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Timestamp: 2018-09-20 16:09:06
Document Index: 206389220

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 573', '§543', '§573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§543']

Zum Schutz des Wohnraummieters kann der Vermieter nur bei berechtigtem Interesse ordentlich kündigen, § 573 BGB. Der vertragstreue Mieter soll so vor willkürlichen Kündigungen und dem Verlust seines Lebensmittelpunktes geschützt werden. ( so Begründung in der Bundestagsdrucksache 7/2011) Die Regelung ist nach herrschender Meinung verfassungskonform, wenn sie auch im Einzelfall zu unangemessenen Ergebnissen führen kann.
Abwehr der Abmahnung durch Mieter
- Wohnraum, der nur für vorübergehenden Gebrauch vermietet ist;
- wenn der Wohnraum Teil einer vom Vermieter bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter möbliert vermietet ist, es sei denn, es ist an eine Familie zum dauernden Gebrauch vermietet;
Hier braucht der Vermieter kein berechtigtes Interesse nachweisen, vgl. § 573a BGB, dafür verlängern sich die Kündigungsfristen.
Kommt der Mieter mit der Mietzahlung für zwei Monate in Rückstand, §543 Abs. 3 BGB, so ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Als berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung wird anerkannt, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, §573 Abs.2 S.1 BGB. Entscheidend ist, ob die Vertragsverletzung durch den Mieter den Vermieter in seinen Belangen so beeinträchtigt, daß die Kündigung als angemessene Reaktion erscheint. Hierbei sind die Umstände des Einzelfalls zu bewerten.
Je nach Schwere des Vertragsverstoßes kann bereits der einmalige Vertragsverstoß die Kündigung rechtfertigen. Im Regelfall wird dem Vermieter aber anzuraten sein, den Mieter abzumahnen, also auf die Vertragswidrigkeit seines Tuns oder Unterlassens hinzuweisen. Insoweit hat die Abmahnung eine Klarstellungsfunktion. Siehe dazu aber: Vorherige Abmahnung bei ordentlicher Kündigung erforderlich?
Der Mieter muß in der Regel schuldhaft gehandelt haben, leichte Fahrlässigkeit kann bereits genügen. Der Mieter hat sich auch das Verschulden von Untermietern oder bei ihm wohnenden Personen zurechnen zu lassen. Leben mehrere Mieter in einer Wohnung, reicht es aus, wenn der Kündigungsgrund in einem der Mieter besteht. Falls eine Abmahnung vor Kündigung erforderlich ist, muß sie dann aber allen Mitmietern gegenüber ausgesprochen werden.
Unterlassung von Schönheitsreparaturen, zumindest bei Gefahr für die Mietsache;
Nachhaltige Unterlassung der Gartenpflege;
Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder für seine Familienangehörigen benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ob ein Eigenbedarf vorliegt, ist grundsätzlich nach den Belangen des Vermieters zu beurteilen, BGH WuM 1988, S. 47.
Die Vorschrift verlangt, daß der Vermieter die Räume als Wohnung benötigen muß, die Absicht einer gewerblichen Nutzung (Büro usw.) scheidet somit aus. Die beabsichtigte Einrichtung eines Arbeitszimmers innerhalb der sonst zu Wohnzwecken genutzten Räume ist aber unschädlich.
Auch die gewünschte Nutzung als Ferienwohnung, wenn diese denn in einem entsprechenden Gebiet liegt, reicht aus, wenn die Wohnung dem Vermieter auch zur Verfügung steht und nicht überwiegend an Dritte vermietet werden soll,LG Hamburg in NJW-RR 1992, 1365.
Der begünstigte Personenkreis sind der Vermieter selbst, seine zum Hausstand zählenden Personen, die selbst keinen Hausstand führen und Familienangehörige. Im Einzelnen wurden bereits z.B. anerkannt:
Nichten und Neffen, siehe: Kündigungsgrund Eigenbedarf
Bei entfernteren verwandtschaftlichen Beziehungen wie sie zu Schwagern, Cousinen und Cousins bestehen, ist allerdings vorauszusetzen, daß eine engere familiäre Bindung besteht, also eine persönliche Nähebeziehung, welche der Vermieter begründet darzulegen hat und daß die Freimachung der Wohnung dem Ziel dient, diese verwandtschaftlichen Beziehungen in irgendeiner Weise zu pflegen.
Der Vermieter muß die Wohnung für sich oder für andere begünstigte Personen benötigen. Es reicht dabei aus, daß der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe geltend macht. BGH, WuM 1988, S. 47 bestätigt durch BVerfG , NJW 1989, S. 3007.
