Source: https://localplus.pt/Questoes.aspx
Timestamp: 2019-07-23 01:19:10+00:00
Document Index: 48347306

Matched Legal Cases: ['artigo 205', 'artigo 1422', 'artigo 63', 'artigo 1', 'artigo 24', 'Artigo 1', 'artigo 63', 'artigo 1', 'artigo 1421', 'artigo 1419', 'artigo 64', 'artigo 220', 'artigo 1422', 'artigo 1422', 'artigo 1360', 'artigo 1424', 'artigo 1421', 'artigo 1421', 'artigo 1422', 'artigo 1437', 'artigo 1436', 'Artigo 6']

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Administração de Fracções
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[+] Condomínios
[+] A quem compete a administração das partes comuns?
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e ao administrador.
O regulamento do condomínio, quando exista, deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou a quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.
Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser fixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.
[+] Quem pode desempenhar o cargo de administrador?
O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos ou por terceiro; neste último caso, tanto pode ser um indivíduo como uma empresa para tal vocacionada.
[+] Quem pode eleger o administrador?
O administrador é eleito pela assembleia de condóminos.
Se a assembleia não eleger administrador, poderá este ser nomeado pelo tribunal, a requerimento de qualquer dos condóminos. Se mesmo assim o administrador não houver sido nomeado judicialmente, as suas funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem de capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
[+] Qual é a duração do mandato do administrador?
O período de funções do administrador é, salvo disposição em contrário, de um ano, sendo renovável.
Saliente-se, no entanto, que o administrador se mantém em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
[+] Como é exonerado o administrador?
O administrador é exonerado pela assembleia de condóminos.
Também pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções. O administrador pode igualmente ser responsabilizado civilmente, no decurso do seu mandato, pelo crime de abuso de confiança ao abrigo do artigo 205.º do Código Penal.
[+] Quais são as funções do administrador?
• Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas e prestar contas à assembleia;
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
• Providenciar duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e outra para o fundo comum de reserva;
• Realizar as reparações no prédio e outros actos necessários à sua conservação;
• Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e acções judiciais;
• Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio;
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas do condomínio;
• Transmitir aos condóminos as notificações recebidas das autoridades administrativas;
• Comunicar aos condóminos não-residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio.
[+] O administrador pode ser remunerado?
O cargo do administrador é remunerável, sendo a remuneração fixada pela assembleia de condóminos.
[+] O administrador pode interpor acções em tribunal?
[+] É possível a um condómino possuir na sua fracção animais domésticos, ainda que a maioria dos condóminos pretenda aprovar a sua proibição?
Para se poder proibir um animal doméstico numa fracção terá tal proibição de se basear na alínea d) do número 2 do artigo 1422.º do Código Civil, na qual se estabelece que é vedado aos condóminos praticar actos ou actividades proibidas no título constitutivo. Quando tal proibição não conste deste documento, poderá ser objecto de deliberação posterior da assembleia de condóminos, mas terá de ser aprovada sem oposição. Isto significa que basta que um dos condóminos se oponha para impedir a sua aprovação.
Assim, mais importante do que proibir a posse de animais domésticos, ainda que esta proibição se limite apenas a certas raças, é estabelecer normas para precaver os distúrbios que possam ser provocados pelos animais em casa, segundo princípios de boa vizinhança, atendendo ao sossego do prédio, à sua higiene e à segurança dos moradores.
[+] Existe limites à posse de cães nas fracções?
Nas zonas urbanas, por cada fracção autónoma, não é permitido alojar mais de 3 cães ou 4 gatos adultos. Além disso, a permanência de cães em habitações situadas em zonas urbanas está condicionada à existência de boas condições de alojamento dos referidos animais, de ausência de riscos sanitários e inexistência nesses animais de doenças transmissíveis ao homem.
As Câmaras Municipais poderão determinar a remoção de quaisquer cães, sempre que razões de salubridade ou tranquilidade da vizinhança o imponham.
[+] O que é a assembleia de condóminos?
A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, sendo composta por todos os condóminos proprietários de todas as fracções pertencentes ao prédio, independentemente do seu uso e área.
[+] Quais os limites às deliberações da assembleia?
A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo. Tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei. Pode, todavia, alterar o título constitutivo por deliberação unânime.
[+] Quantas reuniões se devem realizar por ano?
Anualmente é obrigatória a realização de uma reunião, convocada pelo administrador, com a finalidade de discutir e aprovar as contas do último ano e aprovar o orçamento para o ano corrente.
A lei estabelece a realização desta reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro, mas esta data pode ser alterada por acordo de todos os condóminos, consignada em Acta ou Regulamento Interno.
Não existe obrigatoriedade de realização de reuniões extraordinárias, podendo estas ser convocadas, sempre que necessário, pelo administrador. Os condóminos poderão também convocar uma assembleia extraordinária, desde que representem pelo menos 25% do valor do prédio (25 votos em percentagem, ou 250 votos em permilagem).
Apenas se houver pretensão de recorrer dos actos do administrador poderá um único condómino convocar a assembleia.
[+] Como devem as reuniões da assembleia ser convocadas?
Os condóminos devem ser convocados por carta registada enviada com dez dias de antecedência, ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência, tendo, neste caso, de haver recibo de recepção assinado pelos condóminos. Para este efeito, poderá ser utilizado um livro de protocolo de entrega de correspondência, ou uma folha criada para o efeito.
Considera-se efectuada a convocatória, na forma e com a antecedência devida, que não seja recebida por culpa exclusiva do destinatário, como é o caso de este se ausentar para parte incerta, de não comunicar ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante, de se recusar a receber a carta ou de não a levantar nos correios.
[+] Pode a Assembleia ser convocada mediante a afixação de um aviso numa parte comum do edifício e colocação de avisos nas caixas de correio?
Embora este seja um procedimento habitual, é incorrecto pois não é possível provar a sua efectiva leitura ou conhecimento por todos os condóminos, nem o cumprimento do requisito legal da antecedência mínima de dez dias para o envio ou entrega da convocatória.
Assim, deverão ser seguidas as regras mencionadas no ponto anterior, sob pena de se poder dar origem à anulação das deliberações que a assembleia venha a tomar.
[+] Quem deve ser convocado para a reunião da assembleia de condóminos?
Todos os condóminos devem ser convocados, seja qual for a sua residência, no País ou no Estrangeiro. A convocatória deve ser remetida para o endereço postal conhecido ou previamente comunicado ao administrador do condomínio, podendo também ser entregue pessoalmente.
[+] O que deve constar na convocatória?
A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.
A ordem de trabalhos permite que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na discussão e votações, e será seguida por quem for designado para presidir à reunião, dirigindo, orientando e disciplinando os trabalhos da assembleia.
Embora não sendo obrigatório, convém indicar uma segunda data (dia, hora e local) para reunião em 2.ª convocatória, para a eventualidade de não comparecer o número de condóminos suficiente para deliberar em 1.ª convocatória.
[+] O que acontece quando não houver quórum para a reunião e a convocatória não tiver indicado uma segunda data alternativa?
Caso não tenha sido logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Quanto às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, e sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.
[+] Quantos votos tem cada fracção?
Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem atribuída à sua fracção.
Sendo normalmente o prédio considerado como um todo com mil unidades (isto é, mil votos), cada fracção tem direito a número de votos correspondentes à sua permilagem, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal. Por exemplo, uma fracção com uma permilagem de 125 tem direito a 125 votos, enquanto que uma fracção com permilagem de 20 tem direito a apenas 20 votos. Assim, cada fracção tem direito a tantos mais votos, quantos a proporção da sua permilagem.
No entanto, caso o Regulamento do Condomínio o determine, a cada fracção poderá corresponder um único voto.
[+] Como são aprovadas as decisões da assembleia?
Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples dos votos representativos da totalidade do valor do prédio.
No entanto, há certas deliberações previstas na lei ou definidas no regulamento do condomínio que podem exigir diferente aprovação, quer por maioria qualificada (dois terços do valor do prédio) ou por unanimidade.
[+] Quais as matérias que exigem uma maioria de dois terços do valor total do prédio?
Exigem uma maioria qualificada as seguintes deliberações:
• alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (neste caso podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
• alteração ao uso das fracções autónomas;
• obras de inovação, como quando se juntam novos elementos ao prédio que até à data não existiam;
• obras que impliquem a modificação da linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio.
[+] Quais as deliberações que exigem unanimidade?
• Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal;
• reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos seu valor total;
• constituição de direitos especiais sobre coisas comuns (ex.: venda da casa da porteira ou de determinado equipamento do condomínio).
[+] Existem matérias que só possam ser aprovadas sem oposição?
Sim. Exigem a não oposição dos condóminos as seguintes medidas:
• divisão de uma fracção autónoma;
• proibição de certos actos ou actividades pelos condóminos.
[+] Como fazer com deliberações que carecem de unanimidade de todos os condóminos, se estes não comparecem todos à respectiva Assembleia?
Precavendo a dificuldade de reunir todos os condóminos na respectiva Assembleia de Condóminos, o Código Civil estabelece as deliberações que carecem de unanimidade de todos os condóminos, podem ser aprovadas apenas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos dois terços do valor do prédio, e sob a condição de aprovação por parte dos condóminos ausentes, nos seguintes termos:
• as deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias;
• os condóminos têm 90 dias após a recepção referida da carta para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância;
• findo os 90 dias, o silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação tácita da deliberação comunicada.
[+] Como pode um condómino fazer-se representar numa reunião à qual não pode comparecer por impedimento?
A lei permite que outra pessoa represente o condómino, devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes.
Se o condómino não tiver tido oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino deverá informar a assembleia que o vai representar e, posteriormente, o condómino ausente ratificar, ou seja, aceitar as decisões tomadas em seu nome.
[+] É possível invalidar deliberações da assembleia?
