Source: https://issuu.com/infopro/docs/trait___des_baux_commerciaux_-_6e__?e=1762872/56307734
Timestamp: 2020-08-11 08:07:00+00:00
Document Index: 248183435

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art(4698', 'art. 1729', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 7', '§ 8', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§\u202f1', '§\u202f2', '§\u202f3', '§\u202f4', '§\u202f5', '§\u202f1', '§\u202f2', '§\u202f1', '§\u202f2', '§ 1', '§\u202f2', '§\u202f3', '§ 1', '§\u202f2', '§\u202f1', '§\u202f2', '§\u202f3', '§\u202f4', '§\u202f5', '§ 6', '§ 1', '§\u202f2', '§\u202f3', '§\u202f4', '§\u202f5', '§\u202f6', '§\u202f1', '§\u202f2', '§\u202f3', '§ 1', '§ 2', '§\u202f3', '§ 1', '§ 2', '§\u202f3', '§\u202f4', '§\u202f5', '§ 1', '§ 2', '§\u202f3', '§ 4', '§\u202f5', '§\u202f6', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 7', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 7', '§ 8', '§ 9', '§ 10', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5']

Traité des baux commerciaux 6e édition by INFOPRO DIGITAL - Issuu
Le Traité des baux commerciaux s’adresse à tous ceux, universitaires, étudiants de troisième cycle et d’écoles supérieures de l’immobilier, bailleurs et locataires, professionnels du droit et de la gestion qui doivent procéder à l’étude, à l’analyse et à l’application des contrats de location de locaux commerciaux, comme à ceux qui ont à régler les conflits auxquels ils donnent naissance.
Jean-Pierre Blatter, docteur en droit, avocat à la cour de Paris, spécialiste en droit immobilier, a enseigné le droit des baux commerciaux, en qualité de Professeur des Universités associé, pendant vingt-cinq ans. Il est également directeur scientifique de l’Actualité juridique Droit Immobilier (AJDI) et directeur du Juris-Classeur Bail à loyer. Il a été auditionné par le rapporteur de la Commission des lois constitutionnelles du Sénat à l’occasion des débats ayant abouti au vote de la loi Pinel. Certaines des modifications adoptées sont l’aboutissement de ses suggestions. Winifred Blatter Hodara, titulaire de deux diplômes de troisième cycle de droit de la faculté Paris II-Assas, avocat à la cour de Paris depuis plus de quinze ans, est également spécialiste en droit immobilier. Préface de Pascal Chauvin, Président de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
La sixième édition du Traité des baux commerciaux est à jour des modifications apportées au statut par les lois Pinel et Macron mais également par la réforme du droit des obligations. Le Traité des baux commerciaux expose l’ensemble du régime juridique applicable aux locations d’immeubles à usage commercial, artisanal ou industriel. Sont traitées également diverses questions non spécifiquement réglées par le statut, par exemple celle de l’adoption volontaire du régime statutaire. Cette nouvelle édition, entièrement refondue, consacre des chapitres spécifiques à l’étude de la durée du bail, du droit au renouvellement, de l’évolution du loyer pendant le cours du contrat, de la détermination du loyer lors du renouvellement et des questions de compétence juridictionnelle ainsi que de la fixation des indemnités d’éviction. Des développements approfondis exposent les règles relatives aux divers types de prescription. Un chapitre est consacré à l’application dans le temps de la loi Pinel afin de déterminer quelles règles s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés. Cet ouvrage de référence associe l’étude théorique du droit positif à l’approche pratique de la matière issue de l’expérience de l’auteur. Chaque chapitre comporte une analyse précise des textes, de leur interprétation par les juges, des recommandations et des conseils utiles aux praticiens. Enfin, les annexes sont composées de cinquante-huit propositions d’actes. Ceux-ci, commentés, sont éprouvés par leur utilisation quotidienne et doivent permettre la mise en œuvre correcte des règles de droit régissant la matière.
Traité des baux commerciaux Jean-Pierre Blatter Préface par Pascal Chauvin
Avec la collaboration de Winifred Blatter Hodara
Partie 1 Statut des baux commerciaux : analyse et commentaire : Champ d’application du statut des baux commerciaux – Durée et fin du contrat – Bail commercial et entreprises en difficulté – Droit au renouvellement – Rapports contractuels – Éléments constitutifs de la valeur locative – Évolution du loyer pendant le cours du contrat – Détermination du loyer lors du renouvellement du bail – Application dans le temps de la loi n° 2014626 du 18 juin 2014 – Procédure de fixation du loyer et conséquences – Refus de renouvellement – Indemnité d’éviction – Cession et sous-location – Destination et déspécialisation – Règles de compétence et de prescription – Dispositions particulières aux collectivités territoriales d’Outre-mer. Partie 2 Annexes : Cinquante-huit propositions de lettres, d’actes extrajudiciaires et judiciaires liés à la vie du bail commercial.
ISSN 2261-3749 ISBN 978-2-281-13288-5
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Sommaire Préface...................................................................................................	11 Propos liminaires....................................................................................	13 Sigles et abréviations...............................................................................	15 Introduction............................................................................................	19 Partie 1
Statut des baux commerciaux : analyse et commentaire...	51
Champ d’application du statut des baux commerciaux............	53
Durée et fin du contrat....................................................................	163
Bail commercial et entreprises en difficulté...............................	307
Droit au renouvellement..................................................................	345
Rapports contractuels.....................................................................	371
Éléments constitutifs de la valeur locative..................................	425
Évolution du loyer pendant le cours du contrat.........................	457
Détermination du loyer lors du renouvellement du bail...........	499
Application de la loi n° 2014‑626 du 18 juin 2014 dans le temps.....................................................................................	567
Procédure de fixation du loyer et conséquences.......................	581
Refus de renouvellement.................................................................	625
Cession et sous-location..................................................................	731
Destination et déspécialisation......................................................	789
Règles de compétence et de prescription...................................	827 5
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Dispositions particulières aux collectivités territoriales d’outre-mer.........................................................................................	859
Annexes...............................................................................................	867
Bail de neuf ans.................................................................................	869
Bail de trois ans au plus..................................................................	887
Notification de fin de bail dérogatoire et sommation de quitter les lieux............................................................................	903
Sommation d’avoir à prendre parti...............................................	905
Requête afin de constatation d’une résiliation de plein droit.	907
Notification aux créanciers inscrits d’une résiliation amiable.	909
Commandement visant la clause résolutoire et l’article L. 145-17 du Code de commerce.................................................	911
Sommation visant la clause résolutoire et l’article L. 145-17 du Code de commerce.................................................	913
Assignation tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire...................................................................	915
Notification aux créanciers inscrits..............................................	919
Assignation en opposition à commandement.............................	921
Dénonciation aux créanciers inscrits d’une procédure engagée...............................................................................................	927
Annexe A13
Congé du locataire............................................................................	929
Annexe A14
Congé du locataire ayant demandé ses droits à la retraite ou bénéficiant d’une pension d’invalidité......................................	931
Annexe A15
Congé triennal du bailleur...............................................................	933
Annexe A16
Congé du bailleur en application de l’article L. 145-23-1.......	935
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Congé avec refus de renouvellement en application de l’article L. 145-18 du Code de commerce, avec proposition d’un local de remplacement............................	937
Demande de révision triennale.......................................................	939
Annexe A19
Demande de révision d’un loyer assorti d’une clause d’échelle mobile..................................................................................	941
Annexe A20
Demande de révision triennale par acte d’huissier de justice.............................................................................................	943
Annexe A21
Avenant de révision...........................................................................	945
Annexe A22
Congé avec offre de renouvellement............................................	947
Annexe A23
Demande d’un nouveau loyer en renouvellement d’un bail commercial après congé ou demande en renouvellement.............................................................................	949
Demande en renouvellement de bail commercial......................	951
Annexe A25
Demande en renouvellement direct du sous-locataire..............	953
Annexe A26
Réponse à une demande en renouvellement de bail.................	955
Annexe A27
Mémoire initial en demande............................................................	957
Annexe A28
Lettre de notification du mémoire préalable...............................	965
Annexe A29
Signification du mémoire par acte d’huissier de justice...........	967
Annexe A30
Lettre de saisine de la commission départementale de conciliation.....................................................................................	969
Annexe A31
Assignation tendant à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé..............................................................................................	971
Annexe A32
Notification du droit d’option du bailleur.....................................	975
Notification du droit d’option du locataire...................................	977 7
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Congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction..............................................................................................	979
Annexe A35
Congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction..............................................................................................	981
Annexe A36
Congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux..................................................	983
Notification d’exercice du droit de repentir................................	985
Annexe A38
Notification d’une réinstallation ou d’un départ.........................	987
Assignation en référé aux fins de désignation d’expert...........	989
Annexe A40
Assignation en fixation d’une indemnité d’éviction.....................	993
Annexe A41
Requête afin de désignation du séquestre prévu par l’article L. 145-29 du Code de commerce..........................	997
Notification de la consignation de l’indemnité d’éviction..........	999
Annexe A43
Constatation du versement de l’indemnité d’éviction et de la remise des clés..................................................................	1001
Annexe A44
Opposition entre les mains du séquestre....................................	1005
Annexe A45
Commandement d’avoir à payer l’indemnité d’éviction.............	1007
Annexe A46
Assignation aux fins d’expulsion après paiement de l’indemnité d’éviction...................................................................	1009
Annexe A47
Invitation à concourir à un acte de cession................................	1013
Annexe A48
Signification de cession....................................................................	1015
Annexe A49
Notification aux fins de sous-location...........................................	1017
Annexe A50
Invitation à concourir à un acte de sous-location......................	1019
Annexe A51
Dénonciation par le locataire principal au sous-locataire d’un congé reçu.................................................................................	1021
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Annexe A52
Demande d’adjonction d’activités connexes ou complémentaires.........................................................................	1023
Annexe A53
Réponse du bailleur à une demande de déspécialisation partielle................................................................................................	1025
Annexe A54
Demande de déspécialisation plénière..........................................	1027
Annexe A55
Dénonciation par le preneur à ses créanciers inscrits d’une demande de déspécialisation plénière...............................	1029
Annexe A56
Dénonciation par le bailleur aux locataires bénéficiaires d’une convention d’exclusivité d’une demande de déspécialisation plénière............................................................	1031
Annexe A57
Signification de l’intention de cession de bail.............................	1033
Annexe A58
Signification aux fins de vendre et offre d’exercice du droit de préférence.....................................................................................	1035 Table des décisions de la Cour de cassation et du Conseil d’État...............	1039 Index......................................................................................................	1091 Table des matières...................................................................................	1111
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donc avoir droit au paiement d’une indemnité d’éviction(4649), même en soutenant avoir cru tenir son bail du propriétaire de l’immeuble(4650). En revanche, la responsabilité du bailleur et de son mandataire, rédacteur de l’acte, pourrait être engagée pour défaut d’information(4651). Enfin, si le sous-bail prend fin à son terme dans des conditions normales(4652), le sous-locataire ne peut non plus, a priori, prétendre au paiement d’une indemnité. II. Droit direct au renouvellement à l’égard du propriétaire
1620. C’est l’une des grandes originalités du statut des baux commerciaux qui consiste à unir juridiquement propriétaire (ou bailleur principal) et sous-locataire pour entraîner au profit de ce dernier le renouvellement du bail ou le paiement d’une indemnité d’éviction s’il ne peut obtenir le renouvellement du locataire principal(4653). A. Conditions de l’exercice du droit direct
1621. Ce droit direct au renouvellement à l’égard du propriétaire constitue un mécanisme inconnu du droit commun et original dans le statut des baux commerciaux. Il est subordonné à la réunion de quatre conditions cumulatives. Le contrat principal, qui doit être un bail, doit avoir pris fin, la sous-location doit être régulière entraînant l’agrément du sous-locataire par le bailleur et, en cas de sous-location partielle, les locaux doivent être divisibles. 1. Existence d’un bail principal 1622. On a vu ci-dessus que la condition première du droit au renouvellement direct du sous-locataire tient à la nature du contrat unissant le propriétaire de l’immeuble au preneur principal. Il doit s’agir d’un bail et non d’un autre contrat, qui plus est, d’un bail commercial lui-même soumis au statut des baux commerciaux(4654). 2. Fin du bail principal 1623. Comme en droit commun, la fin du bail principal entraîne la résiliation du sous-bail, le sous-locataire ne pouvant avoir plus de droit que son auteur à l’égard du bailleur principal(4655). Le droit direct ne naît alors qu’à l’expiration du bail principal non renouvelé, quelle que soit la cause de la cessation des relations contractuelles, notamment par la résiliation amiable, le congé avec refus de renouvellement, le congé du locataire ou la renonciation du locataire au bénéfice du renouvellement, la résiliation ou le jeu d’une clause de résiliation de plein droit(4656).
