Source: http://www.agenceipro.com/2020/05/11/promesse-de-vente-sous-condition-suspensive-levee-de-loption-et-realisation-partielle-de-la-condition-consequence-indemnite-dimmobilisation/
Timestamp: 2020-08-15 13:38:57+00:00
Document Index: 273860575

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Promesse de vente sous condition suspensive – Levée de l’option et réalisation partielle de la condition – Conséquence – Indemnité d’immobilisation. – iPro
Lorsqu’une promesse de vente, conclue sous la condition suspensive que le bien immobilier objet de cette promesse, bénéficiera d’un changement de destination à usage d’habitation, et que le bénéficiaire de cette promesse lève l’option alors que ce changement de destination n’est pas encore réalisé, la condition n’est pas réalisé et le bénéficiaire pourra renoncer à la vente et récupérer l’indemnité d’immobilisation.
De même, si la condition n’est réalisée que partiellement, le changement d’affectation à usage d’habitation ne portant pas sur la totalité de la parcelle qui a fait l’objet de la promesse de vente, le bénéficiaire de cette promesse pourra demander la nullité de la promesse de vente, et dans les mêmes conditions obtenir le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.
C’est ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 Mars 2020.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 mars 2020, 19-13.386 19-13.717, Inédit
N° de pourvoi: 19-13386 19-13717
SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)
Arrêt n° 176 F-D
T 19-13.386
C 19-13.717 JONCTION
I. 1°/ M. Y… H…,
2°/ Mme M… T…, épouse H…,
ont formé le pourvoi n° T 19-13.386 contre un arrêt rendu le 20 décembre 2018 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. I… N…, domicilié […] (Belgique),
2°/ à la société Viguerat design, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est […] ,
II. 1°/ M. I… N…,
2°/ la société Viguerat design,
ont formé le pourvoi n° C 19-13.717 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à M. Y… H…,
2°/ à Mme M… T…, épouse H…,
Les demandeurs au pourvoi n° T 19-13.386 invoquent, à l’appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Les demandeurs au pourvoi n° C 19-13.717 invoquent, à l’appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. et Mme H…, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. N… et de la société Viguerat design, après débats en l’audience publique du 28 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° T 19-13.386 et C 19-13.717 sont joints.
2. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 décembre 2018), par acte du 8 avril 2016, M. et Mme H… ont consenti à M. N… une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention par les promettants de l’autorisation de changer sa destination en usage d’habitation.
3. En application d’une clause prévue au contrat, la société Viguerat design s’est substituée à M. N…, qui, par acte du 7 juin 2016, en sa qualité de gérant de la société Design immobilier, elle-même représentant la société Viguerat design, a déclaré lever l’option, la date de réalisation de la vente étant reportée au 30 septembre 2016.
4. Le 2 août 2016, M. N… s’est désisté de son intention d’acquérir, le changement de destination de l’immeuble n’ayant pas été obtenu par M. et Mme H… pour la totalité de la surface bâtie.
5. M. N… et la société Viguerat immobilier ont assigné M. et Mme H… en nullité de la promesse de vente et en restitution de l’indemnité d’immobilisation.
6. M. et Mme H… font grief à l’arrêt de dire que la vente n’est pas intervenue de leur fait, de les condamner à restituer à M. N… et à la société Viguerat design l’indemnité d’immobilisation et de rejeter l’ensemble de leurs demandes alors « que la promesse unilatérale de vente se transforme en vente parfaite dès que le bénéficiaire de cette promesse a, dans le délai imparti, manifesté, en la portant à la connaissance du promettant, sa volonté d’acquérir la chose aux conditions proposées ; que selon les propres constatations de l’arrêt, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente consentie par les époux H… le 8 avril 2016, avait levé l’option qui lui était réservée, dans le respect des formes et délais contractuels, le 7 juin 2016, ce dont il résultait qu’à cette date, la vente était parfaite, si bien qu’en admettant néanmoins que le bénéficiaire de la promesse puisse librement se rétracter postérieurement à la levée de l’option sans engager sa responsabilité à l’égard des promettants, et prétendre à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1134 du code civil dans leur version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l’article 1589 du même code. »
7. La cour d’appel a relevé que le changement de destination était une condition déterminante de la vente et retenu que l’acte de levée d’option, qui reportait la signature de l’acte authentique à une date ultérieure au motif, révélé par les échanges entre les parties antérieurs et postérieurs à cette date, que la demande d’autorisation de changement de destination, à la charge des promettants, n’avait pas été présentée pour la totalité de la superficie du bien, ne pouvait pas être interprété en un renoncement du bénéficiaire à la condition suspensive relative au changement de destination ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie.
