Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/modernisierung-statt-instandsetzung-und-das-mieterhoehungsverlangen-389603
Timestamp: 2020-07-03 19:38:54
Document Index: 204967042

Matched Legal Cases: ['Art. 229', '§ 29', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 133', '§ 559', '§ 554', '§ 554', '§ 287', '§ 287', '§ 287', '§ 286', '§ 287', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 158', 'BGH', 'BGH', '§ 158', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Modernisierung statt Instandsetzung - und das Mieterhöhungsverlangen | Rechtslupe
Moder­ni­sie­rung statt Instand­set­zung – und das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen
Wer­den mit einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me fäl­li­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men erspart, kann der auf die Instand­set­zung ent­fal­len­de Kos­ten­an­teil nicht auf den Wohn­raum­mie­ter umge­legt wer­den [1].
Aus der Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hungs­er­klä­rung muss des­halb her­vor­ge­hen, in wel­chem Umfang durch die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men fäl­li­ge Instand­set­zungs­kos­ten erspart wur­den.
Einer umfas­sen­den Ver­gleichs­rech­nung zu den hypo­the­ti­schen Kos­ten einer blo­ßen Instand­set­zung bedarf es hier­zu nicht; erfor­der­lich, aber auch aus­rei­chend ist es, den erspar­ten Instand­set­zungs­auf­wand zumin­dest durch Anga­be einer Quo­te von den auf­ge­wen­de­ten Gesamt­kos­ten nach­voll­zieh­bar dar­zu­le­gen. Ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen kann grund­sätz­lich erst nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten gestellt wer­den; wer­den jedoch tat­säch­lich trenn­ba­re Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men durch­ge­führt, kön­nen meh­re­re Miet­erhö­hungs­er­klä­run­gen für die jeweils abge­schlos­se­nen Maß­nah­men erfol­gen.
Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Fall, auf den gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB die §§ 554, 559 bis 559b BGB noch in der bis zum 1.05.2013 gel­ten­den Fas­sung (im Fol­gen­den jeweils: aF) Anwen­dung fan­den, weil der Mie­te­rin die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gun­gen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1.05.2013 zuge­gan­gen sind.
Moder­ni­sie­rung der Elek­tro­in­stal­la­ti­on
Moder­ni­sie­rung des Müll­plat­zes
Däm­mungs­maß­nah­men
Miet­erhö­hungs­er­klä­rung
Moder­ni­sie­rung statt fäl­li­ger Instand­set­zung
Sub­stan­ti­ie­rungs­an­for­de­run­gen
Moder­ni­sie­rung der Elek­tro­in­stal­la­ti­on[↑]
Es ist dabei zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass auch der Mie­ter einer nicht moder­ni­sier­ten Alt­bau­woh­nung man­gels abwei­chen­der ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung jeden­falls einen Min­dest­stan­dard erwar­ten kann, der ein zeit­ge­mä­ßes Woh­nen ermög­licht und den Ein­satz der für die Haus­halts­füh­rung all­ge­mein übli­chen elek­tri­schen Gerä­te erlaubt [2]. Hier­zu gehört die Bereit­stel­lung einer Strom­ver­sor­gung, die einen Betrieb der gewöhn­li­chen Haus­halts­ge­rä­te ermög­licht [3]. Zwar kann auch ein unter die­sem Min­dest­stan­dard lie­gen­der Zustand der Woh­nung ver­trags­ge­mäß sein, wenn er ein­deu­tig ver­ein­bart ist und der Mie­ter sich mit ihm ein­ver­stan­den erklärt hat [4]. Ent­spre­chen­de Fest­stel­lun­gen wur­den vor­lie­gend jedoch nicht getrof­fen.
Moder­ni­sie­rung des Müll­plat­zes[↑]
Die Errich­tung eines ein­ge­zäun­ten und abschließ­ba­ren Müll­plat­zes kann als Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me im Sin­ne des § 554 Abs. 2 BGB aF ange­se­hen wer­den, da mit der Schaf­fung einer Sicher­heits­ein­rich­tung regel­mä­ßig eine Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che ver­bun­den ist, indem einer Beein­träch­ti­gung des Miet­ge­brauchs durch Unbe­fug­te ent­ge­gen­ge­wirkt wird.
