Source: https://dobbertimmobilien.de/?index=1&lng=de&menuid=20
Timestamp: 2020-01-26 06:36:52
Document Index: 47526831

Matched Legal Cases: ['§ 35', '§ 35', '§49', '§ 22', '§ 22', 'BGH', '§ 28', 'BGH', '§ 4', 'BGH']

Home // Hausverwaltung // FAQ
der Zeitpunkt des Versandes der Jahresabrechnung, für Ihr Wohneigentum, ist von vielen Einzelfaktoren abhängig.
Wann erhalten wir die Abrechnung der Versorgungsunternehmen (Primärenergie, Strom, Wasser und Abwasser)?
Wie zuverlässig konnte das mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen die Ablesung am Ende des Abrechnungsjahres durchführen (Sofern kein Funksystem vorhanden: Anwesenheit der Bewohner erforderlich)?
Liegt uns die Heizkostenabrechnung vor, erstellen wir Ihre Abrechnung so zeitnah wie möglich. Danach wird diese in der Regel durch Belegprüfer oder Verwaltungsbeirat geprüft. Erst jetzt ist die Abrechnung druckreif. Parallel wird die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung entworfen und abgestimmt sowie die Versammlung selbst terminlich koordiniert. Sind alle Termine vereinbart, werden alle Unterlagen inklusive der Abrechnung gedruckt und versandfertig bearbeitet.
Sofern Sie Ihre Steuererklärung abgeben, bevor Ihnen über den Abrechnungsversand die Bescheinigung gem. § 35 (a) EStG zugegangen ist, ist dies unschädlich. Gem. Vorgaben der Finanzbehörden ist ein steuerlicher Ansatz Ihres Anteils in dem Steuerjahr, in dem die Abrechnung genehmigt wurde, möglich. Im Falle anrechenbarer Beträge im Sinne § 35 (a) EStG, Absatz 3 (Handwerkerleistungen), ist der steuerliche Ansatz sogar in dem Jahr vorgeschrieben, in dem die Abrechnung genehmigt wurde. Die entsprechenden Hinweise finden Sie im Anwenderschreiben des Bundesfinanzamtes vom 09.11.2016 (IV C 8-S2296-b/07/10003:008). Hierbei handelt es sich um eine Empfehlung des BMF.
Nachfolgend ein Auszug aus dem WEG-Kommentar Elzer – Fritsch – Meier, III. Auflage 2018:
Abgabe Steuererklärung ohne Vorlage der Jahresabrechnung der Eigentümergemein-schaft?
Bei Inanspruchnahme steuerlicher Beratung durch Dritte
Die Steuererklärung erstelle ich selbst
In die Steuererklärung werden die Zahlen des Wirtschaftsplanes oder geschätzte Werte eingetragen, womit der Abgabetermin gewahrt bleibt. Erfolgt spätere Zustellung des Steuerbescheides, ist zu prüfen, ob dieser unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erteilt wurde. Ist dem nicht der Fall, kann gegen diesen Einspruch erhoben werden, hier bei gleichzeitiger Vorlage der dann i.d.R. vorliegenden Jahresabrechnung.
Der Steuerbescheid wird unter dem Vorbehalt der Nachfrist erteilt – in diesem Fall reicht man die Abrechnungsunterlagen einfach dem Finanzamt nach.
Die Steuererklärung erstelle ich im elektronischen Verfahren – hier gewähren die zu-ständigen Finanzämter automatisch Fristverlängerungen.
In jedem Fall empfehlen wir, bei der Abgabe zur Einkommensteuererklärung fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Ab dem Abrechnungsjahr 2018 gilt ohnehin ein geänderter Abgabetermin zur Einkommensteuer – hier der 31.07. des Jahres. Damit sollte es nicht mehr Verzögerungen kommen.
Veränderungen an meinem Eigentum – wie gehe ich damit um?
Balkonverglasung, Küchenentlüftung nach außen, Markise, Parabolantenne, Terrassenerweiterung, Windfang, Wintergarten und Co. – die bauliche Veränderung im WEG!
Eigentümer, die Veränderungen in oben beschriebenem Sinne an Ihrem Eigentum vornehmen möchten, haben einen Beschlussantrag beim Verwalter eingereicht. Bei der komplexen Formulierung hilft der Verwalter. Dazu ist regelmäßig auch die Überlassung von Zeichnungen, Planunterlagen und exakter Beschrieb der Maßnahme notwendig. Diese Unterlagen hat der Verwalter mit der Einladung (Kostenübernahme durch antragstellenden Eigentümer für Kopien) mit versandt oder die Unterlagen online zur Verfügung gestellt. Mit dem Hinweis des mit einer baulichen Veränderung verbundenen Haftungsrisikos im Anfechtungsfall (gerichtliche und außergerichtliche Kosten) hat der Verwalter der Rechtsprechung Genüge getan und durfte einen positiven Beschluss verkünden, wenn eine einfache Mehrheit die bauliche Veränderung befürwortet.
Die Rechtsprechung und das Ende der baulichen Veränderung
Die Rechtsprechung erteilt dem Mehrheitsbeschluss zu einer baulichen Veränderung eine klare Absage: Stimmt nicht jeder einem Beschluss zu einer baulichen Veränderung ausdrücklich zu, der durch eine solche benachteiligt sein könnte, darf der Verwalter einen positiven Beschluss nicht verkünden. Erfolgt eine solche Beschlussverkündigung dennoch, sind dem Verwalter die Kosten des Prozesses (§49, Absatz 2) aufzuerlegen. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft durch einen Beschluss gem. WEG, § 22, Absatz 1, benachteiligt sein kann. Es besteht nur dann kein Haftungsrisiko des Verwalters, wenn auf einer allstimmig beschlussfähigen Versammlung (alle Eigentümer sind entweder persönlich anwesend oder durch Vollmacht vertreten) ein Beschluss gefasst wird, bei dem es weder Enthaltungen noch Gegenstimmen gibt. Nur in diesem Fall darf er positiv verkünden. So reicht auch ein einstimmig gefasster Beschluss nicht aus – die abwesenden Eigentümer sind im Zweifel ebenfalls durch die Maßnahme nach WEG § 22, Absatz 1, benachteiligt. Sog. Vollversammlungen sind in der Praxis jedoch äußerst selten. Nur bei kleinen Gemeinschaften kommt es vor, dass alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind.
