Source: http://www.mietrb.de/33178.htm
Timestamp: 2018-01-24 05:33:28
Document Index: 223074170

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536']

BGH 3.7.2013, VIII ZR 191/12
Mietrecht: Formeller KÃ¼ndigungsmangel steht nicht zwangslÃ¤ufig einem Schadensersatzanspruch entgegen
KÃ¼ndigungen von MietverhÃ¤ltnissen, die von sachlichen GrÃ¼nden zur fristlosen KÃ¼ndigung getragen sind, stehen, auch wenn sie an einem formellen MÃ¤ngel leiden, einem auf Â§ 536a Abs. 1 BGB gestÃ¼tzten Ersatz derjenigen SchÃ¤den nicht entgegen, die darauf beruhen, dass die Mieter bestehende MÃ¤ngel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nehmen, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemÃ¤ÃŸen Gebrauch eine den UmstÃ¤nden nach angemessene neue Wohnung anzumieten.
Die KlÃ¤ger hatten im Jahr 2003 eine Wohnung der Beklagten angemietet. Nachdem sie Anfang Januar 2010 einen Schimmelbefall bemÃ¤ngelt und die Beklagte unter Fristsetzung vergeblich zur Beseitigung aufgefordert hatten, verlangten sie mit Anwaltsschreiben erneut eine Beseitigung des Schimmelbefalls und drohten fÃ¼r den Fall der FristversÃ¤umung die KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses an. Ob diesem Schreiben eine Originalvollmacht des Rechtsanwalts beigefÃ¼gt war, blieb streitig. Mit einem weiteren Anwaltsschreiben kÃ¼ndigten sie das MietverhÃ¤ltnis wegen der in ihren Ursachen streitigen Schimmelbildung fristlos, hilfsweise ordentlich.
Die Beklagte lieÃŸ diese KÃ¼ndigung zurÃ¼ckweisen, weil dieser unstreitig keine Vollmacht beigelegt war. Die KlÃ¤ger rÃ¤umten daraufhin die Wohnung und bezogen eine zwischenzeitlich angemietete andere Wohnung. Sie machten neben einem KautionsrÃ¼ckzahlungsanspruch und einem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten Schadensersatz geltend, den sie darauf stÃ¼tzen, dass sie aufgrund von Schimmelbildung in der Mietwohnung zur fristlosen KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses berechtigt gewesen seien.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der KlÃ¤ger hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurÃ¼ck.
Das LG war zu Unrecht davon ausgegangen, dass der von den KlÃ¤gern begehrte Schadensersatz ungeachtet der von ihnen geltend gemachten MÃ¤ngel der Mietwohnung und der hierauf gestÃ¼tzten KÃ¼ndigung allein schon daran scheitere, dass die KÃ¼ndigung aus einem formellen Grund nicht wirksam ausgesprochen worden sei.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hing die Ersatzpflicht fÃ¼r die geltend gemachten SchÃ¤den, auch soweit es um diejenigen Schadensposten ging, welche durch den - unterstellt - mangelbedingten Umzug der KlÃ¤ger in eine andere Wohnung veranlasst waren, nicht von der Wirksamkeit des Ausspruchs der danach an sich berechtigten KÃ¼ndigung der KlÃ¤ger ab. Das Erfordernis der Wirksamkeit des KÃ¼ndigungsausspruchs unabhÃ¤ngig vom Vorliegen eines KÃ¼ndigungsgrundes ergab sich insbesondere nicht aus dem vom LG in Bezug genommenen Senatsurteil vom 13.6.2007 (Az.: VIII ZR 281/06).
Soweit dort ausgefÃ¼hrt wurde, dass nach BGH-Rechtsprechung die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen auÃŸerordentlichen KÃ¼ndigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet ist, ist es - genauso wie in weiteren Fallgestaltungen (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 239/72, VIII ZR 138/91) - immer nur um Fragen des KÃ¼ndigungsgrundes und der Ersatzpflicht fÃ¼r hierdurch verursachte SchÃ¤den gegangen. Mit der Frage, ob zusÃ¤tzliche Voraussetzung fÃ¼r eine Ersatzpflicht auch die formell wirksame AusÃ¼bung eines gegebenen KÃ¼ndigungsrechts ist, hatte sich der Senat bis dahin nicht befasst.
Diese Frage hat der Senat aber nunmehr dahin entschieden, dass die von einem sachlichen Grund zur fristlosen KÃ¼ndigung getragene KÃ¼ndigung eines MietverhÃ¤ltnisses, auch wenn sie - wie hier - an einem formellen Mangel leidet, einem auf Â§ 536a Abs. 1 BGB gestÃ¼tzten Ersatz derjenigen SchÃ¤den nicht entgegen steht, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende MÃ¤ngel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemÃ¤ÃŸen Gebrauch eine den UmstÃ¤nden nach angemessene neue Wohnung anzumieten. FÃ¼r eine zusÃ¤tzliche EinschrÃ¤nkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend, dass diese ungeachtet des KÃ¼ndigungsgrundes, der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Wohnung erst mit Ausspruch einer auch formell in jeder Hinsicht wirksamen KÃ¼ndigung entstehen soll, gibt der Wortlaut des Â§ 536a Abs. 1 BGB nichts her.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 07.08.2013 14:04