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Timestamp: 2019-11-20 14:42:24
Document Index: 318055226

Matched Legal Cases: ['§ 215', '§389', '§ 215', 'BGH', '§ 215', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 215']

Aufrechnung rückständiger Miete mit Mietkaution - frag-einen-anwalt.de
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| 30.08.2016 15:31 |
unserem Problem liegt der folgende Sachverhalt zu Grunde:
Beginn des Mietverhältnisses September 2011
Kündigung des Mietverhältnisses zu Mai 2016
Bei Wohnungsrückgabe teilte uns der Vermieter (erstmalig) mit, dass die 1. Miete aus 09/2011 noch offen sei - was wir bezweifeln.
Nun haben wir uns auf die Einrede der Verjährung berufen.
Es kam wie es kommen musste und der Vermieter beruft sich auf § 215,§389 ff. BGB.
Unsere Frage wäre jetzt: Hätte der Vermieter seine Mietforderung innerhalb des Zeitraums von 09/2011 bis 12/2014 mindestens anmahnen oder ähnliches müssen damit er sich jetzt auf § 215 BGB stützt?
Oder schauen wir tatsächlich in die Röhre?
Vermieter BGB Vermieter
Sie schauen vermutlich dann in die Röhre, wenn Sie die Zahlung nicht nachweisen können (Bankauszug? Zeugen?)
Sie als Mieter haben einen aufschiebend bedingten Kautionsrückzahlungsanspruch, der aber erst fällig wird und Bestand hat, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, für die die Kaution haftet (BGH ZMR 1999, 537, 538; OLG Karlsruhe BeckRS 2009, 21288).
Die Beweislast der Zahlung liegt daher bei Ihnen. Daher sollten Kontoauszüge eingesehen oder Zeugen befragt werden.
Nach § 215 darf der Vermieter auch mit verjährten Forderungen aufrechnen, ohne dass eine Mahnung o.ä. erfolgt sein muss.
Möglich wäre zu Ihren Gunsten eine Verwirkung anzunehmen, die aber nur dann greift, wenn neben dem Zeitablauf (hier vorliegend) der Vermieter irgendetwas zusätzlich getan hat, woraus Sie als Mieter nur schließen konnten, dass es keine offene Forderung gibt und er auf Rückstände verzichtet (allein das bloße Nichtstun reicht also nicht).
Daher sollten Sie alle Rechnungen, Nebenkostenabrechnungen kontrollieren. Wurde z.B. ein Guthaben einer NK-Abrechnung ausgezahlt, spricht das gegen eine Forderung und ggfs. dann für die Verwirkung.
Nachfrage vom Fragesteller	30.08.2016 | 16:44
d.h. das der Vermieter quasi jetzt einfach eine offene Mietforderung in den Raum stellen kann und wir müssen beweisen das es diese Forderung tatsächlich nicht gibt? :(
Da bisher keine NK-Abrechnungen erstellt worden sind, sind die jetzt nachgeholt worden und im Zusammenhang mit dem Auszug ausgezahlt worden.
Und erst hierbei kommt es zur Verrechnung mit der Mietkaution. Ist das mit "zusätzlich hat der Vermieter getan" gemeint?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.08.2016 | 16:52
da Sie den Kautionsrückzahlungsanspruch geltend machen, müssen Sie nachweisen, dass ihr Anspruch nicht mit Gegenforderungen belastet ist, wenn der Vermieter dieses behauptet.
Wenn er jetzt erst die Abrechnung erstellt und das Guthaben auszahlt, wird das dann für Sie sprechen. Das ist dann in der Tat bei der Verwirkung zu prüfen.
Ergänzung vom Anwalt 06.09.2016 | 11:58
in der obigen Angelenheit muss ich die Antwort noch ergänzen, da erst heute ein BGH-Urteil mit Begründung veröffentlicht worden ist.
Nach dieser Entscheidung werden Sie sich erfolgreich auf die Verjährung berufen können, denn der BGH ist der Auffassung, dass nach Ablauf der Verjährungsfrsit sich Vermieter auch nicht mehr aus der Kaution bedienen dürfen - verjährt sei eben verjährt (BGH, Urt.v. 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14).
Mit dieser Entscheidung wird dann § 215 BGB nicht mehr zu berücksichtigen sein.
Bewertung des Fragestellers 30.08.2016 | 16:47
"Aufgrund unserer kurzen knappen Frage haben wir eine kurze knappe Antwort erhalten,
was angemessen ist!"
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