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Timestamp: 2019-11-17 15:03:20
Document Index: 384517298

Matched Legal Cases: ['§ 387', '§ 91', '§ 4', '§ 3', '§ 535', '§ 546', '§ 812', '§ 387', '§ 535', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 44', 'BGH', '§ 44', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 363', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 3', '§ 2', '§ 4', '§ 9', '§ 9', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 559', '§ 555', '§ 559', '§ 555', '§ 44', '§ 5', '§ 42', '§ 16', '§ 556', '§ 241', '§ 12', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 247', '§ 291', '§ 91']

Zur Berechnung der Wohnfläche bei Einbeziehung von Balkonen und Terrassen | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Zur Berechnung der Wohnfläche bei Einbeziehung von Balkonen und Terrassen
Publiziert am 14. Juni 2016 von raskwar
AG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2014 – 31 C 311/13
Grundsätze für die Berechnung der Wohnfläche bei Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen (§§ 387, 535, 536, 812 BGB in Verbindung mit der WoFlV und der WMR).
1. Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 2.878,93 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 04.01.2014 zu bezahlen.
2. Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden als Gesamtschuldner verurteilt, beginnend ab 01.02.2014 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 860,05 Euro (667,37 Euro Kaltmiete zuzüglich 192,68 Euro Betriebskostenvorauszahlung) jeweils spätestens eingehend zum 3. Werktages eines jeden Monats bis zur vollständigen Räumung der Wohnung Alte Krakauer Straße 10 in 14776 Brandenburg zu zahlen.
3. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
4. Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger begehrten zunächst mit ihrer Klage vom 30.09.2013 – welche am 08.10.2013 bei dem hiesigen Amtsgericht einging und den Beklagten zu 1.) und 2.) nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses dann am 27.11.2013 zugestellt wurde – von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der von den Beklagten mit Mietvertrag zum 01.06.2006 angemieteten Wohnung, gelegen … Straße 10 in … Brandenburg an der Havel, 4. Obergeschoß links, bestehend damals noch aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Dachterrasse sowie den dazugehörigen Kellerraum mit einer vereinbarten Wohnfläche von “121,34 qm”.
Mit Zustimmung der Kläger errichteten die Beklagten während des Mietvertragsverhältnisses im oberen großen Zimmer der Wohnung eine Trennwand mit Tür, wodurch dieses große Zimmer dann in zwei kleinere Zimmer aufgeteilt wurde.
Die vereinbarte Miete der streitgegenständlichen Wohnung betrug unstreitig insgesamt 910,05 Euro im Monat (667,37 € Nettomiete + 242,68 € Nebenkosten).
Die Beklagten zahlten dann ab Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013 jedoch auf die vereinbarte Miete jeweils nur 860,05 Euro/Monat – mithin 50,00 Euro/Monat weniger als vereinbart -, da ihrer Auffassung nach die vereinbarte Betriebskosten-Vorauszahlung im Mietvertrag zu hoch bemessen worden war.
Mit Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 28.05.2013 – Anlage K 2 (Blatt 14 bis 15 der Akte) und K 3 (Blatt 17 bis 18 der Akte) – kündigten die Kläger dieses Mietvertragsverhältnis mit den Beklagten aufgrund Eigenbedarfs des Klägers zu 1.) – Thomas Mix – zum 30.11.2013 auf.
Die Beklagten zahlten hiernach dann unstreitig auf die vereinbarte Miete von insgesamt 910,05 Euro im Monat (667,37 € Nettomiete + 242,68 € Nebenkosten) von August 2013 bis einschließlich September 2013 nur 778,98 Euro/Monat und von Oktober 2013 bis einschließlich November 2013 lediglich 192,68 Euro/Monat.
Zum 30.11.2013 räumten die Beklagten jedoch nicht die streitbefangene Wohnung.
Auf die dann ab dem 01.12.2013 fällig werdende Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 910,05 Euro/Monat zahlten die Beklagten unstreitig im Dezember 2013 und im Januar 2014 lediglich 192,68 Euro/Monat.
Die Kläger haben hiernach die Gutschrift zu Gunsten der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 602,69 Euro mit den bis dahin offenen Mietzahlungen verrechnet, so dass auf Seiten der Beklagten im Januar 2014 unstreitig noch ein “Soll” an Miete und Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 2.878,93 Euro offen stand. Zwischen den Parteien ist insofern jedoch streitig geblieben, ob dieses “Soll” aufgrund einer von den Beklagten erklärten Aufrechnung wegen eines Mietmangels hinsichtlich der Wohnungsgröße erloschen ist.
Mit Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 15.01.2014 – Anlage K 8 (Blatt 94 bis 95 der Akte) und K 9 (Blatt 96 bis 97 der Akte) – kündigten die Kläger dann erneut das Mietvertragsverhältnis mit den Beklagten auf, diesmal jedoch fristlos – hilfsweise ordentlich – wegen Zahlungsverzugs aufgrund des o. g. “Soll” in Höhe von 2.878,93 Euro.
Mittels Klageerweiterungen vom 29.01.2014 begehrte die Klägerseite zudem die Zahlung der jeweils noch offenen Miete bzw. Nutzungsentschädigungen in Höhe von insgesamt 2.878,93 Euro. Zudem begehren die Kläger mit ihrer Klageerweiterung ab dem 01.02.2014 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 860,05 Euro bis zur vollständigen Räumung der Wohnung durch die Beklagten.
Die Beklagte verpflichteten sich dann jedoch im Gerichtstermin vom 27.05.2014 mittels Teil-Vergleich die streitbefangene Wohnung bis zum 01. September 2014 zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben. Die Prozessparteien erklärten den Rechtsstreit insoweit dann im Sinne des § 91a ZPO in der Hauptsache teilweise für erledigt und stellten diesbezüglich gegensätzliche Kostenanträge.
Die Kläger tragen vor, dass …ein Rückforderungsanspruch nicht bestehen würde. Die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche entspreche nämlich der Größe der Wohnung.
Die von den Beklagten vorgenommene Aufrechnung mit angeblichen Betriebskostenerstattungen und zu viel gezahlter Miete sei ebenfalls falsch und wird von ihnen ausdrücklich bestritten werden.
Zwar würden die Beklagten vermeinen die Miete bzw. Nutzungsentschädigung nicht zahlen zu müssen, da ihnen Rückforderungsansprüche zustehen würden, jedoch würden derartige Rückforderungsansprüche hier ihrer – der Kläger – Rechtsauffassung nicht bestehen. Insbesondere sei der Rückforderungsanspruch ihrer Meinung nach von dem Beklagten auch nicht substantiiert nachgewiesen worden. Zwar würden die Beklagten behaupten, dass die Wohnung kleiner sei als im Mietvertrag vereinbart, jedoch hätten die Beklagten ein entsprechendes Sachverständigengutachten hier nicht vorgelegt sondern nur ein Vermessungsprotokoll eines Dipl.-Ing.. Insofern sind sie – die Kläger – auch der Auffassung, dass wenn die Beklagten hier andere Angaben zur Wohnfläche zu Grunde legen würden, diese Angaben von den Beklagten auch entsprechend nachzuweisen wären.
Die Richtigkeit der von den Beklagten nunmehr eingereichte Wohnflächenberechnung vom 02.07.2013 würden sie ausdrücklich bestritten. Die Wohnfläche würde nämlich 121 m², wie im Mietvertrag festgehalten, betragen. Geringfügige Abweichungen würden hierbei keine Rolle spielen. Nach Meinung des Bundesgerichtshofs sind Flächenabweichungen nämlich nur zu berücksichtigen, wenn diese mehr als 10% Abweichung ausmachen. Geringfügige Abweichungen berechtigen aber noch nicht zu einer Mietminderung. Dies würde umso mehr dann gelten, wenn die Miete über Jahre hinweg beanstandungsfrei gezahlt worden ist und eine Einschränkung in der Nutzung der Wohnung offensichtlich durch eine geringfügige Abweisung nicht vorlag.
Ein etwaiger Anspruch der Beklagten sei vor diesem Hintergrund als verwirkt anzusehen, da es nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unbeachtlich ist, wenn dem Mieter über einen längeren Zeitraum eine geringfügige Abweichung von der Wohnfläche nicht auffällt und die Nutzung der Wohnung beanstandungsfrei hingenommen wird.
Die Beklagten hätten aber erstmals im August 2013 mitgeteilt, dass die Wohnfläche 106,6 m² betrage und sich eine Differenz von 14,76 m² ergebe. Aus der von den Beklagten nunmehr eingereichten Wohnflächenberechnung ergebe sich aber eine Wohnfläche von 115,51 m² mit der Grundfläche der Treppe und von 111,16 m² ohne die Grundfläche der Treppe. Weshalb der Beklagtenvertreter in dem Schriftsatz vom 20.02.2014 dann behaupten würde, die Wohnfläche betrage nur 106 m², obwohl die eigene Wohnflächenberechnung der Beklagten von einer Wohnfläche von 111,16 m² ohne Treppe ausgeht, erschließt sich ihnen somit hier nicht.
