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Timestamp: 2016-10-24 05:22:28
Document Index: 199712247

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'Art. 146', 'Art. 4', 'Art. 34', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 253', 'Art. 146', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 37', 'BGE', 'Art. 37', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'Art. 34']

89 I 42561. Auszug aus dem Urteil vom 27. November 1963 i.S. M. gegen Erben V. und Mieterschutzkommission des Kantons St. Gallen.
Art. 4 Cst., 34 OCL. Lorsque l'�pouse, qui vit s�par�e, n'a pas sign� le contrat de bail en qualit� de locataire, il n'est pas arbitraire de lui refuser le droit de s'opposer en son propre nom � la r�siliation du contrat, m�me lorsqu'elle occupe seule l'appartement conjugal en vertu d'une ordonnance du juge et que le mari s'abstient de faire opposition (consid. 2). Quand l'autorit� comp�tente en mati�re de protection des locataires doit-elle examiner � titre pr�judiciel la validit� du cong� du point de vue du droit des obligations (consid. 4)? Faits � partir de page 426
Die Eheleute M.-R. wurden am 21. Januar 1963 im Sinne von Art. 146 ZGB auf unbestimmte Zeit getrennt. Im Ehetrennungsverfahren hatte der Richter der Ehefrau Anna M. am 17. Oktober 1962 als vorsorgliche Massnahme gestattet, w�hrend der Dauer des Prozesses die eheliche Wohnung weiter zu benutzen; der Ehemann Josef M. wurde angewiesen, die Wohnung am 31. Oktober zu verlassen. Von diesem Zeitpunkt an zahlte die Ehefrau den Mietzins.
In einem an Frau Anna M. gerichteten Schreiben k�ndigten die Erben V. als Vermieter am 28. Februar 1963 den Mietvertrag. Frau Anna M. erhob dagegen Einsprache, worauf die Vermieter am 9. M�rz 1963 erkl�rten, sie liessen diese K�ndigung fallen. Gleichentags sprachen sie jedoch gegen�ber dem getrennt lebenden Ehemann Josef M., der den Mietvertrag abgeschlossen hatte, die K�ndigung aus. Eine Durchschrift dieser Erkl�rung ging an Frau Anna M., die gegen die K�ndigung erneut Einsprache erhob. Josef M. enthielt sich einer Stellungnahme.
Die Mieterschutzkommission der Stadt St. Gallen erkl�rte die K�ndigung auf Begehren der Frau Anna M. unzul�ssig. In Gutheissung eines Rekurses der Vermieter hat die kantonale Mieterschutzkommission den Entscheid der st�dtischen Beh�rde am 2. Oktober 1963 aufgehoben. Sie hat dabei erkannt, Frau Anna M. sei nicht legitimiert, gegen die an den getrennt lebenden Ehemann gerichtete K�ndigung Einsprache zu erheben; ihre Behauptung aber, das Mietverh�ltnis sei im stillschweigenden Einverst�ndnis der Vermieter auf sie �bergegangen, werfe obligationenrechtliche Fragen auf, die der Zivilrichter und nicht die Mieterschutzbeh�rde zu beurteilen habe.
Frau Anna M. f�hrte gegen den Entscheid der kantonalen Mieterschutzkommission staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV.
2. Gem�ss Art. 34 Abs. 1 der Verordnung �ber Mietzinse BGE 89 I 425 S. 427und K�ndigungsbeschr�nkung (VMK) vom 11. April 1961 kann eine nach Obligationenrecht g�ltige K�ndigung des Mietvertrages durch den Vermieter "auf Begehren des Mieters" unzul�ssig erkl�rt werden, wenn sie nach den Umst�nden des Falles ungerechtfertigt erscheint. Diese Vorschrift stimmt w�rtlich mit Art. 4 Abs. 1 des Bundesratsbeschlusses betreffend Massnahmen gegen die Wohnungsnot (BMW) vom 15. Oktober 1941/8. Februar 1946 �berein. Das Bundesgericht hat mit Urteil vom 23. September 1948 i.S. Curchod (auszugsweise wiedergegeben in SJZ 45 S. 291; vgl. auch BIRCHMEIER, ZBl 1949 S. 143) entschieden, es sei nicht willk�rlich, das in Art. 4 BMW enthaltene Wort "Mieter" ausschliesslich in dem Sinne zu verstehen, den Art. 253 OR ihm verleihe; es k�nne daher ohne Willk�r gefolgert werden, dass die Ehefrau, die den Mietvertrag nicht als Mieterin unterzeichnet habe, selbst dann nicht legitimiert sei, in eigenem Namen gegen die K�ndigung Einsprache zu erheben, wenn sie auf Grund einer Anordnung des Scheidungsrichters die Wohnung allein benutze und der getrennt lebende Ehemann b�swillig von einer Einsprache Abstand nehme. Entsprechendes gilt, wenn die Ehegatten im Sinne von Art. 146 ZGB gerichtlich getrennt sind.
