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Timestamp: 2017-09-24 03:08:29
Document Index: 137507613

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 5', '§ 16', '§ 3', '§ 16', '§ 6', '§ 6']

Neue Richtwerte ab 1.April 2007
Ab 1.April 2007 gelten neue mietrechtliche Richtwerte.
1. Die neuen Beträge
Die für alle Bundesländer ermittelten mietrechtlichen Richtwerte sind gemäß § 5 RichtWG nach dem VPI 1986 wertgesichert. Dazu wird die endgültige Indexziffer für den vorangegangenen Monat Dezember (VPI 1986 für Dezember 2006 = 155,2) der Ausgangsziffer bei der erstmaligen Richtwertberechnung (VPI 1986 für Dezember 1993 = 122,8) gegenübergestellt.
Berechnungsformel : Richtwert 1994 in ATS x VPI 1986 für Dezember des Vorjahres/ VPI 1986 für Dezember 1993/13,7603 = Neuer Richtwert in €, bis zu 0,5 Cent Abrundung, darüber Aufrundung.
Der endgültige Index für Dezember 2006 wurde von der Bundesanstalt Statistik Österreich am 28. Februar 2007 verlautbart, die neuen Richtwertbeträge gelten demnach ab dem der Verlautbarung folgenden übernächsten Monatsersten, d.i. der 1.April 2006.
Die Kundmachung der Bundesministerin für Justiz über die Änderung der Richtwerte erfolgt in Kürze im Bundesgesetzblatt.
Bundesländer - Übersicht
Bundesland Richtwert bisher Prozentuelle Richtwert neu
(ab 1.4.2006) Erhöhung ab 1.4.2007
€/m² monatlich 2006-2007 €/m² monatlich
Burgenland (4,17) 1,1990 % 4,22
Kärnten (5,34) 1,3109 % 5,41
Niederösterreich (4,68) 1,4957 % 4,75
Oberösterreich (4,95) 1,2121 % 5,01
Salzburg (6,31) 1,2678 % 6,39
Steiermark (6,30) 1,2698 % 6,38
Tirol (5,57) 1,4363 % 5,65
Vorarlberg (7,01) 1,4265 % 7,11
Wien (4,57) 1,3129 % 4,63
2. Mietrechtliche Wirksamkeit ab 1.April 2007
Die neuen Richtwerte werden ab 1. April 2007 mietrechtlich wirksam. Dies bedeutet, dass die Berechnung des Richtwertmietzinses für neue Mietverträge ab 1. April 2007 auf der Basis der neuen Richtwerte erfolgen kann.
3. Erhöhung von Richtwertmietzinsen auf Grund einer Wertsicherungsvereinbarung
ab 1. Mai 2007
Mietzinserhöhungen bei bestehenden Richtwertverträgen mit entsprechenden Wertsicherungsvereinbarungen können ab 1.Mai 2007 begehrt werden.
Die prozentuelle Steigerung des VPI 1986 für Dezember 2006 (= 155,2) gegenüber dem VPI 1986 für Dezember 2005 (=153,1) beträgt (auf 4 Nachkommastellen gerundet) 1,3765 %. Sie entspricht aber nicht den tatsächlichen Erhöhungen der Richtwerte in den einzelnen Bundesländern, weil sich aus den Rundungsbestimmungen des § 5 RichtWG Abweichungen (bis einschließlich 0,5 Cent Abrundung, darüber Aufrundung) ergeben.
Die prozentuellen Erhöhungen der neuen Bundesländer-Richtwerte 2007 gegenüber den Richtwerten vom 1.April 2006 sind in der obigen Bundesländer-Tabelle zwischen den alten und neuen Richtwerten angeführt. Die auf 4 Nachkomma-Stellen gerechneten Prozentsätze dienen zur Information und sind nicht Bestandteil der amtlichen Kundmachung.
Bezüglich der Geltendmachung der Wertanpassung ist auf die strengen Formerfordernisse des § 16 Abs. 9, 2. Satz MRG zu achten :
Das Erhöhungsbegehren hat schriftlich zu erfolgen und ist nach dem Zeitpunkt der mietrechtlichen Wirksamkeit der Veränderung, also frühestens am Montag, dem 2.April 2007, abzusenden.
Das Schreiben muss wenigstens 14 Tage vor dem Zinstermin, also spätestens am Montag, dem 16.April 2007, beim Mieter einlangen.
Langt das Schriftstück später als 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin beim Mieter ein, so wird die Erhöhung des Hauptmietzinses erst zum übernächsten Zinstermin wirksam
(z.B. Einlangen des Erhöhungsbegehrens beim Mieter am 17.April = 13 Tage vor dem nächsten Zinstermin, daher Wirksamkeit der Erhöhung erst ab 1.Juni).
Wird das Schreiben jedoch zu früh datiert bzw. abgeschickt, entfaltet es überhaupt keine Rechtswirkungen : Der Mieter ist dann weder zum in Aussicht genommenen noch zu einem späteren Termin zur Zahlung des erhöhten Mietzinses verpflichtet.
