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Timestamp: 2016-10-27 01:11:39
Document Index: 374361059

Matched Legal Cases: ['Art. 157', 'BGE', 'Art. 157', 'Art. 157', 'BGE', 'Art. 273', 'Art. 277', 'BGE', 'BGE', 'Art. 157', 'BGE', 'Art. 277', 'Art. 157', 'BGE', 'BGE', 'Art. 20']

Art. 157 ch. 1 al. 1 CP. Loyers usuaires: a) La disproportion �vidente (consid. 1). b) L'�tat de g�ne (consid. 2). c) L'exploitation (consid. 3). Faits � partir de page 132
A.- Die Geotan GmbH baute im Jahre 1946/47 die drei H�user St. Jakobsstrasse 51, 53 und 55 in Basel mit Ein-, Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen. Die Kontrollstelle f�r Miet- und Pachtzinse setzte am 28. November 1951 die h�chst zul�ssigen Mietzinse fest, die nach den Wohnungsgr�ssen zwischen Fr. 1520.-- und Fr. 3320.-- schwankten und f�r die drei H�user insgesamt Fr. 111'450.-- ausmachten.
Die Camugio AG erh�hte in der Folge die Mietzinse wiederholt, so dass sie sich auf den 1. April 1963 auf Fr. 130'377.40 beliefen. Die Erh�hung betrug gegen�ber den seinerzeit bewilligten Mietzinsen durchschnittlich 17%, f�r die einzelnen Wohnungen zwischen 14 und 26%.
Am 25. Juli 1963 verkaufte Hugo M�ller die Aktien der Camugio AG f�r Fr. 1'380,000.-- der Valorima AG, vertreten durch den Beschwerdef�hrer Karl Schmitt. Einschliesslich der von der Valorima �bernommenen Hypotheken, Kosten, BGE 92 IV 132 S. 133Geb�hren und Steuern stellte sich der Gestehungspreis auf rund Fr. 3'200,000.--. Die Mittel beschaffte sich die Valorima AG gr�sstenteils durch Darlehen, die durch Grundpfandrechte im III., IV. und V. Rang sichergestellt wurden.
Die Valorima AG als neue Aktion�rin der Camugio AG �bertrug die Verwaltung der Liegenschaften der M�blierungs AG in Z�rich. Verwaltungsrat der Camugio AG sowie Hauptaktion�r, Verwaltungsrat und Gesch�ftsf�hrer der M�blierungs AG ist Schmitt.
Schmitt k�ndigte mit Schreiben der M�blierungs AG vom 29. August 1963, das den Mietern am 17. September zugestellt wurde, s�mtliche Mietvertr�ge der drei Liegenschaften, erkl�rte sich aber bereit, neue Vertr�ge mit erh�hten Mietzinsen abzuschliessen. Die Mietzinse, die er mit Wirkung ab 1. April 1964 verlangte, machten insgesamt Fr. 195'000.-- aus, was gegen�ber dem Stand vom 1. August 1963 im Durchschnitt eine Erh�hung um 49,56%, f�r die einzelnen Wohnungen eine solche von rund 20 bis 63% bedeutete.
Von den 45 Mietern nahmen 44 die Mietzinserh�hung an. Nach Einleitung des Strafverfahrens reduzierte Schmitt die neuen Mietzinse noch vor ihrem Inkrafttreten von insgesamt Fr. 195'000.-- auf Fr. 180'000.--, womit gegen�ber dem Stand vom 1. August 1963 eine Erh�hung von durchschnittlich 38% verblieb.
B.- Das Strafgericht des Kantons Basel-Stadt verurteilte Schmitt am 27. Oktober 1965 wegen Wuchers (Art. 157 Ziff. 1 StGB) zu einer mit einer Probezeit von zwei Jahren aufgeschobenen Strafe von sechs Monaten Gef�ngnis und zu einer Busse von Fr. 10'000.--.
Das Appellationsgericht, an das Schmitt rekurrierte, best�tigte am 4. Mai 1966 das erstinstanzliche Urteil.
C.- Gegen das Urteil des Appellationsgerichtes f�hrt Schmitt Nichtigkeitsbeschwerde mit dem Antrag, die Sache sei zur Freisprechung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Nach Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB wird u.a. bestraft, wer die Notlage einer Person ausbeutet, um sich oder einem andern f�r eine Verm�gensleistung Verm�gensvorteile gew�hren oder versprechen zu lassen, die mit der Leistung in einem offenbaren Missverh�ltnis stehen.
1. Das Verh�ltnis von Leistung und Gegenleistung bemisst sich ordentlicherweise nach dem Preis oder Entgelt, die im Verkehr f�r Kredite, Sachen oder Dienste dieser Art �blich sind (s. hiezu BGE 82 IV 147). Objektiver Wert ist daher bei Mietwohnungen der Zins, der f�r gleichartige Wohnungen auf dem Wohnungsmarkte des Ortes �blicherweise bezahlt wird. Die Vorinstanz geht davon aus, dass die f�r die Wohnungen der H�user St. Jakobstrasse 51, 53 und 55 urspr�nglich bezahlten Mietzinse von rund Fr. 110'000.-- den damaligen Verh�ltnissen auf dem Wohnungsmarkte in angemessener Weise Rechnung trugen und dass f�r vergleichbare, ums Jahr 1948 erstellte Wohnungen am 1. April 1964, als die vom Beschwerdef�hrer durchgef�hrten Erh�hungen in Kraft traten, durchschnittlich 115%, bei einzelnen Wohnungen, wo besondere Umst�nde vorlagen, wie z.B. teuere Umbauten, hohe Nebenkosten, bis zu 140% der urspr�nglichen (bewilligten) Mietzinse bezahlt worden seien. Das sind tats�chliche Feststellungen, die sich auf Beweisw�rdigung, namentlich auf das Gutachten L�thi sowie Angaben des gerichtlichen Experten Furrer st�tzen. Sie k�nnen deshalb gem�ss Art. 273 Abs. 1 lit. b BStP nicht unter Berufung auf die Gutachten Baumann, Goepfert und Theurillat, welche die Vorinstanz unter eingehender W�rdigung als nicht schl�ssig erkl�rte, mit der Nichtigkeitsbeschwerde angefochten werden, binden vielmehr nach Art. 277 bis Abs. 1 BStP den Kassationshof. Dass die Vorinstanz rechtlich unzul�ssige Vergleiche angestellt und Nichtvergleichbares mit einander verglichen h�tte, ist nicht ersichtlich und wird auch in der Beschwerde nicht geltend gemacht.
Dem marktgem�ssen Mietertrag von urspr�nglich rund Fr. 110'000.-- entsprach somit am 1. April 1964 nach dem Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen ein "gemeiner" Mietwert, wie ihn die Vorinstanz nennt, von rund Fr. 125'000.--. Dann stand aber der Betrag von Fr. 195'000.--, auf den die Mietzinse damals erh�ht wurden, zu den Leistungen der Vermieterin in einem offenbaren Missverh�ltnis. Offenbar ist das Missverh�ltnis zwischen Leistung und Gegenleistung dann, wenn es in grober Weise gegen die Masst�be des anst�ndigen Verkehrs verst�sst, wenn die Grenzen dessen, was unter Ber�cksichtigung aller Umst�nde im Verkehr �blich ist und als angemessen gilt, erheblich �berschritten sind. Das Missverh�ltnis muss, wie andere Gesetzgebungen sich ausdr�cken, ein auff�lliges BGE 92 IV 132 S. 135sein, es muss nach dem vielzitierten Worte von BINDING (Bes. Teil I 458) sich jedem Kundigen als solches aufdr�ngen. Das trifft bei der Erh�hung der Mietzinse auf Fr. 195'000.-- gegen�ber einem f�r vergleichbare Wohnungen durchschnittlich bezahlten Gesamtbetrage von Fr. 125'000 unzweifelhaft zu.
