Source: https://www.pequenasnoticias.com.ar/Boletines/BPN_265/BPN_265.htm
Timestamp: 2020-08-04 20:03:08
Document Index: 342597116

Matched Legal Cases: ['artículo 8', 'artículo 8', 'artículo 2', 'Artículo 5', 'artículo 5', 'Artículo 27', 'artículo 252', 'artículo 252', 'Artículo 6', 'Artículo 1', 'artículo 201']

Boletín de Pequeñas Noticias Nº 265
Martes 26 de Julio de 2005 - Nº: 265
Nuevas Escala Salariales
Antes de la respuesta del Ministerio de Trabajo, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias anticipó el fracaso de su gestión contra la "nueva recategorización" que surge de las escalas salariales entre categorías de una misma función Con esta tibia oposición se dejó abierta la puerta para que los nuevos básicos de convenio distribuidos por el Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal queden plenamente vigentes.
El rechazo a UCRA
Un análisis a fondo por el Dr. Jorge Maldonado
Un análisis a fondo de los fundamentos del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, para rechazarle a la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) la posibilidad de sentarse, como parte empleadora, a negociar las condiciones de trabajo de los encargados de edificios.
¿Las definitivas..?
Tanto el SUTERH como la Agrupación 2 de Octubre Azul y Blanca han estado repartiendo entre sus asociados las listas con los nuevos valores de convenio según el acuerdo homologado por el Ministerio de Trabajo Éste contemplaba un aumento de 60 pesos para la 4º que llega hasta 161 pesos para la 1º categoría del Mayordomo sin vivienda Esta es la segunda y último etapa del acuerdo que aún no fue publicado en el Boletín Oficial.
Blog de Pequeñas Noticias
Una ventana a la participación
Pequeñas Noticias inauguró la semana pasada un Blog que le permite a los lectores participar e interactuar con el medio En este "diario personal" los usuarios pueden dejar comentarios, opiniones y preguntas Además pueden acceder a las noticias principales publicadas en el Boletín, en las Ediciones Extras y Suplementos Especiales.
El administrador ha decidido renunciar
Un grupo de psicopedagogas
Recibos de pago expensas
Supuesta mala administración
Mi edificio tiene 70 años...
Tiene más de 30 años de aportes (14/07)
Los 60 y los 100 (25/07)
Horas extras (12/07)
El legislador Norberto La Porta, vicepresidente de la comisión de la Legislatura General del Trabajo, presentó el 17 de enero de 2005 un proyecto para modificar el artículo 8º de la ley 941 Propone quitarle a los administradores el control de los fondos Los obligará a abrir una cuenta bancaria conjunta para cada consorcio Para efectuar gastos importantes deberá contar con la anuencia del Consejo de Administración.
La participación de UCRA en el CCT
Se rechazó formalmente
El 8 de julio pasado el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social rechazó el recurso de reconsideración interpuesto por la Unión de Consorcistas de la República Argentina para acceder a la mesa de negociaciones con los representantes de los trabajadores y por parte del sector empleador El Dr. Resqui Pizarro, vicepresidente de UCRA, pone sus esperanzas en que sea el mismo Ministro de Trabajo, Dr. Carlos Tomada, quien defina esta cuestión mediante un recurso jerárquico en subsidio presentado oportunamente.
Nuevas escalas salariales (última entrega) por Norberto Wilinski
Esta es la 3º y última parte del minucioso y detallado análisis que el contador y administrador Norberto Wilinski realizó sobre las modificaciones realizadas por el convenio Convenio Colectivo de Trabajo 146/05 con respecto al anterior 378/04.
La verdad sobre los anunciados nuevos aumentos para el personal de encargados de consorcios de propiedad horizontal
El despojo continúa… otro ataque a la propiedad horizontal
por CACCyC
por el Sr. Alfredo Ruiz
Información objetiva e imparcial III
por el Cr. Norberto Wilinski
Incluso se anticipan
por la Sra. Elsa Benevento de González
por el Sr. Mario J. Iglesias
¡Silvia desde Corrientes! (24/07)
Básicos superiores al de convenio (18/07)
Intimación para jubilarse (17/07)
Un Alta Temprana problemática (15/07)
El horario del encargado (15/07)
Cursos de Administración (14/07)
Plus Jardín y Plus Cocheras (14/07)
[BPN-26/7/05] Ante una pregunta sobre el funcionamiento del Registro Público de Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (RPA) de la Sra. Marisa, lectora del Boletín de Pequeñas Noticias, este medio conversó largamente con su nuevo Coordinador Administrativo, el Sr. Aníbal Daniel Díaz. Él confirmó que las Declaraciones Juradas (DDJJ) correspondientes a los años 2004 y 2005 se presentarían en abril de 2006. Esta decisión se la comunicó el Arq. Miguel Fortuna a los dirigentes de las principales entidades que nuclean a administradores en una reunión que se habría realizado en la sede de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en los primeros días de junio de este año.
PN: ¿Cómo van a hacer el año que viene cuando tengan que revisar dos años seguidos?
Sr. Aníbal Daniel Díaz: Para poder procesar dos años vamos a idear un sistema que me permita que a más tardar en 7 ó 10 días el administrador se vaya con su certificado. Eso está en plena elaboración. Lo que hicimos nosotros fue juntarnos con las cámaras e informarles que teníamos esta idea [NR: La de prorrogar la presentación de las DDJJ del 2004] y no hubo reparos (...) Todavía no nos hemos puesto a trabajar en la organización de este sistema para el año que viene. Yo todavía estoy resolviendo la falta de presentaciones de declaraciones juradas del año pasado que son estas imputaciones que nosotros comenzaremos a enviar a los administradores.
Según el Sr. Díaz, cuando asumió su cargo en mayo propuso una serie de modificaciones que estimó necesarias para un mejor funcionamiento del registro. Se decidió postergar para el primer cuatrimestre del 2006 las declaraciones juradas correspondientes al 2004 y al 2005 para tratar de "cerrar un bache" de tiempo que quedaba entre el año presentado y el año de la autorización que lo habilitaría para trabajar.
En este sentido, Díaz destacó: "yo no puedo otorgar una matrícula para el 2006 trabajando sobre la base de una declaración jurada del 2004. Me queda un bache. Si yo este año repetía los plazos de presentación tenía que pedir la declaración jurada del 2004 sin poder pedir la del 2005 por no haberse cerrado todavía el ejercicio".
Es así que el nuevo coordinador administrativo del RPA propuso que se presenten las DDJJ del 2004 y 2005 dentro del primer cuatrimestre del 2006.
Según el entrevistado, el objeto central del encuentro que sostuvo el Arq. Fortuna con las entidades convocadas a principios de junio fue sobre esa reestructuración del RPA y presentarles a sus nuevos coordinadores: la Dra. Susana Wischer en el área Jurídica y al mismo Sr. Díaz en el área administrativa. Ese día estuvieron también presentes el Dr. Daniel Elizondo por la Asociación AIPH (Administradores Independientes de Propiedad Horizontal), el Dr. Juan Acosta y Lara de la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH), el Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI); el Adm. Ricardo Cáttedra por el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (COPAPHRA); la Adm. María Teresa Vanzini por la Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial (MECC) y el Adm. Jorge Hernández presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA).
La Leg. Susana Etchegoyen (Bloque 19 y 20), presidenta de la Comisión Defensa de Consumidores y Usuarios en la Legislatura Porteña, expresó, en relación al Registro de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires, que nadie sabe muy bien para qué sirve. Según explicó la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires -con la que aclaró que tiene una muy buena relación- ha hecho un esfuerzo por tratar de controlar la problemática de los malos administradores. "El problema es que las facultades que tiene son muy limitadas porque cuando uno quiere accionar sobre conductas delictivas de un registrado le pasa lo mismo que nos pasa a nosotros para legislar: no tenemos competencia", subrayó y agregó: "a mí me parece que un proyecto de ley de administración tiene que estar pensado por los consorcistas y no por los administradores".
Habría 1200 infracciones
El nuevo coordinador advirtió también que en un futuro inmediato va a enviar una serie de notificaciones a unos 1200 administradores que el año pasado no presentaron su declaración jurada. Éstos, a continuación, van a tener que la posibilidad de hacer su descargo y a partir de éste el RPA evaluará, de estar infringiendo la Ley 941, su posible sanción .
En este orden de cosas aclaró que ya comenzó una campaña de difusión en los medios nacionales, con mesas en las calles y envío de e-mails a los administradores. "Hace tres meses hubo cambios en el registro y estamos con la idea de modificar un poco la imagen que se tiene de él en la calle, muchos cuestionan para qué está -algunos por falta de información- y qué poder de control pudo haber tenido el registro hasta este momento. Estamos trabajando sobre esto", aclaró.
Alineado con este espíritu también se está estudiando la descentralización de la inscripción de los administradores de consorcios en los Centros de Gestión y Participación que corresponden a los diferentes barrios.
Todos a la cámara
Pequeñas Noticias quiso saber cómo se maneja desde la Cámara de Propiedad Horizontal el tema de los asesoramientos que exceden las atribuciones conferidas a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor y que son derivadas por esta.
Así fue que un propietario, por cuenta de la redacción de este medio, realizó a esta entidad un pedido de asesoramiento aclarando que había sido derivado por Defensa y Protección al Consumidor sobre una supuesta irregularidad que habría cometido un administrador para con su consorcio. El empleado que lo atendió informó que esta consulta debía ser evacuada por un letrado, que había en los turnos una demora de dos días y que su costo era de 40 pesos.
Para acceder al audio original se debe hacer doble click sobre el icono del parlante. Para descargar el reproductor Winamp gratuito y en español para escuchar los sonidos vinculados a las imágenes haga click aquí
Ante la pregunta de este medio sobre la orientación que reciben los consorcistas cuyos problemas no están contemplados por la Ley 941 el Sr. Díaz aclaró, en un primer momento, que son derivados para su asesoramiento a la CAPHyAI aunque ante la repregunta expresó que también lo hacen a Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), a la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y a la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC). Consultado el Dr. Osvaldo Loisi de la LCPH aseguró desconocer este hecho, el Dr. Samuel Knopoff de CACCyC lo negó terminantemente mientras que el Dr. Resqui Pizarro, vicepresidente de UCRA, señaló que están recibiendo propietarios con consultas que exceden las atribuciones del registro y que generalmente se evacuan en las reuniones públicas que la entidad realiza, sin costo alguno para el consultante.
[BPN-26/7/05] El legislador Norberto La Porta (Partido Socialista) presentó el 17 de enero de 2005 un proyecto de ley que busca limitar las facultades del administrador a partir de la modificación del artículo 8º de la Ley 941. Desde el despacho del legislador porteño, ante la consulta de Pequeñas Noticias, comunicaron que esta iniciativa se está tratando en la Comisión de Defensa de Consumidores y Usuarios.
El legislador por el Bloque del Partido Socialista, Norberto La Porta fue electo Diputado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el 24 de Agosto de 2003. Y actualmente es Presidente de la Comisión de Cultura y Comunicación Social de la Legislatura porteña y miembro integrante del Comité Ejecutivo Nacional del Partido Socialista.
El Sr. La Porta es maestro Normal Nacional. Actualmente tiene 67 años y nació el 22 de junio de 1938 en la localidad de Parque Chacabuco de la Ciudad de Buenos Aires. Está casado y tiene tres hijos. Cursó estudios de la carrera de Derecho y fue Gerente de la Cooperativa de Estudiantes de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires (U.B.A)
En 1989, luego de 23 años que el partido socialista no tuviera representación, fue el primero de este partido que al ser electo pudo ejercer un cargo en la ciudad porteña. Y entre los años 1989 y 1997 se desempeñó como Presidente del Bloque de Concejales Socialistas.
