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Timestamp: 2016-10-24 23:51:49+00:00
Document Index: 163008397

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 115', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 16', 'art. 269', 'art. 115', 'ATF ', 'art. 156', 'art. 159']

4C.11/2000 (31.05.2000)
4C.11/2000
Soci�t� X.________ S.A., demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Denis Sulliger, avocat � Vevey,
Y.________, d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Gilles Favre, avocat � Lausanne;
(interpr�tation d'un contrat; remise de dette)
A.- La Soci�t� X.________ S.A. (ci-apr�s:
X.________) est propri�taire d'un ch�teau, d'une ferme et de terrains. Par contrat du 31 janvier 1986, elle a remis � bail ces biens � la fondation Y.________ (ci-apr�s: la fondation).
A partir du 1er octobre 1994, le loyer annuel net �tait de 659 148 fr.; les frais accessoires s'�levaient � 18 000 fr.
par an. Conclu pour dix ans d�s le 1er octobre 1986, le bail se renouvelait ensuite de dix ans en dix ans, sauf r�siliation signifi�e une ann�e avant l'�ch�ance. En outre, l'article III du contrat avait la teneur suivante:
"R�siliation
Moyennant pr�avis �crit de trois mois pour la fin d'un
mois, le preneur est en droit de r�silier le bail pour la
fin d'un trimestre avant l'�ch�ance du 1er octobre 1996, si Y.________ [r�d. : i.e. la fondation] n'a pas assez
d'inscriptions d'�tudiants qualifi�s pour permettre son
fonctionnement sans pertes, tout en poursuivant les m�mes
buts en mati�re d'enseignement et en appliquant les m�mes
principes de gestion et de direction que durant le
trimestre pr�c�dent.
Le cas �ch�ant, Y.________ mettra tout en oeuvre, en
collaboration avec X.________, pour trouver un nouveau
locataire. Dans tous les cas, les justes motifs devront
�tre reconnus par chacune des parties.. "
Dans les locaux lou�s, la fondation exploitait une �cole de design en communication, produits et transports, � l'instar de la fondation-m�re du m�me nom �tablie en Californie.
Les �colages constituaient ses principaux revenus. La fondation recevait �galement des fonds de la part d'industries, sous forme de dons ou de parrainages de projets, et b�n�ficiait du soutien financier de la maison-m�re. Selon les estimations de plusieurs membres du conseil de fondation, il fallait 260 �tudiants par semestre pour que le budget de l'�cole soit �quilibr�.
B.- Au printemps 1995, la fondation a demand� une baisse de loyer. Dans un document en anglais du 11 mai 1995, l�g�rement remani� et traduit en fran�ais le 29 juin 1995, elle faisait �tat d'une diminution r�guli�re du nombre d'�tudiants � partir de 1993 et affirmait que le nombre d'�tudiants inscrits ne lui permettait pas de fonctionner sans pertes; elle pr�cisait toutefois ne pas vouloir invoquer h�tivement la clause de r�siliation anticip�e, souhaitant trouver des solutions � court et � long terme avec la bailleresse.
A la suite de n�gociations, les parties sont parvenues � un accord sur une diminution du loyer. Le 5 novembre 1995, X.________ a adress� � la fondation une lettre, contenant le passage suivant:
"Par souci de clart�, nous vous confirmons donc l'int�gralit�
de l'accord conclu, dans sa forme finale.
1. A partir de fin septembre 1995 et jusqu'� fin d�cembre
1995, paiement d'une somme de fr. 50'000.-- par mois
totalisant la somme de fr. 200'000.--.
Les paiements de septembre et d'octobre devront intervenir
au plus tard au 31 octobre et les suivants � la fin
de chaque mois, au plus tard.
Les charges incombant au locataire vous seront factur�es
en sus pour l'entier de l'ann�e 1995 (voir article VII
du bail). Un montant de fr. 18'000.-- devra nous parvenir
� titre d'acompte, avant le 31 d�cembre 1995.
