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Timestamp: 2016-10-27 18:54:46
Document Index: 27372224

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 90', 'Art. 91', 'Art. 91', 'Art. 93', 'BGE', 'BGE', 'Art. 93', 'Art. 93', 'BGE', 'Art. 93', 'BGE', 'Art. 93', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_49/2011 (29.03.2011)
Sch�tzungskommission des Kantons Zug,
Enteignung (Heimschlagsentsch�digung),
Die Erbengemeinschaft A.________ ist Eigent�merin des Grundst�cks Parzelle Nr. 1351 an der Kirchmattstrasse, Zug. Das gegen Westen abfallende, 5 738 m� grosse Gel�nde ist im oberen Teil mit einem Zweifamilienhaus (Baujahr 1868) und einem Wirtschaftshaus mit Scheune (Baujahr 1813) �berbaut. Der gr�ssere Teil des gegen Westen gelegenen Teils ist unbebaut.
Im Jahr 1975 wurde die Parzelle Nr. 1351 durch die Ersatzbauordnung und den Ersatzzonenplan des Regierungsrats des Kantons Zug in eine Zone des �ffentlichen Interesses eingewiesen. Gem�ss Zonenplan der Einwohnergemeinde Zug vom 30. Juni 1981/20. April 1982 verblieb diese Parzelle in der Zone des �ffentlichen Interesses (�I). Seit 1995 liegt sie in der Zone des �ffentlichen Interesses f�r Bauten und Anlagen (�IB).
Mit Schreiben vom 3. Juli 2008 an den Stadtrat von Zug erkl�rte die Erbengemeinschaft A.________ bez�glich dieser Liegenschaft den Heimschlag. Im daraufhin angehobenen Sch�tzungsverfahren beantragte die Gemeinde, die Entsch�digung sei auf maximal Fr. 6 Mio. festzusetzen. Die Erbengemeinschaft berechnete demgegen�ber einen Wert von rund Fr. 13 Mio. f�r das Land (ohne Geb�ude).
Am 20. Oktober 2009 entschied die Sch�tzungskommission, dass die Gemeinde Zug infolge materieller Enteignung der Parzelle Nr. 1351 eine Entsch�digung von Fr. 1'478'735.-- auszurichten habe. Dieser Betrag sei ab dem 1. Juli 1975 zu verzinsen. Die Gemeinde Zug habe infolge der Heimschlagserkl�rung die Parzelle Nr. 1351 zu Eigentum zu �bernehmen; hierf�r habe sie den Enteigneten (zus�tzlich zur Entsch�digung f�r materielle Enteignung) Fr. 6'453'450.-- zu entrichten. Die Verfahrenskosten von Fr. 40'000.-- wurden der Gemeinde Zug als Enteignerin auferlegt, und diese wurde verpflichtet, der Erbengemeinschaft A.________ eine Parteientsch�digung von Fr. 36'000.-- zu entrichten.
Die Sch�tzungskommission ging davon aus, dass der Erlass der Zone �I im Jahr 1975 f�r den �berbauten Grundst�cksteil (samt Umschwung von 2 415 m�) keine materielle Enteignung bewirkt habe, weil dieser infolge der Bestandesgarantie weiter genutzt werden konnte. Eine materielle Enteignung liege dagegen f�r die �brigen un�berbauten Fl�chen (3 323 m�) vor; diese seien daher zum damaligen Verkaufswert (Fr. 445.--/m�) zu entsch�digen. Dagegen sei der �berbaute Teil des Grundst�cks nach den Grunds�tzen der formellen Enteignung zu entsch�digen, d.h. massgeblich sei der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Heimschlagserkl�rung. Hierf�r legte die Sch�tzungskommission einen Landwert von Fr. 2'600.--/m� fest; der Wert der Bauten wurde auf insgesamt Fr. 174'450.-- gesch�tzt. Dies ergebe eine Entsch�diung von insgesamt Fr. 6'453'450.--, die ab Rechtskraft des Urteils zu verzinsen sei.
Gegen den Entscheid der Sch�tzungskommission reichten sowohl die Einwohnergemeinde Zug als auch die Erbengemeinschaft A.________ am 29. Dezember 2009 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zug ein. Die Gemeinde beantragte, die Heimschlagsentsch�digung d�rfe insgesamt maximal Fr. 7 Mio. betragen, inklusive Zins bis zum Urteilszeitpunkt. Die Erbengemeinschaft A.________ verlangte, die ganze Parzelle (5 738 m�) sei als zu den bestehenden Bauten geh�render Umschwung zu behandeln und zu einem Verkehrswert von Fr. 3'000.--/m� zu entsch�digen. Im Falle der Annahme einer materiellen Enteignung sei vom Stichtag 20. April 1982 auszugehen. Zudem verlangte sie, die Parteientsch�digung f�r das Sch�tzungsverfahren sei auf Fr. 48'000.-- zu erh�hen.
Das Verwaltungsgericht folgte im Wesentlichen der Auffassung der Sch�tzungskommission. Es erachtete jedoch den von der Sch�tzungskommission zugrunde gelegten Landwert von Fr. 2'600.--/m� f�r den �berbauten Grundst�cksteil (samt Umschwung) als zu hoch, weil die durch die Zone �IB gegebenen rechtlichen Einschr�nkungen als preissenkend eingesch�tzt werden m�ssten. �berdies sei die Entsch�digung aus materieller Enteignung f�r den un�berbauten Landteil nicht schon ab dem 1. Juli 1975, sondern erst ab dem Zeitpunkt der Heimschlagserkl�rung am 3. Juli 2008 zu verzinsen. Das Verwaltungsgericht hiess daher die Beschwerden der Gemeinde Zug und der Erbengemeinschaft A.________ insoweit teilweise gut, hob den Entscheid der Sch�tzungskommission auf und wies die Angelegenheit im Sinne der Erw�gungen zur Neubeurteilung an diese zur�ck.
Dagegen haben die Mitglieder der Erbengemeinschaft A.________ am 1. Februar 2011 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit darin die von der Sch�tzungskommission festgelegte Verzinsungspflicht der Entsch�digung f�r materielle Enteignung und die Entsch�digung f�r die �berbaute Fl�che aufgehoben werde. Die von der Sch�tzungskommission festgelegte Verzinsung gem�ss Disp.-Ziff. 1 Abs. 2 sowie die Entsch�digung f�r die �berbaute Fl�che von Fr. 6'453'450.-- mit Verzinsungspflicht ab 3. Juli 2008 seien zu best�tigen.
Das Verwaltungsgericht und der Stadtrat von Zug beantragen die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat erhebt, im Sinne eines Eventualstandpunkts, die Einrede der Verj�hrung der Entsch�digungsforderung aus materieller Enteignung. Die Sch�tzungskommission und das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) haben auf eine Stellungnahme verzichtet.
Der angefochtene, kantonal letztinstanzliche Entscheid betrifft eine Angelegenheit des �ffentlichen Rechts i.S.v. Art. 82 lit. a BGG. Allerdings schliesst der angefochtene Entscheid das Verfahren nicht ab, sondern weist die Sache zu neuer Beurteilung an die Sch�tzungskommission zur�ck. Insofern handelt es sich nicht um einen Endentscheid (i.S.v. Art. 90 BGG).
1.1 Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer liegt auch kein Teilentscheid i.S.v. Art. 91 lit. a BGG vor. Dies w�rde voraussetzen, dass das Verwaltungsgericht nur einen Teil der gestellten Begehren (abschliessend) behandelt hat, und diese Begehren unabh�ngig von den anderen beurteilt werden k�nnen. Die Beschwerdef�hrer hatten jedoch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren (wie schon vor der Sch�tzungskommission) nicht mehrere separate Begehren gestellt, sondern eine Entsch�digung f�r die gesamte Parzelle Nr. 1351 beantragt. Auch wenn die kantonalen Instanzen zum Ergebnis kamen, ein Teil des Grundst�cks sei nach den Grunds�tzen der materiellen Enteignung und ein Teil wegen Heimschlags nach den Grunds�tzen der formellen Enteignung zu entsch�digen, so handelt es sich hierbei um materiell-rechtliche Teilaspekte der begehrten Entsch�digung und nicht um unterschiedliche Begehren. Gewisse dieser Teilaspekte wurden vom Verwaltungsgericht abschliessend beurteilt (insbesondere die Frage der Verzinsung der Entsch�digung aus materieller Enteignung). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu den Art. 91 ff. BGG sind Grundsatzentscheide, die einen Teilaspekt einer Streitsache beantworten (z.B. eine von mehreren materiell-rechtlichen Anspruchsvoraussetzungen), nicht als Teil-, sondern als Zwischenentscheide im Sinne von Art. 93 BGG zu qualifizieren (BGE 133 V 477 E. 4.1.3 S. 481; 134 II 137 E. 1.3.2 S. 140; je mit Hinweisen).
1.2 Unbehelflich ist auch das Argument der Beschwerdef�hrer, der Sch�tzungskommission stehe kein Entscheidungsspielraum mehr offen, weshalb der R�ckweisungsentscheid einem Endentscheid gleichzustellen sei: Dies trifft zwar auf den Teilaspekt der Verzinsung zu; ansonsten muss aber die Sch�tzungskommission nochmals �ber die H�he der Entsch�digung f�r die �berbaute Fl�che samt Umschwung entscheiden, ohne an pr�zise Vorgaben des Verwaltungsgerichts gebunden zu sein. Insofern kann nicht gesagt werden, die R�ckweisung diene einzig der formellen oder rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 127).
1.3 Es handelt sich somit zum einen Zwischenentscheid, gegen den die Beschwerde nach Art. 93 Abs. 1 BGG zul�ssig ist, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken k�nnte (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeif�hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten f�r ein weitl�ufiges Beweisverfahren ersparen w�rde (lit. b). Die Eintretensvoraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG sollen das Bundesgericht entlasten. Dieses soll sich m�glichst nur einmal mit einer Sache befassen und sich �berdies nicht bereits in einem fr�hen Verfahrensstadium ohne gen�gend umfassende Sachverhaltskenntnis teilweise materiell festlegen m�ssen. K�nnen allf�llige Nachteile in verh�ltnism�ssiger Weise auch noch mit einer bundesgerichtlichen Beurteilung nach Ausf�llung des Endentscheids behoben werden, so tritt das Bundesgericht auf gegen Vor- und Zwischenentscheide gerichtete Beschwerden nicht ein (BGE 135 II 30 E. 1.3.2 S. 34 f.).
Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist es Sache der Beschwerdef�hrer aufzuzeigen, dass die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 lit. a oder b BGG erf�llt sind, soweit dies nicht ohne Weiteres auf der Hand liegt (BGE 134 III 426 E. 1.2 S. 429 mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrer sind der Auffassung, die Voraussetzungen von Art. 93 lit. b BGG seien erf�llt. Sie legen aber nicht dar, inwiefern im Falle der Gutheissung der Beschwerde ein bedeutender Aufwand an Zeit oder Kosten f�r ein weitl�ufiges Beweisverfahren erspart werden k�nnte. Vielmehr sind sie der Auffassung, dass die Vorgabe des Verwaltungsgerichts, die rechtlichen Einschr�nkungen der Zone �lB m�ssten preissenkend ber�cksichtigt werden, willk�rlich, nicht nachvollziehbar und nicht erf�llbar sei. Diese R�ge k�nnen und m�ssen sie gegen den Endentscheid vorbringen, wenn feststeht, ob bzw. wie die Sch�tzungskommission der Vorgabe des Verwaltungsgerichts nachgekommen ist.
Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 66 BGG) und haben keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 68 BGG). Bei der Bemessung der Gerichtskosten ist zu ber�cksichtigen, dass kein Entscheid in der Sache ergangen ist.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Sch�tzungskommission und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.