Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/grunderwerbsteuer-was-kaeufer-wissen-muessen-und-wie-sie-sparen-koennen.html
Timestamp: 2019-05-25 03:52:13
Document Index: 133886818

Matched Legal Cases: ['§15', '§3', '§16', '§ 3', '§16', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 7', '§ 3', '§ 9', '§ 9', '§ 3']

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Für den Traum vom Eigenheim müssen Immobilienkäufer tief in die Tasche greifen. Doch mit ein paar Tricks lässt sich zumindest die anfallende Grunderwerbsteuer reduzieren. Foto: iStock/ andresr
Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte sich von Beginn an auf eine saftige Rechnung vom Finanzamt einstellen. Denn sobald das Eigentum an einem Grundstück auf eine andere Person übergeht, fällt einmalig Grunderwerbssteuer an – und diese bewegt sich in der Regel im fünfstelligen Euro-Bereich.
Klassischerweise fällt die Steuer bei Kaufverträgen an, sie kann aber auch in anderen Fällen fällig werden: Dazu zählen beispielsweise Grundstücksteilungen, Grundstückstauschverträge, Überlassungen oder ein Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren.
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus zwei Faktoren.
Die Grunderwerbsteuer: Berechnung
Der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag gilt als Bemessungsgrundlage. Den Kaufpreis multiplizieren die Finanzämter mit dem zweiten Faktor, dem Grunderwerbsteuersatz. Die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes ist seit 1. Januar 2006 Ländersache, daher variieren die Steuersätze in Deutschland. Am niedrigsten ist der Grunderwerbsteuersatz in Bayern und Sachsen. Dort müssen Immobilienkäufer jeweils 3,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. Am meisten müssen Immobilienkäufer in Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland bezahlen. Dort beträgt der Grunderwerbsteuersatz jeweils 6,5 Prozent.
Übersicht: Höhe der Grunderwerbsteuer
Es wird deutlich: Die Höhe der Steuer unterscheidet sich in den verschiedenen Bundesländern stark. Für ein Haus im Wert von 350.000 Euro müssten Immobilienkäufer in Bayern 12.250 Euro Steuern zahlen – im benachbarten Thüringen sind es mit 22.750 Euro beinahe doppelt so viel.
Wann müssen Immobilienkäufer mit der Steuer rechnen
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer können sich die neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Foto: Dmitry Vereshchaigin/ fotolia
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich rechtzeitig auf den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt einstellen. Denn die Steuer ist unmittelbar nach dem Hauskauf fällig. Haben Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag für die Immobilie oder das Grundstück offiziell unterzeichnet, informiert der Notar das Finanzamt. Dieses verschickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid an die künftigen Eigentümer. Immobilienkäufer müssen die Rechnung dann auch rasch zahlen, denn es gilt offiziell eine Frist von vier Wochen, in der sie den Betrag an das Finanzamt überweisen müssen (§15GrEStG). Doch eine schnelle Abwicklung ist häufig auch im Interesse der Käufer – denn erst nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer erhalten sie vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung und können sie sich als neue Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.
Übrigens: „Die Grunderwerbsteuer kann nicht von der Bank mitfinanziert werden“, betont Sibylle Barent, Referentin für Recht und Steuern von Haus & Grund Deutschland. Hauskäufer müssen sie also aus der eigenen Tasche zahlen. Daher suchen viele Immobilienkäufer nach Möglichkeiten, die zusätzliche Belastung von meist mehreren tausend Euro zu reduzieren.
Steuererlass: Wer keine Steuer zahlen muss
In manchen Fällen sind Immobilienkäufer von der Grunderwerbsteuer befreit. Wer keine Grunderwerbsteuer zahlen muss, regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
Liegt der Preis für ein Grundstück etwa unter 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§3 Abs. 1 GrEStG). Fälschlicherweise denken manche, dass dieser Betrag stets als Freibetrag berücksichtigt und vom Gesamtpreis abgezogen wird. Doch sobald ein Grundstück oder eine Immobilie mehr als 2.500 Euro beträgt, müssen die Käufer auch auf den gesamten Kaufpreis Steuern zahlen.
Von der Grunderwerbsteuer befreit sind außerdem Erbschaften, Schenkungen sowie Grundstücks- und Immobilienkäufe unter Verwandten ersten Grades oder zwischen Ehepartnern. Der Verkauf unter Ehepartnern findet beispielsweise häufig bei Trennungen statt.
Erbschaften oder Schenkungen sind zwar grunderwerbsteuerfrei – dafür müssen die neuen Eigentümer mit Erbschaftssteuern rechnen. Lesen Sie, unter welchen Umständen Erbschaftssteuern anfallen.
Grunderwerbsteuer sparen: Die 5 besten Tipps
Sibylle Barent ist beim Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland zuständig für Steuern und Kommunalabgaben. Foto: Die Hoffotografen th
Außerhalb der Ausnahmen, die das Grunderwerbsteuergesetz regelt, muss jeder Grunderwerbsteuer zahlen, der eine Immobilie oder ein Grundstück kauft. Doch mit diesen Tricks, können Käufer in manchen Fällen wenigstens einen Teil der Grundsteuer sparen:
Tipp 1: Getrennte Verträge oder Eigenleistung beim Neubau
Entscheiden sich Hauskäufer für einen Neubau, gehen sie meist zunächst auf Grundstückssuche. Erst im Anschluss beauftragen sie eine Baufirma, die das Haus baut. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Grundstückspreis an: „Wichtig ist es, dass Hausbauer für den Grundstückskauf und die Bauleistung zwei verschiedene Verträge abschließen.“, rät Sibylle Barent, „außerdem sollten sie beide Verträge keinesfalls am gleichen Tag, sondern zeitlich möglichst weit auseinander abschließen.“
Bei einem einheitlichen Bauvertrag vom Bauträger hingegen, beispielsweise bei schlüsselfertigem Kauf, gehe das Finanzamt von einem einheitlichen Vertrag aus, erklärt Barent, Käufer müssen dann sowohl auf das Grundstück, als auch auf die Bauleistung Grunderwerbsteuer zahlen. Für diejenigen, die nicht um einen einheitlichen Gesamtvertrag vom Bauträger herumkommen, hat die Expertin ebenfalls einen Tipp: „Verpflichtet sich der Käufer vertraglich zu Eigenleistungen, reduziert sich die Bemessungsgrundlage – und damit die Steuerlast.“ Wer also selbst streicht, tapeziert oder Böden verlegt und sich so Handwerkerkosten spart, kann zudem die Steuern reduzieren.
