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Timestamp: 2019-02-19 21:55:58
Document Index: 212780756

Matched Legal Cases: ['§11', 'Art. 2', '§ 9', '§ 13', '§ 15', '§ 21', '§13', '§ 194', '§ 1', '§ 21', '§ 194', '§ 13', '§ 21']

Klaus P. Lemmer, Vom Lehn zum Erbbaurecht, 1996
Vom Lehn zum Erbbaurecht: Teil II
4. Erbbaurecht
4.1.1 Grundlagen und Methoden der Wertermittlung von Erbbaurechten
Das Erbbaurecht ist das durch Einigung und Eintragung in das Erbbaugrundbuch entstandene Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben (§11, Abs. 1, ErbbRVO).
Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht (beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück, welches gesetzlich dem Grundstück gleichgestellt ist).
Zur Ermittlung des Verkehrswerts eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks sowie zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Erbbaurechts bestehen wertermittlungstheoretische Grundlagen.
Hier ist zunächst die WertR 91, Teil I, 5.2 zu nennen.
Die WertV enthält keine spezifischen Regelungen.
In der einschlägigen Literatur sind bewertungtheoretische Vorschläge über die Bodenwertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten behandelt, bei denen es sich überwiegend um finanzmathematische Modelle handelt. Die Bewertungsmethode nach WertR führt bei kritikloser Anwendung zu von den allgemeinen Marktverhältnissen abweichenden Ergebnissen. So kommen z. B. vertraglich vereinbarte Anpassungen des Erbbauzinses an veränderte Wertverhältnisse nicht nachvollziehbar nur in einem Wertfaktor zum Ausdruck.
Von Lehmann (Lehmann, F.: Zur Wertermittlung von Erbbaurechtsgrundstücken, Dissertation 1974) und Meyer (Meyer, R.: Zur Wertermittlung von Erbbaurechtsgrundstücken, Diplomarbeit 1987) wurden aufgrund empirischer Kaufpreisanalysen Formeln zur Ermittlung des Bodenwerts von Erbbaurechten entwickelt, die sich überwiegend auf mit Erbbaurechten belasteten Grundstücke und deren Veräußerung an den Erbbauberechtigten beziehen.
Plausibler dagegen ist die WertR in der Anwendung des von Sprengnetter/Strotkamp modifizierten Modells der WertR, welches u. a. Veränderungen des Erbbauzinses aufgrund vereinbarter Anpassung nachvollziehbar berücksichtigt (Quellen: Sprengnetter, a. a. O. 6.3.5).
Danach ist die Höhe des Verkehrswertes von mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken oder dementgegen der Wert von Erbbaurechten maßgeblich geprägt und abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen und Grundlagen.
Fallbeispiele unbebaute Erbbaurechte:
Ermittlung des geldwerten Nachteils (Belastung) des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks
Wertminderung aufgrund der Belastung (Erbbaurecht)
Geldwert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks
Die Wertminderung bemißt sich nach der Höhe des aufgrund vertraglicher Vereinbarung gezahlten Erbbauzinses im Verhältnis zu dem am Wertermittlungsstichtag - den aktuellen Wertverhältnissen entsprechend - erzielbaren Erbbauzins.
Geldwerter Vorteil des Erbbaunehmers eines unbebauten Erbbaurechts
Verzinsung des Bodenwerts zum Wertermittlungsstichtag
tatsächlich gezahlter Erbbauzins aufgrund vertragl. Vereinbarung
zu kapitalisierender wirtschaftlicher Vorteil des Erbbaunehmers
Der geldwerte Vorteil des Erbbaunehmers bemißt sich durch Kapitalisierung des wirtschaftlichen Vorteils bezogen auf die Dauer der Laufzeit des Erbbaurechts.