LG Bamberg, Urteil vom 16.04.2015 – 11 T 8/15
Befasst sich ein Beschluss zur Genehmigung einer baulichen Änderung auch mit verän-derter Kostentragung, so ist unter Umständen sogar von Nichtigkeit des Beschlusses auszugehen.
LG München 1, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13 WEG
Der praktische Lösungsansatz
Ohne eine Reform dieser Rechtsprechung sind die Eigentümer gut beraten, auf Anträge zur baulichen Änderung auf nicht allstimmig vertretenen Eigentümerversammlung zu verzichten.
Der Verwalter ist durch die Rechtsprechung genötigt, einen solchen Beschluss abzulehnen, wenn eine Vollversammlung nicht zu erwarten ist. Bei einer Enthaltung und einer Gegenstimme ist der Beschluss so oder so als mehrheitlich abgelehnt zu verkünden.
Eine praktische und sinnvolle Lösung ist derzeit nicht erkennbar. Antragswilligen Eigentümern kann geraten werden, abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in Bayern zu baulichen Änderungen entwickelt.
Die durch die Rechtsprechung geschaffene Situation ist völlig unbefriedigend. Sie lähmt den Entwicklungsprozess in Eigentümergemeinschaften. Die Verwaltung hat keinen Spielraum, will sie den Schadenersatz der Prozesskosten vermeiden.
Nicht selten entwickelt sich im Mehrfamilienhaus im Laufe der Zeit eine Eigendynamik. So wird das eigene Heim – oftmals auch unbewusst außerhalb der Grenzen des Sondereigentums – verändert (z.B. Anbringung von Markisen, Installation von Satellitenschüsseln, Erweiterung von Terrassen, etc.). In der Regel erfolgt dies ohne genehmigenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Es bieten sich zwei Lösungsansätze an. Der einfachere und üblichere Ansatz ist, dass der Individualanspruch auf Beseitigung, auch durch den benachteiligten (oder sich gestört fühlenden) Wohnungseigentümer direkt gegen den Störer (seinen Miteigentümer) vorgeht. Die Eigentümergemeinschaft ist dann nicht verfahrensbeteiligt.
Der Beseitigungsanspruch baulicher Veränderungen, ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer verjährt binnen drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Rückbauanspruch gegen den Verursacher verwirkt. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung muss er diesen jedoch dulden (Achtung: Zu Lasten und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft). Bei der gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruches einer baulichen Veränderung ist daher genau zu prüfen, ob ein solcher überhaupt noch gefordert werden kann oder ob die Gemeinschaft den Rückbau selbst vornehmen muss. Der betroffene Eigentümer kann dann lediglich Duldung in Anspruch genommen werden. So oder so ist jedoch stets ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen.
Die Hausgeldabrechnung und die Belegeprüfung
die Prüfung der Belege einer Jahresabrechnung ist im Gesetz als individuelles Recht geregelt. Jeder Eigentümer kann das Belegprüfungsrecht wahrnehmen. In der Regel ist es üblich, dass der Verwaltungsbeirat – wenn ein solcher bestellt ist – diese Tätigkeit für die anderen Eigentümer übernimmt.
Nicht selten wird die Prüfung der Belege durch Miteigentümer vorgenommen, die hierzu per Beschluss bestimmt wurden und sich bereiterklärt haben, diese Leistung zu übernehmen.
Manchmal kommt es vor, dass die Einladung zur Eigentümerversammlung nebst Abrechnungsunterlagen versandt wird, ohne dass vor Versandtermin ein Prüfungstermin erfolgt ist. Dies wird in Zukunft häufiger die Regel sein, um in den üblichen Versammlungszeiten rechtzeitig die Unterlagen an die Eigentümer übermitteln zu können. Die Prüfung der Belege erfolgt dann
bis zum Versammlungstermin durch den/die von der Gemeinschaft bestimmte/n Miteigentümer/in. Dort erfolgt dann Berichterstattung.
durch Fragestellung an der Versammlung – die Unterlagen liegen dann im Versammlungsraum auf. Die Verwaltung erläutert die Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung.
Sollten Sie an der Einsichtnahme interessiert sein, bitten wir Sie, zu den üblichen Bürozeiten einen Belegprüfungstermin zu vereinbaren.
Wohnbaufinanzierung über KFW-Darlehen
Sie haben sich für eine Neubauimmobilie mit hochwertigem energetischen Standards entschieden. Für den Fall, sie beantragen hierfür ein Darlehen der KFW-Bankengruppe, benötigt ihre finanzierende Bank eine KFW-Nummer.
Der für das Objekt zuständige Energieberater benötigt von ihnen folgende Da-ten/Unterlagen:
Anzahl gekaufte Einheiten mit Kaufpreisangabe gesamt
Die gem. Kaufvertrag bezeichneten Nummer/n der gekauften Einheiten
In der Folge erstellt dieser die Bestätigung zum Antrag „Energieeffizient Bauen“ (Pro-gramm-Nr. 153) und sendet ihnen diese – zumeist elektronisch unterschrieben – zu. Hier enthalten ist auch die benötigte Identitätsnummer. Dieser Antrag ist jetzt von ihnen an den vorgeschriebenen Stellen zu unterschreiben und an die finanzierende Bank im Original weiter zu leiten.
Das war es auch schon – Ihr Energieberater wird seinen Aufwand direkt an Sie berechnen (Bestandteil der Kaufnebenkosten) – die Kosten sind gering.
Wohnungsverkauf oder Wohnungskauf – Weitergabe von Informationen an Dritte
Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, sehr geehrte Kaufinteressenten,
Wird die Verwaltung schriftlich vom verkaufenden Eigentümer bevollmächtigt, Auskünf-te an Dritte erteilen zu dürfen, ist das legitim. Diese Leistung stellt jedoch regelmäßig eine Zusatzleistung für einzelne Eigentümer dar, die eine Aufwandsentschädigung mit sich bringt. Gerne beraten wir hierzu.
