Source: http://dedocz.com/doc/470057/d%C3%BCbell%C3%B6cher--was-darf-der-mieter%3F
Timestamp: 2016-10-27 14:51:42
Document Index: 142831609

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mietnomaden- wie Vermieter damit umgehen. - hofer-immowertSeele and Geistpdf472 KB
Dübellöcher: Was darf der Mieter?Einbettenintegration code for your site or blogWidth: (Auto)
von RiOLG G&uuml;nther Geldmacher, D&uuml;sseldorf
D&uuml;bell&ouml;cher im Bad entsprechen – in angemessenem Umfang – jedenfalls dann vertragsgem&auml;&szlig;em Gebrauch, wenn
&uuml;bliche Installationsgegenst&auml;nde wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank nicht
vorhanden sind (LG Berlin 10.1.02, 61 S 124/01, GE 02,
(Abruf-Nr. 020572)
Auch Vermieter sind
einer Mietb&uuml;rgschaft
nur bei Vereinbarung
Vers&auml;umnisurteil auf
R&auml;umung vor Ablauf
Der Nie&szlig;braucher hat
kein Stimmrecht in der
Mustervertr&auml;ge, Musterformulierungen und
Kennwort: Haftung
Das verflieste Bad der Wohnung war vermieterseits ohne die
&uuml;blichen Einrichtungsgegenst&auml;nde ausgestattet. Der Mieter
installierte unter anderem einen Toilettenpapierhalter, eine
Seifenschale, einen Handtuchhalter neben dem Waschbecken, eine Handtuchstange und einen Spiegelschrank. Er
bohrte hierf&uuml;r teilweise die Fliesen (20 x 30 cm) an. Die Schadenersatzklage des Vermieters hatte teilweise Erfolg.
Entscheidungsgr&uuml;nde/Praxishinweis
Ein Bad ist nach der Verkehrsanschauung nur mit den &uuml;blichen Einrichtungsgegenst&auml;nden wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank vertragsgem&auml;&szlig; nutzbar. Fehlen diese, darf der Mieter die notwendigen Installationen selbst vornehmen.
Er darf hierzu D&uuml;bell&ouml;cher in den W&auml;nden anbringen und
– soweit erforderlich – die Kacheln anbohren. Zum Verwenden von aufklebbaren Installationen ist der Mieter nach Ansicht der Kammer nicht verpflichtet. Diese garantieren entweder nicht dieselbe Haltbarkeit (Spiegelschrank!) oder sind von
einer solchen Klebekraft, dass mit ihrer Beseitigung ohne Besch&auml;digung der Fliesen nicht zu rechnen ist.
Die R&uuml;cksichtnahme auf das Eigentum des Vermieters gebietet es allerdings, D&uuml;bell&ouml;cher nur in dem zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch verkehrs&uuml;blichen Umfang anzubringen und soweit wie m&ouml;glich in die Fugen zu setzen. Werden die Fliesen
im &Uuml;berma&szlig; oder grundlos angebohrt, haftet der Mieter wegen Pflichtverletzung gem&auml;&szlig; &sect; 280 Abs. 1 BGB auf Schadenersatz.
Es ist daher in jedem Einzelfall zu pr&uuml;fen, ob die Anzahl der
D&uuml;bel das &uuml;bliche Ma&szlig; nicht &uuml;berschreitet, bzw. ob das Anbohren der Fliesen zur Anbringung der konkreten Einrichtung
erforderlich war. Beurteilungskriterien im Einzelfall sind:
Alle in „Mietrecht kompakt“ besprochenen und mit einer Abruf-Nr. versehenen
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Mietrecht kom
D&uuml;bell&ouml;cher: Was darf
D&uuml;bell&ouml;cher: Was darf der Mieter?
Nr. 6 / Juni 2002
Rechtsprechungs&uuml;bersicht: D&uuml;bell&ouml;cher
BGH 20.1.93, VIII ZR 10/92, NJW 93, 1061: Die Klausel, „Der Mieter ist bei Beendigung
des Mietverh&auml;ltnisses verpflichtet, D&uuml;beleins&auml;tze zu entfernen, L&ouml;cher ordnungsgem&auml;&szlig;
und unkenntlich zu verschlie&szlig;en, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen“ ist unwirksam.
OLG K&ouml;ln 29.4.94, 19 U 201/93, WuM 95, 582: 34 D&uuml;bell&ouml;cher zum Anbringen von
H&auml;ngeschr&auml;nken und Gardinenstangen in der K&uuml;che eines Altbaus sind vertragsgem&auml;&szlig;.
OLG D&uuml;sseldorf 3.3.94, 10 U 133/93, NJW-RR 94, 780: Bohrt der Mieter zur Installation
eines Regals &uuml;ber 14 bereits vorhandene D&uuml;bel&ouml;ffnungen hinaus weitere 20 D&uuml;bell&ouml;cher
und weist ein zweiter Raum nochmals ca. 30 L&ouml;cher auf, kann dadurch die Notwendigkeit einer Renovierung der davon betroffenen Fl&auml;che begr&uuml;ndet sein.
OLG K&ouml;ln 26.11.91, 22 U 97/91, OLGR 92, 113: Es besteht jedenfalls dann keine Beseitigungspflicht von verkehrs&uuml;blichen D&uuml;beln in Fliesen oder Kacheln, wenn dem Mieter
nach dem Vertrag weder Sch&ouml;nheitsreparaturen noch Endrenovierung auferlegt sind.
OLG M&uuml;nchen 28.6.85, 21 U 4448/84, DWW 86, 16: Ein Schadenersatzanspruch des
Vermieters wegen &Uuml;berschreitung des vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauchs durch Anbringung
von 6 gro&szlig;en D&uuml;bell&ouml;chern in der Nordwand des Ladens, von 3 Leitungsschlitzen und
mehreren D&uuml;bell&ouml;chern in der Westwand und von zahlreichen D&uuml;bell&ouml;chern an der S&uuml;dwand ist zu bejahen.
LG Hamburg 17.5.01, 307 S 50/01, WuM 01, 359: 32 D&uuml;bell&ouml;cher in einem Badezimmer
k&ouml;nnen noch vertragsgem&auml;&szlig;er Gebrauch sein.
LG M&uuml;nster 22.10.99, 3 S 97/98, WuM 99, 720: Die Beweislast f&uuml;r &uuml;berm&auml;&szlig;igen D&uuml;belgebrauch im Badezimmer tr&auml;gt der Vermieter.
Urteile &uuml;ber die notwendige Anzahl und die zul&auml;ssige Anbringung von D&uuml;bell&ouml;chern
sind in der Regel wenig aussagekr&auml;ftige Einzelfallentscheidungen. Streitigkeiten hier&uuml;ber entziehen sich daher einer schematischen L&ouml;sung. Sie sind weder f&uuml;r den gewerblichen noch den Wohnraumvermieter prognostizierbar. Schadenersatzforderungen sind nur schwierig durchzusetzen. Die folgende Beispiele aus der Rechtsprechung
geben jedoch Anhaltspunkte zum Absch&auml;tzen des Prozessrisikos:
Da der vertragsgem&auml;&szlig;e Gebrauch von Toilettenpapierhalter und Seifenschale nicht
zwingend eine genau festgelegte H&ouml;he voraussetzt, hat das LG im Streitfall angenommen, dass es dem Mieter angesichts der Fliesengr&ouml;&szlig;e m&ouml;glich und zumutbar war, die
Verd&uuml;belung in den Fugen vorzunehmen. Ebenso hat es den Mieter f&uuml;r verpflichtet
gehalten, den Handtuchhalter neben dem Waschbecken in den Fugen anzubringen.
&Auml;sthetische Gesichtspunkte k&ouml;nnen dar&uuml;ber hinaus eine bestimmte Art der Montage
rechtfertigen, etwa die Platzierung einer Handtuchstange mittig zwischen die Fugen,
statt einer Verteilung der beiden notwendigen D&uuml;bel auf eine Fliese und eine Fuge.
Anzahl und Gr&ouml;&szlig;e der Nutzer,
Art des Gegenstands,
vertragsgem&auml;&szlig;er Verwendungszweck,
Festigkeit des Untergrunds (im Altbau kann h&ouml;here D&uuml;beldichte erforderlich sein) sowie
Gr&ouml;&szlig;e und Abstand der Fliesen.
Mietrecht kompakt 6/2002
LG Braunschweig 27.7.84, 6 S 136/84, WuM 86, 274: Ist der Mieter zu einer Auszugsrenovierung nicht verpflichtet, muss er auch zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch z&auml;hlende D&uuml;belund Schraubenl&ouml;cher nicht beseitigen.
LG K&ouml;ln 9.1.75, 1 S 243/74, WuM 76, 51: Der Mieter muss unabh&auml;ngig von einer
Sch&ouml;nheitsreparaturpflicht D&uuml;bel entfernen und L&ouml;cher verschlie&szlig;en.
LG Mannheim 31.3.74, 12 S 96/73, WuM 75, 50: D&uuml;bel an den W&auml;nden sind vertragsgem&auml;&szlig;er Gebrauch; es besteht allerdings eine Verschlie&szlig;ungspflicht bei Auszug.