Durante 1994 presidió el Bloque Socialista de la Convención Reformadora Nacional, reunida en Santa Fe, junto a Guillermo Estévez Boero y Alfredo Bravo. En 1996 participó como candidato del Frepaso en la elección del primer Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y obtuvo el segundo lugar con más de 520.000 votos.
Posteriormente, se desempeñó como Secretario de Medio Ambiente y Desarrollo Sustentable de la Ciudad de Buenos Aires, secretaría que creó y puso en funcionamiento.
Entre otros reconocimientos, fue designado Miembro de número de la Fundación Raoul Wallemberg - Casa Argentina en Israel; recibió la Orden del Porteño de manos del Juez Víctor Sasson en representación de la Asociación Gardeliana y la Orden del Buzón, por parte del Museo Mano Blanca del Barrio de Pompeya.
El Sr. La Porta, vicepresidente de la comisión de la Legislatura General y del Trabajo, propone controlar los manejos dinerarios de los administradores a partir de dos ejes centrales: la conformación de un Consejo de Administración y la apertura de una cuenta bancaria conjunta con ese consejo en cada uno de los consorcios que administra.
La Porta considera que la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, vigente desde 1948, le otorga a los administradores facultades excesivas que los convierten en "casi dueños de los edificios". Él argumenta que cuentan con el poder de tomar iniciativas que no siempre coinciden con los intereses de los copropietarios, quienes no tienen la posibilidad de participar ni de revertir decisiones sino hasta la fecha de la Asamblea General.
El legislador impulsa la legitimación de la figura del "Consejo de Administración" dentro de la Ciudad de Buenos Aires como un órgano de control de gestión que no está contemplado por la Ley 13.512. Entre sus funciones se encontrarán la revisión de las liquidaciones del administrador y la autorización de cada uno de los gastos que realice.
Este consejo deberá designar un miembro que firmará, una vez registrada su firma en el Banco, conjuntamente con el administrador cada uno de los pagos que éste deba realizar y un revisor de cuentas que controlará sus liquidaciones y la documentación respaldatoria.
A su vez, el administrador deberá pedir autorización a este consejo para realizar gastos superiores a los pautados por los propietarios en la Asamblea General salvo que se trate de una emergencia justificada.
De aprobarse esta ley, el administrador deberá abrir una cuenta corriente en el Banco más cercano al edificio y en caso de que administre más de un consorcio deberá contar con una cuenta particular para cada uno de ellos.
En este sentido, los propietarios abonarían las expensas en el Banco y canjearían la boleta de depósito por el recibo correspondiente. Si alguno de los propietarios quiere pagar en efectivo el administrador deberá depositar el importe en la cuenta del consorcio.
A su vez, todos los pagos que el administrador realice necesitarán no solo de su firma sino también la de un miembro elegido por el Consejo de Administración que estará debidamente registrada en el banco.
Los Tribunales de Consumo
En el artículo 2º de su proyecto el legislador propone para la solución de conflictos entre propietarios y administradores a los Tribunales Arbitrales de Consumo creados por la Ley Nº 24.240 de Defensa de los Usuarios y Consumidores. A tal efecto propone establecer como obligatorio que los administradores de consorcios concurran a las audiencias de estos tribunales cada vez que los propietarios realicen reclamos.
Es de destacar que esta alternativa para la resolución rápida de conflictos en los consorcios ya está siendo implementada en forma espontánea por la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH). A los registrados de esta entidad, según su código de ética, se les exige como condición adherir al Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo dependiente del Ministerio de Economía de la Nación en los términos del decreto 276/98. Al mismo tiempo se les aclara que cualquier violación de un administrador de las obligaciones de ese código para con los copropietarios u ocupantes será determinada y juzgadas por estos tribunales y el resultado de tales medidas disciplinarias serán definitivas y obligatorias.
El Leg. La Porta también propone que el administrador lleve una carpeta mensual que contendrá una copia de las liquidaciones de expensas, junto con todos los comprobantes que la respalden. Éstas deberán quedar a disposición del revisor de cuentas que integrará el Consejo de Administración o de cualquier copropietario que así lo solicite.
Por otra parte deberá dejar en la liquidación de expensas, constancia mensual de las sumas ingresadas, los gastos efectuados, el saldo resultante y el detalle de su composición. A su vez, entregará a cada uno de los propietarios, antes de la Asamblea General Anual, una copia del Balance General certificado por Contador Público en el que se detalle el Estado General y la Cuenta de Resultados.
De prosperar esta iniciativa, en los edificios nuevos quedará prohibida la designación de un administrador, por parte de la empresa constructora, por un período que exceda los seis meses. No obstante este término podrá ser ampliado por otro similar hasta que el consorcio se constituya con la mitad de las unidades vendidas.
La Porta no consideró necesario modificar las obligaciones del administrador en cuanto a las condiciones necesarias para la contratación de provisión de bienes, servicios o realización de obras que ya prevé el Art. 8º de la Ley 941. En este momento se les exige a los administradores que sus contratados tengan título o matrícula según la legislación vigente y los seguros de riegos de vida del personal a cargo, sobre los cuales deberá exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en un archivo la copia de los mismos.
[BPN-26/7/05] Esta historia comenzó dos días después de que Pequeñas Noticias publicara la nota "Una mancha más al tigre..." (BPN Nº 263 del 12/7/05) con los resultados de una investigación que demostraba que se habían modificados las relaciones porcentuales entre las diferentes categorías de las escalas salariales, la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó al Ministerio de Trabajo y Seguridad Social (MTSS) una carta con una advertencia en este sentido. Por otra parte en esa misiva, que tenía fecha del 13 de julio pero fue sellada por Mesa de Entrada el 14 a las 15:50, también se le solicitó al Director Nacional de negociación Colectiva, Dr. Jorge A. Schuster, instrucción "sobre la escala salarial que corresponde aplicar para poder hacer efectivo el pago del aumento".
El particular estado procesal
por el Dr. Eduardo J Brailovsky
Con fecha 15 de julio de 2005, se han reunido en el Ministerio de Trabajo el SUTERH con CAPHyAI, AIERH y UADI.
En la reunión, según surge del Expte. 1.113.468/05, el SINDICATO entregó a la representante patronal CAPHyAI lo que considera SU lista de nuevos sueldos de acuerdo al Expte 1.117.409/05.
CAPHyAI tiene tres (3) días hábiles para impugnar lo que sea necesario, es decir, vence el día 21/07/2005, a las 24 horas.
Llamó la atención que el propio Ministerio de Trabajo en su acta dice: "... ello en orden al particular estado procesal del presente expediente ...." (sic). Creo que es suficientemente significativo, ¿no?
El día 22/07/2005, si es que no hay impugnación alguna de parte de CAPHyAI, el sindicato deberá solicitar la homologación de la planilla salarial y en algunos pocos días más, saldría la resolución homologatoria del Ministerio de Trabajo que debería ser publicada en el Boletín Oficial.
O no publicada en el Boletín Oficial, si las partes están de acuerdo... según la emblemática ley.
Si CAPHyAI impugna los cálculos matemáticos (que según algunas fuentes no coinciden con los porcentajes acordados en el CCT. 146/05), entonces el Ministerio de Trabajo deberá resolver, para lo cual, calculo yo (exculparme de responsabilidad por la redundancia no casual), deberá calcular ella y aprobar lo que matemáticamente corresponda, todo lo cual, demorará cuanto menos 15 días más.
Cabe poner de resalto, especialmente para algunos administradores que alardean sobre el accionar de UADI Y AIERH, que según el texto del acta en análisis, UADI Y AIERH han tomado parte a favor del sindicato y del aumento otorgado, puesto que el sindicato no entregó a ellas la planilla y el traslado (así que ellas nada podrán oponer), dando por sentado que estas entidades aceptaron el acuerdo de buen grado, en forma total e íntegramente, sin ninguna oposición ni retaceo.
Felicitaciones a los asociados a UADI y AIERH y me encantará ver el trato de los consorcistas para con sus administradores afiliados a ellas !!!!!!
Estos administradores afiliados a UADI Y AIERH forman parte del aumento del costo de las expensas y, en general, del aumento del costo de vida (cfr. Ministro de economía Dr. Lavagna). Todo por la PAZ SOCIAL... (lo que me recuerda una vieja frase: "democracia... cuántos crímenes se cometen en tu nombre" (Sólo que yo reemplazaría democracia por "paz social").
En esta oportunidad puso como ejemplo que "si consideramos el aumento s/acta del 23/05/2005, el valor de un encargado permanente con vivienda –1º Categoría- para el mes de mayo 2005 corresponde abonarle $747,60 y para julio 2005 $783,60. De acuerdo a la planilla homologada los valores indicados son $791 para mayo 2005 y $866 para julio 2005. Un 7% mayor para el primer mes y un 12,6% para el segundo" <texto completo>.
Al día siguiente, el viernes 15 de julio, con presencia de todos los firmantes del convenio (la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal, la Unión Administradores de Inmuebles y la Asociación Inmobiliarios Edificios Renta y Horizontal) en el Ministerio de Trabajo se le hace entrega a la CAPHyAI "de las escalas salariales <texto completo> obrantes a fojas 2/3 del expediente Nº 1.117.409/05 obrante a foja 34 del principal otorgándosele un plazo de tres días, ello en orden al particular estado procesal del presente expediente manifiesten lo que estimen corresponder" <texto completo>.
Cuatro días hábiles después, uno más que el fijado por el MTSS, la Cámara de Propiedad Horizontal, en una carta con fecha del pasado jueves 21 de julio y dirigida al Dr. Jorge A. Schuster, expresó que ‘las nuevas planillas salariales (...) no guardan relación con lo suscripto con el acta del 23/05/2005 que disponía un incremento de $30.- "...para la cuarta categoría con los correspondientes incrementos proporcionales a la 3º, 2º y 1º categoría según las escalas salariales y disposiciones establecidas en el CCT 378/04...", tal como lo expresáramos en nuestra nota del 13/07/2005". También destacó que "las mismas tampoco guardan relación con los porcentuales fijados históricamente en cada categoría".
Si bien en el penúltimo párrafo de la carta firmada por el Sr. Ricardo Portalewski expresó que se opone "a esta nueva recategorización independientemente del acuerdo arribado con las otras entidades" inexplicablemente, en el último, asume un anticipado fracaso de su gestión al expresar que "lamentablemente todos los esfuerzos realizados en defensa de los intereses de los copropietarios y administradores asociados a esta cámara no nos han dado los frutos esperados" <texto completo>
El 8 de julio pasado el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social rechazó el recurso de reconsideración interpuesto por la Unión de Consorcistas de la República Argentina para acceder a la mesa de negociaciones con los representantes de los trabajadores y por parte del sector empleador El Dr. Resqui Pizarro, vicepresidente de UCRA, pone sus esperanzas en que sea el mismo Ministro de Trabajo, Dr. Carlos Tomada, quién defina esta cuestión mediante un recurso jerárquico en subsidio presentado oportunamente.
No se cierra la vía administrativa
Es de nuestro agrado que la opinión pública en general y la comunidad consorcial en especial conozcan que la respuesta dada en los últimos días en nuestro expediente en el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social no cierra la vía administrativa ni agota las posibilidades de obtener una resolución favorable, ya que si bien es rechazado nuestro recurso jerárquico se ha concedido, como corresponde, el jerárquico en subsidio, por lo que será el propio Ministro de Trabajo quien deba decidir, finalmente, en la cuestión.
Paralelamente, el pasado lunes 18 una comitiva de la CD de UCRA mantuvo una audiencia con el Ministro de Trabajo, el Dr. Carlos Tomada, y la Secretaria, Dra. Noemí Rial, en las oficinas del Ministro, en la que se nos informó que ellos están al tanto de la situación planteada por UCRA, y que se avocarán a ella apenas les llegue el expediente a sus manos. Y según lo expresado por el propio Ministro, lo harán sin preconceptos y estudiando profundamente la cuestión, añadiendo que con el tiempo la representación de los sectores empleadores puede variar, modificarse o ampliarse conforme el devenir de las distintas actividades.
