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Timestamp: 2017-12-13 16:19:25+00:00
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Journal du Village des notaires 44 by Legi Team - issuu
n°44 Janvier 2014
Toute l’équipe du Journal du Village des Notaires vous souhaite une bonne année
La généalogie successorale a de l’avenir
Association Solidarités International
La responsabilité civile notariale (1ère partie)
P ar S arah -Lou is e G er vais
est publié par Legi team
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Ont aussi participé à ce numéro Linda DELCI
Comme en chaque début d’année, deux impératifs s’imposent à nous pour l’édito de janvier. Le premier nous nous y livrons avec un plaisir toujours renouvelé : la présentation des vœux. L’ensemble de la rédaction du Village des Notaires vous souhaite donc une très belle année 2014. Vente immobilière (P. 16), recherche généalogique (P. 10), les études de notaires sont toujours des théâtres solennels sur la scène desquels se jouent des moments de vie fondateurs. Nous vous souhaitons donc que derrière un vocable juridique parfois un peu barbare et impersonnel, les actes signés chez votre conseil deviennent en 2014 les bases solides grâce auxquels vos projets de vie pourront s’épanouir. La redoutable « acquisition immobilière avec déclaration d’intention d’aliéner » se métamorphosera alors en construction d’un foyer, la frigorifique « liquidation d’un patrimoine » permettra un deuil serein, l’inquiétante « force obligatoire du contrat de mariage » se fera promesse d’un amour pérenne. Le deuxième impondérable de ce début d’année est moins glamour mais bizarrement également assez plaisant : le commentaire de la loi de finance 2014 fraîchement votée. Les frais de notaire en matière de vente immobilière augmenteront-ils ou pas ? On n’attendait que la loi de finance dissipe l’incertitude. Elle ne s’y résout que partiellement puisque si la possibilité d’une augmentation est bien prévue, sa pertinence est laissée, sans obligation, à l’initiative des départements qui pourront augmenter la perception de leurs droits de 0,7 point à partir du 1 mars 2014. Concernant l’ISF, nous vous laissons découvrir notre dossier en page 4. Bonne lecture !
aura définitivement été adoptée. Pour l’heure, après de longs débats au Parlement, le projet a été adopté en deuxième lecture vendredi 13 décembre par l’Assemblée Nationale et devrait être définitivement voté le 19 décembre après un nouveau passage par le Sénat. Il est d’ores et déjà possible d’affirmer qu’a priori, ni le taux, ni l’assiette de l’ISF ne devraient être modifiés en 2014. Le renforcement de la lutte contre la fraude fiscale
aites vos jeux. Les jeux sont faits. Rien ne va plus.
Bien que la déclaration ellemême de l’Impôt Sur la Fortune (ISF) ne se fasse qu’à la fin du premier semestre de chaque année civile et son paiement en septembre, il est désormais inutile pour 2014 à chercher à optimiser le montant de votre impôt puisque celui-ci est calculé sur le patrimoine des contribuables au 1er janvier. Cependant, pas de surprise pour l’année prochaine, en dépit du feuilleton sur la prise en compte ou non du montant des contrats d’assurance-vie dans l’assiette de calcul, la loi de finance 2014 ne devrait pas consacrer de modifications substantielles de l’ISF. Les patrimoines taxables restent ceux supérieurs à 1,3 million d’euros. Et seuls les contribuables dont le patrimoine
est supérieur à 2,37 millions d’euros devront faire une déclaration formellement distincte de la déclaration d’impôt sur le revenu. Les autres recevront un avis de recouvrement à une date ultérieure. En revanche, la lutte contre l’optimisation fiscale est clairement mise en mouvement avec, pour cœur de cible, les fraudeurs de l’ISF. Afin de ne pas se laisser surprendre en 2015, il est conseillé de penser dès à présent aux différentes options offertes aux assujettis afin de réduire légalement le montant de son impôt ou du moins d’orienter les fonds vers une association ou une fondation reconnu d’utilité publique et dont l’action vous tient particulièrement à cœur. Absence de changements majeurs pour 2014 A l’heure où vous lirez ces lignes, la loi de finance 2014
«En avez-vous assez de payer trop d’impôts en France? Le Royaume-Uni vous déroule le tapis rouge». En octobre dernier, c’est en ces termes qu’une publicité avait été publiée dans Metropoloitan, le magazine de l’Eurostar, pour inciter les contribuables français à se domicilier au Royaume-Uni. Visiblement l’humour anglais n’a pas été du goût du gouvernement. En effet, attention aux fraudeurs ou à tous ceux qui seraient tentés de se domicilier à l’étranger, Bernard Cazeneuve, le Ministre délégué au Budget a renforcé le mécanisme de contrôle et de sanction pour lutter contre la fraude et l’optimisation fiscale en annonçant une nouvelle circulaire venant renforcer la loi de lutte contre la fraude et la grande délinquance économique et financière, du 5 novembre 2013. Parmi les mesures prévues, plusieurs concernent directement l’ISF : l’extension de six à dix ans des délais de reprise et de droits d’enregistrement (notamment des droits de succession) au titre des biens
ou droits non déclarés sur un compte bancaire, un contrat d’assurance-vie ou un trust à l’étranger, relèvement de 10 à 40 % de la majoration applicable au défaut de production de la déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune lorsque des actifs ont été dissimulés à l’étranger et que leur déclaration conduit à rendre le contribuable redevable de l’ISF (alignement de la situation du primo-déclarant sur celle du contribuable déjà assujetti). La déclaration d’ISF entre donc directement dans la ligne de mire de ces mesures. Ainsi, ceux qui auront omis ou sous-évalué leur patrimoine se verront fortement redressés. Préparer votre déclaration L’ISF est un impôt déclaratif, c’est-à-dire qu’il revient à chaque contribuable de
déterminer si oui ou non il est redevable. Pour ce faire il devra évaluer la valeur de son patrimoine aussi bien mobilier qu’immobilier. Cette opération doit se baser sur la valeur actuelle du patrimoine. Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier, la valeur à prendre en compte sera celle du marché actuel et non le prix d’achat. La tache peut s’avérer plus délicate pour le patrimoine mobilier. Pour rappel, concernant les biens immobiliers, il vous conviendra de déclarer : les immeubles bâtis : maisons, appartements et leurs dépendances, les bâtiments classés « monument historique », les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2014, les immeubles non bâtis. En revanche, il existe des exonérations pour les immeubles utilisés pour
votre activité professionnelle, les bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel, les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation), les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel… Concernant les biens mobiliers, il vous conviendra de déclarer: le mobilier (meubles et équipements), les voitures, les moto, les bateaux, les bijoux, les pierres précieuses et l’or … En revanche, certains biens sont exonérés: les biens professionnels, les objets d’antiquité, les objets d’art ou de collection (tapis, tapisseries, peintures, timbreposte...). Vous devrez également penser aux droits immatériels
HABILITE A RECEVOIR DONS, LEGS ET DONATIONS
MEMORIAL DE LA SHOAH 17, rue Geoffroy l’Asnier- 75004 PARIS - Tél. 01 42 77 44 72 - Fax. 01 53 01 17 44 Mél.contact@memorialdelashoah.org . Site: www.memorialdelashoah.org Président : Eric de ROTHSCHILD - Responsable Dons et Legs : Jacques ETYNGIER Autre contact : Jacques FREOJ, Directeur
Le Mémorial de la Shoah est un musée, un centre de ressources et d’archives sur la Shoah unique en Europe. Il a pour mission de transmettre, étudier et enseigner l’histoire de la Shoah au XXIème siècle ainsi qu’approfondir la réflexion et la connaissance des génocides et crimes de masse contemporains. Il est un lieu de référence des historiens, chercheurs et formateurs comme des autres publics. Le Mémorial est aussi un lieu d’éducation qui accueille 250.000 visiteurs, de nombreux scolaires. Il constitue également un lieu de mémoire pour les victimes et leurs familles, une sepulture pour les populations juives assassinées pendant la seconde guerre mondiale.
DOMAINES D’INTERVENTION ACTION CULTURELLE / EDUCATION AUX DROITS DE L’HOMME / EDUCATION / SURVIVANTS DE LA SHOAH
comme les usufruits, les droits d’usage, les droits de propriété industrielle (brevets d’invention, marques de fabrique, dessins et modèles), les droits de propriété littéraire ou artistique (livre, cinéma, musique…) ou encore vos parts sociales. Pour vous aider dans cette démarche et notamment pour l’évaluation de vos biens, outre les outils mis à votre disposition par l’Administration fiscale, il est également possible de faire appel à de nombreux acteurs tels que les notaires. En effet, ceux-ci sont habitués à évaluer des patrimoines, notamment dans le cadre des dossiers de succession. Ils pourront à l’aide de leurs partenaires habituels comme les commissaires priseurs vous permettre de réaliser une évaluation au plus près de la valeur réelle et éviter ainsi tout redressement fiscal douloureux.
