Source: https://www.homeday.de/musterdokumente/wohnungsmietvertrag-befristet/
Timestamp: 2016-12-03 19:42:14
Document Index: 208894994

Matched Legal Cases: ['§ 312', '§ 550', '§ 575', '§ 543', '§ 550', '§ 575', '§ 573', '§ 573', '§ 536', '§ 575', '§ 5', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 2', '§ 20', '§ 28', '§ 266', '§ 8', '§ 215', '§ 551', '§ 553', '§ 540', '§ 307', '§ 553', '§ 535', '§ 536', '§ 309', '§ 9', '§ 20', '§ 556', '§ 536', '§ 309', '§ 536']

Befristeter Mietvertrag Wohnung: kostenlose Vertragsvorlage | HOMEDAY
HomedayMusterdokumenteMuster Wohnungsmietvertrag – befristet Muster Mietvertrag – befristet
zur Wohnungsvermietung
Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie mit dem Mieter Ihrer Wohnung einen befristeten Mietvertrag oder qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Dies ist dann der Fall, wenn Sie als Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für Eigenbedarf benötigen, baulich verändern wollen oder an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten (z.B. Vermietung einer Werkswohnung an einen Angestellten). Ein befristeter Mietvertrag bleibt daher die Ausnahme. Grundsätzlich gibt es keine zeitliche Obergrenze, sodass befristete Mietverträge auch mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren abgeschlossen werden können. Im befristeten Mietvertrag müssen Sie die genauen Gründe für die Befristung nennen. Sollte der Befristungsgrund fehlen, gilt das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit. Nähere Informationen und Tipps stellen wir Ihnen in der kommentierten Version des befristeten Mietvertrags zur Verfügung.
Dokument anfordern Was sollte im befristeten Mietvertrag stehen?
Immobilie mit der genauen Anschrift und ggfs. Art der Immobilie
Größe der Mietsache und detaillierte Auflistung der zu vermietenden Räume und Flächen
Auflistung der Betriebskosten bzw. Heiz- und Warmwasserkosten sowie deren Umlageschlüssel
Detailierte Auflistung der Räume und Flächen, die während der Mietzeit mitbenutzt werden dürfen
Genauer Zeitraum der Mietzeit einschließlich Begründung für die Befristung der Mietzeit
Detailierte Auflistung der zu zahlenden Mietkosten samt Aufschlüsselung und ggfs. Mieterhöhungen
Spezielle Angaben zu Gartennutzung-/pflege, Rauchwarnmeldern o.Ä.
Dokument anfordern Allgemeine Hinweise zum befristeten Wohnungsmietvertrag
Falls Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, Ihnen aber das Gebäude bzw. das Grundstück nicht alleine, sondern zusammen mit mehreren gehört, so handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung. Das bedeutet, dass Sie bei Abschluss des Mietvertrages die Regelungen des Wohnungseigentümergesetzes zu berücksichtigen haben. Regelungen in Bezug auf Flächen oder Einrichtungen, die allen gemeinsam gehören, unterliegen der Entscheidungsgewalt aller Eigentümer. Somit dürfen Sie bei Abschluss eines Mietvertrags für Ihre Wohnung die Entscheidungen, die in der Gemeinschaftsordnung und der Eigentümerversammlung beschlossen wurden, nicht missachten. Andernfalls sind die den Entscheidungen widersprechenden Regelungen im Mietvertrag unwirksam. Immer dann, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, müssen Sie hierauf Acht geben. Dies sind im Besonderen die Paragraphen zu den Betriebs- bzw. Nebenkosten, zu den Reinigungs- und Nutzungspflichten von gemeinschaftlichen Objekten sowie zu Reparaturen und baulichen Veränderungen an eben solchen Objekten.
Wurde der Bau Ihrer Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert und sind Sie Vermieter eines solch preisgebundenen Wohnraums, sind Sie dazu verpflichtet, die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetztes zu beachten. So soll das Ziel der Förderung von Sozialwohnungen und deren Bewohnern sichergestellt werden. In diesen Wohnungen kann keine höhere Miete verlangt werden, als es zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Erhöht werden darf diese Miete nur, um sie an gestiegene Aufwendungen anzupassen. Ferner darf die Mietsicherheit lediglich in Ausnahmefällen verwendet werden. Auch bei der Umlage von Betriebskosten sind Besonderheiten zu beachten. Näheres können Sie bei den Erläuterungen zu den einzelnen Paragraphen erfahren. In jedem Falle sollten Sie als Vermieter einer preisgebundenen Wohnung bei deren Vermietung nach der Bescheinigung zur Wohnberechtigung fragen und sich diese aushändigen lassen, da Sie eben diese Bescheinigung selbst an die zuständige Behörde weitergeben müssen. Solch ein Wohnraum darf nämlich nur an Personen vermietet werden, die eine gewisse Einkommensgrenze nicht überschreiten und daher auf den preisgebundenen Wohnraum angewiesen sind.
Wenn Sie die Vermietung professionell ausüben (bei dauernder Vermietung von 8-10 Wohnungen) und der Mieter die Wohnung zu überwiegend privaten Zwecken anmietet, kommt ein Mietvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher zustande. In diesem Falle besteht gemäß § 312 IV BGB ein Widerrufsrecht des Mieters, falls vor Abschluss des Mietvertrages keine Besichtigung der Wohnung stattgefunden hat. Der Mieter kann dann innerhalb von 14 Tagen den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen. Dies gilt allerdings auch nur dann, wenn eine ordentliche Widerrufsbelehrung in den Vertrag aufgenommen wurde. Andernfalls erhöht sich die Widerrufsfrist des Mieters sogar um ein ganzes Jahr. Wollen Sie dem Mieter gar nicht erst das Widerrufsrecht an sich zugestehen, sollten Sie die Wohnung zusammen mit dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages besichtigen und dies aus Beweisgründen dokumentieren (mit Namen und Anschrift der potenziellen Mieter). Der Tag der Besichtigung kann dann nochmals im Mietvertrag festgehalten werden.
Ein Mietvertrag bedarf zur Wirksamkeit grundsätzlich keiner speziellen Form. Gesetzlich vorgeschrieben ist allerdings, dass ein Vertrag, der für mehr als ein Jahr laufen soll, schriftlich geschlossen werden muss. Dies beinhaltet auch, dass alle dazugehörigen schriftlichen Vertragsdokumente aneinander geheftet werden. Geschieht dies nicht, wird der Vertrags nicht unwirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann erst wieder ein Jahr nach Wohnungsüberlassung gekündigt werden, vgl. § 550 BGB.
