Source: http://jpm-copro.com/TGI%20Grenoble%2002-02-2009.htm
Timestamp: 2018-11-20 11:32:22+00:00
Document Index: 304423895

Matched Legal Cases: ['§2', 'art. 27', '§ 1', 'art.27', '§ 2', 'art. 2', '§4', 'art. 2', '§ 5', 'art. 3', 'art. 3', 'in fine', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 6', '§ 4', '§ 11', '§ 14', 'art. 3', 'art. 4', "l'article 700", "l'article 700", "l'article 700", "l'article 455", '§2', "l'article 25", '§1', "l'article 2", '§2', "l'article 10", "l'article 2", '§ 4', "l'article 19", "l'article 64", "l'article 64", "l'article 2", '§ 5', "l'article 10", "l'article 29", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 10", "l'article 3", "l'article 32", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 31", "l'article 3", "l'article 10", "l'article 6", "l'article 35", "l'article 18", "l'article 3", "l'article 18", "l'article 700", "l'article 515", "l'article 18", "l'article 25", '§2', "l'article 25", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 19", "l'article 64", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 2", '§ 5', "l'article 10", "l'article 10", "l'article 32", "l'article 3", "l'article 32", "l'article 18", "l'article 31", "l'article 3", "l'article 31", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 35", "l'article 6", "l'article 18", "l'article 700", "l'article 515", 'arrêt ', "l'article 10"]

TGI Grenoble 02/02/2009
Le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a rendu le 02/02/2009 un jugement à propos du caractère abusif de certaines clauses d’un contrat de syndic.
- l’exposé des prétentions des parties
- la motivation du jugement
- l’analyse présentée par la Commission des clauses abusives accompagnée de nos observations
Nous faisons mention pour information des arrêts suivants de la Cour de Cassation :
- 1ère CIV. - 1er février 2005. REJET N° 03-16.935. – sur C.A. Grenoble, 5 mai 2003.
- 1ère CIV. - 1er février 2005. REJET N° 03-13.779. – sur C.A. Grenoble, 10 février 2003.
- 1ère CIV. - 1er février 2005. REJET N° 03-16.905. – sur C.A. Paris, 23 mai 2003.
- 1ère CIV. - 1er février 2005. CASSATION N° 03-19.692. - C.A. Paris, 4 septembre 2003.
Nous rappelons enfin les condamnations prononcées à l’entre de la société L..
A l'audience publique du 08 décembre 2008, après avoir entendu G. GRASSET en son rapport et les avocats en leur plaidoirie, l'affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 février 2009, date à laquelle il a été statué en ces termes:
Par acte d’huissier I’UFC 38.a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE la SARL L
Aux termes de conclusions reçues le 9 avril 2008 l’UFC 38 demande au tribunal de :
- dire recevables et bien fondées ses demandes au regard des articles L 421-1 et suivants, R 411-2 et L 132-1 du code de la consommation et en conséquence, dire illicites ou abusives les clauses suivantes du contrat litigieux (versions 2006, 2007 ou 2008) qui:
1) prévoit l'ouverture d'un sous-compte bancaire au nom du syndic (article 2.1 §2),
2) dispense de mise en demeure avant poursuite d'un copropriétaire défaillant (art. 27 § 1),
3) impute au défaillant des frais de relance antérieurs à la mise en demeure (art.27 § 2)
4) autorise l'inscription d’hypothèque dans des conditions non définies, et sans mise en demeure préalable par voie d’huissier (art. 2.7 §4) 5) assimile aux « frais nécessaires» de recouvrement des honoraires ou dépens.. ou des coûts non énumérés et déterminés (art. 2.7 § 5)..
6) classe en prestations particulières les démarches légales lors de la vente d"un lot (art. 3.1).
7) classe en prestations particulières la mise à jour de la liste de copropriétaires (art. 3.1 in fine),
8) classe en prestations particulières l'assistance à des assemblées ou conseils syndicaux « supplémentaires», sans autre définition (article 3.2 toutes versions ),
9) classe en prestations particulières la gestion des sinistres ( art. 3.3),
10) classe en prestations particulières la gestion du personnel (art. 3.5)
11) classe en prestations particulières le recouvrement des charges (article 3.6),
12) autorise le syndic à s'approprier les fruits du compte de la copropriété (art. 6),
13) impute au copropriétaire vendeur des « honoraires de mutation » au profit du syndic (tableau § 4),
14) classe en prestations particulières la tenue du compte bancaire de la copropriété. S’il est séparé (tableau § 11),
15) classe en prestations particulières des honoraires sur travaux (tableau § 14, et art. 3.4, devenu article 3.3 aux versions 2007 et 2008).
16) classe en prestations particulières la « souscription d'emprunts » (a11.3.3 versions 2007 et 2008),
17) classe en prestations particulières les « frais de papeterie - correspondance » y compris pour les actes de gestion courante (art. 4 versions 2007 et 2008)
- Ordonner en conséquence à la SARL L- de supprimer de son modèle type de contrat les clauses-ci dessus, dans le délai d'un mois de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte définitive d'un montant de 800 euros par jour de retard à l'expiration du délai imparti, interdire l'usage de telles clauses à l'avenir,
- Condamner la défenderesse à verser à l’UFC 38 à titre de dommages et intérêts: -34 000 euros pour le préjudice collectif -3000 euros pour le préjudice associatif
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Autoriser l’UFC 38 au regard de l'article L 421-9 du code de la consommation à publier le jugement par extrait inventoriant les clauses écartées dans les journaux: le Dauphiné Libéré, les Affiches de Grenoble, le Paru-vendu, aux frais de la défenderesse à concurrence de 1500 euros par insertion,
- Condamner encore la défenderesse à lui verser une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens dont distraction au profit de la SCP BRASSEUR -M'BAREK,
Suivant conclusions reçues le 4 avril 2008 la SARL L. demande au tribunal de :
- juger qu'elle a modifié son contrat type de syndic,
- juger en conséquence que la demande tendant à la suppression de clauses abusives ou illicites du contrat concerné est irrecevable,
- débouter l’UFC 38 de l'intégralité de ses demandes tendant notamment à la condamnation de la Société L au paiement de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice à ce jour injustifié ainsi que celle tendant à obtenir la publication du jugement sous astreinte,
- constater que l’UFC 38 n'a pas permis, avant la présente procédure à la société L de modifier son contrat et d'éviter ainsi les frais inhérents à la présente procédure, en conséquence, débouter l’UFC 38 de sa demande d'indemnité de procédure fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l’UFC 38: à payer à la société L la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens distraits au profit de la SCP GIRARD et BRIANCON.
Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux écritures sus visées.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2008.