Liegt eine schriftliche Vollmacht zur Auskunftserteilung nicht vor und beruft sich die Ver-waltung auf ihre Schweigepflicht, so ist dies die einzig gesetzeskonforme Vorgehenswei-se. Weder ist dies schlechter Service noch der Verwalter ein mäßiger Dienstleister. Im Gegenteil – die Daten der Eigentümergemeinschaft sind vertraulich.
Die Hausverwaltung wird selbst Zeuge des Verstoßes gegen die Hausordnung (eher selten). In diesem Fall kann diese schriftlich an den Störer appellieren. Einen Miteigentümer kann sie abmahnen. Weitere Maßnahmen bedürfen der Beschluss-fassung der Gemeinschaft.
Die Hausverwaltung erhält Kenntnis durch Dritte. In diesem Fall ist die Verwaltung angewiesen, dass ihr der Verstoß schriftlich gemeldet wird. Häufig sind die sich gestört fühlenden Eigentümer nicht bereit, den Verstoß schriftlich anzuzeigen, verbunden mit dem Argument, man möge den „Hausfrieden“ nicht gefährden. Auf Basis eines anonymen Hinweises darf die Verwaltung jedoch nicht tätig werden – es fehlt schlichtweg an der Grundlage der Beschwerde. Liegt ein schriftlicher Hinweis vor, appelliert die Verwaltung an den Störer bzw. dessen Eigentümer, mit der Bitte um Unterlassung.
Im wiederholten Störfall kann die Verwaltung einen Beschluss auf der nächsten Eigentümerversammlung herbeiführen, weitere Maßnahmen einzuleiten. Neutraler ist es, der Beschlussantrag folgt aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft.
Die optimale Lösung – individuelle Abwehrrechte
In der Regel viel schneller zum Erfolg – nämlich die Unterlassung einer Störung – kommt die beeinträchtigte Partei durch eine Individualklage. Immer dort, wo Eigentumsrechte verletzt werden (z.B. Lärm, Beschädigung, Beeinträchtigung von Fluchtweg oder Brandschutz, Verstöße gegen Zweckbestimmungen, etc.), ist ein direktes Vorgehen gegen den Störer möglich. Eine Einschaltung der Eigentümergemeinschaft und damit – neben dem Zeitverlust – das Risiko einer Ablehnung der Vergemeinschaftung, ist damit hinfällig. Die klagende Gemeinschaft der Eigentümer sollte die absolute Ausnahme darstellen.
1) Quelle: Elzer-Fritsch-Meier, III. Auflage WEG, 2018
Gerade in der Übergangszeit, aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen, im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20 - 22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe.
Bleibt Möglichkeit 1) ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.
Schließen Sie nachts die Rollläden. Der Raum zwischen Fenster und Rollladen wirkt gut dämmend.
Wenn Sie Ihre Idealeinstellung am Thermostat gefunden haben – verändern Sie diese nicht mehr (auch nicht zur Nachtzeit oder im Sommer). Die Heizungssteuerung regelt über eine Nachtabsenkung die Zeiten selbständig. Durch das Abdrehen des Thermostatventils kühlt morgens der Raum aus und benötigt mehr Energie zum Aufheizen.
Achten Sie auf ausreichende und vor allem richtige Belüftung. Informationen zum richtigen Lüften finden Sie zahlreich im Internet. Hier werden noch viele hilfreiche Informationen zum Thema „Energiesparen beim Heizen“ angeboten.
in Küche, Schlafzimmer und Diele bei 16 bis 18 °C
im Bad bei 20 bis 24 °C
Fond mit einem Wert von € 300.000,–; Vergütung des Fondsverwalter 1,5% = € 4.500,–.
Eine Hausverwaltervergütung für eine 4-Zimmer-Wohnung mit gleichem Wert wird im Höchstfall € 500,– brutto betragen.
Die guten Hausverwaltungsfirmen
haben eine ausreichende Versicherungsdeckung für eigenes Verschulden;
sind in einem Verband organisiert;
gehen regelmäßig auf Weiterbildung und bieten solche Ihren Beiräten an;
vermeiden prozessuale Angelegenheiten;
Die Liste ist eigentlich unendlich. Nur um beispielhaft weitere Argumente zu nennen, oh-ne Anspruch auf Vollständigkeit: Erreichbarkeit, Präsenz, Schulungsbereitschaft, Regio-nale Nähe, Ausbildungsbetrieb usw.
Beispiel Kostenoptimierung: Der Rahmenvertrag Versicherung
Dobbertimmobilien–Kunden sind besser versichert. Hier ermöglicht ein entsprechendes Prämienvolumen, die Aufwendungen für Versicherungsverträge des einzelnen Hauses zu optimieren. Und dabei sind die Versicherungsbedingungen erheblich verbessert ge-genüber Standardverträgen. Die Schadensabwicklung ist optimiert. Der Vorteil ist, dass nicht das einzelne Haus betrachtet wird, sondern der Rahmenvertragspartner. Unver-hältnismäßige Prämienanpassungen, hohe Selbstbeteiligung oder Versicherungsaus-schluss können somit weitestgehend vermieden werden.
Dieser geldwerte Vorteil zeigt sich durch – um bis zu 35% - reduzierte Versicherungsprämien.
Eine Verwaltergebühr kann also nicht pauschaliert betrachtet werden. Jede Verwal-tung hat eine andere Kalkulationsgrundlage – weil der Aufwand, den die Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft betreibt, sich stark unterscheidet.
„Wir haben gekauft: Der Neubau, die Eigentümergemeinschaft, der Bauträger und die Hausverwaltung“
Abnahme und Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaft:
Die Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums der neu gekauften Wohnung ist ein Vorgang, der ausschließlich auf dem Vertragswerk Verkäufer/Käufer basiert. Diese ist also zwingend vom Eigentümer bzw. seinem Bevollmächtigten zu erklären.
