Source: https://www.studiocastelluccia.it/condominio.aspx
Timestamp: 2018-11-18 18:55:23+00:00
Document Index: 146290511

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'art. 1137', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1136', 'art. 1120', 'art. 69', 'art. 1120', 'art. 31', 'art. 31', 'e contrario', 'art. 1117', 'art. 1125', 'art. 1117', 'art. 1135', 'art. 2956', 'art. 2948', 'art. 63', 'art. 841', 'art. 298', 'sentenza ', 'Cass. Sez. ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 69', 'sentenza ', 'art. 49', 'art.5', 'art.2']

L'ultima riforma che riguarda i Condomini, cioè la legge del 27 Dicembre 1997 n. 449, ha riconosciuto la così detta "natura giuridica" degli stessi, ciò significa che il Condominio diventa un soggetto giuridico "sostituto d'imposta", obbligato al possesso della partita IVA, per poter operare.
Questo però ha aumentato quelli che sono i compiti dell'Amministratore al quale vengono richieste nuove competenze e nuove abilità.
La nostra società è in grado di far fronte ha questi nuovi compiti a cui la legge ci obbliga, grazie al costante aggiornamento che intraprendiamo nel tempo, inoltre può garantirvi bilanci chiari, leggibili, semplici da capire ma soprattutto corretti, grazie a sistemi di contabilità che uniscono la praticità alla semplicità.
Siamo in grado, inoltre, di far fronte alle emergenze che si possono verificare dentro il Condominio, (mancanza di luce, acqua, guasti o anomalie, ecc.) in maniera tempestiva ed efficace al fine di garantire il corretto funzionamento ed utilizzo di tutti i servizi di cui si dispone; è questo grazie alla rete di rapporti commerciali che abbiamo con le diverse società di manutenzione e di intervento esistenti sul mercato.
• Ripartizioni delle spese
• Validità delibere
• Fisco & Tasse
TIPO DI PARTE COMUNE ATTRIBUZIONE DELLE SPESE BASE DI RIPARTIZIONE
Muri maestri: intonaco interno all’appartamento Proprietario singolo al 100%
Validità delibere
L'art. 1136 c.c. detta regole riguardanti la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere. I presupposti per la validità delle decisioni assembleari sono, da un lato, l'invito a tutti i condomini a partecipare all'assemblea e, dall'altro, l'intervento di un numero di essi che rappresenti una parte del valore dell'edificio determinato dalla legge (quorum).
In Assemblea vige il principio maggioritario per cui la maggioranza semplice o qualificata è calcolata sul numero delle persone e sul valore delle quote millesimali - vincola, in linea di massima, la minoranza, essendo le delibere obbligatorie per tutti i condomini (art. 1137 comma 1).
Accanto a questa maggioranza cosiddetta "semplice", la norma prevede due tipi di maggioranza "qualificata" senza differenze tra prima e seconda convocazione.
La maggioranza richiesta affinché le delibere siano valide, varia in relazione all'argomento posto in decisione, è opportuno quindi osservare il seguente schema.
OGGETTO DELLE DELIBERAZIONI MAGGIORANZE
Presenti Valore Condomini Valore
A) Rendiconto annuale dell'Amministratore (art. 1136) 1/2 1/2 1/3 1/3
B) Preventivo delle spese ordinarie e/o straordinarie con eventuale costituzione del fondo cassa (art. 1136) 1/2 1/2 1/3 1/3
C) Impiego dei residui attivi della gestione (art. 1136) 1/2 1/2 1/3 1/3
D) Ripartizione delle spese fra i Condomini (art. 1136) 1/2 1/2 1/3 1/3
E) Tutte le altre deliberazioni che non richiedono le maggioranze speciali sotto riportate 1/2 1/2 1/3 1/3
Prima o Seconda Convocazione
Presenti Condomini Valore
F) Approvazione del regolamento di Condominio (art. 1138) 1/2 --- 1/2
G) Modifiche al regolamento di condominio, esclusi i casi di cui al punto M) (art. 1138) 1/2 --- 1/2
H) Nomina e revoca dell'Amministratore (art. 1136) 1/2 --- 1/2
I) Innovazioni per miglioramento, uso più comodo, maggior rendimento della cosa comune (art. 1120) 1/2 2/3
L) Formulazione di nuovo regolamento o modifiche a quello esistente che comportino variazione nei diritti costitutivi o acquisti sulle cose comuni Unanimità
M) Modifiche ai valori proporzionali delle quote condominiali per errore o notevole cambiamento del rapporto originario fra le singole quote (art. 69 att.) Unanimità
N) Innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico, o che rendano inservibili all'uso le parti dell'edificio (art. 1120) Unanimità
O) Innovazioni che comportano un cambiamento alla destinazione originaria dell'edificio Unanimità
* La colonna "Condomini" indica che per la validità della deliberazione non bastano i "presenti" ma occorre che la maggioranza sia calcolata considerando tutti i condomini, anche se assenti. La colonna "Valore" si riferisce al valore dell'edificio, calcolato naturalmente, in millesimi.