Préparer 2015 Pour 2015, l’ISF sera donc calculé sur la valeur nette de votre patrimoine au 1 janvier 2015. La loi de finance 2015 précisera si l’assiette et le taux d’imposition sont maintenu. Il est néanmoins dès à présent possible de prévoir des mécanismes pour optimiser le montant de son impôt en effectuant des donations à ses ascendants ou mieux encore à des associations ou à des fondations œuvrant pour l’intérêt général. En effet, en cas de dons au profit d’organismes d’intérêt général, vous bénéficiez d’une réduction d’ISF égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €. Il est également possible de réduire votre ISF en investissant dans une petite ou moyenne entreprise (PME). Ce mécanisme a été pensé enfin d’encourager la crois-
sance française en favorisant le développement de la création d’entreprise. Si vous sollicitez à la fois le bénéfice de la réduction pour investissement dans les PME et celui de la réduction pour dons, le plafond global annuel est de 45 000 €. Pour conclure, malgré une année mouvementée notamment autour de la question des contrats d’assurancevie, les modalités de calcul de l’ISF en 2014 devraient rester constantes. Il restera donc à être attentif aux différentes mesures de lutte contre la fraude et l’optimisation fiscale. Sarah-Louise Gervais
1 - La circulaire en date du 26 avril 2013 abroge la circulaire n°83-52 du 21 février 1983.
a généalogie successorale se consacre à la recherche des héritiers, et elle ne s’est jamais aussi bien portée : le nombre de successions que les notaires confient aux généalogistes successoraux est toujours plus important, et la profession s’étoffe chaque année de nouvelles études. Ces tendances s’expliquent surtout par l’évolution des histoires familiales qui, entre remariages, naissances hors mariage, et mobilité croissante, sont toujours plus difficiles à retracer. Les enquêtes portent d’ailleurs de plus en plus sur des héritiers directs et sur des héritiers connus qui s’avèrent difficiles à retrouver. Les généalogistes successoraux répondent à ces problématiques en se spécialisant dans l’identification et la recherche des héritiers.
Quelles missions ? Lorsque les héritiers sont inconnus en partie ou en totalité, qu’il existe des incertitudes sur l’existence de certains membres de la famille, ou bien qu’un ou des héritiers sont perdus dans la nature, un notaire a la possibilité de recourir à un généalogiste successoral. Selon la jurisprudence, il est en effet insuffisant de se contenter des déclarations des successibles ou des proches du défunt, et le notaire se doit de vérifier la plausibilité des affirmations qui lui sont faites. De plus, il n’existe pas en France, contrairement à d’autres pays, de fichier centralisé permettant de connaître l’adresse d’une personne à partir de son état civil, et Internet est pour cela un outil efficace, mais loin d’être infaillible. D’autre part, en l’absence de livret de famille, la descendance d’une personne peut être inconnue,
car seuls les actes de naissance établis par les services d’état civil renseignent sur d’éventuelles filiations. Puisque tout cela est vrai en ligne directe, on imagine la complexité lorsqu’il s’agit d’établir les droits de frères, de sœurs, de neveux et de nièces et à plus forte raison de cousins issus de germains – qui correspondent au sixième et dernier degré de succession. Or, à l’exception des archives familiales que peut parfois détenir le notaire, il ne ressort pas de ses attributions de reconstituer le schéma successoral en cas d’absence de testament. Face à la quantité de travail induite, et à la responsabilité qu’il engage, le notaire décide donc, dans environ 3.5 % des successions, de faire appel aux services d’un généalogiste. C’est ce dernier qui se déplace dans les centres d’archives et les mairies de France ou de l’étranger pour amasser les données, reconstituer le schéma de dévolution et en porter la responsabilité. En cas d’absence d’héritier connu, l’autre possibilité offerte au notaire consiste à faire nommer directement l’Administration des Domaines, qui prélèvera au titre de ses frais de gestion 12 % du montant brut (avant impôts et taxes) de la succession, sans pour autant n’effectuer aucune recherche. De nombreux facteurs concourent également à rendre les généalogistes successoraux toujours plus utiles. Le recours alternatif qu’était la procédure de Recherche dans l’Intérêt des Familles (RIF) a ainsi été récemment supprimé par le Ministère de l’Intérieur1, parce que police comme
gendarmerie se montraient de plus en plus réticentes à se mobiliser pour des recherches qu’elles n’estimaient pas indispensables. Dans cette situation, que faire dès lorsqu’un héritier n’est pas trouvable sur Internet? Mieux vaut faire appel à un spécialiste de la recherche. De la même manière, les mouvements migratoires amènent de plus en plus les investigations à se déplacer vers des pays aux fonctionnements administratifs et culturels différents. Prêts à répondre à une telle situation, les généalogistes successoraux ont pour beaucoup développé des habitudes de travail avec ces pays, ou noué des partenariats locaux avec des personnes pareillement compétentes. Quelle formation ? Cette profession bien particulière n’est pourtant pas issue d’un cursus spécifique. Les nouveaux généalogistes viennent donc à ce métier avec les parcours les plus divers, même si le droit et l’histoire tirent leur épingle du jeu. Dans les cabinets les plus importants, les tâches sont d’ailleurs séparées entre, d’un côté, les chercheurs qui enquêtent pour retrouver les héritiers, et, de l’autre, les
juristes du service règlement, qui gèrent la partie successorale. La formation se fait ainsi en interne, et le seul critère pour créer sa propre étude consiste à avoir déjà exercé durant au moins trois ans. Les chambres professionnelles sont ensuite venues proposer des engagements de bonne conduite, comme d’accepter toutes les enquêtes qui leur seraient confiées « quel que soit le montant du patrimoine du défunt », et de consacrer « tous les moyens nécessaires» à ladite enquête. Ces exigences rassurent le grand public qui peut alerter ces instances en cas de manquement aux règles déontologiques, et offrent en contrepartie aux généalogistes une obtention plus facile des autorisations pour leurs recherches. Quelles rémunérations ? La question donne lieu à beaucoup d’incompréhensions, en raison principalement de la confusion entre la somme brute et la somme nette de l’héritage, mais aussi en raison d’autres éléments que nous allons tâcher d’éclairer ici. Tout d’abord, il est important de noter que les honoraires sont clairement stipulés dans le contrat, et librement consentis entre le
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généalogiste successoral et l’héritier qu’il a retrouvé et à qui il révèle un droit que celuici ignorait. De plus, le taux de rétribution semble important mais se calcule en réalité sur la succession après que celleci ait été diminuée des: droit de succession, intérêts de retard et pénalités, frais d’obsèques, paiement des loyers en cours, solde et – ou arriérés de frais de séjour en maison de retraite, passif fiscal, ... Peut-être même aura-t-il été nécessaire d’engager des frais pour faire ouvrir le logement du défunt et faire enlever les meubles - autant de frais imputables à l’actif successoral. Alors seulement s’applique le pourcentage du généalogiste. Dans le cas improbable où la somme brute serait indemne de tout frais, intérêt de retard, ou pénalité, la somme réellement perçue par le généalogiste serait, une fois déduits les 55 % d’impôts sur les successions, se situe entre 13% et 22 % du montant initial. Encore est-ce dans le cas où l’héritier donnerait son accord pour un tel pourcentage, puisque celui-ci est négocié au moment de la signature du contrat. Un taux de 20%, fréquent dans les contrats de révélation, donne lieu à une rémunération correspondant à 12 % du montant brut de la succession, soit ce que l’Administration des Domaines s’arrogerait si la succession lui était confiée, sans qu’elle ne fasse rien pour rechercher ou aider les héritiers. Il convient en effet de rappeler qu’en plus de révéler à un héritier l’existence d’un héritage qu’il ignorerait autrement, le généalogiste offre à ses mandataires: - la prise en charge des dettes si celles-ci dépassent l’actif disponible ;
- le remboursement des dettes successorales qui seraient découvertes ultérieurement, y compris les redressements fiscaux ; - une avance des frais nécessaires à la mise au point du dossier ; - les procédures judiciaires nécessaires pour défendre, faire valoir ou reconnaître leurs droits ; - une assistance pour les opérations d’inventaire et de négociation des divers biens (avec l’engagement de sa responsabilité civile professionnelle). En sus du mandat classique délivré par le notaire pour identifier et retrouver l’ensemble des héritiers, il existe d’autres types d’intervention pour le généalogiste. Ceux des héritiers qui ont déjà été
