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Timestamp: 2018-04-21 21:48:21
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

1 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Kundenzeitschrift der Erdbories Immobilienverwaltung GmbH, Wenningmann Immobilien GmbH und Erdbories & Wenningmann GmbH Das neue Wohnungseigentumsrecht Von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch¹ Kaum ein anderes Rechtsgebiet hat in den letzten Jahren so viel Bewegung erlebt wie das Wohnungseigentumsrecht. Nach vielen Mühen und Verzögerungen ist die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes² im Bundesgesetzblatt verkündet worden und trat am in Kraft. Wohnungseigentümer, Beiräte und Verwalter müssen sich auf zum Teil erhebliche Veränderungen des materiellen Liebe Leserinnen, liebe Leser, in der Immobilienverwaltung wird es nie langweilig die Anforderungen an einen professionellen Hausverwalter werden immer größer! Nach den vielen Veränderungen der Vergangenheit, insbesondere der sehr anspruchsvollen Umstellung des 35 a EstG (haushaltsnahe Dienstleistungen, Beschäftigungsverhältnisse und Handwerkerleistungen) ist seit dem die WEG-Novelle in Kraft. Was lange währt, wird endlich gut - wurde es das tatsächlich? Wer profitiert in welchem Maße vom neuen Gesetz, welche praktischen Verbesserungen bringt es mit sich, wo macht es Anpassungen im Tagesgeschäft des Verwalters, in der Mitwirkung der Beiräte oder auch der Eigentümer selbst erforderlich? Rechts und des Verfahrensrechts einstellen. Die Bahn brechenden zwei Jahrhundertentscheidungen des Bundesgerichtshofs vom ³ und vom ⁴ sowie eine Vielzahl in den letzten Jahren ergangener höchstrichterlicher und obergerichtlicher Rechtsprechung gaben dem Gesetzgeber unter anderem den entscheidenden Anstoß, in der ersten durchgreifenden Reform seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 1951 die längst überfällige Anpassung Es ist schon alles gesagt, aber noch nicht von allen. Dieser humorvoll-satirischen Erkenntnis des Komikers Karl Valentin folgend wird weiter diskutiert werden, werden sich Befürworter und Kritiker der Novellierung noch geraume Zeit zu Wort melden und Gerichte die Schlüssigkeit bzw. Auslegungsbreite der Paragraphen prüfen. Wir möchten mit dem Leitartikel der vorliegenden Ausgabe erst einmal eine Art theoretischen Schlussstrich ziehen; dafür haben wir Rüdiger Fritsch, einen profunden Kenner der Materie, um ein Fazit gebeten. Eine der gravierendsten - insbesondere weil mit zusätzlichem Arbeitsaufwand und folglich mit Mehrkosten verbundenen - Neuerungen des aktuellen WEG ist die nunmehr zwingend vorgeschriebene Beschluss-Sammlung. In unserer Arbeitsgemeinschaft, bestehend aus einigen wenigen professionellen Hausverwaltern aus ganz Deutschland, renommierten Fachanwälten und EDV-Experten haben wir eine Softwarelösung realisiert, die den Anforderungen des Gesetzes ebenso Rechnung trägt wie dem Wunsch des Verwalters, die erforderlichen Arbeitsabläufe so rationell wie möglich zu gestalten. Frei nach dem Motto Von der Praxis für die Praxis. Auf das pünktlich zum Tag X vorliegende Anwenderprogramm (vgl. Anzeige Seite 15) sind wir zugegebenermaßen ein wenig stolz: Es signalisiert Know-how und veranschaulicht auf eindrückliche Weise unsere Maxime, auf Veränderungen rasch zu reagieren und dabei stets die Wirtschaftlichkeit notwendiger Maßnahmen zum Wohle unserer Kunden im Auge zu behalten! Ihr Guido Erdbories Jörg Wenningmann des Wohnungseigentumsrechts an die von Rechtsprechung und Praxis gelebte Rechtswirklichkeit durchzuführen. 1. Die wichtigsten Änderungen im Überblick Die wichtigsten Neuerungen im Rahmen der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes betreffen die Gestaltung der Teil-Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft, die Ermöglichung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer, die Erleichterung der Durchführung baulicher Maßnahmen, die Überleitung des Gerichtsverfahrens in die Zivilprozessordnung. 2. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Der teilweise neu gestaltete 10 WEG beschreibt in den angefügten Absätzen 6 bis 8 die nun gesetzlich festgelegte Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter der Bezeichnung Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gefolgt von der Bezeichnung des Grundstücks, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen, eigene Rechte und Pflichten Inhaltsverzeichnis Editorial... Seite 1 Das neue Wohnungseigentumsrecht... Seite 1 WEG-Rechtsprechung... Seite 4 Der Energieausweis wird ab 2008 Pflicht... Seite 6 Modernisierung von Wohnungseigentum... Seite 7 Impressum... Seite 9 Planung von Sanierungs-/ Instandsetzungsmaßnahmen... Seite 11 Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Mietrecht in 2006/ Seite 13 Eckpunkte der Unternehmenssteuerreform Seite 16
2 Seite Ausgabe Nr. 3 September 2007 erwerben sowie klagen und verklagt werden. Dazu kann durch Beschluss der Eigentümer die Gemeinschaft ermächtigt werden, gemeinschaftsbezogene Rechte auszuüben und Pflichten wahrzunehmen. Ausdrücklich wird das sog. Verwaltungsvermögen, also die bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erworbenen Forderungen und Verbindlichkeiten (Hausgeldansprüche, Bankguthaben, Instandsetzungsrücklage, Verbindlichkeiten gegenüber Dritten) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterstellt. Zum Schutz des Rechtsverkehrs hat dabei der Gesetzgeber angeordnet, dass der einzelne Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mithaftet, allerdings begrenzt auf den jeweiligen Miteigentumsanteil. 3. Erleichterte Änderung der Gemeinschaftsordnung Ein besonderes Anliegen war dem Gesetzgeber die Erleichterung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung. Dies betrifft zum einen die weitgehende Aufhebung der Zustimmungspflichtigkeit von Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch Grundpfandrechtsgläubiger, regelmäßig der im Grundbuch mit Finanzierungsgrundpfandrechten eingetragenen Kreditinstitute, die in der Praxis zu erheblichen Erschwernissen geführt hat. Der neu gefasste 5 Abs. 4 S. 2 WEG sieht daher nun eine Begrenzung der Zustimmungspflichtigkeit auf die Fälle vor, in denen Sondernutzungsrechte betroffen sind. Sonstige Änderungen der Gemeinschaftsordnung sind nunmehr weitgehend zustimmungsfrei realisierbar. Zum anderen wird die bislang bestehende Unsicherheit behoben, ob auf der Grundlage sog. Öffnungsklauseln erfolgte Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern wirksam zu sein. Der neue 10 Abs. 4 S. 2 WEG bestimmt, dass auf der Grundlage sog. Öffnungsklauseln erfolgte Änderungen der Gemeinschaftsordnung einer Grundbucheintragung nicht bedürfen. Die neu eingeführte Bestimmung des 10 Abs. 2 S. 3 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, die Änderung einer Vereinbarung bzw. eine Abweichung vom Gesetz verlangen zu dürfen, sofern ein Festhalten an einer geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Dadurch wird die bisherige restriktive Rechtsprechung zur Frage des Anspruchs auf Änderung der Gemeinschaftsordnung (in der Praxis regelmäßig: Kostenverteilungsschlüssel) aufgeweicht, die bislang einen Änderungsanspruch nur in Fällen extremer und unzumutbarer Nachteile erkannt hatte⁵. Nunmehr sollen anstelle außergewöhnlicher Umstände bloß schwerwiegende Gründe sowie bloße Unbilligkeit ausreichen. Es bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung diese unbestimmten Rechtsbegriffe ausfüllen wird. Zum Schutz vor finanziell nicht leistungsfähigen oder aus sonstigen sachlichen und persönlichen Gründen zum Wohnungseigentümer ungeeigneten Erwerbern ist in vielen Gemeinschaftsordnungen vereinbart worden, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Genehmigung des Verwalters bedarf. Günstiger Nebeneffekt ist dabei, dass der Verwalter stets über Veränderung im Bestand der Wohnungseigentümer unterrichtet ist. Die Genehmigung darf allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden, der ausschließlich in der Person des Erwerbers liegen darf. Ein Einsatz der Verwalterzustimmung als Druckmittel im Falle von Hausgeldrückständen des Veräußerers scheidet aus. Die Neufassung des WEG sieht in 12 Abs. 2 WEG vor, dass eine einmal vereinbarte Zustimmungspflichtigkeit der Veräußerung des Wohnungseigentums durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden kann. Es ist aus obigen Gründen anzuraten, von dieser Möglichkeit zurückhaltenden Gebrauch zu machen. 4. Die erweiterte Beschlusskompetenz zur Modernisierung Im Zuge der Novellierung des WEG hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, gegenüber dem bisherigen Rechtszustand vereinfacht Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungseigentumsobjekts durchzuführen. Da bisher einzelne Wohnungseigentümer sinnvolle Maßnahmen zur Modernisierung und allgemeinen Gebrauchswertsteigerung des Objekts verhindern konnten, sind die neuen Regelungen durchaus zu begrüßen. Zunächst verbleibt es bei den bisherigen Regelungen zur Vornahme von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. 21 Abs. 3, Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG im Wege des Mehrheitsbeschlusses. Die Rechtsfigur der modernisierenden Instandsetzung ist durch 22 Abs. 3 WEG nun erstmals kodifiziert. Liegt Instandsetzungsbedarf vor, so können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass anstelle der Wiederherstellung des (veralteten) Zustands eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird, soweit diese wirtschaftlich sinnvoll ist. Zwischen die modernisierende Instandsetzung und die zustimmungspflichtige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Regelungen klarstellend in 22 Abs. 1 WEG überarbeitet wurden, tritt als weitere Maßnahme die sog. mietrechtliche Modernisierung gem. 22 Abs. 2 WEG. Bauliche Maßnahmen, die ohne konkret vorhandenen Instandsetzungsbedarf eine Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, eine Erhöhung des Gebrauchswerts, eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder eine Einsparung von Wasser oder Energie bewirken, sollen gem. 22 Abs. 2 WEG mit sog. doppelt qualifizierter Mehrheit (Beschluss mit mindestens 75% aller Stimmen sowie mehr als 50% der Miteigentumsanteile) beschlossen werden können, sofern die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert oder ein Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt wird. NATIONAL GEOGRAPHIC CHANNEL 5. Die neuen Beschlusskompetenzen zur Kostentragung NATIONAL GEOGRAPHIC CHANNEL Über 60 digitale TV-Programme bei Digital TV BASIC Bei Digital TV PLUS zusätzlich 21 TV- Sender, die es nicht im herkömmlichen Fernsehen zu sehen gibt Brillante Bild- und Tonqualität Zugang zu Digital TV KINO AUF ABRUF Jetzt bestellen und informieren! 01805/ oder 14 Cent/Min. aus dem dt. Festnetz Infos zu weiteren Produkten und zur Verfügbarkeit Copyright: Sat.1 Comedy Stand Juli 2007 Die neu eingefügte Regelung des 16 Abs. 3 WEG schafft eine gesonderte, etwa bestehende Vereinbarungen und sogar die gesetzliche Grundregelung des 16 Abs. 2 WEG überspielende Beschlusskompetenz zur generellen Regelung der Erfassung und Verteilung der Mehrzahl der anfallenden Lasten und Kosten des Wohnungseigentums. So soll über die Erfassung und die Verteilung der Betriebskosten sowie der Verwaltungskosten nun mit einfacher Mehrheit entschieden werden können; d.h. die Kostenverteilungsschlüssel können nun weitgehend abgeändert werden. Allerdings ist aus verschiedenen Gründen den Wohnungseigentümern, Beiräten und Verwaltern dringend anzuraten, von dieser Möglichkeit möglichst zurückhaltenden Gebrauch zu machen. Vor allem ist von einer Anwendung des von AZ_Erdbories_07082.indd :08:27 Uhr
