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Timestamp: 2016-10-26 23:14:44+00:00
Document Index: 234694992

Matched Legal Cases: ['art. 806', 'art. 91', 'art. 250', 'ATF ', 'art. 321', 'art. 250', 'art. 806', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 904', 'art. 806', 'ATF ', 'art. 76', 'art 806', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 114', 'ATF ', 'art. 244', 'art. 321', 'art. 247', 'art. 126', 'ATF ', 'art. 126', 'art. 219', 'art. 806', 'ATF ', 'art. 806', 'art. 197', 'art. 124', 'art. 33', 'art. 198', 'art. 219', 'art. 58', 'art. 245', 'ATF ', 'art. 806', 'ATF ', 'art. 806', 'ATF ', 'art. 91', 'art. 96', 'art. 806', 'art. 323', 'art. 323', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 91', 'art. 197', 'art. 33', 'art. 124', 'art. 806', 'art. 806', 'ATF ', 'art. 96', 'art. 806', 'art. 198', 'art. 96', 'art. 96', 'art. 198', 'art. 817', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 60', 'art. 247', 'art. 125', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 247', 'art. 125', 'art. 60', 'art. 33', 'art. 64', 'art. 818', 'art. 104', 'art. 818', 'art. 8', 'art. 104', 'art. 104', 'art. 8', 'art. 104', 'art. 818', 'art. 156', 'art. 159']

5C.193/2005 (31.01.2006)
Arr�t du 31 janvier 2006
d�fendeur et intim�, repr�sent� par Me Vincent Jeanneret, avocat,
contestation de l'�tat de collocation; extension du gage aux loyers et fermages (art. 806 CC),
A.a Le 22 juillet 1991, la Banque Hypoth�caire du canton de Gen�ve a accord� � Y.________ et A.________ une ligne de cr�dit de 1'000'000 fr. avec un taux d'int�r�ts de 8,5% l'an variable en fonction du march�. Ce pr�t �tait garanti notamment par le nantissement d'une c�dule hypoth�caire au porteur au nominal de 1'000'000 fr. grevant en premier rang, avec un taux maximum inscrit au registre foncier de 12%, les immeubles n� xxx, xxxx et xxxx, plan 8, de la commune de B.________, propri�t� de Y.________.
C.________, ancienne propri�taire des immeubles pr�cit�s, avait obtenu une hypoth�que l�gale de vendeur, inscrite en 2e rang.
A.b Le 13 avril 1993, la Banque cantonale de Gen�ve (ci-apr�s: la BCG), successeur de la banque hypoth�caire pr�cit�e, a introduit contre Y.________ une poursuite en r�alisation de gage immobilier pour le montant de 1'000'000 fr. avec int�r�ts � 10%, assortie d'une requ�te de g�rance l�gale (art. 91 ss ORFI). Cette poursuite a �t� frapp�e d'opposition.
Le 15 octobre 1993, C.________ a �galement form� contre Y.________ une poursuite en r�alisation de gage immobilier pour le montant de 105'000 fr., sous d�duction de 22'000 fr. Le poursuivi a retir� son opposition faite � cette poursuite.
Le 21 avril 1994, l'Office des poursuites de Gen�ve a inform� la BCG qu'il avait r�voqu� la mesure d'encaissement des loyers en ce qui la concernait, puisqu'elle n'avait pas r�pondu � un avis la sommant de requ�rir la mainlev�e de l'opposition au commandement de payer.
A.c Le 17 mars 1994, Y.________ a obtenu un sursis concordataire. La BCG a produit une cr�ance de 1'291'951 fr. 25 (valeur au 1er avril 1994; taux d'int�r�t de 6,25%). C.________ a produit une cr�ance de 83'000 fr.
Le 13 octobre 1994, le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve a homologu� le concordat par abandon d'actif propos� par Y.________ � ses cr�anciers, par lequel il leur faisait abandon de ses actifs immobiliers et de l'int�gralit� de ses honoraires d'architecte portant sur de nouveaux mandats pour solde de tout compte. La liquidation a �t� confi�e � Me D.________ et � M. E.________, r�gisseur, sous la surveillance d'une commission des cr�anciers (ci-apr�s: les liquidateurs).
