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Timestamp: 2017-08-17 03:33:09+00:00
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CASSAZIONE 17 MARZO 1999, N. 2395
marzo, 17 1999
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente
Dott. Musso Enrico SPAGNA - Consigliere
Dott. Giovanna SCHERILLO - Rel. Consigliere
L. C., P. A., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato B. V., difesi dagli avvocati V. B., B. G. A., giusta delega in atti;
M. M., AMMINISTRATORE PRO-TEMPORE DEL CONDOMINIO sito in LEIVI, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. R., che lo difende unitamente all'avvocato R. M., giusta delega in atti;
A. L., T. L., L. M., R. G., L. V., R. M. G., A. A., F. L., C. M., T. V., R. G., G. A., M. L., G. M., A. I., P. S., C. S., B. M., F. G., F. O., S. A.;
avverso la sentenza n. 717-95 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 13-07-95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10-11-98 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;
udito l'Avvocato G. D, per delega dell'avvocato V. B., depositata in udienza, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Franco MOROZZO DELLA ROCCA che ha concluso per il rigetto del ricorso..
L'amministratore del Condominio in Leivi, e i condomini tutti convennero in giudizio davanti al tribunale di Chiavari P. A. e L. C., quali soci della disciolta società Edil Residence s.n.c., costruttrice dell'immobile, per sentir dichiarare la condominialità dello spazio sottostante il piano interrato dell'edificio, spazio nel quale i convenuti, dopo la costituzione del condominio senza che fosse intervenuta alcuna riserva di proprietà, stavano ricavando ulteriori locali a proprio beneficio.
Con sentenza 26-5 - 13-6-92, pronunziata nella resistenza dei convenuti, il tribunale, ritenuto il detto spazio di proprietà comune, accolse la domanda attorea.
La decisione fu confermata, per la parte che qui interessa, dalla corte di appello di Genova, che, con sentenza 31-5 - 13-7-95, rigettò il gravame proposto dai convenuti ritenendo applicabile, nella specie, la presunzione di proprietà comune prevista dall'art. 1117 cod. civ..
La sentenza è stata impugnata dai soccombenti con ricorso per cassazione basato su un motivo unico illustrato da una memoria.
Ha resistito soltanto il Condominio, che ha presentato controricorso ed una memoria.
Con l'unico motivo proposto i ricorrenti denunciano violazione di legge lamentando l'errata applicazione della presunzione di proprietà comune prevista dall'art.1117 cod. civ.. A loro avviso, lo spazio oggetto di causa - posto tra il piano di posa delle fondazioni e la prima soletta - era suscettibile di proprietà separata e, pertanto, non poteva presumersi di proprietà comune. Aggiungono che la mancata previsione di tale spazio nel progetto edilizio e l'eventuale carattere abusivo del corrispondente vano, non incidevano sul regime di proprietà dello stesso.
A norma dell'art.1117 cod. civ, per stabilire quali parti dell'edificio debbano essere considerate comuni, occorre anzitutto riferirsi al titolo. Nel silenzio del titolo, devono considerarsi comuni, oltre le parti espressamente indicate come tali dalla norma, quelle che funzionalmente sono destinate a servire alle esigenze comuni. L'indagine volta a stabilire, in relazione alla situazione concreta, la destinazione funzionale di dette parti spetta al giudice di merito e non è, pertanto, censurabile in sede di legittimità, se risulta basata su congrua e logica motivazione.
Tra le parti dell'edificio che l'art.1117 indica come comuni è il suolo dove sorge l'edificio, da intendersi, per giurisprudenza ormai costante, come piano di posa delle fondazioni (Cass.3111-76).
Poiché nella materia in esame non possono applicarsi i principi dell'accessione valevoli per la proprietà immobiliare in generale, ciò che emerge dal suolo non può ritenersi automaticamente di proprietà comune. Nel condominio degli edifici la proprietà è, infatti, divisa per piani orizzontali, e pertanto, nel silenzio del titolo, ciò che emerge dal suolo può essere considerato comune se, per le sue caratteristiche funzionali, è destinato alle esigenze comuni (Cass.6884-94, 3665-88).
In applicazione di tali principi, l'intercapedine posta tra il suolo comune e la prima soletta, va annoverata, se il titolo non disponga altrimenti, tra le cose di proprietà comune ai sensi dell'art.1117 1 comma cod. civ, perché, essendo destinata, per la sua particolare collocazione e natura, a sodisfare (*) esigenze comuni e non individuali (aerazione ovvero coibentazione dell'edificio), costituisce una parte non suscettibile di proprietà separata.
La sentenza impugnata non merita, dunque, censure.
Ed infatti, constatato che negli atti di vendita lo spazio in questione non veniva menzionato neppure come punto di riferimento per indicare le confinazioni delle porzioni poste a piano terreno e al seminterrato, la sentenza impugnata ha proceduto ad una minuziosa disamina di tutti gli elementi a disposizione per concludere che era da escluderne un'autonoma utilizzazione, e che, pertanto, esso doveva intendersi trasferito come parte comune, unitamente alle porzioni immobiliari. Nell'ambito di tale valutazione la questione dell'abusitività del vano costituisce soltanto uno dei tanti elementi di fatto considerati dal giudice d'appe<llo, che, come chiaramente emerge dalla sentenza impugnata, ha ritenuto decisive le caratteristiche strutturali dello spazio oggetto di causa, accuratamente esaminate e descritte per sottolineare la sua inutilizzabilità come entità autonoma e la sua univoca destinazione a soddisfare esigenze comuni (nella specie, la salubrità dell'edificio).
Consegue il rigetto del ricorso con la condanna dei ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di causa, liquidate come segue.
La corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alle spese, liquidate in lire 3.177.950, di cui lire tre milioni per onorari.
Roma, 10 novembre 1998 (*) ndr: così nel testo.
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