Source: https://www.mieterverein-augsburg.de/category/aktuelles/newsletter/
Timestamp: 2019-07-17 14:40:29
Document Index: 96667762

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 548', 'BGH', '§ 307', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 555', 'BGH', 'BGH', '§ 546', 'BGH', 'BGH', '§ 546', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Newsletter vom Mieterverein Augsburg und Umgebung e. V.
Der BGH hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte 6-monatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietwohnung mittels einer Formularklausel (AGB) im Mietvertrag verlängern kann. Im vorliegenden Fall verklagte der Vermieter den Mieter nach 10 Monaten, nachdem er die Wohnung vom Mieter zurück erhielt, auf Schadensersatz in Höhe von rund 16.000€. Der Mieter berief sich auf Verjährung. Der Vermieter hielt dieser Einrede eine Bestimmung aus dem zugrundeliegenden Mietvertrag entgegen, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Der BGH entschied, eine derartige Vertragsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie erschwere den Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Verjährungsfrist von 6 auf 12 Monate verdoppelt. Zum anderen verändere die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Wohnung, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte seien mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu verein-baren. Letztlich sei die in dieser Vorschrift geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch die berechtigten Interessen des Mieters an einer schnellen Klärung nach Rückgabe der Mietsache, ob noch etwaige Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht, begründet. Der Mieter habe nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter keinen Zugriff mehr und könne ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber habe der Vermieter mit der vom Gesetz vorgesehenen Frist von 6 Monaten ausreichend Zeit, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegenüber dem Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen.
BGH Urt. v. 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17
Heiz- und Betriebskostenabrechnungen müssen spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter zugehen. Werden diese Kosten kalenderjährlich abgerechnet, hätte die Jahresabrechnung für 2016 dem Mieter spätestens am 31.12.2017 zugehen müssen. Erhält der Mieter hingegen die Abrechnung erst 2018, so kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr aus der Jahresabrechnung 2016 verlangen. Häufig kommt es vor, dass bei der Übersendung der Jahresbetriebskostenabrechnung die gesonderte Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser (z.B. von Brunata, Techem u.a. erstellt), nicht mitgeschickt wurde, also fehlt. In derartigen Fällen ist die Betriebskostenabrechnung unvollständig, auch wenn die Heiz-/Warmwasserkosten als Gesamtbetrag in der Kostenaufstellung der Betriebskosten angegeben werden. Die gesamte Abrechnung leidet an einem wesentlichen Fehler. Solche (unvollständigen) Abrechnungen, auch wenn Sie noch am Silvestertag zugegangen sind, führen ebenfalls nicht zu einer Nachzahlungsverpflichtung des Mieters und können auch durch spätere Nachreichung der fehlenden (gesondert erstellten) Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht mehr geheilt werden.
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Author RA Thomas WeiandPosted on 6. February 2018 6. February 2018 Categories NewsletterTags bgh-rechtsprechung, newsletter
Keine Duldungspflicht von Modernisierungen bei grundlegender Veränderung der Mietsache
In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit dem Umfang von Modernisierungsmaßnahmen auseinandergesetzt. Im konkreten Fall beabsichtigte der Vermieter umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen. Diese umfassten im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch von Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, die Entfernung der Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und der Herstellung von Spül-/Waschmaschinenanschlüssen, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbogens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenster, der Klingel- und Schließanlage, der Innentüren, an den Kaltwasserleitungen , der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete sollte sich infolge der Maßnahmen von 463,62€ auf 2.149,49€ monatlich erhöhen; die Maßnahmen sollten ca. 14 Wochen dauern. Der BGH stellte klar, dass sich eine Modernisierungsmaßnahme dadurch auszeichne, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe. Die beabsichtigte und auf 9 ½ eng beschriebenen Seiten aufgeführten „Modernisierungsmaßnahmen“ (hier: Hinzufügung neuer Räume – Wintergarten, Ausbau des Spitzbodens – unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bades; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda), seien jedoch so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde und daher keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB darstelle. Die betroffenen Mieter mussten daher zu Recht diese Maßnahmen nicht dulden.
BGH Urt. v. 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17
Der Mietspiegel für Augsburg ist seit 01.12.2017 in Kraft. Danach beträgt die durchschnittliche ortsübliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) in der Stadt Augsburg 7,27€/qm. Die Grundlage des Mietspiegels bildet die Tabelle 1, die die Basismiete einer durchschnittlichen Wohnung (Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1980-1995, ausgestattet mit Zentralheizung, zentraler Warmwasserversorgung, Doppelverglasung/Zweifachverglasung, Bad mit WC und mittlerer Wohnlage) widerspiegelt. Die Tabellen 2 -6 konkretisieren diese Basismiete mit Zu- und Abschlägen je nach Besonderheiten bei Gebäudeart, Wohnungsausstattung, Baujahr, Modernisierungsgrad und Wohnlage. Mitglieder können den Mietspiegel als Broschüre in unserer Geschäftsstelle abholen oder auf der Internetseite der Stadt Augsburg herunterladen unter www.augsburg.de/Mietspiegel.
