Source: http://abogado-s.es/urbanismo/sobre-reforma-del-regimen-urbanistico-y-valoraciones-del-suelo/gmx-niv90-con109.htm
Timestamp: 2020-02-19 14:03:22
Document Index: 365482059

Matched Legal Cases: ['artículo 149', 'artículo 33', 'artículo 149', 'artículo 47', 'artículo 47', 'artículo 18', 'artículo 18', 'artículo 18', 'artículo 15', 'artículo 16', 'artículo 35', 'artículo 15', 'artículo 70', 'artículo 82', 'artículo 19', 'artículo 58', 'artículo 50', 'artículo 46', 'artículo 71', 'artículo 50', 'artículo 16', 'artículo 17', 'artículo 38', 'artículo 112', 'artículo 66', 'artículo 64', 'artículo 98', 'artículo 19', 'artículo 72', 'artículo 78', 'artículo 82', 'artículo 95', 'artículo 91', 'artículo 99', 'artículo 105', 'artículo 54', 'artículo 2', 'artículo 11', 'artículo 33', 'artículo 25', 'artículo 149', 'artículo 149']

Número BOE: 179/1990
Fecha Publicación: 27/7/1990
I. El fuerte incremento del precio del suelo, que excede de cualquier limite
razonable en muchos lugares, y su repercusión en los precios finales de las
viviendas y, en general, en los costes de implantación de actividades económicas, es hoy motivo de seria preocupación para los poderes públicos, que deben promover las condiciones necesarias para conseguir una utilización del suelo de acuerdo con el interés general e impedir la especulación.
Para lograr este propósito no bastan las medidas legislativas, ni estas pueden
limitarse al establecimiento de diversos regímenes de utilización del suelo. El
adecuado tratamiento fiscal de este y la reforma de la legislación de
arrendamientos son, al menos, dos aspectos de necesaria consideración para un
planteamiento riguroso del problema. Por otra parte, el marco normativo siempre
será inservible sin una firme actuación de las administraciones competentes,
asumiendo un claro protagonismo en la adopción de decisiones sobre los espacios
que se deben urbanizar y los que deben mantenerse al margen de ese proceso en
función de unos criterios generales de ordenación definidos en el planeamiento (
y no como mera respuesta a iniciativas aisladas de particulares) y manteniendo
con rigor la disciplina para asegurar el cumplimiento de la ordenación existente
El respaldo que a esa actuación ofrece el ordenamiento jurídico vigente (
básicamente, la ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, texto refundido
aprobado por real decreto 1346/1976, de 9 de abril) se ha revelado insuficiente
por la excesiva permisividad de que disfrutan los propietarios del suelo, que
son los llamados en primer termino a realizar las tareas de urbanización y
edificación, y por la rigidez, cuando no ausencia, de los instrumentos de que
dispone la administración para hacer frente al incumplimiento por los
particulares de los plazos señalados para la ejecución de dichas tareas, para
incrementar los patrimonios públicos de suelo en medida suficiente para incidir
en la regulación del mercado inmobiliario o para adscribir superficies de suelo
urbanizable a la construcción de viviendas de protección oficial.
II. La delimitación constitucional de competencias parece impedir que el estado
apruebe una nueva ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana con el mismo o
similar contenido al del texto refundido actualmente vigente, con pretensión de
aplicación plena, ya que su regulación supondría una manifiesta invasión de las
competencias autonómicas en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
pero tampoco las comunidades autónomas están facultadas para establecer una
normativa urbanística de alcance y contenido tan amplio como el de la ley
vigente, porque ello chocaría con las competencias que al estado atribuye el
Esta ley pretende, en el ámbito de las competencias constitucionales del estado, modificar, en los términos que mas adelante se indicaran, el régimen hasta ahora vigente sobre los derechos y deberes de los propietarios del suelo
afectado por el proceso de urbanización y edificación, si bien no en su
totalidad, sino limitándose a la fijación de las condiciones básicas que
aseguran la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los mencionados
derechos y deberes, al tiempo que se delimita, con el mismo carácter básico, la
función social de la propiedad, de acuerdo con lo previsto en el artículo 149.1.
1. , en relación con el artículo 33.2, de la constitución. Asimismo, se
determina el contenido económico del derecho, valorando a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo integran, según su grado de adquisición, y se definen una serie de supuestos expropiatorios e indemnizatorios de general aplicación, sin perjuicio de los que puedan establecer las comunidades autónomas en el ámbito de sus respectivas competencias. Por ultimo, se proporciona cobertura legal a una serie de instrumentos jurídicos, cuya utilización por las administraciones competentes pueda permitirles una intervención eficaz en la regulación del mercado inmobiliario.
La regulación de este conjunto de materias encuentra apoyo constitucional en
las competencias que al estado reserva el artículo 149.1, en sus reglas 1. , 8, 13, 18 y 23, esta ultima en cuanto a los preceptos de la ley que se refieren
al régimen del suelo no urbanizable.
Así concebida, la ley no asegura, por si sola, el logro de los objetivos
señalados. Establece la configuración básica de un derecho fundamental y
proporciona a las entidades territoriales que quieran utilizarlos un amplio
repertorio de instrumentos, cuyo empleo combinado y adecuado a las
circunstancias de cada caso si puede conducir al resultado perseguido. Pero hay
que insistir en que sin la colaboración de las comunidades autónomas, que son
las competentes para definir la política urbanística en su territorio, y de los
ayuntamientos, que son los llamados en primer termino a dirigir y controlar el
proceso de urbanización y edificación, la eficacia de la nueva ley quedaría
inevitablemente en entredicho.
III. Al definir las condiciones básicas del derecho de propiedad, la ley
desarrolla principios ya consagrados en el sistema vigente, pero sin el grado de
coherencia exigible a la hora de su concreción.
Un esquema positivo coherente ha de partir del reconocimiento a toda propiedad
inmueble, como inherente a ella, de un valor que refleje solo su rendimiento (
real o potencial), rustico (valor inicial en la terminología de la vigente ley),
sin consideración alguna a su posible utilización urbanística. Las plusvalías
imputables solo a la clasificación y calificación urbanísticas y,
consecuentemente, a los aprovechamientos resultantes derivan del planeamiento,
en la forma, con la intensidad y en las condiciones que la legislación
urbanística y, por remisión de ella, dicho planeamiento determinan, habiendo de
darse en todo caso cumplimiento al precepto constitucional (artículo 47.2),
según el cual <la comunidad participara en las plusvalías que genere la acción
urbanística de los entes públicos>.
Este nuevo esquema, que debe contribuir a la disminución de las tensiones
especulativas y facilitar una mayor intervención administrativa en el mercado de
suelo, descansa en los siguientes fundamentos:
1. El planeamiento confiere solo una aptitud inicial para la edificación de un
terreno, pero el derecho consolidado se alcanza solo en una parte (la restante
corresponde a la colectividad) y tras cubrir unas determinadas fases, que
tienden a garantizar la efectividad del principio redistributivo, el
cumplimiento de las cargas de cesión, la realización de la obra urbanizadora
precisa y la sujeción del ejercicio del mismo a la verificación de su
conformidad plena con la ordenación urbanística mediante la exigencia de
2. Resulta, por ello, obligado diferenciar las diversas facultades que
gradualmente se van incorporando, en correspondencia con el proceso de ejecución
del planeamiento, definiéndolas, fijando los requisitos para su adquisición y
las causas de extinción y estableciendo los criterios para la valoración de los
terrenos en cada una de ellas.
3. La valoración de estas facultades en función de los aprovechamientos
urbanísticos solo es aceptable y coherente para las surgidas a partir de un
determinado momento del proceso de ejecución del planeamiento. Para las
anteriores, su valoración debe prescindir de aquellos e incorporar solo la
posibilidad efectiva de modificación física del terreno, pues aun no se han
adquirido dichos aprovechamientos.
4. En materia de valoraciones, la legislación y ordenación urbanísticas deben
suministrar solo los aprovechamientos susceptibles de adquisición,
correspondiendo la valoración de estos a las normas fiscales. En todo caso
habrán de tenerse en cuenta las normas de urbanización contenidas en el
planeamiento urbanístico, por cuanto de ellas dependerá el coste efectivo de
aquella. Se conseguirá así coordinar urbanismo y fiscalidad, garantizándose la
aplicabilidad de los criterios valorativos fiscales (con el régimen de vigencia
y revisiones de estos que se determinen), independientemente de las
modificaciones del planeamiento que se produzcan.
5. No existe en nuestro derecho urbanístico vigente (ni en el histórico) un
autentico y pleno derecho a la equidistribución, pues los mecanismos
redistributivos ni juegan entre las diversas clases de suelo ni en el seno de
cada una de ellas en su totalidad, a excepción del suelo urbanizable programado
mediante el instituto del aprovechamiento medio. No reconoce tampoco el sistema
que se propone un derecho pleno a la equidistribución, pero extiende su
efectividad a los suelos clasificados como urbanos y lo generaliza en las zonas
de nueva urbanización (excluidas las de eventual urbanización o no programadas).
IV. De acuerdo con estos criterios, la ley regula las diversas facultades de
contenido urbanístico susceptibles de adquisición, en la forma siguiente:
a) El derecho a urbanizar, entendido como facultad de modificar físicamente un
terreno, dotándole de los servicios e infraestructuras necesarios para que
merezca la condición de solar, se adquiere con la aprobación definitiva del
instrumento de planeamiento mas especifico de los que sean exigibles según la
clase de suelo y se pierde si, transcurridos los plazos establecidos al efecto,
la urbanización no se lleva a cabo, previo el cumplimiento de los deberes
urbanísticos de cesión y equidistribución.
b) El derecho al aprovechamiento urbanístico consiste en la atribución al
propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades de
los mismos susceptibles de adquisición privada o su equivalente económico. Este
derecho, cuyo contenido se determina mediante la técnica del aprovechamiento
tipo, se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución
y urbanización en los plazos que se fijen. Lógicamente, cuando el propietario no
esta vinculado al cumplimiento de deberes positivos, por aplicarse la
expropiación o, en suelo urbano, cuando se trate de terrenos no incluidos en una
unidad de ejecución, el derecho al aprovechamiento urbanístico se entiende
adquirido por la aprobación del planeamiento, si bien condicionado, en el
segundo supuesto, a la plena ejecución de la urbanización y edificación en los
c) El derecho a edificar se concreta en la facultad de materializar el
aprovechamiento urbanístico correspondiente cuando este no ha sido sustituido
por su equivalente económico. Se adquiere por la obtención de la licencia de
obras, ajustada a la ordenación en vigor, y se pierde en cualquier supuesto de
caducidad de aquella, por no iniciar las obras, interrumpirlas por periodo
superior al autorizado o no terminarlas en plazo.
d) El derecho a la edificación incorpora al patrimonio la edificación ejecutada
y concluida con arreglo a la licencia ajustada a la ordenación en vigor, sin
perjuicio de la situación de fuera de ordenación en que pueda quedar incursa que
no es, en si misma, indemnizable.
La lógica del sistema exige una respuesta de la administración actuante frente
al incumplimiento que impide la adquisición de las facultades en cuestión. Esa
respuesta es la expropiación por incumplimiento de la función social de la
propiedad, con la posibilidad de utilizar cualquiera de las formas de gestión
indirecta previstas en el ordenamiento vigente, o la venta forzosa del terreno.
ahora bien, por elementales razones de coherencia, la valoración de los bienes
expropiados o sujetos a venta forzosa debe hacerse en función de las facultades
urbanísticas efectivamente adquiridas en el momento de producirse el
incumplimiento que motiva la expropiación o la sujeción a venta forzosa,
teniendo en cuenta la perdida o reducción de dichas facultades que pueda
derivarse de aquel.
Con mayor razón, en los supuestos en que la expropiación no sea la respuesta a
un incumplimiento, sino que se aplique por otras causas (típicamente, por ser
este el sistema elegido para la ejecución del planeamiento), el justiprecio debe
fijarse en función del aprovechamiento urbanístico correspondiente, ya que aquí
no hay incumplimiento alguno imputable al expropiado, teniendo en cuenta la
inexistencia de carga alguna de gestión para este.