Richtig ist, dass damit die Ehefrau als tats�chliche Inhaberin der Wohnung nur dann vor den Folgen der Obdachlosigkeit bewahrt wird, wenn der Ehemann als Mieter ihre Interessen wahrnimmt. Gleich wie in dem in BGE 87 I 444 behandelten Falle ist indessen anzunehmen, dass die Notrechtsetzung diesen Nachteil in Kauf genommen hat, um nicht zu tief in die zivilrechtlichen Verh�ltnisse eingreifen zu m�ssen, die (vorbehaltlich des Art. 270 OR) durch das Fehlen vertraglicher Beziehungen zwischen dem Vermieter und den Familienangeh�rigen des Mieters gekennzeichnet sind. Wird eine K�ndigung unzul�ssig erkl�rt, so gilt nach Art. 37 Abs. 1 VMK der "Vertrag" als "erneuert", das heisst es kommt zu einer Fortsetzung des bestehenden Mietvertragsverh�ltnisses. Das ist, abweichende vertragliche Abmachungen vorbehalten, nur m�glich BGE 89 I 425 S. 428zwischen den bisherigen Vertragsparteien oder deren Erben. Nimmt der Ehemann als Mieter die K�ndigung entgegen, dann ist der bisherige Mietvertrag aufgehoben. W�rde der Ehefrau des Mieters ein selbst�ndiges Einspracherecht zuerkannt, so w�re der Vermieter im Falle der Gutheissung der Einsprache gehalten, der Einsprecherin, die ihm gegen�ber eine Drittperson ist, den Genuss der Mietsache zu den mit dem Mieter vereinbarten Bedingungen zu �berlassen. Da der bisherige Mietvertrag durch die widerspruchslose Entgegennahme der K�ndigung aufgehoben ist, k�nnte diese �berlassung kaum als "Erneuerung" des Vertrages im Sinne von Art. 37 Abs. 1 VMK aufgefasst werden; es l�ge vielmehr n�her, von der Begr�ndung eines neuen Mietverh�ltnisses zu sprechen. Weil dieses nicht auf einer Willenseinigung der Beteiligten beruhen w�rde, sondern auf der Gutheissung der Einsprache, also einem Verwaltungsakt, h�tte das Verh�ltnis nur noch den Inhalt mit einem privatrechtlichen Vertrag gemein. Die VMK enth�lt keine Anhaltspunkte daf�r, dass die verordnende Gewalt eine derart weitgehende Ausschaltung der privatrechtlichen Elemente zugunsten des �ffentlichen Rechts (vgl. OFTINGER, ZSR 57 S. 509a f.) ins Auge fasste. Das Bundesgericht sieht sich daher nicht veranlasst, auf seine auch im Schrifttum gebilligte (vgl. THUT, SJZ 45 S. 291/92) Rechtsprechung zur�ckzukommen, wonach es nicht willk�rlich ist, der Ehefrau des Mieters ein selbst�ndiges Recht zur Einsprache gegen die K�ndigung abzuerkennen.
Wenn die kantonale Mieterschutzkommission im n�mlichen Sinne entschieden hat, so hat sie demnach nicht willk�rlich gehandelt. Ebenso wenig kann ihr eine rechtsungleiche Behandlung vorgeworfen werden, weil sie die Legitimationsfrage fr�her anders beantwortet habe. Der Grundsatz der Rechtsgleichheit steht einer sachlich begr�ndeten Praxis�nderung nicht entgegen (BGE 78 I 101Erw. 5; BGE 80 I 323; BGE 86 I 326; BGE 89 I 296 Erw. 6 a.E., 303 Erw. 6). An einer solchen Begr�ndung hat es die kantonale BGE 89 I 425 S. 429Mieterschutzkommission, die sich auf das erw�hnte Urteil des Bundesgerichts beruft, nicht fehlen lassen. Vollends unbehelflich ist der Hinweis auf die Praxis anderer Kantone. Dass Bundesrecht von Kanton zu Kanton verschieden angewendet wird, verst�sst nicht gegen den Gleichheitssatz des Art. 4 BV (vgl. BGE 88 I 203).
