Source: http://www.immoblog-muc.de/tag/gewerbliches-mietrecht/
Timestamp: 2018-04-24 14:44:47
Document Index: 187589042

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 34', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Gewerbliches Mietrecht - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2017/01 §§
Ausgestellt am 13. Januar 2017	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau-und Architektenrecht: Abnahme durch Ingebrauchnahme – Klausel unwirksam!
- Bau- und Architektenrecht: Treuwidrige Inanspruchnahme des Bauüberwachers
- Grundstücksrecht: Wegerecht kann bei verwildertem Grundstück erlöschen!
- Gewerbliches Mietrecht: „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch beim Optionsrecht!
Bau- und Architektenrecht: Abnahme durch Ingebrauchnahme – Klausel unwirksam!
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), die die Abnahme des Werks allein an die tatsächliche Ingebrauchnahme knüpft, ist unwirksam. Der Käufer erwarb vorliegend zwei auszubauende Wohnungseinheiten, die er bezog, ohne die Abnahme zu erklären. Der Verkäufer berief sich daraufhin auf die Regelung im Vertrag, nach der es der Abnahme gleich stehen soll, wenn der Käufer den Vertragsgegenstand in Gebrauch nimmt und machte ausstehende Ansprüche gegen den Käufer geltend. Der Senat verneinte die Ansprüche des Verkäufers, weil eine wirksame Abnahme nicht vorliege. Die Regelung im Vertrag ist als AGB unwirksam, so das Gericht, da die Abnahme allein mit der Ingebrauchnahme fingiert werde.
Zwar sieht auch das Gesetz die Fiktion einer Abnahme vor, nämlich dann, wenn der Besteller nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist abnimmt, obwohl er hierzu verpflichtet ist. Die Vertragsregelung der Parteien knüpft die ausnahmslose Abnahmefiktion aber einzig und allein an die Ingebrauchnahme des Vertragsgegenstandes. Nach ihrem Wortlaut müsste der Käufer die Ingebrauchnahme ablehnen, wenn er der Abnahmewirkung entgegentreten will. Die Regelung blendet somit den rechtsgeschäftlichen Charakter der Abnahme vollkommen aus.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2016, 5 U 458/16, IBRRS 2016, 2660
Bau- und Architektenrecht: Treuwidrige Inanspruchnahme des Bauüberwachers
Haften der Bauunternehmer und der bauüberwachende Architekt wegen mangelhafter Bauleistungen gemeinsam, steht es dem Auftraggeber grundsätzlich frei, welchen dieser beiden Gesamtschuldner er in Anspruch nimmt. Ausnahmsweise kann die Inanspruchnahme eines Gesamtschuldners jedoch rechtsmissbräuchlich sein. In dem zu entscheidenden Fall war der Architekt mit der Planung und Überwachung der Errichtung einer Kindertagesstätte beauftragt. Der Bauunternehmer führte Putzarbeiten und das Wärmedämmverbundsystem aus. Hierbei traten Mängel auf. Trotz konkreter Bereitschaft des Bauunternehmers, die Mängel zu beseitigen, entzog der Auftraggeber ihm das Nachbesserungsrecht, führte die Ersatzvornahme durch und machte deren Kosten gegen den Architekten geltend. Zu Unrecht, entschied der Senat. Eine Inanspruchnahme des Architekten scheide aus, weil der Auftraggeber auf einfachere und günstigere Weise von dem Bauunternehmer die Mängelbeseitigung hätte verlangen können. Die Inanspruchnahme des Architekten sei daher treuwidrig.
Grundsätzlich gilt: Haften der Unternehmer und der bauüberwachende Architekt gesamtschuldnerisch, steht es dem Auftraggeber frei, wen er in Anspruch nimmt. Eine Beschränkung dieses Wahlrechts stellt den absoluten Ausnahmefall dar. Ein solcher Ausnahmefall lag hier vor, da der Auftraggeber gegenüber dem Bauunternehmer auf einfachere und günstigere Weise die Beseitigung von Mängeln verlangen kann.
Autor: Dr. Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2016, 13 U 74/16, IBRRS 2016, 712
Grundstücksrecht: Wegerecht kann bei verwildertem Grundstück erlöschen!
Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht kann erlöschen, wenn das Überqueren des Grundstücks wegen starken Bewuchses mit Büschen und Bäumen faktisch nicht mehr möglich ist. Im vorliegenden Fall wurde das herrschende Grundstück geteilt. Grundsätzlich bleibt ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht auch nach Teilung des herrschenden Grundstücks für die einzelnen Grundstücksteile bestehen, aber nur, sofern das Wegerecht für die jeweiligen Grundstücksteile noch vorteilhaft ist. Ansonsten erlischt es. Ist das belastete Grundstück wegen Verwilderung nicht mehr überquerbar und können die begünstigten Eigentümer der einzelnen Grundstücksteile daher das Wegerecht nicht nutzen, erlischt das Wegerecht, da es dann nicht mehr vorteilhaft ist.
Wird die Ausübung eines Wegerechts (wie im vorliegenden Fall durch Verwilderung) beeinträchtigt, so können die durch das Wegerecht begünstigten Grundstückseigentümer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Wird dieser Beseitigungsanspruch mehr als 30 Jahre nicht geltend gemacht, verjährt er, mit der Folge, dass auch das Wegerecht erlischt.
Fundstelle: LG Stade, Urteil vom 17.03.2016, 5 O 420/15, IBRRS 2016, 2706
Gewerbliches Mietrecht: „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch beim Optionsrecht!
Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks nach den gesetzlichen Vorgaben in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses als neuer Vermieter ein. Dieser Grundsatz gilt auch für zukünftige, auf einem Optionsrecht basierende Mietverträge. Vorliegend hatte der Vermieter dem Untermieter ein unwiderrufliches Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages ab Ende des Vertrags mit dem Mieter gemacht (Optionsrecht). In dieses für die Zukunft geschlossene Mietverhältnis trat der Erwerber als Vermieter ein, so das Gericht.
Das Gericht bezieht sich dabei auf eine Entscheidung des BGH, nach der bei einem unter einer noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung abgeschlossenen Mietvertrag der Erwerber in den (bedingten) Mietvertrag eintritt (BGH, Beschluss vom 04.10.1995, XII ZR 41/94). Insofern kann kein Unterschied zwischen dem Mieter im Rahmen eines aufschiebend bedingten Mietvertrages und einem Optionsbegünstigten gemacht werden. In beiden Fällen ist der Vermieter an seine Erklärung gebunden. Anders ist dies bei einem Mietvorvertrag, der den Erwerber nicht bindet, weil ein Mietvorvertrag noch kein wirksamer Mietvertrag ist. Die Entscheidung zeigt ein weiteres Mal, wie wichtig im Rahmen eines Immobilienkaufs/-verkaufs die Prüfung der bestehenden Rechte und Pflichten und die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Beteiligten sind.
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.01.2016, 2 U 71/14, IBRRS 2016, 1594
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/24 §§
Ausgestellt am 2. Dezember 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
Ausgabe:2016/24
- Bau- und Architektenrecht: Architektenleistungen als Gesellschaftereinlage
- Bau- und Architektenrecht: Ohne Umwege gegen den Bauträger
- Gewerbliches Mietrecht: Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen
- Grundstücksrecht: Für Aufklärungspflicht muss Feuchtigkeit im Gebäude bekannt sein
Bau- und Architektenrecht: Architektenleistungen als Gesellschaftereinlage
Verpflichtet sich ein Gesellschafter, als Einlage Architektenleistungen zu erbringen, gilt für diese Leistungen nicht das Preisrecht der HOAI. Die Gesellschaft wurde im vorliegenden Fall zu dem Zweck gegründet, verschiedene Grundstücke zu bebauen und zu vermarkten. Ein Gesellschafter leistete die Einlage in Form von Architektenleistungen, welche er später, als es zum Streit kommt, abrechnen möchte. Zu Unrecht, wie der Senat entschied. Im Gegensatz zum Werkvertrag, bei dem ein Leistungsaustausch stattfinde, verpflichte sich ein Gesellschafter, den Gesellschaftszweck zu fördern. Wenn dies durch Erbringung von Architektenleistungen erfolge, sei die Anwendung der HOAI auf diese Leistungen nicht gerechtfertigt.
