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Timestamp: 2016-08-28 05:08:57+00:00
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Contrato de corretagem no novo Código Civil - Jus Navigandi
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Contrato de corretagem no novo Código CivilContrato de corretagem no novo Código Civil
Publicado em 04/2003. Elaborado em 02/2003.
Direito das Obrigações e ContratosCorretagem
SUMÁRIO: Introdução; Capítulo I – Do Contrato de
Corretagem; 1. Introdução e Conceito,2. Características Jurídicas do
Contrato de Corretagem,3. Dos Corretores,3.1. Espécies de Corretores,4. Das
Obrigações do Corretor,4.1. Das Obrigações do Corretor à luz do Código
Comercial,4.2. Das Obrigações à Luz do Novo Código Civil.,5. Dos Direitos do
Corretor,5.1. Da Remuneração,5.2. Requisitos Legais que ensejam o Direito à
Remuneração,5.3. Quem deve pagar a remuneração do Corretor?;Capítulo II –
Da Necessidade do Contrato de Corretagem para a Exigibilidade da Comissão em
Transações Imobiliárias.,1. Dos Requisitos de Validade do Contrato,1.1. Da
Capacidade e da Legitimação,1.2. Do Objeto e Da Forma do Contrato,2. Da
necessidade do Contrato para a Exigibilidade da
Comissão;Conclusão;Bibliografia
Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização
de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões
pessoais de cada negociante, ou melhor, de cada cliente.
O citado corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do
imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador
do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio
do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas
Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de
Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o
comprador, o qual leva a denominação de Comitente.
Quanto ao objeto do referido contrato, teremos uma
Obrigação de Fazer, ou seja, pelo acordo contratual o corretor fica obrigado a
procurar no mercado o melhor negócio de acordo com os desejos do comitente, e
dentro dos parâmetros por ele ditados.
No Contrato de Corretagem, comumente também chamado de
"Contrato de Mediação", também é estabelecida qual será a
remuneração do Corretor pelos serviços prestados, ou seja, determina-se qual
será a chamada "Comissão" pelo negócio efetuado.
Conforme veremos adiante, o referido contrato não foi
regulamentado pelo Código Civil de 1916, sendo somente regulado pelo novo
Código Civil que começou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.
Desta forma, mister se faz trazermos a baila neste estudo as
inovações implementadas pelo Código Civil de 2002, visto que o novo diploma
civil é o primeiro a tratar expressamente do contrato de corretagem.
Neste estudo abordaremos todos os aspectos jurídicos e
legais que envolvem o tema, para que ao final possamos discutir quanto à
necessidade do referido contrato para que o corretor possa exigir do comitente a
Portanto, no primeiro capítulo abordaremos o conceito de
Contrato de Corretagem, as suas características jurídicas, e também quais
são as obrigações e os direitos do Corretor.
Quanto as obrigações do corretor, é importante frisarmos
que o novo código civil trás diversas disposições a respeito, as quais
serão objeto de destaque.
Também procuraremos destacar as disposições legais do novo
código quanto à Comissão do Corretor, posto que o novo ordenamento civil
trouxe novas regras para se determinar em quais casos o comitente é obrigado a
pagar a referida remuneração.
Devemos salientar inicialmente que o código civil de 1916
nada dispôs em seus 1807 artigos sobre o contrato de mediação ou, também
denominado, contrato de corretagem.
Porém, o primeiro dispositivo legal que tratou da corretagem
foi o Código Comercial, mas este instituto legal em nenhum momento disciplinou
sobre o contrato.
O Código Comercial tão somente regulamentou, em caráter
geral, a profissão dos corretores, abordando em seus artigos 36 a 67, seus
direitos e suas obrigações.
Desta forma, há uma lacuna legal deixada pelo Código
Comercial e pelo Código Civil de 1916 quanto ao Contrato de Corretagem, a qual
somente foi sanada pelo novo Código Civil promulgado pela Lei 10.406 que
entrará em vigor somente em 11 de janeiro de 2003.
O Código Civil de 2002 em seus artigos 722 a 729 passa a
disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as modalidades de
corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a
regulamentação da profissão do Corretor.
Desta forma, mister se faz trazermos a baila as disposições
do novo Código para a conceituação do instituto em estudo, visto que
anteriormente havia um vácuo na lei.
O artigo 722 do novo Código dispõe que "pelo contrato
de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas".
Portanto, o Contrato de Corretagem é contrato pelo qual uma
pessoa, sem que haja contrato de mandato, compromete-se a uma obrigação de
fazer: de obter um ou mais negócios, para outra pessoa, conforme as
instruções passadas anteriormente, mediante o pagamento de uma remuneração.
Para o professor e doutrinador Marco Aurélio Viana [1]
o "Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com
outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem
subordinação e mediante uma remuneração".
Do conceito podemos estabelecer o devedor, o credor e o
objeto da relação jurídica em tela.
O Devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de
aproximar pessoas que pretendem contratar, realizando desta forma uma
intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em
celebrar algum ato negocial [2].
Do outro lado da relação jurídica, teremos o Comitente
como credor da obrigação, o qual contrata o corretor para buscar pessoas
interessadas em com ele realizar algum ato negocial.
O objeto do contrato de corretagem é uma obrigação de
fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de
interesses de outras pessoas [3].
Os requisitos de validade do contrato de corretagem são os
mesmos essenciais aos contratos em geral, ou seja, são necessários: agente
capaz (capacidade genérica ou especial), objeto possível e lícito e, forma
não defesa ou prescrita em lei [4].
O Contrato de Corretagem possui as seguintes características
jurídicas: bilateralidade, acessoriedade, onerosidade, aleatoriedade e
consensualidade [5].
O contrato é bilateral, visto que gera obrigações mútuas
entre comitente e o corretor, posto que este deverá executar o encargo e aquele
deverá remunera-lo.
A mediação tem caráter acessório, posto que a sua
existência está atrelada a um outro contrato, o qual deverá ser concluído.
Será oneroso, posto que no adimplemento do contrato de
mediação haverá ônus, vantagem e benefício patrimonial à ambos os
contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao recebimento de
remuneração, geralmente variável [6].
Trata-se de um contrato aleatório pelo fato de que o direito
do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio
principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto [7].
E por último, é consensual visto que completa-se através
do consenso mútuo, independente de forma, já que o novo Código, seguindo a
posição jurisprudencial existente, não exigiu nenhuma forma legal.
O corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem
contratar, e deverá aconselhar a conclusão do negócio, informando as
condições de sua celebração, a fim de conciliar os interesses [8].
Para o ilustre jurista Orlando Gomes [9] a
atividade do Corretor consiste em aproximar pessoas que desejam contratar,
pondo-as em contato.
Visando melhor elucidação, mister se faz citar as lições
do professor Marco Aurélio Viana [10] que diz que "o corretor
desenvolve um trabalho de intermediação, pondo o outro contratante em contato
com pessoas que se interessam em celebrar algum contrato".
Veremos, sucintamente, as espécies de corretores as quais
foram objeto de compilação pela ilustre jurista Maria Helena Diniz em sua obra
Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume.
Vale frisar que não adentraremos afundo na análise exposta
pela renomada professora, posto que o nosso foco são os corretores
imobiliários e a exigibilidade do contrato de corretagem para que estes façam
jus à remuneração.
Nos ensinamentos da ilustre professora, os corretores são
divididos em duas principais categorias, os Corretores Oficiais e os Corretores
Os Corretores Oficiais são aqueles corretores que gozam de
prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei, entre
eles podemos citar como exemplo os Corretores de operações de câmbio; os de
navios; os de seguros e os de valores mobiliários
Já os Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício
de intermediadores continuadamente, porém sem nenhuma designação oficial, e
assim encontramos nesta categoria os corretores de espetáculos públicos; os de
artistas; os de esportistas profissionais; e os de bens móveis, entre outros.
Quanto ao Corretor de Imóveis a lei 6.530/78, que foi
regulamentada pelo Decreto 81.871/78, disciplina a sua profissão e o
funcionamento de seus órgãos fiscalizadores.
