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Timestamp: 2017-04-29 23:17:21
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Matched Legal Cases: ['§ 241', '§ 854', '§ 883', '§ 925', '§ 12', '§ 19', '§ 925', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 1018', '§ 3', '§ 14', '§ 3', '§ 94', '§ 905', '§ 910', '§ 912', '§ 19', '§ 19', '§ 1018', '§ 1018', '§ 1018', '§ 3']

Notarielle Abwicklung eines Grundstückskaufs | Hausarbeiten publizieren
Notarielle Abwicklung eines Grundstückskaufs
Hausarbeit, 2016, 18 Seiten
2.1 Notarielle Abwicklung
2.1.1 Definition notariell und Funktion des Notars
2.1.2 Unabhängigkeit und Unparteilichkeit des Notars
2.1.3 Notarielle Beglaubigung und Notarielle Beurkundung
2.1.4 Verletzungen von gesetzlichen Formvorschriften 5
2.2 Grundstückskauf
2.2.1 Definition Grundstück und Grundstückskauf
2.2.2 Grundstückskauf als Verpflichtungsgeschäft
2.3 Grundbuchwesen
2.3.1 Grundbuch, Grundbuchordnung/ und -Verfügung und
2.3.2 Eigentumsvormerkung und Auflassung
2.3.3 Löschungsbewilligung
2.3.4 Grunddienstbarkeit
2.3.5 Grundbuchauszug
3. Die (notarielle) Abwicklung eines
3.1 Leistungen des Notars
3.1.1 Vor der Beurkundung
3.1.2 Während der Beurkundung
3.1.3 Nach der Beurkundung
3.2 Checkliste für den Käufer
3.2.1 Vor der Beurkundung
3.2.2 Während der Beurkundung
3.2.3 Nach der Beurkundung
Für den Großteil der Menschen ist ein Grundstückskauf mit vielen Risiken und Hürden verbunden. Daher ist es von zentraler Bedeutung, dass dieser geplant und gut durchdacht wird. Sowohl Käufer als auch Verkäufer ist der Notar bei einem Grundstückskauf der bedeutendste Beteiligte, denn dieser kümmert sich um die einwandfreie Abwicklung des Kaufprozesses. Er schützt beide vor ungesicherten Vorleistungen und stellt die rechtssichere und lastenfreie Übertragung des Grundstücks sicher.1 In der Arbeit „Die (notarielle) Abwicklung eines Grundstückkaufs“ soll nun dargestellt werden, wie die Abwicklung eines Grundstückskaufs stattfindet, welche Bedeutung dabei der Notar spielt und was der Käufer zu berücksichtigen hat. Die Forschungsfrage für diese Hausarbeit lautet demzufolge: Was muss ein Käufer bei einem Grundstückskauf beachten und welche Rolle spielt dabei der Notar? Nach der Einleitung, die einen Überblick über das Thema verschafft, werden im Verlauf der Arbeit zunächst in den konzeptionellen Grundlagen die zum Verständnis notwendigen Definitionen und Begriffe geklärt und anschließend miteinander verknüpft. Im zweiten Teil der Arbeit finden die beschriebenen Grundlagen und Erkenntnisse ihre Anwendung, indem der Prozess eines Grundstückskaufs zum einen aus der Sicht des Notars und zum anderen aus der Sicht eines Käufers vor, während und nach der Beurkundung erläutert wird. Im Fazit werden alle Ergebnisse zusammengefasst und die anfangs aufgestellte Forschungsfrage wird kritisch betrachtet.
