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Timestamp: 2020-04-02 04:34:48
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Matched Legal Cases: ['artículo 728', 'artículo 712', 'artículo 1315', 'artículo 40', 'artículo 135', 'artículo 106', 'artículo 107', 'artículo 107', 'artículo 135', 'artículo 135']

Diciembre | 2017 | Yoaldo Hernández Perera
Nulidad de la venta inmobiliaria, en el marco de la competencia civil e inmobiliaria. La nulidad de un contrato de venta inmobiliaria constituye –según opinión dominante- una “acción mixta”, que raya con lo personal (en el ámbito obligacional) y con lo real, por tener como objeto un inmueble. Muchas veces la competencia de los tribunales de derecho común y de la Jurisdicción Inmobiliaria es dividida por una línea muy tenue, aparejando con ello ciertas confusiones.
De ahí que es preciso aclarar que lo determinante para definir el aludido aspecto competencial es establecer si la venta en cuestión ha sido “ejecutada” ante el Registro de Títulos o no. En caso afirmativo, la competencia –por regla general- ha de ser de la Jurisdicción Inmobiliaria, pues la “nulidad” en ese contexto afectaría, sin dudas, derechos reales inmobiliarios registrados. En caso negativo (si no se ha “ejecutado” la venta inmobiliaria), el tribunal de derecho común sería el competente, pues “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”: si dicha venta no se ha ejecutado, la nulidad de la misma no afectaría “derechos registrados”.
En otras palabras, todo cuanto tienda a afectar “derechos reales inmobiliarios registrados” ha de encuadrarse en el ámbito de la competencia de excepción de los tribunales de tierras. Justamente, la jurisprudencia ha aclarado que el solo hecho de constituir el objeto de la litis un “inmueble registrado” no caracteriza la competencia inmobiliaria. En efecto, muchas veces las pretensiones, a pesar de girar en torno a un inmueble registrado, van en la línea de las acciones personales, en el aspecto obligacional: asuntos de interpretación contractual, de daños y perjuicios, etc. Insistimos, el ejercicio que debe hacerse para definir la competencia en las circunstancias comentadas, es determinar si las conclusiones sometidas tienden o no a afectar “derechos registrados”. Al margen de que esté involucrado en la contestación un inmueble registrado, si lo que se pide es ajeno a la afectación de derechos registrados (cambiar el nombre del titular de un inmueble en el Registro, etc.), la competencia es del derecho común.
Por otra parte, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha abierto el radio de competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Ha juzgado que no solamente configura esta competencia de excepción aquello que suponga derechos materialmente registrados, sino también todo aquello que “tenga vocación directa de estarlo”.
Desafortunadamente, el precedente descrito previamente ha sido tergiversado, sobre todo a nivel de Jurisdicción Original. Y es que esa hipótesis que plantea la Suprema Corte de Justicia implica una vocación “directa” de registro, esto es, que a pesar de no estar todavía registrado el derecho, con las conclusiones promovidas, ipso facto, se crearían las condiciones para que se produzca (de inmediato o cercano a ello) tal registro. Por ejemplo, la nulidad en el marco de una “doble venta”, en la que el segundo comprador registró primero. En ese caso, si bien el primer comprador no ha “registrado” su titularidad, al demandar la “nulidad” de la segunda venta -en caso de proceder la misma- se afectarían derechos registrados: el nombre del titular del inmueble pasaría a ser el primer comprador. Otra sería la situación de una “doble venta” en la que nadie haya registrado, ni nadie haya tocado el tema del registro tampoco: volvemos a lo mismo, “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”.
Se registran casos de sentencias dictadas por tribunales de tierras (desafortunadísimas) que incurren en interpretaciones contractuales para decidir el caso, reteniendo –impropiamente- la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Incluso, hasta se han citado textos del Código Civil relativos a la “interpretación de contratos”. Pero la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ya ha tenido ocasión de aclarar que la interpretación de contratos constituye un asunto obligacional propio de las acciones personales y, por ende, se trata de algo ajeno a la competencia inmobiliaria. Si para definir la titularidad de un inmueble registrado es preciso interpretar una cláusula contractual: una condición un término, etc. la competencia es de los tribunales de derecho común. Esto así, a pesar “del pesar” de muchos jueces pro “retención descomedida de competencia”, que pretenden conocer todo lo que –de refilón- implique un “inmueble registrado”: eso es –como se ha visto- contra los lineamientos jurídicos que marcan tendencia.
