Source: http://fisetlegal.com/du-louage-articles-1851-a-2000/
Timestamp: 2018-05-26 17:47:38+00:00
Document Index: 56654042

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 7', '§ 8', '§ 9']

Du louage (articles 1851 à 2000) - Fiset Legal
Du louage (articles 1851 à 2000)
Vendredi, 11 Juin 2010 07:47
(À jour au 27 mai 2010)
DE LA NATURE DU LOUAGE
Sont toutefois soumis à la publicité les droits résultant du bail d’une durée de plus d’un an portant sur un véhicule routier ou un autre bien meuble déterminés par règlement, ou sur tout bien meuble requis pour le service ou l’exploitation d’une entreprise, sous réserve, en ce dernier cas, des exclusions prévues par règlement; l’opposabilité de ces droits est acquise à compter du bail s’ils sont publiés dans les 15 jours. Le bail qui prévoit une période de location d’un an ou moins est réputé d’une durée de plus d’un an lorsque, par l’effet d’une clause de renouvellement, de reconduction ou d’une autre convention de même effet, cette période peut être portée à plus d’un an.
La cession des droits résultant du bail est admise ou soumise à la publicité, selon que ces droits sont eux-mêmes admis ou soumis à la publicité.
1853. Le bail portant sur un bien meuble ne se présume pas; la personne qui utilise le bien, avec la tolérance du propriétaire, est présumée l’avoir emprunté en vertu d’un prêt à usage.
Le bail portant sur un bien immeuble est, pour sa part, présumé lorsqu’une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire. Ce bail est à durée indéterminée; il prend effet dès l’occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative.
DES DROITS ET OBLIGATIONS RÉSULTANT DU BAIL
1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence.
1857. Le locateur a le droit de vérifier l’état du bien loué, d’y effectuer des travaux et, s’il s’agit d’un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel; il est toutefois tenu d’user de son droit de façon raisonnable.
1858. Le locateur est tenu de garantir le locataire des troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué.
1859. Le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l’être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci.
1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.
1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.
Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n’est tenu des dommages-intérêts résultant d’un incendie que s’il est prouvé que celui-ci est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l’accès à l’immeuble.
1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.
L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir.
§ 2. — Des réparations
1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure.
1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.
Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d’obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire, celui d’exiger une indemnité.
1866. Le locataire qui a connaissance d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielles du bien loué, est tenu d’en aviser le locateur dans un délai raisonnable.
1867. Lorsque le locateur n’effectue pas les réparations ou améliorations auxquelles il est tenu, en vertu du bail ou de la loi, le locataire peut s’adresser au tribunal afin d’être autorisé à les exécuter.
1868. Le locataire peut, après avoir tenté d’informer le locateur ou après l’avoir informé si celui-ci n’agit pas en temps utile, entreprendre une réparation ou engager une dépense, même sans autorisation du tribunal, pourvu que cette réparation ou cette dépense soit urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. Le locateur peut toutefois intervenir à tout moment pour poursuivre les travaux.
1869. Le locataire est tenu de rendre compte au locateur des réparations ou améliorations effectuées au bien et des dépenses engagées, de lui remettre les pièces justificatives de ces dépenses et, s’il s’agit d’un meuble, de lui remettre les pièces remplacées.
§ 3. — De la sous-location du bien et de la cession du bail
1870. Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.
1871. Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux.
Lorsqu’il refuse, le locateur est tenu d’indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l’avis, les motifs de son refus; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti.
1872. Le locateur qui consent à la sous-location ou à la cession ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de la sous-location ou de la cession.
1873. La cession de bail décharge l’ancien locataire de ses obligations, à moins que, s’agissant d’un bail autre que le bail d’un logement, les parties n’aient convenu autrement.
1874. Lorsqu’une action est intentée par le locateur contre le locataire, le sous-locataire n’est tenu, envers le locateur, qu’à concurrence du loyer de la sous-location dont il est lui-même débiteur envers le locataire; il ne peut opposer les paiements faits par anticipation.
Le paiement fait par le sous-locataire soit en vertu d’une stipulation portée à son bail et dénoncée au locateur, soit conformément à l’usage des lieux, n’est pas considéré fait par anticipation.
1875. Lorsque l’inexécution d’une obligation par le sous-locataire cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres locataires ou occupants, le locateur peut demander la résiliation de la sous-location.
1876. Faute par le locateur d’exécuter les obligations auxquelles il est tenu, le sous-locataire peut exercer les droits et recours appartenant au locataire du bien pour les faire exécuter.
DE LA FIN DU BAIL
1877. Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsqu’il est résilié par l’une ou l’autre des parties.
