Source: https://fibucom.com/wohnungseigentumsgesetz/gemeinschaftseigentum/1207-die-weg-als-vermieter.html
Timestamp: 2020-07-04 09:29:32
Document Index: 255977659

Matched Legal Cases: ['§ 27', 'BGH', 'BGH', '§ 13', '§ 14', '§ 13']

Vertragspartner ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband und der/die Mieter. Damit nicht alle Wohnungseigentümer den Mietvertrag unterschreiben müssen, ist es ratsam, den Abschluss des Mietvertrages an den Wohnungseigentums-Verwalter zu übertragen (§ 27 Abs. 3 Satz 4 Wohnungseigentumsgesetz).
Bitte beachten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt als Vermieter alle Rechte und Pflichten, die sich aus einem Miet- oder Pachtvertrag ergeben. Treten Vertragsstörungen auf (ausstehende Mietzahlungen, Verletzung der Gebrauchsregelungen etc.) sollte die Hausverwaltung agieren können. Es ist deshalb ratsam, den WEG-Verwalter mit den notwendigen Kompetenzen auszustatten.
Beispiel: Eine Garage wird vermietet, der Mieter stellt nach einigen Monaten die Mietzahlungen ein. Die Hausverwaltung kann weder ein Mahnverfahren einleiten noch eine Kündigung aussprechen, denn die Gemeinschaft hat keine Vorkehrungen getroffen. Es existiert weder ein entsprechender Beschluss noch eine vertragliche Vollmacht für den Hausverwalter.
Wenn die Eigentümergemeinschaft vermieten möchte, sollte sie sich deshalb den Verwaltervertrag anschauen und ggf. nachbessern. Alternativ kann die Hausverwaltung auch per Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung mit den entsprechenden Vollmachten ausgestattet werden.
Existieren Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung?
Schauen sie in die Gemeinschaftsordnung. Wird die Vermietung gemeinschaftlicher Flächen oder Räume explizit ausgeschlossen, kann kein Mehrheitsbeschluss zur Vermietung erfolgen, hier ist eine Vereinbarung notwendig.
Wann ist eine Vermietung unzulässig?
Hierzu lässt sich keine generelle Aussage treffen, die Gerichte schauen sich bei einer Beschlussanfechtung jeden Fall gesondert an. Der Bundesgerichtshof urteilte „Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln.“ (BGH, Beschl. v. 29. Juni 2000 - V ZB 46/99)
In dem verhandelten Fall vermietete die Gemeinschaft „Kellerräume“, die im Gemeinschaftseigentum standen. Ein Miteigentümer klagte, da keine Eigennutzung mehr möglich war und sah darin einen Nachteil. Dem Widersprach der BGH, denn § 13 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimmt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart. Es müssen also besondere Umstände vorliegen, um die Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz erscheinen zu lassen. Durch die Vermietung wird dem einzelnen Eigentümer zwar der unmittelbare Gebrauch nach § 13 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz entzogen, an dessen Stelle tritt jedoch der Anteil der Mieteinnahmen als mittelbarer Gebrauch.
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