Vale frisar que o Corretor Imobiliário é possuidor do
título de "Técnico em Transações Imobiliárias", o qual deve ser
obtido em curso especializado.
4.1. Das Obrigações do Corretor à luz do Código
Em virtude da atividade do corretor, a qual consiste em
aproximar e conciliar interesses visando a conclusão do negócio desejado pelo
comitente, a sua obrigação primordial é desenvolver os esforços necessários
para que o negócio pretendido seja alcançado pelo comitente [12].
Os artigos 36 e seguintes do Código Comercial, que tratam da
profissão do Corretor, dispõem sobre as suas obrigações, as quais são:
a) Sendo Corretor Oficial, deverá se matricular no Tribunal
de Comércio de seu domicílio segundo o art. 38 do Cód. Comercial; e para
exercer seu ofício deve prestar fiança, de acordo com os artigos 40 a 44 do
b) Deverá o Corretor, à luz dos artigos 47 e 48, fazer
assento exato e metódico de todas as operações em que intervier, tomando nota
de cada uma que for concluída, sob pena de ser condenado à indenizar as partes
do prejuízo que causar, além de ser multado em um quarto do valor da fiança e
de sofrer suspensão de três a seis meses, como dispõe o artigo 51.
c) Sendo exigido por alguma das partes, o corretor será
obrigado a assistir à entrega das coisas vendidas por sua intermediação, sob
pena de ser multado em cinco por cento do valor da fiança (art. 53).
Também serão obrigados, em negociação de letras ou
qualquer outro papel de crédito endossável ou Apólice Pública, a havê-los
do cedente e a entregá-los ao tomador, bem como receber e entregar o preço
(art. 54).
d) Deverão, os corretores, garantir a entrega material do
título ao tomador e do valor ao cedente, responsabilizando-se pela veracidade
da última firma de todos e quaisquer papéis de crédito negociados por sua
intervenção, e pela identidade das pessoas que intervierem nos negócios
celebrados por sua mediação (art. 55) [13].
e) Deverá guardar sigilo nas negociações, sob pena de ser
condenado ao ressarcimento dos prejuízos causados, e de perder metade da metade
da fiança e do ofício, conforme dispõe o artigo 56.
f) No exercício de sua atividade, o corretor não deve usar
de fraude, ou empregar cavilação ou engano, sob pena de sofrer as mesmas
penalidades do artigo 51 (art. 57).
g) Os corretores devem dar a cada um das partes contraentes,
ultimada a transação de que tenham sido encarregados, cópia fiel do assento
da mesma transação, por ele assinada, dentro do prazo de quarenta e oito horas
úteis, sob pena de perder o direito à remuneração, e de indenizar as partes
de todos os danos causados (art. 58).
h) O Corretor, de acordo com as disposições dos incisos I a
III do artigo 59, não podem : negociar em seu nome ou no de outrem; contrair
sociedade de qualquer denominação ou classe e ter parte em navios ou carga,
sob pena de perder o ofício e ter declarado o contrato nulo; encarregar-se de
cobranças ou pagamentos por conta alheia; adquirir, para si ou parente, coisa
cuja venda lhe foi incumbida ou a algum outro corretor. Vale apontar que o
artigo 60 excetua desta disposição a aquisição de apólices da dívida
pública de ações de sociedades anônimas, das quais o corretor não pode ser
diretor, administrador ou gerente [14].
Quanto às inovações do Novo Código Civil referente às
obrigações do Corretor, devemos trazer a baila o estudo do art. 723 o qual
"Art. 723 - O corretor
é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o
negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e
danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance,
acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais
que possa influir nos resultados da incumbência".
a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato,
ou seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização
de contratos nulos e anuláveis;
b) Prestar todas as informações sobre o andamento dos
negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz parte das suas
atribuições de intermediador de negócios;
c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou
risco do negócio, as alterações de valores, e demais fatores que possam
influir no resultado realização do negócio, sob pena se não o fizer, de
responder por penas e danos causados em razão da omissão de algum fator que
estava ao seu alcance;
Em razão do serviço que presta, colocando em relação duas
ou mais pessoas para a conclusão do negócio que desejam contratar, o corretor
terá direito a receber uma remuneração [15].
