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Timestamp: 2018-04-19 19:37:11+00:00
Document Index: 176533591

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'art. 1129', 'art 32', 'art. 7', 'art. 23', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1136', 'art. 1130', 'art. 64', 'art. 66', 'art. 1136', 'art. 1703', 'art. 1006', 'art. 1118', 'art. 3', 'art. 70', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 1136', 'art. 71', 'art. 1136', 'art. 155', 'art. 5', 'art. 2']

RIFORMA CONDOMINIO L. 11 dicembre 2012, n. 220
La legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012.
L’articolo 1 sostituisce l’articolo 1117 del codice civile, dando una definizione più articolata della nozione di «parti comuni» dell’edificio, oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari (piuttosto che, come nel testo vigente, dei diversi piani o porzioni di piani dell’edificio), anche se aventi diritto a godimento periodico. Ad integrazione della formulazione vigente, sono ora esplicitamente inseriti nelle parti comuni: i pilastri e le travi portanti; le facciate degli edifici; i parcheggi; i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo. Il testo propone inoltre le nuove diciture di "impianti idrici e fognari" e di "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria" che definiscono diversamente, rispetto al testo vigente, impianti che ricadono tra le parti comuni.
Il testo novellato specifica, inoltre, che, in caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l'impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza, salve le normative di settore in materia di reti pubbliche.
L’articolo 2 introduce tre nuovi articoli dopo l’articolo 1117 del codice civile.
In particolare, l’articolo 1117-bis prevede espressamente che l’ambito applicativo della disciplina sul condominio sia esteso a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117. Si rileva al riguardo l'opportunità di valutare se tale previsione possa comportare la necessità – o comunque l'utilità - di interventi di coordinamento sul disposto degli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
L'articolo 1117-ter reca disciplina sulle modificazioni delle destinazioni d'uso.
Il presente articolo prevede che la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni richieda un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio.
Per l’assunzione delle deliberazioni in questione, la norma detta nuove modalità di convocazione dell’assemblea (raccomandata o mezzi telematici), disciplina i termini (affissione dell’avviso negli spazi comuni per almeno 30 giorni), nonché gli elementi che essa deve contenere a pena di nullità (indicazione delle parti comuni da modificare, e della nuova destinazione d'uso). La deliberazione deve dichiarare espressamente il soddisfacimento di tutti gli adempimenti previsti dall'articolo in questione.
L'articolo 1117-ter vieta inoltre le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Il successivo articolo 1117-quater detta disposizioni per la tutela contro le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni. In tali casi, l'amministratore o i singoli condomini possono diffidare l'esecutore di tali attività e chiedere la convocazione dell'assemblea che delibera in merito alle cessazione delle attività, anche mediante azioni giudiziarie, con la maggioranza prevista dal codice all'articolo 1136, secondo comma. Quest'ultimo stabilisce la validità delle deliberazioni a maggioranza degli intervenuti e con voti che rappresentino la metà del valore dell'edificio.
L’articolo 3 sostituisce l’articolo 1118 del codice civile, in materia di diritto del condomino sulle parti comuni. La modifica conferma che tale diritto è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che appartiene al condomino e che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. L’ultimo comma della norma è dedicato alla precisazione delle condizioni, fonte di numerosi contenziosi, che rendono legittimo il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento. La disposizione pone come limite al distacco il fatto che da esso derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e prevede che il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
L’articolo 4 modifica l’articolo 1119 del codice in materia di indivisibilità del condominio. La novella specifica che la divisione delle parti comuni può essere operata solo con il consenso di tutti i condomini.
L'articolo 5 incide sulla materia delle innovazioni novellando l'articolo 1120 del codice civile. Il testo attualmente all'esame lascia immutato il primo comma dell'articolo 1120 che stabilisce - attraverso il richiamo al quinto comma dell'articolo 1136 - che i condomini, con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini possono approvare alcune tipologie di innovazioni con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio come previsto dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile. Tali innovazioni, nel rispetto delle normative di settore, possono avere ad oggetto, tra l'altro:
· miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti;
· contenimento del consumo energetico;
· realizzazione di parcheggi;
· produzione di energia da impianti di cogenerazione e da fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
· installazione di impianti centralizzati per la ricezione di qualsiasi flusso informativo, come la ricezione televisiva e i collegamenti fino alle diramazioni alle singole utenze, ad esclusione di impianti che non pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto di condomini a farne uso.
