Source: http://www.assemblee-nationale.fr/12/rapports/r3020.asp
Timestamp: 2018-09-20 22:39:24+00:00
Document Index: 32998658

Matched Legal Cases: ['art. 10', "l'article 11", 'art. 1584', "l'article 1", "l'article 1", "l'article 2", "l'article 10", "l'article 15", "l'article 1840", "l'article 10", "l'article 15", "l'article 1840", "l'article 2"]

N° 3020 - Rapport de M. Christian Decocq sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
AU NOM DE LA COMMISSION MIXTE PARITAIRE (1) CHARGÉE DE PROPOSER UN TEXTE SUR LES DISPOSITIONS RESTANT EN DISCUSSION DE LA PROPOSITION DE LOI relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble,
(1) Cette commission est composée de : M. Philippe Houillon, député, président ; M. Jean-Jacques Hyest, sénateur, vice-président ; M. Christian Decocq, député ; M. Laurent Béteille, sénateur, rapporteurs.
Membres titulaires : Mme Martine Aurillac, MM. Jean Tibéri, Michel Piron, Jean-Louis Dumont, Christophe Caresche, députés ; MM. Philippe Goujon, Marcel-Pierre Cléach, François Zocchetto, Jean-Pierre Sueur, Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, sénateurs.
Membres suppléants : MM. Céleste Lett, Richard Dell'Agnola, Étienne Blanc, Gérard Menuel, Mmes Anne-Marie Comparini, Annick Lepetit, députés ; Mme Alima Boumediene-Thiery, MM. Pierre-Yves Collombat, Pierre Fauchon, Patrice Gélard, Jean-René Lecerf, Georges Othily, Mme Catherine Troendle, sénateurs.
Assemblée nationale : 1re lecture : 2063, 2364 et T.A. 448.
2e lecture : 2599, 2749 et T.A. 522.
3e lecture : 3005.
Sénat : 1re lecture : 406 (2004-2005), 4 et T.A. 18 (2005-2006).
2e lecture : 137, 266 et T.A. 82 (2005-2006).
La commission mixte paritaire chargée de proposer un texte sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble s'est réunie le mardi 11 avril 2006 à 19 h 15 à l'Assemblée nationale.
Elle a tout d'abord procédé à l'élection de son bureau qui a été ainsi constitué :
- M. Philippe Houillon, député, président ;
- M. Christian Decocq, député,
- M. Laurent Béteille, sénateur,
M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a indiqué qu'outre certaines adaptations rédactionnelles, le Sénat avait procédé à quelques modifications plus substantielles, parmi lesquelles figurent :
Article 1er (art. 10-1 [nouveau] de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, art. L. 210-2 [nouveau] du code de l'urbanisme) : Institution d'un droit de préemption au profit des locataires ou occupants de bonne foi lors d'une vente en bloc d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements :
M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a estimé que la question du seuil d'application du droit de préemption au profit du locataire était un point méritant d'être discuté. Il a rappelé que l'Assemblée nationale avait rétabli en deuxième lecture un seuil d'application aux immeubles de plus de cinq logements, déjà choisi en première lecture. Il a ajouté que l'Assemblée nationale n'avait cependant pas modifié le seuil d'application aux ventes de parts ou actions d'une société propriétaire d'un immeuble, maintenu à plus de dix logements, ce qui a été regretté à juste titre par le rapporteur pour le Sénat. Il a estimé souhaitable que le seuil soit le même pour les cessions d'immeubles et pour les cessions de parts de sociétés et préférable de retenir le seuil de dix logements, choisi par le Sénat, car ce seuil est identique à celui des accords collectifs et à celui de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.