Die Entscheidung wird dem besonderen Zweck der Gesellschaft gerecht. Es würde den Grundsätzen des Gesellschaftsrechts widersprechen, wenn ein Gesellschafter unabhängig von Gewinn und Verlust der Gesellschaft einen Anspruch gegen diese auf Auszahlung seiner Einlage in Höhe der Mindestsätze der HOAI hätte. Die Leistung wird hier aufgrund einer gesellschaftsrechtlichen Verpflichtung erbracht und erfolgt nicht in einem Austauschverhältnis.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 01.03.2016, 10 U 105/15, IBRRS 2016, 1075
Bau- und Architektenrecht: Ohne Umwege gegen den Bauträger
Der einzelne Erwerber einer Eigentumswohnung ist ausnahmsweise berechtigt, Schadensersatzansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger selbständig geltend zu machen, wenn dieser Mangel das Sondereigentum des Erwerbers beeinträchtigt. Hier waren die Wohnungstrennwände, die ausschließlich das Gemeinschaftseigentum betreffen, mit Schallschutzmängeln behaftet. Zwar bot der Bauträger die Mängelbeseitigung durch den Einbau von sog. Vorsatzschalen an, allerdings hielt dies der Erwerber für untauglich und nahm daher den Bauträger direkt auf Schadensersatz in Anspruch. Mit Erfolg! Die Beseitigung des Schallschutzmangels sei objektiv nicht möglich, so der Senat. Der Einbau der Vorsatzschalen trage zwar zu einer Verbesserung der Schalldämmung bei, führe aber gleichzeitig dazu, dass neue Mängel entstünden (z.B. Verkleinerung der Räume). Der Erwerber könne sich bei dieser Sachlage direkt an den Bauträger halten. Zudem sind keine widersprechenden Ansprüche mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu befürchten, da der Erwerber nur Ansprüche geltend mache, die sein Sondereigentum betreffen.
Grundsätzlich kann der einzelne Erwerber Ansprüche gegen den Bauträger nur bei mangelbehaftetem Sondereigentum selbständig geltend machen. Gleiches gilt, wenn die Mängel zwar aus dem Gemeinschaftseigentum herrühren, sich aber auf das Sondereigentum auswirken. In dieser Konstellation entsteht kein Schaden für die WEG, sondern nur für den einzelnen Erwerber.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 23.08.2016, 9 U 4327/15 Bau, IBRRS 2016, 2722
Gewerbliches Mietrecht: Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen
Reduzieren sich die Betriebskosten, so kann auch im gewerblichen Mietrecht der Mieter vom Vermieter eine Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen fordern, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht. Enthalten die vom Vermieter gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) insofern einen Widerspruch, als der Vermieter nach einer Klausel zur Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen nur berechtigt, nach einer andern Klausel aber verpflichtet ist, geht dies zu Lasten des Vermieters. In einem solchen Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen.
Geschäftsraummietverträge sehen oft auch Regelungen vor, nach denen der Mieter auch neu hinzukommende Betriebs- oder Nebenkosten zu tragen hat. Diese sind aus Sicht des Vermieters sinnvoll. Soweit sich diese Regelungen auf genau bezeichnete Positionen beschränken, sind sie unproblematisch. Ohne Einschränkungen können sie allerdings als nachteilig für den Mieter und damit – zumindest als AGB – als unwirksam eingestuft werden.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016, 24 U 25/16, IBRRS 2016, 2525
Grundstücksrecht: Für Aufklärungspflicht muss Feuchtigkeit im Gebäude bekannt sein
Der Verkäufer eines Einfamilienhauses muss ungefragt nur über ihm bekannte Feuchtigkeitsprobleme aufklären. Grundsätzlich besteht eine Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hausgrundstückes über besonders wichtige Aspekte des Kaufgegenstandes (z.B. erhebliche Probleme mit Feuchtigkeit im Keller). Allerdings muss dem Verkäufer bekannt sein, dass diese tatsächlich bestehen. Selbst wenn die durchgeführten Abdichtungsmaßnahmen nach einem Wassereinbruch im Keller erwiesenermaßen nicht den Anforderungen an eine fachgerechte Problemlösung genügen, heißt dies nicht, dass der Verkäufer in jedem Fall ein späteres Eindringen von Wasser hätte bemerken und auf die mangelhafte Abdichtung hätte zurückführen müssen. Kommt es zwischen Abdichtung und Verkauf des Hauses über ein Jahrzehnt nicht zu eindeutig auf die mangelhafte Abdichtung zurückzuführenden Wasserspuren im Gebäude, kann dem Verkäufer kein Vorwurf daraus gemacht werden, eine Feuchtigkeitsproblematik über die bestehenden Spuren hinaus nicht angesprochen zu haben.
In diesem Urteil wird klargestellt, dass eine Aufklärungspflicht des Verkäufers nur besteht, soweit er tatsächlich Kenntnis über erhebliche Feuchtigkeitsprobleme im Gebäude hat.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 07.09.2016, 4 U 171/10, BeckRS 2016,17523
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/23 §§
Ausgestellt am 17. November 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
Ausgabe:2016/23
* Gewerbliches Mietrecht: Leerstandsrisiko trägt Vermieter
* Grundstücksrecht: Keine Grundbucheinsicht für Ansprüche gegen Dritte!
* Bau- und Architektenrecht: Unzulässige Verjährungsklausel
* Makler- und Bauträgerrecht: Keine „Besichtigungsgebühr“!
Gewerbliches Mietrecht: Leerstandsrisiko trägt Vermieter
Eine formularvertragliche Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach die Nebenkostenumlage nach dem Verhältnis der Mietfläche zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ erfolgen soll, ist unwirksam. Mit der Klausel wälzt der Vermieter das Leerstandsrisikos auf den Mieter ab, obgleich der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das Leerstandsrisiko grundsätzlich zu tragen hat. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben im Zweifel unangemessen nach § 307 BGB. Die Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage sodann im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.
Eine solche Klausel ist auch in Wohnraummietverträgen unwirksam. Die Unwirksamkeit dieser Klausel führt nach dem Kammergericht aber nicht dazu, dass der Mieter in dem Fall überhaupt keine Nebenkosten tragen muss. Vielmehr ist die wegen Unwirksamkeit des Umlagemaßstabs bestehende Vertragslücke dahingehend zu schließen, dass die Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu der Gesamtnutzfläche des Objekts umzulegen sind.
Autor: Simone Engel
Fundstelle: KG, Urteil vom 06.06.2016, 8 U 40/15, BeckRS 2016, 11633
Grundstücksrecht: Keine Grundbucheinsicht für Ansprüche gegen Dritte!
Für eine Grundbucheinsicht ist die Darlegung eines berechtigten Interesses erforderlich. Ein solches liegt nicht vor, wenn lediglich Schadensersatzansprüche gegen Dritte geprüft werden sollen, die in keiner rechtlichen Beziehung zum Grundstück stehen. Erforderlich ist, dass das infolge der Einsicht beabsichtigte Handeln einen Bezug zum Inhalt des Grundbuchs hat. Denn das Grundbuch ist keine allgemeine Auskunftei. An diesem Grundstücksbezug fehlte es im vorliegenden Fall, sodass das Einsichtsgesuch abzulehnen war.
