Source: https://suprema-corte.vlex.com.mx/vid/704063605
Timestamp: 2019-05-23 13:55:38
Document Index: 353752765

Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 107', 'artículo 2283', 'artículo 2283', 'artículo 2283', 'artículo 1682', 'artículo 192', 'artículo 2283', 'artículo 7', 'artículo 7', 'artículo 2', 'artículo 2283', 'artículo 2286', 'artículo 17', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 219', 'ARTÍCULO 107', 'artículo 107', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'Artículo 7', 'Artículo 2280', 'Artículo 7', 'Artículo 2281', 'Artículo 7', 'Artículo 2307', 'artículo 1681', 'Artículo 7', 'Artículo 2311', 'Artículo 7', 'Artículo 2294', 'Artículo 2295', 'Artículo 7', 'Artículo 2283', 'Artículo 7', 'Artículo 2313', 'Artículo 2314', 'Artículo 2315', 'Artículo 2316', 'artículo 2313', 'artículo 7', 'Artículo 2', 'Artículo 475', 'Artículo 2', 'Artículo 2', 'Artículo 476', 'Artículo 484', 'artículo 476', 'Artículo 2', 'Artículo 2', 'Artículo 2', 'Artículo 2', 'Artículo 477', 'artículo 480', 'Artículo 478', 'Artículo 479', 'Artículo 2', 'Artículo 2', 'Artículo 2', 'Artículo 480', 'Artículo 2', 'Artículo 480', 'Artículo 2', 'Artículo 483']

Ejecutoria num. 1a./J. 77/2017 (10a.) de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 704063605
Número de Resolución: 1a./J. 77/2017 (10a.)
Localizacion: Décima Época. Primera Sala. Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 50, Enero de 2018, Tomo I, página 185.
LEGITIMACIÓN AD CAUSAM. EN EL JUICIO DE DESAHUCIO RECAE EN EL ARRENDADOR (LEGISLACIONES DE SINALOA Y ESTADO DE MÉXICO).CONTRADICCIÓN DE TESIS 454/2016. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO SEGUNDO CIRCUITO, ACTUAL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL DÉCIMO SEGUNDO CIRCUITO Y EL TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO. 12 DE JULIO DE 2017. LA VOTACIÓN SE DIVIDIÓ EN DOS PARTES: MAYORÍA DE TRES VOTOS POR LA COMPETENCIA. DISIDENTE: J.R.C.D.. UNANIMIDAD DE CUATRO VOTOS DE LOS MINISTROS A.Z. LELO DE LARREA, J.R.C.D., J.M.P.R.Y.N.L.P.H., EN CUANTO AL FONDO. AUSENTE: A.G.O.M.. PONENTE: J.M.P.R.. SECRETARIA: M.V.S.M.. CONSIDERANDO:PRIMERO.-Competencia. Esta Primera Sala es competente para conocer y resolver la presente contradicción de tesis de conformidad con lo dispuesto por los artículos 107, fracción XIII, párrafo segundo, de la Constitución Federal, aplicado en términos del criterio sustentado por el Pleno de este Alto Tribunal, en la tesis I/2012 de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS ENTRE TRIBUNALES COLEGIADOS DE DIFERENTE CIRCUITO. CORRESPONDE CONOCER DE ELLAS A LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 107, FRACCIÓN XIII, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, REFORMADO MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL 6 DE JUNIO DE 2011).",(4) y 226, fracción II, de la Ley de Amparo, vigente a partir del tres de abril de dos mil trece, en relación con los puntos primero, segundo, fracción VII y tercero del Acuerdo General Plenario Número 5/2013, en virtud de que se trata de una denuncia de contradicción de tesis, suscitada entre criterios de Tribunales Colegiados de diversos Circuitos, en un tema que, por ser de naturaleza civil, corresponde a la materia de la especialidad de la Primera Sala. SEGUNDO.-Legitimación. La denuncia de la posible contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 227, fracción II, de la Ley de Amparo, pues fue realizada por el Magistrado **********, presidente del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, que es uno de los órganos colegiados entre los que se suscita la posible contradicción, por lo que se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.TERCERO.-Posturas contendientes. Con la finalidad de establecer y determinar si existe o no, la contradicción de tesis denunciada y, en su caso, poder decidir el criterio que debe predominar, se estima conveniente precisar el origen de los asuntos en que se emitieron los criterios contendientes, así como, las consideraciones y argumentaciones en que se basaron los Tribunales Colegiados de Circuito al emitirlos, lo que se realiza de la siguiente manera:1. Origen del amparo directo 577/2008, del índice del Primer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito, actual Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Décimo Segundo Circuito y criterio que en él se sostiene.El asunto deriva de un juicio sumario civil de desahucio promovido por **********, en contra de **********, radicado en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia del Ramo Civil del Distrito Judicial en Mazatlán, en el que en la contestación de demanda se hizo valer la excepción de falta de legitimación (que la entonces demandada denominó falta de personalidad).Seguido el juicio en sus trámites legales, el J. del conocimiento, dictó sentencia en la que consideró, improcedente la excepción de falta de legitimación activa del arrendador, erróneamente hecha valer por la accionada con el nombre de falta de personalidad.En contra de esa determinación, la tercero perjudicada interpuso recurso de apelación del que conoció la Segunda Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa, en el toca civil número **********, mediante la cual, revocó la sentencia de fecha veintiuno de noviembre de dos mil siete, pronunciada por el Juez Cuarto de Primera Instancia del Ramo Civil del Distrito Judicial de Mazatlán. Inconforme con lo anterior, **********, a través de su procuradora judicial **********, promovió juicio de amparo directo del que conoció el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito, quien con fecha trece de febrero de dos mil nueve, dictó sentencia en la que negó el amparo a la parte quejosa. Criterio. El Primer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito, actual Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Décimo Segundo Circuito, sostuvo lo siguiente:"Al respecto, cabe señalar que, si bien la actora en el juicio natural, ahora quejosa, no requería al ejercitar la acción de desahucio acompañar a su demanda documentos probatorios de la propiedad, ni que el dueño le hubiere conferido la facultad de arrendar, sino que le bastaba para ejercitar tal acción con el contrato de arrendamiento celebrado entre ella y la ahora tercero perjudicada, porque la acción ejercitada es de carácter personal, no menos lo es, que como la propia jurisprudencia lo indica, las defensas o excepciones que de dicho contrato de arrendamiento, se desprenden son y deben ser de carácter personal. "Pues bien, el artículo 2283 del Código Civil del Estado de Sinaloa, en que se apoya la sentencia reclamada y que acoge la excepción hecha valer en el juicio por la aquí tercero perjudicada y, en la que además se basaron sus agravios en apelación, establece: ‘El que no fuere dueño de la cosa, podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya por disposición de la ley.’. Precepto legal éste que se encuentra comprendido dentro del título sexto, capítulo I, del código en cita, que establece las condiciones generales del arrendamiento, de manera que el referido precepto legal no puede ser descontextualizado de las demás disposiciones legales que rigen la figura del arrendamiento, lo cual como ya se dijo, genera acción de carácter personal y no real; de suerte que al ser ello así, la excepción de falta de legitimación en la parte actora ahora quejosa, y que deriva del artículo 2283, en que se apoya el fallo reclamado es una excepción de carácter personal y, por ende, contrario a lo que se pretende hacer ver, si le era oponible a la actora en el juicio natural, ahora promovente del amparo, sin que por tanto, se contraríe el contenido de la jurisprudencia antes citada. "Luego, para que la excepción de falta de legitimación antes indicada prosperara en el juicio natural, la entonces demandada debía acreditar que la persona (quejosa), que le arrendó el inmueble ubicado en calle **********, de la colonia ********** de esta Ciudad, no era la dueña de dicho inmueble, y además, que no contaba con autorización del dueño para celebrar ese contrato. "Al respecto, como lo consideró la Sala responsable y, se advierte a fojas noventa y tres a ciento ocho del juicio natural, la entonces demandada aportó a dicho juicio para justificar la excepción en comento, copia certificada de la escritura número quince mil ochocientos treinta y seis, de veintinueve de julio de mil novecientos noventa, tirada ante la fe del notario público Número Cuatro, con ejercicio en Mazatlán Sinaloa, de la que se desprende, que el dueño de la propiedad en cuestión es **********, y su cónyuge; asimismo, la circunstancia de que el propietario del inmueble no facultó a la arrendadora (quejosa) para subarrendar el precitado inmueble, quedó justificada en el juicio de origen con el contrato de arrendamiento que ofreció como prueba la entonces actora, al contestar la excepción de falta de legitimación (foja 111 del juicio natural), según el cual, **********, le rentó el inmueble en litigio a **********, y la autorizó a subarrendar dicha casa. "Sin que, como lo analizó el tribunal de alzada y contrario a lo que se pretende hacer ver, exista en autos del juicio natural, prueba alguna que justifique que **********, fuera o sea el dueño de la casa arrendada; y, en cambio como lo advirtió el ad quem y se señaló en líneas anteriores, la entonces demandada sí justificó que el dueño del inmueble en cuestión era **********, distinto a aquel que supuestamente autorizó a la ahora quejosa para subarrendar la casa cuyo desahucio demandó. "De lo anterior se desprende que, sí resulta aplicable al caso el artículo 2283 del Código Civil del Estado de Sinaloa; no así el artículo 1682 del propio código, toda vez que, contrario a lo que se argumenta, no se impugnó la validez del contrato de arrendamiento; y por lo que hace a su cumplimiento, como ya se precisó, se opuso la excepción de falta de legitimación en la actora, la cual, por las razones expuestas en el fallo reclamado y que antes se estimaron ajustadas a derecho, efectivamente prosperó destruyendo la acción ejercitada. "Al respecto, se comparte la tesis aislada sin número, del Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito, publicada en la página 389, Tomo XII, agosto de 1993, materia civil, Octava Época, del Semanario Judicial de la Federación, que dice: ‘CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CARECE DE LEGITIMACIÓN PROCESAL ACTIVA EL ARRENDADOR, SI EL BIEN MATERIA DEL INQUILINATO NO PERTENECE A ÉSTE Y NO ACREDITA ESTAR FACULTADO PARA DARLO EN ARRENDAMIENTO.’