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Timestamp: 2019-11-18 12:06:26
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Matched Legal Cases: ['artículo 45', 'artículo 264', 'artículo 713', 'e contrario', 'artículo 71', 'Artículo 1']

Bachillerato en derecho. La propiedad. Derechos reales
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PROFESOR: Lic. LUIS DIEGO SAENZ MEDERAS.
ALUMNOS: EDGAR ROMAN CHAVARRIA VEGA MARTIN OLIVAS ORTIZ.
22 DE FEBRERO 2010.
Junto con el Derecho de propiedad se adquieren ciertas obligaciones, las cuales son inherentes al hecho mismo del Derecho de Propiedad, tales obligaciones son deberes que se deben cumplir.
Es claro que la propiedad en sí, es el derecho al disfrute, uso y otros derechos que otorga el solo hecho de ser el propietario de la cosa, pero este hecho tiene sus límites, dentro estos límites se puede citar la función social de la propiedad.
En el presente trabajo se desarrollará un extracto del Derecho de la propiedad, dicho trabajo consta de nueve apartados, y en cada uno de ellos se expone un tema relacionado con el tema principal, es decir con la propiedad.
En el primer apartado de toca el tema de la teoría de la propiedad, como segundo tema se desarrollan las características del derecho de propiedad, el tercer apartado toca el tema de los elementos de la relación jurídica de la propiedad, como cuarto tema se exponen las características de la propiedad de la época actual, el quinto apartado se ocupa del tema del contenido del derecho real de propiedad, el sexto tema corresponde a las acciones que protegen al derecho real de propiedad, como sétimo apartado se analiza la propiedad del estado su contenido y protección, luego se toca el tema de la evolución histórica del derecho de propiedad en los países occidentales, como noveno apartado se expone la forma en que se puede adquirir una propiedad, es decir el modo de adquirir una propiedad, el apartado número diez contempla el tema de las restricciones del derecho de propiedad, como tema número once tratamos el tema de las leyes especiales sobre aguas y minas y como apartado ultimo y número doce se toca el tema de límites y limitaciones al poder del propietario.
DEFINICION DE LA PROPIEDAD
Es el más completo que se puede tener sobre una cosa. Todos los demás derechos reales no son sino emanaciones de aquél, formas parciales de dominio, incapaces de dar plenitud del goce.
Se define como el derecho en virtud del cual una cosa se halla sometida de modo absoluto y exclusivo a la voluntad y acción de una persona. Es absoluto en el sentido de que el propietario tiene la facultad plena para gozar y disponer de lo que le pertenece, sin otras restricciones que las admitidas por él o las impuestas por la ley en interés común o defensa del derecho ajeno.
LOS ASPECTOS SOCIALES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Si bien los fundamentos filosóficos del derecho de propiedad y los aspectos sociológicos de la institución son objeto de estudio para otro tema queremos examinar aquí con detalle un rasgo del pensamiento actual de gran trascendencia en la materia, por su reflejo en los Derechos positivos y en la jurisprudencia de los diversos países: la atención preponderante que doctrina y legislaciones van dedicando cada vez más a perfilar la institución de la propiedad como eficaz instrumento de consecución del bien común , frente a las corrientes individualistas que, en el siglo pasado y como reacción positiva, aunque intensa en exceso, contra situaciones injustas recuerdo del régimen feudal, apuntaban a definir el derecho de propiedad como relación entre dueño y cosa, con exclusión de toda otra persona, en su sentido más absoluto.
Sobre esta base de inspiración social, se fundamentan las diversas soluciones que se dan en la práctica a los problemas planteados por la racionalización del régimen jurídico de la propiedad, y que se orientan en dos sentidos en cierto modo contrarios:
a) La colectivización, que pone en manos del Estado la propiedad de cualquier bien, y
b) La conservación y respeto de la propiedad individual, pero afirmando su mayor o menor subordinación a intereses públicos.
La realidad de los ordenamientos no ofrece, en su aspecto puro, sistemas totalmente colectivistas o totalmente individualistas, pese al rigor de las declaraciones constitucionales. Así, en países catalogables claramente de socialistas, subsiste la propiedad privada sobre determinadas clases de bienes. Países de espíritu confesadamente liberal introducen, por diversas causas, controles estatales, en algunos casos muy rígidos, en ciertos sectores de la industria o de la producción, o bien adoptan medidas verdaderamente beligerantes contra algunas situaciones injustas que se producen en la vida social y cuyo origen se halla en el régimen de la propiedad. Se fija en ellos como fundamental objetivo a cumplir mediante la acción del Estado la atenuación de las diferencias entre el bienestar material de que disfrutan unos y otros súbditos. Por tanto, puede afirmarse la existencia de una tendencia general a la configuración legal del derecho de propiedad desde la perspectiva de su función social.
