Source: https://openjur.de/u/584409.html
Timestamp: 2020-07-07 19:37:51
Document Index: 282748754

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 8', '§ 536', '§ 543', '§ 543', '§ 554', '§ 554', '§ 578', 'BGH', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 536', '§ 536', '§ 543']

BGH, Urteil vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11 - openJur
Urteil vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11
BGH, Urteil vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11
openJur 2012, 131797
In § 8 der Vertragsbestandteil gewordenen allgemeinen Vertragsvereinbarungen "Gewerbemietvertrag Büro (AVG)" haben die Parteien für bauliche Maßnahmen des Vermieters vereinbart: 1
Mit Schreiben vom 9. Dezember 2009 wies die Beklagte die Klägerin zu 1 darauf hin, dass mit Beginn des zweiten Quartals 2010 die vorhandenen Garagen und Stellplätze nicht mehr zur Verfügung stünden und durch die neu 4 zu bauende Tiefgarage ersetzt würden. Am 4. Januar 2010 übersandte sie der Klägerin zu 1 den Entwurf einer Mietaufhebungsvereinbarung mit der Bitte um Mitteilung, wie hoch sie sich den Entschädigungsbetrag vorstelle. Einen Vertragsabschluss lehnte die Beklagte in der Folgezeit ab.
Das Berufungsgericht führt zur Begründung aus, die Kläger könnten Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens gemäß § 536 a BGB verlangen. Sie seien aufgrund der bevorstehenden Bauarbeiten gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Denn der Umfang der angekündigten Bauarbeiten habe zwangsläufig zur Folge, dass in dem Gebäude der Betrieb einer Praxis für Neu-10 rologie und Psychiatrie nicht mehr in zumutbarer Weise möglich sei. Bei dem angekündigten Abriss der Garagenanlage, der Balkone und des bestehenden Daches müsse in dem gesamten Gebäude mit erheblichen Erschütterungen sowie Lärm- und Staubbelästigungen gerechnet werden, vor denen auch schallisolierte Türen, auf die die Beklagte verweise, erkennbar nicht schützen könnten. Der Neubau einer Tiefgarage, von Balkonen und eines erweiterten Dachgeschosses sowie der Anbau von Aufzugsanlagen und eines Wärmeverbundsystems mit einer neu gestalteten Fassade und die Neugestaltung des Treppenhauses seien tiefgreifende Eingriffe in die Substanz des Gebäudes, die sich zwangsläufig auf die dort befindliche Praxis der Kläger auswirken müssten. Auch die Modernisierung der Fenster und die Neuinstallation sämtlicher Versorgungsleitungen in den von den Klägern genutzten und in den anderen Räumen des Hauses hätten erhebliche Beeinträchtigungen des Praxisbetriebs zur Folge. Insgesamt handele es sich bei den Arbeiten, für die ein Kostenvolumen von 3,5 Mio. Euro vorgesehen sei, um eine grundlegende Umgestaltung des gesamten Gebäudes, durch die dieses zwangsläufig insgesamt zu einer Baustelle werde. Dieser Zustand vertrage sich erkennbar nicht mit einer gleichzeitigen Fortsetzung des Betriebs einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie, die das Gegenteil von einer Baustellenatmosphäre erfordere. Bei den bereits von der Planung her auf einen Zeitraum von neun Monaten angesetzten Arbeiten sei auch nicht erkennbar, dass sie zeitlich so abgestimmt werden könnten, dass sie mit den üblichen Praxiszeiten der Kläger nicht kollidierten. Den Klägern werde deshalb durch die Bauarbeiten die vertragsgemäße Nutzung der angemieteten Räume entzogen.
Diese Gebrauchsentziehung stelle eine zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigende Pflichtverletzung der Beklagten dar, obwohl es sich bei den Arbeiten überwiegend um Maßnahmen zur Verbes-14 serung der Mietsache und zur Schaffung neuen Wohnraums handele, für die grundsätzlich gemäß § 554 BGB eine Duldungspflicht des Mieters bestehe.
Die Kausalität zwischen der Pflichtverletzung und den umzugsbedingten Schäden werde auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Kläger den neuen Mietvertrag bereits vor ihrer Kündigungserklärung abgeschlossen hätten. Seien die Mieter - wie hier - berechtigt gewesen, aufgrund der sicher bevorstehenden nicht duldungspflichtigen Gebrauchsbeeinträchtigung eine Kündigung bereits frühzeitig auszusprechen, so könne für die Kausalität nichts anderes 15 gelten. Auch die frühzeitige Anmietung neuer Räume sei dann aufgrund der angekündigten Gebrauchsentziehung mit dem Ziel erfolgt, den Schaden infolge des durch die Pflichtverletzung der Beklagten erzwungenen Auszugs gering zu halten.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass § 554 Abs. 4 BGB, der gemäß § 578 Abs. 2 BGB anwendbar ist, als Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Schadensersatz ausscheidet. Aufwendungen im Sinne dieser Norm sind nicht die mit einem Umzug verbundenen Kosten, die dem Mieter entstehen, der kündigt und auszieht, weil er die Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden möchte (vgl. BGH Beschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 192/09 - WuM 2010, 565 Rn. 10 mwN). Vielmehr erfasst § 554 Abs. 4 BGB nur die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erfüllung der Duldungspflicht entstehen. Denn der Aufwendungsersatzanspruch knüpft von seinem Sinn- und Regelungsgehalt her an die Fortsetzung des Mietverhältnisses an.