retrouvés peuvent décider conjointement de recourir au service d’un généalogiste successoral, en fixant avec lui la rémunération qu’il demandera à celui ou ceux des héritiers qu’il faut retrouver pour finaliser la dévolution. S’il s’agit de s’assurer de la nonexistence d’autres héritiers, la rémunération viendra directement des héritiers déjà identifiés. Il arrive enfin que certains héritiers connus fassent appel à un généalogiste afin de se garantir sur les risques de la succession et obtenir une avance de fonds pour les démarches coûteuses. Quelles évolutions technologiques ? Les possibilités offertes par le développement d’Internet
ont impacté la pratique sans changer son essence. Ainsi, la mise en ligne des archives par de nombreux départements permet de démarrer les recherches depuis le bureau, sans pour autant réduire l’importance du déplacement. De même, l’émergence d’un site internet participatif comme Oncle d’Amérique2 , qui permet aux internautes de mettre leurs arbres généalogiques en ligne, est un bon exemple de la puissance d’une démarche 2.0. Cependant, elle n’implique pour l’instant que 10 000 membres, et ne dédouane pas celui qui certifie le schéma de dévolution de vérifier les informations proposées sur le site. Jordan Belgrave
2 - www.oncledamerique.com
3 - Arrêt de la première Chambre civile de la Cour de cassation du 23 mars 2011
Dans la mesure où le recours à la généalogie successorale n’est pas complètement rentré dans les mœurs, de nombreuses procédures juridiques ont été et sont effectuées pour contester la validité du contrat de révélation et/ou le montant de la rémunération. Sur l’ensemble des décisions rendues, la justice s’accorde sur la pertinence fondamentale d’une rémunération au regard de la mission effectuée. La question du secret absolu, qui a été soulevée tout au long des procès depuis plus d’un siècle, ne fait pas long feu : « il s’agit uniquement, comme le précise la Cour d’appel de Dijon, d’apprécier si, au moment du traité, il y avait des chances sérieuses que la chose en question restât ignorée des intéressés ». Toutefois, différentes instances judiciaires ont estimé que le montant de la rémunération était parfois trop élevé : « Les honoraires convenus dans un contrat de révélation de succession peuvent être réduits s’ils apparaissent manifestement excessifs au regard du service rendu3 » . Le contrat de révélation a ainsi perdu le caractère aléatoire qui s’opposait jusque-là au pouvoir de réfaction du juge. Ce contrat est donc venu s’ajouter aux autres (ceux des architectes, avocats et experts-comptables) pour lesquels les magistrats s’autorisent à contrevenir aux dispositions de l’alinéa 1er de l’article 1134 du Code civil selon lequel « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Il convient de noter qu’en limitant le droit à rémunération aux seuls frais engagés, la jurisprudence ne prend pas en compte les risques pour le généalogiste, à qui il arrive de travailler à perte parce qu’un testament est soudainement apparu, qu’un héritier de rang prioritaire s’est fait connaître ou encore que la succession s’avère déficitaire.
Le répertoire des partenaires et fournisseurs des notaires
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Votre Journal du Village des Notaires participe au 110ème Congrès des Notaires à Marseille Palais des Congrès et des expositions Parc Chanot Marseille 8ème
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Retrouvez-nous sur le stand 62 Le Journal du Village des Notaires n°47 sera à votre disposition sur notre stand Depuis plusieurs années le JVN est présent à cet évènement incontournable du monde notarial Contactez Gisèle Andrieux au : 01 70 71 53 80 / (88) - 06 09 96 18 67 ou par mail : gisele.andrieux@wanadoo.fr LEGI TEAM
Tél. : 01 70 71 53 80 Mail : legiteam@legiteam.fr Site Web : www.legiteam.fr
du marché immobilier et des prix qui se pratiquent. Il est compétent pour déterminer la valeur d’un bien et pour procéder à une expertise immobilière. Un professionnel de l’authentification des actes
e recours à un notaire est incontournable lors d’une transaction immobilière. Il conseille, rédige les actes et sécurise l’opération. Il accompagne ses clients tout au long de leur vente. Pourquoi intervient-il ? Quel est son rôle exact ? Combien cela coûte-t-il ? Le point sur toutes ces questions. Le notaire : qui est-il ? Le statut du notaire L’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat dispose que : « les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».
Acteur majeur et obligatoire du marché immobilier, le notaire est donc un juriste, investi d’une mission d’autorité publique, qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral. Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Le notaire, seul professionnel apte à prendre en charge l’intégralité des démarches juridiques, offre ainsi une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération, de la prise du mandat à la rédaction du compromis et de l’acte authentique. Le notaire possède une connaissance très précise
Le notaire a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les parties qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors aux tiers avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable. Le recours au notaire permet de prouver la véracité des actes de façon incontestable. Une vente sécurisée Le notaire a un rôle essentiel en matière de preuve et de sécurité. Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Toutefois, pour renforcer la sécurité des transactions immobilières, tout transfert de propriété d’un bien immobilier doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers, c’est à dire valable, non seulement entre acheteur et vendeur, mais également à l’égard des tiers, la charge de cette publication incombant au notaire.
De quoi se charge le notaire lors de la vente d’un bien immobilier ? Un achat immobilier se réalise toujours en deux actes : le compromis de vente suivi de l’acte de vente définitif. Entre ces deux phases, le notaire réalise les formalités nécessaires relatives à l’opération immobilière. Le compromis de vente : la participation du notaire est facultative. A ce stade, l’intervention du notaire n’est pas obligatoire et le compromis peut valablement, au choix des parties, être signé sous signature privée (entre vendeur et acquéreur) ou bien devant le notaire. Néanmoins, il est toujours conseillé aux parties de signer
le compromis devant le notaire pour deux raisons : les enjeux financiers lors d’une vente immobilière et parce que les conditions de vente du bien sont définies dans le compromis, l’acte de vente définitif ne se contentant que de reprendre les termes du compromis. Au cours, de cette phase, le notaire peut vous proposer des biens à la vente, négocier un prix pour l’acheteur, le conseiller selon son budget et ses désirs, etc… Préparation de la vente Entre le compromis et la vente définitive, un certain nombre de formalités doivent être accomplies. Certaines concernent l’acquéreur qui doit notamment obtenir un financement. D’autres sont prises en
charge par le notaire. Celuici s’occupe de toutes les pièces et démarches relatives au bien vendu. Le notaire, pour préparer la vente définitive, vérifie la propriété du bien. Le vendeur doit lui remettre son titre de propriété et le notaire en vérifie la validité. Cela signifie que si une personne a acheté une maison de quatre pièces et qu’elle revend le même bien composé de huit pièces, le notaire va demander le permis de construire ainsi que l’attestation de dommages-ouvrage en cas d’agrandissement datant de moins de 10 ans. Par ailleurs, il encaisse sous un compte séquestre la somme de 10% versée par l’acheteur et adresse à la mairie la déclaration
d’intention d’aliéner (DIA) pour purger l’éventuel droit de préemption de la commune. Il demande un état de situation hypothécaire du bien pour vérifier qu’il n’est pas grevé d’une hypothèque supérieure au prix de vente et adresse un questionnaire au syndic de l’immeuble pour connaître les travaux et les procédures en cours et vérifier que le vendeur est à jour de ses charges. Enfin, il vérifie l’état civil des parties en leur demandant des extraits d’acte de naissance et demande en mairie un certificat d’urbanisme pour vérifier que le bien n’est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.
Toutefois, le notaire ne se charge pas des diagnostics qui ont dû être fournis au moment de la signature du compromis mais vérifie que ces diagnostics ont été établis.
Lorsque l’acte de vente définitif est signé, le notaire remet à l’acquéreur une attestation de propriété. Il conserve l’acte pour le publier à la conservation des hypothèques, l’acheteur recevant une copie authentique de l’acte quelques mois après la signature. Quant à l’original, il est conservé par le notaire pendant une durée de cent ans. En principe, le vendeur ne reçoit pas l’acte de vente mais il peut en demander une copie.
Cette liste n’est pas exhaustive. Selon la nature et la situation juridique du bien vendu, le notaire peut avoir d’autres vérifications à effectuer. Par exemple, si le bien est loué, il doit examiner le contrat de location et, le cas échéant, la validité du congé pour vente adressé au locataire.