Seit dem 1. 11. 2015 trifft Sie als Vermieter die Pflicht, für die Anmeldung des Mieters eine schriftliche oder elektronische Bestätigung über den Ein- bzw. Auszug an diesen abzugeben. Dies muss innerhalb von zwei Wochen nach Ein- bzw. Auszug geschehen. In der Bestätigung selbst müssen folgende Daten angegeben werden: Name und Anschrift des Vermieters, Art des meldepflichtigen Vorgangs und Datum des Ein- bzw. Auszugs, Anschrift der den Vorgang betreffenden Wohnung und Namen der meldepflichtigen Personen. Kommen Sie dieser Pflicht nicht ordnungsgemäß nach, müssen Sie unter Umständen ein Bußgeld bezahlen. Ob der Mieter die Bestätigung an die Meldebehörde weiterreicht, können Sie bei eben dieser Behörde erfragen.
Neben der Meldepflicht trifft Sie außerdem eine sogenannte Energieausweispflicht. Dies bedeutet, Sie müssen gewisse Daten, die mit dem Energieverbrauch des Mietobjektes zusammenhängen, an potenzielle Mieter weitergeben. Das Inserat der Wohnung muss bereits bestimmte Daten enthalten. Bei der Besichtigung der Wohnung muss dann der Energieausweis an sich vorgezeigt oder sichtbar aufgehängt werden. Bei Verletzung der Pflicht kann auch hier ein Bußgeld auf Sie zukommen. Diese Pflicht können Sie nur dann unbekümmert ignorieren, wenn Sie ein Gebäude mit einer Nutzfläche, die kleiner als 50 qm ist, oder ein Baudenkmal vermieten. Solche Vermietungen sind von der Energieausweispflicht befreit.
Wann Sie eine Wohnung befristet vermieten dürfen
Ein befristeter Mietvertrag bietet sich für Sie als Vermieter an, wenn Sie für die Befristung einen in § 575 BGB genannten Grund haben. Dies ist der Fall, wenn Sie als Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit die Wohnung für Eigenbedarf benötigen, zulässigerweise bauliche Maßnahmen an der Wohnung vornehmen wollen, die so intensiv sind, dass sie bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht ohne erhebliche Erschwerung durchgeführt werden könnten, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen. Vorteil für den Vermieter ist, dass der Mieter in der Zeit, für die der Vertrag eingegangen wurde, grundsätzlich nicht kündigen kann. Somit besteht für Sie als Vermieter ein gewisses Maß an Sicherheit, sowohl in finanzieller als auch in organisatorischer Hinsicht. Natürlich bleibt die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB unberührt, d. h. Sie können immer noch kündigen, sofern sich der Mieter grob vertragswidrig verhält. Ansonsten ist eine vorzeitige Beendigung des Vertrages nur möglich, wenn Sie einvernehmlich eine Auflösung des Vertrages vereinbaren, im Einzelfall ein Sonderkündigungsrecht besteht (bei berechtigtem Interesse des Mieters am vorzeitigen Auszug und Stellung eines geeigneten Nachmieters – siehe Punkt Mietzeit) oder bestimmte gesetzliche Voraussetzungen für die Wirksamkeit des befristeten Mietvertrages nicht eingehalten worden sind (z. B. § 550 BGB: Wenn bei einem Vertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wurde, die Schriftform nicht eingehalten wurde, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Hier greift dann wieder das Recht zur ordentlichen Kündigung; oder § 575 BGB: Wenn der Grund der Befristung nicht besteht, nicht ordentlich und im ausreichenden Umfang mitgeteilt worden ist oder entfällt). Besonderer Tipp: Mit einem befristeten Mietvertrag sind Sie, soweit Sie die Wohnung möbliert vermieten, nicht an die Vorschriften zur Mietpreisbremse gebunden. In diesem Fall gilt die ansonsten zwingende Deckelung der Miete nicht, siehe Anmerkungen zu Punkt Miete. Zu beachten: Der von Ihnen mit diesem Muster abgeschlossene Mietvertrag sollte tatsächlich ein Wohnraum- und nicht etwa ein Gewerbemietverhältnis begründen. Dies ist nur der Fall, wenn der Zweck des Vertrages auf das Wohnen an sich abzielt. Dafür ist ausschließlich die tatsächliche Nutzung maßgeblich. Wie der Vertrag letztlich bezeichnet wird ist irrelevant. Wenn die Mietsache vom Mieter zum Teil gewerblich genutzt wird, soll darauf abgestellt werden, ob der private Zweck des Wohnens noch den Schwerpunkt bildet. Bei einer nur untergeordneten gewerblichen Rolle (beispielsweise bei gelegentlicher Nachhilfe oder unregelmäßigem Onlineverkauf) kann man davon ausgehen, dass der private Wohnzweck den Schwerpunkt bildet. Steht allerdings der berufliche Zweck im Vordergrund, sollten Sie nicht den Wohnraum-, sondern einen Gewerbemietvertrag nutzen. Mietsache
Es sollte genaustens festgelegt werden, wie viele und welche Räume/Flächen vermietet werden. So kann auch etwa bei nicht mitvermieteten Räumen/Flächen die Nutzung gerügt und unterbunden werden. Sie als Vermieter sollen damit aber auch vor bösen Überraschungen geschützt werden. Wird nämlich nicht genau festgelegt, welche Räume/Flächen mitvermietet sind, kann von der Rechtsprechung auch angenommen werden, dass z.B. ein Kellerraum mitvermietet ist, etwa wenn der Mieter dazu einen Schlüssel oder alleiniges Zugangsrecht hat, obwohl der Vermieter diesen Raum gar nicht vermieten wollte. Hüten Sie sich vor unzulässigen Teilkündigungen
Festzulegen, welche Räume/Flächen vermietet sind ist auch deswegen wichtig, weil mitvermietete Objekte grundsätzlich nicht separat, sondern nur mit dem Mietvertrag zusammen gekündigt werden können. Es gelten dann aber auch für jegliche mitvermieteten Räume/Flächen dieselben Kündigungsregeln nach §§ 573 ff. BGB wie für den Wohnraummietvertrag an sich. Das berechtigte Interesse an der Kündigung muss sich somit auch auf die weiteren mitvermieteten Objekte, also z.B. die Garage, beziehen. Bei einem befristeten Mietvertrag ist nämlich sogar die Teilkündigung gemäß § 573 b BGB, die unter gewissen Voraussetzungen auch ohne berechtigtes Interesse möglich ist, ausgeschlossen. Lediglich in wenigen Ausnahmefällen ist im befristeten Mietverhältnis eine Teilkündigung durchführbar. Dies ist dann der Fall, wenn die Mietsache und die mitvermietete Sache keine untrennbare Einheit darstellen, etwa wenn sie sich auf verschiedenen Grundstücken befinden, wenn sie von unterschiedlichen Personen genutzt werden oder wenn sie unterschiedlichen Vertragslaufzeiten unterliegen. Wenn Sie sich eine Teilkündigung vorbehalten möchten, sollten Sie aber zur Sicherheit separate Verträge für die jeweilige Mietsache abschließen. Setzen Sie sich nicht unnötigerweise der Gefahr von Mietminderungsansprüchen aus