Por su parte la Dra. Rial, al igual que lo expresara un año atrás al recibir a un grupo de consorcistas no organizados, reiteró que a la discusión jurídica -que podría ser de amplio debate para uno u otro costado- hay que adicionarle una actitud práctica y buscar el consenso mediante el avenimiento de las partes, a lo que ambos funcionarios se comprometieron y expresaron tender. A la Dra. Rial se le manifestó, tal como ella lo había sugerido en oportunidad de aquel encuentro, que ahora los consorcistas estamos empezando a organizarnos (UCRA y otras asociaciones que han surgido en el horizonte de la PH así lo demuestran).
Por último, el ministro Dr. Tomada resaltó la importancia de que tanto la nuestra como otras entidades del sector vayan permanentemente ganando cada vez más representatividad.
Sencillamente ésta es la somera reseña que, consultada la CD de UCRA, puedo realizar de la situación administrativa de nuestro expediente en el MT y del fructífero encuentro con el ministro y la secretaria.
[BPN-26/7/05] El Dr. Jorge Ariel Schuster, Director Nacional de Relaciones del Trabajo, en nombre del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, rechazó formalmente el recurso de reconsideración interpuesto por la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).
Se cierra así la primera etapa de un capítulo que se inició el 20 de diciembre del año pasado cuando UCRA consigue ser inscripta en el Registro de las Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio de Trabajo. Infructuosamente desde entonces, esta entidad de consorcistas viene luchando para ser incluida como parte en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo contra la voluntad de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Federación Argentina de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH).
Con su resolución el Dr. Schuster comparte el Dictamen Nº 231 de la Dra. Silvia Albera de la Asesoría Técnico Legal de la Dirección Nacional de Relaciones del Trabajo que justifica esta decisión a lo largo de 6 fojas <texto completo>.
[BPN-26/7/05] He tenido la oportunidad de observar las distintas etapas del procedimiento administrativo generado por la presentación que “U.C.R.A” efectuase por expediente Nº 1.102.048/04, en trámite por ante la Dirección General de Relaciones del Trabajo dependiente del Ministerio respectivo y en dos oportunidades anteriores he expresado en “Pequeñas Noticias” mi parecer tanto sobre el trámite y el procedimiento considerados en su aspecto formal, como sobre el resultado que cabía esperar de acuerdo a las opiniones y posiciones que iba adelantando la Asesoría Técnico legal. Y ese resultado fue finalmente el anunciado: el rechazo de la pretensión de “U.C.R.A” de incorporarse a la comisión paritaria que “discute” las condiciones del convenio colectivo regulatorio de las condiciones de trabajo en los edificios de propiedad horizontal.
Intencionalmente he entrecomillado la palabra “discute” porque justamente parece que en dicha comisión, a juzgar por los resultados, lo que menos se ha hecho por parte de quienes fingen representar al sector patronal ha sido discutir nada, al acceder en demasía a los avances de todas las pretensiones sindicales, colocando a los consorcistas en situaciones cada vez más comprometidas respecto del cumplimiento de sus obligaciones derivadas de las relaciones laborales para con los trabajadores.
A) En esta oportunidad he examinado el rechazo de la Dirección Nacional de Relaciones del Trabajo respecto del recurso de reconsideración interpuesto por “U.C.R.A” contra la resolución que previamente había desestimado su pretensión de incorporarse a la comisión paritaria. Dicho rechazo se instrumentó a través de un acto jurídico compuesto del dictamen jurídico previo y la resolución propiamente dicha <texto completo>.
B) Se hace constar que todos los actuales participantes de dicha comisión unánimemente rechazaron la incorporación de “U.C.R.A.”. En esto, sugestivamente, volvieron a coincidir alineándose sin fisuras con la “FATERYH”, tanto “UADI” como “AIERH” y la Cámara de PH y AI.
C) El dictamen previo, que la resolución hace suyo, divide el examen del recurso de reconsideración en dos aspectos: el formal y el sustancial (o de fondo). Por ambas vías llega a la misma conclusión: el rechazo.
D) Desde el punto de vista formal aconseja el rechazo porque considera que el recurso ha impugnado contenidos de los dictámenes jurídicos anteriores, lo que no resulta procedente. La Asesoría Técnico legal olvida que hay un principio liminar del derecho administrativo: el dictamen previo, jurídico o técnico, cuando sirve de fundamento a un acto jurídico, se integra al mismo, formando un todo indivisible.
E) Desde el punto de vista sustancial aconseja el rechazo en base a tres argumentos:
1. el convenio colectivo Nº 378/04 fue suscripto por las mismas entidades que han emitido opinión al contestar vista en este expediente;
2. ese convenio ha sido homologado por resolución del Ministerio;
3. cuando se efectuó el “…control de legalidad… se verificó que las entidades gremiales y empleadoras resultaban ser las mismas que suscribieron el convenio… Nº 306/98 que se estaba renovando, y que eran lo suficientemente representativas y se encontraban legitimadas para tal acto…”.
F) Ex profeso he remarcado en “negrita” el párrafo final. Y lo hemos hecho porque aquí reside el núcleo del decisorio, la motivación del acto administrativo, en suma: la posición del Ministerio frente a la cuestión.
G) En resumen, frente a todo esto, soy de la siguiente opinión:
a.- el resultado del recurso de reconsideración era el que venían augurando los dictámenes anteriores;
b.- el Ministerio ha tomado una clara posición a favor de esta serie de convenios colectivos, que beneficia indebidamente al sector gremial;
c.- lo ha hecho legitimando la composición del sector empleador, contrariando la lógica más elemental y desconociendo una realidad incontrastable: que los consorcistas no están representados, ni remotamente, por las entidades que han usurpado tal posición;
d.- no hace falta ser adivino para saber cuál será el resultado del recurso jerárquico que se pasará a tratar ahora.
Puede parecer que la lucha de “U.C.R.A” está condenada al fracaso. No lo creo. Es un digno esfuerzo que algún día, ya sea en sede judicial o con un cambio de autoridades en el Ministerio, logrará que no se siga usurpando la representación de los consorcistas.
Y quizás, algún juez o funcionario advierta que estos convenios colectivos no debieron homologarse nunca y que, en la medida en que no estén debidamente representadas ambas partes, no volverán a homologarse más.
[BPN-26/07/2005] La co-coordinadora de la Comisión de Consorcios del Centro de Gestión y Participación Nº 2 norte (CGP), la Sra. Teresa Villanueva, informó que presentó un proyecto al área de Presupuesto Participativo de la Ciudad de Buenos Aires con el objetivo de conseguir presupuesto para que cada CGP pueda contar con un abogado para no solo asesorar sino también patrocinar consorcistas con conflictos en sus consorcios.
Esta declaración la realizó la Sra. Villanueva el pasado lunes 25 en la reunión que sostiene la Comisión de Consorcios que coordina junto a la Sra. María Cristina Mazzitelli todos los lunes de 18:30 a 20:00 hs. en la "Sala de Arte" del CGP 2 Norte ubicado en Berutti 3325 de esta Capital Federal.
En esa oportunidad contaron con la participación especial del Dr. Samuel Knopoff que declaró durante su disertación, ante una atestada sala, que acordó con las coordinadoras de ese espacio trabajar en conjunto en aras de objetivos comunes.
En la apertura del encuentro, y antes de presentar al Dr. Knopoff, la Sra. Villanueva destacó que "no vamos a pelear contra nadie sino que vamos a plantear nuestros derechos, el derecho a la propiedad, a manejarla y a vigilarla por nosotros mismos".
El Dr. Knopoff reflexionó a continuación que los copropietarios tenemos una gran culpa de la situación que viven dado que "hemos dejado un espacio vacío y a los espacios vacíos alguien lo ocupa y en este caso los ocuparon los administradores" y aumentando la apuesta vaticinó que "no podemos ser ni 5 ni 500. Si no somos cinco mil o diez mil no sirve".
Destacó que ésta "es la única Convención Colectiva de Salarios en la cual la patronal no está representada. Por un lado los trabajadores de los edificios están legítimamente representados por su sindicato... y ¿por el otro?. En este momento el lugar de la patronal lo están ocupando ilegal e ilegítimamente las asociaciones de administradores".
En este sentido, sostuvo que en una primera instancia CACCyC busca conseguir cinco mil firmas para hacer una presentación más seria y está recibiéndolas de diferentes mesas entre las que se encuentra una en las avenidas Acoyte y Rivadavia. Según el Dr. Knopoff por fin de semana se consiguen las firmas de entre unas 80 a 100 personas que adhieren a su iniciativa.
En su alocución remarcó a los presentes que "los copropietarios -que somos los dueños de ese patrimonio, de ese bien- no tenemos ni arte ni parte cuando se trata de tomar decisiones". También reiteró la necesidad de modificar la Ley de Propiedad Horizontal dado que la Ley 13.512 fue reglamentada en el año 1949 y "la sociedad tanto en lo económico, como en lo social y político cambió mucho en 55 años".
En el cierre del encuentro el Asesor Comunal del CGP, Dr. Christian F. Jiménez da Silva, destacó que en la Comisión de Consorcios se está trabajando sobre un proyecto para modificar la Ley 941 -que creó un Registro Público de Administradores de Consorcios en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires- que permita que el administrador pueda ser sancionado si desempeña mal sus funciones".
[BPN-26/07/2005] Hasta el viernes 22 de julio todavía no se había publicado en el Boletín Oficial ni el acuerdo homologado ni las escalas salariales. En esta última semana la escala con los importes básicos que estarían vigentes para el período Julio de 2005 seguramente ha llegado a manos de la mayor parte de los encargados y administradores, si bien ya había copias de las mismas a principios de mes.
Comparando estos básicos con los correspondientes al Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 el aumento ha sido, en general, de entre $60 para varias funciones de la 4º categoría y $ 161 para la 1º categoría de la función Mayordomo sin vivienda.
Para las categorías más usuales de jornada completa como la del Encargado Permanente con y sin vivienda de 1º categoría, el aumento fue de $155 y $ 159 mientras que para los Ayudantes permanentes con y sin vivienda de 1º fue de $155 y $157 respectivamente.
El Ayudante de media jornada de 4º tuvo un aumento de $28 si se tiene en cuenta la escala salarial publicada en el Boletín Oficial (BO) del 7 de mayo de 2004 y de $20 si se consideran las posteriores modificaciones a la mayoría de las categorías de media jornada.
Los incrementos para el resto de las funciones y categorías están entre estos valores como se puede ver en la tabla siguiente:
Encargado no permanente con vivienda 4 hs.
Encargado no permanente sin vivienda 4 hs.
Ayudante de temporada
Si se desea analizar el aumento en términos de porcentajes, la tabla siguiente muestra que los mismos se mantuvieron en el orden del 6,42% y 21,97%.
Tomando los mismos ejemplos anteriores, el Encargado Permanente con vivienda y el Ayudante de 1º categoría tuvieron un mismo incremento del 21,8% mientras que para el Encargado Permanente sin vivienda fue del 20,52%, para el Ayudante permanentes sin vivienda fue del 20,96% y para el Ayudante de media jornada de 4º el aumento fue del 6,21%.
Con respecto a los adicionales de convenio (Art. 15 del CCT 378/04) los valores aumentaron al rededor del 10%, salvo el Retiro de residuos que sufrió un aumento del 13,64%.