Tipp 2: Bewegliches Zubehör bei Bestandsimmobilien rausrechnen
Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer ebenfalls reduzieren. Der Trick ist, bewegliche und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag zu trennen. Denn Steuergegenstand sei lediglich die Immobilie selbst – und untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar, wie beispielsweise ein fest verbauter Wandschrank, erklärt Barent. Miterworbenes, bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna gelten wiederum als Zubehör. Um Steuern zu sparen empfiehlt die Expertin, den Wert des Zubehörs im Kaufvertrag aufzulisten. „Die Finanzämter ziehen den Wert der beweglichen Gegenstände dann vom Kaufpreis der Immobilie ab.“ Wenn der Wert der Immobilie so sinkt, müssen Käufer weniger Steuern zahlen. Wie Immobilienkäufer in der Praxis so Steuern sparen können, soll ein Rechenbeispiel verdeutlichen.
Eine Familie möchte eine Immobile kaufen, die laut notariell beglaubigtem Kaufvertrag 300.000 Euro kostet. Da das Haus in Bayern steht, beträgt der Grunderwerbsteuersatz 3,5 Prozent.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dieser Formel:
Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer
Für das fiktive Beispiel ergibt sich daher folgender Wert:
300.000 Euro x 3,5 Prozent = 10.500 Euro
Können Immobilienkäufer jedoch frei bewegliche Gegenstände wie eine Küche für 8.000 Euro, eine Sauna für 3.000 Euro und ein Gartenhaus für 2.000 Euro auflisten, reduziert sich die Bemessungsgrundlage um insgesamt 13.000 Euro. Setzen die Immobilienkäufer diese Werte im Kaufvertrag an, ändert sich die Höhe der Grunderwerbsteuer:
(300.000 Euro – 13.000 Euro) x 3,5 Prozent = 10.045 Euro
Statt 10.500 Euro wären nur noch 10.045 Euro Steuern fällig. Die Käufer können sich in diesem Beispiel also 455 Euro sparen.
Wer sich einen Teil der Steuerlast sparen möchte, sollte beim Ausweisen von beweglichem Zubehör dennoch aufpassen und keinem Rausch verfallen – denn das macht die Finanzämter misstrauisch. „Bei Bestandsimmobilien sollten Käufer die Preise für das Zubehör realistisch ansetzen“, empfiehlt Barent. Denn wer eine Standardküche mit 25.000 Euro ausweist, sollte sich darauf einstellen, dass das Finanzamt Belege einfordert. Schwierig werde es, wenn die steuerfreien Extras mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer also bei einem Hauspreis von 300.000 Euro mehr als 45.000 Euro für Zubehör ansetzt, muss mit Nachfragen des Finanzamtes rechnen.
Tipp 3: Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen im Kaufvertrag vermerken
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kann die Instandhaltungsrücklage, die die Eigentümergemeinschaft bildet, gesondert im Kaufvertrag ausweisen und so Steuern sparen. Foto: Traumbild/ fotolia
Immobilienkäufer, die sich für eine Eigentumswohnung entscheiden, können sich ebenfalls einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen, sagt Barent. Denn wer eine Wohnung kauft, erwirbt gleichzeitig einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Diese bildet die Eigentümergemeinschaft eines Wohnkomplexes für mögliche Renovierungsarbeiten am Gebäude. Die Steuerexpertin rät: „Weisen Käufer diesen Anteil im Kaufvertrag gesondert aus, können sie die Steuerlast reduzieren.“
Tipp 4: Bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen
Wer vorhat, in seiner neuen Immobilie gleichzeitig zu leben und zu arbeiten, kann ebenfalls steuerliche Vorteile geltend machen. „In einem Teilgewerbe ist es möglich, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe nachträglich von der Steuer abzusetzen“, erklärt Barent. Jedoch müssten die Eigentümer klar zwischen privatem und gewerblich genutztem Teil differenzieren. Dazu sollten sie den Kaufpreis im Kaufvertrag nach dem Verhältnis der privat und gewerblich genutzten Fläche aufteilen.
Tipp 5: Vermieter können Grunderwerbsteuer den Anschaffungskosten zurechnen und abschreiben
Immobilienkäufer, die ihre neu erworbene Immobilie vermieten möchten, können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen. Als Teil der Anschaffungskosten darf sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass die AfA nur auf das Gebäude erfolgen darf, da sich das Grundstück im steuerlichen Sinne nicht abnutzt. Weiterhin ist es nicht möglich, die Grunderwerbssteuer auf den Mieter umzulegen.
Nicht verwechseln sollten Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer mit der jährlich anfallenden Grundsteuer. Lesen Sie, warum Sie letztere im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer auf den Mieter umlegen können.