Para facilitar la comprensión del esquema descrito es conveniente referirse a
la determinación del contenido del derecho del aprovechamiento urbanístico a
través de la técnica del aprovechamiento tipo.
Esta técnica, similar a la del aprovechamiento medio, pretende garantizar una
mínima uniformidad en el trascendental aspecto de la incidencia de la ordenación
urbanística cualquiera que sea esta en el derecho de propiedad inmobiliaria. En
efecto, la legislación urbanística establece el marco al que debe ajustarse el
planeamiento (densidades máximas, reservas para dotaciones, criterios para
clasificación del suelo, etc.), y este asignara ya clasificaciones y
calificaciones urbanísticas. Es solo la incidencia de la ordenación urbanística
concreta resultante de dicho marco legal y de las determinaciones del
planeamiento sobre las propiedades afectadas, lo que resuelve el mecanismo
expresado en aras del principio de igualdad, cuya traducción en materia
urbanística es el del justo reparto de cargas y beneficios.
V. Para la correcta aplicación del esquema de configuración de las facultades
urbanísticas que se establece en la nueva ley adquiere importancia primordial la
programación que ha de contener el planeamiento. No es solo que la utilización
urbanística de un terreno exija la previa atribución de esta facultad por el
planeamiento urbanístico, sino que la determinación de cuando van a incorporarse
efectivamente los terrenos afectados al proceso urbanizador y edificatorio no
puede condicionarse a la libre decisión de sus propietarios. Ha de ser el propio
planeamiento urbanístico el que establezca los plazos que han de regir su
ejecución, de suerte tal que la adquisición de las diversas facultades de
contenido urbanístico solo puede producirse si los deberes y cargas inherentes a
dicha atribución se cumplen dentro de tales plazos. Mas aun, una vez adquiridas,
la falta de ejercicio durante los plazos fijados para ello, sobre la base de
impedir la adquisición de otras posteriores según el proceso gradual de
consolidación de derechos antes descrito, implica su perdida o reducción con el
alcance y efectos que en cada caso se señalan.
VI. El régimen de valoraciones que se contiene en el Título II extrae las
consecuencias inherentes al sistema de consolidación gradual de las facultades
Ante todo, hay que destacar el mantenimiento de la dualidad de criterios de la
legislación vigente, si bien con la matización de que el valor inicial se aplica
tanto al suelo no urbanizable como al urbanizable no programado; incluso el
urbanizable programado, si aun no se ha ultimado el desarrollo del planeamiento
preciso, se valora por referencia a este valor inicial. El derecho a urbanizar,
que se adquiere, como se recordara, mediante la aprobación del planeamiento mas
especifico de los que sean exigibles según la clase de suelo, agrega al valor
inicial el 50 por 100 del coste estimado de la urbanización, salvo que se trate
de suelo urbano, en cuyo caso seria absurda la pretensión de aplicar valores
iniciales y, por ello, resulta inevitable utilizar como referencia el
aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento, si bien como aquí se
trata solo del derecho a urbanizar, la valoración no puede hacerse por la
totalidad del aprovechamiento, sino por un porcentaje del mismo, que se ha
fijado en el 50 por 100. En caso de perdida de este derecho, el valor aplicable
es, lógicamente, el inicial, salvo, nuevamente, en suelo urbano, en que la
valoración se hará en función del aprovechamiento atribuido por el planeamiento
anterior, siempre que no exceda del 50 por 100 del atribuido por el nuevo
planeamiento, que juega en todo caso como tope máximo.
El derecho al aprovechamiento urbanístico se valora por aplicación del valor
fiscal, que se obtiene determinando el valor básico unitario de repercusión del
polígono, en atención al uso y tipología edificatoria característicos
resultantes de la ordenación y ponderando la situación de la parcela dentro de
cada polígono. De este modo, se consagra el criterio de que la legislación y el
planeamiento urbanístico suministran solo aprovechamientos, mientras que su
valoración concreta es función de la normativa fiscal. Es obvio que el adecuado
funcionamiento del sistema y, lo que es mas importante, su justicia material,
dependen de la corrección de las valoraciones fiscales. En caso de
incumplimiento del deber de edificar por no solicitarse la oportuna licencia, o
hacerlo en contradicción con la ordenación vigente y no obtenerse esta, el
derecho al aprovechamiento urbanístico se considera reducido a la mitad a
efectos de su valoración expropiatoria. Esta misma reducción es aplicable al
supuesto de que, adquirido el derecho a edificar, se pierda por no iniciar o no
terminar las obras en el plazo marcado para ello, así como en los casos de
edificación realizada sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones, que con
independencia de sus consecuencias disciplinarias, son idénticas a los de no
adquisición del derecho a edificar.
Para cerrar esta referencia al régimen de valoraciones, conviene destacar otra
novedad de la ley que puede reportar grandes ventajas practicas. Se trata de la
aplicación de estos criterios de valoración a todas las expropiaciones que se
lleven a cabo por los poderes públicos, tanto si se enmarcan en el ámbito de la
ejecución del planeamiento urbanístico como si tienen su amparo en cualquier
otra normativa. Tratándose siempre de expropiación de suelo, cuya valoración
fiscal debe estar determinada según lo señalado anteriormente, no parece lógico
ni justo aplicar criterios de valoración diferente, en función del carácter <
urbanístico> o no de la expropiación. El dato meramente formal de la legislación
que regule el supuesto expropiatorio no debe tener consecuencias a la hora de
fijar el equivalente económico del objeto expropiado, cuando este es el mismo en
VII. Los restantes Títulos de la ley tienen como propósito fundamental el de
dar cobertura a una serie de instrumentos jurídicos cuya utilización por las
administraciones urbanísticas puede facilitar su gestión y, en particular,
potenciar su intervención en la regulación del mercado de suelo. A ello
responden la atribución de los derechos de tanteo y retracto en las
transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones que se produzcan en las áreas
que a tal efecto se delimiten, y el fomento de la constitución de patrimonios
públicos de suelo, en concreto los de titularidad municipal que son los únicos
que se deben regular aquí, ya que las comunidades autónomas son competentes en
lo relativo a su patrimonio respectivo y el del estado tiene también su propia
regulación. La virtualidad de los derechos de tanteo y retracto esta contrastada
en otros sectores del ordenamiento y si bien es cierto que su empleo efectivo
depende en gran medida de las disponibilidades de recursos de las entidades
llamadas a ejercerlos, también lo es que, sin el respaldo que les proporciona
esta ley, su utilización no seria viable ni siquiera jurídicamente.
En cuanto a los patrimonios de suelo, debe destacarse la posibilidad claramente
establecida de acudir a la expropiación de suelo no urbanizable para su
incorporación a aquellos, siempre que, naturalmente, esa clasificación no este
basada en razones de especial protección que aconsejen preservar sus
La potenciación de los patrimonios municipales de suelo no tiene un alcance
meramente cuantitativo, sino también cualitativo, en cuanto al destino que a los
mismos ha de darse. En efecto, en el momento que se decida su urbanización, los
terrenos integrados en estos patrimonios quedan vinculados primordialmente a la
construcción de viviendas de protección oficial u otras finalidades de interés
social, pues no seria justo ni coherente con el contenido del artículo 47 de la
constitución que las entidades locales utilizasen los terrenos de su propiedad
con miras puramente lucrativas, contribuyendo a incrementar las tensiones
especulativas en vez de atenuarlas.
VIII. Las disposiciones de la nueva ley no deben aplicarse en su integridad,
indiscriminadamente, a todos los municipios españoles. La situación es muy
diferente en los que existe una fuerte demanda inmobiliaria, especialmente para
uso residencial y terciario, y una paralela escasez o insuficiencia de la oferta, y en aquellos otros en que ni hay procesos especulativos, ni crecimiento
poblacional ni, en definitiva, problemas graves en el proceso de desarrollo
urbano. No seria sensato ni estaría justificado el intento de aplicar por entero
el nuevo régimen a este segundo grupo de supuestos. El esquema de adquisición
gradual de facultades urbanísticas, condicionado al cumplimiento de los deberes
urbanísticos en los plazos establecidos, y su consiguiente reflejo valorativo
solo debe regir íntegramente allí donde la ejecución del planeamiento esta
llamada a satisfacer demandas sociales efectivas. Es, además, precisamente en
estos casos cuando se produce una diferenciación sustancial en el contenido
económico de las mencionadas facultades, que justifica su consideración y
tratamiento individualizado, en los términos anteriormente expuestos.
Aunque la situación no es la misma en todos ellos, parece razonable establecer
la plena aplicabilidad de la ley a los municipios grandes, entendiendo por tales
las capitales de provincia, con los entornos metropolitanos que las comunidades
autónomas puedan delimitar, y los de población superior a 25.000 habitantes.
La ley prevé la posibilidad de que, en atención a las circunstancias especiales
de algunos municipios, las comunidades autónomas incluyan o excluyan la
aplicación de determinadas normas a los mismos. El ámbito de disponibilidad de
las comunidades autónomas tiene el limite de las normas que la ley entiende
aplicables a todos los municipios y que son las relativas a adquisición gradual
de facultades urbanísticas; expropiaciones, si bien con carácter facultativo en
los supuestos de incumplimiento de los plazos para urbanizar y edificar;
patrimonios públicos de suelo, derechos de tanteo y retracto y calificación de
terrenos para construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección
IX. Estas precisiones sobre la aplicabilidad de las disposiciones de la ley
enlazan directamente con el régimen transitorio en ella establecido. En efecto,
incluso en los municipios sujetos íntegramente al nuevo sistema, no todos los
preceptos legales podrán tener virtualidad inmediata, sino que esta queda
demorada hasta que el planteamiento incorpore las nuevas determinaciones sobre
los aprovechamientos tipo y el programa de actuación se acomode a las exigencias
legales. A este respecto, ha parecido prudente, para evitar la parálisis de la
ejecución del planeamiento en vigor, huir de un proceso de adaptación
obligatoria del mismo y prever la incorporación gradual, sin traumas, de las
nuevas disposiciones, cuando se revisen los programas de los actuales planes o
se aprueben nuevos instrumentos con ese carácter. Ello no debe impedir, sin
embargo, que el esquema de adquisición gradual de facultades urbanísticas,
basado en el cumplimiento de los respectivos deberes en los plazos establecidos
al efecto, se aplique desde la entrada en vigor de la ley, ya que es
consustancial a la nueva configuración básica del derecho de propiedad. A tal
fin, se fijan unas plazos de equivalencia para verificar el cumplimiento de los
mencionados deberes y para determinar, en consecuencia, el momento temporal a
partir del cual se puede producir la reacción de los poderes públicos ante el
incumplimiento de aquellos y la consiguiente falta de adquisición de las
facultades urbanísticas. En todo caso y hasta que se determinen los
aprovechamientos tipo, los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de
adquisición serán los resultantes del régimen vigente con anterioridad a esta
ley, si bien la valoración estará en función de las facultades urbanísticas
efectivamente adquiridas.
Finalmente, para la integración armónica de la nueva ley con el ordenamiento
urbanístico estatal en vigor, se faculta al gobierno para la elaboración y
aprobación de un texto refundido, en el que habrán de incluirse los preceptos de
la vigente ley del suelo y de sus reglamentos de desarrollo y ejecución. De este
modo, se mantendrá unificado en un solo cuerpo normativo, el régimen urbanístico
vigente con carácter general en todo el territorio del estado, sin perjuicio de
su aplicación directa en todas las materias que tienen carácter básico y
supletoria en las demás, de acuerdo con el orden competencial que resulta de la
constitución y los estatutos de autonomía.
La función social de la propiedad delimita el contenido de las facultades
urbanísticas susceptibles de adquisición y condiciona su ejercicio.
La utilización del suelo y en especial su urbanización y edificación, deberá
producirse en la forma y con las limitaciones que la legislación de ordenación
territorial y urbanística y, por remisión de ella, el planeamiento establezcan,
de conformidad con la clasificación y calificación urbanística de los predios.
urbanística de los entes públicos y el reparto entre los afectados por la misma
de los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico, se producirán
en los términos fijados por las leyes.