1878. Le bail à durée fixe peut être reconduit. Cette reconduction doit être expresse, à moins qu’il ne s’agisse du bail d’un immeuble, auquel cas elle peut être tacite.
1879. Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail.
1880. La durée du bail ne peut excéder 100 ans. Si elle excède 100 ans, elle est réduite à cette durée.
1881. La sûreté consentie par un tiers pour garantir l’exécution des obligations du locataire ne s’étend pas au bail reconduit.
1882. La partie qui entend résilier un bail à durée indéterminée doit donner à l’autre partie un avis à cet effet.
L’avis est donné dans le même délai que le terme fixé pour le paiement du loyer ou, si le terme excède trois mois, dans un délai de trois mois. Toutefois, lorsque le bien loué est un bien meuble, ce délai est de 10 jours, quel que soit le terme fixé pour le paiement du loyer.
1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’article 28 de la Loi sur le ministère du Revenu ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé.
1884. Le décès de l’une des parties n’emporte pas résiliation du bail.
1885. Lorsque le bail d’un immeuble est à durée fixe, le locataire doit, aux fins de location, permettre la visite des lieux et l’affichage au cours des trois mois qui précèdent l’expiration du bail, ou au cours du mois qui précède si le bail est de moins d’un an.
Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locataire est tenu à cette obligation à compter de l’avis de résiliation.
1886. L’aliénation volontaire ou forcée du bien loué, de même que l’extinction du titre du locateur pour toute autre cause, ne met pas fin de plein droit au bail.
S’il s’agit d’un bail mobilier à durée fixe, l’avis est d’un mois.
1888. L’expropriation totale du bien loué met fin au bail à compter de la date à laquelle l’expropriant peut prendre possession du bien selon la Loi sur l’expropriation.
Si l’expropriation est partielle, le locataire peut, suivant les circonstances, obtenir une diminution du loyer ou la résiliation du bail.
1889. Le locateur d’un immeuble peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d’un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir la remise du bien.
1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.
L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail.
1891. Le locataire est tenu, à la fin du bail, d’enlever les constructions, ouvrages ou plantations qu’il a faits.
S’ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le bien, le locateur peut les conserver en en payant la valeur au locataire ou forcer celui-ci à les enlever et à remettre le bien dans l’état où il l’a reçu.
Si la remise en l’état est impossible, le locateur peut les conserver sans indemnité.
RÈGLES PARTICULIÈRES AU BAIL D’UN LOGEMENT
§ 1. — Du domaine d’application
1892. Sont assimilés à un bail de logement, le bail d’une chambre, celui d’une maison mobile placée sur un châssis, qu’elle ait ou non une fondation permanente, et celui d’un terrain destiné à recevoir une maison mobile.
Les dispositions de la présente section régissent également les baux relatifs aux services, accessoires et dépendances du logement, de la chambre, de la maison mobile ou du terrain.
Cependant, ces dispositions ne s’appliquent pas aux baux suivants:
1° Le bail d’un logement loué à des fins de villégiature;
2° Le bail d’un logement dont plus du 1/3 de la superficie totale est utilisée à un autre usage que l’habitation;
3° Le bail d’une chambre située dans un établissement hôtelier;
4° Le bail d’une chambre située dans la résidence principale du locateur, lorsque deux chambres au maximum y sont louées ou offertes en location et que la chambre ne possède ni sortie distincte donnant sur l’extérieur ni installations sanitaires indépendantes de celles utilisées par le locateur;
5° Le bail d’une chambre située dans un établissement de santé et de services sociaux, sauf en application de l’article 1974.
1893. Est sans effet la clause d’un bail portant sur un logement, qui déroge aux dispositions de la présente section, à celles du deuxième alinéa de l’article 1854 ou à celles des articles 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876 et 1883.
§ 2. — Du bail
1894. Le locateur est tenu, avant la conclusion du bail, de remettre au locataire, le cas échéant, un exemplaire du règlement de l’immeuble portant sur les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des logements et des lieux d’usage commun.
Ce règlement fait partie du bail.
1895. Le locateur est tenu, dans les 10 jours de la conclusion du bail, de remettre un exemplaire du bail au locataire ou, dans le cas d’un bail verbal, de lui remettre un écrit indiquant le nom et l’adresse du locateur, le nom du locataire, le loyer et l’adresse du logement loué et reproduisant les mentions prescrites par les règlements pris par le gouvernement. Cet écrit fait partie du bail. Le bail ou l’écrit doit être fait sur le formulaire dont l’utilisation est rendue obligatoire par les règlements pris par le gouvernement.