Das berechtigte Interesse im Rahmen der Grundbucheinsicht ist immer wieder Gegenstand von Gerichtsbeschlüssen. So wurden in der Vergangenheit auch rein wirtschaftliche Interessen als berechtigtes Interesse anerkannt. Dabei muss aber das informationelle Selbstbestimmungsrecht der im Grundbuch Eingetragenen berücksichtigt werden. Besteht beim Einsichtsinteresse kein Grundstücksbezug, so ist das Einsichtsinteresse gegenüber dem informationellen Selbstbestimmungsrecht nachrangig.
Autor: Jens Christian Althoff
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 17.10.2016, 34 Wx 287/16, IBRRS 2016, 2652
Bau- und Architektenrecht: Unzulässige Verjährungsklausel
Eine Vertragsbestimmung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Ingenieur- oder Architektenvertrags, wonach die „Verjährung nach Ingebrauchnahme des Gesamtobjekts beginnt“, ist unwirksam, da eine solche Verjährungsklausel den Auftraggeber unangemessen benachteiligt. Im vorliegenden Fall machte der Auftraggeber Schadenersatz wegen Planungs- und Überwachungsfehlern an Lüftung und Elektroinstallation gegenüber dem planenden Ingenieur geltend. Der Ingenieur berief sich auf Verjährung. Sämtliche Mängelansprüche seien aufgrund der Verjährungsregelung im Vertrag nicht (mehr) durchsetzbar. Zu Unrecht, entschied der Senat des Bundesgerichtshofs. Eine solche Vertragsbestimmung führe zu einer unzulässigen Vorverlagerung des Verjährungsbeginns von Mängelansprüchen. Der Verjährungseinwand des Ingenieurs greife somit nicht durch.
Grundsätzlich gilt: Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt im Zeitpunkt der Abnahme. Vertragsklauseln, die den Verjährungsbeginn nach vorne verlagern, z. B. auf den Zeitpunkt der bloßen Ingebrauchnahme des Bauwerks, sind in der Regel unwirksam. Architekten und Ingenieure sollten dies daher bei der Vertragsgestaltung unbedingt berücksichtigen.
Autor: Dr. Sebastian Ziegler
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08.09.2016, VII ZR 168/15, IBRRS 2016, 2574
Makler- und Bauträgerrecht: Keine „Besichtigungsgebühr“!
Es genügt allein der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnraummietvertrages, um Dienstleistungen als Maklertätigkeit zu qualifizieren und die Regelungen über die Wohnungsvermittlung zur Anwendung zu bringen. Ein Makler, der sich als „externer Dienstleister“ verstand, organisierte Besichtigungstermine und bot Informationen zu den Wohnungen an. Hierfür verlangte er eine Gebühr. Die Klägerin fand dies wettbewerbswidrig und sah darin auch einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Wohnraumvermittlung. Sie verklagte den „Dienstleister“ auf Unterlassung. Zu Recht. Immobilienmakler ist, wer typische Maklerdienste erbringt. Diese Begriffsbestimmung gilt unabhängig davon, wie der tätig gewordene Dienstleister sein Vorgehen selbst verstanden haben will oder bezeichnet. Für die rechtliche Qualifikation als Nachweistätigkeit sind die objektiven Voraussetzungen maßgeblich.
Eine Umgehung der Regelungen des Wohnraumvermittlungsgesetzes und des Bestellerprinzips lässt das Gericht nicht zu. Dienstleister, die Informationen zu Mietwohnungen und Besichtigungen anbieten, können keine Gebühr fordern, wenn sie nicht ausschließlich für den Wohnungssuchenden den entsprechenden Auftrag vom Vermieter eingeholt haben.
Autor: Veronika Thormann
Fundstelle: LG Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016, 38 O 10/16 Kfh, BeckRS 2016, 11584
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/22 §§
Ausgestellt am 8. November 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
* Grundstücksrecht: Überbau – wird der Überbauende Eigentümer?
* Grundstücksrecht: Pächter muss Wegnutzung dulden
* Bau- und Architektenrecht: Planungsmangel bei Modifikation der ursprünglichen Planung
* Gewerbliches Mietrecht: Klausel „ausreichende Versicherungen“ ist unwirksam!
Grundstücksrecht: Überbau – wird der Überbauende Eigentümer?
Errichtet ein Grundstückseigentümer (leicht) fahrlässig einen Überbau und stimmt der Nachbar diesem Überbau zu, wird der überbauende Grundstückseigentümer Eigentümer des gesamten Gebäudes. Dies gilt nicht, wenn der Überbau nicht vom Eigentümer, sondern vom Mieter oder Pächter des Grundstücks ausgeführt wird. Ein Eigentumserwerb des Grundstückseigentümers am gesamten Gebäude findet dann nicht statt. Denn die vom Mieter errichteten Gebäude und Anlagen sind in der Regel nur vorübergehend, also bis zum Ende der Mietzeit, Bestandteile des Grundstückes und werden danach wieder vom Mieter entfernt. Ein Mieter oder Pächter steht daher dem Grundstückseigentümer nicht gleich.
Überbaut der Grundstückseigentümer (leicht) fahrlässig die Grundstücksgrenze und widerspricht der Nachbar nicht sofort oder vor der Grenzüberschreitung, muss der Nachbar den Überbau dulden. Als Ausgleich dafür gewährt das Gesetz dem Nachbarn eine Geldrente, die der überbauende Grundstückseigentümer zu zahlen hat.
Autor: Frank U. Schuster
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 01.07.2016, 1 U 173/13, IBRRS 2016, 2182
Grundstücksrecht: Pächter muss Wegnutzung dulden
Der Pächter eines Kleingartengeländes hat die Nutzung eines über seine Pachtfläche führenden Weges als Zufahrt zu einem Wohngebäude, das von der Kleingartenanlage umschlossen ist, zu dulden. Er kann sich nicht mit öffentlich-rechtlich begründeten Abwehransprüchen gegen die Baulast wehren, die der Verpächter (und Eigentümer) zur Sicherung der Erschließung des Gebäudes durch Nutzung seines Grundstückes bestellt hat. Das Oberverwaltungsgericht begründete dies damit, dass das öffentliche Baurecht grundstücksbezogen ist und ausschließlich die Rechte und Pflichten regelt, die die Grundstücke untereinander betreffen. Grundsätzlich vertreten bereits im Verhältnis zu anderen Grundstücken nur der Eigentümer, Erbbauberechtigte oder anderweitig dinglich Berechtigte das Grundstück nach außen und sind zu öffentlich-rechtlichen Abwehrmaßnahmen berechtigt. Erst recht würden damit solche Ansprüche des Mieters oder Pächters ausscheiden, die sich gegen Maßnahmen auf ein und demselben Grundstück richten.
Grundsätzlich bestehen in grundstücksrechtlichen Streitigkeiten verschiedene Rechtsschutzmöglichkeiten – zivilrechtlich und öffentlich-rechtlich. Handelt es sich bei dem Kläger jedoch um den Mieter oder Pächter ist dieser auf den Zivilrechtsweg zu verwiesen. Er hat seine Rechte in dem Rechtsverhältnis geltend zu machen, aus dem er sein Besitzrecht bezieht, im vorliegenden Fall demnach aus dem durch das Bundeskleingartengesetz modifizierten Pachtrecht.
