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Timestamp: 2018-03-19 12:29:04+00:00
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O contrato de corretagem nas relações imobiliárias: Uma análise da responsabilidade civil dos corretores no Código Civil de 2002 - Civil - Âmbito Jurídico
O contrato de corretagem nas relações imobiliárias: Uma análise da responsabilidade civil dos corretores no Código Civil de 2002
SUMÁRIO: Introdução. 1. Noções conceituais – 2. Natureza do contrato – 3. Classificação dos corretores – 4. Direitos e deveres dos contratantes – 5. A desistência do negócio imobiliário e o pagamento da comissão ao corretor de imóveis – 6. A extinção do contrato de corretagem – 7. Considerações finais - Referências.
O estudo se propõe analisar o contrato de corretagem sob a perspectiva da responsabilidade civil entre os contratantes do negócio.
Sabe-se que para compreender a figura da corretagem no mundo contemporâneo, torna-se relevante fazer uma análise do tema não meramente num prisma técnico e jurídico, mas, sobretudo, no contexto teórico e prático.
Assim, este estudo buscará apontar, num primeiro momento, questões teóricas como conceitos, natureza do contrato, classificação dos corretores, bem como, os direitos e os deveres das partes.
Num segundo momento, no entanto, pretende-se perquirir questões pragmáticas deste importante ramo do negócio imobiliário, quais sejam: a desistência do negócio e o pagamento da comissão, bem como, a extinção do contrato de corretagem.
Por fim, buscar-se-á analisar a alteração promovida, no dia 20 de maio de 2010, no artigo 723 do Código Civil pela Lei 12.236 de 2010.
Preliminarmente, cabe reforçar que a corretagem, na vigência do Código Civil de 2002, é um contrato em espécie, portanto, típico.
Elucida Fran Martins (1998, p. 298) que apesar de alguns autores ainda entenderem que o negócio não é típico, parece mais aceitável a doutrina que vê na corretagem um contrato autônomo, muito embora bastante aproximado dos contratos de mandato e comissão.
Ocorre que a comparação entre a corretagem e outros contratos, como agenciamento, representação comercial e comissão, fica sem sentido quando se baliza o objeto à compra e venda de imóveis (AVVAD, 2009, p. 660).
O contrato de corretagem é negócio no qual um sujeito, não ligado ao outro em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outrem, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato.
O corretor realiza a intermediação do objeto da negociação entre comprador e vendedor, ou entre locador e locatário, ou entre os permutantes, pondo o outro contratante em contato com pessoas para a celebração do negócio jurídico, ou alcançando informações que necessita.
Assim, a corretagem, especialmente no âmbito imobiliário, é um negócio jurídico contratual que adquiriu grande significação e notável incremento, e por isso merece melhor disciplina e mais detida cogitação do Código Civil atual.
Neste prisma, passamos a análise do negócio da corretagem a partir da sua tipificação no Código Civil de 2002, e, consequentemente, considerando as ressalva expressamente indicadas, no artigo 729, desse diploma legal.
2. NATUREZA DO CONTRATO
Como dito, a corretagem é um a atividade “intermediatriz entre pessoas que desejam contratar, ou praticar para outrem algum ato” (RIZZARDO apud PONTES DE MIRANDA, 2009, p. 776).
Assim, corretagem pressupõe a atuação de uma das partes, o corretor, no sentido de aproximar pessoas que tenham interesse econômico equivalente, isto é, aproximar pessoas que pretendam contratar (DINIZ, 2009. p. 450).
Trata-se de negócio bilateral, pois gera obrigações para ambos os contratantes. Não é pacífica, porém, esta caracterização. Para alguns autores será sempre unilateral; para outros, no entanto, pode ser bilateral ou unilateral.
Segundo a regulação do Código Civil, na corretagem, é patente a sua bilateralidade e a sua onerosidade. Sobre a natureza onerosa desse contrato, esclarece Arnaldo Rizzardo (2009, p. 776):
“A onerosidade lhe é inerente, posto que, uma vez aproximada as partes, e consumado o negócio, assiste ao corretor o direito ao recebimento da remuneração. Não interessam a falta de estipulação e a conclusão integral do negócio”.
A corretagem é um contrato oneroso, porque dele auferem vantagens ambos os contratantes. É também consensual, porque se forma pelo simples acordo de vontade das partes, podendo ocorrer por meio escrito ou verbal[1]. Por fim, apresenta natureza aleatória, porque o corretor corre os riscos de nada receber, nem obter o reembolso das despesas da celebração.
Seguem entendimentos sobre o tema:
“Se o proprietário vende o imóvel diretamente, dentro do prazo de opção com exclusividade, deve pagar a comissão ao corretor. Ação de cobrança procedente” (TJRJ - Ac. nº 16.162 - Apel. Cível 654/78 - Rel. Des. Ronald Accioly).
