Source: https://svjt.se/svjt/1970/605
Timestamp: 2019-12-09 03:15:24+00:00
Document Index: 39264951

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

Rättspraxis om mäklarprovision | SvJT
Av f.d. justitierådet NILS BECKMAN
Frågan om mäklarens rättsliga ställning erbjuder många teoretiskt intressanta aspekter, och särskilt hans rätt till provision är av stor praktisk betydelse. I en uppsats i SvJT 1925 s. 89 har Fehr behandlat mäklarens rättsliga ställning, och jag har i SvJT 1943 s. 119 gett en översikt över rättspraxis om mäklarprovision. För norsk rätts del föreligger en större avhandling i ämnet, Sjur Brækhus, Meglerens rettslige stilling (Oslo—Bergen 1946, anmäld i SvJT 1948 s. 259), och för dansk rätts del kan hänvisas till Jep Lauesen Frost, Ejendomsmæglerens og Ejendomshandlerens Retlige Stilling (København 1964, anmäld i SvJT 1964 s. 635). — Någon dylik större avhandling föreligger icke beträffande svensk rätt (jfr emellertid rättsfallsöversikter av Rodhe i SvJT 1946 s. 46, 1951 s. 612—613, 1961 s. 263—264 och 1968 s. 199). Jag har därför tänkt att en "ny upplaga" av min översikt över svensk rättspraxis om mäklarprovision kunde vara av intresse.
Mäklarens uppgift är att på uppdrag av en part, som vill sluta ett avtal, anvisa honom en medkontrahent. Kommer avtal till stånd, har mäklaren rätt till provision; kommer intet avtal till stånd, får mäklaren ingen ersättning. Förutsättningarna för en mäklares rätt till provision är alltså i huvudsak tre: I Det skall föreligga ett mäklaruppdrag av en part; II Mäklaren skall ha anvisat uppdragsgivaren en medkontrahent; III Avtal mellan uppdragsgivaren och den anvisade medkontraheten skall — som direkt eller indirekt följd av mäklarens verksamhet — ha kommit till stånd.
I) Ett mäklaruppdrag, d. v. s. ett uppdrag att anvisa uppdragsgivaren en medkontrahent, måste föreligga.
a) Går uppdraget icke ut på att anvisa en medkontrahent, föreligger intet mäklaruppdrag. En mäklare, som på uppdrag av en boktryckare medverkat till tryckeriets försäljning till viss av boktryckaren angiven person, förklarades i NJA 1958 C 160 icke vara berättigad till provision utan blott till ersättning för utfört arbete. I SvJT 1954 rf s. 50 hade emellertid huvudmannen vid uppdrag att förhandla med en känd spekulant särskilt utsagt att provision skulle utgå och blev
39—703005. Svensk Juristtidning 1970
606 Nils Beckmandärför ålagd att betala provision (se vidare nedan under II a).
b) Varje uppdrag av en part att anvisa honom en medkontrahentär icke ett mäklaruppdrag. Såsom huvudregel gäller även för uppdrag av detta slag den i handelsbalken 18: 5 angivna principen, att sysslomannen skall erhålla skäligt arvode för sitt arbete jämte ersättning för sina kostnader. Beträffande boutredningsmän är samma princip fastslagen i ärvdabalken 19: 19; en boutredningsman har därför icke rätt till provision även om hans uppdrag omfattar t. ex. försäljning av en fastighet. Av 84 § konkurslagen framgår, att även en konkursförvaltares arvode skall mätas efter utfört arbete; konkursförvaltare äger därför t. ex. icke rätt till provision för försäljning av konkursboets egendom på auktion (NJA 1929 s. 605 och 1937 s. 645; jfr Welamson, Konkursrätt s. 620). Om någon annan än en mäklare, t. ex. en boutredningsman eller en advokat, har i uppdrag att skaffa en medkontrahent, bör boutredningsmannen eller advokaten som regel och såvitt annat ej överenskommits anses berättigad att, vare sig något avtal kommer till stånd eller ej, erhålla ersättning för sina kostnader jämte ett arvode, bestämt efter kvantiteten och kvaliteten av det nedlagda arbetet. En mäklares provision bestämmes däremot icke efter arbetet utan är vanligen högre, ty mäklaren erhåller endast på detta sätt kompensation för sitt arbete i alla de fall, som icke leder till avtal. En mäklare har alltså i regel rätt till högre ersättning än andra, men hans rätt är beroende av strängare villkor. I viss mån ännu strängare villkor än för mäklare gäller emellertid för handelsagenter. Med handelsagent förstås den som åtagit sig uppdrag att för annans (huvudmannens) räkning verka för avsättning av varor genom att upptaga köpeanbud (order) till huvudmannen (65 § kommissionslagen). Handelsagentens uppdrag är alltså av ett slag, som jämväl kan ankomma på mäklare. I likhet med mäklaren har agenten rätt till provision, men hans rätt är beroende av att köparens betalningsskyldighet fullgöres (68 § kommissionslagen). Å andra sidan har agenten rätt till särskild gottgörelse för sina kostnader, såvitt ej provision eller annan ersättning, som han äger uppbära, är avsedd att innefatta gottgörelse jämväl för dem (73 § kommissionslagen). I NJA 1952 s. 333 ansågs rätt till provision enligt 68 § kommissionslagen föreligga; förhållandet mellan parterna ansågs nämligen icke som ett bolagsförhållande utan som ett förhållande mellan handelsagent och huvudman (Rodhe i SvJT 1961 s. 263). NJA 1965 s. 217 gällde frågan huruvida en handelsresande, som tillförsäkrats provision på alla försäljningar till kunder inom ett visst distrikt, likväl icke skulle ha provision (eller provision efter lägre procentsats) på försäljningar av annan typ än dem som dominerat verksamheten då
Rättspraxis om mäklarprovision 607
Rättspraxis om mäklarprovision 607han anställdes (Rodhe i SvJT 1968 s. 199). I motsats till handelsagenten har mäklaren icke rätt till särskild ersättning för sina kostnader annat än om detta uttryckligen avtalats. Huruvida en förmedlare skall anses såsom mäklare eller handelsagent beror av handelsbruk eller annan sedvänja (1 § kommissionslagen). Där fråga är om ett eller ett fåtal bestämda avtal, är väl presumtionen för att han är mäklare; den som stadigvarande verkar för avtal av visst slag åt viss huvudman åter är agent. Skillnaden är väl icke så stor, men troligen har mäklaren större rätt än agenten till ersättning för indirekt medverkan till avtal (jfr 70 § kommissionslagen samt NJA 1932 s. 590, 1911 A 343 och 1908 s. 359). Ett gränsfall förelåg i NJA 1933 s. 282. En agent hade i samförstånd med ett bolag nedlagt ett avsevärt arbete på att bolagets tillverkningar av kalksten skulle bliva godtagna på ett byggnadsföretag och bolaget levererade sedermera till byggnadsföretaget kalksten för en köpesumma av 76 894 kr. Ehuru bolaget icke bifallit av agenten gjord framställning att åt honom uppdraga att förhandla och träffa avtal om ifrågavarande leverans, ansågs bolaget pliktigt utgiva skälig ersättning (3 000 kr.) för det arbete, agenten med bolagets begivande och till dess nytta nedlagt i förevarande avseende.