La novella introduce, inoltre, un nuovo e più stringente iter di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore. In caso di proposta di innovazione, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino; tale richiesta dovrà contenere la specificazione delle innovazioni proposte e delle modalità di esecuzione dei lavori.
Rimane immodificato l'ultimo comma dell'articolo 1120 vigente ai sensi del quale non possono essere realizzate innovazioni che pregiudichino la stabilità, la sicurezza, il decoro degli edifici o che pregiudichino l'uso di parti comuni anche da parte di un solo condomino.
L'articolo 6 sostituisce l’articolo 1122 del codice civile. Tale articolo viene innanzitutto diversamente rubricato "Opere su parti di proprietà o uso individuale".
Il testo vigente dell'articolo 1122 reca il divieto per il condomino di eseguire opere, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, che rechino danno alle parti comuni dell'edificio. La novella include, oltre al riferimento alle parti di proprietà, anche quello alle parti destinate all’uso comune, "che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale". Non possono quindi essere eseguite opere in tali parti che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Il nuovo testo inserisce inoltre un nuovo secondo comma che stabilisce, in ogni caso, l'obbligo di dare preventiva notizia all'amministratore a sua volta tenuto a darne notizia all'assemblea.
L'articolo 7 inserisce due nuovi articoli dopo l'articolo 1122.
Per quanto riguarda installazioni di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva e di altri flussi informativi, la disposizione riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo, ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea – precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni, agli immobili di proprietà di altri condomini nonché preservando il decoro dell'edificio. Sostanzialmente l’intervento dell’assemblea condominiale è richiesto (con approvazione a maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi, ai sensi del quinto comma dell'art. 1136, modificato dall'articolo 14 del disegno di legge) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni.
Sono state inserite, nel presente articolo, disposizioni relative all'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili: in particolare è espressamente consentita la possibilità di installare impianti di questo tipo, destinati a servire singole unità, "sul lastrico solare" e "su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato", anche da parte di singoli condomini. In tali casi l'assemblea deve provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, non pregiudicando le forme di utilizzo in atto o previste dal regolamento di condominio. La norma prevede inoltre che, per la progettazione e l’esecuzione dell’impianto, i condomini debbono lasciare libero accesso alle loro proprietà individuali. i stabilisce che "non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative".
L'articolo 8 novella l’articolo 1124 (che viene rubricato “Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori”): la modifica sancisce la piena equiparazione - già riconosciuta dalla giurisprudenza - tra scale ed ascensori.
Gli articoli 9 e 10 intervengono sulla disciplina relativa all'amministratore di condominio.
L’articolo 9 novella l’articolo 1129 del codice civile ora nuovamente rubricato “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore”.
L’art. 1129 (Nomina e revoca dell'amministratore) prevede, nel testo vigente, che quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomini un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Il nuovo articolo 1129 prevede numerose novità. Qui di seguito si segnalano le principali:
· Si prevede che la nomina dell'amministratore debba essere effettuata quando i condomini sono più di otto e che il ricorso in caso di mancata nomina possa essere avviato, oltre che da un condomino, anche dall'amministratore dimissionario.
· L’introduzione, in capo all’amministratore, di una serie di specifici obblighi da assolvere (in particolare, comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato.
· La possibilità di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Peraltro l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari. Si dispone che, nei casi in cui l'amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, l'impresa assicuratrice deve fornire dichiarazione che assicuri il rispetto delle condizioni qui sopra ricordate.
· Apertura di un c/c bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso; possibilità di tracciabilità e controllo da parte del singolo condomino, "per il tramite dell'amministratore.
· L’obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea.