De su lado, se registran decisiones emitidas por tribunales de derecho común declarando su “incompetencia”, porque el objeto de la venta cuya “nulidad” se somete a su escrutinio se contrae a un “inmueble registrado”. Como se ha externado, lo determinante no es si el objeto es un inmueble registrado o no, es saber si lo que se está solicitando tiende a afectar “derechos reales inmobiliarios registrados”. Si no afecta “derechos registrados”, los tribunales de derecho común deben retener su competencia.
Ha sido juzgado que lo primero que deben hacer los tribunales al conocer de los asuntos sometidos a su jurisdicción es precisar su propia competencia. Y en la tesitura abordada en esta oportunidad, se trata de una competencia de atribución, la cual –como sabemos- puede ser suplida de oficio por los tribunales del orden judicial.
Sobre el préstamo avalado en inmuebles con constancias anotadas, en el marco de las ejecuciones y de la inseguridad jurídica. La garantía del Estado, mediante la creación de un “Fondo de Garantías” (a implementar), en relación a la propiedad inmobiliaria, se configura respecto de los Certificados de Títulos, que suponen una previa mensura, la existencia de un plano que precisa los límites particulares del inmueble, etc. De su lado, las Constancias Anotadas, si bien prueban la titularidad, no suponen –como sabemos- una individualización del derecho: si es una porción al este, oeste, norte o sur de la parcela en cuestión. La acreditación mediante constancia anotada no tiene la referida garantía del Estado.
Cuando una entidad presta aceptando como garantía hipotecaria un inmueble con constancia anotada, no tendría certeza (como acreedora) si los derechos de su deudor son realmente los que éste alega. Pudiera que dicho deudor sostenga que su porción es la que vale más, por estar en una ubicación estratégica, pero –como se ha dicho- si su derecho está sustentado en una Constancia Anotada, no es cierto que jurídicamente pueda establecer, con certeza, dónde está su parte. El acreedor, de buena fe, pudiera confiar en que realmente el inmueble que está recibiendo en garantía es el que se le ha informado, pero estaría a expensas de que, ante un impago injustificado, al intentar ejecutar su garantía (¡oh sorpresa!), alguien alegue que esa porción precisa dada en garantía del consabido préstamo no es la del deudor, sino de él (tercero). Y en esa condición de tercero interviene en el embargo inmobiliario, reclamando la reivindicación de su derecho.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el embargo inmobiliario, por regla general, tiene plazos fatales. Y ya la Suprema Corte de Justicia ha juzgado que precluye el derecho de demandar nulidades fuera del momento procesal destinado a esos fines. Por consiguiente, en el contexto fáctico delimitado precedentemente, el tercero que sostenga que al efecto se ha embargado inmobiliariamente un inmueble que no es el que corresponde al deudor, debe demandar la nulidad de la ejecución (en el fragor del embargo), al tenor de los plazos del artículo 728 del Código de Procedimiento Civil, sobre nulidades previas a la lectura del pliego de condiciones. O bien dentro de los plazos para incidentes, en aquellas modalidades de embargos inmobiliarios especiales, las cuales no tienen una audiencia para lectura de pliego de condiciones: la Ley núm. 189-11, Ley núm. 6186, etc.
Si no se demanda oportunamente, se consolidaría la situación, y el artículo 712 del Código de Procedimiento Civil sostiene que la decisión de adjudicación purga todo tipo de anotación respecto del inmueble expropiado forzosamente. Tendría, pues, que contentarse ese tercero que no demandó oportunamente durante el embargo, con lanzar una demanda en daños y perjuicios al deudor que puso en garantía la porción que no le correspondía, por no ser la que poseía (ambos –tercero y el deudor- tenían constancias sobre la misma parcela, pero el deudor dio en garantía la que poseía el tercero); siendo el acreedor de buena fe (hasta prueba en contrario) y, por tanto, libre de responsabilidad por esa causa.
La regla general prescribe que todo cuanto nazca del embargo inmobiliario debe demandarse ante el juez que conoció dicha ejecución forzosa. Y partiendo de que “el fraude lo corrompe todo”, se ha reconocido la prescripción veinteñal para demandar la nulidad de la adjudicación producida con ocasión de un embargo inmobiliario. Sin embargo, cuando le impugnación se base en asuntos técnicos, propios de la Jurisdicción Inmobiliaria, cualquier situación –según criterio mayoritario- ha de ventilarse ante la Jurisdicción Inmobiliaria, en la fórmula de una litis de derecho registrado.
