Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kko-200556-asoy-osakkaiden-sopimus-vastikkeista
Timestamp: 2020-01-24 05:51:01+00:00
Document Index: 16214113

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', '§ 7', '§ 8', '§ 7', '§ 8', 'kko ', 'KKO ']

KKO 2005:56 AsOy osakkaiden sopimus vastikkeista | asuntokaupanvirheet.fi
20.1.2020 Asunnon äänihaitta?
Asunto-osakeyhtiön osakkaat voivat yksimielisillä päätöksillä tehdä sopimuksia keskenään, jopa yhtiöjärjestyksen vastaisesti esim. lainojen kohdistamisesta eri osakkeille kuten alla olevassa ratkaisussa on tapahtunut. Se ei kuitenkaan uusia osakkeenomistajia elleivät he tule tietoisiksi esim. isännöitsijätodistuksen kautta tällaisesta sopimuksesta. Alla olevassa tapauksessa katsottiin uusien osakkeenomistajien tulleen läheissuhteen johdosta tietoisiksi aiempien omistajien sopimuksesta koskien lainojen jakoa.
Myyjän olisikin syytä informoida tällaisesta sopimisesta ostajaa. Muuten ostaja ei siihen tule sidotuksi. Myös isännöitsijätodistukseen tulisi tällaiset kirjoittaa. Muuten on vaarana että isännöitsijälle syntyy korvausvastuu mahdollisista vahingoista.
Osakkeenomistajien väliset sopimukset ilman yhtiöjärjestyksen muutosta ovat aina hankalia. Esimerkiksi tapauksessa KKO 1989:146 osakkeenomistaja ei ollutkaan sidottu yhtiössä noudatettuun käytäntöön, että myyjä oli maksanut korkeampaa vastiketta vaikka myyjä oli kertonut ostajalle tästä. Ostaja voi kieltäytyä jatkossa maksamasta tällaisia vastikkeita.
KKO:2005:65
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite
Diaarinumero: S2003/302
Esittelypäivä: 23.3.2004
Antopäivä: 25.5.2005
Taltio: 1326
Asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeenomistajat olivat yhtiökokouksessa yksimielisesti päättäneet kohdistaa yhtiön ottamat lainat osakkeenomistajien kesken huoneistojen A ja C hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien vastattaviksi. Vaikkei päätös ollut ollut voimassa olleen yhtiöjärjestyksen mukainen, Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että yhtiökokouksen päätös sitoi sanottujen osakkeiden myöhempiä omistajia. Tämän vuoksi heidän yhtiökokouksessa tekemänsä päätös, jolla lainat päätettiin kohdistaa huoneistojen A ja B hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien vastattaviksi, julistettiin huoneiston B osakkeenomistajien kanteesta pätemättömäksi. (Ään.)
Asunto Oy Espoon Laaksolahdenrannan (asunto-osakeyhtiö) ylimääräisessä yhtiökokouksessa 5.11.1997 oli päätetty yhtiöjärjestyksen muuttamisesta lisäämällä siihen kunnossapitovastuun jakautumista koskeva määräys (14 §), jonka mukaan huoneistojen A ja B omistajat vastasivat yhdessä hallitsemansa rakennuksen (paritalo) rakennus-, korjaus- ja muutoskustannuksista ja huoneiston C omistaja hallitsemansa rakennuksen (omakotitalo) vastaavista kustannuksista. Muutos oli merkitty kaupparekisteriin 4.2.1998.
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli 4.12.1997 päättänyt nostaa yhtiölle yhteensä 600 000 markan luoton. Huoneistokohtaiset velkaosuudet päätettiin jakaa siten, että huoneiston A osuudeksi tuli 83 163 markkaa, huoneiston B osuudeksi 400 000 markkaa ja huoneiston C osuudeksi 116 837 markkaa. Päätöksen olivat hyväksyneet asunto-osakeyhtiön kaikki tuolloiset osakkeenomistajat, Riitta L ja Juha P huoneiston B hallintaan oikeuttaneiden osakkeiden omistajana ja Zermex Oy huoneistojen A ja C omistajana.
