Source: http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/152015150000503_I_C_001157_2016_Uz_2017-10-10_001
Timestamp: 2020-04-07 10:06:54+00:00
Document Index: 96276958

Matched Legal Cases: ['art. 244', 'art. 245', 'art. 179', 'art. 750', 'art. 118', 'art. 98']

Treść orzeczenia I C 1157/16 - Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych
I C 1157/16 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Rejonowy w Nowym Sączu z 2017-10-10
Sygn. akt: I C 1157/16
po rozpoznaniu w dniu 28 września 2017 r. w Nowym Sączu
I. zasądza od pozwanego M. M. na rzecz powódki E. S. kwotę 7.380 zł (siedem tysięcy trzysta osiemdziesiąt złotych) z odsetkami ustawowymi od dnia 1 października 2013 roku do dnia zapłaty;
II. zasądza od pozwanego M. M. na rzecz powódki E. S. kwotę 2.667 zł (dwa tysiące sześćset sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania;
Sygn. akt I C 1157/16
wyroku z dnia 10 października 2017 r.
Powódka E. S. w pozwie wniesionym dnia 9 sierpnia 2016 roku (data nadania) domagała się zasądzenia od pozwanego M. M. kwoty 6.000 zł plus VAT, łącznie 7.380 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 października 2013 roku do dnia zapłaty (k. 1-3, 34-39, 159-160).
W uzasadnieniu strona powodowa podniosła, iż kwota dochodzona pozwem wynika z zawartej z pozwanym w dniu 29 maja 2013 roku umowy pośrednictwa w kupnie lokalu. Powódka zajmuje się pośrednictwem przy zakupie i sprzedaży nieruchomości zawodowo, zaś umowa z pozwanym dotyczyła pośrednictwa w kupnie domu w okolicach Łącka. Strony ustaliły wynagrodzenie w wysokości 3 % wartości zakupu plus 23 % VAT. Powódka okazała pozwanemu dom w Ł. będący przedmiotem współwłasności M. S. i Z. S. (1), a pozwany nie zgłaszał żadnych uwag ani zapotrzebowania na dalsze okazywanie nieruchomości. Pozwany nie poinformował powódki, iż zakupił udziały w tej nieruchomości od M. S. w dniu 30 września 2013 roku, co było poprzedzone umową przedwstępną z dnia 2 lipca 2013 roku. Pozwany unikał kontaktu z Biurem powódki, a o transakcji powódka dowiedziała się przypadkiem. Wysokość ostatecznie określonej kwoty żądania wynika z faktu, iż umowa kupna doszła do skutku w zakresie połowy udziałów w domu okazanym pozwanemu, zatem powódka domaga się prowizji od sprzedaży tego udziału w wysokości ustalonej umową stron. Wskazała jednocześnie, iż roszczenie jej nie uległo przedawnieniu, bowiem do umowy pośrednictwa stosuje się przepisy o umowie agencyjnej, a nie zlecenia, w związku z czym termin przedawnienia wynosi trzy lata. Powódce należało się zgodnie z umową wynagrodzenie płatne w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, jednak mając na uwadze, iż tego rodzaju klauzule są zaliczane do niedozwolonych, wszelkie późniejsze umowy nie zawierały takich klauzul i roszczenie powódki stało się najwcześniej wymagalne w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. 30 września 2013 roku.
Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego (k. 21-24).
W uzasadnieniu pozwany podniósł, iż twierdzenia powódki odnośnie powzięcia wiadomości o kupnie udziału w okazywanej przez nią nieruchomości są gołosłowne, pozwany nie zatajał przed nikim nabycia udziału, a powódka jako profesjonalista miała nieograniczony dostęp do elektronicznego systemu ksiąg wieczystych, zatem brak monitorowania stanu prawnego nieruchomości świadczy o braku należytej staranności w działaniach powódki jako pośrednika. Ponadto pozwany zawarł umowę z przedstawicielem powódki A. K., która nie okazała mu pełnomocnictwa od powódki - ani powódka, ani A. P. (1) w tych czynnościach nie uczestniczyły. Strony określiły obiekt umowy jako całość własności nieruchomości – domu w okolicach Ł., za cenę 399.000 zł. Pozwany zaprzeczył, aby ta umowa została wykonana, bowiem nie był zainteresowany kupnem połowy udziału w nieruchomości, a jak się okazało pracownik powódki nie znał szczegółów dotyczących okazanej nieruchomości i nie poinformował pozwanego, iż dom ma być sprzedany w ułamkowych częściach. Pozwany nieświadomy zagrożeń zawarł umowę kupna z M. S. oczekując na sprzedaż pozostałego udziału od drugiego współwłaściciela. Z. S. (1) zbyła jednak swój udział na rzecz J. K.. Wobec powyższego nie doszło do wykonania przez powódkę umowy. Ponadto pozwany zakwestionował podstawę naliczania prowizji, jako niedookreśloną, podniósł też zarzut przedawnienia roszczenia, wskazując, iż początek biegu okresu przedawnienia należy liczyć od daty zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży.
