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Timestamp: 2017-12-13 22:16:29+00:00
Document Index: 58255160

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1460', 'art.45', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 19', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 1339']

La prova della sussistenza di un accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da entrambe le parti di concludere una locazione transitoria può essere fornita dal conduttore anche mediante presunzioni, che possono consistere in circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula. – Noi Radiomobile™
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La prova della sussistenza di un accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da entrambe le parti di concludere una locazione transitoria può essere fornita dal conduttore anche mediante presunzioni, che possono consistere in circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula.
(Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 9 aprile – 23 giugno 2015, n. 12915)
Nel luglio 2003 M.M. formulava nei confronti di F.S. intimazione di sfratto per morosità e finita locazione e, in subordine, domanda di risoluzione per inadempimento, in relazione al contratto locativo ad uso transitorio stipulato tra le parti nel gennaio ‘98 con durata annuale, e successivamente rinnovatosi.
Assumeva la M. che la convenuta aveva omesso la manutenzione ordinaria dell’immobile cagionandole danni risarcibili e che, inoltre, aveva unilateralmente proceduto all’autoriduzione del canone, oggetto di libera determinazione.
Sul piano della violazione normativa, la corte di appello ha fatto corretta applicazione della previsione in oggetto, secondo cui “Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio (…)”.
In particolare, risulta rispettato il principio per cui l’inclusione del contratto nell’ambito dell’uso transitorio con occupazione stabile dell’immobile per motivi di studio determina deroga alla legge dell’equo canone (qui vigente al momento della stipula) soltanto in punto durata contrattuale, non anche in punto equo canone legalmente stabilito: “la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta alle disposizioni della legge 21 luglio 1978, n. 392, fatta esclusione per la durata legale, nel caso in cui, ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative, concorrano il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore, ed il requisito del motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione” (Cass. n. 15384 del 28/06/2010).
Si è, in particolare, chiarito che “nel sistema della legge n. 392/1978, il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabili né primarie ma genericamente transitorie”.
Va in proposito richiamato il principio consolidato di legittimità, secondo cui la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo controllo, bensì la sola facoltà di controllare, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, le argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta in via esclusiva il compito di individuare le fonti del proprio convincimento; di assumere e valutare le prove; di controllarne l’attendibilità e la concludenza; di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge).
Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame dei punti decisivi della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (ex multis, Cass. n. 8718 del 27/04/2005).
Si è inoltre stabilito (Sez. U., n. 24148 del 25/10/2013; Cass. n.12799 del 6/6/2014) che la motivazione omessa o insufficiente è configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito, come risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia evincibile l’obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del procedimento logico che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al suo convincimento; non già quando vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato dal primo attribuiti agli elementi delibati; risolvendosi, altrimenti, il motivo di ricorso in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento di quest’ultimo, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione.
La giurisprudenza di legittimità invocata dalla ricorrente, ed effettivamente attestante l’illegittimità dell’autoriduzione del canone da parte del conduttore, non è qui pertinente, in quanto relativa alla diversa fattispecie nella quale il conduttore operi unilateralmente tale autoriduzione ex art. 1460 cc, al di fuori della pendenza di un giudizio sulla determinazione del canone, ed a fronte dell’asserito inadempimento del locatore alle obbligazioni sue proprie (da ultimo: Cass. n. 10639 del 26/06/2012; Cass. n. 26540 del 17/12/2014); mentre, nel caso in esame, tale autoriduzione era resa legittima dalla pendenza tra le parti di una controversia avente specificamente ad oggetto la determinazione del c.d. equo canone dovuto per legge.
La corte territoriale ha dunque fatto corretta applicazione del diverso principio, in base al quale nella pendenza di siffatta controversia il conduttore è ammesso (art.45 1.392/78) a corrispondere, salvo conguaglio, l’importo non contestato; nell’esercizio di una forma di autotutela che, se realizzata in misura ragionevole, non temeraria e sostanzialmente congrua, non concreta morosità e, dunque, ipotesi di inadempimento risolutorio (Cass. n. 9548 del 22/04/2010 ed altre).
Va peraltro osservato come, prima ancora di escludere – con argomentazione di merito resa ad abundantiam – l’inadempimento della conduttrice, la corte di appello abbia ravvisato (con ratio decidendi autonoma, e da sola in grado di fondare la decisione) la genericità ex articolo 342 cpc del motivo di appello formulato dalla M. avverso la decisione resa sul punto dal tribunale. Ebbene, tale statuizione di inammissibilità “in rito” del motivo di appello (sent. pag.15) non è stata censurata nella presente sede di legittimità.
Ciò depone per la radicale inammissibilità anche del presente motivo di ricorso, posto che: “il ricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata, caratterizzandosi, invece, come un rimedio impugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinata dall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi dedotti.
Ne consegue che, qualora la decisione impugnata si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte ed autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, è inammissibile il ricorso che non formuli specifiche doglianze avverso una di tali rationes decidendi, neppure sotto il profilo del vizio di motivazione” (Cass. SSUU n. 7931 del 29/03/2013).
Il motivo non può trovare accoglimento, non avendo la ricorrente preso specifica ed argomentata posizione nei confronti del recepimento da parte della corte territoriale dell’orientamento di legittimità (Cass. n.12996 del 05/06/2009), secondo cui: “nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi degli artt. 12 e segg. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6, della legge n. 431 del 1998, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’art. 19 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – è da considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell’art. 14 della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato art. 19 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’art. 1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito.
Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998″.
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