Source: https://www.anil.org/aj-loi-credit-immobilier-consommation-assurance-emprunteur/
Timestamp: 2017-11-18 17:22:44+00:00
Document Index: 8462379

Matched Legal Cases: ['art.1', 'art.2', 'art. 3', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 16', 'art.26', 'art.26', 'art. 23']

Ratification des ordonnances relatives à la partie législative du Code de la consommation et sur les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers - ANIL
Bilan du Comité consultatif du secteur financier sur l’équivalence du niveau de garantie. (novembre 2016).
N° 2017-07 / À jour au 20 mars 2017
Loi du 21.2.17 : JO du 22.2.17
La loi du 21 février 2017 ratifie deux ordonnances : les ordonnances n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du Code de la consommation (art.1) et n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation (art.2). En outre, elle comporte quelques dispositions qui modifient ou corrigent celles des ordonnances. Ainsi, en matière de droit de la consommation, la notion de non-professionnel est clarifiée. En matière d’assurance-emprunteur, l’assuré bénéficie d’un droit de résiliation et de substitution annuel de son contrat.
Nouvelle définition du non-professionnel (art. 3 / Code de la consommation : article liminaire)
Dans le cadre du Code de la consommation, le non-professionnel est notamment protégé par les dispositions relatives aux clauses abusives (CC : L.212-2) et à la résiliation des contrats avec clause de tacite reconduction dans le cadre de la loi Chatel (CC : L.215-1).
La loi du 21 février 2017 définit le non-professionnel comme "toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles".
Depuis le 1er juillet 2016, en application de l’ordonnance du 25 mars 2016, le non-professionnel était "toute personne morale qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole". Cette définition pouvait prêter à interprétation et conduire à exclure, contrairement à la jurisprudence, certaines personnes morales sans activité lucrative, des dispositifs de protection du code.
La définition adoptée permet notamment aux syndicats de copropriétaires, de continuer à bénéficier des dispositions relatives à la résiliation des contrats avec clause de tacite reconduction ("résiliation loi Chatel"). Sur ce sujet, on rappellera que la Cour de cassation a jugé en 2011 qu’un syndicat de copropriétaire pouvait être qualifié de non-professionnel (Cass. Civ I : 23.6.11) et en 2015 que la représentation d’un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel (Cass. Civ I : 25.11.15).
Pour mémoire, cet article liminaire au Code de la consommation définit également les notions de consommateur et de professionnel.
Il définit le consommateur comme "toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, ou libérale". La définition légale correspond à la jurisprudence en la matière et à la directive européenne 2011/83/UE du 25 octobre 2011.
Le professionnel est "toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel".
Nouvelle définition du coût total du crédit (art. 9 I 1°b et II / Code de la consommation : L.311-1 7°)
Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’offre de crédit doit mentionner le coût total du crédit.
Pour mémoire (cf. Analyse juridique n°2016-30 : Crédit immobilier : renforcement de la protection des emprunteurs), le coût total du crédit représente la totalité des coûts supportés par le consommateur, pour la conclusion et l’exécution du prêt jusqu’à son terme. Il s’agit des sommes correspondant aux intérêts, frais, taxes, commissions ou rémunérations de toute nature, directes ou indirectes qui satisfont à des conditions cumulatives :
l’emprunteur doit être tenu de les verser pour la conclusion du prêt ou pour l’obtenir aux conditions annoncées ;
ces frais doivent être connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou leur montant peut être déterminé à ces mêmes dates.
En revanche, le coût total du crédit ne comprend pas les frais liés à l’acquisition des immeubles (taxes et émoluments du notaire), ni les frais dont l’emprunteur est redevable en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles.
Cependant, la rédaction du Code pouvait laisser penser que tous les frais d’acte notarié, y compris ceux engagés dans le cadre d’une prise d’hypothèque, étaient exclus du coût total du crédit alors que ces mêmes frais font partie du taux annuel effectif global (TAEG) dès lors que leur montant peut être indiqué avec précision avant la conclusion définitive du contrat (CC: R.314-4-3°).
