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Timestamp: 2016-10-22 11:55:21
Document Index: 380206984

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'BGE', 'Art. 35', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 35', 'Art. 31', 'BGE', 'BGE', 'Art. 35', 'Art. 35', 'BGE', 'Art. 35', 'Art. 34', 'Art. 35']

88 I 141
88 I 14123. Auszug aus dem Urteil vom 24. Oktober 1962 i.S. Oscar Weber AG gegen Mahler und Mitbeteiligte sowie Direktion der Justiz des Kantons Z�rich.
Art. 4 Cst; art. 35 lettre c OCL. Le cong� donn� pour un logement dont une entreprise a. besoin pour un ouvrier est justifi� lorsque l'exploitation de cette entreprise est rendue consid�rablement plus difficile par le fait que l'ouvrier ne peut pas �tre log� dans ledit appartement. Faits � partir de page 141
BGE 88 I 141 S. 141
Die Oscar Weber AG kaufte ein Dreifamilienhaus, um darin Angestellte ihres Warenhausbetriebes unterzubringen. Sie k�ndigte die bestehenden Mietvertr�ge wegen Eigenbedarfs f�r Arbeitnehmer. Auf die Einsprachen der Mieter hin erkl�rte das Mietamt der Stadt Z�rich die K�ndigungen unzul�ssig.
Die Direktion der Justiz des Kantons Z�rich hat diese Verf�gung best�tigt. Sie hat dazu ausgef�hrt, Art. 35 BGE 88 I 141 S. 142lit. c VKW greife nur im Falle der Betriebsnotwendigkeit Platz, das heisst wenn nachgewiesen sei, dass die ordnungsgem�sse F�hrung des dem Vermieter geh�renden Betriebes ohne Einmietung des Arbeitnehmers in die gek�ndigte Wohnung nicht m�glich oder doch erheblich erschwert sei. Diese Voraussetzung liege hier nicht vor. Die Angestellten eines Warenhauses k�nnten, von einzelnen Ausnahmen abgesehen, ihre Aufgabe auch dann erf�llen, wenn sie nicht an einem bestimmten Orte wohnten.
Die Oscar Weber AG erhob dagegen staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV. Das Bundesgericht hat die Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist.
Gem�ss Art. 35 lit. c VMK ist die K�ndigung gerechtfertigt, wenn der Eigent�mer nachweist, dass er, ohne den Bedarf selbst spekulativ verursacht zu haben, in seinem Hause f�r sich oder n�chste Verwandte oder f�r einen seiner Arbeitnehmer eine Wohnung ben�tigt. Die Justizdirektion erachtet diesen Rechtfertigungsgrund als gegeben, wenn die Unterbringung eines Arbeitnehmers in der gek�ndigten Wohnung eine "Betriebsnotwendigkeit" darstellt. Das Bundesgericht hat seinerseits wiederholt erkannt, dass die Mieterschutzbeh�rden, um dem Vorwurf der Willk�r zu entgehen, eine K�ndigung zu sch�tzen haben, wenn auch nur ein "betriebsbedingtes Interesse" nachgewiesen ist (vgl. Urteil vom 18. Januar 1956 i.S. Ziegler zu Art. 31 lit. b VMK in der Fassung vom 30. Dezember 1953; BGE 88 I 139). Trotz der verschiedenen Ausdrucksweise stimmt die Stellungnahme der Z�rcher Justizdirektion im Ergebnis zur Hauptsache mit derjenigen des Bundesgerichts �berein. Die kantonale Instanz anerkennt, dass eine K�ndigung nicht nur gerechtfertigt ist, wenn es nicht m�glich ist, den Betrieb ordnungsgem�ss zu f�hren, ohne dass dem Arbeitnehmer die einem Dritten gek�ndigte Wohnung zur Verf�gung gestellt wird, sondern dass BGE 88 I 141 S. 143es gen�gt, dass der Ausfall der betreffenden Wohnung die Betriebsf�hrung "erheblich erschweren" w�rde. Wenn der Staatsgerichtshof von einem "betriebsbedingten Interesse" spricht, hat er gerade den letztgenannten Fall im Auge. Es kann deshalb keine Rede davon sein, dass die Mieterschutzbeh�rden schlechthin jeden Zusammenhang zwischen dem Wohnungsbedarf des Arbeitnehmers und dem Gesch�ftsbetrieb des Vermieters als Rechtfertigungsgrund f�r die K�ndigung hinzunehmen h�tten. Einer solchen Betrachtungsweise st�nde schon die Gleichsetzung des Eigenbedarfs f�r Arbeitnehmer mit demjenigen f�r "n�chste" Verwandte entgegen, die einer einschr�nkenden Handhabung des Art. 35 lit. c VKM ruft.
In der Beschwerde wird geltend gemacht, vielfach h�tten Bewerber eine Anstellung bei der Beschwerdef�hrerin ausgeschlagen, weil sie in Z�rich keine Wohnung gefunden h�tten; die Beschwerdef�hrerin habe sich deswegen und um der Wohlfahrt des Personals willen entschlossen, sich mit eigenen Mitteln f�r die Unterkunft der Belegschaft einzusetzen. Die Ernsthaftigkeit dieser Beweggr�nde steht nicht in Frage, doch ist nicht dargetan, dass der Umstand, dass die Beschwerdef�hrerin die gek�ndigten Wohnungen nicht ihren eigenen Angestellten vermieten kann, den Betrieb des Warenhauses so erheblich erschweren wird, dass die K�ndigungen im Sinne des Art. 35 lit. c VMK gerechtfertigt w�ren. Dass ein Unternehmen seine Stellung auf dem Arbeitsmarkt durch das Angebot g�nstiger Wohngelegenheiten zu verbessern trachtet, ist verst�ndlich, und die betriebliche Wohnungsf�rsorge ist an sich zu begr�ssen, solange sie nicht auf Kosten jener Personen geht, welche die VKM sch�tzen will. W�rde dem Arbeitgeber zugestanden, dass er aus den erw�hnten Beweggr�nden Dritten die Wohnung k�ndigen d�rfe, so w�rde der �ffentlichrechtliche K�ndigungsschutz weitgehend um seine Wirkung gebracht, befinden sich doch viele Altliegenschaften in der Hand von Unternehmen, die zahlreiches Personal besch�ftigen und einen entsprechend grossen Eigenbedarf BGE 88 I 141 S. 144an Wohnungen anmelden k�nnten. Die Mieterschutzbeh�rden k�nnen demnach ohne Willk�r folgern, dass die K�ndigung in derartigen F�llen nicht Art. 35 lit. c VKM f�r sich hat. Besonders gelagerten Verh�ltnissen aber kann bei der Interessenabw�gung im Rahmen der Art. 34 Abs. 1 und 35 lit. f VMK Rechnung getragen werden (vgl. Urteile vom 15. Januar 1945 i.S. Munari und vom 18. Januar 1956 i.S. Ziegler; BIRCHMEIER, Die Mietnotrechtserlasse des Bundes, S. 30/31).
Art. 35 lit. c VKM