Source: http://www.blogavocat.fr/space/gabriel.neu-janicki/tag/droit%20immobilier/3/?orderBy=creationDate&listformat=tag&topicUid=all
Timestamp: 2014-09-19 05:46:48+00:00
Document Index: 92433149

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1", 'art. 1601', 'arrêt ', 'art. 6', "l'article 1134", "l'article 1382", "l'article 1382", 'arrêt ', 'arrêt ']

fév09BAIL COMMERCIAL : USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX ET DEPLAFONNEMENT Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 En matière de locaux commerciaux, pour pouvoir bénéficier de la fixation du loyer à la valeur locative au moment du renouvellement, il est possible de se fonder sur la destination contractuelle du bail qui si elle est à usage exclusif de bureaux permet alors une telle fixation. Toutefois, même si les acticités visées peuvent correspondre à seulement des activités de bureaux, le bailleur doit faire attention aux faux amis tel l'activité informatique.
L' article R. 145-11 du Code de commerce se trouve sans application, puisque les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux.
En effet, la destination contractuelle du bail, qui ne mentionne pas l'usage exclusif de bureau, est expressément la suivante :"en fonction des activités tant directes que connexes et complémentaires des membres de la scm B.C.R.S. : architecture, informatique, marchand de biens, transaction, gestion et syndic"
Bien que large, la destination n'est pas ambiguë : si elle vise les activités d'architecture, marchand de biens, transaction, gestion et syndic, elle vise également "l'informatique" ce qui recouvre non seulement des activités purement de conseil en ce domaine mais également la conception et la vente non seulement de matériel mais encore de logiciels. L'argument des bailleurs selon lequel le bail a été consenti à une société de moyen qui a pour seul objet la mise en commun de moyens est détruit par la référence expresse aux "activités" de ses "membres", au surplus "tant directes que connexes et complémentaires" ; le fait que le bail s'intitule "bail professionnel" est sans portée puisqu'il ressort clairement de l'ensemble des dispositions contractuelles que le bail est bien un bail commercial. Le fait que la société locataire ait eu besoin d'aménager des bureaux dans les locaux est sans incidence puisque ces bureaux étaient utiles pour les activités autres que l'informatique. Enfin, la configuration des locaux permet une activité commerciale. Le loyer du bail renouvelé est donc fixé selon les règles posées par l' article L. 145-34 du Code de commerce , en fonction de la seule variation indiciaire, soit à la somme de 17 528 euros par an.
Cour d'appel de Paris Pôle 5, chambre 3, 29 Janvier 2014 n° 12/03692
lire fév09BAIL D'HABITATION - VENTE : VENTE A LA DECOUPE Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 Le présent arrêt répond à quatre problématiques d'importances :
- les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 sont applicables non seulement aux locataires qui reçoivent un congé pour vendre, mais également à ceux qui ne reçoivent qu'une offre de vente, et, d'autre part, que la communication de l'état descriptif de division n'est pas subordonnée par l' accord du 9 juin 1998 à l'existence d'une association de locataires, la cour d'appel a violé les dispositions de l' accord du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 Le propriétaire d'un immeuble a demandé à une société de procéder à sa vente par lots. La société a notifié successivement à chaque époux locataire d'un appartement et de divers locaux dans cet immeuble une offre de vente, au visa de l' article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 , qu'ils n'ont pas acceptée. Ces derniers ont agi en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées ainsi que de la vente consentie ultérieurement.
Pour rejeter les moyens relatifs au défaut d'information, l'arrêt retient que les dispositions de l'accord collectif de location du 9 juin 1998 n'étaient pas applicables en l'absence de congé pour vente délivré aux locataires conformément à l' article 15 de la loi du 6 juillet 1989 , dans la mesure où selon l'intitulé, l' accord du 9 juin 1998 est relatif aux congés pour vente par lots aux locataires, où selon son préambule, il a pour finalité d'assurer au locataire en cas de vente une meilleure protection que celle offerte par l' article 15 de la loi du 6 juillet 1989 réglementant le congé pour vente, et où l'article 1er de l'accord, régissant la procédure d'information des locataires et des associations précise qu'une fois l'information donnée et après notification de l'offre de vente, le congé pour vente peut être délivré conformément aux dispositions de l' article 15 de la loi du 6 juillet 1989 , et que cet accord était applicable et qu'aucun manquement à l'obligation d'information pesant sur le bailleur n'était établi au vu du courrier reçu par le locataire le 6 décembre 2002 et que les requérants ne pouvaient réclamer les droits d'information sur les diagnostics réservés aux associations de locataires puisqu'aucune n'avait été constituée. En statuant ainsi, alors, d'une part, que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 sont applicables non seulement aux locataires qui reçoivent un congé pour vendre, mais également à ceux qui ne reçoivent qu'une offre de vente, et, d'autre part, que la communication de l'état descriptif de division n'est pas subordonnée par l' accord du 9 juin 1998 à l'existence d'une association de locataires, la cour d'appel a violé les dispositions de l' accord du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 . Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 Janvier 2014 n° 12-28099
lire fév09COPROPRIETE : CONDITIONS DE CESSION D'UN DROIT DE JOUISSANCE PRIVATIF Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 Le droit de jouissance privatif d'une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d'un autre lot qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires.
