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Timestamp: 2017-11-18 13:53:00+00:00
Document Index: 307179579

Matched Legal Cases: ['art. 201', 'ATF ', 'ATF ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 201', 'art. 201', 'art. 201', 'art. 210', 'art. 219', 'art. 219', 'art. 201', 'art. 201', 'art. 201', 'art. 210']

Vente immobilière, garantie.
La clause d'un acte de vente immobilière selon laquelle la parcelle vendue est "complètement équipée" en chemin, eau, égout et électricité signifie que la voie d'accès, l'égout ou le raccordement à celui-ci et les conduites d'eau et d'électricité se trouvent soit sur la parcelle, soit à la limite ou à proximité immédiate de cette dernière (consid. 1).
Application de l'art. 201 CO à la vente immobilière (consid. 2).
Art. 219 al. 3 CO. La prescription de cinq ans s'applique aussi à l'action en garantie pour les défauts d'un immeuble non bâti (consid. 3).
BGE 104 II 265 S. 265
Selon acte authentique du 23 octobre 1968, Henri Muller a vendu à Marcel Mentha la parcelle 787 de la commune de Saint-Cergue, canton de Vaud, pour le prix de 33'500 fr. L'acte précise que "ce prix s'entend pour une parcelle complètement équipée en chemin, eau, et égout, plus l'électricité", et que "l'immeuble
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vendu est situé dans la zone "Chalets" du plan de zones de la Commune de Saint-Cergue". Il dispose en outre que "le registre foncier fait règle pour la contenance, le vendeur ne donnant aucune garantie", et que "l'immeuble vendu est transmis à l'acquéreur dans l'état où il se comporte actuellement, avec ses droits, ses parties intégrantes et ses accessoires légaux, libre de location, franc d'hypothèque, d'annotation, de charge foncière et d'usufruit mais sans autre garantie quelconque de la part du vendeur".
Par une lettre recommandée non datée, mais postée le 4 juillet 1970, Mentha s'est adressé à Henri-Georges Muller et s'est plaint de ce que, contrairement aux affirmations de celui-ci et aux stipulations de l'acte de vente, la parcelle vendue n'était pas équipée et ne comportait ni égout ni conduite d'eau en bordure, et l'a mis en demeure de les faire installer jusqu'au 8 juillet. Henri-Georges Muller a répondu le 13 juillet 1970 que le géomètre officiel lui avait confirmé, en présence de Kaspar, que toute parcelle achetée avec un droit de copropriété d'un chemin,
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ce qui était le cas en l'espèce, "est considérée comme équipée si les services se trouvent à moins de 50 m de ladite parcelle".
1. L'acte de vente signé par les parties dispose expressément que la parcelle vendue est "complètement équipée en chemin, eau et égout, plus l'électricité". Cette affirmation du vendeur relative à des qualités du terrain doit être interprétée selon le sens que, de bonne foi, l'acheteur pouvait donner à la déclaration du vendeur (CAVIN, La vente, l'échange, la donation, Traité de droit privé suisse, tome VII, 1, p. 81, avec référence aux arrêts cités à la n. 2 de la p. 80: ATF 73 II 220 s., ATF 71 II 240 s.). L'équipement complet d'une parcelle en chemin, eau, égout et électricité signifie que la voie d'accès, l'égout ou le raccordement à celui-ci et les conduites d'eau et d'électricité sont installés sur la parcelle ou bien se trouvent à la limite de cette dernière ou à tout le moins à
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proximité immédiate. La qualité promise selon laquelle la parcelle est " complètement équipée " notamment en égout implique que le raccordement à l'égout ou à une canalisation qui y débouche peut se faire sans autres travaux que l'introduction, dans l'égout ou dans son embranchement, de la conduite des eaux usées provenant du bâtiment construit sur la parcelle. La Cour cantonale considère dès lors avec raison que, dans l'espèce, la promesse du vendeur que le terrain est complètement équipé " signifie que ce terrain peut se raccorder à l'égout à la limite de la parcelle, avec peut-être en plus au maximum la largeur du chemin où se trouve l'égout ". Ainsi que le relève l'arrêt attaqué, l'usage invoqué par le défendeur, selon lequel une parcelle faisant partie d'un lotissement avec chemin est tenue pour équipée lorsque les services sont à moins de 50 m de la parcelle ou sont dans la route commune dont le propriétaire de la parcelle est copropriétaire n'est pas décisif en l'espèce, même s'il était établi: il pourrait s'agir là d'une exigence des autorités administratives pour qu'un lotissement ou une zone puissent être considérés comme suffisamment équipés et que des permis de construire puissent y être délivrés.
2. Il est constant que l'égout ou une canalisation y débouchant ne se trouvait pas en bordure de la parcelle vendue, que l'acheteur a dû construire un raccordement sur une longueur de 53 m pour amener les eaux usées de son chalet à l'égout communal et que ces travaux ont coûté 7'149 fr. 20. Une des importantes qualités promises par le vendeur n'existait dès lors pas.
Le défendeur critique sur ce point l'arrêt déféré, prétendant que le demandeur a omis de vérifier la chose vendue conformément
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à l'art. 201 CO et que l'avis des défauts était manifestement tardif. Selon lui, il incombait à l'acheteur de consulter les plans déposés au bureau communal ou d'en charger un mandataire (notaire, régisseur, entrepreneur, architecte), pour connaître le tracé et l'emplacement des diverses canalisations publiques, voire privées. Un tel contrôle, souligne-t-il, n'aurait pas pris des mois et des années.
L'absence d'égout dans la parcelle ou en limite ou à proximité immédiate constituait un défaut qui ne pouvait pas être découvert à l'aide de vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO) et qui en fait ne l'a été que lors de la construction du chalet du demandeur
BGE 104 II 265 S. 270
(art. 201 al. 3 CO). Celui-ci en a avisé immédiatement par téléphone le défendeur, qui s'est alors mis en rapport avec Kaspar. Par sa lettre recommandée du 4 juillet 1970 le demandeur s'est plaint auprès du défendeur de l'absence d'égout, confirmant son téléphone de mai.
3. Le défendeur soutient à tort que l'action en réduction du prix introduite par le demandeur en juin 1972 était frappée par la prescription annale de l'art. 210 CO. La Cour cantonale a appliqué avec raison l'art. 219 al. 3 CO, en se référant notamment à CAVIN (op.cit., p. 133 s.) et à VON BÜREN, Schweiz. Obligationenrecht, Besonderer Teil, tome II, p. 77. L'art. 219 al. 3 CO dispose il est vrai que l'action en garantie pour les défauts d'un bâtiment (Gebäude) se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété. Selon l'opinion fondée des deux auteurs précités, bien que le texte légal ne traite que des défauts d'un "bâtiment", la prescription quinquennale de l'action en garantie doit être étendue à tous les défauts, y compris le défaut de contenance, et aux qualités promises, même si elles sont relatives à un terrain non bâti. Une interprétation littérale, s'en tenant strictement au texte, doit être écartée, car rien ne justifie des prescriptions différentes selon l'objet des défauts (CAVIN, loc.cit.).
Article: art. 201 CO, Art. 219 al. 3 CO, art. 201 al. 2 CO, art. 201 al. 3 CO suite... , art. 210 CO