Source: https://www.vbtm.nl/weblog/boetebedingen-bij-woonruimteverhuur
Timestamp: 2020-07-12 09:15:35+00:00
Document Index: 1998864

Matched Legal Cases: ['gerechtshof\n', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'Gerechtshof ']

Boetebedingen bij woonruimteverhuur | VBTM Advocaten
Boetebedingen bij woonruimteverhuur
Regelmatig nemen verhuurders in hun huurovereenkomst of de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden een boetebeding op. Dit heeft meestal twee doeleinden: de huurder ervan weerhouden de bepalingen van de huurovereenkomst te overtreden maar ook de schade die daarvan het gevolg is dekken. Vaak komt dit boetebeding neer op een door de huurder te betalen bedrag voor iedere dag dat hij in strijd met een bepaling van de overeenkomst handelt.
Een recente uitspraak van het Europese Hof van Justitie[1] heeft tot gevolg dat met die boetebedingen voorzichtig omgesprongen moet worden, of dat deze mogelijk zelfs herzien moeten worden.
Wat is het geval? Dat voert terug op de Europese richtlijn 93/13/EEG (hierna: de richtlijn). Deze richtlijn ziet op oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De strekking is dat oneerlijke bedingen nietig zijn. Een voorbeeld van een oneerlijk beding volgens deze richtlijn is een beding waardoor de consument die zijn overeenkomst niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding moet betalen.
Drie vragen van het Amsterdamse gerechtshof
Het gerechtshof Amsterdam heeft al in 2011 enkele vragen gesteld aan het Hof van Justitie over de toepassing van de richtlijn in huurkwesties. Het ging concreet om een boete die (op basis van de ROZ-voorwaarden) werd gevorderd van huurders die een huurachterstand hadden laten ontstaan. De huurders waren van mening dat de gevorderde boete – welke beduidend hoger was dan de huurachterstand – niet in verhouding stond tot hun schuld en wensten matiging van de boete. Het Amsterdamse hof heeft hierop drie vragen aan het Europese hof gesteld:
Kunnen huurders ‘consumenten’ in de zin van de richtlijn zijn?
Is de Nederlandse rechter verplicht om de richtlijn toe te passen, ook als daar geen beroep op gedaan wordt in een procedure?
Kan de rechter, als hij meent dat een boetebeding een oneerlijk beding is, volstaan met matiging van de boete, of moet hij het beding nietig verklaren en buiten toepassing laten?
Huurders van woonruimte zijn consumenten
Het antwoord op de eerste vraag is een duidelijk ja. Als de verhuurder in de uitoefening van beroep of bedrijf woningen verhuurt, terwijl de huurder niet handelt in de uitvoering van zijn beroep of bedrijf, dan is er sprake van een consumentenovereenkomst in de zin van de richtlijn. Hiervan zal bij vrijwel alle huurovereenkomsten voor woonruimte sprake zijn.
Het antwoord op de tweede vraag is ook bevestigend. Ik ga daar hier verder niet op in, ook omdat dit geen nieuws is; het is een uitwerking van eerdere uitspraken van het Hof van Justitie en hieraan wordt in procedures over bijvoorbeeld telefoonabonnementen al toepassing aan gegeven.
Boetes mogen niet gematigd worden
Het antwoord op de derde vraag heeft de meeste impact. Het Hof van Justitie stelt helder dat wanneer een beding ten opzichte van een huurder onredelijk is, de enige toegestane sanctie het buiten toepassing laten daarvan is. Een boetebeding dat tot gevolg heeft dat de boete onredelijk hoog oploopt, mag dus niet door de rechter ‘gerepareerd’ worden door de boete toe te wijzen tot een bedrag dat wél redelijk is. In dat geval zal de rechter moeten oordelen dat het beding onredelijk is, daarmee dus ook nietig is, en de gevorderde boete geheel moeten afwijzen.
Het gevolg is dat een streng boetebeding waarin, met het oog op het afschrikkende effect daarvan, astronomische boetes gevorderd kunnen worden, misschien nutteloos blijkt te zijn. Als het effect van een boete is dat deze onevenredig hoog is in verhouding tot het vergrijp, krijg je als verhuurder helemaal niets. De rechter mag immers niet matigen tot een bedrag dat wel redelijk is.
De tekst van het beding is bepalend
Kan de verhuurder dan zelf, door niet de maximale boete te vorderen maar een lager bedrag, bereiken dat het boetebeding toch door de beugel kan? Dat is maar zeer de vraag. De richtlijn ziet immers op oneerlijke bedingen, niet op oneerlijke vorderingen. Een oneerlijk beding is nog steeds een oneerlijk beding als de verhuurder het niet maximaal benut. Dat is ook de redenering die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 16 juli 2013 toepaste[2]. Ook in dit geval ging het om het boetebeding in de ROZ-voorwaarden. De verhuurder had er op gewezen dat hij op grond van dit beding circa € 55.000,- kon vorderen en dat hij dat zelf had beperkt tot € 7.275,-. Het gerechtshof keek bij haar beoordeling van de onredelijkheid van het boetebeding echter niet naar dit gevorderde bedrag, maar naar het maximaal te vorderen bedrag. Op basis daarvan oordeelde het gerechtshof dat dat niet in verhouding stond tot de overtreding, wat leidde tot het buiten toepassing laten van het boetebeding. Belangrijke overwegingen voor het oordeel dat het boetebeding in de ROZ-voorwaarden (in dit geval) oneerlijk was, waren het feit dat het boetebeding geldt voor iedere niet-nakoming van de overeenkomst, ongeacht de ernst, en het feit dat er geen maximum aan de boete was verbonden.
Aanpassen van boetebedingen
Hoe nu verder? Betekent dit dat het boetebeding in de ROZ-voorwaarden (of een vergelijkbaar beding) altijd oneerlijk is? Dat is te kort door de bocht. Voor zware overtredingen van de huurovereenkomst kan het wel een passende sanctie zijn. Wel denk ik dat veel boetebedingen aanpassing verdienen. Heel belangrijk is daarbij dat boetebedingen meer gedifferentieerd zullen moeten zijn: op lichte vergrijpen een lichte boete, op zware vergrijpen een zware boete. Ook denk ik dat het verstandig is om een maximaal boetebedrag op te nemen. Dit maximum kan wellicht wel variabel gemaakt worden; er kan daarbij gedacht worden aan een percentage (dat wellicht hoger kan zijn dan 100%) van de vordering van de verhuurder of het wederrechtelijke voordeel van de huurder (de geschatte verdiensten uit de hennepteelt of de onderhuur). Er is nog weinig jurisprudentie van na de uitspraak van het Europese Hof van Justitie, de tijd zal moeten leren wat binnen de Nederlandse rechtspraak als een (on)redelijk boetebeding wordt gezien.
Een laatste opmerking hierbij is dat boetebedingen in huurovereenkomsten met professionele huurders geen aanpassing behoeven.
Voor vragen hierover kunt u contact opnemen met Rogier Goeman.
[1] Hof van Justitie van de Europese Unie, 30 mei 2013, C-488/11
[2] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 16 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5238