Source: http://www.gazzettadisanta.eu/articoli/ri_200408.html
Timestamp: 2020-05-28 15:33:22+00:00
Document Index: 60372047

Matched Legal Cases: ['art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1107', 'art. 1138', 'art. 1130', 'art. 70']

Studio Cataldi - 25 marzo 2020
Il regolamento condominiale è il testo (disciplinato dall'art. 1138 Codice civile) che detta le regole di gestione di uno specifico condominio.
Vediamo in cosa consiste il regolamento condominiale, gli obblighi, le modalità di approvazione e le sanzioni in caso di inosservanza
Cos'è il regolamento condominiale
Il legislatore non fornisce una definizione univoca del regolamento, né la riforma del condominio ha provveduto ad apportare contributi specifici in materia.
Alla luce delle disposizioni codicistiche, parte della dottrina sostiene che il regolamento rappresenti una "legge" interna al condominio, mentre altre teorie, propendendo per un'interpretazione letterale del dettato normativo, sostengono sia un documento contenente un insieme di norme finalizzate a disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese sulla base dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Secondo la giurisprudenza, "il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività , su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini" (Cass. n. 12342/1995).
La disciplina del regolamento condominiale
Occorre notare che il legislatore della riforma ha lasciato invariato il superamento della soglia dei dieci partecipanti per la formazione obbligatoria del regolamento condominiale, nonché la funzione precipua dello stesso di disciplinare l'uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento, infatti, devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell'edificio nonché quelle inerenti l'amministrazione della cosa comune.
Modifica del regolamento condominiale
Le regole che disciplinano la revisione del regolamento condominiale cambiano a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale.
Nel primo caso, infatti, la legge dispone che ogni condomino può assumere l'iniziativa per la modifica del regolamento. Sarà poi l'assemblea a deliberare la modifica con le medesime maggioranze previste per l'approvazione.
Nel caso di regolamento contrattuale, invece, servirà l'unanimità dei condomini.
Limiti del regolamento condominiale
Esso non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità ), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea) del codice civile.
Infine, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (ex quinto comma art. 1138 c.c.).
Con riferimento alla sua natura, esiste la distinzione tra regolamento condominiale contrattuale (o negoziale), ordinario (o assembleare) o giudiziale.
Regolamento condominiale ordinario o assembleare
Inosservanza del regolamento e sanzioni
Per espressa previsione dell'art. 1107 c.c., dettato in materia di comunione ed applicabile anche al condominio, in virtù del richiamo contenuto nel terzo comma dell'art. 1138 c.c., il regolamento, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione.
E' compito dell'amministratore, secondo l'art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1), curare l'osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.
Per cui, in base a tale disposizione, la cura del rispetto del regolamento rientra tra i compiti dell'amministratore ed ogni condomino può esigere che lo stesso intervenga per reprimere le eventuali violazioni.
Non solo. L'art. 70 disposizioni attuative c.c. sancisce espressamente che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva.
Le regole condominiali: dai rumori alle parti comuni
Sono tante le regole condominiali che in genere trovano posto nel regolamento.
Queste spaziano dall'uso delle parti comuni, alla partecipazione alle assemblee, sino alla divisione delle spese condominiali e alla privacy, toccando molteplici aspetti della vita in condominio.
Tra quelle più rilevanti vi sono poi le regole sui rumori (e il rispetto degli orari del silenzio) e quelle sulla detenzione di animali.
Tra le previsioni che vengono quasi sempre inserite in un regolamento di condominio si può segnalare quella relativa agli orari di silenzio in condominio.
E' molto frequente, infatti, che il regolamento preveda che, ad esempio, dalle 13:30 alle 15:30 i condomini debbano rispettare il silenzio e, quindi, debbano astenersi dall'utilizzare elettrodomestici, ascoltare la televisione ad alto volume, suonare uno strumento musicale.
Le regole condominiali, più in generale, si occupano in realtà di disciplinare in maniera dettagliata i rumori e non solo gli orari di silenzio.
Spesso, infatti, sono proprio i rumori che fanno scaturire liti e dispetti tra vicini di casa, con la conseguenza che la loro regolamentazione, all'interno del regolamento di condominio, è divenuto uno strumento molto diffuso e sollecitato dagli amministratori per poter garantire il quieto vivere all'interno degli edifici condominiali.