Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15969460_2016_4/1/
Timestamp: 2020-08-05 02:34:57
Document Index: 140335453

Matched Legal Cases: ['§ 19', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 242', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 5', '§ 12', '§ 12', '§ 5', '§ 12', 'BGH', '§ 12', '§ 12', 'BGH', '§ 536', '§ 242', '§ 280', '§ 535', 'BGH', '§ 10', '§ 558', '§ 10', '§ 8', '§ 10', '§ 10', '§ 241']

Mieter-Magazin Issue 2016,4 - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Mieter-Magazin Issue 2016,4
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-8004013
Full text: Mieter-Magazin Issue 2016,4
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-8004013
Was Sie über die
BMVBezirksmitgliederversammlungen
Hier Landflucht,
dort stadtflucht
Seniorenresidenz am Hackeschen Markt:
Keine rosigen Aussichten .......................................................
Berliner Mietspiegel 2015:
Vermieterangriffe von Gerichten abgeschmettert .................
IBB-Wohnungsmarktbericht 2015:
Neubau an den Erfordernissen vorbei ....................................
Buchtipp: Vorbild für die Zukunft der Stadtgestaltung ..........
Werner Orlowsky gestorben:
Betroffener, Politiker, Wanderprediger ..................................
Mittelheide Köpenick: Betrüblicher Ausblick .........................
Zwinglistraße 36: Der Berater ist der Vertreiber .....................
Buchtipp: Berlins neue Gärten ...............................................
Wohnungsbau auf der Fischerinsel:
Fakten schaffen mit der Kettensäge ......................................
Stromversorgung: Vattenfall leitet Kosten durch ...................
Fernwärme: Gefangene Kunden ............................................
Buchtipp: Die neue Platte heißt Modul ..................................
Urteil des OLG Bamberg:
Makler muss Energiekennwert nennen ..................................
Müllmanagement: Billiger wird‘s nicht immer .......................
Bauherrenpreis Neubau: „Tragbare Kosten“ sind relativ ........
Friedelstraße 54: Mit der Kommunikation hapert es ..............
Bei ausufernden und unbedachten
Mietminderungen riskiert
man im ungünstigsten der Fälle
die Kündigung der Wohnung.
Was Sie über die Mietminderung wissen sollten! ................. 14
Experimentelles Bauen:
Ideen auch für schwierige Flächen .........................................
Berlins Müllabfuhr:
Vom Gassenmeister zum Recycling .......................................
10 Fragen zu staatlichen und kommunalen Leistungen:
Beihilfen zum Wohnen ..........................................................
Wanderungsbewegungen in Deutschland:
Hier Landflucht, dort Stadtflucht ...........................................
Der Senat suchte für den Neubau nach
Ideen auch für schwierige Flächen.
Die Gewinner erhalten Baukostenzuschüsse für günstige Mieten.
Instanzen-Rechtsprechung .................................................... 29
BMV-Bezirksmitgliederversammlungen 2016 ......................... 19
(„Der große Kurfürst“) war der
erste, der den
Berliner Gassen
Sauberkeit verordnete. Bis zur Mülltrennung waren
es von da an noch
gute 300 Jahre.
Vom Gassenmeister
Abbildungen: Julia Gandras,
Carpaneto Schöningh Architekten, BSR
MieterMagazin 4/2016
Betr.: MieterMagazin 1+2/2016,
Seite 22, Katharina Buri: „Kabelnetzbetreiber – Ordnung im Kabelgewirr“
Ich hoffe, dass der Mieterverein
Musterklagen führt, damit auch
Mieter ihren Kabelanbietern kündigen können. Die Verträge in meinem Fall sind vom Vermieter vor
über 30 Jahren geschlossen worden,
ohne dass ein Einverständnis bei
den Mietern eingeholt wurde. Damals gab es auch nur das öffentlichrechtliche Fernsehen. Heute sind
von 31 empfangbaren Kanälen nur
noch sieben Öffentlich-Rechtliche.
Mit allen dritten Programmen wären
es immer noch weniger als die Hälfte der empfangbaren Kanäle. Da die
Gebühren für das öffentlich-rechtliche Fernsehen inzwischen ein Pflichtbeitrag sind, müssten wir auch das
Recht haben, alle diese Programme
empfangen zu können. Außerdem
gibt es inzwischen auch DVBT. Wenn
ich also über DVBT Fernsehen empfange, warum muss ich dann noch
Kabelgebühren zahlen? Bei HartzIV-Empfängern wurde schon häufig
Mieder, Jens Sethmann · Titelgrafik: Julia Gandras · Fotografen/Bildagenturen: BI Mittelheide-Märchenviertel, BSR, Carpaneto Schöningh Architekten, Friedel 54, Julia Gandras, Birgit Leiß, Christian Muhrbeck, Nils Richter,
Jens Sethmann, S.E.K. Architektinnen, Tafkaoo Achitects, Kersten Urbanke,
Jan Wiese Architekten · Layout: Kersten Urbanke · Anzeigen: Hermann
Behlau (verant wortlich) · Anzeigenver kauf: scala media Ver lagsservice
GmbH, Stauf fenberg straße 13, 10785 Berlin, S 211 00 95, Fax 211 00 99,
eine zu hohe Miete beanstandet.
Ohne Kabelgebühren wäre sie im
Jahr um über 150 Euro billiger, dann
könnten schon dadurch viele Umzüge vermieden werden.
Seite 9, Jens Sethmann: „Neue
Berliner Bauordnung – Rauchwarnmelder werden Pflicht“
Keine allgemeinverbindliche Position
Man mag einen Rauchmelder an sich
für eine gute Erfindung halten. Die
Forderung nach einer Rauchmelderpflicht für alle ist jedoch etwas anderes. Niemand hat das Recht, einem
anderen seine Vorstellung von Sicherheit aufzudrängen. Wer es vor innerer Unruhe nicht mehr aushält, soll
seine Wohnung mit Rauchmeldern
ausstatten – dies ist seine Privat sache. Technik muss ein Angebot bleiben, und wenn sie Menschen dienen
soll, gehört sie unter unsere Füße,
nicht über unsere Köpfe.
Tatsächlich wecken die an der Zimmerdecke befindlichen Rauchmelder
bei mir eine unangenehme Assoziation. Dies ist mehr als nur ein Gedanke, denn heutzutage gibt es als
Rauchmelder getarnte Über wachungskameras für jedermann zum Kaufen.
Etwa bietet das Internet eine ganze
Auswahl davon, selbst einen funktionstüchtigen Rauchmelder mit integrierter Kamera habe ich dort gefunden. Ob mein Vermieter nun ein
Voyeur ist oder nicht – bereits das
Wissen um die technischen Möglichkeiten macht solch ein Gerät in meiner Wohnung zu einem Störfaktor.
Wem will man mit einer Rauchmelderpflicht eigentlich „gerecht“ werden? Ein Ruf von Berliner Bürgern
nach einer solchen ist mir nicht bekannt. Die Position „Sicherheit über
alles“, die der Berliner Mieterverein
offenbar vertritt, kann nicht als allgemeinverbindlich vorausgesetzt werden in einer Stadt, in der es, schon
aus historischen Gründen, ein ausgeprägtes Bewusstsein für Freiheit
Beim Beschluss des Senats dürften
jedenfalls auch pekuniäre Interessen eine Rolle gespielt haben: Das
Ausrüsten des gesamten Berliner
Wohnraums mit Rauchmeldern ist
ein Riesengeschäft für jene, die daran verdienen. Hier haben Lobbyisten scheinbar ganze Arbeit geleistet.
Es bleibt zu hoffen, dass in dieser Angelegenheit das letzte Wort noch
Seite 4, Leserbrief: „Bürger_innensteig gefällig“ von W. Plikat
Mittlerweile setzt sich immer mehr
die Erkenntnis durch, dass es mehr
als nur zwei Geschlechter gibt. Und
da auch Sprache sich ständig weiter
entwickelt, ist es nur logisch, dass
diese Entwicklung auch sichtbar gemacht wird, zum Beispiel durch den
Gender_Gap. Auch das Bezirksamt
Tempelhof-Schöneberg hat sich dankenswerterweise in seinem neuen Internetauftritt diese Sichtbarmachung
unterschiedlichster Geschlechtsidentitäten auf die Fahne geschrieben.
Leider dauert es aber viel zu lange,
bis sich diese Erkenntnis flächendeckend durchsetzt.
Sprache bestimmt
Wir wissen ja, wie sehr Sprache das
Bewusstsein beeinflusst. Leider wird
in allen Medien noch zu oft dieses
„generische Maskulinum“ benutzt,
bei dem wir dann alle „der Anleger“
oder „der Hörer“ sind. Ich fände es
schon einen Fortschritt im Hauptstadt-Mieterverein, wenn Sie künftig
zumindest den „gerechteren“ Plural
benutzen würden anstatt den einzelnen männlichen „Mieter“ oder
„Verbraucher“, der vor dem geistigen
Auge erscheint. Auch im letzten
Heft findet sich leider wieder „der
Kunde“. Eine deutlich gerechte und
praktische Lösung im Schriftdeutsch
ist allerdings das von vielen schon
praktizierte Binnen-I, mit dem wir
dann alle zu MieterInnen werden.
Bezirksmitglieder versammlungen 2016
Die Mitglieder des Berliner Mietervereins können im Rahmen der Bezirksmitgliederversammlungen Einfluss auf die Aktivitäten des Vereins
nehmen. Die Bezirksleitung informiert über die
Probleme der Mieter im Bezirk. Aktionen werden
besprochen, Informationen gegeben und Erfahrungen ausgetauscht. In diesem Jahr werden
auch die Bezirksleitungen und die Delegierten
zur Delegiertenversammlung des Berliner Mietervereins (BMV) gewählt. Termine finden Sie
Der ehrenamtliche Vorstand des Berliner Mietervereins
bietet an jedem dritten Montag im Monat von 16 bis 18
Uhr eine Sprechstunde für Mitglieder an. Gerne stellt
sich der Vorstand den Fragen oder Anregungen der Mitglieder. Nächste Termine: Montag, 18. April 2016 und
Montag, 20. Juni 2016. Wegen Pfingsten fällt die Vorstandssprechstunde im Mai aus.
samstags von 9 bis 13 Uhr in den Beratungszentren
Frankfurter Allee, Südstern, Walther-Schreiber-Platz,
Schönhauser Allee, Altstadt Spandau und in der
In diesen und anderen Beratungszentren des Berliner
Mieter vereins ist samstags auch eine Beratung nach
Terminvereinbarung möglich. Terminvereinbarungen
und Auskünfte zu den Beratungsangeboten des
Berliner Mietervereins: Servicetelefon S 030-226 260
Einsender dieses Fotos ist Christoph Ruhland.
SEniorEnrESiDEnz aM HackEScHEn MarkT
Wohl nirgendwo sonst ist Berlin so
jung, hip und teuer wie am Hacke­
schen Markt. Mitten im Trubel woh­
nen über 230, zum Teil pflegebe­
dürftige Menschen in einer Senio­
renresidenz. Doch der neue Eigen­
tümer will das erst 1998 fertigge­
stellte Gebäude abreißen. Drei
Wohn­ und Geschäftshäuser sollen
mehr Profit einbringen.
Das Gebäude Rosenthaler Straße
43-45, direkt gegenüber den Hackeschen Höfen, wurde kürzlich an die
Hamburger Investmentfirma „DC
Values“ verkauft. Die plant anstelle
der Seniorenresidenz einen Neubau
mit Büros, Boutiquen, Gastronomie
und 40 Prozent Wohnungen. Ein entsprechender Bauvorbescheidsantrag
wurde beim Bezirksamt Mitte eingereicht. Das bekannte Architekturbüro „nps tchoban voss“ wurde mit
den Entwürfen beauftragt.
Der Betreiber der Seniorenresidenz,
der von dem geplanten Abriss erst
aus der Presse erfuhr, reagiert dennoch gelassen. „Wir machen uns
über die Zukunft unseres Hauses
keine Sorgen“, so Sprecher Peter
Müller von der Pro Seniore Unternehmensgruppe. Man habe ein ungekündigtes, langfristig angelegtes
Mietverhältnis. Frank Bertermann
von der Fraktion Bündnis 90/Die
Grünen in der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) Mitte sieht die
Sache nicht so rosig. Der Abriss muss
ohnehin nicht genehmigt werden,
und wenn der Bauvorbescheid positiv beschieden wird, kann ein Bauantrag gestellt werden. Die Grünen
wollen nun von Baustadtrat Carsten
Spallek (CDU) wissen, welche planungsrechtlichen Möglichkeiten es
für einen Erhalt des Seniorenheims
gibt. Bertermann, der auch Vorsitzender des Stadtplanungsausschus-
ses ist, sieht in dem Vorgang die
Vernichtung preiswerten Wohnraums:
„Es ist vollkommen unrealistisch, dass
dort bezahlbare Wohnungen entstehen, weder für Senioren noch für
sonst jemand.“
Höfen soll abge­
rissen werden
Die amtsgerichte Wedding und char­
lottenburg befanden, dass der Miet­
spiegel qualifiziert ist beziehungs­
weise als geeignete Schätzgrundlage
zur Ermittlung der ortsüblichen Ver­
gleichsmiete bei Mieterhöhungen
L Urteile:
AG Wedding vom
8a C 205/15 –;
AG Charlotten­
burg vom
– 233 C 467/15 –
Der von Stadtent­
wicklungssenator
Geisel vorgestellte
ist die Messlatte für
Seit einiger Zeit versuchen Vermieter,
Mieterhöhungen durchzusetzen, die
die Obergrenzen des Mietspiegels
überschreiten – allen voran Berlins
größter Vermieter, die Deutsche
Wohnen. Mit der Begründung, der
Berliner Mietspiegel sei nicht nach
anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt worden und daher nicht qualifiziert, griff sie auch
schon den Mietspiegel 2013 an. Vor
dem Amtsgericht Charlottenburg
ist sie nun auch mit einer Klage gegen den aktuellen Mietspiegel 2015
gescheitert. Dem Urteil zufolge sei
der Mietspiegel auf jeden Fall eine
geeignete Schätzgrundlage für die
ortsübliche Vergleichsmiete, die das
Höchstmaß für Mieterhöhungen ist.
Das Amtsgericht Wedding hat in
einem anderen Fall sogar ausdrücklich bestätigt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 qualifiziert ist. In beiden Verfahren wurden die Mieterhö-
hungsverlangen der Vermieter zurückgewiesen.
„Die Deutsche Wohnen und andere
stark renditeorientierte Vermieter
haben sich in eine Sackgasse manövriert. Wir hoffen, dass sie das endlich zur Kenntnis nehmen“, erklärt
Reiner Wild, Geschäftsführer des
Berliner Mietervereins (BMV). Weil
aber der Immobilienrausch immer
wieder Vermieter zu erhöhten Mietforderungen verleitet, rechnet er mit
weiteren Angriffen auf den Mietspiegel. Daher fordert der BMV die
Bundesregierung auf, die von Bundesjustizminister Maas vorgeschlagenen verbindlichen Richtlinien für
Mietspiegel zügig umzusetzen. „Wir
erhoffen uns davon mehr Rechtssicherheit“, so Wild. „Der Mietspiegel
ist auf angespannten Märkten das
Maß aller Dinge und soll es auch
iBB­WoHnunGSMarkTBEricHT 2015
neubau an den Erfordernissen vorbei
Für 8,80 Euro pro Quadratmeter
wurden 2015 Mietwohnungen in
Berlin angeboten, ein Plus von 6,7
Grund für die Marktanspannung ist
der Bevölkerungszuwachs. Zwischen
2012 und 2015 sind 144 000 Bewohner hinzugekommen. Den kleineren
Teil dazu trägt die Stadt selber durch
einen seit 2007 anwachsenden Geburtenüberschuss bei, der größere
Teil resultiert aus dem Zuzug, vor allem aus dem Ausland.
Besonders knapp auf dem Wohnungsmarkt ist das Angebot im preiswerten Segment, so der Vorstandsvorsitzende der IBB, Jürgen Allerkamp. Ein Grund dafür sei auch der
Rückgang bei den Sozialwohnungsbeständen. Mietpreise von unter 5
Euro pro Quadratmeter weisen weniger als 1 Prozent der Wohnungsangebote auf.
Stadtentwicklungssenator Geisel
sieht sich indessen mit seiner Wohnungspolitik auf dem richtigen Weg:
2014 wurden 8744 Wohnungen fertiggestellt, für das vergangene Jahr
schätze man deren Zahl auf 12 000
bis 15 000. Rund 60 Prozent davon
werden laut Bericht im Geschosswohnungsbau realisiert.
