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Timestamp: 2016-10-27 18:42:27+00:00
Document Index: 213677471

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 29', 'art. 271', 'art. 8', 'art. 211', 'art. 275', 'art. 74', 'art. 253', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 271', 'art. 300', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 45', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 9', 'art. 97', 'art. 274', 'art. 301', 'art. 404', 'art. 42', 'art. 285', 'art. 275', 'art. 285', 'art. 285', 'art. 283', 'art. 284', 'art. 257', 'art. 285', 'art. 285', 'art. 257', 'art. 285', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 283', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 285', 'art. 285', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 107', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 211', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 66', 'art. 68']

4A_644/2011 (10.02.2012)
4A_644/2011
tous les 2 repr�sent�s par Me Pierre Daudin,
r�siliation de bail,
de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 19 septembre 2011.
A.a A.________ (ci-apr�s: la Fondation A.________), en tant que bailleresse, et Y.________, comme locataire, sont li�s par un contrat de bail du 23 septembre 1996, conclu initialement pour une p�riode de cinq ans, et prolong� par avenant jusqu'au 31 octobre 2007. Le contrat, qui pr�voit ensuite un renouvellement tacite d'ann�e en ann�e, porte sur une arcade commerciale de 106 m2, un entrep�t de 55 m2 et quatre places de parking, situ�s rue ... � Gen�ve. En dernier lieu, le loyer mensuel pour l'ensemble des objets a �t� fix� � 4'650 fr., charges comprises.
Y.________ a exploit�, dans les locaux lou�s, le caf�-restaurant V.________, avec un fonds de commerce acquis pour 400'000 fr. aupr�s d'une tierce personne.
Le 26 mars 2002, Y.________ a cr�� la soci�t� Z.________ SA qui a repris l'entreprise qu'il exploitait jusqu'alors en raison individuelle, en particulier le fonds de commerce du restaurant V.________.
A.b Par contrat du 30 juin 2005, Z.________ SA et Y.________ ont remis en g�rance � X.________ le fonds de commerce � l'enseigne V.________, l'arcade commerciale, l'entrep�t et deux places de parking. Le contrat a �t� conclu pour une dur�e de cinq ans du 1er juillet 2005 au 30 juin 2010, renouvelable tacitement de deux ans en deux ans. Le montant de la g�rance a �t� fix� � 17'000 fr. par mois.
Selon l'art. V al. 3 du contrat de "g�rance libre", le g�rant s'engageait � maintenir le chiffre d'affaires mensuel � un minimum de 90'000 fr. Si ce chiffre d'affaires n'�tait pas atteint durant trois mois d'affil�e, le contrat pouvait �tre d�nonc� par le bailleur, moyennant un d�lai de r�siliation de trois mois signifi� par lettre recommand�e. Le g�rant s'engageait �galement � communiquer ces chiffres chaque mois au bailleur et � faire tenir sa comptabilit�, � la requ�te du bailleur, aupr�s de la fiduciaire W.________ SA.
Dans un avenant du 7 d�cembre 2005, il a �t� pr�cis� que le montant de 17'000 fr. se d�composait comme suit: 5'000 fr. de location, 4'500 fr. de mise � disposition des installations fixes, 3'500 fr. de mise � disposition des installations mobiles et 4'000 fr. de goodwill.
A.c Le 6 mars 2007, la Fondation A.________ a r�sili� le bail principal (la liant � Y.________), pour le 31 octobre 2007. Le 8 juin 2007, apr�s des pourparlers entre les parties, de nouveaux baux portant sur les m�mes objets ont �t� conclus. Le nouveau loyer de l'arcade commercial, a �t� port� � 5'360 fr. par mois, charges comprises, et le loyer des parkings � 160 fr. par mois, par unit�.
Par requ�te du 29 ao�t 2007, Y.________ a contest� le loyer initial; il a finalement renonc� � sa contestation le 26 mars 2009.
