Source: https://500x20.prouespeculacio.org/2020/06/guia-de-clausulas-abusivas-y-nulas-en-los-contratos-de-alquiler/
Timestamp: 2020-07-11 08:22:55
Document Index: 356396861

Matched Legal Cases: ['artículo 47', 'artículo 6', 'artículo 11', 'artículo 18', 'artículo 17', 'Artículo 20', 'artículo 17', 'Artículo 27', 'artículo 18', 'artículo 21', 'artículo 36', 'artículo 9', 'artículo 432', 'artículo 21', 'artículo 36', 'artículo 20']

Guía de cláusulas abusivas o nulas en los contratos de alquiler o el inquilino como “consumidor inmobiliario” – Associació 500×20
Los contratos de alquiler hoy por hoy no están regulados por Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios TRLGDCU (*1) o en todo caso han sido muy pocas las sentencias que han llegado a los juzgados por reclamación sobre la imposibilidad de negociar las cláusulas de un contrato de alquiler entre el arrendador y el arrendatario.
Por lo tanto, contraviniendo el artículo 47 de la Constitución, la vivienda no es un derecho sino un bien comercial que se dirime en el mercado. Esa es la razón por la que al no estar regulado el derecho a la vivienda como un derecho reclamable a las administraciones algunas entidades como la nuestra y algunos abogados nos gustaría usar la TRLGDCU y cuantas leyes haya para defender los intereses de los inquilinos como “usuarios” o “consumidores“, hasta nos da vergüenza decirlo, frente al empresario que ofrece sus servicios inmobiliarios para hacer negocio. Contraviene nuestra declaración de intenciones, pero mientras no cambiemos las leyes usamos todos los recursos para defender al más débil.
En otras palabras, cómo a través de la TRLGDCU el prestador de servicios inmobiliarios – casero– y el inquilino como usuario o consumidor negocian las cláusulas del contrato de alquiler sin imposiciones para convertir en cláusulas abusivas auqellas no negociadas y por lo tanto en no puestas siguiendo la estela de las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea – TJUE- que ha doblegado la tozudez de las más altas instituciones jurídicas de nuestro país, como el Tribunal Supremo y Constitucional, de dar casi siempre la razón a la Banca o a los propietarios.
El problema es que después de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 2013 del Gobierno de Rajoy reduciendo la duración de los contratos a tres años, los litigios por cobros indebidos o cláusulas abusivas no tenían ningún sentido llevarlos a los tribunales pues las cantidades en disputa no le resultaba rentable al inquilino y preferían perderlas. Esa reforma fue un golpe durísimo contra los inquilinos como todas las reformas desde el nacimiento en el 1994 de la LAU siempre reduciendo las garantías del inquilino con el acuerdo de casi todos los grupos parlamentarios.
Con la reforma de la LAU del 2019 del Gobierno de Pedro Sánchez (*2), el alargamiento de la duración de los contratos de alquiler a 5 y 7 años, ya da un margen para que las reclamaciones monetarias y otras de cláusulas abusivas no negociadas o sencillamente impuestas contra la ley puedan llegar a los tribunales y las cantidades en disputa sean rentables a afectados- inquilinos- y abogados defensores. Desde aquí hacemos un llamamiento a abogados para que abran camino en esa vía..
Esa es una de las razones por las que exigimos desde nuestra Asociación que los contratos de alquiler deberían estar justificados y visados por las Oficinas de vivienda de las Comunidades autónomas con un modelo único de contrato en el cual la justificación de gastos del arrendador tiene que estar ligado a un contrato de alquiler social en el mercado privado.
El TJUE considera en la STJUE, Sala 1, de 30-5-2013, C-488/2011 que asegura que el arrendador de vivienda tiene la condición de empresario cuando actúa en el marco de una actividad profesional:
Aunque hay que decir que la Sentencia del TSJ de Asturias 224/2015, de 30 de enero de 2015 que abordó la aplicación a un contrato de arrendamiento de las normas sobre consumidores y usuarios que
“el arrendador es ocasional, no es profesional que sed edique precisamente al arrendamiento de bienes inmuebles. Además el contrato es unes un contrato singular, específico y único de un arrendamiento, no siendo de ninguna manera un contrato de adhesión, en el que las cláusulas hayan sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta haya tenido posibilidad de negociarlas. Por tanto, de ninguna manera hay un arrendador frente al cual haya que proteger al arrendatario por utilizar condiciones generales.”
