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Timestamp: 2017-02-24 03:45:45+00:00
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Fallimenti immobiliari, prevalgono i crediti bancari. | immobilio - Forum Immobiliare
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Discussione in 'Mutui, Banche e Finanza nel Campo Immobiliare' iniziata da Manlio, 28 Ottobre 2009.
I crediti vantati da una banca, garantiti da ipoteca nei confronti di un costruttore che dichiara fallimento, prevalgono su quelli del promissario acquirente anche se la promessa di acquisto è stata trascritta nei Registri Immobiliari, determinando una situazione di privilegio immobiliare.
Si è pronunciata in questi termini la Corte di Cassazione, che con la sentenza 21045/2009 del primo ottobre scorso ha affermato che il promissario acquirente partecipa alla distribuzione dell’attivo fallimentare solo se il costruttore è ancora capiente dopo il pagamento dei creditori ipotecari.
La pronuncia rappresenta un’inversione di tendenza rispetto alle sentenze precedenti, basate su un’interpretazione del Codice Civile che consente la trascrizione nei Registri immobiliari dei contratti preliminari, riconoscendo lo status di privilegio immobiliare ai crediti nati in base al preliminare trascritto.
Secondo la prassi i privilegi immobiliari prevalgono sui crediti ipotecari, anche se iscritti precedentemente al costituirsi del privilegio. La regola viene meno solo in caso di diverse disposizioni legislative.
Un’altra scuola di pensiero, che ha ispirato la sentenza 21045, sostiene invece che dal momento che il privilegio nasce dopo l’iscrizione nei Registri immobiliari, deve adeguarsi alle regole della pubblicità immobiliare, secondo le quali la prevalenza si ricava dalla data della pubblicazione.
Bisogna sempre distinguere tra i privilegi dettati per gli interessi della collettività e quelli che tutelano invece interessi particolari. Nel primo caso i privilegi prevalgono per natura anche sulle ipoteche precedenti. Nel secondo, nascendo per formalità pubblicitaria, devono adeguarsi al principio generale in base al quale acquisisce la prevalenza chi prima è iscritto nei registri pubblici.
A questo punto, se il costruttore non rilascia una fidejussione all'atto del preliminare converrebbe non procedere all'acquisto?! Altra stangata per il settore , crea ulteriore sfiducia.
Concordo con te manlio, una sentenza del genere non farà che aumentare la sfiducia dell'acquirente il quale, in caso di fallimento del costruttore, rischia di non ricevere adeguata tutela :? Però io sapevo che la fideiussione è obbligatoria. Questo almeno è quanto stabilisce l'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005
“1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione (...)” CalaTarida,
Si tratta di immobili ultimati.
La sentenza ha per oggetto immobili ultimati, è questo che vuoi dire?
L'unica soluzione possibile è trascrivere il compromesso al momento della stipula.
La sentenza ha per oggetto immobili ultimati, è questo che vuoi dire?Clicca per allargare...
@ Ido, purtroppo è quello il problema perchè non funziona così in quel caso.
Se l'immobile è ultimato, la fideiussione del costruttore non vale? Se così fosse, mi spieghi la tua osservazione "se il costruttore non rilascia una fidejussione all'atto del preliminare converrebbe non procedere all'acquisto"?
visto che - tra l'altro - per legge il costruttore dovrebbe essere obbligato a rilasciarla...
...boh, non ci sto capendo più niente CalaTarida,
La fidejussione è obbligatoria SOLO per gli immobili NON ultimati.
Di cosa ci stiamo meravigliando?
Ci stiamo meravigliando perchè il preliminare trascritto, se l'acquirente ha comprato per uso abitativo per se o per parente fino al terzo grado fino ad ora era privilegiato anche sull'ipoteca di primo grado! (lo so che lo sanno in pochi, ma tant'è) anch ese c'erano appunto le due versioni dei giuristi (seguire l'ordine di pubblicità o amntenere il privilegio speciale?), segundo la regola del pescie e dell'imparare a pescare posto alcune fonti :
Il credito del promissario acquirente, derivante da un contratto preliminare trascritto nei Registri immobiliari, è dotato di un privilegio prevalente sulle ipoteche, anche se queste siano state iscritte prima della trascrizione del contratto preliminare e pure se si tratti di ipoteche pubblicate prima dell'entrata in vigore della riforma, che ha appunto dato ingresso alla trascrizione. E' questo, il dettato di un'ordinanza (emessa in sede di reclamo avverso un piano di riparto parziale di un fallimento) pronunciata dal Tribunale di Genova il 25 gennaio 2001, che probabilmente costituisce il primo intervento giurisprudenziale in materia. Ora, se è indubbio che la trascrizione del preliminare prevale contro le formalità successivamente pubblicate, il problema è quello di stabilire che riverbero abbia il privilegio che consegue dalla trascrizione nel riparto del ricavato dalla vendita coattiva dell'immobile oggetto del compromesso. Il punto principale è proprio su quest'ultimo aspetto: c'è chi sostiene la tesi secondo cui i creditori di cui all'articolo 2825-bis sono indistintamente tutti quelli che hanno concesso "credito fondiario" e secondo cui, comunque, trattandosi di un privilegio che sorge per effetto di una formalità pubblicitaria, esso deve sottostare ai principi della pubblicità e chi, invece, sostiene la tesi contraria, legge per intero il disposto dell'articolo 2825-bis e fa salvi solo i creditori ipotecari il cui credito sia stato accettato dall'acquirente del debitore.Clicca per allargare...
http://www.diritto-civile.it/I-Contratt ... liare.html
http://www.jus.unitn.it/cardozo/review/ ... prelim.htm http://www.studiolegaleriva.it/public/E ... minare.asp
http://www.previdenza-professionisti.it ... reliminare
Sbaglio o la meraviglia è contestazione di quella sentenza? Quello è l'argomento. Ciò che era previsto(dal codice civile)oggi non lo è più di riflesso ad una recente sentenza di cassazione.
Infatti il mio di cosa vi meravigliate era riferito a cio'.
Le sentenze di cassaione NON fanno legge, comunque, fanno giurisprudenza... in caso ve ne siano di contrastanti, si analizza la fattispecie... vediamo.
Anch eperchè sarebbe una sentenza contro tutti i provvedimenti presi a suon di decreti e decretini per rafforzare il preliminare e le relative garanzie ...
Grazie ManlioClicca per allargare...
Quindi era un sarcastico, disincantato, disilluso e cinico commento? Id0,
Amorevole commento, per tutti coloro che ancora credono nella giustizia delle regole e norme.
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