Le conseil est pr�t � accepter l'abandon pur et simple
de la diff�rence du loyer de l'ann�e en cours pour autant
que les �ch�ances ci-dessus soient scrupuleusement
respect�es, de m�me que celles de 1996, selon le chiffre
2. D�s janvier 1996, paiement trimestriel d'avance d'une
somme de fr. 125'000.-- totalisant fr. 500'000.-- pour
le loyer 1996, payable les 1er f�vrier, 1er avril, 1er
juillet et 1er octobre au plus tard, auquel s'ajouteront
les charges incombant au locataire, par acomptes mensuels
de fr. 1'500.-- d�s le 1er janvier 1996, � valoir
sur le d�compte annuel �tabli par le propri�taire.
3. Cet accord deviendra caduc d�s l'instant o� l'une des
�ch�ances ci-dessus ne sera pas scrupuleusement respect�e
et le loyer sera � nouveau d� dans son entier selon
les termes du contrat de bail du 31 janvier 1986 et de
son avenant du 25 octobre 1988, y compris pour l'ann�e
4. Nous r�examinerons dans le milieu de l'ann�e 1996, les
modalit�s futures du loyer, d�s le 1er janvier 1997.
Pour la bonne forme, nous vous confirmerons notre accord
sur une formule officielle "nouvelles pr�tentions" qui vous
parviendra par courrier s�par�.. "
Sous la rubrique "PR�TENTIONS", la formule officielle notifi�e par la bailleresse se pr�sentait ainsi:
"Pour 1995, le loyer est r�duit � fr. 200'000.-- payables �
raison de fr. 50'000.-- par mois de fin septembre � fin
d�cembre, les paiements de septembre et d'octobre devant
intervenir le 31 octobre 95 au plus tard. Les charges 1995
seront dues en sus � raison de fr. 18'000.-- payables le 31
d�cembre 1995 au plus tard.
Pour 1996, le loyer est r�duit � fr. 500'000.-- payables �
raison de fr. 125'000.-- par trimestre d'avance, les 1er
f�vrier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre au plus
tard, auquel s'ajouteront les charges payables par acomptes
mensuels de fr. 1500.-- d�s le 1er janvier 1996, � valoir
L'abandon partiel du loyer 1995 et l'abattement consenti en
1996 sont conditionn�s par le respect des �ch�ances et des
autres dispositions contractuelles. Un nouvel accord devra
intervenir dans le courant 1996, pour les ann�es subs�quentes.. "
En mars 1996, il est apparu qu'il n'y avait pas assez d'inscriptions pour le semestre d'�t�, d�butant le 6 mai 1996. Le conseil de fondation a alors d�cid� la fermeture de l'�cole. Par lettre du 27 mars 1996 remise en mains des repr�sentants de X.________ le 31 mars 1996, le pr�sident et l'un des membres du conseil de fondation ont r�sili� le bail au 30 juin 1996. Selon ce courrier, il fallait 260 �l�ves payants pour obtenir un seuil de rentabilit� permettant la continuation des cours; or, il n'y avait alors que 230 inscriptions environ.
C.- Par requ�te du 17 avril 1996, X.________ a contest� la r�siliation devant la Commission de conciliation du district de Vevey. La conciliation a �chou�; la Commission a admis la validit� du cong� pour le 30 juin 1996.
La bailleresse a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud par requ�te du 25 juin 1996. Parall�lement, elle a requis une prise d'inventaire sur les biens de la fondation, puis engag� des poursuites en validation de l'inventaire.
