Source: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/mieter-gleichzeitig-hausmeister-ratgeber/
Timestamp: 2020-08-04 16:27:48
Document Index: 263549067

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 573', '§ 576', '§ 574', '§ 576', '§ 576', '§ 576']

Mieter gleichzeitig Hausmeister - Ratgeber für Mieter und Vermieter - Mietrecht.org
Mieter gleichzeitig Hausmeister – Ratgeber für Mieter und Vermieter
Fast in jedem Mietshaus gibt es ihn: den Hausmeister. Einige Hausmeister betreuen mehrere Mietshäuser, andere nur eines – es gibt Hausmeister von speziellen Hausmeister-Diensten, angestellte und selbstständige Hausmeister. Doch kann der Hausmeister auch gleichzeitig ein Mieter des Hauses sein, dass er betreut? Was müssen Mieter und Vermieter beachten, wenn der Hausmeister auch Mieter ist: Wie werden die Hausmeisterkosten am besten abgerechnet und welcher Unterschied besteht, wenn die Mietwohnung als Dienstwohnung (sogenannte Hausmeisterwohnung) an den Mieter vermietet wird.
Alles Wissenswerte zu dem Verhältnis von Mieter und Vermieter, wenn der Mieter gleichzeitig Hausmeister ist, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.
Inhalt: Mieter gleichzeitig Hausmeister – Was muss beachtet werden?
I. Mieter kann gleichzeitig auch Hausmeister sein
II. Rechtsfolgen richten sich nach Vertragsgestaltung zwischen Mieter und Vermieter
III. Mietwohnung als Dienstwohnung des Hausmeisters – Werkwohnung
IV. Hausmeisterkosten können in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden – auch bei dem Mieter der Hausmeister ist
Ein Hausmeister erledigt eine Vielzahl an unterschiedlichen Tätigkeiten, die in einem Mietshaus anfallen: er kümmert sich um den Zustand und den Erhalt des Gebäudes, von den Kellern und Garagen, über den einzelnen Mietwohnungen bis hin zum Dachgeschoss. Um ständig zur Stelle zu sein, ist es daher nicht unüblich, dass ein Mieter die Hausmeistertätigkeiten übernimmt. Rechtlich gesehen, spricht auch nichts dagegen. Es ist allein die Entscheidung des Vermieters, wen er mit der Aufgabe der Hausmeistertätigkeiten beauftragt – es ist ihm sogar überlassen diese selbst zu übernehmen.
Welche rechtlichen Ansprüche und Pflichten sich daraus ergeben, hängt maßgeblich davon ab, wie der Vermieter und der Mieter die Hausmeistertätigkeit vertraglich ausgestalten: Als selbstständige Tätigkeit des Hausmeisters oder als Anstellungsverhältnis mit Hausmeisterwohnung. Ist der Mieter selbstständig (auf eigene Rechnung) für den Vermieter tätig, hat das keinerlei Auswirkungen auf das Mietverhältnis: der Mieter arbeitet zwar für den Vermieter, die Hausmeistertätigkeit und der Mietvertrag sind allerdings vollständig separate Verträge. Der Mieter hat die gleichen rechtlichen Ansprüche und Plichten wie andere Mieter, auch wenn er Hausmeister ist. Es gelten die mietvertraglichen und die mietrechtlichen Vorschriften.
Ist der Mieter bei dem Vermieter als Hausmeister fest angestellt, sind in der Praxis häufig zwei vertragliche Ausgestaltungen zu finden:
entweder der Hausmeister bekommt ein Gehalt und mietet eine Wohnung vom Vermieter ohne Bezug zum Anstellungsverhältnis oder
der Hausmeister bekommt als Teil seines Gehaltes und/oder für die Dauer seiner Anstellung die Mietwohnung als Dienstwohnung: bei dieser Wohnung handelt es sich dann um eine sogenannte Werkswohnung, für die besondere Regelungen gelten (vgl. nachfolgend unter III.)