Abnahme und Hausverwaltung: Ist die Eigentümergemeinschaft bzw. die werdende Eigentümergemeinschaft unzuständig, so ist es die Hausverwaltung ebenso. Häufig wird angenommen, der Verwalter sei in den Abnahmevorgang involviert – hier handelt es sich um eines der landläufigeren Missverständnisse im WEG.
Eine Teilnahme am Abnahmevorgang ist – mangels gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage – nicht vorgesehen. Wird eine solche gewünscht, agiert der Verwalter als neutraler Begleiter, der allenfalls protokolliert. Da es sich um keine Leistung aus Gesetz oder Verwaltervertrag handelt, erhält der Verwalter hierfür seinen Zeitaufwand erstattet.
Eine Verfolgung von Gewährleistungsmängeln oder gar Ansprüchen scheidet mangels Legitimation aus. Die Aufgabe der Verwaltung beschränkt sich auf den Hinweis auf vorhandene Gewährleistungsfristen und der Einbringung von Beschlussvorschlägen zu
Einschaltung eines neutralen Sonderfachmannes zur Feststellung von etwaigen Mängeln (z.B. vor Ablauf der Gewährleistungsfristen für das gemeinschaftliche Eigentum)
Verfolgung dieser Mängel durch Beauftragung eines juristischen Beistandes
Im Sondereigentum ist der WEG-Verwalter strikt unzuständig. Sollte parallel zum Verwaltervertrag nach WEG auch ein Verwaltervertrag für die Sondereigentumsverwaltung bestehen, verhält es sich anders.
Mängelrechte1:
Grundsätzlich fallen die Ansprüche der Verfolgung von primären Mängelansprüchen (z.B. Nacherfüllung) aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum in die alleinige Rechtszuständigkeit des Erwerbers. Ein Vergemeinschaftungsbeschluss – die Eigentümergemeinschaft zieht diese Ansprüche durch einfachen Mehrheitsbeschluss an sich – kann jedoch erfolgen.
Die Fristsetzung und die Verfolgung von Verzugsansprüchen (z.B. Vorschuss Ersatzvornahme) sind durch jeden einzelnen Eigentümer möglich (nur mit Leistung an die Gemeinschaft). Eine Vergemeinschaftung ist einem Mehrheitsbeschluss zugänglich.
Die Erwartungshaltung der Beteiligten gegenüber dem Verwalter bei der Inbetriebnahme des Neubaus
Der teilende Eigentümer/Bauträger
Es wird erwartet, dass der Verwalter an der Übergabe der Sondereigentumseinheiten teilnimmt, ebenso wie an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. So soll es immer noch vorkommen, dass Notare in Kaufverträgen oder gar in der Teilungserklärung eine Abnahme gemeinschaftlichen Eigentums durch die Verwaltung formulieren. Solche Klauseln sind neben deren Unwirksamkeit auch Unsinn. Der Verwalter nimmt ausschließlich als neutrale, funktionslose Partei an Gewährleistungsvorgängen teil. Und tut gut daran, seine Position auch als solche klarzustellen.
Die Erwartungshaltung unterscheidet sich kaum von der des teilenden Eigentümers. In der Durchsetzung eigener Ansprüche – irrtümlich auch aus Mängeln am Sondereigentum – erwartet der Käufer eine Interessensvertretung gegenüber dem teilenden Eigentümer.
Die Realität bei der Inbetriebnahme des Neubaus
Kosten: Der Neubau wird im ersten Jahr höhere gemeinschaftliche Kosten verursachen, als in den Folgejahren. So sind, u.a. aus bauphysikalischen Gründen, die Heizkosten überdurchschnittlich hoch. Außerdem sind in der Bezugsphase ein deutlich höherer Reinigungsaufwand und eine intensivere Hausmeisterleistung erforderlich. Als Erfahrungswert kann in allen Fällen mit einem Aufschlag von ca. 30% gerechnet werden. Wer einmal einen Neubau im Sommer übernommen hat, mit Abnahme des Gemeinschaftseigentums in den heißen Monaten, der weiß, welcher enorme Verbrauch alleine an Wasser entsteht, die Außenanlage fachgerecht zu pflegen und zu warten.
1 Das Thema „Mängelrechte beim Neubau“ ist umfangreich und komplex. Es ist zwingend zu empfehlen, rechtliche Beratung durch Fachjuristen in Anspruch zu nehmen.
mit diesem Schreiben informieren wir Sie über die Rechtslage und die Handhabung der Jahresabrechnung für Ihr neu erworbenes Wohneigentum im Falle eines Eigentümerwechsels.
Direkt nach dem Ankauf: Bitte zeigen Sie uns den verbindlichen Übergang der Nutzen und Lasten schriftlich an. Ab diesem Zeitpunkt werden wir für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einzug des monatlichen Hausgeldes organisieren. Die Zahlungspflicht der Verkäuferin/des Verkäufers endet jedoch erst mit Eigentumsübergang im Grundbuch. Zur Erleichterung der Organisation des Zahlungsverkehrs werden Sie ein SEPA-fähiges Formular zum automatischen Hausgeldeinzug erhalten. Mit diesem ermächtigen Sie die Hausverwaltung, den regelmäßigen und automatischen Einzug des monatlichen Hausgeldbetrages vorzunehmen.
Mit Erhalt der Jahresabrechnung: Sofern Ihnen die Hausgeldabrechnung vorliegt, nehmen Sie bitte die – entsprechend den Regularien des abgeschlossenen Notarvertrages – Verrechnung mit Ihrem Vertragspartner vor. In der Regel erfolgt bei einem Eigentümerwechsel ohne Bewohnerwechsel keine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten. Für andere Weisungen bitten wir Sie um Mitteilung per Email an info@dobbertimmobilien.de.
Vorgang A: Ohne ausdrückliche Weisung erhalten Sie die Jahresabrechnung sowie die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den gesamten Abrechnungszeitraum ohne Trennung. Eine Verrechnung mit dem Verkäufer erfolgt direkt durch Sie.