¿qué entendemos por cláusulas nulas y cláusulas abusivas en los contratos de alquiler?
Serían cláusulas nulas aquellas que contravienen la legislación vigente aplicable a un arrendamiento de vivienda y por ende de local pues el artículo 6 de la Lau dice:
serían cláusulas abusivas aquellas que entendemos que con una legislación más garantista no estarían permitidas en un contrato sin el consentimiento del arrendatario y que estarían dentro de los límites de la TRLGDCU como cláusulas no negociadas y por lo tanto impuestas en cuanto el arrendador o casero tiene una posición de fuerza sobre un derecho humano. Estas serían pues las que deberían pleitearse en los juzgados usando la TRLGDCU de manera masiva por abogados valientes y inquilinos no asustados.
+++ INFO en PORTAL del INQUILINO de nuestra Asociación 500×20>>>
Guía de cláusulas abusivas y nulas en los contratos de alquiler
se consideran como no puestas y pueden suponer indemnización económica.
En ninguna de las reformas acontecidas en las últimas décadas los contratos pueden ser inferiores al mínimo que marca la ley, sean contratos de 3 o 5 o 7 años dependiendo de la legislación aplicable en cada fecha de firma del contrato. Hay aquí una opinión judicial unánime sin matices. Por tanto, si en un contrato se impone contratos de menos tiempo son ilegales o son contratos de temporada camuflados por lo que también deberían estar declarados en el contrato como tales.
DESISTIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO (inquilino)
La LAU en su artículo 11 indica cómo el inquilino puede dar por finalizado -desistir- el contrato ( antes de lo estipulado en el contrato)
En el siguiente contrato celebrado durante el año 2018 el arrendador impone dos cláusulas nulas al arrendatario:
INDEMNIZACIÓN ABUSIVA EN CASO DE DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO (inquilino)
Como indica la imagen anterior en la cláusula 2.1 el arrendador se ha sobrepasado en la indemnización en caso de desistimiento hablando en términos penales, cuando son civiles y en la cuantía de la indemnización que no es la que indica la LAU.
ACTUALIZACIÓN DE RENTAS y JUSTIFICACIÓN DE PAGOS (alquileres)
El artículo 18 de la LAU al que se refiere este apartado ha sido modificado 4 veces desde el 2013 por lo que es mejor mirar el articulado de la LAU en vigencia a la firma de su contrato (ver enlace LAU en el BOE en notas *2). Durante la vigencia del contrato no se pueden producir incrementos aunque si son posibles en cada prórroga anual, por una sola vez, así como los aumentos por mejoras de la vivienda o de otros conceptos expuestos en las cláusulas pactadas como los del IBI, etc
Según el artículo 17.4 de la LAU la justificación de la renta y los gastos añadidos debe justificarse siempre a no ser que se haya pactado que bastará con el ingreso en cuenta de una entidad bancaria.O sea, debe haber un recibo justificativo con cada concepto cobrado, el nombre del arrendador, su nif y domicilio social o personal, no basta con el justificante de ingreso en cuenta.
Esto es importante pues si el inquilino paga determinados conceptos, el arrendador no podría deducirlos de su declaración de impuestos en IRPF o I.Sociedades, pues en ese caso estaría como cobrándoselo por dos lados: a usted y a Hacienda. Si usted cree que su arrendador le cobra el IBI por ejemplo o otros gastos (escalera, comunidad, basuras, seguro de vivienda o caldera, vado, parking, etc) y no se los justifica puede dar por seguro que se los esta deduciendo también ante Hacienda. Reserva su documentación, por eso los recibos son tan importantes, porqué si su relación acaba mal puede denunciarlo ante Hacienda y ella se encargará de saber si la denuncia tiene validez.
Todo lo anterior expuesto también se encuentra legislado en el Artículo 20 sobre Gastos generales y de servicios individuales donde se advierte que el pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.
