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Timestamp: 2018-11-13 18:01:27+00:00
Document Index: 74608708

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 24"]

Universimmo.com - Répartition de la facture (conformité des balcons)
Répartition de la facture (conformité des balcons) Imprimer le sujet
Posté - 09 avr. 2018 : 11:11:50
Nous sommes 15 appartements dans un petit immeuble.
Le syndic veut poser un garde-corps au niveau des 8 balcons car ses derniers ne sont pas conforment au niveau hauteur.
Dans le règlement de copropriété, il n’y a pas de trace de balcons dans les appartements.
Est-ce qu’il faut répartir la facture sur les balcons concernés ou passer la facture globale sur le compte des 15 appartements (usage privatif sur des communs).
1 Posté - 09 avr. 2018 : 11:36:18
Le syndic ne veut rien, il propose et l'AG décide...
si le RdC ne fait nulle part mention de garde corps et de balcons (c'est surprenant, même dans l'EDD ?), alors la dépense est à répartir en charges communes générales.
Mais etes vous sur que les garde corps ne sont pas conformes .... en général, la mise aux normes du moment (sauf exceptions bien écrites dans les textes comme les ascenseurs) ne sont pas rétroactives???
2 Posté - 09 avr. 2018 : 12:54:58
Pour ca il me semble que la hauteur de 1 mètre est impérative, indépendamment de la date de construction..
Édité par - ribouldingue le 09 avr. 2018 13:47:36
3 Posté - 09 avr. 2018 : 14:12:38
Effectivement, il n' y a rien dans le règlement de copropriété qui parle des balcons, le calme plat.
La hauteur actuelle est de 84cm.
4 Posté - 09 avr. 2018 : 15:44:07
Il n' y a pas de rétroactivité des normes : L' obligation ne s' applique qu' "En cas de construction ou de rénovation."
"À partir du 1er étage, le garde-corps d'un balcon ou d'une terrasse doit obligatoirement avoir une hauteur de 1 m minimum. Sauf dans le cas où le garde-corps a plus de 50 cm d'épaisseur. Alors la hauteur minimale est ramenée à 80 cm (selon l'article R111-15)."
5 Posté - 09 avr. 2018 : 19:33:14
Certes mais un logement dont les garde-corps sont à moins de 1m de hauteur sauf l'exception que vous mentionnez n'est pas décent.
Le propriétaire peut y vivre, mais il ne peut pas le louer sans que cela pose d'énormes problèmes, comme par exemple la suppression des allocation logements versées au bailleur ou encore l'impossibilité de résilier le bail d'un mauvais payeur et donc de l'expulser.
Un bon exemple de ce second risque dans cet arrêt de Cassation: https://www.legifrance.gouv.fr/affi...66&fastPos=1
Édité par - ribouldingue le 09 avr. 2018 20:16:40
6 Posté - 09 avr. 2018 : 20:33:50
"Qu'en statuant ainsi, alors que ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent le logement dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"
Attention dans le cas évoqué il n' y a pas de "gardes corps" ce qui est différent de la présence de balcons pas aux dernières normes.
7 Posté - 09 avr. 2018 : 21:00:13
Oui, mais on rappelle constamment que des gardes corps doivent pour être conformes leur usage doivent, ici, d'abord exister, et ensuite se trouver sensiblement à hauteur de 1 mètre.
On est précisément dans cet arrêt dans le cas de garde corps inexistants entre autre, ce qui fait échec à l'expulsion non pas du fait d'une non conformité aux normes de construction, mais de non décence.
Après ca, si vous voulez prendre le risque avec des gardes corps a 0,84 m et les inspecteurs de la Cfa ou de l'Ars dont les décisions sont quasiment incontestables, libre à vous.
Édité par - ribouldingue le 09 avr. 2018 21:01:22
8 Posté - 09 avr. 2018 : 21:47:40
Petit rappel, la réglementation n'a pas d'effet rétroactif
http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...le-rehausser
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La taille des garde-corps des balcons, terrasses, galeries, loggias est précisée dans l’article R.111-15 du code de la construction et de l’habitation. Ils doivent avoir une hauteur d’au moins un mètre. Ils peuvent ne mesurer que 80 cm si le garde-corps a plus de 50 cm d’épaisseur. Cependant, cette norme est issue d’un décret du 14.6.69 fixant les règles générales de construction des bâtiments d’habitation. Elle s’applique à la construction des bâtiments d’habitation nouveaux, ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et aux additions à de tels bâtiments. Mais ce texte ne prévoit pas une obligation de mise en conformité des logements anciens.
Est-ce que ça signifie que nous pouvons garder cette hauteur de 50 cm ?
Oui, puisque votre immeuble a été construit en 1965, avant la date de publication de ce décret. Votre copropriété n’a donc pas d’obligation légale de rehausser le garde-corps de la terrasse.
Et si je mets cet appartement en location ?
Vous n’êtes pas plus, dans cette hypothèse, obligé de rehausser le garde-corps de la terrasse. L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30.1.02 décrit les caractéristiques d’un logement décent auxquelles doit répondre un logement donné en location. Il impose au bailleur une obligation de maintenance des équipements de retenue des personnes. Mais ce texte ne précise aucune hauteur minimale des garde-corps.
