Source: http://www.portalobydleni.cz/nastroje/specialy/2017/cervnovy-serial-svj-sdruzeni-vlastniku-jednotek/
Timestamp: 2018-05-27 08:07:45+00:00
Document Index: 6748151

Matched Legal Cases: ['§ 1158', '§ 1194', '§ 214', '§ 1190', '§ 1194', '§ 1197', '§ 1194', '§ 1196', '§ 1206', '§ 1200', '§ 1204', '§ 1202', '§ 1200', '§ 1200', '§ 1201', '§ 1205', '§ 159', '§ 1210', '§ 13', '§ 13', 'zákona č. 67', '§ 214', '§ 1221', '§ 23', '§ 24', '§ 1205', '§ 1205', '§ 1200', '§ 1222', '§ 243', '§ 1200', '§ 1208', '§ 1213', '§ 1220', '§ 1220', '§ 1177', '§ 1177', '§ 1178', '§ 1179', '§ 1181', '§ 1182', '§ 1183', '§ 1184', '§ 1185', '§ 1186', '§ 1194', '§ 1196', '§ 1196', '§ 151', '§ 159', '§ 1205', 'zákona č. 89', '§ 1206', '§ 1206', '§ 1214', '§ 1169', '§ 1207', '§ 1207', 'Soud ', '§ 1209', '§ 1210', '§ 1210', '§ 1221', '§ 243', '§ 1176', 'zákona č. 89', '§ 1177', '§ 2', '§ 1195', '§ 16', '§ 16', '§ 1189', 'zákona č. 89', '§ 1189', '§ 1180', '§ 1166', '§ 1214', '§ 1190', '§ 1202', '§ 1191', '§ 1202', '§ 1194', '§ 7', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 1208', '§ 212', 'zákona č. 89', '§ 1013', '§ 1175', '§ 1175', '§ 1176', '§ 1182', '§ 1184', '§ 1179']

Portál o bydlení: Červnový seriál. SVJ – Sdružení vlastníků jednotek
Domů » Nástroje » Specialy » 2017 » Červnový seriál. SVJ – Sdružení vlastníků jednotek
Červnový seriál: SVJ – Sdružení vlastníků jednotek
Víc než polovina všech bytů v Česku patří jejich vlastníkům, což znamená, že většina z nich koexistuje v jakési množině majitelů, která se nazývá Společenství vlastníků jednotek. Členové SVJ pak mají svá práva, ovšem i povinnosti. Jaká? Podrobnosti přinese červnový seriál.
Stejně jako každý měsíční seriál Portálu o bydlení, bude i tento rozdělen do osmi částí.
Vysvětlíme si základní terminologii, seznámíme se s tím, jak by měly vypadat stanovy SVJ,
jaké výhody či komplikace přináší stav, kdy v jednom bytovém domě fungují SVJ a bytové družstvo, podrobněji se podíváme i na poměrně ožehavý problém, a to jsou pravomoci výboru, odpovědnost předsedy a odměny členů výboru. Dozvíme se, co je to shromáždění vlastníků a co do jeho působnosti patří. Zabávat se budeme i otázkou pronájmu bytů a společných prostor, správou společných částí domu a pozemku a nakonec si necháme problematiku asi nejožehavější – „potížisty“ v SVJ.
Červnový seriál. SVJ - Základní pojmy
Základní právní úpravu společenství vlastníků jednotek obsahuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).
Základní úprava je obsažena v části s označením Oddíl 5 Bytové spoluvlastnictví (§§ 1158 až 1222 OZ), zvláště pak §§ 1194 až 1216, které upravují přímo společenství vlastníků jednotek. K tomu je však třeba mít na zřeteli, že se pro úpravu společenství vlastníků jednotek přiměřeně použijí i ustanovení o spolku (§§ 214 a dále OZ). Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi.
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Je tedy osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (§ 1190 OZ). Při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, nesmí podnikat a ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání třetích osob, být jejich společníky či členy (§ 1194 odst. 1 OZ).
Výjimku z uvedeného pravidla představuje pouze:
a) sdružení s jiným společenstvím vlastníků jednotek v zájmu naplňování svého účelu nebo
b) členství v právnické osobě, která:
a. sdružuje společenství vlastníků jednotek,
b. sdružuje vlastníky jednotek nebo
c. jinak působí v oblasti bydlení,
avšak pouze za předpokladu, že se nezaváže k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků (§ 1197 OZ).
Obecně tedy platí, společenství vlastníků jednotek je subjektem speciálním, má svou působnost a rozsah svého jednání jasně vymezenou zákonem a nemůže se rozhodnout činit to, co zákon nepředpokládá.
Členem společenství vlastníků jednotek se může stát pouze vlastník jednotky v domě, ve kterém společenství vlastníků jednotek vzniklo. Členství vzniká automaticky a nelze ukončit např. vyloučení podobně, jako je tomu u bytových družstev v zákonem předvídaných situacích.
Za dluhy společenství vlastníků jednotek ručí jeho členové v poměru podle velikosti svých podílů na společných částech domu a pozemku (§ 1194 odst. 2 OZ).
