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Timestamp: 2017-05-30 01:34:09+00:00
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Locação de imóveis urbanos - um breve comentário da Lei nº 8245/91, modificada pela Lei nº 12.112/09 - Civil - Âmbito Jurídico
Civil Locação de imóveis urbanos - um breve comentário da Lei nº 8245/91, modificada pela Lei nº 12.112/09
Maiara dos Santos Noronha
Resumo: O presente trabalho busca proporcionar uma análise de alguns aspectos regulamentados na Lei n°. 8.245/91. Serão expostas questões voltadas à origem da Lei do Inquilinato, bem como as suas disposições no que diz respeito ao objeto, partes contratantes e natureza jurídica do contrato de locação. Será abordada ainda, a sucessão das partes, o instituto da sublocação e cessão, prazos da locação, bem como os principais direitos e deveres do locador e do locatário. Algumas questões relacionadas às garantias da locação, sua extinção, e o direito de preferência também serão mencionadas no decorrer desse trabalho. Destarte, busca-se de forma clara e objetiva ilustrar alguns pontos mais abrangentes a respeito do tema, tendo em vista a sua importância.
Palavras-chave: Lei do Inquilinato. Locador. Locatário. Institutos.
Abstract: The present work seeks to provide an analysis of some aspects regulated in Law no. 8,245 / 91. Questions will be raised regarding the origin of the Tenancy Act, as well as its provisions regarding the object, contracting parties and legal nature of the lease. The succession of the parties, the sub-leasing and assignment institute, the terms of the lease, as well as the principal rights and duties of the lessor and the lessee shall be addressed. Some issues related to lease guarantees, their termination, and preemptive rights will also be mentioned in the course of this work. Thus, it is sought in a clear and objective way to illustrate some more comprehensive points regarding the theme, considering its importance.
Keywords: Law of Tenancy. Landlord. Tenant. Institutes.
Sumário: Introdução; 1. Aspectos históricos que justificam a existência do microssistema legal; 2. Objeto; 3. Partes Contratantes e natureza jurídica; 4. Sucessão das partes, Sublocação e Cessão; 5. Prazos da locação e seus principais efeitos; 6. Principais obrigações do locador e do locatário; 7. Principais direitos do locador e do locatário; 8. Espécies de locação; 9. Extinção das locações; 10. Garantias do contrato de locação; 11. Direito de Preferência; Conclusão.
O contrato de locação é um dos mais utilizados na seara contratual, motivo pelo qual se torna relevante sua analise. Trata-se de um contrato cujo objetivo é proporcionar a outrem, temporariamente, o uso e o gozo de coisa infungível, mediante pagamento.
A normatização jurídica que disciplina a matéria concernente as locações sofreu ao longo do tempo grandes alterações. Várias problemáticas foram enfrentadas, como a demasiada vulnerabilidade do locador frente a algumas questões que privilegiavam abundantemente o locatário, até a vigência da Lei n°. 8. 245 de outubro de 1991, modificada pela Lei n°. 12.112/09.
Os contratos de locações são regidos por determinações expressas, contidas nos textos normativos. Estes tendem a abarcar um número maior de possibilidades, objetivando disciplinar de maneira eficaz essa matéria, proporcionando assim, uma maior segurança jurídica para o locador e o locatário e os terceiros que por ventura participarem da relação contratual ou que por ela sejam atingidos.
1. Aspectos históricos que justificam a existência do microssistema legal
Inicialmente, cabe destacar que o Código Civil de 1916 era a regra geral para aplicação do instituto da locação, tanto imobiliária quando mobiliária, até a entrada em vigência da Lei de Locação que disciplinou tal matéria. Destaca-se que o Código Civil anterior era extremamente liberalista, no sentido de considerar como válido aquilo que foi estabelecido no contrato de locação. Dessa maneira, não existia uma restrição efetiva e nem parâmetros que embasassem a celebração de um contrato de locação, assim, a insegurança jurídica no que tange a essa matéria era evidente.
Como exemplo de tal carência normativa, destacasse que não havia um prazo delimitado de locação, podendo o locador estabelecer a locação pelo período que lhe melhor convinha. Este também poderia dispor de qualquer garantia para a efetivação do contrato. A omissão normativa no que tange a locação de imóveis resultou em graves problemas, como conseqüência vulnerabilizou tal instituto até o momento em que foi efetivamente resguardo pro meio de uma legislação própria que o regulamentou.
A primeira lei criada para ordenar essa matéria foi a Lei 4.403 de 22 de janeiro de 1921. Implantada em um momento de grande comoção social, que naquele período primava pela habitação. Ela trazia em seu arcabouço vários direitos ao locatário, conseqüência direta da baixa renda evidente naquela época. Caso o locador quisesse retirar o locatário do seu imóvel precisaria ajuizar uma ação muito bem fundamentada, caso contrário o locatário permaneceria no seu imóvel. E mesmo assim, enquanto perdurasse o litígio o locatário faria jus ao uso do bem até o término do processo. Todas essas situações ocasionaram outros transtornos, pois os donos de imóveis acabam por deixá-los fechados com receio de uma locação problemática.
Em 1979 surge nova lei do inquilinato, Lei n° 6.649, que infelizmente não resultou em grandes avanços nessa matéria, pois continuou a prejudicar o locador. O instituto da denúncia vazia, que representa o ato de despejo do inquilino sem motivação por parte do locador, foi extinto com o advento dessa lei. Assim, devido a esses entraves, os imóveis adquiridos naquela época eram tidos como investimento de proteção patrimonial, colocando em choque a função social que deveriam que resguardar.
A concepção de função social delimita um dever social ao indivíduo que dispõe de um bem imóvel, dever este de desempenhar determinada atividade, “de desenvolver da melhor forma possível sua individualidade física, moral e intelectual, para com isso cumprir sua função social da melhor maneira” (FIGUEIREDO, 2008, p. 83).
A partir do entendimento e analise da problemática da função social, que se chegou à lei de locação imobiliária atual, Lei n°8.245 de 1991. Lei que possibilitou vários avanços nessa matéria, permitindo, por exemplo, a retomada do imóvel pelo seu proprietário, condicionando essa possibilidade ao contrato com período estabelecido de 30 meses. Porém, apesar dos avanços ainda se carecia de um resguardo maior em relação ao locador.
