Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/113237-vermieter-muss-nebenkosten-genau-auffuehren
Timestamp: 2017-09-23 07:35:22
Document Index: 108518192

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 556', '§ 556', '§ 259', 'BGH', '§ 259', 'BGH']

ï»¿ Vermieter muss Nebenkosten genau auffÃ¼hren
Vermieter muss Nebenkosten genau auffÃ¼hren
Wir wohnen seit 1.12.2009 in einem Reihenhaus zur Miete. Laut Mietvertrag werden sämtliche Nebenkosten vom Mieter selbst bezahlt. Bisher waren das Gas, Wasser, Strom.
Ich erhielt kürzlich einen Anruf von meinem Vermieter daß wir nicht alle Nebenkosten bezahlen würden. Nach 5 Jahren ist ihm aufgefallen wir bezahlen keine Grundsteuer, keine Versicherung für das Haus und auch keine Kosten für den Schornsteinfeger.
Jetzt sollen wir uns schriftlich verpflichten alle Versicherungen für das Gebäude, die Grundsteuer und die Kosten für den Schornsteinfeger zu übernehmen.
Er legt ein Schreiben, ohne Belege, vor und verlangt 647.-EUR für das Jahr 2015.
Ist es zulässig dies nach 5 Jahren Mietdauer einfach zu ändern? Ich habe doch sicher auch das Recht die Belege einzusehen?
Zulässig ist, daß der Vermieter in seiner Abrechnung Ihnen die laut Mietvertrag im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu tragenden Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung umlegt.
Wenn Sie nach dem Mietvertrag alle Nebenkosten zu bezahlen haben, dann gehört dazu auch die Grundsteuer, keine Versicherung für das Haus und auch keine Kosten für den Schornsteinfeger, das ist klar soweit.
Aus der Abrechnung muss aber natürlich klar erkennbar sind, um welche Nebenkosten es sich genau handelt und auf welches Abrechnungsjahr diese sich beziehen.
Nach dem Gesetz, § 566 Abs. 3 BGB, ergänzt durch die Betriebskostenverordnung, gilt dabei, daß über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abgerechnet werden muss. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Hier könnte es sich um eine solche verspätete Geltendmachung von Nachforderungen handeln.
Unzulässig wäre jedenfalls, daß der Vermieter die gesamten bisher nicht abgerechneten Nebenkosten der vergangenen Jahre seit 2009 in einem Gesamtposten einfach nachbelastet.
Er darf die fehlerhafte bisherige Abrechnungsmethode jedenfalls für das kommende Jahr und in Zukunft ändern. Auch für das vergangene Abrechnungsjahr darf er wohl die bisher vergessenen Nebenkosten noch mit einbeziehen.
Insoweit besteht kein Vertrauensschutz auf Fortführung des Fehlers bei der Abrechnung.
Tipp: Sie sollten die Einwendungen gegen die Abrechnung, sofern man das Schreiben überhaupt als Abrechnung einstufen kann, dem Vermieter formal per Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung mitteilen. Einzuwenden ist einerseits, daß aus dem Gesamtposten weder der Abrechnungszeitraum nachvollziehbar ist, noch die verschiedenen Kostenarten.
Formulierungsvorschlag eines Widerspruchs durch den Mieter:
Eine nach dem Gesetz (§ 556 BGB) geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung der einzelnen Posten kann ich Ihrer Abrechnung nicht entnehmen. Die Einzelpositionen sind in den Euro 647 rechnerisch nicht nachvollziehbar. Es hat den Anschein, daß unzulässiger Weise verschiedene Positionen in einer Position zusammengefasst worden sind. Nach § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB ist im Übrigen die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum von zwölf Monaten zu erstellen. Ich bitte, die Nebenkosten dem entsprechend ordnungsgemäß abzurechnen.
Sie haben als Mieter ein Einsichtsrecht in die Belege, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Wenn dieses Schreiben Teil einer formellen Betriebskostenabrechnung sein soll, dann hätten sie dieses Einsichtsrecht.
Das Einsichtsrecht ergibt sich in den Einzelheiten aus § 259 Abs. 1 BGB *3). Der Vermieter muss danach eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorlegen. Nach der Rechtsprechung kann der Mieter jedenfalls im preisfreien Wohnraum keine Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege verlangen. In der Regel kann der Mieter nach der Rechtsprechung vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen, vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05 *4). Er kann aber nicht verlangen, dass ihm Fotokopien der Belege oder bestimmter Belege zugesandt werden, auch wenn er anbietet, die Kosten hierfür zu erstatten.
Ihre Fragen sind damit beantwortet.
*2) http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/
*3) § 259 BGB
*4) BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05; LG Berlin (lexetius.com/2006,325)
Interessante FÃ¤lle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Abrechnungen
Interessante BeitrÃ¤ge zu Abrechnungen
Rechtsanwalt für Mietrecht | Baurecht (Ã¶ffentliches) | Mietrecht | Zivilrecht | Abrechnungsfehler | Abrechnungsfrist | AbrechnungsschlÃ¼ssel | Abrechnungszeitraum | Endabrechnung | Hausabrechnung | Hausnebenkosten | Hausnebenkostenabrechnung | Heizkostenverteilung | Jahresabrechnung | Kostenabrechnung | Mietkostenabrechnung | Mietnebenkosten | Nachforderung | Nebenkostenabrechnung | Nebenkostenrechnung | UmlageschlÃ¼ssel | Verbrauchsabrechnung | VerteilungsschlÃ¼ssel | Wasserkostenabrechnung