Source: http://corona.kanzlei-holz-berlin.de/2020/04/20/mangel-der-tauglichkeit-der-mietsache-aufgrund-der-800m%C2%B2-regelung/
Timestamp: 2020-06-01 08:15:14
Document Index: 337558455

Matched Legal Cases: ['Art. 3', 'Art. 12', '§ 535', 'Art. 240', '§ 2', '§ 543']

Mangel der Tauglichkeit der Mietsache aufgrund der 800m²- Regelung? – Corona & Recht
Am 20.04.2020 ist eine neue Regelung in Kraft getreten, wonach Geschäfte mit einer Fläche von bis zu 800m² wieder für den Besucher- und Kundenverkehr geöffnet werden können.
Zunächst bestehen diesseits Bedenken gegen die Verfassungsgemäßheit dieser Regelung. Denn die Wahl und konkrete Ausgestaltung des Unterscheidungsmerkmals der Verkaufsfläche als zweite Stufe der Berufsausübungsregelung dürfte dennoch gegen Art. 3 i.V.m. Art. 12 GG) verstoßen. Mithin mangelt es daran, dass keine Regelung getroffen wurde, ob etwa Verkaufsflächen mit 800,40 m² öffnen können und wer dies kontrolliert. Auf der anderen Seite können Läden mit einer größeren Verkaufsfläche, bspw. durch eine einfache tatsächliche Anpassung der örtlichen Gegebenheiten, diese Regelung umgehen. Folglich ist fraglich, ob die Regelung verfassungsgemäß ist und tatsächlich Regelungscharakter hat oder einfach nur eine Ungleichbehandlung darstellt.
Abseits der verfassungsrechtlichen Bedenken stellt sich die Frage, ob diese Regelung einen Rechtsgrund für eine Mietminderung darstellen könnte. Aber auch hier dürfte kein Mangel an der Mietsache nach §§ 535, 536 ff. BGB vorliegen. Denn geregelt wird die Wahrscheinlichkeit einer akuten Gesundheits- und Lebensgefahr durch eine Ansammlung unkontrolliert sich gegenseitig möglicherweise ansteckenden Personen. Dies stellt keinen der Mietsache anhaftenden Mangel dar.
Vor vg. Hintergrund dürfte die Rechtsprechung wohl eine Mietminderung bei Mietsachen über 800m² verneinen.
Das Gegenteil ist wohl der Fall. Denn nach Art. 240 § 2 EGBGB dürfte der Mieter nicht zum vollständigen Abzug des Mietzinses während der Zeitdauer der Pandemie berechtigt sein. Es besteht hiernach folglich gerade kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters.
Dies folgt invers auch aus den Regelungen zum Kündigungsschutz. Denn dem Vermieter ist eine Kündigung untersagt, wenn der Zahlungsausfall im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen ist. Hiernach scheidet auch die Möglichkeit der Anwendung des außerordentlichen Kündigungsrechts nach §§ 543, 573 ff. BGB aus. Daneben bleiben selbstverständlich die „normalen“ Kündigungsgründe erhalten, so dass es nicht etwa dem Vermieter grundsätzlich untersagt ist, das Mietverhältnis zu kündigen.
Letztendlich steht der Mieter in der Pflicht den Zahlungsausfall zu begründen und dem Vermieter dieses entgegen zu halten. Gelingt ihm dies nicht, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt.
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