Die Bezeichnung bzw. das Adjektiv „notariell“ ist ein in der Rechtssprache verwendeter Begriff, der bedeutet, dass eine gewisse Niederschrift oder Abschrift durch einen Notar ausgefertigt wird. Im Wortgebrauch wird oft davon gesprochen etwas notariell beglaubigen oder beurkunden zu lassen (dazu mehr unter Punkt 2.1.3)2
Der Notar ist ein unabhängiger Träger des öffentlichen Amtes mit gewissen von dem Staat verliehenen Machtbefugnissen und gilt daher auch als sogenannter Hoheitsträger. Er betreibt keinerlei gewerbliche Tätigkeit und vertritt auch nicht eine Partei wie dies z.B. Rechtsanwälte tun, sondern ist eher als ausnahmslos unabhängiger und unparteiischer Begleiter aller sich beteiligenden Personen zu verstehen. Sollte dieser sich anders verhalten, so hat er mit disziplinarrechtlichen Konsequenzen zu rechnen. Seine Funktion liegt in der vorsorgenden Rechtspflege. Bei komplizierten und folgenschweren Rechtsgeschäften dient der Notar als eine Art Berater und Vermittler. Dabei gehören der Entwurf von Verträgen oder das Führen von Verhandlungen, bei dem er beide Parteien unterstützt und belehrt, zu seinen Hauptaufgaben.3
Besonderes Augenmerk bei der Tätigkeit des Notars liegt auf der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit dessen. Sowohl aus interner als auch externer Betrachtung hat der Notar sich bezüglich der Achtung und des Vertrauens seines Amtes angemessen zu verhalten. Jegliches Verhalten, welches allein nur den Eindruck einer Zuwiderhandlung gegen die ihm vom Staat aufgetragenen Pflichten auslösen könnte, wird disziplinarrechtlich verfolgt. Seine Unabhängigkeit drückt sich dadurch aus, dass sich der Notar keinen Anordnungen Dritter unterwerfen darf oder muss, ausgenommen den ihm von seinem Amt ausgesprochenen Anweisungen und Regelungen. Die Unparteilichkeit ist zum einen gekennzeichnet durch das Verbot der Beteiligung und/oder Vermittlung von Urkundsgeschäften und zum anderen durch das Eingehen von mit seinem Amt gegensätzlichen Gesellschaftsbeteiligungen.4
Die im Privatrecht prinzipiell herrschende Formfreiheit gilt nicht für die Abwicklung eines Grundstückkaufs. Da dies zu den bedeutsamsten Rechtsgeschäften gehört, bedarf es einer der strengsten Formvorschriften, und zwar der öffentlichen bzw. notariellen Beurkundung. Um Missverstände aus dem Weg zu räumen, wird hier daher der Begriff der notariellen Beglaubigung von der Beurkundung differenziert betrachtet. Die notarielle Beglaubigung ist die schwächere Formvorschrift von beiden. Sie ist ein vom Notar ausgestelltes Gutachten über die Korrektheit einer Signatur oder Kopie. Hierbei bestätigt der Notar, dass die vorliegende Abschrift dem Original entspricht oder bei gewissen Rechtsverträgen oder Urkunden die vorliegende Unterschrift vor dem Notar getätigt wurde. Die notarielle Beurkundung ist deshalb strenger, weil sie über die Unterschrift hinausgeht und bei der Abwicklung eines Grundstückkaufes als Voraussetzung gilt. Sie ist als Gültigkeitserfordernis für die Schließung des Vertrages zu verstehen. Bei der notariellen Beurkundung werden die Rechtsverträge oder Urkunden vom Notar selber verfasst. Bei der Besprechung der Vertrags- bzw. Urkundeninhalte muss der Notar allen Beteiligten die Niederschrift vorlesen. Die Inhalte müssen in Folge dessen von den Beteiligten bewilligt werden. Bestehen Änderungs- oder Ergänzungswünsche, so können diese vor Ort hinzugefügt werden. Zuletzt gehört zu der notariellen Beurkundung noch die Unterzeichnung des Vertrages bzw. der Urkunde der Vertragspartner in Anwesenheit des Notars und die des Notars selber.5
2.1.4 Verletzungen von gesetzlichen Formvorschriften
