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Timestamp: 2020-03-29 11:56:02
Document Index: 343853060

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', '§ 278', '§ 276', '§ 556']

Verspätete Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung –> Vermieter- und Mieterrechte | Nebenkostenabrechnung
Jetzt erst die Nebenkostenabrechnung des vorletzten Jahres bekommen? Die Hausverwaltung verschickt die Nebenkostenabrechnung zu spät? Das ist kein Einzelfall. Allerdings sind die Vermieter hier erstmal in der Verantwortung, denn sobald eine Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart ist, muss über die Vorauszahlung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet werden. Erhält der Mieter seine Nebenkostenabrechnung verspätet bleibt der Vermieter erstmal auf etwaigen Nachforderungen sitzen, soweit im Einzelfall keine besondere Ausnahme greift, die eine Verspätung zulässt oder entschuldigt.
Erstellt die Hausverwaltung die Nebenkostenabrechnung verspätet und versäumt damit die Abrechnungsfrist, stellt sich daher die Frage inwieweit der Vermieter die Verantwortung trägt. Was gibt es für Vermieter- und Mieterrechte in einem solchen Fall? Was ist, wenn der Vermieter die Hausgeldabrechnung von der WEG-Hausverwaltung erst nach der Abrechnungsfrist bekommt? Hier erhalten Sie die Antworten.
Inhalt: Nebenkostenabrechnung: Verspätung durch Hausverwaltung
I. Grundsätzliches zur verspäteten Nebenkostenabrechnung
II. Verspätung durch Hausverwaltung
Verspätete Hausgeldabrechnung der WEG- Hausverwaltung
Verspätete Nebenkostenabrechnung von Hausverwaltung bekommen
III. Fazit und Rechtsfolgen der verspäteten Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung
Bei einer Nebenkostenabrechnung für ein längst vergangenes Jahr, muss man erst einmal prüfen, ob es sich tatsächlich um eine verspätete Nebenkostenabrechnung handelt oder ob nicht ein zulässiger Grund für die Verspätung bestand. Dann je nachdem ergeben sich die Rechtsfolgen.
Gibt es bisher keine Jahresabrechnung über die vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für das Kalenderjahr 2016 und bekommt der Mieter die Abrechnung im Juni 2018, ist rechtlich die Abrechnungsfrist abgelaufen: Der Mieter muss nämlich nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung übermittelt bekommen haben.
Bei dem Abrechnungszeitraum 2016 wäre das dann der 31.12.2017 gewesen. Da die Abrechnung aber erst im Juni 2018 kam, sind die Nachforderungen des Vermieters aus der Abrechnung regelmäßig ausgeschlossen. Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Nebenkostenabrechnungträgt der Vermieter. Der Ausschluss greift aber nicht, wenn die Verspätung nicht vom Vermieter zu vertreten ist: So, zum Beispiel für die Fälle, in denen die Verspätung nicht die Schuld des Vermieters war und er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Gab es also hier einen solchen Grund bei der Abrechnung 2016, kann der Vermieter trotz des Ablaufs der Ausschlussfrist noch Nachforderungen stellen.
Typisches Beispiel für Verspätungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sind hier etwa nachträgliche Korrekturen oder Ergänzungen bei der Nebenkostenabrechnung, weil für eine bestimmte Nebenkostenposition erst nach der Abrechnungsfrist Nachberechnung eingehen. Auch dann, wenn die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend neu festsetzt und der Vermieter diese Kosten deshalb auch erst nachträglich verlangen kann, trägt er keine Schuld an der Verspätung (LG Rostock, Urteil vom 27.2.2009, Az.: 1 S 200/08). Solche Gegebenheiten sind außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters, so dass eine Ausnahme gerechtfertigt ist: Der Vermieter muss das Recht haben auch nachträglich noch Nebenkosten abzurechnen. Weitere Beispiele zu den verschiedenen Ausnahmetatbeständen finden Sie hier: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Die gesetzliche Regelung zur Abrechnungsfrist und die entsprechende Ausnahmeregelung zum Forderungsausschluss sind abschießend. Das bedeutet die Abrechnungsfrist kann nicht verlängert und die Gründe der Ausnahmeregelung können nicht erweitert werden. Eine Änderung der Abrechnungsfrist kann im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. Genauso sind Abmachungen oder Versprechen zwischen Mieter und Vermieter unwirksam, bei denen sich der Mieter verpflichtet aus einer verspäteten Nebenkostenabrechnung noch Nachforderungen zu bezahlen (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
Verspätet sich die Hausverwaltung bei der Übersendung der Nebenkostenabrechnung kommt es für die Vermieter- und Mieterrechte zunächst darauf an, inwieweit der Vermieter tatsächlich die Verantwortung trägt und ob die Ausschlusswirkung der Abrechnungsfrist gilt.
