Source: http://luigidevaleri.postilla.it/2013/06/17/riforma-del-condominio-le-novita-per-lamministratore/
Timestamp: 2019-02-18 17:02:09+00:00
Document Index: 8135937

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1129', 'art. 63', 'sentenza ', 'art. 1130', 'art. 1129', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 1130', 'sentenza ', 'art. 71', 'art. 71', 'art.7', 'art.7', 'art.1129', 'art. 700', 'art. 1129', 'art.1130', 'art. 1129', 'art.1123', 'art.1129']

Postilla » Diritto » Il Blog di Luigi De Valeri » Diritto civile » Riforma del condominio. Le novità per l’amministratore.
La riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013, innova profondamente l’attuale normativa, soprattutto le disposizioni che interessano l’amministratore del condominio rivelando l’intenzione del legislatore di sollecitarne la preparazione e l’aggiornamento professionale nell’interesse primario dei condomini e quindi di migliaia di italiani che vivono nei condomini.
Le innovazioni introdotte dal legislatore hanno modificato una ventina di articoli del codice civile e quanto al tema in commento, gli artt. 1129 e 1130, gli artt. 1130 bis c.c. riguardante il “rendiconto” e 71 bis disp att. C.C. che elenca i requisiti richiesti al “nuovo” amministratore per svolgere il mandato e 71 ter disp. att. C.C. che regola l’eventuale attivazione del sito internet del condominio.
La disciplina del nuovo art. 1129 C.C. riguarda anche gli amministratori degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni e di quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali dell’edilizia residenziale pubblica.
Il nuovo primo comma dell’art. 1129 C.C. stabilisce che la nomina diviene obbligatoria quando i condomini sono più di otto, in precedenza se erano più di quattro.
Nell’eventualità in cui l’assemblea non vi provveda il ricorso per la nomina può essere presentato anche da un solo condomino e dall’amministratore dimissionario al tribunale competente per territorio che deciderà in sede camerale.
L’accettazione deve avvenire in forma scritta a pena di nullità con un accordo che riporta l’entità del compenso pattuito con il condominio mandante.
Da ciò se ne deduce la non obbligatorietà per l’amministratore di stipulare una copertura assicurativa per la responsabilità professionale potendo non esserne richiesto dai condomini, scelta quest’ultima che personalmente sconsiglio sia ai condomini che soprattutto agli amministratori.
Il nuovo testo dell’art. 63 disp. att. C.C. prevede al punto 3 che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato qualora questi non abbia effettuato il pagamento delle quote da un semestre, ad esempio il riscaldamento anche con l’apposizione di sigilli all’interno dell’appartamento del condomino inadempiente (Tribunale di Milano n. 11384/1998).
L’articolo 63 delle disp. att. C.C. prescrive al primo comma tale obbligo all’amministratore mentre il 2° comma dispone che i creditori possano agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo la preventiva infruttuosa escussione dei morosi attuando un principio di solidarietà passiva attenuato dal beneficium excussionis a favore degli adempienti.
In tal modo il legislatore ha disatteso l’ultimo orientamento delle sezioni unite della Cassazione, sentenza n. 9148/2008, favorevole alla parziarietà delle obbligazioni condominiali per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli condomini in proporzione delle rispettive quote.
La novità della tenuta dei registri obbligatori ex art. 1130 c.c.: registro anagrafe condominiale (n. 6), registro verbali delle assemblee, registro nomina e revoca amministratore e il registro di contabilità (n. 7).
Inoltre la riforma impone la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore che deve contenere le variazioni cronologiche nonché gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca e del registro dei verbali delle assemblee a cui va allegato il regolamento condominiale, le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le delibere e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne avanzino richiesta.
Estratto della relazione tenuta nel corso della giornata di studio “Building Manager. Riforma del condominio. Una grande opportunità professionale per gli amministratori.” organizzata dallo Studio Legale De Valeri con Groma srl e la Fondazione geometri, svoltasi a Roma il 21 maggio 2013.
www.studiolegaledevaleri.blogspot.it
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167 Commenti a “Riforma del condominio. Le novità per l’amministratore.”
RIZZOLI GIANLUIGI scrive:
Scritto il 25-6-2013 alle ore 18:11
OTTIMO SOTTO TUTTI I PUNTI DI VISTA.CONDIVIDO APPIENO. SALUTI
Scritto il 25-6-2013 alle ore 22:11
La sua disanima sulla riforma del condominio per la posizione di amministratore mi è stata di grande aiuto per la professione… di amministratore. Tra l’altro trovandomi nella situazione descritta la contatterò per presentare al tribunale la richiesta di nomina di un amministratore giudiziario in un condominio che non si mette d’accordo per nominarlo.
Andrea Zaleski scrive:
Scritto il 15-7-2013 alle ore 11:31
Che cosa succede all’amministratore protestato (visure effettuate per accertare esistenza requisiti) già in carica all’entrata in vigore della legge?
Scritto il 15-7-2013 alle ore 11:39
Ringrazio Gianluigi e Mario, che ho conosciuto di persona, per i feedback ricevuti sul blog e allo studio dopo il convegno di maggio, ricordo la mail studiolegaledevaleri@gmail.com per gestire professionalmente le singole problematiche relative alla figura dell’amministratore di condominio.
L’amministratore che perde i requisiti di legge ovviamente è passibile di revoca ma ciò ovviamente richiede che l’assemblea o i condomini si attivino con l’ausilio di un professionista che potrà assisterli.
Scritto il 1-8-2013 alle ore 23:00
Vorrei sapere se e obbligatorio avere un amministratore, anche se tutti i condomini sono d’accordo a gestirsi da soli. Grazie
Attilio Bissoli scrive:
Scritto il 12-8-2013 alle ore 10:34
Vorrei sapere se in un condominio con 5 condomini ed in cui è già presente un amministratore è possibile revocare l’amministratore e farne poi senza.
In tal caso, quale documentazione viene ad essere ancora obbligatoria e chi la tiene?
Scritto il 21-8-2013 alle ore 17:41
Anch’io vorrei sapere se uno stabile con 6 condomini in cui è già presente l’amministratore sia possibile revocare l’amministratore e farne senza.
In tale caso cosa deve fare il condomino che vuole non avere un amministratore?
Scritto il 21-8-2013 alle ore 17:42
Blog molto interessante e utile
Scritto il 10-9-2013 alle ore 14:03
Abbiamo votato per la conferma DELL’AMMINISTRATORE.re con esito 200 mill. Favore conferma , 505 CONTRO la conferma, poi è stato nominato un nuovo Amm.re. Con oltre 700 milll.mi. Incarico accettato e verbalizzato.
Dopo 10 gg. Il vecchio Amm.re comunica che una delega per c/a 8 mill., non è regolare in quanto rilasciata da nominativo che ancora non aveva fatto il rogito, QUINDI LA MAGGIORANZA CHE HA VOTATO CONTRO LA CONFERMA, NON E’ DI 505 ma di 497 mill.mi E PERTANTO INSUFFICIENTE ALLA REVOCA.
Domanda: è come dice l’ilife vecchio Amm.re ? E la prassi è comunque una impugnazione da fare in Tribunale, da parte del vecchio Amm.re o SOLA DA PARTE DI UN CONDOMINO? E fino al pronunciamento del Tribunale in carica rimane il NUOVO SMMINISTRATORE, oppure come dice il vecchio, rimane lui in proroga zio ?
Scritto il 16-9-2013 alle ore 19:08
il 15/07/2013 è stato nominato il nuovo amministratore. Il 17/07 gli vengono dati tutti i documenti della vecchia amministrazione.
vorrei sapere, se l’amministratore entrante, può spostare il conto corrente del condominio in un’altro paese, senza aver dato comunicazione… ne verbale, ne scritta ,ma sopratutto se vi sono degli accordi con scadenze da pagare urgenti
Luigi Ruscello scrive:
Scritto il 18-9-2013 alle ore 13:00
Ottima esemplificazione. Tuttavia, gradirei sapere quale sia la procedura da seguire per far declarare nulla la nomina dell’amministratore ai sensi del comma 14, dell’art. 1129 c.c., poichè, nel condominio di mio figlio, non credo il nuovo amministratore abbia seguito la nuova normativa. Egli, infatti, ha presentato un preventivo datato 10 giugno 2013 e una nota di accettazione il 24 giugno 2013 del seguente tenore:
«- Oggetto: Preventivo per incarico di amministratore di condominio
Presento migliore offerta per svolgere le funzioni di amministratore di condominio, avendo presente che le stesse sono svolte dal sottoscritto dall’anno 2002 con specifica organizzazione di persone e mezzi, tra cui idonea copertura assicurativa professionale.
Le attività comprese nell’offerta di gestione riguardano;
1) convocazione e tenuta assemblee ordinarie e straordinarie;
2) presentazione bilancio consuntivo annuale, bilancio preventivo annuale, ripartizione spese con tabelle millesimali;
3) esecuzione delibere assembleari ordinarie e straordinarie;
4) riscossione quote condominiali e pagamento spese condominiali;
5) cura rapporti con Pubblica Amministrazione inerenti la gestione ordinaria;
6) cura rapporti con i fornitori del condominio;
7) predisposizione e compilazione modelli F24 per pagamento ritenute d’acconto;
8) predisposizione e compilazione modelli per la trattenuta del 4% per prestatori di servizi al condominio.
Il compenso annuale richiesto per svolgere tale funzione ammonta ad euro 2.400,00 omnicomprensivo.
Ad ogni buon fine, faccio presente, inoltre, che essendo iscritto regolarmente al collegio dei geometri, sono disponibile a prestare gratuitamente consulenza per ogni piccola problematica di carattere tecnico che possa interessare l’attività del condominio.
Benevento, 10 giugno 2013»
“Oggetto: accettazione incarico/chiarimenti al preventivo dell’8 giugno 2013
Con la presente, il sottoscritto ___ nel ringraziare per la fiducia accordata, dichiara di accettare l’incarico di amministratore del condominio … conferito nell’assemblea dell’11/06/2013.
Allo stesso tempo, di seguito, procede a chiarire alcuni punti del preventivo presentato.’
Le attività indicate nel preventivo riguardano tutta la gestione del condominio sia essa ordinaria che straordinaria.
L’importo di € 2.400,00 è comprensivo di IVA e Cassa Previdenziale.
Benevento, 24 giugno 2013”
Scritto il 23-9-2013 alle ore 15:24
Buongiorno, gradirei sapere se il bilancio preventivo di un condominio e’ obbligatorio stilarlo per due anni o si può fare anche per uno. Perché secondo il nostro amministratore e ‘ obbligatorio farlo per due anni.
toselli luciano scrive:
Scritto il 25-9-2013 alle ore 06:37
ho imparato quasi tutto su tabelle di proprietà,tabelle condominiali altre tabelle millesimali che possono coesistere con le precedenti.
In tutti gli articoli che riguardano gestioni condominiali fanno immancabilmente riferimento a tabelle millesimali, mi chiedo LEGALMENTE UN AMMINISTRATORE PUO CONDURRE UN CONDOMINIO SENZA TABELLE ??? se si quali sono le ragioni che lo permettono ???
