Source: http://docplayer.fi/3217123-Hoitovastikkeesta-annettu-virheellinen-tieto-taloudellisena-virheena-uuden-asunnon-kaupassa.html
Timestamp: 2016-12-11 05:08:55+00:00
Document Index: 10858271

Matched Legal Cases: ['kko ', 'KKO ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'Diaarinumero 64', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

⭐HOITOVASTIKKEESTA ANNETTU VIRHEELLINEN TIETO TALOUDELLISENA VIRHEENÄ UUDEN ASUNNON KAUPASSA
HOITOVASTIKKEESTA ANNETTU VIRHEELLINEN TIETO TALOUDELLISENA VIRHEENÄ UUDEN ASUNNON KAUPASSA
Download "HOITOVASTIKKEESTA ANNETTU VIRHEELLINEN TIETO TALOUDELLISENA VIRHEENÄ UUDEN ASUNNON KAUPASSA"
Markku Jarkko Penttilä
1 Kauppatieteellinen tiedekunta Yritysjuridiikka Kandidaatintutkielma HOITOVASTIKKEESTA ANNETTU VIRHEELLINEN TIETO TALOUDELLISENA VIRHEENÄ UUDEN ASUNNON KAUPASSA INCORRECT INFORMATION ABOUT MAINTENANCE CHARGE PROVIDED BY THE SELLER AS A FINANCIAL IRREGULARITY INVOLVING NEW HOUSING Tekijä: Suvi Räty Ohjaaja: Helena Sjögrén2 1 SISÄLLYSLUETTELO LYHENNE- JA SÄÄDÖSLUETTELO JOHDANTO Tutkimusongelma ja kysymykset Teoreettinen viitekehys, aiheen rajaus ja käsitteiden määrittely Tutkimusmenetelmä ja tutkimuksen rakenne TALOUDELLINEN VIRHE UUDEN ASUNNON KAUPASSA Virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon arviointikriteerit Tiedon arvioluonteisuus Osakkeenomistajan myötävaikutus Selonottovelvollisuus ja oikaistu tieto Tiedon vaikutuksellisuuden arviointikriteerit Objektiivinen arviointi Virheellisen tiedon vaikutus taloudenpitoon TUTKIMUSMETODOLOGIA Tutkimuksen lähdeaineisto ja tutkimusmenetelmät Tutkimuksen reliabiliteetti, validiteetti ja rajoitukset TUTKIMUSTULOKSET JA ANALYYSI Virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon arviointikriteerit Tiedon arvioluonteisuus ja erityiset varaumat Ennakoitavat ja ennakoimattomat kulut Suhteellinen vastikepoikkeama Huolellisuudesta riippumaton vastuu Tiedon vaikutuksellisuuden arviointikriteerit Objektiivinen arviointi Virheellisen tiedon vaikutus taloudenpitoon Vastikepoikkeaman toistuvuus ja oikaistu tieto Vastikkeen luonne ja suhde vastiketasoon vastaavissa yhtiöissä YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET Yhteenveto Johtopäätökset Jatkotutkimustarpeet... 343 2 LÄHTEET.35 LIITTEET.374 3 LYHENNE- JA SÄÄDÖSLUETTELO AOYL Asunto-osakeyhtiölaki /1599 AsKL Asuntokauppalaki /843 AsuntokauppaA Asetus turva-asiakirjoista asuntokaupoissa /835 (asuntokauppa-asetus) HE Hallituksen esitys KKO Korkein oikeus KRIL Kuluttajariitalautakunta (aiemmin kuluttajavalituslautakunta, KVL) OikTL Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista /2285 4 1. JOHDANTO Suomessa tehdään vuosittain asuntokauppaa (Nevala 2011, alkusanat). Asuntokauppa on merkittävä varallisuusoikeudellinen oikeustoimi. Sopimuksen merkittävyyttä kuvastaa osaltaan se, että asunnon ostaminen on yleensä suurin taloudellinen sijoitus, jonka ihminen tekee elämänsä aikana. Uuden asunnon ostajalla on oikeus olettaa, että kaupan kohde on virheetön. Valitettavasti uuden asunnon virheet ovat olleet julkisuudessa paljon esillä viime vuosina. Asuntokauppalaki (AsKL, 843/1994) asettaa uuden asunnon myyjälle laajan tiedonantovelvollisuuden. Perustajaosakkaan on laadittava asunto-osakeyhtiölle taloussuunnitelma. Turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annetun valtioneuvoston asetuksen (AsuntokauppaA, 835/2005) 4 :n mukaan taloussuunnitelmaan on merkittävä uudisrakentamishankkeissa rakentamisvaiheen jälkeistä tilikautta varten laadittu talousarvio, josta ilmenevät muun muassa hoitovastikkeiden arvioidut määrät alkaen kunkin rakennuksen arvioidusta käyttöönottamisajankohdasta. Vaikka talousarvio on nimensä mukaisesti vain arvio tulevista kustannuksista, kaupan kohteessa voi siitä huolimatta olla taloudellinen virhe, mikäli hoitovastikkeen määrästä annettu tieto osoittautuu virheelliseksi kaupanteon jälkeen. Tällöin herää kysymys siitä, milloin myyjän voidaan katsoa antaneen ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa ja miten näitä käsitteitä on ylipäänsä tulkittava, jotta taloudellista tiedonantovirhettä koskevan oikeusnormin tulkinta ei johtaisi myyjän kannalta kohtuuttomuuteen. Käytetyn asunnon kaupassa virheellisen tiedon arviointi ei sinänsä aiheuta epäselvyyttä, koska myyjä tietää kaupantekohetkellä sen hetkisen hoitovastikkeen. Mikäli myyjä antaa väärän tiedon hoitovastikkeesta, hän on antanut virheellistä tietoa. Virheellisen tiedon arviointi ei kuitenkaan ole näin yksinkertaista uuden asunnon kaupassa, koska tällöin myyjän antama tieto perustuu pääsääntöisesti arvioon. Todelliset asumiskustannukset selviävät vasta asunnon käyttöönoton myötä. Tästä asetelmasta seuraa haasteita uuden asunnon myyjän virhevastuuta määritettäessä. Vaikka käytetyn ja uuden asunnon kauppaan sovelletaan taloudellisen tiedonantovirheen osalta samansisältöistä oikeusnormia, sitä ei voida tulkita samalla tavalla eri myyntiajankohdista johtuen. Selvää on, että pelkkä sanamuodon mukainen tulkinta johtaisi uuden asunnon myyjän kannalta kohtuuttomuuteen. Tässä kandidaatintutkielmassa selvitetään, milloin myyjän voidaan katsoa antaneen hoitovastikkees-6 5 ta virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa edellä kuvattu lähtökohta huomioiden ja milloin annetun tiedon voidaan puolestaan katsoa vaikuttaneen kauppaan. Edelleen tutkimuksen tarkoituksena on määrittää taloudellisen virheen virhekynnys tiedonantovirheen osalta Tutkimusongelma ja kysymykset Tämän tutkimuksen tekijä on päivittäin tekemisissä asuntokauppariitojen kanssa. Tutkittava aihe on valikoitunut käytännön työssä kohdatuista laintulkintahaasteista sekä aihepiiriin liittyvästä todellisesta tiedontarpeesta alalla toimivien osaajien keskuudessa. Taloudellisen virheen arviointikriteereiden ja virhekynnyksen kokonaisvaltainen määrittäminen on edellytys sille, että asuntokauppariita-asioissa annettavat päätökset ovat sisällöltään oikeita, oikeudenmukaisia ja linjassa keskenään. Sen lisäksi, että tutkimustulokset siis helpottavat lainsoveltajan käytännön työelämää, tutkimustuloksilla voidaan nähdä olevan merkitystä oikeusturvan toteutumisen kannalta. Mainituin perustein tutkittava aihe on tärkeä. Taloudellista virhettä on käsitelty muiden asuntokauppalain virhesäännösten ohella alan kirjallisuudessa paljon. Julkaistujen teosten tarkoitus on kuitenkin antaa lukijalle yleiskuva asuntokauppalain systematiikasta ja soveltamisesta paneutumatta sen tarkemmin yhden yksittäisen lainkohdan problematiikkaan. Lainsoveltajan näkökulmasta katsottuna taloudellisen virheen käsittely jää alan kirjallisuudessa valitettavan pintapuoliseksi, mistä seuraa, ettei kirjallisuudesta ole saatavissa riittävästi apua asuntokauppariitojen selvittämiseen. Tutkittavasta aiheesta on kirjoitettu myös yksittäisiä oikeustapauskommentteja. Hoffrén (2009) on kirjoittanut asuntokauppalain virheiden vaikutuksellisuusarvioinnista ja Norros (2008) on puolestaan kommentoinut kirjoituksessaan taloudellista virhettä koskevaa korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä. Uuden asunnon taloudellinen virhe on ollut muutamien tutkimusten kohteena jääden kuitenkin anneiltaan yleisluontoisiksi esityksiksi. Yhtenäistä, kattavaa ja kyseistä aihepiiriä selkeyttävää tietoa tutkittavasta aiheesta ei siis ole aikaisemmin ollut saatavilla. Myöskään taloudellisen tiedonantovirheen virhekynnystä ei ole tutkimuksen tekijän tietojen mukaan aikaisemmin määritelty. Edellä kuvatun perusteella tutkimusaukko on ilmeinen.7 6 Tutkimuksen ensisijainen tarkoitus on toimia apuvälineenä asuntokauppalain ammattilaisille, kuten lakimiehille ja kiinteistönvälittäjille. Asuntokauppariitojen laajuuden ja suuren taloudellisen intressin johdosta on ensiarvoisen tärkeää, että myös kaupan osapuolilla on käytettävissään kaikki mahdollinen tieto niistä seikoista, jotka voivat vaikuttaa virhearviointiin. Tästä näkökulmasta katsottuna tutkielma antaa niin myyjälle kuin ostajallekin arvokasta tietoa, jonka he voivat ottaa huomioon omassa toiminnassaan. Uuden asunnon myyjä, joka yleensä on myös perustajaosakas, voi hyödyntää tutkimusta talousarviota laatiessaan sekä kohdetta markkinoidessaan, jolloin myyjä voi parhaimmassa tapauksessa välttää syyllistymästä taloudelliseen virheeseen. Ostajan kannalta on puolestaan ensiarvoisen tärkeää, että asumiskustannukset on arvioitu mahdollisimman lähelle tulevaisuudessa toteutuvia kuluja, jotta ostaja voi suunnitella oman taloutensa mahdollisimman luotettavasti. Mikäli asumiskustannukset nousevat ennen kauppaa annetusta arviosta merkittävästi, ostaja voi joutua taloudellisiin vaikeuksiin. Tutkimuksen avulla ostaja voi arvioida, onko kaupan kohteessa taloudellinen virhe. Aihe on tutkimisen arvoinen myös siksi, että tutkimustulosten avulla voidaan parhaimmassa tapauksessa ennaltaehkäistä asuntokauppariitoja ja tätä kautta välttää turhia oikeudenkäynti- ja asianajokustannuksia. Tutkimuksessa esitellään tutkimusongelman lisäksi kolme tutkimuskysymystä, joihin tutkielmassa pyritään antamaan vastaus. Tutkimuskysymykset ovat: Milloin myyjän voidaan katsoa antaneen hoitovastikkeesta virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa? Milloin annetun tiedon voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan? Minkä suuruinen vastikepoikkeama ylittää taloudellisen virheen virhekynnyksen? 