Por otra parte es importante remarcar que la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias ha presentado ante el Ministerio de Trabajo una nota cuestionando ciertos aspectos de las planillas salariales (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 165 - 25/7/2005 "Soldado que huye") y que sigue sin publicación en el Boletín Oficial el acuerdo homologado y las ya famosas escalas salariales.
TALLERES DE PROPIEDAD HORIZONTAL - AGOSTO 2005
Aprenda a interpretar la EXPENSAS. Con la presencia de la Contadora Liliana Corzo.
Aprenda a interpretar la documentación (comprobantes de pago, facturas, etc...), AUDITORIA. Con la presencia de la Contadora Liliana Corzo.
ASAMBLEA, SIMULACRO: aprenda a manejarse en ellas. Con la participación de los asistentes.
DEBATE SOBRE EL FUTURO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: Se publicarán las conclusiones en la Página S.O.S Propietarios Revista Horizonte.
Horario 18:00 a 19:30 hs.
Escalas salariales comparadas.
[BPN-26/07/2005] De la comparación de las escalas salariales incluidas en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 y en las planillas salariales impresas y distribuidas por el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal, surgen las siguientes diferencias tanto en pesos como en porcentual para el mes de mayo de 2005, sin considerar los siguientes incrementos:
1) La incorporación a los conceptos remunerativos de la asignación dispuesta por el Decreto Nº 1347/03 del Poder Ejecutivo Nacional por $60.-
2) La incorporación como asignación no remunerativa de $100.- dispuesta por el Decreto Nº 2005/04 del Poder Ejecutivo Nacional.
Asimismo, debe tenerse en cuenta el incremento de las escalas salariales aplicables a partir del mes de julio de 2005 que ya fueron homologados por medio de la referida Resolución Nº 156/05 de la Secretaría del Trabajo pero que a la fecha no han sido distribuidas por el Sindicato ni ninguna de las otras partes signatarias del Expediente N1 1.113.468/05.
Encargado permanente con vivienda:
Planilla SUTERH
Encargado permanente sin vivienda:
Ayudante permanente con vivienda:
Ayudante permanente sin vivienda:
Plus movimiento de coches
Incremento del costo laboral en los consorcios de propiedad horizontal.
El incremento en el costo laboral para los Consorcios de Propiedad Horizontal tendrán relación directa, entre otros elementos, con sus categorías, las funciones de cada uno de los empleados, la cantidad de empleados, la cantidad de unidades funcionales, la antigüedad de los empleados, la cantidad de horas suplementarias, etc.
Todos estos incrementos en los costos laborales, concretos o posibles, para los Consorcios de Propiedad Horizontal se basan en las siguientes causas:
1) Incidencia de los incrementos de los básicos y los adicionales en el valor de las horas suplementarias que cobren los empleados de los Consorcios de Propiedad Horizontal.
2) Incidencia de los incrementos en el valor de los sueldos anuales complementarios y las vacaciones que cobren y gocen, respectivamente, los empleados de los Consorcios de Propiedad Horizontal.
3) Incidencia del incremento en el valor del salario básico de los Suplentes que se devenguen y abonen en concepto de suplencias por vacaciones, licencias, accidentes de trabajo, etc. de los empleados de los Consorcios de Propiedad Horizontal.
4) Incidencia de las contribuciones patronales que se generarán por las diferencias generadas en los incrementos de remuneraciones fijas y variables, sueldos anuales complementarios, vacaciones, suplencias, etc.
5) Incidencia del incremento de las contribuciones patronales a cargo de los Consorcios de Propiedad Horizontal originado por la incorporación de la asignación no remunerativa de $60.- prevista por el Decreto Nº 1347/03 del Poder Ejecutivo Nacional.
Si bien la nueva escala salarial se homologó por la Resolución Nº 156/05 de la Secretaría de Trabajo de fecha 2 de junio de 2005 los aumentos deben aplicarse retroactivamente a las remuneraciones devengadas en el mes de mayo de 2005 y se verán reflejadas en las expensas que recibirán los Consorcios de Propiedad Horizontal a partir de julio de 2005.
Dependiendo del método que aplica cada Administrador en cada Consorcio de Propiedad Horizontal, es una certeza que, salvo contados casos, se traducirá en un incremento en el valor de las expensas mensuales.
Ahora bien, atento a las distintas variables antes analizadas, los incrementos en los costos laborales serán distintos para cada Consorcio de Propiedad Horizontal y, por ende, en sus expensas mensuales. Estos incrementos en el valor de las expensas mensuales deberían ser comparados en cada Consorcio con lo previsto por la Unión Administradores de Inmuebles y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal que en el acuerdo arribado conforme el Expediente Nº 1.113.468/05 establecieron que "lo pactado tiene una mínima incidencia sobre los costos fijos mensuales de los consorcios de propietarios".
[BPN-26/07/05] El mundo en el que vivimos ha cambiado con la llegada de Internet, un fenómeno que fue capaz de eliminar las barreras del tiempo y la distancia. El avance hacia la "superautopista de la información" continua a un ritmo cada vez más rápido y, desde hace no mucho tiempo, surgió una nueva manera de interactuar con la red: los Blogs.
¿Quién no ha soñado alguna vez con tener un medio propio en el que pueda dar a conocer determinados contenidos y recibir en forma rápida y sencilla la apreciación personal de cada uno de los que accedieron y leyeron ese material?
Pequeñas Noticias inauguró la semana pasada un Blog que no solo le permite a los lectores acceder a las noticias más destacadas de la comunidad consorcial sino que además les brinda la posibilidad de participar e interactuar con el medio a partir de preguntas, comentarios y opiniones respecto al material publicado tanto en el Boletín de Pequeñas Noticias como en sus Suplementos Especiales y Ediciones Extras.
Este registro que inauguró Pequeñas Noticias permite acceder a las notas principales, ordenadas por categorías temáticas, y cuenta con un calendario en el que se resaltan las fechas en las que salieron los boletines y los extras publicados. Lo interesante es que los lectores pueden dejar un comentario o una pregunta sobre la nota. Desde este medio, damos importancia a todo aquello que los lectores puedan sugerir para mejorar el trabajo que la redacción realiza a diario. Además, pueden dejar todas las dudas o preguntas que hayan surgido respecto a las notas.
Todos los que ingresen a este registro pueden suscribirse para poder leer o recibir los artículos de este Blog y a su vez, se creó un archivo que permite el acceso y lectura de las notas de tapa.
Por otra parte, existe un vínculo de enlace que da la posibilidad de interactuar en: eGrupos, un destino que permite a todos los que ingresen comunicarse y comerciar en la red y ZoomBlog el que hizo posible la creación de este Blog y el de muchos otros.
Pequeñas Noticias se propone informar sobre todo lo que sucede en la comunidad consorcial y cree que esta comunidad no es más que un espejo de la sociedad. Propietarios, inquilinos, administradores y encargados forman parte de ella y, como en todos los ámbitos, muchas veces existen intereses diferentes, contradictorios y en los que se trabaja para buscar un consenso igualitario en el que todos tengan voz y nadie quede marginado.
El Blog, también conocido como diario personal, hace que uno pueda conectarse con una amplia cantidad de gente. En la Argentina este fenómeno es incipiente pero durante este año se dio un crecimiento notable; cada vez son más los que se atreven a crear su propio espacio.
No se necesitan grandes conocimientos técnicos para poder abrir un Blog, simplemente basta con conocer los mecanismos básicos para manejar Internet. Todos los que hayan abierto una cuenta de correo están en condiciones de poder hacerlo. Pequeñas Noticias considera que son los lectores los principales actores de las noticias y que es importante que ellos tengan la oportunidad de contar con un espacio que les facilite la participación y la interacción con el medio respecto a todo lo que publica.
En inglés el vocablo "log" significa registro. Un Blog es un registro personal, diarios personales digitales. El Blog es un medio que permite a cualquier persona publicar contenidos en la red. Los Blogs entregan textos, fotos y sonidos a un público tan vasto y diverso como el de Internet. El éxito dependerá de que si todo lo que se presenta logra atraer la atención y el interés. Se pueden crear Blog sobre diversos temas y cada uno es libre de poder presentar lo que desee. Esto a veces genera un debate sobre la censura en Internet dado que la mayoría de los servicios de la red no pueden vigilar y controlar constantemente lo que dice la gente a través de sus servidores. Muchos destacan que quedaría por determinar criterios globales de comportamiento y ética.
La verdad sobre los anunciados nuevos aumentos para el personal de encargados de consorcios de propiedad horizontal por la Dra. Rita Sessa
El Convenio Colectivo último Nº 378/2004, fue publicado en el Boletín Oficial Nacional en dos oportunidades (7/5/04 y 8/10/04) con un texto similar, pero no idéntico.
Fijó un plazo de dos años para su vigencia pero -por primera vez- de un año para las cláusulas salariales.
En fecha 18/10/04 se publica el CCT 390/04 para edificios de renta, con un ámbito de aplicación diferente, con texto semejante, aunque con algún valor salarial corregido con respecto a los anteriores.
Ya vencido ese primer año, los propietarios, que con el pago de sus expensas contribuyen a pagar el sueldo del personal del consorcio y a sostener las arcas gremiales, han aguardado con preocupación la publicación de los nuevos aumentos concertados.
Aquí cabe hacer la primera consideración temática.
Como repetidamente lo ha señalado la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, si bien el consorcio es una persona jurídica, si descorremos el velo del mismo se ven los propietarios que pagan. Sin ellos nada sería posible.
Como segunda consideración hemos remarcado siempre que el consorcio no es una empresa, no hay lucro, no hay objeto ni productividad empresarial.
Finalmente, en un contexto controversial sobre la vigencia en la República de normas “secretas”, los aumentos concertados a puertas cerradas, que no han sido publicados oficialmente, impresionan como un gesto carente de transparencia.
En efecto, por Resolución de la Secretaría de Trabajo Nº 156/05 firmada el 2/6/05, de la que he tomado vista personalmente, se dispuso homologar el acuerdo celebrado el 23-5-05 por la Comisión Paritaria del CCT Nº 378/04, obrante a fs. 11/13 del expediente Nº 1.113.468/05, indicando que dicho acuerdo pasa a integrarse como Acta Complementaria Nº 146/05 del CCT Nº 378/04.
Hace saber (art. 3º) “que en el supuesto que este Ministerio no efectúe la publicación del acuerdo homologado y de la presente resolución, las partes deberán proceder de conformidad con lo establecido en el Artículo 5º de la ley 14250 (t.o. 2004)”.
No obstante, en evidente auto-contradicción, el Art. 4º de la mencionada resolución, dispone “comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese”.
Cabe destacar la importancia de la normativa citada.
El artículo 5º de la ley 14250 (t.o. por Dcto. Nº 1135/2004) dispone:
La pregunta es : ¿cuál es la forma de publicación que se hará?
Silencio. Aún no está reglamentado.
Volviendo al acta 146, la misma indica que:
a) se abonarán las sumas reconocidas por Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 2005/04 en ítems diferenciados a los básicos convencionales.
b) se dará un aumento de $30 con los haberes de mayo y otros $30 con los haberes de julio para la cuarta categoría y proporcionales para las demás, según escala adjunta.
c) el plus por retiro de residuos domiciliarios, cuando éstos sean clasificados según normas de la ciudad, pasa a $2 a partir de mayo y $2,10 para julio.
d) las modificaciones precedentes son compensables con cualquier aumento oficial que se disponga en el transcurso del año 2005, cualquiera sea su fórmula de liquidación o cálculo.
e) se ratifica la obligatoriedad de los trabajadores de utilizar la ropa de trabajo suministrada por el consorcio y de entregar sin dilación alguna a cada propietario toda correspondencia o publicación que les fuera dirigida.
f) se ratifica la obligación del trabajador dentro de su horario de tareas de controlar el funcionamiento de los servicios centrales, si los hubiese, lo que “redundará en una mayor productividad por parte de los trabajadores del sector”
g) se incorpora un último inciso al art. 26 del CCT con este texto “los importes correspondientes a la cuota sindical de los/as trabajadores/as comprendidos en el ámbito de aplicación del presente convenio colectivo de trabajo, con arreglo a lo establecido en la Ley 23551”. Esto para superar el conflicto provocado por administradores que no aceptan actuar como agentes de retención de la cuota sindical.
