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Timestamp: 2016-10-28 08:27:45+00:00
Document Index: 301394239

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 272', 'art. 74', 'art. 113', 'art. 95', 'art. 9', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 126', 'art. 61', 'art. 259', 'art. 61', 'art. 259', 'art. 267', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 66']

4A_96/2015 (01.06.2015)
4A_96/2015 � � Arr�t du 1er juin 2015
A.________ SA, repr�sent�e par Me Mark Barokas,
contrat de bail � loyer; r�duction de loyer et indemnit� pour occupation illicite,
26 janvier 2015 par la Chambre des baux et loyers
A.a.�B.________ �tait locataire depuis 1989 d'une arcade commerciale sise � Gen�ve, destin�e � l'exploitation d'un caf�-restaurant. Le loyer s'�levait en dernier lieu � 4'165 fr. par mois, charges non comprises.
Le 23 ao�t 2010, la bailleresse A.________ SA a r�sili� le contrat de bail pour le 31 mai 2011 en vue d'agrandir l'arcade et de changer son affectation. Elle a obtenu des autorit�s administratives une autorisation pr�alable le 19 octobre 2010, puis un permis de construire le 9 ao�t 2011.
Le locataire a ouvert une proc�dure judiciaire en contestation du cong�.
Le 9 mars 2012, la bailleresse lui a signifi� un nouveau cong� pour le 30 avril 2012 en invoquant son retard dans le paiement des loyers (art. 257d CO). Le locataire a �galement contest� ce cong�.
Par arr�t du 10 f�vrier 2014, la Cour de justice du canton de Gen�ve a d�clar� valable le premier cong� donn� pour le 31 mai 2011; elle a accord� au locataire une unique prolongation de bail jusqu'au 31 mai 2016. Statuant ensuite le 24 mars 2014 sur le cong� anticip� donn� pour le 30 avril 2012, la Cour en a constat� l'inefficacit�.
Ces deux d�cisions ont �t� d�f�r�es au Tribunal f�d�ral, qui a constat� la validit� du cong� anticip�. La cour de c�ans a jug� que le locataire �tait en demeure de payer les loyers et avait oppos� en compensation une cr�ance en r�duction de loyer et en dommages-int�r�ts qui �tait contest�e; les conditions de l'art. 257d CO �taient donc r�alis�es. Il s'ensuivait que le bail avait pris fin le 30 avril 2012; aucune prolongation ne pouvait �tre accord�e s'agissant d'un tel cong� anticip� (art. 272a al. 1 let. a CO). Il n'�tait pas n�cessaire de rechercher si le locataire avait b�n�fici� � tort ou � raison d'une prolongation de bail entre le 31 mai 2011 - date pour laquelle le cong� ordinaire avait �t� valablement donn� - et le 30 avril 2012 (arr�t 4A_140/2014 et 4A_250/2014, du 6 ao�t 2014).
A.b.�La bailleresse a entrepris d'importants travaux sur la parcelle dont elle est propri�taire. D�s le 22 d�cembre 2011, elle a pos� des panneaux tout d'abord en bois, puis m�talliques, qui obstruaient les vitrines du restaurant. Les clients pensaient que le restaurant �tait ferm�, celui-ci n'�tant plus visible. Les panneaux ont �t� partiellement retir�s le 21 juin 2012; ils subsistaient sur le c�t� et � l'arri�re du restaurant. La client�le est partiellement revenue. Apr�s l'enl�vement des panneaux le 13 septembre 2012, le locataire a d� subir la pr�sence de grillages et d'une benne devant ses vitrines.
La bailleresse a en outre coup� l'eau du 13 avril au 30 mai 2012; elle reprochait au locataire de ne pas avoir pay� les factures y relatives. Elle a ensuite r�tabli l'eau mais ferm�, du 31 mai au 6 d�cembre 2012, la vanne d'arriv�e d'eau d'un compresseur permettant de faire fonctionner la chambre froide et le r�frig�rateur du restaurant, ainsi qu'un distributeur de bi�re.
