Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20197,%20366
Timestamp: 2019-06-20 06:15:17
Document Index: 242491733

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 286', '§ 563', '§ 562', '§ 286', '§ 287', '§ 558', '§ 560', '§ 558', '§ 558', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 286', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 - dejure.org
https://dejure.org/2013,14970
BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 (https://dejure.org/2013,14970)
BGH, Entscheidung vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 (https://dejure.org/2013,14970)
BGH, Entscheidung vom 03. Juli 2013 - VIII ZR 354/12 (https://dejure.org/2013,14970)
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ZPO § 558 Abs. 2
§ 558 Abs 2 BGB, § 286 ZPO
Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten
ZPO § 563 Abs. 3; ZPO § 562 Abs. 1; ZPO § 286; ZPO § 287; BGB § 558 Abs. 2; BGB § 560; BGB § 558a Abs. 2 Nr. 1; BGB § 558c; BGB § 556c
Grundsätze zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten
Grundsätze zur Ermittlung der ortsüblichen Miete durch Anordnung eines Sachverständigengutachtens
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen; Einfamilienhauszuschlag; Soldatensiedlung
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten
Vergleichsmiete, ortsübliche - Ermittlung
Ortsübliche Vergleichsmiete in einer ehemaligen Soldatensiedlung
Zu Mieterhöhungen - Keine Orientierung an Preisniveau einzelner Stadtteile
Mietrecht - Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung
spiegel.de (Pressemeldung, 04.07.2013)
Mietspiegel-Zuschläge verbindlich
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Voraussetzung für Mieterhöhungen
Mietpreise nur eines Vermieters taugen nicht als Vergleichsmiete
Auswahl von Wohnungen des Vermieters kann nicht zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden
Mieterhöhung: Mietspiegel geht Sachverständigengutachten vor! (IMR 2013, 356)
Mieterhöhung: Oberer Spannenwert des Mietspiegels keine Grenze für Zuschläge! (IMR 2013, 398)
AG Geilenkirchen, 15.06.2011 - 10 C 149/11
LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 306/11
BGHZ 197, 366
NJW 2013, 2963
MDR 2013, 1024
NZM 2013, 610
WM 2013, 2081
Auch diese wird nach objektiven Maßstäben, nämlich aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (…Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358).
Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterlichen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.).
aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess eine Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit diese Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich machen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO).
Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).
(b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).
Abgesehen davon, dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen bestritten hat, stellen sechs Wohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen (…vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28 [zu vier Vergleichswohnungen] mwN); dies gilt insbesondere, wenn man bedenkt, dass sie alle aus dem Bestand der Klägerin stammen (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Rn. 22).
LG Berlin, 11.04.2019 - 67 S 21/19
Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017
Ob das Sachverständigengutachten ohnehin unverwertbar war, weil der Sachverständige die von ihm zur Wertermittlung herangezogenen Vergleichswohnungen nur anonymisiert angegeben hat, konnte davon ausgehend dahinstehen (vgl. dazu BVerfG, Beschl. v. 11. Oktober 1994 - 1 BvR 1398/93, NJW 1995, 40;… BGH, Urt. v. 15. April 1994 - V ZR 286/92, NJW 1994, 2899; Urt. v. 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963, juris Tz. 22).
Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Tz. 22 a.E.).
Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte für Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarkts darstellen soll (BGH-Urteil vom 3. Juli 2013 VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963, und Palandt / Weidenkaff, BGB, Kommentar, § 558 Rz. 13, jeweils m.w.N.).
Eine andere Beurteilung hält er - wie es im Urteil vom 3. Juli 2013 VIII ZR 354/12 (NJW 2013, 2963) heißt - auch nicht für geboten, wenn der Ortsteil, in dem sich die betreffende Wohnung befindet, gewisse Besonderheiten aufweist.
Diese Umstände nötigten - so der BGH wörtlich - "auch nicht dazu, eine Art Spezialmietspiegel für diesen Ortsteil aufzustellen, da Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete "das Mietniveau der gesamten Gemeinde" sei (BGH in NJW 2013, 2963).
Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12), denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mitniveau in der gesamten Gemeinde.
Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann ggf. durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (BGH, Urt. v. 3.7.2013 - VIII ZR 354/12).
(3) Gleiches gilt für die lediglich abstrakte Möglichkeit der unterschiedlichen Inanspruchnahme von Bewertungsspielräumen durch die Regulierungsbehörden (…BGH, Urteil v. 15.05.2012, a.a.O., in juris Tz. 39) oder auch für den pauschalen Einwand, dass der Bescheid bzw. einzelne Kostenpositionen, welche die Grundlage der Entgeltgenehmigung bilden, "ausgehandelt" oder "einvernehmlich festgelegt" seien (vgl. BGH, Urteil v. 03.07.2013, VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 zu entsprechenden Einwendungen gegen die Indizwirkung eines Mietspiegels ;… OLG München, a.a.O., UA S. 10 zum Einwand der "Einigung" über einzelne Kostenpositionen ).
Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde (vgl. BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12, NZM 2013, 610, 611).