Source: https://blogavocat.fr/space/marie-lise.assouslegrand/tag/droit%20de%20pr%C3%A9emption
Timestamp: 2020-08-03 10:20:40+00:00
Document Index: 108842583

Matched Legal Cases: ["l'article 1998", 'art. 69', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 83', 'art. 69']

La notification faite par le notaire au profit de la SAFER titulaire d’un droit de préemption rend la vente parfaite.
Par assouslegrand le 08/10/19
Le notaire étant investi d'une mission légale d'information du prix, des charges, des conditions et des modalités de la vente projetée, la SAFER peut légitimement croire, en l'absence d'élément contraire, que le vendeur se trouve engagé dans le cadre de la réalisation de la vente.
La société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne Périgord (la Sogap), ayant reçu d'un notaire une notification valant offre de vente d'une parcelle de terre qui appartenait à D... X..., a déclaré exercer son droit de préemption.
D... X... a cependant indiqué renoncer à la vente.
La SAFER a assigné le vendeur en constatation de la vente à son profit et en paiement de dommages et intérêts.
La SAFER a fait valoir que l'acceptation par une Safer des prix et conditions d'une vente de terres que le notaire instrumentaire lui a notifiés rend la vente parfaite, le notaire disposant des pouvoirs nécessaires pour engager le vendeur sauf preuve contraire.
Pour rejeter la demande de la SAFER, la cour d’appel retient que la volonté du propriétaire de vendre la parcelle litigieuse n'est pas suffisamment démontrée, en l'absence d'écrit ou d'avant contrat établi entre les parties et de démarches de D... X... auprès du notaire .
La Cour de cassation fait valoir en effet, qu'en statuant ainsi, sans caractériser d'élément permettant de mettre en cause le fait que la SAFER ait pu légitimement croire que le notaire, officier public et ministériel, avait le pouvoir d'engager D... X..., la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil, et ensemble les articles L. 412-8 et R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime .
Cass. 3e civ., 4 juill. 2019, n° G 18-16.915, n° 626 F-D
Droit de préférence et droit de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 hectares. Modalités de mise en oeuvre des articles L331-19 à L331-24 du code forestier
Par assouslegrand le 12/01/16
Ce point a pour objet de rappeler les modalités d'application es dispositions modifiées et des dispositions nouvelles du code forestier relatives aux droits de préférence et droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 hectares .
Textes de référence :articles L331-19 à L 331-24 du Code forestier
I - Les droits de préférence dans le Code forestier modifié
A- Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés (articles L331-19 à 21)
Pour mémoire, la loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010 avait déjà instauré un droit de préférence au profit des propriétaires des parcelles boisées contiguës, en cas de vente d’une parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares, ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci. Ultérieurement, ce droit de préférence avait été codifié dans les articles L331-19 à L331-21 du Code forestier.
Des modifications ont été apportées par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt au dispositif connu, à savoir :
1° Les modalités de notification des projets de vente des parcelles forestières de moins de 4 ha.
La possibilité laissée au vendeur de rendre public le prix et les conditions de la cession projetée par simple voie d’affichage en mairie et publication d’un avis dans un journal d’annonces légales est maintenant limitée au cas où le nombre de propriétaires de parcelles boisées contiguës est égal ou supérieur à 10 (art L331-19 du CF).
En revanche, lorsqu’il se trouve moins d’une dizaine de propriétaires de parcelles boisées contiguës, le vendeur est tenu de leur notifier individuellement le prix et les conditions de la cession projetée, soit par une lettre avec accusé de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre, soit par remise contre récépissé.
2° La liste des cas dans lesquels le droit de préférence ne s’applique pas passe de huit à neuf .
Conformément à l’article L331-21 du Code forestier modifié, ce droit de préférence ne s’applique pas dans les neuf cas suivants, à savoir lorsque le projet de vente est prévu :
1. Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts ;
2. En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime
(« Aménagement foncier rural »);
3. Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin
ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus ;
4. Pour la mise en oeuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;
5. Au profit d'un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L331-19 ;
6. Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété ;
7. Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;
8. Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ;
9. Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.