9. M. et Mme H… font grief à l’arrêt de les condamner à payer à M. N… et à la société Viguerat design une certaine somme au titre de la clause pénale insérée dans la promesse de vente, alors « que la cassation du chef de dispositif d’une décision de justice s’étend aux dispositions de la décision cassée ayant avec celui-ci un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a condamné les promettants au titre de la clause pénale après avoir retenu, aux termes de son dispositif, que la vente n’était pas intervenue du fait des promettants, ce qui a justifié, selon elle, la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire, de sorte qu’une cassation à intervenir sur ces chefs de dispositif de l’arrêt, qui entretiennent un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire avec le chef de l’arrêt ayant condamné les promettants au paiement de 15 000 euros au titre de la clause pénale, s’étendra à la cassation de ce chef de dispositif par application de l’article 624 du code de procédure civile. »
12. M. N… et la société Viguerat design font grief à l’arrêt de limiter la condamnation due par M. et Mme H… au titre de la clause pénale alors « que les vendeurs ne sollicitaient pas la modération de la peine prévue ; qu’ils se contentaient de soutenir que la demande d’application de la clause pénale était nouvelle en cause d’appel et partant irrecevable, et qu’en tous cas, la clause ne pouvait trouver application en l’absence de faute de leur part ; qu’en réduisant d’office le montant de la clause pénale convenue, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d’appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l’article 16 du code de procédure civile. »
14. Pour réduire le montant de la clause pénale, l’arrêt retient que le dol a eu pour seule conséquence l’impossibilité pour M. N… et la société Viguerat design de débuter un projet immobilier de sorte que l’application en sa totalité de cette clause serait manifestement excessive.
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe le montant de la clause pénale à la somme de 15 000 euros, l’arrêt rendu le 20 décembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;
Condamne M. et Mme H… aux dépens des pourvois ;
Moyens produits au pourvoi n° T 19-13.386 par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H….
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir dit que la vente immobilière entre la société Viguerat Design et M. N…, d’une part, et M. et Mme H…, d’autre part, n’est pas intervenue du fait des promettants et d’avoir condamné M. et Mme H… à restituer à la société Viguerat Design et M. N… la somme totale de 200.000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2017, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt, et d’avoir débouté les promettants de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Viguerat Design et M. N…,
« Sur la validité de la vente :
Aux termes de l’article 1589 du code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Il est établi par les pièces du dossier, en particulier la promesse de vente, mais aussi le courrier en date du 18 octobre 2018 de Me O… W…, notaire, qui indique que « les parties avaient convenu d’un changement de destination comme condition déterminante de la vente », ainsi que par les divers courriers de M. N…, gérant de société, par lesquels celui-ci insiste sur la nécessité d’obtenir un tel changement complet de destination pour la bonne réalisation de ses projets immobiliers, que le changement de destination de l’ensemble des bâtiments était déterminant dans le choix de l’acheteur de contracter.
A cet égard, l’acte de levée d’option du 7 juin 2016, qui reporte la signature de l’acte authentique à une date ultérieure au motif, révélé par les échanges de courriers entre les vendeurs et l’acquéreur avant et après cette date, que la demande de changement de destination n’a pas été réalisée pour l’ensemble de la superficie du bien, ne peut être interprété comme marquant le renoncement par l’acquéreur à la condition suspensive relative au changement de destination ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie, alors même que le respect de cette condition était déterminante pour l’acquéreur.
Il résulte de ce qui précède que l’acte de levée d’option ne peut être regardé comme établissant le caractère définitif de la vente.
La promesse de vente du 8 avril 2016 a été faite « sous la condition suspensive particulière de l’obtention par le promettant d’une autorisation de changement de la destination des constructions existantes, à l’effet de passer d’une destination « agricole » et « de service » à une destination « habitation » et qu’ainsi un arrêté d’interdiction d’habiter ne puisse être pris à l’encontre de l’acquéreur aux présentes ou de tous futurs propriétaires. En conséquence le promettant s’engage à déposer une déclaration préalable et obtenir une non-opposition à ladite déclaration de changement de la destination, purgé de tous recours et retrait », le promettant s’obligeant à « déposer la demande dans un délai d’un mois à compter des présentes et à en justifier au bénéficiaire » (page 19).
Ainsi, le vendeur s’engageait à obtenir une décision de non-opposition, purgée de tout recours ou retrait, à une déclaration préalable portant sur un changement de destination portant sur l’intégralité de la surface des bâtiments.
Il ressort en effet des propres écritures des époux H…, en particulier du tableau figurant en page 4 de celles-ci, que la surface hors oeuvre nette totale du bien mentionnée est de 559 mètres carrés depuis l’année 2001, dont 68 m2 habitables. Or, les vendeurs se sont bornés à effectuer le 19 mai 2016 une déclaration de changement de destination pour une superficie limitée à 274 mètres carrés, suivie le 4 août 2016 d’une déclaration de changement de destination pour une superficie de 98 m2, de sorte qu’aux termes de ce document, le changement de destination de la totalité du bien n’a jamais été sollicité par les vendeurs.
En effet, il est établi en particulier par l’arrêté du 4 août 2016 que les vendeurs avaient procédé dans le passé à la réalisation de constructions en méconnaissance des autorisations d’urbanisme qui leur avaient été accordées, limitant pour l’avenir, en application des dispositions de l’article NC2 du plan d’occupation des sols en vigueur, toute « régularisation » des surfaces non autorisées à une superficie de 100 m2 par période de dix ans.
Il résulte du courrier précité de Me W… que Mme H… a requis, par courriel du 28 avril 2016, ce notaire aux fins que celui-ci mentionne, dans la déclaration préalable qu’elle lui avait donné mandat de déposer, une surface habitable de 342 m2 et non de 559 m2. Suite au refus opposé par cet officier ministériel, un imprimé de déclaration comportant une surface du bien inexacte a été déposé en mairie, au sujet duquel Me W… relève que certaines des lignes qui y figurent ont été « blanchies » puis remplies de façon manuscrite.
Le but de cette démarche était de réduire la superficie totale des habitations pour tenter d’obtenir une décision autorisant le changement de destination de ce qui aurait alors été présenté comme la totalité du bien.
Ainsi, en consentant une promesse de vente sous la condition, déterminante pour l’acquéreur, d’un changement de destination de la totalité de la surface bâtie, sans obtenir ni même solliciter l’autorisation de changer la destination de la totalité des 559 m2 de surfaces bâties, sans qu’il y ait lieu à cet égard de distinguer entre des surfaces « principales » et des surfaces « accessoires », les vendeurs n’ont pas rempli la condition suspensive prévue par la promesse de vente, à laquelle l’acheteur n’avait pas renoncé.
Par suite et sans qu’il soit besoin dès lors d’examiner le moyen tiré du dol, il sera jugé que la vente n’a pas été réalisée du fait du manquement contractuel des vendeurs. Le jugement sera infirmé.
Il y a lieu, par conséquent, d’enjoindre à Mme M… H… et à M. Y… H… de restituer la somme de 200.000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le tribunal de grande instance, ce sous astreinte »,
ALORS QUE la promesse unilatérale de vente se transforme en vente parfaite dès que le bénéficiaire de cette promesse a, dans le délai imparti, manifesté, en la portant à la connaissance du promettant, sa volonté d’acquérir la chose aux conditions proposées ; que selon les propres constatations de l’arrêt, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente consentie par les époux H… le 8 avril 2016, avait levé l’option qui lui était réservée, dans le respect des formes et délais contractuels, le 7 juin 2016, ce dont il résultait qu’à cette date, la vente était parfaite, si bien qu’en admettant néanmoins que le bénéficiaire de la promesse puisse librement se rétracter postérieurement à la levée de l’option sans engager sa responsabilité à l’égard des promettants, et prétendre à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1134 du code civil dans leur version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l’article 1589 du même code.
Le moyen fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné les époux H… à verser à M. I… N… et la société Viguerat Design Sasu la somme de 15.000 € au titre de la clause pénale insérée dans la promesse du 8 avril 2016,
« Sur l’application de la clause pénale :
Aux termes de l’article 1229 du code civil alors en vigueur : « La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. / Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard ».
Aux termes de l’article 1152 du même code dans sa rédaction alors en vigueur : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».
En l’espèce, il ressort des stipulations de la clause pénale convenue entre les parties que celle-ci « a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente ».
Il résulte de ce qui précède que le manquement contractuel commis par les vendeurs n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente, de sorte que les appelants sont fondés à solliciter l’application de cette clause (
Il y a donc lieu de condamner les vendeurs au versement de la clause pénale à hauteur de 15 000 euros »,
ALORS QUE la cassation du chef de dispositif d’une décision de justice s’étend aux dispositions de la décision cassée ayant avec celui-ci un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a condamné les promettants au titre de la clause pénale après avoir retenu, aux termes de son dispositif, que la vente n’était pas intervenue du fait des promettants, ce qui a justifié, selon elle, la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire, de sorte qu’une cassation à intervenir sur ces chefs de dispositif de l’arrêt, qui entretiennent un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire avec le chef de l’arrêt ayant condamné les promettants au paiement de 15.000 € au titre de la clause pénale, s’étendra à la cassation de ce chef de dispositif par application de l’article 624 du code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi n° C 19-13.717 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. N… et la société Viguerat design.
