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Timestamp: 2017-08-16 19:39:48
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536']

Ab wann Miete mindern und wieviel? | Forum | meineimmobilie.de
12.05.2007, 15:22 von mieterProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Ab wann Miete mindern und wieviel?
ich hab mal eine Frage. Wir haben in unserer Wohnung eine Gastherme die nur einwandfrei funktioniert wenn es nicht windig ist (wir wohnen in Norddeutschland und da muß man mit Wind nunmal Rechnen). Unser Hausverwalter hält uns seit Monaten hin. Jetzt reicht es mir. Um wieviel und ab wann kann ich die Miete mindern? Ich werde diesen netten!!Menschen Mittwoch mal wieder nerven (was mein neustes Hobby geworden ist) aber bestimmt kommen nur wieder ausreden.
15.06.2007, 09:46 von Augenroll
Johanni hat freundlicherweise den "Fehler" in meinem Musterbrief in einem anderen Thread aufgeklärt:
Und zu meiner Rätselaufgabe: keine Prozentzahlen sondern pauschal mindern.
Mein (unverbindliches!) Musterschreiben lautete:
Sehr geehrter Herr Abwiegel,
in meiner Wohnung ist das und das kaputt. Bitte beseitigen Sie diesen Schaden bis zum (Datum 14 Tage später). Da der Wohnwert durch diesen Schaden erheblich beeinträchtigt ist, werde ich die Gesamtmiete ab heutigem Datum um XX% mindern und diesen Betrag von der jeweils nächstfälligen Zahlung zurückbehalten, bis der Schaden beseitigt ist.
Sollten Sie den Schaden nicht bis zum o.g. Termin behoben haben, werde ich die reparatur selbst in die Wege leiten. Die dadurch entstehenden Kosten werde ich vollständig von der Grundmiete zurückbehalten.
MFG, Ihr aufgeklärter Mieter.
Wenn ich das richtig verstehe, sollten also keine Prozentzahlen genannt werden, sondern ein Geldbetrag. Worin liegt denn aber der Sinn, wenn ich diesen Geldbetrag auch mit derselben Genauigkeit als XX Prozent von der Gesamtmiete angeben kann?
Ich meine, MM in Prozent oder Geldbetrag sind äquivalente und gleichwertige Angaben. Beides ist möglich.
Vielleicht hat jemand noch Quellenangaben zu diesem Thema?
13.06.2007, 10:06 von Augenroll
@Fixfeier:
Eigentlich gibt es das schon:...
Ja aber eben nur "eigentlich". Das von ihnen zitierte Urteil wird in der eigentlich hier behandelten Problematik von der Rechtssprechung nicht herangezogen.
Somit ist Ihr Beitrag samt Zitat eigentlich ziemlich unbrauchbar.
13.06.2007, 07:40 von pbsenn
also im Prinzip doch nur Kaltmiete?
Ich geb offen zu, ich habs mehrfach gelesen und net kapiert
Ja und Nein. Der entscheidende Fakt ist, dass von den Gesamtbetriebskosten zunächst die Minderungsquote herunterzurechnen ist. Hierin ist die eigentliche Kürzung zu sehen. Der sich nun ergebende, gekürzte Gesamtbetrag aus der BK-Abrechnung wird mit den tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen verrechnet.
Daher ist es in der Tat eigentlich mehr oder weniger sinnlos unterjährig die BK-VZ zu kürzen. Es sei denn, man nimmt die gesparten 10 - 25 Euro und packt sie satt verzinst auf ein Festgeldkonto
12.06.2007, 18:22 von Fixfeier
Augenroll schrieb:
Momentan ist die Rechtssprechung sozusagen in zwei Lager gespalten. Man sollte wieder auf ein BGH Urteil warten. Bis dahin heißt es feste streiten!