Vorgang B: Sie weisen die Hausverwaltung an, dem Heizkostenabrechnungsdienst einen Eigentümerwechsel (die Abrechnung erfolgt ohne Zwischenablesung nach Gradtagzahlen) zu melden – von den durch den Heizkostenabrechnungsdienst entstehenden Kosten (ca. Euro 50,–, verteilt jeweils zur Hälfte auf jeden zeitanteiligen Abrechnungsteil) haben Sie Kenntnis genommen. Sie erhalten eine Hausgeldabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr mit Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für den jeweiligen Eigentums- oder Nutzungszeitraum.
Vorgang C: Eine Zwischenablesung durch den Heizkostenabrechnungsdienst wurde durch Sie veranlasst. Entsprechend erfolgt eine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nach Verbrauch. Die Kosten der Zwischenablesung werden Ihnen belastet. Sie erhalten eine Hausgeldabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr mit Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für den jeweiligen Eigentums- oder Nutzungszeitraum.
Zusatzauftrag: Ich weise die Hausverwaltung an, mir auch eine getrennte Hausgeldabrechnung entsprechend den Nutzungszeiträumen gem. Heiz- und Warmwasserkosten zuzustellen. Die hier anfallenden Kosten in Höhe von brutto Euro 50,– gehen zu meinen Lasten.
die Themen rund um Ihr Wohnungseigentum werden immer komplexer. Die Tagesordnung der regulären – einmal jährlich – stattfindenden Versammlung erreicht nicht selten einen Umfang von 20 Tagesordnungspunkten und mehr.
Die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft sieht zudem vor, dass die Untergemeinschaften separat zu den Tagesordnungspunkten
sowie zu allen Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung abstimmen. Dadurch vervielfachen sich die Beschlussfassungen zu diesen Themen.
Um die Versammlung in einem noch zumutbaren Zeitraum durchzuführen, ist es leider nicht möglich, Einzelfragen zur Jahresabrechnung während der Versammlung zu klären. Daher bitten wir Sie, Ihre Fragen vorab per Email an Herrn Dobbert oder Herrn Gamm unter ... weiterzuleiten oder Herrn Dobbert/Herrn Gamm telefonisch unter Tel. 0 79 73/3 01 98 03 zu kontaktieren.
Die Hausverwalter setzen sich dann zeitnah mit Ihnen in Verbindung, um eventuelle Fragen im Vorfeld abzuklären.
Für Ihr Verständnis bedanken wir uns sehr.
Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, sehr geehrte Bewohner,
Viele Kommunen bieten eine Müllberatung an. Diese unterstützt bei der Frage nach Spezialmüllbehältern (Papier, Bio, etc.) – ein Termin vor Ort bringt Lösungen.
Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft im Neubau und die Hausgeldzahlung nebst Abrechnung
Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (auch faktische WEG)
Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber im Grundbuch eingetragen ist und dieser Erwerber Besitz an der erworbenen Wohnung hat (die Übergabe an diesen ist erfolgt). Mit diesem Zeitpunkt begründet sich außerdem die Hausgeldzahlungspflicht für alle Einheiten gem. Wirtschaftsplan, auch wenn sich diese noch im Besitz des teilenden Eigentümers (Bauträgers) befinden. Sie begründet sich für die gesamte werdende Eigentümergemeinschaft, jedenfalls immer für die betroffene Wirtschaftseinheit. Auf den Bautenstand der übrigen Wohnungen kommt es hierbei nicht an.
In der Praxis stellt dies ein kaum lösbares Abrechnungsproblem dar. Der teilende Eigentümer argumentiert häufig, dass ja gar keine Kosten (jedenfalls Verbrauchskosten) anfallen würden und eine Hausgeldzahlung deshalb entbehrlich sei. Zur vollen Hausgeldzahlung sieht sich dieser oft nicht veranlasst.
Die Hausgeldabrechnung erfolgt zwingend für den gesamten Abrechnungszeitraum für die Einheit. Eine Trennung der Eigentumszeiträume findet nicht statt – die Rechtsprechung legt eine einheitenbezogene Abrechnung (BGH 11.02.2011-V ZR 113/11) fest.
Der neue Eigentümer erhält die Abrechnung und übt das Stimmrecht zu deren Genehmigung, hier für die Abrechnungsspitze, aus. Für diese haftet der Käufer auch.
Die Abrechnungsspitze
Die Abrechnungsspitze im WEG ermittelt sich wie folgt:
Ermittlung Ist-Kosten der jeweiligen Einheit gem. Hausgeldabrechnung
Ermittlung der Soll-Hausgeldzahlung gem. Wirtschaftsplan für den Abrechnungs-zeitraum (nicht die tatsächlichen Einnahmen sind maßgebend, es wird unterstellt, dass das Hausgeld komplett für den Abrechnungszeitraum als Einnahme vorliegt)
A minus B = Abrechnungsspitze
Die Folgen einer nicht vollständigen Hausgeldzahlung durch den teilenden Eigentümer
Eine teilweise oder ganz unterlassene Hausgeldzahlung durch den teilenden Eigentümer führt direkt zu Liquiditätsproblemen der werdenden Eigentümergemeinschaft. Gerade im ersten Jahr sind die Ausgaben überdurchschnittlich hoch (Inbetriebnahme, Vorfälligkeiten von Prämien und Wartungsverträgen, etc.). Diese müssen zwingend vermieden werden, was nur einhergeht mit der Beitreibung der gem. Wirtschaftsplan geforderten Hausgeldbeiträge. Womit bereits zu Beginn der gemeinsamen Zusammenarbeit innerhalb der faktischen Eigentümergemeinschaft ein starkes Missverhältnis entsteht. Die Verwaltung muss – in Ausübung deren gesetzlichen Pflichten – als Vertreterin der faktischen Eigentümergemeinschaft gegen den teilenden Eigentümer, der die Verwaltung in der Regel bestellt hat, juristisch vorgehen. Was in jedem Fall zu Verstimmung und Verständnislosigkeit führen wird.
