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Timestamp: 2016-10-21 16:36:46
Document Index: 187101354

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 63', 'Art. 63', 'BGE', 'BGE', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 120', 'Art. 124', 'Art. 124', 'Art. 124', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 124', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 253', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.228/2006 (30.10.2006)
4C.228/2006 /ruo
Gebr. A.________ AG,
Kl�gerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Ren� R�ber.
Mietvertrag; K�ndigung; Kosten,
Berufung gegen den Beschluss des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz, 1. Rekurskammer, vom 23. Mai 2006.
Mit Vertrag vom 18. Januar 2001 vermietete die X.________ AG (Kl�gerin) A.________ (Beklagter 1) Gewerbe-/Lagerr�ume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 5'000.--. Bereits mit Vertrag vom 11. Januar 2001 hatte die Kl�gerin (noch unter ihrer alten Firma) dem Beklagten 1 alle im operativen Betrieb verbliebenen Gegenst�nde, unter Ausschluss einiger bestimmt bezeichneter Gegenst�nde zu einem Mietzins von Fr. 1'000.-- pro Monat vermietet.
Die Kl�gerin k�ndigte die beiden Mietverh�ltnisse am 19. Oktober 2005 wegen Zahlungsverzugs gest�tzt auf Art. 257d Abs. 2 OR per 30. November 2005 nach unben�tztem Ablauf der gesetzten Nachfrist mit K�ndigungsandrohung. Diese K�ndigung focht der Beklagte 1 bei der zust�ndigen Schlichtungsbeh�rde an. Am 2. Dezember 2005 stellte die Kl�gerin ihrerseits gegen�ber dem Beklagten 1 und der Gebr. A.________ AG (Beklagte 2), als allf�lliger Untermieterin und "Mitnutzerin", ein Ausweisungsbegehren sowie ein R�ckgabebegehren betreffend die �berlassenen Gegenst�nde. Der Einzelrichter des Bezirksgerichts K�ssnacht, dem das vom Beklagten 1 eingeleitete Schlichtungsverfahren �berwiesen worden war, gab den kl�gerischen Begehren mit Verf�gung vom 10. Februar 2006 im Wesentlichen statt. Den hiergegen eingelegten Rekurs wies das Kantonsgericht Schwyz am 23. Mai 2006 ab und best�tigte die angefochtene Verf�gung.
Die Beklagten beantragen dem Bundesgericht mit eidgen�ssischer Berufung, es sei in Aufhebung des Beschlusses des Kantonsgerichts auf die Befehlsbegehren der Kl�gerin nicht einzutreten, eventuell seien diese abzuweisen oder die Sache an die Vorinstanz zur Sachverhaltserg�nzung und Neubeurteilung zur�ckzuweisen. Die Kl�gerin schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
1.1 Die kantonalen Gerichte gingen �bereinstimmend davon aus, dass entgegen der Auffassung der Beklagten ein g�ltiger Mietvertrag �ber die Mietr�umlichkeiten zustande gekommen sei. Auch wenn der Mietvertrag seitens der Vermieterschaft ausschliesslich von einer kollektiv zeichnungsberechtigten Person unterzeichnet worden sei, h�tten doch beide Parteien, auf Seiten der Mieterschaft jedenfalls der Beklagte 1, die darin statuierten Rechte wahrgenommen und die vertraglichen Pflichten w�hrend rund viereinhalb Jahren erf�llt, bis die Beklagten im Januar 2005 ihre Mietzinszahlungen eingestellt h�tten. Wenn die Beklagten nunmehr das Vorliegen eines Mietvertrages in Abrede stellten, verhielten sie sich rechtsmissbr�uchlich, zumal der Beklagte 1 als gleichfalls kollektiv zeichnungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates der Kl�gerin um die Zeichnungsberechtigung der Person, die f�r diese den Vertrag unterschrieben habe, gewusst, den Mietvertrag aber dennoch als g�ltig erachtet und sich gegen�ber der Vermieterin wie ein Mieter verhalten habe.
1.2 Im Berufungsverfahren setzen sich die Beklagten mit dieser Begr�ndung nicht auseinander, sondern sie machen zur St�tzung ihrer These der Ung�ltigkeit des Mietvertrages einzig unter Hinweis auf Art. 63 Abs. 2 OG geltend, die Vorinstanz habe versehentlich nicht festgestellt, dass der Vertrag vom 18. Januar 2001 folgenden Passus enthalte:
"Jede �nderung oder Erg�nzung dieses Vertrages bedarf zu ihrer G�ltigkeit der Schriftform. Der Vertrag hat erst G�ltigkeit, wenn ihn beide Vertragsparteien unterzeichnet haben."