Se as deliberações da assembleia forem contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, estas podem ser anuladas a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. Para o efeito, no prazo de 10 dias contando da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes. Igualmente, no prazo de 30 dias, nos termos mencionados, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou a quem a assembleia designar para o efeito.
[+] É obrigatório lavrar actas das assembleias?
São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado. Devem ser lavradas no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas.
Nas actas devem ser consignadas as deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos. Quando essas deliberações constem de escritura pública ou de documento fora das referidas actas (por exemplo, o regulamento do condomínio), o presidente da reunião ou o secretário inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência.
[+] Quais os procedimentos a adoptar quando as actas sejam redigidas em folhas soltas?
O administrador deve guardar todas as folhas, as quais devem ser encadernadas depois de utilizadas.
Decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, podem ser substituídas por outra forma adequada de suporte (exemplo: microfilmes ou por outra forma informática ou digital).
Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e 10, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1 e 1436.º, alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 135/1999, de 22 de Abril).
[+] Quais as formalidades a seguir na elaboração de uma acta?
No cabeçalho da acta deve constar em primeiro lugar o seu número, preferencialmente por extenso. Deve-se identificar que tipo de acta se trata (ex.: acta da assembleia constituinte do condomínio, ou seja a primeira do condomínio; acta da assembleia anual do condomínio ou acta de assembleia extraordinária. Deve ainda constar no início da acta a direcção completa do condomínio, bem como o dia, lugar e hora da reunião, a informação se esta reunião corresponde à 1.ª ou 2.ª convocatória, e a forma de convocação.
Em seguida deve constar a ordem de trabalhos, e, depois, o nome do presidente e, caso os haja, do secretário ou relator. Deve ainda mencionar-se os condóminos presentes ou representados (ou mencionar a existência de lista de presenças assinada que deve ficar anexa à acta), e a verificação dos condicionalismos para a constituição legal da assembleia, nomeadamente a existência de quórum.
Nos parágrafos seguintes, devem inserir-se o teor das deliberações tomadas relativamente aos pontos da ordem de trabalhos, propostas apresentadas, resultado das votações com indicação dos sentidos de votos, e declarações que os condóminos entendam importante serem registadas.
Caso haja assuntos discutidos, mas que não estavam incluídos na ordem de trabalhos, devem estes ser estes em seguida indicados.
Finalmente, conter o termo de encerramento, mencionando os eventuais anexos à acta (lista de presenças, procurações, ou documentos apresentados), seguido das assinaturas dos condóminos presentes.
[+] Qual o valor das actas?
As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
Este facto é significativo da extrema importância destas actas, pelo seu valor em acção judicial, pois permitem proceder à penhora de bens do devedor, na medida suficiente para pagar a dívida, e à cobrança dos respectivos juros e custas do processo judicial.
[+] O que fazer se um condómino se recusar a assinar a acta de uma assembleia em que esteve presente?
Se o condómino tiver participado na Assembleia de Condóminos e recusar injustificadamente assinar a acta, deve ser judicialmente notificado para o fazer em prazo não inferior a oito dias.
Decorrido este prazo, a Acta tem a força probatória referida no Artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei nº. 268/94, de 25 de Outubro, desde que esteja assinada pela maioria dos condóminos que tomaram parte na Assembleia de Condóminos.
O condómino notificado judicialmente pode invocar, justificando e provando em juízo, a falsidade da acta. (cf. artigo 63.º, n.º 3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro). Pode-se recusar assinar uma acta da reunião da Assembleia de Condóminos que não reproduza com verdade o que efectivamente foi deliberado na reunião.
A recusa injustificada da assinatura da Acta é punível com sanção de multa até 120 dias (art.º 521.º do Código Comercial).
• Casa da Porteira
[+] Quem é proprietário da casa da porteira?
As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro consideram-se partes comuns do prédio [cf. artigo 1421.º, n.º2, alínea c) do Código Civil], sendo os condóminos comproprietários das mesmas.
[+] É possível arrendar a casa da porteira?
Caso o título da propriedade horizontal mencione expressamente que a casa da porteira se destina "ao uso e habitação do porteiro", a alteração do seu uso implica uma alteração ao próprio título constitutivo, o que obriga a uma deliberação tomada por unanimidade em Assembleia de Condóminos e à celebração de escritura pública.
No caso de não haver menção expressa da finalidade a alteração do fim daquela parte comum, nomeadamente para arrendamento, pode ser aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, não sendo necessário proceder a qualquer alteração no título constitutivo. No entanto, a casa da porteira deverá continuar a ser tratada como coisa comum.
[+] A casa da porteira só pode ser arrendada para habitação?
Se o título constitutivo não fizer limitações à utilização da fracção, a assembleia de condóminos pode deliberar por maioria de dois terços outro fim à fracção que não a habitação.
[+] É possível vender a casa da porteira?
Sendo a casa da porteira uma parte comum do prédio, para que esta se pudesse vender teria de ser uma fracção autónoma.
Antes de a constituir como tal, é necessário verificar se existem regulamentos camarários que impeçam que tal parte comum possa ter um destino ou utilização diferente do constante no projecto aprovado pela Câmara Municipal, ou que implicaria a nulidade do título constitutivo. Por isso é aconselhável a consulta à Câmara Municipal para saber se esta estabeleceu algum procedimento específico para a alteração do fim da casa da porteira.
No caso de não haver obstáculos legais à conversão de uma parte comum em fracção autónoma, deverá proceder-se à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, através de escritura pública, devendo para isso obter-se o consentimento de todos os condóminos [artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil], que, como comproprietários terá direito a receber uma parte receita proveniente da venda, em função da sua permilagem. É igualmente necessário proceder-se às devidas alterações junto das Finanças e da Conservatória do Registo Predial.
[+] Quais as implicações fiscais a ter em conta no arrendamento de uma área pertencente ao condomínio?
Os contratos de arrendamento como os da chamada “casa da porteira”, bem como os resultantes da instalação de antenas, painéis publicitários, ou outros, são considerados rendimentos prediais, em termos fiscais, estando sujeitos a pagamento de imposto de selo.
Isto significa que o valor recebido das rendas, e eventuais retenções na fonte, deverá ser dividido entre todos os condóminos, conforme deliberações da assembleia de condóminos. O administrador deverá emitir uma declaração individual para cada condómino proprietário das importâncias por ele individualmente recebidas, ou postas à sua disposição. Esta declaração destinar-se-á a documentar o preenchimento do respectivo anexo da declaração Modelo 3 do IRS de cada beneficiário das rendas.
[+] Que contas bancárias deve ter o condomínio?
O condomínio deverá ter duas contas: uma à ordem, destinada aos pagamentos das despesas correntes, como água, luz, limpeza das escadas, etc.; e outra a prazo, destinada ao depósito das comparticipações respeitantes ao fundo comum de reserva.
[+] Quem tem poderes para abrir e movimentar as contas bancárias do condomínio?
O administrador do prédio desde que a assembleia de condóminos o tenha aprovado e que tal tenha ficado devidamente registado em acta. Poderão ser designados outros condóminos para a movimentação em conjunto, devidamente identificados em acta.
• Defeitos de Construção
[+] O que são vícios e defeitos de construção?
Os vícios e defeitos de construção podem ser falhas técnicas que podem tornar o imóvel impróprio para o uso ou diminuir o seu valor, ou falhas que podem por em causa a saúde e segurança dos moradores ou de terceiros.
[+] Qual o prazo de garantia legal de uma construção?
A garantia legal de uma construção é de 5 anos.
Para que a reparação dos defeitos possa ser efectuada dentro deste prazo, é conveniente que a primeira Administração faça uma vistoria geral ao edifício, verificar se existem infiltrações, rachas ou problemas nas instalações eléctricas e hidráulicas, organizando uma lista dos problemas das áreas comuns e pedindo aos condóminos que informem igualmente sobre os existentes nas suas fracções autónomas.
Convém ter em atenção que a realização de obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem retirar a validade da garantia da construção, por alteração dos itens inicialmente garantidos.
[+] O que fazer quando o construtor se negue a reparar os defeitos de construção?
Enviar ao construtor uma carta registada com aviso de recepção enumerando os defeitos encontrados, designadamente respeitantes ao isolamento e pinturas interiores e exteriores, e relativos às canalizações de água ou gás, dando um prazo para a respectiva resposta.
Na ausência de resposta ou no caso de recusa de responsabilidades por parte do construtor, deve ser solicitada à Câmara Municipal uma vistoria, com vista a obter o correspondente auto relativo à salubridade e segurança do prédio (nos termos do art.º 89.º, n.º 2, e 90.º, ambos do Decreto-Lei n.º 555/1999, na redacção actual do Decreto-Lei n.º 177/2001, de 04 de Junho, e nos termos da alínea c), do n.º 5, do artigo 64.º, da Lei n.º 169/1999, de 18 de Setembro), por forma a adquirir prova dos defeitos.
Deverá ser efectuada reclamação do construtor junto do Instituto Nacional da Construção e Imobiliário (INCI), podendo igualmente ser feita queixa junto de associações de defesa dos consumidores.
Toda a correspondência recebida e expedida deverá ser guardada e todos os contactos efectuados deverão ser registados, para eventual instrução de acção judicial, a qual pode ser feita em nome do condomínio.
• Diferente utilização de Fracções
[+] Os condóminos podem opor-se ao arrendamento para armazém de uma fracção destinada a garagem?
Sim, se no título constitutivo da propriedade horizontal constar como garagem o fim a que se destina a fracção. Neste caso os condóminos podem pedir judicialmente a declaração da ineficácia do contrato de arrendamento e a cessação imediata da utilização da fracção para fim diverso do inicialmente previsto.
[+] Se o título constitutivo nada disser quanto ao fim a que se destina qualquer fracção é possível fazer a alteração do uso?
Sim, desde que tal seja deliberado em Assembleia de Condóminos, devendo a alteração ser aprovada por maioria de dois terços, e desde que exista uma licença emitida pela Câmara Municipal para a alteração da utilização.