Le d�p�t de l'�tat de collocation et du tableau de distribution provisoire du concordat par abandon d'actif a �t� publi� le 7 d�cembre 1994, puis, avec des compl�ments, le 3 avril 1995, avec mention du d�lai de 10 jours pour intenter l'action en contestation de l'�tat de collocation. La cr�ance de la BCG y a �t� admise comme cr�ance garantie par gage mobilier et colloqu�e � hauteur de 1'288'811 fr. 20 (�tat au 17 mars 1994), le taux d'int�r�ts retenu �tant de 6,25%. Apr�s contestation, la cr�ance de C.________ y a �t� admise comme cr�ance garantie par gage immobilier � concurrence de 58'727 fr. 75.
A.d Pendant la proc�dure concordataire, F.________ SA, cr�anci�re gagiste de 3e rang, a requis la r�alisation des immeubles. Un �tat des charges et des conditions de vente de ceux-ci ont �t� d�pos�s le 16 ao�t 1995. La cr�ance de la BCG y �tait admise au titre de cr�ance garantie par gage immobilier � concurrence de 1'433'242 fr. 10 (capital de 1'000'000 fr. et int�r�ts au 5 septembre 1995 de 433'077 fr. 30) et celle de C.________ � concurrence de 9'907 fr. 15 (capital de 105'000 fr. sous imputation des acomptes de l'office des poursuites et du d�biteur � hauteur de 95'175 fr. 65). Faute d'offre suffisante, il n'y a pas eu d'adjudication lors de la vente aux ench�res du 5 septembre 1995.
A.e Le 29 ao�t 1997, la BCG a demand� � l'office des poursuites des renseignements sur le montant et la destination des loyers encaiss�s du 13 avril 1993 au 5 septembre 1995. L'office lui a r�pondu que la g�rance l�gale en sa faveur avait �t� r�voqu�e le 21 avril 1994, faute pour elle d'avoir requis la mainlev�e de l'opposition dans les 10 jours.
Par courrier du 15 mai 2000 adress� aux liquidateurs, la BCG a d�nonc� la c�dule hypoth�caire au remboursement pour le 30 novembre 2000, avec des int�r�ts arri�r�s au taux de 12%.
Le 20 juillet 2001, la Fondation X.________ (ci-apr�s: la Fondation) a, en qualit� de cessionnaire de la BCG, revendiqu� en sa faveur le revenu locatif des immeubles et requis la mise aux ench�res publiques de ceux-ci, demandes qui ont �t� refus�es par les liquidateurs. Elle a r�it�r� sa demande de mise aux ench�res les 24 avril et 13 juin 2002.
A.f La vente aux ench�res a �t� fix�e au 22 janvier 2004. Les conditions de vente et trois �tats des charges, d�pos�s le 8 janvier 2004, mentionnaient une cr�ance de la Fondation de 1'288'811 fr. 20 en capital et de 644'047 fr. 60 en int�r�ts pour la p�riode du 17 mars 1994 au 22 janvier 2004, garantie par une c�dule hypoth�caire au porteur en 1er rang, ainsi qu'une cr�ance de C.________, garantie par une hypoth�que l�gale de 2e rang de 59'151 fr. 40 en capital et int�r�ts, r�duite � 1'111 fr. 05 "au vu des produits de la g�rance l�gale vers�s � Mme C.________". Le 22 janvier 2004, les parcelles ont �t� adjug�es � la Fondation qui, le 2 f�vrier 2004, a d�clar� compenser jusqu'� due concurrence le prix d'adjudication de 993'946 fr. avec ses cr�ances.
Le 19 janvier 2004, la Fondation a ouvert une "action en contestation de l'�tat de collocation et en constatation de droit de gage", concluant � la modification des �tats de collocation d�pos�s le 8 janvier 2004 en ce sens que les int�r�ts qui lui �taient dus pour la p�riode du 17 mars 1994 au 22 janvier 2004 se montaient � 805'059 fr. 50. Elle a demand� en outre que l'int�gralit� du produit de la g�rance l�gale lui soit attribu�e et qu'il soit constat� qu'aucune distribution de ce produit n'�tait valablement intervenue jusqu'alors.
Par jugement du 28 octobre 2004, le Tribunal de premi�re instance a rejet� la demande. Statuant le 24 juin 2005 sur appel de la Fondation, la Cour de Justice du canton de Gen�ve a confirm� ce jugement.
Contre l'arr�t de la Cour cantonale, la Fondation a interjet�, le 27 juillet 2005, un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral tendant principalement � l'allocation des conclusions de sa demande. A titre subsidiaire, elle restreint ses pr�tentions concernant le produit de la g�rance l�gale � la p�riode allant du 5 septembre 1995, date de la premi�re vente aux ench�res publiques qui a �chou� (au lieu du 13 octobre 1994, date de l'homologation du concordat), au 22 janvier 2004.