In Bezug auf den Grundstückkauf gibt es zwei Verletzungen von gesetzlichen Formvorschriften. Eine mögliche Verletzung besteht darin, dass der Grundstückskaufvertrag nicht öffentlich bzw. notariell beurkundet wurde. Hierbei wurde das bereits erwähnte Gültigkeitserfordernis für die Schließung des Vertrages nicht eingehalten, indem der Notar nicht mit einbezogen wurde. Es kann aber auch sein, dass eine notarielle Beurkundung stattgefunden hat, aber die formbedürftigen Vertragselemente verletzt wurden. Dies tritt ein, wenn ein „essentialia negotii" entweder ganz weg gelassen oder falsch beurkundet wurde. „Essentialia negotii" beschreiben die unerlässlichen Informationen, die in einem Vertrag enthalten sein müssen wie Leistung, Gegenleistung und Vertragsparteien, damit der Vertrag überhaupt zu Stande kommen kann. Der Grundstückskauf ist demnach nichtig, wenn die Anforderungen bezüglich der Form nicht eingehalten wurden.6
Eine allumfassende Definition des Begriffs „Grundstück" existiert so in der Literatur nicht. Allerdings kann der Begriff des Grundstückes unter Berücksichtigung verschiedener Gesetztestexte und des Liegenschaftskatasters folgendermaßen formuliert werden: Ein Grundstück stellt einen vermessenen und begrenzten Bereich sowohl über als auch unter der Erdoberfläche dar. Der Bereich über der Oberfläche wird durch den senkrechten Luftraum gekennzeichnet. Der Teil unter der Oberfläche im begrenzten und abgemessenen Raum gehört dem Eigentümer, sofern keine anderen Regelungen bezüglich möglicher Bodenschätze o.ä. gegeben sind. Ein Grundstück besitzt durch die Abmessung der Fläche eine Grundstücksgrenze, welche das eigene Grundstück von anderen Grundstücken abgrenzt. Genau an dieser Grundstücksgrenze endet auch das sogenannte Herrschaftsrecht des Eigentümers. Zentrale Bestandteile eines Grundstücks sind die mit dem Grund und Boden zugehörigen Besitztümer wie z.B. Gebäude. Auch die dem Boden zugehörigen Produkte des Grundstücks gehören dazu. Wichtig bei dem Grundstückbegriff ist noch das sogenannte Kataster, ein amtliches Grundstücksverzeichnis. Dieses ist ein Sachverzeichnis bzw. Register gesamter Grund- bzw. Flurstücke mit der dazugehörigen Charakteristik und Übersicht eines Landes. Ein Flurstück stellt einen bereits erwähnten vermessenen und abgegrenzten Teil der Erdoberfläche dar. Diese vermessenen Einheiten werden auch als Katasterparzellen bezeichnet und sind durch eine Flurstücksnummer gekennzeichnet. Ein Flurstück wird also rechtlich gesehen erst als Grundstück angesehen, wenn dieses im Grundbuch mit all seinen dazugehörigen Bestandteilen eingetragen wird. Wichtig für das Verständnis ist noch, dass ein Grundstück aus lediglich einem aber auch unterschiedlich vielen und räumlich getrennten Flurstücken bestehen kann.7
Der Grundstückskauf ist wie jeder andere Kauf ein Kaufvertrag, bei dem der Verkäufer das Eigentum an dem zu verkaufenden Objekt an den Käufer überträgt und der Käufer den Kaufpreis bezahlt. Die Besonderheit hierbei ist, dass der Grundstückskaufvertrag wie zuvor erwähnt ohne eine öffentliche Beurkundung seine Gültigkeit verliert.8
Der Abschluss des Kaufvertrages reicht alleine noch nicht aus, um das Eigentum am Grundstück an den Käufer zu übertragen. Darüber hinaus muss eine Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Die im Kaufvertrag festgehaltene Übertragung von Eigentum des Grundstückes ist lediglich ein sogenanntes Verpflichtungsgeschäft, wobei der Schuldner sich für die Erfüllung des Geschäftes verpflichtet sieht. Die daraufhin folgende „wirkliche" Eintragung in das Grundbuch wird als Verfügungsgeschäft verstanden. Dieses stellt sowohl die formelle Voraussetzung der Eintragung in das Grundbuch als auch den Erwerbs- oder Rechtsgrund dar. Das Verpflichtungsgeschäft steht somit in direkter Abhängigkeit zum Verfügungsgeschäft. Es bildet die Grundlage für den Käufer, vom Verkäufer die Eintragung in das Grundbuch sowie bei möglichem unberechtigtem Widerstand die Übertragung des Eigentums verlangen zu können. Ein durch den Notar beurkundeter Kaufvertrag ist somit essenziell für die Eintragung in das Grundbuch und Wirksamkeit des Eigentumsüberganges selbst.9
