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Timestamp: 2016-10-27 10:53:48
Document Index: 52682926

Matched Legal Cases: ['Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 4', 'Art. 44', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 27', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 4', 'Art. 266', 'Art. 54', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'BGE', 'Art. 54', 'Art. 54', 'BGE', 'Art. 54', 'Art. 54', 'Art. 54', 'BGE', 'Art. 54', 'Art. 43', 'Art. 54', 'Art. 54', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 44', 'Art. 266', 'Art. 54', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 44', 'Art. 54']

122 III 26247. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 5. Juni 1996 i.S. X. AG gegen B. (Berufung)
Art. 266g al. 2 CO. Cons�quences p�cuniaires de la r�siliation du bail pour justes motifs. Principes applicables � la fixation de l'indemnit� (consid. 2). Faits � partir de page 263
Die X. AG vermietete B. per 1. August 1992 eine 4 1/2-Zimmerwohnung in K. Der Mietvertrag vom 23. April 1992 wurde f�r die Dauer von f�nf Jahren, erstmals k�ndbar auf den 31. Juli 1997, geschlossen. Der Mietzins betrug inklusive Nebenkosten Fr. 2'300.-- bzw. ab 1. Januar 1993 Fr. 2'405.-- pro Monat. B. benutzte die Wohnung f�r sich und ihre beiden Kinder, wobei ihr Freund, R., Untermieter war. In der Folge verschlechterten sich ihre Einkommensverh�ltnisse, weil ihr geschiedener Ehemann die Frauenalimente nicht mehr bezahlen konnte und ihr Freund auszog und damit sein Mietanteil entfiel. Mit Schreiben vom 31. M�rz 1994 k�ndigte B. das Mietverh�ltnis vorzeitig auf den 31. Juli 1994 mit der Begr�ndung, sie k�nne sich die Wohnung nicht mehr leisten. Am 14. April 1994 orientierte sie die Vermieterin in einem Gespr�ch �ber die Gr�nde ihrer finanziellen Schwierigkeiten. Mit Schreiben vom 25. April 1994 erkl�rte die X. AG, sie sei nicht bereit, B. ohne einen Mietnachfolger fr�hzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. Daraufhin machte diese geltend, sie sei gem�ss Art. 266g OR zur vorzeitigen K�ndigung berechtigt, weil ihr die Vertragserf�llung nicht mehr zumutbar sei. Die X. AG bestritt dies und rief die Kantonale Schlichtungsbeh�rde f�r Miet- und Pachtstreitigkeiten an, welche an der Verhandlung vom 19. Juli 1994 keine Einigung erzielen konnte.
Am 10. August 1994 klagte die Vermieterin beim Kantonsgerichtspr�sidenten des Kantons Obwalden gegen B. und stellte sinngem�ss die Antr�ge, es sei die Unzul�ssigkeit der vorzeitigen K�ndigung und das Weiterbestehen des Mietvertrages festzustellen. Eventualiter sei die X. AG f�r die verm�gensrechtlichen Folgen der vorzeitigen K�ndigung voll zu entsch�digen. Dabei habe ihr B. den zu erwartenden Mietzinsausfall bis zum 31. Juli 1997 und Fr. 675.50 f�r ausserordentliche Umtriebe und Insertionskosten zu bezahlen.
Der Kantonsgerichtspr�sident erkannte mit Urteil vom 30. September 1994 im wesentlichen, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag gem�ss Art. 266g OR auf den 31. Juli 1994 aufgel�st worden sei und B. die X. AG f�r vorzeitige Vertragsaufl�sung mit Fr. 12'000.-- zu entsch�digen habe. Er ging dabei davon aus, die Aufrechterhaltung des Mietvertrages sei f�r B. aus finanzieller Sicht unzumutbar; sie habe bei Vertragsabschluss BGE 122 III 262 S. 264weder wissen noch vorhersehen k�nnen, dass ihr geschiedener Ehemann die Frauenunterhaltsrente von monatlich Fr. 1'450.-- nicht mehr werde bezahlen k�nnen, und es treffe sie an seiner Insolvenz auch kein Verschulden.
B. rekurrierte an die Obergerichtskommission des Kantons Obwalden, welche mit Urteil vom 24. Februar 1995 den Entscheid des Kantonsgerichtspr�sidenten aufhob und die Entsch�digung f�r die vorzeitige K�ndigung auf Fr. 2'500.-- reduzierte.
