Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/mo/MO013038.htm
Timestamp: 2017-12-12 13:57:52+00:00
Document Index: 25769583

Matched Legal Cases: ['MÖD 2013', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ']

Mark- och miljööverdomstolens domar MÖD 2013:38
5 kap. 4 § , 5 §, 6 §, 7 §, 8 §, 10 §, 11 § och 12 § fastighetsbildningslagen (1970:988); 1 §, 5 §, 6 §, 7 §, 8 § och 13 § anläggningslagen (1973:1149); 13 kap. 3 § och 18 kap. rättegångsbalken (1942:740)
Olivia har vid Mark- och miljööverdomstolens sammanträde ändrat yrkandet enligt punkten a) till 12 436 000 kr och yrkandet under punkten b) till
23 436 000 kr.
A/O har vidare yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska förplikta Olivia att ersätta A/O för rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen med
563 213 kr jämte ränta enligt lag från dagen för mark- och miljödomstolens dom.
Vid tiden för brandmurens uppförande hade X och Olivedal Z samma
ägare. Av Göteborgs stads, vid tiden gällande, byggnadsordning följer att brandmuren skulle uppföras mitt över fastighetsgränsen och som en gemensam nyttighet för båda fastigheterna. Som ett resultat av detta kom brandmurens grundläggning att breda ut sig till lika delar på båda fastigheterna. Mot bakgrund av att muren uppförts av ägaren till de båda fastigheterna, för deras stadigvarande bruk, följer av 1895 års lag om fast egendom att brandmuren är fast egendom till hälften hörande till respektive fastighet. Den halva som var belägen på X ska anses höra dit. Det faktum att brandmuren genom markrörelser kommit att få ett förändrat läge påverkar inte denna fråga. Det är därmed inte självklart att muren enkom tillhör Olivia. Det enda alternativet till att se brandmuren som fast egendom hörande till såväl A/O:s som Olivias fastighet är att anse den som samägd.
Den fortsatta prövningen bör därmed utgå från att byggnaderna på X och
Y existerar i samverkan med brandmuren, att brandmuren både har en brand-avskiljande och bärande funktion för byggnaderna och att murens skick därmed är en angelägenhet för båda fastigheterna. Med hänsyn till de skador på Olivias byggnad som kunde konstateras redan på 1980-talet är det vidare en rimlig utgångspunkt att Olivias byggnad, även om A/O:s byggnad inte grundförstärks, skulle behöva grundförstärkas senast inom 15 år.
Mark- och miljööverdomstolen delar underinstansernas bedömning att förutsättningarna för fastighetsreglering i 5 kap. 4, 5 och 7 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988) är uppfyllda och att 5 kap. 6 och 8 §§ samma lag inte hindrar fastighetsbildningsåtgärden.
Båtnadsprövningen ska utgå från de kostnadsökningar och ekonomiska konsekvenser i övrigt som alternativa lösningar medför för A/O och Olivia i förhållande till den sökta gemensamhetsanläggningen. Kostnaden för att grundförstärka A/O:s byggnad har angetts till 10 300 000 kr och grundförstärkningen av brandmuren till 700 000 kr. Med hänsyn till att Olivias byggnad har en något större area samt längre pålar bedömer Mark- och miljööverdomstolen att kostnaden för att nu grundförstärka Olivias byggnad kan beräknas till 12 000 000 kr. Den totala kostnaden för att nu grundförstärka båda byggnaderna inklusive brandmuren kan därmed beräknas till
23 000 000 kr.