Die dar­in lie­gen­de Ver­bes­se­rung ent­fällt nicht des­halb, weil ein Schließ­me­cha­nis­mus – not­wen­di­ger­wei­se – auch betä­tigt wer­den muss. Das Glei­che gilt für den Umstand, dass der neue Müll­platz für die Mie­ter etwas wei­ter vom Haus ent­fernt ist als der bis­he­ri­ge Müll­stand­ort; dafür, dass sich der Müll­platz nun­mehr außer­halb des Grund­stücks oder in unzu­mut­ba­rer Ent­fer­nung von der Woh­nung der Mie­te­rin befin­det und die Wohn­wert­ver­bes­se­rung dadurch wie­der ent­schei­dend ein­ge­schränkt wird, bestehen kei­ne Anhalts­punk­te.
Däm­mungs­maß­nah­men[↑]
Die Vor­aus­set­zun­gen einer Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung im Hin­blick auf die Däm­mung des Steil­dachs und der Kel­ler­de­cken, die Moder­ni­sie­rung der Hei­zung, den Ein­bau einer neu­en Schließ­an­la­ge, die Erneue­rung der Fens­ter in der Woh­nung und den Trep­pen­häu­sern sowie der Haus­tü­ren lie­gen vor, wenn die neue Schließ­an­la­ge mit einer erheb­li­chen Kom­fort­ver­bes­se­rung ver­bun­den ist und die übri­gen Maß­nah­men zur Ein­spa­rung von Ener­gie füh­ren.
Miet­erhö­hungs­er­klä­rung[↑]
Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhö­hungs­er­klä­rung dar­zu­le­gen, inwie­fern die durch­ge­führ­ten bau­li­chen Maß­nah­men den Gebrauchs­wert der Miet­sa­che nach­hal­tig erhö­hen, die all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se auf Dau­er ver­bes­sern oder eine nach­hal­ti­ge Ein­spa­rung von Ener­gie oder Was­ser bewir­ken [5]. Da die Miet­erhö­hung auto­ma­tisch nach kur­zer Zeit wirk­sam wird, soll die Erläu­te­rungs­pflicht unzu­mut­ba­re Nach­tei­le für den Mie­ter dadurch ver­hin­dern, dass die­ser die Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung über­prü­fen kann [6].
Aller­dings sind an die for­mel­le Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens kei­ne über­höh­ten Anfor­de­run­gen zu stel­len. Es genügt, wenn der Mie­ter den Grund der Miet­erhö­hung anhand der Erläu­te­rung als plau­si­bel nach­voll­zie­hen kann [7].
Moder­ni­sie­rung statt fäl­li­ger Instand­set­zung[↑]
Wer­den mit einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me fäl­li­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men erspart, kann der auf die Instand­set­zung ent­fal­len­de Kos­ten­an­teil nicht auf den Mie­ter umge­legt wer­den [8]. Aus der Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hungs­er­klä­rung muss des­halb her­vor­ge­hen, in wel­chem Umfang durch die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men fäl­li­ge Instand­set­zungs­kos­ten erspart wur­den [9].
Da auch inso­weit kei­ne über­höh­ten for­mel­len Anfor­de­run­gen an das Begrün­dungs­er­for­der­nis zu stel­len sind, bedarf es ent­ge­gen einer teil­wei­se ver­tre­te­nen Auf­fas­sung kei­ner umfas­sen­den Ver­gleichs­rech­nung zu den hypo­the­ti­schen Kos­ten einer blo­ßen Instand­set­zung [10]. Viel­mehr ist es erfor­der­lich, aber auch aus­rei­chend, den erspar­ten Instand­set­zungs­auf­wand zumin­dest durch Anga­be einer Quo­te von den auf­ge­wen­de­ten Gesamt­kos­ten nach­voll­zieh­bar dar­zu­le­gen [11].