3° Le délai au terme duquel le droit de préférence n’est plus opposable en l’absence de réalisation de la vente passe de deux à quatre mois (art L331-19).
Par ailleurs, il est désormais précisé que l’absence de réalisation de la vente doit résulter d’une défaillance de l’acheteur.
B- Création d’un droit de préférence au profit de la commune sur laquelle se situe la propriété boisée en vente (article L331-24)
L’article 69 de la loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt a créé une nouvelle section au sein du code forestier (« Prérogatives des communes et de l’État ») qui consacre à l’article L331-24 un droit de préférence en faveur de la commune :
-en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha,
-ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celles-ci, dès lors que les parcelles en cause sont situées sur son territoire, sans condition de proximité.
Le vendeur notifie par lettre recommandée avec accusé de réception le prix et les conditions projetées pour la vente au maire.
Ce dernier dispose de 2 mois, à compter de la réception de la déclaration de préférence, pour exercer ou non sa préférence. Au-delà de ce délai, son droit de préférence n'est plus opposable au vendeur.
En cas de pluralité de titulaires de droits de préférence candidats à l’achat, le vendeur choisit librement son acquéreur.
Par renvoi à l'article L331-21 du Code forestier, ce droit de préférence ne s’applique pas dans les neuf cas listés ci-dessus.
Toute vente opérée en violation du droit de préférence est nulle (l’action en nullité est prescrite dans le délai de 5 ans).
Dans un délai de 5 ans à compter de leur incorporation au domaine communal, les biens acquis sont soumis au régime forestier (cf. l'article L211-1 du CF).
II - Les droits de préemption dans le Code forestier modifié
A-Création d’un droit de préemption au profit de la commune en cas de contiguïté avec la parcelle boisée à vendre (article L331-22)
La commune qui possède une parcelle boisée, soumise à un document d'aménagement (visé à l'article L122-3, 1°, a) du Code forestier) contiguë à une parcelle boisée mise en vente, bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente :
- d'une parcelle de moins de 4 hectares, classée au cadastre en nature de bois et forêts,
- ou d'une parcelle, quelle que soit sa superficie, dont le vendeur est une personne publique, lorsque ces bois sont soumis au régime forestier en application de l'article L211-1, I, 2° du Code forestier.
Le vendeur notifie au maire le prix et les conditions prévues pour la vente par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans ce cas, le droit de préférence des voisins de l'article L331-19 n'est pas applicable.
B- Création d’un droit de préemption au profit de l’État si la forêt domaniale jouxte la parcelle boisée à vendre (article L331-23)
L'État bénéficie d'un nouveau droit de préemption en cas de vente d'une propriété classée en nature de bois de moins de 4 hectares lorsqu’une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente (art. L331-23 du code forestier, créé par la loi n° 2014-1170 du 13 oct.2014, art. 69).
L'officier public en charge de la vente informe le représentant de l'État dans le département (préfet ou directeur départemental des territoires, service en charge de la forêt).
Ce droit de préemption de l’État prime sur celui de la commune prévu par l’article L331-22 (commune possédant une parcelle boisée contiguë et sur le même territoire) et sur le droit de préférence reconnu au propriétaire privé voisin (article L331-19).
L’État peut exercer son droit de préemption dans les trois mois de la réception par le préfet de la notification du projet de vente par l’officier public chargé de la vente.
Notifier la Safer un projet de cession exemptée du droit de préemption ne vaut pas offre de vente
Par assouslegrand le 22/12/15
La déclaration à la Safer d'un projet de cession non soumis à son droit de préemption (C. rur. art. R 143-9) ne vaut pas offre de vente de sorte que le vendeur peut valablement revenir sur sa décision même si la Safer a notifié son intention de préempter.
Il a été notifié à la Safer Provence Alpes Côte d'Azur le 7 janvier 2008 une déclaration d'opération exemptée du droit de préemption .
A la suite de la décision de la Safer Provence Alpes Côte d'Azur de préempter le bien dont s'agit Mme Marcelle X... a décidé de ne pas poursuivre la cession de son immeuble à M. Raymond Y... .
La Cour de cassation confirme que la déclaration prévue à l’article R 143-9 ne vaut pas offre de vente, de sorte que la notification par la Safer de son droit de préemption n’a pas eu pour effet de rendre la vente parfaite et que la venderesse pouvait valablement revenir sur sa décision de vendre.