Das Ergebnis der Fallbeispiele A und B stellt noch nicht die endgültige Höhe der Wertminderung des unbelasteten Grundstücks des Eigentümers dar, auch nicht die endgültige Höhe des Wertvorteils des Erbbaunehmers
Fallbeispiele bebaute Erbbaurechte:
Entschädigungsanspruch des Erbbaurechtnehmers für die auf dem Grundstück bei Beendigung des Erbbaurechts vorhandenen Gebäude, die dem Grundstückseigentümer zufallen
kapitalisierter wirtschftl. Vorteil des Erbbaunehmers gemäß Fall B
abgezinster Anspruch auf Gebäudeentschädigung bei Vertragsende
kapitalis. wirtschaftlicher Vorteil + abgez. Gebäudewert = vorl. Verkehrswert
Der Entschädigungsanspruch des Erbbaunehmers für auf dem Grundstück bei Erlöschen des Erbbaurechts vorhandene Gebäude, kann gemäß Vereinbarung den vollständigen, einen teilweisen oder keinen Gebäudewert ausmachen. Dementsprechend ist die Höhe der dem Erbbaunehmer zustehenden Entschädigung zu ermitteln.
Der so ermittelte Wert der Gebäude bei Beendigung (Erlöschen) des Erbbaurechts ergibt, abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag, den Verkehrswert der Gebäude.
Verpflichtung des Erbbaunehmers zur Beseitigung der Gebäude bei Vertragsende
kapitalisierter wirtschaftl. Vorteil des Erbbaunehmers gemäß Fall B
abgezinste Kosten des Abbruchs der Gebäude zum Vertragsende
kapitalis. wirtschaftlicher Vorteil ./. Abbruchkosten = vorläufiger Verkehrswert
Die Kosten des Abbruchs der auf dem Erbbaurecht vorhandenen Gebäude trägt der Erbbaunehmer. Dementsprechend werden die Kosten für die Freilegung des Grundstücks ermittelt. Da diese jedoch erst zum Zeitpunkt der Beendigung des Erbbaurechts aufzuwenden sein werden, ist der ermittelte Aufwand für die Dauer der restlichen Laufzeit des Erbbaurechts abzuzinsen. Der so auf den Wertermittlungsstichtag ermittelte Wert der Abbruchkosten entspricht der Wertminderung des Erbbaurechts.
Marktanpassung:
Die geldwerten Nachteile des Erbbaugebers, desgleichen die wirtschaftlichen Vorteile des Erbbaunehmers sind zur Ermittlung des Verkehrswertes in ihrer Höhe abhängig von der örtlichen Nachfrage nach derartigen Objekten.
Der Verkehrswert wird weiterhin geprägt von den sonstigen sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergebenden Vereinbarungen (Beschränkungen oder Wertvorteilen) durch Anpassung des vorläufigen Verkehrswerts an den Grundstücksmarkt.
Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt durch die jeweils fallbezogene Anwendung des Wertfaktors " f " (vgl. Anhang 6.1.2)
4.1.2 Erbbauzins
Der Erbbauzins ist das vom Erbbaunehmer für die Nutzung eines fremden Grundstücks jährlich - auch in Teilbeträgen - als wiederkehrende Leistung zu entrichtende Entgelt.
Die Sicherung des Anspruchs des Eigentümers auf Zahlung des Erbbauzinses erfolgt durch die Eintragung einer Erbbauzinsreallast in Abt. II des Erbbaugrundbuchs. Schuldrechtlich vereinbarte Ansprüche auf Veränderung des Erbbauzinssatzes - Anpassung des Erbbauzinses an die allgemeinen Wertverhältnisse - können durch die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung in Abt. II des Erbbaugrundbuches gesichert werden (Quellen: Sprengnetter, a. a. O. 6.2.12).
Bei der Bemessung der Höhe des Erbbauzinssatzes ging man ursprünglich davon aus, daß dieser nach dem vollen Wert des Grundstücks zu bestimmen sei und in der Höhe mindestens dem gesetzlichen Zinsfuß von 4% zu entsprechen hatte.
