Source: https://it.scribd.com/document/241836452/RiformaCondominio-pdf
Timestamp: 2019-10-17 08:54:50+00:00
Document Index: 163507233

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 26', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1134', 'art. 1128', 'art. 62', 'art. 61', 'art. 1138', 'art. 70', 'art. 1136', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1127', 'art. 15', 'art. 26', 'art. 26', 'art. 26', 'art. 26', 'art.2', 'art. 1120', 'art. 2', 'art. 17', 'art. 9', 'art. 1136', 'art. 1130', 'art. 71', 'art. 1130', 'art. 1131', 'art.\n45', 'art. 2', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'art.10', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 8', 'art. 12', 'art. 16', 'art. 17', 'art. 20', 'art. 27', 'art. 28', 'art. 30', 'art. 29', 'art. 31']

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Tassa emissioni approvata dal Senato
agenzia delle entrate - guida alle ristrutturazioni edilizie - agg luglio 2011
Tabelle millesimali errate e diritti del condomino
Manuale Per Proprietari Di Condominio Condominio365
GUIDA+ristrutturazioni+edilizie
Modifica alla
ATTESA DA UNDICI ANNI
pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n. 293
ASSOCIZIONE NAZIONALE DONNE GEOMETRA - Modifica alla disciplina del condominio negli edifici
Il 20 novembre 2012 stata definitivamente
approvata dal Senato la riforma del condominio,
contenuta nella legge 11 dicembre 2012 n. 220
Modifica alla disciplina del condominio negli
edifici, dando cos il via ad un insieme corposo di
modifiche e integrazioni della precedente
La metodologia usata per le deliberazione, cio il
mancato passaggio in aula del testo, esprime
chiaramente la volont del legislatore di intervenire
in una materia in cui la giurisprudenza ha inciso
notevolmente nel corso degli anni ed ha supplito al
mancato adeguamento della normativa e ai rapidi cambiamenti del tempo. Nella materia che per
eccellenza occupa le aule dei tribunali italiani, si cercato di statuire alcuni principi
giurisprudenziali consolidati nonch ammodernare il corpus normativo vecchio ormai di 70 anni.
Quando furono emanate le norme del codice civile, infatti, la propriet delle abitazioni non era
affatto cosa diffusa tra le famiglie italiane, mentre oggi pi della met della popolazione del nostro
Paese vive in condominio.
Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n. 293 iniziano a decorrere i
sei mesi per leffettiva entrata in vigore della riforma (18 giugno 2013).
Il condominio negli edifici regolato, oltre che dalle norme contenute nel Codice civile (artt. 11171138) anche da alcune prescrizioni presenti nelle norme per lattuazione (e precisamente, nei
relativi articoli dal n. 61 al n. 72). La Riforma del Condominio interviene con tantissime novit,
molte delle quali riguarderanno da molto vicino la vita quotidiana della maggior parte della
popolazione e dei professionisti del settore.
SUPERCONDOMINIO:
Il nuovo articolo 1117-bis inserito nel Codice civile,
chiarisce lambito di applicabilit della disciplina del
condominio degli edifici. Se fino ad ora era considerato
tale uno stabile a sviluppo verticale dotato di parti comuni;
con lintroduzione del nuovo art. 1117-bis si fa rientrare
nella definizione di condominio non solo il
supercondominio, ma anche i complessi orizzontali di
villette, singole o a schiera che, fino ad oggi, potevano
edilizi diversi distinti in pi corpi di
fabbrica o in
pi edifici strutturalmente
autonomi ma nello stesso
momento dotati di elementi e beni
servire contemporaneamente i
diversi edifici.
scegliere se rifarsi alle regole relative alla comunione ovvero a quelle del condominio, a seconda
dellopportunit o delle norme contenute nel regolamento contrattuale.
Lesistenza delle parti comuni porta allesistenza del condominio, cio alla costituzione
automatica di un ente che non ha nessun bisogno di essere creato per decisione comune, ma
esiste di per s, in quanto, appunto, esistono delle parti necessariamente comuni.
Larticolo 1 della riforma del condominio, sostituisce larticolo 1117 del Codice civile, offrendo
una definizione pi articolata della nozione di parti comuni delledificio, oggetto di propriet
comune dei proprietari delle singole unita immobiliari (piuttosto che, come nel precedente testo,
dei diversi piani o porzioni di piani delledificio), anche se aventi diritto a godimento periodico,
chiarendo alcuni punti che erano poi stati risolti dalla Giurisprudenza quale, ad esempio, i
sottotetti). Secondo la nuova formulazione, sono oggetto di propriet comune dei proprietari
delle singole unita immobiliari delledificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se
non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti delledificio necessarie alluso comune, come il suolo su cui sorge ledificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i
portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonch i locali per i servizi in comune, come la portineria,
incluso lalloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, alluso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati alluso comune, come gli
ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per lenergia elettrica, per il riscaldamento ed il
condizionamento dellaria, per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro
genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione ai locali di propriet individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso
di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in
materia di reti pubbliche.
Resta attuale laffermazione giurisprudenziale secondo la quale il diritto del condominio sulle parti
comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza
dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune,
sicch la presunzione di compropriet posta dall'articolo 1117 del Codice civile, che contiene
un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di
comunione, pu essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo
esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il
presupposto per il riconoscimento di una contitolarit necessaria, giacch la destinazione particolare
del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi
senza rendere pi incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. e con il consenso di tutti i
Il sottotetto delledificio condominiale si pu
considerare pertinenza dellimmobile sito allultimo
piano solo qualora abbia la funzione esclusiva di
isolare e proteggere lappartamento dal caldo, dal
freddo e dallumidit, in modo da costituire
unintercapedine tra lalloggio e il tetto, e non
quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali
tali da renderlo suscettibile di utilizzo come vano autonomo. In questultima ipotesi, pertanto,
lappartenenza del bene va determinata sulla base del titolo.
La nuova formulazione dellarticolo 1117 del Codice Civile prevede, che sono oggetto di propriet
comune dei proprietari delle singole unita immobiliari delledificio, anche se aventi diritto a
godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, i sottotetti destinati, per le caratteristiche
strutturali e funzionali, alluso comune.
Viene quindi precisato che vi una presunzione di condominialit di tale bene, in precedenza
non compreso nella vecchia formulazione del medesimo articolo.
Tale presunzione opera in difetto di una diversa previsione nel titolo, cio nel regolamento avente
natura contrattuale (richiamato o allegato nei singoli atti di acquisto) oppure nel singolo atto di
compravendita che ne assegna la propriet in via esclusiva ad un condomino. Spetta quindi al
condomino che ritiene di avere la propriet esclusiva dimostrare lesistenza del titolo o lassenza di
caratteristiche strutturali e funzionali alluso comune.
IL CONCETTO DI DESTINAZIONE DUSO
In riferimento alle parti comuni, la Riforma ha introdotto il
concetto di destinazione duso precisando che questa pu
essere modificata per soddisfare esigenze di interesse
condominiale. Lespressione non sicuramente esaustiva.
La Cassazione ha ritenuto trattarsi di innovazione di cui
allarticolo 1120 del Codice civile non solo lopera nuova
ma anche il mutamento della destinazione originaria del bene. La semplice modifica mira invece a
potenziare o a rendere pi comodo il godimento della cosa comune e ne lascia immutate la
consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini
(Cassazione Civile, Sez. II, 05.10.2009 - n 21256). Occorre considerare che larticolo 1117-ter
introdotto dalla Riforma, cambia sia le modalit di convocazione dellassemblea sia le maggioranze
richieste. Queste ultime sono maggiori rispetto a quelle richieste per le innovazioni. Se ne deduce
che il Legislatore ha inteso, con il nuovo termine, un diverso e maggiore intervento sia rispetto alla
semplice modifica sia rispetto alla innovazione il cui primo comma dellarticolo 1120 del Codice
civile rimasto immutato.
Lintervento sulle parti comuni previsto dal nuovo articolo 1117-ter del Codice civile richiede una
modalit di convocazione dellassemblea diversa e maggioranze molto pi elevate. La modifica
approvata dallassemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei
partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore delledificio. La convocazione
dellassemblea deve obbligatoriamente avvenire con una duplice modalit: affissione per non
meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine
destinati e mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici (PEC), in modo da
pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. Lordine del giorno non pu
essere generico ma deve espressamente indicare sia la parte comune oggetto della
modificazione sia la nuova destinazione duso. Lultimo comma prevede che sono vietate le
modificazioni delle destinazioni duso che possono recare pregiudizio alla stabilita o alla
sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Articolo 1117-quater introdotto dalla Riforma, sancisce che in caso di attivit che incidono
negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni duso delle parti comuni, lamministratore o
i condomini, anche singolarmente, possono diffidare lesecutore e possono chiedere la
convocazione dellassemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Lassemblea delibera in merito alla cessazione di tali attivit con la maggioranza prevista dal
secondo comma dellarticolo 1136 del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la
met del valore delledificio).
La Riforma,allarticolo 3, riscrive i contenuti
dellArticolo 1118 del Codice civile
Il diritto di ciascun condomino sulle parti
comuni, salvo che il titolo non disponga
altrimenti, proporzionale al valore
dellunita immobiliare che gli appartiene.
Ove non precisato dal titolo, per gli effetti
indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126
(ripartizione delle spese) e 1136 (votazioni in sede assembleare) del Codice civile, il valore
proporzionale di ciascuna unit immobiliare espresso in millesimi in apposita tabella allegata al
regolamento di condominio. Nellaccertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio,
dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita immobiliare.
Il condomino non pu rinunziare al suo diritto sulle parti comuni ne pu sottrarsi all'obbligo di
contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione
d'uso della propria unit immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il cuore dellarticolo 1118 del Codice civile, come sostituito dallarticolo 3 della Riforma, la
disciplina della possibilit di distacco dal riscaldamento centralizzato, annosa questione
ricorrente nelle aule di giustizia.
La giurisprudenza, nel tempo, ha affermato che il condomino pu rinunciare alluso del
riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unit immobiliare dall'impianto
termico comune, senza necessit di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e fermo il
suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione
dellimpianto, tenuto a partecipare a quelle di gestione
dell'impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva
in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a
godere gli altri condomini (Cassazione n. 19893/2012).
Il legislatore, validando la possibilit di distacco, stabilisce che il
condomino pu rinunciare allutilizzo dellimpianto centralizzato,
sempre che da tale distacco non derivino derivano n un
aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruire del
riscaldamento centralizzato e n un danno alla funzionalit
dellimpianto o uno squilibrio termico dellintero edificio tali
da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.
Colui che opera il distacco resta comunque obbligato a concorrere alle sole spese per la
manutenzione straordinaria dellimpianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Non pu invece essere chiamato a partecipare alle spese di consumo o di esercizio riguardanti
un servizio di cui non usufruisce. Anche per tali ultime spese lesonero non necessariamente
totale, ben potendo il rinunciatario essere tenuto ad accollarsi, alternativamente, gli eventuali
maggiori oneri che gli altri condomini si vedono costretti a sopportare in conseguenza della
diminuzione del numero dei contribuenti rimasti collegati allimpianto, oppure una quota
forfetaria determinata dallassemblea quale compensazione del calore di cui lunit
immobiliare staccata comunque continua indirettamente a godere per la collocazione della
stessa allinterno delledificio.
La rinuncia alluso del riscaldamento non di regola subordinato ad una autorizzazione da
parte dellassemblea, chiamata semmai a valutare unicamente la sussistenza, nel caso
concreto, dei presupposti legittimanti il distacco, la cui prova incombe esclusivamente su colui
che intende staccarsi.
Lonere della prova viene meno nel caso in cui lassemblea abbia effettivamente autorizzato il
distacco dallimpianto comune sulla base di una autonoma valutazione positiva della
sussistenza dei presupposti ed abbia disposto in concreto per lesecuzione del distacco, in
modo tale che talune unit immobiliari non siano pi in condizioni di usufruire del servizio di
riscaldamento, talch i relativi proprietari neppure possono ritenersi tenuti a contribuire alle
spese di un servizio che non viene di fatto pi servito.
Il regolamento di condominio pu per continuare a negare totalmente la possibilit di
staccarsi dallimpianto centralizzato, superando in tal modo ogni questione sulle conseguenze
delleventuale separazione. In questo caso il distacco considerato illecito quandanche il
condomino riesca a dimostrare lassenza di qualsivoglia pregiudizio per i condomini che
continuano ad usufruire dellimpianto comune e per limpianto stesso.
Il legislatore, nellintrodurre alcuni commi nel testo dellarticolo 1120 del Codice civile, indica una
serie di innovazioni per la cui approvazione prevista una maggioranza meno forte rispetto
alle innovazioni dirette, in generale, al miglioramento o alluso pi comodo o al maggior
rendimento delle cose comuni, di cui allarticolo 1120, primo comma del Codice civile. Si tratti
di fattispecie volte a valorizzare limmobile sotto il profilo della sicurezza e salubrit degli edifici
e degli impianti, dellabbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del
consumo energetico degli edifici, della realizzazione di parcheggi, dellinstallazione degli
impianti di cogenerazione, fonti eoliche, impianti centralizzati per la ricezione televisiva e per
laccesso a flussi informativi, anche da satellite o via cavo.
