Source: http://smnowa.pl/index.php/archiwum/archiwum-wz/wz-2010/sprawozdanie-zarz%C4%85du
Timestamp: 2019-05-22 10:41:03+00:00
Document Index: 71235367

Matched Legal Cases: ['art. 48', 'art. 42', 'art. 26', 'arto 18', 'arto 44', 'art. 6']

Sprawozdanie Zarządu - SM "Nowa"
Sprawozdanie Zarządu z działalności SM Nowa za rok 2009
Kategoria: Walne Zgromadzenie 2010
Opublikowano	Odsłony: 441
- W rok 2009 weszliśmy obarczeni skutkami wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r., który wprawdzie uznał ustawowe narzucenie spółdzielniom mieszkaniowym korzystnych dla lokatorów warunków przenoszenia własności mieszkań za niekonstytucyjne ale jednocześnie nakazał stosowanie tych kwestionowanych przepisów do grudnia 2009 roku. Po krótkim wstrzymaniu przenoszenia własności na lokatorów w oczekiwaniu na uzasadnienie wyroku Trybunału, od lutego 2009 r. kontynuowaliśmy realizację wniosków o przeniesienie własności zarówno złożonych przez lokatorów przed 17.12.2008 r. jak i po tym terminie – kończąc w 2009 roku realizację fali wniosków o przeniesienie własności złożonych w związku z nowelizacją Ustawy obowiązującej od 31.07.2007 r.
- Korektę naszych procedur przenoszenia własności spowodował nowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dn. 15.07.2009 r., który uznał za niezgodny z Konstytucją art. 48 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co spowodowało wstrzymanie przenoszenia własności mieszkań na najemców mieszkań w naszych zasobach, natomiast zgodnie z poprzednim wyrokiem, kontynuowaliśmy przenoszenie własności na lokatorów posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W 2009 r. zrealizowano w formie aktów notarialnych przeniesienia własności 1 050 wniosków lokatorów.
- Z dniem 30.12.2009 r. weszła w życie Ustawa z dn. 18.12.2009 r. o zmianie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 223 z dn. 29.12.2009 r. poz. 1779). Zgodnie z wyrokiem TK z dn. 17.12.2008 ustawodawca miał dokonać zmian Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych eliminujących jej niezgodności z Konstytucją. Wprowadzone w Ustawie zmiany sankcjonują przenoszenie własności na lokatora na dotychczasowych zasadach, obowiązujących od 31.07.2007 r. W zmianach nie uwzględniono sprawy przenoszenia własności na najemców byłych mieszkań zakładowych, wydłużono terminy realizacji wniosków. Wprowadzono kilka oczekiwanych przez wszystkich poprawek porządkujących przepisy, nie mają one istotnego wpływu na dalszą działalność naszej Spółdzielni. Konsekwencje przenoszenia własności na lokatorów w formie stopniowego zmniejszania się zasobów mieszkaniowych będących własnością Spółdzielni i wartości środków trwałych opisane zostały w dalszej części sprawozdania.
- Ustawa z dn. 24.09.2009 r. o zmianie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła obowiązek powiadamiania lokatorów zasobów spółdzielczych o zmianie wysokości opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania zasobów wraz z uzasadnieniem na 3 miesiące przed wprowadzeniem zmiany. Nie dotyczy to opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni , o zmianie których należy poinformować lokatorów do ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego termin wprowadzenia zmiany. Spółdzielnia uwzględniła tę zmianę informując lokatorów w grudniu 2009 r. o zmianie wysokości opłat obowiązujących od 1.04.2010 r. Zmiany wprowadzone w 2009 r. w innych przepisach wiążących Spółdzielnię pozostały bez wpływu na bieżącą i przyszłą działalność Spółdzielni oraz prezentację sprawozdania z działalności.
- Z dniem 05.03.2009 r. Kancelaria Usług Finansowo – Księgowych KUFIKS Sp. z o.o. wybrana przez Radę Nadzorczą zakończyła wymagane przepisami badanie sprawozdania finansowego za 2008 r. Zgodnie z wydaną przez Biegłego Rewidenta opinią, sprawozdanie finansowe za 2008 r. przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Spółdzielni, zostało sporządzone zgodnie z wymaganiami określonymi przez Ustawę o rachunkowości oraz zgodnie z obowiązującymi Spółdzielnię przepisami prawa i postanowieniami Statutu. Dodać należy, że zaprezentowane w raporcie wysokie wskaźniki charakteryzujące działalność gospodarczą Biegły ocenił pozytywnie.
- W dniach od 02.04.2009 r. do 28.05.2009 r. odbyło się w trzynastu częściach obejmujących poszczególne osiedla, zgodnie z nowym Statutem przyjętym w dniu 12.08.2008 r., pierwsze Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni „Nowa”, zakończone Konwentem Seniorów w dniu 02.06.2009 r., które przejęło dotychczasowe obowiązki i uprawnienia Zebrania Przedstawicieli Członków jako najwyższego organu Spółdzielni.
Oprócz wymaganych obligatoryjnie decyzji w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego, sporządzonego przez Głównego Księgowego, sprawozdania Zarządu z działalności Spółdzielni i sprawozdania Rady Nadzorczej, Walne Zgromadzenie Członków podjęło następujące decyzje dotyczące dalszej działalności Spółdzielni oraz decyzje związane z dysponowaniem majątkiem Spółdzielni:
• dokonało wyboru trzech nowych Członków Rady Nadzorczej w miejsce Członków, którzy zakończyli swoją kadencję.
• podjęło decyzję o przeznaczeniu nadwyżki bilansowej za 2008 r. na uzupełnienie funduszu remontowego.
• wyraziło zgodę na przyłączenia dwóch pomieszczeń świetlic do mieszkań przylegających do nich.
• podjęło decyzję o skierowaniu do sądów pozwów w sprawie odszkodowania z powodu utraty majątku Spółdzielni w wyniku przenoszenia własności mieszkań na mocy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązującej od 31.07.2007 r.
• wyraziło zgodę na sprzedaż działki o pow. 166 m2 zabudowanej garażami przy ul. Mazowieckiej w Jastrzębiu. W ramach realizacji tych decyzji Spółdzielnia :
• uwzględniła zwiększenie funduszu remontowego o nadwyżkę bilansową przy tworzeniu osiedlowych planów remontów na 2010 r.. oraz przy projektowaniu spłaty remontów balkonów i ociepleń,
• uruchomiła procedury niezbędne do przyłączenia świetlic do mieszkań w zakresie uzyskania decyzji administracyjnych i prawnych.
• wystosowała do Skarbu Państwa – Ministra Infrastruktury wezwanie do zapłaty z tytułu szkody poniesionej w związku z niekonstytucyjnym obowiązkiem umorzenia kwot należnych z tytułu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo spółdzielcze własnościowe i w związku z odmową zapłaty odszkodowania z dnia 26.02.2010 r. wysłano do Sądu Okręgowego w Gliwicach ośrodek zamiejscowy w Rybniku pozew o zapłatę odszkodowania w wysokości 83 230,94 zł.
- W dniu 9 czerwca 2009r. została przeprowadzona przez audytorów zewnętrznych z Bureau Veritas Certification Polska pierwsza wizyta kontrolna po audicie recertyfikujacym w 2008 r. w ramach oceny zewnętrznej Systemu Zarządzania Jakością wdrożonego w SM "Nowa” w 2002 roku.
Audit przeprowadzony został u Pełnomocnika ds. jakości, w Dziale Technicznym, Dziale Eksploatacji, Dziale Organizacyjno-Samorządowym oraz ADM – 2 i ADM – 3. Podczas auditu nie ujawniono niezgodności z obowiązującymi procedurami oraz przepisami prawa. Potwierdzono bardzo dobre funkcjonowanie wdrożonego systemu i właściwe nim zarządzanie.
Do mocnych stron zaliczono:
• przemyślaną i konsekwentnie realizowaną strategię rozwoju Spółdzielni,
• komunikację wewnętrzną i zewnętrzną,
• nadzór nad zasobami mieszkaniowymi,
• monitorowanie procesów w aspekcie kosztów i umiejętne wykorzystanie wyników do doskonalenia działalności Spółdzielni,
• dostęp do przepisów prawnych.
Ponadto System Zarządzania Jakością jest na bieżąco monitorowany przez Pełnomocnika ds. jakości i audytorów wewnętrznych tj. przeszkolonych pracowników Spółdzielni poprzez okresowe kontrole (przynajmniej 1 raz w roku) we wszystkich komórkach organizacyjnych Spółdzielni – w 2009 roku przeprowadzono 17 zaplanowanych auditów wewnętrznych mających na celu ustalenie czy prowadzone działania są zgodne z wymaganiami obowiązujących przepisów i przyjętych w procedurach sposobów postępowania. Kontrole (audity) wewnętrzne nie ujawniły żadnych niewłaściwych działań, wskazały tylko w niektórych przypadkach na konieczność wdrożenia działań doskonalących. Cały system jest nadzorowany przez Zarząd Spółdzielni, który dokonuje okresowego przeglądu Systemu Zarządzania Jakością na podstawie wyników auditów wewnętrznych, zgłaszanych przez lokatorów uwag i reklamacji, informacji
o podjętych działaniach korygujących, doskonalących i zapobiegawczych oraz informacji o zmieniających się przepisach. Wynikiem tego przeglądu jest ocena działania systemu, określenie działań koniecznych do ciągłego doskonalenia świadczonych usług z zakresu zarządzania nieruchomościami.
W 2009 r. pozostaje bez zmian ilość nieruchomości utworzonych na podstawie art. 42 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – to jest 123 nieruchomości, dla których podjęto uchwały umożliwiające przenoszenie własności odrębnej na lokatorów. W przypadku jednego budynku mieszkalnego uchwały nie podjęto ze względu na niezakończoną z przyczyn obiektywnych procedurę uzyskania tytułu własności do gruntu. 124 powyższe nieruchomości zabudowane są 141 budynkami mieszkalnymi o powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej 698.655,34 m2, to jest o 43,05 m2 większej niż w roku 2008 r. ze względu na przyłączenie do mieszkań dwóch świetlic, przylegających do nich. Ilość mieszkań nie zmieniła się i wynosi 12.759 wg stanu na 31.12.2009 r.
Kontynuacja przenoszenia własności odrębnych na lokatorów spowodowała, że 3 661 z tych mieszkań o pow. 204.013,80 m2 nie będzie już własnością Spółdzielni. Zarządzane są one nadal przez Spółdzielnię zgodnie z art. 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W związku z przenoszeniem własności mieszkań zmniejsza się też wielkość udziału Spółdzielni w wieczystym użytkowaniu gruntów. Na 31.12.2009 r. udział ten wyrażony w powierzchni wynosi: 598.040 m2 z czego 40.953 m2 stanowią działki służące działalności gospodarczej będące wyłącznie własnością Spółdzielni, pozostałe związane są z mieszkaniami pozostającymi na dzień 31.12.2009 r. własnością Spółdzielni. Powierzchnia wynajętych na ten dzień lokali użytkowych w naszych pawilonach handlowo-usługowych i budynkach mieszkalnych wynosiła 10.029,74 m2 i uległa nieznacznemu zwiększeniu w stosunku do roku ubiegłego, zwiększyła się też powierzchnia gruntów wydzierżawionych na działalność gospodarczą i wynosiła
8.036,45 m2.
CZŁONKOWIE SPÓŁDZIELNI I PRAWA DO LOKALI
Wg stanu na dzień 31.12.2009 r. Spółdzielnia liczyła 10.698 członków. W samym 2009 r. w poczet członków wstąpiło 366 osób.
W 2009 r. dochodziło tez do utraty członkostwa, która następuje na skutek:
- skreślenia (śmierć) – 74 osoby,
- wystąpienia za wypowiedzeniem (dokonywane dobrowolnie przez Członka Spółdzielni najczęściej w związku ze zbyciem prawa do lokalu) – 259 osób,
- wykreślenia przez Radę Nadzorczą (dotyczą tych Członków Spółdzielni, którzy nie wykonują obowiązków statutowych z przyczyn przez nich niezawinionych) – w sprawie wykreślenia podjęto 47 uchwał.
- Rada Nadzorca podjęła też 15 uchwał w sprawie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które w konsekwencji powodują również wygaśniecie członkostwa.
W naszej Spółdzielni wg stanu na dzień 31.12.2009 r. liczba poszczególnych tytułów prawnych do lokali kształtowała się następująco:
- odrębna własność z członkostwem – 2 .125
- odrębna własność bez członkostwa – 708
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z członkostwem – 7.159
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez członkostwa - 915
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – 1.226
- najem - 394
W naszych zasobach 232 lokale zajmowane są bez tytułu prawnego.
Własności odrębne wykazano zgodnie z ewidencją wpisu własności odrębnej w księdze wieczystej jako moment uzyskania własności przez lokatora.
W 2009 r. zbywano prawa do lokali odzyskanych przez Spółdzielnię w wyniku windykacji (lokale wolne w sensie prawnym). Zasady ich zbywania określa Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i Statut. Na podstawie tych przepisów 3 prawa do lokali ustanowiono w drodze przetargu i 3 prawa ustanowiono w wolnej sprzedaży, po przeprowadzeniu bezskutecznej procedury przetargowej. Opisane wyżej lokale mieszkalne uzyskały status odrębnej własności. W ramach procedury przetargowej jedna osoba odzyskała utracone prawo własności do lokalu, po spłaceniu zaległości.
Od czasu wejścia w życie z dniem 31.07.2007 r. nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie można ustanawiać nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych. Prawa ustanowione przed tą data pozostają w mocy i dokonywany jest obrót na rynku wtórnym tymi prawami.
Spółdzielnia natomiast dokonała w 2009 r. zbycia jednego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w drodze przetargu, które na mocy przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przeszło na Spółdzielnię. Jest to również przypadek, który umożliwił Lokatorowi, po spłacie zaległości, odzyskanie prawa do lokalu.
W 2009 r. dokonywały się również transakcje na rynku wtórnym. Obrót na rynku wtórnym dotyczył spółdzielczych własnościowych praw i odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
I tak w naszej Spółdzielni odnotowano 290 transakcji obejmujących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego z czego w przypadku 180 transakcji nabywcy prawa zadeklarowali chęć przystąpienia do Spółdzielni i zostali przyjęci w poczet członków, a w przypadku 110 transakcji nabywcy nie przystąpili do Spółdzielni.
W przypadku odrębnych własności na rynku wtórnym w naszej Spółdzielni było 120 transakcji z czego nabywcy 54 praw przystąpili do Spółdzielni.
W 2009 roku zawarto 18 umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowy zawierane są w związku z: zamianą lokalu mieszkalnego, przywróceniem prawa do lokalu po uregulowaniu zadłużenia wobec Spółdzielni oraz przeniesieniem prawa do mieszkania na bliskich po zmarłym Członku.
Ponadto Spółdzielnia uznała zachowanie prawa lokatorskiego po śmierci współmałżonka lub po rozwodzie w 22 przypadkach.
W Spółdzielni zawarto 44 umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony i 43 umowy na czas oznaczony głównie w przypadkach gdy po wypowiedzeniu poprzedniej umowy lokator spłacił całe zadłużenie lub uzyskał zgodę na spłatę zadłużenia w ratach.
Ponadto w 7 przypadkach Spółdzielnia uznała istnienie stosunku najmu po śmierci współmałżonka, w sytuacji gdy oboje małżonkowie byli najemcami lokalu.
W 2009 r. dokonano 8 zamian lokali mieszkalnych.
ORGANIZACJA PRACY SPÓŁDZIELNI
Działalność Spółdzielni koordynowana jest przez trzyosobowy Zarząd w składzie:
- Prezes inż. Władysław Dydo
- Wiceprezes ds. ekonomicznych mgr Jolanta Grzyb
- Wiceprezes ds. techniczno eksploatacyjnych mgr inż. Leszek Ranecki
Ramy dla prawidłowej organizacji pracy Zespołu pracowników i realizacji zadań tworzy zatwierdzony przez Radę Nadzorczą schemat organizacyjny oraz plan pracy Zarządu zawierający harmonogram kluczowych działań i kontroli ich realizacji. Poza bieżącą realizacją zadań i obowiązków członków Zarządu, Zarząd odbył w 2009 r. 55 posiedzeń, na których podjął 251 uchwał niezbędnych dla prawidłowego zarządzania Spółdzielnią.
Struktura zatrudnienia nie uległa istotnym zmianom w stosunku do 2008 r.
Zatrudnienie na dzień 31.12.2009 r. wynosiło:
- 80 pracowników umysłowych wraz z Zarządem
- 105 pracowników fizycznych, w tym 39 sprzątaczy i 66 konserwatorów
Zatrudnienie pracowników umysłowych zwiększono o 1 osobę (na stanowisko magazyniera) w celu zapewnienia realizacji podstawowych zadań w związku z udzieleniem stałemu pracownikowi urlopu bezpłatnego, pozostaje to bez wpływu na wielkość funduszu płac.
Zatrudnienie pracowników fizycznych zwiększyło się w stosunku do 2008 r. o 2 osoby w tym - zmniejszyło się w grupie sprzątaczy o 2 osoby w związku z sukcesywnym przekazywaniem zasobów do sprzątania firmie obcej przy przechodzeniu zatrudnionych sprzątaczy na emerytury, wzrosło w grupie konserwatorów o 4 osoby w związku z koniecznością realizacji dodatkowych pomiarów i kontroli instalacji, wymaganych przepisami prawa budowlanego.
Średni zarobek brutto pracowników Spółdzielni w 2008 r. wyniósł 2 929,61 zł i wzrósł
o 4 %w stosunku do 2008 r. w związku z zaakceptowaną przez Radę Nadzorczą rewaloryzacją płac, którą przeprowadzono w marcu 2009 r. Rewaloryzacja nie objęła członków Zarządu, którego łączne wynagrodzenie brutto wyniosło 430.354,92 zł i wynika ze stawek wynagrodzenia zatwierdzonych przez Radę Nadzorczą w 2005 roku.
Łączny fundusz płac brutto pracowników wyniósł 6.503.735,81 zł i nie przekroczył przyjętego w planie rzeczowo-finansowym na rok 2009 r.
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej nie obciąża funduszu płac, zależne jest od najniższego krajowego wynagrodzenia ogłoszonego przez GUS i wyniosło w 2009 r. łącznie 112.543,20 zł. brutto.
Powyższe wynagrodzenia rzeczywiste z obligatoryjnymi narzutami i odpisami na Zakładowy Fundusz Środków Socjalnych i PFRON obciążają koszty prowadzenia poszczególnych rodzajów działalności Spółdzielni proporcjonalnie do wielkości przychodów z tej działalności (Gospodarka zasobami i pożytki z mienia Spółdzielni, prezentowane w następnej tabeli).
Działalność Spółdzielni w formie określenia kosztów, przychodów i wyniku finansowego na poszczególnych rodzajach działalności prezentuje poniższa tabela.
Analiza finansowa wg rodzajów działalności za 2009 rok
Eksploatacja podstawowa
12 083 232,60
12 491 143,77
-407 911,17
9 896 159,70
900 811,02
918 458,38
-17 647,36
Nieobowiązkowe ubezpieczenie mieszkań
692 065,30
10 993 467,08
2 218 632,47
2 218 609,44
825 387,86
906 633,65
-81 245,79
221 774,60
204 404,70
Energia elektryczna w mieszkaniach
142 207,67
16 235 517,00
Światło w piwnicach
20 415,84
79 871,31
Razem gzm
54 513 947,15
54 920 441,29
-406 494,14
Pożytki z nieruchomości
Powierzchnie dachowe
98 703,40
Reklama na blokach
8 889,96
Razem pożytki z nieruchomości
107 593,36
Pożytki z mienia spółdzielni
368 781,34
1 839 883,50
1 927 485,34
-87 601,84
Reklama na lokalach
Razem pożytki z mienia spółdzielni
2 209 464,84
281 979,50
460 316,08
171 953,98
288 362,10
Pozostałe koszty i przychody operacyjne finansowe
2 482 465,57
854 661,21
1 627 804,36
1 439 599,20
1 438 469,75
Razem koszty i przychody operacyjne i finansowe
3 922 064,77
855 790,66
3 066 274,11
Razem pozycja 2-5
6 699 439,05
2 955 229,98
3 744 209,07
Podatek dochodowy za 2009
373 712,00
Wynik netto do podziału przez Walne Zgromadzenie
3 370 497,07
Uwagi do analizy:
Ad. 1 Gospodarka zasobami mieszkaniowymi jest podstawowym statutowym rodzajem działalności. Wyniki na poszczególnych wykazanych pozycjach kosztowych po zestawieniu ich z przychodami, którymi są opłaty lokatorskie, podlegają rozliczeniu z lokatorami zgodnie z art. 6 ust. 1 Ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, a więc są uwzględnione przy kalkulowaniu opłat lokatorskich, w następnym okresie rozliczeniowym tak aby uzyskać pokrycie kosztów przekraczających przychody lub zwroty nadwyżek przychodów nad kosztami i nie tworzą nadwyżki bilansowej ani straty.
Rozliczenie wykazywane jest odrębnie dla każdej nieruchomości, w konsekwencji wpłaty lokatorskie w poszczególnych nieruchomościach różnią się. Koszty eksploatacji podstawowej uzyskane w 2009 r. są wyższe od planowanych o 3,6 %. Wynika to z wyższego od przewidywanego wzrostu cen usług związanych z tą działalnością, między innymi o 46 % wzrosły w 2009 r. ceny energii elektrycznej do oświetlenia wejść i ciągów komunikacyjnych w budynkach mieszkalnych, a koszty sprzątania o 16 %.
W planie rzeczowo-finansowym przewidziano częściowy wzrost tych kosztów, podwyższając opłaty lokatorskie od 1.04.2009 r.
Wynik na podatkach i ubezpieczeniach to przejściowa konsekwencja różnicy w terminie aktualizacji podatku od nieruchomości i gruntu, w przypadku przeniesienia własności mieszkań na lokatorów pomiędzy opłatami lokatorskimi a kosztami. Różnica ta powinna zniwelować się automatycznie po otrzymaniu wszystkich opóźnionych wypisów z ksiąg wieczystych.
Nadwyżka zaliczkowych opłat lokatorskich na centralne ogrzewania nad kosztami wynosi na dzień 31.12.2009 r. 2.333.156,00 zł i prezentowana jest w sprawozdaniu finansowym sporządzonym przez Głównego Księgowego w pozycji „rozliczenia międzyokresowe” jako podlegająca przeznaczeniu na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania w okresie od stycznia do maja 2010 r. Nadwyżka ta jest niższa od ubiegłorocznej (na 31.12.2008 r. było
2.846.019,35 zł)
Na wielkość nadwyżki wpłynął wzrost kosztów ogrzania spowodowany wzrostem cen dostawców i niższa temperatura w grudniu 2009 (+0,52oC), niż w grudniu 2008 r. (+1,77oC).
Ad. 2÷5 Dodatnie wyniki na prezentowanych w tych pozycjach rodzajach działalności tworzą nadwyżkę bilansową, która po opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega w kwocie netto 3.370.497,07 zł decyzji Walnego Zgromadzenia w kwestii jej przeznaczenia. W poprzednich latach nadwyżka przeznaczona była na zasilenie funduszu remontowego nieruchomości. Wyniki roku 2009 wskazują na uzasadnione takie samo przeznaczenie nadwyżki w części utworzonej z pożytków z mienia – w kwotach utworzonych na tych nieruchomościach, w pozostałej części – proporcjonalnie do powierzchni użytkowej mieszkań członków zamieszkujących w poszczególnych nieruchomościach.
Głównym źródłem przychodów tworzących nadwyżkę bilansową w SM „Nowa” są inwestycje finansowe środków okresowo wolnych, w tym w znacznej części – środków pochodzących z przekształceń praw do lokali dokonanych przez lokatorów do 31.07.2007 r. i uzyskane odsetki za zwłokę w opłatach. Kwota uzyskanych w 2009 r. z tej działalności przychodów (poz. 5b) składa się głównie z uzyskanych odsetek od lokat i bonów skarbowych w wysokości 1.037.173,79 zł i wpłaconych odsetek za zwłokę w opłatach lokatorskich w wysokości 266.534,13 zł.
