Source: https://www.guegan-avocat-immobilier.com/article/49/repartition-des-charges-d-ascenseur-a-parts-egales-et-clause-reputee-non-ecrite
Timestamp: 2020-01-18 11:56:36+00:00
Document Index: 30660190

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 10", 'arrêt ', "l'article 10", 'arrêt ']

Répartition des charges d'ascenseur à parts égales et clause réputée non écrite | Jurisprudences | Cabinet Guégan-Gélinet - Avocat spécialiste en droit immobilier - Paris
Accueil Publications Répartition des charges d'ascenseur à parts égales et clause réputée non écrite
Copropriété • Répartition des charges d’ascenseur • Clause réputée non écrite • Office du juge • Nouvelle répartition • Irrégularité
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Articles 10, 11 et 43 – Code de procédure civile – Article 1015.
Le Lamy Droit immobilier 2018, nos
La répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre les lots situés à des étages différents est contraire au critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 19651. Doit être censuré l’arrêt qui procède à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur, sans préalablement déclarer illicite la clause initiale du règlement de copropriété concernant ces charges.
Le copropriétaire d’un lot situé au premier étage d’un immeuble qui en compte cinq invoque le caractère illicite de la clause afférente aux charges d’ascenseur prévue par le règlement de copropriété, lequel date de 1953.
Celui-ci prévoit en effet une répartition à parts égales entre tous les lots en étage.
Le copropriétaire sollicite également l’annulation d’une décision d’assemblée générale ayant modifié en 2009 la répartition de ces charges ainsi que la fixation judiciaire d’une nouvelle répartition.
Mais la cour d’appel annule la décision d’assemblée générale de 2009 et procède à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur tout en rejetant la demande de voir déclarer illicite la clause du règlement de copropriété concernée.
Selon les juges du fond, le règlement de copropriété précisait expressément les motifs pour lesquels ces charges seraient réparties en parts égales entre les lots en étage, faisant ainsi référence au critère d’utilité prévu par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, selon eux, il n’était pas démontré que le critère d’utilité retenu par le règlement de copropriété serait contraire à la réalité, et aux dispositions de l’article 10.
La Cour de cassation censure la décision d’appel au visa des articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et décide qu’une répartition des charges d’ascenseur par parts égales entre les lots situés à des étages différents est contraire au critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.
On sait, en effet, qu’en vertu de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».
Il s’agit d’une exception à la répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, laquelle est fixée en fonction des tantièmes de propriété.
L’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public et l’ascenseur un élément d’équipement commun, les charges y afférentes ne pourraient être réparties autrement que suivant le critère d’utilité.
Ainsi, une clause qui répartirait les charges d’ascenseur en fonction des tantièmes de propriété serait réputée non écrite2. De même, les lots du rez-de-chaussée ne participent pas aux charges d’ascenseur3.
Mais, la mesure du critère d’utilité entre les lots des étages supérieurs est complexe.
L’usage s’est fixé dans le sens d’une répartition en fonction des tantièmes de propriété afférents à chacun des lots, pondérés par un coefficient de progressivité selon l’étage4.
L’utilité est entendue de façon objective ; peu important que, par convenance personnelle, certains copropriétaires n’empruntent pas l’ascenseur, du moment qu’ils y ont accès5.
De même, un lot d’habitation de quatre pièces doit normalement servir à loger une famille comportant un nombre plus important de membres que ceux logés dans un deux pièces, les tantièmes de propriété sont donc à prendre en considération, quel que soit le nombre d’occupants réel, lequel peut régulièrement changer.
Un correctif à la hausse est généralement appliqué en fonction de la destination du lot, notamment lorsque celui-ci est affecté à une profession libérale qui entraîne généralement la réception d’une clientèle et donc une possible utilisation accrue de l’ascenseur.
À destination identique, les occupants des lot situés dans les étages les plus élevés auront objectivement plus souvent recours à l’ascenseur et la situation en étage constitue donc un élément important dans la détermination de ces charges.