[+] A assembleia de condóminos pode deliberar sobre a afectação de uma parte comum do prédio, por exemplo, o sótão, a determinada fracção autónoma, sem que todos os condóminos estejam presentes?
Não. O título constitutivo da propriedade horizontal não pode ser modificado sem o consentimento de todos os condóminos e a realização de uma escritura pública, sob pena de nulidade (artigo 220.º do Código Civil).
Assim, a deliberação da Assembleia que pretenda atribuir ao sótão um regime diferente do previsto no título constitutivo, sem cumprir estes requisitos representa uma violação da legislação e implica a nulidade da deliberação.
[+] Um proprietário de uma fracção destinada a habitação pode arrendá-la para consultório médico?
Não. O uso a que a fracção se destina está expresso no título constitutivo da propriedade horizontal, vinculando os seus proprietários, presentes e futuros. O proprietário que dê destino diverso à sua fracção, por intermédio de contrato de arrendamento, está a violar o disposto no art.1422º, n. º2, alínea c), do Código Civil, pelo que os restantes condóminos podem pôr termo à situação, por implicar a nulidade do contrato de arrendamento.
A alteração do uso da fracção para outro fim só pode ser feita por acordo unânime dos restantes condóminos, modificndo por escritura pública o titulo constitutivo da propriedade horizontal, e depois de obtida, junto da respectiva Câmara Municipal, a alteração à licença de utilização da fracção em questão.
[+] Pode uma garagem ou arrecadação ser vendida separadamente?
Sim, se a garagem ou arrecadação em causa constituírem fracções autónomas, nada impedindo que sejam vendidas, nomeadamente a pessoas estranhas ao condomínio, visto os condóminos não gozarem do direito de preferência na alienação das fracções.
[+] Pode a mesma fracção ser vendida a mais de um adquirente?
A mesma fracção pode ser vendida a dois ou mais adquirentes que passam a ser comproprietários de toda a fracção. No entanto, não podem estes dividir a fracção em novas fracções autónomas, sem autorização da assembleia de condóminos aprovada sem oposição e correspondente alteração no título constitutivo constante de escritura pública.
• Direitos e deveres dos condóminos
[+] Quais os limites aos direitos dos condóminos?
• Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
• Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
[+] Quais os direitos que assistem a um condómino que não concorde com uma deliberação tomada em Assembleia de Condóminos?
A anulação de uma deliberação da Assembleia de Condóminos apenas pode ser requerida pelos condóminos que, presentes ou ausentes da reunião, não tenham votado favoravelmente a mesma, ou seja, que tenham votado contra ou se abstido de votar. Um condómino que não concorde com uma deliberação tomada deve, em primeiro lugar, assegurar-se que esta não é contrária à lei ou ao regulamento do condomínio. Em seguida, tem à sua disposição várias formas de recorrer da decisão tomada:
1) No prazo de dez dias contados da deliberação (ou de dez dias contados a partir da comunicação da deliberação, se o condómino não estiver estado presente na Assembleia), deve o condómino exigir do Administrador a convocação de uma Assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para revogação da deliberação inválida;
2) Pode também propor acção judicial de anulação no prazo de 60 dias, desde a data da deliberação (ou de 20 dias sobre a data da deliberação da Assembleia de Condóminos extraordinária, se esta tiver sido solicitada);
3) Assiste ainda ao condómino o direito de requerer a suspensão judicial da deliberação, nos termos da lei de processo, e no prazo de 10 dias da data da Assembleia que tomou a deliberação contestada (ou de 10 dias após a comunicação da deliberação, se o condómino requerente não tiver estado presente). Para isto deverá o condómino justificar a sua qualidade como tal e mostrar que a execução da deliberação lhe pode causar dano apreciável.
[+] O que deve um condómino fazer quando não concorde com os actos do Administrador?
No âmbito das funções atribuídas ao administrador ao abrigo da lei e do regulamento do condomínio, caso um condómino não concorde com os actos praticados, deve este recorrer dos mesmos para a Assembleia de Condóminos, a qual, como órgão máximo da administração do condomínio, tem competência para revogar ou alterar os actos do administrador.
Caso se comprove que o Administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência pode qualquer condómino requerer ao tribunal a sua exoneração.
• Dívidas ao Condomínio
[+] Se um condómino se recusar a pagar as despesas de conservação ou fruição das partes comuns, como o obrigar a pagar?
A cobrança de encargos resultantes da conservação das partes comuns, devidamente aprovados em Assembleia de Condóminos, compete ao administrador. Se o condómino não efectuar o pagamento da sua quota-parte nas despesas, o administrador deve instaurar uma acção executiva contra o devedor, constituindo, para tal, título executivo as actas das reuniões da Assembleia de Condóminos que tiverem determinado o montante daquelas despesas. Igualmente deverá ficar claramente identificado em acta o devedor, bem como a sua fracção e o valor da dívida em causa.
[+] O que pode o administrador fazer para cobrar quotas de condóminos renitentes?
Estando os condóminos legalmente obrigados a pagar os montantes e as despesas que tenham sido deliberadas em Assembleia de Condóminos, legalmente aprovadas e comunicadas a todos os condóminos, deverá o administrar enviar ao condómino renitente uma carta demonstrando inequivocamente os montantes em dívida e manifestando obrigatoriedade da sua boa cobrança.
Se tal não for suficiente, o administrador deverá mover a competente acção executiva, pedindo por via judicial o pagamento integral das importâncias devidas por cada condómino, acrescidas de eventuais penas pecuniárias previstas no Regulamento de Condomínio, custas processuais e de patrocínio jurídico que se revele indispensável.
[+] Quando da venda de uma fracção, quem deve pagar as dívidas que existam ao condomínio no momento da escritura, o novo proprietário ou o antigo?
Tem sido entendimento maioritária da jurisprudência portuguesa que o condómino só adquire este estatuto perante o condomínio no momento da celebração da escritura de compra e venda da fracção, e que só a partir dessa altura é que lhe advêm os direitos e obrigações a ela relativos. Isto significa que, existindo dívidas anteriores referentes a despesas de conservação e fruição das partes comuns, estas são dívidas contraídas pelo anterior proprietário, pelo que deverão ser por este liquidadas.
[+] Que tipos de contrato de manutenção de elevadores podem existir?
De acordo com o decreto-lei n.º 320/2002 os contratos de manutenção podem ser de dois tipos:
[+] Qual a periodicidade obrigatória para realização de inspecções nos ascensores?
vi) Seis anos, quando situados em estabelecimentos industriais;
[+] Quais as competências das Câmaras Municipais relativamente aos ascensores?
1) Efectuar inspecções e reinspecções às instalações;
2) Realizar inquéritos a acidentes;
3) Cobrar taxas pelos serviços prestados;
4) Celebrar contratos com Entidades Inspectoras para a realização das inspecções às instalações.
• Fracções Arrendadas
[+] Quais são as obrigações do proprietário da fracção arrendada?
• Não arrendar a fracção para fim diferente daquele a que ela se destina, tal como mencionado no título constitutivo da propriedade horizontal;
• Informar o arrendatário das regras que regulamentam o condomínio, anexando o regulamento de condomínio ao contrato de arrendamento.
[+] A quem compete o pagamento das despesas do condomínio?
O responsável pelo pagamento das despesas dos encargos de fruição das partes comuns é o proprietário, excepto se for acordado ficarem essas despesas a cargo do inquilino. Para tal fim, o contrato de arrendamento deverá ter uma cláusula onde fique explícito as condições em que o pagamento do condomínio compete ao arrendatário, devendo a Administração ser devidamente informada do facto.
[+] O proprietário pode ser responsabilizado por actos praticados pelo seu inquilino?
O condómino que for proprietário da fracção é responsável perante a Administração do Condomínio pelos actos do seu arrendatário que violem a legislação em vigor ou o Regulamento do Condomínio.
[+] O senhorio é responsável por prejuízos sofridos pelo arrendatário em virtude de defeito da fracção, ainda que o problema tenha a sua origem em partes comuns do edifício, como, por exemplo, canalizações?
Embora com origem numa zona comum do prédio, se o defeito surgir posteriormente ao arrendamento, ou no momento da entrega do bem arrendado, verificando-se haver culpa do senhorio ou este não conseguir provar que desconhecia o defeito, e este impedir o arrendatário de utilizar a fracção de acordo com o fim a que esta se destina, o contrato pode considerar-se como não cumprido, com a responsabilização do senhorio e eventual anulação do contrato.
Contudo, mesmo nestas circunstâncias, o senhorio não poderá ser responsabilizado se, quando da celebração do contrato, o defeito era facilmente reconhecível ou o inquilino já conhecesse o defeito. Também não pode o senhorio ser responsabilizado se o defeito tiver origem em actos do inquilino ou este não tiver informado o senhorio da existência do referido defeito.
• Fracções Comerciais
[+] Se em assembleia alguns dos condóminos se opuserem à passagem de qualquer tubo desde uma loja até ao telhado ou à instalação de toldos e anúncios, é o proprietário da mesma loja obrigado a respeitar a decisão?
Este tipo de instalações implica a alteração de fachadas, pelo que a sua instalação deve ser aprovada em assembleia de condóminos por maioria de dois terços de acordo com a lei.
Por outro lado, a colocação de reclames ou anúncios, bem como de toldos, carece de autorização camarária.
[+] O que se pode fazer perante o ruído emitido por uma fracção comercial?
Antes de mais deverá ser verificado se o respectivo ruído emitido respeita ou não as regras do Regulamento Geral do Ruído.
Em seguida, deverá ser feita uma reclamação junto da Câmara Municipal e caso esta falhe deverão ser alertadas outras entidades, nomeadamente o Ministério do Ambiente. Se, ainda assim, não resultar, terá de se recorrer aos tribunais, eventualmente solicitando uma providência cautelar para não arrastar por vários anos a decisão do processo. O tribunal pode, se forem provados os factos, condenar os faltosos numa indemnização.