Die Zahlen des Wohnungsmarktberichts legen gleichwohl nahe, dass
bei den neu erstellten Wohnungen –
wo es sich denn überhaupt um Mietund nicht um Eigentumswohnungen
handelt –, die Preise deutlich über
dem liegen, was sich Normal-, erst
recht Geringverdiener leisten können. Die Durchschnittsangebotsmiete im Neubau lag 2015 bei 13 Euro
pro Quadratmeter kalt. Vor diesem
Hintergrund erklärt sich der dringenMieterMagazin 4/2016
de Wunsch von Stadtentwicklungssenator Geisel, insbesondere private
Bauherren mögen sich doch beim
Sozialen Wohnungsbau mehr engagieren. Der Berliner Mieterverein befürchtet allerdings, dass das „zarte
Pflänzchen“ der nunmehr verbesserten Förderkonditionen für den Sozialen Wohnungsbau schon im Keim
erstickt wird, wenn die Bundesregierung ihre angekündigte Steuerabschreibung für den Mietwohnungsbau einführt und den Bauherren damit ein lukrativeres Finanzierungsmodell in die Hand gibt. Hier sei
Berlin im Rahmen seiner Einflussmöglichkeiten im Bundesrat genauso gefordert wie bei der dringlichen
Nachbesserung der Mietenreformpläne, die die Bundesregierung kürzlich vorgestellt hat. Denn nach Ansicht des Berliner Mietervereins do-
Entwicklung der Berliner angebotsmieten
(nettokalt) für Wohnungen 2008 bis 2015
Einen erneut deutlichen anstieg der
angebotsmieten im Jahr 2015 ver­
zeichnet der Wohnungsmarktbericht
der investitionsbank Berlin (iBB).
Eine effektive Marktentspannung
sei kurzfristig nicht in Sicht. nach
ansicht des Berliner Mietervereins
belegt die Entwicklung, dass die
Mietpreisbremse ihre beabsichtig­
te Wirkung verfehlt.
Mittelwert (Bestand)
Mittelwert (Neubau)
Quellen: Immobilienscout GmbH, eigene Berechnungen RegioKontext GmbH
kumentieren die Zahlen des Wohnungsmarktberichts auch, dass die
im ersten Teil der Reform verabschiedete Mietpreisbremse ihre Wirkung
der Stadtgestaltung
Schlachtenseer
Bewohner GbR
(Hrsg.): Schlachten­
see im Wandel. Ber­
lin 2013, 10 Euro
Christa Markl-Vieto, seit 2011 Bezirksstadträtin in Steglitz-Zehlendorf, würdigt in ihrem Grußwort zu dem Buch den aus einer
Bürgerinitiative hervorgegangenen InitiativKreis Schlachtenseer
Bewohner (IK), der es mit Engagement und langem Atem geschafft habe, dass „ein städtebaulicher Neuanfang derart sozialverträglich und ökonomisch erfolgreich“ geworden ist, dass er
ein Beispiel sei, „wie Zukunft in unserer Stadt gestaltet werden
kann“. Als im Jahre 1995 erste Pläne für die Neugestaltung des
ehemaligen Reichsbahngeländes am S-Bahnhof Schlachtensee
vorlagen, konnte der IK in einem intensiven Dialog unter dem
Motto „Gestalten statt verhindern“ zahlreiche Forderungen in
Bezug auf Bürgerfreundlichkeit, ökologische Nachhaltigkeit, angemessene Durchmischung von Wohnen und Gewerbe, aufgelockerte und ortstypische Bebauung und vor allem auf die Einbeziehung der Anwohner durchsetzen. In den im Buch enthaltenen Interviews mit Bewohnern werden auch kritische Punkte
angesprochen – vom fehlenden zweiten S-Bahn-Zugang über
fehlende Kurzparkzonen bis zur mangelnden Kooperationen
einzelner Hauseigentümer und -verwalter. Und auch wenn bis
zum „neuen, feinen Bahnhofsviertel“ noch ein Stück des Weges zu gehen ist: Ein Vorbild für ähnliche Vorhaben an den SBahnhöfen Mexikoplatz und Nikolassee und eine engagierte,
erfolgreiche Bürgerbeteiligung ist Schlachtensee allemal.
Orlowskys E
Plattform war der
Als Werner Orlowsky 1981 zum Baustadtrat des Bezirks Kreuzberg gewählt wurde, war er der erste grünalternative Baustadtrat und deutschlandweit einer der Ersten aus dieser
noch jungen Bewegung, der ein politisches Amt übernahm.
Werner Orlowsky, 1928 in Berlin ge­
boren, hatte Geschichte und Philo­
sophie studiert, übernahm aber 1961
in der Dresdener Straße einen Parfü­
merieladen. Als die Pläne bekannt
wurden, im Rahmen der Stadter­
neuerung den ganzen Straßenzug
zu entmieten und abzureißen, enga­
gierte er sich in der Betroffenenver­
tretung des Sanierungsgebietes Kott­
busser Tor. Als Sprecher der Gewer­
betreibenden kämpfte er gegen die
Kahlschlagsanierung.
Diesen Kampf setzte Orlowsky als
Baustadtrat fort. Ohne Verwaltungs­
erfahrung führte er sein Amt auf
unkonventionelle Weise: nicht vom
Schreibtisch aus, sondern im offenen
Gespräch mit den Menschen. Er ver­
handelte mit Instandbesetzern, Haus­
eigentümern und Sanierungsträgern,
verhinderte Räumungen und Abris­
se, sicherte alternative Kultur­ und
Nachbarschaftszentren und half der
Altbau­IBA in die Spur, jenem Zweig
der Internationalen Bauausstellung
1984/87, der sich eine sozialverträg­
liche Erneuerung der bestehenden
Häuser auf die Fahnen geschrieben
hatte. Er ging Konflikten mit ande­
ren Behörden oder Baugesellschaf­
ten nicht aus dem Weg und stand
immer auf der Seite der Betroffenen.
Deshalb genoss „Orly“ oder „der
Dicke“, wie er genannt wurde, gro­
ßes Vertrauen – auch über Kreuz­
berg hinaus.
Die Alternative Liste stellte ihn 1985
sogar als Bezirksbürgermeisterkandi­
dat auf. Das klappte nicht, stattdes­
sen geriet seine Wiederwahl zum
Baustadtrat zu einem monatelangen
Foto: MieterMagazin­Archiv
Betroffener, Politiker, Wanderprediger
Gezerre. Die Bezirks­SPD warf ihm
eine inkompetente Amtsführung vor.
Stimmen von der CDU verhalfen ihm
schließlich zur zweiten Amtszeit.
1989 kandidierte er nach acht er folg­
reichen Jahren nicht erneut. Er baute
nach dem Mauerfall als „Wanderpre­
diger“ (so hat sich Orlowsky selbst
bezeichnet) in den Ostbezirken Mie­
terberatungen und Verwaltungsstruk­
turen auf. Mit dem von ihm gegrün­
deten „Stadtforum von unten“ setzte
er einen Kontrapunkt zu den erstarr­
ten Debatten im offiziellen „Stadtfo­
rum“ des Senats. Werner Orlowsky
starb am 16. Februar 2016 im Alter
von 87 Jahren.
MIttElhEIDE KöPEnIcK
Foto: BI Mittelheide­Märchenviertel
In der Köpenicker Mittelheide stören große schwarze Mülltonnen
das ansonsten schöne stadtbild.
Die Bürgerinitiative MittelheideMärchenviertel protestiert beim
Das sogenannte Märchenviertel in
Köpenick macht seinem Namen alle
Ehre: Aus den denkmalgeschützten
Gebäuden blickt man ins Grüne, die
hübsche Siedlung grenzt direkt an
ein Landschaftsschutzgebiet. Das
Idyll ist jedoch nicht ungetrübt. 2013
haben die Bewohner erfahren, dass
nach dem Verkauf von 700 Wohnun­
gen durch die GSW der neue Inves­
tor, die Berner Group, teure Moder­
nisierungen plante. Viele der Woh­
nungen sollten privatisiert werden.
Dank einer aktiven Bürgerinitiative
und durch die Vermittlung des Ber­
liner Mietervereins gelang es, einen
Kompromiss zu schließen, der die Be­
wohner vor Verdrängung schützt.
Nun wurde für denjenigen Teil der
Mittelheide, der zum Verwaltungs­
komplex Pre Mittelheide gehört, das
Müllkonzept verändert. Bislang stan­
den den Bewohnern in Ausbuchtun­
gen zwischen den einzelnen Häusern
geschützte, abschließbare Müllplät­
ze mit großen Containern zur Ver­
fügung. Diese wurden durch graue
Mülltonnen auf den Zuwegen zu den
Häusern ersetzt. „Die vielen Einzel­
tonnen dominieren die Anlagen und
werden zudem dem Denkmalschutz
nicht gerecht“, sagt Dieter Heiden­
reich von der Initiative Mittelheide­
Märchenviertel. Man befürchtet zu­
dem, dass das gleiche unansehnli­
che Konzept auch im anderen Teil
des Viertels umgesetzt wird.
„Unschön und gedankenlos“ finden
die Anwohner die großen Tonnen
und fordern stattdessen ein Müll­
konzept, das dem Gebiet gerecht
wird. Mit diesem Anliegen hat sich
die Initiative schriftlich an das be­
zirkliche Stadtentwicklungsamt ge­
F Die grauen
tonnen sind nicht
Zwinglistraße 36 E
„Wir möchten Ihnen empfehlen,
einen Auszug in Erwägung zu ziehen.“
Auf äußerst dreiste Weise sollen
die Mieter der Zwinglistraße 36 in
Moabit zum Auszug gedrängt werden. seit Monaten marschiert ein
von der hausverwaltung beauftragter „Mieterberater“ durchs haus
und bietet den Bewohnern Ersatzwohnungen an. „nach der Modernisierung können sie sich das sowieso nicht mehr leisten“, heißt
Bis dato liegt weder eine Modernisie­
rungsankündigung noch eine sanie­
rungsrechtliche Genehmigung vor.
„Das Schlimmste ist, dass wir völlig
in der Luft hängen“, beschreibt eine
Mieterin die Situation. „Wir wissen
weder, ob wir ausziehen sollen, noch
wann die Bauarbeiten beginnen oder
was genau geplant ist.“
Über einen Aushang im Treppenhaus
hatten die Mieter im September 2015
erstmals von einer geplanten Sanie­
rung erfahren. Die Hausverwaltung
„Helvetica“ teilte dort mit, dass man
Torsten Görlich mit der Begehung der
Der Berater ist
Wohnungen beauftragt habe. Kurze
Zeit später erhielten die Mieter ein
Schreiben von „Görlich Immobilien“:
„Wir möchten Ihnen empfehlen, ei­
nen Auszug in Erwägung zu ziehen,
da Sie bitte mit circa 1,5 Jahren Bau­
stellenzeit rechnen müssen.“ Ge­
plant seien unter anderem die Fas­
sadendämmung, der Dachgeschoss­
ausbau, der Einbau einer Zentralhei­
zung sowie die Neugestaltung des
Hofes. „Herr Görlich ist für solche
Ankündigungen gar nicht legiti­
miert“, heißt es dazu beim Berliner
Die Mitglieder des Fördervereins Weingarten Berlin verstehen
sich als „Hobbywinzer mit staatlicher Duldung“. Ihre tausend
Weinstöcke bringen mittlerweile stabile Erträge. Der Weingar­
ten am Volkspark Prenzlauer Berg ist nur eine Station der Tour
5 in Elisabeth Meyer­Renschhausens Buch „Urban Gardening
in Berlin“. Auf elf Touren führt sie in Wort und Bild durch über
70 sehenswerte Berliner Gartenprojekte. Vorgestellt werden na­
türlich der Gemeinschaftsgarten auf dem Tempelhofer Feld, der
Kiezgarten in der Schliemannstraße, der Kinderbauernhof an
der Panke und der Bauerngarten von Havelmathen in Gatow.
anpflanzen, pflegen und ernten – die Zahl der Hobbygärtner in
Berlin wächst. Schulgärten, Bürgergärten, Citygärten, Stadtteil­
gärten, öffentliche Dachgärten – alles ist möglich. Der Phanta­
sie sind keine Grenzen gesetzt. Auch Kleingartenkolonien und
Gartenstädte werden vorgestellt. Das Buch ist als Wegweiser
durch das grüne Berlin konzipiert. Zu jedem Garten nennt das
Buch Kontakte, Träger, Anfahrt und Öffnungszeiten.
Elisabeth MeyerRenschhausen:
in Berlin. Berlin
2016, 16 Euro
Mittlerweile steht ein Drittel der
Wohnungen leer, zum einen, weil
freiwerdende Wohnungen nicht
mehr vermietet werden, zum ande­
ren, weil einige der Mieter die ange­
botenen Ersatzwohnungen ange­
nommen haben. Einigen wurde ei­
ne Monatsmiete Abfindung sowie
die Übernahme der Umzugskosten
angeboten. Im persönlichen Ge­
spräch wurden den Mietern hohe
Mietsteigerungen für ihre Wohnun­
gen in Aussicht gestellt. Ob diese
überhaupt durchsetzbar wären, ist
fraglich. Die meisten sind in sehr gu­
tem Zustand und haben bereits ein
neues Bad und eine Gasetagenhei­
zung. Zudem ist nach Auskunft des
Bezirksamtes Mitte bis Mitte März
noch kein Bauantrag eingegangen.
Zumindest für den Dachgeschoss­
ausbau wäre ein solcher not wendig.
Da der Altbau im Sanierungsgebiet
Turmstraße liegt, ist zudem eine sa­
nierungsrechtliche Genehmigung er­
Alarmiert von den Mietern hat das
Bezirksamt inzwischen die „asum
gmbh“ mit der Mieterbetreuung be­
auftragt. Dort vermutet man, dass
der Eigentümer das Haus noch vor
Beginn der Sanierung leer bekom­
men will. „In 80 Prozent der Fälle
läuft so etwas auf eine Umwand­
lung in Eigentumswohnungen hin­
aus“, so asum­Geschäftsführer Wer­
ner Oehlert. Eigentümer der Zwing­
listraße 36 ist die „Aragon 13. VV
GmbH“. Eine schriftliche Bitte um ei­
ne Stellungnahme ließ Torsten Gör­
lich unbeantwortet.
Wohnungsbau auf der fischerinsel
die städtische Wohnungsbaugesellschaft WbM will auf der fischerinsel
in Mitte ein Wohnhochhaus bauen.
anwohner protestieren und schlagen
besser geeignete grundstücke vor.
doch die WbM schafft Tatsachen
mit der Motorsäge.
Ende Februar wurden in der Grünanlage an der Ecke Mühlendamm/
Fischerinsel rund 70 Bäume gefällt.
Um den Kahlschlag zu verhindern,
hatten die in der Fischerinsel-Initiative organisierten Anwohner noch
einen Brief an den Regierenden Bürgermeister Michael Müller geschrieben – vergebens. Die WBM will hier
einen Neubau mit 200 Wohnungen
errichten. Eine Baugenehmigung hat
sie noch nicht beantragt. Ob der Bau
ohne ein Bebauungsplanverfahren
vom Bezirksamt genehmigt werden
kann, ist auch noch strittig. Die Bäume wurden dennoch schon gefällt,
um hier archäologische Grabungen
Die Anwohner ärgern sich nicht nur
über den Verlust der Grünanlage
und einiger Parkplätze. Der Neubau
würde auch das Wohnhaus Fischerinsel 1 verschatten. Der im Herbst
aus einem Architektenwettbewerb
hervorgegangene Siegerentwurf
sieht eine achtgeschossige Blockrandbebauung vor, aus der ein
Hochhausturm mit 19 Etagen herauswächst. Dieses 58 Meter hohe
Gebäude stünde in nur 35 Metern
Abstand zum östlich davon gelegenen Haus Fischerinsel 1. Die Anwohner sind nicht grundsätzlich gegen
eine Verdichtung der Fischerinsel.
Sie schlagen alternative Baugrundstücke in der Nähe vor, die sie für
besser geeignet halten: das Areal der
ehemaligen Kita Fischerinsel 3, Flächen an der Breiten Straße und Neumannsgasse sowie ein Grundstück
an der Neuen Jakobstraße.
Nicht nur unter den direkt betroffenen Nachbarn regt sich Widerstand
gegen das Vorhaben der WBM. Die
Diskussion, wie sich die alte Stadtmitte künftig entwickeln soll, ist noch
in vollem Gang. „Jetzt vorschnell Tatsachen zu schaffen, macht diese Debatte sinnlos“, heißt es in einer Petition, die unter anderem bekannte
Historiker und Architekten wie Bruno Flierl, Laurenz Demps und Dieter
Hoffmann-Axthelm unterzeichnet
F das Terrain
ist bereitet: im
februar wurden
70 bäume auf der
fischerinsel gefällt
L FischerinselInitiative im
L Weitere Informationen zu den
Vattenfall-Tarifen:
www.vattenfall.de/
de/stromtarifenew.htm
über die Veränderungen informiert.