(4649) Cass. 3e civ., 9 février 2005, Loyers et copropriété 2005, comm. 73, obs. Ph.-H. Brault. (4650) Cass. 3e civ., 29 janvier 1992, AJPI 1992, p. 782. (4651) Cass. 3e civ., 14 septembre 2010, n° 09-15966. (4652) V. infra n° 1637. (4653) J.-D. Barbier, « L’indemnisation du sous-locataire évincé », Gaz. Pal. 1996, rec. doctr. p. 1398 ; B. Raclet, « Le droit au renouvellement du sous-locataire commerçant », Administrer novembre 2004, p. 9. (4654) V. supra n° 103 et s. (4655) Cass. 3e civ., 10 octobre 1979, n° 78-14876, Bull. civ. III, n° 173 ; RL 1980, p. 22, obs. J. V. ; CA Versailles, 14 novembre 1996, Gaz. Pal. 1997, 1, som. p. 143, obs. J.-D. Barbier ; CA Chambéry, 7 février 2017, n° 15/01222, AJDI 2017, p. 441. (4656) Cass. 3e civ., 17 juillet 1987, Ann. loyers 1988, p. 699 ; RL 1987, p. 485 ; CA Paris, 21 mai 1969, Ann. loyers 1970, p. 1015 ; CA Paris, 16e ch., 16 juin 1994, Rev. huissiers 1995, p. 98.
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Cession et sous-location – Chapitre 12
À l’inverse, en cas de renouvellement du bail principal, c’est envers le locataire principal seulement que s’exerce le droit au renouvellement(4657). Il en va de même en cas de prorogation du bail principal(4658). En effet, dans l’arrêt de principe du 6 décembre 1972, la Cour de cassation a énoncé qu’en vertu du caractère subsidiaire du droit direct, le sous-locataire ne peut réclamer le bénéfice du droit direct qu’en cas d’insuffisance des droits du locataire principal. 3. Sous-location régulière, agréée par le propriétaire 1624. Aux termes de l’article L. 145-32, alinéa 2, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a expressément ou tacitement autorisé ou agréé la sous-location(4659). On retrouve alors les deux conditions cumulatives, qui sont celles de la régularité de la sous-location, c’est-à-dire : – l’autorisation du principe de la sous-location ; – l’invitation du bailleur à concourir à l’acte de sous-location. a. Propriétaire appelé à intervenir à l’acte 1625. Le droit direct est évidemment acquis si la sous-location a été autorisée et si le bailleur, appelé à intervenir à l’acte, y est effectivement intervenu. Il y a alors agrément exprès du sous-locataire. C’est également le cas si le propriétaire a été appelé à intervenir à l’acte mais n’y est pas intervenu. La sous-location est régulière et l’agrément réputé acquis. En revanche, si le propriétaire n’a pas été appelé à intervenir à l’acte, la sous-location lui est inopposable(4660). Cependant, ce principe – si rigoureux soit-il – connaît des tempéraments, le texte envisageant l’autorisation ou l’agrément tacites. b. Agrément exprès ou tacite 1626. Il est possible que les formalités de l’article L. 145-31 – c’est-à-dire l’invitation du bailleur à concourir à l’acte – n’aient pas été respectées, mais que néanmoins le propriétaire ait agréé expressément ou tacitement le sous-locataire. Dans ce cas, celui-ci conserve son droit direct au renouvellement, malgré l’irrégularité de la sous-location. Il peut se faire tout d’abord qu’il y ait un agrément exprès du sous-locataire dans un acte du propriétaire ou par le visa précis de la sous-location consentie dans le bail principal(4661). Par visa précis de la sous-location consentie dans le bail principal, on doit entendre la référence faite à la sous-location existante(4662). La seule autorisation de sous-louer, même visant l’identité du futur sous-locataire, ne peut, en revanche, valoir agrément.
(4657) Cass. 3e civ., 6 décembre 1972, n° 71-13240, Bull. civ. III, n° 664 ; D. 1973, p. 439, obs. J. Ghestin ; JCP G 1974, II, 17639, obs. B. Boccara ; Cass. 3e civ., 7 décembre 1977, n° 76-12386, Bull. civ. III, n° 432 ; Cass. 3e civ., 8 avril 1992, nos 90-21168 et 90-21791, Bull. civ. III, n° 122. (4658) Cass. 3e civ., 8 avril 1992, JCP G 1992, IV, n° 1708. (4659) Cass. 3e civ., 13 janvier 1988, n° 86-16209. (4660) Cass. 3e civ., 12 mars 1969, Bull. civ. III, n° 215 ; Cass. 3e civ., 13 avril 1972, RL 1972, p. 414 ; Cass. 3e civ., 11 mai 1976, n° 74-10585, Bull. civ. III, n° 194 ; Cass. 3e civ., 25 janvier 1983, JCP G 1983, IV, p. 157, au sujet de la tolérance par le bailleur de la sous-location ne valant pas renonciation à concourir aux actes ; CA Paris, 16e ch. B, 20 octobre 1983, Loyers et copropriété 1983, comm. 379, qui rappelle que le droit au renouvellement direct que peut se voir opposer le propriétaire suppose qu’il ait eu une connaissance exacte de la sous-location dont il peut être amené à supporter la charge. (4661) CA Paris, 21 novembre 1960, RL 1962, p. 247. (4662) Cass. com., 30 janvier 1962, RL 1962, p. 245.
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JURISPRUDENCE CA Paris, 16e ch., 6 novembre 1962
« Considérant, en effet, que la limitation au profit de certaines personnes nommément désignées de l’autorisation exceptionnelle de sous-louer ne saurait conférer à cette clause du bail une portée plus grande que si l’autorisation avait eu le caractère général habituel ; qu’en l’une et l’autre hypothèses, il s’agit seulement d’une autorisation qui est préalable aux actes de sous-location ou de renouvellement qui interviendront éventuellement en conformité des prescriptions légales ; qu’en bref, cette autorisation préalable ne saurait être assimilée à l’agrément postérieurement donné à la sous-location (ou à son renouvellement) par un propriétaire qui n’a pas été appelé à concourir à l’acte. »(4663)
Une autre décision va dans le même sens(4664). 1627. Cependant, dans une décision plus récente, il a été jugé que la renonciation du bailleur, formulée dans le bail, à concourir à l’acte de sous-location avec dispense de lui communiquer l’acte de sous-location, vaut agrément irréfragable du sous-locataire(4665). Ainsi la rédaction d’une clause de cette nature peut se révéler perverse, alors que, en général, elle est au contraire considérée comme exprimant une indivisibilité juridique faisant obstacle au droit direct(4666). Il est possible également qu’il y ait agrément tacite du sous-locataire par divers actes non équivoques du propriétaire : – demande de réajustement de loyer sur le fondement de l’article L. 145-31(4667) ; – rapports directs entre le propriétaire et le sous-locataire(4668), complétés par le fait que le bailleur savait, dès la conclusion du bail, que les locaux étaient destinés à être sous-loués en totalité(4669). Quant aux conséquences, au regard de l’agrément, du paiement du loyer par le sous-locataire aux lieu et place du locataire principal, la jurisprudence est partagée(4670). 4. Divisibilité matérielle ou juridique des locaux 1628. En cas de sous-location partielle, le droit direct au renouvellement ne peut être invoqué qu’autant que les locaux ne sont pas indivisibles soit matériellement, soit contractuellement, ce qui peut paraître paradoxal puisque l’existence même de la sous-location tendrait à démontrer le caractère divisible des locaux. Il n’en est rien car, pendant la durée du contrat, locataire et sous-locataire peuvent se satisfaire d’une cohabitation dans des locaux indivisibles. L’indivisibilité matérielle est une question de fait. Elle est établie dans le cas où la structure même des locaux ne permet pas la coexistence de plusieurs occupations divises(4671). (4663) Quot. jur. 9 avril 1963. (4664) TGI Paris, 18e ch. 1re sect., 13 septembre 1994, Sté Foncière Capucines Caumartin c/ SAS France. (4665) CA Paris, 16e ch. A, 18 mars 1998, Loyers et copropriété 1998, comm. 164, obs. Ph.-H. Brault. (4666) V. infra n° 1629. (4667) Cass. com., 4 mars 1963, RL 1963, p. 313 ; Cass. 3e civ., 19 décembre 1968, AJPI 1969, p. 715 ; Cass. civ., 29 octobre 1970, AJPI 1971, p. 344. (4668) Par exemple, autorisation de travaux : Cass. com., 9 mai 1967, RL 1967, p. 338 ; Cass. 3e civ., 8 avril 1992, JCP G 1992, IV, n° 1708 ; CA Amiens, 14 février 1964, D. 1964, som. p. 113 ; CA Paris, 16e ch. A, 14 avril 1999, AJDI 1999, p. 638 ; CA Paris, ch. 5-3, 1er mars 2017, n° 15/04946. (4669) Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 09-72550, Bull. civ. III, n° 66 ; Gaz. Pal. 2011, rec. jur. p. 2243, obs. J.-D. Barbier ; Administrer juillet 2011, p. 34, obs. D. Lipman-W. Boccara ; Loyers et copropriété 2011, comm. 247, obs. E. Chavance ; AJDI 2012, p. 115 ; D. 2012, p. 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand. (4670) Pour l’agrément : TGI Seine, 28 mars 1963, RL 1963, p. 173 ; contre l’agrément : TGI Seine, 3 février 1964, Masson c/ Sopati. (4671) CA Versailles, 19 février 1998, n° 1996/1472.
