Source: https://www.lutzabel.com/koepfe/nikolaus-thielen
Timestamp: 2019-03-27 00:13:07
Document Index: 119159264

Matched Legal Cases: ['§ 121', 'BGH', '§ 311', 'BGH', '§ 311', 'BGH', 'BGH', '§ 311', '§ 311', '§ 311', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 311', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 642', '§ 642', '§ 642', '§ 642', '§ 642', '§ 642', '§ 6']

Nikolaus Thielen | Lutz Abel
E thielen@lutzabel.com
Studium der Rechtswissenschaften in Hamburg und Leuven, Belgien
Seit 2013 Rechtsanwalt bei LUTZ | ABEL
2014 Fachanwaltslehrgang Bau- und Architektenrecht
Vereinbarungen im Abnahmeprotokoll
Achtung: Auch im Rahmen eines Abnahmeprotokolls können Vertragsänderungen wirksam vereinbart werden, beispielsweise im Hinblick auf die Verjährungsfrist von Mängelrechten.
Der Kläger verlangte einen Kostenvorschuss wegen Mängeln an der Fassade seines Gebäudes. Die Fassadenarbeiten mit Wärmedämmverbundsystem und die Abdichtungsarbeiten wurden seinerzeit von der Beklagten ausgeführt. In dem zugrunde liegenden Bauvertrag wurde eine Verjährungsfrist von fünf Jahren vereinbart. Für die Dachabdichtung und die Gebäudetrennfugen wurde die Verjährungsfrist für Mängel auf zehn Jahre verlängert. Im Abnahmeprotokoll wurde dann jedoch der Gewährleistungsbeginn auf den 1. Mai 2006, das Gewährleistungsende auf den 30. April 2011 festgelegt und für Dach, Fassade und Gebäudetrennfugen eine verlängerte Gewährleistung bis zum 30. April 2016 vereinbart. Im Hinblick auf die am 10. Februar 2014 erhobene Klage berief sich die Beklagte auf Verjährung.
Ohne Erfolg! Das OLG Bamberg (5. Zivilsenat) hat mit Urteil vom 26. Juni 2018 (Az. 5 U 99/15) entschieden, dass dem Kläger der geltend gemachte Kostenvorschuss zusteht. Dem Anspruch steht die Einrede der Verjährung nicht entgegen. Denn die Parteien haben im Rahmen des Abnahmeprotokolls die Gewährleistungsfrist für Mängel an der Fassade bis zum 30. April 2016 wirksam verlängert. Insofern haben sie nämlich ganz bewusst die Änderung der Gewährleistungsfrist herbeiführen wollen. Zwar besteht in bestimmten Fällen die Möglichkeit, eine Willenserklärung wegen Irrtums anzufechten. Die Anfechtung hat jedoch – es sei denn es handelt sich um eine Anfechtung wegen Täuschung oder Drohung – unverzüglich zu erfolgen (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB). An einer entsprechenden Anfechtungserklärung fehlte es vorliegend. Dementsprechend bleibt es bei der Vereinbarung der Parteien im Abnahmeprotokoll, mit der die Gewährleistungsfrist für sämtliche an der Fassade beteiligten Gewerke auf 10 Jahre verlängert worden ist.
Die Entscheidung des OLG Bamberg zeigt, dass im Rahmen der Abwicklung von Bauverträgen darauf zu achten ist, dass vertraglich getroffene Vereinbarungen nicht ungewollt abgeändert werden. Insofern sollte man die bestehenden Vereinbarungen bei der Abgabe von Willenserklärungen stets im Blick behalten. Um unbeabsichtigte Vertragsänderungen zu vermeiden, empfiehlt es sich zudem, Schreiben des Vertragspartners, insbesondere Bestätigungsschreiben und übersandte Protokolle sorgfältig zu prüfen und darin getroffenen Aussagen ggf. unverzüglich zu widersprechen.
Zum Formzwang bei Immobilientransaktionen
Abweichend von der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, hat das Oberlandesgericht Stuttgart entschieden, dass Änderungen von Grundstücksübertragungsverträgen grundsätzlich formbedürftig sind. Die Revision liegt dem BGH bereits zur Entscheidung vor.
Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Auch Änderungen oder Ergänzungen eines schon beurkundeten, aber noch nicht durch Auflassung (Einigung zur Übertragung des Eigentums) vollzogenen Grundstücksübertragungsvertrages sind grundsätzlich formbedürftig.
Sinn und Zweck des Formzwangs ist es zunächst, die Beteiligten vor unüberlegten, potenziell besonders bedeutsamen Rechtsgeschäften zu bewahren („Warnfunktion“). Zudem soll mit der Beurkundung durch einen Notar eine Beratung und Belehrung („Beratungsfunktion“) sowie darüber hinaus sichergestellt werden, dass die Erklärungen der Beteiligten eindeutig, richtig und vollständig fixiert werden („Klarstellungsfunktion“). Letztendlich ist mit dem besonderen Formerfordernis eine erhöhte Beweiswirkung verbunden („Beweisfunktion“), womit nicht nur dem Interesse der Beteiligten, sondern des Rechtsverkehrs im Allgemeinen Rechnung getragen wird.