Se invoca la “paz social”, se habla de “mínima incidencia sobre los costos fijos mensuales de los consorcios de propietarios” y uno de los firmantes manifiesta que efectuará “las consultas pertinentes a los mandantes y fijarán posición por escrito”.
De todo lo expuesto hasta aquí surge lo siguiente:
1º- El hecho de controlar el funcionamiento de los servicios centrales no permite inferir que por ello haya mayor productividad para los trabajadores del sector, siendo ésta una expresión fuera de contexto, con intención de dar respuesta al permanente mensaje de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, en el sentido de indicar que los consorcios no son una empresa, no hay fin de lucro ni productividad empresarial.
2º - Las escalas salariales que se dice adjuntar no se adjuntan y sólo se ha homologado fs.11 a fs.13. La lectura del expediente permite visualizar que las escalas no están.
3º-No es posible admitir que los aumentos para el personal de los consorcios surjan de volantes repartidos por el propio gremio: esa no es la publicidad que requiere la ley. La publicidad debe ser oficial y fehaciente, por lógicas razones de seguridad jurídica. Lo contrario es un hecho autoritario. Es casi olvidar la fuerza del derecho por el derecho de la fuerza.
Conclusión final: Los aumentos salariales impuestos -al 22 de julio de 2005- aún no son obligatorios ni están operativos. En oportunidad de darse a conocer los mismos oficialmente, entonces habrá que liquidar a los trabajadores los aumentos que resulten homologados por liquidación complementaria, y a partir de mayo 2005.
Miembro de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal
El despojo continúa… otro ataque a la propiedad horizontal por CACCyC
Como consecuencia de la no participación de los consorcistas y copropietarios nos vemos sorprendidos una vez más con planillas y liquidaciones, aún no homologadas por el Ministerio de Trabajo y por supuesto no publicadas en el Boletín Oficial, donde se distorsionan las escalas salariales en la aplicación del aumento concedido a los encargado de edificio de propiedad horizontal. El Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) 306/98 fijaba entre las diferentes categorías un 10% de aumento de la tercera categoría con respecto a al cuarta, un 15% de la segunda a la cuarta y un 20% de la primera a la cuarta . LA CCT 378/04 respeta las diferencias porcentuales entre la cuatro categorías. LA CCT 146/05, aún no publicada y con la única planilla distribuida por el SUTERH, refleja un incremento en forma irregular del 13% , 19% y 27% respectivamente, favoreciendo a las categorías más altas. Estas diferencias aparecidas por error o intencionalmente despojan una vez más a los copropietarios y consorcistas y rompen además la equidad entre los encargados favoreciendo a los que más ganan.
Cualquiera sea la causa por las que se modificaron e incrementaron los valores de las escalas, entre gallos y a medianoche, ninguna entidad signataria del convenio, sea el Ministerio de Trabajo y menos aún las de los administradores -que claramente no defienden los derechos e intereses de los propietarios-, han hecho observación alguna sobre esta alteración. En este sentido, crearon así inseguridad jurídica y desconfianza, colocándonos a todos los propietarios, un universo que abarca aproximadamente 2.300.000 personas que viven en la Ciudad de Buenos Aires en edificios de Propiedad Horizontal, en un estado de indefensión.
Destacamos además el hecho de que se trata de la única Convención Colectiva de salarios en la cual la patronal no se encuentra representada ya que los administradores no tienen mandato especial para intervenir en la negociación de salarios y relaciones laborales. Si bien en los últimos años los administradores ocuparon ese espacio sabiamente el art. 17 del Código Civil textualmente dice: "Los usos y costumbres no pueden crear derechos sino cuando las leyes se refieren a ellos o en situaciones no regladas legalmente". Es decir, el administrador es un mandatario que cumple solo las funciones asignadas específicamente en el reglamento de copropiedad y lo resuelto en asamblea, y los representantes deben ser la asociaciones de consorcios, copropietarios y consorcistas.-
En base a lo expresado CACCYC (Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas) reitera el llamado a todos los copropietarios, consorcistas y consorcios a tomar conciencia, romper la inercia y la indiferencia para no continuar siendo avasallados y dejar de ser los esclavos felices. CACCYC tomó la iniciativa, los invitamos a sumarse a esta cruzada para que la próxima negociación colectiva de salarios nos encuentre sentados legítimamente defendiendo nuestros derechos.
Mónica Tudela (DNI ...665)
Preocupaciones por el Sr. Alfredo Ruiz
Estimado Director, me preocupa el hecho de que según la FRA (Fundación Reunión de Administradores) los administradores tengan que cobrar por casi todo, hasta por ir a las asambleas y emitir los certificados de deuda, en un momento en que la gente no quiere ni pagar los honorarios.
Asimismo no me cabe duda que no tienen la vocación necesaria para ser administradores ya que esa función no termina en el horario fijado para la atención al público, se es administrador las 24 horas del día todo el año.
Creo que en parte este tema se ve agravado por el caudal de profesionales de otras disciplinas que, vaya uno a saber por qué motivo, se dedican a la administración de consorcios. Es así que en las entrevistas para ser electo administrador de algún edificio uno se encuentra con la competencia de arquitectos, abogados, contadores, etc, etc...
Mire Ud. qué pasaría si un administrador tratara de defender a un imputado, realizar un peritaje contable o iniciar la construcción de un edificio. ¿Qué harían los Colegios que nuclean a estos profesionales?.
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 9 de agosto a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Información objetiva e imparcial III por el Cr. Norberto Wilinski
En función a lo expresado por el Sr. Rubén Berón en su correo electrónico del día 1 de julio de 2005, quiero hacer una serie de aclaraciones respecto a mi persona y a mi actividad profesional:
1) Soy Contador Público y Licenciado en Administración, especializado y dedicado exclusivamente a la temática de los Consorcios de Propiedad Horizontal desde el año 1991, habiendo hecho el Curso de Postgrado de Derecho de la Propiedad Horizontal en el Departamento de Postgrado de la Universidad de Belgrano.
2) Estoy matriculado en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, obligatorio para poder ejercer mis profesiones. He participado como expositor en numerosas conferencias sobre los Consorcios de Propiedad Horizontal y fui coautor del Informe Nº 20 de la Comisión de Estudios de Auditoría del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal titulado "Consorcios de Propiedad Horizontal: El Valor de la Opinión Profesional del Auditor Externo".
3) He participado activamente sin estar asociado y, de permitírsemelo, continuaré con ello, en actividades de diversas instituciones, tales como: I.R.A.M., Fundación Liga del Consorcista, A.I.E.R.H., A.I.P.H., etc.
4) Soy uno de los socios fundadores de UMIPH, Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal.
5) He participado con notas en diversos medios de comunicación relacionados directa o indirectamente con la propiedad horizontal, tales como: Telefé, ATC, Clarín, El Cronista, Gestión de Consorcios, Actualidad en Consorcios, Guía Administración y Consorcios, Pequeñas Noticias, Revista para Consorcios, etc.
6) He escrito y publicado dos libros titulados: "Consorcios: Régimen de Retenciones del I.V.A." - Guía Teórico - Práctica” y “Consorcios: Régimen Nacional de la Seguridad Social y Obras Sociales – Aportes y Contribuciones - Guía Teórico - Práctica".
7) Dirijo, desde hace 10 años, Ediciones PROPHOR que es un boletín electrónico gratuito por el cual los suscriptores reciben por correo electrónico las normas legales completas y comentadas publicadas en los Boletines Oficiales de la República Argentina y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires relacionadas con los Consorcios de Propiedad Horizontal y sus Administradores, pudiendo cualquier interesado suscribirse, reitero gratuitamente, registrándose en nuestro sitio en Internet www.prophor.com.ar
8) Desde el año 2004, hemos agregado como servicio adicional al descripto en el punto anterior, la redacción y envío de colaboraciones técnicas redactadas por mí para explicar la aplicación práctica de determinadas normas legales, las cuales también pueden consultarlas ingresando al mismo sitio de Internet indicado en el punto anterior. Cabe aclarar que algunas de estas colaboraciones técnicas fueron cedidas posteriormente a Pequeñas Noticias para su publicación en su boletín electrónico como el que Usted está leyendo ahora.
Quienes me conocen personalmente pueden opinar respecto a mi actitud, en cuanto a la honestidad, profesionalidad e independencia en el desarrollo de toda mi actividad profesional.
Creo que queda aclarada la duda planteada por el Sr. Rubén Berón en cuanto a que “no es tan claro desde dónde opina el administrador-contador” Wilinski (¿Adscribe a alguna de las entidades que firmaron el aumento: AIERH – UADI?). Por si quedara alguna duda no sólo soy independiente de estas instituciones sino de toda otra con la única excepción dada del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por la vigencia de una ley nacional que me obliga a estar matriculado para ejercer mi profesión.
Respecto a la frase del Sr. Rubén Berón que “Nadie es totalmente imparcial”, quiero aclarar que en mi caso personal intento en todo momento redactar mis comentarios a las normas legales que se incluyen en los Boletines electrónicos gratuitos de PropHor, en mis colaboraciones técnicas distribuidas a los suscriptores de PropHor, en las diversas conferencias, talleres y seminarios que he participado como expositor o docente y en escritos y comentarios verbales que fueron publicados en diversos medios de comunicación, expresarme verbalmente o por escrito, según sea el caso, en forma clara y objetiva, o sea, tratando de no ser ni subjetivo ni parcial. Obviamente, en la aplicación de las normas legales existe el criterio de su interpretación que le puede dar cada profesional.
Quienes me conocen también sabrán que no me interesa entrar en controversias personales pero sí me apasiona discutir con altura, objetivamente, sin agresiones, sin dobles sentidos, etc., o sea, constructivamente, porque creo, o mejor dicho, estoy convencido que nadie es dueño de la verdad y que todos tenemos el derecho a opinar y a equivocarnos.
Agradezco el espacio para expresar mis opiniones.
Norberto Wilinski
(18/7/2005)
Incluso se anticipan por la Sra. Elsa Benevento de González
Agradezco a Uds. toda la información que me envían, es de muchísima ayuda, incluso se anticipan al SUTERH en la entrega de planillas de sueldos y resoluciones.
Me encanta los segmentos abordados por Uds. relacionados con los consorcios, propietarios, legales, laborales e incluso las preguntas que reciben y que son contestadas con toda claridad.
Así todos los días nos informamos con certeza e idoneidad.
Elsa Benevento de González
Día del Amigo por el Sr. Mario J. Iglesias
Feliz día para vos y a todos los que hacen la "enorme" ayuda que se llama curiosamente "Pequeñas Noticias".
Mario J. Iglesias
Mucho agradecería me asesoren sobre la siguiente situación:
El administrador ha decidido renunciar aduciendo que con las expensas que se recaudan no se pueden cubrir los gastos de mantenimiento del edificio.
Cabe aclarar que el consorcio tiene mensualmente gastos considerables en reparaciones de cañerías, pintura de departamentos afectados, etc.
No habiéndose conformado desde hace casi 2 años el Consejo de Administración, el Señor Administrador decidió por sí efectuar reparaciones de todo tipo limitándose a requerir la conformidad de los propietarios circunstancialmente afectados.
Con motivo de su desvinculación informa que solventó estos gastos con su patrimonio adeudándole el consorcio una suma más que considerable. ¿No debería haber informado el Administrador directamente a cada propietario mediante una nota u otro medio fehaciente, dado que no hay Consejo, la circunstancia de que no se contaba con dinero para estas reparaciones y solicitar una cuota extraordinaria?
