Source: https://www.protestodetitulosbr.com.br/cartorio-de-protesto/protesto-de-cota-condominial/
Timestamp: 2019-07-21 23:50:39+00:00
Document Index: 66573797

Matched Legal Cases: ['artigo 1', 'artigo 202', 'artigo 1', 'artigo 585', 'artigo 275', 'artigo 585', 'artigo 275', 'artigo 1336']

Protesto de Cota de Condominio - Protesto de Títulos
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Sobre a protesto de condominio
OsEquivalentes Jurisdicionais e o Notariado
Não cabe neste trabalho aprofundar a discussão das causas da morosidade da justiça, normalmente identificadas, dentre outras, pelo excessivo número de demandas e de recursos, falta de um eficiente gerenciamento dos serviços judiciais e o pequeno número de juizes para atender a uma demanda exponencialmente crescente. Este é um problema recorrente em todos o países e não um fenômeno exclusivamente brasileiro. E certo que o tempo de processo não pode ser o mesmo tempo de outros serviços que não guardam qualquer relação com a natureza da prestação jurisdicional. Não é possível, todavia, deixar de reconhecer que o modelo atual é insuficiente para atender às novas exigências sociais, sendo imperioso buscar formas alternativas para a solução dos conflitos, visando diminuir a excessiva carga de trabalho a que estão submetidos nossos juizes.
Muitas medidas têm sido implantadas com esta finalidade, valendo citar, a título de ilustração, os institutos da arbitragem, da mediação e dos juizados especiais, sendo o momento de incluir a atividade notarial como importante instrumento para redução do número de processos judiciais. O notariado – uma instituição ainda desconhecida e incompreendida – muito tem a contribuir para alterar o quadro antes retratado, bastando que se transfiram para ela os procedimentos de jurisdição voluntária que, pela sua natureza, dispensem a intervenção judicial, como por exemplo, separações e inventários consensuais em que não houver interesse de menores, como aliás previsto no Projeto de Lei n° 4979/2001, de autoria Sílvio Torres, PSDB-SP.
O Instituto do Protesto e seu Alcance Social
No que diz respeito especificamente ao tabelionato de protesto, apesar da resistência de parte da doutrina em utilizá-lo com maior abrangência, é inegável o seu alcance social. Não fosse esse serviço, estima-se que quase 100.000 (cem mil) novas ações executivas seriam propostas, mensalmente, só no Estado do Rio de Janeiro, causando efeitos deletérios ao já abarrotado sistema judicial. Exemplo sempre lembrado do bom manejo deste Instituto é o caso do processo de falência da sociedade comercial Mappin, no qual o juiz determinou o protesto dos títulos em que o falido aparecia como credor, possibilitando, com esta medida, o pagamento dos empregados da massa falida. Além de comprovar o inadimplemento (artigo 1° da Lei 9792/97), existem muitos outros efeitos decorrentes do protesto não declarados na mencionada lei, como, por exemplo, o de assegurar o direito de regresso contra os endossantes do título cambial, assim como interromper a prescrição (artigo 202, § III do Código Civil).
Na prática, entretanto, o apresentante do título utiliza o protesto como legítimo instrumento de pressão para obter o recebimento de crédito, sabedor que, na maioria dos casos, alcançará seu objetivo (estima-se que, pelo menos, 60% dos títulos apresentados são pagos antes da lavratura do protesto). Ressaltando esse caráter e sustentando sua legitimidade, especialmente após a Lei 9492/ 97, veja-se a análise de Luiz Ricardo da Silva1:
(…) Ato Probatório? Sem dúvida, principalmente quando se fala de títulos de créditos. Ato Coativo? Com certeza, mas a coação aqui não deve ser vista como um acontecimento maléfico, prejudicial a alguém. A coação, neste caso, tem um aspecto funcional, isto é, ao mesmo tempo em que busca solucionar uma pendência, permite ao Poder Judiciário se libertar para julgar outras lides que realmente merecem a sua atenção e que, muitas vezes, são prejudicadas pela quantidade exacerbada de ações que superlotam este Poder”.
A verdade é que os juristas ficam apegados a fórmulas e técnicas jurídicas ultrapassadas, resistindo a mudanças e renovações de velhos institutos, como acontece com o protesto, entravando com esta postura o desenvolvimento econômico e social. Todas essas razões impõe-se que toda a atividade interpretativa seja feita no sentido de, respeitando-se os parâmetros legais, possibilitar o protesto de títulos legítimos e não no sentido de restringir o uso desse poderoso instrumento, somente em nome de um anacrônico e injustificável formalismo.