Insoweit würden sie darauf hinweisen, dass die Beklagten trotz Kenntnis dieser Wohnflächenberechnung Minderungsansprüche geltend gemacht haben, die von 106,6 m² und nicht von 111,16 m² ausgehen. Es seien hier somit offensichtlich falsche Angaben von den Beklagten gemacht worden, obwohl den Beklagten selbst eine abweichende Wohnflächenberechnung vorlag. Sie – die Kläger – sollten hier offensichtlich durch bewusst falsche Angaben dazu gebracht werden, die Eigenbedarfskündigung durch ein Druckmittel eigener Rückforderungsansprüche zurückzunehmen. Auch dieses Verhalten der Beklagten sei im Rahmen der Verwirkung etwaiger Ansprüche zu berücksichtigen.
Darüber hinaus stellt, selbst wenn die Wohnflächenberechnung der Beklagten richtig wäre, die Abweichung nur eine geringfügige Abweichung nach dem eigenen Beklagtenvortrag dar. Erst ab einer Abweichung von über 12 m² Wohnfläche wäre überhaupt die Geringfügigkeitsgrenze überschritten. Egal ob nun die Wohnflächenberechnung, die die Beklagten vorlegen, ohne Treppe oder mit Treppe zugrunde gelegt wird, handele es sich hier aber nur um geringfügige Wohnflächenabweichungen die unberücksichtigt zu bleiben hätten, so dass den Beklagten hier ein Minderungsrecht der Mietzinszahlung nicht zustehen würde.
Darüber hinaus würden bei der Berechnung der Flächen durch die Beklagten einfache mathematische Formeln nicht berücksichtigt. Eine Abweichung der Flächenberechnungen der Parteien würde sich bei dem Zimmer im Obergeschoß der Maisonettewohnung vor folgendem Hintergrund ergeben. Die Beklagten hätten nämlich erst nach Vereinbarung des Mietvertrages das ehemals große Zimmer mit 40,49 qm geteilt, indem sie eine Zwischenwand eingezogen hätten. Das Zimmer Wohnen/Schlafen sei somit eigentlich ein Zimmer. Die Beklagten hätten insofern auch eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet. Sie hätten jedoch dann das große Zimmer im Dachgeschoss geteilt, wodurch die Wohnung im Dachgeschoss aber an Fläche verloren habe. Darüber hinaus sei das Zimmer im Obergeschoß trapezförmig geschnitten. Dieser Umstand sei bei Berechnung der Wohnfläche durch die Beklagten ebenfalls außer Acht gelassen worden. Die Berechnung der Beklagten gehe nämlich von einem Rechteck aus. Auch unter Berücksichtigung der Dachschrägen habe das Zimmer im Dachgeschoss entsprechend dem Grundriss – Anlage K 7 (Blatt 148 bis 149 der Akte) – somit eine anzurechnende Größe von 40,49 m².
Zudem würde die von den Beklagten – unstreitig mit Zustimmung der Kläger – eingezogene Wand zur Teilung des großen Raumes in zwei Räume nicht dazu führen, dass die Wohnfläche sich zu Lasten des Vermieters mindert. Den Wohnraumverlust durch das Einziehen einer weiteren Wand zur Schaffung von zwei Räumen könne nämlich nicht dazu führen, dass die Mietsache mangelhaft wird.
Im Übrigen sei die Dachterrasse eine Terrasse, die bei Ausübung eines berechtigten Interesses der Vermieter aufgrund ihrer Lage, Größe und Nutzbarkeit mit ½ in die Wohnfläche mit einzuberechnen sei. Sie würden insofern darauf hinweisen, dass ihrer Meinung nach hier die Ermessensausübung bei dem Vermieter liegen würde. Der Termin zur Augenscheinseinnahme habe aber auch ergeben, dass hier kein Ermessensfehlgebrauch des Vermieters vorliegen würde. Es würde sich hier nämlich um eine große, mit Natursteinen belegte Dachterrasse mit Zugang zum Wohnzimmer und Ausgang zum Treppenhaus des Wohnhauses – welches den Zugang zum Transport von Pflanzen oder anderen Dingen ermöglicht – handeln.
Darüber hinaus sei es in Brandenburg/Havel ortsüblich, Balkone, Loggien und Dachgärten – unabhängig von ihrer Größe, Lage und Nutzbarkeit – mit ½ in Wohnfläche einzuberechnen. So jedenfalls hätten dies die Wohnungs… der Stadt Brandenburg, die Wohnungs….Brandenburg und die Wohnungs… – Anlagen K 8 bis K 10 – bestätigt. Auch würden sie darauf hinweisen, dass der von den Beklagten selbst beauftragte Vermesser den Balkon mit ½ eingeschätzt habe. Im Übrigen komme es darauf aber gar nicht an, da die Terrasse – wie ortsüblich und vom Vermieter so gehandhabt – mit ½ berücksichtigt wurde.
Vor diesem Hintergrund würde ihnen der Mietzins bzw. die Nutzungsentschädigung aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung gegenüber den Beklagten auch zustehen.
Soweit das Gericht darauf hingewiesen habe, dass ein Sachverständigengutachten möglicherweise einzuholen sei, würden sie darauf hinweisen, dass dieses überflüssig sei. Würde man nämlich die richtige Formel für die Berechnung des Trapezes nehmen, ergebe sich auch bei Zugrundlegung der Daten der Beklagten der größere Wohnwert.
Der Hinweis der Beklagtenseite, dass ein Treppenhaus nicht mit einzubeziehen sei, sei ihrer Meinung nach ebenfalls nicht richtig. In der Wohnflächenverordnung seien damit nämlich die Treppenhäuser des Hauses, die den Zugang zur Wohnung als solches gewähren, gemeint, nicht aber Flächen, die in einer Maisonettwohnung selber liegen. Diese sind ihrer Meinung nach voll als Wohnraum mit nutzbar. Der Raum unter der Treppe würde von den Beklagten insofern auch als Wohnraum genutzt.
Schon nach dem eigenen Vortrag der Beklagten würde somit hier eine abweichende Wohnfläche von mehr als 10% nicht vorliegen.
Selbst wenn sich hier eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung ergeben hätte, wäre dies aufgrund der Nichtzahlung der gesamten Kaltmiete und Zahlung eines lediglich gekürzten Betrages auf die Betriebskosten selbst bei Aufrechnung so geringfügig, da nach wie vor mehr als zwei Monatsmieten offen sind, so dass hier nicht nur die Eigenbedarfskündigung Erfolg gehabt hätte, sondern auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, so dass die diesbezüglich veranlassten Kosten auch den Beklagten aufzuerlegen sind.
Die Kläger beantragten – nachdem sie den Rechtsstreit teilweise hinsichtlich der ursprünglich beantragten Räumung in der Hauptsache für erledigt erklärt haben -,
die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner verurteilt, an sie als Gesamtgläubiger 2.878,93 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 04.01.2014 zu bezahlen
die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner verurteilt, beginnend ab 01.02.2014 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 860,05 Euro (667,37 Euro Kaltmiete zuzüglich 192,68 Euro Betriebskostenvorauszahlung) jeweils spätestens eingehend zum 3. Werktages eines jeden Monats bis zur vollständigen Räumung der Wohnung Alte Krakauer Straße 10 in 14776 Brandenburg zu zahlen.
Die Beklagten beantragten – nachdem sie den Rechtsstreit ebenso teilweise hinsichtlich der ursprünglich beantragten Räumung in der Hauptsache für erledigt erklärt haben -,
Die Beklagten behaupten, dass ein Anspruch auf Räumung ihnen gegenüber hier nicht bestehen würde, da zum einen die Geltendmachung des Eigenbedarfs lediglich vorgeschoben sei und sie darüber hinaus hier auch nicht in Zahlungsverzug mit der Zahlung der Miete geraten seien.
Insbesondere würden sie an der Wohnung die unsachgemäße Berechnung der Wohnfläche bemängeln und darüber hinaus auch tatsächlich vorhandene Mängel. Aus diesem Grunde hätten sie von den Klägern auch die Anpassung der Miete an die tatsächlich vorhandene Wohnfläche gefordert. Hierauf sei dann jedoch die Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgt.
Im Mietvertrag sei nämlich eine Wohnfläche von 121,34 m² vereinbart worden. Tatsächlich würde die Wohnfläche aber nur 106,59 Euro m² betragen, so dass die Flächenreduzierung 14,45 m² betragen würde, mithin also insgesamt eine Differenz von 12,15% im Verhältnis zu der im Mietvertrag vereinbarten Mietfläche von 121,34 m². Diesbezüglich würden sie sich ausdrücklich auf das Ergebnis der Vermessung durch den Dipl.-Ing. … (Blatt 121 der Akte) beziehen.
