Source: https://mobil.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-23117-und-VIII-ZR-26117_Fristlose-Kuendigung-fuer-Wohnraummietverhaeltnis-kann-mit-hilfsweise-erklaerter-ordentlicher-Kuendigung-verbunden-werden.news26462.htm
Timestamp: 2020-05-30 19:18:45
Document Index: 229811682

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 573', '§ 573', '§ 569', 'BGH']

19.09.2018 [VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17] BGH, Urteil | Fristlose Kündigung für Wohnraummietverhältnis kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden < kostenlose-urteile.de
In beiden zugrunde liegenden Verfahren hatten die Beklagten, Mieter von Wohnungen in Berlin, jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die jeweiligen Kläger als Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Beklagten nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.
Räumungsklagen in den Vorinstanzen erfolglos
Das Berufungsgericht wies die jeweils von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen ab. Zwar seien die Vermieter aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen (sogenannte Schonfristzahlung). Die daneben - von den Amtsgerichten in beiden Verfahren noch als wirksam erachteten - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573 c BGB) gingen demgegenüber "ins Leere", weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Herausgabe- und Räumungsansprüche erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden habe. Mit den - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revisionen verfolgten die Kläger ihre Räumungsklagen jeweils weiter.
Auch hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann wirksam sein
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Von diesem Verständnis ist der Senat - ebenso wie die Instanzrechtsprechung - stets ausgegangen.
Ordentliche Kündigung soll nach Vermieterwillen auch nach Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zum Zuge kommen
Schonfristzahlung macht ordentliche Kündigung nicht unwirksam
Aus den vorgenannten Gründen hat der Bundesgerichtshof die Berufungsurteile in beiden Verfahren aufgehoben und die Sachen jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nunmehr Feststellungen dazu treffen kann, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuwidrig erscheinen lässt.
(1) 1 Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. [...]
2 Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3 Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
2. 1 Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete [...] befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. [...]
(1) 1 Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2 Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 30.03.2017
[Aktenzeichen: 102 C 333/16]
(Landgericht Berlin, Urteil vom 13.10.2017
[Aktenzeichen: 66 S 90/17])
Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.06.2017
[Aktenzeichen: 7 C 9/17]
Landgericht Berlin, Urteil vom 15.11.2017
[Aktenzeichen: 66 S 192/17]
fristlose | außerordentliche Kündigung | Mietrückstand | Mietschulden | Mietrückstände | Mietverhältnis | Mietvertrag | ordentliche Kündigung | Schonfrist | Unwirksamkeit | unwirksame | unwirksam | Zahlungsverzug
WuM 2018, 714Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2018, Seite: 714
WuM 2018, 758Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2018, Seite: 758
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