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Timestamp: 2019-08-19 04:33:56+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 281', 'art. 96', 'art. 281', 'art. 281', 'art. 183', 'art. 1123']

La piscina non è mai un bene condominiale, agli effetti degli artt. 1117 e 1117 bis c.c..-
Le piscine non realizzano mai un nesso di condominialità agli effetti dell’art. 1117 c.c., in quanto non sono, per loro natura, caratterizzate da una relazione di accessorietà rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Tribunale Termini Imerese Sez. spec. in materia di imprese, Sent., 08/01/2019
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Simona Viola, all'udienza del 2/2018 ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 quinquies c.p.c.
nella causa iscritta al n. 1768 dell'anno 2014 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
P.G. (C.F. (...)), con il patrocinio dell'avv. PUNZI GIUSEPPE MASSIMO e , con elezione di domicilio in VIA GENERALE PRESTISIMONE N. 17/B CEFALU', presso il difensore avv. PUNZI GIUSEPPE MASSIMO
CONDOMINIO RESIDENCE V. (C.F. (...)), con il patrocinio dell'avv. PALAGONIA VINCENZO e dell'avv. , con elezione di domicilio in VIA PETRARCA 45 90010 CAMPOFELICE DI ROCCELLApresso il difensore avv. PALAGONIA VINCENZO
O.G. (C.F. (...)), con il patrocinio dell'avv. COCO FRANCESCO e , con elezione di domicilio in VIA G. MATTEOTTI, N. 51 CEFALÙ, presso il difensore avv. COCO FRANCESCO
C.V. (C.F. (...)), con il patrocinio dell'avv. COCO FRANCESCO e , con elezione di domicilio in VIA G. MATTEOTTI, N. 51 CEFALÙ, presso il difensore avv. COCO FRANCESCO
O.C. (C.F. (...)), con il patrocinio dell'avv. COCO FRANCESCO e , con elezione di domicilio in VIA G. MATTEOTTI, N. 51 CEFALÙ, presso il difensore avv. COCO FRANCESCO
O.M.G. (C.F. (...)), con il patrocinio dell'avv. COCO FRANCESCO e , con elezione di domicilio in VIA G. MATTEOTTI, N. 51 CEFALÙ, presso il difensore avv. COCO FRANCESCO
OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
Con l'atto di citazione il Sig. G.P. ha impugnato la delibera assembleare del Condominio convenuto adottata il 10.5.2014 (concernente l'approvazione del bilancio consuntivo 2013 e di quello preventivo 2014) poichè, in forza delle vigenti tabelle millesimali, allo stesso, quale proprietario di 2 delle 22 unità abitative che costituiscono il Residence, erano stati attribuiti, anziché due, dieci ventiduesimi delle spese relative alla manutenzione e gestione della piscina condominiale e ciò in contrasto con quanto già previsto nel regolamento laddove era stato espressamente specificato che ad ogni unità abitativa facente parte del residence veniva attribuita una pari quota della piscina quale pertinenza dell'unità immobiliare stessa.
In conseguenza di quanto sopra ha chiesto che le citate tabelle millesimali venissero corrette secondo norma e regolamento, in modo che fossero attribuete le 8 quote in più a quei proprietari di unità immobiliari che risultavano non averle a carico ossia i terzi O., pregressi proprietari dell'area sulla quale il Residence V. è stato realizzato ai quali, come corrispettivo, il P. che ne è stato il costruttore, aveva ceduto le suddette 8 unità abitative a titolo di permuta con il terreno.
Costituendosi l'amministratore del condominio convenuto ha rappresentato che, nelle more, l'impugnata delibera era stata dal condominio annullata con quella successiva del 23.7.2014 eccependo nel contempo la carenza del litisconsorzio necessario con tutti i singoli condomini.
L'attore, nel prendere atto dell'intervenuta nuova delibera ha aderito alla declaratoria relativa all'avvenuta cessazione della materia del contendere mantenendo ferma la domanda di correzione delle tabelle millesimali e ha chiesto di essere autorizzato alla chiamata in causa soltanto dei terzi sigg.O. quali unici condomini interessati alla domanda di correzione.
