Source: https://www.prawo-cywilne.info/wykonanie-przez-gmine-drogi-na-moim-terenie-287-c.html
Timestamp: 2019-06-27 02:56:16+00:00
Document Index: 48423612

Matched Legal Cases: ['art. 98', 'art. 98', 'art. 131', 'Art. 134', 'art. 135', 'SA/Wa ']

Wykonanie przez gminę drogi na prywatnym terenie
Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-04-17
Kilkanaście lat temu podzieliłem działkę rolną na działki budowlane i je sprzedałem. W 2015 r. gmina na moim terenie wykonała drogę asfaltową bez mojej zgody. Wystąpiłem o odszkodowanie, podając cenę za 1 m2. Zdaniem gminy to za drogo i proponują ułamek tej kwoty albo pomniejszenie mojej ceny o planistyczną i chyba inicjacyjną. Rzeczoznawca twierdzi, że obowiązuje gminę cena średnia w okolicy (czyli jak moja). Co mam robić? Kto ma rację?
Oczywiście ma rację rzeczoznawca wskazujący Panu, iż za zajętą przez gminą działkę gruntową z przeznaczeniem na drogę należy się Panu odszkodowanie według cen rynkowych.
Co do zasady, gmina powinna wykupić grunt prywatny przeznaczony pod drogę gminną. W związku z tym winien Pan wysłać do gminy pismo z żądaniem wykupu części nieruchomości zajętej pod tą drogę czyli tą część nieruchomości, której został Pan pozbawiony wskutek lokalizacji drogi gminnej.
Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) działki wydzielone pod drogi publiczne – gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W myśl zaś ust. 3 ww. art. 98. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. W tym miejscu ustawodawca odsyła do art. 131 ww. ustawy, wskazując, że przepis ten stosuje się odpowiednio. Dopiero jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Jak więc z powyższego wynika przejęcie własności gruntu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami przez gminę nastąpić może jedynie za odszkodowaniem. Art. 134 ww. ustawy wskazuje podstawę ustalania wysokości odszkodowania. Stanowi ją, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Natomiast sam proces przyznawania odszkodowania za działki wydzielone pod drogi publiczne rozpoczyna się od uzgodnienie wysokości odszkodowania w drodze negocjacji między byłym właścicielem a organem wykonawczym odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego lub starostą reprezentującym Skarb Państwa. Rokowania mogą być podjęte z inicjatywy każdej ze stron. Przeprowadzenie negocjacji ma charakter obligatoryjny i jest dokumentowany stosownym protokołem. Niestety ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa terminu, w którym organ administracji publicznej powinien przystąpić do negocjacji w kwestii ustalenia odszkodowania, co skutkuje bardzo często niepodejmowaniem negocjacji przez organy administracji publicznej a z kolei Pan jako osoba zainteresowana nie ma możliwości dochodzenia swoich roszczeń w trybie sądowo-administracyjnym. Niemniej skoro już do negocjacji dojdzie a strony nie osiągną porozumienia, dochodzi do ustalenia odszkodowania w trybie administracyjnym. Na tym etapie Pan jako właściciel działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną zgłasza wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania do właściwego terytorialnie starosty. Odszkodowanie przyznawane jest wówczas w drodze decyzji administracyjnej ustalającej wysokość rekompensaty na podstawie przepisów stosowanych przy wywłaszczeniu nieruchomości. Przy sposobie wyceny gruntów przeznaczonych lub zajętych na drogi publiczne zastosowanie znajduje § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Aby określić wartość rynkową gruntów przeznaczonych lub zajętych na drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku tych cen wartość gruntu w Pana przypadku ustala w ten sposób, że wartość działki zajętej pod drogę określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50% (§ 36 ust. 2 pkt 1 i 2).
W postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczaną pod pasy drogowe może być przyznane jedynie odszkodowanie odpowiadające wartości tej nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1192/08). Zatem to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku (wyrok NSA, sygn. akt I OSK 417/06), np. posługując się opiniami rzeczoznawców.