Il est aussi tenu, lorsque le bail est reconduit et que les parties conviennent de le modifier, de remettre au locataire, avant le début de la reconduction, un écrit qui constate les modifications au bail initial.
Le locataire ne peut, toutefois, demander la résiliation du bail si le locateur fait défaut de se conformer à ces prescriptions.
Il n’est pas tenu de cette obligation lorsque le bail porte sur un logement visé aux articles 1955 et 1956.
1897. Le bail, ainsi que le règlement de l’immeuble, doivent être rédigés en français. Ils peuvent cependant être rédigés dans une autre langue si telle est la volonté expresse des parties.
1898. Tout avis relatif au bail, à l’exception de celui qui est donné par le locateur afin d’avoir accès au logement, doit être donné par écrit à l’adresse indiquée dans le bail, ou à la nouvelle adresse d’une partie lorsque l’autre en a été avisée après la conclusion du bail; il doit être rédigé dans la même langue que le bail et respecter les règles prescrites par règlement.
L’avis qui ne respecte pas ces exigences est inopposable au destinataire, à moins que la personne qui a donné l’avis ne démontre au tribunal que le destinataire n’en subit aucun préjudice.
1899. Le locateur ne peut refuser de consentir un bail à une personne, refuser de la maintenir dans ses droits ou lui imposer des conditions plus onéreuses pour le seul motif qu’elle est enceinte ou qu’elle a un ou plusieurs enfants, à moins que son refus ne soit justifié par les dimensions du logement; il ne peut, non plus, agir ainsi pour le seul motif que cette personne a exercé un droit qui lui est accordé en vertu du présent chapitre ou en vertu de la Loi sur la Régie du logement.
Il peut être attribué des dommages-intérêts punitifs en cas de violation de cette disposition.
1900. Est sans effet la clause qui limite la responsabilité du locateur, l’en exonère ou rend le locataire responsable d’un préjudice causé sans sa faute.
Est aussi sans effet la clause visant à modifier les droits du locataire en raison de l’augmentation du nombre d’occupants, à moins que les dimensions du logement n’en justifient l’application, ou la clause limitant le droit du locataire d’acheter des biens ou d’obtenir des services de personnes de son choix, suivant les modalités dont lui-même convient.
1901. Est abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi par le locateur, ainsi que celle qui impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable.
Cette clause est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible.
§ 3. — Du loyer
1904. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.
Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté.
1905. Est sans effet la clause d’un bail stipulant que le loyer total sera exigible en cas de défaut du locataire d’effectuer un versement.
Est également sans effet, dans un bail dont la durée excède 12 mois, la clause stipulant le réajustement du loyer au cours des 12 premiers mois du bail ou plus d’une fois au cours de chaque période de 12 mois.
1907. Lorsque le locateur n’exécute pas les obligations auxquelles il est tenu, le locataire peut s’adresser au tribunal afin d’être autorisé à les exécuter. Les parties sont alors soumises aux dispositions des articles 1867 et 1869.
Le locataire peut aussi déposer son loyer au greffe du tribunal, s’il donne au locateur un préavis de 10 jours indiquant le motif du dépôt et si le tribunal, considérant que le motif est sérieux, autorise le dépôt et en fixe le montant et les conditions.
1908. Le locataire qui, lors de l’aliénation de l’immeuble, de l’inscription d’une hypothèque sur les loyers ou d’une cession de créance, n’a pas été personnellement avisé du nom et de l’adresse du nouveau locateur ou de la personne à qui il doit payer le loyer, peut déposer son loyer au greffe du tribunal s’il obtient l’autorisation de celui-ci.
Le dépôt peut aussi être autorisé lorsque, pour tout autre motif sérieux, le locataire n’est pas certain de l’identité de la personne à qui il doit payer le loyer, lorsque le locateur ne peut être trouvé ou lorsqu’il refuse le paiement du loyer.
1909. Le tribunal autorise la remise du dépôt lorsque la personne à qui le locataire doit verser le loyer est identifiée ou a été trouvée ou, selon le cas, lorsque le locateur exécute ses obligations; autrement, il peut permettre au locataire de continuer à déposer son loyer jusqu’à ce que cette identification soit faite ou que le locateur ait rempli ses obligations. Il peut aussi autoriser la remise du dépôt au locataire pour lui permettre d’exécuter les obligations du locateur.
§ 4. — De l’état du logement
1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.
1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d’un logement;
2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d’un immeuble comportant un logement.
1914. Le locataire peut refuser de prendre possession du logement qui lui est délivré s’il est impropre à l’habitation; le bail est alors résilié de plein droit.