Insbesondere hätten die beiden Zimmer im Dachgeschoss auch jeweils nur eine Wohnfläche von 8,48 m² und 27,08 m². Völlig neben der Sache würde insoweit hier der Vortrag der Kläger liegen, dass eine Teilung des ehemals großen Zimmers im Dachgeschoss in ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer hier nicht berücksichtigt werden dürfe. Die Teilung dieses Dachgeschosszimmers in zwei Zimmer sei nämlich auch mit Zustimmung der Kläger erfolgt.
Die Kläger hätten in ihrer Wohnflächenberechnung entsprechend dem Mietvertrag zudem die Dachterrasse zu 100% der Grundfläche mit eingerechnet. Bei der Berechnung der Terrasse dürfte hier aber noch nicht einmal die Hälfte der Grundfläche sondern lediglich 1/4 berücksichtigt werden. Nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung seien nämlich Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel anzurechnen.
Die Ortsbesichtigung habe insofern ihrer Auffassung nach auch ergeben, dass die Dachterrasse der Wohnung im Ergebnis wenig nutzbar sei. Der Lärmpegel, der aufgrund der relativen Nähe zur Straße gegeben sei, sei nämlich erheblich hoch. Aufgrund des erhöhten Lärmpegels sei die Dachterrasse somit nur eingeschränkt nutzbar. Erst gegen 21:00 Uhr abends würde nämlich der Verkehrslärm nachlassen, so dass in der Zeit zwischen 06:00 Uhr morgens und 21:00 Uhr abends eine erholsame Nutzung dieser Dachterrasse überhaupt nicht möglich sei.
Selbst wenn man eine positive Aussicht von der Dachterrasse bejahen könne, würde der Lärmpegel somit hier derart nachteilig überwiegen, dass von einem gehobenen Standard vorliegend nicht ausgegangen werden könne. Auch sei die Dachterrasse selbst nicht in erhöhtem Maße komfortabel hergerichtet und keineswegs mit erheblichem Aufwand gestaltet worden. Darüber hinaus sei der Dachkasten aus naturbelassenen Holz bereits ihrer Ansicht nach verwittert und die Bodenplatten des Bodenbelages insgesamt uneben und verschoben. Auch sei die Entwässerung der Dachterrasse ihrer Meinung nach nicht ausreichend.
Da eine Dachterrasse aber im Wesentlichen der Erholung dienen soll; mit der vorliegenden Dachterrasse aufgrund der Ortslage aber ein Erholungszweck erst nach 21:00 Uhr erreicht werden könne, sei die Nutzungsfähigkeit in erheblichem Maße eingeschränkt, weshalb ein Ansatz der Grundfläche von höchstens 25% hier gerechtfertigt sei.
Ebenso hätten die Kläger den innerhalb der Wohnung liegenden Treppenhausbereich als Wohnfläche berechnet, und zwar doppelt, obwohl dieser Bereich nicht zur Wohnfläche herangezogen hätte werden dürfen. Die Treppe müsse hier nämlich völlig außer Betracht bleiben. Insoweit würden sie auf die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25.11.2003 und dort insbesondere § 3 Abs. 3 Nr. 2 verweisen. Danach bleiben aber Treppen mit mehr als 3 Steigungen und deren Treppenabsätze außer Betracht bei der Wohnflächenermittlung.
Da die Differenz der Mietfläche zu der im Mietvertrag vereinbarten Fläche somit 12,15% beträgt, würde hier ein Mangel der Mietsache vorliegen. Sie hätten insofern gegenüber den Klägern aus diesem Grunde auch einen Anspruch auf Anpassung und Reduzierung der Miete sowie der Betriebskosten und zudem auch Ansprüche auf Rückerstattung bereits überzahlter Betriebs- und Mietkosten.
Somit würde hier ein Mangel an der Wohnung vorliegen, da die im Mietvertrag festgehaltene Mietfläche von der tatsächlichen Mietfläche mehr als 10% abweichen würde. Der Anspruch auf Minderung sei auch nicht verwirkt, da es auch vorliegend um einen dauerhaften Mangel gehen würde. Die Kläger hätten nämlich die Wohnfläche wohl vorsätzlich falsch im Mietvertrag angegeben. Obwohl die Wohnflächenverordnung bereits seit dem 25.11.2003 in Kraft getreten sei, hätten die Kläger die nicht anrechenbaren Flächen in dem Mietvertrag mit aufgenommen, obwohl sie wohl gewusst haben, dass diese Flächen nicht berechnet werden dürfen.
Aus diesem Grunde würde ein Rückstand an Miete hier auch nicht zu verzeichnen sein, insbesondere keine Rückstand in Höhe von 2.878,93 Euro bestehen. Bei einem Mietzins von 5,50 Euro/m² und einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche von 14,75 m² würde ihnen nämlich ein monatlicher Rückforderungsanspruch in Höhe von 81,10 Euro gegenüber den Klägern zustehen. Dies würde pro Jahr einen Betrag von insgesamt 973,20 Euro ausmachen.
Unter Berücksichtigung einer Minderung von 12,15% der Nettokaltmiete – gerechnet auf die vertraglich vereinbarte Miete von 667,37 Euro – würde hier also lediglich ein Anspruch der Kläger in Höhe von 586,27 Euro im Monat verbleiben. Darüber hinaus seien auch die Betriebskosten um 50,00 Euro/Monat zu reduzieren, da die Vorauszahlungen zu hoch vereinbart wurden. Somit würde die der tatsächlichen Wohnfläche entsprechende monatliche Miete inklusive Vorauszahlung lediglich 778,95 Euro betragen.
Unter Berücksichtigung ihrer Zahlungen für die Monate Januar 2013 bis Juli 2013 in Höhe von insgesamt 6.020,35 Euro sowie der Zahlungen für August und September 2013 in Höhe von insgesamt 1.557,90 Euro sowie der Zahlungen der Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Oktober 2013 bis Dezember 2013 in Höhe von insgesamt 578,04 Euro würde sich somit hier ein Gesamtbetrag von 8.156,29 Euro ergeben.
Unter Beachtung der geringeren Wohnfläche und der daraus wiederum resultieren monatlichen Zahlungsverpflichtung von lediglich 778,95 Euro hätten sie an die Kläger jedoch lediglich 9.347,40 Euro zahlen müssen, so dass allein für diesen Zeitraum lediglich eine Differenz von 1.191,11 Euro verbleiben würden.
Im Übrigen hätten sie aber Rückforderungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2009 bis 2011. In diesen Betriebskostenabrechnungen seien in den jeweiligen Jahren nämlich Überzahlungen von ihnen geleistet worden. So hätten die Kläger die Heizkosten nach der Wohnfläche zu 30% abgerechnet. Ebenso seien die Warmwasserkosten zu 30% nach Quadratmetern abgerechnet worden. Darüber hinaus seien die Kosten für den Hauswart und die Grundsteuer ebenso nach der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche durch die Kläger berechnet worden. Dies würde jedoch für das Jahr 2009 einen Rückforderungsanspruch in Höhe von 107,89 Euro, für das Jahr 2010 einen Rückforderungsanspruch in Höhe von 110,10 Euro und für das Jahr 2011 einen Rückforderungsanspruch in Höhe von 111,96 Euro ausmachen. Die Summe für die Jahre 2009 bis 2011 entspreche folglich dem Betrag von 329,95 Euro. Diesen Betrag würden sie von den Klägern aufgrund der zu geringen Wohnfläche dementsprechend auch zurückfordern.
Die von ihnen insofern benannten Positionen seien sämtlich nach Quadratmeterfläche von den Klägern umgelegt worden. Da die tatsächliche Wohnfläche jedoch geringer sei, als im Mietvertrag vereinbart, würde ihnen ein Minderungsanspruch und damit auch ein Rückforderungsanspruch gegenüber den Klägern zustehen. Mit dem Differenzbetrag der Zahlung für 2013 in Höhe von 1.191,11 Euro würden sie somit gegenüber den Klägern mit der Betriebskostenrückforderung von 107,89 Euro die Aufrechnung erklären. Darüber hinaus würden sie mit Rückforderungsansprüchen aus der Nettokaltmiete von jährlich 973,20 Euro mit dem Rückforderungsbetrag von 2010 die Aufrechnung erklären. Beide Aufrechnungserträge würden bereits einen Betrag von 1.081,09 Euro ausmachen. Somit würde lediglich ein Restbetrag von 110,02 Euro für das Jahr 2013 verbleiben. Insoweit würden sie mit dem Betrag von 110,02 Euro aus der Rückerstattung der Betriebskosten für das Jahr 2010 bis zur Höhe des Restbetrages von 110,02 Euro die Aufrechnung erklären. Aus diesem Grunde würde aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 hier noch ein Restbetrag von 0,08 Euro verbleiben.