. (se transcribe)"Luego, por lo que hace a la tesis sin número de la entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página 108, tomo 217-228, Cuarta Parte, Séptimo Época, materia civil, del Semanario Judicial de la Federación, que dice: ‘DESAHUCIO, JUICIO DE. LA LEGITIMACIÓN DE LA ACTORA SE FUNDA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, BASE DE LA ACCIÓN.’. (se transcribe)"En la que también pretende apoyar sus argumentos la parte quejosa, debe decirse que, por una parte, se trata de una tesis aislada que no obliga a este Tribunal Colegiado, en términos del artículo 192 de la Ley de Amparo, pero además, contrario a lo que se sostiene en dicha tesis, en el caso de que se trata, la entonces demandada, además de exponer los argumentos en los cuales fundó su excepción de falta de legitimación, ofreció en el juicio natural, como ya se analizó, las pruebas conducentes que acreditaron plenamente su excepción. "Por otra parte con relación a la tesis aislada número II.1o.166 C, del Primer Tribunal Colegiado del Segundo Circuito, publicada en la página 265, Tomo XIV, septiembre de 1994, materia civil, Octava Época del Semanario Judicial de la Federación, que dice: ‘ARRENDAMIENTO. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDADOR.’. (se transcribe)"El criterio transcrito no es aplicable al caso, pues parte de un supuesto distinto al analizado en el acto reclamado."De las consideraciones antes señaladas derivó la siguiente tesis:"Novena Época "Registro: 167463 "Tribunales Colegiados de Circuito "Tesis: aislada "Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta "Tomo XXIX, abril de 2009 "Materia civil "Tesis: XII.1o.53 C "Página: 1918 "JUICIO DE DESAHUCIO. LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN ES OPONIBLE CONTRA EL ACTOR POR SER DE CARÁCTER PERSONAL (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SINALOA).-La entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 98, publicada en la página 66, Tomo IV, Parte SCJN, Materia Civil, Sexta Época, del A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, de rubro: ‘ARRENDAMIENTO. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDADOR.’, consideró que quien se ostenta como arrendador en un juicio no necesita acompañar documento probatorio de la propiedad ni de que el dueño le ha conferido la facultad para arrendar, porque la acción o defensa que del contrato de arrendamiento se desprende es de carácter personal y no real. Por otro lado, en congruencia con la citada jurisprudencia, la excepción de falta de legitimación que acoge el artículo 2283 del Código Civil para el Estado de Sinaloa, que establece: ‘El que no fuere dueño de la cosa, podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya por disposición de la ley.’; es de carácter personal y, por ello, resulta oponible contra el actor en el juicio de desahucio; y para que prospere tal excepción, se requiere demostrar en juicio que el arrendador no es el dueño del inmueble dado en arrendamiento, y que no contaba con autorización de éste o de la ley para celebrar el contrato de arrendamiento."Primer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito."Amparo directo 577/2008. **********. 13 de febrero de 2009. Unanimidad de votos. Ponente: E.E.M. de la Vega. Secretario: J.G.A.S.."2. Origen del amparo directo 689/2016, del índice del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, y criterio que en él se sostiene.El asunto deriva de un juicio de desahucio, radicado en el Juzgado de Cuantía Menor de Cuautitlán Izcalli, Estado de México, en el que se demandaron entre otras prestaciones la desocupación y entrega del inmueble materia del litigio, así como el pago de las rentas adeudadas desde el mes de octubre de dos mil quince. Seguido el juicio en sus trámites legales, el Juez del conocimiento dictó sentencia en la que condenó a la demandada a la desocupación y entrega del inmueble arrendado, al pago de rentas desde el mes de octubre de dos mil quince más las que se seguirán generando, y al pago de costas en el supuesto de que exhibiera el importe de las rentas adeudadas fuera del plazo señalado. En contra de esa determinación, la demandada interpuso recurso de apelación en el que fue confirmada la sentencia de primer grado, además, se le condenó al pago de costas judiciales en ambas instancias. En contra de esa determinación, la parte demandada promovió juicio de amparo directo, del que tocó conocer al Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, quien lo radicó con el número 689/2016 y negó el amparo solicitado. Criterio. El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, sostuvo lo siguiente:"En la demanda de amparo también se afirma que no debió restarse valor probatorio al plano topográfico que la enjuiciada ofreció en el procedimiento de origen, con el argumento de que la acción intentada versaba sobre un contrato de arrendamiento y no respecto de la propiedad del bien alquilado, pues afirma la quejosa, se soslaya que dicha prueba la exhibió a fin de acreditar la excepción de falta de personalidad de la actora, ya que el predio que arrendó no era de su propiedad sino del **********, por lo que carecía de facultades para celebrar el contrato base de la acción."El argumento es ineficaz."Se estima de tal manera, porque este órgano federal comparte las consideraciones del acto reclamado, en cuanto a que resultaba innecesario que la actora acreditara la propiedad del inmueble litigioso a fin de tener legitimación para instar la acción de desahucio en contra de la hoy quejosa."Para evidenciar esta afirmación, es necesario señalar que los artículos 2.309, 2.310 y 2.311 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de México, disponen: (se transcriben)"De conformidad con tales numerales, el juicio de desahucio procede cuando se exige la desocupación de un inmueble por falta de pago de dos o más mensualidades de renta, para lo cual, es indispensable acompañar el contrato de arrendamiento (cuando ello fuera necesario para la validez del acto conforme al Código Civil) y simultáneamente con el desahucio podrá reclamarse el pago de las rentas vencidas y las que se sigan generando hasta que se lleve a cabo el lanzamiento."Así, de los numerales en estudio se obtiene que la acción de desahucio puede ser intentada por quien figura como arrendador en el contrato que sirve como documento base de la acción, sin que necesariamente acredite ser el dueño del bien inmueble alquilado."Es decir, quien intenta la acción de desahucio, justificará su legitimación activa por el simple hecho de exhibir el contrato de arrendamiento en el que aparezca como arrendador."De ahí que resulte inexacto que sólo el dueño del bien arrendado puede ejercer la acción de desahucio, sobre todo cuando de los numerales en cita no se advierte tal supuesto."En efecto, la entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consideró: "‘ARRENDAMIENTO. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDADOR.-La calidad de arrendador dimana del contrato de arrendamiento, por lo que, quien se ostenta como tal en un juicio, no necesita acompañar documento probatorio de la propiedad ni de que el dueño le ha conferido la facultad para arrendar; le basta con el contrato de arrendamiento, porque la acción o defensa que del mismo se desprenden son de carácter personal y no real.’(5)"Luego, es dable considerar que la actora en el juicio natural no requería, al ejercer la acción de desahucio, acreditar la propiedad del bien, sino que le bastaba el contrato de arrendamiento celebrado entre ella y la ahora tercero perjudicada, porque la acción planteada era de carácter personal."Sin que sea obstáculo a lo afirmado, el hecho de que el artículo 7.676 del Código Civil del Estado de México establezca que sólo pueden celebrar el contrato de arrendamiento los propietarios del bien, quienes tengan derecho o estén facultados para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley."En efecto, si bien para la validez de un contrato de arrendamiento, se requiere que el arrendador reúna ciertas características, no es un aspecto que pueda ser analizado en la legitimación necesaria para instar la acción de desahucio."Lo anterior, pues se itera, la causa de la acción de desahucio está constituida por la existencia del contrato, vencimiento del plazo, falta de pago de las rentas estipuladas, no por la calidad de propietario que pudiera tener el arrendador, pues la acción de desocupación por derivar de un contrato de arrendamiento no es real, sino que pertenece a la categoría de las acciones personales.