In der Praxis wird im Rahmen der notariellen Beurkundung häufig die Auflassung von den Parteien erklärt und darüber hinaus bereits die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch bewilligt und beantragt. Allerdings wird der Notar regelmäßig angewiesen, den Antrag auf die Umschreibung des Eigentums erst beim Grundbuchamt einzureichen, wenn der Kaufpreis in voller Höhe beglichen worden ist.
In dieser Konstellation bedürfen – so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) – Änderungen des Grundstücksübertragungsvertrages, die zeitlich der Auflassung nachfolgen, nicht der besonderen Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn mit der Auflassung sei die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung bereits in vollem Umfang erfüllt, so dass der Veräußerer auch nicht mehr vor einer übereilten Entschließung zur Grundstücksübertragung bewahrt werden müsse. Damit sei der gesetzgeberische Grund für das Formerfordernis zu diesem Zeitpunkt nicht mehr gegeben.
Der Entscheidung des BGH haben sich einige Oberlandesgerichte angeschlossen. Das OLG Düsseldorf hält die Entscheidung (mit Einschränkungen) hingegen für nicht zutreffend. Ebenfalls kritisiert wird die Rechtsprechung des BGH in der überwiegenden Literatur.
Entscheidung des OLG Stuttgart
Das OLG Stuttgart hat sich mit Urteil vom 18. Juli 2017 (Az. 10 U 140/16) den kritischen Stimmen angeschlossen und entgegen der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung entschieden, dass Änderungen eines Grundstücksübertragungsvertrages auch dann gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedürfen, wenn der Änderungsvertrag nach Auflassung, aber noch vor Eigentumsumschreibung geschlossen wird.
Zur Begründung stützt sich das Gericht zunächst auf den Wortlaut des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, dem kein Hinweis darauf zu entnehmen sei, dass Änderungen nach der Auflassung aber vor Eintragung in das Grundbuch formfrei erfolgen können.
Zudem spreche die Systematik der Vorschrift gegen eine Formerleichterung. Denn nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein ohne Beachtung der notariellen Form geschlossener Vertrag (nur dann) seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
Auch der Zweck des Beurkundungszwangs bleibe trotz der erfolgten Auflassung bestehen. Werde beispielsweise der Kaufpreis nachträglich reduziert, dieser Umstand aber nicht notariell beurkundet, lasse sich der Umfang der Zahlungspflichten kaum rechtssicher nachweisen. Außerdem werde die Warnfunktion und der damit verbundene Schutz des Veräußerers in diesem Fall unterlaufen. Letztendlich könne das Argument des BGH nicht überzeugen, dass die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der Auflassung in vollem Umfang erfüllt sei und deshalb nach erklärter Auflassung nicht mehr bestehe. Denn faktisch werde der Notar einen Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt nicht einreichen, wenn sich der Käufer nachträglich auf den Standpunkt stellt, der Kaufpreis sei reduziert worden, dies jedoch vom Veräußerer in Abrede gestellt wird.
Die Entscheidung liegt dem BGH derzeit zur Überprüfung vor. Zwar lässt sich nicht rechtssicher voraussagen, ob der BGH der Argumentation des OLG Stuttgart folgen wird und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgibt. Es sprechen jedoch gute Gründe für die Entscheidung des OLG Stuttgart und die damit verbundene Beurkundungspflicht bei Änderungen von Grundstücksübertragungsverträgen.
Bis zur Entscheidung des BGH, sollten Änderungen in jedem Fall beurkundet werden. Denn andernfalls besteht die Gefahr, dass nachträgliche Änderungen – z.B. in Form von Sonderwünschen bei Bauträgerverträgen – mangels notarieller Beurkundung unwirksam sind. Zum Teil wird sogar vertreten, dass eine wegen Verstoßes gegen § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB formnichtige Sonderwunschvereinbarung grundsätzlich dazu führt, dass der Bauträgervertrag insgesamt unwirksam wird. Um dies zu verhindern, wird eine notarielle Beurkundung zwingend empfohlen.
Kein Anspruch auf Vorhaltekosten vor Zuschlagserteilung
Ein Bieter kann wegen verzögerter Zuschlagserteilung keine Entschädigung für das Vorhalten von Leistungen auf Grundlage seiner Angebotskalkulation verlangen.
Die Beklagte führte im Jahr 2004 eine öffentliche Ausschreibung für den Ausbau einer Autobahn durch, an der sich die Klägerin als Bieter beteiligte. Die Leistungen sollten im Zeitraum von September 2004 bis April 2006 ausgeführt werden und 12 Tage nach Zuschlagserteilung beginnen. Die am 2. September 2004 endende Binde- und Zuschlagsfrist wurde mit Zustimmung der Klägerin mehrfach verlängert und der Zuschlag am 30. März 2006 erteilt.