Las exigencias de esta función social determinan, a grosso modo, en los países no colectivistas dos tipos de acciones estatales:
a) Las dirigidas a conservar y difundir la propiedad individual especialmente la familiar, en cuanto a través de la misma puede llegarse a un perfeccionamiento, a un enriquecimiento de la persona y de la sociedad. En términos económicos es bien conocido el poder acumulativo del capital, expresado vulgarmente en la frase de “La plata jala la plata”, y las dificultades, por el contrario, que experimentan las personas de ingresos bajos especialmente cuando derivan sólo del trabajo personal para lograr un fondo que, permaneciendo como ahorro, pueda ser destinado a fines distintos del consumo, esto es, a la inversión en bienes capitales de cualquier tipo. Presupuesta una consideración moral favorable a la propiedad privada y a la capacidad de decisión económica del individuo, el fomentar un acceso general a la situación de propietario parece obligado para tales países. Brevemente citaremos algunos ejemplos típicos de esta clase de actuación estatal: los préstamos oficiales y los beneficios fiscales a la construcción de viviendas modestas, a la adquisición por obreros y empleados de títulos de participación en las empresas en que prestan servicios; las medidas también financieras y fiscales favorables a la adquisición en Bolsa de pequeños patrimonios familiares de tipo mobiliario; la creación de instituciones oficiales de crédito al agricultor, etc.
b) Una segunda manifestación de la protección al sentido social de la propiedad es la de la limitación del ejercicio de este derecho en la dirección exigida por el bien común. Las medidas son, a estos fines, muy variadas, en cuanto a naturaleza y efectos. Medidas legislativas, son, por ejemplo, bien las ya tradicionales en los ordenamientos, como las limitaciones introducidas por las leyes de aguas, minas, bosques, sobre expropiación en interés público, sobre utilización del espacio aéreo, la legislación protectora de los arrendamientos rústicos y urbanos, etc., o bien algunas otras más atrevidas e innovadoras, como las que facultan al Estado para privar al propietario de un fundo que insiste en mantener improductivo, o algunas formas impositivas que, como chalecos de fuerza del capital, tratan de sustraer a los dueños de solares excesivamente revalorizados parte de sus ganancias. Como medida jurisprudencial, quizá de mayor interés en un sentido jurídico como más reveladora de este nuevo espíritu que informa actualmente el derecho de propiedad, cita la doctrina la corriente que ha ido dando forma a la prohibición del abuso de derecho, y la que ha supuesto un cierto reconocimiento para la teoría del ius usus inocui (Es el derecho a aprovechar una cosa ajena, usándola por razón de utilidad, sin que el dueño sufra perjuicio. El uso de la cosa ajena se ha de realizar por una persona que no esté investida de derecho real limitado. Tradicionalmente se han considerado como manifestaciones de este derecho la “rebusca”, es decir, la recogida de los frutos sobrantes de la recolección hecha por el propietario, y que quedan abandonados en el campo: aceitunas, almendras, etc. Esta técnica toma el nombre de “espigueo” cuando se refiere a cereales. Todas estas manifestaciones del ius usus inocui se producen en todos los pueblos de España, especialmente en zonas rurales, sin que nadie se oponga a ellos, no ya porque los propietarios quieran dejar que se realicen, sino más bien por una obligación moral que les ha impedido hasta ahora oponerse en conciencia).
El artículo 45 de la Constitución Política de Costa Rica dice textualmente en su último párrafo: “Por motivos de necesidad publica podrá la Asamblea Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de interés social”, para explicar lo anterior diremos que función social de la propiedad significa que esta institución debe orientarse al cumplimiento de una función social, de manera que el derecho de propiedad esté limitado por esa orientación . La función social es tarea que corresponde cumplir a la sociedad, pues el derecho de propiedad es derecho subjetivo y privado, por lo que su titular no puede ser convertido en funcionario de esa función social.
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o más limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.