Lorsque la date de la signature approche, le notaire va convoquer les parties, après avoir demandé à la banque de l’acheteur de débloquer son financement. Le notaire n’étant ni juge ni arbitre, il ne peut imposer une solution aux parties si un différent survient entre la date de signature du compromis et celle de la signature de l’acte de vente définitif. Si le différend persiste, les parties doivent se tourner vers le tribunal compétent et s’orienter vers un avocat afin qu’il défende leurs intérêts.
Le vendeur ne reçoit pas immédiatement le paiement
de la transaction immobilière mais deux ou trois semaines après la vente, et ce pour des raisons de trésorerie. Depuis le 1er avril 2013 et pour une meilleure transparence et sécurité des transactions financières, le paiement des opérations immobilières ne peut s’effectuer que par virement effectué par le notaire et non par chèque. Le notaire a donc essentiellement un rôle administratif et juridique, mais il doit également conseiller les parties. Il a en effet une obligation de conseil et d’information envers le vendeur et l’acquéreur du bien immobilier. La question qui se pose de manière récurrente est de savoir si vendeur et acheteur doivent avoir chacun leur notaire. Un ou deux notaires ? Un seul notaire est suffisant pour la validité de la transaction. Toutefois, si les parties le souhaitent, elles peuvent avoir recours à leur propre notaire. En effet, le choix du notaire est libre et n’est pas lié à la situation géographique du bien ou au domicile des parties.
Le fait que deux notaires participent à la vente immobilière ne change pas le montant des frais de notaire. Ils vont se partager les honoraires en fonction des tâches qu’ils vont accomplir. Selon la situation géographique des notaires, ces règles sont inscrites : - dans les règlements de chambres (pour deux notaires dans le même département) ; - les règlements interchambres (deux notaires dans deux départements différents, mais dans la même région) ; - le règlement intercours (deux notaires situés dans des régions différentes). Ce sont ces textes qui déterminent lequel des deux notaires va rédiger les actes. La plupart du temps, la plume est laissée au notaire
de l’acheteur, c’est-à-dire au notaire de la partie qui a le plus grand intérêt à détenir l’acte de vente. L’ensemble des travaux du notaire a un coût qui est communément « les frais de notaire ». Le notaire : combien ça coûte ? Les frais de notaire sont composés essentiellement des droits de mutation (les droits payés au Trésor : taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques, TVA) qui représentent 5,09 % du prix de vente. A cela viennent s’ajouter les émoluments du notaire qui sont réglementés et s’élève à 1 % du prix de la transaction
et les débours de formalités (bureau du cadastre, des hypothèques, géomètre, frais de timbre, etc) qui sont généralement estimés à 1 000 euros. Les émoluments sont fixés par la loi. Les prix sont donc identiques pour tous les notaires de France. Le notaire peut y ajouter des honoraires, dont les tarifs sont libres. Ces honoraires sont demandés en cas d’activité de conseil, indépendamment de la simple vente. Ils sont déterminés à l’avance entre l’officier public et son client. Lors de la vente d’un bien immobilier, les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur, même si deux notaires interviennent à la vente. Réginald Le Plénier
Association Solidarités International en danger, ainsi que les contraintes de financement auxquelles nous avons été confrontés, ont révélé une crise dont la complexité pour une organisation comme la nôtre a rarement été atteinte au cours de ces dernières années. C’est celle qui nous a le plus mobilisés en 2013. Malgré le caractère exceptionnel de la crise syrienne, nos équipes sont aussi intervenues aux Philippines pour porter secours aux populations touchées par le typhon Haiyan. Plus récemment, nos équipes ont eu à répondre à des urgences en République Centrafricaine et au Soudan du Sud. © Baptiste Dhont Farcy — Haïti
Pouvez-vous nous présenter l’association Solidarités International et ses missions ?
personnes, sans juger ni prendre parti, fondements de l’action humanitaire.
SOLIDARITÉS INTERNATIONAL est une association humanitaire qui a vocation à porter secours aux victimes de conflits armés et de catastrophes naturelles. Notre mission est de répondre dans l’urgence à leurs besoins vitaux : boire, manger, s’abriter, et de renforcer leurs capacités de résilience.
Après avoir répondu à l’urgence, nos équipes accompagnent les communautés les plus vulnérables jusqu’à ce qu’elles recouvrent les moyens de leur subsistance et de leur autonomie pour faire face aux défis d’un avenir incertain.
Particulièrement engagées dans le combat contre les maladies liées à l’eau insalubre, première cause de mortalité au monde, nos équipes humanitaires développent une expertise et un savoir-faire reconnus dans le domaine de l’accès à l’eau potable et à l’assainissement, mais aussi dans ceux, essentiels, de la sécurité alimentaire et de la reconstruction. Le respect de la dignité et de la culture des populations est au cœur de notre action. SOLIDARITÉS INTERNATIONAL apporte une aide sans aucune autre considération que celle des besoins des
Parmi les 19 missions dans le monde et votre action auprès des réfugiés, quelle a été la mission la plus marquante en 2013 ? Pour nous, l’année 2013 a été particulièrement marquée par la crise humanitaire qui se déroule en Syrie. L’ampleur des besoins est tout simplement énorme. Les Nations Unies estiment à près de 2,5 millions le nombre de réfugiés syriens dans le monde. Par ailleurs, cette crise touche non seulement la Syrie mais cinq pays voisins : l’Egypte, l’Iraq, la Jordanie, le Liban et la Turquie. La difficulté d’accès aux populations
A l’heure où des grands conflits font rage dans le monde, notamment en Afrique et au Moyen Orient, votre association est-elle présente sur le terrain ? Parce que l’accès aux populations en danger reste plus que jamais la boussole de notre action humanitaire, SOLIDARITÉS INTERNATIONAL reste toujours au plus près des populations en danger. En ce début d’année, nous sommes présents sur le terrain en 18 pays en Asie (Afghanistan, Bangladesh, Myanmar, Pakistan, Philippines, Thaïlande), en Afrique (Kenya, Mali, Mauritanie, Niger, République Centrafricaine, République Démocratique du Congo, Somalie, Soudan du Sud, Tchad), au Moyen Orient (Liban, Syrie) et en Haïti. Comment agit-elle concrètement ? Notre expertise humanitaire est basée sur trois activités : - L’eau, l’hygiène et l’assainissement : Il s’agit de faciliter l’accès à l’eau potable et mettre en œuvre les infrastructures
essentielles permettant de réduire le risque de mortalité liée aux maladies hydriques. - L’aide alimentaire d’urgence et la sécurité alimentaire : Nous répondons aux besoins alimentaires d’urgence tout en promouvant des moyens de subsistance durables et innovants. - L’aide à la reconstruction d’habitat : en assurant un logement décent et durable aux bénéficiaires. En 2013, nous avons porté secours à plus de 5,2 millions de personnes victimes de conflits ou de catastrophes naturelles. Comment apporter son soutien à Solidarités International ? En 2013 notre budget a été de près de 70 millions d’euros, dont 93% ont été directement affectés au terrain et à la mise en place de nos actions humanitaires. Notre expérience, notre transparence et nos savoir-faire nous assurent la confiance de nos bailleurs internationaux. Toutefois, notre capacité à répondre à des urgences humanitaires et à assurer notre développement dépend des ressources privées et notamment des legs et donations. Nous nous devons de renforcer et développer ces ressources.
© Constance Decorde — RDC
Plus que jamais, la fidélité et la générosité de nos donateurs particuliers est essentielle. Le contexte économique et social risque de réduire la générosité de nos concitoyens, malgré le soutien de grands donateurs. Plus que jamais, nous comptons sur eux tant leur soutien est vital pour notre action humanitaire. L’aide des notaires dans la capacité à nous faire connaitre et nous faire confiance est en cela précieux et déterminant, c’est un appel à la mobilisation de tous, généreux donateurs, prescripteurs et professionnels du terrain !
© Renaud Douci — Soudan du Sud
Pour plus d’informations : Solidarités International 89, rue de Paris 92110 Clichy-la-Garenne Benoît Gold Responsable des Libéralités 01 76 21 87 05 et 06 73 69 50 40 bgold@solidarites.org www.solidarites.org © Marine Pradel — Liban
La responsabilité civile notariale (1ère partie) Le notaire est un officier public délégataire de la puissance publique. Il en découle une responsabilité accrue, susceptible d’être engagée dans de nombreuses circonstances. Outre son devoir d’authentification des actes, il doit rigoureusement conseiller les parties et s’assurer de la validité et de l’efficacité technique et pratique des actes qu’il instrumente. En général, sa responsabilité civile délictuelle peut être engagée lorsqu’il agit dans l’exercice de sa mission légale sur le fondement de l’article 1382 du Code civil dès lors que les conditions nécessaires sont réunies. Cependant, sa responsabilité civile contractuelle peut également être engagée lorsqu’il agit en tant que mandataire. Tributaires du contenu de la jurisprudence sur la période qui nous est impartie, il conviendra de s’intéresser plus particulièrement à la responsabilité civile délictuelle du notaire qui constitue la majeure partie du contentieux. Cette responsabilité apparait relativement étendue (I). Néanmoins, des limites y sont apportées (II). I. L’étendue de la responsabilité civile notariale Le notaire a un devoir de conseil très large, regroupant notamment un devoir d’investigation (A) et un devoir d’information (B).