c) För att mäklaruppdrag skall föreligga fordras antingen att mäklarprovision avtalats eller ock att sådan måste anses förutsatt. Det sistnämnda är fallet, när uppdrag lämnats någon som yrkesmässigt bedriver mäklarverksamhet; i dylikt fall föreligger skyldighet att utge provision även om sådan icke är avtalad (NJA 1921 s. 222). Kan mäklaren icke styrka att parten godtagit honom som förmedlare, d. v. s. lämnat mäklaruppdrag, blir hans anspråk på provision ogillat (NJA 1941 A 115). Ett mäklaruppdrag föreligger emellertid redan i och med att en part lämnar någon som han vet vara yrkesmässig mäklare jakande svar på en fråga, huruvida parten önskar att mäklaren skall anvisa honom en medkontrahent. I NJA 1940 s. 315 hade en medlem av Svenska egendomsmäklarföreningen erbjudit en byggmästare att sammanföra honom med en fastighetsägare, som ämnade låta bebygga sin fastighet, varpå mäklaren sammanförde parterna och avtal dem emellan kom till stånd. Då byggmästaren på grund av vad i målet förekommit måste antagas ha vid förmedlingen insett, att mäklaren uppträtt såsom yrkesmässig mäklare, ansågs byggmästaren skyldig att, ehuru uttryckligt avtal härom ej träffats, till mäklaren utgiva provision för förmedlingen. I NJA 1935 s. 707 hade ombudsmannen i en bank vid besök av en mäklare på förfrågningar av denne lämnat uppgift angående det lägsta belopp för vilket banken kunde tänkas komma att sälja en fastighet samt hänvisat mäklaren att för erhål-
608 Nils Beckmanlande av upplysningar angående fastigheten vända sig till vice värden. En mycket knapp majoritet förklarade i detta rättsfall sådana omständigheter icke föreligga, att ombudsmannens svar på förfrågningarna skäligen kunnat uppfattas såsom ett godtagande av mäklarens biträde såsom mäklare. Att ett mäklaruppdrag i dylikt fall rätteligen bör anses föreligga torde numera få anses fastslaget genom rättsfallet NJA 1940 s. 315.
d) Bevisbördan ifråga om mäklaruppdragets innehåll åvilar i princip mäklaren. Om uppdragsgivaren påstår, att lägre provision avtalats än mäklaren fordrar, är alltså mäklaren bevisskyldig. I NJA 1915 s. 70 gjorde en mäklare, som förmedlat ett fastighetsbyte, anspråk på provision av vardera parten efter värdet av hans fastighet. Den part, som överlåtit den större fastigheten, uppgav emellertid, att han enligt avtal med mäklaren skulle erlägga provision beräknad allenast efter skillnaden mellan denna och den andra fastighetens värde. Då annat icke blev styrkt än parten sålunda uppgivit, utdömdes provision i enlighet därmed. Ofta torde emellertid en invändning om att andra villkor än de inom branschen vanliga avtalats kunna lämnas utan avseende. I NJA 1939 s. 645 invände en fastighetsförsäljare mot mäklarens krav på provision, att mäklarens rätt till provision gjorts beroende av att högre köpeskilling skulle utgå och större del därav betalas kontant än vad vid köpet avtalats. Då inga särskilda omständigheter förekom, som gav stöd åt denna invändning, lämnades den utan avseende. I NJA 1930 s. 131 hade en mäklare, dagen efter det han erhållit ett mäklaruppdrag, i brev till uppdragsgivaren bekräftat, att avtal om viss förmedlingsprovision träffats. Uppdragsgivaren ansågs ha haft skyldighet att meddela mäklaren, att avtalet enligt hans åsikt hade annat innehåll än det i brevet angivna. Då han ej kunde styrka annat innehåll, ansågs han bunden av avtalet sådant det av mäklaren bekräftats.
e) Intet hindrar att mäklaren får uppdrag av båda parterna. Enligt fast sedvänja anses emellertid i allmänhet mäklaren ha uppdrag och alltså rätt till provision blott av ena parten, nämligen den som genom avtalet skall få betalning i pengar, vid köp säljaren, vid hyresavtal hyresvärden (jfr dock nedan under f) o. s. v. I NJA 1921 s. 222,som avsåg försäljning av trävaror, ansågs sålunda på grund av handelsbruk säljaren (ensam) pliktig att till den som förmedlat försäljningen gälda provision. Även om vid köp mäklaren vänt sig först till köparen och sedan till säljaren, är det säljaren som är uppdragsgivare och skyldig att betala provision. I det under I c nämnda rättsfallet NJA 1940 s. 315 hade en mäklare, som förmedlat en fastighetsförsäljning, frågat köparen, om denne önskade av mäklaren erhålla
Rättspraxis om mäklarprovision 609
Rättspraxis om mäklarprovision 609anvisning på en byggmästare för fastighetens bebyggande, varpå köparen svarat ja. Därefter uppsökte mäklaren en byggmästare, som efter mäklarens förmedling fick utföra byggnadsarbetet. Byggmästaren ansåg, att det var fastighetsägaren, som givit mäklaren hans uppdrag, varemot mäklaren anmärkte, att fastighetsägaren såsom köpare av byggmästarens arbetsprestation icke vore skyldig att betala provision. Byggmästaren förpliktades att betala provision. I NJA 1960 A23 åter krävde en mäklare provision av en byggmästare för att han förmedlat några tomters försäljning till HSB på villkor att byggmästaren skulle bebygga tomterna för HSB:s räkning. Mäklaren fick i detta fall provision för förmedling av tomtförsäljningen men icke därutöver för förmedling av byggnadsentreprenad. — Vid byte är mäklaren i regel berättigad till provision av båda parterna. I NJA 1926 s. 57 hade mäklaren emellertid, i samband med att han uppburit provision av ena parten, gentemot denne förbundit sig att icke avkräva jämväl andra parten provision för samma förmedling. På grund härav ogillades senare av mäklaren mot sistnämnda part framställt krav på utfäst provision.