De acordo com os ensinamentos da ilustre professora Maria
Helena Diniz, a remuneração, que normalmente é designada como Comissão, pode
ser Fixa : quando o seu quantum for uma importância certa, independente do
valor do negócio; e Variável : quando proporcional ao valor da transação
conseguida, respeitando o limite mínimo [16].
O Novo Código Civil dispõe em seu artigo 724 que se a
remuneração do corretor "não estiver fixada em lei, nem ajustada entre
as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos
Assim, o artigo em tela dispõe que na ausência de
estipulação legal ou contratual do quantum da comissão, esta deverá
ser fixada de acordo com os Usos e Costumes em razão da natureza do negócio.
Podemos citar como exemplo os contratos de mediação em
negócios imobiliários, nos quais o costume fixa a comissão em 06% (seis por
cento) do valor contratado.
5.2. Requisitos Legais que ensejam o Direito à
Como regra geral, o corretor fará jus à sua comissão caso
tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe
o artigo 725 do novo Código.
Vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram
posteriormente alteradas o corretor terá direito à sua remuneração, visto
que exerceu a sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no
contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a
A remuneração também será devida quando, aproximada as
partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos
interessados, conforme dispõe a segunda parte do artigo 725 do novo Código.
Vale frisar que iniciado e concluído o negócio entre as
partes, o corretor não fará jus à comissão, porém caso o contrato de
mediação tenha expressa a cláusula de exclusividade, a remuneração será
devida, conforme o disposto no artigo 726 do novo Código.
O mesmo artigo 726, dispõe que na hipótese acima exposta, o
corretor que tiver exclusividade não terá direito à comissão se provada a
sua inércia ou ociosidade.
Vale salientar que esta exceção poderá ensejar diversas
controvérsias e dúvidas durante o exercício diário do direito, visto que
qual seria o parâmetro de conduta para determinar o que seria inércia e
ociosidade do corretor?
O artigo 727 dispõe que "se, por não haver prazo
determinado, o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio de realizar
posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida;
igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do
prazo contratual, mas por efeito, mas por efeito dos trabalhos do corretor".
Desta forma, nos casos de contrato de mediação sem prazo
determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a
posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será
devida, como dispõe o artigo em tela.
A mesma solução é adotada pelo artigo em estudo nos casos
de contratos de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se realizou
após o término do prazo, e em virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.
O artigo 728 dispõe que "se o negócio se concluir
com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos
em partes iguais, salvo ajuste em contrário".
A exceção aberta no final do artigo, entendemos que diz
respeito à cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, a qual tem
como objetivo dar ao corretor de perceber a integralidade da remuneração
Vale frisar, por último, que no entendimento do ilustre
doutrinador Orlando Gomes [17] o Corretor perderá o direito à
remuneração se o contrato for nulo, e a anulabilidade somente seria oponível
ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento.
Em tese, a comissão do corretor é devida pelas partes,
visto que usufruem igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a conclusão
Vale apontar que não trata-se de obrigação solidária, mas
entende-se que trata-se de duas relações distintas com as partes, sendo cada
qual obrigada a pagar a sua quota.
Porém, se somente uma das partes encarregou o corretor de
procurar o negócio determinado, esta será incumbida de pagar a referida
Vale salientar que se a lei ou o contrato não determinar
quem deve pagar a comissão de corretagem, devemos buscar nos usos e costumes a
solução para tal.
Usualmente, no nosso direito, quem paga a comissão é quem
procura os serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e
venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência.
A solução adotada, parece ser a mais lógica, visto que
aquele que contrata o corretor, é quem deve remunera-lo pelo serviço prestado,
visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica com este.
