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Timestamp: 2016-10-22 03:40:22+00:00
Document Index: 312648825

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 76', 'art. 51', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 269', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ']

4A_171/2010 (19.07.2010)
Fondation A.________, repr�sent�e par Me Pascal P�troz,
F.B.________, repr�sent�s par Me Romolo Molo,
recours contre l'arr�t rendu le 15 f�vrier 2010 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Selon contrat conclu le 31 janvier 2008 avec la Fondation A.________, H.B.________ et F.B.________ ont pris � bail un appartement de six pi�ces au cinqui�me �tage d'un b�timent sis � Gen�ve, avenue .... Le loyer annuel net �tait fix� � 47'400 fr. alors que, selon l'avis officiel de fixation du loyer initial, le loyer ant�rieurement per�u s'�levait � 45'000 francs. L'augmentation �tait ainsi motiv�e: � adaptation des loyers � ceux usuels d'objets comparables dans la localit� ou le quartier (art. 269 let. a CO) �.
Le bail a d�but� le 1er mars 2008.
Le 13 mars 2008, devant la commission de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, H.B.________ et F.B.________ ont ouvert action contre la Fondation A.________. Leur demande tendait � faire r�duire le loyer annuel net de l'appartement au montant de 24'000 francs. La d�fenderesse devait �tre condamn�e � rembourser aux demandeurs les sommes pay�es par eux, � titre de loyer, au del� de ces m�mes montants, avec int�r�ts au taux de 5% par an. La garantie que les demandeurs avaient constitu�e en faveur de l'autre partie, aupr�s d'un �tablissement bancaire, devait �tre modifi�e en cons�quence.
La d�fenderesse a conclu au rejet de l'action. Elle a produit divers documents concernant des logements cens�ment comparables dans le quartier. Invit�e par le tribunal � produire les renseignements n�cessaires � un calcul du rendement de l'immeuble, elle s'y est refus�e en indiquant qu'elle se pr�vaudrait des statistiques cantonales.
Le tribunal a effectu� une visite de l'appartement et des parties communes du b�timent le 23 f�vrier 2009.
Le tribunal s'est prononc� le 25 mai 2009. Accueillant partiellement l'action, il a fix� le loyer annuel net de l'appartement � 36'000 fr.; il a condamn� la d�fenderesse � � rembourser le trop-per�u de loyer � et il a r�duit la garantie de loyer au montant de 9'000 francs. Selon son jugement, la d�fenderesse a �chou� dans la preuve des loyers de logements comparables dans le quartier, preuve qui lui incombait. Elle n'a pas fourni les renseignements n�cessaires � un calcul du rendement de l'immeuble, de sorte que le loyer nouvellement fix�, et convenu entre les parties, doit �tre pr�sum� abusif. Il appartenait alors au tribunal de fixer le loyer initial d'apr�s la statistique cantonale, en tenant compte des caract�ristiques de l'appartement concern�. D'apr�s les constatations faites sur place, l'appartement comprend cinq pi�ces et il y a lieu de se r�f�rer � la statistique relative aux logements de cette cat�gorie.
La d�fenderesse a appel� du jugement pour r�clamer que le loyer initial f�t fix� � 45'678 fr. d'apr�s la statistique cantonale relative aux logements de six pi�ces. Elle faisait grief aux premiers juges de n'avoir pas compt� comme pi�ce la salle � manger de l'appartement.
La Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 15 f�vrier 2010; elle a confirm� le jugement. En raison de la nature de la cause, selon le droit cantonal de proc�dure, elle ne contr�lait les constatations de fait du tribunal qu'avec un pouvoir d'examen limit�.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, la d�fenderesse requiert le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que le loyer annuel net de l'appartement soit fix� � 45'678 francs.
Le recours est dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Ses auteurs ont pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF). La valeur litigieuse correspond � vingt fois la part du loyer annuel encore contest�e dans cette m�me instance (art. 51 al. 1 let. a, 51 al. 4 LTF; ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399; 118 II 422 consid. 1 p. 424); elle exc�de le minimum l�gal de 15'000 fr. pr�vu en mati�re de droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours a �t� introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF).
