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Timestamp: 2020-04-06 14:06:47+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 27', 'artigo 27', 'artigo 51', 'artigo 27', 'artigo 2', 'artigo 39', 'artigo 32', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 27', 'artigo 27', 'artigo 27', 'artigo 27']

Junho 2017 - Rodrigues de França Advogado
A alienação fiduciária de imóvel em garantia de operações financeiras – os riscos à luz do artigo 27, § 5º, da lei 9.514/97
Renan Buhnemann Martins e João Paulo Micheletto Rossi
Muito se discute quanto à aplicabilidade ou não do artigo 27, § 5º, da lei 9.514/97, no caso de execuções de bens imóveis dados em garantia fiduciária de operações não atreladas ao financiamento habitacional.
Uma das modalidades de garantias mais utilizadas na atualidade, a Alienação Fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de um bem móvel ou imóvel.
Em outras linhas, ocorrerá a transferência ao credor da propriedade do domínio resolúvel e a posse indireta do bem alienado, independentemente de sua tradição efetiva, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.
Inicialmente admitida apenas como garantia de operações de financiamento imobiliário, com o advento da lei 10.931/04 a alienação fiduciária de bem imóvel passou a ser expressamente admitida como garantia de quaisquer obrigações por força do disposto em seu artigo 51.
Se por um lado tal ampliação foi benéfica às Instituições Financeiras, pois, como já dito, tal modalidade de garantia lhes confere maior segurança e agilidade em eventual necessidade de se excutir uma dívida, sendo possibilitado que todo o procedimento de excussão se dê mediante via extrajudicial, considerando que a alienação fiduciária de bem imóvel é regulada pela lei 9.514/97, lei esta que conserva um espírito mais atrelado ao Sistema de Financiamento Imobiliário, não demorou muito para que alguns regramentos impostos por esta lei começassem a conflitar com o espírito do que se buscava ao se admitir a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia de operações financeiras.
Tal leilão será realizado em duas praças, onde caso o maior lance obtido no primeiro praceamento do bem for inferior ao valor do imóvel, constante do contrato que instituiu a alienação fiduciária sobre o bem, será designado novo leilão nos 15 dias subsequentes, onde será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, à luz do que dispõe o artigo 27, §§ 1º e 2º, da lei 9.514/97.
Todavia, o § 5º deste dispositivo reza que em se realizando o segundo leilão, não havendo lance que alcance o valor da dívida, o devedor ficará exonerado de pagar eventual saldo devedor remanescente, tendo o credor fiduciário que adjudicar o imóvel e dar seu crédito por satisfeito.
Assim, caso uma empresa firme junto ao Banco “X” uma operação de crédito, a qual foi garantida por imóvel cujo valor avaliado à época corresponda à 60% do total da dívida contraída, sobrevindo o inadimplemento da obrigação, acaso a instituição financeira opte por excutir a alienação fiduciária, pela atual disposição constante da lei 9.514/97, mesmo existindo saldo remanescente (40%), poderá, ainda assim, ver sua dívida extinta.
Tal situação torna-se ainda mais sensível aos agentes financeiros ao considerar que a Resolução 4.721/13 do Banco Central do Brasil, em seu artigo 2º, parágrafo único³, impõe limitações ao percentual da operação que poderá ser garantida por alienação fiduciária de bem imóvel, ao trazer que a constituição de tal modalidade de garantia fiduciária não poderá superar 60% do valor da avaliação do bem dado em garantia.
Pelos ditames da lei 9.514/97, percebe-se que o legislador buscou mitigar os efeitos da mora em benefício do mutuário, o qual, pela perda do imóvel em razão de seu inadimplemento já teria sido suficientemente "apenado" com tal situação, não precisando, deste modo, responder ainda por eventual saldo remanescente.
