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Timestamp: 2017-12-15 20:07:54
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 4', 'BGH', '§ 556', '§ 565', 'BGH', '§ 563', '§ 7', '§ 16']

IMR 04/2016 | die-online-bibliothek.de
Die Beschlusskompetenz der WEG zum Einbau von Rauchwammeldern - Unter besonderer Berücksichtigung des Landesrechts aller Bundesländer - IMR 04/2016, Seite 135
Autor: Henry Euba
Mieterhöhung mithilfe eines Sachverständigengutachtens - IMR 04/2016, Seite 140
Autor: BGH, Urteil vom 3.2.2016 - VIII ZR 69/15
Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, IMR 2008, 75 = NJW 2008, 573 Rz. 12; vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09, IMR 2010, 504 = NZM 2010, 576 Rz. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.
Betriebskosten: Vereinbarung setzt keinen Verweis auf gesetzliche Bestimmung voraus - IMR 04/2016, Seite 141
Autor: BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 137/15
1. Eine wirksame Betriebskostenvereinbarung liegt bereits dann vor, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter „die Betriebskosten" zu tragen hat.
2. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung formularvertraglich getroffen wurde. Eine solche Vereinbarung ist nicht intransparent.
3. Es ist auch nicht erforderlich, in der Vereinbarung auf die II. BV oder die BetrKV Bezug zu
nehmen oder deren Betriebskostenkatalog beizufügen.
4. Deshalb ist auch die Bezugnahme auf eine zum Zeitpunkt der Vereinbarung nicht mehr gültige gesetzliche Regelung unerheblich.
5. Etwas anderes gilt jedoch für Betriebskostenpositionen, die als „sonstige Kosten" umgelegt werden sollen. Diese müssen genau umschrieben werden.
6. Liegt zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung Abrechnungsreife vor, kann der Vermieter
keine weiteren Vorauszahlungen mehr verlangen. Er muss gegebenenfalls eine Klageänderung auf den Abrechnungssaldo vornehmen.
Vereinbarte Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist! - IMR 04/2016, Seite 142
Autor: BGH, Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 152/15
1. Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind. Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft
2. Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. (...)", ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert
ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.
Kosten der Gartenpflege bei öffentlich zugänglichen Freiflächen? - IMR 04/2016, Seite 143
Autor: BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 33/15
1. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs.1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zu Gunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage des Vermieters angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.
2. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind.
Grundsätze zu gewerblicher Weitervermietung gelten nicht bei Mieterelbsthilfegenossenschaft - IMR 04/2016, Seite 144
1. Eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass der Zwischenmieter - nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrags - die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 03.07.1996 - VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148).
2. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt.
Eintrittsrecht bei Tod des Mieters: Auf Dauer angelegter Haushalt reicht aus! - IMR 04/2016, Seite 145
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2015 - 67 S 390/15
1. § 563 Abs. 2, 4 BGB erfordert für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde.
2. Ein der Beziehung zwischen Vater und Sohn ähnelndes Verhältnis ist ausreichend. Es bedarf keiner exklusiven Beziehung ähnlich einer Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt.
Mieterhöhung: Änderung der Baualtersklasse - IMR 04/2016, Seite 146
Autor: LG Potsdam, Urteil vom 25.9.2015 - 13 S 26/14
1. Wird ein Plattenbau nach längerem Leerstand umfassend und aufwändig kernsaniert (inkl. neuer Wohnraumzuschnitte) und erreichen die Sanierungskosten die Kosten eines Neubaus, sind die dabei neu errichteten Wohnungen in eine jüngere Baualtersklasse einzuordnen.
2. Soll die Miete aufgrund dieser Änderung der Baualtersklasse erhöht werden, muss dies im Erhöhungsverlangen nachvollziehbar begründet werden.
Kein Zurückbehaltungsrecht an Mietzinszahlungen bei jahrelangem Streit über Schaden? - IMR 04/2016, Seite 147
Autor: LG Saarbrücken, Urteil vom 5.2.2016 - 10 S 76/15
Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Mietzinszahlungen ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter einem Mängelbeseitigungsverlangen über Jahre hinweg nicht nachkommt, weil Streit über die Verantwortlichkeit der entstandenen Schäden besteht, der Mieter in der Vergangenheit Mietzins in erheblicher Höhe zurückgehalten und sodann im kündigungsrelevanten Intervall die Mietzinszahlung vollständig eingestellt hat.