Det alternativ till inrättandet av gemensamhetsanläggningen som presenterats i målet är att A/O frikopplar eller separerar sin byggnad från brandmuren och därefter endast grundförstärker under sin byggnad till en kostnad om
10 300 000 kr. Mark- och miljööverdomstolen anser att det är en rimlig utgångspunkt att A/O i samband med en frikoppling uppför en egen brandmur och att kostnaden för att frikoppla A/O:s byggnad därmed kan uppskattas till 4 500 000 kr, vilket överensstämmer med den uppgift som A/O presenterat. Även kostnaden för A/O i form av förlorat lägenhetsvärde ska beaktas. A/O har uppskattat denna kostnad till 2 000 000 kr baserat på minskad lägenhetsarea. Mark- och miljööverdomstolen saknar anledning att göra en annan bedömning. A/O:s uppgift om att lägenhetsvärdet därutöver påverkas med ett lika stort belopp på grund av ändrad lägenhetsstruktur och därmed minskat köpintresse framstår däremot som osäker och lämnas utan avseende. För Olivias del innebär alternativet att grundförstärkningen av byggnaden och brandmuren skjuts på framtiden. Som Mark- och miljööverdomstolen anför ovan är det rimligt att utgå från att grundförstärkningen skulle ske om 15 år. I likhet med lantmäterimyndigheten anser Mark- och miljööverdomstolen vidare att det är rimligt att räkna med en real kalkylränta om 3 procent. Den diskonterade kostnaden för grundförstärkningen av byggnaden uppgår till 7 700 000 kr och av brandmuren till 448 000 kr. Totalt uppgår kostnaderna för det alternativa förslaget till 24 948 000 kr. Det kan övervägas om kostnaden för utschaktning av jord för att minska lasten av Olivias byggnad också ska beaktas. Kostnaden skulle då öka ytterligare. Samtidigt är det tveksamt om en sådan åtgärd skulle utföras när behovet av grundförstärkning anses ligga endast 15 år framåt i tiden.
En höjning av yrkat belopp kan vara tillåten enligt 13 kap. 3 § första stycket 1 rättegångsbalken om den grundas på nytillkommande omständigheter (se NJA 1971 s. 317). I detta fall har dock de omständigheter som de nya yrkandena grundas på varit kända sedan tidigare. Redan vid mark- och miljödomstolen gjorde Olivia gällande att behovet av grundförstärkning låg längre fram i tiden, att kostnaderna för grundförstärkningen uppgick till 15 500 000 kr och att det fanns tillkommande kostnader för utschaktning av jord som uppgick till
3 500 000 kr. Den först i Mark- och miljööverdomstolen gjorda taleändringen är därför inte tillåten. De av Olivia ändrade ersättningsyrkandena ska därmed avvisas.
För det fall att mark- och miljödomstolen skulle finna att Olivias talan avseende ersättning för framtida skada är tillåten som sådan yrkar A/O att Olivias nya
yrkanden vid mark- och miljödomstolen avseende ersättning för framtida skada till följd av fastighetsregleringen (tillsammans med inrättandet av
gemensamhetsanläggning respektive separat) ska avvisas.
Mark- och miljödomstolen kan inte rättskraftigt avgöra frågan om de aktuella
åtgärdernas laglighet. Mark- och miljödomstolen bör därför avvakta lagakraftägande och rättskraftigt avgörande av Göteborgs tingsrätts mål som bl.a. omfattar förbudstalan avseende de åtgärder som är aktuella i detta mål
Den del av ersättningsyrkandet som satts till 11 000 000 kr avser ett
"värstascenario" om Olivia till följd av fastighetsregleringen tvingas uppföra en ny brandmur på den egna fastigheten. Beloppet är en uppräkning i tiden av kostnaden om ca 8 000 000 kr som Olivia tidigare betalat för utförande av en brandmur på andra sidan av sin byggnad.
Olivia har efterlyst visst utredningsmaterial utan resultat. Samtidigt med sistnämnda kritiska utlåtande begärde Olivia att få ta del av de "ytterligare utredningar" som förrättningslantmätaren i e-post samma dag angett att han vidtagit. Av det överklagade beslutet framgår att beslutet grundats på skriftliga material som Olivia inte fått möjlighet att yttra sig över. Dessutom har det grundats på uppgifter från T W, Advokatfirman Wennerqvist & Stangdell AB, B T, Tellstedt i Göteborg AB Svensk Fastighetsförmedling och Fastighetsbyrån. T.ex. anges i beslutet att B Ts uppgifter stärker bilden av att Y är i stort behov av en grundförstärkning. Trots begäran har Olivia inte fått del av uppgifterna från dessa källor.
Beslut enligt anläggningslagen får inte fattas i strid med annan lag som innebär att anläggningsbeslutet inte kan effektueras. De grannelagsrättsliga bestämmelserna i 3 kap. 1 och 3 §§ jordabalken om skyldighet att ta hänsyn till omgivningen har betydelse för bedömningen och hindrar grundförstärkning på A/O:s fastighet. A/O kan inte vid egen grundförstärkning vidta någon skyddsåtgärd för Olivias byggnad. Prövningen har därmed inte omfattat bedömning av om det är uppenbart att skadorna på Olivias byggnad blir beloppsmässigt mindre än vad skyddsåtgärder kostar.