Qui di seguito sono riportati gli articoli del Codice Civile riguardanti il funzionamento del Condominio :
1117. Parti comuni dell’edificio. — Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo [disp. att. 61, 62]:
1120. Innovazioni. — I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni [11081].
1121. Innovazioni gravose o voluttuarie. — Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera [11081]
1123. Ripartizione delle spese. — Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [11182; disp. att. 68], salvo diversa convenzione.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124, 1125, 1126; disp. att. 63].
1126. Lastrici solari di uso esclusivo. — Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [disp. att. 68].
1127. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio. — Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
1129. Nomina e revoca dell’amministratore. — Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore [1106]. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [disp. att. 64].
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro [1138; disp. att. 71].
1130. Attribuzioni dell’amministratore. — L’amministratore deve:
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni [1123 ss.; disp. att. 63];
1131. Rappresentanza. — Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni [disp. att. 64].
1) alla conferma dell’amministratore e alla eventuale sua retribuzione;
1137. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea. — Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
1138. Regolamento di condominio. — Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni [1117] e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione [disp. att. 68, 72].
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [disp. att. 72, 155].
1139. Rinvio alle norme sulla comunione. — Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [1100 ss.; disp. att. 61, 62].
Quando ci si accinge ad iniziare opere interne ad una abitazione va innanzi tutto tenuto presente che se i lavori che si vanno ad eseguire rientrano nell'ambito della MANUTENZIONE ORDINARIA in questo l’ITER BUROCRATICO si limita alla preventiva comunicazione al Sindaco a cura del proprietario dell'appartamento, senza necessità di presentare elaborati grafici; dopodiché è possibile dare inizio ai lavori. La comunicazione, del resto non obbligatoria, va presentata in Circoscrizione c/o l'Ufficio Tecnico.
L'art. 31 della legge n. 457/78 inquadra nell'ambito della MANUTENZIONE ORDINARIA le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (es. rifacimento di pavimentazioni e rivestimenti, posa di tappezzerie, tinteggiature e controsoffittature in legno o cartongesso, sostituzione di porte o finestre) e gli interventi necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (es. rifacimento di impianti idrici con sostituzione dei sanitari, spostamento o sostituzione di caloriferi, adeguamento e messa a norma dell'impianto elettrico).
Rientrano invece nell'ambito della MANUTENZIONE STRAORDINARIA (art. 31 Legge n. 457/78) tutte le opere e le modifiche necessarie a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché ciò avvenga senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari, né modifiche delle destinazioni d'uso (opere condominiali come manutenzione delle facciate, riparazione del manto di copertura, rifacimento di balconi e terrazzi, apertura di nuove finestre ed abbaini, installazione di ascensori, rifacimento di atrii e vani scala, ammodernamento di tutti gli impianti comuni - elettrico, fognario, riscaldamento, canne fumarie ecc. - e opere interne alle abitazioni che comportino la demolizione anche partiate o la costruzione di muri divisori, l'apertura o la chiusura di porte e passaggi, il cambio di destinazione d'uso dei singoli vani - spostamento di bagni o cucine-, la realizzazione di doppi servizi, purché si mantenga la destinazione d'uso abitativa.