No que tangue a função social, destaca-se importante julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, no ano de 2001:
“LOCAÇÃO - FUNÇÃO SOCIAL - ART. 45, LEI DO INQUILINATO - CONJUGAÇÃO COM O ART. 115, DO CÓDIGO CIVIL. Ainda que se entenda que na relação locatícia não se apliquem as normas do Código de Defesa do Consumidor, sabe-se que a Lei do Inquilinato tem função social e, segundo seu art. 45, devem ser consideradas nulas as disposições que visem a elidir os objetivos da mesma. Também há de ser ressaltado que o art. 115 do Código Civil veda disposição que sujeita uma das partes ao arbítrio da outra, tendo por ilícita cláusula que assim disponha. (TJ-MG 200000033453730001 MG 2.0000.00.334537-3/000[1], Relator: GERALDO AUGUSTO, Data de Julgamento: 29/05/2001, Data de Publicação: 13/06/2001)”.
Com o intuito de aprimorar a normatização a respeito da locação, surgiu assim, a “Nova Lei do Inquilinato”, Lei n° 12.112 de 2009, que alterou vários dispositivos, proporcionando um melhor respaldo legal no procedimento de retomada do imóvel, bem como modificou alguns aspectos nas relações entre o locatário, o locador e o fiador.
2. Objeto Para a constituição de um contrato de locação imprescindível se faz a presença de determinados elementos, são eles: o objeto, o consenso e o preço. Nesse tópico será estudado com maior abrangência o primeiro desses elementos. Mas inicialmente, vale destacar o conceito de locação, que segundo Luiz Antônio Filardi:
“É o contato consensual sinalagmático perfeito e de boa-fé pelo qual alguém, chamado locador, compromete-se a proporcionar a outrem, o locatário, o uso, ou gozo de uma coisa, ou a prestar-lhe um serviço ou realizar-lhe uma obra mediante retribuição em dinheiro denominado aluguel”. (Curso de Direito Romano, 1999, p.188)
O objeto do contrato de locação pode ser coisa imóvel ou móvel. Sendo que o bem móvel deve ser infungível, ou seja, um bem particularizado, que não possa ser substituído por outro da mesma quantidade, espécie e qualidade. Pois se for fungível estaremos diante de um contrato de mútuo ou empréstimo.
No entanto, aceita-se a locação de coisa móvel fungível, mas desde que seu uso tenha sido cedido, por determinado prazo e aluguel, para fins de ornamentação - “ad pompam et ostentationem”. Como exemplo destaca-se a locação de fitas de vídeo ou DVD’s.
As coisas móveis consumíveis não podem ser alvo de locação, pois seu uso resulta em destruição imediata da própria substancia, o que inviabiliza de serem alugadas, confrontando o elemento característico da locação que é o retorno da coisa locada ao seu proprietário. Conforme artigo 86 do Código Civil: “São consumíveis os bens móveis cujo uso importa destruição imediata da própria substância, sendo também considerados tais os destinados à alienação”.
Vale ressaltar ainda, que a locação de bens imóveis poderá ser realizada no todo ou em parte, ou seja, corresponder ao aluguel de toda uma casa ou apenas de um muro ou fachada da mesma, com o objetivo, como exemplo, publicitário, de divulgação.
Segundo Cunha Gonçalves, “a locação de coisa alheia será válida enquanto durar a posse do locador; e somente ficará sem efeito quando a coisa locada for reivindicada pelo seu verdadeiro proprietário” (Dos contratos em especial, cit., p. 304).
Por último, a respeito do tema em questão, pronuncia-se Venosa:
"A locação de imóveis se constitui em um dos temas mais importantes do direito contemporâneo. Como a questão relaciona-se intimamente com a moradia, a propriedade e o trabalho, sua regulamentação jurídica apresenta as mesmas vicissitudes desses três grandes problemas do mundo atual. Como corolário das pressões sociais, o legislador deste século, mormente após a Segunda Grande Guerra, tende inelutavelmente a proteger o locatário, em detrimento dos direitos da propriedade. Conclusão sumária se faz no sentido de que a grande população não tem acesso à propriedade da casa própria". (2003, p. 23). 3.Partes Contratantes e natureza jurídica
No contrato de locação as partes contratantes são chamadas de locador ou arrendatário e o locatário, inquilino ou arrendatário. O primeiro corresponde aquele que dispõe do imóvel para locação, que em regra é o proprietário, mas poderá ser o usufrutuário e o próprio locatário na condição de sublocador. Nas palavras de Marcus Cláudio Acquaviva:
“Denominação que se dá àquele que loca, cede o bem ao locatário. Em se tratando de imóvel, o locador é chamado por muitos de senhorio. O termo locador admite interpretação extensiva, de modo a abranger, além do proprietário do bem locado, o usufrutuário. Destinção terminológica que nos parece oportuna é dizer que o locador loca, o locatário aluga e, da mesma forma que o locador de imóvel é denominado por muitos de senhorio, prefere-se, para o locatário de imóvel, o termo inquilino”. (Dicionário Jurídico brasileiro Acquaviva, 2004, p.867). Já o inquilino ou arrendatário é aquele que recebe a coisa, aceitando a proposta, e contraindo a obrigação de pagar o aluguel mediante dinheiro ou outro serviço.
Para alguns doutrinadores o termo inquilino utilizado para qualificar o locatário é inapropriado. Bem como, a nomenclatura “arrendamento”, que apesar de ser sinônimo de locação, é adotada normalmente para as locações de imóveis rurais. Vale ressaltar que a Lei do Inquilinato, em seu artigo 1°, mencionada os “imóveis urbanos”, deixando de amparar os arrendamentos rurais. O bem locado não precisa necessariamente ser de propriedade do locador, levando em conta que o contrato em questão não insinua transferência do domínio.
Quanto à natureza jurídica do contrato de locação, ele caracteriza-se por ser sinalagmático, pois ocasiona obrigações para ambas as partes. É consensual, uma vez que é concluído através da vontade das partes. No que tange a esse aspecto, importante se faz a compreensão de que a locação não possui caráter personalíssimo, sendo admito assim a cessão ou sublocação para terceiros.
O contrato em questão é qualificado como oneroso, ocasionando sacrifícios e vantagens para ambos os envolvidos, há uma relação de contraprestação. Por fim, importa salientar que possui caráter não solene, ou seja, poderá ser celebrado verbalmente ou por escrito, porém, no caso de estar presente como garantia a fiança, imprescindível se faz a sua formalização.
