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Timestamp: 2017-08-21 10:54:58
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ACCIÓN REIVINDICATORIA 1 Y DESALOJO POR PRECARIO Gunther Hernán Gonzales Barrón (*) - PDF
ACCIÓN REIVINDICATORIA 1 Y DESALOJO POR PRECARIO Gunther Hernán Gonzales Barrón (*)
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1 Derecho y Cambio Social ACCIÓN REIVINDICATORIA 1 Y DESALOJO POR PRECARIO Gunther Hernán Gonzales Barrón (*) Fecha de publicación: 01/10/2013 SUMARIO: 1. Mecanismos de tutela. 2. Acción reivindicatoria. 2.1 Definición y requisitos. 2.2 Caracteres. 3. Desalojo por precario. 3.1 Indeterminación de la jurisprudencia. 3.2 El desalojo no protege la propiedad. 3.3 El desalojo es acción posesoria. 3.4 El caso del demandante-propietario con título formal frente al demandado-poseedor que alega usucapión 3.5 La relaciones familiares y el desalojo por precario El desalojo por precario y su inaceptable confusión con la reivindicatoria. 3.7 Hay que estudiar la teoría del derecho. 4. La Corte Suprema tiene la palabra. 1 (*) Vale aclarar que usamos el nombre de acción reivindicatoria, con el cual se le conoce desde el Derecho romano hasta la actualidad. La razón es simple: Este es un libro de Derecho civil, y no de procesal, por lo que no entramos a la polémica de llamarla pretensión reivindicatoria, que además no tiene demasiada importancia práctica. Por el contrario, para el estudiante o profesional interesado, es conveniente llamarlo con el nombre histórico, pues de esa forma puede buscar bibliografía o información complementaria en la web. Por supuesto que el nombre usual le permitirá acceder a ingente material; mientras el nombre procesal tal vez lo envíe a una página de exquisiteces adjetivas. Profesor de Derecho Civil y Registral en pregrado y postgrado de la PUCP, USMP, UIGV y UNMSM. Profesor Ordinario de la PUCP. Doctor en Derecho, Magíster en Derecho Civil y Abogado por la PUCP. Estudios concluidos en la Maestría con mención en Política Jurisdiccional por la PUCP. Estudios de Máster Universitario de Derecho Constitucional en la Universidad Castilla La Mancha. Diplomado en Jurisdicción, Derechos Humanos y Democracia por la Corte Interamericana de Derechos Humanos y PUCP. Pasantía en la Corte Suprema de Costa Rica por invitación de su presidente. Postgrado de Especialización en Responsabilidad Civil Contractual y Extra-contractual por la Universidad de Castilla La Mancha. Diplomado en Economía y Derecho del Consumo por la Universidad de Castilla La Mancha. Miembro de la Unión Mundial de Agraristas Universitarios (UMAU), con sede en Pisa, Italia. Miembro del Consejo de Dirección del Anuario Iberoamericano de Derecho Notarial (España). Director de las colecciones jurídicas Biblioteca Moderna de Derecho Civil y Derecho Privado Contemporáneo. Juez Superior Titular de la Corte de Justicia de Lima. Ha sido Presidente y Vocal Titular del Tribunal Administrativo de la Propiedad de COFOPRI y Vocal Presidente de una Sala del Tribunal Registral. ISSN: Depósito legal:
2 1. MECANISMOS DE TUTELA Todos los derechos subjetivos tienen mecanismos de protección para el reconocimiento y efectividad del conjunto de facultades, poderes o prerrogativas que otorga. En el caso de la propiedad, el mecanismo típico de defensa, pero no único, es la reivindicatoria (art. 923 CC), por cuya virtud, el propietario pretende la comprobación de su derecho y, en consecuencia, que se le ponga en posesión de la cosa. Por el contrario, en la posesión, por ejemplo, el mecanismo de tutela típico son los interdictos (art. 921 CC), cuya función es la protección de la posesión actual o de la anterior que ha sido objeto de despojo dentro del año anterior. El desalojo por precario también es un mecanismo de protección posesoria, pero de la posesión mediata. Sin un medio de protección, los derechos serían meramente ilusorios, programáticos, sin fuerza; en buena cuenta, quedarían vaciados de efectividad. Por tanto, la acción reivindicatoria logra que la propiedad sea un derecho realmente efectivo y exigible. 2. ACCIÓN REIVINDICATORIA 2.1 DEFINICIÓN Y REQUISITOS La acción reivindicatoria puede definirse como el instrumento típico de protección de la propiedad de todo tipo de bienes, muebles o inmuebles 2, por cuya virtud, se declara comprobada la propiedad a favor del actor, y, en consecuencia, se le pone en posesión del bien para hacer efectivo el ejercicio del derecho. Es, por tanto, una acción real (protege la propiedad frente a cualquiera, con vínculo o sin él, en cuanto busca el reconocimiento jurídico del derecho y la remoción de los obstáculos de hecho para su ejercicio); de doble finalidad (declarativa y de condena); plenaria o petitoria (amplia cognición y debate probatorio, con el consiguiente pronunciamiento con autoridad de cosa juzgada) e imprescriptible (art. 927 CC). Por su parte, los requisitos de procedencia de la reivindicatoria son los siguientes: i. El actor debe probar la propiedad del bien. No basta acreditar que el demandado no tiene derecho a poseer, pues si el 2 La reivindicatoria no solo es actio in rem, sino la in rem actio por excelencia : NUÑEZ LAGOS, Rafael. Acción y excepción en la reivindicación de inmuebles, Editorial Reus, Madrid 1953, p ISSN: Depósito legal:
3 ii. iii. demandante no prueba su pretensión entonces la demanda será declarada infundada. El efecto de una sentencia negativa es rechazar definitivamente y con efecto de cosa juzgada- la invocada calidad propietaria del actor; sin embargo, la sentencia negativa no produce efecto alguno en el demandado 3. Evidentemente, una cosa es decir que el primer requisito de la reivindicatoria es la prueba de la propiedad, pero otra muy distinta es lograr la acreditación. No debemos olvidar que uno de los problemas prácticos más serios del Derecho civil patrimonial es conseguir la suficiente prueba del dominio 4. En otro artículo daremos mayores luces sobre esta importante cuestión. El demandado no debe ostentar ningún derecho que le permita mantener la posesión del bien. Sin embargo, durante el proceso, el demandado pudo invocar cualquier título, incluso uno de propiedad. Por tanto, no es correcto pensar que el demandado es un mero poseedor sin título, pues bien podría tener alguno que le sirva para oponerlo durante la contienda. En tal sentido, la reivindicatoria puede enfrentar, tanto a sujetos con título, como a un sujeto con título frente a un mero poseedor 5. En cualquiera de las dos hipótesis, el juez se encuentra legitimado para decidir cuál de los dos contendientes es el verus dominus. El demandado debe hallarse en posesión del bien, pues la reivindicatoria pretende que el derecho se torne efectivo, recuperando la posesión. Por ello, el demandado podría demostrar que no posee, con lo cual tendría que ser absuelto. También se plantean problemas si el demandado ha dejado de poseer, pues la demanda planteada no tendría eficacia contra el nuevo poseedor. Qué pasa si el demandado pretende entorpecer la reivindicatoria traspasando constantemente la posesión a una y otra persona a fin de tornar ineficaz la 3 SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. Il Possesso, Giuffré Editore, Milán 2000, p Prueba del dominio significa, pues, prueba de tres cosas: Primera. El hecho constitutivo del dominio, causa remota o modo originario de adquirir. Segunda. La sucesión válida de titulares (tracto regresivo). Tercera. La titularidad actual del actor en su existencia y subsistencia : NUÑEZ LAGOS, Rafael. Acción y excepción en la reivindicación de inmuebles, Op. Cit., p Por tal fundamento, es menester rechazar la antigua definición, por la cual, la reivindicación es el instrumento que le permite al propietario no-poseedor hacer efectivo su derecho a exigir la restitución del bien respecto del poseedor no-propietario: PUIG BRUTAU. Fundamentos de derecho civil, Editorial Bosch, Barcelona 1994, Tomo III-1º, p El error se advierte por el hecho que el demandado solo podía ser un mero poseedor, lo que no es cierto. ISSN: Depósito legal:
