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Timestamp: 2016-10-22 19:46:22
Document Index: 326688468

Matched Legal Cases: ['Art. 31', 'Art. 26', 'Art. 41', 'Art. 27', 'BGE', 'Art. 84', 'Art. 86', 'Art. 34', 'Art. 27', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 36', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'Art. 27', 'Art. 27', 'BGE', 'Art. 27', 'BGE', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.539/2003 (22.04.2004)
1P.539/2003 /zga
Beschwerdef�hrer, vertreten durch F�rsprecher lic. iur. Martin Schwaller,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Markus Henzer,
Einwohnergemeinde Oftringen, 4665 Oftringen, vertreten durch Rechtsanwalt Markus Henzer,
Baubewilligung, Nutzungs�nderung,
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 3. April 2003.
Am 6. April 1999 stellte X.________ beim Gemeinderat Oftringen ein Baugesuch f�r die Umnutzung eines Wohn- und Gesch�ftshauses auf der Parzelle Nr. 2258. Bis anhin wurden das Unter- und Erdgeschoss der betreffenden Liegenschaft als Sauna und Gymnastikstudio und die beiden Obergeschosse als Wohnr�umlichkeiten genutzt. Neu soll unter anderem nebst einer Wohnung im 1. Obergeschoss ein Massagebetrieb im 1. und 2. Obergeschoss eingerichtet werden.
Gem�ss dem Zonenplan der Gemeinde Oftringen vom 30. April 1981/26. M�rz 1985 liegt die fragliche Parzelle in der Wohn- und Gewerbezone WG 3. Diese Zone ist f�r gemischte Wohn- und Gewerbebauten bestimmt (Art. 31 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung der Gemeinde Oftringen vom 30. April 1981/26. M�rz 1985 [BO/Oftringen]). Es gilt der Immissionsgrad 2 (Art. 26 BO/Oftringen), d.h. "wenig st�rend" mit Anwendungsbeispielen wie L�den, B�ro- und Gesch�ftsh�user, Kinos, Gastst�tten, Werkst�tten mit wenig st�renden maschinellen Einrichtungen (Art. 41 lit. b BO/Oftringen).
Vom 16. April bis 5. Mai 1999 legte der Gemeinderat Oftringen das Baugesuch �ffentlich auf. Gegen die vorgesehene Nutzungs�nderung erhoben zahlreiche Personen Einsprache, darunter auch Dr. A.________, Dr. B.________ sowie C.________.
Die Koordinationsstelle Baugesuche des Baudepartements des Kantons Aargau stimmte mit Verf�gung vom 19. Mai 1999 dem Bauvorhaben bez�glich der kantonalen Pr�fbelange (Bauabstand zur Kantonsstrasse, verkehrsm�ssige Erschliessung, L�rmsituation) unter Auflagen zu.
Mit Schreiben vom 30. Juni 1999 teilte der Gemeinderat Oftringen X.________ mit, dass die Gemeinde mitten in der Revision der Nutzungsplanung Siedlung stehe. Im vorliegenden zweiten Entwurf der �berarbeiteten Bauordnung solle neu auch die Zul�ssigkeit von Betrieben des Sexgewerbes geregelt werden. Die definitive Ausgestaltung der Regelung sei zwar noch offen, aber der Gemeinderat beabsichtige, Einrichtungen des Sexgewerbes gerade auch am vorgesehenen Standort zu verhindern. Der Gemeinderat orientierte X.________ dar�ber, dass zur Plansicherung die Anordnung einer Bausperre erwogen werde und gab ihm Gelegenheit, sich dazu schriftlich zu �ussern.
Mit Verf�gung vom 29. Mai 2000 erliess der Gemeinderat Oftringen gest�tzt auf � 30 des Aargauer Gesetzes vom 19. Januar 1993 �ber Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (BauG/AG) f�r die Parzelle Nr. 2258 eine zweij�hrige Bausperre und stellte das Baugesuch X.________s f�r die Nutzungs�nderung in den Obergeschossen des betreffenden Geb�udes zur�ck.
In Gutheissung der vom Gesuchsteller erhobenen Verwaltungsbeschwerde hob das Baudepartement des Kantons Aargau die angefochtene Verf�gung mit Entscheid vom 27. M�rz 2001 auf und wies den Gemeinderat an, das Baugesuch materiell zu behandeln. Dieser Entscheid ist unangefochten in formelle Rechtskraft erwachsen.
