Source: https://www.notar-darmstadt.de/immobilienrecht/bautraeger/
Timestamp: 2019-05-20 00:38:40
Document Index: 326907500

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 11', '§ 13', '§ 16', '§ 125', '§ 17', '§ 305', '§ 3', '§ 7', '§ 3', '§ 7', '§ 7', '§ 3', '§ 3', '§ 632', '§ 640', '§ 640', '§ 280', '§ 641', '§ 635', '§ 634', '§ 637', '§ 432', '§ 432', '§ 640']

Bauträger - Notar Darmstadt
Gegenstand eines Bauträgervertrags ist die Errichtung eines Bauwerks auf einem Grundstück, das dem Erwerber erst nach Fertigstellung übereignet wird. Im Folgenden haben wir für Sie die wesentlichen Aspekte zum Bauträgervertrag zusammengefasst. Insgesamt kann Gestaltung und Durchführung eines Bauträgervertrages selbst für Juristen als durchaus anspruchsvoll bezeichnet werden. Sollten Ihnen für Ihr konkretes Vorhaben Dinge unklar sein oder Sie ergänzende Fragen haben, stehen meine Mitarbeiter und ich gerne zur Verfügung.
1. Typengemischter Vertrag
Es handelt sich beim Bauträgervertrag folglich um einen sog. Kombinierten Vertrag, der mehrere Elemente von unterschiedlichen Verträgen, nämlich dem Kaufvertrag und dem Werkvertrag beinhaltet.
Die Bauleistungen werden im Regelfall nicht durch den Bauträger (meist als Verkäufer bezeichnet) erbracht, sondern durch Subunternehmer. Meist soll das Bauwerk schlüsselfertig errichtet werden.
2. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Wer als Bauträger gewerbsmäßig tätig sein will, bedarf hierfür einer Genehmigung gem. § 34c Gewerbeordnung. Er unterliegt ferner den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der sog. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Gegenstand der MaBV ist insbesondere eine Regelung über die sukzessive Fälligkeit einzelner Kaufpreisraten entsprechend dem Fortschritt der Fertigstellung des Bauwerkes. Kaufpreisraten sind stets objektbezogen zu verwenden. Ein erzielter Gewinn darf vom Bauträger darüber hinaus erst nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens und Begleichung aller Handwerkerrechnungen entnommen werden.
Gemäß § 11 MaBV hat der Bauträger sehr umfassende Informationspflichten gegenüber dem Bauherren zu erfüllen. Er muss gem. §§ 13, 14 MaBV darüber hinaus Werbematerial, wie Prospekte und Inserate fünf Jahre aufzubewahren. Schließlich werden Bauträger turnusmäßig Pflichtprüfungen durch Wirtschaftsprüfer oder vereidigte Buchprüfer unterzogen, vgl. §§ 16, 17 MaBV.
Alle diese Regelungen sollen den Bauherren schützen, der ein nicht unerhebliches Risiko mit dem Abschluss eines Bauträgervertrages eingeht. Wird der Bau nicht oder nicht rechtzeitig fertig gestellt, fehlen dem Bauherren meist die weiteren Mittel, um etwaige Mehrkosten für eine verspätete Fertigstellung aufzubringen.
3. Die unterschiedlichen Arten von Bauträgerverträgen
Neben dem allgemeinen eben bereits beschriebenen Bauträgervertrag haben sich in der Praxis die folgenden weiteren Typen herausgebildet.
Der Kauf vom Bauträger hat viele Facetten
a) Der modifizierte Bauträgervertrag (das sog. Erwerbermodell)
Sollen Objekte mit besonderer Zweckbindung errichtet werden, wird der eigentliche Bauträgervertrag regelmäßig mit weiteren Verträgen ergänzt. Dies können bspw. Generalmietverträge, Betreiberverträge und weitere treuhänderische Verträge sein.
Eine derartige Gestaltung wählt man meist, wenn bspw. Seniorenresidenzen, Apartment-Hotels oder Gewerbeparks errichtet werden sollen.
