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Timestamp: 2020-08-12 00:30:44
Document Index: 288605024

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 906', '§ 566', '§ 566', '§ 566', 'BGH', '§ 566', 'BGH', '§ 116', '§ 116', 'BGH', '§ 535', '§ 566', 'BGH', '§ 566']

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Neues Wohnungseigentumsgesetz in Arbeit
Das Bundeskabinett hat ein Entwurf des neuen Wohnungseigentumsgesetzes erarbeitet. Dieser wird im Bundestag behandelt werden. Es sind dort umfassende Änderungen und Anpassungen an die neue Zeit vorgesehen.
Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter – geht das?
Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 25.10.2019, V ZR 271/18, klargestellt, dass auch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter vorgehen kann, indem die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Mieter Unterlassung einer nicht der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung begehren. Hierfür mietete der Eigentümer im Erdgeschoss sein als Laden vermerktes Eigentum an einer Eisdiele. Der BGH entschied, dass durch das Aufstellen von Tischen und Stühlen und aufgrund der Kommunikation der Gäste vor Ort das Wesen als Laden nicht gegeben war und sprach der Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch zu. Ein langer Streit in Rechtsprechung und Fachliteratur ist damit entschieden.
Vermieter darf nach finanziellen Verpflichtungen fragen
Vermieter fragen immer wieder danach, ob im vorangegangenen Mietverhältnis alle Verpflichtungen erfüllt worden sind oder ob noch Mietschulden bestehen. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 27.03.2018, 63 S 163/17, entschieden, dass dies zulässig ist. Die Frage nach privaten oder geschäftlichen Verpflichtungen und nach der Erfüllungen von Verpflichtungen im vorangegangenen Mietverhältnis sind geeignet, sich ein Bild über die Bonität des Mietinteressenten zu machen und sind deshalb zulässig. Das Gericht hat im zu entscheidenden Fall auch nach sieben Jahren noch die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung als zulässig erklärt.
Baustellenlärm durch Vermieter selbst führt zur Mietminderung
Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter bei dauerhaften
Lärmemissionen vom Nachbargrundstück wegen Bauarbeiten hierauf regelmäßig
keinen Einfluss hat. Jedoch ist eine Mietminderung begründet, wenn der
Vermieter als Bauherr auf dem Nachbargrund selbst die Lärmemissionen
verursacht. Dies entschied das LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019, 65 S 99/19.
Beeinträchtigung durch reflektierende Dachziegel
Auch Dachziegel können Gegenstand nachbarrechtlicher Streitigkeiten werden. Hier musste das OLG Hamm mit Urteil vom 09.07.2019, 24 U 27/18, schon einmal eingreifen. Das Gericht hat dabei auf § 906 BGB abgestellt. Es hat darauf hingewiesen, dass Lichtreflektionen von Dachziegeln hinzunehmen sind, wenn sie nicht gegen verbindliche Rechtssätze oder Verordnungen verstoßen. Sollten derartige Vorschriften nicht existieren, so kommt es auf das menschliche Durchschnittsverständnis an.
Kündigung bei Übertragung eines Miteigentumsanteils an einer Wohnung
Mit einem erst auf den zweiten Blick seltsamen Fall musste sich der Bundesgerichtshof befassen. In seiner Entscheidung vom 09.01.2019, VIII ZB 26/17, waren Eheleute zunächst Miteigentümer eines 2-Familien-Hauses. Dieses wurde von beiden vermietet. Die Miteigentumshälfte des Ehemannes wurde dann später auf die Ehefrau übertragen. Etwas später kündigte die Ehefrau unter Berufung auf den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gem. § 566 BGB. Die Mieter beriefen sich darauf, dass beide Vermieter seien und § 566 Abs. 1 BGB nicht anwendbar sei.
gab den Mietern recht. § 566 Abs. 1 BGB sei für die Veräußerung eines
Miteigentümeranteils direkt noch analog anwendbar. Dies stützt der BGH
darauf, dass Erwerber und der veräußernde Eigentümer personenverschieden
sein müssen. Dabei darf der Erwerber bis zum Erwerb nicht Vermieter
gewesen sein. Gem. § 566 BGB sei dabei der Schutz des Mieters bei einem
Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im
Fall der Veräußerung der Mietsache. Folge ist, dass der nunmehrige
Alleineigentümer weiter an den Mietvertrag gebunden ist und damit ein
Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters in Folge des
Veräußerungsvorgangs nicht zu befürchten ist.
Veräußerung von Miteigentumsanteilen muss eine Kündigungserklärung von
beiden bisherigen Vermietern erklärt werden. Folge bei Nichtbeachtung
ist die Unwirksamkeit der Kündigung. Ein Räumungsprozess kann und wird
somit verloren werden. Auch wenn die Kündigungserklärung erneut
ausgesprochen wird, beginnt dann die Kündigungsfrist erneut zu laufen.
Hier werden dann mindestens noch zusätzlich drei weitere Monate
Abrechnung der Kaution und Schäden
Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 24.07.2019,
VIII ZR 141/17, eine entscheidende Frage geklärt: Muss der Vermieter zur
Geltendmachung von Schäden diese in die Kautionsabrechnung nach Mietende
einbeziehen? Der Bundesgerichtshof hat dies im Ergebnis bejaht. Der Vermieter
muss danach eine Erklärung abgeben, ob und in welcher Höhe er noch Ansprüche
gegen den Mieter erhebt. Dies ist zwar sowohl ausdrücklich als auch schlüssig
bzw. konkludent möglich. Er muss daher den Vorbehalt erkenntlich machen, dass
mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Erfolgt dies nicht,
kann der Vermieter auch keine weiteren Ansprüche auf Schadenersatz durchsetzen.
Insofern muss bei einer Kaution die Schadenersatzforderung einbezogen werden
oder geltend gemacht werden, dass noch weitere Ansprüche geltend gemacht
Kaution, Schäden an der Mietwohnung
Prozesskostenhilfe für eine Wohnungseigentümergemeinschaft
Selbstverständlich stellt sich auch die Frage, ob für einen
Prozess einer Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe gewährt werden
kann. Der BGH hat mit Beschluss vom 21.03.2019, V ZB 111/18, hierüber eine
Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass auch eine
juristische Person oder eine parteifähige Vereinigung Prozesskostenhilfe
erhalten kann, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch vom am
Gegenstand des Rechtstreits wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden kann.
Im Bereich des Vermögens ist eine Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer
gegeben. Zahlungsausfälle wären insofern durch eine Sonderumlage von der
Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Eigentümern auszugleichen. Dies
gilt insbesondere auch, wenn die Kosten des Rechtsstreit nicht gedeckt werden
könnten. Möglich ist weiter eine Darlehensaufnahme durch die
Legt die Wohnungseigentümergemeinschaft dar, dass ein
Darlehen nicht gewährt werden kann und auch keiner der Wohnungseigentümer die
Kosten des Rechtsstreits tragen kann, wären die Voraussetzungen des § 116 S. 1
Nr. 2 ZPO gegeben und eine Prozesskostenhilfe zu gewähren. Auf die Zumutbarkeit
kommt es nicht an, da § 116 S. 1 Nr. 1 ZPO hier nicht tatbestandsmäßig erfüllt
Alles in allem ist es schwer für eine
Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe zu erhalten. Es muss sich
schon um eine „verarmte Wohnungseigentümergemeinschaft“ mit „verarmten
Wohnungseigentümern“ handeln.
Schadenersatzpflicht des ausziehenden Mieters bei von ihm vorgenommenen nicht vollständigen Renovierungsarbeiten
Womit sich der Bundesgerichtshof nicht alles befassen muss!
Die Klägerin vermietete eine Wohnung an den Beklagten, der zeitweise ihr Freund
war. Sie erlaubte ihm, er könne in der Wohnung renovieren, wie er es möchte.
Mit den Renovierungsarbeiten begann der Beklagte. Er hörte jedoch auf damit,
als er erfahren hatte, dass die Klägerin das Haus verkaufen wollte. Er wollte
dann nicht mehr für den neuen Eigentümer eine Neurenovierung schaffen.
Die Klägerin begehrte sodann Schadenersatz, weil die
Renovierung nicht fertiggestellt worden sei. Der Beklagte brachte vor, dass die
ursprünglichen Tapeten schon sehr alt gewesen seien und nicht mehr hätten überstrichen
werden können, da dies schon mehrfach beim Vormieter der Fall gewesen sei. Der
BGH verwies darauf, dass der Abbruch der Renovierungsarbeiten eine
Pflichtverletzung im Sinne von §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB sei, da eine
eventueller Verkauf des Objekts durch die Klägerin nicht zwingend das Ende des
Mietverhältnisses wegen § 566 BGB zur Folge gehabt hätte. Im Rahmen der
Bemessung des Schadenersatzes der Höhe nach ist ein Abzug neu für alt
gerechtfertigt, wobei aber das Gericht nicht eine Pauschale annehmen könne,
sondern zu klären ist, wie alt die vorherigen Tapeten gewesen seien, um diesen
Abzug zu ermitteln. Der BGH hat deshalb an das Landgericht zurück verwiesen.
Fazit: Renoviert der Mieter und erfährt er dann, dass das
Haus verkauft werden soll, berechtigt dies nicht den Abbruch der
Renovierungsarbeiten, selbst wenn der Mieter das Mietverhältnis aus eigenen
Stücken beendet. Das Mietverhältnis ist gem. § 566 BGB mit dem neuen Eigentümer
fortzusetzen. So hat jeder die Möglichkeit, Eigenbedarf geltend zu machen. Dies
erfolgt aber nicht zwangsläufig sondern ist fallabhängig.
Vom Schaden her muss das Gericht auf jeden Fall erst einmal
feststellen, wie alt der Vorzustand war. Eine Feststellung, ein Schaden sei
fast in Höhe des Neuwerts entstanden, kann ohne konkrete Prüfung nicht
Renovierung / Schönheitsreparaturen, Rückgabe der Mietwohung
Katzenhaltung in Mietwohnungen
Renovierung / Schönheitsreparaturen
Rückgabe der Mietwohung