[+] O proprietário de uma fracção autónoma com fim comercial tem direito a uma parte da renda da casa da porteira?
Sim. O proprietário de uma fracção comercial tem direito a uma parte da renda proveniente do arrendamento da casa da porteira, de acordo com o valor da sua fracção, expresso em permilagem ou percentagem do valor global do prédio, visto aquela ser uma parte comum. Assim, é irrelevante que a loja tenha um acesso independente das restantes fracções.
[+] Quais são os direitos das fracções comerciais?
Os proprietários das fracções comerciais têm o direito de ser convocados para todas as assembleias de condóminos, bem como usufruir de qualquer receita eventual com base no seu valor expresso em permilagem ou percentagem (ex.: renda da casa da porteira, aluguer de espaço para publicidade, aluguer de espaço para antena de telecomunicações)
[+] Quais as obrigações das fracções comerciais?
Devem as fracções contribuir para todas as despesas com as áreas comuns, excepto as respeitantes a áreas e equipamentos dos quais não façam ou possam vir a fazer uso, como, por exemplo, elevadores.
Devem também contribuir para o Fundo Comum de Reserva e são igualmente obrigadas a ter seguro contra o risco de incêndio.
[+] O que é o fundo comum de reserva?
O fundo comum de reserva, obrigatório por lei, é constituído por uma quantia destinada a custear futuras despesas de conservação ou reparação do condomínio. A sua administração compete à assembleia dos condóminos, que a pode delegar no administrador.
[+] Onde deve ser depositado o fundo comum de reserva?
O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, existindo alguns bancos que têm um tipo de conta especial de depósito a prazo, designada de “conta poupança condomínio”.
[+] Quais as contribuições obrigatórias para o Fundo Comum de Reserva?
É obrigatório cada condómino contribuir com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. A assembleia de condóminos pode, contudo, deliberar que essa quantia seja de valor superior.
[+] Poderá um condómino autorizar a utilização a alguém estranho ao condomínio do lugar de garagem que corresponde à sua fracção?
Se a garagem for, de acordo com o título constituivo, uma fracção individualizada, o proprietário goza de total liberdade do direito de usar, fruir e dispor da sua fracção, desde que nos limites impostos pela legislação.
Mas, caso se trato de lugar de estacionamento numa zona considerada no título constitutivo como parte comum, cada condómino é comproprietário dos lugares de estacionamento ou garagem em “open space”. Assim sendo, todos os condóminos têm direito de propriedade sobre o referido espaço, não podendo um deles alienar ou onerar parte dele sem o consentimento dos restantes comproprietários.
[+] Um lugar de garagem que corresponde a uma fracção autónoma, poderá ser tapado?
Esta questão tem sido objecto de controvérsia, visto não estar totalmente clara na legislação e ser comum existirem garagens que no título constitutivo da propriedade horizontal constam como fracções autónomas, mas que estão apenas delimitadas por simples marcações no pavimento.
Há quem entenda que se o lugar de garagem constitui uma fracção autónoma, é o proprietário livre de o tapar com paredes. Contudo, o condómino está sujeito às limitações impostas por lei ao proprietários das coisas imóveis, pelo que o eventual fecho do seu espaço de garagem, seja com paredes ou outra forma de delimitação, tem de respeitar os direitos dos demais condóminos. Não poderá ultrapassar os riscos marcados no pavimento, e terá de verificar se o fecho que pretende fazer não impede ou dificulta o acesso dos restantes condóminos. Há ainda que ter em conta a questão da iluminação, pois se os pontos de origem da luz ficarem obstruídos ou não iluminarem correctamente outras fracções, é ilegal a operação em causa.
• Junção de Fracções
[+] É possível juntar duas fracções contíguas?
De acordo com o n.º 1 do artigo 1422.º-A do Código Civil, não carece de autorização dos restantes condóminos a junção numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contínuas, junção essa que geralmente se faz pelo derrube de uma parede que as separa. É, portanto, possível juntar dois andares de habitação, mas também se pode dar o caso de se poder juntar uma garagem e uma arrecadação num só espaço, desde que estas sejam adjacentes.
[+] Quais os cuidados a ter na junção das fracções?
Antes de se proceder a obras de adaptação para junção de fracções contíguas, é necessário ter em conta que as obras não podem, em caso, algum prejudicar a segurança do prédio (através, por exemplo, do derrube de uma parede mestra), nem afectar as partes comuns do prédio. Do mesmo modo, não podem afectar a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, sem prévia autorização da Assembleia de Condóminos.
Saliente-se igualmente que caso estejam subjacentes alterações estruturais no prédio, é necessário proceder a um processo prévio de licenciamento ou de autorização por parte da Câmara Municipal.
[+] Podem realizar-se obras que modifiquem a estética do edifício?
As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício só podem ser realizadas após autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio.
[+] Pode um só condómino realizar obras que modifiquem a linha arquitectónica ou estética do edifício?
Sim, mas desde que cumpra os seguintes requisitos:
• Não ponha em risco a segurança do prédio;
• Solicite a devida autorização à assembleia de condóminos, e que seja dada por maioria de dois terços do valor do prédio;
• Solicite à Câmara Municipal a licença.
[+] Podem fazer-se inovações nas partes comuns?
São permitidas inovações nas partes comuns do edifício, desde que não prejudiquem a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns. As obras que constituam inovações dependem da aprovação em assembleia de condóminos por maioria de dois terços do valor total do prédio.
Ressalve-se que a assembleia de condóminos não pode aprovar inovações nas partes comuns que prejudiquem a utilização por parte de alguns dos condóminos quer da sua fracção, quer das coisas comuns.
[+] O que são inovações?
As inovações são alterações introduzidas na substância ou na forma das partes comuns de um edifício, bem como modificações quanto à afectação ou destino das mesmas. Distingue-se de simples reparação ou reconstituição das coisas que vise repô-las no seu estado primitivo de utilização. As inovações são obras facultativas, pois não são essenciais para a manutenção do prédio, mas sim destinadas a melhorar as partes comuns ou em prol do interesse colectivo. São exemplos a instalação de antenas parabólicas, de elevadores, de um sistema central de ar condicionado, de modificação da porta de entrada do prédio, ou da transformação de garagens em lojas.
[+] A quem compete decidir sobre a realização de obras de conservação e fruição nas partes comuns?
A realização deste tipo de obras é uma das funções do administrador. Sendo obras de conservação não é obrigatório a prévia aprovação da assembleia de condóminos, mas é aconselhável que os condóminos sejam ouvidos, nomeadamente quanto à aprovação do seu orçamento, caso a quantia em causa seja significativa.
[+] Um condómino que pretenda construir uma arrecadação num pátio ou quintal que faz parte da sua fracção autónoma, está obrigado a respeitar as normas legais relativas às distâncias em relação a outras construções?
Sim, pois os condóminos, nos termos do artigo 1422.º do Código Civil estão sujeitos, tanto nas suas fracções como relativamente às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e comproprietários de bens imóveis. Assim sendo, devem respeitar as distâncias consignadas na lei, nomedamente as que constam no artigo 1360.º do Código Civil.
[+] O proprietário de uma fracção que, de acordo com o título constitutivo do prédio, possui uma parte do sótão poderá fazer nele obras para o tornar habitável?
Na medida em que se trata de obras na fracção do condómino, isto é, de sua propriedade exclusiva, pode nele fazer obras, mas considerando que terá de ter a aprovação dos restantes condóminos, por maioria de dois terços, caso o título constitutivo seja omisso quanto ao fim do sótão, ou por unanimidade em caso de o referido título constitutivo explicitar a sua finalidade (referindo por exemplo que se destina a arrumos).
Por outro lado, há que ter em conta que a autorização dos restantes condóminos é necessária caso as obras em causa impliquem a elevação do telhado e alterem a linha arquitectónica do edifício.
[+] Quem deve suportar as despesas de reparação com as partes comuns de uso exclusivo de um ou mais condóminos, como dos terraços que servem de cobertura ao prédio?
Embora o n.º 3 do artigo 1424.º do Código Civil refira que as despesas relativas “às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”, há situações que levantam dúvidas, como o caso dos terraços que servem exclusivamente os condóminos que o utilizam. Estas dúvidas surgem, porque os terraços de cobertura do edifício são obrigatoriamente considerados como partes comuns, tal como consta no n.º 1, alínea b), do artigo 1421.º do Código Civil.
Assim, neste caso, deve preponderar o bom senso derivado da análise da finalidade da obra a efectuar. Caso esta seja essencial para a boa conservação do edifício, dela beneficiando todos os condóminos (como por exemplo, para prevenir ou impedir infiltrações) as despesas deverão ser suportadas por todos, apesar de o uso dessa parte comum ser em benefício de apenas um deles.
Se as obras se destinarem apenas a satisfazer o condómino que se serve dessa parte comum (como por exemplo a simples mudança de pavimento por razões estéticas), deve ser este a suportar integralmente os respectivos custos. Deverá também verificar-se se a necessidade de obras resulta da utilização indevida do terraço, pois se, por exemplo, houver infiltrações cuja origem esteja na construção de canteiros pelo condómino, a responsabilidade será deste.
[+] Se existir um sinistro no prédio que exija obras imediatas, quem é responsável pela sua execução?
São prioritárias as obras que correspondam a reparações indispensáveis e urgentes, como no caso de fugas de gás na conduta geral do prédio ou ruptura de canalizações nas partes comuns. Dado o perigo destas situações, o administrador deve agir de imediato. Se este for pouco diligente, ou não estiver disponível no momento da ocorrência, qualquer condómino pode tomar a iniciativa das reparações. Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia de condóminos para ser analisada e aprovada a actuação do referido condómino.