AG Kassel 15.3.96, 451 C 7217/95, WuM 96, 757: 14 D&uuml;bell&ouml;cher in den Badfliesen
sind vertragsgem&auml;&szlig;er Gebrauch; eine Ersatzpflicht des Mieters besteht wegen Durchbohrung der Badezimmert&uuml;r zum Anbringen von Kleiderhaken.
AG Wedding 6.7.92, 14 C 207/91, GE 92, 1047: Setzen von D&uuml;beln zur Installation der &uuml;blichen Halterungen f&uuml;r Spiegel, Konsole und Handtuchhalter sind vertragsgem&auml;&szlig;er Gebrauch;
Der Vermieter tr&auml;gt die Darlegungslast f&uuml;r das verkehrs&uuml;bliche Ma&szlig; &uuml;bersteigende Bohrungen.
AG Speyer 3.2.83, C 816/82, WuM 83, 138: D&uuml;bell&ouml;cher im Bad sind im &uuml;blichen Umfang
vertragsgem&auml;&szlig;.
AG Dortmund 19.4.77, 110 C 883/75, WuM 78, 173: D&uuml;bell&ouml;cher in der Wohnung stellen vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch dar; es besteht keine Beseitigungspflicht.
AG Friedberg/Hessen 14.5.76, C 53/76, WuM 77, 201: D&uuml;bell&ouml;cher an den f&uuml;r Vorhangschienen vorgesehenen Stellen sind &uuml;bliche Abnutzung.
AG Osnabr&uuml;ck 30.10.73, 14 C 313/73: Es besteht keine Ersatzpflicht aus &sect; 823 BGB
wegen des Durchbohrens von 4 Fliesen zu Befestigungszwecken.
AG Weinheim 13.7.73, 4 C 287/72, WuM 73, 247: Zu den erforderlichen Sch&ouml;nheitsreparaturen bei Auszug z&auml;hlt auch das Entfernen von D&uuml;bell&ouml;chern.
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LG Berlin 19.9.86, 64 S 111/86, GE 87, 40: Eine Beseitigungspflicht besteht f&uuml;r in erheblichem Umfang in seitlichem und im H&ouml;henabstand von ca. 50 cm vorhandenen
D&uuml;bell&ouml;chern zur Anbringung von Regalw&auml;nden.
LG Darmstadt 24.10.86, 17 S 11/86, NJW-RR 88, 79: 11 D&uuml;bell&ouml;cher im WC und 13
L&ouml;cher im Bad sind entsch&auml;digungslos hinzunehmen.
LG G&ouml;ttingen 21.9.88, 5 S 106/88, ZMR 90, 145: D&uuml;bell&ouml;cher zur Installation von Spiegel,
Becherkonsole, Handtuchhalter, Kunststoffablage und Duschwand im Bad sind vertragsgem&auml;&szlig;; kann der Mieter f&uuml;r weitere 21 Bohrungen im Bad einen vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch nicht darlegen, haftet er – falls keine Ersatzbeschaffung m&ouml;glich ist – f&uuml;r die Kosten der Neuverfliesung unter Ber&uuml;cksichtigung eines Abzugs „neu f&uuml;r alt“.
LG Berlin 7.1.94, 64 S 269/93, GE 94, 583: Unabh&auml;ngig von der &Uuml;bernahme der Sch&ouml;nheitsreparaturen besteht eine Beseitigungspflicht des Mieters nur hinsichtlich der D&uuml;bell&ouml;cher, die &uuml;ber den verkehrs&uuml;blichen Umfang hinausgehen.
I. Grundsatz: Der T&auml;ter geht, das Opfer bleibt
Bis zum In-Kraft-Treten des GewSchG war es in der Regel so, dass ein Opfer – meist
die Ehefrau – zum eigenen Schutz vor weiteren Gewalttaten des Partners die Wohnung
verlie&szlig;. Sie suchte im Frauenhaus, bei Verwandten, Bekannten oder Freunden Zuflucht.
Die neuen gesetzlichen Regelungen drehen diesen Grundsatz um: Das Opfer hat einen
Anspruch auf Wohnungs&uuml;berlassung gem&auml;&szlig; &sect; 1 GewSchG. Hat es mit dem T&auml;ter bislang einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt gef&uuml;hrt, kann es erreichen,
dass es zumindest f&uuml;r eine gewisse Dauer in der Wohnung verbleiben kann, ohne weitere Gewalttaten des Partners f&uuml;rchten zu m&uuml;ssen (&sect; 2 GewSchG). Damit sind auch
zwangsl&auml;ufig die Interessen des Vermieters betroffen.
II. Anspruchsberechtigt sind alle Opfer
Das GewSchG ist den Unterlassungsanspr&uuml;chen der &sect;&sect; 823, 1004 BGB analog zuzuordnen (BT-Drucksache 14/5429, S. 28). Ein solcher Unterlassungsanspruch zum Schutz des
Lebens, des K&ouml;rpers, der Gesundheit oder Freiheit kann nach &sect; 1 GewSchG auf Antrag
des Betroffenen gerichtliche Schutzanordnungen (s.u.) nach sich ziehen. Solche pr&auml;ventive Ma&szlig;nahmen verlangen kein besonderes N&auml;heverh&auml;ltnis zwischen Opfer und T&auml;ter, so
dass nicht nur h&auml;usliche sondern auch allgemeine Gewalttaten hierunter fallen. Insofern
sind nicht nur Ehen oder Lebenspartnerschaften, sondern auch partnerschaftliche Gemeinschaften und nicht gemeinschaftlich Lebende davon betroffen.
Praxishinweis: Um gerichtliche Anordnungen treffen zu k&ouml;nnen, reicht es aus, dass widerrechtliche Drohungen von Gewalttaten bzw. dauernde Nachstellungen oder Verfolgungen anstehen. Nach &sect; 1 Abs. 1 Satz 1 GewSchG soll das Gericht in solchen F&auml;llen „erforderliche“ Ma&szlig;nahmen befristet treffen. Nach der Gesetzesbegr&uuml;ndung erfordert dies eine
Wiederholungsgefahr, ansonsten sind keine Schutzma&szlig;nahmen zu ergreifen. Bei der Bemessung der Frist hat das Gericht sich nach den Umst&auml;nden des Einzelfalls zu richten.
Hierbei spielt vor allem die Dauer der Beeintr&auml;chtigung beim Opfer eine Rolle.
III. Diese Schutzanordnungen sind nach &sect; 1 Abs. 1 S. 3 GewSchG m&ouml;glich
Der Katalog potentieller Pr&auml;ventivma&szlig;nahmen durch das Gericht ist im Gesetz nicht abschlie&szlig;end genannt. Es hat sich stets am Einzelfall zu orientieren, um einen m&ouml;glichst effektiven Schutz des Opfers zu gew&auml;hrleisten. Insbesondere kann es dem T&auml;ter bei Vorsatztaten oder bei einer widerrechtlichen Drohung verbieten, die Wohnung des Opfers zu betreten oder sich dieser bis zu einem bestimmten Umkreis zu n&auml;hern (BT-Drucksache, a.a.O.,
S. 29). Dar&uuml;ber hinaus kann ein Verbot angeordnet werden, mit dem Opfer Kontakt aufzunehmen, gleichg&uuml;ltig auf welche Weise (etwa telefonisch, pers&ouml;nlich oder durch Dritte).
Praxishinweis: Die Vorschrift regelt die Befugnis erforderlicher Pr&auml;ventivma&szlig;nahmen
nicht nur f&uuml;r die F&auml;lle, die sich im h&auml;uslichen Bereich abspielen. Sie gilt f&uuml;r alle F&auml;lle,
gleichg&uuml;ltig in welcher Beziehung Opfer und T&auml;ter zueinander stehen.
Zum 1.1.02 ist das Gewaltschutzgesetz (GewSchG; BGBl. I 01, 3513) in Kraft getreten.
Hierdurch werden Opfern von Gewalttaten, insbesondere den Opfern h&auml;uslicher Gewalt,
neue zivilrechtliche Rechtsschutzm&ouml;glichkeiten gegeben (vgl. auch Goebel, „Vollstreckung effektiv“ 4/02, S. 50 und „Prozessrecht aktiv“ 4/02, S. 44). Der folgende Beitrag
erl&auml;utert die Auswirkungen der Neuerungen auf Vermieterseite.
Gewaltschutzgesetz: Auch Vermieter sind betroffen
Ist das Opfer an der Wohnung allein berechtigt, zum Beispiel als alleiniger Mieter,
und hat es den T&auml;ter lediglich in die Wohnung mit aufgenommen und lebt mit diesem in einer nicht ehelichen/lebenspartnerschaftlichen Gemeinschaft, hat der aufgenommene T&auml;ter keine Rechtsposition in Bezug auf die Benutzung der Wohnung. Insbesondere wird nach der Gesetzesbegr&uuml;ndung ausdr&uuml;cklich die Begr&uuml;ndung eines
Mietverh&auml;ltnisses – auch Untermietverh&auml;ltnisses – ausgeschlossen (BT-Drucksache,
a.a.O., S. 30). Die Verweisung des T&auml;ters aus der Wohnung durch das Gericht stellt
demnach letztlich eine endg&uuml;ltige Regelung der Benutzungsverh&auml;ltnisse dar (Goebel,
„Vollstreckung effektiv“, a.a.O.).