Begründung für diese Auffassung war, daß der Eigentümer bei Verkauf des Grundstücks für das nunmehr verfügbare Kapital diesen Zins erhielt. Als Bemessungsgrundlage sollte nur der Grundstückswert zum Zeitpunkt der Vereinbarung des Erbbaurechts dienen, da der Eigentümer seine Zuwachschancen zwar über den Verkaufspreis realisieren, nicht aber über die Bodenverzinsung vorwegnehmen sollte (Quellen: Pesl, a. a. O. 6.2.10).
In der Praxis hat sich zur Festlegung der Höhe des Erbbauzinses die Auffassung durchgesetzt, eine Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse, z. B. den Lebenshaltungskostenindex zu vereinbaren, um damit Kaufkraftverluste auszugleichen.
Dem Anspruch auf Ausgleichung von Kaufkraftverlusten ist auch die Rechtsprechung vom Grundsatz her gefolgt. Dementsprechend darf der Eigentümer den Erbbauzins bei schwerwiegenden Äquivalenzstörungen - Fortfall der Geschäftsgrundlage - dann anpassen, wenn eine Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse gegenüber denjenigen zum Zeitpunkt der Vereinbarung des Erbbauzinses um mehr als 150% eingetreten ist.
Anders sind die durch Art. 2 Sachenrechtsänderungsgesetz möglichen Anpassungsvereinbarungen im Zusammenhang mit § 9 a des Änderungsgesetzes zur ErbbRVO zu werten, die nach Ablauf von 3 Jahren eine Neuvereinbarung des Erbbauzinses ermöglichen.
Veränderungen und Anpassungen des Erbbauzinses in Anlehnung an Änderungen der Bodenwertverhältnisse sind unzulässig.
4.2 Beispiel der Verkehrswertermittlung eines Erbbaurechts
Erbbaurecht für die Dauer von 99 Jahren seit dem Tage der Eintragung, dem 02.01.1959
Der Erbbauzins beträgt bei Vereinbarung des Erbbaurechtsvertrags 4 % des damaligen Verkehrswerts. Im Vertrag ist vereinbart, daß jede Vertragspartei berechtigt sein soll, die Änderung des Erbbauzinses zu verlangen, wenn durch Veränderung der allgemeinen Wirtschafts- und Währungsverhältnisse ein Mißverhältnis zu der auf obiger Grundlage erfolgten Berechnung entsteht.
Bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf oder bei Heimfall hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung für das Bauwerk zu leisten.
Der aktuell vereinbarte Erbbauzins beträgt 1,80 DM/m².
Einfamilienhausgrundstück:
Gemeinde O.
15.000 Einw.,
Bodenrichtwert am Stichtag
380,00 DM/m²
Angaben zum Bodenrichtwert
WA, II, GFZ 0,50, 700
GFZ = 0,18
Bodenwert am Stichtag
276,00 DM/m²
Restnutzung
DM 8.200,00
Unterhaltungsstau
DM 60.000,00
bes. Einrichtungen
DM 6.000,00
Außenanlagen Zeitwert:
DM 17.500,00
Berechnung des Bodenwerts des Erbbaurechts
Bodenwert des unbelasteten Grundstücks am Stichtag
349.692,00
angemessener Erbbauzins am Stichtag = 4 %
13.987,68
Restlaufzeit des Erbbaurechts = 62 Jahre
angemessener Kapitalisierungszinssatz 4 % bei jährl. nachschüssiger Zahlung x
Zeitrentenbarwertfaktor
Barwert der angemessenen Erbbauzinsen
318.961,00
tatsächlicher Erbbauzins am Stichtag
angemessener Kapitalisierungszinssatz
6 % bei jährl. nachschüßiger Zahlung x
Barwert der tatsächlichen Erbbauzinsen
36.984,00
Differenz der Barwerte
(vorläufiger Wert des Erbbaurechts)
281.977,00
Wertfaktor f1S zur Berücksichtigung
der spezifischen Vertragssituation