Invit�s � r�pondre, les liquidateurs ont conclu au rejet du recours.
L'action en contestation de l'�tat de collocation selon l'art. 250 LP a pour but de d�terminer si et dans quelle mesure une cr�ance litigieuse doit participer � la liquidation de la faillite (ATF 119 III 84 consid. 2 b) ou, en vertu du renvoi de l'art. 321 al. 2 LP, � la liquidation du concordat.
Bien que la recourante ait ouvert une "action en contestation de l'�tat de collocation et en constatation de droit de gage", ses conclusions ressortissent en r�alit� toutes � la proc�dure de contestation de l'�tat de collocation. En effet, en tant qu'elle conteste le montant de sa cr�ance d'int�r�ts pris en consid�ration dans les �tats de collocation et conclut � ce qu'il soit port� de 644'047 fr. 60 � 805'059 fr. 50, son chef de conclusions rel�ve de l'action en contestation de l'�tat de collocation � intenter � la masse en vertu de l'art. 250 al. 1 LP. De m�me, dans la mesure o� elle conclut � ce qu'il soit dit et constat� que l'int�gralit� du produit de la g�rance l�gale � compter de l'homologation du concordat lui revient, elle soul�ve la question de l'�tendue des droits du cr�ancier gagiste sur l'objet du gage (assiette du gage) au sens de l'art. 806 CC, question qui rel�ve du droit mat�riel et ressortit au juge (ATF 105 III 28 consid. 2, 63 consid. 1 et les arr�ts cit�s); un tel chef de conclusions tend �galement � la modification de l'�tat de collocation (ATF 41 III 224 consid. 1).
Le juge saisi d'une action en contestation de l'�tat de collocation tranche ainsi, selon le droit mat�riel, des contestations n'ayant d'effets que dans la proc�dure d'ex�cution forc�e en cours. Le recours en r�forme est recevable contre son jugement si les pr�tentions contest�es rel�vent du droit civil f�d�ral (ATF 129 III 415 consid. 2.2 et les r�f�rences).
Le pr�sent recours r�pond � cette exigence. Il a en outre �t� interjet� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et il est dirig� contre une d�cision finale rendue par le tribunal supr�me d'un canton (art. 48 OJ) dans une contestation dont la valeur litigieuse est sup�rieure � 8'000 fr. (art. 46 OJ). Il y a lieu par cons�quent d'entrer en mati�re.
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu de rectifier d'office des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou de compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office. Il ne peut pas aller au-del� des conclusions des parties, mais il n'est li� ni par les motifs invoqu�s par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc p. 29; 127 III 248 consid. 2c p. 252 s.; 126 III 59 consid. 2a p. 65). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par le recourant; il peut aussi rejeter un recours en op�rant une substitution de motifs, c'est-�-dire en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252 s.).
Le litige porte tout d'abord sur la question - de droit mat�riel (cf. consid. 1) - de savoir si le produit des loyers accumul� � compter de l'homologation du concordat le 13 octobre 1994 - subsidiairement � partir du 5 septembre 1995 - jusqu'� la r�alisation de l'immeuble le 22 janvier 2004 doit revenir � la recourante, cr�anci�re gagiste nantie d'une c�dule hypoth�caire au porteur grevant l'immeuble en 1er rang ou s'il doit �tre attribu� � la cr�anci�re gagiste immobili�re de 2e rang conform�ment � ce que pr�voient les �tats des charges du 8 janvier 2004.
3.1 Selon l'arr�t attaqu�, la Fondation, nantie d'un titre de gage du sursitaire devait �tre consid�r�e comme une cr�anci�re en vertu d'un gage immobilier et donc b�n�ficier du privil�ge de l'art. 806 CC � compter de l'homologation du concordat par abandon d'actif le 13 octobre 1994. Le fait qu'elle n'avait pas donn� suite � la poursuite en r�alisation de gage immobilier initi�e pr�c�demment n'y changeait rien.