f) Efter tillkomsten av 1942 års hyresregleringslag har praxis vid hyra under rådande brist på lägenheter kastat om så att hyresgästen regelmässigt får betala provisionen. För bostadslägenheter stadgas visserligen i 11 § hyresregleringslagen förbud mot gottgörelse av hyressökande för anvisning å lägenhet annat än vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder hyresnämnden bestämmer (dylik provisionstaxa för Stockholm stadgar högst 1 % av den kontrakterade hyran för första året), men detta förbud har icke påverkat praxis om mäklarprovision vid hyresförmedling i andra fall. I NJA 1961 C 462 hade en hyressökande förbundit sig utge 5 000 kr. mäklarprovision vid övertagande av hyresrätt till garage och fick omedelbart efter förbindelsens underskrivande anvisning av mäklaren på ett nybyggt hus med råd att vända sig till fastighetsägaren, av vilken han fick hyra garage. Mot mäklarens krav invände hyressökanden, att det vore ocker eller i allt fall stridande mot tro och heder att ta 5 000 kr. för blott en adressanvisning; han hade trott att mäklaren hade "lokalen i sin hand" och ej blott hänvisade till en "nybyggnad som vem som helst kände till". Han förpliktades emellertid utge den fordrade mäklarprovisionen 5 000 kr.
g) När mäklaren i andra fall än sådana som åsyftas under f erhållit mäklaruppdraget av en köpare eller annan part, som icke skall få betalning genom avtalet (detta förekommer exempelvis beträffande inköp från utlandet), är praxis i viss mån en annan än beträffande de typiska mäklaruppdragen. Man torde sålunda få lägga mera vikt
610 Nils Beckmanvid vilket arbete som verkligen utförts samt anse rätten till ersättning för indirekt medverkan snävare begränsad. I NJA 1939 s. 640 hade en mäklare på uppdrag av en köpare och mot viss provision förmedlat försäljning till köparen av åtskilliga partier ved från en viss utländsk säljare (mäklaren begärde offert, vidarebefordrade denna till köparen, telegraferade accept samt uppgjorde leveranskontrakt och anskaffade underskrifter å desamma). I ett fall förhandlade mäklaren med köparen om ett inköp från säljaren och köparen bad säljaren skaffa fast offert; sådan offert erhöll köparen ej från mäklaren utan antog en fast offert från annan mäklare, som icke uppgivit säljarens namn; först senare visade det sig, att det var samme säljare och samma parti. Ifrågavarande inköp ansågs icke ha skett genom förstnämnde mäklares förmedling och mäklaren ansågs ej heller på annan grund berättigad till provision för nämnda inköp. I ett annat fall vände sig mäklaren efter erhållet uppdrag att söka anskaffa anbud å rysk massaved till en säljare, vilken icke godtog mäklaren såsom förmedlare av virkesaffärer men på föranledande av mäklaren skickade offert direkt till köparen. Mäklaren ansågs icke vara berättigad till provision för inköpet men väl till skälig ersättning för det arbete han i köparens intresse nedlagt på affärens åvägabringande.
II) Mäklaren skall anvisa uppdragsgivaren en medkontrahent.
a) Om någon erhållit ensamrätt under viss tid att förmedla en affär, föreligger intet typiskt mäklaruppdrag (jfr I a). Den som fått sådan ensamrätt är berättigad till provision även om försäljningen kommit till stånd alldeles utan hans medverkan (SvJT 1921 rf s. 6 och NJA 1954 A 22). I det under I a förut nämnda fallet SvJT 1954 rf s.50 hade en mäklare fått uppdrag att mot provision och med ensamrätt förhandla med en viss spekulant. Huvudmannen avbröt sedermera mäklarens arbete och tog saken i egna händer, men han förklarades ändå skyldig att utge avtalad provision. (Rodhe i SvJT 1961 s.264). Syftet med en ensamrättsklausul kan i allmänhet antagas vara, att mäklaren skall kunna på ett så effektivt sätt som möjligt fullgöra uppdraget i förlitan på att så länge detta består en försäljning icke kan komma till stånd annat än genom hans förmedling; i enlighet härmed måste åt en sådan ensamrättsklausul i regel ges den innebörden, att uppdragsgivaren åtagit sig att under uppdragets bestånd icke sälja fastigheten vare sig genom annan mäklares förmedling eller utan förmedling av mäklare (SvJT 1968 rf s. 59). Ibland kan en sådan ensamrättsklausul verka otillbörligt betungande för huvudmannen; så torde ha ansetts vara förhållandet i NJA 1946 A 67, ehuru de närmare omständigheterna icke framgår av notisen. I NJA
Rättspraxis om mäklarprovision 611
Rättspraxis om mäklarprovision 6111948 s. 163, vari fastigheten såldes mer än ett år efter det mäklaren erhållit sitt uppdrag utan att han gjort något för att få den såld, ogillades hans talan under åberopande av 8 § skuldebrevslagen (TfR 1949 s. 218 samt SvJT 1951 s. 591 och 613). Enligt NJA 1970 s. 122 får försäljningsuppdrag med ensamrätt ej utan giltig anledning återkallas innan den avtalade tiden för ensamrätten utgått, men i NJA 1948 s. 163 var ingen tid avtalad.
b) En mäklare utan ensamförsäljningsrätt kan icke fullgöra sitt uppdrag genom att anvisa en spekulant som uppdragsgivaren redan kände till. I NJA 1949 C 62 ogillades provisionskrav av mäklare mot fastighetsägare för anvisande av den bank, till vilken fastigheten sedermera sålts, därför att fastighetsägaren vetat av banken som spekulant redan innan mäklaren anvisade banken. I undantagsfall kandet tänkas, att den anvisade medkontrahentens egenskap av möjligen hugad spekulant måste framstå såsom på förhand allmänt känd. INJA 1931 A 185 hade en mäklare inom den tid, till vilken det honom lämnade uppdraget begränsats, erbjudit en fastighet åt Stockholms stad, som emellertid avvisat detta erbjudande. Sedermera såldes dock fastigheten till staden. Med hänsyn till den särskilda ställning staden intoge på fastighetsmarknaden och till de nya upplysningar om stadens intresse för fastigheten, som vanns efter avvisandet av mäklarens erbjudande, ansågs icke mellan mäklarens åtgärder och den sedermera verkställda försäljningen föreligga ett sådant sammanhang, att mäklaren på grund av nämnda försäljning blivit berättigad till utfäst provision. Även i NJA 1940 s. 658 ansågs en mäklare, vilken först anvisat Stockholms stad som köpare, icke äga rätt till provision, då försäljning till staden slutligen kommit till stånd genom förmedling av annan mäklare. Detta motiverades med den särskilda ställning staden intager å fastighetsmarknaden samt att ett allmänt känt intresse för staden att förvärva fastigheten förelegat. Att man måste vara mycket återhållsam med att anse en anvisad spekulant vara på förhand känd, framgår emellertid av det ovan under I f refererade hyresfallet NJA 1961 C 462 (jfr även det nedan under II f omtalade NJA 1943 s. 364).