Falls Sie im Mietvertrag die Größe der Wohnfläche angeben, sollten Sie auf jeden Fall folgenden Passus in den Vertrag aufnehmen: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume“. Damit umgehen Sie eine Haftung nach § 536 a BGB wegen Mietminderung, falls die im Vertrag angegebene von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht. Allerdings ist Ihnen zu raten, die Wohnfläche in jedem Falle technisch einwandfrei zu ermitteln, um diese auch der Betriebskostenabrechnung zugrunde legen zu können. Bei einer falsch ermittelten Wohnfläche hat der Mieter nämlich stets Anspruch auf eine Neuberechnung. Zusätzlich dient die Wohnfläche der Berechnung einer etwaigen Mieterhöhung auf ortsübliche Mieten. Mietzeit
Eine Befristung des Mietvertrages ist gemäß § 575 BGB nur wirksam, wenn der Vermieter einen dort genannten Grund für die zeitliche Begrenzung des Wohnrechts hat, den er dem Mieter bei Vertragsschluss auch schriftlich mitteilt. Geschieht dies nicht, so ist der Mietvertrag nicht zeitlich befristet. Es kommt ein unbefristetes Mietverhältnis zustande. Geben Sie als Vermieter einen Grund für die Befristung aber ordentlich und wahrheitsgemäß an, so hat dies die begrenzte Laufzeit zur Folge. Allerdings ist zu beachten, dass Sie nach Angabe eines Grundes, diesen nicht mehr austauschen können. Sie dürfen lediglich demselben Grund einen unterschiedlichen Sachverhalt zugrunde legen, falls sich dieser im Laufe der Zeit ändert. Außerdem trifft Sie als Vermieter die Beweislast für den tatsächlichen Eintritt eines Grundes, wenn dieser erst verspätet stattfindet und der Mieter deswegen eine Verlängerung des Mietverhältnisses wünscht. Fällt der Grund komplett weg, so kann der Mieter sogar verlangen, dass das Mietverhältnis nun auf unbestimmte Zeit läuft. Er muss dafür aber sein Interesse eindeutig bekunden. Legen Sie eine Frist für die gewünschte Dauer des Mietverhältnisses fest
Sie sollten im Mietvertrag Beginn und Ende der Mietvertragslaufzeit genaustens festlegen. Eine Höchstgrenze für diese Laufzeit besteht nicht. Anders als beim Kündigungsverzicht, bei dem das Kündigungsrecht für nur maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden darf, hat die Rechtsprechung sich hierzu bislang nicht geäußert. Die rechtlichen Folgen sind zwar vergleichbar, da in beiden Fällen die ordentliche Kündigung ausgeschlossen und der Mieter demnach genauso gebunden ist, allerdings unterliegt der befristete Mietvertrag auch weiteren Voraussetzungen, sodass hier eine engere Bindung des Mieters auch über den Zeitraum von 4 Jahren hinaus von der Rechtsprechung womöglich deswegen gerechtfertigt werden kann. Eine vorzeitige Beendigung des befristeten Vertrags ist nicht ohne Weiteres möglich Ein befristeter Mietvertrag kann nur vorzeitig beendet werden, wenn ein außerordentliches oder besonderes Kündigungsrecht besteht. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die weitere Vertragsfortführung dem Mieter aufgrund einer sich für diesen darstellen Härte nicht zugemutet werden kann. Dann muss der Mieter zum einen ein berechtigtes Interesse an der sofortigen Beendigung des Vertrags haben, das das Interesse des Vermieters an der Vertragsfortführung überwiegt, und zum anderen einen geeigneten Nachmieter stellen, der in den Vertrag zu den gegebenen Bedingungen eintritt, sodass der Vermieter durch die Beendigung nicht schlechter gestellt wird. Außerdem dürfte das Vertragsende nicht ohnehin bald eintreten, denn dies würde das Festhalten am Vertrag nicht unzumutbar machen. Regelmäßig wird ein solches Sonderkündigungsrecht angenommen, wenn der Mieter beruflich versetzt bzw. unverschuldet arbeitslos wird oder eine Familienerweiterung ansteht. Lediglich das Interesse an einer günstigeren Wohnung oder Eigentum sowie eine nicht allzu hohe Minderung des Einkommens begründen kein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung. In jedem Falle darf der Grund für die Beendigung nicht selbst verschuldet sein, denn dann ist nicht von einer unzumutbaren Situation für den Mieter auszugehen. Eine ordentliche Kündigung ist im Übrigen grundsätzlich ausgeschlossen. Diese ist nur dann möglich, wenn der Vertragsschluss an sich unwirksam war, z.B. weil ein Vertrag, der länger als ein Jahr gelten soll, nicht schriftlich vereinbart wurde oder der Grund für die Befristung nicht (mehr) besteht bzw. nicht ordentlich erklärt wurde und der Mietvertrag deswegen als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Miete
Seit der Einführung der Mietpreisbremse gilt in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Höchstgrenze für Mieten. Wo genau ein angespannter Wohnungsmarkt mit wenig bezahlbarem Wohnraum besteht, wird nach Maßgabe gewisser Kriterien von den Ländern selbst bestimmt. Vermieten Sie eine Wohnung in einer solchen Gegend, dürfen Sie eine Miete von höchstens 10 % über dem ortsüblichen Niveau veranschlagen (dies gilt nur nicht für Neubauten und die erste Miete nach einer Modernisierung, da diese Baumaßnahmen so für Vermieter attraktiver gemacht werden sollen). Bei einem Verstoß ihrerseits kann der Mieter Beschwerde einlegen. Zu viel gezahlte Miete kann er aber auch nur nach einer schriftlichen Rüge zurückverlangen. Wann Sie als Vermieter gar nicht erst an die Vorschriften der Mietpreisbremse gebunden sind, können Sie im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“, verfügbar auf unserer Homepage, nachlesen (wenn Sie den Mietvertrag herunterladen erhalten Sie die reine Fassung des Mietvertrags und zusätzlich eine Version „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“, die Ihnen Erklärungen zu den verschiedenen Paragraphen liefert). Legen Sie fest, welche Nebenkosten die Miete enthalten soll