Alcune delle stesse, sia pure in modo
parzialmente diverso, gi costituivano
oggetto di disciplina in altre fonti
normativa. Cos, larticolo 2 della legge
9 gennaio 1989 n. 13, recante norme per
favorire il superamento e l'eliminazione
delle barriere architettoniche negli edifici
linterpretazione
giurisprudenziale, prevede la possibilit
lassemblea condominiale di
approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell'articolo 1136 del
Codice Civile, comma secondo e terzo, cos derogando allarticolo 1120, comma primo, che
richiama il comma quinto dellarticolo 1136 e, quindi, le pi ampie maggioranze ivi contemplate,
fermo il disposto dell'articolo 1120, comma secondo, che vieta le innovazioni che rendano talune
parti comuni dell'edificio inservibili alluso e al godimento anche di un solo condomino,
comportandone una sensibile menomazione dellutilit, secondo loriginaria costituzione della
A sua volta, larticolo 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122 stabilisce che i condomini
possono deliberare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile
la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero
inferiore a quello della totalit dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la
sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio, sempre che, anche
ai condomini dissenzienti, sia data la possibilit di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta
libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unit immobiliare di propriet esclusiva, in
modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione.
L'amministratore tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di
un solo condomino interessato alla realizzazione delle innovazioni. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e delle modalit di esecuzione degli interventi proposti. In
mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le
necessarie integrazioni.
La riforma intervenuta sullart. 26 della legge 10/91 modificando il quorum necessario per
linstallazione di sistemi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, prevedendo
che le relative delibere devono ora essere assunte con il voto favorevole della maggioranza
degli intervenuti in assemblea e almeno la met del valore millesimale.
PARTI IN PROPRIETA O USO INDIVIDUALE
Il testo vigente dellarticolo 1122 del Codice civile, sancisce il divieto per il condomino eseguire
opere nel piano o porzione di piano di sua propriet, che rechino danno alle parti comuni
delledificio.
La Riforma include, oltre al riferimento alle parti di propriet, anche quello alle parti
destinate alluso comune, che siano state attribuite in propriet esclusiva o destinate alluso
individuale. Non possono quindi essere eseguite opere in tali parti che rechino danno alle parti
comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilita, alla sicurezza o al decoro architettonico
delledificio. Il nuovo testo inserisce inoltre un nuovo secondo comma che stabilisce, in ogni
caso, lobbligo di dare preventiva notizia allamministratore, a sua volta tenuto a darne
notizia allassemblea.
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino al punto di diramazione per le singole utenze, sono realizzati in modo da recare il minor
pregiudizio alle parti comuni e alle unit immobiliari di propriet individuale, preservando in ogni
caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo
quanto previsto in materia di reti pubbliche.
la Riforma ha avuto, inoltre, particolare
attenzione per il contenimento dei consumi
energetici. E consentita linstallazione di
impianti per la produzione di energia da fonti
rinnovabili destinati al servizio di singole unit
del condominio sul lastrico solare, su ogni altra
idonea superficie comune e sulle parti di
propriet individuale dellinteressato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, linteressato ne d comunicazione
allamministratore indicando il contenuto specifico e le modalit di esecuzione degli interventi.
Lamministratore tenuto a convocare lassemblea entro trenta giorni dalla richiesta.
Lassemblea pu prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del
valore delledificio, adeguate modalit alternative di esecuzione o imporre cautele a
salvaguardia della stabilita, della sicurezza o del decoro architettonico delledificio e
provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire luso del lastrico solare e delle altre superfici
comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o
comunque in atto.
L'accesso alle unit immobiliari di propriet individuale deve essere consentito ove necessario per
la progettazione e per l'esecuzione delle opere non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti
destinati alle singole unit abitative.
Larticolo 1122-ter del Codice civile, introdotte
ex novo dalla Riforma, contempla alcune
specifiche prescrizioni per gli impianti di
linstallazione a maggioranza (quorum di cui
allarticolo 1136, comma 2, del Codice Civile.),
e ci probabilmente a fronte (e con effetto
sanante) di alcune perplessit gi manifestate
dal Garante della Privacy al Parlamento in ordine alla legittimit di tali opere in riferimento al
rispetto della riservatezza dei singoli.
A parte lincongruenza dellinserimento di un ter riguardante opere comuni deliberate
dallassemblea allinterno di una parte dellarticolato riguardante le opere esclusive, il testo appare
escludere dalla sua applicazione la videosorveglianza sulle pertinenze private, con probabile
difficolt applicativa allinterno di una fattispecie (il condominio) che vede una spiccata
commistione tra lambito comune e quello personale.
LA DISCIPLINA SULLE SPESE
Con evidente cautela, il legislatore ha praticamente lasciato inalterato il sistema di ripartizione dei
costi di gestione previsto dal codice civile, omettendo, nella sostanza, qualsiasi sostanziale
intervento riformatore, o anche solo di correzione/integrazione. Infatti, di tutti gli articoli del Codice
Civile interessati (Articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 C.c)
Solo larticolo 1124 del Codice civile viene fatto oggetto dellintervento di riforma, sostanzialmente
confermativo delle conclusioni di pacifica giurisprudenza.
Rimangono quindi vigenti, anche dopo la riforma, i vecchi criteri di distribuzione degli oneri
amministrativi, come segue:
nel condominio, le spese per la conservazione e per il godimento dei beni e degli impianti
comuni vanno ripartite tra tutti i partecipanti in proporzione al valore della porzione di piano
posseduta cio, per millesimi generali di propriet (comma 1, articolo 1123 C.c.);
tale criterio di ripartizione (per millesimi di propriet) costituisce il criterio normale che deve
essere considerato applicabile con preferenza/prevalenza rispetto ad altri;
nel diverso caso in cui il bene o limpianto comune fornisca ai condomini, cio, alle porzioni di
piano, unutilit differenziata, le spese devono essere differentemente ripartite in base alla quantit
di tale godimento non paritario (comma 2, articolo 1123 C.c.). Sul punto, va precisato che luso
differenziato quello oggettivo, e non quello dipendente dai comportamenti dei singoli. Tale norma
non reca, per, lindicazione della misura della quota di ripartizione (dipendente dalluso), con
conseguente necessit che sia individuata dallassemblea;
nellulteriore caso in cui il bene/impianto comune oggettivamente destinato a servire una parte
dei condomini, le spese devono attribuirsi a tale gruppo ristretto (comma 3, articolo 1123 C.c.),
tornando a distribuire gli oneri tra questi ultimi in base ai millesimi o in base alluso, come in
precedenza specificato;
tutti tali criteri (propriet, uso, gruppo ristretto) hanno natura legale e, quindi, prevalgono
sulla volont degli interessati;
in ulteriore conseguenza solo una diversa convenzione, cio un contratto stipulato col
consenso di tutti gli aventi diritto (e non a maggioranza), pu
adottare ripartizioni diverse da quelle previste dalla legge.
In tale contesto che, come si vede, altamente funzionale ed
efficace per la risoluzione delle problematiche di ripartizione,
il legislatore della riforma ha ritenuto di apportare solo un
lieve ritocco al testo dellarticolo 1124 c.c., estendendo
anche agli ascensori la disciplina dettata per la
manutenzione delle scale, precisando che sia le une che gli
altri sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unit
immobiliari a cui servono e le relative spese vanno ripartite
con il medesimo criterio prima previsto per le sole scale.
Lascensore, pur se al servizio di tutto ledificio, rende
infatti maggiore utilit ai proprietari dei piani pi elevati,
che ne fanno un maggior uso rispetto a quelli dei piani
sottostanti e quindi devono sopportare un maggior onere
di spesa. Se nulla detto nel regolamento di condominio,
principio generale che le spese che riguardano il mantenimento e luso dellascensore quali
le spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e, in
genere, per la piccola manutenzione dellimpianto vanno ripartite tra i condomini per met
in ragione dellaltezza del piano dellunit immobiliare servita dallascensore e per laltra
met in base al valore millesimale di ciascun appartamento.
Quanto alle spese straordinarie, quali la ricostruzione totale o parziale dellimpianto oppure
la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, esse vanno sopportate da tutti i condomini in
proporzione dei rispettivi millesimi di propriet.
Nella riforma del condominio, mentre resta ferma la solidariet tra acquirente e venditore
dellunit immobiliare per il versamento dei contributi relativi allanno in corso e a quello
precedente, questultimo rimane sempre obbligato con il suo avente causa verso il condominio
sino a quando uno dei due trasmetta allamministratore una copia autentica del titolo ( rogito,
sentenza, ecc.) comprovante lavvenuto trasferimento della propriet. Cambia anche per il
nudo proprietario, che adesso risponde solidalmente con lusufruttuario per qualsiasi
pagamento dovuto al Condominio, sia di natura ordinaria che straordinaria.
LE SPESE PER LE PARTI COMUNI SOSTENUTE DAL SINGOLO
L'articolo 1134 del Codice civile sostituito dal seguente:
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore
o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Capita spesso che un condomino non elargisca la sua parte di spese condominiali; in questi casi si
parla di condomino moroso.
Se in precedenza erano gli altri componenti del condominio a saldare le spese insolute del
condomino moroso, con la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08, la Cassazione ha decretato la
fine della solidariet passiva in materia condominiale. Il condomino moroso dovr dunque far fronte
da solo ai debiti condominiali, pagando la sua quota non ancora pagata.
Rilevanti modifiche, sul punto, sono state apportate dalla Riforma che, tra le altre cose, ha
introdotto, seppure con attenuazione, il principio della solidariet per le obbligazioni assunte
dal Condominio. La nuova formulazione dellarticolo 63 delle Disposizioni di attuazione del
Codice civile prevede che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dallassemblea, lamministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, pu
ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed
tenuto (questa la prima novit) a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo
interpellino i dati dei condomini morosi.
La novit pi rilevante quella secondo cui i creditori non possono agire nei confronti degli
obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo lescussione degli altri condomini. In caso di
mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, lamministratore pu
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento
Salvo che sia stato espressamente dispensato dallassemblea, lamministratore tenuto ad
agire per la riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini o da altri soggetti obbligati
entro sei mesi dalla chiusura dellesercizio nel quale il credito esigibile compreso.
Chi subentra nei diritti di un condomino obbligato solidalmente con questo al pagamento dei
contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unit immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi
maturati fino al momento in cui trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che
determina il trasferimento del diritto
Tabella 2 - Aggiornata con le disposizioni della riforma
CONDOMINIO: CHI PAGA
I criteri qui elencati sono comunque validi anche se derogabili con regolamento contrattuale
Muri maestri: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura,
intonaco esterno, coperture esterne, colonne, archi portici
Muri maestri: intonaco interno allappartamento
Facciate: intonaci e copertura facciate, frontalini, stucchi,
decorazioni (in continuazione tra balconi e facciata
Finestre e persiane: riparazione, imbiancatura, verniciatura
Balconi sporgenti: manutenzione ordinaria struttura,
pavimentazione, sottofondo, parapetti e ringhiere
Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione ordinaria e
straordinaria struttura, pavimentazione
Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e
consolidamento ringhiere e parapetti
millesimi propriet
Condomini che se ne servono (anche solo per il
Come sopra, a meno che le ringhiere siano da
considerare parte integrante della facciata. In tal
caso: condominio
Balconi a castello (incassati nel perimetro delledificio):
Trave portante interna: Condominio. Pavimento e
manutenzione straordinaria struttura
parapetti proprietari singoli
Lastrici solari non accessibili o accessibili da tutti, manutenzione Condominio
Lastrici solari ad uso esclusivo di un condomino: manutenzione 1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dal
ordinaria e straordinaria ed eventuali danni al proprietario
dellappartamento di sotto per infiltrazioni dacqua**
Terrazze a livello**
1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dalla
Parapetti dei lastrici o delle terrazze ad uso esclusivo:
Scale, pianerottoli, finestre sulle scale: manutenzione ordinaria e Condomini serviti dalla scala
straordinaria e sostituzione**
Portoni, passi carrai, anditi, vestiboli, portici: manutenzione
Cortili ad uso condominiale, cavedi, chiostrine, pozzi luce:
Cortili in uso o propriet a singoli proprietari: manutenzione
Cortile che copre garage o box condominiali. Manutenzione
Lastrico di copertura a fila di box: manutenzione ordinaria e
Lastrico piantumato di copertura a fila di box, manutenzione
ordinaria e straordinaria**
Condominio (per i vestiboli e i portici sottoposti a
servit di pubblico passaggio possono esserci
convenzioni con il Comune)
Condominio (esclusi, se non sono condomini, coloro
che godono di uneventuale servit di passaggio)
millesimi propriet (trave), al 100% (pavimenti e
parapetti)
millesimi di propriet riparametrati
il 50% in ragione dei millesimi di propriet degli
appartamenti e il 50% esclusivamente in proporzione
allaltezza di ciascun piano da suolo
Condominio 1/3, proprietari dei box 2/3
Singoli proprietari, per la parte a copertura del loro
Condominio manutenzione verde.
