Source: http://jpm-copro.com/Cass%2004-06-2009-1.htm
Timestamp: 2018-11-20 11:18:39+00:00
Document Index: 216661314

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Cass 04/06/2009-1
Galerie marchande dans une copropriété (ERP)
Honoraires du responsable unique de la sécurité
Surprime d’assurance générée par la nature d’une activité
Charges incombant aux lots constituant la galerie marchande (non)
Charges communes générales (oui)
Question évoquée : notion de responsable unique de la sécurité
Cassation civile 3e 4 juin 2009
N° de pourvoi: 08-14889
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 26 février 2008), que la société civile immobilière Le Surf (la SCI), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf à Biarritz (le syndicat des copropriétaires) en annulation des décisions de l’assemblée générale du 21 novembre 2002 mettant à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande la surprime d’assurance exigée par l’assureur de la copropriété en raison de la présence d’une discothèque dans cette galerie et les honoraires du cabinet X..., désigné par ordonnance sur requête en qualité d’administrateur ad hoc à la sécurité ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande de la SCI relative au paiement de la surprime d’assurance, alors, selon le moyen, que l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence Victoria Surf prévoit une répartition spécifique des charges spéciales de la galerie marchande ; qu’en l’espèce le surcoût de la prime d’assurance est dû à la présence d’une discothèque dans la galerie marchande ; qu’en énonçant que ledit article ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la cour d’appel a méconnu l’article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 12 du règlement de copropriété énonçait que les charges générales comprenaient celles qui n’étaient pas considérées comme spéciales aux termes des articles 14, 17, 20 et 21 bis du règlement, c’est-à-dire notamment les primes énumérées au chapitre relatif aux assurances, et retenu qu’il existait bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais qu’elle ne pouvait s’appliquer aux primes d’assurance qui étaient souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la cour d’appel en a exactement déduit que ces primes d’assurance constituaient des charges générales ;
Attendu qu’ayant constaté qu’aucune distinction n’était faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf et que même si les factures de M. X... correspondaient à ses interventions au niveau de la galerie marchande et de la piscine située dans l’immeuble, laquelle recevait du public mais était également ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la résidence, la cour d’appel, sans dénaturation et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que M. X... était responsable des questions de sécurité de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de celle marchande, et qu’en conséquence le paiement de ses factures devait être réparti entre tous les copropriétaires de cette résidence ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf aux dépens ;
Il faut d’abord planter le décor !
Nous sommes en présence d’un immeuble en copropriété comportant une galerie marchande, que l’on doit distinguer d’un centre commercial qui constitue souvent en ensemble distinct de lots. La galerie marchande constitue au contraire la quasi-totalité du rez-de-chaussée (et parfois du 1e étage) d’un bâtiment important dont les autres étages sont affectés à l’habitation.
L’existence d’une galerie marchande place tout ou partie (nous reviendrons sur cette distinction très importante) de l’immeuble sous le régime impératif des Établissements recevant du public (ERP) prévu par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) dont il est nécessaire de reproduire certains articles :
Article R*123-2 : « Pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.
« Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. »
La réglementation s’applique donc à des « établissements qui peuvent être soit des bâtiments, soit des locaux, soit des enceintes dans lesquels … ». Il nous semble que dans une copropriété comportant des locaux dans lesquels des personnes sont admises, ces locaux seuls sont assujettis au régime, réserve faite éventuellement des issues de secours ou autres éléments de sécurité intégrés au bâtiment.
D’autre part les copropriétaires ou autres occupants de l’immeuble pouvant accéder aux établissements le font en qualité de clients potentiels et non en qualité de copropriétaires.
Article R*123-3 : Les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu'au cours de l'exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes ; ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l'exploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant être admises dans l'établissement, y compris les handicapés.
Article R*123-18 Les établissements, répartis en types selon la nature de leur exploitation, sont soumis aux dispositions générales communes et aux dispositions particulières qui leur sont propres.
Article R*123-19 Les établissements sont, en outre, quel que soit leur type, classés en catégories, d'après l'effectif du public et du personnel. L'effectif du public est déterminé, suivant le cas, d'après le nombre de places assises, la surface réservée au public, la déclaration contrôlée du chef de l'établissement ou d'après l'ensemble de ces indications.
