Source: https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2017_8791/livre_3_jurisprudence_cour_8813/rendus_assemblee_8820/b._chambre_mixte_8822/rendus_matiere_39505.html
Timestamp: 2019-11-20 06:44:33+00:00
Document Index: 281302095

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Agent immobilier – Mandat – Validité – Conditions – Limitation dans le temps – Défaut – Sanction – Nullité relative – Portée
Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi no 15-20.411, Bull. 2017, Ch. mixte, n° 1, rapport de Mme Graff-Daudret et avis de M. Sturlèse
La méconnaissance des articles 7, alinéa 1, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 est sanctionnée par une nullité relative.
Un locataire d’un local à usage d’habitation, auquel un congé pour vendre a été signiﬁé à la demande d’un agent immobilier, spécialement mandaté par le propriétaire bailleur pour délivrer un tel congé, ne peut donc demander la nullité du mandat conféré à l’agent immobilier en raison de l’absence de mention, sur le mandat, de sa durée, et du report, sur le mandat resté en possession du bailleur, du numéro d’inscription sur le registre des mandats.
Par le présent arrêt, la chambre mixte de la Cour de cassation, opérant un revirement de jurisprudence, décide que les dispositions des articles 7, alinéa 1, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « loi Hoguet », et 72, alinéa 5, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire et que leur méconnaissance doit être sanctionnée par une nullité relative.
Le litige était le suivant : un locataire s’était vu délivrer un congé pour vendre par l’intermédiaire d’un agent immobilier, mandaté par le bailleur. Cet agent était titulaire d’un mandat d’administration et de gestion du bien donné à bail, à usage d’habitation, comportant le pouvoir de « donner tous congés ». À l’approche du terme du bail, et sur interpellation de l’agent immobilier, le propriétaire lui avait indiqué, dans une lettre, qu’il le mandatait pour vendre l’appartement moyennant un certain prix et délivrer congé au locataire. Le locataire a alors assigné le bailleur en nullité du congé, en invoquant la violation des prescriptions formelles de la « loi Hoguet » et de son décret d’application. Il faisait, plus précisément, valoir que l’agent immobilier ne justifiait pas d’un mandat spécial pour délivrer congé pour vendre et qu’en toute hypothèse la lettre le mandatant ne mentionnait pas la durée du mandat et ne comportait pas le numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats, en violation, respectivement, des articles 6 et 7, alinéa 1, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972. L’arrêt de la cour d’appel attaqué par le pourvoi a rejeté l’ensemble des demandes du locataire.
La chambre mixte de la Cour de cassation considère, tout d’abord, que le mandat spécial requis, sur le fondement de la « loi Hoguet », pour qu’un agent immobilier puisse délivrer congé pour vendre, a bien été caractérisé par la cour d’appel.
La question principale ayant motivé la saisine de la formation solennelle de la Cour de cassation résidait dans le grief portant sur la conformité du mandat aux prescriptions formelles de la « loi Hoguet », et le point de savoir si le locataire, tiers au contrat de mandat, pouvait se prévaloir de la violation des dispositions de cette loi.
Jusqu’ici, une jurisprudence bien établie et concordante des première et troisième chambres civiles de la Cour de cassation énonçait qu’il résulte des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d’une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 précité à peine de nullité absolue, qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt (1re Civ., 25 février 2003, pourvoi n° 01-00.461 ; 3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21.610, Bull. 2009, III, n° 80).
La solution était guidée par l’idée que la « loi Hoguet » avait, ainsi qu’il résulte clairement de ses travaux préparatoires, pour vocation tant de réglementer et assainir la profession d’agent immobilier que de protéger les clients de celle-ci : un double objectif, donc, répondant à l’impératif d’un ordre public de direction et d’un ordre public de protection, le premier ayant la primauté sur le second et conduisant, classiquement, à la nullité absolue des conventions conclues en violation des dispositions assurant la protection de ces impératifs.
Il reste que le tiers au contrat de mandat qui réclamait ici la protection des dispositions légales d’ordre public, en l’occurrence le locataire, bénéficie d’une protection particulière, depuis la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (indication du motif du congé, droit de préemption et préavis). Et celle-ci a été singulièrement renforcée par les lois récentes, loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové et loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, lesquelles ont, notamment, allongé, dans certains cas, le délai de préavis et prévu une notice d’information.
Or la nature de la nullité détermine les titulaires du droit de critique de l’acte irrégulier. La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, tandis que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la disposition transgressée entend protéger. L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a consacré la distinction jurisprudentielle entre nullité absolue et nullité relative fondée sur la nature de l’intérêt protégé, en énonçant que « la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé » (article 1179, modifié, du code civil).
Cette évolution du droit des obligations conduit la chambre mixte de la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par le législateur à travers les dispositions de la « loi Hoguet », en cernant, précisément, celui de chaque disposition légale, ce qui l’amène à décider que les prescriptions formelles de cette loi, dont la violation était alléguée par le locataire, visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.