3 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Seite 3 vielen Wohnungseigentümern favorisierten Personenschlüssels dringend abzuraten. Zum einen bereitet bereits die Definition der Maßeinheit Person in der Praxis kaum zu meisternde Schwierigkeiten. So erhebt sich regelmäßig die Frage, ob mit Person der behördlich gemeldete Nutzer oder der tatsächlich im Objekt Wohnende gemeint sein soll. Woran sich dann sofort im letzteren Fall die Frage anschließt, wie Wohnen zu definieren ist und unter welchen Umständen etwa nur von Logierbesuch auszugehen ist. Auch stellt sich die interessante Frage, ob etwa ein großer Hund (der sicherlich ebenfalls etwa zum Wasserverbrauch beiträgt) Person sein kann oder muss. Bei gemischt genutzten Objekten versagt dieser Schlüssel ebenso. Auch ist daran zu denken, dass eine auf Personenschlüsseln basierende Jahresabrechnung nur dann den materiellen und formellen Anforderungen genügt, wenn für jeden Kalendertag nachvollziehbar ausgewiesen wird, wie viele Personen für welche Abrechnungseinheit angesetzt wurden, und eine komplette Liste der berücksichtigten Personen mit Angabe der berücksichtigten taggenauen Nutzungsdauer beigefügt wird. Ferner stellt sich dann weiter die Frage, wie mit Abwesenheitszeiten und Leerständen umzugehen ist. Überwiegend, jedoch ohne klare juristische Grundlage, wird im Mietrecht wohl überwiegend davon ausgegangen, dass leer stehende Wohnungen als mit einer Person belegt in der Abrechnung zu fingieren sind⁶. Ob dies wohnungseigentumsrechtlich haltbar ist, darf bezweifelt werden. Wohnungseigentümer, die allzu gedankenlos im Wege des Mehrheitsbeschlusses Kostenerfassungsund Kostenverteilungsregelungen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft ändern, müssen sich auch bewusst sein, dass sie ihren vermietenden Miteigentümern und gegebenenfalls sogar sich selbst einen sog. Bärendienst erweisen. Die wohnungsmietrechtliche Umlagefähigkeit der Betriebskosten richtet sich primär nach der gem. 556 Abs. 1 S. 1 BGB i.v.m. 556 Abs. 2 S. 1 BGB mit dem Mieter zu treffenden vertraglichen Vereinbarung über die grundsätzliche Umlagefähigkeit sowie die Verteilung der Betriebskosten. Fehlt es an einer (wirksamen) vertraglichen Vereinbarung über die Umlagefähigkeit der Betriebskosten, so trägt diese der Mieter nicht⁷. Entsprechendes gilt für vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel im Verhältnis des Mieters zum Vermieter. Regelmäßig kann der Vermieter nicht einseitige Änderungen der Kostenverteilung vornehmen, zumal dem Mieter die Prüfung der sachlichen Begründetheit sowie Angemessenheit der Änderung abgeschnitten wird⁸. Ferner können gemäß der Neuregelung des 16 Abs. 4 WEG durch doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss (mindestens 75% Ja-Stimmen, bezogen auf alle vorhandenen Stimmen, nicht nur der anwesenden Stimmen, sowie mehr als 50% Zustimmung, bezogen auf die Miteigentumsanteile) abweichende Kostentragungsregelungen für den Fall der Instandhaltung und Instandsetzung oder baulichen Veränderung sowie Modernisierung beschlossen werden. 16 Abs. 4 WEG läutet indes die Auflösung des dem Wohnungseigentumsrecht innewohnenden Gemeinschafts- und Solidargedankens ein, der u.a. auf der grundlegenden Annahme basiert, dass das gemeinschaftliche Eigentum ohne Ansehen einer konkreten Nutzungs- oder Gebrauchsmöglichkeit sämtlichen Wohnungseigentümern dient und deshalb von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich ( 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und auf gemeinschaftliche Kosten ( 16 Abs. 2 WEG) instand zu halten und instand zu setzen ist. Als Folge dieser Außerkraftsetzung des die Wohnungseigentümergemeinschaft im Inneren zusammenhaltenden Solidaritätsgedankens wird es regelrechte (gerichtlich ausgetragene) Verteilungskämpfe⁹ nach dem oft zitierten und beliebten Werbemotto einer bekannten Elektroeinzelhandelskette geben. Positiv zu bewerten ist hingegen die durch die Neuregelung des 21 Abs. 7 WEG erstmals den Wohnungseigentümern eingeräumte Beschlusskompetenz, über die Art und Weise der Abwicklung des Zahlungsverkehrs zu beschließen, so etwa über die Verpflichtung der Eigentümer, Zahlungen im Wege des Lastschrifteinzugsverfahrens vornehmen zu lassen. Verursacht ein Wohnungseigentümer besondere Kosten oder nimmt er eine erhöhte Nutzung vor (etwa erhöhten Reinigungsaufwand des Treppenhauses infolge gewerblicher Nutzung seines Wohnungseigentums), so kann eine gesonderte Kostenbelastung beschlossen werden. Mit einfacher Stimmenmehrheit kann die Eigentümerversammlung nunmehr insbesondere über Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bei Beitragsrückständen entscheiden (so z.b. über Festlegung des Zahlungszeitpunkts des monatlichen Hausgelds gemäß Wirtschaftsplan, die Festlegung eines Verzugszinses oberhalb der gesetzlichen Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszins bei Zahlungssäumnis). Hinsichtlich besonderer, gegebenenfalls nicht im Verwaltervertrag festgelegter besonderen Aufwendungen der Verwaltung besteht nunmehr ebenfalls Beschlusskompetenz, hierfür dem Verwalter eine besondere Vergütung durch Beschluss zu gewähren. 6. Die Überleitung in das ZPO-Verfahren Der Gesetzgeber hat aus offen zugegebenen Gründen der Steigerung der Einnahmen der Gerichtskassen sowie zur Entlastung der Richterschaft das bisher dem Verfahren der sog. Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) unterstellte wohnungseigentumsgerichtliche Verfahren den Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) unterstellt. Damit ist der bisherige Grundsatz der Amtsermittlung, bei dem der Richter den Sachverhalt von Amts wegen aufzuklären hatte und sich in seiner Entscheidungsfindung weniger an den Anträgen der Streitparteien, als vielmehr daran orientieren konnte, was er für die Wohnungseigentümergemeinschaft als sinnvoll und richtig erachtete, aufgehoben. Das streng formalistische Verfahren der ZPO mit seinen Fristen, Auflagen und der beschränkten Möglichkeit, die amtsrichterliche Entscheidung im Wege der Berufung zum Landgericht überprüfen zu lassen, macht es Wohnungseigentümern und Verwaltern schwer, ohne versierte anwaltliche Hilfe Entscheidungen herbeizuführen. Auch die Frage der Prozesskosten hat der Gesetzgeber unbefriedigend gelöst. Wer meint, dass es aufgrund des im Zivilprozess herrschenden Grundsatzes der Kostentragung durch die unterlegene Partei weniger wohnungseigentumsgerichtliche Verfahren geben wird, dürfte irren. Aufgrund der erheblichen Absenkung der Streitwerte für bestimmte Verfahrensarten wird es ohne die Vereinbarung besonderer Honorare kaum noch möglich sein, qualifizierte anwaltliche Beratung und Vertretung zu erlangen. 7. Erste Bewertung Die überwiegende Zahl der Neuregelungen ist grundsätzlich zu begrüßen, da der Gesetzgeber die von der Rechtsprechung in den letzten Jahren entwickelten Neuerungen weitgehend aufgenommen hat. Für Wohnungseigentümergemeinschaften dürfte sich die Flexibilisierung etlicher Entscheidungsprozesse durch die Erweiterung der Beschlusskompetenzen als besonders vorteilhaft erweisen. Was die Freude an den vorteilhaften Neuregelungen allerdings trüben dürfte, sind die handwerklichen Schwächen, die sich der Gesetzgeber in etlichen Bereichen erlaubte. Auch steht zu befürchten, dass die neuen Beschlusskompetenzen über die Gestaltung der Kostenverteilung sowie die Durchführung baulicher Maßnahmen neue Streitfelder eröffnen. Gerade hier sind Wohnungseigentümer, Beiräte und Verwalter gefordert, von den neuen Regelungen verantwortungsvollen und zurückhaltenden Gebrauch zu machen. 1 Der Verfasser ist Rechtsanwalt und zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Solingen; beratendes Mitglied im BFW - Bundesfachverband Wohnungsund Immobilienverwalter e.v.; Mitglied der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt Verein (DAV), Sozius der Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR, Birkenweiher 13, Solingen; Tel.: 0212 / , Fax: -40, Homepage: 2 Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom , BGBl I, 370 ff. 3 BGH, Beschl. v V ZB 58/99, ZMR 2000, 771 = NJW 2000, 3500 ff. 4 BGH, Beschl. v V ZB 32/05, ZMR 2005, 547 ff. 5 BGH, Beschl. v V ZB 21/03, NJW 2003, AG Köln, WuM 2000, 37 (38). 7 Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 2. Aufl. 2004, 556 Rn. 76 ff. 8 Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, 556 Rn Köhler, Das neue WEG, Rn. 256.
4 Seite Ausgabe Nr. 3 September 2007 WEG-Rechtsprechung Von Rechtsanwalt Konstantin Riesenberger¹ 1. Die gesetzlichen Prozessvorschriften regeln nur die Erstattungspflicht von Anwalts- und Gerichtskosten im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Parteien eines wohnungseigentumsgerichtlichen Rechtsstreits untereinander, nicht dagegen die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten eines wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahrens dürfen nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie nach der gerichtlichen Kostenentscheidung auch zu tragen haben Abs. 5 WEG (alte Fassung) nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern untereinander entstanden sind, von den nach 16 Abs. 2 WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden. 3. Das hat aber nicht zur Folge, dass solche Rechtsverfolgungskosten unter den nach der Kostengrundentscheidung des Gerichts kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gem. 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nach Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in 16 Abs. 2 zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Dieser Übernahme des Ausgleichsmaßstabes steht die gesetzliche Regelung nicht entgegen. 4. Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass Verwaltungskosten nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt dieser Umlegungsmaßstab auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten aus Binnenstreitigkeiten. BGH v , V ZB 1/06 Anmerkung Mit dieser Grundsatzentscheidung klärt der BGH die über viele Jahre strittige Frage, wie Kosten eines wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahrens auf die nach der Gerichtskostenentscheidung belasteten Wohnungseigentümer zu verteilen sind. Das alte Wohnungseigentumsgesetz ließ diese Frage letztlich offen und be- stimmte nur, dass derartige Kosten jedenfalls nicht zu den Kosten der Verwaltung nach 16 Abs. 2 WEG gehören, welche aufgrund der gesetzlichen Regelung nach Miteigentumsanteilen umzulegen waren. So wurde etwa vertreten, dass derartige Prozesskosten auf die nach der Gerichtskostenentscheidung belasteten Eigentümer nach Köpfen umzulegen wären. Dies würde bedeuten, dass etwa ein umwandelnder Eigentümer, der noch über mehr als 60% der Miteigentumsanteile verfügt, jedoch nur eine juristische Person ist, nur einen Anteil an den gesamten Prozesskosten zu tragen hätte, während eine Erbengemeinschaft, bestehend aus 30 Miterben, bezüglich einer einzigen kleinen Wohnung 30 Anteile zu zahlen gehabt hätte. Der Bundesgerichtshof klärt nun diese weder im alten Wohnungseigentumsgesetz noch in der am in Kraft getretenen Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes geregelte Frage dahingehend, dass die sowohl im alten als auch im neuen Recht vorhandene Bestimmung nur dahin auszulegen ist, dass die Kostengrundentscheidung des Gerichts zwischen den Parteien des Rechtsstreites Vorrang hat. Obsiegt etwa ein Wohnungseigentümer in einer Beschlussanfechtungsklage und haben die auf Beklagtenseite stehenden restlichen Miteigentümer die gesamten Gerichts- und Anwaltskosten zu bezahlen, darf der obsiegende Eigentümer nicht belastet werden (Beispiel nach neuem Recht). Die insgesamt angefallenen Verfahrenskosten sind auf die restlichen Eigentümer auf Beklagtenseite zu verteilen, und zwar nach dem Kostenverteilungsschlüssel, der für die Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten gilt. Ist dies der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen, so erfolgt die Verteilung auf die restlichen Eigentümer nach den Miteigentumsanteilen. Ist eine Verteilung nach Einheiten - wie im vom BGH entschiedenen Fall - oder eine Verteilung nach qm- Wohnfläche vorgesehen, so ist dieser Verteilungsschlüssel zugrunde zu legen. Obwohl der Gesetzgeber die schon Jahrzehnte alte Streitfrage kannte, hat er diese in der Novellierung nicht geregelt. Er hat vielmehr sogar missverständlich in den neuen 16 Abs. 8 WEG eine Regelung dahingehend aufgenommen, dass die Kostenverteilung, wie sie im alten und neuen Recht vorgesehen ist und vom BGH nunmehr geklärt wurde, nicht für Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwaltes aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung, die der Verwalter mit ihm geschlossen hat, gilt. Nachdem im neuen Recht ab der Streitwert häufig sehr niedrig bemessen sein wird, wurde dem Verwalter eine gesetzliche Vollmacht eingeräumt, mit dem Rechtsanwalt der restlichen Eigentümer auf Beklagtenseite einer Beschlussanfechtungsklage eine Vergütung zu vereinbaren, die aus einem höheren als dem vom Gericht festgesetzte Streitwert berechnet werden darf. Dies soll sicherstellen, dass auch nach der Gesetzesnovellierung der Anwalt, der Eigentümer auf Beklagtenseite eines wohnungseigentumsgerichtlichen Klageverfahrens vertritt, eine angemessene Vergütung bekommt. In richtiger Auslegung der BGH-Entscheidung wird diese Mehrvergütung aufgrund einer entsprechenden Vergütungsvereinbarung des Verwalters mit dem Rechtsanwalt jedoch ebenfalls nicht auf den obsiegenden Eigentümer umgelegt werden dürfen. Es ist bedauerlich, dass der Gesetzgeber der Gesetzesnovellierung die diesbezüglich strittigen Regelungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung überlassen und hier keine eigenständige Regelung normiert hat. 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf. 2. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen. BGH v VII ZR 236/05 Anmerkung Seit der grundlegenden Entscheidung des BGH vom zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist klar, dass Verträge, welche der Verwalter aufgrund entsprechender Vollmachten oder Beschlüsse der Eigentümer abschließt, ausschließlich mit dem teilrechtsfähigen Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommen. Die Verträge mit dem Bauträger schließt allerdings nicht der Verband, sondern jeder einzelne Erwerber. Damit stehen die Mängelrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zunächst einmal aufgrund der entsprechenden Verträge jedem einzelnen Erwerber zu. Die Gesetzesnovellierung, die insbesondere die Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in das neue Wohnungseigentumsrecht integrie-