Asunto-osakeyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 11.8.1999 oli päätetty (§ 7) mitätöidä yhtiökokouksessa 4.12.1997 tehty päätös yhtiölle 29.7.1997 ja 11.12.1997 nostettujen yhteensä 200 000 markan määräisten lainojen kohdentamisesta sillä perusteella, että kyseinen päätös oli ollut yhtiöjärjestyksen ja siten asunto-osakeyhtiölain vastainen. Samassa yhteydessä todettiin, että vastuu yhtiön yhteensä 600 000 markan veloista määräytyi niin, että huoneiston A osuudeksi tuli 100 000 markkaa, huoneiston B osuudeksi 500 000 markkaa ja huoneiston C osuudeksi 0 markkaa. Samalla oli päätetty (§ 8) perustaa 200 000 markan suuruinen lainanlyhennysrahasto ja kohdistaa kustannukset yhtiöjärjestyksen 14 §:n mukaisesti huoneistoihin A ja B, koska varat oli käytetty yksinomaan kyseiset huoneistot käsittävän rakennuksen rakennustöihin. Päätöksen olivat yhtiökokouksessa tehneet huoneistojen A ja C hallintaan oikeuttavien osakkeiden uudet omistajat. Riitta L ja Juha P eivät olleet osallistuneet yhtiökokoukseen.
Riitta L:n ja Juha P:n kanne Espoon käräjäoikeudessa
Kanteessaan Riitta L ja Juha P muun ohella vaativat, että yhtiökokouksessa 11.8.1999 §:n 7 ja 8 kohdalla tehdyt päätökset julistetaan pätemättömiksi. Perusteluinaan he esittivät, että aiempi lainojen kohdentamispäätös 4.12.1997, jonka pätemättömyydellä uutta lainojen kohdentamispäätöstä oli perusteltu, ei ollut ollut tuolloin voimassa olleen yhtiöjärjestyksen vastainen, ja päätös vastasi sitä, mihin huoneistot A ja C omistanut Zermex Oy oli sitoutunut myydessään kantajille huoneiston B osakkeet. Koska kaikki osakkeenomistajat olivat yksimielisesti tehneet päätöksen, päätös olisi ollut pätevä yhtiöjärjestyksen vastaisenakin. Yhtiökokouksessa ei myöskään voitu päättää aikaisemman yhtiökokouksen päätöksen laillisuudesta tämän tehtävän kuuluessa tuomioistuimelle. Lisäksi päätös lainojen uudelleen kohdentamisesta oli asunto-osakeyhtiölain 46 §:n vastainen ja olisi edellyttänyt kantajien suostumusta.
Asunto-osakeyhtiön vastaus
Asunto-osakeyhtiö vastusti kannetta. Yhtiöjärjestystä oli muutettu ennen 4.12.1997 tehtyä päätöstä, joka oli perustunut siihen, että remontteja oli suunniteltu tehtäväksi huoneistoissa A ja C. Korjaustöitä, jotka suoritettiin yhtiöjärjestyksen rekisteröinnin 4.2.1998 jälkeen, suoritettiin kuitenkin huoneistoissa A ja B. Lainojen kohdistaminen huoneistoihin A ja C olisi ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.
Käräjäoikeuden tuomio 11.5.2001
Yhtiökokouksessa 4.12.1997 tehty päätös ei ollut ollut 4.12.1997 voimassa olleen eikä myöskään 4.2.1998 voimaan tulleen yhtiöjärjestyksen mukainen. Vaikka päätös olisi ollut siihen osallistuneita osakkeenomistajia velvoittava, se ei yhtiöjärjestyksen vastaisena sitonut huoneistojen A ja C hallintaan oikeuttavien osakkeiden uusia omistajia. Arvioitaessa uusien osakkeenomistajien asemaa ei voitu antaa oikeudellista merkitystä sille suhteelle, joka aiemmalla osakkeenomistajalla oli uusiin osakkeenomistajiin.
