Source: https://www.diritto.it/spese-manutenzione-condominio/
Timestamp: 2018-12-12 09:41:56+00:00
Document Index: 169181591

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1125', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art.1117', 'sentenza ']

La disciplina applicabile alle spese di manutenzione in condominio
Spese di manutenzione in condominio
Il criterio da adottare per la ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione e la ristrutturazione dei balconi, è un aspetto che riveste notevole importanza in ambito condominiale ed è spesso oggetto di accese discussioni tra i condòmini. È bene quindi, in questa sede, fare il punto della situazione.
Infatti, nel nostro ordinamento, uno dei principali motivi di litigiosità è rappresentato dalle liti condominiali. Questioni non sempre di facile e pronta soluzione, anche per i numerosi cambi di tendenza della giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Tra questi si annoverano le dispute relative ai balconi.
I criteri di ripartizione delle spese variano a seconda della tipologia su cui dovranno essere posti gli interventi di manutenzione.
Lo stesso discorso riguarda gli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone sovrastante da individuarsi nei “correntini” coevi alla pavimentazione.
Allo stesso modo sono a carico del predetto condomino le spese di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti.
È sempre bene tenere presente che con riferimento ai balconi aggettanti, la stessa giurisprudenza citata dalla sentenza in esame specifica che alcune parti di tali strutture possono essere considerate di proprietà comune. Il riferimento è ai fregi sulla parte inferiore e frontale del balcone; se tali fregi sono in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’edificio (vale a dire sulle linee che connotano l’estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza n. 218 del 05 gennaio 2011).
Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, infatti, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (tra le tante v. Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza 19.05.2015, n. 10209; Corte di Cassazione, 30-7-2004 n. 14576; Corte di Cassazione, 30-4-2012 n. 6624).
In definitiva la questione attinente alle spese è così, di solito, definita: per la parte orizzontale si fa riferimento all’art. 1125 c.c., mentre quella verticale, inserendosi nella facciata, è di proprietà comune e quindi le spese per gli interventi di manutenzione devono essere ripartire tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà
Ai sensi dell’articolo 1125 c.c.: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
La Corte, in recenti pronunce sottolineato che, con riguardo ai rivestimenti della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la qualificazione dei suddetti manufatti come beni comuni, in quanto destinati all’uso comune a norma dell’art. 1117, n. 3, Codice civile, ovvero come pertinenze ad ornamento del corrispondente appartamento di proprietà esclusiva, va compiuta in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto al menzionato appartamento ed in rapporto alla struttura ed alle caratteristiche dell’intero edificio.
Nello specifico la Suprema Corte ha ritenuto che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, ma solo quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole alcuni componenti del balcone, quali i parapetti, il cornicione o il marcapiano, i frontalini, si inseriscono nel prospetto dell’edificio, il cui decoro e la cui riparazione sono a carico dell’intero condominio (Corte di Cassazione, Sez. II Civile, Sentenza n. 6624/2012 e Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 19 settembre 2017, n, 21641)
In particolare, si potrebbe sostenere che a partire dal 2012 (dopo l’entrata in vigore della L.220/2012) non ha più senso alcuno la distinzione tra balconi a castello e balconi aggettanti, essendo entrambi ricompresi nella nozione di facciata e dunque rientranti nella presunzione di condominialità.
Nella pratica giudiziaria una tale impostazione non viene seguita, ma buona parte dei magistrati nel merito tendono ad estendere il più possibile la nozione di necessità all’uso comune prevista dall’ art.1117 n. 1 c.c. “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.
Questi elementi decorativi o semplicemente cromatici, quando contribuiscono a determinare l’aspetto estetico-formale della facciata (cimase, basamenti, frontali e pilastrini, copertine in pietra, corrimani, fregi, stucchi, statue, aggiunte di malta cementizia, viti di ottone e piombi con funzione decorativa, cordoli, fasce di coronamento, doccioni che allontanano l’acqua dalla facciata, ecc.), attengono al decoro architettonico dell’edificio e quindi ad un bene comune a tutti i condomini; pertanto le opere relative a detti elementi decorativi, in difetto di una diversa disposizione del regolamento condominiale, devono essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.
Invero, in tema di condominio, la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 4 maggio 2017, n. 10894, richiamando copiosa giurisprudenza, nel dirimere una controversi afferente ad una terrazza a livello ha, altresì, precisato che “i balconi “aggettanti“, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ.. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n. 15913 del 17/07/2007; conti Sez. 2, Sentenza n. 587 del 12/01/2011 e Cassazione Civile, sez. II, 05/01/2011, n. 218).