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Timestamp: 2020-07-15 04:29:00+00:00
Document Index: 186074565

Matched Legal Cases: ['art. 66', 'sentenza ', 'art. 123', 'art. 10', 'art. 41', 'art. 1129']

(Codice Civile - Titolo VII - Capo I e II)
CAPO I - Della comunione in genere
1117. Parti comuni dell'edificio.
1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
1119. Indivisibilità.
1121. Innovazioni gravose o voluttuarie.
1122. Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune.
1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale.
1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
1126. Lastrici solari di uso esclusivo.
1127. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.
1128. Perimento totale o parziale dell'edificio.
1129. Nomina e revoca dell'amministratore.
1130. Attribuzioni dell'amministratore.
1131. Rappresentanza.
1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
1133. Provvedimenti presi dall'amministratore.
1134. Spese fatte dal condomino.
1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.
1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.
TITOLO VII -Della comunione
(1) In materia di brevetti per invenzioni industriali vedi l'art. 66, n. 3, R.D. 29 giugno 1939, n. 1127.
Del condominio negli edifici (1)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo [disp. att. c.c. 61]:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari [c.c. 1126], le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini #CC 1120, 1122, 1123, 1128, 1130, (n. 2 e n. 4,) 1131, 1134, 1138#.
(1) Vedi il titolo II, parte I, R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, di approvazione del testo unico sull'edilizia popolare ed economica.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione [c.c. 1104, 1121, 1123].
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione [c.c. 1112], a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino [disp. att. c.c. 61, 62].
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni [c.c. 1108, 1117, 1121, 1122, 1123] (1).
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (2).
Qualora l'innovazione [c.c. 1120] importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera [c.c. 1108, 1118] (1).
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio [c.c. 1117, 1120, 1123, 1138].
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [c.c. 882, 1117, 1122] per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni [c.c. 1120] deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [c.c. 1101], salvo diversa convenzione [c.c. 1118, 1130, n. 3, 1134, 1135, n. 2, 1138; disp. att. c.c. 63].
Qualora un edificio abbia più scale [c.c. 1124], cortili, lastrici solari [c.c. 1126], opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono [c.c. 1123]. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini [c.c. 1117, n. 1, 1123], quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera [c.c. 1136] circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio [c.c. 1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [c.c. 1104].
L'indennità corrisposta per l'assicurazione [c.c. 1882] relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste [c.c. 1017, 1019, 1020, 2742].
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere [c.c. 2932] agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore [c.c. 1106, 1135, n. 1]. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini (1).
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato [c.c. 1131] in ogni tempo dall'assemblea [c.c. 1131].
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione [c.c. 1130], ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [c.c. 1105].
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [disp. att. c.c. 64, 65].
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 21-27 novembre 1974, n. 267 (Gazz. Uff. 4 dicembre 1974, n. 317), ha dichiarato non fondata la questione di legittimità del presente comma primo in riferimento agli articoli 3 e 24 Cost.
L'amministratore deve [c.c. 1133]:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio [c.c. 1135, 1138];
2) disciplinare l'uso delle cose comuni [c.c. 1117] e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini [c.c. 1123; disp. att. c.c. 63];
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione [c.c. 1129, 1135, n. 3].
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza [c.c. 1132, 1133] dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda [c.c. 1131, 1136] il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente [c.p.c. 90].
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri [c.c. 1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni [c.c. 1117, 1123] senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [c.c. 1110, 1135].
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede [c.c. 1130, n. 1, 1136; disp. att. c.c. 67]:
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio [disp. att. c.c. 67].
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore [c.c. 1129] o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo [c.c. 1131, 1132], nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio [c.c. 1128] o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1).
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore (2).
L'art. 123, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dispone che per le innovazioni relative alla adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile.
(2) L'art. 10, L. 27 luglio 1978, n. 392, recante disciplina delle locazioni di immobili urbani così dispone: «Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini». Questa disposizione, dettata per i conduttori di immobili adibiti ad uso di abitazione, è estesa ai conduttori di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione per effetto dell'art. 41 della stessa legge.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria [c.c. 23, 2377], ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa [c.c. 1107].
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza [c.c. 2964], entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea [c.c. 1107] con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [c.c. 1100].
DISPOSIZIONI PER L’ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE
70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
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