En outre, les lois récentes de 2014 et 2015 précitées instituent de nouveaux mécanismes de régulation de la profession d’agent immobilier (obligation de formation continue, mise en place d’un code de déontologie, d’instances disciplinaires et de contrôles ciblés de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), édiction de nouvelles sanctions pénales et administratives). La chambre mixte en déduit que l’ordre public de direction n’a plus à être assuré par les parties au procès.
Elle retient en conséquence que la recherche demandée par le locataire, portant sur la mention de la durée du mandat et le report sur le mandat resté en la possession du mandant du numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats était inopérante, le locataire n’ayant pas qualité pour se prévaloir des irrégularités de forme affectant le mandat.
Cassation – Pourvoi – Pourvois successifs – Recevabilité – Conditions – Détermination
Ch. mixte, 7 juillet 2017, pourvoi n° 15-25.651, publié au Bulletin, rapport de Mme Ladant et avis de M. Grignon Dumoulin
Il résulte des dispositions de l’article 621 du code de procédure civile que le pourvoi formé contre un arrêt ayant statué sur un appel-nullité n’est pas recevable lorsque cet arrêt a déjà fait l’objet d’un précédent pourvoi ayant été déclaré irrecevable par une décision non spécialement motivée en l’absence d’excès de pouvoir consacré ou commis par la cour d’appel.
Action en justice – Fondement juridique – Changement – Ofﬁce du juge – Étendue – Détermination – Portée
Si le juge n’a pas, sauf règles particulières, l’obligation de changer le fondement juridique des demandes, il est tenu, lorsque les faits dont il est saisi le justiﬁent, de faire application des règles relatives à la responsabilité du fait des produits défectueux.
Une cour d’appel qui, saisie d’une action en responsabilité d’un agriculteur en raison des dommages causés par un produit, relève, d’une part, que le demandeur alléguait avoir acheté l’herbicide litigieux en avril 2004 à une coopérative agricole, qui l’avait acquis deux ans plus tôt de la société Monsanto, ce qui rendait possible que cette dernière en ait été le producteur et, d’autre part, qu’il imputait son dommage à l’insufﬁsance des mentions portées sur l’étiquetage et l’emballage du produit, est donc tenue d’examiner d’ofﬁce l’applicabilité au litige de la responsabilité du fait des produits défectueux.
Dans l’arrêt ici commenté, la chambre mixte de la Cour de cassation a eu à se prononcer, d’abord, sur la recevabilité d’un pourvoi formé contre un arrêt ayant statué sur un appel-nullité, en l’état d’une décision non spécialement motivée ayant déclaré irrecevable un premier pourvoi formé contre cet arrêt, en l’absence d’excès de pouvoir consacré ou commis par la cour d’appel, ensuite, sur l’office du juge en matière de responsabilité du fait des produits défectueux.
Le litige à l’origine du pourvoi opposait un agriculteur à la société Monsanto, le premier invoquant avoir été intoxiqué par les vapeurs d’un herbicide commercialisé par la seconde sous le nom de Lasso. Un jugement ayant déclaré la société défenderesse responsable, sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, du préjudice subi par l’agriculteur, et ordonné une expertise médicale, la société Monsanto avait sollicité du juge de la mise en état la désignation d’un sapiteur psychiatre.
Sa demande ayant été rejetée par une ordonnance non susceptible de recours immédiat, la société avait frappé cette décision d’un appel-nullité, soutenant que cette ordonnance était affectée d’un excès de pouvoir pour défaut d’impartialité du juge, puis formé un premier pourvoi en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel, laquelle avait déclaré son appel irrecevable en l’absence d’excès de pouvoir commis par le juge de la mise en état.
Par une décision non spécialement motivée de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, rendue au visa des articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile, ce pourvoi avait été déclaré irrecevable, le conseiller rapporteur ayant indiqué dans son rapport écrit, proposant l’orientation vers une formation statuant par décision non spécialement motivée, que « le caractère infondé des moyens proposés exclut la qualification d’excès de pouvoir nécessaire à la recevabilité du pourvoi ».
Le jugement statuant sur la responsabilité ayant été confirmé en appel, la société Monsanto a alors formé un pourvoi contre cet arrêt, et, dans la même déclaration de pourvoi, à nouveau frappé de pourvoi l’arrêt susvisé de la Cour d’appel ayant déclaré l’appel irrecevable.
Selon l’article 621 du code de procédure civile, « si le pourvoi en cassation est rejeté, la partie qui l’a formé n’est plus recevable à en former un nouveau contre le même jugement, hors le cas prévu à l’article 618. Il en est de même lorsque la Cour de cassation constate son dessaisissement, déclare le pourvoi irrecevable ou prononce la déchéance ».
Il est cependant de jurisprudence constante que le principe d’interdiction de réitérer un pourvoi ne s’applique pas en matière de pourvoi différé, c’est-à-dire lorsque la voie du recours en cassation n’était pas encore ouverte lorsque le premier pourvoi a été formé.