El artículo 264 del código Civil de Costa Rica dice textualmente” El dominio o propiedad sobre una cosa comprende los derechos:
1. De posesión.
2. De usufructo.
3. De transformación y enajenación.
4. De defensa y exclusión; y
5. De restitución e indemnización”.
El derecho es exclusivo pues solamente una persona puede tener el dominio absoluto sobre la cosa. Cabe mencionar que no se debe confundir la copropiedad con una pluralidad de dominio. En doctrina jurídica, especialmente aquellos ordenamientos con importante influencia latina, se considera que el dominio o propiedad está integrado por tres facultades o derechos:
''IUS UTENDI''
El “ius utendi” es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.
Por ejemplo, bajo el principio del ''ius utendi'' no podría un propietario de un bien inmueble justificar la tenencia de una plantación de marihuana, al estar prohibida por la mayoría de los ordenamientos jurídicos. De la misma forma, un empresario no puede justificar bajo este principio ruidos excesivos típicos de una actividad industrial en una zona residencial, que hagan intolerable la vivencia de los demás vecinos.
''IUS FRUENDI''
El ''ius fruendi'' es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el propietario de una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervención.
Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de sus sustancias. En ese aspecto se distinguen de los denominados productos: así, tratándose de una plantación de manzanas, las manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos.
Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que percibe el propietario de la plantación de manzanas es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los intereses.
''IUS ABUTENDI''
El ''ius abutendi'' es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesión), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo que esto sea contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservación.
Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposición jurídica): así, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su derecho de propiedad y dárselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o abandonar la cosa, que pasaría a ser ''res nullius''. Son también actos de disposición aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho real limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.
Es una facultad o derecho individual, que directamente va encaminado a la utilidad y provecho individual, como medio que ha de ayudarle a conseguir el fin, aunque indirectamente se ordene al bien común.-->* Es un derecho '''exclusivo''', derivado de la limitación esencial de la utilidad en muchos objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades de muchos individuos a la vez. Por esta razón, no son bienes apropiables los llamados de uso inagotable o bienes libres, que existen en cantidades sobrantes para todos, como el aire atmosférico, el mar o la luz solar.
Es un derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la sustancia misma de la cosa sobre su utilidad o sobre sus frutos: de aquí deriva el concepto de dominio imperfecto según que el dominio se ejerza sobre la sustancia (dominio radical) o sobre la utilidad (dominio de uso o sobre los frutos, dominio de usufructo). Estas tres clases de dominio, al hallarse en un solo sujeto, constituyen el dominio pleno o perfecto. El derecho de propiedad es un derecho perfecto, pues por él, todo propietario puede reclamar o defender la [[posesión]] de la cosa, incluso mediante un uso proporcionado de la fuerza, y disponer plenamente de su utilidad y aun de su substancia, con la posibilidad en determinados supuestos de destruir la cosa.
Se puede mostrar esquemáticamente la división de varias especies de propiedad, de acuerdo a lo siguiente:
Propiedad pública, si corresponde a la colectividad en general.
propiedad privada, cuando el derecho es o está asignado a determinada persona o grupo y las facultades del derecho se ejercitan con exclusión de otros individuos.
Es el derecho real más pleno e importante cuyo ámbito se suscribe a un doble sentido al solo recaer sobre las cosas corporales y considerando a su titular un poder pleno y general sólo los bienes que le pertenezca. Es un concepto económico jurídico, con un predominio objetivo real de la pertenencia de las cosas del hombre.
ELEMENTOS DE LA RELACIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD.
1-Sujeto: (pluralidad de sujetos (copropiedad, comunidad).
2-Objeto: (cosas corporales, bienes materiales)
3-Una causa: (contenido).
CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD DE LA ÉPOCA ACTUAL.
1- La importancia adquirida por la propiedad mobiliario antes apreciado y que hay a causa de los progresos de la industria tratando de igualar sino de superar al inmueble.
2 -Organización de la propiedad inmueble bajo un régimen individualista.
3 -El riguroso desarrollo al lado de la propiedad individual de varias forma de propiedad colectivas y a de tipo familiar.
4 -La forma de propiedad más novedosa que existe es la mixta.
5 - La multiplicación creciente de las limitaciones que rodean socavan al dominio impuesto tanto por razones de intereses privados como de intereses públicos.
CONTENIDO DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD.
- Dicho contenido hay que verlo asociado a las clasificaciones de las facultades del propietario, están dado en dos grupos:
-Facultades de aprovechamiento:
Es aquella facultad considerada para su titular como la más importante ya que le concede un derecho de usar, de disfrutar, de poseer, de disponer.