Doutrinadores como Silvo de Salvo Venosa, entendem que na hipótese de restar crédito ainda em favor do credor, "este poderá valer-se dos meios ordinários de cobrança, levando-se em consideração os princípios do enriquecimento sem causa, utilizando-se dessa ação residual". 4
Neste sentido, vale destacar que a própria lei 9.514/97, data máxima vênia aos posicionamentos em sentido contrário, deixa clara a limitação da aplicabilidade da norma, adstrita apenas e tão somente às operações reguladas pela lei em questão, ou seja, aplicável em operações de financiamento imobiliário, sendo possível depreender tal situação da leitura atenta de seus artigos 17, caput e inciso IV, e 22:
Ainda, por mais que se falasse na aplicabilidade da norma 9.514/97 em relação aos contratos bancários de qualquer natureza, há que se observar a aplicação do artigo 39, II, que autoriza a utilização supletiva do decreto lei 70/66, o qual, em seu artigo 32, §2º, autoriza, após realizado o segundo leilão e, não sendo o valor do lance superior ao valor da dívida, a cobrar o valor remanescente de seu crédito pela via executiva:
Lei 9.514/97:Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei:
II - Aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do decreto-lei 70, de 21 de novembro de 1966.
Decreto 70/66:Art. 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.
§ 2º Se o maior lance do segundo público leilão for inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sobre o imóvel alienado.
Não obstante, ainda em 2014, o legislador, visando solucionar tal celeuma, editou a lei 13.043/14, que dentre outras medidas conferiu nova redação ao artigo 1.367 do Código Civil, estabelecendo que as disposições gerais previstas no Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial do Código Civil serão aplicadas à alienação fiduciária e à propriedade fiduciária, facultando, assim, ao credor, cobrar o saldo residual da dívida caso o produto obtido com a venda não seja suficiente para quitá-la5.
Isso porque a alteração resultou na aplicação do Art. 1430 ao instituto de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis:
Pela análise da alteração trazida pela lei 13.043/14 ao artigo 1.367 do Código Civil e tendo em vista que a alienação fiduciária de imóvel é um instituto regulado por "legislação especial pertinente", qual seja, a lei 9.514/97, é necessário alertar para o fato de que, conforme estipulado pelo próprio artigo, esta alteração não teria o condão de se sobrepor às regras previstas pela legislação específica6.
Logo, esta alteração não surtiu seu desejado efeito, por entrar em conflito com o conceito da quitação recíproca, tal como previsto na lei 9.514/97, de acordo com o qual a dívida extingue-se após a realização do segundo leilão, seja com a venda do imóvel (parágrafo 4º), seja com o insucesso do leilão e a consequente transferência do imóvel ao credor (parágrafo 5º)7.
Ainda, abre-se parênteses para se analisar o instituto da alienação fiduciária em garantia sob o crivo do que o Código Civil em seu Livro I, Título VI, Capítulo VI, Seção II, ao dispor sobre o contrato de mutuo;
Logo, é pertinente que haja a aplicação das regras do contrato de mútuo aos empréstimos garantidos por alienação fiduciária, ou seja, se o produto do leilão do imóvel dado em garantia não for suficiente para a recomposição do patrimônio do mutuante, o mutuário continuará responsável pelo pagamento do valor remanescente ou poderá configurar-se em enriquecimento sem causa, afinal, o bem objeto da alienação fiduciária é a garantia do empréstimo em dinheiro, e não o objeto da operação em si, como ocorre no financiamento imobiliário.
Ressalta-se que, seja pelo conflito causado pela própria redação conferida pelo teor do artigo 1.367 do Código Civil, bem como pelo desconhecimento da possibilidade de prosseguimento da cobrança do saldo remanescente facultada pela própria lei 9.514/97, o que se percebe é que, em sua maioria, os Tribunais tão apenas admitem a aplicação indiscriminada do teor do artigo 27, § 5º da lei 9.514/97, havendo apenas julgados isolados entendendo pela inaplicabilidade de tal dispositivo, senão vejamos:
[...] EXECUÇÃO GARANTIDA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIO Imóvel oferecido em garantia fiduciária, cujo valor é inferior ao do crédito perseguido pelo exequente. Considerando que o valor do imóvel ofertado em garantia fiduciária é insuficiente para quitação integral da dívida, a execução, em tese, pode prosseguir visando à satisfação do saldo devedor remanescente, ressalvada a reapreciação desta controvérsia em caso de eventuais embargos Decisão mantida [...] (TJSP – AI 2059447-31.2013.8.26.0000; 24ª Câmara de Direito Privado; Rel. Plinio Novaes de Andrade Júnior; j. 27/03/2014).