Für den Erfolg solcher Modelle ist die Zuverlässigkeit des eingesetzten Treuhänders von entscheidender Bedeutung. Ihm obliegt die die Mittelverwendungskontrolle und der Treuhänder muss oftmals rechtlich schwierige Fragen entscheiden.
b) Das Generalübernehmermodell (sog. verdeckter Bauträgervertrag)
Vom sog. Generalübernehmermodell spricht man in der Praxis, wenn der Erwerber in die Stellung des Bauherren gebracht und ihm dadurch ein Teil der mit der Baumaßnahme verbundenen Risiken aufgebürdet wird. Das wird durch die Aufspaltung des Erwerbs in den Grundstückskauf einerseits und den Bauerrichtungsvertrag andererseits erreicht. In der Praxis wird dem Erwerber der Kauf des Grundstücks bzw. der Kauf eines Miteigentumsanteils am Grundstück angeboten und gleichzeitig der Abschluss eines Generalübernehmervertrages angetragen. Dieser ist auf die schlüsselfertige Herstellung des Gesamtobjekts gerichtet, einschließlich aller Planungsleistungen. Sowohl der Grundstückskaufvertrag als auch der Generalübernehmervertrag bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung.
Scheitert einer der beiden Verträge aus welchen Gründen auch immer, muss der Käufer besonders geschützt werden. Dem Käufer ist daher die Möglichkeit der Rückgabe des Grundstücks einzuräumen, wenn bspw. die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder wenn vom Bauvertrag zu Recht zurückgetreten wurde. Aber auch Sicht des Bauträgers hat die Aufspaltung Nachteile. So geht ab Bezahlung des Grundstückskaufpreises der Grund und Boden in das Eigentum des Käufers über. Ab diesem Zeitpunkt leistet der Bauunternehmer vor, da der Käufer automatisch Eigentümer der sukzessiv zu errichtenden Immobilie wird.
c) Bauherren- und Fondsmodelle
Bei den sog. Bauherrenmodellen ist der Erwerber bzw. die Erwerbergemeinschaft selbst der Bauherr. Abzuschließen sind u.a. ein Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft, ein Vertrag mit dem Interessenvertreter der Bauherren gegenüber den Handwerkern (sog. Baubetreuer) und ein Treuhandvertrag über die Geldmittel der Gemeinschaft verwaltenden Treuhänder.
Der eigentliche Zweck der Bauherrenmodelle besteht in den meisten Fällen darin, Steuern zu sparen. Vermittlungs- und Baubetreuungsgebühren sowie die Kosten für den einzuschaltenden Treuhänder können als Werbungskosten im Rahmen der Steuererklärung von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Auch mindern Verluste bei der Vermietung die Gewinne der Bauherren, sodass sich der Bau nicht zuletzt durch Steuerersparnisse finanzieren soll.
Herstellungsverpflichtung des Bauwerks durch den Bauträger und Verschaffung des Eigentums an den Erwerber sind im Bauträgervertrag untrennbar miteinander verbunden. Von daher sind gem. 311b Abs. 1 BGB sämtliche Vereinbarungen notariell beurkundungspflichtig. Dies gilt insbesondere auch für die Baubeschreibung. Widrigenfalls ist der gesamte Vertrag formnichtig, vgl. § 125 BGB.
Von der Beurkundungspflicht ausgenommen sind spätere Vertragsänderungen z.B. hinsichtlich nachträglich vereinbarter Sonderwünsche, sofern hierdurch der wesentliche Vertragsinhalt nicht verändert wird und es sich um erforderliche Anpassungen handelt.
Der Fertigstellungstermin wird meist in sog. weichen Fristen geregelt. Um etwa unvorhersehbare Verzögerungen von vornherein einzukalkulieren, wird kein echter Stichtag festgelegt, sondern ein Zeitraum genannt, binnen dessen das Objekt übergeben werden soll. Erst bei Überschreitung des Zeitrahmens kann vom Erwerber ein Verzugsschaden geltend gemacht werden.
2. Beurkundungsverfahren
Im Immobilienrecht muss immer zwischen einem sog. Verbrauchervertrag und einen Nichtverbrauchervertrag unterschieden werden. Sobald auf einer Seite (Erwerber oder Veräußerer) ein Verbraucher auftritt, handelt es sich um einen Verbrauchervertrag. Beim Verbrauchervertrag ist gem. § 17 Abs. 2a BeurkG der gesamte Vertrag zwei Wochen vor dem beabsichtigten Beurkundungstermin zur Verfügung zu stellen. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit hat, sich in juristischer und steuerlicher aber auch in technischer Hinsicht mit dem Objekt und dem Rechtsgeschäft zu befassen.