1.2. Teoreettinen viitekehys, aiheen rajaus ja käsitteiden määrittely Tutkimus on rajattu koskemaan asuntokauppalain 4 luvun 27 :n 1 momentin 1 kohdassa säädettyä taloudellista virhettä, jota voidaan pitää tiedonantovirheen eräänlaisena alalajina. Momentin 1 kohta on puolestaan rajattu koskemaan hoitovastikkeesta annettua virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa ja sen vaikutusta kauppaan. Edelleen hoitovastikkeesta annettua tietoa on rajattu siten, että tutkimus kohdistuu ainoastaan8 7 arvioon perustuvaan tietoon. Tämän rajauksen avulla tutkimus saadaan pidettyä kandidaatintutkielmalle sopivana kokonaisuutena. Tutkimuksen teoreettinen viitekehys rakentuu taloudellista tiedonantovirhettä esittelevästä oikeusnormista, lain esitöistä, kirjallisuudesta, asiantuntijakirjoituksista ja oikeusratkaisuista. Uuden asunnon kauppa voidaan jakaa rakentamisvaiheen ja valmiin uuden asunnon kauppaan. Rakentamisvaiheella tarkoitetaan ajanjaksoa, joka edeltää asuntoosakeyhtiön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista (AsKL 1 luku 5 ). Tämä tutkimus on rajattu koskemaan asuntoosakeyhtiön uutta rakennusta. Rakentamisvaihe alkaa, kun asunto-osakkeita aletaan tarjota kuluttajille. Rakentamisvaihe puolestaan päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu uusi hallitus. Valmiin uuden asunnon kaupasta on kyse silloin, kun yhtiön kaikki huoneistot on hyväksytty käyttöönotettavaksi ennen kuin niitä on tarjottu kuluttajille ostettavaksi. Kun tutkimuksessa puhutaan pelkästään uuden asunnon kaupasta, tarkoitetaan sekä rakentamisvaiheen että valmiin uuden asunnon kauppaa. Koska uuden asunnon myyjä on lähes poikkeuksetta elinkeinonharjoittaja, tutkimus on luonnollista rajata koskemaan asuntokauppaa, jossa myyjä osapuolena on perustajaosakas tai muu elinkeinonharjoittaja. Elinkeinonharjoittajana pidetään sellaista luonnollista henkilöä tai oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan ostettavaksi (AsKL 1 luku 3 6 kohta). Perustajaosakkaalla tarkoitetaan puolestaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana (AsKL 1 luku 4 1 momentti). Ostajaosapuolen osalta tutkimus rajataan tilanteisiin, joissa ostajana on kuluttaja. Kuluttajalla tarkoitetaan asuntokauppalaissa sellaista luonnollista henkilöä, joka hankkii asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten (AsKL 1 luku 3 5 kohta). Tällaisena muuna tarkoituksena voidaan katsoa tarkoitettavan lähinnä sitä, että luonnollinen henkilö ostaa asuinhuoneiston asunnoksi itselleen tai perheelleen.9 8 Tutkimuksen laajuudelle asetettujen vaatimusten johdosta tutkimuksen ulkopuolelle rajataan reklamaatiota ja virheen seuraamuksia koskeva sääntely. Näin mahdollistetaan osaltaan tutkimuksen tarkoituksen eli taloudellisen virheen kokonaisvaltaisen määrittämisen toteutuminen. Selvyydeksi voidaan vielä todeta, että koska sovellettava oikeusnormi on kansallista lainsäädäntöä, tutkimuksessa tarkastellaan ainoastaan Suomen oikeuskäytäntöä eli oikeusratkaisuja Tutkimusmenetelmä ja tutkimuksen rakenne Tutkimuksessa yhdistyy sekä oikeusdogmaattinen eli lainopillinen että kvalitatiivinen eli laadullinen tutkimusote. Lainopin tutkimuskohteena on voimassaoleva oikeus. Työssä selvitetään, mikä merkitys lailla ja muilla oikeuslähteillä on taloudellista virhettä arvioitaessa. Metodina lainoppi voidaan jakaa tulkintaan ja systematisointiin. Tässä työssä keskitytään oikeusnormin tulkintaan. Tulkinnallisen lainopin tehtävänä on selittää, selventää, täsmentää sekä ilmaista oikeusnormin sisältöä. Tulkintametodeina tutkimuksessa käytetään sanamuodonmukaista tulkintaa erityisterminologia mukaan lukien. Muina työssä hyödynnettävinä tulkintametodeina voidaan mainita tulkinnallinen koherenssi, kokonaisvaltainen tulkinta, systemaattinen tulkinta ja historiallinen tulkinta. Huomionarvoista on, että tutkimuskysymyksiä käsitellään myös ongelmakeskeisesti oikeuskäytäntöä tarkastelemalla. Laadullisessa tutkimuksessa tiedonkeruumenetelmänä käytetään useimmiten haastattelua (Tuomi & Sarajärvi 2009, 71). Myös tässä tutkimuksessa haastattelun suorittamista voidaan pitää perusteltuna kartoitettaessa asuntokauppa-alalla toimivien kiinteistönvälittäjien näkökulmaa taloudellisesta virheestä. Tutkimusta varten on haastateltu viittä uudistuotantoa välittänyttä kiinteistönvälittäjää, joista kukin työskentelee eri yrityksessä. Koska haastateltavat vastaavat omin sanoin ennalta määrättyihin kysymyksiin, haastattelumenetelmä on puolistrukturoitu (Metsämuuronen 2006, 115). Työssä on kaikkiaan viisi päälukua. Ensimmäisessä luvussa lukija johdatetaan tutkittavaan aiheeseen tutkimusongelman, tutkimuskysymysten ja tutkimusmenetelmän avulla. Lukijalle esitellään myös teoreettinen viitekehys, aiheen rajaukset sekä työn rakenne. Luvussa kaksi selvitetään taloudellista virhettä sääntelevän asuntokauppalain ja hoitovastiketta sääntelevän asunto-osakeyhtiölain teoriaa, jotka toimivat perustana empiriaosuudelle. Teoriaosuus on suhteellisen lyhyt, johtuen siitä, että taloudel-10 9 lista virhettä käsittelevä oikeuskirjallisuus on lähinnä toistanut asuntokauppalain virhesäännöksen sekä hallituksen esityksestä Eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi (HE 14/1994 vp.) ilmenevät yksityiskohtaiset perustelut. Kolmannessa luvussa esitellään tutkimusmetodologiaa ja arvioidaan tutkimuksen luotettavuutta. Neljännessä luvussa selvitetään taloudellisen virheen virheperusteet sekä määritetään virhekynnys oikeuskäytännön avulla haastattelutuloksien tukemana. Tutkimuksen lopuksi esitetään yhteenveto, johtopäätökset ja jatkotutkimustarpeet. 2. TALOUDELLINEN VIRHE UUDEN ASUNNON KAUPASSA Asuntokauppalain 4 luvun 27 :n 1 momentin 1 kohta määrittelee taloudellisen tiedonantovirheen seuraavasti: Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Koska tämä tutkimus on rajattu ainoastaan hoitovastikkeesta annettuun tietoon, myyjälle syntyvän virhevastuun edellytyksenä on siis se, että ostajalle on annettu virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa hoitovastikkeesta, joka on vaikuttanut kauppaan Virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon arviointikriteerit Tutkimuksen teoriaosuudessa käsitellään seuraavaksi virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon käsitteitä. Tarkoituksena on ensinnäkin määritellä, mitä virheellisellä ja harhaanjohtavalla tiedolla tarkoitetaan taloudellisen virheen säännöksen yhteydessä. Toiseksi selvitetään, missä tilanteissa myyjän voidaan katsoa antaneen ostajalle virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa Tiedon arvioluonteisuus Asuntokauppalaissa ei ole määritelty virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon sisältöä. Lähtökohdaksi virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon arvioinnissa voidaan kuitenkin asettaa se, että myyjä on antanut ostajalle ennen kauppaa tiedon rakentamisvaiheen jälkeisen tilikauden hoitovastikkeesta, joka on myöhemmin osoittautunut virheelliseksi. Uuden asunnon kauppa muodostaa taloudellisten tietojen tiedonantovelvollisuu-11 10 den osalta kuitenkin poikkeuksen pääsäännöstä, koska kauppa tehdään useimmiten sellaisessa vaiheessa, että myyjällä ei ole täsmällistä tietoa hoitovastikkeen määrästä. Tämä lähtöasetelma huomioiden hallituksen esityksen (HE 14/1994) yksityiskohtaisissa perusteluissa on katsottu tarpeelliseksi todeta, että virheellistä tietoa arvioitaessa on huomioitava, että annettu tieto on arvio. Koska kyseessä on arvioon perustuva tieto, sen ei tarvitse eikä se tulevaisuuteen kohdistuneena voikaan olla aivan tarkka. Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO 2008:1) ottanut tiedon arvioluonteisuuden huomioon seuraavasti: Taloussuunnitelmaan sisältyvät tiedot asunto-osakeyhtiön rakentamisvaiheen jälkeisistä hoitokuluista ovat luonteensa mukaisesti arvioita. Vähäisten poikkeamien ei sen vuoksi voida olettaa vaikuttavan kauppoihin hinnanalennukseen oikeuttavalla tavalla. Hoitovastikkeesta annettu arvio on pyrittävä tekemään joka tapauksessa huolellisesti, jotta arvioidulla hoitovastikkeella voitaisiin kattaa ennakoitavissa olevat hoitokulut. Tarvittaessa hoitokulujen arviointiperusteet voi kirjoittaa taloussuunnitelmaan (Vanhala & Palviainen 2008, 82). Harkittaessa, voidaanko annettua arvioluonteista tietoa pitää virheellisenä tai harhaanjohtavana, on arvioitava, onko annettu tieto ollut asianmukainen kaupantekoajankohtana vallinnut ja silloin ennakoitavissa ollut tilanne huomioiden (Nevala 2011, 270). Oikeuskäytännössä taloudellista virhettä arvioidaan siten, että jokainen hoitovastikkeen nousuun vaikuttanut kustannuserä jaetaan ennakoitaviin ja ennakoimattomiin kuluihin. Myyjällä on näyttötaakka siitä, että jokin tietty kuluerä on sellainen, jota myyjä ei ole voinut kaupantekohetkellä ottaa huomioon. Tämä ilmenee selvästi kuluttajariitalautakunnan ratkaisusta (KRIL 212/81/2011): Jos kustannusten nousu johtuu seikoista, joita ei ole voitu ottaa huomioon tai joista ei ole ollut tietoa talousarvion laatimishetkellä, ero talousarvion ja toteutuneiden kulujen välillä tulee hyväksyä. Vapautukseen vastuusta myyjän tulee kuitenkin osoittaa, että laatiessaan talousarviota se on toiminut huolellisesti. Arvioitaessa kulujen ennakoitavuutta on syytä huomioida se, että vastikeperuste määrää sen, kuinka vastikkeet jakautuvat osakkaiden maksettavaksi. Näin ollen talo-12 11 ussuunnitelmaan merkittävän vastikkeen täytyy olla laskettu yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella. Taloussuunnitelmaan kannattaa myös kirjoittaa mahdollisimman kattavasti kunkin arvioidun kulun perusteet, joka omalta osaltaan puoltaa myyjän huolellisuutta. Tämä ilmenee myös kuluttajariitalautakunnan päätöksestä (KRIL 1070/81/2011). Lautakunta pitää taloussuunnitelman perusteina esitettyä laskelmaa asianmukaisena ja huolellisesti laadittuna. Mikäli myyjän vastikkeesta antama tieto poikkeaa toteutuneesta vastikkeesta vain vähän, kyseessä ei ole automaattisesti taloudellinen virhe. Jos hoitovastike poikkeaa puolestaan merkittävästi ennen kauppaa annetusta tiedosta, kohteessa saattaa olla taloudellinen virhe (Kuhanen & Hännikäinen 2009, 23 ja 54). Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään (KKO 2008:1) linjannut taloudellisen virheen virhekynnystä merkittävästi. Ennakkopäätöksessä korkein oikeus on verrannut ennakoitavissa olleen hoitovastikkeen määrää taloussuunnitelmassa ilmoitettuun. Hoitovastikkeen osalta suhteellinen ero on ollut yli 15 prosenttia. Vaikka huomioon otetaan taloussuunnitelman arvioluonteisuuskin, näin huomattava ero arvioitujen ja sittemmin toteutuneiden kustannusten välillä osoittaa, että ensimmäisen asumisvuoden kustannukset on taloussuunnitelmassa pyritty esittämään alhaisempana kuin olisi ollut asianmukaista. Näillä perusteilla korkein oikeus katsoo, että myyjä on arvioinut taloussuunnitelmassa nämä kustannukset todellisia ja ennakoitavissakin olevia kustannuksia selvästi alhaisemmaksi ja siten antanut niistä harhaanjohtavaa tietoa. Taloudellista virhettä koskevat säännökset rakentuvat samoille periaatteille kuin asuntokauppalain 4 luvun 15 :n säännökset, jotka koskevat muun muassa asunnosta annettuja virheellisiä tietoja (HE 14/1994, 110). Käsitteitä ja virheperusteita määriteltäessä on siis syytä pitää mielessä tätä kautta saatava mahdollinen tulkinta-apu Osakkeenomistajan myötävaikutus Hoitovastikkeen määrä vaihtelee eri asunto-osakeyhtiöissä monista eri syistä. Hoitovastiketta alentavina tekijöinä voidaan mainita muun muassa osakkeenomistajien omatoimisuus isännöinnissä ja kiinteistön hoidossa tai yhtiön saamat vuokratulot.13 12 Hoitovastiketta korottavana tekijänä voidaan puolestaan mainita yhtiön sijainti vuokratontilla. (Sarkameri 1997, 15) Virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon arvioinnissa on otettava huomioon, että ostajat osakkeenomistajina tekevät usein esimerkiksi yhtiökokouksissa sellaisia päätöksiä, jotka saattavat vaikuttaa hoitokustannuksiin ja sitä kautta vastikkeisiin. Mikäli vastike nousee edellä mainitulla perusteella, vastikkeesta annetussa tiedossa ei voitaisi katsoa olevan myyjän vastuulle kuuluvaa virhettä. (Kuhanen & Hännikäinen 2009, 54) Selonottovelvollisuus ja oikaistu tieto Ostaja ei saa vedota myyjän antamaan virheelliseen tietoon, jos ostaja on tiennyt kauppaa tehtäessä, että tieto on virheellinen (AsKL 4 luku 16 ). Tällaiseen tietoon vetoaminen voidaan katsoa pätemättömäksi varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (OikTL, 228/1929) 33 :n nojalla. Ostajalla ei kuitenkaan ole hoitovastikkeesta annetun tiedon osalta erityistä selonottovelvollisuutta. Tästä johtuen myyjän vastuuta voidaan luonnehtia hoitovastikkeesta annetun tiedon osalta varsin ankaraksi (Kasso 2010, 247). Myyjällä on mahdollisuus oikaista virheellinen tieto ennen virhevastuun syntymistä. Mikäli myyjä on ehtinyt antaa ostajalle virheellistä tietoa hoitovastikkeesta esimerkiksi myyntiesitteessä, mutta osapuolet eivät ole vielä sitovasti sopineet kaupasta, myyjällä on tällöin mahdollisuus korjata tieto. Tehokas oikaisu on mahdollista tehdä silloin, kun ostajalla on kohtuullinen mahdollisuus harkita oikaistun tiedon merkitystä kaupanteon kannalta Tiedon vaikutuksellisuuden arviointikriteerit Seuraavaksi teoriaosuudessa käsitellään virheen vaikutuksellisuusarviointia, koska virhevastuun edellytyksenä on, että annettu tieto on vaikuttanut ostajan ostopäätökseen. Virheen vaikutuksellisuutta tarkastellaan erilaisten arviointikriteerien avulla, koska jokainen niistä vaikuttaa virhearviointiin.14 Objektiivinen arviointi Vaikutuksellisuuden arvioinnissa ei useinkaan ole mahdollista tukeutua selkeään todistusaineistoon. Lain sanamuodon mukaisen tulkinnan perusteella on pidettävä riittävänä, että annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Näin ollen ostaja ei voi vedota sellaisen tiedon vaikutuksellisuuteen, jonka osalta on ilmeistä, ettei se ole vaikutuksellinen. Virheen vaikutuksellisuutta arvioidaan objektiivisesti. Virheellisen tiedon ei voida myöskään katsoa vaikuttaneen kauppaan, jos myyjä on korjannut tiedon ajoissa. Virheen olemassaolo on arvioitava jokaisessa yksittäistapauksessa erikseen ottamalla huomioon kaikki kaupan olosuhteet (HE 14/1994, 25). Virhearvioinnissa on otettava huomioon, että kokonaisuus ratkaisee (Ämmälä 2002, 61) Virheellisen tiedon vaikutus taloudenpitoon Hoitovastikkeesta annetun arvioluonteisen tiedon perusteella ostaja voi arvioida tulevia asumiskustannuksia ennen ostopäätöksen tekemistä (Keskitalo 2009, 77). Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat ovat nimittäin asunto-osakeyhtiölain (AOYL, 1599/2009) 3 luvun 1 :n nojalla velvollisia maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi hoitovastiketta. Hoitovastikkeella katetaan sellaisia asunto-osakeyhtiön menoja, jotka yhtiö on lain, yhtiöjärjestyksen tai erinäisten sopimuksien perusteella velvollinen suorittamaan. Hoitovastike kattaa muun muassa rakennuksen ja kiinteistön käytöstä sekä kunnossapidosta aiheutuvat menot (Viiala & Rantanen 2012, 43 44). Kyläkallio et al. (2003, ) ja Krook (1983, 163) ovat painottaneet, että vastike voidaan nähdä nimenomaan osakkeenomistajan velvollisuutena osallistua yhtiön tarkoituksen kannalta tarpeellisten menojen kattamiseen. Näin ollen vastike ei ole rinnastettavissa vuokraan eikä korvaukseen huoneiston käyttämisestä. Taloudellinen virhe voidaan jakaa vähäiseen virheeseen, josta ei aiheudu virheseuraamuksia sekä vaikutukselliseen virheeseen, josta aiheutuu seuraamuksia. Yleisen velvoiteoikeudellisen periaatteen mukaan pieni poikkeama annetussa vastiketiedossa ei oikeuta ostajaa esittämään sopimusrikkomukseen perustuvia vaatimuksia myyjälle. Tämä ilmenee jo taloudellista virhettä koskevasta virhesäännöksestä: annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virheen vaikutuksellisuudella tarkoitetaan, että oletettavissa on, että ostaja ei olisi tehnyt kyseistä kauppaa tai ei olisi ai-15 14 nakaan tehnyt kauppaa sovituilla ehdoilla, jos olisi saanut ennen kauppaa oikeat tiedot. Kaupan vaikutuksellisuudella viitataan yleensä siihen kauppahintaan, jonka ostaja on kaupasta maksanut. Korkein oikeus on linjannut ratkaisussa (KKO 2008:1) vastikkeesta annetun harhaanjohtavan tiedon vaikutuksellisuutta. Kuukausittain maksettavan yhtiövastikkeen suuruudella on usein suuri merkitys asunnon ostoa harkittaessa. Asunnon ostajapuoli mitoittaa tyypillisesti oman taloudenpitonsa keskeisesti asumismenojen perusteella. Ennakoitavina asumismenoina otetaan yleensä huomioon asuntolainan hoitokulut ja yhtiövastikkeen määrä. Kun yhtiövastike on taloussuunnitelmassa ilmoitettu todellisia kustannuksia huomattavasti alhaisemmaksi, voidaan olettaa, etteivät kantajat olisi tehneet kysymyksessä olevia osakekauppoja sovituin ehdoin, jos he olisivat saaneet asianmukaisen ennakoitavissa olevia asumiskustannuksia ainakin suunnilleen vastaavan arvion hoitovastikkeesta. Kauppojen kohteessa on siten ollut asuntokauppalain 4 luvun 27 :ssä tarkoitettu taloudellinen virhe. Hoffrén on katsonut korkeimman oikeuden viimeaikaisten ratkaisuiden (2008:1 ja 2009:39) perusteella, että virheen vaikutuksellisuutta arvioitaessa ei ole keskityttävä virheen taloudelliseen merkitykseen suhteessa kauppahintaan. Näin ollen ei voida muodostaa sellaisia sääntöjä, joiden mukaan tietty prosentuaalinen poikkeama kauppahinnasta katsottaisiin vaikutukselliseksi virheeksi tai päinvastoin. Virheen merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon virheen merkitys laajemmin. Kun kyseessä on väärin ilmoitettu hoitovastike, annetun virheellisen tiedon voitaisiin katsoa olevan vaikutuksellinen silloin, kun oikea tieto vaikuttaisi potentiaalisten ostajien taloudenpidon mitoittamiseen. (Hoffrén 2009, 4) 3. TUTKIMUSMETODOLOGIA Tässä luvussa kerrotaan tutkimuksen lähdeaineistosta ja tutkimusmenetelmistä. Lisäksi luvussa arvioidaan tutkimuksen luotettavuutta, pätevyyttä sekä rajoituksia Tutkimuksen lähdeaineisto ja tutkimusmenetelmät Työssä yhdistyy sekä oikeusdogmaattinen eli lainopillinen että kvalitatiivinen eli laadullinen tutkimusote. Lainopillisen tutkimusotteen valintaa voidaan pitää perusteltuna, koska tutkimus kohdistuu taloudellista virhettä koskevan oikeusnormin tulkintaan ja16 15 virhekynnyksen määrittämiseen oikeuskäytäntöä hyödyntäen. Laadullisen tutkimusotteen hyödyntämistä voidaan puolestaan pitää mielekkäänä, koska haastatteluiden avulla saadaan arvokasta lisätietoa kiinteistönvälittäjien näkemyksistä ja kokemuksista uuden asunnon kaupan taloudellisen virheen aktualisoitumisesta käytännössä. Lainopillinen ja laadullinen tutkimusote mahdollistavat vastauksen antamisen johdantoluvussa esitettyyn tutkimusongelmaan ja tutkimuskysymyksiin. Tutkimuksen lähdeaineistona on käytetty