O dano a evitar com a reparação deve ser eminente e concreto, verdadeiramente indispensável, pois se a reparação for necessária, mas não urgente, não colocando em causa a segurança do prédio ou das suas fracções, deve a obra ser obtida através do Administrador ou da Assembleia de Condóminos. Caso contrário, o condómino arrisca-se a não ser reembolsado das despesas feitas.
[+] Se um condómino realizar reparações nas partes comuns, que não sejam consideradas urgentes e verdadeiramente indispensáveis, têm direito a ser reembolsado da despesa que efectuou?
Como é fácil haver divergências entre os condóminos sobre a classificação de uma reparação como indispensável e urgente, e sobre o reembolso ao condómino que a efectuou, é aconselhável que qualquer obra seja feita depois de uma deliberação da Assembleia de Condóminos ou recorrendo ao Administrador. Quando um condómino realize tais obras sem estarem reunidas as referidas condições, não perde o direito a ser reembolsado, mas terá de fundamentar esse direito com base nas regras do enriquecimento sem causa, nos termos do Código Civil (recorrendo à ideia de que não podem os outros condóminos “enriquecer”, beneficiando de uma reparação que deveria ser suportada por todos).
[+] Existem obras obrigatórias para o condomínio?
São obrigatórias obras de conservação e beneficiação nos prédios, pelo menos de oito em oito anos, de acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). No entanto, independentemente deste prazo, as Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e, se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.
[+] É necessário autorização dos outros condóminos, para fazer obras numa fracção autónoma?
Não é necessário autorização dos condóminos para fazer obras no interior das fracções como a substituição de armários de cozinha, colocação de chão novo, ou substituição de canalizações.
Contudo, não pode modificar a estrutura resistente do prédio (pilares, vigas), a fachada, a forma do telhado e a dimensão do prédio. A alteração ao arranjo estético ou à linha arquitectónica necessitam de aprovação por maioria de dois terços e respectiva autorização pela Câmara Municipal.
[+] Pode o condómino que é proprietário de uma fracção autónoma com terraço construir uma cobertura no mesmo?
Não. Embora afecto ao uso exclusivo da fracção, o terraço é, nos termos do artigo 1421.º do Código Civil, uma parte comum, pelo que a construção de uma cobertura em parte descoberta de uma fracção autónoma, na medida em que pressupõe a alteração da linha arquitectónica do edifício, tem de ser previamente autorizada em assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. O condómino que não obtenha a referida autorização estará a violar o disposto no n.º 2, alínea a) do artigo 1422.º do Código Civil, podendo ser obrigado a demolir o que será considerado como obra nova e a repor a situação anterior.
[+] Um condómino que se sinta prejudicado pela realização de inovações em parte comum do prédio pode pedir uma indemnização?
Em primeiro lugar, convém relembrar que as inovações para serem realizadas carecem de autorização da maioria de dois terços do valor do prédio e, ainda assim, não podem prejudicar a utilização por parte de qualquer condómino das coisas próprias e das comuns. Quando estes requisitos não sejam preenchidos, o condómino não poderá pedir uma indemnização em dinheiro, mas apenas a reposição do prédio no seu estado anterior, pois é essa a sanção aplicável por lei. A afectação das partes do prédio ao fim respectivo é do interesse de todo o condomínio, pelo que as regras do Código Civil relativas à indemnização (artigos 566.º e 829.º) não têm aplicação.
[+] Quem tem legitimidade para embargar uma obra realizada por terceiro numa parte comum do edifício?
O administrador tem legitimidade para proceder ao embargo, nos termos do artigo 1437.º, n.º 1, do Código Civil (que concede aos administradores do condomínio legitimidade para agir em juízo contra terceiros), e do artigo 1436.º, alínea f), que menciona ser uma das funções do administrador a de "realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns".
[+] De quem é a responsabilidade das obras que devam ser feitas numa varanda?
Se os defeitos ou danos da varanda forem no seu exterior, a responsabilidade é de todos os condóminos, pois as fachadas do prédio são uma parte comum. Mas se o problema tiver origem no interior da varanda, como na sua base, a responsabilidade pertence ao condómino que for proprietário da fracção.
[+] Quem é responsável pelas obras de um cano que esteja a verter água entre uma fracção e o contador?
Desde o contador até à fracção a responsabilidade é do proprietário da mesma. Do contador fora, e até à conduta geral de abastecimento, a responsabilidade é do condomínio. A partir da conduta geral o responsável é a entidade fornecedora da água (ex.: Serviços Municipalizados de Água e Saneamento).
[+] Que cuidados prévios a ter quando da realização de obras no condomínio?
Antes de se contratar qualquer serviço para realização de obras, convém solicitarem-se diversos orçamentos, de preferência o mais discriminados possíveis, com a especificação dos trabalhos a efectuar, os materiais a utilizar, os prazos de execução e as formas de pagamento e o respectivo custo. Poderá ser conveniente, em certas obras de grande envergadura, proceder-se à realização de um contrato de empreitada, nomeadamente ao abrigo dos artigos 1207.º a 1230.º, do Código Civil.
• Organização Inicial do Condomínio
[+] Qual a documentação que o construtor deve entregar à administração do condomínio?
Na constituição do Condomínio deverá o construtor entregar toda a documentação respeitante ao edifício, acompanhando-a de uma relação dos documentos, bens e valores entregues. Deverão ser entregues os seguintes documentos:
• Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
• Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
• Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
• Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
• Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados "testes de pressão";
• Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
• Projecto da electricidade;
• Projecto de abastecimento de águas;
• Projecto de esgotos;
• Projecto de águas pluviais;
• Projecto rede de gás;
• Projecto instalações telefónicas;
Além destes documentos deverá o construtor entregar ainda eventuais contratos celebrados com prestadores de serviços (por exemplo, com empresas de manutenção dos elevadores), e a lista dos nomes e moradas dos representantes de aparelhos instalados no edifício, tais como os extractores de fumos existentes nos telhados, elevadores, vídeo-porteiro, antena parabólica ou lareiras, entre outros.
[+] Quais os primeiros passos para se organizar um condomínio?
• Convocar a 1.ª reunião da assembleia de condóminos;
• Elaborar o Regulamento do Condomínio;
• Reunir legislação e documentação referente ao condomínio;
• Adquirir um livro de actas, para registo das actas das reuniões da assembleia de condóminos, e no qual deverá ser exarada, desde logo, a primeira reunião de condóminos;
• Organizar o registo de receitas e despesas;
• Adquirir um livro de recibos ou organizar uma forma para a sua emissão, para o efeito de quitação do dinheiro que o administrador do condomínio receber dos condóminos;
• Inscrever o condomínio no Registo Nacional de Pessoas Colectivas;
• Elaborar o orçamento das despesas e receitas para o ano em curso;
• Calcular os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multi-riscos);
• Aprovar em assembleia a abertura das contas bancárias, bem como o montante para a constituição do obrigatório Fundo Comum de Reserva.
[+] Como obter o número de pessoa colectiva do condomínio?
Preencher o impresso o impresso existente no Registo Nacional de Pessoas Colectivas, e pedir a emissão do número de identificação de entidade equiparada a pessoa colectiva.
• Pagamento de Encargos do Condomínio
[+] Como devem ser divididas as despesas do condomínio?
De acordo com a lei, as despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções, salvo nas seguintes excepções:
• Se o título constitutivo determinar outra forma;
• Se o regulamento do condomínio previr outras situações;
• Ou se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de dois terços a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).
[+] Como se deve pagar as despesas correntes de condomínio?
Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns. O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos.
[+] Quem gere o dinheiro proveniente das quotas de condomínio?
É uma das funções do administrador a gestão do dinheiro, por forma a que, para assegurar o funcionamento normal do condomínio, sejam pagas as suas várias despesas, nomeadamente às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores, entre outros gastos.
[+] É possível um condómino recusar-se a pagar despesas com inovações?
Apenas se o condómino não tiver aprovado a inovação, em caso de obras de natureza voluptuosa e desproporcionadas com a importância do edifício, e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada.
[+] Em caso de destruição do edifício o que se pode fazer?
No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, por maioria, a reconstrução do edifício. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
[+] Um condómino que não habita a sua fracção está obrigado a pagar os encargos resultantes da vida em condomínio?
Sim, terá que pagar o valor da prestação de condomínio que lhe cabe, uma vez que para a lei o que conta é uso que cada condómino pode fazer das coisas comuns, e não o uso que efectivamente faça delas.
[+] Um condómino que vive no 3.º andar pode recusar-se a pagar o serviço de elevadores, alegando que não o utiliza, e que recorre sempre às escadas?
Não, porque a sua família, amigos ou outros visitantes, podem sempre vir a utilizá-lo.
[+] O proprietário de uma fracção no rés-do-chão de um prédio com elevador deve pagar esses encargos mesmo que não utilize o elevador?
[+] É possível estipular que os encargos relativos aos ascensores sejam superiores para os donos das fracções dos pisos mais altos?
Sim. A comparticipação das despesas poderá ser convencionada entre os condóminos, desde que a assembleia especifique e justifique, claramente, os critérios que determinam a imputação dos encargos.
Por norma, a regra relativa à repartição dos encargos das partes comuns de um edifício em propriedade horizontal é a do pagamento em proporção do valor das fracções, ou seja, em função da percentagem ou permilagem, mas esta regra só prevalece se não existir convenção em contrário, aprovada sem oposição, pela maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
• Partes Comuns
[+] Quais são as partes comuns de um edifício?
• O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
• As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
• Os elevadores;
• As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
• As garagens e outros lugares de estacionamento;
[+] Quando no título constitutivo se discriminaram as partes comuns sem se ter mencionado o sótão, pertencerá este à fracção do último andar?
Não necessariamente. Os sótãos ou vãos do telhado presumem-se comuns, desde que não estejam afectos ao uso exclusivo de um dos condóminos.
[+] Um talhão de terreno adjacente a uma fracção autónoma sito ao nível do rés-do-chão deve ser considerado parte comum?
Em princípio, os pátios, terrenos e jardins anexos ao edifício, bem como todas as áreas que não estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, devem presumir-se como comuns.
Contudo, a afectação material a uma das fracções de uma parte do prédio que se presume comum, por força do art. 1421º, nº 2 do CC, bastante para afastar a presunção estabelecida no mesmo preceito, muito especialmente se, como tal, estava prevista no início da obra e se na determinação do montante do preço de tal fracção, o condómino adquirente teve em vista tal afectação.
[+] É possível atribuir a utilização de partes comuns a apenas alguns condóminos?
O título constitutivo da propriedade horizontal pode destinar ao uso exclusivo de um ou mais condóminos certas zonas consideradas partes comuns do edifício (como por exemplo, os terraços). Constando no título constitutivo o direito de fruição e uso exclusivo de determinada zona ao condómino de uma fracção específica, esse direito não pode ser retirado pela Assembleia de Condóminos. Apenas deliberação tomada para alterar o referido título constitutivo, devidamente formalizada por escritura pública, poderá retirar ou atribuir um direito de uso exclusivo de uma parte comum.
No caso de uma parte comum que não esteja neste caso, ou seja, que não conste no título constitutivo como de uso exclusivo de um dos condóminos, é possível regular a sua utilização através de acordo entre todos os condóminos, por uma decisão tomada em Assembleia. Neste caso, o direito de fruição da respectiva parte comum será apenas um direito pessoal de gozo e não um direito real, pelo que não é necessário escritura pública.
[+] Como reagir face a uma apropriação indevida das partes comuns?
Além do administrador, e independentemente da deliberação da assembleia-geral, qualquer condómino, agindo individualmente, tem legitimidade para praticar actos conservatórios e para pleitear em juízo nos processos que tenham por objecto ofensas a bens comuns integrados na propriedade horizontal, mesmo que o demandado seja, também, condómino.
[+] É possível destinar as receitas do arrendamento de uma fracção ou parte comum ao pagamento de despesas do condomínio?
Embora este seja um procedimento habitual, em princípio não deveria ser possível, porque cada condómino tem um direito de propriedade de uma parte dessas receitas, proporcional à sua quota com base na permilagem/percentagem, direito esse que é inviolável.
Para que as receitas provenientes do arrendamento de uma parte comum do imóvel possam ser afectas ao pagamento de despesas do condomínio, é necessário que todos os condóminos concordem com essa deliberação.
• Propriedade Horizontal
[+] O que é a propriedade horizontal?
Diz-se que um prédio se encontra em regime de propriedade horizontal quando todas as suas fracções se encontram autonomizadas, ou seja, são distintas e independentes, com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.
[+] Quais os documentos necessários para a constituição de um prédio em propriedade horizontal?
• Documento emitido pela Câmara Municipal que declara que as fracções autónomas respeitam os requisitos legais;
[+] O que é o título constitutivo da propriedade horizontal?
O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal, sendo este documento formalizado por escritura pública.
Neste documento consta a descrição das várias fracções do prédio, sendo fixado o valor de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem.
O título constitutivo pode ainda conter a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum, o Regulamento do condomínio, e a previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
[+] O título constitutivo pode ser modificado?
O título constitutivo apenas pode ser alterado por escritura pública e desde que haja acordo de todos os condóminos. Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública (para isso, o acordo tem que constar da acta assinada por todos).
[+] O título constitutivo pode ser declarado nulo?
Sim, desde que atribua às fracções fins diferentes dos mencionados no projecto aprovado pela Câmara Municipal ou se não fizer a individualização das fracções, ou ainda se não lhes atribuir valor.
• Regulamento do Condomínio
[+] O que é o Regulamento do Condomínio?
Segundo o art.º 1429.º do Código Civil o regulamento do condomínio é um documento que contém as regras sobre o uso, fruição e conservação das partes comuns.
[+] É obrigatória a existência do regulamento do condomínio?
Só é obrigatória a existência do regulamento quando o prédio tenha mais de quatro condóminos.
[+] A quem compete a elaboração do regulamento?
O regulamento deve ser elaborado pela assembleia de condóminos, ou pelo administrador, se aquela não o tiver feito, a menos que tenha sido integrado no título constitutivo da propriedade horizontal.
[+] Quem fica sujeita às regras contidas no regulamento?
• Todos os condóminos/proprietários;
• Os arrendatários das fracções
• Os comodatários, ou seja, aqueles que vivem na fracção por empréstimo;
• Os usufrutuários, isto é, aqueles que têm o direito de viver na fracção sem a poderem vender.
[+] O que deve constar do regulamento do condomínio?
Para além das regras relativas ao uso, fruição e conservação das partes comuns do prédio, o regulamento deve ainda e regular o exercício da funções de administração, prevendo a situação de falta ou impedimento do administrador ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.
[+] A aprovação do regulamento do condomínio necessita de unanimidade?
A unanimidade não é necessária para aprovação do regulamento, desde que este não esteja contido na escritura pública de constituição de propriedade horizontal (título constitutivo). Assim, o regulamento do condomínio pode, ao abrigo do art.º 1429.º-A, do Código Civil, ser aprovado pelas maiorias deliberativas legalmente exigíveis à assembleia de condóminos, desde que não regulamente sobre matérias que, de acordo com a lei, exijam aprovação por unanimidade.
[+] O regulamento de condomínio pode ser modificado?
Se o regulamento estiver contido no título constitutivo, formalizado por escritura pública, só pode ser modificado com acordo de todos os condóminos, e também por escritura pública. Já o regulamento aprovado pela assembleia ou elaborado pelo administrador é modificável por deliberação simples da assembleia de condóminos, desde que regularmente constituída.
[+] Qual o seguro obrigatório para os edifícios constituídos em propriedade horizontal?
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas quer quanto às partes comuns.
Devem os condóminos, individualmente, segurar a estrutura da sua fracção e a percentagem das partes comuns que lhe pertence. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efectuá-lo ficando os condóminos obrigados a pagar o prémio.
O valor relativo ao seguro das partes comuns deverá ser suportado proporcionalmente, por percentagem ou permilagem, pelos respectivos proprietários.
[+] Quais os deveres da Assembleia de Condóminos em relação ao seguro obrigatório contra o risco de incêndio?
Compete à assembleia fixar o valor do seguro, assim como o prazo para ser efectuado. Sendo obrigatória a sua actualização anual, deve igualmente a assembleia decidir sobre esta matéria.
Caso não o faça, terá o administrador de actualizar o seguro, com base nos índices editados pelo Instituto de Seguros de Portugal.
[+] Existe outro tipo de seguro facultativo que possa ser feito?
Sim. Os seguradores têm disponíveis seguros de tipo “multi-riscos”, que costumam ficar mais vantajosos do que mero seguro obrigatório contra o risco de incêndio, por, para além deste, abrangerem ainda outro tipo de sinistros, como sejam os danos por água, e cobrirem, até determinado montante, a responsabilidade civil daí decorrente.
No caso específico dos seguros “multi-riscos” para os condomínios, a grande vantagem é o facto de poderem abranger todos os condóminos, ficando assim mais em conta, já que ao se pagar um prémio pouco superior, pode-se usufruir de um seguro com uma cobertura de riscos mais alargada.
Porém, é necessário ter atenção às exclusões neste tipo de seguros, que devem ser avaliadas com extremo cuidado, para se salvaguardarem situações de potenciais sinistros no futuro.
[+] Quais os deveres do administrador do condomínio perante o seguro obrigatório?
Um dos deveres do administrador é o de verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, tanto no que respeita às fracções autónomas, como relativamente às partes comuns, propondo à assembleia de condóminos o montante do capital seguro. [cfr. Código Civil, art.º 1429.º, n.º 1 e art.º 1436.º, alínea c)].
Assim, deve o administrador exigir a cada condómino a exibição da apólice relativa ao capital seguro da sua fracção autónoma, e o recibo comprovativo do pagamento do respectivo prémio, verificando se o capital seguro é suficiente. Caso tal se confirme, basta-lhe arquivar uma cópia destes documentos.
Porém, se o capital seguro em todas ou em algumas das fracções autónomas for insuficiente, facto que tem como consequência que o capital global a segurar seja também inferior ao estabelecido, o administrador do condomínio deverá proceder à subscrição de uma apólice de reforço cujo capital represente os complementos de capitais seguros sobre cada uma das diferentes apólices existentes. Os gastos com esta apólice deverão ser inscritos no orçamento das despesas do condomínio, uma vez esta representa um encargo de conservação e fruição nos termos definidos no art.º 1424.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil, e nenhum dos condóminos se poderá eximir ao pagamento da sua quota-parte no prémio do contrato de seguro.
[+] Tenho um seguro individual, mas pretendo subscrever um seguro multi-riscos condomínio. O que deve fazer?
Neste caso, o condómino deverá autorizar, em Assembleia de Condóminos, o respectivo administrador a contratar o seguro e, de igual forma, informar a sua própria seguradora com a antecedência devida (mínimo de um mês antes do vencimento da anuidade), de que não pretende renovar o seguro.
• Outras Questões
[+] Como é calculada a permilagem?
Por regra geral, o valor da permilagem é obtido através do título constitutivo do regime da propriedade horizontal.
A permilagem ou percentagem de cada uma das fracções indicadas no título constitutivo deriva tão só de um negócio jurídico, formalizado por escritura pública, que convenciona o valor relativo de cada uma das fracções.
Ainda que os valores possam ter por base, entre outros possíveis indicadores, a respectiva área ocupada por cada fracção, o seu valor é sempre produto de uma convenção negocial.
Ou seja, duas fracções com a mesma área poderão ter valores distintos se, por exemplo, estas se destinarem a fins diversos, ou se, por exemplo, os acabamentos interiores forem diversos.
[+] Instalação de televisão por cabo:
Quando se tratam de prédios pequenos, por vezes em assembleia, os condóminos decidem instalar a rede de televisão por cabo, de forma colectiva, normalmente para beneficiarem de descontos ou promoções dos fornecedores do serviço.
