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Timestamp: 2018-09-21 11:59:44
Document Index: 132810642

Matched Legal Cases: ['§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 551', '§ 812', 'BGH', '§ 551', 'BGH']

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Mietzuschlag für Malerkosten ist wirksam
Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, d.h. von Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet (§ 535 Abs.1 S.2 BGB). Allerdings ist es in der
Praxis üblich, die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung ("Schönheitsreparaturklausel") auf den Mieter abzuwälzen. An die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln stellt die Rechtsprechung des BGH zunehmend höhere Anforderungen. So kann der Mieter nach der neuen Rechtsprechung nicht zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ihm zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde; es sei denn, dem Mieter wird wegen der unterlassenen Renovierung ein angemessener Ausgleich gewährt (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Ist die Schönheitsreparaturklausel egal aus welchen Gründen - unwirksam, greift wieder die gesetzliche Regelung, die den Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dieses Risiko kann der Vermieter durch eine zusätzliche Freizeichnungsklausel abwenden. Eine solche Freizeichnungsklausel, die den Vermieter (für den Fall der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel) von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen freistellt, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters (i.S.v. § 307 BGB) dar und ist daher grundsätzlich wirksam (LG Karlsruhe, Beschluss v. 23.06.2016,9 T 56/16, NZM 2016 S.638). Wirksam ist auch die Vereinbarung eines neben der Grundmiete gesondert ausgewiesenen Zuschlags, wenn die
Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter durchzuführen sind. Ein solcher separat ausgewiesener Zuschlag stellt die Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn von Anfang an eine um den Zuschlag höhere Grundmiete vereinbart worden wäre. Der Zuschlag ist letztlich nur ein Hinweis auf die Mietpreiskalkulation des Vermieters und unterliegt als Preis (haupt)abrede nicht der AGB-Kontrolle (BGH, Beschluss v. 30.05.2017, VIII ZR 31/17, WuM 2017 S. 456). STÜ
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 12/2017
Kaution und Bürgschäft rechtsmäßig?
Bei Wohnungsmietverhältnissen ist die Höhe der Mietsicherheit, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, gesetzlich auf drei Monatsmieten beschränkt.
Dies bedeutet, dass der Vermieter von einem Mieter, der bereits eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten geleistet hat, nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft verlangen darf (§ 551 BGB). Darüber hinausgehende Sicherheiten kann der Mieter trotz Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie „rechtsgrundlos“ im Sinne der §§ 812 ff. BGB geleistet hat.
Von diesem Grundsatz gibt es nach der Rechtsprechung nur wenige Ausnahmen: Nach einem älteren Urteil des BGH (Urteil v. 07.06.1990, NJW 1990 S. 2380) kann die Vereinbarung einer zusätzlichen Bürgschaft wirksam sein, wenn der Bürge – im vorliegenden Fall der Vater des eine Wohnung suchenden Studenten - von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt, nachdem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. Gibt somit ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam. Der Vermieter kann dann den Bürgen auf Zahlung in Anspruch nehmen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Dementsprechend liegt nach einem neuen Urteil des LG Berlin selbst dann, wenn bereits eine Kaution in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete vereinbart wurde, keine unzulässige Übersicherung (im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB) vor, wenn ein Dritter aus freundschaftlicher Verbundenheit mit dem Mieter dem Vermieter unaufgefordert eine freiwillige Bürgschaft abgibt, damit eine befreundete und vermögenslose Mieterin die Wohnung erhält. Allerdings trägt der Vermieter im Streitfalle die Beweislast dafür, dass die Bürgschaft tatsächlich freiwillig angeboten und geleistet worden ist, wobei aber bereits eine Anregung des Vermieters, die zusätzliche Bürgschaft zu leisten, die Freiwilligkeit in Frage stellen kann (LG Mannheim, Urteil vom 26.11.2009, 10 O 28/09, ZMR 2010, S. 367; AG Berlin, Urteil v. 29.8.2008, 238 C 17/08, GE 2009 S. 523; LG Berlin, Urteil v. 01.09.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017 S. 562).
Kein Datenschutz für Mieter
Zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung des Vermieters hat der Mieter das Recht zur Einsichtnahme in alle einschlägigen Belege. Dabei darf sich der Mieter auch Notizen machen oder die Belege (z.B. mit dem Smart-Phone) abfotografieren (so bereits AG München, Urteil v. 21.09.2009, 412 C 34593/08, NJW 2010 S. 78).
Dabei stehen nach Auffassung der Rechtsprechung Belange des Datenschutzes auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge entgegen, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal (z.B. mit Hausmeister) abgeschlossen hat.
Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG Berlin bzgl. des Datenschutzes von Verbrauchsdaten anderer Mieter. Danach hat der Mieter zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten aller Nutzer, wenn er andernfalls nicht nachvollziehen kann, ob die Verteilung der Kosten (z.B. der Heiz- und Warmwasserkosten) auf die einzelnen Parteien des Hauses zutreffend vorgenommen worden ist.
Die Überprüfbarkeit allein der mathematischen Richtigkeit des Verhältnisses des Gesamtverbrauchs zu seinem Eigenverbrauch ist nicht in jedem Fall ausreichend (so bereits LG Berlin, Urteil v. 17.10.2013, 67 S 164/13, WuM 2014 S. 28).
Die Einsichtnahme kann daher nicht aus Datenschutzgründen verweigert werden, da der Mieter auch Daten anderer Mieter (die Ablesewerte) des Anwesens einsehen darf, wenn dies erforderlich ist, um die eigene Abrechnung nachvollziehbar überprüfen zu können. Besonders schutzwürdige Daten können vom Vermieter unkenntlich gemacht werden. Solange dem Mieter nicht Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt wird, kann er gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (LG Berlin, Urteil v. 12.07.2013, 65 S 141/12, GE 2013 S. 1143; LG Berlin, Urteil v. 13.01.2017, 63 S 132/16, ZMR 2017 S. 805).
Verkäufer kann Käufer zur Mieterhöhung bevollmächtigen
Beim Verkauf einer Wohnung wird der Käufer weder durch Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch durch Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer; sondern erst dann, wenn die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt ist.
Bei einer vermieteten Immobilie wird der Käufer daher erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch Vermieter und kann erst ab diesem Zeitpunkt Rechtshandlungen (z.B. Mieterhöhung, Kündigung) gegenüber dem Mieter vornehmen.
Vor diesem Zeitpunkt abgegebene Erklärungen sind grundsätzlich unwirksam.
Allerdings kann der Verkäufer eines Grundstücks bzw. einer Wohnung den Käufer ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen wie z.B. Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.
Das ist z.B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag möglich, wonach der Käufer ab Vertragsschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Unschädlich ist dabei, wenn der Käufer die Mieterhöhung "im Namen des Eigentümers" geltend macht.
Ferner ist eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter nicht erforderlich
(BGH, Urteil v. 19.03.2014, VIII ZR 203/13, ZMR 2014, S. 620; LG Berlin, Urteil v. 02.12.2016, 65 S 121/16, GE 2017 S.173).
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 1/2018