Source: https://www.enciclopediajuridica.com.ve/sentencia-del-t-s-j-sobre-la-violacion-del-derecho-a-la-defensa-por-citacion-defectuosa/
Timestamp: 2020-05-29 00:02:09
Document Index: 143183818

Matched Legal Cases: ['artículo 233', 'artículo 223', 'artículo 343', 'artículo 211', 'artículo 243', 'artículo 244', 'artículo 49', 'artículo 35', 'artículo 1', 'artículo 252', 'artículo 42', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 47', 'artículo 43', 'artículo 44', 'artículo 1', 'artículo 7', 'artículo 2', 'artículo 7', 'artículo 42', 'artículo 43', 'artículo 7', 'artículo 43', 'artículo 42', 'artículo 1', 'artículo 43', 'artículo 531', 'artículo 274', 'artículo 248', 'artículo 233', 'artículo 49', 'artículo 233', 'artículo 223', 'artículo 49', 'artículo 223', 'artículo 223', 'artículo 361', 'artículo 215', 'artículo 223', 'artículo 223', 'artículo 223', 'artículo 223', 'artículo 223', 'artículo 215', 'artículo 49', 'artículo 328', 'artículo 223', 'artículo 223', 'artículo 362', 'artículo 226', 'artículo 49', 'artículo 49', 'artículo 49', 'artículo 223']

Sentencia del T.S.J. sobre la Violación del derecho a la defensa por citación defectuosa - Enciclopedia Jurídica Venezolana Temis
25 diciembre, 2018 / Sin comentarios
El 08 de marzo de 2017, el abogado Roberto Gómez González, inscrito en el Inpreabogado bajo el n.° 39.768, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 26 de septiembre de 2005, bajo el n.° 40, Tomo 1181-A, solicitó la revisión constitucional de la decisión judicial dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de junio de 2014, que declaró sin lugar la apelación interpuesta contra la sentencia dictada el 10 de diciembre de 2013, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda que, por retracto legal, interpuso el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, sobre un inmueble propiedad de la referida sociedad mercantil, hoy solicitante; alegando la violación del derecho a la defensa, al debido proceso y a la “tutela real y efectiva…”.
El 10 de marzo de 2017, se dio cuenta en Sala y se designó ponente a la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado.
El 14 de agosto de 2017, se reasignó la ponencia al Magistrado Juan José Mendoza Jover, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
En diligencia presentada ante la Secretaría de la Sala, el 25 de junio de 2018, el apoderado judicial de la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., efectuó pedimento.
Realizada la lectura del expediente, esta Sala procede a pronunciarse respecto de la presente solicitud, previas las consideraciones siguientes:
El apoderado judicial de la solicitante fundamentó su solicitud de revisión en los aspectos siguientes:
En primer lugar, denunció que la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 18 de junio de 2014, que declaró sin lugar la apelación ejercida contra la sentencia dictada, el 10 de diciembre de 2013, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, la cual declaró con lugar la demanda que, por retracto legal, interpuso el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, sobre un inmueble propiedad de la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., vulneró los derechos de su representada referidos al derecho a la defensa, al debido proceso y a la “tutela real y efectiva…”, al no haber –a su decir- ordenado la reposición de la causa al estado de corregir los vicios de procedimiento de los que adolecía el proceso y que se admitiera la reforma de la demanda y se ordenara la citación personal de su representada, a los efectos de estar a derecho en el proceso seguido en su contra.
Que es notoria la temeridad de la acción de retracto legal interpuesta contra su representada, por cuanto “…se basó en que el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, en su supuesto carácter de arrendatario, suscribió con la sociedad mercantil Promotora Inmobiliaria CONCALPRO PROMOCIONES C.A., un contrato de arrendamiento en fecha 10 de octubre de 2003… que tenía por objeto según la cláusula TERCERA de dicho contrato un inmueble en construcción ubicado dentro C.S.P.B, identificado en el plano índice del proyecto con las siglas COM-06, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO SERVICIOS PLAZA LA BOYERA (CSPB), con una superficie aproximada de ochenta y dos metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (82,50 m2), en planta baja, con una altura libre aproximada de seis metros cuadrados (6,00 m2)”; documento fundamental de la pretensión del demandante, mediante el cual éste acredita la relación de arrendamiento que vincula a las partes, y de la cual, surgiría la preferencia ofertiva y derecho de retracto legal arrendaticio a su favor.
Que, en la cláusula segunda del contrato se establecía que la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A., era propietaria del bien inmueble del cual formaría parte el local dado en arrendamiento, constituido por un lote de terreno con una superficie aproximada de once mil cuatrocientos cinco metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (11.405,24 m2), ubicado en la Urbanización La Boyera, Sector Los Geranios, del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, con el objeto de desarrollar un complejo de edificaciones a ser destinadas al arrendamiento y venta bajo régimen de propiedad horizontal, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, del Estado Miranda, en fecha de 10 de julio de 2001, bajo el número 20, Tomo 03, Protocolo Primero.
Que sin estar sometido al régimen de propiedad horizontal, en fecha 15 de junio de 2005, CONCALPRO PROMOCIONES C.A., dio en venta la totalidad del inmueble, antes identificado, a la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., empresa que con posterioridad se acogió al régimen de propiedad horizontal conforme al documento de condominio de la etapa 1 del Conjunto, registrado ante la aludida Oficina de Registro Público en fecha 24 de febrero de 2006, anotado bajo el número 15, Tomo 10, Protocolo Primero, y su aclaratoria protocolizada en fecha 31 de marzo de ese mismo año, anotada bajo el número 24, Tomo 16, Protocolo Primero.
Que por contrato suscrito en fecha 05 de abril de 2006, entre la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., en su condición de vendedora y la ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., en su condición de compradora, protocolizado en la aludida Oficina de Registro Público bajo el número 10, Tomo 4, Protocolo Primero, se le dio en venta a su representada un local distinguido con la nomenclatura N-A-6, localizado en el Edificio Principal, Nivel A, Etapa 1 del Centro de Servicio Plaza la Boyera, con uso comercial y servicios, ubicado en la avenida Intercomunal La Trinidad El Hatillo, Urbanización la Boyera, Sector Los Geranios, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, con una superficie aproximada de ochenta y dos metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (80, 50m2), siendo sus linderos particulares los siguientes: por el Norte: local N-A-46; por el Sur: Pasillo de tránsito y estacionamiento; por el Este: Local N-A-7; y por el Oeste: Local N-A-5; y le corresponde un porcentaje de condominio del 0,80325%, de conformidad con el precitado documento de condominio.
Que el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, con ocasión de la venta que le hiciera Inversiones Realtors XXI C.A., en su condición de vendedora a su representada la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., en fecha 05 de abril de 2006, del local objeto del supuesto arrendamiento interpuso acción por retracto legal en contra de su representada y de las sociedades mercantiles Promotora Inmobiliaria Concalpro, C.A., Concalpro Promociones C.A., Inversiones Realtors XXI, C.A., y contra el ciudadano Max William Wulff Mejías.
Que dicha demanda fue conocida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, causa signada con la nomenclatura AP11-V-2009-001166; en la cual –en su opinión- ocurrieron quebrantamientos de formas sustanciales que menoscabaron el derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva de su representada sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., “…ya que no fue debidamente citada, ya que la dirección suministrada no correspondía con la dirección establecida en el contrato de arrendamiento para todos sus efectos, lo cual le generó indefensión, pues no pudo ejercer su defensa ante la temeraria demanda por retracto legal arrendaticio, como tampoco pudo ejercer los recursos ordinarios ante las sentencias dictadas tanto en primer instancia como por el juzgado superior”.
Que la dirección señalada en el libelo de la demanda como domicilio del ciudadano Max William Wulff Mejías, para ese entonces representante de Arrendadora Santa Clara C.A., no se correspondía con el domicilio establecido en el contrato de arrendamiento para todos los efectos del contrato. Que el ciudadano alguacil no logró la citación del referido ciudadano, según consta en las actas del 10 de marzo de 2010 y 19 de junio de 2012, que contienen sus declaraciones, más bien se dejó constancia de entrevistas realizadas a personas que alegaron que no vivía allí desde hace muchos años.
Que sin haberse agotado suficientemente las diligencias para practicar la citación personal de su representada, se ordenó la citación por carteles, la cual –en su opinión- fue realizada de manera ilegal quebrantándose los requisitos del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, al no cumplir la publicación de carteles, con el intervalo establecido de tres (03) días entre un cartel y otro.
Que designada la defensora judicial, ésta no demostró dentro del proceso que actuó con diligencia a los fines de contactar a su defendido, solo se limitó a enviar un telegrama a las mismas direcciones señaladas por la parte actora, en las cuales no pudo encontrarse por el alguacil, constando -a su decir- en autos el contrato fundamental como lo es el contrato de arrendamiento donde se señala en la cláusula vigésima tercera, la dirección, teléfonos y dirección de correo electrónico del ciudadano Max William Wulff Mejías, en las que debía practicarse la notificación del arrendador para todos los efectos del contrato, no agotó esa posibilidad, no fue exhaustiva en la búsqueda de los datos para contactar a su defendido, lo que generó que no se realizara una defensa acorde con los hechos ocurridos y que fueron omitidos en el proceso de retracto por parte del ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta y que tendría que ver con la resolución del contrato suscrito el 10 de octubre de 2003, mediante sentencia de un tribunal de arbitraje comercial.
Que en la cláusula vigésima segunda del aludido contrato de arrendamiento se estableció que cualquier controversia entre las partes sería resuelta exclusivamente y en forma definitiva mediante un arbitraje institucional tramitado ante la Cámara de Comercio; que por ello, la sociedad mercantil Promotora Inmobiliaria CONCALPRO C.A., acudió al Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas con la finalidad de solicitar mediante un arbitraje de equidad, el cumplimiento del referido contrato y la entrega del inmueble anteriormente identificado.
Que el tribunal arbitral de equidad, fue constituido según acta de fecha 19 de octubre de 2010, en el expediente nro. CA01-A-2010-000006; y el laudo fue pronunciado el 07 de julio de 2011, y debidamente notificado a los intervinientes en fecha 08 de del mismo mes y año, y se estableció en su dispositivo la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega material del inmueble arrendado; que, contra dicho laudo el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, interpuso acción de amparo constitucional ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual mediante sentencia del 22 de junio de 2012, la declaró inadmisible, decisión que fue recurrida por el accionante y declarada improcedente por la Sala Constitucional en sentencia dictada el 14 de noviembre de 2012.