4 iv. sentecia por dictarse? En doctrina se admite que la acción es viable contra quien dejó de poseer el bien en forma dolosa una vez entablada la demanda 6. Esta es la solución del Derecho romano, pero, cómo evitar las dificultades de la prueba del dolo? Nuestra opinión es distinta: la reivindicatoria es una acción real y se impone contra todo tercer poseedor, pues si el traspaso se produjo luego de iniciado el proceso judicial, entonces la sentencia afecta al demandado y a todos los que derivan sus derechos de aquel (art. 123 CPC). No basta individualizar al demandante y al demandado, pues, también es necesario que el objeto litigioso sea identificado. Los bienes, normalmente, constituyen elementos de la realidad externa, es decir, son los términos de referencia sobre los cuales se ejercen las facultades y poderes del derecho real. En caso contrario, este caería en el vacío, pues no habría objeto de referencia. Por ello, los bienes deben estar determinados, es decir, conocerse cuál es la entidad física (o ideal) sobre la que su titular cuenta con el poder de obrar lícito. En tal sentido, los bienes deben estar individualizados, aislados o separados de cualquier otro bien; en resumen, deben contar con autonomía jurídica, fundada sobre la función económica y social que el bien cumple de acuerdo a su naturaleza y la voluntad de los sujetos 7. En efecto, el derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables y cuenten con valor económico. Estas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos que permiten establecer con exactitud (o, por lo menos, con determinación aproximada) hasta donde se extienden las facultades del propietario. Si se prueba la propiedad del actor, pero no se prueba que el objeto controvertido sea el mismo al que se refiere el título de propiedad, entonces la demanda será rechazada 8. Vamos a 6 SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. Il Possesso, Op. Cit., p MESSINEO, Francesco. Manual de derecho civil y commercial, traducción de Santiago Sentís Melendo, EJEA, Buenos Aires 1979, Tomo II, p Así ocurrió en la sentencia de la Corte Suprema de 11 de julio de 2002 (Casación N Lambayeque), publicada en el diario oficial el 03 de febrero de 2003: Tercero: Que, en efecto, el bien que se pretende reivindicar debe ser determinado, por consiguiente, identificable, ya que este elemento en sí constituye el fondo de la controversia que garantiza el otorgamiento de la tutela jurisdiccional efectiva. Cuarto.- Que, la recurrente denuncia la inaplicación del artículo del artículo novecientos veintitrés del Código Civil que correspondía aplicar al supuesto que la norma citada considera, cuál es, el derecho de propiedad y su atributo de reivindicar. Para el caso concreto, sin embargo, ha dejado de considerar los presupuestos del derecho objetivo indicado significados en los elementos de la acción reivindicatoria. Quinto.- Que, de otro lado, ISSN: Depósito legal:
5 exponer algunas ideas adicionales sobre la identificación del bien: a) En el caso de los predios, sus confines se determinan a través de los límites verticales y horizontales. En cuanto a los límites verticales, el derecho de propiedad se extiende al sobresuelo y subsuelo hasta donde sea útil al propietario (art. 954 CC), es decir, hasta donde sea necesario para la explotación del predio de acuerdo con su naturaleza y destino, esto es, se trata de un criterio objetivo que descarta una noción de interés del propietario que se base en la opinión subjetiva del titular. En cambio, los límites horizontales vienen a ser los confines del predio con respecto de los cuatro puntos cardinales, representándose como una línea imaginaria que encierra una superficie del suelo o un espacio cúbico. La delimitación horizontal nunca es natural, siempre es convencional, ya que la superficie territorial se extiende en forma continua sin tener confines intrínsecos; únicamente el hombre pone límites al terreno, con el fin de demarcar hasta donde se ejerce el derecho de propiedad, y separar así los distintos objetos susceptibles de apropiación. La delimitación horizontal de los predios se aprecia gráficamente, por ejemplo, a través de los llamados planos de ubicación. Si los límites horizontales de los predios no son naturales, sino convencionales, entonces dichos límites emanan de los títulos de adquisición de cada derecho de propiedad 9. En tal sentido, la delimitación física de los predios no es una cuestión meramente fáctica, sino fundamentalmente jurídica, pues el título busca concretar con mayor o menor precisión- una línea ideal con fines inclusivos para el propietario (lo que está dentro de la línea es objeto de su derecho), y con fines excluyentes para los terceros. Cómo se delimita esta línea ideal? Los dos elementos descriptivos fundamentales de un predio son los linderos y el área (cabida). Los linderos son los confines o límites colindantes de una finca con otra, cuya descripción en el título hace, precisamente, que se delimite la línea poligonal que encierra la superficie del terreno. Esta las resoluciones de mérito no han aplicado el artículo citado porque el supuesto hipotético de la norma no es aplicable a la cuestión fáctica establecida en autos, toda vez que no ha existido la determinación del bien materia de reivindicación (Finalmente, se declaró infundada la demanda). 9 MORALES MORENO, Antonio Manuel. Publicidad registral y datos de hecho, CRPME, Madrid 2000, p ISSN: Depósito legal:
6 superficie encerrada constituye la cabida o área 10, la misma que debe ser necesariamente expresada en el sistema métrico decimal, que tiene carácter oficial en nuestro país desde una Ley dictada el 16 de diciembre de No obstante, durante mucho tiempo los títulos de propiedad siguieron arrastrando las unidades de medida anteriores, con la consiguiente inexactitud en las inscripciones. A la cabida y los linderos debe agregársele un elemento descriptivo adicional: las denominadas medidas perimétricas, que consisten en la expresión numérica de los linderos y de las distintas vicisitudes de estos. En este caso estamos ante un procedimiento de linderación (permítasenos este neologismo) realizado por medio de unidades de medida (metros lineales) que tiene como finalidad expresar numéricamente la línea ideal o polígono que abarca una determinada porción de la superficie terrestre. Los elementos descriptivos señalados requieren, además, de un punto de referencia que permita ubicar el terreno en la realidad física y desarrollar la labor de medición y linderación. En efecto, si contamos solo con la cabida, los linderos y las medidas perimétricas, pero no con un punto de referencia, entonces resulta imposible localizar el predio dentro de la superficie terrestre, pues simplemente tendríamos unos datos de medición que no se podrían homologar por falta de datos. En la práctica, el punto de referencia que se utiliza es muy variado, y depende del carácter urbano o rural de la finca. Por ejemplo, en los predios urbanos es muy común utilizar la calle, la manzana o el lote, o la numeración del inmueble, lo que permite contar con un punto de referencia con elevado grado de precisión. La cuestión se complica, sin embargo, en el ámbito rural, pues allí no existen calles ni numeración. En tal caso, el punto de referencia pueden ser accidentes geográficos notables, tales 10 Se debe precisar que el término técnico es cabida, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua. Sin embargo, en nuestro medio se ha generalizado como sinónimo el vocablo área, lo que en puridad es un error gramatical. En efecto, el término área constituye una unidad de medida superficial (como el metro cuadrado), pero no es la superficie en sí misma encerrada dentro de un polígono. El área equivale a la centésima parte de una hectárea, por lo que si ésta representa 10,000 m2, entonces aquella abarca 100 m2. Por tanto, el área es una unidad de medida que se traduce en 100 m2, y no es sinónimo de cabida. Es más, el Diccionario de la Lengua no le reconoce esta última acepción que se ha generalizado en nuestro medio. Este es un típico ejemplo de deformación del lenguaje, en el que la unidad de medida termina identificándose con el objeto medido. 11 GUEVARA MANRIQUE, Rubén. Derecho Registral, Gráfica Horizonte, Lima 1998, Tomo III, p ISSN: Depósito legal:
7 como una montaña, un río, un barranco, etc.; también puede utilizarse obras humanas o construcciones, tales como estaciones eléctricas, postes de alta tensión, ductos de hidrocarburos, puentes, carreteras u otros. b) A falta de estos accidentes geográficos u obras humanas, la descripción en los títulos de propiedad se complica sobremanera, pues resulta probable que se utilicen descripciones meramente literarias referidas al nombre de los colindantes o a realidades materiales del terreno que son cambiantes y que no prestan seguridad. Aquí podemos encontrar las remisiones a acequias, bosques, línea de árboles, canales, alguna piedra notable, o incluso, la simple mención del nombre de los colindantes. Sin embargo, la identificación entre el objeto físico y el objeto de los títulos debe ser aproximativo, nunca puede exigirse un valor absoluto ( en el Derecho no existen absolutos ni pruebas totalmente plenas!). Por ejemplo, en las fincas no puede requerirse la exacta y absoluta determinación de la superficie y linderos, sino más propiamente el establecimiento de una relación entre los títulos y la finca de manera aproximativa y funcional. Basta una individualización razonable de la finca ( según los títulos, no puede tratarse de otra finca!); no una delimitación exacta o absoluta. c) Sin embargo, los títulos de propiedad pueden ser insuficientes para localizar un terreno en el espacio físico, sea porque se usan descripciones imperfectas, faltan datos de identificación (cabida o linderos) o se utiliza colindancias meramente literarias (ejemplo: se colinda con predio de terceros), sin expresiones numéricas. En estos casos, los títulos dominicales no bastan por sí solos para lograr la localización, pero, podrían existir medios supletorios, extra-título, que coadyuven al fin, tales como los planos catastrales, municipales, otras escrituras públicas o documentos complementarios, como autos judiciales de sucesión intestada o de inventarios. Por ejemplo: el señor A es propietario de una casa frente a la iglesia del Pueblo, sin mayores datos; empero, en la relación municipal de contribuyentes consta que A es titular de un predio individualizado de 200 m2, que aproximativamente se encuentra frente a la iglesia. El título ha sido completado por el padrón municipal. ISSN: Depósito legal:
8 d) La insuficiencia de los títulos también puede subsanarse con la posesión. Por ejemplo, un título de propiedad alude a un predio que se encuentra en esquina, por lo que está localizado, sin embargo, no se indica el área o cabida. A pesar de ello, la individualización puede realizarse sobre la base de la posesión actual, que le corresponde a uno de los herederos del propietario primigenio, quien ha desmembrado el predio en tres porciones. Aquí existe una vinculación que no puede ser casual: el propietario de hace medio siglo declaró una casa en esquina; y uno de sus herederos posee una casa que estuvo ubicada en esa misma esquina cuando el predio fue una matriz, pero que hoy se encuentra separado por efecto de la desmembración. En buena cuenta, la posesión ha confirmado los títulos defectuosos En la magistratura hemos tenido la oportunidad de resolver un caso de identificación del predio mediante el criterio de la posesión. Se trata de la sentencia de 12 de septiembre de 2012 emitida por la Tercera Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo de Lima, Expediente N (N ), con ponencia del autor de este artículo: Sexto: En el presente caso, tal como se aprecia del petitorio de la demanda y los argumentos expuestos en el recurso impugnativo, la controversia se centra en determinar si las actoras son propietarias del inmueble, ubicado en el lote 12 de la manzana 122 del Centro Poblado de Canta. Séptimo: De los actuados en sede administrativa, se aprecia lo siguiente: 1. Escritura Pública de Testamento de fecha 21 de agosto de , otorgado por don Gregorio Vásquez Espinoza (abuelo de las demandantes) 2. Acta Notarial sobre Protocolización de solicitud de Sucesión Intestada de Don Víctor Alfonso Vásquez Álvarez de fecha 10 de noviembre de , en la que se declara como herederas a sus hijas María Sara y Epifania Vásquez Huschucagua. 3. Ficha de Empadronamiento y/o Verificación, Asentamiento Humano/ Pueblo Joven/ Centro Poblado de fecha 20 de Noviembre del , que señala como Observaciones: Vivienda consolidada 2 pisos de adobe, titulares ausentes viven en Lima, según Gilberta Requis, son titulares Sras. María Vásquez Huscuchagua y Epifania Vásquez. Se apersonó la Sra. María Deri Pérez, quien manifiesta que es ella la posesionaria por más de 30 años, no adjunta datos. 4. Ficha de Empadronamiento y/o Verificación, Asentamiento Humano/ Pueblo Joven/ Centro Poblado de fecha 06 de marzo del que señala como Observaciones: Indagar por posible titular, María Vásquez y Epifania Vásquez, verificar la vivencia y empadronar/ titulares ausentes por residencia en Lima/ se apersono María Deri Pérez, manifiesta hacer posesión hace 30 años, verificar si existe conflicto de intereses por el lote, adjuntar documentos. 5. Acta de Inspección 12 de fecha 10 de Junio del 2005, en la que consta la diligencia de inspección en el procedimiento sobre mejor derecho de posesión del lote N 12, Mz. 122, del Centro Poblado Canta, efectuada por COFOPRI, en la que se indica que fue atendida por María Deri Pérez Sosa. ISSN: Depósito legal:
9 6. Informe N LFC/PAS de fecha 20 de setiembre del , se señala que efectuada la inspección ocular se verificó que el lote 12 de la manzana 122, se ubica con frente al Jirón Arica, a la vez se toma conocimiento que el área del lote 12 forma parte de un área de mayor extensión, según se corrobora con los datos detallados en la Ficha N 008-Canta 12 que describe el inmueble como: Casa ubicada en la plaza de armas de Canta que hace esquina con el Jr. Arica s/n, con una área de m2; (ficha N 008- Canta), en la cual se advierte que dicha área se inmatricula a favor de Francisco, Ángel, Justo y Víctor Vásquez Álvarez, apreciándose también que, posteriormente, mediante Escritura Pública de fecha 04 de noviembre de 1982, el lote fue transferido a favor de la Cooperativa de Ahorro y Crédito Inmaculada Concepción N 49; concluyendo el dictamen que: no es posible elaborar un plano de superposición del predio declarado en la Escritura Pública, con el plano de trazado y Lotización del Centro Poblado a razón de que el documento no detalla medidas perimétricas, ni área; tan solo enuncia referencias que permitirían ubicar el inmueble en relación al frente- Plaza de Armas del predio propiedad de terceros (ubicado por el lado colindante izquierdo del lote 12 de la manzana 122). 7. Resolución de Gerencia de Titulación N COFOPRI/GT 12 de fecha 31 de octubre del 2005, que resolvió: Declarar el mejor derecho posesorio y disponer la adjudicación y la emisión del respectivo titulo de propiedad sobre el lote 12, manzana 122, del centro Poblado Canta, ubicado en el distrito y provincia de de Canta, departamento de Lima, inscrito en el código N P del Registro de Predios, a favor de doña Epifania y Doña María Sara Vásquez Huscuchagua. 8. Mediante escrito 12 presentado con fecha 09 de diciembre del 2005, doña María Deri Pérez Sosa, interpone recurso de apelación contra la Resolución de Gerencia de Titulación N COFOPRI/GT 12 de fecha 31 de octubre del Certificado de Posesión 12 de fecha 02 de diciembre del 2005, expedido por el Alcalde de la Municipalidad Provincial de Canta en el que se certifica que el inmueble ubicado en la Localidad de Canta Manzana 122, lote 22 se encuentra en posesión de María Deri Pérez Sosa. 10. Mediante Resolución del Tribunal Administrativo de la Propiedad N COFOPRI/TAP de fecha 28 de marzo del 2005, se resolvió: Declarar fundado el recurso de apelación presentado por Maria Deri Pérez Sosa. Revocar la Resolución de Gerencia de Titulación N COFOPRI/GT 12 de fecha 31 de octubre del 2005 emitida por la Gerencia de Titilación. Declarar el mejor derecho de posesión del lote 12, Manzana 122 del Centro Poblado Canta, ubicado en el distrito y provincia de de Canta, departamento de Lima, inscrito en el código N P del Registro de Predios a favor de María Deri Pérez Sosa. Octavo: Que, la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI, creada por el Decreto Legislativo 803 y cuyo Texto Único Ordenado se aprobó por Decreto Supremo N MTC, es el organismo rector máximo encargado de diseñar y ejecutar de manera integral, comprehensiva y rápida un Programa de Formalización de la Propiedad y de su mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel nacional, centralizando las competencias y toma de decisiones a este respecto. En tal contexto, el Decreto Supremo N VIVIENDA, señala que la formalización de centros poblados se realiza en mérito de título de propiedad fehaciente que cuente, cuando ISSN: Depósito legal:
10 menos con cinco años de antigüedad antes del empadronamiento; y solo a falta de título, COFOPRI procederá a reconocer como propietario al que ejerce la posesión directa, continua, pacífica y pública por un plazo no menor de un año a la fecha de empadronamiento; concordante con el Decreto Supremo N MTC, Reglamento de Formalización. Noveno: En el caso de autos, tratándose de un centro poblado (Canta), es necesario determinar, en primer lugar, si los demandantes cuentan con título de propiedad fehaciente; y, solo en defecto de ello, acudir a la posesión. Décimo: El inmueble materia de controversia es el lote 12 de la manzana 122 del centro poblado de Canta, cuyo gráfico obra a fojas 51 del expediente administrativo. Décimo Primero: Sobre el particular, es necesario hacer un estudio de los antecedentes de la propiedad, para arribar a conclusiones: a. En el testamento del causante Gregorio Vásquez Espinoza (fojas 15 a 27 del expediente administrativo), este detalla ser propietario de una casa ubicada en la Plaza de Armas, compuesto de dos plantas, con vista a la plaza y a la calle de enfrente, lo que implica que se encuentra en una esquina. b. El lote colindante al que es materia de controversia, aparece signado como propiedad de terceros, cuenta con un área de m2, y actualmente pertenece a la Cooperativa de Ahorros y Créditos Inmaculada Concepción, que aparece inscrita como propietaria en la ficha N 008-CANTA del Registro de Predios de Lima (Informe de fojas 58 a 61 del expediente administrativo), en mérito de la compraventa otorgada por los herederos Francisco, Ángel, Justo y Víctor Vásquez Álvarez, que precisamente lo habían heredado por virtud del testamento otorgado por Gregorio Vásquez Espinoza, de fecha 21 de agosto de 1954, ante el notario de Lima Miguel Córdova. c. En virtud de lo anterior, se infiere que el propietario original del predio que se encontraba en la esquina de calle Arica y plaza de armas era el causante Gregorio Vásquez Espinoza. Esta afirmación se sustenta en el testamento que permite ubicar el predio en la citada esquina corroborado con la inmatriculación de la ficha N 008-CANTA, del Registro de Predios de Lima. d. Es más, el inmueble matriz relatado en el testamento tenía mayor área o cabida que el inmueble en controversia, pues el actual ya no se encuentra en esquina (Informe N LFC/PAS, de fojas 58 a 60 del expediente administrativo). e. Si el inmueble tenía mayor área en su origen, cuando el causante dispuso de él en testamento, entonces se colige que la fracción adicional, que ya no pertenece al actual inmueble, coincide con el predio inmatriculado en la ficha N 008-CANTA, pues con él se conforma el predio en esquina de calle Arica y plaza de armas. f. Por tanto, la reconstrucción de la historia dominical del inmueble permite concluir que este se configuraba por dos secciones: la actual, en disputa, y la otra que fue inmatriculada y vendida a la cooperativa, precisamente por los herederos de Gregorio Vásquez Espinoza. g. Si el propietario original es el citado Vásquez Espinoza, entonces hay que acudir al testamento, en el cual se transfiere en herencia a su hijo Víctor Vásquez Álvarez la sala, parte y bajos, la cocina y todo el rectángulo que se forma hacia adentro; y, en efecto, el plano de fojas 51 del expediente administrativo detalla una parte angosta en el frente de la calle, y un rectángulo que se abre al fondo, lo que coincide con la descripción del testamento. h. Siendo así, y por imperio del testamento de Gregorio Vásquez Espinoza, el lote controvertido pasó a su heredero Víctor Vásquez Álvarez, quien al fallecer dejó dos ISSN: Depósito legal:
11 e) Un último elemento identificador es la coincidencia entre las partes respecto del bien en conflicto. Este caso se presentó en una sentencia judicial, que fue resuelta correctamente por la Corte Suprema. En efecto, el propietario reivindicó con un título de propiedad de casi cien años de antigüedad, en el que faltaban datos de localización; sin embargo, tanto el demandante, como el demandado, reconocieron que el lote poseído se encontraba dentro del predio matriz al que se refería el título 13. En consecuencia, las partes pueden causahabientes por sucesión intestada: María Sara Vásquez Huscuchagua y Epifanía Vásquez Huscuchagua (fojas 12 y 13 del expediente administrativo), por lo que se acredita que los demandantes gozan del derecho que invocan; y, por tanto, COFOPRI deberá reconocerlas como propietarias. i. En resumen, el propietario original fue Gregorio Vásquez Espinoza, que dejó una porción del inmueble a favor de su heredero Víctor Vásquez Álvarez; cuya descripción coincide con el predio en actual disputa, y que, a su vez, ha sido transferido a sus dos hijas, las demandantes, por sucesión intestada. Décimo Segundo: Por su parte, la alegación de la poseedora María Deri Pérez Sosa respecto a que ha ejercido la posesión directa (en concepto de dueño), se desbarata cuando ella misma reconoce en forma implícita, que ingresó al predio como conviviente de Rafael Vásquez Álvarez, familiar de los hermanos Vásquez Álvarez, herederos del propietario original Gregorio Vásquez Espinoza (escrito de apelación en la vía administrativa, de fojas 79 a 80 del expediente administrativo). De esta forma, se acredita que su posesión se inicia por gracia o liberalidad de los propietarios; por lo que constituye una típica precaria, pues cuando median relaciones sociales, familiares, se presume, por máxima de experiencia, que la posesión se origina por causa gratuita; y, obviamente, no por despojo. Décimo Tercero: Es más, el Tribunal Administrativo de la Propiedad se equivoca cuando reconoce como medios probatorios de posesión directa, el DNI, Libreta Militar o Constancia de Posesión (fojas 28, 29 del expediente administrativo), pues tales pruebas no acreditan el concepto posesorio, sino, en el mejor de los casos, la simple posesión, pero no que lo haya ejercido en concepto de dueño. Nótese que la señora María Deri Pérez Sosa ni siquiera paga el impuesto predial del inmueble; a diferencia de las demandantes que sí lo hacen (fojas 49, 50, 54, 55, 64, 65, 66, 102 y 110 del expediente administrativo). Décimo Cuarto: En consecuencia, la historia dominical del predio permite inferir que las actoras son propietarias; mientras que la poseedora no lo es en concepto de dueño, sino en precario; por lo que de conformidad con el Decreto Supremo N VIVIENDA, corresponde formalizar a los que ostentan título de propiedad con más de cinco años de antigüedad desde el empadronamiento (Finalmente, se revocó la sentencia de primera instancia y se declaró fundada la demanda). El texto completo puede verse en: 13 Puede citarse la siguiente sentencia en la que se discutió la identificación del bien: CONSIDERANDO: PRIMERO.- Que, la sentencia de vista, que no ha reproducido los fundamentos de la apelada, se sustenta en que don Simeón Alarcón fue propietario de un terreno aproximadamente de una hectárea de extensión ubicado en el barrio de Belén de la Ciudad de Ayacucho, que a su fallecimiento correspondió a sus herederos entre los cuales se encuentra la demandante, que pretende la reivindicación de sólo cuatrocientos sesenta y siete metros cuadrados aproximadamente que tratándose de un bien iundiviso, de conformidad con el artículo novecientos setenta y nueve del Código Civil cualquier copropietario puede reivindicar ISSN: Depósito legal:
12 confirmar que se trata del mismo objeto, aun cuando cada una de ellas exhiba un título o situación jurídica diferente. Por lo demás, este es el criterio adoptado por COFOPRI 14. el bien común; SEGUNDO.- Que, a pesar de ello la sentencia llega a la conclusión que no se encuentra identificado el bien objeto de la acción reivindicatoria y que ni la inspección ocular de fojas setenta y uno ha podido subsanar la omisión de este requisito y que la prueba actuada no contribuye a suministrar los elementos de juicio suficientes al juzgador, por lo que confirma la apelada y declara improcedente la demanda de reivindicación; TERCERO.- Que, sin embargo, la sentencia de vista no ha tomado en consideración que la demandada doña Eugenia Ventura Prado al contestar la demanda a fojas treintiséis reconoció que se encontraba poseyendo por más de veintiocho años consecutivos parte del inmueble que con una mayor extensión de una hectárea adquirió en remate público y judicial don Simeón Alarcón, por escritura pública de fecha dieciocho de enero de mil novecientos dieciocho por ante notario público de ese entonces Albino Guerra, encontrándose el inmueble inscrito a favor del propietario, pero que la demandada ha adquirido por prescripción dicho bien, para luego negar que la actora sea propietaria del bien que posee; CUARTO.- Que, la demanda y su contestación son piezas principales del proceso y el juzgador no puede omitir considerar lo que las partes reconocen en dichos escritos; QUINTO.- Que, habiendo admitido la demandada que ocupa el inmueble sublitis, la sentencia de vista no puede llegar a la conclusión de que no se encuentra identificado el bien objeto de la acción reivindicatoria, lo que determina que no se ha valorado debidamente por los litigantes (...) : Finalmente la Corte Suprema declaró nula la sentencia de vista (Casación N AYACUCHO, de fecha 09 de abril del 2001, publicada el 31 de julio del 2001). 14 Resolución del Tribunal Administrativo de la Propiedad de COFOPRI N COFOPRI/TAP, del 26 de mayo de 2008, con ponencia del autor de este artículo: 3. Que, Emilia Vásquez Puente, mediante escrito presentado el 11 de enero de 2008 (folios 127), interpone recurso de apelación indicando que la Resolución ha declarado el mejor derecho de posesión y dispone la adjudicación en copropiedad de el predio además de la recurrente y su hijo a otras tres personas que no son poseedores de dicho inmueble, pues señala que ella viene poseyendo con su hijo César Augusto Mateo Vásquez desde hace más de 40 años, y que si bien reconoce que María del Carmen, Eugenio Danilo y Jesús Mateo Ortega son hijos de su finado esposo, refiere que no son posesionarios de el predio. Además, señala que a la muerte de Eugenio Mateo Ramírez le corresponde como cónyuge supérstite el 50% y el otro 50% en partes iguales a los demás hijos y a ella también. 4. Que, María del Carmen Mateo Ortega, mediante escrito cursado el 22 de enero de 2008 (folios 133), interpone recurso de apelación indicando que el predio fue adquirido por su causante Lucio Eugenio Mateo Ramírez con su anterior esposa María Espinoza Sotelo, por lo que no puede pertenecer a Emilia Vásquez Puente, quien viene poseyendo el predio de mala fe y no tienen justo título. Asimismo, refiere que la sentencia de declaratoria de herederos fue hecha de mala fe, a sabiendas que la recurrente y sus hermanos son los únicos herederos de su padre, e hicieron caer en error a la autoridad judicial, razón por la cual considera que la Resolución impugnada le viene privando de su derecho a la herencia y propiedad. 5. Que, en el presente caso estamos frente a una posesión informal en el Centro Poblado Concepción, cuya etapa de calificación individual se encuentra regulada en el artículo 16 del Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a la Formalización de la Propiedad Informal de Terrenos Ocupados por Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares, que a la letra dice: Si en la calificación individual de lotes se detecta la existencia de escrituras imperfectas u otros títulos de propiedad no inscritos, que cumplan con el plazo establecido en el artículo 2018 del Código Civil, se emitirá el instrumento de formalización respectivo, a favor del titular del derecho, aun cuando éste no se encuentre en posesión del lote. En este último caso, el poseedor podrá solicitar la prescripción ISSN: Depósito legal:
13 adquisitiva de dominio conforme al presente reglamento. Así también prevé el segundo párrafo: De no contarse con títulos de propiedad o documentos que acrediten este derecho, se verificará el ejercicio de la posesión y el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto Supremo N MTC y demás normas complementarias y conexas, a fin de emitirse el título respectivo. 6. Que, en este sentido, para la calificación individual de el predio corresponde determinar: i) si existen escrituras imperfectas u otros títulos de propiedad no inscritos, que cumplan con el plazo establecido en el artículo 2018 del Código Civil, para emitir el instrumento de formalización respectivo a favor del titular del derecho; y de no contar con títulos de propiedad o documentos que acrediten este derecho, establecer ii) el mejor derecho de posesión en virtud del cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto Supremo Nº MTC y demás normas complementarias y conexas. 7. Que, consta de la ficha de empadronamiento, a folios 46, que Emilia Vásquez Puente y César Augusto Mateo Vásquez fueron empadronados con fecha 14 de junio de 2000, diligencia en la cual se observó la existencia de una sucesión intestada respecto el predio. Asimismo, obra en autos la declaración judicial de sucesión intestada de Eugenio Lucio Mateo Ramírez del 05 de noviembre de 1996 (folios 3) en la cual se les declara a los empadronados como sus únicos y universales herederos, así como copias de la Declaración Jurada de Autoavalúo del año 1989 del 29 de enero de 1990, del recibo de suministro de electricidad cancelado el 25 de noviembre de 1999 y del recibo de agua cancelado el 29 de octubre de 1999, todos los cuales se encuentran a nombre de Eugenio Mateo Ramírez. 8. Que, mediante escrito del 10 de julio de 2000 (folios 11), María del Carmen Mateo Ortega, Eugenio Danilo Mateo Ortega y Jesús Mateo Ortega formulan reclamación contra el empadronamiento de Emilia Vásquez Puente por cuanto el predio fue adquirido por su padre Eugenio Mateo Ramírez cuando estaba casado con María Espinoza Sotelo, con quien contrajo matrimonio en 1935, y que si bien al enviudar, contrajo nupcias con Emilia Vásquez Puente en el año de 1967, dicha relación no duró más que un año y medio debido a la incomprensión, por lo que posteriormente tuvo como conviviente a Domitila Flavio Ortega Mayta, con quien contrajo matrimonio en el año de 1980 y tuvo tres hijos llamados Jesús, María del Carmen y Danilo Eugenio Mateo Ortega, quienes tuvieron que dejar el predio que venían poseyendo debido al hostigamiento de doña Emilia Vásquez Puente. Presenta como medios probatorios, entre otros documentos, el Testimonio de la Escritura Pública de enajenación (compraventa) celebrado el 20 de junio de 1940 (folios 28) por la cual Armando Vargas Gonzáles y Serafina Cano de Vargas dan en venta real y perpetua a don Eugenio Mateo Ramírez y esposa doña María Espinoza de Mateo de un terreno situado en Prolongación del jirón Sucre del tercer cuartel de la ciudad de Concepción. 