c) Mäklarens uppgift är att sammanföra parterna. Det är icke tillräckligt att mäklaren trätt i förbindelse med sin huvudmans medkontrahent utan att lämna huvudmannen någon anvisning därom; mäklarens verksamhet måste ha lett till underhandling mellan parterna. I NJA 1938 s. 638 hade en mäklare, som fått i uppdrag att förmedla en fastighetsförsäljning, kommit i förbindelse med en spekulant, som visserligen bl. a. besåg fastigheten men drog sig tillbaka utan att ha underhandlat med säljaren. Denne mäklare fick ej pro-
612 Nils Beckmanvision, när samma spekulant sedermera på föranledande av annan mäklare upptog underhandlingar med säljaren och köpte fastigheten. (Liknande utgång i NJA 1941 A 157; jfr nedan under II h refererade rättsfall NJA 1932 s. 450 och 1939 s. 151.) I NJA 1919 s. 96 ansågs däremot en mäklare berättigad till provision, då han lämnat köparen uppgift om säljarens namn och låtit köparen själv sätta sig i förbindelse med säljaren; och i NJA 1941 s. 495 ansågs en mäklare, som icke medverkat vid själva försäljningen, ha givit säljaren anvisning å köparen och förty äga rätt till provision, då köparen genom mäklaren erhållit en av säljaren utlämnad beskrivning över fastigheten jämte hyresförteckning samt därefter satt sig i förbindelse med säljaren (se även NJA 1961 C 462, refererat under I f). Det är icke nödvändigt, att mäklaren träder i direkt förbindelse med den som sluter avtal med mäklarens huvudman. Även en medkontrahent,som på grund av mäklarens annons satt sig i direkt förbindelse med huvudmannen (NJA 1880 s. 460 och 1910 A 427), är att anse såsom anvisad av mäklaren. I SvJT 1926 rf s. 44 hade en uthyrningsbyrå på uppdrag av en hyresvärd genom annons kommit i förbindelse med en spekulant, vilken visserligen icke själv ville hyra men lämnade uppgiften vidare åt den som sedermera hyrde. Uthyrningsbyrån erhöll provision. I NJA 1931 s. 510 hade en fastighetsägare förbundit sig att vid direkt förmedling av fastighetens försäljning betala en mäklare viss provision. Trots förbehållet om direkt förmedling utdömdes provision, då mäklaren anskaffade en spekulant, och denne i sin tur anvisade den person, som efter underhandlingar direkt med säljaren utan mäklarens biträde köpte fastigheten (se även NJA 1954 C 174, refererat under II j). Likaledes har en mäklare, som vid försäljning till flera köpare gemensamt anskaffat en av dem såsom spekulant, ansetts berättigad till full provision, när denne spekulant anskaffat de övriga (NJA 1921 s. 180). I NJA 1950 s.495 fick däremot mäklaren ingen provision: Han hade på uppdrag av A verkat för en affär varigenom A skulle byta bort en fastighet till B mot vederlag i en villa, vilken B genom ett annat byte skulle förvärva av C. Slutet blev emellertid att A och C, som härigenom kommit i kontakt med varandra, gjorde bytet direkt. Mäklaren hade icke uttryckligen anvisat C åt A, och tillräckligt orsakssammanhang ansågs icke föreligga mellan anvisandet av B och affären med C (Rodhe i SvJT 1961 s. 264).
d) Ett typiskt mäklaruppdrag är slutfört i och med att mäklaren lämnat sin uppdragsgivare anvisning på den medkontrahent, med vilken avtal sedan kommer till stånd. Mäklaren har alltså rätt till provision oavsett om han därefter medverkar vid avtalsförhandling-
Rättspraxis om mäklarprovision 613
Rättspraxis om mäklarprovision 613arna mellan parterna eller ej. Mäklarens huvudman kan icke undgå skyldighet att utgiva provision genom att själv utan mäklarens biträde sluta avtalet med den av mäklaren anvisade medkontraheten (NJA 1931 s. 510 och 1880 s. 460), och mäklaren skall ha full provision, ej blott gottgörelse för sitt arbete (NJA 1917 A 317). Efter det mäklaren lämnat sin huvudman anvisning på medkontrahent kan huvudmannen i regel icke återkalla mäklaruppdraget (jfr NJA 1946 A 67). I ett undantagsfall (NJA 1927 s. 549) har dock sådan återkallelse ansetts kunna ske, nämligen då mäklaren misskött sig. Han hade för spekulanten uppgivit sig själv vara parten och förhandlingarna mellan mäklaren och spekulanten hade måst avbrytas på grund av att mäklaren icke kommit tillstädes vid därför avtalade möten. Mäklaren ansågs icke berättigad till provision i anledning av att avtal kommit till stånd efter uppdragets återkallande utan mäklarens vidare medverkan och på helt andra villkor än de av honom ifrågasatta.
