Source: http://www.laborconsulting.es/noticias/
Timestamp: 2018-12-15 22:58:02
Document Index: 167777821

Matched Legal Cases: ['Artículo 95', 'artículo 9', 'artículo 6', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 7', 'artículo 9', 'artículo 27', 'artículo 19', 'artículo 7', 'artículo 7']

Las vistas en los procedimientos de divorcio de mutuo acuerdo
Muchas personas creen que cuando realizan un divorcio de mutuo acuerdo tienen que acudir delante del Juez como si de un proceso contencioso se tratara, pues bien, en los divorcios de mutuo acuerdo es excepcional que se celebre una vista, normalmente se ventilan ante el funcionario de turno (auxiliar de la administración de justicia) que constata la ratificación de las partes en la petición del divorcio y el convenio regulador. El convenio regulador es examinado (queremos pensar que por el Secretario Judicial en los casos en los que no hay hijos o por el Juez en el caso de que existan hijos menores o mayores con la capacidad limitada) para comprobar que no existen cláusulas gravemente perjudiciales para alguno de los esposos. Admás como hemos comentado en varias ocasiones, la existencia de hijos menores conlleva que el Ministerio Fiscal se pronuncie sobre las medidas que las partes han adoptado, pues es una materia sujeta al interés público donde los deseos de las partes quedan relegados al llamado favor filli, o Ius Cogens, es decir, interés público en la protección del menor.
Poderes a través de los Consulados para evitar desplazamientos en divorcios
Al igual que se permite el matrimonio por poderes (art.55 del código civil), es generalmente admitido el divorcio por poderes -algún juzgado entiende que al no habilitarlo expresamente la ley, no es posible, pero es posición minoritaria-. En estos supuestos, si un cónyuge reside en el extranjero, puede acudir al consulado español más próximo y solicitar que se otorgue poder para ratificar en su nombre un determinado convenio regulador, dicho convenio, tiene que estar realizado con anterioridad y tiene que incorporarse de manera protocolarizada al poder -esto es muy importando dado que muchos juzgados no admitirán un poder que no lleve incorporado de manera protocolarizada el citado convenio-. Nosotros somos especialistas en este tipo de divorcios y lo realizamos a un precio muy competitivo.
Efectos del divorcio en el régimen económico matrimonial
Artículo 95 del Código Civil dice así:
Téngase en cuenta que el divorcio extingue el régimen ecónico matrimonial pero solo lo liquida si hay mutuo acuerdo entre los cónyuges, pudiendose dejar para un momento posterior o teniendo que recurrir a un proceso expreso sobre la liquidación. Aunque es recomendable hacerlo conjuntamente con el divorcio, en ocasiones es recomendable dejarlo para un momento posterior.
Contenido del convenio regulador de divorcio, separación o nulidad matrimonial
El contenido mínimo viene regulado en el art. 90 del código civil que dice así:
La respuesta a la ley aplicable al matrimonio la tenemos en el artículo 9 del código civil que dice asi:
Por lo tanto, cuando no haya nacionalidad común, se podrá elegir de ley nacional de cualquier de los cónyuges o bien por la de la residencia habitual. Esto es de vital importancia en determinados casos, por ejemplo, un matrimonio entre un catalán (que por defecto su régimen económico matrimonial será la separación de bienes) y una holandesa (cuya ley nacional establece la comunidad absoluta de bienes -es decir, todos los bienes pasan a ser titular de los dos cónyuges-), el impacto de elegir la ley española (derecho civil catalán en este supuesto) o la holandesa es muy diferente.
Los DERECHOS DEL CÓNYUGE VIUDO en las herencias vienen a referirse a la porción de bienes que va a adquirir tras el fallecimiento de su cónyuge, y que se concretan en lo que se denomina “cuota usufructuaria viudal”, ya que se trata de un derecho real limitado –el usufructo- y no de un derecho de plena propiedad.
El causante o testador no puede disponer libremente de los bienes que la Ley reserva a favor del conyuge viudo. Es un derecho limitativo del dominio; no se trata de propiedad, sino de usufructo. La legitima viudal no queda excluida por ningùn orden de legitimarios.
El cònyuge viudo tiene la obligaciòn de participar en los gastos comunes de la particiòn y es sucesor a tìtulo universal.
El USUFRUCTO VIUDAL puede ser variable; segùn el viudo concurra con descedientes o ascendientes:
La división del piso o local
Una posibilidad expresamente reconocida por la ley es la de dividir físicamente una parte privativa en unidades más pequeñas. Imaginemos, por ejemplo, el caso de dos hermanos que habitan un gran apartamento antiguo y deciden dividirlo en dos pisos más reducidos, aprovechando que es posible crear un acceso independiente para cada uno de ellos.
Pero además, un vecino puede dividir su piso o local, quedándose con una parte y cediéndole la otra al piso colindante. Es decir, que las divisiones pueden tener como objeto aumentar o reducir el tamaño de los pisos o locales sin necesidad de que cambie su número.
Estas obras afectan a lo dicho en el Título Constitutivo ya que éste describe, entre otras cosas, el número de pisos y su superficie. Puesto que las decisiones que supongan cambios en este documento deben ser aprobadas por unanimidad, antes de proceder a la división de un piso o local, habrá que contar con el consentimiento de todos los propietarios. Además, las cuotas de participación de los pisos reformados tendrán que volverse a fijar, sin que el nuevo reparto suponga una revisión «al alza» de las cuotas de aquellos que no intervinieron en las divisiones o anexiones (a no ser, que den su consentimiento expreso y se llegue a un nuevo reparto de todas las cuotas por acuerdo unánime).