¿Puede legalmente el Administrador, bajo el pretexto de que no se constituyó el Consejo de Administración, financiar trabajos de reparaciones y no comunicar la existencia de esta deuda ni siquiera en la liquidación de expensas?
Agradeciendo la atención que presten a mi requerimiento les saludo muy cordialmente.
Primeramente debe Vd recordar que el Consejo de Administración no se encuentra legislado, por lo que no resulta significativa su participación o no en el problema que comenta.
El administrador, para hacer erogaciones extraordinarias debe contar con la aprobación de la Asamblea.
Una vez renunciado o separado, ese administrador deberá rendir cuentas de su gestión. Uds. la hacen revisar por vuestro Contador y también en Asamblea resolverán sobre si es legal pagarle lo que dice o no; es decir, si está justificada la deuda que esgrime, o no.
Dejando sentado ello, la pregunta concreta que cabe preguntarse es: ¿Puede el Administrador de un Consorcio financiar las deudas de éste? Pese a que no existe en la Ley 13.512 una prohibición expresa, consideramos que el hacerlo sin la aprobación previa dada por la asamblea, órgano supremo del Consorcio refleja, en el mejor de los casos, falta de transparencia en la forma en que esa administración gestiona los fondos del Consorcio, amén de los reproches de índole ético y moral que pudieren hacérsele.
La Fundación que integro, Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, ha elaborado hace años un Decálogo de Ética de los Administradores de Consorcios, el cual ya han puesto en práctica muchísimas administraciones.
El mismo puede leerlo y descargarlo gratuitamente desde nuestro sitio www.ligadelconsorcista.org
Desearía hacer una consulta. Soy propietaria junto con mi hermano, de una casa tipo PH, ubicada en un primer piso.
Fue alquilada hace un año y medio a un grupo de psicopedagogas, que instalaron un jardín para chicos con problemas.
Hasta ahora funcionaron con una habilitación municipal, creo, pero para poder ofrecer el servicio a otras Obras Sociales, necesitan una habilitación especial de un organismo que habilita lugares de atención a discapacitados (no recuerdo la sigla).
Para cumplimentar los requisitos, dicho organismo solicita: a) colocar una nueva escalera que conduzca a la terraza, ya que la existente es tipo caracol, y no está aceptada. Se consultó a un arquitecto, y la única posibilidad es hacer una nueva en una habitación, y tapiar la existente que sale de la cocina. b) exige que los chicos tengan un espacio al aire libre, la terraza, actualmente es intransitable y tiene una membrana con parches, que en algunos lugares cuando llueve filtra.
Hasta la fecha la Administración hacía los arreglos y parches.
El requerimiento respecto a este lugar es que tenga baldosa, por lo tanto, hay que sacar la membrana vieja, colocar una nueva, y sobre ella las baldosas. Consultado el administrador sobre quién debe afrontar el gasto de cambio total de membrana, responde que es el titular de la propiedad.
a) a quién corresponde el gasto de sacar y colocar nueva membrana y colocar baldosas.
b) próximamente se renovaría el contrato de alquiler y querría saber si se puede poner una cláusula que aclare que si dejan la propiedad, deben entregarla como la encontraron (es decir, sacando la escalera nueva de la habitación y volviendo a reparar el cielorraso.)
Espero haber sido clara, muchas gracias,
M. Cristina P
(16/6/2005)
Estimada Sra. M Cristina:
Con referencia sus preguntas le indico que, en primer término, debería leer su reglamento para saber si lo que Ud. denomina terraza es así o solamente es techo, lo que cambia su accesibilidad. Si es techo es intransitable y si es terraza es accesible. De cualquier modo en líneas generales ambas figuras son de propiedad común y deben ser reparadas por el consorcio. Salvo que en su reglamento esté normado algo diferente, cosa que puede suceder, y establezca que ciertos gastos sean soportados por el propietario y no por la comunidad consorcial.
Le solicito que lo lea a fin de poder contestar adecuadamente.
Con referencia a la segunda pregunta un contrato es ley para las partes y ambas deben respetarlo, si Ud. consensúa con el locatario el establecimiento de la cláusula tal como Ud. indica será de cumplimiento obligatorio.-
Estimados amigos: Vivo en un edificio de departamentos cuyas ventanas de cocinas y baños dan al pozo de aire-luz y varias de ellas, por ser de carpintería metálica, están oxidadas y/o picadas.
Si bien el Reglamento de copropiedad del consorcio establece que son cosas comunes, entre otras, los muros divisores con el exterior y entre las unidades, no especifica nada sobre puertas y ventanas.
Mi pregunta es la siguiente: ¿El consorcio debe hacerse cargo de la reparación de las ventanas o es un gasto particular?.
Yo creo que sí es un gasto que debe afrontarlo el consorcio, porque la ventana forma parte del muro, también lo es una puerta, entonces cuando se rompe una cerradura el gasto debería afrontarlo el consorcio.
Un saludo muy grande para Uds.
(18/6/2005)
Respondo sus inquietudes. En una primera aproximación al tema le hago saber que, en muchas ocasiones, la determinación del carácter de común o privativo de un bien dentro del sistema de la propiedad horizontal, no es sencillo de resolver cuando el reglamento no se expide sobre el particular.
La misma duda que Ud. plantea, ante la falta de determinación del reglamento, se da cuando es necesario el cambio -por ejemplo- de las barandas de los balcones.
Somos partidarios de la idea, también resuelta jurisprudencialmente, que indica que:
No estando las ventanas de los departamentos contempladas en el Reglamento de Copropiedad como que sean "una cosa común", cabe concluir que aquéllas son bienes privativos anexos a cada departamento. Aduno, que el hecho de estar colocadas las ventanas en la pared que da al exterior (fachada) no les cambia el carácter de "cosa privativa" sino que sólo restringe los derechos del dueño en los términos del art. 5 de la ley 13.512.
En similar sentido nos pronunciamos al tratar la voz PUERTA DE INGRESO EN LA UNIDAD PRIVATIVA, en la pág. 183 de nuestro libro VOCABULARIO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, Edit. Depalma - hoy Lexis-Nexis, explicando que son accesorios del dominio singular de los dueños de las unidades, a quienes incumbe su conservación y reparación.
Llegando al interrogante concreto que Ud. plantea, creo que para tomar una decisión general y uniforme para todo el edificio, habría que determinar si las deficiencias que presentan las ventanas que dan al exterior, han sido ocasionadas por factores externos -no imputables al propietario- y si esa afectación es general para todo el edificio.
En este sentido creo que si factores climáticos, fuera del control de los consorcistas, con el transcurso de los años han dañado las ventanas de las cuales hablamos, sería más conveniente que la asamblea resuelva su reparación global a cargo del consorcio y no dejar que cada propietario haga o no haga la tarea.
Otra hipótesis podría ser que el consorcio ejecute la reparación integral, pero con cargo a cada uno de los consorcistas que posean este implemento dañado, bajándole por expensas el costo de la reparación.
En situaciones de duda como la que se plantea y teniendo en cuenta que si no se toman medidas en forma global, el desprendimiento total o parcial de vidrios o metales, puede ocasionar serios daños a terceros que demandarán judicialmente al consorcio y al titular de la unidad de la cual se desprendió el elemento dañoso.
Independientemente del resultado del juicio creemos que una razón de prudencia debería primar por sobre la casuística determinación de a quién le corresponde el arreglo.
Si se tratase de un deterioro debido a falta de mantenimiento del titular de la unidad privativa, que se niega a reparar un elemento incrustado en la fachada, también pensamos que el consorcio tendría que anticiparse a repararlo, a costa -esta vez sí en forma exclusiva- del titular de la unidad privativa a la cual accede la ventana.
Los recibos no sirven para nada
Les escribo para consultarles por una duda ya que aunque el administrador de mi consorcio es un abogado, Dr. Diego M..., nos entrega a los copropietarios como recibo de pago un comprobante de 15 cm de largo por 8 cm de ancho aproximadamente, impreso por computadora, con los datos de la liquidación que se abona y su firma.
Cuando hice una rendición de cuentas en un juzgado de familia, el juez no me aprobó los pagos de expensas de un departamento porque consideró que no se había expedido el recibo en concordancia con la normativa vigente.
Cuando intenté hablarlo en el juzgado me dijeron que era una vergüenza que fuera un abogado el que expendía esos "recibos" y que no servían para nada que no fuera entre él y yo particularmente" o sea que el consorcio debiera haberle llamado la atención porque no corresponde.
El Administrador abogado insiste en que eso está bien y que no hay ninguna normativa al respecto, pero yo me veo perjudicada obviamente.
Uds. me podrán indicar si existe alguna norma especial que indica, como para los comercios por ejemplo, los recibos de los consorcios.
Mabel Patricia R
Luego de mucho hurgar y consultar a colegas y profesionales de otra disciplina -contadores públicos, más precisamente- y averiguar entre las resoluciones de la AFIP no he podido ir más allá de mi primera impresión y que es que no existe normativa alguna que regule las características que deben poseer los recibos de expensas que emiten los administradores
contra los pagos de las unidades.
Si bien es cierto que en el recibo deben constar algunos elementos ineludibles, a saber: la denominación de recibo de expensas de Propiedad Horizontal, Ley 13.512, número de CUIT del consorcio, domicilio y otras referencias del Consorcio; nombre del administrador o administración y su Nº de inscripción en el Registro Público de Administradores (si corresponde a un Consorcio de la ciudad de Buenos Aires), datos de la unidad a la que corresponde ese recibo y el nombre de su titular o titulares, período de liquidación al que corresponde dicho recibo, fecha de vencimiento de pago, detalle de expensas (las comúnmente denominadas "A", "B", "C"; etc) con sus respectivos porcentuales aplicables a la unidad y el importe de cada una de ellas; el monto de la deuda atrasada si la hubiese con más los intereses punitorios y algún otro concepto que puede o no estar agregado en la descripción del recibo y, finalmente, el monto total a pagar, con la posibilidad de fijar un segundo vencimiento con el importe el que incluirá adicionado el interés punitorio aplicado, todo ello bajo la firma del administrador liquidador de esas expensas.
Por otro lado, llama poderosamente la atención, que en el caso en cuestión por Ud. planteado el magistrado no haya reconocido el pago de las expensas maguer el o los recibos no reuniesen ciertos requisitos de presentación, pero de estar presente y consignada la mayoría de la información que arriba se detalla, en rigor, nada obsta a su aceptación.
Distinta sería la cuestión si no conllevan la firma del administrador o ésta no es reconocida por él.
La doctrina y la jurisprudencia es conteste en entender que el documento que se reputa reconocido por su otorgante, es decir el propio acreedor (en esta cuestión el representante legal y mandatario) configura pago documentado total o parcial.
Así, "en el proceso ejecutivo -dijo la CNCiv., Sala A, 22/08/72, ED.50-537- para que el demandado pueda invocar la excepción de pago, debe acompañar, por ser condición de su admisibilidad, el documento que lo justifique, emanado del acreedor o de su legítimo representante".
También la doctrina judicial ha expresado que: "El pago para tener validez como excepción en el juicio ejecutivo, ha de ser documentado y ello significa que debe acompañarse un recibo o documento equivalente emanado del acreedor con expresa referencia al título o títulos que
sustente la acción promovida, que permitan establecer su cancelación total o parcial" (CNEsp.Civ. y Com., Sala IV 13/04/73, ED 50-537; CNCiv., Sala B, 05/12/73, ED 46-206; ídem, Sala D, 11/04/72; ídem, 31/08/72, ED 50-537).