Vnitřní poměry ve společenství vlastníků jednotek upravují stanovy SVJ, které jsou povinným znakem společenství vlastníků jednotek.
Společenství vlastníků jednotek má své orgány, vždy jimi jsou shromáždění vlastníků jako nejvyšší orgán a výbor nebo předseda jako statutární orgán. Další orgány mohou určit stanovy společenství vlastníků jednotek.
Společenství vlastníků jednotek může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro naplňování svého účelu, tj. správy domu a pozemku (§ 1196 odst. 1 OZ). Lze si tak představit především nabytí vlastnictví takových věcí, jako je počítač s tiskárnou, telefon či vybavení kancelářské místnosti.
Obvyklé je i nabývání věcně příslušejících pozemků, pokud nejsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Výhodou tohoto řešení je, že je jejich vlastnictví nezávislé na změnách v osobách vlastníků jednotek.
Méně častým případem bude nabytí samotné jednotky do vlastnictví společenství vlastníků jednotek, jakkoliv s tím zákon počítá a omezuje pro takový případ výkon hlasovacího práva vlastníka jednotky (srovnej § 1206 odst. 1 OZ).
Velké obtíže působí v současné době právní úprava založení a vzniku společenství vlastníků jednotek, které je právem v centru pozornosti při úpravách občanského zákoníku do budoucna.
Vznik společenství vlastníků jednotek se děje dvoustupňově:
a) založením společenství vlastníků jednotek a
b) zapsáním do veřejného rejstříku.
Společenství vlastníků jednotek se zakládá schválením stanov (§ 1200 odst. 1 OZ).
Společenství vlastníků jednotek je zakládáno:
a) prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,
b) ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nebo
c) vlastníky jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
Společenství vlastníků jednotek vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204 OZ).
Zákon zná ještě tzv. odložení vznik společenství vlastníků jednotek, jehož bližší podmínky pro případy, kdy má zakladatel společenství vlastníků jednotek většinu hlasů, stanoví §§ 1202 a 1203 OZ.
Červnový seriál. Stanovy společenství vlastníků jednotek
Stanovy společenství vlastníků jednotek jsou základním dokumentem upravujícím vnitřní poměry bytové korporace.
Obsah stanov je dán uvedením alespoň:
a) názvu obsahujícího slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků jednotek vzniklo,
b) sídla určeného v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
c) členských práv a povinností vlastníků jednotek, jakož i způsobu jejich uplatňování,
f) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a
g) pravidel pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek (srovnej § 1200 odst. 2 OZ).
K přijetí stanov se vyžaduje přítomnost notáře toliko, jde-li o založení společenství vlastníků jednotek postupem podle § 1200 odst. 1 OZ, nebo v případech, kdy tak stanoví samy stanovy společenství vlastníků jednotek. Ve druhé situaci je pro případnou změnu povinné přítomnosti notáře při změně stanov zapotřebí nejprve za účasti notáře na shromáždění vlastníků změnit aktuální znění stanov a podmínku účasti notáře vypustit z textu stanov.
Náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek však mohou být součástí:
a) prohlášení o rozdělení práv k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo
b) smlouvy o výstavbě.
V těchto případech se nepřihlíží ke změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků jednotek (§ 1201 OZ). Smyslem uvedeného pravidla je garance neměnnosti základních podmínek, práv a povinností pro ty, kteří se stali členy společenství vlastníků jednotek před jejím vznikem.
Stanovy musí určit statutární orgán, a to nikoliv alternativně, nýbrž jasným určením, zda bude statutárním orgánem výbor jako kolektivní orgán, nebo předseda jako individuální orgán (k tomu srovnej § 1205 odst. 1 OZ). Určí-li stanovy společenství vlastníků jednotek i jiné orgány, pak se na ně hledí jako na volené orgány společenství vlastníků jednotek a vztahují se na ně i obecná pravidla o odpovědnost členů volených orgánů právnických osob (především viz § 159 OZ). Nejčastěji bývá ve stanovách uvedena kontrolní komise nebo revizor či kontrolor.
A mohou dále určit podmínky, které musí splnit člen voleného (tedy i statutárního) orgánu společenství vlastníků jednotek. Vedle podmínek uvedených v občanském zákoníku (svéprávnost, bezúhonnost ve smyslu živnostenského zákona) to bývá často podmínka členství ve společenství vlastníků jednotek.
Stanovy společenství vlastníků jednotek mohou upravovat i podmínky, za nichž je možné rozhodnout i mimo shromáždění vlastníků. Obecně totiž platí, že lze písemnou formou o záležitostech jinak vymezených shromáždění vlastníků jen v případech, kdy svolané shromáždění vlastníků nebylo způsobilé se usnášet (srovnej § 1210 OZ).
Stanovy by měly určit rozsah rozhodování statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek v případech:
a) nabývání, zcizení či zatížení movitých věcí a
b) opravy či stavební úpravy společných částí nemovité věci,
jinak platí obecná úprava obsažená v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (viz § 13 odst. 1 a 2).
