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Timestamp: 2016-09-25 00:18:29+00:00
Document Index: 11483207

Matched Legal Cases: ['art. 74', 'ATF ', 'art. 113', 'art. 116', 'art. 106', 'art. 117', 'ATF ', 'art. 118', 'art. 118', 'art. 116', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 99', 'ATF ', 'art. 102', 'art. 117', 'art. 30', 'art. 6', 'art. 30', 'art. 30', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 30', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 27', 'art. 259', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 317', 'art. 66', 'art. 68']

4D_54/2015 (23.02.2016)
4D_54/2015 � � Arr�t du 23 f�vrier 2016
B.________, repr�sent�e par Me Nicole Wiebach,
d�fauts de la chose lou�e; r�duction du loyer,
recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t rendu
le 4 juin 2015 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Par contrat de bail � loyer prenant effet le 1
er�ao�t 2006, A.________ (ci-apr�s: le bailleur) a c�d� � B.________ (ci-apr�s: la locataire) l'usage de deux appartements de deux pi�ces aux premier et deuxi�me �tages d'un immeuble situ� � Aigle (VD). Le loyer mensuel net �tait de 1'140 fr., auquel s'ajoutaient 160 fr. d'acompte pour les frais de chauffage et d'eau chaude. La locataire s'est engag�e � "garanti[r] l'acc�s � l'appartement du 2
�me��tage pour des travaux de cr�ation de deux chambres sous le toit (combles) ".
Le 6 juillet 2011, la locataire s'est plainte au bailleur de ce que le mur du salon �tait gorg� d'eau et s'effritait en raison d'une probable infiltration d'eau depuis la toiture. Elle a demand� une remise en �tat.
Par transaction du 6 mars 2012 pass�e devant l'autorit� de conciliation, les parties ont convenu de fixer le loyer mensuel net � 1'120 fr. d�s le 1
er�ao�t 2012; le bailleur s'est par ailleurs engag� � supprimer les infiltrations d'eau et � assainir les murs d�grad�s par ces infiltrations sur les deux �tages, dans un d�lai de trois mois.
En janvier 2013, deux architectes mandat�s par la locataire ont constat� la pr�sence de nombreuses zones humides sur les murs et les planchers des locaux, voire de la pourriture (champignons) et le d�collement des enduits de fond. Ils ont imput� ces probl�mes � l'�tat des ferblanteries et de la couverture de la toiture.
Le 19 novembre 2013, la locataire a mis le bailleur en demeure de rem�dier aux probl�mes d'humidit� dans un d�lai de trente jours, faute de quoi elle consignerait le loyer. Le 30 d�cembre 2013, elle a effectivement consign� le loyer brut aff�rent au mois de janvier 2014.
B.a.�La locataire a cit� le bailleur en conciliation par requ�te du 6 janvier 2014.
La commission de salubrit� de la commune d'Aigle a visit� les locaux et le galetas de l'immeuble le 28 f�vrier 2014. Dans son rapport du 14 mars 2014, elle a confirm� l'existence des d�g�ts d'eau invoqu�s par la locataire, qu'elle a attribu�s au mauvais �tat de la ferblanterie et aux nombreux jours constat�s entre les tuiles.
La locataire a d�pos� une demande le 27 mars 2014 devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Dans ses derni�res conclusions, elle a exig� que cette autorit� ordonne au bailleur de faire effectuer sans d�lai les travaux n�cessaires pour mettre fin aux infiltrations d'eau puis de remettre en �tat les murs endommag�s, respectivement que l'autorit� saisie r�duise le loyer mensuel net de 40% d�s le d�but du contrat (1
er�ao�t 2006) et condamne le bailleur � restituer les loyers vers�s en trop, les montants dus �tant "d�consign�s" en faveur de la locataire.
Le bailleur a conclu au rejet de l'action. Il a oppos� en compensation une cr�ance de 30'860 fr. correspondant au manque � gagner pr�tendument subi pour avoir �t� emp�ch� de cr�er deux chambres dans les combles.
B.b.�Le contrat de bail a pris fin le 31 juillet 2014, apr�s que le bailleur eut r�sili� celui-ci et que l'autorit� de conciliation eut �mis le 16 mai 2012 une proposition de jugement qui est entr�e en force. Les appartements ont �t� restitu�s le 25 juillet 2014.