Mit dem Wertfaktor werden angemessen berücksichtigt:
Anpassungen des Erbbauzinses an die veränderten Wertverhältnisse
Entschädigungen der Gebäude bei Erlöschen des Erbbaurechts
Nutzungsdauer der Gebäude im Verhältnis zur Laufzeit des Erbbaurechts
Marktanpassung des Bodenwerts des Erbbaurechts
Bodenwert des Erbbaurechts
183.285,00
Berechnung des Sachwerts
1. Einfamilienhaus (differenzierte Sachwertermittlung)
Normalherstellungskosten 1913
15,00 / m³
Baupreisindex am Stichtag
Normalherstellungskosten (ohne BNK)
328,50 / m³
Herstellungskosten des Gebäudes am Stichtag (644 m³ x DM 328,50)
211.554,00
Baunebenkosten 15 %
31.733,00
243.287,00
Wertminderung wegen Alters (nach Ross)
Restnutzungsdauer geschätzt
= 32,625 % des Herstellungswerts
79.372,00
Herstellungswert des Gebäudes nach Abzug der Alterswertminderung (incl. BNK)
am Wertermittlungsstichtag
163.914,00
Wertminderung wegen Baumängeln und -schäden
Unterhaltungsstau am Gebäude
103.914,00
Zeitwert besonders zu veranschlagender Bauteile
Gebäudewert Einfamilienhaus (incl. Baunebenkosten)
112.114,00
2. Garage (differenzierte Sachwertermittlung)
11,00 / m³
240,90 / m³
Herstellungskosten des Gebäudes am Stichtag (80 m³ x DM 240,90)
19.272,00
Baunebenkosten 8 %
20.814,00
14.024,00
8.024,00
Zusammenfassung der Sachwerte
Werte der baulichen Anlagen: Gebäudewerte:
Gebäudewerte insgesamt
Zeitwert der Außenanlagen insges.
Wert der baulichen und sonstigen Wert der baulichen und sonstigen Anlagen (incl. Baunebenkosten)
vorläufiger Sachwert des bebauten Erbbaurechts
320.500,00
Anpassung an den Grundstücksmarkt
In Bereich der Gemeinde O. werden Erbbaurechte regelmäßig gehandelt. Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt liegen nach eigenen Feststellungen des Sachverständigen die Kaufpreise für vergleichbare Erbbaurechte ohne besondere wertbeeinflussende Umstände am Wertermittlungsstichtag rd. 4 % unterhalb des ermittelten Sachwerts.
vorläufiger Sachwert des bebauten Erbbaurechts (incl. Baumängel)
besondere wertbeeinflussende Umstände
- Baumängel und -schäden
vorläufiger Sachwert des bebauten
Erbbaurechts (ohne Baumängel)
386.500,00
marktangepasster Sachwert des bebauten Erbbaurechts
(ohne Baumängel)
371.040,00
marktangepasster Sachwert des bebauten Erbbaurechts insgesamt
305.040,00
Nettokaltmieten (ortsüblich und nachhaltig erzielbare Erträge)
1 Einfamilienhaus Wohnfläche 120 m²
Miete DM 12.50 m²/mon. =
Miete DM 60,00 je mon. =
jährl. Nettokaltmiete insgesamt
19.444,00
Bewirtschaftungskosten jährlich insgesamt
v. H. der Nettomiete =
Reinertrag des Bodens
(Verzinsung nur des den Erträgen zuzurechnenden Anteils des Erbbaurechts)
Liegenschaftszins x Erbbaurecht
3,5 % x DM 183.000,00
Restnutzungsdauer des Gebäudes
(geschätzt) 44 Jahre
Vervielfältiger bei 44 Jahren Restnutzungsdauer und 3,5 % Liegenschaftszins
Ertragswert der baulichen Anlagen
203.822,00
vorläufiger Ertragswert des bebauten Erbbaurechts
386.822,00
Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände - unterlassene Instandhaltungsaufwendungen
Ertragswert insgesamt
320.822,00
Verkehrswert am Wertermittlungsstichtag
Erbbaurechte mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig an den Sachwerten orientieren.
