Source: https://www.rae-recklies.de/single-post/2018/04/10/Nutzung-einer-Teileigentumseinheit-im-%C3%84rztehaus-zu-Wohnzwecken
Timestamp: 2019-11-14 01:58:39
Document Index: 116143567

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 15', '§ 10', '§ 10', '§ 10', 'BGH']

Nutzung einer Teileigentumseinheit im “Ärztehaus“ zu Wohnzwecken
Der BGH (Urteil vom 23.03.2018, V ZR 307/16) hat entschieden, dass mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangen können, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen.
Nach Auffassung des BGH steht den Klägerin im Ausgangspunkt ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Einheit des Beklagten nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Zwar könne sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung. Das sei aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit – wie hier – in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befinde. In einem solchen Gebäude sei die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergehe und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolge. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibe, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden könnten, von vornherein zu vermeiden.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts komme aber in Betracht, dass der Beklagte gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen könne, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 habe der Gesetzgeber die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst etwas absenken wollen. Dass schwerwiegende Gründe im Sinne der Norm vorliegen, komme in Betracht, wenn – wie es der Beklagte vortrage – eine dauerhafte gewerbliche Vermietung angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten sei; dann würde der Beklagte an einer wirtschaftlichen Verwertung der Einheit gehindert. Mit Erfolg rügt die Revision deshalb, dass – wie von dem Beklagten beantragt – ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsste, wenn es auf das Bestehen des Anpassungsanspruchs ankommen sollte. Vor dem Hintergrund, dass in der Nachbarschaft ein modernes Ärztehaus entstanden sei, drei der ehemaligen Arztpraxen leer stehen, die Apotheke nicht mehr als solche genutzt werde und das Amtsgericht nach Zeugenvernehmung mehrerer Makler zu der Überzeugung gelangt sei, dass eine Vermietung als Praxis oder für ähnliche Zwecke trotz längerer intensiver Bemühungen des Beklagten unabhängig von dem geforderten Mietzins nicht möglich gewesen sei, weil es keine Interessenten gegeben habe, lasse sich ohne sachverständige Begutachtung nicht ausschließen, dass schwerwiegende Gründe für das Begehren des Beklagten streiten. Darüber hinaus müsste geklärt werden, welche konkreten Nachteile den Klägern daraus erwachsen, dass die Einheit des Beklagten zu Wohnzwecken genutzt wird. Dabei könnten unter anderem die baulichen Gegebenheiten von Bedeutung sein. Bei der von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geforderten umfassenden Interessenabwägung müsste ggf. auch in den Blick genommen werden, dass sich ein dauerhafter Leerstand für die gesamte Anlage – und damit auch für die Kläger – als nachteilig erweisen könne.
AG Dachau, Urt. v. 28.04.2016 - 5 C 18/15 WEG
LG München I, Urt. v. 14.12.2016 - 1 S 9709/16 WEG
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 061/2018 v. 23.03.2018