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Timestamp: 2016-10-27 20:59:33
Document Index: 129949469

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'BGE', 'Art. 93', 'Art. 93', 'BGE', 'Art. 89', 'Art. 89', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 97', 'Art. 99', 'Art. 43', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 50', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 24', 'Art. 20', 'Art. 13', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 44', 'Art. 43', 'Art. 43', 'Art. 7', 'Art. 43', 'Art. 27', 'Art. 24', 'Art. 51', 'Art. 22', 'Art. 20', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_499/2014 (25.03.2015)
1C_499/2014 1C_503/2014 � � Urteil vom 25. M�rz 2015
�Miteigent�mer und Mieter der Liegenschaft xxx, 7304 Maienfeld:
�Beschwerdef�hrer 2,
beide vertreten durch Rechtsanwalt J�rg Krumm.
Beschwerden gegen das Urteil vom 3. September 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden,
�Am 12. Februar 2013 reichte Y.________ bei der Stadt Maienfeld ein Baugesuch f�r die Realisierung von inneren Umbauarbeiten und einer neuen Raumeinteilung im bestehenden Gesch�ftslokal im Erdgeschoss der Liegenschaft xxx, Parzelle Nr. xxx1, STWE Nr. xxx2) ein. Das Baugesuch wurde im Meldeverfahren beurteilt und am 8. M�rz 2013 gutgeheissen.
�Mit Schreiben vom 6. M�rz 2013 teilte die W.________ GmbH der Stadt Maienfeld mit, sie sei am Umbau des Gesch�ftslokals im xxx beteiligt und wolle das bis anhin als Fotogesch�ft genutzte Lokal neu als "Escort Agentur und Erbringung erotischer Dienstleistungen" nutzen.
�Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass die geplante Nutzungs�nderung baubewilligungspflichtig sei, ersuchten Y.________ und die W.________ GmbH am 18. Juni 2013 die Stadt Maienfeld um die Bewilligung der Nutzungs�nderung. Drei Gewerber�ume sollten gem�ss Gesuch in Zukunft w�hrend maximal 6 Std. pro Tag f�r erotische Dienstleistungen und in den �brigen 18 Std. zu Wohnzwecken und die �brigen R�ume weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden.
�Gegen das Baugesuch erhoben A.________ und B.________ sowie weitere Miteigent�mer und Mieter der Liegenschaft xxx Einsprache.
�Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 17. September, mitgeteilt am 8. Oktober 2013, wies die Stadt Maienfeld das Baugesuch ab und hiess die Einsprachen sinngem�ss gut, soweit sie darauf eintrat.
�Dagegen erhoben die W.________ GmbH und Y.________ am 16. Oktober 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dieses hiess die Beschwerde am 3. September 2014 gut, hob den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid auf und wiesen die Angelegenheit an die Stadt Maienfeld zur Neuentscheidung im Sinne der Erw�gungen zur�ck.
�Dagegen hat die Stadt Maienfeld am 15. Oktober 2014 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben (Verfahren 1C_499/2014). Sie beantragt, das verwaltungsgerichtliche Urteil sei aufzuheben und ihr Bau- und Einspracheentscheid sei zu best�tigen. Eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
�Am 20. Oktober 2014 haben auch A.________ und B.________ und Mitbeteiligte (1C_503/2014) Beschwerde beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Beschwerde der Beschwerdegegner gegen den Bau- und Einspracheentscheid der Stadt Maienfeld vom 17. September 2013 sei abzuweisen.
�Y.________ und die W.________ GmbH sowie das Verwaltungsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.
�In ihrer Replik vom 16. Dezember 2014 machen die privaten Beschwerdef�hrer erg�nzende Ausf�hrungen zu ihrer Legitimation und beantragen die Zusammenlegung der Beschwerdeverfahren.
�Mit Verf�gung vom 27. November 2014 wurde das Gesuch der Stadt Maienfeld um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
�Da beide Beschwerden dasselbe Urteil des Verwaltungsgerichts betreffen und die gleichen Rechtsfragen aufwerfen, rechtfertigt es sich, die Verfahren zu vereinigen.
�Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid des Verwaltungsgerichts in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d BGG).
2.1.�Es handelt sich formell um einen R�ckweisungs- und damit um einen Zwischenentscheid. Fraglich ist, ob dieser materiell einem Endentscheid gleichzustellen ist, da der Stadt Maienfeld kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 127 mit Hinweisen). Dagegen spricht jedoch der Umstand, dass die Gemeinde die M�glichkeit hat, die Baubewilligung unter Auflagen zu erteilen (so ausdr�cklich angefochtener Entscheid S. 18 und S. 24 unten), die ihrerseits angefochten werden k�nnten. Die Frage kann offen bleiben weil auf die Beschwerde schon nach Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG einzutreten ist:
�Nach st�ndiger Rechtsprechung nimmt das Bundesgericht einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG an, wenn eine Gemeinde durch einen R�ckweisungsentscheid gezwungen wird, eine ihrer Ansicht nach rechtswidrige Verf�gung zu erlassen. Wehrt sich die Gemeinde dagegen, so ist auch die gleichzeitige Beschwerde von betroffenen privaten Beschwerdef�hrern zul�ssig (BGE 133 II 409 E. 1.2 S. 412 mit Hinweisen).
2.2.�Die Gemeinde Maienfeld ist als Baubewilligungs- und Planungsbeh�rde, d.h. als Tr�gerin hoheitlicher Gewalt, vom angefochtenen Entscheid ber�hrt. Sie ist befugt, mit Beschwerde eine Verletzung ihrer Autonomie geltend zu machen (Art. 89 Abs. 2 lit. c BGG).
�Die privaten Beschwerdef�hrer sind Eigent�mer und Mieter von Stockwerkeigentum auf Parzelle Nr. xxx1. Sie sind somit von der geplanten Nutzungs�nderung mehr als jedermann betroffen und deshalb zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Ein zur Beschwerde legitimierter Nachbar kann die �berpr�fung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtss�tze verlangen, die sich rechtlich oder tats�chlich auf seine Stellung auswirken k�nnten (BGE 137 II 30 E. 2.2.3 S. 33). Dazu geh�rt auch die Verletzung der Gemeindeautonomie (Urteil 1C_43/2013 vom 22. Oktober 2013 E. 1.2 und 1.3).
2.3.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens - ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht) pr�ft es dagegen nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und gen�gend begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel k�nnen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
�Streitig ist die Zonenkonformit�t der geplanten Nutzung.
3.1.�Die Stadt Maienfeld f�hrte in ihrem Bau- und Einspracheentscheid dazu aus, dass die Anpassungszone C, die Teil der Kernzone bilde, f�r Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie Landwirtschaftsbetriebe bestimmt sei. Gem�ss Zonenschema gelte die Empfindlichkeitsstufe (ES) III. In Zonen mit ES III seien m�ssig st�rende Betriebe zugelassen (Art. 43 Abs. 1 lit. c der L�rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]); stark st�rende Betriebe und solche, die unverh�ltnism�ssigen Verkehr verursachen, seien unzul�ssig. Bei der Beurteilung, ob es sich um eine in raum- und ortsplanerischer Hinsicht nicht, m�ssig oder stark st�renden Nutzung handle, seien auch ideelle Immissionen zu ber�cksichtigen, die das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische Eindr�cke erwecken. Die Qualifizierung ideeller Immissionen als stark st�rend bedinge nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein erhebliches Konfliktpotenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, insbesondere zu Wohnnutzungen. Dabei sei eine Gesamtschau unter Einbezug des geplanten Vorhabens und der bestehenden Umgebung anzustellen (BGE 136 I 395 E. 4.3.2 und 4.3.3 S. 401 f. mit Hinweisen).
�Die Liegenschaft xxx befinde sich an zentraler Lage in der Stadt Maienfeld, direkt an der Hauptzufahrt zur Altstadt. In der unmittelbaren Umgebung bef�nden sich Mehrfamilienh�user, Verkaufsgesch�fte, die Stadtverwaltung, Dienstleistungs- und Gastwirtschaftsbetriebe. Das Geb�ude auf Parzelle Nr. xxx1 werde vorwiegend (elf von zw�lf Stockwerkeinheiten) zu Wohnzwecken genutzt. Das Gebiet Aeuli sei gepr�gt durch seinen kleinst�dtischen Charakter und weise eine gesunde Mischung von Wohnnutzungen und damit vertr�glichen Gewerbebetrieben auf, die dem Bedarf der Bev�lkerung dienten. Eine sexgewerbliche Nutzung k�nne dazu f�hren, dass sich die Bewohner bel�stigt f�hlten und sei geeignet, den guten Ruf des Quartiers zu beeintr�chtigen. Insbesondere k�nne sie die Vermietbarkeit von Wohnungen erschweren. Unter diesen Umst�nden sei die Zweck�nderung nicht zonenkonform, weshalb das Baugesuch abzuweisen sei.
3.2.�Das Verwaltungsgericht betonte dagegen, dass sich die in Frage stehende Liegenschaft an zentraler Lage direkt an einer stark befahrenen Hauptstrasse befinde. Gem�ss Baugesuch solle ein kleiner Bordellbetrieb realisiert werden, in dem nur drei bis vier Frauen in drei Zimmern arbeiten w�rden. Es ging davon aus, dass die zu erwartenden materiellen Immissionen das zul�ssige Mass der Empfindlichkeitsstufe III nicht �berschreiten w�rden. Im �brigen stehe es der Gemeinde frei, die Bewilligung zur Umnutzung der Gewerber�ume mit Auflagen bzw. (zeitlichen) Betriebsbeschr�nkungen zu verbinden, z.B. zum Schutz gegen St�rungen der Nachtruhe durch Kundenverkehr etc.
�Auch das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die Qualifizierung als stark st�rend ein erhebliches Konfliktpotenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, insbesondere zu Wohnnutzungen, voraussetze. Die Zonenkonformit�t von Bordellen wegen ideeller Immissionen sei in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur in Zonen verneint worden, in denen nur "nicht st�rende" Betriebe zugelassen waren, oder in denen besondere kommunale oder kantonale Nutzungsvorschriften bestanden (Mindestwohnanteilsvorschriften, Verbot von Erotikbetrieben ab einem bestimmten Wohnfl�chenanteil). Vorliegend gehe es um die Anpassungszone C der Stadt Maienfeld, in der m�ssig st�rende Betriebe zul�ssig seien und f�r die keine besonderen Nutzungsvorschriften g�lten. Die Wohnnutzung stehe somit auf gleicher Ebene wie die gewerbliche Nutzung. Bei der Beurteilung der �rtlichen Verh�ltnisse sei die ganze Umgebung mit der Durchgangsverkehrssituation der Hauptstrasse und den umliegenden Gewerbe- und Gastwirtschaftsbetrieben zu betrachten, d.h. nicht lediglich der Wohnanteil in der betroffene Liegenschaft xxx. Die Stadt Maienfeld sei auch kein kleines l�ndliches Dorf. Unter diesen Umst�nden sei kein erhebliches Konfliktpotenzial der sich gegen�berstehenden Nutzungen zu Wohnzwecken sowie der Gewerbe- und Gastwirtschaftsbetriebe und des geplanten Kleinbordells zu erwarten. Die ideellen Immissionen durch den Betrieb eines kleinen Bordellbetriebs seien vielmehr als h�chstens m�ssig und nicht stark st�rend zu beurteilen.
�Die Beschwerdef�hrer r�gen in erster Linie die Verletzung der Gemeindeautonomie.
�Sie berufen sich auf die Praxis des B�ndner Verwaltungsgerichts, wonach den Gemeinden im Baurecht Autonomie bei der Anwendung und Auslegung von selbstst�ndigen Gemeinderecht zustehe. Das Verwaltungsgericht m�sse sich bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zur�ckhaltung auferlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliege, die Auslegung schwierig sei oder in besonderem Masse �rtliche Verh�ltnisse zu w�rdigen seien. Den Gemeinden stehe in solchen F�llen ein gesch�tzter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen k�nne, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder �berschritten habe. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschr�nke sich damit praktisch auf eine Willk�rpr�fung, d.h. das Verwaltungsgericht k�nne nur dann eingreifen, wenn sich der gest�tzt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweise oder gegen allgemeine Rechtsgrunds�tze verstosse (z.B. Urteil R 09 14 vom 23. Juni 2009 E. 1).
�Die Stadt Maienfeld sei nach umfassender Abw�gung der sich gegen�berstehenden Interessen zum Ergebnis gekommen, dass die vorgesehene sexgewerbliche Nutzung zu einem erheblichen Konfliktpotenzial in der Umgebung f�hre, was als stark st�rend und damit als unzul�ssig zu qualifizieren sei. Ihre Ausf�hrungen seien nachvollziehbar und sicher nicht willk�rlich. Das Verwaltungsgericht habe den Bau- und Einspracheentscheid aufgehoben, ohne darzulegen, inwiefern die Stadt Maienfeld den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum missbraucht oder �berschritten habe. Es habe sich damit �ber den Beurteilungsspielraum der Gemeinde hinweggesetzt und sein eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt. Damit habe es seine Kognition �berschritten und die Gemeindeautonomie verletzt.
Dagegen machen die Beschwerdegegner geltend, es sei Aufgabe des kantonalen Verwaltungsgerichts, Sachverhalt und Rechtsanwendung durch die Gemeinde frei zu pr�fen; die Beschr�nkung der Kognition auf eine Willk�rpr�fung sei mit der Rechtsweggarantie nicht vereinbar (Art. 29a BV).
4.1.�Art. 50 Abs. 1 BV gew�hrleistet die Gemeindeautonomie nach Massgabe des kantonalen Rechts. Es ist daher Sache des kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrechts zu bestimmen, ob den Gemeinden in einem bestimmten Bereich Autonomie zusteht.
�Autonomie bei der Rechtsanwendung ist i.d.R. ausgeschlossen, wenn die Gemeinden nur �ber ein Anh�rungsrecht verf�gen, ohne eigene Entscheidbefugnis (Urteil 1C_523/2009 vom 12. M�rz 2010 E. 2.1 mit Hinweisen). Aber auch wenn die Gemeinde erstinstanzlich verf�gt, bedeutet dies noch nicht zwingend, dass ihr ein eigener, von den Gerichten zu respektierender Beurteilungsspielraum bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe zusteht. Vielmehr kann es aus Gr�nden der Rechtsgleichheit, zur Wahrung �bergeordneter Interessen oder zum Schutz der Grundrechte geboten sein, eine uneingeschr�nkte Rechts- und Sachverhaltskontrolle durch die kantonalen Gerichte sicherzustellen. Aus BGE 136 I 395 E. 3.2.3 S. 398 f. ergibt sich nichts anderes (dort hatte bereits das Verwaltungsgericht festgehalten, dass den Z�rcher Gemeinden bei der Beurteilung der Zonenkonformit�t Autonomie zustehe und dies von den Rechtsmittelinstanzen nur mit Zur�ckhaltung zu �berpr�fen sei).
�In jedem Fall m�ssen die Mindestanforderungen der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV; Art. 6 EMRK) an die �berpr�fung des Sachverhalts und der Rechtsanwendung respektiert werden (BGE 137 I 235 E. 2.5 S. 239 f.). Diese verlangt grunds�tzlich eine umfassende Rechts- und Sachverhaltspr�fung. Zur Wahrung des Gestaltungsbereichs der unteren Instanzen und insbesondere der Gemeinden kann eine richterliche Zur�ckhaltung bei der �berpr�fung unbestimmter Rechtsbegriffe zul�ssig sein; dagegen ist die Beschr�nkung der Kognition auf eine Willk�rpr�fung nicht mit Art. 29a BV vereinbar (BGE 137 I 235 E. 2.5.2 S. 240 f.).
4.2.�Nach Art. 3 des Raumplanungsgesetzes f�r den Kanton Graub�nden vom 6. Dezember 2004 (KRG; BR 801.100) ist die Ortsplanung Aufgabe der Gemeinde, die diese Aufgabe im Rahmen des �bergeordneten Rechts autonom erf�llen, u.a. indem sie den Zonenzweck und die zul�ssige Art der Nutzung in den Zonenvorschriften des kommunalen Baugesetzes festlegen (Art. 24 Abs. 3 und 27 KRG). Wie die Beschwerdef�hrer selbst darlegen, anerkennt das Verwaltungsgericht eine Autonomie der B�ndner Gemeinden bei der Anwendung und Auslegung von selbstst�ndigem Gemeinderecht, und erlegt sich insoweit Zur�ckhaltung auf.
Das Baugesetz der Stadt Maienfeld vom 9. November 2010 (BauG) legt in Art. 20 fest, dass die Kernzone f�r Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe bestimmt ist; Landwirtschaftsbetriebe sind zul�ssig (Abs. 1). Die Kernzone ist in die Altstadtzone und die Anpassungszonen B und C unterteilt (Abs. 5). Die Nutzung der Anpassungszone C, insbesondere die Art der dort zul�ssigen Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, wird nicht n�her bestimmt. Im Zonenschema (Art. 13 BauG) wird einzig die Empfindlichkeitsstufe (ES III) definiert. Die Gemeinde berief sich f�r die Zul�ssigkeit von m�ssig st�rende Betrieben in der Kernzone C, unter Ausschluss von stark st�renden Betrieben, denn auch nicht auf autonomes Gemeinderecht, sondern auf Art. 43 Abs. 1 lit. c der L�rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41). Sie r�gt auch vor Bundesgericht eine Verletzung von Bundes-Immissionsschutzrecht.
4.3.�Allerdings regelt Art. 43 LSV lediglich die (nach Art. 44 LSV gebotene) Zuordnung von Empfindlichkeitsstufen zu den Nutzungszonen im Hinblick auf den L�rmschutz, um die f�r die Zone geltenden Belastungsgrenzwerte zu bestimmen (Planungswerte, Immissionsgrenzwerte und Alarmwerte f�r verschiedene L�rmarten). Gem�ss Art. 43 LSV ist die ES III - vom Sonderfall der L�rmvorbelastung nach Abs. 2 abgesehen - den Zonen vorbehalten, in denen m�ssig st�rende Betriebe zugelassen sind, namentlich Wohn- und Gewerbezonen (Mischzonen) sowie Landwirtschaftszonen (Abs. 1 lit. c). Dagegen trifft Art. 43 Abs. 1 LSV keine Aussage zur raumplanungsrechtlichen Zul�ssigkeit bestimmter Betriebe, insbesondere unter dem Blickwinkel von ideellen Immissionen, die ohnehin nicht in den Anwendungsbereich des USG (SR 814.01) und der dazugeh�rigen Verordnung fallen (Urteil 1A.120/2005 vom 31. Mai 2006 E. 8.1; ALAIN GRIFFEL/HERIBERT RAUSCH, Kommentar zum Umweltrecht, Erg�nzungsband 2011, Art. 7 Rz. 9).
Es ist vielmehr Sache des kantonalen bzw. kommunalen Bau- und Planungsrechts zu bestimmen, welche Nutzungen in einer bestimmten Zone zul�ssig sind. Die Zonenkonformit�t eines Vorhabens, insbesondere im Zusammenhang mit ideellen Immissionen, wird deshalb vom Bundesgericht in der Regel nur unter dem Blickwinkel des Willk�rverbots �berpr�ft. Der Umkehrschluss der Gemeinde und des Verwaltungsgerichts aus Art. 43 Abs. 1 LSV, wonach es sich - wegen der Zuordnung zur ES III - um eine Mischzone handelt, in der nur m�ssig st�rende Betriebe zul�ssig sind, weshalb Betriebe mit stark st�renden ideellen Immissionen unzul�ssig seien, ist aus dieser Perspektive nicht zu beanstanden.
4.4.�Die Stadt Maienfeld hat jedoch keine autonome Regelung dieser Frage getroffen: Weder hat sie f�r die Kernzone C Nutzungsanteile gem�ss Art. 27 Abs. 2 KRG festgelegt (z.B. Mindestwohnanteile), noch die nach Art und Auswirkungen zul�ssigen Betriebe n�her umschrieben (gem�ss Art. 24 Abs. 3 KRG). Sie macht auch nicht geltend, eine spezifische Gemeindepraxis zum Begriff des "m�ssig st�renden Betriebs" entwickelt zu haben. Vielmehr st�tzt sie sich in ihrem Bau- und Einspracheentscheid wie auch in ihrer Beschwerdeschrift auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu immateriellen Immissionen durch Sexgewerbebetriebe.
�Geht es somit nicht um die Anwendung und Auslegung von eigenst�ndigem Gemeinderecht, musste sich das Verwaltungsgericht keine Zur�ckhaltung auferlegen, sondern durfte gem�ss Art. 51 des B�ndner Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 31. August 2006 (VRG; 370.100) die Rechtsanwendung der Gemeinde frei pr�fen, ohne die Gemeindeautonomie zu verletzen.
�Die Beschwerdef�hrer r�gen die Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts zum Charakter der Umgebung als offensichtlich unrichtig und unvollst�ndig.
5.1.�Es habe insbesondere verkannt, dass nicht nur in der Liegenschaft xxx die Wohnnutzung �berwiege, sondern auch in der Umgebung von einem Wohnanteil von wesentlich mehr als 60 % auszugehen sei.
�Wie die Erw�gungen des Verwaltungsgerichts zeigen, mass es dem tats�chlichen Wohnanteil (�ber oder unter 60 %) keine entscheidende Bedeutung bei. Es ging vielmehr davon aus, dass mangels spezieller Nutzungsvorschriften (wie Mindestwohnanteilsvorschriften, Verbot von Erotikbetrieben ab einem bestimmten Wohnfl�chenanteil) die Wohnnutzung auf gleicher Ebene stehe wie die gewerbliche Nutzung. Ob diese Erw�gungen aus rechtlicher Sicht haltbar sind, ist im Folgenden (E. 6) zu pr�fen.
5.2.�Die Beschwerdef�hrer r�gen auch die Qualifikation der Umgebung durch das Verwaltungsgericht als st�dtisch. Die Kernzone von Maienfeld sei gepr�gt von einem d�rflichen Charakter. Es gebe keine Ausgangsmeile, Vergn�gungsviertel, keine Nachtklubs, Kinos etc., sondern die angesiedelten Betriebe dienten der Versorgung der Bev�lkerung f�r den t�glichen Bedarf (Metzgerei, Apotheke, Boutique, Bankfiliale, Gastwirtschaft, Stadtverwaltung).
�Das Verwaltungsgericht hat jedoch nie das Gegenteil behauptet. Es f�hrte lediglich aus, dass es sich bei der Stadt Maienfeld nicht um ein kleines l�ndliches Dorf handle (S. 23); dies d�rfte unstreitig sein (die Stadt ging in ihrem Bau- und Einspracheentscheid von einem "kleinst�dtischen" Charakter aus). Eine besondere Bedeutung des Betriebs f�r die Versorgung der Bev�lkerung werde in der Anpassungszone C nicht vorausgesetzt (vgl. S. 24 des angefochtenen Entscheids und dazu unten E. 6.2.3).
�Die Beschwerdef�hrer halten die Qualifizierung der immateriellen Immissionen als nur "m�ssig st�rend" f�r willk�rlich.
6.1.�Die Stadt Maienfeld macht zun�chst geltend, dass elf von zw�lf Stockwerkeinheiten im Haus xxx zu Wohnzwecken genutzt werden; es bestehe ein gemeinsamer Hauseingang und ein gemeinsames Treppenhaus. Allein schon dieser Umstand gen�ge, um ein erhebliches Konfliktpotenzial zu begr�nden, z.B. wenn Freier irrt�mlich an den Wohnungst�ren der Nachbarn klingelten.
�Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass f�r die Beurteilung der �rtlichen Verh�ltnisse nicht ausschliesslich auf die betroffene Liegenschaft abgestellt werden d�rfe. Diese Erw�gung l�sst keine Willk�r erkennen: Da es um die Zonenkonformit�t geht, d.h. die Vereinbarkeit mit dem Zweck der Nutzungszone (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG [SR 700]), muss auf die Nutzung der jeweiligen Zone (hier: Anpassungszone C; Kernzone) abgestellt werden, und nicht ausschliesslich auf die bestehende Nutzung der fraglichen Parzelle, jedenfalls wenn diese nicht (z.B. durch Wohnanteilsbestimmungen) gesch�tzt ist. Im �brigen hat das Verwaltungsgericht willk�rfrei darauf hingewiesen, dass die Stadt die M�glichkeit hat, Auflagen in der Baubewilligung zu machen (z.B. zur Ausschilderung/Gestaltung des Eingangsbereichs).
6.2.�Die Beschwerdef�hrer werfen dem Verwaltungsgericht vor, nicht ber�cksichtigt zu haben, dass der Wohnanteil nicht nur in der Liegenschaft xxx, sondern in der gesamten Umgebung, bei �ber 60 % liege. Dienstleistungsbetriebe seien i.d.R. nur im Erdgeschoss untergebracht, w�hrend in den dar�berliegenden Geschossen mehrheitlich gewohnt werde. In unmittelbarer Nachbarschaft befinde sich auch das Alterswohnheim Z.________. Unter diesen Umst�nden sei es unhaltbar, eine bloss m�ssige St�rung anzunehmen. Sie verweisen hierf�r auf verschiedene bundesgerichtliche Urteile, in denen das Bundesgericht ein erhebliches Konfliktpotenzial von sexgewerblicher und Wohnnutzung angenommen habe (Urteil 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.7; 1C_157/2012 vom 16. Juli 2012 E. 4.4; 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.1; 1P.771/2001 vom 5. Mai 2003 E. 9.2, in: ZBl 105/2004 S. 111).
6.2.1.�Wie bereits das Verwaltungsgericht dargelegt hat, sind diese F�lle jedoch nicht mit dem Vorliegenden vergleichbar: Im Urteil 1C_157/2012 vom 16. Juli 2012 wurde das Sexgewerbe vom Bundesgericht nicht als "stark st�rend" beurteilt, sondern es wurde lediglich als nicht willk�rlich erachtet, einen - immerhin 19 Studios und 16 Parkpl�tze umfassenden - Erotikbetrieb als "st�rende Arbeitsnutzung" zu qualifizieren, die in einer Wohnzone (ES II mit Gewerbebeschr�nkung auf 10 % der BGF), in der nur "nicht st�rende" Arbeitsnutzungen zugelassen sind, nicht zonenkonform sei. Auch in den Urteilen 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 und 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 war (unter Willk�rgesichtspunkten) die Zonenkonformit�t von Erotikbetrieben in Wohnzonen zu beurteilen, in denen jede st�rende (und nicht nur m�ssig oder stark st�rende) Arbeitsaktivit�ten bzw. Betriebe ausgeschlossen waren. Im Urteil 1P.771/2001 vom 5. Mai 2003 (in: ZBl 105/2004 S. 111) ging es ebenfalls um eine Wohnzone mit einem Mindestwohnanteil von 60%; das Bundesgericht hielt es jedenfalls nicht f�r willk�rlich, aufgrund des hohen Wohnanteils und der intensiven Wohnnutzung sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen als stark st�rend einzustufen (E. 9.2).
6.2.2.�Dagegen geht es vorliegend um eine Kernzone, in der keinerlei Festlegungen zugunsten der Wohnnutzung bestehen, d.h. dieser kein Vorrang gegen�ber gewerblichen Nutzungen zukommt. Auch wenn heute die Wohnnutzung �berwiegt, besteht keine Gew�hr daf�r, dass der bestehende Wohnanteil erhalten bleibt. Die Bewohner m�ssen vielmehr den Zuzug von m�ssig st�renden Betrieben und deren materielle oder immaterielle Immissionen dulden und k�nnen nicht darauf vertrauen, dass die bisherige Quartierstruktur unver�ndert erhalten bleibt.
6.2.3.�Der vom Verwaltungsgericht angestellte Vergleich des streitigen Sexgewerbebetriebs (mit ideellen Immissionen) mit anderen, in der Kernzone C zul�ssigen Betrieben mit materiellen Immissionen, ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Anders als im Entscheid 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.7, wo (in einer Wohnzone) ein funktionaler Zusammenhang zwischen dem Gewerbe und der Wohnnutzung vorausgesetzt wurde, verlangt Art. 20 Abs. 1 BauG nach der willk�rfreien Auslegung des Verwaltungsgerichts keinen derartigen Zusammenhang, sondern l�sst Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe jeder Art zu.
6.3.�Dass es zu Konflikten der sexgewerblichen Nutzung mit der Wohnnutzung kommen kann, wurde vom Verwaltungsgericht nicht bestritten; es qualifizierte die St�rung aber nicht als "stark", sondern als h�chstens "m�ssig". Dabei wies es darauf hin, dass die Gemeinde es in der Hand habe, �berm�ssige Immissionen (materieller oder immaterieller Art) mittels Auflagen (z.B. zeitlichen Betriebsbeschr�nkungen) zu reduzieren.
6.3.1.�Die Beschwerdef�hrer halten dies f�r willk�rlich, weil sich durch Auflagen nur nach aussen tretende Vorg�nge regeln liessen, z.B. �ffnungszeiten, Verbot von Anschriften und Reklamen, Anhalteverbot f�r Autos etc., nicht aber die ideellen Immissionen, die schon von der blossen Existenz des Bordells ausgingen. Sie berufen sich auf die Rechtsprechung, wonach nicht vorausgesetzt werde, dass die St�rungen des Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende Vorg�nge ankn�pfen, wie beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Begegnung mit Freiern und dergleichen (Urteil 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.6 mit Hinweisen).
6.3.2.�Diese Rechtsprechung wird von BERNHARD WALDMANN kritisiert (Der Schutz vor ideellen Immissionen in Wohngebieten - eine kritische W�rdigung, in: BauR 2005 159 ff., insbes. S. 162) : In den meisten F�llen, in denen Einwirkungen auf das psychische Wohlempfinden beklagt w�rden, l�gen zugleich materielle Immissionen vor (z.B. L�rm, unliebsame Begegnungen mit Freiern). Rein ideellen Immissionen, die nicht in Verbindung mit materiellen Immissionen in Erscheinung treten, sollte hingegen die Rechtserheblichkeit grunds�tzlich versagt werden. Das blosse psychische Unbehagen dar�ber, was im Innern eines Raums vor sich gehen k�nnte, d�rfe im Immissionsschutzrecht keine Rolle spielen. Wolle das Recht gewisse T�tigkeiten im Privatbereich verbieten, habe dies �ber das Polizeirecht zu geschehen. Ausserdem d�rfe das Immissionsschutzrecht aus grundrechtlicher Sicht keine Handhabe bieten, um subjektiven �ngsten und Unbehagen, die eine stereotype, herabw�rdigende Einstellung zu gewissen Personengruppen oder Handlungen zum Ausdruck bringe, zum Durchbruch zu verhelfen.
6.3.3.�Im Urteil 1C_51/2012 vom 21. Mai 2012 E. 5.5 (in URP 2012 586) hiess das Bundesgericht die Beschwerde gegen eine Zonenvorschrift gut, soweit sie auch visuell nicht wahrnehmbare Mobilfunkantennen zum Schutz der Anwohner vor ideellen Immissionen ausschloss. Das Bundesgericht r�umte ein, dass das blosse Wissen um eine kaschierte Anlage in der unmittelbaren Nachbarschaft unerw�nschte Auswirkungen zeitigen k�nnte. Dennoch erscheine das �ffentliche Interesse an der Verhinderung ideeller Immissionen in solchen F�llen derart gering, dass die Beschr�nkung der Standortwahl unverh�ltnism�ssig werde. Psychologisch mache es durchaus einen Unterschied, ob die Mobilfunkanlage den Bewohnern unmittelbar vor Augen stehe oder nicht; der Schutz vor ideellen Immissionen kn�pfe nicht an die Strahlungsintensit�t, sondern in erster Linie an den - f�r die Anwohner wahrnehmbaren - Antennenstandort an, der negative Empfindungen und Reaktionen hervorrufen k�nne.
6.3.4.�Auch Sexgewerbebetriebe mindern die Attraktivit�t einer Gegend f�r Gesch�fte und Wohnungen vor allem dann, wenn sie nach aussen in Erscheinung treten und - z.B. durch ihre Werbung, Gestaltung, L�rm- oder Geruchsimmissionen - die Umgebung als un�sthetisch, unsicher oder sonst wie unerfreulich wirken lassen. Ist das Gewerbe nach aussen nicht erkennbar, wird der guten Ruf des Quartiers jedenfalls f�r Aussenstehende nicht beeintr�chtigt. Auch f�r die Anwohner spielt es psychologisch eine Rolle, ob sie t�glich unmittelbar mit dem Sexgewerbe konfrontiert werden, und damit stets aufs Neue negative Gef�hle ausgel�st bzw. verst�rkt werden. Insofern sind Auflagen zur Verhinderung oder wesentlichen Reduktion von materiellen Immissionen geeignet, auch das Ausmass der ideellen Immissionen zu reduzieren, und damit das �ffentliche Interesse an einer Beschr�nkung der Eigentums- und Wirtschaftsfreiheit zu verringern. Dies hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid willlk�rfrei ber�cksichtigt.
�Nach dem Gesagten sind die Beschwerden abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die privaten Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 66 BGB). Der Stadt Maienfeld k�nnen keine Gerichtskosten auferlegt werden (Art. 66 Abs. 4 BGG). Sie ist dagegen - gemeinsam mit den privaten Beschwerdef�hrern - verpflichtet, die Beschwerdegegner f�r die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu entsch�digen (Art. 68 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den privaten Beschwerdef�hrern auferlegt.
Die Stadt Maienfeld und die privaten Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegner mit insgesamt Fr. 6'000.-- f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen; sie tragen diese Kosten je zur H�lfte.