Da der Mieter grundsätzlich zusätzlich zur Kaltmiete gewisse Nebenkosten zu zahlen hat, die aber in der Höhe von Monat zu Monat variieren, können Sie als Vermieter entscheiden, ob diese Kosten in einer Vorauszahlung oder einem Pauschalbeitrag geleistet werden sollen. Bei Letzterem müssen sie dem Mieter zu viel gezahlte Kosten nicht zurückerstatten, falls die Pauschale höher angesetzt ist als die tatsächlichen Kosten (von vornherein muss die Pauschale aber eine angemessene Höhe aufweisen). Dies bedeutet aber gleichzeitig, dass Sie auch keine Nachzahlung verlangen dürfen, falls die Pauschale die eigentlichen Kosten nicht abdeckt. Daher werten viele Vermieter die Vorauszahlung als sicherere Variante, auch wenn sie durch die Abrechnung mehr Arbeit verursacht. Zu Beachten: Die Zahlung eines Pauschalbeitrags kann nur über die in § 5 Nr. 1 und 2 (siehe Mietvertrag) genannten Kosten vereinbart werden. Heiz- und Warmwassekosten dürfen hingegen nicht in einer Pauschale, sondern müssen als Vorauszahlung geleistet werden. Dies hängt damit zusammen, dass diese Kostenpositionen aus Gerechtigkeitsgesichtspunkten verbrauchsunabhängig abgerechnet werden sollen. Außerdem ist bei preisgebundenem Wohnraum generell die Vereinbarung von Pauschalbeiträgen hinsichtlich jeglicher Art von Nebenkosten unzulässig. Überprüfen Sie, ob Sie von Ihrem Recht zur vertraglich vereinbarten Mietsteigerung Gebrauch machen sollten Die Miete kann sich je nach Vereinbarung im Laufe der Mietvertragslaufzeit erhöhen. Dafür gibt es mehrere Alternativen. Es kann entweder eine Indexmiete oder eine Staffelmiete von den Vertragsparteien festgelegt werden. Wird keine dieser Möglichkeiten gewählt, kann eine gesetzliche Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB zum Zuge kommen. Die drei Alternativen schließen sich grundsätzlich gegenseitig aus, sodass die Festlegung auf eine bestimmte Möglichkeit mit Bedacht vorgenommen werden sollte. Dabei sollten Sie die Gegebenheiten Ihrer Immobilie berücksichtigen. Liegt Ihre Mietsache in einer Region, in der die Inflationsrate höher ist als die örtliche Mietpreisentwicklung (d.h. vor allem in ländlichen Gebieten, wo die Miete anders als in Ballungsräumen nicht derart extrem steigt), so macht eine Indexmiete Sinn. Mit einer solchen Vereinbarung wird die Miete dann an die Lebenshaltungskosten und nicht an die örtliche Vergleichsmiete (wie durch Gesetz in § 558 BGB vorgesehen) angepasst. Dabei ist aber zu beachten, dass die Miete auch sinken kann, falls die Lebenshaltungskosten generell sinken. Außerdem sind sonstige gesetzlich vorgesehene Mietanpassungen, wie beispielswiese nach einer Modernisierung, ebenfalls grundsätzlich ausgeschlossen. Liegt Ihre Mietsache hingegen in einem Ballungsgebiet, so macht die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete Sinn, die aber nach § 558 BGB eben nur möglich ist, wenn Sie keine sonstige vertragliche Mietanpassungsvereinbarung vornehmen. Die Alternative der Staffelmiete bietet sich auch nur dann an, wenn Sie als Vermieter möchten, dass zu gewissen Zeiten eine Mieterhöhung automatisch stattfindet und so Planungssicherheit eintritt (eine solche Vereinbarung kann mittlerweile sogar für einen Zeitraum von über 10 Jahren geplant werden). Allerdings muss hier jede Staffel mit der Mietpreisbremse vereinbar sein, was am Anfang jedes Zeitabschnitts neu ermittelt wird. Außerdem sind Sie als Vermieter an die Vereinbarung gebunden und dürfen die gesetzlichen Möglichkeiten der Mieterhöhung nicht ausschöpfen, selbst dann wenn die Mietstaffel an sich unwirksam ist. Daher ist auch die Staffelmiete mit Bedacht zu wählen. Zahlung der Miete
Leistet der Mieter nicht rechtzeitig, d.h. nicht zum dritten Werktag eines Monats im Voraus, die Zahlung der Miete, können Sie als Vermieter unter gewissen Voraussetzungen Ihr Kündigungsrecht ausüben. Ist der Mieter mit der Zahlung von mehr als einer Miete an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen (z.B. März und April) in Verzug oder hat er Mietschulden in Höhe von mehr als zwei Mieten über einen längeren Zeitraum angesammelt, so berechtigt diese Vertragsverletzung den Vermieter zum außerordentlich fristlosen Kündigung. Selbst eine Mahnung ist dann nicht unbedingt von Nöten, da bereits von vornherein feste Zeitpunkte für die Zahlung der Miete bestimmt sind, sodass es keiner nochmaligen Aufforderung zur Zahlung bedarf. Allerdings kann die fristlose Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter die Schulden spätestens zwei Monate nach Zustellung einer etwaigen Räumungsklage begleicht (auch wenn diese Art der Abwendung nur einmal in zwei Jahren möglich ist, der Mieter also nicht öfter einer fristlosen Kündigung aus diesem Grund zum Opfer fallen darf). Es ist daher sinnvoll, wenn möglich neben der fristlosen Kündigung auch die ordentliche Kündigung auszusprechen. Diese bleibt wirksam, selbst wenn die Mietschulden ausgeglichen werden. Allerdings ist beim befristeten Mietvertrag die ordentliche Kündigung meistens ausgeschlossen, sodass Ihnen diese Möglichkeit verwehrt bleibt. Betriebskosten
Dem Mieter muss bei Abschluss des Mietvertrages klar sein, welche Nebenkosten auf ihn zukommen. Ist dies nicht der Fall, so ist auch eine Vereinbarung, die ihm die intransparente Betriebskostenübernahme aufbürdet, unwirksam. Sie als Vermieter sollten im Mietvertrag daher zumindest auf § 2 BetrKV hinweisen, in dem alle Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, aufgelistet sind. Sie können auch im Mietvertrag selbst die umlegbaren Kostenpositionen benennen, sind dazu aber nach geltender Rechtsprechung nicht verpflichtet. Sonstige Betriebskosten müssen allerdings im Einzelnen im Mietvertrag konkret bezeichnet werden, damit sie vom Mieter übernommen werden müssen. Allein die Überschrift “Sonstige Betriebskosten“ ist nicht ausreichend, um dem Mieter eine Vorstellung darüber zu geben, welche sonstigen Kosten auf ihn zukommen. Zu solchen Posten gehören beispielsweise die Kosten einer speziellen Einrichtung (wie Schwimmbad oder Klimaanlage), gesonderten Personals (z.B. Wachpersonal) oder der besonderen Wartung von bestimmten Anlagen (beispielsweise bei einer Gegensprechanlage). Die sonstigen Kosten müssen aber in jedem Falle mit den in § 2 BetrKV genannten Posten vergleichbar sein. Somit zählen Verwaltungskosten nicht zu denjenigen, die auf den Mieter abgewälzt werden können. Legen Sie fest, wie die Betriebskosten abgerechnet werden sollen
