Source: https://www.sluzebnosc.info/pozwolenie-na-przeprowadzenie-wody-przez-dzialke-material-463.html
Timestamp: 2018-09-24 19:02:24+00:00
Document Index: 79253389

Matched Legal Cases: ['art. 74', 'art. 244', 'art. 46', 'art. 285', 'art. 245', 'art. 158', 'art. 73', 'art. 49', 'art. 3051', 'art. 3054', 'art. 285']

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 05-01-2018
Zachęcam Panią do opracowania strategii własnego działania – by zwiększyć szansę podjęcia dobrej decyzji oraz właściwego załatwienia różnych zagadnień w związku ze złożoną Pani propozycją. Podczas załatwiania różnych spraw proponuję dbać o zagadnienia dowodowe. Bardzo pomaga w tym zachowywanie formy pisemnej – szczególnie z uwagi na jej duże znaczenie dowodowe: art. 74 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego. Pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Proszę unikać wyrażania zgody pochopnie; podpisywać należy – nie tylko w związku z nieruchomością (art. 46 K.c.) – wyłącznie to, co Pani wcześniej w całości zaakceptowała (po przeczytaniu, a nie tylko na podstawie czyichkolwiek obietnic lub zapewnień).
Za właściwe uważam unikanie rozwiązań przejściowych – zwłaszcza bez określenia umownego (z podpisem osoby upoważnionej) terminu załatwienia sprawy w sposób docelowy. Jeżeli Pani zgodzi się na udostępnienie swej nieruchomości, to docelowym rozwiązaniem powinno być ustanowienie służebności oraz zawarcie związanej ze służebnością umowy (np. dotyczącej zagadnień finansowych i organizacyjnych). Z uwagi na przepisy Prawa budowlanego do tak zwanego wejścia na cudzy grunt (w związku z pracami budowlanymi) wystarczy okazanie np. dokumentu z podpisem właściciela dokumentu – by organ administracji budowlanej stwierdził, że inwestor ma „prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Niejednokrotnie zdarza się tak, że inwestorowi wystarczy samo wybudowanie czegoś (np. rurociągu na cudzym gruncie), a potem nawet unika „dopięcia sprawy na ostatni guzik” (np. przez zawarcie umowy związanej ze służebnością oraz bez ustanowienia służebności). Zaś w Pani interesie leży otrzymywanie pożytków (określonych płatności) w związku z używaniem Pani nieruchomości przez kogoś innego; można przypuszczać, że inwestor będzie chciał unikać płacenia bez ustanowienia służebności. Wobec tego również Pani powinno zależeć na ustanowieniu służebności.
Samo ustanowienie służebności nie musi leżeć w Pani interesie – dla Pani zapewne o wiele ważniejsze będzie uzyskiwanie pożytków z własnej nieruchomości. Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności, to jest na brzmienie artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Oczywistością jest więc Pani uprawnienie do wynagrodzenia za udostępnienie swej nieruchomości komuś innemu – np. w związku z jakąś instalacją.
Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) powinna zostać ustanowiona przez właściciela nieruchomości (obciążanej ustanowieniem służebności) w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.); alternatywą może być ustanowienie służebności na drodze sądowej. Do obciążenia Pani nieruchomości służebnością wystarczyłoby złożenie przez Panią oświadczenia w formie aktu notarialnego – nawet bez umówienia się z właścicielem (teraz planowanej) instalacji w sprawie wynagrodzenia. Dlatego proszę brać pod uwagę zawarcie umowy (np. z inwestorem lub z innym właścicielem instalacji).
Niestety, nadal (pomimo zapowiedzi od iluś lat) wiele zagadnień szczegółowych – związanych ze służebnościami – wymaga odpowiedniej aktywności zainteresowanych osób, w tym właściciela nieruchomości obciążonej. Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie albo nieodpłatnie. Wysokość odpłatności zależy od porozumienia między zainteresowanymi podmiotami. Niekiedy trzeba skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego – są różne wzory wyliczania odpłatności za korzystanie z cudzego gruntu (ale żaden z tych wzorów nie ma charakteru prawnie wiążącego). Co więcej, prawo nie reguluje nawet tego, czy wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości powinno zostać wypłacone jednorazowo, czy też cyklicznie – w sposób podobny do czynszu (np. czynszu dzierżawnego). Jednorazowe wynagrodzenie może się wydawać bardziej atrakcyjne (bo otrzymuje się jednorazowo „kawał grosza”), ale w perspektywie długookresowej dochodowość świadczenia jednorazowego dla właściciela nieruchomości obciążonej zmniejsza się – bo ciągle trzeba płacić podatki (a niekiedy także inne opłaty). Ponadto przyjęcie jednorazowego świadczenia może skutkować sporem z nabywcą nieruchomości, jeśli doszło do zatajenia przed nabywcą faktu przyjęcia wynagrodzenia. Ponadto służebność powinna zostać wpisana do księgi wieczystej – by księga wieczysta zawierała zgodne z prawdą informacje o stanie prawnym nieruchomości; to także pomaga unikać nieporozumień (np. w związku ze sprzedażą nieruchomości obciążonej).
W zakresie rozliczeń absolutnym minimum jest umowne zapewnienie otrzymywania przez właściciela nieruchomości obciążonej refundacji określonej części obciążeń podatkowych. Oczywiście, może być poza tym umówione wynagrodzenie – płatne jednorazowo albo cyklicznie. Ponadto w grę może wchodzić odszkodowanie – np. za zmniejszenie użyteczności nieruchomości (chociażby przez ograniczenie możliwości zabudowy w odpowiedni sposób). Z naprawami lub awariami instalacji mogą wiązać się szkody (np. w uprawach lub w wyposażeniu nieruchomości) – wypadałoby więc w umowie ustalić tryb ustalania i wypłacania oraz termin wypłacania odszkodowania. Ze względów praktycznych może przydać się umowa co do tego, gdzie ma znajdować się oraz jakiego rodzaju ogrodzenie nieruchomości, a także warunki wstępu na teren ogrodzony służb technicznych.
Jak widać, sporo zagadnień trzeba będzie przemyśleć oraz ustalić – niezależnie od rodzaju służebności. Teraz pod znakiem zapytania stoi rodzaj służebności, która mogłaby zostać ustanowiona. Proszę ustalić (najlepiej w oparciu o dokumenty), jaki będzie status danej instalacji – składnikiem instalacji głównej (np. wodociągu), czy też przyłączem. Jeżeli to będzie część instalacji głównej, to na rzecz jej właściciela (art. 49 K.c.) zasadne byłoby ustanowienie służebności przesyłu (art. 3051 – art. 3054 K.c.). Jeśli zaś planuje się budowę przyłącza, to na rzecz określonego podmiotu (np. odbiorcy wody) właściwe byłoby ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.) – choć (z uwagi na instalację) o treści podobnej do służebności przesyłu.
W Pani interesie leży – niezależnie od możliwego wynagrodzenia za korzystanie z Pani nieruchomości oraz od ewentualnych odszkodowań – umówienie się, że to właściciel instalacji (głównej albo przyłącza): zapłaci taksę notarialną, uiści opłaty sądowe (związane z ujawnieniem służebności we właściwych księgach wieczystych). Oczywistością powinien być wniosek (w treści aktu notarialnego) o wpisanie służebności we właściwych księgach wieczystych.
Czy mam prawo do jakichkolwiek roszczeń z tytułu korzystania przez gminę z mojej działki? Przez całą jej długość przebiega kanalizacja, co znacznie obniża wartość działki oraz ogranicza rozbudowę domu lub zagospodarowanie ogrodu. Podobne zapytanie wysłaliśmy z mężem do gminy i otrzymaliśmy odpowiedź, iż nic nam się nie należy, ponieważ zgody na budowę kanalizacji udzielił poprzedni właściciel działki. Dodam, że posiadał on wtedy działkę w całości, potem dokonał podziału i sprzedał część, na której miała przebiegać kanalizacja. Działkę zakupiliśmy w 2008 roku. Nikt nie poinformował nas o tym, że kanalizacja będzie przebiegać przez całą jej długość.