Der Gemeinderat Oftringen wies mit Entscheid vom 11. Juni 2001 das Baugesuch ab. X.________ erhob hiergegen Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat des Kantons Aargau.
Gest�tzt auf Art. 27 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) in Verbindung mit � 29 BauG/AG erliess der Gemeinderat Oftringen mit Beschluss vom 14. Januar 2002 bis zum Inkrafttreten der revidierten Nutzungsplanung Siedlung, l�ngstens f�r f�nf Jahre, eine Planungszone. Diese umfasst s�mtliche rechtskr�ftigen und geplanten Wohn- und Gewerbezonen WG 3 und bezieht sich auf die Ansiedlung von Betrieben, die gewichtige ideelle Immissionen verursachen (z.B. Sexshops, Bordelle, Massagesalons usw.). Mit Eingabe vom 27. Februar 2002 erhob X.________ dagegen beim Gemeinderat Oftringen Einsprache. Soweit ersichtlich, liegt diesbez�glich noch kein Entscheid vor.
Der Regierungsrat des Kantons Aargau hiess mit Entscheid vom 15. Mai 2002 die Verwaltungsbeschwerde X.________s gut, hob den Baugesuchsentscheid des Gemeinderates Oftringen vom 11. Juni 2001 auf und wies die Angelegenheit zur Erteilung der Baubewilligung unter den �blichen und erforderlichen Bedingungen und Auflagen an den Gemeinderat zur�ck.
Hiergegen erhoben Dr. A.________, Dr. B.________, C.________ sowie die Einwohnergemeinde Oftringen Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau hiess diese mit Urteil vom 3. April 2003 gut, hob den Entscheid des Regierungsrates auf und best�tigte den abweisenden Baugesuchsentscheid der Gemeinde.
Gegen das verwaltungsgerichtliche Urteil hat X.________ mit Eingabe vom 15. September 2003 staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Er beantragt Aufhebung des angefochtenen Entscheides.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau nimmt mit Schreiben vom 20. Oktober 2003 zur staatsrechtlichen Beschwerde Stellung. Das Baudepartement des Kantons Aargau hat sich nicht vernehmen lassen. Die Beschwerdegegner und die Einwohnergemeinde Oftringen beantragen vollumf�ngliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden k�nne.
Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob und inwieweit auf eine Beschwerde einzutreten ist (BGE 128 I 46 E. 1a S. 48 mit Hinweisen).
1.1 Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Baubewilligungsentscheid, gegen den kein anderes bundesrechtliches Rechtsmittel als die staatsrechtliche Beschwerde zur Verf�gung steht (Art. 84 Abs. 2 und Art. 86 Abs. 1 OG, Art. 34 Abs. 3 RPG).
1.2 Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau best�tigte den abweisenden Baugesuchsentscheid der Gemeinde mit der Begr�ndung, dem Beschwerdef�hrer k�nne die am 14. Januar 2002 erlassene Planungszone entgegengehalten werden. Deswegen sei es nicht mehr n�tig, das Baugesuch auf seine �bereinstimmung mit dem geltenden Recht zu pr�fen (angefochtener Entscheid E. II/2b/bb/bbb und II/2c S. 13 f.). Die Verfassungsr�gen des Beschwerdef�hrers richten sich der Sache nach im Wesentlichen dagegen, dass das Verwaltungsgericht sein Umnutzungsgesuch nicht nach der (noch) geltenden Bauordnung beurteilt, sondern dieses gest�tzt auf die erst im Rechtsmittelverfahren, knapp drei Jahre nach der Gesuchseinreichung, erlassene Planungszone abgewiesen hat.