Sur la recevabilité de l'action de l'UFC 38 :
Des articles L 421-1 à L 421-6 et de l'article R 411-2 du code de la consommation il résulte que l'UFC 38 , agréée par arrêtés préfectoraux dont le dernier produit en date du 28 juillet 2006 est recevable pour agir en suppression de clauses illicites ou abusives dans tout contrat ou type de contrat proposé ou destiné aux consommateurs ou aux non professionnels au sens de l'article L 132-1 du même code.
En l'espèce, l'UFC 38, après avoir obtenu le contrat proposé par la défenderesse aux copropriétés, avec quelques difficultés révélées par les pièces 3 et 4 de la demanderesse. a informé par lettre du 6 octobre 2006 la SARL L: de son analyse des clauses litigieuses.
Par lettre du 16 janvier 2007 la SARL L a fait connaître son désaccord sur l'analyse de l'UFC 38 Par courrier du 12 février 2007 l'UFC 38 a confirmé ses critiques lesquelles n'ont pas été retenues par la SARL L qui a conclu dans un courrier du 22 février 2007 dans les termes suivants: « Enfin, mon contrat ayant été accepté par l'Assemblée Générale, vous comprendrez que je n'ai pas le pouvoir de le modifier unilatéralement, et qu'il restera donc en l'état pendant la durée de mon mandat ».
Alors qu'aucune négociation préalable à l'action en justice n'est imposée par la loi, l'UFC 38. a tenté une négociation préalable à l'introduction de l'instance et la suppression par le syndic de copropriété de clauses alléguées comme illicites ou abusives après l'assignation comme en l'espèce, ne rend pas l'action irrecevable dès lors que d'une part la recevabilité de la demande s'apprécie au jour où elle est formée et que d'autre part l'existence d'un nouveau modèle n'est pas de nature à supprimer la nécessité d'interdire l'utilisation de l'ancien modèle.
En conséquence la présente action de l'UFC 38 est recevable.
La clause illicite est celle qui est contraire à des dispositions légales, impératives ou d'ordre public; la clause abusive est celle qui en application de l'article L 132-1 du code de la consommation a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat; le caractère ambigu d'une clause peut la rendre abusive.
La suppression d'une clause litigieuse en cours d'instance n'est pas de nature à supprimer la nécessité de déclarer non écrite cette clause; en conséquence, le tribunal doit examiner toutes les clauses critiquées.
A -Les clauses générales:
1) l’article 2.1 §2 dans la version du contrat antérieur à l’assignation prévoit « Un sous compte bancaire distinct est ouvert. Les copropriétaires doivent donc libeller leurs chèques à l'ordre de L. » L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui figure parmi les dispositions d'ordre public de cette loi impose au syndicat d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sauf décision contraire de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.
Cette clause que la société L. a décidé de supprimer du nouveau contrat type qu'elle verse aux débats est illicite et en conséquence réputée non écrite.
2) l’article 2.7 §1 du contrat antérieur à l'assignation prévoit « qu 'à défaut de paiement par les copropriétaires des charges ou provisions dans la quinzaine suivant la date d'appel ou d'échéance... une lettre de relance, recommandée peut leur être adressée ».
Ainsi rédigée, cette clause peut laisser supposer un pouvoir discrétionnaire du syndic alors que la mise en demeure par lettre recommandée est obligatoire avant poursuites; les écritures des parties révèlent clairement qu'une double lecture de cette rédaction est possible; en conséquence cette clause ambiguë est abusive.
3) l'article 2.7 §2 du contrat antérieur à l'assignation prévoit que « ils doivent payer les frais d'affranchissement» L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public ne permettant de mettre à la charge du seul copropriétaire reconnu débiteur par dérogation à l'article 10 de la même loi que les frais à compter de la mise en demeure, cette stipulation est illicite puisqu'elle inclue tous les frais d'affranchissement alors que ne sont dus par le copropriétaire défaillant que les frais nécessaires à compter de la mise en demeure.
4) l'article 2.7 § 4 du même contrat prévoit que « si le montant de la somme devient excessif; le syndic inscrit, au nom du syndicat, une hypothèque légale sur les lots du copropriétaire défaillant » Cette clause est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 en ce que la mise en demeure préalable imposée par ces dispositions n'est pas mentionnée; en conséquence cette clause est illicite étant souligné que l'article 64 dans sa rédaction issue du décret du 1er mars 2007 impose une mise en demeure par acte extra judiciaire.
5) l'article 2. 7.§ 5 dans la version antérieure à 1 'assignation prévoit que « tous les honoraires, frais et dépenses de quelque nature que ce soit, entraînés par ces opérations, sont mis à la charge du copropriétaire. concerné » L'article 10-1 dont les dispositions dérogatoires d'ordre public doivent être interprétées restrictivement dispose que par dérogation aux dispositions du 20 alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.
En conséquence cette clause est illicite et doit être réputée non écrite
B -Les clauses relatives aux « prestations particulières:
En vertu de l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le contrat de syndic doit comporter les éléments de détermination de sa rémunération.
La distinction "gestion courante" / "prestations particulières" est autorisée par l'arrêté n° 86-63A du 2 décembre 1986 de sorte que le syndic ne peut percevoir en sus du forfait une rémunération pour les actes de gestion courante alors qu'il est fondé à prétendre au paiement d'un supplément de prix, sous réserve d'être clairement déterminé ou déterminable par le contrat de syndic, pour les prestations particulières.
Néanmoins, aucun texte législatif ou réglementaire ne détermine ce qui relève de la gestion courante et des prestations particulières, critère ainsi laissé à la libre appréciation des parties sous le contrôle des cours et tribunaux, sous réserve de l'avis dépourvu de valeur contraignante du Conseil National de la Consommation (CNC) relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété (NORECEC0767160 V) du 27 septembre 2007 qui établit une liste des prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC.
Par ailleurs, il y a lieu de noter que la Commission des Clauses Abusives dans une recommandation n° 96-01 concernant les contrats proposés par les syndicats de copropriété (BOCCRF 24 janvier 1996) recommande d'éliminer les clauses qui ont pour objet ou pour effet de "restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique divers", La définition précise du périmètre de la "gestion courante" et l'élimination subséquente des clauses abusives permettant indûment une rémunération hors forfait du syndic pour des actes de gestion courante revêt un intérêt et une importance particulière en ce que d'une part, elle garantit une prévisibilité optimale par le syndicat des copropriétaires du coût effectif de la prestation de syndic et d'autre part, elle constitue une condition essentielle de la libre concurrence entre les entreprises proposant des contrats de syndic en rendant possible une véritable comparaison tarifaire.
Au vu de ces éléments, force est de constater que non seulement la notion de "gestion courante" n'a reçu aucune définition législative ou réglementaire mais encore qu'aucun critère précis n'émerge de la jurisprudence.