La ordenación del uso de los terrenos y construcciones no confiere derechos
indemnizatorios, salvo en los supuestos que la ley define.
Los terrenos clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo no
urbanizable, o denominación equivalente atribuida por la legislación autonómica,
no podrán ser destinados a fines distintos del agrícola, forestal, ganadero,
cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los
recursos naturales, conforme a lo establecido en la legislación que los regule,
sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.
Las construcciones e instalaciones autorizables en esta clase de suelo serán
las que se determinen en la legislación aplicable. En todo caso habrá de
garantizarse la preservación del mismo del proceso de desarrollo urbano.
el planeamiento territorial y urbanístico podrá delimitar áreas de especial
protección en las que estara prohibida cualquier utilización que implique
transformación de su destino o naturaleza, lesione el valor especifico que se
quiera proteger o infrinja el concreto régimen limitativo establecido por aquel.
Sección 1. Derechos y deberes básicos de los propietarios
La aprobación del planeamiento preciso según la clase de suelo de que se trate,
determina el deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso
urbanizador o edificatorio, en las condiciones y plazos previstos en el
planeamiento o legislación urbanística aplicables, conforme a lo establecido en
1. La ejecución del planeamiento garantizara la distribución equitativa de los
beneficios y cargas entre los afectados e implicara el cumplimiento de los
siguientes deberes legales:
a) Ceder los terrenos destinados a dotaciones publicas.
b) Ceder el porcentaje de aprovechamiento que en cada caso se establece.
d) Solicitar la licencia de edificación, previo el cumplimiento de los deberes
urbanísticos correspondientes, en los plazos establecidos.
2. El cumplimiento de estos deberes determina la gradual adquisición de las
facultades urbanísticas que se definen y regulan en la sección siguiente.
destinarlos efectivamente al uso en cada caso establecido por el planeamiento
urbanístico y mantenerlas en condiciones de seguridad, salubridad y ornato
público. quedaran sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre
protección del medio ambiente y patrimonio arquitectónico y rehabilitación
2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el numero
anterior se sufragara por los propietarios o la administración, en los términos
que establezca la legislación aplicable.
Sección 2. Facultades urbanísticas
El contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria se integra mediante la
adquisición sucesiva de los siguientes derechos:
1. A urbanizar, entendiéndose por tal la facultad de dotar a un terreno de los
servicios e infraestructuras fijados en el planeamiento o, en su defecto, en la
legislación urbanística, para que adquiera la condición de solar.
2. Al aprovechamiento urbanístico, consistente en la atribución efectiva al
propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades
susceptibles de adquisición privada, o su equivalente económico, en los términos
fijados por esta ley.
3. A edificar, consistente en la facultad de materializar el aprovechamiento
urbanístico correspondiente.
4. A la edificación, consistente en la facultad de incorporar al patrimonio la
edificación ejecutada y concluida con sujeción a la licencia urbanística
otorgada, siempre que esta fuera conforme con la ordenación urbanística
1. La adquisición del derecho a urbanizar requiere la aprobación del
planeamiento preciso en cada clase de suelo.
a) En suelo urbano: plan general y, en su caso, plan especial de reforma
c) En suelo urbanizable no programado: plan general, programa de actuación
urbanística y plan parcial.
3. El expresado derecho solo se adquiere con la aprobación definitiva del
instrumento de ordenación más especifico.
4. El ejercicio del derecho a urbanizar requiere la aprobación, cuando así lo
establezca la legislación o el planeamiento urbanísticos, de estudio de detalle,
proyecto de urbanización u otro instrumento previsto y regulado en aquella.
1. Las entidades publicas y los particulares podrán redactar y elevar a la
administración competente para su tramitación los instrumentos de planeamiento
en desarrollo del plan general.
2. Los propietarios afectados deberán presentar dichos instrumentos cuando así
lo establezca la legislación urbanística aplicable, con sujeción a los plazos
previstos en el planeamiento de conformidad, en su caso, con lo dispuesto en
1. El derecho a urbanizar los terrenos incluidos en una unidad de ejecución por
un sistema de gestión privada se extinguirá si la urbanización efectiva de los
mismos y el cumplimiento de los deberes de cesión y equidistribución, no se
realizare en los plazos establecidos al efecto.
2. La resolución que declare dicho incumplimiento deberá dictarse previa
Sección 4. Derecho al aprovechamiento urbanístico
1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere por el cumplimiento de
los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por
el planeamiento o la legislación urbanística aplicable, debiendo acreditar los
propietarios el cumplimiento de los expresados deberes.
2. En defecto de previsión de plazos por el planeamiento o la legislación
urbanística aplicable, el plazo será de cuatro años a contar desde la aprobación
de dicho planeamiento.
3. Acreditado por los propietarios el cumplimiento de los deberes a que se
refiere el apartado 1, la administración actuante expedirá la certificación
correspondiente a instancia de aquellos. Por el transcurso de tres meses sin
resolución expresa, se entenderá otorgada esta certificación.
4. A los solos efectos de lo establecido en el numero anterior, en el caso de
que la administración no resolviere sobre la recepción de las obras de
urbanización en el plazo establecido para ello, bastara el ofrecimiento formal
de cesión de las mismas.
1. El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el titular de
un terreno será el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del
aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre, calculado en la
forma señalada por los artículos 33 y 34.
2. No obstante, en los supuestos expropiatorios en que así se prevé en la
presente ley, el aprovechamiento susceptible de apropiación será el 50 por 100
en suelo urbanizable programado y el 75 por 100 en suelo urbano del
aprovechamiento tipo del área de reparto.
1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se concretara:
a) Cuando se trate de terrenos incluidos en una unidad de ejecución, bajo
alguna de las siguientes modalidades a establecer en los correspondientes
procesos redistributivos de beneficios y cargas:
1. Adjudicación de parcelas aptas para edificación, con las compensaciones
económicas que por diferencias de adjudicación procedan.
b) En suelo urbano, cuando no se actué mediante unidades de ejecución:
1. Sobre la propia parcela, si no esta afectada a uso público, resolviéndose
los desajustes entre los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento
y los susceptibles de adquisición por su titular en la forma prevista en la
2. Sobre otras parcelas lucrativas incluidas en la misma área de reparto, en caso de estar afectada a uso público la del titular del aprovechamiento, en la forma prevista en la legislación urbanística aplicable.
2. En los supuestos contemplados en el apartado b) del numero anterior, en
defecto de dicha legislación, los desajustes se resolverán en la forma prevista
en los artículos 42.2, 46 a 50 y 52 a 54.
1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se reducirá en un 50 por 100 si no se solicita la licencia de edificación en el plazo fijado en el planeamiento o
legislación urbanística aplicable. Tratándose de suelo urbanizable no programado, si el programa se formulase como consecuencia de concurso, regirán los plazos establecidos en las bases del mismo.
2. En defecto de previsión expresa en el planeamiento o legislación urbanística, el plazo será de un año desde su adquisición.
3. La resolución administrativa declarando el incumplimiento a que se refiere
el numero 1 deberá dictarse previa audiencia del interesado y decidirá sobre la
expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa de los correspondientes
terrenos, cuyo valor se determinara, en todo caso, con arreglo a la señalada
reducción del aprovechamiento urbanístico.
4. La venta forzosa a que se refiere el apartado anterior se instrumentara
mediante el procedimiento regulado por la legislación urbanística aplicable o,
en su defecto, a través del registro de solares y terrenos sin urbanizar,
conforme a lo previsto en los artículos 63 y siguientes.
5. Lo establecido en los apartados anteriores será de aplicación a los solares
sin edificar y lo será también a los terrenos en que existan edificaciones
ruinosas en los supuestos y con los requisitos y plazos que para su equiparación
establecen la legislación y el planeamiento urbanístico.
1. En suelo urbano, cuando se trate de terrenos no incluidos en una unidad de
ejecución, el derecho al aprovechamiento urbanístico se entenderá adquirido por
la aprobación del planeamiento preciso en cada caso.
2. Este aprovechamiento se reducirá en un 50 por 100, si no se solicita
licencia municipal de edificación en el plazo fijado en el planeamiento o
legislación urbanística aplicable, previa conversión de la parcela en solar o
garantizando la ejecución simultanea de urbanización y edificación. En estos
supuestos será de aplicación lo establecido en el artículo 18.3.
3. En defecto de previsión expresa conforme a lo establecido en el numero
anterior, el plazo será de dos años computados desde la fecha de aprobación
definitiva del planeamiento a que se refiere el numero 1.
El otorgamiento de la licencia determinara la adquisición del derecho a
edificar, siempre que el proyecto presentado fuera conforme con la ordenación
En lo supuestos de anulación de licencia, demora injustificada en su
otorgamiento o denegación improcedente, los perjudicados podrán reclamar de la
administración actuante el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, en
los casos y con la concurrencia de los requisitos establecidos en las normas que
La falta de adquisición del derecho a edificar por causa imputable al titular
del terreno determinara su expropiación o venta forzosa, con aplicación de la
reducción del aprovechamiento señalada en el artículo 18.1.
1. El acto de otorgamiento de la licencia fijara los plazos de iniciación,
interrupción máxima y finalización de las obras, de conformidad, en su caso, con
2. El derecho a edificar se extingue por incumplimiento de los plazos fijados,
mediante su declaración formal, en expediente tramitado con audiencia del
1. Extinguido el derecho a edificar, el interesado no podrá iniciar o reanudar
actividad alguna al amparo de la licencia caducada, salvo, previa autorización u
orden de la administración, las obras estrictamente necesarias para garantizar
la seguridad de las personas y bienes y el valor de la edificación ya realizada.
2. La administración expropiara los correspondientes terrenos con las obras ya
ejecutadas o acordara su venta forzosa, según lo dispuesto en el artículo 18.3,
valorándose aquellos conforme al 50 por 100 del aprovechamiento urbanístico para
el que se obtuvo la licencia y estas por su coste de ejecución.
Sección 6. Derecho a la edificación
1. La edificación concluida al amparo de una licencia no caducada y conforme
con la ordenación urbanística queda incorporada al patrimonio de su titular.
2. Los notarios y registradores de la propiedad exigirán para autorizar o
que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la
expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra
conforme al proyecto aprobado. Para autorizar e inscribir escrituras de
declaración de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se
acompañara certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la
descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la
licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación en el
plazo de tres meses a partir de esta, mediante acta notarial que incorporara la
certificación de finalización de la obra antes mencionada.
Tanto la licencia como las expresadas certificaciones deberán testimoniarse en
1. La edificación realizada sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones e
incompatible con el planeamiento vigente, será demolida sin indemnización,
previa la instrucción del preceptivo expediente conforme a lo establecido en la
2. Si aun no hubieran transcurrido los plazos señalados en los artículos 18 y
19, el interesado podrá solicitar licencia para proyecto conforme con dicho
planeamiento o ajustar las obras a la ya concedida.
3. Cuando por haber transcurrido el plazo de adquisición del derecho a edificar
proceda la expropiación del terreno o su venta forzosa, se valorara con arreglo
al grado de adquisición de facultades urbanísticas, con el limite máximo del 50
por 100 del aprovechamiento urbanístico susceptible de incorporación al
1. La edificación realizada al amparo de licencia posteriormente declarada
ilegal por contravenir la ordenación urbanística aplicable no queda incorporada
al patrimonio del propietario del terreno.
La resolución administrativa o judicial que contenga dicha declaración se
notificara al registro de la propiedad para su debida constancia.
2. El valor del terreno, a todos los efectos, será el correspondiente al grado
de adquisición de facultades urbanísticas cuando se solicito la licencia.
3. En el supuesto de que el propietario no hubiera adquirido el derecho al
aprovechamiento urbanístico cuando solicito la licencia anulada, procederá la
expropiación del terreno o su venta forzosa. En el caso de que hubiera adquirido
dicho derecho, deberá solicitar nueva licencia en el plazo que establezca la
legislación urbanística, que no podrá exceder de un año.