Condominio 1/3, proprietari dei box 2/3 man straord.
Condominio (nei supercondomini, proprietari del
singolo edificio)
Giardini condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria*
Condominio (anche i negozianti che danno sulla
Condomini che se ne servono (tutti, se costruiti ai
sensi della legge Tognoli)
Ascensore: manutenzione e sostituzione**
Condomini serviti dallascensore
Impianto centralizzato di riscaldamento o di acqua calda: spese
Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: man
straordinaria e rifacimento
Impianto centralizzato di acqua calda e /o di riscaldamento con
Canna fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria, pulizia
Canna fumaria centralizzata: manutenzione straordinaria
In base agli abitanti dello stabile, in base a millesimi
acqua, o, in mancanza, in base ai millesimi di
in parti uguali (anche proprietario che non se ne
millesimi di propriet
in base millesimi calore o, in mancanza, in base a
quelli propriet. Il criterio pi giusto per il calcolo
dei millesimi calore, quello per il 50% in base al
volume dei locali e per il 50% in base al numero
degli elementi radianti dei caloriferi
* Per la Cassazione, in millesimi anche la potatura di alberi in giardino privato di un singolo condomino, perch danno decoro
**Ripartizione espressamente prevista dal codice civile dopo la riforma.
Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori e revisione a cura di Eugenio Sacchettini
30-40% in base ai millesimi di propriet, 60-70% in
millesimi propriet. Il criterio pi giusto, da inserire
nel regolamento condominiale, quello in base al
numero degli abitanti dello stabile
in base al consumo (spese per portineria e giardini in
base a millesimi propriet)
numero abitanti dello stabile, esclusi quelli che non
se ne possono servire (disabili, anziani, eccetera).
La giurisprudenza passata dava ai millesimi un
rilievo contrattuale. Se tutti i condomini si
sono messi a suo tempo daccordo sui
millesimi stessi, anche solo accettando al
rogito la tabella del costruttore, la spartizione
allegata al regolamento un vero e proprio
contratto, immodificabile se non con laccordo
di tutti (fatta eccezione degli errori di calcolo
e del cambiamento di consistenza dei singoli
alloggi, per cui si ricorre al giudice). La sentenza 18477/2010 delle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, ha invece sancito un nuovo principio secondo il quale le tabelle millesimali contrattuali
del condominio possono essere approvate e modificate della maggioranza dei presenti in assemblea,
che rappresentino almeno 500 millesima, e non pi allunanimit. La revisione, per, come spiega
la sentenza, consentita senza limiti ma si pu disporre laddove colui o coloro che la richiedono
adducano la sussistenza di un errore nelle tabelle in uso.
I presupposti dellarticolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile continuano a
governare la materia della revisione, e in assenza di errori o modifiche sostanziali non si potr
procedere ad alcuna revisione delle tabelle esistenti, neppure a maggioranza. Laddove anche un
singolo condomino adduca, motivatamente e in maniera sostenibile e documentata, la sussistenza di
un errore, lamministratore, anche in deroga allarticolo 66 delle Disposizioni di attuazione, dovr
convocare unassemblea nella quale con le maggioranze previste dallarticolo 1138 del Codice
civile si potr decidere di incaricare un tecnico per una valutazione in ordine alla revisione e per la
eventuale successiva redazione di nuove tabelle, che verranno poi approvate con le stesse
In caso di inerzia del condominio, il condomino che si duole dellesistenza di un errore dovr dar
corso ad azione giudiziale. Alla chiarezza del principio, del resto, fanno da contraltare parecchie
incertezze applicative. I giudici hanno stabilito come si deve votare. Ma non hanno detto
espressamente quali tabelle millesimali potranno essere modificate, n quando, cio in presenza
di quali presupposti, n come, cio seguendo quali criteri di calcolo. Di fatto, per tabelle di natura
contrattuale, cio quelle cui si riferisce la sentenza 18477/2010, bisogna intendere solo quelle che
abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dallarticolo 1123,
comma uno, del Codice civile. Non basta cio che siano state allegate e richiamate in un
regolamento predisposto dalloriginario proprietario delledificio (e accettato da tutti gli acquirenti
delle singole unit immobiliari) oppure formato con il consenso unanime di tutti i condomini.
La Riforma, intervenuta anche in materia di modifica delle Tabelle millesimali, con la
riformulazione dellarticolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile e disposizioni
transitorie che precisa come i valori espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati
o modificati allunanimit, rivedendo lattuale interpretazione della recente sentenza della
Corte di Cassazione sopra illustrata.
Diversa mente, tali valori possono invece essere rettificati o modificati, anche nellinteresse di
un solo condomino, con la maggioranza prevista dallarticolo 1136, secondo comma, del
Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la met del valore delledificio), solo nei
seguenti casi espressamente previsti:
2) quando, per le mutate condizioni di una parte delledificio, in conseguenza di
sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita
immobiliari, e alterato per pi di un quinto (valore introdotto dalla riforma) il valore
proporzionale dellunita immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo
e sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Facilitazioni anche per la procedura necessaria alla rettifica o revisione nel caso si debba
instaurare un contenzioso. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella
tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dellarticolo 68 delle
disposizioni di attuazione del codice civile, pu essere convenuto in giudizio unicamente il
condominio in persona dellamministratore. Questi tenuto a darne senza indugio notizia
allassemblea dei condomini. Lamministratore che non adempie a questobbligo pu essere
revocato ed tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Quanto sopra previsto trova applicazione per la rettifica o la revisione delle tabelle per la
ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali di cui allarticolo
1123, comma uno, del Codice civile.
La definizione di regolamento di condominio data dall'articolo 1138 del Codice civile che al
primo comma prevede che lo stesso detti le norme per l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonch le norme per la tutela
dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Il regolamento, dunque, attraverso la previsione di un complesso di regole giuridicamente vincolanti
per tutti i condomini, costituisce un vero e proprio statuto del condominio provvedendo a
disciplinarne la vita e l'attivit.
Pi esattamente, si pu parlare di due tipi di regolamenti: Il primo quello detto contrattuale, ed
il pi importante, perch approvato da tutti e modificabile solo se tutti sono daccordo. Esso
equivale a un contratto multilaterale (tra pi persone) e fra le parti che lo hanno sottoscritto acquista
valore di legge.
C poi il regolamento detto assembleare, che pu essere variato in assemblea anche da un parte dei
condomini, pur essendo valido per tutti. Perch questa distinzione abbia un senso, il regolamento
contrattuale deve poter decidere cose che quello assembleare non pu determinare. Esso pu
stabilire vere e proprie limitazioni al diritto di propriet sui singoli appartamenti imponendo certi
usi (per esempio solo ad abitazione o vietando gli studi medici o professionali, oppure le attivit
artigianali).
Insieme al regolamento contrattuale sono allegate le tabelle millesimali.
Anche il regolamento contrattuale ha dei limiti. Non pu fare eccezione a norme costituzionali o
imperative di legge, n occuparsi di questioni estranee alla regolazione della vita del condominio.
Oltre a ci non pu derogare da questi norme contenute nel Codice civile o nelle sue disposizioni di
1 - chi rinuncia alluso di una parte comune non pu sottrarsi alle spese per la sua conservazione;
2 - leventuale divisione delle parti comuni non deve rendere pi incomodo luso anche a un solo
condomino;
3 - sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizi alla stabilit, alla sicurezza e al decoro
o rendano le parti comuni inservibili alluso anche di un solo condomino;
4 - i condomini, quando sono pi di otto devono nominare un amministratore;
5 - lamministratore ha la rappresentanza del condominio in giudizio;
6 - ciascun condomino ha diritto a dissentire da una lite in giudizio, a certe condizioni;
7 - le regole di costituzione dellassemblea e di validit delle votazioni sono fissate dallarticolo
1136 del Codice;
8 - il condomino pu impugnare le delibere annullabili entro 30 giorni e quelle nulle senza limiti di
9 - lamministratore pu chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i morosi.
Chi acquista un appartamento risponde dei debiti condominiali del venditore per lanno in corso e
per quello precedente;
10 - sono convocabili assemblee straordinarie, anche quando lo richiedono almeno due condomini
che rappresentino un sesto dei millesimi;
11 - i condomini si possono far rappresentare da delegati. Sullordinaria amministrazione, vota
lusufruttuario di un appartamento;
12 - i millesimi di propriet possono essere rivisti solo se conseguenza di un errore o se stato
alterato per oltre un quinto il valore delle singole porzioni di piano
Per le infrazioni al regolamento di condominio pu essere stabilito, a titolo di sanzione, il
pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma
devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la met del valore delledificio ed allegato al registro dei
verbali delle assemblea (punto 7, dell'articolo 1130 del Codice civile come riscritto dalla Riforma).
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti pu impugnare davanti all'autorit giudiziaria il
regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli
assenti il termine decorre dal giorno in cui stata loro comunicata la deliberazione. L'autorit
giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato
dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche
per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
La Riforma, modificando larticolo 1138 del Codice civile,
ha previsto che le norme del regolamento non possono
vietare di possedere o detenere animali domestici.
Stando ai lavori parlamentari, sembra che tale previsione si
riferisca solo al regolamento avente natura assembleare,
cio votato in assemblea (anche se gi prima appariva
difficile, anche a causa di numerose pronunce della
giurisprudenza, sancire questo divieto). Nulla sembra
cambiare, per, per i regolamenti in essere perch la nuova
disposizione di legge, in quanto non diretta a tutelare un
interesse di ordine pubblico, destinata ad avere efficacia
solo per il futuro, in forza del principio generale vigente nel nostro ordinamento della irretroattivit
La norma non comunque tra quelle che la legge considera inderogabili, talch il divieto ben pu
continuare ad esistere anche in futuro in un regolamento di natura contrattuale, purch la relativa
clausola sia trascritta nei pubblici registri immobiliari perch altrimenti non opponibile al nuovo
acquirente dellunit immobiliare sita in condominio.
Lassemblea lorgano principale del condominio, il suo organo deliberante la quale pu essere
validamente e regolarmente costituita solo in seguito allapprovazione e formazione delle tabelle
Lassemblea ordinaria viene convocata una volta allanno dallamministratore, che vi provvede
anche in via straordinaria, quando lo ritiene necessario, oppure se richiesto da almeno due
condomini che rappresentino un sesto del valore delledificio.
Per la validit dellassemblea in prima convocazione occorre che al momento dellapertura
dellassemblea siano presenti di persona o per delega la met pi uno dei partecipanti al
condominio e i 2/3 del valore delledificio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno la met del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non pu deliberare per mancanza di numero legale,
l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in
ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
Sostanziali novit si hanno in materia di seconda convocazione. Sino allentrata in vigore della
Riforma, in seconda convocazione non esisteva un quorum costitutivo ma solo un quorum
deliberativo. Con la Riforma, invece, stato previsto un quorum costitutivo anche per la
L'assemblea in seconda convocazione regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei
partecipanti al condominio. La deliberazione valida se approvata dalla maggioranza degli
intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
L'assemblea non pu deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente
Le regole che sanciscono Il procedimento di convocazione dellassemblea sono contenute in
tre articoli - 1136 del Codice civile, 66 e 67 delle Disposizioni per lattuazione del Codice
stesso, che sono stati completamente rivisti dalla Riforma.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere
comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima
convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite
consegna a mano ( di tutta evidenza la novit rappresentata dal fax), e deve contenere
l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. Viene specificato che in caso di omessa,
tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e
annullabile ai sensi dellarticolo 1137 del Codice civile, su istanza dei dissenzienti o assenti
perch non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non pu tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facolt di fissare pi riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento
dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono
indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Oltre alla predetta norma generale, sono state introdotte norme speciali in materia di
In caso di modificazione della destinazione duso ai sensi del nuovo articolo 1117-ter del
Codice civile, la convocazione dellassemblea deve essere affissa (modalit assolutamente
nuova) per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata, o equipollenti mezzi
telematici (in questo caso escluso il fax ma si deve intendere confermata la PEC), in modo da
pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
Lassemblea deve essere altres convocata anche su richiesta di un solo condomino quando lo
stesso vuole effettuare le innovazioni quali, ad esempio, labbattimento delle barriere
architettoniche, gli interventi tesi al contenimento dei consumi energetici e linstallazione degli
impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.
Chi deve essere convocato
composta da tutti i proprietari delle
unit immobiliari e in certi casi anche
dagli usufruttuari. Soltanto per le
riscaldamento ed il condizionamento
possono intervenire anche gli inquilini.
Chi non condomino non pu prendere
parte allassemblea, a meno che non abbia la delega di un condomino, naturalmente proprietario.
Ogni condomino, infatti, pu intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante,
munito di delega scritta. Se i condomini sono pi di venti, il delegato non pu rappresentare
pi di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unit immobiliare appartenga in propriet indivisa a pi persone, queste hanno
diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che designato dai comproprietari interessati
a norma dell'articolo 1106 del Codice civile.
