Source: https://arcodotriunfo.com/situacoes-do-dia-a-dia/8-defeitos-de-construcao.html
Timestamp: 2020-08-04 02:19:45+00:00
Document Index: 120470030

Matched Legal Cases: ['artigo 916', 'artigo 3', 'artigo 4', 'artigo 1207', 'artigo 1208', 'artigo 1221', 'artigo 1221', 'artigo 1222', 'artigo 1223', 'artigo 1218', 'artigo 1220']

A problemática inerente à questão dos defeitos de construção nos imóveis faz-se sentir no quotidiano diário de milhares de cidadãos.
Quantas vezes não teremos já nós ouvido comentários a este respeito?
Quer por parte daqueles que se deparam com o dito defeito, quer da parte dos outros que podem ir desde os mais entendidos na matéria, aos curiosos que têm resposta sábia para toda e qualquer pergunta?
Prazo de Garantia e Reparação dos defeitos
Desde logo, devemos saber que a garantia mínima para imóveis, resultante da lei é de 5 anos, artigo 916º do Código Civil (CC), artigo 3º n.º 2 decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, artigo 4º n.º 3 da Lei 24/96 de 31 de Julho (Lei de Defesa dos Consumidores), podendo as partes acordar num período de garantia mais alargado, sendo que se o fizerem será esse período, mais alargado e portanto, mais benéfico para o consumidor, que prevalecerá, as declarações do vendedor vão vinculá-lo.
Estamos aqui a pressupor que o imóvel foi adquirido por um particular a um profissional e para habitação, pois caso tenha sido um negócio entre particulares ou para fins profissionais e não habitacionais, só haverá direito a prazo de garantia se este prazo ainda não tivesse decorrido para o anterior proprietário.
Exemplificando: “A” compra um apartamento ao seu amigo “B”, sendo que “B” tinha adquirido esse apartamento para sua habitação há 3 anos, “B” ainda gozava de 2 anos de garantia, e esse direito de garantia vai-se transmitir a “A”, é um direito que acompanha o imóvel, só decorridos os 5 anos sobre a primeira venda é que cessará o direito.
Não se deve pensar no entanto que nestas situações de excepção nada pode ser feito caso surjam defeitos, a reparação destes pode ser exigida, bem como pode ser pedida indemnização pelos danos sofridos ou, em último caso, pedida a anulação do negócio, sendo também o prazo para o fazer de 5 anos, no entanto neste caso o processo pode ser mais complicado, tendo nomeadamente que se conseguir provar em tribunal que o anterior proprietário tinha conhecimento dos defeitos.
Para se acautelarem situações desta natureza deve-se fazer sempre uma avaliação cuidada do estado do imóvel, exigir a reparação dos defeitos e mencioná-los no contrato-promessa.
O decurso do prazo de garantia suspende-se durante o período de tempo em que o consumidor não puder usar o bem em virtude das operações de reparação ou substituição.
No caso de bens imóveis a denúncia deve ser feita no prazo de 1 ano. Se esse prazo for ultrapassado o consumidor perde a faculdade de invocar o direito que a garantia lhe confere, tendo ainda que se atender ao prazo de 6 meses, após feita a denúncia, de que o consumidor goza para recorrer aos tribunais ou a qualquer outro meio de resolução de conflitos.
Deve ainda esta denúncia ser feita por escrito, e de toda a preferência por carta registado com aviso de recepção, para melhor garantir assim a não frustração do direito do adquirente do imóvel defeituoso.
Existem desde logo os denominados vícios aparentes, que podem ser de forma a que um homem médio, desconhecedor da arte, os possa detectar, e podem ser de forma a que escapem ao conhecimento do homem médio exigindo rigorosas inspecções e até experiências e estudos de um técnico, ou necessitarem do decurso do tempo para se tornarem visíveis e reconhecíveis pelo homem médio, sendo estes os vícios ocultos.
Esta distinção é de suma importância, desde logo pelo facto de que com garantia, ou sem esta, para poder exigir a reparação é necessário que o defeito não fosse visível no momento da compra, nem fosse do conhecimento do comprador.
Caso contrário, pode partir-se do pressuposto que o defeito foi aceite como parte do negócio e aí o comprador nada terá a reclamar. Sendo aqui de ressalvar a importância da colocação por escrito dos defeitos existentes e do compromisso do vendedor em proceder à reparação dos mesmos.
Defeitos quando a construção do imóvel resulta de Empreitada
Este problema dos defeitos, coloca-se com especial acuidade nas situações em que a construção do imóvel é dada de empreitada, pelo dono de obra a um construtor/empreiteiro, a noção de Empreitada está contida no artigo 1207º CC, dizendo o artigo 1208º CC que a “empreitada deve ser cumprida ou executada em conformidade com o convencionado, e sem vícios que excluam ou reduzam o valor da obra, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato”, por aqui se depreende coerente e acertadamente, o direito de o dono da obra vir exigir a eliminação ou reparação dos defeitos e, na eventualidade de não poderem ser eliminados, o direito a pedir uma nova construção, artigo 1221º, n.º 1 CC, devendo de qualquer modo ressalvar-se que cessam estes direitos quando as despesa forem desproporcionadas em relação ao proveito, artigo 1221º, nº.2.
Não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra pode o dono exigir a redução do preço, o que vem a equivaler a uma indemnização pelo menor-valor da obra em virtude do defeito, ou pode ainda, pedir a resolução do contrato, caso os defeitos tornem a obra inadequada ao fim a que se destina, artigo 1222º CC.
O exercício dos direitos enunciados não excluí o direito de o dono de obra ser indemnizado, cumulativamente, nos termos gerais, na medida em que subsistam danos não ressarcidos pelo recurso aos outros meios, artigo 1223º CC.
A lei não hierarquiza o recurso a qualquer destes expedientes reparatórios, é no entanto do entendimento da generalidade da doutrina e da jurisprudência, que deve prevalecer a Boa Fé, e que se é possível a reparação, com integral satisfação do dono da obra, não se deve recorrer à resolução, por mero capricho deste.
A provar esta ideia existem os acórdãos do S.T.J. de 2 de Dezembro de 1993, in CJ 1993, p. 157, acórdão da Relação do Porto, de 25 de Maio de 1992, in CJ 1992 III, p. 291, ou o acórdão da Relação de Lisboa, de 9 de Maio de 1996, in CJ 1996, III, p. 185, entre outros.
O dono da obra deve antes de a aceitar, verificar se ele tem vícios, sendo que a falta de verificação e comunicação implica a aceitação da obra, artigo 1218º, n.º 5 CC, caso a denúncia dos defeitos seja feita, essa denúncia equivalerá à não aceitação da obra.
A aceitação pode ser feita com reservas, denunciando o dono da obra defeitos cuja reparação exige. Os defeitos devem ser denunciados nos 30 dias subsequentes à sua descoberta, artigo 1220º, n.º 1 CC, equivalente ao 916º, n.º2 CC.
Caso o empreiteiro entre em incumprimento definitivo relativamente à obrigação de reparação dos defeitos ou reconstrução da obra que sejam da sua obrigação, ou no caso de a urgência desses trabalhos justificar que o dono de obra os realize, pode este por si ou através de terceiros, realizar as obras necessárias àquela reparação ou reconstrução e instaurar acção judicial para ser ressarcido pelo custo dessas obras realizadas ou a realizar, este é o entendimento da maioria, tendo sido acolhido no acórdão da Relação do Porto, de 11 de Março de 2005, disponível para consulta em http://www.dgsi.pt, Processo 0534832, n.º convencional JTRP00038452.
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