Source: http://jpm-copro.com/Commentaire%20decret%2027-05-2004.htm
Timestamp: 2018-10-16 05:38:30+00:00
Document Index: 237199394

Matched Legal Cases: ["l'article 8", "l'article 10", 'art. 1', "l'article 46", 'art. 1', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 4', "l'article 21", "l'article 29", 'art. 3', "l'article 22", "l'article 24", "l'article 50", "l'article 25", "l'article 24", "l'article 11", 'art. 5', "l'article 25", 'art. 4', "l'article 25", 'art. 16', 'art. 5', 'art. 6', "l'article 25", "l'article 24", "l'article 25", 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 8', 'art. 9', "l'article 18", "l'article 14", "l'article 26", "l'article 27", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 29", "l'article 26", "l'article 14", 'art. 7', 'art. 10', 'art. 305', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 7', 'art. 8', "l'article 55", 'art. 7', 'art. 8', "l'article 32", 'art. 7', 'art. 8', "l'article 17", "l'article 62", "l'article 62", 'art. 1', "l'article 19", "l'article 63"]

Commentaire du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004
Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004
modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004.
Textes visés par le décret modificateur
Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l’emploi, du travail et de la cohésion sociale,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
L’article 48 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 est ainsi conçu :
« Les 1° et 2° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 susvisé tels que modifiés par l’article 7 du présent décret entreront en vigueur le 1er janvier 2005. Les autres dispositions du présent décret entreront en vigueur le premier jour du troisième mois suivant la date de sa publication au Journal officiel de la République française, à l’exception de ses articles 3, 19, 32, 33 et 38 et des 1° et 2° de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 susvisé tels qu’ils sont modifiés par l’article 23 du présent décret. »
Le décret a été publié au J.O n° 128 du 4 juin 2004 page 9871 texte n° 16
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modification partielle
Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au [dernier] troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi.
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié
Créé par Décret 97-532 1997-05-23 art. 1 JORF 29 mai 1997. Non modifié
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Créé par Décret 97-532 1997-05-23 art. 1 JORF 29 mai 1997.Non modifié
Article 4-4 (nouveau).
Lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique.
Le texte précise les modalités de communication du carnet d’entretien et du diagnostic technique. C’est au vendeur qu’il appartient de demander ces documents au syndic. Celui ci est tenu de lui en délivrer copie (Voir : Article 33)Article 33
Ancien article 5 supprimé
Le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue de l'information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes :
a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé :
- dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;
- dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée ;
b) Eventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d'avance ou de provision, à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où résultent ces avances et provisions ;
c) S'il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;
d) Le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté.
« 1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
« 2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :
« 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
« Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »
Note : Rappel est fait des actes concernés par le texte : tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel.
La note de renseignements se présente désormais en trois parties :
Dettes du cédant envers le syndicat :
Il faut signaler [ 1° b) ] les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. (sur le contenu de cette expression : voir Article 44).
En 1° d) : les sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 sont celles dues, le cas échéant, au titre de la participation différée au paiement de certains travaux d’amélioration effectués aux frais du syndicat.
En 1° e) : sur la notion d’avance, voir « Article 45-1. Il s’agit ici de toutes les avances exigibles impayées.
C’est au notaire ou au « propriétaire cédant » qu’il appartient de communiquer les renseignements fournis par le syndic aux créanciers inscrits.
Dettes du syndicat envers le cédant :
Il s’agit du remboursement des avances régies par l’article 45-1 (Voir « Article 45-1.), effectivement payées par le vendeur. En l’état des contradictions terminologiques, on doit considérer que les « provisions sur travaux futurs » sont des avances. Elles sont remboursables au cédant en l’absence d’affectation régulière par l’assemblée avant la date de la vente. Sur la reconstitution par l’acquéreur des avances remboursées au vendeur : voir ci dessous :
Le texte met un terme à la controverse relative à la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1. L’acquéreur doit reconstituer les avances remboursées au vendeur.
Annexe : Pour les charges elle porte sur les deux exercices précédents et il faut ajouter un état des procédures en cours.
Les obligations du syndic sont considérablement alourdies par le nouveau texte. Malgré le caractère « approximatif » de certaines indications, sa responsabilité se trouve engagée en cas d’erreur ou d’omission. La rémunération de ces prestations est tout à fait justifiée. La fixation d’un montant forfaitaire dans le contrat de mandat du syndic demeure contestée dès lors qu’il s’agit d’une charge individuelle imputée directement au vendeur. En effet le mandat donné au syndic par le syndicat est jugé inopposable à un copropriétaire !
Il semble possible de remédier à ces inconvénients. Le syndic effectue ces prestations en sa qualité de mandataire du syndicat. C’est bien sur celui ci que pèse l’obligation d’information. On peut donc considérer que la rémunération du syndic est à charge du syndicat, d’où la possibilité de la faire figurer dans le contrat. Par ailleurs il s’agit, dans les comptes du syndicat, d’une charge individuelle imputable au cédant, dont le montant peut figurer dans la note d’information au titre des charges à payer.
La troisième partie de la note est liée à la disparition de la pratique du « compte prorata temporis », jusqu’à présent admise de pur fait. Dans le cadre de son mandat, le syndic ne peut plus réclamer d’honoraires à ce titre. Sur ces points voir l’article 6-2 ci dessous.
Date d’entrée en application : 1er septembre 2004
Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 2 JORF 17 février 1995. Non modifié
Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 3 JORF 17 février 1995. Non modifié
Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 4 JORF 17 février 1995. Non modifié
Art. 6-2.(nouveau)
Article 6-3. (nouveau)
- Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. »
Note : Les articles 6-2 et 6-3 éliminent, pour ce qui est du syndicat, la pratique du « compte prorata temporis ». La cession du lot entraîne la coupure des comptes dans les conditions précisées par ces nouvelles dispositions.