1915. Le locataire peut abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation. Il est alors tenu d’aviser le locateur de l’état du logement, avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent.
Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, à moins que l’état du logement ne résulte de sa faute.
1916. Dès que le logement redevient propre à l’habitation, le locateur est tenu d’en aviser le locataire, si ce dernier l’a avisé de sa nouvelle adresse; le locataire est alors tenu, dans les 10 jours, d’aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement.
Si le locataire n’a pas avisé le locateur de sa nouvelle adresse ou de son intention de réintégrer le logement, le bail est résilié de plein droit et le locateur peut consentir un bail à un nouveau locataire.
1917. Le tribunal peut, à l’occasion de tout litige relatif au bail, déclarer, même d’office, qu’un logement est impropre à l’habitation; il peut alors statuer sur le loyer, fixer les conditions nécessaires à la protection des droits du locataire et, le cas échéant, ordonner que le logement soit rendu propre à l’habitation.
1918. Le locataire peut requérir du tribunal qu’il enjoigne au locateur d’exécuter ses obligations relativement à l’état du logement lorsque leur inexécution risque de rendre le logement impropre à l’habitation.
1919. Le locataire ne peut, sans le consentement du locateur, employer ou conserver dans un logement une substance qui constitue un risque d’incendie ou d’explosion et qui aurait pour effet d’augmenter les primes d’assurance du locateur.
1920. Le nombre d’occupants d’un logement doit être tel qu’il permet à chacun de vivre dans des conditions normales de confort et de salubrité.
1921. Lorsqu’une personne handicapée, sérieusement restreinte dans ses déplacements, occupe un logement, qu’elle soit ou non elle-même locataire, le locateur est tenu, à la demande du locataire, d’identifier le logement, conformément à la Loi assurant l’exercice des droits des personnes handicapées en vue de leur intégration scolaire, professionnelle et sociale.
§ 5. — De certaines modifications au logement
1922. Une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente, ne peut être effectuée dans un logement avant que le locateur n’en ait avisé le locataire et, si l’évacuation temporaire du locataire est prévue, avant que le locateur ne lui ait offert une indemnité égale aux dépenses raisonnables qu’il devra assumer en raison de cette évacuation.
1923. L’avis indique la nature des travaux, la date à laquelle ils débuteront et l’estimation de leur durée, ainsi que, s’il y a lieu, la période d’évacuation nécessaire; il précise aussi, le cas échéant, le montant de l’indemnité offerte, ainsi que toutes autres conditions dans lesquelles s’effectueront les travaux, si elles sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux.
L’avis doit être donné au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux ou, s’il est prévu une période d’évacuation de plus d’une semaine, au moins trois mois avant celle-ci.
1924. L’indemnité due au locataire en cas d’évacuation temporaire est payable à la date de l’évacuation.
Si l’indemnité se révèle insuffisante, le locataire peut être remboursé des dépenses raisonnables faites en surplus.
Le locataire peut aussi obtenir, selon les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail.
1925. Lorsque l’avis du locateur prévoit une évacuation temporaire, le locataire doit, dans les 10 jours de la réception de l’avis, aviser le locateur de son intention de s’y conformer ou non; s’il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux.
En cas de refus du locataire, le locateur peut, dans les 10 jours du refus, demander au tribunal de statuer sur l’opportunité de l’évacuation.
1926. Lorsque aucune évacuation temporaire n’est exigée ou lorsque l’évacuation est acceptée par le locataire, celui-ci peut, dans les 10 jours de la réception de l’avis, demander au tribunal de modifier ou de supprimer une condition abusive.
1927. La demande du locateur ou celle du locataire est instruite et jugée d’urgence. Elle suspend l’exécution des travaux, à moins que le tribunal n’en décide autrement.
Le tribunal peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables.
1928. Il appartient au locateur, lorsque le tribunal est saisi d’une demande sur les conditions dans lesquelles les travaux seront effectués, de démontrer le caractère raisonnable de ces travaux et de ces conditions, ainsi que la nécessité de l’évacuation.
1929. Aucun avis n’est requis et aucune contestation n’est possible lorsque les modifications effectuées ont fait l’objet d’une entente entre le locateur et le locataire, dans le cadre d’un programme public de conservation et de remise en état des logements.
§ 6. — De l’accès et de la visite du logement
1930. Le locataire qui avise le locateur de la non-reconduction du bail ou de sa résiliation est tenu de permettre la visite du logement et l’affichage, dès qu’il a donné cet avis.
1931. Le locateur est tenu, à moins d’une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l’état du logement, d’y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel.