B.c.�Statuant par jugement du 5 septembre 2014, la Pr�sidente du Tribunal des baux a constat� que la conclusion I tendant � l'�limination des d�fauts �tait priv�e d'objet. Elle a r�duit le loyer mensuel net de 30% pour la p�riode du 6 juillet 2011 au 31 juillet 2014. En cons�quence, elle a condamn� le bailleur � payer 12'454 fr. 85 � la locataire � titre de loyers vers�s en trop compte tenu de la r�duction accord�e. Enfin, elle a ordonn� que les loyers consign�s soient enti�rement lib�r�s en faveur de la locataire, en paiement partiel du montant d�.
La Pr�sidente a constat� en fait que deux des quatre pi�ces et une des deux cuisines �taient touch�es par des infiltrations d'eau. Elle a notamment relev� que dans le salon de l'appartement au premier �tage, un des angles �tait fortement atteint; le pl�tre s'�tait effrit� et �tait tomb� par plaques sur quasiment toute la hauteur du mur. Des taches de moisissure oranges �taient apparues. En outre, certaines planches du plafond s'�taient affaiss�es au centre du salon, de sorte que des fuites d'eau survenaient en cas d'intemp�ries. Dans l'appartement du deuxi�me �tage, des cloques et traces de moisissure oranges entachaient toute la hauteur d'un des murs du salon. Des traces de coulure d'eau brun�tres s'�tendaient sur toute la hauteur d'un autre mur de cette pi�ce, sur une largeur de plus d'un m�tre. Par ailleurs, au plafond de la cuisine se trouvait un tuyau d'�vacuation d'une ancienne chemin�e par lequel s'�coulait de l'eau en cas d'averse. Une odeur d'humidit� �tait perceptible dans ces pi�ces. La locataire devait constamment prendre des dispositions en pla�ant des r�cipients aux deux endroits o� s'�coulaient des fuites d'eau en cas de pluie ou fonte de neige. L'intensit� des nuisances variait en fonction des conditions climatiques.
B.d.�Le bailleur a d�f�r� cette d�cision � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois, qui l'a confirm�e par arr�t du 4 juin 2015.
Le 20 ao�t 2015, le bailleur, agissant par son avocat, a saisi le Tribunal f�d�ral d'un recours constitutionnel subsidiaire, dans lequel il requiert � titre principal que le loyer des deux appartements ne soit pas r�duit et que les loyers consign�s soient enti�rement lib�r�s en sa faveur, toute autre conclusion de la locataire �tant rejet�e. Subsidiairement, il conclut � ce que le loyer soit r�duit de 10% au maximum et � ce que sa dette soit compens�e avec la cr�ance qu'il d�tient contre la locataire, les loyers consign�s �tant lib�r�s en sa faveur. Le recourant a par ailleurs demand� l'effet suspensif.
La locataire intim�e a d�pos� une r�ponse concluant au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente s'est r�f�r�e � son arr�t.
Par courrier du 14 septembre 2015, le conseil du bailleur a fait savoir qu'il avait r�sili� son mandat.
La pr�sidente de la cour de c�ans a inform� les parties par lettre du 22 septembre 2015 qu'elle n'ordonnait pas d'�change d'�critures suppl�mentaire; les �ventuelles observations devaient �tre d�pos�es jusqu'au 7 octobre 2015.
A cette date, le bailleur a d�pos� diverses pi�ces, une "liste d'explications" sign�e en son nom propre et une copie de son m�moire du 20 ao�t 2015 annot�e de sa main, modifiant notamment les conclusions. Il requiert d�sormais qu'aucune r�duction de loyer ne soit accord�e, que les loyers consign�s soient lib�r�s en sa faveur (r�f�rence �tant faite � une poursuite du 9 septembre 2015) et que la locataire soit condamn�e � payer 2'608 fr. pour les charges et l'�lectricit�. A titre subsidiaire, il conclut � ce que la dette de 34'080 fr. dont la locataire lui est redevable "reste ouverte" et � ce que le solde des loyers consign�s soit enti�rement lib�r� en sa faveur (r�f�rence �tant faite � une poursuite du 9 septembre 2015).
La locataire s'est d�termin�e.
L'effet suspensif a �t� accord� par ordonnance pr�sidentielle du 27 octobre 2015.
1.1.�La valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise pour les conflits de droit du bail � loyer n'est pas atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF), �tant pr�cis� que le montant de la cr�ance invoqu�e par la partie demanderesse d�termine la valeur litigieuse de la demande, y compris lorsque le d�fendeur oppose en compensation une cr�ance contest�e d'un montant sup�rieur (cf. ATF 95 II 281). Est donc seule ouverte la voie du recours constitutionnel (art. 113 LTF).
