Source: http://domoforum.it/2013/03/revocatoria-fallimentare-e-simulazione-del-prezzo/
Timestamp: 2018-07-21 13:16:00+00:00
Document Index: 161951943

Matched Legal Cases: ['art.1448', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 67', 'sentenza ', 'art. 67', 'sentenza ', 'art. 2704', 'art. 2704']

Domoforum » Il rischio di revocatoria nel caso di “affare” con prezzo “poco chiaro”.
Il rischio di revocatoria nel caso di “affare” con prezzo “poco chiaro”.
art.1448 C.C., Atti a titolo oneroso, Azione revocatoria fallimentare, Fallimento, Fallimento ed altre procedure concorsuali, n. 17761, Notaio De Luca, occultamento del prezzo, pagamenti e garanzie, prezzo incongruo, sentenza 16 ottobre 2012, stato di bisogno, tracciabilità dei pagamenti, ultra dimidium, Utilizzo di titoli di credito
Dalla Corte di Cassazione, con la sentenza del 16 ottobre 2012, n. 17761, ci perviene una ulteriore conferma della convenienza che necessariamente il prezzo che si dichiara in atto di compravendita corrisponda al vero prezzo pattuito e pagato ed inoltre che tale prezzo non sia inferiore di più di un quarto al valore e che ad esso corrispondano i pagamenti realmente effettuati.
si ribadisce ancora una volta la necessità che non vi sia nella transazione immobiliare alcun “occultamento del prezzo” (sia nel senso di una dichiarazione maggiore che inferiore a quella del reale prezzo)
si modifica, in tali circostanze, il vecchio concetto dello “ultra dimidium” (la sproporzione tra le due prestazioni deve essere superiore al doppio) e la conoscenza dello stato di bisogno, C.C. nell’Art. 1448, dandone più ristretti confini.
si da importanza probatoria e necessaria al rapporto sottostante ed alla tracciabilità dei pagamenti, ai fini fiscali e di antiriciclaggio ma anche per la validità degli atti di trasferimento.
non sono più sufficienti dichiarazioni scritte ancorché con data certa per opporre una simulazione del prezzo alla revocatoria.
Nel giro di pochi anni la vecchia “abitudine” di dichiarare un prezzo difforme dal reale, allo scopo di pagare minori imposte, è stata di fatto completamente superata, almeno nelle vendite tra privati, dal sistema del cd Prezzo/valore: si dichiara il vero prezzo pagato e si pagano le imposte sul valore catastale.
Tale sistema, introdotto alla fine del 2005 da Tremonti come semplice facoltà, è stato reso più incisivo ed obbligatorio con le leggi cd “Bersani” (D.L. 223 del 4-7-2006 convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248) e in parte con la cd “Bersani bis” (D.L. n. 7 del 31 gennaio 2007, convertito con modificazioni dalla L. 2 aprile 2007, n. 40) ed anche con il dlgs 231 del 21 novembre 2007 (in attuazione della direttiva 2005/60/CE concernente la prevenzione dell’utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attivita’ criminose e di finanziamento del terrorismo nonche’ della direttiva 2006/70/CE che ne reca misure di esecuzione) leggi per le quali è necessaria la tracciabilità dei pagamenti pena la nullità degli atti.
Alla legge coercitiva che impone di dichiarare il vero prezzo, si è affiancato, solo per i privati, il “vantaggio” di poter pagare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo.
Fino ad alcuni anni fa, anche fiscalmente, si era infatti pensato genericamente che:
ove in un atto fosse esposto un prezzo inferiore rispetto al valore dichiarato del bene trasferito, la base imponibile fosse rappresentata dal valore;
ove in un atto fosse esposto un prezzo superiore al valore dichiarato del bene trasferito, la base imponibile fosse rappresentata dal prezzo;
ove in un atto fosse indicato solamente il prezzo, senza alcun accenno al valore del bene, la base imponibile fosse inevitabilmente rappresentata dal prezzo.
L’eterno dilemma prezzo/valore.
Il livello elevato delle aliquote d’imposta che colpiscono le transazioni immobiliari ha sempre spinto i contraenti ad abbassare il più possibile la base imponibile, anche perché gli uffici preposti ai controlli spesso non hanno provveduto alle verifiche.
Vi sono ancora alcune zone d’ombra principalmente riferite ai contratti tra Imprese e Società o anche fra Privati ed imprese, per le quali resta l’obbligo di dichiarare il vero prezzo senza che vi sia alcuna convenienza.