Asiassa oli selvitetty, että lainoilla rahoitetut työt oli tehty kunnossapitovastuuta koskevan yhtiöjärjestyksen uuden määräyksen rekisteröinnin jälkeen. Riidatonta oli, että työt olivat kohdistuneet paritaloon, jossa huoneistot A ja B sijaitsivat. Tämän vuoksi lainavastuun kohdentumiseen oli ollut sovellettava 4.2.1998 rekisteröidyn yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Siten yhtiökokouksessa 11.8.1999 7 §:n kohdalla tehtyä päätöstä oli pidettävä asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisena. Näin ollen päätös ei tuottanut muille osakkeenomistajille epäoikeutettua etua kantajien kustannuksella. Päätökseen ei tarvittu kantajien suostumusta, koska heille siitä johtuva lisämaksuvelvollisuus oli perustunut yhtiöjärjestykseen. Sillä asianosaisten erimielisyydellä, oliko kaikki lainavarat käytetty asianmukaisella tavalla ja siihen tarkoitukseen, johon ne oli nostettu, ei ollut merkitystä yhtiökokouksen päätöksen pätevyyden kannalta. Myöskään sillä seikalla, mihin 4.12.1997 tehty päätös oli perustunut, ei ollut asian ratkaisemisen kannalta merkitystä.
Koska pöytäkirjan 7 §:n kohdalla tehty päätös oli pätevä, ei myöskään 8 §:n kohdalla tehtyä päätöstä ollut aihetta julistaa pätemättömäksi.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Olli Saunanoja.
Helsingin hovioikeuden tuomio 30.1.2003
Riitta L ja Juha P valittivat hovioikeuteen. Valituksessaan he katsoivat käräjäoikeudessa esittämänsä lisäksi, että alkuperäinen, yksimielisesti kaikkien osakkeenomistajien läsnäollessa tehty kohdistamispäätös sitoi myös myöhempiä osakkeenomistajia, erityisesti ottaen huomioon heidän läheisen suhteensa aikaisempiin osakkeenomistajiin. Uudet osakkeenomistajat eivät voineet saada parempaa oikeutta kuin heille osakkeet siirtänyt Zermex Oy, joka ei voinut hankkiutua eroon velvoitteistaan myymällä omistamansa osakkeet lähipiirilleen.
Hovioikeus totesi, ettei asiassa ollut väitettykään, etteivät Juha P ja Riitta L olisi saaneet laillista kutsua ko. yhtiökokoukseen. Jäämällä pois yhtiökokouksesta heidän oli katsottava hyväksyneen yhtiökokouksessa tehtävät päätökset ja siten myös luopuneen moittimasta niitä. Syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei siten ollut.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Juhani Holmas, Petri Leskinen (eri mieltä) ja Ari Siltama (eri mieltä).
Eri mieltä ollut määräaikainen hovioikeudenneuvos Siltama lausui: Katson, ettei yhtiö ole voinut yksipuolisesti ilman Juha P:n ja Riitta L:n suostumusta kumota tai muuttaa aikaisempaa päätöstä, jolla huoneiston B hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat oli vapautettu suorittamasta yhtiölle vastiketta siltä osin kuin oli kyse puheena olevista lainoista johtuvien menojen kattamisesta. Katson, ettei asianmukaisesti päätettyjen huoneistokohtaisten velkaosuuksien osalta myöhemmillä osakkeenomistajien vaihdoksilla ole merkitystä asian arvioimisessa. Koska yhtiöllä ei ole ollut oikeutta tehdä päätöstä, jolla peruutetaan 4.12.1997 tehty päätös lainoista johtuvista maksuvelvoitteista, ovat 11.8.1999 tehdyt päätökset asunto-osakeyhtiölain vastaisina pätemättömiä.
