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Timestamp: 2016-10-25 22:52:05+00:00
Document Index: 116336606

Matched Legal Cases: ['art. 266', 'art. 48', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 274', 'art. 273', 'art. 274', 'art. 273', 'art. 273', 'ATF ', 'art. 156']

4C.135/2001 (04.09.2001)
4C.135/2001
M. Corboz, Mme Klett et M. Nyffeler, juges. Greffi�re:
X.________ Ltd , demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Jean-Luc Maradan, avocat � Fribourg,
Y.________ S.A. , d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Isabelle Brunner Wicht, avocate � Fribourg;
(bail; d�cision de l'autorit� de conciliation; saisine tardive du juge)
A.- Le 25 f�vrier 1997, B.________ a remis � bail � la soci�t� X.________ Ltd des locaux dans un immeuble, dont il �tait propri�taire.
La faillite de B.________ ayant �t� prononc�e le 1er ao�t 1997, Y.________ S.A. a acquis l'immeuble lors de la vente aux ench�res publiques du 20 novembre 1998.
X.________ Ltd a eu connaissance de ce transfert de propri�t�, inscrit au registre foncier le 16 f�vrier 1999, puisqu'elle a vers� � Y.________ S.A. les loyers de d�cembre 1998, janvier 1999 et f�vrier 1999.
Le 22 f�vrier 1999, Y.________ S.A. a confi� � la soci�t� Z.________ S.A. la gestion de son immeuble. Par lettre du 26 f�vrier 1999, Z.________ S.A. a inform� X.________ Ltd que le propri�taire du b�timent l'avait mandat�e pour en assurer la g�rance.
Le 19 mars 1999, Z.________ S.A. a notifi� � X.________ Ltd, sur formule officielle, la r�siliation du bail pour le 30 juin 1999. Il ressort de l'attitude de Y.________ S.A. dans la proc�dure que la banque, qui �tait propri�taire de l'immeuble, n'est nullement en d�saccord avec cet acte de son repr�sentant.
B.- Le 17 avril 1999, la soci�t� X.________ Ltd a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de la Gl�ne pour contester la validit� du cong�. En audience, elle a encore requis subsidiairement une prolongation du bail.
Par d�cision du 2 juillet 1999, la commission de conciliation a d�clar� que le bail �tait valablement r�sili� pour le 30 septembre 1999. La partie qui succombait �tait inform�e qu'elle pouvait saisir le juge dans les trente jours, � d�faut de quoi la d�cision deviendrait d�finitive.
La soci�t� X.________ Ltd a "recouru" contre cette d�cision le 23 ao�t 1999.
Le 28 d�cembre 1999, la soci�t� Z.________ S.A. est devenue propri�taire de l'immeuble.
Par jugement du 27 juin 2000, le Tribunal des baux de la Gl�ne a d�clar� irrecevables les conclusions de X.________ Ltd, constatant que cette derni�re avait agi tardivement. Il n'est pas litigieux que X.________ Ltd n'a pas respect� le d�lai de trente jours. Le tribunal a constat� que la d�cision de l'autorit� de conciliation �tait devenue d�finitive.
Par arr�t du 6 f�vrier 2001, la II�me Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a rejet�, dans la mesure o� il �tait recevable, le recours form� contre le jugement du 27 juin 2000 et a confirm� celui-ci.
C.- X.________ Ltd recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Invoquant une violation des art. 266l, 266o, 273, 274e al. 3 et 274f al. 3 CO, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � la constatation de la nullit� de la r�siliation du bail.
L'intim�e invite le Tribunal f�d�ral � rejeter le recours pour autant qu'il soit recevable et � confirmer l'arr�t attaqu�.
D.- Par arr�t de ce jour, le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevable le recours de droit public que la demanderesse avait form� parall�lement.
1.- a) La cour cantonale (dont la d�cision fait seule l'objet du recours en r�forme: art. 48 al. 1 OJ) a confirm� le jugement de premi�re instance et constat� que les conclusions sur le fond (tendant � faire d�clarer le cong� nul et � prolonger le bail) �taient irrecevables, le juge n'ayant pas �t� saisi dans le d�lai prescrit par l'art. 273 al. 5 CO.
La recourante admet qu'elle n'a pas saisi le juge dans le d�lai fix� par la loi, qui lui avait �t� indiqu� dans la d�cision de la commission de conciliation. Elle explique en effet clairement, dans son acte de recours, que l'acte aurait d� �tre d�pos� le vendredi, alors qu'il n'a �t� post� que le lundi (recours ch. 9 al. 1).
Il n'est ainsi pas litigieux que le d�lai l�gal n'a pas �t� observ�. La question � r�soudre est de savoir s'il en r�sulte l'irrecevabilit� des conclusions prises.
b) Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le cong� doit saisir l'autorit� de conciliation dans les trente jours qui suivent la r�ception du cong�. La prolongation du bail devait en l'esp�ce �tre demand�e par la m�me voie et dans le m�me d�lai (art. 273 al. 2 let. a CO).