1932. Le locataire peut, à moins d’une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l’état.
1933. Le locataire ne peut refuser l’accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux.
Il peut, néanmoins, en refuser l’accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le locateur ne doive y effectuer des travaux urgents.
Le tribunal peut ordonner à la partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l’autre l’accès au logement.
1935. Le locateur ne peut interdire l’accès à l’immeuble ou au logement à un candidat à une élection provinciale, fédérale, municipale ou scolaire, à un délégué officiel nommé par un comité national ou à leur représentant autorisé, à des fins de propagande électorale ou de consultation populaire en vertu d’une loi.
§ 7. — Du droit au maintien dans les lieux
I. — Des bénéficiaires du droit
1937. L’aliénation volontaire ou forcée d’un immeuble comportant un logement, ou l’extinction du titre du locateur, ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail.
1938. L’époux ou le conjoint uni civilement d’un locataire ou, s’il habite avec ce dernier depuis au moins six mois, son conjoint de fait, un parent ou un allié, a droit au maintien dans les lieux et devient locataire si, lorsque cesse la cohabitation, il continue d’occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois de la cessation de la cohabitation.
La personne qui habite avec le locataire au moment de son décès a le même droit et devient locataire, si elle continue d’occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois du décès; cependant, si elle ne se prévaut pas de ce droit, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut dans le mois qui suit l’expiration de ce délai de deux mois, résilier le bail en donnant au locateur un avis d’un mois.
1939. Si personne n’habite avec le locataire au moment du décès, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut résilier le bail en donnant au locateur dans les six mois du décès, un avis de trois mois.
1940. Le sous-locataire d’un logement ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux.
La sous-location prend fin au plus tard à la date à laquelle prend fin le bail du logement; le sous-locataire n’est cependant pas tenu de quitter les lieux avant d’avoir reçu du sous-locateur ou, en cas de défaut de sa part, du locateur principal, un avis de 10 jours à cette fin.
II. — De la reconduction et de la modification du bail
Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d’un terme de reconduction différent.
1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s’il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l’avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.
Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d’au moins un mois, mais d’au plus deux mois.
Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s’il s’agit du bail d’une chambre.
1943. L’avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. Cette augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l’objet d’une demande de fixation ou de révision.
L’avis doit, de plus, indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai accordé au locataire pour refuser la modification proposée.
1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification.
Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la succession.
1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail, d’aviser le locateur de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.
Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l’article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail.
1946. Le locataire qui n’a pas reçu du locateur un avis de modification des conditions du bail peut éviter la reconduction d’un bail à durée fixe ou mettre fin à un bail à durée indéterminée, en donnant au locateur un avis de non-reconduction ou de résiliation du bail, dans les mêmes délais que ceux que doit respecter le locateur lorsqu’il donne un avis de modification.
III. — De la fixation des conditions du bail
1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s’adresser au tribunal dans le mois de la réception de l’avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s’il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.
1948. Le locataire qui a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois, ainsi que l’héritier ou le liquidateur de la succession d’un locataire décédé, peut, dans le mois de la réception d’un avis donné par le locateur pour éviter la reconduction du bail, s’adresser au tribunal pour en contester le bien-fondé; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la fin du bail.
Si le tribunal accueille la demande du locataire, mais que sa décision est rendue après l’expiration du délai pour donner un avis de modification du bail, celui-ci est reconduit, mais le locateur peut alors s’adresser au tribunal pour faire fixer un nouveau loyer, dans le mois de la décision finale.
1949. Lorsque le bail prévoit le réajustement du loyer, les parties peuvent s’adresser au tribunal pour contester le caractère excessif ou insuffisant du réajustement proposé ou convenu et faire fixer le loyer.
La demande doit être faite dans le mois où le réajustement doit prendre effet.
1950. Un nouveau locataire ou un sous-locataire peut faire fixer le loyer par le tribunal lorsqu’il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois qui précèdent le début du bail ou, selon le cas, de la sous-location, à moins que ce loyer n’ait déjà été fixé par le tribunal.
La demande doit être présentée dans les 10 jours de la conclusion du bail ou de la sous-location. Elle doit l’être dans les deux mois du début du bail ou de la sous-location lorsqu’elle est présentée par un nouveau locataire ou par un sous-locataire qui n’ont pas reçu du locateur, lors de la conclusion du bail ou de la sous-location, l’avis indiquant le loyer le moins élevé de l’année précédente; si le locateur a remis un avis comportant une fausse déclaration, la demande doit être présentée dans les deux mois de la connaissance de ce fait.
1951. N’est pas considéré comme nouveau locataire celui à qui la loi reconnaît le droit d’être maintenu dans les lieux et de devenir locataire lorsque cesse la cohabitation avec le locataire ou que celui-ci décède.