Bei den sogenannten Werkswohnungen / Hausmeisterwohnungen unterscheidet man zwei Arten:
Werkmietwohnungen (unter 1.)
Werkdienstwohnungen (unter 2.)
1. Werksmietwohnung für Hausmeister
Bei einer Hausmeisterwohnung die Werkmietwohnung ist, handelt es sich um eine ganz normale Mietwohnung, die mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis separat vermietet wird. Arbeits- und Mietverhältnis sind hier als rechtlich voneinander unabhängig ausgestaltet: Erforderlich ist lediglich, dass der Mietvertrag aus dem Anlass der Anstellung (als Hausmeister) abgeschlossen worden ist: so z.B: bei der funktionsgebundenen Werkmietwohnung des Hausmeisters, die durch ihre Lage im zu betreuenden Objekt eine bessere und schnellere Wahrnehmung aller Hausmeisterpflichten ermöglicht.
Hinsichtlich des Mietvertrages gilt grundsätzlich das allgemeine Mietrecht (§§ 535 ff. BGB), nur bei der Kündigung der Werkmietwohnung kann es Unterschiede geben. Ist z.B. die Kündigung des Mietvertrages während der Laufzeit der Anstellung als Hausmeister ausgeschlossen, verbleibt in diesem Zeitraum nur die Möglichkeit der fristlosen Kündigung oder die Aufhebung des Vertrages. Im Übrigen gelten die allgemeinen Kündigungsvorschriften: Das bedeutet, dass auch nach Beendigung der Hausmeistertätigkeit nur eine ordnungsgemäße schriftliche Kündigung den Mietvertrag beenden kann. Der Vermieter muss – wie bei anderen ordentlichen Kündigungen nach § 573 ff. BGB – ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen können: z.B. bei funktionsgebundenen Hausmeistermietwohnungen, die Tatsache, dass die Hausmeistertätigkeit beendet ist und die Wohnung für einen neuen Hausmeister notwendig ist. Nach § 576 a BGB bestehen für den Dienstberechtigten (Hausmeister) die Widerspruchsrechte der § 574 ff BGB wegen sozialer Härte, wobei auch seine besonderen Belange als Dienstberechtigter zu berücksichtigen sind.
Vorteil für den Vermieter bei der Kündigung der Werkmietwohnung: Das Gesetz sieht für Werkdienstwohnungen zudem besondere verkürzte Kündigungsfristen in § 576 BGB vor:
3 Monate: bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird; die Kündigung ist bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erklären (§ 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
Weniger als 1 Monat: wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird: die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats zu erklären (§ 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
2. Werkdienstwohnung für Hausmeister
Bei den sogenannten Werkdienstwohnungen gibt es keinen Mietvertrag: Die Wohnung wird im Rahmen des Arbeitsvertrages als eine „geldwerte Bezahlung“ überlassen, um z.B. die Arbeitsleistung besser erfüllen zu können: der Hausmeister ist somit immer sofort zur Stelle. Der wesentliche Unterschied zur Werkmietwohnung ist allein das Fehlen des Mietvertrages mit der Konsequenz, dass der angestellte Hausmeister die Wohnung bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses auch nicht mehr nutzen kann. Einer Kündigung bedarf es hier nicht auch dann nicht, wenn im Arbeitsvertrag für die Nutzung der Wohnung entsprechend auf die mietrechtlichen Vorschriften verwiesen und deren entsprechende Anwendung vereinbart wird. Das Nutzungsrecht begründet sich hier nicht auf den Mietvertrag, sondern auf den Arbeitsvertrag, so dass es nur auf die Beendigung desselben ankommt: das Recht zur Benutzung der Wohnung endet automatisch mit dem Arbeitsvertrag.
IV. Hausmeisterkosten können in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden – auch bei dem Mieter der Hausmeister ist!