Ce recours subsidiaire peut �tre form� uniquement pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF), grief soumis � une exigence de motivation stricte (art. 106 al. 2 LTF en lien avec l'art. 117 LTF) : le recourant doit d�signer le droit constitutionnel dont il se pr�vaut et exposer de mani�re claire et circonstanci�e, si possible document�e, en quoi consiste sa violation (ATF 140 III 571 consid. 1.5; 133 II 396 consid. 3.2).
1.2.1.�Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 118 al. 1 LTF). Il peut rectifier ou compl�ter les constatations de l'autorit� pr�c�dente si les faits ont �t� �tablis en violation des droits constitutionnels (art. 118 al. 2 LTF en lien avec l'art. 116 LTF). Le grief d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'�tablissement des faits et l'appr�ciation des preuves doit r�pondre aux exigences de motivation rappel�es ci-dessus (ATF 136 I 332 consid. 2.2; 133 III 585 consid. 4.1).
1.2.2.�Le m�moire de recours d�bute par un long expos� de faits. Apr�s que son avocat eut r�sili� son mandat, le bailleur a encore modifi� et compl�t� cette partie du recours par des annotations sur une copie du m�moire et par plusieurs pages de commentaires.
Force est de constater que ces pr�sentations de faits ne s'accompagnent d'aucun grief de violation des droits constitutionnels; de surcro�t, les adjonctions apport�es par le bailleur le 7 octobre 2015 sont en dehors du d�lai de recours. Il s'ensuit que le Tribunal f�d�ral n'a pas � tenir compte de ces versions dans la mesure o� elles divergent des faits retenus dans l'arr�t attaqu�.
1.3.�En vertu de l'art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent�, � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente. En d'autres termes, ces �l�ments nouveaux sont admissibles uniquement lorsque la d�cision de l'autorit� pr�c�dente, pour la premi�re fois, les a rendus pertinents. Sont en particulier concern�s les �l�ments se rapportant � la r�gularit� de la proc�dure devant l'instance pr�c�dente ou permettant d'examiner la recevabilit� du recours au Tribunal f�d�ral. En revanche, le recourant ne saurait introduire des faits ou moyens de preuve qu'il a n�glig� de soumettre aux autorit�s cantonales (ATF 136 III 123 consid. 4.4.3 p. 129).
L'exception r�serv�e par la loi n'est en l'occurrence pas v�rifi�e. Pour ce motif d�j�, les �l�ments nouveaux que le recourant entend introduire, en tant qu'ils ne figurent pas d�j� au dossier cantonal, sont irrecevables.
1.4.�Le recourant a modifi� ses conclusions apr�s l'�ch�ance du d�lai de recours, ce qui justifie d�j� de d�clarer ces rectifications irrecevables.
1.5.�La proc�dure devant l'autorit� de c�ans ne comprend en principe qu'un seul �change d'�critures (cf. art. 102 al. 3 LTF en lien avec l'art. 117 LTF). Le droit de r�plique permet au recourant de se d�terminer sur l'argumentation pr�sent�e par la partie adverse dans sa r�ponse, mais pas d'introduire de nouveaux griefs ou d'am�liorer des griefs alors que le d�lai de recours a d�j� expir� (arr�t 4A_371/2010 du 29 octobre 2010 consid. 2.1 et les arr�ts cit�s). En tant que les notes manuscrites produites le 7 octobre 2015 viseraient �galement � introduire des arguments nouveaux ou � am�liorer des arguments, ceux-ci sont irrecevables.
2.1.�Le bailleur d�nonce tout d'abord une violation de l'art. 30 Cst. De son point de vue, le jugement rendu par le Tribunal des baux serait nul de plein droit en raison de sa composition irr�guli�re: l'audience de jugement se serait tenue sans les deux assesseurs repr�sentant respectivement le locataire et le bailleur, contrairement � ce que requiert l'art. 6 de la loi vaudoise sur la juridiction en mati�re de bail (LJB; RSV 173.655). Le bailleur �tant "la�c" en mati�re juridique, il n'aurait pas �t� en mesure de d�noncer ce vice � l'audience.
2.2.�L'art. 30 al. 1 Cst. garantit � toute personne dont la cause doit �tre jug�e dans une proc�dure judiciaire le droit � ce que sa cause soit port�e devant un tribunal �tabli par la loi, comp�tent, ind�pendant et impartial; il interdit les tribunaux d'exception.