1952. Le tribunal qui autorise la modification d’une condition du bail fixe le loyer exigible pour le logement, compte tenu de la valeur relative de la modification par rapport au loyer du logement.
1953. Le tribunal saisi d’une demande de fixation ou de réajustement de loyer détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par les règlements.
Le loyer qu’il fixe est en vigueur pour la même durée que le bail reconduit ou pour celle qu’il détermine, mais qui ne peut excéder 12 mois.
S’il accorde une augmentation de loyer, il peut échelonner le paiement des arriérés sur une période qui n’excède pas le terme du bail reconduit.
1954. Lorsque le tribunal fixe le loyer à la demande d’un nouveau locataire, il le détermine pour la durée du bail.
Si la durée du bail excède 12 mois, le locateur peut, néanmoins, en obtenir la fixation annuelle. La demande doit être faite trois mois avant l’expiration de chaque période de 12 mois, après la date à laquelle la fixation du loyer a pris effet.
1955. Ni le locateur ni le locataire d’un logement loué par une coopérative d’habitation à l’un de ses membres, ne peut faire fixer le loyer ni modifier d’autres conditions du bail par le tribunal.
De même, ni le locateur ni le locataire d’un logement situé dans un immeuble nouvellement bâti ou dont l’utilisation à des fins locatives résulte d’un changement d’affectation récent ne peut exercer un tel recours, dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné.
Le bail d’un tel logement doit toutefois mentionner ces restrictions, à défaut de quoi le locateur ne peut les invoquer à l’encontre du locataire.
1956. Le locateur ou le locataire d’un logement à loyer modique ne peut faire fixer le loyer ou modifier d’autres conditions du bail que conformément aux dispositions particulières à ce type de bail.
IV. — De la reprise du logement et de l’éviction
1957. Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.
Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.
1958. Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint.
1959. Le locateur d’un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation.
1961. L’avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur.
L’avis d’éviction doit indiquer le motif et la date de l’éviction.
Toutefois, la reprise ou l’éviction peut prendre effet à une date postérieure, à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal.
1962. Dans le mois de la réception de l’avis de reprise, le locataire est tenu d’aviser le locateur de son intention de s’y conformer ou non; s’il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.
1963. Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le reprendre, avec l’autorisation du tribunal.
Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.
1964. Le locateur ne peut, sans le consentement du locataire, se prévaloir du droit à la reprise, s’il est propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise, et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent.
1965. Le locateur doit payer au locataire évincé une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement. Si le locataire considère que le préjudice qu’il subit justifie des dommages-intérêts plus élevés, il peut s’adresser au tribunal pour en faire fixer le montant.
L’indemnité est payable à l’expiration du bail et les frais de déménagement le sont, sur présentation de pièces justificatives.
1966. Le locataire peut, dans le mois de la réception de l’avis d’éviction, s’adresser au tribunal pour s’opposer à la subdivision, à l’agrandissement ou au changement d’affectation du logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti à quitter les lieux.
S’il y a opposition, il revient au locateur de démontrer qu’il entend réellement subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation et que la loi le permet.
1967. Lorsque le tribunal autorise la reprise ou l’éviction, il peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables, y compris, en cas de reprise, le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement.
1968. Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d’une reprise ou d’une éviction obtenue de mauvaise foi, qu’il ait consenti ou non à cette reprise ou éviction.
Il peut aussi demander que celui qui a ainsi obtenu la reprise ou l’éviction soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.
1969. Lorsque le locateur n’exerce pas ses droits de reprise ou d’éviction à la date prévue, le bail est reconduit de plein droit, pour autant que le locataire continue d’occuper le logement et que le locateur y consente. Le locateur peut alors, dans le mois de la date prévue pour la reprise ou l’éviction, s’adresser au tribunal pour faire fixer un nouveau loyer.
Le bail est aussi reconduit lorsque le tribunal refuse la demande de reprise ou d’éviction et que cette décision est rendue après l’expiration des délais prévus pour éviter la reconduction du bail ou pour modifier celui-ci. Le locateur peut alors présenter au tribunal, dans le mois de la décision finale, une demande de fixation de loyer.
1970. Un logement qui a fait l’objet d’une reprise ou d’une éviction ne peut être loué ou utilisé pour une fin autre que celle pour laquelle le droit a été exercé, sans que le tribunal l’autorise.
Si le tribunal autorise la location du logement, il en fixe le loyer.
§ 8. — De la résiliation du bail
1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement.
1972. Le locateur ou le locataire peut demander la résiliation du bail lorsque le logement devient impropre à l’habitation.