Que, el laudo no fue cumplido voluntariamente por el prenombrado ciudadano, por lo cual se recurrió a la vía judicial a los efectos de que se ordenara su ejecución, decisión que quedó definitivamente firme y, en consecuencia, el demandante no se encuentra en posesión del local objeto de su pretensión de retracto legal.
Que la presente solicitud de revisión se basa en que dada la exigua defensa que tuvo su actual representada durante ese proceso por parte de la defensora judicial y el quebrantamiento de las formas procesales referidas, se dictaron tanto en primera como en segunda instancia decisiones que declararon con lugar la demanda de retracto legal, que ordenaron el registro de la sentencia como título de propiedad, perdiendo su representada la titularidad del inmueble en el marco de un proceso en el que no tuvo conocimiento y en el cual no pudo defenderse.
Que en la sentencia cuya revisión se solicita no se señaló nada en relación a que la defensora judicial alegó en su escrito de contestación que no pudo contactar a su representada y solicitó se librara oficio al Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) y el Consejo Nacional Electoral (CNE), a los fines de obtener la dirección del ciudadano Max William Wulff Mejías, hecho que refirió en su escrito de informes ratificando la solicitud de librar los mencionados oficios, prueba de informe que fue admitida mas no fue librada; posteriormente fue desechada por no haberse evacuado, siendo que la misma no fue librada; lo que – en su decir- evidencia la falta de diligencia para practicar la citación a su representada.
Que consta de las actuaciones que las publicaciones de los carteles de citación fueron realizadas el 08 y 11 de agosto de 2012, incumpliendo el intervalo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; que la parte actora efectuó tres (3) reformas a la demanda que interpuso el 11 de febrero de 2010; a saber, la primera el 16 de febrero de 2010, la segunda el 09 de noviembre de 2010 y la tercera el 26 de abril de 2013.
Que el 14 de mayo de 2012, el tribunal de la causa reconoce la existencia de dos escritos de reforma de demanda y ordenó admitir la reforma presentada en fecha 09 de noviembre de 2010, omitiendo la admisión de la reforma presentada el 16 de julio de ese mismo año. Asimismo, el 14 de mayo de 2013, admitió la reforma de la demanda presentada el 29 de abril de ese mismo año, en contravención al artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, infracción que acarrea la reposición de la causa al estado de que sea admitida la única reforma de la demanda que puede ser admisible, que sería la presentada el 16 de julio de 2010, todo lo posteriormente actuado adolece del vicio de nulidad de conformidad con lo establecido en el artículo 211 de la aludida norma adjetiva civil, menoscabando el derecho a la defensa de su representada y atentando contra el orden público por constituir reglas de procedimiento y contra la seguridad jurídica dada la imprecisión sobre a cual reforma se le daría contestación, aunado a que en ellas se demandó el pago de lo indebido que no fue objeto del proceso ni de decisión por parte del tribunal; y se interpuso demanda contra una persona jurídica Promociones CONCALPRO C.A., la cual no fue citada en el proceso, transgresiones que debió corregir el juzgado superior.
Que la defensora judicial en su escrito de contestación de la demanda impugnó la estimación de la demanda propuesta, el tribunal no se pronunció al respecto, infringiendo el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, acarreando la nulidad del fallo de conformidad con el artículo 244 eiusdem, al haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa no siendo exhaustiva en su decisión respecto a lo alegado en autos.
Que de haber podido su representada ejercer una defensa efectiva la demanda de retracto legal interpuesta en su contra habría sido declarada sin lugar, toda vez lo procedente era que en la defensa se alegara la resolución de la relación arrendaticia, hecho que la parte actora omitió en su libelo -en su opinión- en franca violación al principio de lealtad y probidad que rige el proceso, el hecho determinante de que el contrato que suscribió con la sociedad Mercantil Promotora Inmobiliaria CONCALPRO, C.A., quien obró en representación y como mandataria de CONCALPRO Promociones C.A., autenticado en fecha 10 de octubre de 2003, había quedado resuelto por el laudo arbitral de fecha 07 de julio de 2011, en el que se estableció la resolución del mismo y la entrega material del inmueble, hecho que reconoció el demandante en la tercera reforma, por lo que no tendría derecho preferente ni derecho de retracto sobre el bien inmueble objeto de la pretensión.
Que, en el contrato de arrendamiento se estableció que el lote de terreno, del cual formaba parte el local arrendado, sería objeto de venta de propiedad horizontal una vez estuviere concluido el proyecto de construcción, en consecuencia, la acción por retracto, en todo caso, estaría prescrita.
Que era oponible en la defensa la aplicación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 07 de diciembre de 1999, vigente para la fecha de la interposición de la demanda, el cual disponía que no procederá el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual formara parte el local arrendado, criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; que la falta de aplicación de esta norma por parte de la sentencia cuya revisión se solicita fue determinante en el dispositivo del fallo, de haberse aplicado, se habría declarado improcedente la demanda, ello en detrimento de su representada ya que, el juez de primera instancia como el del Juzgado Superior no lo hicieron a los fines de resolver la controversia.
Solicitó, se dicte medida cautelar de suspensión de efectos de la sentencia dictada el 18 de junio de 2014, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de retracto legal interpuesto contra su representada.
Por último, pidió que se revise la constitucionalidad de la referida decisión, se declare ha lugar, se anule y se ordene la reposición del proceso al estado de que sea admitida la reforma de la demanda efectuada en fecha 16 de julio de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 18 de junio de 2014, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en el marco del juicio de retracto legal arrendaticio, incoado contra la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., -hoy solicitante- fundamentándose en los siguientes argumentos:
Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen: Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 27 de marzo de 2014 por la abogada INES JACQUELINE MARTÍN MARTEL en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., contra la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, y su aclaratoria de fecha 20 de enero de 2014, dictadas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO WULFF MEJÍAS, en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., con imposición de costas procesales.
“…Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:
-II- PUNTO PREVIO DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION (sic)
La defensora judicial de la parte demandada, ciudadana INES JACQUELINE MARTIN MARTEL, antes identificada, mediante escrito presentado en fecha 30 de septiembre de 2.013, contestó la demanda incoada en su contra, y en ese mismo acto alegó la caducidad de la acción, arguyendo que se celebró un contrato de venta sobre el inmueble de autos entre la empresas INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio El hatillo del Estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, quedando inscrita bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero, siendo que el actor intentó la acción retractual inquilinaria el día 22 de octubre de 2009, tal y como se evidencia del sello estampado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se debe concluir que el lapso para interponer la acción superó holgadamente el lapso otorgado por la Ley para ejercerla, por cuanto transcurrieron más de tres (3) años y seis (6) meses, que indudablemente es un lapso que excede a los cuarenta (40) días requeridos por el artículo 1.547 del Código Civil, como plazo máximo para ejercer la acción retractual arrendaticia.
Así mismo, se evidencia que la defensora judicial fundamenta esta defensa previa, en que la sentencia Nº 260 del 20 de mayo de 2005, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual sustenta la presente demandada, habría sido anulada por la Sala Constitucional mediante fallo de fecha 31 de julio de 2.007, y que en consecuencia, el lapso de cuarenta (40) días para que el arrendatario intentase su acción de retracto legal debía computarse a partir del momento en que quede demostrado que tuvo conocimiento de la venta realizada por el arrendador al tercero, de manera que al intentarse la acción fuera de este lapso, la misma caduca.
En este sentido este Juzgador tiene forzosamente que señalar, en cuanto a la oportunidad de inicio del lapso de caducidad del Retracto Legal Arrendaticio, lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de noviembre de 2007, en el expediente Nº AA20-C-2007-000165, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde ratificó el abandono del criterio que regía hasta el año 2.005, según el cual el lapso de cuarenta (40) días para ejercer el derecho de retracto corría a patir de la fecha de registro del documento traslativo de propiedad, y al efecto estableció:
Ahora bien, contado el lapso de caducidad de cuarenta (40) días, a los fines de que el actor de autos ejerciera el retracto legal arrendaticio, desde el 17 de septiembre de 2009, exclusive, fecha en la que la parte actora se trasladó a la Oficina de Registro Inmobiliario, hecho que creó la presunción de que el demandante CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, antes identificado, pudo haberse enterado en esa oportunidad de ese negocio jurídico, dicho lapso venció el veintisiete (27) de octubre de 2009 y en ese sentido cabe señalar que la demanda fue propuesta y recibida por el Tribunal Distribuidor el 22 de octubre de 2.005, acontecimiento suficiente para considerar interrumpido el lapso de caducidad, evidentemente dentro del lapso de Cuarenta (40) días, razón por la que es forzoso concluir que el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contenido en estos autos, fue ejercido en tiempo oportuno, antes del vencimiento del lapso de caducidad establecido por la doctrina patria, en consecuencia y por los razonamientos antes expuestos este Juzgador observa que la defensa perentoria de fondo relativa a la caducidad de la presente acción, no debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI (sic) SE DECIDE.
Alegó también la defensora judicial de la parte demandada la falta de cualidad del ciudadano MAX WULFF MEJIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.809.632 para sostener el presente juicio, señalando que dicho ciudadano no celebró contrato de arrendamiento alguno con la parte actora, y además el no es propietario del local comercial objeto de este juicio ni “apoderado aparente” de las empresas CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.
Igualmente alegó la falta de cualidad del ciudadano ROLANDO BETANCOURT NOGUERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.092.318 para sostener este juicio en nombre de la firma mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., por no tener facultades para ello.
Por todo lo antes expresado, es forzoso concluir que en la demanda de retracto legal arrendaticio, existe la figura de un litis consorcio pasivo necesario, que permite al arrendatario-demandante proponer su pretensión en contra del vendedor y contra el comprador adquirente del inmueble objeto del presente juicio; en consecuencia, es forzoso para quien aquí decide, desechar la defensa perentoria utilizada por la defensora judicial de la parte demandada y establecer que tanto el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS, como la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., ambas anteriormente identificadas, tienen la cualidad necesaria para sostener el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Resuelto todo lo anterior, finalmente este Juzgador pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente controversia actuando tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Ahora bien, el caso de autos lo constituye una acción de retracto legal arrendaticio la cual tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, por ende, es necesario que se trate de un bien inmueble, de allí que el objeto de este tipo de acciones lo constituye un bien inmueble el cual requiere que se determine por su ubicación, linderos y medidas.
