Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Eigenbedarfskuendigung-nachfolgende-Kuendigung-des-Mieters--f295131.html
Timestamp: 2019-02-18 23:21:07
Document Index: 350489708

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Eigenbedarfskündigung - nachfolgende Kündigung des Mieters
| 02.02.2017 16:34 |
Zusammenfassung: Grundsätzlich besteht eine Anbietpflicht bei VORHANDENEM geeignetem Ersatzwohnraum. Auch bei eigener Kündigung des Mieters, kann eine vorherige Eigenbedarfskündigung des Vermieters noch kausal für die Lösung des Mietvertrages sein.
Ich habe im November 2016 für eine langjährig vermietete ETW eine Eigenbedarfskündigung zum 31.08.2017 ausgesprochen.
Zum 01.02.2017 (wirtschaftlicher Übergang) habe ich in der gleichen WEG mit einer anderen Hausnummer eine sanierungsbedürftige ETW gekauft. Dauer der Sanierung geschätzt ca. 8 Wochen nach Baubeginn; ca. 4 Wochen Planungszeit.
Am 01.02.2017 habe ich die ordentliche Kündigung der Mieter zum 30.04.2017 erhalten; sie haben eine andere Wohnung gefunden. Die Mieter beziehen sich ausdrücklich darauf, dass sie nach Erhalt der Eigenbedarfskündigung eine neue Wohnung gefunden haben.
Muss ich den Mietern jetzt mit der Kündigungsbestätigung oder nach Fertigstellung die zu sanierende Wohnung als Ersatz anbieten, um nicht schadensersatzpflichtig zu werden?
In ihrem Fall lässt sich leider nicht ganz eindeutig beurteilen, ob die Anzeigepflicht aufgrund der eigenen Mieterkündigung wegfällt. Denn leider war für die Mieterkündigung wohl der von ihnen angezeigte Eigenbedarf kausal. Da die Rechtsprechung sehr mieterfreundlich ist, sollten sie, falls die sanierungsbedürftige Wohnung rechtzeitig wird, dies dem Mieter anzeigen, um nicht in die Fänge des Arguments des Rechtsmissbrauches zu geraten.
Die Wohnung wird voraussichtlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fertiggestellt. Damit wären sie verpflichtet die zu sanierende Wohnung dem Mieter anzubieten, wenn diese
a) ohnehin zur Vermietung genutzt werden soll
b) sie mit der gekündigten Wohnung von Größe und Lage vergleichbar ist, insbesondere dann wenn sie im selben Haus oder der gleichen Wohnanlage ist (teilweise auch bejaht , wenn sehr nah der alten Wohnadresse ist )
c) keine Umstände vorliegen, die den Mieter für sie unzumutbar machen
(BGH, Urteil vom 09.07.2003, VIII ZR 311/02 ; BGH, Urteil vom 04.06.2008, VIII ZR 292/07; BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993, 1 BvR 904/93; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 27.01.1993, 3 ReMiet 2/92)
Informieren sie ihren Mieter nicht über die freistehenden und vor Kündigungsfristablauf fertige Wohnung, so kann dies zur Annahme der Rechtsmissbräuchklichkeit der Eigenbedarfskündigung führen, so dass die Kündigung im Nachhinein unwirksam wird. Zumindest verletzt der der Vermieter aber seine vertragliche Anbietpflicht. Folge hieraus wäre eine Schadenersatzverpflichtung, z.B. weil der Mieter eine teurere Wohnung bezieht als die von ihnen angebotene oder weil er weiter wegzieht und dadurch höhere Umzugskosten entstehen ( BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04; BGH, Urteil vom 04.06.2008, VIII ZR 292/07, LG Berlin, Urteil vom 03.02.2009 – 65 S 303/08, BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 , VIII ZR 78/10)
Ausnahmen bestehen nur, soweit die Wohnung für den Mieter objektiv ungeeignet ist, also z.B. offensichtlich viel zu teuer (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02. 04. 2009 – 10 U 149/08). Bei der objektiven Mieterungegeignetheit empfiehlt sich allerdings größte Vorsicht, denn nur Abweichungen im Wohnungsschnitt oder eine kleine Wohnfläche führen nicht zwangsläufig zur Objektiven Ungeeignetheit, da so der BGH, der Mieter seine Wohnverhältnisse nach seinem Gutdünken frei gestalten kann ( BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 – 1 BvR 1054/91)
Auch wenn die Wohnung eine andere Hausnummer hat, so ist sie doch sehr nahe der alten Wohnung. Folglich kann man hier, gerade im Hinblick auf dieselbe WEG, durchaus vertreten, dass die Wohnanlage dieselbe aber zumindest eine in gleicher Lage ist. Folglich sollte man hier zur Minderung jeglichen Risikos von einer Anzeigepflicht für die sanierte Wohnung ausgehen.