Los elementos privativos en las Comunidades de Propietarios: Consideraciones generales.
La Ley indica que las partes privativas son aquellos espacios sobre los que el propietario ejerce un derecho de propiedad singular y exclusivo, es decir, que se trata de los pisos o locales, bien delimitados y susceptibles de ser usados con independencia y privacidad, de los que cada vecino posee un título de propiedad separado e individual. Así mismo, se incluyen en la parte privativa los anejos que consten en dicho título –generalmente plazas de garaje, trasteros o buhardillas– aunque estén separados físicamente del núcleo formado por el piso o local.
Por último, la Ley precisa que todos los elementos arquitectónicos y las instalaciones que se hallen dentro del piso o local o de sus anejos, tienen también la consideración de privativas, siempre que sirvan exclusivamente a su ocupante.
Los tabiques que definen la distribución interior de los pisos son privativos, a no ser que se trate de paredes maestras que, al igual que los pilares y vigas, forman parte de la estructura de sostén de la casa y han de considerarse comunes. En cuanto a los muros de cerramiento, que marcan el perímetro del inmueble, a modo de barrera entre el interior y el aire libre (es decir, los que en su cara externa corresponden a la fachada o a los patios), también son comunes. En el mismo caso se encuentra el forjado (suelo y techo), que entra dentro de la esfera de los elementos comunes.
Las instalaciones del agua y la electricidad se componen de grandes canales, de los que parten ramificaciones hacia el interior de los pisos o locales; en su recorrido por éstos, y siempre que den servicio exclusivamente a los respectivos propietarios, se consideran partes privativas.
Una figura que conviene conocer cuando hablamos de propiedad horizontal es la servidumbre, pues puede aparecer cuando dos propiedades distintas se hallan próximas físicamente y una de ellas «invade» en cierto modo la otra. Cuando un inmueble está gravado por una servidumbre, su espacio se verá interferido por algo (servidumbre predial) o alguien (servidumbre personal) ajeno a la finca, ya sea con el consentimiento voluntario del dueño del inmueble, ya sea por imposición legal:
Si se trata de una servidumbre personal, la interferencia vendrá representada por una o varias personas ajenas al inmueble, que podrán utilizarlo parcialmente en su beneficio. Por ejemplo, imaginemos una casa enclavada en medio de otras, que no tenga acceso directo a la vía pública; sus habitantes pueden beneficiarse de una servidumbre de paso sobre el inmueble vecino, atravesándolo cada vez que tengan que salir a la calle o volver a casa.
Si se trata de una servidumbre predial, la interferencia vendrá representada por un inmueble distinto, normalmente contiguo, cuyas instalaciones o estructuras invadirán en parte el espacio del otro. Por ejemplo, supongamos que el mismo edificio que antes mencionábamos, dado su aislamiento no puede verter las aguas pluviales hacia un patio propio y necesita pasar sus conductos de evacuación por el patio del vecino; se trataría de una servidumbre de desagüe.
En el seno de una comunidad, las servidumbres suelen someter a uno o varios vecinos en beneficio del conjunto o de otros vecinos, e ir acompañadas de una indemnización por los daños y perjuicios que pudieran ocasionar.
Esta servidumbre permite a los habitantes de un inmueble traspasar los dominios del inmueble colindante, para alcanzar la vía pública. También puede establecerse sobre un piso privado y beneficiar a la comunidad, aunque dentro de unos límites muy estrictos y reduciéndose las «visitas» al mínimo imprescindible.
Esta servidumbre es «recíproca», pues se deriva de la obligación que tienen dos edificios o terrenos contiguos de compartir paredes, muros, setos, vallados…
Si un edificio está separado del adyacente por un muro compartido, los habitantes de uno y otro lado están obligados a costear las reparaciones en la proporción correspondiente, y pueden beneficiarse de él en igual medida (por ejemplo al atravesarlo por vigas hasta la mitad de su espesor, al apoyar en él otras estructuras, etc.).
Este reglamento, supeditado jerárquicamente a los Estatutos viene a regular las normas de convivencia, buen uso de los elementos comunes y relaciones de vecindad (artículo 6 LPH).
Está supeditado jerárquicamente a los Estatutos y al Título constitutivo siendo en este caso la tercera norma en la estructura jerárquica de la regulación comunitaria. Tal y como se ha encargado de proclamar los jueces, las normas de régimen interior no son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Por tanto no hay ninguna necesidad de hacerlo.
Aún así. y a pesar de la falta de inscripción registral, estas normas de convivencia son exigibles a todos los propietarios, inclusive a los que han adquirido entidades con posterioridad a su aprobación. Aunque si es cierto que existen matices sobre los adquirientes de buena que fe que se encuentren con normas reguladoras que limiten ciertos usos de sus viviendas, por ejemplo, la prohibición de tener animales de compañía.
¿Es necesario el nombramiento de administrador?
Obligación del nombramiento. El nombramiento del Secretario-Administrador es necesario. La Ley exige su nombramiento, pero puede recaer en el Presidente. Si no es así, en un propietario, o en persona externa. Para el nombramiento del Administrador no se precisa unanimidad. Es más, si se presentan varios candidatos, se elegirá al que más votos obtenga.
Quórum preciso:
Mayoría simple. El acuerdo de nombramiento de una persona como Administrador, o incluso la sustitución de un profesional por otro, puede acordarse por mayoría simple de los propietarios que asistan a la reunión.