W dniu 29 maja 2013 roku powódka E. S., prowadząca działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa nieruchomości, pod firmą Biuro (...) E. S., ul. (...) w K., zawarła z pozwanym M. U. pośrednictwa w kupnie nr (...), w ramach której powódka jako P. zobowiązała się do podjęcia powierzonych jej przez pozwanego – Zamawiającego, czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży, w tym umowy przedwstępnej, do wyszukania odpowiedniego obiektu spełniającego kryteria wskazane przez zamawiającego (dom w okolicach Ł. w cenie 399.000 zł), sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, a wszelkich tych czynności miała dokonać ze szczególną starannością, kierując się zasadą ochrony interesu pozwanego. M. M. zobowiązał się do zapłaty na rzecz powódki wynagrodzenia za podjęte czynności pośrednictwa, które zgodnie z umową stron wynosić miało 3 % + VAT (liczone od ostatecznej ceny transakcji) i powinno być wypłacone przy zawarciu umowy przedwstępnej, a w razie jej braku przed podpisaniem aktu notarialnego (jednorazowo). Umowa przewidywała, iż wszelkie negocjacje dotyczące oferowanego obiektu powinny toczyć się w obecności pośrednika, a obniżenie ceny w wyniku negocjacji bez jego obecności nie wpływa na wysokość wynagrodzenia. Umowa została zawarta na okres od daty zawarcia do daty kupna. Pośrednikowi przysługiwało prawo do pełnego wynagrodzenia w sytuacji, gdy zamawiający w terminie 24 miesięcy od daty wypowiedzenia, rozwiązania lub wygaśnięcia umowy zawrze umowę kupna/najmu/podnajmu lub inną, nawet nieodpłatną umowę rozporządzającą prawami okazanej mu nieruchomości bądź też taką umowę dotyczącą okazanej nieruchomości zawrze osoba bliska zamawiającemu lub też osoby, spółki cywilne, osobowe lub kapitałowe, z którymi zamawiający pozostaje w zależności służbowej, bądź jest powiązany w jakikolwiek sposób. W imieniu powódki umowę z pozwanym zawarła A. K., posiadająca stosowne upoważnienie do podpisywania umowy o pośrednictwo w kupnie, prezentacji nieruchomości oraz dokonania wszelkich czynności dotyczący zakupu, udzielone jej przez powódkę na piśmie w dniu 15 marca 2013 roku.
Dowód: umowa pośrednictwa z dni 29.05.2013 r. k. 6, „wskazania adresowe” k. 7, upoważnienie z dnia 15.03.2013 r. k. 106, zeznania świadka A. P. (2) (K.) – nagranie z dnia 31.01.2017 r. 00:41:36-01:10:19.
W dniu zawarcia umowy pozwanemu został okazany dom w Ł. oznaczony nr 278, który znajdował się w bazie danych Biura - powódka zawarła wcześniej umowę pośrednictwa w sprzedaży tej nieruchomości ze Z. S. (1). Z tych względów pracownik powódki dokonał uprzednio oględzin tej nieruchomości, sprawdził jej stan prawny, a także sporządził opis nieruchomości. Podczas okazania domu pozwany został poinformowany przez pracownika powódki, a nadto przez współwłaściciela nieruchomości - M. S., o jego stanie prawnym - przedstawiono mu informację, iż jest ona przedmiotem współwłasności M. S. i Z. S. (1) po 1/2 części. Pozwany oświadczył, iż zastanowi się nad tą propozycją, nie domagał się przy tym od powódki poszukiwania i okazania mu innych nieruchomości. Mimo to, nie skontaktował się w późniejszym czasie z powódką, ani nie reagował na próby kontaktu podejmowane przez nią, w związku z czym powódka przyjęła, iż nie jest zainteresowany kupnem wskazanej nieruchomości. Pozwany nie wypowiedział jednocześnie umowy pośrednictwa.
