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Timestamp: 2016-10-27 09:07:57+00:00
Document Index: 58767794

Matched Legal Cases: ['art. 8', 'art. 57', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 43', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 191', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 253', 'art. 269', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 13', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 16', 'art. 269', 'art. 156']

4C.85/2002 (10.06.2002)
4C.85/2002
Favre, juges. Greffi�re: Mme de Montmollin.
X.________ SA, Soci�t� immobili�re, d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Jean-Daniel Th�raulaz, avocat � Lausanne,
A.________ et B.________, demanderesses et intim�es, repr�sent�es par Me Jean-Claude Perroud, avocat � Lausanne;
(art. 8 CC; l�galit� de l'OBLF)
A.- Par contrat du 27 juin 1963, la SI X.________ SA a remis � bail � A.________ un appartement dans un immeuble � Lausanne, dont elle est propri�taire.
Par contrat du 8 juillet 1980, la SI X.________ SA a remis � bail � C.________ un autre appartement dans le m�me immeuble. Selon un avenant du 7 juin 1988, B.________ a repris tous les droits et obligations d�coulant de ce bail.
B.- Par jugement du 6 mars 2001, le Tribunal des baux du canton de Vaud a diminu� le montant du loyer d� par chacune de ces deux locataires. Il a fix� � 951 fr.
le loyer mensuel d� par A.________ d�s le 1er juillet 2001, � 890 fr. le loyer mensuel d� par B.________ d�s le 1er avril 1999 et � 865 fr. le loyer mensuel d� par cette derni�re d�s le 1er avril 2001. Il a condamn� la bailleresse � restituer les loyers per�us en trop.
Par arr�t du 9 janvier 2002, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejet� le recours form� contre cette d�cision par la SI X.________ SA et a confirm� le jugement attaqu�.
C.- La SI X.________ SA recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Parall�lement, elle a d�pos� un recours de droit public qui contient pratiquement la m�me argumentation.
Dans son recours en r�forme, elle conclut � ce que les loyers soient "valablement augment�s"; elle prend par ailleurs diverses conclusions en constatation de droit et en indemnisation.
Les intim�es proposent le rejet du recours.
L'autorit� cantonale se r�f�re aux consid�rants de son arr�t.
D.- Par arr�t de ce jour, le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours de droit public.
1.- a) Comme l'argumentation pr�sent�e dans les deux recours est quasiment identique, l'arr�t sur le recours de droit public, examin� en premier lieu conform�ment � l'art. 57 al. 5 OJ, d�termine les questions qui doivent encore �tre examin�es dans le recours en r�forme.
b) Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c).
En l'esp�ce, la recourante a pr�sent� un long �tat de fait parsem� de critiques diverses, qui s'�carte sensiblement de celui contenu dans la d�cision attaqu�e.
D�s lors que l'int�ress�e n'invoque pas avec pr�cision l'un des motifs qui permettraient exceptionnellement de s'�carter des constatations cantonales, il n'y a pas lieu de tenir compte de cet �tat de fait divergent et le raisonnement doit �tre conduit sur la seule base des faits retenus dans l'arr�t attaqu�.
c) Dans un recours en r�forme, il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait qui en d�coulent (ATF 127 III 543 consid. 2c; 126 III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).
Savoir si l'une des locataires a d�pos� une opposition dans un bureau de poste et � quelle date cet �v�nement se serait produit sont des questions de fait. Dans la mesure o� la recourante (p. 37s) voudrait critiquer l'appr�ciation des preuves et la conviction acquise par l'autorit� cantonale, ce grief n'est pas recevable dans un recours en r�forme. Sous r�serve de l'art. 43a al. 2 OJ - qui n'entre pas en consid�ration ici -, le recours en r�forme ne peut �tre form� que pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). Or, le droit f�d�ral ne dicte pas comment le juge doit appr�cier les preuves et sur quelles bases il peut forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d; 127 III 248 consid. 3a, 519 consid. 2a; 122 III 223 consid. 3c). Cette question n'�tant pas r�gie par le droit f�d�ral, seul un recours de droit public pour arbitraire, d�ment motiv� (art. 90 al. 1 let. b OJ), pouvait entrer en consid�ration.
d) Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 189 consid. 2a, 370 consid. 5; 125 III 305 consid. 3e).