Als Bestandteil des Bauträgervertrags muss die Baubeschreibung durch den Notar vollständig mitverlesen werden. Die Baupläne sind dem Beteiligten (nochmals) zur Durchsicht und Genehmigung vorzulegen.
Eine Vereinfachung erlaubt das Gesetz, wenn eine Baubeschreibung sowie die dazugehörigen Gesamtpläne für ein vollständiges Anwesen gelten (z.B. große Wohnanlage, Gewerbeparks, Appartementhäuser). Baubeschreibung und Pläne können dann in einer sogenannten Verweisungsurkunde separat niedergelegt werden. Diese wird dem Erwerber vorab zur Durchsicht und Kenntnisnahme übersandt. Im konkreten Bauträgervertrag für die einzelne Wohnung, das Appartement oder die Gewerbefläche werden nur etwaige Sonderwünsche bei der Ausfertigung niedergelegt. Bei Eigentumswohnungen enthält die Verweisungsurkunde meist auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.
3. Prüfungsrechte und Prüfungspflichten
Zu den notariellen Pflichten gehört es, die konkrete Vereinbarung im Bauträgervertrag einer sog. Klauselkontrolle zu unterziehen. Werden mehrere Einheiten vom Bauträger veräußert, verwendet dieser zum Verkauf jeder einzelnen Einheit Allgemeine Geschäftsbedingungen, auch wenn diese für den Verbraucher als solche nicht gleich erkannt werden. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer besonderen Kontrolle durch die Regelungen in §§ 305ff. BGB. Darüber hinaus enthält die MaBV maßgebliche Kontrollrechte und –pflichten. Der Notar hat die Verpflichtung, diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit den gesetzlichen Anforderungen abzugleichen und auf die Einhaltung der gesetzlichen Normen zu achten.
Dagegen ist es allein Sache des Käufers, sich über das Objekt selbst, die Qualität der geplanten Bauausführung, seine Werthaltigkeit und Finanzierbarkeit zu informieren. Die technische Überwachung der Bauausführung kann der Notar bereits deshalb nicht übernehmen, weil ihm hierzu in den allermeisten Fällen bereits die Sachkenntnis fehlt. Vor der Zahlung der letzten Rate kann es für den Käufer ratsam sein, sich bei der Gemeinde zu erkundigen, ob alle Raten für die Erschließungskosten eingezahlt sind. Der Käufer haftet gegenüber der Gemeinde als Gesamtschuldner für diese Kosten, so dass er im Rahmen einer Vorabanfrage das Risiko einer doppelten Inanspruchnahme (= Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten + Erschließungskosten) vermeiden kann.
Schließlich ist auch die Überwachung der korrekten Durchführung aller vom Käufer gewünschten und vereinbarten Sonderausstattungen allein Sache des Käufers. Dies gilt insbesondere für die fortlaufende Überwachung bei der Durchführung des Baus.
Beim Bauträgervertrag wird regelmäßig ein Festpreis vereinbart. Die einzelnen Gewerke werden üblicherweise nicht gesondert ausgewiesen, so dass die Kalkulationsgrundlage für den Erwerber nicht erkennbar ist. Dennoch ist der Kaufpreis gem. den Vorgaben der MaBV in Baufortschritten zu zahlen. Der Baufortschritt ist dabei nicht zwingend an einzelne Gewerke gebunden.
1. Absicherung der Baufortschrittsraten
Bei den zu zahlenden Abschlägen spricht man auch von sog. Baufortschrittsraten. Diese Baufortschrittsraten will der Unternehmer regelmäßig absichern. Die MaBV stellt hierfür zwei Varianten zur Verfügung, die sogenannte Vormerkungslösung gem. § 3 MaBV und die sogenannte Bürgschaftslösung gem. § 7 MaBV:
a) Die sog. Vormerkungslösung, § 3 MaBV
Werden die Baufortschrittsraten nach der Vormerkungslösung abgesichert, dürfen Zahlungen des Käufers erst entgegen genommen werden, wenn folgende Voraussetzungen für jede einzelne Rate vorliegen:
Für den Bauträgervertrag liegen alle zivilrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vor, so dass der Vertrag wirksam ist.