Der Beschwerdef�hrer macht demgegen�ber geltend, es sei schon vor der Erh�hung die Modernisierung der Wohnungen im Kostenbetrage von Fr. 300'000.-- in Auftrag gegeben und inzwischen durchgef�hrt worden, was bei einem Ansatze von 6% einer Verzinsung von Fr. 18'000.-- rufe. Allein, darauf kommt es, wie die Vorinstanz bemerkt, nicht an. Massgebend ist der Zustand der Wohnungen im Zeitpunkt, auf den die Mietzinse erh�ht wurden, also am 1. April 1964, und in diesem Zeitpunkt waren sie nach der Feststellung der Vorinstanz noch nicht instandgestellt, geschweige denn verbessert. Besondere Umst�nde, welche eine Erh�hung der Mietzinse �ber den vergleichbaren Durchschnitt von Fr. 125'000.-- hinaus gerechtfertigt h�tten, lagen somit nicht vor.
Selbst wenn man aber nicht von diesem Durchschnitt ausgehen, sondern die seit 1948 eingetretene Baukostenverteuerung von 40% mitber�cksichtigen wollte, so erg�be sich erst ein Betrag von rund Fr. 155'000.-- (Fr. 110'000.-- + Fr. 44'000.--). Dann l�ge der geforderte Betrag von Fr. 195'000.-- immer noch um rund Fr. 40'000.-- oder 25% �ber dem marktm�ssig gerechtfertigten, und das Missverh�ltnis w�re auch in diesem Falle noch ein grobes und offenbares. Dabei k�nnte die Erh�hung des Baukostenindexes in Wirklichkeit keinesfalls im vollen Umfange in Rechnung gestellt werden, befanden sich doch die Wohnungen bei der Mietpreiserh�hung, wie bereits ausgef�hrt, noch im alten Zustande, waren also nicht auf den Stand von Neuwohnungen gebracht.
Zu Unrecht wendet der Beschwerdef�hrer auch ein, dass eine Erh�hung der Mietzinse seit Aufhebung der Mietpreiskontrolle um j�hrlich 5% zul�ssig gewesen w�re und diese sukzessiven Aufschl�ge total einen h�hern Betrag ergeben h�tten als den beanstandeten. Er scheint damit auf die Aufschl�ge anspielen zu wollen, welche f�r die unter Mietzinskontrolle stehenden Wohnungen bewilligt wurden. Diese betrugen aber laut Auskunft der eidgen�ssischen Mietpreiskontrolle seit Ende 1951, als die h�chstzul�ssigen Mietzinse der drei Liegenschaften auf Fr. 111'450.-- festgesetzt worden waren, insgesamt nur BGE 92 IV 132 S. 13622% (1954, 1957 und 1961 je 5%, 1963 7%) bzw. rund 24% (da die Erh�hungen jeweils auf der Grundlage der fr�her bewilligten Aufschl�ge zu berechnen waren), was f�r die drei Liegenschaften rund Fr. 27'000.-- ausgemacht und einen H�chstbetrag von nicht einmal Fr. 140'000.-- ergeben h�tte. Auch wenn man in Betracht zieht, dass die drei Liegenschaften der Mietpreiskontrolle nicht mehr unterstanden, so w�ren jedoch j�hrliche Erh�hungen um 5% selbstverst�ndlich nur solange zul�ssig gewesen, als sie nicht im Ergebnis zu einem offenbaren Missverh�ltnis zwischen den geforderten und den marktgerechten Mietzinsen f�hrten.
An der Sache vorbei geht sodann der Hinweis auf die Ans�tze im Kleinkreditwesen. Wenn dort an Zinsen, Provisionen, Geb�hren und Spesenverg�tungen bis zu 18% gefordert werden d�rfen (s. Interkant. Konkordat vom 8. Oktober 1957, AS 1958, 374; Urteil des Kassationshofes vom 28. Juni 1963 i.S. Valsangiacomo), so hat das seinen Grund in den mit diesen Gesch�ften verbundenen besondern Risiken, Umtrieben und Kosten. Davon sind die Verh�ltnisse beim Vermieter von Wohnungen v�llig verschieden; hier bestehen, zumal beim heutigen beschr�nkten Wohnungsmarkt, keine derartigen aussergew�hnlichen Preisfaktoren.
