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Timestamp: 2016-10-28 08:24:56+00:00
Document Index: 289820544

Matched Legal Cases: ['art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 259', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 99', 'art. 8', 'art. 42', 'art. 66', 'art. 68']

4A_265/2011 (08.07.2011)
4A_265/2011
tous deux repr�sent�s par Me Nicolas Gagnebin,
Soci�t� Anonyme Z.________, en liquidation,
X.________ et Y.________ (ci-apr�s: les locataires) louent, depuis d�cembre 1984, un appartement de cinq pi�ces et demie au troisi�me �tage d'un immeuble, propri�t� de la Soci�t� Anonyme Z.________, en liquidation (ci-apr�s: la bailleresse), sis aux n�s ..., � Gen�ve. L'appartement se trouve dans la partie de l'immeuble situ�e au n� ... de cette rue. Le loyer a �t� fix� en dernier lieu � 2'727 fr. par mois, charges en sus.
En 2007, la bailleresse a entrepris de lourds travaux de r�novation de cet immeuble, class� monument historique. Ces travaux ont d�but� en juillet 2007 et ont dur� jusqu'� fin janvier 2010. Ils ont caus� d'importantes nuisances aux habitants de l'immeuble.
B.a Le 7 ao�t 2008, les locataires ont ouvert action contre la bailleresse en vue d'obtenir une r�duction de leur loyer de 40% au minimum du 1er juillet 2007 au 31 janvier 2010.
La bailleresse a conclu � ce qu'acte lui f�t donn� qu'elle consentait � r�duire le loyer de 30% du 1er ao�t 2008 au 31 janvier 2010.
A l'appui de leur requ�te, les locataires ont produit, entre autres pi�ces, trois d�cisions rendues par le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve dans des affaires pr�tendument similaires, dont deux jugements du 22 mars 2010 relatifs � un duplex (cause ...; pce n� 10) et � un local commercial (cause ...; pce n� 11) sis au n� .... La bailleresse s'est oppos�e � la prise en compte de ces deux jugements, au motif qu'ils faisaient l'un et l'autre l'objet d'un appel.
Par jugement du 14 juin 2010, le Tribunal des baux et loyers a r�duit le loyer des locataires de 40% du 1er juillet 2007 au 31 janvier 2010. Statuant � titre liminaire sur l'admissibilit� des pi�ces d�pos�es par les locataires, il a accept� la production du proc�s-verbal de transport sur place du 11 juin 2009 relatif aux deux causes pr�cit�es (pce n� 8), de m�me que le proc�s-verbal d'audition du 14 octobre 2009 de l'architecte charg� du projet de r�fection de l'immeuble (pce n� 9), mais ne s'est pas prononc� sur la recevabilit� des pi�ces nos 10 et 11 susmentionn�es. Sur le fond, il s'est r�f�r� principalement aux d�clarations de l'architecte pour retenir que les nuisances avaient particuli�rement affect� les locataires. Tenant compte de l'ensemble des circonstances, de l'exp�rience de la vie et de la casuistique tir�e de la jurisprudence cantonale en la mati�re, il a appliqu� un taux de r�duction moyen pour toute la dur�e du chantier et l'a fix� � 40%.
B.b La bailleresse a appel� de ce jugement, en r�it�rant la demande de donner acte qu'elle avait formul�e devant la juridiction de premi�re instance et en concluant, pour le surplus, au rejet de la requ�te en r�duction du loyer.
Les locataires ont invit� la cour cantonale � confirmer le jugement d�f�r�.
