Source: http://andreaysantander.blogspot.com/2013/04/opcion-de-compra-venta-verdaderos.html
Timestamp: 2017-12-17 23:08:00
Document Index: 190442132

Matched Legal Cases: ['artículo 788', 'artículo 546', 'artículo 1', 'artículo 788', 'artículo 1', 'artículo 1']

ANA SANTANDER ORTIZ & ASOCIADOS, ESCRITORIO JURIDICO, ASESORES.: OPCION DE COMPRA-VENTA. ¿VERDADEROS CONTRATOS DE VENTA O SIMPLES CONTRATOS PRELIMINARES?:
En sentencia de la Sala de Casación Civil, del TSJ, de fecha: 22 de Marzo del 2013, se retomó un criterio ya abandonado por esta misma Sala, en el sentido que, a continuación resumiremos a nuestro modo acostumbrado. RESUMEN DEL CASO: Juicio por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, intentado ante un Juzgado Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano X, contra Y, donde intervino como tercera adhesiva la empresa Z. Un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical…dictó sentencia declarando Sin Lugar el Recurso procesal de Apelación interpuesto por Y y con lugar la demanda, confirmando,… la decisión apelada y condenó a la Y al pago de las costas procesales. Contra la preindicada sentencia Y y Z anunciaron recurso de casación los cuales fueron admitidos y formalizados. LA SENTENCIA RECURRIDA ESTABLECIÓ: “Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior…, declara: Primero: con lugar la apelación interpuesta…, contra la sentencia dictada…, por el juzgado…de primera instancia….,- Segundo: con fuerza de cosa juzgada el decreto de intimación que ordenó a Z, a pagar…la cantidad de…que comprende el monto de la demanda, más las costas y honorarios incluidos...Queda así revocada la sentencia objeto de la presente apelación...” ESCRITO DE FORMALIZACION PRESENTADO POR LA DEMANDADA: … Para decidir, la Sala observa:…lo resuelto por la recurrida fue: “…Ergo, con relación a la intervención de la tercerista adhesiva simple o coadyuvante, sociedad mercantil Z , se hace oportuno hacer unas cortas consideraciones, como precisar que el contrato de opción de compra-venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado. Ello así, es inadmisible la posición asumida por la vendedora, ciudadana Y, de excusarse en su obligación de hacer la tradición de los bienes inmuebles dados en venta en razón de haberse celebrado un contrato de opción de compra-venta con la sociedad mercantil Z,... No obstante ello, como se expresó, en virtud del denominado principio de adquisición procesal o prueba presunta, se encuentra acreditado que la ciudadana Y aparece como socia y representante legal de la sociedad mercantil Z, y que, supuestamente, al decir de la mencionada sociedad mercantil Z., ésta ha estado haciendo su giro comercial en los inmuebles objetos (sic) del contrato de compra-venta sub iudice, inclusive, con anterioridad a su celebración. En efecto, la sociedad mercantil Z., ha incoado ante esta Alzada una tercería adhesiva o ad adiuvandum para coadyuvar al no vencimiento de la parte demandada, ciudadanaY, y como tercerista adhesiva simple que es en el sub iudice, deriva su cualidad en razón de que al celebrar, a posteriori del contrato de venta bajo litis, un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano X sobre los mismos bienes inmuebles, se hizo titular de un derecho real sobre los mismos (el cual no define), y señalando además que, aparece como poseedora de buena fe siendo el justo título el contrato de opción conforme el artículo 788 del Código Civil. .. En efecto, según la doctrina mayoritaria (Aguilar Gorrondona, entre otros) en nuestro caso, en materia de derechos reales impera el sistema del numerus clausus o de la serie hermética de los derechos reales, según el cual, no pueden crearse las personas derechos reales distintos a los expresamente regulados por la ley. Siendo así, no pueden concebirse derechos reales sui generis como el del optante –invocado por la tercerista adhesiva- devenido de la celebración de un contrato de opción de compra-venta sobre un bien inmueble, aun cuando se registre el documento, dado que éste no está expresamente establecido en la ley. Cabe aclarar así también, que incluso, si el contrato de opción concediera un derecho real, ello no necesariamente implicaría el derecho a la posesión... Por eso, al no haberse invocado un derecho a usar y gozar sino ese inexistente derecho real innominado, es impretermitible para esta sentenciadora, advertir que la sociedad mercantil Z, no ostenta derecho a la ocupación de los bienes inmuebles objetos del contrato de compra-venta sub iudice, pues, no se derivan derechos reales de la celebración de un contrato de opción de compra-venta, no teniendo base jurídica su posesión. Así se establece... Cabe señalar, que, en caso de existir un derecho de posesión precaria o exigible sobre los bienes inmuebles del contrato de compra-venta sub iudice, bien la sociedad mercantil Z, puede hacer uso de la protección posesoria que prevé el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil…” (Resaltado y negrillas de la Sala)…“…Se observa que la prueba sub examen es una copia certificada de una documental autenticada, a saber, de un contrato de opción de compra-venta. Y si bien el tercero adhesivo debe aceptar la causa en el estado en que se encuentra (Art. (Sic) 380 CPC), en principio sería inadmisible la promoción de un documento autenticado en Alzada (Art.