La contestation du cong� pr�vue � l'art. 273 al. 1 CO vise le cas o� la partie fait valoir que le cong� est annulable au sens des art. 271 et 271a CO. Si la partie invoque la nullit� ou l'inefficacit� du cong�, la jurisprudence a admis qu'elle n'�tait pas oblig�e de saisir l'autorit� de conciliation dans le d�lai l�gal et que la nullit� ou l'inefficacit� pouvait en principe �tre constat�e en tout temps par toute autorit� valablement saisie, soit essentiellement l'autorit� charg�e de prononcer l'expulsion (cf. ATF 121 III 156 consid. 1c).
La partie est cependant libre de saisir l'autorit� de conciliation pour faire valoir devant elle que le cong� est nul ou inefficace. Dans ce cas, l'autorit� de conciliation est comp�tente pour examiner, � titre de question pr�alable, la validit� du cong� (Weber/Zihlmann, Commentaire b�lois, n� 6 ad art. 273 CO) et la d�cision qu'elle rend s'�tend �galement � cette question (SVIT-Kommentar Mietrecht, n� 7 ad art. 273 CO).
Il est constant en l'esp�ce que la recourante a saisi la commission de conciliation en temps utile et qu'elle lui a soumis l'ensemble de ses arguments, � savoir que le cong� ne serait pas valable parce qu'il n'aurait pas �t� donn� par une personne habilit�e et que, subsidiairement, il y aurait lieu de prolonger le bail. La d�cision rendue par l'autorit� de conciliation, conform�ment � l'art. 273 al. 4 CO, s'�tend donc � l'ensemble des probl�mes soulev�s.
En constatant simplement que le bail �tait valablement r�sili� pour le 30 septembre 1999, la commission de conciliation a clairement montr� qu'elle excluait toute hypoth�se de nullit�, d'inefficacit� ou d'annulabilit� et n'entendait pas prolonger le bail au-del� de cette date. Il n'est ainsi pas douteux que la recourante n'a pas obtenu ce qu'elle demandait.
Selon l'art. 273 al. 5 CO, la partie qui succombe devant l'autorit� de conciliation peut saisir le juge dans les trente jours, � d�faut de quoi la d�cision de l'autorit� de conciliation devient d�finitive.
Il n'est pas contest� - comme on l'a vu - que la recourante n'a pas agi en temps utile.
Les cons�quences de l'expiration du d�lai sont d�j� expos�es � l'art. 273 al. 5 CO: la d�cision de l'autorit� de conciliation devient d�finitive. Cet effet constitue l'objet de l'art. 274f al. 1 CO, qui r�p�te que la d�cision de l'autorit� de conciliation devient d�finitive si la partie qui a succomb� ne saisit pas le juge dans les trente jours. Il en r�sulte indiscutablement que la d�cision de la commission de conciliation est entr�e en force de chose jug�e (ATF 124 III 21 consid. 2b; Higi, Commentaire zurichois, n� 140 ad art. 273 CO; Weber/Zihlmann, op. cit. , n� 1 ad art. 274f CO; SVIT-Kommentar, n� 33 ad art. 273 CO et n� 24 ad art. 274f).
Il est d�s lors exclu d'entrer en mati�re sur une action d�pos�e tardivement et la d�cision ne pourrait plus �tre attaqu�e que par une voie extraordinaire de droit cantonal, � savoir la r�vision ou l'interpr�tation (Higi, op.
cit. , n�s 140 et 141 ad art. 273 CO).
L'entr�e en force n'est pas divisible et la r�gle ne peut pas �tre �lud�e en faisant valoir que la partie recourante invoque un motif de nullit� plut�t qu'un motif d'annulabilit� (arr�t non publi� du 24 juin 1992 dans la cause 4C.32/1992 consid. 3d; dans le m�me sens: SVIT-Kommentar, n� 7 ad art. 273 CO).
La cour cantonale n'a donc pas viol� le droit f�d�ral en confirmant l'irrecevabilit� des conclusions prises tardivement par la recourante devant le tribunal des baux.
c) Il est vrai que la cour cantonale a �mis quelques consid�rations pour montrer que, m�me si la recourante avait agi en temps utile, ses conclusions auraient d� �tre rejet�es. M�me si elles devaient �tre erron�es, ces remarques sont superflues et impropres � modifier l'issue du litige, puisque les conclusions prises doivent de toute mani�re �tre d�clar�es irrecevables pour cause de tardivet�.
Il n'y a donc pas lieu d'entrer en mati�re sur les critiques de la recourante � ce propos. En effet, le recours en r�forme n'est pas ouvert pour se plaindre des seuls consid�rants de la d�cision attaqu�e, si cela ne peut pas avoir pour effet d'en modifier le dispositif (cf. ATF 111 II 1 s., 106 II 117 consid. 1; 103 II 155 consid. 3; Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 II p. 1 ss, p. 30).
2.- Les frais et d�pens doivent �tre mis � la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
4. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la II�me Cour d'appel du Tribunal cantonal fribourgeois.