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Timestamp: 2019-02-21 17:04:03+00:00
Document Index: 28442949

Matched Legal Cases: ['arts 1787', 'arts 1792', 'arts 1779', 'art 551', 'art 551', 'art 1788', 'art 1788', 'arrêt ', 'art 1583', 'arrêt ', 'art 1793', 'art 1799', 'art 1', 'art 1792', 'arts 1792', 'art 1792', 'art 1792', 'in fine', 'art 1792', 'art 1147', 'art 12', 'art 1166', 'art 13', 'art 1275', 'art 14', 'art 14', 'art 11', 'art 38', 'art 13', 'art 271', "l'article 1984", "l'article 815", 'art 1831', "l'article 1831", "l'article 1831", "l'article 1831", "l'article 1831", "l'article 1831", "l'article 1831", "l'article 1831", "l'article 1831", 'arrêt ', 'art 1601', 'art 1601', 'art 1601', 'art 1601', 'art 1601', 'art 1601', 'art 1601', 'art 1601', 'art 1138', 'art 1138', 'art 1601', 'art 1602', 'arts 1628', 'art 1615', 'art 1601', 'art 17', 'arrêt ', 'arts 1146', 'arts 1382', 'art 1642', 'arts 1792', 'arts 1146', 'art 1146', 'art 1144', 'art 1143', 'arts 1792', 'art 1792', 'art 2270', 'art 1792', 'art 2270', 'art 1646', 'art 1792', 'arts 1792', 'arts 1792', 'arts 1792', 'art 1792', 'arts 1792', 'art 517', 'art 1792', 'art 725', 'art 1792', 'art 1792', 'arts 1792', 'arts 1792', 'art 1792', 'art 1792', 'art 1792', 'art 1792', 'arts 1792', 'art 1592', 'arrêt ', 'arts 1792', 'art 1792', 'art 1792', 'art 1792', 'art 1792', 'arrêt ', 'art 1792', 'art 1792', 'art 1792', 'arrêt ']

Droit de la construction - Cours de droit
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Par coursdedroit le 3 Décembre 2015 à 01:05
Le droit de la construction est la branche du droit privé régissant les opérations de construction d'ouvrages immobiliers : contrats et responsabilités des constructeurs
Le droit de la construction est la branche du droit régissant la réalisation d'ouvrages de construction immobilière.
La discipline relève du droit privé et le droit de la construction s'intéresse essentiellement à l'acte de construire, c'est-à-dire aux contrats de construction et aux responsabilités qui en découlent.
Il y a plusieurs types de contrats de construction.
La matière se distingue des matières voisines en 1ier lieu à l'égard du droit de l'urbanisme.
La distinction est assez claire.
- d'une part le droit de l'urbanisme relève du droit public, les recours sont de la compétence des juridictions administratives alors que pour le droit de la construction est attaché au droit privé, aux juridictions de l'ordre juridique.
- Distinction dans la chronologie d'une opération de construction immobilière : normalement les questions de l'urbanisme précèdent souvent la conclusion et l'exécution des contrats de construction et de la responsabilité en matière de construction. Ce n'est pas toujours vrai dans les contrats de construction en matière de maison individuelle. Il fut un temps où le code de l'urbanisme et le code de la construction était le même publié par un décret du 26 juillet 1954 avant d'être séparés en deux codes par une loi du 30 juin 1970.
- Ce qui distingue les deux matières c'est leur objectif. Le droit de l'urbanisme met en œuvre une politique publique de gestion et surtout d'utilisation des sols alors que le droit de la construction régit les rapports de droit privés qui naissent à l'occasion de la construction.
Ces matières sont complémentaires car pour mener à bien des programmes immobiliers, il faut s'interroger en amont sur les questions relatives au droit de construire sur le sol.
II-/ Historique
On peut noter que le droit de la construction est une matière assez récente et qui s'est essentiellement développée à partir de la fin de la 2ième GM.
Auparavant c'étaient les techniques civilistes des arts 1787 et suivants du code civil, fondées sur les contrats de louage d'ouvrage qui prévalaient.
A la fin de la 2ième GM, il y a eu une volonté de vouloir devenir propriétaire surtout à cause de la cherté des loyers. Il faut y ajouter le développement de nouvelles techniques de construction notamment pour les immeubles collectifs.
Il se posait aussi certains problèmes juridiques notamment pour les propriétaires de ces immeubles collectifs. Ces personnes étaient soumises aux règles archaïques de l'indivision.
On a commencé dans un 1ier temps à créer des sociétés de construction pour être soumis aux règles de la société et non plus aux règles de l'indivision: cf. législation de 1938.
- Les constructeurs de programme immobiliers deviennent des promoteurs immobiliers,
- ils créent des sociétés de construction et vendent leurs parts sociales à des acquéreurs.
- Apparait à partir des années 50 une nouvelle technique juridique : pour un promoteur la plupart du temps il achète le terrain, construit les lots et les vend. Le promoteur dispose de beaucoup d'argent.
- La rationalisation des moyens économique incite les promoteurs à la VFA : vente de choses futures dont les effets c'est-à-dire le transfert de propriété et le paiement du prix s'opère au fur et a mesure de l'avancement des travaux.
III-/ Les objectifs du droit de la construction
- Le maitre d'ouvrage est la personne morale ou physique, publique ou privée, propriétaire ou affectataire du patrimoine immobilier pour le compte duquel vont être effectués des travaux.
- alors que le maitre d'œuvre est la personne morale ou physique publique ou privée, chargée de traduire en terme technique les besoins du maitre d'ouvrage et de les réaliser ou de les faire réaliser.
La construction d'un ouvrage immobilier place l'acquéreur devant deux (2) risques majeurs :
- 1ier risque : la construction ne tient pas ses promesses et se révèle défectueuse voir dangereuse en raison de l'incompétence ou de la cupidité du constructeur qui souhaitant augmenter sa marge, recourt à des matériaux de mauvaise qualité.
- 2nd risque : est l'inachèvement de la construction par le constructeur ou, il n'a plus les moyens financier de poursuivre le chantier.
Le droit de la construction permet de lutter contre ce fléau de malfaçon et autres dommages de plusieurs façons.
- D'une part, à travers le code civil ce sont les règles légales de responsabilité édictées aux arts 1792 et suivants qui organisent une responsabilité objective des constructeurs: architecte, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs d'immeubles à construire sont tous tenus in soludum à l'égard du maitre d'ouvrage pour les défauts de construction les plus graves.
- L'inachèvement de la construction correspond au second risque. Il est d'autant plus patent pour l'acheteur d'un immeuble à construire. En droit de la construction, le consommateur prend la posture de l'accédant à la propriété et c'est pour cela que l'on retrouve une partie importante du droit de la construction dans le code de la construction et de l'habitation que l'on dénomme CCH. On trouve un statut protecteur impératif applicable aux contrats du secteur de l'habitation notamment lorsque l'acquéreur est tenu de verser des fonds avant l'achèvement du chantier. Ce domaine s'appelle le secteur protégé qui concerne la VFA, le contrat de promotion immobilière et le CCMI.
IV-/ Les sources du droit de la construction
A l'origine, le droit de la construction était une matière qui comme toute technique contractuelle procède du code civil et à ce titre le droit de la construction est régi par les articles 1779 à 1792-6 du code civil.
Avec l'essor de l'ordre public de protection, le droit de la construction a pris son essor. Dans un 1ier temps : il a partagé avec le droit de l'urbanisme le « code de l'urbanisme et de la construction » et à partir de 1978, il prend son indépendance pour devenir le CCH.
Le code civil reste cependant le corps de règles où l'on trouve les principes communs de construction immobilière : le régime du louage d'ouvrage, les responsabilités spécifiques aux constructeurs, le droit commun de la vente d'immeuble à construire mais aussi le droit des biens notamment à travers les règles de l'accession immobilière.
Présentation du CCH : il dispose d'une partie législative et réglementaire, le tout forme un corpus de règles hétérogènes où se côtoient des règles de construction, les contrats de construction, les règles relatives à la responsabilité, les normes de sécurité des ascenseurs ou les portes automatiques de garages.
V-/ Les secteurs protégés de la construction immobilière
Les contrats relatifs au droit de la construction se partagent
- entre ceux du secteur protégé
- et ceux du secteur dit libre.
Concrètement le secteur protégé correspond à l'ordre public de protection des acquéreurs d'immeubles à construire.
Toutefois il faut cumulativement réunir (3) conditions:
- 1ière condition : ce doit être un immeuble à usage d'habitation ou usage professionnel et d'habitation. L'objectif étant de protéger les personnes physiques qui achètent pour se loger au moindre en partie. On se réfère aux stipulations contractuelles, peu importe de savoir si on l'achète pour se loger soi même ou que ce soit une résidence locative ou secondaire, il faut que la construction ne dépasse pas plus de deux lots. L'accessoire suivant le principal, la vente du garage fait partie de la construction.
- 2ième condition : le contrat doit avoir pour objet un transfert de propriété. Les règles du secteur protégé ne sont pas limitées à la vente, il peut s'agir d'un échange, d'un apport en société ou d'une cession de terrain contre une remise de lots.
- 3ième condition : il faut qu'il y ait des versements de fonds avant l'achèvement de la construction.
En cas de non respect des règles impératives du secteur protégé:
- conséquence = la nullité du contrat
- et la conséquence pénale pour le maitre d'œuvre : chaque fois qu'il aura reçu des fonds alors qu'il n’a pas les garanties que le secteur protégé lui impose.
Deux (2) contrats de construction reçoivent cette qualification :
- le louage d'ouvrage du code civil
- et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) que l'on retrouve au CCH.
Ces contrats ont en commun :
- l'exécution d'une prestation au profit du maitre d'ouvrage en toute indépendance
- et moyennant une rémunération.
Concernant le contrat de louage d'ouvrage : on verra les généralités mais surtout deux contrats particuliers :
- le contrat d'architecte
- et le contrat de sous traitant.
- Pour le contrat de louage d'ouvrage les règles relèvent du secteur libre,
- alors que le CCMI relève du secteur protégé.
SECTION I-/ LE LOUAGE D’OUVRAGE DE DROIT COMMUN
PARA 1 : DEFINITION
Il est régi par les arts 1779 et suivants du code civil qui dispose : il existe trois (3) espèces principales de louage d'ouvrage d'individuel :
- le louage des gens de travail qui s'engagent au service de quelqu'un : c'est le contrat de travail ;
- celui des voituriers tant par terre que par haut qui se chargent du transport des personnes ou des marchandises ;
- la loi du 3 janvier 1957 : celui des architectes entrepreneurs d'ouvrages et techniciens par suite d'études de vie ou marché ".
On dit que les parties qui ont convenues au contrat de louage d'ouvrage s’appellent des « locateurs d'ouvrages ».
Au fil de la jurisprudence, les distinctions entre les différents contrats se sont dessinées et le contrat d'entreprise se distingue du contrat de travail par le lien de subordination qui frappe le contrat de travail.
Le contrat louage d'ouvrage ou contrat d'entreprise est appelé aussi « marche privé de travaux » et constitue le droit commun des constructeurs.
La responsabilité et la garantie décennale, biennale et de parfait achèvement sont traitées dans le code civil comme les effets du louage d'ouvrage. Ensuite parce qu'il est l'outil contractuel de base du secteur de la construction immobilière, le contrat d'entreprise peut
être choisi toutes les fois où la loi n'impose pas la conclusion d'un contrat spécial notamment d'un contrat de CMI.
PARA 2 : LES EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE
I-/ LE TRANSFERT DE PROPRIETE ET DES RISQUES
Contrairement à la règle applicable à la vente, le contrat d'entreprise ne transfère pas la propriété d'un ouvrage au maitre d'ouvrage.
Le contrat d’entreprise n’est pas translatif de propriété car au jour de sa conclusion, il y a rien à transférer. La construction de l'ouvrage étant l'objet même de l'obligation de l'entrepreneur, en effet le transfert de la propriété de l'ouvrage obéit aux règles de l'accession. Cette particularité rejaillit sur l'attribution de la charge des risques notamment en cas de perte de l'ouvrage par cas fortuit.
A- LE TRANSFERT DE PROPRIETE
Le contrat d'entreprise suppose que le maitre de l'ouvrage dispose d'un droit de propriété ou d'un droit réel immobilier sur le sol qui accueille la construction.
Conformément à l'art 551 du code civil qui précise que : « tous ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire », le maitre d'ouvrage acquiert la propriété au fur et à mesure de la réalisation et de l'incorporation des matériaux à l'ouvrage ».
L'art 551 n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger et choisir une autre solution pour déterminer le moment du transfert de propriété.
Selon la théorie des risques : si la perte de la chose est due à une mauvaise exécution du contrat, il s'agit ici des règles relatives à la responsabilité et non à celle des risques.
Concernant la fourniture des matériaux de construction par l'entrepreneur : selon l'art 1788 du code civil « lorsque l'entrepreneur réalise un ouvrage avec des produits et matières qu'il fournit, il en supporte la perte qui arrive avant la livraison sauf s’il avait mis en demeure le maitre de recevoir les travaux ».
Le maitre est devenu propriétaire de tout ou partie d'ouvrage mais pourtant c'est l'entrepreneur qui supporte seul le risque de perte de la chose jusqu'à la livraison.
Cette imputation des risques au constructeur s'explique par le fait qu'il a la maitrise du chantier.
Lorsque l'entrepreneur est chargé non de réaliser une construction neuve mais d'agrandir de surélever ou de réhabiliter un bâtiment existant : l'art 1788 du code civil se pose avec une acuité particulière car en règle générale : « la perte ne s'arrête pas aux matériaux fournis mais elle s'étend à l'existant lui même ».
II-/ LES OBLIGATIONS DES PARTIES
A- EXECUTER UN OUVRAGE CONFORME
- En 1ier lieu elle doit respecter les règles de l'art : « l'entrepreneur doit utiliser du matériel adaptés, des matériaux de bonne qualité et respecter les règles de l'art de construire ». A cet effet il existe une nomenclature des normes techniques de construction : ce sont les DTU : documents techniques unifiés.
- Elle doit respecter les délais : il appartient à l'entrepreneur d'exécuter l'ouvrage promis en respectant le délai de livraison contractuellement fixé.
Les pénalités de retard : en cas de retard de livraison des pénalités sont généralement prévues dans le contrat soit en % du montant du prix des travaux soit en valeur absolue. Elles se cumulent avec les dommages et intérêts. Comme les pénalités de retard constituent une clause pénale fixant forfaitairement le montant des dommages et intérêts dus pour retard de livraison, leur paiement ne peut pas s'accompagner d'un condamnation à des dommages et intérêts moratoires ce qui
viendrait à réparer deux fois le même préjudice. Cette règle résulte d’un arrêt de la 3ième ch. civile du 8 juin 2010.
2- L’entrepreneur a une obligation d'information : obligation phare des architectes et des entrepreneurs car il ont une matière technique et le maitre d'ouvrage est quelqu'un de profane.
Cette obligation dépasse le cadre de l'information, c'est plutôt une obligation de conseil.
- Obligation d'info : on doit délivrer des renseignements objectifs sur l'achat.
- Obligation de conseil : on doit donner notre avis. Elle est greffée sur l'obligation de construire selon les règles de l'art comme un accessoire indispensable de l'obligation de bien construire. Le maitre de l'ouvrage doit l’informer des risques du sol ce qui impose de faire des études de sol; information des problèmes techniques ou esthétiques selon la conception choisie. L'information qu'il reçoit doit l'éclairer sur le choix des matériaux, des techniques, des entreprises mais également sur la réglementation applicable.
B- OBLIGATION DE PAYER LE PRIX
Cette obligation qui incombe au maitre d'ouvrage.
Le « contrat d'entreprise est présumé être conclu à titre onéreux même si le prix n'en est pas un élément essentiel contrairement à ce qu'il est pour la vente » : art 1583 du code civil. Les parties peuvent donc conclure le contrat et en commencer l'exécution alors que le prix n'est pas encore précisément fixé.
La prestation de l'entrepreneur peut elle-même ne pas être déterminée à l'avance dans toute son étendue.
Il est donc naturel de laisser aux parties la liberté de fixer le prix définitif à l'achèvement de l'ouvrage.
- Dans le louage d'ouvrage de droit commun : le prix peut donc être fixé à l'achèvement d'ouvrage
- par contre dans les contrats des secteurs protégés : le principe est toujours celui d'un prix forfaitaire déterminé de manière globale et défini à la conclusion du contrat : art L231-2 du CCH pour les CCMI.
1°) Méthodes de fixation du prix
a- Fixation du prix à l’achèvement des travaux
Le calcul du prix défini à l'achèvement de l'ouvrage permet de le fixer au plus près des prestations réellement effectuées par l'entrepreneur. Cette méthode peut présenter une certaine insécurité pour le maitre de l'ouvrage dans la mesure où elle peut dépasser ses prévisions.
Il existe deux types de marchés à prix non forfaitaire:
- on fixe le prix au métré, le règlement est effectué en appliquant des prix unitaires aux quantités réellement exécutées.
- La 2ième possibilité: le marché sur dépenses contrôlée où l'entrepreneur est rémunéré sur la base de ses dépenses réelles et contrôlées: main d'œuvre, matériaux, transports… majorées de certains % pour frais généraux, impôts et bénéfices.
b- Fixation du prix avant les travaux
On appelle cela le marché à forfait. Le propre du marché à forfait est de prévoir un prix global et définitif pour l'ensemble de l'ouvrage au lieu d'une série de prix pour chaque lot, article ou travail. Les erreurs éventuellement commisses dans le calcul des divers éléments du prix sont donc assumées par l'entrepreneur, des réserves étant faites : des erreurs matérielles qui peuvent toujours être modifiées.
Avantage : Le marché à forfait offre au maitre de l'ouvrage la sécurité de connaitre très exactement et en avance le prix qu'il paiera pour la prestation objet du contrat ce qui naturellement le place à l'abri des mauvaises surprises.
L'inconvénient est que le maitre peut être confronté à un entrepreneur peu scrupuleux qui emploierait des matériaux de moindre qualité, qui creuserait des fondations moins profondes pour améliorer la rentabilité de l'opération.
L'entrepreneur peut sortir du forfait quand il y a un bouleversement de l'économie du contrat.
En effet, la cour de cassation a décidé qu'un changement dans l'objet du contrat qui en bouleverse l'économie fait céder le forfait parce qu'il dénature le caractère forfaitaire du marché initial. Il doit s'agir de :
- modifications apportées en cours d'exécution des travaux qui en bouleverse la nature
- et le coût au regard des prévisions du marché de sorte qu'elle lui font perdre son
caractère forfaitaire : arrêt de la 3ième ch. civile du 8 mars 1995.
Ce sont des travaux agrandissant de façon significative la surface de l'ouvrage et donnant lieu à un permis de construire notificatif ou la décision du maitre de l'ouvrage de construire sur un autre terrain.
En cas de bouleversement de l'économie du contrat : l'entrepreneur est donc en droit d'exiger un supplément de prix à condition de démontrer :
- d'une part la réalité du bouleversement prétendu
- et d'autre part que les travaux ont été expressément demandés par le maitre de l'ouvrage avant leur réalisation ou que celui-ci les a accepté sans équivoque après la restitution.