Le droit des parties � une composition r�guli�re du tribunal impose des exigences minimales en proc�dure cantonale. Il requiert notamment une organisation judiciaire et une proc�dure d�termin�es par un texte l�gal. C'est en premier lieu � la lumi�re des r�gles cantonales d'organisation judiciaire et de proc�dure qu'il convient d'examiner si une autorit� judiciaire a statu� dans une composition conforme � la loi. Sur ce point, le pouvoir d'examen du Tribunal f�d�ral est limit� � l'arbitraire. En revanche, il examine librement si l'interpr�tation et l'application du droit cantonal, reconnues non arbitraires, sont compatibles avec la garantie conf�r�e par l'art. 30 al. 1 Cst. (ATF 131 I 31 consid. 2.1.2.1).
La partie qui a connaissance d'un motif de r�cusation ou d'un autre vice dans la composition du tribunal doit l'invoquer aussit�t, sous peine d'�tre d�chue du droit de s'en pr�valoir ult�rieurement. Il est en effet contraire aux r�gles de la bonne foi de garder en r�serve le moyen tir� de la composition irr�guli�re du tribunal pour ne l'invoquer qu'en cas d'issue d�favorable de la proc�dure (ATF 139 III 120 consid. 3.2.1).
2.3.�En l'occurrence, le bailleur se plaint pour la premi�re fois de la composition irr�guli�re du Tribunal des baux, alors qu'il �tait assist� d'un avocat devant cette autorit� (en particulier � l'audience de jugement), puis devant la Cour d'appel. Son comportement appara�t ainsi contraire � la bonne foi. Par ailleurs, le bailleur s'en prend � l'application du droit cantonal sans pr�tendre qu'elle serait arbitraire.
Quoi qu'il en soit, le grief est inconsistant. Le recourant cite incompl�tement l'art. 6 LJB. L'alin�a 1 de cette disposition pr�voit effectivement que le Tribunal des baux est constitu� par un pr�sident ou vice-pr�sident et deux assesseurs dont l'un repr�sente les propri�taires, l'autre les locataires. Toutefois, l'alin�a 3 pr�cise que le pr�sident ou vice-pr�sident peut, avec l'accord des parties, renoncer au concours des assesseurs lorsque la cause ne lui para�t pas pr�senter de difficult�s particuli�res.
La consultation du proc�s-verbal r�v�le qu'� l'audience du 5 septembre 2014, la Pr�sidente du Tribunal des baux a inform� les parties, toutes deux assist�es de leur avocat, que deux assesseurs bailleurs avaient �t� convoqu�s, de sorte que le tribunal ne pouvait pas si�ger dans cette composition. Elle a propos� soit de si�ger seule, soit de rechercher un assesseur locataire "au pied lev�". Les parties ont accept� la premi�re solution. Les deux assesseurs bailleurs ont �t� lib�r�s.
Il s'av�re ainsi que l'hypoth�se de l'art. 6 al. 3 LJB �tait r�alis�e. Il est patent que l'application non arbitraire de cette r�gle cantonale ne contrevient pas � l'art. 30 al. 1 Cst.
Le bailleur se plaint ensuite d'une application arbitraire des art. 259a et 259b CO.
3.1.�Lorsque la chose lou�e est entach�e d'un d�faut non imputable au locataire, auquel il n'est pas tenu de rem�dier � ses frais, et que ledit d�faut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, le locataire peut exiger une r�duction proportionnelle du loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut et jusqu'� l'�limination de ce dernier (art. 259a al. 1 et art. 259d CO). L'art. 259b CO permet au locataire de faire �liminer le d�faut de moyenne importance aux frais du bailleur si celui-ci n'a pas agi dans un d�lai convenable.
Selon la jurisprudence, il y a d�faut quand la chose lou�e ne pr�sente pas une qualit� que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait l�gitimement compter en se r�f�rant � l'�tat appropri� � l'usage convenu. Pour justifier une r�duction de loyer, le d�faut doit �tre de moyenne importance. L'usage de la chose doit �tre restreint d'au moins 5%, mais la jurisprudence admet de descendre � 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Un d�faut peut �tre de nature esth�tique. L'on ne saurait d'embl�e exclure qu'un tel d�faut puisse entraver l'usage de la chose convenue; une moquette tr�s sale dans le hall d'entr�e d'un immeuble peut donner droit � une r�duction de loyer (arr�t 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3, in MRA 2004 69).