Disfrutar (los frutos se clasifican en):
Frutos naturales: No dependen de la voluntad del hombre.
Frutos civiles: si Dependen de la voluntad del hombre.
Frutos artificiales: Son aquellos que para obtenerlos se necesitan de artificios.
La posesión: Es el poder de hecho que tiene una persona sobre determinada cosa o bien fundado en causa legítima.
Disponer: Facultad de enajenar dicho bien.
Facultad de exclusión: Son aquellas acciones que la ley le concede al propietario para que éste defienda su derecho de propiedad y excluya a terceras personas del ejercicio del mismo.
ACCIONES QUE PROTEGEN AL DERECHO REAL DE PROPIEDAD.
1- Acción de deslinde: Está vinculada a la facultad que tiene el propietario de individualizar su inmueble, por lo tanto es la operación a través de la cual serían los límites materiales de una finca, o predio o inmueble artícul. Aquí hay que tener en cuenta los elementos de:
a) Intención del sujeto: Se considera en el futuro la parte individualizada como una unidad económica autónoma.
b) El acto material: Y que puede consistir en cualquier signo o actos para deslindar con inmueble.
2 - Acción reivindicatoria: Es la acción de exclusión más importante para defender el derecho de propiedad, está establecido para reprimir una perturbación total de este derecho, ya que le permite al titular recuperar la posesión de sus bienes cuando otro indebidamente lo ostenta.
Las acciones y los derechos no son sinónimos, sólo se asemejan cuando se dice que acción es un derecho que tiene el hombre, las acciones prescriben y los derechos caducan.
CARACTERÍSTICAS DE LA ACCIÓN REIVINDICATORIA.
Es una acción de naturaleza real (recae sobre las cosas específica y determinada)
Es una acción recuperatoria (obtener la recuperación de los bienes que nos pertenecen).
Es una acción de condena (lleva aparejado determinado comportamiento de destitución contra el demandado).
En cuanto al actor:
Que justifique su derecho de propiedad, el único que no puede ejercer acción de su propiedad es el propietario exclusivo e inmediato de sus bienes.
En cuanto al demandado:
Que sea poseedor o tenedor de los bienes (o sea que el demandado posea obtenga los bienes en el momento de la demanda)
En cuanto a la cosa:
Que se acredite su identidad.
3-Acción de exhibición de la cosa mueble: se dice que es una acción preparatoria de una acción real que con carácter principal se pretende establecer.
4 - Acciones posesorias: Están previstas en nuestra legislación como proceso de amparo contra actos proveniente de particulares, de autoridades u órganos de administración o los procesos de amparo en actuación judiciales (estos sirven para proteger más que a la propiedad la posesión y son provisionales).
5 - Acciones de segregación: Es utilizada por propietario para disponer de una parte de su propiedad a favor de otra persona cumpliendo con los requisitos establecido en la ley.
LA PROPIEDAD DEL ESTADO SU CONTENIDO Y PROTECCIÓN.
Se protege a la propiedad porque existe un procedimiento de regulación donde existen facultades y limitaciones para determinado sujetos, porque existe una respuesta contra aquellas personas que atentan contra el patrimonio de otra persona, se protege por el procedimiento legislativo que existe. La propiedad estatal es la más importante porque de esta depende la propia existencia de las demás forma de propiedad.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN LOS PAÍSES OCCIDENTALES.
Suelen los autores aludir a una primitiva situación de colectividad, al menos respecto a los bienes inmuebles, que evoluciona hacia formas de p. familiar o de grupo más extenso. Extremos cuya generalidad resulta difícil demostrar para todas las latitudes y pueblos. Así en el Derecho romano, la p. individual aparece ya perfectamente conformada como tal en los primeros tiempos históricos, y las facultades del propietario concretadas en las modalidades siguientes: usus, fructus, habere, possidere.
La propiedad germánica se caracteriza, por el contrario, por una individualización muy tardía; y completada ya su evolución en este sentido por una fuerte influencia social limitativa de las facultades del propietario; en especial, en lo relativo a su facultad de disponer, hasta el punto de quedar reducida, en sustancia, la propiedad a un uso y disfrute de la cosa. Las principales restricciones de la libertad de disposición procedían, en esta época, de los derechos de los miembros de la marca y de los de la familia.