L'art 1793 du code civil dispose que : lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix ni sous prétexte de la demande d'augmentation de la main d'œuvre et des matériaux ni sous celui de changement ou d'augmentation faite sur se plan si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ».
Pour que cette règle s'applique il faut que 4 conditions soient réunies :
- le contrat conclu avec le propriétaire du sol,
- le contrat porte sur la construction d'un bâtiment,
- d'après un plan arrêté et convenu avec le maitre d'ouvrage,
- et pour un prix forfaitaire.
2°) Paiement du prix
Il se fait généralement de façon échelonnée et au fur et à mesure des travaux.
En cas de dépassement du délai maximum prévu par la loi : l'entrepreneur peut suspendre l'exécution des travaux après une mise en demeure de son créancier restée infructueuse à l'issu d'un délai de 15 jours.
3°) Les garanties de paiement du prix
a- Versement direct
Lorsque le propriétaire a recours à un crédit spécifique en l'occurrence le crédit immobilier : « l'établissement de crédit doit verser le montant du prêt directement à l'entrepreneur » : art 1799-1 alinéa 2 du code civil.
Ce prêt est conditionné à la nature affecté du prêt : en effet il s’agit d’un prêt accordé en fonction d'un usage particulier.
b-Cautionnement
En l'absence de crédit spécifique ou pour la partie des travaux non financée par un crédit spécifique : le maitre de l'ouvrage doit fournir à l'entrepreneur un cautionnement solidaire consenti par une banque.
Le maitre de l'ouvrage échappe toutefois à cette obligation s’il a passé le marché pour son propre compte et pour la satisfaction de besoins non professionnels.
c-Retenue de garantie du maître de l’ouvrage
Au terme de l'art 1er de la loi du 16 juillet 1971 : « le maitre de l'ouvrage est autorisé à amputer sur chacun des acomptes versés à l'entrepreneur une retenue égale au plus à 5% de leur montant ».
Le texte indique que cette retenue garantie contractuellement l'exécution des travaux pour satisfaire le cas échéant aux réserves faites à la réception par le maitre de l'ouvrage.
Le maitre paiera le solde une fois les réserves levées. A chaque tranche, le maitre d'ouvrage a le droit de payer 5% de la somme due, à la fin 95% du prix a été payé.
L'entrepreneur et le maitre d'ouvrage se réunissent et réceptionnent les travaux mais des réserves peuvent être émises. Les 5% doivent servir au maitre d'ouvrage à inciter le constructeur à faire les travaux. Si la réception est sans réserve, le maitre d'ouvrage doit verser les 5%.
C- LA RECEPTION
La réception marque la fin normale du contrat d'entreprise donc : une fois que l'on a réceptionné le chantier le contrat s'arrêt.
- C'est l'opération par laquelle le maitre de l'ouvrage examine celui-ci pour vérifier la qualité apparente du travail accompli.
- Juridiquement c'est l'acte par lequel le maitre de l'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans réserves : cf. art 1792-6 alinéa 1 du code civil.
La réception purge l'ouvrage des malfaçons ou non conformités apparentes que le maitre n'a pas réservé dans le PV de réception. En application des arts 1792-4-1 et suivants du code civil :
C'est également le point de départ unique des garanties du constructeur à savoir :
- la garantie biennale et ensuite la garantie décennale
- mais aussi de la responsabilité de droit commun applicable à certains désordres de l'ouvrage apparus après la réception.
1°) La procédure de réception
Au terme de l'art 1792-6 alinéa 1 du code civil : la réception est l'acte par lequel le maitre de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves.
- à la demande de la partie la plus diligente
- soit à l'amiable
- soit à défaut de manière juridique.
Elle est en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
a- Les parties à la réception
La réception est présentée dans le code civil comme un acte unilatéral manifestant la volonté du maitre de l'ouvrage de recevoir les travaux si besoin en émettant des réserves.
Donc celui-ci est le seul habilité à la signer et ne peut être engagé par un PV de réception signé par le constructeur en son absence, sauf s’il a mandaté quelqu'un pour le représenter. En effet, il peut confier cette charge à son architecte ou à un ingénieur conseil et lui donner pouvoir spécial pour recevoir les travaux en son nom et pour son compte.
b- Procédure contradictoire
L’art 1792-6 al 1 in fine du code civil exige que la réception soit prononcée contradictoirement afin de préserver le droit des parties concernées.
La réception sans réserves rend exigible le solde du prix notamment les 95% mais cela exonère les entrepreneurs des vices et des défauts apparents. Indépendamment des réserves, la réception met également fin aux pénalités de retard.
A défaut de contradiction : la réception est inopposable à la partie qui était absente.
c- La date de la réception
C'est souvent l'entrepreneur qui invite par écrit le maitre d'ouvrage à procéder à la réception lorsqu'il juge la construction achevée, conforme aux prescriptions contractuelles.
Un différent entre les parties sur l'achèvement de l'ouvrage n'empêche pas de procéder à la réception puisque la loi prévoit que le maitre peut l'assortir d'une réserve.
- La construction doit être achevée.
- Ces réserves doivent concerner des malfaçons ou des défauts de construction mineurs.
Quid de l'abandon du chantier par l'entrepreneur ?
d- Les formes de la réception
La réception expresse constitue le mode normal mais la JP autorise la réception tacite et judiciaire.
• La réception expresse
La loi de 1978 ne règlemente pas la forme de la réception expresse, mais elle est :
- généralement constatée dans un PV daté
- et signée par le maitre d'ouvrage
- et visé par l'entrepreneur pour établir son caractère contradictoire.
L'écrit n’est pas obligatoire pour toute somme inférieure à 1500 euros sauf dans les CCMI avec fourniture de plans. Mais un écrit est toujours préférable pour éviter les litiges sur la preuve de réception, sa date ou encore le nombre et la nature des réserves.
• La réception tacite
La jurisprudence admet toujours la validité de la réception tacite si la volonté univoque du maitre de l'ouvrage de recevoir les travaux et le caractère contradictoire de la réception sont réunis.
Il n’y a pas de procédure de réception expresse. Le caractère non équivoque de recevoir les travaux se déduit par :
- une prise de possession des lieux
- à laquelle s'ajoutent un paiement intégral du prix et la signature de la déclaration d'achèvement des travaux car celui qui paye la retenue de garantie et prend possession de l'ouvrage est censé vouloir l'accepter.
La prise de possession ne manifeste cependant pas toujours une volonté univoque du maitre de l'ouvrage car parfois elle peut s'expliquer par un besoin de rentabiliser un local professionnel ou encore par l'obligation de libérer un logement dont le bail arrive à expiration.
Dans ces circonstances : la prise de possession des lieux ne vaut pas réception tacite quand bien même elle s'accompagne du paiement intégral du prix.
Pour échapper à la censure de la cour de cassation : les juges du fonds doivent faire apparaitre dans leurs motivations que la prise de possession et le paiement intégral du prix caractérisent bien la volonté du maitre de l'ouvrage de recevoir celui-ci sans réserves.
• La réception judiciaire
On est dans l’hypothèse où le maitre de l'ouvrage refuse de recevoir l'ouvrage. A défaut de réception amiable : l'art 1792-6 al 1 prévoit la possibilité d'une réception judiciaire.
Il s'agit d'une réception forcée que l'entrepreneur sollicite du juge lorsque le maitre d'ouvrage néglige ou refuse de réceptionner un ouvrage en état de l'être. La réception est une obligation du maitre de l'ouvrage qui ne peut refuser d'y procéder s’il ne justifie pas d'un motif légitime.
Le jugement du tribunal fixe la date de la réception et elle sera effectuée par un expert qui pourra assortir son pouvoir de réserves.
2°) Les effets de la réception
La date de la réception marque l'achèvement des travaux objet du contrat. De ce fait :
- elle arrête le cours de délais de l'exécution,
- elle arrête le cours des pénalités de retard.
La réception fait courir les délais des garanties du constructeur. A défaut de réception valable : les garanties légales du constructeur sont fermées et seule peut jouer la responsabilité contractuelle de droit commun de l'art 1147 du code civil si une inexécution ou une mauvaise exécution du contrat par l'entrepreneur est établie.
Sur le terrain délictuel :
- il a la garde du chantier jusqu'à la réception
- et il répond des dommages causés par le fait des choses et des préposés qui s'y
La réception emporte transfert au maitre de l'ouvrage de la garde de celui-ci et des risques consécutifs.
Concernant les effets d'une réception accompagnée de réserves d'un PV de réception : La reprise des travaux se fait en principe dans le cas de la garantie de parfait achèvement. La retenue de garantie prévue par la loi de 71 constitue toutefois un bon moyen de pression sur l'entrepreneur pour l'inciter à reprendre les travaux concernés puisque le versement du solde du prix dépend de la levée des réserves que le maitre de l'ouvrage ne prononcera qu'une fois les travaux de reprise réalisés.
Pour ce qui est des défauts purgés par une réception sans réserves : lorsque le propriétaire réceptionne l'ouvrage sans mentionner dans le PV autant de réserves ou qu’il y a de désordres constatés, le maitre de l’ouvrage donne quitus pour les défaut de conformité et
les vices apparents de l'ouvrage qui n'ont pas été réservés, il considère le contrat comme correctement exécuté.
Il existe certains tempéraments notamment dans le CCMI. En effet, le maitre de l'ouvrage sans l'assistance d'un professionnel dispose de 8 jours supérieurs après la remise des clefs pour dénoncer les désordres apparents.
SECTION II / LES CONTRATS DE SOUS-TRAITANCE DANS LA CONSTRUCTION
Le sous-traitant est un entrepreneur qui sous la direction d'un entrepreneur principal s'engage envers ce dernier à réaliser un travail en sous œuvre.
Plus précisément la loi du 31 décembre 1975 sur la sous traitante décrit celle-ci comme « l'opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous traité et sous sa responsabilité, à une autre personne appelée « sous traitant » toute ou partie de l'exécution du contrat d'entreprise conclu avec le maitre de l'ouvrage ».
En matière de construction, il arrive fréquemment que le maitre d'œuvre confie une partie des travaux à d'autres entreprises. Un maçon peut par exemple sous traiter la pose de la toiture. On retrouve ce type de contrat essentiellement dans la construction de maison individuelle.
Devant les abus : le sous-traitant bénéficie de par la loi de certaines dispositions protectrices.
PARA 2 : ACTION DIRECTE DU SOUS-TRAITANT CONTRE LE MAITRE D'OUVRAGE
La loi de 1975 reconnait une action directe du sous traitant contre le maitre d'ouvrage en cas de défaillance de l'entrepreneur principal dans ses paiements : art 12 de la loi.
L'action directe est un recours simple à mettre en œuvre qui permet au sous-traitant impayé par l'entrepreneur principal de saisir les sommes restant dues par le maitre de l'ouvrage au maitre d'œuvre sans qu'une procédure judiciaire soit nécessaire.
- des conditions à remplir
- si les conditions ne sont pas remplies : subsiste l'action oblique de l'art 1166 du code civil qui est beaucoup plus difficile à mettre en œuvre.
I-/ CONDITIONS DE L'ACTION DIRECTE
Cette action ne peut s'exercer valablement si 3 conditions sont réunies :
- le sous-traitant a été accepté par le maitre d'ouvrage
- l'acheteur a agréé les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitante
- le sous-traitant a mis en demeure l'entrepreneur de le payer et copie doit être adressée au maitre de l'ouvrage.
II-/ FORMES DE L'ACCEPTATION ET DE L'AGREMENT
Normalement la loi ne prévoit aucune forme et d’ailleurs cette absence est susceptible de générer des difficultés en matière de preuve.
- L’acceptation d’un sous-traitant par le maitre d’ouvrage doit être sans équivoque et manifester la volonté de celui-ci d’accepter et d’agréer le sous-traitant et ses conditions de paiement.
- Le maitre de l’ouvrage peut accepter le sous-traitant et agréer ses conditions de paiement à tout moment car la loi n’exige pas que l’acceptation et l’agrément soient préalables ou concomitantes à la conclusion du contrat de sous traitante.
- L’acceptation peut intervenir au moment même de l’action directe voir après le jugement d’ouverture d’une procédure collective.
- L’acceptation et l’agrément tacites sont admis mais ils ne peuvent résulter que d’actes manifestement sans équivoque et non d’une attitude simplement passive.
L’acceptation des travaux exécutés par le sous-traitant n’importe pas agrément de celui-ci.
Par ailleurs même si le maitre d’ouvrage à signer une attestation certifiant que le sous-traitant avait effectué les travaux pour son compte au profit du constructeur, l’acceptation tacite est forte et on recommandera au sous-traitant de se faire accepter de façon expresse.
L’acceptation si elle est une condition pour l’action directe du sous-traitant demeure insuffisante car le maitre d’ouvrage doit également accepter les conditions de paiement du contrat de sous-traitante.
Dans les CCMI : les constructeurs de maison individuelle ne souhaitent pas que leurs clients connaissent les conditions auxquelles elles contractent avec leur sous-traitant. En pratique le client n’a jamais à accepter les conditions de paiement du sous-traitant et le sous-traitant perd son droit à l’action directe en paiement.
III-/ OPPOSABILITE DES EXCEPTIONS
Le maitre d’ouvrage peut opposer au sous-traitant qui exerce l’action directe, ceci par les exceptions dont il dispose avec l’entrepreneur principal.
En l’espèce, le maitre d’ouvrage devant un solde de prix à l ‘entrepreneur principal mais les pénalités de retard encourues par ce dernier absorbent ce solde. Après compensation, le
maitre d’ouvrage ne devrait plus rien à l’entrepreneur principal et l’action du sous-traitant permet ses effets.
La jurisprudence a considéré que l’exception de compensation a été déclarée opposable au sous-traitant. Si le client entend compenser sa dette avec une créance qu’il détient sur l’entrepreneur principal, cette créance doit être certaine, liquide et exigible au moment de la réception.
Selon l’art 13 de la loi du 31 déc. 1975, c’est au jour de la réception de l’ouvrage qu’on doit se placer.
PARA 3 : DELEGATION DE PAIEMENT
Le maitre d’ouvrage a l’obligation d’exiger de l’entrepreneur principal qu’il justifie d’une caution.
Il doit le vérifier et que les informations relatives à la caution soit transmises au sous-traitant.
Donc normalement l’entrepreneur doit avoir une caution, cependant la caution n’aura pas lieu d’être fournie si l’entrepreneur délègue le maitre d’ouvrage ou le sous-traitant dans le terme de l’art 1275 du code civil à concurrence du montant des prestations exécutées par le sous-traitant : cf. art 14 du la loi 75.
I-/ DEFINITION
La délégation consiste pour le constructeur, à donner à son créancier le sous-traitant, un ordre débiteur entre la personne de maitre de l’ouvrage.
La caractéristique essentielle tient à ce que le client contracte avec le sous-traitant un nouveau contrat distinct du contrat initial et autonome par rapport à celui ci.
Comme les obligations sont autonomes, le client (maitre d’ouvrage) ne peut pas opposer au sous traitant les exceptions tenant au rapport entre le sous-traitant et le constructeur ou ses propres rapports avec le constructeur.
II-/ AVANTAGES ET INCONVENIENTS DE LA DELEGATION
Pour le constructeur : la délégation de paiement présente deux avantages :
- elle est gratuite à la différence de la caution bancaire
- et permet de satisfaire aux conditions de l’art 14 de la loi de 75.
Pour le constructeur elle présente quant même un inconvénient majeur : elle oblige à régler au client le prix convenu avec le sous-traitant pour les travaux sous-traités car la loi lui impose en cas de délégation de communiquer au client les contrat de sous traitante.
La délégation n’est pas sans danger à l’égard du client.
En effet, du fait de l’autonomie de la convention, le maitre de l’ouvrage peut exiger directement, plutôt peut être amené à payer au sous-traitant en cas de défaillant du constructeur, les sommes dues par le constructeur pour les travaux que le sous-traitant a effectué. En règle générale, du fait du l’échelonnement du paiement dans les contrats, la fraction versée par le client anticipe en règle générale les travaux restants à effectuer. Le maitre d’ouvrage risque de payer deux fois les travaux. Du fait de l’autonomie de la délégation le client ne peut pas opposer au sous-traitant son payant au constructeur, il peut donc être amené à payer une seconde fois.
SECTION III / LE CONTRAT D’ARCHITECTE
PARA 1 : LES MISSIONS DE L’ARCHITECTE
I-/ L’OBLIGATION DE RECOURIR AUX SERVICES D’UN ARCHITECTE
Normalement le recours à un architecte n’est pas obligatoire. Car on peut supposer que certaines personnes ont la compétence en matière de bâtiment.
Mais pour pouvoir construire il faut une autorisation. Et pour que les services de l’urbanisme instruisent le dossier, il leur faut pouvoir apprécier la conformité du projet aux règles d’urbanisme.
Ainsi, le recours à l’architecte peut être imposé en fonction de l’entreprise au sol, de la surface du plancher et de la destination du bâtiment (usage pour lequel il est destiné).
- S'il s'agit d'une construction à usage agricole
Le recours à un architecte si la surface dépasse 800 m2 du planché.
- S'il s'agit d'une autre construction à usage autre qu'agricole
Le recours ici est obligatoire dès lors que l’emprise au sol ou la surface du planché dépasse
II-/ SES MISSIONS
La mission confiée à l’architecte est plus ou moins tendue :
- elle peut être partielle ou complète,
- elle peut concernée la conception de la construction, mais aussi son exécution. C’est le contrat qui va déterminer son étendue.
Cette mission peut être divisée en plusieurs phases.
A- L’ELABORATION DU PROJET ARCHITECTURAL
Il s’agit pour l’architecte d’établir des plans et documents écrits, relatifs à l’implantation des bâtiments, leur compostions, leur volume, ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.
L’élaboration du projet comporte les étapes suivantes :
- les études préliminaires : elles permettent de calculer la faisabilité du projet
- l’avant projet sommaire
- ensuite l’avant projet définitif qui amène à la réalisation du dossier de permis de construire, à la consultation des entreprises et la mise au point des contrats de travaux.
Pour les plans en règle générale :
- on fait des plans de plancher appelés « coupes » qui correspondent aux façades.
- Ensuite on fait un plan plus grand qui va servir de bas pour les contrat de travaux : c’est un « plan d’exécution ».
B- LA DIRECTION DES TRAVAUX ET LE SUIVI DU CHANTIER
Lorsque la direction des travaux et le suivi du chantier lui sont confiés : l’architecte rédige et signe les ordres de services pour l’exécution des travaux par les différents corps d’état
(maçon, électricien, etc)
Il organisme et dirige les réunions de chantier régulières, et en rédige les compte rendus qu’il diffuse aux entreprises et au maitre d’ouvrage.
C’est donc ici le rôle de l’architecte de diriger les travaux.
- effectuer des visites inopinées du chantier,
- il vérifie aussi l’avancé des travaux, la conformité avec les contrat conclu et notamment avec les plans et les documents descriptifs qu’il a établi.
- Enfin il reçoit de l’entreprise les situations, mémoires et pièces justificatives de dépenses ; les vérifie et les remet à son client en lui faisant des propositions de versement d’acompte et de payement du solde.