oikeusratkaisuja, puolistrukturoidun haastattelun tuloksia sekä omaa havainnointia. Tutkimusta varten on kerätty kahdeksan oikeustapausta, jotka käsittelevät tutkittavan aiheen kannalta relevanttia juridista ongelmaa. Korkeimman oikeuden ennakkopäätökset on saatu finlex.fi www-sivuilta. Kuluttajariitalautakunnan (aiemmin kuluttajavalituslautakunta) päätökset on puolestaan saatu lautakunnan arkistosta. Oikeustapaukset on löydetty käyttämällä seuraavia asianmukaisia hakusanoja: uusi asunto, uuden asunnon kauppa, rakentamisvaiheessa olevan asunnon kauppa, taloudellinen virhe, tiedonantovirhe, virheellinen tieto, harhaanjohtava tieto, vastike, yhtiövastike, hoitovastike, uusista asunto-osakkeista annetut vastiketiedot, yhtiövastikkeen määrästä annettu tieto, hoitokulut, hinnanalennus ja ryhmävalitus. Päätöksien löydettävyyttä kuluttajariitalautakunnan arkistosta on helpottanut diaariin kirjoitettujen hakusanojen lisäksi jaostoa ja päättymistapaa koskevat rajaukset. Löydetyistä ratkaisuista on kirjattu ylös diaarinumero, ratkaisupäivä, asian käsitellyt taho (jaosto ja täysistunto), sovellettava säännös, hoitovastikkeen määrät ennen ja jälkeen kaupanteon, korotetun vastikkeen maksuajanjakso, ennakoitavia ja ennakoimattomia hoitokuluja koskevat perustelut, virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa koskevat perustelut sekä annetun tiedon vaikutuksellisuutta koskevat perustelut. Korkeimman oikeuden tuomio ja lautakunnan päätökset on koodattu edellä esiteltyjen käsitteiden avulla ja ratkaisuja on käyty läpi useaan otteeseen. Empiriaosuutta varten on haastateltu viittä uudistuotantoa välittänyttä kiinteistönvälittäjää. Haastatelluista kiinteistönvälittäjistä on koottu seuraava taulukko.17 16 Titteli Toimipaikka Haastateltava 1 Haastateltava 2 Työkokemus Myyntipäällikkö, LKV Myyntijohtaja, LKV 13 Opkiinteistökeskus, Vaasa 26 Huoneistokeskus Oy, Espoo ja Kanta-Helsinki Haastateltava 3 Myyntijohtaja 14 SKV Kiinteistönvälitys Oy, Helsinki Haastateltava 4 Yrittäjä 7,5 Kiinteistömaailma, Espoon keskus Haastateltava 5 Kiinteistönvälittäjä 10 Aktia Kiinteistönvälitys Oy, Tuusula Kuvio 1. Haastateltavien tiedot Haastateltavat on valittu tarkoituksellisesti eri yrityksistä, jotta tutkimustulos olisi mahdollisimman kattava ja luotettava. Haastattelut on toteutettu loka- ja marraskuussa 2013 siten, että jokaiselle haastateltavalle on toimitettu sähköpostitse yhdenmukaiset haastattelukysymykset (liite 1), joihin he ovat vapaamuotoisesti vastanneet. Haastateltavat on tutkimuksessa salattu. Tutkimuksen tekijä työskentelee lakimiehenä kuluttajariitalautakunnassa, joten tutkimuksessa on käytetty hyväksi myös tutkimuksen tekijän omia havaintoja tutkittavasta aiheesta. Omat havainnot auttavat tulkitsemaan taloudellisen virheen virhesäännöstä18 17 sekä ymmärtämään haastattelujen tuloksia paremmin. Tutkimuksen tekijän omat havainnot näkyvät sekä empiriaa että johtopäätöksiä käsittelevissä luvuissa. Omien havaintojen sijoittaminen empiriaosuuteen on perusteltua, koska yhteenvetoa ja johtopäätöksiä koskevassa luvussa ei saisi enää esittää uusia pohdintoja Tutkimuksen reliabiliteetti, validiteetti ja rajoitukset Tutkimuksen reliabiliteetti eli luotettavuus tarkoittaa mittaustulosten toistettavuutta (Hirsjärvi et al. 2003, 123). Tämän tutkimuksen luotettavuutta voidaan pitää hyvänä, sillä haastattelut, havainnot ja tulkinnat ovat toistettavissa. Luotettavuusarvioinnissa on kuitenkin painotettava tutkimustulosten toistettavuutta tällä hetkellä. Mikäli lainsäädäntöä muutetaan tai korkein oikeus linjaa uuden ennakkopäätöksen, joka poikkeaa vallitsevasta tulkintalinjasta, toistettavuus ei toteudu samassa suhteessa nykyhetkeen verrattuna. Uuden ennakkopäätöksen antamista voidaan kuitenkin pitää epätodennäköisenä, koska sellainen on jo annettu. Koska tutkimuksen kohteena on voimassaoleva oikeus, on mittaustulosten toistettavuudessa huomioitava mahdolliset tulkitsijoista johtuvat tulkintaristiriidat ja näkemyserot. Tutkimuksen validiteetilla tarkoitetaan tutkimuksen pätevyyttä. Tutkimusta voidaan pitää pätevänä, jos valituilla tutkimusmenetelmillä ja mittareilla voidaan kuvata sitä, mitä on tarkoitus mitata (Hirsjärvi et al. 2003, 213). Nyt käsillä olevaa tutkimusta voidaan pitää validina, koska valitut tutkimusotteet ja tutkimusmenetelmät, kuten oikeustapausten tulkinta ja haastattelussa esitetyt kysymykset ja niihin saadut vastaukset vastaavat tutkimuksen alussa esitettyyn tutkimusongelmaan sekä tutkimuskysymyksiin. Tutkimuksen pätevyyttä puoltaa tutkittavan aiheen kannalta valitut relevantit lähteet sekä tutkimusprosessin tarkka kuvaaminen. Edelleen pätevyyttä puoltaa se, että tutkimuksessa ei ole tyydytty pelkästään yhden menetelmän käyttöön. Eri tutkimusmenetelmät tukevat toisiaan sekä mahdollistavat osaltaan saavuttamaan pätevän tutkimustuloksen. Mahdollisimman validin tutkimuksen laadintaan on pyritty myös sillä, että haastateltavat on valittu eri yrityksistä. Tällä valinnalla kiinteistönvälittäjien näkemykset saadaan mahdollisimman laajasti edustetuksi. Haastateltavien valinnassa on kiinnitetty huomiota haastateltavien työkokemukseen ja asemaan yrityksessä.19 18 Oikeusratkaisuja aiheesta on suhteellisen vähän, mikä tavanomaisesti luo rajoitteita tutkimustulosten yleistettävyydelle. Tätä puutetta kompensoi kuitenkin se, että tutkittavan aiheen kannalta oleellisin ratkaisu on korkeimman oikeuden ennakkopäätös, joka on nimenomaan annettu muun lainkäytön ohjaamiseksi vastaavissa riitaasioissa. Taloudellisen virheen problematiikkaa on käsitelty myös kuluttajariitalautakunnan täysistunnoissa. Täysistunnossa ratkaistaan periaatteellisesti tärkeät asiat muiden riita-asioiden ratkaisufoorumin ollessa esittelijäratkaisu, yksinkertainen käsittely tai jaostokäsittely. Lisäksi on syytä korostaa, että yksi tässä tutkimuksessa esiintyvistä täysistuntoratkaisuista on kuluttaja-asiamiehen ajama ryhmävalitus. Mainituin perustein voidaan todeta, että edellä kuvatut tutkittavan aiheen kannalta relevantit ratkaisut lisäävät tutkimuksen yleistettävyyttä. 4. TUTKIMUSTULOKSET JA ANALYYSI Seuraavaksi tutkimuksessa selvitetään oikeuskäytännön, puolistrukturoidun haastattelun tuloksien sekä oman havainnoinnin avulla, milloin myyjän voidaan katsoa antaneen hoitovastikkeesta virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa ja milloin annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Näiden määrittelyjen myötä hahmottuu taloudellisen virheen virhekynnys Virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon arviointikriteerit Tässä empiriaa käsittelevässä luvussa mielenkiinto kohdistuu virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon määrittelyyn. Määrittely suoritetaan analysoimalla kaikki ne seikat, joilla on vaikutusta kyseisten käsitteiden määrittelyyn ja sitä kautta virhevastuun toteutumiseen Tiedon arvioluonteisuus ja erityiset varaumat Asuntokauppalaissa ei ole määritelty virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon käsitteitä. Erityisesti käsitteiden määrittelylle olisi tarvetta tilanteissa, joissa annettu tieto perustuu arvioon. Arvioitaessa, milloin myyjän voidaan katsoa antaneen virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa hoitovastikkeesta, on huomioitava, että annettu tieto perustuu arvioon. Oikeuskäytäntöä tarkasteltaessa voidaan havaita, että hoitovastikkeen arvioluonteisuus on poikkeuksetta otettu huomioon jokaisen päätöksen perusteluissa.20 19 Kuluttajariitalautakunta on päätöksessään (KRIL 1070/81/2011) ottanut tiedon arvioluonteisuuden huomioon seuraavasti: Edelleen lautakunta toteaa, että taloussuunnitelma on tulevien vastikkeiden osalta ennakoiva ja arvioluonteinen asiakirja, jolta ei voida edellyttää täyttä sitovuutta. Myyjän virhevastuun arvioinnissa on siis lähdettävä liikkeelle siitä, että hoitovastiketieto perustuu arvioon. Arviosta seuraa puolestaan se, että vähäinen poikkeama arvioidun ja todellisen vastikkeen välillä ei täytä taloudellisen virheen tunnusmerkistöä eikä kaupan kohteessa voida tällöin katsoa olevan taloudellista virhettä. Mikäli poikkeama on merkittävä, virhevastuu voi aktualisoitua. Ostaja tekee ostopäätöksen myyjältä ja kiinteistönvälittäjältä saatavien suullisten tietojen ja kirjallisten asiakirjojen, kuten taloussuunnitelman perusteella. Tällöin on tärkeää, että ostajalle selvitetään perusteellisesti, että hoitovastikkeesta annettu tieto on arvioluonteinen. Taloussuunnitelmaan kuuluvaan talousarvioon on kirjallisesti kirjattu, että vastiketieto perustuu arvioon. Tästä huolimatta myös kiinteistönvälittäjän on kerrottava asiasta erikseen ostajalle. Kaikkien haastateltujen mukaan ostajalle kerrotaan, että hoitovastikkeesta annettu tieto perustuu arvioon. Asiakkaalle kerrotaan, että hoitovastike perustuu arvioon. Rakentaja laatii RS pankille taloussuunnitelman ja arvion tulevasta hoitovastikkeesta. Markkinoinnissa täytyy painottaa, että lopulliset hoitokulut saattavat muuttua (Haastateltava 2) Asiasta kerrotaan jo ensimmäisellä kerralla, kun asiakkaalle annetaan hinnasto. Se on hinnan jälkeen seuraava kysymys asiakkaalta. Hinnastossa on myös maininta siitä, että perustuu arvioon. Arvio perustuu talousarvioon, jonka pankki on tarkistanut. Yleinen käytäntö on, että laskelmaan lisätään varmuuden vuoksi 20 senttiä m². (Haastateltava 4) Haastattelutuloksien perusteella ostaja saa erittäin