Si no se cuenta con el Acta de nombramiento, pueden hacerse gestiones muy limitadas. No podrá disponer de los fondos, ni puede contratar por cuenta de la comunidad.
Retribución. El cargo de Administrador de la comunidad, a diferencia del cargo de presidente, es retribuido. Este es un pacto entre el profesional y la comunidad de propietarios. Los Colegios profesionales recomiendan unas tarifas y unos importes por cada actuación que puede llevar a cabo el Administrador. Pero esas recomendaciones tienen esta naturaleza orientativa. Cada Administrador es libre de fijar sus honorarios y percepciones por sus servicios profesionales. Si el cargo recae en un vecino no puede devengar retribución
Libertad de honorarios. Tras la promulgación de la Ley Ómnibus, los honorarios son libres y cada Administrador puede concertar con su cliente cualquier fórmula de remuneración. Los Baremos de los Colegios profesionales no suponen limitación alguna y son meramente orientativos.
LA PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS COMUNITARIOS
La cuota de participación puede no suponer el porcentaje exacto de participación en los gastos comunitarios.
Y ello por cuanto, la Comunidad, en sus Estatutos o en su forma de administración, puede repartir los gastos comunes de forma diferente.
Así, por ejemplo, es muy habitual que los honorarios de los Administradores de fincas se repartan a partes iguales entre los distintos propietarios de una comunidad (pisos y locales) y no por coeficiente, en base a la lógica de que el servicio se presta a clientes y no a cabidas.
El Tribunal Supremo proclama que el principio general es la participación en los gastos comunes y que sólo son individualizables los gastos que se prevean excluidos en el Título o en los Estatutos aprobados por unanimidad (STS de 29 de mayo de 2009).
El propio Tribunal Supremo, en su Sentencia de 24 de enero de 2008, admite el reparto del gasto del consumo de agua del edificio, a partes iguales entre los distintos propietarios por haberse aprobado así.
Finalmente, es interesante la doctrina referida en la Sentencia de la AP de Barcelona, Sección 1. •, de 11 de noviembre de 2008, relativa a que a pesar de que el propietario se vea privado de su vivienda, por haber quedado destruida, la obligación de pago de las cuotas perdura, y no procede acordar por el órgano judicial la suspensión del pago de las cuotas comunitarias por cuanto dicha petición no tiene cobertura legal.
¿Puede ser una calle un elemento privativo?
El concepto de ―calle particular ―( no aparece en los textos legales, pero por oposición al de ―calle público) puede considerarse como aquella vía destinada a la circulación, tanto personal como viaria, de quienes son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal, lo cual, de conformidad con el art. 396 del Código Civil, en relación con el 3 de la LPH y título constitutivo, constituye a dicha calle particular en un elemento común del edificio. Las diversas sentencias se dictan con ocasión de acuerdos comunitarios que limitan el acceso a tales calles particulares mediante la colocación de verjas, puertas móviles u otros cerramientos. Tales actuaciones no constituyen alteración del título constitutivo y por ello los acuerdos adoptados en tal sentido no requieren de unanimidad. Se califican como simples regulaciones del uso de tales calles particulares o de sus aparcamientos, sin que estime que se produzca perjuicios a titulares de locales por cuanto el derecho de uso del elemento común corresponde a los copropietarios y no a los potenciales clientes de locales allí instalados que, en todo caso, siempre podrán usar los accesos peatonales. Siempre, naturalmente que se respeten los derechos que adquirieron los dueños de los locales establecidos, durante las horas en que estos locales puedan permanecer abiertos al público, según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia, pues en caso contrario si cabría hablar de acuerdos que alteran el título o que perjudican a un concreto propietario.
La enervación del deshaucio
El Registro de la Propiedad: Visita Obligada.
Caminando por la calle es fácil ver la complejidad de una ciudad en cuyo trazado se alternan edificios, solares, casas en ruinas, terrenos municipales… El Registro de la Propiedad es el lugar en el que se recoge la información básica de cada una de las piezas de este mosaico urbano y los Registradores de la Propiedad son los profesionales que se encargan del papeleo que conlleva.
Como el Registro es público, puede ser consultado por cualquier particular que lo desee. Si usted pretende, por ejemplo, conocer datos acerca de un piso que le interesa comprar, consultará el expediente de la casa en la que se emplaza y allí podrá verificar, entre otras cosas, a quién pertenece, si está alquilado, si sobre él pesa una hipoteca…
Puesto que el Registro de la Propiedad es una institución anciana, todos los edificios antiguos ya fueron censados en su día. En lo que respecta a los modernos, la Ley indica que deben obligatoriamente inscribirse cuando se inicia su construcción o inmediatamente después de que ésta haya sido terminada.
A cada finca urbana se le adjudicará, desde esa primera inscripción, un número diferente y correlativo y, desde entonces, contará con un expediente que se irá actualizando cuando tengan lugar determinados cambios; por ejemplo, el cambio de los titulares, es decir, el paso de unas manos a otras por compraventas o herencias, donaciones, etc.
La Ley obliga a inscribir en el Registro de la Propiedad:
– Las fincas urbanas y los edificios en general.
– Los edificios destinados a estar sujetos al régimen de propiedad horizontal, ya estén comenzados o concluidos.
– Los pisos que se hallen en edificios sujetos a la propiedad horizontal (si ésta no se hubiera constituido y un propietario deseara el registro de su piso, tendría que procederse previamente a la constitución).