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. LEILÃO DE IMÓVEL DADO EM GARANTIA PARCIAL DE DÍVIDA. PREÇO, EM SEGUNDA PRAÇA, INSUFICIENTE PARA QUITAR A DÍVIDA POR INTEIRO. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. INAPLICABILIDADE DO ART. 27, § 5º, DA LEI N. 9.514/1997. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 283/STF. AGRAVO IMPROVIDO (STJ – AgREsp nº 818.237 - SP (2015/0298116-0); Decisão monocrática Ministro Marco Aurélio Bellizze. Julgamento: 02 fev. 2016, Publicação: DJ 17 fev. 2016).
Pontua-se que em tal precedente a dívida existente não foi constituída para a aquisição do bem dado em garantia fiduciária, ademais, o bem alienado garantiu apenas parte da dívida, conforme se extrai do trecho abaixo colacionado:
"O Tribunal de origem entendeu que o preço obtido pelo imóvel dado em garantia não serviria para quitar integralmente a dívida (afastando, portanto, o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997) tendo em vista as características do contrato. Assinalou, em primeiro lugar, que a dívida não foi contraída para aquisição do bem excutido. Além disso, o gravame constituído se deu expressamente como garantia parcial da dívida. Finalmente, haveria previsão contratual expressa (cláusula 20) de que a execução das garantias ofertadas não elidiria, restringiria ou eliminaria o direito de crédito do banco.As razões recursais não impugnaram esses fundamentos, o que atrai a incidência da súmula 283/STF."
Há de se destacar, no entanto, que em que pese a existência isolada de precedentes que lhes seriam favoráveis, dada a omissão legislativa de ressalvar a aplicabilidade do § 5º do artigo 27 da lei 9.514/97 às operações de concessão de crédito que não destinadas ao financiamento imobiliário, ocasiona-se grande insegurança jurídica as Instituições Financeiras que acabam ficando à mercê da interpretação casuística que será dada a sua situação quando da existência de saldo remanescente após a execução de um bem imóvel dado em garantia fiduciária de uma operação firmada, e em inúmeros casos, tendo seu crédito extinto em razão da aplicação de tal dispositivo.
Justamente, visando sanar as omissões contidas na lei 9.514/97 acima apostadas, atualmente, tramitam dois projetos de lei na Câmara dos Deputados, os quais pretendem excetuar a aplicabilidade do teor do artigo 27, § 5º da referida lei às operações que não tenham relação com o financiamento imobiliário.
§ 9º A extinção da dívida e a exoneração do devedor da respectiva obrigação, previstas nos §§ 4º e 5º deste artigo, aplicam-se tão somente às operações de financiamento imobiliário, não se estendendo, em hipótese alguma, a qualquer outra modalidade de financiamento na qual se utilize contratualmente da alienação fiduciária em garantia".
Por sua vez, no projeto de 4.714/16, de mesma autoria, apenso ao projeto acima mencionado, além alterar o teor do § 5º do artigo 27, pretende o acréscimo de parágrafo visando ressalvar a aplicabilidade do perdão da dívida às operações de financiamento não habitacional, bem como de autofinanciamento promovidas por grupos de consórcio, vejamos:
Art. 2º O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 27. .............................................
§ 5º - A No caso de financiamento de imóvel habitacional, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
Art. 3º O art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar acrescido do seguinte § 8º:
"Art. 27. .................................................
