Source: https://blog.rofast.de/
Timestamp: 2018-12-12 15:35:05
Document Index: 167958764

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 633', 'EuG', '§ 7', 'EuG', 'EuG']

Rechtsanwälte in Ravensburg, Rommelspacher Glaser Prüß Mattes PartG mbB | Blog
Für die Frage, ob sich ein Mieter auf einen Mangel der Mietsache berufen kann, kommt es aufgrund einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht auf die Frage darauf an, ob der Mangel den Mieter subjektiv auch beeinträchtigt, sondern allein ob objektiv betrachtet ein Mangel vorliegt oder nicht (BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 99/17).
Hintergrund für diese Entscheidung war ein Fall bei dem der ursprüngliche Mieter – im Einverständnis mit dem Vermieter – die Wohnung seiner Tochter überlassen hatte. In dieser Wohnung fiel nach Behauptung des Mieters mehrfach die Heizung aus, weshalb es unter anderem kein warmes Wasser gab. Die auf Feststellung der Berechtigung einer Mietminderung vom Mieter erhobene Klage scheiterte in den Vorinstanzen daran, dass nach Ansicht der dort befassten Gerichte der Mieter subjektiv gar nicht von dem Mangel betroffen sei und ihm deshalb ein Rechtsschutzinteresse fehle.
Diese Entscheidungen hob der Bundesgerichtshof nun auf, denn maßgeblich für die Beurteilung eines Minderungsrechts wegen Mängeln der Mietsache, ist nach Ansicht der Karlsruher Richter alleine, ob objektiv betrachtet ein Mangel vorliegt oder nicht. Selbst wenn der Mieter die Mietsache nicht nutzt oder durch den Mangel nicht betroffen ist, so schließt das die Geltendmachung eines Minderungsrechts nicht generell aus. Eine andere Frage ist dann allerdings, ob je nach Mangel überhaupt die Schwelle für einen erheblichen Mangel überschritten ist. Denn ansonsten wäre eine Mietminderung nicht zulässig.
Für Vermieter bedeutet die Entscheidung auf der einen Seite, behauptete Mängel von Mietern Ernst zunehmen und sich diese im Zweifel selbst oder mit entsprechenden Fachhandwerkern unverzüglich anzuschauen. Auf der anderen Seite hat die Entscheidung aber den positiven Aspekt, dass ein subjektiv besonders schlimm empfundener Mangel durch den Mieter ebenso nicht maßgeblich ist, weil nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf die objektive Betrachtungsweise abzustellen ist.
Sollten auch Sie Fragen zum Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht oder Immobilienrecht haben, so steht Ihnen unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes als Fachanwalt gerne zur Verfügung.
Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.
Publiziert am 29. November 2018 von Rechtsanwalt Glaser
Die Problemstellung: Ein Bauunternehmer wurde im Jahr 2015 beauftragt, in ein Wohngebäude Fenster- und Türelemente sowie Rolläden einzubauen. Für die vom Unternehmer eingebauten Rolläden waren weder Herstellererklärungen vorhanden noch lag eine CE-Kennzeichnung vor.
Auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens verlangt der Besteller u.a. wegen fehlender CE-Kennzeichnung Schadenersatz. Erstinstanzlich obsiegt der Besteller. Das Landgericht verurteilt den Unternehmer zur Zahlung. Dagegen wendet dieser sich mit der Berufung.
Die Entscheidung: Das Berufungsgericht (OLG Oldenburg, Az. 2 U 58/18) hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und argumentiert:
Zwar könne auch nach Änderung der Rechtsprechung des BGH zum Schadenersatz in Form fiktiver Mängelbeseitigungskosten der Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung geltend gemacht werden. Dies bedinge zum einen, dass die Klage prozessual umgestellt werde; zum anderen, dass eine mangelhafte Leistung bewiesen sei.