5 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Seite ren sollte, sieht insofern in 10 Abs. 6 WEG neue Fassung u.a. vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Eigentümer ausübt, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Nach der vorstehenden Entscheidung des BGH ist nunmehr geklärt, dass auch vor Inkrafttreten der Gesetzesnovellierung zum durch einfache Mehrheitsbeschlussfassung die Geltendmachung der Mängelrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich ist, ohne dass es einer Vollrechtsübertragung durch Abtretungen bedarf. Wenn also die Wohnungseigentümergemeinschaft fremde Rechte (die der einzelnen Erwerber aus den jeweiligen Bauträgerverträgen) in eigenem Namen geltend macht, so spricht man von Prozessstandschaft. Bislang in der Literatur ungeklärt war, ob aufgrund einer entsprechenden Mehrheitsbeschlussfassung nicht auch alle Ersterwerber gemeinsam unter Beauftragung eines Rechtsanwaltes die Rechte in eigenem Namen wahrnehmen durften. In der Literatur wurde hier vertreten, dass die Erwerber das Wahlrecht haben, ob sie aufgrund entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung gemeinschaftlich in eigenem Namen oder über den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft als Prozessstandschafter vorgehen. Gingen die Eigentümer in eigenem Namen vor, so fiel insbesondere für den Rechtsanwalt eine Mehrvertretungsgebühr für die Vertretung mehrerer Auftraggeber an. Der Bundesgerichtshof stellt nun klar, dass aufgrund einer Mehrheitsbeschlussfassung ausschließlich der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft als Prozessstandschafter in eigenem Namen vorgehen kann und nicht die einzelnen Ersterwerber. Die einzelnen Ersterwerber können nur dann noch im eigenen Namen vorgehen, wenn kein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt und sie individuell Einzelvollmacht an einen Rechtsanwalt für die Vertretung erteilen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Einzelne wegen schwerwiegender Mängel am Gemeinschaftseigentum unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung gegen den Bauträger vorgeht, um nach ergebnislosem Ablauf der Frist das Vertragsverhältnis mit dem Bauträger rückabzuwickeln und Schadenersatz wegen Nichterfüllung bzw. Erstattung seiner Aufwände aus dem Erwerb der Wohnung zu verlangen (vgl. hierzu BGH v VII ZR 276/05). 1. Dem Wohnungseigentum bildenden Eigentümer steht es frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung zu vereinbaren und vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen und demgemäß Wohnungseigentümer auch ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben oder betreuungsbedürftig sein müssen. Gleichzeitig kann auch festgeschrieben werden, dass sich sämtliche Eigentümer zu verpflichten haben, einen Betreuungsvertrag abzuschließen, um auf diese Weise die Grundlage für eine möglichst kostengünstige Betreuung zu schaffen. 2. Die vereinbarte Verpflichtung allerdings, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als 2 Jahren abzuschließen, ist unwirksam. BGH v , V ZR 289/05 Anmerkung Durch Regelungen in der Teilungserklärung kann der freie Gebrauch von Wohnungen stark eingeschränkt werden, etwa in Richtung auf eine Hotelanlage oder eine Wohnanlage für betreutes Wohnen. Soweit jedoch hierbei feste Betreibungs- oder Betreuungsverträge über viele Jahre vorgegeben werden, lässt ein solcher Kontrahierungszwang den Eigentümern und der Gemeinschaft keine möglichen Spielräume für die Ausgestaltung solcher Verträge. Aus diesem Grund sind über 2 Jahre hinausgehende feste Betreuungs- oder Betreibungsverträge unwirksam, wobei der Bundesgerichtshof offen lässt, ob sich dieses Ergebnis aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder aus einer Inhaltskontrolle im Einzelfall nach dem Maßstab von Treu und Glauben ergibt. Bei Unwirksamkeit von Betreuungs- oder Betreiberverträgen mit mehr als 2 Jahre Kontrahierungszwang verbleibt allerdings die sonstige Gebrauchsregelung bestehen. Es muss dann durch Eigentümermehrheitsbeschluss eine Neuregelung herbeigeführt werden, wie der vereinbarten Gebrauchsregelung (betreutes Wohnen oder Hotel) nachgekommen wird. Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, kann in der Zwangsversteigerung kein wirksames Gebot zum Erwerb von Sondereigentum abgeben, da Sondereigentum und Miteigentum der Wohnungseigentümer nicht Bestandteil des Verwaltungsvermögens des Verbandes sind bzw. sein können. LG Nürnberg-Fürth v , 11 T 4131/06 Anmerkung Es bleibt abzuwarten, wie die höchstrichterliche Rechtsprechung diese Problematik entscheiden wird. Die Frage ist äußerst umstritten. So vertritt etwa der frühere Vorsitzende Richter des V. Zivilsenats des BGH, Dr. Wenzel, der letztlich die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft federführend herbeigeführt hat, die Auffassung, dass ein Erwerb von Sondereigentum durch den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus aufgrund entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung in Betracht kommt, etwa der Erwerb einer Hausmeisterwohnung oder die Übernahme von unbelasteten Tiefgaragenstellplätzen im Rahmen eines Abfindungsvergleiches über Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum mit einem ansonsten vermögenslosen Bauträger (zum augenblicklichen Diskussionsstand und Kritik an dem obigen Entscheidungsergebnis vgl. Schneider, ZMR 2006, 813 ff.). Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, dem einzelnen Wohnungseigentümer Auskunft zu erteilen über Namen und Anschriften aller Mitwohnungseigentümer. OLG Saarbrücken v , 5 W 72/06-26 Anmerkung Nach allgemeiner Meinung und ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung besitzt jeder Wohnungseigentümer gegen den Verwalter einen Rechtsanspruch auf Aushändigung einer aktuellen Eigentümerliste. Nach der vorliegenden Entscheidung muss allerdings ein Verwalter auch bei einer nachweisbar und erkennbar unvollständigen oder unrichtigen Eigentümerliste ergänzende Auskunft erteilen und in Vorbereitung der Auskunft Grundbucheinsicht und Ermittlungen bei den Einwohnermeldeämtern durchführen. Dies ergibt sich aus den vertraglichen Verpflichtungen des Verwalters. Unstrittig ist, dass der Verwaltervertrag nur mit dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt und die Verwaltervergütung auch nur durch den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen ist. Der Verwaltervertrag wird jedoch allgemein auch als ein Vertrag zu Gunsten Dritter, nämlich der einzelnen Wohnungseigentümer, eingeordnet, sodass sich hieraus direkt Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ergeben können. Grundsätzlich ist auch zu unterscheiden zwischen dem Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und dem Recht auf Auskunftserteilung. Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach vorheriger Terminvereinbarung zu den üblichen Bürozeiten im Büro des Verwalters kann von jedem Eigentümer geltend gemacht werden. Dagegen besteht ein darüber hinausgehender Auskunftsanspruch nur dann, wenn ein besonderes rechtliches Interesse an einer schnellen und sofortigen Auskunft besteht. Ansonsten sind Auskünfte durch den Verwalter nach der obergerichtlichen Rechtsprechung in der Eigentümerversammlung zu erteilen. An der Auskunft über Namen und Anschrift aller Mitwohnungseigentümer besteht jedoch stets ein sofortiges berechtigtes Interesse. 1 Konstantin Riesenberger ist Rechtsanwalt in der Bürogemeinschaft Dr. Deckert & Riesenberger, Steinkirchner Str. 1, München, Tel.: , Fax:
6 Seite Ausgabe Nr. 3 September 2007 Gütesiegel für Gebäude Der Energieausweis wird ab 2008 Pflicht Die Gunst der Stunde nutzen: Wer sich seinen Energieausweis bis September 2008 zulegt, kann eine Menge Geld sparen 1 Die Bundesregierung hat am 25. April 2007 die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Mit der EnEV wird der Weg zur Einführung von Energieausweisen für den Gebäudebestand geebnet. Sie bedarf allerdings vor dem Inkrafttreten noch der finalen Zustimmung des Bundesrates. Ab 2008 soll schrittweise die Pflicht eingeführt werden, beim Verkauf und bei der Vermietung von Gebäuden und Wohnungen Kauf- und Mietinteressenten einen Energieausweis für das Gebäude zugänglich zu machen. Für Wohngebäude, die bis 1965 fertig gestellt wurden, wird der Energieausweis am 1. Juli 2008 Pflicht, für jüngere Wohngebäude am 1. Januar 2009 und für Nichtwohngebäude am 1. Juli Alles im grünen Bereich? Was für Kühlschränke oder Waschmaschinen schon lange Usus ist, leistet der Energieausweis künftig für Gebäude: die Beurteilung der Energieeffizienz. Er dokumentiert den Energieverbrauch pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. So können Interessenten schon auf den ersten Blick sehen, ob hier alles im grünen Bereich ist. Zudem sollen Investitionsanreize zur Verbesserung des Gebäudezustands ausgelöst werden. Soweit die politische Erwartungshaltung. Der Verbrauchsausweis hingegen stellt den tatsächlichen Energieverbrauch je Quadratmeter fest. Ermittelt wird dieser auf Basis der Heizkosten- oder Energieabrechnungen der letzten Jahre. Welcher Ausweis für welches Gebäude? Grundsätzlich ist die Regelung sehr einfach: Alle Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, die vor dem errichtet wurden, benötigen einen Bedarfsausweis. Für alle anderen kann zwischen beiden Ausweisen frei gewählt werden - ebenso wie bei Wohngebäuden, die ab 1978 gemäß den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung modernisiert wurden. Übergangsweise soll es bis zum 30. September 2008 möglich sein, sich in allen Fällen Energieausweise wahlweise auf Bedarfs- oder auf Verbrauchsbasis ausstellen zu lassen. Insbesondere Eigentümer von kleineren und älteren Gebäuden sollten sich also noch in diesem Jahr den wesentlich günstigeren Verbrauchsausweis erstellen lassen. Ansonsten bleibt ab Oktober 2008 nur noch die Möglichkeit, einen Bedarfsausweis ausstellen zu lassen. Kompetenz durch Erfahrung Bereits vor der Verabschiedung der Energieeinsparverordnung hat ista zusammen mit dem Rostocker Wohnungsunternehmen WIRO ein Pilotprojekt mit Wohnungen erfolgreich abgeschlossen und so schon anderthalb Jahre vor der gesetzlichen Einführung wertvolle Erfahrungen mit Energieausweisen in der Praxis gesammelt. Beide Varianten Bei ista sind beide Energieausweis-Varianten erhältlich: Die Verbrauchsausweise werden komplett selbst erstellt, der ista-kooperationspartner Cycle Systems, Marktführer für das Erstellen von Energieausweisen in den Niederlanden, übernimmt die Abwicklung der bedarfsorientierten Energieausweise. Ob verbrauchs- oder bedarfsorientiert: Nach der erforderlichen fachlichen und juristischen Überprüfung der neuen Energieeinsparverordnung bietet ista somit in Kürze beide Ausweisvarianten. 1 Quelle: ista Musterexemplar des Energieausweises Ein Ausweis - zwei Varianten Beim Bedarfsausweis werden Gebäudehülle und verarbeitete Materialien analysiert sowie das Heizungssystem begutachtet. Somit wird der gesamte Wärmeverlust des Gebäudes ermittelt. Aufwand, der seinen Preis hat: Je nach Gebäudeart und der Mitwirkung des Eigentümers kostet der Bedarfsausweis zwischen 300,- und 1.000,- Euro. Die schrittweise Einführung dient der Entzerrung der hohen Anfangsnachfrage. Die Bundesregierung hat am dem Änderungsvorschlag einer Verschiebung der Einführungsfrist um 6 Monate zugestimmt.