Für die Zurechnung der Verantwortlichkeit des Fehlverhaltens einer Hausverwaltung bei einer verspäteten Nebenkostenabrechnung muss man allerdings unterscheiden:
Handelt es sich um eine verspätete Hausgeldabrechnung der WEG-Hausverwaltung als Grund für die Verspätung?
Handelt es sich um eine verspätete Nebenkostenabrechnung die direkt von einer Hausverwaltung oder einem Abrechnungsunternehmen an den Mieter übersendet wurde.
1. Verspätete Hausgeldabrechnung der WEG- Hausverwaltung
Vermieter einer Eigentumswohnung sind darauf angewiesen, dass sie selbst die Nebenkostenabrechnung vom WEG-Hausverwalter rechtzeitig erhalten. Kommt diese zu spät stellt sich die Frage nach der Verantwortung für die Verspätung.
Der Bundesgerichtshof hat dazu festgestellt, dass der Vermieter nicht für die Verspätung der Hausverwaltung haftet (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15): Eine solche Haftung wäre nämlich nur anzunehmen, wenn die Hausverwaltung ein sogenannter Erfüllungsgehilfe des Mieters wäre. Ein Erfüllungsgehilfe ist eine beauftragte dritte Person, eine Firma oder ein Unternehmen dessen man sich bedient, um eigene Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Der Vermieter haftet für jedes Fehlverhalten seines Erfüllungsgehilfen als wäre es sein eigenes, denn er muss den beauftragten Dritten bezüglich der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten überwachen und rechtzeitig für deren Erfüllung sorgen. Die Hausverwaltung einer Wohnungseigentumsanlage (WEG- Hausverwaltung) ist bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Mieter aber kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Sinne des § 278 BGB. Der Vermieter muss sich daher ein Verschulden der WEG- Hausverwaltung nicht zurechnen lassen.
Wird die Nebenkostenabrechnung bei der Hausgeldabrechnung also von der WEG- Hausverwaltung verspätet übersendet, hat der Vermieter das nicht zu vertreten und kann trotzdem noch seine Nachforderung verlangen (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15).
Ist es Gang und Gebe, dass die Abrechnung immer verspätet ist und weiß der Vermieter daher aus früheren Erfahrungen, dass die Hausverwaltung nicht rechtzeitig abrechnet, hat er die verspätete Abrechnung zu vertreten, wenn er nichts unternimmt, um die Verspätung zu verhindern (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15). Als Vermieter hat man nämlich die Möglichkeit auf eine rechtzeitige Hausgeldabrechnung zu drängen oder auf die Vornahme der Abrechnung zu klagen. Bleibt der Vermieter in einem solchen Fall auf seiner Nachforderung gegen die Mieter sitzen, weil die Hausgeldabrechnung zu spät kam, hat er grundsätzlich auch keinen Schadensersatzanspruch gegen die WEG- Hausverwaltung für die offenen Nachforderungen.
2. Verspätete Nebenkostenabrechnung von Hausverwaltung bekommen
Ist die WEG-Hausverwaltung auch für das Sondereigentum und die Erstellung der Nebenkostenabrechnung zuständig, ist sie Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB des Vermieters. Das gleiche gilt für alle anderen beauftragten Dritten, wie zum Beispiel unabhängige Hausverwaltungen oder Verwalter und Abrechnungsfirmen, denen sich der Vermieter für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung bedient.
Das bedeutet, der Vermieter haftet bei eine Verspätung durch eine solche Hausverwaltung wie für eigenes Fehlverhalten gemäß § 276, 278 BGB (vgl. obige Ausführungen): So zum Beispiel für die Verspätung bei einer zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragten Abrechnungsfirma, wenn er sich nicht rechtzeitig und mit der gebotenen Nachhaltigkeit darum bemüht hat, die Firma zur rechtzeitigen Erstellung der Abrechnung anzuhalten (so Amtsgericht Rudolstadt, Urteil vom 16.02.2012, Az.: 1 C 529/11).
Der Vermieter kann keine Nachforderungen aus der verspäteten Nebenkostenabrechnung einer Hausverwaltung oder eines Abrechnungsunternehmens verlangen kann, dass von ihm zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragt wurde.
