Source: https://www.diplomarbeiten24.de/document/469967
Timestamp: 2020-06-05 06:25:02
Document Index: 91168002

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 21', '§ 2', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 22', '§ 21', '§ 21', '§ 22', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 13', '§ 15', '§ 18', '§ 22', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 2', '§ 10', '§ 19', '§ 2', '§ 21', '§ 2', '§ 11', '§ 8', '§ 9', '§ 2', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 4', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 8', '§ 9', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 19', '§ 9', '§ 9', '§ 12', '§ 12', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 7', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 255', '§ 32', '§ 8', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 10', '§ 2', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 21', '§ 21', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 2', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 5', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§8', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 11', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 255', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 255', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 255', '§ 255', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 9', '§ 9', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 9', '§ 21', '§ 9']

Steuerliche Vor- und Nachteile der Verwaltung von Immobilien im ... | Diplomarbeiten24.de
2 Verwaltung von Immobilien im Privatvermögen
2.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
2.2 Zeitliche Erfassung von Einnahmen und Ausgaben
2.3 Einnahmen, Werbungskosten und Besonderheiten
2.3.1 Begriff der Einnahmen und Werbungskosten
2.3.2 Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand
2.3.3 Anschaffungsnahe Aufwendungen
2.3.4 Verbilligte und unentgeltliche Nutzungsüberlassung von Wohnraum
2.3.5 Vermietung mit selbstgenutztem Anteil in der Immobilie
2.4 Abschreibung
2.4.1 Absetzbare Wirtschaftsgüter und Bemessungsgrundlage
2.4.2 Lineare Abschreibung
2.4.3 Degressive Abschreibung
2.4.4 Erhöhte Abschreibung und Sonderabschreibungen
2.4.4.1 Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
2.4.4.2 Erhöhte Abschreibung bei Baudenkmalen
2.4.4.3 Geringwertige Wirtschaftsgüter
2.5 Fallbeispiel: Berechnung aus Vermietung und Verpachtung
3 Verwaltung von Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH
3.1 Allgemeines zur vermögensverwaltenden GmbH
3.2 Pauschale Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG
3.3 Erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG
3.3.1 Grundsatz der Ausschließlichkeit sowie erlaubte, aber nicht begünstigte Tätigkeiten
3.3.2 Eigener Grundbesitz und dessen Verwaltung und Nutzung
3.3.3 Errichtung und Veräußerung von Immobilien-Objekten
3.3.4 Mitvermietung von Betriebsvorrichtung
3.3.5 Begünstigungsschädliche Tätigkeiten
3.4 Gebäudeabschreibung
3.4.1 Planmäßige Gebäudeabschreibung
3.4.2 Außerplanmäßige Gebäudeabschreibung
3.5 Fallbeispiel: Steuerberechnung in einer vermögensverwaltenden GmbH
3.5.1 Gewinnberechnung in der GmbH
3.5.2 Gewinnverwendung
4.1 Prozentualer Steuerbelastungsvergleich in der GmbH
4.2 Anwendung der prozentualen Anteile auf den Gewinn
Tabelle 1: Alle Wohnungen werden fremdvermietet
Tabelle 2: Verbilligte Nutzungsüberlassung von Wohnraum
Tabelle 3: Eigennutzung einer Wohnung
Tabelle 4: Steuerbelastung in der GmbH mit der erweiterten Kürzung
Tabelle 5: Steuerbelastung in der GmbH ohne die erweiterte Kürzung
Tabelle 6: Prozentualer Steuerbelastungsvergleich der GmbH
Tabelle 7: Prozentualer Vergleich des Ausschüttungsbetrags nach Abgeltungsteuer
Tabelle 8: Berechnung der Steuerbelastung anhand eines Gewinns
Alle Menschen setzen sich im Laufe ihres Lebens mit Wohnraum und Immobilien auseinander. Viele Menschen fragen sich, ob sie in Immobilien investieren sollen. Erheblichen Einfluss auf die Entscheidung zu Immobilieninvestitionen haben steuerrechtliche Auswirkungen, insbesondere die Gesamtabgabenbelastung. Diese Entscheidungen können nämlich zu günstigeren, persönlichen wirtschaftlichen Ergebnissen führen. Es macht deshalb Sinn, Strategien zur sinnvollen und wirtschaftlichen Verwaltung von Wohnraum frühzeitig und einzelfallspezifisch zu betrachten. Der Fokus dieser Bachelorarbeit liegt deshalb auf der Frage, welche Überlegungen zu dem steuerlich günstigsten Ergebnis führen. Üblicherweise unterliegen die Vermietungseinkünfte natürlicher Personen der Einkommensteuer.1 Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Verwaltung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in einer Kapitalgesellschaft vorzunehmen. Bei der Besteuerung in einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft können ggf. gewerbesteuerliche Befreiungsvorschriften in Anspruch genommen und die Höhe der steuerlichen Belastung optimiert werden. Deshalb stellt sich die Frage, ob die erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besser im privaten Bereich oder in einer Kapitalgesellschaft versteuert werden sollten, um das steuerlich günstigste Ergebnis zu erzielen.
Diese Bachelorarbeit befasst sich mit den steuerlichen Vor- und Nachteilen der Verwaltung von Immobilien in den Organisationsformen „privater Bereich“ (natürliche Personen) und „vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft“, wie z.B. vermögensverwaltende GmbH oder vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft2, um einen Einblick in den Gestaltungsspielraum der Versteuerung von Vermietungseinkünften zu geben.3 Sie untersucht die Frage, wie eine optimale steuerliche Behandlung der Verwaltung von Immobilien erreicht werden kann und wann die Gründung einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft vorteilhaft sein kann. Entstehen über einen längeren Zeitraum Überschüsse aus der Vermietung und Verpachtung von Objekten, unterliegen diese im privaten Bereich der Einkommensteuer mit einem Steuersatz von bis zu 42%.4 Erzielt eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft einen gleich hohen Gewinn, entsteht eine steuerliche Belastung durch Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag von insgesamt 15,825 %. Unterliegt dieser Gewinn dabei den gewerbesteuerlichen Befreiungsvorschriften, fällt darüber hinaus keine weitere steuerliche Belastung an.5 Die gesamtsteuerliche Belastung der vermögensverwaltenden GmbH klingt unter Optimierungsgesichtspunkten zunächst überzeugend. Soll der Gewinn aber an die Anteilseigner6 ausgeschüttet werden, damit diese als natürliche Personen darüber verfügen können, ist noch die Abgeltung- steuer i.H.v. 25% zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag einzubehalten. Das erhöht die steuerliche Belastung. Die Frage ist also, ob die Besteuerung im privaten Bereich oder in der vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft zu einer günstigeren Gesamtversteuerung und dadurch zu einer geringeren Zahllast an den Fiskus führt.
Um diese Frage zu beantworten werden zunächst die Gesetzesgrundlagen, Besonderheiten, Tatbestandsmerkmale und weitere einkommensteuerliche Paragraphen der Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte des privaten Bereichs genauer beschrieben und untersucht (Kapitel 2). Auf der Grundlage dieser Analyse wird durch Berechnungen von Einnahmen und Ausgaben ein Fallbeispiel entwickelt, um die Überschussermittlung der Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte zu veranschaulichen. Anschließend werden die gesetzlichen Voraussetzungen und Tatbestandsmerkmale des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG untersucht um zu prüfen, ob und wie die Befreiung von der Gewerbesteuer sich vorteilhaft für die vermögensverwaltende GmbH auswirkt (Kapitel 3). Anschließend folgt auf Grundlage der Analyse ein Fallbeispiel zur Gewinnbehandlung durch eine vermögensverwaltende GmbH.
Nachdem in den Kapiteln 2 und 3 die Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte der natürlichen Person im privaten Bereich sowie einer GmbH betrachtet wurden, findet in Form eines steuerlichen Belastungsvergleichs (Kapitel 4) eine Gegenüberstellung der Steuerbelastungshöhe statt. Hier werden die Vor- und Nachteile der steuerlichen Auswirkungen mit unterschiedlichen Voraussetzungen anhand von Fallbeispielen beschrieben. Die Ergebnisse dieser Gegenüberstellung werden ausgewertet, um die Frage zu beantworten, ob eine allgemeingültige Aussage getroffen werden kann, wann sich eine vermögensverwaltende GmbH als günstiger erweist.