Les parties à l’acte peuvent adopter des modalités différentes. Elles seront inopposables au syndicat. Le syndic peut apporter son concours à leur élaboration à titre personnel et hors de son mandat de syndic. Ses prestations font l’objet d’une convention avec les parties. Elles se répartissent à leur convenance sa rémunération qui est lui est payée directement. Les opérations financières consécutives au compte prorata temporis ne doivent pas apparaître dans la comptabilité syndicale.
Les trois règles suscitent quelques réflexions.
Règle 1 : Si la vente est signée le 20 avril, le vendeur doit payer le second appel trimestriel de l’exercice, exigible au 1er avril. Le texte vise l’appel préfinançant la période au cours de laquelle la cession est régularisée.
Règle 2 : Sur les « dépenses non comprises dans le budget prévisionnel» voir ci dessous Article 44.
Règle 3 : La terminologie est incertaine : « trop ou moins-perçu sur provisions », d’une part, « révélé par l’approbation des comptes », d’autre part, ne sont pas des expressions très appropriées.
Il n’y a trop-perçu ou moins-perçu qu’en cas de paiement excessif ou insuffisant d’une somme liquide et exigible. Le solde individuel après répartition des charges et imputation des provisions appelées est un solde liquidatif de cotisation. L’approbation des comptes ajoute l’exigibilité à la liquidité du solde.
Mais n’oublions pas la règle principale : le solde en fin d’exercice, tel que liquidé et exigible, est porté par le syndic au crédit ou au débit du compte « de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».
Ancien texte supprimé
Dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l'assemblée générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion.
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »
L’article 10 consacre la reconnaissance du « droit d’initiative » traditionnellement dévolu aux membres d’une communauté à l’occasion de ses assemblées.
La question ayant fait l’objet d’une demande d’inscription est portée « à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale ». Une demande d’inscription suivant de peu la réception d’une convocation n’aura donc d’efficacité que pour l’assemblée suivante. Les copropriétaires n’ignorent pas la date approximative de l’assemblée annuelle. Ils doivent prendre leurs dispositions en conséquence.
Le décret précise : « Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante ». Il évoque le cas d’une demande objectivement recevable mais pratiquement inexploitable (études nécessaires, absence de dossier joint, etc..). On pourra se référer sur ce point aux règles déjà en place, notamment pour les pièces à joindre à une demande selon sa nature. Le caractère bénéfique de l’innovation justifiera de « bonnes pratiques » tendant à faciliter sa mise en œuvre. On peut noter dès à présent la disparition des soucis et frais de diffusion d’un ordre du jour complémentaire.
1° Lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de la trésorerie, ainsi que, s'il existe un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte ;
2° Le budget prévisionnel accompagné des documents prévus au 1° ci-dessus, lorsque l'assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice ;
3° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, notamment s'il est fait application des articles 11 (alinéas 1er et 2), 25 f, 26 b, 27, 28 et 30 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret ;
5° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions visées aux articles 18 (alinéa 2), 25 a et b, 30 (alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965, ou à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
6° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
7° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et si l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
« I. - Pour la validité de la décision :
« 1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;
« 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
« La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
« 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
« 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
« 5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
« 6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
« 7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
« 8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
« 9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;
II. - Pour l’information des copropriétaires :
« 1° Les annexes au budget prévisionnel ;
« 2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
« 3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires. »
Il existe désormais deux catégories de documents à joindre à la convocation :
1) Les documents nécessaires à la validité de la décision
2) Les documents nécessaires à l’information des copropriétaires.
Dans la première, en 4°, on voit apparaître le « contrat du syndic », inconnu jusqu’à présent dans les textes statutaires. On doit le considérer désormais le considérer comme obligatoire, y compris pour les syndics non-professionnels. Les critiques doctrinales formulées à son égard sont une autre affaire. (sur le contrat de mandat du syndic voir Art. 29 ).
En 7° et 8°, l’article 11 actualise la liste des cas dans lesquels un projet de résolution doit être joint à la convocation. Nombreux sont les syndics qui ont pris pour habitude d’établir un projet de résolution pour chacune des questions figurant à l’ordre du jour. Cette pratique facilitera l’établissement du procès-verbal en cours d’assemblée, rendue obligatoire désormais par l’article 17.
Pour l’information des copropriétaires, le syndic doit joindre l’état détaillé des sommes perçues par lui au titre de sa rémunération. Elle figure, dans la plupart des cas dans les relevés généraux des comptes de charge. On peut espérer que cela évitera l’établissement d’une annexe supplémentaire à la convocation.
Texte ancien supprimé
L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret.
« Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »
Le second alinéa, a priori satisfaisant, omet pourtant la possibilité admise pour l’assemblée d’émettre à l’impromptu un avis sur une question relevant de la compétence courante du syndic (couleur d’un nouveau tapis brosse). Mais de plus l’assemblée peut certainement décider de manière identique la réalisation d’une étude dès lors qu’elle est gratuite.
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 3 JORF 14 juin 1986 ; modifié et complété par le présent décret (texte en italique)
Il est tenu une feuille de présence «pouvant comporter plusieurs feuillets, » qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) modifié et de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 14 précise que la feuille de présence est une annexe du procès-verbal « avec lequel elle doit être conservée ». Il reprend ici des avis jurisprudentiels antérieurs. Le texte met fin à la controverse relative à la possibilité ou non pour un copropriétaire d’obtenir copie de la feuille de présence. La solution est contraire aux avis de la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés. (voir sur ce point Article 33 )
On voit ici apparaître la gestion électronique que l’on retrouvera plus loin. Sur le plan pratique, quand on connaît le volume de certaines feuilles de présence, on s’interroge sur la possibilité de leur insertion dans le registre des procès-verbaux.
On espérait du nouveau décret qu’il préciserait les modalités d’émargement de la feuille de présence. Il s’agit d’une formalité antérieure à la désignation du président. Elle ne fait l’objet d’aucune réglementation alors qu’elle donne souvent lieu à des contestations.