– Las transmisiones de los pisos para que siempre quede constancia de quién es el titular.
Regulación de los Elementos Privativos
Son los espacios suficientemente delimitados, aprovechados independientemente, sobre los que existe un derecho singular y exclusivo de propiedad. Esto es, el local comercial o la propia vivienda, cuyo uso y disfrute es establecido libremente por el propietario, pero siempre desde el respeto a los derechos de los otros condueños.
Además de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece una serie de derechos y obligaciones del propietario, algunas normas municipales establecen una serie de limitaciones en el uso de los elementos privativos.
El destino que se puede dar a la vivienda o local comercial es el que está previsto por el Plan General de Ordenación Urbana, que establece unos grados de protección. Así, hay edificios que sólo pueden ser destinados en sus elementos privativos a vivienda; en otros se permite reservar un 50% de la propiedad privada a oficinas, despachos y locales comerciales; hay inmuebles en los que sólo pueden destinarse a estos fines la planta baja y la primera planta; y otros tienen el total de la propiedad reservado a oficinas, locales comerciales y despachos profesionales (servicios terciarios).
Otras actividades distintas a las mencionadas, como consultorios o clínicas médicas o cualquier tipo de industria, tienen un alto nivel de prohibición de establecimiento en pisos.
Existen también otras normas, Estatutos y Normas de Régimen Interior, que afectan a la defensa de la habitabilidad y de la convivencia, y normas que tratan de preservar el inmueble en las adecuadas condiciones de ornato y salubridad pública. Así, el nivel de ruido permisible varía según el horario; hay normas sobre depósito y recogida de basuras, regulación de salidas de humos, estética de las fachadas, tramo horario permitido para sacudir alfombras o manteles a la vía pública o para tender la ropa, regulación para el cambio de uso de la vivienda (quedando claro cuáles son los usos permitidos y cuáles prohibidos) etc.
Incluso el riego de macetas está prohibido en los balcones y ventanas siempre que se produzcan daños o molestias al vecindario. Los Estatutos y Normas de Régimen Interior, de ámbito interno, recordemos, son tan amplias y variadas como la voluntad de los copropietarios que las aprueban.
Cómputo de mayorías presuntas en las votaciones
Cuando hay que alcanzar un acuerdo por mayoría simple en una junta y hay abstenciones ¿para que se entienda alcanzado el acuerdo los votos a favor el día de la junta deben alcanzar más de la mitad de los votos de los presentes y las cuotas de partiicipación o las abstenciones no se tienen en cuenta y si los votos favorables al acuerdo son más que los negativos se entendería adoptado el acuerdo aunque el total de votos positivos no sume más de la mitad de los presentes? Por ejemplo, a una junta asisten 8 propietarios, se exige mayoría simple, tres se abstienen, tres votan a favor y dos en contra ¿se tiene alcanzado el acuerdo? ¿Habrían hecho falta cinco votos a favor que reúnan también más de la mitad de las cuotas de los presentes?
El Proceso de Equidad
El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios se prevé en la Ley de Propiedad Horizontal para suplir las mayorias exigidas para adoptar acuerdos.
Proceso de equidad en la Comunidad de propietariosEl proceso de equidad en la Comunidad de propietarios viene señalado en el artículo 17.7 de la LPH para solventar la falta de las mayorias simples necesarias para alcanzar un determinado acuerdo, no previsto en los apartados anteriores del citado artículo.
Como sabéis, dependiendo del tipo de acuerdo que se adopte por la Comunidad, se requerirá una mayoría cualificada ( 3/5 de los votos de los asistentes y cuotas de participación), la unanimidad o una mayoría simple.
Esta mayoría simple, requerirá un determinado número de votos dependiendo si el acuerdo se alcanza en primera o en segunda convocatoria:
Estos acuerdos que necesitan mayoría simple de la Junta (según se adopte en 1ª o en 2ª convocatoria , como acabamos de señalar) son muy diversos y frecuentes como por ejemplo la aprobación de los presupuestos y la cuentas, obras ordinarias, funcionamiento de los servicios, cambio de la caldera, reparaciones necesarias en la cubierta, etc.. En estos casos, si no se contara con esa mayoría simple de votos ( según se adopte el acuerdo en 1ª o en 2ª convocatoria al que hemos aludido) para la aprobación de un acuerdo comunitario, la Ley de Propiedad Horizontal dispone al efecto en el párrafo segundo del citado artículo 17.7 lo siguiente: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte dias, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas”.
Este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios lo que intenta es conseguir a través de un procedimiento judicial, que el Juez acudiendo sobre todo a razones de sentido común y lógica, determine si el acuerdo que no ha alcanzado esa mayoría simple para su aprobación por la Junta es conveniente o no para los intereses de la Comunidad. Muchos de estos procedimientos de equidad se plantean cuando un sólo propietario suma diversas cuotas de participación y no vota a favor de los acuerdos de la Comunidad, por lo que no puede lograrse la mayoría simple requerida.
En definitiva, el proceso de equidad en la Comunidad de propietarios sería el mecanismo para suplir la falta de entendimiento entre los vecinos que no alcanzan con sus votos la mayoría simple requerida para adoptar válidamente un acuerdo, evitando de esta forma que se paralice el funcionamiento normal de la Comunidad. El Juez en estos procedimientos de equidad se convierte en un árbitro de la contienda.
El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios no tiene su reflejo en la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, no viene expresamente recogido como procedimiento especial.