Ifråga om aktualitetskravet ska kravet på "väsentlig betydelse" anses uppfyllt om behov av anläggningen kan förväntas föreligga inom den närmaste framtiden, se prop. 1973:160 s 188f. Med den närmaste framtiden avses "inom några års förlopp".
Olivias fastighet ökar inte lika mycket i värde som grundförstärkningen kostar, som lantmätaren angett i det överklagade beslutet. Den negativa inverkan på marknadsvärdet är större för en fastighet som är i akut behov av grundförstärkning än för en där åtgärderna kan anstå i 15 år. Den stora skiljelinjen mellan A/O:s och Olivias synsätt rör frågan om Olivias förlust av att tvingas tidigarelägga sin grundförstärkning. För Olivias del är det en självklarhet att det blir en förlust om drygt 5 miljoner kronor medan A/O kommer till ett "nollresultat". Detta bygger dock enligt Olivias uppfattning på både för låg kostnadsuppskattning av grundförstärkningen och en för låg kalkylränta.
Fastigheterna har olika geotekniska förutsättningar men några detaljerade undersökningar med lerprover eller mätning av vattentryck har inte utförts. Skadorna på A/O:s fastighet har inte analyserats utifrån byggnadens konstruktion. Skador blir alltid värst i trapphus som inte ligger i mitten av en byggnad där väggarna har en annan styvhet. Olivia har endast mycket begränsade skador nära den andra grannfastigheten som redan grundförstärkts. I Olivias fastighet är sättningarna i vertikalled jämna. Det förekommer inte några sättningar i horisontalled. Att sättningsförloppet varit jämt i 100 år framgår även av det goda skick Olivias byggnad är i. Sättningar måste relateras till byggnadens konstruktion. Svackorna i sättningskurvorna som motparten refererar till beror på felmätningar. Det framgår av att kurvorna därefter återgår till "sin" kurva. Att sättningarna på Olivias fastighet avtagit och nu är nere i 2-5 mm per år förklaras av att vattnet pressats ur lerorna. Olivia kommer inte att behöva åtgärda sin fastighet förrän om 25-30 år. I dagsläget räcker det att Olivia lagar kosmetiska skador. Att A/O:s fastighet sätter sig förklaras av att berget lutar 45° under A/O:s byggnad.
Frågan om ersättning för fastighetsregleringen är närmast omöjlig att avgöra och är inte beroende av om ett anläggningsbeslut vinner laga kraft utan av om
anläggningen kommer till utförande. Denna fråga bör avgöras senare och Olivia hänvisas till att i särskild förrättning föra talan om ersättning, se 5 kap. 12 a § fastighetsbildningslagen.
Av båtnadskalkylen framgår att värdeminskningen för Olivia kan bedömas till
5 501 000 kr. Därtill kommer ersättning för markupplåtelse om uppskattningsvis 8,3 m2 vilket bör beräknas till ca 190 000 kr. Ifråga om den del av yrkandet som avser ersättning med 50 % av den vinst som kan beräknas uppkomma, kan något belopp inte anges då det är Olivias uppfattning att det inte blir fråga om någon vinst. Yrkandet avser det fall att domstolen bedömer att sådan vinst uppkommer.
Eftersom byggnaden på A/O:s fastighet är i akut behov av åtgärder för att inte skadas ytterligare eller behöva rivas är A/O enligt bestämmelserna i 8 kap. plan- och bygglagen förpliktad att vidta åtgärder för att säkerställa byggnadens bärförmåga, stadga och beständighet samt dess säkerhet i händelse av brand, se s 3 i Bohusgeos utlåtande den 4 februari 2011. Behovet av grundförstärkning är generellt i området.
Att brandmuren sätter sig är ostridigt i målet. A/O:s och Olivias underhållsansvar omfattar ett gemensamt ansvar för brandmuren. Inte heller grundförstärkning av brandmuren hindras av bestämmelserna i 3 kap. jordabalken.
Ifråga om ersättning för grundförstärkningen bestrids det att det är fråga om något "tidigarelagt behov av grundförstärkning". Detta mot bakgrund av grundförhållandena och grundläggningen av Olivias byggnad. Såväl horisontella som vertikala rörelser har konstaterats i Olivias fastighet.
