Source: http://www.spaghettidaniela.it/domande.php
Timestamp: 2019-10-19 12:57:30+00:00
Document Index: 135013174

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1128', 'art. 1128', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 677']

Amm.ni Cond.li Spaghetti - Domande frequenti
Quali sono le nuove regole del condominio?
Cosa cambia con l’entrata in vigore del decreto legge n° 145 del 23/12/2013?
Cosa devo fare per la legge n°220 dell'11/12/2012 per la riforma del condominio?
In che consiste la nuova riforma del condominio?
Il condominio deve aprire il conto fiscale, come si fa per pagare gli F24?
Nuova configurazione del distacco unilaterale dall'impianto di riscaldamento centralizzato (agg.to nov/2011)
Sono un inquilino, chi paga lo spurgo dei pozzetti io o il proprietario?
Non riesco mai a capire con quale maggioranza si possono approvare le spese condominiali, come ci si orienta?
Posso richiedere all'amministratore di vietare gli animali nel palazzo?
E’ riconosciuta la figura professionale dell’amministratore?
Quando uso il rubinetto dell'acqua avverto una scossa elettrica. Perché?
Ci sono adempimenti per le norme di sicurezza antincendio per gli edifici ad uso abitazione civile?
Con l’entrata in vigore della legge 220/12 alcuni articoli del codice civile riferiti al condominio sono stati modificati. Nell’allegato i nuovi articoli.
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In questo PDF troverà la risposta alla domanda in base alle Sue esigenze.
In questo PDF invece troverà il modello per la dichiarazione sostitutiva.
No il condominio è titolare di codice fiscale e non di partita IVA
L’assemblea può essere convocata per motivi di necessità (es.: arriva una citazione al condominio) o per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. (lettera di richiesta assemblea all’Amministratore )
Se l’amministratore non convoca l’assemblea come richiesto dai condomini entro 10 gg dalla ricezione della richiesta, l’assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati. (modulo di convocazione assemblea ),
Se l’amministratore è assente o irreperibile ogni condomino può convocare l’assemblea.
In questi casi bisogna accertarsi che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione, altrimenti sono nulle le delibere assembleari se tutti i condomini non sono stati regolarmente convocati.
La convocazione deve pervenire almeno otto giorni prima della riunione e la comunicazione può essere fatta in qualsiasi forma, salvo diversa disposizione del regolamento del condominio, che va sempre controllato prima di procedere. (modello di convocazione assemblea )
Chi spedisce la convocazione deve provare d’averla spedita e consegnata (per questo motivo normalmente si usano le raccomandate con ricevuta di ritorno, ma nulla impedisce che siano consegnate a mano, purché chi la riceve rilasci ricevuta a chi la consegna (modello ricevuta di raccomandate a mano ).
Attenzione particolare deve prestare il condomino che convoca un’assemblea ad indicare bene gli argomenti in ordine del giorno che si desidera trattare, perché solo quello che è indicato all’ordine del giorno può essere discusso, le varie ed eventuali sono riservate ad avvisi e comunicazioni che l’amministratore o i condomini vogliono fare all’assemblea e non possono essere nuovi argomenti su cui deliberare.
In caso che l’Amministratore non si presenti all’assemblea i condomini devono redigere un verbale della seduta come da modello allegato: (modello verbale assembleare ).
Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. I motivi possono essere facili da intuire, ciascuno potrebbe eseguire lavori e poi chiederne il rimborso (anche lavori inutili o che riguardano l’interesse di un solo o più condomini) L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. La valutazione dell’urgenza è fatta secondo il criterio del buon padre di famiglia. Nella domanda specifica il condomino agisce nell’interesse comune (tubo di adduzione acqua alla palazzina) ed in condizioni di urgenza (rottura che senza ripristino non fa arrivare acqua alla palazzina), quindi può procedere ed ottenere il rimborso. In questo caso, se il condominio tarda a rimborsare, il condomino può agire in giudizio per ottenerne il rimborso. Ovviamente il condomino deve provare oltre all’urgenza l’impossibilità di comunicare con l’amministratore (es.: invio telegramma con descrizione sintetica del problema e richiesta di contatto all’amministratore, raccomandata espressa con ricevuta di ritorno ecc.).
Si allega articolo del n° 159 della rivista Amministare immobili dell'Anaci dove si parla del distacco unilaterale dal riscaldamento centralizzato.
Argomento di grosso interesse e sul quale ricevo tantissime richieste di chiarimento:
la giurisprudenza, con riferimento ai balconi, salve le limitazioni di natura pubblicistica, che sono chiusi a vetri, di norma, è consentito ai proprietari purché non alteri il decoro architettonico dell’edificio condominiale e non rechi alcun pregiudizio agli altri condomini, che devono avere assicurato un pari godimento del bene comune.
Se il regolamento di condominio è contrattuale (accettato nell’atto notarile di acquisto.
