immeubles bâtis ainsi qu’à la gestion immobilière ;
« aux motifs que le 3 janvier 1997, le syndic de l’immeuble, le cabinet Baudoin, constatant que Monique X..., épouse Y..., poursuivait son activité d’intermédiaire a déposé plainte auprès du procureur de la République d’Albertville, qu’une information judiciaire a été ouverte au cours de laquelle une surveillance téléphonique a été opérée du 14 janvier au 4 février 1997 ; que l’étude des conversations échangées pendant cette période démontre que Monique X... a poursuivi son activité en continuant notamment à être contactée par de nombreux propriétaires et locataires entre lesquels elle assurait des fonctions d’intermédiaire immobilier rémunéré pour réaliser des actes de gestion immobilière tels que la location d’appartements ; qu’en contrepartie des services qu’elle rendait, la prévenue a admis avoir reçu des “étrennes” consistant notamment en des remises de chèques ; qu’il est ainsi établi que, pendant la période visée par la prévention, à savoir du 1er janvier 1997 au 5 février 1997, Monique X... a exercé , à titre lucratif, une activité d’agent immobilier en se livrant à des opérations visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, en l’espèce en jouant un rôle d’intermédiaire dans des opérations relatives à la location en meublé d’immeubles bâtis ainsi qu’à la gestion immobilière et ce, alors qu’elle n’avait pas requis son immatriculation ni au registre du commerce ni au répertoire des métiers ;
« alors que les juges du fond doivent caractériser les éléments constitutifs des infractions par des motifs exempts d’insuffisance ou de contradiction et répondant aux chefs péremptoires des conclusions dont ils étaient saisis ; que la cour d’appel, pour juger Monique X... coupable de travail clandestin et d’exercice illégal de la profession d’agent immobilier, a retenu qu’il résultait d’une surveillance téléphonique qu’elle avait poursuivi son activité en continuant à être contactée par de nombreux propriétaires et locataires et avait admis avoir reçu des étrennes ;
qu’en statuant ainsi pour sanctionner des faits commis en janvier et février 1997, antérieurement à la condamnation définitive prononcée en 1997 pour les mêmes infractions, sans constater le caractère intentionnel de la poursuite d’une activité illicite et la perception d’une rémunération distincte des étrennes couramment remises aux gardiens d’immeubles, les juges du fond n’ont pas motivé leur décision » ;
Attendu qu’il résulte de l’arrêt attaqué que Monique X... a été poursuivie et condamnée, par jugement du 27 novembre 1995, confirmé, sur son appel, par arrêt du 9 juillet 1997, pour s’être livrée à une activité clandestine d’intermédiaire pour des opérations de location ou d’achat d’appartements de l’immeuble dont elle est gardienne ; qu’une enquête effectuée en janvier et février 1997 ayant révélé qu’elle avait persisté dans ses agissements délictueux, Monique X... est à nouveau poursuivie sur le fondement de l’article L. 324-10 du Code du travail, dans sa rédaction antérieure à la loi du 11 mars 1997, et de l’article 16 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Attendu que, pour retenir sa culpabilité, les juges prononcent par les motifs repris au moyen ;
Attendu qu’en l’état de ces motifs, exempts d’insuffisance et procédant de son appréciation souveraine des éléments de preuve contradictoirement débattus, la cour d’appel a caractérisé en tous leurs éléments, tant matériels qu’intentionnel, les délits dont elle a déclaré Monique X... coupable ;
La Cour de cassation rejette ici le pourvoi contre un arrêt de la Cour d’appel de Chambéry qui a sévèrement condamné une concierge ayant exercé l’activité d’agent immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle prévue par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Dans un premier temps Monique X... a été poursuivie et condamnée, par jugement du 27 novembre 1995, confirmé, sur son appel, par arrêt du 9 juillet 1997, pour s’être livrée à une activité clandestine d’intermédiaire pour des opérations de location ou d’achat d’appartements de l’immeuble dont elle est gardienne.
Par la suite, du 1er janvier 1997 au 5 février 1997, Monique X... a exercé , à titre lucratif, une activité d’agent immobilier en se livrant à des opérations visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, en l’espèce en jouant un rôle d’intermédiaire dans des opérations relatives à la location en meublé d’immeubles bâtis ainsi qu’à la gestion immobilière et ce, alors qu’elle n’avait pas requis son immatriculation ni au registre du commerce ni au répertoire des métiers ;
Elle a été à nouveau poursuivie sur le fondement de l’article L. 324-10 du Code du travail, dans sa rédaction antérieure à la loi du 11 mars 1997, et de l’article 16 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Nous laisserons ici de côté le problème posé par le fait que les faits invoqués sont antérieurs à la date de l’arrêt d’appel, 9 juillet 1997, sur la première condamnation.
Dans le passé, les concierges ont régulièrement effectué des opérations de gestion immobilière pour le compte de propriétaires uniques d’immeubles collectifs à usage locatif. La rémunération des concierges était contractuellement calculée en fonction des loyers encaissés ;
Des usages locaux mettaient de plus à la charge des locataires des redevances diverses. On peut citer le droit de bûche sur les livraisons de bois de chauffage et une redevance sur les livraisons de vin en tonneau. Le versement d’étrennes était pareillement une obligation.
A l’occasion d’une nouvelle location, le paiement du « denier à Dieu » constituait avant tout un acte juridique de réservation de la location et, accessoirement la rémunération du service rendu au locataire pour lui avoir procuré un logement.
La pratique du denier à Dieu est venue du droit médiéval des foires et marchés. Pour conclure certaines ventes ou baux, il était d'usage de verser une pièce d'argent appelée denier de Dieu à titre d'arrhes ou d'acompte. Après réalisation de l’opération, le vendeur ou le propriétaire en faisait obole religieuse.
Après la seconde guerre mondiale, ces régimes légaux et coutumiers ont peu à peu disparu. Les concierges ont poursuivi des activités d’intermédiaires dans des conditions plus contestables du point de vue juridique. La crise du logement et la loi du 1er septembre 1948 ont généré la multiplication d’opérations souvent illicites, notamment en ce qui concerne les échanges de locaux entre locataires.
Présentement, la définition des tâches (annexe 1 à la convention collective) comporte toujours la perception des loyers et/ou des charges « effectuée dans le cadre des consignes écrites données par l’employeur », la visite des logements à louer ou à vendre et l’établissement des états des lieux « au départ et à l’arrivée des locataires ». La rédaction laisse supposer que ces tâches ne sont prévues que dans le cas d’un immeuble en monopropriété puisque un copropriétaire bailleur n’est pas employeur de la concierge. Mais certains règlements de copropriété comportent à cet égard des dispositions permettant aux copropriétaires bailleurs de bénéficier des services de la concierge et précisant les modalités f’exécution et de rémunération de ces services. Elles doivent à notre avis être visées dans le contrat de travail.
Avant comme après la Guerre, les emplois de concierges faisaient l’objet de véritables « cessions de fonds » sous la forme d’un droit de présentation à l’employeur.
Pour revenir aux faits incriminés, il est bien certain qu’en l’espèce la dame X. a fait concurrence au cabinet Baudoin, syndic de l’immeuble. Politique malheureuse ! Le régime Hoguet n’interdit pas des accommodements entre un professionnel immobilier et certaines concierges avisées des immeubles qu’il administre, soit comme syndic, soit comme gestionnaire locatif.
Encore faut-il que ces accommodements respectent les dispositions de la loi du 2 janvier 1970.
Reste le cas éventuel, mais théoriquement concevable, d’une concierge qui détiendrait régulièrement une carte professionnelle !