Siltama julisti yhtiökokouksen kysymyksessä olevat päätökset pätemättömiksi.
Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos Leskinen katsoi, ettei aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ollut.
Riitta L:lle ja Juha P:lle myönnettiin valituslupa.
Valituksessaan Riitta L ja Juha P vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja yhtiökokouksen päätökset julistetaan pätemättömiksi.
Asunto-osakeyhtiö vastasi valitukseen.
1. Asunto Oy Espoon Laaksolahdenrannan ylimääräisessä yhtiökokouksessa 5.11.1997 on päätetty yhtiöjärjestyksen muuttamisesta lisäämällä siihen kunnossapitovastuun jakautumista koskeva määräys (14 §), jonka mukaan huoneistojen A ja B omistajat vastasivat yhdessä hallitsemansa rakennuksen (paritalo) rakennus-, korjaus- ja muutoskustannuksista ja huoneiston C omistaja hallitsemansa rakennuksen (omakotitalo) vastaavista kustannuksista. Muutos on merkitty kaupparekisteriin 4.2.1998.
2. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous on 4.12.1997 päättänyt yhtiön tuona vuonna nostamien lainojen kohdentamisesta osakkeenomistajien huoneistokohtaisiksi velkaosuuksiksi siten, että kahden, yhteensä 200 000 markan lainan osalta huoneiston A osuudeksi tuli 83 163 markkaa ja huoneiston C osuudeksi 116 837 markkaa. Päätöksen ovat hyväksyneet asunto-osakeyhtiön kaikki tuolloiset osakkeenomistajat eli huoneiston B hallintaan oikeuttavien osakkeiden osalta Riitta L ja Juha P sekä huoneistojen A ja C hallintaan oikeuttavien osakkeiden osalta niiden tuolloinen omistaja Zermex Oy, jonka hallituksen ainoa varsinainen jäsen oli yhtiötä kokouksessa edustanut Esko M sekä varajäsen ja toimitusjohtaja Eero M.
3. Zermex Oy on sittemmin luovuttanut huoneiston A hallintaan oikeuttavat osakkeet Agentoral Oy:lle ja huoneiston C hallintaan oikeuttavat osakkeet Kyllikki H:lle, joka on Eero M:n aviopuolison Tiina-Kaisa M:n äiti. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan Agentoral Oy:n omistaa Kyllikki H ja hänen aviopuolisonsa Niilo H, ja Kyllikki H on yhtiön hallituksen ainoa varsinainen jäsen ja toimitusjohtaja.
Yhtiökokouksen päätökset 11.8.1999
4. Asunto-osakeyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 11.8.1999 on päätetty (§ 7) mitätöidä yhtiökokouksessa 4.12.1997 tehty päätös mainittujen lainojen kohdentamisesta sillä perusteella, että kyseinen päätös oli ollut yhtiöjärjestyksen ja siten asunto-osakeyhtiölain vastainen, ja jaettu vastuu sanotuista yhtiön 200 000 markan veloista niin, että sekä huoneiston A että B osuudeksi tuli 100 000 markkaa. Samalla on päätetty (§ 8) perustaa 200 000 markan suuruinen lainanlyhennysrahasto ja kohdistaa kustannukset yhtiöjärjestyksen 14 §:n mukaisesti huoneistoihin A ja B, koska varat on käytetty yksinomaan kyseiset huoneistot käsittävän rakennuksen rakennustöihin. Päätöksentekoon ovat yhtiökokouksessa osallistuneet Kyllikki H, jota on kokouksessa avustanut Esko M, ja Agentoral Oy, jota on edustanut Tiina-Kaisa M, jota on puolestaan avustanut Eero M. Riitta L ja Juha P eivät osallistuneet yhtiökokoukseen.