Sie hätten hier aber noch einen weiteren Anspruch auf Rückforderung gegen die Kläger aus der Rückforderung der Betriebskosten für das Jahr 2011 in Höhe von 111,96 Euro zuzüglich der 0,08 Euro aus der Rückforderung der Betriebskosten für das Jahr 2010, so dass aus diesen Beträgen 112,02 Euro noch zur Aufrechnung stehen würden.
Daneben hätten sie auch Ansprüche auf Rückerstattung zuviel gezahlter Mieten für die Jahre 2011 und 2012 in Höhe von jeweils 778,95 Euro. Aus diesem Grunde würden ihnen sogar noch weitere 1.669,92 Euro Rückerstattung gegenüber den Klägern zustehen.
Darüber hinaus hätten sie auch einen Anspruch auf Rückerstattung zuviel gezahlter Betriebskosten für das Jahr 2012 in Höhe von 602,69 Euro.
Demgemäß würde sich ihr Rückforderungsanspruch gegenüber den Klägern noch immer auf 2.272,61 Euro belaufen. Mit dem Teilbetrag von jeweils 586,27 Euro würden sie nunmehr gegenüber den Klägern mit Ansprüchen für die Monate Januar 2014 und Februar 2014 insofern die Aufrechnung erklären.
Insoweit hätten ihre nunmehrigen Prozessbevollmächtigten diese Rückforderung gegenüber den Klägern aber teilweise schon mit Schreiben vom 17.09.2013 angekündigt und sei insofern gegenüber den Klägern die Aufrechnung erklärt worden.
Somit würde hier selbst nach der erfolgten Aufrechnung immer noch ein Betrag von 1.130,07 Euro verbleiben. Aus diesem Grunde würden sie vorsorglich auch die Aufrechnung mit diesem Restbetrag in Höhe von 1.130,07 Euro bereits jetzt für die Monate März und April 2014 erklären.
Nach alledem würde ihrer Meinung nach hier somit feststehen, dass den Klägern einen Anspruch auf Räumung der Wohnung wegen Zahlungsverzugs nicht zugestanden habe, aufgrund der von ihnen erklärten Aufrechnung. Aus selbigen Grunde seien sowohl die Kündigung wegen Zahlungsverzugs als auch die Zahlungsklage unberechtigt, so dass die Klage insoweit auch abgewiesen werden müsse.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …, … und …. Hinsichtlich der Vernehmung dieser Zeugen wird auf das Sitzungsprotokoll vom 21.03.2014 Bezug genommen. Zudem hat das Gericht am 29.04.2014 einen Ortstermin in der streitbefangenen Wohnung durchgeführt und hierbei die Wohnung mit der Dachterrasse, der Innentreppe und der neu errichteten Trennwand im ehemals großen Zimmer im Dachstuhlbereich in Augenschein genommen.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auch auf die jeweiligen Sitzungsniederschriften Bezug genommen.
Die Klage ist in voller Höhe begründet. Den Klägern steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier noch ein Anspruch auf Zahlung der anteiligen Miete für die Monate Januar 2013 bis einschließlich November 2013 (§ 535 Abs. 2 BGB) und zudem ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2013 und Januar 2014 (§ 546a BGB) in Höhe von insgesamt noch 2.878,93 Euro zu.
Die Beklagten befanden sich insofern nämlich mit der Zahlung der Miete bzw. der Nutzungsentschädigung in Verzug, da ihnen vorliegend ein aufrechenbarer Rückzahlungsanspruch (§ 812 Abs. 1, Satz 1, erste Alt. BGB) hinsichtlich vermeintlich bereits zu viel bezahlter Miete und Betriebskosten in dieser Höhe gegenüber den Klägern – mit welchem die Beklagtenseite die Aufrechnung (§§ 387 f. BGB) hätten erklären können – nicht zur Seite stand, so dass der (unstreitig bestehende) Zahlungsanspruch der Klägerseite aufgrund der von den Beklagten erklärten Aufrechnung somit auch nicht erloschen ist.
Aufgrund des zwischen den Prozessparteien geschlossen Mietvertrages ergab sich hier die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung der vereinbarten Miete gegenüber den Klägern (§ 535 Abs. 2 BGB). Die Kläger sind als Vermieter hier nach Überzeugung des Gerichts auch nicht in Höhe einer den Beklagten zustehenden Minderungsquote ungerechtfertigt bereichert. Die an die Beklagten vermietete Wohnung wies nämlich keinen hier zu berücksichtigen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1, Satz 1 BGB auf.
Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, da die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag aufgrund der Bedeutung für die Parteien und die jeweils für die andere Seite erkennbaren Folgen auch nicht nur eine reine Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt (BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09, u. a. in: NJW 2010, Seiten 2648 f.; BGH, NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04, u. a. in: NJW-RR 2006, Seite 801; BGH, NJW 2004, Seite 2230; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03, u. a. in: NJW 2004, Seite 1947; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12, u. a. in: juris; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Auch gilt dies selbst dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche eine “ca.”-Angabe enthält (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03, u. a. in: NZM 2004, Seite 456; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 2295 ff.; BGH, NJW 2009, Seite 2880; BGH, NJW 2010, Seite 1745; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Voraussetzung für das Vorliegen eines Mangels ist somit, dass der tatsächliche Zustand (Ist-Zustand) hinter dem vertraglich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) zurückbleibt (BGH, NJW 2010, Seite 1133; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.). Insofern liegt im hiesigen Mietvertrag aber die Vereinbarung einer Soll-Beschaffenheit von 121,34 qm Wohnfläche vor.
Die Beklagten haben aber nicht bewiesen, dass eine Abweichung vorliegt, die zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt, da die tatsächliche Wohnfläche der streitbefangenen Wohnung hier nicht um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von 121,34 m² liegt, so dass die von den Beklagten angemietete Wohnung auch nicht mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB ist und somit auch die Miete nicht entsprechend gemindert war.
Die Frage, in welchem Umfang die Flächen der Wohnung bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche des Mietwohnraums zu berücksichtigen ist, hängt hierbei davon ab, wie der im Mietvertrag verwendete Begriff “Wohnfläche” zu verstehen ist. Da insoweit ein einheitliches Verständnis diesbezüglich nicht besteht, bedarf es zur Ermittlung des Inhalts dieses Begriffs der Auslegung. Vorrangig sind dabei zwar die evtl. Vereinbarungen der Parteien zu beachten (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03, u. a. in: NJW 2004, Seiten 2230 ff.; BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 218/08, u. a. in: NJW 2009,Seiten 2880 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485), jedoch haben die Vertrags-/Prozessparteien hier eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag aus dem Jahre 2006 gerade nicht getroffen. Der Mietvertrag sieht hier nämlich nicht vor, dass die Berechnungsgrundlage der Wohnfläche der streitigen Wohnung z.B. die Zweite BerechnungsVO oder aber die DIN 277 bzw. die DIN 283 oder aber die seit dem 01.01.2004 geltende WohnflächenVO – WoFlV – vom 25.11.2003 sein soll.
Eine etwaige Baurechtswidrigkeit würde im Übrigen ohne Bedeutung für einen auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts bleiben. Anders verhielte es sich nämlich nur, wenn das Minderungsverlangen unmittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet würde. Hierbei spielen öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die einer Nutzung als Wohnraum entgegenstehen, durchaus eine Rolle. Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt (BGH, Beschluss vom 29.09.2009, Az.: VIII ZR 242/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 662 f.; BGH, Urteil vom 24.10.2007, Az.: XII ZR 24/06, u. a. in: Grundeigentum 2008, Seite 120; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall aber nicht vor. Die Beklagten haben nämlich unstreitig alle Räume der Wohnung während der gesamten Dauer der Mietzeit zu Wohnzwecken genutzt.
Die Anrechnung der gesamten Flächen der Wohnung auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung der Beklagten könnte zudem auch die Schrägen und den Spitzboden mit beinhalten, wenn es zutreffen würde, dass eine solche Anrechnung der in Brandenburg an der Havel ortsüblichen Verkehrssitte entsprechen würde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben nämlich ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 2295 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Es ist somit auch grundsätzlich möglich, dass ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist als die Anwendung der WohnflächenVO.
Es erscheint bei einer Maisonettewohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden – wie hier – somit auch durchaus denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 44/03, u. a. in: NJW 2004, Seiten 2230 ff.). In der jahrzehntelangen Praxis des hiesigen Gerichts wurden jedoch Dachschrägen – insbesondere bei Spitzböden – aber in Brandenburg an der Havel seit dem Tag der deutschen Einheit (03.10.1990) grundsätzlich bei der Berechnung der Wohnfläche gemäß der Zweite BerechnungsVO unberücksichtigt gelassen, so dass das Gericht eine Ortsüblichkeit der Anrechnung der gesamten Grundflächen eines ausgebauten Spitzbodens hier in der Stadt Brandenburg an der Havel gerade nicht erkennen kann und insofern seit Inkrafttreten der WohnflächenVO diese stets herangezogen wurde.