Soweit der Beschwerdef�hrer dar�ber hinaus die Planungszonenfestsetzung selber als rechtsungleich und unverh�ltnism�ssig beanstandet (vgl. Beschwerdeschrift E. 2.4 und 2.5 S. 13 f.), kann auf diese R�gen im vorliegenden Verfahren nicht eingetreten werden. Zwar ist es nicht ausgeschlossen, bei der Anfechtung einer auf eine Planungszone gest�tzten Ablehnung eines Baugesuches die Rechtm�ssigkeit der Planungszone akzessorisch in Frage zu stellen. Es m�ssen hierf�r indessen die gleichen Voraussetzungen erf�llt sein wie bei der akzessorischen �berpr�fung von Nutzungspl�nen (Alexander Ruch, Kommentar RPG, Z�rich 1999, Art. 27 Rz. 44). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die akzessorische �berpr�fung eines Nutzungsplanes im Zusammenhang mit einem sp�teren Anwendungsakt, insbesondere im Baubewilligungsverfahren, nur m�glich, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht �ber die ihm auferlegten Beschr�nkungen Rechenschaft geben konnte und er somit im damaligen Zeitpunkt keine M�glichkeit hatte, seine Interessen zu wahren oder wenn sich die tats�chlichen oder rechtlichen Verh�ltnisse seit Planerlass grundlegend ver�ndert haben (BGE 123 II 337 E. 3a S. 342; 121 II 317 E. 12c S. 346; 120 Ia 227 E. 2c S. 232; 119 Ib 480 E. 5c S. 486; 116 Ia 207 E. 3b S. 211). Diese Voraussetzungen liegen hier - �bertragen auf die Planungszonenfestsetzung - nicht vor. Aus dem Erlass der Planungszone vom 14. Januar 2002 geht klar hervor, dass damit in s�mtlichen rechtskr�ftigen und geplanten Wohn- und Gewerbezonen WG 3 die Ansiedlung von Betrieben, die gewichtige ideelle Immissionen verursachen (z.B. Sexshops, Bordelle, Massagesalons usw.) verhindert werden sollte. Der Beschwerdef�hrer hat sich auch mit Einsprache beim Gemeinderat gegen die Festlegung der Planungszone zur Wehr gesetzt. Der Umstand, dass einer diesbez�glichen Einsprache gem�ss � 29 Abs. 3 BauG/AG keine aufschiebende Wirkung zukommt und dass der Gemeinderat diese Einsprache - soweit aus den Akten ersichtlich - noch nicht behandelt hat, kann nicht dazu f�hren, dass das Bundesgericht im vorliegenden Verfahren die Planungszonenfestsetzung akzessorisch auf ihre Verfassungsm�ssigkeit zu �berpr�fen h�tte.
1.3 Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erf�llt. Auf die Beschwerde ist unter dem genannten Vorbehalt einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer r�gt zur Hauptsache eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV).
2.1 Die Verweigerung der Baubewilligung f�r das umstrittene Umnutzungsprojekt schr�nkt die Eigentumsgarantie ein. Das ist nur zul�ssig, wenn sich die Einschr�nkung auf eine gesetzliche Grundlage st�tzt, im �ffentlichen Interesse liegt oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt ist, sich als verh�ltnism�ssig erweist und den Kerngehalt des Grundrechts nicht antastet (Art. 36 BV). Wiegt ein Grundrechtseingriff schwer, ist eine klare und ausdr�ckliche Regelung in einem formellen Gesetz notwendig (Art. 36 Abs. 1 BV; BGE 126 I 112 E. 3c S. 116 mit Hinweisen; 124 II 538 E. 2a S. 540); wiegt er weniger schwer, gilt das Erfordernis der gesetzlichen Grundlage als erf�llt, wenn sich der angefochtene Entscheid ohne Willk�r auf die von ihm angef�hrte Norm st�tzen l�sst (BGE 124 II 538 E. 2 S. 540 f. mit Hinweisen).