A. Le devoir d’investigation Le devoir d’investigation inclut en particulier des vérifications préalables à la signature de l’acte (1) et des vérifications préalables au paiement (2). 1. Les vérifications préalables à la signature de l’acte Première chambre civile de la Cour de cassation, 16 octobre 2013 (n°12-24-267) Il ne pèse sur le notaire aucune obligation de vérification des faits allégués par les parties à moins que leur véracité lui apparaisse douteuse ou que les faits déclarés soient aisément contrôlables, ce qui est le cas par la consultation d’une publicité légale accessible. En l’espèce, le 22 novembre 1999, M. Y a consenti à M.X une promesse de vente d’un immeuble par l’entremise d’un agent immobilier. Le 28 janvier 2000, la vente a été réitérée par un acte authentifié par un notaire. Un arrêt irrévocable du 18 décembre 2008 a déclaré l’acte de vente inopposable à la liquidation judiciaire du vendeur, qui avait été prononcée le 26 juillet 1995. L’acquéreur assigne l’agent immobilier et le notaire en responsabilité et indemnisation. Le 30 mai 2012, la cour d’appel de Lyon déboute l’acquéreur de sa demande en indemnisation formée contre le notaire au motif que le notaire ne connaissait pas l’ancienne profession d’artisan du vendeur et que les circonstances de la vente ne permettaient
pas au notaire de douter de la sincérité des allégations du vendeur. L’acquéreur a formé un pourvoi en cassation aux moyens que le notaire qui est tenu de l’efficacité des actes qu’il dresse en la forme authentique, aurait du vérifier la capacité juridique du vendeur et faire des investigations plus approfondies sur la situation des personnes parties à l’acte. Le 16 octobre 2013, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt au visa de l’article 1382 du Code civil aux motifs que « si le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse ». Il est intéressant de préciser que les mêmes décisions ont été prises concernant l’agent immobilier et elles sont fondées sur les mêmes arguments. Cet arrêt reprend la solution énoncée dans l’arrêt de la Première chambre civile de la Cour de cassation du 8 janvier 2009, à savoir que le notaire est tenu de faire des vérifications approfondies sur les éléments déclarés par
les parties qui conditionnent la validité de l’acte même s’il n’a aucun doute sur leur véracité ou leur exactitude du moment qu’une publicité légale est aisément accessible. Il en est ainsi de la vérification d’une éventuelle procédure collective diligentée contre le vendeur, ou de la vérification du dépôt d’une marque auprès de l’INPI (cf. infra en ce sens Civ. 1ère, 9/10/2013). Les obligations de vérifications pesant sur le notaire se trouvent donc alourdies et sa responsabilité plus facilement engagée. Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 9 octobre 2013 (n°12-10-161) Le notaire qui ne vérifie pas, dans le cadre de la cession d’un domaine viticole, que la marque déposée liée à l’exploitation est cessible et susceptible d’enregistrement à l’INPI, commet une faute dans l’accomplissement de ses obligations. Cependant, le préjudice subi par l’acquéreur du fait de cette faute ne peut être évalué au montant de la moins-value subie par le domaine, ce préjudice ayant déjà été réparé par le cédant sur le fondement de la garantie d’éviction. Le 17 mars 2000, les époux Z
promettent de vendre à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) du Languedoc-Roussillon ou à toute personne s’y substituant un domaine viticole. Le même jour, l’exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) Château de Beck, devenue l’EARL Terroirs et traditions, promet de vendre à la SAFER ou à toute personne s’y substituant les immeubles et le matériel permettant l’exploitation du domaine. Ces deux promesses contiennent la mention selon laquelle la dénomination commerciale « Château de Beck », déposée à l’INPI, sera transférée avec l’ensemble de l’exploitation, et ce dès l’entrée en jouissance. La SAFER se substitue alors la Société à responsabilité limitée (SARL) Château de Beck, société tombée depuis en liquidation judiciaire et représentée par son mandataire liquidateur, M. Julien. Deux actes authentiques de vente sont reçus par Mes X et Y, notaires, et l’un de ces actes mentionne la cession de la marque « Château de Beck » contenue dans les promesses. Une opposition est formée à l’enregistrement de ladite marque, et un arrêt devenu irrévocable confirme le refus d’enregistrement de la dénomination commerciale cédée
La SARL assigne alors, sur le fondement de la garantie d’éviction, les époux Z et l’EARL en dommages-intérêts. Les défendeurs appellent alors en garantie la SAFER ainsi que les notaires, ces derniers étant parallèlement appelés en intervention forcée par la SARL. Le 18 septembre 2007, par un premier arrêt, la cour d’appel de Nîmes déboute les époux Z et l’EARL de leurs demandes contre la SAFER et déboute la SARL de sa demande contre les notaires, ce qui lui vaut la cassation par un arrêt rendu par la Cour de cassation le 6 mai 2009. Saisie sur renvoi, la cour d’appel de Montpellier, par deux arrêts du 30 novembre 2010 et du 4 janvier 2011, condamne les notaires à verser des dommages-intérêts à la SARL en réparation du préjudice subi par la société du fait de la moins-value subie par le domaine viticole, et condamne in solidum la SAFER, les époux Z et l’EARL à verser 46 000 € de dommages-intérêts à la SARL en réparation du préjudice résultant de l’éviction partielle subie par elle. La Cour de cassation devait notamment se prononcer sur
le fait de savoir si le notaire qui instrumente la vente d’un domaine viticole comprenant la cession d’une dénomination commerciale commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité en ne vérifiant pas préalablement si cette dénomination peut être enregistrée à l’INPI. Le 9 octobre 2013, la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel, notamment pour violation de l’article 1382 du Code civil en ce que la cour a condamné les notaires à indemniser la SARL à hauteur du préjudice subi du fait de la moins-value supportée par le domaine viticole acquis, « alors que ce préjudice avait déjà été réparé par l’indemnité allouée à la SARL au titre de l’éviction partielle ». En d’autres termes, la Cour de cassation reconnaît que les notaires, en ne vérifiant pas le caractère enregistrable de la marque « Château de Beck », ont commis une faute dans l’accomplissement de leurs obligations, mais estime que les juges d’appel ont mal évalué le préjudice découlant de cette faute. Il sera intéressant de suivre la suite et la fin de cette affaire qui dure maintenant depuis treize ans, et qui devrait s’achever dans les mois à venir devant la cour d’appel de Montpellier, désignée cour de renvoi, autrement composée, par le présent arrêt de la Cour de cassation. Il sera ainsi particulièrement important de voir à combien les juges vont évaluer le préjudice lié à la faute des notaires dans l’accomplissement de leurs obligations. En effet, en l’espèce, la Cour de cassation reconnait
leur faute mais refuse de les condamner à titre principal à réparer le préjudice subi par la SARL. Il paraît alors difficile d’évaluer un autre préjudice que celui lié à la perte d’une chance, celle d’exploiter un domaine bénéficiant de la renommée de la marque qui n’a pu être cédée, et ce sans fonder l’évaluation de ce préjudice sur la moins-value subie par le domaine. En ce cas, la décision de la Cour de cassation de ne pas condamner les notaires à réparer l’intégralité du préjudice causé par cette perte de chance s’inscrirait en droite ligne de ce qu’elle a toujours décidé en la matière, comme il sera précisé infra (cf. Civ. 1ère, 30 octobre 2013, n° 12-25.763). Première chambre civile de la Cour de cassation, 2 octobre 2013 (n°12-24-754) Le notaire a fait preuve de légèreté et de négligences fautives en omettant de s’assurer personnellement de la capacité à disposer de sa cliente, obligation dont il ne pouvait être dispensé par l’intervention d’un professionnel de l’immobilier lors de la signature de la promesse de vente. Le 10 janvier 2003, un acte authentique de vente a été dressé par un notaire entre Mme A, représentée par Mme D en vertu d’une procuration, et Mme C. Cet acte a été signé avec le consentement de M.B, époux de Madame A car portant sur un bien immobilier propre de Mme A qui avait constitué le domicile conjugal. Mme A ayant été victime de mauvais traitement et d’abus de faiblesse de la part de M. et Mme D, elle et son tuteur, l’UDAF du Loiret, désigné par jugement du 24
février 2004, ont assigné en annulation des ventes et restitution du bien immobilier Mme C et M.Y devenus propriétaires de l’immeuble selon un acte reçu le 1er juin 2006 par le même notaire. Mme C a appelé en garantie Mme D, M.B, l’agent immobilier et le notaire. Le 18 juin 2012, la cour d’appel d’Orléans condamne la SCP notariale in solidum avec M.B, et Mme D en paiement de dommages-intérêts à Mme A et l’UDAF du Loiret, au titre de la perte de jouissance de son appartement, ainsi qu’à Mme C en réparation du préjudice résiduel subi après restitution du prix. Pour la cour, le notaire a fait preuve de légèreté en se reposant sur le compromis de vente dressé par l’agent immobilier, pour se décharger des vérifications qui s’imposaient sur la capacité de la venderesse. Le notaire forme un pourvoi en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que le recours à une procuration n’était pas justifié et que les circonstances étaient de nature à permettre au notaire de douter des facultés mentales de la mandante qu’il n’avait pu rencontrer, qu’il a fait preuve de légèreté et de négligences fautives en omettant de s’assurer personnellement de la capacité à disposer de sa cliente, obligation dont il ne pouvait être dispensé par l’intervention d’un autre professionnel de l’immobilier lors de la signature de la promesse de vente. Elle ne le condamne pas à la réparation d’un préjudice résultant de la restitution en valeur du bien car seule Mme C pouvait être tenue à cette restitution, qui
ne constitue pas un préjudice indemnisable mais elle a souverainement évalué le préjudice, consécutif à l’annulation de la vente, subi par celle-ci au titre de la perte du profit qu’elle avait tiré de l’opération immobilière.
Première chambre civile de la Cour de cassation, 11 septembre 2013 (n°12-24-812)
De plus, la responsabilité du notaire ne peut être exonérée	du fait qu’un professionnel de l’immobilier ait été tenu également de faire lesdites vérifications en amont.
Le notaire qui instrumente un acte de cession de fonds de commerce comprenant une clause de non-concurrence doit vérifier auprès du cédant qu’il respecte son engagement, c’est-à-dire qu’il doit s’enquérir de l’absence d’exploitation d’un second fonds dans la zone géographique concernée par la clause de non-rétablissement. A défaut d’avoir procéder à ces investigations, le notaire engage sa responsabilité. Dans cette affaire, la société DAC, venant aux droits de la société CTT Carnoux, avait cédé à la société Contrôle technique des pins un fonds de commerce de contrôle technique par acte authentique reçu par un notaire. L’acte comprenait une clause de non-concurrence. Malgré cette clause, le cédant, à savoir la société DAC, s’est installé dans le périmètre géographique de la clause de nonconcurrence pour ouvrir un nouveau fonds de commerce de contrôle technique. Suite à sa condamnation à indemniser la société cessionnaire, la société DAC a assigné le notaire rédacteur de l’acte en responsabilité pour manquement à son devoir de conseil.
La Haute Cour rappelle aussi que le préjudice relevant de la restitution en valeur du bien est différent de celui consécutif à l’annulation de la vente subie par l’acquéreur au titre de la perte du profit qu’elle avait tiré de l’opération immobilière. Ce préjudice étant lié directement à la faute de négligence du notaire, il y a lieu à condamner le notaire au titre de l’article 1382 du Code civil.
Le 26 juin 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence déboute la société cédante de sa demande aux motifs que la clause de non-concurrence était claire, que le notaire ne savait pas qu’un autre fonds de commerce allait être exploité et que c’était à la société DAC, qui avait l’intention d’ouvrir un nouveau fonds de commerce, de se renseigner auprès du notaire rédacteur de l’acte.
Cette solution est dans la même lignée que celle émise le 8 janvier 2009, dans laquelle le notaire avait été jugé responsable de n’avoir pas fait les vérifications utiles et facilement accessibles sur les éléments déclarés par le représentant d’une partie. La Cour rappelle dans l’arrêt de 2013 que l’obligation du notaire d’instrumenter des actes valables et efficaces passe par la vérification personnelle de la capacité des parties à un acte, même si ces dernières ont donné procuration hors sa présence. Il en serait différemment si la procuration avait été dressée par un autre notaire car, en ce cas, le notaire déclaré responsable n’aurait pas eu à faire ces contrôles déjà effectués par le rédacteur de la procuration (cf. infra Civ. 1ère, 16 mai 2013, n° 12-23.300).
La question posée à la Cour de cassation était celle de savoir si le devoir de conseil du notaire, en cas de cession de fonds de commerce, suppose que celui-ci explique à son client le sens d’une clause clairement rédigée, y compris si son contenu relève de l’évidence comme en l’espèce. Le 11 septembre 2013, la Cour de cassation casse et annule dans toutes ses dispositions l’arrêt d’appel pour défaut de base légale. En effet, la Cour estime que les juges du fond n’ont pas recherché, comme ils auraient dû le faire, si le notaire avait spécialement attiré l’attention de la société DAC sur la clause de non-rétablissement figurant dans l’acte et « s’était enquis de l’absence d’exploitation d’un autre fonds de contrôle technique dans le périmètre géographique concerné ». En
d’autres termes, même en cas de clause claire, le notaire doit expliquer à son client le contenu de l’acte qu’il signe, particulièrement à propos d’une clause déterminante comme la clause de non-concurrence, et cela même si son sens peut paraître évident. Cet arrêt est l’occasion de constater que la Cour de cassation étend considérablement le devoir de conseil du notaire, puisqu’il se trouve obligé d’expliciter une clause, fût-elle claire, du moment qu’elle est importante pour l’opération envisagée, et ce, même si le client était un professionnel et aurait du savoir ce qu’était une clause de nonconcurrence. Ainsi, le notaire doit mener de véritables investigations auprès de son client pour vérifier que celuici ne viole pas les dispositions de l’acte, y compris celles qui paraissent relever de l’évidence. Le notaire semble donc chargé d’une sorte de mission de « police de l’acte » qu’il instrumente via son devoir de conseil et son obligation d’efficacité des actes qu’il rédige. 2. Les vérifications préalables au paiement Première chambre civile de la Cour de cassation, 29 mai 2013 (n°12-21-781) Cet arrêt relève la faute du notaire qui a été négligent dans la comparaison entre la signature de l’acte authentique dressé en son office et celle d’ordres de virement alors qu’il disposait d’un élément de nature à faire soupçonner l’existence de faux, l’obligation de vérifications préalables s’imposant même en l’absence de rédaction d’un
acte mais de paiement pour le compte de son client. En l’espèce, par un acte instrumenté par un notaire, une banque a consenti à la société Siljen un prêt garanti par une hypothèque. Cette société a remis au notaire un chèque de banque établi par l’organisme prêteur à valoir sur les frais d’hypothèque. Après règlement de ces frais, le notaire a versé le solde de la somme qui lui avait été remise à une société tiers sur la foi d’ordres de virement émanant, en apparence, du gérant de la société Siljen mais dont la signature a été contestée ultérieurement. La société Marlo, venant aux droits de la société Siljen, a assigné la SCP du notaire et le notaire en responsabilité. Le 17 janvier 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence déboute la société Marlo de sa demande, aux motifs que le notaire n’a pas commis de faute en ayant agi sur la foi d’instructions que lui avait, en apparence, données le gérant de la société Siljen pour le remboursement d’une dette d’emprunt contractée auprès de la société Page 564 Holding dont il n’avait aucune raison de douter et que la preuve des faux allégués n’était pas rapportée. La société Marlo a formé un pourvoi en cassation. Le 29 mai 2013, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt aux motifs que la cour d’appel n’a pas recherché si au vu des signatures figurant sur les ordres de virement litigieux rapprochées de celles apposées par le gérant de la société Siljen sur l’acte dressé en son étude, l’officier public ne disposait pas d’un élément de nature à faire soupçonner l’existence des faux.