4e catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l'exception des établissements compris dans la 5e catégorie
Article R*123-21 : « La répartition en types d'établissements prévue à l'article R. 123-18 ne s'oppose pas à l'existence, dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers ou de types similaires dont chacune, prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d'implantation et d'isolement prescrites au règlement de sécurité. Ce groupement ne doit toutefois être autorisé que si les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d'autorisation et de l'observation des conditions de sécurité tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'entre elles.
« Ce groupement doit faire l'objet d'un examen spécial de la commission de sécurité compétente qui, selon la catégorie, le type et la situation de chacune des exploitations composant le groupement, détermine les dangers que présente pour le public l'ensemble de l'établissement et propose les mesures de sécurité jugées nécessaires.
« Tout changement dans l'organisation de la direction, qu'il s'agisse ou non d'un démembrement de l'exploitation, doit faire l'objet d'une déclaration au maire qui impose, après avis de la commission de sécurité compétente, les mesures complémentaires rendues éventuellement nécessaires par les modifications qui résultent de cette nouvelle situation. »
On voit apparaître ici le responsable unique de la sécurité.
Dans l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), l’article GZ 14, à propos des organes de coupure, est ainsi conçu :
« Le chef de l'établissement est responsable du maintien en l'état de l'accès au dispositif, de sa signalisation et de la consigne.
« Dans les établissements comportant plusieurs exploitations, cette obligation incombe au responsable unique de la sécurité, conformément aux dispositions de l'article R. 123-21 du code de la construction et de l'habitation. »
Le domaine de la mission du responsable unique de sécurité est donc restreint aux locaux des exploitations d’un établissement ainsi constitué en un groupement spécifique.
Ce responsable peut être l’un des exploitants. Mais il peut y avoir « démembrement de l’exploitation ». C’est généralement le cas lorsque le groupement est implanté dans une copropriété. Le syndic de la copropriété est alors fréquemment désigné soit par les exploitants, soit à l’initiative de l’autorité administrative.
En l’espèce, nous savons que par ordonnance du 6 février 1996, de Monsieur le Président du Tribunal de grande instance de Bayonne rendue à la requête du Syndicat de copropriété VICTORIA SURF, Monsieur X... a été désigné en qualité d’administrateur mandataire ad hoc, avec la mission d’être le représentant et d’assurer la direction unique tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des dispositions de l’article R. 123-21 du Code de la construction et de l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf.
Il avait pour mission « d’être le représentant et d’assurer la direction unique tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des dispositions de l’article R 123-21 du Code de la construction et de l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf »
Lorsque le syndic de la copropriété est désigné comme responsable unique de la sécurité, sa mission est totalement distincte de celle résultant de sa fonction de syndic.
Les indications que nous venons de fournir permettent d’éclairer l’analyse de l’arrêt relaté.
La SCI est propriétaire de tout ou partie des lots constituant la galerie marchande.
Lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2002 des décisions ont été prises mettant à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande la surprime d’assurance exigée par l’assureur de la copropriété en raison de la présence d’une discothèque dans cette galerie et les honoraires du cabinet X..., désigné par ordonnance sur requête en qualité d’administrateur ad hoc à la sécurité.
La SCI a demandé l’annulation de ces décisions.
L’arrêt de la Cour d’appel a accueilli favorablement cette demande
- Tant pour le surcoût de la prime d’assurance est due à la présence d’une discothèque dans la galerie marchande
- Que pour les honoraires de l’administrateur ad hoc à la sécurité
Il est constant que l’état de répartition des charges inclus dans le règlement de copropriété comporte une répartition spécifique des charges spéciales de la galerie marchande.
La Cour d’appel a jugé que ledit article ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.
La Cour de cassation juge la cour d’appel en a exactement déduit que ces primes d’assurance constituaient des charges générales.
Nous ne sommes plus au temps des règlements de copropriété anciens qui stipulaient fréquemment la spécialisation des charges liées à l’assurance de l’ascenseur, considéré comme un facteur de risques particuliers. De nos jours, il est bien certain que la prime de la police multirisques du syndicat des copropriétaires constitue en principe une charge commune générale.
S’agissant d’une surprime liée à l’usage d’un lot, il a été jugé que le règlement de copropriété peut prévoir qu’elle sera supportée exclusivement par le propriétaire de ce lot (CA Paris 01/03/1983). En l’espèce nous ignorons si le règlement de copropriété donne des précisions à ce sujet.
Le problème posé par les honoraires de l’administrateur ad hoc à la sécurité est beaucoup plus complexe.