2.2 Das Verwaltungsgericht st�tzte die Verweigerung der Baubewilligung ausschliesslich auf die vom Gemeinderat erlassene Planungszone, welche ihre gesetzliche Grundlage in � 29 BauG/AG sowie in Art. 27 RPG findet. Gem�ss � 29 Abs. 1 BauG/AG k�nnen - w�hrend der Erlass oder die �nderung von Nutzungspl�nen und -vorschriften vorbereitet wird - Planungszonen f�r genau bezeichnete Gebiete erlassen werden, um Vorkehren zu verhindern, welche die Verwirklichung des Zwecks dieser Pl�ne und Vorschriften erschweren. Planungszonen werden mit der �ffentlichen Auflage wirksam und gelten bis zum Inkrafttreten der Nutzungspl�ne und -vorschriften, deren Zweck sie sichern, l�ngstens f�nf Jahre. Bewilligungen f�r Bauten in der Planungszone d�rfen nur erteilt werden, wenn feststeht, dass sie die Verwirklichung der neuen Pl�ne oder Vorschriften nicht erschweren (� 29 Abs. 2 BauG/AG). Die Bestimmung von � 29 BauG/AG bezweckt wie Art. 27 RPG die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbeh�rden. K�nftigen Nutzungspl�nen und -vorschriften wird durch den Erlass einer Planungszone eine sog. negative Vorwirkung zuerkannt, indem Baubewilligungen nur noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene Neuordnung nicht erschwert wird (BGE 118 Ia 510 E. 4d S. 513; Alexander Ruch, Kommentar RPG, Z�rich 1999, Art. 27 Rz. 21). Die Planungszone bewirkt also, dass im betroffenen Umfang die Anwendung des (noch) geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt wird.
Vorliegend erliess der Gemeinderat die Planungszone erst am 14. Januar 2002 w�hrend der H�ngigkeit des Baubeschwerdeverfahrens vor dem Regierungsrat. Soweit aus den Akten ersichtlich bestand zum Zeitpunkt der Vorabkl�rungen des Beschwerdef�hrers im Dezember 1998 bzw. bei der Einreichung seines Umnutzungsgesuchs Anfang April 1999 noch keine konkrete und nach aussen kundgegebene Planungsabsicht, Betriebe des Sexgewerbes in der Wohn- und Gewerbezone WG 3 zu verbieten. Es stellt sich unter dem Gesichtspunkt der gesetzlichen Grundlage f�r die Eigentumsbeschr�nkung die intertemporalrechtliche Frage, ob das Verwaltungsgericht das Umnutzungsgesuch des Beschwerdef�hrers gest�tzt auf die erst im Baubeschwerdeverfahren erlassene Planungszone abweisen durfte.
Das Baugesetz des Kantons Aargau sowie die Allgemeine Verordnung vom 23. Februar 1994 dazu regeln die Frage nicht, ob eine Planungszone, welche erst nach Einreichung des Baugesuches bzw. erst im Rechtsmittelverfahren erlassen wird, auch f�r das entsprechende Bauvorhaben wirksam ist. Sowohl der Regierungsrat als auch das Verwaltungsgericht erachteten es - unter Bezugnahme auf BGE 118 Ia 510 - f�r die Beantwortung der genannten Frage als notwendig, die privaten Interessen des Bauherrn an der Baurealisierung und die �ffentlichen Interessen an der Plan�nderung gegeneinander abzuw�gen. Dieses Vorgehen zur L�sung des �bergangsrechtlichen Problems ist nicht umstritten. Der Beschwerdef�hrer r�gt jedoch, die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Interessenabw�gung sei willk�rlich und verletze die Eigentumsgarantie sowie den Vertrauensgrundsatz.
2.3 Zun�chst ist zu entscheiden, mit welcher Kognition das Bundesgericht die fragliche Interessenabw�gung �berpr�fen kann. Vorliegend tritt das Ergebnis dieser Interessenabw�gung an die Stelle der fehlenden kantonalen �bergangsrechtlichen Gesetzesbestimmung. Da die geltende Bauordnung durch die Planungszone nur im Hinblick auf die Ansiedlung sexgewerblicher Betriebe in der WG 3 ausgesetzt wird und dem Beschwerdef�hrer andere zonenkonforme Nutzungsm�glichkeiten erhalten bleiben, w�re der auf das neue Recht abgest�tzte Grundrechtseingriff nicht als schwer zu werten (vgl. dazu auch BGE 124 II 538 E. 2a S. 540; 115 Ia 363 E. 2a S. 365; 110 Ia 167 E. 7a S. 169 ). Von daher w�re die Interessenabw�gung grunds�tzlich nur unter Willk�rgesichtspunkten zu pr�fen. Da indessen bei dieser spezifischen, intertemporalrechtlich bedingten Interessenabw�gung namentlich verfassungsrechtliche Aspekte wie die Rechtssicherheit (Art. 5 Abs. 1 BV) und der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) mit zu ber�cksichtigen sind, rechtfertigt sich hier eine freie Pr�fung.