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Dans un arrêt, la Cour de cassation admis que l’indivisibilité pouvait être soulevée au cours d’instance, le bailleur ayant cru, par erreur, que les locaux étaient divisibles(4672). 1629. Mais les locaux, parfaitement divisibles en fait, peuvent avoir été considérés dans la commune intention des parties (propriétaire et locataire principal), c’est-à-dire contractuellement, comme indivisibles. L’indivisibilité doit être appréciée en fonction des clauses du bail principal, soit par l’expression directe de l’indivisibilité(4673), soit par son expression indirecte telle que : – la clause selon laquelle la sous-location n’aura d’effet que pendant la location principale(4674) ; – la clause selon laquelle le locataire fera son affaire personnelle de la sous-location(4675) ; – la clause selon laquelle le locataire principal a la responsabilité de la gestion des sous-locations et est dispensé de fournir au bailleur les actes de sous-location(4676). 1630. Il s’agit en un mot, de toutes les clauses exprimant que le bailleur, qui a autorisé la sous-location, ne veut avoir aucune relation avec le sous-locataire. Le candidat à la sous-location devra donc être très perspicace dans l’analyse des clauses du bail principal, qui peuvent ne pas exprimer clairement l’indivisibilité voulue par le bailleur. Le juge ne saurait déduire de la seule désignation des lieux faite par le bail et de l’absence de définition contractuelle de la division des locaux une indivisibilité contractuelle. Il doit alors rechercher si les locaux ne sont pas matériellement divisibles(4677). B. Conséquences sur le droit du locataire principal
1631. La conséquence de la divisibilité à l’égard du locataire principal consiste dans la possibilité pour le bailleur de refuser à ce locataire principal le renouvellement pour les locaux qui ont été sous-loués(4678). La Cour de cassation a eu l’occasion d’énoncer cette même règle par a contrario en jugeant que : JURISPRUDENCE Cass. 3e civ., 15 novembre 2006, n° 05-17572
« Qu’en statuant ainsi, alors qu’en cas de sous-location partielle d’un local dans lequel le fonds de commerce n’est pas exploité, le locataire principal n’a droit au renouvellement du bail pour l’ensemble des lieux loués qu’en cas d’indivisibilité matérielle ou conventionnelle de ceux-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »(4679) (4672) Cass. 3e civ., 1er décembre 2016, n° 15-21968, Ann. loyers janvier-février 2017, p. 51, obs. A. Cérati-Gauthier ; Administrer février 2017, p. 39, obs. D. Lipman-W. Boccara. (4673) Cass. 3e civ., 11 juin 1997, JCP N 1997, II, p. 1426 ; Gaz. Pal. 1998, 1, pan. jur. p. 67 ; CA Versailles, 12e ch., 19 février 1998, Gaz. Pal. 1999, 1, som. p. 239 ; Cass. 3e civ., 21 juillet 1999, n° 97-22062 ; CA Aix-en-Provence, 19 décembre 2013, n° 12/22189, AJDI 2014, p. 871. (4674) Cass. com., 22 décembre 1953, AJPI 1954, p. 61. (4675) CA Paris, 21 novembre 1961, RL 1962, p. 247 ; CA Paris, 16e ch. A, 20 juin 1995, Administrer octobre 1995, p. 29 ; Loyers et copropriété 1995, comm. 482. (4676) CA Paris, 16e ch. B, 6 novembre 1992, Loyers et copropriété 1993, comm. 99 ; V. cependant contra : CA Paris, 16e ch. A, 18 mars 1998, Loyers et copropriété 1998, comm. 164, obs. Ph.-H. Brault, qui estime que de ce fait le bailleur est « irréfragablement réputé donner son agrément au sous-locataire choisi par le locataire principal ». (4677) Cass. 3e civ., 19 janvier 2011, n° 09-72040 et 10-10059, Loyers et copropriété 2011, comm. 118, obs. Ph.-H. Brault ; Administrer mars 2011, p. 32, obs. D. Lipman-W. Boccara. (4678) Cass. 3e civ., 21 novembre 1974, n° 73-12925, Bull. civ. III, n° 431 ; Cass. 3e civ., 27 janvier 1977, n° 74-14273, Bull. civ. III, n° 46 ; RL 1977, p. 345 ; Cass. 3e civ., 7 juillet 1993, n° 91-14658, Bull. civ. III, n° 109 ; AJPI 1993, p. 862 ; Gaz. Pal. 1994, 1, p. 200, obs. J.-D. Barbier. (4679) Bull. civ. III, n° 225 ; Administrer janvier 2007, p. 41, obs. J.-D. Barbier ; D. 2006, AJ, p. 2985, obs. Y. Rouquet ; Loyers et copropriété 2007, comm. 57, obs. Ph.-H. Brault ; AJDI 2007, p. 303, obs. J.-P. Blatter.
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On a même vu précédemment que ce refus peut aller jusqu’à la dénégation du droit au bénéfice du statut, dans l’hypothèse de la sous-location totale(4680). Dans ce cas, l’une des conditions du droit au renouvellement et même du droit au statut, à savoir l’exigence en la personne du locataire de la propriété du fonds de commerce, fait défaut. En effet, s’il est vrai qu’un fonds est exploité dans les lieux, ce fonds n’appartient pas au locataire lui-même et son existence ne peut lui conférer aucun droit selon la jurisprudence(4681). 1632. Cependant, un nouvel arrêt pourrait être rapproché de celui du 4 mai 2011(4682) qui avait tout à la fois reconnu le droit au paiement de l’indemnité d’éviction au profit du locataire principal et le droit au renouvellement du sous-locataire(4683), au motif que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux « sans faire de l’exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application » (sic). Dans cet arrêt la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir admis que le bail était soumis au statut alors que les locaux étant à usage de maison de retraite, le bailleur avait consenti à la sous-location au profit d’un exploitant, au motif que « l’exploitation des lieux par le locataire principal n’avait pas été stipulée comme une condition nécessaire à l’application du statut des baux commerciaux ». On voit poindre ici une évolution de la jurisprudence par l’inversion des conditions d’une adoption volontaire du statut des baux commerciaux(4684). 1633. Cependant ces arrêts ne doivent pas conduire à penser que dans tous les cas de sous-location totale le locataire principal pourrait néanmoins conserver son droit au renouvellement. Les arrêts évoqués ci-dessus ne correspondent qu’à des situations très particulières. La règle de droit demeure dans l’absence de droit du locataire principal qui a sous-loué en totalité(4685). REMARQUE
Le locataire principal peut dès la rédaction du bail initial solliciter du bailleur qu’il lui reconnaisse le droit au renouvellement nonobstant une ou plusieurs éventuelles sous-locations totales ou partielles autorisées, cette clause étant particulièrement utile lorsque dans un groupe de sociétés, le bail est conclu par la maison-mère qui peut faire exploiter les locaux par des filiales.
En revanche, le droit direct au renouvellement du sous-locataire s’exerce sur la partie qu’il occupe aboutissant ainsi à la division des locaux et à la conclusion de plusieurs baux au lieu du bail unique, qui était en principe indivisible. C. Modalités et effets de l’exercice du droit direct
1634. Le droit direct s’ouvrira soit : – par un congé donné par le bailleur au locataire principal et au sous-locataire, éventuellement, en ce qui concerne ce dernier, avec offre de renouvellement direct ; – par un congé donné au sous-locataire par le locataire principal qui a lui-même reçu congé ;
(4680) V. supra n° 652. (4681) Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n° 11-28341, Administrer janvier 2014, p. 27, obs. J.-D. Barbier ; V. supra n° 652. (4682) n° 09-72550, Bull. civ. III, n° 66. (4683) Cass. 3e civ., 24 juin 2015, n° 14-17021, AJDI 2015, p. 840, obs. J.-P. Blatter ; JCP N 2016, n° 43-44, Affaires, 1308, spéc. p. 49, obs. J. Monéger. (4684) V. supra n° 216 et s. (4685) Cass. 3e civ., 3 juillet 2013, n° 12-21966, Administrer octobre 2013, p. 38, obs. D. Lipman-W. Boccara ; Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, préc.
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– par une demande de renouvellement du sous-locataire au terme de son sous-bail en l’absence de congé, qui sera signifiée, dans l’ignorance de l’étendue des droits du locataire principal, tant à celui-ci qu’au bailleur. Hormis ces cas, le sous-locataire ne peut revendiquer quelque droit que ce soit à l’égard du bailleur principal et notamment pas le paiement d’une indemnité d’éviction. En effet la Cour de cassation a jugé que : JURISPRUDENCE Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-15975
« Mais attendu que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de caractériser une renonciation de la société Gifetal Aluminium au droit direct au renouvellement, a exactement retenu que la sous-locataire ne pouvait réclamer une indemnité d’éviction dont l’obtention n’était que la conséquence d’un refus du renouvellement du bail dès lors que cette sous-locataire n’avait formulé aucune demande de renouvellement de son propre bail. »(4686)
Ce n’est que dans l’hypothèse où le locataire principal a reçu congé, mais où aucun congé n’a été signifié au sous-locataire, qu’on peut penser que le sous-bail devient bail principal du fait d’une novation par changement de locataire(4687). Dans tous les autres cas, la fin du bail principal entraînant la fin du sous-bail, il se formera, dans le cadre du droit direct, un nouveau bail entre bailleur et sous-locataire soit sur l’offre du bailleur, soit sur la demande du sous-locataire ; il ne s’agira pas de la poursuite du sous-bail qui serait devenu bail principal(4688). 1635. Le nouveau bail commencera soit au lendemain de la date d’effet du congé, soit à la date d’effet de la demande de renouvellement du sous-locataire. Sauf accord entre le propriétaire et le sous-locataire, les clauses du bail formé à son profit seront celles du sous-bail(4689). Le loyer en sera fixé selon les modalités habituelles(4690). Le propriétaire peut également refuser le renouvellement direct du bail et sera dans ce cas tenu du paiement de l’indemnité d’éviction à l’égard du sous-locataire. Certes le sous-locataire pourrait renoncer à son droit direct, mais comme pour tout autre droit né du statut, cette renonciation ne peut valablement intervenir qu’après la naissance du droit(4691). Ce droit n’est en effet pas de ceux qui sont visés par l’article L. 145-15 du Code de commerce et peut donc, une fois acquis, faire l’objet d’une renonciation.
(4686) Bull. civ. III, n° 149 ; D. 2006, AJ, p. 1893, obs. Y. Rouquet ; Administrer août-septembre 2006, p. 40, obs. J.-D. Barbier. (4687) J. Viatte, obs. sous CA Paris, 21 mai 1969, RL 1969, p. 372 ; CA Paris, 16e ch. A, 12 mars 2008, Administrer octobre 2008, p. 50, obs. D. Lipman-W. Boccara ; AJDI 2008, p. 852. (4688) CA Paris, 16e ch. B, 9 mars 1995, Gaz. Pal. 1995, 2, p. 387, obs. Ph.-H. Brault. (4689) Cass. 3e civ., 23 avril 1985, n° 83-17317, Bull. civ. III, n° 66 ; V. aussi : P. Garbit, Lamy Droit commercial, Baux commerciaux, 2017, n° 1466. (4690) CA Paris, 16e ch. A, 11 octobre 2000, Crance c/ Castres. (4691) Cass. 3e civ., 17 décembre 2003, n° 02-12244, AJDI 2004, p. 286, obs. M.-P. Dumont.