La convocazione dellassemblea dovrebbe essere inviata a ognuno dei contitolari, ma in questo caso
la giurisprudenza mostra comprensione: se viene recapitato anche un solo avviso a comproprietari
che vivono sotto lo stesso tetto si deve presumere che siano stati informati della convocazione e
siano stati messi in condizione di intervenire in assemblea.
In numerosi casi, occorre indirizzare lavviso ai legali rappresentanti o comunque ad altri soggetti
che per legge sostituiscono il proprietario: il curatore del fallito, il tutore dellinterdetto e cos via.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del Codice civile, quando i partecipanti sono
complessivamente pi di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di
cui all'articolo 1136, quinto comma, del Codice civile, il proprio rappresentante all'assemblea
per la gestione ordinaria delle parti comuni a pi condominii e per la nomina
dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante pu chiedere che l'autorit
giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomini
interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorit giudiziaria provvede
alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gi nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorit giudiziaria sono
notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante
risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun
condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei
condomini. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque
Diverso il caso dellusufruttuario, la cui posizione
autonoma, che ha diritto personale a intervenire in
assemblea per tutte le materie che lo coinvolgono. In
questo caso, davvero utile tenere presenti due regole
semplici per cautelarsi. In primo luogo, ci si pu ricordare
che la convocazione tanto del nudo proprietario quanto
dellusufruttuario non comporta alcun vizio dellassemblea.
In apparenza, il problema viene semplicemente spostato al
momento delle votazioni, poich in quella fase i diritti
dellusufruttuario .
Lusufruttuario di un piano o porzione di piano
delledificio esercita il diritto di voto negli affari che
attengono allordinaria amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai
proprietari, salvi i casi in cui lusufruttario intenda
avvalersi del diritto di cui allarticolo 1006 del Codice
civile (rifiuto del proprietario di eseguire le riparazioni)
ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli
985 (miglioramenti effettuati dallusufruttuario) e 986
(addizioni realizzate dallusufruttuario) del Codice civile
Lusufruttuario di un piano o porzione
di piano delledificio esercita il diritto di
voto negli affari che attengono
allordinaria amministrazione e al
semplice godimento delle cose e dei
servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di
voto spetta ai proprietari, salvi i casi in
cui lusufruttario intenda avvalersi del
diritto di cui allarticolo 1006 del codice
civile (rifiuto del proprietario di
eseguire le riparazioni) ovvero si tratti
di lavori od opere ai sensi degli articoli
985 (miglioramenti effettuati
dallusufruttuario) e 986 (addizioni
realizzate dallusufruttuario) del codice
civile. In tutti questi casi lavviso di
convocazione deve essere comunicato
sia allusufruttuario sia al nudo
proprietario. Il nudo proprietario e
lusufruttuario rispondono
solidalmente per il pagamento dei
contributi dovuti allamministrazione
condominiale. Lusufruttuario di un
piano o porzione di piano delledificio
esercita il diritto di voto negli affari che
attengono allordinaria
amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei servizi
In tutti questi casi lavviso di convocazione deve essere
comunicato sia allusufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e lusufruttuario
rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti allamministrazione
COMPETENZA DELLASSEMBLEA
Lassemblea ha il principale compito di regolare luso delle parti comuni, senza limitare il diritto di
propriet che spetta a ogni condomino sui beni, sia comuni che esclusivi.
Provvede inoltre allapprovazione del preventivo delle spese occorrenti durante lanno e alla loro
ripartizione tra i condomini, allapprovazione del consuntivo annuale redatto dallamministratore e
allimpiego dellattivo residuo della gestione. Decide anche sulle opere di manutenzione ordinaria e
straordinaria dei beni comuni, nonch sulla nomina dellamministratore e sulla determinazione del
suo emolumento.
La Riforma ha esteso notevolmente la competenza dellAssemblea a materie non solo
contenute nellarticolo 1135 del Codice civile:
Modificare la destinazione duso delle parti comuni (Articolo 1117-ter C.c);
Deliberare i provvedimenti da assumere per far cessare le attivit che incidono negativamente e
in modo sostanziale sulle destinazioni duso delle parti comuni (Articolo 1117-quater C.c.);
Deliberazioni concernenti linstallazione sulle parti comuni di impianti volti a consentire la
videosorveglianza (Articolo 1122-ter C.c);
Subordinare la nomina dellamministratore alla presentazione ai condomini di una polizza
individuale di assicurazione per la responsabilit civile per gli atti compiuti nellesercizio del
mandato (Articolo 1129,comma 3, C.c)
Dispensare lamministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli
obbligati entro sei mesi dalla chiusura dellesercizio nel quale il credito esigibile compreso, anche
ai sensi dellarticolo 63, primo comma, delle disposizioni per lattuazione del presente codice civile
(Articolo 1129, comma 9, C.c.)
Nominare un revisore che verifichi la contabilit del condominio (Articolo1130-bis C.c.)
Autorizzare lamministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative
territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di
risanamento di parti comuni degli immobili nonch di demolizione, ricostruzione e messa in
sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilit urbana,
la sicurezza e la sostenibilit ambientale della zona in cui il condominio e ubicato (Articolo 1135,
ultimo comma, C.c.)
Rettificare o modificare a maggioranza la tabella millesimale in caso di errore o quando per le
mutate condizioni di una parte delledificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di
superfici o di incremento o diminuzione delle unita immobiliari, alterato per pi di un quinto il
valore proporzionale dellunita immobiliare (Articolo 69 Disposizioni di attuazione del Codice
Richiedere allamministratore di attivare un sito internet del condominio che consenta agli
assembleare (Articolo 71-ter Disposizioni di attuazione del Codice civile)
Autorizzare lamministratore a partecipare alla mediazione (Articolo 71-quater, comma 3,
Disposizioni di attuazione del Codice civile)
Approvare la proposta di mediazione (Articolo 71-quater, comma 5, Disposizioni di attuazione
del Codice civile)
Ai fini delladeguamento degli impianti non centralizzati di cui allarticolo 1122-bis, primo
comma, del codice, gi esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adottare le
necessarie prescrizioni (Articolo 155-bis Disposizioni di attuazione del Codice civile).
Le deliberazioni assembleari vincolano tutti i condomini, anche coloro che hanno espresso voto
contrario oppure che erano assenti alla riunione. A loro data per possibilit di impugnare le
delibere irregolarmente assunte, mediante ricorso allautorit giudiziaria nel termine di trenta giorni
dalla data in cui si tenuta lassemblea oppure da quella di ricevimento del verbale per gli assenti.
La riforma ha stabilito dei quorum speciali per la votazione delle deliberazioni ai quali sono
state aggiunte alcune materie. Devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita
dal secondo comma dellarticolo 1136 Codice civile (sono valide le deliberazioni approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met del valore
delledificio) le deliberazioni che concernono:
la nomina e la revoca dellamministratore;
le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dellamministratore
la ricostruzione delledificio o riparazioni straordinarie di notevole entit;
larticolo 1117-quater (tutela delle destinazioni duso);
le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrit degli edifici e degli
le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche;
le opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
le opere per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita immobiliari o delledificio,
le opere per la produzione di energia mediante lutilizzo di impianti di cogenerazione, fonti
eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie
le opere per linstallazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per
laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri
condomini di farne uso secondo il loro diritto (Articolo 1120, secondo comma, C.c.).
larticolo 1122-ter: impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
larticolo 1135, terzo comma: autorizzare lamministratore a partecipare e collaborare a
progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali.
Devono essere approvate dallassemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore delledificio le deliberazioni di cui allarticolo
1120, primo comma, del Codice civile: innovazioni dirette al miglioramento o alluso pi comodo o
al maggior rendimento delle cose comuni di cui allarticolo 1122-bis, terzo comma, del Codice
Civile: qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni per impianti non centralizzati
di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino
dissenziente pu fare ricorso allautorit giudiziaria, ma il ricorso non sospende lesecuzione
del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa autorit. Il ricorso deve
essere presentato entro 30 giorni (a pena di decadenza), che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende
n interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non
espressamente previsto, la sospensione disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III,
sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
LE OPERE DI MANUTENZIONE
La scelta di fare o non fare lavori in condominio non
sempre libera. Possono essere necessarie opere
straordinarie urgenti, per evitare pericoli immediati
di crollo o di gravi danni anche a un solo condomino
(ad esempio per un appartamento allagato da una
tubazione che perde). Lamministratore deve
intervenire immediatamente, consultandosi magari
con i consiglieri del condominio; in ogni caso dovr
agire anche senza lassenso dellassemblea, pena
responsabilit a volte anche penali (incidenti che causano lesioni).
Alla prima assemblea utile, poi, dovr giustificare il suo operato e le spese sopportate, chiedendone
la ratifica e correndo il rischio di vedersela rifiutare e di andare in causa con i suoi amministrati.
Ci sono poi opere pi o meno urgenti di semplice conservazione della cosa comune, come la
sostituzione di tegole rotte. Anchesse dipendono dallazione diretta dellamministratore, che ha
lobbligo della tutela e della conservazione delle parti comuni. Non prevedono per un assenso
assembleare specifico: vanno dettagliate nel rendiconto consuntivo e approvate insieme ad esso.
I lavori di manutenzione straordinaria, pur non essendo urgenti, vanno comunque fatti, pena il
deterioramento della parti comuni e private e la perdita di valore. Lamministratore tenuto a
suggerirli allassemblea, senza sostituirsi alla volont dei condomini. Se la maggioranza li rifiuta, se
le assemblee sono deserte o se i presenti, pur daccordo, non riescono a racimolare i millesimi
necessari per la delibera (almeno la met dei totali), anche un solo condomino pu rivolgersi
allautorit giudiziaria perch eserciti un potere sostitutivo (e il tribunale in composizione collegiale
pu emettere un apposito decreto camerale).
Quando vengono deliberate opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, lassemblea
obbligata anche a costituire un fondo speciale di importo pari allammontare dei lavori, cos
da garantire la raccolta della provvista necessaria per fare fronte ai pagamenti verso
allappaltatore (art. 1134 C.c.).
Larticolo 30 della Riforma definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e
straordinaria nonch per le innovazioni come crediti prededucibili in caso di procedura
concorsuale. Da tale specifica qualificazione deriva che, in caso di fallimento del condomino e di
conseguente liquidazione dellattivo, per tali specifici crediti si avr diritto di essere soddisfatti
prima degli altri creditori. Larticolo 111 della legge fallimentare (R.D. 267 del 1942) individua
infatti lordine di distribuzione delle somme ricavate dalla liquidazione, stabilendo che per primi
debbano essere soddisfatti i creditori aventi diritto alla pre-deduzione. Sono prededucibili i crediti
cosi qualificati da una specifica disposizione di legge e quelli sorti in occasione o in funzione del
fallimento odi una precedente procedura concorsuale. Solo successivamente potranno essere
soddisfatti i creditori privilegiati ed i creditori chirografari.
Tabella 1 - Aggiornata con le disposizioni della riforma
LE NUOVE MAGGIORANZE PER DECIDERE
(necessaria la presenza di 1/3 dei
(necessaria la presenza di 1/2 +1 dei
condomini con 1/3 dei millesimi)
condomini con 2/3 dei millesimi)
Valore (millesimi)
Modifica delle destinazioni duso delle parti comuni
Diffida verso lesecutore di attivit che incidono negativamente e in
1/2 + 1 intervenuti
modo sostanziale sulle destinazioni duso delle parti comuni
Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose
comuni o sul potere di disporre dei condmini sulle parti di propriet Tutti i condomini
Rinunzia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinunzia allutilizzo
dellimpianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento)
Divisione della parti comuni (salvo il caso dello scioglimento del
- per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.)
- per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.)
Tutti i condmini
- quando per rendere possibile la divisione in parti autonome
occorrano modifiche dello stato attuale dell'edificio e opere per la
diversa sistemazione dei locali e dipendenze. (art. 62 att. c.c.)
- quando l'edificio pu suddividersi in parti che abbiano le
caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.)
Costituzione di una servit a carico di tutto il condominio
- nomina, riconferma e revoca (1)
Attivazione di un sito internet condominiale
Nomina dei consiglieri di condominio
1/2 + 1 intervenuti.
Nomina da parte di ciascun condominio del proprio rappresentante
quando i partecipanti a un supercondominio sono pi di 60
Regolamento assembleare o interno
- approvazione (art. 1138 c.c.). sanzioni per linfrazione (art. 70 disp.
Att- c.c.)
Riparazioni straordinarie di notevole entit (art. 1136 c.c. 4 comma) 1/2 + 1 intervenuti
Preventivi spese
- per le spese ordinarie annuali
- per riparazioni straordinarie di notevole entit
- per il miglioramento o l'uso pi comodo o per ottenere un migliore 1/2 + 1 intervenuti
rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.)
- che possono creare pregiudizio alla stabilit o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico che rendano
alcune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un
solo condomino (art. 1120 c.c.)
Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per
l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di
aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c)
Interventi di recupero ai sensi dellart. 15, legge 179/92
1/2 + 1 condomini
INNOVAZIONI AGEVOLATE
Trasformazione per contenimento energetico (legge 10/91,art. 26, c. 1)
(3). Impianti di cogenerazione
Coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili (legge
10/91,art. 26, c. 1)
Termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle
spese di riscaldamento tra i condomini dellimpianto contabilizzato
(legge 10/91,art. 26, c. 4)
Installazione di fonti rinnovabili (legge 10/91,art. 26, c. 1)
Regolamentazione delle modalit con cui pu essere realizzata
linstallazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico
solare e delle altre superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni
Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra
Installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e
impianti via cavo, (legge 66/2001 art.2-bis; art. 1120 c.c.)
Eliminazione barriere architettoniche) (art. 2 legge 9/1/89 n. 13)
Interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrit degli edifici e
Impianti di videosorveglianza di utilit comune
Installazione delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici in
condominio (legge 7 agosto 2012, n. 134, art. 17-quinquies)
Realizzazione di parcheggi
da destinare a pertinenze delle singole unit immobiliari, (art. 9 legge
24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa
inservibile alluso delle parti comuni, anche a un solo condomino
con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile alluso
delle parti comuni, anche a un solo condomino
Mutamento d'uso dei locali (p. es. affitti ad altri) (4)
- soppressione del servizio e sostituzione con citofono
soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento
assembleare o condominiale (5)
Rendiconto e gestione economica
Rendiconto annuale consuntivo e preventivo. approvazione
Nomina di un revisore che verifichi la contabilit del condominio
Costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria 1/2 + 1 intervenuti
Costituzione di un fondo speciale per linnovazione
Con la stessa maggioranza prevista per il tipo di opera
RETTIFICA O MODIFICA MILLESIMI
In genere, per quelli di propriet
Quando risulta che sono conseguenza di un errore
Quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o
diminuzione delle unit immobiliari, alterato per pi di un quinto il 1/2 + 1 intervenuti
valore proporzionale anche di una sola unit immobiliare
Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c.)
Nomina dellamministratore come rappresentante nel procedimento 1/2 + 1 intervenuti
di media-conciliazione
Accettazione della proposta di mediaconciliazione
Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze
espressamente previste dalla legge
(1) Per la revoca, maggioranze diverse sono determinabili dal regolamento
(2) se linnovazione gravosa o voluttuaria, ciascun condomino pu rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito
(3) necessario un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.
(4) tesi opinabile
(5) Tesi prudenziale: per alcuni basta la maggioranza degli intervenuti e dei millesimi.
A cura dellUfficio Studi Confappi-Federamministratori
Lamministratore, la carica pi importante nel
condominio, dato che non solo il rappresentante dei
condomini ma anche colui che conferisce unitariet
alla comunit condominiale nei rapporti con i terzi,
dato che il condominio non presenta alcuna forma di
personalit giuridica
Lamministratore, pertanto, non un organo, ma
legato ai condomini da un contratto di mandato con
rappresentanza di tipo collettivo. Negli ultimi anni la
giurisprudenza ha sempre pi frequentemente
definito quello dellamministratore come ufficio di
diritto privato, lasciando intendere che il semplice rapporto di mandato sia contaminato in concreto
da molti elementi del quali occorre tenere conto.
Infatti, lamministratore, ricopre una posizione di garanzia in relazione alle molte responsabilit che
lordinamento giuridico attribuisce al condominio, sia in materia di regolarit degli impianti che
nellambito della sicurezza del lavoro, nonch pi in generale della regolarit delle parti e delle
strutture comuni.
Nella Riforma la figura dellamministratore di condominio stata sottoposta ad un vero e
proprio stravolgimento dellintero sistema di regole applicabili a tale figura. Le innovazioni
introdotte (che riguardano la riforma degli artt. 1129 e 1130 del Codice civile, nonch
lintroduzione del nuovo art. 1130-bis del Codice civile riguardante il rendiconto), prevedono:
Le previsioni contenute nel testo del nuovo art. 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice
civile introduce una serie estremamente analitica, di requisiti necessari per poter assumere lincarico
di amministratore del condominio, come segue :
Potranno svolgere lattivit di amministratore di condominio coloro:
b) che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, lamministrazione
della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la
legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a
cinque anni;
c) che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia
e) il cui nome non risulti annotato nellelenco dei protesti cambiari;
g) che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attivit di formazione
periodica in materia di amministrazione condominiale.
Norma transitoria per lAmministratore professionale: a quanti hanno svolto attivit di
amministrazione di condominio (che non , necessariamente, attivit di amministratore di
condominio) per almeno un anno nellarco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della
riforma della disciplina condominiale, sar consentito lo svolgimento dellattivit di amministratore
anche in mancanza del diploma di scuola secondaria di secondo grado, e dellaver frequentato un
corso di formazione iniziale. Resta salvo lobbligo di formazione periodica.
Qualora lamministratore venga nominato tra i condomini dello stabile non sar necessario n il
diploma di scuola secondaria di secondo grado, n aver frequentato un corso di formazione iniziale,
n svolgere attivit di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
3) Societ
Possono svolgere lincarico di amministratore di condominio anche secondo il dettato testuale di
legge le societ di cui al titolo V del libro V del Codice civile (e cio le societ semplici, le
societ in nome collettivo, le societ in accomandita semplice, le societ per azioni, le societ in
accomandita per azioni, le societ a responsabilit limitata). In questi casi, i requisiti devono essere
posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di
svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali le societ prestano i
Lamministratore che perda i requisiti cessa dallincarico e ciascun condomino pu procedere
alla convocazione dellassemblea per la nomina del nuovo amministratore.
La nomina dellAmministratore
Dallentrata in vigore della legge di Riforma obbligatoria la nomina dellamministratore
solo quando i condomini sono pi di otto.
Lamministratore dura in carica un anno ed nominato, in via ordinaria, dallassemblea dei
condomini attraverso una maggioranza qualificata che sia in prima che in seconda convocazione
deve corrispondere a quella indicata nellarticolo 1136, comma 2 del Codice civile: met pi uno
dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno la met della propriet complessiva.
Allatto dellaccettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a
pena di nullit della nomina stessa, limporto dovuto a titolo di compenso per lattivit svolta.
Sempre contestualmente allaccettazione della nomina e a ogni rinnovo dellincarico,
lamministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o,
se si tratta di societ, anche la sede legale e la denominazione. Il tutto allevidente scopo di
ottenere una sufficiente trasparenza amministrativa.
In particolare, lamministratore tenuto, con implicito richiamo alla normativa fiscale, a rendere
noto il luogo di conservazione delle scritture; nel concreto dove sono conservati lanagrafe
condominiale e il registro dei verbali, nonch i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa
richiesta allamministratore, potr prendere gratuitamente visione dei detti registri e
ottenerne copia firmata dallamministratore, previo rimborso della spesa.
Lincarico di amministratore si intende rinnovato per uguale durata (mentre prima della
riforma occorreva una nuova nomina ogni anno, con le stesse maggioranze speciali). Lassemblea
pu deliberare sia sulla nomina che sulla revoca dellamministratore.
Nel caso in cui lassemblea non provvede alla nomina dellamministratore, la stessa pu essere
fatta dallautorit giudiziaria su ricorso di uno o pi condomini o anche dellamministratore
E facolt dellassemblea di subordinare la nomina dellamministratore alla presentazione di
una polizza individuale di assicurazione per la responsabilit civile per gli atti compiuti
nellesercizio del mandato.
Lamministratore dovr adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
lassemblea deliberi lavori straordinari e ladeguamento non potr essere inferiore
allimporto di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente allinizio dei lavori.
La revoca dellAmministratore
La revoca dellamministratore potr essere deliberata in ogni tempo dallassemblea, con la
stessa maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalit previste dal
regolamento di condominio e quindi secondo modalit che siano state fissate in precedenza
con la particolare maggioranza prevista, appunto, dal regolamento assembleare.
Il rapporto contrattuale, peraltro, non simmetrico dato che, mentre le dimissioni
dellamministratore (in mancanza di giusta causa o di giustificato motivo) devono essere approvate
dallassemblea a maggioranza qualificata, la revoca da parte dellassemblea pu avvenire, anche
prima della scadenza del mandato e anche in assenza di giusta causa; trattandosi di un diritto di
recesso ad nutum il compenso deve essere commisurato alleffettivo periodo di permanenza.
Con una disposizione davvero innovativa, la Riforma ha stabilito che alla cessazione
dellincarico lamministratore tenuto ad eseguire le attivit urgenti al fine di evitare
pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Ovviamente, lex
amministratore dovr consegnare immediatamente al suo successore tutta la documentazione
in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini.
La nomina, la conferma o la sostituzione dellamministratore sono, di norma, decise nellassemblea
ordinaria che, obbligatoriamente, si tiene una volta lanno e nella quale lamministratore tenuto a
presentare il rendiconto (ma pu essere benissimo convocata unassemblea straordinaria allo
Le situazioni e le modalit che potranno portare alla revoca dellamministratore sono molteplici.
In primo luogo, stabilito che se emergano gravi irregolarit fiscali o la mancata apertura del conto
corrente condominiale i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione
dellassemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato allamministratore. Se
lassemblea rifiuti la proposta di revocare lamministratore, ciascun condomino pu rivolgersi
allautorit giudiziaria e, se il suo ricorso ha esito positivo avr diritto di rivalsa nei confronti del
condominio che ne aveva disatteso la richiesta.
Ovviamente, lo stesso condominio potr poi rivolgersi allex amministratore, in via di regresso.
Saranno considerate gravi irregolarit, tali da giustificare la revoca:
lomessa convocazione dellassemblea per lapprovazione del rendiconto condominiale e il
ripetuto rifiuto di convocare lassemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o
negli altri casi previsti dalla legge;
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonch di deliberazioni
dellassemblea;
la gestione secondo modalit che possono generare possibilit di confusione tra il patrimonio del
condominio e il patrimonio personale dellamministratore o di altri condomini;
laver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalit eseguite nei
registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al
condominio, laver omesso di curare diligentemente lazione e la conseguente esecuzione coattiva;
linottemperanza agli obblighi di curare la tenuta e laggiornamento del registro di anagrafe
condominiale contenente le generalit dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti
personali di godimento, il codice fiscale la residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unit
immobiliare, nonch ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. La revoca potr essere
conseguita anche per le violazioni degli obblighi di tenuta e di aggiornamento del registro dei
verbali delle assemblee, nonch la violazione dellobbligo di conservare e custodire la
documentazione condominiale;
Da ultimo anche lomessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati obbligatori relativi allo
stesso amministratore;
In caso di revoca da parte dellautorit giudiziaria, lassemblea non pu nominare
nuovamente lamministratore che sia stato revocato.
I COMPITI DELLAMMINISTRATORE
Lamministratore di condominio lorgano esecutivo della
volont che i condomini esprimono in assemblea. La legge
gli impone in primo luogo lobbligo della diligenza
nellespletamento dellincarico e quindi della cura di tutti
gli adempimenti, nei confronti dei condomini e dei terzi.
quindi prevista una duplice serie di doveri.
Particolarmente innovativa la disposizione che prevede la attivazione del sito internet del
condominio. Su richiesta dellassemblea, che deliberi con la maggioranza degli intervenuti ed
almeno la met dei millesimi, lamministratore dovr attivare il sito internet che consenta ai
condomini e ad altri aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei
documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito
internet sono poste a carico dei condomini. (Art. 71-ter.).
Targa dellamministratore
Lamministratore ha lobbligo dellaffissione sul fabbricato amministrato in posizione visibile della
targa che garantisca la sua individuazione pubblica (generalit, domicilio e recapiti, anche
telefonici), con limplicita finalit di renderlo prontamente contattabile in caso di necessit.
Detto obbligo esteso anche al singolo condomino incaricato di attivit di gestione nel caso di
mancanza di un formale amministratore
Lamministratore ha lobbligo di attivare un conto corrente postale o bancario intestato al
condominio nel quale far transitare, transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini
o da terzi, nonch quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio .
Ciascun condomino, per il tramite dellamministratore, potr chiedere di prendere visione ed
estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini
Salvo che sia stato espressamente dispensato dallassemblea, lamministratore tenuto ad agire per
la riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini o da altri soggetti obbligati entro sei mesi
dalla chiusura dellesercizio nel quale il credito esigibile compreso.
Oltre ai doveri che sono stati previsti in linea generale, lamministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del
rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalit dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice
fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unit immobiliare, nonch ogni dato
relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia,
mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni
necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta
risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di contabilit. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altres
annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonch le brevi
dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono
annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del
condominio, nonch gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di
contabilit sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro pu tenersi anche con modalit
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i
condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli
oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la
relativa approvazione entro centottanta giorni".
La disciplina del nuovo articolo 1129 del Codice civile, viene estesa anche agli amministratori
degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle
province o dei comuni, nonch di quelli realizzati da enti pubblici non economici o societ
private senza scopo di lucro con finalit sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.