Sind T&auml;ter und Opfer gemeinsam an der Wohnung berechtigt gilt:
Bei Abschluss eines gemeinsamen Mietvertrags (oder auch Nie&szlig;brauch, Dauerwohnrecht, dingliches Wohnrecht) kann eine endg&uuml;ltige Regelung der Benutzung entweder dadurch erfolgen, dass der Vermieter nach Aufhebung des mit beiden Mietern
geschlossenen Vertrags einen – neuen – (Miet-)Vertrag nur mit dem in der Wohnung
verbliebenen Mieter (Nutzer) abschlie&szlig;t. Zu einer solchen Ma&szlig;nahme ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Im Zweifel ist daher eine K&uuml;ndigung des Mietverh&auml;ltnisses durch beide Mieter erforderlich. Weigert sich das Opfer, muss der die Wohnung
verlassende T&auml;ter das Opfer im Zweifel auf Abgabe der Zustimmung zur K&uuml;ndigung
verklagen (zum Beispiel wegen &sect;&sect; 723, 749 BGB). Dar&uuml;ber hinaus hat er einen
Schadenersatzanspruch auf Freistellung von der Mietzinszahlung, wenn das Opfer
gegen seine Pflicht zur gemeinsamen K&uuml;ndigung verst&ouml;&szlig;t (BT-Drucksache, a.a.O.,
S. 31). In diesem Fall muss der in der Wohnung verbleibende Partner die Miete zwar
allein tragen, kann aber die Wohnung weiter nutzen.
Praxishinweis: Nach der Gesetzesbegr&uuml;ndung ist f&uuml;r die F&auml;lle der gemeinsamen
Berechtigung eine zeitliche Obergrenze der Wohnungszuweisung nicht vorgesehen.
Dies bedeutet, dass sich die Befristung an dem konkreten Einzelfall orientieren
Steht die Wohnung im Miteigentum (auch Wohnungseigentum, Erbbaurecht) von
T&auml;ter und Opfer, kann der verwiesene Miteigent&uuml;mer im Zweifel die Aufhebung der
Gemeinschaft im Wege einer so genannten Teilungsversteigerung durch das Vollstreckungsgericht beantragen (&sect;&sect; 180 ff. ZVG, &sect;&sect; 749 Abs. 1, 753 Abs. 1 BGB).
Praxishinweis: In allen F&auml;llen einer solchen Nutzungsbefugnis darf das Gericht mit
seiner Entscheidung nicht in die der gemeinsamen Nutzung der Wohnung durch Opfer
und T&auml;ter zugrundeliegenden Rechtsverh&auml;ltnisse eingreifen. Eine endg&uuml;ltige Regelung
der Wohnungsbenutzung f&uuml;r den Fall, dass Opfer und T&auml;ter den gemeinsamen Haushalt aufgeben wollen, ist auf der Grundlage des f&uuml;r die bisherige Wohnungsbenutzung ma&szlig;geblichen Rechtsverh&auml;ltnisses (zum Beispiel Mietvertrag) zu finden.
Liegt eine Vorsatztat nach &sect; 1 Abs. 1 GewSchG vor, kann das Opfer vom T&auml;ter verlangen, ihm die gemeinsam genutzte Wohnung – zumindest zeitweise – zur alleinigen
Nutzung zu &uuml;berlassen. Dieses alleinige Nutzungsrecht kann bei den folgenden Fallkonstellationen unterschiedlich durchgesetzt werden:
1. Der T&auml;ter hat vors&auml;tzlich verletzend gehandelt
&sect; 2 GewSchG regelt das Recht des Opfers einer Gewalttat auf eine – grunds&auml;tzlich vor&uuml;bergehende – &Uuml;berlassung der Wohnung. Hierbei ist wie folgt zu unterscheiden:
IV. Wichtig f&uuml;r Vermieter: Der Anspruch auf Wohnungs&uuml;berlassung
V. Die Aus&uuml;bung des Nutzungsrechts darf nicht erschwert werden
Wurde dem Opfer die Wohnung zur alleinigen Nutzung &uuml;berlassen, trifft den T&auml;ter die
Verpflichtung, alles zu unterlassen, was die Aus&uuml;bung des Nutzungsrechts erschweren
oder vereiteln k&ouml;nnte. Das Gericht kann ihm etwa aufgeben, die Wohnung nicht zu einem Zeitpunkt zu k&uuml;ndigen oder zu ver&auml;u&szlig;ern, zu dem das Opfer noch zur Nutzung
der Wohnung berechtigt ist (&sect; 2 Abs. 4 GewSchG). Dies gilt auch, wenn es keine konkreten Anhaltspunkte f&uuml;r eine solche Absicht gibt (BT-Drucksache, a.a.O., S. 42; siehe
dort S. 31 zur Rechtslage, falls der Mieter gleichwohl k&uuml;ndigt).
Praxishinweis: Diese Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkung gilt nicht, wenn das Mietverh&auml;ltnis zu
einem Zeitpunkt gek&uuml;ndigt wird, der nach dem Ende der Nutzung durch das Opfer liegt.
Gleiches gilt f&uuml;r einen Verkauf der Wohnung. Wird die Nutzung gem&auml;&szlig; &sect; 2 Abs. 2 S. 3
GewSchG verl&auml;ngert, gilt die Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkung allerdings wohl weiter.
VI. Das Opfer muss als Gegenleistung eine Verg&uuml;tung zahlen
Nach &sect; 2 Abs. 5 GewSchG muss das Opfer, das die Wohnung zur alleinigen Nutzung
&uuml;berlassen erh&auml;lt, eine der Billigkeit entsprechende Verg&uuml;tung entrichten. Dies ist
insbesondere in den F&auml;llen gegeben, in denen der T&auml;ter eine auf einem Mietvertrag oder
einer dinglichen Berechtigung beruhende (Mit-) Nutzungsbefugnis hat. Auf jeden Fall ist
eine Verg&uuml;tung zu zahlen, wenn das Opfer im Verh&auml;ltnis zum T&auml;ter kein eigenes Recht
zur Nutzung der Wohnung hat, dieser also allein oder mit einem Dritten an der Wohnung
berechtigt ist (BR-Drucksache, a.a.O., S. 31; Palandt/Bruderm&uuml;ller, BGB, 61. Aufl.,
&sect; 1361b Rn. 28).
VII. Weitere mietrechtliche Besonderheiten sind zu beachten
Aus der Grundkonzeption der Wohnungs&uuml;berlassung nach &sect; 2 GewSchG als – grunds&auml;tzlich – vorl&auml;ufige Nutzungsbefugnis, die nicht in Mietverh&auml;ltnisse und sachenrechtliche Rechtspositionen eingreift, ergeben sich weitere mietrechtliche Aspekte:
Der Mieter bleibt auch w&auml;hrend der Nutzung der Wohnung durch das Opfer gegen&uuml;ber dem Vermieter zur Zahlung der Miete verpflichtet. Dadurch, dass er ein Nutzungsentgelt vom Opfer nach &sect; 2 Abs. 5 GewSchG verlangen kann, sind seine verm&ouml;gensrechtlichen Interessen gewahrt. Der T&auml;ter muss somit nicht zwei Wohnungen
Hat der T&auml;ter widerrechtlich mit einer Vorsatztat gedroht (&sect; 2 Abs. 6, &sect; 1 Abs. 2 Nr. 1
GewSchG), setzt der Anspruch auf ein alleiniges Nutzungsrecht zudem voraus, dass die
gerichtlichen Pr&auml;ventivma&szlig;nahmen erforderlich sind, um eine unbillige H&auml;rte zu vermeiden. Bei einer Kindeswohlgef&auml;hrdung ist stets eine solche unbillige H&auml;rte anzunehmen.
2. Der T&auml;ter hat „nur“ widerrechtlich gedroht
Praxishinweis: Diese Frist soll dem Opfer Gelegenheit geben, sich rechtzeitig um eine
andere Wohnung zu k&uuml;mmern. Bei der Fristbestimmung muss das Gericht die Wohnungsmarktsituation mit einbeziehen. Reicht diese Frist zur Wohnungsbeschaffung
nicht aus, kann das Gericht eine Fristverl&auml;ngerung um bis zu weitere sechs Monaten
beschlie&szlig;en. Dies setzt allerdings voraus, dass &uuml;berwiegende Belange des T&auml;ters,
wie etwa eine schwere Erkrankung, nicht entgegenstehen.
Hat das Opfer in Bezug auf die Nutzung der Wohnung keine eigene Rechtsposition,
muss das Gericht die Dauer der Wohnungsbenutzung auf bis zu h&ouml;chstens sechs Monate befristen (&sect; 2 Abs. 2 S. 2 GewSchG).
VIII. Vorl&auml;ufiger Rechtsschutz ist m&ouml;glich
Vorl&auml;ufigen Rechtsschutz erh&auml;lt ein Opfer in Verfahren nach dem GewSchG &uuml;ber eine
einstweilige Anordnung. Dieses Verfahren stellt ein Amtsverfahren nach den Regelungen
des FGG dar, &uuml;ber die das Familiengericht zu entscheiden hat (&sect;&sect; 12, 64b Abs. 3 FGG).
Hiernach muss der T&auml;ter als Schuldner die betreffende Wohnung – notfalls mittels Gerichtsvollzieher (&sect; 885 ZPO) – r&auml;umen (Goebel, „Vollstreckung effektiv“, a.a.O.).