III-/ LA RECEPTION DES OUVRAGES
La réception est essentielle pour le maitre d’ouvrage puisqu’elle fait courir les délais de garantie. L’architecte est donc aux cotés du maitre d’ouvrage pour vérifier que tous les travaux sont conformes à ce qui était prévu. Il vise les PV dressés lors de la réception.
Et la mission de l’architecte prend fin avec la réception définitive des travaux. Il est naturellement possible de ne confier à l’architecte qu’une partie de la maitrise d’œuvre, le contrat doit alors préciser expressément quel est le rôle de l’architecte.
Cependant et compte tenu des droits d’auteur de l’architecte sur ses plans et croquis : il conserve un droit de regard sur les modifications qui pourraient être apportés à ses plans lorsqu’il n’assure pas la direction des travaux. Ainsi, jusqu’à la réception des travaux :
aucune modification du projet, des plans et des études ne peut être faite sans le consentement de l’architecte.
PARA 2 : DEFINITION DU CONTRAT D’ARCHITECTE
I-/ REFERENCES JURIDIQUES
- Le contrat d’architecte est soumis aux lois et règlements en vigueur et notamment, à la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture.
- Il est aussi soumis au code des devoirs de l’architecte issu du décret du 20 mars 1980.
- Et à la loi du 4 janvier 1970 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction ; Aux art L111-1 et suivant du CPI.
II-/ CADRE CONTRACTUEL
Tout engagement professionnel de l’architecte doit faire l’objet d’une convention pré-écrite préalable. Cette dernière dite « contrat d’architecte », est un document contractuel passé entre l’architecte qui fait office de maitre d’œuvre et son client, le maitre d’ouvrage.
En effet aux termes de l’art 11 du code des devoirs de l’architecte : « tout engagement professionnel de l’architecte doit faire l’objet d’une convention écrite préalable définissant la nature, et l’étendue de ses missions ou de ses interventions, ainsi que les modalités de sa rémunération ». Cette convention doit donc respecter les règles du dit code, et contenir explicitement les règles fondamentales qui définissent les rapport entre l’architecte et son client ».
Le contrat d’architecte doit préciser :
- qui sont les parties intervenantes,
- et quel est son objet.
- Il doit également définir l’opération envisagée,
- son enveloppe financière
- mais aussi surtout les droits et obligations de chacune des parties.
Cet engagement relève du droit privé, ce contrat toutefois est moins règlementé que le contrat de CCMI qui lui relève du secteur réservé.
En règle générale, les contrats se font :
- soit par lettre de commande
- soit par contrat type
PARA 3 : LA REMUNERATION DE L’ARCHITECTE
La rémunération de l’architecte dépend essentiellement de (3) facteurs :
- du cout total de l’opération
- de sa complexité
- et de l’étendue
- et de la difficulté de la mission que le maitre d’ouvrage lui a confier
Il existe trois (3) modalités de rémunération :
- la rétribution ou la rémunération au % qui associée les honoraires au cout global des travaux.
- la rémunération au temps passé qui fixe un montant horaire et estime un nombre d’heur pour chaque phase de la mission
- la rémunération au déboursé : il s’agit d’une rémunération à la location : les prix horaire de l’architecte et ses collaborateurs sont fixés en fonction de la mission
Dans le contrat sont aussi précisées :
- les modalités de payement qui précisent l’échelonnement du versement,
- les délais de payement
- et les indemnités moratoire sen cas de retard dans l’acquittement des honoraires.
Les honoraires sont librement négociés entre le maitre d’ouvrage et l’architecte, une copie de l’attestation de l’assurance doit être jointe au contrat.
PARA 4 : LES OBLIGATIONS DES PARTIES
I-/ LES OBLIGATIONS DU MAITRE D’OUVRAGE
A l’origine le maitre d’ouvrage doit fournir à l’architecte toutes les données utiles à sa mission à savoir :
- le certificat d’urbanisme qui précise la constructibilité du terrain
- les études antérieures et les données techniques nécessaires à la réalisation de l’opération
L’architecte doit également fournir une assurance avant l’ouverture de l’opération. Cette assurance est obligatoire.
Enfin au cours du contrat, il doit approuver les documents élaborés par l’architecte.
L’approbation vaut :
- acceptation non équivoque du contenu du contrat proposé par l’architecte
- et acceptation des honoraires correspondant
- et surtout elle permet à l’architecte de poursuivre sa mission. Et en cas de refus : l’architecte doit modifier les docs sans rétribution supplémentaire sauf à ce que le programme soit modifié.
Dans le contrat : le maitre d’ouvrage devra mentionner l’enveloppe des travaux (montant global) ce qui va limiter son engagement.
Si les travaux dépassent son enveloppe : l’architecte devra recueillir l’accord du client qui sera matérialisé par un avenant.
Le client doit procéder au paiement de l’architecte dans les termes et conditions prévus au contrat.
II-/ LES OBLIGATIONS DE L’ARCHITECTE
L’architecte s’engage vis à vis de son client :
- au respect déontologique
- au respect des règles de l’art
- la direction et le contrôle des travaux lorsqu’il dirige ses travaux et se conformément aux plans et aux docs qu’il a prescrit.
Outre ses missions :
- l’architecte est tenu d’une obligation d’information étendue. Ainsi même avant ma signature du contrat : il doit donner son avis sur la faisabilité technique et financière du projet.
- Pendant la durée du contrat : l’architecte doit fournir au client les informations relatives aux règles d’urbanisme, aux servitudes privées et les informations techniques ayant une incidence sur son projet.
- Et si des prestations supplémentaires s’avèrent nécessaires : il est convenable de conclure un avenant avant de conclure les travaux supplémentaires convenus avec le maitre d’ouvrage.
L’architecte doit également fournir une attestation d’assurance de responsabilité professionnelle qui doit être conforme aux dispositions de la loi du 4 janvier 1978. Le défaut de production de cette attestation d’assurance, au moment de la signature du contrat, à des sanctions pénales.
Les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger l’architecte de la garantie décennale et des autres garanties légales dues à son client ainsi que toutes autre clauses et conventions, aboutissant à décharger l’architecte de ses fautes ou des infractions qu’il commettrait dans le cadre de ses fonctions sont nuls.
PARA 5 : LA RUPTURE DU CONTRAT
- La rupture du contrat par l’une ou l’autre des parties, ou même de plein droit, peut
être prévue par l’insertion de clause définissant les cas de rupture.
- et le montant des indemnités en fonction de la responsabilité de chacun dans la rupture.
Notons toutefois qu’en vertu de l’art 38 du code déontologique des architecte : la dénonciation d’un contrat par l’architecte, constitue une faute professionnelle lorsqu’elle intervient pour des motifs et raisonnables tels que la perte de confiance manifestée par son client.
Ex : la survenance d’une situation plaçant l’architecte en conflit d’intérêt en sens de l’art 13 ou susceptible de porter atteinte à son indépendance, la violation par le client d’une ou de plusieurs clause du contrat qui le lie à l’architecte.
La résiliation peut :
- intervenir d’un commun accord des parties : par ex lorsque le client ne souhaite plus continuer les travaux faute de moyen. Dans ce cas on devra signer un avenant de résiliation.
- Enfin la résiliation peut être judiciaire. En effet saisi par l’une partie, le juge constatera le manquement de l’une partie et prononcera la résiliation. Il peut aussi à cette occasion être saisi d’une demande de dommage et intérêt.
Quelque soit la raison pour laquelle le contrat est rompu : les prestations réalisées au jour de la rupture du contrat sont dus, de même que les éventuels intérêts moratoires dus à cette date.
Il faut donc faire attention en cas de rupture de contrat : l’œuvre de l’architecte, c’est-à-dire les plans et croquis sont considérées comme des œuvres de l’esprit au sens de la loi du 11 mars 57 sur la propriété littéraire et artistique. C’est pourquoi les plans réalisés ne peuvent être utilisés sans l’autorisation de l’architecte pour une autre construction.
SECTION IV / LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE (CCMI)
PARA 1 : LE CADRE REGLEMENTAIRE
Pour faire construire sa maison, la meilleure solution est de rencontrer un constructeur de maison individuelle. Presque que tous présente aujourd’hui une large gamme de modèles, avec la possibilité de personnaliser les plans, les façades, et équipements.
Pour protéger le maitre d’ouvrage, le législateur a strictement réglementé la construction de maison individuelle avec la loi du 19 d2cembre de 1990. Le contrat de CCMI fait partie
du secteur réservé avec toutes ses conséquences, notamment la nature impérative de la loi de 90. Dès lors :
- le CCMI entre dans le cadre des dispositions des arts L231-1 à L231-13 et R231-1 à R231-14 du CCH Pour les contrats avec fourniture de plan.
- On le retrouve aussi dans les arts L231-1, L231-2 et R232-1 à R232-7 du CCH pour les
CCMI sans fourniture de plan.
Ces arts correspondent à la transcription de la loi de 90 dans le CCH et de ses décrets d’application : ceux du 27 nov. 1991 relatifs aux pénalités de retard à la notice descriptive et à la notice d’information du maitre d’ouvrage.
Donc, toutes les dispositions légales relatives au CCMI sont d’ordre public. C’est-à-dire qu’il ne peut être dérogés contractuellement, ses dispositions relevant du secteur protégé.
Il doit également répondre aux obligations de :
- L’art 271-1 du CCH, qui résiste de la loi de 89 ;
- ainsi qu’à la loi du 13 juillet 1979 relative à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts de financement.
- Le projet doit être conforme aux règles de l’urbanisme.
PARA 2 : DEFINITION
Le CCMI est obligatoire à partir du moment ou une personne fait construire :
- un immeuble à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel ne comportant pas plus de deux logements
- il faut que le terrain lui appartienne.
PARA 3 : LES DEUX (2) TYPES DE CCMI
La loi de 90 a prévu deux (2) types de contrat :
Il s’applique dès que les deux critères suivants sont réunis :
- la fourniture d’un plan par le constructeur
- et l’exécution de tout ou partie des travaux de construction et même si la réalisation des travaux est mimine.
Le CCMI sans fourniture de plan, appelé également « CCMI allégé » :
Ce contrat est imposé au constructeur lorsque ce dernier ne fourni pas même indirectement de plan mais réalise au moins les travaux de grosse œuvre de mis en d’eau (toiture) et d’air de la maison (pose des menuiseries extérieurs).
Dans ce cas ; le client signe :
- d’une part un contrat de construction sans fourniture de plans pour les travaux de mise hors d’eaux ou air
- et d’autre part plusieurs contrats d’entreprise pour les autres lots nécessaire à l’achèvement de la maison.
I-/ LES CLAUSES CONTRACTUELLES
Le contrat doit impérative être établit par écrit, à défaut le constructeur s’expose à des sanctions pénales. Un certain nombre de mentions doivent obligatoirement y figurer. Il s’agit :
- du nom raison sociale, et adresse de l’auteur des plans
- de la désignation du terrain : son adresse, sa surface, sa désignation cadastrales
- la consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser
- le prix convenu, forfaitaire et définitif : le constructeur n’a pas l’obligation de chiffrer les travaux qu’il ne réalise pas
- les modalités d’une éventuelle révision du prix suivant l’indice BT01 de l’INSEE
- les modalités de règlement du prix au fur et à mesure de l’exécution des travaux
- la date d’ouverture du chantier et e délai d’exécution des travaux
- les pénalités applicables en cas de retard de livraison
- la référence de l’assurance dommage ouvrage souscrite par le maitre d’ouvrage.
- L’indication que le maitre d’ouvrage peut se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux
- Enfin l’engagement de l’entrepreneur de fournir au plus tard à la date d’ouverture du chantier la justification de la garantie de livraison.
B- LES CLAUSES INTERDITES
Ce sont des clauses qui ne peuvent jamais figurer dans le contrat de construction. Elles sont réputées non écrites, c’est-à-dire illégales et inapplicables. Ce sont notamment les clauses qui :
- conditionnement le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation pour l’acquéreur de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt.
- Subordonne les remises des clefs au paiement intégral du prix
- Interdisent à l’acheteur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et à la réception
- Admettent comme accordé un permis de construire assorti de prescription techniques ou architecturale qui modifie de manière substantielle le projet envisagé.
C- LES CONDITIONS SUSPENSIVES
Ce sont des conditions qui sont conclues avant la réalisation du contrat et qui si elles ne se réalisent pas, anéantissent le contrat. Les cinq conditions suspensives suivantes doivent être obligatoirement présentes dans le contrat de CCMI :
- il s’agit de l’acquisition du terrain
- l’obtention des prêts, dans un délai qui ne peuvent ter inférieur à un mois
- et l’obtention de l’assurance dommage ouvrage
Enfin le contrat de construction doit préciser le délai maximal de réalisation de toutes ces conditions
D- LES PLANS ET LA NOTICE DESCRIPTIVE
Le contrat doit les contenir. Certaines pièces sont obligatoirement annexées au contrat : il doit y avoir :
- un plan de la construction
- et une notice descriptive
Ces documents doivent être conformes à un modèles type fixé par un arrêté du 27 novembre 1991. La notice descriptive détaille tous les éléments de la construction y compris les matériaux, les raccordements aux réseaux, les branchements, etc.. si l’acheteur souhaite prendre en charge directement certains travaux, qui forcément ne seront pas compris dans le prix convenu, il les mentionner dans la notice, en chiffrer les prix et signer cette clause. On appelle ces travaux : les travaux réservés. Unr fois le contrat signé, il dispose de 4 mois pour revenir sur sa décision et faire réaliser les travaux en question par le constructeur au prix fixé dans la notice. Quand le contrat est signé, le constructeur doit l’adresser au client par LAR ; à compter du moment où le client la reçoit il a 7 jours pour se rétracter sans avoir à fournir ni motifs ni justificatif. Dans ce cas, il est remboursé de toutes les sommes versées lors de la signature.
II-/ le paiement dans les contrats de CCMI
a- Le prix
le prix indiqué dans le contrat doit correspondre exactement au coût total de la construction, il est ferme et définitif, global, il comprend à la fois la construction proprement dite et le cout des travaux réservés.
b- Le dépôt de garantie
normalement le constructeur ne peut réclamer d’argent avant la signature du CCMI, toutefois il peut exiger, si une clause du contrat le prévoit qu’un dépôt de garantie maximale du prix soit versé sur un compte spécial auprès d’un organisme habilité. A défaut de réalisation des conditions suspensives dans le délai du contrat, ou si le client se rétracte dans le délai de 7 jours, le dépôt de garantie doit être remboursé intégralement sans retenu et pénalité.
Si le constructeur est en mesure de justifier d’une garantie de remboursement le contrat peut prévoir à la place du dépôt de garantie le versement d’une somme égale à 5%
c- Un paiement échelonné
Les travaux lui sont payés au fur et à mesure de l’avancement, cet échelonnement diffère selon que le constructeur est titulaire ou non d’un e garantie de remboursement.. sil la possède, 15% des fonds doit être versé avant l’ouverture du chantier. A défaut de garantie, les 1ière sommes sont à payer à l’ouverture du chantier.
Notons que le CCMI avec fourniture de plan prévoit une grille d’appel de fond qui fixe le pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction. Donc les paiements devront intervenir au plus tard à expiration du délai du contrat :
- 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de
lorsque le chantier est terminé, vous devez avoir payer 95% du prix. Dans les deux hypo les 5% restant doivent être versés lors de la réception de la maison.
En cas de réserve c’est-à-dire constations de désordre, de vices ou de défaut de conformité apparent, ce solde sera acquitté lorsque les travaux nécessaires à la remise en état seront effectuer c’est-à-dire à la levée des réserves.
d- Un prix révisable ?
le contrat de construction peut prévoir une réduction du prix et elle ne peut se faire qu’en fonction de l’indexe national du bâtiment tout corps d d’état, dénommé indexe BT01 publié PAR L’INSEE. Donc l’indice servant de base pour le calcul est l’indice publié le dernier jour de la signature. La révision se fera est comparant l’indice avec celui publié avant la date de révision. Les modalités de cette révision doivent être portées à la connaissance du client qui doit les signé, sinon la clause de révision est nulle et impossible.
3°) La réception et le paiement du solde
Lorsque les travaux sont achevés, la réception est prononcée contradictoirement avec le construction et elle doit être constatée dans un PV écrit, elle ne peut en aucun cas tr tacite. Lorsque des réserves sont formulées à l’occasion de la réception, normalement une somme de 5% maximum est consignée jusqu’à la levée des réserves.
Le CCMI avec fourniture de plan doit informer que l’acheteur peut se faire assister ou non par un professionnel ou tout autre professionnel titulaire d’un contrat d’assurance couvrant ce type de mission. Dans le CCMI le maitre d’ouvrage non assisté dispose d’un délai de 8 jours à compter de la réception pour effectuer ses réserves au CCMI par LAR.
4°) Les garanties attachées au CCMI
Il a deux (5) types de garantie :
a- La garantie de remboursement
elle est obligatoire dès lors que le CCMI réclame le versement de fonds avant l’ouverture du chantier. Une attestation de cette garantie est annexée au contrat de construction. La
garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire ou une assurance agréée. Elle permet de rembourser les sommes versées quand le contrat ne prend pas effet :
- suite à la non réalisation des conditions suspensives
- suite à la rétractation dans le délai de 7 jours suivant la réception du contrat
- suite à la non ouverture du chantier dans le contrat;
b- La garantie de livraison
Avec cette garantie, la construction sera achevée dans le délai et au prix convenu, elle est obligatoire, sous peine de sanction pénale, elle est donnée par une banque ou une assurance et annexée au contrat de construction.
En cas de retard dans la livraison, ou lorsque les travaux nécessaires à la le levée des réserves ne sont pas réalisées, le maitre d’ouverture prévient le garant, qui lui met en demeure le constructeur par LAR, soit de livrer le logement le plus rapidement possible, soit d’exécuter les travaux. Si cette mise en demeure reste, infructueuse plus de 15 jours après son envoi, le garant doit désigné sous sa responsabilité, l’entreprise chargée de la fin des travaux. Toutefois si la maison est hors d’eau, l’assureur peut proposer au client de choisir lui même l’entreprise chargée de l’achèvement des travaux. S’il accepte, le garant versera alors aux entreprises concernées les sommes nécessaires à leur réalisation. Si le CCMI est mis en redressement judiciaire, la garantie de livraison joue pleinement son rôle, à la différent que le garant ne met plus en demeure le CCMI mais plutôt l’administrateur s’il en est nommée un.
La garantie de livraison court à partir de la date de livraison du chantier, elle cesse à la réception sans réserve, si le maitre d’ouvrage est assisté.
A l’expiration du délai de 8 jours suivant la réception, lorsque l’acquéreur ne s’est pas fait assister par un professionnel, et qu’il n’a émis aucune réserve à la levée des réserves s’il en a été faite.
Partie 2 : Les contrats de mandat
A- LA DEFINITION DU MANDAT
1°) Le mandat simple
Selon l'article 1984 du code civil le mandat est une convention par laquelle une personne le mandant donne a une autre le mandataire le pouvoir d'accomplir des actes juridiques en son nom et pour son compte.
