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Timestamp: 2018-03-17 04:06:02
Document Index: 99926303

Matched Legal Cases: ['artículo 19', 'artículo 34', 'artículo 18', 'artículo 10', 'artículo 18', 'artículo 13']

Encinar Administradores de Fincas: Extinción del régimen de propiedad horizontal. El acuerdo adoptado por unanimidad ¿puede ser inscrito sin el concurso de algún propietario?
Extinción del régimen de propiedad horizontal. El acuerdo adoptado por unanimidad ¿puede ser inscrito sin el concurso de algún propietario?
El acuerdo de extinción de la propiedad horizontal se trata de un acto para el que la junta es competente, pero ante las repercusiones que tiene en la titularidad de los propietarios debe contar con el consentimiento individual de los propietarios
Mediante escritura autorizada por el Notario de Cambados, don Francisco Manuel Botana Torrón, el día 11 de octubre de 2013, los propietarios de las fincas integrantes de la propiedad horizontal de un complejo turístico dejaron sin efecto la división horizontal constituida con fecha el 26 de agosto de 2004 mediante escritura otorgada ante el Notario que fue de Cambados, don José Ángel Dopico Álvarez, solicitando la cancelación de los cincuenta y dos departamentos independientes de la división y la reposición de la finca matriz a su estado original, transformando la propiedad horizontal en condominio ordinario, resultando cada propietario titular proindiviso de la cuota que le correspondía en la extinta división horizontal con traslado del dominio y las cargas preexistentes a sus respectivas cuotas en la comunidad ordinaria resultante. A dicha escritura se unió la notificación del jefe de Servicio de Inspección Urbanística de la Xunta de Galicia de la Resolución de 30 de abril de 2007 en la que se declara que las obras ejecutadas, consistentes en cincuenta y dos apartamentos constituyen una parcelación urbanística en suelo rústico prohibida por los artículos 206 y 207 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, ordena la restitución de la parcela matriz a su estado original y el ajuste del uso y destino de la edificación al autorizado por la licencia y, asimismo, se acuerda comunicar al Registro de la Propiedad la imposibilidad jurídica de división, segregación o parcelación de la finca matriz. Dicha resolución fue recurrida en reposición recayendo resolución desestimatoria que, a su vez, fue recurrida judicialmente, desestimándose el recurso mediante sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de fecha 14 de enero de 2010 que, asimismo, se incorporó a la escritura. Igualmente, consta unida la resolución de orden de demolición de expediente de reposición de la legalidad urbanística número 001, la notificación a los propietarios en la que se les requería la restitución de la parcela matriz a su estado original y, finalmente, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, de 9 de mayo de 2013, en la que se falló que no había lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de 14 de enero de 2010 antes referida. Se insertaban también certificaciones del acta de la junta de la comunidad de propietarios celebrada el día 1 de junio de 2013 y del acta de la junta de la comunidad de propietarios celebrada el día 23 de agosto de 2013.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Cambados, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Asiento de presentación: 001. Presentante: CARLOS Notario autorizante: Don Francisco Manuel Botana Torrón, número 001 de protocolo. Calificado el precedente documento, que fue presentado a las 09.00 horas del día 24-07-2014. bajo el asiento 001 del Diario 001, retirado por el presentante el día 4 de agosto y nuevamente aportado al Registro el día 15 de octubre en vigencia del asiento de presentación, la registradora que suscribe ha resuelto calificar negativamente el documento presentado en base a los siguientes hechos y
: Hechos: Mediante la escritura presentada, que se titula como "Escritura de subsanación de otra de división horizontal: Extinción de dicho régimen de propiedad horizontal por imperativo legal", los comparecientes acuerdan por unanimidad dejar sin efecto la división horizontal y sus estatutos, solicitando la cancelación de las inscripciones independientes de las fincas resultantes de la división horizontal, y la reposición de la finca número 001 de O Grove, a su estado original, solicitando que previa cancelación de la división horizontal, se realicen las operaciones registrales necesarias para la transformación del régimen de propiedad horizontal en condominio ordinario por cuotas, resultando cada propietario titular de la cuota proindiviso que correspondía a su finca en la extinta división horizontal, con traslado a la registral 001 de las inscripciones de dominio y cargas de cada una de las fincas resultantes de la división horizontal extinguida, de manera que no se produzca confusión alguna respecto a las cargas que en concreto gravasen cada una de las fincas, que serán trasladas a su respectiva cuota sin afectar a las cuotas de los restantes condóminos. De la comparecencia e intervención de la escritura calificada, y de las diligencias complementarias y de ratificación que en la misma se insertan, así como de la escritura de ratificación otorgada por la entidad Bankia SA, que se acompaña, de resolución administrativa de aceptación de dicha escritura suscrita por la Jefa de la Dependencia Regional de Recaudación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en A Coruña, que igualmente se acompaña, y de escritura de ratificación otorgada por los herederos de don MARCOS el día 21 de marzo de 2014 ante el Notario de Cambados don Francisco Manuel Botana Torrón, que también se acompaña, resulta que del conjunto de los titulares de dominio y cargas de los cincuenta y dos elementos que integran la propiedad horizontal a extinguir, falta la comparecencia o ratificación posterior de los titulares de dominio y cargas de las siguientes fincas, defecto ya advertido por el notario autorizante: Titulares de dominio de: 1.