kattavan selonteon hoitovastikkeen luonteesta ja siihen kohdistuvasta mahdollisesta korotuspaineesta rakentamis-21 20 vaiheen jälkeisen tilikauden aikana tai myöhemmin. Ostajan pitää ymmärtää tai ainakin ostajan pitäisi ymmärtää, että hoitovastikkeesta annettu tieto on ennakoiva. Ostaja voi näin ollen varautua asumiskustannusten nousuun tulevaisuudessa. Haastateltavien mukaan ostajat myös ymmärtävät, että vastiketieto perustuu arvioon. Uudistaloasunnon ostajat ymmärtävät kyllä arvion ja yleisen kustannustason mahdollisen nousun, kun rakennus on valmis. (Haastateltava 2) Yleensä asiakas ymmärtää, että se on arvio, eihän yhtiössä ole koskaan asuttu. Joku asiakas on kysynyt, että vastaako vastike keskimääräistä yleistä vastiketasoa. (Haastateltava 1) Useimmat suhtautuvat hyvin ymmärtäväisesti. Välittäjän tehtävään kuuluu kertoa, että tulevaisuutta ei voi ennustaa ja että laskelmat on tehty tämän hetken tilanteen mukaan. Toki myyjä laskee yläkanttiin vastikkeet. Ostajat ovat useimmiten tietoisia siitä, että kustannukset ovat nousseet pitkään, mikä saattaa vaikuttaa myös vastikkeen suuruuteen tulevaisuudessa. (Haastateltava 4) Vaikka ostaja ymmärtää vastikkeen määrässä tulevaisuudessa tapahtuvat mahdolliset muutokset, on taloudellisen virheen arvioinnissa annettava painoarvoa myös sille, että perustajaosakas on lähes poikkeuksetta rakennusalan ammattilainen. Perustajaosakkaalla on näin ollen käytettävissään paljon paremmat tiedot hoito- ja asumiskustannuksista ja niiden arvioinnista kuin ostajalla, joka on useimmiten kuluttaja. Oikeuskäytännön perusteella hoitovastikkeen arvioluonteisuuden voidaan katsoa olevan taloudellisen virheen arvioinnin lähtökohta. Myös oikeuskirjallisuudessa arvioluonteisuus tuodaan vahvasti esille. Valitettavasti useimmissa teoksissa arvioon perustuvalla hoitovastiketiedolla kuitataan lähes koko virhearviointi. Tämä on yksi syy siihen, miksi lainsoveltaja ei saa oikeuskirjallisuudesta tarvitsemaansa apua asuntokauppariitojen selvittämiseen. Taloussuunnitelman arvioluonteisuudesta voidaan vielä erikseen erottaa erityinen varauma. Kuluttajavalituslautakunta on päätöksessä (KVL 04/81/1291) ottanut kantaa erityiseen varaumaan. Mikäli myyjä ei ole osoittanut esittäneensä tiedon luotettavuu-22 21 desta erityisiä varaumia ennen sitovan asuntokaupan tekemistä, ostajalla on oikeus olettaa, että kohteen tosiasialliset käyttökustannukset eivät olennaisesti poikkea ilmoitetusta Ennakoitavat ja ennakoimattomat kulut Harkittaessa, onko myyjä antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa hoitovastikkeesta, kiinnitetään huomiota kaupantekoajankohtana vallinneeseen ja silloin ennakoitavissa olleeseen tilanteeseen. Hoitokustannusten luokittelu ennakoitaviin ja ennakoimattomiin on välttämätöntä taloudellisen virheen arvioinnissa. Selvänä voidaan pitää, että sellaiset kustannukset, jotka aiheutuvat asunto-osakeyhtiössä tehdyistä tavanomaisen käytännön vastaisista päätöksistä, eivät voi olla myyjän ennakoitavissa taloussuunnitelmaa laadittaessa. Mikäli asunto-osakeyhtiö on rakennettu vuokratontille, vuokrasta aiheutuu merkittäviä hoitovastiketta korottavia kustannuksia. Mielestäni ongelmat eivät ole suuria, silloin kun kohde sijaitsee vuokratulla tontilla, tulee keskusteluun mukaan hoitovastikkeen niin sanottu suuruus. (Haastateltava 3) Yleensä tonttien vuokrat on kuitenkin sidottu indeksiin, joten lähtökohtaisesti tontin vuokraa voidaan pitää ennakoitavissa olevana kuluna, ellei myyjä toisin yksittäistapauksessa osoita. Myyjä on voinut myös määrittää vuokratontista aiheutuvan kustannuksen laskentaperusteen väärin, jolloin vuokratontin kustannukset jäävät tosiasiallisia kustannuksia alhaisemmaksi. Vuokratontti otettu tontin vuokraan sopimuskauden rakentamisvaiheen soviteltu vuokra, ei kuluvan ensimmäisen vuoden tontin vuokra. (Haastateltava 1) Myös kiinteistövero on pääsääntöisesti luokiteltavissa myyjän ennakoitavissa oleviin kustannuksiin varsinkin, kun huomioidaan elinkeinonharjoittajan käytettävissä olevat tiedot esimerkiksi verojen mahdollisista korotuksista. Kiinteistönvälittäjien haastatteluissa ilmeni kuitenkin yllättäviä kiinteistöveron määrittämiseen liittyviä haasteita. Virheet tehdään tyypillisesti kiinteistöveron väärin määrittämisessä. Verottaja antaa kokemukseni mukaan välillä heikkolaatuista infoa, kun uusien asuntojen kiinteistöveron määrää määritellään. (Haastateltava 5)23 22 Asunto-osakeyhtiön ulkoalueiden hoidosta ja ylläpidosta aiheutuu hoitovastikkeeseen vaikuttavia kuluja. Kuluttajariitalautakunta on todennut ratkaisussa (KRIL 211/81/2011) ulkoalueiden hoitokuluista seuraavaa: Ulkoilualueiden hoitokulut riippuvat muun muassa sääolosuhteista, joten niistä on mahdotonta antaa tarkkaa arviota etukäteen. Hoitokulut ovat kuitenkin odotettavissa olevia ja tavanomaisia. Talousarviossa näitä ei ollut arvioitu aiheutuvan lainkaan. Myyjän olisi tullut antaa suuntaa-antava arvio kuluista, koska on ilmeistä, että ulkoalueiden hoitoon kuluu aina jonkin verran rahaa. Selvänä voidaan pitää, että mikäli myyjä jättää sellaisen kustannuserän kokonaan huomioimatta, mistä tavanomaisesti aiheutuu jokaiselle yhtiölle kustannuksia, kuten ulkoalueiden hoito ja ylläpito, kyseessä on ennakoitavissa oleva kulu. Myös lämmityskustannukset kuuluvat tähän kategoriaan. Lämmityskustannusten arvioinnissa on myös omat haasteensa vaihtelevien sääolosuhteiden ja energian hinnan johdosta. Kaukolämmön hinnassa on välillä alueellisia eroja, joita ei selvitetä perusteellisesti. Toki myös asukkaiden omassa energian kulutuksessa on välillä suuria eroja. Tapaus tuli eteeni toimiessani yhden Suomen suurimman rakennusliikkeen palveluksessa. Hoitovastike oli määritelty väärin, koska kaukolämmön hinta oli merkittävästi korkeampi kuin pääkaupunkiseudulla keskimäärin. Tästä syystä vastikkeita jouduttiin nostamaan ja aiheesta tuli reklamaatioita ostajilta. Toki tämäkin olisi paremmalla huolellisuudella ollut estettävissä. (Haastateltava 5) Arvioitujen ja tosiasiallisten lämmityskustannusten erotusta voidaan pitää ennakoimattomana kuluna esimerkiksi siinä tapauksessa, jos lämmityskustannukset ovat nousseet poikkeuksellisten sääolosuhteiden johdosta. Ennakoitavina lämmityskustannuksina voitaisiin lähtökohtaisesti pitää keskimääräisiä kulutustietoja vastaavissa asunto-osakeyhtiöissä. Hoitovastikkeella katetaan myös asunto-osakeyhtiön henkilöstökulut. Myyjän ennakoitavissa ovat yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain asettamat velvoitteet ja niistä aiheutuvat kustannukset, kuten hallituksen jäsenten kokouspalkkiot. Ennakoimattomina kuluina voisi puolestaan olla sellaiset henkilökulut, jotka aiheutuvat esimerkiksi ylimääräisistä kokouksista ja sitä kautta seuranneista kasvavista henkilöku-24 23 luista. Hallintokuluista voidaan tarkasteluun ottaa isännöintikulut, jotka ovat yleensä olleet taloudellista virhettä koskevissa riidoissa arvioitavana. Isännöintikulut ovat nousseet esille myös kiinteistönvälittäjien työtehtävissä hoitovastikkeen määrää tarkasteltaessa. Usein olemme törmänneet myös kiinteistön isännöinnin kalleuteen. (Haastateltava 3) Urallani on muutamassa tapauksessa myyjä/rakennusliike vähätellyt hoitokuluja. Toki tämä koskee lähinnä pienempiä rakennusliikkeitä, joilla on osaaminen rakentamisen alalla, mutta taloyhtiöiden hallinnointi rakennusvaiheessa on puutteellista. Eräässä tapauksessa rakennusliike ilmoitti, että kaikki hoitokulut ovat alle 100 euroa kuukaudessa. Toki tässä vaiheessa välittäjänä jouduin arviomaan, mihin tieto perustui ja selvittämään asiaa. Tämä vaati soiton verottajalle, vakuutusyhtiöön yms. Kävi ilmi, ettei rakennuttaja ollut ottanut huomioon isännöinnin, huollon sekä kirjanpidon kuluja. Tämä koski siis yhtä paritaloa, jossa as. oy. (Haastateltava 5) Korkein oikeus on ratkaisussa (KKO 2008:1) ottanut kantaa isännöintikulujen ennakoitavuuteen seuraavasti: Asunto-osakeyhtiön isännöintikustannukset ovat perustuneet isännöintiä kilpailutettaessa saatuun tarjoukseen. Tuon tarjouksen ei ole näytetty poikenneen käyvästä hintatasosta. Isännöinnistä syntyneiden hallintokulujen ei ole selvitetty poikenneen ennakoitavissa olevista kustannuksista. Isännöintikulut ovat olleet esillä myös kuluttajavalituslautakunnan päätöksessä (KVL 992/81/2005). Myyjä on lautakunnalle toimitetussa aineistossa myöntänyt, että huoltoyhtiön kustannuksia ei ollut sisällytetty talousarvioon, vaikka isännöitsijäntodistuksessa on huoltoyhtiötä koskeva merkintä. Ennakoitavina hoitokuluina voidaan pitää myös erinäisiä tavanomaisia kalustehankintoja. Sen sijaan esimerkiksi turvakameran ostoa voidaan oikeuskäytännöstä ilmenevien perustelujen mukaan pitää yhtiön rakennuksen varustelutason nostamisena ja25 24 sitä kautta ennakoimattomana kuluna. Myöskään oikeudenkäyntikulut ja asianajokulut ovat ennakoimattomia kuluja. Kun jokainen kuluerä on saatu jaettua omaan kategoriaansa, huomio virhearvioinnissa keskittyy erityisesti niihin kuluihin, jotka myyjä olisi voinut huomioida ja ennakoida kaupantekohetkellä. Mikäli hoitovastike on noussut merkittävästi myyjän ennakoitavissa olleiden hoitokulujen perusteella, kaupan kohteessa voidaan katsoa olevan taloudellinen virhe tiedon arvioluonteisuudesta huolimatta. Tämä ilmenee korkeimman oikeuden ratkaisusta (KKO 2008:1). Koska taloussuunnitelmassa ilmoitetut kustannukset olivat todellisia ja ennakoitavissa