Source: https://www.mietrecht.org/mietminderung/10-schritte-mietminderung/
Timestamp: 2020-06-05 18:30:40
Document Index: 383774459

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 121', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 309', '§ 556', '§ 814', '§ 812', '§ 814', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 814', 'BGH', '§ 254', '§ 556', '§ 126']

10 Schritte zur Mietminderung - So gehen Mieter vor - Mietrecht.org
Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es, dem Mieter die Mietsache in mangelfreiem Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. So legt es das Gesetz in § 535 Abs.1 S.2 BGB fest. Kaum ein Vermieter wird es jedoch schaffen, diese Pflicht uneingeschränkt zu erfüllen. In nahezu jedem Mietverhältnis treten früher oder später einmal Mängel auf. Dem Vermieter obliegt es dann, diese wieder zu beseitigen. Über das Bestehen dieser Vermieterpflicht sind sich die Vertragsparteien in der Regel auch einig. Streit zwischen Mieter und Vermieter entsteht vielmals erst dadurch, dass der Mieter sich mit der bloßen Mängelbeseitigung nicht zufrieden gibt, sondern darüber hinaus die Miete für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung mindern möchte.
Die Durchsetzung einer Mietminderung ist jedoch keine leichte Aufgabe. Nicht immer ist es leicht zu beurteilen, ob die Voraussetzungen für eine Minderung der Miete tatsächlich vorliegen oder ob Ausschlussgründe eingreifen. Auch scheitern Mietminderungen immer wieder an der mangelnden Beweisbarkeit der für diese erforderlichen Voraussetzungen. All dies führt dazu, dass der Mieter nicht nur Gefahr läuft, mit seinen Versuch, die Miete zu mindern, zu scheitern, sondern darüber hinaus auch den Bestand des Mietverhältnisses riskiert, wenn er die Miete zu Unrecht einbehält und der Vermieter ihm deshalb wegen Zahlungsverzugs kündigt. Von diesen Risiken sollte der Mieter sich zwar nicht abschrecken lassen, seine Rechte zu verwirklichen.
Eine Mietminderung sollte aber sorgfältig vorbereitet und durchdacht werden. Hierbei hilft Ihnen dieser Artikel, der aufzeigt, wie Sie Schritt für Schritt zur Mietminderung gelangen.
Die 10 Schritte zur Mietminderung in Kurzform:
1. Schritt: Prüfen Sie, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt
2. Schritt: Stellen Sie fest, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich oder nur unerheblich mindert
3. Schritt: Zeigen Sie den Mangel Ihrem Vermieter unverzüglich an
4. Schritt: Prüfen Sie, ob der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorlag und Sie diesen zu diesem Zeitpunkt kannten oder er Ihnen infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist
5. Schritt: Klären Sie ab, ob Sie bei der Übergabe der Wohnung Kenntnis vom Vorliegen des Mangels hatten und die Mietsache angenommen haben, ohne sich Ihr Minderungsrecht vorzubehalten
6. Schritt: Überprüfen Sie, ob die Minderung der Gebrauchstauglichkeit Folge einer Maßnahme zur energetischen Modernisierung ist
7. Schritt: Werden Sie sich darüber klar, für welchen Zeitraum Sie die Miete mindern möchten bzw. können
8. Schritt: Klären Sie, auf welche Weise Sie die Mietminderung vornehmen möchten bzw. können
9. Schritt: Ermitteln Sie die Höhe des Minderungsbetrages
10. Schritt: Verfassen Sie ein Schreiben an Ihren Vermieter, mit dem Sie die Mietminderung erklären, eine Zahlung zurückfordern, die Aufrechnung erklären und / oder einen Rückforderungsvorbehalt aussprechen
Gem. § 536 Abs.1 S.1 BGB hat der Mieter keine oder nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, soweit und solangedie Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder herabsetzt. Nicht alles, was den Mieter stört, stellt jedoch automatisch auch einen Mangel der Mietsache dar. Die Prüfung, ob eine Mietminderung erfolgreich vorgenommen werden kann, sollte daher immer mit der Frage beginnen, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt.
Zur Beantwortung dieser Frage genügt die Lektüre des Gesetzestextes nicht. Dieser enthält nämlich keine Aussage darüber, was unter einem Mangel zu verstehen ist. Erst die folgende Definition des Mangelbegriffs hilft hier weiter:
Unter einem Mangel ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen (vgl. BGH, Urteil vom 26.09. 2012 – XII ZR 122/11).
Aus dieser Definition folgt, dass der gegenwärtige Zustand der Mietsache allein nichts darüber aussagt, ob er den Mieter zur Minderung berechtigt. Erforderlich ist vielmehr die Herstellung eines Vergleichs mit demjenigen Zustand, den der Vermieter vertraglich schuldet. Nur wenn die sog. Istbeschaffenheit der Wohnung von der sog. Sollbeschaffenheit zum Nachteil des Mieters abweicht, liegt ein Mangel vor.