En otros términos, en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un inmueble, pues, se está reclamando un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario por una parte la clara identificación que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que la decisión resulte ejecutable, así como también lograr el convencimiento en el iter procesal por medio de las probanzas traídas por el actor para ver satisfecho el derecho accionado, y por otro lado también apreciar y valorar las pruebas consignadas por su antagonista para lograr desvirtuar la acción incoada.
En virtud de lo antes expuesto, y encontrándose cumplidos todos los requisitos para la procedencia del Retracto legal Arrendaticio contenido en estos autos, y verificándose de autos que los co-demandados en ningún momento lograron desvirtuar de forma alguna la pretensión incoada por el actor, este juzgador considera necesariamente declarar procedente la acción de retracto legal, como efectivamente así será declarada en el dispositivo de esta decisión. ASÍ SE DECIDE.”.
Y, en fecha 20 de enero de 2014, se amplió y aclaró la sentencia, en estos términos:
“A tal efecto, este Juzgador observa, que tal como indica el apoderado judicial de la parte accionante, existe una omisión involuntaria en la decisión proferida por este Tribunal y siendo que, aún cuando, en sentido amplio, pudiera considerarse que la solicitud de la parte actora persigue salvar una omisión por vía de aclaratoria de la sentencia, la misma es procedente en derecho por cuanto la misma fue solicitada al primer (1º) día siguiente a la Publicación de dicha Sentencia, considerándose totalmente temporánea, de conformidad con el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil.
Por las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, ACLARA la sentencia referida en los siguientes términos:
PRIMERO: En el folio 63, donde dice: “…que es igual hoy día a la suma de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.53.750,00)…”, debe decir: “…que es igual hoy día a la suma de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.99.500,00)…”, que es lo correcto.
SEGUNDO: Se declara que en la presente causa se encuentra suficientemente cumplido el requisito establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entendiéndose que el demandante se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. TERCERO: Se ordena la ENTREGA MATERIAL del bien inmueble constituido por un local distinguido con la nomenclatura N-A-6, localizado en el Edificio Principal, Nivel A, Etapa 1 del Centro de Servicio Plaza La Boyera, con uso comercial y/o servicios, ubicado en la avenida intercomunal La Trinidad El Hatillo, Urbanización La Boyera, sector Los Geranios, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, totalmente libre de bienes y personas…”
En el sub lite, el thema decidendum pasa por examinar –como punto previo- (A) la caducidad de la acción retractiva arrendaticia incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A.;(B) la falta de cualidad de los ciudadanos MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS y ROLANDO BETANCOURT NOGUERA (que no fue demandado);(C) y así, proceder a atender el fondo de la demanda de retracto legal arrendaticio.
1) De la parte actora: • Acta Constitutiva Estatutaria y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V, en fecha 28 de mayo de 1997, bajo el Nº 33, Tomo 119-A-Qto., y, en fecha 5 de enero de 2003, bajo el Nº 86, Tomo 1421-A, respectivamente, marcadas “A”. Tratándose de un documento que no fue impugnado ni tachado, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la deliberación y acta constitutiva estatutaria de la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A. Y así se declara.
• Contrato Recíproco de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., en su condición de arrendadora, y el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en su condición de arrendatario, inserto en la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el Nº 91, Tomo 84, de los libros de autenticaciones, marcado “B”. Tratándose de un documento autenticado, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la relación de arrendamiento que vincula a las partes, y de la cual, surgiría la preferencia ofertiva y derecho de retracto legal arrendaticio en favor del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA. Y así se declara.
• Documento de Condominio del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA ETAPA I, y Aclaratoria del Documento de Condominio, protocolizados en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, estado Miranda, el primero, en fecha 24 de febrero de 2006, bajo el Nº 15, Tomo 10, Protocolo Primero, y el segundo, en fecha 31 de marzo de 2006, bajo el Nº 24, Tomo 16, Protocolo Primero, marcados “C” y “D”. Tratándose de documentos públicos, se admiten y valoran de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirven para acreditar el sometimiento del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA ETAPA I al régimen de propiedad horizontal. Y así se declara.
• Notificación de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, solicitándole la desocupación del bien inmueble dado en arrendamiento, de fecha 13 de octubre de 2008, marcada “E”. Tratándose de un documento privado, no desconocido, se admite y valora de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Y sirve para acreditar que, en fecha 13 de octubre de 2008, se le pidió al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, la desocupación del Local Comercial signado con el Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, municipio El Hatillo, estado Miranda, en virtud de haber vencido el período de duración y prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Y así se declara.
• Contrato de cesión suscrito entre la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., en su condición de cedente, y la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., en su condición de cesionaria, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, estado Miranda, en fecha 15 de junio de 2005, bajo el Nº 10, Tomo 15, Protocolo Primero, marcado “F”. Tratándose de un documento público, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la cesión suscrito entre las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., e INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., mediante la cual se trasmitió la propiedad del bien inmueble global, constituido por el CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA ETAPA I donde se encuentra el Local Comercial dado en arrendamiento. Y así se declara.
• Contrato de venta suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., en su condición de vendedora, y la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en su condición de compradora, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero, marcado “G”. Tratándose de un documento público, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la venta suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., mediante la cual se trasmitió la propiedad del bien inmueble arrendado, constituido por el Local Comercial signado con el Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, municipio El Hatillo, estado Miranda. Y así se declara.
• Acta Constitutiva Estatutaria de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 2005, bajo el Nº 40, Tomo 1181-A-QTO. Tratándose de un documento no impugnado ni tachado, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la administración de la referida sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., así como el nombre de sus accionistas. Y así se declara.
• Acta Constitutiva Estatutaria y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., inscritas en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 2000, bajo el Nº 13, Tomo 399-A-Qto, y, en fecha 21 de febrero de 2006, bajo el Nº 24, Tomo 1271-A-Qto, respectivamente. Tratándose de unos documentos no impugnados ni tachados, se admiten y valoran de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirven para acreditar la administración de la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., así como el nombre de sus accionistas. Y así se declara.
• Acta Constitutiva Estatutaria y Actas de Asambleas Extraordinarias de Accionistas de la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., inscritas en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 1996, bajo el N° 70, Tomo 63-Qto, en fecha 22 de julio de 1997, bajo el Nº 37, Tomo 145-A-Qto, y, en fecha 5 de enero de 2003, bajo el Nº 87, Tomo 1421-A-Qto, respectivamente. Tratándose de unos documentos no impugnados ni tachados, se admiten y valoran de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirven para acreditar la administración de la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., así como el nombre de sus accionistas. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 13 de junio de 2006, marcado “P-1-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, que se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de junio de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-1-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 11 de mayo de 2006, marcado “P-2-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UNO CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de mayo de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-2-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 6 de abril de 2006, marcado “P-3-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, que se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de abril de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-3-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 2 de marzo de 2006, marcado “P-4-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, que se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de marzo de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-4-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 7 de febrero de 2006, marcado “P-5-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de febrero de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-5-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
B. De la caducidad de la acción retractiva arrendaticia incoada por la parte actora, ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA.
La defensa judicial de las codemandadas, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., y el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, opuso la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, por cuanto, el contrato de venta del inmueble dado en arrendamiento suscrito entre las empresas INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. (vendedora) y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A. (compradora), se registró en fecha 5 de abril de 2006, es decir, tres (3) años y seis (6) meses después de que el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA procedió a incoar la demanda de retracto legal arrendaticio, en fecha 22 de octubre de 2009.
En este sentido, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“…El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”
Empero, la norma no aclaró qué pasaría cuando el arrendatario no se le ha dado noticia sobre el acto traslativo de la propiedad del bien inmueble arrendado, por parte del arrendador, violando la obligación legal que le impone el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“…A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.…”
A propósito de tal vacío legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC.00260 de fecha 20 de mayo de 2005 (caso Regalos Coccinelle, C.A.), ha aclarado que:
“…Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide…” (Subrayado y negritas de esta Alzada).
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 126/2007 de fecha 31 de enero (caso Promociones La Pintoresca, C.A.) no censuró ni anuló la postura de la casación civil, sobre la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio cuando no se le ha anoticiado al arrendatario del acto traslativo de propiedad, simplemente, estableció su eficacia pro-futuro (para los casos que se presentaran con posterioridad a la fecha de la sentencia de casación), como lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.00694 de fecha 10 de agosto de 2007, donde se dice que:
Por tanto, se deja expresamente establecido que la aplicación inmediata del cambio de criterio que la Sala adoptó en el caso sometido a revisión, no constituye aplicación retroactiva de la norma dado que de ninguna manera se viola algún derecho adquirido del arrendatario o adquiriente, por el contrario de manera instantánea y favorable, por una parte, se impide que se produzcan actos contrarios a la ley, y de otro lado, se ampara el derecho que el ordenamiento jurídico confiere al arrendatario, de acuerdo con las necesidades sociales tuteladas por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en estricto apego al principio de Seguridad Jurídica, que esta Sala garantiza a todos los justiciables como vigilantes que somos del cumplimiento de las leyes, según corresponde asumir en un “…Estado democrático y social de Derecho y de Justicia…”, según lo previsto en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Con base en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, se repite, y con especial atención al fallo constitucional vinculante anteriormente transcrito, el cual, expresamente reconoce que no es el cambio de criterio implementado por la Sala, anteriormente referido, el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino la aplicación inmediata que tuvo, esto es, para el propio caso de donde se originó, y no que lo fuera a futuro, que en esta ocasión la Sala de Casación Civil, hace valer la oportunidad, en atención a los alegatos contenidos en la demanda del caso sub iudice, para dejar establecido el ámbito temporal de aplicación del prenombrado cambio de criterio de esta sede de Casación Civil, contenido en la decisión N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra ratificado en otros fallos posteriores, resultando entonces aplicable para todos los casos análogos que se encuentren en fase de decisión en cualesquiera de las instancias a partir del día siguiente de la publicación del mismo, según ya se dijo, el 20 de mayo de 2005…” (Subrayado y negritas de esta Alzada)
En este caso, no hay prueba de que, la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., o la adquirente, sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., hayan dado noticia al arrendatario, ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, y como quiera que, no puede exigírsele a éste la prueba del hecho negativo, e indefinido en el tiempo, de que no estuvo en conocimiento de la venta que suscribiría la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., en su carácter de vendedora, y la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en su carácter de compradora, en fecha 5 de abril de 2006, sino hasta el 17 de septiembre de 2009, cuando las partes discutían la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, se debe considerar como no caduca la acción de retracto legal arrendaticio, en tanto que, desde el 17 de septiembre de 2009 hasta el 22 de octubre de 2009, cuando el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA tuvo conocimiento de la venta (hecho ese que no fue desvirtuado), por tanto, no transcurrieron cuarenta (40) días o más, lapso de caducidad establecido para la acción de retracto legal arrendaticio. Y así se decide.
C. De la falta de cualidad del codemandado, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS.
La defensa judicial de las codemandadas, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., y el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, opuso la falta de cualidad del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y del ciudadano ROLANDO BETANCOURT NOGUERA., por cuanto, el primero no suscribiría contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, ni es propietario del bien inmueble dado en arrendamiento y vendido a la empresa ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., y el segundo, carece de cualidad para sostener el presente proceso judicial en nombre de la empresa INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., por no tener facultad para ello.
Ahora bien, los “grupos de empresas” no son per sé contrarios a derecho, es imperativo que los fines del “grupo” busquen la violación de la ley, o de la buena fe, o evadan derechos de acreedores o responsabilidades civiles, para que se puedan solidarizar a las empresas que componen al “grupo”, e incluso, a los propietarios finales de las mismas (socios), que objetivamente o formalmente no son parte en la relación jurídica controvertida.
En esa línea, es que se inscribe la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 903/2004 del 14 de mayo (caso Transporte Saet, C.A.), cuando establece:
“…la existencia de grupos empresariales o financieros es lícita, pero ante la utilización por parte del controlante de las diversas personas jurídicas (sociedades vinculadas) para diluir en ellas su responsabilidad o la del grupo, en sus relaciones con las terceras personas, han surgido normas en diversas leyes que persiguen la desestimación o allanamiento de la personalidad jurídica de dichas sociedades vinculadas, permitiendo al acreedor de una de dichas sociedades, accionar contra otra con la que carecía objetivamente de relación jurídica, para que le cumpla, sin que ésta pueda oponerle su falta de cualidad o de interés…”
Así, sólo es posible demandar al “grupo de empresas” cuando existan actuaciones que permitan presumir el abuso de las formas jurídicas societarias, en menoscabo de la ley, la buena fe, de derechos de terceros (acreedores) o evadir la responsabilidad civil, pudiendo alcanzar el proceso judicial (y la cosa juzgada) a empresas que, aparentemente, no participaron en la relación jurídica sustantiva postulada en juicio, e incluso, a sus propietarios finales, es decir, a sus socios, quienes serían solidariamente responsables.En consecuencia, de no darse uno de esos casos, no es aceptable que se desconozcan las personalidades jurídicas y se solidaricen las responsabilidades civiles de las empresas que componen el “grupo”, y mucho menos, la de los socios de esas empresas.
En este caso, se alegó y probó la existencia de un “grupo de empresas”, con lo que se pretende solidarizar a uno de sus socios, el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, que no participó formalmente en el acto jurídico traslativo de la propiedad (venta).
En este caso, la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato Recíproco de Arrendamiento, establece:
“…DECIMA SEGUNDA: Enajenación del Inmueble: En caso de que La ARRENDADORA enajenare o traspasare por cualquier título EL INMUEBLE a un tercero durante la vigencia del presente COMPROMISO / CONTRATO, o de su prórroga, si fuere el caso, queda expresamente convenido entre las partes que LA ARRENDADORA lo notificará previamente a la ARRENDATARIA por escrito, en el contrato de compraventa o documento respectivo se incluirá una cláusula mediante la cual el nuevo adquiriente se comprometa a respetar todos y cada uno de los términos y condiciones establecidos en el mismo. Queda a salvo el decreto preferente de comprar que tiene LA ARRENDATARIA. No obstante lo anterior, LA ARRENDATARIA declara conocer y aceptar que el INMUEBLE objeto del presente arrendamiento ha sido asignado en propiedad por el Grupo Promotor a su accionista MAS WULFF MEJIAS, titular de la cédula de identidad No. 6.809.632, carácter de pleno propietario que tendrá una vez sea protocolizable ante el Registro Público el correspondiente documento. En consecuencia, la eventual protocolización de la propiedad a su nombre, o a nombre de una empresa a él relacionada, no estará circunscrita dentro de las disposiciones de la presente cláusula…” (Negritas y subrayado de esta Alzada).
En consecuencia, la existencia del “grupo de empresas” se probó, dado que son precisamente los codemandados, quienes se autodenominan “Grupo Promotor” conformado por su accionista MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y por las “…empresa[s] a él relacionada[s]”, como se evidencia de la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento que vincula a las partes actora y demandada en este proceso judicial.
De suerte, pues, que el denominado “Grupo Promotor” busca burlar la preferencia ofertiva y el derecho al retracto legal arrendaticio de los arrendatarios, que es un derecho no renunciable por las partes en la relación de arrendamiento (Art. 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) vigente para el momento, siendo nula la mencionada cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato Recíproco de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., en su condición de arrendadora, y el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en su condición de arrendatario, en fecha 10 de octubre de 2003.
Así, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“…Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o porter a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”
Por su parte, el artículo 42 eiusdem, establece que:
“…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tanga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…” Y, finalmente, el artículo 43 ibídem, establece que:
“…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”
Luego, por cuanto éste “grupo de empresas” busca un efecto contrario a derecho (renuncia, disminución o menoscabo del derecho a la preferencia ofertiva del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA), es permisible penetrar en la forma societaria del “Grupo Promotor”, y declarar la cualidad tanto el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS para aparecer como codemandado, así como a cualquiera de las empresas a él relacionadas, a pesar de no haber suscrito formalmente el Contrato Recíproco de Arrendamiento, a los fines de hacer verdaderamente efectivo el acceso a la justicia del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en tanto que, en la ejecución del contrato de arrendamiento, participaron no sólo las partes formalmente mencionadas en su texto, como es el caso, del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS (accionista del “grupo”) quien recibía el pago de los cánones de arrendamiento, como se evidencia de los depósitos bancarios ya analizados.
En adición a lo anterior, deviene en nula la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato Recíproco de Arrendamiento suscrito entre las partes, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así de decide.
D. De la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio. La acción de retracto legal arrendaticio, está establecida en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en estos términos:
“…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”. La procedencia de la acción retractiva arrendaticia está condicionada a que el arrendatario goce del derecho a la preferencia ofertiva, que está establecido en el artículo 42 eiusdem, donde se establece que:
“…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tanga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”. En el sub iudice, está evidenciada la permanencia del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, como arrendatario del bien inmueble constituido por un Local Comercial Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo, estado Miranda, según notificación de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., enviada al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en fecha 13 de octubre de 2008, donde se solicitó la desocupación del bien inmueble dado en arrendamiento, para el 31 de diciembre de 2008, en virtud de haber vencido el período de duración y prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que establece en su cláusula CUARTA, que:
“CUARTA. Duración del Arrendamiento: El plazo del arrendamiento será de cuatro (4) años fijos con prórroga legal, a potestad de LA ARRENDATARIA, de un (1) año adicional…”.
Luego, de un simple cómputo se evidencia que si, para el 31 de diciembre de 2008, la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A. (empresa del “grupo”), consideró que había finalizado el Contrato Recíproco de Arrendamiento, por vencimiento del lapso de cuatro (4) años más uno (1) de prórroga legal, es necesario concluir que el Contrato Recíproco de Arrendamiento, inició en el mes de enero de 2004. En consecuencia, para la fecha en que se suscribió la venta entre las sociedades mercantiles INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ADMINISTRADORA SANTA CLARA, C.A., es decir, para el 5 de abril de 2006, habían pasado más de dos (2) años, naciendo su derecho a la preferencia ofertiva.
Por otra parte, está evidenciada la solvencia del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, a la fecha de la suscripción de la venta entre las sociedades mercantiles INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ADMINISTRADORA SANTA CLARA, C.A., es decir, al 5 de abril de 2006, al acreditarse el pago de la pensión o canon de arrendamiento correspondiente a ese mes de abril de 2006, mediante depósito bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, de fecha 6 de abril de 2006, (f. 25, 2da Pieza), siendo que, se presumen pagadas las que le anteceden, de conformidad con el artículo 1.296 del Código Civil. Finalmente, se considera viciada de nulidad absoluta (por violar normas de orden público) la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato Recíproco de Arrendamiento, dado que, busca burlar la preferencia ofertiva y el derecho al retracto legal arrendaticio del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en su condición de arrendatario, que es un derecho no renunciable por las partes en la relación de arrendamiento (Art. 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) aplicable ratio temporis.
Como corolario de lo anterior, el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA cumple con las dos condiciones para gozar de una preferencia ofertiva y, en caso de serle violada, se hace procedente su derecho al retracto legal arrendaticio, que establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es permanecer como arrendatario del bien inmueble por más de dos (2) años, y estar solvente en el pago de las pensiones o cánones de arrendamiento, debiendo este sentenciador, declarar la procedencia de la acción por retracto legal arrendaticio ejercida en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y de las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., debiendo declararse sin lugar el medio recursivo ejercido como se indicará en forma expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 27 de marzo de 2014 por la abogada INES JACQUELINE MARTÍN MARTEL en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., contra la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, y su aclaratoria de fecha 20 de enero de 2014, dictadas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en contra de los referidos codemandados, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A. En consecuencia, queda el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, subrogado en la persona de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en el contrato de venta que suscribió con la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero, que versó sobre un bien inmueble constituido por un Local comercial signado con el Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, municipio El Hatillo, estado Miranda, con una superficie aproximada de OCHENTA Y DOS COMA CINCUENTA METROS CUADRADOS (82,50 m2), siendo sus linderos particulares los siguientes: por el Norte: Local comercial signado con el N° N-A-46; por el Sur: Pasillo de Tránsito y Estacionamiento; por el Este: Local comercial signado con el N° N-A-7; y por el Oeste: Local comercial signado con el N° N-A-5. En caso de incumplimiento voluntario, la inscripción de este fallo podrá producir, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, los efectos del contrato de venta que ha debido suscribirse por la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., con el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, al tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, por lo que, en ese caso, deberá ponerse a la orden el precio del bien inmueble, a saber, la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 99.500.000,00) actualmente, NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.500,00), mediante cheque de gerencia a nombre del Juzgado a quo, y asimismo, una vez que el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA haya dado cumplimiento al pago del precio, se ordena a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., hacer la entrega material del bien inmueble señalado ut supra.
TERCERO: Se condena en las costas procesales a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora, por cuanto fue propuesta ante esta Sala la solicitud de revisión de la sentencia definitivamente firme, dictada el 18 de junio de 2014, por el juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por retracto legal arrendaticio que interpuso el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta contra la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., esta Sala se declara competente para conocerla. Así se decide.
Delimitada como ha sido la competencia, se observa que en el caso bajo análisis la representación judicial de la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., solicitó la revisión constitucional de la sentencia dictada el 18 de junio de 2014, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por retracto legal arrendaticio interpuso el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, contra la referida empresa; la cual declaró, entre otras cosas, con lugar el recurso de apelación interpuesto por la defensora ad litem, contra la decisión proferida el 10 de diciembre de 2013, y su aclaratoria de fecha 20 de enero de 2014, dictadas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida circunscripción judicial, que declaró con lugar la aludida demanda de retracto legal arrendaticio, confirmándola. Solicitud de revisión que fundamentó en la violación de los derechos constitucionales de su representada a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, toda vez que en el referido proceso no se realizaron las diligencias pertinentes para notificar a la mencionada sociedad mercantil –hoy solicitante- del juicio seguido en su contra.
Alegó, en primer lugar, la solicitante que la dirección señalada en el libelo de la demanda como domicilio del ciudadano Max William Wulff Mejías, para ese entonces representante de Arrendadora Santa Clara C.A., no se correspondía con el domicilio establecido en el contrato de arrendamiento para todos los efectos del contrato; que sin haberse agotado suficientemente las diligencias para practicar la citación personal de su representada, se ordenó la citación por carteles, la cual adujo haberse realizado quebrantándose los requisitos del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, al no cumplir la publicación de carteles, con el intervalo establecido de tres (03) días entre un cartel y otro.
Denunció que la defensora judicial designada no actuó con la debida diligencia a los fines de contactar a su defendido, solo se limitó a enviar un telegrama a las mismas direcciones señaladas por la parte actora, en las cuales no pudo encontrarse por el Alguacil, constando en el contrato de arrendamiento donde se señala en la cláusula vigésima tercera, la dirección, teléfonos y dirección de correo electrónico del ciudadano Max William Wulff Mejías, en las que debía practicarse la notificación del arrendador para todos los efectos del contrato, no agotó esa posibilidad, no fue exhaustiva en la búsqueda de los datos para contactar a su defendido, lo que generó que no se realizara una defensa acorde con los hechos ocurridos y que fueron omitidos en el proceso de retracto por parte del ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta y que tendría que ver con la resolución del contrato suscrito el 10 de octubre de 2003, mediante sentencia de un tribunal de arbitraje comercial, laudo contra el cual el demandante interpuso acción de amparo constitucional por ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual mediante sentencia del 22 de junio de 2012, la declaró inadmisible, decisión que fue recurrida por la actora y declarada improcedente por la Sala Constitucional en sentencia dictada el 14 de noviembre de 2012.
Arguyó que, de haber podido ejercer su representada la efectiva defensa de la demanda de retracto legal interpuesta en su contra, habría sido declarada sin lugar, toda vez que lo procedente era que, en la misma se alegara la resolución de la relación arrendaticia, contrato resuelto por el laudo arbitral de fecha 07 de julio de 2011, en el que se ordenó la entrega material del inmueble; así como la aplicación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 07 de diciembre de 1999, vigente para la fecha de la interposición de la demanda, el cual disponía que no procederá el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual formara parte el local arrendado, que el juez de primera instancia como el del juzgado superior no lo hicieron a los fines de resolver la controversia.
En este sentido, observa esta Sala que se inició el presente juicio mediante demanda presentada el 22 de octubre de 2009, por el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, la cual fue admitida en fecha 11 de febrero de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas –folios 41 al 73-, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano Max William Bustamante Sierralta y las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., a fin de que comparecieran dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones que hiciere la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, para que dieren contestación a la demanda.
Asimismo, consta al folio 74 del expediente diligencia del 10 de marzo de 2010, suscrita por el Alguacil del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que dejó constancia de no haber logrado la citación del ciudadano Max William Wulff Mejías y de Arrendadora Santa Clara C.A., en la persona de su presidente ciudadano Max William Wulff Mejías, en la siguiente dirección “…Calle C-7 con Calle C, Quinta Casi-Casi, Caurimare, Baruta…”, y de que en entrevista efectuada en la misma, una ciudadana le manifestó que el referido ciudadano no residía en el lugar desde hace tres (3) años.
Se observa que, en fechas 17 de julio de 2010 y 09 de noviembre de 2010, la parte actora procedió a reformar la demanda (folios 75 al 102); asimismo se constata auto proferido el 10 de noviembre de 2010, por el tribunal de la causa en el que se admite y se ordena el emplazamiento de los codemandados; y por auto del 14 de mayo de 2012, corrige error material respecto al emplazamiento de Promotora Inmobiliaria CONCALPRO C.A., en virtud de no haber sido codemandada (folios 109 al 110).
Consta a los folios 111 al 113 del expediente, diligencias del 19 de junio de 2012, suscrita por Alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, exponiendo que se trasladó a la dirección “…Terraza del Club Hípico, Calle Colombia, Terraza B, Quinta Nro. 7…” a los fines de citar a la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., en la persona de su representante ciudadano Max William Wulff Mejías, siendo informado por una ciudadana que vivía en la referida dirección, que el prenombrado ciudadano le vendió dicha quinta en el año 1977. Por diligencia de fecha 2 de julio de 2012, la parte actora solicitó la citación por carteles, la cual fue acordada por auto del 3 de ese mismo mes y año por el Tribunal de la causa (folio 114).
Consta al folio 115 del expediente, diligencia del 17 de septiembre de 2012, suscrita por el apoderado de la parte actora, en la cual expuso: “Consigno sendas publicaciones del cartel de citación, en los diarios últimas Noticias (sic) y El Nacional, de fechas 8 y 11 de agosto de 2012 respectivamente. Solicito su agregación al expediente. Por último, solicito al Tribunal se sirva acordar la fijación del cartel de citación en cuestión por parte del ciudadano Secretario en las direcciones indicadas por el SAIME como últimos domicilios de los demandados”.
Asimismo, al folio 116 del expediente consta certificación de la secretaria del aludido Juzgado Cuarto de Primera Instancia de fecha 21 de noviembre de 2012, en la que hace constar la publicación de los carteles de citación en las direcciones “Calle Colombia, Terraza B, Quinta N° 7, Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda; Calle Libertador con Calle Ayacucho, Residencias San Francisco, Piso 1, Apartamento 5, Urbanización Páez, El Paraíso, Caracas…”, dando por cumplida las formalidades exigidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Agotado el lapso para la citación, la parte actora en fecha 15 de enero de 2013, solicitó la designación de defensor judicial, lo cual se proveyó por auto de fecha 18 de enero de 2013, designándose a la abogada Inés Jacqueline Martín Martel.
Constata esta Sala que en fecha 24 de abril de 2013, el apoderado judicial del ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, procedió nuevamente a reformar la demanda y que por auto de fecha 14 de mayo de 2013, se admitió la reforma de la demanda señalada supra y, en consecuencia, se ordenó nuevamente el emplazamiento de las codemandadas, a fin de que comparecieran dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones que hiciere la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, para que se dieren contestación a la demanda (folios 118 y 119). Asimismo, luego de citada la defensora ad litem, el día 30 de septiembre de 2013, consignó su contestación a la demanda, en la que rechaza la demanda incoada en contra del ciudadano Max William Wulff Mejías, y de las empresas CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en los hechos como en el derecho; (folios 120 al 122). El 04 de octubre de 2013, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 8 de octubre de 2013 (folio 124); dictando el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sentencia el día 10 de diciembre de 2013, en la cual declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta (folios 125 al 151); aclarada en fecha 20 de enero de 2014 (folios 153 al 155).
El 27 de marzo de 2014, se ejerció apelación contra la prenombrada sentencia, recurso que fue oído por auto de fecha 9 de abril de 2014, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual dictó sentencia el 18 de junio de 2014, en la que declaró sin lugar la apelación y confirmó la decisión de primera instancia, sentencia objeto de la presente solicitud de revisión constitucional.
Ahora bien, tres son las delaciones que formuló la representación judicial del solicitante de revisión, para cuyo juzgamiento se hace necesario partir del análisis sobre la primera de ellas, debido a que, de resultar cierta, dada su gravedad y consecuencia jurídica, su decisión comprendería la resolución de la segunda y permitiría, en el procedimiento originario, el pronunciamiento de mérito sobre la tercera, con la plena garantía de sus derechos constitucionales.
Respecto a la denuncia inicial efectuada por la representación judicial de la aquí solicitante, referida a las diligencias pertinentes para efectuar la notificación personal y por cartel de su mandante -demandada en juicio por retracto legal arrendaticio-, por cuanto, la personal se practicó en direcciones distintas a las establecida en el contrato de arrendamiento, y la cartelaria se realizó irrespetando el intervalo de tres (3) días previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se considera oportuno señalar lo establecido por esta Sala respecto al contenido del derecho a la defensa y al debido proceso, en decisión n° 444 del 04 de abril de 2001, ratificada en fallo n.° 2543 de 15 de octubre de 2002, en los términos siguientes:
…la notificación adecuada de los hechos imputados, disponibilidad de medios para permitir ejercer la defensa adecuadamente, acceso a los órganos de administración de justicia, acceso a pruebas, previsión legal de lapsos adecuados para ejercer la defensa, preestablecimiento de medios que permitan recurrir contra los fallos condenatorios (de conformidad con las previsiones legales, derecho a ser presumido inocente mientras no se demuestre lo contrario, derecho a ser oído, derecho de ser juzgado por el juez natural, derecho a no ser condenado por un hecho no previsto en la ley como delito o falta, derecho a no ser juzgado dos veces por los mismos hechos, derecho a no ser obligado a declararse culpable ni a declarar contra sí misma, su cónyuge, ni sus parientes dentro del segundo grado de afinidad y cuarto de consanguinidad, entre otros.
Es así como no todo error de procedimiento que cometan los jueces, ni todos los errores cometidos en la escogencia de la ley aplicable o en la interpretación de la misma constituye infracción al derecho al debido proceso. Solo cuando la infracción de reglas legales resulte impeditiva del goce o ejercicio de los derechos y facultades garantizados por el artículo 49 citado, se verificará la infracción constitucional presupuesto de procedencia de la acción de amparo ejercida por violación al debido proceso, de modo que el accionante deberá alegar cómo y de qué manera el error judicial le impide o amenaza impedirle el goce o ejercicio del derecho que señala conculcado, expresando la actividad procesal a la que tenía derecho y que no puede ejercer como resultado del hecho constitutivo de la supuesta infracción constitucional así como la urgencia en el restablecimiento de la situación lesionada (…) [Negrillas y subrayado del fallo citado].
En este punto, colige esta Sala de la revisión de las actas que conforman el expediente, que en el presente caso se celebró, el 10 de octubre de 2003, contrato de arrendamiento de local comercial entre la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A., en calidad de arrendadora y el ciudadano Carlos Alfredo Bustamante Sierralta, en calidad de arrendatario (folios 57 al 64), hoy solicitante de la revisión, instrumento fundamental de la demanda de retracto legal arrendaticio declarada con lugar en primera instancia y confirmada en segunda instancia contra la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A.
Asimismo, se desprende del expediente que en fecha 05 de abril del año 2006, la sociedad mercantil Inversiones Realtors XXI C.A., propietaria del terreno por documento protocolizado el 15 de junio de 2005, y de las construcciones allí edificadas por Documento de Condominio, registrado en fecha 24 de febrero de 2006- vendió a la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., el inmueble constituido por el local comercial objeto del juicio primigenio de retracto legal arrendaticio, configurándose una subrogación tácita en la condición del arrendador por ésta última.
No obstante, se colige que la parte actora en su escrito de demanda –y posteriores reformas-, identificó como codemandados a las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES C.A:, INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., así como al ciudadano Max William Wullf Mejías, respecto del cual alegó era accionista y director, y que, además, ejercía la representación legal de ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., cuyo apoderado judicial reconoció dicha representación en el escrito contentivo de la presente solicitud de revisión; ello así, constatada la imposibilidad de practicar la citación de de la mencionada codemandada en las direcciones señaladas tanto por el demandante, así como por el Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), y Consejo Nacional Electoral (CNE), debió el tribunal de la causa agotar dicha citación en la dirección establecida en la cláusula vigésima primera del contrato de arrendamiento originario –instrumento fundamental de la demanda- para las notificaciones relacionadas con éste, aun cuando se tratase de una persona jurídica distinta a la arrendadora primigenia, manifestada en la demanda la condición que ostentaba el codemandado ciudadano Max William Wulff Mejías, en la representación legal de las sociedades mercantiles codemandadas, en el cual se estableció para la arrendadora, los siguientes datos:
VIGÉSIMA TERCERA. Direcciones, notificaciones lugar de pago: (…) A LA ARRENDADORA: PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A.: AV. GONZÁLEZ RINCONES, ZONA INDUSTRIAL DE LA TRINIDAD, QTA. 19-09, LA TRINIDAD, CARACAS. TELÉFONO/FAX 9444224/2965/4654. AT: MAX WULFF MEJÍAS / JUAN PABLO MUHAMMAD W. Email: ccpmax@hotmail.com/ ccpjuanpablo@hotmail.com (…) (Mayúsculas del escrito).
Por otra parte, se observa igualmente, que certificada por el alguacilazgo la imposibilidad de practicar la citación personal de los codemandados en el juicio de retracto legal arrendaticio (folio 113), la parte actora solicitó la citación por carteles, la cual fue acordada por auto del 03 de julio de 2012 (folio 114); asimismo consta al folio 115 del expediente, que en fecha 17 de septiembre de ese mismo año, la Secretaria del tribunal de la causa –Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas- dejó constancia de la consignación de las publicaciones de los carteles de citación, en los diarios Últimas Noticias y El Nacional, de fechas 08 y 11 de agosto de 2012, respectivamente; es decir, con intervalo de dos (2) días y no de tres (3) días como expresamente lo señala el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Así, en cuanto a la delación sobre el incumplimiento a la forma como deben cumplirse los requerimientos exigidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, debemos partir, para su resolución, de lo que dispone dicha disposición legislativa, la cual expresa:
Si el Alguacil no encontrare a la persona del citado para practicar la citación personal, y la parte no hubiere pedido su citación por correo con aviso de recibo, o cuando pedida ésta, tampoco fuere posible la citación del demandado, ésta se practicará por Carteles, a petición del interesado. En este caso el Juez dispondrá que el Secretario fije en la morada, oficina o negocio del demandado un Cartel emplazándolo para que ocurra a darse por citado en el término de quince días, y otro Cartel igual se publicará por la prensa, a costa del interesado, en dos diarios que indique el Tribunal entre los de mayor circulación en la localidad con intervalo de tres días entre uno y otro. Dichos Carteles contendrán: el nombre y apellido de las partes, el objeto de la pretensión, el término de la comparecencia y la advertencia de que si no compareciese el demandado en el plazo señalado, se le nombrará defensor, con quien se entenderá la citación. Se pondrá constancia en autos por el Secretario, de haberse cumplido estas formalidades y se agregará al expediente por la parte interesada, un ejemplar de los periódicos en que hayan aparecido publicados los Carteles. El lapso de comparecencia, comenzará a contarse al día siguiente de la constancia en autos de la última formalidad cumplida. (Resaltado añadido).
Al respecto, en sentencia n° 523 del 29 de mayo de 2014, caso: Luis José González, esta Sala Constitucional señaló lo siguiente:
(…) la citación es fundamental en el proceso y las irregularidades que pudieran existir en su realización, sólo pueden ser subsanadas con la presencia en juicio de la parte demandada. Así lo refiere Eduardo Couture al señalar: ‘(…) La comunicación de la demanda en forma que constituya una efectiva garantía, es la piedra angular del proceso. Sin ella nada puede cumplirse, salvo que el demandado subsane los errores o vicios de esa comunicación con su propia presencia; pero si tal cosa no acontece y no se han cumplido con estrictez y hasta con solemnidad, las formas establecidas en la ley, todo lo actuado adolece de nulidad (…)’ (Cfr. E. J. COUTURE: Estudios de Derecho Procesal Civil. Tomo I; la Constitución y el Proceso Civil. Ediar Editores. Buenos Aires 1948, p. 62. Citado en sentencia de esta Sala N° 719 del 18 de julio de 2000, caso: ‘Lida Cestari’).
En el mismo sentido, en sentencia de esta Sala N° 74 del 30 de enero de 2007 (caso: ‘Omar Alberto Corredor’), se señaló lo siguiente:
“Es evidente la importancia de la citación dentro del proceso, pues ella garantiza el derecho a la defensa del demandado, en tanto que fija el inicio del plazo o del término, según el caso, para la contestación de la demanda, ocasión en la cual el demandado podrá promover sus excepciones o defensas, tal como dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. De manera que, como expresamente regula el artículo 215 de ese mismo Código, la citación del demandado para la contestación de la demanda ‘es formalidad necesaria para la validez del juicio’, al punto que la falta de la misma trae, como consecuencia inmediata, la nulidad de todo lo que haya sido actuado sin la previa observancia de ese requisito”.
Con más razón deben extremarse los cuidados cuando no ha podido realizarse la citación personal y se recurre subsidiariamente a la citación por carteles que, como tradicionalmente ha señalado la doctrina y la jurisprudencia patria, implica una disminución de la seguridad de la comunicación de la acción al demandado que, por lo tanto, debe ser ajena a cualquier irregularidad.
En efecto, acorde con el criterio que ha sostenido esta Sala, deben extremarse los cuidados cuando no ha podido realizarse la citación personal y se recurre subsidiariamente a la citación por carteles, lo que de suyo implica una disminución de la seguridad de la comunicación de la acción al demandado. Esta modalidad de citación extraordinaria no admite irregularidades o anomalías en cuanto a su verificación, la cual está reglada en el precitado artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Es así como el quebrantamiento de la regla de publicación consistente en el intervalo de 3 días entre cada publicación por la prensa del cartel respectivo, disminuyendo sin justificación ese intervalo a 2 días, acarrea un vicio que incide necesariamente en la procura del derecho a la defensa de la parte demandada, lo que perturba la armónica observancia de los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, relativos a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y al derecho a la defensa.
Tal circunstancia fue advertida por la Sala de Casación Civil, aduciendo que “en modo alguno el hecho de que las publicaciones se hayan efectuado con dos días de separación, afecta el derecho a la defensa de la demandada ya que el acto cumplió su finalidad cual es hacer pública la demanda instaurada contra los demandados durante un lapso de tiempo prudencial a fin de que sus destinatarios acudan a juicio y se produzca la puesta a derecho de éstos”. Al respecto, esta Sala señala que no es suficiente alegar que la publicación de los carteles referidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil cumple con la finalidad de hacer pública la demanda instaurada contra los demandados durante un lapso de tiempo prudencial a fin de que sus destinatarios acudan a juicio y se produzca la puesta a derecho de éstos, pues la inobservancia del lapso de publicación supone que las partes o incluso el juez pueden hacer maleable tal extremo sin sujetarse a formalidad alguna. Ignorar esto equivaldría a desconocer una violación al debido proceso, toda vez que este intervalo es una formalidad esencial diseñada con especificidad por el legislador patrio en el predicho supuesto, que obra en beneficio de que acaezcan las mejores condiciones para que los demandados ejerzan su derecho a la defensa y obtengan la tutela judicial efectiva en los procesos que fueren instaurados en su contra.
De allí que esta Sala Constitucional considera que la publicación en prensa escrita de los carteles de citación en días no acordes con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se subsume en el supuesto que conlleva al anómalo quebrantamiento de formas sustanciales, generando ello vicios en dicha fase del proceso, tal como se afirmó.
Sobre el irrespeto al intervalo de publicación, bien vale reiterar lo afirmado por esta Sala Constitucional en la reseñada sentencia n° 523, en la que, como se indicó, se estatuyó que “la citación es fundamental en el proceso y las irregularidades que pudieran existir en su realización, sólo pueden ser subsanadas con la presencia en juicio de la parte demandada (…) Con más razón deben extremarse los cuidados cuando no ha podido realizarse la citación personal y se recurre subsidiariamente a la citación por carteles que, como tradicionalmente ha señalado la doctrina y la jurisprudencia patria, implica una disminución de la seguridad de la comunicación de la acción al demandado que, por lo tanto, debe ser ajena a cualquier irregularidad”. (Resaltado de esta Sala)
Tal como lo reconoce esta Sala, tradicionalmente la jurisprudencia desde que entró en vigencia el Código de Procedimiento Civil en 1987, ha sostenido que la citación por carteles debe ser efectuada tal como lo exige el Código. En ese sentido, es pertinente aproximar un recuento de las sentencias de última instancia más relevantes que así lo han afirmado, incluyendo cómo la propia Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, lo ha señalado:
– Sentencia n° 587 del 27 de octubre de 2009 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia: “De conformidad con la norma transcrita -el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil-, la citación por carteles obra por defecto de la citación personal, y puede ser solicitada, cuando resulte infructuosa para lograr la citación del demandado. Asimismo, esta disposición exige la fijación de un cartel en la oficina, morada o negocio del demandado, y su publicación en dos periódicos de los de mayor circulación en la localidad, con intervalos de tres (3) días entre una y otra publicación. El cartel, además, debe contener la identificación de las partes, el objeto de la pretensión, el término de comparecencia y la advertencia que si no comparece, se le nombrará defensor con quien se entenderá la citación” (Resaltado de esta Sala)
– Sentencia n° 495 del 28 de abril de 2014 de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia: “Así pues, en los casos en que no se encontrare la persona citada para efectuar su citación personal, ésta se efectuará por carteles, a petición del interesado. En este caso el Juez dispondrá que el Secretario fije en la morada, oficina o negocio del demandado un cartel emplazándolo para que ocurra a darse por citado en el término de quince días, y otro cartel igual se publicará por la prensa, a costa del interesado, en dos diarios que indique el Tribunal entre los de mayor circulación en la localidad, con intervalo de tres días entre uno y otro”. (Resaltado de esta Sala)
– Sentencia del 20 de julio de 1989 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia: “(…) Al seguirse la hipótesis de la citación por carteles a la cual se refiere el artículo 223 ejusdem [CPC], es necesario agotar las fases o etapas que dicha norma establece para que la citación se considere ajustada a derecho”. (Resaltado de esta Sala)
– Sentencia del 17 de diciembre de 1991 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia: “(…) Es necesario que al ordenar practicarlas –las citaciones y/o notificaciones- se observen todas y cada una de las formalidades que para su corrección y validez estatuye la Ley. Admitir una interpretación y aplicación benigna y liberal de sus supuestos de hecho, desconociéndose su formalismo riguroso, es violar el derecho que tienen las partes a su legal defensa, para cuya garantía y tutela han sido promulgadas, a fin de impedir la arbitrariedad y el fraude procesal”. (Resaltado de esta Sala)
– Sentencia del 21 enero de 1993 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia: “(…) Por ser -la citación por carteles- un procedimiento sustitutivo, que implica una disminución en la seguridad del efectivo cumplimiento de una garantía constitucional, cualquier alteración en el procedimiento puede conducir a la nulidad de la citación, bien sea de oficio, si existe una radical omisión de la formalidad, o a instancia de parte, si la actuación irregular no implica falta absoluta de citación”.
La jurisprudencia ha sido tradicionalmente cuidadosa en la verificación de los extremos de la citación por carteles, justamente porque “la citación del demandado” es una formalidad necesaria para la validez del juicio” (ex artículo 215 del Código de Procedimiento Civil) y cualquier irregularidad o anomalía no subsanada, afecta el derecho a la defensa de la parte demandada (ex artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), lo que se ubica en el campo del orden público. A este respecto diversos autores y la propia jurisprudencia, antigua y reciente, –como se ha señalado- han reconocido como otras causales de nulidad de la citación, una serie de circunstancias tales como: 1) que el cartel no disponga la consecuencia de no comparecer (nombramiento del defensor ad litem); 2) Que no se haya publicado en los diarios indicados por el juez; 3) Que no se identifique claramente el objeto de la pretensión o la demanda; 4) Que no se publique en los diarios con el tamaño de letra y formato adecuado. Asimismo, el error en la citación para la contestación de la demanda es causal de invalidación del juicio (ex numeral 1° del artículo 328 del Código de Procedimiento Civil). (s.SC n° 1762, del 17 de diciembre de 2014, caso: Annunziata Arnese De Lamberti y Rino Lamberti Spiezio). [Negritas y cursivas de la decisión].
Esta Sala Constitucional, en cuanto a la forma como debe cumplirse con lo señalado en la referida disposición, estableció en la sentencia supra parcialmente transcrita, donde hizo un pertinente recorrido por la doctrina judicial en la que se expuso, la necesidad del cumplimiento de sus requerimientos, considerados como mínimos por el legislador, así como de lo ineludible de extremar su efectividad, para así garantizar al demandado, de la mejor manera posible, un efectivo conocimiento del proceso instaurado en su contra, con el propósito de que haga valer su derecho a la defensa, dada la evidente disminución de este mecanismo subsidiario, en la seguridad de la comunicación de la existencia de la pretensión en su contra. De allí, que la publicación en prensa escrita de los carteles de citación en días no acordes con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, conlleva al anómalo quebrantamiento de formas sustanciales, generando ello vicios en dicha fase del proceso, tal como se afirmó.
Ahora bien, la citación personal aparece como la forma más garantista para el efectivo conocimiento al que hemos venido haciendo referencia, y posterior materialización del ejercicio del derecho a la defensa; sin embargo, para el supuesto de que ésta no fuese posible, la legislación presenta como alternativa algunos medios subsidiarios o sustitutivos, en cuya práctica, en razón de que generan en sí mismo una evidente disminución en la seguridad de su cometido, debe extremarse al máximo el cumplimiento de los requerimientos que exigen las disposiciones adjetivas, para evitar así un desequilibrio procesal que genere alguna indefensión, como consecuencia del quebrantamiento u omisión de las formas sustanciales exigidas, de lo contrario, atendiendo a la magnitud del agravio (ausencia de citación), se generaría para el juzgador, como director del proceso, la obligación de declarar de oficio la nulidad de lo actuado con la consecuente reposición de la causa al estado que sea necesario, para el debido restablecimiento de la situación jurídica lesionada, con el pleno ejercicio del derecho a la defensa.
En efecto, si la ley adjetiva civil establece una serie de exigencias para el cumplimiento de la actividad jurisdiccional tendiente a la materialización del medio sustitutivo de la citación personal, para la comunicación efectiva de la existencia de una pretensión en contra de una persona, debe cumplirse a cabalidad tales requerimientos, pues, constituyen exigencias que el legislador consideró como mínimas para el logro de tal fin, de allí que su incumplimiento, cualquiera que este sea, produce una irregularidad que vicia de nulidad el acto, que puede ser detectado por delación de parte o de oficio, en atención a la gravedad de la irregularidad, la cual condiciona su naturaleza, cuya precisión es labor del órgano jurisdiccional, quien debe en atención a su condición de director del proceso, garantizar a los justiciables el efectivo ejercicio de sus derechos, entre los cuales cobra superlativa importancia el derecho a la defensa.
Es por ello, que esta Sala Constitucional, ha considerado, en el específico caso de la citación por carteles, que los requerimientos exigidos para su materialización constituyen formas sustanciales, cuyo quebrantamiento producen menoscabo al derecho a la defensa (indefensión), viciando de nulidad la citación pretendida, nulidad que, atendiendo a la gravedad de la falta, lo que debe atenderse en cada caso concreto, generan una nulidad absoluta o relativa.
Ahora bien, en el caso de autos, esta Sala evidencia irregularidades en la materialización de la citación personal y por carteles, toda vez que el juzgado a quo no realizó las actuaciones suficientes para la citación personal de las codemandadas –entre ellas la hoy solicitante, sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A.,- al no haber agotado para tal fin la ubicación establecida en el contrato de arrendamiento primigenio que se acompañó como instrumento fundamental de la demanda de retracto legal arrendaticio declarada con lugar contra la mencionada empresa; no advirtió la inobservancia del intervalo de tres (3) días previsto en la ley adjetiva civil entre una publicación y otra, y por último aun cuando la secretaria de dicho juzgado dejó constancia del cumplimiento de todos los requerimientos de ley exigidos, no cumplió con su obligación de fijar en la morada, oficina o negocio del interesado, dicho cartel, tal cual lo exige el artículo 223 eiusdem, pues se limitó a su fijación en las direcciones en las cuales había resultado infructuoso el emplazamiento personal de la representación legal de la codemandada, obviándose, también para esa oportunidad, la dirección estipulada en el contrato de arrendamiento, razón por la que nunca se inició el lapso de comparecencia.
En efecto, tal como lo delató la representación judicial de la hoy solicitante, estas irregularidades, en atención a todo lo que se expuso ut supra, vician de nulidad absoluta el acto de citación, por cuanto afectan su existencia, con la consecuente nulidad de todo lo actuado hasta el estado en que se produzca, dentro del lapso oportuno, las correspondientes notificaciones, para que de esa forma se establezca debidamente la relación jurídica procesal.
