Source: https://fiscotoday.it/locazioni-brevi-quale-il-regime-fiscale/
Timestamp: 2020-06-02 14:47:42+00:00
Document Index: 17616583

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 67', 'art. 73', 'art. 4', 'art. 17', 'art. 14', 'art.13']

Locazioni brevi, quale il regime fiscale – Fiscotoday
Quando si parla di locazioni brevi si intendono i contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli con fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici, che mettono in contatto persone in cerca di una casa con altre che dispongono di case da locare. L’art. 4 del Dl 50/2017 (convertito dalla legge 96/2017) ha introdotto una disciplina fiscale ad hoc per le locazioni brevi, fornendone la definizione, fissando il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e prevedendo l’attribuzione di compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelievo dell’imposta per determinati intermediari. I contenuti sono stati oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, alla luce delle questioni emerse nel corso del tavolo tecnico di confronto con le associazioni di categoria e i principali operatori interessati.
In seguito per art. 4 si intende l’art. 4 del Dl 50/2017, per TUIR si intende il Testo Unico delle Imposte sui Redditi approvato con il Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per Provvedimento si intende il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 12/7/2017.
Ai contratti di locazione breve come sopra definiti sono equiparati quelli di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi la stessa durata (non superiore a 30 giorni). Dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applica l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore e conduttore, sia nel caso in cui intervengano intermediari immobiliari anche attraverso la gestione di portali online. Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto, la durata e il corrispettivo: per quanto riguarda i soggetti, in particolare, la norma richiede che il contratto sia stipulato – come si è detto – da persone fisiche che effettuano la locazione al di fuori dell’attività d’impresa. La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti contraenti e, come previsto per la cedolare secca, sono quindi esclusi anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di tale attività come, ad esempio, quelli a uso foresteria dei dipendenti; inoltre, l’applicazione della norma in questione è esclusa anche in caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, quando i redditi sono compresi tra quelli occasionali (art. 67, comma 1, lett. i, del TUIR). La norma inserisce nella figura del locatore anche il sub locatore e il comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso. Riguardo l’oggetto del contratto, la norma prevede che gli immobili devono essere a destinazione residenziale (finalità abitative); la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 – esclusa A/10, uffici o studi privati – e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) e, analogamente con quanto previsto per la cedolare secca, singole stanze dell’abitazione (circolare 26/E del 2011). Gli immobili devono essere situati in Italia, poiché quelli all’estero producono redditi diversi, dunque non rientranti fra quelli oggetto della normativa in esame. Il contratto di locazione breve può avere a oggetto, insieme alla messa a disposizione dell’immobile, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, servizi ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. Un analogo regime può riguardare anche altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata, che risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’abitazione e ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’importo del canone. La norma non è invece applicabile se sono forniti servizi aggiuntivi privi di una connessione con la finalità residenziale come, ad esempio, la fornitura della colazione, di pasti, di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti: in questi casi sarebbe infatti richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, “non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale”. Per quanto riguarda la durata del contratto, quella superiore a 30 giorni deve essere considerata in relazione a ogni singolo contratto; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti si deve considerare ogni singolo contratto, fermo restando che se la durata delle locazioni nell’anno tra le stesse parti risulta complessivamente superiore a 30 giorni si devono eseguire gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.
Rispetto all’attività di intermediazione immobiliare, la norma si riferisce anche ai soggetti che mettono in contatto i soggetti interessati attraverso la gestione di portali online. Risultano quindi destinatari degli obblighi previsti dalla norma non solo chi esercita la professione di mediatore (legge 39/1989), soggetta a segnalazione certificata di inizio di attività da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura (art. 73, D.lgs. 59/2010), “ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore”.
Gli intermediari sono tenuti a effettuare determinati adempimenti riguardo ai contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017:
se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati relativi (Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 12/7/2017) e conservare gli elementi base delle informazioni comunicate;
se incassano o intervengono nel pagamento del canone o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta del 21% e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi stessi.
L’art. 4 del citato Dl 50/2017 richiede loro di effettuare tali adempimenti, intanto, per i contratti stipulati dal 1° giugno 2017 e solo se intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento di corrispettivi relativi a contratti di locazione breve rispondenti alle caratteristiche soggettive, oggettive e temporali indicate. Non sono ad esempio tenuti a comunicare i dati né ad effettuare le ritenute per le locazioni abitative di durata superiore a 30 giorni, per quelle di qualunque durata effettuate da imprese, per le locazioni di immobili non abitativi, per i contratti di prestazioni complesse diverse da quelle di locazione. Se le trattative si sono concluse prima del 1° giugno 2017, gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto o ad operare la ritenuta. Gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto sono tenuti a richiedere i dati previsti dal Provvedimento ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità: la responsabilità ricade sul locatore, che è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto, oltre che della mendacità delle proprie dichiarazioni. Inoltre, ai fini della corretta effettuazione degli adempimenti, gli intermediari potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso e rilevanti ai fini fiscali: ad esempio, potranno non eseguire gli adempimenti ritenendo la locazione riferibile all’esercizio di una attività d’impresa, se il locatore ha comunicato il numero di partita IVA per compilare la fattura per la prestazione di intermediazione.
Per espressa previsione normativa la ritenuta si applica ai canoni di locazione e ai corrispettivi derivanti da contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni (o i corrispettivi) derivanti dai contratti di locazione breve, all’atto del pagamento al locatore operano una ritenuta del 21% sul relativo ammontare, provvedono al versamento e alla relativa certificazione. L’obbligo di operare la ritenuta è previsto in tutti i casi in cui l’intermediario partecipa all’operazione di pagamento del corrispettivo da parte del conduttore e/o alla riscossione da parte del locatore. In caso di pagamento mediante assegno bancario intestato al proprietario l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a farlo, anche se l’assegno lo consegna lui. In caso di pagamento con carte di pagamento, le banche, gli istituti di pagamento, Poste Italiane, ecc. e le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet, non svolgendo attività di intermediazione non sono tenuti a operare la ritenuta, che deve eventualmente essere effettuata dall’intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento. La ritenuta deve essere operata anche se l’intermediario ha delegato soggetti terzi all’incasso del canone e all’accredito del relativo importo al proprietario: tale attività deve essere riferita al delegante e il versamento, la certificazione della ritenuta e la comunicazione dei dati relativi al contratto, devono essere effettuati a suo nome. La ritenuta è applicata sull’importo del canone (o corrispettivo lordo) indicato nel contratto di locazione breve, non su eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, trattandosi di importi diversi e ulteriori rispetto al corrispettivo. La ritenuta si versa entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata, nei modi previsti dall’art. 17 del D.lgs. 241/1997. In caso di recesso dal contratto, la ritenuta eventualmente già operata dall’intermediario, viene recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso; potrà invece essere restituita al locatore e recuperata dall’intermediario in compensazione se la disdetta del contratto è antecedente alla sua certificazione. Per la mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario è prevista la sanzione amministrativa (art. 14, D.lgs. 471/1997) e ci si può avvalere del ravvedimento operoso (art.13, D.lgs. 472/1997).
Il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali e delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto (ove registrato). Il regime opzionale, già applicabile ai redditi fondiari derivanti dalle locazioni anche di breve durata, “risulta ora esteso ai redditi diversi derivanti dai contratti di sublocazioni e ai contratti stipulati dal comodatario per la concessione a terzi del godimento dell’immobile abitativo”: per quanto riguarda la sublocazione, l’applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti dal contratto. La qualificazione reddituale dei proventi derivanti dal contratto di locazione non cambia anche se il contratto prevede la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile. Tutti i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve possono scegliere di applicare il regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi o per farli concorrere al reddito complessivo. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le stesse disposizioni previste per la dichiarazione, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso ad essa relativi: la scelta per il regime agevolato si effettua, quindi, con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi oppure, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede. Il locatore può effettuare l’opzione per ognuno dei contratti stipulati, tranne che nel caso in cui siano locate singole porzioni della stessa abitazione per periodi in tutto o in parte coincidenti (Circolare 26/E del 2011): in questo caso l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo. Se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari e la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei suoi confronti, solo questi potrà defalcare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, se non c’è capienza per scomputarla dall’imposta dovuta dal reddito complessivo; gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito loro imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.