Unternehmenssprecher Olaf Weidner schließt weitere Preissteigerungen ab 2017 nicht aus.
beim berliner E
wird der strombezug teurer
in berlin beziehen mehr als 1,6 Mil- ge nach dem Erneuerbare-Energienlionen Kunden strom von vattenfall. Gesetz und die Offshore-Haftungsab 1. april 2016 steigt der monatli- umlage zum 1. Januar 2016 stark
che grundpreis für die Kunden. als
gestiegen. Die Netzentgelte haben
grund nennt das unternehmen die
mittlerweile einen Anteil von 23 Proerhöhung der verbrauchsunabhänzent am Strompreis, 25 Prozent entgigen netzentgelte, also der gefallen auf Stromeinkauf, Verwaltung
bühren, die für das durchleiten des
stroms durch die leitungen entsteBeim Tarif „Berlin Easy Privatstrom“
steigt der Grundpreis von 4,77 auf
hen. der verbrauchspreis von 28,48
7,05 Euro pro Monat, das bedeutet
cent pro Kilowattstunde (kWh)
eine Erhöhung von 27,36 Euro im
Jahr. Ökostromkunden zahlen 27,60
Euro mehr. Da keine automatische
Wie andere Unternehmen verweist
auch Vattenfall gern darauf, dass
Änderung der monatlichen Abschlagmehr als 52 Prozent des Strompreibeträge erfolgt, empfiehlt das Unterses aus Steuern, Abgaben und Umnehmen den Kunden, die Abschläge
lagen bestehen. So sind die Umlage
selbst zu erhöhen, um höhere Nachnach § 19 der Stromnetzentgeltverzahlungen bei der nächsten Jahresordnung, die Umlage nach dem Kraft- abrechnung zu vermeiden. Vattenfall
Wärme-Kopplungsgesetz, die Umla- hat im Februar alle Kunden schriftlich
Jeder siebente Haushalt in Deutschland heizt mit Fernwärme. Aber Fernwärme ist teuer. Anbieterwechsel bei
Preiserhöhungen, kürzere Vertragslaufzeiten und die Umstellung auf
andere effizientere Technologien –
bei Gas und Strom längst Standard –
sind auf dem Fernwärmemarkt noch
Zukunftsmusik. Die Monopolstrukturen sind nicht verbraucherfreundlich und in Zeiten liberalisierter Energiemärkte überholt. Da sich die
Verbraucher Preis- und Vertragsänderungen nicht entziehen können,
„braucht es entweder Wettbewerb,
eine Preisregulierung oder eine Genehmigung der Endpreise“, fordert
Klaus Müller, Vorstand des vzbv.
Das Bundeskartellamt spricht von
„gefangenen Kunden“.
Umweltschützer fordern seit Jahren,
dass auch das 1750 Kilometer lange
Berliner Fernwärmenetz, das größte
in Westeuropa, ausgeschrieben wird.
90 Prozent der Fernwärme liefert
Vattenfall. 1,2 Millionen Berliner
Haushalte bezahlen die monopolisierte Fernwärme zurzeit viel zu
teuer. Seit 2010 sind die Preise um
rund 20 Prozent gestiegen. Die steigenden Grundpreis-Anteile belasten
insbesondere Kunden mit einem geringen Verbrauch.
Stefan Preidt, Leiter Vertrieb der Vattenfall Europe Wärme AG, sieht trotzdem „keine logische Veranlassung“
für Reformen und verweist darauf,
dass sein Unternehmen „die günstigste Fernwärme in den neuen Bundesländern“ liefere. Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des DMB,
fordert: „Basisinformationen der
Monopolartige
zahlt der berliner
die versorgung der haushalte
mit fernwärme ist einer der letzten unregulierten Monopolmärkte deutschlands. die Preise sind
häufig zu hoch, der Markt ist intransparent. der deutsche Mieterbund (dMb), der verbraucherzentrale bundesverband (vzbv) und der
bundesverband neue energiewirtschaft (bne) fordern deshalb eine
umfassende reform des fernwärme-Marktes.
zur Wärmeerzeugung eingesetzten
Energieträger sowie zu Emissionen
und Netzverlusten müssen für Verbraucher im Internet abrufbar sein.“
Die Wärmeversorgung ist für rund
ein Drittel der Treibhausgas-Emmissionen verantwortlich. Die Deutsche Umwelthilfe verlangt deshalb
in ihrer „Blaupause Wärmewende“
Anreize für den Umstieg auf eine
erneuerbare Energieversorgung bei
der Wärmeversorgung. Bis 2050
soll der Ausstoß von Treibhausgasen im Wärmesektor um 80 Prozent
reduziert werden. Das kann mit der
bisherigen Struktur des FernwärmeMarktes nicht erreicht werden.
„Wir bauen für
Berlin“, Download unter:
www.howoge.de/
presse/downloadcenter/
Was früher schlicht Plattenbau hieß, nennen die Wohnungsunternehmen nun „elementierte, modulare und serielle Bauweise“.
Wenn es hilft, Abwehrreflexe gegen die Platte zu vermeiden, sei
die Wortwahl erlaubt. Schließlich müssen Typenbauten aus vorgefertigten Elementen nicht zwangsläufig alle gleich und langweilig aussehen. In ihrem 88-seitigen Handbuch „Wir bauen für
Berlin“ stellen die städtischen Gesellschaften ihre Wohnungsneubau-Standards vor. Dazu gehören Fassaden ohne Wärmeverbundsystem, Abstellräume auf der Etage sowie Kinderwagen- und Rollatorstellplätze. In den Wohnungen sollen Fußbodenheizungen,
geflieste Bäder und weiße Wände die Regel sein. Auf Einbauküchen wird verzichtet. Wer mehr Details erwartet, wird enttäuscht. Über die Wohnungsgrundrisse erfährt man nur, dass sie
flexibel sein sollen. Zu großen Teilen ist die von der Wirtschaftsberatung Ernst & Young verfasste Publikation nicht mehr als eine Imagebroschüre, die mit wenig differenzierten Statistiken zur
Mietkostenbelastung, der technischen Auflistung von Baukostengruppen nach der DIN-Norm und allgemeinen Angaben zum
Planungs- und Bauablauf durchsetzt ist. „Die Landeseigenen“
loben sich für viele Dinge, zu denen sie nach dem Wohnraumversorgungsgesetz und anderen Vereinbarungen mit dem Senat
ohnehin verpflichtet sind. Die neu eingerichtete Anstalt, die Leitlinien für die Unternehmen entwickelt und überwacht, wird
nicht einmal erwähnt. Wenn die städtischen Wohnungsbaugesellschaften ihre Aufgaben ordentlich erfüllen, brauchen sie solcherart Imagewerbung nicht.
Nach einem Urteil des Oberlandes­
gerichts Bamberg wurde ein makler
verpflichtet, in anzeigen auf den
energieverbrauch der angebotenen
immobilie hinzuweisen.
auch makler E
müssen in insera­
ten den energiever­
brauch ausweisen
Seit Mai 2014 sind die Anbieter von
Kauf- und Mietimmobilien durch die
Energieeinsparverordnung verpflichtet, in gewerblichen Anzeigen den
Energiekennwert ihrer Immobilie anzugeben. Ein Bamberger Makler verweigerte die Angabe des Kennwerts
in seinen Zeitungsanzeigen mit dem
Argument, dass er nicht der Verkäufer, sondern nur der Vermittler sei
und damit von der Vorschrift ausgenommen.
hat nunmehr durch zwei Instanzen
gegen diese Rechtsansicht geklagt
und vor dem Oberlandesgericht
Bamberg obsiegt: Der Vermittler
Energieausweis gibt
das BMV-Merkblatt 156 unter
fl156.htm
habe – so das Gericht – in seinem
Auftragsverhältnis mit dem Eigentümer der beworbenen Immobilie zu
gewährleisten, dass die Informationspflichten, die die Energieeinsparver-
L Urteil: OLG
Bamberg vom
– 3 U 198/15 –
ordnung stellt, auch erfüllt werden.
Liege ein Energieausweis vor, dann
muss der Makler die entsprechen-
den Daten auch benennen. Ein Energieausweis muss mittlerweile für fast
alle Immobilien vorliegen, die zum
Kauf oder zur Miete angeboten werden. Ausnahmen machen nur sehr
spezielle Gebäude wie zum Beispiel
unter Denkmalschutz stehende Häuser.
Bekanntlich schreibt die Energieeinsparverordnung seit 2014 auch vor,
dass bei Wohnungsbesichtigungen
den Interessenten ein Energieausweis
vorgelegt werden muss. Geschieht
dies nicht, darf man davon ausgehen,
dass viele Bewerber nicht ausdrücklich danach fragen, um ihre Chance
bei der Wohnungsvergabe nicht zu
schmälern. Insofern erhält auch ein
Mieter nach dem Urteil des OLG
Bamberg immerhin eine Vorabinformation über den zu erwartenden
Energieverbauch, die er nicht aktiv
einfordern muss. Udo Hildenstab
Wenn die mülltonnen über treppen In der Wohnanlage „Düsseldorfer
oder weite strecken bis zum entsor­ Karree“ in Wilmersdorf hatte die
gungsfahrzeug gehievt werden müs­ BSR vor einiger Zeit die Aufstellung
der preiswerten 1100-Liter-Großbesen, berechnet die Berliner stadtrei­
nigung (Bsr) dafür diverse erschwer­ hälter verweigert. Grund war eine
niszuschläge und entfernungszula­ „unzumutbare“ Steigung. Fortan
gen. „Komforttarif“ wird das vom
mussten die teureren 200-Liter-GeUnternehmen genannt. in manchen fäße geordert werden. Zudem wurFällen können die dadurch entste­
de ein Zuschlag in Rechnung gestellt,
henden hohen Betriebskosten durch
weil der Müllstandort eine bestimmeinschaltung eines mülldienstleis­ te Entfernung von der Straße überschreitet. In der Betriebskostenabters gesenkt werden.
rechnung machte sich das deutlich
bemerkbar. Anfang 2016 beauftragte die Hausverwaltung daher eine
Firma mit dem Abfallmanagement.
Seitdem schieben deren Mitarbeiter
am Entsorgungstag die Hausmüllgefäße an den Straßenrand und wieder zurück. Außerdem sortieren sie
falsch eingeworfene Wertstoffe in
die richtigen Tonnen. Dadurch kann
langfristig die Zahl der Restmülltonnen reduziert werden – zu Gunsten
der kostenlosen Papier- oder Glasbehälter. Unterm Strich, so hat es
die Hausverwaltung ausgerechnet,
beträgt die Kostenersparnis für die
Wohnanlage mehrere Tausend Euro
pro Jahr. Möglich ist dies allerdings
nur, wenn die Dienstleistung entsprechend günstig angeboten wird.
In der Branche sind Mini-Jobs und
Dumping-Löhne üblich.
Die BSR spricht von wenigen Einzelfällen, bei denen die Aufstellung der
Großbehälter aufgrund „sehr schwieriger Ladestellen“ verweigert wird.
Beim Berliner Mieterverein kennt
man auch Beispiele, wo das Abfallmanagement nicht zu Kostensenkungen führt. „In einigen Fällen
bleibt es gleich, in einigen wird es
für die Mieter sogar teurer“, sagt
Rechtsberater Dr. Michael Häberle. Es komme auf die Verhältnisse
vor Ort sowie die Größe der Wirtschaftseinheit an. Seine Erfahrung:
„Am ehesten lohnt es sich, wenn die
Mülltrennung im Haus nicht funktioniert.“
F am ehesten
kann man sparen,
wenn falsch ein­
geworfene abfälle
BaUherreNpreis NeUBaU
„tragbare Kosten“
L Dokumentation
bauherrenpreis.de/
neubau/2016/
Zehn Neubauprojekte sind im Fe­
bruar mit dem deutschen Bauherren­
preis 2016 ausgezeichnet worden,
darunter drei aus Berlin. eins davon
erfüllt den anspruch jedoch nur teil­
Günstige mieten E
standen bei dem
prämierten Ge­
nossenschaftsbau
„myrica“ nicht
10,75 Euro pro Quadratmeter. Für
die Jury sind die Treskowhöfe ein
heißt das Motto des Preises, der vom
GdW Bundesverband deutscher Woh- „qualitätsvolles Zeichen für den Benungs- und Immobilienunternehmen, ginn einer neuen Etappe des Wohnungsbaus in Berlin“.
dem Deutschen Städtetag und dem
Bund deutscher Architekten ausge- Beim zweiten prämierten Berliner
lobt wurde. Das größte ausgezeich- Projekt – „Myrica“ in der Dresdener
nete Projekt sind die Treskowhöfe
Straße von der Genossenschaft Berolina – standen die tragbaren Kosder städtischen Wohnungsbaugesellten nicht im Vordergrund. Für die
schaft Howoge mit 414 Wohnungen
in Berlin-Karlshorst. Die Baukosten
95 Wohnungen in Mitte waren die
Baukosten mit 1895 Euro zwar noch
beliefen sich auf 1700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Nettogünstig, die Mieten bewegen sich
kaltmieten liegen zwischen 7 und
aber von 7 bis 12,50 Euro.
Dass es günstiger geht, zeigt die
Baugruppe Dennewitzeins, die für
1600 Euro in der Pohlstraße in Tiergarten ein Haus mit 39 Eigentumswohnungen gebaut hat – unter anderem, indem sie auf eine Unterkellerung verzichtete. Auch die preisgekrönten Neubauten aus Stuttgart,
Würzburg, Ansbach, Konstanz und
Bochum belegen, dass man mit wenig Geld gute Wohnungen bauen
kann, die sich die Leute auch leisten
seit fast zwei Jahren wehren sich die
mieter der Friedelstraße 54 gegen
eine „rausmodernisierung“ – zu­
letzt auch mit einem Besuch in der
Neukölln. die bescheidene Forde­
rung: Baustadtrat thomas Blesing
(spd) möge die initiierung eines
runden tisches mit der eigentümer­
firma unterstützen. doch Blesing
winkte ab. es handele sich um zivil­
rechtliche auseinandersetzungen.
Dass der Bezirk den privaten Eigentümer zu nichts zwingen kann, ist
den Mietern bewusst. Doch etwas
mehr Unterstützung hatten sie sich
schon erwartet. Zumal die Friedelstraße 54 kein Einzelfall ist. Um bis
zu 200 Prozent sollen die Mieten
nach der geplanten Modernisierung
inklusive Wärmedämmung steigen.
Zudem wurde dem Kiezladen im
Haus zum 30. April gekündigt.
Juristisch gesehen haben die Mieter
schlechte Karten. Die Klagen auf
Duldung der Modernisierung laufen noch, bringen aber vermutlich
nur einen Zeitgewinn. „Trotzdem
ist das wichtig, eigentlich sollten die
Baumaßnahmen schon lange begonnen haben“, sagt einer der Mieter.
Eigentümer des Altbaus mitten im
„Kreuzköllner“ Szenekiez ist die „Citec Immo Invest GmbH“ aus Wien.
Sie hat sich in den letzten zehn Jahren ein beachtliches Portfolio in der
Hauptstadt zugelegt. Erworben
werden hauptsächlich unsanierte
Altbauten, die nach der umfassenden Modernisierung weiterverkauft
werden. Zwar ist auf der Website
der Firma von einem „respektvollen Umgang mit den Mietern“ die
Rede, ohne Umschweife wird aber
auch das „Optimierungspotenzial“
auf dem attraktiven Berliner Markt
hervorgehoben. „Hausgemeinschaft
und Kiezladen wünschen sich eine
respektvolle Kommunikation mit
der Citec“, betont Matthias Sander,
Sprecher des Kiezladens. Doch bisher seien alle Gesprächsangebote
Die Betroffenen haben sich mittlerweile mit Bewohnern anderer CitecHäuser zusammengeschlossen. Der
Erhalt des Kiezladens und der Kampf
der Mieterschaft gegen die Verdrängung wird von zahlreichen anderen
Initiativen unterstützt. So war bei
der Protestaktion in und vor dem
Neuköllner Rathaus auch das „Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln“ mit
L Website der
http://friedelstras
se54.blogsport.eu
F Beim Neuköll­
ner Baustadtrat
Blesing stieß die
„Friedel 54“ auf
Trotz Schmutz und Lärm: bei energetischer Sanierung drei Monate
lang keine Mietminderung
„Um wieviel Prozent kann ich meine Miete
mindern?“ Wohl kaum eine Frage wird den
Rechtsberatern des Berliner Mietervereins so
häufig gestellt. Das Recht auf Mietminderung
ist allgemein bekannt und ausgesprochen beliebt. Zum einen, weil nicht einzusehen ist,
dass man bei gemindertem Wohnwert die volle Miete zahlen soll. Zum anderen, weil viele
glauben, es gäbe kein anderes Druckmittel,
um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu
bewegen. Doch angesichts einer immer restriktiveren Rechtsprechung raten Mieterberater
zum vorsichtigen Umgang mit der Mietminderung. Bei den Mietern führt das verständlicherweise zu Frust – schließlich kann man
doch überall nachlesen, dass bei Schimmel,
Lärm und anderen Mängeln ein Anspruch auf
Mietminderung besteht.