Zwar handelt es sich bei den Umbauarbeiten, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht, überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen und um Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB, die 20 der Mieter grundsätzlich dulden muss. Dies gilt jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind.
Entgegen der Ansicht der Revision spricht es nicht gegen die Annahme einer unzumutbaren Härte, dass die Kläger in ihrem neuen Mietvertrag Beeinträchtigungen der Mieträume durch Baumaßnahmen an einigen noch leer stehenden zu vermietenden Flächen im Mietobjekt unter Verzicht auf Minderungs- und sonstige Ansprüche akzeptiert haben. Zum einen hat die Vermieterin den Klägern zum Ausgleich den Nettomietzins für die ersten fünf Monate ab Mietbeginn erlassen. Zum anderen ist nicht ersichtlich, dass die zu erwartenden Baumaßnahmen von ihrem Umfang und ihrer Dauer den von der Beklagten geplanten Umbau- und Erneuerungsarbeiten des gesamten Anwesens vergleichbar sind. 26 c) Die Kläger waren aufgrund der pflichtwidrigen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Beklagte gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.
Im Zeitpunkt der Kündigung stand aufgrund der Umstände fest, dass die Baumaßnahmen alsbald beginnen würden. Die Beklagte selbst hatte den Baubeginn für Mai 2010 angekündigt und ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch tatsächlich so verfahren. Sie hat dadurch, dass sie den Abschluss des von ihr angebotenen Mietaufhebungsvertrages abgelehnt und sodann im März 2010 den Beginn der mit Kosten von 3,5 Mio. Euro geplanten Baumaßnahmen für Mai 2010 angekündigt hat, zum Ausdruck gebracht, dass sie zu einer Verschiebung oder Unterlassung der Modernisierungsarbeiten nicht bereit ist. Die Kläger mussten aufgrund dieses Verhaltens der Beklagten davon ausgehen, dass diese ohne Rücksicht auf die Beeinträchtigungen der Kläger die Baumaßnahmen durchführt. Sie durften deshalb, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, bereits vor Beginn der Baumaßnahmen die außerordentliche Kündigung aussprechen (OLG Brandenburg NJWE-MietR 1997, 224; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. § 543 Rn. 18; MünchKommBGB/Bieber 6. Aufl. § 543 Rn. 65).
bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Kündigung auch nicht deshalb unwirksam, weil sie bereits zum 1. April 2010 erfolgt ist, obwohl der angekündigte Baubeginn erst für Anfang Mai 2010 vorgesehen war. Denn die Kläger waren, nachdem es ihnen gelungen war Ersatzräume ab dem 1. April 2010 zu 29 finden, im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht berechtigt, diese zu mieten und zur Vermeidung einer doppelten Mietzahlungspflicht den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31. März 2010 zu kündigen.
cc) Im Hinblick auf den sicher bevorstehenden Beginn der Baumaßnahmen und die fehlende Bereitschaft der Beklagten zur Verschiebung oder Unterlassung der Bauarbeiten bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB keiner vorherigen Abmahnung oder Fristsetzung (OLG Brandenburg NJWE-MietR 1997, 224; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearbeitung 2011] § 543 Rn. 80; Kraemer in NZM 2001, 553, 559).
d) Die Kläger haben danach gemäß § 536 a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens (vgl. MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 a Rn. 14; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearbeitung 2011] § 543 Rn. 105 mwN).
Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass auch die Kausalität zwischen der Pflichtverletzung der Beklagten und den umzugsbedingten Schäden der Kläger nicht dadurch in Frage gestellt wird, dass die Kläger den neuen Mietvertrag bereits vor ihrer Kündigungserklärung abgeschlossen haben. Steht, wie hier, eine alsbald eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung, die den Mieter 33 zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, sicher bevor, so darf der Mieter die erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Er muss schon zur Schadensminderung damit nicht abwarten bis die Gebrauchsbeeinträchtigung tatsächlich eintritt.
LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 17.03.2011 - 2-5 O 460/10 -
OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.11.2011 - 2 U 73/11 -
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