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967 ; modifié par le présent décret (texte de la modification en italique).
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, [le cas échéant, son bureau]. « s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. »
C’est à juste titre que le décret fait disparaître le terme « bureau ». Le nouveau texte précise implicitement le rôle des scrutateurs, chargés du seul contrôle des scrutins.
Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l'assemblée, de ceux qui n'ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.
Sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
« Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal des décisions de chaque assemblée est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Il faut donc qu’il soit établi au cours de l’assemblée et « bouclé » à sa clôture.
Il ne s’agit plus du procès-verbal des délibérations. Ce terme couvrait aussi bien, pour chaque question, le débat et son issue, c’est à dire le résultat du scrutin. Il y manquait parfois le texte précis de la résolution adoptée ou rejetée.
Il peut comporter les réserves formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. Il n’est pas interdit, à notre avis, de relater brièvement une intervention importante.
Nous rappelons ici les dispositions citées des articles 1316-1 et suivants du Code civil, relatifs à la signature et aux modes de preuve électroniques :
Article 1316 : La preuve littérale, ou preuve par écrit, résulte d'une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d'une signification intelligible, quels que soient leur support et leurs modalités de transmission.
Article 1316-1 : L'écrit sous forme électronique est admis en preuve au même titre que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.
Article 1316-2 : Lorsque la loi n'a pas fixé d'autres principes, et à défaut de convention valable entre les parties, le juge règle les conflits de preuve littérale en déterminant par tout moyens le titre le plus vraisemblable, quel qu'en soit le support.
Article 1316-3 : L'écrit sur support électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier.
Article 1316-4 : La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie celui qui l'appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.
Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.
Dans le cas prévu par l'article 25 (dernier alinéa) de la loi du 10 juillet 1965, lorsque à défaut de décision prise à la majorité définie audit article 25, une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer dans les conditions de majorité prévues par l'article 24 de la loi, et si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées.
« 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;
« 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenu l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée. »
L’article 19 apporte des précisions attendues sur les modalités d’application de l’article 25-1 de la Loi.
L’alinéa 1 de l’article 19 ouvre à l’assemblée un choix non prévu par l’alinéa 1 de l’article L 25-1.: procéder au second vote immédiat ou renvoi à une assemblée ultérieure. Le second vote n’est donc pas une obligation. C’est une échappatoire dont la légalité sera peut-être discutée. On ne sait pas à quelle majorité le choix est effectué !
L’alinéa 2, en présence de plusieurs propositions concurrentes pour un contrat, un devis ou un marché, impose l’examen de toutes les candidatures avant tout recours à un second vote. La solution est évidente mais il peut se faire que le premier vote manifeste une opposition à un élément caractéristique de la proposition (une solution technique par exemple). On pourrait admettre qu’une autre proposition contenant ce même élément soit éliminée ipso facto. Il sera prudent de procéder néanmoins à l’examen de cette proposition en insistant sur cet élément.
L’alinéa 3 fixe les modalités de convocation d’une seconde assemblée dans le cas prévu par l’alinéa 2 de l’article L 25-1. Le délai de convocation est strictement encadré
Il est d’une part réduit à 8 jours. D’autre part les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée. Passé ce délai la question devra revenir en première assemblée.
Dans tous les cas il n’est pas nécessaire de renouveler les notifications si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.
Il serait donc possible d’inscrire à cet ordre du jour d’autres questions totalement distinctes ? Cette possibilité serait très discutable.
Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 5 JORF 17 février 1995. Non modifié
Article. 19-2. (nouveau)
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »
Le terme « devis descriptif » est utilisé à tort. Il s’agit en fait en réalité d’un descriptif , document dans lequel un maître d’œuvre décrit les éléments qualitatifs et quantitatifs d’un projet d’ouvrage ou de construction. Un devis descriptif n’est pas établi par un maître d’œuvre mais par un entrepreneur proposant.
On note par ailleurs que l’article 19-2 exprime avant tout ce qui doit être fait par le syndic pour respecter l’obligation de mise en concurrence : la demande d’une pluralité de devis ou l’établissement d’un « devis » descriptif. Pour la suite, peu importe qu’il n’y ait qu’une seule réponse à la demande !
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modifié partiellement
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée.
Alinéa 2 ancien supprimé
Alinéa 2 nouveau
Alinéa 3 non modifié
Alinéa 4 ancien supprimé
Alinéa 4 nouveau
Le contenu de la délégation se présente sous deux aspects :
> la mission de réaliser un acte ou prendre une décision expressément déterminée.
> la décision de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
Dans le dernier cas la délégation doit préciser si le montant maximum s’entend pour chaque décision à prendre ou représente une limitation globale pour la durée de l’exercice.
Le texte précise en outre que c’est le délégataire lui-même qui doit rendre compte de l’exécution de la délégation. Nous rappelons à ce sujet l’obligation de rendre compte qui est imposée au conseil syndical par l’article 22 ci dessous.
Section III Le conseil syndical
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 4 JORF 14 juin 1986. Modifié partiellement
Alinéa 1 ancien supprimé
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical.
La plupart des conseils syndicaux fonctionnent de manière irrégulière, faute d’établissement, d’une manière ou d’une autre, des règles de fonctionnement du conseil. Le texte précise qu’elles peuvent être adoptées à la majorité simple. Il est donc possible, à notre avis, de profiter de l’adaptation prévue par l’article 49 de la loi pour y remédier.
Le conseil syndical est désormais tenu de rendre compte chaque année de l’exécution de sa mission. Les sanctions éventuelles se manifesteront à l’occasion des votes sur le renouvellement des mandats des conseillers syndicaux. On ne peut écarter, dans certains cas extrêmes, la mise en cause de la responsabilité personnelle des membres du conseil syndical, y compris le président.
Le conseil syndical n’est pas doté de la personnalité morale. C’est un « collège » au sens juridique du terme.