(Sic) 520 eiusdem). Empero, al tratarse del instrumento de donde emana el interés jurídico de la tercera adhesiva y que hizo admisible su intervención tercerista, para lo cual se requiere sólo prueba fehaciente-entiéndase cualquier documento de fecha cierta- (Art. (Sic) 379 ibidem), en consecuencia, se le da valor… … En consecuencia se acredita la celebración de un segundo contrato de opción de compra-venta entre el ciudadano X y la sociedad mercantil Z., sobre los dos (2) mismos inmuebles objeto del contrato de venta del sub iudice, pero que, en todo caso carece de pertinencia . Y así se establece”…De la transcripción anterior, se observa que la Alzada en ningún momento apreció como plena prueba el documento de opción de compra-venta antes referido, sólo acepto su mérito a efectos de la prueba fehaciente necesaria para permitir la participación de la tercerista y, tal como lo asentó la recurrida, ese instrumento en su opinión resultó impertinente para demostrar los efectos propios de una venta, sin que esta Sala de Casación Civil emita juicio valorativo sobre la procedencia en Derecho de tal criterio, considera que no hubo contradicción en tales razonamientos. Así se decide... DENUNCIAS POR INFRACCCIÓN DE LEY PRESENTADAS POR LA DEMANDADA:…“…En efecto ciudadanos Magistrados, la recurrida ha concluido erradamente en este proceso con efectos declarativos, que la tercera adhesiva Z no ostenta ningún derecho real sobre los inmuebles objeto de la entrega material demandada por el ciudadano Diego Arguello Lastres. Ha concluido incluso la Recurrido (Sic) que Z, no tiene justo título para poseer los inmuebles sobre la premisa errada de que el contrato de Opción de Compra suscrita en esa sociedad mercantil y el demandante en fecha 20 de enero de 2009 el cual cursa en autos en instrumento autenticado ante la Notaría Segunda de Chacao bajo el número 13 Tomo 3 de los libros respectivos, es un contrato simplemente preparatorio del cual no deriva Z, ningún derecho. Este error ha sido fundamental en este debate judicial, ya que de concluirse efectivamente que Z, sí ostenta derechos sobre los referidos inmuebles, las consecuencias directas es que esa empresa ostenta la condición de litisconsorte necesario y por ende yo tendría una causa impeditiva para cumplir la orden contenida en el propio fallo…Es de hacer notar ciudadano Magistrados, que la recurrida obvia por completo que un anexo del documento autenticado que contiene es denominado ‘opción de compra’, es un contrato de venta propiamente dicho, pero aún más pasa por alto la recurrida que conforme a ese contrato de compra-venta el precio pactado fue la cantidad de Bs. 203.608,50, y al momento de celebrarse la denominada opción, Z, pagó la cantidad de Bs. 235.000,00 supuestamente en calidad de arras, pero evidentemente esa suma excede en Bs. 31.391,50 el precio de venta pactado por las partes porque el comprador recibió la totalidad del precio desde el momento mismo en que se celebró la supuesta opción que realmente es una venta. En consecuencia no estamos en presencia de un contrato simplemente ‘preparatorio’ ni mucho menos ante una eventual expectativa de compra, pues habiéndose pagado el precio, ese instrumento autenticado…, es una verdadera venta y por ello es oponible por Z, al demandante X, por lo cual la Recurrida erró al calificarlo jurídicamente y negarle tales efectos…Debido a este error, la Recurrida por vía de consecuencia ha negado aplicación al artículo 1.474 del Código Civil según el cual la venta ocurre cuando el vendedor se obliga a traspasar la propiedad a cambio de un precio el cual, en este caso, fue íntegramente pagado por Z, bajo la supuesta calificación de arras, lo cual no era razonable pues el monto dado en arras es muy superior al precio pactado en el documento….Finalmente ha negado la Recurrida con este error el juzgamiento, aplicación al artículo 788 del Código Civil por cuanto el mencionado contrato…, celebrado entre el demandante X y Z, en virtud del cual el accionante vendedor recibió del precio de venta pactado, representa un título que justifica la presencia de Z, C.A., en los inmuebles litigiosos, Es decir, la presencia de buena fe de Z, en dichos inmuebles, se justifica precisamente por haber importantes suma de dinero para adquirirlos y la Recurrida ha obviado esta importante consideración…” …Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato;.. Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral…El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…Para apoyar su delación la formalizante alega: “…A) El Hecho Concreto: la Recurrida estableció un hecho cuya inexactitud resulta de las actas e instrumentos que obran en el expediente. En efecto, la Recurrida estableció de una manera presuntiva y equivocada que entre otras razones, por ser yo socia y representante legal de Z, debe entenderse que soy yo y no esa empresa, quien ‘siempre ha ejercido la posesión’ sobre los inmuebles objeto de la venta, cuando lo cierto es que quien viene ocupando y operando en las instalaciones industriales que constituyen el objeto de este proceso, es precisamente Z...DECISIÓN: … declara: INADMISIBLE el recurso de casación anunciado y formalizado por la tercera... y CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…En consecuencia se decreta la NULIDAD de la sentencia recurrida, y se ORDENA al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia acatando lo establecido en el presente fallo. Sres Usuarios, la sentencia anterior es de suma importancia, pues cambiará nuevamente no solo la forma de accionar, el cumplimiento o resolución de este tipo de contratos, sino el dictamen u óptica del juez al momento de emitir su sentencia.
