Source: https://lagen.nu/dom/nja/1999s729
Timestamp: 2019-06-17 21:10:01+00:00
Document Index: 41644317

Matched Legal Cases: ['§ 2', 'domstolen ', '§ 3', '§ 1', 'HD ', 'HD ', '§ 1', '§ 2', '§ 1']

NJA 1999 s. 729 | lagen.nu
M.M. hyrde enligt ett d 15 jan 1996 dagtecknat kontrakt med fastighetsägaren L.M. en bostadslägenhet i Stockholm fr o m d 1 febr 1996. Den 22 febr 1996 förvärvade Bostadsrättsföreningen Munin 30 fastigheten genom att anta ett hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
M.M. ansökte genom en d 12 mars 1996 dagtecknad handling om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Sedan föreningen avslagit hans begäran hänsköt M.M. d 18 dec 1997 frågan om medlemskap till Hyresnämnden i Stockholm.
Föreningen yrkade att M.M:s ansökan om tillstånd till medlemskap i första hand skulle avvisas och i andra hand lämnas utan bifall. Hyresnämnden (hyresrådet Thomsson samt ledamöterna Blomqvist och Sjöberg) anförde i beslut d 28 maj 1998 bl a: Skäl. Föreningen har till stöd för sitt avvisningsyrkande anfört att M.M. har försuttit den tidsfrist inom vilken han haft att vända sig till hyresnämnden för att få medlemskapsfrågan prövad. Föreningen har därvid gjort gällande att M.M. d 30 maj 1996 har erhållit besked om att han inte beviljats medlemskap i föreningen. Vid en prövning av M.M:s ansökan i sak har föreningen hävdat att M.M. inte behöver godtas som medlem och som skäl för detta anfört att han förvärvat hyresrätten till prövningslägenheten i spekulationssyfte.
M.M. har anfört att han först d 3 dec 1997 fått besked från föreningen att han inte accepteras som medlem. Han har bestritt påståendet att han förvärvat hyresrätten till lägenheten i spekulationssyfte.
På begäran av bostadsrättsföreningen har förhör hållits med föreningens ordförande C.N.. Denne har uppgett bl a följande: Föreningen beslutade att förvärva prövningsfastigheten i februari 1996 och tillträda densamma d 1 mars 1996. Den förra fastighetsägaren, L.M., hade utfäst att sju lägenheter skulle vara friställda vid tillträdet. Fastigheten hade ett mycket eftersatt underhåll varför föreningen för att kunna finansiera en upprustning var i behov av den intäkt en försäljning av de friställda lägenheterna skulle kunna ge. Under hembudsfristen kontaktades han av den annars tilltänkte köparen av fastigheten, vilken klagade över att L.M. börjat sälja några av de friställda lägenheterna. Vid tiden strax före föreningens beslut att förvärva fastigheten hyrde L.M. ut fyra lägenheter, varav en till M.M.. Under samma tid råkade en av medlemmarna i föreningen sammanträffa med en s k svartmäklare, vilken berättade att han förmedlat hyresgästen till en av lägenheterna, till vilket pris detta skett och att fler lägenheter i huset var till salu. Den hyresgäst som förmedlats var dock inte M.M.. Vid föreningens tillträde, som försenades till d 5 mars 1996, var fem av de sju lägenheterna uthyrda med förstahandskontrakt, en kontraktsform som L.M. inte tidigare brukat använda, och två andrahandshyresgäster gjorde gällande att de i själva verket hade ett förstahandskontrakt. Mot denna bakgrund och med kännedom om L.M:s sätt att sköta fastigheten har han utgått från att den som tillträtt lägenheten har gjort det i spekulativt syfte. M.M. sågs till en början inte i lägenheten. Föreningen vet inte om någon annan har bott i lägenheten, men övervägde ett tag att säga upp M.M:s hyresavtal eftersom han aldrig fanns i lägenheten. Den 5 mars 1996 hölls ett styrelsemöte, varvid det beslutades att "svartköpare" och bulvaner inte skulle beviljas medlemskap i föreningen samt att advokaten M.S. skulle ges i uppdrag att utreda huruvida "svartköparnas" hyreskontrakt kunde angripas. - Den 30 maj 1996 genomförde han och K.E. en besiktning av de nyblivna hyresgästernas lägenheter. Syftet med besiktningen var att föreningen som ny fastighetsägare skulle få tillträde till de lägenheter de inte tidigare haft någon insyn i. K.E. skulle svara på frågor om husets skick och han själv skulle ge besked i medlemskapsfrågan, om den kom upp, varför han också förberett ett svar på denna fråga. Vid besiktningen framkom att M.M. ville bygga om köket. Denne upplystes