Dans leur dernier �tat, les conclusions de X.________ devant le Tribunal des baux tendaient, principalement, � ce que la r�siliation du 27 mars 1996 soit d�clar�e non valable, � ce que la fondation soit condamn�e � lui payer un loyer de 659 148 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 1er janvier 1997 pour la p�riode allant du 1er juillet 1996 au 30 juin 1997 et � ce que les oppositions form�es aux commandements de payer les sommes de 498 935 fr. plus int�r�ts, 2045 fr. et 164 787 fr.
plus int�r�ts soient d�finitivement lev�es; � titre subsidiaire, la bailleresse concluait � ce que la fondation soit condamn�e � lui payer le montant de 538 722 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 1er octobre 1995 et � ce que l'opposition form�e au commandement de payer les sommes de 498 935 fr. plus int�r�ts et 2045 fr. soit d�finitivement lev�e.
Par jugement du 3 avril 1998 notifi� le 26 mars 1999, le Tribunal des baux a reconnu la validit� de la r�siliation du bail du 27 mars 1996, a constat� que la d�fenderesse n'�tait pas d�bitrice des montants r�clam�s et a maintenu d�finitivement les oppositions form�es par la locataire.
La demanderesse a d�pos� un recours contre ledit jugement. Par arr�t du 25 ao�t 1999 dont les consid�rants ont �t� notifi�s le 7 d�cembre 1999, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours et confirm� la d�cision de premi�re instance.
D.- X.________ interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que la fondation lui doit paiement imm�diat, principalement, de la somme de 659 148 fr. plus int�r�ts � 5% d�s le 1er janvier 1997 ou, subsidiairement, de la somme de 538 722 fr. plus int�r�ts � 5% d�s le 1er octobre 1995.
1.- a) Interpr�tant l'accord sur la r�duction du loyer selon le principe de la confiance, la cour cantonale aboutit � la conclusion que ledit accord n'a pas abrog� tacitement la clause de r�siliation anticip�e. En effet, l'accord de l'automne 1995 ne se rapporte qu'au loyer et aux modalit�s de paiement; au cours des discussions pr�c�dant l'accord, la demanderesse n'a jamais manifest� qu'elle consid�rait que la d�fenderesse renon�ait � son droit de r�siliation anticip�e; la demanderesse n'a pas non plus mentionn� la suppression de ce droit dans la formule officielle pourtant consacr�e aux "nouvelles pr�tentions". Par ailleurs, selon l'arr�t attaqu�, la r�siliation anticip�e ne rend pas caduc l'accord sur la diminution du loyer. Il n'est pas possible d'invoquer le non-respect des �ch�ances post�rieures au 30 juin 1996 puisque, apr�s cette date, les loyers n'�taient pr�cis�ment plus exigibles du fait de la r�siliation du bail. La cour cantonale refuse de voir une interd�pendance entre les deux aspects du contrat de bail que sont la clause de r�siliation anticip�e d'une part et l'accord sur la r�duction du loyer d'autre part.
b) La demanderesse reproche � la Chambre des recours d'avoir viol� les principes d'interpr�tation des contrats, d�gag�s de l'art. 18 CO.
A titre principal, elle invoque le caract�re clair et complet de l'accord de novembre 1995, qui ne laisse pas subsister la clause de r�siliation anticip�e. De plus, les circonstances ayant entour� la conclusion de l'accord conforteraient cette conclusion. Ainsi, lorsqu'elle a approch� la demanderesse pour lui faire part de ses difficult�s financi�res, la d�fenderesse a d�clar�, dans le document du 11 mai 1995, qu'elle entendait trouver avec la bailleresse des solutions � court et � long terme plut�t que de recourir pr�cipitamment � la clause de r�siliation anticip�e du bail; or, l'accord de novembre 1995 consacre une mesure � court terme - l'abattement du loyer - et une mesure � long terme - la poursuite du bail au lieu d'une r�siliation anticip�e -, de sorte que la r�duction de loyer appara�t comme la condition indispensable du maintien de l'activit� de l'�cole au-del� du 30 juin 1996. Les int�r�ts en jeu d�montreraient �galement la caducit� de la clause de r�siliation anticip�e. En effet, la demanderesse a investi plus de 16 millions de francs dans l'acquisition et la r�novation du domaine. Si l'on admet la validit� de la r�siliation au 30 juin 1996, la locataire b�n�ficierait � la fois de l'avantage de pouvoir r�silier le bail de mani�re anticip�e sans indemnit� et de tr�s substantielles r�ductions de loyer, alors que la bailleresse se trouverait subitement priv�e de toute ressource.