9. Que, conforme establece el artículo 51 del Reglamento de Normas, siendo relevante para la solución del presente conflicto la constatación técnica para determinar si el predio corresponde al inmueble objeto del testimonio de la Escritura Pública de compraventa del 20 de junio de 1940, ésta se efectuó mediante Informe Nº LFV del 22 de marzo de 2007 (folios 82) que refiere que en vista que la descripción del terreno no se hace referencia a las medidas perimétricas ni al área, no ha sido posible elaborar el plano del terreno de la citada escritura, ni la superposición con el Plano de Trazado y Lotización. Sin embargo aprecia la correspondencia de la colindancia por el norte con el Jirón Sucre (ahora Av. Mariscal Cáceres) del inmueble de la citada escritura pública con el predio. 10. Que, si bien lo señalado en el Informe Técnico no es concluyente respecto de la correspondencia de inmueble descrito en la citada Escritura Pública con el predio, debe tenerse en cuenta que conforme se estableció en la Resolución del Tribunal Administrativo de la Propiedad Nº COFOPRI/TAP ( ) el informe técnico no es una prueba exclusiva para acreditar la identidad del predio, por lo que se pueden utilizar otros medios probatorios que cumplan idéntica finalidad, los cuales deben ser valorados conjuntamente en forma ISSN: Depósito legal:
14 f) En el caso de los bienes muebles, la identificación del objeto no es tarea sencilla, máxime si se trata de géneros. No obstante, la reivindicatoria siempre será posible si la identificación del bien queda probada con datos complementarios. Por ejemplo: un bien genérico puede identificarse con señales puestas en él, o indicando el lugar en el que está depositado. Además, la individualización de los bienes muebles puede prepararse mediante una diligencia previa conocida desde el Derecho romano: la actio ad exhibendum 15. razonada. En este sentido, en el escrito del 26 de julio de 2001 (folios 32) Emilia Vásquez Puente señaló textualmente que el titular del predio fue única y exclusivamente Eugenio Mateo Ramírez, por lo que esta afirmación debe considerarse una declaración de parte con pleno valor probatorio, así como la referida por los reclamantes que en el mismo sentido sostienen que el titular de el predio es su padre Eugenio Mateo Ramírez, titularidad que proviene del testimonio de la Escritura Pública de compraventa del 20 de junio de 1940 donde adquirió el predio conjuntamente con María Espinoza Sotelo, lo cual no ha sido negado, ni contradicho por Emilia Vásquez Puente, quien más bien reconoce la titularidad de su finado esposo, de lo que se desprende que dicha Escritura Pública está referida a el predio. 11. En consecuencia, de conformidad con el artículo 16º del Decreto Supremo Nº VIVIENDA, al haber quedado determinado que respecto de el predio existe una Escritura Pública que es un documento público, que tiene más de cinco años de antigüedad con relación a la fecha del empadronamiento, resulta necesario emitir instrumento de saneamiento respecto a dicho título de propiedad. 12. Que, de otro lado, con relación al ejercicio de la posesión alegada por la recurrente, es preciso indicar que, ante la existencia de un derecho de propiedad, no es procedente evaluar la existencia de un mejor derecho de posesión en su favor, más aún si tenemos en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 22 de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal según su texto único ordenado 14, no podrán ser objeto de adjudicación para fines de vivienda [ ] los de propiedad privada ; por lo tanto no cabe que COFOPRI se pronuncie sobre un mejor derecho de posesión, pues esto sólo es posible de no contarse con títulos de propiedad o documentos que acrediten este derecho, conforme lo señala el segundo párrafo del artículo 16 del Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a la Formalización de la Propiedad Informal de Terrenos Ocupados por Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares. (Finalmente, se revocó la resolución de primera instancia y se ordenó que se emita título de propiedad a favor de favor de Eugenio Mateo Ramírez y María Espinoza Sotelo). El texto completo puede verse en: 15 ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derechos Reales, Editorial Civitas, Madrid 1986, Tomo I, pp La actio ad exhibendum era un paso previo a la reivindicación de muebles: el reivindicante solicitaba ante el pretor la exhibición del bien por parte del demandado, con lo cual éste se identificaba y el emplazado aceptaba la posesión. Si el emplazado negaba ser el poseedor, entonces fácilmente podía ser despojado sin que luego pudiese alegar su condición posesoria. Esta actio ha subsistido en nuestro ordenamiento jurídico, pero en los Códigos procesales. El art CPC admite la exhibición de otros bienes muebles materia de un futuro proceso. El art del viejo Código de procedimientos de 1911 era más preciso, pues se refería a la ISSN: Depósito legal:
15 La Corte Suprema ha expresado la necesidad de estos mismos requisitos: Segundo.- Que, la procedencia de la acción reivindicatoria se define por la concurrencia de los siguientes elementos: a) Que, la ejercite el propietario que no tiene la posesión del bien; b) Que, esté destinada a recuperar el bien no el derecho de propiedad, c) Que, el bien esté poseído por otro que no sea el dueño, d) Que, el bien sea una cosa determinada (Sentencia de 11 de julio de 2002, Casación N Lambayeque, publicado el 03 de febrero de 2003). 2.2 CARACTERES En primer lugar, la reivindicatoria es una acción real, es decir, la dirige el propietario contra cualquier tercero que se encuentra en posesión del bien, sea que mantenga vínculo, o no, con el titular 16. Esta es una diferencia radical con los interdictos o el desalojo 17, que son remedios estrictamente posesorios. Por tanto, el actor debe comprobar el dominio como presupuesto para el éxito de la acción. Si así ocurre, entonces el efecto inmediato es reponer al demandante en el ejercicio del derecho que le corresponde; hacer efectiva la titularidad; remover los obstáculos para la actuación en el caso concreto de la prerrogativa jurídica. En buena cuenta, si el propietario tiene derecho a usar y disfrutar el bien (art. 923 CC), entonces la reivindicatoria busca restablecer ese goce. exhibición de cosa mueble objeto de la acción real que se trata de entablar (el subrayado es nuestro). 16 En este sentido, la reivindicatoria ofrece grandes ventajas con respecto de cualquier otra acción personal, entre los que se encuentran los siguientes (SACCO, Rodolfo y CATERINA, Rafaelle. Il Possesso, Op. Cit., p. 32): i. El actor solo requiere la prueba de su propiedad, por lo que no necesita probar la existencia de una específica obligación de restituir por parte del demandado, ii. iii. La reivindicatoria tiene éxito no solo contra el usurpador, sino contra cualquiera que tuviese el control del bien. El legislador suele acordar a favor del reivindicante, términos largos para ejercer su pretensión. 17 En los interdictos, las acciones policiales y posesorias se discuten cuestiones de hecho y se protege al poseedor aun sin derecho, pues de lo que se trata es de mantener un estatus de hecho y de evitar la violencia privada. La sentencia que recaiga con relación a los interdictos y acciones mencionadas en el párrafo que antecede no hace cosa juzgada material, pues, satisfechas las condenaciones impuestas, se puede intentar luego la pertinente acción real o petitoria. En cambio, en las acciones reales se examina el derecho o mejor derecho del reclamante, y la sentencia que se dicte tendrá fuerza de cosa juzgada definitiva. En definitiva, las acciones reales se distinguen de las acciones posesorias, ya que estas apuntan a la conservación o restitución de la posesión con independencia de quién sea el titular del derecho real, y no precisan otra prueba en principio- que la de haber poseído : CULACIATTI, Martín Miguel. Tutela de los derechos reales. En KIPER, Claudio (Director). Juicio de acciones reales, Hammurabi, Buenos Aires 2010, pp ISSN: Depósito legal:
16 El fin de la reivindicatoria es proteger la propiedad, pero, luego de comprobado ello, la consecuencia es poner en posesión al actor. Por tanto, la posesión solo es el fin subsidiario de la reivindicatoria, pero no el principal ni inmediato. En segundo lugar, la reivindicatoria cumple doble finalidad: es acción declarativa y acción de condena. Es declarativa, en cuanto el juez concluye con una comprobación jurídica de titularidad que elimina definitivamente el conflicto de intereses. Es de condena, pues, la ejecución de la sentencia produce un cambio en el mundo físico, por lo que el poseedor vencido deberá ser despojado legítimamente para efecto de que el propietario vencedor inicie el disfrute directo de la cosa 18. Así lo reconoce la sentencia de la Corte Suprema de 07 de abril de 2008 (Casación N Loreto 19 ). Conforme a la mejor doctrina, resulta extremadamente natural que el sistema normativo permita, en primer lugar, al propietario, la posibilidad de reconciliarse materialmente con el bien objeto de propiedad 20. Muchos creen que la acción reivindicatoria es meramente posesoria, esto es, la subsumen como acción exclusiva de condena, lo que es un grave error, pues si fuera así, entonces el demandado debería ser el vencedor siempre, pues, ya cuenta con la posesión actual; mientras que el actor solo tiene el título dominical. Por tanto, lo que se pretende en primer término es el reconocimiento del derecho real, y solo en vía complementaria, la puesta en posesión. La confusión nace porque la reivindicatoria, sin duda alguna, culmina también con el ejercicio posesorio a favor del demandante, pero ello no elimina el paso previo que lo define y lo caracteriza: la declaración jurídica de propiedad. En tercer lugar, la reivindicatoria es un remedio procesal de carácter plenario o petitorio 21, es decir, la controversia es amplia y no está sujeta a 18 Es decir, su efecto consistirá no solo en obtener la cosa juzgada, sino también en la constitución de un derecho, o la condena a la reparación o ejecución procesal forzada : Ibíd., p Octavo.- Que, la acción reivindicatoria es la acción real por excelencia, ya que protege el derecho real más completo y perfecto que es el dominio; por ella se reclama no solo la propiedad, sino también la posesión, la que puede ejercitar el propietario no poseedor de un bien determinado para que el poseedor no propietario se lo restituya. 20 COLANTUONI, L. I Remedi generali. En GAMBARO, Antonio y MORELLO, Ugo (Directores). Tratatto dei Diritti Reali, Volumen I: Proprietá Possesso, Giuffré Editore, Milán 2010, p Esta característica es muy importante para diferenciar la reivindicatoria de otras acciones en donde se busca probar la propiedad, pero sin que se trate de procesos plenarios. Es el caso de las tercerías de propiedad y de la oposición a la inscripción en los predios rurales regulado en el parcialmente derogado Dec. Leg En esta última hipótesis, existe muchas ejecutorias de la ISSN: Depósito legal:
17 limitación de medios probatorios, por lo que se trata de un proceso contradictorio, con largo debate, que concluye mediante una decisión con autoridad de cosa juzgada. Esta es una de las grandes diferencias con las acciones sumarias, como aquellas de tutela de la posesión, particularmente el interdicto o el desalojo por precario. En cuarto lugar, la reivindicatoria es imprescriptible (art. 927 CC), lo cual significa que la falta de reclamación de la cosa no extingue el derecho. Una cosa distinta es que hechos jurídicos sobrevenidos puedan extinguirla, como la usucapión (posesión de tercero, sin interrupción) o el abandono (falta de posesión o vinculación con la cosa). La Corte Suprema lo ha recordado en la sentencia de 16 de septiembre de 2003 (Casación N La Libertad, publicada en el diario oficial el 01 de marzo de ). 3. DESALOJO POR PRECARIO 3.1 INDETERMINACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA La situación actual del concepto de precario, y los contornos indefinidos que padece, constituye, sin duda, un grave atentado contra la seguridad jurídica y, por ello, también, un déficit de justicia que el sistema institucional debe corregir y enrumbar. En efecto, la situación actual es claramente desesperanzadora, pues nadie sabe a ciencia cierta qué es un ocupante precario. No está delineado en la doctrina, ni en los Tribunales, ni siquiera en el sentido común de los particulares a quienes, finalmente, se dirige el ordenamiento civil. Buen ejemplo de ello son las constantes idas y venidas (un día se declara que una hipótesis es precario y al día siguiente que ya no), las incongruencias (el desalojo es acción posesoria pero con la carga de probar el dominio) o la Corte Suprema que, en forma correcta, le niegan el carácter de reivindicatoria. Una de ellas es la sentencia de 30 de abril del 2004, publicada el 03 de enero del 2005 (Exp AREQUIPA): QUINTO.- Que, en puridad, para que se ampare la oposición a la inscripción de la prescripción adquisitiva de predios rústicos debe demostrarse que el titular del derecho inscrito no se encuentra explotando económicamente el predio, ni poseyéndolo de acuerdo a lo regulado en el artículo veinticuatro del Decreto Legislativo seiscientos sesentisiete. SEXTO.- Que, de haberse aplicado las normas sustantivas denunciadas otro hubiera sido el sentido de la decisión. En efecto, los demandados durante el proceso han acreditado la posesión del fundo en calidad de propietarios, corroborado con la inspección judicial y el dictamen pericial actuados en este proceso judicial, y, por ende, no se puede en un proceso de esta naturaleza dilucidarse el título de propiedad que esgrime el actor; consecuentemente, aquellos tienen mejor derecho a que se inscriba su derecho de posesión.... Finalmente, la Corte declaró fundado el recurso de casación, y actuando en sede de instancia declaró infundada la demanda de oposición a la inscripción. 22 Séptimo.- Que, el juez de la causa así como la Sala de mérito han amparado la excepción de prescripción extintiva de la acción, sin tener en cuenta la naturaleza imprescriptible de la acción de mejor derecho de propiedad y de la acción de restitución de bien inmueble, habiéndose contravenido lo dispuesto en el artículo novecientos veintisiete del Código Civil. ISSN: Depósito legal:
18 incertidumbre producida por esta peligrosa inseguridad jurídica (nadie sabe qué es precario). Debemos recordar que la categoría jurídica de los derechos reales agrupa el sistema normativo sustentado en valores, que ordena las distintas situaciones jurídicas que relacionan a los hombres con respecto a los bienes que conforman la riqueza material. Este sistema se basa en atribuir las cosas dentro de la sociedad, ya sea en forma definitiva (propiedad) o provisional (posesión); dentro de las bases de justicia, retribución al mérito y trabajo. Para dilucidar la primera se requiere de un proceso plenario en el que se actúe la regla de propiedad (art. 923 CC); mientras que la segunda necesita solo un proceso sumario que actúe la regla de posesión (art. 921 CC). El desalojo es una acción posesoria en la que se hace efectiva la situación jurídica del poseedor mediato que exige la restitución del bien frente a uno inmediato (art. 586 CPC). Se trata de un instrumento sumario de tutela basado en la reducción de la controversia (cognición limitada a la posesión) y en la abreviación del procedimiento (restricción de prueba, menores trámites). Sin embargo, la tesis judicial de precario, permite una perversión, pues el desalojo termina protegiendo el dominio, por lo que las acciones posesorias serían también propietarias. Esta solución contraviene los artículos 921 y 923 CC. En efecto, el concepto judicial dice que el precario puede ser un invasor o cualquier sujeto sin título, aunque posea en concepto de dueño (art. 911 CC). Pues bien, esta tesis desarticula totalmente la ordenación jurídica de los derechos reales, basada en las reglas de la posesión y la propiedad, pues el desalojo se convierte en una reivindicatoria encubierta, en tanto y en cuanto se necesita probar el derecho de propiedad del demandante frente al supuesto precario; sin embargo, ello se hace con limitación de cognición y de debate probatorio, lo que es incompatible con la prueba del dominio. Además, el desalojo, por ser acción posesoria, no produce el efecto de clausurar el debate respecto a la propiedad, ni siquiera entre las mismas partes; y ello en virtud, reiteramos, de la anotada cognición limitada del proceso. Siendo así, el demandante de un desalojo puede vencer por efecto de la prueba preliminar de la propiedad, no obstante, luego podría terminar perdiendo una reivindicatoria o prescripción adquisitiva. Por tanto, la mayor incoherencia se encuentra en reconocer que el demandante pueda invocar la propiedad a su favor (mediante título), pero se rechaza que el demandado haga lo propio, pues en ese caso se dice: tiene expedita la vía pertinente. Nótese lo absurdo del argumento, pues uno sí se vale del sumario para acreditar la propiedad; mientras al otro se le ISSN: Depósito legal:
19 niega esa posibilidad y se le reenvía al plenario 23. Si hubiese un mínimo de congruencia, entonces ninguno podría acudir al sumario para decidir el dominio (solución correcta), o en todo caso ambos podrían hacerlo (solución que crearía desorden y una gran inseguridad por las limitaciones estructurales del proceso de desalojo, pero tendría cierta coherencia). En todo caso, lo que sí resulta inaceptable es la tercera opción, precisamente aquella de la jurisprudencia nacional, por la cual el demandante tiene el dominio a su favor; mientras el demandado no puede invocar las mismas razones cuando le falta un título meramente formal. De este modo se contraviene el principio de igualdad, que es uno de los cardinales del Derecho procesal. La situación es alarmante, conforme el siguiente resumen: i. Un grupo de sentencias dice que el arrendatario con plazo de contrato vencido es precario, pues el título ha fenecido, como la Casación N Lima, de 03 de diciembre de , o la N Lima, de 12 de noviembre de ; mientras otro 23 Nótese tal error en esta ejecutoria de la Corte Suprema: Séptimo.- Que, previamente, debemos señalar que en el proceso sumarísimo, por su propia naturaleza, los plazos procesales son más breves, las actuaciones procesales están reducidas en atención al fin que se propende mediante esta vía, de tal modo que el debate probatorio se encuentra limitado. Siendo así, si el demandado por desalojo por ocupante precario en esta vía procesal, señala que no tiene la condición de tal, alegando haber adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, adjuntando medios probatorios y, el solo hecho de admitirlos desnaturalizaría el proceso sumarísimo, abriendo un debate que necesita de un proceso más amplio, salvo que como prueba se adjunte la sentencia judicial o escritura pública que contenga la declaración de propietario por usucapión efectuada por notario público (sic). Como es claro, la presentación de tales documentos no generan mayor controversia por ser públicos, que crean certeza en el juez como culminación de un proceso judicial o de un procedimiento notarial que solo se han limitado a declarar un derecho ya existente (Casación N Lima, de 01 de diciembre de 2008). Cómo puede explicarse que al demandado no se le permita probar la propiedad, a pesar de presentar medios probatorios con tal fin; mientras que el demandante sí puede hacerlo? Esta notoria injusticia conlleva que la parte demandada sea desalojada abruptamente en vía sumaria, a pesar de su condición posesoria, lo que implica violación de las garantías judiciales (específicamente, la de igualdad) del art. 6º de la Convención Americana de Derechos Humanos, concordante con el art. 139 de la Constitución. 24 Décimo.- Que, sin embargo, la naturaleza del proceso, como ya se ha dicho, es la del desalojo por ocupación precaria, esto es, cuando el demandado ejerce la posesión sin título alguno o cuando el poseído ha fenecido; siendo que, según las instancias, en este caso, el título del demandado ha fenecido con la resolución del contrato por incumplimiento de pago de arriendos, por parte del recurrente; por ende, en esta sede no se puede revertir los efectos de la declaración antes anotada. 25 Undécimo.- Que, de lo expuesto en el considerando precedente es de tenerse en cuenta que con la decisión adoptada por la demandante, los efectos del contrato de arrendamiento quedaron sin efecto, y de conformidad con lo señalado en el último párrafo del artículo 911 del Código Civil (Nota: es un error, pues la norma solo tiene un párrafo), la ocupación de los demandados ISSN: Depósito legal:
20 ii. iii. grupo dice lo contrario, conforme la Casación N Lima 26. Algunas sentencias sostienen que el contratante con título manifiestamente ilegítimo (tesis de Héctor Lama More) es precario; pero la inmensa mayoría de las decisiones opina exactamente lo contrario, por ejemplo, que basta cualquier acto jurídico, incluso nulo, para evitar la precariedad (Casación N La Libertad, de 24 de mayo de 2006, publicada el 04 de diciembre de 2006); o que ni siquiera se requiere título putativo o falso, pues resulta suficiente cualquier circunstancia, de mero corte social o familiar, que otorgue una remota apariencia de legitimidad. Otro caso en el que se negó la precariedad es la del poseedor que ha entablado una demanda de nulidad del título que ostenta el demandante, pues la compraventa se habría logrado a través de la falsificación del poder en su perjuicio, según la Casación N Ucayali, de 24 de junio de Existen sentencias en las que se reputa precario a quien invoca un título afectado de nulidad absoluta (Casación Nº Juliaca, de fecha 06 de julio de 2004, publicada en el diario oficial el 31 de enero de ); pero otras lo niegan (Casación Nº La Libertad, de fecha 24 de mayo de 2006, publicada en el diario oficial el 04 de diciembre de 2006). En ambos casos, el debate se centró en un contrato de anticresis que deviene en precaria, interpretación que protege la posibilidad del pleno disfrute del derecho a la propiedad por el adquirente, reconocido y amparado por el artículo 70 de la Constitución de 1993, sin más trabas que las establecidas expresamente por la ley. 26 Una vez concluido el plazo del contrato de arrendamiento, la condición del arrendatario no es la de un ocupante precario, ya que el contrato de arrendamiento si antes no se ha solicitado la devolución del inmueble- sigue vigente y bajo las condiciones en un inicio pactadas, siendo que en tal supuesto el arrendador puede solicitar la devolución que debe hacerse valer a través de la vía legal correspondiente, según lo prevé el artículo 1700 del Código Civil. 27 Sexto.- Que, consiguientemente en el presente caso, resulta evidente que si bien los actores han acreditado ser propietarios con derecho inscrito en los registros públicos del bien inmueble sublitis, sin embargo, tal derecho de propiedad es negado por el demandado quien incluso viene cuestionando en sede judicial la validez del título que escolta a la demanda, por lo que se incumple el tercer requisito del proceso de desalojo por causal de ocupación precaria aludido en el considerando precedente, toda vez que, al alegar el demandado derecho de propiedad y cuestionar judicialmente la validez del título del demandante se da una especial circunstancia que justifica la posesión del demandado sobre el bien inmueble materia de la demanda. 28 La Corte razonó de la siguiente forma: siendo nulo el contrato de anticresis, los demandados resultan ser precarios, de conformidad con el artículo 911 del Código Civil, que establece que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía feneció. ISSN: Depósito legal:
NÁLISIS JURÍDICO A CIVIL
NÁLISIS JURÍDICO A CIVIL Acción reivindicatoria* y desalojo por precario Gunther Hernán GONZALES BARRÓN** SUMARIO I. Mecanismos de tutela. II. Acción reivindicatoria. III. Desalojo por precario. IV. La