En la época más antigua, la organización comunitaria de los miembros de la marca imponía, por medio de su asamblea, al miembro de la misma y para las porciones de tierra que se le asignaban, un plan de cultivo. En manifestaciones más avanzadas de individualización subsistieron en favor de los miembros de la familia los derechos llamados de oposición y de expectativa. El primero confería a los herederos la facultad de prestar o no su consentimiento a la enajenación proyectada por el jefe familiar, y, enajenados los bienes sin él, podían ser recuperados por los mismos sin contraprestación alguna, adquiriendo su propiedad. El derecho de expectativa vinculaba a la comunidad doméstica el patrimonio común, de tal modo que el jefe de la familia sólo podía disponer del mismo en cuanto no perjudicara el derecho de los herederos, de eficacia real, a adquirir la herencia, particularidad relacionada íntimamente con la ausencia de libre disposición mortis causa entre los germanos.
Los derechos restrictivos de la libertad de disposición individual van debilitándose por influjo del cristianismo parte de la herencia podía ser destinada libremente a sufragios por el alma y, especialmente, por la forma de vida económica en las ciudades patrimonio de compra, subsistiendo, al final de una larga evolución, sólo el derecho de expectativa, y ello en cuanto a los bienes troncales y fideicomisos familiares.
Un cierto influjo del Derecho germánico, junto a las condiciones económicas, sociales y políticas que siguieron a la caída del Imperio romano, determinaron la aparición de una forma de p. dividida, origen a su vez de una forma de vivir, el feudalismo , en el que los elementos jurídico-privados y jurídico-públicos se entremezclan en total confusión.
La propiedad puede originarse para una persona en virtud de diversos hechos, actos o negocios jurídicos, esto es, en virtud de diferentes causas, que ya desde un principio conviene distinguir en originarias o derivativas, según la adquisición tenga como objeto una cosa sin dueño conocido, o bien pertenezca ya a alguien, debiendo operarse por lo común una transmisión. La problemática de cada uno de los modos de adquirir es muy diferente, por lo que no resulta demasiado fructífero un estudio conjunto de todos ellos. Por tanto, estudiados en sus respectivos lugares los modos llamados usucapión y sucesión mortis causa, así como la accesión, consideraremos particularmente la ocupación, como modo originario por excelencia, y los problemas relativos a la tradición y la adquisición en virtud de una obligación de transmitir.
La ocupación es una figura de interés casi exclusivamente teórico en la sociedad actual. Puede definirse como «aprehensión de cosa corporal apropiable y sin dueño, con ánimo de hacerla propia». Los posibles objetos de ocupación respondían históricamente a varios tipos: animales salvajes, animales domesticados que recobraban sus hábitos de libertad natural, el tesoro y las cosas (inclusive las fincas) abandonadas o carentes de dueño. Las condiciones para una efectiva apropiación se fijan en los siguientes requisitos:
a) Que el objeto de la misma sea res nullius o res derelicta.
b) Apropiación exteriorizada.
c) Intención en el sujeto de hacer la cosa suya.
La reducción de los posibles objetos de un acto de ocupación, en especial la eliminación de la posibilidad de acceder por tal sistema a la propiedad de los inmuebles en muchas legislaciones ha sido la razón de su decadencia. La corriente en este sentido tuvo su más importante formulación en el Código Civil francés, cuyo artículo 713 dispone: «Los bienes que no tienen dueño pertenecen al Estado». Sin embargo, un precepto tan terminantemente contrario a la ocupación tuvo sus excepciones en la autorización para adquirir mediante la caza y la pesca (artículo 71) y, en opinión de muchos autores, en la subsistencia de tal posibilidad respecto de los bienes muebles.
En la legislación española, la llamada Ley de los Mostrencos (9 mayo 1835) atribuía al Estado los bienes vacantes. El Código Civil, según opinan muchos autores, derogó la antedicha ley en sus normas civiles, aun cuando sobre su intensidad derogatoria hubo abundantes discusiones. La tradición nace en Roma, al lado de las formas solemnes de la mancipacio y la in iure cessio, para transmitir la propiedad de las cosas nec mancipi (Res nec mancipi. Eran de mayor importancia económico-social y servían para satisfacer las necesidades de una explotación agraria) o para aquellos casos en que, interviniendo no ciudadanos, las formas solemnes fueran inaplicables. Inicialmente sin plenos efectos transmisorios, fue asentándose como forma adquisitiva general tras la progresiva decadencia de las formas solemnes. Por otra parte, compuesta la tradición de dos elementos esenciales:
a) La intención de las partes de transmitirse la propiedad, y
b) La transmisión efectiva de la posesión,.