2.4 Der Regierungsrat hielt in seinem Entscheid vom 15. Mai 2002 fest, dass in F�llen wie hier dem Prinzip der Rechtssicherheit im Rahmen der Interessenabw�gung ein erh�htes Gewicht zukomme, wenn sich die Planungsabsicht erst nach Einreichung eines Baugesuches verfestige. Auch wenn die Grundeigent�mer keinen Anspruch darauf h�tten, dass ihre baulichen Nutzungsm�glichkeiten dauernd bestehen blieben, m�ssten sie doch bei Ausarbeitung eines Bauprojekts auf geltende und auf voraussehbare k�nftige planungsrechtliche Vorschriften abstellen k�nnen. In dieser Situation m�ssten deshalb besondere �ffentliche Anliegen in Frage stehen, damit eine Planungszone Wirkung entfalten k�nne. Der Regierungsrat stellte nicht in Abrede, dass von Einrichtungen des Sexgewerbes Immissionen ausgehen k�nnen. Er stufte indessen das �ffentliche Interesse, in der WG 3 den Betrieb eines Massagesalons zu untersagen, im konkreten Fall nicht als besonders gewichtig ein. Der umstrittene Massagesalon weise eine beschr�nkte Gr�sse auf, trete gegen aussen diskret in Erscheinung und verf�ge �ber geregelte Betriebszeiten sowie gen�gend Parkpl�tze. Hinzu komme, dass der Entwurf der neuen Bauordnung f�r die WG 3 keinen Mindestwohnanteil vorsehe. Unter diesen Umst�nden habe das �ffentliche Interesse an der vorgesehenen �nderung der Regelung �ber die WG 3 angesichts der erheblichen Bedeutung der Eigentumsgarantie bzw. der Freiheit, die fragliche Liegenschaft nach den geltenden Zonenvorschriften ohne Einschr�nkungen wirtschaftlich nutzen zu k�nnen, in den Hintergrund zu treten. Der Regierungsrat kam entsprechend zum Schluss, dass die vom Gemeinderat erlassene Planungszone f�r das zu beurteilende Umnutzungsgesuch des Beschwerdef�hrers nicht zu beachten sei und der beabsichtigten �nderung der Bau- und Zonenordnung keine (negative) Vorwirkung zukomme.
2.5 Das Verwaltungsgericht kam im angefochtenen Entscheid zum umgekehrten Ergebnis. Das Gericht verglich dabei den BGE 118 Ia 510 zugrunde liegenden Z�rcher Fall mit dem vorliegenden. Es sch�tzte die privaten Interessen des Beschwerdef�hrers an der Nutzungs�nderung als eher geringf�gig ein. Das Gericht ber�cksichtigte dabei, dass es sich beim fraglichen Umnutzungsvorhaben nicht um ein komplexes, umfangreiches Bauprojekt handle, sondern dass dem Beschwerdef�hrer offensichtlich nur ein minimer planerischer Aufwand erwachsen sei. Ferner mass das Gericht dem Umstand Bedeutung bei, dass der Gemeinderat den Beschwerdef�hrer bereits relativ kurze Zeit nach Einreichung seines Baugesuches �ber die geplante �nderung der Nutzungsm�glichkeiten auf der betreffenden Parzelle ins Bild gesetzt habe, w�hrend im Z�rcher Fall die negative Vorwirkung erst im Laufe des Rechtsmittelverfahrens aktuell geworden sei.