4. El expresado plazo regirá en defecto de señalamiento de otro por dicha
legislación, computándose desde el requerimiento que a tal efecto se formule al
1. Si la edificación materializada y amparada en licencia fuera conforme con la
ordenación urbanística, pero excediera de la correspondiente al aprovechamiento
urbanístico a que tiene derecho su titular y no hubiera transcurrido desde su
terminación el plazo fijado para la adopción de medidas de restablecimiento de
la legalidad urbanística, el titular o sus causahabientes deberán abonar a la
administración el valor urbanístico de dicho exceso.
2. Solo quedaran excluidos de la obligación establecida en el numero anterior
los terceros adquirentes de buena fe amparados por la protección registral, sin
perjuicio de que, en estos casos, la administración pueda reclamar el pago al
propietario inicial de la edificación u otras personas que le hayan sucedido.
Sección 7. Publicidad de las facultades urbanísticas
1. En ausencia de legislación urbanística especifica, la información que, a
solicitud de los particulares, los ayuntamientos han de suministrar sobre el
régimen urbanístico aplicable a una finca, unidad de ejecución o sector,
expresara, en su caso, el aprovechamiento tipo aplicable al área de reparto en
que se encuentre y el grado de adquisición de facultades urbanísticas al tiempo
de facilitarse dicha información.
2. Los ayuntamientos remitirán al registro de la propiedad que corresponda
copia de las certificaciones acreditativas del cumplimiento de deberes
urbanísticos a que se refiere el artículo 15, a fin de que se tome nota marginal
en las inscripciones de las fincas respectivas.
Áreas de reparto de cargas y beneficios y unidades de ejecución
1. Los planes generales delimitaran para la totalidad del suelo urbano áreas de
reparto de cargas y beneficios, con inclusión o no de los sistemas generales,
según disponga la legislación urbanística.
2. Todos los terrenos clasificados como suelo urbanizable deberán quedar
incluidos en áreas de reparto, cuya delimitación se hará conforme a lo que
establezca la legislación urbanística aplicable.
3. En defecto de legislación urbanística en esta materia, se aplicaran las
a) en suelo urbano quedaran excluidos de las áreas de reparto los terrenos
destinados a sistemas generales.
Cuando las circunstancias lo aconsejen podrá considerarse la totalidad de este
suelo una sola área de reparto.
b) En suelo urbanizable programado, los sectores incluidos en el mismo
cuatrienio o plazo de ejecución y los sistemas generales adscritos a aquellos
para su gestión, integraran una sola área de reparto.
c) En suelo urbanizable no programado, los ámbitos de cada programa de
actuación urbanística integraran una sola área de reparto.
1. Dentro de cada área de reparto se delimitaran unidades de ejecución que
permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y
urbanización de la totalidad de su superficie, conforme a lo que establezca la
Cuando ni siquiera de esta forma puedan delimitarse en determinadas áreas
unidades de ejecución que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes
urbanísticos básicos a que se refiere el numero anterior, se excluirán de dicha
delimitación, previa su justificación, los terrenos correspondientes, cuyos
titulares quedaran sujetos, sin embargo, a las obligaciones establecidas en el
Capítulo VIII de este mismo Título.
Calculo de los aprovechamientos tipo
Para cada área de reparto el plan general o programa de actuación urbanística,
según los casos, definirá el aprovechamiento tipo respectivo, cuyo calculo se
realizara en la forma que se señala en los artículos siguientes.
1. En suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá
dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado,
correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles
del uso y tipología edificatoria característicos, por su superficie total
excluidos los terrenos afectos a dotaciones publicas, de carácter general o
local, ya existentes. El resultado reflejara siempre, unitariamente, la
superficie construible de uso y tipología característicos por cada metro
cuadrado de suelo del área respectiva.
2. La legislación urbanística podrá establecer un sistema de calculo del
aprovechamiento lucrativo total por referencia a índice de edificabilidad,
aplicación de condiciones edificatorias zonales o cualquier otro procedimiento,
debiendo siempre basarse en las determinaciones reales del planeamiento e
incluir el aprovechamiento correspondiente al uso dotacional privado.
3. Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y
tipología edificatoria característicos, el planeamiento fijara justificadamente
los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que
siempre se le asignara el valor de la unidad, y los restantes, a los que
corresponderán valores superiores o inferiores, en función de las circunstancias
concretas del municipio y área de reparto.
4. La aplicación efectiva del aprovechamiento tipo correspondiente y de las
transferencias de aprovechamientos vinculadas al mismo tendrá lugar, en los
terrenos ya edificados, cuando se proceda a sustituir la edificación existente.
5. Para las áreas remitidas a planeamiento especial de reforma interior, el
plan general señalará los usos, intensidades y tipologías edificatorias
resultantes de la actuación.
1. En suelos urbanizables, el plan general o el programa de actuación
urbanística, según los casos, fijará el aprovechamiento tipo de cada área de
reparto dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en
ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la
superficie total del área.
2. La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación
siempre con el característico, se producirá en la forma señalada en el numero 3
3. Los planes parciales, respetando la ponderación fijada por el plan general
para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos
pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que
contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria
1. Se considerara uso característico de cada área de reparto el predominante
según la ordenación urbanística aplicable.
2. Los terrenos destinados por el planeamiento urbanístico a edificaciones o
instalaciones de uso o servicio público tendrán carácter dotacional, por lo que
no serán tenidos en cuenta a efectos del calculo de los aprovechamientos
3. Si el planeamiento general calificara terrenos con destinos a la
construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección
publica, considerara esta calificación como un uso especifico, asignándosele el
coeficiente de ponderación que, justificadamente y en coordinación con los
criterios de valoración catastral, exprese su valor en relación con el
característico del área de reparto en que quede incluido.
4. En suelo urbano, cuando se hubieran delimitado varias áreas de reparto, el
aprovechamiento tipo aplicable a los terrenos destinados a sistemas generales no
incluidos en ellas será el promedio de los aprovechamientos tipo de dichas áreas, debidamente ponderados en función de su superficie respectiva, referido siempre al uso residencial.
1. Los supuestos de rehabilitación no exigida por el planeamiento urbanístico o
disposiciones especiales, que puedan considerarse en atención a sus
características y alcance equivalentes a la sustitución de la edificación, se
sujetaran al régimen de esta. En todo caso se considerará sustitución de la
edificación la ejecución de obras que por su naturaleza hubieran permitido la
declaración de ruina del inmueble.
2. En los supuestos de rehabilitación forzosa y respecto de edificaciones que
tengan un aprovechamiento distinto al correspondiente al área de reparto en que
se encuentren, se tendrá en cuenta esta circunstancia a efectos de ayudas
especificas y beneficios fiscales.
Aprovechamientos susceptibles de apropiación
cada finca será el señalado en el artículo 16.
2. El aprovechamiento urbanístico apropiable por el conjunto de propietarios
incluidos en una unidad de ejecución será el resultado de referir a su
superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se
3. Los desajustes entre los aprovechamientos a que se refiere el numero
anterior y los resultantes de la aplicación directa de las determinaciones del
planeamiento se resolverán en la forma establecida en los artículos 42 y 43 de
1. El aprovechamiento atribuible al suelo urbano destinado a sistemas generales
no incluido en áreas de reparto será el resultado de referir a su superficie el
75 por 100 del aprovechamiento tipo definido por la legislación urbanística
aplicable o, en su defecto, por el artículo 35.4, si el planeamiento hubiera
delimitado en dicha clase de suelo varias áreas de reparto, o del
correspondiente a la única área delimitada.
2. El aprovechamiento atribuible al suelo urbano incluido en una unidad de
ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación o afecto a dotación
publica de carácter local, no incluido en ninguna de ellas, que se obtenga
igualmente por expropiación, será el resultado de referir a su superficie el 75
por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto respectiva.
El aprovechamiento atribuible al suelo urbanizable programado destinado a
sistemas generales que se obtengan por expropiación y al incluido en una unidad
de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación será el resultado de
referir a su superficie el 50 por 100 del aprovechamiento tipo del área de
reparto respectiva.
1. Las unidades de ejecución se desarrollarán por el sistema de actuación que
la administración elija en cada caso.
2. Cuando se hubiese fijado un sistema de gestión privada y transcurran los
plazos establecidos en el planeamiento o, en su defecto, en el artículo 15.2,
para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización,
computados desde la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución, sin
que dicho cumplimiento se hubiera producido, se estará a lo dispuesto en la
legislación urbanística aplicable, que deberá garantizar, en todo caso, a los
propietarios no responsables del incumplimiento los derechos vinculados a la
ejecución del planeamiento o la valoración urbanística establecida en esta ley
para los supuestos de expropiación como sistema de actuación.
3. En defecto de dicha legislación se observarán las siguientes reglas:
1. La administración actuante procederá a sustituir el sistema por otro de
2. Los propietarios que antes de la finalización de los plazos establecidos
ofrezcan constituir deposito o prestar aval por un importe equivalente al 25 por
100 de los gastos de urbanización y gestión aun pendientes y formalicen
efectivamente estas garantías en el plazo y cuantía que la administración les
notifique, conservarán el derecho a adquirir el aprovechamiento urbanístico
correspondiente. Los restantes propietarios serán expropiados por el valor
inicial de sus terrenos, salvo que se trate de suelo urbano, en cuyo caso se
estará a lo dispuesto en el artículo 70.
3. Si el sistema sustitutorio elegido fuera el de expropiación, el valor
urbanístico a efectos de determinación del justiprecio de las parcelas cuyos
propietarios conservarán el derecho a adquirir el aprovechamiento urbanístico
será el correspondiente al 75 o al 50 por 100 de este ultimo, según la
4. Cuando la ejecución de la unidad deba producirse por el sistema de
cooperación u otro equivalente, los propietarios adquirirán el aprovechamiento
urbanístico correspondiente, siempre que cumplan los deberes y cargas inherentes al sistema.
Si la falta de ejecución del plan fuera imputable a la administración actuante,
los propietarios afectados conservarán sus derechos a iniciar o proseguir el
proceso urbanizador y edificatorio.
1. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en una unidad de
ejecución excedan de los susceptibles de apropiación por el conjunto de
propietarios incluidos en la misma, los excesos corresponderán a la
administración actuante.
2. Dichos excesos podrán destinarse a compensar a propietarios de terrenos no
incluidos en unidades de ejecución afectos a dotaciones locales o sistemas
generales o con aprovechamiento real inferior al tipo del área de reparto en que
3. La administración o los propietarios señalados en el numero anterior
participaran en los costes de urbanización de la unidad de ejecución respectiva
en proporción a los aprovechamientos que les correspondan.
4. No obstante lo dispuesto en el numero 2, cuando exista conformidad de todos
los propietarios de la unidad de ejecución, la administración actuante podrá
transmitirles los excesos de aprovechamientos reales por precio equivalente a su
1. Cuando los aprovechamientos permitidos fueran inferiores a los susceptibles
de adquisición por el conjunto de propietarios, se disminuirá la carga de
urbanizar en cuantía equivalente al valor del aprovechamiento no materializable,
con aplicación en todo caso del artículo 82.2, sufragando la administración
actuante la diferencia resultante.
2. Si mediante esta reducción no pudiera compensarse íntegramente el valor de
los aprovechamientos no materializables, la diferencia se hará efectiva en otras
unidades de ejecución que se encuentren en situación inversa e incluidas en la
misma área de reparto o mediante el abono en metálico de su valor urbanístico, a
elección de la administración actuante.
Actuaciones asistemáticos en suelo urbano
En suelo urbano, y en ausencia de legislación urbanística, cuando no se actue a
través de unidades de ejecución, el ajuste entre los aprovechamientos
susceptibles de apropiación y los reales permitidos por el planeamiento se
producirá en la forma regulada en este Capítulo.
La solicitud de licencia de edificación deberá presentarse en el plazo que
corresponda según el artículo 19, debiendo merecer en dicho momento la parcela
correspondiente la condición de solar o garantizarse su simultanea urbanización,
procediendo en otro caso su expropiación o venta forzosa.