Sie als Vermieter können bestimmen, wie genau die Betriebskosten auf den einzelnen Mieter umgelegt werden sollen. Hinsichtlich des Umlageschlüssels können Sie entscheiden zwischen der Wohnfläche, der Personenanzahl, der Anzahl der Wohnungen, den Miteigentumsanzahlen sowie dem Verbrauch. Je nachdem welchen Umlageschlüssel Sie wählen, werden die Betriebskosten dann auf dessen Grundlage abgerechnet. Bei fehlender Vereinbarung, wird grundsätzlich auf Grundlage der Wohnfläche abgerechnet, es sei denn es ist gesetzlich etwas anderes vorgeschrieben. Dies ist bei den Warmwasser- und Heizkosten der Fall, die aus Gerechtigkeitsgesichtspunkten zwingend nach dem Verbrauch abgerechnet werden müssen. Besonders bei einer Eigentumswohnung sollten Sie auf den Umlageschlüssel achten und den gleichen wählen, der auch für die Verteilung der Kosten zwischen den verschiedenen Wohnungseigentümern als Grundlage dient. Andernfalls wird die Abrechnung unverständlich. Im Übrigen ist bei der Nebenkostenabrechnung stets zu berücksichtigen, dass nur solche Kosten abgerechnet werden, deren Umlage auf den Mieter auch gerechtfertigt erscheint (etwa weil diesem der Betrieb einer Anlage auch zugutekommt). Eine Verletzung dieses Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes muss in jedem Fall der Mieter beweisen. Heizung und Warmwasser
Achten Sie auf die gesetzlich vorgeschriebene Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wird von Gesetzes wegen her vorgesehen (Heizkostenverordnung), dass eine Abrechnung nach Verbrauch stattfindet. Deswegen müssen in jeder Wohnung Wärme- bzw. Warmwasserzähler vorzufinden sein (nicht aber Kaltwasserzähler, da hierbei die Abrechnung auch verbrauchsunabhängig stattfinden kann). Nur wenn der Einbau solcher Geräte eine unzumutbare Härte für den Vermieter darstellt (z.B. wenn die Kosten des Einbaus über einem Viertel der Kosten für den Brennstoff an sich liegen), entfällt die Einbaupflicht des Vermieters ausnahmsweise. Die ansonsten gesetzlich vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung ist aber heutzutage deswegen notwendig, da der Wärmeverbrauch je nach Wohnung und Mieter sehr unterschiedlich ausfallen kann. Der eine Mieter soll nicht die Kosten des anderen mittragen müssen, obwohl er selbst viel weniger verbraucht. Nicht unbedingt notwendig ist eine solche Abrechnung nur dann, wenn sie wirtschaftlich oder technisch sinnlos ist (z.B. in Häusern, wo der Energieverbrauch sehr gering ist, bei denen die Heizung nicht reguliert werden kann oder in denen allein der Vermieter und eine weitere Mietpartei wohnen sowie in Studenten-, Alters- und Pflegeheimen). Aber auch wenn Sie als Vermieter die Heizkostenverordnung beachten müssen, verfügen Sie über einen Spielraum, innerhalb dessen Sie festlegen können, zu wie viel Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden soll. Sie müssen zu mindestens 70 % nach Verbrauch abrechnen, dürfen aber auf bis zu 50 % heruntergehen, sodass sie zu 30 – 50 % nach einem anderen Umlageschlüssel entscheiden können. Die zum Teil verbrauchsunabhängige Abrechnung ist deswegen zulässig, weil damit die Kosten beglichen werden sollen, die losgelöst vom Verbrauch allein durch die Inbetriebnahme der Heizungsanlage entstehen und daher von jeder Mietpartei zu gleichen Teilen zu tragen sind. Über die Wahl zu wie viel Prozent die Kosten verbrauchsunabhängig zu berechnen sind, sollten Sie sich als Vermieter nicht allzu große Sorgen machen, da es für Sie im Endeffekt keinen Kostenunterschied macht. Zwar ist damit zu rechnen, dass der Mieter bei höherer Verbrauchsabhängigkeit insgesamt sparsamer lebt, was wiederum ein guter Nebeneffekt für die Umweltbelastung ist. Allerdings ist der individuelle Verbrauch stets schwer einzuschätzen. Achtung: Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Abrechnung nach dem 70 – 30 Prinzip bei älteren Gebäuden, die nicht den Voraussetzungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 genügen, mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet sind und deren freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend gedämmt sind. Dadurch sollen der Mieter zu einem sparsameren Umgang mit Energie und der Vermieter zu einer Verbesserung der energetischen Anlangen veranlasst werden. Preisgebundener Wohnraum
Damit die Betriebskosten vom Mieter eines preisgebundenen Wohnraums übernommen werden können, muss dazu eine gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten werden. Dabei sind insbesondere § 20 NMV 1970 sowie § 28 II. BV relevant. Anders als bei einem Standard-Mietvertrag müssen die einzelnen Betriebskosten allesamt aufgelistet werden. Zum Teil wird auch die Auflistung aller dazugehörigen Beträge für erforderlich gehalten. Nach jetziger Rechtsprechung soll es aber genügen, wenn die Kosten wie bei dem Standard-Mietvertrag in einem Gesamtbetrag ausgewiesen werden. Dies muss in jedem Fall bei Überlassung der Wohnung (nach herrschender Meinung ist hiermit der Mietvertragsschluss gemeint) geschehen. Andernfalls hat dies Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Umlage der Betriebskosten, wobei die genaue Rechtsfolge umstritten ist. Teilweise wird angenommen, die Regelung sei als Ganzes unwirksam, sodass der Mieter weder für die Vergangenheit noch für die Zukunft Betriebskosten zu übernehmen hat. Nach anderer Ansicht bleibt die Wirksamkeit der Regelung an sich unberührt und dem Mieter wird lediglich der Anspruch zugestanden, eine Auflistung der Betriebskostenpositionen verlangen zu können. Von der Rechtsprechung wird der Standpunkt vertreten, dass die Regelung für bisher angefallene Betriebskosten als unwirksam gilt, für in der Zukunft fällige Betriebskosten aber Wirksamkeit erlangen kann, sofern eine ordentliche Auflistung der Betriebskosten nachgereicht wird. Mietsicherheit
Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Vereinbaren Sie eine Kaution, die darüber hinaus geht, ist die gesamte Regelung zur Mietsicherheit unwirksam und sie können keine Kaution verlangen. Dies trifft nur dann nicht zu, wenn Sie über die normale Kaution hinaus eine zweckgebundene Sicherheit vereinbaren, die Ihnen für bestimmte Einrichtungen zusteht, oder wenn Ihnen ein Dritter vollkommen freiwillig eine zusätzliche Sicherheit anbietet, die keine weiteren Verpflichtungen des Mieters selbst begründet. Wird im Mietvertrag die Stellung eines zusätzlichen Bürgen allerdings von vornherein vorausgesetzt, so kann der Vermieter keinerlei Mietsicherheit verlangen. Legen Sie das Geld für die Kaution korrekt an
Sie als Vermieter sind bei Annahme einer Barkaution zur treuhänderischen Aufbewahrung des Geldes verpflichtet. Das bedeutet, Sie müssen für das Kautionsgeld ein insolvenzfestes Konto anlegen, welches von Ihrem eigenen Vermögen getrennt ist und als Mietskautionskonto erkannt werden kann. Solange Sie dies nicht tun bzw. keinen Beweis darüber erbringen (Kontonummer und Kündigungsfrist des Kontos müssen auch auf Nachfrage benannt werden), kann der Mieter die Zahlung der Kaution verweigern ohne selbst daraus Konsequenzen ziehen zu müssen. Der Vermieter soll so nicht in die Gelegenheit kommen, das Geld für etwas anderes als zur Sicherung der eigenen Ansprüche zu verwenden. Andernfalls wäre die Kaution im Falle der Insolvenz des Vermieters für den Mieter außerdem nicht mehr zu erreichen. Sie als Vermieter sollten auf die korrekte Anlage des Geldes auch deswegen besonders achten, weil Sie sich sonst wegen Untreue gemäß § 266 I StGB strafbar machen. Denken Sie auch über mögliche Alternativen zur Barkaution nach Sie können im Gegensatz zur Barkaution auch andere Sicherungsansprüche mit dem Mieter vereinbaren. Zum einen wäre eine Bürgschaft denkbar. Zum anderen sind auch Aktienanlagen oder Fondsanteile mögliche Alternativen. Bei der Auswahl der Sicherheit sollten Sie als Vermieter einige Kriterien berücksichtigen. Vorteilhaft ist es grundsätzlich, wenn die Sicherheit sofort verfügbar ist und ein geringer Aufwand zur Anlage der Sicherheit besteht. Aufgrund dessen ist eine Mietsicherheit nach § 8 Nr. 2 Alt. 1 oder Alt. 2 (siehe Mietvertrag) in jedem Fall sinnvoll. Bei Alternative 1, der Barkaution, können Sie als Vermieter auf die Sicherheit jederzeit zugreifen. Zwar trifft Sie ein gewisser Verwaltungsaufwand, da Sie dem Mieter eine Steuerbescheinigung der Bank aushändigen müssen, um diesen zu ermöglichen, die Zinsen versteuern zu lassen. Allerdings können Sie bei der Bank auch direkt den Namen des Mieters angeben, sodass die Steuerbescheinigung dem Mieter von der Bank selbst ausgehändigt werden kann. Bei Alternative 2 trifft Sie als Vermieter sogar von vornherein überhaupt kein Verwaltungsaufwand, da der Mieter selbst ein Sparbuch mit einem Pfändungsvermerk zugunsten des Vermieters eröffnen muss. Zu Beachten: Bei einer Bürgschaft als Sicherheit besteht der Nachteil, dass keine Zinsen produziert werden, die die Sicherheit nochmals erhöhen, und dass damit keine verjährten Ansprüche geltend gemacht werden können, da § 215 BGB hier nicht anwendbar ist. Im Übrigen werden viele Klauseln zur Stellung eines Bürgen als unwirksam angesehen und sollten daher mit Bedacht ausgewählt werden. So ist es beispielsweise oftmals unzulässig, einen Bürgen unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit oder auf das Recht zur Hinterlegung zu fordern. Genauso kritisch werden Klauseln gesehen, die den Bürgen zur Zahlung auf erstes Anfordern verpflichten. Der Bürge erfährt durch die Rechtsprechung demnach eine recht gesicherte Position. Sollten Sie dennoch eine Person in die Haftung mit einbeziehen wollen, können Sie auch darüber nachdenken, neben dem eigentlichen Mieter dessen Eltern oder den Arbeitgeber am Mietvertrag teilnehmen zu lassen. All diejenigen, die den Mietvertrag unterschreiben, haften dann gesamtschuldnerisch zu gleichen Teilen, sodass Sie bei etwaigen Ansprüchen mehrere Ansprechpartner zur Befriedigung Ihrer Forderungen haben. Hierbei ist dann auch keine Beschränkung der Höhe der Haftung einschlägig. Gehen Sie vorsichtig mit der Verwertung der Kaution um
Sie dürfen die Mietsicherheit nicht in Anspruch nehmen, wenn Ihre Forderungen streitig sind. Andernfalls würden Sie gegen Ihre Vermögensbetreuungspflicht und elementare Grundsätze des § 551 III BGB verstoßen. Bei einer unberechtigten Forderung und späteren Insolvenz des Vermieters, käme der Mieter nämlich nicht mehr an sein Geld. Prüfen Sie vor Zurückzahlung der Kaution, ob auf Ihrer Seite Ansprüche gegen den Mieter bestehen Falls die Möglichkeit besteht, dass Sie als Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter geltend machen können, sollten Sie die Mietsicherheit solange einbehalten, bis Sie Ihre Ansprüche überprüft haben, bzw. nur unter Vorbehalt zurückzahlen (wenn die Prüfdauer abgelaufen ist). Zahlen Sie vorbehaltlos zurück, kommt dies einem Verzicht auf eine etwaige Geltendmachung von Ansprüchen gleich. Einbehalten dürfen Sie die Kaution nur für eine gewisse Dauer, wobei diese weder gesetzlich noch durch die Rechtsprechung festgelegt ist, sondern vom Einzelfall abhängt. Eine Prüfdauer von 6 Monaten wird dem Vermieter in der Regel zugestanden. Da es meist um viel Geld geht, dürfen Sie allerdings nicht zu großzügig mit der Bemessung dieser Zeit umgehen. Ebenso dürfen Sie unter Umständen nicht die gesamte Kaution einbehalten. Einen Teil können Sie aber in jedem Falle auch dann zurückhalten, wenn es um eine mögliche Nachzahlung von Betriebskosten geht. Obwohl umstritten, werden überwiegend drei bis vier Betriebskostenvorauszahlungen als angemessener Teil zum Einbehalten angesehen. Dabei wird aber vor allem auch die letzte Betriebskostenabrechnung berücksichtigt. Schlüssel
Sie können den Mieter dazu verpflichten, bei Verlust von Schlüsseln deren Ersatzbeschaffung bzw. die Kosten dafür zu übernehmen. Allerdings darf diese durch eine AGB festgelegte Verpflichtung nur dann eintreten, wenn der Mieter den Verlust zu verschulden hat. Andernfalls würde das Haftungs-Prinzip des BGB ausgehebelt und der Mieter unberechtigterweise benachteiligt werden.