Der marktangepasste Sachwert wurde mit DM 305.000,00 ermittelt.
Der ermittelte Sachwert wird durch das Ergebnis der Ertragswertermittlung hinreichend gestützt.
Der Verkehrswert für das Erbbaurecht in O.
wird zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1996 mit
DM 305.000,00
in Worten: Dreihundertfünftausend DM geschätzt.
4.3 Praxis der Wertermittlung
4.3.1 Die Darstellung der Bodenwertermittlung des Erbbaurechts im Verkehrswertgutachten
Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. § 13, Abs.1, WertV i. V. mit § 15, Abs. 2 und § 21, Abs. 2, WertV).
Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§13, Abs. 2, WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefaßt werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswerts von dem Bodenrichtwert.
Für fiskalische Vermögen sind die Verkehrswerte von Erbbaurechten nach den Vorschriften der Wertermittlungsrichtlinien (WertR), Abschnitt 5.2.2 (Bodenwert des Erbbaurechts) zu bestimmen.
Eine nach den Vorschriften des § 194 BauGB sachgemäße Wertermittlung hat nach den Maßgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV § 1, Abs. 2) zu erfolgen. Weitere Vorgaben enthält die WertV nicht.
Außerhalb der begrenzten Anwendungsmöglichkeiten der WertR können die Verkehrswerte von Erbbaurechten nur in Anlehnung an die finanzmathematischen Modelle der WertR ermittelt werden.
Bemessungsgrundlage des Verkehrswerts eines Erbbaurechts ist zunächst der Bodenwert ohne Bücksichtigung der Belastung mit dem Erbbaurecht, der aus den Bodenrichtwerten abgeleitet wird.
Der Verkehrswert des Erbbaurechts ist unter Berücksichtigung der sich nach dem Grundbuchinhalt ergebenden Bestimmungen und den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag zu ermitteln.
Zur Wertermittlung ist der Barwert des Erbbaurechts festzustellen und über einen sachgemäß zu ermittelnden und anzuwendenden Wertfaktor besonders zu gewichten:
die vertraglich festgelegte Laufzeit des Erbbaurechts
die Höhe des zu leistenden Erbbauzinses
die Möglichkeiten zur Anpassung des Erbbauzinses an Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse
die Gesamtnutzungsdauer der Gebäude im Verhältnis zur Laufzeit des Erbbaurechts
die vertraglichen Vereinbarungen zum Ablauf des Erbbaurechts - z. B. solche über die Entschädigung nach Ablauf noch nutzbarer Gebäude oder deren Beseitigung
sonstige den Wert beeinflussende Umstände
Liegt der tatsächlich zu zahlende Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks, so entsteht nur hierdurch ein Bodenwertanteil des Erbbaurechts.
Der als Bodenwert des Erbbaurechts zu bewertende wirtschaftliche Vorteil des Erbbaurechtsnehmers besteht in der Differenz zwischen der am Wertermittlungsstichtag marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts und des tatsächlich gezahlten Erbbauzinses.
Derartige wirtschaftlichen Vorteile und sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergebende sonstige Auswirkungen beeinflussen den Verkehrswert.
Maßgebliche Auswirkung auf den Verkehrswert haben Vereinbarungen über Möglichkeiten zur Änderung der wirtschaftlichen Grundlagen des Erbbaurechtsvertrags (Anpassung des Erbbauzinses an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse). Auswirkungen können auch vertragliche Einschränkungen über Verfügungen oder Belastungen des Erbbaurechts bewirken.
Hierzu zählen u. a. Bindungen des Erbbauberechtigten bei einer eventuellen Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts sowie bei Veränderungen der Gebäude, Außenanlagen und der besonderen [Betriebs]-einrichtungen und Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung der Gebäudesachwerte bei Beendigung des Erbbaurechtsvertrags.