Dowód: zeznania świadka A. P. (2) (K.) – nagranie z dnia 31.01.2017 r. 00:41:36-01:10:19, zeznania świadka Z. S. (1) w drodze pomocy prawnej I Cps 15/17 – k. 86-90, zeznania świadka M. S. – nagranie z dnia 4.07.2017 r. 00:14:24-00:31:44, kopia umowy pośrednictwa nr L- (...) z dnia 25.02.2013 r. k. 49-50,”opis domu” k. 105.
W dniu 2 lipca 2013 roku pozwany M. M. zawarł z M. S. i Z. S. (1) notarialne umowy przedwstępne sprzedaży obu udziałów w zabudowanej nieruchomości położonej w Ł. oznaczonej nr 757/1, objętej księgą wieczystą nr (...), przed Notariuszem E. C. w Kancelarii Notarialnej w N.. Zgodnie z tą umową oboje współwłaściciele nieruchomości zobowiązali się do zawarcia na rzecz M. M., lub osób przez niego wskazanych, umowy sprzedaży w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, całych ich udziałów wynoszących po 1/2 części we wskazanej nieruchomości za ceny po 200.000 zł za każdy udział, w terminie do 2 października 2013 roku, a pozwany zobowiązał się na takich warunkach udziały te kupić. Przy zawarciu umowy przedwstępnej M. M. wpłacił zadatki w kwocie po 10.000 zł od ceny za każdy udział, które w razie zawarcia umowy przyrzeczonej podlegały zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży. M. S. i Z. S. (1) wyrazili zgodę na złożenie przez pozwanego wniosku o ujawnienie roszczenia wynikającego z tej umowy w księdze wieczystej nieruchomości jednak M. M. oświadczył, iż wniosku takiego nie składa. Tego samego dnia współwłaścicielka nieruchomości Z. S. (1) skierowała do powódki pismo z informacją, iż M. S. nie wyraża zgody na sprzedaż nieruchomości i wniosła o rozwiązanie umowy pośrednictwa zawartej z powódką w dniu 25 lutego 2013 roku. Mimo to, umową notarialną z dnia 30 września 2013 roku zawartą przed notariuszem E. C. w Kancelarii Notarialnej w N. pozwany M. M. nabył udział 1/2 w nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowaną budynkiem murowanym z poddaszem, za kwotę 200.000 zł. Przy zawarciu obu umów nie była obecna powódka, ani żaden przedstawiciel Biura pośrednictwa. W dacie zawarcia umowy przyrzeczonej M. M. posiadał wiedzę, że drugi udział w nieruchomości nabyła w sierpniu 2013 roku od Z. S. (1) J. K.. Zawierając umowę nie wskazywał sprzedającemu M. S., iż chce kupić całą nieruchomość, nie zwracał się również w późniejszym okresie w jakiejkolwiek formie o wykonanie umowy przedwstępnej do Z. S. (1). Nie żądał nadto zwrotu uiszczonego zadatku od ceny drugiego udziału, a zadatek ten został rozliczony w cenie zakupu udziału od M. S..
Dowód: umowa przedwstępna z dnia 2.07.2013 r. Rep. A nr 2532/2013 k. 134-135, kopia pisma Z. S. z dnia 2.07.2013 r. k. 41, kopia umowy pośrednictwa nr L- (...) z dnia 25.02.2013 r. k. 49-50 wraz z listą klientów k. 51, wypis aktu notarialnego z dnia 30.09.2013 r. Rep. A nr 4987/2013 k. 24-27, akta kw nr NS1S/00031510/7, zeznania świadka A. P. (2) (K.) – nagranie z dnia 31.01.2017 r. 00:41:36-01:10:19, zeznania świadka M. S. – nagranie z dnia 4.07.2017 r. 00:14:24-00:31:44, zeznania świadka Z. S. (1) w drodze pomocy prawnej I Cps 15/17 – k. 86-90, częściowo zeznania świadka J. K. – nagranie z dnia 28.09.2017 r. 00:01:13-00:21:43, częściowo zeznania pozwanego M. M. – nagranie z dnia 28.09.2017 r. 00:22:09-00:59:02.
J. K. powadzi działalność gospodarczą w zakresie logistyki pod firmą (...) – (...) z siedzibą w G. 110. Pozwany od 2001 roku prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w G. (...).