4. Die Richtwert - Grundkostenanteile ab 1. April 2007
Falls die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine bessere als die durchschnittliche Lage aufweist (wobei die sogenannten „Gründerzeitviertel“ höchstens als durchschnittliche Lage einzustufen sind), kann ein Lagezuschlag zum Richtwert vereinbart werden. Der Lagezuschlag kann bis zu 0,33 % der Differenz zwischen dem für die Richtwertermittlung herangezogenen Grundkostenanteil und dem für die jeweilige Liegenschaft zutreffenden höheren Grundkostenanteil (durch Sachverständige ermittelte Grundkosten nach Bebaubarkeit) betragen.
Der Grundkostenanteil je m² Nutzfläche, welcher bei der erstmaligen Ermittlung der mietrechtlichen Richtwerte (ab 1.3.1994) für die „mietrechtliche Normwohnung“ in den einzelnen Bundesländern heranzuziehen war, errechnete sich gemäß § 3 Z.2 RichtWG aus den Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes tatsächlich zugrundegelegt worden waren und ist daher länderweise verschieden hoch. Die prozentuellen Grundkostenanteile der einzelnen Bundesländer-Richtwerte sind unveränderlich, die effektiven Grundkostenanteile in € ändern sich jedoch mit der jährlichen Wertanpassung der Richtwerte
Die Grundkostenanteile sind die jeweiligen Ausgangsziffern bei der individuellen Berechnung von Lagezuschlägen.
In einer vereinfachten Methode hat der Wiener Magistrat (MA 25) das Wiener Gemeindegebiet in Zählgebiete und Zählbezirke aufgeteilt, die Gebiete mit durchschnittlicher Lage (=kein Lagezuschlag) ermittelt und für die restlichen Gebiete durchschnittliche Grundkostenanteile errechnet, aus denen sich maximale Lagezuschläge bis etwas mehr als
4 € pro m² Nutzfläche ergeben. Abfrage im Internet unter www.wien.gv.at/ma25/richtwert/htm
Da diese stark verallgemeinerten Werte natürlich nicht für jede Lage treffsicher sind, werden im Einzelfall individuelle Berechnungen wie oben erwähnt vorzuziehen sein.
Wichtig ! Voraussetzung für die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Lagezuschlags bei einer Wohnung mit Richtwertmietzins ist eine Liegenschaft, deren Lage besser ist als die durchschnittliche Lage. Die maßgebenden Umstände (auf die Mietwohnung zutreffende Lagekriterien wie gute Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Grünlage etc.) sind dem Mieter spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages schriftlich bekanntzugeben (§ 16 Abs.4 MRG) bzw. im Mietvertrag konkret anzuführen.
Der in der Richtwertberechnung enthaltene Grundkostenanteil (GKA) pro m² Nutzfläche kann mit folgender F o r m e l anhand des vom BMJ kundgemachten Prozentanteiles rückgerechnet werden :
Richtwert x Zahl des verlautbarten Prozentsatzes für den GKA x 3 = GKA
Beispiel Wien 2007 : RW 4,63 € x 17,21 % x 3 = 239,05 €
Grundkostenanteile in % des Richtwertes
3,19 6,06 8,04 7,50 11,48 7,99 9,08 11,35 17,21
Grundkostenanteile pro m² Nutzfläche in € ab 1.4.2007
40,38 98,35 114,57 112,72 220,07 152,93 153,91 242,09 239,05
5. Aufhebung der Bestimmungen über den Richtwert-Beirat
Mit dem Deregulierungsgesetz (DRG 2006) wurden die §§ 6-9 des Richtwertgesetzes mit 25.7.2006 ersatzlos aufgehoben, weil nach Ansicht des Gesetzgebers eine Neufestsetzung der Richtwerte durch den Richtwert-Beirat nicht mehr erforderlich ist und die Prüfung der Voraussetzungen der Änderung nur mit unnötigen hohen Kosten verbunden wäre.
Die jährliche Wertanpassung nach dem Verbraucherpreisindex wird als ausreichend angesehen. Der beim BM für Justiz unter dem Vorsitz des Justizministers eingerichtete Beirat bestand aus Mitgliedern von Interessenvertretern (Kammern, Vereine) und Ländervertretern. Auf der Grundlage seines Gutachtens erfolgte die erstmalige Festsetzung der Richtwerte 1993. Eine Neufestsetzung war für den Fall vorgesehen, dass die Veränderung des Baupreisindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau einerseits und die Veränderung des Verbraucherpreisindex seit der letzten Festsetzung um mehr als 25 % voneinander abweichen.
Mit der Aufhebung der §§ 6-9 RichtWG sind die 1993 festgelegten Ausgangswerte für die Richtwertberechnung nicht mehr veränderlich.
Die Beiratsempfehlungen für Abstriche vom Richtwert (Kärnten : Kat. B – 25 %; Wien : Kat. B – 25 %, Kat. C – 50 %) und die Beiratsempfehlungen für Wien (betreffend Zuschläge/Abstriche für die Zweckbestimmung der Wohnung, Stockwerkslage der Wohnung, Lage der Wohnung innerhalb eines Stockwerks, Ausstattung mit anderen Teilen der Liegenschaft, für die kein besonderes Entgelt berechnet wird, sowie sonstige Ausstattung oder Grundrissgestaltung der Wohnung) bleiben von der Aufhebung unberührt.