Source: http://hallesche-immobilienzeitung.de/Mediathek/Artikel/Vertragliche%20Vereinbarung%20ueber%20die%20Umlage%20von%20Betriebs%20und%20Heizkosten_2.htm
Timestamp: 2018-06-19 21:34:38
Document Index: 334017951

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 556', '§ 4', '§ 11', '§ 6', 'BGH', '§ 17']

Vertragliche Vereinbarung über die Umlage von Betriebs- und Heizkosten Teil 2
Fortsetzung von Teil 1, Ausgabe 10
Wenn nur einzelne Betriebskostenarten im Mietvertrag aufgeführt sind, kann die Umlage weiterer schon bei Vertragsschluss bestehender Betriebskosten auch nicht durch eine Formulierung herbeigeführt werden, dass »neu entstehende Kosten« auf den Mieter zusätzlich umgelegt werden können. Dies ist nur möglich, wenn eine Vertragsänderung nicht erfolgen muss, weil die Bezugnahme auf die BetrKV sämtliche Betriebskosten, auch solche, die bei Vertragsschluss noch nicht angefallen sind, abdeckt. Zur Umlage später entstehender Betriebskosten muss dem Vermieter vertraglich zusätzlich das Recht eingeräumt sein, neu entstehende Betriebskosten umzulegen.
Nach der Rechtsprechung reicht es aus, wenn der Vermieter im Mietvertrag festschreibt, dass neben der monatlichen Miete ein Vorauszahlungsbetrag auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV zu zahlen ist. Eine zusätzliche Erläuterung des Betriebskostenkataloges bei Vertragsschluss oder die Beifügung eines Abdrucks dieser Anlage ist dabei nicht erforderlich (OLG Hamm WuM 97, 542). Begründet wird diese Rechtsprechung damit, dass der Begriff der Betriebskosten im Gegensatz zu einer reinen Nennung von Paragraphen auch dem Laien bekannt sei. Nach § 556 Abs. 2 S. 1 BGB können die Parteien des Mietvertrages eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbaren, wobei an die Ausweisung der in diesem Pauschalbetrag enthaltenen Betriebskosten grundsätzlich geringere Anforderungen gestellt werden als bei Vorauszahlungen. Bei Heizkosten ist eine Pauschale nicht zulässig. Nach §§ 4 und 5 der Heizkostenverordnung besteht die Pflicht zur Verbrauchserfassung (Ausnahme in § 11 HeizkV). Der Vermieter muss gemäß § 6 HeizkV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach Verbrauch erfassen und auf die einzelnen Nutzer verteilen. Die HeizkV geht – mit Ausnahme von Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – vertraglichen Vereinbarungen vor. Dies bedeutet, dass unter Umständen sogar die in einer Pauschalmiete enthaltenen Heizkostenbeträge zu schätzen und aufgrund der pflichtgemäßen Verbrauchserfassung nach Ablauf der Heizperiode abzurechnen sind (BayObLG WuM 88, 257). Zahlt der Mieter trotz einer unzulässigen Umlageklausel über lange Jahre trotzdem Betriebskostenvorauszahlungen, die vom Vermieter jährlich abgerechnet werden, ist die Frage, ob hier durch schlüssiges Verhalten eine Vertragsänderung vereinbart wurde, dass der Mieter abrechenbare Vorauszahlungen auf die auf ihn umzulegenden Betriebskosten zahlt. Während der BGH
noch im Jahr 2004 (VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292) ausgeführt hatte, dass durch jahrelange Übung (hier neun Jahre) davon auszugehen sei, dass die Parteien sich stillschweigend auf eine Vertragsänderung geeinigt hätten, hat er im Jahr 2008 geurteilt, ein stillschweigender Änderungsvertrag sei nicht allein durch Übersendung einer Abrechnung zu Stande gekommen, auch wenn dies über einen längeren Zeitraum geschehen sei. Es müssten weitere Umstände hinzukommen, aus denen sich ein Rechtsbindungswillen des Mieters ergebe. Allein die Zahlung der Betriebskostenvorauszahlungen und der Nachzahlungen auf die Jahresabrechnungen in der rechtswidrigen Auffassung des Mieters, er schulde diese Kosten, ist ein Rechtsbindungswille nicht zu sehen (LG Kassel WuM 90, 159). Dies gilt grundsätzlich auch bei wiederholten nicht geschuldeten Zahlungen, es sei denn ein Mieter ist in der Lage, die möglichen rechtlichen Auswirkungen derartiger Zahlungen zu beurteilen (LG Neuss ZMR 94, 571). Dies ist unter Umständen dann der Fall, wenn der Mieter juristisch gebildet oder selbst in der Wohnungswirtschaft tätig ist.
Fazit: Der Vermieter wird gut beraten sein, in den Mietvertrag zumindest eine Bezugnahmeklausel auf die BetrkV aufzunehmen, die »sonstigen Betriebskosten« gemäß § 17 BetrkV genau zu bezeichnen und eine Regelung aufzunehmen, wonach es ihm erlaubt ist, im Lauf des Mietverhältnisses neu entstehende Betriebskosten ebenfalls auf den Mieter umzulegen.
Der Mieter kann naturgemäß bei der Abfassung des Mietvertrages nicht viel mitgestalten, er kann jedoch anhand des Mietvertrages überprüfen, ob er überhaupt abrechenbare Vorauszahlungen schuldet oder ob seine Miete mangels einer wirksamen Vereinbarung eine pauschale Betriebskostenumlage enthält.