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Timestamp: 2017-01-23 12:38:28
Document Index: 184870215

Matched Legal Cases: ['artículo 32', 'artículo 32', 'artículo 32', 'artículo 32', 'artículo 34', 'artículo 34']

Por Eduardo Fernández-Fígares Estévez el Abr 2, 2014Blog, Modelos y formularios, Traspaso (cesión) y subarriendo, 16 comentarios
El seis de junio de 2013 entraron en vigor muchas modificaciones en la Ley de arrendamientos urbanos de 1994. Sin embargo, ninguno de ellos afecta directamente a la temática a la que nos referimos en este post, es decir, a los traspasos de locales (en este caso de bares, cafeterías o restaurantes).
Lo que si ha de tener en cuenta el cesionario, es decir, la persona que toma el local en traspaso, es la fecha de celebración del contrato de arrendamiento que se va a ceder/traspasar, pues de ello va a depender que la relación con el arrendador se base en unas normas o en otras. Así, tenemos distintas posibilidades en función a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento:
Firma del contrato de arrendamiento antes del 1 de enero de 1995: en este caso el contrato de traspaso tendrá que respetar las normas establecidas por el artículo 32 y siguientes de la LAU de 1964
Firma del contrato de arrendamiento después del 1 de enero de 1995: el contrato de cesión (ya no se llama contrato de traspaso) se regirá por las normas establecidas en el artículo 32 de la LAU de 1994. En éste último caso, además, podemos encontrarnos ante dos posibilidades:
Que el contrato de arrendamiento se hubiere firmado entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013: en este caso el contrato de cesión se rige, como hemos dicho, por las normas del artículo 32 de la LAU de 1994 y, además, el contrato de arrendamiento se rige por las normas anteriores a la reforma del 6 de junio de 2013. Por tanto, la relación entre el nuevo inquilino (cesionario) y el arrendador se regirá por el contrato de arrendamiento que ahora se cede y que está basado en las normas de la LAU anteriores a la reforma.
Que el contrato de arrendamiento se hubiere firmado después del 6 de junio de 2013: en este caso el contrato de cesión se rige, como hemos dicho, por las normas del artículo 32 de la LAU de 1994 y, además, el contrato de arrendamiento se rige por las normas posteriores a la reforma del 6 de junio de 2013. Por tanto, la relación entre el nuevo inquilino (cesionario) y el arrendador se regirá por el contrato de arrendamiento que ahora se cede y que está basado en las normas de la LAU posteriores a la reforma.
Hechas las anteriores salvedades, os dejamos enlace, en formato word editable, a un modelo contrato de cesión o traspaso de bar, cafetería o restaurante (realizado sobre la base de un contrato de arrendamiento de local celebrado tras el 1-1-1995 y por tanto regido por la actual Ley de arrendamientos urbanos) actualizado y elaborado por nuestro equipo. Es de libre descarga y uso. En nuestra sección archivo documental podrás encontrar otros muchos modelos y formularios elaborados por nosotros para que los descargues y los utilices.
Te recomendamos, además, para profundizar un poco más en materia de traspasos/cesiones de locales, que leas uno de estos dos posts, en función de cual sea el que te interese:
Traspaso o cesión de local de negocio cuyo contrato de arrendamiento fue posterior al 1-1-1995
Traspaso de local de renta antigua (para los casos en que el contrato de arrendamiento del local de negocio se celebró antes del 9 de mayo de 1985).
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Modelo contrato de traspaso o cesión de bar, cafetería o restaurante,
MARIA DEL CARMEN	31 mayo, 2015	Hola. Soy inquilina con una sociedad limitada, con un contrato de arrendamiento desde el año 2013, donde me indica que puedo ceder subarrendar, ceder el contrato de arrendamiento, teniendo el propietario la posibilidad de aumentar el 20% de la renta.