Stanovy mohou upravovat i některé jiné otázky a pravidla, ať již předvídané jinými zákony. Takovým příkladem může být stanovení výše pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním, jak to předvídá § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách).
Jiným příkladem budiž úprava, ke které mohou inspirovat ustanovení občanského zákoníku o spolcích (§ 214 a násl.), kde je ovšem třeba mít na paměti, že se tato pravidla použijí v případě společenství vlastníků jednotek jen přiměřeně (srovnej § 1221 OZ).
Červnový seriál. SVJ a BD v jednom domě
V některých bytových domech může dojít k situaci, že v něm současně existují dva subjekty – společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo.
K této situaci dochází vždy tak, že se bytové družstvo rozhodlo či rozhodne rozdělit dům na jednotky a tyto převést do vlastnictví svým členům. Nejprve tak existuje bytové družstvo a až následně vzniká za podmínek stanových zákonem společenství vlastníků jednotek. Vznikem nové právnické osoby (společenství vlastníků jednotek) dochází i k přenesení odpovědnosti za zajištění správy společných částí domu na nový subjekt, a to bez ohledu na to, zda má či nemá více členů, než bytové družstvo.
V případech bytových družstev, vzniklých před 1. lednem 1992 nebo bytových družstev, která jsou jejich právními nástupci (dále jen „převádějící družstvo“), a bytových jednotek vzniklých v domech vystavěných s pomocí státu, poskytnutou podle právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě vydaných v období od 26. května 1959 do 31. prosince 1992, jde o bezplatné převody vlastnického práva k jednotkám za podmínek stanových zákonem.
Takovým zákonem byl zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (především § 23 odst. 2 a § 24 odst. 1). Tento zákon pozbyl své platnosti k 1. lednu 2014 a byl nahrazen zákonem č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů.
Z hlediska praktického provozu a správy bytového domu je třeba v případě existence obou bytových korporací v domě důsledně rozlišovat obě právní formy, jejich role a kompetence. I nadále totiž platí, že se mají obě právnické osoby (společenství vlastníků i bytové družstvo) své orgány, které konají v mezích svého oprávnění.
Na straně bytového družstva jde o představenstvo nebo předsedu bytového družstva (v případě bytových družstev do 50 členů), na straně společenství vlastníků tomu odpovídá výbor nebo předseda společenství vlastníků jednotek. Bytové družstvo volí povinně kontrolní komisi (výjimkou je tzv. malé bytové družstvo do 50 členů, kde roli kontrolní komise může převzít členská schůze), naopak pro společenství vlastníků je volba kontrolní komise či revizora na rozhodnutí členů společenství, závislá na úpravě ve stanovách. Zatímco nutnou podmínkou pro členství ve zmíněných orgánech bytového družstva je členství v bytovém družstvu, ve společenství vlastníků platí obdobná podmínka toliko, stanoví-li tak jeho stanovy.
Obtíž občas působí správné rozlišení kompetencí jednotlivých subjektů a jejich orgánů, zvláště pak, když předsedu společenství vlastníků jednotek vykonává bytové družstvo, zpravidla pak prostřednictvím členů svého představenstva, nebo členové bytového družstva přímo jako osoby zvolené za členy výboru společenství vlastníků jednotek.
Podobně složitě působí i svolávání nejvyšších orgánů obou subjektů, členské schůze v případě bytového družstva a shromáždění vlastníků jednotek v případě společenství vlastníků jednotek. Zpravidla předchází členská schůze zasedání shromáždění vlastníků, aby probrala body jeho pořadu jednání a připravila k nim své stanovisko.
Z mnoha praktických důvodů je však vhodnější svolat obě jednání současně jako společnou schůzi členů družstva a shromáždění vlastníků jednotek. V takovém případě je nutné rozlišit kompetence obou orgánů, dodržet podmínky pro jejich řádné svolání a správně zaznamenat i jejich rozhodování. Platí, že o záležitostech družstva rozhodují jen jeho členové a naopak, že na shromáždění vlastníků vystupuje bytové družstvo jako jeden z vlastníků s podílem odpovídajícím spoluvlastnickému podílu všech jím vlastněných jednotek na společných částech domu a pozemku. Tento způsob jednání však nejlépe vyhovuje situacím, kdy je zapotřebí projednat věci související s řádným užíváním domu, jeho správou a provozem, na kterém se koneckonců podílejí všichni uživatelé bytů a bytových jednotek, nerozhodno, zda z pozice členů a nájemců bytového družstva či vlastníků jednotek.
Obě právnické osoby samozřejmě vedou svá účetnictví, vyhotovují své účetní závěrky a daňová přiznání, oba subjekty vyúčtovávají zálohy na služby, které jako poskytovatelé zajišťují pro své příjemce (bytové družstvo je v tomto případě jak příjemcem služeb jako člen společenství vlastníků jednotek, tak i poskytovatelem služeb vůči svým nájemcům).