L'application du droit est arbitraire lorsque la d�cision attaqu�e est en contradiction claire avec la situation effective, lorsqu'elle viole de fa�on crasse une norme ou un principe juridique indiscut� ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de justice. La d�cision doit �tre insoutenable dans son r�sultat, et non pas seulement dans sa motivation. L'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution serait concevable, ou m�me pr�f�rable (ATF 137 I 1 consid. 2.4).
3.2.1.�Dans une argumentation qui m�le griefs de fait et griefs de droit, le recourant plaide que les d�fauts �taient principalement d'ordre esth�tique; si tr�s �ventuellement il y a eu des infiltrations d'eau, elles n'ont �t� que ponctuelles et ont cess� plusieurs ann�es avant l'�tat des lieux en juillet 2014, lors duquel les murs �taient secs. Selon lui, les d�fauts n'�taient pas de nature � restreindre l'usage de la chose lou�e. Il en veut pour preuve que la locataire s'en est accommod�e pendant plus de trois ans sans entreprendre de d�marches pour y rem�dier.
3.2.2.�Le jugement de premi�re instance, repris par la Cour d'appel, d�crit les d�fauts affectant les appartements lou�s. Il retient que le bailleur a eu connaissance de ces d�fauts le 6 juillet 2011 et qu'ils ont perdur� jusqu'� la fin du bail, avec des variations selon les saisons et conditions m�t�orologiques, ce qui a �t� pris en compte dans le taux de r�duction du loyer. En se r�f�rant � l'�tat des lieux et � un t�moignage, la Cour d'appel a �cart� l'argument selon lequel ces d�fauts n'existaient plus lorsque la locataire a quitt� les locaux en juillet 2014. Sur ce dernier point comme sur les autres �l�ments de fait, le recourant ne formule aucune critique r�pondant aux exigences de motivation (consid. 1.1 et 1.2.1). La cour de c�ans est donc li�e par ces constatations. Or, au regard de la description des d�fauts r�sum�e ci-dessus (let. Bc), il n'�tait nullement arbitraire de retenir en droit que ces d�fauts entravaient suffisamment l'usage de la chose lou�e pour justifier sur le principe une r�duction de loyer.
Quant au reproche concernant la pr�tendue passivit� de la locataire, la cour cantonale l'a d�j� rejet� sans que le recourant ne s'essaie � d�montrer o� r�siderait l'arbitraire de l'argumentation. Le seul fait que la locataire n'ait semble-t-il pas cherch� � faire �liminer le d�faut par des tiers aux frais du bailleur ne permet pas de conclure � une acceptation du d�faut.
3.3.1.�Le recourant reproche � la Cour d'appel d'avoir vers� dans l'arbitraire en refusant d'admettre qu'il avait fait tout ce qu'on pouvait attendre de lui pour �liminer les d�fauts, la locataire l'ayant emp�ch� d'agir en lui refusant l'acc�s aux locaux.
3.3.2.�Il ressort des deux d�cisions cantonales qu'� une occasion, le bailleur s'est rendu chez la locataire muni d'un seau, d'une brosse, d'un drap, d'une ramassoire et d'une balayette afin d'�liminer les d�fauts; la locataire ne l'a pas autoris� � intervenir. Les juges vaudois ont constat� que d'apr�s les rapports rendus par les architectes en janvier 2013 et par la commission de salubrit� en f�vrier 2014, les infiltrations d'eau provenaient de la toiture, dont la ferblanterie et la couverture �taient en mauvais �tat; le bailleur n'avait pas r�par� la toiture lorsqu'il s'�tait rendu chez la locataire. Les juges vaudois en ont conclu que l'on ne saurait reprocher � la locataire d'avoir refus� l'acc�s aux locaux alors que le bailleur n'avait pas encore proc�d� � la r�paration de la toiture. De surcro�t, il n'avait pas avis� la locataire de son intervention, contrairement � ce que lui imposaient l'art. 257h CO et les r�gles et usages locatifs du canton de Vaud (art. 27 al. 3 RULV). Les juges ont de surcro�t mis en doute la r�elle intention du bailleur d'ex�cuter les travaux, vu le mat�riel dont il s'�tait muni.
Confront� � cette argumentation circonstanci�e, le recourant se contente d'exposer qu'il n'est pas un professionnel du b�timent et ne pouvait de toute �vidence pas savoir que la remise en �tat des appartements devait �tre pr�c�d�e de la r�fection du toit, sa tentative d'intervention en 2012 �tant ant�rieure aux deux rapports pr�cit�s.