Dabei reicht der bloße Selbstnutzungswunsch des Vermieters nicht (mehr) aus, er muß vernünftige Gründe anführen und diese darlegen und notfalls beweisen können. Es ist dabei nicht erforderlich, daß der Wohnbedarf des Vermieters dringend ist oder aus einer Notlage entspringt.
Anerkannte Gründe bei Eigenbedarf:
Leichtere Verwaltung und Wartung des Hauses und Einbauten durch Einzug
Zur Vermeidung einer rechtsmißbräuchlichen Kündigung ist weiter maßgebend, daß sich die beanspruchte Wohnung für den geltend gemachten Bedarf eignet. Eine Wohnung kann ungeeignet sein, wenn der gehbehinderte Vermieter in eine Wohnung einziehen will, die schlechter erreichbar ist als seine bisherige Wohnung.
Hat der Vermieter bei Kündigung eine andere freie Wohnung in seinem Bestand, mit der er ohne wesentliche Abstriche seinen Wohnbedarf befriedigen kann, handelt er nach überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung rechtsmißbräuchlich, wenn er dem Mieter kündigt.
Sollte eine Alternativwohnung erst nach Kündigung verfügbar sein, kann den Vermieter eine Anbietepflicht bei vorheriger Eigenbedarfskündigung treffen.
...ist für den Vermieter gegeben, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Auf die Motive des Vermieters kommt es grundsätzlich nicht an, diese sind allenfalls im Rahmen der Rechtsmißbräuchlichkeit zu prüfen.Der erhebliche Nachteil ist an den Umständen des Einzelfalls zu begründen. Der Nachteil des Vermieters braucht die durch die Kündigung dem Mieter entstehenden Nachteile nicht weit übersteigen.
Mit einer wirtschaftlichen Verwertung ist jeder Einsatz eines Grundstücks zu wirtschaftlichen Zwecken des Vermieters gemeint, der Vermieter muß nicht Eigentümer sein. Angemessen ist eine Verwertung dann, wenn sie rechtmäßig ist, sich also im Rahmen der geltenden Rechts- und Sozialordnung hält, LG Stuttgart in DWW 1995, S. 143. Der Vermieter, der nicht Eigentümer ist, kann also als Kündigungsgrund nicht "Verkauf" benennen, da er über das Eigentum an der Wohnung nicht verfügen darf.
Der Vermieter hat bei der Kündigung die konkret dargelegten Vorteile aufzuzeigen, die er sich von der Modernisierung, dem Umbau oder dem Verkauf ( deutlich höherer Preis) verspricht und weiter anzugeben, warum seiner Ansicht nach das bestehende Mietverhältnis ihn an den Maßnahmen hindert.
Der Vermieter muß durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden, eine bloße Erschwerung oder kürzere Verzögerung genügen nicht. Die Verwertung muß somit von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängen, siehe hierzu auch die Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 28.01.2009: Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung als Kündigungsgrund.
Neben oder an Stelle der genannten Kündigungsgründe kann der Vermieter weitere Kündigungsgründe anführen, da die obige Aufzählung nicht abschließend ist, wenn sie denn ebenso schwer wiegen wie die genannten, z.B.:
- Kündigung von Werkmietwohnungen, wenn das Arbeitsverhältnis beendet ist und der Arbeitgeber die Wohnung wieder an Werksangehörige weitervermieten will;
- wenn der Vermieter aufgrund behördlicher Auflagen Maßnahmen ergreifen muß, die eine Beendigung des Mietverhältnisses erfordern, z.B. Abriß, Sanierung;
-wenn der Untervermieter dem Untermieter kündigen will, weil sein Vertrag endet;
Verkürzt gesagt bedeutet das, dass eine Abmahnung dann erforderlich sein dürfte, wenn dem Verstoß oder den Verstößen an sich kein erhebliches Gewicht zukommt und erst die Mißachtung der Abmahnung, die den Mieter ja an die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten erinnern soll, zu einer nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzung führt. Eine generelle Grenze wann eine Abmahnung erforderlich ist oder nicht, kann so nicht gezogen werden, es kommt auf den konkreten Einzelfall an. Aber: Für die fristlose Kündigung wird schon von Gesetzes wegen in der Regel eine Abmahnung oder eine gleichwertige Erinnerung erforderlich sein, vergleiche §543 BGB, da die Folgen für den betroffenen Mieter ungleich härter sind.