Autorizzata tale richiesta, questi nel costituirsi hanno negato qualsivoglia errore delle tabelle sostenendo, per un verso, l'insussistenza nella fattispecie del dedotto, da parte dell'attore, contratto di permuta e, per altro verso, l'esistenza di due differenti condominii dei quali quello denominato Residence V. comprenderebbe la piscina ma non i loro 8 appartamenti; unità immobiliari queste ultime che formerebbero, quindi, un condominio a sé stante.
A seguito della difesa dei chiamati in causa il Sig. P. ha modificato le conclusioni precedentemente articolate come di seguito riportato: "Voglia l'onorevole Tribunale in persona del giudice unico - dire edichiarare la simulazione dell'atto pubblico del 07.10.2008 (cessione di area edificabile lottizzata in corrispettivo di appalto) e, per l'effetto, accertare e dichiarare l'efficacia, tra le parti, del "preliminare di permuta di cosa presente contro cosa futura" del 29.10.2007; - dire e dichiarare che le n. 8 unità abitative dei terzi chiamati in causa fanno parte del Condominio "Residence V." e per l'effetto: - accertare e dichiarare che le tabelle millesimali approvate dall'assemblea in data 23.02.2011 sono errate nella parte in cui attribuiscono indebitamente a P.G. dieci quote, anziché due, delle spese di gestione e manutenzione della piscina condominiale; - modificare le tabelle millesimali in vigore attribuendo ai condomini O.-C. otto quote ed al P. due quote relative alle spese di manutenzione e gestione della piscina oltre che a quelle altre ad essa connesse (strada di accesso e relativo impianto di illuminazione). Con vittoria delle spese del giudizio e con condanna dei terzi chiamati ex art. 96 c.p.c. per aver gli stessi resistito con mala fede".
Istruita la causa documentazione prodotta dalle parti e con la consulenza d'Ufficio richiesta dall'attore, il Tribunale ha rinviato per la decisione all'udienza del 7.12.2018 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 7 dicembre 2018, il Giudice ha disposto che la causa fosse decisa ai sensi e per gli effetti dell'art. 281 quinquies c.p.c.
Occorre in via preliminare osservare che va dichiarata la cessazione della materia del contendere con riferimento all'impugnazione della delibera assembleare del 10.5.2014, fatto non contestato in giudizio da nessuna parte.
Altra questione da affrontare concerne specificatamente l'eccezione sollevata dai terzi chiamati in causa di presunta mutatio libelli esperita dal Sig. P. con la memoria ex art. 183, comma VI c.p.c.
È noto, infatti, che a seguito delle difese dei terzi chiamati in causa il Sig. P. abbia rassegnato le conclusioni sopra descritte e più precisamente ha rilevato che l'atto pubblico del 07.10.2008 altro non sarebbe che la "formalizzazione simulata del vero accordo intervenuto tra le parti e cioè quello di cui al preliminare di permuta di cosa presente contro cosa futura stipulato nel 2007 ...".
Si ritiene infatti che la domanda formulata dal P. sia inammissibile.
Secondo consolidato orientamento della Giurisprudenza, mentre la precisazione della domanda originariamente formulata (emendatio libelli), in quanto non determina una immutazione dei fatti costitutivi della pretesa, è consentita nel corso del giudizio, purché avvenga con il rispetto delle preclusioni assertive, è vietata - al fine di tutelare il diritto di difesa della controparte ed il rispetto del principio del contraddittorio - la mutatio libelli, che si ha quanto la parte formula una pretesa nuova, diversa da quella originaria, con l'innovazione del suo oggetto e la introduzione nel processo di un tema di indagine e di decisione nuovo, perché fondato su presupposti diversi da quelli prospettati nell'atto introduttivo del giudizio ( cfr in ultimo Tribunale ribunale Potenza, 19/09/2018, n.762)
Va da sé, infatti, che il presente giudizio è stato instaurato dall'attore nei confronti del Condominio, con successiva chiamata in causa dei Sigg.ri O. e C. , allo scopo di sentire dichiarare l'illegittimità della delibera condominiale del 10.05.2014 di approvazione del consuntivo 2013 e del preventivo 2014, nella parte in cui al medesimo P. erano state attribuite dieci quote delle spese di manutenzione e gestione della piscina piuttosto che due.
Atteso che i terzi chiamati in giudizio non hanno spiegato alcuna domanda riconvenzionale, appare nuova la domanda .e pertanto non ammissibile la domanda volta ad accertare l'asserita simulazione del contratto di cessione di area edificabile in corrispettivo di appalto del 07.10.2008.
Rimane da accertare se la piscina sia di proprietà esclusiva dell'attore, ovvero se debbano contribuire anche gli altri condomini sulla base degli ordinari criteri di ripartizione delle quote condominiali.
Riguardo alla piscina la consulenza tecnica d' ufficio ha bene evidenziato alcune gravi incongruenze.
Invero, il consulente tecnico dopo avere esaminato la copiosa documentazione richiesta sia al Comune di Campofelice di Roccella sia all' Agenzia del Territorio, ha rilevato che essa è stata costruita su appezzamento di terreno di proprietà del Sig. P.G..
Si condividono le conclusioni che essa sia stata costruita originariamente a vantaggio esclusivo del Sig. P. e ciò si può rilevare in primo luogo, dalla sua ubicazione; essa, infatti, insiste sulla parte laterale del complesso immobiliare, a differenza degli altri residence presenti sul territorio, ove, invece, le piscine sono state edificate in posizione centrale, al fine di consentirne l' agevole accesso da tutte le unità immobiliari.
In secondo luogo, dal fatto che essa è stata posta a vantaggio esclusivo del solo corpo di fabbrica bifamiliare tipo A1, di proprietà del Sig. P.G..
Queste circostanze è stata ricavata agevolmente dalla relazione tecnica allegata alla Concessione Edilizia rilasciata.
Al contrario, invece, il Piano di Lottizzazione prevedeva che la piscina dovesse essere costruita nella parte centrale del complesso immobiliare, prospettandone, quindi, appartenenza ed uso condominiali.
Nei fatti, però, la situazione è mutata rispetto a quella di diritto nel senso che la piscina è stata utilizzata fin dall' inizio da tutti i condomini, i quali ne hanno pagato le spese di manutenzione e di gestione, nel pieno rispetto delle rispettive quote di proprietà, ad eccezione degli odierni terzi chiamati in giudizio.
Secondo consolidato orientamento della S.C., a cui il Tribunale aderisce, il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione. (cfr. Cassazione civile sez. II, 02/03/2007, n.4973).
Orbene nel caso di specie l'utilizzo del bene piscina gode di autonoma rispetto alle singole unità immobiliari, in quanto è suscettibile di autonomo godimento non già come altri beni assolutamente strumentali alle proprietà individuali ( come sistema idrico o fognario tra più villette in un residence)
Pertanto alla luce di quanto sopra esposta, rilevato che il bene in esame non è stato edificato su lotto condominiale, ma sulla proprietà esclusiva P. dovrà escludersi alcun obbligo dei terzi chiamati in causa, che non hanno mai usufruito della piscina.
Pertanto non potrà essere ritenuto illegittimo un criterio di ripartizione delle spese di godimento della piscina che non sia legato ai criteri di cui all'art. 1123 c.c., stante che tale disposizione riguarda soltanto i beni cadenti in condominio.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da seguente dispositivo
Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite; ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa; definitivamente pronunciando:
- dichiara la cessazione della materia del contendere con riferimento all'impugnazione della delibera assembleare del 10.5.2014 per delibera sopraggiunta di annullamento della stessa.
- Rigetta la domanda nuova formulata dal Sig. P. tesa ad ottenere la simulazione dell'atto pubblico del 07.10.2008 (cessione di area edificabile lottizzata in corrispettivo di appalto) e, per l'effetto, accertare e dichiarare l'efficacia, tra le parti, del "preliminare di permuta di cosa presente contro cosa futura" del 29.10.2007.
- Dichiara la natura di pertinenza della Piscina costruita nel residence V. a solo vantaggio dei beni di proprietà esclusiva di P.G..
- Rigetta la domanda di revisione delle quote condominiali
- Condanna l'attore al pagamento delle spese di lite, che liquida in 2.780.00 complessivi euro oltre I.V.A. e C.P.A in solido tra le parti convenute.
- Pone definitivamente a carico di P.G. le spese della consulenza tecnica d'ufficio, e condanna la parte soccombente al rimborso in favore della parte vittoriosa delle somme a tale titolo versate.
Così deciso in Termini Imerese, il 5 gennaio 2019.