Artikel als PDF herunterladen:Newsletter Januar 2018
Author RA Thomas WeiandPosted on 6. February 2018 6. February 2018 Categories Aktuelles, NewsletterTags Duldungspflicht, Modernisierungsankündigung
Author RA Thomas WeiandPosted on 6. December 2017 6. February 2018 Categories Aktuelles, NewsletterTags bgh-urteile, fristlose Kündigung, mietrückstand, newsletter
Author RA Thomas WeiandPosted on 6. November 2017 6. February 2018 Categories Aktuelles, NewsletterTags bgh-urteile, kinderlärm, newsletter, ruhestörungen
Newsletter September 2017: Neues BGH Urteil
Mieter schuldet keine Nutzungsentschädigung bei fehlendem Rückerlangungswillen des Vermieters
In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht zurück gibt – hier, weil seine Ex-Ehefrau noch in der Wohnung wohnt – und damit die Mietsache dem Vermieter vorenthält, dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zahlen muss. Der Fall, den der BGH zu klären hatte, war äußerst verzwickt. Im Rahmen der Trennung von seiner Ehefrau zog der Mieter zunächst aus der gemeinsam bewohnten Wohnung aus und überließ ihr alle Schlüssel. In der Folgezeit zahlte er weiterhin die Miete und ließ sich scheiden, bevor er schließlich nach 4 Jahren das Mietverhältnis kündigte und seine Mietzahlungen einstellte. Die Vermieterin hielt die Kündigung für unwirksam, weil nur er allein, nicht jedoch seine Ehefrau mit gekündigt hatte. Sie verlangte weiterhin die Miete, weil seine Ex-Ehefrau noch in der Wohnung wohnte. Der BGH gab dem Mieter Recht. Nachdem der Ehemann alleiniger Mieter war, konnte er auch allein wirksam kündigen, so dass nach Ablauf der Kündigungsfrist ein Anspruch auf weitere Mietzahlungen nicht mehr bestand. Nachdem jedoch die Ex-Ehefrau noch weiter in der Wohnung wohnte, konnte aber der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht geräumt zurückgeben. Damit wurde die Wohnung der Vermieterin vorenthalten, so dass die Vermieterin eigentlich einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB hätte. Hat sie aber nach Ansicht des BGH nicht. Der Senat stellt nämlich klar, dass es nicht allein auf das Vorenthalten der Mietsache für einen derartigen Anspruch ankomme, sondern daneben der Vermieter auch einen Rücknahmewillen an der Mietsache haben müsse. Hieran fehle es jedoch, nachdem die Vermieterin die Wohnung gar nicht zurückgewollt habe, weil sie schlicht und ergreifend die (alleinige) Kündigung des Mieters für unwirksam hielt und vielmehr davon ausging, dass das Mietverhältnis weiterbestehe. Damit stellte sich für den BGH nur noch die Frage, ob der ausgezogene Mieter nicht möglicherweise ungerechtfertigt bereichert ist, wenn er oder jemand, dem er die Wohnung überlassen hat, die Wohnung weiter nutzt ohne dafür Miete zu zahlen. Entscheidend für den vorliegenden Fall sei daher, ob der ausgezogene Mieter durch die Überlassung der Wohnung an seine Ex-Ehefrau Einkünfte erzielte oder sich hierdurch Aufwendungen, wie z.B. Unterhaltsleistungen, erspart habe. Nur dann sei er bereichert. Um das noch zu klären wurde der Fall an das Berufungsgericht zurück verwiesen.
BGH Urt. v. 12.07.2017, Az. VIII ZR 214/16
Wurde eine Wohnung mit Teppichboden angemietet und ist der nach einigen Jahren Mietzeit abgewohnt und verschlissen, muss der Vermieter den Teppich auf seine Kosten ersetzen. Der Mieter hat einen Anspruch auf einen gleichwertigen Teppich. Ist ein vergleichbares Produkt nicht mehr zu erhalten oder hat sich der Teppichboden nicht bewährt, muss der Vermieter mitteilen, welche Qualität und Farbe der Ersatzteppich haben soll, wobei er berechtigten Ansprüche des Mieters in Bezug auf die Farbgestaltung in der bisherigen Art Rechnung zu tragen hat. Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter den Teppichboden auch nicht durch einen vermeintlich besseren Fußbodenbelag, wie z.B. Laminat oder Linoleum ersetzen.
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Author RA Thomas WeiandPosted on 6. September 2017 6. February 2018 Categories Aktuelles, NewsletterTags nutzungsentschädigung, vorenthalten der mietsache