Maintenant, en tant que copropriétaire, loueur ou non, j'effectuerai une demande de mise aux normes lors d'une AG, en précisant que si le syndicat refuse cette mise aux normes de sécurité de l'ensemble des gardes corps des balcons et fenêtres, que pour le moins il autorise les copropriétaires désireux de l'effectuer à leurs frais de le faire, sous réserve du respect de l'aspect architectural de l'immeuble. Et ce en proposant dans mon projet de résolution un modèle de garde corps !
9 Posté - 10 avr. 2018 : 06:57:36
Quelboulot je veux bien dire que la norme n'a pas d'application rétroactive, ce que je partage, mais la conclusion du Particuleir sur le deuxième point, l'indécence, est contredite par l'arrêt de la cours de cassation cité:
Alors, 2°) qu'un logement est décent si les dispositifs de retenue de personnes dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des balcons, sont dans un état conforme à leurs usages ; que la cour d'appel, qui a énoncé que l'absence de garde-corps efficace sur le balcon n'était pas de nature à rendre le logement indécent, a violé les articles 1 et 2-2 du décret du 30 janvier 2002.
C'est bien l'absence de garde-corps qui fait l'objet de la cassation de l'arrête d'appel, et non pas sa dégradation antérieure non réparée par le bailleur;
Je me permets d'ajouter que l'article cité date de 2008 et cette arrêt faisant jurisprudence date de 2012.
10 Posté - 18 avr. 2018 : 12:38:34
il ne peut pas le louer sans que cela pose d'énormes problèmes, comme par exemple la suppression des allocation logements versées au bailleur ou encore l'impossibilité de résilier le bail d'un mauvais payeur et donc de l'expulser.
Le juge ne dit pas ça : il dit que les loyers antérieurs ne sont pas dus ni indemnité d'occupation, en revanche la résiliation du bail sera effective voir expulsion si nécessaire car nul ne peut priver le propriétaire de son bien sauf lorsqu'il s'agit de l'intérêt public pas le cas ici donc.
11 Posté - 18 avr. 2018 : 12:51:18
Je pointe cet arrêt qui démontre que l'indécence peut venir de la non existence de garde corps.
Ensuite, de cette indécence peuvent résulter plusieurs effets (j'en cite 2), ce qui ne veut pas dire que ces effets sont spécifiquement inclus dans cet arrêt. Ici l'effet est autre (un 3ème), l'impossibilité (sur la demande des locataires mêmes privés de droit) de recevoir des loyers ou des indemnités d'occupations;
12 Posté - 18 avr. 2018 : 14:05:31
@ribouldingue, ok mais le 2e effet que vous citez "l'impossibilité de résilier le bail d'un mauvais payeur et donc de l'expulser" est faux, un juge ne pourra jamais priver un propriétaire de ce droit si le locataire n'acquitte pas de loyer car nul ne peut priver le propriétaire de son bien sauf lorsqu'il s'agit de l'intérêt public pas le cas ici donc. Ce serait illégal.
Édité par - sonia75 le 18 avr. 2018 14:06:13
13 Posté - 18 avr. 2018 : 14:27:57
Lorsqu'un logement est indécent ou insalubre, le propriétaire a obligation de faire les travaux.
A défaut il ne pourra plus percevoir, 1 euro de loyer, et ne pourra pas rompre le bail.
Il arrive effectivement que lors d'un contrôle de logement, l'inspecteur met en demeure de mettre aux normes sécurités les ouvertures. A défaut de travaux faits dans les délais, le dossier sera présenté en commission préfectorale, et le préfet suivra l'avis de l'inspecteur et un arrêté sera mis sur le logement.
14 Posté - 18 avr. 2018 : 15:07:18
@Sunbird, dans certains cas d'indécence, vous ne pouvez pas faire de travaux (ex : pb de surface) donc le locataire qui se maintient dans le logement indécent sans aquitter de loyer peut bien voir son contrat résilié et être expulsé selon la régle énoncée ci-dessus.
Édité par - sonia75 le 18 avr. 2018 15:09:35
15 Posté - 18 avr. 2018 : 17:36:18
@ribouldingue, ok mais le 2e effet que vous citez "l'impossibilité de résilier le bail d'un mauvais payeur et donc de l'expulser" est faux, un juge ne pourra jamais priver un propriétaire de ce droit si le locataire n'acquitte pas de loyer car nul ne peut priver le propriétaire de son bien sauf lorsqu'il s'agit de l'intérêt public pas le cas ici donc. Ce serait illégal
Sur ce point vous avez raison au vu de cet arrêt.
Malheureusement depuis la loi a été modifiée me semble t'il et le Juge peut de lui-même déclarer l'irrecevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion au cas ou le logement est indécent ou insalubre.
Je vais essayer de retrouver l'article modifié.
16 Posté - 18 avr. 2018 : 17:48:02
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. .../...
et l'article 24 contient maintenant l'intitulé précis depuis la loi alur de 2014:
Article 24 .../...