Le contrat de mandat est un contrat classique a savoir synallagmatique, consensuel et en pce a titre gratuit mais la singularité du contrat provient de l'intervention d'une 3e pers le tiers qui va conclure le contrat avec le mandataire. Il conclu avec le mandataire mais il est lier au mandant. Un synonyme du contrat de mandat est la procuration. Il y a aussi le mandat d'agence immobilière. Le mandat permet de réaliser un dédoublement de la personnalité juridique et permet au mandant d'avoir un certain pouvoir d'ubiquité. On voit aussi cette notion en matière de mandataire sociaux qui est le représentant de la pers morale. Ce contrat est dangereux car une pers peut exprimer la volonté juridique d'une autre a sa place avec toutes les conséquences que cela implique. Certains contrats ne peuvent pas faire l'objet d'un mandat, c'est le cas du mariage. Cette nature dangereuse va donner au contrat le signe de confiance qui va relier le mandant et le mandataire. Il est révocable ad nutum : au bon vouloir du mandant. Une rémunération peut être prévue et le mandant doit également rembourser les frais avancer. La mandataire pour sa part, doit respecter la mission qui lui a était confier et rendre des comptes au mandant. Il a une reddition des comptes. L'opération qui est réaliser par le mandataire ne doit bénéficier qu'au mandant. Ceci étant il existe un certain type de mandat ou le mandataire tire partie aussi de l'opération on appelle cela le mandat d'intérêt commun. C'est une création prétorienne mais le législateur a repris plusieurs fois cette notion notamment pour les contrats d'agents commerciaux ou pour les contrats de promotion immobilière.
2°) Le mandat d’intérêt commun
Il s'agit donc d'un contrat conclu dans l'intérêt commun du mandant et du mandataire. Csq : le contrat n'est plus révocable ad nutum. En effet la révocation demeure possible mais elle est encadrer et doit donner lieu au versement de di pour le mandataire et on doit aussi respecter un délai.
L'intérêt commun correspond a la situation ou le mandataire et le mandant tire profit de l'opération. Le mandataire a donc un intérêt direct a ce que la mission soit bien exécuter la simple rémunération des frais ne suffit pas. Il y a intérêt commun en cas de création d'une clientèle commune c'est le cas du contrat d'agent commercial. L'agent commercial est pas salarié donc non subordonner. Il commercialise les produits mais l'agent commerciale va développer une clientèle qui lui est propre mais il agit aussi pour le compte de l'agence.
On retrouve cette notion d'intérêt commun quand le mandataire est intéresser a la réussite de l'affaire pour laquelle il intervient c'est notamment le cas du CPI. Normalement juridique le mandataire ne peut pas être titulaire d'une clientèle car il agit pour le nom et pour le compte du mandant donc dans le cadre d'un mandat la clientèle ne peut pas être commune. Il sera préférable de dire que les parties développement en commun la clientèle du mandant dans une finalité éco et non juridique. Le développement de la clientèle n'étant pas la sienne il en perd la totalité a l'issu du mandat d’où l'indemnisation a la fin du mandat.
B- LES SOCIETES D’ATTRIBUTION
Le droit de la construction est un droit récent qui date du début du 20 e siècle. On a suivit une évolution.
La société d'attribution est une société dont l'objet est de construire ou d'acquérir un immeuble en vue de la diviser par fraction destiner a être attribuer aux associés en propriété ou en jouissance. On la trouve a l'article L212-1 alinéa 1 du CCH. L'objet de la société d'attribution étant de répartir les appartements de l'immeuble construit entre les associés.
Au 19 quand un immeuble était construit entre plusieurs propriétaire la règle était celle de l'indivision. Toutefois au terme de l'article 815 du code civil " nul ne peut être contraint a demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoquer, a moins qu'il n'y est était sursis par jugement ou convention". L'indivision est un régime très précaire, un Co-indivisaire peut a tout moment demande au TGI a procéder au partage en vendant le bien aux enchères. Le régime de l'indivision qui s'applique par défaut normalement il va s'appliquer quand un autre régime ne s'applique pas. On rencontre l'indivision en cas de concubins qui achète en commun un bien, on a aussi l'indivision successorale. L'indivision ne s'applique pas quand on est marier.
Face a la précarité de l'indivision s'est développée une technique qui s'appelle la méthode de Grenoble de 1918 à 1938 : les futurs proprios se regrouper spontanément, acheter un terrain puis donner mandat a un entrepreneur afin d'y construire un immeuble. Dans un second temps de 1938 à 1960 cette technique s'est affiner car les accédant à la propriété se sont regrouper au sein de société de construction régit par la loi du 28 juin 1938. Elle donner mandat de construire a une personne une fois l'immeuble bâti la société était dissoute et l'immeuble était diviser entre les associés et l'immeuble était placer sous el régime de la copropriété.
C'est à partir de 1950 que les promoteurs ont utilisé la technique de la société de construction pour commercialiser leurs opérations. Ils ont constituer entre eux ou avec l'aide d'investisseurs immobiliers, édifier l'immeuble et ensuite il céder aux acquéreurs leurs actions ou leurs parts sociales qui donner vocation a la propriété des locaux.
Il en résulte que le mécanisme de la société de construction est le suivant : une société est constituer entre promoteurs et investisseurs pour construire un immeuble. Cette société va ensuite donner mandant à un promoteur pour qu'il y édifie la construction envisager. C'est un contrat de promotion immobilière. Une fois achevé ou en cours de construction les associés de la société de construction cède leurs droits sociaux aux futurs proprios qui en deviennent a terme proprios suite a la dissolution de la société.
Aujourd’hui cette technique est cependant rarement utiliser sauf pour des opérations ponctuelles telles que des constructions d'immeubles a usage prof. C'est le cas des maisons médicales. Aujourd’hui de nombreuses sociétés d'attribution subsiste car elles ont pas été dissoutes tout simplement.
I-/ DEFINITION DU MANDAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
Le CPI est défini tant dans le code civil que dans le CCH. Le CPI d'après l'art 1831-1 du code civil est un mandat d'intérêt commun par lequel une pers dite promoteur immobilier s'oblige envers le maitre d'ouvrage :
- à faire procéder, pour un prix convenu au moyen de contrats de louage d'ouvrage, a la réalisation d'un programme de construction d'un ou plusieurs édifices
- à procéder elle même ou a faire procéder moyennant une rémunération convenue a toute ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.
Ce contrat de PI a été créer par la loi du 16 juillet 1971 , il fait l'objet d'une double réglementation :
- réglementation définit au code civil article 1831-1 et suivants du code civil et qui concerne le secteur libre . Cela constitue le droit commun du CPI, ici les règles sont supplétives, elles s'appliquent si les parties ont pas conclues autre chose.
- les règles définies aux articles L222-1 et suivants du CCH qui concerne le secteur protéger notamment pour les constructions d'immeubles a usage d'habitation ou mixte. Les règles concernant le secteur protéger sont impératives et non pas supplétives.
Le CPI est selon les termes même de la loi un mandat d'intérêt commun. Le promoteur s'engage a agir non pas en son nom mais pour le compte du maitre de l'ouvrage a conclure des contrats avec des architectes et des entrepreneurs, a effectuer les opérations administratives, juridiques et financières. Le promoteur peut exécuter lui même l'ouvrage si il est entrepreneur. Si le promoteur exécute lui même l'ouvrage il sera tenu des obligations des locateurs d'ouvrage telles qu'elles sont édicter a l'article 1831-1 alinéa 2 du code civil. Particularité du mandataire promoteur immobilier : il se voit transférer sur sa tête les risques techniques et financiers de la construction il va avoir deux obligations : il a une garantie de maintien de prix : il doit garantir le mandant contre les dépassements de prix nécessaires a l'achèvement du contrat de construction. Le promoteur professionnel est également tenu de la garantie biennale et décennale.
II-/ LE REGIME GENERAL DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
Le CPI est généralement établi par écrit bien que l'écrit ne soit pas requis en la forme authentique afin d'assurer l'opposabilité du contrat au tiers. C'est l'article 1831-3 du code civil.
A- LES ELEMENTS CARACTERISTIQUES DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
La définition de l'article 1831-1 du code civil fait apparaitre 4 éléments caractéristiques du CPI. Les deux premiers concernent les missions du promoteur immobilier et les deux autres sont les obligations du maitre de l'ouvrage notamment en matière de prix payer.
1er caractéristique : le pouvoir de représentation. Le CPI confie au promoteur le pouvoir de représenter le maitre d'ouvrage spécialement pour conclure le contrats de louage d'ouvrages nécessaires a la réalisation du programme de construction. Ce pouvoir de représentation est fonda car il confère au CPI sa qualification de mandat.
2e : la gestion globale. L'article 1831-2 du code civil dispose que " le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats de louage d'ouvrages, de recevoir les travaux, de liquider les marchés et plus généralement celui d'accomplir à concurrence du prix global convenu au nom du maitre d'ouvrage touts les actes qu'exige la réalisation du programme". 3e : le prix convenu. Le prix de la construction doit être convenu dans le CPI, il se compose de la somme du prix des contrats d'entreprise passer par le promoteur pour le compte et au nom du maitre d'ouvrage a laquelle peut s'ajouter un prix prévus pour les dépenses dites imprévues.
4e : c'est un mandat a forfait. En effet le maitre de l'ouvrage qui a convenu d'un prix global dans le contrat ne peut avoir a payer des dépassements de prix fussent il nécessaires a l'achèvement du programme. En cela, le prix du CPI s'analyse a un forfait. Toutefois dans les contrats le promoteur précise souvent un poste qui concerne les dépenses imprévues. La fixation du prix dans le CPI constitue une pièce maitresse du dispositif de protection du maitre de l'ouvrage car elle fait peser sur le promoteur le risque financier de l'opération.
Concernant la rétribution du promoteur, il perçoit des honoraires pour l'accomplissement de sa mission leur montant est fixer une fois pour toute a la conclusion du contrat. L'intérêt du CPI pour le maitre de l'ouvrage réside dans la transparence du contrat. En effet, le maitre de l'ouvrage connait avec précision le cout de la construction et la marge prise par le promoteur qui est constituer par les honoraires. Dans la VEFA ou dans le CCMI ses éléments demeurent ignorer.
B- LA NATURE DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
1°) Un mandat
L'article 1831-1 du code civil qualifie le CPI de mandat mais il ajoute également que le mandat est conclu dans l'intérêt commun des parties. C'est un contrat dans lequel le promoteur agit dans l'intérêt du mandant, il construit l'immeuble et il agit aussi dans son propre intérêt. A la fin du contrat de mandat le maitre de l'ouvrage devient proprio de l'immeuble et le promoteur immobilier perçoit une rémunération pour le bon accomplissement de sa mission. L'intérêt pour le promoteur de la nature commune du mandat est que celui-ci est irrévocable : le promoteur pourra conserver sa mission même contre l'avis du maitre d'ouvrage sauf cas de force majeur ou faute du promoteur.
2°) D’entreprise
Le CPI ne se résume pas a un simple mandat tel que pourrait le laisser croire les premiers mots de l'article 1831-1 du code civil. En effet, les termes suivant le définisse comme un contrat complexe mélangeant la technique du mandat et celle du contrat d'entreprise. En effet, le promoteur doit passer les actes juridiques pour le compte du mandant mais aussi doit passer des actes matériels, tenu de comptabilité, dépôt de permis de construire et également pèse sur lui les responsabilité biennale et décennale. Enfin l'alinéa 2 de l'article 1831-1 prévoit la possibilité pour le promoteur d'exécuter tout ou partie des opérations de programme. Tout ses éléments colore d'entreprise le CPI.
3°) Distinction CPI et CCMI
Selon le CPI le promoteur ne réalise pas un bénéfice sur un prix. C'est un prestataire de service rémunérer en quelques sortes un intermédiaire entre les constructeurs et le maitre de l'ouvrage alors que l'intervenant au titre d'un CCMI est une pers qui se charge de la construction c'est donc un constructeur lui même si il sous traite des travaux.
Les deux contrats sont donc juridiquement distincts l'originalité du CPI est que le promoteur pour la réalisation de la construction va conclure les contrats de marché non pas en son nom
mais au nom et pour le compte de son client qui lui seul juridiquement, sera engagé. Le promoteur sera garant de la bonne exécution des contrats et marchés.
C- LES EFFETS DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
1°) L’étendue du pouvoir conféré au promoteur
En premier lieu on est en présence d'une délégation d'une maitrise d'ouvrage. En effet le premier alinéa de l'article 1831-2 du code civil confère au promoteur le pouvoir de conclure les contrats de louage d'ouvrage, de recevoir les travaux, de payer les marchés et plus généralement d'accomplir au nom du client tous les actes qu'exige la réalisation de l'ouvrage. Le promoteur dispose en somme de touts les pouvoirs attacher a la maitrise d'ouvrage.
Au terme du 2e alinéa de l'article 1831-1 du code civil le promoteur doit disposer d'un mandat spécial du maitre d'ouvrage pour contracter un emprunt ou pour passer des actes de disposition. Quand le mandataire fait des actes de dispositions a ce moment la il doit recevoir un mandat spécial : il agit pour un acte précis. Pour les actes d'administration il s'agit d'un mandat général. Ce mandat spécial peut être donner dans le CPI ou éventuellement dans un acte postérieur.
2°) Les obligations des parties
Principalement, le promoteur promet au maitre de l'ouvrage qui est le mandant de faire réaliser la construction pour un prix qu'il garantit, il s'engage également a gérer l'ensemble de l'opération en contrepartie d'honoraires, d'une rémunération dont le montant est préalablement fixer dans le contrat.
a- Les obligations du promoteur
- Il a l'obligation de faire procéder a la construction du programme. Cette obligation est l'objet même du pouvoir de représentation donner au promoteur par le maitre de l'ouvrage même si le promoteur n'agit pas pour son compte la bonne exécution du mandat l'oblige a toutes les diligences que requiert une maitrise d'ouvrage prof : le choix des entreprises, la signature des marchés, l'approbation des plans, la vérification des devis, la surveillance du chantier et l'avancement des travaux conformément aux stipulations contractuelles. Le promoteur procède aussi au moment venu a la réception des travaux en veillant a formuler toutes les réserves qui serait utile.
- La gestion des aspects juridiques, administratifs et financiers de l'opération. La gestion globale du programme commande au promoteur qu'il préparer tous les actes juridiques nécessaires a l'opération, le règlement de lotissement, les contrats d'assurance…, qu'il tienne une comptabilité, qu'il obtienne les autorisations administratives le permis de construire ou l'arrêter de lotir, les prêts si il a reçu mandat spécial sur ce point.
- Il doit garantir les dépassements de prix.
La conclusion d'un CPI garanti au maitre de l'ouvrage la réalisation d'un ouvrage a un prix fixer définitivement des la conclusion du contrat. Le promoteur doit prendre en charge des dépassements de prix, il doit faire réaliser le programme au prix convenu dans le contrat. Le promoteur doit régler lui même les dépassements de prix qu'il soit du fait de sa négligence,
ou du fait de la défaillance d'un entrepreneur qui nécessite son remplacement ou même d'un cas fortuit.
- Dépenses imprévues. Les promoteurs ajoutent généralement au contrat un poste pour les dépenses imprévues. Cette clause permettant d'exiger du client le paiement de dépenses imprévues sup au prix convenus tant qu'elle ne dépasser pas le montant du poste pour les dépenses imprévues. Il peut s'agir par exemple de travaux sup exiger par la découverte d'un vice qui était indécelable au moment de la conclusion du contrat.
- Obligation de livraison. Alors que l'usage est habituellement de charger le mandataire d'une obligation de moyen dans l'exécution de sa mission, le mandat du promoteur est singulier en ce sens ou il doit garantir un résultat pour l'essentiel de sa mission.
- La reddition des comptes. Une des obligations est de rendre compte de sa mission. Les règles générales du mandat s'applique au CPI l'article 1831-4 du code civil dispose que la mission du promoteur ne s'achève a la livraison de l'ouvrage que si les comptes de construction on était définitivement arrêter entre les parties. La reddition des comptes permet au maitre de l'ouvrage de vérifier la bonne utilisation des fonds par le promoteur.
- Il doit garantir la bonne exécution des contrats de louage d'ouvrage.
D'ordinaire dans un mandat, la pers du mandataire s'efface une fois le contrat conclu laissant au mandant et aux tiers le soin de faire vivre l'acte passer par son intermédiaire. Le mandant est seul tenu d'exécuter les contrats conclus en son nom et pour son compte et le mandataire n'est pas tenu responsable de la mauvaise exécution des tiers contractants qui seuls en réponde a l'égard du mandant qui est leur créancier.
Le CPI marque un recul de l'effacement de la pers du mandataire dans les rapports entre le mandant et le tiers contractant ( c'est l'entreprise) : le rôle du promoteur demeure premier car il garanti la bonne exécution des obligations des tiers avec lesquels il a contracter au nom et pour le compte du maitre de l'ouvrage mandant : 1831-1. Le promoteur répond donc des non conformités, des vices et des retards d'exécution imputable aux entrepreneurs, il est également tenu de la garantie décennale et biennale c'est-à-dire en fin de compte la pers du promoteur ne s'efface pas même après la reddition des comptes notamment au regard de ses garanties.
- La souscription de l'assurance dommage ouvrage. C'est une assurance d'assurance. Depuis la loi du 4 janvier 1978 tout maitre d'ouvrage doit prendre une assurance de dommage ouvrage garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité le paiement de la totalité des travaux de réparation des désordres relevant de la garantie décennale. Cette obligation reste souvent lettre morte sauf quand la construction est confier a un prof de l'immobilier qu'il soit promoteur ou CCMI. Dans le cas du CPI l'article L242-2 du code des assurances charge le promoteur de prendre lui même l'assurance pour le compte du maitre de l'ouvrage.
- Les obligations du mandant. Les obligations du maitre de l'ouvrage soit celle d'un mandant il est tenu d'exécuter les engagements contracter par le promoteur conformément au pouvoir qu'il lui a donner.
- le paiement du prix des contrat de louage d'ouvrage. L'obligation principale du mandant est de s'acquitter du prix de chacun des contrats d'entreprise conclus en son nom par le promoteur. Le cas échéant il paye également le prix correspondant au poste pour les dépenses imprévues.
En pratique le client paye le prix entre les mains du promoteur qui le réparti ensuite entre les entrepreneurs. Les promoteurs tiennent a maitrises ses paiement dans la mesure ou ils sont garants de la bonne exécution des contrats d'entreprise. Le contrôle du prix est un moyen de pression sur eux pour les inciter a travailler dans les délais prévus.
- L'échelonnement du prix. Le prix dans le secteur libre est payer selon les modalités prévues au contrat au fur et a mesure de l'avancement des travaux. Dans le secteur protéger les versements eux ne peuvent pas dépasser les maximas réglementaires.
D- LA FIN DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
Elle intervient après la livraison et la reddition des comptes.
Définition de la livraison : au terme de l'article R222-14 du CCH, " l'ouvrage est réputer livrer lorsque son exécuter les ouvrages et sont installer les éléments d'équipements qui sont indispensables a l'utilisation conformément a sa destination de l'ouvrage faisant l'objet du CPI ; pour l'appréciation de la livraison les défauts de conformité avec les prévisions dudit contrat ne sont pas prise en considération quand il ont pas un caractère substantiel ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ni les éléments ci-dessus indiquer impropre a leur utilisation.