Casualmente, la circunstancia de que al efecto se hayan adjudicado mediante un embargo inmobiliario unos derechos de, por ejemplo, 100 metros cuadrados dentro de una parcela determinada y luego se alegue que materialmente se ejecutó en una parte que no era la que poseía el deudor, sino la de un tercero, esa determinación pericial es consustancial a la materia inmobiliaria. En casos como esos el juez del embargo habría cumplido su cometido legal: expropiar y adjudicar derechos, al margen de que esos derechos, técnicamente, no hayan sido correctamente precisados al momento de ejecutar la decisión de adjudicación: ejecutándose en la porción de un tercero, en vez de la porción del deudor.
Pudiera prosperar una litis de derechos registrados, luego del embargo inmobiliario (que –insistimos- ya cumplió su cometido, que era expropiar y adjudicar) reclamando ante la Jurisdicción Inmobiliaria la reivindicación del derecho que le corresponde, respecto de la porción con constancia anotada que posee (el tercero). Y el acreedor que rectifique su ejecución de la decisión de adjudicación, llevándola a cabo en relación a la porción que posee su deudor. Esto así, siempre que se pruebe, mediante inspecciones y las medidas técnicas que fueren menester, que –efectivamente- dicho tercero es el titular de la porción precisa que fue objeto de ejecución: habría que devolverse su propiedad a ese tercero.
Cada caso tendrá –siempre- sus propias particularidades. Por eso, los abogados litigantes deben realizar una actividad probatoria eficaz, a fines de ilustrar lo mejor posible al tribunal. De su lado, los magistrados apoderados deben siempre tener muy en cuenta cualquier “situación de hecho” denunciada, pues –desafortunadamente- en estos temas inmobiliarios es muy común ver confabulaciones, a fines de defraudar a acreedores que, de buena fe, confían en sus deudores, aceptando garantías inmobiliarias turbias que a la postre generan “problemas”. Sobre todo deudores esposos, que simulan litis entre ellos con el designio predeterminado de defraudar a su acreedor (que si no consintió el préstamo con garantía hipotecaria respecto de un bien de la comunidad, que si esto, que si aquello.); tramas de hijos y padres en la misma tesitura dolosa (que si esta porción era la de mi hija y esta era la mía, etc.). Pero además, se registran muchos pseudos acreedores y terceros de buena fe “fabricados”, a fines de defraudar intereses ajenos.
En definitiva, el principio es que “la buena fe se presume” y “la mala fe debe probarse”. Por consiguiente, insistimos, tiene cada parte que alegue alguna confabulación dolosa para perjudicar sus intereses, que probar dicha circunstancia; y es que, de conformidad con el artículo 1315 del Código Civil, “en Derecho, alegar no es probar”.
Las vías de ejecución bajo el prisma de casuísticas concretas. Una de las características del Derecho de Ejecución Forzada es su estricta reglamentación: muchos plazos son fatales, de orden público, etc. Y a eso súmele la marcada raigambre positivista del intérprete de la norma criolla: “dura lex, sed lex”. Pero… acaso no debería el neoconstitucionalismo, al abrigo de toda una teoría de principios y valores desarrollada en nuestra Carta Sustantiva, ir impactando más significativamente todos los recovecos de nuestro ordenamiento jurídico?
Parecería que es hora de que al Derecho dominicano (aun sus áreas más reglamentadas) se le empiece a estudiar a la luz de casuísticas concretas: con arreglo a la normativa, pero sin dar la espalda a las particularidades de cada caso particular. Recordemos a aquel filósofo del derecho español, Manuel Atienza: El Derecho como argumentación. En efecto, en el Derecho del siglo XXI una “buena sentencia”, más que aquella que refiere el marco normativo aplicable (puro y duro), es la que –partiendo de cánones que cuenten con aplicabilidad- tenga incursa una buena argumentación, con una justificación interna y externa impecable. Justamente, la tendencia es que el Derecho se vaya diluyendo en la argumentación.