Eigentlich ist die Sache im Gesetz ein­
deutig geregelt: Ist der Wohnwert
wegen eines Mangels eingeschränkt,
ist eine Mietminderung gerechtfer­
tigt – und zwar solange, bis der Soll­
Zustand, wie ihn die Juristen nen­
nen, wiederhergestellt ist. Damit ist
der Zustand gemeint, in dem sich
die Wohnung gemäß Vertrag oder
Gesetz gewöhnlich befinden sollte.
Aber es gibt auch einige Einschrän­
kungen. So ist die Mietminderung
ausgeschlossen, wenn der Mangel
schon beim Einzug bekannt war.
defekten Glühlampe im Treppen­
haus, kann man nicht mindern –
wohl aber vom Vermieter die Repa­
ratur verlangen.
Keine Rolle spielt es dagegen, ob der
Vermieter überhaupt etwas kann für
das Problem. Auch die Baustelle in
Über die Höhe des Minderungssatzes
gehen die Ansichten von Richtern und
Mietern oft weit auseinander.
Vom Mieter verursachte
Mängel scheiden aus
Man kann also nicht kommentarlos
eine Wohnung mit verrotteten Fens­
tern anmieten und dann gleich die
Miete kürzen. Bei von Mietern selbst
verschuldeten Schäden scheidet der
Mietabzug ebenfalls aus. Das klingt
einleuchtend, ist aber im Einzelfall
schwierig. Wurde beispielsweise ein
Schimmelbefall tatsächlich durch
Mieterverhalten ausgelöst? Oder
hat er bauliche Gründe? Außerdem
muss für den Fall einer Mietminde­
rung ein erheblicher Mangel vorlie­
gen. Wegen Lappalien, etwa einer
der Straße oder der Lärm aus der
Disko im Nachbarhaus berechtigen
zur Mietminderung. Dieses Recht
muss auch nicht beim Vermieter „be­
antragt“ werden. Gleichwohl kann
es sinnvoll sein, sich vom Vermieter
eine bestimmte Minderungsquote
schriftlich „absegnen“ zu lassen, et­
wa für die Dauer einer Modernisie­
rung. So werden spätere gerichtliche
Selbstbeseitigungsrecht: Vor allem bei
kleineren Schäden, etwa einer defek­
ten WC­Spülung oder einer zerbroche­
nen Fensterscheibe, kann man die Re­
paratur einfach selber in Auftrag ge­
ben und das Geld anschließend vom
Vermieter zurückfordern beziehungs­
weise mit der Miete verrechnen. Un­
ter Umständen kann man dafür einen
Vorschuss verlangen. Wichtige Vor­
aussetzung ist die vorherige schriftli­
che Mängelmeldung mit Fristsetzung.
Klage auf Instandsetzung: Den Ver­
mieter auf Mängelbeseitigung zu
verklagen, ist ein durchaus erfolg­
versprechender Weg. Nachteil: Pro­
zesse dauern lange, für dringliche
Mängelbeseitigung ist das nicht zu­
Zurückbehaltungsrecht: Zusätzlich
zur Mietminderung kann man einen
Teil der Miete zurückbehalten. Bis­
her galt nach der Rechtsprechung
der drei­ bis fünffache Beitrag der
Minderungsquote als angemessen.
Ist also beispielsweise eine Miet­
minderung von 5 Prozent berech­
tigt, durfte der Mieter zusätzlich 15
bis höchstens 25 Prozent der Miete
zurückbehalten. Doch kürzlich ent­
schied der Bundesgerichtshof, dass
dies im Einzelfall zu viel sein kann
(BGH vom 17. Juni 2015 – VIII ZR
19/15).
Zudem darf man die Summe nicht
zeitlich unbegrenzt einbehalten. Das
Zurückbehaltungsrecht ist ein sehr
wirksames Druckmittel, weil die Be­
träge dem Vermieter sehr viel mehr
weh tun als die reine Mietminde­
rung. Nachteil: Anders als die Miet­
minderung muss die zurückbehal­
tene Miete komplett zurückgezahlt
werden, sobald der Mangel beho­
Zahlung unter Vorbehalt: Man zahlt
die Miete in voller Höhe weiter und
erklärt dem Vermieter, dass die Mie­
te nur noch unter Vorbehalt bezahlt
wird. Damit ist man auf der sicheren
Seite, wahrt aber gleichzeitig seine
Minderungsrechte. Eine Kombina­
tion mit der Mietminderung ist mög­
lich. Beispiel: Man hält eine Mietmin­
derung von 20 Prozent für angemes­
sen, zieht aber – aus Sorge vor ei­
ner Kündigung – nur 10 Prozent von
der Miete ab und erklärt die Zah­
lung der restlichen Miete unter Vor­
behalt. Wird im Prozess der höhere
Prozentsatz bestätigt, muss der Ver­
mieter das Geld nachzahlen.
Auseinandersetzungen vermieden.
Wichtig ist in jedem Fall die korrek­
te Vorgehensweise. Man sollte den
Mangel schriftlich und mit Fristset­
zung melden. „Man muss dem Ver­
mieter die Chance geben, den Man­
gel zu beseitigen, schließlich hat der
keinen Röntgenblick“, sagt Rechts­
anwalt Christoph Müller. Lediglich
bei ganz offensichtlichen und nicht
zu vermeidenden Beeinträchtigun­
gen, etwa einem Baugerüst, ist dies
entbehrlich. Anders als viele Mieter
Nicht die Summe der einzelnen Mängel, sondern
die Gesamtschau ergibt
den Minderungssatz
muss angekündigt werden
glauben ist es nicht zwingend erfor­
derlich, eine bestimmte Mietminde­
rungsquote anzukündigen. Entschei­
dend dagegen ist, dass man bereits
in der Mängelanzeige die Zahlung
der Miete unter Vorbehalt erklärt.
„Manche Mieter schreiben das nur
auf den Überweisungsträger, das
jedoch ist riskant“, erklärt Stefan
Schetschorke, Leiter der Rechtsab­
teilung des Berliner Mietervereins
(BMV). Vielmehr muss man dem
Vermieter mitteilen, dass die Miet­
zahlung ab sofort wegen konkret zu
benennender Beeinträchtigungen
nur noch unter Vorbehalt erfolgt.
Juristisch umstritten ist, wie lange
die Zahlung unter Vorbehalt erfol­
gen darf. Irgendwann muss „Butter
bei die Fische“, wie es Schetschorke
Ein Mangel,
der bei Einzug
sichtbar war,
formuliert. Will heißen: Irgendwann
muss eine gerichtliche Klärung ange­
strebt werden.
Beim Berliner Mieterverein erlebt man
es häufig, dass Mieter jahrelang im­
mer wieder bei der Hausverwaltung
anrufen, um sich zu beschweren, und
dann die Geduld verlieren und rück­
wirkend die Miete mindern möchten.
Doch zum einen kann man Telefona­
te in der Regel nicht beweisen. Zum
anderen ist eine rückwirkende Min­
derung nicht möglich, wenn man
die ganze Zeit anstandslos die volle
Miete gezahlt hat. „Durch eine vor­
behaltlose Mietzahlung kann man
viel Geld verlieren“, erklärt BMV­
Rechtsexperte Frank Maciejewski.
Sein Tipp: Sofort nach Entdeckung
des Mangels den Fehler schriftlich
anzeigen, die Reparatur verlangen
und erklären, dass man die volle Mie­
te nur unter Vorbehalt zahlt. „Pas­
siert danach wochenlang nichts,
kann die Miete auch rückwirkend
gekürzt werden.“
Die große Frage ist nun, um wieviel
Prozent gemindert werden darf. Ge­
setzliche Vorgaben, an denen man
sich orientieren könnte, gibt es nicht.
Kommt es zum Rechtsstreit, ent schei­
den die Richter nach ihrem Ermessen,
wobei es auf die Umstände im kon­
kreten Einzelfall ankommt. Auf Ta­
bellen aus dem Internet sollte man
sich daher nie verlassen. Selbst bei
einer vermeintlich klaren Sachlage –
wie einem Totalausfall der Heizung
im Winter – halten einige Gerichte
50 Prozent für angemessen, andere
dagegen 100 Prozent. Die oberste
Regel lautet: Nie in Eigenregie min­
dern, sondern immer zuerst eine
Rechtsberatung aufsuchen. Zwar sind
auch Mietrechtsexperten nicht vor
Fehleinschätzungen gefeit. Aber sie
können anhand der Rechtsprechung
und Erfahrungswerten zu einem rea­
listischeren Abzug raten. „Die meis­
ten Mieter überschätzen die Höhe
der Mietminderung“, weiß Stefan
Schetschorke. Viele beurteilen das
sehr subjektiv und nehmen ihren per­
sönlichen Leidensdruck als Maßstab.
Weil sie beispielsweise wegen Knei­
penlärm nicht mehr ungestört schla­
fen können, halten sie 40 Prozent we­
niger Miete für gerechtfertigt. Doch
vor Gericht kommt es einzig und al­
lein auf den objektiv beeinträchtig­
ten Wohnwert an.
„Seit klargestellt ist, dass grundsätz­
lich die Warmmiete Berechnungs­
grundlage für die Mietminderung
ist, tendieren die Gerichte zudem
zu niedrigeren Quoten“, erklärt
Schetschorke. Viele Mieter machen
auch den Fehler, bei einer Vielzahl
kleinerer Mängel die einzelnen Pro­
zentsätze zu addieren, so Schet schor­
ke: „Die schauen ins Internet, finden
dort 5 Prozent für eine defekte Klin­
gel, 3 Prozent für ein verwahrlostes
Treppenhaus und so weiter – und
schon kommt man auf 70 Prozent
Mietminderung.“ Doch die Gerichte
nehmen immer eine Gesamtschau
Mietminderung ist also selbst für Ex­
perten ein Buch mit sieben Siegeln.
Das wäre nicht weiter schlimm, wenn
es nicht seit einigen Jahren ein gewis­
ses Kündigungsrisiko gäbe. Seit ei­
nem Urteil des Bundesgerichtshofs
von 2006 gilt: Überzogene oder völ­
lig abwegige Mietminderung ist ein
schuldhaftes Verhalten, das den Ver­
mieter zur Kündigung berechtigt
(BGH vom 25. Oktober 2006 – VIII
ZR 102/06). Dabei spielt es keine
Rolle, ob man einen Anwalt oder
den Mieterverein zu Rate gezogen
ter loszuwerden, ist diese Rechtspre­
chung ein Geschenk. Die Mietmin­
derung wird zur Falle. „Der gesetz­
liche Anspruch auf Mietminderung
wird durch den BGH zunehmend aus­
gehebelt“, kritisiert Rechtsanwalt
Christoph Müller (hierzu auch unser
Interview unten auf der Seite).
Und der BMV­Jurist Schet schorke
warnt: „Man kann schon noch die
Wie die Minderung zum
Kündigungsgrund wird
Noch einschneidender ist ein Urteil
aus dem Jahre 2012. Demnach
droht bereits ab einer Monats­
miete plus ein Cent Rück­
stand die Kündigung –
vorher waren es zwei –
und neben der fristlo­
sen ist auch die ordent­
liche Kündigung mög­
lich (BGH vom 11. Juli
2012 – VIII ZR 138/11).
Das ist deswegen so fatal,
weil nur die fristlose Kün­
digung durch Nachzahlung
aus der Welt geschafft wer­
den kann. Im Klartext: Wer
den Mietminderungssatz
zu hoch ansetzt – auch da­
rüber entscheiden die Rich­
ter nach Ermessen – kann seine
Wohnung verlieren. Für Vermie­
ter, die nur darauf lauern, ihre Mie­
ist ein zusätzliches Mittel –
allerdings zeitlich begrenzt
ist Fachanwalt
MieterMagazin: Was sagen Sie Mie­
tern, die zu Ihnen in die Beratung
kommen, weil sie ihre Miete min­
dern wollen?
Müller: Ich weise sie auf die Risiken
hin. Im Grunde genommen kann man,
von Ausnahmefällen abgesehen,
kaum noch zur unmittelbaren Kür­
zung der Mietzahlung raten. Das
ist nicht nur für uns Anwälte höchst
frustrierend, auch für die Mieter ist
das so. Die Miete zu mindern hat ja
jahrzehntelang anstandslos funktio­
niert. Wenn dem Vermieter die Miet­
minderung nicht passte, wurde die
Sache vor Gericht geklärt, meist im
Rahmen einer Zahlungsklage. Ledig­
lich die Frage, wie hoch gemindert
werden darf, war schon immer strit­
Doch mittlerweile wird das gesetz­
lich verankerte Recht zur Mietmin­
derung von der Rechtsprechung teil­
weise entwertet, weil die Mieter be­
fürchten müssen, wegen Zahlungs­
verzugs ihre Wohnung zu verlieren.
MieterMagazin: Gibt es eine Zäsur,
an der man das festmachen kann?
Müller: Einfallstor war ein BGH­Ur­
teil aus dem Jahre 2006, wonach der
Mieter schuldhaft handelt, wenn er
die Miete zu hoch mindert. Seitdem
läuft man immer Gefahr, wegen ei­
nes Zahlungsrückstands gekündigt
zu werden. Ein kündigungsrelevan­
ter Mietrückstand kann – verkürzt
ausgedrückt – nach dem Gesetz be­
reits schon dann entstehen, wenn
die Minderungsbeträge die Höhe
von etwas mehr als einer Monats­
miete erreichen. Gleichzeitig urtei­
len die Gerichte höchst unterschied­
lich, welche Minderungsquoten bei
bestimmten Mängeln angemessen
sind. Eine verlässliche Einschätzung
ist also kaum möglich. Trotzdem
wird Mietern das Recht auf Irrtum
abgesprochen, Richterinnen und   
des Berliner Mietervereins „Wohnungsmängel – Wann
darf die Miete gemindert werden?“
fl012.htm
Miete mindern, muss aber unbedingt
darauf achten, unterhalb einer Mo­
natsmiete Mietrückstand zu bleiben.“
Dann muss eine rechtliche Klärung
Allerdings hat man beim Mieterver­
ein die Erfahrung gemacht, dass viele
Mieter eine Klage scheuen. Lieber
mindern sie jahrelang die Miete.
Nicht über einen langen
Zeitraum mindern
Doch davon ist dringend abzuraten.
Bei entsprechend hohen Minde­
rungssätzen droht schon nach weni­
gen Monaten die Kündigung. Für
streitbereite Mieter empfiehlt BMV­
folgendes Vorgehen: Man kündigt
die Mietminderung an, teilt dem Ver­
mieter aber mit, dass man
einstweilen den Minde­
rungsbetrag unter Vorbe­
halt zahlt. Nach einigen
Monaten fragt man den
Vermieter, ob er den
geminderten Betrag ak­
zeptiert und rückwirkend
erstattet. Verneint der dies
oder schweigt er, klagt man
die unter Vorbehalt gezahlten
Beträge ein. Im Prozess wird
dann auch die Berechtigung der
Mietminderung geprüft.
Nicht nur durch die Rechtspre­
chung, auch durch den Gesetz­
geber wird das Recht auf Mietmin­
derung immer mehr eingeschränkt.
So hat das 2013 eingeführte Miet­
rechtsänderungsgesetz die Miet­
minderung bei energetischen Sanie­
rungen drei Monate lang komplett
ausgeschlossen. Nicht nachvollzieh­
bar und wenig praxistauglich sei die­
se Regelung, heißt es beim BMV.
Trotz Staub, Baulärm und einge­
Ein zu hoch angesetzter
Minderungssatz spielt dem
Vermieter gelegentlich in die Hände
   Richter dagegen dürfen irren. Die­
se Rechtsprechung widerspricht
ganz klar der verfassungsgerichtli­
chen Vorgabe. Diese lautet expli­
zit: Die Mieter sollen ihr Recht auf
Mietminderung ohne Furcht vor
Kündigung ausüben können.
MieterMagazin: Umstritten ist auch
die sogenannte Baulückenrechtspre­
chung, mit der Sie im Falle der bun­
desweit bekannten Calvinstraße ein­
schlägige Erfahrungen machen muss­
Müller: Die Baulückenrechtspre­
chung ist eine Berliner Marotte. Da
wird argumentiert, im innerstädti­
schen Bereich müsse man eben im­
mer damit rechnen, dass dort irgend­
wann gebaut wird. Die Mieter in der
Calvinstraße mussten eineinhalb Jah­
re Baulärm von drei Seiten ertragen.
Links wurde das Nachbarhaus auf­
gestockt, rechts ein Neubau errich­
tet und im Hof eine Tiefgarage ge­
baut. Dazu kamen andere Beein­
trächtigungen. Daraufhin haben die
Mieter ihre Miete um 20 Prozent ge­
mindert. Doch das Landgericht woll­
te ihnen die Minderung komplett
Erst auf meine Verfassungsbeschwer­
de hin musste sich das Landgericht
schränkter Nutzbarkeit der Woh­
nung muss die volle Miete gezahlt
werden. Das ist absurd, denn Miet­
minderung ist dem Sinn und Zweck
nach ein Ausgleich für den gemin­
derten Wohnwert. Ob eine Moder­
nisierungsmaßnahme sinnvoll ist
oder nicht, ist völlig unerheblich.
