Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20130802&ftsq=PLUS&ftsq=VALUES&ftsq=IMMOBILIERES
Timestamp: 2017-07-22 08:38:20+00:00
Document Index: 157463692

Matched Legal Cases: ["l'article 150", '§ 20', "l'article 150", '§ 110', "l'article 257", "l'article 257", '§ 10', '§ 10', "l'article 29", "l'article 1328", "l'article 1328", "l'article 29", "l'article 150", '§ 90', "l'article 150", '§ 170', '§ 180', 'art. 150', "l'article 150", '§ 152', "l'article 150", "l'article 8", "l'article 8", "l'article 8", '§ 10', '§ 152', "l'article 1609"]

ATTENTION: 292-PGPRFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable3
d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention en application du I de l'article 150
VC du code général des impôts (CGI).
La date qui constitue le terme du délai est également celle du fait générateur
de l'imposition. Il conviendra à cet égard de se reporter aux développements contenus au BOI-RFPI-PVI-30-10.
JO débats AN du 29 août 2006 p. 9083 (BOI-RFPI-PVI-10-30 au I § 20).
- Cession ultérieure d'un bien par l'attributaire suite à un partage ayant donné lieu à l'imposition de
la plus-value de partage :
Modalités d’application de l’exonération tenant à la durée de détention en cas de
cession d’un bien recueilli en vertu d’une clause de tontine insérée dans un contrat d’acquisition en commun.
Quelle est la date d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value
en cas de cession d’un bien immobilier recueilli en vertu d’une clause de tontine ?
Le premier alinéa du I de
l’article 150 VC du code général des impôts prévoit que la plus-value brute réalisée lors de la cession de biens immobiliers
ou de droits relatifs à ces biens est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.
Dès lors que le bénéficiaire de la clause de tontine est réputé propriétaire de
la totalité de l’immeuble depuis la date d’acquisition effectuée en commun, il y a lieu de considérer que la plus-value qu’il réalise ultérieurement à l’occasion de la cession de cet immeuble doit
être déterminée à partir du prix d’acquisition payé par les acquéreurs en commun et que la date de cette acquisition constitue le point de départ de l’abattement mentionné ci-dessus.
Les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévues par
l'article 150 VC du CGI diffèrent selon la date de la cession.
En application des dispositions du I de
l’article 150 VC du CGI, dans sa rédaction en vigueur avant
1er de la deuxième loi n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 de finances rectificative pour 2011, la plus-value brute de cession de biens ou droits immobiliers était réduite d’un abattement
de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L’exonération de la plus-value pour son montant total était donc acquise après quinze années de détention du bien ou droit immobilier
1er de la deuxième loi n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 de finances rectificative pour 2011 a aménagé la cadence et le taux de l’abattement pour les cessions intervenues à compter du
1er février 2012, sous réserve des précisions apportées au I-D-2-b § 110 à 150.
Ainsi, l'exonération totale des plus-values est acquise au bout de trente ans de détention du
bien cédé, contre quinze ans dans le régime applicable du 1er janvier 2004 au 31 janvier 2012.
Le taux de l'abattement pour durée de détention applicable à la plus-value brute en fonction
du nombre d'années de détention du bien cédé est présenté dans le tableau suivant :
Taux de l'abattement en fonction du nombre d'années de détention Durée de détention du bien ou droit immobilier cédé
Conformément au premier alinéa du II de
1er de la deuxième loi n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 de finances rectificative pour 2011, ces modalités de prise en compte de l’abattement pour durée de détention s’appliquent aux
plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.
- à la date portée dans l’acte, si cet acte qui constate la cession est passé en la forme
- à la date à laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties, dans les autres
Pour plus de précisions sur le fait générateur, il convient de se reporter au
BOI-RFPI-PVI-30-10.
L’apport en société constitue une cession à titre onéreux. La plus-value qui en résulte est
déterminée en tenant compte de la valeur réelle du bien apporté, qui est équivalente à la valeur des droits sociaux remis par la société en rémunération du bien qui lui est apporté.
Ces modalités de prise en compte de l’abattement pour durée de détention s’appliquent aux
plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont la
personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à
l’occasion de l'apport.
29 de la quatrième loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011, modifiant à cet effet
1er de la deuxième loi n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 de finances rectificative pour 2011, a reporté l’entrée en vigueur du nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières
pour les cessions de terrains nus constructibles du fait de leur classement par un document d’urbanisme pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 et la vente est
conclue avant le 1er janvier 2013.
Le dispositif transitoire d'entrée en vigueur de ces modalités d'application
de l'abattement pour durée de détention s'applique aux cessions de terrains nus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant
lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées.
