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Timestamp: 2018-02-26 03:36:33+00:00
Document Index: 188327352

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'arrêt ', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 11', 'art. 11', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 11', 'art. 11']

4A_472/2007 11.03.2008
2.1 Selon la jurisprudence, un congé motivé exclusivement par la volonté du bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail est résilié ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi et est licite. Cela étant, pour être admissible, une résiliation dictée par des considérations d'ordre économique ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le congé est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant. Dans une telle situation, ce n'est pas le principe de la bonne foi stricto sensu qui entre en ligne de compte, mais l'interdiction de l'abus de droit que méconnaît toute résiliation ne constituant qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110; plus récemment, cf. également arrêt 4C.343/2004 du 22 décembre 2004, traduit in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 2005 p. 100, consid. 3.2; 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, reproduit in SJ 2003 I 261, consid. 2.3 p. 264).
Au cas où, nonobstant l'application de la maxime d'office (art. 274d al. 3 CO), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. En effet, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (art. 8 CC), la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal, et du reste conforme aux prescriptions de l'art. 274d al. 3 CO, que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué par lui (ATF 120 II 105 consid. 3c). Cette jurisprudence confirme le principe, intangible, voulant qu'il appartienne au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, pour une hypothèse particulière, à savoir la volonté du bailleur de majorer le loyer, la même jurisprudence a atténué ce principe en lui opposant un autre principe, lui aussi ancré dans le droit fédéral (art. 274d al. 3 CO), qui commande au bailleur de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif allégué (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005, reproduit in SJ 2006 I 34, consid. 4.3.2 p. 37).
Dans l'affaire bâloise ayant abouti à l'arrêt 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, traduit in CdB 2004 p. 81, la Cour de céans, examinant la statistique cantonale contestée, a constaté que le loyer moyen avait été déterminé pour mille six cent quatre-vingt marchés partiels du logement, qui avaient été définis selon le quartier, le nombre de pièces, la période de construction et la mention « rénové/non rénové ». Les données se basaient sur l'enquête sur les immeubles et logements de 1990; elles étaient converties en prix au mètre carré et étaient adaptées quatre fois par an au moyen de l'indice bâlois des prix des loyers. Dans le « relevé des prix des loyers », les critères énumérés à l'art. 11 al. 1 OBLF étaient au moins partiellement pris en considération. S'agissant de la situation, les logements étaient recensés selon les quartiers de la ville, ce qui impliquait que les différences de situation à l'intérieur d'un quartier, par exemple en rapport avec les nuisances sonores dues au trafic, n'était quasiment pas prises en considération. S'agissant de la taille des logements, le « relevé de loyers » se basait sur des indications différenciées, dans la mesure où il tenait compte séparément d'une part du nombre de pièces et d'autre part du loyer effectif de la localité ou du quartier en fonction d'un prix au mètre carré. L'équipement n'était en revanche pas recensé, car les qualités du logement telles qu'installations sanitaires, installations de cuisine, raccordement au téléréseau et à internet n'étaient pas prises en considération. Les autres critères de comparaison énumérés par l'ordonnance étaient en revanche recensés dans la statistique bâloise. En rapport avec l'état du logement, une différenciation était faite selon le critère « rénové/non rénové » et en rapport avec l'année de construction, il était tenu compte des âges différents des bâtiments. Le Tribunal fédéral a considéré que cette description montrait que le « relevé des prix des loyers » constituait certes une statistique officielle sérieuse, mais qui ne remplissait pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF. On ne pouvait se fonder sans autres sur les loyers établis statistiquement, parce que la situation concrète et l'équipement n'étaient en particulier pas recensés de manière suffisante par l'enquête officielle. A l'inverse, la statistique bâloise permettait des points de repère objectifs et utilisables comme relevé grossier pour l'établissement des loyers usuels dans la localité ou le quartier. En effet, il fallait examiner dans chaque cas particulier si et dans quelle mesure la valeur d'un logement s'écartait de la moyenne déterminée statistiquement (arrêt 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, traduit in CdB 2004 p. 81, consid. 3.2.1 p. 82 s.). Dans la mesure où la statistique bâloise pouvait au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel, une hausse de loyer de 476 fr. à 662 fr. par mois pour un logement de quatre pièces dans la ville de Bâle ne pouvait fondamentalement pas se révéler abusive, au regard du loyer de 1'120 fr. par mois tiré de la statistique pour un objet comparable. L'instance inférieure avait retenu à juste titre que, pour une différence de prix aussi nette en rapport avec les données statistiques - fondées sur des critères appropriés, mais trop indifférenciés lorsque pris individuellement - le loyer ne pouvait être qualifié d'abusif (arrêt 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, traduit in CdB 2004 p. 81, consid. 3.2.2).
Force est ainsi de constater qu'à défaut de données suffisantes permettant de procéder à des comparaisons concrètes au regard des critères mentionnés par l'art. 11 al. 1 OBLF et de la jurisprudence constante y relative, il n'a en l'occurrence pas pu être établi qu'une augmentation de loyer était possible en application de la méthode absolue, sous l'angle du critère des loyers du marché. Le seul fait qu'un loyer mensuel de 681 fr. pour un appartement de quatre pièces d'une surface de 77,30 mètres carrés dans le canton de Genève puisse apparaître notoirement bas, et qu'il ne soit de prime abord pas exclu que le bailleur puisse obtenir un loyer plus élevé d'un nouveau locataire, n'y change rien et ne saurait en aucun cas pallier l'absence des données requises conformément à l'art. 11 al. 1 OBLF. En considérant malgré tout, sur la base des indications succinctes résultant des statistiques cantonales telles que retenues dans son arrêt, que même une hausse sensible n'amènerait pas nécessairement un loyer abusif, la cour cantonale a méconnu la notion juridique de loyer usuel, et ne s'est en réalité fondée que sur des indices pour admettre qu'une augmentation de loyer était possible, alors que le droit fédéral exige au contraire une preuve stricte. En définitive, il n'a donc pas été démontré, au regard des exigences légales et jurisprudentielles en la matière, que le bailleur pouvait obtenir un loyer non abusif plus élevé d'un nouveau locataire. Par conséquent, l'intimé doit se voir opposer l'absence de preuve du motif de congé qu'il allègue. Contrevenant aux règles de la bonne foi, la résiliation litigieuse doit être annulée.