An der vollständigen Hausgeldeinzahlung durch alle Beteiligten ab der Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft führt kein Weg vorbei. Teilender Eigentümer und Hausverwaltung sind gut beraten, von der ersten Stunde die Zah-lungspflicht zu beziffern und umzusetzen.
Die Abrechnungsspitze ist dann richtig ermittelt und der teilende Eigentümer kann notarvertraglich vereinbaren, dass der Saldo anteilsmäßig, entsprechend dem Besitzzeitraum, dem Käufer und dem Bauträger betreffen. Die Heiz- und Warm-wasserkostenabrechnung kann man entsprechend den Nutzungszeiträumen splitten und den jeweiligen Nutzungszeiträumen richtig zuordnen. Die übrigen Betriebskosten werden zeitanteilig verrechnet.
Gegen eine entsprechende Sondervergütung (Zeitaufwand) kann – neben der einzelnen einheitenbezogenen Abrechnung nach WEG – ggf. die Verwaltung die Verrechnung für die jeweiligen Partner entsprechend der Nutzungszeiträume (bei vorhandener gesplitteter Verbrauchsabrechnung) als zusätzliche Serviceleistung vornehmen.
Somit ist gewährleistet, dass der teilende Eigentümer nicht mit Verbrauchskosten belastet wird, die nicht in seinem Besitzzeitraum angefallen sind. An den übrigen Kosten aber nimmt er vollumfänglich teil.
wie folgt stehen wir für Sie zur Verfügung:
Montag bis Freitag von 8:30 Uhr bis 12:00 Uhr und von 13:00 Uhr bis 17:00 Uhr.
Außerhalb unserer Geschäftszeiten informieren Sie bitte bei unaufschiebbaren Fällen die zuständigen Dienstleister/Handwerker (siehe Aushang Schwarzes Brett).
Unaufschiebbare Fälle sind:
Aufzugsstillstand
Akute Schäden wegen Rohrbruch
Heizungsausfall u.a.
Mit Ihrem Anruf wünschen Sie eine schnelle Reaktion. Bitte beachten Sie, dass diese mit der richtigen Wahl des Ansprechpartners häufig zeitnah erfolgen kann. Folgender „Notfallplan“ hilft weiter:
Ihre Hausverwaltung informiert
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage bestimmt sich nach Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, dem Alter des Gebäudes, der technischen Ausstattung und nach der Qualität der bisherigen Instandsetzungsmaßnahmen. Sie soll so gebildet wer-den, dass Sonderumlagen nur in Ausnahmefällen notwendig sind.
1. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsver-ordnung (Geltung ab 29.08.1990) – hier § 28 Instandhaltungskosten
Einen Anhalt über die zu erwartenden Kosten für Instandhaltung geben die Reparaturzyklen, bezogen auf die ursprünglichen Baukosten. Diese Betrachtung bezieht sich auf eine 100-jährige Lebensdauer eines Bauwerkes. In dieser Zeit ist es notwendig, ca. 130% der ursprünglichen Baukosten in das Bauwerk zu reinvestieren. Dies bedeutet eine jährli-che durchschnittliche Investitionssumme von 1,3% der Bausumme. Es entspricht einem sehr guten Unterhaltungsniveau, wie es derzeit in der Bundesrepublik Deutschland noch üblich ist.
Hierbei zu berücksichtigen ist, dass jede Reparatur (z.B. auch Anstrich Treppenhaus etc.) in diesen Zyklen berücksichtigt sind. Ausdrücklich sei festgestellt, daß es sich bei der Pro-zentzahl 130 ausschließlich um die Investition in gemeinschaftliches Eigentum handelt, also keinerlei Sondereigentum berücksichtigt. Es wird bei dieser Betrachtung von sog. Großreparaturzyklen ausgegangen, die jeweils nach 30 Jahren eintreffen.
01. bis 30. Jahr jährlich 1,30 Prozent
31. bis 60. Jahr jähtlich 1,70 Prozent
61. bis 100. Jahr jährlich 2 Prozent bei Fortbestand
61. bis 100. Jahr jährlich 1,40 Prozent bei Abbruch nach 100 Jahren
01. bis 10. Jahr 8 bis 9% der Bausumme jährlich ca. 0,80 Prozent
11. bis 20. Jahr 9 bis 10% der Bausumme jährlich ca. 0,90 Prozent
21. bis 30. Jahr 20% der Bausumme jährlich ca. 2,00 Prozent
Nach dieser Vorgabe werden in den ersten 30 Jahren bis zu 39% der ursprünglichen Bau-summe (ohne Grundstück) in gemeinschaftliches Eigentum investiert. Diese Zahlen beinhalten nicht die Behebung ursprünglicher Baumängel, deren Beseiti-gung eigentlich im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen abgedeckt sein sollen. Für eine Eigentümergemeinschaft mit 14 Wohnungen, Baujahr 2008, Wohnfläche ca. 1.100 qm, ergeben sich demnach folgende Werte:
Nach II. BV: 1100 qm mal € 8,10,– € 8.910,– jährlich
Baukosten: € 1.500,–/qm mal 0,8% € 12,–/qm € 13.200,– jährlich
Baukosten: € 1.500,--/qm mal 1,30% € 19,50/qm € 21.450,– jährlich
die Gemeinschaft einen Anteil der jährlichen Reparaturen bzw. Instandhaltun-gen im Rahmen der Jahresabrechnung trägt
Gegebenenfalls kann auch die Bonität einer Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden. Die Rücklagenbildung nach den Reparaturzyklen wurde so dimensioniert, dass Son-derumlagen für notwendige Instandhaltungen die absolute Ausnahme darstellen.
Der Schaden am Sondereigentum (innerhalb der Wohnung)
Bei Wasserschäden, die durch Gebäudetechnik entstehen, sind Ihre Einrichtungsgegenstände im Allgemeinen nicht mitversichert.