L’ITER BUROCRATICO consiste in questo caso nella presentazione a cura del proprietario di una D.I.A. - Dichiarazione d'Inizio Attività - ai sensi della Legge 23 dicembre 1996 n. 662, corredata da una relazione tecnica a firma di un professionista abilitato, che potrà essere un Geometra, un Architetto o un Ingegnere e dai relativi elaborati grafici. Quest'ultimo dovrà essere necessariamente un Architetto se l'immobile é soggetto a vincolo da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici. In questo caso il richiedente, tramite il professionista, dovrà allegare alla D.I.A. îl preventivo nulla-osta della Soprintendenza; a fine lavori, il professionista incaricato dovrà inoltre redigere una relazione di conformità delle opere realizzate al progetto presentato.
Dopo 20 giorni dalla presentazione della D.I.A. e del contemporaneo pagamento della somma da corrispondere per questo tipo di interventi se nel frattempo non è giunto parere contrario all'esecuzione delle opere previste si può dare inizio ai lavori.
Gli interventi di RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO sono quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Anche per questo tipo di interventi l’ITER BUROCRATICO è quello previsto nel caso della manutenzione straordinaria.
In generale sono soggette alla denuncia di inizio lavori (L.493/93 - L.662/96) le seguenti categorie di lavori:
b) opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell'edificio
Per le opere ora menzionate è tuttavia possibile il ricorso al regime della comunicazione solo nel caso in cui esse non siano vincolate secondo le leggi 1089/39, 1497/39, 431/85 e non siano comprese nei centri storici.
GIURISPRUDENZA E CASSAZIONE
- Cassazione civile sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637
- Giust. civ. Mass. 2000, 102 Giust. civ. 2000,1,1396 Riv. giur. edilizia 2000,1, 411
I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.
- Cassazione civile sez. 11, 19 gennaio 2000, n. 568
- Giust. civ. Mass. 2000, 92 Riv. giur. edilizia 2000,1, 413
- Cassazione civile sez. Il, 24 dicembre 1994, n.11155
- Arch. locazioni 1996, 884
Il criterio di ripartizione delle spese di restauro dei balconi di un edificio condominiale aggettanti non va desunto dall'art. 1125 c.c., in quanto questi balconi, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante.
- Cassazione civile sez. 11, 7 settembre 1996, n. 8159
- Giust. civ. Mass. 1996,1266 Arch. locazioni 1996, 884
- Cassazione civile sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11775
- Nuova giur. civ. commentata 1993,1, 651 nota (FRIGERIO) Vita not. 1993, 757
- Cassazione civile, sez. II, 3 agosto 1990 n. 7831,
- Giust. civ. Mass. 1990, fast. 8
Con riguardo al rivestimento della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del comma 3 dell'art. 1117 c.c., ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la C.S. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, "frontalini" di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonchè all'utilizzazione come "gocciolatoi").
Cass. Sez II. 05-11-1992
L’obbligazione in base al quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n.3 c.c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio.
Trib. Milano, 05-11-1990
Il diritto di credito per anticipazioni effettuate dall’amministratore per conto dei condomini non è soggetto al termine di prescrizione di cui all’art. 2956, n.2, c.c., poiché l’attività di amministratore di condominio non può ricomprendersi fra le attività professionali in senso stretto, anche se svolta da chi abbia la qualifica di iscritto in un albo professionale; detto diritto è tuttavia, soggetto al termine di cui all’art. 2948, n.4, c.c., in quanto è onere dell’amministratore sottoporre all’organo assembleare, all’inizio di ogni anno di gestione, il proprio rendiconto.
Sez. II, 12-02-1993, n. 1789
Per la riscossione dei contributi condominiali, l’amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell’art. 63 disp. Att. c.c., nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall’assemblea, soltanto fino a che l’esercizio cui tali spese si riferiscono non sia terminato, dovendo altrimenti agire in base al consuntivo della gestione annuale.
La sostituzione del tetto condominiale con una terrazza altera la destinazione della cosa comune
Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 28/01/2005, n. 1737
La sostituzione da parte del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) , che pur non eliminando la funzione originariamente svolta dal tetto valga a imprimere per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, con conseguente alterazione della destinazione d'uso e sottrazione del bene al godimento collettivo, non può considerarsi insita nel diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano.
La violazione dei limiti ex artt. 1102 e 1120 rende superflua la valutazione degli eventuali pregiudizi relativi alla statica e al decoro architettonico dell'edificio.