7 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Seite 7 Modernisierung von Wohnungseigentum Umlegung der Kosten auf den Mieter im Wege der Mieterhöhung Von Rechtsanwalt Dr. Siegfried Stöckl¹ Das Thema ist von aktueller Bedeutung, weil es sich in Zeiten massiver Energieverteuerung und gleichzeitig gebotener Reduzierung der CO₂-Emmisionen zunehmend als dringend erforderlich und wirtschaftlich geboten erweist, Wohnanlagen an den Stand der Technik anzupassen und Energie einsparende Maßnahmen einzuleiten. I. Rechtslage nach dem bisherigen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Das bisher geltende WEG erwähnt den Begriff der Modernisierung nicht. Das Gesetz spricht lediglich von Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Was aber ist Instandhaltung und Instandsetzung? Instandhaltung ist nur die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands durch Pflege-, Vorsorge- und Erhaltungsmaßnahmen. Instandsetzung wiederum ist die Wiederherstellung (auch durch Ersetzung nicht reparaturfähiger oder -würdiger oder verbrauchter Gebäudeteile), oder die Erstherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes einer Wohnanlage. Mit Modernisierungsmaßnahmen haben diese reinen Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich nichts zu tun. Denn sie zielen ausschließlich auf die Erhaltung des bestehenden Zustands ab. Nur zur Durchführung dieser Maßnahmen ist jeder Wohnungseigentümer ausdrücklich verpflichtet. Jeder Wohnungseigentümer kann diese Maßnahmen von allen übrigen Wohnungseigentümern einfordern. Gerade die reine Erhaltung des bestehenden Zustands erweist sich jedoch in vielen Fällen als nicht ausreichend. So wird es sich z. B. bei veralteten Heizungsanlagen und unzureichenden Wärme dämmenden Maßnahmen an älteren Gebäuden häufig sogar als wirtschaftlich unsinnige Fehlinvestition erweisen, wenn in die bloße Erhaltung des bestehenden baulichen und technischen Ausstattungszustands investiert wird. Der einzufordernden ordnungsgemäßen Verwaltung wird es in diesen Fällen vielfach allein entsprechen, den bestehenden Ausstattungszustand einer Wohnanlage an die moderne technische Entwicklung anzupassen, um insbesondere den Erfordernissen von Energieund Wassereinsparung und CO₂-Senkung Rechnung zu tragen. Dies wirft die Frage auf, ob die Eigentümer auch solche modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen einfordern und beschließen können. Das bisherige WEG trägt dem nur eingeschränkt Rechnung. Der bereits zitierte 22 Abs. 1 WEG ordnet nämlich an, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nicht gemäß 21 Abs. 3 WEG beschlossen oder gemäß 21 Abs. 4 WEG verlangt werden können. Da die Modernisierung regelmäßig eine bauliche Veränderung darstellt, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht, stellt sich daher stets die Frage, ob die jeweilige Maßnahme der Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers bedarf. Dies hätte wiederum zur Folge, dass die Maßnahme grundsätzlich nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss beschlossen werden kann. 22 Abs. 1 Satz 2 WEG sagt hierzu zunächst, dass die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen nur dann nicht erforderlich ist, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Im umgekehrten Fall muss jeder betroffene Wohnungseigentümer zustimmen, was einer einfachen Mehrheitsentscheidung entgegensteht. Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass Rechtsprechung und Lehre hierzu das Institut der modernisierenden Instandsetzung entwickelt haben. Letztere fällt nicht unter die Bestimmung des 22 WEG, sondern richtet sich nach 21 WEG (vgl. z. B. BayObLG NZM 1998, 338, DWE 2004,89). Modernisierende Instandsetzung ist hiernach als Instandsetzung im weiteren Sinne anzusehen. Hierunter fallen erprobte Verbesserungen im Rahmen vernünftiger Kosten Nutzen Verhältnisse und vernünftiger Werterhaltung und Umweltverträglichkeit, oder die Verwendung haltbarerer Materialien, z. B. Kunststoff- statt Holzfenster. Mehrheitlich beschlossen werden kann hiernach z. B. auch eine erstmalige Wärmedämmung, der Einbau einer modernen Heizungsanlage oder die Umstellung von einer Öl- auf eine Gasheizung, ferner die Erhöhung der Wärmedämmung oder ein werterhaltender Fassadenanstrich. Unter den Begriff der baulichen Veränderung des 22 Abs. 1 WEG fallen dagegen generell Modernisierungen ohne Funktionsverbesserung, wie das Ersetzen Sicherheit bei Tag und Nacht. Sicherheit ist unbezahlbar. Aber nicht unmöglich. fumonic, der Rauchwarnmelder von ista, kann Leben retten und bietet ein lückenloses Sicherheitskonzept. Machen Sie die Sicherheit Ihrer Mieter zur Chefsache! ista unterstützt Sie kompetent und zuverlässig: Gerät und Wartung komplett aus einer Hand. Funktionsüberprüfung während der Ablesung der Verbrauchswerte für Wärme und Wasser. die Wahl zwischen kaufen und mieten. Erfüllung gesetzlicher Vorgaben. von Flügel- durch Kippfenster oder Verbesserungen der Bequemlichkeit, z. B. der Einbau einer Aufzugsanlage oder eines Müllschluckers. Dabei handelt es sich bereits um gegenständliche Umgestaltungen des Gemeinschaftseigentums, die ebenfalls nicht mehr im Wege ordnungsgemäßer Verwaltung beschlossen werden können. Hierzu gehören insbesondere die Umgestaltung des Gebäudes durch Anbauten (z. B. Balkone, Empfangs- /Sendeantennen, Markisen, Rollläden, Solarzellen, Fahnenstangen, Blumenkästen oder Regenrinnen), sowie Einbauten (z. B. Dachfenster, Kaminanschlüsse, Entlüftungsanlagen, Sprechanlagen, Lifte) oder Umbauten (z. B. Tür-/Fensteränderungen, Wand-/Deckendurchbrüche, Balkonverglasungen, Dachbodenausbau, Umgestaltung von Balkonen zu Erkern oder die Entfernung von Gebäudeteilen z. B. Schornsteine, die Anbringung, Entfernung, Veränderung oder Stilllegung von Anlagen und Einrichtungen, Verbrauchszählern, Gasleitungen, Müllboxen, Wäscheleinen usw.). Viele dieser Maßnahmen können durchaus Modernisierungen darstellen, die auch zu einer Werterhöhung führen und als Modernisierungsmaßnahme auch auf den Mieter umlegbar sind. Wohnungseigentumsrechtlich können sie jedoch bislang nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung mehrheitlich beschlossen werden. Beschlossen werden können sie dennoch. Ein dahingehender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich nach ganz herrschender Auffassung und der Rechtsprechung des BGH nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. 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8 Seite Ausgabe Nr. 3 September 2007 kein Eigentümer einen entsprechenden Beschluss, der ihn über das in 14 WEG angeordnete Maß hinaus beeinträchtigt, an, ist der Beschluss bestandskräftig. Insoweit handelt es sich nach wie vor um einen echten Zitterbeschluss. Ficht auch nur ein übermäßig beeinträchtigter Eigentümer einen entsprechenden Beschluss an, erklärt ihn das Gericht für ungültig. Die Ausführungen zeigen, dass die bisher gültige gesetzliche Regelung nicht unbedingt die erwünschte Klarheit aufwies. Die Folge ist eine nur schwer überschaubare Fülle von Einzelfallentscheidungen, mit denen sich die Praxis im Laufe der Jahrzehnte auseinandersetzen musste. Der Gesetzgeber versuchte daher, durch die Neufassung von 22 WEG eine sprachliche Verbesserung und größere Klarheit zu erreichen. II. Veränderungen durch die WEG-Novelle 22 WEG Neue Fassung lautet: (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümer nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4. (4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Weiteraufbau nicht gemäß 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß 21 Abs. 4 verlangt werden. Hiernach besteht eine Beschlusskompetenz auch zu baulichen Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Das Erfordernis der Zustimmung aller Beeinträchtigten ist wie im geltenden Recht nicht Kompetenz begründend. Ein Beschluss, dem nicht alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben, ist weiterhin zwar anfechtbar, aber nicht nichtig. 22 Abs. 2 WEG n. F. greift jedoch darüber hinaus das Thema der Modernisierung unmittelbar auf. Danach können Maßnahmen gemäß 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigen, abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 WEG n. F. und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Die Regelung versucht, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Modernisierungs- und Anpassungsbedürfnissen der Eigentümermehrheit und den Interessen der Minderheit auf Beibehaltung des aktuellen baulichen Zustands herzustellen. Die neu geschaffene Beschlusskompetenz wirkt dem Verfall und dem Wertverlust einer Wohnanlage entgegen, lässt die überstimmte Minderheit jedoch nicht schutzlos. Nach der Gesetzbegründung erfasst die Mehrheitsmacht nicht eine Umgestaltung der Wohnanlage, die deren bisherige Eigenart ändert, insbesondere durch einen Anbau, eine Aufstockung oder einen Abriss von Gebäudeteilen oder durch vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestands, etwa dann, wenn ein Wohnhaus einfacher Wohnqualität gleichsam luxussaniert oder wenn ein bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Speicher zu Wohnungen ausgebaut oder wenn eine die Wohnanlage umgebende größere Grundfläche zum Abstellen von Autos asphaltiert werden soll. Kein Wohnungseigentümer muss sich daher gefallen lassen, dass die Wohnanlage, in die er sich eingekauft hat, in wesentlichen Teilen verändert wird. Anpassungen an die technische Entwicklung, insbesondere im Bereich von Energie einsparenden Maßnahmen müssen jedoch hingenommen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dann legitimiert, wenn kein Wohnungseigentümer durch die Maßnahme erheblich beeinträchtigt wird. Allerdings können mit dem Kriterium der Erheblichkeit im Einzelfall erneut Beurteilungsschwierigkeiten verbunden sein. Die Gesetzesbegründung ist insofern wenig präzise. Unklar ist insbesondere, wann die mit der Maßnahme verbundenen Kosten eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen können. Ein effektiver Minderheitenschutz ist jedoch mit der Erfordernis der doppelt qualifizierten Mehrheit verbunden. Bei der Ermittlung der Drei-Viertel- Mehrheit nach der Kopfzahl kommt es auf alle stimmberechtigten Wohnungseigentümer an, nicht nur auf die in der Versammlung anwesenden oder wirksam vertretenen. Diese Mehrheit muss darüber hinaus über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen. 22 Abs. 3 WEG n. F. stellt schließlich klar, dass es für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung bei den Vorschriften des 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG n. F. verbleibt. Das bedeutet, dass insoweit im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann und dass auch ein einzelner Wohnungseigentümer eine entsprechende Maßnahme verlangen kann. Die Ausgangsfrage wird daher durch das Gesetz neuer Fassung klar dahingehend beantwortet, dass künftig auch ein einzelner Wohnungseigentümer eine Maßnahme einer modernisierenden Instandsetzung, die über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht, von allen übrigen Eigentümern einfordern kann. Der modernisierungswillige, vermietende Wohnungseigentümer, der sein Mietobjekt an den Stand der Technik anpassen und seine Kosten auf die Mieter umlegen will, kann daher zumindest künftig eindeutig verlangen, dass sich auch die übrigen Eigentümer an entsprechenden Maßnahmen beteiligen. Insoweit bringt die neue Regelung eine größere Klarheit. Dies leitet zu der Frage über, wie der modernisierungswillige Eigentümer und Vermieter, der die Modernisierungsmaßnahme innerhalb der WEG durchgesetzt hat, die ihm dadurch anfallenden oder bereits angefallenen Kosten auf seinen Mieter umlegen kann. III. Modernisierung und Mieterhöhung 1. Grundsätze der Mieterhöhung Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt dem Vermieter von Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Miete während des Mietverhältnisses zu erhöhen. Die Einzelheiten regeln die Bestimmungen der 557 ff. BGB. Hiernach können die Parteien des Mietvertrags während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Mehr Lebensqualität und nachhaltige Werterhöhung durch Modernisierung. Der Gesetzgeber räumt nunmehr deutlich bessere Möglichkeiten ein, wirtschaftlich sinnvolle, insbesondere Energie sparende Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen, durchzusetzen und durchzuführen.