Auch die Behauptung der Klägerseite, dass es in der Stadt Brandenburg an der Havel eine ortsüblichen Verkehrssitte dergestalt geben würde, dass immer die Hälfte der Grundfläche der Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen bei der Ermittlung der Wohnfläche angerechnet wird, kann das erkennende Gericht in seiner jahrzehntelangen Gerichtspraxis hinsichtlich der Berechnung von Wohnflächen in der Stadt Brandenburg an der Havel nicht sehen. Zwar hat die Klägerseite insoweit entsprechende schriftliche Erklärungen von einigen Vermietern (und zwar von der Firma Wohnungs… vom 07.04.2014 – Anlage K 10 [Blatt 188 der Akte] -, der Firma … vom 08.05.2014 – Anlage K 8 [Blatt 186 der Akte] – und der Firma Brandenburger Wohnungs… vom 26.05.2014 [Blatt 215 der Akte]) eingereicht, jedoch haben selbst diese Vermieter einräumen müssen, dass sie lediglich “überwiegend” bzw. zu “95%” für die Berechnung der Wohnfläche die Hälfte der Grundfläche der Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen heranziehen würden.
Zwar ist der Ausnahmefall – ein derartiger Berechnungsmodus sei örtlich üblich – begrifflich nicht so unbestimmt, dass darauf nicht abgestellt werden könnte. Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist – wie der Bundesgerichtshof bereits ausgeführt hat (BGH, Urteil vom 23.07.2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 44/03, u. a. in: NJW 2004, Seiten 2230 ff.) – eine bestehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der für die Wohnflächenberechnung in Betracht kommenden Bestimmungen – also z. B. nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung, der DIN 283 oder der DIN 277 – zu berechnen, gemeint. Die Feststellung einer solchen Verkehrssitte ist aber Sache des hier erkennenden Gerichts (BGH, Urteil vom 23.07.2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, NJW 1991, Seiten 912 f.).
Die DIN 283 oder die DIN 277 gelangten in den neuen Bundesländern – wie dem Land Brandenburg – aber zu keinem Zeitpunkt zur Wirkung, da selbst die DIN 283 schon im Jahre 1983 in den alten Bundesländern zurückgezogen wurde.
Zwar galt bis zum Inkrafttreten der WoFlV vom 25.11.2003 auch in den neuen Bundesländern der § 44 Abs. 2 der der Zweiten Berechnungsverordnung und ist darin geregelt gewesen, dass die Grundfläche von Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckten Freisitzen “bis zur Hälfte” angerechnet werden können (BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seite 2295; AG Berlin-Schöneberg, Grundeigentum 2010, Seiten 919 f.). Dass der § 44 Abs. 2 der der Zweiten Berechnungsverordnung entsprechend den Schreiben der o. g. Vermieter in der Stadt Brandenburg an der Havel aber zu einer gesicherten “ortsüblichen Verkehrssitte” geführt hat, die auch noch nach dem Inkrafttreten der WoFlV vom 25.11.2003 weiterhin Bestand hat, kann das erkennende Gericht jedoch nicht nachvollziehen. Ein derartiger ortsüblicher Berechnungsmodus besteht zumindest in der Stadt Brandenburg an der Havel gerichtbekannt nicht (zu Hamburg vgl. hierzu: LG Hamburg, ZMR 2013, Seite 284, wo ebenso ein solcher Berechnungsmodus nicht gesehen wird; zu Berlin vgl.: LG Berlin, Grundeigentum 2011, Seiten 1086 f.). Dies hier umso mehr, als die o.g. Vermieter wohl ein nicht unerhebliches Eigeninteresse diesbezüglich haben dürften und ihre schriftlichen und unverbindlichen Erklärungen im Übrigen auch nicht mit entsprechendem Datenmaterial unterlegt wurden sondern nur pauschal erfolgten.
Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche (hier angegeben mit: “121,34 qm”) richtet sich somit dann aber – da die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben und eine andere Berechnungsweise in der Stadt Brandenburg an der Havel auch gerichtsbekannt nicht ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags (hier im Jahre 2006) maßgeblichen Bestimmungen (BGH, Urteil vom 23.05.2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009,Seiten 2295 ff.; LG Koblenz, ZMR 2010, Seiten 855 ff.; AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12, u. a. in: juris; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
In der Mangelung einer anderen Regelung ist insofern aber die WoFlV vom 25.11.2003 auch bei vorliegend freifinanziertem Wohnraum anwendbar (LG Koblenz, ZMR 2010, Seiten 855 ff.; AG Flensburg, WuM 2012, Seiten 29 f.; AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12, u. a. in: juris; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485; AG Hamburg-Altona, Enscheidung vom 17.11.2009). Die Heranziehung der WoFlV zur Ermittlung der Wohnfläche entspricht insofern nämlich nunmehr der Verkehrssitte (LG Itzehoe, Urteil vom 23.07.2013, Az.: 11 S 17/13; LG Koblenz, ZMR 2010, Seiten 855 ff.).
Da der Mietvertrag der hiesigen Prozessparteien nämlich erst im Jahre 2006 – und damit schon im zeitlichen Geltungsbereich der WoFlV vom 25.11.2003 – geschlossen wurde, ist hier also auch die WoFlV für die Berechnung der Wohnfläche heranzuziehen (BGH, Urteil vom 23.05.2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 2295 ff.; LG Koblenz, ZMR 2010, Seiten 855 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Hiernach werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte, von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Hälfte und von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte, angerechnet (vgl. § 4 WoFlV; Dr.-Ing. J. Gante, WuM 2008, Seiten 525 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Wenn ein Mieter – wie hier die Beklagten – sich insofern auf eine Minderung der Miete beruft, muss er aber konkrete Sach- oder Rechtsmängel darlegen, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen (BGH, Urteil vom 27.02.1991, Az.: XII ZR 47/90, u. a. in: WuM 1991, Seite 544). Erforderlich ist die Darstellung des “Soll-Zustandes” und des “Ist-Zustandes”. Der Mieter muss also den Inhalt der vertraglichen Abreden darlegen. Wurde kein besonderer “subjektiver” Zustand vereinbart genügt ggf. der Hinweis auf das Bestehen eines Wohnraummietvertrages, da sich aus diesem dann der objektive Zustand durch das Gericht ermitteln lässt. Der Mieter muss aber nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel darlegen (BVerfG, Beschluss vom 29.05.2007, Az.: BvR 624/03, u. a. in: NJW 2007, Seite 3118). Erforderlich ist jedoch eine substantiierte Darlegung des Mangels und nicht nur pauschale Behauptungen. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Mieter Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom 25.10.2012, Az.: VIII ZR 125/11, u. a. in: NJW 2012, Seite 382).
Die Angabe näherer Einzelheiten ist hingegen nicht erforderlich. Erforderlich aber auch ausreichend ist es, dass das Gericht in die Lage versetzt wird, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Der Mieter genügt seiner Darlegungslast somit schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder auch einer bestimmten Minderungsquote braucht er hingegen nicht vorzutragen. Wie viel Sachvortrag im Einzelnen erforderlich ist, hängt somit immer vom jeweiligen Mietmangel ab. Hierauf aufbauend muss das Gericht dann den Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung ermitteln (BGH, Urteil vom 27.02.1991, Az.: XII ZR 47/90, u. a. in: WuM 1991, Seite 544).
Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof die Frage der Beweislast für anfängliche Mängel – soweit ersichtlich – aber ausdrücklich offen gelassen. Nach den Regeln des Allgemeinen Schuldrechts muss der Schuldner – also der Vermieter – zwar die vertragsgemäße Erfüllung beweisen. Nach Überlassung der Mietsache obliegt demgegenüber aber in der Regel dem Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat (BGH, Urteil vom 15.11.2006, Az.: XII ZR 120/04, u. a. in: NJW 2007, Seite 2394; BGH, NJW 1985, Seiten 2328 f.; BGH, NJW 1989, Seiten 3222 ff.; BGH, NJW 2004, Seite 2299). Dies ergibt sich aus § 363 BGB, der die Beweislast dem Gläubiger auferlegt, wenn er die Leistung des Schuldners als Erfüllung angenommen hat. Für die Frage, wer die Beweislast trägt, kommt es somit in der Regel darauf an, ob die Mietsache “Wohnung” bereits überlassen und vom Mieter angenommen worden ist. Dies führt dann zu dem Grundsatz: Hat der Mieter die Mietsache als im Wesentlichen vertragsgemäß übernommen, so muss er nachweisen, dass ein anfänglicher Mangel vorlag.
