Source: https://www2.deloitte.com/pl/pl/pages/doradztwo-prawne/articles/alerty-prawne/wieksze-bezpieczenstwo-dla-inwestorow.html
Timestamp: 2019-01-20 21:54:57+00:00
Document Index: 14906055

Matched Legal Cases: ['art. 6471', 'art. 6471', 'art. 6471', 'art. 6471', 'art. 6471', 'art. 6471', 'art. 6471', 'art. 6471']

Większe bezpieczeństwo dla inwestorów- Alert prawny (4/2017) | Deloitte
Większe bezpieczeństwo dla inwestorów
Od 1 czerwca 2017 zmienią się zasady odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawców
Alert prawny 4/2017 | 26 kwietnia 2017 r.
Od 1 czerwca 2017 roku zmieniają się zasady odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawców robót budowlanych. Łatwiejsza powinna być ocena, kiedy powstaje odpowiedzialność inwestora. Ustawa wprowadza także limity tej odpowiedzialności oraz wydłuża termin na wniesienie przez inwestora sprzeciwu.
Kiedy inwestor odpowiada solidarnie
Jakim warunkom powinien odpowiadać sprzeciw inwestora w świetle nowelizacji
Limit odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawcy
Do których umów należy stosować nowe przepisy
Ustawodawca pozostawił bez zmian
W dniu 1 czerwca 2017 roku wejdzie w życie istotna nowelizacja przepisów Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny modyfikująca m.in. przesłanki i zakres solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawców z tytułu zrealizowanych przez nich robót budowlanych[1]. Ustawa została uchwalona przez Sejm i obecnie czeka na podpis prezydenta.
Założeniem leżącym u podstaw nowelizacji jest wyeliminowanie licznych wątpliwości wiążących się z interpretacją treści art. 6471 Kodeksu cywilnego, które pojawiły się w praktyce jego stosowania. Jej skutkiem jest wzmocnienie ochrony interesów inwestora wobec podwykonawców.
Zgodnie z obecnie obowiązującą regulacją Kodeksu cywilnego, inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane podwykonawcy, jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy zawartej z podwykonawcą (lub jej projektu) wraz z odpowiednią częścią dokumentacji odnoszącej się do tych robót, inwestor nie zgłosi pisemnego sprzeciwu lub zastrzeżeń. W braku sprzeciwu lub zastrzeżeń inwestora uważa się, że doszło do tzw. milczącej dorozumianej akceptacji podwykonawcy. Na tle aktualnie obowiązującego art. 6471 Kodeksu cywilnego sądy w praktyce uznają istnienie solidarnej odpowiedzialności inwestora także w innych okolicznościach – gdy inwestor wprost wyraził zgodę na podwykonawcę albo gdy można stwierdzić, że inwestor, mając możliwość uzyskania wiedzy o treści umowy między wykonawcą a podwykonawcą, faktycznie go zaakceptował (tzw. zgoda dorozumiana czynna).
Wielość przypadków, w których odpowiedzialność inwestora może zaistnieć i niejednoznaczne przesłanki powstania tej odpowiedzialności skutkują po jego stronie znacznym ryzykiem, w tym w zakresie potencjalnej konieczności podwójnej zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty – na rzecz wykonawcy i podwykonawcy.
Po wejściu w życie nowych przepisów solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy będzie powstawała na podstawie art. 6471 Kodeksu cywilnego tylko w dwóch następujących przypadkach:
gdy inwestor otrzymał od wykonawcy lub podwykonawcy pisemne zgłoszenie szczegółowego przedmiotu robót budowlanych, które będą wykonywane przez podwykonawcę (zgłoszenie powinno nastąpić przed przystąpieniem do wykonywania robót przez podwykonawcę) i w terminie 30 dni nie zgłosił wobec nich sprzeciwu na piśmie,
jeśli dane podwykonawcy oraz szczegółowy przedmiot robót, które będzie on wykonywał, zostały wyraźnie określone w umowie zawartej przez inwestora oraz wykonawcę.
Tym samym nowe przepisy zawężają katalog potencjalnych sytuacji, w których podwykonawca będzie mógł się domagać zapłaty bezpośrednio od inwestora i doprowadzą do powstania większej pewności prawnej po stronie inwestora.
Sprzeciw może być złożony w razie zgłoszenia inwestorowi na piśmie szczegółowego przedmiotu robót podwykonawcy. Po zmianie przepisów będzie to jedyna forma zakwestionowania wyboru podwykonawcy przez inwestora – nowe brzmienie art. 6471 nie przewiduje formy „zarzutów inwestora”. Podkreślić trzeba, że o ile inwestor nie zastrzeże takiego obowiązku wykonawcy w umowie, wykonawca nie jest zobowiązany do przedkładania inwestorowi umowy podpisanej z podwykonawcą lub jej projektu. Powyższe warto będzie zatem uwzględniać przy negocjowaniu treści umowy z wykonawcą.
Ustawa nie precyzuje, co oznacza „szczegółowy przedmiot robót”. Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika intencja projektodawców, że powinien on uwzględniać dane na tyle precyzyjne, by można było na jego podstawie oszacować wysokość wynagrodzenia wykonawcy za roboty podwykonawcy, które to wynagrodzenie ma stanowić limit odpowiedzialności solidarnej inwestora. Należy mieć też na uwadze, że zgodnie z nowymi przepisami skuteczne zgłoszenie powinno nastąpić przed przystąpieniem przez podwykonawcę do wykonywania robót (dotychczas takie ograniczenie czasowe nie obowiązywało).