L'utilizzo del lastrico solare
Sezione Seconda Civile, Sentenza n. 3102 del 16 febbraio 2005
Box condominiali: recintare gli spazi destinati a parcheggio
La facoltà del proprietario di recintare la sua proprietà non incontra limiti se non in servitù dei vicini, salvo ovviamente il divieto di atti emulativi. Tale principio si applica anche nel caso di porzioni immobiliari di proprietà esclusiva site in un edificio condominiale, ed in particolare degli spazi destinati a parcheggio appartenenti in modo esclusivo ai singoli condomini.
Inoltre la Corte ha precisato che quest'ultimi hanno la facoltà di recintarli a norma dell’art. 841 cod. civ. anche con la struttura di cd. Box, salvi i divieti previsti dal titolo l’acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale e sempre che da tale recinzione non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio o una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa.
Decreto ingiuntivo - sospensione necessaria del processo
Sezione Seconda Civile, Sentenza n. 2759 dell'11 febbraio 2005
In altri termini, il fatto che la sospensione del giudizio di opposizione non comporterebbe anche la sospensione esecutorietà della delibera impugnata e della esecuzione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo emesso in base ad essa (dal momento che l'art. 298, primo comma, cod. proc. civ.., dispone soltanto che durante la sospensione non possono essere compiuti atti del procedimento) non fa venire meno, da un lato, l'obbligo del giudice di accertare il rapporto di pregiudizialità e l'interesse della parte alla conseguente sospensione, in quanto a seguito dell'accoglimento della domanda proposta nel giudizio di impugnazione della delibera verrebbe evitato un possibile conflitto di giudicati e per effetto della caducazione del titolo in base al quale è stato emesso il decreto ingiuntivo il condomino avrebbe diritto alla restituzione dì quanto eventualmente pagato in sede di esecuzione dello stesso.
L'amministratore da solo non può tutelare le parti comuni
Cass. sentenza n. 1553/2005
L'esperimento da parte dell'amministratore di condominio, di azioni reali a tutela delle parti comuni dell'edificio, è legittimamente autorizzabile da parte dell'assemblea dei condomini, ma non può essere esercitata autonomamente da parte dello stesso amministratore.
Adozione di nuove tabelle millesimali – volontà presunta o tacita
Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005
l'allegazione dell'originaria tabella millesimale al regolamento condominiale di natura contrattuale, non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice, nella ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civile. In tal senso è costante la giurisprudenza di questa Corte.
Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio; e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini; l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale, è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.
Nella specie, avendo le modificazioni, intervenute nel corso del tempo sugli edifici e sugli immobili di proprietà esclusiva, modificato il rapporto di valori di cui si è detto, come dimostrato dalla diversa quantificazione di millesimi attribuito agli immobili di proprietà esclusiva dei ricorrenti, nel corso degli anni, è necessario che la nuova tabella sia deliberata con il consenso di tutti i condomini e ciò per poterla ritenere efficace anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.
La Corte d'Appello non ha disatteso tale principio; ma ha ritenuto che i ricorrenti, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità della nuova tabella, avessero manifestato, per "facta concludentia", quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativ delibera condominiale.
Tabelle Millesimali approvate in assemblea
Tribunale di Sanremo, Sentenza n°384 del 01/06/2004
Le tabelle millesimali approvate in assemblea senza il consenso di tutti i condomini sono nulle.
Pertanto, ciascun condomino può richiedere senza limiti di tempo l'annullamento della delibera di approvazione, citando in giudizio il condominio e l'amministratore.
Assemblea condominiale: chi deve essere convocato?
Sezione Seconda Civile, Sentenza n. 2616 del 9 febbraio 2005
Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo.
Nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, infatti, mancano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto volto, essenzialmente, alla tutela dei terzi di buona fede; e terzi, rispetto al condominio non possono essere ritenuti i condomini.
Non contrasta con tale principio giurisprudenziale, ed, anzi, l'asseconda, la norma regolamentare che impone ai condomini di comunicare all'amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, il cui scopo è, verosimilmente, volto a consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea condominiale.