(6)"De ahí que la facultad para arrendar no se relaciona con la materia de la acción de desahucio, que consiste en determinar, en esencia, si el arrendatario está al corriente en el pago de las rentas pactadas que se constriñó a cubrir a favor del actor y arrendador; incluso, si la propiedad del bien alquilado, corresponde o no al arrendador, no afecta o incide de forma alguna en el cumplimiento o pago de las mensualidades rentísticas a que se obligó el arrendatario."Entonces, si bien, por disposición del numeral 2.319 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de México, en los juicios de desahucio son oponibles toda clase de excepciones, la parte demandada puede hacer valer aquellas vinculadas con la falta de legitimación de la actora, pero no todos los aspectos en que se sustente pueden prosperar, ni desvirtúan la legitimación de la actora, si ésta se funda en un contrato de arrendamiento base de la acción."Lo anterior, pues el hecho de que la norma legal permita que en el juicio especial de desahucio puedan oponerse toda clase de excepciones, no implica que aquellas prosperen en beneficio de la parte enjuiciada, como en el caso a estudio, en que la titularidad del predio reclamado a favor del arrendador, es un aspecto ajeno a la materia del asunto de desahucio, en el que se ventila lo relativo al cumplimiento del pago de rentas por parte del arrendatario, a favor de quien se pactó su entrega."En efecto, el supuesto relativo a que en el juicio de desahucio pueden oponerse toda clase de excepciones, debe entenderse en forma armónica con el capítulo V, ‘Del desahucio’, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de México, que regula ese tipo de procedimientos, afin de contextualizarlo, en el sentido de que tales excepciones deben ser vinculadas con la materia de la controversia."Luego, debe estimarse que, si bien el legislador no estableció una lista casuística de las excepciones que pueden oponerse en juicio de desahucio, sino sólo precisó que podían proponerse todas, ello obedece a la gran variedad de supuestos que pueden derivarse, pues la legitimación del actor -que aquí nos interesa- puede fundarse en varias hipótesis, como que el arrendador no guarda identidad con el actor, o que el arrendador transmitió los derechos del contrato a favor de diversa persona, entre otras."Así, el hecho de que el legislador estableciera de forma abierta la posibilidad de impugnar vía excepciones algún presupuesto de la acción de desahucio, no implica que con ello pueda desnaturalizarse la acción pretendida, a fin de emprender el estudio de aspectos ajenos a la materia del juicio, y mucho menos, que éstos puedan prosperar a fin de destruir la pretensión."Por tanto, si bien la demandada podía hacer valer cualquier excepción, entre ellas, la excepción de falta de legitimidad de la actora para instar el proceso, lo cierto es que sería su justificación, así como los hechos o circunstancias en los que se sustentara su actualización, lo que conllevaría a estimarla procedente o no."En ese orden, si lo atinente a la titularidad del predio arrendado a favor del actor y arrendador es un aspecto ajeno a la acción de desahucio que se promueve con la finalidad de lograr el pago de las rentas que se obligó a pagar a su favor el arrendatario; es claro que la excepción (con independencia de su denominación) que se fundara en tal aspecto, no podía prosperar."En apoyo y por analogía jurídica se cita la tesis de la entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, del rubro y texto siguientes: "‘DESAHUCIO, JUICIO DE. LA LEGITIMACIÓN DE LA ACTORA SE FUNDA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, BASE DE LA ACCIÓN.’. (se transcribe)"Además, no debe perderse de vista que de conformidad con el numeral 7.33 del Código Civil del Estado de México, la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse a la voluntad de uno de los contratantes; por lo que si la enjuiciada, hoy quejosa, celebró el contrato base de la acción con la actora, y se obligó a cubrir las rentas a que hace referencia su texto, es claro que los efectos del consenso de voluntades surte efectos entre las partes y legitima a la arrendadora para hacer valer los derechos que del contrato emanen, con independencia de quien sea el titular del derecho de propiedad del predio alquilado."Esto es así, porque no puede tenerse por buena la legitimación de quien suscribió el contrato como arrendadora para obtener la posesión del bien objeto del arrendamiento y, posteriormente, una vez que hizo uso del bien derivado de la posesión que le transmitió la arrendataria, señalar que ésta no tenía legitimación para proporcionarle tal posesión."En ese sentido, si bien la parte demandada opuso como excepción la de falta de legitimación de la actora bajo la premisa de que sólo el dueño de la cosa puede demandar el desahucio, incluso, solicitó el llamado de un tercero,(7) al que le podría causar perjuicio la sentencia que se dictara en el contradictorio, por estimar que era el legítimo dueño, es evidente que los conceptos de violación no pueden ser eficaces para que se concediera el amparo y protección de la Justicia de la Unión cuando la calidad de arrendadora de la actora dimana del contrato de arrendamiento, por lo cual, quien se ostenta como tal en un juicio no necesita acompañar documento probatorio de la propiedad."Se cita en apoyo a lo resuelto la tesis citada en la sentencia reclamada, de la entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, del tenor siguiente: ‘DESAHUCIO, ACCIÓN DE.’. (se transcribe)"Asimismo, atendiendo a los principios de seguridad jurídica y de buena fe en la celebración de los contratos, el considerar que la aquí tercero interesada carece de legitimación, con tal proceder se afectaría la firmeza del consenso celebrado y la equidad, además de que resulta contradictorio que a pesar de haber aprovechado sus efectos, es decir ocupar el bien controvertido, la demandada pretenda desconocer la calidad de la persona con quien contrató, máxime que sí se acreditó el vínculo entre los contendientes."Al respecto, y por similitud jurídica, cobra aplicación la jurisprudencia por reiteración número I.5o.C. J/25, emitida por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito y que este Tribunal Colegiado comparte, del texto y rubro siguiente: ‘ARRENDAMIENTO. REPRESENTACIÓN DEL ARRENDADOR, NO PUEDE DESCONOCERSE DESPUÉS DE CELEBRADO EL CONTRATO.’. (se transcribe)"CUARTO.-Requisitos para la existencia de la contradicción. La existencia de una contradicción de tesis está condicionada a que dos o más órganos jurisdiccionales de la misma jerarquía (Tribunales Colegiados de Circuito, Plenos de Circuito o S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación) sostengan tesis contradictorias, entendiéndose por tesis, el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico jurídicas para justificar su decisión en una controversia; por tanto, no es preciso que esos criterios constituyan jurisprudencia,(8) pues lo que determina la existencia de una contradicción, es que dos o más órganos jurisdiccionales terminales del mismo rango, adopten criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que rodean los casos que generan esos criterios no sean iguales.En efecto, el Pleno del Máximo Tribunal de la República, al resolver la contradicción de tesis 36/2007, en sesión de treinta de abril de dos mil nueve, estableció por unanimidad de diez votos, que para que se dé una contradicción de tesis, es indispensable que exista un problema jurídico que amerite ser definido para el mundo jurídico, y así evitar que se sigan dando situaciones confusas y, desde luego, soluciones distintas y contradictorias a asuntos similares.Esto, con la finalidad de proporcionar certidumbre en las decisiones judiciales y dar mayor eficacia a su función unificadora en la interpretación del orden jurídico nacional. Lo anterior quedó plasmado en la jurisprudencia 72/2010, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., agosto de 2010, página 7, que lleva por rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES."(9)Así, de conformidad con el criterio anterior, la existencia de una contradicción de tesis está condicionada a que:a) Los órganos contendientes sean de la misma jerarquía;b) Los órganos mencionados se pronuncien sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales; yc) Que respecto de ese punto, sostengan criterios jurídicos discrepantes.QUINTO.-Análisis de los requisitos para la existencia de una contradicción de tesis en el caso concreto. Esta Primera Sala estima que, en el caso, se satisfacen los requisitos exigidos para la existencia de una contradicción de tesis.Se asevera lo anterior, debido a que dos órganos jurisdiccionales de la misma jerarquía, se pronunciaron respecto del mismo punto de derecho, pero llegaron a soluciones contradictorias.En efecto, los tribunales contendientes se vieron en la necesidad de analizar si en un juicio de desahucio, puede o no prosperar la excepción de falta de legitimación ad causam, opuesta por el arrendatario demandado, sustentada en el hecho de que el arrendador no es el dueño del inmueble dado en arrendamiento y respecto del cual se solicita el desahucio; no obstante, la conclusión a la que arribaron no es uniforme, pues mientras el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito concluyó que esa excepción no puede prosperar, el entonces Primer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito, actualmente Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa de ese Circuito, determinó lo contrario.Efectivamente, al resolver el amparo en revisión 689/2016, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito sostuvo que, es innecesario que la actora acredite la propiedad del inmueble litigioso a fin de tener legitimación para instar la acción de desahucio, ya que esta acción puede ser intentada por quien figura como arrendador en el contrato que sirve como documento base, sin que necesariamente acredite ser la propietaria del bien inmueble alquilado, pues justifica su legitimación activa por el simple hecho de exhibir el contrato de arrendamiento en donde aparece como arrendadora, pues la acción de desahucio planteada es de carácter personal.Al respecto, señaló que no es obstáculo el hecho de que el artículo 7.676 del Código Civil del Estado de México establezca que sólo pueden celebrar el contrato de arrendamientos los propietarios del bien, quienes tengan derecho o estén facultados para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley; pues si bien, para