e) För att en mäklare skall anses berättigad till provision förutsättes principiellt, att orsakssammanhang föreligger mellan mäklarens verksamhet och det ingångna avtalet (Fehr i SvJT 1925 s. 102). Om en person med mäklaruppdrag anvisar säljaren en medkontrahent, fullföljer han vanligen sin verksamhet genom att biträda vid förhandlingar och avtalsslut. Därmed blir orsakssammanhanget obestridligt. Att sådant biträde lämnas är emellertid ej nödvändigt för att rätt till provision skall föreligga, om blott tillräckligt orsakssammanhang mellan anvisningen och avtalet föreligger (Brækhus s. 396 ff). Då det är tillräckligt, att avtalet kommit till stånd som indirekt följd av mäklarens verksamhet, innebär denna förutsättning i regel ingenting utöver att mäklaren skall ha lämnat sin uppdragsgivare klar anvisning på medkontrahenten. Det kräves icke, att mäklaren till sin huvudman från medkontrahenten framfört ett anbud avseende lika högt pris och lika fördelaktiga villkor i övrigt för huvudmannen som dem på vilka avtal sedermera kommit till stånd. Krav i denna riktning kan visserligen i förstone synas uppställda i flera av de nedan under h nämnda rättsfallen (NJA 1932 s. 450, 1938 s. 638, 1939 s.151 och 1941 A 157), men dessa torde i själva verket — i den mån de icke bottnar i en felaktig uppfattning om vilken av flera mäklare som är den till provision berättigade — kunna förklaras så, att den provisionskrävande mäklaren aldrig sammanfört parterna. Har mäklaren sammanfört de parter, som sedan sluter avtal, måste hans rätt till provision i regel, om ej annat överenskommits, anses oberoende av vilka villkor parterna avtalat och i vad mån mäklaren bidragit till att parterna enats om villkoren. Den mäklare, som sammanfört parterna
614 Nils Beckmantill underhandlingar, är alltså (ensam) berättigad till full provision, även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision därför (se under h nämnda rättsfall NJA 1880 s. 460, 1899 s. 188, 1917 A 317, 1931 s. 510, 1936 s. 168, 1939 s. 575 och 1941 s. 495 även som SvJT 1932 rf s. 34; jfr NJA 1931 A 242 och 243). Denna princip har kommit till särskilt klart uttryck i NJA 1939 s. 645. I detta mål var utrett, att mäklaren av säljaren erhållit uppdrag att mot rätt till provision förmedla försäljning av en fastighet, att mäklaren i anledning av uppdraget givit säljaren anvisning på köparen, med vilken säljaren inlett förhandlingar om försäljningen, samt att, sedan dessa under mäklarens medverkan bedrivna förhandlingar avbrutits, köparen och säljaren ett halvår senare återupptagit förhandlingar i frågan och träffat köpeavtal. Mäklaren tillerkändes provision, då han, oavsett att han icke deltagit i de slutliga förhandlingarna om försäljningen, måste anses ha i sådan väsentlig grad bidragit till att densamma kommit till stånd att han blivit berättigad till provision.
f) Även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, gäller den under e omtalade regeln, att den mäklare som sammanfört parterna till underhandlingar är berättigad till full provision (NJA 1943 s. 364, jfr Rodhe i SvJT 1946 s. 46). Kravet på orsakssammanhang mellan mäklarens anvisning av spekulant och det senare ingångna avtalet med honom hävdas visserligen (NJA 1946 A 52) men får även i dylika fall endast undantagsvis självständig betydelse (jfr ovan under II b). NJA 1949 s. 765 rörde ett gränsfall där de av en mäklare åvägabragta förhandlingarna avbrutits och avtal kommit till stånd först sedan en annan mäklare nedlagt ett energiskt arbete på att ena parterna. Majoriteten inom HD ansåg att orsakssammanhang likväl förelåg (Rodhe i SvJT 1951 s. 613). I NJA 1957 s. 357 ogillades emellertid mäklarens provisionskrav därför att han genom att under en avsevärd tid icke höra av sig gett säljaren anledning att utgå från att det ej varit han som anskaffat köparen såsom spekulant (jfr SvJT 1951 s. 757 samt Rodhe i SvJT 1961 s. 263). I NJA 1957 s. 665 hade A gett B anvisning på C såsom säljare av ett varuparti. När B tog kontakt med C befanns det att partiet redan sålts. Denna försäljning gick emellertid om intet och därefter sålde C partiet till B. En knapp majoritet i HD fann utrett att B:s kontakt med C varit utan betydelse för den kontakt C sedermera tog med B och som ledde till det senare köpet (Rodhe i SvJT 1961 s. 264). En liknande fråga bedömdes emellertid annorlunda i det nedan under II j refererade NJA 1964 C 1089.
Rättspraxis om mäklarprovision 615
Rättspraxis om mäklarprovision 615 g) Om en mäklare förmedlat en affär mellan två parter och detta lett till ytterligare affärer mellan samma parter, kan tvekan råda, huruvida mäklaren skall anses ha förmedlat även sistnämnda affärer. I NJA 1954 s. 410 ansågs den som mot provision förmedlat beställning av fyra fartyg hos ett varv icke enbart därigenom ha fått anspråk på provision för ytterligare två fartyg som sedermera beställts. Stockholms handelskammare hade uttalat, att något handelsbruk i gängse mening icke kunde påvisas men att det dock inom hithörande kretsar av affärslivet visat sig föreligga den uppfattningen att provision borde utgå, om följande betingelser vore uppfyllda, nämligen att den senare beställningen följer nära i tiden efter den första beställningen, att fråga är om samma typ av fartyg som avsågs med den första beställningen samt att vid den första beställningen ursprungligen förhandlats om ett större antal fartyg än beställningen slutligen kommit att omfatta och antalet senare beställda fartyg tillsammans med de först beställda ligger i närheten av det ursprungligen diskuterade antalet (Rodhe i SvJT 1961 s. 264).