3.- Hay que nombrar a los “contradictores” y sus domicilios para que puedan ser citados. Este concepto que utiliza la ley se refiere que hay que citar al resto de propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad.
6.- La ley de tasas no contempla el proceso de equidad, por tanto, considero que no habrá que pagar tasas judiciales previas a su tramitación.
7.- El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad este conflicto y buscando el beneficio común general.
8.- El juicio de equidad debe inicarse dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta.
Por último deciros que este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios tambien es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación, y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo. En estos casos, deberá acudir dicha persona al juicio de equidad.
Mayorías necesarias en la toma de acuerdos de una Comunidad de Propietarios
Dudas y respuestas sobre la instalación de contadores individuales en las Comunidades con calefacción centralizada.
Pero por otro lado están los sistemas en columna, en los que el agua circula por todas las viviendas, en columnas verticales de un radiador a otro radiador en otra planta en la misma ubicación. Es decir, el radiador del salón comparte el agua caliente con el vecino de arriba y con el de abajo. Este sistema lo tienen hoy en día unos 600.000 hogares aproximadamente.,
Aunque depende del proveedor, los repartidores de costes -el aparato que mide el consumo real de calefacción- pueden costar, de media, unos 50 euros anuales. Una cantidad que se pagará todos los años, en concepto de alquiler del aparato. Los reguladores, por su parte, suponen una inversión de 150 euros. Estos se pagan una sola vez. “En menos de un año está amortizado. Y como medida de ahorro energético, resulta más barato que aislar la fachada o cambiar las ventanas, para lo que se necesitan al menos 7 de amortización”, apuntan desde ista.
“Es necesario que la instalación de los dispositivos se realice en todas las viviendas. Una vez aprobado el Real Decreto será obligatorio por ley y al vecino que no quiera instalarlos se le facturará tomando como referencia el consumo más elevado del edificio”, explica Ignacio Abati.
¿Cómo actuar ante vecinos molestos?
Los vecinos conflictivos constituyen uno de los principales problemas de las comunidades de propietarios.
El sentido común aconseja intentar el diálogo directo, y si no funciona recurrir a la comunidad, a las autoridades y a la ley, teniendo en cuenta que tomar medidas drásticas puede ser un motivo de enfrentamiento permanente con los vecinos conflictivos, y que las actuaciones legales pueden ser lentas y no son gratis.
Lo primero que hay que hacer es documentar los problemas existentes, llevando un registro de todos los daños causados, y de todas las actividades molestas que lleven a cabo estos vecinos. Hacer fotos de los daños producidos en los elementos comunes, grabar los altercados verbales que se produzcan, guardar las copias y justificantes de las denuncias que se interpongan ante la policía, y recabar la colaboración de testigos que puedan corroborar dichas actuaciones, son fundamentales para ir acumulando pruebas hasta el momento en que sea necesario aportarlas.
La primera actuación ante vecinos conflictivos corresponde al Presidente de la comunidad que les requerirá para que cesen sus actividades, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales que procedan; si persistieran en su conducta, convocará una Junta Extraordinaria para entablar contra ellos la acción de cesación.
Presentada la demanda contra el propietario y el ocupante, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá disponer, además, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años.
El artículo 9.1.a) de la LPH también afecta a estos comportamientos incívicos, porque obliga a respetar las instalaciones generales de la comunidad, y a hacer un uso adecuado de los elementos comunes.
Cuando los vecinos conflictivos son alquilados
Todo lo anterior es válido tanto si los vecinos conflictivos son propietarios como si son inquilinos, pero hay algunas circunstancias adicionales cuando estos vecinos conflictivos son alquilados:
La sentencia de la acción de cesación podrá declarar extinguidos definitivamente todos los derechos del arrendatario relativos a la vivienda, así como su inmediato lanzamiento.
Además de los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal comentados anteriormente, también es de aplicación el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento en el caso de que se produzcan de manera continua actividades molestas, si existe una sentencia judicial que lo acredite.
Por otra parte, teniendo en cuenta que los beneficiarios del alquiler social se comprometen a conservar el inmueble en las mismas condiciones de uso y habitabilidad en que lo encontraron, la puesta en conocimiento de los servicios de atención al cliente de las entidades financieras que atienden las reclamaciones sobre el cumplimiento del Convenio del Fondo social de viviendas, podría ser un primer paso para evitar la repetición de esas conductas antisociales.
“Es una pregunta que siempre hacen los alumnos en los cursos en que intervengo. Y yo les respondo que aún no hay jurisprudencia sobre la ITE”, contesta Luis Jurado, director del curso que sobre esta materia imparte el Colegio de Arquitectos de Madrid (Coam). Es por ello que, para dirimir responsabilidades, este experto siempre recomienda al técnico realizar un reportaje fotográfico del edificio donde tiene que incluir no sólo lo que está mal, sino sobre todo lo que está bien en el momento de la inspección. Y es que, según Norberto Beirak, miembro de la Junta de Gobierno del Coam, “la determinación de la responsabilidad, a la vista de los hechos y circunstancias, debe determinarse en cada caso por la autoridad judicial”. “Los hechos”, añade, “pueden ser muy diferentes, pero las responsabilidades también”.
El Ayuntamiento sí que asume la responsabilidad subsidiariamente como garante del cumplimiento de la normativa. “Es por ello que en todas las ITE desfavorables, una vez ejecutadas por parte de la propiedad las correspondientes obras de subsanación de las deficiencias que figuren en el informe, el Consistorio realiza una inspección del edificio para comprobar que se han realizado esos trabajos”, aclara José Manuel Calvo, delegado de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid.