4. Sucessão das partes, Sublocação e Cessão Há sucessão sempre que uma pessoa toma o lugar da outra em uma relação jurídica, ou seja, há à substituição do titular de um direito. Conforme o Professor Whashington de Barros Monteiro: "Num sentido amplo, a palavra sucessão significa o ato pelo qual uma pessoa toma o lugar de outra, investindo-se a qualquer título, no todo ou em parte, nos direitos que lhe competiam.” A morte do locador acarreta a transferência do contrato aos herdeiros, conforme artigo 10 da Lei do Inquilinato. Esses permanecem na posição contratual por período determinado ou indeterminado. Devido ao fato de lhe serem transmitidos os mesmos deveres e direitos anteriormente existentes, dispõem da possibilidade de ingressar com pedido de retomada nas mesmas hipóteses em que poderia fazê-lo o falecido (de cujus).
No caso de os herdeiros serem muitos, todos serão tidos como locadores solidários, conforme art. 2° da lei em questão. Dessa maneira, o pagamento efetuado a um dos herdeiros extingue a obrigação, salvo disposição em contrario estabelecida no contrato de locação.
Caso o contrato de locação tenha sido celebrado por tempo determinado, terá esse de ser observado pelos herdeiros. Porem, se o locador falecido era fiduciário ou usufrutuário, não haverá nenhuma transferência patrimonial aos seus herdeiros, como menciona o artigo 7° da Lei. 8245/91, uma vez que o fideicomissário ou nu-proprietário não possui qualquer obrigação de manter a locação, mesmo que essa tenha sido estabelecida com prazo determinado, pois se tratam de pessoas estranhas à avença. Essa regulamentação é excepcionada quando houver tido consentimento expresso na contratação. Esse é caso da chamada retomada imotivada oriunda da circunstância da extinção do direito real e do aludido beneficio testamentário.
No que diz respeito à morte do locatário, essa determina a sub-rogação nos seus direitos, podendo a mesma ser mantida nos casos em que possui finalidade residencial e que o cônjuge ou companheiro sobrevivente, e também os herdeiros necessários, bem como os até então dependentes financeiramente do falecido, residam no imóvel (sub-rogação legal). Poderá também ser conservada quando não possuir finalidade residencial, pelo espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio (LI, art. 11, I e II).
Em relação às ações de despejo, conforme as modificações advindas com a Lei nº 12.112/09, estabelece o art. 59, inciso IV da Lei 8.245/91:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;”
Vale mencionar que os sucessores, assim como os cessionários, quando cabível, poderão exercer o direito de propor ação renovatória. Esse direito até então era destinado aos locatários. Nos termos do artigo 51, §1° da Lei do Inquilinato:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
A sucessão da posição do contratante locatário exige obrigatoriamente a anuência do locador. No que tange ao assunto da sucessão, vale destacar ainda julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no ano de 2014:
“DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL ESTACIONAMENTO - CONTRATO MISTO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS E LOCAÇÃO COMERCIAL - INCORPORAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA LOCATÁRIA POR OUTRA EMPRESA HIPÓTESE QUE NÃO CONFIGURA E NEM SE EQUIPARA A CESSÃO DA LOCAÇÃO DESNECESSIDADE DE PRÉVIA ANUÊNCIA POR ESCRITO DO LOCADOR - NÃO CARACTERIZAÇÃO DE INFRAÇÃO LI, ART. 13 -RECURSO DESPROVIDO. A incorporação da pessoa jurídica locatária por sua controladora e única sócia configura sucessão de negócio e não cessão de posição contratual. Situações jurídicas distintas. A cessão da locação, que consiste na transferência da posição jurídica do cedente para o cessionário, que toma o lugar daquele na relação locatícia, não se confunde com incorporação, que ocorre quando uma ou várias sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações (CC/02, art. 1116). A cessão da locação depende de anuência prévia e por escrita do locador (LI, art. 13), dispensada na transferência de cotas sociais ou ações da sociedade empresária locatária para sua incorporadora, por configurar hipótese de sub-rogação por sucessão (LI, art. 11, II). (TJ-SP, Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 28/04/2014, 35ª Câmara de Direito Privado)”
No que tange a sublocação, a Lei do Inquilinato a regulamenta nos artigos 13, 14, 15 e 16, nos quais traz expressamente a compreensão de que essa relação jurídica ramificada de outra relação pré-existente da mesma espécie segue a mesmas regulamentações e procedimentos da locação, submetendo-se primeiramente á anuência do locador original.
“A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio (contrato de locação), se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado”. (Curso de Direito Civil Brasileiro, 2004)
Em se tratando de locação urbana, a Lei 8.245/91, dispõe no artigo 13 que tanto a sublocação como o empréstimo dependem do consentimento prévio e escrito do locador. No entanto, considera-se válido o consentimento por escrito posterior aos negócios, como meio de ratificação ou confirmação do sucedido. Responde o sublocatário subsidiariamente ante o senhorio pela quantia que deve ao sublocador, no caso deste ser demandado, cumulando-se a responsabilidade pelos alugueis vencidos durante o processo (LI, art. 16). Somente após a notificação do sublocatário, da ação de cobrança movida pelo senhorio ao inquilino, que se inicia a sua responsabilidade subsidiária.
Encerrando o período de locação ou tendo sido rescindida a mesma, resolvem-se as sublocações. Resguardado o direito de indenização que possa dispor ao sublocatário contra o sublocador. Sendo possuidor de boa-fé, fica resguardado ao sublocatário o direito de reter as benfeitorias necessárias, porém, em relação as úteis só mediante autorização do locador (LI, art.15).
A ação de despejo pode ser instrumento utilizado pelo locador, mesmo em cede de sublocação, mas não poderá esse ingressar com uma ação de reintegração de posse, pois se encontra com o locatário a posse mediata do bem, com relação a quem cabe desfazer o contrato. Assim, serão abrangidos pela ordem de despejo os terceiros, assim que transitar em julgado. Vale ressaltar que quando a sublocação é acordada com o consentimento expresso do locador, ocorre à cessão da posição contratual do locatário.
Segundo Washington de Barros Monteiro, a sublocação e a cessão não se confundem, pois na primeira o locatário se mantém obrigado pelo contrato celebrado com o locador (Curso, p. 170.). Já na segunda desaparece a responsabilidade do cedente, que se transmite ao cessionário, com o qual, daí por diante, entender-se-á o locador.
Dessa maneira, a cessão demonstra ser um instituto mais amplo que a sublocação, compreende-se tal afirmação da Súmula 411 do Supremo Tribunal Federal: “O locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel”.
Nos contratos de locação, a cessão demonstra-se como uma forma comum de transferência dos direitos pessoais, no caso uso e gozo das coisas, na qual o terceiro (cessionário) assume a posição do locatário (cedente), sendo que este fica imune a qualquer responsabilidade, sendo esta transferida diretamente pra o cessionário, com o qual se entenderá o locador (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007).