Toutefois, il apparaît à l'analyse de la liste "des prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC", également qualifiées de "prestations invariables", annexées à l'avis du CNC du 27 septembre 2007 que le critère pertinent devant être retenu par le Tribunal pour définir la notion de "gestion courante" correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations prévisibles).
En l'espèce, l'article 3 du contrat antérieur à l'assignation prévoit une liste de prestations particulières dont certaines sont contestées:
1) l'article 3.1 mentionne au titre des prestations particulières « la facturation à l'occasion d'un changement de propriétaire pour réponse à la demande de renseignements du notaire, opposition sur les sommes dues par le vendeur, calcul des charges, prorata temporis, » et l'article 3. 4 de la même version ajoute une facturation « à l’heure » pour « renseignements aux notaires et aux administrations ».
Cette clause est contraire à l'article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle prévoit la facturation par le syndic au copropriétaire vendant son lot des honoraires autres que ceux afférents à l'établissement de l'état daté; en conséquence elle est illicite et doit être déclarée non écrite.
2) l'article 3.1 prévoit de même des honoraires particuliers pour « mise à jour des listes et fichiers ». La tenue à jour de la liste des copropriétaires est une charge de base du syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967 ; en conséquence cette clause est abusive s'agissant d'une prestation relevant de la gestion courante.
3) l'article 3.2 vise également en prestations particulières les « assemblées et conseils syndicaux supplémentaires ».
La SARL L soutient légitimement que la liste sus visée établie par le Conseil National de la Consommation fait état d'une assemblée générale. La loi n'impose qu'une seule assemblée générale annuelle et la présence du syndic aux conseils syndicaux n'est ni une obligation réglementaire ni une obligation légale; la tenue d'assemblées générales ou de conseils syndicaux supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire et n'entre pas dans un fonctionnement à minima de la copropriété pouvant être classé en prestation certaine de gestion courante; en conséquence cette clause n'est ni illicite ni abusive.
4) l'article 3.3 vise la «gestion des dossiers sinistres, avec ou sans déplacement»
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumère parmi les charges du syndic celles « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien » et le CNC a mentionné dans la liste des tâches de gestion courante« la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes » ; cette prestation entrant dans les charges légales, à défaut d'être certaine est suffisamment prévisible, et en conséquence cette clause est abusive en ce qu'elle ne distingue pas, ni ne donne la moindre définition.
5) l'article 3.5 vise « l'établissement du contrat de travail » des concierges et employés d'immeubles ainsi que « le licenciement d'un employé » De l'article 31 du décret du 17 mars 1967 il résulte que le syndic « engage et congédie » le personnel employé par le syndicat; en conséquence cette charge ne constitue pas une prestation particulière mais une charge courante suffisamment prévisible imposée par une disposition d'ordre public; en conséquence cette clause est abusive.
6) l'article 3.6 vise «les contentieux.. recouvrement des impayés » S'agissant du recouvrement de l'impayé les frais nécessaires sont à la charge du copropriétaire défaillant en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non du syndicat de copropriétaires ; en conséquence cette clause est illicite.
7) l'article 6 du contrat dans la version antérieure à l'assignation relatif à la gestion du compte bancaire prévoit que « si les fonds du syndicat sont versés sur un sous compte bancaire ouvert au nom du syndic.. les produits de leur placement éventuel reviennent au syndic »
De l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 il résulte que seule l'assemblée générale des copropriétaires « décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement » ; en conséquence cette clause est illicite.
8) le tableau annexé au contrat dans sa version antérieure à l'assignation.
Il prévoit une rémunération en honoraires particuliers pour « frais de mutation, à la charge du vendeur », pour « gestion du compte bancaire séparé » et pour « honoraires sur travaux » Les rubriques prévoyant une rémunération en honoraires particuliers pour frais de mutation et pour gestion du compte bancaire sont illicites eu égard aux motifs développés ci-dessus concernant ces prestations.
Concernant la rubrique relative aux honoraires sur travaux, dès lors que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que le syndic est chargé de pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble et dés lors que la clause critiquée prévoit sans distinction de leur nature une rémunération du syndic de 1, 5% TTC du montant TTC des marchés supérieurs à 10 000 euros, cette clause est abusive dans la mesure où les travaux d'entretien constituent une prestation certaine relevant du fonctionnement à minima de la copropriété étant observé en outre que la liste annexée à l'avis du CNC du 27 septembre 2007 prévoit que « la gestion des travaux d'entretien et de maintenance » constitue un acte de gestion courante.
9) l'article 3.3 des éditions 2007 et 2008 (pièces 22 et 23 de la défenderesse) relatif aux honoraires sur gros travaux et emprunt prévoit:« travaux exceptionnels : 2% HT du montant HT des travaux; lorsque ce montant est supérieur à 10000 euros: gestion financière.. administrative et comptable des travaux votés en Assemblée Générale..suivi des travaux votés en Assemblée Générale (sans responsabilité de maîtrise d’œuvre) souscription d'emprunts ..55 HT soit 65, 78 euros TTC par copropriétaire participant à l’emprunt. » De l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 il résulte que le syndic a la charge de l'administration et de la conservation de l'immeuble mais la souscription d'emprunt pour des travaux exceptionnels n'entre pas nécessairement dans cette charge; eu égard au caractère exceptionnel expressément stipulé, la prévisibilité des travaux n'est pas suffisante pour juger cette clause abusive; en conséquence, l'UFC 38: -doit être déboutée de cette demande.
L'article 4 des versions 2007 et 2008 prévoit concernant les frais de papeterie-correspondance que « 1- ces frais sont couverts par un forfait annuel et 2 -l'édition et la diffusion des convocations et procès- "verbaux d'assemblée générale sont remboursées au syndic~ sur justificatifs.
Dés lors qu'il n'est pas distingué entre les frais administratifs relatifs à la gestion courante et ceux relatifs aux prestations particulières, cette clause est abusive.
Sur la demande d'astreinte: Afin de garantir l'effectivité de l'application de la présente décision, il y a lieu, en application des articles 33 et suivants de la loi no91-650 qu 9 juillet 1991, d'ordonner la suppression par la SARL L de la totalité des clauses déclarées illicites ou abusives de ses contrats type de syndic de copropriété par le présent jugement d'en interdire l'usage dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois, le tribunal se réservant le contentieux éventuel de la liquidation de l'astreinte.
Sur les demandes de dommages et intérêts de l'UFC 38 :
A -Au titre du préjudice collectif; Il résulte de l'article L 421-6 du code de la consommation qu'une association agrée de défense des consommateurs est en droit de demander devant les juridictions civiles la réparation, notamment par l'octroi de dommages et intérêts, de tout préjudice direct ou indirect à l'intérêt collectif des consommateurs.