L’amministratore in qualità di legale rappresentante ed organo esecutivo è responsabile per l’attuazione delle disposizioni di legge in materia di sicurezza degli impianti (elettrici, antincendio ecc) se non esiste la documentazione atta a dimostrare che il locale è a norma vanno eseguite le verifiche attraverso professionisti certificati e successivamente eseguiti i lavori atti a mettere a norma ed imposti dalla normativa vigente che garantiscano la sicurezza ed i condomini sono obbligati a partecipare alla spesa.
lo stato patrimoniale deve essere il completamento del rendiconto delle spese e deve esporre chiaramente la situazione finanziaria, crediti e debiti nei confronti dei condomini e dei fornitori con l’eventuale esposizione di fondi costituiti per lavori straordinari da eseguire o per altri motivi
(esempio di rendiconto)
Il diritto all’informazione ci garantisce l’installazione della parabolica, è però buona norma consultare il regolamento condominiale leggendo attentamente eventuali parti relative ai divieti, informare l’assemblea rappresenta sempre un ottimo approccio con il vicinato e cercare di osservare con “un occhio estetico” il posizionamento della parabola garantisce un bell’aspetto allo stabile nel quale abitiamo e nel quale riceviamo i nostri amici. Qualora esista un impianto centralizzato comune bisogna allacciarsi all'impianto predisposto dal condominio.
Non è compito dell’amministratore fare l’analisi dettagliata delle spese condominiali spettanti alla proprietà od al conduttore, in quanto l’amministratore del condominio è terzo estraneo e non è tenuto ne molto spesso è a conoscenza degli accordi tra le parti. L'amministratore su richiesta degli interessati può effettuare i conteggi dietro compenso aggiuntivo addebitato alla singola unità.
Tabella esplicativa per assemblee convocate regolarmente, cioè con invito a tutti i condomini.
Bilancio consuntivo annuale presentato dall’amministratore (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Preventivo delle spese ordinarie di gestione (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Opere di manutenzione straordinaria e costituzione di un fondo per le spese relative (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Piano di ripartizione delle spese tra condomini (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Impiego di eventuali residui positivi della gestione (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Tutte le altre delibere (escluse quelle riportate di seguito) 1/2 1/2 1/3 1/3
Approvazione del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Modifiche al regolamento di condominio, esclusi i casi di cui al punto denominato A (art. 1138 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Nomina e revoca dell’amministratore (art. 1136) 1/2 1/2 1/2 1/2
Liti attive e passive (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Ripartizioni straordinarie di notevole entità (art. 1128 e 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Ricostruzione dell’edificio per un perimetro inferiore ai ¾ del suo valore (art. 1128 e 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Scioglimento di un condominio che possa dividersi in parti che possano avere le caratteristiche di edifici autonomi 1/2 2/3 1/2 2/3
Innovazioni per uso più comodo, per miglioramento e maggior rendimento della cosa comune (art. 1120 c.c.) ½ dei condomini 2/3 ½ dei condomini 2/3
Creazione di nuovo regolamento di condominio o modifiche a quello esistente che comportino variazioni nei diritti costituiti o acquisiti sulle cose comuni unanimità unanimità unanimità unanimità
A Modifiche dei valori proporzionali delle quote millesimali per errore o notevole cambiamento del rapporto originario fra le singole quote sent. cass.ni riunite 09/08/2010
n 18477
1/2 sent. cass.ni riunite 09/08/2010
Innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico, o che rendano inservibili all’uso le parti di un edificio (art. 1120) unanimità unanimità unanimità unanimità
Cambiamento della destinazione originaria dell’edificio unanimità unanimità unanimità unanimità
Sovraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico, o che arrechi una diminuzione notevole di aria e luce ai piani sottostanti unanimità unanimità unanimità unanimità
Ricostruzione dell’edificio, quando questo sia perito per una parte superiore ai ¾ del suo valore unanimità unanimità unanimità unanimità
Sì, penalmente (ex art. 677 1 comma c.p. Cass. Pen. 25/5/65), per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria necessari ad ovviare ai pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio in condominio. L'amminstratore in caso vi siano dei principi di deterioramento di parti dell'edificio che possono distaccarsi e cadere, è obbligato a far mettere l'area in sicurezza, facendo cadere le parti pericolanti anche con l'ausilio di mezzi meccanici e senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea.
Dove posso collocare il forno da giardino o balcone? Quale amministratore di condominio consiglio sempre barbecue mobili, vista la vasta gamma disponibile ormai sul mercato, che riducono ed azzerano le liti condominiali, essendo facilmente collocabili in ogni posizione, e per la loro caratteristica di mobilità, rientrano nella categoria degli arredi.
Il condomino deve rispettare anche per i forni interni, tutte le prescrizioni e le norme previste per gli apparecchi da riscaldamento (stufe e caminetti) in materia di prelievo dell'aria comburente (presa d'aria) ed evacuazione dei fumi di combustione (canna fumaria)
Installare un forno in area esterna di pertinenza dell'alloggio deve tenere conto di una serie di fattori, il più importane dei quali è il rispetto delle distanze di sicurezza.
Un forno esterno deve essere collocato a non meno di 5 metri dall'albero più vicino, calcolando la distanza non dal tronco, ma dalla proiezione a terra della chioma più vicina.
Pur essendo possibile realizzare forni senza canna fumaria, la sua installazione rende l'uso del forno più comodo al proprietario e meno fastidioso per i vicini, un metro/un metro e mezzo di canna fumaria possono essere sufficienti se il forno è collocato alla adeguata distanza e nel rispetto del vento prevalente sull’area interessata.
E' riconosciuta la figura professionale dell'amministratore?
E’ stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la nuova Legge 14 Gennaio 2013 n.4, sulle “Disposizioni in materia di professioni non organizzate”.Il 10 Febbraio 2013 entrerà in vigore, prevedendo in sintesi il riconoscimento della”professione” dell’attività di amministratore di condominio. In allegato la Gazzetta Ufficiale del 26/01/2013.
Per rispondere a questa domanda allego l'articolo pubblicato sulla rivista della mia associazione. Buona lettura.
Per rispondere a questa domanda, si legga il seguente allegato.