Fazit: Mietminderung ist riskant ge­
worden. Umso wichtiger ist es, die
konkrete Vorgehensweise immer mit
den Rechtsberatern des Mieterver­
eins abzusprechen. In vielen Fällen
gibt es effektivere und weniger ris­
kante Druckmittel als eine Kürzung
der Miete.
noch einmal mit dem Fall befassen.
Leider hielt die gleiche Kammer nur
eine lächerlich geringe Mietminde­
rung für angemessen, um so den
verfassungsgerichtlichen Vorgaben
Nun müssen die Mieter die Kosten
für den Räumungsstreit tragen, denn
der Vermieter hatte wegen des Miet­
rückstands auch eine Kündigung aus­
gesprochen – zum Glück nur eine
fristlose. Nur wegen dieses „Verse­
hens“ konnte die Kündigung durch
die Schonfristzahlung abgewehrt
Bezirkliche Mitgliederversammlungen 2016
wir laden Sie herzlich zur Teilnahme an der
diesjährigen Bezirksmitgliederversammlung in
Ihrem Bezirk ein.
Im Rahmen der Bezirksmitgliederversammlung
können die Mitglieder des Berliner Mietervereins Einfluss auf die Aktivitäten des Vereins nehmen. Die Bezirksleitung informiert
über die Probleme der Mieter im Bezirk. Ak tionen werden besprochen, Informationen gegeben und Erfahrungen ausgetauscht. In diesem
Jahr werden auch die Bezirksleitungen und die
Delegierten zur Delegiertenversammlung des
Berliner Mietervereins (BMV) gewählt.
Seniorentreff Torstraße 203/205
mit ca. 500 m Fußweg
3. „Wohnraumversorgungsgesetz –
Kompromiss für bessere Wohnbedingungen?“,
stellvertretende Geschäftsführerin des BMV
6. Wahl der Delegierten zur Delegiertenversammlung des BMV
Rathaus Neukölln, Karl-Marx-Str. 83,
Raum A 104, Çigli-Zimmer
U-Bhf. Rathaus Neukölln (U 7)
2. „Stadterneuerung und Wohnen in
Neukölln: Was will das Bezirksamt?“
Referenten: Rolf Groth, Leiter des
Stadtentwicklungsamtes und Oliver
Türk, Stadtplanungsamt
3. „Modernisierung ohne Verdrängung: Forderungen der Mieter
an die zweite Stufe der Mietrechtsreform“, Referentin: Jutta Hartmann, Deutscher Mieterbund
4. Diskussion zu den Vorträgen
5. Bericht der Bezirksleitung mit
Montag, 11. April 2016, 19.15 Uhr
3. „Aus der Praxis der Rechtsberatung“, Referent: Sebastian Bartels,
des BMV
3. „2. Teil der Mietrechtsreform –
was brauchen die Mieter,
was plant die Bundesregierung?“
Berliner Mietervereins,
U-Bhf. Spichernstraße (U 3, U 9)
Die vollständige Tagesordnung
finden Sie in der Märzausgabe
des MieterMagazin.
Berliner Mieterverein, Beratungszentrum Schönhauser Allee 134 B
Gemeindehaus der Ernst-MoritzArndt-Kirchengemeinde,
U-Bhf. Onkel Toms Hütte (U 3)
ideen auch für schwierige Flächen
Überbauung einer
ehemaligen tief-/
24 Entwürfe waren nach dem
Aufruf an Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften,
Baugruppen, Sozialträger und private Bauherren bei Senatsbaudirektorin
Regula Lüscher eingegangen – darunter viele innovative Lösungen. So
sollen Wohnungen auf einer ehemaligen Tiefgarage gebaut werden. Ein
privater Bauherr erhöht einen dreigeschossigen Altbau um weitere vier
Geschosse. Und es entstehen Wohnungen und Wohnplätze auf einer
Hanglage, die für eine Bebauung eigentlich gar nicht vorgesehen war.
Gebaut wird kostengünstig, mit alternativen Materialien und Fertigteilen.
Die Idee experimentellen Bauens sei
es, so Lüscher, über Pilotprojekte
neue Ansätze im Wohnungsbau zu
erproben. Um dies zu fördern, hat
ein vom Berliner Abgeordnetenhaus
eingerichtetes „Sondervermögen In-
Illustration: Tafkaoo Architects
Eine laute Bahnstrecke, platz auf einer tiefgarage und eine schwierige
Hanglage – solchen und anderen schwierigen Bausituationen stellten
sich architekturbüros und lieferten in einem Wettbewerb Entwürfe für
experimentelles und auch kostengünstiges Bauen. Ein Wettbewerb der
senatsverwaltung für stadtentwicklung kürte die Gewinner. Bemerkenswert: Die pläne sollen auch
frastruktur der Wachsenden Stadt“
(SIWA) 30 Millionen Euro zur Verfügung gestellt. Bauherren erhalten einen Baukostenzuschuss von 55 000
Euro pro Wohnung und 22 500 Euro
pro Wohnheimplatz. Dafür müssen
sie sich verpflichten, die Wohnungen für eine Anfangsmiete von 6,50
Euro pro Quadratmeter (kalt) zu vermieten – soviel, wie die durchschnittliche Anfangsmiete in einer neuen
Sozialwohnung in Berlin kostet. „Wir
haben neun Projekte ausgewählt,
die wir auf dem Weg der Umsetzung finanziell begleiten“, gab die
Senatsbaudirektorin am Ende über
die Wettbewerbsentscheidung bekannt. In deren Jury war auch der
Berliner Mieterverein (BMV) beratend tätig gewesen.
Gewinnerprojekte:
Am nettelbeckplatz im Wedding
errichtet die Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 einen Neubau innerhalb einer Wohnanlage aus den 1960er Jahren. Sie
setzt ein achtgeschossiges Punkthaus
auf eine ehemalige Tief-/Hochgarage, die zum Teil abgerissen und
überbaut wird. Das erspart
Gründungs- sowie
Zu den bereits bestehenden 164 Wohnungen
kommen 46 neue hinzu. Dort
sollen – nach dem Wusch der Vermieter – auch wieder mehr jüngere
Bewohner und Familien einziehen.
Illustration: Jan Wiese Architekten
Illustrationen: Carpaneto Schöningh Architekten
den Plänen von S.E.K. Architektinnen auch ein ganz neues Baugrundstück geschaffen wurde. Die Brückengänge sind als Fluchtwege für Wohngemeinschaften vorgesehen, so dass
zusätzliche Treppenhäuser gespart
In der Kreuzberger Ohlauer straße
wollen das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und das Wohnungsunternehmen Howoge ein Wohnprojekt für verschiedene soziale
Gruppen realisieren. Standort: das
Gelände der ehemaligen GerhartHauptmann-Schule. Beispielsweise
Studenten oder auch Flüchtlinge
könnten dort in 121 vorwiegend
kleine Wohnungen einziehen. Im
Erdgeschoss ist eine Kiezbibliothek
vorgesehen. Die Wohnungen werden über Laubengänge miteinander
verbunden, es sollen kleine öffentliche Terrassen zum Hof entstehen.
Der Entwurf für das Neubauprojekt
stammt aus dem Büro von „Zappe
Architekten“.
In der lynarstraße im Wedding will
die Wohnungsbaugesellschaft „Am
Ostseeplatz“ entlang der S-BahnLinie bauen. Das Grundstück war ursprünglich für eine Gewerbenutzung vorgesehen, nun sollen
auf sechs Geschossen
rund 60 Wohnungen und
dazu Flächen für Ateliers und Werkstätten entstehen. Die gewerblichen Flächen werden
sich im Bereich an der Bahn befinden und zum Lärmschutz für die
Wohnungen beitragen. Gebaut werden soll mit einer hochregallagerartigen Holzkonstruktion. Ideen und
Entwurf dazu kommen vom Büro
„Carpaneto Schöningh Architekten“.
In der amrumer straße im Wedding
will das Wohnungsunternehmen Gewobag gemeinsam mit der „Studentendorf Schlachtensee Genossenschaft“ zwei sich gegenüberliegende Gebäuderiegel errichten. Auf jeder Etage wird es Flächen geben, die
die Gebäude miteinander verbinden und gemeinschaftlich genutzt
werden können. Es entstehen über
50 Mietwohnungen und Angebote
rollbergstraße:
lynarstraße: Werkstätten, ateliers
in Holzregalkonstruktion
Habersathstraße:
mit luxuriösen
Illustration: Carpaneto Schöningh Architekten
Geplant wurde die Wohnungsanlage vom Büro „Tafkaoo Architects“.
In der neuköllner rollbergstraße
plant die Stiftung Edith Maryon
gleich zwei Projekte. In einem davon
sollen 30 temporär mietbare Wohneinheiten entstehen, die für eine bestimmte Zeit beispielsweise an Wissenschaftler, Künstler, aber auch
Flüchtlinge vermietet werden können. Die Grundrisse der beiden dreibis sechsgeschossigen Kopfbauten,
die über ein Treppenhaus miteinander verbunden sind, wurden variabel und offen für verschiedene Nutzer konzipiert. Im Erdgeschoss soll
es Studios und Werkräume geben.
„Carpaneto Schöningh Architekten“
haben die Pläne dafür entworfen
und Holz als Baumaterial für das
mehrgeschossige Gebäude vorgesehen.
Besondere Wohnformen plant die gemeinnützige Gesellschaft für StadtEntwicklung in der rathenower straße in moabit als Neubau mit insgesamt mehr als 70 Wohnungen beziehungsweise Wohnplätzen in Sonderwohnformen. Auf dem dafür vorgesehenen Areal war eine Bebauung
bisher nicht vorgesehen, so dass mit
für Wohngemeinschaften. Der Entwurf stammt vom Büro „Carpaneto Schöningh Architekten“ mit Anne Berthod.
Ein privater Bauherr stockt ein Gebäude in der Habersaathstraße in
mitte auf. In modularer Holzbauweise werden auf das bisher dreistöckige Haus noch vier weitere Geschosse aufgesetzt – eine konstruktive Herausforderung, betonte BauStaatssekretär Engelbert Lütke Daldrup. Im Erdgeschoss soll Gastronomie Platz finden, darüber Studenten
in Gemeinschaftswohnungen und
die oberen Etagen sind für luxuriöse
Mietwohnungen vorgesehen. „Jan
Wiese Architekten“ lieferten dazu
den Entwurf.
amrumer straße:
Gebäude für studenten und Wohngemeinschaften
F rathenowstraße:
einem bisher hier
zur Bebauung nicht
vorgesehenen areal
alle Fotos: BSR
Der „Staubschutzwagen“ entstand
nach einer Anweisung des Berliner
BerlinS MüllABfuhr
Berlin gilt nicht gerade als saubere Stadt. Wenn man sich aber die Zustände auf den Berliner Straßen vor 150 Jahren vor Augen führt, weiß
man die segensreiche einrichtung einer kommunalen Stadtreinigung zu
schätzen. es war ein langer Weg, bis Berlin eine geregelte und zuverlässige Müllabfuhr organisiert bekam.
Die Anfänge der Berliner Müllabfuhr
liegen im Jahr 1660. Weil Kurfürst
Friedrich Wilhelm nicht mehr zulassen wollte, dass die Berliner ihre Abfälle und Fäkalien auf die Straßen
kippten, setzte er einen Gassenmeister ein, der täglich bimmelnd mit einem Karren durch die Straßen zog.
Die Bürger waren verpflichtet, ihren
im Hof gesammelten Müll zum Wagen des Gassenmeisters zu bringen
und für einen vollen Karren einen
Groschen und sechs Pfennige zu bezahlen. Bürgern, die weiterhin die
Straße als Müllkippe missbrauchten,
wurde ihr Unrat durch das Fenster
ins Haus zurückgeworfen. Aber trotz
Im Jahr 1895 produzierte jeder Berliner pro Tag durchschnittlich 0,5 kg Müll. Täglich mussten 1000 Tonnen
Müll entsorgt werden. Von 100 kg Müll waren 50 kg
„Feinmüll“, also Asche und Staub. Die andere Hälfte
war „Grobmüll“. Davon waren 30 kg Fleisch- und
Pflanzenteile, 2,74 kg Papier, 3,46 kg Schlacken und
Kohleteile, 0,52 kg Weißglas, 0,65 kg Buntglas, 6,13
kg Scherben, 1,14 kg Metall- und Blechbüchsen sowie
0,87 kg Lumpen. Die übrigen knapp 4,5 kg bestanden
aus Holz, Knochen und Eisen.
mehrfach erhöhter Strafen kippten
die Berliner den Inhalt ihrer Nachttöpfe und ihrer Küchenabfälle weiter in den Rinnstein. Die Klagen über
schmutzige und stinkende Straßen
nahmen nicht ab, bis die zwischen
1873 und 1893 gebaute Kanalisation
eine Senkgrube
Im 19. Jahrhundert hatten die meisten Häuser im Hof abgedeckte Müllund Senkgruben, in denen Fäkalien,
Küchenabfälle und Hausmüll gesammelt wurden. Private Fuhrunternehmer leerten die Gruben monatlich
von Hand. Was sie mit dem Abfall
machten, stand in ihrem Belieben:
Zum Teil kippten sie ihn in die Spree
oder in die Landschaft, den größten
Teil aber verkauften sie als Dünger.
Nach dem Anschluss an die Kanalisation hatte der Müll aber nur noch
so wenige organische Bestandteile,
dass er sich kaum noch als Dünger
eignete.
Die Stadt ließ deshalb 1887 drei
Müllabladeplätze einrichten: am
Stralauer Anger (heute Osthafen),
an der Landsberger Allee (Friedrichshain) und an der Müllerstraße (heute Schillerpark). Weil das aber keine Dauerlösung sein konnte, kaufte
man 1894 ein Gelände in Spreenhagen am Oder-Spree-Kanal, das fortan als Deponie genutzt wurde.
Im Jahr 1894 gab es auch erste Experimente zur Müllverbrennung. Die
Versuche in dem eigens vor dem
Stralauer Tor gebauten Müllofen
waren ein einziger Fehlschlag. Das
Feuer ging immer wieder aus, und
der Abfall verbrannte nicht vollständig. Grund war der hohe Anteil von
Braunkohlenasche, der den Berliner
Müll nahezu unbrennbar machte.
Ab 1895 verlangte der Berliner Polizeipräsident die „staubfreie“ Müllabfuhr: Die Müllfahrzeuge müssen
dicht schließen, auch beim Verladen
des Mülls. In den folgenden Jahren
setzte sich das Patent des „Staubschutzwagens“ durch, der an den
seitlichen Einfüllöffnungen einen
Klappenmechanismus besaß. Dazu
gehörte ein rechteckiger Müllbehälter aus Eisenblech mit 200 Litern Fassungsvermögen, der von zwei Müllmännern an Schultergurten aus den
Höfen zum Müllwagen getragen
wurde. Der „Berliner Müllkasten“
setzte sich bald als Standard durch
und wurde bis in die 50er Jahre verwendet.
Die heutigen 240-Liter-Behälter mit
Rollen erinnern noch an das Format
des Berliner Kastens. In den 20er
Jahren wurde auch die 110-Liter„Ringtonne“ eingeführt, die sich angekippt über den Rand rollen ließ.
Sie war in West-Berlin bis 1987 in
Gebrauch, im Ostteil wurden sie Anfang der 90er Jahre ausgemustert.
Viele der rund 60 Berliner Müllfuhrunternehmen konnten sich die Investitionen für eine „staubfreie“ Abfuhr nicht leisten und mussten aufgeben. Um 1901 beherrschten vier
Unternehmen den Berliner Markt,
1914 waren schon 90 Prozent der
Berliner Haushalte Kunden der
„Wirtschaftsgenossenschaft Berliner Grundbesitzer“. Nach dem Ersten Weltkrieg geriet die Genossenschaft in Schwierigkeiten und musste 1922 den Betrieb einstellen. An
ihre Stelle trat die „Berliner Müllabfuhr-Aktiengesellschaft“ (BEMAG),
an der die Stadt zunächst 25 Prozent, ab 1927 schließlich 85,8 Prozent der Aktien hielt. Die BEMAG
unterhielt vier Verladestationen, an
denen der Hausmüll auf Eisenbahnwaggons geschüttet wurde: an der
Mühlenstraße, an der Monumentenbrücke, an der Beusselbrücke und
an der Behmbrücke. Im Jahr 1927
wurden mit der Bahn 24 259 Waggons zu den Müllkippen in Blankenfelde/Schildow, Vorketzin, Schöneicher Plan, Bergerdamm und Caputh
Der Bahntransport war billiger als
mit dem Schiff. Auf Kähnen konnte
man größere Mengen transportieren, das Entladen war jedoch schwieriger. Das änderte sich durch den
Einsatz eines neuartigen Spülbaggers, bei dem der Müll mit einer
großen Menge Wasser verdünnt aus
den Schuten herausgespült wurde.