Dessa maneira, a cessão é transferência ou alienação a outrem da posição atual do locatário, assim como dos deveres que lhe competiam. O locatário assim desvincula-se definitivamente da sua posição de locatário primitivo, ligando-se o concessionário ao locador do imóvel (DINIZ, 2007). As partes na cessão são: o cedido (locador), cedente (locatário) e o cessionário (terceiro).
Oportuno salientar ainda, que apenas haverá cessão quando houver a manifestação de vontade por escrito do locador, desde que não exista nenhuma cláusula contratual mencionando a impossibilidade desse procedimento. Deste modo, a cessão compreende a transferência, parcial ou total, dos deveres e direitos oriundos do contrato de locação, do locatário a um terceiro, mas desde que haja o consentimento prévio escrito do locador.
5. Prazos da locação e seus principais efeitos
O contrato de locação predial celebrado entre locador e locatário poderá ser estipulado por qualquer prazo, conquanto não deva ser eterno, pois por definição é temporário. Dependerá de vênia conjugal caso seja pactuado por mais de dez anos, sendo essa ausente o cônjuge não estará compelido a obedecer o prazo excedente (LI, art. 3°).
No caso da locação por tempo determinado, tal espécie de locação cessa de pleno direito encerrado o prazo definido entre os contratantes (art. 573 do Código Civil, mora ex re). Caso o locatário não devolva a coisa findo o prazo estipulado passa a ter posse injusta e de má-fé, atribuindo-se a ela todos os consectários legais (arts. 1.216 a 1.220 do CC). Porém, caso o locador não se oponha a permanencia do inquilino no bem, passado trinta dias esta presumir-se-á prorrogada (prorrogação tácita), sem prazo, mediante pagamento do mesmo valor até então estabelecido (art. 574 do CC; art. 46, §§1° e 2° da LI).
Em relação à locação residencial, necessário de faz observar o tempo de duração do contrato, caso este tenha sido celebrado com prazo inferior ou superior a trinta meses. A lei em questão, em seu artigo 46, dispõe sobre as locações com prazo igual ou superior a trinta meses, estabelecendo a possibilidade da chamada denúncia vazia. Esta representa a faculdade de notificação por parte do locador.
Dessa maneira, encerrado o prazo da locação, o locador fica desobrigado a notificar o locatário, ocorre assim, a resolução espontânea do acordo. No entanto, caso o locatário permaneça no imóvel.
O artigo 47 da Lei 8.245/91 traz expressamente as restrições impostas aos contratos, verbais ou escritos, celebrados com prazo inferior a trinta meses (denúncia justificada). Conforme o dispositivo em questão ocorre a prorrogação automática do contrato, que só será encerrado mediante a operância das hipóteses de enumeradas no artigo 47, seguidas de obrigatória notificação do locatário.
Durante o prazo acordado, “não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada” (LI, art 4°). Nota-se a natureza compensatória da multa nesse caso.
O pedido de perdas e danos nada tem a ver com a multa acima mencionada. Aquelas são computadas na ação e devem representar ao preciso prejuízo demonstrado pelo lesado. Segundo o artigo 416 do Código Civil brasileiro:
“Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente”.
Vale ressaltar que o artigo 4° da Lei do Inquilinato dispensa o locatário do dever de pagar a multa pela resilição antecipada da locação, no caso de transferência de local de trabalho determinada pelo empregador. Exige tal dispositivo legal a notificação prévia e por escrito do locador pelo locatário dispensado da multa, no prazo mínimo de trinta dias de antecedência.
Em relação ao contrato de locação celebrado com prazo indeterminado, ou nas locações que assim passaram a correr devido ao vencimento do prazo original estabelecido, conforme artigo 6° da Lei n. 8.245/91, poderá o locatário denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
6. Principais obrigações do locador e do locatário
6.1 Obrigações do locador
O artigo 566 do Código Civil traz em rol enumerativo as obrigações do locador perante o locatário. Em analise de tal dispositivo legal, compreende-se a obrigação principal do locador, durante o curso do contrato de locação, é a de entregar em perfeitas condições de uso a coisa ao locatário, bem como os acessórias que a revestem, inclusive servidoes ativas. Prevalece essa obrigação desde que os envolvidos não tenham acordado de maneira diversa.
Caso a entrega tenha sido feita sem qualquer reclaramação por parte do locatáriom, presume-se que foi recebida a coisa nos termos acordados. Porém, essa presunção admite prova em contrário, pois não e absoluta. O inadimplemento pode ser carcaterizado caso não seja realiza a entrega da coisa, nesse caso, o locatário poderá pedir a resolução do contrato, assim como eventuais perdas e danos.
Responderá por perdas e danos o locador no caso da entrega ter sido impossibilitada por sua culpa. Essa deve ser realizada na data ajustada pelos contratantes, caso não tenha sido estabelecida, entende-se que deverá ser efetuada em tempo util, levando-se em consideração as circunstancias que envolvem a espécie.
Além de entregar a coisa, o locador deverá conservá-la, mantendo-a no mesmo estado durante a vigência do contrato. Assim, salvo acordado em contrário, terá que realizar os reparos necessários à manutenção das condições de uso da coisa. No entanto, nas locações de imóveis as reparações de estragos pequenos correrão por conta do locatário, desde que não tenham sido provenientes do tempo ou do uso.
Indispensavel se faz a distinção entre meras reparações locativas e obras de conservação. Estas são medidas sérias, que objetivam evitar que a coisa em si se perca ou deteriore. Já as primeiras correspondem as ações de correção de pequenos estragos.
Conforme artigo 567 do Código Civil brasileiro: “Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”. O contrato de locação se resolverá caso a coisa sofra destruição total. No caso de culpa do locador, caberá ao locatário pleitear em juízo perdas e danos.
Há grande discussão em torno das benfeitorias realizadas na coisa, estas segundo Silvio de Salvo venosa: "benfeitorias são obras ou despesas feitas na coisa, para o fim de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. Decorrem, portanto, da tividade humana. Não são benfeitorias os acréscimos naturais à coisa."
Terá direito a receber o valor equivalente o locatário que realizar benfeitorias necessárias, dispondo do direito de retenção da coisa até que seja realizado o pagamento. No caso de benfeitorias úteis, serão restituidas ao locatário, mas desde que o locador tenha autorizado a obra, podendo inclusive reter o bem até o reembolso do valor gasto. No que tange as benfeitorias voluptuárias, somente será reembolsado o locatário se houver autorização quanto a realização da obra. Terá o direito de levantá-las, mas desde que isso não afete a estrutura do bem.