9 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Seite Miete vereinbaren. In den meisten Fällen nützt dies dem Vermieter allerdings wenig, da der Mieter nur selten bereit ist, einer ihm vorgeschlagenen Mieterhöhung von sich aus zuzustimmen. Für die Praxis wichtiger sind daher diejenigen Möglichkeiten, die das Gesetz dem Vermieter einräumt, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Nach 557 Abs. 2 BGB können die Vertragsparteien bereits bei Vertragsschluss künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete oder als Indexmiete ( 557 a, 557 b BGB) vereinbaren. Der Vermieter, der diese Erhöhungsmöglichkeit bei Vertragsschluss vorsieht und auch durchsetzen kann, ist regelmäßig gut beraten. In den meisten Fällen enthalten Mietverträge, insbesondere Altmietverträge, jedoch keine entsprechenden Regelungen. Für die weitaus überwiegende Zahl der Wohnraumvermieter stellt sich daher die Frage, welche weiteren Möglichkeiten unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen zu einer Anpassung der Miete während des Mietverhältnisses noch bestehen. 557 Abs. 3 BGB sieht hierzu vor, dass der Vermieter im übrigen Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der 558 bis 560 BGB verlangen kann, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam ( 557 Abs. 4). Dabei handelt es sich in erster Linie um die bekannte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 BGB). Bevor ich auf die im Rahmen unseres Themas besonders interessierende Mieterhöhung bei Modernisierung eingehe, möchte ich diese Möglichkeit kurz behandeln. Denn die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete stellt in der Praxis die häufigste Möglichkeit dar, die Miete anzupassen. Die Erhöhungsmöglichkeit steht auch in einem mittelbaren Zusammenhang zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, weil eine modernisierte Wohnung im Vergleich mit anderen Wohnungen eine höhere Miete rechtfertigt, als eine nicht modernisierte Wohnung. Sie ermöglicht es jedoch nicht, Kosten von Modernisierungsmaßnahmen direkt auf den Mieter umzulegen. Vielmehr ermöglicht sie lediglich eine prozentuale Anhebung der bisherigen Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei ist die so genannte Kappungsgrenze zu beachten. Bei einer Mieterhöhung nach 558 Abs. 1 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 von 100 erhöhen. Das Erhöhungsverlangen ist an relativ strenge inhaltliche Voraussetzungen gebunden ( 558 a). Zur Begründung des Erhöhungsverlangens muss auf einen qualifizierten Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichsmieten von mindestens drei Wohnungen Bezug genommen werden. Hat der Vermieter das Erhöhungsverlangen formgerecht geltend gemacht und der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt, wird die erhöhte Miete ohne weiteres mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zu, kann der Vermieter innerhalb einer Frist von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Hat der Vermieter sein Erhöhungsverlangen wirksam gestellt, wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, wenn die Mieterhöhung die Vorgaben des örtlichen Mietspiegels bzw. die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum nicht übersteigt. Die Entscheidung des Gerichts ersetzt sodann die Zustimmung des Mieters. In dem Verfahren wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch das Gericht ermittelt. Dabei sind alle Beweismittel zugelassen. Die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels ist zu beachten. Die Erfahrungen in der Praxis zeigen, dass dieses Instrument der Mieterhöhung durchaus funktioniert. Das Kostenrisiko ist für beide Parteien allerdings nicht unerheblich, da die Gerichte häufig dazu neigen, Sachverständigengutachten über die Berechtigung der Mieterhöhung einzuholen. Diese Gutachten sind durchaus kostenintensiv. Die Kosten sind von der unterliegenden Partei zu tragen. 2. Mieterhöhung bei Modernisierung Die Mieterhöhung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen stellt die zweite Möglichkeit dar, die das Gesetz dem Vermieter von Wohnraum bei Fehlen entsprechender vertraglicher Vereinbarungen einräumt. Zentrale Vorschrift ist die Bestimmung des 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung (1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter von Wohnraum die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von neun Jahren im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter umlegen. Durch die Vorschrift sollen Vermieter nicht von Verbesserungen des vermieteten Wohnraums dadurch abgehalten werden, dass dementsprechende Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. Das Verfahren ist gegenüber dem früheren 2 MHG (gültig bis ) vereinfacht. Der Vermieter kann die Mieterhöhung nunmehr durch einseitige Erklärung bewirken. Wie das funktioniert, will ich im Folgenden kurz erläutern: a) Zunächst ist natürlich erforderlich, dass die Mieterhöhung nicht durch etwaige vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen ist. Ist dies nicht der Fall, bedarf es des objektiven Vorliegens der Voraussetzungen nach 559 Abs. 1 BGB. Es muss sich daher um bauliche Maßnahmen handeln, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung). Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die uns bereits aus dem Katalog der modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen nach den 21, 22 WEG bekannt sind. Darüber hinaus kann es sich jedoch auch um Maßnahmen handeln, die über den Begriff der modernisierenden Instandsetzung nach dem WEG weit hinausgehen. Entscheidend ist nämlich das Kriterium der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache, die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder die Energie- oder Wassereinsparung. Bei der Erhöhung des Gebrauchswerts kann es sich auch um Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Sondereigentums handeln, durch die das Gemeinschaftseigentum nicht tangiert wird, z. B. moderne Badeinrichtungen oder eine bessere Küchenausstattung. In den meisten Fällen wird das Gemeinschaftseigentum jedoch betroffen sein, insbesondere bei der Erneuerung der Heizungsanlage oder dem Einbau moderner Fenster. Reine Bauerhaltungsmaßnahmen genügen dagegen nicht. Ebenfalls nicht ausreichend sind geringfügige, den Wohnwert nicht erhöhende Änderungen, z. B. Teppich- statt Filzboden oder die Auswechslung von Gasthermengeräten. Erforderlich ist vielmehr eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, die auf Dauer wirkt. Sie kann sich auf das gesamte Haus beziehen, z. B. auch auf die Zugänge, das Treppenhaus, eine Liftanlage, Stell- und Spielplätze. Dies belegt, dass es vor allem Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind, die zu einer nachhaltigen Wohnwertverbesserung führen. Nicht kumulativ, sondern alternativ kann der Vermieter die Miete auch um die Kosten für bauliche Maßnahmen erhöhen, die eine nachhaltige Impressum Aktuell Kundenzeitschrift der Erdbories Immobilienverwaltung GmbH, Wenningmann Immobilien GmbH und Erdbories & Wenningmann GmbH Ausgabe Nr. 3, September 2007 Herausgeber: Erdbories Immobilienverwaltung GmbH, Mauerstr. 14, Beckum, Tel.: 02525/9307-0, Fax: 02525/ , Wenningmann Immobilien GmbH Markt 11, Coesfeld, Tel.: 02541/9485-0, Fax: 02541/ , Erdbories & Wenningmann GmbH, Alfred-Krupp-Weg 3, Münster, Tel.: 0251/ , Fax: 0251/ , Redaktion: E.Otto Kügle, Tel.: , Fax: , Grafik: Laube Creativ, Odelzhausen Druck: Mayer & Söhne, Aichach Auflage: Expl. Nachdruck nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers
10 Seite 10 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Gemeint sind alle Arten von Energie, nicht mehr nur Heizenergie. Die Einsparung muss nachhaltig sein, d. h. messbar und dauerhaft; eine bestimmte Mindesteinsparung ist nicht erforderlich (BGH, NJW 2002, 2006, 30). Als Beispiele können genannt werden: Wärmedämmungs- und Wärmerückgewinnungsmaßnahmen, Kosten sparende Energiequellen, Fernwärme aus Anlagen mit Kraftwärmekopplung statt Ölzentralheizung, Wärmedämmung einer Fassade, nachträglich eingebaute Verteilungseinrichtungen nach der Energieeinsparungsverordnung oder die Umstellung von Nahauf Fernwärme. Im Rahmen der Wassereinsparung zählt jede Maßnahme, die den Wasserverbrauch mindert. b) Zustimmung des Mieters oder Duldungsanspruch: Die Mieterhöhung erfordert zu ihrer Wirksamkeit ferner die Zustimmung des Mieters zu der Maßnahme, eine tatsächliche Duldung durch den Mieter oder einen Duldungsanspruch, der nach der Bestimmung des 554 Abs. 3 BGB geltend gemacht worden ist. Dies leitet über zur Erfordernis der Modernisierungsankündigung, die jeder Modernisierungsmaßnahme, nach der die Miete erhöht werden soll, vorausgehen sollte. Denn die Zustimmung des Mieters ist eher selten zu erhalten. Eine tatsächliche Duldung durch den Mieter ist nicht ohne weiteres nachzuweisen. Bei einer rechtzeitigen Modernisierungsankündigung muss der Mieter die Maßnahmen jedoch dulden, wenn er das Mietverhältnis nicht aus diesem Grunde kündigt. Was genau muss dem Mieter angekündigt werden? Nach 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser dulden. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Maßnahme für ihn oder seine Familie bzw. die Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er auch allgemein üblich ist ( 554 Abs. 2 BGB). Die erwähnten Maßnahmen hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform mitzuteilen. Eine Übermittlung per ist daher ausreichend. Die Mitteilung muss Angaben über die Art der Maßnahme, den voraussichtlichen Umfang, den Beginn, die voraussichtliche Dauer und vor allem die zu erwartende Mieterhöhung enthalten. Bei der Vorschrift des 554 Abs. 3 BGB handelt es sich um eine zwingende Abwägungsregel. Eine Modernisierung muss der Mieter immer dann dulden, wenn sie nur den allgemein üblichen Standard herbeiführt. Dabei sind die örtlichen oder regionalen Verhältnisse zu berücksichtigen. Nach einer Entscheidung des BGH (BGHZ 117, 217) bedeutet allgemein üblich, dass der Standard mindestens in zwei Dritteln von Gebäuden gleichen Alters anzutreffen ist. Die Mieterhöhung, die sich aus einer solchen Modernisierung ergibt, ist bei der Interessenabwägung nicht zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen. Sie zieht in jedem Fall die Duldungspflicht nach sich. Für Luxusmodernisierungen, die vom Gesetzgeber nicht erwünscht sind, gilt dies nicht. Bei solchen Maßnahmen bleibt der Mieter im Rahmen der Interessenabwägung stets geschützt. Dem Vermieter soll es aber grundsätzlich ermöglicht werden, Bausubstanz und Ausstattung seines Gebäudes in allen Bereichen auf den üblichen Standard zu heben. Die zu erhöhende Miete ist in der Modernisierungsankündigung in einem bestimmten Geldbetrag anzugeben. Dabei ist es nicht erforderlich, die Kosten der Baumaßnahme und bei mehreren Wohnungen den Verteilungsschlüssel anzugeben, sondern der tatsächliche Betrag, um den sich die jährliche oder monatliche Miete erhöht, genügt. Prozentsätze allein genügen nach der Rechtsprechung nicht. Der angegebene Erhöhungsbetrag dient allerdings nur zur Feststellung der Duldungspflicht. Ist eine Mieterhöhung nicht geplant, genügt diese Erklärung. Die tatsächliche Mieterhöhung erfolgt erst später, wenn die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt sind, und zwar nach 558 oder 559 BGB. Zunächst benötigen wir jedoch die Duldungspflicht durch den Mieter. Genau sie wird durch die Modernisierungsankündigung herbeigeführt. Sie trifft auch etwaige Untermieter. Diese Duldungspflicht besteht nur dann nicht, wenn die vorerwähnte Interessenabwägung ausnahmsweise zu Gunsten des Mieters ausfällt. Besteht hiernach keine Duldungspflicht, z. B. weil der Vermieter eine unzumutbare Luxusmodernisierung durchführen möchte, muss der Vermieter die Maßnahme unterlassen oder die Planung (mit neuer Mitteilungspflicht) anpassen. c) Geltendmachung der Mieterhöhung nach Modernisierung: Wie und wann tritt die Mieterhöhung nach Durchführung der vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen in Kraft? Wie bereits ausgeführt, ist die Modernisierungsankündigung nach 554 Abs. 3 BGB hierfür nicht ausreichend. Sie zieht lediglich die Duldungspflicht des Mieters nach sich. Im weiteren Verlauf müssen die Maßnahmen tatsächlich durchgeführt werden. Nach Abschluss der Maßnahmen muss der Vermieter seine Erhöhungserklärung abgeben. Einzelheiten sind in 559 b BGB geregelt. Wie bei der Modernisierungsankündigung genügt die Erklärung gegenüber dem Mieter in Textform. Es handelt sich um eine einseitige Erklärung des Vermieters. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Die Erklärung ist allerdings nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der 559 und 559 a BGB erläutert wird. Welchen zwingenden Inhalt muss die Erklärung daher haben? Entscheidend in dieser Mieterhöhungserklärung ist die nachvollziehbare Angabe und Berechnung des Mieterhöhungsbetrages. Hierfür ist es erforderlich, die Gesamtkosten der Maßnahmen, die Kosten der einzelnen Maßnahmen, nach Möglichkeit auch der einzelnen Gewerke, bei mehreren Wohnungen den Verteilungsschlüssel, den auf die Wohnung des Mieters entfallenden Betrag und den konkreten monatlichen Erhöhungsbetrag anzugeben. Wichtig ist, dass die Modernisierungskosten von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung nachvollziehbar getrennt werden (so eine Reihe von Entscheidungen, insbesondere Kammergericht, NZM 02, 211). Denn reine Instandhaltungskosten können, wie ausgeführt, nicht zum Gegenstand der Mieterhöhung gemacht werden. Die neben der Berechnung erforderliche Erläuterung muss eine plausible Begründung dafür enthalten, dass die Voraussetzungen des 559 Abs. 1 BGB vorliegen, also der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt werden. Ausreichend hierfür ist eine Beschreibung, aufgrund derer der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen tatsächlich vorliegen. Bei Maßnahmen zur Heizenergieeinsparung muss der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung auch die Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung bewirkt; die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist laut BGH jedoch nicht erforderlich (vgl. hierzu BGH, NJW 02, 2036). Wichtig ist auch noch, dass die Erklärung nicht vor Abschluss der baulichen Änderung abgegeben werden darf. Wird gegen diese Anforderungen verstoßen, ist die Erklärung unwirksam, aber ohne Rückwirkung jederzeit nachholbar. Dafür ist die vollständige neue Erklärung erforderlich. Eine Frist für die Erklärung nach Abschluss der baulichen Änderungen besteht nicht; hier sind nur Verwirkungsgrundsätze zu beachten. Die Erklärung sollte jedoch nach Abschluss der Arbeiten auch abgegeben werden. Nach Abgabe einer nach 559 b Abs. 1 BGB wirksamen Erhöhungserklärung schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung ( 559 b Abs. 2 BGB). IV. Zusammenfassung und Ausblick Der Gesetzgeber räumt dem Wohnungseigentümer sowohl wohnungseigentumsrechtlich, als auch mietrechtlich die Möglichkeit ein, wirtschaftlich sinnvolle, insbesondere Energie einsparende Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen, durchzusetzen und durchzuführen. In diesem Fall kann der Wohnungseigentümer die Miete für seine Wohnung um die hierfür angefallenen Kosten erhöhen. Eine nachhaltige Erhöhung des Ausstattungsstandards von Wohnraum an den technischen Standard, insbesondere auf dem Sektor der Energieeinsparung ist ausdrücklich erwünscht. Lediglich unnötige Luxussanierungen von vermietetem Wohnraum stoßen insoweit auf Schwierigkeiten. Im Ergebnis bleibt für den modernisierungswilligen Eigentümer eine nachhaltige Werterhöhung seines Wohnungseigentums, die mit der Erzielung einer angemessenen Miete verbunden ist. 1 Dr. Siegfried Stöckl ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Dr. Stöckl, Rausch & Partner, Kanalstraße 17, München, Telefon: 0 89 / , Fax: 0 89 / ,
11 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Seite 11 Von Dipl.-Ing. Franz Plückthun¹ Durch den ständigen Gebrauch von bewohnten und intensiv genutzten Objekten ist ein ständiger Bedarf an Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen gegeben, wobei die Anforderungen an die Behebung unterschiedlich sind. Man unterscheidet Instandhaltungsmaßnahmen mit einfachen Anforderungen (geringen Anforderungen an die Technik): - Kleinere Reparaturen an Fassaden, Bauteilen etc. nach Nutzungsschäden - Schönheitsanstriche nach Verschmutzung in Treppenhäusern etc. - Einfache Reparaturen im Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen Instandsetzungsmaßnahmen mit hohen Anforderungen an Material und Qualität bei - Balkonsanierungen - Sanierung von Dächern/Terrassen - Fenster- und Türaustauscharbeiten - Fassadendämmung mit Prüfung der Tragfähigkeit, Ausführung nach EnEV, Brandschutz etc. - Modernisierungen - Modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen Instandsetzungsmaßnahmen mit besonders hohen Anforderungen an Material und Qualität bei Betoninstandsetzungen z.b. an chloridbelasteten Tiefgaragen oder bei Verkehrsbauwerken, da dabei oft die Frage der Standsicherheit geprüft werden muss. Aufgrund der Gewichtigkeit hat der Technische Ausschuss Schutz, Instandsetzung und Verstärkung von Betonbauteilen (SIV) des Deutschen Ausschusses für Stahlbeton im DIN in enger Zusammenarbeit mit den zuständigen Vertretern des Bundesverkehrsministeriums eine Richtlinie zu Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen die Instandsetzungs-Richtlinie erarbeitet2. In dieser Richtlinie sind die Regelungen und Planungsgrundsätze zur Vorgehensweise in der Betonsanierung/Instandsetzung enthalten. Planung von Sanierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen Instandsetzungs- Richtlinie des DAfStb Im Teil 1 unter Punkt 3 (Planung) ist enthalten, dass vor Beginn einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme (Mängelfeststellung) durchzuführen ist, die den Ist-Zustand des Bauwerkes/Bauteiles aufnimmt (Diagnose). Sie beinhaltet auch die Abweichung vom Soll-Zustand. Die Differenz zwischen Ist- und Soll-Zustand stellt den Planungsbedarf 3 dar. Aus dem Planungsbedarf ist das Instandsetzungskonzept zu entwickeln. Dieses enthält alle erforderlichen Sanierungsziele mit Gewerken und mögliche Alternativen dazu. Diesem Konzept stimmt der Auftraggeber nach Beratung mit dem Planer unter Angabe der von ihm gewünschten Ausführung zu. Auf dieser Basis ist ein Instandsetzungsplan aufzustellen. Dieser enthält ausführliche Informationen über Sanierungsgewerke, erforderliche Arbeitsschritte und zu verarbeitende Materialien. Bestandsaufnahme (Diagnose) Die Bestandsaufnahme umfasst sowohl optische Feststellungen als auch bauchemische und bauphysikalische Prüfungen: - Aufnahme der Grunddaten und Besonderheiten des Objektes - Untersuchung des Untergrundes z.b. auf noch vorhandene Tragfähigkeit - Konsistenz- und Festigkeitsprüfung der eingebauten Materialien - Bei Stahlbetonbauteilen auch Karbonatisationstiefenprüfungen mittels Phenolphtalein und Feststellen der Bewehrungsüberdeckungen - Ermittlung von Betonfestigkeiten - Bestimmung von Chloridkonzentrationen - Dokumentieren von Rissen in Materialien und deren Klassifizierung - Sonstige Untersuchungen, die zur Ermittlung der Schadensursache erforderlich sind. In die Untersuchungen sind auch funktionelle Bereiche z.b. Entwässerungssystem etc. mit einzubeziehen. Die gesamten Untersuchungen sind in einem Bericht zusammen zu fassen und gegebenenfalls mit Fotografien zu dokumentieren.
12 Seite 12 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Instandsetzungsplan Auf Basis des genehmigten Instandsetzungskonzeptes und nach Freigabe der Ausführung ist ein Instandsetzungsplan aufzustellen. Der Instandsetzungsplan - beinhaltet die wichtigsten Eckdaten der Ergebnisse aus der Diagnose und dem Instandsetzungskonzept - macht Angaben über den Sanierungsumfang und über eventuelle Besonderheiten der Baustelle sowie zum Bauablauf - gibt die zu bearbeitenden Flächen und den Sanierungsumfang an; dies lässt sich am besten mittels einer Zeichnung übersichtlich darstellen - enthält die Sanierungsziele und die dazu erforderlichen Sanierungsgewerke; die einzelnen Sanierungsschritte der Sanierungsgewerke sind zu beschreiben und die Qualitätsmerkmale festzulegen (dazu gehören auch Angaben über die zu verwendenden Materialien). Der Instandsetzungsplan ist Grundlage des Leistungsverzeichnisses, da er bereits die einzelnen Arbeitsschritte und den Umfang der Instandsetzungsmaßnahmen festlegt, ebenso die zur Verarbeitung kommenden Materialien (Beschaffenheitsmerkmal). Das Leistungsverzeichnis soll diese Angaben in einzelnen Titeln (Gewerke) und Positionen (Arbeitsschritte) zusammen fassen und ergänzend die jeweiligen Massen beziffern. Der Instandsetzungsplan ist dem Leistungsverzeichnis beizufügen. 1 Dipl.-Ing. Franz Plückthun ist Geschäftsführer der bti Betontechnologische Ingenieurgesellschaft, Helene-Mayer-Ring 14, München, Telefon , Telefax , 2 DAStb-Richtlinie zum Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen, Ausgabe 10/2001, Deutscher Ausschuss für Stahlbeton, Berlin, Beuth-Verlag GmbH 2001 Instandsetzungskonzept Das Instandsetzungskonzept soll alle geeigneten Sanierungsmöglichkeiten, die zur Erreichung des Soll-Zustandes und damit der Gebrauchsfähigkeit führen, aufzeigen. So sind z.b. auch Abdichtungen, Alternativen und konstruktive Änderungen etwa eine unterseitige Befestigung von Balkongeländern an den Betonplatten aufzunehmen. Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Tatsache, dass die Sanierung an einem bestehenden Bauwerk/Bauteil erfolgt. Meist können die einschlägigen Regelwerke wegen nicht vorhandenen örtlichen Gegebenheiten z.b. ausreichende Höhe von Abdichtungshochzügen etc. nicht oder nur unter erheblichem finanziellen Aufwand eingehalten werden. In diesen Fällen gibt es oft alternative Lösungen, die zwar nicht in den Regelwerken enthalten sind, aber sich aufgrund ihres jahrelangen Einsatzes bewährt haben und daher als gebrauchstauglich anzusehen sind. An dieser Stelle seien die sog. Verbundabdichtungen mit Fliesenbelägen erwähnt.⁴ Auf diese Besonderheiten ist im Instandsetzungskonzept hinzuweisen und darüber eine entsprechende Vereinbarung mit dem Auftraggeber zu treffen. Sinnvollerweise empfiehlt es sich, dieser vom Auftraggeber bzw. in einer WEG-Versammlung bestätigen zu lassen.⁵ Diese Vereinbarung ist auch im Hinblick auf 633 Abs. 1 BGB⁶ von Bedeutung, um das Werk (Sanierung) frei von Rechtsmängeln zu erstellen.⁷ Die beschriebene Vorgehensweise zur Planung von Sanierungen/Instandsetzungen ist zwar auf Basis der Sanierungsrichtlinie für Betonbauteile (Instandsetzungs-Richtlinie) aufgezeigt. Jedoch empfiehlt es sich, diese grundsätzlich auch auf andere Sanierungsvorhaben mit hohem Sanierungsstandard anzuwenden. Niedrige Zinsen + langfristige Sicherheit = mehr Freiheit im Alltag! Jetzt die niedrigen Zinsen für später sichern! 3 Dipl.-Ing. Fiala, H.: Planen und Ausschreiben beim Instandsetzen von Betonbauwerken, DS Der Sachverständige, H / Dipl.-Ing. Plückthun, F.: Sanierung von Balkonböden, Vortrag vom auf dem Münchner Beiratstag 2006 der AWV, Hotel Arabella-Sheraton München 5 Riesenberger K.: Vertragsbedingungen im Rahmen der VOB, Vortrag vom beim Verwalterseminar des BFW Bundesverband für Immobilienwirtschaft 6 BGB: Bürgerliches Gesetzbuch 633 ff 7 Fritsch, R.: Stolperfalle DIN, Vortrag vom auf dem Münchner Beiratstag 2006 der AWV, Hotel Arabella-Sheraton München Dauerhaft niedrige Zinsen sichern: Sparkassen-Forward-Darlehen Sparkassen-Finanzgruppe Sparkasse Westmünsterland Ihr Immobilienkredit läuft demnächst aus? Dann können Sie jetzt bares Geld sparen: Sichern Sie sich stabile und niedrige Zinsen mit dem Sparkassen-Forward-Darlehen. Gerne auch dann, wenn Sie bisher bei einem anderen Institut waren. Wir erledigen alle Formalitäten für Sie! Weitere Infos in Ihrer Geschäftsstelle. Wenn s um Geld geht Sparkasse Westmünsterland.