Un plazo para una tramitación en particular podrá ser, por regla general, de –por ejemplo- 10 días; pero si las circunstancias de una casuística lo ameritan, en base a una eficaz argumentación, se puede persuadir al tribunal para que, en vez de 10, se dé 15, 20 o lo que fuere razonable. Debiendo el tribunal, a su vez, dotar a su decisión de una sustanciosa motivación para justificar dicha alteración en el plazo “marco” consignado en la ley adjetiva: lo que legitima la decisión es la motivación. Y no cualquiera, sino una buena (con sustancia en hecho y en derecho, reconociendo que los “principios” son parte del Derecho).
Estamos conscientes de que persiste un temor generalizado de “dar demasiado discrecionalidad a los tribunales”. Aquello de que “cada jurisdicción tenga su propio librito” atenta –se ha dicho- cardinalmente contra la “seguridad jurídica”. Se ha entendido que el cumplimiento irrestricto de la ley genera unidad de criterios y, por tanto, si legalmente son 10 días de plazo, pues 10 serán, y punto!
Sin embargo, en el Estado Constitucional de Derecho en que nos encontramos, ya no se discute que los valores, en el ámbito axiológico, son parte del Derecho. Y en ese orden, tampoco es controvertido –al menos, seriamente– que el principal valor del Derecho es la Justicia. De ahí que COUTURE, con tino, haya afirmado que, parafraseándolo: cuando choquen el derecho y la justicia, esta última ha de primar. Por vía de consecuencia, volviendo al mismo ejemplo, si el plazo para notificar alguna diligencia procesal es de 10 días, pero en el ínterin ocurre (por poner un caso) un tsunami o cualquier siniestro de gravedad atendible, sería justo y útil, al tenor del artículo 40.15 de la Constitución, aplicar “a raja tabla” el consabido plazo de 10 días? Si aplicamos a ultranza aquello de que “dura lex, sed lex” serían 10 días, y punto! Pero, definitivamente, esa solución pudiera ser “legal”, mas no sería “justa”. Claro que no.
Merece la pena mencionar el caso del embargo inmobiliario, que es la vía de ejecución más celosamente reglamentada, respecto del plazo para notificar el pliego de condiciones a los acreedores inscritos. Plazo que pudiera ser fatal, pero si dichas notificaciones no se llevan a cabo, no por desidia del embargante, sino porque –como ha ocurrido- en el Registro de Títulos (por la carga de trabajo o por lo que fuere) no se emite a tiempo dicha certificación, ¿sería razonable sancionar al usuario del sistema de justicia por una falta sistémica? Parecería que eso no resistiría una test de razonabilidad.
Reiteramos lo que afirmamos más arriba: lo que legitima de decisión es la motivación. No es alterar un plazo legal, porque sí. Eso –sin dudas- afectaría la seguridad jurídica. De lo que se trata es de argumentar; de explicar circunstanciadamente cada asunto “pedido” u “ordenado” (según se enfoque desde el litigante o desde el ámbito judicial). Y muchas veces esa explicación/motivación deberá trascender la ley, pura y dura. Los principios (razonabilidad, congruencia, inmediación, saneamiento, etc.) constituyen herramientas vitales para una motivación constitucionalizada: lo que no se motiva bien no es sostenible.
Aquello de “Juez boca de ley” que, en su momento, afirmó Montesquieu resulta anacrónico en el Estado Constitucional del Derecho. La ley es un “marco” y, sin dudas, un punto de partida que debe ser tomado muy en cuenta por todos los actores que interactúan en el sistema de justicia (abogados litigantes, jueces, ministerio público, etc.). Cuando no existan situaciones particulares en casos concretos que justifiquen alguna diferenciación respecto de lo inicialmente propuesto por el legislador, la ley ha de aplicarse irrestrictamente.
La motivación o, más bien, la buena motivación es un mandato sustantivo, avalado por la Constitución, por las decisiones del Tribunal Constitucional y por instrumentos Supranacionales que, en su conjunto, conforman el denominado bloque de constitucionalidad, el cual –como sabemos- rige con primacía en nuestro ordenamiento jurídico. Si se motiva bien, estamos convencidos de que, aun en materia de vías de ejecución, la razonabilidad jurídica pudiera justificar que un plazo determinado pueda flexibilizarse en casos concretos y excepcionales.
Sobre anotaciones en el Registro de Títulos relativas a procesos ventilados en jurisdicciones distintas a la inmobiliaria. En una “precisión jurídica” anterior comentábamos sobre las anotaciones de litis y asuntos, en general, ventilados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Precisábamos que para evitar que -de hecho- se vea afectado el tráfico inmobiliario los tribunales de tierras cuando, en virtud del artículo 135 del Reglamento de los Tribunales, ordenaren al Registro la anotación de algún proceso, debían disponer una “nota aclaratoria”, precisando en qué consiste el proceso en cuestión. Como sabemos, hay asuntos que, en sí, no involucran la titularidad del inmueble.
