Source: http://infocentocase.blogspot.com/2014/09/la-nuova-normativa-sul-rent-to-buy.html
Timestamp: 2020-02-18 09:00:23+00:00
Document Index: 73042953

Matched Legal Cases: ['art. 23', 'art. 1002', 'art. 67', 'art. 2645', 'art. 72', 'art. 8']

INFOCASA: LA NUOVA NORMATIVA SUL RENT TO BUY
LA NUOVA NORMATIVA SUL RENT TO BUY
L'ART. 23 DEL DECRETO LEGGE "SBLOCCA ITALIA"
L’art. 23 del DL 133/2014, con effetto dal 13.9.2014, convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014, pubblicata sulla G.U. n. 262/2014, disciplina in maniera puntuale i “contratti di godimento in funzione della successiva aliena­zio­ne di immobili”, cioè delle operazioni di c.d. “rent to buy”. Con tale espressione si indi­cano, ad esempio, i contratti di locazione con patto di futura vendita, ovvero i con­trat­ti che consentono l’iniziale attribuzione dell’immobile in godimento, con impegno futuro all’acquisto. Operazioni di tal genere hanno avuto ampia diffusione negli ultimi anni, a causa della crisi del mercato immobiliare. Per questo motivo, il legislatore ha voluto disciplinarli come figura contrattuale tipica, fornendone una disciplina civilistica, in modo da rendere più agevole e “sicura” la stipula di operazioni di “rent to buy”.
La nuova fattispecie tipica viene definita come il contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. La nuova tipologia contrattuale coniuga quindi in un’unica fattispecie caratteri propri della locazione e della compravendita.
con riferimento ad ogni tipologia di immobile (fabbricati abitativi, fabbricati strumentali, terreni, ecc.);
indipendentemente dalle parti contrattuali (persone fisiche, imprese, soggetti che agiscono nell’esercizio di arti o professioni, ecc.).
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un nu­mero minimo di canoni che deve essere determinato dalle parti contrattuali, co­mun­que in misura non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
La nuova disciplina prevede che il contratto di “rent to buy” sia trascritto come un contratto preliminare. Ciò comporta la necessità che il contratto sia redatto in forma pubblica (atto pubblico o scrittura privata autenticata). La trascrizione del “rent to buy” consente di estendere ad esso:
l’effetto “prenotativo” tipico della trascrizione del contratto preliminare (in virtù del quale, ove il contratto definitivo sia trascritto, la trascrizione del preliminare prevale sulle trascri­zioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare medesimo); peraltro, per il “rent to buy”, i termini di durata massima dell’effetto “prenotativo” sono aumentati a tutta la durata del contratto di lo­ca­zio­ne, per un periodo non superiore a 10 anni (ritenuto congruo ai contratti “rent to buy”, ben più lungo dell'usuale termine di tre anni dell'effetto “prenotativo” – efficacia verso i terzi della trascrizione - di un normale contratto preliminare trascritto);
la disciplina della cancellazione della trascrizione;
il privilegio speciale sull’immobile oggetto di contratto, a garanzia dei crediti del futuro acquirente, in caso di inadempimento del venditore;
l’iscrizione di ipoteca sul bene oggetto del contratto.
Durante la fase di “godimento” dell’immobile, trovano applicazione (in luogo delle nor­me sulla locazione immobiliare), le norme civilistiche sull’usufrutto (in quanto compa­ti­bi­li), in relazione:
alla redazione dell’inventario (art. 1002 c.c.);
alla garanzia (artt. 1002 e 1003 c.c.);
alla suddivisione delle spese (artt. 1004 - 1007 c.c.);
alle pretese di terzi (artt. 1012 e 1013 c.c.).
Viene prevista una specifica disciplina per il caso di inadempimento o fallimento di una delle parti. In particolare, viene disposto che:
in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve resti­tui­re la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;
in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto;
in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’ap­pli­ca­zio­ne dell’art. 67 co. 3 lett. c) della legge fallimentare, a norma del quale non sono soggetti all’azione revocatoria gli atti trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. (tra i quali rientra il “rent to buy”), i cui effetti non siano cessati per effetto dell’esauri­men­to della durata massima dell’effetto prenotativo, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione prin­ci­pale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero im­mo­bi­li ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impre­sa dell’acquirente, purché alla data della dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;
in caso di fallimento del conduttore, si applica l’art. 72 della legge fallimentare, relativo alla disciplina dei rapporti pendenti.
Se il curatore fallimentare si scioglie dal contratto, si applicano le suddette disposi­zio­ni previste in caso di risoluzione per inadempimento.
Per quanto riguarda il trattamento fiscale del rapporto, purtroppo, contrariamente ad una prima interpretazione estensiva e di portata generale del DL 133/2014, si ritiene ora che il medesimo non disciplini i profili fiscali dei contratti “rent to buy” tranne che per quelli aventi ad oggetto alloggi sociali, ai quali è stata invece espressamente prevista l’estensione della disciplina fiscale recata dall’art. 8 del DL 28.3.2014 n. 47, conv. L. 23.5.2014 n. 80.
La legge di conversione, inserendo il comma 1-bis, precisa esclusivamente che le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
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Pubblicato da Immobiliare Centocase a 18:21
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