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Timestamp: 2020-01-17 21:50:18
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¿Se acabó el Fraude Inmobiliario con la Ley 30313? Una (innecesaria) modificación del artículo 2014 del Código Civil - IUS 360
¿Se acabó el Fraude Inmobiliario con la Ley 30313? Una (innecesaria) modificación del artículo 2014 del Código Civil
El pasado 26 de marzo se publicó la Ley N° 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación. Adicionalmente la norma en comentario dispuso la modificación de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil, además de establecer un supuesto de nulidad de pleno derecho cuando se realicen actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial.
El diario Oficial El Peruano, en su pasada edición impresa de fecha 21 de abril celebró la entrada en vigencia de la Ley con el siguiente titular en su sección dedicada al ámbito jurídico: “Nueva norma estrecha cerco contra fraude inmobiliario”.
Lamentamos discrepar de lo afirmado en el párrafo precedente. En nuestra opinión, la Ley 30313 no resulta ni “novedosa” en su contenido y mucho menos estrecha cerco alguno en busca de combatir el fraude inmobiliario, que por lo demás, siempre ha existido.
Por el contrario, con su entrada en vigencia se generarán múltiples barreras pero contra el ciudadano de a pie, que verá encarecido y terriblemente complicado el poder celebrar una simple compra venta, ya que en adelante no solo deberá realizar un estudio de títulos complejo sino que además, deberá trasladarse a la provincia donde se ubique el bien de su titularidad en busca del Notario competente en dicho ámbito territorial.
Nos interesa referirnos al nuevo texto del artículo 2014, aquel que establece para nuestro sistema de transferencia de propiedad, el Principio de Fe Pública Registral. El nuevo texto es:
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro” (resaltados nuestros)
Dos son los cambios que pueden observarse en el artículo 2014 del Código Civil. El primero de naturaleza formal y que sí se conecta y encuentra –alguna – razón de ser en la primera parte de la Ley 30313. La inclusión expresa de la cancelación (posterior) del asiento, como supuesto que no afectará al tercero protegido por la fe pública registral, siempre que dicha cancelación no conste (naturalmente) con anterioridad a su adquisición.
La segunda modificación sí es una que preocupa y llama realmente la atención puesto que el exigir al tercer adquirente (eventualmente protegido por la fe pública registral) que las causas que anulen, rescindan, cancelen o resuelvan el derecho de su otorgante (transferente), no consten ni en los asientos registrales ni en los títulos archivados que lo sustentan: (i) no encuentra razón de ser en los “novísimos” procedimientos de oposición y cancelación; (ii) no desalentará absolutamente para nada los fraudes inmobiliarios[1]; (iii) por el contrario, se elevarán los costos dada la obligación de realizar un estudio de títulos más complejo.
Siendo que el objeto (aparente) de la Ley 30313 fue encontrar una alternativa de solución frente a los (mediáticos) fraudes inmobiliarios, no parece que se haya optado por el mejor camino. No creemos que aumentando los requisitos para poder beneficiarse de la fe pública registral (2014 del Código Civil) se eviten los fraudes inmobiliarios que conocemos por las noticias públicas o con ocasión del ejercicio profesional.
La solución por parte del Estado a esta problemática, creemos, no pasa por modificar una Ley o un artículo, por el contrario, pasa (i) por encontrar un mecanismo integral que suponga, entre otros, generar herramientas que permitan al Registro Público poder conocer sin ningún tipo de intermediarios los documentos que directamente expiden los Notarios o cualquier autoridad judicial o administrativa; (ii) por obligar a los Notarios a utilizar el sistema biométrico de identificación a nivel nacional de inmediato; pero sobre todo, (iii) porque nuestros Jueces apliquen con criterio uniforme las normas legales, en este caso puntual, el artículo 2014 del Código Civil que protege al tercero que adquiere a título oneroso amparado en la fe pública registral, pero no al tercero que conocía de la inexactitud del registro (es decir, que conocía la realidad extraregistral).
Así, el artículo 2014 del Código Civil NO protege al tercero de mala fe, que por conocer la falsedad o suplantación de identidad, pretende burlar nuestro sistema de transferencia de propiedad, utilizando la fe pública del registro como protección.
Y esto último es bastante fácil de advertir: ¿Qué fe pública registral puede alegar a su favor quien adquiere un bien que es de manifiesto dominio o uso público, por ejemplo un predio dentro de los 200 de dominio restringido frente al mar? ¿Ostenta fe pública registral quien compra una playa? ¿En qué razonamiento legal cabe pretender beneficiar con la fe pública registral a un ciudadano que manifiestamente no tiene recursos para adquirir el inmueble objeto de controversia o lo que es peor, cuando existen indicios suficientes de que estuvo coludido con los intervinientes en la cadena de transferencias fraudulentas? A eso nos referimos cuando afirmamos que: “el artículo 2014 del Código Civil SÍ protege al tercero que adquiere bajo la fe pública registral, pero NO protege al tercero que (de mala fe) conoce la falsedad o suplantación de identidad en la cadena de transmisiones (o que sabe que adquiere un predio ubicado en la playa) y pretende burlar así nuestro sistema de transferencia de propiedad, utilizando la fe pública del registro como escudo protector o inmunidad.
El artículo 2014 no se aplica por sí mismo. Somos los operadores quienes pasamos por encima de su verdadera finalidad.
Fuente de imagen: elclarin.com.mx
[1] Coincidimos con el profesor Martín Mejorada cuando afirma que “los actos criminales se basan en la falsificación de documentos y sustitución de personas a través de títulos que ingresan a los Registros Públicos y se inscriben. Los terceros que revisan estos documentos, al verificar los títulos archivados, no tendrán cómo saber que son amañados, de modo que igualmente conservarán su adquisición”. http://blogs.gestion.pe/prediolegal/2015/03/el-nuevo-estudio-de-titulos.html
Cabe preguntarse acaso si la judicatura pretenderá que los usuarios – ciudadanos -, que no tengan recursos para acudir donde un abogado conocedor o no de la materia inmobiliaria, puedan concluir de una lectura de los títulos archivados del registro si existe o no falsedad de documentos o suplantación de identidad en las transferencias previas a la que celebrará. ¿Qué respuesta “creativa” nos ofrecerá ahora la Corte Suprema de Justicia?
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