Toutefois, toujours selon l'arr�t attaqu�, l'�tat de collocation du 1er d�cembre 1994, compl�t� en janvier 1995 et l'�tat des charges du 16 ao�t 1995 �tabli en vue de la premi�re vente aux ench�res publiques faisaient tous deux mention de la cr�ance garantie par gage immobilier de la venderesse et du fait que le montant de sa cr�ance �tait diminu� � la suite des versements effectu�s par l'office des poursuites et par le d�biteur. Or, aucune action en contestation de l'�tat de collocation n'avait �t� d�pos�e par la BCG contre ces �tats, qui avaient par cons�quent acquis force ex�cutoire. En outre, aucune des exceptions au principe de l'immutabilit� de l'�tat de collocation pass� en force n'�tait r�alis�e en l'esp�ce (violation d'une r�gle de proc�dure �dict�e dans l'int�r�t public ou dans l'int�r�t d'un nombre ind�termin� de tiers; omission fautive commise par les liquidateurs); de plus, un int�ress� attentif aurait pu ais�ment contester la d�cision des liquidateurs de l'�poque, et ce au moins � deux reprises. Les �tats de collocation et les �tats des charges d�pos�s le 8 janvier 2004 ne pouvaient donc pas �tre modifi�s.
3.2 La recourante invoque la violation de l'art. 806 CC et du principe de la relativit� des proc�dures d'ex�cution forc�e. Bien qu'il approuve l'arr�t cantonal dans son r�sultat, l'intim� reproche n�anmoins � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 806 al. 1 CC sur deux points.
Il convient d'examiner en premier lieu les critiques de l'intim�.
Il soutient tout d'abord que la recourante, qui est nantie d'une c�dule hypoth�caire au porteur et est donc un cr�ancier gagiste mobilier, ne peut invoquer l'art. 806 al. 1 CC.
4.1 Selon la jurisprudence, l'�tendue du droit de gage du cr�ancier nanti d'une c�dule hypoth�caire au porteur du propri�taire se d�termine d'apr�s les art. 904 et 892 CC. Dans la faillite du propri�taire de l'immeuble, ce cr�ancier gagiste mobilier a le droit de s'en prendre directement � l'immeuble pour �tre d�sint�ress�. Il a donc �galement le droit de pr�tendre aux loyers et fermages qui sont compris dans l'assiette du gage en vertu de l'art. 806 al. 1 CC (ATF 106 III 67 consid. 2; 41 III 224 consid. 4 p. 234). Vu les art. 76 OAOF et 126 al. 1 ORFI, il participe en effet directement � la distribution des deniers � la place du cr�ancier gagiste immobilier (qui n'existe pas): son droit de se payer sur la r�alisation des titres est converti en un droit de participer au produit de la vente de l'immeuble lui-m�me et il participe ainsi directement, � la place du cr�ancier gagiste immobilier, aux loyers et fermages selon l'art 806 al. 1 CC (ATF 106 III 67 consid. 2 � 4).
Il doit en aller de m�me en cas d'homologation du concordat par abandon d'actif du propri�taire, qui, � l'instar de la faillite, est un mode d'ex�cution g�n�rale: dans la faillite comme dans le concordat par abandon d'actif, les loyers et fermages - � compter de la d�claration de faillite, respectivement de l'homologation du concordat, jusqu'� la r�alisation - servent � couvrir toutes les cr�ances garanties par gage immobilier (ATF 108 III 83 consid. 3). Ce n'est que dans la poursuite en r�alisation de gage immobilier que le cr�ancier gagiste immobilier poursuivant a un droit pr�f�rable sur les loyers et fermages (art. 114 ORFI) et, partant, un droit pr�f�rable par rapport au cr�ancier gagiste mobilier (ATF 57 III 115; 106 III 67 consid. 3).
Formellement, les liquidateurs doivent dresser un �tat de collocation conform�ment aux art. 244 � 251 LP applicables par analogie (art. 321 LP) et, pour chaque immeuble, un �tat des charges, qui fait partie int�grante de l'�tat de collocation (art. 247 al. 2 LP). Les cr�ances garanties par le nantissement de titres de gage cr��s au nom du propri�taire lui-m�me seront colloqu�es comme garanties par gage mobilier - dans l'�tat de collocation -, tandis que les titres de gage donn�s en nantissement seront inscrits au nombre des cr�ances garanties par gage immobilier - dans l'�tat des charges - pour le montant pour lequel la cr�ance garantie par nantissement a �t� colloqu�e, mention �tant faite d'ailleurs de la collocation du gage mobilier (art. 126 al. 1 ORFI; ATF 115 II 149 consid. 4); si la cr�ance garantie par gage mobilier est inf�rieure au montant du titre de gage immobilier qui a �t� donn� en nantissement, la diff�rence ne sera pas colloqu�e comme gage immobilier (art. 126 al. 2 ORFI). Le cr�ancier nanti est ainsi trait� comme s'il �tait d�j� titulaire du droit de gage immobilier, mais il ne doit pas recevoir plus que sa cr�ance garantie par nantissement (Hans Huber, Die Anspr�che der Faustpfandgl�ubiger von Eigent�merschuldbriefen im Konkurs des Pfandeigent�mers, RNRF 60/1979 p. 329 ss, 333; P.-R. Gilli�ron, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 34 ad art. 219 LP).