1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.
À moins que les parties n’en conviennent autrement, la résiliation prend effet trois mois après l’envoi d’un avis au locateur, accompagné d’une attestation de l’autorité concernée, ou un mois après cet avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de 12 mois.
1974.1. Un locataire peut résilier le bail en cours si, en raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint ou en raison d’une agression à caractère sexuel, même par un tiers, sa sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec lui est menacée.
La résiliation prend effet trois mois après l’envoi d’un avis au locateur ou un mois après cet avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de 12 mois, ou avant l’expiration de ce délai si le logement est reloué ou si les parties en conviennent autrement.
L’avis doit être accompagné d’une attestation d’un fonctionnaire ou d’un officier public désigné par le ministre de la Justice, qui, sur le vu de la déclaration sous serment du locataire selon laquelle il existe une situation de violence ou d’agression à caractère sexuel et sur le vu d’autres éléments de faits ou de documents provenant de personnes en contact avec les victimes et appuyant cette déclaration, considère que la résiliation du bail, pour le locataire, est une mesure de nature à assurer la sécurité de ce dernier ou celle d’un enfant qui habite avec lui. Le fonctionnaire ou l’officier public doit agir avec célérité.
1975. Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur.
1976. Sauf stipulation contraire dans le contrat de travail, l’employeur peut résilier le bail accessoire à un tel contrat lorsque le salarié cesse d’être à son service, en lui donnant un préavis d’un mois.
Le salarié peut résilier un tel bail lorsque le contrat de travail a pris fin, s’il donne à l’employeur un préavis d’un mois, sauf stipulation contraire dans le contrat.
1978. Le locataire doit, lorsque le bail est résilié ou qu’il quitte le logement, laisser celui-ci libre de tous effets mobiliers autres que ceux qui appartiennent au locateur. S’il laisse des effets à la fin de son bail ou après avoir abandonné le logement, le locateur en dispose conformément aux règles prescrites au livre Des biens pour le détenteur du bien confié et oublié.
§ 9. — Des dispositions particulières à certains baux
I. — Du bail dans un établissement d’enseignement
1979. La personne aux études qui loue un logement d’un établissement d’enseignement a droit au maintien dans les lieux pour toute période pendant laquelle elle est inscrite à temps plein dans cet établissement, mais elle n’y a pas droit si elle loue un logement dans un établissement autre que celui où elle est inscrite.
Celle à qui est consenti un bail pour la seule période estivale n’a pas non plus droit au maintien dans les lieux.
1980. La personne aux études qui désire bénéficier du droit au maintien dans les lieux doit donner un avis d’un mois avant le terme du bail indiquant son intention de le reconduire.
L’établissement d’enseignement peut toutefois, pour des motifs sérieux, la reloger dans un logement de même genre que celui qu’elle occupe, situé dans les environs et de loyer équivalent.
1981. La personne aux études ne peut sous-louer son logement ou céder son bail.
1982. L’établissement d’enseignement peut résilier le bail d’une personne qui cesse d’étudier à plein temps; il doit cependant lui donner un préavis d’un mois, lequel peut être contesté, quant à son bien-fondé, dans le mois de sa réception. La personne aux études peut, pareillement, résilier le bail.
1983. Le bail d’une personne aux études cesse de plein droit lorsqu’elle termine ses études ou lorsqu’elle n’est plus inscrite à l’établissement d’enseignement.
II. — Du bail d’un logement à loyer modique
Est aussi à loyer modique le logement pour lequel la Société d’habitation du Québec convient de verser une somme à l’acquit du loyer, mais, en ce cas, les dispositions relatives au registre des demandes de location et à la liste d’admissibilité ne s’y appliquent pas lorsque le locataire est sélectionné par une association ayant la personnalité morale constituée à cette fin en vertu de la Loi sur la Société d’habitation du Québec.
1985. Le locateur d’un logement à loyer modique doit tenir à jour un registre des demandes de location et une liste d’admissibilité à la location d’un logement, conformément aux règlements de la Société d’habitation du Québec et, le cas échéant, aux règlements qu’il est autorisé à prendre lui-même en application des règlements de la Société.
Lorsqu’un logement est vacant, il doit l’offrir à une personne inscrite sur la liste d’admissibilité, dans les conditions prévues par ces règlements.
1986. Une personne peut, si le locateur refuse d’inscrire sa demande au registre ou de l’inscrire sur la liste d’admissibilité, s’adresser au tribunal, dans le mois du refus, pour faire réviser la décision du locateur.