då om att han som hyresgäst inte fick göra ombyggnationer. När M.M. sedan frågade hur det gick med hans medlemskapsansökan, svarade han att "föreningen har bestämt att du inte får bli medlem på grund av åtkomsten av ditt kontrakt" eller möjligen att "du får inte bli medlem på grund av åtkomsten av kontraktet". Vidare sa han till M.M. att "kontraktsfrågan "låg" hos M.S.. Det måste ha varit uppenbart för M.M. att "kontraktsfrågan" endast avsåg dennes rätt att sitta kvar som hyresgäst. Det besked som lämnats M.M. i medlemskapsfrågan var kort och klart och kunde inte ge möjlighet till några misstolkningar. Det är möjligt att ett skriftligt besked hade varit bättre, men det fanns ingen tid att formulera ett skriftligt avslag. Efter besiktningen har han vid några tillfällen stött ihop med M.M.. Han har då endast sagt att han inte kan diskutera hyreskontraktet och att M.M. i denna fråga måste vända sig till M.S.. Han kan inte minnas att M.M. vid dessa tillfällen frågat hur det "gått med hans ansökan".
Bostadsrättsföreningen har också åberopat förhör med K.E., tidigare ledamot av föreningens styrelse. Denne har uppgett bl a följande: Eftersom styrelsen inte hade någon uppfattning om lägenheternas standard beslutade man efter tillträdet att en besiktning skulle genomföras. Han själv och C.N. skulle närvara vid besiktningen. De berörda hyresgästerna informerades om besiktningen. Samma kväll som besiktningen skulle genomföras träffades han och C.N. för att diskutera hur de skulle hantera de frågor som kunde komma upp vid besiktningen. För det fall medlemskapsfrågan skulle komma på tal, vilket var troligt, skulle den besvaras av C.N.. Vid besiktningen i M.M:s lägenhet diskuterades först målning och köksombyggnad. M.M. informerades om att han som hyresgäst måste ha tillstånd för att genomföra en ombyggnad av köket. M.M. frågade sedan hur det gick med hans ansökan. Han minns inte den exakta ordalydelsen i C.N:s svar, men den var troligen "du kan inte bli medlem på grund av åtkomsten av kontraktet". Vidare sas att åtkomsten av kontraktet skulle diskuteras med M.S.. M.M. fick ett klart och tydligt besked som inte kunde missuppfattas.
M.M. har bl a uppgett följande: Han flyttade in i lägenheten några dagar efter d 15 jan 1996 och har aldrig haft den uthyrd i andra hand. Lägenhetskontraktet fick han av L.M. och han har inte betalat någon ersättning härför. Några veckor efter inflyttningen började han att måla om i lägenheten. Den 12 april 1996 ansökte han om medlemskap i föreningen. Ansökan, som är daterad d 12 mars 1996, är troligen feldaterad. Vid besiktningen diskuterades en vattenskada, målning och köksombyggnad. Det är riktigt att han informerades om att han som hyresgäst inte fick göra en ombyggnad utan tillstånd. Han var medveten om att han endast var hyresgäst och inte medlem i föreningen. Innan C.N. och K.E. skulle gå frågade han om medlemskapet. Det verkade som om de inte ville svara och talade i stället om "alla problem med hyreskontrakten". Han hänvisades att ta kontakt med advokat M.S.. Han har tidigare haft en del korrespondens med M.S. angående hyresbetalningarna och trodde därför att alla frågor hängde ihop. Han har inte fått något beslut i medlemskapsfrågan utan förstod det som att bostadsrättsföreningen börjat utreda de problem som fanns i fastigheten. Det besked han fick var också att "det var under utredning". Han har senare vid busshållplatsen utanför huset sammanträffat med C.N. och då frågat hur det gick med hans ansökan om medlemskap. Även då fick han beskedet att han skulle vända sig till M.S.. Han har utgått från att medlemskapsfrågan och kontraktsfrågan hör ihop, eftersom hans frågor gällt medlemskapet och han fått till svar att allt handläggs av M.S.. Efter besiktningen d 30 maj 1996 har han inte fått någon information om att hans kontrakt är ifrågasatt. Han fick höra att även andra hyresgäster inte fått något besked, varför hans misstänkte att föreningen förhalade frågan. Den 28 juni 1996 skickade han med rekommenderat brev en ny förfrågan om medlemskapet till M.S. och C.N.. Om han hade fått ett beslut d 30 maj 1996 hade han inte fortsatt att fråga efter besked i medlemskapsfrågan.