Par lettre recommand�e du 10 avril 2008, le mandataire de la Fondation A.________, apr�s un �change de courriers, a pris acte du fait que Y.________ n'avait pas sollicit� l'autorisation de sous-louer, que la Fondation n'avait jamais donn� son accord et que les conditions de la sous-location �taient abusives; par avis officiels de r�siliation, elle a d�clar� r�silier tous les baux conclus le 8 juin 2007.
Y.________ a ouvert action en contestation de ces cong�s � l'encontre de la Fondation A.________. Le litige est toujours pendant.
A.d Par courrier recommand� du 9 janvier 2009, Z.________ SA a attir� l'attention de X.________ sur le fait que le chiffre d'affaires, hors taxe, qu'il avait r�alis� pour les mois de mars � novembre 2008 n'atteignait pas le seuil minimal requis par l'art. V du contrat de g�rance, les recettes se situant entre un plancher de 67'603 fr. en avril 2008 et un maximum de 86'826 fr. en mars 2008 (la moyenne de la p�riode se situant � 80'180 fr. par mois). Z.________ SA a constat� que la situation ne s'�tait gu�re am�lior�e depuis son pr�c�dent courrier d'avertissement du 2 avril 2008 (mentionnant des chiffres d'affaires de l'ordre de 71'000 fr. en octobre et novembre 2007, de 47'000 fr. en d�cembre 2007 et de 71'000 fr. en janvier et f�vrier 2008), ce qui �tait pr�occupant. Elle pria donc instamment X.________ de faire le n�cessaire pour rem�dier sans d�lai � cet �tat de choses afin de respecter son engagement; � d�faut, elle l'avisa qu'elle devrait appliquer les dispositions du contrat pr�vues dans ce cas.
Selon les constatations cantonales, le chiffre d'affaires de X.________ s'est �lev� � 83'778 fr. en janvier 2009 et � quelque 43'000 fr. en f�vrier 2009.
Par avis du 19 mars 2009, Z.________ SA et Y.________ ont r�sili� le contrat de g�rance, pour l'ensemble des objets, avec effet au 30 juin 2009 en raison de l'insuffisance du chiffre d'affaires au regard de l'art. V du contrat. Sur le m�me avis, il �tait encore mentionn� que si la r�siliation anticip�e devait �tre contest�e avec succ�s, les bailleurs notifiaient d'ores et d�j� simultan�ment la r�siliation pour l'�ch�ance pr�vue par le contrat au 30 juin 2010, car ils entendaient exploiter eux-m�mes leur fonds de commerce, ce qu'ils feraient aussi en cas d'admission de la r�siliation anticip�e.
Par requ�te du 8 avril 2009, X.________ a contest� la r�siliation de son contrat et sollicit� une pleine prolongation de bail.
Par d�cision du 7 d�cembre 2009, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a reconnu la validit� du cong� notifi� le 19 mars 2009 avec effet au 30 juin 2010, et a refus� toute prolongation de bail. La commission ne s'est toutefois pas formellement prononc�e sur la validit� du cong� anticip�.
Sur requ�te de X.________, le Tribunal des baux et loyers, par jugement du 3 f�vrier 2011, a d�clar� inefficaces "les cong�s donn�s le 19 mars 2009 pour le 30 juin 2010", m�connaissant que la r�siliation donn�e pour insuffisance du chiffre d'affaires �tait un cong� anticip�.
Sur appel de Z.________ SA et Y.________, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve, par arr�t du 19 septembre 2011, a annul� le jugement attaqu�, constat� la validit� du cong� anticip� notifi� le 19 mars 2009, avec effet au 30 juin 2009, et d�bout� X.________ de ses conclusions tendant � l'octroi d'une prolongation de bail. S'agissant des conclusions nouvelles formul�es par les appelants et tendant au prononc� de l'�vacuation de X.________, la cour cantonale les a d�clar�es irrecevables.