Dowód: informacja (...) k. 161, 162
W 2016 roku w Biurze powódki pojawił się syn pozwanego R. M., który był zainteresowany zakupem nieruchomości. Powódka uzyskała wówczas nieformalną informację, iż pozwany zakupił udział w nieruchomości, jaką mu okazano w ramach zawartej umowy pośrednictwa. Po zweryfikowaniu tej informacji w elektronicznym systemie ksiąg wieczystych powódka pismem z dnia 13 lipca 2016 roku wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 7.380 zł tytułem nieuiszczonego wynagrodzenia w związku z wykonaniem umowy pośrednictwa z dnia 29 maja 2013 roku. Pozwany nie zapłacił powódce wskazanego wynagrodzenia.
Dowód: zeznania świadka A. P. (2) (K.) – nagranie z dnia 31.01.2017 r. 00:41:36-01:10:19, częściowo zeznania świadka R. M. – nagranie z dnia 31.01.2017 r. 00:31:36-00:38:10, kopia wezwania do zapłaty z dowodem nadania k. 8-9.
Sąd ustalił stan faktyczny w sprawie na podstawie zgromadzonych dokumentów, w tym dokumentów w aktach księgi wieczystej NS1S/00031510/7 oraz zeznań świadków, w tym częściowo zeznań świadka R. M. i J. K., jak też częściowo zeznań pozwanego.
Dowody z dokumentów Sąd uznał za wiarygodne z uwagi na okoliczność, że stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone (art. 244 k.p.c.) oraz tego, że osoby, które je podpisały złożyły zawarte w nich oświadczenia (art. 245 k.p.c.). Korzystają one z domniemania autentyczności i prawdziwości. Treść lub forma tych dokumentów nie były kwestionowane przez strony. Również Sąd po zapoznaniu się z ich treścią i formą nie powziął, co do nich żadnych wątpliwości.
Zeznania świadka A. P. (2) (poprzednio K.) są w ocenie Sądu w pełni wiarygodne, świadek opisała zarówno okoliczności zawarcia umowy pośrednictwa z pozwanym, jak i okazania mu domu (a wcześniej podjęcia innych czynności objętych umową), wskazała również na okoliczność uzyskania wiedzy na temat zawarcia przez pozwanego umowy przyrzeczonej kupna udziału w okazanej nieruchomości. Zeznania te są rzeczowe, jasne i korespondują z materiałem z dokumentów.
Odnosząc się do zeznań świadków Z. S. (1) i M. S. dowód ten należało ocenić jako co do zasady wiarygodny. Świadkowie w sposób w większości spójny przedstawili okoliczności związane z podjęciem decyzji o sprzedaży domu, zawarciem umowy pośrednictwa w sprzedaży, następnie okazaniem domu przez przedstawiciela biura pozwanemu i zawarcia z nim umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Treść tej ostatniej umowy potwierdza, iż została zawarta przez oboje współwłaścicieli, jak również wynika z niej cena ustalona tytułem sprzedaży i wysokość wpłaconych zadatków. Zeznania świadka M. S. potwierdzają nadto, iż pozwany w czasie okazania domu dowiedział się o formie współwłasności nieruchomości, o czym sam go poinformował, jak też, że nie zgłaszał uwag co do tego, kontaktując się następnie ze świadkiem w celu zakupu jego udziału (bez udziału biura nieruchomości). Zeznania wskazanych świadków w zakresie rezygnacji z pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (pismem z dnia 2.07.2013 roku) nie są w pełni zbieżne i budzą wątpliwości co do ich wiarygodności jednak mają poboczne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd dał również częściowo wiarę zeznaniom pozwanego oraz świadków R. M. i J. K., w zakresie zgodnym z ustalonym stanem faktycznym (tj. co do faktu zawarcia umowy pośrednictwa, okazania domu, braku kontaktu z powódką w późniejszym czasie, zawarcia umowy przedwstępnej, a następnie zakupu udziałów w nieruchomości przez J. K. i pozwanego). Zeznania pozwanego nie są natomiast wiarygodne w części, w jakiej pozwany wskazuje, iż kupując udział od M. S. był zapewniany, iż następnie zostanie mu zbyty udział Z. S. (1) i zamierzał kupić całą nieruchomość. Przeczy temu w