Vente globale de biens mixtes : la SAFER ne peut exercer son droit de préemption
Par assouslegrand le 15/12/15
Telle est l'analyse que consacre la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 30 septembre 2015.
Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 juin 2014), il apparaît que Mme X... a signé avec les consorts Y..., un compromis de vente portant sur plusieurs parcelles .
Le notaire a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Gascogne Haut-Languedoc (la SAFER) une déclaration d'intention d'aliéner en précisant qu'une des parcelles sur laquelle étaient implantées trois granges, n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER.
La SAFER a néanmoins décidé de préempter l'ensemble des parcelles faisant l'objet du compromis de vente.
Les consorts Y... ont sollicité l'annulation de la décision de préemption et a été suivie par la cour d’appel de Toulouse qui a prononcé l’annulation de la décision de préemption.
La SAFER conteste cette décision d’annulation devant la Cour de cassation.
En effet, la SAFER fait valoir :
1°/ qu’en cas de vente globale de diverses parcelles dont certaines sont soumises au droit de préemption et d'autres non, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité des parcelles.
2°/ qu'en cas de vente d'une parcelle de nature mixte, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité de la vente lorsque la partie agricole de la propriété en cause est prépondérante sur la partie non préemptable, simple accessoire des biens vendus en bloc.
En l'espèce, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la SAFER Gascogne Haut-Languedoc que les seize parcelles vendues ont une superficie totale de 7 ha, 82 a et 10 ca et qu'une seule d'entre elle, d'une superficie de 12 a et 32 ca ne serait pas soumise au droit de préemption de la SAFER.
Selon la Cour de cassation, s'agissant d'une vente globale de plusieurs parcelles contiguës n'ayant fait l'objet que d'un seul acte, l'exercice par la SAFER de son droit de préemption ne pouvait conduire à une division forcée de l'objet de la vente.
En conséquence, la SAFER ne disposait pas du droit de se porter acquéreur de la totalité du bien vendu et la décision de préemption devait être annulée.
Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-22.262, n° 985 D
Par assouslegrand le 13/10/15
Vente de parcelles forestières: application du droit de préférence et de préemption
Par assouslegrand le 16/06/15
La Direction générale de la performance économique et environnementale des entreprises, a émis, à destination des DRAFF, DAAF, DDT(M), DD(CS)PP, une instruction technique du 3 juin 2015, dont l'objet est de préciser les modalités d'application dans les départements du code forestier issues de la loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (LAAF) n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 et relatives aux droits de préférence et droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha.
- aménage le droit de préférence accordé aux propriétaires voisins,
- crée un droit de préférence et un droit de préemption au profit des communes,
- ainsi qu'un droit de préemption au profit de l'Etat avec pour objectif le regroupement des parcelles boisées aujourd'hui trop dispersées pour être exploitées de façon rentable.
L'instruction confirme, par ailleurs, la primauté du droit de préemption de l'Etat sur celui institué au profit des communes et sur le droit de préférence reconnu au propriétaire privé voisin du vendeur.
Droits de préférence dans le Code forestier modifié
I-1 : Au profit des propriétaires de terrains boisés (articles L 331-19 à 21)
La loi de modernisation de l'agriculture du 27 juillet 2010 a instauré un droit de préférence au profit des propriétaires de parcelles boisées contiguës, en cas de vente d'une parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d'une superficie inférieure à 4 ha, ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci.
La LAAF du 13 octobre 2014 a apporté des modifications à ce dispositif :
- la possibilité pour le vendeur de rendre public le prix et les conditions de la cession par voie d'affichage en mairie et publication d'un avis dans un journal d'annonces légales est limitée au cas où le nombre de propriétaires de parcelles boisées contiguës est égal ou supérieur à 10 (C. for. art. L. 331-19).