IMPAGO DE RENTAS DE ALQUILER. Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
El impago de la renta del alquiler como principal obligación del arrendatario sólo 1 día más allá del día fijado para ello se puede reclamar amistosamente o por vía judicial. Si se hace amistosamente debe asegurarse el arrendador que se hace fehacientemente la comunicación al inquilino. Si este no paga tiene derecho a la reclamación judicial de las rentas impagadas o bien el desahucio express por impago. por el sólo impago de una renta, que será efectivo si no media la enervación por una sola vez. La sentencia del Tribunal Supremo de 24 julio del 2008 el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
Ahora bien la casuística de la vida muestra como hay contratos en los que el arrendador intenta castigar al inquilino moroso con cláusulas típicas de los contratos hipotecarios en los que la relación no se puede romper por un solo impago. Aquí una muestra de dos cláusulas nulas pues el arrendador tiene otros mecanismos para hacer efectivo el cobro sin castigar además con intereses moratorios (ni siquiera tiene en cuenta el interés legal del dinero del BdE) y recargos de gastos que incluso están prohibidos en los impagos hipotecarios pues no se puede castigar por el mismo concepto varias veces:
En el caso concreto de este contrato el arrendatario además tampoco pagaba por el giro del arrendador sino que ingresaba directamente el dinero en cuenta.
LIBRE ACCESO DE LA PROPIEDAD A LA VIVIENDA ALQUILADA.
La Constitución española garantiza en su artículo 18 la inviolabilidad de la vivienda o morada (dónde el ciudadano puede demostrar que vive). Algunos propietarios consideran su vivienda alquilada como un coto privado, como la habitación de un internado que puede ser inspeccionada por el prior. No! Sólo con permiso explícito del inquilino puede accederse a su vivienda sea quién sea que quiera hacerlo y aún con el propósito más encomiable. El acceso sin permiso se le llama allanamiento de morada y es un delito penal. Una cláusula por la que se permite el acceso libre para inspeccionar si está pactada se podría considerar legal o nula dependiendo precisamente si hubiera sido objeto de negociación y ello tiene directamente relación con la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios TRLGDCU. Esta cláusula dudamos que lo haya sido:
PEDIR MÁS DE UNA MENSUALIDAD DE RENTA POR ADELANTADO
El propietario/a no puede pedir más de una mensualidad por anticipado. Será nula la cláusula que pida, por ejemplo, el pago por anticipado de dos o tres mensualidades.
El artículo 21 de la ley dice que es el propietario/a el encargado/a de las reparaciones en la vivienda alquilada. Los inquilinos sólo tienen que hacerse cargo de las reparaciones producidas por un mal uso (para eso existe un seguro de hogar y a terceros de responsabilidad civil). Así pues, será nula la cláusula que obligue al inquilino/a a reparar humedades o instalaciones de agua, por ejemplo.
GASTOS A CARGO DEL INQUILINO/A SI EL PROPIETARIO/A ES PERSONA JURÍDICA (sólo vigente con contratos LAU posteriores a 2019/03/06)
Conforme a la nueva ley , si el arrendador/a es una persona jurídica, ésta ha de hacerse cargo de los gastos del contrato. La cláusula que obliga a pagar los gastos al inquilino/a en estos casos, será nula.
+++ cláusulas en breve…
PAGO DEL IBI:
La imposición del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles es una arbitrariedad que el Congreso de los Diputados impuso en las reformas de la LAu para que la pudiera pagar el inquilino cuando es un impuesto a la propiedad. Es por tanto abusiva desde nuestro punto de vista pero es legal imponerla. Ahora bien, si se impone, es obligación del arrendador -casero- justificar al inquilino con copia de la factura del IBI del Ayuntamiento y el casero no podría por tanto justificarla como pagos en la declaración de impuesto sea IRPF o Sociedades. Pero claro, qué inspector de Hacienda mirará contrato a contrato y declaración a declaración para ver irregularidades en más de 3,5 millones de hogares de alquiler. La ley está hecha para castigar al inquilino.