· L’allargamento e tipizzazione dei gravi motivi alla base della revoca dell’incarico, anche in relazione alle novelle introdotte dal provvedimento alla disciplina del condominio. Tra le numerose ipotesi di revoca, si segnalano l’omissione del rendiconto di gestione per un solo anno (attualmente 2 anni); la mancata apertura del conto del condominio; l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini; l’inerzia nel seguire l'azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.
Sono state inserite disposizioni volte ad impedire la nomina di amministratore revocato da autorità giudiziaria e l'obbligo, posto in capo all'amministratore all'atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, di specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso. Infine, si è esplicitata l'applicabilità dell'articolo del codice civile oggetto di novella anche agli alloggi in edifici di edilizia popolare realizzati - o recuperati - da enti pubblici a totale partecipazione pubblica, o con il concorso di enti pubblici, o da enti pubblici non economici, nonché da società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
Infine si segnala che è stata riportata ad un anno la durata della carica dell’amministratore.
L’articolo 10 integra la formulazione dell’articolo 1130 del codice civile, in materia di attribuzioni dell’amministratore.
Come novità, si segnalano la “esplicita” previsione delle seguenti attribuzioni dell’amministratore:
Si tratta dell'obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, ex art 32, comma 1, n. 8-ter, dello stesso D.P.R. 600/1973; di comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori, ex art. 7, comma 9, D.P.R. 605/1973; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore, ex art. 23 e 25 del citato decreto del presidente della Repubblica.
La tenuta di due nuovi registri obbligatori:
· il registro dell’anagrafe condominiale contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei condomini, la sussistenza di eventuali diritti reali e di godimento nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari;
· il registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio.
Sono inoltre previste le seguenti ulteriori attribuzioni: la conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini; la consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominali e delle eventuali liti in corso; la convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione (nelle nuove forme di cui all’art. 1130-bis, inserito dall'articolo 11 cui si rimanda) entro 180 giorni per l’approvazione.
L’articolo 11 aggiunge al codice civile l'art. 1130-bis relativo al rendiconto condominiale. La nuova disposizione mira ad assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell’amministratore.
L’art. 1130-bis prevede un rendiconto condominiale annuale. È stata espunta la specificazione che stabiliva che il rendiconto dovesse essere redatto in termini di competenza. Esso deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto:
· il registro di contabilità,
· il riepilogo finanziario;
· una nota di accompagnamento, esplicativa della gestione annuale.
L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
L'articolo 12 introduce una modifica di carattere meramente formale al l'articolo 1131 - in materia di rappresentanza del condominio da parte dell’amministratore.
L'articolo 13, comma 1, modifica la rubrica dell’articolo 1134, attualmente dedicato alle “spese fatte dal condomino” e rubricato ex novo “gestione di iniziativa individuale”. Esso conferma, nella sostanza, il contenuto della norma vigente relativa all’esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino; nella nuova formulazione prevede, tuttavia, anziché il riferimento al “condomino che ha fatto spese per le cose comuni” quello, più ampio, al “condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni”.
Il comma 2 del medesimo articolo 13 apporta modifiche all'articolo 1135 del codice civile. In particolare la lettera a) di tale comma sostituisce il n. 4) del primo comma dell’articolo 1135 in materia di attribuzioni dell’assemblea, prevedendo che per i lavori straordinari, come per le innovazioni, sia obbligatoria (e non eventuale come nel testo vigente) la costituzione di un fondo speciale; l'importo del fondo dovrà essere pari all’ammontare dei lavori.
La successiva lettera b) del comma 2 dell'articolo 13 introduce invece un nuovo comma al medesimo articolo del codice civile che consente all’assemblea di autorizzare l’amministratore a collaborare a progetti territoriali delle amministrazioni locali, o di soggetti privati qualificati, volti al recupero del patrimonio edilizio esistente, al miglioramento della vivibilità urbana, della sicurezza e della sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
L'articolo 14 introduce una novità in materia di deliberazioni dell’assemblea (art. 1136 del Codice), in particolare prevedendo nuove regole di costituzione e sulla validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi. In particolare esso prevede la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione, fermo restando i 2/3 dei millesimi, ove sia presente la maggioranza dei condomini - ovvero degli aventi diritto - laddove attualmente servono i 2/3 dei condomini.