Die X. AG erhebt eidgen�ssische Berufung und beantragt im wesentlichen, das Urteil der Obergerichtskommission sei aufzuheben und B. sei zu verpflichten, die Vermieterin f�r die verm�gensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Vertragsaufl�sung mit Fr. 12'000.-- zu entsch�digen.
B. schliesst auf Abweisung der Berufung und stellt ein Gesuch um Gew�hrung der unentgeltlichen Rechtspflege.
2. Es ist nicht mehr streitig, dass die Beklagte gem�ss Art. 266g Abs. 1 OR zur vorzeitigen K�ndigung berechtigt war und das Mietverh�ltnis daher auf den 31. Juli 1994 aufgel�st wurde. Umstritten sind hingegen die verm�gensrechtlichen Folgen der ausserordentlichen K�ndigung.
Die Vorinstanz ging bei der Festsetzung der Entsch�digung nach Art. 266g Abs. 2 OR davon aus, der relevante Schaden der Kl�gerin betrage Fr. 19'185.50 und das Einkommen der Beklagten �bersteige ihr betreibungsrechtliches Existenzminimum nur gerade um rund Fr. 180.--, wobei Steuern noch nicht ber�cksichtigt seien. Selbst wenn angenommen w�rde, die Beklagte w�re in der Lage, monatliche Zahlungen in dieser H�he zu leisten, w�rde die Abzahlung einer Entsch�digung von Fr. 12'000.-- rund f�nf Jahre dauern. Dies mache deutlich, dass die Beklagte und ihre Kinder unweigerlich in eine Notlage gerieten, wenn sie diesen vom Kantonsgerichtspr�sidenten festgesetzten Betrag auf einmal oder in Raten bezahlen m�sste. Dies liesse eine weitere Herabsetzung des Ersatzes als angezeigt erscheinen, zumal keine Anhaltspunkte daf�r best�nden, dass die Kl�gerin auch durch eine massive Herabsetzung des Schadenersatzes ihrerseits in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten w�rde. Da keine Rede davon sein k�nne, dass Herr R. BGE 122 III 262 S. 265in K. nur ein fiktives Domizil halte und faktisch bei der Beklagten wohne, k�nne diese zur Deckung der Mietkosten auch nicht auf ihn zur�ckgreifen. Ferner habe der Kantonsgerichtspr�sident der Beklagten zu Unrecht vorgeworfen, sie habe vor der K�ndigung nicht um eine Mietzinsreduktion nachgesucht, was sie sich anrechnen lassen m�sse. Die Beklagte habe sich entgegen der Auffassung des Kantonsgerichtspr�sidenten auch gen�gend um die Weitervermietung der Wohnung bem�ht, indem sie gem�ss einer Vereinbarung der Parteien ein Inserat im Obwaldner Amtsblatt publizierte. Die Kl�gerin habe von ihr keine weiteren Bem�hungen gew�nscht, und solche w�ren ohnehin v�llig nutzlos gewesen, wie die erfolglosen Bem�hungen der Kl�gerin, die Wohnung zu den bisherigen Konditionen zu vermieten, gezeigt h�tten. In W�rdigung all dieser Umst�nde rechtfertige es sich, die Schadenersatzleistung ermessensweise auf Fr. 2'500.-- herabzusetzen.
Die Kl�gerin r�gt eine Verletzung von Art. 266g Abs. 2 OR und macht geltend, die Vorinstanz habe eine einseitige Interessenabw�gung vorgenommen, welche einer Billigkeitsentscheidung gem�ss Art. 4 ZGB widerspreche. So sei die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen, eine Schuld von Fr. 12'000.-- w�rde die Beklagte in eine Notlage im Sinne von Art. 44 Abs. 2 OR f�hren. Die Beklagte k�nne sich zudem gar nicht auf eine Notlage berufen, weil sie ihre finanziellen Schwierigkeiten selber verschuldet habe. Die Vorinstanz habe zudem v�llig ausser acht gelassen, dass es der Beklagten ohne weiteres zumutbar w�re, im Hinblick auf die Schadenersatzleistung an die Kl�gerin ihren Lebensstandard zu senken. Die Vorinstanz habe weiter ungen�gend ber�cksichtigt, dass sich die Beklagte nicht in hinreichender Weise um die Beibringung eines Ersatzmieters gek�mmert habe und sich die finanziellen Verh�ltnisse der Beklagten k�nftig wieder verbessern k�nnten. Die Herabsetzung der vom Kantonsgerichtspr�sidenten festgesetzten Entsch�digung von Fr. 12'000.-- sei daher nicht gerechtfertigt gewesen.