2.3.1 Grundbuch, Grundbuchordnung/ und -Verfügung und Bürgerliches Gesetzbuch
Aufgrund der Wichtigkeit von Grundstücken sowohl für die sie besitzenden Personen/Unternehmen als auch die Wirtschaft als solche, besteht die Notwendigkeit einer „verlässlichen, klaren und übersichtlichen“ Auflistung von Grundstücksrechten. Das Grundbuch als ein staatliches Rechtsregister soll diesen Anforderungen Rechnung tragen, indem es „Inhaber, Art, Umfang und Wirkungen“ von entsprechenden Rechten zugänglich macht.10 Die Grundbuchordnung (GBO) soll demgegenüber ein den Anforderungen des Grundbuchs entsprechendes Rechtsgefüge darstellen, indem sie für klare Rechtsverhältnisse auf dem Feld der unbeweglichen Sachen sorgt. Unmittelbar im Zusammenhang mit Grundbuch und GBO steht die Grundbuchverfügung (GBV), welche Vorschriften zur Führung und Einrichtung des Grundbuchs bzw. dessen einzelner Bestandteile beinhaltet.11 Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als Grundlage des allgemeinen Privatrechts gilt im Allgemeinen für jede Person und deren Rechtsbeziehungen.12 Für in dieser Arbeit relevante Verknüpfungspunkte mit Transaktionen von Grundstücken sind vor allem die im BGB geregelten Bereiche („Bücher“) des „Rechts der Schuldverhältnisse“ (§§ 241-853 BGB) sowie des „Sachenrechts“ (§§ 854-1296 BGB) relevant.
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird aus den Begriffen „Auflassung“ und „Eigentumsvormerkung“ aufgrund deren Leistungs- (Auflassung) und Erfolgszusammenhang (Beanspruchung des Eigentums durch Eigentumsvormerkung) oftmals der Begriff „Auflassungsvormerkung“ geformt. Im engeren Sinne gilt es jedoch, die Eigentumsvormerkung (§ 883 BGB) und die Auflassung im Sinne eines Prozess-Ergebnis-Zusammenhangs zu unterscheiden. Die Eigentumsvormerkung soll den Käufer eines Grundstücks nach Kaufpreiszahlung und vor der wirksamen Übereignung des (unbeweglichen) Kaufgegenstands davor schützen, dass das Kaufobjekt aufgrund diverser Verfügungsmöglichkeiten an andere Interessenten bzw. Institutionen übergeht. Da ein klassischer Eigentumsvorbehalt, welcher beide Seiten eines Verpflichtungsgeschäfts absichern soll, im Rahmen eines Immobilienkaufs nicht eingeräumt werden kann, muss für den Grundstückskäufer durch eine Eigentumsvormerkung Schutz vor dem (nochmaligen) Verkauf seitens des bisherigen Grundstückseigners an eine dritte Partei oder bspw. den Durchgriffsrechten staatlicher Institutionen gewährleistet werden. Besteht zwischen Verkäufer und Käufer eine Abrede, dass bereits vor der Eintragung einer Eigentumsvormerkung Gegenleistungen vom Käufer an den Verkäufer erbracht werden sollen, liegt es am Notar, den Käufer über dadurch entstehende Risiken aufzuklären.13
