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Timestamp: 2019-05-27 05:43:36+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 950', 'sentenza ']

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Proprietà lastrico solare: prevale il titolo. Cassazione 29/01/2014
art. 1117 c.c., Cass . civ . n. 1947 del 29 gennaio 2014, Cassazione n. 5131/2009, Proprietà del lastrico solare
Proprietà del lastrico solare.
Il regolamento di tipo contrattuale ed il titolo di acquisto prevalgono sui dati catastali
(Cass . civ . n. 1947 del 29 gennaio 2014)
I condomini proprietari di un appartamento al primo piano di uno stabile agivano per rivendicare la proprietà comune del terrazzo di copertura dell’edificio, occupato dai proprietari del terzo piano del palazzo confinante.
L’originaria proprietaria di entrambi gli stabili aveva costruito i due edifici destinando “l’area solare” dell’edificio di cui trattasi a pertinenza, quale terrazza a livello, dell’unità immobiliare da lei abitata e, poi, venduta agli odierni convenuti.
Quest’ultimi si opponevano alla domanda, sostenendo che, dalla descrizione dei confini dell’appartamento acquistato, come risultanti dai dati catastali, si desume che essi avevano acquistato la proprietà esclusiva della terrazza in questione,che, in ogni caso, doveva ormai considerarsi acquisita per usucapione.
La sentenza ha stabilito che, in caso di contrasto sulla natura, comune o esclusiva, del lastrico solare, i dati risultanti nel regolamento contrattuale, redatto dall’originario proprietario dell’edificio e richiamato negli atti d’acquisto delle singole unità immobiliari, prevalgono sui dati catastali ad essi difformi.
Per superare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c è necessario allegare un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivoca la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione della prova richiesta.
Ne consegue che l’atto redatto dall’originario proprietario dell’edificio e accettato dai condomini, che divide pro quota il bene tra tutti i proprietari esclusivi, impedisce rivendicazioni fondate sui diversi dati dell’ufficio catastale.
I giudici di legittimità ritengono che i dati catastali non hanno valore di prova, ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all’insieme degli elementi desumibili dagli atti d’acquisto.
La presunzione legale di condominialità per i beni elencati nell’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il proprietario che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto .
A tal fine, è necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta.
I dati catastali non hanno valenza probatoria e, dunque, non sono idonei, da soli, a superare la presunzione di condominialità.
La suprema Corte ha più volte ribadito il concetto: i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all’insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria (Cass. civ. n. 5131/2009).
Nel caso di specie, è stato accertato che il regolamento condominiale aveva natura contrattuale, perché redatto dall’unico originario proprietario del complesso e richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. In detto regolamento, il lastrico solare era specificamente incluso tra le proprietà comuni tra tutti i condomini e, dunque, prima della vendita ai ricorrenti, il lastrico predetto era già stato alienato pro quota ai vari condomini, tra i quali gli attori.
Pertanto, la Corte ha ritenuto che, a fronte delle risultanze dei titoli di acquisto, da cui risulta la natura condominiale del bene, nessun rilievo può avere l’accatastamento non conforme ai titoli di acquisto originari,con i quali è sorto il condominio, cioè la proprietà comune del bene.
Il regime probatorio rigoroso prescritto per l’azione di rivendicazione è quindi soddisfatto dall’accertamento compiuto sulla base degli iniziali titoli di acquisto e dell’accertato (e non censurato) valore contrattuale del regolamento condominiale, sorto con la prima vendita appena successiva alla costruzione del fabbricato.
È vero che a tali risultanze non può riconoscersi decisivo valore probatorio in ordine alla proprietà del bene, ma occorre ricordare che la giurisprudenza riconosce che dalle mappe possano desumersi degli indizi, giacché quello catastale è un sistema secondario sussidiario rispetto all’insieme degli elementi acquisiti attraverso l’indagine istruttoria (Cass. civ., sez. II, 03.03.2009 n. 5131).
I principi richiamati sono stati affermati in tema di rivendicazione, che soggiace, com’è noto, ad un regime della prova estremamente rigoroso, per il quale base primaria dell’indagine del giudice di merito è costituita dall’esame e dalla valutazione dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà.
Da notare che, d’altra parte, ed a titolo di esempio, che in tema di azione di regolamento di confini è la stessa norma (l’art. 950 cod. civ.) ad attribuire rilevanza probatorio alle mappe catastali, in mancanza di altri elementi.
Non può, pertanto, disconoscersi che le mappe catastali possano costituire indizio che può essere utilizzato ai fini dell’accertamento della proprietà del bene immobile (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 08.03.2011 n. 342