Source: https://www.eporady24.pl/zakup_ziemi_przez_zone_obcokrajowca,pytania,23,173,5230.html
Timestamp: 2019-09-18 13:23:04+00:00
Document Index: 39165319

Matched Legal Cases: ['art 8', 'art. 37', 'art. 33', 'art. 6', 'art. 1', 'art. 6']

Autor: Krzysztof Tyła • Opublikowane: 30.03.2012
Prawo polskie, a dokładnie ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758), wprowadza wymóg uzyskania zezwolenia w przypadku chęci nabycia przez cudzoziemca nieruchomości położonej na terytorium Polski.
Zezwolenie nabycia nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa i jeżeli wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. Okolicznością potwierdzającą więzi z Rzecząpospolitą Polską jest m.in. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski.
Jednocześnie art 8 ust. 1 tej ustawy przewiduje okoliczności, zgodnie z którymi cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce bez obowiązku uzyskania zezwolenia. Taka możliwość powstaje m.in. w przypadku, gdy przedmiotem nabycia nieruchomości jest:
„1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat”.
W przedmiotowej sprawie należy zwrócić również uwagę na przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wskazując na wzajemne stosunki majątkowe małżonków, które uregulowane zostały w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (w skrócie K.r.io.), należy wziąć pod uwagę brzmienie art. 37 § 1 pkt 1 (K.r.io.): zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Przepis ten jednoznacznie wskazuje, że do nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, jeżeli oczywiście małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej, a pozostają, tak jak Państwo, we wspólności majątkowej małżeńskiej. W przypadku gdy małżonkowie nie zawierali umowy majątkowej małżeńskiej, w myśl przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, w skład której wchodzą przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.
Należy jednocześnie wskazać, że jeżeli środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku odrębnego małżonka, wówczas wystarczy, że umowę zawrze tylko dany małżonek, nawet bez zgody drugiego małżonka. Jednak w przypadku odpłatnego nabycia nieruchomości ze środków pochodzących z majątku wspólnego niezbędna jest zgoda współmałżonka, ponieważ nabycie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Zgoda powinna być wyrażona w formie wymaganej dla danej czynności prawnej. W przypadku nabycia nieruchomości jest to forma aktu notarialnego.
W myśl art. 33 K.r.io. na majątek osobisty (odrębny) każdego z małżonków składają się:
„przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,
przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków (np. rzeczy osobiste),
Podkreślić należy, że każdy z małżonków może swobodnie dysponować swoim majątkiem odrębnym, bez konieczności uzyskiwania zgody współmałżonka na zbycie czy obciążenie danego przedmiotu.
Reasumując, może Pani nabywać bez przeszkód nieruchomości w Polsce, jeżeli środki na ich zakup pochodzą z Pani majątku osobistego. Jednocześnie sugeruje się, aby w trakcie nabywania nieruchomości w akcie notarialnym zostało wskazane, iż nieruchomość nabyta została z Pani majątku osobistego i że do takiego właśnie majątku nieruchomość wejdzie. Jeżeli jednak środki na zakup nieruchomości będą pochodziły z Państwa majątku wspólnego (np. z dochodów za pracę), wówczas mąż zostanie współwłaścicielem tej nieruchomości, a ponieważ jest cudzoziemcem (którego nie obejmują zwolnienia), będzie musiał uzyskać zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji na zakup nieruchomości – wynika to z postawień ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
W tym miejscu należy wskazać, iż przy wspólnym nabyciu przez obywatela polskiego i małżonka cudzoziemca potrzebne jest zezwolenie ministra, a umowa zawarta bez tego zezwolenia jest – zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – nieważna. Stwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 r. (sygn. akt III CZP 53/08): „nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej dokonywanej przez obu małżonków – cudzoziemca i obywatela polskiego jest nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy) jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 6 ust. 1 ustawy)”.
Jeżeli jest Pani w stanie wykazać, że środki na zakup pochodzą z Pani majątku osobistego, wówczas może Pani zakupić nieruchomość bez konieczności uzyskiwania żadnych zezwoleń i konieczności obecności męża. Jeżeli jednak środki na zakup pochodzą z majątku wspólnego (dorobkowego), przed zakupem Pani mąż musi uzyskać zezwolenie, o którym wspomniano powyżej, i albo być razem z Panią przy podpisywaniu aktu notarialnego zakupu nieruchomości, albo musi Pani przedstawić notariuszowi jego zgodę na dokonanie takiej czynności – zgoda ta powinna być wyrażona w formie aktu notarialnego.
W związku z faktem, iż objęci są Państwo ustawową wspólnością majątkową, można, jako osobne rozwiązanie, zasugerować dokonanie przed zakupem nieruchomości sporządzenia umowy rozdzielności majątkowej. Po dokonaniu zakupu nieruchomości można również w drodze umownej znieść rozdzielność majątkową i powrócić do ustawowej wspólności majątkowej. Jednakże minusem tego rodzaju rozwiązania jest niewątpliwie konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych z takim działaniem, gdyż zarówno ustanowienie, jak i zniesienie rozdzielności majątkowej musi odbyć się w formie aktu notarialnego.
Cudzoziemka – obywatelka Ukrainy, chciałaby nabyć nieruchomość z domem mieszkalnym w Polsce, aby się tu osiedlić na stałe. Ma to związek z jej planowanym ślubem z obywatelem Polski. Jednakże chciałaby posiadać wyłączne prawo własności do nabytej nieruchomości bez innych współwłaścicieli. Konkretnie chodzi o darowiznę wspomnianej nieruchomości przez obywatela polskiego, który jest właścicielem tej nieruchomości od około 6 miesięcy i jest skłonny dokonać darowizny na rzecz cudzoziemki (wieloletnia znajomość między rodzinami z Polski i Ukrainy). Chodzi o uwzględnienie zgody władz polskich na taką transakcję, koszty takiej transakcji oraz kwestię własności nieruchomości (czy prawo do niej będzie miał przyszły małżonek – Polak, z którym cudzoziemka niedługo weźmie ślub, oraz jak wygląda kwestia uzyskania obywatelstwa przez tę cudzoziemkę?