Source: https://breiholdt-voscherau.de/aktuell/i11.html
Timestamp: 2018-04-26 05:21:32
Document Index: 39710939

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 7', '§ 3', 'BGH', 'BGH']

Keine Verpflichtung des Notars bei Beurkundung eines notariellen Kaufvertrages über den Verkauf einer Eigentumswohnung, Einsichtnahme in die Grundakten zu nehmen
BGH, Urteil vom 04.12.2008, Aktenzeichen III ZR 51/08
In einem notariellen Kaufvertrag, den der Käufer einer Eigentumswohnung 1983 abgeschlossen hat, wurde der Vertragsgegenstand wie folgt bezeichnet:
"… eingetragener Eigentümer der Eigentumseinheit Nr.13, bestehend aus 85,20/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück K. 54, Flur 9, Flurstück 352/2, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr.13 bezeichneten Wohnung, verzeichnet im Wohnungsgrundbuch von G. , des Amtsgerichts C. , Blatt 4673, ist die Erschienene zu 1. … "
Im Beurkundungstermin gingen Verkäufer und Käufer davon aus, dass zu der Wohnung ein im darüber liegenden Dachgeschoss vorhandenes Zimmer gehört, welches nur über eine in der Wohnung vorhandene Treppe erreichbar war. Dieses Zimmer stand jedoch - was erst zu einem späteren Zeitpunkt offenkundig wurde - im Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft war nicht bereit, dem Käufer das Sondernutzungsrecht an diesem Zimmer zu verschaffen. Der Käufer verlangte vom Notar Schadensersatz in Höhe von 74.000,00 €, weil dieser nicht in die Grundakten Einsicht genommen und keinen Hinweis darauf gegeben habe, dass der Umfang des Sondereigentums sich nur aus den Grundakten ergebe. Der Käufer wirft dem Notar vor, dass dieser den Kaufvertragsentwurf nur anhand eines ihm zuvor überreichten Exposés gefertigt habe.
Der BGH verneint einen Schadensersatzanspruch, weil eine Amtspflichtverletzung des Notars nicht vorliege. Der Notar sei nicht verpflichtet gewesen, die Grundakten einzusehen und den Inhalt der Teilungserklärung bzw. des Aufteilungsplanes und der Abgeschlossenheitsbescheinigung mit dem Inhalt des ihm überreichten Exposés - wonach das Zimmer im Dachgeschoss zur Wohnung gehörte - abzugleichen.
Eine generelle Pflicht des Notars zur Einsichtnahme in die Grundakten ergebe sich auch nicht aus § 21 Abs.1 Beurkundungsgesetz (BeurkG). Der Gesetzgeber habe Rücksicht darauf genommen, dass insbesondere bei größeren Wohnungseigentumsanlagen die Eintragungsbewilligung mit der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung einen erheblichen Umfang haben könne. Nach § 7 Abs.3 WEG, § 3 Abs.2 Wohnungsgrundbuchverfügung dürfe deshalb die Grundbucheintragung auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Da nach der Grundbuchverfügung hinsichtlich der zu der Grundakte zu nehmenden Schriftstücke auf eine andere Grundakte des selben Amtsgerichtes verwiesen werden könne, werde bei Wohnungseigentumsanlagen die Eintragungsbewilligung mit den dazu gehörigen Unterlagen regelmäßig nur zu den Grundakten des ersten Wohnungsgrundbuches der Anlage genommen und hieraus in den Grundakten der übrigen Wohnungsgrundbücher verwiesen.
Hinzu tritt nach der Entscheidung des BGH, dass die Eintragungsbewilligung mit den dazu gehörigen Unterlagen regelmäßig nicht ohne größeren Aufwand zu erfassen sei. Der Notar werde deshalb die Einsichtnahme auch nicht ohne weiteres auf einen Mitarbeiter delegieren können.
Ohne einen konkreten Anlass zu haben, stelle sich die Einsichtnahme in die Grundakten mithin als unverhältnismäßig dar. Schließlich decke sich regelmäßig die tatsächliche Nutzung der Räume in der Wohnungseigentumsanlage durch den jeweiligen Eigentümer auch mit dem ihm zugewiesenen Sondereigentum.
Letztlich sei der Notar insoweit auch nicht zu einer erweiterten Belehrung verpflichtet. Eine Gefahrenlage war für den Notar vorliegend nicht erkennbar, da er keinen Anlass hatte, daran zu zweifeln, dass der Umfang des Sondereigentums und die tatsächliche Nutzung übereinstimmten.
Auch eine Amtspflichtverletzung könne auch nicht in der unterlassenen Belehrung gesehen werden, da der Notar allein durch die Einsichtnahme in das Wohnungsgrundbuch den Umfang des Sondereigentums nicht ermitteln könne. Dieser ergebe sich nur aus den Grundakten, die er nicht eingesehen habe.
Soweit der Notar die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und darauf achten solle, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden, sei in der vorliegenden Urkunde der Wille der Beteiligten richtig wiedergegeben. Im notariellen Vertrag genüge zur Bezeichnung der Wohnung die Angabe des betreffenden Wohnungsgrundbuchs. Die Ausgestaltung der Wohnung, wie sie sich aus den in den Grundakten befindlichen Unterlagen ergebe, gehöre nicht zwingend zum Inhalt der auf den Verkauf bzw. den Eigentumsübergang gerichteten Willenserklärung.
Dass die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung für den Umfang der verkauften Rechte an der Wohnung von Bedeutung seien, darauf werde im Kaufvertrag ausdrücklich verwiesen.
Ein für den Käufer höchst unbefriedigendes Urteil des BGH: Dieser geht in der Regel davon aus, dass die vom Notar vorgenommene Grundbucheinsicht sicherstellt, dass im Kaufvertrag die Eigentumswohnung in ihrer Ausgestaltung und Umfang zutreffend beschrieben wird und insoweit Klarheit über den Vertragsgegenstand herrscht. Dass erst die Grundakten, die regelmäßig nicht bei dem angeführten Wohnungsgrundbuchblatt geführt werden, Auskunft geben, dürfte der Mehrzahl der Käufer unbekannt sein. Da Irrtümer über die Größe und die Beschaffenheit der Wohnung, insbesondere darüber, ob Bodenräume / Kellerräume etc. zum Sondereigentum gehören, nicht nur eine Ausnahme darstellen, kann nur jedem Käufer geraten werden, auf die Aushändigung aller relevanten Unterlagen, nämlich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan, vor Kaufvertragsabschluss zu bestehen und eine Abgleichung vorzunehmen.