Si el aprovechamiento permitido sobre la parcela excediera del susceptible de
apropiación por su titular, solo podrá materializarse dicho exceso a través de
alguno de los procedimientos siguientes:
a) Acuerdo de cesión o distribución de aprovechamientos con propietario que se
encuentre en situación inversa o afectado por un uso dotacional público local no
incluido en una unidad de ejecución.
b) Compra directa a la administración de los aprovechamientos precisos.
c) Cesión a la administración de terrenos afectos a sistemas generales o
dotaciones locales no incluidos en unidades de ejecución.
1. Si el aprovechamiento lucrativo real de la parcela fuera nulo, por estar
afectado a uso dotacional público, o inferior al aprovechamiento apropiable
correspondiente, este o la parte del mismo no susceptible de ubicación en
aquella podrá ser objeto de acuerdo de cesión o distribución con propietario que
se encuentre en situación inversa o de venta directa a la administración
2. En defecto de estos acuerdos, el aprovechamiento susceptible de apropiación
no materializable deberá ser expropiado por la administración antes de la
siguiente revisión del programa de actuación urbanística del plan general,
siempre que en dicho momento, en ejecución de este plan, se hubiera ya edificado
la parcela correspondiente u obtenido la preceptiva licencia de edificación.
3. Si revisado el programa de actuación no se hubiese llevado a efecto la
expropiación, será aplicable lo dispuesto en el numero 2 del artículo 58.
1. Si el proyecto presentado para la obtención de licencia de edificación fuera
conforme con la ordenación urbanística, pero el solicitante no dispusiera de los
aprovechamientos urbanísticos precisos para agotar el aprovechamiento previsto
en aquel, la administración, con suspensión del plazo para resolver sobre su
otorgamiento, notificará esta circunstancia al interesado, concediéndole un
plazo de seis meses para que acredite haber alcanzado, mediante acuerdo de
cesión, distribución o compra directa, los aprovechamientos necesarios.
2. Transcurrido dicho plazo sin que se acredite esta circunstancia, el
solicitante deberá presentar nuevo proyecto ajustado al aprovechamiento al que
tuviera derecho, en un nuevo plazo de seis meses.
3. Lo dispuesto en los números anteriores no regirá en los supuestos
contemplados en el artículo 50.
1. Cuando solicitada licencia de edificación se compruebe que el proyecto es
ajustado al aprovechamiento susceptible de apropiación, pero no agota el
aprovechamiento urbanístico real de la parcela, la administración comunicará
esta circunstancia al interesado, concediéndole un plazo de seis meses para que,
previos los acuerdos de cesión, distribución o compra directa de
aprovechamientos, pueda presentar proyecto que agote dicho aprovechamiento.
2. Por renuncia expresa a la presentación del proyecto o transcurrido dicho
plazo sin que ello se produzca, procederá el otorgamiento de la licencia
conforme al proyecto inicialmente presentado.
contemplados en el artículo siguiente.
1. Cuando el planeamiento establezca para una determinada zona unas condiciones
urbanísticas de volumen o alturas con el carácter de mínimas y el proyecto
presentado para la obtención de licencia no las alcanzará o, alcanzándolas,
excediera del aprovechamiento atribuible a la parcela del solicitante, sumados
en su caso los adquiridos conforme al artículo 46, la administración exigirá, en
el primer caso, la presentación de nuevo proyecto ajustado a aquellas, señalando
los aprovechamientos urbanísticos que el solicitante ha de adquirir, y solo esto
ultimo en el segundo.
2. Lo dispuesto en el numero anterior se aplicará igualmente en aquellas zonas
en las que el ayuntamiento, tras constatar un notorio desajuste entre los
aprovechamientos reales y los materializados por los solicitantes de licencias,
así lo acuerde. Para la adopción de este acuerdo, deberá observarse el
procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.
1. Si en los seis meses siguientes al requerimiento que a tal fin se practique
no se acredita la adquisición de los aprovechamientos precisos ni se ingresa o
afianza el importe fijado y, en su caso, se presenta el nuevo proyecto para
obtención de la licencia, la administración resolverá, en otro plazo de igual
duración, sobre la imposición coactiva de la transferencia de aprovechamiento o
la expropiación de la parcela por el valor urbanístico correspondiente.
2. Procederá el afianzamiento cuando surja discrepancia sobre la cuantía de los
aprovechamientos a adquirir o su valoración.
Sección 2. Intervención mediadora de la administración en las transferencias de
1. Al objeto de facilitar la ejecución del planeamiento, la administración
actuante podrá adquirir los aprovechamientos atribuibles a una parcela no
susceptibles de materialización sobre la misma.
2. El pago podrá hacerse en metálico o, siempre que hubiere acuerdo con el
interesado, en terrenos o mediante la atribución de aprovechamientos en parcelas
Con la finalidad expresada en el artículo anterior, la administración, a
instancia de los propietarios de parcelas cuyo aprovechamiento real exceda del
susceptible de adquisición, deberá transmitir los aprovechamientos precisos para
su completa materialización, al precio resultante de la aplicación del valor
urbanístico regulado en el artículo 71.
1. La administración actuante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos
anteriores, podrá formular los ofrecimientos de adquisición o transmisión de
aprovechamientos urbanísticos con la antelación suficiente para permitir que la
edificación se produzca simultáneamente al reajuste entre aprovechamientos
reales y susceptibles de apropiación.
2. Las transferencias de aprovechamientos podrán imponerse con carácter
coactivo en los supuestos contemplados en el artículo 50.
a) Los acuerdos de cesión o distribución de aprovechamientos urbanísticos
celebrados entre particulares, que deberán constar en documento público.
b) Los acuerdos de compra, venta o cesión por cualquier Título de
aprovechamientos urbanísticos celebrados entre la administración actuante y los
No podrá inscribirse en el registro de la propiedad acto o acuerdo alguno de
transferencia de aprovechamientos urbanísticos sin que se acredite, mediante la
oportuna certificación expedida al efecto, su previa inscripción en el registro
de transferencias de aprovechamientos.
1. Los terrenos destinados a sistemas generales en suelo urbano se obtendrán:
a) Cuando estén incluidos en áreas de reparto, mediante los procedimientos
previstos en la legislación urbanística vinculados a la delimitación e
integración en unidades de ejecución y, en su defecto, por expropiación u
b) Cuando estén excluidos de dichas áreas, mediante expropiación u ocupación
2. Los terrenos destinados a dotaciones publicas de carácter local no incluidos
en unidades de ejecución se obtendrán:
a) Mediante transferencia, en virtud del correspondiente acuerdo de cesión,
venta o distribución, de los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de
adquisición por su titular conforme a lo dispuesto en el artículo 16.1. La
inscripción del mencionado acuerdo en el registro de transferencias de
aprovechamientos producirá la adscripción automática del terreno destinado a
dotación al dominio público municipal y su afectación al uso previsto en el
b) En defecto del anterior procedimiento, o del que, en virtud de lo dispuesto
en el artículo 17.1.b) establezca la legislación urbanística aplicable, mediante
expropiación u ocupación directa.
1. La expropiación de los sistemas generales y dotaciones de carácter local a
que se refiere el artículo anterior deberá tener lugar antes de la siguiente
revisión del programa de actuación del plan general.
2. Transcurrido el plazo para dicha revisión sin que se hubiese llevado a
efecto la expropiación, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán
a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de
justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la ley, si
transcurriesen otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.
A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la administración la acepte, podrá aquel dirigirse al jurado provincial de expropiación u órgano equivalente, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 31 y siguientes de la ley de
3. El aprovechamiento urbanístico que se tendrá en cuenta para la determinación
del justiprecio será el señalado en el artículo 38 de esta ley o el 75 por 100
del correspondiente al área de reparto en que se encuentre incluido en el
terreno afecto a sistemas generales.
1. La ocupación directa requerirá la previa determinación por la administración
actuante de los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de adquisición por el
titular del terreno a ocupar y de la unidad de ejecución en la que, por exceder
su aprovechamiento real del apropiable por el conjunto de propietarios
inicialmente incluidos en la misma, hayan de hacerse efectivos tales
2. La aplicación de esta modalidad de obtención de terrenos Dotacionales deberá
ajustarse al procedimiento que se determine en la legislación urbanística, con
respeto, en todo caso, de las siguientes reglas:
a) Se publicará la relación de los terrenos y propietarios afectados,
aprovechamientos urbanísticos correspondientes a cada uno de estos y unidad o
unidades de ejecución donde habrán de hacer efectivos sus derechos y se
notificará a los propietarios afectados la ocupación prevista y las demás
b) La ocupación solo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de un mes
desde la notificación y en tal momento se hará constar al menos:
2) Identificación de los titulares de los terrenos ocupados y situación
registral de estos.
c) Se entenderán las actuaciones con el ministerio fiscal en el caso de
propietarios desconocidos no comparecientes, incapacitados sin persona que les
represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.
3. El órgano actuante expedirá a favor de cada uno de los propietarios de
terrenos ocupados certificación de los extremos señalados en el apartado b)
4. Una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente plano, se
remitirá al registro de la propiedad para inscribir la superficie ocupada a
favor de la administración en los términos que reglamentariamente se establezcan.
5. Simultáneamente a la inscripción a que se refiere el numero anterior, se
abrirá folio registral independiente al aprovechamiento urbanístico
correspondiente a la finca ocupada según la certificación, y a dicho folio se
trasladarán las inscripciones de dominio y demás derechos reales vigentes sobre
la finca con anterioridad a la ocupación.
Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrán derecho a ser
indemnizados en los términos establecidos en el artículo 112 de la ley de
expropiación forzosa, por el periodo de tiempo que medie desde la ocupación de
sus terrenos hasta la aprobación definitiva del instrumento de redistribución
1. Los terrenos afectos a dotaciones, no obtenidos por expropiación, quedarán
adscritos por ministerio de la ley a la administración competente para la
implantación del uso de que se trate.
2. Los terrenos afectos a dotaciones publicas de carácter local incluidos en
unidad de ejecución son de cesión obligatoria y gratuita.
3. La cesión se producirá, por ministerio de la ley, con la aprobación
definitiva de los instrumentos redistributivos de cargas y beneficios.
1. La obtención de los terrenos destinados a sistemas generales en suelos
urbanizables se producirá, en defecto de previsión distinta por la legislación
urbanística aplicable, por ocupación directa o mediante expropiación.
2. En el primer caso, se estará a lo dispuesto en los artículos 59 y 60 en
cuanto a requisitos, procedimiento y efectos. En el segundo, el terreno se
valorará por aplicación a su superficie del 50 por 100 del aprovechamiento tipo
del área de reparto en que se encuentre.
3. En el supuesto de expropiación la administración se integrará, con el
carácter de subrogada, en las unidades de ejecución a las que se hubiera
adscrito o se adscribiere la superficie correspondiente a efectos de gestión.
registro de solares y terrenos sin urbanizar
1. En los supuestos de incumplimiento de deberes urbanísticos contemplados en
la presente ley, cuando la administración actuante no opte por la expropiación,
acordará la aplicación del régimen de venta forzosa del terreno a través del
procedimiento que se determine en la legislación urbanística aplicable. En ambos
casos se indemnizará al propietario por el valor correspondiente al grado de
adquisición de facultades urbanísticas.
en defecto de regulación especifica en la legislación citada, la venta forzosa
se llevará a cabo mediante su inclusión en el registro de solares y terrenos sin
urbanizar, en la forma prevista en los artículos siguientes. El acuerdo de
inclusión en este registro contendrá la valoración del terreno conforme al grado
de adquisición de facultades urbanísticas por su titular y determinará la
imposibilidad para este de proseguir el proceso urbanizador y edificatorio.
1. Los inmuebles incluidos en el registro de solares y terrenos sin urbanizar
serán adjudicados en virtud de concurso, cuya convocatoria o pliego de
condiciones incluirá, al menos, las siguientes determinaciones:
a) precio del terreno a satisfacer por el adjudicatario, que en ningún caso
podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real correspondiente
b) plazo máximo para la realización de las obras de urbanización y edificación,
o solo de estas ultimas si el terreno ya mereciera la calificación de solar. C)
precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la
2. No podrá transcurrir mas de un año desde la inclusión del inmueble en el
registro de solares y terrenos sin urbanizar hasta la convocatoria del concurso
para su adjudicación.