Le pourvoi se fondait sur la nature du droit de jouissance exclusif. Il faisait valoir qu'étant un droit réel et perpétuel, ce droit était librement cessible à un autre copropriétaire sans nécessiter aucune autorisation ou notification préalable.
lire fév09VEFA : DEFAUT D'ACHEVEMENT ET PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 L'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis.
Au préalable, il convient de rappeler qu'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) se caractérise par le fait que le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes et que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution (C. civ., art. 1601-3), dans l'arrêt rapporté, En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclamait plus de 13 000 € à l'acquéreur de deux lots (un appartement et une cave) achetés dans le cadre d'une VEFA, mais non délivrés par le promoteur.
lire fév09COPROPRIETE :VENTILATION DU PRIX DE VENTE D'UNE PARTIE COMMUNE Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 Lorsque la copropriété est composée de deux bâtiments, la répartition du prix de vente de la conciergerie, partie commune, doit s'opérer sans division par moitié, entre les bâtiments et à proportion de la quotité afférantes à chaque lot.
La difficulté tenait en ce que les deux immeubles n'étaient pas porteurs du même nombre de tantièmes (174 pour le premier et 80 pour le second) et que l'un des copropriétaires du bâtiment représentant le plus grand nombre de millièmes s'estimait lésé par la répartition initiale par moitié.
lire 1 commentaire fév09BAIL COMMERCIAL : DROIT AU RENOUVELLEMENT : DATE D'IMMATRICULATION DU PRENEUR Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 Il ne peut y avoir de bail commercial si, à la date de l'assignation par laquelle le locataire revendique le bénéfice du statut des baux commerciaux, celui-ci n'était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.
La Cour de cassation rappelle que, pour être éligible à l'application des règles statutaires, le preneur doit, au jour de sa demande, pouvoir exciper de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Au cas particulier, après avoir reçu congé de son bailleur, la société preneuse de sept baux « saisonniers » consentis chacun pour neuf mois (du 1er avr. au 31 déc.) entendait se voir reconnaître la propriété commerciale, motif pris qu'à l'expiration de la durée de chaque contrat elle était laissée en possession et conservait les clés (Civ. 3e, 1er mars 1972, Bull. civ. III, n° 147 ; 15 févr. 2011, n° 10-14.003 ; 19 juill. 1995, n° 93-16.838).
Elle a eu gain de cause devant le juge d'appel, lequel a retenu, d'une part, que, par son attitude (absence d'initiative procédurale, perception et indexation du loyer sans réserve), le bailleur avait renoncé à son congé et, d'autre part, que la locataire s'était inscrite au RCS en cours de procédure (jugeant que l'immatriculation du preneur n'est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux que pour le renouvellement du bail, V. Civ. 3e, 1er oct. 1997, n° 95-15.842, Bull. civ. III, n° 179 ; 11 déc. 2007, n° 06-21.926 ; précisant que le défaut d'immatriculation n'est pas assimilable à un manquement aux obligations nées du bail, susceptible d'entraîner la résiliation, V. Civ. 3e, 15 mai 1996, n° 94-16.908 ; dans le même sens, à propos de la mise en oeuvre d'une clause résolutoire, V. Civ. 3e, 29 avr. 1997, n° 95-18.117).
Sans s'attarder sur la question de la renonciation du bailleur au congé qu'il a délivré, la Cour de cassation opère une censure « technique » de la décision.