Os operadores do direito, entretanto, não perceberam, de início, a profunda mudança introduzida, de sorte que, a despeito da referência expressa da lei, continuaram os doutrinadores3a mencionar somente o protesto cambial, esquecendo-se dos documentos de dívida. A inovação não tardou a ser percebida pelos doutrinadores e pelos tribunais, mas continuava a haver dúvida quanto ao alcance da expressão “documento de dívida”. Alguns, equivocadamente, consideram4que documentos de dívida seriam os títulos executivos judiciais e extrajudiciais enumerados nos artigos 584 e 585 do Código de Processo Civil. Registre-se que o correto é considerar que a expressão “títulos” empregada no artigo 1° da Lei n° 9492/97 englobaria não só os títulos de crédito, como também os títulos executivos extrajudiciais, não sendo estes últimos, portanto, encarados no conceito de “documento de dívida”. Seja como for, não haveria qualquer restrição para que fosse efetuado o protesto do encargo condominial. Desde que comprovado por contrato escrito, uma vez que, nestas circunstâncias, é considerado título executivo extrajudicial, na forma do inciso IV do artigo 585 do CPC.
Luiz Fux5entretanto, ensina que o dispositivo em comento refere-se, tão somente, àqueles casos em que a cota condominial decorre de um contrato de locação pelo qual o inquilino obriga-se ao pagamento das cotas condominiais e não à hipótese em que o ente formal cobra o débito do condomínio, caso em que se aplicaria o rito sumário, na forma do artigo 275, II , do Código de Processo Civil. Na hipótese do artigo 585, IV, do CPC, o que se estará protestando e, eventualmente, executando judicialmente, é uma dívida consubstanciada num contrato de locação e não propriamente a cota condominial. Basta, pois, o credor apresentar o contrato, devidamente instruído com a planilha de cálculos, para que se proceda ao protesto. Todavia, na hipótese mais corriqueira, em que a cota condominial não constitui título executivo extrajudicial, devendo ser cobrada pelo procedimento sumário (artigo 275, II, b, do CPC), seria possível o manejo do protesto? A resposta afirmativa se impõe como se passará a demonstrar. A exeqüibilidade do título ou do documento não é condição necessária para se lavrar o protesto. Nunca se negou a possibilidade de haver protesto de título que, porventura, não mais ostentassem o atributo da exeqüibilidade. Não cabe ao intérprete, por seu turno, criar restrições onde a lei não restringe, máxime se não há qualquer princípio de direito. Ao revés, o protesto na hipótese aventada é extremamente eficaz, tendo inegável alcance social.
Em termos genéricos, documento de dívida seria todo o escrito que represente uma dívida, em dinheiro, de alguém para com outrem. Vê-se, pois, que o legislador não erige a exeqüibilidade como elemento caracterizador do documento de dívida, de sorte que absolutamente injustificável e contrária ao espírito da lei n°9492/97 qualquer restrição ao alcance da norma que estabelece a possibilidade de protestar-se documento de dívida. Entretanto, é preciso esclarecer que estes documentos de dívida devem se sujeitar a determinados parâmetros para que possam ser protestados, embora não expressamente enunciados. São eles os seguintes: certeza, liquidez e exigibilidade. A certeza da cota condominial é inequívoca, uma vez que basta ao síndico apresentar certidão de matrícula da unidade condominial, demonstrando a condição de condômino para que este esteja obrigado a contribuir com as despesas de rateio. Embora existam opiniões divergentes, predomina, tanto na doutrina, quanto na jurisprudência, o entendimento de que a obrigação de pagar as despesas de conservação da coisa comum possui naturezapropter rem. E que o artigo 1336, I, do Novo Código Civil, estabelece que tal obrigação incumbe ao condômino, onerando, portanto, aquele que ostenta essa qualidade no momento da constituição da obrigação. Esse dever jurídico não decorre da manifestação de vontade do devedor, o que é um traço peculiar da obrigaçãopropter rem, mas do simples fato de o sujeito passivo da obrigação apresentar a qualidade de titular de um direito real. Vê-se, pois, que a obrigação de pagar cota condominial decorre da lei, não sendo necessária a manifestação do condômino autorizando a cobrança.
Desde que regulamente aprovadas pelas assembléias condominiais são devidas as despesas de rateio. A prova deste fato será ministrada facilmente pelo apresentante do documento de dívida, bastando que exiba cópia da ata da assembléia que autorizou a despesa. Por sua vez, o fato de não haver, eventualmente, assinatura do devedor na convenção ou na assembléia que deliberou sobre a realização da despesa, seja ordinária ou extraordinária, não lhe retira a certeza. Nesse sentido, veja-se opinião do Juiz Ricardo Alberto Pereira,6afirmando que “qualquer documento que demonstre que seja uma dívida pode ser protestado. Uma dívida não precisa necessariamente estar assinada”. É que a convenção, uma vez aprovada, obriga os proprietários presentes, assim como os futuros adquirentes das unidades. Por outro lado, a cota condominial também é líquida, bastando que o apresentante demonstre que a verba foi autorizada em assembléia, na forma dos artigos 1341 e 1350 do Novo Código Civil.
3Abrão, Carlos Henrique. Do Protesto. Livraria e Editora Universitária de Direito. Página 28 assevera que: “Refletidamente, portanto, quaisquer títulos ou documentos que alicercem obrigações líquidas, certas e exigíveis, fazem parte dos indicativos instrumentalizados ao protesto (…)”.
6Esta opinião foi externada em palestra proferida no 5º Simpósio de Síndicos, consoante informação contida no sítio http:\\www.protestodetitulosbr.com.br/cotacondominio.htm.