No entanto, se apenas um ou alguns dos condóminos requererem o serviço, serão eles os responsáveis pelas custas da instalação respectiva.
No caso de prédios mais antigos, é necessário solicitar autorização à Administração do Condomínio, pois o fornecedor dos serviços terá de utilizar as partes comuns, para proceder à instalação. Convém, portanto, que o condómino não tome qualquer iniciativa antes de obter a dita autorização.
Já no caso de prédios mais recentes, construídos na conformidade com o Decreto-Lei 292/91, de 13 de Agosto, o qual no seu Artigo 6.º obriga à instalação de uma caixa de entrada para acesso à distribuição da TV Cabo, qualquer condómino tem o direito de mandar instalar o serviço na sua fracção.
[+] É possível instalar câmaras de videovigilância no condomínio?
É possível instalar sistemas de recolha de imagens, mas como tal implica um tratamento de dados pessoais, é necessário notificar a Comissão Nacional de Protecção de Dados. Mesmo que todos os condóminos estejam de acordo, a CNPD tem de autorizar previamente a instalação das câmaras.
[+] Arrendamentos
• Regimes de Arrendamento
[+] Quais os regimes de arrendamento estabelecidos no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)?
O NRAU prevê um regime geral, aplicável a todos os contratos de arrendamento, quer tenham sido celebrados antes ou depois da entrada em vigor da Lei n.º 6/2007, e dois regimes especiais, a título provisório.
É ainda previsto um Regime Transitório, que é aplicável a dois regimes de arrendamento especiais, aos quais se aplica apenas parcialmente o regime geral e se consagra algumas normas particulares:
1.º arrendamentos para habitação celebrados após Novembro de 1990 (vigência do RAU) e para fins não habitacionais, celebrados após Outubro de 1995 (posteriores ao Decreto-Lei n.º 257/95);
2.º arrendamentos habitacionais celebrados antes de Novembro de 1990 e para fins não habitacionais, anteriores a Outubro de 1995.
[+] A que contratos de arrendamento se aplica o NRAU?
A todos os contratos de arrendamento.
• Arrendamentos não habitacionais
[+] Qual o faseamento para a aplicação da nova renda aos arrendamentos não habitacionais?
Neste tipo de arrendamentos o faseamento regra é de 5 anos, podendo ainda existir o de 10 anos e ainda situações em que o faseamento não têm lugar.
O período de 10 anos será aplicado caso o inquilino invoque e comprove que no local arrendado tem um estabelecimento aberto ao público com, pelo menos, uma das seguintes condições:
1) Ser o inquilino uma empresa com menos de 10 trabalhadores, com um volume de negócios e balanço total inferior a € 2.000.00,00, cada;
2) Ser o inquilino uma pessoa singular ou empresário em nome individual;
3) Ter adquirido o estabelecimento por trespasse há menos de 5 anos;
4) Estar o local arrendado em Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística;
5) Quando a actividade exercida tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.
A actualização poderá não beneficiar de faseamento e, portanto, ser imediata, quando:
1) O inquilino tiver o local arrendado encerrado ou inactivo há mais de um ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada que não ultrapasse os 2 anos;
2) Tenha ocorrido trespasse ou locação de estabelecimento após a entrada em vigor do NRAU;
3) Tenha ocorrido a transmissão de mais de 50% do capital da sociedade que for inquilina, após a entrada em vigor do NRAU.
[+] Em caso arrendamentos não habitacionais, pode o inquilino trespassar ou ceder a exploração do estabelecimento que detenha?
Os inquilinos podem continuar a trespassar o estabelecimento em actividade, sem autorização do senhorio, mas com a obrigação de lhe dar conhecimento. Se se tratar de venda da sociedade ou dação em cumprimento, o senhorio tem direito de preferência.
Por outro lado, no caso dos trespasses ou cessões de exploração ocorridos após a entrada em vigor do NRAU o senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento com a antecedência mínima de 5 anos, e que deverá ser confirma no prazo máximo de 15 meses e mínimo de 1 ano sobre a data pretendida para a cessação do contrato.
• Arrendamento e Impostos
[+] O senhorio vai pagar mais imposto sobre os imóveis arrendados (IMI), em consequência da avaliação para efeitos de actualização de renda?
Como o NRAU obriga o senhorio, para poder actualizar a renda, a proceder à actualização do valor do imóvel, caso este não tenha sido objecto de avaliação há menos de três anos, será possível que o IMI sofra um aumento quando o imóvel tenha sido avaliado há mais tempo.
Por outro lado, se em virtude de obras de reabilitação realizadas resultar um aumento no valor patrimonial do imóvel, poderá também o IMI ser aumentado.
Porém, o NRAU prevê que o aumento do IMI seja proporcional ao aumento faseado da renda, ou seja, o aumento do imposto será também faseado, correspondendo a uma percentagem igual à da renda actualizada, sendo pago apenas na totalidade no ano em que o inquilino também passar a pagar a totalidade da renda actualizada.
[+] O IMI poderá aumentar se o proprietário/senhorio mantiver o prédio devoluto?
O NRAU prevê que quando os senhorios com prédios devolutos, e em estado de degradação, o IMI será elevado quando os referidos imóveis se encontrem devolutos há mais de um ano. Na legislação complementar ao NRAU são indicados como indícios de desocupação do imóvel a inexistência de contratos ou consumos de água, gás e electricidade, por exemplo.
[+] Se o senhorio não concordar com a avaliação fiscal, ou com o coeficiente atribuído, que pode fazer?
O senhorio pode requerer às Finanças, no prazo de 30 dias após a respectiva notificação, uma segunda avaliação, a ser realizada por uma comissão composta de dois peritos regionais designados pela Repartição de Finanças e pelo senhorio (ou seu representante).
Quanto ao coeficiente de conservação ou outras indicações dadas pelas Comissões Arbitrais Municipais, o senhorio pode, individualmente ou em conjunto com o inquilino, reclamar da notificação da CAM e requerer um “procedimento decisório”, regulado por legislação complementar ao NRAU.
[+] E se for o inquilino a discordar da avaliação feita para a actualização da renda?
No prazo de 40 dias após a recepção da comunicação do senhorio, o inquilino pode:
• Requerer às Finanças nova avaliação do local arrendado, sendo que o inquilino fará parte da comissão que irá realizar a segunda avaliação, sendo o senhorio igualmente notificado para integrar a mesma se o desejar;
• Requerer um “procedimento decisório”, nos termos regulamentados pela legislação complementar ao NRAU;
• Discordar do faseamento, fundamentando-o para poder obter o prazo máximo (10 anos);
• Denunciar o contrato de arrendamento, tendo seis meses para desocupar o local arrendado, sem que lhe seja aplicável qualquer actualização da renda, e tendo o direito de ser compensado de obras que entretanto tenha feito, desde que sejam consideradas lícitas, consentidas, autorizadas ou urgentes.
• Actualizações de Renda
[+] É necessário licença de utilização para celebrar um contrato de arrendamento?
Os contratos de arrendamento necessitam de licença de utilização, excepto se o imóvel for de construção anterior a 1951, ano de entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
[+] Quais as rendas que podem ser actualizadas?
A actualização das rendas só é aplicável, de acordo com o regime transitório, aos arrendamentos habitacionais anteriores a 18 de Novembro de 1990 e aos não habitacionais celebrados antes de 5 de Outubro de 1995.
No caso concreto dos arrendamentos para habitação, para a renda poder ser actualizada, deve ser requerida a avaliação do local arrendado. Ainda assim, a actualização da renda não pode ser aplicada de imediato, havendo um período de faseamento, em função da idade, eventual deficiência ou do rendimento do agregado familiar do inquilino. A actualização dependerá ainda do coeficiente de conservação que, em virtude da avaliação, venha a ser atribuído ao imóvel arrendado.
No caso dos arrendamentos não habitacionais, também depende de avaliação, embora esta seja efectuada independentemente do estado ou coeficiente de conservação do imóvel. A actualização pode ser faseada ou, em certos casos, ter aplicação imediata.
[+] É obrigatória a actualização das rendas dos contratos habitacionais anteriores a Novembro de 1990?
Apesar de a actualização poder ser aplicável a todos os inquilinos neste caso, esta só é efectuada a pedido do senhorio, não sendo obrigatório que este a requeira.
[+] Como se processa a actualização das rendas dos contratos habitacionais posteriores a Novembro de 1990?
A actualização destas rendas é feita anualmente de acordo com o coeficiente vigente, apurada pelo Instituto Nacional de Estatística, e publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano.
[+] Quais os elementos necessários para o senhorio poder actualizar a renda?
Tanto para os arrendamentos habitacionais, como para os não habitacionais, o senhorio, para poder actualizar a renda deve:
1) obter uma avaliação fiscal do local arrendado, a ser atribuída pelas Finanças;
2) solicitar às Comissões Arbitrais Municipais a determinação do estado de conservação do local arrendado, as quais, por um arquitecto ou engenheiro, fará a respectiva avaliação, que constará de uma ficha com os elementos avaliados e a pontuação estabelecida (a determinação do coeficiente de conservação do local arrendado pode ser dispensada desde que o senhorio entenda que o mesmo se encontra em estado de “bom” ou “excelente”, sendo que neste caso terá de ser aplicado o coeficiente correspondente ao nível “médio”).
[+] Como deve calcular o senhorio o valor do local arrendado?
Na posse da avaliação fiscal das Finanças e da avaliação do estado de conservação do imóvel, deve o senhorio multiplicar o valor patrimonial do imóvel pelo coeficiente de conservação atribuído, obtendo assim o valor “real” do local arrendado. Depois deve multiplicar esse valor obtido, pela taxa de rentalibidade fixada no NRAU (até ao limite máximo de 4%), obtendo assim o valor da renda anual. Este valor, dividido por 12 meses dará o valor mensal da nova renda.
