Source: https://www.immobilio.it/threads/immobile-con-abuso-ora-sanato-ma-causa-legale-persa.27319/
Timestamp: 2017-01-21 21:33:34+00:00
Document Index: 164731601

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1385', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 34', 'sentenza ']

Immobile con abuso ora sanato, ma causa legale persa | immobilio - Forum Immobiliare
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Discussione in 'Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti' iniziata da venditoreprivato, 12 Maggio 2013.
venditoreprivato
Dieci anni fa acquistai al rustico un appartamento di 152 mq: il costruttore mi disse che, a causa del fatto d'aver esaurito la slp a disposizione, doveva indicare sulla piantina la cabina armadio come fosse un ripostiglio in quota, con altezza inferiore ai 210, provvedendo a renderla tale con una finta pedana (e così indicò sulla piantina catastale). Noi eseguimmo tutti i lavori di finitura e onde avere una camera da letto più ampia utilizzammo 4 metri quadri di questi 9 indicati come ripostiglio in quota, lasciando gli altri 5 come effettiva cabina armadio.
Quattro anni fa mettemmo in vendita la casa, avvisando sia l'agenzia di intermediazione sia l'aqcquirente di questa modifica (che non era sanabile solo perchè non c'era slp a disposizione, ma aveva tutti i corretti rapporti aero-illuminanti. L'acquirente (col quale non avemmo mai contatti diretti, sempre tenuti tramite l'agenzia immobiliare) disse che non c'era problema e gli andava bene acquistarla così (in alternativa gli comunicammo che se invece la voleva come appariva al catasto, potevamo ricostruire a nostre spese il muro riallargando quindi la cabina armadio e rimpicciolendo la camera). Firmammo il preliminare dal notaio e incassamo la caparra, pari a quasi un terzo del valore della casa. Qualche mese dopo, al momento di andare a rogito, l'agenzia ci chiamò per dire che l'acquirente aveva cambiato idea, non voleva più acquistare l'immobile con l'abuso dei 4 metri quadri e pretendeva indietro il doppio della caparra. L'acquirente (scoprimmo dopo che era imparentato con l'agente immobiliare) ci fece causa accusandoci di aver voluto vendergli una casa abusiva! Nel frattempo noi richiedemmo una dia in sanatoria (approvata e concessa) e provvedemmo a ripristinare la corrispondenza tra piantina catastale e stato di fatto. Qualche mese dopo la sentenza stabilì che, stante il fatto che la casa non corrsipondeva al catasto, l'acquirente aveva il diritto di chiedere la restituzione del doppio della caparra (anche se si trattava di soli 4 mq, che ben poco peso avevano su una casa di 152???), ma che, dato che l'agenzia aveva fatto da intermediario ben sapendo cosa stava vendendo (abbiamo delle lettere nelle quali descriviamo il problema, antecedenti al preliminare), la responsabilità finale deve ricadere sull'agenzia. Il problema è che ora noi dovremmo ridare quasi 500.000 euro all'acquirente, ben sapendo che l'agenzia (che è sull'orlo del fallimento, e che peraltro è imparentata con l'acquirente) non ha una lira, e quindi noi non vedremo nulla!!! me sembra palese che si è trattato di una truffa bella e buona, ma cosa posso fare ora??? Grazie
venditoreprivato,
Direi che farei causa all'AI e chiederei i danni alla Responsabilità Civile della Polizza
Quello che racconti ormai è successo e credo che se fai una domanda sul sito è perché il legale che ti ha seguito in primo grado esclude la possibilità di esito favorevole di un eventuale ricorso con richiesta di sospensione degli effetti della sentenza di primo grado.
Se sei sicuro che l'AI è prossimo al fallimento qualsiasi azione nei suoi confronti avrebbe esito nullo in quanto non avresti beni sui quali rivalerti. Senza avere le carte in mano (motivazione della sentenza e documentazione della vostra corrispondenza) è difficile dare un parere anche perché sei già seguito da un legale che avrà certamente valutato anche l'ipotesi di denunciare penalmente le tue controparti.
Sono spiacente di dirti che con quello che ho letto non vedo soluzione al tuo problema
Se sei sicuro che l'AI è prossimo al fallimento qualsiasi azione nei suoi confronti avrebbe esito nullo in quanto non avresti beni sui quali rivalerti.
Senza avere le carte in mano (motivazione della sentenza e documentazione della vostra corrispondenza) è difficile dare un parere anche perché sei già seguito da un legale che avrà certamente valutato anche l'ipotesi di denunciare penalmente le tue controparti.
per te a cosa serve la polizza responsabilità civile dell'AI?
