Source: http://www.mietemindern.de/dossiers/91/
Timestamp: 2017-12-11 05:57:23
Document Index: 344277849

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 536', '§ 535', '§ 543', '§ 543', '§ 568']

Dossier Mietminderung: J) Was kann der Mieter tun? Mängelanzeige, keine Reaktion, Beweissicherung, Ersatzvornahme, Klage, Kündigung - mietemindern.de
J) Was kann der Mieter tun? Mängelanzeige, keine Reaktion, Beweissicherung, Ersatzvornahme, Klage, Kündigung
Liegt in der Wohnung, dem Laden oder den Büroräumen ein Mangel vor, stellt sich die für die meisten Menschen, die es ja nicht gewohnt sind, mit einer solchen Situation umzugehen, die Frage, was man tun muss und tun sollte, um keine Fehler zu machen und sich seine Rechte zu erhalten. Sich zu informieren, beispielsweise auf unserer Webseite, ist schon mal ein guter Anfang. Am Ende geht es aber darum, die richtigen Schritte zu unternehmen, damit der Mangel möglichst schnell beseitigt und die gegebenen Rechte erhalten und geltend gemacht werden.
Wer sein Recht lieber in die eigenen Hände nehmen möchte, für den bieten wir neben den grundlegenden Informationen über das Gewährleistungsrecht und unsere Urteilsdatenbank auch Muster für den Schriftwechsel an. Auf diese kann man unter dem Tab „Briefe“ zugreifen. Wenn es um komplexere Mangelsituationen geht, beispielweise im Rahmen einer Modernisierung des Wohnhauses, kann man unter dem Tab „Vorgänge“ auch mehrere Korrespondenzen zu verschiedenen Mängeln verwalten.
Wenn sich ein Mangel zeigt, muss der Mieter ihn zunächst dem Vermieter schriftlich anzeigen. Wegen der Einzelheiten zur Mängelanzeige verweisen wir auf die entsprechenden Ausführungen in unserem Dossier „Gewährleistung—wann ist sie ausgeschlossen?„ (www.mietemindern.de/dossiers/76).
Die Mängelanzeige sollte der Mieter auf jeden Fall vornehmen, auch wenn er der Auffassung ist, dass sie nicht erforderlich ist. Er sollte auch immer darauf achten, dass er nachweisen kann, dass dem Vermieter die Mängelanzeige zugegangen ist. Sie sollte daher per Boten (Jemand gibt das Schreiben für den Mieter beim Vermieter ab und kann daher im Streitfalle als Zeuge auftreten) oder per Einwurfeinschreiben (Nicht: Einschreiben mit Rückschein) übermittelt werden. Wenn sie per E-Mail, per Fax oder mit einfachem Brief versendet wird, sollte sich der Mieter den Zugang auf jeden Fall bestätigen lassen. Es hängen so viele Rechtsfolgen an der Mängelanzeige, dass man auf den Zugangsnachweis auf jeden Fall achten sollten.
Wir bieten unter dem Tab „Briefe“ ein Muster für eine solche schriftliche Mängelanzeige an. Wie man dieses Muster nutzen kann, wird im einzelnen auf unserer Hilfeseite erläutert (www.mietemindern.de/usofumie).
Mit dieser Mängelanzeige setzt der Mieter dem Vermieter zugleich eine Frist zur Beseitigung des Mangels. Dies empfiehlt sich, damit beide Parteien eine klare Vorstellung darüber haben, bis wann der Mieter als Gläubiger des Mangelbeseitigungsanspruchs die Erfüllung seiner Forderung erwartet. Jeder weiß dann, woran er ist und kann sich darauf einstellen.
In dem Schreiben sollte die Telefonnummer des Mieters angegeben werden, um eine einfache Terminabsprache mit dem Handwerker zu ermöglichen, der mit der Beseitigung des Mangels beauftragt wird.
Es ist nicht zwingend erforderlich, in der Mängelanzeige zugleich die Mietminderung geltend zu machen. Wir empfehlen es jedoch und haben daher die entsprechenden Ausführungen in unsere Mängelanzeige aufgenommen. Es gehört u.E. zu einer professionellen Kommunikation in einem solchen Fall, dem Vermieter nicht nur den Mangel anzuzeigen, sondern ihn auch darauf hinzuweisen, dass der Mangel eine Minderung der Miete zur Folge hat. In dem Schreiben wird zugleich die Mietminderung als Prozentsatz benannt und der Geldbetrag berechnet, der einer einmonatigen Mietminderung im konkreten Fall entspricht. Damit auch erkennbar ist, dass die Minderungsquote seriös auf der Grundlage vorhandener Präjudizien berechnet wurde, wird auf das Urteil Bezug genommen, das der Mieter zuvor der Urteilsdatenbank von mietemindern.de entnommen hat.