Abrogé par Décret 86-768 1986-06-09 art. 16 JORF 14 juin 1986.
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 5 JORF 14 juin 1986. Non modifié
Alinéa 1 et 2 anciens supprimés
Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »
L’assistance au conseil syndical s’inscrit dans le domaine de la consultation, dans tous les domaines et particulièrement dans le domaine technique. Elle présente un certain particularisme dans le cas des conseils des syndicats de forme coopérative
Le texte précise le régime des dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical. Il faut désormais y inclure les dépenses générées par les interventions d’assistance.
Malgré le silence du texte à ce propos, la prudence commande au président du conseil syndical de faire approuver préalablement certaines dépenses, comme l’adhésion payante à un organisme d’assistance.
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 6 JORF 14 juin 1986. Modifié partiellement
Alinéa 3 ancien supprimé
L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
Le texte nouveau met à jour certaines références. L’article L 443-15 CCH est substitué à l’article L 443-15-1. Le visa de l’article 2270 du Code civil est ajouté à celui de l’article 1792 du même Code pour justifier les mesures dérogatoires au statut du syndic lorsque celui ci a participé à la construction de l’immeuble.
En son alinéa 3, le texte a pour objet d’écarter la notion de renouvellement du mandat du syndic. La controverse était pourtant sans objet. On entend par renouvellement « la remise en vigueur dans les mêmes conditions ». Il n’y a donc aucune différence entre renouveler et désigner de nouveau.
La Commission de la copropriété a recommandé d’inscrire à l’ordre du jour « renouvellement du mandat du syndic ou désignation d’un nouveau syndic ». Cette formulation impose d’annexer à la convocation le projet de contrat d’un autre candidat, serait-il l’un des copropriétaires.
Les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 24 de cette loi.
La décision d'ouvrir un compte séparé est prise dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la même loi.
« Art. 29. - Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
« La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »
Le « contrat du syndic » est un contrat de mandat.
Faute de mieux, il est régi par les dispositions des articles 1984 et suivants du Code civil, réserve faite de certaines règles propres au statut de la copropriété (interdiction de substitution entre autres), qui trouvent leur fondement dans la qualification exacte de la fonction de syndic qui est celle d’un mandataire social.
Les dispositions nouvelles s’appliquent à tous les syndics, sauf peut être aux présidents syndics des syndicats de forme coopérative.
L’article 29 fait sortir le contrat de mandat du syndic de la réglementation consumériste. Son fondement juridique était un « engagement de modération » des honoraires, agréé par les pouvoirs publics le 24 septembre 1980 après sortie de la taxation administrative, repris enfin dans un accord de régulation du 16 janvier 1982. Dans ce cadre, les partisans du contrat ont tenté de trouver un support légal dans la loi Hoguet. Vainement puisque son article 64 dispense le syndic de copropriété, de tout mandat écrit. La controverse est désormais sans objet.
Pour autant, la désignation du syndic, qui, seule, jusqu’à présent, lui a conféré la qualité de représentant légal du syndicat, subsiste et conserve ses vertus. On peut considérer qu’elle suffira à justifier sa qualité à l’égard des tiers. Le contrat de mandat n’aura d’effets qu’entre le syndicat et le syndic.
C’est également la désignation qui suffira sans doute à établir la qualité des syndics coopératifs, dès lors qu’elle aura été effectuée dans les conditions prévues par le statut.
Remarquons enfin que désormais la majorité prévue par l’article 25 de la loi sera nécessaire pour adopter tous les éléments constitutifs de la désignation du syndic : désignation, contrat de mandat, modalités d’exécution et rémunération s’il y a lieu. Cette modification ouvre la voie, semble-t-il, à un vote unique sur l’ensemble des questions posées par la désignation du syndic. Cette solution a déjà été admise, sous l’ancien régime, par la Cour d’appel de Paris en audience solennelle par arrêt du 13 janvier 1999 (RDI 1999 p. 309 et les observations de M. Capoulade), puis par un nouvel arrêt de la 23e chambre A du 8 juin 2000 à propos du « renouvellement du mandat » (RDI 2000 p. 602).
Art. 29-1 (nouveau).
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic. »
La loi du 13 juillet 2000 a supprimé l’obligation de consultation trisannuelle de l’assemblée générale sur la question du compte séparé. On espérait la disparition d’un contentieux important et dont les conséquences pour maints syndicats ont été dramatiques. L’article 29-1 du décret d’application, en rétablissant un examen périodique de la question, ajoute à la loi sans respecter son esprit, ni même peut-être sa lettre.
On peut s’interroger sur l’interprétation qu’il faut donner au second alinéa en sa dernière phrase : « Elle [la dispense] prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic ». Les praticiens ont admis qu’à l’occasion de la désignation d’un nouveau syndic, les modalités de la gestion des fonds devaient être précisées à nouveau, l’assemblée conservant sa liberté d’autoriser ou non la gestion par compte unique. Pris à la lettre, l’alinéa 2 interdit à l’assemblée d’accorder une nouvelle dispense au nouveau syndic ! Ce n’est sans doute pas conforme aux intentions des rédacteurs du décret. Il fallait préciser que l’assemblée devait délibérer sur la dispense lors de la désignation d’un nouveau syndic pour éviter de nouvelles exégèses. C’est la solution pratique que nous suggérons.
Le syndic engage et congédie le personnel [du] « employé par le » syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
Note : L’article 31 met fin à une controverse qui a perduré malgré plusieurs décisions de la Cour de cassation. Le syndic n’est pas l’employeur du gardien ou des autres salariés du syndicat. Une conséquence pratique à signaler : les documents sociaux et fiscaux relatifs aux salariés doivent être transmis avec soin lors des changements de syndics. Il n’est pas certain que les irrégularités relevées lors d’un contrôle général chez un ancien syndic peuvent être déclarées opposables à un syndicat dont il n’est plus le représentant à l’époque du contrôle.
