Source: http://docplayer.it/2145513-La-riqualificazione-urbana-trasformazione-della-concezione-urbanistica.html
Timestamp: 2017-04-30 14:58:56+00:00
Document Index: 123868194

Matched Legal Cases: ['art. 17', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 26', 'art. 9', 'art. 26']

La riqualificazione urbana. Trasformazione della concezione urbanistica - PDF
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1 La riqualificazione urbana Trasformazione della concezione urbanistica Nuova filosofia normativa: Dalla rigida prescrizione del PRG al modello PPP, alla capacità di coniugare due elementi: - l interesse della collettività alla riqualificazione urbana; - l interesse dell operatore privato (e pubblico)2 Nuovi strumenti urbanistici PII Piani Integrati di Intervento Istituiti attraverso la legge regionale n. 9 del 12 aprile Questi strumenti di regolazione e di politica urbana - prima ancora che urbanistica - hanno prodotto un consistente e significativo risultato in termini di proposte trasformative e nuove pratiche tra soggetti pubblici e privati. La strategia d'azione, che il Documento di Inquadramento ha definito attraverso l'individuazione di regole, obiettivi e grandi aree di interesse strategico, si sta attuando attraverso proposte di intervento concrete, coerenti con le finalità e gli obiettivi programmati, innovative nell'integrazione delle funzioni pubbliche e private ipotizzate, verificate in termini di risorse disponibili. La flessibilità dello strumento del Programma Integrato di Intervento (PII) ha peraltro consentito di affrontare una pluralità di temi urbani e di questioni urbanistiche, di natura e scala anche molto diverse: non solo la riqualificazione e la trasformazione dei grandi recinti industriali dimessi, ma anche la ricomposizione morfologica di tessuti centrali, l'attuazione delle previsioni di servizi e di spazi verdi già contenute nel piano regolatore vigente, la ridefinizione fisica e funzionale di territori di frangia, esito di trasformazioni parziali e non coordinate, il recupero ambientale, il ripensamento di azzonamenti ormai inattuali, la ricerca della coerenza con il sistema della mobilità.3 Nuovi strumenti urbanistici PRU Piani di Riqualificazione Urbana Rappresentano strumenti in grado di incidere positivamente sul processo di trasformazione di ambiti urbani degradati. I programmi hanno come fondamentali caratteristiche: la dimensione: la scala urbana; l'oggetto: i tessuti ubani consolidati e degradati; lo strumento: l'integrazione fra le risorse e le azioni dell'amministrazione e quelle dei privati. Presupposto per il perseguimento degli obiettivi è la sinergia tra le risorse pubbliche e le risorse private. L'apporto di risorse private è reso possibile da una trasformazione del territorio che garantisce livelli di economicità per l'investimento privato; tali livelli richiedono l'utilizzi di moduli organizzativi (accordo di programma, conferenze di servizi, etc.) in grado di assicurare decisioni in tempi certi e accelerati. In cambio, al soggetto privato è richiesto di contribuire finanziariamente alla realizzazione di opere pubbliche in misura ulteriore a quanto già previsto per legge e in maniera proporzionale ai benefici economici che consegue. La misura di tale contribuzione non è stabilita "a priori" ma deve essere determinata dal comune attraverso valutazioni che fanno capo a parametri di tipo economico, ma che tengano prioritariamente conto della propria strategia urbanistica.4 Nuovi strumenti urbanistici PRUSST Piani di Riqualificazione Urbana e Sviluppo del Territorio Il D.M. del 8 ottobre 1998 contiene il dispositivo generale ed il bando con le norme ed i criteri di selezione e finanziamento dei programmi. Sono i nuovi programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio promossi dal Ministero dei lavori pubblici con l'obiettivo di realizzare, all'interno di quadri programmatici organici, interventi orientati all ampliamento e alla riqualificazione delle infrastrutture, all'ampliamento e alla riqualificazione del tessuto economico-produttivo-occupazionale, al recupero e alla riqualificazione dell'ambiente, dei tessuti urbani e sociali degli ambiti territoriali interessati. I fondamentali obiettivi dei PRUSST sono: 1) la realizzazione, l'adeguamento e il completamento di attrezzature sia a rete che puntuali, di livello territoriale e urbano, in grado di promuovere e di orientare occasioni di sviluppo sostenibile sotto il profilo economico, ambientale e sociale e garantendo l'aumento di benessere della collettività; Gli interventi sono riconducibili, in via esemplificativa: al sistema stradale, ferroviario, aeroportuale, portuale, energetico, idrico, delle telecomunicazioni nonché alle opere necessarie per la difesa del suolo; ai porti, agli aeroporti, agli interporti, agli scambiatori di modalità e alle interconnessioni delle reti con il sistema urbano; a interventi di rilevanza tale da costituire poli di attrazione quali: sedi di tribunali, strutture ospedaliere, università, centri congressuali, strutture polifunzionali per lo sport, il turismo e il tempo libero, ecc.; 2) la realizzazione di un sistema integrato di attività finalizzate all'ampliamento e alla realizzazione di insediamenti industriali, commerciali e artigianali, alla promozione turistico-ricettiva e alla riqualificazione di zone urbane centrali e periferiche interessate da fenomeni di degrado.5 I valori etico sociali di tutela e miglioramento dell ambiente e imprenditoriali non costituiscono elementi contrapposti e conflittuali, ma anzi devono necessariamente convergere per poter creare valore non solo per gli imprenditori (e gli altri attori della filiera), ma per tutti gli stakeolder.6 Anche l operatore più opportunistico deve necessariamente, per realizzare i propri obiettivi, relazionarsi con sensibilità al contesto socio politico ed economico. Senza questa relazione non si