Demgem�ss h�tten sich die Parteien vor der rechtsg�ltigen Unterzeichnung des "Mietvertrages" nicht binden wollen, weshalb kein rechtsg�ltiger Mietvertrag bestehe.
1.3 Selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten annimmt, es liege ein Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG vor, indem die Vorinstanz die entsprechende Passage �bersehen oder nicht mit ihrem wirklichen Wortlaut wahrgenommen hat (BGE 104 II 68 E. 3b S. 74 mit Hinweis), kommt eine Erg�nzung des Sachverhalts nur in Betracht, soweit sie eine entscheidwesentliche Tatsache betrifft (BGE 132 III 545 E. 3.3.2 S. 548; 128 III 163 E. 3b S. 167; 111 II 471 E. 1c S. 473). Der vertraglich vereinbarte Formvorbehalt kann aber formfrei aufgehoben oder abge�ndert (Schwenzer, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 10 zu Art. 16 OR) werden. Namentlich kann durch konkludentes Handeln nachtr�glich auf die vorbehaltene Form verzichtet werden (BGE 125 III 263 E. 4c S. 268 mit Hinweisen). Auf einen derartigen Verzicht w�re aufgrund des festgestellten nachtr�glichen Parteiverhaltens, der vorbehaltlosen Vertragserf�llung, ohne Weiteres zu schliessen. Ein allf�lliges Versehen w�re nicht entscheidrelevant, da auch unter Ber�cksichtigung der Klausel vom Bestehen des Mietvertrages auszugehen ist.
Im Weiteren r�gen die Beklagten als Verletzung von Art. 120 ff. OR, insbesondere von Art. 124 OR, dass die Vorinstanz die auf die Mahnung der Kl�gerin hin am 18. April 2005 erfolgte Mitteilung des Beklagten 1 nicht als Verrechnungserkl�rung w�rdigte.
2.1 Nach Art. 124 Abs. 1 OR muss der Schuldner dem Gl�ubiger zu erkennen geben, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle. Das Verrechnungsrecht wird durch einseitige und empfangsbed�rftige (ausdr�ckliche oder konkludente) Willenserkl�rung des Verrechnenden ausge�bt (Gauch/Schluep/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II, 8. Aufl., Rz. 3435, S. 234). Mit der Verrechnung nimmt der Schuldner ein Gestaltungsrecht wahr, weshalb er dem Gl�ubiger seine Absicht klar und eindeutig kundtun muss. Aus der Erkl�rung selber oder aus den Umst�nden muss der Gegenstand der Verrechnung, d. h. die Verrechnungsforderung und die Hauptforderung, hervorgehen, damit die Verrechnungswirkung eintritt (Bundesgerichtsurteil 4C.174/1999 vom 14. Juli 1999 E. 2b, publ. in SJ 2000 I S. 78 f.; Aepli, Z�rcher Kommentar, N. 44 zu Art. 124 OR; Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2. Aufl., S. 675). F�r den fristgerechten Untergang einer Mietzinsschuld durch Verrechnung ist zudem erforderlich, dass der Mieter die Verrechnung vor Ablauf der Frist gem�ss Art. 257d Abs. 1 OR erkl�rt (BGE 119 II 241 E. 6b S. 247 f.; Roger Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 3 zu Art. 257d OR mit Hinweisen).
2.2 Die Erkl�rung des Beklagten 1 vom 18. April 2005 tr�gt folgenden Wortlaut:
"Nachdem die �brigen Mieter nicht bereit sind den von der CKW berechneten Strombezug zu bezahlen verlange ich eine separate Strommessung bevor weitere Mietzinszahlungen erfolgen."