Senza il dispositivo di sentenza non sappiamo molte cose. p.es:
1) come mai l'AI è il soggetto finale che deve sostenere la spesa;
2) perché in udienza l'avv. non ha eccepito il pagamento con intervento dell'assicurazione;
3) nulla viene detto riguardo un eventuale appello.
così come non sappiamo se l'avvocato ha verificato la possibilità di far intervenire l'assicurazione e se questa è stata pagata Senza conoscere le carte l'unica risposta che si può formulare si deve basare su un incontestabile dato di fatto: l'avvocato ha fatto il meglio professionalmente possibile e se un collega si è trovato a un punto morto io non vedo possibili ulteriori soluzioni.
Collega! dunque sei un legale?[DOUBLEPOST=1368380113,1368379992][/DOUBLEPOST]ribadisco di riferti sull'AI e sulla sua polizza
Ma, non avete firmato entrambi una planimetria allegata al preliminare?
Ma non c'era un geometra che abbia fatto una relazione tecnica?
Ma soprattutto, il giudice come ha fatto a condannarvi, se la regolarità urbanistica, va garantita contestualmete alla firma del rogito notarile?
C'erano termini essenziali? se no, non potevate farlo valere questo?
molte cose non mi tornano, ma se è come dici te, mi sa che vi hanno fatto un mazzo tanto apposta, in mala fede e comunque voi non vi siete difesi quasi per niente o male!
Grazie per le risposte, cerco di darvi ulteriori dettagli.
Noi avvisammo dell'irregolarità catastale PRIMA ancora di andare a firmare il preliminare dal notaio. L'agenzia ci disse che l'acquirente sapeva della cosa, e, essendo fondamentalmente uno spostamento di tavolati interni, non aveva nessun problema a comprare la casa così com'era. Non ci disse che l'acquirente era un suo parente (probabile prestanome, tra l'altro di 78 anni). Quando arrivammo al momento di fissare la data di rogito, l'agenzia ci disse che l'acquirente non voleva più comprare l'immobile perchè c'era questo abuso di 4 metri quadri. Noi gli dicemmo che non avevamo problemi a ripristinare lo stato riportato sulla piantina catastale, ma l'agenzia disse che non andava bene, perchè se avessimo ricostruito la parete della cabina armadio, la stanza non avrebbe avuto l'aspetto che l'acquirente aveva visto durante la visita. A quel punto divenne ovvio che la situazione non aveva vie d'uscita: se lasciavamo la stanza così com'era non potevamo ottenere la sanatoria (solo per la mancanza di slp disponibile), se modificavamo la stanza il cliente diceva che non era ciò che aveva visto.
Iniziò la causa, e il giudice, attenendosi strettamente alla regola secondo cui non si può rogitare una casa difforme dalla pianta catastale (anche se ribadiamo che trattavasi SOLO di differenza di tavolati interni, di fatto i metri quadri a disposizione dell'abitante non cambiano, cambiano solo le dimensioni delle camere - la camera da letto risulta più piccola e la cabina armadio più grande) stabilì che da una parte l'acquirente aveva ragione a richiedere la rescissione del conrtratto, condannandoci a restituirgli il doppio della caparra, e dall'altra che la responsabilità della mancata vendita doveva essere però addebitata all'agenzia immobiliare, dato che era stata avvisata della difformità e ne aveva evidentemente taciuto all'acquirente (poco probabile pure questo, dato che era un suo parente).
La sentenza di fatto accoglie la manleva richiesta dal nostro avvocato e condanna l'agenzia immobiliare a tenerci indenni, dandoci ciò che noi dovremmo dare all'acquirente.
Il problema è che l'agenzia immobiliare non possiede nulla, e ha bilanci in perdita: dato che il giudice ha condannato l'amministratore delegato per negligenza, non credo che l'eventuale assicurazione possa coprire questo caso.
Il mio post nel forum è volto a capire se siete a conoscenza di casi simili, perchè stiamo pensando di procedere con una denuncia per truffa aggravata: riteniamo infatti che questo modo di procedere sia stato studiato a tavolino dall'agenzia e dal prestanome (prendono l'incarico per vendere una casa che presenta una difformità, all'inizio dicono che non ci sono problemi, poi quando si dovrebbe andare a rogito improvvisamente non gli va più bene e chiedono indietro il doppio della caparra).
In questo modo in quattro anni raddoppiano l'investimento.
Intanto ovviamente il nostro avvocato sta preparando l'appello, tuttavia, se fosse possibile sapere se ad altri è mai successa una cosa simile, per noi sarebbe più facile provare la truffa.