Pero, en caso de daños posteriores en la obra, “¿quién asume la responsabilidad de las deficiencias en lo ejecutado, el técnico director facultativo o el técnico municipal que ha dado el visto bueno al trabajo”, reflexiona Enrique Fernández, asesor de Arquitectura del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).
El arquitecto Luis Jurado considera que la ITE actual, meramente visual, adolece de un proceso de diagnóstico más exhaustivo: “La inspección está incompleta y sus conclusiones hoy se obtienen sólo en función del ojo clínico del arquitecto o aparejador que la firma”. Y aporta soluciones: “Simplemente, bastaría con incluir en la ITE la realización de pruebas y ensayos para conocer el estado de las lesiones constructivas y emplear técnicas de instrumentación mediante aparatos específicos para obtener datos complementarios que permitan un diagnóstico lo más eficaz posible”.
Sin embargo, Calvo defiende el funcionamiento de la ITE: “La inspección visual sólo es válida si es suficiente para cumplir con todas las determinaciones que exige el actual artículo 19 de la Ordenanza”. “Sólo en caso contrario”, justifica el delegado, “es recomendable realizar las pruebas o ensayos complementarios que se consideren necesarios para poder cumplimentar el acta debidamente”. No obstante, el responsable municipal anuncia una revisión del protocolo.
Con todo, los profesionales llevan quejándose durante muchos años del procedimiento que está en vigor actualmente. “El Coam, ya en el periodo de gestión de la Ordenanza aprobada en 1999, alertó al Ayuntamiento sobre la insuficiencia de los procedimientos que se iban a aprobar”, recuerda Beirak.
El Ayuntamiento de Madrid hará un plan para revisar edificios antiguos
El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado que en breve acometerá un plan de revisión de edificios antiguos en la capital y revisará todos los procedimientos relativos a la inspección de inmuebles, medida que se produce después del derrumbe de un edificio en Tetuán que había pasado la Inspección Técnica de Edificación.
Así lo ha avanzado el concejal de Economía y Hacienda, Carlos Sánchez Mato, tras visitar la zona afectada junto a su homóloga en Equidad, Derechos Sociales y Empleo, Marta Higueras. Mato, que también es ahora responsable en funciones de Desarrollo Sostenible, ha indicado que en el edificio ubicado en el número 1 de la calle Amalia había “fallos estructurales que no son recientes”, pese a haber pasado la inspección en diciembre de 2013.
“Habrá que revisar los procedimientos porque algo no está funcionando de manera adecuada en los procedimientos que se están realizando. Este equipo de Gobierno se compromete a realizar las actuaciones necesarias para que desde el sector público municipal se inicie investigaciones de los procedimientos y luego actuaciones correctoras para poder realizar investigaciones en edificios de década de los años 40 y 50, que pueden tener defectos estructurales que las revisiones no han detectado”, ha apostillado.
El concejal ha afirmado que el Ayuntamiento quiere realizar actuaciones sobre edificios que datarían de las décadas de los 40 y 50, después de dos siniestros “muy parecidos” en la ciudad aunque hayan ocurrido de manera “casual”.
“La Administración local no puede permanecer al margen de esta realidad y pondremos en marcha y lo haremos en breve un plan de revisión sobre edificios que puedan tener deficiencias no detectadas por las inspecciones de edificios”, ha aseverado.
El Ayuntamiento, que no ha cifrado cuántos edificios de Madrid podrían encontrarse en una situación similar al de ayer, comenzará con las revisiones en los edificios que puedan tener una “urgencia mayor”, con especial atención a las construcciones de los años 40 y 50.
Porque, según ha argumentado, el Ayuntamiento no va a “fiarse” de las inspecciones realizadas por “personas privadas” que “en algunos casos no han sido adecuadas”.
Precisamente el secretario general del grupo municipal del PSOE-M, Ramón Silva, ha criticado también la “privatización” de las inspecciones técnicas de edificios y de las licencias de obras y ha instado a replantear este sistema.
Como obtener ayudas para la rehabilitación energética
La decisión se aprobó el pasado viernes en el Consejo de Ministros dentro del paquete de medidas fiscales (Real Decreto Ley 9/2015), “dada su pequeña cuantía y el elevado número de contribuyentes afectados, que puede incluso llegar a producir una tributación superior a la propia ayuda percibida en caso de que, por percibir la misma, se conviertan en obligados a presentar declaración”, dice el texto publicado en el BOE, que añade que “se declaran igualmente exentas las ayudas percibidas para compensar los costes derivados de la recepción o acceso a los servicios de comunicación audiovisual”.
De hecho, inicialmente, el Ministerio de Industria, Energía y Turismo cifró en 995.000 los edificios que debían adaptarse. Sin embargo, el número total de solicitudes ha alcanzado 316.552 por un importe de 103 millones de euros, cuando las ayudas ascendían a 290 millones en toda España.
Aumenta la morosidad en las comunidades de propietarios
La mora en las comunidades de propietarios de la Comunidad de Madrid ascendió en 2014 a los 251,63 millones de euros, lo que supone un incremento del 2,71 % con respecto a 2013, según un estudio presentado por el observatorio de las comunidades de propietarios.
Este incremento es debido principalmente a los retrasos en el pago de las cuotas de comunidad por parte de las entidades financieras, que ya suman 61 millones de euros, según el presidente del Consejo Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), Manuela Julia Martínez Torres.