En substance, l'autorit� pr�c�dente, apr�s avoir qualifi� le contrat de "g�rance libre" de bail � ferme non agricole, a retenu que le fermier n'a pas atteint, entre mars et novembre 2008, le chiffre d'affaires pr�vus � l'art. V du contrat, que le bailleur lui a notifi� une protestation �crite, que le fermier n'est pas parvenu � rem�dier � la situation entre janvier et f�vrier 2009 et qu'il en d�coule que le cong� notifi� sur formule officielle le 19 mars 2009 �tait efficace. Examinant globalement les deux r�siliations notifi�es au fermier, la cour cantonale a ensuite consid�r� que ni le cong� anticip�, ni le cong� ordinaire n'�taient abusifs. Statuant sur la demande de prolongation de bail, l'autorit� pr�c�dente a rejet� celle-ci, rappelant qu'aucune prolongation ne peut �tre octroy�e lorsque le cong� est donn� pour violation grave du devoir de diligence du locataire.
Le fermier exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal du 19 septembre 2011. Sous suite de frais et d�pens, il conclut, principalement, � son annulation et � ce que la cour cantonale constate l'inefficacit� de la r�siliation de bail notifi�e pour le 30 juin 2009 et annule la r�siliation notifi�e pour le 30 juin 2010; subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour compl�ment d'instruction et, tr�s subsidiairement, � ce qu'une prolongation de bail de six ans lui soit accord�e. Le recourant invoque une violation de l'interdiction de l'arbitraire dans l'�tablissement des faits et l'appr�ciation des preuves (art. 9 Cst.), un d�ni de justice formel (art. 29 al. 2 Cst.), la transgression des art. 271, 272, 274d al. 3 et 285 al. 1 CO, la violation de l'art. 8 CC, ainsi que l'application arbitraire de l'art. 211 de la loi de proc�dure civile genevoise (LPC; RS/GE 3 05).
Les intim�s concluent au rejet du recours, sous suite de frais et d�pens.
1.1 Compte tenu des prestations convenues en l'esp�ce, il n'est pas douteux que le contrat conclu entre les parties doit �tre qualifi� de bail � ferme non agricole (art. 275 CO). Les parties ne le contestent d'ailleurs pas. Contrairement � ce que laissent entendre la cour cantonale et le recourant, la r�gle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF ne vise que le contrat de bail � loyer (art. 253 CO); elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail � ferme (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197 et les r�f�rences). Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF).
Pour un bail de dur�e ind�termin�e, elle est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�. En principe, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (auquel renvoie l'art. 300 al. 1 CO) consacre l'annulabilit� d'une r�siliation (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197 et les arr�ts cit�s).
La limite de 30'000 fr. fix�e par l'art. 74 al. 1 let. b LTF est donc largement atteinte, le fermage mensuel convenu entre les parties s'�levant d�j� � 17'000 fr.
1.2 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions principales en annulation du cong� et, subsidiaires, en prolongation du bail (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 306 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62, 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
En l'esp�ce, le recourant pr�sente un bref r�sum� de l'�tat de fait (m�moire de recours p. 5 s.). D�s lors qu'il n'invoque pas l'arbitraire (art. 9 Cst.) et qu'il ne d�montre pas, de mani�re pr�cise, avec r�f�rence � des pi�ces du dossier, qu'un fait aurait �t� constat� ou omis de mani�re insoutenable, il n'y a pas lieu d'en tenir compte et le raisonnement doit �tre men� sur la base de l'�tat de fait contenu dans la d�cision attaqu�e.
En lien avec le raisonnement juridique de la cour cantonale relatif au cong� anticip�, dont la validit� a �t� constat�e, le recourant conteste avoir r�alis�, en f�vrier 2009, un chiffre d'affaires inf�rieur � 90'000 fr.
2.1 Il soutient que l'autorit� pr�c�dente a appr�ci� les pi�ces vers�es au dossier de mani�re arbitraire en retenant que le chiffre d'affaires du mois de f�vrier 2009 �tait de 43'000 fr. environ. Selon lui, il r�sulte d'une part des deux relev�s produits (le premier, dat� du 16 f�vrier 2009, fait �tat d'un montant de 43'844 fr., l'autre, dat� du 28 f�vrier 2009, indique un montant de 46'218 fr.) que le chiffre de 43'000 fr. ne correspond � rien; d'autre part, il soutient que, pour d�terminer le chiffre d'affaires du mois de f�vrier 2009, il convenait d'additionner ces deux montants, la somme totale des recettes �tant alors sup�rieure � 90'000 fr.