Das Fehlen einer CE-Kennzeichnung allein stelle aus Rechtsgründen keinen Mangel dar. Der Regelungszweck von CE-Kennzeichnungen, die auf einer EU-Verordnung (09.03.2011) beruhen, liege nicht in der Bauwerkssicherheit. Nach den nationalen Bestimmungen müssen Bauprodukte den deutschen anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Allein aus der CE-Kennzeichnung eines Bauproduktes ergebe sich nicht prima facie, dass dieses Produkt die übliche Beschaffenheit i.S.d. § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB aufweise. Anders formuliert: Bauprodukte ohne CE-Kennzeichnung begründen für sich nicht die Vermutung, dass das Werk nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechen würde. Die in der CE-Kennzeichnung liegende Erklärung sei lediglich Prüfungsgrundlage für die bestehende anerkannte Regel der Technik.
Hinweis: Die Entscheidung des OLG Oldenburg vom 04.09.2018 (Az. 2 U 58/18) ist gleichermaßen praxisrelevant wie lesenswert in Bezug auf die dogmatische Herleitung und den Aussagewert der CE‑Kennzeichnung von Bauprodukten. Verwendete Bauprodukte müssen den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechen. Die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Leistung bleibt dagegen nationalen Zivilgerichten vorbehalten; so bereits entschieden durch den EuGH (IBR 2016, 697).
Quellenhinweis: IBR 2018, 622
Veröffentlicht unter Baurecht, Verwaltungsrecht	| Verschlagwortet mit CE-Kennzeichnung, Fensterelemente, Türelemente	| Hinterlasse einen Kommentar
Der Bundesgerichtshof hatte folgenden Fall zu entscheiden:
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte hatte unter Bezugnahme auf den für sie geltenden Mietspiegel den Kläger mit einem Schreiben nebst Erläuterung der Mieterhöhung im Einzelnen aufgefordert, die Zustimmung zu erteilen. Der Kläger erklärte seine Zustimmung und widerrief diese später. Die erhöhte Miete zahlte er unter Vorbehalt. Im Rahmen einer Klage verlangte er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge und begehrte festzustellen, dass die bisherige Miete unverändert bestünde.
Der Bundesgerichtshof hatte daher darüber zu entscheiden, ob dem Mieter ein Widerrufsrecht zustehe, wonach er die zuvor erklärte Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete widerrufen könne. Das Gericht lehnte dies ab. Der Kläger ist somit an die von ihm erklärte Zustimmung gebunden.
Grundsätzlich steht einem Verbraucher auch bei im Fernabsatz abgeschlossenen Verträgen über die Vermietung von Wohnraum ein Widerrufsrecht zu. Bei Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist jedoch eine Einschränkung nach Auffassung des Gerichts geboten. Das Gericht entschied, dass die Zustimmungserklärung des Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung dem Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen entzogen sei. Begründet wird dies damit, dass hier keine Gefahr durch Überrumpelung oder psychischen Druck bestehe, wonach zum Schutz des Verbrauchers ein Widerrufsrecht erforderlich wäre. Eine Situation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden sei, bestehe nicht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen in der gesetzlich vorgesehenen Textform an den Mieter heran trägt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Erklärung den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Denn dann wird der Mieter im Einzelnen informiert, aus welchen Gründen die Mieterhöhung sich rechtfertige, und welche Gründe seitens des Vermieters für die Erhöhung berücksichtigt wurden. Darüber hinaus erhält der Mieter ausreichend Zeit zu überlegen, ob er zustimme. Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter Zeit zuzustimmen. Der Mieter hat so noch ausreichend Zeit zu überlegen und ist nicht einer solchen Überrumpelungssituation ausgesetzt. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung dann zu, ist er hieran gebunden.
Im vorliegenden Fall konnte der Mieter daher nicht wirksam seine Zustimmungserklärung widerrufen und seine Klage auf Rückzahlung der erhöhten Miete wurde abgewiesen.