En dessous de ce nombre, le vendeur doit obligatoirement notifier individuellement le prix et les conditions de la cession projetée soit par lettre recommandée avec avis de réception à l'adresse enregistrée au cadastre, soit par remise contre récépissé;
- le délai au terme duquel le droit de préférence n'est plus opposable passe, en l'absence de réalisation de la vente, de 2 à 4 mois. De surcroît, il est maintenant précisé que l'absence de réalisation de la vente doit résulter de la seule défaillance de l'acheteur (C. for. art. L. 331-19).
A noter que ce droit de préférence ne s’applique pas dans les cas suivants :
Art. L. 331-21 Le droit de préférence prévu à l'article L. 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir:
1o Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts;
2o En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime;
3o Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus;
4o Pour la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique;
5o Au profit d'un co-indivisaire [coïndivisaire] quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L. 331-19;
6o Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété;
(L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 83) «7o Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale;»
(L. no 2014-1170 du 13 oct. 2014, art. 69-III-6o) «8o Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non;
«9o Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.» — [Anc. art. L. 514-3.]
I-2 : Création d’un droit de préférence au profit de la commune sur laquelle se situe la propriété boisée en vente (article L331-24)
La LAAF du 13 octobre 2014 aux termes de son article 69, a instauré un droit de préférence en faveur de la commune en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celles-ci, dès lors que les parcelles, objet de la cession, sont situées sur son territoire.
Aucune condition de proximité avec des parcelles appartenant à la commune n'est fixée (C. for., art . L. 331-24).
Toute vente opérée en violation de ce droit est nulle ; l'action en nullité étant prescrite dans le délai de 5 ans.
Les biens ainsi acquis et incorporés au domaine communal doivent être soumis au régime forestier dans les 5 ans.
Le vendeur doit notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, le prix et les conditions projetées pour la vente au maire de la commune concernée.
Ce dernier dispose de 2 mois, à compter de la réception de la notification, pour exercer ou non le droit de préférence. Au-delà de ce délai, son droit de préférence n'est plus opposable au vendeur.
Remarque : ce droit de préférence ne s'applique pas non plus dans les 9 cas mentionnés à l'article L. 331-21du code forestier.
II- Droits de préemption dans le Code forestier modifié
La LAAF du 13 octobre 2014 a créé, au profit des communes et de l'Etat, des droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha.
Ces droits de préemption ne peuvent s'exercer que dans des contextes spécifiques précisés par le législateur.
II-1 : Droit de préemption au profit de la commune en cas de contiguïté avec une parcelle boisée à vendre (article L 331-22)
La commune possédant une parcelle boisée soumise à un document d'aménagement contiguë à une parcelle boisée mise en vente bénéficie désormais d'un droit de préemption (C. for. art. L. 331-22).
La vente doit concerner :
-soit une parcelle de moins de 4 ha classée au cadastre en nature de bois ;
-soit une parcelle, quelle que soit sa superficie, dont le vendeur est une personne publique, lorsque ces bois sont soumis au régime forestier en application de l'article L. 211-1, I, 2° du code forestier.
Par lettre recommandée avec avis de réception, le vendeur doit notifier le prix et les conditions de la vente au maire de la commune concernée. Ce dernier dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification pour faire savoir au vendeur qu'il exerce le droit de préemption aux prix et conditions indiqués. Dans cette hypothèse, le droit de préférence au profit de propriétaires voisins édicté à l'article L.331-19 du code forestier n'est pas applicable.
II-2 : Droit de préemption au profit de l'Etat si une forêt domaniale jouxte une parcelle boisée à vendre (article L331-23)
L'Etat bénéficie désormais d'un droit de préemption en cas de vente d'une propriété de moins de 4 hectares classée en nature de bois lorsqu'une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente (C. for., art. L. 331-23).
L'officier public en charge de la vente doit informer le représentant de l'Etat dans le département (préfet ou directeur départemental des territoires, service en charge de la forêt).
A compter de la réception de la notification du projet de vente, l'Etat dispose d'un délai de 3 mois pour faire connaître au vendeur qu'il exerce le droit de préemption. En cas de silence, l'Etat est réputé renoncer à son droit.
L'objet du droit de préemption de l'Etat porte plutôt sur le désenclavement de forêts domaniales, les perspectives de gestion sylvicole de la forêt.
Instruction technique du 3 juin 2015 Bureau Réglementation et Opérateurs Forestiers