Les prêteurs disposent d’un délai de trois mois à compter de la promulgation de la loi (soit jusqu’au 21 mai 2017) pour se mettre en conformité avec la nouvelle définition du coût total du crédit.
Offre de crédit immobilier (art. 9 I 12° / Code de la consommation : L.313-26)
Dans le cadre de l’ordonnance du 25 mars 2016, une disposition prévoyait l’établissement, par arrêté, d’un modèle d’offre de prêt (CC : L.313-26). Cette disposition est supprimée par la loi de ratification et remplacée par la disposition antérieure à l’ordonnance du 25 mars 2016 qui prévoyait qu’un modèle d’offre peut, en tant que de besoin, être fixé. A noter que ce modèle n’a pas été fixé jusqu’ici.
Renégociation de crédit immobilier : mention du taux annuel effectif global (art. 9 III)
Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, les opérations de renégociation, qui consistent à modifier les conditions initiales du prêt, donnent lieu à un avenant au contrat de crédit comportant un certain nombre d'informations destinées à permettre à l'emprunteur de renégocier le prêt en connaissance de cause (CC: L.313-39).
Ainsi, l’avenant doit notamment mentionner le taux annuel effectif global. La loi prévoit que la nouvelle notion de taux annuel effectif global (TAEG), applicable depuis le 1er octobre 2016, s’applique aux avenants établis à compter du 23 février 2017, quelle que soit la date d’émission de l’offre de crédit. Pour mémoire, depuis le 1er octobre 2016, le TAEG est calculé selon la méthode actuarielle et non plus proportionnelle. Jusqu’alors, seuls les crédits à la consommation et les prêts d’épargne logement étaient calculés selon cette méthode. Le taux issu de la méthode actuarielle est légèrement supérieur au taux calculé selon l’autre méthode (ex : un taux de 2 % calculé selon la méthode proportionnelle équivaut à un taux de 2.018% en taux actuariel)
Assurance-emprunteur : instauration d’un droit de résiliation et de substitution annuel (art. 10 / Code de la consommation : L.313-30, L.313-31, L.313-32 / Code des assurances : L.113-12-2 / Code de la mutualité : L.221-10)
Principe du droit de résiliation annuel et de substitution
En matière d’assurance-emprunteur, la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation a instauré un droit légal et spécifique de résiliation et de substitution du contrat d’assurance-emprunteur pendant la première année du contrat de prêt. Cette disposition concerne tous les contrats d’assurance-emprunteur (collectifs et individuels) souscrits et les offres de prêts émises à compter du 26 juillet 2014.
S’agissant de la possibilité de résiliation au-delà de la première année, la Cour de cassation a jugé par une décision en date du 9 mars 2016 que les dispositions générales du Code des assurances qui permettent à un assuré de résilier chaque année son contrat d’assurance n’avaient pas vocation à s’appliquer au contrat d’assurance emprunteur (cf. Habitat -Actualité n°150). L’article 82 III du projet de loi relative à la transparence, la lutte contre la corruption et la modernisation de la vie économique, dite "Sapin 2", qui instaurait ce droit de résiliation annuel, a été censuré par le Conseil constitutionnel (cf. Analyse juridique n°2016-35 : Loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique). Aussi, jusqu'alors, et pour les seules offres de prêt émises depuis le 26 juillet 2014, le libre-choix pour l’emprunteur de son assurance pouvait s’exercer jusqu’au premier anniversaire de l’offre de crédit acceptée. Au-delà de cette période, la faculté de résiliation et de substitution relevait des dispositions contractuelles.
L’article 10 de la loi du 21 février 2017 prévoit expressément que le droit de résiliation annuel prévu par les dispositions générales du Code des assurances (L.113-12) et du Code de la mutualité (L.221-10 alinéa 1er) s’applique au contrat d’assurance emprunteur (CC : L.313-30).
Pour mémoire, les dispositions générales du Code des assurances et du Code de la mutualité prévoient que l’assuré a le droit de résilier le contrat à l'expiration d'un délai d'un an, en envoyant une lettre recommandée à l'assureur au moins deux mois avant la date d'échéance.
