Source: https://www.sluzebnosc.info/samodzielne_obliczenie_wartosci_gruntu-material-185.html
Timestamp: 2019-10-22 15:57:30+00:00
Document Index: 71533988

Matched Legal Cases: ['art. 244', 'art. 245', 'art. 158', 'art. 73', 'art. 145', 'art. 64', 'art. 74', 'art. 46', 'art. 49', 'art. 144', 'art. 46', 'art. 415', 'art. 471', 'art. 3051', 'art. 3054', 'art. 285']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 24-04-2015
Każda służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Wynika z tego, że ustanawianie służebności powinno odbywać się w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.); chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Ewentualnie służebność – nie tylko służebność drogi koniecznej (art. 145 K.c.) – może zostać ustanowiona przez sąd; osobie występującej na drogę sądową zależy na uzyskaniu zastępczego oświadczenia woli (art. 64 K.c.), zastępującego oświadczenie innego podmiotu (np. właściciela nieruchomości lub właściciela urządzeń, które umieszcza się na nieruchomości).
Jak widać, prawo nie przewiduje czegoś takiego jak „umowa o ustanowienie służebności”. Nie oznacza to zupełnej nielegalności czegoś takiego – zwłaszcza z uwagi na duże znaczenie zasady swobody umów (wysłowionej w artykule 3531 K.c.) – ale błędem byłoby zakładanie, jakoby zwykła forma pisemna wystarczała do ustanowienia jakiejkolwiek służebności, w tym służebności przesyłu. Forma pisemna może wystarczyć do potraktowania zgody właściciela nieruchomości jako oświadczenia zezwalającego na prowadzenie prac budowlanych – w Prawie budowlanym spore znaczenie ma możliwość wykazania się możliwością dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Forma pisemna ma także duże znaczenie dowodowe (np. art. 74 K.c.).
Gdy inwestor (zwłaszcza zgodnie z prawem) „wejdzie na grunt”, a zwłaszcza umieści na nieruchomości (w tym pod jej powierzchnią) swe urządzenia, to powstaje złożona relacja między dwoma właścicielami. Każdemu z nich przysługuje własność (określona ustawowo w artykule 140 K.c.) – jednemu odnośnie do nieruchomości (art. 46 K.c.), a drugiemu co do urządzeń (art. 49 K.c.). W takiej sytuacji pojawiają się nowe granice wykonywania prawa własności. W praktyce często (i to bez ustanowienia służebności) ograniczeniu podlega wykonywanie uprawnień właścicielskich przez właściciela nieruchomości. Również własność ma ograniczenia – część z nich wskazano w samym artykule 140 K.c.; naruszanie cudzej własności byłoby sprzeczne z ustawą oraz z zasadami współżycia społecznego. Co więcej, w jakimś stopniu można by powoływać się w takim stanie rzeczy na „prawo sąsiedzkie” (art. 144 K.c.), choć – zwłaszcza z perspektywy zewnętrznego obserwatora – chodzi o jedną nieruchomość gruntową (art. 46 K.c.). Wskazane przez Pana parametry pozwalają zakładać, że planowany gazociąg to spora inwestycja, a nie „jakaś rurka z gazem”, choć już sam rodzaj nośnika energii sprawia, że trzeba zachowywać dużą ostrożność w dokonywaniu czynności faktycznych. Im większa „przepustowość” gazociągu, tym większej ostrożności należy oczekiwać. Ewentualne uszkodzenie „jakiejś rurki z gazem kończy się „tylko” na stratach związanych z „ucieczką” gazu; to zaś może powodować odpowiedzialność odszkodowawczą – czy to w ramach deliktów cywilnych (art. 415 i następne K.c.), czy to w ramach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne K.c.). Jednakże w przypadku instalacji o dużej przepustowości może wchodzić w grę nawet odpowiedzialność karna – np. za sprowadzenie niebezpieczeństwa (zagrożenia) dla życia lub zdrowia ludzi. Już sama ewentualność zagrożenia karnego skłaniać może do oględnego wykonywania uprawnień właścicielskich przez właściciela nieruchomości.
W przypadku dużych inwestycji przesyłowych (nie tylko gazowniczych) pojawiają się wątpliwości, czy dobrym rozwiązaniem jest służebność, w tym służebność przesyłu. Czasami – z perspektywy samych przepisów prawa cywilnego – bardziej korzystne dla właściciela nieruchomości (zwłaszcza chętnego do realizowania sprytnego planu) może być bezumowne „wejście na grunt” przez inwestora oraz zbudowanie tam dużej i kosztownej instalacji. Jeżeli taki inwestor zachowuje się w sposób właściwy posiadaczowi samoistnemu (czyli ignoruje właściciela gruntu), to może wchodzić w grę roszczenie o wykupienie gruntu; roszczenie takie (przewidziane artykułem 231 K.c.) dotyczy sytuacji, gdy wartość (wzniesionej przez samoistnego posiadacza) budowli przekracza wartość gruntu. Różni inwestorzy mogą o tym wiedzieć i dlatego starają się o uzyskiwanie zgody (właściciela nieruchomości albo sądu) na wykonanie inwestycji – by przynajmniej zmniejszyć szanse właściciela nieruchomości na domaganie się wykupienia gruntu. Takie roszczenia dotyczą zazwyczaj dużych inwestycji (np. gazociągów przesyłowych), ponieważ „jakaś rurka” lub „jakiś kabelek” nie przewyższa swą wartością wartości nieruchomości, przez którą coś takiego przeprowadzono.
Obowiązujące od stosunkowo niedawna przepisy o służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.), praktycznie rzecz biorąc, swoiście doprecyzowują do związanych z inwestycjami przepisy o służebnościach gruntowych (art. 285 K.c.); co więcej, w artykule 3054 zawarto odesłanie do przepisów o służebnościach gruntowych. Bardzo ważne jest to, że przepisy prawne nie precyzują wartości wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu. Rzeczoznawcy majątkowi mają różne tabele, ale nie ma czegoś takiego jak „tabele urzędowe”, więc w sporach sądowych – dotyczących wartości wynagrodzenia – można spotkać się z różnymi opiniami biegłych; a wynagrodzenie biegłych jest spore (wyższe od cen wolnorynkowych za analogiczne usługi specjalistyczne). Trudno jest wypowiadać się na temat wysokości wynagrodzenia, zwłaszcza w sytuacji, gdy są szanse na zmianę wartości nieruchomości.
Pan może podjąć – np. na piśmie (w dający się udowodnić sposób) – negocjacje, także dotyczące wartości wynagrodzenia za (ewentualne) korzystanie z Pańskiej nieruchomości. Brak porozumienia może oznaczać prowadzeniem sprawy sądowej.
Proszę unikać podpisywania dokumentów bez dokładnego zapoznania się wcześniej z całością treści, którą obejmuje podpis i zaakceptowania takiej treści.
Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”.
▸ Linia napowietrzna przesyłu energii a roszczenia właściciela gruntu
▸ Wieczysta dzierżawa działki z urządzeniami elektroenergetycznymi
Nabyłem wieczystą dzierżawę działki, na której znajdują się urządzenia elektroenergetyczne należące do PGE. Część z nich pochodzi z lat 70.,...
▸ Porozumienie w sprawie służebności przesyłu
▸ Wynagrodzenie za światłowód przechodzący przez działkę