Wenn der Mieter gemäß § 553 BGB ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten hat, so müssen Sie als Vermieter ihre Zustimmung dazu erteilen. Sie dürfen auch das Recht des Mieters, bei ungerechtfertigter Verweigerung der Zustimmung außerordentlich zu kündigen (vgl. § 540 I S. 2 BGB), formularmäßig nicht ausschließen, da dies gegen grundsätzliche Prinzipien des BGB und somit gegen § 307 II Nr. 1 BGB verstoßen würde. Ein Ausschluss des Kündigungsrechts wäre nur dann zulässig, wenn dem Mieter zugleich die Rechte nach § 553 BGB erhalten bleiben, er also die Zustimmung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung weiterhin verlangen kann. Außerdem: Bei einem Anspruch des Mieters auf Gebrauchsüberlassung, hat dieser dem Vermieter nicht nur das berechtigte Interesse, sondern auch sämtliche persönliche Daten konkret zu nennen. Außerdem kann der Vermieter unter Umständen eine erhöhte Miete geltend machen, wenn die größere Belegung der Wohnung sonst zu einer unzumutbaren Benachteiligung des Vermieters führen würde. Tierhaltung
Wird im Mietvertrag in einer Formularklausel die Haltung von Haustieren generell ausgeschlossen oder stets von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht, so ist die entsprechende Regelung unzulässig. Zumindest das Halten von Kleintieren (Fische, Hamster, Kaninchen etc.) gehört nämlich in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch, der weder Nachbarn noch den Vermieter oder die Wohnung an sich beeinträchtigt. Daher kann dies auch nicht von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden. Größere Haustiere können zwar das Wohnen an sich beeinflussen, dürfen aber auch nicht generell verboten werden, da hier stets der Einzelfall entscheidet. Der Mieter hat somit Anspruch darauf, dass die Tierhaltung von der individuellen Situation abhängt, es sei denn Vermieter und Mieter einigen sich individualvertraglich auf ein Verbot von Haustieren. Mängel und Schäden
Sie als Vermieter sind gemäß § 535 BGB in der Pflicht, einen ordentlichen Zustand der Mietsache zu gewähren. Diese Pflicht ist nicht auf den Mieter übertragbar. Dieser hat lediglich die Pflicht, gewisse Maßnahmen, die für den ordentlichen Zustand der Wohnung erforderlich sind, dem Vermieter anzuzeigen (bei Missachtung der Pflicht, muss er gewisse Rechte nach § 536 c BGB einbüßen) und anschließend zu dulden. Die Pflicht des Vermieters zur Instandsetzung und -haltung kennt dabei auch grundsätzlich keine höhen- oder mengenmäßige Beschränkung, es sei denn es steht fest, dass die Maßnahmen sich nicht innerhalb von 10 Jahren rentieren oder mehr als das 3-Fache des Werts der Mietsache kosten. Schließen Sie die Haftung für bereits vor Vertragsschluss ohne Verschulden entstandene Mängel aus
Als Vermieter ist es Ihnen möglich, Ihre grundsätzlich vollumfänglich bestehende Haftungspflicht für Mängel im Mietvertrag zu beschränken. Allerdings gilt dies nur für bereits vor Vertragsschluss sowie ohne Verschulden entstandene Mängel. Eine Haftung ohne Verschulden ist ohnehin atypisch für das Zivilrecht und daher begrenzbar. Treten Mängel nach Vertragsschluss auf, muss der Vermieter hierfür allerdings in jedem Falle aufkommen, auch wenn ihm kein Verschulden zur Last gelegt werden kann. Andernfalls würde dies den Mieter nach § 309 Nr. 7 BGB ungerechtfertigt benachteiligen. Dieser könnte nämlich selbst über eine Hausratversicherung keine Mängel geltend machen, die auf den nicht ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung zurückzuführen sind. Der Vermieter wiederum kann eine Versicherung hinsichtlich solcher auch nach Vertragsschluss entstehenden Mängel abschließen. Die Kosten dafür kann er außerdem bei der Betriebskostenabrechnung geltend machen. Die Haftung dennoch auszuschließen wäre daher nicht gerecht und ist aus diesem Grund auch nicht zulässig. Trotzdem wird oft ein Ausschluss der Haftung bei leichter bis mittlerer Fahrlässigkeit in den Mietvertrag aufgenommen. Zwar wurde eine solche Haftungsbeschränkung schon als wirksam erachtet, zumindest soweit es nicht um die Verletzung von Hauptpflichten oder von Leben, Körper und Gesundheit ging. Allerdings betrachtet die Rechtsprechung solche Klauseln vor allem im Hinblick auf § 9 II Nr. 1 AGBGB (Verstoß gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung) vermehrt als kritisch. Treffen Sie eine Vereinbarung dahingehend, dass der Mieter Kosten für Kleinreparaturen selbst zu tragen hat
Kleinere Reparaturen an Geräten, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und die damit verbundenen Kosten dürfen auf den Mieter abgewälzt werden. Zu solchen Geräten gehören vor allem Kocheinrichtungen, Fensterläden, Rollläden, Fenster- und Türverschlüsse und unter Umständen Anlagen, die mitvermietet sind, wie Kühlschränke oder Waschmaschinen. Entstehen Mängel an solchen Geräten, so hat der Mieter die Reparatur zwar nicht selbst auszuführen oder zu veranlassen (dies bleibt Aufgabe des Vermieters – ist im Mietvertrag dennoch etwas anderes bestimmt, so ist die komplette Regelung unwirksam), muss aber bis zu einer gewissen Grenze die Kosten tragen. Die Grenze liegt derzeit bei etwa 100-110 Euro pro Reparatur und bei 7-8 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr. Schönheitsreparaturen
Vereinbaren Sie ausdrücklich die Übernahme von Schönheitsreparaturen seitens des Mieters
Grundsätzlich trifft den Vermieter die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, die er aber im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen kann. Daher sollten Sie als Vermieter eindeutig festlegen, dass der Mieter diese Pflicht zu übernehmen hat. Allein die Übernahme der Schönheitsreparaturen dem Mieter zu überlassen genügt nicht für die wirksame Befreiung von der Pflicht, da dem Mieter dadurch nur freigestellt wird, ob er die Maßnahmen übernehmen will oder nicht. Außerdem ist festzuhalten, dass dem Mieter nur solche Arbeiten übergeben werden können, bei denen es sich um die Beseitigung von optischen Gebrauchsspuren handelt (z.B. Malerarbeiten), nicht aber solche Maßnahmen, die nicht mit der Abnutzung durch den Mieter zusammenhängen, oder gar komplette Renovierungen. Achten Sie auf wirksame Klauseln zu den Schönheitsreparaturen Bei den Klauseln zur Übernahme der Schönheitsreparaturen sind einige Wirksamkeitsvoraussetzungen zu beachten. Besonders wichtig ist, dass die Ausführung der Maßnahmen von der Erforderlichkeit abhängig gemacht wird. So darf der Mieter nicht dazu verpflichtet werden, die Arbeiten an fest vorgesehenen Terminen auszuführen. Die Fristen, innerhalb derer die normale Abnutzung ausgebessert werden soll, müssen vielmehr flexibel sein (durch Zusätze wie „in der Regel“ oder „bei Bedarf“ zu kennzeichnen), dürfen in jedem Falle nicht kürzer als die üblichen Abnutzungsintervalle sein (grundsätzlich 4 bzw. 6 bzw. 8 Jahre, siehe § 20 „Mietvertrag“, wobei diese Intervalle dank neuer Bautechnik zukünftig womöglich noch größer werden). Die Art und Weise der Ausführung darf ebenfalls nicht festgelegt sein, sondern muss dem Mieter freistehen. Somit ist die Verpflichtung zur Einberufung eines fachmännischen Unternehmens unzulässig. Der Mieter kann die Arbeiten stets selbst ausführen, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag bestimmt wurde. Ferner kann durch den Vermieter nicht festgelegt werden, in welcher Farbe oder mit welcher Tapete die Räume zu renovieren sind. Er kann höchstens bei Auszug des Mieters verlangen, dass die Wände in neutralen Farben gehalten sind, sodass die Wohnung derart wiederhergestellt wurde, dass sie direkt weitervermietet werden kann. Wird der Mieter aber bei Auszug generell dazu verpflichtet, unabhängig vom Zustand der Wohnung Renovierungsarbeiten zu übernehmen, so ist dies unzulässig. Denn auch in diesem Fall ist das Gebot der Erforderlichkeit nicht eingehalten. Dies gilt erst recht, wenn zusätzlich zu den regulären Schönheitsreparaturen eine Endrenovierung übernommen werden soll. Ebenso unwirksam sind Klauseln, nach denen der Mieter bei Auszug einen Kostenanteil der zukünftigen Renovierungsarbeiten zu übernehmen hat. Zwar soll dieser Anteil als Ausgleich für die eigene Abnutzung geleistet werden, allerdings können die genauen Kosten dafür nicht verlässlich ermittelt werden.