En r�alit�, d�s le moment o� il avait connaissance des d�fauts - soit le 6 juillet 2011 -, il incombait au bailleur de prendre toute mesure utile pour �liminer les d�fauts, ce qui impliquait en particulier - comme l'a soulign� le Tribunal cantonal - de faire appel � des professionnels pour d�terminer les causes des infiltrations et faire tous travaux n�cessaires pour y rem�dier et remettre en �tat les appartements. Dans son avis du 6 juillet 2011, la locataire avait du reste elle-m�me �mis l'hypoth�se d'une infiltration depuis la toiture. Le bailleur a manifestement failli � ses devoirs en se rendant sans pr�avis dans l'appartement de la locataire muni d'un �quipement d�risoire. D�noncer dans ces circonstances un arbitraire confine � la t�m�rit�. Le grief ne peut �tre que rejet� dans la mesure o� il est recevable.
3.4.1.�Le bailleur plaide encore que l'arr�t attaqu� conduit � un r�sultat insoutenable en tant qu'il accorde � la locataire une r�duction de loyer de 30% pour la p�riode du 6 juillet 2011 au 31 juillet 2014. Un taux maximal de 10% aurait d� �tre retenu. Il juge choquant que la r�duction intervienne d�s juillet 2011 alors que le loyer a �t� consign� depuis janvier 2013 seulement et qu'il a cherch� dans l'intervalle � �liminer les d�fauts.
3.4.2.�Le dernier pan de cette argumentation vient d'�tre rejet� (supra consid. 3.3.2). Pour le surplus, le droit � une r�duction de loyer existe, aux termes m�mes de l'art. 259d CO, "� partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut", soit d�s le 6 juillet 2011. La d�cision attaqu�e est donc exempte d'arbitraire � cet �gard.
Les juges vaudois ont fix� le taux de r�duction en �quit�. Le recourant ne critique pas cette fa�on de faire, qui est admise par la jurisprudence (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Pour le surplus, les deux d�cisions cantonales ont d�ment justifi� le taux retenu, en �voquant divers exemples o� la pratique avait retenu des r�ductions comprises entre 10% et 50% dans des cas d'infiltrations ou autres d�g�ts d'eau; les juges vaudois ont expliqu� pour quels motifs un taux de 30% devait �tre retenu dans le cas pr�sent. Le recourant ne discute en rien cette argumentation, cherchant simplement � substituer son appr�ciation � celle des autorit�s vaudoises. Le grief est ainsi irrecevable. Par surabondance, l'appr�ciation en �quit� - que le Tribunal f�d�ral ne revoit d�j� en temps normal qu'avec r�serve (ATF 130 pr�cit�) - est clairement exempte d'arbitraire.
4.1.�Le recourant pr�tend opposer en compensation une cr�ance de 34'080 fr. pour le manque � gagner r�sultant du fait que la locataire l'a emp�ch� d'acc�der aux locaux et de cr�er deux chambres dans les combles, qu'il aurait pu louer. Il invoque en outre une cr�ance totale de 2'608 fr. pour de pr�tendus arri�r�s de frais de chauffage et d'�lectricit�.
4.2.�Concernant le pr�tendu manque � gagner, l'arr�t attaqu� reproche au bailleur de ne pas avoir �tabli que la locataire ait viol� son engagement de garantir l'acc�s � l'appartement du deuxi�me �tage et qu'il en ait r�ellement subi un dommage; les conditions d'application de l'art. 97 CO n'�taient donc pas r�alis�es. Quant � la cr�ance d�coulant des charges impay�es, nouvellement invoqu�e en appel, le bailleur ne d�montrait pas avoir fait preuve de la diligence requise par l'art. 317 al. 1 let. b CPC pour pouvoir introduire des faits ou moyens de preuve nouveaux (arr�t 4A_432/2013 du 14 janvier 2014 consid. 2.2 et 2.3); de toute fa�on, son existence m�me et son exigibilit� n'�taient pas �tablies.
Le recourant se contente d'�noncer sa pr�tendue cr�ance (augment�e de 33'219 fr. � 36'688 fr.) sans d�velopper aucune argumentation. Cela suffit � clore toute discussion, �tant encore une fois rappel� que l'autorit� de c�ans ne contr�le que la violation de droits constitutionnels d�ment invoqu�s et motiv�s.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable. Par cons�quent, le recourant supportera les frais de la pr�sente proc�dure et versera � la locataire intim�e une indemnit� pour ses frais d'avocat (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Lausanne, le 23 f�vrier 2016