- Livraison suivit de la reddition des comptes. Dans le CPI la livraison n'éteint pas les obligations du promoteur celle-ci n'intervient qu'une fois les comptes de construction définitivement arrêter entre les parties ( reddition des comptes) le cumul de ses deux obligations met fin a sa mission sans préjudicier les actions en responsabilité décennaux biennale.
II-/ LE SECTEUR PROTEGE DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
L'appel a un promoteur mandataire pour la construction d'un immeuble d'habitation ou mixte a savoir a usage prof ou d'habitation rend impérative la conclusion du CPI conformément aux articles L222-1 et suivants du CCH. Ils sont impératifs.
Dispositif RSE : c'est une loi en matière d'urbanisme : solidarité renouvellement urbain. Elle est intervenue en accordant un droit de rétractation aux client. Quand le contrat est rédiger en la forme authentique, le maitre d'ouvrage non prof dispose d'un délai de réflexion de 7 jours a compter de la notification du projet d'acte.
La loi a réglementer le CPI du secteur protéger de manière a protéger l'accédant a la propriété. Quand les parties se trouvent dans le champ d'application du régime renforcer la formation du contrat et son exécution obéisse a un ordre public de protection.
A- LE CHAMP D’APPLICATION DU REGIME RENFORCE DU CONTRAT DE
Pour que le contrat relève du secteur protéger il suffit que 10% au moins de la superficie de l'immeuble construit soit destiner a un usage d'habitation ou mixte. C'est l'article L242-1 du CCH.
B- LA FORMATION DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE DANS LE SECTEUR PROTEGE
1°) La rédaction d’un écrit
L'écrit doit intervenir avant tout commencement d'exécution du CPI il peut être précéder d'un contrat d'étude préliminaire. Le CPI doit être constater par écrit avant le commencement de son exécution qui est fixer a la signature du premier contrat louage ouvrage par le promoteur laquelle marque le début de sa mission de représentation.
2°) Les mentions obligatoires
Elles sont édictées à l'art L222-3 du CCH.
a- Mentions relatives à la construction
- la situation et la contenance du terrain sur lesquels doit être édifier le bâtiment. Dans la situation on met la référence cadastrale.
- la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment a construire.
- les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux.
- les délais d'édification du bâtiment.
Sur ce dernier point le promoteur répond du retard d'exécution et de ses conséquences financières c'est-à-dire il ne peut pas demander aux clients une augmentation du prix du fait de dépassement du délai sauf si il est imputable au client. Doivent être annexer au contrat les plans et les coupes, les façades avec les cotes utiles des bâtiments, voies, réseaux divers et aménagements extérieurs et intérieurs.
b- Mentions relatives au prix
Le prix du CPI comporte au minimum deux postes : le premier fixe le prix global de la construction et le second détermine le montant des honoraires du promoteur. Un 3ième poste est ajouté qui est celui des dépenses imprévues.
Le contrat doit donc indiquer :
-le prix convenu pour la construction
-les honoraires du promoteur pour ses soins, peines et débours
- éventuellement le poste pour imprévu
- les moyens et conditions du financement
- la garantie apporter par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission. Il s'agit d'une garantie financière extrinsèque couvrant les dépassements de prix dont la charge pèse sur le promoteur.
Le droit de la consommation protège le maitre de l'ouvrage qui n'est pas prof en effet, celui-ci impose une mention obligatoire supplémentaire conformément aux articles L312-1 et suivants du code de la conso, le contrat doit préciser si le client recours a un prêt immobilier et dans l'affirmative stipuler une condition suspensive d'obtention de ce prêt.
C- L’EXECUTION DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE DANS LE SECTEUR PROTEGE
Au stade de l'exécution du contrat le dispositif de protection du maitre se concentre sur le prix qui constitue son obligation contractuelle essentielle. Dans le secteur protéger la loi réglemente les conditions de paiement, impose au promoteur de prendre une garantie extrinsèque couvrant les dépassements de prix.
1°) Les conditions du paiement du prix
Le client en premier lieu doit payer le prix convenu et si cela était prévu les dépenses imprévues.
a- Prohibition des versements anticipés
Sous peine de sanctions pénales de l'article L241-1 du CCH : les versements de prix antérieurs avant la signature de contrat sont interdit. Sont interdit également les paiements exiger ou accepter avant la date d'exigibilité de la créance, date qui dépend de l'échelonnement du prix déterminer dans le contrat.
b- Échelonnement du prix
Pour le paiement du prix, le fractionnement ne peut excéder les pourcentages suivants :
- 10% a la signature du contrat si des études préliminaires ont été fait dans un contrat séparer, si elles ont pas été payer c'est 25% a la signature si les études préliminaires on été intégré dans un autre contrat.
- 50% a la mise hors d'eau
- 70% a l'achèvement des travaux d'équipement de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
-90% a la livraison du bâtiment
Le solde de la rémunération est consigner par le maitre d'ouvrage a la livraison sauf si le promoteur fourni un engagement de caution perso et solidaire du même montant. Le solde est du par le maitre d'ouvrage a la reddition des comptes.
2°) Les garanties des dépassements de prix
Le respect du prix convenu est une obligation fonda du CPI qui dans le régime renforcer du secteur protéger se trouve garantie par l'obligation du promoteur de prendre une garantie extrinsèque couvrant le financement du dépassement du prix nécessaire a la réalisation de la construction L221-3 et R222-9 du CCH. Il peut y avoir un dispense de garantie, le promoteur peut être dispenser de fournir la garantie au regard de la solidité financière du maitre de l'ouvrage si le maitre de l'ouvrage est une société d'attribution ou une société d'économie mixte dont le capitale est détenu a plus de la moitié par des pers de droit public.
a- Forme de la garantie
Il s'agit d'une garantie extrinsèque donner par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréer. Elle peut prendre deux formes :
- soit une convention de cautionnement au terme de laquelle la caution s'oblige envers le maitre de l'ouvrage solidairement avec le promoteur à payer des sommes supplémentaires.
- ou alors une ouverture de crédit par laquelle la banque s'oblige à avancer au promoteur ou a payer pour son compte les sommes correspondant au dépassement du prix. Cette convention doit stipuler au profit du maitre de l'ouvrage le droit d'en exiger l'exécution.
b- L’étendue de la garantie
Elle est calquée sur l'obligation du promoteur, elle couvre donc le paiement des sommes qui dépasse le prix contractuel.
c- La fin de la garantie
La garantie du prix prend fin en même temps que s'achève la mission du promoteur c'est-à-dire a la livraison de l'immeuble accompagner de l'arrêt des comptes entre les parties. Le garant demeure donc tenu tant que la reddition des comptes n’est pas intervenue ce qui permet de protéger efficacement le client contre les dépassements de prix.
LA VENTE D’IMMEUBLE A CONSTRUIRE
La vente d’immeuble à construire relève à la fois du code civil et du CCH.
- Les textes qui sont dans le code civil constituent le régime général applicable à toutes les ventes d’immeuble à construire, quelque soit leur usage.
- celui du CCH concerne le secteur protégé.
L’art 1601- 3 du code civil défini la VFA : « la vente en état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfert immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions existantes. Des ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maitre d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».
A coté de la VFA, il existe un second régime de contrat dans la vente d’immeuble à construire qui est « la vente à terme ». Toutefois, il n’est pas du tout intérêt pour les constructeurs et il est délaissé dans la pratique.
La VFA permet au promoteur de financer le projet avec les fonds qui vont rentrer au fur et à mesure. Elle est intéressante car elle permet de connaître la viabilité de l’opération.
Le risque de cette opération est assez important, de nombreux constructeurs ont été recensés, car ils ont laissé des chantiers à l’abandon. Il était difficile quand les chantiers étaient abandonnés d’obtenir réparation alors même que les acquéreurs avaient déjà versé les fonds. Ces personnes étaient en situation délicate car les procédures judiciaires sont longues, ils avaient débloqué des fonds, ils devaient payer des intérêts dits intercalaires. Le législateur a été obligé de légiférer afin de codifier ces ventes issues de la pratique au niveau du contrat et au niveau des garanties dont le contrat est assorti.
I-/ LA NOTION DE VENTE D'IMMEUBLE A CONSTRUIRE
A- LA DEFINITION DE LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE
C’est l’art 1601-1 al 1ier du code civil qui précise que la vente d’immeuble à construire est celle dans laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
En effet c’est la notion d’achèvement qui détermine la distinction entre les ventes d’immeubles à construire et les ventes d’immeubles clés en mains. Losqu’on est dans le secteur libre, la notion d’achèvement est définie par la volonté des parties, ainsi on peut avoir comme notion d’achèvement un immeubles vendu dit brut de décoffrage ou au contraire par achevé. Dans le secteur protégé, c’est l’art R261_1 du CCH qui dit que l’immeuble vendu à construire est réputé achevé lorsque sont installés les éléments d’équipements qui sont indispensables à l’utilisation conformément à cette destination de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat, ne sont pas prises en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci dessus précisés impropres à leur utilisation ». Donc dans le secteur protégé, le vendeur d’immeubles à construire s’oblige à édifier un logement jusqu’à le rendre habitable. Le CCH impose toutefois, des normes minimales d’habitabilité, en matière de sécurité, d’équipement, de surface des pièces, etc.….
La vente d’immeuble à construire se définie par son objet, et par la prestation de service qu’elle fait naitre à savoir construire dans les délais prévus au contrat.
1°) L’objet immobilier de la vente
La vente d’immeuble à construire est doublement immobilière :
- d’une part le contrat transfère des droits réels sur un sol
- d’autres part, l’exécution du contrat abouti à la construction de l’immeuble
C’est un contrat original, parce qu’il mêle transfert de droit réel sur le sol et sur les construction avec le contrat d’entreprise qui impose au constructeur de construire un immeuble.
2°) L'obligation de construire
Il est assez fréquent qu’une vente d’un bien comporte une prestation de service accessoire au transfert de propriété et à la délivrance de la chose. Dans la vent d’immeuble à construire, cette prestation de service, à savoir construire, est l’obligation fondamentale du contrat de vente. Ce qui en fait un contrat original.
La construction peut porter sur un bâtiment à édifier, un sous sol à creusé, ou n’importe quel ouvrage immobilier, sel importe l’obligation de construire un immeuble. Donc sont exclus :
- des ventes d’immeubles à construire la vente d’un immeuble clés en main dans laquelle l’immeuble est déjà achevée
- la vente d’immeuble inachevé appelé souvent vente en l’état d’inachèvement dans laquelle l’acquéreur fait son affaire d’achèvement. L’immeuble en bien en cours de construction au cours de la vente mais n’est pas vendu à construire, seulement à achever ;
- Il peut s’agir d’un constructeur que les difficultés financières conduisent à abandonner le programme, il cède alors inachevé à un autre constructeur qui le reprend à son compte.
L’obligation de construire un immeuble s’accompagne naturellement de l’obligation de délivrer un ouvrage aux stipulations contractuelles tant en quantité quant qualité ; en pratique, les vendeurs stipulent des causes de sauvegarde leur permettant de s’impose d’une certaine marge de manœuvre (précise un % de tolérance pour les différentes surfaces, la possibilité de remplacement d’un matériel ou d’un équipement par un autre de qualité équivalente).
3°) L'exigence d'un délai
La construction dans un délai précis constitue un élément de définition de la vente à construire ; LE D2LAI pour délivrer l’immeuble doit être déterminé dans le contrat cf. art 1601_1 du code civil. Ce délai est important, un élément essentiel de la vente d’immeuble à construire que les parties fixent librement. Dans le secteur libre, l’absence de délai qualifie aux minima la vente en contrat innomé. On l’associe à une prestation de service. Dans le secteur protégé, l’absence de délai de facto la nullité du contrat art L261-10 du CCH. Le vendeur peut cpt stipuler un délai variable afin de conjurer les aléas de l construction notamment les jours d’intempérie qui ralentissent l’avancé des travaux.
B - LES FORMES DE VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE
1°) La VEFA
Selon l’art 1601-1 al 2 du code civil, la vente d’immeuble à construire peut être conclue soit a terme soit en l’état futur d’achèvement. En pratique les ventes à terme sont désertées au profit des VEFA. En effet ces derniers sont attrayantes pour les vendeurs car le prix y est payables au fur et à mesure des travaux et ils peuvent utiliser les liquidités encaissées pour financer l’exécution des travaux e ceux restants à faire.
La VEFA est définie par l’art 1601-3 du code civil et l’art L261-3 du CCH. La vente est donc un état futur d’achèvement, lorsque l’acheteur acquiert les droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existante à la conclusion des contrats et deviennent
propriétaires de l’immeuble construit par accession au fur et à mesure de l’avancer des travaux.
A la différence de la vente à terme dont les principaux effets sont déclenchés par l’achèvement de l’immeuble, la VEFA organise un transfert de propriété au fur et à mesure des travaux et un payement fractionné du prix. La VEFA se caractérise également par une dissociation entre les droits sur le sol (immédiatement transférée à l’acheteur) et la maitrise de l’ouvrage (conservé par le vendeur jusqu’à la réception des travaux). Cela influence le transfert des risques qui est normalement lié à la propriété.
a- Effet réel du contrat
A propriété du sol et des constructions existantes est transférée à l’acheteur lors de a conclusion du contrat celles des constructions à édifier lui est acquisse au fur et à mesure de l’avancer des travaux conformément à la règle
L’art 1601 du code civil prévoit plus largement que le vendeur transfère immédiatement
b- Fractionnement du paiement du prix
Le paiement du prix suit la progression du transfert de propriété. Il s’effectue progressivement, à mesure de l’avancement des travaux. Tel que cela résulte de l’art 1601_3. Le progressement du prix des travaux est la principale raison de l’engouement des vendeurs pour cette forme de vente. Ils peuvent en effet compter sur les paiements qui interviennent en cours de construction pour financer les travaux a venir. Ce qui est un avantage pour le vendeur, fait courir un risque à l’acheteur dont les versements servent à financier la construction de l’immeuble acheté. En cas de faillite, il pourrait avoir débourser une certaines somme sans pour autant qu’une livraison intervienne un jour. C’est pourquoi dans le secteur protégé, la loi oblige le vendeur à fournir une garantie d’achèvement, ou s’il préfère de remboursement, des sommes versées en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement.
c- Dissociation de la propriété du sol et de la maitrise d'ouvrage
la maitrise d’ouvrage appartient en général au propriétaire du sol, comme c’est normalement le cas dans le contrat de louage d’ouvrage. Or l’ouvrage de construction immobilière venant s’incorporer au sol, il faut le pouvoir de disposer du sol pour en modifier la nature et transformer le terrain en terrain bâti.
Ce principe n’est pas absolu, le droit des contrats spéciaux en connaît un certain nombre au rang des quels figure la VEFA ; en effet dans la VEFA l’acquéreur devient propriétaire du sol, dès la vente définitive ; mais le vendeur conserve la maitrise d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux art 1601 al 2 du code civil. En effet, la règle est commandée par l’objet même de l’obligation du vendeur qui est la construction d’un ouvrage immobilier. Donc la maitrise d’ouvrage investi le vendeur de choisir les entrepreneurs, de passer avec eux des contrats de
louage ou d’ouvrage nécessaires, de surveiller les travaux, d’exiger qu’il soit conformes au contrat, de les réceptionner en formulant des réserves le cas échéant.
d- Transfert des risques
Selon l’art 1138 la chose est au risque du proprio dès l’instant de la livraison res perit domino à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer auxquelles cas la chose reste au risque de ce dernier ; pour la vente à terme cela ne pose pas de difficulté car l’acheteur acquiert la propriété et les risques lors de l’achèvement.
Cette règle res pe domino pose problème en VEFA en effet, appliquer nà chaque acquisition de proprio par voie d’accession immobilière elle aboutirait à faire peser sur l’acquéreur le risque de perdre ou de d’extérioriser fortuite de l’ouvrage en cours de chantier ;
Toutefois selon l’alinéa 4 de l’art 1138, c’est dès l’instant ou elle a du être livrée que la perte de la chose incombe au propriétaire. Or le régime de la BEFA dissocie l’acquisition de la propriété d’ouvrage de la livraison de l’immeuble construit. Cet angle de vue permet de comprendre pourquoi dans la BAFA le transfert des risques de l’immeuble à l’acquéreur n’a lieu qu’à la livraison.
2°) La vente à terme
La vente à terme est une vente d’immeuble à construire dont les effets principaux se produisent à l’achèvement de l’immeuble qui en constitue le terme : transfert de propriété, livraison, paiement du prix, etc. C’est un contrat qui est boudé par la pratique, en effet les professionnels fui la complexité de son régime notamment la rétroactivité du transfert de propriété au jour de ka vente, et surtout l’inconvénient majeur d’un prix exigible à la livraison.
En effet la vente à terme oblige le constructeur a financier l’intégralité de la construction par ses fonds propres ou au moyen de crédit. L’acquéreur ne participe pas au financement de la construction, et aucun encaissement de fond par le vendeur n’est possible avant l’achèvement.
a- Définition de l'achèvement
Selon l’art R271- 1 du CCH, l’immeuble vendu à construire est réputé achevé lorsque sont exécuté et installé les ouvrages et éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble conforment à sa destination. Ne pas confondre achèvement et par achèvement : l’achèvement est simplement l’aptitude de l’immeuble à remplir sa destination, il se distinguer du par achèvement qui se dit d’un ouvrage fini. Dans le secteur libre, il faut s’en remettre aux stipulations du contrat pour définir l’achèvement.
L’achèvement est constaté par acte authentique dans la mesure où il réalise le transfert de propriété de l’immeuble et la constation de l’achèvement est indispensable pour déclencher les effets de la vente à terme.
b-Transfert de propriété
Il s’opère au jour de l’achèvement constaté par acte authentique, il produit ses effets retro activement au jour de la vente art 1601-2. Jusqu’à la constatation de l’achèvement le vendeur reste propriétaire de la construction qui s’élève et en assume les charges. Une fois l’achèvement de l’immeuble constaté, la propriété est transféré à l’acquéreur de plein droit.
Il y a retro activité du transfert de propriété. La retro activité peut être source de problème, de complication, notamment pour le constructeur lorsqu’il veut obtenir du crédit. Parce que normalement le constructeur ne veut pas financer les travaux sur l’échelonnement des travaux, il va demander aux banques qui vont prendre des suretés. Sont en jeu la validité des suretés, que pourraient consentir le vendeur sur l’immeuble à construire afin d’obtenir les crédit nécessaire au financement du programme de construction ; en effet la constatation par acte notarié de l’achèvement, lui fait perdre au vendeur sa qualité de propriétaire et peuvent remettre en cause l’assiette de ces suretés.
b- Paiement du prix
L‘art 1602-2 dispose que le prix est payable à la livraison de l’immeuble, c’est à dire à la signature de l’acte authentique d’achèvement. Avant la livraison, tout payement est interdit, une fois l’immeuble livré, c’est l’intégralité du prix qui est exigible. On ne peut dans le secteur protégé déroger à ces règles : les clauses organisant des payements anticipés sont réputés non écrites et placent le vendeur su le coup d sanction pénale édictées par l’art L261-7 du CCH. Dans le secteur libre cela aurait pour conséquences se disqualifier le contrat de vente d’immeuble à construire. Toutefois le vendeur peut demandeur le versement de dépôt de garanti en cours de construction, mais ces sommes sont versées sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur et ces sommes sont indisponibles, incessibles et insalissables art L261-12. Ces dépôts ne peuvent pas servir au financement du programme de construction puisqu’ils ne son jamais encaissés par le vendeur ;
II-/ LE REGIME DE LA VENTE D'IMMEUBLE A CONSTRUIRE
A- LE DROIT COMMUN DE LA VENTE
Pour les vents d’immeuble à construire s’applique le droit commun de la vente en 1ier lieu la garantie d’édiction que le vendeur doit à son acquéreur conformément aux arts 1628 et suivants du code civil.