Yhtiökokouksesta poissaolon merkitys
5. Riitta L ja Juha P ovat kanteessaan vaatineet yhtiökokouksen 11.8.1999 tekemien edellä mainittujen päätösten julistamista pätemättömiksi. Hovioikeus on hylännyt Riitta L:n ja Juha P:n moitekanteen sillä perusteella, ettei asiassa ollut väitettykään, etteivät he olisi saaneet laillista kutsua yhtiökokoukseen 11.8.1999. Hovioikeus on katsonut heidän jäämällä pois yhtiökokouksesta hyväksyneen yhtiökokouksessa tehtävät päätökset ja siten myös luopuneen moittimasta niitä.
6. Korkein oikeus toteaa, ettei pelkästään se, etteivät kutsun yhtiökokoukseen saaneet Riitta L ja Juha P olleet osallistuneet yhtiökokoukseen, osoittanut, että he olisivat hyväksyneet yhtiökokouksessa tehdyt päätökset. Asunto-osakeyhtiö ei myöskään ole edes väittänyt, että Riitta L:n ja Juha P:n olisi tällä perusteella katsottava luopuneen moittimasta yhtiökokouksen päätöksiä. Kannetta ei siten voida hylätä sanotulla hovioikeuden mainitsemalla perusteella, vaan asiassa on arvioitava, onko kysymyksessä olevia yhtiökokouksen päätöksiä pidettävä kantajien esittämillä perusteilla pätemättöminä.
Yhtiökokouksen 4.12.1997 tekemän päätöksen sitovuus
7. Riitta L ja Juha P ovat kanteessaan lähteneet muun ohessa siitä, että yhtiökokouksen 4.12.1997 tekemä päätös ei ollut ollut tuolloin voimassa olleen yhtiöjärjestyksen vastainen, niin kuin uutta päätöstä tehtäessä oli katsottu. Aiempi päätös olisi ollut pätevä yhtiöjärjestyksen vastaisenakin, koska kaikki osakkeenomistajat olivat sen hyväksyneet. Yhtiökokouksen aiempi päätös lainojen kohdentamisesta sitoi myös siitä tietoisia huoneiston A ja C hallintaan oikeuttavien osakkeiden myöhempiä omistajia Agentoral Oy:tä ja Kyllikki H:ta, jotka eivät voineet saada parempaa oikeutta kuin alkuperäisen päätöksen tekemiseen osallistunut saantomiehensä. Kantajat ovat tältä osin myös viitanneet myöhempien osakkeenomistajien läheiseen suhteeseen aikaisempaan osakkeenomistajaan ja siihen, että uusi päätös lainojen kohdentamisesta 11.8.1999 oli tehty käytännössä samojen henkilöiden toimesta ja aloitteesta, jotka olivat olleet Zermex Oy:n puolesta päättämässä lainojen kohdentamisesta 4.12.1997.
8. Korkein oikeus toteaa, että yhtiökokouksen päätöksessä 11.8.1999 viitatut yhtiöjärjestyksen uuden 14 §:n määräykset osakkeenomistajien vastuusta rakennus-, korjaus- ja muutoskustannuksista ovat tulleet voimaan 4.2.1998, eikä niitä ole saanut asunto-osakeyhtiölain 44 §:n 1 momentin mukaan tätä ennen noudattaa. Asunto-osakeyhtiön 4.2.1998 asti voimassa olleen yhtiöjärjestyksen mukaan asunto-osakeyhtiön lainavastuut olisi tullut jakaa osakkeenomistajien kesken huoneistojen lattiapinta-alojen mukaisessa suhteessa. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa 4.12.1997 tehty päätös yhtiön lainavastuun jakamisesta ei siten ole ollut päätöstä tehtäessä voimassa olleen yhtiöjärjestyksen mukainen.