Eigentlich gibt es das schon:
BGH Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 347/04
Zitat aus der Begründung des BGH:
Das Argument des Berufungsgerichts, in diesem Fall führe die Heranziehung der Nebenkostenvorauszahlungen bei der Berechnung des Minderungsbetrages zu einer doppelten Anrechnung der abweichenden Wohnungsgröße, ist nicht richtig. Zwar wird die geringere Fläche bei der Ermittlung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten , soweit diese nach der Wohnfläche berechnet und auf den Mieter umgelegt werden, berücksichtigt. Eine "doppelte Anrechnung" erfolgt jedoch nicht dadurch, dass die Höhe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen gemindert ist. Leistet der Mieter auf Grund der Minderung nur geringere Nebenkostenvorauszahlungen, werden bei der Abrechnung der Betriebskosten auch nur die Zahlungen in der verminderten Höhe berücksichtigt, so dass ein eventuelles Guthaben des Mieters geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters höher ausfällt, als wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe erbracht hätte. Dies gilt auch, wenn - wie hier - der Mieter Rückzahlung bereits geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen verlangt.
12.06.2007, 17:52 von Augenroll
@villaporta:
meines Wissens müssen die Vorauszahlungen als komplett gezahlt in die Abrg. einfliessen. Hatte mal so einen Fall.
Auch diese Rechtsauffassung gibt es.
12.06.2007, 17:48 von johanni
Bei der bewährten Praxis der Minderung von der Grundmiete entgeht man dem ganzen Schlamassel mit den BK/HK.
Na, dass ist ja mal ne Aussage für betroffene Mieter
12.06.2007, 17:46 von villaporta
12.06.2007, 17:44 von Augenroll
Das ganze ist eine komplizierte Luftnummer. Ich habe mich aber noch nicht eingehender damit beschäftigt.
Übrigens: Die Miete darf weiterhin von der Grundmiete gemindert werden, sie kann aber eben auch von der Gesamtmiete gemindert werden.
12.06.2007, 17:29 von Melanie
12.06.2007, 17:14 von Augenroll
Und ich setze noch eins drauf: könnt Ihr Euch vorstellen, wie dann die Voruaszahlungen bei der Jahresabrechnung berücksichtigt werden?
http://www.bmgev.de/aktuell/aktuell-bk-mietminderung.html
12.06.2007, 17:11 von Mortinghale
könnt Ihr Euch vorstellen, wie dann die Voruaszahlungen bei der Jahresabrechnung berücksichtigt werden?
Ja, wie wohl ?
Wer, außer einem Richter, käme auf die Idee, einen überführten Mörder laufen zu lassen, weil bei dessen Verhaftung ein Formfehler passiert ist ?
Im logischen Weiterentwickeln haben die Jungs es echt drauf.
12.06.2007, 17:08 von Mortinghale
Tja, früher. Die Gute Alte Zeit.
12.06.2007, 17:07 von johanni
der BGH war der Meinung, da Mieter mit Bruttomietverträgen (gibt ja auch so viele davon) schließlich auch nur die Bruttomiete mindern könnten, müßte dies eben für alle gelten.
12.06.2007, 17:04 von Melanie
O.K., habs gerade nachgegoogelt.....ist wohl ein BGH-Urteil von 2005.
Vorher war es aber nur Kaltmiete....
12.06.2007, 17:03 von Mortinghale
12.06.2007, 17:01 von johanni
Und mindern darf man doch nur die Kaltmiete???
Eben nicht, mindern darf man die Gesamtmiete
12.06.2007, 16:55 von Melanie
Mortinghale, sicher???
Gesamtmiete ist doch Kaltmiete plus NK, oder?!
12.06.2007, 16:50 von Mortinghale
Meint Johanni die Gesamtmiete?
Es müßte Kaltmiete heißen!
Glaube ich eher nicht, da Gesamtmiete (so bescheuert es auch ist) lt. Rechtsprechung richtig wäre.
12.06.2007, 16:47 von chum
Sie sollten keine Zeit verschwenden mit Telfonaten, sondern alles Beweissicher schriftlich (per EBF) erledigen.