Cependant, ces dispositions générales s’appliqueront en s’articulant avec celles prévues par le Code de la consommation. Ainsi, l’assuré ne pourra résilier son contrat d’assurance que dans la mesure où il proposera au prêteur un contrat d’assurance de niveau de garantie équivalent. Pour mémoire, depuis l’avis du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) du 13 janvier 2015, applicable en totalité depuis le 1er octobre 2015, est réputé équivalent le contrat répondant aux critères minimaux choisis par le prêteur sur une liste annexée à cet avis, dans la limite de 11 critères pour ce qui concerne les garanties décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité et incapacité et de quatre critères pour ce qui concerne la garantie perte d’emploi. L’équivalence du niveau de garantie n’implique pas la similitude des garanties proposées par les deux contrats.
Pour mémoire, les offres de crédit émises depuis le 1er janvier 2017 doivent préciser les documents que doit contenir la demande de substitution (cf. analyse juridique n°2016-35 : Loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique)
La résiliation pourra concerner un contrat d’assurance groupe ou un contrat d’assurance individuel.
À compter de la réception du contrat d’assurance proposé, le prêteur dispose d’un délai de dix jours ouvrés pour notifier à l’emprunteur sa décision d’acceptation ou de refus (motivé). Cette dernière sera notifiée à l’assureur par l’assuré. L’assuré devra notifier à l’assureur la décision du prêteur ainsi que, le cas échéant la date de prise d'effet du contrat d'assurance accepté en substitution par le prêteur.
Acceptation du contrat proposé
En cas d'acceptation par le prêteur, la résiliation du contrat d'assurance prend effet dix jours après la réception par l'assureur de la décision du prêteur ou à la date de prise d'effet du contrat accepté en substitution par le prêteur si celle-ci est postérieure.
Le prêteur modifie par voie d’avenant le contrat de crédit en y mentionnant, notamment, le nouveau taux annuel effectif global calculé, en se fondant sur les informations transmises par l’assureur délégué. Pour mémoire, l’article R.313-24 définit les conditions dans lesquels prêteurs et assureurs délégués s’échangent les informations préalables à la souscription des contrats d’assurance externes liés à un crédit immobilier.
Lorsque l’avenant comporte un ou plusieurs éléments chiffrés sur le coût de l’assurance, ce coût est exprimé en taux annuel effectif de l’assurance.
Le prêteur ne peut exiger aucun frais supplémentaire pour l’émission de cet avenant.
De même, il ne peut modifier le taux du prêt, qu’il soit fixe ou variable, ni exiger le paiement de frais supplémentaires, y compris les frais liés aux travaux d’analyse de cet autre contrat d’assurance.
Refus du contrat proposé
Le refus du contrat d’assurance proposé doit être motivé par la présentation d’un contrat d’assurance sans niveau de garantie équivalent. Dans ce cas, le contrat d’assurance n’est pas résilié.
Entrée en vigueur (art. 10 IV et V)
Les nouvelles mesures sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 22 février 2017. À compter du 1er janvier 2018, ce droit de résiliation concernera tous les contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date (art. 10 IV et V).
Nota bene : le droit de résiliation mis en place par la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, et qui peut s’exercer à tout moment pendant la première année de l’offre de crédit est maintenu.
Prêts aux syndicats de copropriétaires (art. 16 / loi du 10.7.65 : art.26-5)
Les prêts aux syndicats de copropriétaires ont un régime propre de crédit (loi du 10.7.65 : art.26-4 à 26-8 / cf. Analyse juridique n °2013-09 : Emprunt collectif en copropriété). La loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (art. 23) prévoit que les dispositions du crédit immobilier relatives à la publicité et au taux effectif global (devenu le taux annuel effectif global) s’appliquent à ces prêts.
La loi du 21 février 2017 tient compte des changements d’articles opérés dans le cadre des ordonnances. L’article 26-5 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie désormais sur les articles L.313-4, L.313-5 1°et L.314-1 à L.314-5 du Code de la consommation.