Folgeschäden in der Wohnung, z.B. abgetrocknete Wasserflecken, die nicht einem Schadenereignis zuordenbar sind, betreffen immer den Inhaber der Wohnung. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgen-schaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings, z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung, ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall.
regelmäßig erreichen uns Anrufe von Bewohnern, in der angemieteten Wohnung bilde sich Schimmel. Zunächst ist es wichtig, Ruhe zu bewahren. Schimmel kommt in der Natur in mannigfaltiger Form vor – die wenigsten Arten sind gesundheitsgefährdend. Ungeachtet dessen – der Schimmel in der Wohnung muss weg.
Besorgen Sie sich die Sofortbox zur Schimmelbekämpfung der Firma Alltrosan unter http://www.anschisobo.de/anschisobo.html. Auf dem Internetportal ist genau beschrieben, wie Sie vorgehen können.
Vom selben Anbieter besteht unter gleichen Link eine tolle Anleitung zum richtigen Lüften. Und zu weiteren Sofortmaßnahmen, die man im Schimmelfall umsetzen kann (z.B. Möbel von der Wand wegrücken; richtige Beheizung; etc.).
Im Idealfall ist mit Schritt 1 und 2 das Problem gelöst. Wenn nicht, rufen Sie uns an. Ein Fachmann setzt sich mit Ihnen in Verbindung – in der Regel kann dann das Problem gelöst werden.
Liegt die Ursache in der Gebäudesubstanz, entwickeln wir gern ein Konzept zur Sanierung.
„Die Hauseingangstüre ist abends geschlossen zu halten – lt. Hausordnung“
Dem – im Regelfall als Hauptgrund angegebenen – Sicherheitsbedürfnis der Bewohner soll Rechnung getragen werden. Daher werden – oft im Rahmen einer Beschlussfassung zu Hausordnungen – Öffnungszeiten festgelegt, ab wann der Hausmeister die Türe zu verschließen und morgens wieder zu öffnen hat. Solche Regelungen stehen in Divergenz zum Brandschutz, wenn dadurch das Verlassen des Gebäudes ohne Schlüssel nicht mehr gewährleistet ist. Der verminderte Einbruchschutz ist zweitrangig. Im Brand- oder anderweitigem Notfall ist Panik vorprogrammiert und ein Schlüssel dann nicht bei der Hand. Zuletzt wurde dies durch das LG Frankfurt a. M. (AZ: 2-13 S 127/12) bestätigt. Das Verriegeln der Haustüre ist juristisch unwirksam.
Fazit: Eigentümer sind gut beraten, veraltete Hausordnungsinhalte zu streichen und bestehende Öffnungs- und Verschlussregelungen neu zu definieren. Dabei handelt der Verwalter völlig professionell, die Nachrüstung eines Panikschlosses vorzuschlagen oder alternativ den Verriegelungsverzicht beschließen zu lassen.
Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine besondere Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörpern zum Sondereigentum enthalten, so sind diese grundsätzlich als zwingend gemeinschaftliches Eigentum anzusehen. Insoweit besteht Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten insbesondere der Instandhaltung und Instandsetzung hieran (auch von Thermostatventilen) trägt grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem besonders vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel.
Dies richtet sich nach den örtlichen/technischen Gegebenheiten und ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.
G) Prüfschema
Die Rechtsprechung des BGH bindet die Rechtsanwendung bei der Auslegung der vereinbarten Regelungen sowie der gesetzlichen Bestimmungen zur Abgrenzung des Gemeinschafts- vom Sondereigentum. Abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften sind rechtsunwirksam.
Eigentümerversammlung – Vertretungsbeschränkungen
in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft liegen gemäß Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Beschränkungen bei der Vertretung in der Eigentümerversammlung vor. Diese sind für alle Eigentümer bindend und vom Verwalter zwingend einzuhalten. Die Vertretung oder die Anwesenheit nicht berechtigter Personen in der Eigentümergemeinschaft stellt wohnungseigentumsrechtlich einen formellen Fehler dar. Die auf einer solchen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind anfechtbar.
In der Teilungserklärung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft ist festgelegt.
„Jeder Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen. Er muss seinem Vertreter – ausgenommen Ehegatten – als Ausweis eine schriftliche Vollmacht aushändigen, die der Niederschrift beizulegen ist“.
ist – mit oder ohne schriftliche Vollmacht – nicht gestattet.
Die Wartungsfuge in der Eigentumswohnung
Insbesondere in der jüngsten Vergangenheit häufen sich die Wasserschäden in Wohngebäuden aufgrund defekter Silikonfugen in den Sanitärbereichen. In der darunterliegenden Wohnung zeigen sich Feuchtflecken an der Decke.
Das jetzt einzuleitende Procedere ist umfangreich:
Meldung an den Gebäudeversicherer
Beauftragung einer Leckortungsfirma
Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeberin
Schlussabrechnung mit meist vereinbarten Selbstbehalt der Gemeinschaft
Beschlussfassung wegen Regress der Gemeinschaft beim Verursacher – dem Eigentümer der Wohnung, bei die defekte Wartungsfuge festgestellt wurde. Der Regressumfang ist groß: Schadenfindung, -beseitigung, Anstrichschaden in der betroffenen Wohnung, ggf. Selbstbehalt der Gemeinschaft, Zusatzkosten für den Mehraufwand der Verwaltung.
Sofern 6. nicht eintritt – der Gebäudeversicherer nimmt ggf. Regress beim Wohnungseigentümer.
Derartige Fugen gelten allerdings als Wartungsfugen und bedürfen einer regelmäßigen Überprüfung und gegebenenfalls einer regelmäßigen Wartung. Als Wartungsfugen sind alle Fugen definiert, die starken chemischen und/oder physikalischen Einflüssen ausgesetzt sind und deren Dichtstoffe in regelmäßigen Zeitabständen überprüft und gegebenenfalls erneuert werden müssen (DIN 52460 und VOB DIN 1961 § 4, Abs. 3). Dazu gehören auch Fugenabrisse aufgrund von Estrichverschlüsselungen, übermäßiger Beanspruchung sowie Veränderungen durch andere äußere Einwirkungen, die die zulässige Gesamtverformung des Dichtstoffs überfordern.