Qualsiasi vostro suggerimento e consiglio sarà ben accetto, grazie, Aldo
Nessuno ha sentito di casi simili? Dove il compratore è un prestanome dell'agenzia, fanno un preliminare dando una congrua caparra, dicendo che gli va bene la difformità catastale, dopodichè prima del rogito dicono che non gli va più bene, e chiedono la restituzione del doppio della caparra?
Mi sembra una situazione talmente particolare che non ne ho mai sentita una simile...
Trovo anche molto singolare la sentenza: il giudice era a conoscenza del fatto che l'acquirente era parente dell'agente ? E' per questo che lo ha condannato ?
E non è possibile che, se è così, l'agenzia stia fallendo volutamente ?
venditoreprivato ha scritto:
il giudice, attenendosi strettamente alla regola secondo cui non si può rogitare una casa difforme dalla pianta catastalestabilì che da una parte l'acquirente aveva ragione a richiedere la rescissione del conrtratto, condannandoci a restituirgli il doppio della caparra, e dall'altra che la responsabilità della mancata vendita doveva essere però addebitata all'agenzia immobiliare, dato che era stata avvisata della difformità e ne aveva evidentemente taciuto all'acquirenteClicca per allargare...
La sentenza di fatto accoglie la manleva richiesta dal nostro avvocato e condanna l'agenzia immobiliare a tenerci indenni, dandoci ciò che noi dovremmo dare all'acquirente.Clicca per allargare...
Sei sicuro che viene condannato l'Agenti Immobiliari a darti il doppio della caparra che tu dovresti anticipare al cliente?
Se ho capito bene il compratore lamenta che lo stato di fatto non corrisponde alla piantina catastale…
1° Non riporti sulla base di quale regola di diritto è stata posta la sentenza.
Quale norma cita per dire che lo stato di fatto deve corrispondere al Catasto? (La normativa sulla conformità catastale è entrata in vigore il 1° luglio 2010, innanzitutto riguarda la dichiarazione resa nell’atto di compravendita, ad ogni modo se il preliminare è antecedente a tale data non può farsi alcun riferimento a tale decreto.
2° - Nel preliminare gli hai garantito la conformità catastale? (se no, come può dire che sei inadempiente?) Alla luce dell’art. 1385 c.c. l’inadempiente sembrerebbe piuttosto chiti ha dato la caparra e si è ritirato dall’affare soprattutto dopo che tu, comunque prima del rogito, hai sistemato la conformità urbanistica. In corso di causa sei tu che avresti potuto, e mi pare di capire hai fatto, eccepire che se l’acquirente non intende più rogitare la caparra ti è dovuta perchè è lui l’inadempiente. Se le cose stanno così è il caso di prepararsi per l'appello....
A venditoreprivato piace questo elemento.
Dunque, il preliminare venne firmato davanti ad un notaio ( peraltro ora indagato per una serie di illeciti), e nel preliminare noi dichiarammo che l'immobile era in regola col catasto ( l'accordo sul fatto che l'acquirente sapesse che 4 mq non corrispondevano fu fatto verbalmente tramite l'agenzia immobiliare, sia perché non potevamo dichiararlo al notaio, sia perché la difformita era veramente un'inezia rispetto alla metratura complessiva della casa, che dispone anche di un giardino e di un terrazzo).
L'agente immobiliare non mi fece mai parlare da solo con l'acquirente, per questo il giudice gli ha riconosciuto la piena responsabilità dell'evento ( lui non può dire che non sapeva dei 4 mq perché noi lo scrivemmo nella corrispondenza, pertanto se lui non avvisò l'acquirente la responsabilità e' sua....) Nella realtà lui avvisò di sicuro l'acquirente, essendo tra l'altro un suo parente, e molto probabilmente un prestanome.
Sta di fatto che quando si arrivò a dover fissare la data di rogito, probabilmente il suo vero acquirente non era più interessato, e quindi, siccome l'agenzia non aveva liquidità per andare a rogito, si appellò al fatto che l'immobile presentava un abuso per richiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del doppio della caparra.
Il giudice ha appurato che sono parenti, e il nostro avvocato ha dimostrato che l'immobile e' sanabile (e sanato), e la differenza riguarda solo i tavolati interni, ciononostante il giudice ha condannato noi a pagare il doppio della caparra, e ha condannato l'agenzia a ritener i indenni, rifondendoci di quanto dobbiamo all'acquirente: il problema e' che con la sentenza scritta così, e con l'agenzia che è nullatenente, noi rischiamo di dover pagare una cifra spropositata senza poter poi riavere nulla!!