Nowelizacja pozostawia bez zmian formę sprzeciwu inwestora – powinien on nastąpić na piśmie. Wydłuża ona natomiast termin, w którym sprzeciw może zostać wniesiony – z pierwotnych 14 dni do 30 dni. Istotną modyfikacją jest nowy wymóg, by sprzeciw inwestora został skierowany na piśmie zarówno do wykonawcy, jak również do podwykonawcy, którego dotyczy.
Zauważyć trzeba, że sprzeciw nie może zostać wniesiony wobec podwykonawcy, który został wskazany w umowie zawartej przez inwestora z wykonawcą. Akceptowanie wykonawcy poprzez wpisywanie jego danych do umowy może więc pociągać za sobą pewno ryzyko, w szczególności jeśli pomiędzy podpisaniem umowy przez inwestora a rozpoczęciem wykonywania prac przez danego podwykonawcę będzie mijał dłuższy okres.
Nowe przepisy stanowią w sposób jednoznaczny, że limit odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawcy będzie wyznaczała wysokość wynagrodzenia ustalonego w umowie zawartej przez wykonawcę z podwykonawcą. Dodatkowo nowelizacja uszczegóławia, że kwota, której podwykonawca potencjalnie będzie mógł dochodzić od inwestora, nie będzie mogła przewyższać wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane wskazane w zgłoszeniu. Odpowiedzialność solidarna inwestora została więc ograniczona wyłącznie do zakresu robót określonego w zgłoszeniu lub umowie inwestora z podwykonawcą (punktem odniesienia dla wyznaczenia górnej granicy odpowiedzialności nie jest więc zakres robót faktycznie wykonanych przez podwykonawcę i ich wartość) oraz maksymalnie do tej części wynagrodzenia wykonawcy, która odpowiada robotom wykonanym przez podwykonawcę.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że w razie sporu inwestora z podwykonawcą obowiązek wykazania, że kwota dochodzona przez podwykonawcę przekracza limity odpowiedzialności inwestora ciąży na inwestorze.
Z uwagi na brzmienie przepisów wprowadzających opisywaną tu zmianę pewne wątpliwości mogą powstać, co do tego, jak wyznaczyć granicę czasową, od której stosować trzeba nowe zasady odpowiedzialności solidarnej inwestora i wnoszenia przez niego sprzeciwu wobec podwykonawcy.
Jak się wydaje, zmieniony art. 6471 Kodeksu cywilnego powinien mieć zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do robót budowlanych podwykonawców prowadzonych na podstawie umów zawartych przez nich po dniu 1 czerwca 2017 roku (nawet jeśli inwestor zawarł umowę z wykonawcą przed tą datą). Dlatego też już w przypadku inwestycji, które rozpoczęły się przed 1 czerwca 2017 roku, ale po tej dacie zawierane będą umowy podwykonawcze (np. w razie konieczności wprowadzenia na plac budowy podwykonawcy zastępczego), rekomendowane jest, by inwestorzy mieli na względzie konieczność dostosowania się do nowych regulacji, w tym w zakresie dochowywania formalności proceduralnych (trzeba m.in. pamiętać o konieczności skierowania sprzeciwu wobec podwykonawcy zarówno do wykonawcy, jak i samego podwykonawcy).
Nowy art. 6471 Kodeksu cywilnego – tak jak było to dotychczas – stosuje się również do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy za zapłatę wynagrodzenia na rzecz dalszego podwykonawcy.
Wciąż obowiązuje również zasada, że przepisy o solidarnej odpowiedzialności inwestora stanowią regulację bezwzględnie obowiązującą, której strony nie mogą modyfikować postanowieniami umownymi (takie postanowienia będą bowiem nieważne).
Zmodyfikowane zasady odpowiedzialności solidarnej inwestora wobec podwykonawców są – w porównaniu do dotychczasowej regulacji – korzystniejsze dla inwestora. Ustawodawca doprecyzował bowiem, kiedy i za co inwestor ponosi odpowiedzialność wobec podwykonawcy. Podkreślić jednak trzeba, że zmiana przepisów nie wyłącza możliwości określania przez inwestorów – oczywiście z uwzględnieniem regulacji art. 6471 Kodeksu cywilnego – szczegółowych zasad sprawowania kontroli nad kontraktowaniem podwykonawców przez generalnego wykonawcę oraz nad rozliczeniami, których dokonuje on z podwykonawcami. Przykładowo inwestor może zastrzec dla wykonawcy obowiązek zapewnienia, by umowy podwykonawcze były zawierane na piśmie, a ich kopie dostarczane inwestorowi wraz ze zgłoszeniem.
[1] Opisana tu zmiana art. 6471 Kodeksu cywilnego nastąpi na mocy ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności.
Patrycja Rosłońska-Haczek
proslonska@deloittece.com
+48 22 5110943
Patrycja jest radcą prawnym w Deloitte Legal. Specjalizuje się w doradztwie prawnym z zakresu obrotu nieruchomościami oraz najmu komercyjnego. Jej doświadczenie obejmuje m.in. sporządzanie i negocjowa... Więcej
Liderzy zespołu ds. nieruchomości w Deloitte Legal
alisicki@deloittece.com +48 22 34 83 923
rouhl@deloittece.com +48 600 244 001
Praktyczny przewodnik po postępowaniach restrukturyzacyjnych i upadłościowych w Europie