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 8 JORF 14 juin 1986. Modifié partiellement
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes « ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique ».
Texte de l’alinéa 2 supprimé
« Il délivre des copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.
« Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article. »
Note : Il s’agit d’une simple mise à niveau du texte. Le texte nouveau ajoute toutefois au précédent les annexes des procès-verbaux et donc la feuille de présence. Nous avons déjà évoqué ce point.
Art. 33-1 (nouveau).
En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »
L’article 33-1 prescrit l’établissement d’un bordereau de remise des pièces et archives. Cette pratique est courante depuis longtemps. Le texte prévoit de plus la remise d’une copie du bordereau au conseil syndical. Dans la pratique c’est l’ancien syndic qui doit établir le bordereau. Tout nouveau syndic doit refuser la remise de pièces et archives sans bordereau. C’est, à notre avis, le nouveau qui doit le communiquer au conseil syndical. L’ancien syndic doit conserver un exemplaire du bordereau portant la reconnaissance manuscrite par son successeur de la remise effective des pièces remises. Il convient de faire, le cas échéant, mention des dossiers dont la remise a été proposée par l’ancien syndic et refusée par le nouveau.
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 9 JORF 14 juin 1986. Non modifié
Texte de l’ancien article 35 supprimé
1° De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;
2° Au début de chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l'assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente.
3° En cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré ;
4° De provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions de l'assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.
5° De provisions spéciales éventuellement décidées par l'assemblée générale en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés.
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis.
« Art. 35. - Le syndic peut exiger le versement :
« 1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
« 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
« 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;
« 4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
« 5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. »
Entrée en vigueur immédiate (pour les 1° et 2°)
L’article 35 est précis.
En 1°) Le fonds de roulement, devenu « avance permanente de trésorerie » est maintenant une réserve dont le montant ne peut excéder 1/6 de celui du budget prévisionnel. Le terme est judicieusement choisi. Il ne laisse aucune place aux discussions sur la fonction de la réserve. Il ne saurait s’agir d’un gage privilégié au profit des fournisseurs du syndicat comme le prétendaient certains. Dans la pratique la réserve servira à couvrir les petits retards de paiement des provisions, l’insuffisance des prévisions budgétaires et les conséquences financières d’incidents imprévus. Dans l’organisation comptable du syndicat, la réserve sera classée dans les avances (voir « Article 45-1.)
En 2°) Les provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont celles relatives aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes incluses dans le budget prévisionnel.
En 3°) Les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. (Sur ce point : voir Article 44 ci dessous).
En 4°) Le texte évoque vise les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale. On ne connaît pas encore le régime officiel de cet échéancier. L’article 4 du projet de décret comptable traite toutefois des « travaux et prestations votés à effectuer sur exercices futurs » qui doivent être mentionnés dans les « engagements sur exercices futurs » Ces formulations annoncent une promotion de la gestion prévisionnelle des copropriétés.
Art. 35-1 (nouveau).
Note : La possibilité de placement s’étend à tous les fonds recueillis. L’instruction comptable imposera sans doute le respect de certaines règles sans entraver pour autant la possibilité technique d’un mode de placement unique. Il serait alors possible de concilier le groupement des provisions et le contrôle de l’affectation spécifique de chacune des réserves par un suivi comptable
Art. 35-2 (nouveau)
L’expression « pour l’exécution du budget prévisionnel » fait apparaître une conception du budget prévisionnel inquiétante ! On ne peut reconnaître au budget prévisionnel les fonctions dévolues au budget du droit public adopté par le Parlement. Or c’est dans ce cas seulement qu’on « exécute le budget », qui interdit tout dépassement de crédit. Une entité de droit privé peut adopter volontairement ce mécanisme, mais le statut de la copropriété ne saurait l’imposer, sauf à remettre en cause l’organisation des syndicats très profondément. On suivra attentivement les réactions futures à cette rédaction. Son interprétation stricte par les Juridictions aurait des conséquences sensibles sur la gestion des syndicats et ouvrirait aux contestataires procéduriers un large domaine d’activité.
Les appels provisionnels effectués devront, dans les deux cas, faire l’objet d’une lettre individualisée d’appel de fonds. L’instruction comptable ajoutera sans doute l’obligation de faire figurer, dans un cadre spécial, un relevé du compte individuel en historique justifiant le solde antérieur éventuel.
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modifié
L’article 38 est abrogé.
Ancien article 38 abrogé
Dans le cas où l'immeuble est administré par un syndic qui n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des textes pris pour son application, toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale peut, le cas échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties qu'il détermine, fixer le montant maximum des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à ce compte.
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, « la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité. » ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Ancien alinéa 2 supprimé
« Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
« Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
« Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. »
Ces dispositions complémentaires étaient attendues. Il convient de les appliquer à la lettre.
Dans le silence du décret, on doit considérer qu’il appartient au syndic d’informer la copropriété des liens l’unissant à une entreprise avec laquelle le syndicat serait susceptible de contracter.
Art. 39-1. (nouveau)
Lorsque certains copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes, le syndic, s’il est soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds d’autrui, peut être le mandataire de ces copropriétaires. Ce mandat est soumis aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil. »
Cette disposition a pour but de faciliter la gestion des dossiers mais aussi d’assurer le respect de la destination des subventions visées, parfois détournées de leur but par les copropriétaires bénéficiaires. Les syndics copropriétaires ne sont pas autorisés à recevoir mandat à ce titre.
Dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative »
Ancien article 40 supprimé
Outre les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les syndicats coopératifs de copropriétaires, dont la création est prévue à l'article 14 (alinéa 2) de cette loi, sont régis par les dispositions de la présente section et celles non contraires du présent décret.
Il en est ainsi pour les syndicats de copropriétaires pour lesquels le règlement de copropriété initial ou une délibération de l'assemblée générale prise dans les conditions fixées à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a expressément adopté la forme de syndicat coopératif.