La question de fait d�terminante est de savoir si les deux relev�s doivent �tre additionn�s. La cour cantonale s'est prononc�e sans ambigu�t� � cet �gard, expliquant que les deux copies de caisse enregistreuse ne permettent pas de conclure que les totaux devraient �tre additionn�s; au contraire, ces relev�s indiquent simplement le montant total de la recette mensuelle du restaurant � une date d�termin�e (le 16 f�vrier 2009), puis � une date ult�rieure (le 28 f�vrier 2009). L'autorit� pr�c�dente souligne que le chiffre d'affaires du mois de f�vrier, de l'ordre de 43'000 fr., qui ressort d'une pi�ce comptable fournie par les bailleurs, a d'ailleurs �t� confirm� sous serment par le comptable investi du contr�le des chiffres mensuels. On ne voit donc pas en quoi l'appr�ciation de la cour cantonale serait insoutenable, ce d'autant plus que le montant retenu par les magistrats cantonaux n'est pas improbable puisqu'il correspond � un chiffre semblable d�j� r�alis� par le fermier en d�cembre 2007. Le recourant, qui se borne � affirmer que les montants des deux relev�s doivent �tre additionn�s, ne fournit aucun autre argument propre � d�montrer l'arbitraire.
A l'�vidence, la cour cantonale, qui a retenu le montant de "43'000 fr. environ", a proc�d� ainsi par simplification. Les montants pr�cis pr�sent�s pr�alablement par l'autorit� pr�c�dente (43'844 fr. le 16 f�vrier 2009 ou 46'218 fr. le 28 f�vrier 2009), correspondent, dans l'ordre de grandeur, au montant de 43'000 fr. repris dans son raisonnement juridique; la critique du recourant n'est en l'occurrence pas susceptible d'avoir une incidence sur le sort de la cause (cf. art. 97 al. 1 LTF; cf. infra consid. 3.4.2).
2.2 Le recourant revient � la charge, reprochant � la cour cantonale une violation de l'art. 274d al. 3 CO (maxime inquisitoire sociale), applicable par le renvoi de l'art. 301 CO.
Contrairement � ce que pensent les intim�s, ces dispositions �taient encore en vigueur, le proc�s ayant d�but� avant le 1er janvier 2011, date de l'entr�e en vigueur du Code de proc�dure civile unifi� (CPC; RS 272) (art. 404 al. 1 CPC).
Invoquant la violation de la maxime inquisitoire sociale, le recourant soutient que la cour cantonale aurait d� l'interpeller sur la question du montant des relev�s de f�vrier 2009. Il avait toutefois d�j� laiss� entendre qu'il �tait d'avis que ces chiffres devaient �tre additionn�s et il n'indique pas quelle autre pr�cision la cour cantonale aurait d� demander, ni quelle preuve elle aurait d� administrer. Ce grief, faute de motivation, est d�pourvu de toute consistance (cf. art. 42 al. 2 LTF; arr�t 4A_132/2011 du 1er juin 2011 consid. 2.3).
Sur la base de l'�tat de fait contenu dans l'arr�t attaqu�, il convient d'examiner si la cour cantonale a transgress� l'art. 285 al. 1 CO en confirmant la validit� de la r�siliation anticip�e notifi�e au fermier le 19 mars 2009, avec effet au 30 juin 2009.
3.1 Compte tenu des prestations convenues en l'esp�ce, le contrat conclu entre les parties doit �tre qualifi� de bail � ferme non agricole (art. 275 CO). Les parties ne le contestent d'ailleurs pas.