En esta oportunidad centramos nuestra atención en las anotaciones que se llevan a cabo, a petición de parte, directamente ante el Registrador de Títulos, respecto de procesos instrumentados ante otras jurisdicciones, esencialmente la civil y la penal, tales como procesos de divorcios, con la consecuente partición de la masa conyugal, la partición a propósito de sucesiones, etc.; así como procesos de lavado de activos, en lo penal, etc.
Ha de reconocerse que la publicidad registral está para eso: publicitar todo cuanto involucre a los inmuebles registrados. De su lado, la facultad o función calificadora del Registro permite que dicho funcionario determine cuál anotación realizar y cuál no. Y si alguna solicitud de anotación no cumpliere con los requisitos previamente establecidos por ese órgano administrativo para cada asunto, debe ser rechazada y -por su lado- la parte interesada (si es que entiende que existe alguna situación que aclarar) que acuda ante los tribunales del orden inmobiliario para explicar cualquier asunto. En caso de determinarse que, efectivamente, existía algún punto que impedía que -de entrada- el interesado cumpliera con todos los requisitos requeridos para materializar la anotación pretendida, pues mediante sentencia se ordenaría la consabida anotación.
En nuestro concepto, igual que como sucede con las anotaciones de las litis de derechos registrados ventiladas ante la misma Jurisdicción Inmobiliaria, esas anotaciones directas (ante el Registro de Títulos) de procesos ante otras jurisdicciones deberían contener la precisión correspondiente, a fines de aclarar exactamente de qué se trata aquel proceso. En la práctica sencillamente se indica que el inmueble “está siendo objeto de litis”, y eso pudiera provocar que terceras personas interesadas en dicho bien desistan de sus pretensiones por advertir que se trata de un “inmueble con problemas”. Si realmente se trata de una contestación que pone en juego la titularidad del inmueble, pues -ni modo- así debe constar. Pero, insistimos, muchas veces se trata de procesos que no afectan tal titularidad (violación de propiedad, promovida por el propio propietario; referimiento por filtraciones en una unidad funcional, etc.).
Por otro lado, entendemos que las oposiciones a transferencia –por seguridad jurídica- nunca deberían anotarse en los asientos registrales sin que lo autorice previamente un tribunal del orden inmobiliario. En la práctica se están anotando estas oposiciones directamente ante el Registro, a pedido de parte interesada. Justamente, una de las bondades de la reforma con la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, es que aquella mala práctica de tramitar “oposiciones” mediante actos de alguacil, sin rigor, con el único propósito de forzar negociaciones (desde que trascendía que se realizaría una venta importante -zas!- llegaba la “oposición” y si no se le daba una “tajadita” al “vivo” que así procedía, éste entorpecía la operación), fue superada reservando a los tribunales de tierras la facultad para ordenar estas anotaciones: ese es el espíritu de la normativa inmobiliaria.
El Registrador de Títulos, como dijimos más arriba, tiene una función calificadora que le permite revisar la legalidad de los documentos que se someten a su escrutinio, de eso no hay dudas. Pero -recalcamos- asuntos tan delicados como “oposiciones a transferencias”, que (aunque no bloqueen, en sí, el inmueble) afectan cualquier transacción respecto de dicho bien, deberían pasar por el cedazo judicial.
Es cierto que lo que la ley no prohíbe se puede y, probablemente, por eso se están admitiendo actualmente estas solicitudes ante las diversas oficinas de registro de títulos, a nivel nacional. Incluso, se ha argumentado -para proceder a estas anotaciones directas- que el Reglamento General de Registros de Títulos, en su artículo 106, genéricamente, establece que el “asiento registral” es la consignación que se practica en los registros como consecuencia de la ejecución de documentos aptos para constituir, transmitir, modificar, declarar o extinguir derechos reales, cargas o gravámenes que recaen sobre un inmueble registrado. Y que en el artículo 107 del referido reglamento, igual, al definir las inscripciones definitiva y provisional, en el marco de las modalidades de los asientos registrales, consagra que las mismas serán como consecuencia de un acto que constituyem transmite, declara, modifica o extingue derechos realesa, cargas y/p gravámenes sobre un inmueble.