Die gesetzlichen Grundlagen dieser Bachelorarbeit betreffen nicht nur die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im privaten Bereich, sondern auch die der vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft. Deshalb wird darauf hingewiesen, dass auf ausschließlich für diese Bachelorarbeit relevante Bereiche eingegangen wird und keine Auslandssachverhalte zu erwarten sind. Außerdem bleiben die Drei-Objekt-Grenze, der gewerbliche Grundstückshandel und die Liebhaberei unberücksichtigt. Zudem wird die Grunderwerbsteuer zwar erwähnt, aber nicht weiter ausgearbeitet, da sie für das Thema nicht weiter relevant ist. Die Darstellung der Verlustbehandlung sowie das Kapitel 2.4.4.3 „Geringwertige Wirtschaftsgüter“ sind nicht ausführlich und abschließend bearbeitet, sondern sollen nur einen Einblick gewähren. Auf weitere Anmerkungen über Einschränkungen und Erklärungen wird in den einzelnen Kapiteln und den Fußnoten verwiesen.
Die gesetzliche Grundlage über die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung erfasst § 21 EStG; die Einkünfte sind gem. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG steuerbar. Demnach entstehen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung durch die zeitlich begrenzte Überlassung, den Gebrauch oder die Nutzung eines sich im Privatvermögen einer Person befindlichen Gegenstandes an einen Dritten.7 Die Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte werden gem. § 21 Abs. 1 EStG in vier Bereiche eingeteilt: In unbewegliche Gegenstände (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG), Sachinbegriffe und bewegliche Gegenstände (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG), Rechte (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG) und schließlich in Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 EStG).8
Unbewegliches Vermögen nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist nicht ausdrücklich definiert, sondern wird durch die beispielhafte Aufzählung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteile (in Form von Wohnungen, Zimmern und einzelnen Räumen), Schiffen und Flugzeugen erläutert.9 Das ausschließliche zur Verfügung stellen von privaten Grundstücken findet meist gegenüber Land- und Forstwirten in Form der Verpachtung statt, damit diese die Erträge aus der Bewirtschaftung der Grundstücke erzielen können.10 Durchaus an Attraktivität gewinnt auch die Verpachtung von privaten Grundstücken zur Stromerzeugung, z.B. durch Windenergieanlagen.11 Die Besteuerung von Schiffen unterliegt nur dann dem § 21 EStG, wenn diese im Schiffsregister eingetragen sind, dadurch dem Liegenschaftsrecht zuzuordnen sind und deshalb zum unbeweglichen Vermögen gem. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG gehören. Bei eingetragenen Luftfahrzeugen verhält es sich mit der Zuordnung zum unbeweglichen Vermögen und der Versteuerung aus Vermietung und Verpachtung wie bei den Schiffen.12 Sind die Schiffe oder Luftfahrzeuge nicht in einem Register eingetragen, sind die Einkünfte aus der Vermietung den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 3 EStG zuzurechnen.13 Grundstücksgleiche Rechte, die zum Beispiel mit Erbbaurechten und Mineralgewinnungsrechten aufgeführt werden, sind wie Grundstücke dem unbeweglichen Vermögen gleichgestellt.14 Überlässt ein Grundstückseigentümer gegen eine Vergütung einem Dritten das Recht auf oder unter seinem Grundstück ein Bauwerk zu errichten, erzielt er sogenannte Erbpachtzinsen (oder auch Erbbauzinsen), die der Versteuerung aus Vermietung und Verpachtung unterliegen.15 Die Überlassung des Grundstücks ähnelt der Verpachtung, allerdings liegt beim Erbbaurecht ein Zeitraum von bis zu 99 Jahren vor.16 Ob nach der Erbpachtzeit Entschädigungszahlungen für den Abriss des Gebäudes geleistet werden oder das Gebäude auf dem Grundstück von dem Grundstückseigentümer oder Erbbauverpflichteten gekauft und durch Vermietung weiter genutzt wird, hängt von der Vertragsgestaltung ab.17 Das Mineralgewinnungsrecht erlaubt die Abtragung und Ausbeutung von Mineralien aus dem Grundstück, ohne dass im Vornherein eine bestimmte Menge der Abtragung von Mineralien bestimmt worden ist. Es stellt somit eine Form des Pachtvertrages dar.18
Mit Sachinbegriffe und beweglichem Betriebsvermögen meint der Gesetzgeber unter Nr. 2 des § 21 Abs. 1 S. 1 EStG die Summe mehrerer Gegenstände, die eine Einheit durch ihren technischen oder wirtschaftlichen Zweck darstellen.19 Zu den Sachinbegriffen und dem beweglichen Betriebsvermögen, die zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen können, zählen die mit einer Wohnung vermieteten Möbel, die Einrichtungsgegenstände im Anlagevermögen einer radiologischen Arztpraxis, Wirtschaftsgüter verbunden zu einer Computeranlage, die Überlassung von Büchern einer Bibliothek oder die Überlassung eines Fuhrparks.20 Da es sich gem. § 21 EStG um erzielte Einkünfte aus Privatvermögen handelt, ist das aufgezählte bewegliche Betriebsvermögen aber irreführend. Um bewegliches Betriebsvermögen handelt es sich dann, wenn die oben aufgeführten Gegenstände als Sachgesamtheit nach einer Betriebsaufgabe vorhanden bleiben und als solche weitervermietet werden.21 Findet dagegen eine Vermietung einzelner Wirtschaftsgüter statt, wie z.B. ein mit Zubehör ausgestattetes Wohnmobil, ein Heißluftballon oder ein einzelner PKW statt eines Fuhrparks, werden diese Einkünfte den sonstigen Einkünften gem. § 22 Nr. 3 EStG zugeordnet.22
Die in § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG aufgeführte zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von geringerer Bedeutung. Zum Beispiel wird die Überlassung von Urheberrechten von Schriftstellern oder Künstlern deren Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit zugeordnet, die Vergütung der Erfindung eines Arbeitnehmers im Angestelltenverhältnis wird dagegen dessen Einkünften aus der nichtselbstständigen Tätigkeit hinzugerechnet.23 Einkünfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG liegen bei den Erben vor, die als Rechtsnachfolger des Verstorbenen weiteren Nutzen aus den Urheberrechten erzielen, auch wenn es sich um eine Zufallserfindung gehandelt hat.24 Mit den gewerblichen Erfahrungen, die vom Gesetzgeber aufgezählt werden, sind das nicht geschützte spezielle Wissen gemeint (besser bekannt als Know-How), besonders in Form von Plänen, Mustern, Lizenzgebühren für die Überlassung eines Patents oder die Überlassungen von Herstellungsverfahren.25 Serienmäßig hergestellte standardisierte Softwareprogramme, auch als Trivialsoftware bekannt, sind davon jedoch ausgenommen.26
In § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG werden auch Gerechtigkeiten und Gefälle aufgeführt. Diese sollen nicht unerwähnt bleiben, sind aber auf Grund der überwiegenden Zuordnung zu anderen Einkunftsarten, meist bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb, in geringerem Maße bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.27 Zu den Real- oder Gewerbegerechtigkeiten zählen z.B. Apotheken-, Fähr-, Fischerei-, Mühlen- und Salzabbaugerechtigkeiten. Bei diesen Gerechtigkeiten besteht das Recht, auf dem Grundstück eine bestimmte Art Gewerbebetrieb auszuüben.28 Gefälle werden durch die Berechtigung zum Streusammeln, zur Weide- und Grasnutzung und zum Holzbezug erzielt.29