Im vor­lie­gen­den Fall hat die Ver­mie­te­rin in ihrer ers­ten Miet­erhö­hungs­er­klä­rung zu den erspar­ten Instand­set­zungs­kos­ten der durch­ge­führ­ten Bau­maß­nah­men (Wär­me­däm­mung der Steil­dach­flä­chen, Erneue­rung der Fens­ter in den Trep­pen­häu­sern und der Woh­nung der Mie­te­rin) ledig­lich aus­ge­führt, sie habe durch die­se Bau­maß­nah­men Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen erspart und die jewei­li­gen Kos­ten bei den ange­ge­be­nen Gesamt­kos­ten bereits vor­ab berück­sich­tigt, ohne jedoch die­se Kos­ten betrags­mä­ßig, in Form einer Quo­te oder sonst näher zu bezeich­nen. Dies genügt – ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on – den for­ma­len Anfor­de­run­gen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Mie­te­rin auf die­se Wei­se noch nicht ein­mal ein unge­fäh­res Bild von der Grö­ßen­ord­nung des berück­sich­tig­ten Instand­set­zungs­auf­wands und damit von der Plau­si­bi­li­tät der auf sie umge­leg­ten Kos­ten machen konn­te.
Aus dem in der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung ent­hal­te­nen Ver­weis auf die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung ergibt sich nichts ande­res. Zwar kann für die Aus­le­gung von Miet­erhö­hungs­er­klä­run­gen auf wei­te­ren Schrift­wech­sel der Ver­trags­par­tei­en zurück­ge­grif­fen wer­den [12]. Die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gun­gen ent­hal­ten vor­lie­gend aller­dings eben­falls kei­ne Infor­ma­tio­nen zu den in Abzug gebrach­ten Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen.
In der zwei­ten Miet­erhö­hungs­er­klä­rung hat die Ver­mie­te­rin die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men hin­ge­gen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genü­gen­den Wei­se erläu­tert. Sie hat ver­deut­licht, wel­che Bau­maß­nah­men sie als rei­ne Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me ansieht und des­halb von einem Abzug für Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen abge­se­hen hat. Im Übri­gen hat sie nun­mehr die von ihr berück­sich­tig­ten Instand­set­zungs­kos­ten bezif­fert.
Die­se Miet­erhö­hungs­er­klä­rung ist auch nicht des­we­gen unwirk­sam, weil die Ver­mie­te­rin die Miet­erhö­hung in unzu­läs­si­ger Wei­se davon abhän­gig gemacht habe, dass sie die durch die Bau­ver­zö­ge­run­gen ent­stan­de­nen Mehr­kos­ten nicht von drit­ter Sei­te aus­ge­gli­chen erhal­te. Zwar ist eine Miet­erhö­hungs­er­klä­rung – wie jede Gestal­tungs­er­klä­rung [13] – bedin­gungs­feind­lich.
Gemäß § 133 BGB ist bei der Aus­le­gung ein­sei­ti­ger Wil­lens­er­klä­run­gen der wirk­li­che Wil­le des Erklä­ren­den zu erfor­schen und nicht an dem buch­stäb­li­chen Sinn des Aus­drucks zu haf­ten. Des­halb hat der Tatrich­ter eine ein­sei­ti­ge, emp­fangs­be­dürf­ti­ge Wil­lens­er­klä­rung so aus­zu­le­gen, wie der Erklä­rungs­emp­fän­ger sie nach Treu und Glau­ben und unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sit­te von sei­nem Emp­fän­ger­ho­ri­zont aus ver­ste­hen muss­te [14].
Im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall stand bereits der Wort­laut der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung einer Bedin­gung – also einer Bestim­mung, wel­che die Rechts­wir­kun­gen des Geschäfts von einem künf­ti­gen, noch unge­wis­sen Ereig­nis abhän­gig macht [15] – entgegen.Denn die Ver­mie­te­rin hat deut­lich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehen­den Ver­zö­ge­rungs­scha­den in ers­ter Linie gegen­über den für den Bau­stopp ver­ant­wort­li­chen Mie­tern gel­tend machen wol­le. Sie hat sich ledig­lich vor­be­hal­ten, im Fal­le eines Schei­terns wei­te­re "Miet­erhö­hun­gen soweit mög­lich" durch eine "geson­der­te, unab­hän­gi­ge Erklä­rung" nach­zu­ho­len.