Auf der anderen Seite beurteilte das Verwaltungsgericht das �ffentliche Interesse an der Durchsetzung der neuen Ordnung als namhaft. Die Gemeinde Oftringen und ihre Einwohner seien mit einer �berdurchschnittlichen Dichte an Sexsalons konfrontiert; schon heute gebe es auf Gemeindegebiet drei Bordelle. Gegen das Vorhandensein von Betrieben des Sexgewerbes spr�chen moralische, ethische und sittliche Gr�nde. Dazu k�men die ideellen Immissionen. Die Bev�lkerung bringe solche Betriebe zu Recht mit der wachsenden Kriminalit�t, der drohenden "Verslumung" und dem Verlust des Quartiercharakters in Zusammenhang. Schliesslich gehe es auch um Immissionen materieller Art. Die Kunden von Massagesalons spr�chen auf Anzeigen in einschl�gigen Publikationen an und k�men grossmehrheitlich per Auto, zum Teil von weit her. Sie seien mit den �rtlichen Gegebenheiten nur in den seltensten F�llen vertraut und parkierten in aller Regel nicht vor dem Betrieb selbst. Die logische Folge davon seien zu allen Tages- und insbesondere Nachtzeiten Such- und Irrfahrten, wildes Parkieren mit den dazugeh�renden Man�vern und das Zuschlagen von Autot�ren in den bestehenden Wohnquartieren. Insgesamt handle es sich um wesentliche St�rungen des Wohnens. Wie sehr die ganze Problematik die Einwohnerschaft bewege, zeigten nicht nur die grosse Zahl der gegen das Umnutzungsgesuch erhobenen Einsprachen, sondern auch die diesbez�glichen �usserungen in den Medien.
Das Verwaltungsgericht kam angesichts dieser Interessenabw�gung zum Schluss, dass die am 14. Januar 2002 verf�gte Planungszone auch dem Beschwerdef�hrer entgegengehalten werden k�nne. Hieran �ndere nichts, dass sich der Gemeinderat f�r seinen Vorwirkungsentscheid reichlich Zeit genommen habe. Selbst wenn die Planungszone Mitte des Jahres 1999, als der Gemeinderat den Beschwerdef�hrer �ber die beabsichtigte �nderung der Bauordnung orientierte, angeordnet worden w�re, h�tte sie bis ins Jahr 2004 Bestand gehabt. Bis dann werde aber die von der Gemeindeversammlung am 19. September 2002 beschlossene neue Bauordnung mit gr�sster Wahrscheinlichkeit die kantonale Genehmigung erhalten haben.
2.6 Der Beschwerdef�hrer beanstandet die Interessenabw�gung des Verwaltungsgerichts. Er beurteilt es als unhaltbar, dass die H�he der get�tigten Investitionen ein Kriterium daf�r sein soll, ob eine geplante Nutzungs�nderung zu ber�cksichtigen sei oder nicht. Ausserdem macht er geltend, der Gemeinderat habe ihn keineswegs nur relativ kurze Zeit nach seinen Vorabkl�rungen bei der Gemeinde im September und Dezember 1998 �ber die Plan�nderungsabsichten orientiert. Ferner habe der Gemeinderat seit September 1998 vom bevorstehenden Baugesuch des Beschwerdef�hrers Kenntnis gehabt und habe angeblich am 8. Dezember 1998 im 1. Entwurf der neuen Bauordnung eine Beschr�nkung sexgewerblicher Nutzung beabsichtigt. Er w�re gehalten gewesen, sp�testens in diesem Zeitpunkt eine Planungszone zu erlassen, welche dann im Dezember 2003 abgelaufen w�re.
Des Weiteren kritisiert der Beschwerdef�hrer die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Gewichtung des �ffentlichen Interesses. Es erstaune, dass eine Nutzungs�nderung auf weniger als 200 m2 wesentlich schwerwiegender sein solle als der im Z�rcher Fall zur Diskussion stehende Neubau mit einer Bruttogeschossfl�che von fast 100'000 m2 und einer Tiefgarage f�r 800 Personenwagen. Schliesslich bringt der Beschwerdef�hrer vor, das Verwaltungsgericht ber�cksichtige bez�glich der konkret zu erwartenden Immissionen nicht, dass er keine Durchschnitts- oder Laufkundschaft bedienen wolle, sondern eine gehobene Schicht im Stile eines Clubs ("Stammkundschaft"). Auf Rotlicht sei verzichtet worden. Im Weiteren liege ein spezielles Parkierungskonzept vor, welches Irr- und Suchfahrten verhindere. Der angefochtene Entscheid nehme keinen Bezug auf die �rtliche Lage des betroffenen Grundst�cks. Wenige Meter entfernt bestehe ein Restaurantbetrieb mit einer x-fachen Frequenz von Besuchern. Unmittelbar angrenzend sei eine Vielzahl weiterer gewerblicher Betriebe vorhanden. Das Grundst�ck liege am Rande der WG 3 und grenze an die vielbefahrene Hauptstrasse Oftringen - Zofingen.
