Source: http://www.notbz.de/50058.htm
Timestamp: 2018-08-20 19:14:57
Document Index: 145904767

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 15', '§ 1', '§ 53', 'BGH']

BGH 27.10.2017, V ZR 193/16
Nutzung einer Teileigentumseinheit als FlÃ¼chtlingsunterkunft
Der BGH hat vorliegend Ã¼ber einen zwischen zwei TeileigentÃ¼merinnen gefÃ¼hrten Rechtsstreit entschieden, der die ZulÃ¤ssigkeit der Nutzung einer frÃ¼her als Altenpflegeheim dienenden Teileigentumseinheit u.a. als FlÃ¼chtlingsunterkunft zum Gegenstand hatte.
Die TeileigentÃ¼mergemeinschaft besteht aus der KlÃ¤gerin und der Beklagten. Bei der Errichtung des GebÃ¤udes zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurde es als Kinderheim konzipiert und zunÃ¤chst auch als solches genutzt. In den 1970er Jahren erfolgte die Aufteilung in zwei Teileigentumseinheiten. Zu dieser Zeit befand sich in der deutlich grÃ¶ÃŸeren Einheit Nr. 1, die inzwischen im Eigentum der Beklagten steht, ein Altenpflegeheim. In der Einheit Nr. 2 der KlÃ¤gerin wurde fortlaufend eine Arztpraxis betrieben; heute ist dort eine kardiologische Praxis ansÃ¤ssig. Die TeilungserklÃ¤rung enthÃ¤lt folgende Regelung:
"Herr (â€¦) teilt hiermit das Eigentum (â€¦) in der Weise in Miteigentumsanteile auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden RÃ¤umen, verbunden wird."
1. Miteigentumsanteil von 869/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an sÃ¤mtlichen RÃ¤umen des Altenpflegeheims, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet,
2. Miteigentumsanteil von 131/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an sÃ¤mtlichen RÃ¤umen der Praxis, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet.
Die Einheit Nr. 1 - das frÃ¼here Altenpflegeheim - steht seit dem Jahr 2003 leer. Die Beklagte hat zunÃ¤chst angekÃ¼ndigt, darin ein Arbeiterwohnheim einzurichten; nunmehr will sie die Einheit als Unterkunft fÃ¼r Asylbewerber oder FlÃ¼chtlinge nutzen.
Das AG gab der Unterlassungsklage statt und untersagte es der Beklagten, in dem Teileigentum Nr. 1 eine Unterkunft fÃ¼r "Arbeiter, Asylbewerber, FlÃ¼chtlinge oder sonstige in den Raum MÃ¼nchen Zugezogene oder Gestrandete zu betreiben oder von Dritten betreiben zu lassen." Das LG wies die Berufung der Beklagten zurÃ¼ck. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Klage ab.
Die KlÃ¤gerin hat keinen Unterlassungsanspruch gem. Â§ 15 Abs. 3 WEG, da die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungsformen im Grundsatz zulÃ¤ssig sind.
Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis (vgl. Â§ 1 WEG) schlieÃŸen sich - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus. Dient eine Einheit nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsÃ¤tzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind. Wird eine Nutzung dem Wohnen zugeordnet, muss sie im Umkehrschluss in Wohnungseigentumseinheiten jedenfalls im Grundsatz als zulÃ¤ssig erachtet werden. Die Auslegung darf nicht dazu fÃ¼hren, dass eine von der Rechtsordnung grundsÃ¤tzlich gebilligte Nutzungsform im Ergebnis weder in Wohnungs- noch in Teileigentumseinheiten erfolgen darf. Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulÃ¤ssig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stÃ¶rt als die vorgesehene Nutzung. Der maÃŸgebliche Begriff des Wohnens ist weit zu verstehen, wobei entscheidend ist, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet.
Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer fÃ¼r eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhÃ¤ngig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der HaushaltsfÃ¼hrung und des hÃ¤uslichen Wirkungskreises tritt. Die Grenzen einer Wohnnutzung werden Ã¼berschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und - je nach Zweck des Aufenthalts - durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Ãœberwachung und Kontrolle geprÃ¤gt wird. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht. So wird im Bereich der Altenpflege etwa das betreute Wohnen als Wohnnutzung anzusehen sein, nicht aber eine Nutzung durch stationÃ¤re Pflegeeinrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben.
Was die Unterbringung von FlÃ¼chtlingen und Asylbewerbern angeht, dient die Ãœberlassung von Wohnungen von Ã¼blicher GrÃ¶ÃŸe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken. Dagegen ist die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft i.S.v. Â§ 53 AsylG in der Regel als heimÃ¤hnliche Unterbringung anzusehen, die grundsÃ¤tzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Es mÃ¼ssen Zimmer und Betten zugewiesen, Verhaltensregeln im Hinblick auf Ruhezeiten sowie die Nutzung gemeinschaftlicher KÃ¼chen- und SanitÃ¤ranlagen aufgestellt und durchgesetzt und etwaige Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden. Ob solche Leistungen tatsÃ¤chlich erbracht werden, ist fÃ¼r die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heimnutzung unerheblich; entscheidend ist, dass sie objektiv erforderlich sind, um ein gedeihliches Zusammenleben der Bewohner zu gewÃ¤hrleisten. Vergleichbare Kriterien gelten bei einem Arbeiterwohnheim.
Daran gemessen dienen die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungen nicht zu Wohnzwecken. Nach ihrer aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen baulichen Gestaltung weist die zuvor als Altenpflegeheim genutzte Einheit Nr. 1 eine heimtypische Beschaffenheit auf und ist fÃ¼r einen auch in einer Wohngemeinschaft unÃ¼blich groÃŸen Personenkreis ausgelegt; auch soll die Unterbringung von Arbeitern oder FlÃ¼chtlingen jeweils in Mehrbettzimmern mit gemeinschaftlicher Nutzung von KÃ¼che und SanitÃ¤ranlagen erfolgen. Da sich die Entscheidung des LG auch nicht aus anderen GrÃ¼nden als richtig darstellt, war sie aufzuheben und die Klage abzuweisen. Der maÃŸgeblichen TeilungserklÃ¤rung lÃ¤sst sich nicht mit der erforderlichen Klarheit entnehmen, dass die Einheiten ausschlieÃŸlich als Altenpflegeheim bzw. Praxis dienen dÃ¼rfen, also auch fÃ¼r die Zukunft die Fortsetzung der zur Zeit der Aufteilung ausgeÃ¼bten Nutzung vereinbart worden ist. Infolgedessen darf die Einheit zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden, und damit auch fÃ¼r die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungsformen, deren Unterlassung die KlÃ¤gerin begehrt.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 27.10.2017 13:54
Quelle: BGH PM Nr. 167 vom 27.10.2017