In den Fällen, in denen selbst der Erfüllungsgehilfe die Verspätung nicht zu vertreten hat. kann auch die Verantwortlichkeit des Vermieters abgelehnt werden mit der Folge, dass die Ausnahme der Ausschlussfrist greift. Das ist z.B. der Fall wenn „die vom Vermieter beauftragten, regelmäßig kontrollierten und angemahnten Abrechnungsfirmen oder der für ihn tätige Verwalter wegen länger dauernder technischer Defekte im Bürobetrieb oder Krankheitsausfalls nicht zur rechtzeitigen Bearbeitung in der Lage sind und der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist auf die Verzögerung hinweist (zit. Wall in Betriebskosten-Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1877, Sternel, ZMR 2001, 937 ff.).
Bei der verspäteten Nebenkostenabrechnung durch die Hausverwaltung kommt es also für die Mieterrechte und die Vermieterrechte ganz darauf an, um welchen Verspätungsfall es sich handelt.
In den Fällen in denen der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erstellt, weil er trotz seiner Bemühungen die Hausgeldabrechnung nicht rechtzeitig innerhalb der Abrechnungsfrist erhalten hat, greift der Ausnahmetatbestand zur Ausschlussfrist: Der Vermieter kann also seine Nachforderungen trotz abgelaufener Abrechnungsfrist noch stellen (vgl. oben Punkt II. 1.).
In allen anderen Fällen bei einer Verspätung durch die Hausverwaltung (vgl. oben Punkt II. 2.), in denen die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist beim Mieter zugeht, ist der Vermieter grundsätzlich mit seinem Nachforderungsrecht ausgeschlossen. Hier haben Vermieter und Mieter folgende Rechte:
Der Mieter hat das Recht die Zahlung einer Nebenkostennachforderung zu verweigern. ein eventuelles Guthaben muss auch nach Fristablauf immer ausgezahlt werden. Ebenso hat der Mieter das Recht Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben, denn auch die verspätete Nebenkostenabrechnung muss formell und materiell wirksam sein. Der Mieter hat also auch trotz Verspätung sein volles Widerspruchsrecht.
Der Vermieter kann je nach Vertragsart und Fehlverhalten seiner Hausverwaltung, die als Erfüllungsgehilfe tätig war ((vgl. oben Punkt II. 2.), Schadensersatz für die durch die Verspätung entgangene Nebenkostennachforderung verlangen. Die Hausverwaltung hat nämlich im Regelfall durch die verspätete Erstellung und Übermittlung der Abrechnung für den Mieter ihre Vertragspflicht verletzt.
23 Antworten auf "Verspätete Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung –> Vermieter- und Mieterrechte"
3. Mai 2018 - 19:30 Antworten
habe eine verspätete Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Vermieter behauptet wegen Softwareproblemen und überdurchschnittlichen Krankstand
habe er die Verspätung nicht zu vertreten. Ist der Vermieter beweispflichtig , dass seine Behauptungen stimmen?
4. Mai 2018 - 06:29 Antworten
Hallo Mackenbrock,
beide Gründe sind Probleme des Vermieters, aber keine Rechtfertigung Ihnen gegenüber für die Verspätung der Nebenkostenabrechnung. Wenn die Hausverwaltung die Verspätung zu vertreten hat, dann steht diese im Risiko. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen.
21. November 2018 - 23:47 Antworten
ich habe dreieinhalb Jahre in einer Wohnung gewohnt. ab 1. März 2015 bis 15. August 2018. In dieser Zeit habe ich keine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhalten. Meistens zahlte ich mehr als nötig, um die tatsächlichen Kosten zu decken. Habe ich das Recht, die Differenz von 2015, 2016 und 2017 zu verlangen? Hat der Vermieter das Recht, auf die 2018 Nebenkostenabrechnung zu warten, um mich für die vergangenen Jahre zu schicken?
22. November 2018 - 14:01 Antworten
hier die Lösung für Sie: Zurückfordern von Nebenkostenvorauszahlungen durch Mieter nach Auszug (Vermieter rechnet Nebenkosten nicht ab)
19. Dezember 2018 - 14:59 Antworten
unser Vermieter hat letztes Jahr sein Haus verkauft und somit haben wir einen neuen Vermieter.
Unser Ex Vermieter hatte eine Hausverwaltung beauftragt zur Nebenkostenabrechnung. Diese ist von 2017 nicht eingegangen.
Wenn diese bis zum 31.12.2018 nicht bei uns eimgegangen ist, können wir dann die Vorauszahlungen zurückverlangen und wenn ja von wem? Von dem ehemaligen Vermieter oder der eingesetzten Hausverwaltung?
Danke Ihnen schon mal für Ihre Antwort.