Outre la vérification des droits des parties, le notaire, afin d’assurer la validité de ses actes, doit aussi contrôler la réalité et la régularité des pouvoirs des représentants des parties contractantes. Il doit également vérifier la sincérité au moins apparente de la signature des procurations sous seing privé (cf. Civ. 1ère , 6 janvier 1994 et Civ. 1ère , 20 janvier 1998), ou, comme dans cet arrêt, par acte notarié. Pour procéder à cette vérification, le notaire doit se faire communiquer « des éléments de comparaison suffisamment probants ». Pour ce faire, il semble qu’il puisse procéder de deux manières différentes : ou bien le mandant est déjà client de l’étude et le notaire peut en ce cas comparer la signature de la procuration à celle des actes authentiques déjà reçus ; ou bien, si ce n’est pas le cas, le notaire doit réclamer l’original d’une pièce d’identité ou, à défaut, la production d’une photocopie certifiée conforme à l’original. En l’espèce, le notaire avait déjà fait signer le gérant de la société Siljen lors du prêt garanti par hypothèque, et pouvait donc comparer la signature avec celle sur l’ordre de paiement. Contrairement à l’arrêt du 16 mai 2013 (cf. partie II), en l’espèce il s’agit de vérifications de signatures et la Cour de cassation a considéré que le notaire a été négligent dans leur examen car en comparant simplement celle de l’acte authentique et celles des ordres de virement, son attention aurait dû être attirée sur la fausseté de l’acte. Cette décision démontre que l’obligation de procéder à des vérifications préalables
s’impose au notaire même en dehors de la rédaction d’un acte, et en particulier lorsqu’il doit réaliser un paiement pour le compte de son client. Il doit examiner avec attention les documents qui lui sont remis en vertu de son devoir de vigilance.
Lorsqu’il est recouru à une garantie intrinsèque d’achèvement dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le notaire doit vérifier, sous peine d’engager sa responsabilité, la cohérence des pièces qui lui sont soumises sans pour autant devoir procéder à une inspection matérielle.
Cependant, l’attestation de mise hors d’eau délivrée par l’architecte s’est avérée mensongère. Elle datait du 16 juin 2003 alors que la déclaration d’ouverture du chantier était prévue le 28 Août 2003. Alors que les travaux n’étaient pas encore achevés, le vendeur comme l’architecte ont été mis en liquidation judiciaire. Les époux X ont engagé une action en responsabilité contre la SCP de notaires et le notaire associé en charge du dossier aux moyens que le paiement du 30 novembre 2004 a été justifié par une attestation de mise hors d’eau dont l’insincérité aurait dû être détectée par l’officier public et qu’il a ainsi manqué à son devoir de conseil.
La garantie intrinsèque admise par le législateur consiste en l’existence de conditions propres à l’opération (article R. 261-18 du Code de la construction et de l’habitation). En l’espèce, le 30 juin 2004, M. X et Mme Y ont chacun conclu auprès de la société Financière Barbatre un contrat de réservation d’appartements en l’état futur d’achèvement en raison de l’importance des travaux de rénovation à effectuer, pour les donner en location à une société hôtelière en vertu de baux commerciaux conclus à la même date en prévision d’une entrée en jouissance au 15 décembre. Le 30 novembre 2004, les ventes ont été authentifiées par un notaire associé, il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 % au jour de l’instrumentation des actes, lesquels mentionnaient les constructions, hors d’eau et exemptes de toute inscription.
Le 26 juin 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette leur demande aux motifs que la responsabilité notariale ne pouvait pas être retenue du fait de l’inexactitude de l’attestation de mise hors d’eau délivrée par l’architecte dès lors que l’officier public, qui n’était pas tenu de contrôler sur place l’état d’avancement du chantier, n’avait ni la charge ni les moyens d’en vérifier l’exactitude. Les époux X ont formé un pourvoi en cassation. Le 30 mai 2013, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt au visa de l’article 1382 du Code civil et retient la responsabilité du notaire aux motifs « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l’attestation de mise hors d’eau datée du 16 juin 2003 et d’une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toi-
Première chambre civile de la Cour de cassation, 30 mai 2013 (n°12-23-592)
ture, qui faisait état d’une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu’une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n’était pas de nature éveiller des soupçons quant à l’exactitude des renseignements fournis relativement à l’état d’avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d’achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ». Les faits relatés laissent apparaître clairement que le notaire a fait preuve d’une négligence particulièrement coupable en ne vérifiant pas les documents qui lui étaient transmis. Le notaire, au titre de son devoir d’investigation, aurait dû confronter l’attestation de mise hors d’eau avec la décision autorisant l’ouverture du chantier qu’il avait en sa possession et par conséquent alerter les parties sur cette contradiction. Par sa faute, le notaire voit sa responsabilité engagée puisqu’un lien de causalité peut être établi entre sa faute et le préjudice subi par l’acquéreur. Le préjudice subi est la perte des 60% du prix payé, la perte des loyers futurs que les époux espéraient recevoir ainsi que l’emprunt effectué trop tôt. Le lien de causalité provient de l’absence de vérification du notaire qui aurait dû mettre en lumière par une simple vérification la discordance des dates. Au vu de cette négligence flagrante du notaire, il n’y a évidemment aucune difficulté à retenir sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.
Néanmoins, le notaire n’a pas à se rendre sur les lieux pour vérifier l’état d’avancement des travaux, ceci relève de l’architecte. Les juges n’ont en effet jamais exigé du notaire une telle vérification matérielle des faits. Il n’a pas non plus à constater en cas de rénovation quels travaux devront être réalisés. Cependant, il doit vérifier les pièces qui lui sont fournies et qu’il va annexer à l’acte, pour rechercher une éventuelle incohérence. On considère que ce sont des vérifications périphériques nécessaires à l’efficacité de l’acte (notamment les dates), puisque l’attestation de mise hors d’eau subordonnait le bénéfice de la garantie intrinsèque d’achèvement et le paiement de la première tranche du prix. Le cas d’espèce illustre l’échec de cette garantie financière lorsque le vendeur est placé en liquidation judiciaire, ainsi que la recherche de responsabilité du notaire par les acquéreurs pour manquement à son devoir de conseil et d’efficacité. (1) Néanmoins, pour pallier ces difficultés, le législateur est intervenu très récemment par l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 en rendant obligatoire le recours à une garantie extrinsèque pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (cf. infra Civ. 1ère, 11 septembre 2013, n°12-25060). (1) Cf. notamment note de Solange BECQUE-ICKOWICZ, « L’étendue de la responsabilité notariale en présence d’une garantie intrinsèque d’achèvement dans le contrat VEFA », Gazette du Palais 2013, n°261-262, p.24.
B. Le devoir d’information Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 11 septembre 2013 (n°12-20-894)
La consultation du CRIDON en amont ne dispense pas le notaire de son devoir d’information envers les parties permettant l’application ou non des prescriptions émises. En l’espèce, le 2 décembre 2004, le notaire a signé un acte de cession d’un lot d’un ensemble immobilier à destination hôtelière appartenant à la SCI des Billonais à la société MPS qui a scindé ce lot en soixante-neuf lots afin de les commercialiser. Le 5 juillet 2005, la commune de Villeneuve-Loubet a adressé au notaire un courrier pour lui indiquer que la transformation d’un hôtel en appartements nécessitait le dépôt d’un permis de construire pour changement de destination. Après avoir interrogé le Centre de recherche d’information et de documentation notariales (CRIDON), le notaire a informé la mairie de Villeneuve-Loubet que le vendeur n’avait pas effectué de travaux dans les lieux et que le changement de destination ne nécessitait donc pas de permis de construire. Le 22 février 2006, une promesse synallagmatique de vente portant sur les soixante-neuf lots a été signée entre la société MPS et la société Orion, authentifiée le 1er juin 2006 par le même notaire. Suite à cela, la mairie de VilleneuveLoubet a dressé un procèsverbal d’infraction se fondant sur les dispositions du code de l’urbanisme et a pris un arrêté interruptif de travaux à l’encontre du sous-acquéreur. La société Orion, sous-acquéreur d’un lot, a assigné la société MPS pour manquement à son obligation de délivrance et le notaire en responsabilité. Le 20 mars 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence
A noter : Cet arrêt est important car il affirme que l’interrogation du CRIDON par le notaire ne le décharge pas de son obligation d’information à l’égard des parties. En effet, il leur a exposé les échanges avec le CRIDON et la mairie mais il n’a pas été assez précis quant à déterminer si les règles précisées par les deux instances, à savoir la nécessité d’un permis de construire si le changement de destination impliquait des travaux, devaient s’appliquer ou non au cas d’espèce et notamment car il ne s’est pas prononcé sur le fait de savoir s’il y avait eu un changement de destination de l’immeuble. Il existait un doute réel sur ce changement et une information sur les risques encourus aurait dû être associée à la transmission des renseignements du CRIDON. rejette la demande de la société Orion aux fins de condamnation du notaire aux motifs que la consultation écrite du CRIDON du 22 juillet 2005 et les correspondances échangées avant entre le notaire et la mairie ont fait l’objet d’une mention spéciale dans la promesse de vente du 22 février 2006, ce qui atteste de ce que la question de la nécessité d’un permis de construire a été débattue entre les parties devant le notaire qui a procédé aux vérifications qui s’imposaient et qui a, dès l’établissement du compromis, tenu les parties informées de l’analyse du CRIDON qui faisait précisément le point de la situation. La société Orion a formé un pourvoi en cassation.