Viene stabilito che l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento 1/3 dei partecipanti al condominio ed 1/3 dei millesimi. Inoltre, le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché un terzo dei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei millesimi.
Non viene modificato il secondo comma dell'articolo 1136 vigente, che stabilisce generalmente la validità delle deliberazioni approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Tale maggioranza è sempre richiesta, ai sensi del quarto comma del nuovo articolo 1136, per deliberazioni concernenti:
· nomina e la revoca dell’amministratore;
· liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
· ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
· tutela delle destinazioni d'uso come disciplinata dall'articolo 1117-quater (vedi articolo 2 del presente provvedimento);
· le innovazioni deliberate ai sensi dell'articolo 1120, secondo comma (vedi articolo 5);
· impianti di videosorveglianza sulle parti comuni ai sensi dell'articolo 1122-ter (vedi articolo 7 del presente provvedimento);
· altre materie disciplinate dall'articolo 1135, terzo comma (inserito dall'articolo 13 del disegno di legge, al quale si rimanda), relativo a programmi ed iniziative territoriali.
L’articolo 15 sostituisce l’articolo 1137 del codice civile, in materia di impugnazione delle deliberazioni assembleari. Coerentemente con la giurisprudenza, il nuovo articolo 1137 attribuisce la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto. La disposizione chiarisce inoltre che il ricorso è volto all’annullamento della delibera assembleare. La disposizione inoltre precisa che l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.
L’articolo 16 è norma di coordinamento del terzo comma dell’articolo 1138 del Codice civile (sull’approvazione del regolamento di condominio) con le nuove disposizioni dell’articolo 1130 (sulle attribuzioni dell’amministratore).
Sulla base di quanto previsto dall’art. 1130, comma 1, si prevede l’allegazione del regolamento di condominio nel registro dei verbali delle assemblee tenuto dall’amministratore (attualmente, invece deve direttamente essere trascritto nel registro dove sono annotate nomina e revoca dell’amministratore, da depositare presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati).
È stata introdotta una nuova disposizione che vieta l'introduzione di norme nel regolamento che proibisca di detenere animali domestici.
· specifica che per la riscossione delle somme dovute, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza dover richiedere una preventiva autorizzazione all’assemblea;
· obbliga l’amministratore a comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti).
· stabilisce che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora si protrae per 6 mesi (nel testo approvato dal Senato in prima lettura si prevedevano 4 mesi). Rispetto al testo vigente viene meno la necessità di una previa autorizzazione a tal fine nel regolamento di condominio.
· conserva l'attuale previsione per effetto della quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dovuti relativi all’anno in corso e a quello precedente.
L’articolo 19 interviene sull’art. 64 delle disposizioni di attuazione, in tema di revoca dell’amministratore, per coordinarne il testo con le modifiche apportate dagli articoli 9 e 12 (v. sopra) agli artt. 1129 e 1131 del codice civile. In particolare, la disposizione specifica che il tribunale non deve limitarsi a sentire l’amministratore, ma deve farlo in contraddittorio con il ricorrente. Si prevede la possibilità di proporre reclamo alla corte d'appello contro il provvedimento del tribunale nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
L’articolo 20 novella l’art. 66 delle disposizioni di attuazione, in ordine alle modalità di convocazione dell’assemblea di condominio. Con tale intervento sull’articolo 66 si introducono le seguenti novità:
· l’avviso di convocazione dell’assemblea, comunicato con almeno cinque giorni di anticipo, deve contenere l’ordine del giorno della stessa;
· l'avviso di convocazione deve essere consegnato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano;
· ogni omissione relativa alla convocazione dell’assemblea rende le delibere assunte annullabili;
· l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno solare nel quale era prevista l’assemblea in prima convocazione. Si segnala che tale previsione risulta già contenuta nell’art. 1136, terzo comma, c.c., come introdotto dal precedente articolo 14;
· per velocizzare la procedura è possibile già in sede di convocazione dell’assemblea (prima convocazione) indicare data e luogo delle eventuali successive convocazioni.