“Vendido o bem a terceiro diretamente pelo cliente, ainda na vigência do prazo de exclusividade faz jus o corretor ao preço da comissão contratada” (TACIVRJ - Ac. da 4º Cam. - Vot. Unân. - Rel. Juiz Murilo Fábregas).
Como contrato consensual que é, não exige observância do requisito formal. No entanto, deve ficar evidente a função do corretor, no negócio, quanto à sua atribuição de agenciar e intermediar os interesses ali envolvidos. Além disso, caso não haja o mútuo consenso entre corretor e dono do negócio, não há se falar em contrato de corretagem, e, consequentemente, nenhuma comissão poderá ser exigida.
Cabe ponderar que para a perfeição do contrato, os requisitos de validade do negócio jurídico, indicados no artigo 104 do Código Civil, devem ser observados, a saber: agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não proibida em lei.
Ocorre que, quanto ao sujeito, existem determinações especiais. Assim, para um sujeito ser corretor, ele está obrigado a observar prescrições em lei especial que regulam o registro do mesmo no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI).
Quanto ao aspecto objetivo do contrato, a impossibilidade absoluta do objeto gera a nulidade deste contrato, como de qualquer outro. É também nulo, se o objeto do contrato for ilícito.
Neste ponto, advertimos que a ilicitude resultará da do ato que se pretende obter, como é o caso de ser o corretor encarregado de agenciar venda de bem imóvel pautado em negócio ilícito. Assim sendo, a corretagem ilícita, pelas consequências anti-sociais que acarreta, não gera efeitos, mas caso a comissão já tiver sido paga, não tem cabimento a repetição como indébito, pois, na visão de Caio Mário (2005, p. 388) “o ilícito não pode originar uma ação, ainda quando o agente efetue o pagamento sem a isto ser compelido”.
3. CLASSIFICAÇÃO DOS CORRETORES
“a) corretores oficiais, que são os de fundos públicos, de mercadorias e de navios, e têm a sua profissão legalmente disciplinada; estão sujeitos a requisitos especiais para exercê-la - de idade, de idoneidade, de cidadania - e são nomeados pelo chefe do Executivo (...); b) corretores livres, que são as pessoas, sem designação oficial, que exercem, com ou sem exclusividade, o ofício de agenciadores, em caráter contínuo ou intermitente”.
O estudo se concentra no corretor voltado para a prática de atividade imobiliária. Neste ponto, cabe reforçar que tal prática é regulada pela Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que impõe regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis e disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização.
Neste prisma, dispõem os artigos 2º e 3º da referida lei:
Parágrafo Único – As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por Pessoa Jurídica inscrita nos termos desta Lei.”
Das normas citadas, o que se percebe é a tentativa do Estado de impor restrições àqueles que pretendem atuar nesse importante ramo profissional, a fim de limitar a prática profissional daqueles que pretendem exercê-la sem a devida habilitação, dentre outras formas de controle e dirigismo.
4. DIREITOS E DEVERES DOS CONTRATANTES
As obrigações do corretor giram em torno da aproximação e da mediação das partes com vistas á realização de negócios, e podem ser expressamente estipuladas ou decorrer da lei, ou dos usos e costumes. Em princípio, cabe-lhe envidar esforços e dedicar sua atividade na angariação do negócio, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar, etc.
Por exemplo, na compra e venda de bens imóveis, o corretor deverá acompanhar os possíveis compradores, aproximá-los do vendedor, dar toda a assistência, até que o negócio se considere fechado. Salvo proibição expressa, tem o corretor a faculdade de servir-se de outra pessoa (delegação da atividade para outro corretor).
Neste ponto, interessante discussão se dá quanto ao dever de pagamento da comissão. Por isso, questionamos: quem deve pagar a comissão de corretagem numa promessa de compra e venda de imóvel, quando a corretora é contratada pela incorporadora? Segue julgado sobre o tema:
“CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAÇÃO DO § 1º DO ART. 52 DO CDC. REDUÇÃO PARA 2%.É descabida a incidência de correção monetária a partir de data anterior a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária .A correção é devida a partir da data em que foi celebrado o contrato entre as partes. Se a corretora foi contratada pela incorporadora, não pode esta pretender que o comprador arque com o pagamento das despesas de corretagem. O pagamento feito sob esta rubrica deve ser considerado como pagamento de parte do preço da unidade imobiliária adquirida.É abusiva a multa moratória fixada em 20% do valor da prestação, devendo a mesma ser reduzida para 2%, adequando-se ao limite do § 1º do art. 52 do CDC. Precedentes do TJERJ. Provimento do recurso”. (TJ/RJ. Processo nº 2008.001.24235. Décima Sexta Câmara Cível. 15 de Setembro de 2008).