Prima di pensare di iniziare una nuova causa con l'A. I., da cui già sai che non otterrai nulla forse è più utile concentrarsi sull’ appello verso la sentenza, innanzitutto aver chiaro l’accaduto e i tuoi punti di forza…non avendo letto la sentenza e non sapendo su quale giurisprudenza è basata è praticamente impossibile aiutarti.
nel preliminare noi dichiarammo che l'immobile era in regola col catasto ...si appellò al fatto che l'immobile presentava un abuso per richiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del doppio della caparra.Clicca per allargare...
Gli accordi privati in cui ammetti che l’immobile non è in regola con il catasto non giocano a tuo favore a meno che non evidenziano che era una difformità talmente minima da rientrare in una tolleranza accettabile. Riepilogando: lo scioglimento del contratto è stato chiesto sulla base della presenza di un abuso edilizio, oppuresulla regola secondo cui non si può rogitare una casa difforme dalla pianta catastale?
Il discorso della tolleranza potrebbe essere un punto di forza… quale prova c’è che si trattava di abuso edilizio ( o illecito catastale se è questo l’argomento)?
penso bisogna scindere in due le cause
Il discorso della tolleranza potrebbe essere un punto di forza… quale prova c’è che si trattava di abuso edilizio ( o illecito catastale se è questo l’argomento)?Clicca per allargare...
Lo scioglimento del contratto (e la relativa restituzione del doppio della caparra) è stato richiesto dalla controparte adducendo come motivazione il fatto che l'immobile presentasse un abuso, e che per di più l'abuso fosse insanabile.
1) l'acquirente era al corrente della difformità tra piantina catastale e stato di fatto (glielo dicemmo a voce nel corso della visita - e questo non possiamo provarlo, non avendo certo registrato la conversazione - ma lo mettemmo per iscritto nella corrispondenza con l'agenzia immobiliare, proprio perchè volevamo essere corretti e far ben presente come stavano le cose
2) l'agenzia immobiliare ci disse che le cose erano chiare ad entrambi, venditore ed acquirente, che erano consapevoli. Ciononostante non se ne poteva far menzione al notaio, che altrimenti per legge avrebbe potuto rifiutarsi di approvare il preliminare, se gli avessimo detto che la casa non corrispondeva alla pianta catastale;
3) la differenza è veramente di poco conto, perchè trattasi di un utilizzo "diverso" di 4 metri quadri (accatastati come cabina armadio sulla pianta catastale, ed invece da noi usati per l'ampliamento della camera da letto);
4) difatti abbiamo presentato una dia in sanatoria, approvata e concessa, nella quale ripristiniamo la cabina armadio (riportandola da 5 a 9 metri quadri) e rimpicciolendo la camera da letto. E' importante sottolineare che i metri quadri "fruibili" non cambiano (cioè, non è che questi benedetti 4 metri quadri siano andati perduti, ma vengono solo utilizzati per una funzione diversa);
5) data la concessione della sanatoria, eravamo convinti che il giudice (vista anche la parentela - sottaciuta - tra agente e acquirente) ci avrebbe dato ragione nel dire che il motivo addotto dall'acquirente per non andare a rogito era pretestuoso. Invece ha dato, di fatto, la colpa finale all'agenzia, ma costringendoci ad anticipare noi il rimborso della caparra all'acquirente. E questo modo di procedere, ben sapendo che l'agenzia non ha fondi, ci condanna di fatto ad un risarcimento spropositato!!
In pratica veniamo condannati come se noi avessimo compiuto chissà quale abuso, ma noi abbiamo solo utilizzato 4 metri quadri (e abbiamo sbagliato, per carità!) comunicandolo correttamente all'acquirente PRIMA del preliminare: egli poteva pertanto o rinunciare all'acquisto, o richiederci di sistemare quella parte di casa.
Invece ha fatto finta di accettare, per poi richiederci indietro il doppio della caparra quando era il momento di andare a rogito!
...abbiamo presentato una dia in sanatoria, approvata e concessa, nella quale ripristiniamo la cabina armadio (riportandola daClicca per allargare...
5 a9 metri quadri) e rimpicciolendo la camera da letto. Clicca per allargare...
Non capisco il motivo per cui hai presentato una dia in sanatoria...quello che hai fatto in corso di causa, senza accordi, era già stato approvato! C'è stato un ordine di ripristino a seguito dell'accertamento da parte del comune di un abuso edilizio?