1. El adjudicatario del concurso tendrá la consideración de beneficiario de la
2. La diferencia entre la valoración del terreno atribuida al tiempo de su
inclusión en el registro y el precio de adjudicación, corresponderá a la
administración actuante, que deberá destinarla a inversión en materia de
3. El incumplimiento por el adjudicatario del concurso de los plazos señalados
producirá los efectos establecidos en el Capítulo III del Título I.
1. El suelo no urbanizable y el urbanizable no programado que no cuente con
programa de actuación urbanística se tasarán con arreglo al valor inicial.
2. El suelo urbanizable programado que no cuente con el planeamiento de
desarrollo preciso, según la legislación urbanística aplicable, se tasará
agregando al valor inicial del terreno el 25 por 100 del coste de su urbanización, con arreglo a las normas del plan correspondiente o, en su defecto, del coste
de la conversión del terreno en solar.
3. El suelo urbano cuya ordenación detallada no se contuviera en el plan
general vigente al tiempo de practicarse la valoración, se tasará con arreglo al
planeamiento anterior, salvo que el valor así obtenido exceda del
correspondiente al 50 por 100 del aprovechamiento urbanístico susceptible de
apropiación por su titular conforme al nuevo planeamiento, en cuyo supuesto se
estará al valor del citado porcentaje.
4. La valoración de los terrenos urbanos y urbanizables respecto de los que se
hubiera completado su ordenación urbanística se hará de conformidad con su valor
el valor inicial se determinará aplicando los criterios contenidos en las
disposiciones relativas a las valoraciones catastrales, sin consideración alguna
a su posible utilización urbanística, salvo lo dispuesto en el artículo 66.2.
el valor urbanístico se determinará en función del conjunto de derechos o
facultades de este carácter que en el momento de realizarse la valoración se
hubieran adquirido.
1. En suelo urbanizable, el derecho a urbanizar agrega al valor inicial del
terreno el 50 por 100 del coste estimado de su urbanización.
2. El valor del suelo urbano una vez adquirido el derecho a urbanizar, será el
Extinguido el derecho a urbanizar por incumplimiento de deberes urbanísticos,
la valoración de los terrenos afectados será la siguiente:
a) Suelo urbanizable: valor inicial.
b) Suelo urbano: el establecido en el artículo precedente o el resultante del
planeamiento anterior si este fuera inferior.
1. Una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico, el valor
urbanístico de un terreno se determinará por aplicación a dicho aprovechamiento
del valor básico unitario de repercusión en el polígono, corregido en función de
su situación concreta dentro del mismo.
2. A tal efecto, la administración tributaria fijará para cada polígono fiscal
el expresado valor básico correspondiente al uso y tipología edificatoria
característicos, resultantes de la ordenación urbanística, cualquiera que sea la
intensidad de dicho uso.
3. La ponderación de la situación de cada parcela dentro del respectivo
polígono se determinará en la forma que defina la normativa sobre fijación de
La valoración de los terrenos destinados a sistemas generales, a dotaciones
locales en suelo urbano que se obtengan por expropiación y de los incluidos en
unidades de ejecución respecto de las que se hubiere fijado el sistema de
expropiación, se determinará en función de los aprovechamientos que les
correspondan de conformidad con los artículos 38, 39 y 62.2.
Los criterios de valoración de suelo contenidos en la presente ley regirán
cualquiera que sea la finalidad que motive la expropiación y la legislación,
urbanística o de otro carácter, que la legitime.
1. En todas las expropiaciones contempladas en el presente Título, la
administración actuante podrá aplicar el procedimiento de tasación conjunta
regulado en la legislación urbanística.
2. En las expropiaciones no motivadas por el incumplimiento de deberes
urbanísticos, la administración actuante podrá satisfacer el justiprecio
mediante la adjudicación de terrenos equivalentes situados en la misma área de
reparto que los expropiados.
3. En los supuestos en los que, de conformidad con lo dispuesto por la
legislación urbanística, se acuerde la liberación de la expropiación, el
beneficiario quedará sujeto al cumplimiento de los deberes básicos establecidos
en esta ley. La resolución liberatoria contendrá las necesarias previsiones.
1. No procederá la reversión en los siguientes supuestos:
a) En las expropiaciones de terrenos destinados a dotaciones publicas, tanto de
carácter general como local, si como consecuencia de modificaciones o revisiones
del planeamiento se altera su destino concreto, siempre que el nuevo uso sea
igualmente dotacional público. A estos efectos se equiparará al uso dotacional
público la calificación para construcción de viviendas sujetas a algún régimen
de protección publica, con mantenimiento por la administración de la titularidad
del suelo afectado.
b) Cuando el uso dotacional que motivo la expropiación fue efectivamente
implantado y mantenido durante ocho años, aun cuando en posteriores
modificaciones o revisiones del planeamiento se produzca su del afectación.
c) En las expropiaciones motivadas por el incumplimiento de deberes
urbanísticos, salvo que hubieran transcurrido cinco años desde la expropiación
sin que la edificación se hubiera concluido, o diez sin que lo hubiera sido la
urbanización, según que el terreno expropiado tuviera o no la condición de solar
en aquel momento. En el régimen de venta forzosa, los indicados plazos se
contarán a partir de la finalización de los establecidos en la convocatoria del
correspondiente concurso, conforme a lo dispuesto en el artículo 64.1.2.
2. En los supuestos contemplados en el apartado c) del numero anterior, el
ejercicio del derecho de reversión no conferirá al expropiado mas facultades
urbanísticas que las tenidas en cuenta en la determinación del justiprecio.
1. Las entidades locales podrán promover, para la gestión de las expropiaciones, las modalidades asociativas con otras administraciones publicas o particulares, de conformidad con la legislación de régimen local y urbanística.
2. Para el mejor cumplimiento de la finalidad expresada en el numero anterior,
podrán igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras
3. Lo dispuesto en los números anteriores se entenderá sin perjuicio de las
facultades reconocidas expresamente por ley a determinados entes públicos en
materia expropiatoria.
1. En los casos de incumplimiento de deberes urbanísticos, si los ayuntamientos
respectivos no ejercitarán las potestades de expropiación o sujeción al régimen
de venta forzosa de los correspondientes terrenos en el plazo de un año desde
que se produjo dicho incumplimiento, las comunidades autónomas, previa
comunicación al ayuntamiento respectivo, podrán subrogarse en el ejercicio de la
potestad expropiatoria, debiendo destinar los terrenos expropiados a los fines
previstos en el artículo 98.3.
2. El plazo para adoptar las medidas previstas en el numero anterior será de
cuatro años, a contar desde la fecha en que se produjo el incumplimiento de los
3. En tanto no se notifique a los propietarios afectados la iniciación del
expediente declarativo del incumplimiento de deberes urbanísticos, podrán
aquellos iniciar o proseguir el proceso de urbanización y edificación y adquirir
las facultades urbanísticas correspondientes al cumplimiento de los respectivos
deberes, con la particularidad de que el aprovechamiento susceptible de
apropiación se reducirá en un 50 por 100, cuando aun no se hubiere adquirido
1. Se aplicará la expropiación por incumplimiento de la función social de la
a) Por inobservancia de los plazos establecidos para la urbanización de los
terrenos y su edificación, o en general, de los deberes básicos establecidos en
esta ley, cuando no se opte por la aplicación del régimen de venta forzosa.
b) En los supuestos de parcelación ilegal en suelo urbanizable no programado o
no urbanizable, en cuyo caso se deducirá del justiprecio el importe de la multa
que se imponga.
2. Será también aplicable la expropiación:
a) Cuando se haya establecido este sistema para la unidad de ejecución
b) Para la ejecución en suelo urbano de los sistemas generales, así como de las
dotaciones locales no incluidas en unidades de ejecución cuando no se obtengan
mediante las transferencias de aprovechamientos.
c) Para la obtención anticipada del suelo destinado a sistemas generales en
d) Para la constitución o ampliación del patrimonio municipal del suelo u otros
e) Para la obtención de terrenos destinados en el planeamiento a la
publica, así como a otros usos declarados expresamente de interés social.
3. La expropiación para los fines previstos en los apartados d) y e) del numero
anterior, en suelos urbanizables programados o aptos para urbanizar, solo será
posible antes de la aprobación del planeamiento parcial y, en los supuestos de
este ultimo apartado, si el destino fuere la construcción de viviendas,
requerirá su inclusión en el correspondiente programa de actuación publica.
Cuando se fije la expropiación como sistema de actuación para una unidad de
ejecución, podrán utilizarse las formas de gestión que permita la legislación de
régimen local y resulten mas adecuadas a los fines de urbanización y edificación
previstos en el planeamiento.
1. En el plazo de seis meses desde la expropiación de parcelas por
incumplimiento del deber de edificar, la administración actuante deberá resolver
sobre el modo de llevar a cabo la edificación. Esta deberá iniciarse en el plazo
de un año desde la fecha de la citada resolución.
2. A tal efecto, se adoptarán preferentemente modalidades de gestión directa o
consorciales y, siempre que el planeamiento urbanístico les hubiera atribuido un
uso residencial, deberán destinarse los correspondientes terrenos a la
construcción de viviendas al amparo de algún régimen de protección publica.
3. El incumplimiento de los plazos establecidos en el numero 1 determinará la
sujeción del terreno al régimen de venta forzosa debiendo incluirse en el
registro de solares y terrenos sin urbanizar, con expresión del justiprecio
expropiatorio abonado.
Determinación De Justiprecio
1. La valoración del terreno se producirá en función del conjunto de derechos
de contenido urbanístico adquiridos, en los términos fijados en el TÍTULO
2. El justiprecio expropiatorio se obtendrá aplicando a dicho valor las
agregaciones y deducciones que se señalan en los artículos siguientes.
1. Los terrenos que tengan incorporado el derecho a urbanizar se tasarán
añadiendo al valor urbanístico correspondiente a esta fase el importe de los
gastos ya efectuados tendentes a la ejecución del plan, siempre que queden
2. En el supuesto contemplado en el artículo 19.1 se deducirá del justiprecio
expropiatorio correspondiente al aprovechamiento urbanístico susceptible de
adquisición el coste de la urbanización precisa y no ejecutada según las normas
de este carácter contenidas en el plan o, en su defecto, los costes necesarios
para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar.
3. Los terrenos que tengan incorporado el derecho a edificar se tasarán
incluyendo en el justiprecio expropiatorio el 25 por 100 del coste de ejecución
del proyecto para el que se obtuvo la licencia de edificación y la totalidad de
los gastos que, justificadamente, estén motivados por la edificación proyectada
o iniciada.
1. En los supuestos de expropiación de un terreno con la edificación legalmente
concluida, el justiprecio expropiatorio diferenciará el valor del suelo y el de
2. El valor del suelo será el correspondiente al aprovechamiento urbanístico
efectivamente materializado sobre el mismo sin adición o deducción alguna.
3. El valor de la edificación se determinará en función de su coste de
reposición, corregido en atención a la antigüedad, y estado de conservación del
edificio y conformidad o no con la ordenación en vigor.
1. El justiprecio expropiatorio de los terrenos incluidos en una unidad de
ejecución por el sistema de expropiación o afectos a dotaciones locales en suelo
urbano o a sistemas generales, se determinará en función del valor urbanístico,
conforme a lo establecido en el artículo 72, sin deducción o adición alguna.
2. En los supuestos expropiatorios contemplados en el artículo 78.2.d) y e), el
justiprecio se determinará por aplicación del 75 o el 50 por 100 del
aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente, según se trate de
suelo urbano o urbanizable programado.
Lo dispuesto en el presente Capítulo se entenderá sin perjuicio de la
aplicación de las reglas de valoración especificas contenidas en los artículos
18.1 y 3, 19.2 y 3, 22, 24.2, 26.3 y 27.2.