4.2 C'est donc � juste titre que la cour cantonale a consid�r� que la recourante, nantie d'un titre de gage du sursitaire, devait �tre consid�r�e comme un cr�ancier en vertu d'un gage immobilier et qu'elle b�n�ficiait donc en principe de l'extension aux loyers selon l'art. 806 al. 1 CC � compter de l'homologation du concordat par abandon d'actif le 13 octobre 1994. L'intim� se m�prend sur le sens des ATF 106 III 67 et 57 III 115, qu'il ne critique pas par ailleurs.
L'intim� soutient ensuite que, m�me si elle pouvait �tre consid�r�e comme un cr�ancier gagiste immobilier, la recourante ne pourrait b�n�ficier d'un privil�ge sur les loyers, faute de l'avoir requis par une poursuite en r�alisation de gage immobilier comme l'exige, selon lui, l'art. 806 al. 1 CC.
5.1 En cas de faillite, tous les biens du failli, y compris ses immeubles grev�s de droits de gage, rentrent dans la masse active d�s l'ouverture de la faillite (art. 197 et 198 LP). Les fruits civils - loyers et fermages - produits par les immeubles tombent donc aussi dans la masse; ils sont per�us par l'administration de la faillite (art. 124 ORFI) et sont port�s successivement dans l'inventaire sous un chapitre sp�cial (art. 33 OAOF; Form. 3b F). Les droits de pr�f�rence des cr�anciers gagistes sur l'immeuble sont toutefois r�serv�s (art. 198 LP); leurs cr�ances seront donc colloqu�es par pr�f�rence sur le produit des gages (art. 219 al. 1 LP). Le droit de pr�f�rence des cr�anciers gagistes doit toutefois �tre revendiqu� ou, lorsque le droit de gage est inscrit au registre foncier, sa revendication est pr�sum�e. L'administration statue sur les droits qui ont �t� revendiqu�s ou qui sont inscrits au registre foncier et en constate l'existence, l'�tendue et le rang (art. 58 OAOF; Gilli�ron, op. cit., n. 10 ad art. 245 LP).
Les m�mes r�gles sont en principe applicables dans le concordat par abandon d'actif puisque, � l'instar de la faillite, il s'agit d'un mode d'ex�cution g�n�rale qui comprend, en principe, le patrimoine entier du d�biteur et dans lequel les droits de gage immobiliers sont aussi liquid�s (ATF 108 III 83 consid. 3).
5.2 Les loyers et fermages font partie de l'assiette du gage, en vertu de l'art. 806 al. 1 CC, depuis la d�claration de faillite du propri�taire de l'immeuble jusqu'au moment de la r�alisation. En cas de concordat par abandon d'actif, ils en font partie � compter de l'homologation du concordat jusqu'au moment de la r�alisation. Selon la jurisprudence, dans ces deux modes d'ex�cution g�n�rale, l'extension aux loyers et fermages intervient de par la loi et au profit de tous les cr�anciers gagistes - � l'exclusion des cr�anciers de la masse - (ATF 108 III 83 consid. 3 et 5). Ces fruits civils sont de fait compris dans la revendication du droit de gage lui-m�me. Le cr�ancier gagiste n'a pas � requ�rir express�ment que le gage s'�tende au produit des loyers et fermages; il peut en effet partir de l'id�e que le gage s'�tend par le seul effet de la loi � leur produit (art. 806 al. 1 CC), sans qu'il soit besoin d'une revendication expresse (ATF 105 III 28 consid. 4). Ce n'est que dans la poursuite en r�alisation de gage immobilier que le cr�ancier gagiste doit express�ment exiger que le gage s'�tende aux loyers et fermages (art. 91 al. 1 ORFI).
Selon l'art. 96 ORFI, lorsqu'une proc�dure de r�alisation de gage immobilier a pr�c�d� l'ouverture de la faillite du propri�taire, les loyers et fermages �chus avant l'ouverture de la faillite, immobilis�s par l'office des poursuites et non encore distribu�s aux cr�anciers gagistes poursuivants, rentrent certes dans la masse, mais les droits de pr�f�rence attribu�s � ces derniers par l'art. 806 al. 1 CC sont r�serv�s. Il en r�sulte a contrario que les loyers et fermages �chus apr�s la d�claration de faillite, qui rentrent �galement dans la masse, profitent de par la loi � tous les cr�anciers gagistes immobiliers et non aux seuls cr�anciers gagistes poursuivants. Les m�mes r�gles doivent s'appliquer lorsqu'un concordat par abandon d'actif comprenant l'abandon des immeubles est homologu� (Stephan Herren, Die Erstreckung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsen nach Art. 806 ZGB, PJA 1997 p. 1211 ss, 1216-1217; cf. aussi Gilli�ron, op. cit., n. 16 ad art. 323 LP; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz �ber Schuldbetreibung und Konkurs, 4e �d., n.15 ad art. 323 LP).