En l'espèce, le maintien par la SARL L dans ses modèles types de contrats de syndic de clauses illicites ou abusives a nécessairement causé à la collectivité des consommateurs, au nombre desquels figurent plus particulièrement les copropriétaires d' immeubles gérés par la défenderesse, un préjudice collectif significatif, eu égard au nombre, à la nature et à la durée du maintien de ces stipulations.
Contrairement à ce qu'elle prétend, la SARL L ne rapporte pas la preuve d'un acharnement et d'une brutalité de 1 ' UFC 38 à son encontre puisque ce n'est que de nombreux mois après avoir été assignée qu'elle a proposé un nouveau contrat type en décembre 2007 alors que l'UFC 38 -qui n'est obligée à aucune négociation préalable à l'introduction de l'instance a commencé à lui demander la production du contrat proposé aux non professionnels par lettres des 21 juin et 1er juillet 2005 et s'est vue octroyer un refus par la SARL L. -motivé notamment dans les termes suivants: « je ne trouve pas trace dans le fichier de mes actuels clients de votre association. Il me semble peu probable que vous soyez un de mes futurs clients. N'ayant pas pour habitude de répondre aux courriers anonymes, je vous invite à demander à la personne qui vous a interpellé de bien vouloir faire preuve de courage et de me demander directement le document qu'elle souhaite consulter. Si elle fait partie de ma clientèle, ou envisage de me consulter pour un service immobilier, je me ferai un plaisir de lui adresser, directement le document souhaité » ; que malgré les termes de ce premier courrier l'UFC 38 a persévéré dans une tentative de négociation qui selon les lettres en réponse de la SARL 1: des 16 janvier 2007, 12 février et 22 février 2007 s'est révélée infructueuse.
Les clauses présentement déclarées abusives ou illicites ont eu pour effet de conférer pendant plusieurs années au professionnel de multiples avantages injustifiés ou illicites, lui procurant un accroissement non légitime de ses profits au détriment de ses clients/consommateurs mais également de ses concurrents.
En conséquence, il convient de condamner la SARL l à payer à l'association UFC 38 la somme de 10000 euros en réparation du préjudice collectif.
B -Au titre du préjudice associatif: L'UFC 38 justifie par la production de nombreux jugements et arrêts du développement d'une activité importante dans le domaine de l'immobilier en vue de prévenir ou d'obtenir la suppression des clauses abusives ou illicites dans les contrats-types proposés par les professionnels aux consommateurs et démontre en l'espèce une pugnacité certaine dans la volonté de négociation avant d'introduire l'instance le 27 mars 2007 puisqu'elle a poursuivi les échanges de correspondances avec la SARL 1. -qui a résisté encore plusieurs mois après l'introduction de l'instance alors qu'elle avait indiqué à l'UFC 38 dès le 12 juillet 2005 avoir pris conseil auprès de son avocat et après réflexion accepter d'adresser à l'association de défense des consommateurs un exemplaire de son contrat-type de syndic de copropriété.
Il convient en conséquence de condamner la SARL L. à payer à L'UFC 38 la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice associatif.
Sur la demande de publication de la décision : L'article L 421-9 du code de la consommation autorise la juridiction saisie à ordonner, aux frais de la partie qui succombe, la diffusion par tous moyens appropriés, de l'information au public du jugement rendu. .
En l'espèce, eu égard au nombre significatif des clauses déclarées abusives ou illicites contenues dans les contrats type de syndic de copropriété proposés par la SARL L -, ainsi qu'au nombre de clients/consommateurs susceptibles d'être concernés par cette décision, il y a lieu d'ordonner la publication par extrait du présent jugement inventoriant les clauses écartées dans les journaux LE DAUPHINE LIBERE et LES AFFICHES GRENOBLOISES 2008 cette publication aura lieu à l'initiative de l'association UFC 38 aux frais de la SARL L. dans la limite de la somme totale de 1500 euros par publication.
Sur les autres demandes : La défenderesse succombant pour l'essentiel à la présente instance, l'équité commande de rejeter sa demande d'indemnité de procédure et de la condamner à payer à l'UFC 38~ la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens qui seront distraits au profit de la SCP BRASSEUR M'BAREK.
L'infirmation de tout ou partie du présent jugement en cas d'appel permettrait à la SARL L -la réintégration de tout ou partie des clauses litigieuses alors qu'en revanche il existerait une insécurité juridique du fait que des clauses jugées abusives ou illicites continuent à trouver application dans l'attente éventuelle d'une décision de juridiction d'appel.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande d'exécution provisoire en application de l'article 515 du code de procédure civile.
Par ces motifs ….
La copie officielle du jugement est sur : http://www.clauses-abusives.fr/juris/tgig090202.pdf
à propos du cadre juridique de l’instance
Le Tribunal rappelle que « la clause illicite est celle qui est contraire à des dispositions légales, impératives ou d'ordre public; la clause abusive est celle qui en application de l'article L 132-1 du code de la consommation a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat; le caractère ambigu d'une clause peut la rendre abusive. »
Il omet la clause illégale, ce qui affecte la définition de la clause illicite.
L’illégalité n’impose au Juge que la constatation objective d’une contradiction manifeste de la clause à des dispositions légales, impératives ou d'ordre public. Exemple : la loi interdit l’indexation d’une obligation sur l’indice général des salaires. Une clause fondée sur cet indice est illégale. Il suffit au Tribunal de constater que la clause renvoie à l’indice prohibé.
L’illicéité impose au Juge une appréciation subjective de cette contradiction. Il faut donc se référer à la jurisprudence pour apprécier la licéité d’une clause. Exemple : la loi permet le choix d’un indice ayant un lien avec le bien ou la prestation faisant l’objet du contrat. Le tribunal doit lors apprécier subjectivement si l’indice choisi répond ou non à cette exigence. Il doit résumer dans le jugement le cheminement de sa recherche. La licéité d’une clause peut ainsi varier comme la jurisprudence : dans l’espace comme dans le temps.
La définition du cadre juridique de l’instance impose également les remarques suivantes
- Les parties au contrat en cause sont le syndic, - comme « professionnel » -, et le syndicat des copropriétaires, - comme « consommateur » -.
- La fonction de syndic est de nature civile et non marchande.
- Le syndic, représentant légal et administrateur du syndicat des copropriétaires, est occasionnellement doté, dans la mesure de ses obligations,
- d’un pouvoir de contrainte à l’égard du syndicat lui-même
- d’un pouvoir disciplinaire et coercitif à l’égard des copropriétaires.
Ces pouvoirs conférés par la loi, pour l’exécution des obligations qu’elle lui impose, génèrent un déséquilibre significatif mais légitime entre la position du syndic et celles du syndicat et des copropriétaires.
Comme tout mandataire social, il est soumis par contre au contrôle de sa gestion et tenu d’en rendre compte au syndicat mandant. Il doit également exécuter les décisions prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale.
- Le syndic n’est prestataire de services, au sens commun du terme, qu’à titre accessoire. La prestation principale d’un avocat est l’assistance de son client. Elle peut pareillement s’accompagner de prestations de services accessoires.
- Les dispositions légales et réglementaires du statut de la copropriété, du régime Hoguet et, le cas échéant du droit commun, - notamment celles applicables à l’immeuble -, s’imposent au syndic, au syndicat et aux copropriétaires. A cet égard, le contrôle de la légalité des actes et opérations relève du droit de la copropriété et du droit commun et non du droit de la consommation.
à propos des solutions adoptées par le tribunal
La Commission des clauses abusives a établi comme suit le tableau des solutions adoptées par le Tribunal. Nous avons porté nos observations en caractères rouges dans chaque rubrique.
Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d'application, syndic de copropriété, clauses relative à l'ouverture d'un sous-compte bancaire, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule qu'un sous-compte bancaire distinct est ouvert. Les copropriétaires doivent donc libeller leurs chèques à l'ordre (du syndic)" est illicite en ce que les dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 imposent au syndicat d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf décision contraire de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.
Le jugement est ainsi rédigé :
« 1) l’article 2.1 §2 dans la version du contrat antérieur à l’assignation prévoit : Un sous compte bancaire distinct est ouvert. Les copropriétaires doivent donc libeller leurs chèques à l'ordre de L. »
« L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui figure parmi les dispositions d'ordre public de cette loi impose au syndicat d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sauf décision contraire de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.
« Cette clause que la société L. a décidé de supprimer du nouveau contrat type qu'elle verse aux débats est illicite et en conséquence réputée non écrite. »
On connaît les nombreux abus liés à l’utilisation d’un sous-compte bancaire lorsqu’il est présenté comme un compte séparé ouvert au nom du syndicat. Mais cette pratique est légale lorsque, par ailleurs, le syndic a été dispensé de l’obligation d’ouvrir un compte séparé par une décision de l’assemblée générale. Une décision distincte de l’assemblée générale est nécessaire à cet effet.
C’est à tort que le tribunal, d’une manière générale, déclare illégale la clause sans avoir vérifié l’existence ou non d’une dispense d’ouverture du compte séparé.
On peut ajouter que la prudence commande aux syndics une rédaction faisant référence explicite à l’existence préalable de la dispense. Celle ci ne peut résulter implicitement de l’approbation du contrat de syndic.
Dans la pratique, la clause peut être insérée par le syndic lorsque la dispense a été accordée pour une durée non expirée à la date de présentation du contrat. Il en va de même lorsque le syndic est assuré de l’adoption ou du renouvellement de la dispense.
Dès lors que le sous-compte a été régulièrement ouvert, le contenu de la clause est réduit à l’obligation pour les copropriétaires d’établir les chèques à l’ordre du syndic titulaire du compte unique.
Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, syndic de copropriété, clause relative aux relances en cas de défaut de paiement, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule "qu'à défaut de paiement par les copropriétaires des charges ou provisions dans la quinzaine suivant la date d'appel ou d'échéance (...) une lettre de relance, recommandée (...) peut leur être adressée" est ambiguë et, dès lors, abusive en ce qu'elle peut laisser supposer un pouvoir discrétionnaire du syndic alors que la mise en demeure par lettre recommandée est obligatoire avant poursuites.
La question débattue ne relève pas du droit de la consommation. Il s’agit de la mise en œuvre d’une disposition du statut de la copropriété.
Une lettre de relance est, par nature, une lettre simple. Le statut ne connaît pas la relance.
Une lettre de relance recommandée est, par nature, une mise en demeure.
Le syndic dispose ici d’un pouvoir discrétionnaire puisqu’il n’est pas tenu à l’envoi d’une lettre de relance. C’est de son propre chef, et en sa qualité de représentant légal du syndicat, qu’il a recours à cette pratique courtoise.
Les syndics ont le tort de parler couramment d’une « lettre de relance recommandée ». Ils ont pour obligation de veiller au recouvrement des charges. A cet égard le statut de la copropriété n’impose que la mise en demeure. Il faut respecter la terminologie.
Le contenu (ou le libellé) d’une mise en demeure ne fait l’objet d’aucune disposition impérative. Il s’ensuit que toute lettre recommandée demandant le paiement d’un arriéré doit être considérée comme une mise en demeure.
Quoiqu’il en soit, la clause, serait-elle mal rédigée, ne comporte aucune infraction au Code de la consommation.
Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d'application, syndic de copropriété, clause relative aux frais d'affranchissement, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule que les copropriétaires doivent payer les frais d'affranchissement est illicite puisqu'elle inclut tous les frais d'affranchissement, alors que ne sont dus par le copropriétaire défaillant que les frais nécessaires à compter de la mise en demeure ainsi que le prévoit l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, qui ne permet de mettre à la charge du seul copropriétaire reconnu débiteur, par dérogation à l'article 10 de la même loi, que les frais à compter de la mise en demeure.
Une lettre de relance ne peut qu’être antérieure à la mise en demeure.
C’est à juste titre qu’une relance postérieure est critiquée comme générant des frais inutiles.
C’est donc par erreur que l’article 10-1 de la loi de 1965 comporte la possibilité d’imputer au débiteur des frais de relance tout en restreignant aux frais de mise en demeure et des actes suivants la faculté d’imputation individuelle.
Dès lors que l’imputation au débiteur des frais d’une relance antérieure à la mise en demeure est illégale, la solution évidente est de ne pas délivrer de relance et de passer directement à la mise en demeure.
On peut admettre l’illicéité de la clause qui est surtout dépourvue d’objet.
Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d'application, syndic de copropriété, clause relative à l'inscription hypothécaire, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule que "si le montant de la somme devient excessif, le syndic inscrit, au nom du syndicat, une hypothèque légale sur les lots du copropriétaire défaillant" est illicite dès lors que les dispositions d'ordre public de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 imposent une mise en demeure préalable.
La clause vise l’article 19 de la loi. Le syndic n’a pas d’autre solution que de respecter le texte qu’il vise et de faire délivrer la mise en demeure par un huissier. A défaut, il ne peut faire procéder à l’inscription de l’hypothèque. La clause ne saurait donc avoir pour effet d’exonérer la syndic de l’obligation de faire délivrer préalablement la mise en demeure imposée par l’article 19 et le Tribunal évince du défaut de mention de la mise en demeure par le syndic une intention frauduleuse légalement impossible.
Par « inscription de l’hypothèque légale » il faut entendre l’ensemble des opérations à réaliser en vue de l’inscription : production de l’état-civil complet du débiteur, délivrance de la mise en demeure, saisine du notaire, etc…
Quoiqu’il en soit, toute difficulté éventuelle à ce sujet serait jugée en fonction des dispositions du statut de la copropriété et non de celles du Code de la consommation.
Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d'application, syndic de copropriété, clause relative aux frais, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule que "tous les honoraires, frais et dépenses de quelque nature que ce soit, entraînés par ces opérations, sont mis à la charge du copropriétaire concerné" est illicite dès lors que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions dérogatoires d'ordre public doivent être interprétées restrictivement, dispose que, par dérogation aux dispositions du 2éme alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.
5) l'article 2. 7.§ 5 dans la version antérieure à 1 'assignation prévoit que « tous les honoraires, frais et dépenses de quelque nature que ce soit, entraînés par ces opérations, sont mis à la charge du copropriétaire. concerné » L'article 10-1 dont les dispositions dérogatoires d'ordre public doivent être interprétées restrictivement dispose que par dérogation aux dispositions du 2e alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.
La clause est illégale, et non pas illicite.
Il convient de s’en tenir aux dispositions de l’article 10-1 de la loi. Notons à cet égard que l’imputation des frais au débiteur est soumise à une condition suspensive (créance justifiée) qui ne permet pas l’imputation d’emblée au débiteur. Les frais doivent être imputés au syndicat, payés par celui-ci, et enregistrés dans les charges. Le moment venu, ils sont imputés au débiteur si la condition légale s’avère remplie et le produit correspondant est enregistré puis réparti.
Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d'application, syndic de copropriété, prestations particulières, clause relative aux frais en cas de changement de copropriétaire, portée.
Résumé : Les clauses d'un contrat de syndic de copropriété qui stipulent que "la facturation à l'occasion d'un changement de propriétaire pour réponse à la demande de renseignements du notaire, opposition sur les sommes dues par le vendeur, calcul des charges, prorata temporis" et une facturation "à l'heure" pour les "renseignements aux notaires et aux administrations" sont illicites dès lors qu'elle est contraire à l'article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle prévoit la facturation par le syndic au copropriétaire vendant son lot des honoraires autres que ceux afférents à l'établissement de l'état daté.
Le jugement est ainsi rédigé
Sur ce point, le texte est en contradiction avec les travaux parlementaires.
Ceux-ci montrent que nonobstant l’expression « état daté », l’obligation d’information du syndic s’étend aux autres renseignements demandés par le notaire. Le syndic est d’ailleurs seul à pouvoir fournir certains d’entre eux (la notification récente d’une injonction de travaux par exemple).
Le traitement de la note de renseignements est indispensable. La position des associations de consommateurs est contraire aux intérêts de leurs adhérents. Il conviendrait de définir clairement les prestations couvertes par l’honoraire de mutation et de concentrer les actions des consommateurs sur les coûts excessifs figurant dans certains contrats.
Voir notre rappel des travaux parlementaires
Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, syndic de copropriété, prestations particulières, facturation pour mise à jour des listes, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule des honoraires particuliers pour "mise à jour des listes et fichiers" est abusive dès lors que, en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967, la tenue à jour de la liste des copropriétaires est une charge de base du syndic.
2) l'article 3.1 in.fine prévoit de même des honoraires particuliers pour « mise à jour des listes et fichiers ».
La tenue à jour de la liste des copropriétaires est une charge de base du syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967 ; en conséquence cette clause est abusive s'agissant d'une prestation relevant de la gestion courante.
La clause est illicite sans aucun doute. Pour ce qui est des mises à jour après vente d’un lot, on doit considérer que le coût, fort modeste, est couvert par l’honoraire de mutation.
Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestations particulières, clause relative aux frais pour assemblées générales et conseils syndicaux supplémentaires.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule des frais en cas de tenue d' "assemblées et conseils syndicaux supplémentaires" n'est pas abusive dès lors que la loi n'impose qu'une seule assemblée générale annuelle, que la présence du syndic aux conseils syndicaux n'est ni une obligation réglementaire ni une obligation légale, et que la tenue d'assemblées générales ou de conseils syndicaux supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire et n'entre pas dans un fonctionnement a minima de la copropriété pouvant être classé en prestation certaine de gestion courante.
Solution logique.
Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, syndic de copropriété, prestations particulières, clause relative à la gestion des dossiers de sinistre, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule des frais pour "gestion des dossiers sinistres, avec ou sans déplacement" est abusive en ce que, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumérant parmi les charges du syndic celles "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien", cette prestation entre dans les charges légales, à défaut d'être certaine et suffisamment prévisible, et en ce que cette clause ne distingue pas, ni ne donne la moindre définition.
L’évidence est que la survenance d’un sinistre est imprévisible. Le principe d’une rémunération est admissible et ne saurait être abusif. L’imprévisibilité s’étend a fortiori au nombre des sinistres au cours d’un exercice donné.
Le jugement indique qu’à défaut d'être certaine, elle est suffisamment prévisible. Cette affirmation est juridiquement fausse. Appliquée à plusieurs catégories de prestations, elle inciterait tout syndic à majorer les honoraires forfaitaires de gestion courante au détriment des copropriétaires : « j’estime qu’il y aura cinq sinistres et 3 ventes au cours de l’exercice, j’ajoute 450 € aux honoraires de gestion courante ».
Le jugement ajoute que cette clause est abusive en ce qu'elle ne distingue pas les sinistres affectant les parties communes de ceux affectant les parties privatives, ni ne donne la moindre définition. Or il est bien évident qu’un sinistre important impose au syndic des prestations significatives lorsqu’il affecte les parties communes. Il suffit de prendre l’exemple d’un incendie pour s’en assurer.
La vraie question est donc de savoir si le sinistre met à la charge du syndic des prestations suffisamment significatives pour justifier un complément de rémunération.
Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, syndic de copropriété, prestations particulières, clause relative aux frais liés à la gestion du personnel employé par le syndicat, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule des frais pour "l'établissement du contrat de travail" des concierges et employés d'immeubles ainsi que "le licenciement d'un employé" est abusive dès lors que, selon l'article 31 du décret du 17 mars 1967, le syndic "engage et congédie" le personnel employé par le syndicat, et qu'en conséquence, cette charge ne constitue pas une prestation particulière mais une charge courante suffisamment prévisible imposée par une disposition d'ordre public.