Die Beklagten mussten das Vorliegen der von ihnen behaupteten Wohnflächen-Abweichung somit vorliegend zumindest substantiiert begründen, da sie hierfür dem Grunde nach darlegungspflichtig waren (AG Dortmund, Urteil vom 26.11.2013, Az.: 425 C 7773/12; AG Ludwigslust, Urteil vom 31.05.2013, Az.: 5 C 324/13; Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 73. Aufl., 2014, § 536 BGB, Rn. 5).
Dieser Substantiierungsverpflichtung sind die Beklagten vorliegend aber dadurch nachgekommen, in dem sie die streitbefangene Wohnung durch den Dipl.-Ing. … haben vermessen lassen (Blatt 121 der Akte), so dass die Beklagten damit im Rahmen ihrer Möglichkeiten substantiiert dargelegt haben, warum hier eine Wohnflächenabweichung vorliegen soll. Von den Beklagten als Mietern ist insofern eine weitergehende Überprüfung der von ihnen vermuteten Wohnflächenabweichung nicht zu verlangen, da dies ansonsten die an einen mit der Rechtslage nicht ohne weiteres vertrauten Mieter zu stellenden Sorgfaltsanforderungen überspannen würde (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Insbesondere erfordert die von einem Mieter zu verlangende Sorgfalt nicht, dass er sich vor der Mängelanzeige mittels einer komplizierten Wohnflächenberechnung kundig macht oder gar ein – mit erheblichen Kosten verbundenes – Sachverständigengutachten zur Wohnfläche (wie in einem Gerichtsverfahren) einholt. Denn die Behauptung eines Mangels erfordert nicht seine vorherige zweifelsfreie Feststellung. Andernfalls würde die Durchsetzung von Mängelrechten in nicht hinnehmbarer Weise erschwert.
Bleibt somit – wie hier hinsichtlich der Wohnflächenberechnung – bei der Mängelanzeige ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, dürfen Mängelrechte durch die Mieter auch dann geltend gemacht werden, wenn sich das Verlangen im Ergebnis evtl. als unberechtigt herausstellen sollte (BGH, NJW 2011, Seiten 143 ff.; BGH, NJW 2009, Seiten 1262 ff.; BGH, NJW 2008, Seiten 1147 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: juris und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Da die Kläger dem substantiierten Vortrag der Beklagten zur Berechnung der jeweiligen Wohnfläche der einzelnen Räume dieser Wohnung nur mit einem auf den Grundriss der Wohnung – Anlage K 7 (Blatt 148 bis 149 der Akte) – verweisenden Vortrag entgegen getreten sind und zudem der überwiegende Teil der Größe der Wohnflächen der Räume auch nahezu unstreitig ist, kann sich das Gericht hier somit grundsätzlich auch auf das von der Beklagtenseite eingereichten Wohnflächen-Vermessungsergebnisse des Dipl.-Ing. … (Blatt 121 der Akte) beziehen, da die Kläger – trotz richterlichen Hinweises – ausdrücklich kein Sachverständigengutachten zur konkreten Berechnung der Wohnfläche beantragen wollten.
Bei der Ermittlung der Grundfläche für die Berechnung der Wohnfläche bleiben aber gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2. WoFlV “Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze” außer Betracht, so dass hier auch der Bereich der Innentreppe der Wohnung mit einer Grundfläche von 4,35 m² außer Betracht zu bleiben hat. Entgegen der Rechtsauffassung der Kläger bezieht sich nämlich § 3 Abs. 3 Nr. 2. WoFlV nicht auf die Treppe im Treppenhausflur des Hauses sondern gemäß § 2 Abs. 1 WoFlV nur auf die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die in der Wohnung befindliche und hier streitbefangene Treppe gehört aber unstreitig ausschließlich zu der streitigen Wohnung, so dass dann auch die entsprechende Grundfläche von 4,35 m² bei der Berechnung der Wohnfläche außer Betracht zu bleiben hat.
Im Übrigen sind nach § 4 Nr. 4 der WoFlV Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zwar nur zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte bei der Berechnung der Wohnfläche anzurechnen, so dass für Tatsachen, die eine Anrechnung der Balkon-, Loggia-, Dachgärten- und Terrassenflächen zu mehr als einem Viertel begründen, somit der Vermieter – mithin hier die Kläger – die Darlegungs- und Beweislast trägt (AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12; AG Berlin-Wedding, Grundeigentum 2006, Seite 331), jedoch ist der Klägerseite dieser Beweis nach Überzeugung des erkennenden Gericht im vorliegenden konkreten Fall gelungen. Eine Abweichung von der Regelanrechnung zu einem Viertel ist nach dem Verordnungsgeber nämlich dann zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen, wie z.B. besonders gute Lagen oder eine aufwendige Balkon- oder Terrassengestaltung (BR-Drs. 508/03, S. 26; AG Flensburg, WuM 2012, Seiten 29 f.; Gante, WuM 2008, Seiten 525 ff.; Grundmann, NJW 2003, Seiten 3745 ff.).
Der Abschnitt 2 Abs. 1 der Anlage zu § 9 der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – WMR – gibt hier insofern aber eine Orientierungshilfe (Dr.-Ing. J. Gante, WuM 2008, Seiten 525 ff.). Ist die (Dach-) Terrasse bzw. der Balkon “gut bis sehr gut” nutzbar, wird insofern aber der Wohnwertfaktor mit 30% bis 50% der Grundfläche angesetzt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ausreichende Stellfläche für Garten-/Liegestühle und einen Tisch vorhanden ist, die Ausrichtung nach süd/südwest liegt, eine Aussichtslage gegeben ist, keine Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre) vorliegt, keine Beeinträchtigungen durch Lärm etc. gegeben sind, der Bodenbelag hochwertig ist, die Terrasse bzw. der Balkon (tlw.) überdacht sind und eine gute funktionale Zuordnung zu den Innenräumen besteht.
Dagegen ist die Grundfläche nur mit 25% anzusetzen, wenn die (Dach-) Terrasse bzw. der Balkon nur “normal” nutzbar ist, d. h. wenn eine ausreichende Stellfläche für Garten-/Liegestühle und einen Tisch, die Ausrichtung nach west/südost liegt, eine geringe Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre) vorliegt, geringe Beeinträchtigungen durch Lärm etc. gegeben sind, der Bodenbelag nur durchschnittlich ist und nur eine durchschnittliche funktionale Zuordnung zu den Innenräumen besteht.
Die mit den in Abs. 1 genannten Wohnwertfaktoren anrechenbare Grundfläche der Außenwohnbereiche beträgt jedoch bei Wohnungen mit einer Wohnfläche (ohne Außenwohnbereiche) von bis zu 80,0 m² gemäß Abschnitt 2 Abs. 2 der Anlage zu § 9 der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – WMR – höchstens 12,0 m², bei Wohnungen mit einer Wohnfläche über 80,0 m² (ohne Außenwohnbereiche) höchstens 15 % dieser Wohnfläche. Die darüber hinausgehende Grundfläche ist zudem bis zu einem wirtschaftlich sachgemäßen Höchstwert, der einzelfallbezogen festzulegen ist, mit 40 % des Wohnwertfaktors nach Abs. 1 anzurechnen. Abweichend von Abs. 2 können gemäß Absatz 3 der Anlage der WMR aber Dachterrassen bei sog. Penthousewohnungen auch mit einem größeren Anteil als 15 % angerechnet werden.
Die hier nun durch das Gericht zu beurteilende Dachterrasse mit einer Grundfläche von 18,26 m² liegt in südöstlicher Richtung, hat eine mehr als ausreichende Stellfläche für Garten-/Liegestühle und einen Tisch sowie eine sehr gute Aussichtslage über die Bäume und die Stadt bis hin zum Fluss Havel. Es ist zudem eine Einsicht auf diese Terrasse von öffentlichen Straßen/Plätzen aus hier überhaupt nicht möglich. Der Bodenbelag ist zudem hochwertig und es besteht eine sehr gute funktionale Zuordnung zu den Innenräumen, zumal diese Terrasse sowohl vom Wohnzimmer als auch vom Treppenhausflur begehbar ist, so dass z.B. Gäste nicht unbedingt durch die Wohnung gehen müssen um auf die Terrasse zu gelangen. Jedoch sind hier durch die ca. 80 m bis 100 m entfernte Straße (die aber keine Bundesstraße ist und lediglich den normalen Verkehrslärm aufweist) gewisse Beeinträchtigungen durch Lärm gegeben und ist die Terrasse auch nicht überdacht. Unter Beachtung dieser Wohnwertfaktoren geht das erkennende Gericht hier davon aus, dass 33,33% der Grundfläche dieser Terrasse als Wohnfläche angerechnet werden können, mithin 6,09 m².