Kostnaden för grundförstärkning under A/O:s fastighet uppgår till ca
10 700 000 kr enligt en offert som togs in för ca två år sedan. Grundförstärkning av brandmuren offererades för ca 700 000 kr. Lantmäteriet har beräknat grundförstärkning under Olivias byggnad till ca 12 000 000 kr. Beloppet bör inte räknas upp ytterligare då man redan i offerten tagit med risk för oförutsedda utgifter, t.ex. längre pålar än beräknat. Olivia skulle tjäna ca 3 000 000 kr på att avvakta grundförstärkning. Olivia skulle dock under tiden fram till grundförstärkningen ha kostnader för reparationer.
De geotekniska förhållandena och behovet av grundförstärkning
Domstolen har vid synen noterat att A/O:s fastighet har omfattande sprickbildning i fasad och i trappuppgångarna. Sprickorna är delvis dokumenterade i Skaderapport 2010-02-20 och uppges därutöver ha uppkommit eller förvärrats efter lantmäteriets beslut. Med utgångspunkt från vad som redovisats i de ingivna utredningarna, bl.a. att de varierande geotekniska förhållandena inom fastigheten har medfört stora snedsättningar som skadat fastigheten, tillsammans med vad som framgått av synen är det för domstolen klarlagt att A/O:s fastighet är i stort behov av grundförstärkning och att denna bör ske snarast. I denna situation anser mark- och miljödomstolen att grundförstärkning med pålar till berg eller fast botten är den mest realistiska grundförstärkningsmetoden som kan säkerställa fastigheten på sikt.
Stadigvarande och väsentlig betydelse 1 och 5 §§ anläggningslagen (1973:1149) (nedan AL)
Avgörande för väsentlighetsprövningen är om det kan konstateras att det föreligger ett påtagligt behov för en fastighet att ha tillgång till den nyttighet som avses med gemensamhetsanläggningen (prop. 1973:160 s 151). Mark- och miljödomstolen bedömer att både X och Y i sådan grad är beroende av brandmuren med grundförstärkning att det är av väsentlig betydelse för dem att delta i anläggningen. Det förhållandet att Olivias behov kan tänkas ligga längre fram i tiden än A/O:s behov ändrar inte på detta, jfr prop. 1973:160 s 188f. Mark och miljödomstolen gör mot bakgrund av nämnda förarbetsuttalanden bedömningen att de tidsrymder som ovan angetts för när Olivias behov av grundförstärkning inträffar inte står i strid med begreppet närmaste framtiden som anges i förarbetena. Byggnaderna och brandmuren i målet är uppförda i början av 1900-talet och tidsförloppen och livslängden för dessa är naturligt långa. Det citat ur förarbetena som Olivia åberopat "inom några års förlopp" avser endast ett exempel på vad som kan rymmas inom begreppet närmaste framtiden och är inte en uttömmande uppräkning. Vad Olivia angett i den delen medför således ingen annan bedömning.
Enligt 5 kap. 30 a § FBL är det tillåtet att, om det på grund av särskilda
omständigheter är lämpligt, medge att tillträde sker utan hinder av att
anläggningsbeslutet ej har vunnit laga kraft (förtida tillträde). Av 27 a § AL framgår bl.a. att bestämmelserna i 5 kap. 30 a § FBL om förtida tillträde äger motsvarande tillämpning vid förrättning enligt denna lag. I övrigt finns i 31 § AL hänvisning till 16-18 kap. FBL. Enligt 16 kap. 9 § andra stycket FBL får mark- och miljödomstolen förordna om förtida tillträde.
Av 5 kap. 30 a § FBL framgår att det vid förtida tillträde ska föreskrivas att den tillträdande hos länsstyrelsen ska ställa säkerhet för den ytterligare ersättning jämte ränta som kan komma att fastställas samt för det skadestånd som kan komma att utgå om beslut ändras. Mark- och miljödomstolen finner därvid att säkerheten bör uppgå till ett belopp som ligger i nivå med vad Olivia beloppsmässigt yrkat vid inrättande av gemensamhetsanläggning, d.v.s.
ca 5,7 Mkr.
A/O ska således innan tillträde sker men senast den 31 januari 2013 hos länsstyrelsen ställa säkerhet om 5 700 000 kr för den ytterligare ersättning jämte ränta som kan komma att fastställas samt för det skadestånd som kan komma att utgå om besluten i denna dom ändras. Gör inte A/O detta är medgivandet om förtida tillträde förfallet. I fråga om säkerheten gäller, i enlighet med vad som anges i 5 kap. 30 a § FBL, 7 kap. 7 och 8 §§ expropriationslagen.