Viele Mieter werden sich an dieser Stelle fragen, woher sie denn wissen sollen, welche Beschaffenheit der Vermieter schuldet. Der Mietvertrag enthält hierzu in der Regel nur sehr eingeschränkte Informationen. Vielfach ist -wenn überhaupt- nur die Wohnfläche vertraglich festgelegt. Dies macht es für den Mieter zwar schwerer, aber nicht unmöglich zu ermitteln, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt. Zum einen nämlich müssen Beschaffenheitsvereinbarungen, die bei der Ermittlung der geschuldeten Beschaffenheit vorrangig zu berücksichtigen sind, sich nicht zwangsläufig aus dem schriftlichen Mietvertrag ergeben, sondern können auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, was z.B. der Fall ist, wenn der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt(vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08).
Zum anderen bedeutet auch das Fehlen von Beschaffenheitsvereinbarungen nicht, dass die Sollbeschaffenheit nicht ermittelt werden kann. In diesem Fall spielt die Verkehrsanschauung eine entscheidende Rolle. In Ermangelung vertraglicher Regelungen kann der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08).
Die vorangegangenen Ausführungen beziehen sich auf den am häufigsten vorkommenden sog. Sachmangel. Dieser ist aber nicht der einzige, der ein Minderungsrecht begründen kann. Zu einer Herabsetzung des Mietzinses kommt es auch dann, wenn ein Rechtsmangel vorliegt. Dies ist gem. § 536 Abs.3 BGB der Fall, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Nähere Informationen dazu, unter welchen Voraussetzungen ein Rechtsmangel anzunehmen ist, erhalten Sie im Artikel: „Voraussetzungen für eine Mietminderung.“
Einen oft vernachlässigten, aber ebenfalls ein Minderungsrecht begründenden Grund enthält das Gesetz neben dem Sach- und dem Rechtsmangel außerdem in § 536 Abs.2 BGB. Danach mindert sich der Mietzins ebenfalls dann, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Ist dies der Fall, liegt grds. immer auch ein Sach- oder Rechtsmangel vor. Ist eine Beschaffenheit nicht nur vereinbart, sondern vom Vermieter zugesichert, ist dies für den Mieter jedoch deshalb besonders günstig, weil der Ausschlussgrund der mangelnden Erheblichkeit, den das Gesetz in § 536 Abs.1 S. 3 BGB enthält (vgl. dazu die Ausführungen im 2. Schritt) nicht eingreift (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.1989 -10 U 190/88).
Zu den Anforderungen, die an die Zusicherung einer Eigenschaft i. S. d. § 536 Abs.3 BGB zu stellen sind, verweisen wir Sie ebenfalls auf den Artikel: „Voraussetzungen für eine Mietminderung.“
Praxistipp für Mieter:
Zeigt sich ein Sach- oder Rechtsmangel oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, sollte der Mieter von Anfang an darauf achten, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass der Mangel bzw. das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft später notfalls vor Gericht auch bewiesen werden kann. Der Mieter trägt hierfür nämlich die Beweislast. Eine Beweissicherung kann dadurch erfolgen, dass der Mangel einem Dritten, der nicht Mieter ist, vorgeführt wird, so dass dieser später als Zeuge aussagen kann. Besteht der Mangel in einer Lärmimmission, bietet sich außerdem das Führen eines Lärmprotokolls an.
Weicht die Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit zum Nachteil des Mieters ab, so dass ein Sachmangel vorliegt oder besteht ein Recht eines Dritten, durch das dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil entzogen wird, besteht zwar unabhängig vom Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung eine Pflicht des Vermieters, diesen Mangel zu beseitigen. Anders als die Mängelbeseitigungspflicht löst ein Mangel das Minderungsrecht jedoch nur dann aus, wenn er eine gewisse Intensität aufweist. Gem. § 536 Abs.1 S.3 BGB erfolgt eine Herabsetzung des Mietzinses deshalb dann nicht, wenn der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich mindert. Umgekehrt formuliert bedeutet dies:
Eine Mietminderung kommt nur dann in Betracht, wenn der Mangel zu einer erheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung führt.
Zur Klärung der Frage, ob der Mangel in Ihrem Fall die Schwelle zur Erheblichkeit überschreitet oder als nur unerheblich anzusehen ist, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel: „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung.“
Beachte: Der Ausschlussgrund der mangelnden Erheblichkeit greift nicht ein, wenn der Vermieter eine Eigenschaft zugesichert hat und diese fehlt oder entfallen ist.