Am offenbaren Missverh�ltnis zwischen dem Marktwert der Wohnungen und den verlangten Mietzinsen �ndert auch der Preis von Fr. 3'200,000.-- nichts, auf den die Camugio-Aktien die Valorima AG beim Kauf im Juli 1963 zu stehen kamen. Gewiss ist das Verh�ltnis nach den gesamten Umst�nden zu bewerten, und dazu geh�rt grunds�tzlich auch der Gestehungspreis der eigenen Leistung. Dabei w�re an sich unerheblich, dass Eigent�merin der Liegenschaften die Camugio AG blieb und nur ihre Aktien die Hand wechselten. Massgebend sind die wirtschaftlichen Verh�ltnisse, nicht die Rechtsformen des Erwerbes. Der - direkte oder indirekte - Erwerber einer Liegenschaft entgeht aber der Anwendung von Art. 157 StGB nicht dadurch, dass er einen nach dem marktgem�ssen Mietertrag �bersetzten Preis daf�r bezahlt, um dann entsprechend diesem Preis die Mietzinse in einem Umfange zu erh�hen, der zum Wert der Wohnungen in keinem anst�ndigen Verh�ltnis mehr steht. Wie das Strafgericht mit Recht ausf�hrt, w�ren damit der Steigerung der Mietzinse praktisch keine Grenzen gesetzt, k�nnte doch der Erwerber der Liegenschaft, um auf BGE 92 IV 132 S. 137seine Rechnung zu kommen, jeden beliebigen Kaufpreis durch entsprechende Mietzinserh�hungen ausgleichen.
2. Nach den von der Vorinstanz �bernommenen und daher gem�ss Art. 277 bis Abs. 1 BStP f�r den Kassationshof verbindlichen tats�chlichen Feststellungen des Strafgerichts haben 43 Mieter (von den insgesamt 44), welche die Mietzinserh�hungen akzeptierten, dies nur unter dem Zwange der in Basel herrschenden Wohnungsnot getan. Leerwohnungen sind in Basel seit Jahren sozusagen keine vorhanden. Deshalb konnten 33 der genannten 43 Mieter keine andere Wohnung finden, obwohl sie sich darum bem�hten, w�hrend andere angesichts der Hoffnungslosigkeit der Situation �berhaupt darauf verzichteten, sich anderweitig umzusehen.
Damit steht die Notlage im Sinne von Art. 157 fest. Sie braucht nicht in Armut zu bestehen; es gen�gt jede Zwangslage, welche den Betroffenen in seiner Entschlussfreiheit dermassen beeintr�chtigt, dass er sich zu der Leistung bereit erkl�rt (BGE 70 IV 204, BGE 82 IV 150).
3. Ausgebeutet wird die Notlage des Bedr�ngten dadurch, dass der T�ter sie bewusst ben�tzt, um sich oder einem andern die mit der Leistung in offenbarem Missverh�ltnis stehende Gegenleistung gew�hren oder versprechen zu lassen.
Das hat der Beschwerdef�hrer getan. Nach den wiederum verbindlichen Feststellungen der Vorinstanzen war er sich sowohl der �bersetztheit der geforderten Mietzinse wie der Zwangslage der Mieter bewusst und f�hrte die Mietzinserh�hungen u.a. durch, weil er damit eine Erh�hung des Verkehrswertes der Liegenschaften erreichen wollte, um sie sobald als m�glich mit entsprechendem Gewinn f�r die Camugio AG weiterverkaufen zu k�nnen.
4. Mit den angef�hrten Feststellungen ist auch der Vorsatz des Beschwerdef�hrers f�r den ganzen Straftatbestand ausgewiesen. Sie schliessen gleichzeitig die Annahme eines Rechtsirrtums (Art. 20 StGB) aus; die Vorinstanzen stellen ausdr�cklich fest, dass der Beschwerdef�hrer nicht guten Glaubens gehandelt hat.