Sollte es mal eine gerichtliche Auseinandersetzung geben, haben Sie dann schriftliche Beweise. Ein Telefonat zählt nicht, die HV kann sich herausreden und dann steht Aussage gegen Aussage.
Im Schreiben sollten Sie eine Frist 4 - 6 Wochen zwecks Mängelbehebung festsetzen und bereits ankündigen, das danach die Miete gemindert wird. (falls Ihre Therme nur heizt d.h. nicht auch das Wasser erwärmt, können Sie evtl. in dieser Jahreszeit gar nichts mindern)
Im Schreiben können Sie auch erwähnen - wenn eine HV schuldhaft etwas hinauszögert - kann die HV belangt werden.
Soweit mein Senf dazu;
vor lauter anderweitigen Beiträgen habe ich den Faden verloren.
12.06.2007, 16:45 von Melanie
Falls Johanni die sofortige Minderung meint (noch vor Fristablauf): Das wäre nach BGB korrekt, wissen aber die wenigstens, und denken es darf erst nach Fristablauf gemindert werden.....
12.06.2007, 16:43 von Melanie
12.06.2007, 16:34 von Augenroll
Aber diesen werde ich hier nicht aufzeigen.
Nichts anderes habe ich von Ihnen erwartet!
Denn Ihnen geht es offenbar nur darum, Mieter hinterlistig reinzureiten und hier Privatfehden auszutragen. Dafür sind andere Vermieter"foren" zuständig.
Hier in unserem Forum ist es eigentlich üblich, sich gegenseitig zu helfen und durch eine pluralistische Diskussion eine vernünftige Ansicht zu entwickeln. Dass Sie damit nicht übereinstimmen haben Sie deutlich und beschämend durch Ihre Bemerkung gezeigt.
An alle anderen User,
Dieses Forum kann niemals eine verbindliche Rechtsberatung ersetzen, daher kann auch mein Formulierungsvorschlag nur ohne Gewähr erfolgen. Ich weiß leider nicht, wo der von johanni behauptete Fehler liegen soll. Vielleicht gibt es auch keinen, denn johanni lehnt offenbar eine Erklärung ab. das ist nicht sehr hilfreich, aber mit solchen Usern müssen wir wohl leben.
12.06.2007, 16:23 von johanni
@ augenroll:
Das Schreiben sollte ungefähr dieses Format haben:
Bevor Sie solche Schreiben als Mustertext an unbedarfte Mieter als Tipp rausgeben, sollten Sie sich erst einmal mit der Rechtsprechung auseinandersetzen.
In Ihrem Musterschreiben ist ein gravierender Fehler, der den Mietern einen erheblichen Schaden zufügen könnte.
17.05.2007, 21:30 von Sommer
Komisch, wieso werden alle Verwalter/Vermieter sobald sie das Wort Mieterverein hören still.
Ich nicht - in der Regel lache ich herzlich wenn ich diese gestelzten Schreiben des Mieterschutzbundes lese...
Die Frage der Minderung ist immer eine Einzelfallsache. Wenn man es zu arg treibt, dann läuft man natürlich immer in Gefahr, daß der Vermieter klagt und daß im Verfahren dann irgendein goldener Mittelweg (wie meistens) rauskommt, der beiden Seiten Kosten verursacht.
Aber natürlich ist das Hinhalten auch nicht in Ordnung - also ich würde schreiben mit Fristsetzung (ruhig knapp gesetzt, 8 Werktage oder so) und die Minderung ankündigen. Gerichtlich wird das immer zugute gehalten (daher also gerichtsfest also beweisbar zustellen lassen!) da man sich um Deeskalation bemüht hat!
Als Vermieter stelle ich auch oft genug fest, daß es nichts bringt, die vertraglich festgehaltenen Pflichten mit dem Holzhammer einzufordern...da muß ich auch ein beständiges, sanftes Mahnen mit ein paar Schritten vor und wieder zurück vortanzen um etwas zu erreichen.
Aber ein jeder nach seiner Facon.
16.05.2007, 18:04 von Cora
ich finde es generell doof wenn Infos tröpfchenweise kommen, egal ob von Vermietern oder Mietern, denn wüsste man von Anfang an alle Fakten fiele manche Antwort anders aus und endlose Diskussionen würden vermieden.
16.05.2007, 17:59 von Augenroll
-so wie wir uns mit dir abfinden
Naja, das sehe ich (noch) nicht so!
Wie ist denn jetzt Deine Meinung zum Thema, wo "Mieter" noch ein paar Infos nachgeschoben hat?
16.05.2007, 14:26 von Mortinghale
Keine Sorge, einige werden auch ganz schön laut (dem Rest ist vollkommen egal).
16.05.2007, 14:22 von mieter
Ich hab heute morgen (wieder im 2Wochen Rythmus) bei der Hausverwaltung angerufen. Da hieß es sie hätten 2!! Angebote eingeholt. Wow, also in 2Wochen bekomme ich mehr als 2Angebote auf den Tisch.
Naja wie dem auch sei, als ich sagte das wir ab nächsten Monat im Mieterverein sind wurde er auf einmal ganz still. Komisch, wieso werden alle Verwalter/Vermieter sobald sie das Wort Mieterverein hören still.
Ich mußte mich wirklich beherrschen den Menschen nicht anzuschreien. Naja wie gesagt ab nächsten Monat sind wir im Mieterverein und haben hoffentlich bald das Glück eine neue Wohnung zu bekommen.
16.05.2007, 09:57 von Augenroll
@ Mieter,
Die Hausverwaltung weiß bereits seit über einem!! Jahr von dem Problem und wir werden dauernd hingehalten.
Da haben Sie echt zuviel Geduld bewiesen. und was haben Sie jetzt davon?
Wenn Sie jetzt erst eine Mietminderung geltend machen wollen, wird sicher frech vom Vermieter behauptet: eine Mietminderung oder eine Schadensbeseitigung kommt nicht mehr in Frage, da Sie nunmehr den Schaden zu lange akzeptiert haben!
Für die Zukunft: Immer alles schriftlich machen und nicht zögerlich handeln. Freundlich bleiben, kann man ja trotzdem.
Wissen ist Macht, nichts wissen kostet Geld und Nerven!
15.05.2007, 15:16 von mieter
Erst hieß es der Schornstein zieht nicht richtig ab, dann waren der Schornsteinfeger, Klempner ect. da und jetzt bekommen wir angeblich eine neue Therme aber das ist der Stand von vor 4Wochen. Als ich vor 2Wochen wieder anrief (nerve im 2Wochen Rythmus) hieß´es da es sehr kostenaufwendig ist bla bla. Es reicht mir.
Mittlweile suchen wir schon nach einer neuen Wohnung, aber das geht halt auch nicht so schnell.
14.05.2007, 15:46 von Augenroll
Dauernd hingehalten und dumm behandelt zu werden, ist aber auch nicht angenehm. Der User Mieter wird sich da schon das passende aus den Infos rausziehen.
14.05.2007, 15:32 von johanni
ganz schlichter Rat, nicht mit Kanonen auf Tauben schiessen sondern sachlich dem Vermieter/Verwalter den Mangel schildern.
Es liegt offenbar an der Zündflamme, diese scheint zu klein eingestellt zu sein, ganz geringer Arbeitswand durch den zugelassenen Handwerker, max. Arbeitzeit ca. 5 Minuten!! Dieses solltest Du dem Vermieter mitteilen.
Konfrontation bringt letztlich nichts, außer Ärger. Offenbar hat es Dein Vermieter mit einem schlambigen Techniker zu tun.
14.05.2007, 15:19 von Augenroll
Abgesehen davon, gibt es bei einer zwischen den Parteien festgelegten Quote keine Reibungspunkte mehr
Das ist eine ganz andere Baustelle.
Denn wenn der Mieter keine Einigung mit dem Vermieter über die Minderung erzielen kann (und das ist leider der Regelfall!), gerät er schnell in Beweisnot.
Und einer Beweisnot beugt man so vor:
Taggenaue Minderung, Protokoll führen, Fotos, nicht verwandte Zeugen.
Bald hat man darin Übung und es wird zur Routine, dann lohnt sich der Aufwand auch.
14.05.2007, 15:14 von pbsenn
Vielleicht haben Sie es übersehen, aber ich habe taggenau geschrieben.
mea culpa. Ja, habe ich. Vielleicht sollte ich es mit der Schnelllesetechnik doch lassen.
Oder ist es Ihr Ziel, dieses Thema vollzuspammen?
Nu sabbel mich doch bitte nicht schon wieder voll. Die erste korrekte und sämtliche Fragen deckende Antwort in diesem Thread kam von mir. Darauf bild ich mir aber nicht mal ein hundertstel soviel ein wie Sie auf Ihre vermeintliche
Intelligenz, Unverfrorenheit und die Fähigkeit zur elaborierten Ausdrucksweise
Die Mietminderung beträgt also 60,- € und wird gleich von der nächstfälligen Mietzahlung zurückbehalten!
sind dann wohl 10 %. Da lag ich mit meinen 10 - 15 % Minderungsquote ja gar nicht so falsch. Abgesehen davon, gibt es bei einer zwischen den Parteien festgelegten Quote keine Reibungspunkte mehr ob nun der Wind stark genug geblasen hat oder nicht.
14.05.2007, 14:59 von Augenroll
@psenn:
Vielleicht haben Sie es übersehen, aber ich habe taggenau geschrieben. Oder ist es Ihr Ziel, dieses Thema vollzuspammen?
Monat mit 30 Tagen, Gesamtmiete 600,-€, an 10 Tagen funktioniert Warmwasser nicht.
Miete für 10 Tage: 200,- €, davon 30 % sind 60,-€.
Bei einer taggenauen Minderung sind in disem Fall 30% eher zuwenig als zuviel angesetzt.
14.05.2007, 12:03 von Endu
da die Anlage jedoch lediglich bei Wind funktionsgestört ist, halte ich einen generellen Mietabzug von 30 % für zu hoch gegriffen
30 % bei taggenauer Minderung ist durchaus drin. Der Ausfall von Warmwasser beeinträchtigt doch sehr stark den Gebrauch der Mietsache.
14.05.2007, 11:57 von pbsenn
@ Augenroll
da die Anlage jedoch lediglich bei Wind funktionsgestört ist, halte ich einen generellen Mietabzug von 30 % für zu hoch gegriffen.
14.05.2007, 11:18 von Augenroll
@pbsenn:
Mietminderungstabellen können immer nur eine Tendenz angeben. Nahezu jeder Fall ist anders gelagert. Hier gibt es z.B. eine kleine Tochter.
Ich habe dementsprechend vorsichtig formuliert: Ich sehe hier 30%, bei taggenauer Minderung."
14.05.2007, 08:59 von pbsenn
Hier mal ein Link mit Minderungsquoten zum Thema:
14.05.2007, 08:47 von Augenroll
Unser Hausverwalter hält uns seit Monaten hin. Jetzt reicht es mir. Um wieviel und ab wann kann ich die Miete mindern? Ich werde diesen netten!!Menschen Mittwoch mal wieder nerven (was mein neustes Hobby geworden ist) aber bestimmt kommen nur wieder ausreden.
Die Miete ist laut BGB vom Vorliegen des Wohnungsmangels an automatisch gemindert. Allerdings muss dem Vermieter angekündigt werden, welcher Mangel vorliegt und dessen Beseitigung muss angemahnt werden.
Aus Beweisgründen sollte alles schriftlich gemacht werden, wichtige Briefe per Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe.
Sie müssen den Vermieter schriftlich mit konkretem Datum in Verzug setzen, danach können Sie selbst eine Firma beauftragen und dann die Reparaturkosten auch von der Miete zurückbehalten.
Gegen Verschleppung und Hinhaltetaktik helfen nur konkrete Termine mit klaren Ansagen. Sich nicht in den Strudel eines Ellenlangen Schriftwechsels oder ständiger Anrufe reinziehen lassen.
Zur Höhe der Mietminderung:
Da das Warmwasser nicht ständig ausfällt, sondern nur wenn es windig ist, sollten Sie aus Beweisgründen ein taggenaues Mängelprotokoll führen und genau aufschreiben, wann Sie Duschen wollten (ich nehme an täglich!) und es dann nicht ging (wenn es windig ist). Minderungsquote sehe ich bei 30% von der Gesamtmiete. Also für jeden Tag ohne Warmwasser 30% Prozent von der Tagesmiete abziehen. Alles auch wirklich von der Miete einbehalten.
Die Reparatur muss dann aber auch wirklich spätestens nach ca 1,5 Monaten von Ihnen beauftragt werden.
Was denken Sie, wie schnell die Hausverwaltung in die Spur kommt.
PS.Bin auch Mieter.
14.05.2007, 07:55 von pbsenn
einen Mangel muss man schriftlich anzeigen, eine Frist zur Behebung setzen und gleichzeitig bei Nichterledigung Mietminderung ankündigen.
Einen Mangel braucht man nicht schriftlich anzeigen (sollte es jedoch aus Beweisgründen machen) und eine Frist braucht man für die Mietminderung auch nicht abwarten.
Die Frist sollte jedoch auf jeden Fall gesetzt werden, wenn man als Mieter seine Rechte aus § 536a BGB (eigenständige Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels) wahren möchte.
Die Miete kann umgehend nach Mangelanzeige gemindert werden.
Bei Ausfall der Warmwasserversorgung sollte eine Minderungsquote von 10 - 15 % angemessen sein.
13.05.2007, 17:04 von ADele
ich kann Dir zwar keinen Rat wegen Mietminderung geben aber vielleicht hilft Dir ein technischer Tipp.
Bei mir gab es im vierten Stock ewig Probleme mit der Therme, weil der Wind sich im Kamin gefangen und damit die Flamme ausgeblasen hat.
Seit der Kamin mit einem Aufsatz verlängert wurde läuft die Therme einwandfrei.
Vielleicht ist das bei Dir auch die Lösung des Problems.
13.05.2007, 16:48 von peter98
Wie bereits erwähnt, sollten Mängel immer schriftlich an den Vermieter gehen.
Reagiert dieser nicht, sollte beim nächsten Schreiben eine Frist zur Erledigung gesetzt werden. Gleichzeitig kann man eine Mietminderung geltend machen, wenn es sich um nicht unerheblich Mängel handelt (dies dürfte in ihrem Fall, wenn kein Warmwasser zur Verfügung steht, der Fall sein).
Man sollte die nächste Miete deshalb unter Vorbehalt zahlen.
12.05.2007, 15:47 von Cora
ist denn der Mangel nun schriftlich angezeigt und eine Frist gesetzt worden oder alles nur mündlich?
12.05.2007, 15:35 von mieter
Über die Gastherme läuft Heizung und Warmwasser. Es ist nicht so toll sich die Haare mit kalten Wasser zu waschen. Wir haben eine kleine Tochter die auch warmes Wasser zum Baden braucht.
12.05.2007, 15:27 von Cora
Wie hoch diese sein kann, richtet danach, wie die Räume geheizt werden können. Da die Heizperiode ja jetzt langsam vorbei ist, besteht dann im eigentlichen Sinn auch kein Mangel mehr, es sei denn, das Warmwasser läuft auch über die Therme.
Paar mehr Infos wären nicht schlecht.