Source: http://jpm-copro.com/Cass%2001-02-2005-1.htm
Timestamp: 2018-11-13 07:14:02+00:00
Document Index: 215860133

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 32", "l'article 10", 'art. 10']

Cass 01/02/2005-1
Clauses illicites ou abusives
Clause instituant un protocole de recouvrement ; clause abusive (non)
Clause relative à une commission de conciliation ; clause abusive (non)
Clause exempte d’un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur
Cassation civile 1e 1er février 2005
:Cour d’appel de Paris (23e Chambre, Section B) 4 septembre 2003
N° de pourvoi : 03-19692
Attendu que l’association Confédération de la consommation du logement et du cadre de vie (CLCV) a assigné le 9 décembre 1997 la société Foncia Franco Suisse aux fins de voir déclarer abusives cinq clauses du contrat-type de syndic qu’elle propose aux syndicats des copropriétaires dans le cadre de son activité de gestion de copropriétés ;
Vu l’article L. 132-1 du Code de la consommation, ensemble l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ;
Attendu que pour déclarer abusive la clause relative aux frais de recouvrement selon laquelle : “Les charges ou appels de fonds sont, d’une façon générale, payables à réception. Par précaution, il est cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d’émission de l’appel de fonds : - 1re relance : entre 15 jours et un mois,
- 2e relance : un mois et demi, - 3e relance : deux mois, - remise du dossier à l’huissier au début du quatrième mois. Le coût de ces démarches est donné au chapitre IX Rémunération- C c) prestations spéciales”, la cour d’appel relève que sont ainsi imputés aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement qui ne peuvent leur être imputés sans décision judiciaire ;
Qu’en statuant ainsi, après l’entrée en vigueur du second des textes susvisés duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, en sorte que la clause stipulée en conformité de ce texte ne peut revêtir un caractère abusif, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Attendu que pour déclarer abusive la clause relative aux recours et litiges figurant à l’article VII 2 et 3 du contrat de syndic selon laquelle : “En cas de litige pour l’exécution du présent contrat, les parties s’efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l’intervention d’associations d’usagers et des syndicats professionnels, par l’intermédiaire d’une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Toutefois, l’avis du conseil syndical sera requis pour cette commission de conciliation ; ladite commission n’émet qu’un avis qui peut ne pas satisfaire l’une ou l’autre des parties”, la cour d’appel relève que le fait de contraindre un copropriétaire à un préliminaire de conciliation présente un caractère abusif ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la clause précitée, exempte d’un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur, ne revêt pas un caractère abusif, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen et sur la seconde branche du second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 septembre 2003, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne l’association CLCV aux dépens ;
L’arrêt relaté fait grand bruit dans le monde de la copropriété, cassant un arrêt de la Cour d’appel de Paris particulièrement virulent à l’égard du professionnel immobilier en cause. Nous examinerons successivement la position de la Cour de cassation sur les deux clauses litigieuses.
Sur la clause relative aux frais et honoraires de recouvrement :
Nous rappelons en premier lieu les textes en cause :
La Commission des clauses abusives a traité ce problème dans une recommandation du 17 novembre 1995.
Elle formule les observations suivantes :
« Considérant que de nombreux contrats mettent à la charge du copropriétaire défaillant la rémunération du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; que cette stipulation se heurte aux dispositions d'ordre public de l'article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ; qu'elle doit être éliminée des contrats ; »
Elle recommande ensuite l’élimination de la clause qui a pour objet ou pour effet :
« 7. De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; »
La clause litigieuse est intégralement retranscrite dans l’arrêt.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi conçu :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
« Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
« Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »
La recommandation de la commission critique essentiellement l’imputation directe au débiteur de la rémunération du syndic « à l’occasion des frais de relance et de recouvrement ». Elle ne met pas en cause le principe de cette rémunération. On doit considérer qu’elle juge que cette rémunération doit être imputée au syndicat.
Force est de relever que la recommandation en question et l’assignation initiale sont antérieures à la promulgation de la loi du 13 décembre 2000. Il est donc évident que l’article 10-1, dans sa formulation présente, n’était pas applicable au contrat critiqué.
Il n’en est pas moins intéressant de prendre acte de la position actuelle de la Cour de cassation.
Elle énonce que la Cour d’appel « relève que sont ainsi imputés aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement qui ne peuvent leur être imputés sans décision judiciaire », et répond « qu’en statuant ainsi, après l’entrée en vigueur du second [art. 10-1] des textes susvisés duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, en sorte que la clause stipulée en conformité de ce texte ne peut revêtir un caractère abusif, »
La solution pratique est que l’imputation directe des frais nécessaires n’exige pas l’appui d’une décision judiciaire. Mais d’une part le recours à justice sera, indispensable si le débiteur rechigne à les payer, et d’autre part, on sait que la définition des « frais nécessaires » est source de controverses vives.
De toute manière il faut rappeler que l’imputation est soumise à une autre condition :: la créance doit être justifiée. Or cette condition n’est pas remplie au départ de l’action en recouvrement. Elle ne le sera qu’après sa validation par une décision judiciaire définitive, ou après aveu du débiteur soit exprès dans une reconnaissance de la dette, soit tacite par le paiement effectif en cours d’instance.
Un second enseignement pratique est donc que le syndic ne peut imputer automatiquement au débiteur des frais, seraient-ils incontestablement nécessaires, avant l’effectivité d’une décision judiciaire ou la reconnaissance de la dette. Sur ce point, nombreux sont les syndics qui doivent modifier leur pratique.
On doit enfin noter que la clause traite des relances et de la « remise à l’huissier », donc des « frais » correspondants. Il est bien certain qu’il s’agit ici d’honoraires et non pas de frais. Il y a ici un autre problème qui n’était pas soumis à la Cour de cassation.
Sur la clause de préliminaire de conciliation
On est surpris de trouver un litige à ce titre, alors que les campagnes en faveur de la conciliation ou de la médiation préalable sont nombreuses.
La Commission des clauses abusives n’a traité que des clauses d’attribution de compétence. La clause de conciliation préalable n’entre pas exactement dans ce champ.
La Cour de cassation se borne à faire valoir que « la clause précitée [est] exempte d’un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur »., Cela suffit pour écarter les sanctions éventuelles du Code de la consommation.