Zusätzlich wird der Dichtstoff durch permanente chemische Beanspruchung (Duschgel, Reinigungsmittel). Schmutzablagerung beansprucht. Ständige mechanische Beanspruchungen, z.B. bei der Reinigung oder durch Begehung der Dusche, fördern die Korrosion des Dichtstoffes darüber hinaus.
Das klingt erst einmal theoretisch, heißt aber nichts Anderes, als dass der normale, regelmäßige vertragsgemäße Gebrauch einer Dusche oder Badewanne im Sinne seiner Zweckbestimmung dazu führt, dass die Abdichtung der Fugen (die Silikonmasse) regelmäßig durch o.g. Beanspruchung undicht wird und damit zu Schäden an Gebäuden und in Wohnungen führt.
Das Problem dabei ist, dass das nicht geschulte Auge Schäden an diesen Silikonfugen nicht erkennt und trotzdem, zum Beispiel beim Duschen jede Menge Wasser zwischen Badewanne (Duschwanne) und Wand läuft. Bis das Wasser dann in der Nachbarwohnung an der Wand oder an der Decke der darunterliegenden Wohnung sichtbar wird, vergeht häufig sehr viel Zeit. Dies führt dazu, dass diese Bauteile vollständig durchnässt sind. Vergleichbar ist das mit einem Schwamm: geringe Feuchtigkeit saugt der Schwamm auf und gibt Selbige im Laufe der Zeit ab. Erst wenn der Schwamm komplett vollgesogen ist, tropft das Wasser unten heraus. Genau so kann man sich das bei einem Gebäude vorstellen.
Üblicherweise sind Gebäude gegen Leitungswasserschäden (allgemeine Formulierung der Verbraucher) versichert. Korrekt sind Schäden und Folgeschäden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser in den Rahmenbedingungen abgedeckt versichert. Das bedeutet, dass zumindest nach den meisten Versicherungsverträgen die Beseitigung von Folgeschäden in der Deckung enthalten ist. Die Beseitigung der Ursache und die Suche nach der Ursache sind regelmäßig nur dann versichert, wenn wirklich eine Leitung „gebrochen“ oder undicht geworden ist. D. h., dass die Beseitigung der Ursache durch Erneuerung der Silikonfugen nicht über die Versicherung abgedeckt ist. Bei einigen Versicherungsgesellschaften wird auch die Trocknung, die im Normalfall zwingend erforderlich ist, nicht mehr bezahlt.
Hinzu kommt, dass im Normalfall der Bewohner den meisten Ärger und die meiste Zeit aufzubringen hat, der nicht einmal für den Schaden verantwortlich ist.
Die Fachempfehlung lautet: Spätestens alle 2-3 Jahre, bei sehr hoher Belastung sogar jedes Jahr, sollten alle Fugen, die mit Wasser in Berührung kommen, kontrolliert werden. Im Besonderen bei mechanischen Beschädigungen oder Rissen besteht Handlungsbedarf. Wer dies nicht selbst beurteilen kann, sollte einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abschließen. Auch ein Blick auf die Dusche (oder Badewanne) beim Einsteigen hilft dabei. Wenn die Duschwanne (oder Badewanne) nachgibt, können Sie ziemlich sicher sein, dass die Fugen an der Wand bereits offen sind und die Feuchtigkeit direkt an der Wand hinter die Duschwanne (Badewanne) läuft. Dann ist es eine Frage der Zeit, wann sich Ihr Nachbar bei Ihnen meldet!
Bewahren Sie die Nachweise der Kontrollen und Wartungen auf! Beim nächsten Versicherungsfall könnte geprüft werden, ob der Schaden nur im schlimmsten Fall grob fahrlässig verursacht wurde oder – weil aus Kostengründen die Wartungen nicht vorgenommen wurden – als Vorsatz eingestuft werden. Im letzteren Fall wäre die Versicherung von der Zahlungspflicht ausgenommen.
Sehr verehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, sehr verehrte Bewohner, sehr geehrter Nachbar,
Vorab: Die Hausverwaltung ist in diesem Fall der falsche Ansprechpartner – zwar wäre es komfortabel, wenn der Verwalter die Unterschriftsleistung auf dem Eingabeplan er-bringt – hierzu ist er jedoch nicht befugt. Auch die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit Ermächtigung des Verwalters zur Unterschriftsleistung ist ungeeignet. Die Eigentümergemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, über die bau-rechtlich geforderte Nachbarzustimmung zu beschließen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn es um den Verzicht von Rechten der Eigentümer aus öffentlichem Baurecht geht (z.B. Abstandsflächenverzicht, etc.).
Lösungsansatz: Es bleibt nicht aus – der bauwillige Nachbar ist gehalten, alle Eigentümer im Einzelnen über das Bauvorhaben zu informieren und deren Unterschrift persönlich einzufordern.
Guter Stil wäre es, im Rahmen einer Informationsveranstaltung – hier im Auftrag des Bauherrn - das Bauvorhaben vorzustellen. Der Hausverwalter wird unterstützen und die Einladung hierfür gegen Ersatz des Organisationsaufwandes aussprechen. Beschlüsse können hier nicht gefasst werden – dazu fehlt die Kompetenz. Die anwesenden Eigen-tümer können aber deren Unterschriftsleistung im Kollektiv erbringen.
Fazit: Die Hausverwaltung ist gut beraten, die Unterschrift zum Eingabeplan nicht zu leisten. Im schlechtesten Fall drohen Schadenersatzansprüche. Bauwillige Nachbarn sollten den Aufwand nicht scheuen, eine Informationsveranstaltung einzuberufen. Das wird ein Bauvorhaben von Beginn an durch Aufklärung und Fragenbeantwortung in ein ange-nehmes Licht rücken. Die Verwaltung ist gegen Erstattung von Personal- und Bürokos-tenaufwand gerne behilflich.
1 BGH, Urt. v. 28.9.2012 - V ZR 251/11, ZMR 2013, 127
OLG München v. 26.10.2010 - 32 Wx 26/10, ZMR 2011, 316