Source: http://www.saberimobiliario.com.br/2016/07/artigo117-na-procuracao-de-compra-e.html
Timestamp: 2016-12-05 08:26:21+00:00
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SABER IMOBILIÁRIO: ARTIGO 117 NA PROCURAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
117 NA PROCURAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
O artigo 117 do Código Civil facilita a compra e venda de imóveis quando o vendedor não pode esperar a
escritura pública. Contrato com si mesmo.
No Código Civil 1916, art.1.133 era proibido ao mandatário (procurador) do proprietário do imóvel,
transferir para si mesmo a propriedade do bem e desta forma não se podia
determinar ao comprador que este fosse ao mesmo tempo o procurador do vendedor.
Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, a lei foi modificada e passou a
permitir que o comprador uma vez designado pelo vendedor como seu procurador
possa transferir o imóvel para si ou para terceiros desde que conforme previsão
legal e normativa e sendo da vontade do mandante. O artigo 117 passou então a prever esta possibilidade desde que na
procuração pública conste expressamente a citação a este artigo e a permissão
do mandante.
Segundo entendimento e
discussões mesmo não havendo a informação deste artigo 117 na procuração é possível que o mandatário transfira para
si o imóvel podendo ser anulado ou não, esta transferência. Para evitar
contestações, inserir o artigo 117
nas procurações é a melhor opção e não custará mais por essa informação.
O artigo determina ser
“anulável” se nada for informado na procuração.
Semelhança com outras
Alguns confundem esta
procuração com a “procuração em causa própria”. São diferentes. Esta procuração
de compra e venda de imóveis com ou sem esta clausula somente tem valor se o
mandante (vendedor) estiver vivo, devendo assim ser usada em curto espaço de
tempo. Se antes do registro do imóvel em nome do mandatário (comprador) o
mandante (vendedor) ou mandatário (comprador) vier a falecer a procuração perde
valor e o registro da escritura pública poderá não ser efetivado pelo Cartório
de Imóveis. Portanto este tipo de procuração pode ou não ter data de vencimento
e pode perder a eficácia com a morte do mandante além de ser possível sua revogação.
Na “procuração em causa
própria” a mesma permanece válida após o falecimento do mandante (vendedor)
permitindo que o mandatário (comprador) determine a data em que fará a
transferência para o seu nome e uma vez concluída não poderá ser revogada.
Constará preço, condição, quitação e passível ou não de recolhimento do imposto
de transmissão (norma administrativa estado do RS).
Ambas as procurações não dispensam que seja feita a escritura
pública de transmissão de propriedade ou seja não são diretamente levadas a
registro, devendo o mandatário providenciar a escritura e registro desta na
matricula do imóvel se for o caso.
No RS a procuração em causa
própria continua sendo muito utilizada apesar da procuração contendo o artigo 117 ter crescido bastante, não
caiu em desuso como em alguns estados.
Informação ao Tabelionato
È interesse das partes
comunicar ao Tabelionato que o artigo
117 do Código Civil deverá constar da procuração e verificar se foi
inserida quando da leitura antes de assinar. Deverá conter mais ou menos a
informação no modelo abaixo Modelo ... pela outorgante me foi
dito que nomeia e constitui seu bastante procurador, Fulano de Tal, brasileiro,
casado, aposentado, residente e domiciliado a (endereço completo), inscrito no
CPF xxxx e portador da cédula de identidade nº xxxxx – SSP- estado, para o fim
especial de vender, prometer vender, ceder direitos ou por qualquer outra forma
ou título, alienar a quem quiser, inclusive
para si, de acordo com o artigo 117, e parágrafo único do Código Civil
Brasileiro, pelo preço e condições que ajustar, o imóvel, a saber.....
Código Civil de 2002 artigo
“Salvo se o permitir a lei ou
o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu
interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo”.
Parágrafo único: para esse
efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por aquele
em quem os poderes houverem sidos substabelecidos
clausula de ser a procuração irrevogável por falta de previsão legal. Neste
caso deveria ser feita uma procuração em causa própria esta sim com previsão
legal e irrevogabilidade.
Confiança no mandatário
Estabelecer um procurador em
quem você não confia é um risco. A procuração contendo ao artigo 117 permite ao mandatário (comprador) negociar livremente,
mas prestar contas ao mandante (vendedor) não está dispensado. Por não conter
preço, prazos e formas de pagamento deve-se ter o cuidado de concluído o
negócio saber exatamente o que foi feito evitando assim problemas com imposto
de renda do mandante. Imagina-se a situação de combinar a venda por um valor e
o mandatário passar a escritura por valor menor ou maior pois tem poderes para
livremente agir. O artigo 117, não isenta o mandatário de prestar contas ao
mandante mesmo que transferido o imóvel para si mesmo.
Em geral o pagamento vai sendo
efetivado conforme o andamento da transferência do imóvel e em alguns casos o
pagamento se dá no ato da procuração, integral. Livre escolha das partes. Leitura recomendada
Anônimo27/07/16 12:57Gostaria de parabenizá-la pelo blog! É de muita valia! Tenho uma dúvida.... Quais são as complicações do fiador ser de outro estado? ObrigadaResponderExcluirRespostasMaria Angela27/07/16 16:11Olá, Obrigado. Fiador de outro estado somente se aceita quando se tem uma imobiliária com grande estrutura para conseguir cumprir a lei. em caso de justiça fica muito caro enviar citações e notificações judiciais para o endereço do fiador. Imagina uma citação de cobrança de aluguéis sendo enviada de um cartório judicial para outro por carta rogatória, é caríssimo. Penhora de bens, ação judicial movida no domicilio do réu, etc. não se recomenda.AbraçosExcluirResponderUnknown03/08/16 20:36Parabéns pelo teu blog, e gostaria de sanar uma dúvida, se outorgado com a procuração contendo o art.117 CC, ele pode entrar com ação judicial em nome próprio para defesa do imóvel da procuração? Ou tem que ser no nome do outorgante?att, AdrianaResponderExcluirRespostasMaria Angela04/08/16 09:39Oi Adriana, essa procuração é para compra e venda do imóvel, qualquer outra situação não está incluída. o artigo em questão autoriza a alienação em nome próprio. Qualquer problema com o imóvel até a mesma ser concluída responde o atual proprietário .abraçosExcluirResponderAnônimo25/09/16 10:43Olá! Tenho um imóvel comercial e vou alugar sem fiador e caução,neste caso posso cobrar o aluguel antecipado?! Tem algum modelo de contrato que eu possa seguir?! Obrigado.Patricia.ResponderExcluirRespostasMaria Angela25/09/16 11:36Olá. Sim podes cobrar até o 6º dia útil do mês que será utilizado, inicia o contrato já cobrando o aluguel do mês vigente. se por acaso o locatário inicia o contrato por exemplo, no dia 25 de setembro cobras os 5 dias pró-rata e depois de 1º até 6 de outubro cobras o aluguel de outubro e assim por diante.O contrato comercial deve ser especifico pois é livre acordo entre as partes em algumas clausulas, não disponho de modelos deste tipo.AbraçosExcluirResponderAdicionar comentárioCarregar mais...
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