La d�fenderesse ne met pas en doute que le loyer pr�vu dans le contrat du 31 janvier 2008 f�t abusif au regard des art. 269 et 269a CO, ni qu'il appart�nt au Tribunal des baux et loyers d'appr�cier et de fixer le loyer initial � acquitter par les demandeurs. Elle ne conteste pas non plus qu'� cette fin, la statistique officielle du canton de Gen�ve p�t �tre prise en consid�ration. Elle se plaint seulement d'une constatation erron�e du nombre des pi�ces de l'appartement, conduisant � un choix �galement erron� dans les cat�gories distingu�es par la statistique. Elle invoque surtout la protection contre l'arbitraire conf�r�e par l'art. 9 Cst.
En ce qui concerne l'appr�ciation des preuves et la constatation des faits, l'autorit� tombe dans l'arbitraire et elle viole donc cette disposition constitutionnelle lorsqu'elle ne prend pas en consid�ration, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, sur la base des �l�ments recueillis, elle parvient � des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1; voir aussi ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62). Selon la jurisprudence relative aux recours form�s pour violation de droits constitutionnels (art. 106 al. 2 ou 116 LTF), celui qui se plaint d'arbitraire doit indiquer de fa�on pr�cise en quoi la d�cision qu'il attaque est entach�e d'un vice grave et indiscutable; � d�faut, le grief est irrecevable (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254; 133 II 396 consid. 3.2 p. 400).
Le Tribunal des baux et loyers a retenu � titre de � pi�ce � chacune des trois chambres � coucher, la cuisine et le salon. Il a exclu la salle � manger au motif que ce local n'a pas de fen�tre ouvrant sur l'ext�rieur du b�timent. A ce sujet, le jugement fait r�f�rence � diverses dispositions de la l�gislation cantonale sur les constructions, relatives aux exigences minimales � respecter pour les locaux d'habitation, et sur les logements dont le canton de Gen�ve encourage la construction.
La d�fenderesse affirme que sur la base des preuves disponibles, il fallait constater que la salle � manger communique avec le salon par une � grande baie vitr�e �, que les surfaces cumul�es du salon et de la salle � manger exc�dent 29 m� et que cet � espace communautaire � compte par cons�quent, au regard de la l�gislation sur l'encouragement � la construction de logements, pour deux pi�ces.
Aux fins de motiver son recours et �tablir une mise en oeuvre arbitraire de la statistique concern�e, la d�fenderesse devait d�montrer que les crit�res appliqu�s par le Tribunal des baux et loyers pour le d�nombrement des pi�ces de l'appartement, crit�res confirm�s par la Chambre d'appel, divergent manifestement et dans une mesure importante de ceux utilis�s par les auteurs de cette m�me statistique. Or, la d�fenderesse ne tente m�me pas une pareille d�monstration et on ignore totalement de quelle mani�re les donn�es sont relev�es et class�es en vue de la confection de la statistique. La d�fenderesse discute seulement la l�gislation mentionn�e par les pr�c�dents juges, laquelle n'a aucun rapport avec cette �tude scientifique. M�me s'il �tait d�montr� que leurs consid�rations fond�es sur cette l�gislation soient arbitraires, il n'en r�sulterait pas encore, faute d'un lien pertinent avec l'objet du litige, que la statistique des loyers soit elle aussi utilis�e d'une fa�on manifestement erron�e.
La d�fenderesse argue encore du contrat et du proc�s-verbal d'�tat des lieux d'entr�e, l'un et l'autre souscrits aussi par les demandeurs, o� il est fait mention d'un appartement de six pi�ces. Contrairement � son opinion, ces documents ne suffisent pas � r�v�ler une erreur flagrante dans le d�nombrement que les juges ont fait d'apr�s leurs propres observations, sur place, et leur propre appr�ciation. D�ment interpr�t� selon le principe de la confiance (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681), le contrat ne peut pas non plus �tre compris en ce sens que les parties auraient fix� conventionnellement le nombre des pi�ces dans la perspective d'une hypoth�tique application de la statistique cantonale des loyers.
Le recours se r�v�le priv� de fondement, dans la mesure o� l'argumentation pr�sent�e est recevable. A titre de partie qui succombe, la d�fenderesse doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels les demandeurs peuvent pr�tendre.
La d�fenderesse versera une indemnit� de 6'000 fr. aux demandeurs, cr�anciers solidaires, � titre de d�pens.