Au visa de l'article L. 145-1 du code de commerce, elle reproche, en effet, au juge du fond de ne pas avoir recherché si la société locataire était immatriculée lorsqu'elle a assigné son cocontractant (Rappr., jugeant que la condition d'immatriculation s'apprécie à la date de la demande de renouvellement du locataire, Civ. 3e, 12 juill. 2000, n° 99-10.455, Bull. civ. III, n° 141).
lire fév09BAIL D'HABITATION : RENONCIATION EQUIVOQUE A EXIGER LE LOYER CONTRACTUEL Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 La volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de son renouvellement ne peut résulter du silence du bailleur.
Plus précisément, ni l'acceptation par le bailleur, avant la date de renouvellement du bail, du calcul opéré par le locataire et du paiement de loyers indexés sur la base du loyer minoré, seul exigible avant renouvellement, ni le silence gardé postérieurement ne manifestent sans équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de ce renouvellement.
Au-delà du caractère contestable de l'arrangement conclu entre le bailleur et le preneur (non querellé par les parties), en ce qu'il minorait le loyer pendant la période initiale du bail (de neuf ans) en contrepartie de l'engagement du locataire à réaliser les travaux nécessaires pour rendre les lieux « habitables » (contra, L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 6 a ; Civ. 3e, 3 févr. 2010, n° 08-21.205), cette décision de censure retiendra l'attention en ce qu'elle est relative aux conditions de validité d'une renonciation à un droit.
Des circonstances que le loyer n'avait jamais été porté à la somme prévue et que le bailleur avait expressément approuvé, au cours de la période initiale, l'indexation opérée par le locataire sur le montant minoré, puis avait accepté les paiements sans réserve, les juges du fond avaient déduit que le bailleur avait renoncé à percevoir le loyer contractuellement prévu à compter du renouvellement.
Cette solution est censurée par la Cour de cassation qui, au visa de l'article 1134 du code civil, refuse de voir une renonciation dénuée d'ambiguïté, d'une part, dans l'acceptation expresse du bailleur antérieurement au renouvellement et, d'autre part, dans le silence qu'il a gardé postérieurement à cet événement (jugeant que la renonciation à un droit exige la preuve de faits précis et non équivoques, V. not. Com. 31 mai 1960, Bull. civ. III, n° 210 ; précisant que la renonciation ne se présume pas et doit résulter d'actes qui l'impliquent nécessairement, V. aussi Com. 18 nov. 1965, Bull. civ. III, n° 587 ; V. encore, en matière de bail commercial, jugeant qu'une promesse de renouvellement n'emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé, Civ. 3e, 12 déc. 2012, n° 11-20.727).
lire fév09VEFA : LE NOTAIRE ET LA GARANTIE FINANCIERE D'ACHEVEMENT Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14 Est fautif, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, le notaire qui caractérise l'existence d'une garantie intrinsèque en valorisant en fonds propres la somme provenant de la vente du terrain alors que le contrat de promotion immobilière prévoyait son versement aux vendeurs avant achèvement.
Ces fonds ne peuvent pas être considérés comme immobilisés lorsqu'ils sont directement versés par le notaire aux vendeurs avant achèvement. Dans ce cas, le notaire engage sa responsabilité civile pour faute, au sens de l'article 1382. En l'espèce, les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires reprochaient à l'étude notariale d'avoir faussement pris en compte les fonds propres du vendeur provenant de la vente du terrain pour constater l'existence de la garantie spécifique.
Cette solution, qui rejoint celles retenant la faute du notaire à défaut de mentionner les garanties obligatoires pour l'achèvement de l'immeuble (Civ. 3e, 20 nov. 1996, n° 94-20.593; Civ, 1re, 17 mars 2011, n° 10-12.276), doit donc être approuvée, en ce qu'elle offre à l'accédant, parfois abusivement éclairé sur la nature et la portée de cette institution, un recours supplémentaire en cas de construction avortée. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 janvier 2014 n° 11-28701 lire jan26BAIL COMMERCIAL : ABATTEMENT DE LA VALEUR LOCATIVE EN RAISON D'UNE CLAUSE D'ACCESSION Par gabriel.neu-janicki le 26/01/14 Le présent arrêt présente un double intérêt. Il permet en premier lieu de rappeler les principes applicables en matière de clause d'accession, et en second lieu de préciser le mode de calcul de la valeur locative des locaux en présence d'une clause d'accession en fin de jouissance. A ce dernier titre, l'abattement de la Cour d'appel validé par la Cour de Cassation est extrêmement conséquent
En l'occurrence, le principe de la fixation du loyer à la valeur locative n'était pas discuté puisque les locaux à usage de cinéma étaient monovalents, mais au cours du bail, la société preneuse avait transformé un logement en cinquième salle.