Z pohledu nákladů může být správa domu, resp. obou právnických osob v součtu dražší, a to pro členy družstva nájemce, kteří musí uhradit náklady spojené se správou a provozem domu, společenství vlastníků i bytového družstva, ale i pro vlastníky jednotek, kteří zůstali i nadále členy bytového družstva a pro které tak může platit obdobná povinnost.
Jedním z důvodů, proč se tak děje, je skutečnost, že majetkem bytového družstva zůstávají jednotky, které členové družstva nabyli společně a dosud nerozhodli o jejich prodeji. Bytové družstvo tak může plnit roli jejich vlastníka po libovolně dlouhou domu. Naopak po převedení všech jednotek do vlastnictví členům družstva a zbavení se většiny majetku dochází k likvidaci bytového družstva a v domě pak zůstává jen společenství vlastníků jednotek jako osoba oprávněná za správu domu a pozemku.
Červnový seriál. Statutární orgán
Statutárním orgánem společenství vlastníků jednotek je výbor nebo předseda.
Výbor je vícečlenným nebo kolektivním voleným orgánem od počtu dvou členů, v praxi asi spíše tří členů, předseda je jednočlenným či individuálním voleným orgánem společenství vlastníků jednotek. Jiným orgánem společenství vlastníků jednotek bude nejčastěji kontrolní komise jako kolektivní orgán nebo revizor či kontrolor jako orgán individuální.
Speciální úprava statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je opřena o § 1205 odst. 1 OZ, který nedává prostor pro variantní pojetí statutárního orgánu ve stanovách společenství vlastníků jednotek (tedy k úpravě „výbor nebo předseda“), nýbrž vybízí k určené jedné ze dvou zmíněných variant. Je třeba poznamenat, že tomuto stavu neodpovídá přístup obchodních soudů, které často akceptují i variantní řešení stanov. Současně však není možné stanovami určit shodné kompetence pro jiný orgán společenství vlastníků jednotek, je-li zřizován.
Způsobilost být členem statutárního orgánu je dána svéprávností a bezúhonností ve smyslu pravidel živnostenského podnikání (srovnej § 1205 odst. 2 OZ). Přitom platí, že další omezení mohou určit stanovy společenství vlastníků jednotek. Takovým nejčastěji používaným limitem pro volbu člena statutárního orgánu je podmínka vlastnictví jednotky v domě. Je přitom vhodné zvážit, nakolik je třeba takovou podmínku zakotvit do stanov společenství vlastníků jednotek, nebo zda jí spíše ponechat ke zvážení členům společenství vlastníků při volbě konkrétního osoby členem statutárního orgánu. Při současném trendu klesajícího zájmu o výkon funkce člena statutárního orgánu se totiž může lehce stát, že bude vhodné volit i rodinné příslušníky vlastníka jednotky, osobu nájemce bytové jednotky nebo prostě profesionála, lhostejno, zda právnickou či fyzickou osobu, která vykonává funkci člena statutárního orgánu v rámci předmětu své živnosti.
Stanovy společenství vlastníků jednotek musí obsahovat určení statutárního orgánu, rozsahu jeho působnosti, počtu členů a délku jejich funkčního období (pokud stanovy neurčí jinak, je pětiletá), způsobu jeho svolávání, jednání a usnášení (§ 1200 odst. 2 písm. d OZ). K tomu se přiměřeně použijí pravidla o spolku (viz § 1222 OZ), především tedy ustanovení § 243 a násl. OZ.
Stanovy také obsahují určení prvních členů statutárního orgánu (§ 1200 odst. 2 písm. e) OZ).
Obecně platí, že statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby. K hlavním kompetencím statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek tak patří řízení běžné činnosti včetně svolávání shromáždění vlastníků jako nejvyššího orgánu, do jehož výlučné působnosti naopak patří volba a odvolávání členů statutárního orgánu a určení výše jejich odměny za výkon funkce.
Statutární orgán koná podle základního zadání shromáždění vlastníků vyjádřeného přijatým usnesením k projednávaným bodům pořadu zasedání. Musí strpět omezení vyplývající např. z udělování souhlasu k nabytí, zcizení či zatížení nemovitých věcí nebo věcí movitých, pokud stanovy neurčí něco jiného, ale také skutečnost, že shromáždění může být dána výlučnost rozhodování v některých věcech stanovami anebo si je může vyhradit k rozhodnutí shromáždění samo (§ 1208 OZ).
Statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek předepisuje některé povinnosti občanský zákoník:
a) přímo, například:
- svolávat shromáždění vlastníků, včetně stanovení podmínek pro jeho svolání a zajištění nahlížení do podkladů k nim, nebo
- oznamování výsledků hlasování vlastníkům jednotek v případech rozhodování mimo shromáždění (§ 1213 OZ)
b) nepřímo, tam, kde hovoří o „osobě oprávněné za správu domu a pozemku“, tedy o společenství vlastníků, za které jeho statutární orgán rozhoduje a nahrazuje jeho vůli:
- vyhotoví úplné znění prohlášení v případě jeho změny a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu (§ 1220 odst. 1 OZ),
- zakládá bez zbytečného odkladu prohlášení v úplném znění i do sbírky listin u orgánu, který vede veřejný rejstřík (§ 1220 odst. 2)
- přijímá oznámení nabyvatele jednotky do jeho vlastnictví včetně jeho adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost a včetně změn těchto údajů (§ 1177 odst. 1 OZ),
- přijímá oznámení vlastníků jednotek o změnách v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, a to i v případech, kdy vlastník přenechá byt k užívání jiné osobě včetně jména a adresy takové osoby (§ 1177 odst. 2 OZ),
- sděluje vlastníkům jednotek na jejich žádost jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě (§ 1178 OZ)
- seznamuje vlastníky s tím, jak společenství vlastníků jednotek hospodaří a jak dům a pozemek spravuje, umožňuje nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a dokladů (§ 1179 OZ),
- včas vyúčtovává zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) včetně evidence všech plateb vlastníků jednotek, řešení pohledávek a vyrovnání přeplatků záloh (vyplývá z § 1181 OZ),
- ověřuje, zda vlastník jednotky v případě stavební úpravy bytu neohrožuje, nepoškozuje nebo nemění společné části včetně zajištění zpřístupnění bytu (§ 1182 OZ),
- zajišťuje údržbu, opravu, úpravu, přestavbu či jiné změny společných částí domu a pozemku a jsou-li prováděny uvnitř bytu či společné části, která slouží k výlučnému užívání vlastníka jednotky, zajišťuje i přístup do uvedených prostor, a to platí i pro případ umístění, údržby či kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 1 OZ),
- může podat návrh soudu na nařízení prodeje jednotky vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek (§ 1184OZ),
- eviduje společné zástupce spoluvlastníků jednotek (§ 1185 OZ),
- na žádost vlastníka jednotky vydává potvrzení o existenci případných dluhů souvisejících se správou domu a pozemku, které by přešli na nabyvatele jednotky (§ 1186 odst. 2),
- zajišťuje správu domu a pozemku a k naplnění tohoto účelu uzavírá smluvní vztahy s třetími osobami (§ 1194 odst. 1 OZ), jedná s vlastníky jednotek a třetími osobami (§ 1196 odst. 1 OZ),
- zastupuje vlastníky jednotek při uplatnění práv z vad jednotky (§ 1196 odst. 2 OZ).
c) další povinnosti pak mohou určit stanovy společenství vlastníků jednotek nebo mohou vyplynout z jiných právních předpisů.
Závěrem je třeba zmínit, že se na členy všech volených orgánů společenství vlastníků jednotek, které jsou uvedeny v jeho stanovách, se vztahují obecná pravidla pro orgány právnických osob (§ 151 a následující OZ). Z nich asi největší pozornost zaslouží § 159, který definuje odpovědnost člena statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek a zavazuje ho vykonávat funkci s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí s tím, že by jednal nedbale, kdyby při přijetí či výkonu funkce zjistil, že péče řádného hospodáře není schopen a neodstoupil z funkce.
Právě tato přísná definice spolu se skutečností, že za řádný výkon funkce odpovídá člen statutárního orgánu svým majetkem, je nejčastější překážkou kandidatury mnoha vlastníků jednotek do statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Připočtete-li k tomu často nesnadné jednání s některými vlastníky jednotek a zpravidla velmi nízké ohodnocení času stráveného starostí o správu společných částí domu a pozemku, je třeba o to více ocenit poctivé nasazení desítek tisíc osob, které se v současné době nachází v pozicích členů statutárních orgánů společenství vlastníků jednotek.
Shromáždění vlastníků je nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek (§ 1205 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „OZ“).
Zřídí-li stanovy další orgány společenství vlastníků jednotek, nelze na ně přenést působnost vyhrazenou shromáždění vlastníků (ani statutárnímu orgánu).
Shromáždění vlastníků je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Nájemce vlastníka jednotky tak může zastupovat vlastníka jednotky jedině na základě plné moci a pozor si je třeba dát i na správné doručování písemností, které musí být adresovány vlastníkovi jednotky a tedy je nelze doručit komukoliv, kdy právě otevřel dveře bytu.
Vlastník jednotky má takový počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech domu (§ 1206 odst. 1 OZ). Pro usnášeníschopnost shromáždění vlastníků je vyžadována přítomnost vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, a k přijetí rozhodnutí na shromáždění vlastníků se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují vyšší počet (§ 1206 odst. 2 OZ).
Vyšší počet, a to souhlas všech vlastníků, vyžaduje zákon v případech, kdy se mění velikost podílu na společných částech nebo poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech (§ 1214 OZ). Zákon sice spojuje takové pravidlo pouze s rozhodnutím mimo zasedání shromáždění vlastníků, ale uvedený základní princip fungování společenství vlastníků jednotek bývá ve stanovách upraven i pro rozhodnutí přijímaná na zasedání shromáždění vlastníků. Podobně je tomu při změně prohlášení vlastníka (§ 1169 OZ), ale tam je souhlas dotčených vlastníků jednotek vyžadován mimo zasedání shromáždění vlastníků v rámci výkonu vlastnických práv, nikoliv správy domu a pozemku.