En matière de conformité le vendeur s’oblige à délivrer un immeuble conforme aux stipulations contractuelles. Sa configuration, sa surface, doivent respecter les prévisions contractuelles ; en d’autres termes l’immeuble édifié doit être exactement celui que les documents contractuels repris que ce soit des le contrat, dans les annexes, dans la notice descriptive, dans le règlement de Co propriété, dans l’état d’esprit de division. Sous réserve des marges d’adaptation que se réserve les constructeurs dans les contrats.
La contenance : conformément à l’art 1615 et suit du code civil, le vendeur d’immeuble à construire, doit délivrer la contenance convenue au contrat dans le secteur protégé, le contrat doit indiquer obligatoirement la contenance de l’immeuble et la surface de de chaque pièce. La cour de cassation a considéré que les dispositions de la loi CARES relative
aux mesurage des lots de Co propriété n’était pas applicable à une vente d’immeuble a construire car par définition, le lot de Co propriété n’existe pas encore au jour de la vente.
B – Le droit commun de la vente à construire
Le droit commun de la vente à construire figure dans le code civil aux art 1601 et sui vue ce soit pour la vente à terme que pour la BAFA ; ILS forme le socle commun des règles applicables à la vente d’immeubles à construire et du reste, ce sont les seules règles applicables dans le secteurs libre.
C- LE REGIME RENFORCÉ DE LA VENTE D’IMMEUBLE À CONSTRUIRE
1°) Le champ d'application du régime renforcé
Les ventes d’immeubles à construire relevant du régime renforcé sont celles qui portent sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte et professionnel et d’habitation, dans lesquels l’acheteur doit verser des sommes d’argent avant l’achèvement de l’immeuble ; le critère de versement de fond dans l’achèvement de l’immeuble font le besoin de production de l’acquéreur. En effet celui qui na pas verse de fond avec l’achèvement, s’il advient que l’immeuble est inachevé, il n’aura pas perdu d’argent mais plutôt son temps ;
Dans la vente d’immeuble à construire, ça concerne la BEFA, parce que le prix est versé avant l’achèvement et pour la vente à terme le secteur protégé s’applique seulement si un dépôt de garantie à été versé. Donc il est possible pour le vendeur d’échapper au secteur des règles protégé en exigeant aucun versement de fond avant l’achèvement. En réalité ça n’existe pas car fait perdre l’intérêt de ces types de contrat.
La sanction civile c’est la nullité, l’art L261-10 sanctionne par la nullité le contrat qui ne prendrait pas la forme d’une vente à terme BEFA, la JP y voit une nullité absolue d’ordre publique.
L’auteur le vendeur encourt des sanctions pénales, toutefois l’effraction suppose que les versements de fonds ou les dépôts aient été encaissés par le vendeur avant la signature du contrat par lequel les parties ont violer l’obligation de conclure une vente d’immeuble du secteur protégé. L’appel est de deux ans et une amende de 4000 euros. Sanction pénale si on a encaissé des fonds avant la fon de la construction.
2°) Le contrat préliminaire de réservation
C’est un contrat spécifique. Sa conclusion peut intervenir à n’importe stade de l’opération, même avant ‘acquisition du terrain. Normalement dans les programmes de construction, les 1ier contrats interviennent avant que le chantier ait commencé, il arrive que les dernières interviennent en cours de chantier.
Le contrat préliminaire de réservation, est le contrat préparatoire aux ventes d’immeubles à construire du secteur protégé. Il s’agit du contrat par lequel, le réservant futur vendeur, s’engage à réserver au réservataire qui est le futur acquéreur, un immeuble ou une partie d’immeuble à construire en contrepartie du versement d’un depot de garantie. Cf art L261-15 du CCH.
Le contrat pri de réservation est concu comme un outil au service du constructeur pour texter la faisablité du contrat immo proposé ; si le succès n’est pas au rdv, le promoteur peut renoncer à l’opération en restituant les dépots de garantie au réservataire. En pratique, les contrats de réservation contienneent souvent une clause précesant que la réservation effective de la construction déped dun certian taux e réservation ne serait ce que parce que les bques en font une condition qd elles accordent des prest aux promoteurs. Si el taux prévu est atteint, le chantier démarre, s’il ne lest pas le constructeur renonce au prjet.
La doctrine a discuter sur la nautre juri de ce contrat, la courde cass précise que cest un contrta sui généris essentiellment synalllgamatuqe du secteur de la vente d’immeuble.
a) Formalisme du contrat préliminaire
C’est dabord un constrat sollennel le contrat pré ou dit de rservation doit etre rédigé par écrit et comporter à peine de nullité des mentions obligatoires Destinées à éclairer les reservataire sur le projet de vente à venir. La loi le dote dun fomrlisme ad validatatem et qu permet au réservataire de connaître avec précision le projet prposé avant de s’engager ds la venet.
Q st cee mention ?a peine de nullite le contrta de reservation doit comporter les mentiones suivantes :
- surface habitable approximative de l’immeuble
- nombre de pièce
- énumération des pièces de services
- situation du local rserverds limmeuble
- note technique à lanciencontrat et indiquant la qualité de la construction
- nature des matériaux
- éléments d’équipements et els equipements collectifs présentanst une tuilité pour la partie d’immueble vendue.
- Prix prévisionnel de vente et cas échéant les modalités de sa révission ds les limites et conditions prévues à lart L261_11 du ch
- La date prévisionnelle de conclusion du contrat définitif
- Indicationdes prets que le réservataire entend obtenir pour fnacer son projet avec indication du montant, du taux et du nom du preteur.
La connaissance de cesmentions obligfatores premet au rservataires de se faire une idée assez précise du projet qu’on lui propose et le moement venu de le comparer avec le contrat de vente définitf il choisira alors en tte connaissance de cause dacquerir ou de renoncer à loperation
Il y a aussi des mentions facultatives : on peut retrouver ma stipulation d’un taux de réservation déclenchant la concrétisation du projet. Bien que latrt L225_5 du code de l’envi ne vise pas le contrat préliminaire il est préférable de mentionner le cas échénat que le programme immo se trouve ds un périmètre de prévention des risques soit technologiques soit naturels prévisibles.
b) obligations du contrat préliminaire
le réservant s’engage à réserver à réservateur, tte partie d’un immeuble à construire en contre partie du versement d’un dépôt de garantie art L261_15 al 2 du CCH ; LE R2SRVATAIRE NE CONTRACTE AUCUN obligation d’acquérir.
• L’obligation de réservation
Réserver n’est pas promettre de vendre. Pour la vente, qd la demande rencontre la demende le contrat est formé. Lobligation de reserver n’engage pas le réservant à vendre excatement limmeuble ou la partie dimmeuble décrit ds le contrat préléminaire,, il sengage seulment à ne pas vendre à un tiers le lot réservé si le programme immo est réalisé. Cela fait référence au pacte de préerence. La rservation porte sur un lot dt les carac défintives restent encore à fixer cest la raion pour laquelle le contrat préliminaire de réservation est un contrat sui générs et non une promesse de vente. Ds la promees unilatéral de vente, les conditions définitives de la vente doivent etre prévues car la vente est formée à la levée d’option.
Réserver n’éatnt pas vendre, le réservant ne contratcte aucune obligation de vendre, pas plus que le réservataire ne s’engage à acquérir l’immeuble réservéau stade du contrat préliminaire, le réservant se situe necore ds une phase de prospection, il esplorre els chance de succes de son projet, cest pk le code lui reconnit la qualité de se degager du contrta en restituant le depot de garantie
Le droit reconnu au reservant de odifier son projet est une conséquence de l’abcense de lobligation de vendre, en effet la réservation portant sur un lot sommairement décri à un prix prévisionnle permet au constructeur de faire évluer son projet. La bonne foi l’oblige néanmoins à prévenr le réservataire des modification importantes et imprévues àpportées au bien réservés afin qu’il puisse éventuellemnt se retirer ud projet.
• Le versement d'un dépôt de garantie
Le versement du depot de garantie est un éléménet important du contrat préléminaire de réservation, il est aussi la seule obligation du réservataire qui ne contracte pas l’ngagement d’acqurir l’immeuble décrit au contrat. Le réservataire est un acquéreur seulement potentiel qui peut toujours renoncé à la vente nonostant le remboursement d’un dépôt de garantie.
Le depot de garantie est il un éléménet essentiel du contrat préliminaire ? un arret de la cour dappel de Pau du 3 avril 1996, a jugé que labsence du depot de garantie neétai pa une cause de nullité du contrat préléminaire de réservation. D’ailleurs la réglémentation du contrat préliminaire, prévoi qu’aucun depot de granti n’ets versé si le délaid réalisation de la vente exède deux ans , ce qui est kan mm assez exceptionnel. Dautres juges en ont fait un e contrepartie obligatoire de la réservation, la cour de cass n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer sur cette question.
Sur le montant du dépôt : l’importance de la somme déposée ne doit pas entamer la liberté du réservataire de renoncer à la vente c’est pourquoi l’art R261-28 du CCH prévoit un montant maximum qui varie selon le délai prévu pour la réalisation de la vente. Le dépôt de garantie ne peut ainsi excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente est inférieur à un an.
2% si ce délai n’excède pas 2ans e
le texte interdit tt d2pot de garantie lorsque le d2lai de cnclusion de la vente d2aase deux ans.
Le dépôt de garantue est versé sur un compte spécial, ouvert au nom du réservataire, dans une banque, ds un établissemnt spécialmn abilité à cet effet, ou encore chez un notaire. Les dépots concernat les réservations en sein de l’ensemble immobilier peuvente tre regroupées sur un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire. Les fonds déposés sont indisponibles, insaissibles, et insaisissables jusqu’à la conclusion de la vente.
Concernat la sanction, le constructeur qui ne fait que concerver le ch èque ss le dépose rsur un compte spécial s’expose à la nullité du contrat préliminaire alors meme qu’il n’a causé aucun préjudice au réservataire. Il en va de meme lorsque le chèque bien que remi au notaire, et la somme consignée à la caisse de dépôt de consignation a étét libéllé au nom du promoteur.
Si la vente se réalise, le dépôt de garante s’impute sur le prix de vente. Si le réservataire préfère renoncer à la vente, il récupère ou non son dépôt de grantie selon les motifs qu’il peut faire valoir. En effet lart L261_15 du CCh impose la restitution au déposant des fonds déposés en garantie ds le délai de trois mois des trois hypo :
- le contrat nest pas conclu :du fait du vendeur : le vendeur renonce à édifier le batiment
- l’acqureur na pas obtenu son ou ses prets : cest la condition suspensive de l’art 17 de la loi SCRIVENER
- le contrat proposé fait apparaitre une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire : cest en règle gé une majoration du prix de 5%
ds ces trois cas onlui rend son depot ou il y renonce.
En matière de vente immo il existe ce qu’on appelle le disposituf SRU qui résulte de lart L271-1 du CCH ila été édifié par la loi du 13 décem 2000 qui précis que tt acquéreur non pro dispose dun délai de rétracttation de sept jours a compter de lendemenin de la 1iere présentation de la lettre de notification du contrat.
Pour assurer la liberté de retractation, l’art L271-2 du CCH prohibe en principe tout versement d’argent durant le temps laissé à l’acquéreur pour se rétracter.
3°) Le contrat définitif de vente
le contrat définitif de vente dimmo a constriuire est un contrta sollennel dt lorigine est centré sur la protection de l’accédant à la prorpriété qui acquiert sur plan un logement dont il finance la construction.
Le chantier peut avoir une incidence sur la conclusion de la BAFA, lincidence du chantier sur la onclusion de la vente dépend du type de garantie choisi. Les VEFA du secteur protégé doivent à peine de nullité comporter l’une des garantues suvnates : soit une garantie extrinsèques d’achèvement ou de remboursemnet des sommes versées en c as d’une achèvement ou, garantie intrinsèques d’achèvement. Si le vendeur opte pour une formule de garantie intrinsèque d’achèveent le contrta authentique de vente ne peut etre conclu avant l’achèvement des travaux. Pour conclure la vente avt ce stade, le vendeur doit donc disposer d’une garantie extrinsèque.
Avant la date prévue le vendeur fait préparer au notaire le projet définitif de VEFA et le communique au réservataire. A ce stade, les conditions de la vente sont d »éfinitivlmn fixées ; le réservant est désormais lié pars on offre de vente jusqu’à la date prévue de la signature. Le réservataire peut réfléchir à l’offre qui lui est faite. En règl gé, le délaide réflexiones t de 1 mois.
Concernant le dispositif RSU qui prévoit un délai de retractation de 7 jours après a signature de compromis ou du contrat de réservation, et un délai de réflexion de 7 jours avant la venet définitive il sapplique ds deux cas : on a pas signer de contrta de reservation ou il y a eu un contrta de réservation mais des modificatins sont intrvenues et qui contraignent le notaire à re notifier le délai avant la vente.
• Contenu impératif du contrat
Le contrat doit contenir des mentions obligatoires ainsi que des annexes obligatoires qui permettent à l’acquéreur sur plan de se faire l’idée la plus précise et la juste possible du bien qu’il acquiert. Le défaut de ses mentions obligatoires est sanctionné par la nullité relative du contrat.
- description de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble vendue
- les modalités de paiement et d révision éventuelles
- pour les VEFA (vente en état futur d’achèvement) seulement la garantie d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement
- les annexes obligatoires : le contrat dot comporter un annexe, les indications relatives à la consistance et au caractéristiques de l’immeubles, ses indications résultent des plans, coupes élévation, avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements
b- Règlementation du paiement du prix
Tant dans la vente à terme et la VEFA tout versement du prix anticipé avant la vente définitive, sauf nonobstant le prix de garantie, est interdit et pénalement sanctionné.
Concernant le paiement d prix dans la VEFA, le prix est fractionné et payé en plusieurs fois selon un calendrier impérativement réglementé. 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, et 95% à l’achèvement de l’immeuble, et 5% payés à la levée des réserves
Dans la vente à terme le prix est payé en une seule fois lors de la constatation de l’achèvement.
C- LES GARANTIE D’ACHEVEMENT ET DE REMBOURSEMENT
Le dispositif de BEVA est certainement un des plus protecteur à l’égard de l’acquéreur. En effet, il le prémuni contre un arrêt de chantier avant l’achèvement de l’immeuble, notamment en cas de liquidation judicaire du vendeur.
Deux garanties Co existent :
- d’abord la garantie extrinsèque : dite aussi garantie bancaire ou financière. C’est une garantie qui est fournie par une banque ou un établissement financier et qui garanti l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement des sommes versées par l’acquéreur.
- La garantie intrinsèque : c’est une simple garantie d’achèvement qui résulte de l’existence de certaines conditions financières propres au contrat, et qui permettent de penser que l’opérations e ra menée à bonne fin.
Certes la garantie extrinsèque est plus protectrice pour l’acquéreur car c’est un organisme fi qui le donne, mais elle est bien plus couteuse.
1°) Les garanties extrinsèques d’achèvement ou de remboursement
a- la garantie extrinsèque d’achèvement
Cette garantie est délivrée par un tiers à l’opération de construction : soit une banque, soit un établissement financier habilité à faire ces opérations, une entreprise d’assurance agréée à cet effet, ou une société de caution mutuelle.
Elle prend la forme soit d’une ouverture de crédit, c’est a dire que le garant s’oblige à avancer au vendeur des fonds pour achever l’immeuble, ou à payer pour son compte aux entreprises les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Elle peut aussi prendre la forme d’un cautionnement : ici la caution s’engage envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Intérêt de cette garantie : est que le garant est tenu de fournir les financement nécessaires au l’achèvement de l’immeuble. Elle sert à financer les travaux qui restent à accomplir jusqu’à l’achèvement. Exclusivement ces travaux, elle ne peut être tenue pour responsable notamment des malfaçons relevant des garanties des constructeurs. De même, le garant ne peut être poursuivi en cas de retard dans l’exécution des travaux.
b- la garantie extrinsèque de remboursement
Elle est en pratique rarement utilisé, les acquéreurs préfèrent le pus souvent voir leur logements achevés plutôt que d’être remboursés.
Elle est fournie par le même type d’établissement que la garantie d’achèvement.
Donc le garant ici s’engage à remboursement les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la banque pour défaut d’achèvement. La résolution de la vente pour une toute autre cause exclut l’application de cette garantie de remboursement.
Il est possible de substituer en cours d’exécution du contrat, l’une des deux garanties extrinsèques à l’autre, mais il faut que cette faculté ait été prévu dans le contrat de vente et notifie à l’acquéreur. En effet les vendeur ont tout intérêt à fournir en début de contrat, la garantie de remboursement et à son terme la garantie d’achèvement
2°) La garantie intrinsèque d’achèvement
Pour des raisons financière, le constructeur peut évite d’avoir à solliciter une garantie extrinsèque s’il réuni les conditions laissant présumer que l’opération peut arriver à son terme sans l’intervention d’un tiers. Cette garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération tenant soit l’état comparé du financement de l’opération et de l’avancement des constructions soit à la qualité du vendeur
Quatre situations alternatives doivent exister au jour de la signature de la vente et dispensent le vendeur de délivrer une garantie extrinsèque :
- si l’immeuble est hors d’eau et n’est pas grevé d’hypothèse ou de privilège
- les fondations sont achevées, cet achèvement doit être certifié et soit le financement de l’immeuble est assuré à 75% du prix de vente par le montant des ventes déjà conclues soit que le financement de l’immeuble est assuré à 60% du prix de vente dont 30% de fond propre du vendeur.
- La vente est faite soit par une SEM de construction soit par une société dont une collectivité publique détient au moins 35% du capital social.
- La vente est réalisée par un organisme HLM.
SEANCE 4 / LES RESPONSABLITE ET GARANTIES DES CONSTRUCTEURS
1IERE PARTIE : LES RESONSABLITES DECENNALE ET BIENNALE
Les responsabilités et responsabilités des constructeurs sont nombreuses. Le code civil énonce la responsabilité contractuelle aux arts 1146 et suivant, la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle aux arts 1382, la garantie des vices de conformité apparentes art 1642-1 du code civil. Les garanties décennales, biennales et de parfaits achèvements des arts 1792 et suivants.