Auch dass der Mieter selbst gekündigt hat, wird diese Anzeigepflicht nicht zwingend beseitigen, da sie mit ihrer Eigenbedarfskündigung den Grund für die Wohnungssuche und die Wohnungsaufgabe des Mieters gesetzt haben.
Zwar lässt sich durchaus auch vertreten, dass die Beendigung des Mietvertrages auf der eigenen Kündigung basiert und gerade nicht mehr auf der Eigenbedarfskündigung von ihnen, allerdings läßt sich nicht seriös beurteilen, wie so ein Prozess vor Gericht ausgeht.
Um hier jedes Risiko von Anfang an so weit wie möglich auszuschließen, rate ich ihnen den Sanierungsverlauf abzuwarten. Sobald feststeht, dass der Zeitplan der Fertigstellung vor Kündigungsfristende (31.04.2017) ganz sicher eingehalten wird, sollten sie die Mieter hier über die freie sanierte Wohnung informieren. Sie sind jedoch nichts verpflichtet, den Preis an die alte Mietwohnung anzupassen.
Zum Angebot rate ich jedoch nur, wenn wirklich feststeht, dass die Wohnung fertig wird. Denn auch wenn sie hier einem Mieter eine Zusage erteilen, die sie dann nicht halten können, können Schadenersatzansprüche die Folge sein.
Um hier eine rechtzeitige, gerichtskonforme Entscheidung der Mieter zu ermöglichen, würde ich mit der Kündigung darüber aufklären, dass eine derzeit zu sanierende Wohnung eventuell bis zum 31.04.2017 fertig werden könnte. Da sich das Bauprojekt jedoch in den Anfangsgschuhen befindet , kann dies noch nicht zugesichert werden. Eine Zusicherung würde ich erst empfehlen, wenn die Fertigstellung wirklich sicher erscheint. Sie können ihren Mieter dazu schreiben, dass sie ihn auf den laufenden halten. Etwa 1 Monat bis 2 Wochen vor dem Auszugsdatum sollten sie spätestens mitteilen , ob die Wohnung tatsächlich rechtzeitig fertig wird.
Selbst wenn sie ihrem Mieter die Wohnung anbieten, kann dieser noch ablehnen. Bitten sie ihn darum, dies ihnen rechtzeitig mitzuteilen, so dass sie einschätzen können ob eine rechtzeitige Mitteilung bei Fertigstellung überhaupt vom Mieter gewünscht wird.
Bitte bewahren sie den Schriftverkehr gut auf, um hinterher nicht in Nachweisschwierigkeiten zu geraten.
Ergänzung vom Anwalt 03.02.2017 | 11:47
eine Frage habe ich an Sie aus Klarstellungsgründen: Sind sie bereits in das Grundbuch eingetragen? Sie schrieben nur etwas von wirtschaftlichem Übergang.
Zur Eigenbedarfskündigung sind sie nur berechtigt, wenn sie im Grundbuch stehen. Vorher wäre eine Eigenbedarfskündigung durch sie als Erwerber unzulässig und daher unwirksam ( Z.B. OLG Stuttgart, Urteil v. 6.3.2006, 5 U 197/05).
Allerdings würde dies am vorgeschlagenen Weg nichts ändern, da die Kündigung des Mieters immer noch auf der ( in diesem Fall Unwirksamen) Eigenbedarfskündigung basierte, sie also die Ursache hierfür bildete.
Bewertung des Fragestellers 06.02.2017 | 08:10
"zügige, fundiert hinterlegte Antwort, die für das weitere Vorgehen seht gut nutzbar ist.
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