M. Jean-Pierre Sueur, sénateur, a fait remarquer qu'aussi bien le texte initial de la proposition de loi que les versions successives adoptées par l'Assemblée nationale avaient à bon escient retenu un seuil de cinq logements, seuil qui s'avérait plus protecteur des droits des locataires. Ajoutant que, de surcroît, des amendements retenant ce même seuil avaient été présentés au Sénat, en particulier par M. Philippe Goujon, M. Christian Cambon et plusieurs autres élus parisiens particulièrement au fait des problèmes posés par les ventes à la découpe, il a regretté qu'un tel dispositif n'ait pas été retenu par le Sénat et a souhaité, sur ce point, le retour au texte adopté par l'Assemblée nationale.
M. Jean-Jacques Hyest, vice-président, a rappelé que certaines propositions de loi examinées en même temps que la présente proposition, à l'exemple de celle présentée par M. Roger Madec, sénateur, avaient proposé un seuil de dix logements, qui est en cohérence avec les seuils de droit commun, mentionnés notamment dans la loi de 1989 et l'accord collectif de 2005, accord dont l'application n'a pu être généralisée à cause du refus de certaines associations de locataires. Il a estimé qu'aucune raison dirimante ne justifiait de créer des seuils différents.
M. Jean-Louis Dumont, député, s'est dit très favorable au seuil de cinq logements, seul à même de garantir la protection des locataires face à un phénomène qui s'étend à tout le pays, y compris aux villes moyennes. Il s'est indigné des bénéfices colossaux réalisés sans contrainte fiscale par certains opérateurs, tels des prédateurs, qui ont réalisé des ventes à la découpe. C'est pourquoi il a regretté que l'examen de la proposition de loi n'ait pas été jugé prioritaire par le Gouvernement, pourtant prompt à user de l'urgence, et ce d'autant plus que les besoins de logements, notamment dans la région Île-de-France, sont criants.
M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a reconnu qu'il avait présenté en séance publique les avantages d'un seuil fixé à cinq logements. Il a cependant souligné que le dispositif proposé ne serait pas affaibli par un seuil fixé à dix logements, et qu'il était de toute façon difficile de trancher, à défaut de statistiques précises permettant de conforter le choix de l'un ou l'autre seuil. Il a confirmé son accord avec la rédaction choisie par le Sénat, qui permet de mettre la nouvelle disposition en concordance avec le droit existant.
M. Pierre-Yves Collombat, sénateur, a estimé que le débat entre la forme et l'efficacité méritait d'être tranché en faveur de cette dernière, ce qui imposait de renoncer au seuil de dix logements qui ferait échapper de nombreuses opérations aux avancées de la loi.
Mme Martine Aurillac, députée, a jugé nécessaire, au bout de quinze mois de débat, de trouver une solution de compromis. Elle a rappelé que la protection des locataires viendrait sans doute plus sûrement de l'application honnête de l'accord de 2005 et a souligné qu'il était sage d'harmoniser l'ensemble des seuils au même niveau de dix logements.
M. Philippe Goujon, sénateur, confirmant qu'il avait déposé un amendement fixant le seuil minimal à cinq logements, a estimé que la fixation d'un seuil à dix logements viderait la proposition de loi d'une part importante de sa substance.
M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a souligné que la proposition était destinée à lutter contre les opérations les plus scandaleuses et que son adoption en l'état, tout en atteignant cet objectif, n'empêcherait pas les plus petits bailleurs privés de réaliser des opérations justifiées, en particulier en cas de succession. Il a lui aussi insisté sur l'impératif de cohérence qui commandait l'adoption d'un seuil unique de dix logements.
M. Philippe Houillon, président, a jugé le délai d'examen de la présente proposition conforme aux règles habituelles du travail parlementaire.
Puis, M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a jugé utile, pour la sécurité juridique, de fixer le départ du délai de l'engagement de prorogation du bail à la date de signature de l'acte authentique de vente, comme l'a prévu le Sénat.
M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a rappelé que la mention de l'indépendance de l'expert à l'égard du locataire avait été introduite à l'initiative de M. Marcel-Pierre Cléach, dans un souci d'équilibre des droits entre propriétaire et locataire, mais que la question centrale était d'assurer l'impartialité vis-à-vis du propriétaire qui était le commanditaire du diagnostic.