A titre subsidiaire, dans l'hypoth�se o� la validit� de la r�siliation anticip�e serait reconnue, la demanderesse fait valoir que la d�fenderesse n'avait plus droit � la r�duction de loyer consentie pr�c�demment. A son sens, le conditionnement de la r�duction de loyer au respect des �ch�ances, dont celles du 1er juillet et du 1er octobre 1996, d�montre la volont� de la demanderesse, reconnaissable pour la d�fenderesse, de n'accorder cette faveur que moyennant la poursuite des relations contractuelles au-del� du 30 juin 1996. La demanderesse en veut �galement pour preuve le fait qu'elle n'avait aucun int�r�t � supporter un sacrifice financier de 459 148 fr. en 1995 et de 79 574 fr. pour le premier semestre 1996 si le bail ne devait pas perdurer.
2.- La question qui se pose en l'esp�ce est de savoir si la clause de r�siliation anticip�e et l'accord de novembre 1995 sont ind�pendants l'un de l'autre ou si la clause de r�siliation a �t� implicitement abrog�e par l'accord subs�quent ou encore si ce dernier est devenu caduc � la suite de l'exercice du droit de r�siliation anticip�e par la d�fenderesse. Comme elle n'a pu �tablir sur ce point l'intention r�elle et commune des parties, la cour cantonale a recherch� leur volont� pr�sum�e en interpr�tant leurs manifestations de volont� selon le principe de la confiance; cette interpr�tation est une question de droit qui peut �tre revue par le Tribunal f�d�ral saisi d'un recours en r�forme (ATF 126 III 25 consid. 3c p. 29; 125 III 305 consid. 2b p. 308 et les arr�ts cit�s).
a) Fond�e sur le principe de la confiance, l'interpr�tation dite objective consiste � rechercher le sens que, selon les r�gles de la bonne foi, chacune des parties pouvait et devait raisonnablement pr�ter aux d�clarations de volont� de l'autre, en tenant compte des termes utilis�s ainsi que du contexte et de l'ensemble des circonstances qui ont pr�c�d� ou accompagn� l'�mission des manifestations de volont� (ATF 125 III 305 consid. 2b p. 308, 435 consid. 2a/aa; 123 III 165 consid. 3a p. 168; 122 III 106 consid. 5a p. 109, 420 consid. 3a p. 424).
b) L'abandon d'une partie du loyer de 1995 et la r�duction du loyer de 1996 sont intervenues sur une base conventionnelle, et non � la suite d'une demande de baisse de loyer fond�e sur les motifs de l'art. 270a al. 1 CO et, le cas �ch�ant, suivie d'une proc�dure. L'accord de novembre 1995 s'analyse ainsi comme une remise de dette au sens de l'art. 115 CO, soit un contrat entre cr�ancier et d�biteur annulant tout ou partie de la cr�ance (cf. ATF 69 II 373 consid. 1a p. 377; Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 763). Selon la jurisprudence, une remise de dette peut porter sur une cr�ance future ou conditionnelle (ATF 117 II 68 consid. 3a p. 70); a fortiori, des cr�ances qui ne sont pas encore exigibles, comme en l'esp�ce les loyers de 1996, peuvent faire l'objet d'une remise de dette.
aa) L'accord de novembre 1995 ne dit mot de la clause de r�siliation anticip�e du bail, ni des autres clauses du bail du reste. A-t-il abrog� implicitement la clause litigieuse? De par la loi, le contrat de bail n'est pas soumis � la forme �crite. Aucun �l�ment du dossier ne laisse appara�tre par ailleurs que les parties auraient r�serv� la forme �crite (cf. art. 16 CO). A priori, une abrogation tacite de la clause susmentionn�e n'est donc pas exclue. Encore faudrait-il que l'on puisse d�duire une telle conclusion des manifestations de volont� des parties, interpr�t�es selon le principe de la confiance.