Autor: Antonia Koch
Fundstelle: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 10.10.2016, 1 LA 142/15, IBBRS 2016, 2598
Bau- und Architektenrecht: Planungsmangel bei Modifikation der ursprünglichen Planung
Stimmt der Architekt während der Bauausführung einer Änderung des von ihm zur Ausführung vorgesehenen Baumaterials zu und entspricht das neue Material nicht den anerkannten Regeln der Technik, haftet (auch) der Architekt. Im konkreten Fall bejahte das OLG Karlsruhe einen Planungsfehler des Architekten, der während der Bauausführung auf Vorschlag der Zimmerer-Firma das Dach – nicht wie ursprünglich vorgesehen- mit Dampfsperrfolie für das komplette Dach einbauen, sondern die Folie nur im Bereich der Dachgaube verlegen ließ. Der übrige Teil des Daches wurde mit sog. L-Platten ohne eine entsprechende Dämmfolie ausgelegt. Eine Verwendung dieser L-Wärmedämmelemente entsprach zu diesem Zeitpunkt nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik.
Im Verlauf eines Bauvorhabens wird der Architekt immer wieder danach befragt, ob eine bestimmte Bauausführung möglich sei, ggf. auch abweichend von der ursprünglichen Planung. Dabei gilt grundsätzlich: segnet der Architekt eine bestimmte Bauausführung ab, haftet er für etwaige darauf zurückzuführende Mängel. Deswegen sollte er nicht leichtfertigt darauf vertrauen, dass der Auftragnehmer schon wisse, wie die Ausführung im Detail zu erfolgen habe; in der Praxis leider ein häufiger Fehler.
Autor: André Bethge, LL.M.
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.04.2015, 13 U 12/14, IBRRS 2016, 2461
Gewerbliches Mietrecht: Klausel „ausreichende Versicherungen“ ist unwirksam!
Eine Klausel in einem Mietvertrag, die dem Mieter formularvertraglich die Pflicht zu „ausreichender Versicherung“ auferlegt, ist unwirksam. Dem Fall lag ein Gewerberaummietvertrag zu Grunde, der die Verpflichtung des Mieter beinhaltete „ausreichende Versicherungen (z.B. …)“ abzuschließen. Nach Ansicht des OLG Düsseldorf genügt diese Klausel nicht dem Transparenzgebot, da nicht ersichtlich ist, welche Versicherungen abgeschlossen werden müssen und in welchem Umfang (z.B. Höhe des Versicherungsschutzes). Die beispielhafte Aufzählung von Versicherungen genüge nicht, da dem Mieter das Risiko aufgebürdet wird, nicht gemäß den Anforderungen des Vermieters versichert zu sein mit der Folge, dass möglicherweise der Versicherungsschutz nicht in ausreichender Weise besteht.
Das OLG Düsseldorf hat die Klausel nur wegen mangelhafter Transparenz für unwirksam erklärt. Hätte der Verwender eine abschließende Aufzählung von Versicherungen und zudem Angaben zum Umfang gemacht, hätte die Klausel durchaus Bestand haben können. Vermieter sollten die Versicherungen, die sie von ihren Mietern erwarten, im Mietvertrag genau benennen und die Höhe der Versicherungssumme festlegen.
Autor: Iris Knackstedt
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016, 24 U 25/16, BeckRS 2016, 17587
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/21 §§
Ausgestellt am 20. Oktober 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung
- Bau- und Architektenrecht: Umfang der Mängelbeseitigung
- Gewerbliches Mietrecht: Verjährte Nachforderung – Vermieter muss Mietsicherheit auszahlen!
Bau- und Architektenrecht: Die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung
Bei einer mangelhaften Werkleistung schreibt das Werkvertragsrecht zwei Arten der Nacherfüllung vor: entweder die Beseitigung des Mangels oder die Neuherstellung des Werkes. Die Art der Nacherfüllung obliegt in erster Linie der Wahl des Auftragnehmers. Ausnahmsweise hat der Auftraggeber einen Anspruch auf eine bestimmte Art der Nacherfüllung, wenn auf andere Weise eine vertragsgerechte Erfüllung nicht herbeigeführt werden kann. Im vorliegenden Fall war die Verlegung der Dämmstoffe an einem Dach mangelhaft. Eine Nachbesserung war laut Sachverständigem nicht möglich. Der Mangel konnte nur durch eine komplette Neuverlegung der Dämmstoffe behoben werden. Der Auffassung des Auftragnehmers, dass diese Art der Nacherfüllung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sei, folgte der Senat des OLG Celle nicht. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit könne nur unter erhöhten Anforderungen erhoben werden, die hier nicht vorlägen.
Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit ist ein absoluter Ausnahmetatbestand. Dieser liegt nur dann vor, wenn einem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers ein ganz erheblicher und vergleichsweise unangemessener Nacherfüllungsaufwand gegenübersteht. Das Preis-/ Leistungsverhältnis sowie das Verhältnis des Nachbesserungsaufwandes zwischen den Parteien werden in dieser Abwägung nicht berücksichtigt, da der Auftragnehmer grundsätzlich das Erfüllungsrisiko der versprochenen Leistung trägt.
Autor: Sergia Antipa, M.M.
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.12.2015, 16 U 97/15, IBRRS 2016, 2093
Bau- und Architektenrecht: Umfang der Mängelbeseitigung
Die Pflicht zur Mängelbeseitigung umfasst neben Arbeiten, die den Fehler des Werkes unmittelbar betreffen, auch solche, die im Zusammenhang mit der Beseitigung des Mangels anfallen. Dazu ist unter Umständen auch in die Gewerke anderer Unternehmer einzugreifen. Ebenso sind Aufgaben erfasst, die von dem Unternehmer selbst nicht ausgeführt werden können. Vorliegend war der Unternehmer mit der Ausführung von Heizungsmontagearbeiten beauftragt. Um einen Mangel der Rohre zu beseitigen, musste er den Boden öffnen und wieder schließen. Seiner Ansicht nach könne die erneute Herstellung des Bodens nicht als Teil seiner Leistung angesehen werden, da er auch mit seiner ursprünglichen Leistungspflicht nicht die Herstellung des Bodens geschuldet habe. Dem widersprach der Senat: Das Verschließen der Öffnungen war zwangsläufig mit der Mängelbeseitigung an den Heizungsleitungen verbunden. Es ist damit von der Mängelbeseitigung umfasst- unabhängig davon, dass ein anderes Gewerk betroffen war.
Im Rahmen der Mängelbeseitigung trifft den Unternehmer neben den erforderlichen Aufwendungen wie Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten auch die Pflicht, Schäden am sonstigen Eigentum des Bestellers zu beheben, die im Zuge der Nachbesserung zwangsläufig entstehen.
Autor: Nils Flaßhoff
Fundstelle: OLG Jena, Urteil vom 01.09.2015, 5 U 341/14, IBR 2016, 580
Gewerbliches Mietrecht: Verjährte Nachforderung – Vermieter muss Mietsicherheit auszahlen!
Steht nach Beendigung eines Mietverhältnisses noch eine Nachzahlung des Mieters aus der Betriebskostenjahresabrechnung aus, die allerdings bereits verjährt ist, darf der Vermieter nicht die Mietsicherheit zur Begleichung dieser Forderung heranziehen. Er muss die Mietsicherheit stattdessen an den Mieter herausgeben. Zwar dürfen Sicherheiten wie eine Kaution grundsätzlich auch zur Begleichung bereits verjährter Forderungen genutzt werden. Die Betriebskostennachzahlung stellt aber, so der BGH, eine sogenannte wiederkehrende Leistung dar. Aus diesem Grund darf die verjährte Forderung ausnahmsweise nicht aus der Mietsicherheit beglichen werden.