Le 11 septembre 2013, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt au visa de l’article 1382 du Code civil aux motifs qu’il existait des doutes sur le changement de destination de l’immeuble de sorte que le notaire aurait dû éclairer l’acquéreur sur les risques qu’il encourait en s’engageant. Par ailleurs, concernant la responsabilité du vendeur, les juges considèrent que la délivrance conforme de l’immeuble aurait dû être caractérisée par la vérification de l’usage d’habitation de l’immeuble tel qu’il était défini dans la promesse de vente. Cet arrêt peut être rapproché d’une autre affaire jugée par la Cour de cassation (Civ 1ère, 26 octobre 2004, n°0616358). En l’espèce, deux époux avaient confié à un notaire la réalisation d’une opération immobilière dont le régime fiscal s’est révélé difficile à déterminer. Le notaire avait alors fait part à ses clients de sa consultation au CRIDON avant d’établir l’acte. Ces derniers ont estimé qu’ils n’avaient pas été suffisamment informés sur les conséquences fiscales de l’opération et ont assigné le notaire en responsabilité. La Cour de cassation a fait droit à leur demande au motif que « les informations ou avis donnés par des tiers ne sauraient dispenser le notaire de son devoir de conseil qui n’a pas un caractère relatif ». De plus, dans un arrêt de la cour d’appel d’Aix-enProvence (CA Aix-en-Provence, 19 mai 2005, n° R.G. 01/04853), il a été jugé que le CRIDON ne donne qu’un avis consultatif que le notaire est libre de suivre ou non et que sa responsabilité ne peut
être recherchée sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. Seul le notaire est tenu de devoirs d’information, de conseil, de prudence et de rigueur afin d’assurer l’efficacité de l’acte. En l’espèce, en dépit de la consultation au CRIDON, l’existence d’une controverse doctrinale concernant l’opposabilité des stipulations du cahier des charges d’un lotissement aux co-lotis et acquéreurs de lots aurait dû inciter le notaire à être prudent en refusant de passer les actes ou en mentionnant expressément cette difficulté en se réservant la preuve de ce conseil. Par conséquent, le devoir de conseil du notaire est un devoir absolu et impératif dont il est redevable quelles que soient les compétences juridiques des clients et malgré les avis de tiers spécialisés. Première chambre civile de la Cour de cassation, 30 mai 2013 (n°12-22-252) Cet arrêt réaffirme que le notaire peut voir engager sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil malgré les compétences et connaissances personnelles du client. En l’espèce, par un acte établi par le notaire et au moyen d’un prêt bancaire, la société Le Plaisance a fait l’acquisition d’un fonds de commerce auprès de la société Les Bruyères. Cette dernière, propriétaire du local, a consenti à la société Le Plaisance un bail commercial. Le 23 juin 1997, le notaire dresse l’acte de vente des parts du capital de la société Le Plaisance entre les vendeurs (Mme Y et sa fille, clerc du notaire instru-
mentaire), et les acquéreurs (Mr Z et Bernard A depuis lors décédé et aux droits de qui se présentent son épouse et son fils) ainsi que la créance correspondant à un compte courant d’associé. La société Le Plaisance a cessé de s’acquitter de sa dette d’emprunt. Par transaction, les consorts A et Y ont convenu de la résolution de la cession du 23 juin 1997 et de la régularisation d’une rétrocession des parts avec remboursement du compte courant d’associé de Bernard A. Malgré l’adoption, en vertu d’un nouvel acte instrumenté par le notaire, d’un avenant destiné à réaménager sa dette d’emprunt, la société Le Plaisance a été placée en liquidation judiciaire. Les consorts A ont alors engagé une action en responsabilité contre la SCP et le notaire associé pour manquement à leur devoir de conseil car ils étaient au courant selon eux des agissements du clerc de l’étude. Le 10 mai 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande aux motifs que Bernard A, marchand de bien se présentant lui-même comme affranchi dans le monde des affaires, ne pouvait pas, eu égard à sa profession, ignorer la partie de l’acte du 23 juin 1997 qui reprenait le montage juridique convenu entre les parties sans garantie de passif. Le 30 mai 2013, la Cour de cassation s’est donc prononcée sur la question du devoir de conseil du notaire, et plus précisément sur le fait de savoir si ce dernier était débiteur d’une telle obligation au vu de la profession du client le rendant averti.
La Haute Cour a censuré l’arrêt de cour d’appel et a énoncé « Qu’en statuant ainsi, alors que les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Cet arrêt, qui fait jurisprudence, nous réaffirme le principe traditionnel selon lequel le devoir de conseil du notaire a un caractère objectif et impersonnel. Le notaire ne peut et ne doit en aucune manière s’en dispenser, même s’il est donné à un professionnel. L’officier ministériel est débiteur de cette obligation, peut importe la qualification ou la profession du client. Première chambre civile de la Cour de cassation, 2 octobre 2013 (n°12-20.452) Le notaire se doit de délivrer le même conseil à n’importe quelle partie se présentant à lui pour un acte. Il ne peut moduler son devoir de conseil en raison des conseils dont la personne faisant appel à lui aurait pu ou aurait dû bénéficier. Ainsi, le fait qu’une banque se soit acquittée de son devoir d’information n’exonère en rien le notaire de son propre devoir de conseil et d’information. En l’espèce, le 21 novembre 2004, M. X a contracté un prêt immobilier auprès du Crédit Immobilier de France financière Rhône Ain, devenu le Crédit Immobilier de France Rhône-Alpes Auvergne. Ce prêt a été souscrit aux fins de financer l’acquisition d’un appartement. Le 30 décembre 2004, l’acte de vente est reçu par un notaire. Cet acte constate le prêt et reprend l’intégralité de l’offre. Par
la suite, l’emprunteur a assigné la banque et le notaire en nullité du prêt pour erreur sur les éléments déterminants de l’offre, en déchéance du droit aux intérêts et en paiement de dommages-intérêts pour manquement à leur devoir de conseil. Le 20 mars 2012, la cour d’appel de Lyon déboute M. X de ses demandes au motif que l’emprunteur a été informé par la banque, dès la signature du prêt, sur l’application des intérêts intercalaires, la nature du taux proposé et les conditions de révision du taux, de sorte qu’il ne peut pas reprocher au notaire de ne pas l’avoir informé et conseillé à son tour. La Cour de cassation avait à se prononcer dans cette affaire sur le fait de savoir si le devoir de conseil et d’information du notaire, dans le cadre d’une acquisition immobilière assortie d’un prêt, devait être exécuté en concours avec celui du banquier, ou au contraire si l’information par le banquier exonérait le notaire de son obligation. Le 2 octobre 2013, la Cour de cassation répond sans ambigüité, au visa de l’article 1382 du Code civil, dans son attendu de principe, «que les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ». Ainsi la Haute Cour casse et annule l’arrêt d’appel pour défaut de base légale en ce qu’il a débouté l’emprunteur de ses demandes, car les juges du second degré n’ont pas
constaté que le notaire, « indépendamment de l’information fournie par la banque », avait précisément attiré l’attention de M. X sur la surcharge financière qui pouvait résulter de l’opération projetée. La Cour de cassation nous rappelle bien ici que le devoir de conseil du notaire est indépendant des obligations d’information ou de conseil dont sont débiteurs d’autres professionnels, qu’il s’agisse des banquiers, des avocats ou même d’autres notaires : peu importe les connaissances du client, du professionnel qui l’assiste ou l’a conseillé, le notaire se doit de reprendre chaque élément du dossier pour mettre en garde la ou les parties à l’acte qu’il s’apprête à instrumenter sur les risques qui peuvent en découler. A défaut, il engage sa responsabilité, car l’exécution d’un autre devoir d’information, ici celui du banquier, n’exonère jamais le notaire du sien. Travail réalisé par : Marine BASSAT, Stéphane BIJAUDY, Aurore BONIN, Lazslo BONNOT, Sylvain BRUN et Abigaïl CASTALDIN. MASTER II DROIT NOTARIAL UNIVERSITE MONTPELLIER I Promotion 2013-2014 L’ensemble des veilles juridiques et des travaux scientifiques réalisés par nos soins est consultable sur notre site internet : http://lou-notari.forumactif. com/forum
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