Source: https://www.immobilien-elite.com/2019/02/06/ein-geschaeftshaus-darf-nicht-ohne-weiteres-als-wohnraum-genutzt-werden/
Timestamp: 2019-02-20 15:22:16
Document Index: 67029273

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 15', 'BGH', '§ 10', 'BGH']

Ein Geschäftshaus darf nicht ohne Weiteres als Wohnraum genutzt werden
Eigentumsnutzung / Teilungserklärung
von mhe · 6. Februar 2019
Dass ein Geschäftshaus in der Regel nicht als Wohnraum genutzt werden darf, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im März 2018 klar. Eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist nur möglich, wenn ein betroffener Teileigentümer zuvor eine Nutzungsänderung durchgesetzt hat.
Die Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft eines Geschäftshauses stritten über die Rechtmäßigkeit der Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum. Nach Ansicht der übrigen Mitglieder nutzte ein Teileigentümer seine Einheit unzulässig als Wohnraum. In der Teilungserklärung war festgelegt worden, dass die Einheiten nur für „berufliche und gewerbliche“ Zwecke, insbesondere als Apotheke oder Arztpraxis, genutzt werden durften.
Entsprechend befanden sich in dem Gebäude zunächst sechs Arztpraxen und eine Apotheke. 2013 wurde in unmittelbarer Nähe ein großes Ärztehaus gebaut. Aus diesem Grund waren nur noch drei Einheiten als Arztpraxen vermittelbar. Die Apotheke wurde zeitweise als Büro an eine Tierschutzhilfe vermietet. In einer früheren Arztpraxis wurde Nachhilfe für Schüler angeboten. Zuletzt hatte dann ein Teileigentümer seine Teileigentumseinheit aufgeteilt, baute diese um und vermietete die entstandenen zwei Einheiten als Wohnraum. Dies wollten die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft nicht hinnehmen und für die Zukunft verhindern. Da der eigenmächtig handelnde Teileigentümer nicht freiwillig die Nutzung als Wohnraum einstellte, reichten die übrigen Mitglieder Klage ein.
Die Entscheidung vor dem BGH
Mit Erfolg! In letzter Instanz entschied der BGH zu Gunsten der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft, dass die Teileigentumseinheit nicht als Wohnraum genutzt werden durfte. Die anderen Eigentümer konnten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geltend machen. Denn die Teileigentumseinheit durfte nach der Teilungserklärung nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden. Eine Nutzung als Wohnraum störte nach Ansicht des BGH mehr als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung als Geschäftshaus. In einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude ist eine Nutzung zu Wohnzwecken schon deshalb störender als eine berufliche und gewerbliche Nutzung, weil die Nutzung als Wohnraum ganztägig und auch am Wochenende andauert und das Gemeinschaftseigentum somit mehr belastet wird.
Zwar kann ein Teileigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend verlangen, dass seine Teileigentumseinheit fortan zu Wohnzwecken genutzt werden darf, wenn er an einer wirtschaftlichen Verwertung seiner Einheit gehindert ist. Doch eine solche Änderung der Teilungserklärung muss vor der abweichenden Nutzung zunächst durchgesetzt werden; und dies notfalls mittels einer gerichtlichen Klage. Eine geltende Teilungserklärung muss beachtet werden, bis eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung genehmigt wird (BGH, Urteil v. 23.03.18, Az. V ZR 307/16).
Tags: AnspruchEigentumsnutzungGemeinschaftMietgebrauchTeilungserklärungUnterlassungWEG
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