Gemäß der bisher herrschenden Meinung waren Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung keine wiederkehrenden Zahlungen. Dies hatte zur Folge, dass eine Nachforderung auch nicht zur Begründung eines Mietrückstandes zur fristlosen Kündigung im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB herangezogen werden konnte. Aufgrund der jetzigen BGH-Entscheidung müssten aber konsequenterweise auch Nachforderungen aus den Abrechnungen im Rahmen der Begründung einer fristlosen Kündigung berücksichtigt werden können. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten.
Autor: Bettina Baumgarten
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/20 §§
Ausgestellt am 6. Oktober 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Grundstücksrecht: Gefahr erheblicher Schadstoffbelastung stellt Mangel dar
- Gewerbliches Mietrecht: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Geschäftsräumen
- Bau- und Architektenrecht: Mangel bei Ungewissheit über Risiken des Gebrauchs
- Makler- und Bauträgerrecht: Vorkaufsberechtigter von Provision befreit
Grundstücksrecht: Gefahr erheblicher Schadstoffbelastung stellt Mangel dar
Ergibt sich aufgrund der früheren Nutzung des Grundstücks die Gefahr erheblicher Schadstoffbelastungen, stellt dies -unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck- regelmäßig nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB dar. Vorliegend nutzte die Käuferin das Grundstück zunächst als Abstellfläche für Lastkraftwagen. Schließlich wurde eine erhebliche Bodenbelastung des Grundstücks festgestellt, welches zuvor für den Bahnverkehr genutzt worden war. In seinem Urteil stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die frühere Nutzung des Grundstücks als Bahnbetriebsgelände einen Sachmangel darstelle. Zwar sei nicht jedes Grundstück, dessen industrielle Nutzung schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen. Jedoch sei dies vorliegend anders zu beurteilen, da infolge eines intensiven Bahnbetriebs die Gefahr einer erheblichen Schadstoffbelastung insbesondere durch Schmiermittelverluste, Unkrautbekämpfung und Bahnschwellenimprägnierung bestehen könne.
Die Mangelhaftigkeit ergibt sich vorliegend -unabhängig von dem verfolgten Kaufzweck- aus der früheren Nutzung, die mit der Gefahr einer Schadstoffbelastung einhergeht. Verkäufern ist daher dringend zu raten, in derartigen Fällen über solche Nutzungen aufzuklären. Auch muss ein Käufer nicht per se damit rechnen, für die Beseitigung von Altlasten herangezogen zu werden.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08.07.2016, V ZR 35/15 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Geschäftsräumen
Die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Gewerberaummieter ist unwirksam, wenn dem Mieter die Geschäftsräume unrenoviert übergeben wurden und dem Mieter kein angemessener Ausgleich dafür gewährt wird. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietfläche unrenoviert übernimmt und selbst zuvor bereits Mieter dieser Fläche war (Anschlussmietvertrag).
Der BGH hat bereits für Wohnraum entsprechend entschieden (BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13. Das OLG Celle hat diese höchstrichterliche Rechtsprechung für Wohnraum nunmehr auf Geschäftsräume übertragen. Ohnehin tendiert der BGH immer mehr dahin, seine Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht – insbesondere zu Schönheitsreparaturen- auf das Gewerberaummietrecht zu übertragen.
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 13.07.2016, 2 U 45/16, BeckRS 2016, 15377
Bau- und Architektenrecht: Mangel bei Ungewissheit über Risiken des Gebrauchs
Ist davon auszugehen ist, dass mit einiger Wahrscheinlichkeit Schäden am Werk auftreten werden, muss der Auftraggeber nicht abwarten, sondern kann seine Mängelrechte gleich durchsetzen. Für die Annahme eines Baumangels reicht es insofern aus, dass eine Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs besteht. Der Senat bejaht damit grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch aufgrund des Risikos künftiger Schäden. Im vorliegenden Fall hatte der Auftraggeber Mängel wegen unsachgemäßer Ausführung der Wärmedämmung eingewendet. Der hinzugezogene Sachverständige verneinte allerdings die Frage, ob weitere Schäden an der Haushülle denkbar seien. Ein Anspruch wegen zukünftiger Mängel schied deswegen aus.
Die Entscheidung des Senats erscheint sachgerecht. Bereits durch die Schadensfeststellung, etwa durch eine aufwendige Bauteilöffnung, können zusätzlich zu der späteren Schadensbeseitigung erhebliche Kosten entstehen. Wenn der Sachverständige daher mit einiger Wahrscheinlichkeit feststellt, dass weitere Schäden am Werk entstehen und dem Auftraggeber aufgrund dieser Feststellung bereits Mängelrechte eingeräumt werden, können unnötige Kosten effektiv verhindert werden.
Autor: Kevin Jolly
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2015, 12 U 591/13, IBRRS 2016, 1894
Makler- und Bauträgerrecht: Vorkaufsberechtigter von Provision befreit
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Vorkaufsberechtigte nicht verpflichtet, eine Maklerprovision zu entrichten, die über das übliche Maß hinausgeht. Vereinbaren Verkäufer und Erstkäufer im Vorfeld die Zahlung einer unüblich hohen Gebühr, wirkt sich dies so nachteilig auf den Kaufvertrag aus, dass der Vorkaufsberechtigte gar keine Provision schuldet. Die überhöhte Provision wird also auch nicht auf ein übliches Maß reduziert. Vorliegend vereinbarten die Parteien eine Maklerprovision in Höhe von 11,44 % des Kaufpreises, die damit deutlich über dem üblichen Maß von 6% zuzüglich Umsatzsteuer lag. Kommt es zum Vorkaufsfall, ist für den Übergang der Verpflichtung vom Erstkäufer auf den Vorkäufer maßgeblich, ob die jeweilige Regelung wesensgemäßer Bestandteil des Kaufvertrages war. Davon könne nur ausgegangen werden, wenn sich die Maklerkosten im üblichen Rahmen halten.
Das deutsche Recht sieht einen besonderen Schutz des Vorkaufsberechtigten vor. So sind ihm gegenüber auch solche Vereinbarungen unwirksam, die den Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig machen oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts den Rücktritt einräumen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12.05.2016, I ZR 5/15 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/18 §§
Ausgestellt am 13. September 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Gewerbliches Mietrecht: Klausel muss eindeutig sein!
- Bau- und Architektenrecht: Keine Abnahme bei unwirksamer Abnahmeklausel!
- Aktuell: Sachkundenachweis für Makler und Verwalter
Gewerbliches Mietrecht: Klausel muss eindeutig sein!
Die Klausel eines gewerblichen Mietvertrages „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhohungen gegenuber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.” ist mehrdeutig und zu Lasten des Verwenders auszulegen. Vorliegend war die Klausel Bestandteil eines Mietvertrages über ein noch zu errichtendes Geschäftsgebaude. Bei dem ersten Grundsteuerbescheid ging die Behörde noch von einem unbebauten Grundstück aus. Im darauffolgenden Jahr wies der Bescheid einen deutlich höheren Betrag für das nunmehr bebaute Geschäftsgrundstück aus. Der Mieter verweigerte die anteilige Zahlung des erhöhten Betrages und wurde darin vom Senat bestärkt: Die Klausel könne unterschiedlich ausgelegt werden und den Nachteil der Mehrdeutigkeit müsse nach den gesetzlichen Regelungen zum AGB-Recht der Verwender, somit hier der Vermieter, tragen. Der Klausel könne in diesem Fall nicht eindeutig entnommen werden, ob die Differenzbeträge, die sich bei einer Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit ergeben, auf die Mieter umgelegt werden können.