Outro aspecto importante diz respeito à grantia do uso pacífico do bem enquanto perdurar a locação. Essa obrigação do locador tem como pressuposto o dever deste de abster-se do exercício de qualquer ato que possa pertubar o gozo e uso da coisa, bem como resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros (art. 569 do Código Civil). Nesse caso, pode-se citar os vizinhos que de alguma forma causem algum tipo de incômodo, diante disso deverá o locador adotar inclusive medidas judiciais para conter e evitar o infortúnio.
O locador possui a obrigação de garantir o locatário contra a existencia de defeitos pré-existentes na coisa, ou seja, vícios redibitórios, que posteriormente se apresentam ocasionando a redução do valor da coisa ou tornando-a impropria ao usa a que se destina. Conforme artigo 441 do Código Civil brasileiro:
“Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. Ainda que o locador não saiba da existência de eventuais vícios no bem, responderá por eles perante o locatário”. No caso de o locador ocultar propositalmente a existência de determinado vício ao locatário, além de responder pelo vício, deverá pagar indenização por perdas e danos sofridos por este. O locador possui a obrigação de garantir o locatário, contra os efeitos da evicção, sendo as consequencias jurídicas desta: resolução do contrato e indenização ao locatário pelos prejuízos sofridos.
Os Tribunais já decidiram que o locador não pode ser responsabilizado por localizar-se o imóvel em lugar perigoso e sujeito a roubos, pois são fatos sociais incontrolaveis e que não se amoldam ao disposto no art. 22, II e IV, da Lei n. 8.245/91.
Por último, cabe mencionar que o locador é obrigado a indenizar o locatário por perdas e danos, no caso de retir a coisa locada da posse deste antes de encerrado o prazo de locação estalebecido no contrato que pactuaram.
1.2 Obrigações do locatário
Conforme artigo 599 do Código Civil, dentre as obrigações do locatário, esta a de servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e a tratá-la como se sua fosse. O emprego da coisa para uso diferente do pactuado no contrato de locação ou daquele a que o próprio bem se destina, bem como o manejo descuidado a ponto de danificá-la, autoriza a rescição do contrato por parte do locador, assim como reclamar perdas e danos (art. 570 do CC).
O inquilino tem a obrigação de convervar a coisa do modo como a recebeu, tomando todos os cuidados que o próprio dono teria para tal. A doutrina geralmente utiliza como parâmetro de análise para essa questão o critério do homem médio na conservanção dos seus próprios bens.
Deve também o locatário realizar o pagamento dos aluguéis no prazo ajustado, sendo que na falta de tal ajuste deverá ser realizado levando-se em conta o costume do lugar. No caso da locação de imóveis urbanos, usualmente os pagamentos são efetuados até o sexto dia útil de cada mês (LI, art. 23). Como já mencionado, o contrato de locação se caracteriza por ser oneroso, possuindo como elemento primordial o recebimento do alguel.
Como forma de validar e assegurar a realização do pagamento, é obrigatório o fornecimento de recibo de quitação, contendo especificações que proporcionam identificar a que é dirigido. Assim, deverá conter dados como a parcela a ser paga, o valor do aluguel e demais encargos (LI, art. 22, inciso VI).
O locatário é obrigado a avisar o locador a respeito de eventuais transtornos sofridos em sua posse por terceiros, pois tendo ciência do ocorrido poderá tomar medidas para evitar ou fazer cessar os incômodos. Caso essas turbulações tratam-se de questão de fato, como é o caso do uso nocivo da propriedade vizinha, a defesa de seus direitos caberá ao próprio locatário.
A restituição da coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações naturais, também corresponde a um dever do locatário. Caso se comprove que a coisa foi danificada, terá o inquilino que indenizar o proprietário, pois sua obrigação consiste em restituí-la no mesmo estado e condições em que a recebeu.
7. Principais direitos do locador e do locatário
7.1 Direitos do locador Primeiramente cabe mencionar o direito que possui o locador de consentir ou não com a cessão ou a sublocação. O que diferencia ambos os institutos, é o fato de que na primeira desaparece a responsabilidade do cedente, que outorga ao cessionário que a partir desse momento se estenderá ao locador. Já na sublocação o locatário permanece obrigado pelo contrato que celebrou com o locador. Assim, neste caso o locador terá o direito de ordenar a retomada do imóvel, total ou parcialmente, se o contrato celebrado não autorizar expressamente tal situação.
O locador possui o direito de exigir garantias do locatário. São elas a caução, fiança, seguro de fiança locatícia, assim como a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Como garantia do recebimento dos aluguéis o locador tem o direito de usar o penhor legal sobre os bens móveis que por ventura o inquilino tiver guarnecendo no prédio.
7.2 Direitos do locatário
Relativo aos direitos do locatário cumpre salientar, que possui a faculdade de exigir ao locador a descrição pormenorizada do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa alusão aos possíveis defeitos existentes. Tais descrições objetivam informar sobre as qualidades do imóvel ao locatário, bem como os seus defeitos, que por ventura, não poderão mais tarde ser invocados pelo locador como tendo sido causados pelo locatário por ocasião do contrato.
A Lei n. 8.245/91 assegura ainda o direito do locatário de, quando compreender necessário, ter acesso a comprovantes relativos às partes que estejam sendo exigidas, conforme art. 22, IX: “O locador é obrigado a: (...) IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas”.
Poderá o locatário descontar dos aluguéis mensais o montante pago a título de despesas extraordinárias e fundo de reserva, pois tais despesas são de obrigação do locador, mediante expressa disposição legal, salvo acordado de maneira diversa no contrato de locação.
Dispõe a Lei do Inquilinato, em seu artigo 27 que:
“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
O dispositivo acima art. 27 mencionado regulamenta o direito de preferência que possui o locatário na compra do imóvel. Assim, caso o locador decida alienar a coisa, objeto do contrato de locação, deverá comunicar ao locatário primeiramente, por força da lei.
O locatário tem garantido pela Lei do Inquilinato o direito à indenização por benfeitorias necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo locador. Segundo o artigo 96, §3° do Código Civil brasileiro, as benfeitorias “são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”.
É assegurado ainda ao locatário o direito de retenção. Para o Supremo Tribunal de Justiça:
“O direito de retenção traduz-se no direito conferido ao credor, que se encontra na posse de coisa que deva ser entregue a outra pessoa, de não a entregar enquanto esta não satisfizer o seu crédito, verificada alguma das relações de conexidade entre o crédito do detentor e a coisa que deva ser restituída a que a lei confere tal tutela. (…) Trata-se de um direito real de garantia - que não de gozo -, em virtude da qual o credor fica com um poder sobre a coisa de que tem a posse, o direito de a reter, direito que, por resultar apenas de uma certa conexão eleita pela lei, e não, por exemplo, da própria natureza da obrigação, representa uma garantia direta e especialmente concedida pela lei” (Processo 05A2158, de 04/10/2005).