Dem Bauträger steht keinerlei Rücktrittsrecht (mehr) zu.
Eine bei Vertragsabschluss noch nicht vorliegende Baugenehmigung ist erteilt. Alternativ liegt eine Bescheinigung der Genehmigungsbehörde über die Genehmigungsfreiheit vor.
Für den Käufer wurde eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Die Lastenfreistellung von Grundpfandrechten ist sichergestellt. Die MaBV schreibt diesbezüglich eine schriftliche Freistellungsverpflichtung der Bauträgerbank vor, die dem Käufer in beglaubigter Abschrift zu übersenden ist.
Die oben genannten Voraussetzungen prüft der Notar und teilt dem Erwerber die Fälligkeit durch Übersendung einer sog. Fälligkeitsbescheinigung der Raten mit.
b) Die sog. Bürgschaftslösung, § 7 MaBV
Gemäß § 7 MaBV kann der Bauträger eine Bankbürgschaft stellen, die es ihm erlaubt, Baufortschrittsraten auch vor dem Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen fällig zu stellen. Die Bankbürgschaft muss dabei sämtliche Ansprüche des Käufers aus einem Rücktritt sichern, einschließlich etwaiger Schadensersatzansprüche sowie Mangelbeseitigung und Kaufpreisrückzahlung. Nicht abgedeckt werden müssen Ansprüche wegen nicht eingehaltener Mietgarantien oder wegen Nutzungsausfalls.
Die Bürgschaft darf erst erlöschen, wenn die Voraussetzungen der Vormerkungslösung gem. § 3 MaBV vorliegen.
2. Die einzelnen Baufortschrittsraten
§ 3 Abs. 2 MaBV sieht Höchstsätze von Baufortschrittsraten in Abhängigkeit vom Umfang der bereits erbrachten Bauleistungen vor. Es handelt sich insgesamt um 13 Gewerke vor, die durch den Bauträger in höchstens sieben Einzelraten fällig gestellt werden können.
30% nach Beginn der Erdarbeiten: die Einrichtung der Baustelle oder der Abriss bestehender Baulichkeiten genügen nicht. Bei dem Umbau von Bestandsgebäuden (bspw. beim Umbau eines Schulgebäudes in ein Wohnhaus) wird die Rate mit Baubeginn fällig.
28% nach Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich der Zimmererarbeiten. Nicht erforderlich ist die Dacheindeckung.
5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen ohne Entwässerung, also Anbringung der Fallrohre.
2,1% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, ohne Heizkörper und Thermostate.
2,1% für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, ohne Anbringung der Sanitäranlagen.
2,1% für die Rohinstallation der Elektroanlagen, ohne Schalter, Lampen und Steckdosen.
7% für Fenstereinbau samt Verglasung.
4,2% für den Innenputz, ohne die für den Fenster- und Türeneinbau erforderlichen Maßnahmen.
2,1% für den Estrich, ohne Fußbodenbeläge.
2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, ohne entsprechende Arbeiten in der Küche.
8,4% nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe in minderungsfreier Vermietungsmöglichkeit.
2,1% für die Fassadenarbeiten. Jetzt erst ist die Anbringung der Fallrohre erforderlich.
3,5% nach vollständiger Fertigstellung: sämtliche Außenanlagen samt Wegen, Zäunen, Beseitigung etwaiger Protokollmängel. Ausgenommen sind lediglich solche Mängel, welche unterhalb der Grenze der Wesentlichkeit liegen.
Die Raten werden fällig, wenn der Bauträger den entsprechenden Baufortschritt formlos mitteilt und der Erwerber ausreichend Zeit hatte, die Angaben des Bauträgers zu überprüfen. In der Regel sollen in etwa zehn Tage für die Prüfung ausreichend sein. Der Erwerber kann bei jeder einzelnen Baufortschrittsrate von der Möglichkeit der Zurückbehaltung Gebrauch machen (siehe dazu unten bei Sachmängel).
3. Baufortschrittsraten vs. Fertigstellungsrisiko
Trotz aller Absicherung der Baufortschrittsraten durch die MaBV trägt den Erwerber ein nicht unerhebliches Fertigstellungsrisiko. Fällt der Bauträger bspw. vor Fertigstellung in die Insolvenz und stellt der Insolvenzverwalter im Insolvenzverfahren das Bauwerk nicht fertig, kann der Erwerber den Fertigstellungsanspruch nicht durchsetzen.