Pedro Elias Avvad (2009, p. 661) faz importante observação pragmática sobre a questão do pagamento da comissão na incorporação, na compra e venda de terrenos para a incorporação imobiliária, alertando que, nesses casos, “a corretagem é usualmente paga pelos adquirentes, para que os corretores se sintam estimulados a trazer-lhes os negócios que conseguirem”.
Sobre o dever de diligência e prudência no exercício da atividade, o corretor tem deveres fiduciários perante o comitente, sendo o principal o de informá-lo de todos os aspectos que envolvem as negociações e que possam ter influência na decisão de celebração ou não do contrato planejado, sob pena de responder pelas perdas e danos que venha a causar ao seu cliente, na forma do artigo 723 do CC, a saber:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)
Por outro lado, a obrigação fundamental do comitente, o dono do negócio, é pagar a comissão, na forma estipulada, ou segundo o que determina a lei ou os costumes. Não depende, todavia, ela do recebimento integral do preço, ou da execução do contrato. É devida, desde que se considere este ajustado. Basta a assinatura de instrumento preliminar, ou da tradição de arras. E, frequentemente, nos negócios imobiliários, cobra-se uma quantia a título de entrada, satisfatória a cobrir aquela comissão.
Temos que, a comissão, salvo quando o caso de vigorar quantia determinada, pode ser fixada sob modalidade de um percentual, sendo esta calculada sobre o valor do contrato, ou, ainda, poderá ser fixada a partir da vantagem ou do proveito do dono do negócio.
Pedro Elias Avvad (2009, p. 661) ensina que há a modalidade de pagamento através do over price (sobrepreço), que alguns consideram não ética, por poder configurar um enriquecimento ilícito, no entanto, não há proibição legal nesse sentido, sendo, assim, permitida a sua utilização.
5. A DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO E O PAGAMENTO DA COMISSÃO AO CORRETOR DE IMÓVEIS
Não afeta o direito do corretor à retribuição o fato de se arrependerem as partes do negócio entabulado, ou de uma delas dar causa à resolução, segundo dispõe o artigo 725 do CC.
Ressalta-se que o corretor não garante o contrato. Sua atividade é limitada à aproximação das pessoas, e cessa a obrigação, fazendo jus ao pagamento, uma vez efetuado o acordo. Todavia, se em lugar do contrato objeto da corretagem outro for celebrado, nenhuma comissão é devida, a não ser que o mesmo resultado econômico seja obtido.
Há divergência jurisprudencial sobre a natureza da obrigação que deriva da ação do corretor no contrato de corretagem: uma corrente entende que trata-se de obrigação de meio; outra, no entanto, entende que é uma obrigação de resultado[2].
Maria Helena Diniz (2003, p. 400) entende que "o objeto do contrato de corretagem ou de mediação não é propriamente o serviço prestado pelo corretor, mas o resultado desse serviço”. Não concordamos com tal entendimento. Consideramos que a obrigação do corretor é de meio, pois ele, como dito acima, não garante o negócio.
Ajustada a corretagem exclusiva, a comissão é devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente, salvo se o comitente comprovar a inércia ou a ociosidade do corretor, na forma do artigo 726. E se este puser outros corretores, que venham a agenciá-lo, a comissão será devida a todos em quotas iguais, salvo se tiver ocorrido ajuste em contrário (artigo 728).
Assim, pode-se fazer o questionamento: quando corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do bem, e o negócio não se concretiza, ele faz jus à comissão?
Seguem entendimentos do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto:
“CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA. - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ. - Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. - Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida. Recurso especial improvido”. (STJ. Recurso Especial nº 1.072.397. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento: 15 de setembro de 2009).
“COMISSÃO DE CORRETAGEM – Aproximadas as partes e formalizado o negócio, com dia marcado para a assinatura de escritura de compra e venda, se esse não se realiza, única e exclusivamente, por culpa do devedor, é devida a comissão de corretagem”. (STJ. REsp 147317 – SP – 3ª T. – Relator Min. Eduardo Ribeiro – DJU 12.04.1999 – p. 144).