Zu den Vermietungseinnahmen zählen auch Einnahmen aus abgetretenen Miet- und Pachtzinsforderungen gem. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 EStG.30 Darunter fallen auch offene Miet- und Pachtzinsforderungen bei einer Grundstücksveräußerung, die im Kaufpreis einberechnet sind.31 Deshalb müssen diese Miet- und Pachtzinsforderungen und das Entgelt des Kaufpreises einzeln aufgeführt werden.32 Die Miet- und Pachtzinsforderungen stellen beim Verkäufer zu versteuernde Einnahmen und beim Käufer Werbungskosten in gleicher Höhe dar. Dabei fallen die Einnahmen aus dem direkten Verkauf des Grundstücks nicht unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.33
Bei allen Aufzählungen des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr.1-4 EStG behält sich der Gesetzgeber vor, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorrangig erst anderen Einkunftsarten zuzurechnen, sofern sie diesen zugerechnet werden können.34,35 Andere Einkünfte denen sie zugerechnet werden können sind: Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft gem. § 13 EStG, Einkünfte aus Gewerbebetrieb gem. § 15 EStG, Einkünften aus der selbständigen Tätigkeit gem. § 18 EStG oder den sonstigen Einkünften gem. § 22 EStG.36 Die Regelung des § 21 Abs. 3 EStG, die einkommensteuerlichen Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte anderen Einkunftsarten zuzurechnen, gilt auch für die verbilligte Überlassung von Wohnungen gem. § 21 Abs. 2 EStG.37,38 Jegliche Vermietungstätigkeit ist bezüglich der Einnahmen und Werbungskosten dem jeweiligen Grundstück, der jeweiligen Immobilie oder dem jeweiligen sonstigen Objekt zuzuordnen und unterliegt der gesonderten Prüfung nach § 21 EStG.39
Entsteht bei einem Vermietungsobjekt ein Verlust (die Werbungskosten sind höher als die Einnahmen), so ist dieser gem. § 2 Abs. 3 EStG und § 10d Abs. 1 EStG zuerst mit positiven Einkünften derselben Einkunftsart (z.B. positive Einkünfte einer weiteren Immobilie) innerhalb der Entstehungsperiode zu verrechnen.40 Verbleibt trotzdem ein negatives Ergebnis, ist dieses Ergebnis mit Einkünften anderer Einkunftsarten auszugleichen.41 Für den Steuerpflichtigen kann das von erheblichem Vorteil sein, um die Verluste von negativen Vermietungseinkünften mit seinen Einkünften aus z.B. nichtselbständiger Arbeit gem. § 19 EStG zu verrechnen und in diesem Bereich gezahlte Steuern erstattet zu bekommen.42,43
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden grundsätzlich gem. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 EStG den Einkunftsarten zugeordnet, bei denen sie entstehen. Das gilt immer dann, wenn diese Einkünfte nicht dem § 21 Abs. 1 S. 1 Nr.1-4 EStG zugeordnet werden können. Gem. Nr. 2 des § 2 Abs. 2 S. 1 EStG werden sie durch den Überschuss der Einnahmen eines Vermietungsobjektes über die mit diesem im Zusammenhang stehenden Werbungskosten ermittelt.44 Relevant für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist die zeitlich richtige Erfassung der Einnahmen und Werbungskosten.45 Bei den Überschusseinkunftsarten wird nur die zeitliche Erfassung durch § 11 EStG bestimmt, nicht aber ob und in welcher Höhe Einnahmen oder Ausgaben vorliegen. Dies erfolgt über die gesetzlichen Grundlagen der Einnahmen gem. § 8 EStG, Ausgaben gem. § 9 EStG und der jeweiligen Einkunftsart selbst.46 Da es sich bei der Einkommensteuer gem. § 2 Abs. 7 EStG um eine zu erklärende Jahressteuer handelt, regelt § 11 EStG welchem Kalenderjahr Einnahmen sowie Ausgaben zuzuordnen sind, um die Besteuerungsgrundlage zu bilden.47 Der § 11 EStG bildet mit dem ersten Absatz die Grundlage des Zuflussprinzips (Zeitpunkt des Geldeingangs) und mit dem zweiten Absatz die des Abflussprinzips (Zeitpunkt, in der die Ausgabe zu berücksichtigen ist).48
Die Vorteile des Zuflussprinzips gem. § 11 Abs. 1 S. 1 EStG bestehen darin, dass nicht wie bei der Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich (§ 4 Abs. 1 und Abs. 5 EStG) Forderungen zum Zeitpunkt der Entstehung berücksichtigt werden, sondern sie im Zeitpunkt des Geldeinganges bzw. Geldflusses versteuert werden.49 Die Entstehung von Forderungen bei der Gewinnermittlung nach Betriebsvermögensvergleich ergibt sich aus den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung, insbesondere der am Bilanzstichtag realisierten Gewinne gemäß dem Imparitäts- und Realisationsprinzip.50 Da die wirtschaftliche Zugehörigkeit der Einnahmen sowie Ausgaben eines Veranlagungszeitraumes und das Imparitäts- und Realisationsprinzip nicht anzuwenden sind, kann es durch die Berücksichtigung im Zeitpunkt des Zahlungsflusses zu einem verzögerten Ergebnisausweis mit hohen Versteuerungen von Einnahmen in einem Veranlagungszeitraum führen. Sollten z.B. noch Einkünfte aus anderen Einkunftsarten als die aus der Vermietung und Verpachtung vorhanden sein und diese auch der Regelung des § 11 EStG unterliegen, kann ein verzögerter Ergebnisausweis verursacht werden.51 Wichtig bei den Zuflüssen ist nicht nur der Geldeingang. Zu Einnahmen führt auch das Erhalten der Verfügungsmacht.52 Das Erlangen der Verfügungsmacht entsteht, sobald ein Leistungserfolg verwirklicht wird oder die Möglichkeit besteht, diesen Erfolg herbeizuführen.53 Der Zeitpunkt ist z. B. gegeben, sobald der Steuerpflichtige über die wirtschaftliche Einnahme verfügen kann. Diese Verfügungsmacht erhält man beim Bargeld mit der Übergabe des Geldes, bei der Überweisung mit der Gutschrift des Betrages auf das Bankkonto des Empfängers und mit der Entgegennahme eines Schecks, da der Empfänger ab diesem Zeitpunkt über die Schecksumme wirtschaftlich verfügen kann.54 Der Übergang von Nutzen und Lasten ist im Steuerrecht die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums. Ab diesem Zeitpunkt beginnt z.B. die Abschreibung einer Immobilie, da die tatsächliche Sachherrschaft und der Zugang zur Immobilie besteht und Mieteinnahmen erzielt werden können.55
In § 11 Abs. 2 S. 1 EStG wird die Anwendung des Abflussprinzips geregelt, obwohl der Gesetzgeber nicht das Wort abgeflossen, sondern geleistet verwendet. Diese Formulierungen führt allerding nicht zu einem inhaltlichen Unterschied.56 Eine Ausgabe gilt zu dem Zeitpunkt als geleistet, sobald sie das Vermögen des Steuerpflichtigen verlässt bzw. aus diesem abfließt. Grundsätzlich liegt dies bei dem wirtschaftlichen Verlust der Verfügungsmacht über ein Wirtschaftsgut vor, wobei die rechtliche Verfügungsmacht wie bei den Zuflüssen nicht relevant ist.57 Eine Ausgabe ist z.B. bei Überweisungen mit dem Eingang des Überweisungsauftrags bei der Bank vollzogen, bei einem Scheck wird die Leistungshandlung mit dem Überreichen des Schecks und bei Zahlungsweise mit einer Kreditkarte mit Abfluss des Geldes vom Bankkonto vollendet.58 Sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Ausgaben können Rückzahlungen bzw. Erstattungen erfolgen.59 Erfolgt die Rückzahlung von Einnahmen, werden diese auch als negative Einnahmen bezeichnet. Diese sind im Jahr des Rückflusses steuermindernd anzusetzen.60 Erstattete Werbungskosten sind ebenfalls zum Zeitpunkt des Geldflusses als positive Einnahme zu erfassen. Die Korrektur oder Rückgängigmachung der negativen Einnahmen führt zu Werbungskosten, die zum Zeitpunkt des Geldflusses entstehen.61