Wurde der Vertrag nach der Vormerkungslösung gestaltet, hat der Erwerber gegen den Insolvenzverwalter einen durchsetzbaren Anspruch auf Eigentumsüberschreibung wenigstens des unfertigen Baus. Es bleibt dem Erwerber dann nur, ggf. mit den übrigen Miteigentümern die Fertigstellung selbst zu organisieren; in diesem Fall meist mit erheblich höheren Kosten als geplant. Für den Fall der Ausgestaltung des Bauträgervertrages im Sinne der Bürgschaftslösung erhält der Erwerber die von ihm bereits gezahlten Baufortschrittsraten zurück. Hinzu kommt die gem. § 632a Abs. 3 BGB zu stellende Sicherheit in Höhe von 5% des Gesamtvergütungsanspruchs.
IV. Abnahme des Bauwerks
Nach Fertigstellung des Bauwerks sieht § 640 BGB die sog. Abnahme vor. Die Abnahme zieht ganz konkrete Rechtsfolgen nach sich, so dass diese sehr gut vorbereitet werden sollte.
Zur Abnahme gehört die Übergabe des Bauwerks (also die Schlüsselübergabe und sämtliche Objektunterlagen) sowie eine Erklärung darüber, ob das Werk als vertragsgemäß akzeptiert, mit Einschränkungen akzeptiert oder abgelehnt wird. Durch eine widerspruchslose Inbesitznahme und Nutzung kann die Abnahme auch konkludent also stillschweigend erklärt werden. Der Bauträger ist berechtigt, dem Erwerber zur Abnahme gem. § 640 Abs. 1 S. 3 BGB eine Frist zu setzen. Läuft die Frist widerspruchslos ab, gilt das Werk als abgenommen.
Handelt es sich bei dem abzunehmenden Bauwerk um eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage werden Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in aller Regel getrennt voneinander abgenommen. Siehe hierzu auch den Punkt Eigentumswohnung.
Durch die Abnahme tritt der Bauträgervertrag in eine neue Phase. Nach Abnahme ist die Herstellungsphase abgeschlossen. Nunmehr wird die Gewährleistungsphase in Gang gesetzt. Die Verjährungsfrist zur Geltendmachung von Mängeln beginnt zu laufen. Außerdem ist an die Abnahme eine Beweislastumkehr gebunden. Nunmehr ist der Käufer beweisbelastet dafür, dass ein nicht im Abnahmeprotokoll vorbehaltener Mangel bereits bei Übergabe vorgelegen hat.
Hierzu sogleich unter Sachmängel am Bauwerk.
V. Sachmängel am Bauwerk
Der Bauträger hat das Bauwerk frei von Mängeln herzustellen. Dies soll auch den Regelfall darstellen. Kommt es dennoch zu Streit über Mängel, gibt der nachfolgende Überblick Auskunft über die wichtigsten Fragen zum Sachmangel im Bauträgervertrag.
1. Der Mangelbegriff
Eine Sache hat einen Sachmangel, wenn sie nicht die Beschaffenheit aufweist, die sie haben soll (Sollbeschaffenheit). Diese Sollbeschaffenheit wird grundsätzlich durch die Vereinbarungen der Vertragspartner bestimmt. Von daher ist das Bauwerk wie in der Baubeschreibung, dem Bauträgervertrag sowie sonstigen Plänen in dem versprochenen Leistungsumfang herzustellen. Sollten sich später Lücken in diesen Unterlagen ergeben, sind diese durch die anerkannten Regeln der Technik und die für den beabsichtigten Verwendungszweck einschlägigen DIN-Normen zu schließen. Die Wohnfläche ist grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung herzustellen. Diese kann durch ein Vermessungsbüro exakt nachgemessen werden.
Den Bauträger muss bei Vorliegen eines Mangels ein Verschulden treffen (§ 280 BGB). Nur wenn der Bauträger eine Garantie übernommen hat, schuldet er Schadensersatz auch ohne ein Verschulden.