la validez de un contrato de arrendamiento se requiere que el arrendador reúna ciertas características, éste no es un aspecto que pueda ser analizado para determinar su legitimación, pues la causa de la acción de desahucio está constituida por la existencia del contrato y la falta de pago de las rentas estipuladas y no por la calidad del propietario que pudiera tener el arrendador, pues la acción de desocupación que deriva de un contrato de arrendamiento no es real, sino que pertenece a la categoría de las personales, ya que consiste en determinar si el arrendatario está al corriente en el pago de las rentas pactadas.Así, el hecho de que el artículo 2.319 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de México, permita que en el juicio especial de desahucio se opongan toda clase de excepciones, no implica que aquéllas deban prosperar, pues ésta no deben constituir un aspecto ajeno a la materia del asunto del desahucio, en el que se ventila lo relativo al cumplimiento del pago de las rentas por parte del arrendatario a favor de quien se pactó su entrega.En efecto, el Tribunal Colegiado indicó que tales excepciones deben estar vinculadas a la materia de la controversia, a fin de que la acción intentada no se desnaturalice, por tanto, esa excepción no puede prosperar, además, no debe perderse de vista que de conformidad con el numeral 7.33 del Código Civil del Estado de México, la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse a la voluntad de uno de los contratantes, por lo que si la enjuiciada celebró el contrato base de la acción con la actora y se obligó a pagar las rentas a que hace referencia su texto, es claro que los efectos el consenso de voluntades surte efectos entre las partes y legitima a la arrendadora para hacer valer los derechos que del contrato emanen, con independencia de quien sea el titular del derecho de propiedad del predio alquilado.Que ello es así, pues no es válido tener por buena la legitimación de quien suscribió el contrato como arrendadora para obtener la posesión del bien objeto del arrendamiento y, posteriormente, una vez que se hizo uso del bien derivado de la posesión que le transmitió la arrendadora, señalar que ésta no tenía legitimación para proporcionarle la posesión.En contrapartida, el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito, señaló:Si bien la actora no requería al ejercitar la acción de desahucio acompañar a su demanda los documentos probatorios de su propiedad, ni demostrar que el dueño le hubiere conferido la facultad de arrendar, sino que le bastaba para ejercitar tal acción el contrato de arrendamiento celebrado entre ella y el tercero perjudicado porque la acción es de carácter personal, no menos cierto es que la excepción de falta de legitimación que se deriva de lo dispuesto en el artículo 2283 es de carácter personal; y, por ende, si le es oponible a la actora, de suerte que para que prosperara, la demandada debía acreditar que la persona que le arrendó el inmueble no era dueña del mismo y que además no contaba con autorización del dueño para celebrar ese contrato; de suerte que al acreditarlo, sí resulta aplicable al caso el artículo 2286 del Código Civil para el Estado de Sinaloa, toda vez que, contrario a lo que se argumenta, no se impugnó la validez del contrato de arrendamiento; y por lo que hace a su cumplimiento, se opuso la excepción de falta de legitimación en la actora, la cual efectivamente prosperó destruyendo la acción ejercitada .Como se advierte, a pesar de que los tribunales contendientes analizaron una problemática similar, e incluso, coincidieron en señalar que la acción de desahucio es de carácter personal, que ésta puede ser ejercida por la arrendadora y que para ello basta con exhibir el contrato de arrendamiento respectivo, y que además en el juicio pueden oponerse todo tipo de excepciones, entre ellas la relativa a que el arrendador no es el propietario del inmueble arrendado, en lo que difieren, es en el hecho de que para el Tribunal Colegiado del segundo Circuito, dicha excepción no puede prosperar en el juicio de desahucio, mientras que el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito, considera que sí puede prosperar.Atendiendo a lo anterior es evidente que el punto a dilucidar en la presente contradicción consiste en:• Determinar si en un juicio de desahucio puede o no prosperar la excepción de falta de legitimación ad causam, basada en el hecho de que el arrendador no es el propietario del bien inmueble dado en arrendamiento.Cabe señalar que si bien, no pasa inadvertido que los tribunales contendientes pertenecen a distinto circuito y, por ende, la legislación aplicada en cada caso es distinta porque pertenecen a Entidades Federativas diversas, ello no constituye un obstáculo para la existencia de la contradicción de criterios; pues en el tema que nos ocupa, las legislaciones en cuestión son esencialmente coincidentes, tal y como se demuestra en el cuadro comparativo siguiente:
SEXTO.-Criterio que debe prevalecer. Como ya se mencionó, el tema a dilucidar en la presente contradicción consiste en: • Determinar si en un juicio de desahucio puede o no prosperar la excepción de falta de legitimación ad causam, basada en el hecho de que el arrendador no es el propietario del bien inmueble dado en arrendamiento.Para establecer el criterio que debe prevalecer con carácter de jurisprudencia, esta Primera Sala estima necesario comprender qué es la legitimación "ad causam", en qué consiste el arrendamiento y cuál es la finalidad del juicio de desahucio, para de esa manera comprender si en el marco de ese juicio, al arrendador -que no es propietario del inmueble- le puede o no ser oponible la excepción de falta de legitimación.Por ese motivo, el esquema del presente estudio se realizará bajo esa lógica.Legitimación "ad causam"Para entender en que consiste la legitimación, se hace necesario hablar del interés procesal, el cual se encuentra ligado al derecho de acceso a la jurisdicción.En efecto, el derecho de acceso a la jurisdicción encuentra su fundamento en el artículo 17 constitucional, que en su segundo párrafo señala lo siguiente:"Toda persona tiene derecho a que se le administre justicia por tribunales que estarán expeditos para impartirla en los plazos y términos que fijen las leyes, emitiendo sus resoluciones de manera pronta, completa e imparcial. Su servicio será gratuito, quedando, en consecuencia, prohibidas las costas judiciales."Como se desprende del precepto antes referido, el derecho de acceso a la jurisdicción no sólo conlleva la posibilidad de que los gobernados puedan acudir ante tribunales imparciales e independientes, previamente, establecidos, solicitando impartición de justicia, sino que además, conlleva la obligación que tiene el Estado de asegurar el buen funcionamiento de los mismos, a efecto de que en los plazos y términos que marcan las leyes y cumpliendo con las formalidades esenciales del procedimiento, diriman sin costo alguno las controversias sometidas a su consideración.Ello es así, pues el artículo 14 constitucional, en su segundo párrafo, también ordena que nadie sea privado de sus propiedades, posesiones o derechos sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y, conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho.Así, bajo los principios de certeza y seguridad jurídica que conforme a los preceptos constitucionales antes referidos deben brindar las leyes, se puede afirmar que si bien cualquier persona que tenga "interés" en una determinada pretensión, puede poner en movimiento al órgano jurisdiccional, ello no implica que necesariamente vaya a obtener una sentencia favorable a sus pretensiones, sobre todo si sus pretensiones son de índole civil, pues el artículo 14 constitucional ordena que las sentencias que se dicten en esa materia sean conforme a la letra o interpretación jurídica de la ley, o en su defecto acorde a los principios generales del derecho, por tanto, para poder obtener una sentencia favorable a sus intereses, el que accede a la jurisdicción debe ajustar su actuar a ciertos requisitos o condiciones tanto de índole sustantivo como adjetivo.Por ese motivo y en concordancia con lo anterior, los códigos en consulta, señalan que en un procedimiento judicial sólo puede figurar como parte, aquel que tenga un interés en que la autoridad judicial declare o constituya un derecho o imponga una condena, y quien tenga un interés contrario.