Source: https://verein.haus-grund.org/2019071_fenster.html
Timestamp: 2020-07-14 09:45:19
Document Index: 112737561

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 555', '§ 5', '§ 21', '§ 21', '§ 10']

Instandsetzung von Fenstern | Haus & Grund Frankfurt am Main
Geht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Fenster kaputt, stellt sich die regelmäßige Frage: Muss dafür die Gemeinschaft aufkommen oder wird der einzelne Eigentümer zur Kasse gebeten?
Eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört nach § 21 V Nr. 2 WEG zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung. Damit liegt die Verwaltungszuständigkeit für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, nach der Legaldefinition in § 555 a I BGB sog. Erhaltungsmaßnahmen, bzw. die sog. Instandsetzungslast bei allen Eigentümern gemeinschaftlich.
Für die Instandsetzung ist die richtige Zuordnung der schadhaften Gebäudeteile zum Ge-meinschafts- oder Sondereigentum von erheblicher praktischer Bedeutung. Dies gilt sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für den Verwalter. Denn für das Gemeinschaftseigentum einerseits und das Sondereigentum andererseits gelten völlig unterschiedliche Rechte, Pflichten und Zuständigkeiten. Zieht der Verwalter die Grenze von Gemeinschafts- und Sondereigentum fehlerhaft, riskiert er, entweder seine Pflichten in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum zu verletzen oder aber einen nichtigen Beschluss zur Abstimmung zu stellen. Die Eigentümer setzen sich der Gefahr der Haftung aus, wenn sie die für die Instandset-zung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Beschlüsse nicht fassen, weil sie da-von ausgehen, es handele sich um Sondereigentum.
Grundsätzlich gehören die Fenster zum Gemeinschaftseigentum.
Dies gilt für die gesamte Kombination einschließlich der Mehrglasscheiben (Isolierglas/Thermopane-Scheiben). Ausgenommen sind lediglich der etwaige Innenanstrich und frei montierbare Innenbeschläge, wie Öffnungsgriff etc. Fenster sind, gleichgültig ob Außen- oder Innenseite, ob Glas oder Rahmen, nicht sondereigentumsfähig, weil sie das äußere Bild des Gebäudes bestimmen. Soweit in Literatur und Rechtsprechung vereinzelt noch auch die gesamte so genannte Innenausstattung und die Glasscheiben der so genannten Innenfenster dem Sondereigentum zugeordnet werden, scheint verkannt zu werden, dass zumindest der heutige technische Standard eines Fensters eine gegenständliche Aufgliederung einer Fensterkombination gar nicht mehr zulässt. Andererseits kann für Fensterkombinationen nichts anderes gelten als für tragende Wände. Wenn dort Putz und Innenanstrich Sondereigentum sein können, müssen die frei montierbaren Innenbeschläge und der Innenanstrich auch bei Fenstern Sondereigentum sein können.
Festzustellen ist daher, fass die Fenster nebst Rahmen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist.
Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer allerdings hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten kann auch eine Teilungserklärung enthalten.
Die Teilungserklärung kann folglich in Abweichung von § 21 I, V Nr. 2 WEG regeln, dass die Instandhaltung und Instandsetzung namentlich der Außenfenster in einer Sondereigentumseinheit vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist. Eine derartige Modifizierung der § 21 I, V Nr. 2 WEG durch Vereinbarung ist gemäß § 10 II 2 WEG zulässig.
Unwissenheit hinsichtlich der Verantwortung der Gemeinschaft oder des jeweiligen Eigentümers zur Kostentragung der Instandhaltung der Fenster innerhalb des Sondereigentums schützt keineswegs vor unangenehmen Folgen. Der Bundesgerichtshof entschied erst zuletzt in einer Entscheidung vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17 -, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in irriger Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.
Es empfiehlt sich daher immer zunächst die Regelungen in der Teilungserklärung zu überprüfen, ob diese eine abweichende Kostenregelung enthält und ob in der Vergangenheit von der gesetzlichen Regelung abweichende Beschlüsse zur Kostentragungspflicht getroffen worden sind.
Erst dann wird man rechtssicher von einer Kostentragungspflicht der Gemeinschaft im Hintergrund der Instandsetzung der Fenster ausgehen, deren Vornahme die Hausverwaltung im Namen der Gemeinschaft in Auftrag geben muss.