Die Beklagten nahmen im kantonalen Verfahren den Standpunkt ein, eine Aufteilung der ausgeschiedenen Stromkosten auf die einzelnen Nutzer des Gewerbegeb�udes habe nie stattgefunden. Der Beklagte 1 habe daher f�r die ihm in Rechnung gestellten und bezahlten Stromkosten Anspruch auf Ersatz durch die Kl�gerin. Die Aufteilung und Quantifizierung der Stromkosten sei Sache der Kl�gerin. Der Beklagte 1 habe einen Verrechnungsanpruch auf Reduktion des von ihm zu bezahlenden Nutzungsentgelts. Die vom Beklagten bezahlten Stromkosten seien am 18. April 2005 auf Mahnung der Kl�gerin verrechnungsweise dem geschuldeten Nutzungsentgelt gegen�bergestellt worden. Weil die Kl�gerin die ihr obliegende Ausscheidung und Aufteilung der Stromkosten nicht vorgenommen habe, sei unbekannt, wie hoch der nach Verrechnung noch bestehende Ausstand sei. Mangels Gewissheit �ber dessen H�he k�nne eine Mietzinsforderung nicht bestehen. Nach Auffassung der Vorinstanz machte indessen der Beklagte 1 mit seiner Erkl�rung keine konkrete Forderung geltend, sondern er gab damit lediglich zu erkennen, dass er ohne separate Strommessung keine weiteren Mietzinszahlungen leisten werde. Somit liege keine Verrechnungserkl�rung vor.
2.3 Die Beklagten bringen in der Berufung vor, der Beklagte 1 habe durch unzweideutige Leistungsverweigerung mit Hinweis auf seine Gegenforderungen aus bezahlten Drittstromrechnungen seinen Verrechnungswillen hinreichend klar zum Ausdruck gebracht. Dem ist nicht zu folgen. Richtig ist zwar, dass der Beklagte 1 gegen�ber der Kl�gerin unzweideutig seinen Willen zur Verweigerung weiterer Zahlungen �usserte, jedoch nur f�r so lange, als noch keine separate Messung seines Stromverbrauchs vorliegen w�rde. Etwas anderes l�sst sich aus dem Wortlaut der Erkl�rung nach Treu und Glauben nicht ableiten. Insbesondere fehlt jeglicher Hinweis auf eine Gegenforderung des Beklagten 1 gegen�ber der Kl�gerin. Ein solcher l�sst sich auch der f�r die geforderte separate Messung angef�hrten Begr�ndung, wonach die �brigen Mieter nicht bereit seien, f�r ihren Strombezug gem�ss Berechnung der CKW Zahlungen zu leisten, nicht entnehmen. Klar wird einzig, dass der Beklagte 1 den R�ckbehalt der Mietzinse als Druckmittel zu verwenden gedachte, um eine gesonderte Strommessung zu erlangen. Dass - abgesehen vom Anspruch auf gesonderte Messung - eine Forderung gegen�ber der Kl�gerin bestehen k�nnte und die Mietzinse mit dieser verrechnet werden sollten, ist in keiner Weise erkennbar. Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, indem sie der Erkl�rung vom 18. April 2005 den Charakter einer Verrechnungserkl�gung im Sinne von Art. 124 Abs. 1 OR absprach. Da nunmehr feststeht, dass die Parteien entgegen der Meinung der Beklagten in einem Mietverh�ltnis standen, w�re eine erst im Rahmen des Ausweisungsverfahrens abgegebene Verrechnungserkl�rung versp�tet und im Hinblick auf die Ausweisung unbeachtlich (E. 2.1 hiervor). Die Berufung ist insoweit unbegr�ndet.
Die Beklagten haben im kantonalen Verfahren auch das Zustandekommen des Mobiliarmietvertrages vom 11. Januar 2001 bestritten, weil der Mietgegenstand nicht feststehe. Die Vorinstanz hielt demgegen�ber in �bereinstimmung mit dem erstinstanzlichen Richter fest, die Parteien h�tten auch diesen Vertrag w�hrend viereinhalb Jahren anstandslos erf�llt. Sie h�tten stets gewusst, um welche Gegenst�nde es sich bei den im operativen Betrieb verbliebenen gehandelt habe. Eine detaillierte Aufz�hlung im schriftlichen Mietvertrag habe sich daher er�brigt.
3.1 Im Berufungsverfahren r�gen die Beklagten in diesem Zusammenhang eine Verletzung von Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 253 OR. Sie machen geltend, es fehle an an der notwendigen Bestimmung oder Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes und damit an einer Einigung �ber ein essentiale negotii. Ein Mietvertrag sei demnach nicht zustande gekommen.
3.2 Die R�ge bricht sich an der f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellung (BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106, 136 E. 1.4 S. 140, je mit Hinweisen), dass beide Parteien sehr wohl wussten, welche Gegenst�nde Mietobjekt bilden sollten und dass der Vertrag denn auch jahrelang entsprechend abgewickelt wurde. Von mangelnder Bestimmung des Mietgegenstandes kann unter diesen Umst�nden nicht die Rede sein.
Insgesamt erweist sich die Berufung als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren solidarisch kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Beklagten haben die Kl�gerin unter solidarischer Haftbarkeit f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.