Eine Auflassungshandlung als Leistung des Notars, die im Ergebnis zur Eigentumsvormerkung führt, findet im Wege eines Termins „vor einer zuständigen Stelle" (dem Notar) statt. Hierbei ist es zwingend erforderlich, dass während der Erklärung der Auflassung beide Parteien bzw. deren durch Vollmacht berechtigte Vertreter anwesend sind (§ 925 BGB). Weitere Fallstricke könnten sich bei Auslandsverstrickungen (Bspw. Kauf von auf deutschem Boden liegender Immobilie von ausländischem Veräußerer) dadurch ergeben, dass die Auflassung ausschließlich vor einem deutschen Notar oder einem Konsularbeamten im entsprechenden deutschen Konsulat im Ausland erklärt werden darf (§ 12 Nr. 1 i. V. m. § 19 KonsG). Im Falle von innerhalb des Geltungsbereich des BGB liegenden Grundstücken ist die Auflassungsbeurkundung eines ausländischen Notars und damit die Eigentumsvormerkung ungültig (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB). Über die Auflassung ist es weiterhin möglich, Bedingungen für den eigentlichen Zweck des gesamten (Kauf-/Verkaufs-)Vorgangs aufzustellen, indem z.B. festgelegt wird, dass der Antrag auf Eigentumsumschreibung vom Notar erst nach Kaufpreiszahlung erfolgt.14
Der rechtliche Grundsatz des Begriffs der Löschungsbewilligung ist in § 19 GBO geregelt. Der „Grundsatz der einseitigen Bewilligung" ist seit dem ersten Januar 1900 in unverändertem Wortlaut in der GBO vorhanden und zeigt dadurch seine Bedeutung für dieses Rechtsgebiet.15 Grundsätzlich sieht § 19 GBO eine Bewilligung seitens der ihre Ansprüche/Rechte abgebenden Partei vor, die darauf abzielt, dass das Grundbuchamt die Eintragung eines entsprechenden Rechtsgeschäfts vornehmen kann. Dabei ist der entscheidende Sinn des § 19 GBO, dass diese Eintragung durch die Bewilligung ohne umfangreiche Prüfung des entsprechenden Rechtsgeschäfts erfolgen kann.16 Im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften kann es bspw. zu einer Löschungsbewilligung aus Sicht eines Kreditinstitutes kommen, wenn ein Grundstückskäufer, dessen Grundstück mit einem Grundpfandrecht in Form einer Hypothek/Grundschuld belastet war, den auf dieses Grundstück bezogenen Kredit vollständig getilgt hat. In diesem Fall kann der Grundstückseigentümer von dem entsprechenden Kreditinstitut eine Löschungsbewilligung verlangen, in deren Folge die Hypothek/Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird.17 Nach Meinung diverser Praxisquellen sind, zumindest in Bezug auf Grundpfandrechte, Löschungsbewilligungen nicht notwendige, kostspielige Leistungen, die daher in der Praxis auch bei entsprechend eingetretenen Situationen ausgespart werden sollten.18
Eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) versetzt den Eigentümer eines Grundstücks in die Lage, bestimmte Rechte in Verbindung mit einem anderen, nicht in dessen Besitz befindlichen Grundstück, zu nutzen oder zu begrenzen. Der für Laien in Bezug auf seine eigentliche Aussage wahrscheinlich schwer deutbare Begriff der Grunddienstbarkeit bezeichnet folglich ein (dingliches) Recht.19 Hierbei sind einzelne, grundsätzliche Inhalte nicht gesetzlich ausgeführt, wodurch der Berechtigte und auf der anderen Seite der durch die Grunddienstbarkeit Verpflichtete gemeinsam zu einer individuellen Ausgestaltung selbiger kommen müssen.20 Im juristischen Bereich wird von einem „dienenden" Grundstück gesprochen, dessen Nutzung für Zwecke eines „herrschenden" Grundstücks geschehen soll. In der vergangenen Zeit haben sich die Anlässe für die Festlegung einer Grunddienstbarkeit von ehemals am Agrarwesen orientierten Abmachungen verschoben hin zu der Erreichung von eher städtisch-baulichen oder gewerblichen Zielen. Als aktuelle Beispiele für Grunddienstbarkeiten kommen Rechte für Garagen und Parkplätze, Wege- oder Durchleitungsrechte in Betracht.21
Der Grundbuchauszug basiert im Wesentlichen auf § 3 GBO. In diesem wird der Begriff des Grundbuchblatts festgestellt. Jedes Grundstück ist im Grundbuch „buchungspflichtig", also zu erfassen. Danach ist das Grundbuchblatt in Bezug auf das auf selbigem definierte Grundstück das eigentliche Grundbuch im Sinne des BGB, sodass hierfür auch nur die entsprechenden Regeln des BGB gelten.22 So gilt bspw.