2.7 Das bisherige und - soweit ersichtlich - noch geltende Recht scheint f�r den Beschwerdef�hrer g�nstiger zu sein als das neue. Zwar ist nicht abschliessend gekl�rt, ob die vorgesehene Nutzungs�nderung nach dem Zonenplan und der Bauordnung der Gemeinde Oftringen vom 30. April 1981/26. M�rz 1985 zul�ssig ist oder nicht. In seinem ablehnenden Baubewilligungsentscheid vom 11. Juni 2001 verneinte der Gemeinderat die Zonenvertr�glichkeit der vorgesehenen Nutzungs�nderung. Der Regierungsrat kam in seinem Beschwerdeentscheid vom 15. Mai 2002 indessen zum Schluss, dass die Nutzungs�nderung im Hinblick auf die davon zu erwartenden materiellen und immateriellen Immissionen mit dem Zweck der geltenden WG 3 vereinbar sei und sich daher als zonenkonform im Sinne von Art. 22 Abs. 2 RPG erweise (genannter Entscheid, E. 4). Das Verwaltungsgericht pr�fte die Zonenvertr�glichkeit nach bisherigem Recht im angefochtenen Entscheid nicht, da es die Geltung der Planungszone auch f�r die betreffende Parzelle bejahte. Nach � 8 Abs. 1 der am 19. September 2002 von der Gemeindeversammlung beschlossenen, vom Grossen Rat indessen - soweit ersichtlich - noch nicht genehmigten und damit noch nicht in Kraft stehenden neuen Bauordnung, sind in der Wohn- und Gewerbezone WG 3 Betriebe nicht zul�ssig, die gewichtige ideelle Immissionen verursachen (z.B. Sexshops, Bordelle, Massagesalon usw.), insbesondere in Gebieten mit einem hohen Wohnanteil. Nach neuem Recht ist das Nutzungsvorhaben des Beschwerdef�hrers nicht mehr zul�ssig, wenn die vom vorgesehenen Betrieb allenfalls ausgehenden ideellen Immissionen als gewichtig eingestuft werden.
W�hrend des gesamten Baubewilligungsverfahrens stand das alte Recht in Kraft. Die Planungszone, welche die Aussetzung des geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Rechts erlaubt, wurde erst nach dem erstinstanzlichen Bauentscheid, knapp drei Jahre nach der Einreichung des Nutzungs�nderungsgesuches erlassen. Zwar orientierte der Gemeinderat den Beschwerdef�hrer rund drei Monate nach Eingang des Gesuches �ber seine Absicht, Einrichtungen des Sexgewerbes auch in der WG 3 zu verhindern, und erliess knapp ein Jahr danach f�r die betreffende Parzelle eine zweij�hrige Bausperre. Diese wurde indessen vom Baudepartement rund 10 Monate sp�ter wegen Verletzung des Verh�ltnism�ssigkeitsprinzips wieder aufgehoben. Der Gemeinderat focht diesen Entscheid nicht an. Auch wenn die Planungsabsicht des Gemeinderates schon vor dem erstinstanzlichen Entscheid f�r den Beschwerdef�hrer ersichtlich war und zumindest im Zeitpunkt des Erlasses der Bausperre im dritten, vom Gemeinderat Oftringen genehmigten Entwurf der �berarbeiteten Bauordnung konkret Gestalt angenommen hatte (vgl. Entscheid des Baudepartements vom 27. M�rz 2001, E. 3b), �ndert das nichts daran, dass die Planungszone erst im Rechtsmittelverfahren erlassen wurde. Schon aus diesem Grund verdienen die vom Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang angerufenen verfassungsm�ssigen Aspekte (Rechtssicherheit, Vertrauensgrundsatz) erh�htes Gewicht.