Este segundo elemento, llamado material, fue objeto de una paulatina espiritualización, revistiendo cada vez formas más simples y simbólicas. A estos dos requisitos se añade otro, la justa causa, cuyo exacto contenido parece difícil de interpretar en las fuentes romanas. Para algunos romanistas, la justa causa era la misma voluntad de transmitir de las partes. Para otros, había de existir un negocio jurídico, independiente de la voluntad de transmitir, que justificara la transmisión.
Según la primera interpretación, que da lugar a un concepto que viene denominándose abstracto, la tradición sería el modo de adquirir el dominio, derivativo y singular, consistente en la transmisión de la posesión de la cosa de una persona a otra, ambas capaces, con el intento en ambas de que la última se haga propietaria. La segunda interpretación da paso a la noción causal de la tradición, según la cual cabría definir la misma como poner a disposición de otro la cosa con intención, respectivamente, de renunciar y recibir el señorío de ella a base de una relación que la ley reconoce apta para justificar la traslación del dominio.
La base de esta divergencia de opinión se hallaba en dos textos romanos:
a) “La propiedad se transfiere por tradición y usucapión, y no por los simples pactos” y
b)”No basta la sola tradición para transferir el dominio si no va precedida de alguna justa causa”.
Los juristas medievales, inclinándose por la tesis causal, interpretaron los citados textos como exigentes de dos requisitos, a los que denominaron título y modo. El título, o fundamento de justicia que justifica el acto de transmisión, y el modo, o hecho que hace efectiva la transmisión.
En la doctrina moderna (y por consecuencia, en los Derechos positivos), las interpretaciones de aquellos párrafos dieron lugar a distintas construcciones jurídicas diversas de la formulada por los juristas medievales. La evolución espiritualista del Derecho romano y la simplificación en etapas finales de la tradición fueron base de la teoría llamada consensual, en la que el simple consentimiento prestado en un contrato es suficiente para operar la transmisión del derecho real. Sistema que en la práctica fue seguido por el Código Civil francés, el italiano de 1865 y con ciertas reservas también por el de 1942, y algunos Códigos de repúblicas sudamericanas (Venezuela, Perú).
La teoría llamada germánica supone, por el contrario, la transmisión operada en virtud de un acuerdo real abstracto, independiente de la obligación subyacente que pueda servirle de causa. La nulidad del contrato o de la obligación causal no dará lugar, pues, a la nulidad de la transmisión operada en virtud del acuerdo traslativo abstracto, y el defecto o vicio de aquélla no darán lugar sino a una acción personal para reclamar contra el adquirente, de tal modo que los terceros quedan protegidos.
A este sistema se adscribe el Código Civil alemán, aun cuando para los muebles, es la tradición, y para los inmuebles, sustituida por la inscripción en el Registro de la Propiedad, previa manifestación del acuerdo de transferir hecha
A este modo de adquirir la propiedad se le llama también "título" y existen diversas clasificaciones, por ejemplo:
Los modos de adquirir una propiedad son:
COMO SE PIERDE LA PROPIEDAD
El dominio de la propiedad se pierde por: a) su enajenación; b) transmisión o declaración judicial; c) ejecución de sentencia; d) expropiación; y d) su abandono declarado en escritura pública, debidamente inscripta en el Registro de Inmuebles, y en los demás casos previstos en ley.
Con esta denominación se conoce la propiedad que recae sobre una parte de un edificio apta para constituir una vivienda o un local independiente destinado a otros usos. Su integración junto a otras propiedades semejantes, en un inmueble construido y contemplado físicamente como un todo, da lugar a una serie de problemas entre los propietarios particulares y hace necesario un especial régimen jurídico para su adecuada coexistencia.
Es conocida también con otros nombres: propiedad por departamentos o apartamentos, propiedad por pisos, parcelación cúbica de la propiedad, condominio de edificios, etc.
RESTRICCIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
Esta materia está incluida, de modo genérico, dentro de las cuestiones relacionadas con el sentido social de la propiedad, tema tratado al principio de este trabajo. Ahora, desde el punto de vista positivo, enumeraremos algunas de las limitaciones más comúnmente consignadas en la normativa legal de este derecho. Hay que destacar, de todos modos, su configuración como pleno e ilimitado en sí, siendo excepciones anómalas, ajenas a su naturaleza, las limitaciones consignadas en las leyes. Por otra parte, y esto puede considerarse producto de la mentalidad individualista de los legisladores, en los textos legales se incluyen como restricciones muchas realidades que la doctrina actual considera connaturales al derecho de p. en materia de servidumbres. Además, hay que considerar que, de acuerdo con la noción de elasticidad del derecho de dominio dada al tratar su concepto, las limitaciones no provienen solamente del interés social; la voluntad del propietario puede introducir otras innumerables, surgidas de intereses particulares y que originan recortes en lo que es el ámbito natural del mencionado derecho.