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D. Renonciation du sous-locataire au droit direct au renouvellement
1636. Le droit direct ne naissant qu’avec la fin du bail principal, ce n’est qu’à compter de ce moment que le sous-locataire pourrait renoncer à un tel droit, ne pouvant renoncer par avance, lors de la conclusion de la sous-location à un droit dont il n’était pas encore titulaire(4692). E. Obligations du locataire principal à l’égard du sous-locataire en l’absence de droit direct
1637. L’hypothèse envisagée est celle dans laquelle le sous-locataire ne peut invoquer le droit direct parce que les locaux sont indivisibles et alors que le locataire principal, qui donne congé à son bailleur en cours ou au terme du bail, renonce à son droit au renouvellement ou que son bail est résilié ou prend fin par un refus de renouvellement, même avec paiement d’une indemnité d’éviction. La cessation du contrat principal entraîne automatiquement la résiliation du sous-bail ou, si celui-ci est parvenu à son terme, la perte de tout droit au renouvellement du sous-locataire(4693). 1638. Étant acquis que le sous-locataire ne peut revendiquer aucun droit à l’encontre du bailleur principal, la question se pose de ses droits à l’égard du locataire principal. Ses droits au bénéfice du statut des baux commerciaux étant conditionnés, à l’égard du locataire principal, aux droits qu’il détient lui-même et ceux-ci ayant disparu, le sous-locataire ne peut prétendre, même au terme du sous-bail, au paiement d’une indemnité d’éviction. Il ne peut invoquer que la responsabilité de droit commun. Celle-ci sera retenue dans le cas où la faute du locataire principal sera établie notamment en cas de collusion avec le bailleur dans le but d’évincer le sous-locataire(4694), de résiliation triennale de sa part sans motif impérieux ou à défaut d’avoir contesté le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction reçu du bailleur(4695), ou si un tel congé est justifié. Il peut s’agir également de l’hypothèse dans laquelle le sous-locataire aurait pu bénéficier du droit direct, parce que les locaux sont divisibles, qui en est privé pour défaut de respect des formalités prévues par l’article L. 145-31, c’est-à-dire pour absence d’invitation du bailleur à participer à l’acte de sous-location et qui, par ailleurs, n’a pas été agréé même tacitement par le bailleur(4696). En revanche, elle sera écartée si le locataire principal renonce, au terme de son bail, au renouvellement, aucune disposition ne lui faisant obligation de le demander ou de l’accepter(4697), ou si cette renonciation intervient sans fraude de sa part(4698). Dans ce cas également, la situation du
(4692) Cass. 3e civ., 28 novembre 2007, n° 06-16758, Bull. civ. III, n° 212 ; AJDI 2008, p. 934, obs. C. Denizot ; JCP N 2008, Affaires 1169, obs. S. Schiller ; Administrer janvier 2008, p. 45, obs. J.-D. Barbier ; D. 2008, AJ, p. 14, obs. Y. Rouquet ; Loyers et copropriété 2008, comm. 15, obs. E. Chavance. (4693) Cass. com., 25 novembre 1965, JCP G 1965, IV, p. 165 ; Cass. 3e civ., 10 octobre 1979, n° 78-14876, Bull. civ. III, n° 173 ; Cass. 3e civ., 16 juillet 1986, SA Anor c/ Draux. (4694) Cass. 1re civ., 13 avril 1964, Bull. civ. I, n° 183. (4695) Cass. 3e civ., 30 octobre 1990, n° 88-19297 ; Cass. 3e civ., 7 avril 1994, n° 91-18424 ; CA Paris, 16e ch. A, 15 janvier 1985, Loyers et copropriété 1985, comm. 175 ; CA Paris, 22 septembre 1992, Loyers et copropriété 1992, comm. 478 ; Administrer mars 1993, p. 59 ; contra : CA Paris, 19 janvier 1959, RL 1960, p. 177. (4696) V. supra n° 1602 et s. (4697) Cass. com., 20 janvier 1964, RL 1964, p. 366 ; CA Paris, 16e ch. B, 15 mai 1998, Administrer août-septembre 1998, p. 36, obs. B. Boccara, D. Lipman-Boccara et M.-L. Sainturat. (4698) Cass. 3e civ., 3 avril 1996, Administrer novembre 1996, p. 21, obs. J.-D. Barbier ; CA Versailles, 14 novembre 1996, Gaz. Pal. 1997, 1, p. 143, obs. J.-D. Barbier.
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sous-locataire est marquée par sa fragilité, puisque, dès l’origine de son occupation, il sait que celle-ci sera dépourvue de pérennité. F. Prescription
1639. L’action du sous-locataire tendant à la reconnaissance de son droit direct se prescrit par deux ans en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Ce délai commence à courir au jour de l’expiration du bail principal, ou, si le sous-locataire n’en a connaissance que postérieurement, au jour où il en a connaissance(4699).
(4699) Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, n° 09-16679, Administrer novembre 2010, p. 35, obs. J.-D. Barbier ; Loyers et copropriété 2010, comm. 289, obs. E. Chavance.
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CHAPITRE 13 Destination et déspécialisation
1640. Parmi les clauses essentielles du bail figure la destination ; c’est l’activité sur laquelle le bailleur et le locataire se sont entendus pour qu’elle soit exercée dans les lieux loués, qu’il s’agisse d’une activité spécifique ou d’une clause tous commerces (ou tout commerce), ce qui est rare(4700). Selon la jurisprudence l’absence de toute destination contractuelle équivaut à une destination tous commerces(4701). Cette destination contractuelle est en principe immuable et doit être respectée, conformément à l’article 1728 du Code civil sous peine de résiliation du contrat(4702). Cependant, lorsqu’elle est multiple (café, bar, restaurant, hôtel meublé par exemple), et sauf disposition contractuelle en ce sens ou sauf s’il est établi qu’il résulte de la commune intention des parties qu’il a été convenu que les différentes activités autorisées devaient être exercées ensemble(4703), le locataire n’est pas obligé d’exploiter toutes les activités autorisées(4704). REMARQUE
Si les activités autorisées sont multiples, le rédacteur prendra le soin de préciser si elles doivent être exercées ensemble ou peuvent être exercées séparément.
(4700) J. Courneroux, « Le bail “tous commerces” : un contrat méconnu », AJDI 2013, p. 184. (4701) TGI Paris, loyers com., 27 janvier 2017, n° 13/00839, Administrer mars 2017, p. 37, obs. M.-L. S. (4702) C. civ., art. 1729 ; Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-16384, Bull. civ. III, n° 66. (4703) V. pour l’activité d’hôtel-restaurant : Cass. 3e civ., 4 février 1997, n° 95-14837, Administrer juillet 1997, p. 35, obs. B. Boccara, D. Lipman-Boccara, M.-L. Sainturat. (4704) Cass. 3e civ., 3 mars 1993, n° 90-20742 ; Cass. 3e civ., 30 octobre 2007, n° 06-17037 ; CA Paris, 16e ch. B, 5 janvier 1995, Loyers et copropriété 1995, comm. 372 ; CA Paris, 16e ch. B, 23 mars 1995, Loyers et copropriété 1995, comm. 324, obs. Ph.-H. Brault ; CA Paris, 16e ch. A, 3 novembre 2004, Administrer mars 2005, p. 27, obs. B. Boccara et D. Lipman-Boccara ; CA Paris, 16e ch. A, 12 septembre 2005, Administrer novembre 2005, p. 26, obs. B. Boccara et D. Lipman-Boccara. ; CA Paris, ch. 5-3, 5 février 2014, n° 12/05291 ; CA Metz, 2 février 2017, n° 17/00049, AJDI 2017, p. 437.
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§ 1. Portée de la destination 1641. La destination convenue interdit au locataire d’exercer dans les lieux d’autres activités(4705). Mais lorsqu’elle concerne par exemple un commerce de « fournitures pour la charcuterie, la boucherie, etc. », l’énumération n’est pas limitative et permet l’exercice d’autres activités voisines non expressément mentionnées(4706). C’est la notion d’activité incluse(4707) qui peut être appréciée très largement par la jurisprudence (même si l’exonération de la destination n’est pas suivie de “etc.”). 1642. Une destination qui serait exprimée dans des termes vieillis (du fait de sa reproduction de bail en bail depuis de très longues années) devrait être comprise dans son sens moderne. Ainsi l’activité de marchand de vins, traiteur exprime celle de café-restaurant(4708) et celle de ganterie, trousseaux pour hommes et dames, celle de prêt-à-porter(4709). 1643. La destination, notion purement contractuelle, peut donc faire l’objet de la définition dont conviennent les parties. Toutefois l’ordre public vient limiter cette faculté, car certaines activités sont interdites par la loi ou au contraire certaines restrictions sont aujourd’hui prohibées. C’est ainsi qu’un bail de débit de boissons, conclu au début du XXe siècle, comportait la clause de destination suivante : « Les locataires ne pourront exercer dans les lieux loués que le commerce de marchand de vins, liqueurs. Mais ne pourront pas donner à manger dans les lieux loués ni y faire de la musique, ni chanter, ni y jouer, notamment pour les courses, le service par des femmes est absolument interdit, sauf au comptoir. Les preneurs ne pourront mettre d’enseigne lumineuse, ni d’enseigne genre montmartrois “Au rat mort”, “Boîte Untel”, etc. » Une telle clause interdisant le service par des femmes sauf au comptoir ou toute autre restriction de même nature serait illicite(4710).
§ 2. Clauses d’exclusivité et de non-concurrence 1644. À l’inverse, on s’est demandé si le fait pour le bailleur de donner à bail un local avec une certaine destination l’obligeait à en garantir l’exclusivité au locataire, même en l’absence de clause expresse du bail en ce sens, au titre de l’obligation de jouissance paisible imposée par l’article 1719 du Code civil.
(4705) V. sur la distinction d’agent immobilier et d’agent commercial : Cass. 3e civ., 23 mars 2005, RL 2005, p. 321. (4706) Cass. 3e civ., 26 janvier 1994, RL 1994, p. 240. (4707) V. infra n° 1651. (4708) CA Paris, 16e ch. A, 17 octobre 1995, Loyers et copropriété 1996, comm. 25, obs. C. M. ; CA Paris, 16e ch. B, 7 juin 2002, AJDI 2002, p. 607, obs. Y. Rouquet ; CA Paris, 16e ch. A, 13 mai 2009, AJDI 2010, p. 584 ; TGI Paris, 18e ch. 2e sect., 5 juin 1997, Viars c/ SCI Alma. (4709) Cass. 3e civ., 1er février 2000, n° 97-21274 ; CA Paris, 16e ch. A, 26 septembre 1995, Administrer janvier 1996, p. 54. (4710) M. Cornaton et J.-P. Blatter, « Au commencement… était la destination », AJDI 2000, p. 1091.
