Source: https://www.docs-en-stock.com/droit-public-et-prive/commentaire-arret-cass-civ-1er-3-mars-2010-137950.html
Timestamp: 2017-09-23 11:04:47+00:00
Document Index: 140910309

Matched Legal Cases: ["l'article 215", 'arrêt ', "l'article 215", "l'article 215", "l'article 215", 'arrêt ', 'arrêt ']

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08/06/2015 23:57:45
13/05/2015 06:09:46
16/12/2011 21:09:25
Le logement familial, parce qu'il est le lieu de développement de la famille, est encadré par le code civil avec des règles spéciales, préventives de son aliénation. L'article 215 alinéa 3 du code civil en fait partie. D'après ce dernier, le consentement des deux époux est requis pour tout acte de disposition concernant ce logement. Le défaut de consentement d'un des époux entraîne nullité de l'acte.
C'est au visa de cet article que la cour de cassation a eu à trancher un litige opposant un mari indélicat à un tiers à qui il avait fait une promesse de vente. En effet, dans cette affaire, la promesse de vente du logement familial indivis entre les deux époux avait été passée par le mari sans le consentement de son épouse. Cette dernière s'y opposant, au titre de l'article 215 alinéa 3, avant que l'acte ne soit réitéré sous forme authentique, la promesse fut nulle. Cependant, le tiers lésé réclama tout de même au mari le paiement de la clause pénale prévue dans la promesse de vente. La cour d'appel, par un arrêt du 27 septembre 2007, condamna le mari au paiement de cette indemnité en argumentant que la nullité relative de l'article 215 alinéa 3 met hors de cause la conjointe mais ne fait pas obstacle à la réclamation de l'indemnité au mari seul
I - Une opposition entre la conception de la cour d'appel et celle de la cour de cassation érigeant la suprématie de l'application du droit matrimonial en l'espèce
A - La nullité de la promesse de vente empêchant la sanction prévue par la clause pénale
B - La consécration des règles du droit matrimonial sur la solution inspirée par les règles relative à l'indivision
II - Une opposition entre les fortes garanties de protection attachées au logement familial et la faible protection des tiers évincés
A - La protection renforcée du logement familial
B - Les possibles recours du tiers lésé
[...] Cependant, il faut également se demander s'il peut se retourner contre l'époux fautif sur un autre fondement comme celui de la responsabilité délictuelle. Néanmoins, il ne semble pas que la cour de cassation admette cette hypothèse puisque finalement cela reviendrait à mettre le logement familial sous la menace d'une éventuelle saisie des créanciers en cas de non paiement et cela rendrait vain la règle tendant à la protection du logement familial posé dans l'arrêt. Néanmoins, la partie lésée n'est tout de même pas dépourvue de tout moyen d'action puisque lui reste la possibilité d'engager la responsabilité professionnelle du notaire par exemple ou du professionnel immobilier qui prennent le risque de faire signer des actes non valide au regard de l'article 215 alinéa 3. [...]
[...] De ce fait, l'acte n'étant pas nul, les effets seront différents. Les droits des co-indivisaires à qui le consentement n'a pas été demandé sont préservés de part l'inopposabilité mais également, l'intérêt de l'acquéreur est mieux protégé puisque la clause pénale, dans un tel cas, pourra être réclamée au vendeur. C'est donc bien la solution retenue par la cour d'appel que nous retrouvons là. Même si cette dernière n'utilise pas explicitement la notion d'inopposabilité. Attendu que pour condamner M. X . [...]
[...] Nous l'avons expliqué précédemment, la cour de cassation attribue le bénéfice de la nullité au seul conjoint dont le consentement n'a pas été enquéri et l'indemnité découlant de la clause pénale devrait être, selon elle, supportée par le mari seul. Cette conception peut trouver sa justification dans les règles de l'indivision. En effet, le domicile familial d'espèce a été acquis en division par les deux époux. Si l'on se reporte aux règles de l'indivision, la vente du bien indivis par un des co- indivisaires sans le consentement des autres co-indivisaires, provoque l'inopposabilité de cette vente à leur encontre. [...]
[...] à payer aux époux Y . la somme de euros au titre de l'indemnité contractuelle [ qui ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte de vente, reste tenu de son exécution vis- à-vis des acquéreurs La cour d'appel semble donc avoir choisie de faire primer les règles relatives à l'indivision sur les règles du droit matrimonial de l'article 215 alinéa 3. Cette solution n'est pas tout à fait dénuée de sens puisque les règles de l'indivision relèvent du droit spécial pourraient déroger au droit général du mariage. [...]
[...] Mais cette facilité d'opposition n'est pas nouvelle et a déjà été affirmée précédemment par la jurisprudence dans un arrêt Civ 1ère octobre 2009. Néanmoins, si l'on ajoute cette facilité d'opposition à la position d'espèce de la cour de cassation protégeant le conjoint fautif du paiement d'une clause pénale contenue dans la promesse de vente, on obtient finalement une protection importante du logement familial par le législateur qui peut être revendiquée très facilement par le conjoint non consentent. Finalement, il est important de souligner que à la vue de cette position du législateur protectrice de la cellule familiale mais fortement défavorable au tiers contractant, ce dernier ne peut se permettre de risquer de ne pas requérir le consentement des deux conjoints lorsqu'il veut passer un acte de disposition ayant pour objet le logement familial, sans quoi les conséquences seraient fortement préjudiciables. [...]
Quentin V.	Etudiant Droit civil	Commentaire arrêt Cass. Civ. 1er, 3 mars 2010