Jiným případem tak zůstává úprava hlasovacích kvór ve stanovách společenství vlastníků jednotek, kdy obecně platí princip, že přednost mají stanovy. Určí-li tyto, že pro některé druhy rozhodnutí shromáždění vlastníků je vyžadován vyšší počet hlasů, než vyžaduje zákon, pak má přednost úprava ve stanovách. Nejčastěji se tak děje v souvislosti se změnou stanov, s volbou členů statutárních orgánů, s úpravou způsobu rozúčtování služeb na jednotlivé vlastníky jednotek nebo s rozhodnutím o opravách či stavebních úpravách společných částí domu, zvláště pak tam, kde je financování oprav spojeno s čerpáním úvěru banky.
Statutární orgán svolává zasedání shromáždění nejméně jedenkrát ročně. Musí ho svolat z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají 25% všech hlasů, nejméně však dvou z nich (§ 1207 odst. 1 OZ).
K pozvánce připojuje svolavatel (zpravidla statutární orgán) podklady k pořadu jednání, nebo umožní každému vlastníkovi jednotky se s nimi včas seznámit (§ 1207 odst. 2 OZ).
1. změna stanov,
2. změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,
3. volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
4. schválení:
4.1.účetní závěrky,
4.2.vypořádání výsledku hospodaření,
4.3.zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu,
4.4.celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a
4.5.rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
5. schválení:
5.1.druhu služeb a
5.2.výše záloh na jejich úhradu a
5.3.způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
6. rozhodování:
6.1.o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
6.2.změně účelu užívání domu nebo bytu,
6.3.změně podlahové plochy bytu,
6.4.úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
6.5.změně podílu na společných částech,
6.6.změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,
6.7.opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
7. udělování předchozího souhlasu:
7.1.k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
7.2.k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
7.3.k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
7.4.k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
8. určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,
9. rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
Obecný princip přednosti stanov před zákonem platí i zde, takže je třeba vědět, v jakých případech předvídají stanovy společenství vlastníků jednotek, že o záležitosti bude rozhodovat shromáždění vlastníků.
Přehlasovaný vlastník jednotky se může obrátit na soud, aby o záležitosti rozhodl. Soud bude posuzovat míru důležitosti důvodů, pro které tak vlastník jednotky učiní, a může také na návrh vlastníka jednotky dočasně zakázat jednání podle napadeného rozhodnutí (§ 1209 odst. 1 OZ). Podobně se může z důležitého důvodu obrátit každý vlastník jednotky na soud, aby rozhodl o záležitosti, která sice byla shromáždění předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro neusnášeníschopnost shromáždění vlastníků.
V určitých případech se může rozhodnutí přijmout i mimo zasedání shromáždění vlastníků. Zákon to předvídá pro situaci, kdy není svolané shromáždění vlastníků způsobilé se usnášet. O jiných případech to mohou stanovit opět stanovy společenství vlastníků (§ 1210 odst. 1 OZ). Základní pravidla pro rozhodnutí mimo zasedání shromáždění vlastníků jsou uvedena v §§ 1210 až 1214 OZ.
K organizaci shromáždění vlastníků, jeho svolávání a rozhodování se použijí s určitým omezením přiměřeně i ustanovení o spolku (§ 1221 OZ). Tato pravidla je možné nalézt v §§ 243 až 261 OZ. Nepoužijí se ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzí ani o náhradní členské schůzi, byť zrovna k tomuto pravidlu by mohla být upřena pozornost mnoha společenství vlastníků, kde svádí boj s dosažením usnášeníschopnosti, tedy s přítomností vlastníků, majících nadpoloviční většinu všech hlasů.
Vlastník jednotky je oprávněn pronajmout svou jednotku v domě, a to bez souhlasu ostatních vlastníků jednotek v domě.
Je však v těchto případech povinen zajistit, aby se osoby, jimž umožnil přístup do bytu (a tedy i do domu), řídily pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí domu (§ 1176 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“). Vlastník jednotky tak plně odpovídá za chování svých nájemců, případně osob, které s ním sdílejí domácnost nebo které vpustil do domu, a za škody uvedenými osobami způsobené. Problémem může být prokazování zavinění způsobené škody, ale to platí obecně i ve vztahu ke každé jiné osobě.
Vlastník jednotky je povinen oznámit statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek jméno a adresu osoby, které přenechal jednotku k užívání, a to včetně počtu osob, které budou mít v bytě domácnost a budou ho užívat po dobu v souhrnu delší než 3 měsíce v jednom kalendářním roce (§ 1177 odst. 2 OZ).
Tato povinnost je dále upřesněna pro účely vyúčtování, kdy zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o službách“). Zákon o službách v § 2 písm. g) bod 1 stanoví, že osobou rozhodnout pro rozúčtování služeb je nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po domu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, tj. zpravidla po dobu jednoho kalendářního roku.
Na požádání kteréhokoliv vlastníka jednotka mu statutární orgán společenství vlastníků jednotek sdělí jméno a adresu kteréhokoliv nájemce v domě.
