Source: http://www.mietrb.de/58305.htm
Timestamp: 2019-06-24 11:22:07
Document Index: 118408395

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 8', 'BGH', '§ 8', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 2', '§ 27', '§ 27', '§ 8', '§ 556', 'BGH', '§ 27']

Unbestimmtheit der Umlage sÃ¤mtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag
Die Beklagte hatte vom KlÃ¤ger Gewerberaum angemietet. Gem. Â§ 8 des Gewerbemietvertrages waren sÃ¤mtliche Betriebskosten vom Mieter zu tragen. Hierunter sollten insbesondere die Kosten der Be- und EntwÃ¤sserung sowie der Heizung einschlieÃŸlich ZÃ¤hlermiete und Wartungskosten fallen. SpÃ¤ter machte der KlÃ¤ger gegen die Beklagte fÃ¼r die Jahre 2012 und 2013 einen Anspruch auf Zahlung rÃ¼ckstÃ¤ndiger Nebenkosten (Grundsteuer) i.H.v. jeweils 5.116 â‚¬ auf der Grundlage des Gewerberaummietvertrages, insbesondere Â§ 8, gelten. Die Beklagte begehrte widerklagend die Feststellung, dass der KlÃ¤ger nicht berechtigt sei, Grundsteuer auf die Beklagte umzulegen.
Das LG gab der Klage statt. Der Begriff der Betriebskosten kÃ¶nne einem durchschnittlichen Gewerberaummieter als bekannt vorausgesetzt werden. Es handle sich dabei auch im Rahmen von GewerberaummietvertrÃ¤gen nicht um einen inhaltlich leeren Begriff, der im Vertrag nicht durch AufzÃ¤hlung einzelner Positionen konkretisiert werden mÃ¼sse. Auf die Berufung der Beklagten hat das OLG die Entscheidung aufgehoben und die Klage insoweit abgewiesen. Allerdings wurde wegen grundsÃ¤tzlicher Bedeutung der Rechtssache die Revision zugelassen. Das Verfahren ist beim BGH unter dem Az.: XII ZR 120/18 anhÃ¤ngig.
Der KlÃ¤ger ist auf der Grundlage von Â§ 8 des Mietvertrages nicht dazu berechtigt, Grundsteuer auf die Beklagte umzulegen. Denn der streitgegenstÃ¤ndlichen Klausel fehlt es an der erforderlichen inhaltlichen Bestimmtheit.
Nach BGH-Rechtsprechung bedarf es einer ausdrÃ¼cklichen und inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere mÃ¼ssten der Art nach hinreichend konkretisiert werden. Denn nur dann sei es einem Mieter mÃ¶glich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusÃ¤tzlichen Kosten auf ihn zukommen kÃ¶nnen (BGH, Urt. v. 2.5.2012, Az.: XII ZR 88/10). Dieser Grundsatz gilt auch bei formularmÃ¤ÃŸigen MietvertrÃ¤gen.
Dem Erfordernis inhaltlicher Bestimmtheit ist nach BGH-Rechtsprechung dann GenÃ¼ge getan, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu Â§ 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (jetzt Â§ 2 Betriebskostenverordnung) enthÃ¤lt, sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu Â§ 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handelt. Denn der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 gibt dem Mieter hinsichtlich der Nr. 1 - 16 hinreichende Klarheit darÃ¼ber, mit welchen Nebenkosten er jedenfalls dem Grunde nach zu rechnen habe.
Wenn ein Mietvertrag hingegen keine (abschlieÃŸende) AufzÃ¤hlung der umzulegenden Betriebskosten enthÃ¤lt und auch keine Verweisung auf die Anlage 3 zu Â§ 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung oder die Betriebskostenverordnung enthÃ¤lt, stellt sich die Frage der hinreichenden Bestimmtheit. Und genauso verhÃ¤lt sich der vorliegende Fall. Denn auch hier fehlt es an einer abschlieÃŸenden AufzÃ¤hlung sowie eines konkreten Hinweises auf die Betriebskostenverordnung. In Â§ 8 des Mietvertrages ist in Satz 1 nur davon die Rede, dass der Mieter â€žsÃ¤mtliche Betriebskostenâ€œ zu tragen hat. Dies reicht nach Auffassung des Senats fÃ¼r sich genommen aber nicht aus. Insofern kann auch nicht unbesehen auf den Betriebskostenbegriff des Â§ 556 BGB zurÃ¼ckgegriffen werden.
Der vorliegende Fall wirft allerdings eine entscheidungserhebliche, klÃ¤rungsbedÃ¼rftige und klÃ¤rungsfÃ¤hige Rechtsfrage auf, die in einer unbestimmten Vielzahl von FÃ¤llen auftreten kann. So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 2.5.2012 (Az.: XII ZR 88/10) die in der Rechtsliteratur umstrittene Frage aufgeworfen, ob bei Fehlen einer AufzÃ¤hlung oder Fehlen eines Verweises auf die Anlage 3 zu Â§ 27 Abs. 1 II. BerechnungsVO von einer hinreichend bestimmten Regelung ausgegangen werden kÃ¶nne.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 09.04.2019 10:47