Die Prüfung, ob eine Mietminderung möglich ist, ist an dieser Stelle noch keineswegs abgeschlossen. Die mangelnde Erheblichkeit ist nämlich nicht der einzige Ausschlussgrund, der einer Minderung im Wege stehen kann. Die Prüfung der Frage, ob solche Ausschlussgründe eingreifen, kann jedoch nicht unerhebliche Zeit in Anspruch nehmen. Deshalb ist jedem Mieter bereits an dieser Stelle zu raten, den Mangel dem Vermieter möglichst frühzeitig anzuzeigen, und zwar aus folgendem Grund:
§ 536c Abs.1 S.1 BGB verpflichtet den Mieter, seinem Vermieter einen Mangel, der sich im Laufe der Mietzeit zeigt, unverzüglich anzuzeigen. Unterbleibt diese Anzeige oder erfolgt sie nicht unverzüglich, steht dem Mieter gem. § 536c Abs.2 S.2 BGB kein Minderungsrecht zu,soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Unverzüglich i. S. d. § 536 Abs.1 S.1 BGB bedeutet ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs.1 S.1 BGB). Erfolgt die Anzeige erst, nachdem der Mieter die Prüfung, ob eine Minderung der Miete in Betracht kommt, abgeschlossen hat, kann diese u. U. nicht mehr als unverzüglich angesehen werden.
Eine Mängelanzeige ist zwar entbehrlich, wenn der Vermieter bereits Kenntnis vom Vorliegen des Mangels hat oder (nach allerdings umstrittener Rechtsprechung des BGH) diesen infolge Fahrlässigkeit nicht kannte (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 14. 11. 2001 – XII ZR 142/99). Ebenfalls keiner Mängelanzeige bedarf es, wenn der Mangel unbehebbar ist und er sich nicht auszuweiten droht. Auch über die Entbehrlichkeit einer Anzeige kommt es jedoch zwischen Mieter und Vermieter nicht selten zu einem Streit. Aus diesem Grund sollte die Mängelanzeige in jedem Fall erfolgen, auch wenn der Mieter sie für entbehrlich hält.
Die Mängelanzeige bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht der Schriftform. Sie sollte aber aus Beweisgründen dennoch schriftlich erfolgen. Bzgl. des Inhalts lassen die Gerichte es zwar für eine wirksame Mängelanzeige ausreichen, wenn diese dem Vermieter Veranlassung gibt, selbst Erkundigungen nach der Berechtigung der Rügen anzustellen und sich durch die Beseitigung von Mängeln vor Minderungen bzw. der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Mieters oder einer fortschreitenden Verschlechterung der Mietsache zu schützen (vgl. LG Köln, Urteil vom 07.09.1989 – 1 S 117/89). Um unnötigen Streit über die Wirksamkeit der Anzeige zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch, den Mangel in der Anzeige hinsichtlich seiner Art und seines Umfangs so konkret wie möglich zu beschreiben.
Bevor der Mieter eine Mietminderung vornimmt, sollte er prüfen, ob einer der Ausschlussgründe des § 536b S.1 oder S.2 BGB erfüllt ist.
Diese können nur dann eingreifen, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorlag. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist nicht zu verwechseln mit demjenigen der Überlassung der Mietsache. Zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und der Übergabe kann u. U. ein längerer Zeitraum liegen. Entsteht der Mangel erst nach Vertragsschluss, aber vor der Übergabe, greifen die Ausschlussgründe des § 536b S.1 und S.2 BGB nicht ein (beachte aber den im 5. Schritt geschilderten Ausschlussgrund des § 536b S.3 BGB, der an den Kenntnisstand des Mieters bei der Übergabe anknüpft).
Das Vorliegen des Mangels bei Vertragsschluss allein führt dann zum Ausschluss des Minderungsrechts, wenn
der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte (vgl. § 536b S.1 BGB)
der Mangel ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (vgl. § 536b S.2 BGB).
Grobe Fahrlässigkeit schadet allerdings gem. § 536b S.2 BGB dann nicht, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Welche Anforderungen an die Kenntnis des Mieters zu stellen sind, wann grobe Fahrlässigkeit angenommen werden kann und unter welchen Voraussetzungen ein arglistiges Verschweigen des Vermieters vorliegt, können Sie in unserem Artikel: „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung“ nachlesen.
Das Gesetz versagt dem Mieter das Minderungsrecht gem. § 536b S.3 BGB auch dann, wenn er den Mangel bei der Übergabe der Mietsache kannte und diese angenommen hat, ohne sich sein Minderungsrecht vorzubehalten. Anders als bei einem bereits bei Vertragsschluss vorliegenden Mangel (vgl. dazu den 4. Schritt) schadet grobe Fahrlässigkeit hier allerdings nicht.
