Source: https://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-locazioni-principi-generali/tutela-processuale-in-materia-locatizia-parametri-generali-1697.aspx
Timestamp: 2019-08-20 01:41:20+00:00
Document Index: 69006862

Matched Legal Cases: ['art.447', 'art.414', 'art.447', 'art.414', 'art.414', 'art.447', 'sentenza ', 'art.658']

Tutela processuale in materia locatizia: parametri generali (Locazioni) - GuideLegali.it
Tutela processuale in materia locatizia: parametri generali
Le novità con riferimento all’individuazione del Giudice competente, al rito in materia locatizia e relativo procedimento.
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La materia delle locazioni è caratterizzata da una peculiare tutela processuale.
Con la riforma data dalla l.353/1990 si è avuta l’attuazione di un nuovo rito in materia locatizia.
In particolare sono state introdotte novità con riferimento all’individuazione del Giudice competente, al rito in materia locatizia e relativo procedimento.
Completa il quadro il D.lgs 51/1998 con l’introduzione del giudice unico di primo grado.
La norma di riferimento è data dall’art.447 bis c.p.c. che prevede che le controversie in materia di locazioni e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di azienda siano disciplinate dagli art.414-441 in quanto applicabili.
Ciò significa che la tutela ordinaria in materia locatizia è sottoposta ad un rito suo proprio detto appunto locatizio.
In forza del richiamo operato dall’art.447 bis c.p.c. le controversie in materia di locazione, comodato e affitto d’azienda, si svolgono infatti secondo il rito previsto per le controversie di lavoro (art.414 e ss) c.p.c.
Tale tutela processuale è definita ordinaria (rito ordinario in materia di locazioni), per distinguerla dal rito speciale rappresentato dal procedimento di convalida di sfratto di cui si dirà in seguito.
Chiarita la peculiarità del rito locatizio, giova soffermarsi sulle controversie interessate all’applicazione dello stesso.
A titolo esemplificativo si indicano le domande relative a :
-esistenza, validità, efficacia del contratto;
-accertamento del rapporto contrattuale: durata, canone…
-adempimento delle obbligazioni principali derivanti dal contratto di locazione.
-prestazioni dovute relative a pagamento di oneri accessori e condominiali;
-manutenzione e riparazione dell’immobile locato
-risoluzione del contratto per qualsiasi causa
-recesso del conduttore.
-invalidità , inefficacia, nullità del contratto
In generale può dirsi che tutte le questioni giudiziali relative alla stipulazione del contratto di locazione fino dalla suo nascere e all’ esecuzione del contratto di locazione nel suo svolgimento e quelle ad esso consequenziali, otterranno una tutela a norma delle disposizioni innanzi citate, salva l’ipotesi in cui sia possibile utilizzare la forma di tutela del procedimento speciale della convalida di sfratto.
L’applicazione del rito locatizio importa l’utilizzo degli schemi processuali propri del rito del lavoro art.414 e ss. in quanto applicabili come richiamati dall’art.447 bis c.p.c.
La competenza in materia locatizia è del Tribunale in composizione monocratica: territorialmente competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata.
La domanda si propone dunque con ricorso al giudice competente.
Valendo le norme proprie del rito del lavoro, sia nel ricorso introduttivo che nell’eventuale memoria difensiva del resistente è necessario proporre tutte le proprie difese e indicare i mezzi di prova e i documenti di cui le parti vogliono avvalersi.
Trattasi di un rito caratterizzato da una cadenza temporale assai più breve rispetto al giudizio di cognizione ordinaria con una contrazione anche nell’attività processuale.
Il ricorso unitamente al decreto di fissazione dell’udienza devono essere notificati al convenuto dall’attore entro 10 giorni dalla data di pronuncia del decreto.
Tra la notifica e l’udienza di discussione deve intercorrere un termine non minore di 30 giorni.
Lo svolgimento della causa si svolge le cadenze proprie del rito del lavoro alle cui norme si rinvia.
Infine, una volta espletate le attività istruttorie ove ritenute necessarie, il Giudice darà lettura dello stesso dispositivo della sentenza in udienza.
Diversa tutela viene invece accordata attraverso l’utilizzo del procedimento speciale di convalida di sfratto o licenza regolato dagli artt. 657 e art.658 c.p.c.
Trattasi di un procedimento sommario caratterizzato dal contradditorio tra le parti volto al conseguimento di un rapido titolo esecutivo per ottenere il rilascio di beni immobili oggetto di locazione.
Con riferimento alla competenza del Tribunale vale quanto affermato poc’anzi.
Il procedimento di convalida di sfratto può essere utilizzato in tre ipotesi:
-c.d. convalida di licenza o licenza per finita locazione: è il caso di un contratto di locazione prossimo alla scadenza in cui il locatore si trova ad agire prima della scadenza del contratto per ottenere un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile. Resta inteso che l’esecuzione dell’ottenuta ordinanza di rilascio potrà essere fatta valere solo al momento della scadenza del contratto di locazione.
c.d. convalida di sfratto: trattasi della circostanza in cui il contratto di locazione sia scaduto. Il locatore si trova a dover agire per ottenere il rilascio del bene nel caso in cui ciò non avvenga spontaneamente da parte del conduttore.
c.d. sfratto per morosità: In tale ipotesi il contratto di locazione è ancora in esecuzione. Tuttavia si è verificata la morosità del conduttore ovvero il mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze stabilite nel contratto di locazione. In tale ipotesi il locatore agisce per ottenere il pagamento dei canoni scaduti, per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento e il rilascio del bene oggetto del contratto di locazione.
Per la trattazione del procedimento di convalida di sfratto si rinvia ai paragrafi successivi.
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