Das Gesetz lässt aber gem. § 11 Abs. 1 S. 2 EStG eine Ausnahme von der strengen Regelung des Zufluss-/Abflussprinzips bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen zu. Die Zuordnung der regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen findet immer bei den am Ende eines Kalenderjahres fälligen Einnahmen statt.62 Eine Einnahme ist kurze Zeit vor Beginn des Kalenderjahres oder kurz nach dessen Beendigung der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zuzuordnen.63 Bei der Zeitspanne vor Beginn eines Kalenderjahres oder nach dessen Beendigung handelt es sich jeweils um 10 Tage, insgesamt um die Zeit vom 22.12. bis zum 10.01..64 In diesem Zeitraum wird vom Zuflussprinzip abgewichen und die entsprechende Einnahme dem wirtschaftlichen Veranlagungszeitraum zugerechnet.65 Von regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen ist dann auszugehen, wenn eine gleiche Leistung unabhängig von der Höhe des Betrages und Eigenschaft der Einnahme jährlich, monatlich oder wöchentlich in gleichen Zeitabständen und Abschnitten geleistet wird, wie z.B. laufende Zinsen oder Miet- und Pachteinnahmen.66 Die z.B. am 05.10.t1 fällige Mieteinnahme für Oktober wird erst zum 05.01.t2 des Folgejahres bezahlt. Sie ist dem Veranlagungszeitraum des Zuflusses (dem Veranlagungszeitraum des 05.01.t2) hinzuzurechnen und in diesem Jahr zu versteuert, da sich die Fälligkeit der Einnahme außerhalb des zehn Tageszeitraumes befindet. Eine am 25.12.t1 fällige Mieteinnahme für Dezember, die zum 07.01.t2 bezahlt wird, ist eine regelmäßig wiederkehrende Einnahme und gilt im wirtschaftlichen Veranlagungszeitraum des 25.12.t1 als geleistet und ist in diesem Jahr zu versteuern.67 Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben gem. § 11 Abs. 2 S. 2 EStG wird auf die entsprechend anzuwendende Regelung des § 11 Abs. 1 S. 2 EStG verwiesen.68
Eine weitere Abweichung des Zuflussprinzips ist durch § 11 Abs. 1 S. 3 EStG sowie für das Abflussprinzip durch § 11 Abs. 2 S. 3 EStG gegeben.69 Bei dem Abflussprinzip setzt der Gesetzgeber zwingend voraus, dass die Vorauszahlung von Ausgaben, die eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren betreffen, gleichmäßig über diesen Zeitraum zu verteilen ist.70 Beträgt der Zeitraum weniger als fünf Jahre sind die Ausgaben direkt abzugsfähig.71 Nennenswert als Beispiel für diese Ausgaben sind Miet-, Pacht-, Leasing-, Erbbauzins- und Nießbrauchszahlungen.72 Da es sich im Immobilienwesen bei Vorauszahlungen oft um hohe Beträge handelt, werden so steuerlich geringere Bemessungsgrundlagen erreicht. Um den regelmäßigen Steuerausfällen entgegenzuwirken, sind diese Vorauszahlungen deshalb aufzuteilen.73 Das Aufteilen der Ausgabe über mehrere Jahre führt in der Wirkungsweise zu einem im Betriebsvermögensvergleich wiederzufindenden Rechnungsabgrenzungsposten.74 Über den Zeitraum von fünf Jahren sind Zahlungen eines Darlehensnehmers in der Form eines Disagios oder Damnums an die Bank in voller Höhe als Werbungskosten geltend zu machen. Allerdings findet der Werbungskostenabzug nur Anwendung, soweit es sich um marktübliche Beträge des Disagios oder Damnums handelt.75 Die Marktüblichkeit richtet sich nach den jeweiligen gesamtwirtschaftlichen Verhältnissen des Kreditmarktes und ist für das finanzierte Objekt einzeln zu prüfen.76 Für hohe Vorauszahlungen von Einnahmen besteht keine zwingende gleichmäßige Aufteilung, sondern ausgedrückt durch das Wort „kann“ in § 11 Abs. 1 S. 3 EStG, ein Wahlrecht zwischen Aufteilung der Einnahme oder der Erfassung in voller Höhe zum Zeitpunkt des Zuflusses. Die Ausübung des Wahlrechts ist an die Voraussetzungen des Abs. 2 S. 3 des § 11 EStG gebunden und kann daher nicht bei weniger als für fünf Jahre vorausgezahlte Einnahmen angewendet werden. Diese Einnahmen sind sofort zum Zeitpunkt der Vereinnahmung steuerwirksam geltend zu machen.77
Der § 11 EStG findet bei Anschaffungs- und Herstellungskosten für Wirtschaftsgüter, geringwertige Wirtschaftsgüter und bei Erhaltungsaufwendungen keine Anwendung. Hier ist der Zeitpunkt der Anschaffung entscheidend und nicht die Zahlung, wobei der Aufwand aus den Anschaffungen der Wirtschaftsgüter durch die Abschreibung entsteht.78,79
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich wie bei allen Überschusseinkünften als Saldo zwischen dem Überschuss der Brutto-Einnahmen gem. § 8 EStG und den mit diesen in Verbindung stehenden Werbungskosten gem. § 9 EStG. Sie ergeben als Nettobetrag die einkommensteuerliche Bemessungsgrundlage.80
§ 8 EStG definiert als gesetzliche Grundlage die Einnahmen der Überschusseinkünfte.81 Von Gesetzes wegen zählen nach § 8 Abs. 1 EStG zu den Einnahmen alle in Geld oder Geldeswert bestehenden Güter, die dem Steuerpflichtigen zufließen.82,83 Damit soll erreicht werden, dass die wirtschaftliche private Leistungsfähigkeit durch Zuwachs des Vermögens einer gerechten Versteuerung unterliegt.84 Dadurch, dass in § 8 EStG als Einnahme auch in Geldeswert bestehende Güter definiert sind, bezweckt der Gesetzgeber, die Vorteile jeglicher Art in Geld zu beziffern (geldwerter Vorteil) und sie in der jeweiligen Überschusseinkunftsart zu versteuern.85 Die geldwerten Güter, z.B. Waren, die Überlassung eines Kraftfahrzeugs, Verpflegung oder ähnliches an einen Arbeitnehmer, werden auch als Sachbezüge bezeichnet und gemäß § 8 Abs. 2 und 3 EStG bewertet.86 Da Sachbezüge eher bei den Überschusseinkünften aus nichtselbstständiger Arbeit gemäß § 19 EStG vorkommen, werden sie im Rahmen der Vermietung und Verpachtungseinkünfte im privaten Bereich vernachlässigt.87 Vielmehr soll durch Gesetzesaufzählungen erklärt werden, was bei den Vermietungs- und Verpachtungseinkünften im privaten Bereich zu den Einnahmen zählt. In Kapitel 2.1 wurde bereits anhand des Gesetzestextes beschrieben, was zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung führt. Zusätzlich gehören jedoch auch dazu: Die zur vorzeitigen Entlassung führenden Abstandszahlungen aus einem Mietvertrag, durch Bergbauunternehmen veranlasste, für Erhaltungsaufwendungen gedachte Ersatzzahlungen, erstattete Werbungskosten88, die Vermietung von Garagen sowie Kraftfahrzeugabstellplätzen, der entgeltliche Nießbrauch und das Wohnrecht an einem Grundstück und sich am Vermietungsobjekt befindliche Reklameflächen, sogenannte Umlagen, also Kosten, die dem Mieter weiterberechnet werden, wie z.B. Wassergeld, Flur- und Kellerbeleuchtung, Grundsteuer, Müllabfuhr- und Kanalgebühren, Straßenreinigung, Heizungskosten und die Warmwasserversorgung, ggf. die Fahrstuhlbenutzung und Verwalterleistungen.89 Versicherungsentschädigungen sind nicht steuerbar soweit sie im Zusammenhang mit vom Mieter verschuldeten Beschädigungen stehen. Erhält der Steuerpflichtige allerdings Entschädigungszahlungen von der Versicherung, die zum Ausgleich eines Erhaltungsaufwands dienen (z.B. auch Versicherungssummen über Brandschäden), handelt es sich um eine steuerpflichtige Versicherungsleistung.90 Ebenso werden Versicherungsleistungen zum Ausfall von Mietzinszahlungen den Vermietungseinkünften zugerechnet.91 Erhält ein Steuerpflichtiger öffentliche Baukostenzuschüsse zur Objekterhaltung oder für Erneuerungen, sind diese nicht bei den Einnahmen aus der Vermietung anzusetzen. Sie mindern die Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten des Objektes.92 Die Zinsen, die auf dem Konto des Vermieters durch Bewahrung der Kaution entstehen sind keine Vermietungseinkünfte, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen, die dem Mieter zuzurechnen sind. Genauso werden auch die Zinsen behandelt, die dem Vermieter vom Instandhaltungskonto zufließen.93 Bei einer Kaution, die am Ende eines Mietverhältnisses zurückbezahlt wird, entstehen keine Mieteinnahmen. Eine Einnahme liegt nur dann vor, wenn die Kaution zugunsten des Vermieters einbehalten wird.94