Die Grunderwerbsteuer nachträglich mindern
Wenn Immobilienkäufer bereits Grunderwerbsteuer bezahlt haben und nachträglich den Kaufpreis mindern oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten, können sie sich nachträglich Steuern zurückholen. Denn die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich am Wert der Immobilie – wird dieser aufgrund eines Mangels herabgesetzt, können die Eigentümer auf Antrag Geld vom Finanzamt zurückbekommen. Es gibt jedoch eine Frist: Der Wert der Immobilie muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf gemindert werden (§16 Abs. 3 GrEStG).
Gleiches gilt, wenn der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben wird. Auf Antrag können sich die Immobilieneigentümer die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt dann sogar vollständig zurückzahlen lassen.
Besser auf den Rat vom Fachmann setzen
Immobilienkäufer sollten mit ihrem Steuerberater und der Bank sprechen, wenn sie die Grunderwerbsteuer senken möchten. Foto: iStock/ Highwaystarz-Photography
Die Grunderwerbsteuer stellt eine große finanzielle Belastung beim Hauskauf dar – viele Immobilienkäufer möchten daher möglichst viel sparen. Diejenigen, die den Kaufpreis über eine Bank finanzieren, sollten jedoch vorsichtig sein. Denn haben Immobilienkäufer bereits eine Kreditzusage in der Tasche müssen sie aufpassen, wenn sie den Kaufpreis beim Notartermin aufteilen – denn durch das Herabsetzen des Kaufpreises riskieren Immobilienkäufer einen nachträglichen Zinszuschlag oder gar die Kündigung des Vertrages durch die Bank.
Daher gilt: Wer Grunderwerbsteuer sparen möchte, sollte nicht sofort drauf los rechnen, sondern passende Optionen gründlich mit einem Steuerberater und seiner Bank besprechen – denn sonst kann Sparen am Ende sogar teuer werden.
Die Grunderwerbsteuer ist nicht die einzige finanzielle Belastung beim Hauskauf. Denn neben dem Kaufpreis fallen noch eine ganze Reihe weiterer Nebenkosten an.
GrundbuchSteuern sparenTipps für Immobilienkäufer
LB am 14.05.2019 13:16
Bei einem Hauskauf meiner Kinder von einem Bauträger, vermittelt durch einen Makler, wurde die Grundsteuer für den gesamten Kaufpreis berechnet und bezahlt. Die Maklergebühren, bezahlt vom Bauträger, wurden im Notarvertrag explizit ausgewiesen aber vom Finanzamt bei der Berechnung nicht abgezogen. Ist das korrekt?
Immowelt-Redaktion am 15.05.2019 09:11
das kann korrekt sein und zwar immer dann, wenn der Käufer im Notarvertrag ausdrücklich die Schuld des Verkäufers hinsichtlich der Maklerprovision übernimmt. Ob das in Ihrem Fall so ist, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären. Wir würden Ihnen empfehlen, das mit Ihrem Notar oder einem Steuerberater zu besprechen.
Yps am 04.05.2019 13:48
Wir haben ein Zweifamilienhaus gekauft. Da die kleinere Wohnung vermietet war, wir das Mietverhältnis aber nicht mit übernehmen wollten, haben wir den damaligen Mietern eine Abstandszahlung / finanzielle Umzugshilfe angeboten. Die Mieter waren einverstanden und es wurde mit dem Noch-Eigentümer ein Auflösungsvertrag geschlossen. Im Auflösungsvertrag sowie im Kaufvertrag über das Haus wurde auch aufgenommen, in welcher Höhe die Umzugshilfe von uns bei Auszug der Mieter gezahlt werden soll. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer wurde nun dieser Betrag mit hinzugezogen. Ist dies korrekt?
Wir haben die Steuer allerdings bereits beglichen.
Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 10:01
wenn man besagte Umzugshilfe als Teil des Kaufvertrags interpretiert, ist das so korrekt. Uns ist allerdings aktuell kein Gerichtsurteil bekannt, das sich im Speziellen mit dieser Frage schon einmal befasst hätte. Im Zweifel würden wir Ihnen daher empfehlen, sich von einem Eigentümerverein oder einem Steuerberater hierzu noch einmal beraten zu lassen.
Bandit am 03.05.2019 11:45
wie haben uns ein Grundstück gekauft, welches vorher kein Bauland war. Ca. 2 Wochen vorher haben wir bei einer Hausbau Firma eine. Werkvertrag unterschrieben knit Rücktrittsrecht, falls die Finanzierung scheitert). Soweit hat alles geklappt, nun die Frage, müssen wir die Grunderwerbsteuer auf alles zahlen (Grundstück + Haus), oder wirklich nur auf den Grundstückspreis?
Vielen Dank Ron
Immowelt-Redaktion am 03.05.2019 12:02
Hallo Ron und vielen Dank für Ihren Kommentar,
es kommt darauf an, ob der Grundstückskauf und der Vertrag mit der Hausbau-Firma miteinander verknüpft waren. Wenn Sie also beispielsweise das Grundstück auch von dieser Firma erworben haben oder es über diese Firma vermittelt worden ist, fällt Grunderwerbsteuer sowohl auf den Preis des Grundstücks und des Hauses an. Wenn Sie aber zuerst das Grundstück erworben und dann unabhängig davon einen Vertrag mit der Hausbau-Firma abgeschlossen haben, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an.
Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher immer die Beratung durch einen Steuerberater.