M. Marcel-Pierre Cléach, sénateur, a estimé important de mettre sur le même plan les locataires et les propriétaires et a expliqué que les locataires qui souhaiteraient invoquer leur lien avec le contrôleur technique pour contester le bilan technique pourraient se voir opposer la règle nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
M. Philippe Houillon, président, a relevé que cette disposition pourrait être source d'insécurité juridique dès lors qu'un tiers locataire pourrait dénoncer sur son fondement un lien existant entre un autre locataire et l'expert, la règle « nemo auditur » ne pouvant être opposée à ce locataire tiers. Il a estimé que l'invocation de la règle fraus omnia corrumpit devrait suffire à garantir les droits de chacun. Il a estimé, par ailleurs, que la jurisprudence aurait à éclairer la nature du lien entre l'expert et le propriétaire, dès lors que celui-ci rémunèrera celui-là.
M. Pierre Fauchon, sénateur, a jugé la mention même de l'indépendance de l'expert superfétatoire, les dispositions existantes permettant déjà de sanctionner le défaut d'indépendance grâce à l'intervention du juge des référés.
Article 1er bis (art. 1584 bis [nouveau] et 1594 F sexies [nouveau] du code général des impôts) : Réduction des taux des droits d'enregistrement lorsque l'acquisition d'un logement vendu par lots comporte un engagement de ne pas donner congé au locataire :
M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a indiqué que le Sénat avait élargi l'application de l'incitation fiscale prévue par cet article à la vente d'un ou plusieurs lots consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par l'un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition.
M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a précisé que le bénéfice du dispositif fiscal proposé à l'article 1er bis, dans la rédaction de l'Assemblée nationale, ne serait pas étendu à la personne qui souhaite acquérir un immeuble en bloc sans s'engager à proroger les contrats de bail en cours. Il a reconnu qu'il était possible que le solde des logements non préemptés lors d'une telle vente puisse être éventuellement acquis par d'autres personnes pouvant légitimement prétendre au bénéfice de l'avantage fiscal. Il a pour cette raison proposé de retenir la rédaction du Sénat, sous réserve de l'adoption d'une modification rédactionnelle.
La commission a ensuite adopté l'ensemble des dispositions restant en discussion de la proposition de loi ainsi rédigées.
En conséquence, la commission mixte paritaire vous demande d'adopter la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble dans le texte reproduit à la suite du tableau comparatif figurant ci-après.
« Art. 10-1. - I. - A. - Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la délivrance du bien, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.
« Art. 10-1. - I. - A. -
... plus de dix logements ...
... de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur ...
« Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique, portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance.
... l'immeuble, son mandataire, ou l'un des locataires concernés aucun ... ... in-dépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur.
... du même code ou ...
« Elles sont applicables aux cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés ou de sociétés civiles immobilières ordinaires, lorsque ces parts ou actions portent attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d'un immeuble de plus de dix logements.
... de sociétés lorsque ...
« Art. 1584 bis. - (Alinéa sans modification).
« 1° La mutation s'inscrit dans le cadre d'une opération consistant en des ventes par lots, déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
... consistant :
« a) Soit en des ventes par lots déclenchant ...
« En cas de manquement à l'engagement visé au 3°, les dispositions de l'article 1840 G ter sont applicables.
« Art. 1594 F sexies. - (Alinéa sans modification).
« 1° L'opération consiste en des ventes par lots, déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
III. - Dans le I de l'article 1840 G ter du même code, après les mots : « publicité foncière », sont insérés les mots : « ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière ».
III. - Dans la première phrase du I ... ... code, les mots : « ou de taxe de publicité foncière » sont remplacés par les mots : « , de taxe de publicité foncière ou ...
Proposition de loi relative au droit de préemption
et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
« Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique, portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur.
N° 3020 - Rapport fait par M. Christian Decocq au nom de la commission mixte paritaire chargée de proposer un texte sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble