Source: https://www.valerogarrigues.es/devolucion-los-gastos-constitucion-hipoteca/
Timestamp: 2020-01-25 18:33:28
Document Index: 59291764

Matched Legal Cases: ['artículo 89', 'artículo 517', 'artículo 8', 'artículo 27', 'artículo 28', 'artículo 15']

Devolución de los gastos de constitución de hipoteca | Abogados Valero&Garrigues
03 Jul Devolución de los gastos de constitución de hipoteca
Posted at 12:43h in Sin categorizar	by	valerogarrigues
Por otro lado, el Tribunal Supremo ha abierto la posibilidad a que también sean devueltos los gastos que ocasiona la constitución de un préstamo hipotecario (notaría, Registro de la Propiedad, tasación del inmueble, la gestoría que te “impone” el banco, los A.J.D…) al considerar nula esta obligación, aunque la misma esté pactada en lacorrespondiente cláusula hipotecaria.
Gastos e Impuestos en la Compraventa de unInmueble, con Garantía Hipotecaria.
Sin embargo, lo habitual es hacerse cargo también de; los gastos notariales correspondientes a la constitución de la hipoteca, AJD devengados por la constitución de la mencionada hipoteca y la gestoría del banco que tramita la inscripción de su garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad con los gastos devengados para el efecto. Pues bien, el Tribunal Supremo considera nula la cláusula que impone al consumidor todos estos gastos por (1) no haber sido negociados entre Banco y deudor y (2) entender también, que genera un desequilibrio en perjuicio de este último, habida cuenta que los gastos de la garantía (hipoteca), debe ser asumida por el que se garantiza el cumplimiento (Banco) de la devolución de lo prestado.
Estima el alto Tribunal, que la cláusula está “supliendo y en ocasiones contraviniendo, normaslegales con previsiones diferentes al respecto”, debiendo aplicarse las normas recogidas en el artículo 89.3 Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios que califica las cláusulas abusivas. Se trata de una “estipulación que ocasiona al clienteconsumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente enel marco de una negociación individualizada”; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
En efecto, el Tribunal Supremo entiende la “obligación de pago al solicitante del servicio deque se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho”. Esto es, respecto a los gastos de Notaría y Registro (e incluso los gastos inherentes a la inscripción de la hipoteca, devengados por la gestoría “impuesta”), le corresponde a quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, es decir, al banco que al constituir una garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) obtiene, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil, un título ejecutivo y adquiere la posibilidad de ejecución especial (artículo 517 y 685 de la LEC).
En lo que a los Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.) se refiere, hay que tener en cuenta que el préstamo en sí no devenga A.J.D. (el préstamo está sujeto a I.V.A. pero exento – artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) sino que lo que devenga A.J.D. es la garantía hipotecaria que formaliza a su favor el propio Banco, estableciendo la Ley que el sujeto pasivo del A.J.D., debe ser elbeneficiario de la garantía (Banco).
El artículo 27.1 del mismo cuerpo legal, sujeta al impuesto en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados los documentos notariales, indicando el artículo 28 que será sujeto pasivo delimpuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten osoliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Por ello Tribunal Supremo entiende que la entidad financiera no queda al margen en lo que respecta al A.J.D., siendo sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho (garantía hipotecaria).
Y entonces, ¿qué motivó que otras sentencias fallasen que es el deudor el que debe hacerse cargo de los A.J.D., considerándolo sujeto pasivo del mencionado impuesto por su condición de prestatario? El artículo 15.1 del mencionado texto refundido, establece que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisionespatrimoniales (impuesto que es a cargo del adquirente), por el concepto de préstamo. Según esto, toda la carga impositiva recaería sobre el prestatario.
Lo anterior, no se ha hecho constar en el argumento de la Sentencia TS 705/2015 de 23de Diciembre. El derecho que se inscribe es la hipoteca, siendo la entidad financiera el titular y por ende, el sujeto pasivo de los AJD debiendo liquidarlos. Así lo ha entendido el Tribunal Supremo en su Sentencia, pero, la realidad, es que la norma aún está ahí y sigue vigente.
Si un préstamo hipotecario no está cancelado, el plazo para reclamar la devolución de los gastos en cuestión es de cuatro años desde esta Sentencia del Tribunal Supremo, por lo que si el deudor hipotecario comprueba que puede beneficiarse del nuevo criterio del alto Tribunal, debería solicitar al Banco la devolución de los gastos pagados cuando se otorgó la hipoteca en cuestión y en su caso, acudir a los Tribunales si la entidad financiera no accede voluntariamente a la devolución de los mismos.
Podría considerarse también que pueden reclamar los que cancelaron el préstamo hipotecario en los cuatro años anteriores a la referenciada sentencia. Si por el contario, se va a formalizar una hipoteca, el deudor debería tener en cuenta esta sentencia y este nuevo criterio.