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Table des matières Sommaire...............................................................................................	5 Préface...................................................................................................	11 Propos liminaires....................................................................................	13 Sigles et abréviations...............................................................................	15 Introduction............................................................................................	19
Observations générales sur la formation et l’objet du contrat....	53 § 1. Règles particulières à la formation du bail commercial.................	53
I. Conditions propres au bailleur..............................................................	53
A. Limitation des pouvoirs...........................................................................	56 1. Usufruitier.............................................................................................	56 2. Tuteur...................................................................................................	57 3. Habilitation familiale...............................................................................	57 4. Époux communs en biens.........................................................................	57 6. Mandataire............................................................................................	59 B. Nature et régime de la sanction.................................................................	61
II. Conditions propres au locataire...........................................................	61 A. Capacité...............................................................................................	61 B. Particularités des baux consentis aux sociétés en formation............................	62 C. Locaux pris à bail par les collectivités locales..............................................	63
III. Conditions propres aux lieux loués.....................................................	63 A. Le contrôle des changements d’usage........................................................	63 B. Les locaux soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis................	65 C. Les locaux insalubres..............................................................................	65 D. Le contrôle administratif.........................................................................	65 E. La législation HLM................................................................................	66 F. Le domaine public..................................................................................	66
IV. Conditions propres à la destination.....................................................	68 V. Conditions propres à la forme du bail..................................................	71 VI. Responsabilité du rédacteur...............................................................	72
§ 2. Caractère civil ou commercial du bail............................................	75
Domaine principal du statut des baux commerciaux...................	75 § 1. Bail..................................................................................................	76
I. Emphytéose ou bail emphytéotique......................................................	77 1111
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II. Magasin collectif de commerçants indépendants..................................	78
III. Concession immobilière.....................................................................	78
IV. Bail de carrière..................................................................................	79 V. Prêt à usage........................................................................................	79
VI. Dépôt et prestations logistiques..........................................................	79
VII. Crédit-bail.......................................................................................	80 VIII. Bail à construction..........................................................................	81
IX. Bail à réhabilitation, bail réel immobilier et bail réel solidaire............	82 X. Concessions diverses d’emplacement..................................................	82
XI. Location-gérance de fonds de commerce............................................	83 XII. Jouissance d’un local attachée à des droits sociaux............................	83
XIII. Convention d’occupation précaire (art. L. 145‑5‑1)..........................	84
XIV. Observations finales........................................................................	88 § 2. Local...............................................................................................	88 I. Définition............................................................................................	88
A. Définition traditionnelle..........................................................................	89 B. Évolution..............................................................................................	91 C. Exploitation dans le local.........................................................................	91
II. Caractère stable et permanent..............................................................	92
A. Stabilité et permanence et illusion d’instabilité............................................	92 B. Coworking............................................................................................	93
III. Caractère principal du local...............................................................	93 IV. Unicité ou pluralité de l’objet du bail.................................................	94
V. Caractère commercial du local.............................................................	95
A. Vocation commerciale.............................................................................	95 B. Destination commerciale.........................................................................	96
§ 3. Fonds de commerce, industriel ou artisanal...................................	99
I. Nature commerciale, industrielle ou artisanale de l’activité...................	99 II. Exploitation d’un fonds autonome.......................................................	104
§ 4. Immatriculation..............................................................................	108
Domaine par extension......................................................................	111 § 1. Locaux accessoires..........................................................................	111 I. Définition du local accessoire...............................................................	111
II. Conditions d’application du statut.......................................................	112 III. Local accessoire et immatriculation....................................................	115 IV. Régime..............................................................................................	117 § 2. Terrains loués nus et bâtis par le preneur......................................	117
I. Constructions.......................................................................................	118 II. Époque des constructions....................................................................	119 III. Autorisation du bailleur.....................................................................	120
IV. Absence d’autonomie du texte............................................................	120 1112
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Domaine par analogie........................................................................	121 § 1. Baux d’établissements d’enseignement..........................................	121 § 2. Services communaux exploités en régie..........................................	124 § 3. Entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel et commercial........................................................................	124 § 4. Baux des locaux appartenant aux collectivités territoriales (État, régions, départements, communes), et aux établissements publics...................................................................................................	126 § 5. Sociétés coopératives et caisses d’épargne et de prévoyance..........	127 § 6. Baux consentis aux artistes graphiques et plastiques.....................	128 § 7. Baux de locaux à usage professionnel avec adoption du statut des baux commerciaux..........................................................................	130 § 8. Baux préemptés par les communes................................................	132
Domaine par adoption : l’extension volontaire du statut et ses conséquences.............................................................................	133 § 1. Possibilité d’adoption volontaire....................................................	133 § 2. Adoption expresse et initiale...........................................................	134 § 3. Adoption implicite constatée par le juge........................................	135 § 4. Portée de l’adoption volontaire......................................................	138 § 5. Limites de l’adoption volontaire.....................................................	140
Les ordres publics du statut des baux commerciaux et leurs conséquences.........................................................................	141 § 1. Clauses réputées non écrites...........................................................	144 I. Dispositions exprimées........................................................................	145 II. Dispositions dispersées.......................................................................	146
§ 2. Ordre public révélé.........................................................................	147 I. Règles issues du statut..........................................................................	147 A. Règles de forme du congé........................................................................	147 B. Durée du bail de résidence de tourisme......................................................	148 C. Durée du bail renouvelé...........................................................................	149 D. Droit d’option prévu par l’article L. 145‑57 du Code de commerce..................	149 E. Interrogation sur les articles L. 145‑16‑1, L. 145‑16‑2 et L. 145‑46‑1...............	149
II. Sources statutaires et extrastatutaires...................................................	149
A. Sources statutaires..................................................................................	149 B. Sources extrastatutaires...........................................................................	150
§ 3 Régimes juridiques..........................................................................	152
I. Réputation non écrite...........................................................................	152 A. Retranchement......................................................................................	152 1. Retranchement pur et simple.....................................................................	153 2. Retranchement et substitution légale...........................................................	154
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B. Impossibilité de renoncer ou de confirmer...................................................	154 C. Caractère imprescriptible ou prescription....................................................	154 1. Caractère imprescriptible de l’action tendant à la déclaration de la réputation non écrite.................................................................................................	154 2. Prescription des actions tendant à la sanction de la réputation non écrite...........	155
II. Nullité................................................................................................	155
A. Possibilité de renoncer............................................................................	156 B. Conditions de la renonciation...................................................................	156 C. Autres hypothèses de renonciation.............................................................	158
§ 4. Clauses favorables..........................................................................	158 § 5. Régime de la sanction des clauses ou des conventions illicites.......	159
I. Régime de la nullité.............................................................................	159 II. Confirmation et action interrogatoire...................................................	159
III. Prescription.......................................................................................	160
Durée du contrat................................................................................	163 § 1. Durée du contrat statutaire............................................................	163 I. Bail initial. Point de départ et durée......................................................	163 II. Bail renouvelé. Point de départ et durée...............................................	164 III. Faculté de résiliation anticipée du locataire........................................	168
A. Résiliation triennale................................................................................	168 B. Convention contraire exceptionnelle..........................................................	170 1. Exceptions à l’interdiction de convention contraire........................................	172 2. Modalités de la convention contraire..........................................................	172 C. Sanction du congé à contretemps...............................................................	173 D. Résiliation à tout moment........................................................................	174
IV. Faculté de résiliation anticipée du bailleur..........................................	175
V. Tacite prolongation.............................................................................	176 § 2. Durée du bail des résidences de tourisme.......................................	181 § 3. Bail dérogatoire..............................................................................	183
I. Conditions du bail dérogatoire..............................................................	186
A. Entrée dans les lieux...............................................................................	186 B. Bail unique ou baux multiples..................................................................	188 C. Courte durée.........................................................................................	190
II. Régime, terme et suites du contrat dérogatoire.....................................	191
A. Régime et contenu.................................................................................	191 1. Régime juridique....................................................................................	191 2. Contenu................................................................................................	191 B. Terme..................................................................................................	191 1. Congé...................................................................................................	191 2. Manifestation dans le délai d’un mois.........................................................	192 C. Suites du contrat....................................................................................	193 1. Maintien dans les lieux............................................................................	193 2. Interdiction de conclure un nouveau bail dérogatoire pour les mêmes locaux et l’exploitation du même fonds....................................	198 1114
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3. Nouveau bail.........................................................................................	199 4. Fraudes connues.....................................................................................	200 5. Question de la renonciation possible à la propriété commerciale acquise...........	202 a. Jurisprudence antérieure à la loi du 18 juin 2014...........................................	202 b. Questions nées de la loi du 18 juin 2014.....................................................	205
III. Commerces éphémères......................................................................	206
IV. Conventions d’occupation « intercalaires ».........................................	207
V. Locations saisonnières.........................................................................	207
Fin du bail...........................................................................................	209 § 1. Congé..............................................................................................	210
I. Congé, objet et modalités du congé......................................................	210 A. Expression même du congé......................................................................	210 B. Expression de la conséquence du congé......................................................	211
II. Préavis...............................................................................................	211
A. Délai de délivrance et date d’effet du congé................................................	211 B. Congé prématuré. Congé tardif. Délai contractuel.........................................	216
III. Formes des congés des parties...........................................................	218
A. Congé du bailleur...................................................................................	220 1. Forme...................................................................................................	220 2. Contenu du congé...................................................................................	223 a. Rappel des dispositions légales..................................................................	223 b. Motifs..................................................................................................	225 c. Changement de motif, dénégation et rétractation...........................................	226 d. Auteur du congé.....................................................................................	227 e. Destinataire du congé..............................................................................	229 B. Congé du preneur...................................................................................	230 1. Date du congé........................................................................................	232 2. Destinataire du congé..............................................................................	232 a. Bailleur destinataire du congé....................................................................	232 b. Élection de domicile................................................................................	233
IV. Caractère unilatéral et irrévocable du congé........................................	233 V. Renonciation aux effets du congé........................................................	234
VI. Cas des baux dont l’échéance est subordonnée à la survenance d’un événement et baux à périodes..........................................................	235 VII. Contenu du congé avec offre de renouvellement...............................	236 § 2. Demande de renouvellement..........................................................	236
I. Parallélisme des effets de la demande de renouvellement et du congé....	237
II. Formes de la demande de renouvellement............................................	240 III. Auteur et destinataire de la demande..................................................	241
IV. Époque de la demande.......................................................................	243
V. Suites de la demande de renouvellement..............................................	243 § 3. Date des actes.................................................................................	246
I. Décret n° 2016‑296 du 11 mars 2016....................................................	246 II. Application aux articles concernés.......................................................	248
A. Date d’expédition...................................................................................	249 B. Date de première présentation...................................................................	249 1115
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C. Secours de l’acte extrajudiciaire................................................................	250
§ 4. Résiliation amiable.........................................................................	252
Sanction des obligations des parties................................................	254 § 1. Résolution unilatérale, résolution judiciaire et clause résolutoire.. 255 I. Résiliation unilatérale...........................................................................	256
II. Résiliation judiciaire...........................................................................	257 III. Clause résolutoire..............................................................................	261
A. Principes..............................................................................................	262 B. Conditions............................................................................................	263 1. Stipulation et contenu de la clause.............................................................	263 2. Infraction ou manquement du locataire à ses obligations contractuelles expressément énoncées au bail......................................................................	265 3. Mise en demeure par acte d’huissier...........................................................	268 a. Forme et rappel du délai minimum d’un mois...............................................	268 b. Mise en demeure précise..........................................................................	269 c. Mise en demeure de bonne foi...................................................................	270 d. Mise en demeure régulièrement délivrée.....................................................	272 4. Persistance de l’infraction pendant plus d’un mois........................................	273 5. Intervention judiciaire..............................................................................	274 C. Octroi de délais et suspension judiciaire des effets de la clause.......................	276 1. Conditions de l’octroi des délais................................................................	278 2. Point de départ des délais.........................................................................	280 3. Indivisibilité entre délais et suspension des effets de la clause résolutoire..........	281 4. Conséquences........................................................................................	282 D. Possibilité ou impossibilité pour le locataire de se prévaloir de la clause résolutoire................................................................................................	284 E. Prescription...........................................................................................	286 F. Dispositions exceptionnelles : suspension de la clause résolutoire et dispense d’exploitation............................................................................................	286
III. Règles communes applicables aux diverses formes de résiliation........	287
A. Dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce ou artisanal...............................................................................................	287 B. Responsabilité du chef du prédécesseur......................................................	290 C. Vente de l’immeuble...............................................................................	292 D. Option entre résiliation judiciaire et mise en jeu de la clause résolutoire...........	293 E. Renonciation du bailleur..........................................................................	293 F. Indemnité d’occupation............................................................................	294 G. Délai de grâce.......................................................................................	295 H. Extinction du cautionnement....................................................................	295
IV. Compétence judiciaire........................................................................	296 § 2 Suspension ou modification du contrat...........................................	296
I. Suspension du contrat..........................................................................	296
II. Modification du contrat.......................................................................	297
Droit de préférence légal du preneur..............................................	298 § 1. Champ d’application......................................................................	298 I. Vente...................................................................................................	298
II. Objet de la vente.................................................................................	299 1116
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III. Exceptions........................................................................................	300 IV. Bénéficiaire du droit de préférence.....................................................	301
§ 2. Modalités........................................................................................	301 § 3. Droit de préférence ou droit de préemption ?................................	303
Droit de préférence, de premier refus ou de préemption conventionnels....................................................................................	304
Conséquences générales de la règle de la suspension des poursuites.....................................................................................	310 § 1. Interdiction de la résiliation du bail pour cause de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires.......................................	310 § 2. Impossibilité de se prévaloir, après le jugement déclaratif, de causes de résiliation antérieures pour défaut de paiement de sommes d’argent...............................................................................	311 § 3. Privilège du bailleur.......................................................................	314 § 4. Faculté de compensation................................................................	315
I. Compensation et dépôt de garantie.......................................................	315 II. Compensation et autres sommes..........................................................	316
Continuation des contrats en cours.................................................	317 § 1. Droit de continuer le contrat..........................................................	317 § 2. Droit et devoir de ne pas continuer le contrat................................	319 § 3. Dommages et intérêts et droit de rétention du bailleur..................	322 § 4. Restriction du droit du bailleur de provoquer l’option..................	322
Dispositions particulières aux baux des immeubles donnés à bail au débiteur et affectés à l’activité de l’entreprise...............	327 § 1. Faculté de résiliation......................................................................	327 § 2. Délai de franchise de trois mois......................................................	330 § 3. Sort des dettes.................................................................................	332 § 4. Pouvoirs propres du juge-commissaire..........................................	333 § 5. Défaut d’exploitation......................................................................	334
Dispositions propres à la liquidation judiciaire.............................	335
Dispositions relatives à la cession.....................................................	336 § 1. Diverses facultés de cession............................................................	336
I. Plan de cession....................................................................................	336 II. Cession isolée d’éléments d’actif.........................................................	338 § 2. Neutralisation des clauses de solidarité..........................................	340 1117
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Sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaires du bailleur...........................................................................................	341 § 1. Interrogation sur le droit du bailleur de ne pas continuer le contrat...............................................................................................	341 § 2. Obligations du bailleur et indemnité d’éviction.............................	342 § 3. Cession de l’immeuble....................................................................	343
A. Transfert du bail.................................................................................	343
B. Droit de préférence du preneur............................................................	343 Chapitre 4
Naissance et mise en œuvre du droit au renouvellement..............	346
Absence de condition de nationalité................................................	346
Conditions de propriété et d’exploitation du fonds......................	347 § 1. Personne titulaire du droit au renouvellement...............................	348 § 2. Conditions tenant à la propriété du fonds......................................	349 § 3. Conditions tenant à l’existence et à l’exploitation du fonds...........	352
I. Changement d’activité..........................................................................	355 II. Déspécialisation plénière.....................................................................	356
§ 4. Motifs légitimes de non-exploitation...............................................	357
Condition d’immatriculation...........................................................	359 § 1. Immatriculation de la personne.....................................................	359 § 2. Immatriculation de l’établissement................................................	362 § 3. Immatriculation dans l’activité......................................................	363 § 4. Immatriculation régulière..............................................................	364
Date d’appréciation des conditions.................................................	364 § 1. Existence du fonds, immatriculation..............................................	365 I. Existence du fonds...............................................................................	365
II. Immatriculation..................................................................................	365
A. Bail statutaire initial...............................................................................	365 B. Revendication du bénéfice du statut...........................................................	368
§ 2. Durée d’exploitation.......................................................................	369 § 3. Permanence des conditions.............................................................	369
Loyer et accessoires............................................................................	371 § 1. Loyer..............................................................................................	372
I. Différents modes de détermination.......................................................	372 1118
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A. Détermination traditionnelle.....................................................................	372 B. Clause-recette........................................................................................	373 C. Clause d’actualisation.............................................................................	374 D. Clause de franchise................................................................................	375 E. Clause de paliers....................................................................................	375
II. Droit d’entrée.....................................................................................	376
III. Périodicité et modalités de paiement..................................................	378 § 2. Dépôt de garantie...........................................................................	379 I. Principes..............................................................................................	379
II. Limitation légale.................................................................................	380 § 3. Charges, accessoires et impôts........................................................	382
I. Obligation d’une définition contractuelle..............................................	383 A. Charges locatives...................................................................................	383 1. Charges courantes et menu entretien...........................................................	385 2. Gros entretien........................................................................................	386 B. Liste des dépenses non récupérables..........................................................	386 1. Grosses réparations.................................................................................	386 2. Vétusté.................................................................................................	387 3. Impôts et taxes.......................................................................................	388 a. Taxes sur les immeubles...........................................................................	388 b. Taxes sur les loyers : contribution sur les revenus locatifs, TVA.......................	389 c. Taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, de stockage et les surfaces de stationnement en Île-de-France.................................................................	391 d. Taxes sur les surfaces commerciales (TASCOM)..........................................	393 4. Honoraires liés à la gestion des loyers.........................................................	393 5. Charges des locaux vacants.......................................................................	393 C. Ravalement de l’immeuble.......................................................................	394 D. Forfait de charges..................................................................................	394 E. Travaux imposés par l’administration.........................................................	395 F. Sort particulier des travaux d’embellissement...............................................	399 G. Modalités et conséquences du transfert de charges........................................	399 H. Répartition des charges entre les locataires..................................................	401 I. Reddition des comptes.............................................................................	402 J. États récapitulatifs et prévisionnels.............................................................	404
§ 4. État des lieux et réparations locatives............................................	404
I. État des lieux.......................................................................................	404
II. Réparations locatives..........................................................................	406 § 5. Dispositions de droit transitoire relatives à l’application du décret du 3 novembre 2014...................................................................	409
Obligations spécifiques des parties au bail commercial...............	410 § 1. Obligation de délivrance matérielle du bailleur.............................	410 I. Délivrance du local et de ses caractéristiques........................................	410 II. Limitation des clauses exonératoires....................................................	414
III. “Droit à l’enseigne”...........................................................................	416 § 2. Question de l’obligation de maintien de la commercialité..............	417 I. Rejet de la nullité du bail pour vice du consentement............................	417
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II. Refus du fondement de l’article 1723 du Code civil interdisant de changer la forme de la chose louée......................................................	418
III. Responsabilité du bailleur concevable pour manquement à l’obligation de délivrance........................................................................	418
Obligation générale de bonne foi et de loyauté..............................	421
Bail commercial et autres régimes législatifs.................................	422 § 1. Bail commercial et pratiques restrictives de concurrence..............	422 § 2. Bail commercial et droit de la consommation................................	424
Facteurs internes................................................................................	427 § 1. Caractéristiques du local considéré (articles R. 145‑3 et R. 145‑4)................................................................................................	427 I. Usage de la pondération des surfaces....................................................	427 II. État d’entretien...................................................................................	433
III. État initial.........................................................................................	434 IV. Situation dans l’immeuble..................................................................	434
V. Locaux d’habitation............................................................................	434 § 2. Destination des lieux (article R. 145‑5)...........................................	435 § 3. Obligations respectives des parties (article R. 145‑8).....................	435 I. Restriction de jouissance ou transfert de charges...................................	436
A. Gros travaux de l’article 606, vétusté et mises en conformité relatives à des travaux de la nature de l’article 606 du Code civil, honoraires de gestion des loyers.................................................................................................	437 B. Vétusté et mise en conformité (hors article 606), taxe foncière, taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage et les surfaces de stationnement en Ile-de-France, taxe sur le Grand Paris, honoraires de gestion technique et administrative, honoraires de syndic de copropriété, travaux d’embellissement.......................................................................................	438 C. Impositions annexes à la taxe foncière, impositions correspondant à des services dont profite le locataire, taxes et impositions liées à l’usage de la chose louée.......................................................................................................	438 D. Autres types d’abattement........................................................................	438 E. Permanence de l’abattement.....................................................................	438
II. Avantages particuliers.........................................................................	438 III. Charges nouvelles découlant de la loi.................................................	440
IV. Modalités de la fixation du loyer antérieur..........................................	440
V. Améliorations apportées aux lieux loués par le locataire.......................	443 A. Prise en charge des améliorations par le bailleur..........................................	445 B. Absence de prise en charge par le bailleur...................................................	446
Facteurs externes...............................................................................	448 § 1. Facteurs locaux de commercialité (article R. 145‑6)......................	449
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§ 2. Prix couramment pratiqués dans le voisinage (article R. 145‑7)....	450 I. Le choix des éléments de comparaison.................................................	451
II. La “décapitalisation” des droits d’entrée et des prix de cession.............	452
Révision légale....................................................................................	458 § 1. Époque de la révision.....................................................................	458 § 2. Formes de la demande de révision.................................................	460 § 3. Contenu de la demande de révision................................................	461 § 4. Suites de la demande de révision....................................................	462 § 5. Limitation des effets des révisions légales......................................	463 I. Choix d’un indice de référence.............................................................	464
A. Indice des loyers commerciaux (ILC)........................................................	464 1. Composition..........................................................................................	466 2. Champ d’application...............................................................................	466 B. Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)............................................	466 1. Composition..........................................................................................	467 2. Champ d’application...............................................................................	467
II. Indice du coût de la construction (ICC)...............................................	468 § 6. Mise en œuvre de la révision légale et exceptions...........................	468
Clause d’échelle mobile (clause d’indexation)...............................	476 § 1. Définition et réglementation générale.............................................	476
I. Identification d’une clause d’indexation et caractère automatique de la révision..........................................................................................	477 II. Choix de l’indice................................................................................	478 III. Sens de variation de l’indice et modalités conventionnelles.................	479
IV. Période de variation de l’indice..........................................................	483 V. Prescription........................................................................................	486
§ 2. Révision du loyer............................................................................	486 I. Conditions...........................................................................................	486
II. Objet de la révision.............................................................................	489 III. Auteur de la demande de révision.......................................................	490
IV. Formes de la demande de révision......................................................	491 § 3. Disparition de l’indice....................................................................	491 § 4. Nullité de la clause d’indexation.....................................................	492 § 5. Cumul de l’indexation et de la révision légale................................	492 § 6. Cas particulier de la clause-recette ou des loyers variables...........	495
Investissements du preneur..............................................................	496
Indexation et renouvellement...........................................................	496 1121
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Date d’appréciation de la valeur locative et modalités de fixation du loyer......................................................	500
Règle du plafonnement et exceptions..............................................	500 § 1. Cas d’application du plafonnement................................................	501
I. Renouvellement à la date d’échéance contractuelle...............................	501 II. Renouvellement postérieur à la date d’échéance contractuellement prévue....................................................................................................	503
§ 2. Technique du plafonnement...........................................................	503 I. Mode de calcul....................................................................................	503 II. Incidence de la loi du 18 juin 2014......................................................	505 § 3. Exceptions au plafonnement...........................................................	505 I. Valeur locative inférieure au plafond....................................................	506
II. Modification notable des éléments de la valeur locative.......................	507
A. Période, charge de la preuve, appréciation souveraine...................................	508 B. Importance............................................................................................	509 C. Intérêt pour le commerce considéré...........................................................	510 D. Incidence favorable................................................................................	510 E. Contrepartie financière............................................................................	512 F. Modification et non infraction...................................................................	513 G. Exemples.............................................................................................	514 1. Éléments internes....................................................................................	514 a. Caractéristiques des locaux.......................................................................	514 b. Améliorations........................................................................................	517 c. Destination............................................................................................	522 d. Obligations respectives des parties.............................................................	523 2. Éléments externes...................................................................................	526
III. Durée effective de plus de douze ans du bail expiré............................	532
Règles du « lissage » de l’augmentation de loyer..........................	534 § 1. Champ d’application......................................................................	535 § 2. Modalités d’application..................................................................	535 I. Définition de « l’année précédente »....................................................	535
II. Définition du « loyer acquitté »...........................................................	535 III. Définition du “loyer” de base.............................................................	536
IV. Mise en œuvre...................................................................................	536 V. Conséquences.....................................................................................	538