Precisado lo anterior, no puede soslayar la denuncia que sobre este particular realizó la representación legal de la hoy solicitante en revisión, en relación al deber de la defensora ad litem designada de realizar las diligencias atinentes a su ubicación, pues, emerge de la contestación de la demanda que corre inserta a los folios 120 al 122 del expediente, que la defensora señaló, como punto previo, lo siguiente:
(…) dejo expresa constancia de haber enviado telegramas de citación a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), a los ciudadanos MAX WULFF MEJÍAS y ROLANDO BETANCOURT NOGUERA (…), en su condición de representantes de las empresas demandadas, a los fines de dar cuenta del presente juicio (…).
Cabe destacar que fue infructuosa la gestión, pues nadie compareció a la citación librada para el día 29 de julio del presente año.
En este mismo orden de ideas, me trasladé a las direcciones de los demandados, en principio a el (sic) de MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, es decir, en la Quinta identificada con el número 7, de la calle Colombia, Terraza B, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta (…), en la que nadie acudió al llamado (…).
Coligiéndose de lo anterior, que la defensora ad litem, remitió telegrama y se trasladó a los fines de ubicar a su defendida la codemandada sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A. a la dirección domiciliaria de su representante legal suministrada por el Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), en la cual había resultado ineficaz la citación personal así como la efectuada por carteles; sin agotar los datos de contacto y ubicación que se desprendían de la revisión del contrato de arrendamiento originario en el cual se fundamentó la demanda de retracto legal arrendaticio en contra de su defendida.
Ahora, la Sala, al analizar las actas del expediente observa que, en el presente caso la defensora ad litem limitó el derecho a la defensa de la demandada al no haber contactado al representante legal de la sociedad mercantil Arrendadora Santa Clara C.A., y no promovió pruebas pertinentes, conducta ésta que se traduce en una falta de diligencia debida y en la vulneración de las garantías y principios de contradicción no permitidas constitucionalmente, con lo cual se le vulneraron los derechos denunciados por la hoy solicitante en revisión, parte codemandada en el juicio de retracto legal arrendaticio.
Al respecto, esta Sala Constitucional en sentencia n.° 616, del 19 de mayo de 2009, caso: José Trinidad Martínez Rincón, reiteró el criterio sostenido sobre la vulneración del derecho a la defensa y al debido proceso respecto a la debida asistencia jurídica y la actuación negligente del defensor ad litem. En este sentido, la sentencia Nº 33, del 26 de enero de 2004 (cfr. SSC Nº 3105 del 20-10-2005) estableció lo siguiente:
(…) Ahora bien, la función del defensor ad litem, en beneficio del demandado, es el de defenderlo, el que el accionado pueda ejercer su derecho de defensa, lo cual supone que sea oído en su oportunidad legal. De allí, que no es admisible que el defensor ad litem no asista a contestar la demanda, y que por ello se apliquen al demandado los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. El defensor ad litem ha sido previsto en la ley (Código de Procedimiento Civil), para que defienda a quien no pudo ser emplazado, no para que desmejore su derecho de defensa.
El que la defensa es plena y no una ficción, se deduce del propio texto legal (artículo 226 del Código de Procedimiento Civil), que prevé el suministro de las litis expensas para el defensor, lo que significa que él no se va a limitar a contestar la demanda, sino que realizará otras actuaciones necesarias (probatorias, etc.) a favor del demandado (…).
Así mismo, esta Sala se pronunció en sentencia n.° 33, del 26 de enero de 2004, caso: Luis Manuel Díaz Fajardo (criterio ratificado, entre otras, sentencias nos 808/2012, caso: Representaciones Agreda & Rojas C.A 608/2012; 1145/2012, caso: Expresos Upata; 1660/2012, caso: La Gran Premiata C.A.), en la cual se analizaron las obligaciones del defensor ad litem, a la luz del derecho constitucional a la defensa, y se estableció lo siguiente:
Pero debe la Sala, en aras a delinear las relaciones del derecho de defensa y la función del defensor ad litem, proceder a analizar, cómo debe encarar tal función el defensor, a fin de cumplir con ella cabalmente.
En el caso de autos, constaba en el expediente laboral la dirección del demandado, antes de la fecha del nombramiento del defensor. Luego, era impretermitible que el defensor acudiera a la dirección del defendido a preparar la defensa, a menos que éste se negare, no bastando a ese fin enviarle un telegrama notificándole el nombramiento. Si el defensor no obra con tal diligencia, el demandado queda disminuido en su defensa, por lo que la decisión impugnada, que no tomó en cuenta tal situación, infringió el artículo 49 constitucional y así se declara.
De conformidad con lo anteriormente expuesto, concluye esta Sala que la solicitante de la revisión no tuvo la posibilidad de esgrimir los argumentos que hubiese considerado necesarios y pertinentes para la mejor defensa de sus derechos e intereses, por lo que no cabe dudas de la inexistencia de su citación, la cual arrojó un desequilibrio procesal que le causó una evidente indefensión, que vicia de nulidad absoluta el acto, la cual debió apreciar de oficio el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, deduciéndose el incumplimiento en la sentencia objeto de la presente solicitud, de su obligación de procurar la estabilidad del juicio con la corrección de los vicios que afecten la validez de los actos, mediante la declaración de la nulidad de los mismos, y el establecimiento del equilibrio procesal perdido, en resguardo del derecho a la defensa y el debido proceso del solicitante de revisión, vació de contenido, por su inaplicación, el artículo 49 constitucional, continente de los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso, por cuanto no atendió al criterio que de forma vinculante estableció esta Sala Constitucional sobre el contenido y alcance de los mismos, con la consecuente subsunción de su inactividad en dos de los supuestos de procedencia de la revisión constitucional, estos son: i) el desconocimiento de algún precedente dictado por esta Sala y ii) la falta de aplicación de una norma constitucional.
Es así como no todo error de procedimiento que cometan los jueces, ni todos los errores cometidos en la escogencia de la ley aplicable o en la interpretación de la misma constituye infracción al derecho al debido proceso. Solo cuando la infracción de reglas legales resulte impeditiva del goce o ejercicio de los derechos y facultades garantizados por el artículo 49 citado, se verificará la infracción constitucional presupuesto de procedencia de la acción de amparo ejercida por violación al debido proceso, de modo que el accionante deberá alegar cómo y de que manera el error judicial le impide o amenaza impedirle el goce o ejercicio del derecho que señala conculcado, expresando la actividad procesal a la que tenía derecho y que no puede ejercer como resultado del hecho constitutivo de la supuesta infracción constitucional así como la urgencia en el restablecimiento de la situación lesionada… (s SC n.° 444 de 04.04.01, ratificado en decisión n.° 2543 de 15.10.02; subrayado de este fallo).
Ello así, es claro que el juzgador del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no cumplió con su obligación de director del proceso, pues no procuró la estabilidad del juicio, mediante la corrección de los vicios que impidieron la existencia de la citación, con la correspondiente nulidad de oficio de todo lo actuado, y la consecuente reposición de la causa al estado en que se produzca, dentro del lapso oportuno, las correspondientes notificaciones, para que de esa forma se estableciera debidamente la relación jurídica procesal, y se permitiera el ejercicio pleno del derecho a la defensa tanto del solicitante de revisión, como de todos los que fueron llamados a ese proceso. Así se declara.
En virtud de la declaración que precede, esta Sala Constitucional concluye que ha lugar la solicitud de revisión del acto de juzgamiento que dictó el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 18 de junio de 2014, por cuanto se apartó de la doctrina vinculante que sentó esta Sala Constitucional con respecto al contenido de los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso (vid., entre otras, ss. S.C. n.os 444/2001 y 2543/2002), así como de la doctrina que asumió en cuanto al cumplimiento de la forma como deben efectuarse los requerimientos que exige el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (vid., s SC n.° 74/2007, ratificada, entre otras, ss SC n.os 523/2014 y 762/2014). Razón por la cual esta Sala Constitucional declara la nulidad del fallo objeto de la solicitud de revisión a que se contraen estas actuaciones. Así se decide.
Dada la procedencia de la primera delación, por efecto de su consecuencia jurídica, es claro que la segunda de ellas resuelta, pues, de haberse producido los vicios que fueron denunciados, éstos quedan corregidos con la necesaria reposición de la causa. Con respecto a la última de ellas, se aprecia que corresponde a una cuestión que debe alegarse y resolverse en el fondo del asunto, por estar íntimamente ligada al mérito de lo que fue demandado, razón por la cual, no procede, en este caso, un pronunciamiento al respecto. Así se decide.
En el caso de autos, dado que el fundamento en el cual se declaró la nulidad de la decisión que dictó el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 18 de junio de 2014, conlleva a la reposición de la causa, con la consecuente nulidad de todo lo actuado, al estado de contestación de la demanda, cuyo lapso comenzará a computarse a partir de que el tribunal de la causa notifique a las partes de la presente decisión. En consecuencia, con fundamento en el precepto legal antes trascrito, así como en los postulados constitucionales a la materialización de la finalidad del proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia y en cumplimiento de su obligación de garantizar su concreción de forma expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos ni reposiciones, esta Sala Constitucional considera innecesario que se ordene al Juzgado Superior que resulte competente previa distribución, que proceda a la resolución de la segunda instancia, sino al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, para el cumplimiento de lo que se ordenó en la presente decisión y de el trámite a la causa principal desde el momento en que se notifique a las partes para que se abra el lapso para la contestación de la demanda. Así se decide.
PRIMERO: HA LUGAR ala solicitud de revisión constitucional que interpusoel abogado Roberto Gómez González, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 18 de junio de 2014.
SEGUNDO: ANULA el acto decisorio objeto de revisión.
TERCERO: REPONE la causa primigenia, con la consecuente nulidad de todo lo actuado, al estado en que se produzca la contestación de la demanda, cuyo lapso comenzará a computarse a partir de que el tribunal de la causa notifique a las partes de la presente decisión.
CUARTO: ORDENA al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, el cumplimiento de lo que se ordenó en la presente decisión y de el trámite a la causa principal desde el momento en que se notifique a las partes para que se abra el lapso para la contestación de la demanda.
Publíquese, regístrese y archívese el expediente. Remítase copia certificada de la presente decisión al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la de la misma Circunscripción Judicial. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 26_días del mes de Julio de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.