Pour identifier le fondement juridique et pertinent sur lequel engager une action en responsabilité d’un constructeur il convient de se poser trois questions :
- le demandeur est il un tiers à regard du constructeur ? les chantiers de construction sont des occasions de dommages corporels ou matériels voir de troubles anormaux de voisinage qui relèvent d’une responsabilité extra contractuelle, même s’ils sont causés par la violation d’une obligation extra contractuelle. L’assemblée plénière de la cour de cass, admet qu’un tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Arrêt du 6 oct. 2006.
- Le demandeur invoque t il un désordre de construction, ou l’inexécution d’une obligation contractuelle indépendamment de toutes malfaçons ; quand le demandeur à l’action est le maitre ou l’acquéreur de l’ouvrage, la demande doit être placée sur le terrain du contrat qui le lie au constructeur si sa prétention porte sur al qualité des prestations exécutées. Ici il faut distinguer à ce stade selon l’objet de la demande et car le régime de la responsabilité du constructeur ne déroge au droit de la défaillance contractuelle que pour la réparation des désordres de construction de l’ouvrage immobilier. En effet, lorsque le demandeur invoque une violation du contrat, tel que le retard de livraison ou un simple défaut de conseil : il devra agir sur le fondement du droit commun de l’inexécution du contrat des arts 1146 et suivants du code civil. C’est-à-dire que chaque fois que le Co contractant ne pourra pas actionner l’assurance biennale, décennale, il sera contraint d’actionner sur le fondement de l’art 1146 et suivant
- L’ouvrage de construction immobilière a t il fait l’objet d’une réception par son maitre ? lorsque la demande du maitre ou de l’acquéreur de l’ouvrage a pour objet la
réparation d’un désordre de construction il faut distinguer selon que la réception des travaux et ou non intervenue ; avant la réception, seul le droit commun du contrat est applicable on peut demander des dommages et intérêt. L’exécution ou la résolution du contrat sur le fondement de 1184, la faculté de remplacement prévue à l’art 1144 ou de destruction de ce qui a été fait en contravention avec le contrat art 1143 du code civil.
Après la réception, les garanties légales des contrats de construction immobilières entrent en jeu. En effet la réception marque la fin du contrat d’entreprise, elle atteste la bonne exécution du contrat et libère le constructeur sauf si des réserves ont été formuler ; LE constructeur reste néanmoins exposer aux risques que l’usage de l’ouvrage se révèle affecté de défauts et de vices diminuant plus ou moins son utilité. Le jeu de ces garanties légales protège le maitre ou l’acquéreur de l’ouvrage contre les pertes d’utilité de son bien.
SECTION I / LES GARANTIES D’APPLICATION GENERALE
La garantie décennales et la garantie biennale sont envisagées dans le code civil come des effets du louage ouvrage. Leur régime se trouve édicté aux arts 1792 et suivants du code civil qui clôture la section relative aux contrats d’entreprise.
La garantie dé et celle biennale constituent juridiquement des garanties car elles assurent la réparation des désordres cachés à la réception. Elles prolongent ainsi les effets du contrat de construction au delà de son exécution, alors même que normalement les obligations réciproques sont éteintes ; le vendeur a livrer et l’acheteur a livré le prix.
Ces deux garanties sont des garanties de dommages car leur mise en œuvre dépend de la nature du dommage causé à l’ouvrage sans égard pour son origine. Ce peut être un vice, une malfaçon ou un risque de conformité ;
Ces deux garanties sont des garanties de défaut cachés : elles ne couvrent que les défauts cachés de l’ouvrage de construction. Les défauts apparents sont traités par la garantie de part-faite achèvement du vendeur, à la condition qu’une réserve ait été formulée dans le PV de réception.
Elles sont souvent nommées décennaux biennales ou biennaux décennales ; elles sont cependant en nombre de deux ; en effet leur domaine d’application différent : la garantie biennale joue défaut de l’autre. elles diffèrent aussi dans la durée : 2 ans pour celle biennale et 10 ans pour l’autre.
Seule la décennale est couverte par une assurance de responsabilité obligatoire alors que la biennale est facultative ; toutefois leur étude peut être menées de fond car elles se jouent entre els mêmes acteurs et elles partagent les mêmes conditions générales de mis en œuvre et d’exonération.
PARA 1 : L’EVOLUTION HISTORIQUE DES GARANTIES DECENNALES ET BIENNALE
I-/ LE CODE CIVIL DE 1804
En 1804, l’art 1792 du code civil était rédigé de la façon suivante : « si l’édifice se construit à prix fait péri en tout ou partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architecte et entrepreneurs en sont responsables pendant dix »
Plus loin au chapitre de la prescription, l’art 2270 disposait : « après dix ans l’architecte et les entrepreneurs sont déchargés de la garantie des gros ouvrages qu’ils ont fait ou dirigé ».
Dans le texte initial de 1804, la garanti décennale supposait un marché à forfait, la raison vient d’une suspicion, le choix d’un prix forfétaire soumet le maitre d’ouvrage au danger d’un entrepreneur travaillant au plus serré afin d’améliorer la rentabilité de l’opération, au détriment de ses obligations.
II LA LOI DU 3 JA 1978
Cette loi av réécrit l’art 1792. En effet cet art précisait que si l’édifice péri en tout ou en partie par le vice de la construction, meme par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs, et autres personnes liés au maitres de l’ouvrage par un contrta de d’ouvrage en sont responsables pendant dix ans ».
La loi de 1977 a égalemnt reformé l’art 2270 : « les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maitres d’ouvrage dans le contrat de louage d’ouvrage sont déchargés de la garantie de l’ouvrage qu’ils ont fait ou dirigé, après dix ans s’il s’agit d’un gros ouvrage et de 2ans pour les menus d’ouvrage.
LA LOI DE 67 a allongé la liste des débiteur de la garantie décennale. Ce sont les ingénieurs, techniciens, toute personne qui intervient dans la construction.
Par ailleurs, la loi de 1967 a inséré un art 1646-1 dans le code civil qui soumet le vendeur d’immeuble à construire à la garantie décennale à l’égard des propriétaires successifs de l’ouvrage.
LA LOI DU 4 janvier 1978
Cett eloi porte le nom de ‘loi spinneta » en référance au président qui a méné la réforme, elle constitu le droit applicable aux dommages consécutifs aux constructions dont le chantier s »est ouvert postérieurement au 1ier janvier 79.
Cette loi allonge une nouvelle fois la liste des débiteurs. Dc la loi de 78 a placé le vendeur àprès achèvement d’un ouvrage qu’i a construit ou a fait construire, le controleur technique, le mandataire du prorpiétaire ainsi que les fabricanst de ceratains matériaux ou éléments d’équipement.
Les travaus garantis sont plus nombreux ; EN EFFET CETTE loi a supprimé la référence à la notion d’édifice au profit de celle d’ouvrage ou de construction qui est plus large puisqu’elle n’induit aucune référence a
La garantie décennale se mu en garantie de dommage. En effet depuis 1978, sa mise œuvre dépend de la nature du dommage subit par l’ouvrage sans égard pour leur origine.
La garantie des menus ouvrage disparait au profit des garanties biennales de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage.
La responsabilité décennale devient obligatoire et une assurance du dommage ouvrage est imposée au maitre d’ouvrage pour obtenir rapidement un préfinancement des travaux de réparation sans attendre le résultat des actions en responsabilité contre le constructeur.
Le mécanisme de l’assurance construction est donc a double détente a savoir :
- l’assurance dommage ouvrage indemnise le maitre d’ouvrage puis
- subrogé dans ses droits, elle se retourne ensuite contre els constructeurs et leur assurance de responsabilité décennale pour obtenir remboursement de l’indemnité réglée par au maitre.
La loi spinéta a rendu impérative la garantie de parfaite achèvement pour les désodres réservés dans le PV de reception, ou signalés lors de la 1ière année.
Avant 78, c »éatit une partique contractuelle qui a été consacrée par la loi spi au sein de l’art 1792_6
II lojet des garanties décennales et biennales
A- LA NOTION DOUVARGE IMMOBLIER
Les garanties légales des arts 1792 et suivants du code civil sont réservées à la réparation de préjudice, de désordres consécutifs à la construction d’un ouvrage immobilier. Mémé la garantie biennale qui concerne le bon fonctionnemnt d’élément d’équipement n peut être mis en œuvre indépendament d’une telle construction. C’est pourquoi les éléments d’équipement installés dans un ouvrage immobilier, postéruerement à sa construction et sa réception sont exclus du jeu de la garantie biennale t relèvelt d’une action en responsabilité de droit commun.
1°) UN OUVRAGE
ce sont les arts 1792 pour la garantie décennale et 1793-3 pour la biennale qui font référence à la notion d’ouvrage. Les garanties décennale et biennnales supposent donc un contrat ayant pour objet la réalisation d’un ouvrage, sans que ces deux arts ne définissemnt un ouvrage garanti.
Etymologyquement, l’ouvrage désigne le résultat du travail de l’homme. C’est d’ailleurs le sens qu’il a dasn l’expression « louage ouvrage « du code civil.
Le comité COPEL cnçu par l’application de la loi du 4 jv 1978, désigne la notion ‘ouvrage comme un batiment ou tout autre construction, édifiée par la main de l’homme tel un pont ou une digue.
Si on se référe au CORNU : l’ouvrage de construction est un terme générique englobant non seulment des batiements mais tous els édifices et plus généralment toutes espèces de construction, tout élémnet concourrent à la construction d’un édifice par proposition aux éléments déquipement ;
La supsitutitin du terme d’ouvrage à celui d’édfice en 78 a eu pour csq l’extention des garanties légales que la JP. Aujourd’hui sont donc ouvert à la décennale et la biennale les VRD voies et réseaux divers. Les travux de génie civil, les piscines creusées, les terrains de sport, ect..
2°) OUVRAGE IMMOBILIE
depuis la substitution par l’ordonnance du 8 juin 2005, du terme ouvrage à celui de bâtiment, l’on trouver encore dans le code civil arts 1792 _2 ET _3 les textes ne contiennent plus de référence au caractère immobiliers de la construction ; cpt l’argument historique confirme que l’ouvrage garantie par les art 1792 et suivant, doit être un ouvrage immobilier. En effet, la doctrine et la JP réserve toujours la garantie décennale et biennale à la construction d’ouvrage de nature immobilière. Par conséquent, la réalisation d’un ouvrage ne relèvent pas des garanties des arts 1792 et suivants du code civil mais du droit commun de défaillance contractuelle. Il en est ainsi d’une maison mobile livrée par camion et simplement pose sur un terrain sans travaux ni fondations.
Selon l’art 517 de cide civil, les biesn sont des immeubles ou par leur nature ou par leur destination ou par l’objet auquel il s’applique. Un bien est un immeuble par nature lorsqu’il ne peut pas etre déplacé : c’est tout ce qui concerne le sol et s’y incorpore. Les immeubles par destination sont à l’origine des meubles qui sont attachés à perpétuelle demeure à l’immeuble et qui en prennent leur nature.
3 un ouvrage de construction immobilière
la réalisation de travaux de construction est déterminante pour l’application des garanties décennale et biennale. Il s’agit de travaux faisant appel au technique du bâtiment ; en revanche la destination de l’ouvrage st indifférente. La doctrine souligne l’importance de toujours vérifier si les travaux entrepris constituent bien une construction par incorporation de matériaux dans le sol au moyen de travaux de construction.
De simples travaux de ravalement de façades ne relèvent pas de la garantie décennale. Le ravalement qui n’assure pas la fonction d’étanchéité de l’immeuble n’est pas un travail de construction immobilière mais seulement d’entretien.
B LES ELEMNTS DEQUIPEMENT DE LOUVRAGE
1 notion délement déquipement
a défintion
L’élément d’équipement n’est pas défini par la loi mais les textes les opposent aux éléments constitutifs de l’ouvrage que les constructeurs ont transformé pour construire un immeuble. Ce sont le ciment, le bois etc.…
Les éléments d’équipement regroupent tout le reste : fenêtre, volet, carrelage, ascenseur, etc.. Exceptés les éléments qu’équipement à usage exclusivement professionnel qui sont exclus du champ d’application des garanties légales par l’art 1792 -7 du code civil.
Les éléments d’équipement sont donc une catégorie de produits de construction, fabriqués pour etre incorporer, assembler, utiliser ou installer de façon durable dans les ouvrages de bâtiment ou de génie civil afin que ces ouvrages puissent remplir leur destination générale.
b-les éléments dissociables et indissociables de l’ouvrage
Le code civil donne une définition de l’élément d’équipement indissociable qui rappelle la tache à perpétuelle demeure de l’art 725 du code civil « un élément d’équipement est considéré comme formant indissociable corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossatures, ou de clos ou de couvert lorsque sa dépose son démontage ou son remplacemnt ne peut s’effectuer sans détérioration de matières de cet ouvrage ». c’est l’art 1792_2 al 2 du code civil.
La définition de l’éléménet dissociable se fait par une lecture à contrario du dit art à savoir celui dont la pose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans déterioration ni enlèvement de matière de l’ouvrage qui l’équipe
2 exclusion des éléments d’équipement professionnels
la JP s’est saisi des litiges concernat des éléments d’équipements qui permettent l’exploiation professionnelle d’un batiment. Ds l’esprit de la loi de 1978, ce type d’équipement ne doit pas relever du régime de la responsabilité spécifique des constructeurs. En effet, leur installation ne participe pas à la construction de l’ouvrage mais sert la destination professionnelle du bâtiment. La cour de cass est allé dans ce sens et aujourd’hui l’ordonnance du 8 juin 2005 a consacré un art 1792_7 qui : « quinne sont pas considérés comme des éléménest d’équipement d’un ouvrage au sens des arts 1792-2, _3 et _4. Les éléments d’quipement y compris leur accessoires dont la onction exclusive est de permetre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage. Elle relève donc d’une action de droit commun
C- les travaux sur existants
les existants représentent les parties anciennes de la construction existantes avant l’ouverture du chantier. L’exécution de travaux sur ces existants (à l’intérieur, extérieur, sous sol) pose la question de l’applicabilité des garanties décennales et biennales à ces travaux. Sous l’empire de la loi de 67, la cour de cassation appliquait la garantie décennale à certains travaux effectués sur des constructions existantes. Elles tenaient compte de la nature et de la consistance des travaux. En 1978, la suppression de la notion d’édifice au profit d’ouvrage a confirmé la tendance. L’analyse la JP de la 3ième ch. civile révèle l’utilisation de trois critère séparés ou ensemble qui conduisent les juges à
qualifier des travaux sur existants, d’ouvrages de construction immobilière soumis à la responsabilité des arts 1792 et suivant du code civil.
1°) L’immobilisation par destination
Il arrive que l’installation d’un élément d’équipement dans un ouvrage existant, en fasse un immeuble par destination en raison de son intégration dans l’ouvrage existant. Le travail réalisé constitue alors un ouvrage immobilier et relève à ce titre de la garantie décennale.
2°) L’importance des travaux de rénovation
Il faut que ce soit une rénovation lourde. La réhabilitation d’un immeuble existant qui confi à sa construction la qualification d’ouvrage de construction immobilières et entre par conséquent dans le champs des garantie décennal et biennale. Ex : construction qui comporte la réalisation des planchers porteurs, le chainage haut, les cloisons intériuers de l’immeuble, la construction d’un garage , des distributions intérieures.
3°) L’apport de matériaux nouveaux aux ouvrages existants
des arrets admettent parfois la qualification d’ouvrage ou de construction immobilières lorsque les travux de rénovation impliquent un apport de matériaux nouveau en remplacemnt des anciens. Peu importe si le faible prix du marché et l’importance des travaux seul compte l’apport de matériaux nouveax au existants. Un arret de al our de cass a sansuré une décision des juges du fond qui avaient rejeter l’application de l’art 1792 en raiosn d’une modeste montant d’une facture pour des travaux de réparation sommaires alors qu’ils avaient relevé que l’entrepreneur avait apporté à la toture et à la charpente de l’immeuble des éléments nouveaux tels que des chevrons, voliges, liteaux, et palles faitières ;
III-/ LES DESORDRES GARANTIS
A- LE DESORDRE DECENNALE
1°) definition légale du désordre décennale
lart 1792-2 du code civil. En application de ces deux textes, le dommage revet un nature décennale lorsque caché à la reception, il compromet la solidité de l’ouvrage, le rend impropre à sa destination ou par extention compromet la propre solidité de l’un de ses éléments d’équipement indissociable.
Un désorde revêt donc une nature décennal en fonction de al gravité du dommage qu’il cause à l’ouvrage : soit il affecte sa solidité, ou celle de son équipement indissociable, soit il empeche d’en tirer les utilités normales.
a- l’atteinte a la solidité
Destruction ou menaces de destruction : le bon sens conduit considérer comme un défaut de solidité l’effondrement, la chute ou les risques d’effondrement ou de chute d’ouvrage ou d’une partie de l’ouvrage. C’est d’ailleurs le sens de l’ancienne rédaction de l’art 1792 lorsqu’il parlait de perte totale ou partielle de l’édifice. Ce sont les situations moins instables qui soulèvent le plus d’hésitation celles dans lesquelles l’ouvrage est seulement instable ou présente une usure anormale. La commission spinneta a défendu une conception plutôt large de la solidité englobant la stabilité et la durabilité de l’ouvrage ; IL PEUT S4AGIR DE FISURES DONT LE NOMBRES ET L’importance rendent l’ouvrage particulièrement vulnérable sans pour autant lui faire courir un risque imitant d’effondrement. En revanche des fissures qui ont pour seuls effets d’abimer l’esthétique de l’édifice ne relève pas de la garantie décennale mais simplement de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Les désordres affectant la solidité d’un équipement indissociable : par extension, l’art 1792 _2 du code civil étant la garantie décennale aux désordres compromettant la propre sollidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage ; DEUX CONDITIONS DOIVENT ETRE REMPLI :
- il faut que c eosit un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage
- il faut qu’il soit embaumacher ds sa solidité
les éléménets d’équpement dt le défaut de solidité justifie le jeu de la garantie décennal esont ceux qui font indissociablement coprs avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’assatures, de clos, ou de couverts. Donc un élément est indissociable quand sa dépose, son démontage ne peut s’effectuer sans déterioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. Il peut s’agir de joints entre les pierres ou le carrelage collé par du mortier.
b- l’impropriété de l’ouvrage à sa destination
Alors que la commission spinneta souhaitait recentrer la garantie décennale sur les atteintes à la solidité, la loi du 4 janvier 1978, a consacré la défintion alternativ donnée par la cour de cass du dommage décennale. C’est un emprunt au droit de la venet qui charge le vendeur de garantir les défauts cachés de la chose vendue qui l’a rend impropre à l’usage auquel on la destine. Durant les 10 ans que dure la garantie décennae, les propriétaires de l’ouvrage disposent ainsi d’un recours en garantie pour les pertes d’utilité de leur bien.
- l’objet de l’impropriété à la destination
C’est l’impropriété de l’ouvrage à remplir sa destination. Le désodre n’a pas besoin d’ter généralisé, dès lors qu’il affecte mme en parie seulement l’utilisation de l’ouvrage par ex si des désordes de toture et d’infliltartion deua n’affectent qu’une partie d’une maison d’habitaion, la maision est partiellement impropre à l’habitation, ce qui pour une masion est un dommage décennale.