olevia kustannuksia selvästi alhaisemmat, korkein oikeus katsoi, että perustajaosakas antoi asunto-osakkeiden ostajille harhaanjohtavaa tietoa. Kuluerien jaottelu voi myös osoittaa, että hoitovastikkeen nousu on johtunut sellaisista kasvaneista kuluista, joita myyjä ei ole voinut kaupantekohetkellä ennakoida ja ottaa huomioon hoitovastikkeesta antamassaan tiedossa. Kuluttajariitalautakunta on ratkaisussaan (KRIL 1070/81/2011) todennut: Nyt käsiteltävässä tapauksessa lautakunta pitää selvitettynä, että taloussuunnitelmassa arvioitujen ja sittemmin toteutuneiden käyttökustannusten ja vastikkeiden määrän erotus on johtunut merkittävimmiltä osin sellaisista ennakoimattomista vuoden 2008 kustannustekijöistä, joita myyjän ei voida edellyttää kyenneen ottamaan etukäteen huomioon. Tässä vaiheessa herää kysymys siitä, milloin hoitovastikkeesta annetun tiedon voidaan katsoa poikenneen niin paljon ennakoitavissa olleista kustannuksista, että myyjän voidaan katsoa antaneen virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Seuraavaksi tarkastellaan lähinnä oikeuskäytännön perusteella sellaisia euromääräisiä ja prosentuaalisia eroja, jotka ovat ylittäneet virhekynnyksen ja sellaisia, jotka eivät ole ylittäneet virhekynnystä Suhteellinen vastikepoikkeama Oikeuskäytännöstä ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti hoitovastikkeesta annetun arvion ja toteutuneen tiedon välistä eroa määritettäessä otetaan huomioon vain sellaiset vastikkeen nousuun johtaneet kustannukset, jotka ovat olleet myyjän tiedossa26 25 tai ennakoitavissa. Virhekynnyksen määrittäminen on perusteltua aloittaa korkeimman oikeuden ennakkopäätöksestä (KKO 2008:1), koska se on annettu lainkäytön ohjaamiseksi vastaavissa riitatilanteissa. Korkein oikeus on kyseisessä ennakkopäätöksessä katsonut, että ainakin yli 15 prosentin suhteellinen ero arvioidun ja toteutuneen hoitovastikkeen välillä osoittaa, että hoitokustannuksista on annettu harhaanjohtavaa tietoa. Korkeimman oikeuden linjausta voidaan pitää taloudellisen tiedonantovirheen osalta merkittävänä. Mielenkiintoista ratkaisussa on se, että korkein oikeus on kirjannut prosentuaalisen osuuden selkeästi ratkaisun perusteluun, koska yleensä prosentuaalisten osuuksien antamista vältetään tapauskohtaiseen harkintaan vedoten. Ne taloudellista virhettä koskevat riita-asiat, joissa kuluttajariitalautakunta on katsonut myyjän antaneen virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa, vastikepoikkeama on ollut reilusti yli 15 prosenttia. Kuluttajariitalautakunta ei ole päätöksissään tuonut esille arvioidun ja toteutuneen vastikkeen suhteellista eroa prosentteina, mutta se on laskettavissa päätöksistä ilmenevistä vastikkeista. Päätöksessä (KVL 04/81/1291) myyjän on katsottu syyllistyneen tiedonantovirheeseen, kun vastike on noussut ilmoitetusta 1,68 eurosta 2,50 euroon neliöltä. Tässä tapauksessa vastikkeiden suhteellinen ero on ollut lähemmäs 49 prosenttia. Päätöksessä (KVL 992/81/2005) lautakunta on todennut myyjän antaneen vastikkeesta virheellistä tietoa, kun vastike oli noussut ilmoitetusta 117 eurosta 171,60 euroon suhteellisen eron ollessa lähemmäs 47 prosenttia. Edelleen taloudellisen virheen tunnusmerkistön on katsottu täyttyneen virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon osalta päätöksessä (KRIL 194/81/2007). Vastike on tässä riita-asiassa noussut muutamassa vuodessa 1,60 eurosta 2,60 euroon neliöltä nostaen kuukausittaisia hoitokuluja taloussuunnitelman mukaisesta huomattavasti. Suhteellinen prosentuaalinen ero on ollut lähemmäs 63 prosenttia. Edellä esitellyn oikeuskäytännön perusteella herää kysymys siitä, mikä on alin mahdollinen suhteellinen vastikepoikkeama, joka voitaisiin katsoa virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon antamiseksi. Vaikka kuluttajariitalautakunta on katsonut päätöksessä (KRIL 1070/81/2011), että taloudellisen virheen virhekynnys ei ylity, päätöksestä ei saada kuitenkaan apua alarajan määrittämiseen. Lautakunta on nimittäin perusteluissa päätynyt ainoastaan toteamaan, että taloussuunnitelmassa arvioitujen ja Näytä lisää
Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa Mia Hoffrén TALENTUM Helsinki 2013 Copyright 2013 Talentum Media Oy ja kirjoittaja Kansi: Lauri Karmila Sivunvalmistus: NotePad ISBN 978-952-14-2115-0 ISBN Lisätiedot TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN
TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS Voimaan 1.1.2013 (HE 125/2012) Muutoksia sovelletaan 1.3.2013 tai sen jälkeen Lisätiedot Kuluttajaoikeuden linjauksia
Kuluttajaoikeuden linjauksia Kuluttaja virasto asiamies RAKENNUTTAJA JA VAKUUKSIEN ASETTAMINEN Tutustu tähän ohjeeseen, jos aiot myydä uuden asunnon hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita tai muita yhteisöosuuksia Lisätiedot Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?
Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? 1. AsOy vastaa siitä, että huoneistot soveltuvat käyttötarkoitukseensa. 2. Osakkaan, vuokralaisen tai muun huoneiston haltijan ilmoitus heikosta sisäilman Lisätiedot PÄÄTÖS 15/10275. 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 XXXXX XXXXXX
POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS 2. osasto Korsholmanpuistikko 43, PL 251 PÄÄTÖS 15/10275 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 Yhteinen käsittely: Dnro:t L13/4814 - L 13/4828 L 13/48/16 L 13/4817 L 13/4818 L 13/4819 Lisätiedot Yhtiön nimi on Asunto Oy Kahisevanrinne ja kotipaikka Espoon kaupunki.
Asunto Oy Kahisevanrinteen Y H T I Ö J Ä R J E S T Y S 1 Yhtiön nimi on Asunto Oy Kahisevanrinne ja kotipaikka Espoon kaupunki. 2 Yhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita tonttia n:o 10 Espoon kaupungin Lisätiedot Henkivakuutussopimusten ehtojen muuttaminen vahinkokehityksen tai korkotason muutoksen johdosta
Kannanotto 1/2013 1 (5) Henkivakuutussopimusten ehtojen muuttaminen vahinkokehityksen tai korkotason muutoksen johdosta 1 Yleistä 2 Säädöstausta Henkivakuutusyhtiöt solmivat asiakkaidensa kanssa pääsääntöisesti Lisätiedot 1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä.
Sivu: 1(5) Kysytty 01-09-2014. Voimassa 28-08-2014 lähtien Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä Yhtiöjärjestys 1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä. 2 Yhtiön kotipaikka on Tyrnävä. 3 Yhtiön Lisätiedot Pellon myynti. Marica Twerin/Maatalouslinja
Pellon myynti Marica Twerin/Maatalouslinja Muotovaatimukset / kauppa Kirjallisesti Osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien ollessa Lisätiedot Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso
YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Partiomiehentie 1 - Bostads Ab Patrullvägen 1 24.09.2015 12:22:10 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 24.09.2015 Toiminimi: Asunto Lisätiedot Kouvolan hovioikeuden tuomio NREP Finland Log 2 Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin sekä Lappeenranta Free Zone Oy Ltd:n välisessä riita-asiassa
Kaupunginhallituksen konsernijaosto 28 09.08.2013 Kouvolan hovioikeuden tuomio NREP Finland Log 2 Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin sekä Lappeenranta Free Zone Oy Ltd:n välisessä riita-asiassa 530/090/2012 Lisätiedot Hoitovastike + erillisveloitukset. Rahoitusvastike. Myyntihinta. Lainaosuus. Velaton hinta. lyhennysvapaan. Osakkeiden numerot lkm
MYYNTIHINNASTO 1 (7) asunnot, autopaikat, pienajoneuvopaikat 27.12.2011 Asunto Oy Keravan Akatemia voimassa toistaiseksi Keskikatu 1, 04200 KERAVA Päivitetty 30.11.2012 Krs. Huoneistotyyppi Pinta-ala m Lisätiedot Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso
Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2157-0 ISBN 978-952-14-2158-7 Lisätiedot Hallintaanottomenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa, ja sitä voidaan soveltaa automaattisesti kaikissa asunto-osakeyhtiöissä.
3 Huoneiston hallintaanotto 3.1 Hallintaanotto lyhyesti Huoneiston hallintaanotolla tarkoitetaan sitä, että taloyhtiö ottaa osakkaan huoneiston hallintaansa määräajaksi osakkaan tai esimerkiksi tämän vuokralaisen Lisätiedot LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5)
LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5) KYSYMYS 1 a) Asunto-osakeyhtiössä tapahtuvaan huoneiston hallintaanottoon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Ko. lain 85 :n mukaisesti yhtiön on vuokrattava Lisätiedot Nimi: Kiinteistö Oy Rauhan Ranta 6 Y-tunnus: 2145043-0 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki
KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Nimi: Kiinteistö Oy Rauhan Ranta 6 Y-tunnus: 2145043-0 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki ("Myyjä") 1.2 Ostaja Nimi: Eläkevakuutusosakeyhtiö Lisätiedot eportti - Yhtiöjärjestys
Sivu 1/5 PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 27.06.1997 Toiminimi: Asunto Oy Töölö-Hesperia Yritys- ja yhteisötunnus: 0200373-1 Kaupparekisterinumero: 75.920 Voimassaoloaika: Lisätiedot Lausunto koskien Verohallinnon ohjetta Hallintoelimen jäsenen ja toimitusjohtajan palkkion verotus
1/5 Verohallinto Ylitarkastaja Janne Myllymäki PL 325 0052 VERO janne.myllymaki@vero.fi Lausunto koskien Verohallinnon ohjetta Hallintoelimen jäsenen ja toimitusjohtajan palkkion verotus Lausunnonantajasta Lisätiedot Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään.