La Cour d’appel a jugé :
1) qu’aucune distinction n’était faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf
2) que les interventions de M. X.. au niveau de la galerie marchande et de la piscine située dans l’immeuble, laquelle recevait du public mais était également ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la résidence
3) que M. X... était responsable des questions de sécurité de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de celle marchande
4) et qu’en conséquence le paiement de ses factures devait être réparti entre tous les copropriétaires de cette résidence
La Cour de cassation juge que la Cour d’appel a effectué ces constatations sans dénaturation et qu’elle n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante.
La force de ces affirmations nous parait susceptible de quelques atténuations.
A la lecture de l’arrêt et des moyens, il semble que le règlement de copropriété ne faisait pas mention de parties communes spéciales, l’organisation architecturale du bâtiment ne s’y prêtant sans doute pas. Toutefois l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF prévoit une répartition spécifique des charges spéciales à la galerie marchande. Cette distinction n’est pas négligeable dès lors qu’il s’agit de procéder à la répartition des charges.
Dès lors que la piscine est ouverte au public, il est vain de faire ressortir qu’elle était ouverte à l’ensemble des copropriétaires. Au mieux, il aurait fallu éventuellement noter que les copropriétaires peuvent y accéder gratuitement alors que l’accès est payant pour les « étrangers ». Cela n’est pas relevé. Les copropriétaires sont alors des éléments du public.
Il est plus téméraire encore d’affirmer que « M. X... était responsable des questions de sécurité de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de celle marchande ». Nous avons vu plus haut qu’il résulte formellement des textes du CCH que le domaine de la mission du « responsable unique de la sécurité » est limité aux locaux des exploitations. Quant à la piscine, l’arrêt ne nous dit pas si elle constituait un lot (ce qui est juridiquement possible), ou s’il s’agissait d’une partie commune. Dans ce dernier cas, on peut penser que l’argument aurait été avancé.
Nous rappelons, de plus, que la désignation du responsable unique de la sécurité a été demandée en Justice par le syndicat des copropriétaires, en raison de la carence des exploitants à ce titre. Si ce responsable avait œuvré pour le syndicat des copropriétaires, il aurait suffi à l’assemblée générale de le désigner.
A ce point de l’analyse, il faut se demander si les honoraires de M. X.. constituaient bien une charge de la copropriété. Il est bien vrai que le groupement des exploitants n’est pas une personne morale et qu’il était tentant, dans la pratique, de facturer au syndicat. Il n’en reste pas moins que M. X .. était, aux termes de l’ordonnance, le représentant et d’assurer la direction unique tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles […] au sein de la résidence Victoria Surf.
L’ensemble des exploitations au sein de la résidence ? N’est-ce pas une partie dans un tout ?
Mieux encore : il résulte de l’article R 123-3 qu’après achèvement de la construction, ce sont les propriétaires et exploitants des établissements recevant du public qui sont tenus au cours de l'exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes. Ce sont bien ces personnes, et elles seules, qui bénéficient des services du responsable unique. Les propriétaires de lots à usage d’habitation ne sont nullement concernés.
Ces observations conduisent à dire que les honoraires de M. X.. ne sont pas des charges de copropriété.
C’est donc très subsidiairement qu’on peut admettre que, pour la facilité de la gestion, les factures pouvaient être adressées au syndic en lui laissant la charge de les payer et de les répartir. Mais il faut alors admettre que la répartition ne pouvait en être faîte qu’entre les intéressés, alors surtout qu’il s’agit bel et bien de services. Il était parfaitement concevable de les répartir dans les conditions prévues par l’article 21 bis du règlement de copropriété ou, le cas échéant, comme pour bien d’autres services désormais, au prorata des tantièmes généraux attachés aux lots.
Nous rappelons pour conclure l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 avril 1986 (SICH / Loger) à propos du cas voisin des IGH. On y lit : « qu’après avoir retenu que, selon la réglementation applicable aux immeubles de grande hauteur, le service de sécurité aurait nécessité un personnel moins important si tous les lots avaient été affectés à usage commercial ou d’habitation, la cour d’appel en a exactement déduit que la charge du service collectif devait être répartie en tenant compte du fait que l’utilité de ce service était plus marquée pour les copropriétaires des lots à usage d’hôtel ou de bureaux ».
Le professeur Giverdon (RDI 1986 p. 495) y avait vu un cas d’application de la notion d’utilité objectivement appréciée.
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité du « point 5 » de la résolution 2 relatif au paiement de la surprime d’assurance,
AUX MOTIFS QUE « Il existe bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande, mais qu’elle ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires ;
« En conséquence ces primes d’assurance constituent des charges générales en application de l’article 12 du règlement de copropriété, et elles doivent donc être réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leurs lots » ;
ALORS QUE l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF prévoit une répartition spécifique des charges spéciales à la galerie marchande ; qu’en l’espèce le surcoût de la prime d’assurance est dû à la présence d’une discothèque dans la galerie marchande ; qu’en énonçant que ledit article ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la Cour d’appel a méconnu l’article 1134 du Code civil ;
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité des « point 2 » des résolutions 1 et 2 relatifs aux factures du cabinet X...,
AUX MOTIFS QUE « Il résulte des pièces versées aux débats que par ordonnance du 6 février 1996, de Monsieur le Président du Tribunal de grande instance de Bayonne rendue à la requête du Syndicat de copropriété VICTORIA SURF, Monsieur X... a été désigné en qualité d’administrateur mandataire ad hoc, avec la mission d’être le représentant et d’assurer la direction unique tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des dispositions de l’article R. 123-21 du Code de la construction et de l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf ;
« Il ressort, d’autre part, d’un courrier du 4 mars 1996 adressé par Monsieur X... à la SCI LE SURF qu’il a bien été désigné en qualité d’administrateur ad hoc des exploitations situées dans la résidence Victoria Surf en qualité de responsable unique pour l’ensemble des exploitations ;
« Aucune distinction n’est donc faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf et, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les questions de sécurité, de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de la partie marchande. Sa désignation a été prise conformément aux dispositions de l’article R. 123-21 du Code de la construction et de l’habitation dont il résulte que la répartition en types d’établissements ne s’oppose pas à l’existence dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers dont chacune prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d’implantation et d’isolement prescrites aux règles de sécurité ;
« Les dépenses correspondantes ne rentrent donc pas dans les prescriptions de l’article 21 bis du règlement de copropriété, puisqu’il s’agit de dépenses relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble et qui profitent donc à l’ensemble des copropriétaires, même si les factures présentées par Monsieur X... correspondant à ses interventions au niveau de la galerie marchande et de la piscine située dans l’immeuble, laquelle reçoit certes du public mais est également ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la résidence » ;
ALORS, d’une part, QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par la mise en place d’un service de sécurité qu’en fonction de l’utilité que ce service présente à l’égard de chaque lot ; qu’en énonçant que les interventions de Monsieur X... dans la galerie marchande constituait une dépense relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, la Cour d’appel a violé l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, d’autre part, QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par la mise en place d’un service de sécurité qu’en fonction de l’utilité que ce service présente à l’égard de chaque lot ; qu’en mettant à la charge de tous les copropriétaires le coût des interventions de Monsieur X... dans la seule galerie marchande sans rechercher quelle était l’utilité de telles interventions pour les copropriétaires de lots à usage d’habitation, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, encore, QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des documents qui leur sont soumis ; que l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal de grande instance de Bayonne le 6 février 1996 précise que Monsieur X... a pour « mission d’être le représentant et d’assurer la direction unique tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des dispositions de l’article R 123-21 du Code de la construction et de l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf » (Production n° 4) ; qu’en estimant pourtant qu’aucune distinction n’est faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf et que, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les questions de sécurité, de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de la partie marchande, la Cour d’appel a dénaturé l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal de grande instance de Bayonne le 6 février 1996 et violé l’article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, en outre, QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des documents qui leur sont soumis ; qu’il résulte tant du rapport de suivi de mission et d’une attestation de Monsieur X..., que de l’ordonnance de taxe du Président du Tribunal de Grande instance de Bayonne du 15 novembre 2002, ou encore du procès verbal de visite de la Commission de sécurité de la ville de BIARRITZ, que Monsieur X... n’avait pour seule mission que d’intervenir dans la galerie marchande (Production n° 5, 6, 7 et 8) ; qu’en estimant pourtant qu’aucune distinction n’est faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf et que, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les questions de sécurité, de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de la partie marchande, la Cour d’appel a dénaturé par omission les documents visés et par là même violé l’article 1134 du Code civil ;
ALORS, enfin, QUE l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF prévoit une répartition spécifique des charges spéciales à la galerie marchande ; qu’en énonçant que les interventions de Monsieur X... dans la seule galerie marchande ne rentrent pas dans les prescriptions dudit article, la Cour d’appel a méconnu l’article 1134 du Code civil ;