Les critiques de la recourante en relation avec l'organisation judiciaire cantonale, le pouvoir d'examen des tribunaux cantonaux et la proc�dure qu'ils doivent suivre sont donc irrecevables dans un recours en r�forme.
e) Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de la violation directe d'un droit constitutionnel, pour laquelle la voie du recours de droit public est r�serv�e (art. 43 al. 1 seconde phrase OJ). Les droits individuels d�coulant de la CEDH et de ses protocoles sont assimil�s � des droits constitutionnels des citoyens, dont la violation ne peut �tre invoqu�e que par la voie du recours de droit public (ATF 125 III 209 consid. 2; 124 III 1 consid. 1b, 205 consid. 3b).
Les griefs de cette nature ont donc �t� examin�s dans le cadre du recours de droit public d�pos� parall�lement.
La recourante soutient que la loi f�d�rale est elle-m�me anticonstitutionnelle; cet argument est toutefois impropre � d�montrer une violation du droit f�d�ral, puisque les tribunaux sont tenus d'appliquer les lois f�d�rales (art. 191 Cst.). Le grief selon lequel la loi f�d�rale serait contraire au droit international a d�j� �t� examin� dans le recours de droit public d�pos� parall�lement et il peut �tre renvoy� aux consid�rants �mis � ce sujet.
2.- a) Dans le corps de son �criture, la recourante se plaint d'une violation de l'art. 8 CC.
Pour les pr�tentions fond�es sur le droit f�d�ral (ATF 127 III 519 consid. 2a; 123 III 35 consid. 2d), cette disposition r�partit le fardeau de la preuve et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a).
Selon le texte m�me de l'art. 8 CC, la r�gle qu'il pose ne s'applique que "si la loi ne prescrit le contraire". Il ne s'agit donc que d'une r�gle g�n�rale, qui n'exclut nullement que des dispositions sp�ciales y d�rogent.
L'art. 269a CO pr�voit certaines hypoth�ses qui permettent "en r�gle g�n�rale" une augmentation, respectivement une diminution (art. 270a al. 1 CO) du loyer. Si le locataire parvient � prouver les faits permettant de constater que l'on se trouve dans l'un des cas de figure vis�s � l'art. 269a CO autorisant une baisse du loyer, c'est au bailleur qu'il incombe de prouver qu'il faut s'�carter de la "r�gle g�n�rale", parce que le loyer n'est de toute mani�re pas abusif selon le principe de l'art. 269 CO. Cette r�partition du fardeau de la preuve d�coule de l'articulation entre les art. 269 et 269a CO.
D�s lors que le point est r�gi de mani�re sp�ciale par ces dispositions, il n'est plus question d'une violation de l'art. 8 CC.
Par ailleurs, il n'y a pas de violation de l'art. 8 CC lorsque le juge invite une partie � collaborer � l'�tablissement de la v�rit� en produisant une pi�ce qu'elle est seule � d�tenir. Pour les litiges relatifs aux baux d'habitation et de locaux commerciaux, il existe une norme sp�ciale, l'art. 274d al. 3 CO, qui oblige les parties � pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires pour trancher le diff�rend.
Si un locataire �tablit qu'une baisse de loyer est justifi�e sur la base de l'art. 269a CO (applicable par le renvoi de l'art. 270a al. 1 CO), il r�sulte de l'articulation entre les art. 269 et 269a CO qu'il appartient effectivement au bailleur de prouver que cette baisse ne doit pas �tre accord�e, parce que le loyer ne lui procure pas un rendement excessif. On ne voit donc pas en quoi le droit f�d�ral aurait �t� viol� sur ce point. Quant � la valeur probante des pi�ces produites, il s'agit d'une question d'appr�ciation des preuves, qui ne peut donner mati�re � un recours en r�forme (ATF 127 III 543 consid. 2c).
b) La recourante soutient que l'OBLF aurait d� �tre �cart�e, parce que cette ordonnance est d�pourvue de base l�gale et/ou qu'elle est anticonstitutionnelle dans sa mani�re de traiter les grands travaux, la prise en compte du taux hypoth�caire et du rench�rissement.
Pour les raisons d�j� �voqu�es dans le recours de droit public, ce grief est recevable dans le recours en r�forme.
Il n'est pas contest� que le Conseil f�d�ral soit comp�tent pour �dicter des dispositions d'ex�cution en mati�re de droit du bail (cf. art. 253a al. 3 CO). Il est en soi admissible de d�l�guer au pouvoir ex�cutif le soin de r�gler les d�tails de questions financi�res complexes.
S'agissant des grands travaux, la loi pr�voit qu'il y a mati�re � augmentation du loyer en cas de prestations suppl�mentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). Le Conseil f�d�ral a pr�cis� ce qu'il faut entendre par prestations suppl�mentaires du bailleur, en distinguant les travaux d'entretien qui doivent �tre couverts par le loyer courant et les travaux qui apportent une plus-value et justifient une augmentation de loyer (cf.
art. 14 OBLF; ATF 118 II 415 consid. 3a). Une telle r�glementation s'inscrit dans la logique de la loi et on ne saurait dire qu'elle est d�pourvue de base l�gale. D�s lors que les frais sont pris en compte (couverts par le loyer actuel ou par une augmentation), ce syst�me ne viole pas les principes de rang constitutionnel invoqu�s par la recourante.
L'art. 269a let. b CO pr�voit la prise en compte des hausses (ou des baisses) de co�ts. Etant donn� que l'achat ou la construction de la plupart des immeubles sont financ�s en partie par des pr�ts hypoth�caires, l'int�r�t des emprunts fait partie des co�ts qui incombent au bailleur propri�taire. Vu qu'il se justifie de traiter de mani�re semblable et sans complications excessives une multitude de cas dans toute la Suisse, un certain sch�matisme est appropri� � la question, comme en mati�re fiscale. En r�glementant, � l'art. 13 OBLF, les effets sur les loyers d'une modification du co�t des emprunts, le Conseil f�d�ral n'est pas sorti du cadre g�n�ral de la loi et il n'appara�t pas que cette disposition est d�pourvue de base l�gale. Les particularit�s du probl�me � r�gler imposent un certain sch�matisme, on l'a dit, qui ne permet pas de tenir compte de chaque diff�rent cas. On ne peut cependant pas en d�duire que la solution retenue, qui s'applique de la m�me fa�on � tous les bailleurs, serait constitutive d'une in�galit� de traitement ou d'une discrimination. On ne discerne donc pas de violation d'un droit de rang constitutionnel.
En ce qui concerne le rench�rissement, aucun des principes de rang constitutionnel invoqu�s par la recourante ne lui garantit le droit � une indexation int�grale des loyers. L'art. 269a let. e CO pr�voit la compensation du rench�rissement "pour le capital expos� au risque".
Cette derni�re r�serve montre qu'il ne s'agit pas d'une compensation int�grale. Il est notoire que la plupart des immeubles sont financ�s au moins partiellement par des emprunts, dont la valeur nominale n'est pas index�e. On ne voit d�s lors pas pourquoi le propri�taire devrait b�n�ficier n�cessairement d'une indexation compl�te de son revenu, alors que celui du pr�teur n'est pas index�. De surcro�t, une hausse des co�ts, qui peut r�sulter de la seule inflation, justifie en principe une augmentation de loyer (art. 269a let. b CO); si l'on accordait � la fois une pleine indexation du loyer et une augmentation du loyer pour les hausses de co�ts induites par l'inflation, le rench�rissement serait partiellement pris en compte deux fois. La compensation partielle du rench�rissement, d�cid�e par le Conseil f�d�ral � l'art. 16 OBLF, repose donc sur des consid�rations d�fendables et ne viole pas les principes de rang constitutionnel. D�s lors que le l�gislateur, en parlant du seul capital expos� au risque (art. 269a let. e CO) avait d�j� manifest� la volont� d'op�rer une restriction, le Conseil f�d�ral ne s'est pas �cart� de sa volont� et il n'a pas exc�d� les limites de son pouvoir r�glementaire.
c) Comme le recours appara�t ainsi enti�rement infond�, la recourante ne saurait pr�tendre � une quelconque indemnisation.
3.- Vu l'issue de la cause, les frais et d�pens seront mis � la charge de la recourante (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 4 000 fr. � la charge de la recourante;
3. Dit que la recourante versera aux intim�es, cr�anci�res solidaires, une indemnit� de 5 000 fr. � titre de d�pens;
Le pr�sident, La greff i�re,