Kannte der Mieter den Mangel bereits bei der Übergabe und hat er sich seine Rechte auch nicht vorbehalten, sollte der Mieter jedoch nicht ohne weiteres von seinem Vorhaben, die Miete zu mindern, Abstand nehmen. Es gibt nämlich Situationen, in denen der Vorbehalt entbehrlich ist. Da dem Ausschlusstatbestand des § 536b S.3 BGB die Annahme zu Grunde liegt, der Mieter signalisiere durch die vorbehaltlose Annahme der Mietsache in Kenntnis des Mangels, von seinen Rechten keinen Gebrauch machen zu wollen, ist ein Ausschluss des Minderungsrechts dann nicht gerechtfertigt, wenn das Verhalten des Mieters auf Grund bestimmter Umstände nicht als Verzicht auf sein Minderungsrecht angesehen werden kann. Aus diesem Grund ist der Vorbehalt nach einem Urteil des OLG Köln vom 02. 04.1993 – 3 U 219/92 dann entbehrlich, wenn der Vermieter dem Mieter zusagt, den Mangel zu beseitigen und der Mieter erst im Hinblick auf diese Zusage die Mietsache annimmt, wenn der Mieter seinen Vermieter auffordert, den Mangel zu beseitigen oder wenn für den Vermieter ersichtlich ist, dass der Mieter die Mietsache in der Erwartung annimmt, der Mangel werde alsbald beseitigt.
Hat der Mieter sich seine Gewährleistungsrechte nicht vorbehalten, obwohl dies erforderlich war, führt dies zum Ausschluss des Minderungsrechts. Doch auch wenn ein Vorbehalt erfolgt ist, sollte jeder Mieter in einem 2. Schritt prüfen, ob dieser den an einen Vorbehalt i. S. d. § 536b S.3 BGB zu stellenden Anforderungen genügt.
In diesem Zusammenhang ist zunächst anzumerken, dass sich der Vorbehalt nicht speziell auf das Minderungsrecht allein zu beziehen braucht. Es genügt, wenn der Mieter sich allgemein alle seine Gewährleistungsechte aus den §§ 536, 536a BGB vorbehält, zu denen neben dem Minderungsrecht auch noch der Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs.1 BGB und der Aufwendungsersatzanspruch gem. § 536a Abs.2 BGB gehören. Erforderlich ist aber, dass der Mieter unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass er sich die Gewährleistungsrechte trotz Annahme der Mietsache erhalten möchte (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04). Eine Mängelrüge allein genügt hier nicht (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 01.10.1991 – 33 C 2578/91 – 29 -zum Vorbehalt bei einer Mietzahlung in Kenntnis des Mangels; vgl. dazu auch den 8. Schritt).
Probleme ergeben sich häufig auch aus einer unzureichenden Bezeichnung des Mangels oder dem falschen Zeitpunkt, zu dem der Vorbehalt erklärt wird.
Die Wirkung, das Minderungsrecht zu erhalten, kann ein Vorbehalt nur dann entfalten, wenn in diesem die Mängel, derentwegen sich der Mieter seine Rechte bewahren möchte, konkret bezeichnet sind (vgl. LG Köln, Urteil vom 22.08.1996 – 1 S 53/96 zum Vorbehalt bei der Zahlung des Mietzinses). Die allgemein gehaltene Formulierung, die Annahme erfolge unter Vorbehalt der Gewährleistungsrechte, genügt nicht.
Erklärt der Mieter den Vorbehalt nicht bei oder zumindest unverzüglich nach der Übergabe, führt auch dies dazu, dass dieser seine Wirkung nicht entfalten kann und das Minderungsrecht entfällt.
Oft übersehen wird der erst im Jahr 2013 in Kraft getretene und daher noch relativ unbekannte Ausschlusstatbestand, den das Gesetz in § 536 Abs.1a BGB enthält. Dieser kommt immer dann zum Tragen, wenn die Minderung der Gebrauchstauglichkeit auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung dient.
Da dieser Ausschlusstatbestand nicht zwangsläufig immer, aber häufig im Zusammenhang mit Beeinträchtigungen durch Baulärm und Bauarbeiten anzuwenden ist, legen wir Ihnen bzgl. der Einzelheiten die Lektüre des Artikels: „Mietminderung bei Baulärm und Bauarbeiten“ ans Herz.
An dieser Stelle soll allerdings nicht unerwähnt bleiben, dass das Recht des Mieters, die Miete wegen einer Maßnahme zu mindern, die der energetischen Modernisierung dient, nur für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen ist. Erstreckt sich diese über einen längeren Zeitraum, ist eine Mietminderung nach Ablauf von drei Monaten wieder möglich.
Gem. § 536 Abs.1 S.1 BGB ist die Miete für die Zeit, in der die Tauglichkeit herabgesetzt ist, gemindert. Hieraus folgt der Grundsatz, dass die Miete kraft Gesetzes gemindert ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25.10. 2011 – VIII ZR 125/11), und zwar unmittelbar von dem Zeitpunkt an, zu dem die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit einsetzt bis zur Behebung des Mangels. Die Minderung der Miete tritt unabhängig davon ein, ob der Mieter vom Vorliegen der Vorraussetzungen für die Minderung weiß, die Mietminderung herbeiführen möchte und vor allem, ohne dass er diese dem Vermieter gegenüber zu erklären braucht.