2. Welcher Anspruch besteht bei Sachmängeln im Bauträgervertrag?
Liegt ein Sachmangel vor, steht dem Erwerber ein Anspruch auf Mangelbeseitigung zu. Der Erwerber kann folglich nicht einfach den Kaufpreis mindern und den Mangel selbst beheben. Nur wenn eine Mangelbeseitigung nicht möglich oder nicht (mehr) zumutbar ist, schuldet der Bauträger Schadensersatz in Geld. Eine Mangelbeseitigung kann abgelehnt werden, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
Der Erwerber kann bei Vorliegen von Sachmängeln die fälligen Baufortschrittsraten teilweise zurückhalten und zwar gem. § 641 Abs. 3 BGB bis zur dreifachen Höhe des voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwands. Er hat dem Bauträger eine angemessene Frist zur sog. Nacherfüllung zu setzen. Nach deren Ablauf kann den Mangel selbst beseitigen oder die anteilige Minderung der Rate bzw. des Kaufpreises vornehmen.
3. Besonderheiten bei Wohnungseigentumsgemeinschaften
Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss bei Sachmängeln differenziert werden. Mängel am Sondereigentum kann jeder Wohnungseigentümer für sich selbst geltend machen und die ihm zur Verfügung stehenden Rechte frei wählen. Bei Gemeinschaftseigentum ist dies nicht so einfach, da der Bauträger nicht von dem einen Wohnungseigentümer auf Nachbesserung und vom anderen Wohnungseigentümer auf Kaufpreisminderung in Anspruch genommen werden kann. Eine Kaufpreisminderung und der sog. kleine Schadensersatz können durch den einzelnen Erwerber nur nach Ausübung des Wahlrechts durch die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn sich der Mangel am Gemeinschaftseigentum in seltenen Fällen nur auf das betroffene Sondereigentum negativ auswirkt und eine Nachbesserung ausgeschlossen ist.
Die Rechte auf Nachbesserung gemäß § 635 BGB, Kostenersatz für selbst aufgewendete Mängelbeseitigungskosten gemäß § 634 Nr. 2 BGB, Selbstbeseitigung mit Kostenvorschuss gemäß § 637 BGB, Rücktritt und großer Schadensersatz statt der ganzen Leistung können vom einzelnen Erwerber nur als Mitgläubiger i.S.d. § 432 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden. Der Anspruch ist dann auf Leistung an alle gerichtet, wobei gem. § 432 Abs. 2 BGB die Verjährung bei einem Erwerber nicht die Durchsetzung durch die anderen ausschließt. Inhaber des Anspruchs ist stets der einzelne Erwerber. In vielen Fällen werden diese Rechte in zulässiger Weise an die Wohnungseigentümergemeinschaft abgetreten, so dass der Verwalter die entsprechenden Rechte durchsetzt.
Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Bauwerken fünf Jahre und beginnt mit der Abnahme des Bauwerks (§ 640 BGB). Die Gewährleistungsfrist wird nicht durch schriftliche Mängelrüge unterbrochen. Zur Unterbrechung bedarf es einer Stundungsvereinbarung mit dem Bauträger. Ansonsten hilft nur die gerichtliche Geltendmachung.
VI. Checkliste für den Bauträgervertrag
Bei der Auswahl eines Bauträgers entscheidet in letzter Konsequenz das Vertrauen zu dem konkreten Unternehmen. Folgende Fragen können bei der Entscheidung für einen Bauträger hilfreich sein. Selbstverständlich können neben sehr erfahrenen Bauträgern auch neue Unternehmen am Markt hervorragende Bauwerke erstellen. In jedem Fall sollte eine sehr genaue Prüfung für jeden Einzelfall vorgenommen werden.
Wie lange ist der konkrete Bauträger bereits am Markt tätig?
Wie lange ist der Bauträger im regionalen Markt tätig?
Bietet der Bauträger Referenzobjekte an?
Wie lange ist die vom Bauträger eingeräumte Verjährungsfrist für Baumängel?
Ist eine unabhängige Bauüberwachung eingerichtet?
Wie betreibt der Bauträger die Qualitätssicherung?
Kann zwischen der Vormerkungs- und der Bürgschaftslösung gewählt werden?
Wer ist Bauträger und wer ist Verkäufer? Gibt es personelle Überschneidungen? Werden diese transparent dargestellt?
Eine gute Checkliste findet sich auch unter:
https://www.immobilienscout24.de/content/dam/is24/documents/hausbau/Bauplanung/Downloads/checkliste-bautraegerbewertung.pdf