Dans les documents des 11 mai et 29 juin 1995, pr�sent�s � l'appui de sa demande de baisse de loyer, la locataire affirme ne pas vouloir invoquer pr�cipitamment la clause de r�siliation anticip�e, mais rechercher une solution permettant la survie de l'�tablissement. Une telle d�claration ne peut, de bonne foi, se comprendre comme une offre de supprimer ladite clause.
De son c�t�, la demanderesse n'a pas laiss� entendre, avant ou au moment de la conclusion de l'accord de novembre 1995, que la clause de r�siliation anticip�e �tait supprim�e. Rien dans l'�tat de fait retenu par la cour cantonale ne permet en tout cas de l'affirmer. Les seules d�clarations de volont� de la bailleresse � disposition sont la lettre du 5 novembre 1995 et la formule officielle qui l'accompagnait.
Or, ces pi�ces ne traitent que du loyer et de ses modalit�s de paiement; si la formule officielle fait r�f�rence aux "autres dispositions contractuelles", c'est uniquement pour rappeler qu'elles doivent �tre observ�es sous peine de caducit� de l'accord de novembre 1995. De plus, si elle avait �man� unilat�ralement de la demanderesse, une suppression de la clause de r�siliation anticip�e aurait d� faire l'objet d'une notification sur formule officielle selon l'art. 269d CO (cf. Lachat, Le bail � loyer, p. 371). Or, en l'esp�ce, la bailleresse a cru bon d'avoir recours � la formule officielle pour une baisse de loyer, qui plus est fond�e sur une base conventionnelle; on pouvait d�s lors s'attendre � ce qu'elle mentionn�t �galement sur ladite formule la suppression de la clause de r�siliation anticip�e qu'elle invoque � pr�sent. Il s'ensuit que, selon le principe de la confiance, la d�fenderesse ne pouvait induire de la seule acceptation de la demanderesse de r�duire le loyer que la clause de r�siliation anticip�e �tait de facto abrog�e. Le moyen principal du recours ne peut �tre que rejet�.
bb) Autre est la question de savoir si la d�fenderesse peut encore pr�tendre � un loyer r�duit d�s l'instant o� elle a r�sili� le bail de mani�re anticip�e. A cet �gard, l'accord de novembre 1995 ne pr�voit pas sa caducit� en cas de r�siliation anticip�e du bail. Il convient d�s lors d'examiner si une telle cons�quence a �t� tacitement convenue par les parties, comme la demanderesse le soutient dans son argumentation subsidiaire.
La remise de dette est un contrat de disposition qui peut �tre soumis � une condition (Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, tome II, 6e �d., n. 4109, p. 398; Aepli, Z�rcher Kommentar, n. 7 ad art. 115 CO; von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, tome II, p. 177; cf. �galement Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 853, moins cat�gorique pour les actes de disposition en g�n�ral mais ne remettant pas en cause la possibilit� d'assortir une remise de dette d'une condition). En particulier, les parties peuvent pr�voir que le d�biteur ne sera lib�r� que s'il r�gle � temps la partie non remise de la dette (Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 2e �d., p. 403).
Quant � la condition affectant l'acte juridique, elle peut �tre expresse ou tacite (ATF 71 II 255; arr�t non publi� du 12 septembre 1996 dans la cause 4C.177/1996, consid. 2b; Engel, op. cit. , p. 852; Gauch/Schluep, op. cit. , n. 4084, p.