L’impropriété à destination des éléments d’équipement : l’impropriété à destination doit affecter l’ouvrage, non pas seulement l’un de ses éléments d’équipement futile ou indissociable. La garantie décennale s’applique si un élément d’équipement ne fonctionne pas au point de compromettre l’utilisation de l’ouvrage. C’est le cas du système de chauffage qui rend impropre l’immeuble à sa destination.
- l’appréciation de la destination de l’ouvrage
le maitre ou l’acquéreur de l’ouvrage attend toujours de son bien qu’il soit conforme à son usage normal. Une maison d’habitation doit être habitable, un garage doit pouvoir accueillir des automobiles de dimension normale, etc. l’ouvrage qui ne remplit plus sa destination générale, justifie une action en garantie décennale. L’appréciation de l’atteinte à la destination, tient cependant compte des caractéristiques de l’ouvrage ; dans un immeuble d’altitude, la défaillance des chauffages individuel d’appoint justifie la garantie décennale alors que le chauffage centrale pouvait assurer un certain niveau de température.
Concernant la dangerosité : l’existence d’un risque de dommage peut rendre l’immeuble impropre à sa destination si le risque constitue en lui même une impropriété à destination. C’est le cas toutes les fois où l’ouvrage présente un danger pour la sécurité des personnes.
c- les éléments indifférents
Concernant l’origine du désordre : les désordres décrits par les arts 1792 et 1792 2 du code civil, relèvent de la garantie décennal quelque soit leur origine. Les juges du fond n’ont donc pas à rechercher la cause des désordres pour mettre en œuvre la garantie décennale d’un constructeur. Le désordre peut par ex provenir d’un vice de la construction, qui présent une malfaçon. Ce peut aussi être un vice du sol.
Concernant le défaut de conformité : le dommage décennale est parfois causé par un défaut de conformité qui caché à la réception compromet la solidité ou la destination de l’ouvrage ou encore la solidité d’un élément d’équipement indissociable.
2°) les extensions de la garantie décennale
La cour de cassation donne à la garantie décennale un champ d’application plus large que celui prévu par la loi.
a- l’aggravation de désordres réservés à la réception
Cela concerne les désordres apparents aux conséquences cachées. Les désordres ayant fait l’objet de réserves son en principe réparés sur l’effondrement de la garantie de parfait achèvement car la garantie décennale est fermé pour les désordres apparents. Mais la JP tempère la règle, quand le désordre réservé à la réception s’est révélé postérieurement dans toute son ampleur et ses conséquences la cour de cassation, autorise le maitre d’ouvrage à
en demander réparation sur le fondement de la garantie décennale. Ex : si un pavillon laisse apparaître deux fissures à la réception et développent plus tard une fissuration généralisée, la garantie décennale joue pour l’aggravation des fissures et réserver à la réception. Les manifestations postérieures d’un désordre réservé dont l’effet dommageable ne pouvait être décelé lors de la réception constitue un désordre caché à la réception.
b- dommages causés aux existants
Si la garantie décennale couvre les désordres qu’en est il cependant des dommages causés aux ouvrages existants par ses travaux ? Les dommages causés aux travaux existants relèvent de la responsabilité de droit commun pour les existants et décennale pour les travaux neufs. La cour de cassation décide dans ce cas d’appliquer la garantie décennale à l’ensemble de l’ouvrage si les travaux neufs sont indissociables des existants et si on ne peut pas établir avec certitude que la cause du désordre provient seulement des parties anciennes.
c- dommages futurs
On appelle dommage futurs les dommages qui ne présentent pas encore un seuil de gravité décennal au moment de leur énonciation mais dont on sait de façon certaine qu’ils provoqueront un dommage de nature décennal avant l’expiration du délai de garantie légale. La cour de cassation admet l’application préventive de la décennale à trois conditions :
- la menace du désordre doit être avérée
- le désordre à venir doit être de nature décennale
- le dommage doit atteindre uns gravité décennale dans le délai de 10 ans
d- le désordre évolutif
Le dommage évolutif est l’aggravation ou la réapparition post décennale d’un désordre décennale judiciairement dénoncé dans le délai de la garantie légale. Le désordre évolutif est al seule hypothèse dans laquelle le constructeur peut engager sa responsabilité après la forclusion décennale. Une JP constante admet la garantie décennale pour réparer les conséquences dommageables d’unetelle aggravation lorsque els conditions suivantes sont réunies :
- le désordre décennal doit avoir été dénoncé dans les 10 ans de la réception
- le désordre post décennal doit lui même présenter le seuil de gravité exigé pour l’application de la garantie décennale
- le dommage post décennal doit être l’aggravation, la réapparition, la conséquence ou l’extension du désordre décennal dénoncer dans le délai légal.
B- LE DESORDRE BIENNAL
Art 1792-3 du code civil : « les actes d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée garantie minimum de 2 ans à compter de sa réception ».
1°) LE DOMAINE DE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Le jeu de garantie de bon fonctionnement suppose d’écarter celui de la garantie décennale. Si el défaut d’équipement cause une atteinte à l’ouvrage, atteinet à la solidité ou l’impropriété : la solution est la conséquence de la définition légale du désordre décennal qui est un edefinition centrée sur la gravité du dommage et non sur le lieu de manifestation du désordre. En dautre term, lorsqu’un désordre cause à la fois un dommage de nature biennal et un dommag de nature décénnal, la garantie décénale a vocation à indemniser l’ensemble.
L’art 1592_3 soumet a la garantie bié les eléments qui ne relèvelnt pas de la garantie décénal, c’est-à-dire ceu xuqi ne font pas indisociablmn corp avec les ouvrages de fondation, dosature, de clos ou de couvert et dont a dépose peut se faire sans altérer l’ouvrage.
Egalement, pour l’application de la garantie biennale, il faut écarter les éléments d’équipement et leurs accessoires dont leurs fonctions exclusives est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle.
2°) L’OBJET DE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
l’aptitude à fonctionner ne s’entend véritablement que d’un appareil ou d’un élément mobile pouvant être mis en mouvement, par la main de l’homme ou par un dynamisme propre ; ON PEUT DIRE DUN SYST7ME DE CIMATISATION, DUNE TRAP DE CHEMIN2E QUI NE FONCTIONNE PAS ; MAIS Contre on ne peut pas dite d’un élément fixe et inerte, ex : un plancher, une vitre qu’il ne fonctionne pas ; dc seul rel7ve de la garantie de bon fonctionnement, es éléments qui fonctionnement, les autres relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun.
A partir de 1995, la cour de cass a recelé la garantie biennale autour d’éléments d’équipement mobiles ; en effet dans son arrêt ENEC 3ième ch. civ du 22 mars 95, elle a jugé que des désordres de plafonds et de cloison n’affectaient pas des éléments d’équipement soumis à la garantie biennale et qu’ils relevaient donc de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée. Il en serait de mm, pour les dommages causés à des moquettes par exemple.
Aucun seuil de gravité du dommage n’est exigé pour l’application de la garantie biennale. Mais souvent, les maitres d’ouvrage répugnent à introduire une action en justice pour des désordres peu couteux, c’est pourquoi les tribunaux ne sont saisis que pour les désordres biennaux les plus graves.
IV / LE REGIME DES GARANTIES DECENNALES ET BIENNNALES
Les garanties décennales et biennales reposent sur un mécanisme de responsabilité objective.
A- LA RESPONSABILITE OBJECTIVE
La présomption de responsabilité n’est véritablement posée que pour al garantie décennale dont le régime sert toutefois de modèle à la garantie biennale. La garantie décennale repose donc sur une présomption de responsabilité puisqu’il suffit de démontrer la nature décennale du dommage pour qu’il soit garanti.
Un désordre dont il est établi qu’il compromet la solidité du dommage, sera forcément garanti s’il est dénoncé dans le délai décennal, il s’agit d’un e responsabilité objective détachée de toute recherche de l’imputabilité fautif du désordre au constructeur. La faute n’a pas à être prouvée, mais selon la nature du dommage invoqué.
La garantie décennale et la garantie biennale pèsent également sur des personnes qui n’interviennent pas matériellement dans l’acte de construction, cas des promoteurs mandataires.
La démonstration de l’absence de faute est sans effet sur la mise en jeu de ces garanties. Il ne sert à rien au garant d’évoquer la perfection de la conduite, ils sont via l’assurance obligatoire, des débiteurs d’indemnité.
Le législateur a prescrit la responsabilité de tous les constructeurs à l’égard du maitre ou d el’acquéreur de l’ouvrage. Tous sont docn tenus in soludum à réparer le dommage, à charge pour eux de se répartir ensuite le poids de la garantie par le jeu des actions récursoires.
1°) LES B2N2FICIARES DE LA PRESOMPTION
Aux termes des rtas 1792 et 1646°1 du code civil, les bénéficiares des garanties décénnales et biénnales sont le maitre d’ouvrage, son acquéreur ainsi que tous les propriétatires successifs de celui ci jusqu’à l’expiration du délai de garntie. Le matre d’ouvrage et ses ayants droit sont le scréanciers de ces garanties.
La loi offre le bénéfice de ces deux garanties à tout ayant cause à titre particulier et universel. C’est un arret de la 3ième ch. civile de la cour de cassation du 23 juin 2009 selon
lequel les acquéreurs successifs d’un immeuble sont redevables à agir contre les contructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne en tant qu’accessoire de l’immeuble.
Le maitre de l’ouvrage même s’il a vendu, peut conserver le bénéfice des garanties légales à deux conditions :
- l’action doit encore présenter pour lui un intérêt certain
- le maitre doit invoquer un préjudice personnel
On le rencontre dans l’hypothèse du maitre de l’ouvrage assigné en décennale par son acquéreur. Dans ce cas il peut appeler les constructeurs en garanties, et s’il a été condamné il peut agir contre eux sur le fondement d’une action récursoire.
Lorsque l’ouvrage est une Co propriété, l’action en garantie est répartie entre le syndicat des Co propriétaires, (qui souvent agira par le biais du syndic et ceux pour les parties communes comme les escaliers) et les Co propriétaires, qui eux vont pouvoir agir pour le désordre des parties privatives. La distinction entre parte commune et celle privative n’est pas d’ordre public, tout dépend de la compréhension qui en est faite. Le syndicat des Co propriétaires agit aussi lorsque les désordres affectant les parties privatives trouve son origine dans une partie commune ou s’étend à l’ensemble des parties privatives.
L’action en garantie décennale ou biennale est une action attitrée. L’intérêt pour agir ne suffit donc pas, il faut encore être habilité par la loi. Seul le sont le maitre de l’ouvrage et les acquéreurs successifs. Donc ni le locataire des lieux, ni le titulaire d’un simple droit de jouissance de l’immeuble ne peuvent de mander réparation sur les fondements des arts 1792 et suivants du code civil.
2°) Les débiteurs de la présomption
a- les constructeurs et réputés constructeurs
A la différence de la garantie de parfait achèvement qui pèse uniquement sur l’entrepreneur de construction, toute les personnes visées par l’art 1792-1 sont redevables des garanties décennales et biennales :
- les architectes, les entrepreneurs, les techniciens ou toute autre personne liée au maitre de l’ouvrage par un contrat de louage ouvrage, ce qui exclus les sous traitants.
- le vendeur après l’achèvement d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire.
- Toute personne qui accompli une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage, ex : le mandataire du propriétaire de l’ouvrage : le promoteur.
- Il faut aussi rajouter à cette liste le vendeur d’immeuble à construire.
b- le fabricant d’EPERS
EPEC : élément pouvant entrainer la responsabilité solidaire. Le fabricant de matériaux de produits ou d’éléments utilisés pour la construction ne figure pas dans la liste des constructeurs garants de l’art 1792-1. Il n’est lié au maitre de l’ouvrage par aucun contrat. S’il intervient dans la construction, c’est à l’initiative de l’entrepreneur qui lui confi la fabrication d’un élément ou d’un produit nécessaire à l’ouvrage.
Donc par exception, l’art 1792-4, charge ceratins fabricants des garanties biennales et décennales.
Les conditions de mise en jeud e la reponspabilité de fabricant d’EPEC snt stricte et doivent etre établies par le maitre de l’ouvrage.
Il faut un élément spécifiquement fabiqué pour l’ouvrage considéré, l’art 1792-4 dispose qu’il soit « conçu et produit pour satisfaire en l’étatd e service à des exigences précises et déterminées à l’avance » : ce peut être une bombe à chaleur, des panneaux isothermes, des planchers d’étage réalisés avec des matériaux spécifiques pour location.
Par contre, ont été rejettés de cette qualification : des tuiles, des bétons prêts à l’emploi, des dalles de revetement d’un cours de tennisdes cochés destinés à retenir la neige sur les toits.
Il faut ensuite démontrer que l’entrepreneur a mis en œuvre l’élément sans modification et conformément aux règles édictées par le fabricant. L’assemblée plénière de la cour de cassation, dans un arrêt du 26 janv. 2007, a précisé que le produit pouvant cependant subir quelques aménagements et demeuré un EPERC, car aménager n’est pas modifier.
Le maitre doit assigner solidairement le fabricant et l’entrepreneur installateur de l’élément considéré.
La responsabilité solidaire du fabricant d’EPERC suppose que l’élément qu’il a fabriqué soit mis en cause dans la survenance du dommage pour lequel la garantie décennale et biennale est recherchée.
Les simples fournisseurs sont exclus de la responsabilité solidaire, sauf deux d’entre eux :
- l’importateur d’un élément fabriqué à l’étranger
- le distributeur d’un élément qu’il a présenter comme son œuvre en y apposant son nom, sa marque de fabrique, ou tout autre signe distinctif.
3°) l’obligation in soludum
La rédaction de l’art 1792 fait de chaque constructeur le garant des désordre des constructions les plus graves dans la limite de la cause étrangère, c’est à dire qu’à priori un constructeur peut répondre de ‘entier dommage à l’égard du maitre d’ouvrage dès lors que la cause étrangère n’est pas établie et qu’il ne peut invoquer le moyen tiré du défaut d’imputabilité du désordre à son activité. En pratique lorsque le procès commence, il débute par l’introduction d’un référé d’expertise qui permet d’identifier les constructeurs qui sont impliqués dans la réalisation du désordre afin de rédiger l’assignation au fond. Le jeu des appels en garantie, formé par les constructeurs eux même, permet de faire intervenir à l’instance, des constructeurs que le propriétaire aurait oublier de mettre en cause.
Lorsque le rapport de l’expert permet d’individualiser les désordres et d’en attribuer la responsabilité à tel ou tel constructeur, les juges les condamneront chacun, pour leur part, parce que la solidarité ne se présume pas sauf en matière commerciale.
Par contre si, le désordre est le résultat de l’action conjuguée de plusieurs intervenants et que le dommage n’est pas prévisible, les constructeurs sont responsable in soludum en application des principes généraux de la responsabilité civile.
(Prendre complément sur l’ENT sur les EPERCS)
4°) Impérativité de la présomption
L’art 1792-5 du code civil r2pute non 2crite, toute els clauses qui auraient pour objet de limiter, ou d’exclure les garanties décennales et biennales des constructeurs et celles des fabricants d’EPERCS. Ce art n’interdit pas des clause extensives de garantie, notamment au regard de la garantie de bon fonctionnement qui a une durée minimum de 2 ans, contractuellement le constructeur peut s’engager pour une durée supérieure.il en est de même pour la garantie décennale qui peut être supérieure à 10 ans.
B- EXONERATION DE GARANTIE
1°) Défaut d’imputabilité du désordre à l’activité du constructeur
La JP écarte l’application des garanties décennales ou biennales lorsque le dommage ne présente aucun lien avec l’activité prise en charge par le constructeur assigné. La loi ne le dit expressément que pour le constructeur technique, mais la JP généralise la règle au constructeur réalisateur d’ouvrage.
Dans les marchés par corps d’état séparés, les lots sont confiés à différents entrepreneurs, à cet égard chacun d’entre eux peut montrer que le désordre est étranger au lot dont il a la charge.
Ce moyen tiré du défaut d’imputabilité ne bénéficie pas au constructeur non réalisateur, c’est-à-dire les vendeurs d’immeubles à construire et les promoteurs. En réalité, la solution conduirait à aboutir à fermer la garantie biennale et décennale contre ces personnes qui pourraient se retrancher derrière la non imputabilité du désordre.
Le défaut de causalité ne joue pas non plus, au profit de l’entrepreneur général qui a pris en charge l’intégralité du marché ; celui qui est chargé du tout, est nécessairement responsable du tout.
2°) La cause étrangère
Conformément aux principes généraux, la cause étrangère libère le débiteur de ses obligations. Le constructeur garanti la solidité et la construction de l’ouvrage, ainsi que le bon fonctionnement de ces éléments d’équipement dans la cause étrangère.
Le constructeur ne promet pas que l’ouvrage résistera à tous, sauf clause extensive de garantie. Il garantie sa solidité et son utilité pendant dix ans sous réserve dans cas de force majeur.
La force majeure est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur au constructeur et dont la survenance est à l’origine du désordre de construction ; les hypothèses en matière de construction sont rares, le vice du sol n’en est pas une du fait de l’art 1792.On y retrouve : les seimes, les intempéries exceptionnels.
Inversement on peut retrouver des exemples dans l’infiniment petit, notamment des batteries qui provoquent la corrosion de tuyaux impossible à prévenir, la composition chimique anormale de l’eau non mesurable et qui entraine aussi corrosion des canalisations.
Le risque de développement ne constitue pas un cas de force majeur. En effet, le constructeur garanti les dommages causés par les vices de matériaux qui ne pouvoir connaître ou prévoir compte tenu de l’état de la technique à l’époque de la construction. La circonstance que l’entrepreneur s’est confronté aux règles de l’art ne peut le libérer, le constructeur garanti toujours la qualité des matériaux utilisés.
b- le fait du maitre de l’ouvrage : de l’assuré
la bonne foi qui doit présidé dans l’exécution du contrat, exige du créancier qu’il collabore avec son débiteur pour une exécution utile du contrat. Le maitre de l’ouvrage qui n’informe pas le constructeur de particularités du terrain, connues seulement de lui, manque à la collaboration indispensable à la réalisation de la construction.
Même si entre dans les obligations du constructeur de procéder aux analyses et recherche, le défaut de coopération du maitre de l’ouvrage dans la délivrance de ces informations justifient une exonération partielle de responsabilité.
L’immixtion fautive d’un maitre de l’ouvrage, notoirement compétent, justifie aussi un partage de responsabilité ; celui qui prend des responsabilités au sens technique dans le domaine de sa compétence notoire, décharge en même temps les constructeurs de toute partie de leur garantie décennale. Mais si le maitre est profane, le constructeur doit refreiner les instructions, les injonctions excessives de son client et ne peut invoquer ces immixtions pour échapper à sa garantie.
L’exonération peut enfin résulter de l’acceptation délibérée par le maitre de l’ouvrage de risque contre lesquels le constructeur l’avait mis en garde. Cette acceptation des risques a été par exemple retenue pour un maitre de l’ouvrage qui avait accepté un certain risque d’inondabilité, lorsque la société de géotechnique avait souligné l’incidence des crus de a
seine sur al variation de la nappe phréatique et avait préconisé la mise en œuvre d’un cubage ; arrêt e la