Von den Einnahmen abziehbar sind Werbungskosten, um eine gerechte Versteuerung der Leistungsfähigkeit der Mieteinnahmen eines Objektes zu erzielen.95 Die Definition der Werbungskosten findet in § 9 EStG statt und ist allgemein für alle Überschusseinkünfte formuliert.96 Demnach handelt es sich bei allen Aufwendungen, die zum Erwerb, der Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen getätigt werden, um Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 und 2 EStG. Diese sind von den damit zusammenhängenden Einnahmen abzugsfähig.97 Die Aufwendungen, die getätigt werden und nicht zum Erwerb, der Sicherung oder Erhaltung einer Einnahme dienen, bezeichnet man als Kosten der privaten Lebensführung oder des persönlichen Unterhalts gem. § 12 Nr. 1 S. 2 EStG (soweit es sich nicht um Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen, Krankheitskosten oder weitere in § 12 EStG aufgeführte Ausnahmen handelt). Sie sind nicht von der jeweiligen Einkunftsart abzuziehen.98 Ab Satz 3 des § 9 Abs. 1 EStG wird eine nummerische nicht abschließende Aufzählung über Werbungskosten und deren Einschränkungen beschrieben. Gleiches gilt für die folgenden Absätze des § 9 EStG.99 Häufig kommt es vor, dass Zuordnungsprobleme zwischen Aufwendungen der privaten Lebensführung und Werbungskosten auftreten.100 Um eine anteilige Berücksichtigung zu gewährleisten, werden die Aufwendungen, die sowohl auf das Objekt, als auch auf die private Lebensführung entfallen (gemischte Aufwendungen) vom Finanzamt akzeptiert, soweit deren Aufteilung leicht, einwandfrei und nach objektiven Kriterien erfolgt und dokumentiert wird.101,102 Das Entstehen von Werbungskosten setzt nicht voraus, dass parallel zu den Aufwendungen bereits Einnahmen erzielt werden, jedoch muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der in Zukunft geltend zu machenden Einkunftsart bestehen.103 Hat der Steuerpflichtige sich dazu entschieden innerhalb einer Einkunftsart tätig zu werden ist es noch nicht notwendig, dass der Inhalt, der Umfang, die konkrete Ausgestaltung und der zeitliche Zusammenhang der Werbungskosten zu den Einnahmen vorliegt.104 Die tatsächlichen Einnahmen können daher erst einige Jahre später erzielt werden.105 Der wirtschaftliche Zusammenhang von Werbungskosten mit Vermietungs- und Verpachtungseinkünften ist immer objektbezogen zu beurteilen und jegliche Werbungskosten sind der Höhe und dem Grunde nach anhand von Dokumenten glaubhaft zu machen.106 Der Zeitpunkt dieser vorab entstandenen Werbungskosten kann sich durch die zukünftige Vermietungsabsicht einer leerstehenden Wohnung ergeben und ist z.B. durch Inserate nachzuweisen, die sich aber auf genau dieses Vermietungsobjekt beziehen müssen.107 Der Kauf eines Grundstücks lässt z.B. nicht erkennen, ob es zukünftig für die Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung verwendet werden soll.108 Erst durch einen zeitlich engeren Zusammenhang des Erwerbs und dem Beginn der Bebauung durch ggf. bereits schon vorab gestellte Bauanfragen, Finanzierungspläne oder die Beauftragung eines Architekten gilt die konkrete Absicht für die Vermietung eines Objektes als nachgewiesen.109
Werbungskosten entstehen auch dann, wenn die Einnahmeerzielung aufgegeben wird oder weggefallen ist.110 Dabei kann es sich z.B. um den Abriss einer durch die Vermietung wirtschaftlich sowie technisch verbrauchten Immobilie als letzter Akt der Vermietungstätigkeit handeln.111 Abrisskosten können nur dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn der Restwert der Immobilie den außergewöhnlichen Abschreibungsgrundlagen gem. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG i.V.m. § 7 Abs. 1 S. 7 EStG unterliegt.112 Sie sind auch dann gerechtfertigt, wenn die Immobilie nur eine geringe Lebensdauer erreicht, da sie durch einen Betriebserweiterungsbau ersetzt werden soll, nach Brandschäden abgerissen und anschließend als Abstellplatz vermietet wird oder der Abriss wegen Unvermietbarkeit und Unwirtschaftlichkeit der Renovierungskosten vorzunehmen ist, obwohl die Fläche anschließend ggf. unbebaut bleibt und nicht weiter vermietet wird.113 Hat der Steuerpflichtige zur Finanzierung der Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie ein Darlehen aufgenommen, sind die Schuldzinsen auch dann weiterhin als Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn der Veräußerungserlös bei dem Verkauf der Immobilie nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig abzulösen. Die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen als Werbungskosten entfällt dann, wenn die Vermietungs- oder Verpachtungseinkünfte vor dem Verkauf nicht mehr erzielt wurden oder die Absicht, Einkünfte zu erzielen, weggefallen ist.114
So lange der Steuerpflichtige plant, Einnahmen zu erzielen, seine Bemühungen aber trotz Aufwendungen für Verkaufs- und Vermietungsanzeigen zu keinem Erfolg führen, sind diese Aufwendungen als fehlgeschlagene oder auch vergebliche Werbungskosten zu berücksichtigen, weil sie aufgewendet werden, um sich aus einer gescheiterten Investition zu befreien.115 Jedoch müssen immer objektive Umstände den Entschluss erkennbar machen, Einnahmen erzielen zu wollen, da das Finanzamt sonst von Liebhaberei ausgeht und diese Werbungskosten nicht akzeptiert.116
Werbungskosten führen durch ihre direkte Abzugsfähigkeit zu einem steuerlich günstigen Ergebnis und ggf. auch schnell zu Verlusten. Um höhere Steuerausfälle auszuschließen, sind Anschaffungs- und Herstellungskosten dem Vermietungsobjekt zuzuordnen und über den Zeitraum der Nutzungsdauer abzuschreiben. Das hat zur Folge, dass sich das Ergebnis aus der Vermietung und Verpachtung im Veranlagungszeitraum und den folgenden Jahren nicht so deutlich reduzieren lässt, wie ein direkter vollständiger Abzug der Kosten.117 Maßgeblich wird in § 255 HGB beschrieben, was als Anschaffungs- und Herstellungskosten gilt. Die Beschreibungen des § 255 HGB finden auch uneingeschränkt im Steuerrecht Anwendung.118