L'articolo 21 della proposta di legge sostituisce l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione, relativo alle modalità di partecipazione all’assemblea condominiale.
In particolare, la disposizione apporta le seguenti modifiche alla disciplina vigente:
· prevede che il condomino che voglia farsi rappresentare all’assemblea condominiale debba conferire una delega scritta;
· esclude – se i condomini sono più di 20 - che il delegato possa rappresentare più di un quinto dei condomini o del valore proporzionale;
· esclude che la delega possa essere conferita all’amministratore di condominio (a tale proposito si segnala come tale disposizioni trovi applicazione per "qualunque" assemblea, riferendosi così sia all’assemblea condominiale, sia all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii).
La riforma disciplina inoltre l’assemblea per la gestione delle parti comuni a più edifici o a più condominii: in questi casi - se in totale i condomini interessati sono più di 60 – occorre che il singolo condominio designi il proprio rappresentante all’assemblea convocata per la gestione delle parti comuni (gestione "ordinaria") e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, all’individuazione del rappresentante provvederà l’autorità giudiziaria. Il rappresentante del condominio – che agisce in base all’istituto del mandato (art. 1703 e ss. del codice civile) – riferirà all’amministratore di ciascun condominio gli esiti dell’assemblea.
Infine, per quanto riguarda l’usufrutto dell’immobile, la riforma prevede che:
· per l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle parti comuni, l'usufruttuario può partecipare all’assemblea condominiale con diritto di voto. È stata espunta la disposizione sull'obbligo di concorrere alla spese deliberate, in solido con il proprietario dell’immobile, a meno di patto contrario. Tale modifica deve peraltro leggersi in correlazione con la previsione di cui all'ultimo comma dell'articolo in esame introdotta nel corso dell'esame presso la Camera dei deputati;
· per la straordinaria amministrazione, il diritto di voto in assemblea spetta invece al proprietario dell’immobile che dovrà ricevere un autonomo avviso di convocazione. Il diritto di voto potrà essere attribuito invece all’usufruttuario nelle seguenti ipotesi: - rifiuto del proprietario alle riparazioni (art. 1006);
· è facoltà dell’usufruttuario provvedere a proprie spese; le spese saranno rimborsate alla fine dell’usufrutto; - miglioramenti o addizioni (articoli 985 e 986). In entrambi i casi può provvedere l’usufruttuario che matura il diritto ad un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta e il valore dei miglioramenti e delle addizioni al tempo della riconsegna.
· un nuovo comma dell'articolo 67 riformato stabilisce che nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
L’articolo 22 riscrive l’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile in tema di tabelle millesimali, coordinandolo con la previsione dell’art. 1118 (novellato dall’art. 3 del disegno di legge).
In particolare, la proposta di legge:
· afferma il principio per cui la revisione delle tabelle millesimali deve essere fatta all’unanimità;
· elenca le eccezioni al suddetto principio, ovvero i due casi in presenza dei quali la revisione può essere effettuata a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Si tratta dell’ipotesi in cui i valori millesimali siano conseguenza di un errore e dell’ipotesi di mutate condizioni dell’immobile. In particolare, la disposizione specifica che la mutazione deve comportare almeno un’alterazione di più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare di un singolo condomino. Si osserva che nel testo in esame tali alterazioni possono essere conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari come nel testo licenziato dal Senato in prima lettura; il testo modificato dalla Camera specifica che il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione;
· prevede che l’eventuale citazione in giudizio del condominio per questioni inerenti la revisione delle tabelle debba avvenire convenendo l’amministratore. Questi dovrà dare tempestiva notizia della citazione all’assemblea dei condomini potendo, in mancanza, essere revocato e obbligato al risarcimento dei danni;
· è stato inserito un nuovo comma all'articolo 69 che prescrive che le disposizioni di cui al medesimo articolo 69 "si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali".