Por não serem indenizáveis, as benfeitorias necessárias podem ser levantadas pelo inquilino ao final do contrato, mas desde que isso não acarrete mudança quanto à substância da coisa. O locatário pode ainda, exercer o direito de retenção quando antes do vencimento do contrato o locador reaver a coisa alugada. Nesse caso, deverá ressarcir o locatário em perdas e danos, enquanto isso não ocorrer poderá o mesmo reter o bem em sua posse (art. 571 do Código Civil).
8. Espécies de locação
Possui o contrato de locação três espécies, são elas: locação de serviços, de obra e de coisas. A lei do Inquilinato, alvo do trabalho em questão, toca a espécie de locação de coisas.
De acordo com Maria Helena Diniz, no que tange a locação de serviços: “Se relativa a uma prestação de serviço economicamente apreciável, considerada em si mesma, independente do resultado”. Assim, nessa espécie de locação, mediante um determinado pagamento uma parte presta serviços à outra.
No que corcerne a locação de obra ou empreitada, na compreensão de Venosa, correspode aquela em que há uma obra “ (...) para a qual o locador promete fornecer seu trabalho e/ou material em troca de uma remuneração”. Já em relação a locação de coisa, dispõe o mesmo autor, que é aquela na qual “O locador cedia ao locatário o uso e gozo de um bem mediante dinheiro”. Esta última espécie de locação trata unicamente do uso e gozo de bem infungível.
Autores como Venosa e Humberto Theodoro Jr, classificam a locação de coisas em três sub grupos: locação residencial, locação não residencial, e locação de temporada.
Em relação a locação residencial, necessário de faz analisar o período de duração do contrato, se foi celebrado com vigência superior ou inferior a trinta meses. A lei do Inquilinato, no artigo 46, disciplina as locações com prazo igual ou inferior a trinta meses, ressaltando a hipótese do instituto da denúncia vazia. Este consiste na aptidão de notificação por parte do locador, sendo que no término do contrato, o locador, conforme tal dispositivo, fica desobrigado de notificar o inquilino, ocorrendo resolução expontânea do acordo. Ressalvada a emergência do fenômeno da prorrogação tácita.
As restrições quanto aos contratos celebrados com prazo inferior a trinta meses (denúncia justificada), estão disciplinadas no artigo 47 da Lei do Inquilinato. De acordo com tal artigo, ocorre a prorrogação automática do contrato, que só se encerará com a ocorrência das hipóteses previstas nos seus incisos e desde que notificado o locatário.
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”.
Quando ao inciso V do artigo acima exposto, cabe destacar que para Venosa ele é um dos mais importantes, pois cuida da “denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de cinco anos”, ou seja, um tipo de denúncia vazia que só ocorrerá encerrando o prazo mínimo acordado, restrita aos termos da lei.
As locações não residenciais se fracionam segundo à possibilidade da renovação compulsória. No caso da locação não ser abarcada por essa possibilidade, irá submeter-se a regra da Lei n. 8245/91, e portanto o contrato será sujeito à denuncia vazia, ao direito de retomada.
Em relação aos contratos comercias ou com renovação compulsória, onde não há vínculo entre a locação e relevante significância social ou humanitária, é indispensável que não haja alteração no ramo de atividade de no mínimo três anos e que o contrato tenha vigência de no mínimo cinco, a fim de conservar a quantia do “ponto”.
Deve ser realizada uma renovação do contrato, com seis meses de antecedência do seu vencimento, para que se garanta a inerência do locatário. O locatário tem direito de ser indenizado pelos acréscimos que fez, caso essa possibilidade seja inexistente.
Como prescreve o artido 48 da lei em estudo, a locação de temporada é “ (...) aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo (...)”. Não poderá ser celebrada por tempo superior a noventa dias, sendo indiferente se o imóvel esta ou não mobiliado.
O contra to de locação de temporada só poderá existir se escrito, pois possui prazo específico. Uma de suas principais características é a de que normalmente, como diante de circunstâncias transitórias, com pequena duração, o pagamento de aluguel e encargos é realizado anteriormente ao uso e gozo do imóvel.
Acontecerá a prorrogação tácida da mesma maneira que as locações residenciais com prazo inferior ou superior a trinta meses, como disciplina o artigo 50 da Lei do Inquilinato:
“Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel se m oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47”.
9 .Extinção das locações
Os motivos que resultam no fim do contrato de locação são diversos. A causa mais corrente é o fim do prazo, as partes ao celebrarem o contrato, estipulam as cláusulas do mesmo definindo um tempo certo para a sua vigência. Dessa maneira, quando esse prazo se encerra, o contrato é extinto. Porém, caso o locatário continue na posse da coisa após o fim do prazo acordado, e o locador não se contraponha a isso, ocorre a prorrogação automática do contrato por tempo indeterminado.