Der Grundsatz, dass die Miete während der gesamten Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung gemindert ist, erfährt jedoch eine Einschränkung insbesondere durch den bereits im 3. Schritt erwähnten Ausschlussgrund der Verspätung der Mängelanzeige, die der Mieter gem. § 536 Abs.1 S.1 BGB vorzunehmen hat, falls keine Gründe für eine Entbehrlichkeit vorliegen (vgl. zu den Ausnahmen von der Anzeigepflicht ebenfalls die Ausführungen im 3. Schritt).
Während ein vollständiges Unterbleiben der erforderlichen Mängelanzeige das Minderungsrecht gänzlich entfallen lässt, so dass es auf die Frage, für welchen Zeitraum die Mietminderung vorgenommen werden kann, nicht ankommt, führt eine nicht unverzüglich vorgenommene, d.h. verspätete Anzeige nicht dazu, dass das Minderungsrecht des Mieters vollständig entfällt. Versagt ist ihm in diesem Fall aber die ansonsten bei rechtzeitiger Anzeige bestehende Möglichkeit, die Miete rückwirkend, d.h. auch für die Zeit, die seit dem Auftreten des Mangels bis zur Anzeige verstrichen ist, zu mindern. Im Falle einer verspäteten Mängelanzeige ist die Mietminderung daher nur für die Zeit ab der Anzeige möglich, es sei denn, der Mangel hätte sich auch bei einer rechtzeitiger Anzeige nicht früher beseitigen lassen.
Zu den Einzelheiten des Zeitraums der Mietminderung wird auf den Artikel: „Mietertipp: Wann eine Mietminderung rückwirkend möglich ist.“ Bezug genommen.
Eine weitere zeitliche Beschränkung des Minderungsrechts ergibt sich aus dem im 6. Schritt beschriebene Ausschlussgrund gem. § 536 Abs.1a BGB für den Fall, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung Folge einer Maßnahme ist, die der energetischen Modernisierung dient. Greift dieser Ausschlussgrund ein, ist eine Mietminderung für drei zusammenhängende Monate seit dem Beginn der Modernisierungsarbeiten nicht möglich.
Mit der im 7. Schritt erörterten Frage, für welchen Zeitraum die Mietminderung erfolgen kann, hängt auch die weitere Frage zusammen, auf welche Weise die Minderung umgesetzt werden soll bzw. kann. Diesbezüglich sind je nachdem, ob sich die Minderung auf die Vergangenheit oder die Zukunft bezieht, folgende Möglichkeiten denkbar, die alternativ aber auch nebeneinander erfolgen können.
Zum einen kann die Minderung der Miete in der Weise vollzogen werden, dass für die Zukunft eine um den Minderungsbetrag (siehe dazu den 9. Schritt) gekürzte Miete gezahlt wird.
Eine andere Art der Umsetzung der Minderung besteht darin, eine in der Vergangenheit bereits zuviel gezahlte Miete zurückzufordern.
Dies kann durch eine an den Vermieter gerichtete Zahlungsaufforderung geschehen. Eine andere Möglichkeit besteht allerdings darin, dass der Mieter mit seinem Rückforderungsanspruch wegen zuviel gezahlter Miete gegen den Anspruch des Vermieters auf künftige Mietzinszahlung (soweit er wegen der noch andauernden Minderung noch besteht) aufrechnet. Dies ist grds. selbst dann möglich, wenn der Mietvertrag die Aufrechnungsmöglichkeit unter Beachtung des § 309 Nr.3 BGB wirksam ausschließt. Damit eine Aufrechnung im Falle eines vertraglichen Aufrechnungsverbots erfolgen kann, muss der Mieter jedoch gem. § 556b Abs.2 S.1 BGB seine Absicht, dies zu tun, dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt haben.
Jeder Mieter sollte prüfen, welche der beschrieben Varianten er – ggf. nebeneinander- wählen möchte bzw. kann.
Eine Kürzung künftiger Mietzahlungen ist solange angebracht, wie der Mangel nicht beseitigt ist, im Falle unbehebbarer Mängel daher dauerhaft.
Eine anteilige Rückforderung bereits in der Vergangenheit entrichteter Mietzahlungen kann- falls diese nicht wegen verspäteter Mängelanzeige oder gem. § 814 BGB (vgl. dazu insbesondere gleich) ausgeschlossen ist – erfolgen, wenn der Mangel bereits in dem Monat vorlag, für den die bereits gezahlte Miete entrichtet worden ist.