Un discorso a parte merita il nuovo art. 1130-bis del Codice civile, riguardante la redazione del
rendiconto annuale, la cui presentazione si configura uno dei doveri pi importanti per
lamministratore, il quale, in tale ottica, va considerato come qualunque gestore di patrimoni
altrui. Linnovazione prevista dal legislatore della riforma riguarda vari aspetti del rendiconto, e, in
particolare, si concretizza nelle previsioni per cui:
- necessario dare conto delle voci di entrata e di uscita, della situazione patrimoniale, dei fondi
e/o delle riserve disponibili, al fine di consentirne unimmediata verifica;
- Vi obbligo di tenere un registro di contabilit, un riepilogo finanziario, nonch una nota
sintetica esplicativa della gestione, con lindicazione anche dei rapporti in corso e dei rapporti
- attribuita allassemblea la facolt, in qualsiasi momento, di nominare un revisore dei conti,
anche con riferimento a pi annualit precedenti;
- i documenti contabili sono sempre visionabili da parte dei condomini, e ne deve essere assicurata
la conservazione almeno decennale (dalla data di registrazione).
Inoltre, con discutibile collocazione allinterno di tale articolo (e non, pi opportunamente, nelle
norme riguardanti lassemblea), la riforma contempla anche la possibilit di nomina di un consiglio
di condominio con funzioni consultive e di controllo (come, peraltro, gi pacificamente possibile
per la giurisprudenza).
Sotto altro aspetto, va evidenziato che lart. 1131 del Codice civile lasciato sostanzialmente
invariato (fatta eccezione per una piccola correzione con funzioni di coordinamento testuale), con
ci sostanzialmente mancando alle necessit di chiarimento sul funzionamento della legittimazione
processuale (attiva e/o passiva) attribuita allamministratore, non fugate nemmeno dal recente
autorevole intervento in materia delle Sezioni Unite della Suprema Corte (Sentenza n. 18331/2010).
ADEMPIMENTI IMMEDIATI DA COMPIERSI DA PARTE
DELLAMMINISTRATORE IN CARICA AL MOMENTO DELLENTRATA
IN VIGORE DELLA LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO
Costituire il registro di anagrafe condominiale richiedendo ai condomini le informazioni necessarie a tal
fine: generalit dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (es.: usufrutto, uso, abitazione, servit,
superficie) e di diritti personali di godimento (es.: locazione, comodato), comprensive del codice fiscale e
della residenza o domicilio; i dati catastali di ciascuna unit immobiliare; ogni dato relativo alle
Costituire il registro di nomina e revoca dell'amministratore annotandovi il proprio nome e cognome, la
data di nomina, nonch gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Ove si tratti di societ
andr indicata la sede legale e la denominazione;
Costituire il registro di contabilit per lannotamento in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello
delleffettuazione, dei singoli movimenti in entrata ed in uscita;
Allegare al registro dei verbali delle assemblee il regolamento di condominio, ove esistente;
Aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio
Larticolo 71-quater introduce una disciplina specifica
della mediazione obbligatoria in relazione alle controversie
in materia di condominio Per controversie in materia di
condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle
derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle
disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del Codice
civile e degli articoli da 61 a 72 delle Disposizioni per
l'attuazione del codice.
Dal marzo 2012, per le liti in materia condominiale, cera il
tentativo obbligatorio di mediazione, ritenuta condizione di
procedibilit della domanda giudiziale. Cio, un passaggio
indispensabile per poter avviare il processo. Una recente
Sentenza della Corte Costituzionale ha per ritenuto non
legittima la previsione dellobbligatoriet. Resta pertanto la
facolt delle parti di procedere al tentativo. Sul punto la Riforma
ha precisato che per controversie in materia di condominio si
intendono quelle derivanti dalla violazione o dallerrata
applicazione delle disposizioni del Codice civile dallarticolo 1117
allarticolo 1139 e degli articoli da 61 a 72 delle Disposizioni per
lattuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere
presentata, a pena di inammissibilit, presso un organismo di
mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il
condominio e situato. Legittimato a partecipare al procedimento
lamministratore, previa delibera assembleare da assumere con
la maggioranza di cui allarticolo 1136, secondo comma, del
codice (maggioranza degli intervenuti e almeno la met del
valore delledificio). La proposta di mediazione deve essere
approvata dallassemblea con la maggioranza di cui allarticolo
1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la
predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non
71-quater,
disciplina alcuni specifici aspetti
della mediazione in materia di
la domanda di mediazione deve
essere presentata presso un organismo
ubicato nella circoscrizione del
tribunale nella quale e situato il
condominio,a pena di inammissibilit;
al procedimento e legittimato a
lamministratore;
lassemblea decide in merito a
maggioranza degli intervenuti e
almeno la meta del valore delledificio
(articolo 1136, secondo comma,
C.c).Nei casi in cui i termini di
comparizioni dinanzi al mediatore non
siano compatibili con i tempi
allassunzione
delibera, su istanza del condominio e
accordata proroga della prima
comparizione;
la proposta di mediazione deve
essere approvata con maggioranza di
cui allarticolo 1136 , secondo comma
del Codice civile, altrimenti essa deve
ritenersi non accettata;
il mediatore e tenuto a fissare il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto delle
necessit dellamministratore di munirsi della prescritta delibera assembleare.
Si ricorda che larticolo 11 del citato decreto legislativo n.28 del 2010, richiamato dalla presente
disposizione, prevede che, in caso non sia stato raggiunto un accordo amichevole, il mediatore pu
formulare una proposta di conciliazione, comunicata alle parti per iscritto.
Le parti fanno pervenire al mediatore, per iscritto, ed entro sette giorni, laccettazione o il rifiuto
Di seguito il testo integrale della legge 11 dicembre 2012 n. 220, pubblicata sulla Gazzetta
Ufficiale del 17 dicembre 2012, n. 293
abb.post.
post.- art.
45%1, -comma
art. 2,1 comma 20/b
Spediz. abb.
23-12-1996,n.n.46662
Anno 153 - Numero 293
MINISTERO EDELLA
70 - 00186
LISTITUTOILPOLIGRAFICO
ZECCA GIUSTIZIA
- VIA SALARIA,
1027 - 00138
ROMAE - DECRETI
06-85081
L'ISTITUTO POLIGRAFICO E ZECCA DELLO STATO - LIBRERIA DELLO STATO - PIAZZA G. VERDI 10 - 00198 ROMA - CENTRALINO 06-85081
G. VERDI, 1 -PRESSO
La Gazzetta Ufficiale, Parte Prima, oltre alla Serie Generale, pubblica cinque Serie speciali, ciascuna contraddistinta
da autonoma numerazione:
1 Serie speciale: Corte costituzionale (pubblicata il mercoled)
2 Serie speciale: Comunit europee (pubblicata il luned e il gioved)
3 Serie speciale: Regioni (pubblicata il sabato)
4 Serie speciale: Concorsi ed esami (pubblicata il marted e il venerd)
5 Serie speciale: Contratti pubblici (pubblicata il luned, il mercoled e il venerd)
La Gazzetta Ufficiale, Parte Seconda, Foglio delle inserzioni, pubblicata il marted, il gioved e il sabato
Roma - Luned, 17 dicembre 2012
Si informano i Gentili Abbonati che dal 3 dicembre i canoni di abbonamento per lanno 2013 sono pubblicati nelle
ultime pagine di tutti i fascicoli della Gazzetta Ufficiale. Si ricorda che labbonamento decorre dalla data di attivazione
e scade dopo un anno od un semestre successivo a quella data a seconda della tipologia di abbonamento scelto. Per
il rinnovo dellabbonamento i Signori abbonati sono pregati di usare il modulo di sottoscrizione che verr inviato per
posta e di seguire le istruzioni ivi riportate per procedere al pagamento.
DECRETO 6 novembre 2012.
LEGGE 10 dicembre 2012, n. 219.
Disposizioni in materia di riconoscimento dei
figli naturali. (12G0242) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag.
LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220.
Modifiche alla disciplina del condominio negli
edifici. (12G0241) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag.
Modifica del testo delletichetta relativamente allintervallo di sicurezza su patata a 30 giorni, dei prodotti fitosanitari EMME H 60 WG
e PATAGERM. (12A13160) . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 18
DECRETO 27 novembre 2012.
Permesso di commercio parallelo del prodotto
fitosanitario RAMESSE, proveniente dalla Spagna ed ivi autorizzato con la denominazione XANILO 45 WG. (12A13146) . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 21
DECRETO 28 novembre 2012.
DECRETO 7 dicembre 2012.
Disposizioni per le operazioni di separazione,
negoziazione e ricostituzione delle componenti
cedolari, della componente indicizzata allinflazione e del valore nominale di rimborso dei titoli
di Stato (stripping). (12A13163) . . . . . . . . . . . . . Pag. 16
Ri-registrazione di prodotti fitosanitari, a base
di 2,4D, sulla base del dossier BATON TAPPETI
ERBOSI 800g/Kg PB di All. III alla luce dei principi uniformi per la valutazione e lautorizzazione dei prodotti fitosanitari. (12A13039) . . . . . . . Pag. 23
Serie generale - n. 293
LEGGE 11dicembre 2012, n. 220.
La convocazione dellassemblea deve essere affissa
per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di
maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e
deve effettuarsi mediante letteraraccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti
giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dellassemblea, a pena di nullit,
deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione
e la nuova destinazione duso.
1. Larticolo 1117 del codice civile sostituito dal
Art. 1117. (Parti comuni delledificio). Sono
oggetto di propriet comune dei proprietari delle singole
unit immobiliari delledificio, anche se aventi diritto a
godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti delledificio necessarie alluso comune, come il suolo su cui sorge ledificio, le fondazioni, i
muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici
solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi,
i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonch i locali per
i servizi in comune, come la portineria, incluso lalloggio
del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, alluso
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati alluso comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi
centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas,
per lenergia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dellaria, per la ricezione radiotelevisiva e per
laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino
al punto di diramazione ai locali di propriet individuale
dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari,
fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
1.Dopo larticolo1117 del codice civile sono inseriti
Art.1117-bis. (Ambito di applicabilit). Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui pi unit immobiliari o pi
edifici ovvero pi condominii di unit immobiliari o di
edifici abbiano parti comuni ai sensi dellarticolo1117.
Art. 1117-ter. (Modificazioni delle destinazioni
duso). Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, lassemblea, con un numero di voti che rappresenti
i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro
quinti del valore delledificio, pu modificare la destinazione duso delle parti comuni.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione
espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui
ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni duso
che possono recare pregiudizio alla stabilit o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art.1117-quater. (Tutela delle destinazioni duso).
In caso di attivit che incidono negativamente e in
modo sostanziale sulle destinazioni duso delle parti comuni, lamministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare lesecutore e possono chiedere
la convocazione dellassemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. Lassemblea delibera in merito alla cessazione di tali attivit con la maggioranza prevista dal secondo comma dellarticolo1136.
1. Larticolo 1118 del codice civile sostituito dal
Art. 1118. (Diritti dei partecipanti sulle parti
comuni). Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti,
proporzionale al valore dellunit immobiliare che gli
Il condomino non pu rinunziare al suo diritto sulle
parti comuni.
Il condomino non pu sottrarsi allobbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni,
neanche modificando la destinazione duso della propria
unit immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino pu rinunciare allutilizzo dellimpianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se
dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In
tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dellimpianto e per la sua conservazione e messa a
1.Al primo comma dellarticolo1119 del codice civile
sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
1.Dopo il primo comma dellarticolo1120 del codice
civile sono inseriti i seguenti:
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo
comma dellarticolo1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrit degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le
barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unit immobiliari o delledificio,
nonch per la produzione di energia mediante lutilizzo
di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che
3) linstallazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e
i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole
utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano
modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa
comune e di impedire agli altri condomini di farne uso
Lamministratore tenuto a convocare lassemblea
entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato alladozione delle deliberazioni di
cui al precedente comma. La richiesta deve contenere
lindicazione del contenuto specifico e delle modalit di
esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, lamministratore deve invitare senza indugio il condomino
proponente a fornire le necessarie integrazioni.
1. Larticolo 1122 del codice civile sostituito dal
Art.1122. (Opere su parti di propriet o uso individuale). Nellunit immobiliare di sua propriet ovvero nelle parti normalmente destinate alluso comune,
che siano state attribuite in propriet esclusiva o destinate
alluso individuale, il condomino non pu eseguire opere
che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino
pregiudizio alla stabilit, alla sicurezza o al decoro architettonico delledificio.
In ogni caso data preventiva notizia allamministratore che ne riferisce allassemblea.