Zwar haben die Kläger hier nur mittels Grundriss – Anlage K 7 (Blatt 148 bis 149 der Akte) – dargelegt, dass das ehemals große Zimmer im Dachgeschoss 40,49 m² aufwies, bevor es dann – auf Wunsch der Beklagten nach Abschluss des Mietvertrages – aufgeteilt wurde, indem die Beklagten eine Zwischenwand einzogen und geht der Dipl.-Ing. … hier nur von einer Wohnfläche der beiden hierdurch entstandenen Zimmer von insgesamt 35,92 m² (27,08 m² Wohnen + 8,48 m² Schlafen) aus, so dass hier die Differenz der Angaben der Parteien mit 4,57 m² nicht unerheblich ist. Jedoch hat der Dipl.-Ing. … unstreitig bei seiner Berechnung die Grundfläche der neu errichteten Zwischenwand nicht mit einbezogen, obwohl er dies hätte tun müssen, da diese Grundfläche als vollwertige Wohnfläche vorliegend anzurechnen ist. Die von den Beklagten eingezogene Wand zur Teilung des großen Raumes im Dachgeschoss in zwei Räume führte nämlich nicht dazu, dass die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche sich zu Lasten des Vermieters mindert (§ 242 BGB). Den Wohnraumverlust durch das Einziehen einer weiteren Wand zur Schaffung von zwei Räumen kann nämlich nicht dazu führen, dass die Mietsache hierdurch mangelhaft wird. Unter Berücksichtigung dessen und der Tatsache, dass die Zwischenwand wohl ca. 5,58 m (3,21 m + 2,64 m) lang ist und wohl mindestens eine Stärke von 10 cm aufweist, geht das Gericht hier davon aus, dass der Berechnung des Dipl.-Ing. … allein wegen der Zwischenwand im Dachgeschoss schon mindestens 0,585 m² hinzuzurechnen sind.
Darüber hinaus ist das Zimmer im Obergeschoss trapezförmig geschnitten. Auch diesen Umstand hat der Dipl.-Ing. … bei seiner Berechnung der Wohnfläche offensichtlich außer Acht gelassen. Seine Berechnung geht nämlich von einem Rechteck aus.
Weil somit die Berechnung des Dipl.-Ing. … bezüglich der Wohnfläche des Dachgeschosses offensichtlich nicht korrekt ist, die Klägerseite andererseits aber ausdrücklich auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Berechnung der korrekten Wohnfläche verzichtet hat, geht das erkennende Gericht hier im Dachgeschoss von dem Mittelwert der von den Parteien jeweils benannten Wohnflächen aus, so dass vorliegend insoweit insgesamt 38,21 m² ([40,49 m² + 35,92 m²] : 2) durch das Gericht in Ansatz gebracht werden.
Unter Berücksichtigung dieser Rechtsgrundsätze errechnet sich die tatsächlich hier anzusetzende Wohnfläche somit wie folgt:
Flur UG: 5,33 m²,
Küche: 12,58 m²,
Bad-U: 9,34 m²,
Terrasse: 6,09 m²,
Zimmer 1-UG: 20,30 m²,
Zimmer 2-UG: 18,92 m²,
Dachgeschosszimmer (Schlafzimmer/Wohnzimmer-OG): 38,21 m²,
mithin insgesamt: 110,77 m².
Die hier dementsprechend anzunehmende Wohnfläche von 110,77 m² liegt aber (noch) nicht um mehr als 10% unter der im hier streitigen Mietsvertrag angegebenen Wohnfläche von “121,34 m²”, da erst ab einer Wohnfläche von 109,20 m² dieser Wert hier erreicht worden wäre, so dass vorliegend auch nicht von einem erheblichen, zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel ausgegangen werden kann.
Die Feststellung der Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit, beträgt hier mithin weniger als 10%. Bei der Frage, ob hierdurch eine Gebrauchsbeeinträchtigung eintritt forderte die frühere Rechtsprechung (OLG Dresden, NZM 1998, Seite 184; LG Berlin, Grundeigentum 2004, Seite 50) neben der Flächenabweichung zwar auch noch die Darlegung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung, jedoch hat der Bundesgerichtshof (BGH, NJW 2004, Seite 2230; BGH, NJW 2004, Seite 1947; BGH, NZM 2004, Seite 456) im Jahre 2004 insofern eine Wende vollzogen, als jetzt bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht zusätzlich vorgetragen werden muss, da diese nunmehr unwiderleglich vermutet wird.
Dieser Wandel der Rechtsprechung beruht vor allem auf einem Praktikabilitätsargument; zwingend ist die Grenze nicht. Die Festlegung einer starren Grenze führt aber zu Beratungssicherheit und damit letztendlich auch zu mehr Rechtssicherheit. Die Entscheidungen werden schlicht prognostizierbarer. Die Feststellung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung im Einzelfall ist nämlich stark von subjektiven Einflüssen abhängig.
Der im Mietrecht geltende subjektive Mangelbegriff erlaubt auch eine solche Pauschalierung, die es letztendlich dem Mieter einfacher macht, eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorzutragen. Bei einer Abweichung von mehr als 10% muss er keine konkreten Beeinträchtigungen im Einzelfall darlegen. Letztendlich ist die Grenze für den Mieter eine Vereinfachung.
Das erkennende Gericht hält die Grenze – so wie es der BGH in ständiger Rechtsprechung tut – bei 10% auch für richtig gezogen. Für das erkennende Gericht ist neben der Bedeutung von BGH-Entscheidungen für die Einheitlichkeit der Rechtsprechung vor allem maßgeblich, dass es im Mietrecht die 10%-Grenze an anderen Stellen bereits gibt.
Im Miethöherecht gibt es die 10%-Grenze. Der § 559b Abs. 2 BGB regelt den Wirkungszeitpunkt einer Modernisierungsmieterhöhung. Danach schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter entweder die Modernisierungsmaßnahme nicht nach § 555c BGB mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10% höher ist als die mitgeteilte. Der Gesetzgeber geht also selbst davon aus, dass Abweichungen bis zu 10% vom Mieter hinzunehmen sind, dass dies aber bei größeren Abweichungen nicht ohne weiteres der Fall ist.
Durch die Mietrechtsänderung des Jahres 2013 hat der Gesetzgeber die Bedeutung der Grenze sogar noch verschärft. Nach § 559 Abs. 5 BGB darf der Mieter wirtschaftliche Härtegründe gegen eine Mieterhöhung sogar dann noch vortragen, wenn er die dafür vorgesehenen Fristen versäumt hat, wenn die Mieterhöhung 10% höher als angekündigt ausfällt. Sowohl die Verschiebung der Fälligkeit der Mieterhöhung um sechs Monate bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10% wie auch die Zulassung verspätet vorgebrachter Härtegründe gegen eine Mieterhöhung sind letztendlich Strafvorschriften zu Lasten des Vermieters. Es ist die Sanktion für eine mangelhafte Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB. Umgekehrt ergibt sich aus den Regelung, dass der Gesetzgeber Abweichungen von bis zu 10% von der angekündigten Mieterhöhungen für den Mieter als hinnehmbar ansieht und deshalb eine Sanktion nicht erfolgen muss.
Aber auch bei der Wohnflächenberechnung selbst gab es eine Vorschrift, die einen Abzug von 10% vorsah. In § 44 Abs. 3 II. BV in der bis 31.12.2003 geltenden Fassung hieß es:
“Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden
1. bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der Wohnung,
2. bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche beider Wohnungen,
3. bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung.”
Aufgrund der Überleitungsvorschriften in § 5 WoFlV und § 42 II. BV n.F. gilt die Vorschrift auch heute noch im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus für Wohnraum, der vor dem 01. Januar 2004 errichtet wurde und bei dem nach diesem Stichtag keine bauliche Veränderungen durchgeführt wurden, die Einfluss auf die Wohnfläche hatten, z.B. der Anbau von Balkonen. Die Regelung sollte der Tatsache Rechnung tragen, dass in Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern auf Treppenhäuser und Flure ein größerer Anteil entfällt als auf vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der Gesetzgeber wollte also pauschal für den geringeren Nutzwert solcher Flächen einen Abzug ansetzen, da dieser im Rahmen des Äquivalenzverhältnisses bedeutsam ist. Es handelt sich also um einen Mangel im untechnischen Sinne. Um hier spätere Bewertungsfragen von vornherein auszuschließen, hat der Gesetzgeber eine nur anteilige Anrechnung dieser Flächen angeordnet und damit letztendlich eine potentielle Minderung vorweggenommen. Auch dieser pauschale Abzug wurde vom Gesetzgeber mit 10% in Ansatz gebracht.