Gerade bei der Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen ist Vorsicht geboten. Um den gewünschten Anspruch ausreichend zu schützen, empfiehlt es sich daher, Klauseln vor Vertragsschluss ausreichend zu prüfen oder -wenn möglich- Individualvereinbarungen zu schließen, bei denen keine AGB-rechtliche Kontrolle erfolgt.
Autor: Antonia Koch \- koch@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 17.02.2016, XII ZR 183/13 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Keine Abnahme bei unwirksamer Abnahmeklausel!
Eine vom Bauträger verwendete Abnahmeklausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn sie den Bauträger berechtigt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm ausgewählten Erstverwalter zu erklären. Nach Auffassung des BGH wird ein Käufer entgegen den Geboten von Treu und Glauben durch eine solche Klausel unangemessen benachteiligt. Denn es besteht die Gefahr, dass der Erstverwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern im Interesse des Bauträgers aufgrund möglicher wirtschaftlicher sowie rechtlicher Verbundenheit verfährt. Durch die Abnahme des Erstverwalters wird der Käufer in seinen Mangelrechten beschnitten. Eine wirksame Abnahme findet in derartigen Fällen nicht statt. Der Bauträger kann sich zudem auch nicht auf die Unwirksamkeit seiner Klausel berufen und daraus Vorteile ziehen, also sich insbesondere möglicher Mängelansprüche entziehen.
Wichtigste Konsequenz aus einer unwirksamen Abnahmeklausel ist, dass die Gewährleistungsfristen grundsätzlich nicht zu laufen beginnen! Der Bauträger ist gegenüber dem Erwerber weiter zur Erfüllung verpflichtet. Gegenüber seinen Subunternehmern laufen mit hoher Wahrscheinlichkeit aber schon die Gewährleistungsfristen. Es besteht die große Gefahr, dass der Bauträger auf den Kosten etwaiger Mängelbeseitigungen „sitzenbleibt”.
Autor: Sergia Antipa, M.M. \- antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13 – www.bundesgerichtshof.de
Aktuell: Sachkundenachweis für Makler und Verwalter
Das Bundeskabinett hat am 31. August 2016 einen Gesetzesentwurf beschlossen, der zukünftig einen Sachkundenachweis für Makler und gewerbliche WEG-Verwalter vorsieht. Die Vorschrift des § 34c GewO, die eine Erlaubnispflicht für Makler, Bauträger und Baubetreuer vorsieht, soll insoweit geändert werden, als neben die bisherigen Voraussetzungen „Zuverlässigkeit” und „geordnete Vermögensverhältnisse” der Sachkundenachweis tritt. Zudem wird für Makler und gewerbliche WEG-Verwalter der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtend. Mit der Einführung von Sachkundenachweis und Berufshaftpflichtversicherung wird vor allem das Ziel verfolgt, den Verbraucherschutz zu stärken. Der Sachkundenachweis dient der qualitativen Verbesserung der angebotenen Dienstleistungen. Welche Inhalte der Sachkundenachweis haben wird und wie dieser erfolgen soll, steht noch nicht fest. Die Berufshaftpflichtversicherung soll dagegen vor allem Wohnungseigentümer vor finanziellen Schaden schützen, die bei der fehlerhaften Berufsausübung entstehen können.
Nach erfolgtem Beschluss durch das Bundeskabinett wird der Gesetzesentwurf am 14. Oktober 2016 dem Bundesrat zur Entscheidung vorgelegt, der diesem zustimmen muss. Nach Zustimmung wird das Gesetz von dem zuständigen Minister, der Bundeskanzlerin und dem Bundespräsidenten unterschrieben und anschließend veröffentlicht. Mit Ablauf von neun Monaten nach Veröffentlichung tritt das Gesetz in Kraft. Erst mit Inkrafttreten müssen die neuen Anforderungen erfüllt werden. Wann dies der Fall sein wird, bleibt abzuwarten, realistisch dürfte aber die zweite Jahreshälfte 2017 sein.
Autor: Iris Knackstedt \- knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: Gesetzentwurf – www.bmwi.de/BMWi/Redaktion/PDF/G/gesetzentwurf-zur-einfuehrung-einer-berufszulassungsregelung-fuer-immobilienmakler-und-wohnungseigentumsverwalter,property=pdf,bereich=bmwi2012,sprache=de,rwb=t
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/17 §§
Ausgestellt am 24. August 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Gewerbliches Mietrecht: Glasversicherungsabrede zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Bauträger muss Sonderwünsche überprüfen
- Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch bei Übergabe von fremdem Exposé?
- Wohnungseigentumsrecht: Kein Bereicherungsausgleich bei eigenmächtiger Instandsetzung
Gewerbliches Mietrecht: Glasversicherungsabrede zulässig
Die formularvertragliche Vereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen, ist wirksam. Sie ist nicht überraschend, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und begründet auch keine Zweifel, ob der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Dritte zum Inhalt haben müsse. Unterlässt der Mieter dennoch den Abschluss einer Glasversicherung, so kann der Vermieter vom Mieter Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Reparatur einer durch unbekannt gebliebene Dritte beschädigten Schaufensterscheibe aufgewendet hat.
Das Landgericht Wuppertal folgt damit der ganz überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, wonach es zulässig ist, den Mieter in Gewerberaummietverträgen formularvertraglich zum Abschluss von Versicherungsverträgen zu verpflichten. Die Kosten einer Glasbruchversicherung können selbst auf Wohnraummieter gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV umgelegt werden. Es ist daher nicht ersichtlich, weshalb die Verpflichtung des Gewerberaummieters, eine solche Versicherung auf eigene Kosten abzuschließen, diesen unangemessen benachteiligen sollte.
Fundstelle: LG Wuppertal, Urteil vom 24.05.2016, 16 S 104/15, BeckRS 2016, 12711
Bau- und Architektenrecht: Bauträger muss Sonderwünsche überprüfen
Dem Bauträger obliegt eine Koordinierungspflicht, die sich insbesondere aus seiner Stellung als Sachwalter gegenüber dem Erwerber ableitet. Im Falle eines sog. selbstständigen Sonderwunschvertrags – wenn also der Erwerber mit Zustimmung des Bauträgers Sonderwünsche direkt an einen ausführenden Handwerker in Auftrag gibt – muss der Bauträger Überprüfungen anstellen, ob sich der Sonderwunsch störungsfrei in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen einfügen lässt. Im vorliegenden Fall hatte der Erwerber mit Zustimmung des Bauträgers den Handwerker direkt mit dem Einbau einer Fußbodenheizung beauftragt. Die Heizung entpuppte sich als mangelhaft und der Erwerber verlangte von dem Bauträger Schadensersatz. Zu Recht, wie der Senat entschied. Denn der Bauträger hafte dem Erwerber gegenüber wegen der Verletzung seiner Koordinierungspflicht neben dem ausführenden Handwerker als Gesamtschuldner.
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts stärkt die Position des Erwerbers, indem sie die Koordination der Schnittstellen zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch in den Verantwortungsbereich des Bauträgers verlagert. Dies erscheint sachgerecht. Der fachmännische Bauträger kann grundsätzlich eher als der Erwerber potentielle Schwachpunkte für das Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtwerks rechtzeitig erkennen und Fehler frühzeitig vermeiden.
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.01.2016, 19 U 133/14, IBRRS 2016, 0370
Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch bei Übergabe von fremdem Exposé?