Con lo aquí comentado creemos haber abarcado someramente el planteo jurídico reseñado y haberle dado algunas herramientas y canales de orientación para hacerlas efectivas en el expediente judicial.
Saluda con distinguida consideración.
Señor Director de Pequeñas Noticias
Molesto vuestra atención por un gran problema que tenemos en nuestro edificio con la señora Administradora y quisiera que la persona indicada me guíe a los efectos de saber los pasos a seguir.
Esta Sra. hace ya cuatro años que administra el edificio que está compuesto por dos locales comerciales, treinta unidades funcionales entre oficinas y departamentos y veintiunas cocheras en la Ciudad de Morón.
Obviamente se cuenta con un portero y un franquero. En los cuatro años jamás presentó una rendición de cuenta anual para ser aprobada, dice no llevar libros de Administración ni de remuneraciones, no de ordenes y ni de registro de propietarios.
En mi caso, hace 14 meses que adquirí un departamento de dos ambientes y una cochera y ya me cansé de pagar todos los meses distintos importes de expensas, jamás pagué dos meses iguales y con diferencias bastante abultadas como por ejemplo meses de 80--; 100,--; 112,--; 150,-- y el último mes de 124 pesos, todas pertenecientes a el departamento solo y la cochera varía entre 31 pesos y 49 pesos.
Todas las expensas incluyen un 10% como fondo de reserva que según el saldo del mismo al mes de Abril era negativo dado a que no se usa como tal y se incluye para gastos comunes, etc.. La última asamblea extraordinaria fue convocada por la administradora para el pasado 26 de mayo para tratar el problema económico financiero del consorcio.
Obviamente que ante un análisis superficial de todo lo que le comento da como resultado una pésima administración tomándose atribuciones que no les corresponde, como variar las expensas a gusto de ella y siempre con saldos negativos en caja.
Directamente le pedí la renuncia como tal al enterarme en dicha asamblea la carencia de los libros necesarios para una buena administración, inclusive el que mostró como de acta no está debidamente rubricado. Como es un consorcio de gente mayor y propietarios de oficinas que por lo general no son los que pagan las expensas, éramos 10 personas y no encontré respuesta por parte de los asistentes al pedido de la renuncia.
Ahora bien, pregunto si como propietario puedo hacer una denuncia judicial y solicitar la intervención de la justicia para exigirle llevar todo en orden y si cabe una denuncia penal al respecto.? O agradeceré que me aconsejen los pasos a seguir.
Desde ya agradezco vuestra atención y es oportuno felicitarlo por lo boletines de Pequeñas Noticias que recibo desde el mes de marzo pasado fecha que me suscribí y me es muy útil.
Estimado Carlos: tanto al situación que a Ud. se le plantea como la dificultad de encontrarse aparentemente solo en esta encrucijada, no son para nada excepcionales. Es muy frecuente que algunas administraciones actúen de esta forma y que, frente a esto, la gran mayoría de los copropietarios adopte actitudes que van de la indiferencia a la más obstinada ignorancia.
1) ¿Cuál es la situación actual de este consorcio? Ni Ud. ni el resto de los consorcistas puede saber si las expensas que han venido pagando han sido las que realmente les correspondía pagar, si las que les vayan mensualmente poniendo al cobro son las que realmente deberían ser abonadas, si todo el dinero recaudado fue efectiva y correctamente administrado, si las erogaciones efectuadas coinciden con las que eventualmente hayan sido consignadas en las liquidaciones de expensas, etc. Debido a que la administradora no ha rendido cuentas de sus gestiones anuales ante la asamblea ordinaria del consorcio, desde hace ya cuatro años, todas estas cuestiones y otras varias están sumidas en la más completa incertidumbre; el consorcio ignora cuál es su real estado económico-financiero.
2) ¿Cuál es la situación actual de la administración? A estar con su relato, nos encontramos con una administración en grave incumplimiento de elementales deberes legales a su cargo. Esta situación de incumplimiento o de trasgresión legal y reglamentaria es grave no sólo por las normas que no cumple sino por su reiteración ininterrumpida en el transcurso de un largo período. El riesgo de dejar que esto se siga prolongando en el tiempo es que se vayan incrementando eventuales perjuicios al patrimonio del consorcio que, aún logrando la remoción o la renuncia de la administradora, puedan conformar una suma de dinero que resulte difícil de ejecutarle debido a que, por ejemplo, no cuente con bienes suficientes como para responder.
3) ¿Qué puede hacer Ud. frente a esto? Si bien desde un punto de vista teórico Ud., como consorcista, cuenta con los remedios legales para hacer frente a estas graves irregularidades, encararlo en forma individual le resultará no sólo muy dificultoso sino muy probablemente imposible. Le aconsejo entonces seguir el siguiente procedimiento:
a. encarar en forma personal y puerta por puerta el tratamiento de esta situación con cada uno de sus vecinos, tratando de sumar la mayor cantidad posible de voluntades;
b. esto debe estar destinado a exigir a la administradora la convocatoria de una asamblea extraordinaria en la que deberán tratarse tanto su remoción como el nombramiento de su reemplazante, y asimismo la rendición de cuentas de todos los períodos anuales correspondientes a su gestión;
c. para ir instrumentando esto y haciendo que la gente se vaya comprometiendo, conviene que vayan firmando una planilla en la cual manifiestan estar de acuerdo con dicha convocatoria, consignando datos de identidad, número de documento, y departamento correspondiente;
d. el número mínimo de personas a sumar a este proyecto deberá coincidir con el que establezca el Reglamento de Copropiedad para exigir la convocatoria de asamblea extraordinaria;
e. recién después de concretar esta tarea, y de reunir a la mayor cantidad posible de firmas, se estará en condiciones de remitir la intimación a la administración;
f. llegado el momento de concretarse la asamblea, habrá que estar atentos a todas las fases de la misma, es decir, a la convocatoria, a la constitución legal de la misma, al desarrollo, y a la redacción del acta correspondiente.
Teniendo en cuenta que todo este procedimiento, normalmente trabajoso y arduo, puede desembocar en un posterior juicio, es importante que desde el comienzo el grupo de propietarios que lo promueva esté asesorado y conducido por un abogado especialista, quien deberá cumplir con las reuniones previas de asesoramiento, la redacción tanto de la planilla como de la posterior carta documento e, inclusive, con las eventuales tratativas que puedan llegar a encararse con la administración para obtener el mejor resultado en el menor tiempo y con los costos más bajos posibles.
Desde que empecé con mi tarea de administrar un condominio vuestro periódico ha sido mi aliado irremplazable, por el cual mucho les agradezco.
Ahora mi consulta: este condominio desde hace 44 años tiene aprobado por el GCBA su plano de subdivisión bajo el régimen de propiedad horizontal.
Pero sucedió que nunca se constituyó como consorcio.
Desde que empecé gran parte de mi energía laboral fue para terminar con esta situación. Nunca supe con certeza por qué no se hizo antes, pero la realidad es que ahora, 18 de los 19 condominios han prestado conformidad, y por vía judicial se pidió la resolución del mismo, lo cual está ya a sentencia, la que no dudo será favorable.
Bien, siguiendo con mi tarea ahora estoy preparando la etapa de redactar e inscribir el reglamento de copropiedad, y me encuentro con un nuevo obstáculo.
La unidad de planta baja que da a la calle, a mediados de los '90 se transformó en comercio, y ocupó el patio interno del mismo.
Lamentablemente este Condominio tuvo una administración, como mínimo descuidada, (hay un juicio por rendición de cuentas del ex administrador), y el problema que se presenta ahora es que se modificó el plano aprobado en 1961, y por más que hable con arquitectos y agrimensores, nadie acierta a una respuesta clara. He rescatado el plano de obra aprobado, ya que me han dicho que hay que adjuntar la modificación y luego hacer una nueva mensura, pero también agregan otros que ésto es imposible porque es ilegal que se halla ocupado el patio común con un comercio.
Alguno de los tantos profesionales de primera línea con que cuentan, ¿me podría asesorar? Hay un anciano condominio que se quiere poner en orden y no va a claudicar en su deseo.
En primer lugar te felicito, por no bajar los brazos y seguir adelante con el objetivo propuesto.
Como usted comenta en su relato es correcto que la modificación haya que adjuntarla al expediente.
Ahora nos encontramos con una gran dificultad. La misma consiste, y para ello habría que estudiar bien la modificación realizada, en que el patio común es propiedad de todos los consorcistas. Si bien es de uso privado del propietario que posee la unidad funcional en dicho lugar, el espacio es común a todos y por ende no puede ser modificado.
No quiero darte una respuesta sin sustento, pero a simple vista por tu comentario, así son las cosas.
Ante cualquier duda, el rincón solidario esta para ayudarte.
...y ya venció el plazo para poner en orden los patios aire-luz y frente /contrafrente de mi edificio.
Sin embargo el administrador no cumplió con la ordenanza a pesar que le he dicho varias veces.
Menudo problema... lo primero que le sugiero es solicitarle por escrito a su administrador, con acuse de dicha presentación, que le informe a Ud. si se ha cumplido o no con la misma y para el primer caso le remita copia de ese trámite. Para el caso que no, solicitarle que convoque a asamblea a la mayor brevedad posible para tratar exclusivamente dicho tema.
De no obtener respuesta o en el caso de silencio u omisión, sugiero enviar carta documento exigiendo el cumplimiento de la Ley 257 y el llamado a asamblea a efectos de tratar el tema en cuestión. Creo que a esta altura consideraría consultar a un abogado.
Si el administrador se amparara en la formalidad que exige el reglamento para la solicitud de convocatoria a asamblea, habrá que reunir los porcentuales necesarios para lograr el llamado a convocatoria extraordinaria a fin tratar el tema, de esa manera quedará en forma expresa en el libro de actas del mandato que le otorgue el consorcio al representante legal al respecto. De allí en más el camino debería quedar allanado para su pronta resolución.
Otro camino, no recomendable, es la denuncia ante el GCBA de forma que éste actúe aplazando al consorcio a su cumplimiento con la posibilidad de tener que abonar una multa.
Esperando haber sido lo más claro posible,
Tengo una consulta que hacerles:
Soy de Corrientes Capital, mensualmente deposito en la cuenta corriente del SUTERH, delegación Corrientes, el 3% de la cuota sindical y los aportes voluntarios de los afiliados. Por otra parte abono en el Banco Nación en la cuenta del FATERYH, lo relacionado al Art. 27 y la Caja de Protección a la Familia (lo hago con el comprobante que surge de Internet, en el que no me da la posibilidad de sólo pagar el Art. 27).
El problema concreto es que el SUTERyH Corrientes, me pide que le abone a ellos la Caja de Protección a la Familia, lo que me resulta imposible porque al completar los datos que me pide el sistema por Internet, automáticamente me calcula lo del Art. 27 y Caja de Protección a la Familia, sin posibilidad de modificar o cambiar la declaración jurada.
Les cuento que a ambos organismos les consulté qué debo hacer, sin tener respuestas concretas, ni solución alguna al respecto.
Por lo expuesto les pido que me comenten a quién le corresponde cobrar cada concepto y cómo puedo solucionar este inconveniente.
Silvia de Corrientes.
Estimada Silvia, nos alegra mucho que nos tengas en cuenta a la hora de realizar consultas y ahora veremos qué podemos hacer. Entiendo perfectamente tu problema ya que suelo realizar esas presentaciones por Internet para edificios ubicados en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires.
Antes que nada quiero asegurarme de que ingresamos al mismo lugar, o sea que una vez conectadas a Internet el sitio en cuestión es www.fateryh.org.ar/cc
Desde este sitio, después de ingresar el número de usuario y la clave del consorcio, se ingresa la información solicitada y en el caso de los edificios de la Capital se generan automáticamente dos boletas por separado con sus respectivos códigos de barras: una con el logo del SUTERH donde se abona Caja de Protección a la Familia (CPF) más el porcentaje correspondiente de la Cuota Sindical y otra con el logo de FATERYH con la cual se abona el porcentual estipulado en el Artículo 27 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 para el aporte y la contribución al Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD).