Natomiast co do opłat, które miałby Pan ewentualnie uiścić na rzecz gminy, to zapewne chodzi tu o opłatę planistyczna i opłatę adiaceńską. Mechanizm działania opłat adiacenkich i opłaty planistycznej jest zbliżony, ich cechą wspólną jest to, że mają związek ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek działań wykonanych przez organy administracji publicznej.
Opłata planistyczna związana jest z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez gminę i ma ona charakter obowiązkowy, o ile przyjęty przez gminę plan wpłynie korzystnie na wartość nieruchomości, (a więc gdy wartość nieruchomości wzrośnie). Kolejnym warunkiem obowiązku uiszczenia tej opłaty jest zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące – w tym czasie wystarczy jednak tylko wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, a nie wydać stosowną decyzję. Decyzję w sprawie ustalenia wysokości opłaty wydaje organ wykonawczy gminy – wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a opłata jest dochodem własnym gminy. Podstawę ustalenia opłaty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, sporządzona przez biegłego. Kwestia pobrania opłaty planistycznej nie zależy więc od „widzimisię” organu, ponieważ ma on obowiązek jej pobrania. Wysokość opłaty wyrażona jest w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Nie może być ona jednak wyższa niż 30% całkowitego wzrostu.
Zatem nieustalenie stawki procentowej opłaty planistycznej w uchwale o miejscowym planie lub ustalenie jej w wysokości 0 % jest uznawane za niedopuszczalne (stawka procentowa jest obowiązkowym elementem uchwały). W przypadku, gdy zbywca nieruchomości uważa, że obliczona przez gminę opłata planistyczna jest za wysoka, może skorzystać z drogi odwoławczej. Należy pamiętać, że na złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest tylko 14 dni, licząc od daty otrzymania decyzji ustalającej wysokość opłaty.
Z kolei opłaty adiacenckia wynika z zupełnie innych zdarzeń. Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia ich pobieranie w trzech sytuacjach:
w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (drogi oraz przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, lub
w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, lub
w związku z podziałem nieruchomości.
We wszystkich trzech sytuacjach, w których powstaje podstawa do żądania uiszczenia opłaty adiacenckiej, możliwość jej nałożenia jest uzależniona od wzrostu wartości nieruchomości. Konieczny jest więc związek między wymienionymi zdarzeniami a wzrostem wartości nieruchomości. W każdym przypadku wysokość opłaty adiacenckiej ustala organ wykonawczy gminy. Wysokość opłaty adiacenckiej jest ułamkiem kwoty o którą wzrosła wartość nieruchomości. Stawkę procentową określa rada gminy w odpowiedniej uchwale. Rada gminy może ustalić wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej maksymalnie na poziomie 30% wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.
A zatem opłata adiacencka zostanie skutecznie nałożona po spełnieniu łącznie następujących przesłanek:
dokonania podziału nieruchomości, w którego konsekwencji wartość nieruchomości wzrosła,
istnienia w dacie dokonania podziału nieruchomości uchwały rady gminy określającej procentową stawkę opłaty adiacenckiej (od 22.10.2007 r. nie więcej niż 30%),
decyzja o nałożeniu opłaty adiacenckiej zostanie doręczona i stanie się prawomocna nie później niż w terminie 3 lat od dokonania podziału nieruchomości.
Wymierzenie przez gminę opłaty adiaceńskiej w przeciwieństwie do opłaty planistycznej, nie jest obowiązkowe, aczkolwiek nie znam przypadku aby gmina dobrowolnie z takiej opłaty zrezygnowała.
Nie wiem zatem, czy straszenie Pana koniecznością wniesienia tych opłat nie jest przypadkiem przedawnione, przynajmniej w stosunku do opłaty adiaceńskiej. Natomiast co do opłaty planistycznej należałoby stwierdzić, kiedy uchwalono plan zagospodarowania miejscowego i czy na skutek tego wzrosła wartość Pana nieruchomości.
▸ Maksymalna taksa notarialna od podziału nieruchomości
▸ Parkowanie przez sąsiada TIR-a pod oknem