No dice nada, con respecto a si le tengo que pagar algun porcentaje del importe del traspaso al arrendador. ¿Estoy obligada a darle un % o me puede exigir dicho %?
La subida de la renta es ¿obligatoria y/o es opcional de si el arrendador la quiere aplicar?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	6 junio, 2015	Hola Carmen.
Si no se pacta nada respecto al precio del traspaso, entonces el arrendador no tiene ningún derecho económico.
En cuanto a la renta, tiene el arrendador derecho a un incremento del 20%. Pero este es un derecho, por lo que puede optar el arrendador por no ejercerlo, o ejercerlo en un porcentaje inferior al 20% (nunca superior
Responder	angels	3 septiembre, 2015	hola,
estoy traspasando un negocio del cual evidentemente saco un dinero. El propietario del local me dice que el tiene derecho a una participacion, y he leido el contrato que firmé en su dia y alli no pone nada de nada de este tema. Solamente que para ceder o subarrendar necesito el permiso del propietario. En ningún momento expecifica nada de que si en su dia se traspasa el quiere un porcentaje y lacantidad. Y ahora que ya tengo al nuevo inquilino que ha aceptado las condiciones , esta gente me dicen lo del tanto x ciento del traspaso y que sino le suben la renta al que entra de un 20% con lo que de alguna manera me hacen chantaje porque saben que si es así este señor se echará para atras…que puedo hacer??? GRACIAS
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	5 septiembre, 2015	Hola Angels.
Según indica la ley, el arrendador no tiene derecho a ningún porcentaje si no se ha establecido nada en el contrato.
Tu problema lo tienes en que es necesario el consentimiento del arrendador para realizar ese traspaso y, además, tiene derecho a incrementar la renta hasta un 20%.
Por lo tanto, es el arrendador el que tiene “la sartén por el mango” para que tu puedas realizar la operación, bajo las condiciones que él te exija.
Responder	SANTIAGO	25 noviembre, 2015	Recientemente hemos traspasado un negocio de bar restaurante mediante contrato privado entre las dos partes, la pregunta es el dinero recibido de la venta lo tengo que declarar?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	30 noviembre, 2015	Hola Santiago.
Claro, es un dinero que hay que declararlo.
Responder	Maria	4 enero, 2016	Hola mi inquilino de local comercial se quiere ir y lo va a ceder a otra persona, traspasar . le tenemos que devolver la fianza de 500€ si su contrato finaliza en septiembre 2016? O no le corresponde por traspasar ? Además el dcumento de cesión debe venir el nombre del nuevo inquilino arrendador no ? Gracias
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	11 enero, 2016	Hola María.
Al hacer la cesión el arrendatario está cediendo todos sus derechos al nuevo arrendatario, incluyendo la fianza.
Por lo que no tiene derecho a que le devuelvas la fianza y tendrán que ser ellor los que se pongan de acuerdo sobre si el nuevo le da la fianza al actual o no.
Responder	mar	15 febrero, 2016	Hola, quiero traspasar un local cafeteria. Lleva IVA dicha operacion?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	18 febrero, 2016	Hola Mar.
La persona a la que le cedes el local tiene que seguir pagando la renta más IVA.
Y respecto al precio que tu vas a cobrar oor el traspaso, también debe llevar su correspondiente IVA.
Responder	jimena	16 febrero, 2016	Hola, mi hermano compro en traspaso de un bar y lamentablemente todavía sigue con el permiso de trabajo por cuenta ajena.
Un residente le ofrece su numero de autónomo para poder facturar y emitir tickets en el negccio.
Que tipo de contrato debe hacer si esta persona le presta su nombre para poder facturar? Como se llama la figura jurídica? Es posible hacerlo asi?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	18 febrero, 2016	Hola Jimena.
Lamento no poder ayudarte, pues desconozco la respuesta a tu duda.
Responder	pedro	12 marzo, 2016	Estoy pensando en traspasar mi negocio. Es un bar algo antiguo, y no se si al hacerlo al nuevo inquilino lo debe adaptar a la normativa vigente. Si es así habría algún tipo de documento que hacer para dar la cesion y no tener que adaptarlo.