9. Yksimielisinä osakkeenomistajat ovat kuitenkin voineet päättää lainavastuun jakamisesta keskenään myös yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Tällainen päätös on ollut siihen osallistuneita osakkeenomistajia sitova, ja myös sen muuttaminen on edellyttänyt heidän yksimielisyyttään. Lähtökohta toisaalta on, että osakkeenomistajien yksimielisetkään päätökset, joilla osakkeenomistajille on perustettu yhtiöjärjestykseen perustumattomia maksuvelvoitteita, eivät yleensä sido päätöksentekoon osallistuneiden osakkeenomistajien seuraajia, jotka ovat luovutustoimella hankkineet osakkeet omistukseensa, jos he eivät ole osaltaan hyväksyneet päätöstä itseään sitovaksi.
10. Arvioitaessa uuden omistajan sidonnaisuutta yhtiössä aiemmin tehtyihin edellä tarkoitettuihin päätöksiin on kuitenkin tässä tapauksessa otettava huomioon osakkeiden luovutuksiin ja luovutuksensaajiin sekä yhtiökokouksen päätöksen tekoon liittyvät erityiset olosuhteet.
11. Zermex Oy on sen jälkeen, kun se on Esko M:n edustamana ollut tekemässä päätöstä asunto-osakeyhtiön lainavastuiden kohdistamisesta Zermex Oy:n omistamiin huoneiston A ja C hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin, asiassa tarkemmin selvittämättä jääneenä ajankohtana ja niin ikään tarkemmin selvittämättä jäänein ehdoin luopunut sanottujen osakkeiden omistuksesta yhtiön lähipiiriin kuuluvien tahojen hyväksi. Nämä puolestaan ovat kohta omistusoikeuden saatuaan päättäneet järjestämässään ylimääräisessä yhtiökokouksessa siirtää kyseisen lainavastuun osaksi Riitta L:n ja Juha P:n omistaman huoneiston B vastattavaksi ja vapauttaa Kyllikki H:n omistaman huoneiston C kokonaan sanotusta lainavastuusta. Yhtiökokouspöytäkirjan mukaan tässä yhtiökokouksessa puheenjohtajana ja sihteerinä on toiminut Eero M ja hän sekä Esko M ovat avustaneet kokouksessa edellä mainitut päätökset tehneitä osakkeenomistajia.
12. Yhtiökokouksessa 11.8.1999 tehdyt päätökset ovat siten merkinneet sitä, että Zermex Oy:n lähipiiriin kuuluva huoneiston C hallintaan oikeuttavien osakkeiden uusi omistaja on Riitta L:n ja Juha P:n vahingoksi kokonaan vapautettu sellaisesta lainavastuusta, johon Zermex Oy olisi ollut sidottu aiempaan osakkeenomistajien yksimieliseen päätökseen osallistuneena. Lisäksi on ilmeistä, että huoneistojen A ja C hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien vaihtumisesta huolimatta aiemman omistajan Zermex Oy:n taustalla olleet henkilöt ovat tosiasiassa olleet keskeisesti mukana tehtäessä noiden osakkeiden tuottamin äänin päätös Zermex Oy:tä sitoneen yhtiökokouksen aiemman päätöksen mitätöinnistä yhtiön lähipiirin hyväksi. Nämä seikat osoittavat, etteivät huoneistojen A ja C hallintaan oikeuttavat osakkeet ole tässä tapauksessa siirtyneet Zermex Oy:ltä sellaisille sivullisille, joihin osakkeenomistajien aikaisemman yksimielisen vaikkakin yhtiöjärjestyksen määräyksistä poikenneen päätöksen sitovan vaikutuksen ei voitaisi katsoa ulottuvan.
13. Edellä lausutun perusteella uudet osakkeenomistajat Kyllikki H ja Agentoral Oy eivät ole voineet yhtiökokouksessa 11.8.1999 tehdä päätöstä asunto-osakeyhtiön kyseisten lainojen uudelleen kohdentamisesta Riitta L:n ja Juha P:n vahingoksi ilman näiden suostumusta. Yhtiökokouksessa pöytäkirjan §:n 7 ja 8 kohdalla tehdyt päätökset ovat siten pätemättömiä.