(10)Ese interés, es lo que da legitimación a las partes en el juicio; por tanto, la legitimación puede ser activa o pasiva (activa es la que corresponde a la parte actora y la pasiva a la parte demandada).En el caso nos enfocaremos en la legitimación activa por ser la que al caso interesa.Así, debe decirse que la legitimación activa, a su vez, puede ser de dos tipos, "ad procesum" y "ad causam".La legitimación "ad procesum", la puede tener cualquier persona que comparezca a juicio al amparo de una pretensión,(11) ya sea por sí o por interpósita persona, pero el que una persona cuente con esa legitimación, la cual surge al amparo del simple ejercicio del derecho a la jurisdicción, no implica que en automático, tenga legitimación "ad causam", pues ésta sólo la tiene aquel que tiene una pretensión legitima al amparo de la ley, es decir aquella que conforme a la ley, tiene la posibilidad de obtener una prensión favorable a sus pretensiones.En efecto, se habla de una posibilidad, pues aun y cuando al amparo de la ley, al actor le asista el derecho que reclama le sea respetado o reconocido, puede acontecer que por una mala asesoría en el procedimiento no ofrezca oportunamente sus pruebas o tenga alguna falla que le impida el dictado de una sentencia favorable a sus intereses.Como se ve, la legitimación "ad procesum" y la legitimación "ad causam" son diversas, pues si bien, la persona que comparece a juicio al amparo de una pretensión puede tener la primera, no necesariamente implica que cuente con la segunda.Esto es así, pues la legitimación "ad procesum", únicamente se refiere a la capacidad que se tiene para actuar; es decir, la legitimación "ad procesum" se identifica con un presupuesto procesal de personalidad, que se refiere a la capacidad que tienen las partes para obrar válidamente actos procesales ya sea por si o a través de suslegítimos representantes; en cambio, la legitimación "ad causam", se identifica con la vinculación que existe entre un derecho reconocido en la ley y aquel que lo invoca a su favor.Es decir, la legitimación "ad causam" no es su presupuesto procesal, sino una cuestión substancial, que equivale al presupuesto mínimo de la pretensión de aquel que desea obtener una sentencia de fondo favorable a sus intereses.Así, aunque jurídicamente es inadmisible que un individuo venga a juicio alegando una pretensión susceptible de reconocimiento judicial sin demostrar su interés, si lo hace, únicamente tendrá legitimación procesal, pero no una legitimación "ad causam", pues ésta sólo la tiene aquel que demuestra que la acción que intenta, tiene sustento en un derecho sustantivo que la ley reconoce a su favor.Arrendamiento.El arrendamiento es un contrato en el que uno de los contratantes, llamado arrendador se obliga a transmitir el uso o goce temporal de un bien (mueble o inmueble) al otro contratante denominado arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar un precio por el uso o goce del bien;(12) precio que puede consistir en una suma de dinero o cualquier otro bien equivalente con tal de que sea cierto y determinado o determinable.(13)Así, la principal obligación del arrendatario consiste en pagar la renta en el lugar y forma convenidas,(14) obligación que se extiende hasta el día en que entregue el bien arrendado.(15)Por su parte, el arrendador tiene entre sus principales obligaciones, la relativa a entregar el bien arrendado en el tiempo convenido, asegurando que está en estado de servir para el uso convenido, así como a garantizar el uso y goce pacífico del mismo durante todo el tiempo que dure el arrendamiento.(16)Precisamente, porque una de las principales obligaciones del arrendador consiste en garantizar el uso y goce pacífico del bien arrendado durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, la propia legislación civil indica que tienen legitimación para ser arrendadores, los propietarios del bien o quienes tengan derecho o estén facultados para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley,(17) pues se presume que sólo ellos pueden garantizar el uso pacífico del bien arrendado; no obstante, si por alguna circunstancia, el arrendatario no puede usar total o parcialmente el bien por causas ajenas a él, tiene derecho a pedir la reducción de la renta o a la rescisión del contrato; y si ello obedece a la mala fe del arrendador, responderá también de los daños y perjuicios.(18) Ahora bien, precisamente porque la principal obligación del arrendatario consiste en el pago de la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos, el arrendador está en posibilidad de ejercer varias acciones personales en contra del arrendatario incumplido, entre ellas, el cumplimiento del contrato o la rescisión del mismo.En efecto, la acción que elija dependerá de cual sea la intención del arrendador, pues si lo que pretende es el pago mediático de las rentas y que el contrato de arrendamiento siga su curso, optará por demandar el cumplimiento el contrato; pero si la intención del arrendador, no sólo es recuperar la rentas adeudadas, sino además, dar por concluido el contrato por el incumplimiento del arrendatario, entonces optará por la rescisión del mismo, pues dicha acción procede una vez que se demuestra el incumplimiento de arrendatario; por ello, para la procedencia de esta acción, en nada trasciende que en el juicio el arrendatario haga el pago de las rentas adeudadas, pues el incumplimiento ya estará acreditado y ello será suficiente para que proceda la acción.Estas acciones por regla general, son propias del arrendador; sin embargo, el arrendatario también puede acceder a ellas, cuando es el arrendador el que incumple con alguna de sus obligaciones, además resultan procedentes sin importar que el bien arrendado sea un bien mueble o inmueble.No obstante, cuando el arrendamiento recae sobre un bien inmueble, además de las acciones antes referidas, la ley otorga en forma exclusiva al arrendador una acción diversa, esta acción es el desahucio.Juicio de desahucioEl desahucio es una acción personal de carácter ecléctico, ya que da origen a un juicio que si bien puede gozar de ejecutividad en beneficio del arrendador, cuya pretensión consiste en obtener rápidamente el pago de las rentas adeudadas, así como en recuperar de la misma manera el inmueble dado en arrendamiento a través de su desocupación; lo cierto es que ésta acción no sólo brinda beneficios al arrendador, sino que también los otorga al arrendatario.Esto es así, pues si bien, es posible que a través de este juicio, el arrendador obtenga rápidamente el pago de las rentas, lo cierto es que aun acreditándose la falta oportuna en el pago de las rentas y, por ende, el incumplimiento de su principal obligación, la desocupación del inmueble depende del arrendatario, pues si éste paga las rentas adeudadas, el juicio termina, y el arrendatario podrá seguir usando el inmueble dado en arrendamiento.En efecto, el juicio de desahucio o de desocupación del inmueble, tiene origen en una acción de carácter personal, que se sustenta en el contrato de arrendamiento,(19) pues es en éste en donde se establecen las obligaciones rentísticas del arrendatario, entre ellas las relativas al pago de la renta.Por ese motivo, al ser el documento base de la acción, dicho contrato siempre debe acompañarse a la demanda; sin embargo, ello no excluye la posibilidad de que la existencia del contrato de arrendamiento pueda justificarse de manera diversa cuando éste no consta por escrito.(20)Ahora bien, cuando se presenta una demanda de desahucio y ésta no contiene ninguna irregularidad que amerite alguna prevención, el juzgador debe dictar un auto de admisión, en el que además ordenará requerir al arrendatario para que en el mismo acto de la diligencia acredite estar al corriente en el pago de las rentas reclamadas o haga pago de ellas; y en caso de no hacerlo, se podrán embargar bienes para garantizar el pago de las renta vencidas (de ahí su carácter ejecutivo), apercibiéndolo además, para que dentro de un determinado tiempo (que dependerá del tipo de inmueble arrendado) proceda a desocuparlo, apercibido de lanzamiento en su contra si no lo efectúa.(21)Si en esa diligencia o en el plazo fijado para el desahucio, se realiza el pago de las rentas adeudadas, el juzgador dará por terminado el juicio,(22) por eso se dice que éste también es benéfico para el arrendatario, pues a pesar del incumplimiento del arrendatario en el pago oportuno de las rentas, se permite que siga en uso del inmueble arrendado si realiza el pago de las rentas adeudadas. En esa misma diligencia se le emplazará a juicio al arrendatario para que en el plazo de cinco días conteste la demanda y oponga las excepciones que tenga a su favor, con las cuales se dará vista al actor, a efecto de que pueda ofrecer las pruebas que considere oportunas.(23)Para lo cual se citará a las partes a una audiencia de pruebas, alegatos y sentencia que deberá tener lugar antes de la fecha señalada para el desahucio.(24)Si en la audiencia antes referida no se acredita el pago de las rentas y las excepciones opuestas son improcedentes, se dictará sentencia ordenando la desocupación del inmueble, para lo cual se fijará un plazo, que será el que falte para cumplirse el señalado en la primera diligencia -si es que éste no ha transcurrido aún- y se condenará al demandado a pagar la renta que adeudare hasta el día en que se haga entrega de la finca arrendada.La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado o en su defecto con cualquier persona que la ley autorice para ese efecto; y en caso de no haber nadie, se procederá al rompimiento de cerraduras si fuere necesario, procediéndose a la desocupación del inmueble, para lo cual, los muebles u objetos que se encuentren dentro de él, si no hay persona autorizada a recibirlos, se remitirán por inventario a la autoridad que en su caso indique el ordenamiento.