En ces cas, il incombe au locateur d’établir qu’il a agi dans les conditions prévues par les règlements. Le tribunal peut, le cas échéant, ordonner l’inscription de la demande au registre ou l’inscription, la réinscription ou le reclassement de la personne sur la liste d’admissibilité.
Il incombe au locateur d’établir qu’il a agi dans les conditions prévues par les règlements et s’il ne l’établit pas, le tribunal peut ordonner de loger la personne dans un logement de la catégorie à laquelle elle a droit ou, si aucun n’est vacant, de lui attribuer le prochain logement vacant de cette catégorie. Il peut aussi, s’il y a urgence, ordonner de la loger dans un logement équivalent, à loyer modique ou non, qui correspond à la catégorie de logement à laquelle elle a droit. Si le loyer de ce logement est plus élevé que celui que cette personne aurait payé pour le logement auquel elle a droit, le locateur est tenu d’en payer l’excédent.
1988. Lorsqu’un logement à loyer modique est attribué à la suite d’une fausse déclaration du locataire, le locateur peut, dans les deux mois où il a connaissance de la fausse déclaration, demander au tribunal la résiliation du bail ou la modification de certaines conditions du bail si, sans cela, il n’aurait pas attribué le logement au locataire ou l’aurait fait à des conditions différentes.
1990. Le locateur peut, en tout temps, reloger le locataire qui occupe un logement d’une catégorie autre que celle à laquelle il aurait droit dans un logement approprié, s’il lui donne un avis de trois mois.
Le locataire peut faire réviser cette décision par le tribunal dans le mois de la réception de l’avis.
1991. En cas de cessation de cohabitation avec le locataire ou en cas de décès de celui-ci, la personne qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux n’a pas droit à la reconduction de plein droit du bail si elle ne satisfait plus aux conditions d’attribution prévues par les règlements.
1992. Le locateur qui avise le locataire de son intention d’augmenter le loyer n’est pas tenu d’indiquer le nouveau loyer ou le montant de l’augmentation et le locataire n’est pas tenu de répondre à cet avis.
Cependant, si le loyer n’est pas déterminé conformément aux règlements de la Société d’habitation du Québec, le locataire peut, dans les deux mois qui suivent la détermination du loyer, s’adresser au tribunal pour le faire réviser.
1993. Le locataire qui reçoit un avis de modification de la durée ou d’une autre condition du bail peut, dans le mois de la réception de l’avis, s’adresser au tribunal pour faire statuer sur la durée ou sur la modification demandée, sinon il est réputé avoir accepté les nouvelles conditions.
Celui qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux et qui reçoit un avis de résiliation du bail peut, pareillement, s’adresser au tribunal pour s’opposer au bien-fondé de la résiliation, sinon il est réputé l’avoir acceptée.
1994. Le locateur est tenu, au cours du bail et à la demande d’un locataire qui a subi une diminution de revenu ou un changement dans la composition de son ménage, de réduire le loyer conformément aux règlements de la Société d’habitation du Québec; s’il refuse ou néglige de le faire, le locataire peut s’adresser au tribunal pour obtenir la réduction.
Toutefois, si le revenu du locataire redevient égal ou supérieur à ce qu’il était, le loyer antérieur est rétabli; le locataire peut, dans le mois du rétablissement de loyer, s’adresser au tribunal pour contester ce rétablissement.
1995. Le locataire d’un logement à loyer modique ne peut sous-louer le logement ou céder son bail.
III. — Du bail d’un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile
1996. Le locateur d’un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile est tenu de délivrer le terrain et de l’entretenir en conformité avec les normes d’aménagement établies par la loi. Ces obligations font partie du bail.
1997. Le locateur ne peut exiger de procéder lui-même au déplacement de la maison mobile du locataire.
1998. Le locateur ne peut restreindre le droit du locataire du terrain de remplacer sa maison par une autre maison mobile de son choix.
Il ne peut, non plus, limiter le droit du locataire d’aliéner ou de louer la maison mobile; il ne peut davantage exiger d’agir comme mandataire ou de choisir la personne qui agira comme mandataire du locataire pour l’aliénation ou la location de la maison mobile.
Le locataire qui aliène sa maison mobile doit toutefois en aviser immédiatement le locateur du terrain.
1999. Le locateur ne peut exiger du locataire de somme d’argent en raison de l’aliénation ou de la location de la maison mobile, à moins qu’il n’agisse comme mandataire du locataire pour l’aliénation ou la location de cette maison.
2000. L’acquéreur d’une maison mobile située sur un terrain loué devient locataire du terrain, à moins qu’il n’avise le locateur de son intention de quitter les lieux dans le mois de l’acquisition.
Mise à jour le Vendredi, 11 Juin 2010 07:56