Nelle compravendite molto convenienti o nel cd “affare” qualora chi vende sia poi soggetto al fallimento, occorre fare ancora più attenzione quindi:
che tale convenienza non ecceda il quarto di differenza tra il vero valore ed il vero prezzo;
che non vi sia alcun occultamento del vero prezzo, né in più né in meno;
che vi sia una piena tracciabilità dei pagamenti;
che vi sia stato un normale dimostrabile percorso contrattuale che possa escludere la conoscenza di uno stato di bisogno del venditore.
A volte pagare un immobile ad un prezzo molto basso, o tentare di risparmiare sulle imposte di registro o sull’Iva, può costare molto caro.
Cassazione, sentenza 16 ottobre 2012, n. 17761, sez. I civile
L’acquirente di un bene che, convenuto in revocatoria dal fallimento dal venditore ex art. 67, comma 1, legge fall., adduca la simulazione del prezzo, ha l’onere di provare, con un documento di data certa anteriore al fallimento, non solo il versamento del maggior prezzo dissimulato, ma anche il collegamento di tale versamento con il contratto revocabile; ove la prova documentale della simulazione relativa sia data non già da un solo documento, ma da una serie di documenti tra loro collegati, ciascuno di essi, secondo il proprio regime probatorio deve acquisire autonomamente carattere di certezza di data nella sua anteriorità al fallimento. Tuttavia, la prova del maggior prezzo non può essere fornita attraverso il riferimento a titoli di credito, per loro natura astratti, ancorché aventi data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento, salvo sia dimostrato che il rilascio degli stessi, con funzione solutoria, sia ricollegabile al contratto oggetto di revocatoria, delle cui obbligazioni da parte dell’acquirente costituisca adempimento; tale collegamento ben può essere oggetto di prova logica, sulla base di elementi documentali in tal senso concludenti.
La Suprema Corte con la sentenza così massimata è tornata ad occuparsi della simulazione relativa parziale del prezzo e del regime probatorio ad essa afferente .
La Cassazione, con orientamento pressoché costante, aveva stabilito che la simulazione parziale del prezzo può essere eccepita dal convenuto, nel giudizio di revocatoria fallimentare, con la produzione agli atti del processo di un atto avente data certa anteriore al fallimento.
La simulazione relativa intervenuta tra le parti originarie del contratto ed avente ad oggetto il prezzo della vendita è ritenuto opponibile al fallimento dell’alienante (Cass. 8426/00), non ricorrendo tale fattispecie nelle preclusioni degli artt. 1415 e 1416 c.c.
La Giurisprudenza ritiene, però, che l’acquirente di un bene che, convenuto in revocatoria del fallimento del venditore ex art. 67 n. 1 L.F., adduca la simulazione del prezzo, ha l’onere di provare, con un documento di data certa anteriore al fallimento, non solo il versamento del maggior prezzo dissimulato, ma anche il collegamento di tale versamento con il contratto revocabile.
Ove la prova documentale della simulazione relativa sia data non già da un solo documento, ma da una serie di documenti tra loro ricollegabili, ciascuno di essi, secondo il regime probatorio ad esso proprio, deve acquisire autonomamente carattere di certezza di data nella sua anteriorità al fallimento.
Tuttavia, la prova del maggior prezzo non può essere fornita attraverso il riferimento a titoli di credito, per loro natura astratti, ancorché aventi data certe anteriore alla dichiarazione di fallimento, salvo che sia dimostrato che il rilascio degli stessi, con funzione solutoria, sia ricollegabile al contratto oggetto di revocatoria, delle cui obbligazioni dalla parte dell’acquirente costituisca adempimento; tale collegamento ben può essere oggetto di prova logica, sulla base di elementi documentali in tal senso concludenti.
La sentenza in commento stabilisce che la prova dei fatti dai quali dedurre la preesistenza della simulazione rispetto alla dichiarazione di insolvenza possa essere data anche tramite presunzioni.
L’art. 2704 c.c. prescrive che la data della scrittura è certa e computabile riguardo ai terzi solo dal giorno in cui si verifica un fatto che stabilisca in modo certo l’anteriorità del documento.
La Cassazione ritiene che l’art. 2704 c.c. non prescriva tassativamente dei fatti in base ai quali la data della scrittura privata non autenticata deve considerarsi certa e computabile riguardo i terzi, lasciando al giudice di merito la valutazione delle allegazioni caso per caso al fine di accertare la data certa.
Articolo composto dalla redazione di Domoblog in collaborazione con il Notaio Leonardo De Luca, membro fondatore di Domoforum.