En vertu de l'art. 285 al. 1 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le fermier, nonobstant une protestation �crite du bailleur, persiste � enfreindre son devoir de diligence, � manquer d'�gards envers les voisins ou � n�gliger son devoir d'entretien, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux � ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
L'art. 285 CO pr�voit, pour les cons�quences juridiques de la violation de l'obligation de diligence et d'�gards (art. 283 CO) et de l'obligation d'entretien (art. 284 CO) du fermier, une r�glementation analogue � celle pour les baux � loyer (art. 257f al. 3 et 4 CO) (GIACOMO RONCORONI, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, no 1 ad art. 285 CO; BENNO STUDER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e �d. 2011, no 1 ad art. 285 CO; SCHMID/ST�CKLI, Schweizerisches Obligationenrecht, BT, 2010, p. 173 n. 1246); les enseignements d�j� tir�s de l'art. 257f al. 3 CO valent donc, mutatis mutandis, pour l'art. 285 al. 1 CO.
3.2 Il est de jurisprudence que le libell� de l'art. 257f al. 3 CO est trop �troit; le Tribunal f�d�ral a indiqu� que cette disposition impose un usage de la chose lou�e non seulement empreint de diligence et d'�gards mais, de mani�re g�n�rale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arr�t 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La r�siliation anticip�e de l'art. 257f al. 3 CO est r�serv�e aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose lou�e, et non pas � n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut �tre contraire au contrat de bail, quand bien m�me la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'�gards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; PIERRE WESSNER, in Droit du bail � loyer, commentaire pratique, 2010, no 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation fran�aise, 2011, no 7 ad art. 257f CO; cf. MARIE-NO�LLE VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La r�siliation pour justes motifs des contrats de dur�e, th�se Fribourg 2007, p. 192 n. 504).
La jurisprudence a pr�cis� la port�e de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Le Tribunal f�d�ral a jug� qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux lou�s, le bailleur pouvait r�silier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, m�me si l'activit� du locataire n'engendrait pas une situation insupportable selon cette disposition (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 ss; arr�ts 4A_429/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.3; 4A_38/2010 du 1er avril 2004 consid. 3.1).
En l'esp�ce, il n'est pas contest� que le contrat conclu par les parties comporte une clause obligeant le fermier � maintenir le rendement de la chose afferm�e au-dessus d'un certain seuil (celui-ci correspondant, selon les constatations cantonales, aux recettes obtenues pr�c�demment par les bailleurs). La clause contractuelle impose donc au fermier d'user de la chose afferm�e en vue d'un certain r�sultat, de fa�on � maintenir la productivit�, d�termin�e par les parties, � long terme (cf. art. 283 al. 1 CO); il n'est donc pas douteux que la violation qui est reproch�e au fermier consiste en une violation du contrat en rapport avec l'usage de la chose afferm�e.
3.3 La r�siliation anticip�e pr�suppose une violation grave (cf. art. 271a al. 3 let. c et 272a al. 1 let. b CO; ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, p. 345 n. 2380; WESSNER, op. cit., Droit du bail, no 31 ad art. 257f CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e �d. 2011, no 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, op. cit., no 33 ad art. 257f CO; MARIE-NO�LLE VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La r�siliation pour juste motifs des contrats de dur�e, th�se Fribourg 2007, p. 147 ss n. 405 ss). L'usage non conforme � des modalit�s d'utilisation, pr�vues contractuellement, qui constituent des points essentiels du bail, remplit cette exigence (cf. PIERRE WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 14e S�minaire sur le droit du bail, 2006, p. 8 n. 22; ANDREAS MAAG, Die Bundesgerichtspraxis zur ausserordentlichen K�ndigung nach Art. 257f OR bei Vertragsverletzungen, MRA 4/06 p. 135 s.; a contrario: DAVID LACHAT, Le bail � loyer, nouvelle �d. 2008, p. 679 n. 3.1.9).
Pour les parties, l'art. V du contrat tend � maintenir le rendement de l'objet afferm�, obligation essentielle du fermier (cf. supra consid. 3.2; CLAUDE REYMOND, Le bail � loyer, le bail � ferme, le pr�t � usage, TDPS VII/1, 1978, p. 256); force est ainsi de constater que la disposition contractuelle vise un point essentiel du contrat, ce que le recourant ne conteste d'ailleurs pas.
3.4 Le recourant consid�re que la cour cantonale a viol� l'art. 285 al. 1 CO lorsqu'elle a valid� le cong� anticip� en constatant que le chiffre d'affaires n'avait pas �t� r�alis� trois mois d'affil�e avant la protestation �crite du 9 janvier 2009. Selon lui, le texte de cette disposition l�gale imposait pourtant d'examiner s'il avait persist� dans son comportement - soit s'il avait ou non viol� l'art. V du contrat qui subordonne la d�nonciation du contrat � l'insuffisance du chiffre d'affaires pendant trois mois cons�cutifs - apr�s la r�ception de cette protestation. Il soutient d�s lors qu'il ne pouvait r�aliser la pr�tendue violation puisque le d�lai de trois mois pr�vu par l'art. V du contrat n'�tait pas �chu le 19 mars 2009 (date � laquelle il s'est vu r�silier son contrat), la protestation �crite datant du 9 janvier 2009.
Ainsi, � bien comprendre la th�se du recourant, le fermier aurait d� violer � deux reprises l'art. V du contrat, soit � chaque fois pendant trois mois, pour que les intim�s puissent valablement r�silier le contrat de fa�on anticip�e.
3.4.1 La r�siliation anticip�e selon l'art. 285 al. 1 CO est notifi�e valablement par le bailleur si le fermier a effectu� un usage non conforme au contrat (cf. supra consid. 3.2). Le bailleur doit toutefois signifier une protestation �crite au fermier afin que celui-ci sache ce qu'on lui reproche et qu'il puisse corriger dans le futur son comportement (Commentaire SVIT, op. cit., no 45 ad art. 257f CO; VENTURI-ZEN-RUFFINEN, op. cit., p. 179 s. n. 473, p. 182 n. 479 et les r�f�rences). Partant, c'est avant l'envoi de l'avertissement qu'il s'agit d'observer si le fermier n'a pas respect� son engagement (le fait de maintenir le chiffre d'affaires mensuel � un minimum de 90'000 fr.) pendant trois mois (condition, selon l'art. V du contrat, pour que la d�nonciation du bail soit possible).
En l'occurrence, la protestation �crite a �t� envoy�e le 9 janvier 2009. Certes, le montant du chiffre d'affaires du mois qui pr�c�de cet envoi (d�cembre 2008) ne r�sulte pas de l'arr�t cantonal. Peu importe en l'esp�ce. M�me � consid�rer qu'il aurait d�pass� le montant de 90'000 fr. en d�cembre 2008 (comme le pr�tend le recourant), il n'en demeure pas moins que les recettes se sont r�v�l�es insuffisantes de mars � novembre 2008, voire d�j� avant vu que l'arr�t cantonal indique que les bailleurs se sont d�j� plaints d'une situation insatisfaisante entre octobre 2007 et f�vrier 2008. Il est ainsi incontestable que la condition de l'insuffisance du chiffre d'affaires pendant trois mois d'affil�e �tait r�alis�e au moment de l'envoi de la protestation �crite.
3.4.2 Il s'agit ensuite d'examiner si, nonobstant la protestation �crite, le fermier a persist� dans son usage non conforme au contrat. Selon la th�se d�fendue par le recourant, la persistance du comportement ne peut �tre d�montr�e que par une (nouvelle) violation de l'art. V du contrat (soit l'insuffisance des recettes pendant au moins trois mois).
Ce raisonnement ne peut �tre suivi. Il est constant que, selon l'art. V du contrat de bail � ferme, le fermier ne s'est pas engag� � r�aliser un chiffre d'affaires d�termin� sur une p�riode de trois mois; il s'est engag� contractuellement � r�aliser, chaque mois, un chiffre d'affaires de 90'000 fr. Partant, le fermier ne respecte pas son engagement contractuel d�s qu'il n'atteint pas, pour un mois d�termin�, les recettes convenues. Ce n'est que pour la mise en ?uvre de la r�siliation anticip�e (cf. supra consid. 3.4.1) que les parties ont pr�vu que le contrat ne peut �tre d�nonc� par les bailleurs qu'� la condition que le fermier adopte le m�me comportement contraire � ses engagements contractuels pendant trois mois d'affil�e.