5) l'article 3.5 vise « l'établissement du contrat de travail » des concierges et employés d’immeubles ainsi que « le licenciement d'un employé » De l'article 31 du décret du 17 mars 1967 il résulte que le syndic « engage et congédie » le personnel employé par le syndicat; en conséquence cette charge ne constitue pas une prestation particulière mais une charge courante suffisamment prévisible imposée par une disposition d'ordre public; en conséquence cette clause est abusive.
Pour le classement des prestations du syndic dans la catégorie des prestations courantes, le critère principal est celui de la récurrence de la prestation. Il est heureux que le licenciement d’un salarié du syndicat et l’établissement du contrat de son successeur ne soient pas des opérations récurrentes !
La clause n’est donc pas abusive.
Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d'application, syndic de copropriété, prestations particulières, clause relative aux frais de contentieux, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule des frais en cas de contentieux et de recouvrement des impayés est illicite dès lors que, s'agissant du recouvrement de l'impayé les frais nécessaires sont à la charge du copropriétaire défaillant en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non du syndicat de copropriétaires.
La motivation est inexacte !
Ici encore, d’ailleurs, c’est le statut de la copropriété qui est en cause, et non le Code de la consommation.
1) L’article 10-1 ne permet pas au syndic de débiter d’emblée les frais de recouvrement quelle qu’en soit la nature (frais d’huissier, honoraires d’avocat, honoraires du syndic, etc…) Ils doivent être enregistrés dans les charges, payés par le syndicat au syndic et répartis entre les copropriétaires.
2) La loi Hoguet et son décret d’application interdisent au syndic de percevoir des honoraires d’une personne autre que son mandant, qui est le syndicat des copropriétaires.
3) L’article 10-1 permet l’imputation au débiteur des seuls frais nécessaires à la condition que la créance se soit révélée justifiée. L’imputation ne peut donc être effectuée qu’après réalisation de cette condition. Celle-ci ne peut résulter que du paiement volontaire, de la reconnaissance de dette ou d’une décision judiciaire devenue définitive.
4) De toute manière, l’imputation ne peut être effectuée utilement qu’au moment du paiement effectif par le débiteur. Les frais, quant à eux, doivent être payés à réception de la facture.
5) Lors du paiement des frais imputés légalement par le débiteur, le remboursement est enregistré en produit puis réparti entre les copropriétaires.
En affirmant que « s'agissant du recouvrement de l'impayé les frais nécessaires sont à la charge du copropriétaire défaillant en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non du syndicat de copropriétaires. » le Tribunal contredit les dispositions du statut de la copropriété et celles de la loi Hoguet.
Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d'application, syndic de copropriété, clause relative aux intérêts des sommes placées sur un sous-compte, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule que, "si les fonds du syndicat sont versés sur un sous compte bancaire ouvert au nom du syndic, les produits de leur placement éventuel reviennent au syndic" est illicite dès lors que l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que seule l'assemblée générale des copropriétaires "décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement".
Le jugement ainsi rédigé :
7) l'article 6 du contrat dans la version antérieure à l'assignation relatif à la gestion du compte bancaire prévoit que « si les fonds du syndicat sont versés sur un sous compte bancaire ouvert au nom du syndic. les produits de leur placement éventuel reviennent au syndic »
Il ne faut pas confondre la rémunération par la banque de la trésorerie courante du syndicat déposée à un compte unique (serait-ce avec sous-comptes) ouvert au nom du syndic avec la rémunération de fonds syndicaux placés au sens propre du terme pour des provisions sur travaux futurs par exemple.
Dans ce dernier cas, c’est bien l’article 35-1 qui s’applique.
Dans le premier cas, la banque verse au syndic une rémunération globale calculée sur la masse moyenne des fonds déposés au compte unique pour l’ensemble des syndicats administrés par le syndic, et dépourvus de compte séparé. Il est dans la pratique impossible de connaître la part correspondant à chaque syndicat.
Tout le monde sait que cette rémunération permet aux syndics professionnels de réduire le montant des honoraires de gestion courante. Tout le monde sait aussi que, seule, la généralisation de l’obligation de gérer les fonds syndicaux par compte réellement séparé pourra faire disparaître cette pratique qui porte atteinte aux règles de la concurrence loyale entre les syndics. En l’état, elle reste officiellement tolérée sous la seule réserve de l’information explicite des copropriétaires à ce sujet.
La rédaction de la clause est particulièrement maladroite. Elle vise sans doute le cas développé mais se réfère à la qualification de l’autre cas (placements du syndicat). De ce fait, elle est objectivement abusive.
Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, syndic de copropriété, clause relative aux honoraires pour travaux, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule des "honoraires sur travaux" est abusive dès lors que les travaux d'entretien constituent une prestation certaine relevant du fonctionnement à minima de la copropriété étant observé en outre que la liste annexée à l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 prévoit que "la gestion des travaux d'entretien et de maintenance" constitue un acte de gestion courante.
Il est vrai que le recours à un seuil financier pour caractériser les travaux de l’article 14-2 est mal venu.
Dans le même genre la référence que fait le jugement aux travaux d’entretien n’est pas très heureuse.
La rédaction défectueuse de la clause incite à opter pour son caractère illicite, alors surtout que les travaux de l’article 14-2 font l’objet d’une clause distincte (voir ci-dessous). On peut en inférer que la clause vise des travaux dits « du budget prévisionnel » qui ne donnent pas lieu à rémunération.
Titre : Protection du consommateur, clauses abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause relative aux honoraires pour travaux exceptionnels.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui stipule des "honoraires sur travaux exceptionnels" et sur les emprunts n'est pas abusive dès lors que, si, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a la charge de l'administration et de la conservation de l'immeuble, la souscription d'emprunt pour des travaux, au caractère exceptionnel expressément stipulé, n'entre pas nécessairement dans cette charge, la prévisibilité des travaux n'étant pas suffisante.
Solution logique. Notons que désormais, les honoraires sur travaux ne peuvent être fixés dans le contrat de syndic.
Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, syndic de copropriété, clause relative aux frais de papeterie et de correspondance, portée.
Résumé : La clause d'un contrat de syndic de copropriété qui, concernant les frais de papeterie-correspondance, stipule que "ces frais sont couverts par un forfait annuel" et que "l'édition et la diffusion des convocations et procès-verbaux d'assemblée générale sont remboursées au syndic sur justificatifs" est abusive dés lors qu'elle ne distingue pas entre les frais administratifs relatifs à la gestion courante et ceux relatifs aux prestations particulières.
Cette clause est incontestablement abusive
Nous examinons enfin les condamnations qui ont été prononcées.
Le Tribunal ordonne la suppression des clauses qu’il déclare abusives, ce qui est normal.
Il juge qu’elle devra être réalisée dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois, le tribunal se réservant le contentieux éventuel de la liquidation de l'astreinte.