En el caso de los edificios de la provincia, el sistema solo genera la boleta para FATERYH y la del sindicato se realiza en forma manual en los antiguos formularios, con lo cual no hay inconvenientes ya que de una u otra forma, la boleta de FATERYH (FMVDD) va por un lado y la del SUTERH (CPF + Cuota sindical) van por otro. Lo que no sé es si en todo el país se comporta de la misma manera.
Mirá con detalle la boleta que se genera con el logo de FATERYH porque me resulta extraño que allí se mezclen los conceptos de CPF y el FMVDD. De todas formas te acerco el teléfono del Sindicato de Capital para que hables con el Centro de Cómputos y le expliques tu problema si no lo podés resolver: 011-5354-6600 y el interno del conmutador es el 2001.
Un saludo muy grande y espero que lo puedas resolver.
Básicos superiores al convenio
Hola amigos, ya hace varios años que recibo su boletín y realmente me ayuda mucho. Quiero hacerles una pregunta: ¿si los encargados tienen un básico superior al que dan las escalas hay que darles el aumento de los $ 30 igual?
Espero su pronta respuesta y un abrazo para todos.
Hola María Cristina, ¡qué gusto que haga tanto tiempo que nos acompañas!. Con respecto a tu consulta la respuesta nos la dio hace algún tiempo el mismo Secretario General del SUTERH, Sr. Osvaldo Bacigalupo, en una entrevista que le realizó Pequeñas Noticias. Explicó que si el básico bruto de convenio que se le abona a un trabajador es superior al que estipulan las planillas salariales vigentes no hay obligación de aumentarle ese bruto. Cabe aclarar que estamos hablando solo del concepto "Básico". Con esto quiero decir que a ese valor básico no se le pueden sumar otros conceptos como el famoso "A cuenta de futuros aumentos", ¿me explico?.
Por ejemplo, si el básico que aparece en el recibo de haberes de un Encargado Permanente con Vivienda de 1º Categoría es de $ 875, cuando en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 indica que es de $ 711, si éste aumenta a un valor menor al que realmente cobra el trabajador no habrá motivo para incrementarle. Pero si el básico es de $ 711 y en otro ítem aparecen $ 164, se deberá aumentar el básico según los aumentos otorgados sin tener en cuenta los adicionales por otros conceptos.
Espero haberte podido ayudar y ser clara en mi explicación. Hay temas que son más sencillos "contarlos" que escribirlos.
En primer término quiero felicitarlos por la tarea de esclarecimiento y difusión que realizan.
Quisiera consultar lo siguiente: Un encargado con una antigüedad en el edificio de 15 años, cuando llega la edad de 65 años, como para jubilarse, ¿puede ser intimado a hacerlo aunque no tenga la totalidad de los años de aporte exigidos?. Y ese caso ¿cómo se pueden verificar los aportes anteriores a la incorporación al edificio?
Agradeciéndoles desde ya, los saludo muy atentamente.
Estimado Alberto, solo podrás intimarlo si cumple con los requisitos establecidos por ley. El artículo 252 de la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744 es el que habla sobre la "Intimación. Plazo de mantenimiento de la relación" y dice: "Cuando el trabajador reuniere los requisitos necesarios para obtener una de las prestaciones de la ley 24.241, el empleador podrá intimarlo a que inicie los trámites pertinentes extendiéndole los certificados de servicios y demás documentación necesaria a esos fines. A partir de ese momento el empleador deberá mantener la relación de trabajo hasta que el trabajador obtenga el beneficio y por un plazo máximo de un año. (Párrafo sustituido por Art. 6 de la Ley N° 24.347 B.O. 29/6/1994)...".
Para averiguar en qué situación se encuentra el trabajador en el ANSeS seguramente te van a poder orientar. El sitio es www.anses.gov.ar y el teléfono 4349-1200.
Un Alta Temprana problemática
Necesito obtener el C.A.T. por medio de Internet. Sé que la AFIP dispone de un manual que guía paso a paso al usuario en este procedimiento y yo no he podido acceder a él. Pido por favor recibirlo por correo electrónico.
He ido a la delegación a que me solucionen el problema del extravío del original de ALTA TEMPRANA y me dicen que lo vuelta a registrar.-
Ana de B.
Estimada Ana, lamentablemente no tenemos ese manual, pero la AFIP desde su sitio www.afip.gov.ar tiene una mesa de ayuda que contesta las consultas realizadas por mail en 48 horas y funcionaba bastante bien.
Comunicáte con ellos para solicitarles ese manual que seguramente te darán una copia o el vínculo para llegar a él.
El horario del encargado
Con cada boletín que recibo, me informo cada vez más sobre un montón de cosas sobre vivir en propiedad horizontal y ahora va la consulta: el horario del encargado, ¿tiene que estar puesto por escrito en algun lugar del edificio? Y si es así ¿puede ser una simple nota o hay alguna planilla o formulario?
Hola Carlos, esta vez fuimos a buscar tu respuesta en el libro del Dr. Carlos Diego Calvo(1) que dice al respecto muy poco pero de manera contundente: "Todos los horarios asignados al personal deben estar anunciados en lugares visibles del edificio". En varios de ellos están expuestos en la sala de máquinas y es bueno dejarlo expresado en el Libro de Ordenes.
Con respecto a la forma, no hay un formulario especial. Puede ser una nota o un horario comprado en alguna librería. Se deberá indicar claramente el nombre del trabajador los días y los horarios que debe cumplir en cada día.
(1) Carlos Diego Calvo, Manual Práctico de Propiedad Horizontal, Buenos Aires, Universidad, 1999, p. 130.
Quisiéramos saber si podrían orientarnos respecto de donde podríamos tomar un curso para capacitarnos como Administradores de Consorcio.
Atte. Daniel V.
Hola Daniel, a principios del mes de marzo, en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 249 del 1º de marzo de 2005, publicamos un Correo de Lectores llamado "Cursos para administrar consorcios" donde aparecen muchas alternativas y para todos los gustos.
Te invitamos a que leas esa nota y esperamos que alguna de las propuestas se adapte a tus necesidades. Si es que no tenés ese boletín, lo podes bajar de nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar. Una vez allí, tenés que hacer clic en el icono que tiene por dibujo un diario (arriba y en el centro de la pantalla inicial) y así llegarás a todos los boletines publicados.
Plus Jardín y Plus Cocheras
Leo habitualmente los boletines que me mandan que son de gran ayuda y muy interesantes. Se me ha presentado un caso en el que hemos recibido un consorcio y a cuyo encargado permanente nunca se le han abonado los rubros: plus cochera y plus jardín.
El edificio tiene cocheras y tiene un pequeño jardín. El encargado barre las cocheras y el jardín lo mantiene un parquero por el cual entrega factura de servicios.
La consulta es: corresponde abonarle al encargado ambos "plus"? ¿Hay que abonarle un retroactivo por todos los años no abonados?
Sonia C. de Pinamar
Hola Sonia! ¿Cómo han estado las vacaciones de invierno por ahí? Con respecto a tu consulta, la sola existencia de un jardín no implica que haya que abonarle el Plus Jardín y por lo que vos contás el encargado no hace nada en él pues para ello está el jardinero que se ocupa del tema.
Con respecto al barrido de las cocheras habría que ver desde cuándo lo hace y por qué, si consta alguna nota relacionada con el tema en el Libro de Ordenes, si por ese trabajo nunca recibió pago alguno o si lo hacer a través de horas extras, etc.
Siempre los temas laborales son complicados por lo cual no me animo a darte una opinión y menos sin saber los pormenores del caso. Sería bueno que además consultes a un abogado especializado en el tema laboral para que te guíe cómo normalizar la situación y prestar mucha atención al tema dese cuándo y cómo está notificada esta actividad.
Tiene más de 30 años de aportes
Primero muchas gracias por estar siempre ayudándonos en lo que se ha convertido esta terrible y temible actividad de administrar.
La consulta es que un encargado ya tiene más de 30 años de aportes y más de 70 años de edad pero, obvio, esquiva la situación de su jubilación. La pregunta es: ¿puedo mandarle una carta documento para que se acoja al beneficio de la jubilación dentro de los próximos 30 ó 60 días?
Los Consorcistas no lo quieren demasiado (todos tienen motivos) y además nos conviene económicamente que haga sus trámites y mientras tanto le pagamos a otra persona.
Ing. Edgardo H.O.
Estimado Ing. Edgardo, la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744 en su artículo 252 habla sobre la "Intimación. Plazo de mantenimiento de la relación" y lo hace en los siguientes términos: "Cuando el trabajador reuniere los requisitos necesarios para obtener una de las prestaciones de la ley 24.241, el empleador podrá intimarlo a que inicie los trámites pertinentes extendiéndole los certificados de servicios y demás documentación necesaria a esos fines. A partir de ese momento el empleador deberá mantener la relación de trabajo hasta que el trabajador obtenga el beneficio y por un plazo máximo de un año. (Párrafo sustituido por Art. 6 de la Ley N° 24.347 B.O. 29/6/1994)
Con respecto a la consulta no hay un "mientras tanto" ya que el trabajador, como dice el artículo anterior, goza de 1 año de tiempo para que le salga el beneficio durante el cual "sigue siendo un empleado en relación de dependencia".
Los 60 y los 100
Quisiera saber si en el nuevo Convenio 146/05 de los encargados en el sueldo básico se incluyen los $ 60.- (antes 50.- no remunerativos) o si se siguen colocando en ítem aparte independiente del aumento.
Hola Enrique, en tu misma consulta está la respuesta. Efectivamente como vos sospechás, a los valores básicos del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 146/05 se debe agregar en ítems separados los $60 remunerativos (Dto. 2005/04 Artículo 6) y los $100 no remunerativos (Dto. 2005/04 Artículo 1), así consta en uno de los párrafos del acuerdo homologado: "...se abonarán las sumas reconocidas por Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 2005/04 en ítems diferenciados a los básicos convencionales..."
Buenas tardes, antes que nada quería agradecer la oportunidad de poder enterarme de las cosas que ocurren en el gremio, ya que considero que son totalmente parciales. Me es de mucha utilidad los artículos que publican, espero sigan así.
Ahora viene mi pregunta: a partir del mes de agosto de 2005 empezaré a realizar 2 horas extras por día; soy ayudante de encargado 1/2 día. La consulta es cómo tengo que calcular la hora extra? Desde ya muchas gracias, espero una pronta respuesta como ya me han respondido antes.
Hola Carlos, nos alegra que te sea de utilidad el boletín y ahora vayamos al tema de las horas extras. La Ley de Contrato de Trabajo 20.744 en su artículo 201 trata el tema de las horas extras o "suplementarias" y dice textualmente: "El empleador deberá abonar al trabajador que prestare servicios en horas suplementarias, medie o no autorización del organismo administrativo competente, un recargo del cincuenta por ciento (50%) calculado sobre el salario habitual, si se tratare de días comunes, y del ciento por ciento (100%) en días sábado después de las trece (13) horas, domingo y feriados".
Antes de calcular el valor de una hora extra, primero habrá que calcular el valor de una hora normal. Para ello se deben sumar todos los importes remunerativos que aparecen en el recibo de haberes (se deben quitar las sumas no remunerativos y las asignaciones familiares si existiesen) y, en este caso, dividirlas por 100 horas ya que estamos con un trabajador de media jornada. Para obtener el valor de la hora extra al 50% se debe multiplicar la hora normal por 1,5 y para obtener el valor de la hora al 100% se deberá multiplicar por 2.
Número de Edición: 265