O implemento da condição resolutiva é outro modo de extinção do contrato, ou seja, a incidência de um evento futuro e incerto que põe fim ao contrato a partir do instante que é verificado. A condição resolutiva presente expressamente no contrato possui eficácia plena, conforme julgado da quarta turma do Tribunal Regional Federal, no ano de 2013:
“PROCESSUAL PENAL. RESTITUIÇÃO DE COISAS APREENDIDAS. VEÍCULO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONDIÇÃO RESOLUTIVA DEFINITIVA. JUÍZO CÍVEL. DEPOSITÁRIO FIEL. DAR PARCIAL PROVIMENTO. 1. A procedência do pedido de restituição está condicionada à inexistência de dúvida quanto ao direito de propriedade do bem a ser devolvido, bem como à ausência de interesse processual em mantê-lo sob custódia. 2. O requerente realizou contrato, com condição resolutiva expressa a seu favor, em caso de inadimplemento. Assim, o bem ficou como garantia do contrato na eventualidade de não pagamento da parcela faltante, de R$ 60.000,000. Portanto, nada obstante a tradição, que faz presumir a propriedade do bem móvel, há densa força resolutiva a favor do requerente, consistente em cláusula contratual, que, ademais, prevê a restituição de parte do valor pago pelo comprador. 3. A condição resolutiva expressa é uma das formas de extinção dos contratos. A parte prejudicada pelo inadimplemento do contrato pode pedir sua resolução ou exigir-lhe o cumprimento. A cláusula resolutiva que estiver expressa no contrato possui eficácia plena, na forma do Código Civil, arts. 474 e 475. 4. Por conseguinte, exsurge evidente a legitimidade do requerente para buscar a devolução do bem apreendido, em razão da resolução do seu contrato com o comprador, sendo este o réu na ação penal da qual decorreu a busca e apreensão. Todavia, à luz do § 4º do artigo 120 do CPP, nada obstante a aparência do bom direito a favor do requerente, cumpre-lhe encontrar solução definitiva sobre a matéria no juízo cível, sendo-lhe de direito, conforme esse mesmo preceito, manter o veículo sob sua posse, na condição de depositário. 5. Como leciona Guilherme de Souza Nucci: "há duas hipóteses possíveis: (a) juízo cível comum: quando o conflito se estabelece entre particulares, ambos pleiteando a coisa e dizendo-se proprietários; (b) juízo da Fazenda Pública: quando o conflito se der entre o pretenso proprietário, particular, e a Fazenda, que não reconhece a propriedade, crendo que o bem deva permanecer apreendido para assegurar o confisco, revertendo aos cofres públicos o resultado da venda". 6. Apelação criminal provida em parte. (TRF-1 - ACR: 8609 RO 0008609-40.2011.4.01.4100, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL I'TALO FIORAVANTI SABO MENDES, Data de Julgamento: 09/04/2013, QUARTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF1 p.851 de 26/04/2013)”.
A venda ou alienação do o objeto do contrato também é tida como uma maneira de extinção do contrato de locação. Pois ocorrendo a alienação, o novo proprietário do bem poderá retomá-lo mesmo que se encontre na posse do locatário. Nesses casos, a discussão é quanto a situação do locatário, principalmente quando não esta ciente da venda da coisa.
Uma solução para tal é a elaboração de uma cláusula específica mencionando que no caso de alienação o locatário mantém o seu direito de ter seu contrato durante o prazo normal de vigência do mesmo. Porém, para que tal cláusula tenha validade jurídica, indispensavel se faz o o registro do contrato junto ao cartório competente.
Nos contratos de locação, em algumas situações, mesmo na ocorrência de morte do locatário, o contrato poderá continuar em vigência. Conforme o artigo 11, inciso I da Lei do Inquilinato:
“Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel”;
O dispositivo acima exposto evidência a necessidade da residência no imóvel por parte das pessoas mencionadas para que tal direito seja resguardado. Convém destacar que mesmo sendo sucessor único do de cujus, que no contráto de locação assumia a posição de locatário, faz-se necessário residir no imóvel, caso contrário não terá o direito de manter a locação.
No caso da locação não residencial a Lei do Inquilinato é ainda mais restritiva, dispondo que apenas terá o direito de manter a locação o espólio ou o “sucessor no negócio” (LI, art. 11, II).
10. Garantias do contrato de locação
A Lei do Inquilinato dispõe sobre as garantias do contrato de locação nos artigos 37 a 42. Essas garantias servem para impedir ou diminuir o risco de inadimplemento das obrigações do locatário. São consideradas obrigações acessórias, vinculadas com a obrigação principal que é o contrato de locação.
Conforme o artigo 37 da Lei n. 8.245/91, só é valido uma única garantia, considerando-se nula a que acrescer a primeira concedida. O Tribunal de São Paulo já se manifestou sobre essa questão, alegando que a exigência de dupla garantia não implica necessariamente nulidade de ambas, conforme acórdão:
“Apelação com Revisão n. 387.108-00/2 – 2º. TA Civil/SP LOCAÇÃO – Fiança e caução exigidas pelo locador – Dupla garantia que ofende o parágrafo único do artigo 37 da Lei 8245/91 – Nulidade, porém, que atinge apenas a garantia excedente. A nulidade cominada pelo parágrafo único do artigo 37 da Lei 8245/91, a exemplo do que ocorria na Lei 6649/79, atinge apenas a garantia excedente, quer dizer, a que se seguir à primeira, e assim por diante e não toda a garantia”. O locador poderá ser penalizado caso exija do locatário mais de uma garantia, conforme art. 43 da Lei em apreço. Caso não haja garantias no contrato, poderá o locador receber do locatário o pagamento adiantado do aluguel (mês vincendo), assim como tem o direito de liminar no caso de despejo por falta de pagamento, conforme art. 59, IX:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. O contrato de locação poderá ter como garantia a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia, bem como a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Vale ressaltar que nenhuma delas é absoluta.
No que concerne a caucão, modalidade de garantia real, é nomeado um bem móvel ou imóvel de propriedade do locatário, ou o mesmo realiza um depósito em dinheiro como garantia das dívidas que por perventura possam surgir em relação a locação. Sob pena de nulidade, não poderão ser oferidos em garantia bens gravados com clausula de inalienabilidade ou seja, bem de família.
Dar-se-á em bens imóveis ou móveis, em títulos e ações ou em dinheiro. Quando em dinheiro não poderá ultrapassar o valor equivalente a três meses de aluguel. Os efeitos da caução são erga omnes, pois compreende modalidade de garantia revestida de publicidade, sendo que sua eficácia dependem do devido registro que lhe proporciona essa divulgação.
Caso o causionante seja terceiro, responderá no limite do valor do bem dado em garantia, não respondendo pelo que exceder. Não será comprometido assim, o restante do patrimônio desse terceiro.
No que tange a caução em dinheiro:
“Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. (...) § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”. O locatário não poderá utilizar-se do depósito para pagar dívida locatícia atrasada. O locador poderá pedir a complementação do depósito caso o reajuste do aluguel seja superior ao mesmo, sendo que com o término do contrato de locação, os valores serão revertidos ao locatário devidamente corrigidos.
A fiança, também conhecida como garantia fidejussória ou pessoal, representa a caução prestada por um terceiro perante o locador, com o objetivo de garantir as obrigações do devedor. Segundo Sílvio de Salvo Venosa,
"Pelo contrato de fiança estabelece-se obrigação acessória de garantia ao cumprimento de outra obrigação. (...) Na fiança, existe a responsabilidade, mas não existe o débito. (...) O fiador garante o débito de outrem, colocando seu patrimônio para lastrear a obrigação, o titular do débito garantido é um terceiro. A fiança é espécie no gênero denominado caução." (2003, p. 419).
A fiança leva em conta a idoneidade moral e econômic-financeira do fiador. Necessitando de consentimento expresso do (a) cônjuge do fiador, salvo quando o regime de casamento for o de separação absoluta, sob pena de nulidade. Exige sempre forma escrita, como menciona o artigo 819 do Código Civil brasileiro.