Der Wert der auf dem Erbbaurecht am Wertermittlungsstichtag vorhandenen Gebäude ermittelt sich nach den gesetzlichen Regelungen zur Ermittlung von Gebäudesachwerten und Außenanlagen (§§ 21 - 25 WertV) unter Berücksichtigung von Wertminderungen wegen Alters und am Gebäude eventuell bestehender Baumängel und Bauschäden sowie nach den Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags.
Für die Ermittlung des Verkehrswerts sind die am Markt herrschenden Verhältnisse von Angebot und Nachfrage ausschlaggebend, die durch die Anwendung eines sachgemäß zu ermittelnden oder von Gutachterausschuß veröffentlichten Marktanpassungsfaktor Berücksichtigung finden.
Verkehrswertermittlung:
Die Anpassung an die örtlichen Marktverhältnisse zur Verkehrswertermittlung erfolgt durch Zu- oder Abschläge auf die vorläufig ermittelten Werte im Sachwertverfahren.
Im Ertragswertverfahren führt die Ableitung und Anwendung eines angemessenen Liegenschaftszinssatzes zum Verkehrwert.
Darstellung der Bodenwertermittlung
des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks im Verkehrswertgutachten
Eine nach den Vorschriften des § 194 BauGB sachgemäße Wertermittlung hat nach den Maßgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV § 13) zu erfolgen. Bei Abweichungen wertbeeinflussender Merkmale von Vergleichsgrundstücken oder Bodenrichtwerten vom Zustand des Wertermittlungsobjekts, sind diese durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
Bemessungsgrundlage des Verkehrswerts eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist zunächst der Bodenwert ohne Berücksichtigung der Belastung mit dem Erb-baurecht, der aus den Bodenrichtwerten abgeleitet wird.
Der Verkehrswert des Grundstücks ist unter Berücksichtigung der sich nach dem Grundbuchinhalt ergebenden Bestimmungen und den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag zu ermitteln.
Zur Wertermittlung ist der Barwert des Erbbaurechts von dem für das unbelastete Grundstück ermittelten Bodenwert abzuziehen. Über einen sachgemäß zu ermittelnden und anzuwendenden Wertfaktor sind dabei besonders zu gewichten:
Liegt der tatsächlich zu zahlende Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks, so besteht hierin eine besonders zu berücksichtigende Wertminderung des Bodenwerts für die Dauer der Bindung an den Erbbaurechtsvertrag.
Der Bodenwert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks besteht aus dem Bodenwert des unbelasteten Grundstücks unter Abzug des wirtschaftlichen Nachteils des Erbbaurechtsgebers, der sich aus der Differenz zwischen der am Wertermittlungsstichtag marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts und des tatsächlich gezahlten Erbbauzinses ergibt.
Derartige wirtschaftlichen Nacteile und sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergebende sonstige Auswirkungen beeinflussen den Verkehrswert.
Maßgebliche Auswirkung auf den Verkehrswert haben Vereinbarungen über Möglichkeiten zur Änderung der wirtschaftlichen Grundlagen des Erbbaurechtsvertrags (Anpassung des Erbbauzinses an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse). Auswirkungen können auch vertragliche Rechte über Verfügungen oder Belastungen des Erbbaurechts bewirken.
Hierzu zählen u. a. Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber dem Erbbauberechtigten bei Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts und Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung der Gebäudesachwerte bei Beendigung des Erbbaurechtsvertrags.
Der Wert der auf dem Grundstück am Wertermittlungsstichtag vorhandenen Gebäude ermittelt sich nach den gesetzlichen Verordnungen zur Ermittlung von Gebäudesachwerten und Außenanlagen (§§ 21 - 25 WertV) unter Berücksichtigung von Wertminderungen wegen Alters und am Gebäude eventuell bestehender Baumängel und Bauschäden sowie nach den Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags.
Fortsetzung: Zusammenfassung