La sanatoria avresti semmai potuto chiederla per mantenere lo stato di fatto, con la camera più grande (considerando la tolleranza di cantiere del 2% data dal d.P.R 380/2001 art. 34 comma 2-ter) in modo da far corrispondere lo stato di fatto a quanto visto dal cliente.
In sostanza forse si poteva regolarizzare, mentre tu hai di fatto cambiato quanto visto e piaciuto offrendo il pretesto al cliente per ritirarsi dall'affare.
Mah, io ricorrerei comunque in appello, perchè è una sentenza assurda, sia nelle motivazioni sia nel dettato della condanna...
In sostanza forse si poteva regolarizzare, mentre tu hai di fatto cambiato quanto visto e piaciuto offrendo il pretesto al cliente per ritirarsi dall'affare.Clicca per allargare...
La Dia in sanatoria ho dovuto farla perchè l'ampliamento della camera di letto di 4 mq (inglobando cioè i 4mq che appartenevano alla cabina armadio) non era mai stato dichiarato al catasto, di conseguenza, per aggiornare la piantina catastale, ho dovuto richiedere una variante. Tale variante (cioè lasciare la camera da letto grande e la cabina armadio più piccola, così come vista dall'acquirente) non poteva essere approvata perchè l'immobile non ha più slp a disposizione. Di conseguenza ho dovuto modificare l'immobile, riportando i 4 mq all'interno della cabina armadio (operazione per la quale abbiamo ottenuto appunto la dia in sanatoria).
A quanto pare il fatto che questi 4mq rientrino nella tolleranza de 2% non fa testo (altrimenti qualcuno, tra tecnici, ctu, architetti e legali me l'avrebbe detto...o no??)
Però io ho detto sin da subito all'acquirente "Se ti va bene com'è, cioè con la camera più grande e la cabina armadio più piccola, la prendi così e sai che questa porzione di casa non corriisponde al catasto. Se invece non ti va bene avere una casa che non corrisponda al catasto, allora me lo dici e ripristino il muro della cabina armadio, riducendo la superficie della camera da letto".
Il guaio è che all'inizio l'acquirente disse che gli andava bene, e poi, per non andare più a rogito, disse che non gli andava più bene.
Io perlatro ho la sua firma sia sulla pianta catastale, sia sulla pianta dello stato di fatto, per cui anche per lui dire che non sapeva della differenza è piuttosto difficile!
Fatto sta che, per quanto la situazione sia assurda, ora io devo trovare una via d'uscita per evitare questo esborso che mi rovinerebbe!
A quanto pare il fatto che questi 4mq rientrino nella tolleranza de 2% non fa testo (altrimenti qualcuno, tra tecnici, ctu, architetti e legali me l'avrebbe detto...o no??)Clicca per allargare...
... a meno che il tuo tecnico non fosse anch'esso parente dell'A.I Che tu sappia è stato almeno valutato quest'aspetto?
Nel forum non possiamo sapere come stiano realmente le cose...quale domanda è stata fatta al Giudice....chi abbia stabilito che ci fosse un'abuso...quale quesito fosse stato fatto al CTU.... si può solo offrire suggerimenti o riflessioni sulla base di quanto viene raccontato.
Di solito la "dia in sanatoria" si presenta al Comune per mantenere uno stato di fatto diverso da quanto approvato in sede di costruzione originaria, non per riportare lo stato di fatto a quanto progettualmente approvato. Per regolarizzare il catasto era sufficiente presentare, in Catasto, una variazione per esatta rappresentazione grafica.
Se la rendita catastale non sarebbe cambiata è dubbio che nello stato precedente ai lavori ti potessero imputare un ilecito fiscale.
Se la rendita catastale non sarebbe cambiata è dubbio che nello stato precedente ai lavori ti potessero imputare un ilecito fiscale.Clicca per allargare...
La rendita catastale di sicuro non cambia, e difatti non ci citano per nessun illecito fiscale.
La dia in sanatoria abbiamo dovuto presentarla perchè al catasto quella porzione di casa era solo suddivisa tra "cabina armadio" (priva di slp, 9 metri quadri) e un restante "open space" di circa 26 mq: a quel punto abbiamo presentato la dia in parziale sanatoria per dichiarare anche la costruzione di un bagno.
Il mio intervento sul forum è più che altro rivolto a capire se a qualcuno è mai successa una cosa del genere, e cosa è stato fatto per chiarire la cosa.
Ovviamente mi rendo conto che senza avere in mano tutte le carte processuali è difficile dare un parere utile, ma qualsiasi suggerimento (partendo dal presupposto che non si finisce mai di imparare!) è ben accetto!
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