Source: https://www.findcity.de/?m=landkreis-friesland-bauen-wohnen-26441if&p=00000003
Timestamp: 2019-03-23 17:13:09
Document Index: 42084544

Matched Legal Cases: ['§ 30', '§ 34', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 13']

Friesland, Landkreis - Bauen & Wohnen - Das Baugrundstück - FindCity
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Sonstige Bauvorschriften/Besonderheiten
Die Auswahl des richtigen Baugrundstückes will wohl überlegt sein, denn nicht jedes Baugrundstück ist auch geeignet, das gewünschte Bauvorhaben hier zu verwirklichen. Darum sollten Sie sich vor dem Grundstückskauf so gründlich wie möglich über das Grundstück informieren. Erste Informationen über das Baugrundstück können Sie bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung einholen.
Das städtebauliche Planungsrecht ist einheitlich in ganz Deutschland in dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgestellt. Grundsätzlich ist hierin geregelt "was" und "wo" bzw. "ob überhaupt" gebaut werden darf.
Für ein Bauvorhaben beginnt man stets mit der Fragestellung zum Baugrundstück: befindet sich das Baugrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) oder liegt das Baugrundstück in einem innerörtlichen Bereich, für den kein Bebauungsplan existiert (§ 34 BauGB, unbeplanter Innenbereich)? Oder liegt das auserkorene Grundstück außerhalb der zusammenhängend bebauten Gebiete der Gemeinde, also im Außenbereich (§ 35 BauGB)?
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu der überbaubaren Grundstücksfläche sowie Art und Maß der baulichen Nutzung und kann weitere Festsetzungen, Beschränkungen und auch örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung enthalten.
Im unbeplanten Innenbereich, auch als "Im Zusammenhang bebauter Ortsteil" bezeichnet, fehlen exakte Festsetzungen durch gemeindliche Planungen. Dieses Gebiet ist historisch gewachsen und hat dabei eine gewisse Struktur entwickelt. Ein Bauvorhaben ist hier zulässig, wenn es sich in Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher Bebauung frei zu halten, um in erster Linie die Natur zu schonen und das Landschaftsbild zu erhalten. Alle Flächen einer Gemeinde, die nicht mit einem Bebauungsplan überplant sind und die nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegen, zählen zum Außenbereich. Baumaßnahmen bedingen hier also entsprechender Ausnahmeregelungen, die in 3 Abstufungen unterteilt sind:
Privilegierte Bauvorhaben, § 35 (1) BauGB, also Bauvorhaben, die aufgrund ihrer Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden können oder müssen. In erster Linie land- und forstwirtschaftliche Vorhaben, Gartenbaubetriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen aber auch bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen (z. B. Rohstoffe, Bodenschätze) oder besonders nachteilige Auswirkungen (Emissionen) hervorrufen, z. B. Sandabbau, gewerbliche Masttierbetriebe.
Begünstigte Bauvorhaben, § 35 (4) BauGB, also Nachnutzungen oder Erweiterungen von bereits im Außenbereich zulässigerweise errichteten Gebäuden (Bestandschutz).
Sonstige Außenbereichsvorhaben, § 35 (2) BauGB. Im Einzelfall können auch andere "sonstige Vorhaben" im Außenbereich zulässig sein, wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Öffentliche Belange sind beispielsweise das Landschaftsbild, Natur- und Landschaftspflege, Darstellungen im Flächennutzungsplan oder das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung, so dass oft mind. ein öffentlicher Belang beeinträchtigt ist und es daher nur sehr wenige dieser Ausnahmen gibt.
Folgende Fragen sollten Sie sich zu dem ausgewählten Baugrundstück stellen/beantworten:
Welche Festsetzungen und Beschränkungen trifft ein vorhandener Bebauungsplan?
Welche Auflagen stellen die Planungs- und Baubehörden (Stadt-/Gemeindeverwaltung sowie Landkreis)?
Passt mein Bauvorhaben auf das Grundstück: Grundstückslage, überbaubare Grundstücksfläche, Abstände zu Nachbargrundstücken etc.?
Ist das Baugrundstück erschlossen (Straße, Abwasser, Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabel-TV)?
Hat das Baugrundstück Belastungen (ausstehende Straßenerschließungs-/-ausbaubeiträge, Baulasten, Geh-/Fahr-/Leitungsrechte Dritter, sonst. Grundbucheinträge)?
Gibt es Altlasten oder Kampfmittel/-verdachtsfälle (Blindgänger)?
Befinden sich auf dem Grundstück (geschützte) Bau-, Kultur- Naturdenkmale? Gibt es geschützte Bäume, Wallhecken mit entsprechenden Abstandsregelungen? Gibt es einzuhaltende Räumstreifen an Gewässern, Abstandsflächen, Pflanzgebotsstreifen?
Wie ist die Baugrundbeschaffenheit (Grundwasserverhältnisse, Bodenverhältnisse, Tragfähigkeit)?
Welche Störungen sind zu erwarten: Gewerbe, Verkehrsverhältnisse, bauliche Ausnutzbarkeiten von Nachbargrundstücken, bestehende Planungen der Gemeinde?
Als Bauherr haben Sie einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht. Wenn Ihnen die Baugenehmigung zugestellt worden ist, darf nach deren Vorgaben mit dem Bau begonnen werden. Die Baugenehmigung gilt für zunächst 3 Jahre, d. h. mit dem Bau muss innerhalb von 3 Jahren begonnen werden und es darf zwischen den Bauarbeiten kein Stillstand von mehr als 3 Jahren eintreten. Lesen Sie die Baugenehmigung mit allen Bedingungen, Auflagen und Hinweisen genau durch, denn das Bauvorhaben darf nur in der genehmigten Form verwirklicht werden. Abweichungen müssen zuvor als Nachtrag separat beantragt und genehmigt werden. Ungenehmigte Abweichungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die ein Bußgeldverfahren und sogar einen Rückbau nach sich ziehen können. Als Bauherr tragen Sie die Verantwortung für die ordnungsgemäße Umsetzung.
Der Käufer tritt als Rechtsnachfolger in die Rechte und Pflichten als Grundstückseigentümer ein und ist damit für den Zustand des Grundstücks mit allen Gebäuden/baulichen Einrichtungen verantwortlich; er haftet aber auch für baurechtswidrige Zustände der Gebäude und des Grundstückes, also auch für evtl. Bodenverunreinigungen (Altlasten).
Lassen Sie sich daher alle Bauunterlagen zu den Gebäuden zeigen/beim Kauf aushändigen. Grundstückseigentümer und ihre Rechtsnachfolger sind nach § 13 Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) verpflichtet, die Bauunterlagen dauerhaft aufzubewahren und der Bauaufsichtsbehörde auf Verlangen vorzuzeigen. Sollten die Bauunterlagen nicht (mehr) vorhanden sein, besteht zur Rekonstruktion dieser Unterlagen die Möglichkeit der kostenpflichtigen Altakten-Einsichtnahme in das Bauarchiv des Landkreises Friesland durch den Grundstückseigentümer oder einen Bevollmächtigten. Sollten keine Unterlagen mehr auffindbar sein, bleibt nur die Rekonstruktion (Bestandsaufnahme) durch einen Architekten oder ggfs. Bauunternehmen.