1.Dopo larticolo1122 del codice civile sono inseriti
Art.1122-bis. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti
rinnovabili). Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di
diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo
da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle
unit immobiliari di propriet individuale, preservando
in ogni caso il decoro architettonico delledificio, salvo
consentita linstallazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di
singole unit del condominio sul lastrico solare, su ogni
altra idonea superficie comune e sulle parti di propriet
individuale dellinteressato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti
comuni, linteressato ne d comunicazione allamministratore indicando il contenuto specifico e le modalit di
esecuzione degli interventi. Lassemblea pu prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dellarticolo1136, adeguate modalit alternative di esecuzione
o imporre cautele a salvaguardia della stabilit, della sicurezza o del decoro architettonico delledificio e, ai fini
dellinstallazione degli impianti di cui al secondo comma,
provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire luso del
lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Lassemblea, con la
medesima maggioranza, pu altres subordinare lesecuzione alla prestazione, da parte dellinteressato, di idonea
garanzia per i danni eventuali.
Laccesso alle unit immobiliari di propriet individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per lesecuzione delle opere. Non sono soggetti
ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unit
Art.1122-ter. (Impianti di videosorveglianza sulle
parti comuni). Le deliberazioni concernenti linstallazione sulle parti comuni delledificio di impianti volti
a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dallassemblea con la maggioranza di cui al secondo
comma dellarticolo1136.
1.Allarticolo1124 del codice civile sono apportate le
a) il primo comma sostituito dal seguente:
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai
proprietari delle unit immobiliari a cui servono. La spesa
relativa ripartita tra essi, per met in ragione del valore
delle singole unit immobiliari e per laltra met esclusivamente in misura proporzionale allaltezza di ciascun
piano dal suolo;
b) la rubrica sostituita dalla seguente: Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
1. Larticolo 1129 del codice civile sostituito dal
Art. 1129. (Nomina, revoca ed obblighi dellamministratore). Quando i condomini sono pi di otto,
se lassemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore fatta dallautorit giudiziaria su ricorso di uno o
pi condomini o dellamministratore dimissionario.
Contestualmente allaccettazione della nomina e ad
ogni rinnovo dellincarico, lamministratore comunica i
propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o,
se si tratta di societ, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6)
e 7) dellarticolo1130, nonch i giorni e le ore in cui ogni
interessato, previa richiesta allamministratore, pu prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso
della spesa, copia da lui firmata.
Lassemblea pu subordinare la nomina dellamministratore alla presentazione ai condomini di una polizza
individuale di assicurazione per la responsabilit civile
per gli atti compiuti nellesercizio del mandato.
Lamministratore tenuto altres ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico lassemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento
non deve essere inferiore allimporto di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente allinizio dei
lavori. Nel caso in cui lamministratore sia coperto da
una polizza di assicurazione per la responsabilit civile
professionale generale per lintera attivit da lui svolta,
tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dellimpresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso
comune, accessibile anche ai terzi, affissa lindicazione
delle generalit, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dellamministratore.
In mancanza dellamministratore, sul luogo di accesso
al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, affissa lindicazione delle generalit e dei
recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dellamministratore.
Lamministratore obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi,
nonch quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per
il tramite dellamministratore, pu chiedere di prendere
visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dellincarico lamministratore tenuto
alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso
afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivit urgenti al fine di evitare pregiudizi agli
interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dallassemblea, lamministratore tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro
sei mesi dalla chiusura dellesercizio nel quale il credito
esigibile compreso, anche ai sensi dellarticolo63, primo comma, delle disposizioni per lattuazione del presente codice.
Lincarico di amministratore ha durata di un anno e si
intende rinnovato per eguale durata. Lassemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla
La revoca dellamministratore pu essere deliberata in
ogni tempo dallassemblea, con la maggioranza prevista
per la sua nomina oppure con le modalit previste dal
regolamento di condominio. Pu altres essere disposta
dallautorit giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino,
nel caso previsto dal quarto comma dellarticolo1131, se
non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi
irregolarit. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarit fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal
numero3) del dodicesimo comma del presente articolo,
i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la
convocazione dellassemblea per far cessare la violazione
e revocare il mandato allamministratore. In caso di mancata revoca da parte dellassemblea, ciascun condomino
pu rivolgersi allautorit giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali,
ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a
sua volta pu rivalersi nei confronti dellamministratore
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarit:
1) lomessa convocazione dellassemblea per lapprovazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare lassemblea per la revoca e per la nomina
del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari
e amministrativi, nonch di deliberazioni dellassemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di
cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalit che possono generare possibilit di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dellamministratore o di
altri condomini;
5) laver acconsentito, per un credito insoddisfatto,
alla cancellazione delle formalit eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per
la riscossione delle somme dovute al condominio, laver
omesso di curare diligentemente lazione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) linottemperanza agli obblighi di cui allarticolo1130, numeri 6), 7) e 9);
8) lomessa, incompleta o inesatta comunicazione
dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dellautorit giudiziaria, lassemblea non pu nominare nuovamente lamministratore
Lamministratore, allatto dellaccettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente,
a pena di nullit della nomina stessa, limporto dovuto a
titolo di compenso per lattivit svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX
del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o
con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o
dei comuni, nonch a quelli realizzati da enti pubblici non
economici o societ private senza scopo di lucro con finalit sociali proprie delledilizia residenziale pubblica.
1. Larticolo 1130 del codice civile sostituito dal
Art. 1130. (Attribuzioni dellamministratore).
Lamministratore, oltre a quanto previsto dallarticolo1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dellassemblea, convocarla annualmente per lapprovazione del rendiconto condominiale di cui allarticolo1130-bis e curare losservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare luso delle cose comuni e la fruizione
dei servizi nellinteresse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
delledificio e per lesercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni delledificio;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalit dei singoli proprietari e dei
titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento,
comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unit immobiliare, nonch ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni
variazione dei dati deve essere comunicata allamministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Lamministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza
delle comunicazioni, richiede con letteraraccomandata le
informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta
risposta, lamministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dellamministratore e del registro di contabilit. Nel registro dei verbali
delle assemblee sono altres annotate: le eventuali mancate costituzioni dellassemblea, le deliberazioni nonch le
brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto
richiesta; allo stesso registro allegato il regolamento di
condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dellamministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonch gli estremi del decreto
in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilit sono annotati in ordine cronologico, entro trenta
giorni da quello delleffettuazione, i singoli movimenti in
entrata ed in uscita. Tale registro pu tenersi anche con
modalit informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla
propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo delledificio e del
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare lassemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
1.Dopo larticolo 1130 del codice civile inserito il
Art. 1130-bis. (Rendiconto condominiale). Il
rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di
uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire limmediata verifica. Si compone di un registro
di contabilit, di un riepilogo finanziario, nonch di una
nota sintetica esplicativa della gestione con lindicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Lassemblea condominiale pu, in qualsiasi momento o
per pi annualit specificamente identificate, nominare
un revisore che verifichi la contabilit del condominio.
La deliberazione assunta con la maggioranza prevista
per la nomina dellamministratore e la relativa spesa
ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di
propriet. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unit immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed
estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla
Lassemblea pu anche nominare, oltre allamministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre
condomini negli edifici di almeno dodici unit immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
1.Al primo comma dellarticolo1131 del codice civile,
le parole: dallarticolo precedente sono sostituite dalle
seguenti: dallarticolo1130.
1. Larticolo 1134 del codice civile sostituito dal
Art.1134. (Gestione di iniziativa individuale).
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dellamministratore o dellassemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di
spesa urgente.
2.Allarticolo1135 del codice civile sono apportate le
a) al primo comma, il numero 4) sostituito dal
4) alle opere di manutenzione straordinaria e
alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo
speciale di importo pari allammontare dei lavori;
b) aggiunto, in fine, il seguente comma:
Lassemblea pu autorizzare lamministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative
territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti
privati qualificati, anche mediante opere di risanamento
di parti comuni degli immobili nonch di demolizione,
ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilit urbana, la sicurezza e la sostenibilit ambientale della
zona in cui il condominio ubicato.
1. Larticolo 1136 del codice civile sostituito dal
Art. 1136. (Costituzione dellassemblea e validit delle deliberazioni). Lassemblea in prima convocazione regolarmente costituita con lintervento di
tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dellintero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno la met del valore delledificio.
Se lassemblea in prima convocazione non pu deliberare per mancanza di numero legale, lassemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a
quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni
dalla medesima. Lassemblea in seconda convocazione
regolarmente costituita con lintervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dellintero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione valida se approvata dalla maggioranza
degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti
almeno un terzo del valore delledificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dellamministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dellamministratore
medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione delledificio o riparazioni straordinarie di notevole
entit e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater,
1120, secondo comma, 1122-ter nonch 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza
stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui allarticolo 1120, primo comma, e allarticolo1122-bis, terzo comma, devono essere
approvate dallassemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due
terzi del valore delledificio.
Lassemblea non pu deliberare, se non consta che tutti
gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dellassemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dallamministratore.
1. Larticolo 1137 del codice civile sostituito dal
Art. 1137. (Impugnazione delle deliberazioni
dellassemblea). Le deliberazioni prese dallassemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie
per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto pu adire lautorit giudiziaria chiedendone lannullamento nel termine perentorio di trenta
giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della
deliberazione per gli assenti.
Lazione di annullamento non sospende lesecuzione
della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata
dallautorit giudiziaria.
Listanza per ottenere la sospensione proposta prima
dellinizio della causa di merito non sospende n interrompe il termine per la proposizione dellimpugnazione
della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione disciplinata dalle norme di cui
al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con lesclusione
dellarticolo669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
1.Allarticolo1138 del codice civile sono apportate le
a) il terzo comma sostituito dal seguente:
Il regolamento deve essere approvato dallassemblea
con la maggioranza stabilita dal secondo comma dellarticolo1136 ed allegato al registro indicato dal numero7)
dellarticolo 1130.Esso pu essere impugnato a norma
dellarticolo1107;
Le norme del regolamento non possono vietare di
possedere o detenere animali domestici.
1.Al numero 1) del primo comma dellarticolo 2659
del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: . Per i condominii devono essere indicati leventuale
denominazione, lubicazione e il codice fiscale.
1.Larticolo63 delle disposizioni per lattuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30marzo 1942, n.318, sostituito dal seguente:
Art. 63. Per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dallassemblea, lamministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa,
pu ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino
i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo lescussione
degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia
protratta per un semestre, lamministratore pu sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi
allanno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unit immobiliari resta obbligato
solidalmente con lavente causa per i contributi maturati fino al momento in cui trasmessa allamministratore
copia autentica del titolo che determina il trasferimento
1.Larticolo64 delle disposizioni per lattuazione del
codice civile e disposizioni transitorie sostituito dal
Art.64. Sulla revoca dellamministratore, nei casi
indicati dallundicesimo comma dellarticolo1129 e dal
quarto comma dellarticolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito lamministratore in contraddittorio con il
Contro il provvedimento del tribunale pu essere proposto reclamo alla corte dappello nel termine di dieci
giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
1.Allarticolo66 delle disposizioni per lattuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma
sostituito dai seguenti:
Lavviso di convocazione, contenente specifica indicazione dellordine del giorno, deve essere comunicato
almeno cinque giorni prima della data fissata per ladunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a
mano, e deve contenere lindicazione del luogo e dellora
della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta
convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare annullabile ai sensi dellarticolo1137 del codice
su istanza dei dissenzienti o assenti perch non ritualmente convocati.
Lassemblea in seconda convocazione non pu tenersi
nel medesimo giorno solare della prima.
Lamministratore ha facolt di fissare pi riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dellassemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto
con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori
date ed ore di eventuale prosecuzione dellassemblea validamente costituitasi.
1.Larticolo67 delle disposizioni per lattuazione del
Art. 67. Ogni condomino pu intervenire allassemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono pi di venti, il delegato
non pu rappresentare pi di un quinto dei condomini e
del valore proporzionale.
Qualora ununit immobiliare appartenga in propriet
indivisa a pi persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nellassemblea, che designato dai comproprietari interessati a norma dellarticolo1106 del codice.
Nei casi di cui allarticolo1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente pi di sessanta,
ciascun condominio deve designare, con la maggioranza
di cui allarticolo1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante allassemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a pi condominii e per la nomina
dellamministratore. In mancanza, ciascun partecipante pu chiedere che lautorit giudiziaria nomini il rap-
presentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei
condominii interessati non abbiano nominato il proprio
rappresentante, lautorit giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gi
nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo
termine. La diffida ed il ricorso allautorit giudiziaria
sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dellamministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si
considera non apposto. Il rappresentante risponde con le
regole del mandato e comunica tempestivamente allamministratore di ciascun condominio lordine del giorno e
le decisioni assunte dallassemblea dei rappresentanti dei
condominii. Lamministratore riferisce in assemblea.
Allamministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
Lusufruttuario di un piano o porzione di piano delledificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono
allordinaria amministrazione e al semplice godimento
delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui lusufruttuario intenda avvalersi
del diritto di cui allarticolo 1006 del codice ovvero si
tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986
del codice. In tutti questi casi lavviso di convocazione
deve essere comunicato sia allusufruttuario sia al nudo
Il nudo proprietario e lusufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti allamministrazione condominiale.