Soweit sie den Abzug von Instand­set­zungs­kos­ten in die­ser – und in den bei­den nach­fol­gen­den – Miet­erhö­hungs­er­klä­run­gen jeweils als "vor­sorg­lich (ohne Rechts­an­spruch und Ver­pflich­tung, jeder­zeit wider­ruf­lich)" bezeich­net hat, gilt nichts ande­res. Wie die Revi­si­on zutref­fend bean­stan­det, hat das Beru­fungs­ge­richt die­se Zusät­ze rechts­feh­ler­haft dahin aus­ge­legt, dass der Ver­mie­te­rin in Bezug auf die Erklä­rung und die die­ser zugrun­de lie­gen­den Berech­nung der Rechts­bin­dungs­wil­le gefehlt habe.
Die Ver­mie­te­rin hat durch die Gel­tend­ma­chung der Miet­erhö­hung ver­deut­licht, dass sie ab 1.07.2011 Zah­lung der von ihr bezif­fer­ten erhöh­ten Mie­te begehrt. Dafür, dass sie sich hin­sicht­lich des gel­tend gemach­ten Erhö­hungs­be­tra­ges nicht sogleich hät­te bin­den und damit ihrer – durch zwei Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gun­gen vor­be­rei­te­ten, form- und frist­ge­rech­ten – Erklä­rung die recht­li­che Gestal­tungs­wir­kung und damit jeden wirt­schaft­li­chen Sinn hät­te neh­men wol­len, erge­ben sich bei ver­stän­di­ger Wür­di­gung kei­ne Anhalts­punk­te.
Der Wirk­sam­keit der zwei­ten Miet­erhö­hungs­er­klä­rung steht auch nicht ent­ge­gen, dass die Ver­mie­te­rin sich wei­te­re Miet­erhö­hun­gen wegen noch nicht fer­tig­ge­stell­ter Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men vor­be­hal­ten hat. Zwar kann das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nach § 559b BGB aF grund­sätz­lich erst nach Abschluss der Arbei­ten gestellt wer­den. Wur­den aber – wie vor­lie­gend – tat­säch­lich trenn­ba­re Maß­nah­men durch­ge­führt, so kön­nen meh­re­re Miet­erhö­hungs­er­klä­run­gen für die jeweils abge­schlos­se­nen Maß­nah­men erfol­gen [16]. Da der Mie­ter von bereits abge­schlos­se­nen Bau­maß­nah­men bereits pro­fi­tiert, ist es nicht unan­ge­mes­sen, ihn im Rah­men der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein­ge­räum­ten Mög­lich­kei­ten an den hier­für erfor­der­li­chen Kos­ten zu betei­li­gen.
Sub­stan­ti­ie­rungs­an­for­de­run­gen[↑]
Ein Sach­vor­trag zur Begrün­dung eines Anspruchs ist dann schlüs­sig und erheb­lich, wenn die Par­tei Tat­sa­chen vor­trägt, die in Ver­bin­dung mit einem Rechts­satz geeig­net und erfor­der­lich sind, das gel­tend gemach­te Recht als in der Per­son der Par­tei ent­stan­den erschei­nen zu las­sen. Die Anga­be nähe­rer Ein­zel­hei­ten ist nicht erfor­der­lich, soweit die­se für die Rechts­fol­gen nicht von Bedeu­tung sind. Sind die­se Anfor­de­run­gen erfüllt, ist es Sache des Tatrich­ters, in die Beweis­auf­nah­me ein­zu­tre­ten und dabei gege­be­nen­falls die benann­ten Zeu­gen oder die zu ver­neh­men­de Par­tei nach wei­te­ren Ein­zel­hei­ten zu befra­gen oder einem Sach­ver­stän­di­gen die beweis­erheb­li­chen Streit­fra­gen zu unter­brei­ten [17].
Den beschrie­be­nen Anfor­de­run­gen wird das Vor­brin­gen der Ver­mie­te­rin im vor­lie­gen­den Fall gerecht: Die Ver­mie­te­rin hat sub­stan­ti­iert dar­ge­legt, wel­chen Anteil der Fas­sa­de sie für instand­set­zungs­be­dürf­tig gehal­ten hat. Sie hat außer­dem behaup­tet, dass die klei­ne­ren Putz­ar­bei­ten ohne Gerüst mit Hil­fe einer lan­gen Lei­ter hät­ten durch­ge­führt wer­den kön­nen. Für ihre Behaup­tun­gen hat sie Zeu­gen- und Sach­ver­stän­di­gen­be­weis ange­tre­ten. Die­se Bewei­se hät­te das Beru­fungs­ge­richt erhe­ben müs­sen, um die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu tref­fen oder zumin­dest eine geeig­ne­te Schätz­grund­la­ge zu ermit­teln.