L’articolo 24 interviene sull’art. 70 delle disposizioni di attuazione, in tema di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio. In particolare la disposizione aggiorna la sanzione attualmente prevista, portandola da 0,052 euro (pari a 100 lire) a 200 euro. La novella prevede inoltre una sanzione più elevata in caso di recidiva (fino a 800 euro).
L'articolo 25 inserisce gli articoli da 71-bis a 71-quater delle disposizioni attuative.
L’art. 71-bis enumera i requisiti per lo svolgimento dell'incarico di amministratore di condominio. In particolare:
· godere dei diritti civili (lett. a));
· non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni (lett. b));
· non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione (lett. c));
· non essere interdetti o inabilitati (lett. d));
· non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari (lett. e));
· aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f));
· aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica (lett. g));
Coloro che hanno svolto l'attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, sono esonerati dai requisiti di cui alle lettere f) e g), salvo l'obbligo di formazione periodica.
Possono svolgere l'incarico di amministratore anche società. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti "dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi".
L'art. 71-ter prevede che l'amministratore attivi un sito internet del condominio su richiesta dell'assemblea, che delibera con un maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (secondo comma dell'art. 1136 c.c.). Le spese di attivazione e gestione sono a carico dei condomini. Il sito consente l'accesso ai documenti previsti dalla delibera assembleare.
L’art. 71-quater introduce una disciplina specifica della mediazione obbligatoria in relazione alle controversie in materia di condominio. Esso richiama l'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2012, n. 28, che prevede, tra l'altro, che chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione.
Al fine dell’applicazione di tale disciplina, esso definisce le controversie in materia come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo II del titolo VII del libro III del Codice civile (articoli da 1117 a 1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione.
Il nuovo articolo 71-quater quindi disciplina alcuni specifici aspetti della mediazione in materia di condominio:
· la domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è situato il condominio, a pena di inammissibilità;
· al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore; l'assemblea decide in merito a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma). Nei casi in cui i termini di comparizioni dinanzi al mediatore non siano compatibili con i tempi necessari all'assunzione della delibera, su istanza del condominio è accordata proroga della prima comparizione;
· la proposta di mediazione deve essere approvata con maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, altrimenti essa deve ritenersi non accettata;
· il mediatore è tenuto a fissare il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto delle necessità dell'amministratore di munirsi della prescritta delibera.
L'articolo 26 introduce quindi nelle disposizioni di attuazione l’art. 155-bis che detta una disciplina transitoria per l’adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva esistenti al momento dell’entrata in vigore della riforma: ai fini dell'adeguamento dei suddetti impianti delibera l'assemblea con le maggioranze prescritte dai primi tre commi dell'articolo 1136. (vedi articolo 14 del disegno di legge in commento).
Gli articoli 27, 28, e 29 della proposta di legge hanno finalità di coordinamento della normativa vigente con le modifiche apportate dalla riforma in ordine alle maggioranze richieste per le deliberazioni condominiali “di interesse sociale”. In particolare, in tutti gli articoli, il riferimento all’articolo 1136 del codice civile è sostanzialmente sostituito con quello all’articolo 1120, secondo comma del codice civile (v. sopra, art. 5 del disegno di legge). Così facendo, il legislatore richiede in tutti i casi considerati una maggioranza relativa – ovvero degli intervenuti all’assemblea condominiale – purché rappresentativa di almeno un terzo del valore dell’edificio.
Analiticamente, tale novella è apportata dall’articolo 27 all’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche. L’articolo 28 novella invece l’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10 in tema di risparmio energetico. L’articolo 29 opera analogo intervento sull’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, in tema di installazione di impianti televisivi.
L’articolo 30 definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni come crediti prededucibili in caso di procedura concorsuale. Da tale specifica qualificazione deriva che, in caso di fallimento del condomino e di conseguente liquidazione dell’attivo, per tali specifici crediti si avrà diritto di essere soddisfatti prima degli altri creditori.
L'articolo 32 prevede che le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
Legge 11 dicembre 2012, n. 220; G.U. 17 dicembre 2012, n. 293
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonchè a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».
«Art. 1130-bis. - (Rendiconto condominiale). - Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonchè di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
«L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonchè di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».
«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati.