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Timestamp: 2016-10-21 13:13:45
Document Index: 386403678

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 91', 'Art. 51', 'Art. 51', 'Art. 51', 'Art. 74', 'Art. 113', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 18', 'BGE', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 270', 'Art. 18']

4A_409/2009 (01.02.2010)
4A_409/2009
Urteil vom vom 1. Februar 2010
Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, vom 8. Mai 2009.
A.________ (Beschwerdef�hrerin) schloss am 8. September 2001 als Mieterin mit der X.________ Baugenossenschaft (Beschwerdegegnerin) einen Mietvertrag �ber eine 3-Zimmerwohnung. Der Nettomietzins betrug monatlich Fr. 742.--. Unter dem Titel Neben- und Betriebskosten monatlich war in der Rubrik Heizung der Betrag von Fr. 106.-- Akonto eingesetzt. Darunter folgen je auf einer neuen Zeile die Rubriken Warmwasser, Hauswart und Radio/TV. Die in diesen Zeilen vorgesehenen Betragsfelder blieben leer. Nach einem Abstand von zwei Leerzeilen folgen die "Allg. NK pauschal" mit Fr. 65.--.
Am 1. M�rz 2007 teilte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdef�hrerin auf einem amtlich genehmigten Formular eine Mietzins�nderung per 1. Juli 2007 mit. Sie f�hrte unter dem Titel Mietzins die Nettomiete an, von bisher Fr. 742.-- auf neu Fr. 772.--. Unter dem Titel Heiz- und Nebenkosten wurden bisher f�r "Heizung, Warmwasser, ARA, TV Akonto Fr. 106.--" angegeben und f�r allg. Nebenkosten pauschal Fr. 65.--. Darunter folgen die neuen Heiz- und Nebenkosten akonto Fr. 191.-- f�r Heizung/Warmwasser, Haus- und Gartendienst, Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Kehrrichtgeb�hren, TV/Kabelfernsehen sowie Serviceabonnemente Waschmaschine und Tumbler. Das Formular enth�lt folgende Begr�ndung:
"R�ckf�hrung von ausgegliederten nicht nebenkostenf�higen Kosten in den Mietzins (Verwaltung, Versicherung, Steuern + mtl. Fr. 60.00). Umwandlung der Nebenkostenpauschalen in Akontozahlungen gem. GV-Beschluss vom 07. April 2006. Ausgliederung von bisher im Nettomietzins inbegriffener Kosten neu als Nebenkosten: Serviceabos f�r WM und Tumbler, allg. Strom, Wasser, Kochgas. Senkung des Nettomietzinses im Betrage von mtl. Fr. 30.00. Erh�hung der Akontozahlung im gleichen Ausmasse und zugleich Erh�hung der Akontozahlung wegen ungen�gender Kostendeckung (Fr. 50.00)
Basisdaten neu: Hypothekarzinssatz 3 %, Indexstand 155.6 Punkte (Dezember 2006), Unterhaltskostenteuerung 31.12.2006."
Diese Mietzins�nderung blieb unangefochten.
Zu einem sp�teren Zeitpunkt wandte sich die Beschwerdef�hrerin an die Mietschlichtungsstelle und danach an das Dreiergericht des Kantons Basel-Stadt und beantragte festzustellen, dass mit Ausnahme der Heizkosten s�mtliche �brigen anfallenden Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen und von der Mieterin nicht zus�tzlich zu bezahlen seien. Ferner verlangte sie unter Vorbehalt der Mehrforderung Fr. 4'834.04 nebst Zins f�r zu viel bezahlte Nebenkosten. Das Dreiergericht trat auf das Feststellungsbegehren nicht ein und wies die Klage im �brigen ab. Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdef�hrerin kantonale Beschwerde, wobei sie an ihren Antr�gen zun�chst festhielt und ihre Forderung im Verlaufe des Verfahrens auf den Betrag von Fr. 4'715.19 reduzierte. Das Appellationsgericht hob den angefochtenen Entscheid bez�glich des R�ckforderungsbegehrens auf, behaftete die Beschwerdef�hrerin bei der Reduktion ihres Begehrens und wies die Sache zu neuer Entscheidung im Sinne der Erw�gungen an das Dreiergericht zur�ck. Im �brigen wies es die Beschwerde ab. Aus der Urteilsbegr�ndung geht indessen hervor, dass das Appellationsgericht im Gegensatz zum Dreiergericht auf das Feststellungsbegehren eingetreten ist und dieses abgewiesen hat, weshalb das Urteilsdispositiv in diesem Sinne zu verstehen ist.
Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidi�rer Verfassungsbeschwerde beantragt die Beschwerdef�hrerin dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Appellationsgerichts teilweise (mit Bezug auf die Abweisung des Feststellungsbegehrens) aufzuheben und festzustellen, dass mit Ausnahme der Heizkosten s�mtliche �brigen anfallenden Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen seien. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Appellationsgericht beantragt unter Hinweis auf das angefochtene Urteil Abweisung der Beschwerde und hat im �brigen auf Vernehmlassung verzichtet.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin handelt es sich beim angefochtenen Urteil nicht um einen Endentscheid (Art. 90 BGG), da das kantonale Verfahren nicht abgeschlossen wird. Die Beschwerde ist aber auch zul�ssig gegen einen Teilentscheid, der nur einen Teil der gestellten Begehren behandelt, wenn diese Begehren unabh�ngig von den anderen beurteilt werden k�nnen (Art. 91 lit. a BGG). Diese Voraussetzung ist erf�llt. Der Streitwert richtet sich nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat (Art. 51 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerdef�hrerin legt der Streitwertberechnung den Durchschnitt der R�ckforderung der Nebenkosten f�r die Perioden 2001/2002 - 2006/2007 zugrunde und kommt so nach Art. 51 Abs. 4 BGG zu einem Streitwert von Fr. 16'113.45. Ob diese Berechnung zutrifft, scheint fraglich, da vor Vorinstanz sowohl ein Feststellungs- als auch ein Leistungsbegehren streitig waren. Die eingeklagten Betr�ge bildeten Gegenstand der Leistungsklage. Das Feststellungsinteresse besteht nur mit Blick auf die zuk�nftige Mietzinsgestaltung. Zur Begr�ndung f�hrt die Beschwerdef�hrerin indessen an, die Mietzins�nderung vom 1. M�rz 2007 sei nichtig. Damit waren vor der Vorinstanz neben der reduzierten Forderung von Fr. 4'715.19 monatlich wiederkehrende Leistungen im Differenzbetrag zwischen dem von der Beschwerdef�hrerin anerkannten Nettomietzins von Fr. 742.-- plus Heizkosten (gem�ss Vertragsverst�ndnis der Beschwerdef�hrerin Akonto mit Fr. 106.-- veranschlagt) und den von der Beschwerdegegnerin mit der �nderung verlangten Fr. 772.-- Mietzins plus Nebenkosten (Akonto mit Fr. 191.-- veranschlagt) streitig. Der sich daraus ergebende Differenzbetrag w�re zus�tzlich zum Forderungsbetrag nach Art. 51 Abs. 4 BGG zu kapitalisieren. Der Frage kommt indessen keine massgebliche Bedeutung zu, da der f�r die Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen F�llen erforderliche Streitwert von Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) in jedem Fall �berschritten wird, weshalb die Beschwerde in Zivilsachen zur Verf�gung steht und auf die subsidi�re Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten ist (Art. 113 BGG).
In ihrer Beschwerde thematisiert die Beschwerdef�hrerin zun�chst die vertragliche Vereinbarung vor der �nderung vom 1. M�rz 2007. Sie ist der Auffassung, neben dem Mietzins seien nur Heizungskosten geschuldet. F�r die Zeit vor dem 1. M�rz 2007 fehlt es indessen an einem Feststellungsinteresse, da der Beschwerdef�hrerin die Leistungsklage zur Verf�gung steht. F�r die Zeit danach kommt der Frage nur Bedeutung zu, soweit sich die nicht angefochtene �nderung vom 1. M�rz 2007 insgesamt als nichtig erweisen und die urspr�ngliche Regelung weiterhin gelten sollte, wie die Beschwerdef�hrerin behauptet. Dies ist vorab zu pr�fen.
2.1 Gem�ss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserh�hungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begr�ndet oder mit der Mitteilung die K�ndigung ausspricht. Dies gilt nach Abs. 3 auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu �ndern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuf�hren. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichts wird vom Gesetz eine qualifizierte Schriftform vorgeschrieben, die nicht nur die Art, sondern auch den Inhalt der Mitteilung umfasst (BGE 120 II 206 E. 3a S. 208 mit Hinweisen). Die Begr�ndung muss klar sein. Sie soll dem Mieter erlauben, sich ein Bild �ber Tragweite und Berechtigung der Mietzinserh�hung zu machen und ihm damit die Entscheidungsgrundlagen daf�r verschaffen, ob er Einsprache erheben will oder nicht (BGE 118 II 130 E. 2b S. 132 mit Hinweisen; 121 III 6 E. 3a S. 8). Die in der Mitteilung f�r die Mietzinserh�hung angegebene Begr�ndung bildet Teil der Willens�usserung des Vermieters, mit der er sein Gestaltungsrecht aus�bt. Deren Sinn und Tragweite und insbesondere deren Klarheit sind daher nach den �blichen Kriterien der Vertragsauslegung zu bestimmen. Der Vermieter hat sie mangels eines �bereinstimmenden Verst�ndnisses der Parteien (Art. 18 OR) so gegen sich gelten zu lassen, wie sie der Mieter als Adressat nach den konkreten Umst�nden in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 121 III 6 E. 3c S. 10; 118 II 130 E. 2b S. 132). Das gilt nicht nur f�r die Begr�ndung eigentlicher Mietzinserh�hungen, sondern auch f�r die Begr�ndung anderer einseitiger Vertrags�nderungen, namentlich f�r die Einf�hrung gesonderter Nebenkosten (BGE 121 III 460 E. 4 S. 464 ff.). Dabei ist davon auszugehen, dass Nebenkosten dem Mieter nur dann gesondert belastet werden k�nnen und nicht im Nettomietzins inbegriffen sind, wenn die Parteien dies ausdr�cklich so vereinbart haben (Art. 257a Abs. 2 OR; vgl. zum Ganzen auch Urteil des Bundesgerichts 4C.137/1999 vom 23. August 1999 E. 2a).
2.2 Die Beschwerdef�hrerin macht zun�chst geltend, die bisherige Belastung f�r Nebenkosten werde im Formular nicht korrekt wiedergegeben, da der Akontobetrag von Fr. 106.-- f�r Heizung, Warmwasser, Ara und TV eingesetzt sei, statt nur f�r die Heizkosten.
2.2.1 Nach den Feststellungen der Vorinstanz hat die Beschwerdegegnerin in den Jahren 2001 bis 2007 neben den Heizkosten immer auch Warmwasser, Abwasser, Strom und Cablecom in Rechnung gestellt. Damit habe sie in ihrer gesamten Abrechnungspraxis den Standpunkt eingenommen, der im urspr�nglichen Vertrag neben der "Heizung" aufgef�hrte Akontobetrag beziehe sich auf alle vier Nebenkostenarten (Heizung, Warmwasser, Hauswart und Radio/TV).
2.2.2 Dass nach Auffassung der Beschwerdegegnerin nicht nur Heizkosten vom urspr�nglich vereinbarten Akontobetrag erfasst werden, ergibt sich sowohl aus dem Formular als auch aus dem Beiblatt ohne Weiteres. Selbst wenn das Verst�ndnis der Beschwerdegegnerin nicht dem objektiven Vertragssinn entsprechen sollte, konnte die Beschwerdef�hrerin aus dem Formular erkennen, dass die Beschwerdegegnerin die urspr�ngliche Vereinbarung anders verstand als sie selbst. Damit konnte sie in diesem Licht die Trageweite der vorgesehenen �nderungen beurteilen und �ber deren Anfechtung entscheiden. Insoweit ist der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden.
2.3 Dem Formular musste die Beschwerdef�hrerin entnehmen, dass die bereits bisher in Rechnung gestellten Nebenkosten jedenfalls nach der �nderung vom Mieter zu tragen sind. Aus der Begr�ndung (und aus der Beilage, auf welche im Formular allerdings nicht verwiesen wird) ergibt sich, dass die nach Auffassung der Beschwerdegegnerin bisher geschuldete Akontozahlung mangels Kostendeckung um Fr. 50.-- erh�ht werden sollte, was zusammen mit der urspr�nglichen Akontozahlung ein Total von Fr. 156.-- ergibt. Da �ber die betreffenden Posten bereits bisher abgerechnet worden war, kannte die Beschwerdef�hrerin die H�he der zu erwartenden Nebenkosten, so dass sich weitere Informationen er�brigten.
2.4 Neben der ungen�genden Darstellung der bisherigen Kosten beanstandet die Beschwerdef�hrerin die Begr�ndung auch in weiteren Punkten als unklar. Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat sie diese Behauptung vor der Vorinstanz in der Folge einzig damit konkretisiert, die neu eingef�hrten Kosten f�r Haus- und Gartendienst w�rden weder auf der Vertrags�nderung selbst noch im Beiblatt erw�hnt.
2.4.1 Die Vorinstanz erkannte, die nach Auffassung der Beschwerdegegnerin bereits bisher im Akontobetrag enthaltenen Kosten der Hauswartung w�rden weder auf dem Formular noch auf dem Beiblatt bei den bisherigen Nebenkosten erw�hnt. Das liesse die Kosten als neue Kosten jedoch umso prominenter in Erscheinung treten, so dass sie im Verfahren gem�ss Art. 270b OR h�tten ger�gt werden k�nnen. Die Beschwerdef�hrerin h�lt (allerdings in ihren Ausf�hrungen zur subsidi�ren Verfassungsbeschwerde) auch vor Bundesgericht daran fest, die Begr�ndung betreffend die Kosten f�r Haus- und Gartendienst sei ungen�gend, beziehungsweise unklar. Wie es sich damit verh�lt, ist durch Auslegung nach dem Vertrauensprinzip zu eruieren.
2.4.2 Die Kosten f�r Haus- und Gartendienst werden im Formular bei den bisherigen Nebenkosten nicht aufgef�hrt. Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz ging die Beschwerdegegnerin in tats�chlicher Hinsicht davon aus, die Kosten der Hauswartung seien bereits bisher im Akontobetrag enthalten gewesen. Der urspr�ngliche Vertrag enth�lt bei den Nebenkosten neben den Rubriken Heizung (wo der Akontobetrag von Fr. 106.-- eingesetzt wurde), Warmwasser und Radio/TV auch eine Rubrik "Hauswart". Dass entsprechende Kosten je abgerechnet worden w�ren, ist aber nicht festgestellt. Das Beiblatt erw�hnt bei der neuen Mietzinsstruktur die Hauswartung mit der in Klammer angef�gten Bemerkung "wo vorhanden". Da sich der Posten "Hauswart" im urspr�nglichen Vertrag findet, aber keine entsprechenden Abrechnungen festgestellt sind, bleibt insgesamt unklar, ob und wenn ja welche Ver�nderung bei den Kosten f�r Haus- und Gartendienst angestrebt wird. Diesbez�glich erweist sich die Begr�ndung der Vertrags�nderung als ungen�gend.
2.5 Die Unklarheit bez�glich der Kosten f�r Haus- und Gartendienst hat keinen Einfluss auf die Beurteilung der Tragweite der �brigen �nderungen. Diese w�ren separat zu pr�fen. Nach den insoweit unangefochtenen Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat die Beschwerdef�hrerin die angebliche Unklarheit der Begr�ndung jedoch nur bez�glich der Kosten f�r Haus- und Gartendienst konkretisiert. Daher war die Vorinstanz nicht gehalten, die weiteren �nderungen zu �berpr�fen. Bestand n�mlich tats�chlich f�r die Beschwerdef�hrerin keine Unklarheit, kann sie sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, die Angaben erschienen objektiv als unklar (Art. 18 OR).
2.6 Die Beschwerdef�hrerin macht schliesslich wie bereits vor der Vorinstanz geltend, es sei offensichtlich eine Anpassung der Nettomiete an die Hypothekarzinsentwicklung erfolgt. Der Mietzins wurde indessen lediglich um Fr. 60.-- f�r R�ckf�hrung der Nebenkosten in den Mietzins erh�ht und gleichzeitig zufolge Auslagerung neuer Nebenkosten um Fr. 30.-- reduziert, was zur Erh�hung von Fr. 742.-- auf neu Fr. 772.-- f�hrt. Dadurch wird ohne Weiteres ersichtlich, dass nach Auffassung der Beschwerdegegnerin nach Ber�cksichtigung der Entwicklung der Hypothekarzinse und der Teuerung gest�tzt auf die neue Basis derselbe Mietzins geschuldet bleibt. Sah die Beschwerdef�hrerin dies anders, h�tte sie die �nderung fristgerecht anfechten m�ssen.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde bez�glich der Kosten f�r Haus- und Gartendienst als begr�ndet. Da die �brigen �nderungen zul�ssig sind, braucht nicht dar�ber entschieden zu werden, wie sich die Nebenkosten vor dem 1. Juli 2007 zusammensetzten, da dies Gegenstand der Leistungsklage ist. Mangels hinreichender Begr�ndung der Vertrags�nderung ist festzustellen, dass die Kosten f�r Haus- und Gartendienst ab 1. Juli 2007 im Nettomietzins enthalten sind. Soweit weitergehend, ist das Feststellungsbegehren abzuweisen. Die Beschwerdef�hrerin dringt mit ihrer Beschwerde nur in geringem Ausmass durch. Dies rechtfertigt, die Kosten f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu 9/10 der Beschwerdef�hrerin und zu 1/10 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und dieser eine reduzierte Parteientsch�digung zuzuerkennen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens vor Bundesgericht besteht kein Anlass f�r eine Anpassung der Entsch�digungsfolgen im kantonalen Verfahren.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird teilweise gutgeheissen, und es wird festgestellt, dass die Kosten f�r Haus- und Gartendienst ab 1. Juli 2007 im Nettomietzins enthalten sind. Soweit weitergehend, wird das Feststellungsbegehren abgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden zu 9/10 der Beschwerdef�hrerin und zu 1/10 der Beschwerdegegnerin auferlegt.