Berücksichtigen Sie auch, dass Sie die Mietsache besser im renovierten Zustand übergeben
Wollen Sie, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, so müssen Sie die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben. Dies ist sowohl im Mietvertrag als auch im Übergabeprotokoll festzuhalten. Nachweise in Form von Handwerkerrechnungen oder Fotos sind ebenfalls sinnvoll. Wird die Wohnung nicht renoviert übergeben, kann der Vermieter an den Mieter höchstens einen Geldbetrag für die Übernahme der Renovierungsarbeiten leisten, sodass die Mietsache in diesem Fall als renoviert übergeben gilt. Der Betrag muss aber einen angemessenen Ausgleich darstellen (in jedem Fall mehr als eine halbe Monatsmiete), wovon erst auszugehen ist, wenn damit potenzielle Arbeits- und Materialkosten bezahlt werden können und dem Mieter zusätzlich eine gewisse mietfreie Wohnzeit zugestanden wird. Diese Ausgleichzahlung wird von der Rechtsprechung aber vermehrt abgelehnt, da es dem Mieter bei nicht renovierten Wohnungen nahezu unmöglich ist, zu widerlegen, dass bestimmte Renovierungsarbeiten nach einiger Zeit immer noch nicht notwendig sind oder nicht mit der eigenen Abnutzung zusammenhängen. Dadurch wird das Gebot der Erforderlichkeit abermals umgangen. Daher ist es für Sie als Vermieter sinnvoller, die Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben. Betreten durch Vermieter
Da während der Mietvertragslaufzeit allein dem Mieter das Nutzungsrecht der Wohnung zusteht, dürfen Sie als Vermieter die Wohnung ohne besonderen Anlass nicht betreten. Etwas anderes kann auch nicht wirksam in einem Mietvertrag vereinbart werden. Nur ausnahmsweise muss der Mieter dem Vermieter Zutritt gewähren. In jedem Fall setzt dies einen sachlichen Grund voraus. In der Regel ist aber auch die vorherige Ankündigung notwendig. Sieht die Regelung im Mietvertrag ein Zutrittsrecht ohne diese Ankündigung oder sogar bei Abwesenheit des Mieters vor, so ist sie nicht haltbar. Aufrechnung und Zurückbehaltung
Dem Mieter kann das Recht mit Forderungen des Vermieters aufzurechnen in einigen Fällen nicht genommen werden, vgl. § 556 b II S. 1 BGB, so etwa wenn es um Ansprüche des Mieters aus §§ 536 a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung geht. Die Aufrechnung kann höchstens von einer Anzeigepflicht des Mieters abhängig gemacht werden. Außerdem muss dem Mieter wegen § 309 Nr. 3 BGB das Recht zugestanden werden, stets gegen Forderungen, die rechtskräftig oder unbestritten sind, aufrechnen zu dürfen. Ist die Aufrechnung grundsätzlich möglich, so darf sie auch nicht auf inhaltliche (z.B. nur Betriebskostenanteil) oder quantitative Teile (z.B. nur 80 %) der Miete beschränkt werden.
Nehmen Sie eine Hausordnung in den Vertrag mit auf
Eine Hausordnung (oder Gemeinschaftsordnung) ist deswegen von Bedeutung, weil sie Ordnung zwischen die Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter bringt. Regelungen, die im Mietvertrag bestimmt werden, können damit umgesetzt und zum Teil noch detaillierter ausgeführt werden. Die Hausordnung steht dabei im Einklang mit dem Mietvertrag und kann diesen nicht außer Kraft setzen, sodass sie eine Gefahr für die Wirksamkeit des Mietvertrages darstellt. Falls das Mietsgebäude aus Eigentumswohnungen besteht, ist die Hausordnung auch deshalb wichtig, weil sie die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft umsetzt, an die sich auch die Eigentümer selbst halten müssen. Selbstverständlich müssen Sie darauf achten, dass auch der Mietvertrag diese Entscheidungen berücksichtigt. Um die Hausordnung überhaupt zum Bestandteil des Vertrages werden zu lassen, muss sie an diesen aber auch tatsächlich angeheftet werden, damit der Mieter sie einsehen kann. Sonstiges
Wollen Sie von den standardmäßigen Vertragsklauseln abweichen, können Sie mit dem Mieter individuell Vereinbarungen treffen, die den übrigen Regelungen vorgehen. Dies kann z.B. spezielle Abreden über die Tierhaltung oder Winterwartung betreffen. Sie können etwaige Vereinbarungen auch in einem gesonderten Dokument festhalten. Dann muss dieses Dokument aber an den Vertrag angeschlossen werden und mit diesem eine Einheit bilden (am besten durchnummerieren). Möglich ist auch, dass hier dokumentiert wird, dass bestimmte Mängel in der Wohnung vorhanden sind und der Mieter diese gesehen hat. Damit wird das Minderungsrecht nach § 536 b BGB ausgeschlossen. Im Grunde würde diese Beweissicherung den gleichen Zweck wie das Übergabeprotokoll erfüllen, sodass sie dazu auch eben jenes verwenden können. Weiterführende Artikel:
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