Rohde am 21.04.2019 22:10
Hallo ! Wir bauen unser Haus auf dem Grundstück des Sohnes ! Es wird auch kein grundbucheintrag geben ! Wie hoch ist dann die Grunderwerbssteuer ! Danke
Immowelt-Redaktion am 23.04.2019 11:43
Hallo Rohde,
bei Veräußerungen in gerader Linie verwandter Personen fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 (6) GrEStG).
Carolin am 15.04.2019 10:05
Liebes Immowelt-Team,
wir haben vor vier Wochen eine Eigentumswohnung gekauft (Kauf ist bereits notariell abgewickelt und wir sind im Grundbuch vorgemerkt) und weil es eine Fehlentscheidung war, verkaufen wir sie nun wieder. Wir sind noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und wollen das auch nicht mehr. Müssen wir trotzdem die Grundsteuer zahlen?
Immowelt-Redaktion am 15.04.2019 13:56
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wir gehen davon aus, dass Sie die Grunderwerbsteuer meinen. Diese dürfte auch in Ihrem Fall fällig werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Fachanwalt.
Klaus-Hermann am 11.04.2019 15:51
Liebe Immowelt Team,
Frage zur Grunderwerbsteuer Rückzahlung. Was hat mein Kaufvertrag mit der geforderten Rückzahlung zu tun ??
FA zahlt ohne Rücktritt von Vertrag nicht zurück und macht dies zur Bedingung lt.
§16 GrESK und BFH Urteil IIR 53/03. Mein Sohn hat eine Eigentumswohnung mit Kaufvertrag aus 2015 gekauft und auch nach Baufortschritt ca. 2/3 darauf bezahlt. Vertrag, Grundbuchvormerkung usw. alles richtig. In Mitte 2016 wird dieser Vertrag inhaltlich einseitig vom Bauherren geändert und dieses nicht mitgeteilt. 9 Monate später erfährt mein Sohn von diesen Änderungen. Der Bau ist mittlerweile 1/2 fertig und die Bank stellt wegen div. Handlungen die Zahlungen ein und gibt die Immobilie für die Zwangsversteigerung frei. Die Zwangsversteigerung ist bereits erfolgt. Alle Grundlagen, wie Unbedenklichkeitsbescheinigung zurückgegeben, Vormerkungen gelöscht, sind erfolgt. Rückabwicklung unmöglich, da Gelder veruntreut !!
Vertragsrücktritt unzumutbar, da dieser Vertrag die Grundlage für eine Reihe von Klagen sein wird.. Vielen Dank für die Beantwortung.
Immowelt-Redaktion am 12.04.2019 08:37
aus der Ferne können wir solche Fälle leider nicht abschließend klären, weil wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir würden Ihnen daher raten, sich von einem Fachanwalt zur Situation rechtlich beraten zu lassen.
Sabine am 04.04.2019 09:45
meine Schwester und ich haben eine Eigentumswohnung von unserer Mutter geerbt . Nun möchte ich meine Schwester auszahlen und ihr ihren Teil der Wohnung abkaufen.
Muss ich Grunderwerbsteuer bezahlen?
Schließlich handelt es sich um eine Erbschaft und wir bilden eine Erbengemeinschaft.
Immowelt-Redaktion am 04.04.2019 10:16
gemäß § 3 Absatz 3 des Grunderwerbsteuergesetzes ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (also im Rahmen einer Erbauseinandersetzung) von der Besteuerung ausgenommen.
Weitere Informationen zum Thema finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/immobilie-geerbt-so-gehen-erben-und-erbengemeinschaften-vor.html
Steinert am 02.04.2019 10:57
Hallo, mein Schwager hat meine Schwester verlassen. Wir möchten alles tun, damit sie das Haus halten kann (3 Kinder). Meine Mutter würde gerne den Anteil meines Schwagers abkaufen - müssen wir Grunderwerbsteuer zahlen? Wir möchten gerne vermeiden 2x Notarkosten zu zahlen (Grundbuchänderung: Meine Schwester übernimmt den Anteil meines Schwagers / unsere Mutter den Anteil meiner Schwester). Danke
Immowelt-Redaktion am 02.04.2019 11:14
gemäß § 3 Absatz 6 des Grunderwerbsteuergesetzes ist der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, von der Besteuerung ausgenommen. Diesen Personen sind deren Ehegatten oder Lebenspartner gleichgestellt, in diesem Fall ist also Ihr Schwager Ihrer Schwester gleichgestellt. Eine Grunderwerbsteuer dürfte dementsprechend nicht anfallen.
Anke am 31.03.2019 20:24
wir möchten eine Eigentumswohnung erwerben. Dazu gehört ein Tiefgaragenstellplatz unter dem Haus. Der Preis für diesen Stellplatz ist gesondert ausgewiesen. Muss darauf auch Grunderwerbssteuer gezahlt werden oder nur auf den Kaufpreis der Wohnung?
Immowelt-Redaktion am 01.04.2019 12:07
Hallo Anke und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Grunderwerbsteuer dürfte in diesem Fall für beides fällig werden.
Fred am 20.03.2019 22:43
Ich habe folgenden kniffeligen Sachverhalt, zumindestens aus meiner Sicht. ;-)
Meine Ehefrau hat von Ihrer Mutter (Teilhaberin eines Grundstücks) ein Grundstücksanteil vererbt bekommen und ich kaufe von ihrer Tante (2.Teilhaber dieses Grundstücks)den anderen Teil ab (es entsteht ein neues Flurstück auf dem keine Bestandsimmobilie steht). Somit mussten wir auf diesen gekauften Teil eine Grunderwerbsteuer zahlen. Soweit für uns nachvollziehbar. Nun stellt sich allerdings folgende Frage:
Wenn einen Monat nach der notariellen Beurkundung des Grundtückkaufs die Baugenehmigung zum Bau eines Einfamilienhauses erteilt wird und am selbigen Tage auch der Grunderwerbsteuerbescheid per Post verschickt wird und inzwischen auch bezahlt ist, müssen wir uns im Nachgang noch auf eine Änderung des Bescheides einstellen, da man den Bau des Hauses nun doch als Zusammenveranlagung betrachten könnte? Es besteht keine wirtschaftliche Verflechtung zwischen Verkäuferin des Grundstücks und einer Baufirma oder gar Makler. Auch findet kein Bau über einen Bauträger statt. Jegliche weitere Bauplanung wird in Eigenregie mit unterschiedlichen Firmen durchgeführt.