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais também já se manifestou no mesmo sentido:
“DIREITO CIVIL - CORRETAGEM - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGÓCIO EFETIVADO - INTERMEDIAÇÃO - COMISSÃO DEVIDA. Na circunstância de o negócio ser efetuado somente após, sem conhecimento da corretora, decorrendo, porém, a sua conclusão das atividades mediadoras daquela, impõe-se o pagamento da comissão de corretagem. A remuneração é devida diante do resultado útil obtido e para o qual influiu o corretor pelos seus atos de intermediação”. (TJ/MG. Processo 1.0024.04.394652-4/001. Relator: José Affonso da Costa Côrtes. Data da Publicação: 04/11/2008)
Entendemos que se o corretor atuou de forma diligente e prestou seus serviços ao comitente, por via de consequência, não poderá ser penalizado pela extinção contratual praticada pelo interessado no imóvel. Portanto, o direito do corretor à comissão advém do acordo por ele promovido.
6. A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM
Cessa o contrato de corretagem: pela morte do corretor, pela do comitente, pela conclusão do negócio, pelo escoamento do prazo, pela renúncia ou revogação, se tiver sido ajustado por prazo indeterminado. Neste último caso, é devida a comissão, se o negócio for concluído com pessoa que, na vigência do contrato, tenha sido aproximada pelo agenciador ao comitente. Se o negócio for realizado após o vencimento do prazo, mas decorrente de atividade do corretor, este tem direito à remuneração, na forma do artigo 727 do Código Civil[3].
Se o negócio não for concluído, o corretor não tem direito à comissão, nem pode recobrar as despesas que tenha efetuado, porque, sendo aleatório o contrato, o corretor toma a si os riscos de nada vir a receber, a não ser que consiga êxito na sua intermediação.
Todavia, se o direito de denunciar o contrato tiver sido excluído do negócio, a comissão será devida desde que fique comprovado que o corretor realizou a agenciação, e o negócio não se concluiu pela recusa arbitrária do comitente.
O trabalho analisou o contrato de corretagem sob a perspectiva da negociação imobiliária, de acordo com as disposições normativas indicadas no Código Civil e da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978.
Nesta linha, apresentamos a natureza jurídica do contrato, a classificação da corretagem, os direitos e deveres dos contratantes, situações de pagamento da comissão ainda que haja a desistência do negócio, e, por fim, o tratamento dado à extinção da corretagem.
Dada a importância do tema desistência do contrato, na prática forense, aprofundamo-nos na questão da retenção da corretagem por parte do corretor e a análise de algumas decisões judiciais. Apontamos, nesta questão, uma fundamentação voltada para a retenção da comissão, sendo esta devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente ou caso haja interrupção do negócio por parte do outro contratante agenciado.
BRASIL. Código Civil. Lei n. 10.046, de 10 de janeiro de 2002. 3. São Paulo: Saraiva, 2010.
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: Teoria Geral e Negócios Imobiliários. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.
______. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. São Paulo: Saraiva, 2003.
FUX , Luiz. Locações: Processo e Procedimentos. Rio de Janeiro: Impetus, 2008.
MARTINS, Fran. Contratos e obrigações comerciais. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2005. v.3.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2009.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2009.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. São Paulo: Atlas 2008. v.3.
[1] Ação de cobrança. Contrato de corretagem. Celebração na forma oral. Possibilidade. Negócio jurídico realizado em decorrência da atuação do profissional. Comissão devida. O contrato de corretagem, de caráter informal, caracteriza-se pelo trabalho do intermediário no sentido de aproximar as partes para a realização de determinado negócio, dependendo a sua concretitude apenas da troca de vontades entre os interessados e da efetivação do negócio. Recebe o corretor de imóveis, a título de pagamento, uma comissão, que será devida desde que se evidencie a intermediação, que fora contratado para realizá-la. Não há forma prescrita em lei para a celebração ou validade do contrato de intermediação, podendo sua existência ser provada por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por prova testemunhal. Na circunstância de a compra e venda de imóvel ser efetuada sem conhecimento da corretora, decorrendo, porém, a sua conclusão das atividades mediadoras daquela, impõe-se o pagamento da comissão de corretagem. Se as provas produzidas são contraditórias, a valoração dessas pelo julgador deve atender ao princípio do livre convencimento motivado, desde que compatíveis com a realidade dos autos, para que seja buscada a verdade real. (TJMG. Apelação Cível n. 1.0134.05.055148-7/001, de Caratinga. Relator: Des. José Antônio Braga. Data da decisão: 03.02.2009).
[2] O Superior Tribunal de Justiça entende que a “corretagem é atividade fim e não de meio, ou seja, se houver desistência do negócio por qualquer das partes a corretagem não será devida, pois o resultado útil da corretagem não está configurado” (REsp 753.566-RJ, 193.067-PR, 208.508-SC).
[3] Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
DUQUE, Bruna Lyra. O contrato de corretagem nas relações imobiliárias: Uma análise da responsabilidade civil dos corretores no Código Civil de 2002. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIII, n. 83, dez 2010. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8479>. Acesso em mar 2018.