º La registral n.º 001, n.º 001 de la división horizontal, D.ª ANA 2.º La registral n.º 002, n.º 002 de la división horizontal, D. FERNANDO 3.º Titulares de la hipoteca que grava la registral 006, n.º 003 de la división horizontal, los cónyuges D. PABLO y D.ª MARTA Se advierte que se han tenido en cuenta en la presente nota de calificación las siguientes inscripciones practicadas con posterioridad al otorgamiento de la escritura calificada: Inscripciones 6.ª de las fincas 003, 004 y 005 practicadas a favor de la entidad Promociones y Construcciones San Ero, S.L. el día 20 de mayo de 2014 en virtud de escritura autorizada el día 24 de enero de 2014 por el notario de Cambados don Francisco Manuel Botana Torrón, n.º 001 de protocolo, en cuya escritura e inscripción subsiguiente consta la siguiente estipulación: "Consentimiento: La parte compradora manifiesta expresamente que conoce y ratifica la escritura de extinción del régimen de propiedad horizontal autorizada por el notario de Cambados, señor Botana Torrón el día once de octubre de dos mil trece, número 002 de protocolo, pendiente de inscripción, y solicita expresamente la inscripción de la finca haciendo constar en la inscripción su consentimiento anticipado para que se inscriba en el futuro la referida escritura de extinción del régimen de propiedad horizontal, para lo cual presta su consentimiento expreso" Inscripción 3.ª de la registral 007 practicada el día 27 de noviembre de 2013 a favor de D.ª SILVIA en virtud de escritura autorizada el día 31 de octubre de 2013 por el notario de Cambados D. Antonio Botella Pedraza, n.º 003 de protocolo, en cuya escritura e inscripción subsiguiente consta la manifestación de la compradora en términos similares a los consignados en el anterior apartado. Inscripción 3.ª de la registral 008 practicada el día 28 de enero de 2014 a favor de D. JESÚS en virtud de escritura autorizada el día 5 de diciembre de 2013 por el notario de Cambados D. Francisco Manuel Botana Torrón, n.º 004 de protocolo, que contiene igual manifestación y consentimiento expresos. Fundamentos de Derecho: artículos 1.259, 1.280.5.º, 1.710 y 1.713 del Código Civil. Esta calificación podrá (…) Cambados, 4 de noviembre de 2014.–La Registradora. Fdo. Rosa López-Gil Otero (firma ilegible)».
Contra la anterior calificación, don PEDRO, en su propio nombre y derecho y como presidente de la comunidad de propietarios de un complejo turístico, interpuso recurso mediante escrito en el que, resumidamente, expone: En el apartado. Hechos, tras relacionar los datos de constitución de la división horizontal, señala que la resolución de la Xunta de Galicia de fecha 30 de abril de 2007 fue anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad, tanto en la finca matriz, como en las procedentes de la división horizontal, anotación letra A; que dicha resolución fue objeto de recurso, tanto por parte de la sociedad «Improin Galicia, S.L.», desestimándose el recurso mediante sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 14 de enero de 2010, confirmada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, como por parte de uno de los propietarios, don FERNANDO siendo asimismo desestimado dicho recurso por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de fecha 22 de octubre de 2009, inadmitiéndose el recurso de casación interpuesto ante el Tribunal Supremo por el citado señor mediante Sentencia de fecha 13 de mayo de 2010; que mediante resolución dictada el 13 de abril de 2011 por la directora de la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística de la Xunta de Galicia se ordenó la práctica de la anotación del
de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia antes relacionada, practicándose anotación letra B en la finca matriz y en todas las integrantes de la propiedad horizontal; que el día 19 de julio de 2013 la directora de la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística de la Xunta de Galicia dictó resolución dando traslado a todos y cada uno de los propietarios de la resolución de 30 de abril de 2007, requiriéndoles a cumplir la restitución de la parcela matriz a su estado original en el plazo de tres meses desde su recepción. Continúa relacionando las reuniones de la comunidad de propietarios de fechas 1 de junio y 23 de agosto de 2013 en las que se acordó, por unanimidad, dar cumplimiento a la Sentencia del Tribunal Supremo y extinguir la decisión horizontal y su conversión en condominio ordinario por imperativo legal, en virtud de lo establecido en dicha Sentencia, y facultar a la junta de gobierno para ejecutar las actuaciones necesarias para dar cumplimiento a los acuerdos aprobados, y que, en cumplimiento de lo anterior, casi todos los propietarios (96,29% de las cuotas) y todos los acreedores, menos uno, otorgaron el título objeto de calificación, y en el apartado Fundamentos de Derecho, destaca que la escritura documenta un acto debido, el cumplimiento de una resolución firme tanto en vía administrativa como jurisdiccional; Que el principio de subrogación legal del adquirente en los derechos y obligaciones impuestos por la legislación urbanística del artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, implica una sucesión «ex lege» en la posición del anterior titular, y el artículo 34 de la Ley Hipotecaria sólo protege al adquirente de las limitaciones voluntarias, no así de las legales, que tienen publicidad que trasciende a la del Registro (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 1994); la infracción urbanística, al haber sido objeto de anotación sobre todas las fincas independientes, conlleva que se haya citado a todos los titulares registrales porque ya se ha dado publicidad necesaria para evitar que la administración realice actos que afecten a los derechos de los particulares sin que estos tengan noticia de aquéllos (Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 y 28 de abril de 1995). Alega que la registradora firmante de todos los asientos, incluidas las anotaciones A y B, no ha tenido en cuenta dichos asientos para calificar, lo que es contrario a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, obviando la existencia de una infracción urbanística. Por tanto, y por analogía con los supuestos del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, de 21 de julio de 1960, en su redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, al tener carácter obligatorio y estar impuesto por la Administración Publica, no requerirá el acuerdo previo de la junta y bastaría la presentación en el Registro de la resolución administrativa para proceder a la cancelación de la propiedad horizontal cuya nulidad resulta de la resolución y sentencias relacionadas. No obstante lo anterior, la comunidad de propietarios ha optado por el cumplimiento voluntario de la resolución acordando su extinción por acuerdo unánime, que no ha sido objeto de impugnación conforme al artículo 18 de la Ley sobre propiedad horizontal. Dicha unanimidad queda suficientemente acreditada en las certificaciones de las reuniones de la junta, cuya validez y autenticidad no ha quedado cuestionada en la calificación. En dichas juntas se facultó a la junta de gobierno de la comunidad para ejecutar los acuerdos, correspondiéndole al presidente la representación de la comunidad conforme al artículo 13.3 Ley sobre propiedad horizontal. La registradora tampoco cuestiona la intervención del presidente pero establece que no hay unanimidad al exigir el consentimiento de don Fernando y doña ANA, basándose en que así lo advierte el notario autorizante de la escritura y ello a pesar de las certificaciones de las reuniones de las juntas que incluyen la relación nominal de asistentes y votos favorables, entre los cuales se hallan los de los propietarios cuya ratificación se reclama, demostrándose que la registradora ha tenido en cuenta la advertencia notarial pero no así la situación registral de las fincas. Continúa exponiendo que exigir la comparecencia en documento público de todos los propietarios supone amparar el abuso de derecho por parte de quienes no han comparecido, máxime cuando se trata de un acto debido. Además, a su juicio, supone no aplicar la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que distingue entre actos que son imputables a la junta como órgano colectivo y que han de adoptarse por unanimidad (relaciona aquí diversas Resoluciones) de los acuerdos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, exigen consentimiento individualizado de los propietarios (citando otras Resoluciones) Estas Resoluciones que exigen el consentimiento individual se refieren a supuestos de modificaciones de cuotas en los que no hay un hecho subyacente que justifique la modificación, y en el caso que nos ocupa, sí lo hay, ya que no se trata de una decisión individual de cada propietario, sino un acto de la junta, no hay modificación de cuotas ni alteración del uso que suponga una modificación del derecho de propiedad, se cuenta con el consentimiento individualizado de los propietarios y, a su vez, se cumple con el tracto sucesivo por lo que, a su juicio, el defecto no debe mantenerse. Además la propiedad horizontal está extinguida desde el mismo momento en que adquirió firmeza la resolución administrativa y se obtuvo la unanimidad en la junta de propietarios y, como señala la Resolución de 31 de marzo de 2005, aunque no se haya otorgado la correspondiente escritura pública, basta el acuerdo de voluntades para que surja el consentimiento contractual y para que se perfeccione el contrato, por lo que el acuerdo de la junta tiene carácter ejecutivo desde que se asienta en el libro de actas. Resalta, asimismo, el contenido de la Exposición de Motivos de la Ley 8/2013 relativo a la modificación de los regímenes de mayorías para favorecer la adopción de acuerdos, y, En cuanto al consentimiento de los titulares de la hipoteca que grava la finca registral número 006, alega que la Ley sobre propiedad horizontal sólo exige el consentimiento de los titulares del dominio, no de cargas, máxime cuando su derecho se constituyó con posterioridad a la extensión de la anotación letra B por lo que, una vez inscrita la extinción de la propiedad horizontal, pasará a recaer su derecho sobre la totalidad del edificio si no consiente expresamente que recaiga sobre la participación indivisa que se corresponde con la finca originalmente hipotecada (artículos 123 de la Ley Hipotecaria y 46, último, de su Reglamento). Finaliza solicitando la revocación de la nota de calificación.
– Dicha resolución fue objeto de recurso tanto por parte de la sociedad «Improin Galicia, S.L.», sociedad que constituyó la propiedad horizontal, desestimándose el recurso mediante sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 14 de enero de 2010, confirmada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, como por parte de uno de los propietarios, don FERNANDO, siendo asimismo desestimado dicho recurso por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de fecha 22 de octubre de 2009, inadmitiéndose el recurso de casación interpuesto ante el Tribunal Supremo por el citado señor mediante Sentencia de fecha 13 de mayo de 2010.
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