El estudio también refleja que durante el año pasado la morosidad en la comunidades de propietarios madrileñas se dividió en dos tipos: el 51 % de los propietarios que no pueden pagar debido a la crisis, y por otro lado el 49 % que incluye a las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y morosos profesionales o intencionales que no pagan aun disponiendo de recursos económicos.
El porcentaje de morosos con problemas económicos ha aumentado un 5 % con respecto al año anterior, por su parte las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión morosas se han incrementado también en un 5 %, mientras que la tipología de morosos profesionales o intencionales ha bajado un 10 % respecto a 2013.
Respeto al periodo medio de cobro en 2014, éste se ha mantenido casi inalterable con respecto al año anterior, situándose entre los 118 y 220 días como media frente a los 114 y 220 días de 2013.
Esta semana, el Ministerio de Industria ha aprobado el nuevo procedimiento de facturación horaria del consumo eléctrico para los usuarios domésticos. El nuevo sistema irá llegando paulatinamente a los hogares, ya que precisa del nuevo contador inteligente, implantado en el 35% de instalaciones.
Cómo se calcula. La factura de la luz se calculará en función del consumo que se realice cada hora y del precio que marque en ese momento el mercado mayorista de electricidad, conocido como pool. El precio para cada día estará disponible el día anterior a partir de las 20.15 h. en la web de Red Eléctrica (www.ree.es).
Cuánto ahorro supone. Según la información publicada por Red Eléctrica a viernes 5 de junio, el precio mínimo (0,111626 euros por kwh) se marca a las seis de la mañana, mientras que el máximo (0,13222 euros por kwh) se sitúa a las once de la noche. La diferencia entre ambos extremos es de 0,02 euros por kwh. Según el Ministerio de Industria, “si el consumidor sabe cuánta energía consume en cada periodo y cuánto le cuesta, puede adaptar el momento de consumo”. El kwh supone cerca del 40% de la factura de la electricidad, que es la partida que sufrirá cambios, mientras que el 25% está destinado a impuestos y el 38% a sufragar los costes regulados del sistema y los peajes.
Quién dispondrá de la nueva factura. El nuevo sistema de facturación horaria sólo estará disponible para los consumidores que cuenten con el nuevo contador inteligente. Según datos que aporta el Ministerio, a finales del 2014 se habían sustituido el 35% de contadores, lo que supone 9,4 millones de instalaciones. El plan de sustitución prevé que en el 2018 todos los contadores (27 millones) estén adaptados ya al nuevo sistema.
El consumidor no tiene que realizar ningún cambio ni petición; son las compañías eléctricas quienes cambian el contador (en principio de manera gratuita) y quienes implantan la nueva factura.
Cuándo entra en vigor. El nuevo sistema arranca el próximo 1 de julio, aunque las compañías tienen un plazo de tres meses (hasta el 1 de octubre) para implantar el nuevo mecanismo. Hasta 2018 no estará implantado en todos los hogares, pues depende de la instalación del nuevo contador.
Voces críticas. Las asociaciones de consumidores critican que a pesar de que el precio del kwh baje, la factura eléctrica sigue subiendo. Según Facua, un 4,3% internanual en mayo. Los consumidores piden que “las tarifas se establezcan sobre la base de los costes reales de la generación energética” y piden una auditoría para revisar el déficit de tarifa que lastra la factura de la luz.
En España, 734.000 comunidades de vecinos están aseguradas, aunque la gran mayoría de los propietarios desconoce el alcance del seguro. Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), los daños por agua son el siniestro más frecuente en estas comunidades. Le siguen los daños de cristales y los incendios. De los 815.000 siniestros que se producen cada año en las comunidades de propietarios españolas que cuentan con pólizas de seguro, más de la mitad de ellos, unos 440.000, se deben a daños por agua, un problema que genera un gasto diario de unos 465.000 euros en coberturas. A los siniestros causados por el agua le siguen los daños de cristales –más de 66.000 casos al año–, que generan un gasto de 11,6 millones de euros. Aunque no son tan frecuentes, los siniestros que también tienen un coste muy elevado cuando se producen son los incendios, que suponen un gasto de 44 millones anuales o lo que es lo mismo, 121.000 euros al día.
En la Comunidad de Madrid cerca de 100.000 comunidades de propietarios están aseguradas; cerca de 40.000 fincas no disponen de seguro. Todo ello a pesar de que la Comunidad de Madrid establece que todo edificio construido o rehabilitado a partir de 1999 “deberá estar asegurado por los riesgos de incendios y daños a terceros”, recuerda el informe. Aun así, el menor número de edificios asegurados se encuentra en las franjas de “más de cincuenta años” o de “antigüedad desconocida”. Claro que no no sirve de mucho tener un seguro y desconocer sus coberturas. El 60% de los vecinos desconoce si su edificio está asegurado y las coberturas que tiene. Al respecto, los administradores de fincas de Madrid recuerdan que existen pólizas de seguro de hogar que además de asegurar la vivienda o local del titular, también cubren aquellos riesgos que el propietario haya contratado en la proporción de su coeficiente de participación en los elementos comunes. Dicha cobertura, no obstante, será eficaz únicamente cuando no exista un seguro del edificio o éste fuese insuficiente en cuanto a continente y contenido.