VI. Exceptions........................................................................................	538 § 3. Caractère d’ordre public ou non....................................................	539
Baux ou locaux dont le loyer est toujours fixé à la valeur locative lors du renouvellement....................................	539 § 1. Loyer des terrains...........................................................................	539
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§ 2. Loyer des locaux “monovalents”....................................................	541
I. Définition et régime.............................................................................	541
II. Cas particuliers...................................................................................	547 A. Hôtels..................................................................................................	547 B. Cliniques..............................................................................................	549 C. Théâtres...............................................................................................	550 D. Garage-hôtel.........................................................................................	550 E. Cinémas...............................................................................................	550
§ 3 Loyer des locaux à usage exclusif de bureau...................................	552 I. Qualification........................................................................................	552
A. Définition du bureau...............................................................................	553 B. Usage..................................................................................................	556 C. Exclusivité............................................................................................	558
II. Méthode.............................................................................................	559 § 4. Usages judiciaires appliqués aux baux visés par l’article L. 145‑36................................................................................................	561 § 5. Situation des baux comprenant un loyer déterminé par une clause-recette ou à loyer variable..........................................................	562
Principes..............................................................................................	567 § 1. Application immédiate....................................................................	567 § 2. Survie de la loi ancienne.................................................................	568 § 3.  Non-application aux procédures en cours.....................................	568 § 4. Application particulière différée ou anticipée................................	568 § 5. Application immédiate aux effets légaux d’un contrat...................	569 § 6. Synthèse..........................................................................................	570
Applications pratiques......................................................................	571 § 1. Le contrat renouvelé.......................................................................	571 § 2. Le contrat conclu............................................................................	575
Solutions jurisprudentielles..............................................................	575 § 1. Instances en cours...........................................................................	575 § 2. Droit de préférence du preneur......................................................	576 § 3. Baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi.........................	577 § 4. Baux renouvelés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi....	577 § 5. Baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi........	579 § 6. Fonds de commerce exploités sur le domaine public......................	580
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Compétence.........................................................................................	581
Procédure............................................................................................	583 § 1. Commission départementale de conciliation..................................	584 § 2. Préliminaire contractuel obligatoire de conciliation.......................	586 § 3. Procédure sur mémoire..................................................................	587
Suites de la procédure........................................................................	599 § 1. Nouvelle convention ou nouveau bail.............................................	599 § 2. Modalités du contrat renouvelé......................................................	601 I. Principe de la survie des clauses antérieures.........................................	601
II. Clauses « détachables »......................................................................	602
III. Mise en conformité avec la loi du 18 juin 2014..................................	602 IV. Caractère exécutoire de la décision fixant le loyer...............................	604
§ 3. Intérêts sur les loyers arriérés........................................................	605 I. Principe et point de départ....................................................................	605
II. Taux et capitalisation..........................................................................	608
A. Loyers arriérés......................................................................................	608 B. Loyers trop-perçus.................................................................................	609
§ 4. Droit d’option des parties en cas de renouvellement......................	610 I. Délai d’exercice du droit d’option par les parties..................................	611 II. Forme................................................................................................	612
III. Effets communs de l’option pour les parties.......................................	613 IV. Effets de l’option du bailleur..............................................................	613
V. Effets de l’option du locataire..............................................................	613
VI. Loyer binaire et droit d’option...........................................................	616 VII. Effets procéduraux...........................................................................	616
VIII. Frais...............................................................................................	617 IX. Caractère irrévocable et option sous conditions..................................	617
Fixation du loyer par des modalités non étatiques........................	618 § 1. Les systèmes de justice privée........................................................	619 I. Clause compromissoire........................................................................	619 II. Compromis d’arbitrage.......................................................................	619
§ 2. Les systèmes contractuels...............................................................	622 § 3. Les modes alternatifs de règlement des différends.........................	622 I. La procédure participative....................................................................	623 II. La conciliation....................................................................................	623
III. La médiation.....................................................................................	623
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Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction.............................................................................................	626 § 1. Conditions du droit au paiement de l’indemnité d’éviction...........	627 I. Refus de renouvellement......................................................................	628
A. Refus partiel ou total..............................................................................	628 B. Moment du refus....................................................................................	629 C. Formes du refus.....................................................................................	629
II. Privation du droit au renouvellement...................................................	629
§ 2. Créancier et débiteur de l’indemnité d’éviction.............................	630
I. Créancier.............................................................................................	630 II. Débiteur.............................................................................................	631 § 3. Cas particuliers de congé avec refus de renouvellement................	632
I. Congé donné par une collectivité publique............................................	632 II. Refus de renouvellement opposé par le bailleur vendeur du fonds de commerce...........................................................................................	633
III. Reprise pour reconstruire...................................................................	633
A. Construction ou reconstruction.................................................................	634 B. Offre d’un local de remplacement..............................................................	635 C. Besoins et possibilités du locataire. Emplacement équivalent..........................	635 1. Date d’appréciation.................................................................................	635 2. Compatibilité.........................................................................................	636 3. Équivalence de l’emplacement..................................................................	636 D. Conditions de forme...............................................................................	636 E. Réponse du locataire...............................................................................	636 F. Indemnité..............................................................................................	638 G. Sanction...............................................................................................	638
IV. Reprise temporaire pour surélévation..................................................	638 V. Congé en secteur sauvegardé et périmètre de restauration immobilière.	639
Détermination de l’indemnité d’éviction........................................	640 § 1. Indemnité principale : indemnité de remplacement ou de déplacement.................................................................................	642
I. Valeur de remplacement.......................................................................	643
A. Nature du fonds à prendre en considération.................................................	643 B. Aperçu des méthodes d’évaluation.............................................................	644 1. Chiffres d’affaires et rentabilité.................................................................	644 2. Méthode dite « Marx »............................................................................	648 3. Assiette hors taxes ou toutes taxes incluses (HT ou TTC)...............................	648 4. Minimum de l’indemnité principale............................................................	650 5. Fonds donné en location-gérance...............................................................	650
II. Valeur de déplacement........................................................................	651
A. Valeur du droit au bail.............................................................................	651 1. Modalités de l’évaluation.........................................................................	651 2. Local de comparaison..............................................................................	656 3. Droit au bail sans valeur ou réinstallation ne générant pas de surcoût de loyer....	658
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4. Locaux à usage exclusif de bureaux...........................................................	659 B. « L’avantage Pinel »...............................................................................	659 C. Perte partielle de clientèle........................................................................	660
III. Cas particulier de la pluralité de baux. Locaux mixtes........................	660 § 2. Indemnités accessoires....................................................................	661
I. Indemnité de remploi...........................................................................	661 II. Frais normaux de réinstallation et de déménagement............................	663
A. Frais de réinstallation..............................................................................	663 B. Frais de déménagement...........................................................................	666
III. Trouble commercial...........................................................................	667 IV. Indemnité de double loyer..................................................................	667
V. Perte sur stocks...................................................................................	668 VI. Travaux et agencements non amortis..................................................	668
VII. Frais de licenciement du personnel...................................................	669
VIII. Frais divers.....................................................................................	669 IX. Remboursement du dépôt de garantie.................................................	670 X. Indemnité de plus-value au profit du locataire-gérant, locataire de l’immeuble.........................................................................................	670 § 3. Question de l’imposition de la plus-value.......................................	670 § 4. Date d’appréciation du montant de l’indemnité............................	671 I. Indemnité de remplacement..................................................................	671
A. Consistance du fonds de commerce...........................................................	671 B. Valeur du fonds......................................................................................	672
II. Indemnité de déplacement...................................................................	673
§ 5. Compétence pour ordonner une expertise......................................	674 § 6. Caractère définitif de l’évaluation..................................................	675 § 7. Pérennité du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.............	675
Paiement de l’indemnité d’éviction et maintien dans les lieux....	676 § 1. Droit au maintien dans les lieux et indemnité d’occupation..........	676 I. Droit au maintien dans les lieux...........................................................	676
A. Bénéficiaire..........................................................................................	676 B. Nature et régime....................................................................................	676 1. Respect des obligations locatives...............................................................	677 2. Exonération d’obligations statutaires..........................................................	679 C. Opposabilité..........................................................................................	679
II. Indemnité d’occupation.......................................................................	679
A. Fixation initiale.....................................................................................	680 1. Nature..................................................................................................	680 2. Abattement pour précarité........................................................................	681 3. Intérêts.................................................................................................	682 B. Révision...............................................................................................	682 C. Prescription...........................................................................................	683 D. Compétence..........................................................................................	685 1126
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E. Créancier de l’indemnité d’occupation........................................................	685 F. Terme de l’indemnité d’occupation.............................................................	685 G. Compensation.......................................................................................	685
§ 2. Restitution des lieux.......................................................................	686 I. Versement spontané par le bailleur........................................................	686
A. Utilité de la désignation d’un séquestre......................................................	686 B. Délai de libération des lieux.....................................................................	687 C. Versement de l’indemnité.........................................................................	688 1. Remise des clés du local vide....................................................................	688 2. Paiement des loyers et impôts...................................................................	688 3. Réparations locatives...............................................................................	688 4. Opposition des créanciers.........................................................................	689 D. Pénalités de retard..................................................................................	689
II. Carence du bailleur – Commandement – Intérêts.................................	691
A. Commandement.....................................................................................	691 B. Titre exécutoire......................................................................................	691 C. Intérêts.................................................................................................	692
III. Pratiques judiciaires...........................................................................	693
A. Indemnité provisionnelle.........................................................................	694 B. Exécution provisoire et condamnation à libérer les lieux................................	694
Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.....................	695 § 1. Congé pour motif grave et légitime................................................	695
I. Motif grave et légitime et dénégation....................................................	695 II. Conditions du congé pour motif grave et légitime................................	696
A. Motif grave et légitime............................................................................	696 1. Infractions au bail...................................................................................	697 2. Agissements du preneur...........................................................................	698 3. Procédures collectives et motif grave et légitime...........................................	698 4. Appréciation judiciaire.............................................................................	699 B. Imputabilité au locataire..........................................................................	699 C. Immutabilité du grief..............................................................................	700 D. Formes et contenu du congé.....................................................................	701 E. Mise en demeure....................................................................................	701 1. Obligation de la mise en demeure..............................................................	701 2. Effets de la mise en demeure.....................................................................	703 3. Formes et contenu de la mise en demeure....................................................	704
III. Suites du congé.................................................................................	705 § 2. Immeubles insalubres ou dangereux..............................................	706 I. Dispositions particulières à chaque cas.................................................	707
A. Immeuble déclaré insalubre......................................................................	707 B. Immeuble jugé dangereux........................................................................	707
II. Règles communes aux deux cas..........................................................	707
A. Perte partielle........................................................................................	707 B. Moment auquel l’événement peut être invoqué............................................	708 C. Auteur du congé.....................................................................................	708 D. Responsabilité du bailleur........................................................................	708 E. Droit de priorité du locataire dans l’immeuble reconstruit..............................	709
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1. Notification du locataire...........................................................................	709 2. Notification du propriétaire.......................................................................	709 3. Option du locataire.................................................................................	709 4. Sanction................................................................................................	709 5. Différence entre l’ancien et le nouvel immeuble...........................................	710
§ 3. Reprise pour habiter......................................................................	710
I. Conditions tenant aux locaux................................................................	710
A. Locaux d’habitation................................................................................	710 B. Locaux exclus.......................................................................................	710
II. Conditions tenant à l’exploitation du fonds..........................................	711
III. Conditions tenant aux personnes........................................................	711
A. Auteur de la reprise................................................................................	711 1. Identité.................................................................................................	711 2. Date d’acquisition...................................................................................	712 B. Bénéficiaires de la reprise........................................................................	712 1. Identité.................................................................................................	712 2. Besoins du bénéficiaire............................................................................	712 3. Date d’appréciation des besoins.................................................................	713
IV. Conséquences de l’exercice du droit de reprise...................................	713 A. Obligation de mettre le logement du bénéficiaire à la disposition du locataire évincé......................................................................................................	713 B. Obligation d’occuper les lieux..................................................................	713 C. Loyer du bail renouvelé...........................................................................	713