ocenie Sądu treść zeznań M. S., który podał, iż w dacie sprzedaży jego udziału nie rozmawiał z pozwanym na temat zakupu udziału Z. S. (1), a pozwany nie żalił się, że nabył tylko połowę domu. Świadek zaprzeczył wyraźnie, aby pozwany sugerował, iż chce zakupić całą nieruchomość. Ponadto na niewiarygodność tej części zeznań pozwanego wskazuje okoliczność, iż w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej drugi udział był już zbyty na rzecz J. K., nie było więc możliwe jego zakupienie od Z. S. (1), na który to zamiar wskazywał pozwany. Pozwany również niewiarygodnie w ocenie Sądu zeznał, iż zwracał się następnie do Z. S. (1) o wykonanie umowy sprzedaży – przeczy temu relacja świadka Z. S. (1), która jednoznacznie podała, iż pozwany nie zwracał się do niej nigdy o wykonanie umowy przedwstępnej. Nie można również dać wiary pozwanemu, iż nie miał on świadomości, że podpisuje umowę pośrednictwa i że zobowiązuje się do zapłaty prowizji w razie zakupu okazanej nieruchomości. Pozwany jest przedsiębiorcą, zatrudnia pracowników, prowadzi własną działalność od kilkunastu lat w związku z czym trudno obdarzyć wiarą zeznania, iż nie miał świadomości, jak działają biura pośrednictwa i czym skutkuje podpisanie umowy. Pomijając fakt, iż zasady działania pośredników są powszechnie znane, należy podkreślić, iż pozwany dobrowolnie przyszedł do biura powódki i nawet gdyby nie zawierał wcześniej tego rodzaju umów miał możliwość uzyskania stosownych informacji, wszelkie istotne dla niego kwestie zostały nadto ujęte w zapisach umowy, której egzemplarz otrzymał, zatem pozwany nie może powoływać się na fakt, iż rzekomo nie przeczytał tego dokumentu. Nawet jeśli podpisał umowę bez czytania, to konsekwencje tego ponosi on sam. Końcowo, za niewiarygodne należy uznać twierdzenia pozwanego i świadka J. K., iż nie znali się wcześniej i zakup udziałów w nieruchomości był całkowicie niezależny, przeczy temu analiza całokształtu okoliczności sprawy, przy czym ustalenie w jakich faktycznych relacjach te osoby pozostają ma dla rozstrzygnięcia znaczenie drugorzędne, z uwagi na to, iż strona powodowa domaga się zapłaty prowizji jedynie od 1/2 udziału nabytego od M. S.. Także zeznania świadka R. M., w których przeczy, iż poinformował (w sposób nieformalny) pracownika biura powódki o zakupie dokonanym przez ojca nie mogą się ostać, wobec treści rzeczowych, stanowczych zeznań świadka A. P. (2).
W świetle dokonanych ustaleń powództwo jest zasadne.
Samo zawarcie przez strony umowy pośrednictwa w kupnie z dnia 29 maja 2013 roku było co do zasady pomiędzy stronami niesporne.
W pierwszej kolejności należy odnieść się do podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia.
Umowa pośrednictwa - zgodnie z stanem prawnym obowiązującym w dacie jej zawarcia – była regulowana przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (art. 179-183a). Była to zatem umowa nazwana, polegająca na dokonywaniu czynności faktycznych, a nie prawnych, w związku z czym - mimo braku regulacji tej umowy w k.c. - nie stosuje się do niej przepisów dotyczących umowy zlecenia na podstawie art. 750 k.c., co znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyrok z dnia 12.01.2007 r., IV CSK 267/06, 23.11.2004 r., I CK 270/04). Ponieważ w ustawie o gospodarce nieruchomościami brak jest ogólnych przepisów o przedawnieniu roszczeń kwestia ta była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 8 maja 2015 roku (III CSK 364/14) wyraził pogląd, iż do przedawnienia roszczeń z tytułu umowy pośrednictwa będą miały zastosowanie ogólne przepisy k.c. przewidujące 3-letni termin przedawnienia roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 118 k.c.), bowiem umowa pośrednictwa najbardziej zbliżona jest do umowy agencyjnej.