5.3 Lorsqu'il soutient que l'art. 806 al. 1 CC impose au cr�ancier qui veut b�n�ficier de la garantie des loyers d'entamer une proc�dure de r�alisation de gage immobilier et que seul le cr�ancier gagiste qui a d�pos� une r�quisition de poursuite en r�alisation de gage immobilier et qui s'acquitte par la suite des actes n�cessaires au maintien de ce statut profite du produit des loyers, l'intim� se m�prend sur le sens de cette disposition. L'art. 806 al. 1 CC envisage en effet deux hypoth�ses: premi�rement, l'extension dans la proc�dure en r�alisation de gage immobilier, qui pr�suppose qu'un cr�ancier ait commenc� cette poursuite et exige, comme le pr�cise l'art. 91 al. 1 ORFI, que la garantie s'�tende aux loyers ou fermages; deuxi�mement, l'extension dans la faillite, l'ouverture de la faillite ayant pour effet de faire tomber les loyers ou fermages dans la masse (art. 197 et 198 LP, art. 33 OAOF et art. 124 ORFI). L'art. 806 al. 1 CC n'envisage express�ment ni l'hypoth�se du concordat (cf. Bernhard Trauffer, Commentaire b�lois, n. 18 ad art. 806 CC), que la jurisprudence a r�gl�e en fixant le point de d�part de l'extension � l'homologation du concordat (ATF 108 III 83), ni celle d'une poursuite en r�alisation de gage immobilier en cours au moment de l'ouverture de la faillite - ou de l'homologation du concordat -, dont le sort a �t� pr�cis� par l'art. 96 ORFI en conformit� du principe �nonc� par l'art. 806 al. 1 CC.
En l'esp�ce, par le concordat homologu�, le d�biteur a fait notamment abandon � ses cr�anciers de tous ses actifs immobiliers. Partant, d�s l'homologation du concordat, les immeubles sont tomb�s dans la masse, les droits de pr�f�rence des cr�anciers gagistes �tant r�serv�s (art. 198 LP). Sur les loyers �chus ant�rieurement � cette date et per�us par l'office des poursuites dans le cadre de la poursuite en r�alisation de gage immobilier, les cr�anciers gagistes poursuivants disposent d'un droit de pr�f�rence (art. 96 ORFI). En revanche, les loyers �chus post�rieurement � l'homologation du concordat sont tomb�s de plein droit dans la masse, puisqu'ils font partie de l'assiette du gage et doivent servir au d�sint�ressement de tous les cr�anciers gagistes immobiliers (art. 96 ORFI a contrario; art. 198 LP), selon leur rang (art. 817 al. 1 CC). Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas viol� l'art. 806 al. 1 CC en consid�rant que la recourante devait b�n�ficier du privil�ge de l'art. 806 CC d�s l'homologation du concordat le 13 octobre 1994.
La cour cantonale a toutefois rejet� l'action de la recourante, estimant que le droit de celle-ci de contester les trois �tats des charges des immeubles du 8 janvier 2004 �tait p�rim�, faute pour elle d'avoir contest� � l'�poque et dans le d�lai l�gal l'�tat de collocation de d�cembre 1994, compl�t� en janvier 1995, et l'�tat des charges d'ao�t 1995, �tats qui faisaient tous mention de la cr�ance garantie par gage immobilier de la venderesse et du fait que le montant de sa cr�ance �tait diminu� � la suite des versements effectu�s par l'office des poursuites et par le d�biteur. La recourante lui reproche d'avoir viol� l'art. 806 al. 1 CC et le "principe de la relativit� des proc�dures d'ex�cution forc�es".