Anschaffungskosten sind gem. § 255 Abs. 1 HGB alle erforderlichen Aufwendungen zum Erwerb eines Wirtschaftsgutes, zur Versetzung dessen in einen betriebsbereiten Zustand oder zur Erfüllung der Zweckbestimmung eines Vermögensgegenstandes.119 Sie beinhalten auch Anschaffungsnebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten. Diese Aufwendungen müssen dem Vermögensgegenstand, hier also dem Vermietungsobjekt, einzeln zugerechnet werden können.120 Die in § 255 Abs. 1 S. 3 HGB genannten absetzbaren Anschaffungspreisminderungen sind bei Vermietungsobjekten unüblich, da es sich um Boni, Skonti, Rabatte oder ähnliche Preisnachlässe handelt die z.B. bei Maschinen üblich sind.121 Der betriebsbereite Zustand einer Immobilie ist gegeben, sobald sie gemäß ihrer Zweckbestimmung genutzt werden kann.122 Die Zweckbestimmung kann unterschiedlich sein. Die Errichtung einer Lagerhalle hat eine andere Zweckbestimmung als eine Immobilie mit mehreren Wohnungen (wobei jede einzelne Wohnung auf ihre Betriebsbereitschaft zu prüfen sind), aber auch der Wechsel der Nutzungsart kann eine Zweckbestimmung sein, z.B. die Umgestaltung einer Wohnung zu einer Arztpraxis.123 Baumaßnahmen, die den Standard des Gebäudes aufwerten und zur bestimmungsgemäßen Nutzung beitragen, zählen zu den Zweckbestimmungen und erhöhen die Anschaffungskosten.124 Entstehen Aufwendungen nach dem Erwerb, handelt es sich um Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen.125 Neben dem Kaufpreis und dessen Nebenkosten führen im Bereich der Immobilienvermietung u.a. auch Schätzgebühren zur Wertermittlung des Grundstücks und Gebäudes, Vermessungskosten, mit dem Kauf zusammenhängende Schadenersatzleistungen, Grundbuchkosten, Notariatsgebühren und Maklerkosten zu den Anschaffungskosten.126 Auch die beim Kauf anfallende Grunderwerbsteuer sowie darauf entfallende Säumniszuschläge sind den Anschaffungskosten zuzurechnen und sowohl auf den Boden- als auch Gebäudeteil gleichermaßen aufzuteilen, da die Grunderwerbsteuer auch für ein auf dem Grundstück vorhandenes Gebäude anfällt.127,128
Die Definition der Herstellungskosten gem. § 255 Abs. 2 HGB gilt auch für das Steuerrecht, wie bei den Anschaffungskosten.129 Bei Herstellungskosten handelt es sich um alle Aufwendungen, die dazu beitragen, eine Immobilie zu errichten oder bei dem ursprünglichen Zustand der Immobilie eine wesentliche Verbesserung herbeizuführen, sei es durch Dienstleistungen oder den Verbrauch von Gütern.130 Zu den Herstellungskosten gehören neben den Abwasseranschlüssen zuzüglich der Gebühren und Kanal- und Sielbaubeiträge auch Außenanlagen, Ausstattungen wie die erstmaligen Einbauten von Fahrstuhlanlagen, Heizungsanlagen einschließlich der Heizkörper und Entlüftungsanlagen.131 Ist ein Gebäude durch schwere Substanzschäden so abgenutzt, dass es unbrauchbar geworden ist, gelten die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ebenfalls als Herstellungskosten, obwohl kein neues Wirtschaftsgut geschaffen wird (auch als sogenannte Kernsanierungen bekannt).132 Wird die Nutzfläche einer Immobilie vergrößert, sei es in noch so geringem Maße (z.B. Anbau eines Balkons, einer Terrasse, eines Flachdacheinsatzes usw.), sind die Aufwendungen den Herstellungskosten zuzurechnen.133 Findet an einem Gebäude eine Substanzerweiterung statt, beispielsweise das erstmalige Anbringen einer Alarmanlage, handelt es sich um Herstellungskosten. Alle weiteren Änderungen oder Modernisierungen ändern nicht mehr die Beschaffenheit und führen damit zu Erhaltungsaufwendungen.134 Die bei Zwischenfinanzierung entstehenden Bauzeitzinsen, die einem Käufer in Rechnung gestellt werden, können je nach Vertragsart zu Herstellungskosten oder sofort abzugsfähigen Finanzierungskosten führen. Zahlt der Steuerpflichtige die Zinsen für das zur Verfügung gestellte Kapital, um die Herstellungskosten zu finanzieren, stellen die Zinsen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar. Handelt es sich jedoch um in Rechnung gestellte Zinsen für Baukosten, die vom Verkäufer erhoben werden, und hat der Steuerpflichtige vorab nicht die Absicht der Vermietung kenntlich gemacht, zählen diese Zinsen zu den Herstellungskosten.135
Erhaltungsaufwendungen betreffen die regelmäßig wiederkehrenden, in etwa gleichem Umfang anfallenden Maßnahmen, die getätigt werden um die Immobilie in einen ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, ohne die Nutzungsdauer oder die Wesensart des Gebäudes zu beeinflussen. Darunter fallen z.B. auch das Ersetzen von Fensterrahmen sowie der Verglasung, der Austausch einzelner Heizkörper und die Umstellung der Heizungsart.136 Erhaltungsaufwendungen sind demnach, im Gegensatz zu den Herstellungskosten, schon einmal in der ursprünglichen Abschreibungsbemessungsgrundlage vorhanden gewesen und bieten nur eine ersetzende Funktion vorhandener Bestandteile.137
1 Mögliche Fälle von Umsatzsteuerproblematiken werden in diesem Zusammenhang vernachlässigt.
2 Es sind auch weitere Rechtsformen bei Kapitalgesellschaften für den Vergleich möglich, wie z.B.die Aktiengesellschaft. In dieser Bachelorarbeit wird sich aber ausschließlich auf die GmbH beschränkt.
3 Vgl. Künster, Stefan, in: Die Vermögensverwaltende GmbH, 2014, Seite 2.
4 Der höchste Steuersatz in der Einkommensteuer ist gem. § 32d Abs. 1 Nr. 5 EStG 45% (Reichensteuersatz). Die KiSt und der SolZ bleiben im Einkommensteuerbereich unberücksichtigt.
5 Vgl. Künster, Stefan, in: Die Vermögensverwaltende GmbH, 2014, Seite 2.
6 Bei den Anteilseignern in dieser Bachelorarbeit handelt es sich um natürliche Personen. Anteilseigner können auch nicht natürliche Personen sein (siehe dazu § 8b KStG), werden aber in dieser Bachelorarbeit vernachlässigt.
7 Vgl. Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 1; BFH: Urteil vom 02.03.2004, IX R 43/03, BStBl. II 2004, Seite 507.
8 Vgl. Nacke, Alois, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 1; Schallmoser, Ulrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 21, Rz. 1.
9 Vgl. Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 5; Hey, Johanna, in: Tipke/Lang Steuerecht, 2013, Seite 398, Rz. 508.
10 Vgl. Nacke, Alois, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 304-305.
11 Vgl. ebd., § 21, Rz. 304-305.
12 Vgl. Nacke, Alois, in Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 308; Mellinghoff, Lambrecht, in: Kirchhof EStG-Kommentar, 2016, § 21, Rz. 42; BFH: Urteil vom 02.05.2000, IX 71/96, BStBl. II 2000, Seite 467.
13 Vgl. Mellinghoff, Lambrecht, in: Kirchhof EStG-Kommentar, 2016, § 21, Rz. 42.
14 Vgl. Eggers, Peter H., in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 59; Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 116.
15 Vgl. Escher, Jens, in: NWB EStG-Kommentar, 2016, § 21, Rz. 104; BFH: Urteil vom 20.09.2006, IX R 17/04, BStBl. II 2007, Seite 112.
16 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 117.
17 Vgl. Goldwein, Alexander, in: Immobilien Investments, 2015, Seite 50.
18 Vgl. Eggers, Peter H., in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 60.
19 Vgl. Eggers, Peter H., in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 87; Mellinghoff, Lambrecht, in: Kirchhof EStG-Kommentar, 2016, § 21, Rz. 44; Pfirrmann, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 140; FG Nürnberg: Urteil vom 25.03.1994, I 308/92, EFG 1994, Seite 970.