Las limitaciones legales más abundantes son las que tienen su origen en normas de naturaleza administrativa y que suelen responder a razones de interés social general. Las hay que afectan al carácter absoluto de la propiedad: las impuestas por las leyes de ferrocarriles, que prohíben construir a una cierta distancia de las vías; las de las industrias, las que obligan a demoler edificios declarados ruinosos; la mayoría de las ordenanzas municipales que establecen condiciones relativas a la edificación urbana, etc. Otras afectan a la exclusividad de derecho: las leyes de minería, las dictadas para favorecer la aviación. Por último, resulta también afectada la perpetuidad del derecho, en particular por las normas relativas a la expropiación.
LEYES ESPECIALES SOBRE AGUAS Y MINAS.
a) Aguas. Las de océanos, mares exteriores, mares interiores, lagos y ríos son de dominio público del país respectivo.
a.1) Las pluviales que caen en un predio pertenecen al dueño quien puede recogerlas y utilizarlas.
b) Son de dominio privado las que brotan natural o artificialmente en predio particular, así como las lagunas y lagos que se formen en dicho predio. Una vez que salen del predio donde nacen se convierten en públicas.
c) Minas. Todo yacimiento de sustancias inorgánicas cuya explotación ofrece algún interés, el ordinario derecho de propiedad que se tiene en un fundo, no confiere dominio con referencia a las minas que allí existan. Esta riqueza se sustrae al dominio corriente y forma parte de los bienes públicos, cuyo manejo y reglamentación incumben al estado. Toda mina forma un inmueble distinto al predio en que se encuentra. Una vez concedida por el estado es susceptible de transmisión por los mismos medios que se transmiten los derechos reales. (Aunque el adquirente tiene que someterse a todas las exigencias legales y reglamentarias) el dueño del terreno está obligado a ceder al adquirente de la mina el terreno indispensable para que la explote mediante pago de todo daño y perjuicio a causa de la expropiación. Todo permiso para explotar minas contiene la condición de que vuelven al poder del Estado si no se trabaja por un determinado tiempo. Artículo 1 de la Ley de Minería de l982."El estado tiene el dominio absoluto, inalienable e imprescriptible de todos los recursos minerales que existen en el territorio nacional y en su mar patrimonial, cualquiera que sea su origen, estado físico o naturaleza de las sustancias que contenga. El estado procurara explotar las riquezas mineras por sí mismo o por medio de organismo que dependa de él".
EXTENSION DEL PODER DEL PROPIETARIO HACIA ARRIBA Y HACIA ABAJO.
La propiedad que se tiene en un fundo comprende no sólo la superficie, el suelo, sino también el espacio aéreo que sobre él gravita y el subsuelo, hasta la profundidad que se extiende el uso habitual del propietario con sus edificaciones, pozos, acueductos y demás obras semejantes.
Faculta para asentar en el fundo construcciones y para plantar árboles, con observancia de las leyes y reglamentos, aunque con ello se prive al vecino del sol, aire, luz, o de otras ventajas de que antes gozaba, desde luego que tal privación depende del ejercicio normal de la propiedad y que, en principio, a nadie causa agravio el uso del derecho.
¿HASTA DONDE LLEGA EL DOMINIO HACIA ARRIBA Y HACIA ABAJO EN LA PROFUNDIDAD DEL SUELO?
Los antiguos respondían "usque ad sidera et inferos" (hasta el cielo y los infiernos) para significar lo ilimitado del derecho. Pero nunca ha sido considerado de esta forma tan absoluta. El verdadero concepto romano fue conceder al propietario respecto al espacio aéreo y al subsuelo, hasta donde llegue su interés practico.
La jurisprudencia general ha presentado pocos casos. Una sentencia de la corte de Agen, Francia de 22 de noviembre de 1861 dispuso que el propietario de un fundo no tenía derecho de indemnización contra un constructor de ferrocarril que había atravesado con un túnel el subsuelo de dicho fundo, sin causar ningún daño a la superficie.