Es gibt verschiedene Wege, eine Mietminderung umzusetzen. Man kann sofort ab dem ersten Monat die Miete kürzen und dies dann so lange wiederholen, bis der Mangel beseitigt wurde. Man weiß allerdings zumeist nicht, wie lange die Mangelbeseitigung dauern wird. Es kann daher durchaus passieren, dass man neu rechnen muss, wenn man einen Abzug vorgenommen hat, der sich nach der Beseitigung des Mangels als zu gering oder zu groß erweist. Es handelt sich dabei auch um eine einseitige Maßnahme des Mieters, der sogleich die volle Schärfe des Gesetzes zur Anwendung bringt.
Wir empfehlen daher einen anderen Weg. Die Miete sollte trotz des Mangels zunächst einmal weiterbezahlt und erst nach Beseitigung des Mangels konkret berechnet werden. Man weiß dann, wie lange welcher Mangel genau bestanden hat. Auf diese Weise kann man einen einzelnen Minderungsbetrag berechnen, der dann nach Beseitigung des Mangels einbehalten wird. Dies vereinfacht in den meisten Fällen die Berechnung und die Abwicklung des Minderungsfalles. Es gibt den Vertragsparteien auch die Möglichkeit, sich auf eine Minderung zu einigen, da insbesondere die Frage der Höhe der Minderungsquote häufig Anlass zu unterschiedlicher Meinung sein kann.
Bis der Mangel tatsächlich beseitigt ist, läuft die Mietminderung weiter. Man schickt dem Vermieter dann eine Abrechnung, in der man die vom Beginn bis zum Ende des Mangels angefallene Mietminderung berechnet und beim Vermieter geltend macht. Wir bieten unter dem Tab „Briefe“ ein Muster für eine solche schriftliche Minderungsberechnung an. Wie man dieses Muster nutzen kann, wird im einzelnen auf unserer Hilfeseite erläutert (www.mietemindern.de/usofumi). Man verrechnet dann den endgültigen Minderungsbetrag mit der nächsten Miete oder den nächsten Mieten. Damit wäre der Fall erledigt. Solange der Mieter Mieter ist, hat er auch kein Problem, seine Ansprüche durch Verrechnung mit den Mieten zu realisieren.
Man umgeht auf diesem Wege auch das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges, falls man den Grund oder die Höhe der Minderung falsch einschätzt. Das dies passieren kann, zeigt deutlich die Entscheidung des BGH vom 11.07.2012 (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11.07.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 138/11, www.mietemindern.de/urteile/1791).
Nicht immer reagieren Vermieter schnell und nachhaltig auf eine Mängelanzeige. Auch für diesen Fall wurden in dem Schreiben Vorkehrungen getroffen. Zum einen gibt es einen Hinweis darauf, dass die Mietminderung auch schon vor Beseitigung des Mangels einbehalten werden kann, wenn der Mangel nicht innerhalb der in dem Schreiben gesetzten Frist beseitigt wird. Zum anderen gibt es einen Hinweis auf das eigentliche Druckmittel des Mieters in einem solchen Fall, das Zurückbehaltungsrecht (Wegen der Einzelheiten zum Zurückbehaltungsrecht verweisen wir auf unser Dossier zu diesem Thema, dass Sie mit folgendem Link finden: www.mietemindern.de/dossiers/87).
Wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert, kann man ihn nochmals mahnen. Juristisch erforderlich ist es nicht, da bereits in der Mängelanzeige eine Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels enthalten ist. Trotzdem empfehlen wir, den Vermieter nochmals schriftlich, per E-Mail oder telefonisch an die Angelegenheit zu erinnern. Am einfachsten sollte eine telefonische Nachfrage sein.
Häufig belassen es die Mieter dabei. Entweder leben sie mit dem Mangel oder sie beseitigen ihn selbst. Viele wollen einfach keinen Ärger mit dem Vermieter riskieren, sind unsicher, was sie tun können oder wollen sich der Mühe nicht unterziehen, die mit weiteren Aktivitäten verbunden ist. Wir vermuten dass dies sogar die Mehrzahl der Fälle ist. Je weniger der Mangel mit den eigenen vier Wänden zu tun hat (Umweltmängel), desto ausgeprägter dürfte die Neigung der Mieter sein, die Sache auf sich beruhen zu lassen.
In den anderen muss der Mieter seine rechtlichen Möglichkeiten einsetzen, um sein Ziel zu erreichen. Welche und in welcher Reihenfolge man wählt, hängt davon ab, wie klar der Fall liegt, wie eilig die Sache ist und welche Risikobereitschaft der Mieter mitbringt.