Hovioikeuden tuomiota muutetaan.
Asunto Oy Espoon Laaksolahdenrannan yhtiökokouksen 11.8.1999 pöytäkirjan §:n 7 ja 8 kohdalla tekemät päätökset vahvistetaan pätemättömiksi.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Mikko Tulokas (eri mieltä), Liisa Mansikkamäki, Pauliine Koskelo ja Juha Häyhä (eri mieltä). Esittelijä Jukka Sippo.
Oikeusneuvos Häyhä: Olen enemmistön kanssa samaa mieltä perustelujen kuuden ensimmäisen kappaleen osalta. Tämän jälkeen lausun seuraavan:
Yhtiökokouksen 4.12.1997 päätöksen merkitys
Asunto-osakeyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 5.11.1997 päätetty osakkeenomistajien vastuun jakautumista koskeva yhtiöjärjestyksen muutos (14 §) on tullut voimaan sen tultua rekisteröidyksi 4.2.1998. Tätä ennen voimassaolleen yhtiöjärjestyksen mukaan vastuuperusteena oli huoneistojen lattiapinta-alojen suhde. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 4.12.1997 on päätetty yhtiön lainavastuun jakamisesta tuolloin voimassaolleesta yhtiöjärjestyksestä poikkeavalla tavalla. Yhtiökokouksella ei kuitenkaan ole toimivaltaa tehdä tällaista yhtiövastikkeen perusteen muutosta tarkoittavaa päätöstä yhtiöjärjestystä muuttamatta.
Yhtiön kaikki osakkeenomistajat ovat kuitenkin, oltuaan asiasta yksimielisiä, voineet 4.12.1997 päättää lainavastuun jakamisesta keskenään myös vastoin yhtiöjärjestystä. Tällainen päätös velvoittaa siihen osallistuneita. Päätöksen tarkoittamien keskinäisten velvoitteiden muuttaminen tai lakkauttaminen edellyttää siihen osallistuneiden myötävaikutusta. Asiassa ei ole tullut ilmi, ovatko päätöksen 4.12.1997 tehneet osapuolet mahdollisesti lakkauttaneet mainitun päätöksen tarkoittamat velvoitteensa. Asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen 11.8.1999 tekemin päätöksin näitä velvoitteita ei kuitenkaan ole voitu saada lakkaamaan ilman päätökseen 4.12.1997 osallistuneiden myötävaikutusta.
Yhtiökokouksen 4.12.1997 päätöksen mitätöinti
Osakkeenomistajien vastoin yhtiöjärjestystä tekemät yksimieliset päätökset eivät kuitenkaan sido sellaisia osakkeenomistajia, joille osakkeet ovat siirtyneet ja jotka eivät ole velvoittautuneet yhtiöjärjestykseen perustumattomiin suorituksiin esimerkiksi hyväksymällä saantomiestensä tekemät mainitunkaltaiset päätökset. Sillä seikalla, onko uusi osakkeenomistaja mahdollisesti tietoinen yhtiöjärjestykseen perustumattomista velvoitteista, ei ole vastuun arvioinnin kannalta merkitystä, kuten ratkaisusta KKO 1989:146 ilmenee. Näin ollen yhtiökokous ei ole 4.12.1997 voinut tehdä yhtiön uusia osakkeenomistajia sitovaa päätöstä, joka merkitsee yhtiöjärjestykseen perustumattoman vastikevelvoitteen asettamista. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 11.8.1999 on voitu pykälän 7 kohdalla todeta, että 4.12.1997 tehty päätös on mitätön siten, että sen mukaiset velvoitteet eivät sido 11.8.1999 läsnäolleita osakkeenomistajia.