20 Vgl. Kulosa, Egmont, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 21, Rz. 102; Holthaus, Jörg, in: Lippross Basiskommentar, 01/2017, § 21, Rz. 35.
21 Vgl. Pfirrmann, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 140; Nacke, Alois, in: Littmann/Bitz/Pust, 12/2016, § 21, Rz. 324; Drüen, Klaus-Dieter, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. B5.
22 Vgl. Holthaus, Jörg, in: Lippross Basiskommentar, 01/2017, § 21, Rz. 35; Nacke, Alois, in: Immobilienbesteuerung, 2016, Seite 139, Rz. 364.
23 Vgl. Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21 Rz. 97; Pfirrmann, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 150; BFH: Urteil vom 04.03.1970, I R 86/69, BStBl. II 1970, Seite 567.
24 Vgl. Nacke, Alois, in: Littmann/Bitz/Pust ESt-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 327.
25 Vgl. Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21 Rz. 97; Pfirrmann, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupbach EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 156.
26 Vgl. Nacke, Alois, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 21 Rz. 337; Schallmoser, Ullrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 21, Rz. 457; BFH: Urteil vom 28.10.2008, IX R 22/08, BStBl. II 2009, Seite 527.
27 Vgl. Mellinghof, Lambrecht, in: Krichhof EStG-Kommentar, 2016, § 21, Rz. 45.
28 Vgl. Drüen, Klaus-Dieter, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. B9; Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 203.
29 Vgl. Eggers, Peter H., in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 93.
30 Vgl. Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 98; Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 127.
31 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 127; Nacke, Alois, in: Littmann/Bits/Pust, 12/2016, § 21, Rz. 344.
32 Vgl. Schalmoser, Ullrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 21, Rz. 466.
33 Vgl. Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 98.
34 Vgl. Rasenack, Christian, in: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, 2002, Seiten 67-68.
35 Subsidiarität der Vermietungseinkünfte zu anderen Einkunftsarten.
36 Vgl. Drüen, Klaus-Dieter, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. D3.
37 Vgl. Kulosa, Egmont, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 21 Rz. 163; Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 277.
38 Ausführlicheres über die verbilligte Wohnungsüberlassung siehe Kapitel 2.3.4 dieser Bachelorarbeit.
39 Vgl. Schallmoser, Ulrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 21, Rz. 101; Mellinghoff, Lambrecht, in: Kirchhof EStG-Kommentar, 2016, § 21, Rz. 48; Klörgmann, Bernhard, in: Ratgeber zur ESt, 2016, Seite 784, Rz. 395.
40 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 10d. Rz. 41; Weber-Grellet, Heinrich, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 2, Rz. 1.
41 Vgl. Schmieszek, Hans-Peter, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 10d, Rz. 30a, 202.
42 Vgl. Hallerbach, Dorothee, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 10d, Rz. 7; Heinicke, Wolfgang, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 10d, Rz. 31.
43 Die Verlustbehandlung ist nicht ausführlich und abschließend bearbeitet, siehe Einleitung.
44 Vgl. Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 174; Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 3.
45 Vgl. Schallmoser, Ulrich, in: Spiegelberger/Schallmoser Immobilien im Steuerrecht, 2015, Seite 105, Rz. 1.407.
46 Vgl. Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 10; Kube, Hanno, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. A4; BFH: Urteil vom 06.05.1977, VI R178/75, BStBl. II 1977, Seite 758.
47 Vgl. Krüger, Roland, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 11, Rz. 4; Weber-Grellet, Heinrich, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 2, Rz. 69; Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 10; BFH: Urteil vom 09.07.1992, IV R 115/90, BStBl. II 1992, Seite 948.
48 Vgl. Pust, Hartmut, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 4; Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 11, Rz. 9; Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 09/2013, § 11, Rz. 2.3.
49 Vgl. Kister, Jan-Hendrik, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 3; Dürr, Ulrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 3; Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 28.
50 Vgl. Frotscher, Gerrit, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 5, Rz. 66.
51 Vgl. Kramer, Gernot, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 24; Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 2.4.
52 Vgl. Dürr, Ulrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 15; Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 11, Rz. 16; Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 21; BFH: Urteil vom 20.03.2001, IX R 97/97, BStBl. II 2001, Seite 562.
53 Vgl. Dürr, Ulrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 15; Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 11, Rz. 16; Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 21
54 Vgl. Kister, Jan-Hendrik, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 45; Dürr, Ulrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 16; Korff, Matthias, in: NWB EStG-Kommentar, 2016, § 11, Rz. 133.
55 Vgl. Kister, Jan-Hendrik, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 45; Dürr, Ulrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 16; Korff, Matthias, in: NWB EStG-Kommentar, 2016, § 11, Rz. 133.
56 Vgl. Pohl, Carsten, in: Lippross Basiskommentar, 01/2017, § 11, Rz. 14; Hey, Johanna, in: Tipke/Lang Steuerrecht, 2013, Seite 279, §8, Rz. 58; Seiler, Christian, in: Krichhof EStG-Kommentar, 2016, § 11, Rz. 9.
57 Vgl. Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 09/2013, § 11, Rz. C1; Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 05/2016, § 11, Rz. 40; Dürr, Ullrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 28.
58 Vgl. Korff, Matthias, in: NWB EStG-Kommentar, 2016, § 11, Rz. 237-239; BFH: Urteil vom 11.08.1987, IX R 163/83, BStBl. II 1989, Seite 16.
59 Vgl. Pust, Hartmut, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 102.
60 Vgl. Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 11, Rz. 21-22; Kister, Jan-Hendrik, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 35; Korff, Matthias, in: NWB EStG-Kommentar, 2016, § 11, Seite 1136, Rz. 35; Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 22; Dürr, Ulrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 21-23.
61 Vgl. Kube, Hanno, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. C8; Kister, Jan-Hendrik, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 113; Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 23.
62 Vgl. Kube, Hanno, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. B31, B32; Kramer, Gernot, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 46.
63 Vgl. Kube, Hanno, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. B31, B32; Kramer, Gernot, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 46.
64 Vgl. Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 34; Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 11, Rz. 93, 94; BFH: Urteil vom 24.07.1986, IV R 309/84, BStBl. II 1987, Seite 16; BFH: Urteil vom 11.11.2014, VIII R 34/12, BStBl. II 2015, Seite 285.
65 Vgl. Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 11, Rz. 90-93; Kister, Jan-Hendrik, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 75, 80; Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 90.
66 Vgl. Dürr, Ullrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 38-39; Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 93.
67 Vgl. Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 96.
68 Vgl. Pust, Hartmut, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz 117.
69 Vgl. Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 50; Kramer, Gernot, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 51a; Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 11, Rz. 99.
70 Vgl. Kube, Hanno, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. C 25-26.
71 Vgl. Dürr, Ullrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 50; Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 46.1.
72 Vgl. Kister, Jan-Hendrik, in: Hermann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 87.
73 Vgl. Dürr, Ullrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 52.
74 Vgl. Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 46.5.
75 Vgl. Kramer, Gernot, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. 51a; Pust, Hartmut, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 136, 137; Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 11, Rz. 100; BFH: Urteil vom 20.10.2003, IV C 48/03, BStBl. I 2003, Seite 546, Rt. 15.
76 Vgl. Schiffers, Joachim, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 46.2.
77 Vgl. Dürr, Ullrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 51; Kube, Hanno, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 11, Rz. B 36.
78 Vgl. Dürr, Ullrich, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 11, Rz. 8; Bergan, Maik, Martin, Sascha, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 11, Rz. 30.
79 Für Definitionen zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, geringwertigen Wirtschaftsgütern, Erhaltungsaufwendungen und Abschreibung wird auf die einzelnen Kapitel verwiesen.
80 Vgl. Gröpl, Christoph, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 8, Rz. A1.
81 Vgl. Pust, Harmut, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 8, Rz. 11, 12; Glenk, Heinrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 8, Rz. 4, 11-12; Wünnemann, Monika, in: NWB EStG-Kommentar, 2016, § 8, Seite 892, Rz. 16.