Il s’agit là de garantir l’accès au juge, en n’interdisant pas l’introduction d’un pourvoi au moment même où il devient possible, alors que la cause d’irrecevabilité précédemment opposée au demandeur au pourvoi a disparu.
Par le présent arrêt, la chambre mixte juge que l’exception à la règle de l’article 621 du code de procédure civile n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, le premier pourvoi n’ayant pas été déclaré irrecevable en raison de son caractère prématuré, mais en raison du caractère prématuré de l’appel lui-même, en l’absence d’excès de pouvoir commis par le juge de la mise en état.
Il convient en outre de souligner qu’il importe peu que le premier pourvoi ait été déclaré irrecevable par une décision non spécialement motivée, rendue au visa des articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile, dès lors que sa recevabilité était subordonnée à la régularité de l’arrêt ayant statué sur l’appel interjeté contre l’ordonnance du juge de la mise en état, ce qui impliquait nécessairement qu’il soit procédé à un examen au fond sur la notion d’excès de pouvoir consacré ou commis par la cour d’appel.
S’agissant de la question principale posée par le pourvoi, qui était celle de savoir quelles étaient les diligences attendues de la cour d’appel, en présence d’un demandeur qui n’invoquait pas le régime spécial de la responsabilité du fait des produits défectueux, au motif, selon lui, que le Lasso avait été mis en circulation en 1968, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 98-389 du 19 mai 1998 relative à la responsabilité du fait des produits défectueux, la chambre mixte de la Cour de cassation pose pour principe que, si le juge n’a pas, sauf règles particulières, l’obligation de changer le fondement juridique des demandes (en référence à l’arrêt de l’assemblée plénière du 21 décembre 2007, pourvoi n° 06-11.343, Bull. 2007, Ass. plén., n° 10, Rapport 2007, p. 445), il est tenu, lorsque les faits dont il est saisi le justifient, de faire application des règles d’ordre public issues du droit de l’Union européenne, telle la responsabilité du fait des produits défectueux, même si le demandeur ne les a pas invoquées.
La cour d’appel avait en l’espèce relevé, d’une part, que le demandeur alléguait avoir acheté le produit ayant causé le dommage en avril 2004 à une coopérative agricole, qui l’avait acquis deux ans plus tôt de la société Monsanto, et, d’autre part, qu’il imputait l’origine de son dommage à l’insuffisance des mentions portées sur l’étiquetage et l’emballage du produit.
La Cour de cassation a retenu par plusieurs arrêts, en application de l’article 1386-4, devenu 1245-3, du code civil, qu’est défectueux un produit qui présente un défaut d’information quant aux précautions nécessaires pour son emploi (1re Civ., 7 novembre 2006, pourvoi n° 05-11.604, Bull. 2006, n° 467 ; 1re Civ., 22 novembre 2007, pourvoi n° 06-14.174, Bull. 2007, n° 368 ; 1re Civ., 9 juillet 2009, pourvoi n° 08-11.073, Bull. 2009, n° 176 ;
1re Civ., 4 février 2015, pourvoi n° 13-19.781, Bull. 2015, n° 31). Par ailleurs, la date de mise en circulation d’un produit ne peut résulter de la seule autorisation de mise sur le marché (voir CJCE, 9 février 2006, O’Byrne, C-127/04). Enfin, en l’espèce, le fait que l’agriculteur alléguait avoir acheté le produit à une coopérative qui l’avait elle-même acheté en 2002 à la société Monsanto rendait possible que cette dernière en soit le producteur et que la mise en circulation du produit soit postérieure à la date d’effet de la directive 85/374/CEE du Conseil du 25 juillet 1985 relative au rapprochement des dispositions législatives, réglementaires et administratives des États membres en matière de responsabilité du fait des produits défectueux.
La chambre mixte déduit de l’ensemble de ces éléments que la cour d’appel était tenue d’examiner d’office l’applicabilité au litige de la responsabilité du fait des produits défectueux. Autrement dit, compte tenu des éléments de fait dont elle disposait, la cour d’appel devait procéder à des recherches d’office, et vérifier, au besoin en demandant des explications aux parties ou encore en ordonnant toute mesure d’instruction appropriée, si ce régime spécial de responsabilité pouvait s’appliquer au litige.
Par cet arrêt, la Cour de cassation entend attirer l’attention des juges du fond sur la primauté du droit de l’Union et l’obligation pour le juge national d’assurer la pleine effectivité de ce droit, ainsi que sur un régime de responsabilité encore mal connu qui est exclusif de tout autre régime de responsabilité qui serait fondé comme celui de la directive 85/374/CEE du Conseil du 25 juillet 1985 précitée sur le défaut de sécurité du produit.
Cette décision, qui se situe dans le sillage d’une évolution marquée par un net accroissement de l’office du juge lorsqu’il s’agit de la protection des consommateurs, tend également à assurer une harmonisation de la jurisprudence et l’égalité des citoyens devant la loi et le juge, la simple faculté de soulever d’office pouvant conduire à des pratiques judiciaires diverses pouvant porter atteinte à cette égalité.