§ 8º As disposições dos §§ 5º e 6º deste artigo não se aplicam às operações de financiamento não-habitacional e às de autofinanciamento realizadas por grupos de consórcio. (NR)"
Com efeito, como bem pontuado na justificativa do Projeto 4.714/16, por meio de tais limitações propostas é que efetivamente "será resgatado o sentido social decorrente do perdão da dívida nos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis", uma vez que sua ocorrência na execução forçada de contratos que não sejam destinados ao financiamento imobiliário habitacional evidentemente não se justifica, bem como acaba por prejudicar todos aqueles que dependem da concessão de linhas de crédito para implementar suas atividades.
Ou seja, com a esperada aprovação, finalmente haveria no âmbito da execução de contratos de fomento garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel a responsabilidade do devedor pelo saldo remanescente existente pela venda do bem alienado fiduciariamente, com a consequente possibilidade do prosseguimento da demanda executiva até a satisfação integral do débito inadimplido, ao passo que, mesmo com as alterações promovidas pela lei 13.043/14 no Código Civil, esta não conseguiu alterar o mecanismo da quitação recíproca previsto na lei 9.514/97.
Por fim, há de se destacar que, ao se analisar tais projetos sob a perspectiva comercial das instituições financeiras, o resultado prático ao tomador de crédito seria a existência de maiores opções de financiamentos e com melhores taxas, o que só agregaria para o fomento de atividades, situação esta somente possível dada à redução de riscos às Instituições Financeiras.
Assim, o ganho trazido por tais modificações propostas ultrapassaria o mero ideal trazido pela lei 10.931/04 de promover o aumento e facilitação da concessão de financiamentos ao setor produtivo, mas sim a aplicação prática dos benefícios gerados pela concessão de crédito mais facilmente a determinada atividade, de sorte que não apenas os agentes diretamente envolvidos, mas a sociedade como um todo se beneficiarão de um setor produtivo, devidamente fomentado, em plena capacidade produtiva, assim entendida não apenas do desempenho de sua atividade, mas de todas as externalidades positivas incitas a ela.
2 Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio
3 Art. 2º O disposto nesta Resolução aplica-se também aos empréstimos com garantia hipotecária ou com cláusula de alienação fiduciária de bens imóveis concedidos pelas instituições mencionadas no art. 1º.
Parágrafo único. O valor unitário dos empréstimos mencionados no caput não poderá superar 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação da garantia.
Gestor de fundo não responde por perdas de cliente
Prejuízos devem ser atribuídos à desvalorização cambial efetivada pelo governo, que não poderia ser prevista nem por especialistas em mercado financeiro .
A 4ª turma do STJ afastou a responsabilidade civil de um gestor de fundo de investimentos pelos prejuízos financeiros sofridos por cliente em decorrência da desvalorização do real, ocorrida em janeiro de 1999, com a mudança da política cambial pelo governo.
Em 1ª instância, havia sido reconhecido o dano moral ao cliente. Em recurso interposto pelo administrador do fundo Banco Marka e seu gestor, Marka Nikko Asset Management, o TJ/RJ afastou o dano moral, sob o fundamento de que o cliente estava ciente do risco envolvido no investimento.
O tribunal manteve, no entanto, o entendimento de que o investidor deveria receber o valor correspondente ao dano material sofrido, uma vez que o gestor e o administrador têm o poder exclusivo de escolher em que, como e quando investir, sem permitir a manifestação do cliente, assumindo a responsabilidade pelos resultados negativos, "do que somente se eximem se provada excludente de responsabilidade".
O TJ carioca entendeu que houve negligência, imperícia e imprudência por parte do administrador e gestor, "ao investirem, em oposição à quase totalidade do mercado financeiro, contra a manutenção do controle por bandas do câmbio pelo governo federal", ficando, por esse motivo, afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior.
O Banco Marka não recorreu ao STJ e a decisão que reconheceu sua responsabilidade civil transitou em julgado. No recurso especial interposto no STJ, Marka Nikko alegou que a abrupta desvalorização do real constituiu força maior, pois, "embora considerada possível por alguns, não poderia ser considerada previsível, nem mesmo para os especialistas em mercado financeiro, diante da própria posição do governo federal, que assegurava a manutenção da política cambial".