La corte de apelaciones de Catanzaro, Italia, en sentencia de 4 de agosto de 1884, dispuso que el propietario del suelo no tenía la facultad de extender su dominio fuera de los límites a que llega su interés. El civilista italiano, Pampaloni, considera que la propiedad del espacio aéreo y la del subsuelo se extienden hasta donde lo requiere el interés del propietario con relación al uso que es posible hacer del fundo de que se trata en las condiciones actuales del arte y la industrial humana y Mantellini añade que a nadie es posible que se le ocurre que los dueños de las tierras superiores de los Apeninos o de los Alpes bajo las cuales pasan los túneles de Giovi, Pracchia, o del monte Cenis, tengan derecho a ser indemnizados.
LÍMITES Y LIMITACIONES AL PODER DEL PROPIETARIO.
Según apunta Albaladejo, el contenido normal del derecho de propiedad, debe marcarse, no positivamente, mediante la enumeración de las facultades que encierra, sino negativamente, mediante la indicación de aquello a que no alcanza. Hacer esto es fijar los límites del dominio(o propiedad).Éstos no lo son siempre de toda propiedad sobre cualquier cosa. Las cosas inmuebles son las que tienen los límites más abundantes. Pero no existen límites comunes a la propiedad de cualquier clase de inmuebles. Debe indicarse a qué propiedad alcanza cada uno de los límites. Según Albaladejo es preferible hablar de los límites según la clase de bienes y no agrupar a éstos según sus límites. Los límites a la propiedad son muchos y proceden, en su mayor parte, de disposiciones administrativas. Límites y limitaciones no son la misma cosa, los límites son las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del dueño, o sea, el régimen ordinario de restricciones a que está sometido el poder del propietario.
En cambio las limitaciones, procediendo de muchas causas, pueden reducir, en casos singulares, el poder que normalmente tiene el dueño sobre la cosa.
Limitaciones son por ejemplo:
a) Los derechos reales que otras personas tengan sobre la cosa, salvo los establecidos directamente por el sistema jurídico que serían, entonces, límites.
b) Servidumbres administrativas que son la sujeción parcial de la cosa a alguna utilización o uso en beneficio de la comunidad.
c) Las llamadas prohibiciones de enajenar. O sea, ciertas restricciones que, en algunos casos, se establecen para enajenar.
¿En que pueden consistir las limitaciones?
a) A veces el propietario no puede hacer algo, como por ejemplo, levantar una construcción o impedir cierto uso que otro haga de la cosa.
b) Algo que tiene el deber de hacer por lo que se le priva de la libertad de omitir. Por ejemplo: no cultivar la finca rústica o no destruir la fachada de un edificio (declarado, por ejemplo, de interés cultural).
Existen, por otra parte, varias clases de límites:
a) Limites por causa de interés público que componen la mayoría y son variadísimos, encontrándose en múltiples y distintas normas jurídicas, generalmente de rango legal, como consecuencia del creciente intervencionismo Estatal.
b) Límites por razones de interés privado. Son menos numerosos y su núcleo está en las denominadas relaciones de vecindad.
Los límites del dominio constituyen un régimen normal, por esa razón no hace falta ningún acto especial para imponerlos a cada cosa en particular ni hay que probarlos basta invocar la norma jurídica que los establece para determinar su existencia, en cambio, las limitaciones han de establecerse por actos especiales relacionados con la cosa de cuya propiedad se trata como las limitaciones, son excepcionales, es preciso probarlas, pues según un principio, la propiedad se presume libre.
EN SÍNTESIS LOS LÍMITES AL DERECHO DE PROPIEDAD SON NORMALES, MIENTRAS LAS LIMITACIONES SON EXCEPCIONALES.
Uno de los grandes temas del estudio del Derecho, viene a ser sin duda el Derecho de la Propiedad, ya que típicamente las personas ignoran casi siempre cuáles son sus deberes, cuáles son sus derechos, sus límites y muchos otros tópicos que trae consigo el hecho de poseer una propiedad, en al presente trabajo se ha tratado de tocar los temas que se han considerado más relevantes en cuanto al tema de “La Propiedad”.
El tema en sí es muy extenso y se podría desarrollar de forma mucho más amplia, pero se ha tratado de hacer el presente trabajo lo mas llano posible para que sea aprovechado y entendido ya que la idea en que todos aprendamos sobre el tema y no que se sienta árido e incómodo a la lectura.
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