Y mi arrendador tiene una clausula por traspaso pero digo yo en el mismo mis materiales entrarían en el monto, o solo el concepto licencia. Es decir, si yo le vendo la plancha que es mía no entraría en concepto cesión licencia no? O hacer un contrato por materiales y stock de compra venta y otro contrato por traspaso. Cada uno con sus importes.
Responder	nuria giros	7 abril, 2016	buenos días, mi duda es si es legal un contrato de cesión de la explotación de un bar, es decir, ceder los derechos de explotación de mi licencia de actividad (con todos los activos que hay en el local e inventario) por un periodo de tiempo limitado.
el bar está en barcelona y no soy la propietaria del local, sino que estoy de alquiler.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 abril, 2016	Hola Nuria.
Excepto que en la licencia haya alguna limitación o que el ayuntamiento no permita cesiones de licencias en tu localidad, inicialmente ese contrato de cesión de licencia es perfectamente legal.
Responder	Lucia	23 septiembre, 2016	Hola, buenos días:
Mi marido y yo vamos a coger el 1 de octubre de 2016 una cafetería/cervecería en Madrid. Yo todavía tengo mis dudas acerca de las condiciones. Resulta que nosotros pagamos un traspaso a los actuales propietarios que están explotando la actividad, pero las condiciones prácticamente las pone el “subarrendador” del local. En principio, duración del subarriendo de tres años y medio a contar desde el día 1 de octubre de 2016, finalizando el 30 de septiembre de 2020. No obstante, el subarrendatario podrá rescindir libremente el contrato a partir d elos 12 meses que serán de obligado cumplimiento comunicándolo a arrendadro con tres meses de antelación y el subarrendador comunicándolo con 6 meses.
El incumplimiento en la duración del plazo pactado dará derecho al arrendador a hacer suya la fianza en concepto de indemnización por daños y perjuicios.
Si llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, el arrendador o subarrendatario no hubiera manifestado por escrito a la otra parte, con al menos tres meses de antelación, su voluntad de ono renovarlo, éste se renovará automáticamente por periodos anuales, siendo el último años de contrato o de cualquiera de sus prórrogas en año 2024.
Cada año a parti de la fecha de la toma de posesión que será el día 1 de octubre de 2016 se revisará la renta pactada aplicando subida del IPC y si este es inferior al 2,5% la subida será del 2,5%.
Fianza y garantía: 4 meses.
El subarrendatario, renunciando a lo dispuesto en el artícuylo 32 de la L.AU., no podrá subarrendar, en todo o en parte, el local subarrendado sin el consentimiento expreso y escrito del arrendador.
El arrendador podrá realizar las obras de reparación necesarias y obligatorias que le correspondan, siempre que su reaslizacíon no pueda diferirse al término del contrato, aunque ello suponga molestias para el subarrendatario y sin que por ello haya lugar a compensación o indemnización alguna, excepto a la reducción de la renta en proporción a la parte del local afectado o al tiempo que por las mismas no haya podido el arrendatario ocupar la finca.
La siguiente cláusula, es la que menos me convence: en caso de venta del local objeto del presente contrato, el subarrendatari renuncia expresamente a cualquier derecho que pudiera corresponderle. Con renuncia expresa a lo esgtablecido en el artículo 34 de la LAU, se acuerda que la extinción del presente contrato por transcurso del tiempo convenido, no dará derecho al subarrendatario a indemnización alguna a cargo del arrendador.
No termino de entenderla. He leído la LAU, en concreto el artículo 34, y dice que si el arrendador o subarrendadro decide finalizar el contrato antes del tiempo convenido, tienen que indemnizar al subarrendatarió en cierto términos y circunstancias. Entonces, según la cláusla descrita nateriormente, yo “renuncio” a este derecho.