Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20270/91
Timestamp: 2019-06-17 22:00:42
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 571', '§ 571', 'BGH', '§ 459', 'BGH', '§ 437', 'BGH', '§ 459', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 459', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 26.02.1993 - V ZR 270/91 - dejure.org
https://dejure.org/1993,1061
BGH, 26.02.1993 - V ZR 270/91 (https://dejure.org/1993,1061)
BGH, Entscheidung vom 26.02.1993 - V ZR 270/91 (https://dejure.org/1993,1061)
BGH, Entscheidung vom 26. Februar 1993 - V ZR 270/91 (https://dejure.org/1993,1061)
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Zugesicherte Eigenschaft - Mietertrag - Grundstückskaufvertrag - Würdigung - Bezifferung der Nettomieteinnahme
Grundstückskaufvertrag; vertragsmäßige Zusicherung von Mieterträgen
Wann liegt eine Zusicherung von Mieterträgen vor? (IBR 1993, 298)
NJW 1993, 1385
MDR 1993, 534
DNotZ 1993, 692
WM 1993, 1254
BB 1993, 821
Eine davon abweichende Auslegung dahin, dass die in den notariellen Kaufvertrag einbezogenen Erklärungen des Verkäufers zu den Mieten nach den Umständen von dem Käufer nicht als eine vertragliche Zusicherung zu verstehen waren, ist zwar nicht ausgeschlossen (Senat, Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385).
aa) Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (…Senat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162, vgl. auch Senat, Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902; Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385;… Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1481; OLG Celle, NJW-RR 1999, 280, 281).
Eine Ausnahme kann sich dann ergeben, wenn der Käufer aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Grundstücks hat, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit den zugesicherten Mieterträgen verbunden werden (…BGH, Urteile vom 3. November 1989 - V ZR 154/88 = WM 1990, 322 = BGHR aaO Zusicherung 1 unter II und vom 26. Februar 1993 - V ZR 270/91 = NJW 1993, 1385 = BGHR aaO Zusicherung 2 unter II 2).
60 Eine davon abweichende Auslegung dahin, dass die in den notariellen Kaufvertrag einbezogenen Erklärungen des Verkäufers zu den Mieten nach den Umständen von dem Käufer nicht als eine vertragliche Zusicherung zu verstehen waren, ist zwar nicht ausgeschlossen (…BGH, Beschluss v. 10.01.2008, a.a.O., Rn.17; weiter Urteil v. 26.02.1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385).
Diese Klausel verlagert lediglich den Zeitpunkt des auf den dinglichen Rechtserwerb abstellenden (…vgl. Palandt/Putzo, § 571 Rn. 13) § 571 BGB vor und stimmt im Kern mit Vertragsregelungen in solchen Fällen überein, die vom Bundesgerichtshof nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtskaufs, sondern in Anwendung der Vorschriften über die Sachmängelhaftung entschieden worden sind (BGH NJW-RR 1990, 1161; NJW 1993, 1385).
Auch die Abrede in Absatz 3 Satz 3 über eine verhältnismäßige Kürzung des Kaufpreises bei einem die Jahressumme von 6, 5 Millionen DM unterschreitenden Mietertrag mag zwar - ebenso wie weitere Vertragsregelungen - bei einem (gewöhnlichen) Kaufvertrag über ein vermietetes Grundstück eine Eigenschaftszusicherung im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB bedeuten (vgl. BGH NJW 1993, 1385); sie führt aber nicht zur Anwendung des § 437 BGB.
Dies gilt nicht nur bei (gewöhnlichen) Kaufverträgen über vermietete Grundstücke, für die im Fall von Mindererträgen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Gewährleistungsregeln über den Sachkauf Anwendung finden (vgl. BGH NJW 1980, 1457; 1981, 46; WPM 1982, 1278; NJW-RR 1990, 972, 1161; NJW 1993, 1385), sondern auch dann, wenn das Rechtsgeschäft wegen seiner besonderen Ausgestaltung, etwa als Bauträgervertrag, eine andere Vertragsform aufweist.
Der schon erwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zufolge haftet zwar der Vorkäufer eines vermieteten Hausgrundstücks grundsätzlich nach §§ 459 Abs. 2, 462, 463 BGB, wenn er dem Käufer einen Mietertrag zugesichert hat, der tatsächlich nicht zu erzielen ist (BGH NJW 1980, 1457; 1981, 46; NJW-RR 1990, 1161; NJW 1993, 1385; vgl. auch BGH NJW 1997, 129).
Eine andere Würdigung kann sich nur aus besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben (BGH, Urteil vom 26.02.1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385, BGH NJW 1990, zitiert nach juris).
Das heißt: Die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge sind als Zusicherung einer Eigenschaft (bzw. Beschaffenheitsvereinbarung) zu verstehen, wenn der Käufer nicht auf Grund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (BGH, NJW 2001, 2551; BGH, NJW-RR 1990, 1161, 1162, vgl. auch BGH, NJW 1990, 902; NJW 1993, 1385; NJW 1998, 534, 535; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1481; OLG Celle, NJW-RR 1999, 280, 281 alle zitiert nach juris ).
Aus ihnen ergeben sich auch nicht besondere Umstände des Einzelfalles, die zu einer anderen Würdigung der vertraglich vereinbarten Zusicherung führen könnten (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385).
aa) Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich er- zielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu ver- stehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andereVorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 22.6.1990 ­ V ZR 126/89 ­, NJW-RR 1990, 1161, 1162, vgl. auch Senat, Urt. v. 3.11.1989 ­ VZR 154/88 ­, NJW 1990, 902; Urt. v. 26.2.1993 ­ V ZR 270/91 ­, NJW 1993, 1385; Urt. v. 24.10.1997 ­ V ZR 187/96 ­, NJW 1998, 534, 535; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1481; OLG Celle, NJW-RR.
Der Mietertrag eines Gebäudes stellt eine zusicherungsfähige Eigenschaft dar (BGH. NJW 1980, 1456, 1457; NJW 1981, 45, 46; NJW 1989, 1795; NJW 2001, 2551 ff.) Auch sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB a.F. zu verstehen, es sei denn, der Käufer hegt aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (BGH NJW-RR 1990, 1161 f.; BGH NJW 1990, 902; BGH NJW 1993, 1385; BGH NJW 1998, 534 f.; OLG Hamm NJW-RR 1995, 1481; OLG Celle NJW-RR 1999, 280 f.).