Scritto il 25-9-2013 alle ore 10:49
scusate, ho un quesito: l’amministratore nella scelta dei fornitori e nelle spese “ordinarie” non è molto parsimonioso.
I singoli condomini hanno provveduto a contattare diversi fornitori, ed a fronte di una spesa complessiva di 10.000 € sono riusciti a risparmiarne 2.000 €.
Si oppone un terzo, dicendo fermi tutti non potete scegliere diversi fornitori, questa decisione deve essere presa solo ed esclusivamente dall’assemblea.
Scritto il 25-9-2013 alle ore 14:11
Gent.li dello studio legale De Valeri,
con delibera assembleare abbiamo deciso, in base all’art. 18 della riforma sul condominio, di interrompere il servizio idrico ad un condomino moroso da almeno tre anni. Questo condomino non paga alcun servizio: acqua, riscaldamento, condominio. L’amministratore ci ha detto che debbono passare almeno sei mesi dall’entrata in vigore della riforma (18 giugno scorso) prima di intraprendere qualsiasi azione di distacco. Noi altri condomini pensiamo, invece, che si possa agire subito dall’entrata in vigore della legge visto che il moroso sono già tre anni che non paga e quindi molto più del semestre previsto dall’art. 18 della riforma. Chi ha ragione noi condomini o l’amministratore? Grazie.
Scritto il 25-9-2013 alle ore 14:55
Ringrazio tutti i lettori del blog, da ultimi Luigi e Francesco, che intervengono sul tema delle novità della riforma del condominio negli edifici per l’amministratore entrata in vigore il 18 giugno 2013.
Non è permesso sul web agli avvocati per motivi deontologici e per correttezza nei confronti dei colleghi professionisti fornire pareri e consulenze in forma gratuita a richiedenti anonimi, peraltro se ciò dovesse accadere vi sarebbe anche il rischio di inesattezza a scapito di chi chiede in quanto pareri non basati sull’esame dei documenti citati, delibere assembleari ed altri.
Ovviamente tutti coloro che desiderano ricevere un parere/consulenza sulle varie problematiche condominiali potranno contattare lo Studio Legale De Valeri sia via mail studiolegaledevaleri@gmail.com che ai recapiti telefonici indicati nel blog studiolegaledevaleri.blogspot.it per ricevere un preventivo del compenso e concordare le modalità del servizio professionale.
In ogni caso ….continuate a seguire il blog Fumus Boni Iuris.
Scritto il 25-9-2013 alle ore 17:53
Per cortesia, vorrei sapere se un Amministratore di condominio può autorizzare dei lavori ad un condomino che prevedono occupazioni di suolo e interessamento di parti comuni del fabbricato senza averlo comunicato all’assemblea dei condomini.
Preciso che non è stato dato all’Amministratore alcun potere di rappresentanza al di sopra dei limiti previsti dall’art. 1130 C.C.
antonio 3 scrive:
Scritto il 28-9-2013 alle ore 23:04
abito in un condominio con 10 appartamenti , oggi 9 condomini hanno eletto me come amministratore ,posso eseguire l’incarico ? tenendo presente che come condominio abbiamo solo il contatore enel dell’atrio.
Scritto il 29-9-2013 alle ore 13:59
chiedo se un singolo condomino potrebbe attivare un conto corrente bancario on-line x attività spese condominiali a proprio nome in quanto non esiste un verbale di nomina (come non vogliono la figura dell’amministratore ma purtroppo obbligatoria in quanto 10 sono gli immobili), e la sottoscritta non è d’accordo, è obbligatorio il verbale di nomina amministratore amche per la domiciliazione della bolletta luce?, grazie
Scritto il 1-10-2013 alle ore 10:14
Un condominio composto da 10 unità immobiliari ex case popolari dove 8 condomini hanno riscattato l’appartamento diventando di fatto proprietari, mentre 2 condomini continuano a pagare l’affitto all’Istituto Case Popolari.
Visto le ultime novità legislative è obbligatorio la nomina di un amministratore? E’ obbligatoria la stipula di un’assicurazione dell’edifico?
Ringrazio anticipatamente per Vs cortese risposta e colgo l’occasione per porgere i miei più cordiali saluti.
Scritto il 1-10-2013 alle ore 14:20
chiedo se un singolo condomino potrebbe attivare un conto corrente bancario on-line x attività spese condominiali a proprio nome in quanto non esiste un verbale di nomina (come non vogliono la figura dell’amministratore ma purtroppo obbligatoria in quanto 10 sono gli immobili), e la sottoscritta non è d’accordo, è obbligatorio il verbale di nomina amministratore anche per la domiciliazione della bolletta luce? noi abbiamo in comune solo il contatore della luce per accesso ai garage nel seminterrato dell’immobile, grazie
ciriperu gabriel scrive:
Scritto il 4-10-2013 alle ore 12:50
vorrei sapere se e lecito che l amministratore continua a mandarmi raccomandate di sollecitò per pagamento di una morosità di un altro condomino,a mie spesse anche se io gli o risposto per inscritto che non o intenzione di pagare.
Scritto il 4-10-2013 alle ore 12:54
L assicurazione condominiale e obbligatoria per tutti gli condomini o facoltativa ?
Scritto il 5-10-2013 alle ore 19:21
ciao abbito in un condominio di 6 appartaminti senza amministratore,e uno di questi propietari e un avvocato,con casa di circa 150mq ,e di circa 80 mq di tavernetta 300 mq di giadino ecc,ecc,
fino a giugno tutte le spese condominiali erano divise in parti uguali,nel mese di luglio ho chiesto all’amministrattore di turno di ripartire le spese condominiali in base ai millesimi,e per tutta risposta mi sono visto arrivare una raccomandato firmata da 4 condomini minaciandomi che se non pago saranno costretti ad aggire per vie legali. la mia domanda e questa posso io rifiutarmi di pagare finche son saranno aplicate le tabelle millesimali, e posso io chiedere un amministrttore condominiale
Scritto il 5-10-2013 alle ore 20:36
Ma dove sono le risposte a tutte le domande???
Scritto il 6-10-2013 alle ore 14:43
In teoria sembra tutto fattibile ma la realtà e benaltra vivo in un condominio dove il nostro bravo amministratore non indice assemblea di approvazione bilancio da 5 anni in poche parole l’ultimo bilancio risale a 6 anni fà dal suo predecessore qualcuno di voi si chiede e cosa avete fatto? gli abbiamo fatto causa con tanto di appello la sentenza in sintesi il giudice gli a dato ragione dicendo che siamo noi che non abbiamo presenziato a queste ipotetiche assemblee dico così in quando da questo amministratore in cinque anni nessuno di noi a mai ricevuto convocazione di assemblea a voi le conclusioni ciao
Scritto il 7-10-2013 alle ore 11:02
Anch’io vorrei sapere se in un condominio con 6 condomini ed in cui è già presente un amministratore è possibile revocare l’amministratore (che attualmente è un condomino) e non nominarne un altro. In tal caso chi tiene i conti quale documentazione è obbligato a tenere
( Es. libro verbale,conti correnti,fatture etc.) quali adempimenti fiscali e non deve rispettare?
Scritto il 7-10-2013 alle ore 13:45
Vorrei sapere se l’amministratore può richiamare un condomino che stende i propri panni al di fuori del proprio balcone anche se all’interno di un cortile condominiale.
Praticamente affacciandomi al mio balcone debbo vedermi i panni stesi che potrei toccare allungando una mano.
Vorrei sapere cosa posso fare e se posso coinvolgere l’amministratore in questa vicenda.
Scritto il 10-10-2013 alle ore 17:28
vorrei cortesemente sapere quanto segue:
se un condominio può gestirsi con un capo condomino facente parte del condominio e senza avere i requisiti richiesti dalla legge in particolare senza essere inscritto ad un albo e senza aggiornamenti , ma capace di gestire tale attività senza alcun onere – grazie
Scritto il 12-10-2013 alle ore 19:30
Amministro un condominio di sei condomini.Debbo ugualmente provvedre,sia come amministratore che come delegato, provvedere al registro anagrafe condominiale? Grazie.
Gaudino scrive:
Scritto il 13-10-2013 alle ore 10:36
in caso di lavori straordinari da effettuarsi nel condominio, può essere dato incarico tecnico di stima degli stessi e direzioni lavori ad un congiunto dell’amministratore.
Scritto il 13-10-2013 alle ore 10:43
più specificatamente, in caso di lavori condominiali, non viene meno ( nel caso sopracitato di incarico ad un congiunto) il ruolo dell’Amministratore quale garante degli interessi dei condomini e controllore dell’operato della ditta appaltatrice e del direttore lavori?
igenia marini scrive:
Scritto il 14-10-2013 alle ore 07:59
ho aperto un condominio di 4 condomini per avere c.f. e scaricare lavori di ristrutturazione.ora vorrei riconsegnare c.f. e sciogliere il condominio . come fare?
Scritto il 16-10-2013 alle ore 16:46
Salve, risiedo in un condominio dove le somme sono versate su un cc Postale. Con la nuova legge posso richiedere all’amministratore i movimenti a mie spese. Posso regristarmi sul sito postale e visualizzare tutti i moviventi senza autorizzazione dell’amministratore?
Scritto il 19-10-2013 alle ore 01:16
Nel condominio dove risiedo alcuni condomini risultano morosi nel 2007 e 2008, ma in regola negli anni piú recenti.
Può l’amministratore accettare la destinazione delle quote ad anni determinati senza che questo rappresenti regolarizzare situazioni precedenti?
Scritto il 22-10-2013 alle ore 09:44
come funziona questo sito interessantissimo?
Scritto il 23-10-2013 alle ore 16:10
siamo un piccolo condominio composto da 4 condomini siccome da un po di tempo non si va più d’accordo come fare, si può nominare un amministratore anche se non e obbligatorio e fare di seguito un regolamento di condominio con relativi millesimali visto che fino ad oggi non esiste niente? grazie andrea
Scritto il 23-10-2013 alle ore 17:30
Un amministratore di un complesso commerciale, è anche proprietario di un’unità adibita ad ufficio ovvero sede della sua attività. Come amministratore può votare le delibere in quanto proprieatario o siamo in un conflitto di interessi?
MauroG scrive:
Scritto il 24-10-2013 alle ore 00:22
Ho preso l’incarico di amministrare un condominio con sette unità abitative, quale proprietario di una delle unità. Un amministratore professionista ha consigliato questa soluzione affermando che in questo caso le formalità burocratiche sono semplificate. Vorrei sapere quali sono le formalità effettivamente richieste in questo caso. Grazie
Scritto il 24-10-2013 alle ore 21:15
buonasera,si può accreditare spese legali oltre la mansione disciplinare verso un condomino che usa rumori molesti in orari vietati dalle regole condominiali arrecando danni morali ad un altro condomino
Scritto il 30-10-2013 alle ore 01:03
Gerardo scrive, con la la riforma del condodominio del 18 giugno alla revoca / rinnovo dell’amministratore per il rinnovo è sempre valido un anno con 501/1000,
Scritto il 30-10-2013 alle ore 01:04
Gerardo scrive, con la la riforma del condominio del 18 giugno alla revoca / rinnovo dell’amministratore per il rinnovo è sempre valido un anno con 501/1000,
Scritto il 1-11-2013 alle ore 22:25
Salve e complimenti per questo interessantissimo ed utilissimo blog.
Vado subito al sodo proponendo una questione che tanto mi sta’ a cuore quanto mi riesce difficile da sbrogliare.Dunque sono inquilino in una palazzina dove esiste un impianto di riscaldamento centralizzato a gas.
Le spese per l’impianto vengono ripartite in base ad una tabella condominiale stabilita circa 40 anni fa’ e che ad oggi non e’ stata mai modificata.Ritengo questa tabella non piu’ valida in quanto circa 2/3 anni fa’ su alcuni appartamenti del palazzo (almeno un paio) sono state effettuate delle ristrutturazioni comprendenti la sostituzione dei caloriferi con altri diversi dagli originali ,anzi qualche furbetto pare ne abbia montato addirittura qualcuno in piu’.
C’e’ possibilita’ di poter chiedere la modifica della tabella millesimale per la ripartizione delle spese di riscaldamento visto che gia’ da qualche anno sto’ pagando una quota che secondo me risulta inesatta?
Inoltre proprio in questi giorni l’amministratore ha deciso di accendere l’impianto (dalle 18.00 alle 20.00) senza che sia stata chiamata un’assemblea preventiva per decidere le modalita’ di accensione.E’ obbligato l’amministratore ad indire una riunione prima dell’accensione dell’impianto?Se si, visto che in questo caso cio’ non e’ avvenuto,l’amministratore e’ passibile di licenziamento per questa mancanza?
Scritto il 3-11-2013 alle ore 14:36
desidero sottoporre alla Vostra attenzione una problematica riguardante la ripartizione delle quote condominiali a un condomino in ritardo nei pagamenti. Nella fattispecie, vorrei capire se un amministratore di condominio può attribuire il pagamento di quote condominiali dell’esercizio 2013 a quote non pagate nell’esercizio 2012; praticamente se i bimestri che pago alle scadenze dell’anno corrente, possono essere attribuiti dall’amministratore a bimestri dell’anno precedente che non ho pagato e se si in base a quale riferimento normativo.
Scritto il 4-11-2013 alle ore 20:43
Buonasera. Condivido tutto.Ora chiedo in base alla riforma, nel mio caso siamo in 9 che paghiamo l’amministratore , esclusi altri 5 che hanno locale a piano terra con relative utenze acqua e fogna adibiti a Box e 1 senza utenze solo deposito.Chiedo non dovrebbero pagare L’amministratore anche i box che hanno le utenze?
Scritto il 5-11-2013 alle ore 10:48
chiaro e preciso,
ora chiedo: può un condomino avere dei dati precisi sull’impresa inviata dall’amministratore a svolgere lavori ordinari al condominio? (esempio spurgo rete fognaria)Quanto sopra per sapere se gli esecutori sono in regola con tutte le norme. O ciò rimane solo compito dell’amministratore?
pietro fattori scrive:
Scritto il 6-11-2013 alle ore 12:49
invio copia verbali di assemblee (ordinarie e straordinarie): se un condomino (e magari anche assente all’assemblea di suo interesse) chiede che gliene sia inviata copia per vie semplici -o per posta ordinaria, o anche per posta elettronica- con esclusione di invii per raccomandata (spesso, in particolare se è impiegata un’agenzia, diventa oneroso accordarsi per la consegna), l’amministratore può acconsentire a questa “cortesia”?
CIOTOLA DANIELA scrive:
Scritto il 7-11-2013 alle ore 12:39
buongiorno, io vorrei sapere se l’amministratore ha dei termini entro i quali notificare l’importo delle spese condominiali dopo la chiusura del bilancio. es. e’ possibile notificare l’importo totale i primi giorni di luglio 2013 e determinare come ultima data delle singole rate il 30/11/2013.
nicolini marcella scrive:
Scritto il 16-11-2013 alle ore 14:08
Vorrei avere Sentenze recenti relative all’installazione da parte di un condomino di tende o tubature o altra struttura che pregiudicano gli altri condomini o almeno un solo
condomino . Grazie
Scritto il 27-11-2013 alle ore 17:53
Buongiorno, vorrei sapere se il nuovo amministratore incaricato da corretta delibera assembleare, deve per poter iniziare e continuare ad operare su c/c bancario intestato al condominio gia in essere, deve avere una delibera assembleare favorevole in cui venga riportato la volonta dell’assemblea che il nuovo amministratore continui ad operare con un determinato tipo di conto corrente, o è solo uno scurpolo in piu che amministratore e banca vogliono?
Scritto il 27-11-2013 alle ore 22:57
oggetto : La legge 220 dell’11 dicembre 2012 art. 71 punto g, cosi descritta non è applicabile
Mi chiamo Adolfo Tavano, sono un architetto e sarei interessato a svolgere il ruolo di amministratore di condominio. Dopo la pubblicazione sulla «Gazzetta Ufficiale» n. 293 del 17 dicembre, la legge 220 dell’11 dicembre 2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013 all’art. 71 vengono citati i requisiti dell’amministratore, al punto g) viene specificato l’obbligatorietà di frequentare un corso di formazione iniziale ed attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale in seguito.”
Ma nella legge prima citata non viene citato: 1) la durata del corso di formazione 2) il programma del corso, 3) chi è abilitato a fornire tale formazione, un elenco rilasciato da un ente pubblico che lo certifica 4) la durata delle ore annuali dei corsi di aggiornamento.
Senza tale specifiche si corre il rischio di frequentare corsi con scuole non abilitate che renderebbe il tutto nullo oppure corsi con ore differenti e programmi differenti, ecc..Nella legge 81/2008 sulla sicurezza ad esempio e tutto bene specificato.
In merito a quanto descritto potrebbe fornirmi delle risposte ai miei interrogativi ?
Scritto il 29-11-2013 alle ore 11:55
abito in condominio di 6 unità e in assemblea abbiamo votato per gestione tramite amministratore con 5 voti + 1 contrario. Essendo meno di 8, quale è la maggioranza da seguire, assoluta o 50% + 1?
Grazie in anticipo per vs. risposta.
Scritto il 2-12-2013 alle ore 17:39
vorrei sapere se, in caso di revoca di un amministratore tre mesi prima della scadenza del mandato, è legittimo l’operato dello stesso che provvede (nel periodo di tempo di una settimana intercorrente tra la sua revoca con contestuale nomina del nuovo e il passaggio di consegne)a disporre, dal conto del condominio, un pagamento a suo favore, per di più di compensi relativi all’ultimo trimestre di mandato (non ancora maturato quindi), risultanti inoltre da un consuntivo/elenco fatture dapagare non approvato?
Scritto il 9-1-2014 alle ore 22:19
Sarei molto interessato a conoscere la sua risposta in merito alla domanda fatta da Adolfo al n. 51.
Anche io sarei molto interessato in quanto non ho fatto nessun corso e vorrei sapere come fare. Sono anche io laureato in Ecomomia e Commercio ed ho fatto l’Amministratore Delegato di società srl per quasi 20 anni.
Scritto il 12-1-2014 alle ore 14:56
da circa dodici anni “amministro” un condominio di
dodici unità di una delle quali sono io stesso proprietario e condomino. Non abbiamo “MAI” avuto alcun problema e viviamo in una cosiddetta “isola felice”, sempre d’accordo su tutto nell’interesse
generale. Facciamo la pulizia della scala a turno e pago le spese di luce, acqua e assicurazione tramite una “raccolta” che faccio di volta in volta, tenendo su un apposito quaderno le spese
sostenute. Gradirei sapere se,nonostante i miei amici condomini non lo ritengano assolutamente
necessario…io debba aprire “comunque” un conto
corrente per le spese suindicate.
Naturalmente il condominio è fornito di regolare
codice fiscale e mi sono premurato di formare e
custodire l’anagrafe condominiale.
Ringrazio per l’attenzione. Distinti saluti.
Scritto il 14-1-2014 alle ore 17:18
Sono un condomino che svolge le mansioni di amministratore, siamo 6 proprietari, in questo caso e’ obbligatoio l’iscrizione all’ufficio delle entrate.
Scritto il 15-1-2014 alle ore 13:41
Grazie per le importanti informazioni. Vorrei chiedere un consiglio a riguardo della situazione che sto vivendo. Vivo in un condominio di 6 unita’ senza amministratore da sempre. Un proprietario fa da referente ma senza apertura conto condominiale ecc. Ogni anno ci chiede una somma per le spese della bolletta luce, della pulizia spurgo e del passo carraio. Il tutto in un prospetto indicativo senza fatture o ricevute pagamento effettuate. Non e’ mai stata fatta un assemblea condominiale, passa lui porta a porta recando le informazioni ad ogni d uno in base a propria discrezione. Io vi abito dal 2011 e sino a marzo 2013 ho effettuato la pulizia delle scale per mia scelta, senso civico ed igiene in quanto mai nessuno le puliva. A marzo senza previa assemblea o comunicazione mi son ritrovata una condomine che puliva le scale la quale diceva di essere stata incaricata sotto retribuzione condominiale da questo referente a fare la pulizia due volte al mese per 3 ore complessive a 5,00 l ora e di aver firmato un contratto. Alla mia perplessita’ mi sono rivolta al referente il quale m informa che alcuni condomini han deciso e stabilito inter-nos la cosa e che io avrei dovuto accettare la cosa e pagare la somma di 60 euro annuali in piu’ per la pulizia delle scale. In oltre la signora e’ stipendiata in nero senza assicurazione. Sono a chiedervi, che devo fare ed a chi posso rivolgermi per tutelarmi? Che obblighi ho in questa situazione come inquilina che paga affitto? Ovviamente non ho pagato i 50 euro per la pulizia della scala nel 2013 in quanto ho continuato a pulirle io una volta ogni 3 mesi e non ho versato i 60 euro previsti per la stessa cosa per l anno 2014. Grazie ed in attesa di Vs. risposta porgo distinti saluti Barbara
Scritto il 16-1-2014 alle ore 14:28
Buon anno a tutti i lettori del blog.
Vi invito a contattare lo Studio Legale ai recapiti indicati in precedenza, vedi commento n. 16, per le consulenze personali relative ai vostri interventi.
Come per gli altri condomini e amministratori già ricevuti o che hanno inviato via mail incarico e documenti le vostre problematiche saranno gestite dai professionisti dello Studio.
Scritto il 19-1-2014 alle ore 10:15
Buongiorno, vorrei sapere se la quota annuale pro-capite da versare all’amministratore si paga a tabella millesimale?
Scritto il 23-1-2014 alle ore 10:31
Alcuni punti della riforma cambieranno sostanzialmente la gestione condominiale. Uno dei punti che mi ha maggiormente colpito è sicuramente tutto ciò che concerne l’amministratore. Per esperienza personale un po’ di ordine in più non fa di certo male.
Scritto il 24-1-2014 alle ore 17:17
la pregherei informarmi su quanto segue:
L’attuale amministratore in carica dal 2012,è responsabile della documentazione eserc.09/10/11
posso io avere gli originali per un controllo?
ringraziando le porgo distinti saluti.
Scritto il 26-1-2014 alle ore 11:25
Buongiorno, non voglio dilungarmi sul quando come e perché, ma il mio problema è solamente di capire perché un amministratore ha bisogno di copia delle ricevute di versamento, non gli risultano i versamenti sul conto? Ogni anno per 4 anni (solo con me) saltuariamente, qualche bimestre non gli risulta e non fa altro che lamentarsi con il proprietario e dietro invito dello stesso le prime volte ho fatto fotocopia delle ricevute e consegnate, poi mi sono rifiutata e malgrado abbia già lasciato l’appartamento che avevo in locazione, ancora a oggi il proprietario mi chiede copia dei versamenti in quanto “dalla verifica contabile fornita dall’amministratore si evince che non sarebbero stati effettuati i versamenti relativi ai mesi ……..”. Mi sento in continuo ancora oggi “diffamata”, in quanto il mio dovere l’ho assolto sempre. Se io ho utilizzato metodi tracciabili di pagamento, non sarebbe il caso che l’amministratore provvedesse in prima persona a verificare sul conto condominiale gli avvenuti pagamenti? Le chiedo cortesemente una sua risposta al riguardo. Distinti saluti
Sonia Federica Agostoni scrive:
Scritto il 28-1-2014 alle ore 14:18
Scritto il 28-1-2014 alle ore 14:20
trovo interessantissimo questo sito, ma dove trovo le risposte ai quesiti? Per esempio, il condomino nominato amministratore è esentato dagli aggiornamenti, ma deve comunque aprire la partita IVA? Grazie e saluti
Luigi Arnone scrive:
Scritto il 29-1-2014 alle ore 13:21
vorrei delle informazioni riguardo ad un condominio nel quale , ci sono proprietari che affittano in modo non regolare ( in nero ) ad persone di indubbia moralità che disturbano il vicinato a tutte le ore di giorno e di notte con musica , urla , rimori , risse , ect…
Inoltre vorrei sapere se l’amministratore è obbligato ad avere un registo dei contratti , ed a chiedere il rispetto delle norme igeniche e di sicurezza all’interno dei locali d’affitto ??? Quali sono gli organismi preposti a controlli a chi devo rivolgere per le segnalazioni per violazioni delle regole.
L’amministratore è obbligato ad esporre il regolamento ( anche in diverse lingue ) nelle scale interne del condominio , per una migliore convivenza???
luigi arnone : 366 3420024
loredana abbagnano : 331 3523194 ( labbagnano@hotmail.it )
Scritto il 29-1-2014 alle ore 14:06
buon giorno vorrei sapere vivo in un complesso composto da 3 palazzi da 6 condomini e il giardino in comune a tutte e 3 le palazzine ogni palazzina potrebbe gestirsi da sola con amministratore interno oppure un condomino solo puo amministrare tutto senza conto corrente
Scritto il 29-1-2014 alle ore 14:26
vorrei sapere se è vero che un Condominio Privato , in fatto di gestione della regolazzazione degli affitti è materia dell’Amministrazione Comunale / Sindaco / Polizia Locale della Città dove è ubicato ???
luigi.arnone@icp.mi.it
labbagnano@hotmail.it
Scritto il 14-2-2014 alle ore 16:07
Buon giorno vorrei sapere se in un’assemblea di condominio con presenti condomini per un totale di 458 millesimi e’ possibile rinnovare la nomina dell’amministratore, e quali altri argomenti e’ possibile votare in tale circostanze. Grazie
Scritto il 18-2-2014 alle ore 20:10
ci era stato fornito al momento della prima assemblea (2008) il “regolamento di condominio” con le relative tabelle millesimali.(piccola palazzina di 12 appartamenti e le masonette non erono state vendute;vendute di recente).I nuovi proprietari hanno fatto rifare le tabelle ad un loro tecnico (compiacente) e in assemblea ci hanno imposto le loro. L’amministratore ha detto che con le nuove disposizioni di condominio (13.06.2013) ed avendo la maggioranza devono essere applicate le nuove. A me risulta che per modificare le tabelle serva sempre l’unanimità a meno che non venga dimostrato da coloro che intendono sostituire le tabelle originali con le proprie un grave errore. SERVE SEMPRE L’UNANIMITA’. grazie
altagracia scrive:
Scritto il 18-2-2014 alle ore 20:55
B UONA SERA IO VORREI SAPERE DA VOI SI ES POSIBILE .IO SO ARTIGIANA HO UNA ENPRESA DI PULISIA.ME CAPITATO DI RECENTE DA UN AMMINISTRATORE.QUE LUI VOLEVA QUE IO ABESE LE CHIAVE DEL CONDOMINIO DA LUI AMMINISTRATO DA LA ENPRESA QUE ABEBA FINITO EL CONTRATO…IO ME SONO RIFIUTATA A FAR LO SCANBIO DI CHIAVE DA ENPRESA A ENPRESA..LUI ME RIPOSE QUE DOVEVO CHIMARE LA VECHIA ENPRESA PER FARMI DARE LE CHIAVE..IO LEO DETTO QUE LE COSE NO FUNZIONANO COSI..VORREI SAPERE DA VOI SI ESISTE UNA LEGGE QUE DICE QUE E GUSTO CUESTO .SE LUI A ARGGIONE HO OSBAGLIATO IO ..PERQUE LE CHIAVE ME SONO ESTATA CONSEGNATA DA UN,ALTRA PERSONA I NO DA LUI..IO HO FATTO FOTO COPIA DELLE CHIAVE E LE O MANDATO UNA MAIL..CHIAVE CHE POI RESULTARANO SBAGLIATE,,SE GENTIRMENTE PODETE FARMI SAPERE SI E CORRETO UN CONPORTAMENTO DEL GENERE DA UN AMMINISTRATORE..GRAZIE MILE E BUONA SERA
Scritto il 19-2-2014 alle ore 16:43
Scritto il 24-2-2014 alle ore 13:28
vorrei chiedere se il mio condominio con 6 unità con già l’amministratore professionista, possiamo revocarlo e fare da soli?
1) serve sicuramente una figura che faccia da amministratore, ed è già stato individuato;
2) è obbligatorio il conto corrente o si può fare un libretto postale intestato al nuovo amministratore invece che intestarlo al condominio, evitando spese superflue?
3)per la contabilità si può usare un semplice quaderno dove riportare verbali e movimenti di spesa o è obbligatorio un registro?
4)quale documentazione è obbligatoria?
russi primiano scrive:
Scritto il 8-3-2014 alle ore 13:21
sono proprietaria dell’appartamento sottostante – ho subito un danno dall’appartamento sovrastante – a chi denunciare l’amministratore dello stabile che rifiuta di farmi vedere il registro anagrafe dei condomini??
Scritto il 10-3-2014 alle ore 15:07
Salve vorrei sapere se in condominio con 10 appartamenti ci sono 6 condomini che non vogliono incaricare un amministratore perché abbiamo fatto sempre da soli. Si va incontro a sanzioni? Come spiegarglielo ?
Scritto il 10-3-2014 alle ore 18:11
buongiorno, vorrei sapere come leggere le risposte… grazie
Scritto il 10-3-2014 alle ore 19:16
chiesto da parte di un condomino di visionare registro anagrafiche condominiale – l’amministratore si rifiuta appellandosi alla legge privacy art.7. singoli condòmini non possono appellarsi al
cosiddetto diritto di accesso ai dati previsto dalla
normativa privacy (art.7 del Codice) per consultare
le informazioni riferibili all’intera compagine
condominiale: ad esempio, il contratto di affitto
di un appartamento di proprietà condominiale
stipulato con un soggetto terzo.
Scritto il 14-3-2014 alle ore 09:28
Ai vari lettori poco attenti che continuano a scrivere post evitabili come “dove trovo le risposte ?” o “cosa posso fare ?”
Le risposte o meglio come procedere per risolvere le vostre problematiche condominiali è indicato nel post n. 16 con i contatti dello Studio.
Scritto il 3-4-2014 alle ore 19:32
Buongiorno vorrei sapere come e a chi denunciare l’amministratore in quanto non rilascia la dichiarazione quota/spese condominiali da recuperare nella dichiarazione dei redditi
Scritto il 5-4-2014 alle ore 09:06
nel mio condominio alcuni condomini sin dal primo giorno si sono proposti per amministrare, l’incarico non gli è stato mai conferito e da allora non fanno altro che: denigrare l’operato dell’attuale amministratore,fanno delle vere e proprie “carbonerie”. nei giorni scorsi come del resto accade ogni anno in questo periodo ricevo l’ennesima e-mail con un preventivo di un nuovo amministratore ed ho notato con stupore che hanno avuto più adesioni dello scorso anno sicuramente alcuni si sono fatti influenzare.Le pongo una domanda possono fare il tutto via E-Mail? per quale motivo può essere sfiduciato? la condotta dell’attuale amministratore e stata ottima.
Nel caso in cui nell’assemblea di fine anno non raggiungano il 500 millesimi possiamo avvalerci di questo articolo?
Scritto il 8-4-2014 alle ore 19:59
il mio amministratore nel 2009 ha proposto in assemblea di rifare il tetto, ed è stato approvato, e il tetto viene rifatto “” male “”..
Scopriamo che la ditta che ha fatto i lavori è la stessa società dell’amministratore, Avendo pagato un bel po di soldi e vedendo i risultati non soddisfacenti e con varie infiltrazioni decidiamo di chiedere spiegazioni e di visionare i documenti, ma per i successivi 3 anni l’amministratore si nega, e non convoca neanche le assemblee.La convochiamo noi d’urgenza e nonostante tutto non ci fa vedere la documentazione, e per qualche millesimo viene approvato di nuovo tutto . Noi impugniamo il verbale e facciamo causa. ora purtroppo la giustizia italiana si sa che è lenta, quindi ci danno udienza al 2018. Ma noi nel frattempo vorremmo visionare comunque la documentazione relativa alla ristrutturazione ma lui c’è la nega.
Qualcuno sa come aiutarci ? vorremmo fare una denuncia ai carabinieri ma il nostro avvocato dice che non c’è reato e che non si può fare la denuncia, ma allora i nostri diritti?
Per cortesia se qualcuno sa indicarci la strada ve ne saremo molto grati.
Scritto il 14-4-2014 alle ore 16:07
Buona sera, vorrei sapere se l’amministratore di condominio che subentra ad un altro a metà gestione deve redarre nuovo bilancio preventivo o è valido quello già approvato?
Scritto il 15-4-2014 alle ore 17:38
Sono responsabile tecnico di un impresa di costruzione. Nel 2008, a costruzione ultimata, ovvero palazzina residenziale con vano interrato destinato a box/ricovero auto, abbiamo ottenuto il CPI per le autorimesse e consegnato il certificato suddetto (in copia) all’Amministratore.
Ora, in virtu’ che entro dic. 2014, occorrera’ provvedere al rinnovo dello stesso, l’Amministratore esige che gli venga fornita tutta la documentazione atta ad ottenere il certificato originario (ovveri quella a noi intestata).
Abbiamo risposto che, il tecnico che il Condominio andra’ a nominare per l’espletamento della la pratica, potra’ prendere visione di tutti i documenti (conservati da noi in originale) presso i ns. uffici.
L’Amministratore, non accetta questa proposta, ma pretende di avere il tutto in originale.
Gli abbiamo anche detto se e’ disposto a rimborsarci le spese per la produzione di una copia.
Ora, Vi chiediamo: ma noi, abbiamo l’obbligo di produrre tutti i ns. documenti in originale?
E nel caso producessivo una copia di tutta la documentazione (molto vasta) abbiamo diritto di richiedere un rimborso spese?
Ringrazio e attendo Vs. gradita risposta.
Scritto il 17-4-2014 alle ore 00:18
premesso che la riforma del c.c. è scritta in un italiano discutibile e non solo…….. il condomino che chiede fotocopia del libro giornale di contabilità e delle fatture, ricevute ecc. non è tenuto a pagarle perché dovute comunque dall’amministratore e tale costo non è nemmeno menzionato nei costi del verbale di assemblea condominiale ordinaria di conferma o nomina amministratore.
ma è normale tutto questo? quando può essere giudicato vessatorio il comportamento del condomino? bastano 5 o 6 visite all’anno in ufficio, 5/6 telefonate, 5/6 e-mail sempre sullo stesso argomento: contabilità e bilanci sbagliati -anche se approvati all’unanimità dei partecipanti, l’interessato era assente-, tabelle millesimali contrattuali -allegate al regolamento condominiale redatto in sede notarile prima che si costituisse il condominio- genericamente errate e quindi da rifare.
sentirsi ripetere per 20 volte sempre le stesse cose è un tormentone. cosa si può fare?
Scritto il 25-4-2014 alle ore 18:28
Buonasera, in data 27 Marzo 2014 in seconda convocazione è stata indetta l’assemblea condominiale: un punto all’ordine del giorno era l’apertura dei preventivi per la sostituzione con lampade o lampadine a led sui lampioni posti sul marciapiede del supercondominio (sostituzione 16 lampade). L’assemblea non avendo i millesimi necessari non è stata aperta. Alcuni giorni dopo ha allegato al cedolino della rata del condominio anche il pagamento straordinario riguardante la sostituzione delle lampade su citate. Ho chiesto chiarimenti all’amministratore il quale mi ha risposto che per lui era un lavoro d’urgenza.
N.B su 16 lampioni solo 3 non sono funzionanti ma l’amministratore vorrebbe la sostituzione di tutti i lampioni.
Può fare questo lavoro senza l’OK dell’assemblea in quanto non è stata aperta? O dovrebbe limitarsi alla sostituzione solo delle lampade non funzionanti? Grazie in anticipo della risposta
Scritto il 26-4-2014 alle ore 17:28
dal 1 gennaio 2013 il nostro condominio ha un nuovo amministratore, il quale aveva promesso che a differenza del suo predecessore avrebbe perseguito i morosi e avrebbe ripianato i debiti che il condominio soffriva nei confronti di diverse società di servizi. Dopo 6 mesi ci ha comunicato che tutto era a posto e che i morosi, fatta eccezione per uno solo, erano stati sanati.
Inoltre affermava che il condominio non aveva più debiti con terze parti. Ora a distanza di un anno (aprile 2014) ci comunica che ci sono 4 grosse bollette di acqua da pagare relative ad alcuni mesi del 2012 e che lui ne è venuto a conoscenza solo adesso (in quanto il vecchio amministratore gliele avrebbe comunicate in ritardo). Pertanto, visto che queste bollette non sarebbero state pagate da nessuno di noi nel 2012, le dovremo pagare tutti adesso “per allora”. La domanda è: è normale una cosa del genere? Come è possibile che al passaggio delle consegne (gennaio 2013) questo fatto non è venuto fuori? L’attuale amministratore sta operando bene? O vi è stata inadempienza? Vi ringrazio per la vostra attenzione.
Scritto il 13-5-2014 alle ore 00:28
Desidero sapere se il bilancio preventivo è obbligatorio presentarlo ogni anno per l’anno successivo da parte dell’amministratore nei confronti di 52 condomini di un edificio, con appartamenti classe A/3, per evitare che, nonostante il pagamento delle quote condominiali mensili, si ci ritrovi a bilancio consuntivo a sborsare ulteriori somme ampiamente lontane da quelle già pagate.
Se sì, qual è la data ultima, annualmente, di presentazione del bilancio preventivo all’assemblea?
Desidero, altresì, sapere se è stato lecito approvare bilanci consuntivi 2010, 2011 e 2012, quando l’ultima convocazione assembleare è stata nel 2010 con all’ordine del giorno, in data 06/03/2010, approvazione bilancio consuntivo 2009 e approvazione bilancio preventivo 2010.
Nessuna convocazione assembleare nel 2010 per approvazione bilancio preventivo 2011; nessuna convocazione nel 2011 per bilancio preventivo 2012; nessuna convocazione nel 2012 per bilancio preventivo 2013.
In data 20 Gennaio 2014 sono stati approvati bilanci consuntivi 2010, 2011 e 2012.
Oggi 13 Maggio 2014 nessuna assemblea è stata convocata per il bilancio preventivo 2013 e 2014.
Pertanto, Vi chiedo, può l’amministratore, dopo la data 13 Maggio 2014, far approvare il bilancio consuntivo 2013 e presentare il bilancio preventivo per il 2014?
Grazie molto per la risposta che spero mi darete.
Distinti saluti g.pricoco52@tiscali.it
Trevisan cristina scrive:
Scritto il 13-5-2014 alle ore 14:33
Buongiorno chiedo scusa ma non mi è chiaro l’art.1129 riguardo la nomina dell’amministratore.
Spiegando meglio con l’approvazione assembleare è stato nuovamente nominato l’amministratore in carico e con l’invio della copia del verbale specifica che la sua nomina ha durata di 2 anni, questo è possibile ? cosa e chi può chiedere di variare in annuale la sua nomina grazie mille.saluti
Scritto il 22-5-2014 alle ore 10:53
buongiorno avrei una domanda da porre; se un amministratore dà le sue dimisiioni,accolte, chi deve chiudere il conto corrente bancario e il codice fiscale del condominio?grazie per un eventuale risposta
Giuseppina Quitadamo scrive:
Scritto il 1-6-2014 alle ore 19:52
Siamo 6 condomini, quanti devono essere d’accordo per nominare un amministratore esterno al condominio?
E per la pulizia delle scale posso pulirle io solo il mio turno o sono obbligata a mettere anch’io una persona esterna al condominio?
enzo celletti scrive:
Scritto il 6-6-2014 alle ore 13:04
Salve volevo avere info sulla durata incarico amministratore (legge 220/2013)(tempi durata incarico)
Scritto il 8-6-2014 alle ore 20:26
Il testo però non spiega tutto, se in uno stabile di solo 6 appartamenti dove nessuno vuole incaricarsi di gestire le incombenze ordinarie dello stesso e nessuno vuole rispettare un bel niente, uno dei condomini può richiedere che l’amministratore condominiale venga imposto dal giudice?? o bisogna soffrire e basta?
Scritto il 28-6-2014 alle ore 13:55
Il mio amministratore non vuole usare la mail e quindi ogni singola comunicazione è fatta con spreco di carta e spese di spedizione. È possibile obbligarlo a farlo?
giuseppe@chepnet.it
44salvo scrive:
Scritto il 29-6-2014 alle ore 11:50
Un saluto e un grazie allo Staff che cura questa pagina. Problema. Vivo in una palazzina composta di tre piani abitata da 9 famiglia. Tempo a dietro sono venuti a mancare i proprietari del primo piano e gli eredi,anzi il maschio,ha diviso l’appartamento in due mini appartamenti con l’intendo “”di affittarne uno e guadagnarci”” ciò riferito in sede di riunione condominiale. Fino a che era in vita il padre,malato,i due mini appartamenti erano abitati uno dal padre e l’altro dal figlio: in quest’ultimo sono stati aggiunti 10 mq. di locale(ha chiuso la veranda).L’amministratore si rifiuta di applicare la legge e i D.lgs. in merito all’installazione dei contatore per la misurazione del consumo dell’acqua nel mini appartamento da affittare. E’ giusto un tale atteggiamento dell’amministratore? é un latitante non si vede mai e non cura nemmeno le cose che vengono segnalate dai condomini anche a traverso l’invio di fotografie. Grazie:salvatore.moschitta@gmail.com
Scritto il 7-7-2014 alle ore 16:23
Buongiorno, purtroppo dopo qualche giorno la riconferma della nomina all’amministratore è avvenuto il decesso di quest’ultimo.Durante il successivo periodo e fino alla nuova nomina può un condomino, con il benestare del condominio fare le veci dell’amministratore? So che l’amministratore è eletto con la maggioranza dei partecipanti all’assemblea, si contano anche le deleghe che ogni condomino porta?
Francesca venafro scrive:
Scritto il 8-7-2014 alle ore 16:12
In data 27giugno c. A. In sede di assemblea condominiale si è istituita una commissione con due condomini per verificare la contabilità relativa a un bilancio consuntivo già approvato sempre in assemblea condominiale il 13 maggio2013. E il consumo dell’acqua (costi fissi) si può pagare a millesimi o la quota la si deve dividere in parti uguali come ha deciso l’attuale amministratore? Grazie per le sue risposte.
Scritto il 8-7-2014 alle ore 16:17
Chiedo scusa per la richiesta precedente ma non ho posto la domanda al primo punto e, cioè se la commissione può fare un controllo su un bilancio consuntivo già approvato. Spero di essere stata abbastanza chiara. Grazie.
roberta1763 scrive:
Scritto il 14-7-2014 alle ore 12:19
l’amministratore condominiale è deceduto nel 2012 e da allora il figlio “ne fa le veci” riscuotendo le somme a carico dei condomini. All’atto pratico questa persona non è stata mai nominata formalmente dai condomini, ma si procede “verbalmente”. Come si configura il suo ruolo e le responsabilita’ nei confronti di terzi? La legge cosa prevede in merito? Come si deve procedere per nominare l’amministratore nuovo ?
Scritto il 16-7-2014 alle ore 15:32
Ho letto buona parte dei commenti ma non ne ho rilevato uno a proposito della gestione IVA in un condominio. Domando se un Amministratore è tenuto ad avere un registro IVA ove annotare le fatture ricevute dal Condominio e se è tenuto al versamen-to di detta imposta all’Erario con MOD.F24.
Il ns. Amministratore asserisce di non essere tenuto ad alcun adempimento IVA.
GABRY- ANCONA
silvana pelliccia scrive:
Scritto il 2-8-2014 alle ore 10:27
Vorrei sapere chi paga l’adeguamento della polizza dell’amministratore in caso di lavori per il rifacimento delle facciate. Grazie
Scritto il 14-8-2014 alle ore 20:34
nell’assemblea condominiale con all’ordine del giorno dimissioni e nomina amministratore vorrei sapere se basta la maggioranza fisica dei presenti oppure quella millesimale e se e questultima quanti millesimi occorrono. grazie
roberto Spagnolo scrive:
Scritto il 26-8-2014 alle ore 13:22
nel mio condominio tutti i condomini sono d’accordo a gestire da soli ed a titolo gratuito la palazzina, premetto che in totale siamo 6(sei). i requisiti dell’amministratore devono essere gli stessi di un amministratore esterno? La nostra palazzina ha un preventivo di gestione che si aggira sui 1500-1800 euro all’anno.Vogliamo risparmiare e con questo amministratore spendiamo il doppio di quello che occorrerebbe per portare avanti questo condominio.saluti
Scritto il 5-9-2014 alle ore 11:13
salve, ho dei dubbi sul compenso percepito dal portinaio dello stabile dove abito, e per questo motivo ho richiesto all’amministratore di visionare le buste paga. l’amministratore molto contrariato mi ha scritto che per ovvi ragioni di privacy, non mi può far vedere le buste paga, ma mi può solo dire il totale, come si evince dal bilancio di fine anno. e vero? xchè io sapevo che potevo visionare qualsiasi documento contabile in qualsiasi momento.
CHIRICO RAFFAELE scrive:
Scritto il 27-9-2014 alle ore 19:39
Un condomino per accedere al conto corrente intestato al condominio per conoscere i movimenti contabili e il saldo, considerato che l’amministratore nonostante la richiesta effettuta fa finta di non capire , quale procedura deve seguire il condomino per ottenere quanto innanzi descritto.saluti e grazie per la risposta.
Scritto il 20-10-2014 alle ore 17:00
Desidero sapere a chi spetta per legge la tenuta delle chiavi delle parti comuni del Condominio. Distinti ringraziamenti e saluti. Giovanni
Scritto il 20-10-2014 alle ore 17:02
A me non pare di aver mai richiesto a voi quanto sopra. Grazie. Giovanni
Scritto il 8-11-2014 alle ore 19:42
Salve, in condominio l amministratore puo’ far sostituire le lampadine fulminate ad un caposxala? Entro quanti giorni l amministratore dv pensare a far sostituire una lampadina fulminata? E d fronte ad un ascensore si puo- mettere una lampadina pari forse a 6 wt? (Cimitero!!!) Saluti attendo notizie in posta
Scritto il 13-11-2014 alle ore 18:20
Può l’amministratore attivare l’art. 700 per gravi infiltrazioni d’acqua(dopo un avvio di lavori x ristrutturazione del palazzo, ora sospesi x vicissitudini varie) dal lastrico solare nei mio appartamento sottostante?
Michele2014 scrive:
Scritto il 18-11-2014 alle ore 13:30
Salve volevo chiedere un Geometra iscritto regolarmente all’Albo deve anche lui dover frequentare il corso iniziale per poter svolgere l’attività di amministratore di condominio o visto che la profssione di Geometra conntempla già da se la conoscenza sui condomini può non fare il corso iniziale ma solo i corsi di formazione continua?
Scritto il 2-12-2014 alle ore 23:30
chiedo di sapere se per revocare il mandato dell’amministratore di condominio è sufficiente la maggioranza dei presenti all’assemblea indetta in seconda convocazione? Oppure che altro?
Scritto il 26-1-2015 alle ore 17:56
Vorrei gentilmente sapere come comportarsi nel caso (come il mio) che vivendo al piano terra, ed essendo la casa formato anche da un lastrico, ricevo foglie, fiori e sporcizzia.
Sulle foglie era bagnato, e sono gia scivolato, i fiori anche se belli, mio malgrado macchiano il bucato appena stese per farlo asciugare. Per ultimo ricevo calpelli e ammassi di peli e polvere dai piani superiori….. Grazie…
gabriele erasmo scrive:
Scritto il 26-1-2015 alle ore 18:47
il ns.amm/re il 04 agosto 2014 ha comunicato con lettera le sue dimissioni irrevocabili con impe- pegno a convocare l’assemblea entro il successivo
mese di settembre per la nomina di un nuovo ammini
stratore.L’assemblea è stata indetta invece il 13 dicembre ed i condomini non hanno raggiunto un ac-cordo per la nomina del nuovo amministratore( 5 o 6 condomini addirittura pretendevano di riconfer- mare quello dimissionario che prosegue nel frat-tempo il mandato per la sola amm.ne ordinaria- Come risolvere detta incresciosa situazione ? – grazie-
Come decondomini su 62vono attivarsi i condomini per sa
Scritto il 29-1-2015 alle ore 07:06
Buon 2015 a tutti i lettori del blog a cura dello Studio Legale De Valeri.
Per le richieste di consulenza condominiale segnalo la mail studiolegaledevaleri@gmail.com
Scritto il 29-1-2015 alle ore 19:55
buonasera, sono a chiedere in quale misura deve essere ripartito il compenso per l’amministratore: in quote millesimi o in parti uguali per ogni proprietario?
Cordilmaente Ringrazio
M Ausilia scrive:
Scritto il 7-2-2015 alle ore 20:58
buonasera abbiamo un nuovo amministratore da circa un anno che ha mandato solo per la parte ordinaria mi ritrovo ad avere problemi con infiltrazioni dal tetto e l amministratore dice che non puo intervenire cosa posso fare al riguardo premetto che tutti i condomini sono a conoscenza dei danni che sta creando al mio appartamento Cordialmente Ringrazio
Scritto il 15-2-2015 alle ore 10:09
chiedo di poter evitare di pagare il capo condomini in quanto il condominio è formato da circa 16 proprietari essendoci come minimo 8 entrate esclusive tipo villette a schiera e da anni entra acqua nelle mie cantine senza mai aver provveduto alla soluzione, mediante l’ultima assemblea sono state deliberate manutenzioni esterne -pitture ecc.- tralasciando i lavori utili e molto più gravi, le mie cantine sono poste sottoterra non vi è muri da pitturare ho dovuto pagare mediante lettera dell’avvocato in percentuale anche se non utilizzato tale lavoro in quanto necessita una guaina impermeabilizzante per evitare che l,acqua non entri, una canna fumaria che avevo fatto costruire io prima dell’acquisto delle cantine per l,areazione interna, un condomini soprastante al fabbricato ha bucato la canna per passare con un tubo della caldaia ed ha chiusa con il cemento la parte sottostante del tubo togliendo il diritto di areazione, essendo io costretto a non utilizzare più detti vani per l’areazione mancante- circa 2 anni fa ho chiesto in assemblea di far ripristinare il tutto, da allora tacito silenzio come se io non esistessi-concludendo come devo fare a difendermi da questa situazione?
come devo fare ad evitare di pagare l’amministratore condominiale che non ha mai fatto le cose giuste nei miei riguardi?
ringrazio anticipatamente della presente accolta.
Scritto il 18-2-2015 alle ore 13:06
gradirei conoscere se un danno notevole creato da un
condomino chiuso in acensore è da portare in assemblea per la decisione se ripartire il tutto fra
i condomini o attribuire di danno al condomino stesso che sicuramente è stato preso dal panico
Non è una imposizione per beneficenza la decisione
di pagamento per tutti a maggioranza quando il danno è attribuibile a persona precisa??????
Sterfania BOTTAGISI scrive:
Scritto il 16-3-2015 alle ore 14:47
Buongiorno, grazie per la sua pubblicazione, mi e’ stata molto d’aiuto per capire questioni che riguardano anche il mio condominio. Mi permetto di porle dei quesiti riguardo ad alcuni argomenti molto specifici:
L’amministratore ha richiesto dati ai condomini e ha istituito il registro anagrafe qualche anno fa. Allora impose un risarcimento di 120 EUR, aggiuntivo al suo compenso annuo di circa 650 EUR.
In seguito, pur non essendosi reso necessario modificare il registro, continuiamo a versare 120 EUR ogni anno per l’esistenza di questo registro.
Inolte, le voci dell’Amministrazione Ordinaria si moltiplicano compenso 650EUR, spese di telefono 55, cancelleria 55 , archivio 55, fotocopie55, ripartizione spese tra condomini/proprietari 135, tenuta annua registro anagrafe 120, adempimenti fiscali mod770 207EUR (due fatture nell’anno), quanto si intasca l’amministratore ammonta a 1400 EUR Si tratta di un condominio di 8 unita’, senza interventi straordinari durante l’anno.
Non esiste un regolamento che stabilisce quali voci DEVONO essere già’ incluse nel compenso?
Ringrazio a priori per volermi rispondere, considerata la specificita’ del caso.
Sterfania scrive:
Scritto il 17-3-2015 alle ore 20:58
Buonasera, di nuovo io.
A pochi giorni dall’assemblea condominiale ordinaria, un gruppo di condomini, che rispecchia la maggioranza numerica e in millesimi richiesta per il caso, chiede di integrare l’ordine del giorno con la voce “Conferma/Revoca amministratore di Condominio”.
Dei restanti condomini, tranne un unico caso che non ha firmato la lettera, perché’ in disaccordo, gli altri ne hanno preso visione, firmato la comunicazione per ricevuta e dato delega (tutti) ai partecipanti per la discussione del caso.
E’ sufficiente, quanto fatto, per considerarci in diritto di poter discutere l’argomento?
O ci sono tempi da rispettare? Nonostante tutti i condomini siano informati e ne esiste la prova?
Puo’ un professionista che amminoistra lo stesso condominio da diversi anni, istituire una sorta di anno ‘zero’ per la propria nomina nel gennaio 2014 e contare sul mandato 1+1?
Puo’ farlo in virtù’ di un regolamento contratto con il condominio stesso? O ha comunque più’ peso quanto previsto per legge?
Scritto il 19-3-2015 alle ore 17:19
Nell’intervento si afferma che se i condomini che votano per la revoca dell’amministratore non raggiungono i 500 millesimi, l’amministratore rimane in carica un altro anno.
Ma cosa succede se anche i voti a favore della conferma dell’amministratore non raggiungono i 500 millesimi perché una parte dei condomini si astiene? A me sembra che in questo caso l’amministratore non possa considerarsi riconfermato, neppure in regime di prorogatio che di fatto non esiste più, con le conseguenze previste dall’8° comma dell’art. 1129 c.c.
Scritto il 19-3-2015 alle ore 19:23
L’amministratore a tutt’oggi non ha provveduto a istituire il registro dell’anagrafe condominiale,il registro di nomina e revoca dell’amministratore il libro cassa giornaliero,ho precisato questo in assemblea e l’amministratore non ha dato nessuna risposta e successivamente è stato rieletto anche se lo stesso all’O.del G. aveva scritto dimissioni irrevocabili amministratore e naturalmente ha alzato il suo compenso.Lino Schoavone.
Scritto il 23-3-2015 alle ore 18:05
sono un condomino che ha l’amministratore dimissionario. Abito in una palazzina dove 5 appartamenti sono abitati da altri condomini e 6 sono ancora vuoti ed in vendita(da parte del costruttore ). Ho inviato all’ amministratore 2 mail e 2 raccomandate A/R ma senza ottenere risposte. Ora la mia domanda è ” Può fare così?”La riforma del condominio dice ben chiaro che ogni condomino può richiedere documentazioni, anche l’estratto conto e l’amministratore dimissionario non si può rifiutare. Cosa mi consiglia ? Andare da un legale o da un giudice di pace ? Di cosa è passibile questo individuo che non esaudisce le mie richieste che sono un mio sacrosanto diritto ?
Scritto il 11-4-2015 alle ore 14:15
E’ possibile fare lavori di ristrutturazione senza coinvolgere l’amministratore del condominio. Grazie eper eventuale ripsosta
Scritto il 14-4-2015 alle ore 20:38
Volevo sapere che cosa può fare un condominio contro un amministratore dimissionario che non presenta nessun registro contabile e non ha mai aperto un conto corrente a nome del condominio.
Scritto il 26-4-2015 alle ore 11:07
Avvisiamo i gentili lettori del blog che lo Studio Legale DE VALERI si è trasferito nella nuova sede di Roma in via Filippo Corridoni 19 zona piazza Mazzini.
Tutti coloro che desiderano una consulenza in materia condominiale ed immobiliare possono contattarci ai seguenti recapiti:
tel. 063210868 in orario 17.00 – 19.00
mobile 3478013774
Il blog ha natura informativa e di aggiornamento giuridico.
email studiolegaledevaleri@gmail.com
Scritto il 6-5-2015 alle ore 16:18
Buon giorno. Quanto letto mi porta a considerare che tutte le domande espresse sono essenziali ed importanti, visto che moltissimi si sono rivisti in quei problemi. Domanda: Dove posso leggere le risposte? 1.000.000 di grazie!!!!!!
Scritto il 8-5-2015 alle ore 17:12
anch’io chiedo dove posso leggere le risposte
Scritto il 8-5-2015 alle ore 17:13
E’ la prima volta che entro in questo sito e anch’io chiedo dove posso leggere le risposte
Scritto il 12-5-2015 alle ore 16:10
L’AMMINISTRATORE ASSIEME AD ALCUNI CONDOMINI DECIDONO DI LASCIARE APERTI I TRE CANCELLI CARRABILI DEL CONDOMINIO.IL REGOLAMENTO DICE:E’ VIETATO LASCIARE APERTI I CANCELLI CARRABILI DURANTE LE ORE DIURNE E NOTTURNE. LA LORO APERTURA DEVE ESSERE LIMITATA AL TEMPO NECESSARIO PER L’ACCESSO O L’USCITA DI AUTOMEZZI PARCHEGGIATI NEGLI SCANTINASTI, NONCHE’ IL NORMALE DISBRIGO DELLE OPERAZIONI DI CARICO E SCARICO.
Scritto il 13-5-2015 alle ore 10:54
Gentili lettori poco attenti,
al punto 16 trovate le modalità per ricevere le “risposte”.
Il blog ha scopi informativi e non è stato ideato per fornire risposte o consulenze gratuite a chi le chiede in questa sede.
Chi è effettivamente interessato a risolvere le problematiche di cui vuole risposta potrà contattare lo studio ai recapiti indicati nel profilo per ricevere la consulenza particolare versando il compenso come per ogni altro professionista.
tel. 063210868 3478013774
Scritto il 12-6-2015 alle ore 11:49
Buongiorno, sono un artigiano addetto alla manutenzione del verde. Dall’inizio dell’anno ho già fatto due interventi di manutenzione a un condominio che non risulta più essere dell’amministratore con cui collaboravo. Il vecchio e il nuovo amministratore non mi hanno fatto sapere nulla fino solo ad oggi che ho ricevuto un fax dal nuovo amministratore informandomi chei non ho più l’incarico di giardinaggio. Ora a chi mi devo rivolgere per il rimborso dei due interventi?
GIUSEPPE MARCELLO scrive:
Scritto il 26-6-2015 alle ore 00:18
Il nostro Amministratore per mancanza di numero legale, ovvero 500 millesimi più la maggioranza degli intervenuti(ammesso che la norma sia questa,da circa QUATTRO ANNI viene automaticamente riconfermato.
E’ possibile? Ci sono possibilità di nominare un nuovo Amministratore? Grazie anticipate.
Scritto il 30-6-2015 alle ore 15:51
Buon giorno, vorrei sapere se possibile quanto segue: “l’art.1130 del c.c. dice che l’amministratore può indire l’assemblea ORDINARIA entro 180 giorni dalla data dal rendiconto annuale, ma se il regolamento condominiale prevede 30 giorni, quale è il periodo giusto?”
mariano castaldo scrive:
Scritto il 4-7-2015 alle ore 08:36
Abito in un condominio di 20 app. di cui 1 e sotto sequestro e 2 condomini non pagano le spese condominiali chiedo se l’amministratore si può rifare al resto degli altri condomini?
Fabio Bonucci scrive:
Scritto il 23-9-2015 alle ore 11:44
Volevo chiedervi se è possibile che un Amministratore passi a riscuotere le
quote condominiali lasciando un volantino affisso nella bacheca attraverso
il quale “minaccia” ritorsioni contro coloro che non si sono trovati in casa
al momento del suo passaggio. nel volantino egli “concede” 5gg di tempo.
La cosa è ancora più inquitante al momento che l’Amministratore non lascia
nessun elenco affisso dell’ammontare delle quote individuali, neppure inserisce nella cassetta postale una
comunicazione privata ai Condomini assenti.
In sostanza, se non mi trovo in casa a momento che passa l’Amministatore (Agosto…)
non sono in grado di sapere quanto devo pagare.
L’Amministratore è obbligato a comunicare ai condomini assenti quanto devono
Se si, in quale modo?
Scritto il 5-10-2015 alle ore 09:25
sono fra poco due anni che la nostra amministratrice non ci dà il rendiconto inoltre essendo una avvocatessa non risponde mai alle telefonate neppure nel pomeriggio perché avendo i nostri numeri telefonici ed il chi è si regola e decide cosa fare.é una cosa normale e cosa fare bisogna affidarsi ad un legale o posso io scriverle una raccomandata?
cilli gianni scrive:
Scritto il 12-10-2015 alle ore 16:46
salve vorrei sapere se essendo in possesso di DIPLOMA DI ISTRUZIONE SECONDARIA (RAGIONIERE) ED ESSENDO PROPRIETARIO DEL MIO APPARTAMENTO, collocato all’interno di un condominio composto da nr. 51 appartamenti, posso essere nominato amministratore o devo fare un corso abilitante. Grazie in anticipo per la vostra cortese risposta.
Saluti Cordiali Gianni CILLI
Scritto il 29-11-2015 alle ore 01:22
Ho acquistato un appartamento 8anni fa. Il condominio è formato da sei inquilini.non abbiamo mai avuto l amministratore ma siccome alcuni condomini ritenevano sbagliata la ripartizione delle spese di luce e ascensore hanno voluto a tutti i costi un amministratore. Premetto che pagavano le suddette spese 50 per altezza e 50 per millesimi di proprietà come da regolamento. Adesso l amministratore,su consiglio degli scontenti,ha scorporato la quota fissa dividendola per sei e il consumo come da regolamento…..può un amministratore dopo otto anni cambiare la modalità di pagamento?
Scritto il 23-2-2016 alle ore 16:49
Salve, desidererei avere una risposta al seguente quesito:Se lo stabile amministrato viene fatto oggetto di atti di incivile comportamento da parte di terzi o da azioni che evidenzino una palese azione di violazione della proprietà privata e della sicurezza dei condomini,quali sono le responsabilità dell’amministratore nella tutela del condominio?
Scritto il 23-2-2016 alle ore 16:54
Correggo l’errore della mia email precedente rinviandola:
nicacastellano@yahoo.it
Grazie e attendo una cortese risposta.
Giorgio Mazzolini scrive:
Scritto il 2-3-2016 alle ore 15:13
È stato approvato un lavoro di ristrutturazione dello stabile ad una ditta. L’amministratore ha ripartito la spesa e alcuni condomini hanno versato la somma spettante. La ditta non ha iniziato il lavoro ma ha comunicato all’amministratore che rinuncia all’incarico, la domanda è: è legittimo chiedere all’amministratore che vengano restituiti i soldi versati dal momento che, almeno per il momento, i lavori non si eseguono?
Scritto il 2-3-2016 alle ore 18:33
Sono in affitto come tutti ne condominio ( di proprieta dell’amministratore ) quali sono i doveri dell amministratore dello stabile do ve abito ? Non c è mai una assemblea ( molti sono stranieri ) non fornisce il consultivo delle spese specifico e le pulizie lascia a desiderare sulle porte non c è il nominativo e spesso ci sono persone che vanno e vengono non identificate …Grazie
Scritto il 6-4-2016 alle ore 21:13
Buona sera a tutti, avrei una domanda. Nella palazzina in cui abito ci sono 3 appartamenti e un box, abbiamo formato il condominio perché sono stati fatti lavori economicamente importanti, ora l’amministratore è un condomino. Sarebbe possibile rimuovere l’amministratore e non eleggerne nessuno nuovo così da avere tutti le stesse responsabilità? Anche perché il condominio risulta sprovvisto di cc. Come scrivere il verbale dell’assemblea? E cosa comunicare all’AdE (dove ora risulta il nominativo di quel condomino come amministratore?) Grazie.
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SANDRO FABBRI scrive:
Scritto il 14-4-2016 alle ore 23:48
Abito in un piccolo condominio di 5 condòmini dove c’è un amministratore che però molti anni fa è stato registrato all’agenzia delle entrate con il codice carica 1 (rappresentante legale) e non con il codice 13 (amministratore di condominio). Alla prossima assemblea di condominio è nostra intenzione procedere alla revoca dell’amministratore senza nominarne uno nuovo (secondo il disposto del nuovo I comma dell’art. 1129 del c.c.). Ho chiesto informazioni all’agenzia delle entrate se, pur mantenendo il codice fiscale, era possibile eliminare la carica dell’amministratore o del rappresentante legale che dir si voglia. Mi è stato risposto che la cosa non è possibile in quanto l’amministratore ci deve essere per forza. Questo però mi sembra in contrasto con il succitato articolo, Qual’è il vostro parere in proposito?
Inoltre, per quanto riguarda il quadro K del mod. 730 (ex quadro AC del mod. Unico, non essendoci più la figura dell’amministratore (anche se questi dovesse rimanere registrato abbligatoriamente all’agenzia delle entrate) si deve compilare ugualmente? E da chi?
Infine, se nel verbale di assemblea verrà chiaramente indicato che non essendo stato nominato un nuovo amministratore la responsabilità civile e penale ricade in solido su tutti i condòmini, che valenza ha tale dichiarazione a verbale ai fini di legge se all’agenzia delle entrate risulta esserci ancora un amministratore?
Ringrazio anticipatamente per le risposte che darete ai miei quesiti e con l’occasione porgo distinti saluti.
Atria Calogero scrive:
Scritto il 15-4-2016 alle ore 20:06
ho un appartamento in un condominio composto da 18 unità,negli ultimi anni alcuni condomini per lunghissimi periodi non hanno pagato le quote condominio,assicurazioni,spese straordiarie per qualche lavoro extra.
Si sono succeduti vari aministratori e dal mese di Novembre 2015 vi è un nuovo amministratore,che a suo dire sta mettendo in opera le azioni di recuipero per tali somme del condominio.
Posso chiedere visione/rendiconto su tale situazione se effettivamente posta in essere?
Come devo fare?Inoltre per motivi di lavoro spesso mi sposto all’estero per lavoro anche per 2/3 mesi,ho chiesto di pagare le quote condominiali ogni 3 m3si e mi è stato rifiutando dicendo che non si possono discriminare gli altri condomini,è giusto ciò oppure posso impormi a seguire tali tempi senza incorrere in sanzioni o problemi?
Mihaela Nita scrive:
Scritto il 8-9-2016 alle ore 16:46
E possibile che un amministratore di condominio usi imeresi di muore,per una spesa fata del suo pugno a conto di un proprietario?Si e si a quanto più amontare?Grazie.
Scritto il 22-9-2016 alle ore 09:09
un inquilino puo’ fare l’amministratore interno?
mauro venezia scrive:
Scritto il 27-9-2016 alle ore 18:58
vorrei chiederLE in riferimento al bilancio, l’amm.re indica spese varie, rimborsi vari, posso contestare queste indicazioni generiche? in base a quali norme l’amm.re ha l’obbligo di specificarle? in mancanza posso rifiutare il pagamento?
Scritto il 15-10-2016 alle ore 10:14
Salve, abito in un condominio di 20 appartamenti, prima di incaricare un capo condomino esterno alcuni di loro hanno svolto questa mansione e perciò si sono rifiutati di pagare il compenso del capo condomino esterno fino a quando non fossero passati 20 anni. E’ una cosa corretta o sono tenuti a pagare anche loro? Grazie, Teresa.
pasquale restaino scrive:
Scritto il 2-12-2016 alle ore 12:56
Vivo in un condominio di 15 appartamenti e gestito da un amministratore libero professionista ( avvocato iscritto all’albo ) L’ultimo bilancio presentato all’assemblea mette in risalto l’importo annuale concesso dai condomini + ritenuta d’acconto e circa 200 euro al commercialista per la compilazione modulistica ai fini fiscali. E’ giusto quanto effettuato e per la ritenuta d’acconto e l’importo al commercialista?
Antonio Alessandro scrive:
Scritto il 11-2-2017 alle ore 20:03
ho letto le nuove disposizione tratte dalla riforma del condominio in vigore dal 18/06/2013 da Lei trascritte , desidererei sapere se l’amministratore del mio condominio ha l’obbligo di emettere mensilmente foglio descrittivo specificando su di esso le voci che comportano il pagamento della somma a me spettante , perchè io da quando lui è in carica ricevo solo : sono dovuti euro…. per la prima rata del mese di ….. e cosi via per i mesi successivi , ma non so cosa pago. Ringraziandola la salutio e ringrazio .
Scritto il 11-3-2017 alle ore 11:35
A mia richiesta di avere copia del regolamento condominiale, l amministratore in carica (nominato nel 2013) dopo circa 1 mese di sollecitazioni, mi risponde via mail che il regolamento di condominio non esiste.
Rispondo facendogli presente che il precedente amministratore gli ha consegnato tutta la documentazione, compreso il regolamento condominiale e che il precedente amministratore ha elenco firmato per ricevuta dall attuale amministratore.
Il regolamento quindi c e…Ma l amm.re in carica sembra averlo perso e non lo ammette.
Il regolamento mi serve per verificare se vi erano indicazioni circa il numero di deleghe che ogni condomino puo portare in assemlea, pena l annullamento dell assemblea.
Cosa posso fare x ottenere il regolamento?
Dovrebbe essere stato stilato nel 2000 dal costruttore e dai primi 2 proprietari condomini.
Il condominio e’ di 9 unita
Nel 2014 un condomino ha acquistato un altro appartamento adiacente e ne ha fatto 1 solo.
In tal caso le unita sono diventate da 9 ad 8
I condomini sono quindi 8 adesso.
Vi ringrazio per vs aiuto
Scritto il 17-3-2017 alle ore 13:11
sono proprietario di un appartamento in un complesso condominiale pago mensilmente la quota condominiale , ma non ricevo dall’amministratore elenco specificante spese che nel mese vengono fatte riguardanti varie voci. Ho chiesto all’amministratore perchè agisce in questo modo e mi ha detto che lui è tenuto a presentare solo il rendiconto annuale . La legge che regola il compito dell’amministratore prevede che io paghi sensa sapere cosa pago? Ringraziandovi vi saluto .Antonio
eleonora ferrari scrive:
Scritto il 12-7-2017 alle ore 16:18
signora edda , non più di una delega per condomino è il nuovo regolamento .signor antonio non solo deve fare i conti annualmnte specificando , ma lei può per legge vedere le fatture , i conti correnti e il libro contabile . sapesse che miracoli si trovano . anche noi eravamo nello stessa bagna , siamo costretti ad adire le vie legali e ,,,,, non molla la cadrega !!!!
Scritto il 13-7-2017 alle ore 12:28
Non ho ricevuto Vs. risposta al mio commento n.153 del 17.03.2017 .Penso che il commento sopra indicato e stato inviato ottimamente perchè ho ricevuto conferma al mio invio . Salutandovi mi scuso .Antonio Palermo 14.07.2017
Scritto il 14-7-2017 alle ore 11:46
ho letto e la mia risposta era stata messa su quella della signora edda . il problema che lei descrive è in capo a tutti i condomini . l’amministrate ha l’obbligo di fare vedere ai condomini i conti ,i libri mastri , i conti correnti bncari . un consiglio , faccia richiesta con raccomadata e senon risponde lo citi in mgistratura con un avvocato , quello dei piccolo proprietri , fa la tessera e no paga nulla altro che l’iscrizione . sele dicono il giorno e l’ora non vada solo ma con un altro condomino aa lei favorevole . buona giorrnata , eleonora
Scritto il 14-7-2017 alle ore 16:40
Cosa si può fare per sostituire un amministratore che da 5 (cinque) anni a causa della mancanza del numero legale si autoconferma automaticamente?
Tra l’altro le assemblee vengono convocate nel mese di settembre-ottobre quando essendo un condominio al mare, i villegianti sono tornati a casa. Inoltre l’amministratore in questo stato di cose non si limita ad eseguire la normale amministrazione ma fa eseguire lavori di straordinaria mautenzione per svariati mila euro. Grazie anticipate
Scritto il 14-7-2017 alle ore 17:27
giuseppe marcello . mandate all’amministratore una raccomandata dicendo quali sono i vostri ordini del giorno , primo dimissioni dell’amministratore . con le nuove regole sarebbe intelligente che desse le dimissioni . poi contattate un paio di amministratori e fatevi rappresentare da lui o lei in assemblea . o meglio se avete un avvocato di fiducia vi fate rappresentare da lui , dovete firmare la delega, se non demorde c’è la magistratura o la tributaria con denuncia ben chiara . quando ssico tributaria intendo la guardia di finanza . come fa il ripo ad ottenere la maggioranza sui lavori straordinari ? appena ve li comunica non approvateli . e tenete i documenti da dare alla tributaria per truffa continuata . sai come sguazzano nel nero ? poi raccontamelo . ciao ah , sono cose che ho fatto , e so come muovermi , ciao ancora
Scritto il 14-7-2017 alle ore 19:42
Gentile Eleonora Ferrari, ti ringrazio per i tuoi consigli e mi darò da fare presso gli altri condomini per attuarli. Mi corre l’obbligo però di farti sapere che non c’è nessun nero perchè la Ditta appaltatrice emette fattura. Per quanto attiene alla approvazione dei lavori di straordinaria manutenzione, essendoci due scale quanto realizzato faceva parte di una sola scala.
Quello che più mi interessa sapere se nello stato che ho enunciato, l’amministratore possa fare lavori per circa 65.000,00. euro. Grazie
Scritto il 15-7-2017 alle ore 18:05
horisposto sull tua lettera .le scale sono due , i millesimi sono separati o il furbinoi ha fatto i millesimi per ambedue le scale indivisibili , in ogni caso la cifra è esagerata , controlla bene . controllate bene i preventivvi , qualcuno ci marcia sora , ciao e buona serata ,
Scritto il 7-10-2017 alle ore 22:03
Vorrei sapere se, a seguito di sostituzone dell’amministratore del condominio, il nuovo ha l’obbligo di eseguire cio’ che l’assemblea ha deliberato nei precedenti verbali e non eseguito dall’amministratore uscente.
Scritto il 22-12-2017 alle ore 11:19
certamente egregio Carlo (anonimo) salvo che le delibere non siano contrarie alla legge e sempre che le stesse non siano state revocate o modificate dall’assemblea dopo il suo subentro.
Gennaro Desiderio scrive:
Scritto il 2-3-2018 alle ore 13:27
Buon giorno, vorrei sapere se l’amministratore è autorizzato ad effettuare lavori straordinari all’impianto di riscaldamento centralizzato, nella fattispecie sost. pompe gemellari, senza indire un’assemblea ma solo con il sollecito di 2 condomini, con la successiva suddivisione dei costi in rate a suo piacimento senza darne comunicazione a nessuno?
Scritto il 9-4-2018 alle ore 19:28
il mio amministratore di condominio al contrario dei suoi predecessori non mi presenta consuntivo di spese mensili condominiali , ma solo ricevuta con scritto : pagamento n. mese di… anno… per euro… quindi pago ma non so di cosa . Altri amministratori che risiedono nelle vicinanze della mia residenza consegnano ai loro condomini consuntivo di spese mensili dando la possibilità di poter riscontrare errori contabili nella presentazione del bilancio annuale dell’amministratore.Salutandola la ringrazio . Antonio Alessandro
Scritto il 19-8-2018 alle ore 08:56
SALVE ,NEL MIO CONDOMINIO NEGLI ULTIMI QUATTRO ANNI NON SONO STATI APPROVATI I BILANCI… E NELL’ULTIMO VERBALE SI EVINCE UN REATO :APPROPRIAZIONE INDEBITA DEL FONDO CASSA E UN DEBITO DI CIRCA € 40.000 CON L’ENTE CHE GESTISCE L’ACQUA …. UN MESE FA, DOPO LA REVOCA AL VECCHIO AMMINISTRATORE ,ABBIAMO NOMINATO IL NUOVO AMMINISTRATORE CHE SI RITROVA SENZA ALCUNA DOCUMENTAZIONE E LA LISTA DEI MOROSI (CHE NON HANNO PAGATO PER CONTESTARE IL VECCHIO AMM)…. IL NUOVO AMMINISTRATORE SENZA DOCUMENTAZIONE CERTA Può AGIRE CONTRO I “MOROSI”? GRAZIE
Scritto il 9-2-2019 alle ore 12:42
E legale che L amministratore si riunisca in una pre riunione di una settimana prima della riunione ufficiale a casa di un condomino con il suo avvocato di fiducia invitando solo alcuni condomini per prendere decisioni su un falso di bilancio da lui provocato
Scritto il 9-2-2019 alle ore 17:49
Il commento della nuova legge sul condominio dovrebbe essere spiegato agli amministratori di condominio che non sanno,alcuni,neppure quando esiste “”il condominio parziale”” e l’importanza dell’art.1123/3^ c. Del c.c.. Basta leggere il novellato art.1129 nella sua interezza e conoscere la cassazione n.4806/2005 S.U., allora sì che può amministrare i beni condominiali.