determina qualità e valore per il complesso degli stakeholder anche in presenza di specifiche qualità (architettonica, funzionale, ecc..)7 Qualsiasi operazione di sviluppo / riqualificazione urbana basa la propria probabilità di successo sul sistema di qualità delle proprie relazioni con tutti gli stakeolder.8 La responsabilità che viene assunta a livello sociale complessivo è connessa alle modalità tramite cui tali relazioni diventano parte integrante dei meccanismi criteri di governo della riqualificazione/sviluppo9 Le operazioni di riqualificazione urbana: una premessa Le operazioni di riqualificazione urbana si caratterizzano per l elevata complessità e variabilità dei problemi.10 Problematiche inerenti le operazioni di riqualificazione urbana 1: La costruzione del quadro conoscitivo: A) Analisi del sistema geologico e geomorfologico; B) Analisi del sistema paesisitico; C) Analisi del sistema urbanistico, insediativo ed infrastrutturale; C1) Sostenibilità degli strumenti urbanistici D) Analisi del sistema della viabilità e della accessibilità; E) Analisi qualitativa della situazione ambientale esistente, in particolare dei siti inquinati che necessitino di eventuali azioni di bonifica; F) Analisi del contesto socio economico; G) Analisi del quadro programmatico; H) Analisi di premarketing: contatti preliminari con soggetti terzi proprietari delle aree (pubblici privati); azioni di sensibilizzazione nei confronti della potenziale domanda; I) Azioni di individuazione e coinvolgimento degli stakeolder per l integrazione del quadro conoscitivo 2: La definizione dei diversi livelli di sviluppo delle aree oggetto di indagine, in riferimento alle potenzialità di valorizzazione immobiliare; 3: La ricognizione delle buone pratiche nelle operazioni di sviluppo del territorio urbano; 4: Le analisi di Benchmarking11 Problematiche inerenti le operazioni di riqualificazione urbana A- Definizione operativa progetto urbanistico; B- Individuazione delle attività e delle funzioni da implementare sulle aree di intervento; C- Elaborazione di configurazioni spaziali delle aree di intervento; D- Definizione oneri urbanistici12 Sostenibilità tecnico - territoriale - Studio della operabilità della vigente pianificazione urbanistica; ed eventuale indicazione della necessità di procedere all adozione delle relative varianti urbanistiche/strumentazioni innovative; - Integrazione degli strumenti di programmazione e controllo dei risultati del coinvolgimento degli stakeolder; - Verifica della corrispondenza delle condizioni di qualità ambientale delle aree eventualmente oggetto di bonifica (e/o rischio idrogeologico, ecc..) in riferimento alle nuove ipotesi di utilizzazione del suolo ed eventuale individuazione dei presidi da porre in essere; - Verifica dell impatto viabilistico, valutazione delle eventuali esigenze di implementazioni infrastrutturali e delle correlate opere di mitigazione.13 Sostenibilità economico - finanziaria - Analisi della domanda e dell offerta. In riferimento alle condizioni territoriali e socio economiche oggetto dello sviluppo, valutazione qualitativa della domanda e dell offerta dei beni e dei servizi ipotizzati - Studio dei canali di finanziamento. Valutazione delle diverse opzioni di finanziamento; - Definizione delle ipotesi d intervento a base del progetto: - Elaborazione di un piano economico finanziario sulla base delle ipotesi d investimento definite: - Ipotesi macroeconomiche a base del piano elaborato; - Il cronoprogramma dei tempi di realizzazione degli interventi e la motivazione a base del periodo di gestione ipotizzato; il livello di redditività dell investimento (indici di redditività del progetto TIR e VAN, indici di redditività del capitale ROE; ROI; ecc.); - eventuale possibilità di contributi pubblici all investimento; - condizioni di finanziabilità dell investimento, struttura e ammontare del finanziamento privato ipotizzato nel piano (rapporto debito/equity) - Verifica dell ipotesi di realizzazione, finanziamento e gestione dell intera operazione; - Definizione del profilo dei possibili partners ed individuazione delle condizioni e delle modalità di ingresso nel capitale e di operatività dei partners.14 La riqualificazione urbana I nuovi protagonisti - La finanza strutturata - Fondi di investimento immobiliare: - Fondi generalisti / retail - Fondi specializzati / retail - Fondi opportunistici - Fondi ad apporto / pubblico privato - Fondi Riservati - Fondi quotati / non quotati - Fondi Cross border - Le Property Company - La leva finanziaria / Istituti di credito specializzati15 La consulenza immobiliare - Advisor - Legale - Valutazione - Agency - Ecc..16 I servizi immobiliari - Property Management Presidio della redditività - Facility Management Presidio della qualità funzionale dell edificio nel tempo17 La progettazione integrata - Operatori del progetto - Project Management - Project Feasibility Lo sviluppo - Il developper / Project Construction - Il costruttore18 Le esperienze Negli ultimi anni la community del Real Estate italiana o meglio operante in Italia, poiché ne fanno parte molte società internazionali e persone provenienti da altri Paesi, si è notevolmente rafforzata e ampliata. Occorre però riconoscere che si tratta di una comunità ancora relativamente poco diffusa e conosciuta nel nostro Paese, che finora ha operato in larga prevalenza in un numero limitato di contesti urbani di grande dimensione.19 La cultura professionale Il settore delle costruzioni/immobiliare oggi presenta straordinarie opportunità di sviluppo economico e crescita professionale, ma ha bisogno di fare propri i nuovi sistemi di conoscenza, siano essi legati alla comprensione del nuovo mercato, che alla definizione di adeguate strategie di business ed infine anche alle qualità organizzative e gestionali del fare impresa professionale. Documenti analoghi
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