19. Dezember 2018 - 16:38 Antworten
16. Juni 2019 - 14:22 Antworten
Kann ich als Eigentümer einer ETW in einer ETW Gemeinschaft, der Hausverwaltung eine Frist setzen? Z. B. wenn ich die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum haben möchte. Bzw. könnte man sowas in die Teilungserklärung über die Eigentümerversammlung eintragen lassen?
17. Juni 2019 - 15:06 Antworten
eine solche Frist würde man typischerweise in den Verwaltervertrag schreiben. Die Teilungserklärung können nur alle Eigentümer gemeinsam ändern.
20. Juni 2019 - 20:52 Antworten
Wir wohnen in einer Anlage mit 13 Parteien zur Miete. Unser Vermieter ist Eigentümer der von uns gemieteten Wohnung. Die Hausverwaltung hat die Nebenkostenabrechnung für 2017 laut dem uns vorliegenden Schreiben erst am 03.02.2019 erstellt. Wir haben aber erst im Mai 2019 die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und sollen nun knapp 400 Euro nachzahlen. Ist das überhaupt noch rechtens oder ist die Frist nicht längst abgelaufen ?
24. Juni 2019 - 13:16 Antworten
über das Kalenderjahr 2017 muss der Vermieter i.d.R. bis Ende 2018 abrechnen, ansonsten kann er keine Nachzahlung mehr fordern. Aber es gibt auch Ausnahmen: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-vermieter-hat-die-verspaetung-nicht-zu-vertreten/
24. Juni 2019 - 22:19 Antworten
ich bin aus meiner ex-Wohnung Ende April 2018 ausgezogen und bis heute habe ich die Hälfte meiner Kaution noch nicht zurückbekommen, weil die Nebenkostenabrechnung für Jan – Mai 2018 laut meinen Vermieter noch nicht vorliegt. Ist es normal oder soll ich es rechtlich prüfen?
25. Juni 2019 - 07:36 Antworten
das ist normal – insbesondere, wenn eine Nachzahlung erwartet wird.
3. Juli 2019 - 11:37 Antworten
die Hausverwaltung hat eine Vorauszahlung aus dem Jahr 2018 einbehalten, weil offenbar 2012 eine Vorauszahlung falsch gebucht wurde und ich bei der Abrechnung für 2012 diese offenbar zuviel zurück bekommen habe und ich offenbar seit 6 Jahren eine Vorauszahlung um Rückstand bin.
Kann die Hausverwaltung nach so langer Zeit meinem Vermieter diesen Rückstand von meinen Vorauszahlungen 2018 abziehen?
18. November 2019 - 14:44 Antworten
ich bin Vermieter und mein damaliger Mieter J ist im November 2017 ausgezogen. Für seine Abrechnungsperiode von April bis November 2017 wurde bisher noch keine Nebenkostenabrechung erstellt, da im August 2019 auch noch ein Verwalterwechsel stattgefunden hat. Der „neue“ Verwalter V muss für den Vormieter die Nebenkostenabrechnung, ebenso für 2018 und 2019 für den Nachmeiter S. Auch die Nebenkostenabrechungen für S sind bisher nicht erstellt worden. Der Verwalter V hat bisher keine Eigentümerversammlung einberufen als auch keine jährlichen Wirtschaftspläne erstellt lt. WEG. Muss mein damaliger Mieter J noch evtl. Nebenkosten-Nachzahlungen leisten, und wenn nicht, bleibe ich als Vermieter dann darauf hängen ? Kann ich den Verwalter in Regress nehmen ? Wie kann die Hausgemeinschaft diesen Verwalter los werden ? Was kann ich tun?
21. November 2019 - 21:10 Antworten
ich kann Ihnen hier nur den allgemeinen Tipp geben, dass Sie Ihren Mieter auf dem Laufenden halten und mitteilen sollten, dass Sie kein Verschulden trifft, da Sie auf die WEG-Abrechnung warten.
28. Januar 2020 - 11:53 Antworten
seit 01.01.2018 bin ich Eigentümer einer Wohnung. Bis heute habe ich keine Abrechnung für das Jahr 2018. Es wurde oftmals schon dem Hausverwalter mitgeteilt. Ende 2019 konnte die Verwaltung aus „Gesundheitlichen Gründen“ nicht weitermachen und es kam eine neue Hausverwaltung. Diese verlangt jetzt knapp 160 euro monatlich mehr. Aufgrund der Heizkosten voraus zahlung. Das Problem ist, ich weiß nicht was ich bis heute verbraucht habe, da seit 2 jahren keine Abrechnung gemacht wurde. Vorher musste ich 1200 euro vorauszahlen und aufeinmal soll ich 2400 euro vorauszahlen für die Heizkosten (Wasser + Heizung).