Lässt sich für diesen Fall eine Einschätzung abgeben?
Immowelt-Redaktion am 21.03.2019 09:20
Hallo Fred und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn, wie Sie beschreiben, keine Verknüpfung zwischen dem Grundstückskauf und dem Bau des Hauses besteht, wird in der Regel nur die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskauf fällig. Insofern dürfte der Bescheid in Ihrem Fall nicht nachträglich geändert werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nie abschließend beurteilen können und auch keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir Ihnen die Rechtsberatung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.
Stephanie am 20.03.2019 09:46
Wenn ich die Wohnung, in welcher meine Mutter seit 16 Jahren wohnt kaufe, und damit sicher stelle, dass sie weiterhin in Ihrem gewohnten Umfeld bleiben kann, fallen ganz normale Steuern an oder gibt es da ein Schlupfloch?
Immowelt-Redaktion am 20.03.2019 10:29
kein Schlupfloch, aber eine gesetzliche Regelung. Verwandte in gerader Linie (also auch Kinder) sind von der Grunderwerbsteuer gemäß § 3 Absatz 6 des Grunderwerbsteuergesetzes befreit. Andere Steuern wie die Grundsteuer sind vom neuen Eigentümer natürlich dennoch wie üblich zu bezahlen.
Annett am 03.03.2019 17:31
ich möchte ein Grundstück von meiner Schwiegermutter kaufen, muss ich Grunderwerbssteuer zahlen?
Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 10:59
nein, Schwiegerkinder sind hier den Kindern gleichgestellt und damit von der Grunderwerbsteuer befreit. Das regelt § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes. Beachten Sie aber bitte, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Vor dem Immobilienkauf sollten Sie sich auch in steuerlicher Hinsicht ausführlich vom Notar beraten lassen.
Tanja am 22.02.2019 21:37
Hallo liebes Immowelt Team,
Ich möchte das Haus von meiner Schwägerin kaufen. Wie hoch wäre die Grundsteuer?
Ist es Events ratsam das Haus meiner Schwägerin meinem Bruder zu schenken und ihm dann das Haus abzukaufen?
Wenn ja wieviel Zeit müsste dazwischen liegen?
Immowelt-Redaktion am 25.02.2019 09:24
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Grunderwerbsteuer fällt in beiden von Ihnen genannten Fällen in voller Höhe an. Die genaue Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, eine Tabelle finden Sie in diesem Artikel. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Steuer- oder Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt, Steuerberater oder direkt mit dem Notar.
Michael am 11.02.2019 19:19
ich habe in 2018 eine Wohnung gekauft, die allerdings erst ab Januar 2021 bezugsfertig ist (Baubeginn Januar 2019). Grunderwerbsteuer ist bereits im Februar 2019 gezahlt worden. Es ist beabsichtigt, die Wohnung zu vermieten. Ab wann kann die Anlage Vermietung und Verpachtung denn das este Mal angegeben werden. Bereits für die Einkommensteuererklärung 2019 oder erst für 2021? Vielen Dank
Immowelt-Redaktion am 12.02.2019 10:04
grundsätzlich beginnt die AfA mit der Anschaffung oder, wie in Ihrem Fall, der Fertigstellung des Gebäudes zu laufen. Das ergibt sich aus § 7 EStG. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, die Angelegenheit auch noch einmal mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Irchik83 am 16.02.2019 22:02
Bei uns ist so eine ähnliche Konstellation. Wohnung 2018 gekauft, bezugsfertig Mitte 2020. Grunderwerbssteuer wurde im Februar 18 (25.000 Euro) entrichtet. Michael, haben Sie zwischenzeitlich mehr Infos ab wann man die Anlage Vermietung und Verpachtung abgeben kann?
Anonymous am 18.01.2019 19:18
wir (verheiratet, im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebend) haben letzes Jahr ein gebrauchtes EFH gekauft. Wir stehen beide im Kaufvertrag.
Da wir mit dem Vorbesitzer vereinbart haben, dass er noch bis Ende Juni 2019 im Haus wohnen kann, hat die Eintragung ins Grundbuch und die Übergabe der Immobilie noch nicht stattgefunden.
Nun haben wir den Bescheid über Grunderwerbssteuer in voller Höhe bekommen und dort stehe namentlich nur ich im Anschreiben, und nicht wir beide! Ist das üblich, oder gibt es beim FA ein Problem? Ich hatte nämlich letztes Jahr bereits einen Bescheid erhalten, in dem aber ein gänzlich anderes Grundstück beschrieben war. Das FA wurde informiert und es wurde zugegeben, dass dort ein Irrtum vorlag.
Ferner soll ich nun ab Februar Grundsteuer zahlen, obwohl der Voreigentümer noch dort wohnt und die Übergabe mit allen Rechten und Pflichten noch nicht erfolgte. Im Schreiben bin wieder nur ich genannt und nicht beide.
Kann es hier erneut zu einem Irrtum bzw. Missverständnis gekommen sein?
Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 10:03
die Grunderwerbsteuer wird tatsächlich vor der Eintragung ins Grundbuch fällig, ihre Zahlung ist sogar die Voraussetzung für die Eintragung. Die Grundsteuer wiederum wird in der Regel im Folgejahr nach der Eintragung ins Grundbuch verlangt. Ob es hier in Ihrem Fall zu missverständnissen gekommen ist (auch weil Ihre Frau nicht genannt wird), können wir aus der Ferne leider aber nicht abschließend klären. Wir würden Ihnen empfehlen, hier nochmal nachzufragen und gegebenenfalls noch einmal das Gespräch mit Ihrem Notar zu suchen.
MaJuUn am 17.01.2019 10:01
wir beabsichtigen ein Haus zu kaufen. Die Verkäufer bauen in einem anderen Bundesland ein neues Haus, was Ende 2019 bezogen werden kann. Der Kaufvertrag soll zum 01.04.19 erfolgen, damit der Verkäufer schon mal das Geld bekommt. Er möchte bzw. muss noch im Haus wohnen bleiben, bis sein neues Haus fertig ist. Kein Problem ! Können wir dem "Verkäufer" Wohnrecht ohne Miete zu zahlen gewähren bis Ende 2019 ? Die 9 Monate Miete könnte vom Verkaufspreis VORHER runtergerechnet werden? Alle Nebenkosten bezahlt der "Verkäufer" bis Ende 2019 selber. Dies wird auch vertraglich festgelegt. Wer könnte da mit Informationen helfen? Rechtsanwalt, Finanzberater oder Notar?
Das bewegliche Inventar darf 15% vom Kaufpreis nicht überschreiten? Richtig?
Wie wäre ein Holzunterstand (2000 Euro; 2009 in Eigenleistung gebaut) zu bewerten?
Immowelt-Redaktion am 17.01.2019 10:29
grundsätzlich können Sie alles, was sie schreiben, so frei vereinbaren. In der Regel wird vereinbart, dass die Übergabe der Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises stattfindet, denkbar ist aber auch, dass dies erst nach Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch oder zu einem beliebigen anderen Zeitpunkt geschieht. Hierzu wird Sie Ihr Notar gerne beraten. Das bewegliche Inventar, das vor der Berechnung der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis abgezogen wird, darf 15 Prozent theoretisch schon überschreiten, allerdings wird das Finanzamt dann genauer hinsehen und gegebenenfalls Belege einfordern, woraus sich dieser Betrag ergibt. Das kann dann beispielsweise eine besonders teure Einbauküche sein oder ein luxuriöser Whirlpool. Wie ein Holzunterstand zu bewerten ist, können wir leider aus der Ferne nicht abschließend klären. Wir würden Ihnen empfehlen, auch hierzu das Gespräch mit dem Notar zu suchen.
Amadea am 10.01.2019 23:42
Guten Tag, ich wurde vor knapp fünf Jahren geschieden und habe nach dem Auszug meines damaligen Mannes weiterhin in dem gemeinsamen Haus gewohnt. Erst jetzt habe ich die finanziellen Mittel, um ihm seine Haushälfte abzukaufen. Bin ich auch jetzt noch von der Grunderwerbssteuer befreit? Vielen Dank für Ihre Mühe!
Immowelt-Redaktion am 14.01.2019 09:04
Hallo Amadea und vielen Dank für Ihren Kommentar,
in § 3 Nummer 5 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) ist geregelt, dass von der Besteuerung auch frühere Ehegatten eines Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ausgenommen sind. Das könnte auf Ihre Fall zutreffen. Wir würden Ihnen allerdings raten, die Sache vorab mit einem Steuerberater zu besprechen.
Uwe am 08.01.2019 15:19
Hallo, habe eine Ferienwohnung gekauft, bin verheiratet und wie stehen beide im Kaufvertrag. Müssen wir jetzt zweimal Grunderwerbssteuer bezahlen?
Immowelt-Redaktion am 09.01.2019 09:51
sofern dei Immobilie in Deutschland ist, gilt: die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an. Wenn Sie beide gleichberechtigt im Kaufvertrag stehen, wird der Fiskus sowohl Ihnen als auch Ihrer Frau bald eine Rechnung schicken, in der Sie aufgefordert werden, jeweils hälfig die Steuer zu entrichten. Beispiel: Sie kaufen alleine eine Immobilie in Bayern für 100.000 Euro -> die Grunderwersteuer beträgt 3,5 %, folglich schickt Ihnen der Fiskus eine Rechnung übwer 3.500 €. Sie kaufen gemeinsam mit Ihrer Frau eine Immobilie in Bayern für 100.000 Euro -> die Grunderwersteuer beträgt 3,5 %, folglich schickt Ihnen der Fiskus eine Rechnung übwer 1.750 € und Ihrer Frau eine über ebenfalls 1.750 €.
Silvia hanuschik am 06.01.2019 15:29
Hallo wie ist es wenn ich das Grundstück kaufen Grunderwerb bezahle und nachträglich ein Haus drauf bauen lasse. Muss ich dann für das Haus nochmal extra Grund Erwerb bezahlen?
Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 10:18
ob die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück oder für Grundstück und Haus zu zahlen ist, hängt davon ab, ob es eine untrennbare Verknüpfung zwischen beidem gibt. Dabei gilt:
- Wenn Sie ein Grundstück von einem Bauträger erwerben mit der Prämisse, dass dieser ein Haus auf dem Grunstück baut, so fällt die Grunderwerbsteuer auf beides (Grundstück/Haus) an.