[+] A renda pode ser sempre actualizada, independentemente do estado de conservação do imóvel?
No caso dos arrendamentos habitacionais a actualização pode ser feita independentemente do estado de conservação do imóvel.
Todavia, no caso dos arrendamentos para habitação, o processo de actualização não pode prosseguir se, em resultado da avaliação da conservação, o coeficiente atribuído for o de “péssimo” ou “mau”.
[+] Como deve o senhorio comunicar ao inquilino a intenção de actualizar a renda?
O senhorio deve enviar uma carta registada, com aviso de recepção, ou ser a mesma entregue a mão, mediante a aposição da assinatura do inquilino em cópia da carta, com nota de recepção.
A referida carta deve conter obrigatoriamente, sob pena de ineficácia, os seguintes elementos:
• Valor patrimonial do local arrendado e coeficiente de conservação atribuído (deve fornecer-se os elementos ou certidões comprovativas);
• Valor da renda actualizada e a data a partir da qual é devida (nunca antes do terceiro mês a contar da comunicação ao inquilino);
• Valor do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar do inquilino, conforme certidão emitida pelas Finanças (no caso de se pretender aplicar um faseamento de dois anos);
• Período do faseamento da actualização da renda devidamente fundamentado ou menção da sua inexistência (aplicável aos rendimentos não habitacionais quando haja circunstâncias que possibilitem a aplicação imediata da actualização).
O inquilino dispõe de 40 dias para responder, caso discorde da actualização da renda, do faseamento ou dos factos apresentados para a fundamentação da mesma actualização.
[+] O que é o Rendimento Anual Bruto Corrigido que é referido no NRAU e sua legislação complementar?
É a quantia que resulta da soma dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos por todos os elementos do agregado familiar, corrigido por factores estabelecidos em legislação complementar ao NRAU.
• Actualizações de Renda - Prazos
[+] Qual o faseamento para a aplicação da nova renda actualizada aos arrendamentos habitacionais?
A regra geral de faseamento é de 5 anos, havendo ainda as situações de excepção de 2 e de 10 anos.
No caso do faseamento em 5 anos, é aplicado ao inquilino 1/5 da diferença entre a renda vigente e a actualizada, com limite máximo de € 50/mês no primeiro ano; 1/5 entre o segundo e o quarto ano com limite máximo de € 75/mês; e no quinto ano, aplicada a renda actualizada corrigida pelos coeficientes anuais dos últimos cinco anos publicados no Diário da República.
Quanto às situações de excepção, o faseamento de dois anos poderá ser aplicado quando o senhorio invoque, na comunicação ao inquilino, que o agregado familiar deste têm um rendimento anual bruto corrigido 15 vezes superior ao salário mínimo nacional (devendo fundamentar o facto com certidão solicitada às Finanças), ou quando o inquilino não faça do local arrendado a sua habitação permanente. Será aplicada ao inquilino no primeiro ano metade da diferença entre a renda vigente e a actualizada, e, no segundo ano, a renda comunicada corrigida pelos coeficientes de actualização anual dos dois últimos anos, conforme portarias publicadas no Diário da República.
No caso da actualização em 10 anos, esta é válida em situação precária do inquilino e quando este invoque – e comprove – que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido inferior 5 vezes ao salário mínimo, que tem idade igual ou superior a 65 anos, ou que tem deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. Nestas situações, será aplicado 1/9 da diferença entre a renda vigente e a actualizada no limite máximo de € 50/mês no primeiro ano; do segundo ao nono ano, a mesma percentagem com limite máximo de € 75/mês; e no décimo ano a renda actualizada corrigida pelos coeficientes dos últimos dez anos, conforme publicado anualmente no Diário da República.
• Denúncia e Rescisões de Contratos
[+] Quais as condições em que os senhorios podem denunciar os contratos existentes?
Para todos os contratos de arrendamento anteriores à entrada em vigor do NRAU, habitacionais ou não, os senhorios continuam sujeitos aos limites impostos em regimes anteriores, tanto para contratos de duração indeterminada, como de duração limitada. No entanto, nos contratos de arrendamento não habitacionais, é possível ao senhorio denunciar o contrato, desde que o faça com antecedência mínima de cinco anos, e que esta seja confirmada no prazo máximo de 15 meses e mínimo de um ano em relação à data indicada para a cessação do contrato, e nas seguintes condições:
1) Quando após a entrada em vigor do NRAU tenha havido trespasse ou locação de estabelecimento;
2) Quando tenha ocorrido após a entrada em vigor do NRAU a transmissão de mais de 50% do capital da sociedade que é inquilina.
[+] Existem limites ao senhorio para a denúncia dos contratos de transmissão de arrendamento?
Sim. O senhorio não poderá impedir a transmissão do arrendamento, no caso de contratos para fins habitacionais, quando haja morte do arrendatário original, nos seguintes casos:
• Quando a transmissão se dê para o cônjuge ou pessoa que ele residia em união de facto;
• Ao ascendente que com ele residia há mais de um ano;
• Ao filho ou enteado com menos de um ano;
• AoAo filho ou enteado que residisse com o inquilino há mais de um ano e seja menor de idade ou menor de 26 anos quando se encontre a estudar;
• ao filho ou enteado que, embora maior de idade, coabitasse com o inquilino há mais de um ano e seja portador de deficiência com incapacidade comprovada superior a 60%.
No caso dos arrendamentos não habitacionais, o contrato de arrendamento só poderá ser transmitido se à data da morte existir quem há mais de três anos explorassem em comum com o arrendatário original um estabelecimento em actividade no local arrendado.
• Despejo
[+] Como se processará o despejo fundado no não pagamento das rendas?
A partir da entrada em vigor do NRAU, e exclusivamente para o caso de o inquilino deixar de pagar as rendas e outros encargos ou despesas estabelecidos no contrato de arrendamento, deixou de ser necessário intentar uma acção judicial declarativa para pôr termo ao contrato. Assim, quando o inquilino não pague as quantias devidas por um período superior a 3 meses, pode o senhorio mediante comunicação ao inquilino solicitar a regularização, sob pena de resolução do contrato, sendo o mesmo obrigado a proceder à desocupação do local.
[+] Como deve o senhorio comunicar ao inquilino a eventualidade do despejo?
O senhorio deverá comunicar ao inquilino que deverá regularizar a sua situação, sob pena de resolução do contrato, através de uma notificação judicial avulsa, ou através de contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução.
O inquilino poderá, no prazo de três meses, a contar da data da comunicação, pagar as rendas em dívida acrescidas de 50%, ficando, assim, sem efeito a resolução do contrato. Porém, esta faculdade só pode ser usado uma única vez em cada contrato de arrendamento.
[+] E se o inquilino, além de não pagar as rendas, também não desocupar o local arrendado na data prevista?
Deverá o senhorio usar o contrato de arrendamento como título executivo extrajudicial, para uma "execução de entrega de coisa certa" e para obter o pagamento das rendas, encargos vencidos e indemnização, anexado ao referido contrato o comprovativo da comunicação feita ao inquilino com o montante da dívida.
[+] Pode o senhorio ser obrigado a fazer obras?
Se o inquilino considerar que o local arrendado necessita obras e que o seu estado de conservação pode ser classificado como “mau” ou “péssimo”, pode requerer à Comissão Arbitral Municipal a determinação do coeficiente de conservação. Se se confirmar aqueles níveis de classificação, pode ser intimado o senhorio a realizar obras.
[+] O que fazer se o senhorio recusar a realização de obras?
O inquilino pode recorrer aos seguintes meios:
1) Realizar ele mesmo as obras, comunicando-o ao senhorio e à Comissão Arbitral Municipal, tendo o direito a deduzir os custos por ele suportados no valor das rendas;
2) Solicitar à Câmara Municipal a realização de obras coercivas, sendo que o senhorio será informado do respectivo orçamento, e o ressarcimento dos valores gastos feito através do recebimento das rendas por depósito à ordem do município;
3) Em caso de nem o senhorio, nem o município, realizarem as obras no prazo de seis meses após intimação, o inquilino poderá ter o direito de adquirir o local arrendado por valor da avaliação feita nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, sendo, todavia, obrigado a realizar as obras indicadas pela avaliação feita ao estado de conservação, e que deverá iniciar até 120 dias após a aquisição, sob pena de reversão do imóvel ao senhorio.
[+] Se o inquilino realizar as obras por sua conta, deduzindo o seu custo no valor das rendas, poderá ainda assim o senhorio receber alguma parte da renda?
Durante o período em que o inquilino será compensado pelas despesas que efectuou com as obras, o senhorio tem o direito de receber 50% do valor da renda actualizada.
[+] E se durante o tempo em que o imóvel estiver em obras o inquilino não tiver condições para dele usufruir?
O inquilino poderá ter direito ao realojamento no mesmo concelho, em condições análogas às que tinha no anterior local arrendado. Em contratos habitacionais anteriores a Novembro de 1990 e não habitacionais anteriores a Outubro de 1995, e em alternativa ao realojamento, o inquilino poderá ser recompensado por danos patrimoniais e não patrimoniais, cujo valor não será inferior a dois anos de renda.
[+] Se o inquilino não tiver capacidade económica para suportar a nova renda, tem direito a algum subsídio?
Apenas os inquilinos de arrendamentos para habitação anteriores a 18 de Outubro de 1990 têm o direito de receber subsídio, solicitado junto da Segurança Social, e a ser conferido pelo Instituto Nacional de Habitação, e que preencham um dos seguintes requisitos:
1) O agregado familiar tenha um rendimento anual bruto corrigido inferior três vezes à retribuição mínima nacional anual;
2) Ter idade igual ou superior a 65 anos e um agregado familiar com um rendimento anual bruto corrigido inferior cinco vezes à retribuição mínima nacional anual.
Ainda assim, o subsídio de renda não pode ultrapassar o valor correspondente a uma retribuição mínima mensal garantida.
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