Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/c/ebs/mietrecht/nebenkostenabrechnung-trennt-nicht-zwischen-heizung-und-warmwasser-rechtens-1861
Timestamp: 2020-01-19 21:25:03
Document Index: 165823232

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 259', '§ 9', '§ 12', '§ 12', '§ 2', '§ 556', 'BGH', '§ 566', '§ 560', '§ 556', '§ 5', '§ 12', '§ 259', '§ 560']

Nebenkostenabrechnung trennt nicht zwischen Heizung und Warmwasser: Rechtens? | Deutsche Anwaltshotline
Die Nk-Abrechnung meiner Wohnung in einem Mehrfamiliehaus, Bj.1978 trennt bei den Energiekosten nicht zwischen Heizung und Warmwasser.
Bisher keine Messgeräte verbaut.
Der Mieter verweigert aus diesem Grunde sowohl eine sich ergebende Nachzahlung als auch die Erstattung der Grundsteuer(Abrechnung eben falsch).
Hätte eine Klage Erfolg oder hat die Hausverwaltung einen Fehler gemacht?
Nach vorläufiger juristischer Bewertung halte ich überwiegende Erfolgsaussichten von rechtlichen Schritten (Mahnbescheid bzw. Klage) wegen der nicht bezahlten Nachzahlung von Nebenkosten bzw. Erstattung von Grundsteuer gegen den Mieter für gegeben.
Wenn und solange die Betriebskostenabrechnung allerdings mangelhaft ist, hat allerdings der Mieter eine Einrede gegenüber der Forderung des Vermieters, die den Eintritt der Fälligkeit hinausschiebt.
Ob und inwieweit der Vermieter Nebenkosten vom Mieter verlangen darf, richtet sich nach dem Mietvertrag in Verbindung mit § 556 BGB 1). Aus § 556 Abs. 2 BGB 1) ergibt sich, daß die Nebenkosten als Pauschale vereinbart werden können, oder in Form von Vorauszahlungen, die dann später vom Vermieter abgerechnet werden. Die Einzelheiten sind weiter geregelt durch die Betriebskostenverordnung 2) sowie die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, kurz Heizkosten-VO 3).
Mangels weiterer Angaben dazu gehe ich davon aus, daß in Ihrem Mietvertrag keine Pauschale vereinbart wurde, sondern Vorauszahlungen, die eine Pflicht des Vermieters zur Abrechnung über die Nebenkosten mit sich bringen.
Tipp: Es wird angeregt, daß Sie mir den Mietvertrag, sowie eventuell auch die konkrete Nebenkostenabrechnungen und die Einwendungen des Mieters zur Auswertung noch als Anlage zu einer Email zur wegen des Sachzusammenhangs unentgeltlichen Auswertung zur Verfügung stellen, bitte die Bearbeitungsnummer im Betreff nicht vergessen und möglichst zur schnelleren Bearbeitung gleich cc an mein Emailadresse info@anif.de.
Nach den Grundsätzen des § 259 BGB *1) muss die Abrechnung so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das kann der Mieter nur, wenn er erkennen kann, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen. In die Abrechnung sind, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, bei Gebäuden mit – wie hier – mehreren Mieteinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
Nebenkostenabrechnung Trennung zwischen Heizung und Warmwasser
Die Frage, ob der Mieter eine Nachzahlung deshalb verweigern darf, weil die konkrete Nebenkostenabrechnung der Wohnung bei den Energiekosten nicht zwischen Heizung und Warmwasser trennt, hängt von der Vereinbarung im Mietvertrag ab.
Ein Verstoss gegen § 9 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) und eine Pflicht zur Trennung zwischen Warmwasser und Heizung dürfte nur insoweit vorliegen, als im Abrechnungszeitraum eine Pflicht des Vermieters zu dieser Trennung besteht. Wenn man bedenkt, daß eine Pflicht zum Einbau von Wärmemengenzählern erst ab 31.12.2013 besteht, dürfte dies vermutlich nicht der Fall sein.
Mit den Wärmemengenzählern wird die Energie gemessen, die zur Erzeugung von warmem Wasser benötigt wird. Ausgenommen von dieser Regelung sind nur Heizungsanlagen, bei denen ein unvertretbar hoher Aufwand erforderlich ist den Wärmezähler nachzurüsten.
Ich möchte auch noch auf § 12 der HeizkostenVO*5) hinweisen. Danach steht dem Mieter bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung ein Kürzungsrecht von 15 Prozent zu.
Tipp: Räumen Sie vor weiteren rechtlichen Schritten dem Mieter unter Nachfristsetzung, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, dieses Kürzungsrecht von 15 Prozent nach § 12 HeizkostenVO ein. Gegebenenfalls, wenn der Mieter immer noch uneinsichtig bleibt, wäre dann auch nur der um den Abschlag gekürzte Betrag einzuklagen. Über dieses Kürzungsrecht soll dem Vermieter ein Anreiz gegeben werden, die Abrechnung entsprechend umzustellen.
Was die Abrechnung für die Vergangenheit anbelangt, so dürfte die Position Ihres Mieters nicht haltbar sein. Sofern die Miet-Nebenkosten sauber und nachvollziehbar umgelegt worden sind, muss er sie auch bezahlten.
Verweigerung der Nachzahlung Erstattung der Grundsteuer wegen falscher Abrechnung:
Da ich den genauen Fehler nicht kenne, kann ich hier nur die allgemeinen Grundsätze aufzeigen. Eine falsche Abrechnung muß der Mieter natürlich nicht bezahlen. In aller Regel darf/ kann eine falsche Abrechnung aber dann eben einfach korrigiert werden, soweit dies technisch möglich ist.
Wenn es eine diesbezügliche Regelung im Mietvertrag gibt, dann kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden. Ein Verweis auf § 2 Ziff. 1 BetrKVO reicht dabei aus, wo die Grundsteuer namentlich genannt ist.
Die Grundsteuer wird normaler Weise entsprechend der Wohnflächen (Flächenmaßstab) umgelegt. Vgl. dazu auch§ 556 a Abs 1 BGB. Andere Vereinbarung wären aber denkbar, dabei ist der im Mietvertrag geregelte Umlageschlüssel vorrangig, vgl. BGH, Urteil v. 26.5. 2004 Aktenzeichen VIII ZR 169/03.
Wenn ein Fehler bei der Abrechnung gemacht wurde, dann sollte er eben baldmöglichst behoben werden, was jedenfalls in der Abrechnungsfrist nach § 566 Abs. 3 BGB *1) unbedenklich möglich ist.
Besonderheiten können sich bei nachträglichen Änderungen von Grundsteuerbescheiden ergeben, das würde sich gegebenenfalls nach § 560 Abs. 2 BGB beurteilen *7). Insgesamt müsste man wohl erst einmal die genaue Art des Fehlers näher rechtlich analysieren. Insoweit verweise ich auf mein Angebot oben zur rechtlichen Nachbewertung der Unterlagen.
*1) § 556 BGB
*2) Betriebskostenverordnung, Fundstelle:
3) Heizkostenverordnung, Fundstelle:
http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/index.html#BJNR002610981BJNE001702308
*4) § 5 HeizkostenVO Ausstattung zur Verbrauchserfassung
*5) § 12 HeizkostenVO Kürzungsrecht, Übergangsregelung
*6) § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht
*7) § 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten
09001875001203*