Le restaurant a fait l'objet d'une fermeture administrative entre le 15 f�vrier et le 12 avril 2012, puis entre le 14 septembre et le 4 d�cembre 2012.
B.a.�Apr�s avoir saisi l'autorit� de conciliation les 18 juin et 9 juillet 2012, le locataire a d�pos� deux demandes devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, qui a joint les causes. Le locataire concluait notamment � une r�duction de loyer de 100 % d�s le 22 d�cembre 2011 ainsi qu'au paiement de 107'974 fr. � titre de dommages-int�r�ts pour le pr�judice subi � cause des travaux.
Par jugement du 22 janvier 2013, le Tribunal des baux a accord� les r�ductions de loyer suivantes:
-�������30 % entre le 22 d�cembre 2011 et le 12 avril 2012;
-�������60 % entre le 13 avril et le 30 mai 2012;
-�������30 % entre le 31 mai et le 20 juin 2012;
-�������20 % entre le 21 juin et le 12 septembre 2012;
-�������15 % d�s le 13 septembre 2012, jusqu'� l'enl�vement de la benne�������et du grillage.
Le tribunal a rejet� toutes autres conclusions.
B.b.�Bailleresse et locataire ont fait appel de cette d�cision, qui a �t� partiellement r�form�e par la Cour de justice dans un arr�t du 26 janvier 2015. En substance, la Cour a consid�r� que certaines r�ductions tenaient insuffisamment compte des entraves � la jouissance des locaux occasionn�es par les travaux. En revanche, elle a jug� qu'il n'y avait pas lieu d'octroyer des r�ductions de loyer pendant les p�riodes o� le restaurant �tait ferm� par d�cision administrative. Elle a accord� les r�ductions suivantes:
-�������50 % entre le 22 d�cembre 2011 et le 14 f�vrier 2012,
�������en raison des panneaux obstruant les vitrines du restaurant;
-�������80 % entre le 13 avril et le 30 mai 2012,
�������en raison des panneaux (50 %) et de la coupure d'eau (30 %);
-�������75 % entre le 31 mai et le 20 juin 2012,
�������en raison des panneaux (50 %) et de la fermeture de la vanne��������������d'eau desservant le compresseur (25 %);
-�������45 % entre le 21 juin et le 12 septembre 2012,
�������en raison des panneaux sur le c�t� et � l'arri�re du restaurant��������������(20 %) et de la fermeture de la vanne desservant le compresseur�������(25 %);
-�������40 % les 13 septembre, 5 d�cembre et 6 d�cembre 2012,
�������en raison de la benne et des grillages devant les vitrines (15 %) et�������de la fermeture de la vanne desservant le compresseur (25 %);
-�������15 % d�s le 7 d�cembre 2012,
�������en raison de la benne et des grillages, jusqu'� l'enl�vement de��������������ceux-ci.
La bailleresse saisit le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile et d'un recours constitutionnel subsidiaire, � l'issue desquels elle conclut qu'aucune r�duction de loyer n'est due au locataire.
Un d�lai de r�ponse a �t� imparti au locataire, qui n'a pas r�agi. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
La valeur litigieuse exc�de de loin le seuil de 15'000 fr. requis pour les affaires de bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), comme l'admet la recourante. La voie ordinaire du recours en mati�re civile est donc ouverte, ce qui cl�t celle du recours constitutionnel subsidiaire (cf. art. 113 LTF). Le recours ordinaire peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), que le Tribunal f�d�ral applique d'office, sous r�serve des droits constitutionnels tels que l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.) pour lesquels pr�valent des exigences de motivation plus strictes (art. 106 LTF; sur ces exigences, cf. ATF 135 III 232 consid. 1.2; 134 II 244 consid. 2.2).
2.1.�La bailleresse d�nonce tout d'abord une violation de l'art. 126 CPC. La Cour de justice aurait ind�ment refus� de suspendre la proc�dure jusqu'� droit connu dans des proc�dures p�nales pour faux t�moignage initi�es contre deux t�moins auditionn�s par le Tribunal des baux. La bailleresse rel�ve que dans ses consid�rants, la Cour invoque express�ment le t�moignage du d�nomm� C.________, lequel aurait bel et bien �t� condamn� pour faux t�moignage par ordonnance p�nale du 1
er�octobre 2014.
2.2.�La Cour de justice a refus� de suspendre la proc�dure au motif que le juge civil appr�cie librement les preuves et que les �ventuels faux t�moignages de deux personnes entendues par le Tribunal des baux n'�taient pas de nature � modifier cette appr�ciation. La Cour a par ailleurs d�clar� irrecevable la pi�ce que la bailleresse d�signe comme une ordonnance p�nale de condamnation � l'encontre du t�moin C.________ (pi�ce 59).
2.3.�La recourante d�clare express�ment ne pas contester l'�tat de fait retenu dans l'arr�t attaqu�. Elle ne se plaint pas d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves. L'on ne discerne d�s lors pas en quoi le refus de suspendre la proc�dure aurait nui � la recourante, qui se satisfait de la libre appr�ciation port�e par l'autorit� pr�c�dente. L'inconsistance du grief rend d'autant plus incongru le ton adopt� par le conseil de la recourante, qui d�plore rien moins qu'"une fl�trissante d�cadence des moeurs judiciaires" des magistrats genevois.
3.1.�La bailleresse reproche ensuite � la Cour de justice d'avoir m�connu que le bail avait pris fin le 30 avril 2012, ce qui exclurait tout droit � une r�duction de loyer. La Cour aurait viol� l'art. 61 LTF et appliqu� "arbitrairement" les art. 259a et 259d CO.
3.2.�La Cour de justice n'a pas ignor� l'entr�e en force de l'arr�t rendu le 6 ao�t 2014 par l'autorit� de c�ans (art. 61 LTF); elle rel�ve express�ment que les proc�dures relatives aux r�siliations de bail sont "d�finitivement tranch�es". Elle a jug� que m�me si le bail avait pris fin le 30 avril 2012, il n'en demeurait pas moins que les effets du contrat, en particulier les obligations respectives des parties, perduraient jusqu'� la restitution des locaux; comme dans une prolongation de bail, le contrat demeurait inchang� et le locataire conservait la facult� de se pr�valoir des dispositions relatives aux d�fauts de la chose lou�e.
3.3.�Dans le cadre d'un recours en mati�re civile, la cour de c�ans revoit librement l'application du Code des obligations.
Les art. 259a et 259d CO pr�voient en substance que lorsque la chose lou�e est entach�e de d�fauts non imputables au locataire, qui entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, le locataire peut exiger une r�duction proportionnelle du loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut, jusqu'� l'�limination de ce dernier.
Si le locataire ne restitue pas la chose lou�e (art. 267 CO) et reste dans les locaux alors que le bail a pris fin, il doit payer au bailleur une indemnit� pour l'occupation des locaux, laquelle �quivaut en principe au montant du loyer convenu (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1; 119 II 437 consid. 3b/bb p. 441 s.). Dans une affaire de bail � ferme, la cour de c�ans a jug� que l'indemnit� peut �tre fix�e au m�me montant que le fermage convenu, pour autant que la jouissance du bien afferm� non restitu� soit �quivalente � celle que le fermier retirait pendant le contrat; si la jouissance est restreinte, l'indemnit� doit �tre r�duite (ATF 131 III 257 consid. 2.3).
3.4.�Le fondement pr�cis de l'obligation de payer une indemnit� pour l'occupation des locaux apr�s la fin du bail donne lieu � des discussions (cf. DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 87 ch. 2.6 et les r�f.). Il est toutefois constant que le bailleur ne doit pas p�tir du fait que son cocontractant ne quitte pas les locaux malgr� la validit� du cong�, ce qui signifie qu'en r�gle g�n�rale, le locataire s'acquittera d'une indemnit� �quivalente au loyer, voire sup�rieure si le bailleur d�montre qu'il avait la possibilit� de louer les locaux � un loyer plus �lev� (arr�ts 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 3; 4A_456/2012 du 4 d�cembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525). Dans le m�me temps, il faut admettre que l'indemnit� peut �tre inf�rieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non lib�r�s une jouissance moindre que celle qui avait �t� convenue et qui justifiait le loyer pr�vu. En l'occurrence, dans la mesure o� la jouissance des locaux �tait entrav�e par des circonstances non imputables au locataire, il n'�tait pas contraire au droit f�d�ral d'appliquer par analogie les r�gles sur les d�fauts de la chose lou�e et la r�duction de loyer pour la p�riode post�rieure � la fin du bail. Rien dans l'arr�t attaqu� ne permet d'inf�rer que la bailleresse aurait r�ussi � relouer les locaux entach�s de tels d�fauts pour le m�me loyer que celui convenu � raison d'une jouissance pleine et enti�re.
4.1.�La bailleresse reproche enfin � la Cour de justice d'avoir accord� des r�ductions de loyer excessives. La Cour se serait par trop �cart�e des pourcentages retenus dans sa propre jurisprudence et de ceux compil�s par la doctrine. Aucune r�duction de 80 % n'aurait jamais �t� accord�e. La Cour aurait du reste ind�ment revu � la hausse les pourcentages retenus par l'autorit� de premi�re instance, alors qu'elle aurait d� s'imposer une retenue dans le contr�le du pouvoir d'appr�ciation.
4.2.�Le juge d'appel revoit la cause librement en fait et en droit (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Tout au plus doit-il faire preuve de retenue dans son contr�le lorsque la nature du litige s'oppose � un examen illimit�; tel est le cas lorsqu'il faut tenir compte de donn�es techniques, personnelles ou locales que le premier juge conna�t mieux que l'autorit� de recours (arr�t 5A_198/2012 du 24 ao�t 2012 consid. 4.2; ATF 131 II 680 consid. 2.3.2).
Il n'appara�t pas que de telles circonstances sp�ciales seraient r�alis�es; la bailleresse elle-m�me ne plaide pas que le Tribunal des baux �tait mieux � m�me de trancher cette question que la Cour de justice, plus pr�cis�ment sa section comp�tente pour conna�tre des litiges en mati�re de bail � loyer.
4.3.�Selon la jurisprudence, la r�duction de loyer doit �tre proportionnelle au d�faut. Elle vise � r�tablir l'�quilibre des prestations entre les parties. En principe, il faut proc�der selon la m�thode dite relative ou proportionnelle, en comparant la valeur objective de la chose avec d�faut � sa valeur objective sans d�faut, le loyer �tant ensuite r�duit dans la m�me proportion. Toutefois, le calcul proportionnel n'est pas toujours ais�. L'on admet alors le recours � l'appr�ciation en �quit� (art. 4 CC). Lorsqu'une autorit� cantonale statue en �quit�, le Tribunal f�d�ral contr�le avec retenue l'exercice de ce pouvoir d'appr�ciation; il n'intervient que si l'autorit� a abus� de son pouvoir d'appr�ciation (ATF 130 III 504 consid. 4.1).
4.4.�L'autorit� pr�c�dente �tait en droit d'appliquer ces principes par analogie pour la p�riode post�rieure au contrat de bail. Par ailleurs, la recourante ne critique pas le recours � l'appr�ciation en �quit� plut�t qu'� la m�thode proportionnelle. Il n'y a pas � revoir ce point (art. 42 al. 2 LTF).
D'apr�s l'arr�t attaqu�, la bailleresse a proc�d� � d'importants travaux. D�s le 22 d�cembre 2011, les vitrines du restaurant ont �t� obstru�es par des panneaux; cette obstruction a rendu tr�s difficile l'exploitation de l'�tablissement, qui avait pignon sur rue. Les clients pensaient que le restaurant �tait ferm�. La Cour de justice a jug� que la pose de panneaux justifiait une r�duction de loyer de 50 %.
Sur la base de ces constatations de fait, qui lient l'autorit� de c�ans, il faut admettre que le pourcentage retenu ne proc�de pas d'un abus du pouvoir d'appr�ciation. La bailleresse se r�f�re � une affaire b�loise, o� une r�duction de 20 % seulement avait �t� allou�e en raison d'un tunnel de planches et d'une grue devant la vitrine d'un local commercial.
L'affaire en cause concernait un local avec vitrine affect� au commerce de v�tements; le socle d'une grue et une benne g�naient la vue sur cette vitrine lorsque les pi�tons cheminaient non pas sur le trottoir longeant la vitrine, mais sur la chauss�e ou sur le trottoir d'en face. Or, un "tunnel de planches" situ� devant l'immeuble voisin en chantier exer�ait un effet dissuasif sur les pi�tons, qui pr�f�raient cheminer sur la chauss�e ou sur le trottoir d'en face, d'o� la vue sur la vitrine �tait entrav�e. La vitrine ne pouvait donc pas exercer pleinement son effet de publicit� et son pouvoir d'attraction sur les clients (�
Appellationsgericht�de B�le-ville, 6 novembre 2001, MP 2003 71 ss).
Le fait d'occulter partiellement la vue sur la vitrine d'un commerce depuis certains emplacements n'est manifestement pas comparable avec l'obstruction des vitrines d'un restaurant au moyen de panneaux donnant l'impression que l'�tablissement est ferm�. L'on peut en outre ais�ment concevoir que les clients n'avaient pas envie de fr�quenter un restaurant aux vitrines barricad�es par des planches. Il est pr�cis� que la client�le du restaurant qui �tait bien fr�quent� ("avait pignon sur rue") n'est revenue que partiellement lorsque les panneaux � l'avant du restaurant ont �t� enlev�s, ce dont on peut inf�rer qu'elle avait en bonne partie d�laiss� le restaurant auparavant.
Pour le surplus, la recourante ne fournit pas d'argumentation particuli�re � l'encontre des r�ductions suppl�mentaires octroy�es en raison de la coupure d'eau (- 30 %), respectivement de la fermeture de la vanne d'eau desservant le compresseur qui servait au fonctionnement de la chambre froide, du r�frig�rateur et du distributeur de bi�re (- 25 %), r�ductions qui conduisent � retenir une r�duction totale de 80 %, puis 75 %. La recourante se contente d'objecter que ces pourcentages s'�cartent trop de ceux retenus par la Cour de justice et par la doctrine. L'unique arr�t genevois cit� par la recourante concerne une probl�matique diff�rente, � savoir essentiellement de tr�s importantes nuisances sonores et le blocage alternatif des ascenseurs, caus�s par des travaux dans un immeuble abritant comme locataire une entreprise commerciale en contact avec de la client�le; il n'y a donc pas � en tirer d'enseignement particulier (cf. arr�t du 10 mars 2014, ACJC/290/2014, in CdB 2014 p. 73). Au demeurant, les circonstances du cas concret sont d�terminantes. Or, force est de constater que ce n'est pas abuser du pouvoir d'appr�ciation que d'allouer une r�duction de 80 %, respectivement 75 %, pour le loyer d'un restaurant aux vitrines condamn�es par des panneaux et qui plus est priv� d'eau, respectivement de chambre froide.
Pour ces motifs, le recours constitutionnel subsidiaire doit �tre d�clar� irrecevable, et le recours en mati�re civile rejet�. En cons�quence, la recourante supportera les frais de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 LTF). Aucune indemnit� de d�pens n'est due au locataire intim�, qui n'a pas eu de frais d�s lors qu'il a renonc� � proc�der.