Assuntos relacionadosCorretagemDireito das Obrigações e Contratos
Advogado, sócio titular do escritório Antunes Sociedade de Advogados, Professor do curso de especialização em direito tributário da Escola Paulista de Direito EPD, palestrante de trienamentos e cursos "in company", membro do Comitê de Jovens Empreendedores da FIESP, assessor do Tribunal de Ética IV da OAB/SP; pós-graduado em Direito Civil pelo CPPG/UNIFMU e em Direito Tributário pelo IBET/SP, autor dos livros "Manual de Defesa Judicial do Contribuinte", "Questões Comentadas de Direito Tributário - Exame da OAB". "Questões Comentadas de Direito Civil - Exame da OAB" e "Questões Comentadas de Direito do Consumidor - Exame da OAB".
Site(s): www.facebook.com/antunesadvocaciawww.antunes.adv.brwww.antunesadvogados.com.brwww.youtube.com/antunesadvtwitter.com/antunesadv
ANTUNES JUNIOR, Antonio Carlos. Contrato de corretagem no novo Código Civil. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 8,
n. 64,
1 abr. 2003.
Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/3901>. Acesso em: 26 ago. 2016.
Bom dia, gostaria de tirar um duvida na seguinte situação: Paguei uma entrada e a corretagem pela compra de um imóvel em condomínio, onde o mesmo era pra ter sido financiado pela caixa económica, depois de um ano quando imóvel era pra fechar financiamento não conseguiram fechar com a caixa, e agora estão financiando pelo banco do Brasil, e de 200.000,00 o saldo devedor do imóvel foi para 223.753,00, assim fugindo de nossa renda que hoje é 5.000,00 e teríamos que ter mais dinheiro pra dar de entrada para saldo devedor diminuir para se conseguir financiar. Minha duvida é: A construtora ira nos devolver o dinheiro e sera cobrado um pequena taxa a menor que esta no contrato, sabendo que não ficou tudo nos conformes que tinham nos passado, mas gostaria de saber se a corretagem também devem nos devolver dinheiro? Foi 12.000 entrada e 13.500 de corretagem.Grata
Francisco José B H Pontes
29/01/2015 11:26
Bom dia, Dr Antônio Carlos,Fui procurado pelo proprietário de um imóvel informando que ele e o vizinho, tinham interesse em vender as suas casas para um incorporador. Fiz a visita e verifiquei que os 2 imóveis tinham o tamanho de 960m² de área e apresentei o incorporador. Depois de várias negociações, os vendedores me tiraram do negócio e finalizaram com quem os apresentei. O comprador gratificou-me com R$10.000,00(dez mil reais) a título de intermediação, recibo que assinei, Fizeram a promessa de compra e venda, informando que todas as despesas com a venda ficaria por conta do incorporador, ITBI, Comissão e outras. Assinei o recibo do valor recebido sem ter ciência desse acordo entre eles.Pergunto ao Sr, devo entrar na justiça contra os vendedores? O Valor da venda foi de R$3.400.000,00 e minha comissão seria de R$170.000,00.No aguardo,Att,Francisco
Marcos Aurelio Dalla Rosa
Quando o vendedor te assina o contrato de exclusividade com clausula de nao pagamento de honorarios. Pergunta...posso cobrar um pouco mais que os 6% conforme a lei, uma vez que corro o risco de nao ganhar nada tambem?
Claudinha Cunha
Boa noite.Muito bom seu artigo, mas tenho uma dúvida: Fui visitar um apartamento com uma corretora. Não gostei do que vi, mas pedi para ver outro nas proximidades que já havia visto com outro corretor, mas gostaria de rever para ter certeza se tinha mesmo gostado do tal apartamento. Fiquei muito empolgada e a corretora, bem rápida, me pediu para assinar um documento de visita do apto (termo de visita), o qual fiz, sem má-fé. Somente após que me dei conta que no tal documento dizia que se comprasse tal apartamento a corretagem seria desta corretora. Esse documento é legal? pois apenas ela fez uma visita comigo e nem sequer iniciou a negociação? SE eu comprar esse apartamento com outro corretor sou obrigada a pagar a comissão para essa que assinei tal documentação que dizia que a comissão seria dela? Agora não confio mais nela, pois me senti coagida a comprar obrigatoriamente com ela. Obrigada pelos esclarecimentos.
Camila, você pode rescindir sim. Mas deve fazer isso por escrito.
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