13 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Seite 13 Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Mietrecht in 2006/2007 Von Rechtsanwalt Dr. Jan Heitmeyer¹ Die positive Resonanz auf den Beitrag in Ausgabe Nr. 2 der vorliegenden Kundenzeitschrift hat den Autor veranlasst, die Berichterstattung fortzusetzen durch die Auswertung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Zeitraum Oktober 2006 bis Mitte Mai Vorsorglich wird noch einmal der Hinweis gegeben, dass sämtliche aufgeführten Entscheidungen auf der Internet-Seite des BGH (www.bundesgerichtshof.de) nachgelesen werden können. Unter der dortigen Rubrik Entscheidungen kann über das Aktenzeichen der Volltext ausgerufen werden. Für die aktuellste Entscheidung vom lag bei Abfassung dieses Beitrages bislang nur eine Pressemitteilung vor. Die Auswahl der Entscheidungen erfolgte wiederum unter dem Aspekt, welche Entscheidungen die größte Relevanz in der täglichen Verwaltungspraxis entfalten. Die Entscheidungen entstammen zum größten Teil dem für Wohnraummiete zuständigen VIII. Zivilsenat (I.), es ist aber auch auf eine interessante Entscheidung des für die Gewerbemiete zuständigen XII. Zivilsenat (II.) hinzuweisen. In der bewährten Weise werden Sachverhalt und Bewertung durch den BGH kurz dargestellt, gefolgt von einem Fazit des Autors für die tägliche Praxis. I. Wohnraummiete Die ausgewählten Entscheidungen aus dem Bereich der Wohnraummiete betreffen zum einen das Dauerthema Nebenkostenabrechnungen, zum anderen die ebenfalls in der Praxis wichtige Frage, wie weit die Rechte und Pflichten des Mieters reichen. 1. Nebenkostenabrechnung Wie auch schon in dem zuletzt betrachteten Zeitraum Januar bis September 2006 fällt in der Anschlusszeit bis Mai 2007 auf, dass verhältnismäßig viele praxisrelevante Entscheidungen des BGH über Nebenkostenrechnungen ergangen sind. a) Formelle Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung bei Kosten, die teilweise nicht umlagefähig sind Am entschied der BGH unter dem Aktenzeichen VIII ZR 1/06 über einen Fall, in dem die Betriebskostenabrechnung so aufgebaut war, dass es nicht umlagefähige Kostenanteile gab, die bei der Darstellung der Gesamtkosten zugunsten des Mieters bereits nicht aufgeführt waren. Eine Erläuterung dieses Vorwegabzuges erfolgte nicht. In seinen Entscheidungsgründen betont der BGH noch einmal, dass die Fälligkeit einer Nachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt. Insbesondere wird die Abrechnungsfrist des 556 Abs. 3 S. 2 BGB nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; nur inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. Soweit noch keine besonderen Abreden getroffen sind, sind nach den Ausführungen des BGH in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Im vorliegenden Fall scheiterte der Vermieter daran, dass nach der Auffassung des BGH die Gesamtkosten in voller Höhe auch dann anzugeben sind, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Für den Mieter müsse auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien, weil auch dieses Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten habe. Eine nachträgliche Korrektur durch den Vermieter war nicht mehr möglich, weil die Jahresfrist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zwischenzeitlich abgelaufen war und die formunwirksame Nebenkostenabrechnung zur Fristwahrung nicht geeignet war. Fazit: Man kann die hohen formellen Anforderungen des BGH an eine Nebenkostenabrechnung nur fortlaufend zur Kenntnis nehmen und diese in der Praxis tunlichst umsetzen. Die Entscheidung ist in der Sache sehr zu bedauern, da sie wieder einmal auf einen übertriebenen Formalismus zu Lasten des Vermieters hinausläuft. Es kann nicht nachvollzogen werden, welche Nachteile dem Mieter drohen, wenn ihm Kostenanteile, die überhaupt nicht auf ihn umgelegt werden sollen, auch nicht mitgeteilt werden. Hinter der Entscheidung des BGH steht offensichtlich der Gedanke, dass der Mieter überprüfen können soll, ob der Vorwegabzug der nicht umlagefähigen Kosten richtig berechnet wurde. Diese Überprüfungsmöglichkeit hat der Mieter aber alleine schon dadurch, dass er im Hinblick auf die auf ihn umzulegenden Kosten im Einzelnen genau prüfen kann, ob er diese Kosten nach dem Mietvertrag mittragen muss. Liegt insofern eine stimmige Abrechnung vor, ist es schlechterdings nicht mehr vorstellbar, dass der Vorabzug der nicht umlagefähigen Kosten falsch berechnet wurde. b) Kosten für die Revision von Elektroanlagen: Umlagefähig? Bei aller gebotenen Kritik zieht der BGH jedoch gelegentlich auch zugunsten des Vermieters klare Grenzen, z. B. in seinem Urteil vom (VIII ZR 123/06). In diesem Fall war nach dem Mietvertrag die Umlegung gemäß Anlage 3 zu 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung vereinbart. Bei den sonstigen Betriebskosten waren ausdrücklich die Kosten für die Revision von Elektroanlagen angeführt. Das Landgericht Magdeburg, dessen Urteil der BGH aufhob, hatte sich auf den Standpunkt gestellt, dass die Kosten für die Revision der Elektroanlage nicht umlagefähig seien, weil die im vorliegenden Fall alle 4 Jahre entstehenden Kosten für die Revision der Elektroanlage als Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten anzusehen seien, die ebenso wie Verwaltungskosten nicht umgelegt werden können. Das sah der BGH anders. Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts diene als solche nicht der Beseitigung von Mängeln. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass es sich bei der Überprüfung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme handele, mit der dieser vor allem der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz zu schützen. Bei dieser Kostenposition handele es sich auch nicht um Wartung. Ausdrücklich nicht zu beanstanden war auch, dass die streitgegenständlichen Revisionskosten nur alle 4 Jahre anfielen. Fazit: Die Klarstellung ist im Sinne einer einheitlichen Umlegungspraxis, aber auch der Sache nach zu begrüßen, weil hier nichts anderes gelten kann als beispielsweise für die Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Fahrstühle sowie für die Gebühren des Schornsteinfegers: Auch hier erfüllt der Vermieter letztlich Verkehrssicherungspflichten, was aber an der Umlagefähigkeit nichts ändert. c) Eigentumswechsel der Mietsache: Wer rechnet die Kaution ab? Bekanntlich gilt gemäß 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Der neue Eigentümer tritt also grundsätzlich in die Rechte und Pflichten eines bestehenden Mietverhältnisses ein. Also muss ich mich wegen der Rückzahlung der Kaution an den neuen Eigentümer wenden, dachte sich der Mieter und scheiterte im Ergebnis. In dem Urteil des BGH vom (VIII ZR 219/06) wurde dem Mieter zum Verhängnis, dass der Eigentumsübergang an der Mietwohnung erst eingetreten war, nachdem das Mietverhältnis durch Kündigung bereits beendet war. Der Mieter hatte sich (nahe liegend) überlegt, dass auch die nachlaufenden Pflichten aus dem bereits gekündigten Mietverhältnis (Abrechnung über die Kaution) auf den neuen Eigentümer übergehen müssten. Immerhin waren das Amtsgericht Tempelhof/Kreuzberg und das Landgericht Berlin zuvor auch dieser Meinung. Anders der BGH: Der Übergang von Pflichten gemäß 566 BGB setze grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis bestehe. Die Rechtsposition des
14 Seite 14 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Mieters werde durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Sollten ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, könne er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Während die Instanzgerichte maßgeblich auf den Zeitpunkt der Fälligkeit zur Pflicht zur Kautionsabrechnung abstellten (vorliegend nach dem Eigentumswechsel), sah der BGH hiervon auch aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabilität ab. Fazit: Die Entscheidung überrascht im Ergebnis, weil der Gedankengang des Mieters, der ihn zur Klage bewog, nachvollziehbar ist. Die Frage, an wen sich der Mieter richtigerweise zur Kautionsabrechnung wenden muss, hat ohnehin keinen großen Gerechtigkeitsgehalt. Aber auch unter dem Gerechtigkeitsaspekt ist die Entscheidung des BGH im Ergebnis nachvollziehbar, da in vergleichbaren Fällen nicht einzusehen ist, warum der Mieter durch den Übergang der Pflicht zur Kautionsabrechnung auf den neuen Eigentümer im Ergebnis zusätzliche Sicherheit bei der Durchsetzung seines Anspruches auf Kautionsrückzahlung erlangen würde. Gemäß 566 Abs. 2 BGB besteht ja noch die Bürgenhaftung des alten Vermieters. Ob die vom BGH gewählte Lösung wirklich praktikabler ist, lässt sich trefflich diskutieren. Die Verwaltungspraxis kann sich jedenfalls eindeutig auf die bestehende Situation einstellen. 2. Umfang der Rechte und Pflichten des Mieters Dieser Überschrift lassen sich im betreffenden Zeitraum drei interessante Entscheidungen zuordnen. a) Hauswurfsendungen im Hausflur Immer wieder erreichen den Verwalter Beschwerden des Vermieters, des Mieters oder anderer Mitbewohner im Haus, die sich auf das Verhalten im Hausflur beziehen. Nicht immer ist es leicht, in dieser Situation zu entscheiden, wer sich richtig verhält. In dem Urteil des BGH vom (V ZR 46/06) störte sich der Vermieter daran, dass der gewerbliche Anbieter eines Branchenbuchs dieses zur unentgeltlichen Lieferung an die Bewohner des Hauses im Eingangsbereich ablegen ließ, von wo aus die Bewohner die Bücher mitnehmen konnten. Die Mieter hatten nichts gegen diese Art der Anlieferung, zumal die Bücher zu dick für die vorhandenen Briefkästen waren. Also nahm der Vermieter den gewerblichen Anbieter der Branchenbücher auf Unterlassung in Anspruch - und konnte sich damit nicht durchsetzen. Anknüpfungspunkt war zunächst, dass sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses erstreckt. Davon ist die übliche Benutzung erfasst. Dazu gehört beispielsweise auch das Abstellen eines Kinderwagens oder eines Rollstuhles im Hausflur, wenn der Mieter hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflures das Abstellen zulässt. Das Gleiche gilt nach der Entscheidung des BGH für die Besucher und Lieferanten des Mieters. Ebenso wie der Vermieter nicht verbieten könne, dass der Mieter Besuch erhält, erstrecke sich das Recht des Mieters zur Mitbenutzung darauf, Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dadurch entgegen zu nehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden. Dieses gilt auch dann, wenn die Sendungen nicht individuell adressiert sind. Fazit: Man muss sich von dem Gedanken trennen, dass der Hausflur Herrschaftsraum des Vermieters ist. Zwar stört der Werbemüll, der sich insbesondere in den Hausfluren großer Wohnungseinheiten anstaut. Erfolgt die Anlieferung jedoch mit Zustimmung der Mieter, haben sie auch ein Recht darauf, den gewünschten Artikel beziehen zu können. Die Klarstellung, dass der Vermieter dem Mieter dieses Recht nicht einseitig nehmen kann, ist der Sache nach richtig. In der täglichen Verwaltungspraxis muss im konkreten Streitfall geprüft werden, ob die Mieter überhaupt ihre Zustimmung erteilen oder möglicherweise der Wunsch nach Ordnung im Hausflur ausnahmsweise ein gemeinsames Interesse von Mieter und Vermieter ist. Gehen die Interessen tatsächlich auseinander, wird man dem Mieter in vielen Fällen zugestehen müssen, dass ihm auf diese Weise Wurfsendungen zugestellt werden. b) Ist der Mieterschutzverein Erfüllungsgehilfe des Mieters? Folgender Fall nach dem Urteil des BGH vom (VIII ZR 102/06) liegt zugrunde: Der Vermieter war Mitglied eines Mieterschutzvereins. Er beauftragte diesen, ihn im Hinblick auf Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2003 zu vertreten. Der Mieterschutzverein forderte die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belege in Kopie an. Als diese nicht ausgehändigt wurden, empfahl der Mieterschutzverein dem Mieter, als Druckmittel zur Vorlage der Belege in Kopie die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückzubehalten. Zwischenzeitlich waren die auf diese Weise zurückgehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen zu einem Betrag angewachsen, der mehr als 2 Monatskaltmieten betrug. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ordentlich. Der Vermieter gewann seine Räumungsklage zunächst vor dem Amtsgericht. Das Urteil wurde vom Landgericht aufgehoben, was jedoch vor dem BGH keinen Bestand hatte. Zunächst bestätigte der BGH noch einmal seine Rechtsprechung, über die in der Ausgabe Nr. 2 der vorliegenden Kundenzeitschrift (auf S. 9 unter II. c) berichtet wurde: Der Mieter hat keinen Anspruch auf Fotokopien von Rechnungsbelegen, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters bzw. des Verwalters zugemutet werden kann. Daher war die Empfehlung der Mieterschutzvereins, im Wege des Zurückbehaltungsrechts die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen nicht zu zahlen, falsch. Der Mieter berief sich darauf, dass er diese Falschberatung durch den Mieterverein nicht zu vertreten habe. Dieser Meinung hatte sich das Landgericht immerhin angeschlossen. Der BGH hat nunmehr aber klargestellt, dass sich der Mieter ein Verschulden des Mieterschutzvereins bei der Beratung zurechnen lassen muss. Der Mieterschutzverein sei Erfüllungsgehilfe des Mieters. Bei einer wie hier zumindest zweifelhaften Rechtsfrage handele bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewege, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Mieter habe die Möglichkeit gehabt, zumindest unter Vorbehalt oder auf ein Anderkonto zu zahlen, um einer Kündigung zu entgehen. Immer da, immer nah. 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Das hat der BGH zutreffend erkannt. Von dem Urteil wird für die Verwaltung eine positive Signalwirkung ausgehen.