1. La modificación o revisión de los planes solo conferirá derechos
indemnizatorios si los aprovechamientos susceptibles de adquisición derivados
del nuevo planeamiento fueran inferiores a los resultantes del anterior, siempre
que estos hubieran sido ya patrimonial izados y no pudieran materializarse.
2. No obstante lo dispuesto en el numero anterior, las situaciones de fuera de
ordenación surgidas por los cambios del planeamiento no serán indemnizadles.8
Si en el momento de adquirir vigencia la modificación o revisión del
planeamiento se hubiera patrimonializado ya el derecho a edificar, pero aun no
se hubiera iniciado la edificación, se entenderá extinguida la eficacia de la
licencia en cuanto sea disconforme con la nueva ordenación, debiendo
indemnizarse la reducción de aprovechamiento lucrativo resultante de las nuevas
condiciones urbanísticas, así como los conceptos señalados en el artículo 82.3
Las ordenaciones que impusieran vinculaciones singulares en orden a la
conservación de edificios, conferirán derechos indemnizatorios en cuanto excedan
de los deberes legales y en la parte no compensada por los beneficios que
Serán en todo caso indemnizables los gastos producidos por el cumplimiento de
los deberes básicos inherentes al proceso urbanizador y edificatorio, dentro de
los plazos establecidos al efecto, que como consecuencia de un cambio del
planeamiento o por acordarse la expropiación devengan inútiles.
1. A efectos de garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento,
incrementar el patrimonio municipal del suelo, intervenir en el mercado
inmobiliario y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquel,
los ayuntamientos podrán delimitar áreas en las que las transmisiones onerosas
de terrenos quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
por la corporación respectiva.
2. Al delimitarse estas áreas deberá establecerse si las transmisiones sujetas
al ejercicio de tales derechos son solo las de terrenos sin edificar, tengan o
no la condición de solares, o se incluyen también las de terrenos con
edificación que no agote el aprovechamiento permitido por el plan, con
edificación en construcción, ruinosa o disconforme con la ordenación aplicable.
3. Podrá igualmente disponerse en el acuerdo de delimitación de áreas la
sujeción al ejercicio de los expresados derechos de las transmisiones de
viviendas en construcción o construidas, siempre que el transmitente hubiera
adquirido del promotor y, en el segundo caso, la transmisión se proyecte antes
de transcurrir un año desde la terminación del edificio.
4. Si el ámbito delimitado hubiere sido previamente declarado, en todo o en
parte, como área de rehabilitación integrada, podrá también establecerse en el
correspondiente acuerdo que el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
abarcará incluso las fincas edificadas conforme a la ordenación aplicable, tanto
en el supuesto de que la transmisión se proyecte o verifique en conjunto como
fraccionadamente, en régimen o no de propiedad horizontal.
1. La delimitación de dichas áreas podrá efectuarse en el propio planeamiento
general, en la revisión de su programa de actuación o mediante el procedimiento
de delimitación de unidades de ejecución del planeamiento.
2. En cualquier caso, entre la documentación específicamente relativa a la
delimitación deberá figurar una relación de los bienes afectados y de sus
propietarios, y será preceptiva la notificación a estos, previa a la apertura
del tramite de información publica.
3. A los efectos previstos en el artículo 95 de esta ley, los ayuntamientos
remitirán a los registros de la propiedad correspondiente copia certificada de
los planos que reflejen la delimitación y relación detallada de las calles o
sectores comprendidos en aquellas áreas y de los propietarios y bienes concretos
afectados, mediante traslado de copia del acuerdo de delimitación.
Los propietarios de bienes afectados por estas delimitaciones deberán notificar
al ayuntamiento la decisión de enajenarlos, con expresión del precio y forma de
pago proyectados y restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos
de posible ejercicio en renglón cuarto suprimir <y forma> del derecho de tanteo,
durante un plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente al del
que se haya producido la notificación.
1. El ayuntamiento podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se le
hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente, se omitiere
en ella cualquiera de los requisitos exigidos y resultare inferior el precio
efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de esta.
2. Este derecho habrá de ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales
contados desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada,
que el adquirente deberá hacer en todo caso al ayuntamiento, mediante entrega de
3. El derecho de retracto al que se refiere este Capítulo es preferente a
1. Los efectos de la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo
caducarán a los cuatro meses siguientes a la misma.
2. La transmisión realizada transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin
dicha notificación, a efectos de ejercicio del derecho de retracto.
No podrán inscribirse en el registro de la propiedad las transmisiones
efectuadas sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones, si no
aparece acreditada la realización de las notificaciones contempladas en los
Transmisiones de viviendas sujetas a protección publica
1. Al objeto de garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones sobre
precios máximos de venta de las viviendas sujetas a cualquier régimen de
protección publica que imponga dicha limitación, los ayuntamientos podrán
delimitar áreas en las que tanto las primeras como las ulteriores transmisiones
onerosas de aquellas queden sujetas a las notificaciones prevenidas en los
artículos 92 y 93.2 a efectos del posible ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto en los plazos establecidos en los mismos.
2. La falta de acreditación del cumplimiento de estos requisitos de
notificación impedirá la inscripción en el registro de la propiedad de la
transmisión efectuada.
3. La tramitación de la delimitación de estas áreas se ajustará a lo
establecido en el artículo 91.1 y 2 de esta ley, siendo aplicable también, a los
efectos previstos en el numero anterior, lo dispuesto en el apartado 3 del
las viviendas adquiridas en el ejercicio del tanteo y retracto por los
ayuntamientos serán adjudicadas mediante concurso entre quienes, no poseyendo
otra vivienda, reúnan los demás requisitos establecidos por el régimen de
protección publica.
1. Integrarán el patrimonio municipal del suelo los bienes patrimoniales que
resultaren clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o
urbanizable programado y, en todo caso, los obtenidos como consecuencia de
cesiones, expropiaciones urbanísticas de cualquier clase y ejercicio del derecho
2. Igualmente se incorporarán al patrimonio municipal del suelo los terrenos
clasificados como suelo urbanizable no programado o no urbanizable que se
adquieran con dicha finalidad.
3. Los bienes a que se refiere este artículo, una vez incorporados al proceso
de urbanización y edificación, deberán ser destinados a la construcción de
viviendas sujetas a algún régimen de protección publica o a otros usos de
interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico.
1. Los planes generales o las revisiones de sus programas de actuación podrán
establecer, sobre suelo clasificado como urbanizable no programado o no
urbanizable no sujeto a especial protección, reservas de terrenos de posible
adquisición para constitución o ampliación del patrimonio municipal del suelo.
2. En defecto de dichas determinaciones del plan o del programa los
ayuntamientos podrán delimitar superficies sobre los expresados suelos con
idéntica finalidad, por el procedimiento de delimitación de unidades de
La delimitación de un terreno como reserva para los expresados fines implicará
la declaración de utilidad publica y la necesidad de ocupación a efectos
1. En la siguiente revisión del programa de actuación del plan general se
podrán clasificar como suelo urbanizable no programado los terrenos no
urbanizables señalados en el artículo 99, que por expropiación hubiesen pasado
2. La documentación de dicha revisión contendrá las determinaciones que el plan
general ha de fijar para el suelo urbanizable no programado, sin que haya de
observarse el procedimiento de modificación de planes.
Primera. 1. La presente ley será de aplicación general, en los términos de la
disposición final primera, a los municipios de población superior a veinticinco
mil habitantes y a los comprendidos en los entornos metropolitanos delimitados
2. Las comunidades autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán
excluir de la aplicación general de la presente ley, dejando a salvo en todo
caso las disposiciones especificas contenidas en el numero siguiente, a
municipios que no sean capitales de provincia ni cuenten con mas de cincuenta
mil habitantes, y podrán disponer su aplicación general a municipios de
población inferior a los veinticinco mil habitantes.
3. En los municipios en que no se aplique la ley con carácter general regirán
las disposiciones especificas contenidas en la misma sobre adquisición gradual
de facultades urbanísticas y valoraciones, a excepción de las relativas a
delimitación de áreas de reparto y calculo de aprovechamiento tipo en suelo
urbano; expropiaciones, si bien con carácter facultativo, en los supuestos de
incumplimiento de los plazos para urbanizar y edificar; patrimonios públicos de
suelo; derechos de tanteo y retracto y calificación de terrenos para
construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección publica. En todo
lo demás continuará rigiendo la legislación urbanística en cada caso aplicable.
En estos municipios, el suelo apto para urbanizar se asimilará al urbanizable
programado a efectos de lo establecido en los artículos 12 y 66.
Segunda. 1. En todos los municipios a los que se aplique en su integridad la
presente ley, deberá crearse el registro de solares y terrenos sin urbanizar o
adaptarse el registro de solares existente para incluir terrenos sin urbanizar,
en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la misma.
2. En los restantes municipios, la creación o adaptación del expresado registro
será potestativa, salvo que la legislación urbanística disponga lo contrario.
3. Lo dispuesto en los números anteriores se entenderá sin perjuicio de que la
legislación urbanística regule un sistema y procedimiento específicos para las
ventas forzosas de terrenos y solares por incumplimiento de deberes urbanísticos.
Tercera. En la aplicación de esta ley a las entidades publicas y sociedades
con capital público mayoritario, cuyo fin primordial sea la promoción y
urbanización de suelo o la construcción de viviendas, se tendrá en cuenta lo
2. Si la actuación fuera edificatoria, deberán observarse los plazos
establecidos en los correspondientes planes o programas de viviendas aprobados
3. Cuando los terrenos necesarios para llevar a cabo las anteriores actuaciones
se hubiesen obtenido por expropiación forzosa, los afectados podrán ejercitar el
derecho de reversión en las condiciones y plazos establecidos en la legislación
expropiatoria general.
Cuarta. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo
facultades urbanísticas en contra de lo dispuesto en esta ley o en la
legislación o planeamiento urbanístico aplicables.
Quinta. En la ejecución de actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo
de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, se
deberá garantizar el derecho de aquellos al realojamiento, con sujeción a las
1. Cuando se actúe por expropiación, la administración expropiante o, en su
caso, el beneficiario de la expropiación deberán poner a disposición de los
ocupantes afectados viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes
para las sujetas a régimen de protección publica, y superficie adecuada a sus
necesidades, dentro de los limites establecidos por la legislación protectora.
2. Cuando se actúe por otro sistema en unidades de ejecución, no tendrán
derecho de realojo los ocupantes de viviendas que, en correspondencia con su
aportación de terrenos, hayan de resultar adjudicatarios de aprovechamientos de
carácter residencial superiores a noventa metros cuadrados.
En los demás casos, la obligación de hacer efectivo el derecho de realojo
corresponderá a la administración actuante, en las condiciones señaladas en la
3. En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las
viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación
arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera
que sea este. En estos casos, el propietario deberá garantizar el alojamiento
provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno.
Sexta. El artículo 105.2, ultimo párrafo, de la ley sobre régimen del suelo y
ordenación, según texto refundido aprobado por real decreto 1346/1976, de 9 de
abril, queda redactado del siguiente modo:
<en el urbano, el permitido por el plan o, en su caso, el aprovechamiento medio
resultante en la unidad de ejecución respectiva. En defecto de plan o cuando
este no atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en
unidad de ejecución, el aprovechamiento a tener en cuenta será de un metro
cuadrado construible por cada metro de suelo referido al uso predominante en el
polígono fiscal en el que resulte incluido.>
Séptima. Se autoriza al instituto de crédito oficial para que, a través del <
banco de crédito local de España, sociedad anónima>, y durante los tres primeros
años de vigencia de esta ley, concierte con las corporaciones locales
operaciones de crédito con la finalidad exclusiva de financiar las actuaciones
Octava. La carga financiera derivada de las operaciones de crédito que las
corporaciones locales concierten durante los ejercicios 1991, 1992 y 1993 con la
finalidad exclusiva de financiar las actuaciones de adquisición de terrenos y
bienes para constitución del patrimonio municipal del suelo, destinado a
viviendas sometidas a algún régimen de protección publica y demás actuaciones
previstas en esta ley, no se computará a efectos del limite del 25 por 100 a que
se refiere el artículo 54 de la ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de
las haciendas locales. No obstante, si la carga financiera global derivada de la
suma de las operaciones vigentes concertadas por la entidad local y de la
proyectada excediese del 30 por 100 de los recursos de la misma, tal y como
estos son definidos en el citado artículo, seria necesaria la correspondiente
Novena. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la clasificación de un
terreno como urbano en municipios con planeamiento general no adaptado a la ley
19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la ley sobre régimen del suelo y ordenación
urbana, requerirá la aprobación del proyecto de delimitación del suelo urbano,
contemplado en el artículo 2, números 2 y 3 del real decreto-ley 16/1981, de 16
de octubre. Esta aprobación corresponderá, en todo caso, a los órganos
urbanísticos de las comunidades autónomas.