Obbligo del nuovo proprietario al pagamento dei contributi condominiali precedenti
Cassazione civile Sentenza 18/08/2005, n. 16975)
Furto in appartamento ricorrendo ai ponteggi
Sezione Terza Civile, sentenza n. 2844 dell'11 febbraio 2005
In caso di furto consumato da persone introdottesi in un appartamento avvalendosi dei ponteggi eretti per la ristrutturazione dello stabile condominiale, è civilmente responsabile l’impresa se non ha adottato le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle impalcature, creando colposamente un agevole accesso per i ladri e ponendo in essere le condizioni per il verificarsi del danno.
Sopraelevazione , solo i proprietari dei lastrici solari possono realizzarle
Sezione quinta, 21/11/2003 n. 7539
In tema di sopraelevazione, solo i proprietari in via esclusiva dei lastrici solari possono sfruttare, ai sensi dell’articolo 1127 del Codice civile – che disciplina le costruzioni sopra l’ultimo piano – le residue capacità costruttive dell’immobile.
E' irrilevante il consenso dei condomini, che all’atto dell’acquisto delle singole unità immobiliari abbiano rinunziato a tale facoltà.
Ad essi tuttavia andrà un’indennità pari "al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare,e detratto l’importo della quota a lui spettante".
Criteri per la redazione del bilancio da parte dell'amministratore di condominio
AMMINISTRATORI DI BENI IMMOBILI PER CONTO TERZI
Codice attività: 70.32.0
La presente metodologia riguarda l’attività di amministrazione di beni immobili per conto terzi, effettuata in via continuativa e professionale, restando escluse, pertanto, quelle attività prestate occasionalmente da soggetti, in generale anch’essi condomini, che, godendo di margini di tempo libero, sono investiti dell’amministrazione del condominio di cui fanno parte. Per i predetti soggetti si potrà configurare la produzione di un reddito di collaborazione coordinata e continuativa, di cui all’art. 49, comma 2, lett. a) del D.P.R. n. 917/86 e pertanto, in forza del richiamo di cui all’art.5 del D.P.R. n. 633/72 e successive modificazioni, l’attività risulterà esclusa dal campo I.V.A. per carenza del presupposto soggettivo (vedi circolare n. 77 del 24 dicembre 1992).
ai fini I.V.A. la prestazione si considera eseguita al momento del pagamento totale o parziale del corrispettivo;
ai fini delle imposte dirette, se l’attività è svolta come professionista o come collaboratore coordinato e continuativo, segue il principio della cassa, mentre se è svolta come impresa, i corrispettivi si considerano in ogni caso conseguiti al momento di ultimazione della prestazione.
Di conseguenza anche il condominio deve operare la ritenuta d’acconto, versarla nei termini e rilasciare ai percipienti la relativa certificazione per i seguenti pagamenti:
- redditi percepiti dagli stessi amministratori di condominio.
ONERI FISCALI DEL SOSTITUTO D'IMPOSTA
Dal 1° gennaio 98 il condominio è diventato sostituto d'imposta. Secondo le leggi tributarie è sostituto d'imposta "chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto". Il Condominio dovrà, quindi, effettuare la ritenuta d'acconto su compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all'amministratore. Essendo il Condominio una figura astratta, spetta all'amministratore operare in qualità di sostituto d'imposta.
L'amministratore dovrà, quindi, effettuare, all'atto del pagamento della parcella del professionista (ingegnere, avvocato ecc.) la ritenuta IRPEF del 20% e provvedere al versamento entro il giorno 15 del mese successivo. Se il professionista è un soggetto non residente, la ritenuta aumenta fino al 30%. Tale ritenuta va effettuata solo per i professionisti. La manutenzione dell'ascensore, la pulizia delle scale è affidata a ditte il cui corrispettivo viene regolarmente fatturato. In questi casi l'amministratore non deve fare altro che comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare delle prestazioni e i dati del fornitore.
L'amministratore deve applicare la ritenuta d'acconto anche sul suo compenso (c. d. autoritenuta). Questo anche se l'amministratore riceve, in luogo di un compenso vero e proprio, un rimborso spese, a meno che non sia documentato con giustificativi di spesa (cancelleria, postali ecc,). Può accadere che i condòmini stabiliscano di amministrare a turno (di un anno) i beni e i servizi comuni senza corrispondere alcun compenso all'amministratore in carica, esentandolo però dal versare la propria quota condominiale mensile. In tale ipotesi l'esenzione dal versare la quota condominiale viene considerata quale compenso per l'amministratore di turno, determinando così l'obbligo della ritenuta e successivo versamento dell'acconto IRPEF.