Kustannusvastuun kohdistaminen
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä on 4.2.1998 rekisteröidyn yhtiöjärjestyksen mukaan muutettu (14 §) siten, että huoneistojen A ja B omistajat vastaavat yhdessä hallitsemansa rakennuksen (paritalo) rakennus-, korjaus- ja muutoskustannuksista ja huoneiston C omistaja hallitsemansa rakennuksen (omakotitalo) vastaavista kustannuksista. Tämä yhtiöjärjestyksen määräys on ollut voimassa, kun ylimääräisessä yhtiökokouksessa on 11.8.1999 päätetty kohdistaa mainitussa yhtiöjärjestyksessä tarkoitettuja kustannuksia yhtiöjärjestysmääräyksen mukaisesti huoneistoihin A ja B. Päätös on näin ollen yhtiöjärjestyksen mukainen siltä osin kuin kysymys on näitä huoneistoja koskevista kustannuksista. Riitta L ja Juha P ovat myöntäneet, että tällaisia kustannuksia on ollut 94 000 markan edestä. Asuntoyhtiö ei ole näyttänyt käyttäneensä tässä tarkoitetuista luotoista huoneistojen A ja B rakennus-, korjaus- ja muutoskustannuksiin sanottua määrää enempää. Tältä osin ylimääräisen yhtiökokouksen 11.8.1999 tekemä päätös kustannusten kohdistamisesta huoneistoihin A ja B on ollut päätöstä tehtäessä voimassaolleen yhtiöjärjestyksen vastaisena pätemätön.
Näillä perusteilla hyväksyn kanteen siltä osin kuin Asunto Oy Espoon Laaksolahdenranta -nimisen asunto-osakeyhtiön 11.8.1999 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa on päätetty kohdistaa yhtiössä vuosina 1997 ja 1998 suoritettujen muutostöiden kustannuksia huoneistoihin A ja B enemmälti kuin 94 000 markkaa. Muilta osin pysytän voimassa hovioikeuden tuomion lopputuloksen.
Oikeusneuvos Tulokas: Korkeimman oikeuden enemmistön tavoin katson, että yhtiökokouksessa 4.12.1997 tehty yksimielinen yhtiön lainojen kohdentamispäätös sitoo myös siitä ja sen taustaolosuhteista tietoisia Zermex Oy:n lähipiiriin kuuluvia uusia osakkeenomistajia. He eivät ole voineet - ottaen huomioon asunto-osakeyhtiölain 46 §:n yhteislauseke - pätevästi uudelleen päättää velkavastuun jakautumisesta omaksi hyödykseen ja Riitta L:n ja Juha P:n vahingoksi. Päädyn siten samaan lopputulokseen kuin enemmistö.
13.1.2020 Hiekkaranta, välitysliikkeen tiedonanto- ja selonottovelvollisuus?
10.1.2020 Puuttuva rakennuslupa ja kiinteistön vallintavirhe?
31.12.2019 Korjausavustuslaki 2020?
27.12.2019 Valesokkeli ja alapohja, kiinteistökaupan purku?
19.12.2019 Rakennuttajan konkurssi?
11.12.2019 Lukkojen uudelleen sarjoittamisesta aiheutuvat kulut?
4.12.2019 Kiinteistökauppa, hinnanalennus hylätty rakennuksen vähäisen merkittävyyden johdosta?
25.11.2019 Kiinteistön valesokkelin ja kaupan purkaminen?
7.11.2019 Vastikkeet uuden asunnon kaupassa?
28.10.2019 Asoy ryhmävalitus ja taloussuunnitelma uuden asunnon kaupassa?
21.10.2019 Purkukynnys kiinteistökaupassa?
10.10.2019 Luvattu rakennusoikeus sekä välittäjän vastuu?
9.10.2019 Kiinteistökaupan ostotarjouksen peruuttaminen ja korvaukset?
7.10.2019 Kesämökki vakituiseen asumiseen?
30.9.2019 Kiinteistönvälittäjän selonottovelvollisuus?
15.9.2019 Isännöitsijätodistuksen virhe lainamäärässä?