TARJOUS, asunto-osake Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään. 2. Kaupan Lisätiedot VIESTINTÄVIRASTON PÄÄTÖS KOSKIEN NUMERON SIIRRETTÄVYYTTÄ MÄÄRÄAIKAISIS- SA SOPIMUKSISSA
Päivämäärä / Datum /Date Nro / Nr / No. 8.9.2004 824/520/2004 Jakelussa mainitut JULKINEN VIESTINTÄVIRASTON PÄÄTÖS KOSKIEN NUMERON SIIRRETTÄVYYTTÄ MÄÄRÄAIKAISIS- SA SOPIMUKSISSA ASIANOSAINEN Finnet Com Lisätiedot ISÄNNÖITSIJÄ VUOKRAVÄLITTÄJÄNÄ ys
1 ISÄNNÖITSIJÄ VUOKRAVÄLITTÄJÄNÄ ys Huhtikuu 2015 Tapio Nevala Välitystoimintaa koskeva lainsäädäntö Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä = välitysliikelaki Laki kiinteistöjen Lisätiedot 2.1 Yleistä toimintakertomuksesta
2 Toimintakertomus 2.1 Yleistä toimintakertomuksesta Toimintakertomuksen tehtävä on täydentää tilinpäätöstä. Se antaa tilikaudesta sellaisia tietoja, jotka eivät tule tarpeeksi hyvin selville tilinpäätöksestä, Lisätiedot VIRKAMIESLAUTAKUNNAN PÄÄTÖS
VIRKAMIESLAUTAKUNTA ASIA 90/2010 VIRKAMIESLAUTAKUNNAN PÄÄTÖS Päätös nro 81/2011 2.12.2011 Asia Korvausvaatimus Korvausvaatimuksen tekijä A, tutkimusapulainen Virasto Yliopisto Korvausvaatimus Perustelut Lisätiedot Hal 302 Asuntokauppalaki 23.9.1994/843
1 luku. (7.10.2005/795) Yleiset säännökset Hal 302 Asuntokauppalaki 23.9.1994/843 1 luku. (7.10.2005/795) Yleiset säännökset 1 (7.10.2005/795) Lain soveltamisala. Tämä laki koskee asunto-osakkeiden ja Lisätiedot ASUNTO OY TURUN PAAPUURI Eerik Pommerilaisen ranta 20, 20810 Turku
ASUNTO OY TURUN PAAPUURI Eerik Pommerilaisen ranta 20, 20810 Turku HINNASTO 29.1.2015/Päivitetty 10.8.2015 MYYNTI HINTA LAINA OSUUS VELATON HINTA TONTTI VELKA VELATON HINTA + TONTTIVELKA HOITO RAHOITUS Lisätiedot suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa
2 toiminta ja sen suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa Yhtiökokous valitsee hallituksen. Vaaleissa valituksi tulevat eniten ääniä saaneet ehdokkaat, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Yhtiöjärjestyksessä Lisätiedot MIKÄ PELASTAISI TALOYHTIÖN TALOUDEN? Markku Kulomäki, toimitusjohtaja
MIKÄ PELASTAISI TALOYHTIÖN TALOUDEN? Markku Kulomäki, toimitusjohtaja TOIMIVALTASUHTEET YHTIÖKOKOUS Ylin päättävä elin Yhtiöjärjestyksen ja lain mukaiset asiat Laajakantoiset asiat Hallituksen valitseminen Lisätiedot VIRKAMIESLAUTAKUNNAN PÄÄTÖS
VIRKAMIESLAUTAKUNTA ASIAT 45/2011 ja 61/2011 VIRKAMIESLAUTAKUNNAN PÄÄTÖS Päätös nro 44/2012 7.9.2012 Asia Määräaikaista erottamista ja virantoimituksesta pidättämistä koskeva oikaisuvaatimus Oikaisuvaatimuksen Lisätiedot HE 12/2000 vp ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ
HE 2/2000 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle valtion erityisrahoitusyhtiön luotto- ja takaustoiminnasta annetun lain ja 8 :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi Lisätiedot Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas
Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentaminen Mitä tarkoitetaan? Yhtiö, osakas, insinöörit, juristit AOYL:nkäsitteet: kunnossapito muutostyö Lisätiedot GUMBÖLE GOLF OY OSAKEANTIESITE I/2014
1 GUMBÖLE GOLF OY OSAKEANTIESITE I/2014 (Yhtiökokouksen valtuutus ja hallituksen päätös 17.12.2013) Antipäätös O007, 4.2.2014 II D-lajin osake YLEISTÄ TAUSTAA Gumböle Golf Oy:n yhtiökokous teki 27.11.2013 Lisätiedot Riskienhallinta taloyhtiössä
Riskienhallinta taloyhtiössä Taloyhtiö 2014 Maria Kulomäki Asunto-osakeyhtiölaki: asunto-osakeyhtiön toiminta Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen Lisätiedot Nimi: Saimaan Palvelukiinteistöt Oy Y-tunnus: 2264713-9 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki
KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Nimi: Saimaan Palvelukiinteistöt Oy Y-tunnus: 2264713-9 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki ("Myyjä") 1.2 Ostaja Nimi: Magic Lisätiedot MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka Lisätiedot VARAINHOITOASETUKSEN 179 ARTIKLAN 3 KOHDAN MUKAISESTI LAADITTU LAUSUNTO (KIINTEISTÖPOLITIIKKA)
EUROOPAN PARLAMENTTI 2009-2014 Budjettivaliokunta 14.12.2011 VARAINHOITOASETUKSEN 179 ARTIKLAN 3 KOHDAN MUKAISESTI LAADITTU LAUSUNTO (KIINTEISTÖPOLITIIKKA) Brysselissä sijaitsevaa MONTOYER 70 -rakennusta Lisätiedot PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri
YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Puolukkapolku 2 - Bostads Ab Lingonstigen 2 i 15.10.2015 11:28:32 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 15.10.2015 Toiminimi: Asunto Lisätiedot Hevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan tiedonottovelvollisuus 1 Sovellettava Lisätiedot KONE OYJ:N OPTIO-OIKEUKSIEN 2015 EHDOT
1 KONE OYJ:N OPTIO-OIKEUKSIEN 2015 EHDOT KONE Oyj:n hallitus on yhtiökokoukselta 1.3.2010 saamansa valtuutuksen perusteella päättänyt 18.12.2014 optio-oikeuksien antamisesta KONE Oyj:n (yhtiö) ja sen tytäryhtiöiden Lisätiedot Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä.
MIKÄ HITAS ON? Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. Hitasin tarkoituksena on tarjota asunnon ostajille kohtuuhintaisia omistusasuntoja Lisätiedot Myyntihinnasto 1.9.2011 asunnot, asuntojen autopaikat, moottoripyöräpaikka. Osakkeiden. Myyntihin- lkm
Asunto Oy Helsingin Lieska Suvannontie 2a, 00510 Helsinki Myyntihinnasto 1.9.2011 asunnot, asuntojen autopaikat, moottoripyöräpaikka Voimassa toistaiseksi Osakkeiden lkm Päivitetty 10.12.2012 Tontin vuokravastike Lisätiedot Laki. HE 274/1998 vp. EV 306/1998 vp -
EV 306/1998 vp - HE 274/1998 vp Eduskunnan vastaus hallituksen esitykseen laeiksi aravalain, vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetun lain ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta Lisätiedot Näytesivut 40 Kylppärit kuntoon
ut iv es yt Nä 40 Kylppärit kuntoon 4 REMONTTITYYPPI 3: KAIKKIEN KYLPYHUONEIDEN YHTÄAIKAINEN SANEERAUS Kylpyhuoneiden käyttöikä on yleensä noin 20 25 vuotta. Yhtiössä tulee aloittaa kylpyhuonesaneerausten Lisätiedot PÄÄKAUPUNKISEUDUN ESISOPIMUS Sivu 1/7 JUNAKALUSTO OY
PÄÄKAUPUNKISEUDUN ESISOPIMUS Sivu 1/7 VR:N OMISTAMAT PÄÄKAUPUNKISEUDUN JUNAKALUSTO OY:N OSAKKEET / ESISOPIMUS OSAKKEIDEN KAUPASTA 1. Sopijapuolet Sopijapuoli / Ostajat: (1) Helsingin kaupunki Osoite: Pohjoisesplanadi Lisätiedot Näytesivut HALLITUS. 4.1 Hallituksen tehtävät
ut iv es yt Nä 4 HALLITUS 4.1 Hallituksen tehtävät Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallinnon lisäksi yhtiön hallituksen tulee huolehtia yhtiön rakennusten Lisätiedot OSAKEKAUPPAKIRJA. Lappeenrannan kaupungin. Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n. välillä. (jäljempänä Kauppakirja )
OSAKEKAUPPAKIRJA Lappeenrannan kaupungin ja Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n välillä (jäljempänä Kauppakirja ) 1. Kaupan osapuolet 1.1 Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy (y-tunnus 0433221-3), Valtakatu 44, Lisätiedot KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso
KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja ISBN 978-952-14-2155-6 ISBN 978-952-14-2156-3 (sähkökirja) Taitto: NotePad Kansi: Lauri Lisätiedot Näytesivut. päätöksentekot. asunto-osakeyhtiössä. 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös. 2.1.1 Kunnossapitopäätös
2 Tava llisia päätöksentekot ila n tei ta asunto-osakeyhtiössä 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Kiinteistön ja rakennusten korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskevat Lisätiedot 1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka on Helsinki.
Tietoa isännöitsijäntodistuksen ostajalle Tarkastettua tietoa taloyhtiön kunnosta ja tulevaisuuden suunnitelmista Isännöitsijäntodistus - tilataan taloyhtiön isännöintiyrityksestä - toimitusaika tavallisesti Lisätiedot LAUSUNTO OSUUSKUNTA PPO:N KOKOUKSELLE
Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto 1 Tausta Isännöitsijän on oltava luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö (AOYL 7 luvun Lisätiedot TASEEN LOPPUSUMMA 1 558 1 563 1 571 1 610 1 584
Tulos EUR1000 2007 2008 2009 2010 2011 LIIKEVAIHTO 170 175 182 202 211 Liiketoiminnan muut tuotot 14 13 15 26 20 Materiaalit ja palvelut Ostot tilikauden aikana -1-1 -1-1 -2 Ulkopuoliset palvelut -7-4 Lisätiedot Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan:
KOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA 2 (5) 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Kannuksen kaupunki (Y-tunnus: 0178455-6 ) 1.2 Ostaja Kokkolan kaupunki (Y-tunnus 0179377-8 ) 2 SOPIMUKSEN Lisätiedot Taloyhtiön tilojen myynti remonttien rahoittamiseksi
Taloyhtiön tilojen myynti remonttien rahoittamiseksi Taloyhtiö 2014, Messukeskus 1.4.2014 Associate Elina Skarra Lexia Asianajotoimisto Onko yhtiöllä tulossa isoja remontteja ja sitä kautta rahantarve? Lisätiedot Alennettu tontin. 2h+kt+s+ viherhuone+ parvi 85,0 0 85,0 15707-16695 989 224 450 494 500 718 950 107 357 331,50 1 493,39 455,18 2 280,07
A 4 Asunto Asunto Oy Helsingin Emmy Myyntihinnasto pvm 16.01.2014 Osoite Mechelininkatu 3 00100 Helsinki Voimassa toistaiseksi päivitys 13.08.2015 Osuus Kokonais Alennettu Alennettu tontin Huoneisto Pintaala Lisätiedot HAKEMUS 16.1 0.2007. Tarvittaessa lisätietoja asiassa antaa Jouni Puhakka, gsm 040-50 6363 8 tai jouni.puhakka@lindstro~ninvest.fi.
HE 181/2002 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi aravalain :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan omistusaravalainan siirtoa kunnalle koskevaa aravalain säännöstä Lisätiedot Hallituksen vastuut ja velvollisuudet
Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Markus Talvio Toimitusjohtaja OTM JuriNet Oy ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus 13.2.2015 Vastuut ja velvollisuudet Esityksen rakenne: 1. Hallituksen Lisätiedot 1(5) MYLLYPURON YHTEISKERHOTILA OY:N YHTIÖJÄRJESTYS 1 YHTIÖN TOIMINIMI JA KOTIPAIKKA
1(5) MYLLYPURON YHTEISKERHOTILA OY:N YHTIÖJÄRJESTYS 1 YHTIÖN TOIMINIMI JA KOTIPAIKKA Yhtiön toiminimi on Kiinteistö Oy Myllypuron Yhteiskerhotila, ruotsiksi Fastighets AB Kvarnbäckens Klubbhus ja kotipaikka Lisätiedot KORKEIMMAN HALLINTO-OIKEUDEN PÄÄTÖS
1 KORKEIMMAN HALLINTO-OIKEUDEN PÄÄTÖS Antopäivä 7.6.2011 Taltionumero 1495 Diaarinumero 64/3/11 Asia Valittaja Julkista hankintaa koskeva valitus Hakija Päätös, jota valitus koskee Tarjouspyyntö ja hankintapäätös Lisätiedot Viranomaislautakunta 17 12.05.2014 Viranomaislautakunta 21 18.06.2014
Viranomaislautakunta 17 12.05.2014 Viranomaislautakunta 21 18.06.2014 OIKAISUVAATIMUS RAKENNUSLUPAAN 14-0016-R/ AS OY METSOHOVIN KATETUT TERASSIT/VASTINE VALITUKSEEN 244/00.02.02/2014 VOLTK 17 Juhani Riuttanen Lisätiedot Uusi asunto-osakeyhtiölaki
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Uusi asunto-osakeyhtiölaki Osakkeenomistajan remontit Pakkalan Sali 2. 9 2010 Pekka Luoto Uusien määräysten tavoitteita, miksi uudet määräykset ovat Lisätiedot SÄÄDÖSKOKOELMA. 2005 Julkaistu Helsingissä 11 päivänä lokakuuta 2005 N:o 795 797. Laki. N:o 795. asuntokauppalain muuttamisesta
SUOMEN SÄÄDÖSKOKOELMA 2005 Julkaistu Helsingissä 11 päivänä lokakuuta 2005 N:o 795 797 SISÄLLYS N:o Sivu 795 Laki asuntokauppalain muuttamisesta... 3973 796 Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä Lisätiedot Hevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan selonottovelvollisuus Sovellettava Lisätiedot Asunnon osto ja myyntiprosessitutkimus. Tiivistelmä. Media
Asunnon osto ja myyntiprosessitutkimus 2007 Tiivistelmä Johdanto Tutkimuksen tavoitteet, toteutus ja vastaajarakenne Tutkimuksen tavoitteet Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää asunnon ostamiseen ja myymiseen Lisätiedot Turku Runosmäki Majoitusmestarinkatu 3 A 6, 20360 Turku Runosmäen kaupunginosa
MYYNTIESITE 1 VARSINAIS-SUOMEN MYYNTIESITE ULOSOTTOVIRASTO PL 363, Sairashuoneenkatu 2-4 20100 TURKU 24.09.2015 Puhelin Vaihde 029 56 26400, Telekopio 029 56 26488 Sähköposti varsinais-suomi.uo@oikeus.fi Lisätiedot LAADULLISEN TUTKIMUKSEN OMINAISLAATU
LAADULLINEN TUTKIMUS Hanna Vilkka 1 LAADULLISEN TUTKIMUKSEN OMINAISLAATU Hermeneuttinen tieteenihanne: intentionaaliset selitykset, subjektiivisuus, sanallinen/käsitteellinen tarkastelutapa, metodien moneus. Lisätiedot Näytesivut. 3.1 Asunnon vastaanotto ja tarkastaminen. 3.1.1 Ostajan velvollisuus tarkastaa kohde
3 Uuden asunnon virhe 3.1 Asunnon vastaanotto ja tarkastaminen 3.1.1 Ostajan velvollisuus tarkastaa kohde Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde kauppaa tehtäessä. Useimmiten uuden asunnon kaupassa Lisätiedot Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri
Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa Suomen Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 10150 jäsentä Jäsenistö pääosin asunto-osakeyhtiöitä Lisätiedot SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6
SISÄLLYS ALKUSANAT 6. PAINOKSEEN 5 EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA SEN HALLINTO 17 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 17 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö? Lisätiedot Asuntokaupan virheet ja niiden käsittely
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Asuntokaupan virheet ja niiden käsittely Yritysjuridiikka Maisterin tutkinnon tutkielma Antti Säynäslahti 2012 Laskentatoimen laitos Aalto-yliopisto Kauppakorkeakoulu I Lisätiedot Yhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa osakkeenomistajilleen. Yhtiön osakepääoma on miljoona (1.000.000) euroa.