Termin wymagalności roszczenia powódki należy w ocenie Sądu wiązać z datą zawarcia przez pozwanego umowy przenoszącej własność, tj. z dniem 30 września 2013 roku. Co prawda w umowie pośrednictwa zawarte było postanowienie, iż prowizja jest płatna jednorazowo przy zawarciu umowy przedwstępnej, a w razie jej braku przed podpisaniem umowy przyrzeczonej (§ 3 umowy), jednak wobec uznania tego rodzaju postanowień umownych za niedozwolone (zarejestrowane w Rejestrze klauzul niedozwolonych pod nr (...), (...), (...), (...)) należy uznać, iż wymagalność roszczenia powódki o zapłatę prowizji nastąpiła najwcześniej z dniem zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości (udziału 1/2) okazanej przez powódkę pozwanemu. Bieg trzyletniego terminu przedawnienia roszczenia powódki rozpoczął się zatem w dniu 30 września 2013 roku i upływał z dniem 30 września 2016 roku. Wobec tego, iż pozew został złożony w dniu 9 sierpnia 2013 roku (data nadania) roszczenie powódki w dacie złożenia pozwu było nieprzedawnione.
Na marginesie należy zauważyć, iż powoływanie się przez pozwanego na datę umowy przedwstępnej, jako tej, od której należy liczyć bieg trzyletniego okresu przedawnienia jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, mając na uwadze, iż pozwany mimo obowiązku wynikającego z umowy pośrednictwa nie poinformował powódki o zawarciu tej umowy, a nadto nie została ona ujawniona w księdze wieczystej, wobec czego powódka nie miała jakiejkolwiek możliwości uzyskać o niej wiedzy.
Odnosząc się z kolei do merytorycznej zasadności powództwa należy uznać, iż powódka wykazała swoje roszczenie, zarówno co do zasady, jak i wysokości.
Z istoty umowy pośrednictwa wynika niewątpliwie jej odpłatność oraz wzajemność świadczeń stron. Powódka w ramach prowadzonej przez siebie działalności zobowiązała się do wykonania na rzecz pozwanego czynności faktyczne określone szczegółowo w § 1 umowy z dnia 29 maja 2013 roku, tj. czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży (w tym umowy przedwstępnej), wyszukania odpowiedniego obiektu wg kryteriów wskazanych przez pozwanego i sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, działając przy tym ze szczególną starannością w celu ochrony interesu pozwanego. Pozwany z kolei w § 3 umowy zobowiązał się do zapłacenia powódce wynagrodzenia za wskazane czynności, które zostało przez strony ustalone na kwotę 3% + VAT, płatną jednorazowo. Taki zapis umowy powodował, iż miała ona charakter umowy rezultatu - prowizja uzależniona była od osiągnięcia celu w postaci dokonania transakcji kupna przedstawionej przez pośrednika nieruchomości. Umowę w imieniu powódki podpisała upoważniona do tego pracownica Biura A. K. (obecnie P.), pozwany również własnoręcznie podpisał umowę tej treści, otrzymał również egzemplarz umowy, a jak wynika z zeznań świadka A. P. (2) mógł negocjować jej warunki, m.in. w zakresie wysokości prowizji należnej pośrednikowi. Mimo takiej możliwości nie podjął negocjacji, akceptując tym samym treść umowy.
W przedmiotowej sprawie powódka wykazała w ocenie Sądu, iż wykonała swoje świadczenie wynikające z umowy, w związku z czym należy jej się świadczenie wzajemne ze strony pozwanego. Nie budzi wątpliwości, nie było również kwestionowane przez pozwanego, iż w ramach umowy została mu okazana nieruchomość położona w Ł. (dom nr 278 na działce nr (...)), nie ma przy tym znaczenia czy czynności okazania dokonała powódka bezpośrednio, czy też jej upoważniony pracownik. Niewątpliwie nieruchomość ta spełniała kryteria wskazane przez pozwanego, a pozwany nie zgłaszał uwag odnośnie chęci obejrzenia innych nieruchomości. Nieruchomość okazana pozwanemu została uprzednio sprawdzona pod względem prawnym przez powódkę, która w ofercie podała również wszystkie jej istotne cechy. Pozwany podnosił co prawda, iż nie był informowany, że stanowi ona współwłasność w częściach ułamkowych, a był przekonany, że sprzedający są małżeństwem i nieruchomość podlega sprzedaży jako całość, jednak ze spójnego pod tym względem materiału dowodowego wynika, iż twierdzenia te nie polegają na prawdzie. Powódka przedstawiła pozwanemu stan prawny nieruchomości, co więcej – w dacie oględzin o posiadanych udziałach we współwłasności pozwanego poinformował M. S.. Okoliczność, iż nieruchomość była przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych nie stanowiła zresztą, jak się okazało, przeszkody do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży w dniu 2 lipca 2013 roku. Na mocy tej umowy pozwany zobowiązał się zakupić oba udziały w nieruchomości do dnia 2 października 2013 roku, przy czym w umowie zastrzeżono, że sprzedaż ma nastąpić na jego rzecz bądź rzecz „osób przez niego wskazanych”. Jakkolwiek brak jest dowodów na to, by J. K. była osobą wskazaną przez pozwanego jako tą, która nabywała udział w nieruchomości z jego polecenia, to fakt nabycia udziału 1/2 nie niweczy obowiązku zapłaty prowizji na rzecz pośrednika od ceny zakupu tegoż udziału. O tym, ze umowa została wykonana, i że do osiągnięcia celu umowy doszło świadczy choćby fakt, iż pozwany mimo uprzedniej umowy przedwstępnej nie domagał się wykonania umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, mimo takiego uprawnienia, nie domagał się także zwrotu zadatku, który został rozliczony w całości przy zakupie pierwszego udziału, kiedy jeszcze pozwany, jak twierdził, miał nie wiedzieć o tym, że drugi udział został już zbyty. Okoliczności te świadczą o tym, iż pozwany miał wolę zakupu na tej nieruchomości udziału 1/2 i w takim zakresie umowa została przez powódkę wykonana.
Oferta przedstawiona przez powódkę obejmowała całą nieruchomość, przy czym pozwany miał świadomość, iż jest ona przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Mógł zatem nabyć oba udziały bądź jeden z nich, zależnie od swojej woli. Ostatecznie nabył udział 1/2 w nieruchomości okazanej mu przez powódkę w ramach umowy, wiedząc jednocześnie, iż drugi udział jest już własnością J. K. (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych), a czynności podjęte przez pośrednika skutkowały zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży w dniu 30 września 2013 roku. W związku z tym nie może aktualnie podnosić, iż umowa nie została przez powódkę wykonana – przeciwnie, doszło bowiem do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości realizującej w istocie analogiczny cel gospodarczy, jak umowa sprzedaży prawa własności całej nieruchomości. Zgodzić się przy tym należy z argumentacją strony powodowej, iż pozwany był zainteresowany w zakupie połowy udziałów, gdyż w przeciwnym razie domagałby się wykonania umowy przedwstępnej w całości i nie zawarłby umowy z dnia 30 września 2013 roku. W tej sytuacji czynności podjęte uprzednio przez pośrednika, począwszy od wyszukania odpowiedniej oferty, poprzez sprawdzenie jej stanu prawnego, skojarzenie stron umowy, a kończąc na okazaniu jej przedmiotu, stworzyły warunki do zawarcia umowy sprzedaży, a zatem zamierzony rezultat został osiągnięty. Zawarcie umowy w zakresie udziału 1/2 w nieruchomości ma wpływ jedynie na wysokość wynagrodzenia pośrednika, które powinno być proporcjonalnie obniżone. Powódka w pozwie nie domaga się jednak prowizji obliczonej od kwoty stanowiącej cenę całej nieruchomości, ale od wartości nabytego przez pozwanego udziału. Żądanie takie jest w pełni zasadne. Ponieważ udział pozwanego został nabyty za kwotę 200.000 zł (na poczet której zaliczono zadatki w łącznej wysokości 20.000 zł) to wysokość prowizji stanowić będzie 3.000 zł (3 % z ceny nabycia) powiększona o podatek VAT 23 %, tj. 1.380 zł, łącznie 7.380 zł. Takiej kwoty domaga się powódka i należało wskazaną kwotę zasądzić na jej rzecz od pozwanego, o czym orzeczono w pkt I wyroku. Termin początkowy liczenia odsetek związany jest z datą wymagalności roszczenia – 30 września 2013 roku, w związku z czym od dnia następnego pozwany pozostawał w zwłoce w spełnieniu świadczenia.
Z uwagi na wynik procesu na zasadzie art. 98 k.p.c. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki zwrot kosztów postępowania w kwocie 2.667 zł, na które składały się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 2.400 zł (obliczone w oparciu o treść § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 roku - poz. 1800) opłata od pozwu 250 zł oraz opłata od pełnomocnictwa 17 zł.
Dodano: 29 maja 2018 , Opublikował(a): Joanna Liszka