Fehlende Betriebskostenabrechnung: Vorschüsse sind zurückzuzahlen! - IMR 04/2016, Seite 148
Autor: LG Berlin, Urteil vom 2.10.2015 - 63 S 184/15
Erstellt der Vermieter eine Abrechnung von Betriebskosten nicht fristgemäß, so kann der Mieter die Rückzahlung erbrachter Vorschüsse auch dann fordern, wenn ein Eigentümerwechsel erfolgt ist. Obwohl der Mietvertrag weiter besteht, ist das Zurückbehaltungsrecht an den Vorschüssen wirkungslos, da der neue Vermieter für vergangene Abrechnungszeiträume nicht zuständig ist.
Konkludente Mietvertragsaufhebung durch vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe? - IMR 04/2016, Seite 149
Autor: LG Wuppertal, Urteil vom 5.11.2015 - 9 S 69/15
Mietsicherheit: Zahlung einer (Bar-)Kaution und Bürgschaftserklärung der Eltern sind (zusammen) unzulässig - IMR 04/2016, Seite 150
Autor: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.9.2015 - 41 C 630/15
Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern der Mieterin, ist dies unzulässig.
Auch eine im Mauerwerk liegende Heizleitung kann ungedammte Leerrohrleitung sein! - IMR 04/2016, Seite 151
Autor: AG Augsburg, Urteil vom 28.10.2015 - 73 C 936/13
1. Als ungedämmte Leerrohrleitung i.S.d. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann ein Heizungsrohr auch dann gelten, wenn es von Mauerwerk umhüllt und nicht offen im Raum verlegt ist.
2. Liegt der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem in der VDI-Richtlinie 2077 maßgeblichen Quotienten von 0,34, hat der Vermieter nicht mehr die Wahl, sondern muss die Abrechnung nach dieser Richtlinie und somit den anerkannten Regeln der Technik durchführen.
Welche Anforderungen bestehen an eine Betriebskostenabrechnung? - IMR 04/2016, Seite 152
Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.7.2015 - 10 U 126/14
1. Der Vermieter muss dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung
2. Es ist ausreichend, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann.
Eine GmbH kann nicht wohnen - selbst wenn der Prokurist die Mietsache als Wohnung nutzt! - IMR 04/2016, Seite 153
Autor: LG Berlin, Urteil vom 8.10.2015 - 25 O 119/15
1. Ein Geschäftsraummietverhältnis ist zu bejahen, wenn eine GmbH eine Immobilie zur Überlassung des Objekts an ihren Prokuristen zur überwiegenden Wohnnutzung anmietet.
2. Tritt Zahlungsunfähigkeit des Mieters ein, so hat der Vermieter auch Anspruch auf künftige Leistung der Nutzungsentschädigung bis zur Räumung und Herausgabe der Mieträume.
Langfristige Vermietung eines Raums: Kann darin ein Sondernutzungsrecht liegen? - IMR 04/2016, Seite 154
Autor: LG Hamburg, Urteil vom 28.10.2015 - 318 S 9/15
Wird ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Raum einem Wohnungseigentümer - auch langfristig - vermietet, wird ihm kein „faktisches Sondernutzungsrecht" eingeräumt, wenn der Vertrag kündbar ist. Der Beschluss, einen Raum zu vermieten, kann einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen, wenn am Raum ein Eigenbedarf besteht, die Vermietung zu einer unzumutbaren Belästigung führt oder die Miete nicht angemessen ist.
Ausschluss aus der Eigentümerversammlung führt zur Nichtigkeit gefasster Beschlüsse! - IMR 04/2016, Seite 155
Autor: LG Dortmund, Beschluss vom 26.10.2015 - 1 S 218/15
1. Die Bezeichnung „die übrigen Eigentümer" steht für die Miteigentümer, nicht für den teilrechtsfähigen Verband.
2. Wird ein Eigentümer vorsätzlich von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen und damit seine Teilnahme verhindert, sind die dort gefassten Beschlüsse nichtig.
Rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsbeschlusses - IMR 04/2016, Seite 156
Autor: LG Berlin, Urteil vom 9.9.2015 - 53 S 26/15 WEG
1. Die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen begründen kein schutzwürdiges Interesse (Rückwirkungsverbot) dahingehend, dass keine Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG stattfindet.
2. Ein schutzwürdiges Interesse ist zudem nicht gegeben, wenn der zutreffende Verteilungsschlüssel für die Jahresabrechnungen nicht angewandt worden ist.
Unplausible Gesamtjahresabrechnung ohne Wohngeldeinnahmen? - IMR 04/2016, Seite 157
Autor: LG München I, Urteil vom 8.10.2015 - 36 S 16283/14 WEG
1. Wenn die Wohngeldeinnahmen, die den größten Teil der Gesamteinnahmen ausmachen, in der Jahresabrechnung fehlen, lässt sie sich insgesamt nicht auf ihre Plausibilität hin überprüfen.
2. Die Gemeinschaft darf Forderungen gegen einzelne Mitglieder nicht durch wiederholte Beschlussfassung vervielfachen.
Versuch der Beschlussfassung vor Klageerhebung! - IMR 04/2016, Seite 158
Autor: LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.12.2015 - 11 T 16/15
1. Die Zustimmung zu einem Gemeinschaftsbeschluss erfordert zwingend eine Klage gegen alle Eigentümer; selbst dann, wenn nur von einer Partei Widerstand erwartet wird.
2. Vor Klageerhebung muss der Kläger sich um eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bemühen.
Eigentumswohnung darf an Asylbewerber überlassen werden! - IMR 04/2016, Seite 159
Autor: AG Laufen, Urteil vom 4.2.2016 - 2 C 565/15 WEG
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung darf diese normalerweise auch an Asylbewerber vermieten bzw. überlassen. Denn dies stellt eine zulässige Wohnnutzung dar.
Eigentümergemeinschaft muss Rauchmelder selbst einbauen und warten! - IMR 04/2016, Seite 160
Autor: AG Wuppertal, Urteil vom 30.9.2015 - 91b C 58/15
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in ausreichender Weise nur dadurch erfüllen, dass sie selbst für die Installation und die Wartung der Melder sorgt.
2. Eine Delegation auf die einzelnen Eigentümer bzw. ein Beschluss dahingehend, dass die Eigentümer in Eigenleistung für die Installation und Wartung sorgen sollen, bietet keine hinreichende Gewähr für die Erfüllung der Pflicht.
Erstattung von Kosten für den Austausch von Fenstern durch Sondereigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses - IMR 04/2016, Seite 161
Autor: AG Offenbach, Urteil vom 16.11.2015 - 310 C 93/13
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf denjenigen Eigentümern die Aufwendungen für den Austausch von Fenstern in ihren Wohnungen ersetzen, die im Vertrauen auf die Wirksamkeit eines Beschlusses die Fenster auf eigene Kosten austauschten.
2. Sie ist nicht darauf beschränkt, nur unverjährte Erstattungsansprüche zu berücksichtigen.
3. Ein pauschaler Ausgleich für fast 30 Jahre zurückliegende Fensteraustauschmaßnahmen geht allerdings zu weit und führt zur Unwirksamkeit des Beschlusses.
WEG: Kostenbelastung der Eigentümer nur nach/mit (beschlossener) Jahresabrechnung - IMR 04/2016, Seite 162
Autor: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 11.1.2016 - 20 C 946/15
Erstellt der (angebliche) WEG-Verwalter keine Jahresabrechnung und führt auch keine Wohnungseigentümerversammlung durch, kann er die verauslagten Kosten nicht erstattet verlangen.
Wann ist die Genehmigung der Jahresabrechnung hinreichend bestimmt? - IMR 04/2016, Seite 163
Autor: AG Dortmund, Urteil vom 12.11.2015 - 514 C 71/14
Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn sie die betroffenen Gesamt- und Einzelabrechnungen klar erkennen lässt. Eine Bezugnahme auf „vorliegende Jahresabrechnung" genügt nur, wenn sie als Anlage zum Protokoll genommen oder zumindest dem Datum nach genau bestimmt ist. Andernfalls ist die Beschlussfassung nichtig.