Ferner ist auch zu ber�cksichtigen, dass der Beschwerdef�hrer im Dezember 1998 an den Gemeinderat gelangte um die Zul�ssigkeit der Nutzungs�nderung informell abzukl�ren. Er wurde zumindest nicht dahingehend informiert, dass die Umnutzung von vornherein nicht zonenkonform w�re oder dass eine �nderung der Bauordnung bevorstehe. Vielmehr einigte man sich darauf, dass der Beschwerdef�hrer ein Baugesuch mit Parkplatzberechnung und den entsprechenden Parkplatznachweis einreiche, wobei ihm von gemeinder�tlicher Seite empfohlen wurde, vor Einreichung des Baugesuches die Nachbarschaft �ber die beabsichtigte Nutzungs�nderung pers�nlich zu orientieren. Der Gemeinderat behielt sich im Beschluss vom 21. Dezember 1998 lediglich vor, sich f�r ein �usseres Erscheinungsbild der Liegenschaft einzusetzen, das nicht offensichtlich einen bordell�hnlichen Betrieb (Rotlicht) erkennen lasse (Entscheid des Regierungsrates vom 15. Mai 2002, E. 2c/aa).
Den privaten Interessen des Beschwerdef�hrers ist unter den gegebenen Umst�nden ein erhebliches Gewicht beizumessen, das nur aufgewogen werden kann, soweit besondere �ffentliche Interessen in Frage stehen. Daran vermag auch der Umstand nichts zu �ndern, dass es sich beim Umnutzungsgesuch des Beschwerdef�hrers nicht um ein komplexes Bauvorhaben handelt.
Das Verwaltungsgericht bewertete das �ffentliche Interesse an der Durchsetzung der neuen Ordnung als namhaft. Das Vorliegen eines �ffentlichen Interesses an der Unterbindung von Betrieben des Sexgewerbes in der Wohn- und Gewerbezone ist nicht von der Hand zu weisen. Das Verwaltungsgericht setzte sich indessen in keiner Weise mit dem konkreten Projekt und den �rtlichen Verh�ltnissen auseinander, sondern brachte in allgemeiner Form Bedenken gegen Sexsalons vor. Wie der Regierungsrat in seinem Entscheid vom 15. Mai 2002 zu Recht ausgef�hrt hat, weist der umstrittene Massagesalon eine beschr�nkte Gr�sse auf, tritt gegen aussen diskret in Erscheinung und verf�gt �ber geregelte Betriebszeiten sowie �ber ein Parkierungskonzept. Ferner grenzt die Liegenschaft an die Kantonsstrasse und in der N�he befindet sich ein Restaurantbetrieb.
Unter diesen Umst�nden erscheint es weder im Lichte der Rechtssicherheit (Art. 5 Abs. 1 BV) noch gest�tzt auf den Verfassungsgrundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) als zul�ssig, das �ffentliche Interesse an der Vorwirkung der neuen Bauordnung f�r das Umnutzungsvorhaben des Beschwerdef�hrers als h�herrangig einzustufen als dessen privates Interesse an der Weitergeltung des alten Rechts. Die Eigentumsbeschr�nkung l�sst sich mit andern Worten �bergangsrechtlich nicht auf die Planungszone abst�tzen. Aus grundrechtlicher Sicht (Eigentumsgarantie) fehlt eine hinreichende gesetzliche Grundlage (vgl. vorne Erw. 2.1 und 2.2).
Da nach dem Gesagten das Bauvorhaben nach altem Recht zu behandeln ist, er�brigt es sich, den weiteren R�gen des Beschwerdef�hrers nachzugehen. Vielmehr erweist sich die Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann, als begr�ndet. Sie ist deshalb gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Es wird Sache des Verwaltungsgerichts sein, das umstrittene Baugesuch auf seine Vereinbarkeit mit der Bauordnung der Gemeinde Oftringen von 30. April 1981/26. M�rz 1985 zu �berpr�fen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdegegner die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen, wof�r sie zu gleichen Teilen solidarisch haften (Art. 156 Abs. 1, 2 und 7 OG). Ferner haben die Beschwerdegegner in solidarischer Verbindung zu gleichen Teilen den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 2 und 5 OG). Das Verwaltungsgericht wird die Kosten f�r die kantonalen Verfahren neu zu verlegen haben.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird, soweit darauf einzutreten ist, gutgeheissen und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 3. April 2003 aufgehoben.
Den Beschwerdegegnern wird f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Gerichtsgeb�hr von insgesamt Fr. 3'000.-- auferlegt, wof�r sie zu gleichen Teilen solidarisch haften.
Die Beschwerdegegner werden verpflichtet, den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen, wof�r sie zu gleichen Teilen solidarisch haften.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Oftringen, dem Baudepartement sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.