Par arr�t du 18 mars 2011, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le jugement du 14 juin 2010 et r�duit le loyer en cause de 30% du 1er ao�t 2008 au 31 janvier 2010. Apr�s avoir confirm� que la question de l'admissibilit� de la production des proc�s-verbaux d'auditions de l'architecte avait d�j� �t� liquid�e en premi�re instance, elle s'est pench�e sur le fond du litige. Elle a tout d'abord rappel� l'�tat de la jurisprudence et de la doctrine relatives aux normes l�gales r�gissant les cons�quences du caract�re d�fectueux de la chose lou�e, et singuli�rement la r�duction du loyer. Consid�rant ensuite les circonstances du cas concret avec un plein pouvoir d'examen, elle a commenc� par faire un expos� chronologique des travaux ex�cut�s sur la partie de l'immeuble situ�e au n� .... Puis elle s'est r�f�r�e aux dires de l'architecte pour �num�rer cinq types de nuisances � retenir et fixer la dur�e de celles-ci pour chacun d'eux. Cela fait, partant du loyer en vigueur de 2'727 fr., elle en a calcul� la r�duction en appliquant un taux sp�cifique � chaque nuisance retenue et en ayant �gard � la dur�e de celle-ci, pour aboutir � un montant cumul� de 10'976 fr. 15 repr�sentant la r�duction de loyer totale � laquelle les locataires pouvaient pr�tendre. Cependant, afin de respecter le principe ne infra oblata, elle a r�duit le loyer de 30% du 1er ao�t 2008 au 31 janvier 2010, conform�ment � la conclusion de la bailleresse, qui �quivalait � une r�duction cumul�e de 14'725 fr. 80.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, les locataires demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Chambre d'appel et de confirmer le jugement de premi�re instance.
Dans sa r�ponse, l'intim�e conclut au rejet du recours, si tant est qu'il soit recevable.
La cour cantonale se r�f�re, quant � elle, aux motifs �nonc�s dans son arr�t.
1.1 Interjet� par les deux locataires ayant succomb� devant la Chambre d'appel (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil fix� � l'art. 74 al. 1 let. a LTF, le pr�sent recours en mati�re civile, qui a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF en liaison avec l'art. 46 al. 1 let. a LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, est recevable sous ces diff�rents angles.
Les recourants ne se plaignent pas de la mani�re dont l'autorit� pr�c�dente a appliqu� les dispositions sp�cifiques de la l�gislation f�d�rale touchant les d�fauts de la chose lou�e, en particulier l'art. 259d CO qui fixe les conditions d'une r�duction du loyer de ce chef. Ils ne d�montrent nullement en quoi cette autorit� aurait m�connu les principes jurisprudentiels r�gissant la question litigieuse. D�s lors, il n'y a pas lieu de traiter cette question.
Le seul reproche que les recourants adressent � la cour cantonale est d'avoir viol� le principe de l'�galit� de traitement, consacr� par l'art. 8 al. 1 Cst., en ne leur accordant qu'une r�duction de loyer sensiblement inf�rieure � celle qu'elle a consentie � deux autres locataires du m�me immeuble dans les causes ... et ..., "pourtant exactement similaires", qui ont �t� jug�es par elle, les 17 janvier et 14 f�vrier 2011, dans deux arr�ts en force annex�s au m�moire de recours (pces nos 2 et 3).
3.2 Le grief examin� tombe � faux pour plusieurs raisons.
3.2.1 L'application - sinon imm�diate, du moins indirecte - des r�gles constitutionnelles aux relations entre les particuliers n'est certes pas exclue, s'agissant notamment de l'interpr�tation des clauses g�n�rales et des notions juridiques ind�termin�es du droit priv� (ATF 111 II 245 consid. 4b avec de nombreuses r�f�rences). Cependant, la reconnais- sance de cet effet "horizontal" des droits fondamentaux (Dritt- und Horizontalwirkung) n'emp�che pas que les rapports entre les particuliers rel�vent directement des seules lois civiles et p�nales. C'est donc par elles que l'individu est prot�g� contre les atteintes que d'autres sujets de droit priv� pourraient porter � ses droits constitutionnels (ATF 111 II 330 consid. 5; 107 Ia 277 consid. 3a et les r�f�rences; arr�t 4P.187/1999 du 2 septembre 1999 consid. 2).