Die Klägerin verlangt Ersatz von Vorhaltekosten für eine Stahlgleitwand wegen der mehrfachen Verlängerung der Zuschlagsfrist und zwar auf Grundlage der Vertragspreise. Ohne Erfolg!
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. April 2018 (Az. VII ZR 81/17) steht dem Auftragnehmer kein Anspruch auf Ersatz von Vorhaltekosten auf Grundlage der Angebotskalkulation wegen verzögerter Zuschlagserteilung im Vergabeverfahren zu.
Zunächst stellt das Gericht klar, dass dem Auftragnehmer grundsätzlich ein Mehrvergütungsanspruch in Anlehnung an die Grundsätze des § 2 Abs. 5 VOB/B zustehen kann, soweit es infolge einer verzögerten Vergabe zu einer Verschiebung der Ausführungsfristen gekommen ist. Denn die Leistungszeit hat regelmäßig Einfluss auf die Höhe der Vergütung des Auftragnehmers, so dass durch ein verzögertes Vergabeverfahren bedingte Änderungen der Leistungszeit auch zu einer Vergütungsanpassung führen müssen. Im Rahmen dessen sind Besonderheiten, wie etwa Bauerschwernisse oder Erleichterungen durch jahreszeitliche Verschiebungen unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Interessen beider Parteien und vor dem Hintergrund, dass der Auftragnehmer der Bindefristverlängerung zugestimmt hat, zu berücksichtigen.
Hier: Kein Anspruch in Anlehnung an § 2 Abs. 5 VOB/B
Vorliegend macht die Klägerin jedoch keinen Mehrvergütungsanspruch aufgrund der Verschiebung von Ausführungsfristen geltend. Vielmehr verlangt sie Ersatz von Vorhaltekosten im Zeitraum bis zur verzögerten Zuschlagserteilung, also wegen einer Störung der vorvertraglichen Rechtsbeziehung. Damit scheidet ein Anspruch in Anlehnung an die Grundsätze des § 2 Abs. 5 VOB/B aus.
Ein Schadenersatzanspruch in Höhe der geltend gemachten Vorhaltekosten scheidet ebenfalls aus. Denn die Klägerin verlangt mit ihrer Klage keine etwa von ihr in Erwartung des Vertragsschlusses getätigten konkreten Aufwendungen, sondern eine Entschädigung für das Vorhalten ihrer Leistungen bis zur Erteilung des Zuschlags, die sie nach Maßgabe des § 642 BGB auf Grundlage der für die Leistung kalkulierten Vergütung berechnet hat.
Kein Anspruch aus § 642 BGB
Ein Anspruch aus § 642 BGB kommt ebenso wenig in Betracht, da in dem Zeitraum, für den die Vorhaltekosten geltend gemacht werden, noch kein Werkvertrag zwischen den Parteien bestand. Deshalb konnte die Beklagte keine Obliegenheit zur Vornahme einer bei der Herstellung des Werks erforderlichen Mitwirkungshandlung im Sinne des § 642 Abs. 1 BGB verletzen.
Kein Anspruch aus § 642 BGB analog
Auch eine entsprechende Anwendung des § 642 BGB scheidet aus, da es für eine Ausdehnung auf den vorvertraglichen Bereich bereits an einer vergleichbaren Interessenlage fehlt. Ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung besteht kein Grund für eine verschuldensunabhängige Haftung des Auftraggebers bei Zuschlagsverzögerungen, die nicht auf einer Pflichtverletzung beruhen.
Hält sich ein Bieter im Vergabeverfahren leistungsbereit, dann nimmt er die Vorhaltung seiner Leistungen deswegen in Kauf, weil er darauf hofft, dass ihm der Zuschlag erteilt wird. Insoweit handelt es sich also um Kosten der Vertragsakquise. Die Ungewissheit, ob und wann dem Bieter der Zuschlag erteilt wird, gehört zum allgemeinen Risiko eines jeden Bieters, der sich an einer öffentlichen Ausschreibung beteiligt. Hinreichender Schutz wird dem Bieter dadurch gewährt, dass sein Angebot befristet ist und eine Verlängerung der Bindefrist seiner Zustimmung bedarf.
Wird die Binde- und Zuschlagsfrist mit Zustimmung des Bieters verlängert, besteht kein Erstattungsanspruch für Vorhaltekosten auf Grundlage der Angebotskalkulation bis zur Zuschlagserteilung. Die Ausführungsfristen müssen jedoch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Parteien angepasst werden. Im Rahmen dessen kommt es dann auch darauf an, ob dem Auftragnehmer die benötigten Geräte und Mittel unter sinngemäßer Anwendung des § 6 Abs. 3 und Abs. 4 VOB/B rechtzeitig zur Verfügung stehen. Zudem kommt ein Anspruch auf Anpassung der Vergütung wegen der Verschiebung von Ausführungsfristen in Betracht.