Häufig sind es nicht so sehr die materiell-rechtlichen Fragen, die im Mittelpunkt der Auseinandersetzung stehen, sondern die, welche von den beiden Mietvertragsparteien welche Umstände darlegen und beweisen muss. Hinsichtlich des Mangels gibt es eine ganz einfache Regel: Der Mieter, der sich auf einen Mangel beruft, trägt die Darlegungs- und Beweislast für den Mangel (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.03.2000, XII ZR 272/97, www.mietemindern.de/urteile/1596). Der Mieter kommt seiner Darlegungslast nach, wenn er auf die Funktionsuntüchtigkeit einer Anlage hinweist. Die Ursache der Mängel zu erforschen oder gar Beseitigungsmöglichkeiten aufzuzeigen, ist nicht erforderlich (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2004, XII ZR 251/02, www.mietemindern.de/urteile/1601).
Wie man das bei den verschiedenen Mängeln am besten macht, haben wir in den Dossiers zu den einzelnen Mängelarten dargestellt. So können z.B. Risse in der Decke und den Wänden eines Zimmers ein Mangel der Mietsache sein. Der Mieter muss aber im Einzelnen vortragen, wie viele Risse vorliegen, an welchen Stellen die Risse aufgetreten sind und welche Breite und Länge die Risse aufweisen (Urteil des Kammergerichts Berlin vom 11.03.2002, 8 U 6289/00, www.mietemindern.de/urteile/669).
Dem Mieter steht in der Regel gegen den Vermieter weder ein Herausgabe- noch ein Auskunftsanspruch über die Ergebnisse einer von dem Vermieter auf seine Kosten wegen Schimmelbefalls in der Mietwohnung durchgeführten sog. Klimamessung zu (Amtsgericht Bad Segeberg, Urteil vom 07.06.2012 - Aktenzeichen (Az.) 17 C 21/12, www.mietemindern.de/urteile/1780). Diese Entscheidung kann man dahingehend verallgemeinern, dass sich der Mieter auf jeden Fall selbst um die Sicherung seiner Beweise kümmern muss und kein Zugriffsrecht auf Erkenntnisse des Vermieters hat. Auf einem ganz anderen Blatt steht, dass es in den meisten Fällen klug wäre, Erkenntnisse zu teilen und gemeinsame Lösungen zu suchen.
Der schnellste Weg zur mangelfreien Wohnung führt über die Ersatzvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB. Wenn der Vermieter den Mangel innerhalb der gesetzten Frist nicht beseitigt, kann der Mieter selbst eine Firma beauftragen, die das erledigt. Da er dann direkt als Auftraggeber auftritt, kann der Mieter die Mangelbeseitigung selbst steuern, muss aber auch die Rechnung des Handwerkers bezahlen.
Das aufgewendete Geld muss der Vermieter dem Mieter erstatten. Dazu sollte der Mieter dem Vermieter die Rechnung und einen Zahlungsnachweis schicken und Erstattung verlangen. Kommt der Vermieter dieser Forderung nicht nach, kann der Mieter den Betrag mit der oder den nächsten Mieten verrechnen. Auf diese Weise ist der Mangel beseitigt und der finanzielle Aufwand wieder ausgeglichen.
Häufig wird der Mieter das Geld nicht haben, um den Handwerker zu bezahlen. Dann kann er bei dem Vermieter einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses geltend machen. Dafür benötigt man einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker, in dem die erforderlichen Arbeiten und die zu erwartenden Kosten mitgeteilt werden. Den schickt man an den Vermieter und bittet um Überweisung. Wenn es allerdings schon so weit gekommen ist, ist nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter diesen Vorschuss leistet. Dann könnte er auch gleich den Handwerker beauftragen. Leistet der Vermieter den Vorschuss nicht, macht man als Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch (www.mietemindern.de/dossiers/87) und spart auf diese Weise die benötigte Summe quasi an. Wenn sie erreicht ist, kann man den Handwerker beauftragen. Sind die Arbeiten abgeschlossen und die Rechnung liegt vor, muss man gegenüber dem Vermieter abrechnen. Hat das Geld nicht gereicht, macht man die fehlende Summe geltend und verrechnet sie mit der nächsten Miete. War der Einbehalt zu hoch, zahlt man ihn dem Vermieter aus.
Gehört man eher zu den ängstlichen Gemütern oder ist man sich seiner Sache als Mieter nicht sicher, ist von der Ersatzvornahme abzuraten. Man riskiert wegen der einbehaltenen Mieten die Kündigung und bleibt gegebenenfalls auf den Aufwendungen sitzen, wenn man am Ende nicht beweisen kann, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Ersatzvornahme tatsächlich vorlagen. Dann empfiehlt es sich eher, den Vermieter gerichtlich auf Mangelbeseitigung in Anspruch zu nehmen. Dazu später mehr.