Sería obligación del arrendador justificar al arrendatario los pagos que realiza. La sentencia de 5.02.2009 de la Audiencia P rovincial de Baleares- Sección 5ª- afirma que:
…En cuanto a la reclamación del IBI por el arrendador, es criterio reiterado la exigencia de un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, atendido el hecho de que el inquilino, quien no es sujeto pasivo del impuesto, desconoce su importe, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos. También se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, del porcentaje que corresponde a la inquilina…
Conforme a esta sentencia, sería obligado:
En caso de que el inquilino no quiera pagar el IBI el arrendador puede reclamarle la cantidad en los juzgados y es motivo de desahucio si no se atiende y enerva ese pago.
es obligación adjuntar copia del recibo del IBI de la vivienda o local.
Si el IBI es de un bloque de viviendas, debe justificarse la participación que le corresponde a cada piso o local alquilado.
+++ FIANZA, garantías y avales:
La LAU determina en el artículo 36 la Fianza.
– (en los contratos firmados entre el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019 son 3 años) –
– (en los contratos firmados entre el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019 las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía) –
OJO ver también; Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.
SÍ, está permitido poner una fianza superior a un mes. El contrato puede exigir una fianza de dos meses aunque sólo se deposite una en el Registro de su Comunidad autónoma. Esto no deja de ser una cláusula abusiva porqué es objeto de imposición sin negociación y si se trata de asegurar el cobro del alquiler en caso de incumplimiento de la otra parte lo que supone de facto asegurar un negocio lo que no ocurre en ningún otro sector económico. De hecho, eso es posible porqué el inquilino se ve obligado a aceptar las imposiciones de la otra parte porqué la competencia no existe en el inmobiliario al ser un derecho básico que las administraciones no aseguran de ninguna de las maneras. Ese es el camino de pleitos por la no existencia de contratos de alquiler social generalizados en el mercado privado a cambio de ventajas fiscales (se les da a los caseros gratis, sin contrapartida)
ACCESO A LA VIVIENDA ALQUILADA POR OBRAS
La propiedad tiene derecho a pedir el acceso con calendario pactado para la realización de obras y su inspección en el caso que así estuviera aprobado en la Junta de propietarios de la finca. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) legisla la obligación del propietario de consentir la realización en el piso o local de las obras que exija el servicio del edificio. Esta obligación afecta también al poseedor no propietario de la vivienda sea inquilino o ocupa según el artículo 432 del CC.
Aunque si esas obras suponen en la práctica la imposibilidad de poder vivir tranquilamente en la morada o producen alteraciones graves que impiden la habitabilidad durante un tiempo podríamos estar hablando de mobbing inmobiliario. En todo caso, las obras de conservación o mejora de la finca en ningún caso se pueden repercutir en el inquilino y eso es siempre fuente junto al acceso de pactos abusivos.
¿LAS REPARACIONES POR USO DE LA VIVIENDA AL FINALIZAR EL CONTRATO?
Entramos en un terreno muy polémico porque la LAU está configurada a favor del arrendador y sin margen de defensa para el inquilino. SI un conflicto llega a los tribunales sobre este tema la defensa del arrendatario debe estar muy bien justificada pues los términos del conflicto los dirimirá seguramente el juez a falta de una ley clara y en nuestro país la Judicatura tiene muchos intereses inmobiliarios del lado de la propiedad. La siguiente cláusula la consideramos un abuso porqué, al no estar legislada, contraviene toda lógica y hasta cierto punto es NULA:
Un informe de un perito elegido por el Administrador y pagado por este no puede más que dar un informe favorable a la propiedad en el caso que se dirima sobre pequeñas reparaciones debidas al uso pero que no impiden el normal uso y habitabilidad de la vivienda. Un grifo deteriorado estéticamente pero que cierra, agujeros de cuadros en la pared, pintura de pared deteriorada, golpes en sanitarios, etc – reparaciones de desgaste normal y no provocado o injustificables– no es una pequeña reparación pues el mismo propietario tiene derecho a deducirse los gastos de conservación de la vivienda etc… En todos estos casos en los cuales el arrendador tiene por objeto apoderarse de la fianza etc y que se dirima en un juzgado las reparaciones a causa del uso frecuente se confrontaran con los presupuestos realizados por la propiedad y por el arrendatario que también puede decidir tener su opinión. La cláusula es abusiva en tanto el arrendador no puede imponer sólo el criterio de parte de un perito pagado por él.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre el particular, dice en su artículo 21.4 :
“Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”
En caso, que estas reparaciones existan y se acuerden, el propietario debe dar copia de la factura al arrendatario, pues sería ilegal que se las dedujera de gastos en la declaración de impuestos. Si esas pequeñas reparaciones se deben realizar en la finalización del contrato el arrendador dispone de la fianza para asegurarse su cobro y dirimirse en un juzgado una vez el inquilino hubiera abandonado la vivienda y el propietario no devuelve la fianza en el mes siguiente y es denunciado por el arrendatario.