82 Ausführlicheres über Zufluss gemäß § 11 EStG siehe auch Kapitel 2.2 Zeitliche Erfassung von Einnahmen und Ausgaben.
83 Vgl. Kratzsch, Alexander, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 8, Rz. 50; Krüger, Roland, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 8, Rz. 3; BFH: Urteil vom 06.03.1995, VI R 93/94, BStBl. II 1995, Seite 471.
84 Vgl. Gröpl, Christoph, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 8, Rz. A4, A5; Pust, Harmut, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 8, Rz. 20.
85 Vgl. Steiner, Axel, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 8, Rz. 15-16.
86 Vgl. Adamek, Richard, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 8, Rz. 9; Klörgmann, Bernhard, in: Ratgeber zur ESt, 2016, § 8, Seite 396, Rz. 238.
87 Vgl. Kister, Jan-Hendrik, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 8, Rz. 3-4; Rundshagen, Helmut, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 8, Rz. 25-26; Wünnemann, Monika, in: NWB EStG-Kommentar, 2016, Seite 900, § 8, Rz. 45.
88 Wie in Kapitel 2.2 Zeitliche Erfassung von Einnahmen und Ausgaben beschrieben.
89 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 133; Eggers, Peter H., in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 99; Mellinghoff, Lambrecht, in: Kirchhof EStG-Kommentar, 2016, § 21, Rz. 48; Nacke, Alois, in: Immobilienbesteuerung, 2016, § 21, Rz. 454; Holthaus, Jörg, in: Lippross Basiskommentar, 01/2017, § 21, Rz. 53; Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 101.
90 Vgl. Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 190/44; Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 101; BFH: Urteil vom 22.04.1966, VI 264/65, BStBl. III 1966, Seite 395.
91 Vgl. Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 190/44.
92 Vgl. Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 190/58; Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 133.
93 Vgl. Nacke, Alois, in: Immobilienbesteuerung, 2016, § 21, Rz. 454.
94 Vgl. Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 101.
95 Vgl. Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 1; Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 5; Köhler, Ulrike, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 1; Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 1.
96 Vgl. Fuhrmann, Claas, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 2; Kreft, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 1.
97 Vgl. Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 3; Köhler, Ulrike, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 20; Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. A 15-17; Thürmer, Bernd, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 9, Rz. 100.
98 Vgl. Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 1; Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 14; Köhler, Ulrike, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 2, 55; Kreft, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 179; Thürmer, Bernd, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 9, Rz. 143.
99 Vgl. Fuhrmann, Claas, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 72.
100 Vgl. Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 28; Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. B 794; Fuhrmann, Claas, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 30; Thürmer, Bernd, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 9, Rz. 201; BFH: Urteil vom 27.09.1996, VI R 75/95, BStBl. II 1997, Seite 68.
101 Vgl. Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 20; Köhler, Ulrike, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 58; Kreft, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 09/2016, § 9, Rz. 175; Thürmer, Bernd, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 9, Rz. 145.
102 Als Beispiel für Aufteilungsmaßstab siehe auch Kapitel 2.3.4 „Verbilligte und unentgeltliche Überlassung von Wohnraum“ sowie die Beispiele in Kapitel 2.5.
103 Vgl. Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 26; Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 16; BFH: Urteil vom 18.04.1996, VI R 75/95, BStBl. II 1996, Seite 529.
104 Vgl. Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. B 831; Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 28.
105 Vgl. Fuhrmann, Claas, in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 45; Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 29.
106 Vgl. Loschelder, Friedrich, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 9, Rz. 122; Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. B 832; Kreft, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 54; Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 12; Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 244, S. 340; Thürmer, Bernd, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 9, Rz. 87, 203.
107 Vgl. Thürmer, Bernd, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 9, Rz. 161; Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 244; Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. B 835; Kreft, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 162.
108 Vgl. Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 29.
109 Vgl. Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 31; Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. B 850; Kreft, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 164; Köhler, Ulrike, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 1630.
110 Vgl. Zimmer, Thomas, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 99.
111 Vgl. Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. B 751; Zimmer, Thomas, in: Littmann/Bitz/Pust EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 100; Kreft, Volker, in: Herrmann/Heuer/Raupach EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 164.
112 Vgl. Bornhaupt, Joachim von, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. B 752.
113 Vgl. ebd., § 9, Rz. 753.
114 Vgl. Weiss, Martin, in: NWB EStG-Kommentar, 2016, § 9, Seite 939, Rz. 44; Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 32; Hillmoth, Bernhard, in: Lippross Basiskommentar, 01/2017, § 9, Rz. 58; BFH: Urteil vom 20.06.2012, IX R 67/10, BStBl. II 2013, Seite 275; BFH: Urteil vom 08.04.2014, IX R 45/13, BStBl. II 2015, Seite 635.
115 Vgl. Beckerath, Hans-Jochem von, in: Kirchhof EStG-Kommentar, 2016, § 9, Rz. 25; Köhler, Ulrike, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 455; Lochte, Marcus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 9, Rz. 39.
116 Vgl. Köhler, Ulrike, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 9, Rz. 455.
117 Vgl. Kulosa, Egmont, in: Schmidt EStG-Kommentar, 2017, § 21, Rz. 122.
118 Vgl. Schallmoser, Ulrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 21, Rz. 302; Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 145.
119 Vgl. Morck, Winfried, in: Koller/Kindler HGB-Kommentar, 2015, § 255, Rz. 1; Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 290.
120 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 145; Eggers, Peter H., in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 101; Drüen, Klaus-Dieter, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. B 325; BFH: Urteil vom 12.09.2001, IX R 39/97, BStBl. II 2003, Seite 569.
121 Vgl. Morck, Winfried, in: Koller/Kindler HGB-Kommentar, 2015, § 255, Rz. 3.
122 Vgl. Drüen, Klaus-Dieter, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 325.
123 Vgl. Eggers, Peter H., in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 106.1; Drüen, Klaus-Dieter, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 325; Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 149; BFH: Urteil vom 25.09.2007, IX R 28/07, BStBl. II 2008, Seite 218.
124 Vgl. Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 290; Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 147.
125 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 162.
126 Vgl. Nacke, Alois, in: Immobilienbesteuerung, 2016, Rz. 305.
127 Vgl. Gänger, Hartmund, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 144, Seite 133-134.
128 Auf die Grunderwerbsteuer wird im Rahmen dieser Arbeit, der geringeren Bedeutung wegen, nicht weiter eingegangen.
129 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 163; Morck, Winfried, HGB-Kommentar, 2015, § 255, Rz. 3.
130 Vgl. Morck, Winfried, HGB-Kommentar, 2015, § 255, Rz. 3; Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 291.
131 Vgl. Köhler, Ulrike, in: Bordewin/Brandt EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. 144.
132 Vgl. Drüen, Klaus-Dieter, in: Söhn EStG-Kommentar, 02/2017, § 21, Rz. B 368; Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 164.
133 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 166; Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 281.
134 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 167; BFH: Urteil vom 16.02.1993, IX R 85/88, BStBl. II 1993, Seite 544.
135 Vgl. Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 36.
136 Vgl. Claßen, Andrea, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 9, Rz. 36; Claßen, Rüttger, in: Lademann EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 278; Eggers, Peter H., in: Korn EStG-Kommentar, 01/2017, § 21, Rz. 118.1.
137 Vgl. Lindberg, Klaus, in: Frotscher/Geurts EStG-Kommentar, 12/2016, § 21, Rz. 141; Thürmer, Bernd, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 9, Rz. 206; Schallmoser, Ulrich, in: Blümich EStG-Kommentar, 09/2016, § 21, Rz. 287, 400.
V469967
9783668947047
9783668947054
steuerliche vor- nachteile verwaltung immobilien kapitalgesellschaft § 9 GewStG Vermögensverwaltung vermögensverwaltende
Guido Teigeler (Autor), 2017, Steuerliche Vor- und Nachteile der Verwaltung von Immobilien im privaten Bereich oder einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft, München, Page::Imprint:: GRINVerlagOHG, https://www.diplomarbeiten24.de/document/469967