Nach dem deutschen Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) muss der Urlaub im laufenden Kalenderjahr gewährt und genommen werden; der gesetzliche Urlaubsanspruch ist also für die Dauer des Urlaubsjahres befristet. Eine Übertragung auf das nächste Jahr kommt in der Regel nur in Betracht, wenn die Erfüllung im laufenden Urlaubsjahr aus dringenden betrieblichen oder in der Person des Arbeitnehmers liegenden Gründen nicht möglich war (§ 7 III 2 BUrlG). Andernfalls erlischt er mit Ablauf des Kalenderjahres ersatzlos, d.h. es besteht auch kein finanzieller Ausgleichsanspruch. Ein Arbeitnehmer verliert also nach dem Bundesurlaubsgesetz seinen Anspruch auf bezahlten Jahresurlaub oder Urlaubsabgeltung automatisch, wenn er bis zur Beendigung des Arbeitsverhältnisses keinen Urlaub beantragt hat. Ob diese Rechtsfolge, d.h. der ersatzlose Verfall des Anspruchs auf bezahlten Urlaub mangels entsprechendem Antrag europarechtskonform ist, wurde dem europäischen Gerichtshof (EuGH) vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg und vom Bundesarbeitsgericht in zwei parallel anhängigen Verfahren im Wege der Vorabentscheidung zur Beantwortung vorgelegt.
Der EuGH (Az.: C-619/16 und C-684/16) stellte am 06.11.2018 nun in beiden Fällen fest, dass zwar eine nationale Regel, nach der zur Vermeidung eines Urlaubsverfalls ein rechtzeitiger Urlaubsantrag erforderlich ist, nicht automatisch gegen Europarecht verstößt. Allerdings muss der Arbeitgeber dafür sorgen, dass der Arbeitnehmer tatsächlich in der Lage ist, seinen bezahlten Jahresurlaub zu nehmen. Hierfür müsse der Arbeitgeber seinen Mitarbeiter rechtzeitig auffordern, seinen Jahresurlaub zu beantragen, weil dieser sonst verfällt. Der Arbeitgeber ist also künftig in der Beweislast, dass der Arbeitnehmer trotz entsprechender Hinweise freiwillig und in Kenntnis der rechtlichen Konsequenzen darauf verzichtet hat, seinen Urlaub zu nehmen, nachdem er in die Lage versetzt worden war, seinen Urlaubsanspruch tatsächlich wahrzunehmen. Kann der Arbeitgeber einen solchen Nachweis nicht führen, kommt ein Verfall des Urlaubs- und Abgeltungsanspruchs zukünftig nicht mehr in Betracht.
In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16) seine bisherige Linie bestätigt, dass bei unrenoviert überlassenem Wohnraum die oftmals üblichen Schönheitsreparaturen Klauseln in einem Formularvertrag unwirksam sind. Eine Ausnahme kann nur dann in Betracht kommen, wenn der Mieter vom Vermieter einen angemessenen Ausgleich für die zu Beginn erforderlichen Renovierungsarbeiten erhält.
Bei dem vorliegenden Fall hatte der Mieter mit der vormaligen Mieterin zwar eine Vereinbarung über solch einen Ausgleich getroffen, am Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturen Klausel des Vermieters in seinem Formularvertrag unwirksam ist, änderte dies jedoch nichts.
Zwar hat tatsächlich der Mieter in diesem Fall durch die Vereinbarung mit der vormaligen Mieterin eine gewisse Kompensation für die unrenoviert überlassene Wohnung erhalten, im Ergebnis war es aber richtig, dass der Bundesgerichtshof dennoch von der Unwirksamkeit der Klauseln im Formularvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen ausging. Denn die hier geschlossene Vereinbarung betraf ausschließlich das Verhältnis zwischen Mieter und vormaliger Mieterin. Der Vermieter war in keiner Art und Weise in diese Vereinbarung einbezogen. Von daher fehlt es an einem wesentlichen Merkmal, das für eine wirksame Vereinbarung bei unrenoviert überlassenen Wohnraums erforderlich wäre, nämlich dass der Vermieter einen angemessenen Ausgleich an den Mieter leistet. Die hier erfolgte Leistung der vormaligen Mieterin ist die Leistung einer dritten Person, die mit dem anschließenden Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter juristisch betrachtet schlicht und ergreifend nichts mehr zu tun hat. Im Ergebnis überzeugt deshalb die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, auch wenn diese für den juristischen Laien zunächst etwas befremdlich wirken sollte.
Sollten Sie als Vermieter oder Mieter Fragen zu einem neuen Mietverhältnis oder Probleme mit einem bereits bestehenden haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes, zugleich Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.