Caracteriza-se por ser obrigação subsidiária, sendo que primeiro responderão os bens do locatário, salvo estipulação em contrário. Há aplicação do chamado benefício de ordem, que compreende o direito assegurado oa fiador de exigir do credor, que os bens do devedor principal sejam executados antes dos seus, até a contestação da lide.
Na fiança elimina-se a impenhorabilidade do imóvel do fiador (LI, art. 82). Por último, quanto a fiança, cabe mencional que o fiador sub-rogasse nos direito do credor se pagar integralmente a dívida deste.
O seguro fiança locatícia vem estabelecido nos artigos 41 e 23, XI da Lei do Inquilinado. Por sua vez representa garantia na qual o inquilino se dirite até uma seguradora e realiza o seguro, será assim, de responsabilidade do locatário, salvo estipulado em contrário. No contrato constarão cláusulas específicas sobre o seguro. A apólice será renovada anualmente.
Conforme art. 41: “O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário”. Compreendendo essas o aluguel e encargos da locação, além da pintura e danos, caso tenham sidos contratados.
Perderá o seguro o locador que não comunicar a seguradora com até 2 aluguéis pendentes. Caso o locatário não renovar, estará vulnerável a liminar de despejo caso não tenha realizado os pagamento dos aluguéis, pois o contraro estará sem garantia. Vale mencionar que o locador poderá renovar o seguro, caso o locatário não tenha o feito, nesse caso lançará a parcela juntamente com o recibo de aluguel.
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento foi instituida pela Lei 11.196 de 2005, é uma espécie de garantia regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Ocorre com o registro, que poderá ser realizado pelo detentor das cotas, no caso o inquilino ou terceiro parte no contrato, na situação de garantirdor, do contrato de locação junto ao administrador do fundo. O valor das cotas do fundo fica sujeito á flutuação oriunda da mutabilidade do valor de mercado dos ativos que integram o patrimônio do fundo.
O locador, caso o locatário fique em mora, poderá notificar extrajudicialmente o este juntamente com o cedente (codição de terceiro garantidor), atribuindo para o pagamento da dívida o prazo de 10 dias, sob pena de excução extrajudicial da garatia (transferência da propriedade das quotas). Caso o locatário não realize o pagamento, o locador poderá solicitar a transferência definitiva da itularidade das cotas necessárias para que o débito seja quitado. Fica ainda sob a sua disposição o ajuizamento de Ação de Despejo ou eventual Ação de Cobrança no que tange as diferenças existentes se a garantia não for pro si só suficiente para quitar o débito.
11. Direito de Preferência
O art. 27 da Lei do Inquilinato regulamenta o direito de preferência, que dispõe sobre a prioridade que possui o locatário na compra do imóvel. Dessa maneira, por força de lei, no caso de o locador decidir alienar a coisa, deverá primeiramente comunicar ao locatário.
“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
Perderá o direito de preferência o locatário que na circunstância não se manifestar no prazo de trinta dias, a respeito do interesse ou não em realizar o contrato de compra e venda. Importante salientar, que essa manifestação do interesse deverá ocorrer de maneira inequívoca. Nesse caso, em decorrência lógica, haverá a extinção do contrato de locação caso a coisa seja alienada para um terceiro.
A aceitação pro parte do locatário da proposta realizada pelo locador corresponderá ao exato teor desta. Compreende-se que aquele não está autorizado a efetuar contraproposta. O locador que após a aceitação por parte do locatário, desistir da proposta, será responsabilizado pelos prejuízos ocasionados, bem como os lucros cessantes que dele deixaram de surgir. Lei do Inquilinato art. 29 da: “Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes”.
Se o imóvel for alvo de sublocação, após o locatário, o sublocatário poderá exercer seu direito de preferência. Caso forem vários os sublocatários, esse direito caberá a todos ou a qualquer um deles, na circunstância de apenas um ter o interesse na compra da coisa. Ressalvas-se que irá dispor do direito de preferência o locatário mais antigo se houver pluralidade de pretendentes. Todavia, se estes estiverem pelo mesmo tempo no imóvel, a preferência será dada ao mais idoso (art. 30, Parágrafo Único).
Menciona o art. 31 da Lei em estudo que “em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação”. Na ocasião de um proprietário, por exemplo, de escritórios ou apartamentos, vendê-los integralmente, somente em relação ao todo poderá ser praticado o direito de preferência. Pois, não a nenhuma instrução que obrigue o proprietário dos bens vendê-los em separado.
Ainda a respeito do direito de preferência, regulamento o artigo 33 da Lei n. 8.245/91:
“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas”.
Por fim, não se aplica o direito em questão quando a propriedade for perdida ou vendida por decisão judicial, ou ainda nos casos de permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação da mesma. O direito de preferência não abarca também as situações de constituição da propriedade fiduciária, assim como no caso de venda ou perda da propriedade por quais maneiras de realização de garantia, mesmo mediante leilão extrajudicial. Essas disposições se aplicam mesmo que o contrato tenha sido celebrado após outubro do ano de 2001, mas vale ressaltar que essas condições deverão estar presentes no contrato de locação expressamente em cláusula específica.
Conforme exposto, compreende-se que a Lei do Inquilinato, de n°. 8.245 publicada em outubro de 1991, além de disciplinar as locações dos imóveis urbanos, regulamento o procedimento para tal, proporcionou também, uma maior segurança jurídica na medida em que busca colocar em igualdade as partes contratantes. Exemplo disto são os direitos e deveres que dispõe o locador e o locatário.
Por ser um dos mais correntes no âmbito contratual, o contrato de locação merece especial análise, por isso, o legislador além de designar uma lei especifica para essa modalidade de contrato, buscou discipliná-la da melhor maneira possível, regulamentando vários aspectos que se relacionam ao tema. Portanto, o presente trabalho apresentou de maneira geral e clara, alguns pontos cruciais a respeito das locações presentes na Lei do Inquilinato.
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Brasil. Tribunal de Justiça de Minas Gerais. 200000033453730001 MG 2.0000.00.334537-3/000(1), Relator: GERALDO AUGUSTO, Data de Julgamento: 29/05/2001, Data de Publicação: 13/06/2001.
Brasil. Tribunal Regional Federal - 1 - ACR: 8609 RO 0008609-40.2011.4.01.4100, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL I'TALO FIORAVANTI SABO MENDES, Data de Julgamento: 09/04/2013, QUARTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF1 p.851 de 26/04/2013.
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