6.1 En vertu de l'art. 60 al. 3 OAOF, l'�tat de collocation doit indiquer d'une mani�re pr�cise pour chaque cr�ance garantie par gage, les biens de la masse sur lesquels porte ce droit et, pour les immeubles, il doit mentionner clairement les fruits et produits frapp�s par le gage, avec renvoi aux inscriptions dans l'inventaire. Cela signifie que les liquidateurs doivent indiquer de mani�re pr�cise dans l'�tat sp�cial des charges de l'immeuble (art. 247 al. 2 et 321 al. 2 LP), dress� conform�ment � l'art. 125 ORFI (Form. ORFI 9 F), les cr�ances garanties par gage immobilier avec indication du cr�ancier, du titre de la cr�ance et de l'objet du gage, y compris les fruits et produits avec renvoi � l'inventaire (Form. ORFI 9a F en liaison avec Form. 3b F). Selon la jurisprudence, lorsque l'�tat des charges ne contient pas ces indications ou qu'il ne contient pas de d�cision sans �quivoque sur l'assiette du droit de gage, il est impropre pour la distribution du produit de la faillite - ou du concordat - et peut encore �tre attaqu� lors du d�p�t du tableau de distribution par la voie de la plainte (ATF 105 III 28 consid. 3).
Par ailleurs, les d�cisions qui, comme l'�tat de collocation ou l'�tat des charges, s'adressent � tous les cr�anciers et int�ress�s doivent �tre interpr�t�es de mani�re objective, soit dans le sens o� les cr�anciers et les tiers doivent et peuvent de bonne foi les comprendre. Les conceptions subjectives des participants peuvent certes aider � d�terminer le sens objectif de ces d�cisions; mais la volont� subjective des participants directs n'est pas d�terminante. Le sens de ces d�cisions doit se d�duire d'elles seules, car elles sont destin�es � produire des effets � l'�gard de tiers qui n'ont pas particip� � leur cr�ation (arr�t 5C.148/2004 du 5 janvier 2005, consid. 2.1).
6.2 Il ressort des constatations de fait de l'arr�t attaqu� - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 63 al. 2 OJ) - qu'apr�s l'homologation du concordat, les liquidateurs ont �tabli un �tat de collocation et un tableau de distribution provisoire en d�cembre 1994, qu'ils ont compl�t�s en avril 1995, puis un �tat des charges en ao�t 1995 en vue de la premi�re vente aux ench�res publiques (cf. supra, Faits, let. Ac et Ad). Contrairement � ce qu'a estim� la cour cantonale, il n'est pas possible de d�duire de ces constatations de fait que les �tats en question faisaient "tous les deux mention de la cr�ance garantie par un gage immobilier de [la venderesse] et du fait que le montant de sa cr�ance admise �tait diminu� � la suite des versements effectu�s par l'office des poursuites et le d�biteur" dans ce sens que les loyers lui auraient �t� attribu�s par pr�f�rence. Admettre un montant en d�duction d'une cr�ance, sans m�me mentionner le terme de "loyers" et le montant de ceux-ci, ne constitue pas une d�cision non �quivoque quant � la garantie des loyers. Un cr�ancier ou tiers ne devait pas et ne pouvait pas objectivement en d�duire que les liquidateurs avaient d�cid� que tous les loyers �chus � compter de l'homologation du concordat ne garantissaient pas les cr�anciers gagistes de l'immeuble, selon leur rang, mais garantissaient exclusivement la venderesse. L'intim� ne pr�tend pas avoir all�gu� et prouv� (ATF 115 II 484 consid. 2a) qu'apr�s l'homologation du concordat, les liquidateurs auraient d�pos� un �tat des charges pour chacun des immeubles (art. 247 al. 2 et 321 al. 2 LP), dress� conform�ment � l'art. 125 ORFI (Form. ORFI 9 F) et respectant les exigences formelles de l'art. 60 al. 3 OAOF, c'est-�-dire indiquant de mani�re pr�cise les cr�ances garanties par gage immobilier avec pour chacune l'indication du cr�ancier, du titre de la cr�ance et de l'objet du gage, y compris les fruits et produits (Form. ORFI 9a F) avec renvoi � l'inventaire (Form. 3b F). D'ailleurs, une p�riode de dix ans s'est �coul�e entre l'homologation du concordat et la vente aux ench�res, p�riode durant laquelle le produit des loyers a certainement augment�; seul un �tat des charges contenant une d�cision non �quivoque en ce qui concerne les loyers pour toute cette p�riode aurait donc pu lier la recourante. Le droit de cette derni�re de contester les �tats des charges du 8 janvier 2004 ne saurait donc �tre consid�r� comme p�rim� pour ce motif.