Mein Budget lässt es auch nicht zu von 225 Euro auf 380 Euro Nebrnkosten vorauszuzahlen.
Ich sehe es auch nicht ein, aufeinmal das doppelte vorauszuzahlen ohne bis dato zu wissen, was ich verbraucht habe. (vielleicht habe ich ja weniger verbraucht)
Muss ich das zahlen oder wie kann man da vor gehen?
28. Januar 2020 - 16:02 Antworten
grundsätzlich zahlen Sie nicht an den Verwalter, sondern an die WEG. Ein neuer Wirtschaftsplan muss mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dazu bedarf es einer Eigentümerversammlung. Auf Zuruf kann der neue Verwalter m.E. nicht einfach das Hausgeld erhöhen.
8. Dezember 2019 - 10:55 Antworten
habe Wohnung in betreuter Anlage in Bayern vermietet. WEG Hausverwalter sendet mir trotz 3maliger telefonsicher Anmahnung keine Abrechnung der Nebenkosten für Mieter für 2018. War schon früher unzuverlässig.
Wie kann ich durchsetzen, das er seiner Verpflichtung nachkommt?
16. Dezember 2019 - 15:53 Antworten
der WEG-Verwalter erstellt die Hausgeldabrechung für die Eigentümer, nicht jedoch die Abrechnung für den Mieter. Damit müsste die Hausverwaltung separat beauftragt werden (Sondereigentumsverwaltung / Mietverwaltung).
27. Dezember 2019 - 17:17 Antworten
ich habe als Eigentümer in einer WEG die Jahresabrechnung 2018 im November 2019. Diese ist von der WEG genehmigt und weist ein Guthaben von mehreren Hundert Euro für mich aus. Nun verzögert die Hausverwaltung ohne Angabe von Gründen die Auszahlung dieses Guthabens an mich.
Gibt es eine Rechtsgrundlage, mit der ich gegen die HV vorgehen kann?
A. Linsinger
29. Dezember 2019 - 07:07 Antworten
die Auszahlung kann durchaus mehrere Wochen dauern. Zum einen möchte die Hausverwaltung vermutlich die Frist für die Anfechtung abwarten, zum anderen braucht es für die Auszahlung von Guthaben entsprechend Liquidität auf dem Konto. Manchmal muss die Hausverwaltung dafür auf Nachzahlungen anderer Eigentümer warten.
13. März 2020 - 10:20 Antworten
ich bin Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Hausverwaltung (seit mehr als 20 Jahren tätig) hat die letzte Abrechnung für den Zeitraum Juli 2015 – Juni 2016 erstellt. Seither gab es keine weiteren Abrechnungen mehr. Bei etlichen tel. Nachfragen meinerseits wurde ich nur vertröstet (Argumente: Krankheitsfälle, Mitarbeiterwechsel, hohes Arbeitsaufkommen, usw.). Von mir getätigte schriftliche Anfragen per Mail blieben generell unbeantwortet. Bei meinem letzten Anruf wurde mir von der Sachbearbeiterin mitgeteilt, die Mitarbeiter hätten Anweisung zu sagen „es läge alles bei der Geschäftsführung, sie selbst hätten keine näheren Informationen“). Es wurde vom Verwalter auch in keinster Art und Weise die Eigentümergemeinschaft über irgendeinen Grund für die ausstehenden Abrechnungen informiert. Mein Mieter hat schon mehrmals wegen der fehlenden Abrechnungen bei mir nachgefragt, weil er darauf hofft, dass er eine Rückzahlung erhält. So langsam schenkt er mir auch keinen Glauben mehr, wenn ich ihm die Probleme mit dem Verwalter schildere. Er denkt ich wolle die Rückzahlung einheimsen. Jetzt bin ich am überlegen mir einen Anwalt zu nehmen und die fehlenden Abrechnungen vom Verwalter einzuklagen. Doch welche Möglichkeiten und Chancen hab ich denn rechtlich überhaupt?
13. März 2020 - 11:16 Antworten
die Erstellung der Hausgeldabrechnung ist eine der Pflichtaufgaben der Hausverwaltung. Wenn Ihre Gemeinschaft sich das über Jahre gefallen lässt, sollten Sie hier ansetzen und überlegen die Hausverwaltung zu wechseln. Ob ein Schadenersatzanspruch entstanden ist (oder bei Abrechnung durch eine neue Hausverwaltung) entsteht, sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.
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