Durch das 60 Zentimeter starke Rohr
konnten auch sperrige Müllstücke
wie alte Kinderwagen an Land gespült werden. Adolf Mast, Gründer
der Müllkultivierung GmbH, berichtete: „Einen Entladeplatz fanden wir
nach langem Suchen in der Gemeinde Golm bei Potsdam, wo innerhalb
der Haveldeiche im sogenannten Golmer Luch rund 2500 Morgen mooriger Ödländereien lagen, die zum
größten Teil den Golmer Bauern, zum
Teil dem Verband für Vogelschutz
und einem Naturschutzverein gehörten. Eine Aufhöhung des Geländes um 2 bis 2,5 Meter mit Müll,
dessen wachstumsfördernde Eigenschaften schon in der Nähe von
Nauen auf Versuchsgütern festgestellt worden war, konnte also hier
ben und Abladeplätze im Stadtgebiet suchen. Bis 1958 wurden 33
Müllkippen eröffnet. Die vier größten – Wannsee, Lübars, Marienfelde
und Rudow – wurden teilweise bis in
die 80er Jahre hinein genutzt. Entlastung brachten die 1967 in Betrieb
genommene Müllverbrennungsanlage in Ruhleben und die 1972 und
1974 abgeschlossenen Abkommen
mit der DDR, die eine Ablagerung
West-Berliner Mülls auf Deponien
im Umland ermöglichten. Dazu wurde zwischen der Gropiusstadt und
Groß-Ziethen ein eigener Grenzübergang nur für Mülltransporte geöffnet.
Die leerung des
Müllkastens in
den Staubschutzwagen erforderte
(...) zusätzlich ein fruchtbares Ackerund Gemüseland schaffen.“ Das
Müllabladen in einem Naturschutzgebiet – heute ein ökologischer Alptraum – galt um 1930 noch als willkommene Bodenverbesserung.
1936 eröffnete an der Stelle, wo der
in den Spreebogen einmündet, eine
Müllverladeanlage, in der die Abfälle
direkt von den Pferdefuhrwerken
auf Binnenschiffe geschüttet werden
konnten. Die von Paul Baumgarten
entworfene Anlage war seinerzeit
einzigartig und steht heute unter
Denkmalschutz. Die Müllwagen fuhren von der Helmholtzstraße in zwei
Reihen in eine Halle und kippten
dort den Müll in darunter ankernde
Müllschuten. Auf einem halbrunden
Plateau, das über die Wasserfläche
hinausragt, konnten die Fuhrwerke
wenden. So konnten täglich 250
Fahrzeuge entladen werden. Das
entspricht 600 Tonnen, dem Fassungsvermögen einer 60 Meter langen Schute.
Die politische Teilung Berlins stellte die „Insel“ West-Berlin vor große
Probleme. Die 1951 in den Westsektoren gegründeten Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) mussten
1953 die Müllverschiffung aufge-
In Ost-Berlin wurde 1974 in der
Rhinstraße die erste und einzige
Müllverbrennungsanlage der DDR
in Betrieb genommen. Im Osten war
das Müllaufkommen deutlich geringer: Während West-Berliner Mitte
der 80er Jahre jährlich pro Kopf 450
Kilogramm Müll produzierten, entfielen im Ostteil nur 270 Kilogramm
auf einen Einwohner. Das lag nicht
nur am Wohlstandsgefälle zwischen
West und Ost. Ab 1971 war in der
DDR ein ausgefeiltes Recyclingsystem zur Sammlung von Sekundärrohstoffen (SERO) aufgebaut worden. Bei der Einführung der Mülltrennung mit dem „Dualen System“
im Jahr 1992 hatten Ostler deshalb
weit weniger Eingewöhnungsprobleme als viele Westler.
F Bis in die
50er Jahre war
der 200-liter“Müllkasten“
aus Blech in
L Zum Weiter­
lesen: Maria Cur­
ter: Berliner Gold
– Geschichte der
Müllbeseitigung in
Berlin, Berlin 1996
10 Fragen zu staatlichen und kommunalen leistungen
Beihilfen zum Wohnen
neben bundesweit geltenden unterstützungsleistungen für mieter – wie
zum Beispiel das Wohngeld – gibt es auch kommunal aufgelegte hilfen
wie etwa die mietkürzung für einkommensschwache haushalte bei Berlins
städtischen Wohnungsunternehmen. Was man zum thema soziale hilfen
für mieter wissen sollte, klären wir mit den zehn folgenden Fragen und
2. Was ist Wohngeld?
ob anspruch auf
Wohngeld besteht,
verrät der Wohn­
berlin.de/wohnen/
wohngeld/diwo
formular.shtml
1. in welcher höhe wird die
miete für empfänger von alg ii,
grundsicherung oder sozialhilfe
Das Jobcenter oder das Sozialamt
übernehmen die Leistungen zur Si­
cherung des Lebensunterhalts ein­
schließlich der angemessenen Kos­
ten für Unterkunft und Heizung. In
welcher Höhe diese übernommen
werden, regeln die sogenannten AV
Wohnen, in denen Richtwerte für
die Bruttokaltmiete (Nettokaltmiete
zuzüglich kalte Betriebskosten) so­
wie Grenzwerte für die Heizkosten
je nach Haushaltsgröße genannt wer­
den. Die Zuschläge für die Heizkos­
ten sind abhängig von der Gebäude­
größe und der Art der Wärmeversor­
gung. Für einen Einpersonenhaushalt
ergibt sich eine angemessene Brutto­
kaltmiete von 364,50 Euro zuzüglich
Heizkosten zwischen 73 und 98 Eu­
ro. Bei zwei Personen liegt die zuläs­
sige Bruttokaltmiete bei 437,40 Eu­
ro, zuzüglich Heizkosten zwischen
100,80 und 117,60 Euro. In Sozial­
wohnungen darf die Miete den Richt­
wert um bis zu zehn Prozent über­
Wohngeld ist ein Miet­
zuschuss, der auf Antrag
beim zuständigen Woh­
nungsamt des jeweiligen
Bezirks bewilligt werden
kann. Ob und in welcher
Höhe hängt ab von der
Anzahl der zu berück­
sichtigenden Haus­
haltsmitglieder, dem
monatlichen Gesamt­
einkommen sowie der
Miete. Allerdings ist die
zuschussfähige Miete durch
Höchstbeträge beschränkt.
Entsprechend des allgemeinen Miet­
niveaus sind die Höchstbeträge in
den Kommunen unterschiedlich (Ber­
lin: Mietenstufe IV). Mithilfe von
Wohngeldrechnern im Internet kann
ermittelt werden, ob Anspruch auf
Wohngeld besteht.
3. Wer hat anspruch
Berechtigt sind grundsätzlich alle Per­
sonen, die Wohnraum gemietet ha­
ben und ihn selbst nutzen. Es spielt
keine Rolle, ob die Wohnung öffent­
lich gefördert oder frei finanziert ist,
auch nicht, ob sie einem kommuna­
len oder einem privaten Wohnungs­
unternehmer gehört. Das Wohngeld
stellt in den meisten Fällen einen Zu­
schuss zur Miete dar. Wem Wohn­
kosten bereits anderweitig erstattet
werden, wie zum Beispiel einem Be­
zieher von ALG II, Sozialhilfe oder
Grundsicherung, der hat keinen An­
spruch auf Wohngeld.
sehen: Sie dürfen nur bis zu einer
höchstzulässigen Miete an Mieter
mit einem Wohnberechtigungschein
(WBS) vergeben werden. Dadurch
soll auch für finanziell schlechter ge­
stellte Haushalte eine Wohnraum­
Im Jahr 2000 wurde der Neubau
von Sozialwohnungen in Berlin ein­
gestellt. Die bestehenden Sozial­
wohnungen aus der Vergangenheit
fallen nach und nach aus ihren Bin­
dungen. Inzwischen gibt es in der
Stadt nur noch rund 116 000 Sozial­
wohnungen. 2014 hat der Berliner
Senat wieder ein Wohnungsbauför­
derungsprogramm aufgelegt, mit
dem bis zum Jahr 2017 rund 9500
Sozialwohnungen entstehen sollen.
5. Wie hoch sind die mieten
in sozialwohnungen?
Die Mieten in den bestehenden Ber­
liner Sozialwohnungen lagen im Jahr
2014 bei 5,91 Euro pro Quadratme­
ter im Durchschnitt. Davon gibt es
zum Teil beträchtliche Abweichun­
gen. Als der Berliner Senat 2002 die
Anschlussförderung strich, konnte in
rund 28 000 Wohnungen die volle
sogenannte Kostenmiete von teil­
weise bis zu 16 Euro für bestimmte
Sozialwohnungsbestände verlangt
werden. Viele Mieter mussten aus­
ziehen. In Sozialwohnungen mit noch
laufenden Bindungen steigen die Mie­
ten durch den jährlichen Förderungs­
abbau. Die Bestandsmieten in Sozial­
wohnungen sind heute in etwa so
teuer wie Mieten nicht geförderter
Wohnungen. Mit dem vom Senat
neu aufgelegten Wohnungsbauför­
derprogramm sind Sozialmieten zwi­
schen 6 und 7,50 Euro pro Quadrat­
meter vorgesehen.
4. Was sind sozialwohnungen?
Sozialwohnungen sind Wohnungen,
die mit öffentlichen Fördermitteln
errichtet wurden. Sie sind mit Miet­
preis­ und Belegungsbindungen ver­
Was ist der mietzuschuss nach
dem Wohnraumversorgungsgesetz?
Das Wohnraumversorgungsgesetz
ermöglicht Mietern in Sozialwohnun­
gen, einen Zuschuss zur Miete zu
beantragen, wenn das anrechenba­
re Haushaltseinkommen innerhalb
der Berliner Einkommensgrenzen für
die Wohnberechtigung im Sozialen
Wohnungsbau liegt. Hierzu muss ei­
ne „angemessene Wohnfläche“ ein­
gehalten werden (Einpersonenhaus­
halt: 50 Quadratmeter; Zweiperso­
nenhaushalt: 65 Quadratmeter;
Dreipersonenhaushalt: 80 Quadrat­
meter). Außerdem muss die Wohn­
kostenbelastung mehr als 30 Prozent
des Haushaltsnettoeinkommens be­
tragen. Bei Überschreitung der an­
gemessenen Wohnfläche wird der
Mietzuschuss anteilig berechnet.
Anträge auf Mietzuschuss sind an
die zgs consult GmbH, Brückenstra­
ße 5 in 10179 Berlin zu schicken.
mieter landeseigener Wohnungs­
Nach dem neuen Wohnraumversor­
gungsgesetz können Mieter in den
Wohnungen der kommunalen Un­
ternehmen bei einer Mieterhöhung
eine Kappung der Nettokaltmiete
verlangen, wenn diese mehr als 30
Prozent des Haushaltsnettoeinkom­
mens ausmacht – vorausgesetzt das
Haushaltsnettoeinkommen liegt in­
nerhalb der Berliner WBS­Einkom­
mensgrenzen (siehe hierzu: Frage 9).
Auch dürfen folgende Wohnungs­
größen nicht überschritten
werden: 45 Quadratmeter
bei Einpersonen­, 60 Qua­
dratmeter bei Zweiperso­
nen­, 75 Quadratmeter
bei Dreipersonen­ und 85
Quadratmeter bei Vier­
personenhaushalten. Die
Mietsenkung muss beim
jeweiligen Wohnungs­
unternehmen bean­
Wohnberechti­
gungsschein (WBs)?
Der WBS ist Voraussetzung
für die Anmietung einer mit
öffentlichen Mitteln geförderten
Wohnung. Für die Miethöhe hat der
WBS keine Bedeutung, er stellt ledig­
lich die Zugangsberechtigung für ein
bestimmtes Wohnungssegment dar.
Für viele Sozialwohnungen ist durch
Freistellung seitens der Behörden die
Beschränkung des Zugangs aufge­
hoben, so dass auch ohne WBS ge­
mietet werden kann. Im WBS wird
je nach Anzahl der Haushaltsmitglie­
der eine angemessene Wohnungs­
größe bestimmt, die bei der Anmie­
tung nicht überschritten werden
darf. Der WBS kann beim bezirkli­
chen Bürgeramt beantragt werden.
auf einen WBs?
Einen WBS erhält, wer die folgen­
den Jahreseinkommensgrenzen nicht
überschreitet: Einpersonenhaushalt:
16 800 Euro, Zweipersonenhaushalt:
25 200 Euro, jede weitere Person:
5740 Euro. Aufgrund einer Sonder­
regelung gelten in Berlin um 40 Pro­
zent höhere Einkommensgrenzen
als im Bund. 55 Pro­
zent der Berliner ha­
ben Anspruch auf einen
WBS, doch nur rund
4 Prozent beantragen
diesen, da es nur rund
116 000 Sozialwohnungen
in der Stadt gibt und der
WBS somit kaum Vortei­
le bei der Suche nach einer
bezahlbaren Wohnung bringt.
Wie verhalten sich Wohn­
geld, kosten der unterkunft, miet­
zuschüsse und härtefälle bei mie­
tern landeseigener Wohnungs­
unternehmen zueinander?
Der Bezug von ALG II, Sozialhilfe
oder Grundsicherung schließt einen
Anspruch auf Wohngeld aus. Dem­
gegenüber werden weder der Miet­
zuschuss für Sozialwohnungsmieter
nach dem Wohnraumversorgungs­
gesetz noch der dort geregelte miet­
senkende Härtefall für Mieter lan­
deseigener Wohnungen durch den
Bezug von Wohngeld, ALG II, Sozial­
hilfe oder Grundsicherung ausge­
schlossen. Diese Leistungen werden
jedoch bei der Berechnung der Ein­
kommensgrenzen zur Ermittlung des
Mietzuschusses oder der Mietsen­
kung berücksichtigt.
Für viele öffent­
lich geförderte
braucht man einen
gungsschein
Für bestimmte hilfen sind grenzen
bei der größe des Wohnraums
festgelegt – in abhängigkeit
von der haushaltsgröße
WaNderuNgsBeWeguNgeN iN deutschlaNd
hier landflucht, dort stadtflucht
der run auf E
die schwarmstädte
ist eine sich selbst
45 Prozent der deutschen Bevölke­
rung würde – unabhängig von finan­
zieller Situation und anderen Rahmen­
bedingungen – am liebsten in einer
ländlichen Gemeinde leben. Das ist
Umfrage der Bundesstiftung Baukul­
tur. 33 Prozent der Befragten wür­
den sich für eine Klein­ oder Mittel­
stadt entscheiden, nur 21 Prozent
bevorzugen eine Großstadt. Rech­
nerisch würde sich demnach auch
mindestens jeder dritte Großstädter
nach einem Leben auf dem Land
sehnen. „Die viel zitierte Meinung,
dass die Menschen unbedingt in gro­
ßen Städten wohnen wollen, können
wir mit unserer Umfrage nicht be­
stätigen“, sagt Stiftungsvorstand
Offensichtlich ist immer noch das ro­
mantische Bild vom Leben auf dem
Land in den Köpfen. Zumindest die
Landbevölkerung weiß aber, dass
nicht alles so rosig ist: Unter ihnen
nennt fast jeder Dritte die Abwan­
derung von Wirtschaft, Industrie
und Einzelhandel als Problem und
jeder Vierte bemängelt das Angebot
an Kitas, Schulen und Einkaufsmög­
Wer wo leben möchte, ist auch eine
Generationenfrage. Das Institut Em­
pirica hat in einer Untersuchung von
Wanderungsbewegungen im Auf­
Kleinstädtische Bundesrepublik
Deutschland ist ein hochverstädtertes Land, das aber
sehr von Kleinstädten geprägt ist. 26 Prozent der Bevöl­
kerung wohnen in ländlichen Gemeinden, 43 Prozent
in Klein­ und Mittelstädten mit weniger als 100 000
Einwohnern. 15 Prozent der Bevölkerung leben in
den 63 Großstädten mit Einwohnerzahlen zwischen
100 000 und 500 000 und 16 Prozent in den 13 Städ­
ten mit mehr als einer halben Million Einwohnern.
baner Wohnort. Die heute 40­Jähri­
gen waren die erste Generation, die
sich auf diese Weise „zusammen­
gerottet“ hat, wie es in der Studie
heißt. „Erst durch die Zusammenrot­
tung gelingt es ihnen, eine Umge­
in deutschland findet eine große Bevölkerungsverschiebung statt: die
meisten großstädte und die hochschulstandorte haben starke einwohnerzuwächse, während abgelegene ländliche räume und strukturschwache
städte immer weiter schrumpfen. die Folgen sind gravierend: leerstand
auf dem land und Versorgungsengpässe in den großstädten. dabei möchte fast die hälfte der deutschen eigentlich lieber im dorf wohnen.
trag des Bundesverbandes deutscher
Wohnungs­ und Immobilienunter­
nehmen GdW ein ausgeprägtes
„Schwarmverhalten“ der 25­ bis
34­Jährigen festgestellt. Sie ziehen
in Scharen in einige wenige „Städte“.