Hyresnämndens bedömning.
Hyresnämnden har först att ta ställning till frågan om M.M:s ansökan om tillstånd till medlemskap i föreningen har kommit in till nämnden inom föreskriven tid. Föreningen har därvid gjort gällande att M.M. redan vid den besiktning som hölls i lägenheten d 30 maj 1996 muntligen fått besked om att han inte beviljats inträde i föreningen och till styrkande av detta åberopat förhören med C.N. och K.E.. Vad som framkommit under förhören med dessa ger dock mot vad M.M. å sin sida uppgett inte vid handen att M.M. vid det angivna tillfället fått ett entydigt besked om att han vägrats medlemskap i föreningen. Tidsfristen för ansökan till hyresnämnden har därför inte börjat löpa från denna tidpunkt. Ostridigt är emellertid att M.M. genom ett brev d 3 dec 1997 fått besked från föreningen att han inte accepteras som medlem. Vid dessa förhållanden och då M.M:s ansökan gjorts inom en månad från sistnämnda tidpunkt, föreligger inte hinder mot att ta upp hans ansökan om tillstånd till medlemskap till prövning vid hyresnämnden.
Föreningen har gjort gällande att den inte skäligen behöver godta M.M. som medlem i föreningen under påstående han har förvärvat hyresrätten till lägenheten i spekulationssyfte. Den utredning som föreningen åberopat i detta avseende visar emellertid mot M.M:s bestridande inte att denne åtkommit lägenheten i sådant syfte. Inte heller i övrigt har något framkommit som visar att föreningen inte skäligen bör kunna godta M.M. som bostadsrättshavare. M.M:s ansökan om tillstånd till medlemskap i föreningen skall således bifallas.
Slut. Hyresnämnden lämnar M.M. tillstånd att inträda som medlem i Bostadsrättsföreningen Munin 30.
Bostadsrättsföreningen överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n "med ändring av Hyresnämndens beslut ej lämnar M.M. tillstånd att inträda som medlem i bostadsrättsföreningen".
I överklagandet anförde föreningen: Hyresnämndens beslut är felaktigt genom att nämnden kommit fram till att M.M. ansökt om tillstånd till medlemskap i föreningen inom föreskriven tid. M.M. har d 30 maj 1996 fått ett entydigt besked om att han vägras medlemskap i föreningen. Han har därigenom försuttit den gällande tidsfristen eftersom han inte inom en månad därefter hänskjutit tvisten till Hyresnämnden.
Hyresnämndens beslut är vidare felaktigt genom att man inte ansett att det visats att M.M. förvärvat hyresrätten till lägenheten i spekulationssyfte. Genom vad som förevarit vid förhandlingen inför Hyresnämnden har det visats att sådant syfte förelåg.
Med stöd av det ovan sagda bör HovR:n ändra Hyresnämndens beslut. I sak hänvisas till vad som anförts inför Hyresnämnden.
HovR:n (hovrättslagmannen Wikren samt hovrättsråden Erlandsson och Mohammar, referent) anförde i beslut d 24 sept 1998: HovR:n, som delar hyresnämndens bedömning, lämnar överklagandet utan bifall.
Bostadsrättsföreningen (ombud advokaten M.S.) klagade över domvilla och yrkade att HovR:ns beslut skulle upphävas och målet återförvisas till HovR:n.