15 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Seite 15 c) Parabolantenne contra Breitbandkabelanschluss Immer wieder sind die Gerichte mit der Frage beschäftigt worden, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einen Anspruch auf Aufstellung einer Parabolantenne hat. Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits im Jahre 2005 unter dem Aktenzeichen 1 BvR 1953/00 entschieden, dass es in verfassungsrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden ist, dass nach der fachgerichtlichen Rechtsprechung dem Mieter regelmäßig zugemutet werden kann, die Kabelanlage statt einer Satellitenempfangsanlage zu nutzen, wenn auf diese Weise Zugang zum Programm in der Sprache des ausländischen Mieters besteht. Die für den Bezug der Programmpakete mit weiteren ausländischen Programmen aufzubringenden Kosten sind ihrerseits bei der mietrechtlichen Prüfung eines Rechts auf Anbringung eine Parabolantenne in der Abwägung zwischen den Vermieter- und Mieterinteressen zu berücksichtigen. Dabei ist es verfassungsrechtlich nach Meinung des Bundesverfassungsgerichts nicht zu beanstanden, wenn die Abwägung zu Lasten des Mieters ausfällt, sofern die Zusatzkosten nicht so hoch sind, dass sie nutzungswillige Interessenten typischerweise davon abhalten, das Programmpaket zu beziehen. In der Folgezeit ist immer wieder versucht worden, das Aufstellen von Parabolantennen unter anderem Aspekt als der Informationsfreiheit des ausländischen Mitbürgers zu ermöglichen. In diesem Kontext muss das Urteil des BGH vom (VIII ZR 207/04) gesehen werden, dessen Inhalt dem Verfasser bislang nur in Form einer Pressemitteilung zugänglich war. Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bestätigt in seinem Urteil die ständige Rechtsprechung, dass bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Parabolantenne gegeben ist. Gleichwohl könne der Vermieter aber nach Treu und Glauben verpflichtet sein, der Aufstellung zuzustimmen, wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten ist. Vorliegend hatte sich der Mieter darauf berufen, dass die Parabolantenne auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt sei. Die Instanzgerichte hatten die bisherige Rechtsprechung zu Gunsten des Vermieters offenbar schematisch angewandt und nicht mehr konkret überprüft, inwieweit eine Substanzverletzung bzw. optische Beeinträchtigung überhaupt gegeben war. Der BGH verwies die Sache zu näheren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Fazit: Bringt der Mieter entgegen dem Mietvertrag und entgegen dem ausdrücklichen Wunsch des Vermieters eine Parabolantenne an, muss vor Einleitung gerichtlicher Schritte stets im Einzelfall geprüft werden, ob die Parabolantenne für Außenstehende überhaupt zu sehen ist und, sollte dieses nicht der Fall sein, ob möglicherweise durch die Montage der Parabolantenne ein nennenswerter Sub-stanzschaden entsteht. Sind die Verhältnisse im Einzelfall vor Ort so günstig, dass die Optik des Gebäudes nicht beeinträchtigt ist, und der Eingriff in die baulich Substanz zumutbar erscheint, darf dem Mieter der Wunsch nach einer Parabolantenne nicht versagt werden. Abstrakt wird man diesen Grundsätzen wohl zustimmen müssen. Es bleibt abzuwarten, ob der Rechtsfriede, der durch die bisherigen Grundsätze der Rechtssprechung einigermaßen gewährleistet war, nunmehr durch eine neue Prozesslawine gefährdet wird, in der sich der Mieter darauf beruft, seine Parabolantenne sei keine nennenswerte optische Beeinträchtigung. II. Gewerbemiete Der für Gewerbemiete zuständige 12. Zivilsenat des BGH entschied durch Urteil vom (XII ZR 92/04) über folgenden Sachverhalt. Dem Gewerbemieter war vertraglich Untervermietung erlaubt worden, allerdings mit dem Vorbehalt der Zustimmung durch den Vermieter, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Der Mieter beantragte beim Vermieter die Untervermietung an einen Sonderpostenhändler für asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel. Der Vermieter antwortete mit einer Rückfrage nach der Person des Untermieters und nach Daten zur Beurteilung der Zuverlässigkeit und Bonität sowie nach den Mietbedingungen, insbesondere der Miethöhe im Untermietverhältnis. Daraufhin benannte der Mieter den Untermieter namentlich, verweigerte aber weitere Auskünfte. Daraufhin verweigerte der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung, was den Mieter zur außerordentlichen Kündigung veranlasste. Der BGH entschied nunmehr, dass die begehrten Auskünfte als Vorbedingung für eine mögliche Zustimmung zur Untervermietung gerechtfertigt waren. Der Mieter muss dem Vermieter den Namen des Untermieters konkret benennen. Auf Nachfrage muss er auch nähere Angaben zur Person machen. Maßgebend sind in erster Linie die persönlichen Verhältnisse des Dritten. Außerdem muss das Gewerbe des Dritten mitgeteilt werden. Auch dürfen Angaben über die wirtschaftliche Situation des künftigen Untermieters verlangt werden. Ausdrücklich bejaht der BGH einen Anspruch auf Auskunft bzgl. der wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung, insbesondere der Miethöhe. Der Vermieter habe ein Interesse, in Erfahrung zu bringen, ob der Untermieter zu den geplanten Bedingungen das beabsichtigte Geschäft wirtschaftlich betreiben kann oder ein Scheitern zu befürchten ist. Insbesondere ist für ihn von Wichtigkeit, dass der Untermietvertrag keine längere Laufzeit als der Hauptmietvertrag aufweist oder durch Option ermöglicht, aber auch, dass nicht durch eine zu kurze Laufzeit alsbald eine neue Untervermietung nötig wird. Fazit: Jedenfalls im Bereich der Gewerbemiete hat der Vermieter durch umfangreiche Erkundigungen über den Untermieter sehr weitgehend die Möglichkeit, mit der Untervermietung einhergehende Risiken im Voraus abzuschätzen. Zwar darf die Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund kann es aber bereits sein, wenn der Mieter die geschuldeten Auskünfte nicht erteilt. Das Urteil schafft begrüßenswerte Klarheit für den Verwaltungsalltag, da es die für eine Zustimmung zur Untervermietung erforderlichen Rückfragen sehr genau definiert. III. Schlussbemerkung Es fällt auf, dass in einem Zeitraum von nur ca. acht Monaten wieder eine ganze Reihe von Entscheidungen zum Mietrecht ergangen sind, die für die Mietverwaltung wichtig sind. Trotz der immer noch zu erkennenden gewissen Mieterfreundlichkeit des VIII. Zivilsenats sind in dem hier betrachteten Zeitraum eine ganze Reihe von Entscheidungen ergangen, in denen auch die Vermieterinteressen angemessen berücksichtigt wurden. Unabhängig vom Gerechtigkeitsgehalt der jeweiligen Entscheidungen ist abermals deutlich geworden, dass die genaue Kenntnis der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Vorbedingungen für eine effiziente Verwaltung ist. 1 Dr. Jan Heitmeyer ist Mitglied der Sozietät Dr. Rehse und Partner, Borkener Str. 2, Coesfeld, zu erreichen unter Tel / , Fax 02541/ , Beschluss- Verwaltung Empfohlen von Dr. Wolf-D. Deckert Die Software-Lösung für den Wohnungsverwalter zur Führung einer Beschluss-Sammlung. Das Programm "Beschluss-Verwaltung" erlaubt Ihnen die Erfassung und Pflege der Beschluss-Sammlung, wie sie laut WEG 24/7 nun gefordert wird. 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16 Seite 16 Ausgabe Nr. 3 September 2007 Auch für Privatleute interessant: Eckpunkte der Unternehmenssteuerreform 2008 Von Dipl.-Kaufmann Christian Budt ¹ Derzeit ist die Unternehmensteuerreform 2008 das vorwiegend diskutierte Thema in der steuerlichen Beratung. Hier sind teilweise einschneidende Änderungen der bisherigen steuerlichen Regelungen enthalten. Im Folgenden sollen die wesentlichen Eckpunkte der Unternehmenssteuerreform 2008 dargestellt werden. Die Unternehmensteuerreform enthält sowohl Regelungen für Unternehmer als auch Regelungen für Nichtunternehmer, also Privatleute. Bei der Besteuerung privater Kapitalerträge wie z.b. Dividenden, Zinsen oder Investmenterträgen soll es ab 2009 zu einer Neuregelung kommen. Ab diesem Zeitpunkt gehören auch Gewinne aus Aktien- und Wertpapierverkäufen (bisherige Spekulationsgewinne) zu den Kapitaleinkünften. Entscheidend hierbei ist der Wegfall der einjährigen Spekulationsfrist. Insoweit führen ab dem sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Aktien und Wertpapieren unabhängig von der Haltedauer immer zu einer Steuerpflicht. Dies ist eine drastische Verschärfung der bisherigen Besteuerungspraxis. Das Halbeinkünfteverfahren wird wieder abgeschafft und durch eine Abgeltungssteuer i.h.v. 25% ersetzt. Mit diesem Pauschsteuersatz ist die Einkommensteuer auf diese Kapitaleinkünfte abgegolten. Sofern der persönliche Einkommensteuersatz unterhalb der 25% liegt, kann auf Antrag die Besteuerung der Kapitaleinkünfte mit dem niedrigeren Steuersatz erfolgen und der Differenzbetrag wird erstattet. Hinsichtlich der Höhe der Werbungskosten ergibt sich ein neuer Sparer-Pauschbetrag von 801 Euro (Ehegatten: Euro). Ein Abzug der tatsächlich angefallenen Werbungskosten ist jedoch nicht mehr möglich. Dies ist ebenso eine drastische Verschärfung der bisherigen Besteuerungspraxis. Die Ansatzpunkte der Unternehmensteuerreform 2008 für den betrieblichen Bereich sind vielseitig und sollen zum in Kraft treten. Beispielsweise ist die gleiche Besteuerung von Personen- und Kapitalgesellschaften ein Ziel der Reform. Hierzu wird der Körperschaftsteuersatz von 25% auf 15% herabgesetzt. Dies führt zu einer Entlastung auf Ebene der Kapitalgesellschaft. Ferner wird bei bilanzierenden Gewerbetreibenden, Selbständigen und regelmäßig auch Mitunternehmern von Personengesellschaften die so genannte Thesaurierung von Gewinnen eingeführt, das heißt, laufende nicht entnommene Gewinne werden mit einem Steuersatz von 28,25% versteuert. Bisher konnten Gewinne nicht ermäßigt besteuert werden. Um die Begünstigung dieser Besteuerung zu erreichen, bedarf es jedoch eines Antrages durch den Steuerpflichtigen gegenüber dem Finanzamt. Sofern die thesaurierten Gewinne später entnommen werden, kommt es zu einer Nachversteuerung mit einem Steuersatz von 25%. Durch die gesamten Regelungen wird eine nahezu gleiche Besteuerung der Personen- und der Kapitalgesellschaft erreicht. Die degressive Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens wird ab dem abgeschafft. Insoweit sollten diese Wirtschaftsgüter noch im Jahre 2007 angeschafft werden, um die degressive Abschreibungsmöglichkeit in Anspruch zu nehmen. Die Grenze für die Sofortabschreibung so genannter geringwertiger Wirtschaftsgüter wird von 410 Euro auf 100 Euro (gegebenenfalls ohne Umsatzsteuer) herabgesetzt. Diese Regelung gilt für alle gewerblichen Betriebe sowie für Selbständige und Freiberufler. Bei den Überschusseinkunftsarten soll es bei der bisherigen 410 Euro-Grenze bleiben. Sofern zukünftig Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von 100 bis Euro angeschafft werden, wird ein Sammelposten für alle Zugänge des Jahres gebildet und einheitlich mit 20% jährlich abgeschrieben. Ferner werden derzeit Beratungen hinsichtlich ei- Die Unternehmenssteuerreform sieht eine Senkung der hohen Steuerlast der Kapitalgesellschaften in Deutschland von knapp 39 Prozent auf unter 30 Prozent vor. Deutschland wird damit für alle Unternehmen attraktiver, die hier investieren und Arbeitsplätze schaffen wollen. Foto: Bundesministerium der Finanzen ner anstehenden Vermögensübertragung auf nahe Angehörige durchgeführt. Hintergrund ist ein neues Erbschaftsteuerrecht, welches voraussichtlich im Jahre 2008 verabschiedet werden soll. Die ersten Entwürfe des neuen Erbrechtes sind offen gelegt worden. Festzuhalten ist vorab, dass es sicherlich deutlich teurer wird, etwas zu verschenken oder zu vererben. Nähere Einzelheiten hierzu werde ich in meinem nächsten Beitrag erläutern. 1 Dipl.-Kaufmann Christian Budt ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater in der Kanzlei G. Budt - Hermansen - Rittmeier - Zink - C. Budt GbR, Gerichtsstr. 22, Ahlen, Tel /9155-0, Fax 02382/ , Für Fragen zu diesem hoch interessanten Thema ist der Autor direkt erreichbar unter Telefon Unternehmenssteuersätze für 2005 im europäischen Vergleich Grafik: Bundesministerium der Finanzen