3. Festzuhalten ist, dass die angef�hrte Rechtsprechung des Bundesgerichts nur den Fall betrifft, da die Ehefrau in eigenem Namen gegen die K�ndigung des nicht von ihr geschlossenen (oder mitabgeschlossenen) Mietvertrages Einsprache erhebt. Anders verh�lt es sich, wenn sie im Namen und mit Erm�chtigung (oder nachtr�glicher Genehmigung) des Ehemannes handelt. Im vorliegenden Fall erhob die Beschwerdef�hrerin in ihrem eigenen Namen Einsprache. Im Namen des Ehemannes zu handeln, kam f�r sie umso weniger in Frage, als sie selber die Vermutung �ussert, die Beschwerdegegner h�tten den Vertrag in seinem Einverst�ndnis gek�ndigt.
4. Eine andere Frage ist es, ob die Beschwerdegegner, die von den eingetretenen Ver�nderungen Kenntnis gehabt haben sollen und die Mietzinszahlungen der Beschwerdef�hrerin entgegennahmen, nicht stillschweigend der �bernahme des Mietvertragsverh�ltnisses durch sie zugestimmt h�tten, so dass sie nunmehr als Mieterin zu betrachten w�re. Die kantonale Mieterschutzkommission hat sich darauf beschr�nkt, den Entscheid hier�ber dem Zivilrichter vorzubehalten. Diese Stellungnahme h�lt vor Art. 4 BV stand. Der behauptete Mieterwechsel stellt die obligationenrechtliche G�ltigkeit der K�ndigung in Frage. Hier�ber hat grunds�tzlich der Zivilrichter zu befinden. Liegt von seiner Seite noch kein Entscheid vor, so ist zwar die Mieterschutzbeh�rde frei, sich vorfrageweise (und ohne dass ihre Erw�gungen den Zivilrichter binden w�rden) �ber die obligationenrechtliche G�ltigkeit der K�ndigung auszusprechen (BGE 88 I 10 f; BIRCHMEIER, Die Mietnotrechtserlasse des Bundes, S. 15/16 mit Verweisungen; COMMENT, ZBJV 84 S. 158 f. mit Verweisungen). Unter den obwaltenden BGE 89 I 425 S. 430Umst�nden bestand dazu jedoch kein Anlass. W�re die kantonale Mieterschutzkommission zum Schlusse gekommen, die Beschwerdef�hrerin habe gem�ss ihren Behauptungen den Mietvertrag im Einverst�ndnis der Beschwerdegegner �bernommen, so w�re die allein an den Ehemann gerichtete K�ndigung ung�ltig erschienen; die Frage der mietnotrechtlichen Zul�ssigkeit der K�ndigung h�tte sich bei dieser Sachlage nicht gestellt. W�re die kantonale Mieterschutzkommission dagegen den betreffenden Vorbringen nicht gefolgt, so w�re es beim Entscheid geblieben, dass die Beschwerdef�hrerin, weil nicht Mieterin, keine Einsprache gegen die K�ndigung erheben konnte. Im einen wie im anderen Falle h�tte die Mieterschutzkommission demnach auf die Frage, ob die K�ndigung im Sinne des Art. 34 VMK gerechtfertigt sei, nicht eintreten k�nnen.
Die Beschwerdef�hrerin wird dadurch nicht um die M�glichkeit gebracht, den behaupteten Mieterwechsel geltend zu machen. Der angefochtene Entscheid weist zutreffend darauf hin, dass sie jenen Einwand im Ausweisungsverfahren (und in einem sich allenfalls daran anschliessenden ordentlichen Prozess) vorbringen kann. Heisst der Zivilrichter ihren Standpunkt gut, so werden die Beschwerdegegner sich zu einer neuen, diesmal an die Beschwerdef�hrerin gerichteten K�ndigung veranlasst sehen, die sie mit einer Einsprache beantworten kann.
87 I 444,
80 I 323,
88 I 203,