L'amministratore deve versare la ritenuta d'acconto per i dipendenti ( giardiniere, portiere, pulitori) entro il giorno 20 del mese successivo.
A fine anno l'amministratore deve rilasciare il mod. 770 in cui indicherà l'ammontare delle somme assoggettate a ritenuta e le generalità ed i codici fiscali di tutti i percettori. Entro il 28 febbraio dell'anno successivo deve rilasciare la certificazìone unica (cosiddetto CUD in sostituzione del precedente mod. 101) attestante gli importi corrisposti, detrazioni operate, ritenute e contributi versati. Il lavoratore dipendente non presenterà più il 740 (sostituito dal rnod. Unico) poiché le imposte dovute gli sono state già trattenute in busta paga. Se ha altri redditi da dichiarare o oneri da detrarre potrà avvalersi dell'assistenza fiscale e quindi presentare il mod. 73O. Il condominio non è obbligato a prestar assistenza fiscale al propri dipendenti (fino a 100 lavoratori si tratta solo di una facoltà) che possono rivolgersi ad un Centro di assistenza autorizzato (CAAF).
L'obbligo della ritenuta d'acconto comporta per i condomini non tenuti alla nomina dell'amministratore, perché con meno di 5 condomini, il dovere di nominare un amministratore oppure delegare uno dei proprietari ad adempiere agli obblighi del sostituto d'imposta.
Per poter effettuare i versamenti occorre fare richiesta, al concessionario della riscossione competente territorialmente, del codice contribuente (prima ancora bisogna che il condominio faccia richiesta del codice fiscale presso l'Ufficio Imposte Dirette).
Bisogna, inoltre, utilizzare ì seguenti codici tributo:
1001 - retribuzioni
1002 - emolumenti arretrati
1003 - emolumenti corrisposti per prestazioni stagionali
1009 - compensi corrisposti a soci di cooperative
1012 - indennità per cessazione di rapporti di lavoro
1040 - redditi di lavoro autonomo
1041 - redditi di collaborazione coordinata e continuativa.
In assenza di versamento della ritenuta o in caso di versamenti insufficienti si applica la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell'ammontare delle ritenute non versate (art.2 D.lgs 18/12/97, n° 471)
La finanziaria 98 tra i vari obblighi a carico dell'amministratore prevede anche quello di rilasciare dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, qualora gli uffici delle imposte ne facciano richiesta. La stessa finanziaria impone all'amministratore di presentare all'anagrafe tributaria, insieme alla dichiarazione del mod. 770, l'elenco completo dei fornitori dei beni e servizi acquistati dal condominio con l'indicazione della relativa spesa per un ammontare complessivo superiore alle 500.000 lire nell'anno.
Diamo uno sguardo agli adempimenti fiscali e previdenziali dell'amministratore.
Il compenso percepito dall'amministratore deve essere assoggettato
ad IRPEF
al contributo previdenziale (10% oppure 12%)
ad IVA (20%), se l'attività di amministratore è svolta nell'esercizio di arti e professioni.
Pertanto, l'attività di amministratore di condominio va considerata:
una prestazione professionale vera e propria
una collaborazione coordinata e continuativa.
Nel primo caso, l'amministratore deve aprire partita IVA. Inoltre deve emettere la fattura con IVA al 20%, al netto della ritenuta d'acconto (20%). Poi, i compensi sono assoggettati al contributo previdenziale con possibilità di addebitare il 4% dei corrispettivi lordi.
Nel secondo caso non sussiste l'obbligo della partita IVA. Per i compenso percepiti, l'amministratore rilascerà una quietanza in cui dovrà essere indicata la ritenuta d'acconto e la parte del contributo INPS a suo carico. Il contributo INPS è per 1/3 a carico dell'amministratore e per 2/3 a carico del Condominio.
STUDIO CASTELLUCCIA | Viale Marche, 17 Cologno Monzese 20093 (MI) | Tel. 02/27303677 - Fax 02/26708756 | email studiocastelluccia@tiscali.it