1 (5) SAVONLINNAN JÄÄHALLI OSAKEYHTIÖN YHTIÖJÄRJESTYS 1 Yhtiön toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Savonlinnan Jäähalli Osakeyhtiö ja sen kotipaikka on Savonlinna. 2 Yhtiön toimiala Yhtiön tarkoituksena Lisätiedot Kunnalle lahjoitetut kiinteistöt ja niiden käyttö
Kunnalle lahjoitetut kiinteistöt ja niiden käyttö Kunnalle kiinteistön lahjoittamiseen sovellettava säännöstö Maakaaren (540/1995) 4. luvun 2 :n mukaisesti kiinteistön lahjaa koskevat soveltuvin osin kiinteistön Lisätiedot MYYNTIESITE. LIIKE- JA ASUINHUONEISTO 78,25 m² KASKENKADULLA TURUSSA VARSINAIS-SUOMEN
MYYNTIESITE 1 VARSINAIS-SUOMEN MYYNTIESITE ULOSOTTOVIRASTO PL 363, Sairashuoneenkatu 2-4 20100 TURKU 22.07.2015 Puhelin Vaihde 029 56 26400, Telekopio 029 56 26488 Sähköposti varsinais-suomi.uo@oikeus.fi Lisätiedot HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen
HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Asianajaja Timo A. Järvinen YRJÖNKATU 27 A, 00100 HELSINKI, PUH. (09) 608 822 e-mail: timo.jarvinen@palsalalex.fi Asunto-osakeyhtiön johdon tehtävistä AOYL 54.1 Lisätiedot Laki. EDUSKUNNAN VASTAUS 218/2010 vp. Hallituksen esitys laeiksi maanvuokralain muuttamisesta ja perintökaaren 25 luvun
EDUSKUNNAN VASTAUS 218/2010 vp Hallituksen esitys laeiksi maanvuokralain muuttamisesta ja perintökaaren 25 luvun 1 b :n 4 momentin kumoamisesta Asia Hallitus on antanut eduskunnalle esityksensä laeiksi Lisätiedot KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU ERITYISESTI PINTA- ALAVIRHEESTÄ ASUINHUONEISTOKAUPASSA
I TAMPEREEN YLIOPISTO Johtamiskorkeakoulu Joel Kokko KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU ERITYISESTI PINTA- ALAVIRHEESTÄ ASUINHUONEISTOKAUPASSA Pro Gradu -tutkielma Yritysjuridiikka Tampere 2013 II TIIVISTELMÄ Lisätiedot OSTAJAN VELVOLLISUUDET JA NIIDEN VAIKUTUS RISKINJAKOON... 313 1 Tämän luvun tutkimuskohde... 313 2 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus...
Sisällys Alkusanat... Lähteet... V XIII Lyhenteet... XXXI I JOHDANTO... 1 1 Tutkimuskohde... 1 2 Tutkimuskohteen valinnan perustelut... 8 3 Tutkimuksen tavoitteet ja merkitys... 10 4 Tutkimusmenetelmä Lisätiedot 1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Kapteenska ja kotipaikka Helsinki.
1 Liite 1 Asunto Oy Helsingin Kapteenska Yhtiöjärjestys 1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Kapteenska ja kotipaikka Helsinki. 2 Toimiala Yhtiön toimialana on vuokrasopimuksen Lisätiedot Y:n poliisilaitos on antanut asiasta selvityksen ja Poliisihallitus lausunnon.
ANONYMISOITU PÄÄTÖS 02.06.2016 Dnro OKV/459/1/2016 1/5 ASIA Poliisin ja syyttäjän menettely tuomarin virkarikosasiassa KANTELU Kantelija on kannellut X:n syyttäjänviraston kihlakunnansyyttäjän A:n 4.5.2015 Lisätiedot Ensiasunnon osto TTY 2014
Ensiasunnon osto TTY 2014 Pirkan OP- Kiinteistökeskus Oy Jaakko Simola Myyntineuvottelija 2 Esityksen sisältö 1. Op-Kiinteistökeskus 2. Vuokralle vai omaan 3. Sopiva ensikoti 4. Asuntonäyttö 5. Ensimmäisen Lisätiedot 4 LUKU. Rahdinkuljettajan vastuu
4 LUKU Rahdinkuljettajan vastuu 27 Vastuun edellytykset Rahdinkuljettaja on vastuussa tavaran katoamisesta, vähentymisestä tai vahingoittumisesta sen kuljetettavaksi ottamisen ja luovuttamisen välisenä Lisätiedot Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja
Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja Taloyhtiöiden hallitusforum 24.9.2011 Mikko Peltokorpi Matinkylän Huolto Oy toimitusjohtaja, kiinteistöneuvos Tarvitaan lisää tietoa Taloyhtiöllä Lisätiedot Näytesivut. 8.1 Taloyhtiön tuloslaskelma
8 Taloyhtiön tuloslaskelma, tase ja liitetiedot 8.1 Taloyhtiön tuloslaskelma Taloyhtiön tuloslaskelman rakenne poikkeaa huomattavasti liiketoimintaa harjoittavien yritysten tuloslaskelmasta. Kiinteistön Lisätiedot KYSYMYKSET JA VASTAUKSET 1 (6) HEL 2014-004942 H009-14 Loponen 12.6.2014
KYSYMYKSET JA VASTAUKSET 1 (6) VASTAUKSET MÄÄRÄAIKAAN 5.6.2014 KLO 12.00 MENNESSÄ SAATUIHIN KYSYMYKSIIN KOSKIEN TARJOUSPYYNTÖÄ LÄÄKKEIDEN ANNOSJAKELUN JA TOIMITUSPALVELUN HANKINTA Huom! Samaa asiaa useammin Lisätiedot Tämä laki ei koske asevelvollisuuslain nojalla puolustuslaitoksen palveluksessa olevaa henkilöä. (10.6.1988/526)
1 of 5 21/03/2011 11:41 Finlex» Lainsäädäntö» Ajantasainen lainsäädäntö» 1967» 29.12.1967/656 29.12.1967/656 Seurattu SDK 203/2011 saakka. Katso tekijänoikeudellinen huomautus käyttöehdoissa. Laki oikeudesta Lisätiedot Kutsu varsinaiseen yhtiökokoukseen
Asunto-osakeyhtiö Töölö-Hesperia Kutsu varsinaiseen yhtiökokoukseen Aika: Maanantai 9.5.2016 klo 17:00 Paikka: Minervaskolan, Apollonkatu 12 Esityslista 1. Kokouksen avaus, puheenjohtajan ja sihteerin Lisätiedot Kuopion kaupunki Pöytäkirja 5/2015 1 (1) Kaupunkirakennelautakunta 67 08.04.2015. 67 Asianro 722/10.00.02.00/2015
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 5/2015 1 (1) 67 Asianro 722/10.00.02.00/2015 Oikaisuvaatimus / Tontin 297-34-166-5 (Piikatie 6) myynti Tonttipäällikkö Jarkko Meriläinen Tonttipalveluyksikkö Tontin 34-166-5 Lisätiedot Vesiosuuskunnat ja julkinen sääntely
Vesiosuuskunnat ja julkinen sääntely Ulvila 8.5.2014 Kari Nykänen 1 Vesiosuuskuntatoimintaa määrittävät keskeiset lait laki Osuuskuntalaki 1.1.2014 Vesihuolto- 1.9.2014 Vesiosuuskunnat OSUUSKUNTALAKI MÄÄRITTELEE Lisätiedot www.uudiskohde.fi Uusien asuntojen osaaja.
www.uudiskohde.fi Uusien asuntojen osaaja. Uudiskohteiden asiantuntija palveluksessanne. Uudiskohde on palveluna ainutlaatuinen. Välittäjämme ovat keskittyneet nimenomaan uudiskohteiden myyntiin, mistä Lisätiedot Lastensuojeluasiat hallinto-oikeudessa 20.5.2008 Tuleeko asiakkaasta vastapuoli? Todistelu?
1 Lastensuojeluasiat hallinto-oikeudessa 20.5.2008 Tuleeko asiakkaasta vastapuoli? Todistelu? Hallintolakimies Jukka Lampén Oulun kaupunki OIKEUSKÄSITTELYN ERITYISPIIRTEET 2 Huostaanottoprosessissa ei Lisätiedot MUUTOS- JA KUNNOSSAPITOTYÖT
MUUTOS- JA KUNNOSSAPITOTYÖT Osakkeenomistajalla ilmoitusvelvollisuus kunnossapito- ja muutostöistä Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava huoneistonsa kunnossapito- ja muutostyöstä Lisätiedot Mitä on laadullinen tutkimus? Pertti Alasuutari Tampereen yliopisto
Mitä on laadullinen tutkimus? Pertti Alasuutari Tampereen yliopisto Määritelmiä Laadullinen tutkimus voidaan määritellä eri tavoin eri lähtökohdista Voidaan esimerkiksi korostaa sen juuria antropologiasta Lisätiedot Asuntokauppalaki. Tapio Nevala
Asuntokauppalaki Tapio Nevala TALENTUM Helsinki 2011 2., uudistettu painos Copyright 2011 Talentum Media Oy ja Tapio Nevala Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Taitto: NotePad Lisätiedot LAUSUNTO 15.1.2016 OM 198/43/2015
OIKEUSMINISTERIÖ LAUSUNTO 15.1.2016 OM 198/43/2015 Työ-ja elinkeinoministeriö TEM/1924/00.04.01/2014 LÄHETETTYJEN TYÖNTEKIJÖIDEN DIREKTIIVIN TÄYTÄNTÖÖNPANOA KOSKEVAN DIREKTIIVIN JA TYÖNTEKIJÖIDEN VAPAATA Lisätiedot 2016 © DocPlayer.fi Yksityisyyskäytäntö | Palveluehdot | Palaute