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Timestamp: 2020-06-02 12:13:27+00:00
Document Index: 178701418

Matched Legal Cases: ['art. 23', 'art.23', 'art. 13', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 38']

Pagina di stampa - Destinazione d'uso promiscua immobile artiginale e commerciale
Approfondimenti di diritto => Edilizia e ambiente => Edilizia e Urbanistica => Topic aperto da: Marco978 - 12 Agosto 2019, 15:03:22
Titolo: Destinazione d'uso promiscua immobile artiginale e commerciale
Inserito da: Marco978 - 12 Agosto 2019, 15:03:22
Buongiorno, ho un locale di 100mq a destinazione d'uso artigianale in Liguria. Mi chiedo se è possibile in questo immobile far convivere l'attività di vendita commerciale esercizio di vicinato e l'attività di vendita artigianale di laboratorio. Il comune vorrebbe mutare la destinazione d'uso per tutta la superficie da artigianale a commerciale con pagamento di oneri molto pesanti (anche il contributo straordinario perché sembrerebbe necessaria una variante al PUC). Io mi chiedo se si può individuare nello stesso immobile una superficie di vendita a destinazione commerciale e una a destinazione artigianale. Quindi pagherò oneri per 20mq e non per 100mq. In altre parole la destinazione d'uso di un immobile deve essere perimetrata fisicamente da muri o può essere individuata a mezzo di una piantina senza limiti fisici. Grazie
Titolo: Re:Destinazione d'uso promiscua immobile artiginale e commerciale
Inserito da: Simone Chiarelli - 13 Agosto 2019, 20:49:08
Citazione da: Marco978 - 12 Agosto 2019, 15:03:22
La destinazione d'uso è data dall'uso prevalente. Se ho 100 mq e su 51 mq faccio l'artigiano posso usare gli altri 49 senza cambio di destinazione d'uso mantenendo tutto ad artigianale.
Tuttavia le leggi regionali possono disciplinare anche i cambi d'uso senza opere ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione. Occorre approfondire la disciplina regionale e il regolamento comunale in materia.
Al momento non possiamo ... ma facciamo qualche approfondimento. Consigliamo comunque di consultare un tecnico (geometra/architetto) per le verifiche del caso.
Inserito da: Marco978 - 14 Agosto 2019, 12:17:37
Buongiorno e grazie per la risposta. Abbiamo un architetto e un geometra che però non riescono a sbrogliare la matassa.
Ci troviamo in Liguria, il PUC del Comune http://www3.comune.sestri-levante.ge.it:47000/Public/Nuovo_PUC/PUC_Struttura/Normativa/PUC_VARIANTE_ADEGUAM_NOV_2012_COLLAZIONATA_CORRETTA_GIUGNO_2017.pdf (http://www3.comune.sestri-levante.ge.it:47000/Public/Nuovo_PUC/PUC_Struttura/Normativa/PUC_VARIANTE_ADEGUAM_NOV_2012_COLLAZIONATA_CORRETTA_GIUGNO_2017.pdf) [pg. 14 e pg. 35] non specifica se sotto una certa metratura il mutamento d'uso sia rilevante.
Altri PUC sempre il Liguria (es. La Spezia https://sit.spezianet.it/wp-content/uploads/2018/06/norme.pdf#page=21 (https://sit.spezianet.it/wp-content/uploads/2018/06/norme.pdf#page=21)) specificano che "Non sono considerati mutamenti di destinazione d'uso e non sono quindi assoggettati ad alcun provvedimento abilitativo espresso gli eventuali usi diversi di locali, purché non interessino più del 30% della superficie netta dell'unità immobiliare e purché non superino i 30 mq. per ogni unità immobiliare."
La legge n. 164/2014 ha inserito nel D.P.R. 380/2001 l’art. 23-ter titolato “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” il quale indica le regole sui cambi d’uso.
Al comma 2 dell'art.23ter si legge: "La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile".
La legge regionale Liguria l.r.16/2008 ribadisce questo concetto all'art. 13 comma 3: "La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile o di superficie coperta come risultante dal pertinente titolo abilitativo edilizio o, in assenza o indeterminatezza del titolo, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento oppure da altri atti probanti successivi all’accatastamento"
Mi è parso di capire che tutto ciò non sia espressamente vietato, è consentito.
Si tratta di capire se si può opporre al Comune il fatto che destinare una porzione (20mq) di immobile artigianale (di 100mq complessivi) a commerciale non sia un cambio d'uso rilevante, anche se le due categorie funzionali determinerebbero carichi urbanistici diversi.
Quindi sarebbe opportuno capire se sia legittimo ed attuabile dividere urbanisticamente un immobile in due destinazioni d'uso senza opere e senza limiti fisici per poter richiedere una scia "laboratorio di alimenti" + scia "esercizio di vicinato".
"Tuttavia le leggi regionali possono disciplinare anche i cambi d'uso senza opere ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione", La legge regionale disciplina questo argomento all'art. 38 ed infatti sarebbe dovuto il contributo di costruzione (composto da - Oneri di urbanizzazione (art. 38 c3) + Costo di costruzione (art. 38 c.3) + Contributo straordinario (art. 38 c6 bis)) quando "un mutamento delle destinazioni d'uso degli immobili, anche non comportanti esecuzione di opere edilizie, laddove la precedente destinazione d'uso non rilevava ai fini della superficie utile, ovvero laddove la nuova categoria funzionale comporti la corresponsione di oneri maggiori rispetto a quelli dovuti per la destinazione in atto ai sensi della vigente legislazione regionale"
Se però destinare 20mq su 100 a commerciale non fosse rilevante in termini urbanistici (perché l'attività prevalente resta quella artigianale) dovrebbe decadere la richiesta del contributo di costruzione.
Devo altresì specificare (quindi non so se è un dato rilevante) che il PUC, nella zona urbanistica in questione, prevede come destinazione d'uso solo artigianale e residenziale.
Inserito da: Staff Omniavis - 15 Agosto 2019, 07:19:40
Citazione da: Marco978 - 14 Agosto 2019, 12:17:37
CONCORDIAMO sulla soluzione prospettata. Non è un mutamento di destinazione urbanisticamente rilevante, quindi non occorrono scia o altro titolo nè pagamento di oneri ... ma non sappiamo se questa soluzione sarà "bene accolta" dal Comune.
Inserito da: Marco978 - 18 Agosto 2019, 14:35:37
L'ambito in cui sorge l'immobile non prevede la destinazione urbanistica commerciale. Siete sicuri quando affermate che non occorre scia, oneri o altro titolo se il mutamento d'uso non è rilevante?
Potrebbe invece essere necessaria la variante PUC per aggiungere una nuova destinazione d'uso all'ambito ma essere assorbita dall'immobile solo parzialmente tanto che non sarà necessario il versamento di oneri? Posso quindi utilizzare l'immobile in altro modo non prevalente anche se un ambito non prevede quella destinazione d'uso o la variante è imprescindibile?
Inserito da: Staff Omniavis - 19 Agosto 2019, 10:00:35
Citazione da: Marco978 - 18 Agosto 2019, 14:35:37
Se la destinazione "nuova" non è compatibile con l'area allora si pone il problema della variante PUC.
Se, invece, il PUC non esclude la diversa destinazione allora erssendo un mutamento non rilevante non si ha necessità di variante.