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Timestamp: 2017-05-25 14:36:07+00:00
Document Index: 151390603

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1142", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Commentaire d'arrêt Chambre Mixte 25 mai 2006 - Pacte de préfé...
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Commentaire d'arrêt Chambre Mixte 25 mai 2006 - Pacte de préférence
Sorte de droit de préemption conventionnel, le pacte de préférence se définit plus précisément comme « une convention par laquelle un promettant s'engage, pour le cas où il se déciderait à conclure un contrat donné, à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire ». Le pacte de préférence est considéré par F. Terré comme le « moins contraignant des avant-contrats ». En effet, alors que le promettant, dans une promesse unilatérale, de vente par exemple, donne un consentement actuel et irrévocable à la conclusion du contrat, le débiteur d'un pacte de préférence s'engage seulement à proposer son bien au bénéficiaire dans l'hypothèse où il se déciderait à vendre.Malgré son caractère peu contraignant, le pacte de préférence a fait l'objet de nombreuses décisions jurisprudentielles. Si la question de sa nature juridique a d'abord été soulevée devant les juges, s'accordant désormais à en faire un contrat sui generis, c'est surtout le problème des sanctions résultant de sa violation qui entrainé un large contentieux. La Cour de cassation, de jurisprudence constante n'admettait, jusqu'en 2006, que l'octroi de dommages-et-intérêts pour le bénéficiaire lésé du pacte de préférence, à l'encontre du tiers acquéreur, et ce, sur le fondement de la lettre même de l'article 1142. En cas de connaissance du pacte par le tiers, et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir, la nullité pouvait être prononcée.Pourtant, les bénéficiaires de pacte de préférence n'étaient pas pleinement satisfaits de ces sanctions, revendiquant surtout le droit d'être substitués aux tiers acquéreurs, comme le démontre parfaitement l'arrêt soumis à notre étude.En l'espèce, un pacte de préférence inclu dans une donation partage de 1957 donne priorité à Mme A en cas de vente d'un bien immobilier. Une parcelle de ce bien fait ensuite l'objet d'une autre donation-partage, mentionnant l'existence du pacte de préférence. Le bien est enfin vendu à la SCI Emeraude, en 1985, via un acte notarié dressé par M. B.Mme X, attributaire du pacte de préférence stipulé en 1957, invoque alors sa violation, et demande, en sa qualité de bénéficiaire, d'être substituée dans les droits de l'acquéreur, et, subsidiairement, d'obtenir paiement de dommages et intérêts.
I) La double-condition à l'épreuve de la pratique
A. La connaissance du pacte
B. La connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence
II) La double-sanction à l'épreuve de la théorie juridique
A. Le fondement et la mise en oeuvre de la substitution; une sanction incertaine
B. La difficile articulation de la sanction avec celle dégagée en matière de promesses unilatérales
[...] Au contraire, lorsque le tiers est de mauvaise foi, des sanctions peuvent également être prononcée à son encontre, en vertu de l'opposabilité des conventions. La connaissance du pacte de préférence, exigée par la cour de cassation, de longue date d'ailleurs (Req avril 1902), est donc tout à fait fondée, et s'inscrit parfaitement dans l'application des principes d'opposabilité et d'effet relatif des conventions. En l'espèce, le pacte de préférence a été mentionné dans les différents actes de donation-partage, et a fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques. [...] [...] Ainsi, la levée d'option postérieure à la rétraction de la promesse par le promettant ne pouvait entrainer que le paiement d'une indemnité pécuniaire. Un arrêt de la troisième chambre civile du 25 mars 2009 est venu confirmer cette position. Dans ce cas d'espèce, les juges de second degré avaient ordonné la réalisation forcée de la vente, malgré la rétractation du promettant. Cette sanction a été censurée par la Haute Cour. Seule une disposition expresse incluse dans la promesse de vente semblerait permettre la réalisation forcée de celle-ci. [...] [...] Ils soumettent cependant cette solution novatrice à des conditions plus traditionnelles imposant la connaissance, par le tiers acquéreur, du pacte de préférence lui-même mais également de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Cette dernière condition faisant défaut en l'espèce, la substitution est à nouveau refusée aux demandeurs. Bien qu'il s'agisse d'un arrêt de rejet, cette solution n'en a pas moins fait grand bruit. En effet, la Haute Cour s'est déliée du seul cas d'espèce dans un attendu de principe commandant la règle à appliquer en matière de pacte de préférence, que celui-ci ait pour objet une vente immobilière ou non. [...] [...] Pourtant, la Cour de cassation ne constate pas l'ignorance du pacte par le tiers acquéreur. Dès lors, on peut en déduire que la publication du pacte à la conservation des hypothèques le rend automatiquement opposable aux tiers. Cependant, la seconde exigence de la Cour de cassation, la connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence semble plus délicate à honorer. B La connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence Le rejet de la substitution décidé en l'espèce par la Cour de Cassation est justifié par le fait que les demandeurs n'ont pas apporté la preuve de la connaissance, par le tiers acquéreur, de leur intention de se prévaloir du pacte de préférence. [...] [...] (Civ. 3ème 27 mars 2008). La promesse unilatérale étant plus contraignante que le pacte de préférence, il semble peu cohérent d'admettre pour ce dernier la substitution, lorsque seul le paiement de dommages et intérêts peut être ordonné en matière de promesses unilatérales. Cela conduit d'ailleurs les commentateurs de l'arrêt soumis à notre étude, dans Les Grands Arrêts de la Jurisprudence Civile à souhaiter pareil revirement en matière de promesses. [...] À propos de l'auteur Marion D.	Etudiant Droit autres branches	Commentaire d'arrêt Chambre Mixte 25 mai 2006 - Pacte de préférence