Ainsi, les recourants, qui sont oppos�s, dans un proc�s civil, � une personne morale de droit priv�, ne sauraient all�guer que la d�cision attaqu�e viole directement la garantie constitutionnelle de l'�galit� de traitement (cf. arr�t 5A_26/2009 du 15 septembre 2009 consid. 5.5 et les arr�ts cit�s). Ils peuvent tout au plus se plaindre de ce que les r�gles juridiques applicables pour r�soudre le probl�me litigieux ont �t� m�connues par l'autorit� de jugement. Or, ils ne le font pas (cf. consid. 2 ci-dessus). Il para�t �vident, pourtant, que l'in�galit� de traitement qu'ils d�noncent peut difficilement trouver sa source ailleurs que dans une application incorrecte de l'art. 259d CO, � supposer que les deux pr�c�dents invoqu�s par eux aient �t� rendus en conformit� avec cette disposition. Au demeurant, si cette supposition ne correspondait pas � la r�alit�, les recourants ne pourraient pas se pr�valoir de ces deux pr�c�dents pour conclure � la r�forme d'un arr�t par hypoth�se respectueux du droit f�d�ral (absence de droit � l'�galit� dans l'ill�galit�).
3.2.2 Force est ensuite de constater que les deux arr�ts cens�s �tayer l'argumentation des recourants ne figurent pas dans le dossier cantonal. Produits pour la premi�re fois devant le Tribunal f�d�ral, ils constituent des preuves nouvelles, irrecevables comme telles en vertu de l'art. 99 al. 1 LTF.
Il est vrai que, par exception � la r�gle g�n�rale, le Tribunal f�d�ral admet la production d'expertises juridiques ou de pr�c�dents visant uniquement � renforcer et � d�velopper le point de vue du recourant, pour autant que ces pi�ces soient d�pos�es dans le d�lai de recours (arr�t 4A_190/2007 du 10 octobre 2007 consid. 5.1 et les r�f�rences). En l'esp�ce, toutefois, les deux pr�c�dents invoqu�s sont d'une autre nature, puisque les recourants y renvoient afin de d�montrer que la pr�sente affaire est quasi identique aux deux causes d�j� jug�es. Il s'agit bel et bien de moyens de preuve.
Les recourants reprochent � la cour cantonale de n'avoir m�me pas signal� l'existence de ces deux d�cisions ant�rieures dans l'arr�t attaqu�. Ce faisant, ils ne formulent pas un grief recevable, �tant pr�cis� que ce grief ne saurait �tre rattach� au seul moyen invoqu� par eux, � savoir la violation de l'art. 8 al. 1 Cst. Qui plus est, ils ne soutiennent pas que leur mandataire, � qui les deux arr�ts en question ont �t� notifi�s en janvier et f�vrier 2011 en sa qualit� d'avocat des deux locataires parties � chacune de ces proc�dures, aurait �t� emp�ch�, pour des motifs de fait ou de droit, de les produire en temps utile dans la proc�dure les concernant. Enfin, contrairement � ce que les recourants semblent vouloir soutenir, le fait que les parties aient accept� qu'il soit tenu compte, pour statuer sur la demande de r�duction du loyer, de certains moyens de preuve, tel le t�moignage de l'architecte, recueillis dans les proc�dures closes par les deux arr�ts port�s � la connaissance du Tribunal f�d�ral n'implique pas encore que la Chambre d'appel aurait d� prendre d'office en consid�ration ces deux pr�c�dents pour se prononcer sur cette demande.
3.2.3 En tout �tat de cause, m�me si la production des deux pi�ces litigieuses avait �t� jug�e admissible, force serait alors de constater que la motivation du recours, en tant qu'elle prend appui sur ces �l�ments de preuve, ne satisfait pas aux exigences d�coulant de l'art. 42 al. 1 LTF. Les recourants se contentent, en effet, de renvoyer le Tribunal f�d�ral � la lecture des arr�ts rendus les 17 janvier et 14 f�vrier 2011, dont chacun couvre plus de 20 pages, sans lui fournir de plus amples pr�cisions quant aux circonstances de fait les caract�risant, de mani�re � lui permettre de proc�der � la comparaison indispensable entre la pr�sente affaire et celles ayant abouti � ces deux pr�c�dents. En d'autres termes, ils argumentent comme s'ils agissaient devant une cour d'appel, m�connaissant ainsi la nature sp�cifique du recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral.
Il suit de l� que le recours interjet� par les locataires est irrecevable; ses auteurs seront donc condamn�s solidairement � payer les frais de la proc�dure f�d�rale (art. 66 al. 1 et 5 LTF) et � indemniser leur adverse partie (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).