En l'esp�ce, de mars � novembre 2008, le fermier n'a pas r�alis� le chiffre d'affaires convenu entre les parties. Le 9 janvier 2009, l'un des bailleurs lui a envoy� une protestation �crite. Il a observ� que la situation ne s'�tait gu�re am�lior�e depuis son pr�c�dent courrier d'avertissement d'avril 2008, ce qu'il estimait pr�occupant, et il a pri� instamment le fermier "de faire le n�cessaire pour rem�dier sans d�lai � cet �tat de choses afin de respecter son engagement". En l'occurrence, la cour cantonale a constat�, sans tomber dans l'arbitraire (cf. supra consid. 2.1), que le fermier n'a alors respect� son engagement ni en janvier 2009, ni en f�vrier 2009.
S'agissant du d�lai dans lequel le fermier devait rem�dier � l'insuffisance du chiffre d'affaires, la protestation du 9 janvier 2009 lui a ordonn� express�ment d'agir "sans d�lai". Il lui incombait donc de prendre imm�diatement les mesures n�cessaires pour donner suite � l'avertissement des bailleurs (cf. HIGI, op. cit., no 51 ad art. 257f CO). Il faut rappeler ici que cet avertissement revient pratiquement � une mise en demeure de respecter le contrat (cf. art. 107 CO; TERCIER/FAVRE, op. cit., p. 345 n. 2382; HIGI, op. cit., no 51 ad art. 257f CO). Ainsi, si le fermier �tait d'avis qu'il ne pouvait, objectivement, pas prendre tout de suite les mesures requises, il n'avait pas le droit de l'ignorer purement et simplement; il devait protester aupr�s des bailleurs et ex�cuter les mesures dans un d�lai jug� convenable ou, en tout cas, offrir s�rieusement de le faire dans un laps de temps pouvant �tre consid�r� comme convenable (cf. ATF 116 II 436 consid. 2a; 105 II 34 consid. 3b p. 34).
Or, le fermier n'a pas protest� et il n'all�gue pas qu'il aurait pris des mesures susceptibles de rem�dier � l'insuffisance du chiffre d'affaires dans les meilleurs d�lais. Il ne d�montre pas non plus que les mesures propres � redresser la situation impliquaient de lui accorder un d�lai plus long que celui de deux mois dont il a finalement pu b�n�ficier. Il r�sulte des constatations cantonales que les chiffres d'affaires r�alis�s suite � la protestation n'�taient pas conformes au contrat. La situation allait m�me en se d�gradant puisque si un chiffre d'affaires de 83'778 fr. a �t� atteint en janvier 2009, il est descendu en-dessous de 50'000 fr. (cf. supra consid. 2.1) en f�vrier 2009.
Cela �tant, le bailleur a �tabli � satisfaction que la protestation est rest�e, sinon "lettre morte", du moins d�nu�e des effets escompt�s (cf. WESSNER, op. cit., 14e S�minaire, p. 20 n. 74; HIGI, op. cit., no 56 s. ad 257f CO) et c'est donc � bon droit que la cour cantonale a consid�r� que la r�siliation anticip�e �tait valable. Le grief se r�v�le d�s lors infond�.
La validit� de la r�siliation anticip�e �tant confirm�e, il n'y a pas lieu d'examiner celle de la r�siliation ordinaire, notifi�e le m�me jour au fermier, ni la probl�matique de l'abus de droit soulev�e en rapport avec cette r�siliation. De m�me, il est inutile d'examiner les autres moyens (art. 9 et 29 al. 2 Cst., art. 8 CC, art. 211 LPC/GE) soulev�s �galement en rapport avec la question de la validit� du cong� ordinaire.
Il n'est pas non plus n�cessaire d'�tudier la possibilit� d'une prolongation de bail, le recourant laissant lui-m�me entendre que la violation de l'art. 272 CO ne peut se poser que si le bail est r�sili� par un cong� ordinaire (cf. art. 272a al. let. b CO).
Les frais et d�pens sont mis � la charge du recourant, qui succombe (art. 66 al. 1, art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 5'500 fr., sont mis � la charge du recourant.
Le recourant versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 6'500 fr. � titre de d�pens.