h) Om flera mäklare medverkat, skall uppdragsgivaren, alltså vid köp säljaren, utge provision till den mäklare, som först lämnat uppdragsgivaren anvisning på medkontraheten. Provision skall sålunda icke utgå till den mäklare som först trätt i förbindelse med köparen eller till den som medverkat vid avtalsförhandlingarna mellan parterna. Som skäl härför framhåller Fehr i SvJT 1925 s. 103, att en motsatt regel lätt skulle leda till att den förste mäklarens rätt till provision bleve illojalt beskuren genom att säljaren sedan han genom den förste mäklaren kommit i förbindelse med köparen läte annan mäklare slutföra förhandlingarna. Trots den obestridliga riktigheten i detta argument har praxis länge varit vacklande. I NJA 1899 s. 188 yrkade en mäklare att i enlighet med en av ägaren till en fastighet gjord utfästelse bekomma provision för verkställt uppdrag att sälja fastigheten. Fastighetssäljaren invände, att mäklaren väl anskaffat spekulant å fastigheten men att försäljning av densamma dock icke därigenom utan på grund av en annan persons medverkan kommit till stånd. Hovrätten biföll ett av mäklaren i andra hand framställt yrkande att åtminstone få ersättning för sitt arbete enligt handelsbalken 18: 5. Häröver klagade endast fastighetssäljaren; HD förklarade sig ej finna skäl på hans talan göra ändring i hovrättens dom, vilket tydligen innebär att mäklaren rätteligen bort få full provision. Ehuru alltså Fehrs åsikt i princip vunnit gillande redan i detta rättsfall, utdömdes i NJA 1908 A 376 ej full provision (utan ersättning efter andra grunder), då enighet mellan parterna om villkoren icke uppnåtts genom mäklarens förmedling. I SvJT
616 Nils Beckman1932 rf s. 34 ansågs däremot en mäklare ha fullgjort sitt uppdrag (och alltså vara berättigad till provision) redan därigenom att han anvisat sin huvudman den medkontrahent, med vilken avtal sedermera kommit till stånd genom annans förmedling (likaså i ovan under II d nämnda rättsfall NJA 1917 A 317). I NJA 1936 s. 168 ansågs också det förhållandet att de slutliga förhandlingarna beträffande en fastighets försäljning förts av annan person än den mäklare, som gett säljaren anvisning på köparen, icke vara av beskaffenhet att inverka på nämnde mäklares rätt till utfäst provision. I NJA 1932 s. 450 åter ogillades krav på mäklarprovision för fastighetsförsäljning med den motiveringen, att mäklaren icke från köparen framfört köpeanbud å högre köpeskilling än den som säljaren redan vägrat godtaga och vilken med hela beloppet av sedvanlig provision understeg den köpesumma, vartill säljaren sedermera sålde fastigheten till köparen, samt: att parterna icke på mäklarens föranledande ingått i underhandlingar om köp av fastigheten utan den förhandling mellan dem, som lett till köpet, kommit till stånd genom annan mäklares bemedling. Av liknande skäl ogillades mäklarens anspråk på provision för förmedling av fastighetsförsäljning i NJA 1939 s. 151. Mäklaren, som haft säljarens uppdrag att anskaffa köpare, hade skaffat en spekulant, som emellertid funnit det av säljaren begärda priset av 570 000 kr. för högt. Då mäklaren ej förmått åstadkomma sänkning av priset, hade förhandlingarna om köpet ej lett till resultat. Därefter utbjöd annan mäklare fastigheten till samma spekulant för 555 000 kr. och förde parterna tillsammans, därvid denne mäklare lyckades sammanjämka deras ståndpunkt så att köp kom till stånd. Den mäklare, som först varit i förbindelse med spekulanten, fick ej provision. Anmärkas må emellertid att mäklaren ej synes ha lämnat säljaren anvisning på köparen i vidare mån än att han i telefon förklarat sig ha spekulant till ett pris av 545 000 kr., vilket anbud spekulanten själv i telefonen upprepat. I NJA 1939 s. 575 framstår den av Fehr hyllade principen såsom klart antagen. Provision tillerkändes nämligen den mäklare till följd av vilkens åtgörande parterna inlåtit sig i förhandlingar om köp av en fastighet, oaktat underhandlingarna slutförts med biträde av annan mäklare. Sistnämnda mäklare, som jämväl hade säljarens uppdrag att söka skaffa köpare, var den som först kom i förbindelse med köparen. Köparen förklarade sig icke vilja göra någon fastighetsaffär genom förmedling av annan mäklare än denne, som också på grund härav fick slutföra underhandlingarna och uppbära provision av säljaren med cirka 1 %, dock mot åtagande att hålla säljaren skadeslös för den förstnämnda mäklarens krav. Denne begärde och fick 1/2 % provision. Av motiveringen att döma ansågs
Rättspraxis om mäklarprovision 617
Rättspraxis om mäklarprovision 617emellertid hela provisionen tillkomma den mäklare, som först lämnat säljaren anvisning på köparen. Den andra borde ingenting fått, ehuru han kommit först till köparen och även fått slutföra underhandlingarna. NJA 1944 s. 273 bestyrker att provision tillkommer den mäklare som först gett säljaren anvisning på köparen, icke den som först anvisat fastigheten för köparen och sedermera medverkat vid köpets tillkomst (Rodhe i SvJT 1946 s. 46).
i) Om huvudmannen utsätts för krav på provision från flera olika mäklare, kan betalning ske genom nedsättning i allmänt förvar (SvJT 1947 rf s. 24).
j) Delning av provision mellan flera mäklare bör ej förekomma annat än i sällsynta undantagsfall, t. ex. om en mäklare anskaffat en spekulant och en annan mäklare en annan spekulant samt dessa spekulanter sedan slagit sig ihop och gjort affären gemensamt (justitierådet Wedbergs votum i NJA 1921 s. 180). Har flera mäklare sinsemellan kommit överens om att dela provisionen, är blott en av dem berättigad gentemot huvudmannen; de övriga får kräva sin del av den mäklare, med vilken de avtalat (NJA 1932 s. 140). I NJA 1954 C 174 hade en fastighetsmäklare efter att ha fått försäljningsuppdrag gett en person anvisning på fastigheten, och anvisningen hade genom en mellanhand lämnats vidare till den med vilken fastighetsägaren på grund därav avtalat om försäljning; försäljningen ansågs ha kommit till stånd genom mäklarens förmedling (jfr II c), och han fick full provision av säljaren trots dennes invändning att mäklaren överenskommit att dela provisionen med den person mäklaren först lämnat anvisning på fastigheten. I NJA 1950 s. 361, där en fastighetsägare lämnat försäljningsuppdrag till en mäklare och fått anvisning på köpare av en annan, bifölls emellertid den sistnämndes direkt mot fastighetsägaren riktade krav på halva provisionsbeloppet; han ansågs nämligen ha fått ett självständigt uppdrag att sälja (Rodhe i SvJT 1961 s. 263). Vanligen måste en undermäklare vända sig med sitt krav mot huvudmäklaren, så i NJA 1964 C 1089: En mäklare (huvudmäklaren), som haft ensamförsäljningsrätt beträffande vissa fartyg, hade av en annan mäklare (undermäklaren) fått anvisning på en spekulant, till vilken försäljning senare skedde. Uppdrag till undermäklaren fanns styrkt, och huvudmäklaren förpliktades utge hälften av sin provision till undermäklaren, trots att avbrott i förhandlingarna skett och fartyget fått ny ägare (bolagsombildning å säljarsidan, utan provision) innan försäljning till den anvisade spekulanten skedde (jfr beträffande sistnämnda fråga II f ovan). NJA 1943 s. 148 rörde ett fall då mäklaren A mot löfte om delning av provision från mäklaren B erhållit uppgift på en fastighet till salu och därefter
618 Nils Beckmansjälv (genom ombud) anvisat säljaren en köpare. A ansågs skyldig att för avtalsbrott till B utge skadestånd med den del av provisionen B enligt avtalet skulle ha erhållit. A eller hans ombud var alltså provisionsberättigad gentemot säljaren (Rodhe i SvJT 1946 s. 46).