Diese Bewegungen sind meist klein­
räumig: etwa aus Remscheid nach
Nach Berlin von überall her
Köln, aus der Oberpfalz nach Regens­
burg – allerdings auch: von überall­
her nach Berlin. Prozentual gewin­
nen durch dieses Umzugsmuster die
Städte Leipzig, München und Frank­
furt am Main am stärksten. Verlierer
sind fast alle Landkreise, aber auch
einige Großstädte wie Essen und
Anlass für das Schwarmverhalten der
jungen Leute ist weniger die Aufnah­
me eines Studiums oder einer Ausbil­
dung, sondern die Lebensphase da­
nach, in der man für den ersten Job
noch einmal umzieht, vielleicht eine
Familie gründet und sesshaft wird.
Dabei sind es nicht die Arbeitsplät­
ze, die eine Stadt zur Schwarmstadt
machen. Wichtiger ist die Attraktivi­
tät der Kommune als lebendiger, ur­
bung zu schaffen, die ihnen das bie­
tet, was sie sich wünschen: Kneipen,
Clubs und Restaurants – aber vor al­
lem genügend potenzielle Freunde
in Fahrradentfernung.“ Diese Ent­
wicklung verstärkt sich selbst: Mit
jedem Umzug aus einer Kleinstadt
nach Berlin wird die Kleinstadt für
junge Leute öder und Berlin attrak­
„Das Land spaltet sich demogra­
fisch“, folgert die Studie. In den
Schwarmstädten steigen die Mie­
ten – Wohnungen, Kitas und Schu­
len müssen gebaut werden. In den
anderen Regionen stehen hingegen
Wohnungen leer und Schulen müs­
sen schließen.
Die Empirica­Studie empfiehlt des­
halb, in den schrumpfenden Regio­
nen lebendige Zentren zu erhalten
und dort Investitionen zu konzen­
trieren. Ganz im Sinne des Auftrag­
gebers GdW gibt es noch einen ei­
genwilligen Seitenhieb: „Die Miet­
preisbremse nimmt den ausbluten­
den Regionen ihr wichtigstes Argu­
ment: gute Wohnungen zu niedrige­
ren Preisen.“ Ja wenn sie denn ihre
Wirkung entfalten würde.
Schriftformverstoß
a) Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine we­
sentliche und jedenfalls soweit sie für mehr als ein
Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter wi­
derrufen werden kann dem Formzwang des § 550
Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.
b) Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den
Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242
BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformman­
gel zu berufen.
BGH vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 –
Die Mietparteien hatten den Mietvertrag für die
Räume einer Zahnarztpraxis bis zum 30.4.2020
befristet. Im laufenden Mietverhältnis vereinbarte
dann einer der Mieter mit dem damaligen Vermieter mündlich, dass die monatliche Miete ab dem
1.1.2006 um 20,00 Euro auf 1370,00 Euro erhöht
werde. Im Oktober 2013 kündigten die Mieter das
Mietverhältnis zum 31.7.2014. Es ging mithin um
die Frage, ob sich das an sich befristete Mietverhältnis nach § 550 BGB durch einen Schriftformverstoß
in ein jederzeit kündbares unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt hatte. Zur Aufklärung einiger Sachverhaltsaspekte hat der BGH das Verfahren an das
Berufungsgericht zurückverweisen müssen und konnte deshalb nicht abschließend entscheiden. Er hat
jedoch zwei wichtige Aspekte zu § 550 BGB angesprochen:
Da die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur
gewahrt ist, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Mietvertragsurkunde ergeben,
war jahrelang umstritten, wann eine Mieterhöhung
„wesentlich“ ist. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, indem er jedwede Mieterhöhung für „wesentlich“ hält.
Kontrovers diskutiert wird weiterhin seit Jahren,
wann die Inanspruchnahme der Rechtsfolge des
§ 550 BGB rechtsmissbräuchlich ist. Hier bleibt der
BGH bei seiner Linie. Grundsätzlich darf sich jede
Vertragspartei darauf berufen, dass die vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten ist. Ein RechtsMieterMagazin 4/2016
missbrauch nach § 242 BGB sei ausnahmsweise nur anzunehmen, wenn zum Beispiel der eine Vertragspartner
den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder
wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskos­
tenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der
„Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweili­
gen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den
er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrech­
nungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamt­
betrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige
Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläute­
rung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden
Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senats­
rechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14.2.2007 –
VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10 und vom 9.10.
2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).
BGH vom 20.1.2016 – VIII ZR 93/15 –
Der Vermieter ist Eigentümer einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Er rechnete die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden
ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser
und Müllabfuhr bestand die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei
Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung
verfügte, die jeweils die anderen Häuser mitversorgten.
Der Vermieter sah sich deshalb veranlasst, bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis
der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen.
Dieser Rechenschritt war allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht
ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der vom Vermieter für das jeweilige Gebäude errechnete „Gesamtbetrag“,
der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels
des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus
diesem Grund entsprachen die für das jeweilige Gebäude
in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen „Gesamtkosten“ nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich waren.
Vor Gericht ging es um die Frage, ob eine solchermaßen
vorgenommene Betriebskostenabrechnung formal unwirksam ist oder nicht. Der BGH hat hierzu seine bisher
vertretene Auffassung aufgegeben und wie aus dem Leitsatz ersichtlich entschieden. Zur Begründung verweist
der BGH auf seine jüngere Rechtsprechung, in der er
mehrfach betont hat, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind.
Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die
Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen seien, ginge es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in
einen angemessenen Ausgleich zu bringen.
Mit der Betriebskostenabrechnung würden die für das
Abrechnungsjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf
die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht habe, mit dem
exakten Betrag ermittelt. Aus Sicht des Vermieters sollte
die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und
sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet sei und nicht mit
Details versehen werde, die für ihn regelmäßig nicht mit
einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden seien.
Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter
ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen
und Belege zustünde und er auf diese Weise – sofern im
Einzelfall ein entsprechendes Interesse bestehe – weitere
Einzelheiten in Erfahrung bringen könne.
Typischerweise ginge es dem Mieter vor allem darum,
dass die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise
(also getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten) zusammengestellt seien und er darüber informiert werde,
auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf
ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden sei und
welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfielen.
Mit diesen Informationen könne er überprüfen, ob die
ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach
umlagefähig seien, ob der richtige Umlageschlüssel verwendet werde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach für ihn plausibel
seien oder er Anlass sehe, die Richtigkeit der angesetzten
Kosten durch eine Einsicht in die Belege zu überprüfen.
Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlage
von Mieter und Vermieter und der dargestellten Entwicklung der Senatsrechtsprechung halte der 8. Senat des
BGH die Auffassung, bei sogenannten „bereinigten“
Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit
einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher Angaben zu
den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu
den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger
Kostenanteile und der Erläuterung insoweit angewendeter Rechenschritte, nicht mehr aufrecht. Vielmehr genüge
es auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart – beziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer
Betriebskostenarten zulässig sei, bei dieser zusammengefassten Position – den Gesamtbetrag angebe, den er
auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlege. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag
zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt habe
oder dabei Kostenanteile mit angesetzt habe, die nicht
umlagefähig seien, sei ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter oh28
nehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen
könne, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege.
Entsprechendes gelte für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten.
Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen
§ 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO ermittelt, ist in der Re­
gel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung
zugrunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche
In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1
HeizkostenVO vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist
dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung aus­
gewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.
Die Mietvertragsparteien stritten über die richtige Berechnung des Kürzungsrechts nach § 12 HeizkostenVO. In
dem Gebäude wurde die in den Wohnungen verbrauchte Wärme zum Teil durch Wärmemengenzähler und zum
Teil durch Heizkostenverteiler erfasst. Bei der Heizkostenabrechnung für 2010 fand eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe nicht statt. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung hätte aber nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe
vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die
einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Dieser
Abrechnungsfehler führt nun unstreitig zur Anwendung
des 15%igen Kürzungsrechts nach § 12 HeizkostenVO.
Die Frage lautete hier jedoch: 15 Prozent wovon?
Das Landgericht hatte noch für richtig erachtet, dass der
Vermieter eine neue Heizkostenabrechnung auf der
Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnflächen vorzulegen habe, auf deren Basis sodann die Kürzung vorgenommen werden könne. Diese Methode zur Berechnung des Kürzungsbetrages hält der BGH jedoch für
falsch. Er entscheidet, dass die fehlerhaft ermittelten
Kosten die Basis des Kürzungsrechts darstellen.
In § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO sei bestimmt: „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung
nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der
Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen
Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil
um 15 vom Hundert zu kürzen.“
Das im zweiten Halbsatz der Norm beschriebene Recht
des Nutzers, „bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung“ den auf ihn entfallenden Kostenanteil kürzen
zu dürfen, nehme ersichtlich Bezug auf den im ersten
Halbsatz der Vorschrift beschriebenen Tatbestand einer
„entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängigen“ Abrechnung. Die Verwendung desselben Begriffs „nicht verbrauchsabhängige Abrechnung“
im unmittelbaren Bezug von Tatbestand und Rechtsfolge lege es nahe, dass damit auch inhaltlich dieselbe AbMieterMagazin 4/2016
rechnung gemeint sei, mit der Folge, dass die fehlerhaft
ermittelten Kosten die Basis des Kürzungsrechts darstellten.
Zudem entspreche es dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, die Kürzung in der Regel auf der Grundlage der bereits erteilten Abrechnung vorzunehmen, die
hinsichtlich des ermittelten Verbrauchskostenanteils fehlerhaft sei.
Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, sei nämlich die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Deshalb sei grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers
einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung
entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach
Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen
Verbrauch völlig unbeachtet lasse. Ausnahmen hiervon
mögen dann anzuerkennen sein, wenn der in Ansatz gebrachte verbrauchsbezogene Kostenanteil das tatsäch-
liche Nutzerverhalten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abbilde und somit der Zweck der Heizkostenverordnung aus diesem Grund nicht erfüllt werde. Im
Übrigen sei im Rahmen der Ermittlung des Kürzungsbetrags nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO eine rein wohnflächenbezogene Abrechnung, mangels einer Alternative,
nur dann angezeigt, wenn ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil nicht (einmal fehlerhaft) ermittelt worden sei und auch nicht mehr ermittelt werden könne (zum
Beispiel bei fehlender Ausstattung der Wohnungen mit
geeigneten Messeinrichtungen oder bei einer unterbliebenen Ablesung).
Abschließend bestätigt der BGH nochmals seine Rechtsprechung, wonach die Kürzung von dem gesamten Kostenanteil zu berechnen ist, der nach der verordnungswidrigen Verteilung auf den Nutzer entfallen soll. Das
sind also die ausgewiesenen Gesamtkosten für den Posten „Heizung“ inklusive des Grundkostenanteils.
1. Die erstmalige Verfliesung der
Küche stellt auch dann eine dul­
dungspflichtige Modernisierung
dar, wenn es sich hierbei um brau­
ne Fliesen handelt.
2. Es verstößt gegen Treu und
Glauben, dem Vermieter allein
wegen formeller Mängel bei der
Ankündigung die Entfernung der
Fliesen aufzugeben, wenn er bei
Einhaltung aller formellen Voraus­
setzungen umgehend erneut ver­
fliesen könnte.
LG Berlin vom 17.11.2015
– 18 S 80/14 –, mitgeteilt
von RA Johann Heinrich Lüth
Der Mieter hatte es zugelassen, dass
der Vermieter die Küche ver fliest,
obwohl eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zuvor
nicht zugegangen war. Nach Abschluss der Arbeiten war der Mieter
über die Farbe der Fliesen entsetzt.
Die Fliesen waren braun. Er verlangte deshalb vom Vermieter einen Kostenvorschuss, um diesen für ihn
nicht hinnehmbaren Zustand durch
Demontage der Verfliesung zurück
zu bauen. Das Landgericht wies die
Klage des Mieters aber insoweit ab.
Denn ein Kostenvorschussanspruch
aus § 536 a Abs. 2 BGB stehe dem
Mieter nicht zu, da er die Verfliesung der Küchenwand als ModerniMieterMagazin 4/2016
sierungsmaßnahme zu dulden habe.
Bei der Verfliesung der Küchenwand
handele es sich um eine Maßnahme
zur Verbesserung der Mietsache. Ob
eine Verbesserung der Mietsache vorliege, sei nach objektiven Kriterien
unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu beurteilen; auf die
Wertung des gegenwärtigen Mieters komme es dagegen nicht an.
Nach diesem Maßstab stellten die
Fliesen an der Küchenwand eine Modernisierung dar. Fliesen machten
Schönheitsreparaturen seltener erforderlich als eine gestrichene Wand.
Sie seien darüber hinaus leichter zu
reinigen als eine gestrichene Wand,
was in der Küche von besonderer
Bedeutung sei. Entgegen der Auffassung des Mieters sei nicht davon
auszugehen, dass nach der Verkehrsanschauung eine überhaupt nicht geflieste Küche als höherwertig angesehen werde als eine braun geflieste
Küche. Dagegen spreche schon, dass
Fliesen im Arbeitsbereich Teil des
Sondermerkmals „moderne Küche“
nach dem Berliner Mietspiegel seien.
Dass die Fliesen aufgrund ihrer Struktur den Schmutzeintrag gegenüber
einer weiß gestrichenen Wand begünstigten, sei ebenfalls nicht ersichtlich.
Auch eine nicht zu rechtfertigende
Härte liege nicht vor. Dem Modernisierungsinteresse des Vermieters
stehe auf Mieterseite nur fehlendes
Einverständnis mit der Farbwahl und
mit der Fliesenstruktur gegenüber,
so dass das Modernisierungsinteresse überwiege.
Der Duldungspflicht stehe auch
nicht entgegen, dass der Vermieter
die Maßnahme nicht angekündigt
habe. Zwar wäre der Vermieter
hier zu verpflichtet gewesen, denn
es handelte sich nicht um Instandsetzungs-, sondern um Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter sei
aber nach Treu und Glauben gemäß
§ 242 BGB gehindert, die Beseitigung der Fliesen zu verlangen, denn
er sei schuldrechtlich zu deren Duldung verpflichtet und müsste einem
Duldungsbegehren des Vermieters
entsprechen. Dem stehe nicht entgegen, dass der Vermieter seinerseits pflichtwidrig handelte, indem
er ohne vorherige Ankündigung
die Wand verflieste. Dies würde
nämlich zu dem Ergebnis führen,
dass der Vermieter zunächst die
Verfliesung entfernen müsste, im
Anschluss aber gegen den Mieter
einen Duldungstitel erwirken und
die Verfliesung wieder anbringen
Auch aus §§ 280, 249 BGB ergebe
sich entgegen der Auffassung des
Mieters nichts anderes. Im Unterlassen der Modernisierungsankündigung liege zwar eine Pflichtverletzung. Allerdings könne diese nur zu
einem Ersatzanspruch für den Scha29
den führen, der gerade durch das
Unterlassen der Ankündigung verursacht wurde. Der Rückbau unterfalle
dem nicht, denn hätte der Vermieter
die Modernisierung angekündigt,
wäre der Mieter zur Duldung verpflichtet gewesen.
Heizungs­
Im laufenden Wohnraumietverhält­
nis kann der Mieter den Vermieter
bei ausbleibender Versorgung mit
Heizenergie im Wege der einstwei­
ligen Verfügung zur Einhaltung sei­
ner Heizpflicht anhalten.
LG Berlin vom 28.1.2016
– 67 T 9/16 –, mitgeteilt
von RA Christoph Müller
Das Gericht verweist zur Begründung auf Eisenschmid in SchmidtFutter, Mietrecht, 12. Aufl., § 535
RN 124 und verweist darauf, dass
die gegenteilige Entscheidung des
BGH vom 6.5.2009 – XII ZR 137/07
– auf Wohnraumietverhältnisse keine Anwendung findet.
„Verheimlichte“
Für die Anwendbarkeit des WoBindG
ist nicht erforderlich, dass die Par­
teien ausdrücklich vereinbaren, dass
es sich bei der Wohnung um eine
Sozialwohnung handelt.
AG Neukölln vom 25.9.2015
– 10 C 56/15 –, mitgeteilt
von RA Matthias Tüxen
Die Mietvertragsparteien hatten einen Mietvertrag über eine in Neukölln gelegene Sozialwohnung abgeschlossen. Allerdings war der Vermieter aufgrund eines Bescheids des
Bezirksamts Neukölln vom 7.11.2008
für den Zeitraum vom 1.8.2008 bis
einschließlich 30.6.2010 insoweit von
der Bindung befreit, als die Wohnung
auch an Bewerber ohne Wohnungsberechtigungsschein vermietet werden durfte.