Auch im Betriebskostenrecht wird eine 10%-Grenze vorgeschlagen. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen stellt sich regelmäßig das Problem, dass die Wohnungseigentümer untereinander die Kosten entsprechend § 16 WEG nach dem Miteigentumsanteil verteilen, dem Mieter gegenüber die Kosten aber mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 556a Abs. 1 BGB nach dem Verhältnis der Wohnflächenanteile zu verteilen sind. Einige wenige sorgfältige Vermieter vereinbaren im Mietvertrag auch die Verteilung nach Mieteigentumsanteilen. Deren Verwendung wird dann für zulässig erachtet, wenn die Miteigentumsanteile “ungefähr” dem Anteil an der maßgeblichen Gesamtwohnfläche entsprechen. Auch hier wird eine Abweichung von 10% für noch hinnehmbar erachtet, zumindest wenn der Vermieter den Mieter bei Vertragsschluss gem. §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB darauf hingewiesen hat.
Auch das Bundessozialgericht (BSG, NZS 2007, Seite 428) arbeitet bei der Festlegung der angemessenen Größe selbstgenutzten Wohnraums mit einer 10%-Grenze. Es ermittelt die maßgeblichen Flächen grundsätzlich nach den für den öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Normen (BSG, NZS 2008, Seite 263). Die angemessene Größe eines selbstgenutzten Hausgrundstücks bzw. einer selbstgenutzten Eigentumswohnung gem. § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II ergibt sich nach Ansicht des BSG regelmäßig aus den – aufgehobenen – Vorschriften des 2. WoBauG. Wird die sich daraus ergebende Wohnflächenobergrenze aber um nicht mehr als 10% überschritten, soll nach dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz noch von einer angemessenen Wohnflächengröße ausgegangen werden (BSG, NZS 2007, 428). Auch hier wird die 10%-Grenze zugunsten des Wohnungsnutzers angewandt.
Demgegenüber überzeugen die gegen eine 10%-Grenze vorgebrachte Argumentation nicht so, dass deswegen die Einheitlichkeit der Rechtsprechung aufgegeben und die Wertentscheidungen des Gesetzgesetzgebers bei anderen mietrechtlichen Fragestellungen übergangen werden müssten. Dass der VII. Senat des Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung zu den formularvertraglichen Vertragsstrafeversprechen in Bauverträgen geändert hat und die Grenze hier nun bei 5% zieht (BGH, BGHZ Band 176, Seite 23; BGH, NJW 2011, Seite 2195) beruht auf den Besonderheiten des AGB- und Baurechts. Umgedreht überzeugt auch der Hinweis auf das Insolvenzrecht und die dortige Annahme einer Zahlungsunfähigkeit nicht (BGH, BGHZ Band 163, Seite 134).
Anders als bei den von den Kritikern herangezogenen Normen oder Urteilen muss bei der Beurteilung einer Gebrauchsbeeinträchtigung eine wertende Betrachtung durchgeführt werden. Nicht jede Flächenabweichung stellt zugleich einen Mangel dar. Auch bei einer Flächenabweichung erfordert ein Mangel i.S. des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Gebrauchsbeeinträchtigung. Damit ist letztendlich eine tatsächliche oder praktische Auswirkung gemeint und nicht nur eine wirtschaftliche Folge. Die Tatsache, dass der Mieter eine Miete zahlt, deren Berechnung kalkulatorisch eine nicht vorhandene Fläche zugrunde liegt, ist aber zunächst einmal eine wirtschaftliche Folge und stellt nur in extremen Ausnahmefällen eine tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar. Das gilt erst Recht für die Auswirkungen auf unsere Sozialsysteme. Eine wertende Betrachtung muss aber zu irgendeiner Grenze führen. Dies ist überall dort erforderlich, wo das Gesetz eine bestimmte Beschaffenheit ohne qualitative oder quantitative Festlegung verlangt (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; Beyer, NJW 2010, Seiten 1025 ff.). Die Grenze ist in diesen Fällen durch Auslegung zu ermitteln. Dabei sind die allgemeinen Auslegungsregeln zu beachten.
Diese Grenze haben sowohl der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat wie auch der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofs hier aber bei 10% gezogen. Davon abzuweichen besteht kein Anlass. Der Wortlaut der Vorschrift des § 536 Abs. 1 BGB gibt selbst weder für einen niedrigeren Wert noch einen höheren Wert etwas her. Auch eine Abweichung von mehr als 10% wird vom Wortlaut her gedeckt, ebenso wie es Abweichungen von nur 5% wäre. Entscheidend sind deshalb vor allem systematische und teleologische Argumente. Dabei kann nicht übergangen werden, dass der Gesetzgeber für das Mietrecht an verschiedenen Stellen bereits eine 10%-Grenze eingeführt hat. Hierdurch hat er zu erkennen gegeben, dass er bis zu diesem Schwellenwert Nachteile für die jeweilige Mietvertragspartei als noch hinnehmbar bewertet. Das gilt zum einen für Mieterhöhungen über den angekündigten Umfang hinaus. Zum anderen sollen aber auch Flächen, die weniger wertvoll sind, pauschal bei bestimmten Gebäudetypen mit einem Abschlag von 10% bewertet werden. Das sind Vorgaben im Mietrecht, die man unter Hinweis auf andere Rechtsgebiete nicht einfach übergehen kann. Es ist systematisch nicht zwingend geboten, einen für alle Rechtsgebiete einheitlichen Schwellenwert für die Definition so unterschiedlicher Rechtsbegriffe wie “unerheblich”, “Fehler”, “Mangel”, “unangemessene treuwidrige Benachteiligung” oder “zahlungsunfähig” (BGH, BGHZ Band 163, Seite 134) zu postulieren. Jeder dieser Begriffe erfüllt in seinem Rechtsgebiet eine andere Aufgabe. Im Mietrecht gibt es Anhaltspunkte im Gesetz. Die Grenze ist praktikabel und wird heute von der Rechtsprechung nach Kenntnis des erkennenden Gerichts uneingeschränkt angewandt. Auch das erkennende Gericht sieht keinen Anlass, davon abzuweichen (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Ein Mieter muss deshalb eine Flächenabweichung von mehr als 10% darlegen und beweisen. Geringere Abweichungen führen zumindest nicht zu einer unwiderleglichen Vermutung eines Mangels (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Diese Grenze ist auch starr, so dass selbst bei geringfügigen Unterschreitungen – wie hier – die tatsächliche unwiderlegliche Vermutung nicht eingreift. Das ist nun einmal bei solchen Grenzen so der Fall. Entweder sie werden überschritten oder nicht. Einen Tag vor seinem 18. Geburtstag ist man nicht geschäftsfähig und wenn man die Beitragsbemessungsgrenze im Sozialrecht überschritten hat, dann kann man sich privat versichern und umgekehrt eben nicht.
Der Grenzwert beträgt hier mehr als 10%. Abweichungen bis 10% lösen die Rechtsfolge “unwiderlegliche tatsächliche Vermutung” somit gerade nicht aus (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Die Beklagten haben auch keine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung vorgetragen. Der aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit eingeführte Schwellenwert von 10% ändert zwar nur die Darlegungs- und Beweislast. Dadurch, dass der Bundesgerichtshof ab einem bestimmten Wert eine – unwiderlegliche – tatsächliche Vermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung annimmt, ist der Mieter nur der Darlegung konkreter Beeinträchtigungen enthoben. Der Bundesgerichtshof (BGH, NJW 2004, Seite 1947) formuliert selbst: “Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss.” Da bei unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen die Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB kraft Gesetzes aber ausgeschlossen ist, kommt hier auch keine tatsächliche Vermutung für das Vorliegen eines Mangels in Betracht. Die Formulierung kann deshalb nur bedeuten, dass es nicht unerhebliche Flächenabweichungen geben kann, die prinzipiell einen Mangel darstellen können, ohne dass dafür eine tatsächliche Vermutung streitet (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Hier bleibt es bei der gesetzlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter muss die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen und im Prozess bei entsprechendem Bestreiten auch beweisen.
Solche konkreten Gebrauchsbeeinträchtigungen sind von der Beklagtenseite hier aber nicht ansatzweise vorgetragen worden. Erforderlich dürfte dafür zusätzlich sein, dass die Mieter die Fehlflächen zeitnahe zum Mietbeginn rügen, da anderenfalls der Nachweis der Gebrauchsbeeinträchtigung schwer fallen dürfte (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: “juris” und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Ob dies innerhalb von drei Monaten erfolgen muss kann hier unentschieden bleiben, da die Beklagten ca. 8 Jahre ohne eine solche Rüge in der Wohnung gelebt haben.
Aus diesem Grunde stand den Beklagten dann aber auch ein Recht zur Mietminderung gegenüber den Klägern hier nicht zu, so dass die von den Beklagten insofern erklärte Aufrechnung vorliegend unbegründet war und ins Leere lief.
Den Klägern steht daher gegenüber den Beklagten nach wie vor ein Anspruch auf Zahlung der Miete und der Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 2.878,93 Euro zu.
Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den §§ 247, 286, 288 und daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf §§ 91 und 91a ZPO.
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