M.M. (ombud advokaten K.O.M.) bestred yrkandet. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Widegren, föreslog i betänkande följande beslut: Skäl. Hyresnämnden i Stockholm lämnade i beslut d 28 maj 1998 M.M. tillstånd att inträda som medlem i bostadsrättsföreningen. Vid sammanträdet inför nämnden hördes M.M. under sanningsförsäkran och hölls vittnesförhör med C.N. och K.E., ordförande resp f d revisor i bostadsrättsföreningen.
Föreningen överklagade beslutet till HovR:n på grund av att M.M. ej hänskjutit tvisten om medlemskap till hyresnämnden inom föreskriven tid och att han förvärvat lägenheten i spekulationssyfte. I överklagandeskriften begärdes varken förnyad upptagning av muntlig bevisning eller muntlig förhandling. Skriften avslutades med "I sak hänvisas till vad som anförts inför Hyresnämnden". HovR:ns handläggning fram till beslutet d 24 sept 1998 inskränkte sig till att d 7 och d 21 sept infordra behörighetshandlingar från ombudet.
Föreningen har gjort gällande, att HovR:ns underlåtenhet att hålla muntlig förhandling utgör grovt rättegångsfel som kan antas ha inverkat på målets utgång. Härvid har särskilt påpekats, att vittnesutsagorna utgör tilltrosbevisning som bort upptagas ånyo, att HovR:n bort hålla förhandling enligt 5 § lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea HovR samt att i vart fall har skyldighet att hålla muntlig förhandling förelegat enligt artikel 6 punkt 1 Europakonventionen om de mänskliga rättigheterna.
Av § 2 i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea HovR följer att i fråga om förfarandet skall 52 kap RB tillämpas om inte annat följer av denna eller annan lag. De kompletterande reglerna är hämtade från 1974 års lag om bostadsdomstol och avser rättens skyldighet att utöva materiell processledning, 4 §, frågan om muntlig förhandling, 5 §, och tilltrosregeln i 7 §. Av förarbetena till lagen om bostadsdomstol framgår att förfarandet i princip är skriftligt med möjlighet för domstolen att hålla muntlig förhandling. Frågan om huruvida muntlig förhandling är obehövlig eller inte bör i första hand bestämmas mot bakgrunden av den föreliggande utredningen i målet (NJA II 1974 s 554). Det talas också om att ansvaret för att fullständiga utredningsmaterialet i linje med grundsatsen i 35 kap 6 § RB i princip bör ligga på parten (a a s 551). När det gäller bevisning som upptagits i nämnden så gäller tilltrosregeln som uttryckts i 50 kap 23 § RB, se 7 §. Däremot gäller inte den restriktivitet för tvistemålsprocessen i HovR som föreskrivs i 50 kap 25 § 3 st RB (a a s 550 f).
Överklagandeskriften förefaller fullständig och innehåller de uppgifter som anges i 52 kap 3 § 1 st 1-3 RB. HovR:n kan därför inte klandras för att man utgått från att föreningen, särskilt som den företräddes av advokat, i överklagandet anfört allt vad man önskat åberopa. Någon skyldighet för HovR:n att utfärda föreläggande enligt 52 kap 6 § nämnda balk eller eljest utöva processledning för att få fram ytterligare uppgifter har således inte förelegat.
Väl kan tilltrosbestämmelsen jämfört med bestämmelsen i 35 kap 6 § RB ge anledning för HovR:n att självmant förordna om förnyad upptagning av muntlig bevisning i dylika mål (se NJA II 1974 s 551). Emellertid har HovR:n, som inte ändrat hyresnämndens beslut, efter genomgång av processmaterialet inte funnit skäl föreligga för förnyad bevisupptagning. Denna bedömning innefattar inte rättegångsfel.
När det så slutligen gäller frågan om HovR:ns handläggning strider mot Europakonventionen så är en förutsättning för konventionsbrott i dessa fall att en part påfordrat att proceduren skall vara muntlig (NJA 1997 s 597). Föreningen har inte gjort det.
Inte heller i övrigt har föreningen visat någon omständighet som utgör domvilla.
HD:s avgörande. HD lämnar bostadsrättsföreningens klagan över domvilla utan bifall.