III) Avtal mellan uppdragsgivaren och den anvisade medkontrahenten skall ha kommit till stånd.
a) Mäklarens rätt till ersättning är som nämnt beroende av att avtal mellan parterna kommer till stånd. Fehr framhåller i SvJT 1925 s. 100, att ingen provision utgår ens om huvudmannen alldeles utan skäl ratar den lägenhet mäklaren berett honom. I NJA 1929 s. 661 hade en fastighetsägare uppdragit åt en mäklare att "på fördelaktigaste och godkända villkor" anskaffa lån mot inteckningar i fastigheten, varefter mäklaren förmedlade ett fördelaktigt anbud, som fastighetsägaren emellertid avböjde. Fastighetsägaren ansågs icke ha iklätt sig sådan förbindelse gentemot mäklaren, att honom ålåge att till mäklaren betala provision, oaktat något lån icke på grund av mäklarens åtgärder kommit till stånd. I NJA 1932 s. 450 ogillades krav på mäklarprovision för fastighetsförsäljning eller åtminstone ersättning för kostnader och besvär med den motiveringen, att försäljning till den anvisade spekulanten icke kommit till stånd. Ett liknande fall fick samma utgång i NJA 1939 s. 153. En egendomsmäklare, som erhållit uppdrag att anskaffa köpare till en fastighet, yrkade att, oaktat köp ej kommit till stånd, utfå ersättning antingen motsvarande sedvanlig provision eller i allt fall med skäligt belopp för nedlagt arbete. Då någon försäljning av fastigheten icke kommit till stånd, ansågs mäklaren icke kunna grunda någon rätt till provision på att han anvisat en fullgod spekulant. Omständigheterna ansågs icke heller föranleda därtill att fastighetsägaren skäligen borde förpliktas gottgöra mäklaren för besvär och kostnad i anledning av dennes sysslande i och för den ifrågasatta försäljningen. Fastighetsägaren förklarade i detta mål, att han icke haft någon egentlig önskan att avhända sig fastigheten utan blott låtit mäklaren avlyssna stämningen på marknaden. — Under II d har framhållits, att mäklaruppdrag icke kan återkallas, sedan mäklaren anvisat medkontrahent. Dessförinnan kan däremot huvudmannen när som helst utan vidare återkalla uppdraget. I SvJT 1934 rf s. 28 hade en fastighetsmäklare erhållit i uppdrag att söka försälja en fastighet, varefter ägaren återkallat uppdraget och någon försäljning icke kommit till stånd. Mäklaren ansågs icke utan särskild överenskommelse äga rätt till ersättning för vare sig arbete eller utgifter i anledning av uppdraget.
b) Det kan stundom möta svårigheter att avgöra, huruvida sådant
Rättspraxis om mäklarprovision 619
Rättspraxis om mäklarprovision 619avtal som mäklaruppdraget avser kommit till stånd eller ej. Har mäklaren haft fullmakt av endera parten att sluta avtal å dennes vägnar, är naturligtvis avtalet bindande, när mäklaren begagnat fullmakten; hans rätt till provision påverkas icke av om huvudmannen icke vill godkänna avtalet (NJA 1940 s. 687, 1927 s. 560, 1925 s. 444 och 1921 s. 250, jfr NJA 1922 s. 83, 1921 s. 24, 1918 s. 75 och 1908 s. 316). NJA 1909 A 533 gällde frågan huruvida fastighetsmäklare ägde rätt till provision, då parterna muntligen kommit överens om köpet och köpevillkoren men säljaren sedan icke ville teckna kontrakt. Frågan besvarades jakande, vilket emellertid näppeligen kan antagas såsom allmän regel. I NJA 1936 s. 168 hade ägare av samtliga aktier i ett aktiebolag med ändamål att inneha och förvalta en fastighet i stad tillförsäkrat mäklare 1 % provision, därest fastigheten såldes genom hans förmedling. Mäklaren ansågs ha rätt till den utfästa provisionen, ehuru den av honom anvisade spekulanten icke köpte fastigheten utan övertog aktierna i bolaget. I NJA 1960 C 1253 ogillades däremot talan om provision; mäklarens uppdrag avsåg försäljning av ett fartyg men det slutna avtalet långtidsbefraktning av fartyget (i målet åberopades utlåtanden av Brækhus och Hult).
c) Så länge det mellan parterna slutna avtalet är beroende av suspensivt villkor, torde mäklaren icke vara berättigad till provision. I NJA 1921 s. 70 innehöll ett certeparti, att mäklarens kommission vore förfallen till betalning vid certepartiets undertecknande och att certepartiets giltighet vore beroende av att visst förhållande bleve förhanden. Förutsättningen brast emellertid, i följd varav den med certepartiet avsedda resan icke kom till stånd. Mäklaren ansågs icke berättigad till någon ersättning. I NJA 1916 s. 378 hade fastighetsmäklares förmedling lett till upprättande av köpekontrakt, enligt vilket emellertid köpeskillingens gäldande var ett suspensivt villkor. Då fastighetsköpet förföll genom köparens underlåtenhet att fullgöra köpevillkoren, ansågs mäklaren icke berättigad till provision. I NJA 1917 s. 511 hade en arrendator av en fastighet uppdragit åt en mäklare att mot viss provision anvisa godkänd arrendator för övertagande av arrendet, varefter mellan arrendatorn och en av mäklaren anvisad person träffats avtal om överlåtelse av arrendet men avtalet gjorts beroende av jordägarens godkännande av överlåtelsen. Då jordägaren vägrade sådant godkännande, ansågs mäklaren icke berättigad till provision, detta oavsett om godkännandets uteblivande berott av den person han anvisat eller ej. I NJA 1947 s. 120 ansågs provision icke böra utgå då en man sålt en fastighet men försäljningen på hans hustrus talan med stöd av giftermålsbalken 6: 4 och 5 förklarats ogill (Rodhe i SvJT 1951 s. 612). I det under II f förut omtalade
620 Nils BeckmanNJA 1943 s. 364 hade parterna träffat suspensivt avtal, varvid mäklaren tillförsäkrats visst lägre belopp om avtalet ej bleve gällande inom en viss frist utan förfölle. Nu förföll avtalet, men parterna träffade trots detta ett nytt definitivt avtal, och då ansåg HD mäklaren berättigad till full provision.