Výnos z pronájmu jednotky je výnosem vlastníka jednotky s daňovými povinnostmi, které vyplývají ze zákona.
V souvislosti se službami je třeba mít na paměti, že je vlastník jednotky v případech jejího pronájmu z hlediska zákona o službách ve dvou rolích. Předně je příjemcem služeb, kdy je jejich poskytovatelem společenství vlastníků jednotek, a zároveň je poskytovatelem služeb vůči svému nájemci. Proto se na něj vztahují i všechny povinnosti vyplývající pro poskytovatele služeb ze zákona o službách, především pak povinnost řádně a včas vyúčtovat náklady na služby včetně včasného vyřízení případné reklamace vyúčtování ze strany nájemce a včasného vypořádání přeplatků.
Vlastníkem jednotky může být i společenství vlastníků jednotek, které pak vykonává práva vlastníka jednotky obdobně. Společenství vlastníků však může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku (§ 1195 odst. 1). Případné příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků jednotek jsou pak jeho příjmem (§ 16 odst. 1 písm. g) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).
Společenství vlastníků jednotek může rozhodnout i o pronájmu společné části domu (nejčastěji jsou to různé prostory vymezené jako společné části domu, střechy nebo štíty domu). V některých případech jde o umístění drobných provozoven či kanceláří, v jiných o umístění technických zařízení (nejčastěji antén) či reklamy. Ve všech podobných případech je pak nájemné příjmem vlastníků jednotek (§ 16 odst. 2 písm. a) zmíněného nařízení vlády.
Častým případem může být také správa jednotek se spoluvlastnickým podílem více osob (nejčastěji prostor garážových stání, který je vymezen prohlášením jako jednotka). V těchto případech však jde o výkon správy nad rámec správy společných částí domu a pozemku, jakkoliv nezřídka kdy prochází takovou jednotkou i podstatná část rozvodů energií a médií v domě, nebo jsou v nich umístěna technická zařízení či alespoň vstup k nim. Výkon správy takových prostor by měl být zajištěn mimo okruh činnosti společenství vlastníků jednotek, byť tomu tak je v praxi zpravidla přesně obráceně a možná jde jednu z oblastí, která by zasloužila změnu zákona.
Červnový seriál. Správa společných částí domu a pozemku
Správou domu a pozemku se rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků. Tedy co je nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“).
Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (§ 1189 odst. 2 OZ), nicméně v tomto případě platí, slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad (§ 1180 odst. 1 OZ).
Tím se má na mysli především v prohlášení, které určí pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku pro situace, kdy v souvislosti s rozdělením práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám nevznikne společenství vlastníků (srovnej § 1166 odst. 2 OZ). Později už je tak možné učinit jen, souhlasí-li se změnou dotčení vlastníci jednotek (§ 1214 OZ), jakkoliv je toto ustanovení nesprávně zařazeno pod rozhodnutí mimo zasedání shromáždění vlastníků.
Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků, a nevzniklo-li, pak správce (§ 1190 OZ). Podobně je tomu v případech tzv. odloženého vzniku společenství vlastníků, tj. v situacích, kdy má zakladatel společenství vlastníků jednotek většinu hlasů a je správcem domu a pozemku (§ 1202 odst. 1 OZ).
V prvním i druhém zmíněném případě se pro správu použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce (srovnej § 1191 a § 1202 odst. 2 OZ). V případech odloženého vzniku společenství vlastníků jednotek se však nepřihlíží v rámci rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů ostatních vlastníků jednotek.
Obvyklým způsobem správy společných částí domu a pozemku je však založení společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby svého druhu:
1. je způsobilá nabývat práva a zavazovat se k povinnostem a
2. nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem (§ 1194 odst. 1 OZ).
Společenství vlastníků jednotek tak má omezený předmět své činnosti a smí činit toliko to, co mu přiznává zákon.
Činnosti, které se týkají správy domu a pozemku vymezují blíže §§ 7 a 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „NV“) jako:
1. činnosti týkající se provozu a technické správy:
1.1. provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,
1.2. revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,
1.3. údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,
1.4. uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu a
2. činnosti týkající se správních činností:
2.1.zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů1) a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,
2.2.stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,
2.3.vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,
2.4.uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,
2.5.činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,
2.6.výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.
Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím není dotčeno (§ 9 NV).
Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména
1. zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
2. zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,
3. pojištění domu,
4. nájmu společných částí domu a
5. zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení (§ 10 odst. 1 NV).
A společenství vlastníků jednotek pak dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany (§ 10 odst. 2 NV).
Do kompetence shromáždění společenství vlastníků pak náleží určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti (§ 1208 písm. h) OZ).
Červnový seriál. Potížisté v SVJ
Obecným rysem bytových korporací (společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo) je princip, že o společných částech domu, jeho provozu a správě, rozhoduje většinový názor.
Bydlení v bytovém domě proto vyžaduje i jistou formu respektu každého uživatele bytové jednotky ke skutečnosti, že jeho názor nemusí získat většinovou podporu.
Hlavní východisko právní úpravy základních principů rozhodování v bytovém domě můžeme vysledovat v § 212 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“): „Přijetím členství v korporaci se člen vůči ní zavazuje chovat se čestně a zachovávat její vnitřní řád. Korporace nesmí svého člena bezdůvodně zvýhodňovat ani znevýhodňovat a musí šetřit jeho členská práva i oprávněné zájmy.“
Jinou oblastí jsou tzv. „sousedské vztahy“. Tímto pojmem označujeme veškeré chování uživatelů bytových jednotek v domě navzájem vůči sobě. Přitom je lhostejné, zda pravidla zavazují vlastníka jednotky a případně jeho nájemce.
Obecně přitom platí, že vlastník nesmí obtěžovat jiného vlastníka (souseda) odpadem, vodou, kouřem, prachem, plynem, pachem, světlem, stínem, hlukem, otřesy a jinými podobnými účinky (imisemi) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání bytové jednotky či společných částí domu. Podobně to platí i o vnikání zvířat (viz § 1013 odst. 1 OZ).
Některá práva a povinnosti jsou pak zvláště upravena pro vlastníky jednotek v oddíle bytového spoluvlastnictví OZ. Vlastník jednotky má sice právo spravovat a výlučně užívat bytovou jednotku včetně její vnitřní stavební úpravy, ale nesmí přitom ztížit výkon stejných práv jinému vlastníkovi nebo ohrozit, změnit či poškodit společné části domu (§ 1175 odst. 1 OZ) a dokonce má povinnost udržovat svůj byt v nezávadném stavu a v souladu s dobrým vzhledem celého domu (§ 1175 odst. 2).
Vlastník jednotky je přitom povinen se řídit pravidly pro správu a užívání společných částí bytového domu (§ 1176 OZ), a to za předpokladu, že byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát. Nejčastěji budou taková pravidla včleněna do stanov společenství vlastníků jednotek nebo do domovního řádu a k naplnění podmínky postačí, pokud společenství vlastníků stanovy či domovní řád všem zašle poštou či emailem, uveřejní na webových stránkách nebo na nástěnce v bytovém domě.
Je třeba však mít na paměti, že častým výsledkem vnitřních pravidel fungování společenství vlastníků jednotek je více dokumentů či jejich složitější obsah, který následně působí problémy nejen např. při řízení jednání shromáždění vlastníků (např. neznalost jednacího řádu), ale i při prosazování a dodržování plnění povinnost vlastníky jednotek a členů jejich domácnosti (např. otázka vynutitelnosti někdy až příliš rozsáhlého výčtu povinností).
Oblast stavebních úprav pak upravují §§ 1182 a 1183, které stanoví i povinnost vlastníka jednotky zpřístupnit přístup do jednotky pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části domu, a to na předchozí výzvu (statutárního orgánu) společenství vlastníků jednotek. Podobně se musí zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o čemž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
V této souvislosti je skutečností, že mnoho vlastníků jednotek nevěnuje pozornost alespoň základní znalosti vnitřních pravidel pro správu a užívání bytového domu, na němž mají spoluvlastnický podíl. Podobně ani většina zájemců o koupi bytové jednotky nevěnuje potřebnou pozornost stanovám a dalším pravidlům fungování společenství vlastníků jednotek, jehož se nabytím vlastnictví k jednotce stanou automaticky členy a budou zavázáni domluvená pravidla dodržovat.
Vlastník jednotky je pak povinen zajistit dodržování společných pravidel i ze strany všech osob, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. V případě sporu bude hrát důležitou roli především svědectví případných svědků, nejčastěji z řad ostatních uživatelů bytového domu. Oblast sousedských vztahů patří do působnosti statutárního orgánu, nicméně je třeba mít na paměti, že v řadě případů se bude nutné obrátit na soud, aby v dané věci rozhodl.
Na rozdíl od bytového družstva, kde lze jednat o vyloučení člena družstva, není podobný postup ve společenství vlastníků jednotek možný. Lze však zkusit postup podle § 1184 OZ, který může v krajním případě skončit nařízení prodeje jednotky soudem v případech, kdy její vlastník porušuje povinnost uloženou předchozím rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Větší zkušenost s využitím tohoto postupu v soudní praxi však zatím chybí.
A závěrem je třeba upozornit, že skutečnost, že má vlastník jednotky odlišný názor, z něj nečiní automaticky „potížistu“. Je na společenství vlastníků a statutárním orgánu, aby měl vlastník jednotky přístup k informacím o hospodaření a správě domu (srovnej § 1179) a také možnost svůj názor prezentovat ostatním členům společenství vlastníků jednotek, nejčastěji v rámci zasedání shromáždění vlastníků. Opačně je na vlastníkovi jednotky, aby svůj (proti)návrh dokázal zformulovat a přesvědčit o něm většinu členů společenství, případně se podřídil i odlišnému většinovému názoru. Právě z nerespektování uvedených principů bytového spoluvlastnictví vzniká nejvíce rozporů.