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR limité la condamnation des vendeurs (les consorts H…) d’un bien immobilier au versement d’une somme de 15 000 € au profit des acquéreurs (Monsieur N… et la société VIGUERAT DESIGN) au titre de la clause pénale prévue par l’acte de vente ;
AUX MOTIFS QU’il ressort des stipulations de la clause pénale convenue entre les parties que celle-ci « a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente ; qu’il résulte de ce qui précède que le manquement contractuel commis par les vendeurs n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente, de sorte que les appelants sont fondés à solliciter l’application de cette clause ; que toutefois, au vu des circonstances de l’espèce, et notamment de ce que le dol a eu pour seules conséquences l’impossibilité pour Monsieur N… et sa société de débuter un projet immobilier, l’application en sa totalité de cette clause serait manifestement excessive ; qu’il y a donc lieu de condamner les vendeurs au versement de la clause pénale à hauteur de 15 000 €, seulement (arrêt, p. 8) ;
ALORS QUE les vendeurs ne sollicitaient pas la modération de la peine prévue ; qu’ils se contentaient de soutenir que la demande d’application de la clause pénale était nouvelle en cause d’appel et partant irrecevable, et qu’en tous cas, la clause ne pouvait trouver application en l’absence de faute de leur part (conclusions des vendeurs, p. 35) ; qu’en réduisant d’office le montant de la clause pénale convenue, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la Cour d’appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l’article 16 du Code de procédure civile.
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté les acquéreurs d’un bien immobilier (Monsieur N… et la société VIGUERAT DESIGN) de leur demande de condamnation des vendeurs (les consorts H…) à leur verser des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la clause pénale convenue en l’espèce entre les parties ne prive pas l’une des parties du droit de demander des dommages-intérêts à l’autre ; que Monsieur N… et la société VIGUERAT DESIGN ne rapportent pas la preuve, par les calculs particulièrement sommaires et reposant sur des éléments hypothétiques, du « gain manqué et de la perte de chance de gains » alléguée » ; que de même, ils ne sont pas fondés à demander l’indemnisation des frais d’architecte engagés avant même la conclusion de la vente ; qu’enfin, il n’est pas soutenu que le préjudice résultant des frais de déplacement et les frais payés à la banque excéderaient le montant de la clause pénale destinée à réparer le préjudice résultant de l’inexécution (arrêt, p. 8) ;
1°) ALORS QUE le seul fait de ne pouvoir réaliser une opération immobilière implique la disparition actuelle et certaine d’une éventualité d’obtenir un gain à raison de l’opération et, toute perte de chance ouvrant droit à réparation, il appartient au juge d’indemniser le dommage au regard des probabilités de succès de l’opération ; qu’en statuant par de tels motifs impropres à exclure la disparition actuelle et certaine de l’éventualité favorable alléguée, tenant au gain espéré grâce à l’opération projetée, si elle s’était réalisée, la Cour a violé l’article 1152, devenu l’article 1231-5, du Code civil ;
2°) ALORS QUE la clause pénale ne prive pas l’une des parties du droit de demander des dommages-intérêts à l’autre et que le préjudice résultant de l’inexécution ne se confond pas avec les frais engagés en vain pour la réalisation de la cession ; qu’en rejetant la demande de dommages et intérêts au titre des frais de déplacement et des frais payés à la banque, pour cela qu’il n’était pas soutenu qu’ils « excéderaient le montant de la clause pénale destinée à réparer le préjudice résultant de l’inexécution », sans préciser en quoi ces frais auraient fait corps avec le préjudice résultant de l’inexécution de l’acte de vente par les vendeurs, la Cour a derechef privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152, devenu l’article 1231-5, du Code civil ;
3°) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu’en affirmant péremptoirement que les acquéreurs n’étaient pas fondés à demander l’indemnisation des frais d’architecte engagés avant même la conclusion de la vente, sans préciser le raisonnement qui, en droit, fondait sa décision, la Cour a violé l’article 12 du Code de procédure civile.
ECLI:FR:CCASS:2020:C300176
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 20 décembre 2018
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