1 Vgl. Bellevue and More (2015): Notar beim Immobilienkauf, http://www.bellevue.de/stories-und- ratgeber/ratgeber-notar-beim-immobilienkauf-555.html, Zugriff: 16.10.2015.
2 Vgl. Duden (2015): Defintion notariell, http://www.duden.de/rechtschreibung/notariell, Zugriff 14.10.2015.
3 Vgl. Schützeberg, J., 2005, S.59f.
4 Vgl. Bundesnotarordnung (BNotO) § 14, Unabhängigkeit und Unparteilichkeit des Notars, Absatz 1 bis 5.
5 Vgl. Giger, H., 1997, S.19-20.
6 Vgl. Kellerhals, A. (1952, S. 37-38.
7 Vgl. Murfeld, E./Bach, H./Bauer, L., 2000, S.61f. Sowie § 3 Abs. 1 GBO, § 94 ff. BGB, § 905 Satz 1 BGB, § 910 BGB,§ 912 BGB.
8 Vgl. Paoletto, B., 1973, S.1.
9 Vgl. Paoletto, B., 1973, S.1-2.
10 Zorn, 2014, Die bürgerrechtliche Gesellschaft und das Grundbuch, S. 28 ff iVm OLG Hamm 1986.
11 Demharter, 2015, Kommentar zur Grundbuchordnung, Rn. 1 ff.
12 Boemke & Ulrici: BGB allgemeiner Teil, Rn. 5 iVm Rn. 11.
13 Vgl. Everts, 2015, Eigentumsvormerkung, in: Beck'sches Notarhandbuch, Rn. 404 ff.
14 Krauß, 2015, Auflassung, in: Beck'sches Notarhandbuch, Rn. 434 ff.
15 Vgl. Holzer, 2015, § 19 GBO, in: Beck'scher Online Kommentar GBO, Einleitung.
16 Vgl. Holzer, 2015, § 19 GBO, in: Beck'scher Online Kommentar GBO, Rn. 1ff.
17 Vgl. Winter, o. J., Löschungsbewilligung, in: Gabler-Wirtschaftslexikon
18 Vgl. Diverse Immobilienportale; Vgl. Die Welt, 2009: Löschung der Grundschuld kostet nur unnötig Geld.
19 Vgl. Joost, 2013, § 1018 BGB; in: Münchener Kommentar zum BGB, Rn. 3ff.
20 Vgl. Wegmann, 2015, § 1018 BGB, in: Beck'scher Online Kommentar BGB, Rn. 1.
21 Vgl. Joost, 2013, § 1018 BGB; in: Münchener Kommentar zum BGB, Rn. 1ff.
22 Vgl. Holzer, 2015, § 3 GBO; in: Beck'scher Online Kommentar GBO, Rn. 2ff.
Günay EdgüMax Reinhardt
V350962
9783668374386
9783668374393
Günay EdgüMax Reinhardt, 2016, Notarielle Abwicklung eines Grundstückskaufs, München, GRIN Verlag, http://www.hausarbeiten.de/faecher/vorschau/350962.html
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