Während eine Kürzung künftiger Mietzahlungen möglich ist, falls keiner der in den Schritten 2 bis 6 genannten Ausschlussgründe vorliegt, kann die Rückforderung bereits gezahlter Miete aus folgendem, bislang nicht beschriebenen Grund ausgeschlossen sein:
Hat der Mieter die volle Miete gezahlt, obwohl diese wegen eines Mangels kraft Gesetzes (vgl. dazu den 7. Schritt) gemindert war, hat er eine Leistung ohne Rechtsgrund erbracht. Für solche Fälle sieht § 812 Abs.1 S.1 BGB vor, dass der Leistende seine Zahlung zurückfordern kann. Dieser Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung unterliegt allerdings dem Ausschlusstatbestand des § 814 BGB. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war.
Hieraus folgt für den Mieter, dass er die zuviel gezahlte Miete grds. dann nicht zurückfordern kann, wenn er im Zeitpunkt der Mietzahlung von der bereits kraft Gesetzes eingetretenen Minderung Kenntnis hatte. Allerdings reicht die Kenntnis des Mieters von den Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass er nur zu einer herabgesetzten Mietzahlung verpflichtet ist, nicht aus. Der Ausschlusstatbestand ist erst dann erfüllt, wenn der Leistende hieraus auch die richtigen Schlüsse zieht und weiß, dass er nach der Rechtslage nichts bzw. weniger schuldet (vgl.BGH, Urteil vom 28.11.1990 – XII ZR 130/89).
Lagen diese Vorraussetzungen im Zeitpunkt der Zahlung vor, bleibt der Rückforderungsanspruch des Mieters allerdings dann erhalten, wenn er sich die Rückforderung der zuviel gezahlten Miete bei der Zahlung vorbehalten hat (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.08.2003 -3 U 109/03).
Wichtig für jeden Mieter, der eine Mietzahlung ohne Vorbehalt in Kenntnis der Nichtschuld erbracht hat, ist es zu wissen, dass diese nur die Rückforderung bereits gezahlter Miete ausschließt. Das Minderungsrecht als solches entfällt hierdurch nicht. Anders als vor der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform bleibt eine Minderung für die Zukunft in Form einer herabgesetzten Mietzahlung daher möglich (vgl. BGH, Urteil vom 16. 07. 2003 -VIII ZR 274/02).
Ist der Mieter mit der Rückforderung nicht ausgeschlossen, empfiehlt sich die Realisierung des Rückforderungsanspruches durch eine Aufrechnung gegen noch ausstehende Mietzinsforderungen des Vermieters insbesondere dann, wenn der Vermieter einem Rückforderungsverlangen des Mieters nicht freiwillig nachkommt.
Ist der Mieter sich nicht ganz sicher, ob sein Minderungsrecht tatsächlich besteht, oder weiß er nicht genau, in welchem Umfang er die Miete mindern kann (vgl. dazu den 9. Schritt), geht er ein Risiko ein, wenn er nur eine geminderte Miete zahlt. Besteht das Minderungsrecht nämlich nicht oder hat der Mieter den Minderungsbetrag zu hoch angesetzt, gerät er –falls ihm ein Verschulden zur Last fällt- in Zahlungsverzug und läuft Gefahr, dass der Vermieter ihm gem. §§ 543,569 BGB außerordentlich fristlos kündigt. Um dies zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Miete zunächst in voller Höhe zu zahlen, sich aber bei der Zahlung die Rückforderung wegen eines bestimmten Mangels vorzubehalten, um den Ausschluss der Rückforderung gem. § 814 BGB zu vermeiden.
Haben Sie das Vorliegen eines nicht unerheblichen Mangels bejahen können und sind bis zu dieser Stelle vorgedrungen, ohne das Vorliegen eines Ausschlussgrundes festgestellt zu haben, ist es nun, nachdem auch der Zeitraum, für den Sie die Miete mindern können, feststeht, an der Zeit, die Höhe des Minderungsbetrages zu ermitteln. In welchem Umfang die Miete gemindert werden kann, hängt stets von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. An dieser Stelle nicht kann daher nur auf allgemeingültige Grundprinzipien aufmerksam gemacht werden, die die Höhe des Minderungsbetrages grds. beeinflussen.
Im Zentrum der Ermittlung des Minderungsbetrages stehen zwei Berechnungsgrößen. Zum Einen die Minderungsquote und zum anderen die Bemessungsgrundlage.
Während die Höhe der Minderungsquote von einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren beeinflusst wird, gilt hinsichtlich der Bemessungsgrundlage folgendes Grundprinzip, das sich verallgemeinern lässt, und vom BGH mit Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03- folgendermaßen beschrieben wurde:
Bemessungsgrundlage für die Minderung der Miete ist die monatliche Bruttowarmmiete, d.h. der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
Die Bruttowarmmiete ist die Summe aus der sog. Grundmiete, die denjenigen Betrag bezeichnet, den der Mieter allein für die Überlassung der Wohnung zu zahlen hat, und den auf den Mieter umgelegten Nebenkosten. Von der Bruttokaltmiete unterscheidet sich die Bruttowarmmiete dadurch, dass in ihr auch die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung enthalten sind.