Ainsi, dès lors que la cession d'un tel bien est réalisée avant le
1er janvier 2013 et qu'elle a été précédée d'une promesse de vente enregistrée avant le 25 août 2011, l'abattement pour durée de détention continue de s'appliquer selon les modalités en
vigueur avant le 1er février 2012, soit un abattement pour durée de détention de 10 % pour chaque année de détention du bien concerné au-delà de la cinquième, conduisant à une exonération
définitive après quinze années de détention.
S'agissant des immeubles concernés, il ressort de l'examen des débats
parlementaires que l'intention du législateur est d'assurer la sécurité juridique des opérations de cessions de terrains à bâtir, entendus au sens large, engagées avant le 25 août 2011.
Il a donc paru possible d'admettre que les dispositions de
29 de la quatrième loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011 s'appliquent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à l'ensemble des cessions de
terrains à bâtir, tels que définis au 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI, pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011.
Le 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI, dans sa rédaction issue de
16 de la première loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 qui a réformé le régime de TVA applicable aux opérations immobilières, retient une définition objective du
terrain à bâtir qui conduit à considérer comme tel tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des
règles d'urbanisme.
Pour plus de précisions sur la définition des terrains à bâtir au sens de la
TVA sur les opérations immobilières, il convient de se référer au I § 10 à 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20.
Ainsi, ces cessions continueront à bénéficier de l'ancien régime des
plus-values immobilières, pour autant que la vente correspondante soit conclue avant le 1er janvier 2013.
- aux communes non dotées d'un document d'urbanisme, pour les terrains
situés dans la partie actuellement urbanisée de ces communes et pour les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du 4° de
l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme ;
- aux terrains supportant une construction dont l'état la rend impropre à un
quelconque usage (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti,
etc.), dès lors qu'ils sont situés dans des zones où les constructions peuvent être autorisées (voir sur ce point les précisions figurant au I § 10 à 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20).
29 de la quatrième loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011, seules les cessions réalisées avant le 1er janvier 2013 pour lesquelles une promesse de
vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 bénéficient du report de l'entrée en vigueur, fixée au 1er février 2012, de ces modalités d'application de l'abattement pour durée de
Première condition : la cession doit avoir été engagée avant le 25 août 2011
par une promesse de vente enregistrée avant cette même date.
Par conséquent, seules les promesses de vente présentées à la formalité de
l'enregistrement au service des impôts bénéficient des dispositions de l'article 29 de la quatrième loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011.
En posant cette première condition, l'intention du législateur est de
réserver le bénéfice de l'entrée en vigueur différée de ces modalités d'application de l'abattement pour durée de détention aux seules opérations véritablement engagées avant le 25 août 2011 par une
Dès lors, il a paru possible d'admettre que cette condition est remplie
lorsque, antérieurement au 25 août 2011, les promesses de vente ont été passées en la forme authentique ou ont acquis date certaine au sens de
l'article 1328 du code civil.
A cet égard, conformément aux dispositions de l'article 1328 du code civil,
outre l'enregistrement de l'acte, deux événements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :
- le décès de l'un de ceux qui ont signé l'acte. L'acte reçoit une date fixe
à la date du décès ;
Enfin, pour les promesses de vente qui n'ont pas acquis date certaine dans
les conditions précitées avant le 25 août 2011, il a également paru possible de les faire bénéficier des dispositions de l'article 29 de la quatrième loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances
rectificative pour 2011 à la condition que leur signature à une date antérieure au 25 août 2011 soit établie avec certitude.
A cet égard, cette certitude est considérée comme établie dans l'hypothèse
où il peut être justifié du versement avant le 25 août 2011 en la comptabilité d'un tiers (notaire, agent immobilier, etc.), et à quelque titre que ce soit (acompte, arrhes, indemnités
d'immobilisation, etc.), d'une somme afférente à la promesse de vente invoquée. Il peut notamment, par exemple, être fait état d'un versement au titre d'une caution bancaire, lorsque l'acte de caution
a donné lieu à des versements en la comptabilité d'un tiers, notamment par le paiement de frais de caution ou de garantie à l'établissement bancaire, et qu'il est établi avec certitude, d'une part,
que ces versements ont été effectués antérieurement au 25 août 2011, d'autre part, qu'ils sont afférents à la promesse de vente invoquée.
- si l'acte qui la constate est passé en la forme authentique, à la date
portée dans cet acte ;
- dans les autres cas, à la date à laquelle le contrat est régulièrement
formé entre les parties.