d) Som regel är mäklarens rätt till provision oberoende av avtalets fullgörande. Beror det av den part som är skyldig utgiva provisionen att avtalet icke blir fullgjort, kan detta icke inverka på mäklarensrätt; i mål om hävande av köp på grund av dröjsmål å säljarens sida har därför den som förmedlat köpet ansetts ojävig att vittna, enär hans rätt till provision icke var beroende av målets utgång (NJA 1929 s. 183). I mål om hävande av köp, vari köparen gjort gällande att han blivit lurad av mäklaren, tilläts denne det oaktat icke intervenera, då köparen förklarat sig avstå från varje skadeståndsanspråk gentemot mäklaren (NJA 1962 C 1155). Som en illustration till satsen att säljaren icke kan bli fri från skyldigheten att utge provision genom att låta köpet gå åter kan anmärkas NJA 1968 A 17: En tomt ägdes av två bröder; den ene köpte den andres del med åtagande att, om han inom 3 år sålde tomten för mer än visst belopp, utge hälften av överskjutande belopp till brodern. Sedan tomten sålts inom 3 år, förpliktades han utge halva överskottet till brodern utan hinder avatt han låtit köpet gå åter och sålt ånyo efter 3-årstiden. (Jfr vad ovan under III c sagts om NJA 1943 s. 364). Även om avtalets hävande beror av den medkontrahent mäklaren anvisat, är mäklaren i regel ändå berättigad till provision. Mäklaren sammanför nämligen endast parterna, som själva får pröva, om de skall ingå avtal med den anvisade medkontrahenten. I NJA 1915 A 87 hade ett genom mäklarens förmedling ingånget köpeavtal på grund av köparens oförmåga att fullgöra köpelikviden blivit hävt genom överenskommelse mellan säljaren och köparen. Vid sådant förhållande ansåg hovrätten mäklaren berättigad allenast till ersättning för sitt arbete, men HD, varest endast säljaren klagade, fann ej skäl att på hans talan göra ändring i hovrättens dom och ansåg alltså tydligen mäklaren berättigad till full provision. Beror det av mäklarens försummelse att avtalet icke fullgöres, bortfaller dock hans rätt till provision. Sålunda ogillades i NJA 1910 s. 322 krav på förmedlingsprovision vid fastighetsförsäljning, enär mäklaren måste anses ha, då han anvisade köparen såsom spekulant, haft kännedom därom, att köparen saknade tillgångar att fullgöra köpeavtalet, vilket ock till följd av dylik oförmåga hos köparen återgått. Annars är mäklares rätt till provision, när bindande avtal mellan parterna träffats, icke beroende av om avtalet sedermera måste gå åter eller allenast delvis fullgöres (SvJT 1943 rf s. 4), förså-
Rättspraxis om mäklarprovision 621
Rättspraxis om mäklarprovision 621vitt icke detta kan anses vara särskilt avtalat (så i NJA 1923 s. 383;jfr NJA 1942 s. 395).
e) Mäklarens rätt till provision kan naturligtvis vara utesluten på grund av att tvång, svek eller annan dylik ogiltighetsgrund kan åberopas mot mäklaren. I NJA 1938 s. 312 hade en mäklare fått till stånd avtal mellan parterna om överlåtelse av en fastighet, men överlåtaren ansågs likväl icke vara bunden av gjord provisionsutfästelse med hänsyn till att avtalet kommit till stånd på den grund att mäklaren lämnat överlåtaren oriktiga uppgifter.
IV) Mäklare, som förmedlat avtal, har rätt till provision.
a) Med provision förstås viss andel i det träffade avtalets omsättningssumma. Fordran på provision är en vanlig civilrättslig fordran, som icke åtnjuter förmånsrätt enligt handelsbalken 17:4 (NJA 1930 s. 338).
b) Då en man drivit mäklarrörelse, först i eget namn men efter konkurs i sin systers namn som prokurist, tillät hovrätten i NJA 1949 C 64 en kund, som anlitat den i systerns namn drivna byrån, att mot dess provisionsfordran kvitta en mannens personliga skuld. HD avslog visserligen prövningstillstånd men med en skrivning som markerade att HD ogillade hovrättens motivering. I NJA 1966 s. 583 förklarades annonsbyrås konkursbo äga rätt att å bevakad fordran för annonser i en tidning avdraga annonsbyrån såsom kommissionär tillkommande provision.
c) Vad angår provisionens storlek, är denna i första hand beroende av vad som avtalats mellan mäklaren och hans huvudman. Om intet annat avtalats, erhåller mäklaren viss enligt handelsbruk eller annan sedvänja bestämd procent av det belopp, vilket genom det förmedlade avtalet tillförsäkras mäklarens huvudman; mäklaren får icke särskild ersättning för sina kostnader. Vid förmedling av fastighetsförsäljning är sedvanlig provision 1 % å köpeskillingen (NJA 1939 s. 575, 1921 s. 180 och 1931 A 242). Provisionen skall beräknas på köpeskillingen för ej blott själva fastigheten utan även gröda och inventarier (NJA 1919 s. 96). I det under III b nämnda rättsfallet NJA 1936 s. 168, vari icke själva fastigheten utan samtliga aktier i fastighetsbolaget överlåtits, räknades 1 % provision å det värde, vartill fastigheten upptagits i en till grund för aktieöverlåtelsen liggande kalkyl. Vid fastighetsbyte torde normal provision utgöra 1 % icke å båda fastigheternas sammanlagda värde utan allenast å den större fastighetens värde; av denna provision bör parterna betala hälften var i vad den belöper på den mindre fastighetens värde, varemot återstoden gäldas av den större fastighetens ägare en-
40—703005. Svensk Juristtidning 1970
622 Nils Beckmansam, dock att annan fördelningsgrund tillämpas om sådan avtalats eller ena parten redan betalat mera än sin normala andel, i vilket sistnämnda fall den andra parten blott behöver betala resten (se NJA 1926 s. 57, behandlat under I e, samt NJA 1915 s. 70, behandlat under I d). Beträffande annan förmedling än fastighetsöverlåtelse råder mycket växlande kutymer i olika branscher. (Angående fondkommissionärs rätt till provision vid förmedling av fondpappers överlåtande, se NJA 1930 s. 207). Ofta förekommer högre procentsatser än 1 %; enligt NJA 1921 s. 222 är provisionen vid försäljning av trävaror vanligen 2 %. Däremot ansågs i NJA 1940 s. 315 vid förmedling av avtal om uppförande av en byggnad 1 % av byggnadskostnadernas sammanlagda belopp icke vara skälig provision utan endast 1/3 % utdömdes. (Om bevisbördan se I d.)
I tidigare rättsfall har yppats en benägenhet att icke tillerkänna mäklare full provision utan blott skälig ersättning för utfört arbete. Detta är emellertid obilligt mot mäklaren med hänsyn till att han omöjligt kan betinga sig ersättning för sitt arbete och sina kostnader i sådana fall, i vilka han icke lyckats få avtal till stånd, utan är hänvisad till kompensation i form av en mera rundlig ersättning i de lyckade fallen. Den obenägenhet att bifalla krav på mäklarprovision, som yppats i tidigare rättspraxis, synes också numera ha försvunnit, låt vara att den framskymtat även i ett eller annat rättsfall som är senare än min uppsats i SvJT 1943 s. 119.