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Timestamp: 2020-02-19 22:27:43+00:00
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Poteri dell'amministratore di condominio - Studio Legale OnlineStudio Legale Online
Per quanto riguarda in generale la figura ed il ruolo di amministratore di condominio, il sistema delineato dalla normativa “consiste nel separare le situazioni di carattere condominiale da quelle di carattere individuale del singolo condomino e soltanto in ordine alle prime l’amministratore e’ legittimato ad esercitare le funzioni di rappresentanza, pur ammissibile un intervento dell’amministratore anche per la tutela degli interessi esclusivi del singolo condomino, purche’ colui gli conferisca espressa procura. Si tratta di una figura del tutto speciale di rappresentanza, che si distingue dal modello di rappresentanza volontaria, in ragione della determinazione legale delle relative attribuzioni.
Sentenza 17 giugno 2014, n. 13777
Contributi condominiali – Spese di rifacimento del solaio dell’androne d’ingresso – Azione per il pagamento dei contributi condominiali dovuti da ciascuno dei condomini in ragione delle quote condominiali – Citazione dell’amministratore del condominio – Poteri rappresentativi passivi dell’amministratore – Non sussistono – Art. 1131 cod. civ. – Situazioni di carattere individuale dei singoli condomini
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere
sul ricorso 31388/2007 proposto da:
COND VIA (OMISSIS) SCALA A (OMISSIS) – P.I. (OMISSIS) IN GIUDIZIO CON L’AMM.RE, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
COND VIA (OMISSIS) SCALA B (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T.;
avverso la sentenza n. 309/2007 della CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI di TARANTO, depositata il 10/10/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/04/2014 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CERONI Francesca, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso, in subordine, l’accoglimento, per quanto di ragione.
Il Condominio di via (OMISSIS) scala A in (OMISSIS) otteneva un provvedimento monitorio nei confronti del Condominio via (OMISSIS) scala B per il pagamento della somma di euro 4.842,99 a titolo di contributo per le spese di rifacimento del solaio dell’androne d’ingresso. La parte ingiunta si opponeva al provvedimento monitorio e sostenendo , tra l’altro, che il solaio fosse di proprieta’ esclusiva dei condomini della scala A tant’e’ che solo costoro avevano deliberato i lavori in parola.
Il Tribunale adito con sentenza n. 658/2005 accoglieva l’opposizione revocando il decreto ing. opposto, argomentando che le gestioni separate avevano dato luogo a due distinti condomini.
Tale sentenza veniva appellata dal Condominio di via (OMISSIS) sc. A, che pero’ dirigeva l’atto d’appello genericamente ed impersonalmente contro i condomini della scala B. Si costituiva il condominio appellato eccependo in specie l’”improponibilita’” del gravame perche’ diretto contro soggetti diversi (impersonalmente: i condomini) rispetto a quello evocato nel giudizio di primo grado (il Condominio della scala B).
L’adita Corte d’Appello di Lecce – sez. distaccata di Taranto – con sentenza n. 309/07 depositato in data 10.10.2007 dichiarava l’appello inammissibile, condannando l’appellante al pagamento delle spese del grado.
Secondo la Corte, attesa la natura di ente di gestione del condominio sfornito di personalita’ giuridica, l’appellante poteva dirigere l’impugnazione anche contro i singoli condomini della scala B, che in quanto tali erano legittimati a resistere, ma aveva il duplice onere di identificare ed individuare i singoli condomini da evocare e quello di notificare al comune di procuratore un numero di copie non inferiore a quello dei destinatari; sussistendo quindi incertezza assoluta in ordine all’”identificazione delle parti (che non si erano costituiti in appello), il gravame era inammissibile.
Il Condominio di via (OMISSIS) sc. A ricorre per la cassazione della predetta pronunzia, sulla base di n. 6 mezzi; l’intimato non ha svolto difese. E’ stata prodotta la delibera condominiale che autorizza l’amministratore del condominio ricorrente a stare in giudizio, giusta la sentenza delle S.U. n. 18131/2010.
1 – Con il primo motivo del ricorso l’esponente denuncia “la violazione dell’articolo 1131 c.c., e la nullita’ del procedimento ex articolo 360 c.p.c., n. 4,. per violazione degli articoli 101 e 354 c.p.c.”.
Deduce che la sentenza d’appello ha escluso la necessita’ dell’integrazione del contraddittorio con i singoli condomini della scala B, affermando la sussistenza di poteri rappresentativi del amministratore condominiale convenuto. La sentenza non ha colto pero’ – ad avviso del ricorrente – la peculiarita’ della fattispecie concreta in cui l’amministratore della scala A ha agito per il pagamento dei contributi condominiali dovuti da ciascuno dei condomini della scala B in ragione delle rispettive quote millesimali di partecipazione. Invero – prosegue l’esponente – vi sono due ragioni ostative al riconoscimento di poteri rappresentativi dell’amministratore della scala B: la prima e’ da ricercarsi nel fatto che ai sensi dell’articolo 1131 c.c., ogni questione relativa ai singoli obblighi di contribuzione alle spese dei condomini, e’ fuori dai poteri rappresentativi passivi dell’amministratore, che dunque non ha la rappresentanza del singolo condomino o del gruppo di condomini nelle azioni proposte dal condominio contro essi per il recupero delle spese condominiali. La seconda ragione, risiede nel fatto che, stando alla prospettazione della domanda, non sussistendo un distinto condominio della scala B, non potrebbe neppure ritenersi operante il mero potere rappresentativo tipico dell’amministratore condominiale.