Le caractère nu et constructible du terrain s’apprécie non seulement au jour de la cession
mais également au jour de la promesse de vente. Autrement dit, la cession et la promesse correspondante doivent porter toutes deux sur un même terrain à bâtir tel que défini au I-D-2-b-3°-a° §
Toutefois, conformément à l’intention du législateur et à l’esprit de la loi, lorsque la
promesse de vente porte sur un immeuble autre qu’un terrain à bâtir mais qu’elle est assortie d’une condition suspensive dont la réalisation entraîne la qualification du bien concerné en terrain à
bâtir (par exemple, promesse portant sur un terrain nu non constructible assortie d’une condition suspensive liée aux modifications des documents d’urbanisme), il est admis que les dispositions de
29 de la quatrième loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011 soient applicables. Dans une telle hypothèse, et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies,
dès lors qu’au jour de la cession le terrain est bien devenu un terrain à bâtir, le cédant peut bénéficier de l’ancien régime d’abattement pour durée de détention au titre de la plus-value réalisée,
soit un abattement de 10 % par année entière de détention au-delà de la cinquième.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de
calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI diffèrent selon que les biens cédés sont ou
non des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.
Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées à compter du
1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention sont identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31
août 2013, pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux.
A cet égard, il s’agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations
immobilières, définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI.
Pour plus de précisions sur le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention
des cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, il convient donc de se reporter au I-D-2-a
§ 90 et 100.
Pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant
réalisées à compter du 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention prévu à
l'article 150 VC du CGI diffèrent pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur
le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu
des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à
la vingt-et-unième ;
Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention
prise en compte (cf. II-A § 170). Deux exceptions à ce principe sont toutefois prévues (cf. II-B § 180 à 260).
compte (CGI, art. 150 VD, I). Le principe de la non-imputation des moins-values immobilières sur les plus-values immobilières
a une portée générale. Est notamment sans influence, la circonstance :
- qu'il s'agisse de la vente par éléments distincts d'une propriété qui a
fait l'objet d'une acquisition unique.
Deux exceptions sont prévues au principe de non prise en compte des
Par dérogation au principe rappelé de non imputation des moins-values, le II de
l'article 150 VD du CGI prévoit, en cas de vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives, que les moins-values
brutes s’imputent sur la ou les plus-values brutes corrigées de l’abattement pour durée de détention.
Ainsi, les moins-values brutes imputables sur la ou les plus-values immobilières doivent
être réduites, pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, de l’abattement calculé dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que celui prévu au I de
La ou les moins-values brutes, réduites de l'abattement pour durée de détention, s'impute
sur la ou les plus-values réalisées sur les autres fractions du bien immobilier.
III. Abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values résultant de cessions intervenant du 1er
septembre 2013 au 31 août 2014
Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de locaux d'habitation ou
de droits s'y rapportant, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable pour la détermination de l’assiette nette imposable, par suite
net de l’abattement pour durée de détention calculé dans les conditions précisées au I-D-3 § 152 et 156.
280 L'abattement exceptionnel de 25 % s’applique aux plus-values résultant des seules cessions
de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement, réalisées dans les conditions prévues :
- à l'article 150 U du
CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de
l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du
- à l’article
244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.
Un logement s'entend d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble bâti à usage d'habitation au
sens de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) à
l'article R*. 111-17 du CCH.
Pour apprécier cette condition, il y a lieu de se placer à la date de la cession de
l'immeuble. Ainsi, une cession portant sur un immeuble précédemment affecté à un usage professionnel, puis transformé pour être cédé comme logement, entre dans le champ d'application de l'abattement
Le logement doit en principe être affecté totalement à usage d'habitation. Il est toutefois
admis que lorsque le bien cédé est affecté pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, l'abattement s'applique à la seule fraction de la plus-value afférente à la cession de
la partie à usage d'habitation.
Les cessions portant sur des biens immobiliers qui ne constituent pas des logements ou sur
des droits réels démembrés relatifs à ces biens ne peuvent donc bénéficier de l'abattement exceptionnel. Tel est notamment le cas : - de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant. A cet égard, il s’agit des terrains à
bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au
BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 au I-A § 10 à 100 ;
L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique aux plus-values réalisées au titre
des cessions à titre onéreux intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014.
Pour plus de précisions sur le fait générateur des plus-values immobilières, il convient de
se reporter au BOI-RFPI-PVI-30-10.
- de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin
notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
L’abattement exceptionnel de 25 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values
Il s’applique donc après notamment prise en compte de l’abattement pour durée de détention,
calculé dans les conditions précisées au I-D-3 § 152 et 156 s'agissant de cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.
L’abattement de 25 % est applicable pour la détermination de l'assiette imposable tant à
l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières. Il s'applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l'assiette de la taxe sur les plus-values
immobilières élevées prévue à l'article 1609 nonies G du CGI.
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