1.Larticolo68 delle disposizioni per lattuazione del
Art. 68. Ove non precisato dal titolo ai sensi
dellarticolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli
1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unit immobiliare espresso in millesimi
in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nellaccertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unit
1.Larticolo69 delle disposizioni per lattuazione del
Art. 69. I valori proporzionali delle singole unit immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
allarticolo 68 possono essere rettificati o modificati
allunanimit. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nellinteresse di un solo condomino, con
la maggioranza prevista dallarticolo1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
delledificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incre-
mento di superfici o di incremento o diminuzione delle
unit immobiliari, alterato per pi di un quinto il valore proporzionale dellunit immobiliare anche di un solo
condomino. In tal caso il relativo costo sostenuto da chi
ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento
di condominio ai sensi dellarticolo68, pu essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona
dellamministratore. Questi tenuto a darne senza indugio notizia allassemblea dei condomini. Lamministratore che non adempie a questobbligo pu essere revocato
ed tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per
la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o
1.Larticolo70 delle disposizioni per lattuazione del
Art.70. Per le infrazioni al regolamento di condominio pu essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.La somma devoluta al fondo di cui
lamministratore dispone per le spese ordinarie.
1.Dopo larticolo71 delle disposizioni per lattuazione
del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i
Art.71-bis. Possono svolgere lincarico di amministratore di condominio coloro:
b) che non sono stati condannati per delitti contro
la pubblica amministrazione, lamministrazione della
giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro
delitto non colposo per il quale la legge commina la pena
della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e,
nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la
e) il cui nome non risulta annotato nellelenco dei
protesti cambiari;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivit di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma
non sono necessari qualora lamministratore sia nominato
tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere lincarico di amministratore di condominio anche societ di cui al titolo V del libro V del
codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai
soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e
dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societ
presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d)
ed e) del primo comma comporta la cessazione dallincarico. In tale evenienza ciascun condomino pu convocare senza formalit lassemblea per la nomina del nuovo
A quanti hanno svolto attivit di amministrazione di
condominio per almeno un anno, nellarco dei tre anni
precedenti alla data di entrata in vigore della presente
disposizione, consentito lo svolgimento dellattivit di
amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle
lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo lobbligo di
formazione periodica.
Art.71-ter. Su richiesta dellassemblea, che delibera
con la maggioranza di cui al secondo comma dellarticolo1136 del codice, lamministratore tenuto ad attivare
un sito internet del condominio che consenta agli aventi
diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le
spese per lattivazione e la gestione del sito internet sono
poste a carico dei condomini.
Art.71-quater Per controversie in materia di condominio, ai sensi dellarticolo 5, comma 1, del decreto
legislativo 4marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dallerrata applicazione delle
e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per
lattuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a
pena di inammissibilit, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio situato.
Al procedimento legittimato a partecipare lamministratore, previa delibera assembleare da assumere con
la maggioranza di cui allarticolo1136, secondo comma,
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non
consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma,
il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea
proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata
dallassemblea con la maggioranza di cui allarticolo1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui allarticolo11 del decreto legislativo 4marzo
2010, n.28, tenendo conto della necessit per lamministratore di munirsi della delibera assembleare.
1.Dopo larticolo155 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie inserito il
Art.155-bis. Lassemblea, ai fini delladeguamento degli impianti non centralizzati di cui allarticolo1122bis, primo comma, del codice, gi esistenti alla data di
entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie
prescrizioni con le maggioranze di cui allarticolo1136,
commi primo, secondo e terzo, del codice.
Repubblica italiana. fatto obbligo a chiunque spetti di
Data a Roma, add 11dicembre 2012
1.Allarticolo2, comma1, della legge 9gennaio 1989,
n.13, le parole: con le maggioranze previste dallarticolo1136, secondo e terzo comma, del codice civile sono
sostituite dalle seguenti: con le maggioranze previste dal
secondo comma dellarticolo1120 del codice civile.
1.Allarticolo26, comma2, della legge 9gennaio 1991,
n. 10, le parole: semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea sono sostituite
dalle seguenti: degli intervenuti, con un numero di voti
che rappresenti almeno un terzo del valore delledificio.
2.Allarticolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio
1991, n.10, le parole: lassemblea di condominio decide
a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del
codice civile sono sostituite dalle seguenti: lassemblea
di condominio delibera con le maggioranze previste dal
1.Allarticolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge
23gennaio 2001, n.5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20marzo 2001, n.66, le parole: larticolo1136,
terzo comma, dello stesso codice sono sostituite dalle
seguenti: larticolo1120, secondo comma, dello stesso
1.I contributi per le spese di manutenzione ordinaria
e straordinaria nonch per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dellarticolo111 del regio decreto 16marzo 1942, n.267, e successive modificazioni, se divenute
esigibili ai sensi dellarticolo63, primo comma, delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni
transitorie, come sostituito dallarticolo18 della presente
legge, durante le procedure concorsuali.
1.Allarticolo23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: per le cause tra condomini sono inserite le seguenti: , ovvero tra condomini e
condominio,.
Senato della Repubblica (atto n.71):
Presentato dal sen. Giovanni Legnini ed altri, il 29aprile 2008.
Assegnato alla 2 Commissione (giustizia), in sede referente, il
24settembre 2008, con pareri delle Commissioni 1, 6, 8, 10 e 13.
Esaminato dalla 2 Commissione, in sede referente, il 24settembre
2008; il 12novembre 2008; il 21aprile 2009; il 29luglio 2009; il 2 e
24febbraio 2010; l8giugno 2010; il 13 e 21luglio 2010; il 2agosto
2010; il 28settembre 2010; il 5ottobre 2010 e il 17novembre 2010.
Esaminato in Aula il 19 e 25gennaio 2011 e approvato il 26gennaio 2011 in un testo unificato con gli atti n.355 (sen. Andrea Pastore ed
altri), n.399 (sen. Franco Mugnai), n.1119 (sen. Valerio Carrara ed
altri) e n.1283 (sen. Giuseppe Valentino).
Camera dei deputati (atto n.4041):
31gennaio 2011 con pareri delle Commissioni I, V, VI, VIII, IX e X.
Esaminato dalla II Commissione, in sede referente, l8marzo 2011;
il 5aprile 2011; il 12gennaio 2012; il 29febbraio 2012; il 23maggio
2012; il 14, 19 e 20giugno 2012; il 5, 11 e 12luglio 2012; il 2agosto
2012; il 6, 12 e 13settembre 2012.
Esaminato in Aula il 17 e 26settembre 2012 e approvato, con modificazioni, il 27settembre 2012.
Senato della Repubblica (atti nn.71 - 355 - 399 - 1119 - 1283-B):
Assegnato alla 2 Commissione (giustizia), in sede deliberante, il
28settembre 2012 con pareri delle Commissioni 1, 5, 6, 8, 10 e 13.
Esaminato dalla 2 Commissione, in sede deliberante, il 23ottobre
2012 e il 13novembre 2012 e approvato il 20novembre 2012.
Il testo delle note qui pubblicato stato redatto dallamministrazione competente per materia, ai sensi dellart.10, commi 2 e 3, del testo
unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sullemanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni
1985, n.1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di legge modificate o alle quali operato il rinvio. Restano invariati il valore
e lefficacia degli atti legislativi qui trascritti.
Note allart. 4:
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano
in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della
medesima nella Gazzetta Ufficiale.
La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sar
Si riporta il testo dellarticolo1119 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
Art.1119. Indivisibilit.
Le parti comuni delledificio non sono soggette a divisione, a meno
che la divisione possa farsi senza rendere pi incomodo luso della
cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al
Note allart. 5:
Si riporta il testo dellarticolo1120 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
Art.1120. Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dellarticolo1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o alluso pi comodo o al maggior rendimento delle cose
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma
dellarticolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto
della normativa di settore, hanno ad oggetto:
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e
per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unit immobiliari o
delledificio, nonch per la produzione di energia mediante lutilizzo di
impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili
da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un
diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) linstallazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
Lamministratore tenuto a convocare lassemblea entro trenta
giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato alladozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve
contenere lindicazione del contenuto specifico e delle modalit di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, lamministratore deve
invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilit o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni delledificio inservibili alluso o
al godimento anche di un solo condomino..
Note allart. 8:
Si riporta il testo dellarticolo1124 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari
delle unit immobiliari a cui servono. La spesa relativa ripartita tra
essi, per met in ragione del valore delle singole unit immobiliari e
per laltra met esclusivamente in misura proporzionale allaltezza di
ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella met della spesa, che ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di propriet
Note allart. 12:
Si riporta il testo del primo comma dellarticolo1131 del codice
civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
Art.1131. Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dallarticolo1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dallassemblea, lamministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e pu agire
in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
(Omissis)..
Note allart. 16:
Si riporta il testo dellarticolo1138 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
Art.1138. Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini superiore a dieci,
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa
luso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e
gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonch le norme per la tutela del decoro delledificio e quelle relative allamministrazione.
Ciascun condomino pu prendere liniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dallassemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dellarticolo 1136 ed allegato
al registro indicato dal numero7) dellarticolo1130.Esso pu essere
impugnato a norma dellarticolo1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i
diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici..
Note allart. 17:
Si riporta il testo del numero 1) del primo comma dellarticolo2659 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
Art.2659. Nota di trascrizione.
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al
conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo,
una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di
codice fiscale delle parti, nonch il regime patrimoniale delle stesse, se
coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o
da certificato dellufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione
sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche,
delle societ previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e
delle associazioni non riconosciute, con lindicazione, per queste ultime
e per le societ semplici, anche delle generalit delle persone che le
rappresentano secondo latto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati leventuale denominazione, lubicazione e il codice fiscale.
Note allart. 20:
Si riporta il testo del terzo comma, dellarticolo66 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come
modificato dalla legge qui pubblicata:
Lavviso di convocazione, contenente specifica indicazione dellordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima
della data fissata per ladunanza in prima convocazione, a mezzo di
posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere lindicazione del luogo e dellora della
riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare annullabile ai sensi
dellarticolo1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perch
non ritualmente convocati.
Lassemblea in seconda convocazione non pu tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
Lamministratore ha facolt di fissare pi riunioni consecutive in
modo da assicurare lo volgimento dellassemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate
le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dellassemblea validamente costituitasi..
Note allart. 27:
Si riporta il testo dellarticolo2, comma1, della legge 9gennaio
1989, n.13 (Disposizioni per favorire il superamento e leliminazione
delle barriere architettoniche negli edifici privati.), come modificato dalla legge qui pubblicata:
Art.2. 1.Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui allarticolo27, primo comma, della legge 30marzo 1971,
n.118, ed allarticolo1, primo comma, del decreto del Presidente della
Repubblica 27aprile 1978, n.384, nonch la realizzazione di percorsi
attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire
la mobilit dei ciechi allinterno degli edifici privati, sono approvate
dallassemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione,
con le maggioranze previste dal secondo comma dellarticolo1120 del
Note allart. 28:
Si riporta il testo dellarticolo26, commi 2 e 5, della legge 9gennaio 1991, n.10 (Norme per lattuazione del Piano energetico nazionale
in materia di uso razionale dellenergia, di risparmio energetico e di
sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.), come modificato dalla legge
qui pubblicata:
Art.26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di
2.Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed allutilizzazione delle fonti di energia
di cui allarticolo1, individuati attraverso un attestato di certificazione
energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le
pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno
un terzo del valore delledificio.
5. Per le innovazioni relative alladozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto
degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, lassemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal
impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dellarticolo1120, primo
comma, del codice civile. Per lapprovazione delle relative deliberazioni si applica larticolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le
disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il
riconoscimento di benefci fiscali.
Note allart. 30:
Si riporta il testo dellarticolo111, del regio decreto 16marzo 1942,
n.267 (Disciplina del fallimento, del concordato preventivo, dellamministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa.):
Art.111. Ordine di distribuzione delle somme.
Le somme ricavate dalla liquidazione dellattivo sono erogate nel
seguente ordine:
2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle
cose vendute secondo lordine assegnato dalla legge;
3) per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione
dellammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori indicati al n.2, qualora non sia stata ancora realizzata la
garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa.
Sono considerati crediti prededucibili quelli cos qualificati da una
specifica disposizione di legge, e quelli sorti in occasione o in funzione
delle procedure concorsuali di cui alla presente legge; tali crediti sono
soddisfatti con preferenza ai sensi del primo comma n.1)..
Note allart. 29:
Note allart. 31:
Si riporta il testo dellarticolo 2-bis, comma 13, del decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge
20marzo 2001, n.66 (Disposizioni urgenti per il differimento di termini
in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonch
per il risanamento di impianti radiotelevisivi.), come modificato dalla
Art.2-bis. Trasmissioni radiotelevisive digitali su frequenze terrestri. Sistemi audiovisivi terrestri.
13.Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi
Si riporta il testo dellarticolo23, primo comma, del codice di procedura civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
Art.23. Foro per le cause tra soci e tra condomini.
Per le cause tra soci competente il giudice del luogo dove ha sede
la societ; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior
parte di essi.
12G0241
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