- Wenn Sie ein Grundstück erwerben und aus später darauf ein Haus bauen lassen, ohne dass es eine solche Verknüpfung gibt, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück.
LSKN am 10.12.2018 11:14
ich beabsichtige ein Grundstück zu kaufen und darauf ein Einfamilienhaus zu bauen.
Das Problem: Das Grundstück gehört noch einer GbR. Ein Gesellschafter dieser GbR ist kurz vor dem Notartermin verstorben. Wir waren uns überalles einig.
Der Erbe des Gesellschafters ist minderjährig und bekam ein Vormund. Daher hat sich alles in die Länge gezogen. Wir möchten aber so schnell wie möglich mit dem Bau beginnen.
Muss ich die Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück zahlen oder auf das Grundstück mit Haus? Es werden getrennte Verträge sein, aber keine 6 Monate dazwischen liegen.
Immowelt-Redaktion am 10.12.2018 11:53
das Finanzamt prüft in solchen Fällen, ob der Kauf des Grundstücks an die Bedingung gekoppelt ist, einen bestimmten Architekten zu beauftragen oder ob schon fertige Pläne für den Bau genehmigt sind. In diesem Fall unterstellt es ein verbundenes Geschäft, die Grunderwerbsteuer wird dann auf Haus und Grundstück erhoben. Wie das Finanzamt in Ihrem Fall handeln wird, können wir Ihnen leider vorab aus der Ferne nicht genau sagen. Wir würden daher dazu raten, die Angelegenheit mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Chris am 21.11.2018 18:53
welcher Grundsteuersatz ist fällig, wenn sich das Grundstück in Baden-Württemberg befindet, der Verkäufer und Notar jedoch in Bayern sind?
Werden 5% oder 3,5% erhoben?
Immowelt-Redaktion am 22.11.2018 09:00
die Grunderwerbsteuer wird in dem Bundesland fällig, in dem sich die Immobilie befindet.
Alexander am 20.11.2018 22:28
wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer aus, wenn ich bei der Gemeinde ein Grundstück reserviert habe und daraufhin bereits vor dem notariellen Kaufvertrag für das Grundstück bei einem Bauunternehmen einen Bauvertrag für ein Einfamilienhaus mit einem Rücktrittsrecht für ein eventuelles Scheitern des Grundstückerwerbs unterzeichne?
Muss ich in diesem Fall die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück oder für das gesamte Bauvorhaben bezahlen?
Immowelt-Redaktion am 21.11.2018 11:28
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommetar,
die Grunderwerbsteuer wird immer dann auf Basis der Kosten für das Grundstück und das Bauvorhaben berechnet, wenn Kauf- und Bauvertrag sachlich zusammenhängend darauf ausgerichtet sind, dass der Käufer letztlich ein bebautes Grundstück besitzt. Ein solcher "objektiv enger sachlicher Zusammenhang" liegt laut Bundesfinanzministerium immer dann vor, wenn der Erwerber spätestens bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Bebauung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei ist. Das dürfte in Ihrem Fall so sein. Wir würden Ihnen dennoch empfehlen, die Angelegenheit noch einmal mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Bridget am 13.11.2018 13:09
wir wohnen in Baden-Württemberg und haben ein Grundstück von der Stadt für 155.000,00 Euro gekauft, welches mit 65.000,00 Euro subventioniert ist. Der Grundstückswert beläuft sich also auf 220.000,00 Euro. Muss die Grunderwerbsteuer nun vom Kaufpreis oder gar vom Kaufpreis plus Subvention bezahlt werden?
Bisher konnte mir leider niemand eine klare Auskunft erteilen.
Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 13:46
Hallo Bridget und vielen Dank für Ihren Kommentar,
Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer ist in der Regel der Kaufpreis. Wir würden Ihnen jedoch empfehlen, die Sache mit einem Steuerberater zu besprechen.
Elli am 11.11.2018 21:15
Was meinen Sie mit Kaufpreis reduzieren? Welche Beträge sind damit gemeint? Gilt das auch für im Kaufvertrag ausgewiesene Beträge für bewegliche Gegenstände? Wieviel kann für eine Küche, Gartenhaus und einzeln stehende Fertiggarage ohne Nachweis angesetzt werden, um die Bemessung für Grunderwerbssteuer zu reduzieren?
Finanziert eine Bank auch über den Kaufpreis hinaus außerdem noch Modernisierungskosten (Dämmung innen, Laminat und Fliesen)?
Ich hoffe, Sie können meine Fragen beantworten.
Immowelt-Redaktion am 12.11.2018 12:41
Hallo Elli und vielen Dank für Ihren Kommentar,
Grunderwerbsteuer wird nur auf denjenigen Anteil des Kaufpreises für unbewegliche Sachen fällig, also beispielsweise nicht für eine Küche, wohl aber für ein Gartenhaus und eine Fertiggarage. Welcher Betrag für eine Küche angesetzt werden kann, lässt sich allgemeingültig nicht sagen, das hängt von deren Wert ab. Befragen Sie hierzu am besten Ihren Notar, dieser kann am besten einen Wert schätzen, was realistisch ist. Banken finanzieren durchaus auch Modernisierungskosten, entsprechende Sicherheiten vorausgesetzt.
CCBB am 09.10.2018 13:41
meine Frage: Wer übermittelt die Information an das Finanzamt, dass beispielsweise ich eine Wohnung von meinem Vater abkaufe? Kümmert sich der Notar darum um von der Grunderwerbssteuer befreit zu werden oder muss man als Käufer selber aktiv werden?
Immowelt-Redaktion am 10.10.2018 08:47
Sie müssen nicht selbst aktiv werden, das macht der Notar für Sie. Die Behörde bekommt von ihm nach der Beurkundung eine Kopie des Kaufvertrags.
Werner Staudacher am 20.09.2018 18:57
ich habe folgende Frage: Grunderwerbssteuer beim Erbbaurecht. Wenn nur das Haus gekauft und der Grund gepachtet wird?
Danke vorab und freundliche Grüße.
Immowelt-Redaktion am 21.09.2018 09:16
Sehr geehrter Herr Staudacher,
auch bei der Erbpacht fällt Grunderwerbsteuer an. Diese wird allerdings nicht nach dem Bodenanteil berechnet, sondern aufgrund der vereinbarten Jahrespacht, die dann mit der Laufzeit in Jahren multipliziert wird. Für steuerrechtliche Details empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Steuerberater.
R. Lenkeit am 07.09.2018 14:55
Eine gute Zusammenfassung, wie man Grunderwerbssteuern sparen kann
desertem am 21.08.2018 20:41
ich kann leider folgende Kommentar Ihres Beitrages nicht nachvollziehen :
"Übrigens: „Die Grunderwerbsteuer kann nicht von der Bank mitfinanziert werden“, betont Sibylle Barent, Referentin für Recht und Steuern von Haus & Grund Deutschland. Hauskäufer müssen sie also aus der eigenen Tasche zahlen. Daher suchen viele Immobilienkäufer nach Möglichkeiten, die zusätzliche Belastung von meist mehreren tausend Euro zu reduzieren."
Es gibt durchaus Banken, die eine Vollfinanzierung finanzieren und mir ist kein Gesetzgebung bekannt, was das verbietet.
Immowelt-Redaktion am 22.08.2018 10:04
Hallo desertem,
Sie haben Recht, dass die Formulierung etwas unscharf ist. Richtig ist, dass lä#ngst nicht jede Bank Vollfinanzierungen anbietet, die wenigen Banken die es tun, allerdings hohe Bonitätsanforderungen an den Schuldner stellen. Insofern ist der Anteil, der die Kaufnebenkosten finanziert, kein Darlehenanteil, für den die Immobilie als Sicherheit herhalten kann, sondern die Sicherheit ist einzig und allein die finanzielle Zuverlässigkeit/Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers.
Christian am 25.06.2018 21:41
Besten Dank für die nützlichen Tips.
Etwas verwundert bin ich über die Aussage, dass die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten im Rahmen der V+V absetzbar sein soll. Mein Kenntnisstand ist dass diese auf Grund & Boden sowie Gebäude aufzuteilen ist und dann nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt im Rahmen der AfA über die Nutzungsjahre abzuschreiben ist.
Ich freue mich auf Ihre Meinung, gerne mit Grundlage hierfür. Eventuell kann ich ja noch ein paar Euro Steuern sparen.
Immowelt-Redaktion am 26.06.2018 09:03
Hallo Christian und vielen Dank für Ihren Kommentar,
Grundlage hierfür ist § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG).
Pete am 11.07.2018 08:27
§ 9 (1) 2. spricht von "Steuern vom Grundbesitz..." Damit dürfte die Grundsteuer gemeint sein. Die Grunderwerbsteuer fällt jedoch vor Erlangung des Besitzes an und dürfte daher eher nicht zu den abziehbaren Werbungskosten zählen, sondern über AfA abgeschrieben werden.
Christian am 11.07.2018 09:45
genau darauf zielte meine Frage ab. Im Artikel wurde beschrieben das man Grundsteuer und Grunderwerbsteuer nicht verwechseln sollte. Genau das ist m.E. der Autorin passiert.
Immowelt-Redaktion am 12.07.2018 10:06
Hallo Christian und Pete,
vielen Dank für Ihre Hinweise. Wir haben die Sache noch einmal überprüft und Sie haben natürlich Recht. Wir haben den Artikel jetzt entsprechend angepasst.
Heika am 18.06.2018 20:17
Fällt für den Verkauf eines Wochenendhauses auf Pachtgrundstück (Niedersachsen) Grunderwerbssteuer an? Der Kaufvertrag wird nicht notariell beglaubigt. Es besteht kein Eintrag im Grundbuch.
Immowelt-Redaktion am 19.06.2018 10:10
Hallo Heika und vielen Dank für Ihren Kommentar,
in der Regel fällt die Grunderwerbsteuer nur an, wenn auch tatsächlich ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Weil wir Ihren Fall aber nicht genau kennen, würden wir dennoch vorab das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.
Keti am 06.06.2018 17:57
Hallo, wenn die Eheleute eine Wohnung kaufen, muss jeweil jeder Ehepartner das Grunderwerbssteuer bezahlen?
Immowelt-Redaktion am 07.06.2018 08:41
Hallo Keti und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn beide Eheleute im Notarvertrag stehen, wird das Finanzamt in der Regel je eine Hälfte der fälligen Grunderwerbsteuer von einem der Ehepartner verlangen. Grundsätzlich haften aber beide gesamtschuldnerisch. Die Grunderwerbsteuer wird insgesamt nur einmal fällig.
fomxx1919 am 19.05.2018 09:25
Guten Tag, wie sieht es denn mit **nichtverheirateten Paaren** aus die sich trennen und die Hälfte des Hauses an den Expartner verkaufen? Fällt Grunderwerbssteuer an?
Immowelt-Redaktion am 22.05.2018 09:09
Hallo fomxx1919,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Gemäß § 3 Nr. 4 GrEStG fällt beim Verkauf an den Ehepartner keine Grunderwerbsteuer an. Für nicht verheiratete Paare gilt dieses Privileg nicht.