Camaras ficticias y protección de datos
A primera vista podría pensarse que puesto que obviamente tales cámaras de cartón piedra ni recogen ni mucho menos graban ningún tipo de datos personales, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) no tiene nada que decir en este asunto. Y sin embargo… El Expediente Nº: E/00888/2010 fue archivado porque ante una denuncia por videovigilancia no señalizada, se comprobó
Pero además añade,
No obstante, resultaría plenamente fundada la imposición de una sanción si en el futuro continuaran ubicadas las cámaras en el establecimiento, pues tal circunstancia podría constituir prueba indiciaria suficiente para determinar que las citadas cámaras se encuentran en funcionamiento y enervar el principio de presunción de inocencia, pudiendo imputarse la comisión de las infracciones que resulten de la aplicación de la LOPD que podrían ser sancionadas, de conformidad con el régimen sancionador previsto en la citada Ley.
La prohibición de fumar en las Comunidades de Propietarios
Las Comunidades de Propietarios entran dentro del grupo de espacios de uso público: Estos son lugares accesibles al público en general o lugares de uso colectivo, con independencia de su titularidad pública o privada. Con la entrada en vigor de la nueva Ley 42/2010 de 30 de diciembre, por la que se modifica la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco,
La ley es clara y en su artículo 7.m y 7.x dispone de la prohibición de fumar en cualquier espacio cerrado de la comunidad, por lo que quedaría terminantemente prohibido fumar en zonas comunes como pueden ser el zagúán de entrada, escaleras, rellanos, garajes, ascensor, etc…
Por su parte el artículo 7.s podría prohibir, previo acuerdo de la Junta de Propietarios, el fumar en los espacios abiertos como pueden ser patios comunes, terrazas, jardines, pistas deportivas, piscinas, etc… ya que es la titular de estos elementos comunes que se encuentran al aire libre.
Acuerdo entre el Colegio de Administradores y el Colegio de Notarios
Afronta cárcel por apoderarse de 7.000 euros de la comunidad de vecinos
La Fiscalía del Principado de Asturias solicita una pena de dos años de prisión para el presidente de una comunidad de propietarios de Oviedo acusado de apoderarse de más de 7.000 euros de los vecinos entre enero de 2012 y marzo de 2013, ha informado el Ministerio Público.
El fiscal relata que el acusado ostentaba el cargo de presidente de una comunidad de propietarios de la calle Ricardo Montes de Oviedo y figuraba como única persona autorizada para disponer de su cuenta bancaria.
Así, entre enero de 2012 y enero de 2013, cobró doce talones al portador por un importe total de 7.114,80 euros.
La comunidad de propietarios ha renunciado al ejercicio de la acción penal, con reserva expresa de las acciones civiles.
La Fiscalía considera que los hechos son constitutivos de un delito continuado de apropiación indebida y solicita que se condene al acusado a dos años de prisión, inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo y abono de las costas procesales.
IVA reducido (10%) en obras de rehabilitación de viviendas o edificios
Por otra parte, la ZPAE clasifica el entorno de Azca en dos zonas diferentes en función del grado de “ruido exterior existente” y del impacto sonoro de las actividades a desarrollar en dichas zonas, para las cuales se establecen medidas adicionales.
Madrid realizará 14 planes renove en 2015 para favorecer el ahorro energético
La Comunidad de Madrid realizará a lo largo de este año un total de 14 planes renove para favorecer el ahorro y la eficiencia energética, reducir la contaminación atmosférica y mejorar la seguridad de las instalaciones, facilitando el cambio de aparatos antiguos y su sustitución por otros nuevos más seguros.
El consejero de Economía y Hacienda, Enrique Ossorio, ha participado en una jornada informativa sobre “Los Planes Renove en Comunidades de Propietarios”, donde ha destacado el “importante impulso” a la rehabilitación energética de edificios que ha supuesto el desarrollo de los diferentes Planes Renove de la región y el “importante potencial de ahorro que existe en el sector residencial, sobre todo en el caso de los edificios más antiguos”.
Y como ejemplo, ha recordado que se considera que un edificio construido después de 2006 -cuando se aprobó el nuevo Código Técnico de la Edificación- consume de media un 40% menos de energía que el edificio medio estándar anterior; y uno construido después de 2013, hasta un 60% menos.
De hecho, de los más de 252.000 certificados energéticos de edificios tramitados en la Dirección General de Industria desde junio de 2013, más del 79% tienen calificaciones muy bajas, entre E y G, y sólo cerca del 21% están entre A y D.
Además, en el caso de las comunidades de propietarios, la calefacción y el agua caliente sanitaria pueden suponer más del 60% de los gastos comunes, que pueden reducirse mediante instalaciones eficientes y mediante la medición individual de los consumos, ya que en esos casos los vecinos suelen poner más cuidado al consumir.
La mayor parte de los planes renove puestos en marcha son aplicables a las comunidades de propietarios, y los últimos que se han lanzado son el de Instalaciones Eléctricas Comunes, Alumbrado de Emergencia, Instalación de Detectores de Presencia, y el Plan Renove de Iluminación en Edificios.
Con la implantación de las medidas que plantean los Planes Renove se ha comprobado que la evolución de la intensidad energética ha sido muy favorable en los últimos años, y especialmente desde el desarrollo del Plan Energético de la Comunidad de Madrid en 2004.
En ese periodo la mejora de la intensidad energética ha sido de un 16%, lo que quiere decir que los madrileños consumen de media un 16% menos para la misma actividad.
Ossorio ha resaltado además el hecho de que estos planes renove contribuyen también a la creación de empleo en los sectores implicados.