La corte d’appello territoriale pertanto una volta accertato che la sentenza era stata emessa in carenza di contraddittorio in quanto non erano stati citati tutti i condomini della scala B, avrebbe dovuto rilevare tale difetto di contraddittorio e provvedere ai sensi dell’articolo 354 c.p.c., emettendo pronuncia rescindente, con rimessione degli atti al primo giudice.
A conclusione del motivo viene posto il seguente quesito di diritto:
“Se l’amministratore di condominio o il gestore di scala, ai sensi dell’articolo 1131 c.c., abbia la rappresentanza processuale passiva dei singoli condomini o di un gruppo di essi nelle azioni promosse dallo stesso condominio o da altro soggetto relative all’obbligo di contribuzione alle spese condominiali ex articolo 63 dis. Att. c.p.c., e se prospettata dalla parte attrice l’inesistenza di un condominio autonomo per la gestione di scala e rivolta la domanda di contribuzioni alle spese nei confronti di uno dei condomini in rappresentanza degli altri, vada o meno integrato il contraddittorio ex articolo 101 c.p.c., nei confronti dei restanti. Se conseguentemente il giudice d’appello debba rimettere la causa in primo grado con pronuncia solo rescindente, ove rilevi che una domanda proposta dall’amministratore nei confronti di un gruppo di condomini sia rivolta nei confronti di uno solo di essi cui venga richiesto in solido l’adempimento”.
La doglianza e’ fondata nei termini di cui appresso.
Giova sottolineare in premessa che, nella fattispecie, l’amministratore della scala A ha agito per il pagamento dei contributi condominiali dovuti da ciascuno dei condomini della scala B in ragione delle rispettive quote condominali, citando pero’ non i singoli condomini debitori, ma l’amministratore del relativo condominio ovvero il gestore della scala B. In tale situazione manca il potere rappresentativo di tale ultimo amministratore, in quanto, ai sensi dell’articolo 1131 c.c., si porrebbe comunque fuori delle sue attribuzioni ogni questione relativa ai singoli obblighi di contribuzione delle spese riguardanti ciascuno dei condomini. O meglio, i poteri rappresentativi in argomento sono certamente solo attivi potendo e dovendo l’amministratore agire in rappresentanza del condominio per il recupero dei contributi non pagati dai singoli condomini, ma non anche passivi, quando si tratti cioe’ di debiti gravanti solo su questi ultimi, in ragione della relativa quota. Al riguardo la S.C. si e’ cosi’ espressa: “Per quanto riguarda in generale la figura ed il ruolo di amministratore del condominio, il sistema delineato dalla normativa “consiste nel separare le situazioni di carattere condominiale da quelle di carattere individuale del singolo condomino e soltanto in ordine alle prime l’amministratore e’ legittimato ad esercitare le funzioni di rappresentanza, pur ammissibile un intervento dell’amministratore anche per la tutela degli interessi esclusivi del singolo condomino, purche’ colui gli conferisca espressa procura. Si tratta di una figura del tutto speciale di rappresentanza, che si distingue dal modello di rappresentanza volontaria, in ragione della determinazione legale delle relative attribuzioni” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19558 del 26/08/2013).
Cio’ premesso, non e’ dubitabile che nella fattispecie, l’amministratore convenuto fosse del tutto carente di legittimazione passiva per cui la causa non poteva essere promossa contro di lui, ma unicamente contro i singoli condomini (come poi invero e’ stato tardivamente fatto, nel giudizio d’appello in cui sono stati citati i singoli condomini, sia pure impersonalmente). Infatti l’amministratore de quo ovvero il gestore della scala B non poteva rappresentare validamente i singoli condomini e quindi non era legittimato a resistere per cui non poteva essere neanche proposta nei suoi confronti l’azione monitoria da parte del condominio della scala A. Di conseguenza neppure si pone la questione – pure sollevata – dell’eventuale integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini, considerato peraltro l’oggetto della domanda (pagamento di quote individuali di spese per lavori di manutenzione), certo non configuranti alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario.
L’accoglimento della censura relativa all’acclarato difetto di legittimazione comporta l’assorbimento delle residue doglianze contenuta nei restanti motivi. Per effetto dell’accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata senza rinvio in quanto, ai sensi dell’articolo 382 c.p.c., u.c., la causa non poteva certamente essere proposta.
In considerazione della complessita’ e peculiarita’ delle questioni trattate sussistono giusti motivi per compensare le spese dell’intero giudizio.
accoglie il 1 motivo del ricorso, assorbito il resto; cassa senza rinvio la sentenza impugnata, compensando le spese dell’intero giudizio.
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