394; Bucher, op. cit. , p. 506).
L'accord de novembre 1995 est assorti d'une condition r�solutoire expresse. En effet, selon ses termes, il est caduc si les �ch�ances de paiement convenues ne sont pas scrupuleusement respect�es; l'ancien montant du loyer est alors d�, y compris pour les mois �coul�s. L'accord en cause est-il soumis en plus � la condition tacite de la poursuite du bail au-del� du 30 juin 1996, comme le voudrait la demanderesse? En d'autres termes, la d�fenderesse s'est-elle tacitement engag�e � ne pas exercer son droit de r�siliation anticip�e pendant un certain laps de temps, sous peine de rendre caduc l'accord sur la baisse de loyer?
L'interpr�tation objective des d�clarations des parties ne permet pas d'aboutir � une telle conclusion. En ce qui concerne les circonstances qui ont pr�sid� � la conclusion de l'accord de novembre 1995, la locataire a clairement fait savoir � la bailleresse, dans les documents des 11 mai et 29 juin 1995, qu'elle allait tenter de sauver l'�cole, mais que la r�ussite de l'op�ration n'�tait pas acquise. � cet �gard, la r�duction du loyer ne constituait pas une mesure suffisante pour remettre la fondation � flot; il fallait encore augmenter le nombre d'�tudiants inscrits et obtenir de nouveaux soutiens. Mise au courant de la situation, la demanderesse ne pouvait partir de l'id�e que son sacrifice financier suffirait � sauver la fondation et que la d�fenderesse s'engageait en �change � ne pas recourir � la clause de r�siliation anticip�e durant un certain temps. Au contraire, la bailleresse devait se rendre compte que la locataire, qui avait d�j� envisag� s�rieusement de mettre un terme pr�matur� au bail, entendait conserver ce droit au cas o� sa situation financi�re ne s'am�liorait pas malgr� la baisse de loyer et les autres mesures adopt�es. Lorsqu'elle a �t� sollicit�e par la d�fenderesse en mauvaise posture, la demanderesse se trouvait devant l'enjeu suivant: soit risquer de ne plus percevoir de loyer d'ici trois mois, vu la difficult� � trouver un nouveau locataire pour ce genre d'objet, soit accepter de r�duire le loyer, afin de chercher � contribuer au sauvetage de l'�cole et, par cons�quent, � la continuation du bail; sur ce dernier point, la bailleresse ne pouvait que caresser l'espoir d'une am�lioration de la situation de la fondation, mais ne disposait d'aucune garantie que la locataire s'engageait pendant un laps de temps minimum � ne pas user de la clause de r�siliation anticip�e. Rien dans les d�clarations des parties et le contexte entourant la conclusion de l'accord de novembre 1995 n'autorise � voir une renonciation � la clause de r�siliation anticip�e comme contre-partie implicite de la baisse de loyer accept�e par la demanderesse. Il convient d'ajouter que la demanderesse elle-m�me pr�cise, dans sa lettre du 5 novembre 1995, que l'accord y est transcrit dans son int�gralit�; or, ladite confirmation ne contient aucune allusion � une dur�e minimale du bail. De plus, comme le paiement r�gulier du loyer est �rig� en condition expresse de la validit� de l'accord, la d�fenderesse pouvait, de bonne foi, admettre que la r�duction de loyer n'�tait soumise � aucune autre condition.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le moyen subsidiaire soulev� par la demanderesse doit �galement �tre rejet�.
3.- Les griefs de la demanderesse se r�v�lent enti�rement mal fond�s, ce qui conduit au rejet du recours et � la confirmation de l'arr�t attaqu�. La demanderesse supportera les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ) et versera � la d�fenderesse une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 8500 fr. � la charge de la demanderesse;
3. Dit que la demanderesse versera � la d�fenderesse une indemnit� de 10 000 fr. � titre de d�pens;
Lausanne, le 31 mai 2000 ECH