(25)Criterio que debe prevalecerDe lo antes analizado, se desprende que el principal objetivo del juicio de desahucio consiste en obtener rápidamente el pago de las rentas, pues el desahucio o lanzamiento del inquilino, puede no ocurrir si el demandado paga o demuestra estar al corriente en el pago de las rentas.En ese orden de ideas, si el principal objetivo del juicio de desahucio, consiste en obtener rápidamente el pago de las rentas, y sólo en caso extraordinario recuperar el inmueble dado en arrendamiento a través de una orden de lanzamiento, es evidente que se trata de una acción de carácter personal, en tanto que ésta encuentra sustento en el contrato de arrendamiento del cual se extrae la obligación en el pago de la renta a cargo del arrendatario.Bajo esa lógica, si se tiene en consideración que en el contrato de arrendamiento, el arrendatario se obliga a pagar una determinada renta en favor del arrendador por permitirle el uso o goce temporal del inmueble arrendado, es evidente que la única persona legitimada para demandar cualquier acción -entre ellas el desahucio-, que se derive del incumplimiento en el pago de la renta por parte del arrendatario, es el arrendador, pues es la persona a favor de la cual se estipuló dicha obligación.En efecto, si una obligación consiste en la relación que se establece entre acreedor y deudor y faculta al primero a exigir del segundo la prestación de dar, hacer o no hacer que se haya estipulado en el contrato que la contiene, no queda sino concluir que la ley reconoce que es al arrendador a quien corresponde el pago de las rentas estipuladas en un contrato de arrendamiento, por tanto, es evidente que cuenta con legitimación "ad causam" para demandar en un juicio de desahucio al arrendatario, en tanto que este juicio se sustenta precisamente en la falta de dos o más mensualidades en el pago de la renta.Así, aunque es verdad que en el juicio de desahucio el arrendatario puede oponer todas las excepciones que estime convenientes, entre ellas la falta de legitimación "ad causam", ésta únicamente puede prosperar si la persona que la demanda no es el arrendador o no se encuentra facultada para tales efectos por él, pues como ya se vio, debido a la relación personal que surge al suscribir el contrato de arrendamiento, en donde el arrendatario se obliga a pagar al arrendador una determinada renta por el uso y disfrute temporal de un bien inmueble, la ley reconoce al arrendador la legitimación necesaria para ejercitar cualquier acción que se derive del incumplimiento de la obligación relativa al pago de la renta que el arrendatario suscribió a su favor; por tanto, no se puede considerar que carezca de legitimación "ad causam" para demandar en el juicio de desahucio.Efectivamente, dicha excepción no puede prosperar ni aun bajo el argumento de que el arrendador no es el propietario del bien inmueble arrendado.Esto es así, porque si bien la legislación sustantiva civil establece que el contrato de arrendamiento se puede celebrar por el propietario del bien, o quien tengan derecho o esté facultado para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley, lo que parece excluir de esa posibilidad a los que nos son propietarios o no están facultados para hacerlo, lo cierto es que atendiendo a la buena fe que debe imperar en la celebración de los contratos, si el arrendador cumple con la obligación de entregar al arrendatario el bien inmueble arrendado, y debido a ello, se presume humanamente que el arrendador si estaba facultado para celebrar el contrato de arrendamiento, el arrendatario que se benefició de esa presunción al recibir el bien inmueble objeto del arrendamiento, no puede desconocer una presunción de la que se benefició en el juicio de desahucio argumentando que el arrendador carece de legitimación "ad causam" por no ser el propietario de ese inmueble, pues aunque no hubiera estado facultado para celebrar dicho contrato, lo cierto es que lo celebró, y mientras dicho contrato no se declare nulo o inválido, surte todos sus efectos entre los contratantes, por tanto el arrendador sí cuenta con legitimación "ad causam" en el juicio de desahucio.Lo anterior se corrobora porque en todo caso, si derivado de la circunstancia de que el arrendador no es el dueño el inmueble arrendado, el arrendatario no puede usar o disponer libremente de una parte o la totalidad del bien dado en arrendamiento, la ley reconoce a su favor el derecho a pedir la reducción en el pago de las rentas, incluso la rescisión del contrato; y si demuestra que el arrendador actuó de mala fe, éste además deberá responder de los daños y perjuicios que haya causado al arrendatario.Como se advierte, la circunstancia de que el arrendador no sea el propietario del bien inmueble arrendado, no le resta legitimación "ad causam" en el juicio de desahucio, pues su legitimación deriva de la celebración de ese contrato, en donde el arrendatario se obligó a cumplir una serie de obligaciones, entre ellas, el pago de la renta a favor del arrendador.Atendiendo a lo anterior, es evidente que la excepción en cuestión no puede prosperar, máxime cuando esa circunstancia no ha impedido el use o disfrute temporal del bien inmueble arrendado, de suerte que si bien el arrendatario, que derivado de esa situación se ve afectado en el uso y disfrute temporal del bien, puede hacer valer diversos derechos vía excepción, lo cierto es que no puede válidamente argumentar la falta de legitimación "ad causam".Conforme a las consideraciones expuestas en esta sentencia, esta Primera Sala estima que debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio siguiente: LEGITIMACIÓN AD CAUSAM. EN EL JUICIO DE DESAHUCIO RECAE EN EL ARRENDADOR (LEGISLACIONES DE SINALOA Y ESTADO DE MÉXICO). En el juicio de desahucio el arrendatario puede oponer las excepciones que estime convenientes, entre ellas la falta de legitimación "ad causam", que puede prosperar si la persona que demanda no es el arrendador o no se encuentra facultada para ejercer esa acción. Esto es así, pues debido a la relación personal que surge al suscribir el contrato de arrendamiento, la legitimación para ejercitar cualquier acción que se derive del incumplimiento de la obligación relativa al pago de la renta, recae en el arrendador; por tanto, no se puede considerar que carezca de legitimación "ad causam" para demandar en el juicio de desahucio. Efectivamente, dicha excepción no puede prosperar ni aun bajo el argumento de que el arrendador no es el propietario del inmueble arrendado, porque si bien la legislación sustantiva civil establece que el contrato de arrendamiento se puede celebrar por el propietario del bien, o quien tengan derecho o esté facultado para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley, lo que parece excluir de esa posibilidad a los que no son propietarios o no están facultados para hacerlo, lo cierto es que atendiendo a la buena fe que debe imperar en la celebración de los contratos, si el arrendador cumple con la obligación de entregar al arrendatario el bien inmueble arrendado, y debido a ello, se presume humanamente que el arrendador es el propietario del bien o si estaba facultado para celebrar el mencionado contrato, el arrendatario que se benefició de esa presunción al recibir el inmueble dado en arrendamiento, no puede desconocerla, argumentando que el arrendador carece de legitimación "ad causam" para demandar en el juicio de desahucio por no ser el propietario de ese inmueble, pues mientras dicho contrato no se declare nulo o inválido, surte todos sus efectos entre los contratantes, por tanto el arrendador cuenta con legitimación "ad causam" en el juicio de desahucio. Por lo anteriormente expuesto, y con fundamento en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 215, 216, 226, fracción II, de la Ley de Amparo vigente, y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, se resuelve:PRIMERO.-Sí existe la contradicción de tesis a que este expediente se refiere.SEGUNDO.-Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el último considerando del presente fallo. TERCERO.-Dése publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución en los términos del artículo 219 de la Ley de Amparo.N.; con testimonio de esta ejecutoria, comuníquese la anterior determinación a los Tribunales Colegiados en cita y, en su oportunidad, archívese el toca como asunto concluido. Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de tres votos de los Ministros: A.Z.L. de L., J.M.P.R. (ponente) y presidenta M.N.L.P.H., en contra del emitido por el Ministro J.R.C.D., por lo que se refiere a la competencia. Asimismo, por unanimidad de cuatro votos de los Ministros: A.Z.L. de Larrea, J.R.C.D., J.M.P.R. (ponente), y presidenta M.N.L.P.H., en cuanto al fondo del presente asunto. Ausente el Ministro A.G.O.M..En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II, 13, 14 y 18 de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos.Nota: La tesis de jurisprudencia I.5o.C. J/25 citada en esta ejecutoria, aparece publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Número 53, mayo de 1992, página 41.La tesis aislada de rubro: "DESAHUCIO, JUICIO DE. LA LEGITIMACIÓN DE LA ACTORA SE FUNDA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, BASE DE LA ACCIÓN." citada en esta ejecutoria, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Volúmenes 217-228, enero-diciembre de 1987 y Apéndices, Cuarta Parte, página 108.La tesis aislada de rubro: "DESAHUCIO, ACCIÓN DE." citada en esta ejecutoria, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, Tomo LXXXIII, Número 17, materia civil, página 4352._______________4. Publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, L.V., Tomo I, marzo de 2012, página 9, Décima Época, cuyos rubro y texto son: "CONTRADICCIÓN DE TESIS ENTRE TRIBUNALES COLEGIADOS DE DIFERENTE CIRCUITO. CORRESPONDE CONOCER DE ELLAS A LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 107, FRACCIÓN XIII, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, REFORMADO MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL 6 DE JUNIO DE 2011). De los fines perseguidos por el Poder Reformador de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, se advierte que se creó a los Plenos de Circuito para resolver las contradicciones de tesis surgidas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a un mismo Circuito, y si bien en el texto constitucional aprobado no se hace referencia expresa a la atribución de la Suprema Corte de Justicia de la Nación para conocer de las contradicciones suscitadas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a diferentes Circuitos, debe estimarse que se está en presencia de una omisión legislativa que debe colmarse atendiendo a los fines de la reforma constitucional citada, así como a la naturaleza de las contradicciones de tesis cuya resolución se confirió a este Alto Tribunal, ya que uno de los fines de la reforma señalada fue proteger el principio de seguridad jurídica manteniendo a la Suprema Corte como órgano terminal en materia de interpretación del ordenjurídico nacional, por lo que dada la limitada competencia de los Plenos de Circuito, de sostenerse que a este Máximo Tribunal no le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diverso Circuito, se afectaría el principio de seguridad jurídica, ya que en tanto no se diera una divergencia de criterios al seno de