Source: https://www.laleggepertutti.it/160818_spese-di-condominio-quando-non-e-possibile-contestarle
Timestamp: 2018-09-22 06:25:48+00:00
Document Index: 143431209

Matched Legal Cases: ['art. 1122', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1136', 'art. 1118', 'art. 2051', 'art. 1294', 'sentenza ']

Spese di condominio: quando non è possibile contestarle
Nullità della delibera assembleare di condominio: per contestare le quote è necessario impugnare prima la decisione dell’assemblea nei trenta giorni.
I coniugi Flamini, proprietari di un appartamento, sito in un condominio, nel quale però non abitano, si vede notificare un decreto ingiuntivo dal suddetto condominio per oneri straordinari non pagati, oneri deliberati durante un’assemblea straordinaria alla quale non avevano presenziato.
Onde evitare l’esecuzione decidono di pagare, pur essendo convinti del fatto che a loro non spettasse, dal momento che avevano constatato che parte di quei lavori, riguardando interventi sui balconi di loro esclusiva proprietà, avrebbe avuto necessità di una delibera adottata all’unanimità, non essendo sufficiente la maggioranza. Dal suo canto il condominio contestava, in ogni caso, la mancanza della impugnativa della delibera nei trenta giorni previsti dalla legge.
I coniugi Flamini si rivolgono ad un legale per vedere riconosciuti i loro diritti.
Quella del condominio negli edifici è la figura più importante, ed anche la più complessa, di comunione. La singolarità di questa figura, la cui disciplina è stata recentemente modificata dalla L. 220/2012, risiede nel fatto che il singolo condomino è al contempo:
Al riguardo la regola generale è quella posta dall’art. 1122, a norma del quale il condomino, nel proprio appartamento, «non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio». Il nuovo art. 1117ter consente, tuttavia, la modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale (salvo il divieto di modificazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato o che possano alterarne il decoro architettonico). In caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore e ciascun condomino possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione (art. 1117quater);
– preminenza dell’interesse collettivo sugli interessi individuali: mentre nella comunione la maggioranza viene calcolata in base al valore delle quote, ed è ammesso l’abbandono liberatorio per sottrarsi ai contributi per la conservazione della cosa, nel condominio invece la maggioranza viene calcolata non solo in relazione alle quote, bensì anche al numero dei partecipanti (art. 1136), e non è ammesso l’abbandono liberatorio (art. 1118, co. 2).
Con particolare riferimento ai lastrici solari, Cass. S.U. 9449/2016 ha affermato che quando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni derivanti dalle infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio.
L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio e ha il compito di (artt. 1130 e 1130bis):
In base alle disposizioni anteriori alla riforma del condominio (L. 220/2012), la natura delle obbligazioni dei condomini verso i terzi era oggetto di ampio dibattito. Secondo l’orientamento prevalente, il principio della ripartizione delle spese pro quota tra i condomini aveva valore solo interno, mentre verso i terzi la loro responsabilità era necessariamente solidale, in applicazione del principio generale sancito dall’art. 1294 c.c.
Il principio è contenuto nella sentenza della Cassazione 305/2016: poiché non vi sono termini per impugnare la delibera dell’assemblea di condominio quando questa è nulla (termini che, invece, sussistono se il vizio da contestare è l’annullabilità, ossia una causa meno grave rispetto alla prima), nel corso del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo ben può il giudice rilevare d’ufficio la nullità della delibera che è posta a fondamento del recupero del credito (v. anche Cass. 9641/2006; Cass. 23688/2014; Cass. 1439/2014).
Venendo ora al caso ipotizzato, deve rilevarsi che la delibera con la quale venga decisa l’esecuzione di lavori straordinari ricomprendenti anche balconi di esclusiva proprietà non è affetta da semplice invalidità bensì da nullità assoluta, in quanto la volontà assembleare in questo caso esiste solo se la delibera venga adottata non semplicemente con la maggioranza bensì all’unanimità. È quindi indispensabile — al fine di sapere se si è ancora in tempo o meno per contestare la delibera di condominio e il successivo decreto ingiuntivo per il recupero delle somme ripartite dall’assemblea — comprendere quando si può parlare di assemblea nulla o di assemblea annullabile. In generale, il primo caso ricorre tutte le volte in cui il vizio è particolarmente rilevante, tale da comprimere dei diritti «sacrosanti» dei proprietari; la seconda ipotesi, invece, coinvolge violazioni meno gravi.
Sono, invece, per esempio, annullabili le delibere affette dai seguenti vizi: vizi di forma, con ordine del giorno incompleto; omessa indicazione dei criteri di ripartizione di una spesa condominiale posta all’ordine del giorno; omessa convocazione di un condomino; omessa convocazione dei nuovi acquirenti proprietari di nuove autonome porzioni di piano a seguito del frazionamento di un unico bene di proprietà esclusiva; convocazione mediante semplice e-mail; partecipazione di un condomino munito di un numero di deleghe superiori a quelle consentite. Sono, altresì, annullabili le delibere: svoltesi in un giorno diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione e su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno; svoltesi in un luogo differente da quello indicato nell’avviso di convocazione; adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; adottate in violazione dei criteri generali di ripartizione; ovvero con applicazione errata di un criterio di ripartizione; che prevedono un’errata ripartizione delle spese sul consumo dell’acqua.
Con la decisione in commento, dunque, la Cassazione Civile ha richiamato la propria precedente decisione resa a sezioni unite (Cass. 4806/2005) relativa alla distinzione tra delibere assembleari nulle ed annullabili. In essa era sancito che solo per quanto riguarda le seconde è indispensabile, se si vuole evitare che la spesa deliberata non sia più contestabile, che il condòmino impugni espressamente la delibera che l’aveva approvata.
Nel caso di specie i coniugi Flamini non avevano impugnato la delibera incriminata ma avevano fatto opposizione, solo dopo, al decreto ingiuntivo con il quale il condominio chiedeva loro il pagamento (tra l’altro) dell’importo relativo a lavori straordinari deliberati dall’assemblea. Quest’ultima, come detto, non aveva deliberato però con una maggioranza valida e, pertanto, essendo la delibera affetta da nullità quest’ultima può essere rilevata in ogni momento dal giudice.