6.3 Il ne ressort pas des constatations de fait de l'arr�t attaqu� que les liquidateurs auraient encaiss� les loyers � partir de l'homologation du concordat, ni quel montant figurerait � ce titre � l'inventaire (art. 33 OAOF; Form. 3b F), ni quel montant aurait �t� r�parti et sur la base de quel tableau de distribution ils auraient proc�d� � cette r�partition. Il est uniquement question de "versements effectu�s par l'office des poursuites et le d�biteur" � la venderesse. La Cour de c�ans n'est donc pas en mesure de statuer sur le sort des loyers litigieux, soit ceux �chus entre l'homologation du concordat le 13 octobre 1994 et la r�alisation des immeubles le 22 janvier 2004. La cause doit �tre renvoy�e � la cour cantonale pour compl�ter l'�tat de fait et statuer � nouveau (art. 64 al. 1 OJ).
Il appartiendra � la cour cantonale de d�terminer quelles mensualit�s de loyers post�rieures � l'homologation du concordat le 13 octobre 1994 ont �t� encaiss�es par l'office des poursuites, sur la base de quel tableau de distribution il en aurait attribu� le b�n�fice � la cr�anci�re gagiste de 2e rang (Form. ORFI 17), si celui-ci est en force ou non et, partant, si la recourante est encore fond�e ou non � le contester dans le cadre de la pr�sente proc�dure.
Il lui incombera ensuite de rechercher quelles mensualit�s ont effectivement �t� encaiss�es par les liquidateurs et de modifier les �tats des charges des immeubles du 8 janvier 2004 en ce sens que la cr�ance de la recourante est garantie ("Objet du gage" de la Form. ORFI 9a F) par l'immeuble et par les loyers mentionn�s � l'inventaire figurant sous Form. 3b F.
II. Le taux d'int�r�t
7. Le litige porte encore sur le montant des int�r�ts dus � la recourante sur la cr�ance en capital pour la p�riode du 17 mars 1994 au 22 janvier 2004, plus pr�cis�ment sur le taux d'int�r�t applicable. Les �tats des charges retiennent un montant de 644'047 fr. 60, soit un taux de 5%. La cour de justice a confirm� ce montant et le taux de 5%. La recourante fait valoir un montant de 805'059 fr. 50, soit un taux de 6,25%.
7.1 Selon la cour cantonale, l'art. 818 al. 1 ch. 2 CC couvre les int�r�ts moratoires l�gaux vis�s par les art. 104 et 105 CO, les int�r�ts sup�rieurs pr�vus conventionnellement n'�tant pas couverts. D�s lors, m�me si les parties ont fix� un taux conventionnel sup�rieur au taux l�gal de 5%, seul ce taux l�gal de 5% est couvert par le droit de gage en vertu de l'art. 818 CC. Au surplus, m�me si le taux conventionnel fix� par les parties - en l'occurrence variable - �tait applicable, la recourante n'a pas apport� la preuve que le taux a �t� de 6,5 % (recte: 6,25%) durant la p�riode litigieuse.
7.2 La recourante se plaint de violation de l'art. 8 CC en relation avec l'art. 104 CO, reprochant � la cour cantonale d'avoir retenu � tort que le contrat pr�voyait un taux d'int�r�t conventionnel variable, alors que selon une clause qu'elle cite, le taux d'int�r�t moratoire serait un taux fixe; partant, elle n'avait pas � le prouver et il incombait � l'intim� de prouver une d�rogation � l'art. 104 al. 2 CO.
Sous couvert de violation de l'art. 8 CC (en relation avec l'art. 104 CO), la recourante s'en prend en r�alit� � l'appr�ciation des preuves de la cour cantonale, laquelle a conclu qu'un taux de 6,25% n'�tait pas �tabli. Lorsqu'elle lui oppose qu'une clause du contrat �tablirait un taux fixe, qu'elle n'avait donc pas � prouver, la recourante propose sa propre appr�ciation des preuves, ce qui est inadmissible dans le recours en r�forme. Faute de constatation de fait ressortant de l'arr�t attaqu� et portant sur un taux de 6,25%, il est donc superflu d'examiner le grief tir� de la violation de l'art. 818 CC. Il s'ensuit que sur ce point le recours est irrecevable.
Vu le sort du recours, il se justifie de r�partir par moiti� entre les parties les frais de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 OJ) et de compenser les d�pens (art. 159 al. 3 OJ).
Le recours est admis dans la mesure o� il est recevable, l'arr�t attaqu� est annul� en ce qui concerne la garantie du produit des loyers �chus du 13 octobre 1994 au 22 janvier 2004 et la cause est renvoy�e � la cour cantonale pour compl�ment de l'�tat de fait et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Un �molument judiciaire de 4'000 fr. est mis par moiti� � la charge des parties.