De igual modo, se ha sostenido que en ninguna parte se prevé que sea mediante “orden judicial” que deban hacerse las inscripciones de “oposiciones”, como sí se estipula en el literal c) del citado artículo 107, sobre las “anotaciones”, restringiendo las mismas al mandato de la ley, de sus reglamentos o de una sentencia de los tribunales del orden inmobiliario.
En vista de todo lo anterior, una reglamentación en este sentido constituiría un buen aporte. De suerte que el intérprete de la normativa inmobiliaria armonice dicha reglamentación con la ley, que es un mero marco general; esto así, entendiendo que no sería cuestión de “jerarquizar” LEY sobre REGLAMENTOS, sino de armonizar dichos instrumentos, de cara a la seguridad jurídica.
En conclusión, es muy positivo que la publicidad registral se utilice lo más posible. Instituciones como el Ministerio de Medio Ambiente, por ejemplo, pudiera promover la anotación de la existencia de alguna laguna contaminada, o cualquier otra situación en algún inmueble en el ámbito de la cuestión medioambiental; pero lo que deseamos resaltar, además de que debe ordenarse una “nota aclaratoria” en el Registro para precisar en qué consiste cada proceso anotado, es que, primero, tantas veces como exista algo que aclarar en la solicitud de anotación tramitada al efecto, que -como sucede por regla general- tal petición sea rechazada ante el Registro y que la parte interesada judicialice su pretensión; y segundo, que las “oposiciones a transferencia” no puedan NUNCA materializarse, si no lo autoriza antes un tribunal del orden inmobiliario.
Sobre las anotaciones de “litis” ante el Registro de Títulos. El artículo 135 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original manda a los tribunales de tierras apoderados de alguna litis de derechos registrados a que, tan pronto como sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informen al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes la existencia de cada proceso. De su lado, el Registro de Títulos correspondiente anotará un asiento sobre el inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que se está conociendo en dicho tribunal.
La referida anotación ha sido concebida, en el marco de la publicidad registral, para beneficio de los terceros, quienes tienen derecho a saber la situación de un inmueble respecto del cual pudieran tener algún interés. Sin embargo, dichas anotaciones han sido severamente criticadas, en razón de que –de alguna manera- afectan el tráfico inmobiliario, habidas cuentas de que la tendencia es que las personas se abstengan de comprar “un inmueble con problemas”. Incluso, tenemos entendido que en la actualidad cursa, sobre el aspecto comentado, una acción directa de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional: a nuestro juicio, no prosperará.
Pero lo cierto es que en la Jurisdicción Inmobiliaria solamente existen dos procedimientos para asuntos contenciosos: el del saneamiento y el propio de las litis de derechos registrados. Por consiguiente, el ejercicio elemental que debe hacerse para saber cómo tramitar una determinada cuestión, es –sencillamente- constatar si el asunto es un saneamiento o no. Todo lo contencioso que no sea un saneamiento ha de canalizarse con arreglo a las litis, y punto.
No obstante lo anterior, ocurre que algunos asuntos contenciosos que no son saneamiento no tienen vocación directa de afectar el derecho de propiedad, ni ninguna prerrogativa derivada del inmueble involucrado. Tal sería el caso de una liquidación de astreinte, de un conflicto entre un solicitante de deslinde y su agrimensor contratista, asuntos entre condóminos, etc. Pero como el mandato del consabido artículo 135 es abierto, toda litis debe –por regla general- provocar la anotación de rigor.
En vista de lo anterior, lo propio –en nuestro concepto- es que el tribunal indique al Registro, al momento de informar sobre la litis, que no se trata de un asunto que afecte la propiedad ni el inmueble, en sí, sino de alguna diferencia entre condóminos, de un asunto contractual entre una persona y el agrimensor contratista, etc. De suerte que al tener un tercero acceso a dicha anotación, de entrada, advierta que no “hay problema” con el inmueble respecto del cual eventualmente sostendría alguna transacción.
Sabemos que en Registro se manejan “planillas” para las anotaciones. Tal vez en una mesa de políticas pudiera delimitarse la manera de adaptar cada anotación, o pudiera –incluso- regularse ese asunto por la vía reglamentaria. En definitiva, sin dejar de lado la imperiosa publicidad registral, perfectamente pudiera adecuarse dicha publicidad a la naturaleza del asunto de que se trate.