Übergibt der Makler einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers, bringt er damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, selbst eine Provision zu beanspruchen. Will er dies, muss er ein eigenes Provisionsverlangen unmissverständlich äußern. Vorliegend versandte der Makler ein Exposé, welches er von einem anderen Makler erhalten hatte. Dieses enthielt einen pauschalen Provisionshinweis, aber keine Angaben zum Verkäufer des Objekts. Im Anschluss an die Besichtigung übersandte der Makler dem Käufer schließlich sein eigenes Exposé. Der BGH verneinte einen Provisionsanspruch des Maklers: Da der Makler mit Übergabe des ersten Exposés sein Provisionsverlangen nicht deutlich gemacht hatte, kam zu diesem Zeitpunkt kein Maklervertrag zustande. Der Vertrag wurde erst nach Versand des eigenen Exposés geschlossen. Der Makler hat daraufhin jedoch keinen vollständigen Nachweis mehr erbracht. Der Käufer hat selbstständig den Verkäufer des Objekts ermittelt, nachdem er die hierzu wesentlichen Informationen im Rahmen der Besichtigung erhalten hatte.
Ein Maklervertrag kann durch schlüssiges Verhalten des Interessenten geschlossen werden. Der Makler sollte daher stets vor einer entsprechenden Tätigkeit seinen Provisionsanspruch darlegen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 17.12.2015, I ZR 172/14 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnungseigentumsrecht: Kein Bereicherungsausgleich bei eigenmächtiger Instandsetzung
Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers in Stand, kann sie hierfür grundsätzlich keinen Ausgleich verlangen. Ein solcher kommt nur in den Fällen in Betracht, in denen die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich zwingend geboten war, um einen nicht hinnehmbaren Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern. Vorliegend ließ die Verwaltung die Sanierung von Duplex-Stellplätzen durchführen. Die beklagten Sondereigentümer hatten der Sanierung ihrer Fläche im Vorfeld widersprochen. Gleichwohl ließ die Verwaltung die Sanierung durchführen und beglich die Kosten zunächst aus der Instandhaltungsrücklage. Schließlich forderte sie die Eigentümer auf, die anteiligen Kosten zu tragen. Ein Ausgleichsanspruch gegenüber den beklagten Sondereigentümern wurde jedoch vom Senat versagt: Diese hatten der Durchführung der Maßnahme im Vorfeld widersprochen. Zudem handele es sich nicht um Arbeiten, die unerlässlich waren, um einen sonst eintretenden unzumutbaren Nachteil zu verhindern.
Das Urteil verdeutlicht das im Zivilrecht geltende Institut der aufgedrängten Bereicherung, die nur in engen Grenzen zu erstatten ist. Eine solche liegt vor, wenn der Eigentümer durch die Maßnahme eines Dritten einen Vermögensvorteil erlangt, der für ihn wertlos ist bzw. an dem er kein Interesse hat.
Fundstelle: LG München, Urteil vom 01.02.2016, 1 S 12786/15, IBRRS 2016, 1269
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/16 §§
Ausgestellt am 12. August 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Besitzeinräumung auch im Eilrechtsschutz
- Bau- und Architektenrecht: Keine stillschweigende Abnahme durch „Die Bauretter“
- Grundstücksrecht: Wann dürfen Journalisten das Grundbuch einsehen?
- Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei kontaminiertem Grundstück!
Bau- und Architektenrecht: Besitzeinräumung auch im Eilrechtsschutz
Ausnahmsweise kann der Erwerber einen Anspruch auf Besitzeinräumung im einstweiligen Rechtsschutz haben, auch wenn er den Gesamtpreis für das erworbene Objekt noch nicht vollständig gezahlt hat. Das Landgericht München bestätigte einen solchen Anspruch in dem Fall, in dem der Erwerber lediglich 3,5% der Fertigstellungsrate sowie 5% der Fertigstellungssicherheit an den Bauträger noch nicht bezahlt hatte und das Objekt weder fertig gestellt noch frei von Mängeln war. Vorliegend ersuchte der Erwerber Eilrechtsschutz, nachdem der Bauträger sich weigerte, ihm den Besitz an dem Objekt einzuräumen. Mit Erfolg: Aufgrund der Mängel und der Überschreitung des Fertigstellungstermins um acht Monate seien Abzüge an der Gesamtforderung des Bauträgers vorzunehmen. Da der Gesamtpreis im Wesentlichen beglichen war, besteht ein Besitzanspruch des Erwerbers, so das Gericht. Auch ein Eilrechtsgrund war vorliegend gegeben: Es war den Erwerbern nicht zumutbar, täglich vier Stunden für den Transport ihrer schulpflichtigen Kindern aufzubringen, die durch den Umzug in das Objekt wegfielen.
Die Besitzeinräumung im Eilrechtsverfahren ist nur unter besonderen Umständen möglich, um eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache zu vermeiden. Stets müssen Verfügungsanspruch sowie ein besonderer Verfügungsgrund vorliegen, um keinen irreparablen Schaden zu erzeugen.
Fundstelle: LG München, Beschluss vom 08.04.2016, 18 O 5774/16, IBRRS 2016, 1760
Bau- und Architektenrecht: Keine stillschweigende Abnahme durch „Die Bauretter“
Der Auftragnehmer kann grundsätzlich erst mit Abnahme des Bauwerks die Zahlung seines Werklohns fordern. Erfolgt die Abnahme durch den Auftraggeber allerdings nicht ausdrücklich, kann unter Umständen eine stillschweigende Abnahme angenommen werden, wenn das Verhalten des Auftraggebers hierauf schließen lässt. Im vorliegenden Fall verneinte das Landgericht allerdings eine stillschweigende Abnahme. Zwar sei der Auftraggeber bereits während der Bauausführung in das Bauobjekt eingezogen. Er habe aber vor und während des Einzugs erhebliche statische Mängel des Dachgeschosses gerügt. Auch der Einsatz der aus der Fernsehserie bekannten „Bauretter“ spreche nicht für eine stillschweigende Abnahme des Bauobjekts. Diese seien für den Innenausbau und die Fertigstellung der Außenanlagen zuständig gewesen, so dass in deren Bauarbeiten keine Billigung der statischen Mängel des Dachs gesehen werden könne.
Die Kammer macht in ihrer Entscheidung deutlich, dass eine stillschweigende Abnahme eines Bauwerks zwar grundsätzlich möglich ist, wenn die Umstände und das Verhalten des Auftraggebers hierauf schließen lassen. Solange das Bauwerk aber mit erheblichen Mängeln behaftet ist und der Auftraggeber diese rügt, ist die Annahme einer solchen stillschweigenden Abnahme abzulehnen.
Fundstelle: LG Bayreuth, Urteil vom 22.12.2015, 21 O 957/12, IBRRS 2016, 1754
Grundstücksrecht: Wann dürfen Journalisten das Grundbuch einsehen?
Will ein Journalist das Grundbuch zu Recherchezwecken einsehen, so ergibt sich hieraus nicht stets das dafür erforderliche berechtigte Interesse. Ein Pressevertreter muss vielmehr sein konkretes Rechercheinteresse darlegen. Dabei muss die Grundbucheinsicht der Beschaffung journalistisch verwertbarer Informationen dienen und dem Grundrecht der Pressefreiheit unterfallen. In dem vom Oberlandesgericht München entschiedenen Fall wurde der Einsichtsantrag abgelehnt, da der Journalist sein Interesse aus Gründen der Vertraulichkeit nur grob dargelegt hatte.
Die Grundbucheinsicht ist nicht jedermann ohne weiteres gestattet. Wer Grundbucheinsicht beantragt, muss dafür stets ein berechtigtes Interesse vorweisen. Erforderlich ist daher das Vorbringen sachlicher Gründe. Diese können grundsätzlich auch rein wirtschaftlicher Natur sein. Würden die vom Oberlandesgericht München aufgestellten Voraussetzungen der Grundbucheinsicht für Journalisten nicht gefordert, wäre das berechtigte Interesse für jeden Einsichtsantrag eines Journalisten zu bejahen.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 20.04.2016, 34 Wx 407/15, BeckRS 2016, 07552
Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei kontaminiertem Grundstück!
Hat der Mieter ein Grundstück zur Abladung von Schlamm, Müll und ähnlichen Materialien gemietet, so trägt der Vermieter das Risiko, dass es durch den vertragsgemäßen Gebrauch zu einer Kontamination des Grundstücks kommt. Denn für Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, haftet der Mieter nicht. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien vertraglich die Zahlung eines Entgelts für die Abladung der Materialien vereinbart. Daher befand das Gericht die durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursachten Schäden mit der Zahlung des Entgelts für abgegolten. Der Vermieter konnte daher vom Mieter keinen Schadensersatz wegen des kontaminierten Grundstücks verlangen.
Schon im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass ein Mieter nicht für Verschlechterungen der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch haftet. Auf diese Regelung stützt sich auch das obige Urteil: Wenn ein Vermieter mit dem Mieter eine risikoreiche Nutzung der Mietsache vereinbart, so kann er den Mieter nicht für die Folgen dieser Nutzung in Haftung nehmen.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 04.02.2016, 12 U 101/15, BeckRS 2016, 08331
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/15 §§
Ausgestellt am 28. Juli 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft
- Gewerbliches Mietrecht: Höhere Nutzungsentschädigung als Miete?
- Bau- und Architektenrecht: Verbauter Skyline-Blick – Bauträger zur Wohnungsrücknahme verpflichtet
- Wohnraummietrecht: Umfangreiche Modernisierung – Wohnungsentzug nur im Ausnahmefall!
Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft
Mit zwei Urteilen hat der BGH höchstrichterlich bestätigt, dass es sich bei Maklerverträgen, die via E-Mail oder Telefon geschlossen wurden, um widerrufliche Fernabsatzgeschäfte handelt. Vorliegend hatte der Senat in zwei ähnlich gelagerten Verfahren über den Provisionsanspruch des Maklers zu entscheiden. In beiden Verfahren waren die Maklerverträge über das Internet zustande gekommen, wobei beide Makler es versäumt hatten, die Kunden über ihr Widerrufsrecht zu belehren. Die Käufer machten von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch. Mit Erfolg, so der Senat: Bei den vorliegenden Maklerverträgen handele es sich um Fernabsatzverträge im Sinne des Gesetzes. Da die Makler auch keine Belehrung hinsichtlich des Wertersatzes für die von ihnen erbrachten Leistungen vorgenommen hatten, stünde ihnen weder Provision noch Wertersatz zu.
Die 14-tägige Widerrufsfrist stellt Makler auf dem umkämpften Immobilienmarkt vor Herausforderungen. Kommt es zu einem Widerruf des Vertrages, sollte der Makler für bereits erbrachte Leistungen gleichwohl Wertersatz fordern dürfen, indem er den potentiellen Kunden vorab entsprechend belehrt. Für Altverträge, die vor dem 13.04.2014 geschlossen wurden, gilt mittlerweile eine Einschränkung: Fehlt es bei solchen Verträgen an einer Belehrung, ist das Widerrufsrecht mit Ablauf des 27.06.2015 bereits erloschen.
Fundstelle: BGH, Urteile vom 07.07.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Höhere Nutzungsentschädigung als Miete?
Werden dem Vermieter die vermieteten Gewerberäume nach Ende des Mietverhältnisses vorenthalten, steht ihm eine Nutzungsentschädigung zu. Die Höhe bemisst sich nach der bisherigen Miete oder der Miete, die für vergleichbare Mietobjekte ortsüblich ist. Der Vermieter kann nur dann eine höhere über die bisherige Miete hinausgehende Nutzungsentschädigung verlangen, wenn sich dies aus dem Vergleich mit der erzielbaren Marktmiete für in der Gemeinde vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ergibt. Nicht entscheidend ist die ortsübliche Miete. Vorliegend zahlte der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses weiterhin die vertraglich vereinbarte Miete. Das Oberlandesgericht Celle wies den Antrag des Vermieters auf höhere Zahlungen, basierend auf der durch einen Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Miete, zurück. Da keine passenden Vergleichsobjekte für die als Bowlingcenter genutzten Räume in der Gemeinde existierten, hätte die Nutzungsentschädigung danach bemessen werden müssen, welche Miete für dieses konkrete Objekt auf dem Markt hätte erzielt werden können. Dies sei hier nicht erfolgt.
Sinn und Zweck der Vorschrift ist, den Vermieter nicht dadurch schlechter zu stellen, dass er mit dem Mieter eine geringe Miete vereinbart hat. Er soll Nutzungsentschädigung in der Höhe verlangen können, die er als Miete für das Mietobjekt hätte erzielen können. Wäre das Mietobjekt aber gar nicht vermietbar gewesen, hätte er gar keine anderweitige höhere Miete erzielen können, weshalb der Vermieter darauf beschränkt ist, Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zu verlangen.
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.03.2016, 2 U 128/15, IMR 2016, 197
Bau- und Architektenrecht: Verbauter Skyline-Blick – Bauträger zur Wohnungsrücknahme verpflichtet
Eine sichtbehindernde Bebauung, durch die der Ausblick als vereinbarte Beschaffenheit entfällt, stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung dar. Im vorliegenden Fall kaufte der Erwerber eine Eigentumswohnung, die der Bauträger in seinem Prospekt mit einem besonderen Ausblick auf die Frankfurter Skyline bewarb. Später errichtete der Bauträger auf dem Nachbargrundstück ein dreigeschossiges Gebäude und verbaute damit dem Erwerber der Eigentumswohnung den Blick auf die Skyline erheblich. Der Erwerber ist daher zum Rücktritt berechtigt, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt.
Grundsätzlich muss die Kaufsache bereits bei Übergabe mangelhaft sein, damit der Erwerber Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Im vorliegenden Fall hatte die Wohnung zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs zwar den vereinbarten Skyline-Blick, da dieser erst nachträglich verbaut wurde. Hier gelten aber, wie in jedem Schuldverhältnis, allgemeine Rücksichtnahmepflichten, deren Verletzung auch nach Durchführung des Vertrages Ansprüche begründen können. Wenn durch eine solche nachvertragliche Pflichtverletzung ein Mangel erst entsteht, kann der Erwerber daher auch nach Gefahrübergang mangelbedingte Rechte durchsetzen.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015, 3 U 4/14, IBRRS 2015, 3246
Wohnraummietrecht: Umfangreiche Modernisierung – Wohnungsentzug nur im Ausnahmefall!
Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters muss der Mieter nicht dulden, wenn ihm aufgrund des Umfangs der geplanten Arbeiten monatelang seine Wohnung entzogen werden soll. Der Vermieter plante Modernisierungsarbeiten, die über 12 Monate andauern sollten. Im Rahmen des Ankündigungsschreibens an den Mieter teilte er diesem mit, dass ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich sei, er aber gern bei der Suche nach einer Ersatzwohnung unterstützt. Dies muss der Mieter nicht dulden, so das LG Berlin. Der vollständige Entzug der Wohnung sei nur im Ausnahmefall erlaubt.
Offen gelassen hat das Gericht, ob ein Ausnahmefall vorgelegen hätte, wenn der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Durchführung der Arbeiten zur Verfügung gestellt hätte. Auch wann dies hätte geschehen müssen und welche Anforderungen an die Ersatzunterkunft zu stellen sind, ist nach wie vor nicht geklärt.
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016, 65 S 301/15, BeckRS 2016, 07599
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