Es ist außer­dem davon aus­zu­ge­hen, dass die Däm­mung der Außen­fas­sa­de eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me im Sin­ne der §§ 554, 559 BGB aF dar­stellt und ein erheb­li­cher Teil der Kos­ten für die Fas­sa­den­ar­bei­ten den umla­ge­fä­hi­gen Moder­ni­sie­rungs­auf­wand betrifft. Sofern genaue Fest­stel­lun­gen zu den erspar­ten Instand­set­zungs­kos­ten nicht mög­lich sein soll­ten, hät­te das Beru­fungs­ge­richt jeden­falls einen Min­des­ter­hö­hungs­be­trag gemäß § 287 ZPO schät­zen müs­sen, da ansons­ten die Anfor­de­run­gen rechts­feh­ler­haft über­spannt wer­den. Steht – wie hier – dem Grun­de nach fest, dass eine For­de­rung besteht, und bedarf es ledig­lich der Aus­fül­lung zur Höhe, kommt dem Gläu­bi­ger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweis­erleich­te­rung des § 287 Abs. 1 ZPO zugu­te. Im Unter­schied zu den stren­gen Anfor­de­run­gen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Ent­schei­dung über die Höhe einer For­de­rung eine erheb­li­che, auf gesi­cher­ter Grund­la­ge beru­hen­de Wahr­schein­lich­keit für die rich­ter­li­che Über­zeu­gungs­bil­dung aus [18].
Zwar ist es Sache des Anspruch­stel­lers, die­je­ni­gen Umstän­de vor­zu­tra­gen und gege­be­nen­falls zu bewei­sen, die sei­ne Vor­stel­lun­gen zur Anspruchs­hö­he recht­fer­ti­gen sol­len. Ent­hält der dies­be­züg­li­che Vor­trag Lücken oder Unklar­hei­ten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerecht­fer­tigt, dem jeden­falls in irgend­ei­ner Höhe Berech­tig­ten jeden Ersatz zu ver­sa­gen. Der Tatrich­ter muss viel­mehr nach pflicht­ge­mä­ßem Ermes­sen beur­tei­len, ob nach § 287 ZPO nicht wenigs­tens die Schät­zung eines Min­dest­be­tra­ges mög­lich ist, und darf eine sol­che Schät­zung erst dann gänz­lich unter­las­sen, wenn sie man­gels jeg­li­cher kon­kre­ter Anhalts­punk­te völ­lig in der Luft hin­ge und daher will­kür­lich wäre [19].
Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2014 – VIII ZR 88/​13
Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 149/​03, NJW 2004, 1738 unter – II 2 d[↩]
BGH, Beschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/​10, WuM 2010, 750 Rn. 9[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/​04, WuM 2005, 250 unter – II 2 e [zur Kün­di­gung]; Staudinger/​Bork, BGB, Neubearb.2010, Vor­bem. zu §§ 158 ff. Rn. 38[↩]
BGH, Urteil vom 21.05.2008 – IV ZR 238/​06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; BGH, Beschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/​10, aaO[↩]
Münch­Komm-BGB/­Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/​Bork, aaO Rn. 4[↩]
Erman/​Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, aaO Rn. 43[↩]
BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/​11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; BGH, Beschlüs­se vom 16.07.2013 – VIII ZR 384/​12, IHR 2014, 58 unter – II 2 a; vom 28.02.2012 – VIII ZR 124/​11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/​11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN[↩]
BGH, Urtei­le vom 29.05.2013 – VIII ZR 174/​12, NJW 2013, 2584 Rn.20; vom 09.04.1992 – IX ZR 104/​91, NJW-RR 1992, 997 unter – II 1[↩]
st. Rspr.; BGH, Urtei­le vom 29.05.2013 – VIII ZR 174/​12, aaO; vom 06.12 2012 – VII ZR 84/​10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/​09, NJW 2010, 3434 Rn.19; vom 24.06.2009 – VIII ZR 332/​07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23.10.1991 – XII ZR 144/​90, WM 1992, 36 unter 3 a[↩]
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