Hat das GewSchG keine G&uuml;ltigkeit, greift &sect; 940a ZPO, wonach Betroffene ihre Rechte
auf R&auml;umung von Wohnraum durch eine einstweilige Verf&uuml;gung regeln k&ouml;nnen. Dies galt
bis zum Inkrafttreten des GewSchG jedoch nur f&uuml;r den Verf&uuml;gungsgrund „verbotene Eigenmacht“. Im Wege einer verfassungskonformen Auslegung wurde es allerdings durch
die Rechtsprechung f&uuml;r zul&auml;ssig erachtet, dass eine R&auml;umung auch bei einer Gefahr f&uuml;r
Leib und Leben des Antragstellers vorzunehmen ist. Deshalb wurde durch das GewSchG
die Regelung des &sect; 940a ZPO um diesen Tatbestand erweitert. Hierdurch ist sichergestellt, dass im Wege einer einstweiligen Verf&uuml;gung die R&auml;umung von Wohnraum auch in
diesen F&auml;llen angeordnet werden kann.
Praxishinweis: Damit ist ein einstweiliger Rechtsschutz bei Anspr&uuml;chen auf Wohnungs&uuml;berlassung und Betretensverboten, die au&szlig;erhalb von auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalten gegeben sind, m&ouml;glich. Nach der Gesetzesbegr&uuml;ndung (BT-Drucksache,
a.a.O., S. 35) gilt dies auch in den F&auml;llen, in denen ein Mieter von Wohnraum den Vermieter bedroht.
Erhebt der Vermieter gegen den Mieter R&auml;umungsklage, ist das Verbleiben des Opfers
in der Wohnung bis zum Ablauf der vom Gericht vorgesehenen Nutzungszeit sichergestellt: Nach &sect; 721 ZPO kann das Gericht eine angemessene R&auml;umungsfrist gew&auml;hren. Sie kann bis zu einem Jahr betragen (&sect; 721 Abs. 5 ZPO).
K&uuml;ndigt der T&auml;ter als Alleinmieter das Mietverh&auml;ltnis entgegen einem gerichtlichen
Verbot nach &sect; 2 Abs. 4 GewSchG, ist zwar das Mietverh&auml;ltnis zwischen Mieter und
Vermieter beendet. Der Mieter kann dem Vermieter die Wohnung aber wegen der berechtigten Nutzung durch das Opfer, die durch die K&uuml;ndigung im Verh&auml;ltnis T&auml;terMieter nicht ber&uuml;hrt wird, nicht zur&uuml;ckgeben. Der Mieter muss in einem solchen Fall
wegen versp&auml;teter R&uuml;ckgabe der Mietsache als Nutzungsentsch&auml;digung die vereinbarte oder eine f&uuml;r vergleichbare Wohnungen orts&uuml;bliche Vergleichsmiete zahlen
(&sect; 571 Abs. 1, &sect; 546a Abs. 1 BGB; BT-Drucksache, a.a.O., S. 42).
Ein Vermieter wird durch eine Wohnungs&uuml;berlassung nach &sect; 2 GewSchG nicht daran gehindert, das Mietverh&auml;ltnis etwa wegen Zahlungsverzugs zu k&uuml;ndigen (&sect; 543
Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). Denn eine Besserstellung des Opfers gegen&uuml;ber Dritten ist
nicht beabsichtigt. Dar&uuml;ber hinaus ist das Opfer im Falle einer fristlosen K&uuml;ndigung
wegen Zahlungsverzugs auch nicht schutzlos, da nach &sect; 569 Abs. 3 BGB eine solche
fristlose K&uuml;ndigung unwirksam wird, wenn der Mieter oder das Opfer sp&auml;testens bis
zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtsh&auml;ngigkeit hinsichtlich der f&auml;lligen Miete Zahlung leistet. Gleiches gilt, wenn sich eine &ouml;ffentliche Stelle (zum Beispiel das Sozialamt) zur Zahlung an den Vermieter verpflichtet.
Dar&uuml;ber hinaus bleibt der Mieter auch verpflichtet, vertragliche Nebenpflichten zu erf&uuml;llen. Hierunter fallen etwa die Reinigungs- oder Streupflichten sowie sonstige Obhuts- und Sorgfaltspflichten. Er kann sich nicht darauf berufen, dass er wegen eines
gerichtlichen Hausverbots solche Pflichten nicht erf&uuml;llen kann. Denn diese stellen keine h&ouml;chstpers&ouml;nliche Pflicht des Mieters dar, so dass durchaus andere Personen
hiermit beauftragt werden k&ouml;nnen.
I. Vereinbarung &uuml;ber die Mietb&uuml;rgschaft
Das BGB enth&auml;lt keine Bestimmung zur Regelung von Mietb&uuml;rgschaften. Im preisgebundenen Wohnraum ist allerdings zu beachten, dass die Mietsicherheit nur f&uuml;r Anspr&uuml;che
des Vermieters gegen den Mieter wegen Sch&auml;den an der Wohnung oder unterlassenen
Sch&ouml;nheitsreparaturen verlangt werden darf, &sect; 9 Abs. 5 WoBindG. Diese Beschr&auml;nkung
muss daher auch f&uuml;r die B&uuml;rgschaft gelten.
Die Wirksamkeit der Mietb&uuml;rgschaft richtet sich allgemein nach den f&uuml;r die B&uuml;rgschaft
geltenden Vorschriften. Danach muss sich der B&uuml;rge durch den B&uuml;rgschaftsvertrag
gegen&uuml;ber dem Vermieter verpflichten, f&uuml;r die Erf&uuml;llung der Verbindlichkeiten des
Mieters einzustehen. Diese Erkl&auml;rung muss schriftlich erfolgen und neben dem Willen,
f&uuml;r eine fremde Schuld zu haften, insbesondere die Bezeichnung des Vermieters als
Gl&auml;ubiger, des Mieters als Hauptschuldner und der verb&uuml;rgten Forderung enthalten.
2. Die selbstschuldnerische B&uuml;rgschaft
Zur Beschleunigung der Durchsetzung der Verpflichtung aus der B&uuml;rgschaft werden in
der Praxis &uuml;berwiegend selbstschuldnerische B&uuml;rgschaftsverpflichtungen vereinbart.
Damit wird klargestellt, dass der Vermieter den B&uuml;rgen sofort in Anspruch nehmen
kann, ohne vorher einen unter Umst&auml;nden langwierigen Prozess gegen den (zahlungsunf&auml;higen) Mieter f&uuml;hren zu m&uuml;ssen.
Will sich der Vermieter auf eine solche selbstschuldnerische B&uuml;rgschaft einlassen,
muss er folgende Risiken im Auge behalten:
Die B&uuml;rgschaft ist mit der Frist k&uuml;ndbar, mit der auch der Vermieter den Mietvertrag
k&uuml;ndigen kann.
Der B&uuml;rge kann sich bei seiner Inanspruchnahme durch Hinterlegung beim AG auch
bei einer selbstschuldnerischen Verpflichtung von der Zahlungspflicht befreien,
wenn zum Beispiel der Schuldner das Bestehen der Hauptforderung bestreitet.
Praxishinweis: Um diese Risiken zu vermeiden, sollte der Vermieter darauf bestehen,
dass die B&uuml;rgschaft auf Zeit, n&auml;mlich &uuml;ber das Ende des Mietvertrags hinaus (im Hinblick auf die R&uuml;ckgabepflicht: mindestens sechs Monate nach R&uuml;ckgabe der Wohnung;
OLG Hamm NJW-RR 92, 1036) vereinbart wird. Denn bei einer befristeten B&uuml;rgschaft
Viele Mieter bitten den Vermieter, als Mietsicherheit anstelle einer Geldsumme eine
selbstschuldnerische Bankb&uuml;rgschaft stellen zu d&uuml;rfen. Dies hat f&uuml;r sie den Vorteil, dass
ihre Liquidit&auml;t nicht geschm&auml;lert wird, da eine Bankb&uuml;rgschaft sie nur die Avalprovision
von 1,5 Prozent bis 2 Prozent pro Jahr kostet. Viele Vermieter nehmen eine selbstschuldnerische Bankb&uuml;rgschaft gerne entgegen, weil sie f&uuml;r sie mit weniger Aufwand verbunden ist. Sie brauchen keine Geldsumme anzulegen und den j&auml;hrlichen Nachweis &uuml;ber die
Quellensteuer nicht zu versenden. Es wird aber auch vor der Vereinbarung einer Mietb&uuml;rgschaft gewarnt (Wetekamp, MK 3/01, 40). Der folgende Beitrag zeigt, wie Vermieter sicherstellen k&ouml;nnen, dass die Mietb&uuml;rgschaft wenigstens ann&auml;hernd die gleiche Qualit&auml;t
der Sicherheit bietet, wie eine Barkaution.
von RA Dr. Klaus L&uuml;tzenkirchen, K&ouml;ln
Vor- und Nachteile einer Mietb&uuml;rgschaft
Im Gesetz ist nur die F&auml;lligkeit der Barkaution geregelt (Wetekamp, MK 3/01, 41). Im
Hinblick darauf k&ouml;nnen die Parteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit vereinbaren, dass
die B&uuml;rgschaft sofort bei Vertragsabschluss, jedenfalls vor &Uuml;bergabe der Mietr&auml;ume f&auml;llig ist. Der Mieter ist zu Teilleistungen nicht berechtigt. Selbst wenn die Mietsache mangelhaft ist, soll dem Mieter nach &uuml;berwiegender Meinung kein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht
hinsichtlich der Sicherheitsleistung zustehen. Dies wird mit dem Zweck der Sicherheitsleistung, Vermieteranspr&uuml;che zu sichern, begr&uuml;ndet (LG K&ouml;ln WuM 93, 605; LG N&uuml;rnberg-F&uuml;rth ZMR 91, 479; LG Hamburg ZMR 91, 344).
2. Erf&uuml;llung bis zur Beendigung des Mietvertrags
Nur wenn die vorgelegte B&uuml;rgschaftsurkunde den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, ist die Verpflichtung zur Leistung dieser Sicherheit erf&uuml;llt. Den Anforderungen
wird eine B&uuml;rgschaft nicht gerecht, wenn in der Urkunde weder der Vermieter als Gl&auml;ubiger noch der Mieter als Hauptschuldner ausdr&uuml;cklich aufgef&uuml;hrt sind. Dabei kommt es
nicht darauf an, ob die in der Urkunde bezeichneten Personen Rechtsvorg&auml;nger der einen
oder anderen Seite waren. Der Vermieter ist auch bei falscher Bezeichnung berechtigt, die
B&uuml;rgschaftsurkunde als nicht vertragsgem&auml;&szlig; zur&uuml;ckzuweisen. Daneben muss die B&uuml;rgschaftsurkunde den zutreffenden Sicherheitsbetrag nennen (BGHZ 132, 119).
Bringt der Mieter die B&uuml;rgschaft nicht (vertragsgerecht) bei, muss der Vermieter auf Leistung klagen. Im Klageantrag wird er regelm&auml;&szlig;ig die &Uuml;bergabe der B&uuml;rgschaft verlangen.
Dabei handelt es sich um eine vertretbare Handlung nach &sect; 887 ZPO. Es ist nahezu unm&ouml;glich, diese zu vollstrecken: Erf&uuml;llt der Mieter auch nach Verurteilung nicht die Verpflichtung, eine B&uuml;rgschaft zu &uuml;bergeben, muss der Vermieter sich nach &sect; 887 Abs. 1
ZPO erm&auml;chtigen lassen, die Handlung (&Uuml;bergabe der B&uuml;rgschaft) auf Kosten des
Schuldners ausf&uuml;hren zu d&uuml;rfen. Er muss sich also einen B&uuml;rgen f&uuml;r den Mieter besorgen. Regelm&auml;&szlig;ig wird der B&uuml;rge jedoch eine Sicherheit f&uuml;r den Fall seiner eigenen Inanspruchnahme durch den Vermieter verlangen. Daf&uuml;r sieht zwar &sect; 887 Abs. 2 ZPO vor,
dass der Vermieter auch die Kosten im Wege des Vorschusses verlangen kann. Er k&ouml;nnte
zum Beispiel den von der Bank geforderten Sicherheitsbetrag &uuml;ber diesen Weg bei seinem
Mieter vollstrecken. Wenn der Mieter aber die Verpflichtung zur &Uuml;bergabe einer B&uuml;rgschaft nicht erf&uuml;llt hat, ist bei ihm in der Regel auch nach &sect; 887 Abs. 2 ZPO (aus wirtschaftlichen Gr&uuml;nden) nicht zu vollstrecken. Ansonsten h&auml;tte er den Betrag selbst bei
einer Bank hinterlegt und die B&uuml;rgschaft erhalten.
1. F&auml;lligkeit
II. Erf&uuml;llungsanspruch des Vermieters
Andererseits muss der Vermieter bedenken, dass er nach Beendigung des Mietvertrags innerhalb von sechs Monaten nach R&uuml;ckgabe der Mietsache verj&auml;hrungsunterbrechende Ma&szlig;nahmen gegen&uuml;ber dem Mieter ergriffen haben muss. Ansonsten kann Verj&auml;hrung der Vermieteranspr&uuml;che eintreten, was wiederum der B&uuml;rge bei seiner Inanspruchnahme dem Vermieter entgegenhalten kann. Dieses Risiko kann ebenfalls durch
die B&uuml;rgschaft auf erstes Anfordern abgefedert werden. Hier kann jedenfalls die Anforderung innerhalb unverj&auml;hrter Zeit zu einer sofortigen Realisierung der Mietsicherheit
ist jedenfalls eine ordentliche K&uuml;ndigung ausgeschlossen. Letzteres kann auch durch
eine „unwiderrufliche“ B&uuml;rgschaft erreicht werden. Daneben sollte er in die B&uuml;rgschaftsurkunde aufnehmen, dass der B&uuml;rge verpflichtet ist, „auf erstes Anfordern“ zu zahlen.
Dadurch wird verhindert, dass der B&uuml;rge sich durch Hinterlegung befreien kann und der
Vermieter einen weiteren Zinsverlust erleidet, so lange die Inanspruchnahme nicht
ausnahmsweise rechtsmissbr&auml;uchlich ist.
1. F&auml;lligkeit des R&uuml;ckgabeanspruchs
Der Anspruch auf R&uuml;ckzahlung der Kaution wird nach Ablauf einer angemessenen Frist
zur Pr&uuml;fung und Entscheidung, ob und inwieweit der Vermieter die Kaution f&uuml;r seine Forderungen aus dem Mietvertrag und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen will, f&auml;llig
(BGH WuM 87, 310; OLG D&uuml;sseldorf WuM 00, 212; Wetekamp, MK 3/01, 42). Regelm&auml;&szlig;ig wird insoweit von einer Frist von sechs Monaten ausgegangen. Allerdings soll eine
B&uuml;rgschaft nach sechs Monaten auf jeden Fall herauszugeben sein, wenn der Vermieter
bis dahin seine Anspr&uuml;che nicht geltend macht (OLG Hamm NJW-RR 92, 1036).
Praxishinweis: Je nach den Umst&auml;nden des Einzelfalls kann die Frist verk&uuml;rzt sein.
Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter bereits zu einem fr&uuml;heren Zeitpunkt seine
Anspr&uuml;che vollst&auml;ndig offen legt (OLG K&ouml;ln ZMR 98, 346).
2. Aufrechnung des Vermieters
Hat der Vermieter den B&uuml;rgen vor Eintritt der Verj&auml;hrung in Anspruch genommen und
die B&uuml;rgschaftssumme erhalten, entsteht durch die dem B&uuml;rgen &uuml;bermittelte Forderungsaufstellung gegen&uuml;ber dem Mieter keine Bindungswirkung hinsichtlich einer Verrechnung. Vielmehr ist der Vermieter berechtigt, die vereinnahmte Kautionssumme
auf eine andere Mietforderung zu verrechnen. Dabei sind sogar Verrechnungsversuche
des Mieters vor Eintritt der F&auml;lligkeit des R&uuml;ckforderungsanspruchs bedeutungslos (OLG
D&uuml;sseldorf WuM 00, 212).
Ist dagegen die Verj&auml;hrungsfrist f&uuml;r die Anspr&uuml;che des Vermieters von sechs Monaten
seit R&uuml;ckgabe der Mietsache abgelaufen, ohne dass der B&uuml;rge in Anspruch genommen
wurde bzw. geleistet hat, ist eine Aufrechnung im Gegensatz zur Barkaution nicht mehr
m&ouml;glich. Der B&uuml;rge kann sich darauf berufen, dass die Hauptforderung verj&auml;hrt ist (BGH
NJW 98, 981).
III. R&uuml;ckgabe der B&uuml;rgschaft nach beendetem Mietvertrag
Praxishinweis: Vor diesem Hintergrund ist eine Klage auf Leistung der B&uuml;rgschaft grunds&auml;tzlich noch nach Beendigung des Mietvertrags m&ouml;glich. Sie ist aber wirtschaftlich sinnlos, weil der Titel regelm&auml;&szlig;ig erst nach Eintritt der Verj&auml;hrung der Hauptforderung (grunds&auml;tzlich sechs Monate nach R&uuml;ckgabe, &sect; 548 Abs. 1 BGB) vollstreckt werden kann. Mit
R&uuml;cksicht darauf soll in diesem Fall im Wege der erg&auml;nzenden Vertragsauslegung bei Vereinbarung einer B&uuml;rgschaft als Mietsicherheit der Vermieter einen Anspruch auf unmittelbare Zahlung der Kautionssumme geltend machen k&ouml;nnen. Diese erg&auml;nzende Vertragsauslegung soll eingreifen, weil die Parteien im Vertrag den Fall nicht geregelt hatten, dass
der Mieter bis zur Beendigung des Mietvertrags die als Mietsicherheit versprochene
selbstschuldnerische Bankb&uuml;rgschaft nicht stellt. Demgem&auml;&szlig; soll es im Interesse beider
Parteien liegen, dass der Vermieter einen unmittelbaren Anspruch auf Zahlung der Kautionssumme erh&auml;lt (OLG D&uuml;sseldorf ZMR 00, 452).
Es wird vertreten, dass der Anspruch auf Leistung der Sicherheit mit Beendigung des
Mietvertrags wegen Zweckerreichung erlischt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 235).
Der Vermieter sei ab diesem Zeitpunkt in der Lage, seine Anspr&uuml;che abschlie&szlig;end zu pr&uuml;fen und geltend zu machen. Dem wird zu Recht entgegengehalten, dass das Recht aus
einer entstandenen und f&auml;lligen Forderung nicht erlischt, wenn das Mietverh&auml;ltnis endet
(BGH NJW 81, 976; OLG D&uuml;sseldorf ZMR 00, 212). Voraussetzung ist allerdings, dass
dem Vermieter aus dem beendeten Vertrag noch Forderungen zustehen, wof&uuml;r auf den
Zeitpunkt der Klageerhebung abzustellen sein soll. Dann muss der Vermieter zumindest
schl&uuml;ssig vortragen, dass ihm noch eine Forderung aus dem beendeten Mietvertrag zusteht.
3. Klage auf Erf&uuml;llung nach Beendigung des Mietvertrags
Praxishinweis: Das gleiche gilt bei der Verpf&auml;ndung eines Sparguthabens hinsichtlich der
Herausgabe der Verpf&auml;ndungserkl&auml;rung. Dabei kann der Mieter unmittelbare Herausgabe
der B&uuml;rgschaftsurkunde an sich fordern, wenn er sie dem Vermieter &uuml;bergeben hat.
IV. Fazit: Mietb&uuml;rgschaften nur ausnahmsweise vereinbaren
Um die Risiken zu vermeiden, die bei der Durchsetzung des Anspruchs auf Leistung
einer Mietb&uuml;rgschaft bestehen, sollte der Vermieter sich nur alternativ auf diese einlassen. In erster Linie sollte eine Barkaution vereinbart und dem Mieter die M&ouml;glichkeit
gegeben werden, den Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Barkaution durch
Leistung einer selbstschuldnerischen Bankb&uuml;rgschaft auf erstes Anfordern zu erf&uuml;llen.
Eine solche Klausel kann mit folgendem Wortlaut geregelt werden:
Formulierungsbeispiel: Alternative Mietb&uuml;rgschaft l
1. Die Parteien vereinbaren die Leistung einer Kaution von Seiten des Mieters in H&ouml;he von ...
EUR. Die Kaution ist nach den gesetzlichen Regelungen f&auml;llig und zahlbar. Sofern die Parteien nicht ausdr&uuml;cklich eine andere Regelung treffen, wird die Kaution auf einem Sparbuch mit
gesetzlicher K&uuml;ndigungsfrist getrennt vom Verm&ouml;gen des Vermieters angelegt. Dabei erh&ouml;hen die Zinsen die Sicherheit.
2. Der Mieter kann den Anspruch des Vermieters gem&auml;&szlig; Nr. 1 durch &Uuml;bergabe einer selbstschuldnerischen Bankb&uuml;rgschaft auf erstes Anfordern, die mindestens bis zum Ablauf von
sechs Monaten nach R&uuml;ckgabe der Mietsache befristet ist, abwenden. Die B&uuml;rgschaftserkl&auml;rung muss in schriftlicher Form erteilt werden und mindes-tens folgenden Inhalt haben:
„Hiermit verpflichtet sich ... (Name und Anschrift des B&uuml;rgen), alle Anspr&uuml;che des ...(Name
und Anschrift des Vermieters) gegen ... (Name und Anschrift des Mieters) aus dem Mietvertrag &uuml;ber die Wohnung im ... OG des Hauses ... (Stra&szlig;e, Hausnummer, Postleitzahl, Ort) als
selbstschuldnerischer B&uuml;rge einzustehen. Der B&uuml;rge verzichtet auf die Einrede der Vorausklage und der Anfechtbarkeit. Er verpflichtet sich, auf erstes Anfordern innerhalb von f&uuml;nf Werktagen an den Vermieter zu zahlen, ohne dass es darauf ankommt, ob dessen Anspr&uuml;che vom
Mieter bestritten werden. Das Recht zur ordentlichen K&uuml;ndigung des B&uuml;rgschaftsvertrags ist
ausgeschlossen bis zum Ablauf von sechs Monaten nach R&uuml;ckgabe der Mietsache“.
Leserservice: Dieses Formulierungsbeispiel k&ouml;nnen Sie unter www.iww.de mit der
Abruf-Nr. 020576 herunterladen.
Der Vermieter muss nach Ablauf der &Uuml;berlegungsfrist, sp&auml;testens aber nach sechs
Monaten, wegen Anspr&uuml;chen, die erst sp&auml;ter konkretisiert werden k&ouml;nnen, den B&uuml;rgen
in Anspruch nehmen. Ansonsten kann der Mieter ihn auf Herausgabe der B&uuml;rgschaftsurkunde, ohne Zug-um-Zug-Verurteilung bef&uuml;rchten zu m&uuml;ssen, in Anspruch nehmen.
Bei einer B&uuml;rgschaft als Sicherheit steht dem Vermieter dagegen kein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht an der B&uuml;rgschaftsurkunde zu. Dies k&auml;me einer Verl&auml;ngerung der &Uuml;berlegungs- und
Abrechnungsfrist gleich (OLG Hamm NJW-RR 92, 1036). Dies ist dem Mieter auch im
Hinblick auf die von ihm zu leistende Avalprovision nicht zumutbar (AG K&ouml;ln WuM 00,
674). Abgesehen davon ist die Mietsicherheit nicht als Druckmittel gegen&uuml;ber dem Mieter
zur Erf&uuml;llung der erst lange nach Ablauf der Pr&uuml;fungsfrist konkret bezeichneten Anspr&uuml;che aus dem Mietverh&auml;ltnis zu verwenden (OLG D&uuml;sseldorf DWW 00, 26).
Obwohl die Abrechnungsfrist abgelaufen und damit der R&uuml;ckgabeanspruch f&auml;llig ist, kann
sich f&uuml;r den Vermieter die Situation ergeben, dass noch nicht der H&ouml;he nach bestimmbare
Anspr&uuml;che bestehen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Betriebskostenabrechnung noch nicht
erteilt werden konnte. Bei der Barkaution hat der Vermieter insoweit die M&ouml;glichkeit, wegen der erwarteten Nachforderung an der Kaution ein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht in H&ouml;he des
zu erwartenden Nachzahlungsbetrags geltend zu machen (OLG Karlsruhe ZMR 87, 148) .
3. Zur&uuml;ckbehaltungsrecht des Vermieters an der B&uuml;rgschaftsurkunde
Keine vertragsimmanente Betriebspflicht
Durch den Mietvertrag wird der Mieter gem&auml;&szlig; &sect; 535 Abs. 1 S. 1 BGB nur zur Nutzung
der Mietsache berechtigt. Ihm obliegt grunds&auml;tzlich nicht die Verpflichtung, die gemieteten R&auml;ume zur Aus&uuml;bung des Gewerbes zu nutzen (Jendrek, NZM 00, 526; Fritz, Gewerberaummietrecht, 3. Aufl. Rn. 234; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen
Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.. Rn. 649). Das bedeutet, dass ein Gastwirt
das Restaurant nicht zu er&ouml;ffnen braucht oder ein Ladeninhaber nicht verpflichtet ist,
die &uuml;blichen &Ouml;ffnungszeiten zu beachten. Der Mieter kann den Gesch&auml;ftsbetrieb
jederzeit einstellen (Jendrek, a.a.O.).
Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers werden die berechtigten Interessen des Vermieters durch &sect; 537 Abs. 1 S. 1 BGB gewahrt (Jendrek, a.a.O.; Hamann, ZMR 01,
581; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, Miete, 7. Aufl. &sect;&sect; 535, 536, Rn. 50).
Danach wird der Mieter, wenn er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der
Aus&uuml;bung des Gebrauchsrechts gehindert wird, von der Mietzahlung nicht befreit.
Auch die Angabe eines bestimmten Nutzungszwecks – zum Beispiel Gastst&auml;tte – gen&uuml;gt grunds&auml;tzlich nicht zur Begr&uuml;ndung einer Betriebspflicht (Jendrek/Hannemann,
M&uuml;nchener Prozessformularbuch, Bd. 1, Mietrecht 2000, B. II. 2.6.).
Eindeutige Vereinbarung erforderlich
Soll sichergestellt werden, dass der Mieter die R&auml;ume nutzt, muss der Vermieter mit
ihm ausdr&uuml;cklich eine entsprechende Vereinbarung treffen. Sie kann in einem Formularmietvertrag enthalten sein (BGH NJW-RR 92, 1032; OLG D&uuml;sseldorf ZMR 99, 171;
Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., &sect;&sect; 535, 536, Rn. 184; Wolf/Eckert/
Ball, a.a.O., Rn. 652).
Darin ist selbst dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters (&sect; 307 BGB) zu
sehen, wenn sich die Fortf&uuml;hrung des Gesch&auml;ftsbetriebs als unrentabel erweist (Wolf/
Eckert/Ball, a.a.O.). Die Rentabilit&auml;t f&auml;llt in den Risikobereich des Mieters.
Praxishinweis: Eine Betriebspflicht kann durch eine Klausel festgelegt werden, nach der
der Mieter verpflichtet ist, w&auml;hrend genau bezeichneter Gesch&auml;ftszeiten die R&auml;ume offen
zu halten und das Gesch&auml;ft zu betreiben. Dar&uuml;ber hinaus kann ihm auferlegt werden, die
Schaufenster am Abend zu bestimmten Zeiten zu beleuchten (Fritz, a.a.O., Rn. 748).
Die Betriebspflicht schlie&szlig;t allerdings nicht aus, dass zum Beispiel bei einer Gastst&auml;tte
oder einem Gesch&auml;ft ein Ruhetag oder Schlie&szlig;ungen aus sonstigen Gr&uuml;nden, wie Betriebsferien, Renovierung oder Inventur eingelegt werden (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.,
Rn. 653).
Werden Ladenlokale oder B&uuml;ros an freiberuflich t&auml;tige Personen wie &Auml;rzte, Rechtsanw&auml;lte oder Architekten vermietet, hat der Vermieter regelm&auml;&szlig;ig ein Interesse daran,
dass sie auch entsprechend genutzt werden. Dasselbe gilt f&uuml;r die Verpachtung von Restaurants und Pensionen. Stehen derartige Objekte &uuml;ber eine l&auml;ngere Zeit leer, wirkt sich
dies nachteilig auf die M&ouml;glichkeiten einer sp&auml;teren Vermietung, einen sp&auml;teren Mietbzw. Pachtzins sowie den bei einer Ver&auml;u&szlig;erung zu erzielenden Kaufpreis aus. Der folgende Beitrag erl&auml;utert, wann der Mieter zu einer Nutzung verpflichtet ist.
von Dr. Hans-Herbert Gather, Meerbusch
Betriebspflicht des Mieters nur bei Vereinbarung
Die Frage der konkludent vereinbarten Betriebspflicht stellt sich speziell bei der Anmietung einer Verkaufsfl&auml;che in einem Einkaufszentrum. Das LG Hannover (ZMR 93, 280)
geht von einer derartigen Pflicht aus, wenn das Gesch&auml;ft wegen seines Warensortiments als Zugpferd dienen soll und eine Monopolstellung hat (a.A. LG L&uuml;beck NJW-RR
93, 78, das die Betriebspflicht bei einem Mieter von Gesch&auml;ftsr&auml;umen in einem Ladenzentrum ohne ausdr&uuml;ckliche Vereinbarung verneint).
Keine Betriebspflicht bei Umsatzmiete
Haben die Parteien eine Umsatzmiete vereinbart, besteht f&uuml;r den Vermieter ein besonderes wirtschaftliches Interesse an einer Nutzung der Mietsache. Trotzdem wird nach
h.M. eine Betriebspflicht abgelehnt (BGH NJW 79, 2351; Fritz, a.a.O., Rn. 96; Erman/
Jendrek, BGB, 10. Aufl. &sect; 535, Rn. 38; zweifelnd: Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 650).
Entfallen der Betriebspflicht
Zum Teil wird die Meinung vertreten, dass die Betriebspflicht entf&auml;llt, wenn der Vermieter an einen Konkurrenten in unmittelbarer Nachbarschaft vermietet hat und
dadurch das Gesch&auml;ft des Mieters unrentabel geworden ist (Fritz, a.a.O., Rn. 157; Bub/
Treier, a.a.O., II. Rn. 511; zur Konkurrenzschutzpflicht vgl. Gather, MK 5/02, 69). Nach
einer fristlosen K&uuml;ndigung trifft den Mieter keine Betriebspflicht bis zur R&auml;umung, sofern
keine besondere Abrede getroffen worden ist (OLG D&uuml;sseldorf ZMR 01, 181).
Versto&szlig; gegen die Betriebspflicht
Verst&ouml;&szlig;t der Mieter gegen die Betriebspflicht, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die
den Vermieter zur fristlosen K&uuml;ndigung (OLG D&uuml;sseldorf DWW 98, 85) und zum Schadenersatz berechtigt. Der Schadenersatzanspruch besteht grunds&auml;tzlich in H&ouml;he bis zum
vereinbarten Vertragsende entstehenden Mietausfall. Er kann sich durch ein Mitverschulden des Vermieters mindern, wenn dieser einen zumutbaren Ersatzmieter nicht akzeptiert.
Die vereinbarte Betriebspflicht kann vom Vermieter nach &uuml;berwiegender Auffassung im
Wege der einstweiligen Verf&uuml;gung durchgesetzt werden (Fritz, a.a.O., Rn. 600 c; Antragsmuster zur einstweiligen Verf&uuml;gung des Vermieters bei Dahmen, MK 5/02, 72).
Das OLG K&ouml;ln (NZM 02, 345) hat eine konkludent vereinbarte Betriebspflicht bejaht, wenn
der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen hat, dass er das Ladenlokal als Konditorei und Caf&egrave; betrieben habe und Wert darauf lege, dass die Tradition fortgesetzt werde. Dies sah er dadurch garantiert, dass die R&auml;ume als Bistro genutzt werden.
Praxishinweis: Hierzu wird auch die Unternehmenspacht gez&auml;hlt, da die Stilllegung des
Betriebs regelm&auml;&szlig;ig ein Sinken des Unternehmenswerts bedeutet. Der Verp&auml;chter ist
nach Ablauf der Pachtzeit nur noch zur Weiterverpachtung des Grundst&uuml;cks und des Inventars, nicht jedoch des Unternehmens in der Lage (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1732;
Ritter, Der Gewerberaummietvertrag, 3. Aufl., Rn. 140). Die Verpachtung eines Unternehmens erstreckt sich n&auml;mlich auch auf die Nutzung der wirtschaftlichen Beziehungen. Der
P&auml;chter soll insbesondere vom Kundenstamm, Firmennamen und Ansehen profitieren.
Nur in Ausnahmef&auml;llen kann eine Betriebspflicht stillschweigend vereinbart werden (Bub/
Treier/Kraemer, Handbuch der Gesch&auml;fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A. Rn. 937).
Das gilt unter anderem, wenn es sich um die &Uuml;berlassung von R&auml;umen handelt, die f&uuml;r
den Betrieb des betreffenden Gesch&auml;fts komplett ausgestattet sind. Hierbei handelt es
sich in der Regel um eine Pacht (Bub/Treier/Kraemer, a.a.O.).
Stillschweigende Vereinbarung nur ausnahmsweise
Die Kl&auml;ger hatten, gest&uuml;tzt auf &sect; 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, Klage auf R&auml;umung erhoben.
Nach Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens hat das AG den Antrag der Kl&auml;ger auf
Erlass eines Vers&auml;umnisurteils wegen Nichtablaufs der Schonfrist zur&uuml;ckgewiesen. Ihre
hiergegen gem&auml;&szlig; &sect; 336 Abs. 1 ZPO eingelegte sofortige Beschwerde hatte Erfolg.
Die Kammer folgt der schon zu &sect; 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. &uuml;berwiegend vertretenen
Ansicht (vgl. Fischer-Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht, &sect; 554 BGB a.F., Anm. 13),
dass das erkennende Gericht gem&auml;&szlig; &sect; 331 Abs. 3 ZPO verpflichtet ist, gegen den Mieter
bereits vor Ablauf der Schonfrist ein Vers&auml;umnisurteil zu erlassen. Wenn der Gesetzgeber
eine R&auml;umungsvollstreckung wegen eines vor Ablauf der Schonfrist erlassenen Vers&auml;umnisurteils h&auml;tte verhindern wollen, w&auml;re im Zuge der &Auml;nderung der ZPO eine gesetzliche
Klarstellung erfolgt. Auch aus dem Kabinettbeschluss vom 19.7.00 zur Einf&uuml;hrung des
&sect; 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Rips/Eisenschmid, Neues Mietrecht, S. 367, 440) ergibt sich
nicht, dass aus der materiell-rechtlichen Neuregelung eine prozessuale Sperrwirkung folgt.
Die Frage, ob die Schonfrist dem Erlass eines Vers&auml;umnisurteils im schriftlichen Vorverfahren entgegensteht, wenn der Mieter seine Verteidigungsbereitschaft nicht angezeigt
hat, ist durch die Mietrechtsreform wieder aktuell geworden. Nach &sect; 569 Abs. 3 Nr. 2
BGB wird die K&uuml;ndigung jetzt ex nunc unwirksam, wenn der Vermieter sp&auml;testens bis
zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtsh&auml;ngigkeit des R&auml;umungsanspruchs hinsichtlich der f&auml;lligen Miete und der f&auml;lligen Entsch&auml;digung nach &sect; 546a Abs. 1
BGB befriedigt wird oder sich eine &ouml;ffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Die gegen&uuml;ber dem fr&uuml;heren Recht um eine auf insgesamt zwei Monate verl&auml;ngerte Schonfrist
erh&ouml;ht das Insolvenzrisiko des Vermieters, der bei ihrem ergebnislosen Verstreichen zus&auml;tzlich zu dem bestehenden Zahlungsr&uuml;ckstand zwei weitere Mieten abschreiben kann.
Die L&ouml;sung des LG ist auch unter Ber&uuml;cksichtigung des Besitzrechts des Mieters an der
Wohnung verh&auml;ltnism&auml;&szlig;ig. Angesichts der dem Vermieter drohenden finanziellen Einbu&szlig;en und der blo&szlig;en M&ouml;glichkeit, dass innerhalb der Schonfrist eine Befriedigung erfolgt,
ist ihm ein weiteres Zuwarten nicht zuzumuten (O’Sullivan, ZMR 02, 250). Der Vermieteranwalt sollte daher auf dem Erlass eines Vers&auml;umnisurteils bestehen und bei Zur&uuml;ckweisung des Antrags von der M&ouml;glichkeit der sofortigen Beschwerde Gebrauch machen.
Zu den prozessualen M&ouml;glichkeiten des Mieters, eine R&auml;umung vor Ablauf der Schonfrist
zu verhindern und dem Sozialamt die M&ouml;glichkeit zu verschaffen, den Erhalt der Wohnung
durch vollst&auml;ndige Befriedigung des Vermieters zu sichern, z&auml;hlen vor allem die rechtzeitige Verteidigungsanzeige (&sect; 276 Abs. 1 ZPO), der Einspruch (&sect; 338 ZPO) gegen ein vor
Ablauf der Schonfrist erlassenes Vers&auml;umnisurteil und die Vollstreckungsgegenklage
(&sect; 767 ZPO), wenn die Mietr&uuml;ckst&auml;nde nach Ablauf der Einspruchsfrist, aber noch innerhalb der Schonfrist, ausgeglichen werden. Des weiteren kann der Mieter unter den Voraussetzungen der &sect;&sect; 721, 765a ZPO R&auml;umungs- und Vollstreckungsschutz erlangen.
Schweigt das Vers&auml;umnisurteil zu einer R&auml;umungsfrist, ist gem&auml;&szlig; &sect; 721 Abs. 6 ZPO die
sofortige Beschwerde statthaft, wenn der Mieter nur eine R&auml;umungsfrist erstrebt (Z&ouml;ller/
St&ouml;ber, ZPO, 23. Aufl., &sect; 721, Rn. 9).
Der Mieter kann im schriftlichen Vorverfahren bereits vor Ablauf der zweimonatigen
Schonfrist des &sect; 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Vers&auml;umnisurteil zur R&auml;umung verurteilt werden (LG Kiel 9.1.02, 13 T 263/01, WuM 02, 149).
(Abruf-Nr. 020573)
Vers&auml;umnisurteil auf R&auml;umung vor Ablauf der Schonfrist
Die Interessen des Wohnungseigent&uuml;mers und des Nie&szlig;brauchers sind bei Beschlussfassungen in Wohnungseigentums-Angelegenheiten durchaus kontr&auml;r (zu den Interessengegens&auml;tzen im Mietrecht siehe Reinold, MK 5/02, 76). Seit langem ist daher umstritten,
wer das Stimmrecht in der Eigent&uuml;merversammlung aus&uuml;ben darf: Eigent&uuml;mer oder Nie&szlig;braucher. Konsequenzen hat dies nicht nur im Innenverh&auml;ltnis dieser beiden, sondern
schon f&uuml;r die Frage, ob ein Eigent&uuml;merbeschluss wirksam zustande gekommen ist, wenn
m&ouml;glicherweise der falsche Beteiligte abgestimmt haben sollte.
Jansen (Der Nie&szlig;brauch in Zivil- und Steuerrecht, 6. Aufl., Rn. 52) meint, dass in allen Angelegenheiten allein der Nie&szlig;braucher zur Stimmrechtsaus&uuml;bung berechtigt sei.
Ein aufgespaltenes Stimmrecht zu Gunsten des Nie&szlig;brauchers haben das KG (OLGZ
87, 417) und das OLG Hamburg (NJW-RR 88, 267) wegen &sect;&sect; 1066, 1037 BGB in Hinblick auf die Angelegenheiten des Gebrauchs, der Nutzung und der Verwaltung des
belasteten Eigentums angenommen (ebenso LG M&uuml;nchen II NJW-RR 94, 1497; LG Ingolstadt MittBayNot 96, 440 und Staudinger/Frank, BGB, 13. Aufl., &sect; 1066 Rn. 4).
Eine gemeinschaftliche Stimmrechtsaus&uuml;bung von Wohnungseigent&uuml;mer und Nie&szlig;braucher in s&auml;mtlichen Angelegenheiten bef&uuml;rwortet Weitnauer (WE 87, 131).
Eine gemeinsame Stimmrechtsaus&uuml;bung nach inhaltlichen Kriterien vertreten B&auml;rmann/
Pick/Merle (WEG, 8.Aufl., &sect; 25 Rn.13), sofern es sich um Fragen der Kostentragung
im Verh&auml;ltnis zu den anderen Wohnungseigent&uuml;mern handelt. L&uuml;ke (PiG 56, 169) bef&uuml;rwortet die gemeinschaftliche Aus&uuml;bung f&uuml;r alle F&auml;lle des Gebrauchs und der Nutzung.
Die bereits bisher &uuml;berwiegende Meinung h&auml;lt den Wohnungseigent&uuml;mer in allen Angelegenheiten allein f&uuml;r stimmberechtigt (BayObLGZ 98, 145; M&uuml;ller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3.Aufl., Rn. 379; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl.,
&sect; 25 WEG Rn.129 ff.; M&uuml;nchKomm/R&ouml;ll, BGB, 3.Aufl., &sect; 25 WEG Rn.22; Niedenf&uuml;hr/Schulze, WEG, 5.Aufl., &sect; 25 Rn.6; Sauren, WEG, 3.Aufl., &sect; 25 Rn. 9; Langemann/Drasdo, Die Eigent&uuml;merversammlung nach WEG, 2. Aufl., Rn. 104; Riecke,
DWE 91, 58 und MDR 99, 153; Armbr&uuml;ster, DNotZ 99, 562, 576).
Auf Vorlage des OLG Hamm (ZWE 01, 560) hat der BGH nun ebenfalls die Stimmrechtsaus&uuml;bung allein dem Wohnungseigent&uuml;mer vorbehalten. Die Belastung eines Wohnungseigentumsrechts mit einem Nie&szlig;brauch l&auml;sst sein Stimmrecht unber&uuml;hrt. Die unmittelbare Anwendung des &sect; 1066 BGB ist ausgeschlossen, da diese nur f&uuml;r das „einfache“
Miteigentum gilt. Das Wohnungseigentum stellt demgegen&uuml;ber eine besonders ausgestaltete Form des Miteigentums dar.
Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nie&szlig;brauch ber&uuml;hrt das Stimmrecht
des Wohnungseigent&uuml;mers (&sect; 25 Abs. 2 S. 1 WEG) nicht. Es geht auch hinsichtlich
einzelner Beschlussgegenst&auml;nde nicht auf den Nie&szlig;braucher &uuml;ber. Der Wohnungseigent&uuml;mer muss sein Stimmrecht weder allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nie&szlig;braucher aus&uuml;ben (BGH 7.3.02, V ZB 24/01, n.v.).
(Abruf-Nr. 020574)
von RA Norbert Slomian, Heilbronn
Der Nie&szlig;braucher hat kein Stimmrecht in der
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„Mietrecht kompakt“ ISSN 1618-4157
Redaktion: RA G&uuml;nter Lei&szlig;ing (Chefredakteur), RA Michael Bach (verantwortlicher Redakteur), RA Gudrun B&uuml;cker
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Erscheinungsweise: monatlich; Zitierweise: Beispiele: „M&uuml;ller, MK 1/01, 10“ oder „MK 1/01, 12“
Erf&uuml;llungsort und Gerichtsstand: M&uuml;nster; Druck: Druckerei Kollmann, Recklinghausen
Hinweis: Der Inhalt von „Mietrecht kompakt“ ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexit&auml;t des Themas und der st&auml;ndige Wandel der Rechtsmaterie erfordern es, Haftung und Gew&auml;hr auszuschlie&szlig;en.
Im Rahmen des WEG ist damit klargestellt, dass allein die Stimmabgabe des Wohnungseigent&uuml;mers ma&szlig;gebend ist. M&ouml;gliche abweichende Interessen des Nie&szlig;brauchers haben auf die Wirksamkeit des Eigent&uuml;merbeschlusses keinen Einfluss. Insbesondere ist
nicht nach dem Inhalt des Beschlusses eine Differenzierung des Stimmrechts vorzunehmen. Da der Nie&szlig;braucher kein Stimmrecht hat, muss er zur Eigent&uuml;merversammlung
nicht eingeladen werden.
Unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats (BGHZ 99, 90; 106, 113), die einen
allgemeinen Stimmrechtsausschluss versagte, ist nach Auffassung des BGH eine Abspaltung des Stimmrechts nicht m&ouml;glich. Die sachenrechtlich m&ouml;gliche Abspaltung von
Nutzungsrechten er&ouml;ffne in diesem Fall keine M&ouml;glichkeit der Stimmrechtsabspaltung.
Die Interessen des Nie&szlig;brauchers seien durch das (Begleit-) Schuldverh&auml;ltnis ausreichend
gesichert. Aus diesem habe der Nie&szlig;braucher ausreichende Rechte gegen den Wohnungseigent&uuml;mer, bei der Stimmrechtsaus&uuml;bung auch seine Interessen ber&uuml;cksichtigt zu sehen.
Die Besonderheiten im Vergleich zur einfachen Miteigent&uuml;mergemeinschaft sind
planvolle Schaffung (&sect;&sect; 3, 8 WEG),
organisiertes Innenverh&auml;ltnis unter Einschluss der Wirtschaftsf&uuml;hrung
(&sect;&sect; 20 ff., 28 WEG),
Unaufl&ouml;slichkeit der Gemeinschaft (&sect; 11 Abs.1 WEG) und
Betonung der personenrechtlichen Gemeinschaftsbezogenheit und des Stimmrechts
als Mitverwaltungsrecht.