V. Formes du congé.................................................................................	714 § 4. Réaffectation à usage d’habitation.................................................	714 § 5. Construction d’un local d’habitation sur un terrain loué nu.........	716
I. Conditions et formes............................................................................	716 A. Conditions............................................................................................	716 B. Formes.................................................................................................	716
II. Conséquences.....................................................................................	717 § 6. Fraude du bailleur..........................................................................	717
Droit de repentir.................................................................................	718 § 1. Délai, formes, frais..........................................................................	718 I. Délai...................................................................................................	718
II. Formes...............................................................................................	719 III. Frais.................................................................................................	719
§ 2. Conditions.......................................................................................	721 I. Libération des lieux.............................................................................	721 II. Processus irréversible de libération......................................................	722
III. Location ou achat d’un autre immeuble..............................................	723 IV. Possibilité de repentir après un congé triennal.....................................	724
§ 3. Conséquences..................................................................................	725 I. Formation du nouveau bail...................................................................	725 A. Date d’effet du nouveau bail et période intermédiaire....................................	725 1128
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B. Prix du nouveau bail...............................................................................	727 C. Conséquences de la formation du nouveau bail............................................	728
II. Caractère irrévocable..........................................................................	728
III. Effets procéduraux............................................................................	729
Cession du droit au bail.....................................................................	731 § 1. Définition de la cession du bail.......................................................	733 § 2. Cas dans lesquels la cession du seul bail est permise.....................	735 § 3. Cas dans lesquels la cession du bail ne peut être interdite.............	736 I. Régime général....................................................................................	736
II. Cession déguisée, cession irrégulière...................................................	738 III. Cession partielle de fonds de commerce.............................................	739
IV. Régimes particuliers..........................................................................	740
A. Commerçant prenant sa retraite ou bénéficiaire d’une pension d’invalidité........	740 B. Procédures collectives.............................................................................	740 C. Débits de boissons..................................................................................	740
§ 4. Clauses interdites, clauses autorisées.............................................	741 I. Clauses interdites.................................................................................	742
II. Clauses autorisées...............................................................................	743
A. Dispositions purement contractuelles.........................................................	743 B. Dispositions contractuelles réglementées....................................................	745 1. Durée de la garantie................................................................................	745 2. Obligation d’information du bailleur...........................................................	747 3. Clause imposant la garantie “ascendante”....................................................	747
III. Portée des clauses limitatives.............................................................	748 IV. Sanctions du respect des clauses limitatives........................................	748
A. Du chef du bailleur.................................................................................	748 B. Du chef du locataire...............................................................................	749 C. Dans les relations entre cédant et cessionnaire.............................................	752 D. Responsabilité du rédacteur de l’acte de cession...........................................	752
§ 5. Notification de l’acte de cession......................................................	753 I. Nécessité.............................................................................................	753
II. Délai..................................................................................................	755 III. Sanction............................................................................................	755
§ 6. Cession du bail et clause tous commerces......................................	755 § 7. Formalités.......................................................................................	755 § 8. Transport de bail en cas de fusion ou de scission de sociétés en cas de transmission universelle de patrimoine ou d’apport partiel d’actif....................................................................................................	756 I. Domaine..............................................................................................	757
A. Fusion.................................................................................................	757 B. Apport partiel d’actif au sens de l’article L. 236‑22 du Code de commerce........	757 1129
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C. Scission................................................................................................	758 D. Transmission universelle de patrimoine......................................................	759
II. Conséquences.....................................................................................	759
A. Substitution de plein droit........................................................................	759 B. Question de la signification ou de la notification..........................................	760 C. Effets sur les clauses de garantie et cautionnements......................................	760
§ 9. Substitution de garanties................................................................	761 § 10. Droit de préemption des communes.............................................	763
Sous-location.......................................................................................	764 § 1. Réglementation de la sous-location................................................	765
I. Conditions de la sous-location régulière................................................	765
A. Autorisation du bailleur...........................................................................	765 1. Définition de la sous-location et distinction..................................................	765 2. Location de fonds de commerce................................................................	767 3. Requalification du contrat de location-gérance.............................................	769 B. Invitation du bailleur à concourir à l’acte....................................................	770 1. Nécessité...............................................................................................	770 2. Formalités.............................................................................................	772 3. Sanctions..............................................................................................	773
II. Particularités du sous-bail...................................................................	774
III. Réajustement du loyer principal.........................................................	776
A. Conditions de l’action en réajustement.......................................................	776 B. Objet de la majoration.............................................................................	777 C. Compétence et prescription......................................................................	777
§ 2. Droit au renouvellement du sous-locataire.....................................	778
I. Droit au renouvellement à l’égard du locataire principal........................	778
A. Principe...............................................................................................	778 B. Exceptions............................................................................................	779
II. Droit direct au renouvellement à l’égard du propriétaire.......................	780
A. Conditions de l’exercice du droit direct......................................................	780 1. Existence d’un bail principal.....................................................................	780 2. Fin du bail principal................................................................................	780 3. Sous-location régulière, agréée par le propriétaire.........................................	781 a. Propriétaire appelé à intervenir à l’acte.......................................................	781 b. Agrément exprès ou tacite........................................................................	781 4. Divisibilité matérielle ou juridique des locaux..............................................	782 B. Conséquences sur le droit du locataire principal...........................................	783 C. Modalités et effets de l’exercice du droit direct............................................	784 D. Renonciation du sous-locataire au droit direct au renouvellement....................	786 E. Obligations du locataire principal à l’égard du sous‑locataire en l’absence de droit direct................................................................................................	786 F. Prescription...........................................................................................	787
Observations particulières................................................................	790 § 1. Portée de la destination..................................................................	790
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§ 2. Clauses d’exclusivité et de non-concurrence..................................	790 § 3. Atteinte à la loi du contrat : les déspécialisations...........................	792
Déspécialisation partielle..................................................................	792 § 1. Activités connexes ou complémentaires..........................................	793
I. Activités connexes et complémentaires et activités incluses...................	793
II. Sanction du respect de la clause de destination....................................	798
III. Définition de la déspécialisation partielle. Exemples...........................	798
A. Définition et qualification........................................................................	798 1. Addition et non substitution......................................................................	799 2. Similitude et accessoire............................................................................	799 B. Exemples..............................................................................................	799
§ 2. Procédure.......................................................................................	804 I. Demande du locataire...........................................................................	804
II. Réponse du propriétaire......................................................................	804 III. Contentieux.......................................................................................	805
IV. Droit de renonciation.........................................................................	805 V. Droit des tiers.....................................................................................	805
§ 3. Révision du loyer............................................................................	806 I. Moment de la révision..........................................................................	806 II. Modalités de la révision......................................................................	806
§ 4. Suspension des clauses de résiliation de plein droit........................	807 § 5. Déspécialisation partielle ordonnée par le tribunal de commerce.. 807
Déspécialisation plénière...................................................................	809 § 1. Conditions.......................................................................................	809 I. Principe...............................................................................................	809
A. Conjoncture économique et nécessités rationnelles de la distribution................	809 B. Destination, caractères et situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.	810
II. Exception...........................................................................................	811
§ 2. Procédure.......................................................................................	811 I. Demande du locataire...........................................................................	811 II. Diligences du bailleur.........................................................................	812
§ 3. Décision du tribunal.......................................................................	813 § 4. Conséquences..................................................................................	813 I. Indemnité et modification du loyer.......................................................	813
A. Indemnité.............................................................................................	813 B. Modification du prix du bail.....................................................................	814 1. Conditions.............................................................................................	814 2. Quantum...............................................................................................	814 3. Point de départ.......................................................................................	814
II. Droit des tiers.....................................................................................	815
A. Créanciers inscrits..................................................................................	815 1131
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B. Colocataires bénéficiaires de clauses d’exclusivité........................................	815
III. Suspension des clauses de résiliation de plein droit.............................	815 IV. Droit et obligation du locataire...........................................................	816
A. Droit de renonciation du locataire.............................................................	816 B. Faculté ou obligation de changer la destination............................................	816
V. Limitation de l’indemnité d’éviction....................................................	816
Régimes particuliers..........................................................................	817 § 1. Locataires prenant leur retraite ou bénéficiaires d’une pension d’invalidité............................................................................................	817 I. Conditions...........................................................................................	817
II. Modalités...........................................................................................	819
A. Signification au propriétaire et aux créanciers inscrits...................................	819 B. Attitude du propriétaire...........................................................................	819 1. Exercice de la priorité de rachat.................................................................	819 2. Droit d’opposition...................................................................................	820 3. Acquiescement ou silence du bailleur ou autorisation du tribunal.....................	821
III. Conséquences....................................................................................	821 IV. Situation du bailleur exerçant le droit de rachat...................................	822 § 2. Débits de boissons...........................................................................	822 § 3. Réintégration après travaux de rénovation en secteur protégé......	822 § 4. Cession à la suite du droit de préemption des communes..............	823 § 5. Titulaires des licences d’agent de voyage.......................................	825 I. Présentation.........................................................................................	825
II. Caractère provisoire............................................................................	826
III. Conséquences....................................................................................	826
Règles de compétence et de prescription...................................	827
Règles de compétence juridictionnelle............................................	827 § 1. Compétence territoriale..................................................................	827 § 2. Compétence d’attribution...............................................................	828 I. Compétence des juridictions spécifiquement désignées par l’article R. 211‑4 du Code de l’organisation judiciaire et l’article R. 145‑23 du Code de commerce.............................................................................	829 A. Président du tribunal de grande instance, juge des loyers commerciaux............	829 B. Tribunal de grande instance......................................................................	830 C. Président du tribunal de grande instance statuant en référé.............................	833
II. Compétence des autres juridictions à l’égard des autres baux...............	833 A. Tribunal de grande instance et tribunal d’instance........................................	833 B. Juridiction de proximité – Juge de proximité...............................................	834 C. Tribunal de commerce.............................................................................	834
III. Compétence commune.......................................................................	835
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Prescription et forclusion..................................................................	835 § 1. Incidence des règles de droit commun sur les règles spécifiques du statut et combinaison des régimes....................................................	836
I. Aménagement conventionnel du délai...................................................	836 II. Définition légale de la suspension et de l’interruption..........................	837
III. Fixation d’un délai uniforme et d’un point de départ légal..................	837
IV. Combinaison des deux régimes..........................................................	837 § 2. Prescription....................................................................................	838
I. Nature du délai....................................................................................	838 A. Actions soumises à la prescription de deux ans............................................	838 B. Actions soumises à la prescription quinquennale..........................................	839 C. Actions en requalification ou en déclaration de bail statutaire.........................	840 1. Action en requalification..........................................................................	840 2. Action en déclaration de bail statutaire........................................................	841
II. Point de départ du délai de prescription...............................................	842
III. Régime de la prescription et illustration des règles du Code civil........	843
A. Interruption...........................................................................................	843 B. Suspension............................................................................................	846
IV. Effets................................................................................................	847
A. Révision du loyer...................................................................................	848 B. Indexation du loyer.................................................................................	848 C. Renouvellement du bail...........................................................................	848 1. Régime de la prescription.........................................................................	848 2. Point de départ du délai de prescription.......................................................	850 3. Effet de la prescription.............................................................................	852 D. Refus de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité d’éviction.................	852 1. Offre de paiement de l’indemnité d’éviction................................................	853 2. Refus de paiement de l’indemnité d’éviction................................................	854
§ 3. Imprescriptibilité des actions tendant à faire statuer sur les clauses réputées non écrites.......................................................	857 § 4. Exception de perpétuité..................................................................	857 § 5. Forclusion.......................................................................................	857 Chapitre 15
Dispositions spécifiques à Saint-Pierre-et-Miquelon....................	860
Dispositions spécifiques à Mayotte..................................................	861
Dispositions spécifiques à la Nouvelle-Calédonie..........................	862
Dispositions spécifiques à la Polynésie française...........................	864
Dispositions spécifiques aux îles Wallis et Futuna........................	865
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Notification du droit d’option du locataire...................................	977
Congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction..............................................................................................	981 1135
TBC_.indb 1135
Dénonciation par le locataire principal au sous-locataire d’un congé reçu.................................................................................	1021
TBC_.indb 1136
Signification aux fins de vendre et offre d’exercice du droit de préférence.....................................................................................	1035 Table des décisions de la Cour de cassation et du Conseil d’État...............	1039 Index......................................................................................................	1091
TBC_.indb 1137