a) aa) Art. 266g Abs. 1 OR sieht vor, dass die Parteien ein Mietverh�ltnis aus wichtigen Gr�nden mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt k�ndigen k�nnen. Dieses ausserordentliche K�ndigungsrecht entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverh�ltnisse aus wichtigen Gr�nden vorzeitig beendet werden d�rfen (BGE 92 II 299 E. 3b; HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 6 und 12 zu Art. 266g OR; BUCHER, Berner Kommentar, N. 200 ff. zu Art. 27 ZGB; BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 2. Auflage 1988, S. 384; BGE 122 III 262 S. 266KRAMER/SCHMIDLIN, Berner Kommentar, Allgemeine Einleitung in das schweizerische OR, N. 163 f.; vgl. auch IVAN CHERPILLOD, La fin des contrats de dur�e, S. 123 ff.; GAUCH, System der Beendigung von Dauervertr�gen, S. 186 ff.). Als wichtige Gr�nde gelten Umst�nde, welche die Vertragserf�llung unzumutbar machen (Art. 266g Abs. 1 OR). Dabei gilt es zu beachten, dass die Unzumutbarkeit der Erf�llung eines Mietvertrages nur bejaht werden kann, wenn die angerufenen Umst�nde bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der k�ndigenden Partei zur�ckzuf�hren sind (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts, nachstehend: Botschaft, BBl 1985 I 1389ff., S. 1451; HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 36 ff. zu Art. 266g OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 13 f. zu Art. 266g OR; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 3. unver�nderte Auflage, S. 323 f. Rz. 5.2; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, 2. Auflage, S. 109; vgl. auch BGE 33 II 574 E. 2 OR). Die verm�gensrechtlichen Folgen einer zul�ssigen vorzeitigen K�ndigung bestimmt der Richter gem�ss Art. 266g Abs. 2 OR unter W�rdigung aller Umst�nde, das heisst nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB). Die Haftung nach Art. 266g Abs. 2 OR weist somit wie diejenige eines Urteilsunf�higen gem�ss Art. 54 Abs. 1 OR den Charakter einer Kausalhaftung aus Billigkeit auf (vgl. BGE 102 II 226 E. 2b S. 230). Anders als nach der Regelung vor der Mietrechtsrevision vom 15. Dezember 1989 schuldet die aus wichtigen Gr�nden k�ndigende Partei der anderen grunds�tzlich nicht mehr das volle Erf�llungsinteresse (Botschaft a.a.O., S. 1451; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 22 zu 266g OR; ZIHLMANN, a.a.O., S. 109; a.M. HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 80 zu Art. 266g OR). Die k�ndigende Partei hat gem�ss Art. 266g Abs. 2 OR vielmehr nur dann eine Entsch�digung zu leisten, wenn dies als billig erscheint. Ob und in welchem Umfang dies der Fall ist, entscheidet sich nach den Umst�nden des Einzelfalles, wobei der finanziellen Situation der Parteien im Zeitpunkt des Urteils vorrangige Bedeutung zukommt (vgl. BGE 103 II 330 E. 4b/aa S. 335 f.; BGE 102 II 226 E. 3b S. 231 mit Hinweisen; BREHM, Berner Kommentar, N 19 zu Art. 54 OR; SCHNYDER, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, N. 6 zu Art. 54 OR; REY, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, S. 163 Rz. 814; KELLER; Haftpflicht im Privatrecht, Bd. I, 5. Auflage, S. 134; OFTINGER/STARK, Schweizerisches Haftpflichtrecht, Bd. II/1, S. 148 Rz. 61 f.; HONSELL, Schweizerisches Haftpflichtrecht, S. 108; DESCHENAUX/TERCIER, La responsabilit� civile, 2. Auflage, S. 138 Rz. 20 f.). So spricht der Umstand, dass die gesch�digte Partei wohlhabend ist und die sch�digende BGE 122 III 262 S. 267Partei in bescheidenen finanziellen Verh�ltnissen lebt, gegen eine Billigkeitshaftung (BREHM, Berner Kommentar, N. 22 zu Art. 54 OR). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Gefahr besteht, dass der Sch�diger durch die Ersatzpflicht in eine Notlage geraten k�nnte (BREHM, Berner Kommentar, N. 46 zu Art. 54 OR; SCHNYDER, a.a.O., N. 6 zu Art. 54 OR; OFTINGER/STARK, a.a.O., S. 148 Rz. 61) oder auf lange Zeit hinaus auf das Existenzminimum gesetzt w�re (BGE 71 II 225 E. 8 S. 232; KELLER, a.a.O., S. 135). F�r eine Billigkeitshaftung spricht dagegen der Umstand, dass der Schaden f�r den Gesch�digten eine grosse Belastung darstellt (BREHM, Berner Kommentar, N. 37 zu Art. 54 OR; OFTINGER/STARK, a.a.O., S. 148 Rz. 61). Soweit die kausale Natur der Haftung aus Billigkeit dies zul�sst, kommen bei deren Bemessung auch die Kriterien von Art. 43 und 44 OR zur Anwendung (BREHM, Berner Kommentar, N. 43 zu Art. 54 OR; SCHNYDER, a.a.O., N. 6 zu Art. 54 OR; vgl. ferner Botschaft, a.a.O., S. 1451; LACHAT/STOLL, a.a.O., S. 324 Rz. 5.3; ZIHLMANN, a.a.O., S. 109). Ein Selbstverschulden der gesch�digten Partei kann somit zur Aufhebung oder Herabsetzung der Billigkeitshaftung f�hren (OFTINGER/STARK, a.a.O., S. 151 Rz. 73; vgl. ferner: SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 23 zu Art. 266g OR; KELLER, a.a.O., S. 136). Ebenso gilt es, eine eventuelle Nichterf�llung der beiden Parteien obliegenden Pflicht zur Schadensminderung zu ber�cksichtigen (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 25 zu Art. 266g OR; LACHAT/STOLL, a.a.O., S. 324 Rz. 5.3).
bb) Die Bestimmung der verm�gensrechtlichen Folgen einer vorzeitigen K�ndigung beruht weitgehend auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide �berpr�ft das Bundesgericht an sich frei. Es �bt dabei aber Zur�ckhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die h�tten beachtet werden m�ssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese im Ergebnis als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 119 II 157 E. 2a S 160; BGE 118 II 50 E. 4 S. 55 f. mit Hinweisen).
b) Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz zu Recht angenommen, eine Entsch�digung von Fr. 12'000.-- sei unbillig, weil sie die Beklagte und ihre Kinder voraussichtlich auf Jahre hinaus auf das Existenzminimum setzen w�rde und die Kl�gerin auch durch eine erhebliche Reduktion der Entsch�digung nicht in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerate. Da eine BGE 122 III 262 S. 268Herabsetzung der Entsch�digung schon aufgrund dieser Umst�nde als angebracht erscheint, kann offengelassen werden, ob eine Schuld von Fr. 12'000.-- die Beklagte in eine Notlage im Sinne von Art. 44 Abs. 2 OR f�hren w�rde. Entgegen der Auffassung der Kl�gerin l�sst die allgemeine M�glichkeit, dass sich die finanziellen Verh�ltnisse der Beklagten einmal bessern werden, eine Herabsetzung nicht als unbillig erscheinen. Es ist ferner nicht ersichtlich, inwiefern die Beklagte bez�glich ihrer finanziellen Schwierigkeiten ein Verschulden treffen soll. Schliesslich kann der Beklagten unter den gegebenen Umst�nden nicht angelastet werden, sie habe sich ungen�gend um einen Nachmieter bem�ht. Die Vorinstanz ist demnach bei der Bestimmung der Entsch�digung gem�ss Art. 266g Abs. 2 OR von richtigen Grunds�tzen ausgegangen. Die erhebliche Herabsetzung der Entsch�digung von Fr. 12'000.-- auf Fr. 2'500.-- ist zudem im Ergebnis nicht offensichtlich unbillig.
102 II 226,
92 II 299,
103 II 330,
119 II 157 suite... ,
Art. 54 OR,
Art. 266g al. 2 CO,
Art. 266g Abs. 1 OR suite... ,
Art. 44 Abs. 2 OR,
Art. 54 Abs. 1 OR,