Hat der Mieter z.B. eine Grundmiete von EUR 380,00 zu zahlen und eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von EUR 120,00 zu leisten, die auch die Heizkostenvorauszahlung enthält, beträgt die Bruttowarmmiete EUR 500,00.
Die hier so einfach scheinende Ermittlung der Bemessungsgrundlage kann allerdings auch Schwierigkeiten aufweisen, z.B. wenn der Mangel nur einzelne von mehreren Räumen mit unterschiedlichem Nutzungswert beeinträchtigt. Lesen Sie unseren Artikel: „Mietminderung berechnen: So kommen Sie auf einen Betrag X“, wenn Sie hierüber mehr erfahren wollen.
Weniger leicht lässt sich zwar die Höhe der Minderungsquote generalisieren. Doch auch bei deren Ermittlung gibt es einige allgemeine Grundsätze und Faktoren, die in einer Vielzahl von Fällen eine Rolle spielen. Mit diesen befasst sich unser Artikel: „Grundsätzliches zur Höhe der Mietminderung mit Beispielen.“
Als einer von vielen hervorzuheben ist an dieser Stelle ein häufig von Mietern nicht beachteter Grundsatz, der die Auswirkungen des eigenen Verhaltens im Zusammenhang mit der Entstehung des Mangels betrifft. Unter Berücksichtigung des in § 254 BGB zum Ausdruck kommenden Rechtsgedankens ist die Minderungsquote nämlich (bis hin zum vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts) herabzusetzen, wenn und soweit der Mieter selbst ganz oder teilweise die Ursache für den Mangel gesetzt hat oder dieser ganz oder teilweise aus seiner Sphäre stammt (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 22.11.2000 – 6 S 70/00 zur Verantwortlichkeit des Mieters für eine Schimmelbildung).
Letztendlich hängt die Frage, welche Faktoren die Höhe der Minderungsquote beeinflussen, jedoch stark von der Art des Mangels ab. Für die unterschiedlichen Arten von Mängeln werden daher in sog. Minderungstabellen Quoten genannt, die zwar keinesfalls verbindlich sind, aber eine Orientierungshilfe bieten können. Solche Minderungstabellen finden Sie auch bei uns insbesondere in den Artikeln zur Mietminderung wegen:
Baulärms und Bauarbeiten,
eines Baugerüsts,
Lärmbelästigung durch Nachbarn,
störender Prostitution,
Zigarettenrauchs des Nachbarn,
Warmwasserausfalls in Bad und/oder Küche,
Schimmels in der Wohnung und wegen
Heizungsausfalls.
Sind die Minderungsquote und die Bemessungsgrundlage bekannt, und steht auch fest, für welchen Zeitraum die Mietminderung erfolgen soll bzw. darf (vgl. dazu den 7. und 8. Schritt), kann sich der Mieter an die Berechnung des konkreten Minderungsbetrages machen. Orientieren Sie sich hierbei an den Beispielen in unserem Artikel: „Mietminderung berechnen: So kommen Sie auf einen Betrag X.“
Auch wenn die Minderung der Miete kraft Gesetzes eintritt und nicht von einer Erklärung gegenüber dem Vermieter anhängig ist, sollte jeder Mieter seinem Vermieter gegenüber möglichst schriftlich erklären, dass und vor allem aus welchen Gründen er nur noch eine herabgesetzte Miete zahlt. Dieses Schreiben kann zeitgleich mit oder auch nach der geminderten Mietzahlung erfolgen. Möglich und verbreitet ist es auch, die Erklärung der Mietminderung mit der Mängelanzeige (vgl. dazu den 3. Schritt) zu verbinden. Erforderlich ist dies allerdings nicht. Nutzen Sie zur Vereinfachung unsere Vorlage für ein Mietminderungsschreiben.
Nicht selten ist es sinnvoll, dem Vermieter die künftige Minderung bereits vor der Zahlung anzukündigen. Dies empfiehlt sich zum einen in solchen Fällen, in denen der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung ungerechtfertigt viel Zeit lässt. Die Androhung der Mietminderung kann durchaus eine Motivation für den Vermieter sein, den Mangel zu beheben, um Mietausfälle zu vermeiden.
Die frühzeitige Ankündigung der Mietminderung sollte in bestimmten Fällen auch dann erfolgen, wenn der Mieter vorhat, mit einem Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete gegen eine noch nicht erfüllte Mietzinsforderung des Vermieters aufzurechnen und der Mietvertrag ein wirksames Aufrechnungsverbot enthält. Trotz des Verbots ist die Aufrechnung gem. § 556b Abs.2 S.1 BGB nämlich dennoch möglich, wenn der Mieter seine entsprechende Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform (vgl. § 126b BGB) angezeigt hat(vgl. dazu bereits die Ausführungen im 8. Schritt).