Le syndicat coopératif disparaît ! Il s’agit désormais du syndicat à forme coopérative. La modification n’est pas neutre. A partir du texte inchangé de la loi (le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif), les rédacteurs du décret modificatif ont astucieusement changé la qualification.
Les auteurs ont toujours dénié aux syndicats de copropriétaires, dépourvus de toute fonction productrice, la possibilité d’adhérer pleinement aux principes de la coopération. Ils ont considéré que le but premier des partisans de la copropriété coopérative était la possibilité d’accéder aux modes de financement spécifiques du secteur coopératif. De nos jours, les tenants de la formule y voient un mode d’autogestion plus satisfaisant que la désignation d’un syndic bénévole.
Il n’est plus question de la reconnaissance des fonds de prévoyance mutualisés qui aurait permis aux syndicats l’appropriation définitive des provisions versées.. Les auteurs du décret ont au contraire insisté sur l’obligation de remboursement des avances
Ancien article 41 supprimé
Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par le conseil syndical, à la majorité des membres qui le constituent, et il est choisi parmi eux. Il exerce, de plein droit, les fonctions de président du conseil syndical.
En outre, le conseil peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Ils sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.
En aucun cas, le syndic et le vice-président ne peuvent conserver ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.
La mention de la forme coopérative dans les actes et documents établis au nom du syndicat a pour objet l’information des tiers. A l’inverse, si un professionnel immobilier assiste un syndicat de forme coopérative et établit des documents au nom du syndicat, il est bon que les tiers soient pleinement informés de la qualité juridique du véritable cocontractant.
Ancien article 42 supprimé
Le syndic et le conseil syndical peuvent se faire assister par tout technicien de leur choix dans les conditions prévues à l'article 27 ci-dessus.
La mission d'un technicien choisi par le syndic ne peut excéder la durée des fonctions de ce dernier, sauf renouvellement de ladite mission.
L’article 27, outre qu’il prescrit la gratuité des fonctions de membres et président du conseil syndical, indique les conditions dans lesquelles celui ci peut se faire assister, soit en prenant conseil auprès de toute personne de son choix, soit en demandant un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
L’article 42 ouvre par ailleurs au « syndic coopératif » la possibilité de se faire assister, sous sa responsabilité, en confiant l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs.
Les deux régimes d’assistance sont différents : consultations pour le conseil syndical, délégation de tâches dans l’autre. Comme les associations syndicales libres, certains syndicats coopératifs recourent à des professionnels immobiliers ou à des organismes dédiés pour l’exécution de tâches administratives et comptables.
L’article 42 semble imposer dans ce cas le régime de la délégation de tâches. Le syndic coopératif demeurerait alors directement responsable à l’égard du syndicat de toute faute de gestion, avec la seule possibilité d’une action récursoire.
L’article 42 ne lie plus la durée de la mission d’assistance à celle du syndic coopératif. Il ne donne aucune indication sur le sort des frais afférents à ces délégations, contrairement à l’article 27 pour les consultations du conseil syndical.
« Article 42-1.
« Le ou les copropriétaires désignés, l’expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l’assemblée générale de l’exécution de leur mission.
« Le ou les copropriétaires désignés ne peuvent être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d’un des membres du conseil syndical ou être liés à eux par un pacte civil de solidarité.
Le conseil syndical a été dessaisi de la fonction de contrôle des comptes. Il est vrai que la fonction réelle du conseil syndical coopératif est proche de celle du conseil de gestion dans une association syndicale. Il s’investit dans la gestion de l’immeuble et le syndic coopératif est souvent, de fait, l’exécutant des décisions du conseil.
« Art. 42-2.(nouveau)
Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier. »
Les unions, quant à elles, demeurent bien coopératives, car elles produisent au sens propre du terme. ; Les unions coopératives présentent la particularité de pouvoir recevoir l’adhésion de syndicats coopératifs d’immeubles non contigus ou voisins.
Section VI : La comptabilité du syndicat»
Ancien article 43 supprimé
Les unions de syndicats de copropriétaires, visées au premier alinéa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, sont des groupements dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs à plusieurs syndicats, ainsi que la satisfaction d'intérêts communs auxdits syndicats. Ces unions, ainsi que celles qui sont constituées en application du deuxième alinéa de l'article 29 de la même loi, peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente section.
Les unions mentionnées au premier alinéa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 précitée peuvent recevoir l'adhésion de sociétés immobilières et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
L’article 43 a pour objet de remédier à une bévue de la loi du 13 décembre 2000.
Le premier alinéa rappelle la disposition légale : le budget prévisionnel de l’exercice 2005 doit être voté avant le 1er janvier 2005. La loi impose aussi que l’assemblée annuelle de 2004 soit tenue avant le 30 juin 2004, le budget prévisionnel 2005 doit être voté avant cette même date. L’anticipation est évidemment excessive.
Certains praticiens ont pensé qu’il convenait d’adopter le budget 2005 lors de l’assemblée tenue en 2004, sous réserve qu’il soit possible de rectifier le budget à l’occasion de l’assemblée tenue en 2005. Le décret va plus loin : il est possible au syndic de ne pas respecter la loi, sous réserve d’être « préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires » ! Il peut alors appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. Le budget prévisionnel 2005 est voté par l’assemblée annuelle de 2005 et on régularise sur les deux derniers appels (1er juillet et 1er octobre).
L’astuce a une contrepartie néfaste : le recouvrement des deux premières provisions, si elles restent impayées, ne peut être effectué par la voie du référé prévu par l’article 19-2 de la loi. On se demande pourquoi.
Il semble donc préférable d’avoir recours à la solution sus énoncée mais il faudra, dans un premier temps, une réponse ministérielle au moins pour savoir si elle reçoit la bénédiction de la Chancellerie. Et rien n’interdira à un Juge de dire que la réponse ministérielle ne lui est pas opposable.