Décima. Primero: serán inscribibles en el registro de la propiedad:
1. Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución del
planeamiento en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales
afectadas por el plan, la atribución del dominio o de otros derechos reales
sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de
ejecución o de conservación de la urbanización.
2. Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por
las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
3. La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o de aquellos que
4. Las condiciones especiales de concesión de licencias, en los términos
6. La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la
anulación de instrumentos de planeamiento, de instrumentos de ejecución del
mismo o de licencias.
7. Las sentencias firmes en que se declare la anulación a que se refiere el
numero anterior, cuando se concreten a fincas determinadas y haya participado su
titular en el procedimiento.
8. Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo del planeamiento o de
sus instrumentos de ejecución modifique, desde luego o en el futuro, el dominio
o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de
segundo: salvo los casos en los que la legislación establezca otra cosa, los
actos a que se refiere el apartado anterior podrán inscribirse en el registro de
la propiedad mediante certificación administrativa expedida por el
secretario del órgano urbanístico actuante, en la que se harán constar en la
forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las
personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo.
tercero: 1. Se harán constar mediante inscripción los actos y acuerdos a que se
refieren los números 1, 2, 7 y 8 del apartado primero.
2. Se harán constar mediante anotación preventiva los actos de los números 3 y
6 del apartado primero. Tales anotaciones caducarán a los cuatro años y podrán
ser prorrogadas a instancia del órgano urbanístico actuante.
3. Se harán constar mediante nota marginal los demás actos y acuerdos a que se
refiere el apartado primero. Salvo que otra cosa se establezca expresamente, las
notas marginales tendrán vigencia indefinida, pero no producirán otro efecto que
dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiera el Título
que las originaron.
cuarto: 1. La iniciación del expediente de reparcelacion o la afección de los
terrenos comprendidos en un polígono o unidad de actuación al cumplimiento de
las obligaciones inherente al sistema de compensación, se harán constar en el
registro por nota al margen de la ultima inscripción de dominio de las fincas
2. La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por
otros tres años a instancia del órgano o junta que hubiera solicitado su
3. La inscripción de los títulos de reparcelacion o compensación podrá llevarse
a cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás
asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio registral
de las fincas resultantes del proyecto, bien mediante agrupación previa de la
totalidad de la superficie comprendida en el polígono o unidad de actuación y su
división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de
reparcelacion o compensación.
4. Tomada la nota a la que se refiere el numero 1, se producirán los siguientes
a) si el Título adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca
originaria, la inscripción se practicará a favor de este.
b) si el Título atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca
originaria según el contenido de la certificación que motivo la practica de la
nota, la inscripción se practicará a favor de dicho titular y se cancelarán
simultáneamente las inscripciones de dominio o de derechos reales sobre la finca
originaria que se hubieren practicado con posterioridad a la fecha de la nota.
c) en el caso a que se refiere la letra anterior, se hará constar al margen de
la inscripción o inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de los
asientos posteriores que han sido objeto de cancelación, el Título que los
motivo y su respectiva fecha.
d) para la practica de la inscripción de la finca o fincas de resultado a favor
de los adquirientes de la finca originaria bastará la presentación del Título
que motivo la practica de asientos cancelados posteriores a la nota, con la
rectificación que corresponda y en la que se hagan constar las circunstancias y
descripción de la finca o fincas resultantes del proyecto, así como el
consentimiento para tal rectificación del titular registral y de los titulares
de los derechos cancelados conforme al apartado b). Mientras no se lleve a cabo
la expresada rectificación, no podrá practicarse ningún asiento sobre las fincas
objeto de la nota marginal a que se refiere la nota c).
5. El Título en cuya virtud se inscribe el proyecto de reparcelacion o
compensación será suficiente para la modificación de entidades hipotecarias,
rectificación de descripciones registrables, inmatriculación de fincas o de
excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la cancelación de
derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente se determine.
6. En el plazo de seis meses, el gobierno aprobará las modificaciones del
reglamento hipotecario para el desarrollo de esta disposición adicional.
Primera. 1. A partir de la entrada en vigor de esta ley, el valor urbanístico
de todo terreno será el correspondiente al grado de adquisición de las
facultades urbanísticas que en la misma se definen y regulan.
2. Cuando, de conformidad con lo establecido en la disposición transitoria
cuarta, aun no se hubieran fijado los aprovechamientos tipo, los
aprovechamientos urbanísticos susceptibles de adquisición, mediante el
cumplimiento de los deberes establecidos en esta ley, serán los resultantes del
régimen vigente con anterioridad a la misma.
3. Serán de aplicación en todo caso los aprovechamientos resultantes del
régimen vigente cuando, en el momento de la fijación de los aprovechamientos
tipo, la ejecución del planeamiento en el polígono o unidad de actuación
correspondiente hubiese alcanzado, según los casos, la siguiente fase
a) En el sistema de compensación, la aprobación de la constitución de la junta
b) En el sistema de cooperación, la aprobación definitiva del proyecto de
reparcelacion o la declaración de su innecesariedad.
c) En el sistema de expropiación, la aprobación de la relación de propietarios
y descripción de los bienes y derechos afectados.
Segunda. Los plazos que deberán tenerse en cuenta para verificar el
cumplimiento de los deberes urbanísticos y, consiguientemente, la adquisición de
las diferentes facultades de este carácter, serán los resultantes de la
aplicación de las siguientes reglas:
1. Los plazos establecidos en los planes de etapas de los programas de
actuación urbanística y planes parciales, se entenderán como plazos para el
cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización,
condicionantes de la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico
definido en el artículo 11.
2. Los plazos para completar la urbanización en suelo urbano establecidos en el
planeamiento vigente se entenderán como plazos de cumplimiento de los deberes
expresados en la regla anterior, si estuviera delimitada una unidad de ejecución, o del deber de convertir las parcelas en solares y solicitar la correspondiente licencia de edificación, en otro caso. Cuando se trate de unidades pendientes de delimitación, dichos plazos se contarán desde la aprobación de la misma.
3. Los plazos para emprender la edificación fijados en el planeamiento vigente
se entenderán como plazos para solicitar licencia de edificación.
Tercera. 1. Cuando el planeamiento vigente no fije plazos que permitan la
aplicación de las reglas anteriores o cuando aquellos hubieran ya concluido a la
entrada en vigor de la presente ley, regirán las siguientes reglas:
1. El plazo para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y
urbanización en suelos urbanizables o aptos para urbanizar, que a la entrada en
vigor de la presente ley cuenten con plan parcial aprobado, será de tres años a
contar desde dicha fecha.
2. El plazo para el cumplimiento de los expresados deberes en polígonos o
unidades de actuación delimitados en suelo urbano será de dos años desde la
3. El plazo para la conversión de las parcelas en solares y solicitud de la
correspondiente licencia de edificación en suelo urbano será de dos años a
partir de la vigencia de esta ley, salvo que en los primeros seis meses se
hubiera solicitado la delimitación de una unidad de ejecución, en cuyo caso el
plazo se computará desde su aprobación.
4. El plazo para solicitar la licencia de edificación en aquellos terrenos que
a la entrada en vigor de la presente ley merezcan la condición de solar será de
un año a contar desde ese momento.
2. En los supuestos de la disposición transitoria segunda, si a los plazos
resultantes de la misma restará, a partir de la entrada en vigor de esta ley,
una duración inferior a la establecida en el numero precedente, se aplicarán los
plazos señalados en este.
Cuarta. 1. En la primera revisión del programa de actuación de planes generales
de municipios a los que se aplique íntegramente la presente ley, se fijarán los
aprovechamientos tipo de las diferentes áreas de reparto en suelo urbano y
urbanizable programado y se incorporarán las determinaciones sobre programación
contenidas en la misma. A tal efecto, el programa de actuación podrá revisarse
2. Si la fijación de los aprovechamientos tipo se realiza sin alteración de los
usos e intensidades resultantes del planeamiento general vigente, no será
necesaria la observancia del procedimiento modificativo del mismo, bastando el
procedimiento de revisión del programa.
3. En la superficie a computar para el calculo del aprovechamiento tipo a que
se refiere el artículo 33.1, podrán incluirse también los terrenos afectos a
dotaciones y equipamientos que, en ejecución de instrumentos de planeamiento
general adaptados a la ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, se
hubieran obtenido mediante expropiación forzosa.
Quinta. La fijación de los aprovechamientos tipo no afectará a la plena
efectividad de las licencias ya concedidas en dicho momento.
Sexta. 1. Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de esta ley,
situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la
ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda actuar
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su
demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.
2. En los supuestos contemplados en el numero anterior, el valor del suelo se
determinará en función del aprovechamiento efectivamente materializado, siempre
que lo hubiera sido de conformidad con la ordenación urbanística vigente al
tiempo de la construcción, reducido en la proporción que resulte del tiempo de
vida útil de la edificación ya transcurrida. En todo caso, como valor mínimo del
suelo se entenderá el resultante de la aplicación del 85 por 100 del
aprovechamiento tipo correspondiente.
Séptima. Los municipios a los que sea aplicable íntegramente la presente ley
deberán disponer de plan general adaptado a la misma en el plazo máximo de tres
años a contar desde su entrada en vigor. Hasta que dicha adaptación este
aprobada, se estará a lo establecido en el numero 3 de la disposición adicional
Octava. Lo dispuesto en el artículo 25.2 no será aplicable a las declaraciones
de obra nueva finalizada, al menos cuatro años antes de la entrada en vigor de
Quedan derogados los preceptos de la vigente ley del suelo y reglamento de su
desarrollo y demás disposiciones de carácter general que se opongan a lo
establecido en esta ley. En especial quedan derogados los preceptos sobre
valoración de suelo contenidos en la legislación expropiatoria.
Primera. 1. Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto
en el artículo 149.1.1. , 8. , 13. , 18. y 23. De la constitución, los
siguientes artículos: 1 a 11; 12.1, 3 y 4; 13.1; 14; 15.1; 16; 17.1; 18.1 y 3;
19.1 y 2; 20; 22 a 26; 27.1, 2 y 3; 28; 30.1 y 2; 31.1; 32; 33.1, 3, 4 y 5; 34;
35.1, 2 y 3; 36.1; 37.1 y 2; 38; 39; 40.2 y 4; 41;42.1 y 3; 59; 61; 63.1; 76; 77; 86 a 89; 98; 99.1; las disposiciones adicionales primera, tercera, cuarta,
quinta, sexta y novena; y las disposiciones transitorias primera; cuarta,
apartado 1; quinta; sexta, y octava.
2. Son de aplicación plena en virtud del artículo 149.1.8. y 18. De la
constitución los artículos: 21; 29.2; 57.1, b), y 2, b); 58; 60; 62.2; 66 a 75;
78; 81 a 85; 100, y las disposiciones adicionales séptima, octava y décima.
3, los restantes preceptos serán de aplicación supletoria en defecto de
regulación especifica por las comunidades autónoma en ejercicio de sus
Segunda. El gobierno, en el plazo de un año desde la publicación de esta ley,
aprobará un texto refundido de las disposiciones estatales vigentes sobre suelo
y ordenación urbana. La refundición comprenderá también la regularización,
aclaración y armonización de dichas disposiciones.