LAS REPARACIONES POR USO DE LA VIVIENDA Y LA ENTREGA DE LLAVES AL FINALIZAR EL CONTRATO
La entrega de llaves se realiza el día posterior a la finalización del contrato si así se quiere. Hasta ese día la posesión de la vivienda es del inquilino/a y la propiedad sin permiso explícito no puede entrar en la vivienda a evaluar posibles daños y realizar las reparaciones y acondicionamiento de la vivienda. Por lo tanto, esta cláusula sería abusiva:
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre la fianza, dice:
4.- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución…
Eso se suele interpretar judicialmente que una vez se han entregado las llaves, al día siguiente de la finalización del contrato, el casero inspeccionará la vivienda o local y tendrá el plazo de un mes para devolver la fianza – que estaba depositada en el organismo público de su comunidad- y examinar detenidamente la vivienda para determinar los daños imputables al arrendatario/a o de suministros.
En esta cláusula de la imagen el arrendador se quiere tomar por su cuenta unas prerrogativas que no tiene por ley y por lo tanto el inquilino no tiene porqué obedecer esa cláusula.
LOS SEGUROS DE HOGAR, MANTENIMIENTO Y LAS PEQUEÑAS REPARACIONES
Estas cláusulas vienen bien a posteriori de la anterior pues tienen una relación directa. Lo normal para un inquilino prudente es subscribir un seguro de hogar que cubre prácticamente la responsabilidad civil a terceros y las pequeñas reparaciones de las que hablamos en el anterior punto ( y no es oneroso para el inquilino). Veamos un ejemplo de cláusula ABUSIVA o NULA en este asunto relacionado con el anterior:
Cualquier clausulado que no esta legislado por la LAU se deberá a un pacto de las partes considerándose abusivo o nulo si no está negociado o es una imposición clara por parte de la propiedad. En estas dos cláusulas la propiedad comete varios errores de bulto:
la LAU no legisla que deba haber un seguro de Hogar ni de mantenimiento de la caldera.
el arrendatario tiene la potestad de pagarlo como no. Y tiene la potestad de contratar otro en la compañía aseguradora que quiera.
Si hay un pacto impuesto, que un juzgado lo declare como pactado aunque no lo sea, el valor del seguro nunca puede superar el valor normal del mercado y debe ser justificado por la propiedad con factura emitida y en todo caso prorrateado
si hay un seguro de hogar que cubre pequeñas reparaciones no tiene sentido otra cláusula que imponga al arrendatario el pago de las pequeñas reparaciones.
si hay un seguro de mantenimiento de la caldera, en las mismas condiciones lo puede contratar el arrendatario en el mercado. No puede haber abuso en el precio si en el mercado ese mantenimiento es inferior y más si cabe si así ocurre en la empresa autorizada por el fabricante.
Una cosa es el mantenimiento de la caldera y otra su substitución que va a cargo del arrendador.
Si nuevamente hay un pacto impuesto, que un juzgado lo declare como pactado aunque no lo sea, el valor del mantenimiento de la caldera debe ser justificado por el arrendador y distribuirlo si quiere en los recibos anualmente según el artículo 20.4 LAU:
Boletín Oficial del Estado, Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Boletín Oficial del Estado, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos- texto consolidado.
Categories alquiler, clausulas abusivas, contratos de alquiler Deixa un comentari Navegació per les entrades