Sur le préjudice collectif le tribunal
- juge que « le maintien par la SARL L dans ses modèles types de contrats de syndic de clauses illicites ou abusives a nécessairement causé à la collectivité des consommateurs, au nombre desquels figurent plus particulièrement les copropriétaires d'immeubles gérés par la défenderesse, un préjudice collectif significatif, eu égard au nombre, à la nature et à la durée du maintien de ces stipulations »
- et ajoute que « Les clauses présentement déclarées abusives ou illicites ont eu pour effet de conférer pendant plusieurs années au professionnel de multiples avantages injustifiés ou illicites, lui procurant un accroissement non légitime de ses profits au détriment de ses clients/consommateurs mais également de ses concurrents. »
Il condamne la société à payer à l'association UFC 38 la somme de 10000 euros en réparation du préjudice collectif.
On s’interroge sur le sort final de cette somme de 10 000 €. Sera-t-elle répartie entre les copropriétaires désignées comme les victimes des abus de ce syndic ? ou entre les concurrents ?
Sur le préjudice associatif : Le tribunal met au crédit de l’association « le développement d'une activité importante dans le domaine de l'immobilier en vue de prévenir ou d'obtenir la suppression des clauses abusives ou illicites dans les contrats-types proposés par les professionnels aux consommateurs »
Il condamne la société à payer à l'UFC 38 la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice associatif.
Sur la demande de publication de la décision : le Tribunal juge « qu’eu égard au nombre significatif des clauses déclarées abusives ou illicites contenues dans les contrats type de syndic de copropriété proposés par la SARL L , ainsi qu'au nombre de clients/consommateurs susceptibles d'être concernés par cette décision, il y a lieu d'ordonner la publication par extrait du présent jugement inventoriant les clauses écartées ».
Il ordonne la publication dans deux journaux dans la limite de la somme totale de 1500 euros par publication
Sur l’indemnité en vertu de l’article 700 CPC, le tribunal condamne la société à payer à l'UFC 38 la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.
Sur l’exécution provisoire : Le Tribunal juge
« que l'infirmation de tout ou partie du présent jugement en cas d'appel permettrait à la SARL L -la réintégration de tout ou partie des clauses litigieuses alors qu'en revanche il existerait une insécurité juridique du fait que des clauses jugées abusives ou illicites continuent à trouver application dans l'attente éventuelle d'une décision de juridiction d'appel.
« Qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande d'exécution provisoire en application de l'article 515 du code de procédure civile. »
La motivation est assez étonnante !
Si l’on se réfère à sa motivation, on peut penser que l’exécution provisoire aurait dû être limitée à la publication de la décision.
Le montant des condamnations pécuniaires s’élève à 18 500 € .
Il nous semble raisonnable d’envisager une infirmation partielle de la décision et l’on ne saurait occulter le précédent d’une décision virulente de la Cour d’appel de Paris sanctionnée par la Cour de cassation dans un litige ayant opposé un syndic à une autre association de consommateurs. (voir ci-dessous le quatrième arrêt cité).
De toute manière, un plaideur doit toujours user avec prudence de l’exécution provisoire.
Ce litige aura sans doute des suites judiciaires comme on peut le penser à la lecture des arrêts de la Cour de cassation dont les résumés établis par le Service de documentation de la Cour de cassation figurent ci dessous.
Association de défense des consommateurs. - Action en justice. - Action en suppression de clauses abusives. - Contrat litigieux proposé à des particuliers postérieurement à l'introduction de l'instance. - Existence. - Preuve. - Nécessité.
1ère CIV. - 1er février 2005. REJET N° 03-16.935. - C.A. Grenoble, 5 mai 2003.
Association de défense des consommateurs. - Action en justice. - Action en suppression de clauses abusives. - Retrait des clauses avant l'introduction de l'instance. - Portée.
1° Si les associations agréées de défense des consommateurs sont en droit, dans l'exercice de leur action préventive en suppression de clauses abusives devant les juridictions civiles, de demander la réparation notamment par l'octroi de dommages-intérêts, de tout préjudice direct ou indirect porté à l'intérêt collectif des consommateurs, c'est à bon droit que la cour d'appel qui relève d'abord qu'avant l'introduction de l'instance, le professionnel avait éliminé de ses contrats certaines causes critiquées, ensuite que le préjudice collectif allégué n'était pas démontré, a déclaré sans objet l'action de l'association de consommateurs relativement à la demande en suppression desdites clauses et dépourvue de fondement la demande indemnitaire.
1ère CIV. - 1er février 2005. REJET N° 03-13.779. - C.A. Grenoble, 10 février 2003.
Association de défense des consommateurs. - Action en justice. - Action en suppression de clauses abusives. - Retrait du contrat-type. - Moment. - Portée.
Si les associations agréées de défense des consommateurs sont en droit, dans l'exercice de leur action préventive en suppression de clauses abusives devant les juridictions civiles, de demander la suppression d'une clause illicite ou abusive dans tout contrat ou type de contrat proposé ou destiné au consommateur, c'est à bon droit que la cour d'appel qui a relevé que le type de contrat litigieux n'était plus proposé au consommateur à la date d'introduction de l'assignation en première instance, et que l'association ne pouvait poursuivre l'annulation des clauses de contrats individuels déjà conclus, a déclaré l'action de l'association de consommateurs irrecevable.
1ère CIV. - 1er février 2005. REJET N° 03-16.905. - C.A. Paris, 23 mai 2003.
Clauses abusives. - Exclusion. - Cas. - Contrat de syndic de copropriété. - Clause imputant à un copropriétaire défaillant des frais de recouvrement.
Clauses abusives. - Exclusion. - Cas. - Contrat de syndic de copropriété. - Clause prévoyant, en cas de litige, un préliminaire de conciliation.
1° En application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, les frais nécessaires exposés par un syndicat de copropriétaires, à compter de la mise en demeure, peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.
Ne revêt donc pas un caractère abusif la clause d'un contrat-type de syndic, relative aux frais de recouvrement selon laquelle : "les charges ou appels de fonds sont, d'une façon générale, payables à réception. Par précaution, il est cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d'émission de l'appel de fonds : - première relance : entre quinze jours et un mois, - deuxième relance : un mois et demi, - troisième relance : deux mois, - remise du dossier à l'huissier au début du quatrième mois. Le coût de ces démarches est donné au chapitre Rémunération - prestations spéciales".
2° N'est pas abusive la clause d'un contrat-type de syndic de copropriété qui prévoit, en cas de litige, un préliminaire de conciliation, une telle clause étant exempte d'un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur.
1ère CIV. - 1er février 2005. CASSATION N° 03-19.692. - C.A. Paris, 4 septembre 2003.