Wegen der rechtlichen Einzelheiten zur Ersatzvornahme verweisen wir auf unser Dossier „Ersatzvornahme–Begriff und Erläuterung“ (www.mietemindern.de/dossiers/93)
Bei der Klage auf Mangelbeseitigung handelt es sich um eine sogenannte „Leistungsklage“. Sie ist darauf gerichtet, den aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB folgenden Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung durchzusetzen. Wegen der Einzelheiten dieses Anspruch verweisen wir auf unser Dossier zum Thema „Mangelbeseitigung - Begriff und Erläuterung“ (www.mietemindern.de/dossiers/81).
Damit die Klage schlüssig ist, muss der Mieter neben dem Mietvertrag den Mangel vortragen. Wenn der Vermieter den Mangel bestreitet, muss der Mieter ihn beweisen. Ausnahmetatbestände (siehe im einzelnen die Ausführungen in dem Dossier „Gewährleistung - wann ist sie ausgeschlossen ?“ (www.mietemindern.de/dossiers/76) muss der Vermieter darlegen und beweisen.
Dies ist nur in Ausnahmefällen möglich, da im Wege der einstweiligen Verfügung die Hauptsache, also die Beseitigung des Mangels, eigentlich nicht vorweggenommen werden darf. Dies ist nur dann ausnahmsweise möglich, wenn der Mieter auf die sofortige Beseitigung des Mangels dringend angewiesen ist, da ihm sonst ein nicht wieder gutzumachender Schaden droht, während auf Seiten des Vermieters entsprechende Nachteile nicht zu erwarten sind. Dazu muss der Mieter darlegen (und glaubhaft machen), daß er so dringend auf die sofortige Erfüllung seines Leistungsanspruchs angewiesen ist und sonst so erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würde, daß ihm ein Zuwarten (wenn nach der Art des Anspruchs überhaupt möglich) oder eine Verweisung auf die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach Wegfall des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs nicht zumutbar ist. Diese Situation, die den Erlaß einer Leistungsverfügung rechtfertigt, wird gemeinhin als “Notlage” oder “existentielle Notlage" oder mit ähnlichen Bezeichnungen benannt.
Unterbindung des Zuganges durch den Vermieter (www.mietemindern.de/dossiers/28)
Versorgung der Wohnung mit Wasser und Heizenergie (www.mietemindern.de/dossiers/29)
Doppelvermietung (www.mietemindern.de/dossiers/64)
Konkurrenzschutz (www.mietemindern.de/dossiers/55)
Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf die jeweiligen Dossiers zu den Einzelmängeln.
Wichtig ist in diesen Fällen, dass unverzüglich gehandelt wird.
Eine ordentliche Kündigung ist im Wohnungsmietrecht immer möglich. Die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten wird in der Regel auch erforderlich sein, um eine neue Wohnung zu suchen, anzumieten und den Umzug zu organisieren.
Will oder muss man die Wohnung so schnell wie möglich loswerden, so kann der Mietvertrag im Falle eines nicht beseitigten Mangels nach § 543 Absatz 2 Nummer 1 BGB auch fristlos gekündigt werden. Dies setzt nach § 543 Absatz 3 BGB eine vorherige Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Diese ist bei Verwendung des von uns angebotenen Musters bereits in der Mängelanzeige bereits vorhanden.
Wegen der rechtlichen Einzelheiten zur fristlosen Kündigung verweisen wir auf unser Dossier „Mängel—Erfüllungsansprüche und Gewährleistungsrechte im Überblick“ (www.mietemindern.de/dossiers/73).
Die Kündigung muss bei Wohnraum gemäß § 568 Absatz 1 BGB schriftlich erfolgen.
Er sollte wie bei der Mängelanzeige auch bei der Kündigung immer darauf achten, dass er nachweisen kann, dass dem Vermieter das Kündigungsschreiben zugegangen ist. Es sollte daher per Boten (Jemand gibt das Schreiben für den Mieter beim Vermieter ab und kann daher im Streitfalle als Zeuge auftreten) oder per Einwurfeinschreiben (Nicht: Einschreiben mit Rückschein) übermittelt werden. Wenn es per E-Mail, per Fax oder mit einfachem Brief versendet wird, sollte sich der Mieter den Zugang auf jeden Fall bestätigen lassen. Es hängen so viele Rechtsfolgen an der Kündigung, dass man auf den Zugangsnachweis auf jeden Fall achten sollten.