Il en résulte que tout en tenant compte des tantièmes de propriété, le montant des charges doit normalement augmenter à proportion de l’élévation du lot dans les étages.
Cette méthode n’est pourtant pas à l’abri de critiques.
En effet, les charges d’ascenseur concernent toutes les dépenses d’entretien et de fonctionnement et notamment les dépenses d’électricité, lesquelles, selon certains experts, ne varieraient pas nécessairement en fonction des étages6.
Tel était d’ailleurs, en partie, le raisonnement tenu, dans le cas d’espèce, par le rédacteur de la clause contestée du règlement de copropriété, lequel précisait, à l’appui de la répartition à parts égales des charges d’ascenseur, qu’« étant donné que l’ascenseur est utilisé aussi bien par les occupants des premier, deuxième et troisième étages que par les occupants des quatrième et cinquième étages ; étant donné que ce qui est le plus onéreux dans le fonctionnement de l’ascenseur, c’est le fait d’appuyer sur le bouton beaucoup plus que le parcours proprement dit (dépense de courant ou d’air comprimé) ; étant donné que si l’occupant du deuxième étage reçoit plus de visiteurs que l’occupant du cinquième étage, il peut arriver qu’il utilise l’ascenseur autant que ce dernier sinon plus ; étant donné que la présence d’un ascenseur dans un immeuble, classe cet immeuble et valorise tous les appartements, même ceux des étages inférieurs ».
Ces justifications avaient paru convaincre les premiers juges qui avaient ainsi rejeté la demande d’annulation de la grille de répartition des charges d’ascenseur, au motif que celle-ci tenait compte du critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1er, et qu’en tout cas, la preuve contraire n’était pas rapportée.
Mais, selon la Cour de cassation, qui censure ainsi l’arrêt d’appel, la répartition des charges d’ascenseur par parts égales entre des lots situés à des étages différents est contraire au critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.
Cette décision de la cour régulatrice n’est pas surprenante.
La répartition des charges ne tenait compte, en effet, ni des tantièmes de propriété des lots, ni de leur situation en étage et même si le règlement de copropriété précisait que l’ascenseur était utile pour tous les lots desservis, cela ne pouvait l’être dans la même mesure.
La clause était donc illicite et le juge aurait dû la déclarer telle, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, lequel répute non écrite toute clause contraire aux dispositions d’ordre public de la loi, au nombre desquelles figurent celles de l’article 10.
Or, en application de l’alinéa 2 de l’article 43, introduit par la loi du 31 décembre 1985, lorsque le juge déclare illicite une clause de répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
A contrario, il ne peut procéder à une nouvelle répartition sans avoir préalablement déclaré la clause non écrite.
En effet, et en vertu d’une jurisprudence constante, tant que la clause n’a pas été déclarée non écrite par le juge, celle-ci doit être appliquée7.
La décision de la cour d’appel ayant fixé une nouvelle répartition des charges d’ascenseur sans déclarer illicite la clause initiale du règlement de copropriété ne pouvait donc qu’être censurée.
C’est ce que décide la Cour de cassation, en relevant d’office le moyen et en précisant qu’en procédant ainsi, la cour d’appel avait excédé ses pouvoirs.
Textes de la decision (extraits)
« Vu l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter la demande en « annulation » de la clause de répartition des charges d'ascenseur du règlement de copropriété, l'arrêt retient, par motifs adoptés, d'une part, que cette clause précise les motifs pour lesquels il a été décidé que ces charges seraient réparties en parts égales entre les copropriétaires et fait référence expressément au critère prévu par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et, d'autre part, que Mme Q ne démontre pas que le critère d'utilité tel qu'il est précisé par le règlement est contraire à la réalité et aux dispositions de cet article ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'est contraire au critère d'utilité une répartition par parts égales des charges d'ascenseur entre des lots situés à des étages différents, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Attendu que l'arrêt procède à une nouvelle répartition des charges d'ascenseur tout en rejetant la demande de Mme Q en « annulation » de la clause de répartition de ces charges prévue par le règlement de la copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé les textes susvisés ;