O gestor sustentou que o investidor não é coagido a aplicar o seu capital em fundo de alto risco, ao contrário, ele faz essa opção em busca de rápida e alta rentabilidade, que, segundo o gestor, pode chegar a dez vezes o ganho da caderneta de poupança.
Ele explicou que, em razão do alto risco, os investimentos em fundos derivativos são classificados no mercado financeiro como voltados para investidores experientes. "Desde que apenas houvesse chance de elevados ganhos, com garantia de retorno, pelo menos, do capital aplicado, todas as pessoas aplicariam suas economias em mercados de complexas operações", comentou.
Araújo observou que o cliente é analista financeiro do Banco Bozano Simonsen, investidor experiente, que com frequência costumava empregar recursos em fundo derivativo, "sendo razoável entender-se que conhecia plenamente os altos riscos envolvidos em tais negócios".
Contrariando o entendimento do TJ/RJ, o ministro afirmou que não ficou caracterizado defeito na prestação do serviço por parte do gestor, o qual, apesar de ser remunerado com a finalidade de propiciar lucro ao investidor, não assumiu obrigação de resultado, mas obrigação de meio – de bem gerir o investimento.
"Não há como presumir eventual má gestão do fundo, gestão fraudulenta ou propaganda enganosa, mormente quando as instituições financeiras são fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil, não havendo indícios de que tenham descumprido normas e obrigações estipuladas", disse.
Conforme o relator, os prejuízos sofridos devem ser atribuídos à desvalorização cambial efetivada pelo governo, fato que, em seu entendimento, não poderia ser previsto nem mesmo por especialistas em mercado financeiro. "Os gestores e administradores de fundo de investimento não poderiam ter informações privilegiadas quanto a procedimentos internos de estado e de política pública na economia, o que legalmente nem é admissível", afirmou Araújo.
A 4ª turma do STJ deu provimento ao recurso especial para afastar a condenação do gestor em danos materiais.
Processo relacionado: REsp 799241
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RIO - Em tempos de incerteza política e de uma crise de confiança, a palavra compliance está cada dia sendo mais usada pelas empresas. O termo em inglês - derivado do verbo comply, que significar agir de acordo com uma regra ou instrução - é a senha para a empresa comunicar ao consumidor que age com ética e transparência, respeitando todas as normas vigentes. Nesta terça-feira, a Câmara de Comércio França-Brasil (CCI França Brasil) está sediando um seminário com o tema "Compliance em Saúde". Na avaliação de especialistas no tema, a tendência é que os consumidores do setor sejam cada dia mais exigentes com as operadoras e os prestadores de serviço quanto a seus programas de integridade.
— Parte dos custos que pressionam os valores dos planos de saúde estão relacionado a comportamentos antieticos como pagamento de propinas para uso de determinados medicamentos, procedimentos realizados desnecessariamente, máfias de órtese e prótese. Ao usar um serviço de saúde o consumidor deve procurar saber se ele tem um compliance efetivo. Além disso, é imprescindível que exista um canal de comunicação aberto que sirva para o usuário alertar casos de desvio de conduta - diz Bernardo Lemos, sócio-diretor da consultoria KPMG Brasil.
— O pagamento deveria acontecer a partir de uma avaliação da qualidade do serviço, não por procedimentos realizados — ressalta.
— Trabalhar com saúde requer qualidade, confiabilidade. Mas hoje observamos que as empresas e os planos de saúde ao contratar um serviço não verificam in loco o que estão contratando, como o serviço a prestado, a qualidade dos equipamentos, da manutenção, como é feito o tratamento dos dados sensíveis dos seus clientes. Hoje o compliance é prioridade máxima para as empresas que lidam com saúde - ressalta o médico, lembrando que a Med-Rio Check-Up foi pioneira no setor ao elaborar um código de ética que trata de procedimentos internos e de respeito a cliente.
— Prevenção de qualidade é o caminho para sair desse ciclo vicioso.
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