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Timestamp: 2017-11-23 11:15:10
Document Index: 82820739

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Immobilienrecht Nr. 14 - November 2014
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Häufig ergibt sich die ideale Ausnutzung eines Grundstückes erst, wenn sich der Eigentümer mit dem Nachbarn darüber einigt, das Nachbargrundstück in bestimmtem Umfang mitzubenutzen. Hierbei kann es sich z.B. um ein Wegerecht handeln, etwa zur Duldung eines Fluchtweges, um die Verlegung von Leitungen durch das Nachbargrundstück oder um eine Grenzbebauung. Wer sich dabei allein auf das gute Verhältnis zu seinem Nachbarn verlässt, kann eine böse Überraschung erleben, wenn der Nachbar seine Zustimmung widerruft oder das Grundstück veräußert und der neue Eigentümer, etwa weil er mit dem Grundstück etwas anderes vorhat, sich an die bisherige Absprache nicht gebunden fühlt.
In einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 16. Mai 2014 (Az. V ZR 181/13) hatte der Bundesgerichtshof über einen Fall zu entscheiden, in dem der neue Eigentümer eine mehr als 30 Jahre vorher erteilte Zustimmung zur Mitbenutzung des Grundstückes widerrufen hatte. Zu Recht, wie der BGH befand.
In dem vom BGH entschiedenen Fall stritten sich die Eigentümer benachbarter Grundstücke. Die Grundstücke liegen an einem Wirtschaftsweg, in dem ein Stromkabel des Elektrizitätsunternehmens verlegt ist. Auf dem Grundstück der Beklagten befindet sich ein Gebäude; das Grundstück des Klägers ist bislang unbebaut. Der Rechtsvorgänger des Klägers, also der frühere Eigentümer des Nachbargrundstückes, hatte den Beklagten im Jahr 1979 gestattet, durch sein Grundstück ein Kabel zu ihrem Grundstück zu legen. Eine dingliche Absicherung dieser Leitung im Grundbuch, also eine Dienstbarkeit, vereinbarten die seinerzeitigen Nachbarn nicht. Im Jahr 2011 erwarb der Kläger das unbebaute Grundstück. Da er nun ebenfalls ein Gebäude errichten wollte, verlangte er von den Beklagten, die Stromleitung von seinem Grundstück zu entfernen. Nachdem der Kläger zunächst beim Amtsgericht nicht durchgedrungen war, verfolgte er seinen Anspruch beim Landgericht weiter. Dieses entschied zu seinen Gunsten. Der BGH billigte die Entscheidung und bekräftigte, dass der Kläger berechtigt sei, das Erdkabel zu kappen und es zu beseitigen.
Der BGH stellt zunächst fest, dass ein möglicher Anspruch des Klägers gegen die Beklagten auf Beseitigung des Kabels wegen des Eintritts der Verjährung nicht mehr durchzusetzen sei. Der Senat betont jedoch, der Kläger sei weiterhin berechtigt, die Störung seines Eigentums durch die Stromleitung auf eigene Kosten zu beseitigen, da er zu deren Duldung nicht verpflichtet sei. An die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Voreigentümers sei er nicht gebunden. Insbesondere habe der Kläger im Kaufvertrag keine entsprechenden Verpflichtungen gegenüber den Beklagten übernommen. Gesetzliche Duldungspflichten aus dem Anschlussrecht des Elektrizitätsunternehmens oder aus dem Notleitungsrecht des Nachbarn bestünden ebenfalls nicht. Zum einen handele es sich bei der zu beseitigenden Stromleitung nicht um eine Leitung des Energieversorgers, zum anderen könne das Grundstück der Beklagten ohne die Inanspruchnahme fremder Grundstücke an das Stromnetz angeschlossen werden, ohne dass dies mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden sei. Auch, so der BGH, habe der Kläger sein Recht, die Störung selbst zu beseitigen, nicht verwirkt. Selbst wenn der Beseitigungsanspruch des Voreigentümers wegen der lange Zeit hingenommenen Beeinträchtigung verwirkt gewesen sein sollte, wirke dies nicht zulasten des Klägers. Anderenfalls entstünde eine aus dem Grundbuch nicht ersichtliche, dauernde, quasi-dingliche Belastung. Eine solche, dies betont der BGH ausdrücklich, sei dem BGB aber fremd.
Die Entscheidung des Fünften Zivilsenats lehrt uns dreierlei:
Eigentümer, die ein Nachbargrundstück nutzen wollen, sollten sich nicht auf eine bloße Vereinbarung mit ihrem Nachbarn verlassen, sondern stets auf eine dingliche Absicherung ihres Nutzungsrechtes dringen.
Stellt der potenzielle Käufer eines Grundstückes im Rahmen der Due Diligence fest, dass bestimmte für das Grundstück erforderliche Rechte an Nachbargrundstücken nicht grundbuchlich gesichert sind, sollte er nicht allein auf vertragliche Vereinbarungen mit dem Nachbarn vertrauen, selbst wenn er als Käufer aus ihnen einen Anspruch herleiten kann. Werden nämlich bei einer Veräußerung des Nachbargrundstückes die Verpflichtungen des Nachbarn nicht weitergegeben, bleibt dem Käufer möglicherweise nur ein nicht werthaltiger und obendrein mühsam durchzusetzender Schadensersatzanspruch gegen den vormaligen Eigentümer. Er sollte daher vor dem Kauf auf einer dinglichen Absicherung bestehen. Erst recht gilt dies, wenn der Verkäufer gleichzeitig Eigentümer des Nachbargrundstückes ist: Er hatte bis zur Veräußerung im Zweifel gar keine Veranlassung, für beide ihm gehörenden Grundstücke (wechselseitige) Dienstbarkeiten zu bestellen. Spätestens mit dem Auseinanderfallen des Eigentums ist es aber dringend geboten, dies nachzuholen.
Ein Grundstückseigentümer, der sich seinem Nachbarn gegenüber verpflichtet hat, diesem eine bestimmte Nutzung seines Grundstückes zu gestatten, kann auch im eigenen Interesse gut beraten sein, der Eintragung einer Dienstbarkeit zulasten seines Grundstückes zuzustimmen. Dies gilt insbesondere, wenn er die Duldungsverpflichtung auf seinen Rechtsnachfolger, also etwa einen Käufer, übertragen muss. Sind Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen, dienen diese gleichsam als „Merkposten“ für eine Nachbarvereinbarung. Durch einen kurzen Blick in die Grundakte kann deren Inhalt leicht nachvollzogen werden. So ist sichergestellt, dass bei einer Veräußerung Weiterübertragungsverpflichtungen nicht vergessen werden.
Für Fragen zu diesem Newsletter oder zu sonstigen immobilienrechtlichen Themen stehen Ihnen gern folgende Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner zur Verfügung:
Christoph M. Tegel (Autor)
Dr. Christine Bunzel
Wir möchten darauf hinweisen, dass die allgemeinen Informationen in diesem Newsletter eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.