Ein oft unklarer Punkt, wenn der Mieter gleichzeitig Hausmeister ist, ist auch die Umlage der Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Können Hausmeisterkosten auch auf denjenigen Mieter umgelegt werden, der Hausmeister ist? – Die Antwort ist Ja. Sobald ein Mietvertrag vorhanden ist, in dem die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter vereinbart ist, trägt auch der Hausmeister selbst anteilig die umlagefähigen Hausmeisterkosten.
Welche Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter abgewälzt werden, wird detailliert in dem speziellen Beitrag: „Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung – Was darf umgelegt werden und was nicht?“ erklärt.
Insgesamt hat es auf das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter keine besonderen Auswirkungen, wenn der Mieter selbst als Hausmeister beschäftigt ist. Unterschiede ergeben sich nur dann, wenn die Wohnung des Hausmeisters entweder eine funktionsgebundene Werkmietwohnung oder Werkdienstwohnung ist. Im letzteren Fall endet die Berechtigung zur Nutzung der Wohnung mit Beendigung der Hausmeistertätigkeit.
Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung – Was darf umgelegt werden und was nicht?
12 Antworten auf "Mieter gleichzeitig Hausmeister – Ratgeber für Mieter und Vermieter"
25.03.2019 - 10:03 Antworten
Wir möchten gerne in das Haus einer älteren Dame, damit wir die darin enthaltene Ferienwohnung betreuen können. Wohnen möchten wir gerne in ihrer Privatwohnung zur Miete (im selben Haus. Die Eigentümerin zieht vom Wohnort weg).
Wie muss man das nun regeln, wenn wir die Betreuung des Hauses sowie der Ferienwohnung (Vermietung, Reinigung usw.) übernehmen? Muss die Vermieterin mich als Frau zum Beispiel anstellen als „Hauswart“ und einen Lohn zahlen, nebenbei einen Mietvertrag für die Wohnung erstellen – als separate Bestandteile? Oder Kann das mit der Wohnungsmiete irgendwie vereinbart werden, dass diese durch den Hausmeisterservice reduziert ist? Wie würde ich als „Hauswartin“ dann bezahlt werden?
30.03.2019 - 18:54 Antworten
ich würde wohnen und arbeiten immer mit zwei separaten Verträgen trennen.
25.07.2019 - 10:05 Antworten
Muss bei einer Werksmietwohnung der Hausmeister hauptberuflich angestellt sein oder reicht eine Anstellung auf 450,- EUR Basis?
Wir würden gerne in eine Wohnung in einem Gewerbegebiet ziehen. Hier soll der Mieter auch Hausmeister- und Wachdiensttätigkeiten übernehmen.
14.10.2019 - 17:57 Antworten
Wir haben beim Einzug einen Mietnachlass von 75€ bekommen.
Dafür sind Hausmeisterarbeiten zu erledigen. Wie z.B. Gartenpflege, Hofpflege, Wechseln von Birnen etc.
Da wir beide im Schichtdienst arbeiten wird es zunehmend schwerer diese Tätigkeiten zu erledigen.
Ist eine Kündigung dieser Tätigkeiten einfach so möglich, wenn diese im Vertrag festgehalten wurden? Und wenn ja gibt es hier Fristen, die einzuhalten sind oder kann man dem Vermieter einfach schriftlich mitteilen, dass man die Aufgaben nicht mehr erledigen möchte und dafür die 75€ Nachlass zahlt?
29.12.2019 - 13:57 Antworten
Ein Hausmeister hat in einer Eigentumsanlage, für die er zuständig ist, eine Dienstwohnung erhalten. Ernutzt diese für sich nicht, sondern wohnt in einer weiter entfernten Mietwohnung. Er vermietet seit 3 Monaten die Dienstwohnung an andere Personen. Die Wohnung wurde auf kostspielige Weise durch die Eigentümergemeinschaft saniert und renoviert (Strangsanierung usw.).Hat der Hausmeister das Recht diese Wohnung zu vermieten?