HD (JustR:n Gregow, Danelius, referent, Nilsson, Victor och Pripp) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Föreningen har gjort gällande att HovR:n begått ett grovt rättegångsfel genom att avgöra målet utan att hålla en muntlig förhandling. Föreningen har medgivit att den inte framställt någon begäran om en sådan förhandling men anfört dels att dess överklagande av hyresnämndens beslut inte varit fullständigt och att HovR:n därför bort med stöd av 52 kap 6 § RB förelägga föreningen att komplettera överklagandet, dels att HovR:n under alla förhållanden haft att tillämpa den s k tilltrosregeln i 7 § lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea HovR, vilket bort medföra att den muntliga bevisningen vid hyresnämnden - bestående i vittnesförhör med C.N. och K.E. samt förhör under sanningsförsäkran med M.M. - skulle upptas på nytt i HovR:n.
I sitt överklagande till HovR:n angav föreningen vilken ändring som yrkades i hyresnämndens beslut och i vilka hänseenden detta beslut enligt föreningens uppfattning var felaktigt. Föreningen hänvisade vidare, när det gällde sakförhållandena i målet, till vad som hade anförts vid hyresnämnden.
Föreningens överklagande till HovR:n var kortfattat och innehöll inte någon uttrycklig uppgift om vilken bevisning som åberopades i HovR:n. Det fanns emellertid inte någon antydan om att föreningen - som var företrädd av advokat- avsåg att senare komplettera överklagandet med ytterligare uppgifter. Inte heller hade överklagandet sådana brister att HovR:n kan anses ha gjort sig skyldig till grovt rättegångsfel genom att inte förelägga föreningen att komplettera överklagandet.
Enligt 5 § 1 st nyssnämnda lag får muntlig förhandling i mål som omfattas av lagen hållas i HovR:n om det kan antas vara till fördel för utredningen. I samma §:s 2 st föreskrivs att sådan förhandling, med vissa undantag, skall hållas om part begär det. En rätt till muntlig förhandling i mål av detta slag kan också grundas på artikel 6 i Europakonventionen om de mänskliga rättigheterna (jfr NJA 1997 s 597).
Eftersom föreningen i förevarande mål inte framställde någon begäran om muntlig förhandling i HovR:n, kan HovR:n genom att avgöra målet utan sådan förhandling inte anses ha handlat i strid med vare sig 5 § 2 st ovannämnda lag eller artikel 6 i Europakonventionen. Det återstår att ta ställning till om HovR:n ändå borde, med hänsyn till tilltrosregeln, ha hållit en muntlig förhandling för att på nytt höra de personer som vid hyresnämnden hade hörts som vittnen eller under sanningsförsäkran. För bedömningen av denna fråga är följande omständigheter av betydelse.
En central tvistefråga i målet var om M.M. vid ett sammanträffande d 30 maj 1996 med C.N. och K.E. hade erhållit besked om att föreningen beslutat vägra honom medlemskap i föreningen. Denna fråga var av betydelse för om M.M. hade väckt talan vid hyresnämnden inom den tidsfrist som anges i 2 kap 10 § bostadsrättslagen.
C.N. och K.E. uttalade sig som vittnen vid hyresnämnden om vad som förekommit vid sammanträffandet d 30 maj 1996. Deras utsagor, så som de återges i hyresnämndens beslut, kan emellertid inte anses ha innefattat något påstående om att M.M. vid detta tillfälle på ett otvetydigt sätt underrättades om att föreningen beslutat vägra att uppta honom som medlem. Avgörandet i målet kan därför inte antas ha berott på tilltron till dessa vittnen i den mening som avses i 7 § lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea HovR. I vart fall kan det inte läggas HovR:n till last som grovt rättegångsfel att C.N. och K.E. inte omhördes i HovR:n.
Inte heller i övrigt har det visats föreligga omständigheter som utgör domvilla. Föreningens klagan över domvilla kan därför inte vinna bifall.
HD:s beslut meddelades d 24 nov 1999 (mål nr Ö 664-99).
Ö664-99
5 § 1 st. lag (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
7 § lag (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
50 kap. 23 § rättegångsbalken (1942:740)
Tilltrosregeln