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Timestamp: 2013-05-26 02:12:51
Document Index: 108447981

Matched Legal Cases: ['§ 22', '§ 14', '§ 22', '§ 22', '§ 15', '§ 15']

Wohnungseigentümer will Gemeinschaftseigentum Spitzboden anmieten und ausbauen Mietrecht, Wohnungseigentum
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Wohnungseigentümer will Gemeinschaftseigentum Spitzboden anmieten und ausbauen
09.06.2012 16:06 | Preis: 55,00 € |
wir haben eine Eigentumswohnung in einer Gemeinschaft, die über mehrere Häuser geht. Jetzt möchte ein Eigentümer den als Gemeinschaftseigentum ausgewiesenen Spitzboden von der Gemeinschaft anmieten (seine Wohnung liegt direkt darunter) und dann die Decke durchbrechen und zu Wohnzwecken ausbauen. Da sich in den letzten Jahren des Gesetzt bezüglich der Beschlüsse geändert hat und nicht mehr überall Einstimmigkeit erforderlich ist, hier meine Fragen: 1. Welche Mehrheit benötig er, um die Anmietung durchführen zu können (Mehrheitsbeschluss, Einstimmigkeit)?
2. Welche Mehrheit ist für die bauliche Veränderung erforderlich? Ist es überhaupt möglich, einen als allgemeine Nutzfläche ausgewiesenen Spitzboden für Wohnzwecke (Schlaf- bzw. Kinderzimmer) umzubauen bzw. zu nutzen?
3. Da die Eigentümergemeinschaft über mehrere Häuser geht, die Vermietung und wohnliche Nutzung des Spitzbodens aber ja nur Beeinträchtigungen für die Wohnungseigentümer eines Hauses beinhaltet: Wer ist stimmberechtigt? Alle Eigentümer der Gemeinschaft gemäß ihren Anteilen oder nur die des betroffenen Hauses?
Die Gemeinschaft hat keine eigene Satzung, es gilt also allgemeine Rechtsprechung.
09.06.2012 | 16:57
Eine bauliche Veränderung kann gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich nur mit Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer vorgenommen werden:
"(Satz 1)Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. (Satz 2)Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden."
Ein Anspruch auf die Erteilung einer Zustimmung besteht grundsätzlich nicht (BayObLG NZM 1998, 1014), sofern sich im Ausnahmefall nicht etwas anderes aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach Treu und Glauben unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten ergibt (KG NJW-RR 1994, 401).
2) Die Frage, ob eine als allgemeine Nutzfläche ausgewiesener Spitzboden für Wohnzwecke (Schlaf- bzw. Kinderzimmer) umgewidmet/umgebaut werden kann ist eine Frage des sogen. Bauordnungsrechts. Also weniger eine Frage des Rechts der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Zweck des Bauordnungsrechts ist die Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung von Bauvorhaben bzw. baulichen Veränderungen. Das Bauordnungsrecht ist im jeweiligen Landesrecht der Bundesländer normiert. In den jeweiligen Landesbauordnungen sind zum Beispiel Fragen wie Zuständigkeit der Behörden, Art und Weise der zulässigen Bebauung, Brandschutz (Rettungswege) etc. geregelt. Es müsste also bei der zuständigen Baubehörde angefragt werden. Die Behörde würde dann die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen eines geplanten Umbaus prüfen. 3)
Die Stimmberechtigung richtet sich nach der Teilungserklärung.
Wenn dort Untergemeinschaften für die einzelnen Häuser vorgesehen sind, so sind ohnehin nur die Miteigentümer des betroffenen Gebäudes stimmberechtigt.
Im Übrigen wären - wie Sie zutreffend anführen - wohl nur die Miteigentümer des in Rede stehenden Hauses im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG beeinträchtigt, sodass die Zustimmung zumindest von allen Miteigentümern dieses Hauses erforderlich wäre; vgl.: § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG.
Nachfrage vom Fragesteller	09.06.2012 | 17:47
Vielen Dank für Ihre Ausführungen. Können Sie mir bitte noch meine erste FRage beantworten? Welche Mehrheit ist erforderlich, damit die Gemeinschaft der Vermietung des Spitzbodens zustimmt (unabhängig davon, ob es später bauliche Veränderungen geben soll), d. h. kann ich allein mit meiner Weigerung dies Verhindern oder reicht hier eine einfache Mehrheit der Anteile aus? Vielen Dank Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
09.06.2012 | 18:38
Die Entscheidung über die VERMIETUNG von gemeinschaftlichem Eigentum stellt eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG dar:
Grundsätzlich könnte also eine Vermietung mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Allerdings nur, wenn diese dem "ordnungsgemäßen Gebrauch" entspräche! Ordnungsgemäßer Gebrauch wäre bei einer Vermietung zu Umbauzwecken nicht gegeben, zumal keine Genehmigung der Baubehörde vorzuliegen scheint.
Folglich könnten/sollten Sie sich mit guten Gründen auf § 15 Abs. 3 WEG berufen! Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfrage hinreichend und verständlich beantworten. Sofern Sie einen Rechtsbeistand wünschen, stehe ich Ihnen gerne im Rahmen eines Mandates zur Verfügung.
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