Bei Abschluss des schriftlichen Mietvertrages der Parteien, welcher weder auf die Mietpreisbindung der
Wohnung hinweist noch erläutert,
dass es sich bei dem Mietobjekt um
eine Sozialwohnung handelt, wies
die Mieterin demzufolge auch keinen Wohnungsberechtigungsschein
Mit Schreiben vom 25.7.2012 erhöhte der Vermieter die für die Wohnung
erhobene Miete wegen gestiegener
Kosten unter Berufung auf eine Neuberechnung nach § 10 WoBindG um
monatlich 68,85 Euro und machte in
der Folge hinsichtlich eines entsprechend erhöhten Betrages von seiner
mietvertraglich eingeräumten Einziehungsermächtigung Gebrauch. Dem
widersprach die Mieterin.
Sie meint, dass der Vermieter die Miete nicht wirksam erhöht hätte, da er
ihr bei Mietvertragsabschluss nicht
mitgeteilt hätte, dass es sich um
preisgebundenen Wohnraum handele und eine Kostenmiete von den
Parteien nicht vereinbart worden sei.
Die Mieterin war offensichtlich davon
ausgegangen, dass die Mieterhöhungen sich nach §§ 558 ff. BGB richten,
wonach der Berliner Mietspiegel und
die 15%ige Kappungsgrenze den
Mieterhöhungsbetrag begrenzen.
Sie beantragte daher vor Gericht,
den Vermieter zu verurteilen, die
eingezogenen Mieten wieder an sie
Das Amtsgericht gab der Klage jedoch
nicht statt. Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsschreiben nach
§ 10 WoBindG sei der Mieterin vor
Fälligkeit der hier in Streit stehenden
Mieten zugegangen.
Der Vermieter sei zur Mieterhöhung
nach §§ 8 ff. WoBindG auch in der
geltend gemachten Höhe berechtigt
gewesen, denn die geltend gemachte
Miete war zur Deckung der laufenden Aufwendungen nach schlüssiger
Darlegung des Vermieters, welche
die Mieterin auch nicht bestritten
habe, erforderlich.
Die Mieterin könne sich in diesem Zusammenhang nicht erfolgreich darauf
berufen, dass nicht Gegenstand des
Vertrags geworden sei, dass die Wohnung eine Sozialwohnung sei, und
die Parteien auch keine Kostenmiete
nach dem WoBindG vereinbart hätten. Für die Anwendbarkeit des WoBindG sei nicht erforderlich, dass die
Parteien ausdrücklich vereinbarten,
dass es sich bei der Wohnung um eine Sozialwohnung handele.
Eine Einigung über die Eigenschaft
der Wohnung als Sozialwohnung sei
bereits deswegen nicht erforderlich,
weil die rechtliche Möglichkeit einer
Einigung über die Sozialwohnungseigenschaft voraussetzen würde, dass
diese Eigenschaft überhaupt zur Disposition der Parteien stünde. Dies
sei indes nicht der Fall, vielmehr beruhe diese Eigenschaft der Wohnung
allein auf öffentlich-rechtlichem Akt.
Es sei für die Erhöhung einer Kostenmiete auch nicht erforderlich, dass
die Parteien im Mietvertrag schriftlich vereinbart hätten, dass die geschuldete Miete eine Kostenmiete
im Sinne des § 10 WoBindG sei.
Zwar sei die Vereinbarung einer
Kostenmiete im Mietvertrag möglich, indes nicht für die Erhöhung
der Miete auf Grundlage von § 10
WoBindG erforderlich (vgl. LG Dortmund, Urteil vom 13.6.2002 – 11 S
45/02 –).
Zuletzt könne auch dahinstehen, ob
den Vermieter grundsätzlich infolge
der weitreichenden Folgen für die
Mietzahlungsverpflichtung eine Informationspflicht darüber treffe, dass
es sich bei dem Mietobjekt um eine
Sozialwohnung handele beziehungsweise eine Kostenmiete erhoben
werde, welche der Vermieter hier
möglicherweise verletzt habe.
Denn aus der etwaigen Verletzung
einer Informationspflicht seitens
des Vermieters, § 241 Abs. 2 BGB,
würde nicht die Unanwendbarkeit
Die Verletzung von Informationspflichten führe nicht zum Entfallen
der mit der unterlassenen Information zusammenhängenden vertraglichen Primärpflichten der Parteien,
sondern habe allenfalls das Entstehen von vertraglichen Schadensersatzansprüchen zur Folge. Entsprechende, kausal auf einer etwaigen
Informationspflichtverletzung beruhende Ansprüche habe die Mieterin aber nicht behauptet, da sie
nicht vorgetragen habe, dass sie
den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn sie gewusst hätte,
dass es sich bei der angemieteten
Wohnung um eine dem WoBindG
unterfallende Sozialwohnung handele.
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Heizkostenüberprüfung
Die Broschüren des Deutschen Mieterbundes haben einen
Der Berliner Mieterverein e.V. bietet seinen Mitgliedern gemäß Berliner Heizspiegel/HeizEnergieCheck eine kostenlose Überprüfung des Energieverbrauchs
und der Energiekosten bei zentralbeheizten Gebäuden (mit mindestens sechs
Mietparteien) an. Mit dem Berliner Heizspiegel/HeizEnergieCheck können Energieverbrauch und Kosten mit anderen Gebäuden in Berlin verglichen werden.
Die vom Energiesparberatungsbüro KEBAB für den Senat ermittelten Energieverbrauchskennwerte wurden in sieben Klassen (A-G) eingeteilt, analog des
Eurolabels für Haushaltsgeräte.
Zur Bewertung von Verbrauch und Kosten in Ihrem Wohngebäude benötigen
Vorjahres) mit Angabe der gelieferten Wärmemenge (wichtig!), des Baualter s
des Wohngebäudes und falls auf der Abr echnung nicht vermerkt der Art des
Energieträgers (Gas, Öl) beziehungsweise der Art der Versorgung (Fernwärme,
Contracting). Sie erhalten einen Verbrauchsausweis mit Erläuterungen.
Wurde für das von Ihnen bewohnte Gebäude nach Heizspiegel ein (dringender)
Handlungsbedarf ermittelt, dann kann der Berliner Mieterver ein für Sie tätig
werden und den Gebäudeeigentümer mit der Diagnose k onfrontieren.
von Seiten des Vermieters durchgeführt werden, kann es zur Überschreitung
der bisherigen Warmmiete kommen. Die Überprüfung von Energieverbrauch
und -kosten beinhaltet ausdrücklich keine Rechtsberatung.
Berliner Mieterverein e.V. – Heizspiegelüberprüfung –
werden sollte für:
Einzelofenheizungen sowie Heizanlagen in kleineren Gebäuden (weniger als 6 Wohnungen)
sind nicht im Heizspiegel erfasst. Heizenergieverbräuche können hier sehr stark schwanken,
da der Einfluss des Nutzers überwiegt. Eine erste Orientierung ist jedoch möglich. Die Energieklassen des Heizspiegels beziehen sich grundsätzlich auf Verbräuche von Gebäuden, nicht
(2) Die Klasse B sollte nach der geltenden Wär meschutzverordnung von 1995 erreicht werden.
(3) Diese Klassen können zu B und C verbessert
Heizungsregelung, Außenwanddämmung und
Wärmeschutzverglasung genutzt werden.
(4) Die Gebäude dieser Klassen zeichnen sich oft
sind in der Regel erforderlich. Eine Überprüfung
der Abrechnung, der Haustechnik und der Gebäudesubstanz sollte hier unbedingt erfolgen.
Die Broschüren sind erhältlich in den Beratungszentren und in der
Hauptgeschäftsstelle des Berliner Mietervereins, Spichernstraße 1,
10777 Berlin während der Geschäftszeiten oder beim DMB- Verlag,
15.30 Uhr	 Gisela Gehrmann: Chronische Alterskrankheiten*
16.30 Uhr	 Spielfilm: Mademoiselle Hanna und die Kunst „Nein“ zu sagen
17.30 Uhr	 Dr. med. Achim Kürten: Erschöpfungskrankheiten – Forever fit*
19.00 Uhr	 Spielfilm: Mademoiselle Hanna und die Kunst „Nein“ zu sagen
19.30 Uhr	 Ulf Küch: Soko Asyl – Flüchtlingskriminalität*
10.30 Uhr	 Philosophisches Café mit Prof. Dr. Lutz von Werder: Sterben und Tod
11.00 Uhr	 Workshop: Der Ich-kann-nicht-singen-Chor
15.30 Uhr	 Dr. Roswitha Schieb: Schlesische Spuren an der Spree*
17.30 Uhr	 Tamay Jentjens: Erhalte deinen Körper*
19.30 Uhr	 Prof. em. Dr. Regine Reichwein: Effektives Handeln*
16.30+19.00 Uhr Spielfilm: Mademoiselle Hanna und die Kunst „Nein“ zu sagen
17-19 Uhr	 Gesundheitstag: Diabetisches Fußsyndrom, Eintritt frei
19.30 Uhr	 Dr. Tillmann Bendikowski: Der deutsche Glaubenskrieg*
15.30 Uhr	 Johannes Prittwitz: Otto von Bismarck*
17.30 Uhr	 Dr. med. Ori Wolff: Netzwerk Mensch*
19.30 Uhr	 Dr. Gudrun Schwarzer: Aufräum-Zauber! Ordnung schaffen*
19.30 Uhr	 Vortrag mit Buchpräsentation: Katja Kipping: Wer flüchtet schon freiwillig?
17.30 Uhr	 Dr. Dirk Moldt: Friedrichshain im Wandel der Zeit*
19.30 Uhr	 Prof. Dr. Ernst Huenges: Nutzung der Erdwärme*
17.30 Uhr	 Vortrag mit Buchpräsentation: Claudia Maria Melisch: Archäologie Berlins
19.30 Uhr	 Live-Multimedia-Vortrag: Stephan Schreckenbach: Cycling Eurasia
10-14 Uhr	 Seminar: Tamay Jentjens: Erhalte deinen Körper
16.00 Uhr	 Kinderballett: Dornröschens Traum (Premiere) und Karneval der Tiere
10-12 Uhr	 Gesundheitstag: Tag des Hörens 2016, Eintritt frei
10.30 Uhr	 Philosophisches Café Prof. Dr. Lutz von Werder:
Von der existenziellen Psychotherapie
16.00 Uhr	 Kinderballett: Dornröschens Traum und Karneval der Tiere
15.30 Uhr	 Dr. Thomas Carstensen: Pablo Picasso: Ich fange an!*
17.30 Uhr	 Vladislav Martynek: Böhmen und Mähren*
19.30 Uhr	 Dr. Dr. Eugen Drewermann: Geld, Gesellschaft und Gewalt*
19.30 Uhr	 Mobilität in Berlin 2030, Eintritt frei
15.30 Uhr	 Johannes Prittwitz: Der Pariser Platz*
17.30 Uhr	 Dr. med. Matthias Robert: Gluten, Histamin und Zusatzstoffe
in unserer Ernährung – wie gefährlich sind sie wirklich?*
19.30 Uhr	 Dr. Christoph Münz, Dr. Andreas Goetze: Jüdisches und
christliches Denken nach Auschwitz*
15.30 Uhr	 Harald Neckelmann: Berliner Kuriositäten: ungewöhnliche Bauten*
16.30 Uhr	 Spielfilm: Suffragette – Taten statt Worte
17.30 Uhr	 Dr. med. Achim Kürten: Die Akupunktur- und Reflexzonensysteme*
19.00 Uhr	 Spielfilm: Suffragette – Taten statt Worte
19.30 Uhr	 Gideon Böss: Deutschland, deine Götter*
15.30 Uhr	 Rainer Dabrowski: Ein Gefängnispfarrer erzählt*
17.30 Uhr	 Arne Franke: Kleine Kulturgeschichte der Schlösser Niederschlesiens*
19.30 Uhr	 Vortrag mit Meditation: Dr. med. Wilfried Reuter: Selbstunsicherheit,
Minderwertigkeitsgefühle und Selbstzweifel in Beziehungen
19.30 Uhr	 Prof. Dr. Christopher Daase u.a.: Salafismus in Deutschland*
15.30 Uhr	 Prof. Dr. Karin Mölling: Die Gier nach gestreiften Tulpen –
ein Muster für Finanzkrisen*
17.30 Uhr	 Thomas R. Hoffmann, M.A.: Hieronymus Bosch – Leben und Werk*
19.30 Uhr	 Dr. Hinrich Vollmer: Die Suche nach dauerhaftem Glück*
10.30 Uhr	 Politisches Café: Die Europäische Union –
vor dem Scheitern oder vor der Vertiefung?
11.00 Uhr	 Führung: Dr. Roswitha Schieb: Schlesische Spuren in Berlin
15.00 Uhr	 Familienkonzert: Trompetissimo!
17.00 Uhr	 Tanz: Liebesfreud/-leid – Romantische Tragödien in Tänzen aus fünf Epochen
16.30+19.00 Uhr Spielfilm: Hail, Caesar!
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19.30 Uhr	 Berlin Brains 3: Hat die moderne Hirnforschung den freien Willen widerlegt?*
15.30 Uhr	 Rainer Reusch: Caspar David Friedrich – Mystik und Natur*
17.30 Uhr	 Dr. jur. Henning Scherf: Wer nach vorne schaut, bleibt länger jung*
19.00 Uhr	 Spielfilm: Hail, Caesar!
19.30 Uhr	 Dr. Thorsten Gromes: Die Überwindung der Gewalt*
15.30 Uhr	 Christan W. Engelbert: Phytotherapie*
17.30 Uhr	 Elke Krauskopf, M.A.: Amedeo Modigliani – Poesie und Wirklichkeit*
19.30 Uhr	 Dr. Eva Wlodarek: Jeder Mensch hat Charisma –
lassen Sie Ihre Persönlichkeit leuchten*
15.30 Uhr	 Dr. Lothar Binger: Berliner Witz – Zwischen Größenwahn und Resignation*
16.30 Uhr	 Dokumentarfilm: Töchter ohne Väter
17.30 Uhr	 Dr. Eva Wlodarek: Passt genau – endlich den richtigen Partner finden*
19.00 Uhr	 Spielfilm: Das Wetter in geschlossenen Räumen
19.30 Uhr	 Podiumsgespräch: Forschung ohne Tierversuche –
verliert Deutschland den Anschluss? Eintritt frei
15.30 Uhr	 Dr. Regina Stürickow: Skandale in Berlin*
16.30+19.00 Uhr Dokumentarfilm: Töchter ohne Väter
17.30 Uhr	 Rasso Knoller: Finnland – mehr als Sauna und Seen*
19.30 Uhr	 Peter Vollmer: Doktor Spiele – Über Ärzte und ihre Patienten*
11.00 Uhr	 Führung: Johannes Prittwitz: Pariser Platz – Das Tor nach Berlin
15.30 Uhr	 Dr. med. Rieke H.-E. Alten: Ernährungstherapie bei rheumatischen Erkrankungen*
17.30 Uhr	 Dr. Volker Punzel: Irland – eine literarische Reise*
19.30 Uhr	 Dr. Hauke Hussmann: Entdeckungen am Rand des Sonnensystems*
17.30 Uhr	 Prof. Dr. Dieter B. Herrmann: Die Astronomie der Luther-Zeit*
19.30 Uhr	 Reiner Hoffmann: Arbeit der Zukunft*
15.30 Uhr	 Dr. Dr. med. univ. Gerd Ludescher: Das Immunsystem der Psyche*
16.30+19.00 Uhr Dokumentarfilm: Söhne ohne Väter
17.30 Uhr	 Beate und Olaf Hofmann: Kraft aus der Natur schöpfen*
19.30 Uhr	 Katja Schöppe-Carstensen: C.D. Friedrich – Werkbetrachtungen*
16.30+19.00 Uhr Spielfilm: Freunde fürs Leben
17-19 Uhr	 Gesundheitstag: Die 4. Dimension – Emotionale Entwicklung
bei Menschen mit geistiger Behinderung, Eintritt frei
19.30 Uhr	 Prof. Dr. Thomas Naumann: Zum 300. Todestag von Gottfried Wilhelm Leibniz
– Leben wir in der besten aller Welten?*
19.30 Uhr	 Vortrag mit Buchpremiere: Sven Hillenkamp: Strukturen der Freiheit
und der Sturz ins Nichts – negative Moderne
15.30 Uhr	 Dr. Martina Weinland: Berlin – Stadt der Frauen*
17.30 Uhr	 Dr. Margret Seewald: Gesundheitliche Herausforderungen
durch internationale Flüchtlingsbewegungen*
19.30 Uhr	 Sheconomy – Chancen und Risiken für Frauen in der neuen Arbeitswelt*
Issue 2020,6/7