Publicado por Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados en 16:07
Etiquetas: ana ines santander ortiz, contratos de opción de compra venta, opción compra-venta, promesa bilateral de compra venta, promesa de venta
Belinda Mota 18 de enero de 2015, 18:05
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 22 de enero de 2015, 14:57
Rafael Goncalvez 28 de enero de 2015, 21:45
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 30 de enero de 2015, 13:22
irene villalobos 1 de marzo de 2015, 14:51
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 5 de marzo de 2015, 11:55
Yesvic Aular 7 de abril de 2015, 14:01
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 10 de abril de 2015, 16:02
Maite Ochoa 13 de abril de 2015, 15:52
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 17 de abril de 2015, 13:07
Jose Reyes 4 de junio de 2015, 21:53
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 5 de junio de 2015, 19:17
Yessica Quintero 25 de septiembre de 2015, 23:24
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 2 de octubre de 2015, 14:34
Carlos 9 de octubre de 2015, 12:14
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 9 de octubre de 2015, 19:00
Unknown 15 de octubre de 2015, 19:52
BUENAS NOCHES ES CIERTO QUE SI UN VENDEDOR DEMANDADO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OFRECE EL DOBLE DEL COSTO INICIAL DEL INMUEBLE ( VALOR INICIAL 750 Y ACTUALMENTE OFRECEN 1500), PODRIAN GANAR EL JUICIO, ES DECIR NO VENDER EL INMUEBLE AL OPTANTE COMPRADOR AUN ESTE SE ENCUENTRE AMPARADO POR LA RESOLUCION 40115...GRACIAS
miguel augusto frank barrios 22 de octubre de 2015, 11:37
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 22 de octubre de 2015, 14:05
Anónimo 6 de noviembre de 2015, 14:56
Anónimo 13 de noviembre de 2015, 4:23
Excelsior 13 de noviembre de 2015, 7:56
Pd: Ya me registre en el blog..... Atentamente: Fary Martinez.
Erick Agustin 23 de noviembre de 2015, 9:22
Gladys Rodriguez 24 de noviembre de 2016, 13:32
GLADYS CHEP...DRA mi esposo y yo compramos una vivienda a unas primas de mi esposo, ellas vivian hay con un tio, ya el apartamento lo cancelamos y lo protocolizamos. El asunto es dra que el tio de las primas de mi tio, se niega a desalojar argumentando que no tiene para donde irse. que puedo hacer dra, e ido a fiscalia y me dicen que debo es demandar por tribunales
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 25 de noviembre de 2016, 11:20
dorys rodriguez 15 de febrero de 2017, 14:18
ante todo un cordial saludo y felicito por su pagina y la ayuda q brinda a las peronas mi pregunta es la siguiente....voy a comprar un apartamento el cual cancelare la inicial (arras) n moneda extranjera entiendo que no se puede realizar el documento expresado en dolares asi que lo efectuaremos al precio de cambio paralelo del dia de la firma segun el modelo de contrato compra venta que me enseñaron sale que dichas arras la cancele en efectivo para efectos legales no hay problema con ello en vista de q no hay un deposito en banco o como tal un cheque de gerencia? q certifique realmente la entrega del dinero o con su simple firma en dicho documento basta?
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 16 de febrero de 2017, 8:20
genesis 18 de julio de 2017, 10:32
Escritorio Jurídico Ana Santander y Asociados 19 de julio de 2017, 8:32