Le bail stipulait que le preneur s'obligeait à « laisser en fin de location les lieux loués dans l'état où ils se trouvent avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le preneur aurait pu faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité du bailleur à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif ».
- si le bail stipule que l'accession intervient « à l'expiration du bail » ou « en fin de bail », le bailleur ne pourra se prévaloir des améliorations que lors du second renouvellement suivant l'exécution des travaux, alors que s'il s'agit de travaux modifiant les caractéristiques des locaux, leur prise en compte se fait à l'occasion du premier renouvellement suivant leur exécution ;
- si l'accession est stipulée « en fin de jouissance ou « à la sortie des lieux », le bailleur ne pourra jamais s'en prévaloir pour l'estimation de la valeur locative ;
- si une clause d'accession est stipulée sans que la date soit précisée, il faut rechercher la commune intention des parties et, dans ce cas, il a été jugé qu'en présence d'une clause de nivellement, l'accession devait être considérée en fin de jouissance (Cass. 3e civ., 7 févr. 2007 : Administrer mai 2007, p. 35), tandis que la clause prévoyant seulement l'absence de droit à indemnisation du preneur lors du départ ne s'opposait pas à une accession en fin de bail (CA Paris, 16e ch., sect. B, 11 oct. 2002 : AJDI 2003, p. 35) ;
- si aucune clause n'est insérée, l'accession s'opère en fin de bail, mais ses effets sont reportés au second renouvellement (CA Paris, 16e ch. B, 7 févr. 2008, n° 07/07733, SCI du Square c/ Yahiaoui : JurisData n° 2008-359030 ; Loyers et copr. 2008, comm. 134).
Dans l'arrêt commenté, la clause ne prévoyait pas expressément la date à laquelle l'accession devait intervenir, mais les juges ont décidé « qu'une telle clause signifiait bien, dans la commune intention des parties que, le renouvellement du bail était incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d'accession ne pouvait jouer qu'à la fin des relations contractuelles ».
Une fois déterminée la date à laquelle devait intervenir l'accession des améliorations, il convenait d'évaluer la valeur locative en faisant abstraction des travaux réalisés pour la création de la cinquième salle de cinéma. Il était envisagé soit de reconstituer abstraitement les locaux avant travaux soit de procéder à un abattement forfaitaire sur la valeur locative après travaux.
La cour d'appel de Colmar avait confirmé le jugement de première instance qui avait appliqué un abattement forfaitaire de 25 % que la société locataire critiquait, l'estimant insuffisant. Sur ce point, la Cour de cassation a estimé que la cour d'appel avait souverainement estimé la valeur locative en adaptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur.
lire jan26BAIL COMMERCIAL : PRISE EN CHARGE DES TRAVAUX ET ERREUR SUR LA SUPERFICIE Par gabriel.neu-janicki le 26/01/14 Cette décision d'espèce rendue par la Cour d'appel de Paris permet d'illustrer deux problématiques : d'une part, la répartition de la réalisation des travaux enter bailleur et preneur, et d'autre part, si le preneur peut bénéficier d'un remboursement de loyer trop perçu en cas d'erreur sur la superficie du local.
Ainsi, d'une part, le bail commercial mettant à la charge du preneur l'obligation d'entretenir les lieux et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations, non seulement de réparations normales d'entretien, mais également de celles de l' article 606 du Code civil , il s'en déduit que la société locataire ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour tous les travaux demandés.
En effet, pour ce qui est des travaux relatifs aux sanitaires et au linteau de porte, ils entrent soit dans le cadre d'un entretien normal, soit dans le cadre des travaux de l' article 606 du Code civil , à sa seule charge.
La société locataire est donc fondée à demander la réalisation des travaux de réfection de plusieurs plafonds qui s'affaissent ; ces travaux devront être réalisés dans les 6 mois de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé ce délai. D'autre part, la société locataire maintient que, même en intégrant les deux pièces du 2ème étage, il existe toujours une différence de 80 mètres carré avec la superficie figurant au bail.
C'est à tort cependant que le locataire en tire la conséquence qu'il existe un trop perçu de loyer qui résulterait de la division du montant du loyer par le nombre de mètres carré précisé au bail, multiplié par le nombre de mètres carré manquant, alors que, dès l'origine, elle a réglé un loyer pour l'ensemble des lieux.
Elle n'est donc pas fondée en sa demande de diminution de loyer. Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 15 Janvier 2014 n° 12/07845
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