Die bloße Ankündigung der Absicht, die Miete zu mindern, genügt jedoch nicht, um trotz des vertraglichen Aufrechnungsverbots wirksam aufrechnen zu können. Erforderlich ist darüber hinaus die Anzeige, dass die Realisierung eines Rückforderungsanspruchs, der wegen -infolge eines Mangels- zuviel gezahlter Miete besteht, durch Aufrechnung erfolgen wird.
In der Anzeige sind sowohl Grund als auch Höhe des eigenen Anspruchs zu benennen und der Gegenanspruch des Vermieters zu bezeichnen.
Der Mieter sollte außerdem nicht vergessen, die Aufrechnung zu einem späteren Zeitpunkt auch tatsächlich zu erklären.
Soll ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch nicht durch Aufrechnung befriedigt werden, bedarf es einer an den Vermieter gerichteten Zahlungsaufforderung, die ebenfalls eine genaue Bezeichnung von Grund und Höhe des Anspruchs enthalten sollte.
Hat sich der Mieter entschlossen, sicherhaltshalber zunächst die volle Miete zu zahlen und in Ruhe zu klären, ob und in welcher Höhe ein Minderungsrecht besteht, darf nicht vergessen werden, den Vorbehalt der Rückforderung (vgl. dazu den 8. Schritt) bei der Zahlung zu erklären. Da dieser Vorbehalt bei der Zahlung erfolgen muss, geschieht dies verbreitet im Verwendungszweck auf einem Überweisungsträger. Zu empfehlen ist jedoch, ein Schreiben an den Vermieter zu senden, in dem auch der die vorbehaltene Minderung auslösende Mangel konkret bezeichnet wird.
Mietminderung wegen Baugerüst (vor dem Fenster, Balkon, Terrasse)
3 Antworten auf "10 Schritte zur Mietminderung – So gehen Mieter vor"
09.04.2017 - 09:24 Antworten
Ich wohne mit meinem Freund schon 3 Jahre in einer schönen Wohnung. Der Fall ist etwas kompliziert. Es sind 4 Mietparteien in der Wohnung und uns wurde zugesichert, dass die Wohnung ruhig ist bzw. Mieter. Das ging das erste halbe Jahr gut. Bis die Obermieter ihre Partys anfingen (Gartenpartys mit Feuer etc., über unserem Schlafzimmer ist ihr Wohnzimmer mit Subwoofer). Nach der ersten Beschwerde beim Vermieter bekamen wir noch Unterstützung zugesichert, da unsere Vormieter wohl auch Probleme mit diesen Leuten hatten. Leider gehört denen das Haus wohl mit (sie haben wohl noch was abzubezahlen). Auch wohnt ein Elternteil mit im Haus (schwerhörige Oma). Mittlerweile haben wir uns schon 3 mal beschwert und nichts ändert sich, im Gegenteil, jeden Donnerstag bis Samstag hört man Musik bis nach 24 Uhr. Ist der Auszug die einzigste Möglichkeit oder kann ich die Miete auch noch nachträglich kürzen? Danke für die Antwort.
14.01.2019 - 11:45 Antworten
bin Vermieter einer Eigentumswohnung mit 6 Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus.
Das Problem besteht darin das die Heizungsanlage (Heizkörper) ztw. Fließgeräusche und plätschern überträgt. Obwohl schon Umwälzpumpe, Druckmanometer getauscht, Ausdehnungsgefäß i.O. nur der Heizkessel Jahrgang 1993 nicht ausgewechselt wurde.
Von der eingeschalteten Hausverwaltung ist bisher keine große Hilfe erfolgt. Auskunft hier, Vermieter ist zuständig.
Eine eigeneingesetzte Fachfirma, die auch die Jahreswartung (Heizkessel) vollzieht, hat dann Luft im Heizkreislauf festgestellt und diese in der Wohnung entlüftet,und mich gebeten die Hk. weiter zu beobachten und bei weiteren Geräuschen die Luft abzulassen. Diese habe ich 6-Wochen weiterhin . entlüftet und Wasser ordnungsgemäß aufgefüllt. Aber eine Abhilfe ist mir nicht gelungen.
Meine Mieterin hat eine Mietminderung von 7,5% vollzogen und gedroht bis zur Mangelbeseitigung und nicht Behebung der Geräusche eine höhere Minderung zu vollziehen.
Wie verhalten sich Winterzeiten und Sommerzeiten zur Minderung wenn überhaupt die so gerecht ist?
Für eine Rückantwort wäre ich dankbar.
14.01.2019 - 13:18 Antworten
im Sommer kann ein Mieter wegen einer nicht funktionierenden oder lauten Heizung keine Mietminderung vornehmen. Bei einer ausgeschalteten Heizung gibt es ja keinen Mangel. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf bitte rechtlich prüfen.
⇐ Schönheitsreparaturen: Welche Nachfrist muss dem Mieter gesetzt werden? (+Muster)
Modernisierung: Wärmedämmung – Umlage der Kosten, Berechnung und Mieterhöhung ⇒