31.12.2019 - 06:27 Antworten
ist würde diesbezgl. im Mietvertrag des Hausmeisters nachlesen.
Straub Günther
23.01.2020 - 16:13 Antworten
Seit November 1997 bin ich in dem Haus Mieter, seit 2002 wurde mir die Hausmeistertätigkeit vom Vermieter als Mini Job für 150€ angetragen, bis 2014 wurde stufenweise die Bezahlung auf 450€ angehoben. Im Okt.2019 wurde der Vermieter vorstellig um meine Miete massiv (ca`100%) zu erhöhen mit dem Argument, mir sei die Miete bisher nicht erhöht worden, da ich Hausmeister sei. Mit der Drohung es handel sich um einen geldwerten Vorteil den ich nachträglich persönlich zu versteuern hätte, wenn dem Vermieter eine Steuerprüfung bevor steht. Bei der Vorstellung des Vermieters habe ich erstmalig das da Argument vernommen, eine Mieterhöhung sei wegen meiner Tätigkeit ausgeblieben. Seit ich Mieter bin wurde die Mieter noch nicht erhöht und ist denn noch im ortsüblichen Mietspiegel enthalten. Dem Argument des Vermieters kann ich nun nicht folgen da ich bisher für 450€ in Eigenverantwortung gearbeitet habe und nie vom Vermieter auf diesen Sachverhalt hingewiesen wurde, zumal der Vermieter für mich für den Geldwert Sozialabgaben und Steuern hätte leisten müssen.
Der Vermieter machte mir zur geplanten Mieterhöhung, um diese abzumildern den Vorschlag, diese mir als zukünftige Bezahlung zu gewähren?
Damit würden sich die Hausmeisterkosten im Haus wesentlich erhöhen, für die Mieter nicht einsichtig und überhöht, denn ich in Zukunft die gleiche Arbeit erledigen werde.
Bin mir nun nicht sicher ob Sie meine Anfrage beantworten können, da mir an Hand der komplizierten Sachlage schon einige abschlägige Antworten erteilt wurden. Ich danke Ihnen, könnten Sie sich die Angelegenheit näher betrachten und mir eventuell einen Hinweis auf eine Fachkompetenz geben können.
Mit freundlichen Gruß Günther Straub
23.01.2020 - 20:04 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht helfen und würde Ihnen die Beratung durch einen Steuerberater empfehlen.
02.02.2020 - 11:24 Antworten
Wir haben als Wohnprojekt eine eigene Genossenschaft gegründet. Nun würden wir gerne zwei Mitglieder der Genossenschaft als Hausmeister für bestimmte Aufgaben „anstellen“ bzw. diese für die Arbeiten bezahlen.
Da diese selbst versichert sind, kommt ein Minijob nicht in Frage.
Was müssen wir bei einem Honorarvertrag bedenken?
03.04.2020 - 08:30 Antworten
Guten Tag! Super wichtige Seite aktuell, vielen Dank dafür.
Ich habe folgendes Problem. Ein Freund und ich leben in einer Mietwohnung, die laut Mietvertrag als „Hausmeisterwohnung“ deklariert wurde, mit 4h im Monat, gegen 79€. Dies steht aber auf der letzten Seite unter den zusätzlichen Bemerkungen, der Mietvertrag selbst definiert eine normale Wohnung.
Muss mich mein Vermieter bei der VBG anmelden?
Dies hat er nämlich nicht getan. Wenn ja hat er 1,5 Jahre schwarz gearbeitet, richtig?
03.04.2020 - 08:32 Antworten
Nachtrag: Der Mitbewohner führte diese Tätigkeiten gewissenhaft aus, der Lohn wurde mit der Miete der Garage verechnet und er hat auch seine Arbeiten schriftlich festhalten müssen, via eine WhatsApp „Hausmeistergruppe“.
03.04.2020 - 08:39 Antworten
danke für Ihre Frage. Ich kann Ihnen hier leider nicht helfen und würde Ihnen die Prüfung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt empfehlen.
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