Ancien article 44 supprimé
L'adhésion à une union est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, les représentants légaux des sociétés et les propriétaires qui ont adhéré à l'union.
Les syndics participent à l'assemblée générale de l'union en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
« 2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
« 3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
« 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
« 5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
En 1°) L’article 44 impose de distinguer les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble et ceux de maintenance. Ceux-ci sont définis dans l’article 45.
On retrouve ici les distinctions figurant dans le projet de modernisation du régime des charges locatives récupérables qui traite de la maintenance courante préventive et corrective (Rapport Pelletier). On peut donc songer à une harmonisation relative des deux régimes de charges.
En 2°) L’article reprend la même distinction pour les éléments d’équipement communs (sic).
En 3°) et 4°), l’article traite de ce que l’on nomme couramment les améliorations, puis des études techniques auxquelles il assimile les diagnostics.
En 5°) Le texte établit la synthèse des paragraphes précédents : sont des « dépenses non comprises dans le budget prévisionnel » celles qui sont générées par des travaux et interventions qui ne relèvent pas de la maintenance.
Ancien article 45 supprimé
Les syndicats coopératifs visés à l'article 14 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 peuvent adhérer à des unions coopératives auxquelles s'appliquent les dispositions de la présente section.
Des syndicats non coopératifs peuvent adhérer à des unions coopératives, avec l'accord de ces dernières, sans perdre de plein droit leur forme initiale.
« Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
« Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. »
L’article 45 définit les travaux de maintenance. Ce sont des travaux d’entretien courant ayant pour objet :
· pour l’immeuble : de « maintenir l’état de l’immeuble »
· pour les éléments d’équipement commun(s) : de prévenir leur défaillance. C’est la maintenance préventive.
Dans tous les cas ils incluent les menues réparations (maintenance corrective)
En outre, ils comprennent les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs « lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent ». L’hypothèse envisagée est celles des contrats de longue durée avec garantie totale de type P3 en chauffage. Il s’agit généralement de contrats d’exploitation et non de contrats de maintenance ou d’entretien. Ces clauses ont un coût spécifique. Leur régime juridique, comptable, voire fiscal est particulier. Elles génèrent progressivement, au titre de l’obligation de maintenance, une créance du syndicat sur l’entreprise qui n’est effacée qu’à l’occasion du constat d’état satisfaisant du matériel en fin de contrat.
L’assimilation est justifiée par l’étalement de la dépense dans le temps. La redevance périodique constitue pour le syndicat un préfinancement des coûts de remplacement. Ce mécanisme est conforme au souci de gestion prévisionnelle organisée comme la constitution de provisions pour travaux futurs.
« Article 45-1.–
« Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :
« - sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;
« - sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.
La définition des charges donnée par le décret est claire. Elle implique la constatation de l’imputabilité aux copropriétaires, ou à certains d’entre eux, de dépenses effectuées par le syndicat. On peut seulement se demander si on peut déjà parler de charges au niveau du syndicat, avant répartition, ou seulement au niveau des copropriétaires, ‘chacun pour sa quote-part », après répartition et approbation des comptes.
Il en va de même pour les provisions.
La notion d’avance est claire pour les fonds destinés à la constitution de réserves. L’ancien fonds de roulement n’épuise pas ici la notion de « réserve ». Il existe d’autres réserves parmi lesquelles figurent les provisions pour travaux futurs, distinctes des fonds appelés au titre de l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux.
Elle est plus ambiguë quand on parle d’avances « qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux ». Le décret évoque sans doute le cas des « appels de couverture d’insuffisance de trésorerie » effectués, après autorisation de l’assemblée , pour remédier à des retards individuels de paiement. Le terme « emprunt » annonce un régime et classement comptable particuliers.
L’article 45-1 précise que « les avances sont remboursables ». Le remboursement de l’emprunt évoqué ci dessus est incertain. Malgré les garanties syndicales, l’insolvabilité du débiteur peut imposer la « constatation d’une dépréciation de créance ». Ce mécanisme est prévu par le projet de décret comptable. Cet inconvénient justifie le particularisme de cette avance sous forme d’emprunt.
L’article 45-1 énonce que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». Il consacre ainsi une solution jurisprudentielle ancienne. Elle est conforme aux principes généraux quand il s’agit de redresser, par débit et crédit de mêmes montants, une erreur ou une omission. Dans ce cas, les autres comptes individuels ne sont pas affectés.
Mais la portée de la jurisprudence est plus étendue : l’approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition des charges. Or le caractère définitif de la répartition des charges après approbation des comptes est une condition fondamentale de la clôture d’un exercice comptable. Permettre à tout copropriétaire de remettre en cause la répartition des charges d’un exercice jusqu’à expiration de la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi est une inconséquence.
Section VII : Procédure. Sous-section 1 : Dispositions générales.
Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié
S'il s'agit de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal, la requête peut être représentée aussi bien par le syndic du syndicat principal que par celui du syndicat secondaire.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.
Abrogé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 10 JORF 17 février 1995.
Abrogé par Décret 92-755 1992-07-31 art. 305 JORF 5 août 1992.
Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Non modifié
Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Modifié partiellement
Lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande « après consultation du conseil syndical ». L'autorisation prévue à l'alinéa 1er de l'article 55 du présent décret n'est pas dans ce cas nécessaire.
Ancien article 62-5 supprimé
L'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission et l'étendue de ses pouvoirs par rapport à ceux qui sont, notamment, maintenus au syndic.
L'ordonnance est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative du syndic ou de l'administrateur provisoire désigné, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
L’ordonnance qui désigne l’administrateur provisoire fixe la durée et l’étendue de sa mission. Elle est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l’initiative de l’administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Note : La remise contre émargement a pour but de réduire les frais de notification au strict minimum mais présente des inconvénients notables et bien connus.
Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Modifié
Ancien article 62-6 supprimé
Le syndic transmet à l'administrateur provisoire désigné un exemplaire de la liste des copropriétaires et des titulaires de droits mentionnée à l'article 32 du présent décret et lui communique, à sa demande, tout document nécessaire à l'accomplissement de sa mission.
Art. 62-6. L’ancien syndic est tenu à l’égard de l’administrateur provisoire des obligations prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. »
Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995.
Les décisions prises par l'administrateur provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des [délibérations prévu à l'article 17 du présent décret]. décisions
L'administrateur provisoire, [ou le syndic si ce pouvoir lui est maintenu], adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu, l'appel de fonds correspondant.
Le texte et son entrée en vigueur immédiate montrent le souci évident d’éliminer le syndic en place
Il dépose son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République et au syndic [de la copropriété concernée.] « désigné »
Alinéa 2 supprimé
Dans l'hypothèse où il rédige un prérapport, dans les conditions prévues à l'article 62-13, celui-ci fait l'objet des mêmes formalités.
« Dans l’hypothèse où il rédige un pré-rapport, dans les conditions prévues à l’article 62-13, le secrétariat-greffe de la juridiction adresse une copie de ce pré-rapport au procureur de la République et au président du conseil syndical. »
Le syndic « désigné » informe les copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre émargement, qu'ils peuvent prendre connaissance du rapport de l'administrateur provisoire à son bureau, ou en tout autre lieu fixé par l'assemblée générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit. Un extrait du rapport peut être joint, le cas échéant, à la lettre. Une copie de tout ou partie du rapport peut être adressée par le syndic « désigné »aux copropriétaires qui en feraient la demande, aux frais de ces derniers.
Si un prérapport est déposé par l'administrateur provisoire avant la fin de sa mission, le prérapport est porté à la connaissance des copropriétaires, à l'initiative de l'administrateur provisoire [ou, le cas échéant, du syndic], dans les formes et conditions prévues à l'article 62-12.
Art. 62-15 (nouveau)
Après le dépôt du rapport de l’administrateur, des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat peuvent assigner devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé le syndic désigné en vue de voir prononcer la division du syndicat. La même procédure peut être mise en oeuvre par le procureur de la République si l’ordre public l’exige.
Le syndic désigné informe de la date d’audience les copropriétaires. Ceux-ci peuvent être entendus par le juge selon les dispositions du nouveau code de procédure civile.
Les unions de syndicats de copropriétaires
« Lorsqu’un syndicat de copropriétaires est membre d’une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’union.
L’article 29 de la loi établit le statut des unions de syndicats classiques,
L’article 63 précise que l’union peut être propriétaire des « biens nécessaires à son objet ». Elle est donc dotée d’un patrimoine réel.
En son second alinéa, il traite des conditions dans lesquelles le syndic d’une copropriété membre de l’union doit déterminer ses votes à l’occasion d’une assemblée de l’union. Le processus indiqué n’est pas à la mesure de l’importance des questions traitées mais il est vrai qu’on est en présence de contraintes pratiques importantes. Théoriquement, chaque syndic, à réception de la convocation pour une assemblée de l’union, devrait convoquer une assemblée générale des copropriétaires du syndicat qu’il administre. C’est inconcevable dans la plupart des cas.
La consultation du conseil syndical est considérée comme suffisante mais on ne sait pas ce qu’il faut entendre par « ou, le cas échéant … ». L’interprétation intuitive est que la solution est admise quand il y a un conseil syndical. Mais le conseil est obligatoire ! De toute manière il n’est pas dans la nature du conseil syndical de pouvoir prendre parti sur des questions dont la portée financière est souvent importante. Est-il ensuite tenu de respecter les « instructions données ? Il serait prématuré de l’affirmer.
L’expérience montre que les praticiens surmontent ces difficultés de manière satisfaisante quand l’ordre du jour comporte des questions importantes. Mais les décisions judiciaires connues montrent que sont parfois validées des méthodes qui heurtent vivement les principes élémentaires du mécanisme majoritaire.
Postérieurement à l’assemblée de l’union, c’est au syndic qu’il appartient de rendre compte des décisions prises par l’union. Cette prescription ne saurait écarter l’établissement d’un procès verbal de l’assemblée de l’union.
Article 63-1.
Les règles de fonctionnement du conseil de l’union et les prérogatives de ses membres sont identiques à celles du conseil syndical d’un syndicat de copropriétaires.
Art. 63-2. - Le mandat des membres du conseil de l’union ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
Mêmes observations que dessus
Art. 63-3. –
Lorsqu’un syndicat de copropriétaires est membre d’une union de syndicats, son représentant au conseil de l’union est désigné parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.
« Il est désigné à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
« Lorsqu’une personne morale est désignée en qualité de représentant d’un membre du conseil de l’union, elle y est représentée par son représentant légal ou statutaire, ou, à défaut, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Mêmes observations que dessus. De plus, le représentant au conseil de l’union d’un syndicat membre peut être, ou non, membre du conseil syndical du syndicat membre.
Art. 63-4.
Le conseil de l’union n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. »
Dans le cas du conseil de l’union, chaque syndicat de copropriétaires peut désigner un représentant titulaire et un suppléant. Dans le cas d’une union, chaque suppléant est, à notre avis, lié au membre titulaire pour le même syndicat. En effet le texte fait état, au sujet de la cessation définitive des fonctions du membre titulaire, de « son suppléant ».
Comme dans le cas d’un syndicat classique, le suppléant ne peut pas siéger à l’occasion d’une indisponibilité occasionnelle du titulaire.
. (ancien article 63)
Modifié par Décret 2000-293 2000-04-04 art. 1 JORF 5 avril 2000
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise en demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu' elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Article 65 (ancien article 64)
En vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu soit en France métropolitaine si l'immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble.
Les notifications et mises en demeure prévues par l'article 63 du présent décret sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic.
Article 66 (ancien article 65)