un mismo Circuito sobre la interpretación, por ejemplo, de preceptos constitucionales, de la Ley de A. o de diverso ordenamiento federal, podrían prevalecer indefinidamente en los diferentes Circuitos criterios diversos sobre normas generales de trascendencia nacional. Incluso, para colmar la omisión en la que se incurrió, debe considerarse que en el artículo 107, fracción XIII, párrafo segundo, de la Constitución General de la República, se confirió competencia expresa a este Alto Tribunal para conocer de contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de un mismo Circuito, cuando éstos se encuentren especializados en diversa materia, de donde se deduce, por mayoría de razón, que también le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diferentes Circuitos, especializados o no en la misma materia, pues de lo contrario el sistema establecido en la referida reforma constitucional daría lugar a que al seno de un Circuito, sin participación alguna de los Plenos de Circuito, la Suprema Corte pudiera establecer jurisprudencia sobre el alcance de una normativa de trascendencia nacional cuando los criterios contradictorios derivaran de Tribunales Colegiados con diferente especialización, y cuando la contradicción respectiva proviniera de Tribunales Colegiados de diferente Circuito, especializados o no, la falta de certeza sobre la definición de la interpretación de normativa de esa índole permanecería hasta en tanto no se suscitara la contradicción entre los respectivos Plenos de Circuito. Por tanto, atendiendo a los fines de la indicada reforma constitucional, especialmente a la tutela del principio de seguridad jurídica que se pretende garantizar mediante la resolución de las contradicciones de tesis, se concluye que a este Alto Tribunal le corresponde conocer de las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diferente Circuito."5. Apéndice del Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Sexta Época, Tomo IV, Parte SCJN, Materia Civil, página 66.6. Véase la tesis de la otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en una anterior integración, consultable en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, Tomo CXXVII, página 1019, del rubro y texto siguientes: "DESAHUCIO, NO ES NECESARIO ACREDITAR LA PROPIEDAD DEL BIEN ARRENDADO PARA PROCEDENCIA DE ACCIÓN DE.-No tratándose de un juicio reivindicatorio sino de desocupación y pago de rentas, no se debe examinar si el actor tiene carácter de propietario, porque la causa de la acción está constituida por los elementos siguientes: existencia del contrato, vencimiento del plazo, falta de pago de las rentas estipuladas, etcétera; mas no por la calidad de propietarios que pudiera tener el arrendador, pues la acción de desocupación por derivar de un contrato de arrendamiento no es real sino que pertenece a la categoría de las acciones personales. Ahora bien, si apartándose de estas consideraciones se califica la eficacia probatoria del documento exhibido por la parte demandada para determinar que el actor no es propietario del bien arrendado, la sentencia reclamada no es violatoria de garantías, si se sustenta en la consideración de que el actor no acreditó su acción de desocupación y pago de rentas por no haber allegado prueba alguna para comprobar la existencia del contrato de arrendamiento."7. Ayuntamiento de Cuautitlán Izcalli, Estado de México.8. Tesis aislada 2a. VIII/93, sustentada por la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en el Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo XII, diciembre de 1993, página 41, cuyos rubro y texto son:"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA SU RESOLUCIÓN NO ES NECESARIO QUE ÉSTAS TENGAN EL CARÁCTER DE JURISPRUDENCIA.-El procedimiento para dirimir contradicciones de tesis no tiene como presupuesto necesario el que los criterios que se estiman opuestos tengan el carácter de jurisprudencia, pues los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo no lo establecen así."9. La jurisprudencia que se cita es del tenor siguiente: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES.-De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de A., se advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan ‘tesis contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales, pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más asuntos idénticos, tanto en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que considerar que la contradicción se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios jurídicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en ocasiones rodean el problema jurídico respecto del cual se sostienen criterios opuestos y, consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurídicos resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpió la jurisprudencia P./J. 26/2001 de rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL, pues al establecer que la contradicción se actualiza siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes’ se impedía el estudio del tema jurídico materia de la contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista estrictamente jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción planteada, lo que es contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el número de contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución."10. Código de Procedimientos Civiles del Estado de México"Definición de parte"Artículo 1.77. Es parte en un procedimiento judicial quien tenga interés en que la autoridad judicial declare o constituya un derecho o imponga una condena, y quien tenga el interés contrario."Pueden también intervenir en un procedimiento judicial, el tercero que tenga interés directo o indirecto en el negocio.""Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sinaloa"Artículo 1o. Sólo puede iniciar un procedimiento judicial o intervenir en él, quién tenga interés en que un órgano jurisdiccional declare o constituya un derecho, o imponga una condena, y quien tenga el interés contrario."Podrán promover los interesados, por sí o por medio de sus representantes o apoderados, el Ministerio Público, y aquellos cuya intervención esté autorizada por la ley en casos especiales."Es deber de las partes, sus representantes, abogados patronos, autorizados jurídicos, procuradores judiciales, los terceros que concurran al juicio, y en general todos los participantes en el proceso, ajustar su conducta procesal a los principios de lealtad, honestidad, respeto, verdad y buena fe."11. C., afirmaba que la legitimación ‘ad processum’ es la capacidad de presentarse en juicio.12. Código Civil del Estado de México"Artículo 7.670. En el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a transmitir el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, quien se obliga a pagar un precio."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 2280. Hay arrendamiento cuanto las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto."El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, de quince para las destinadas al comercio, y de veinte para las fincas destinadas para el ejercicio de una industria."13. Código Civil del Estado de México"Artículo 7.674. La renta puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otro bien equivalente, con tal de que sea cierto y determinado o determinable."Código Civil del Estado de Sinaloa"Artículo 2281. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada."14. Código Civil del Estado de México"Artículo 7.688. El arrendatario está obligado a:"I.P. la renta en el lugar, tiempo y forma convenidos;"II. Usar el bien exclusivamente conforme a lo convenido o a su naturaleza;"III. Contratar un seguro suficiente a cubrir los posibles daños que se causaren al bien y a terceros en sus bienes o personas, en caso de que establezca un negocio o industria riesgosa;"IV. Dar aviso al arrendador de las reparaciones necesarias que se requieran;"V. Hacer las reparaciones locativas y los gastos de mantenimiento derivados del adecuado uso que se le dé al bien arrendado;"VI. Devolver el bien al término del contrato, en las condiciones en que lo recibió, salvo el deterioro por el uso normal del mismo;"VII. Poner en conocimiento del arrendador cualquier acto o hecho que lesione o pueda ocasionar un daño al bien arrendado."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 2307. El arrendario (sic) está obligado:"I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;"II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia la de sus familiares, sirvientes o sub-arrendatarios;"III. A servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella, debiendo tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1681."15. Código Civil del Estado de México"Artículo 7.691. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día en que entregue el bien arrendado."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 2311. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada."16. Código Civil del Estado de México"Artículo 7.688. El arrendatario está obligado a:"I.P. la renta en el lugar, tiempo y forma convenidos;"II. Usar el bien exclusivamente conforme a lo convenido o a su naturaleza;"III. Contratar un seguro suficiente a cubrir los posibles daños que se causaren al bien y a terceros en sus bienes o personas, en caso de que establezca un negocio o industria riesgosa;"IV. Dar aviso al arrendador de las reparaciones necesarias que se requieran;"V. Hacer las reparaciones locativas y los gastos de mantenimiento derivados del adecuado uso que se le dé al bien arrendado;"VI. Devolver el bien al término del contrato, en las condiciones en que lo recibió, salvo el deterioro por el uso normal del mismo;"VII. Poner en conocimiento del arrendador cualquier acto o hecho que lesione o pueda ocasionar un daño al bien arrendado."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 2294. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:"I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinada;"II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;"III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;"IV. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;"V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.""Artículo 2295. La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario."17. Código Civil del Estado de México"Artículo 7.676. Pueden celebrar el contrato de arrendamiento, los propietarios del bien, quienes tengan derecho o estén facultados para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 2283. El que no fuere dueño de la cosa, podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya por disposición de la ley."18. Código Civil del Estado de México"Artículo 7.692. El arrendatario podrá pedir la reducción de la renta o la rescisión del contrato, en su caso, si por causas ajenas a él no puede usar total o parcialmente el bien."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 2313. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.""Artículo 2314. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.""Artículo 2315. Lo dispuesto en los artículos anteriores no es renunciable.""Artículo 2316. Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observará lo dispuesto en el artículo 2313 y si el arrendador procedió con mala fe, responderá también de los daños y perjuicios."19. Aunque no se desconoce que en la práctica pueden existir contratos de arrendamiento de carácter verbal, lo cierto es que por disposición expresa de la ley (artículo 7.671 del Código Civil del Estado de México y 2288 del Código Civil para el Estado de Sonora), la mayoría de éstos contratos deben constar por escrito.20. Código de Procedimientos Civiles del Estado de México"Artículo 2.311. A la demanda se acompañará el contrato de arrendamiento o documento justificativo del mismo."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 475. La demanda de desocupación debe fundarse en la falta de pago de dos o más mensualidades y se acompañará con el contrato escrito del arrendamiento cuando ello fuere necesario, para la validez del acto conforme al Código Civil. En caso de no ser necesario el contrato escrito o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documento, se justificará por medio de información testimonial, prueba documental o cualquier otra bastante como medio preparatorio del juicio."21. Código Civil del Estado de México"Artículo 2.312. Al admitirse la demanda, el Juez ordenará requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique estar al corriente en el pago de las rentas reclamadas o haga pago de ellas. No haciéndolo se le prevenga que dentro de treinta días, si el inmueble es para habitación, o de sesenta días si es para giro mercantil o industrial, o de noventa días si fuere rústico, proceda a desocuparlo, apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa."Estos plazos se computarán por días naturales y son irrenunciables."En el mismo acto se le emplazará para que dentro de cinco días ocurra a exponer las excepciones que tuviere."Requerimiento de embargo de bienes"Artículo 2.313. Si lo pide el actor, en el acto de requerimiento se ordenará que se embarguen bienes para garantizar las rentas vencidas."Código Civil del Estado de Sinaloa"Artículo 476. Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente, dictará auto el Juez mandando requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique con el recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que dentro de veinte días si la finca sirve para habitación, o dentro de cuarenta días si sirve para giro mercantil o industrial o dentro de noventa si fuere rústica, proceda a desocuparla, apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa. En el mismo acto se le emplazará para que dentro de cinco días ocurra a oponer las excepciones que tuviere.""Artículo 484. Al hacer el requerimiento que se dispone en el artículo 476, se embargarán y depositarán bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas si así se hubiere decretado. Lo mismo se observará al ejecutarse el lanzamiento."22. Código Civil del Estado de México"Artículo 2.315. Si en el acto de la diligencia exhibe el arrendatario el importe de las rentas reclamadas, se suspenderá la diligencia, se mandará entregar al actor y se dará por terminado el procedimiento.""Exhibición de justificantes de pago de rentas"Artículo 2.316. Si exhibiere recibos u otros justificantes de pago de las rentas reclamadas, después de hacer constar esa circunstancia en el acta y agregar los justificantes, se le emplazará."Pago de rentas debidas"Artículo 2.317. Si en el plazo fijado para el desahucio, exhibe el inquilino el importe de las rentas debidas, dará el Juez por terminado el juicio, sin condenación en costas.""Extemporánea exhibición de rentas"Artículo 2.318. Si la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del plazo señalado para el desahucio, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenará al inquilino al pago de las costas causadas.""Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 477. Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario con el recibo correspondiente, haber hecho el pago de las pensiones reclamadas o exhibiere su importe, se suspenderá la diligencia asentándose en ella el hecho y agregándose el justificante de pago para dar cuenta al Juez. Si se hubiere exhibido el importe, se mandará entregar al actor sin más trámite y se dará por terminado el procedimiento. Si se exhibiere el recibo de pago, se mandará dar vista al actor por el término de tres días y si lo objeta se citará para la audiencia de pruebas y alegatos a que se refiere el artículo 480, y en caso de noobjetarlo se da por concluida la instancia.""Artículo 478. Cuando durante el plazo citado para el desahucio exhiba el inquilino el recibo de las pensiones debidas o el importe de ellas, dará el Juez por terminada la providencia de lanzamiento sin condenación de costas."Si el recibo presentado es de fecha posterior o la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del término señalado para el desahucio, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenará al inquilino al pago de las costas causadas."Para los efectos de esta disposición y de la anterior, se equipara al recibo expedido por el propietario sobre el pago de las pensiones y surtirá los mismos efectos el expedido por el importe de la obras ejecutadas en la finca por el inquilino, que hubieren sido ordenadas expresamente por las autoridades sanitarias; estos recibos deberán estar visados por la autoridad sanitaria que ordenó la obra.""Artículo 479. Los beneficios de los plazos que este artículo concede a los inquilinos, no son renunciables."23. Código Civil del Estado de México"Excepciones oponibles en el desahucio"Artículo 2.319. En los juicios de desahucio, son oponibles toda clase de excepciones. Pero para no pagar la renta, sólo serán admisibles las fundadas en el hecho de que al arrendatario se le impida el uso total o parcial; por razones de caso fortuito o fuerza mayor, o por reparaciones ordenadas por el arrendador. No serán admitidas las defensas y excepciones que oponga, si no se acompañan con sus pruebas."Son improcedentes la reconvención y la compensación.""Vista al actor"Artículo 2.320. En caso de que se admitan excepciones, con ellas se mandará dar vista al actor por tres días, quien en ese plazo podrá ofrecer pruebas.""Conclusión del juicio por documentos no objetados"Artículo 2.321. Si en el plazo de desahogo de la vista sobre las excepciones, el actor no objeta los documentos con los que el arrendatario pretende justificar el pago de las rentas, se dará por concluida la providencia."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 480. En caso de que se opongan otras excepciones por el demandado, se mandará dar vista con ellas al actor citándose para audiencia de pruebas y alegatos dentro de los ocho días siguientes, teniendo en cuenta que esta audiencia debe de efectuarse antes del vencimiento del término fijado para el lanzamiento."24. Código Civil del Estado de México"Audiencia de pruebas, alegatos y sentencia"Artículo 2.322. El Juez, transcurrido el plazo de la vista, citará a una audiencia de desahogo de las pruebas admitidas, de alegatos y sentencia, que se efectuará antes del vencimiento del plazo fijado para el lanzamiento."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 480. En caso de que se opongan otras excepciones por el demandado, se mandará dar vista con ellas al actor citándose para audiencia de pruebas y alegatos dentro de los ocho días siguientes, teniendo en cuenta que esta audiencia debe de efectuarse antes del vencimiento del término fijado para el lanzamiento."25. Código de Procedimientos Civiles del Estado de México"Diligencia de lanzamiento"Artículo 2.324. La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado, en su defecto, con quien se encuentre en el inmueble arrendado, y no habiendo ninguna persona se procederá a su práctica, rompiendo las cerraduras en caso necesario. Los muebles u objetos que se encuentren, si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja, u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a disposición de la Presidencia Municipal o algún almacén de depósito, dejándose constancia en autos."Código Civil para el Estado de Sinaloa"Artículo 483. La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado o en su defecto con cualquier persona de la familia, doméstico, portera o portero, agente de la policía o vecinos, pudiéndose romper las cerraduras de la puerta si necesario fuere. Los muebles u objetos que en la casa se encuentren, si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a la oficina de policía correspondiente o al local que designe la autoridad administrativa, dejándose constancia de esta diligencia en autos."