Drugim głównym źródłem przychodów generującym nadwyżkę bilansową są przychody operacyjne (poz. 5a), na które w 2009 r. złożyły się przede wszystkim:
- przychody ze sprzedaży praw do lokali w procedurze przetargowej - 377.289,00 zł
- umorzenie kredytów uzyskanych w WFOŚ przed 2007 r. - 1.258.850,48 zł
- dotacje z Urzędu Miasta na usuwanie azbestu - 155.574,40 zł
- odszkodowania od ubezpieczycieli - 159.407,58 zł
Na tworzące nadwyżkę bilansową przychody wykazane jako usługi (poz.4) złożyły się następujące należności:
- za obsługę systemu „bezpieczne mieszkanie”,
- za udostępnianie budynków telewizjom kablowym i firmom internetowym,
- za okazjonalny wynajem lokali (Dom Kultury),
- za udostępnienie gruntu pod stacje transformatorowe i dodatkowe pojemniki na odpady,
- za anteny satelitarne i pozwolenia na działalność gospodarczą w mieszkaniu,
- za reklamy w biuletynie spółdzielczym i ogłoszenia w gablotach budynków,
- za wodę i energię elektryczną sprzedaną poza mieszkaniami,
- za sprzedaż złomu,
- za sprzedaż materiałów przetargowych,
- za zarządzanie wspólnotą
Ujemny wynik na gospodarce lokalami użytkowymi (poz. 3B) związany jest
w wieloletnim planem kompleksowych remontów pawilonów będących własnością Spółdzielni. Remonty finansowane są przychodami uzyskanymi z najmu lokali.
W 2009 r. rozpoczęto kompleksowe remonty pawilonów PU-1 i PU-2 na os. 1000 Lecia w Jastrzębiu oraz zakończono wykonanie izolacji ścian fundamentowych PU-3 w Jastrzębiu. Zaangażowano w te remonty środki finansowe w wysokości 287.978,67 zł netto.
Poza podstawowymi zadaniami związanymi z prawidłowym zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi i dodatkową działalnością ukierunkowaną na wygenerowanie nadwyżek bilansowych przeznaczonych na intensyfikację gospodarki remontowej Zarząd corocznie współorganizuje i współfinansuje liczne przedsięwzięcia o charakterze wychowawczym, integrującym środowisko spółdzielcze i wspomagające pomoc społeczną.
W 2009 r. Spółdzielnia przeprowadziła:
- VIII konkurs „ogródkowy”, w którym nagrodzono lokatorów opiekujących się 49 najbardziej zadbanymi ogródkami.
- Zawody wędkarskie o puchar Prezesa SM „Nowa” na zbiorniku wodnym Papierok, w którym uczestniczyło 80 wędkarzy.
- VIII Piknik osób niepełnosprawnych, w którym uczestniczyło około 600 osób, w tym 149 osoby niepełnosprawne i ich opiekunowie z Jastrzębia i Żor.
Ponadto Spółdzielnia współorganizowała wiele przedsięwzięć, w tym:
- wyjazd 130 osobowej grupy mieszkańców i pracowników naszej Spółdzielni na XXVIII Spółdzielczy Złaz Rodzinny w Jurze Krakowsko-Częstochowskiej,
- ligę międzyblokową Piłki Nożnej na os. Powstańców Śl.,
- Spółdzielnia wspierała również finansowo organizatorów kilkudziesięciu przedsięwzięć o podobnym charakterze.
Wydatki na tę działalność w formie darowizn w roku 2009 wyniosły 39.213,54 zł.
OPŁATY LOKATORSKIE
Opłaty lokatorskie przeznaczone są na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji budynków mieszkalnych. Koszty eksploatacji podstawowej ewidencjonowane odrębnie dla każdej nieruchomości składają się z następujących grup kosztów:
- utrzymania Administracji osiedlowej
- ogólnozakładowe
- transport, utrzymanie zieleni, pogotowie awaryjne i inne usługi obce świadczone dla nieruchomości
- energia elektryczna do oświetlenia wejść i ciągów komunikacyjnych.
Stawki lokatorskiej opłaty eksploatacyjnej ustalane są corocznie dla każdej nieruchomości odrębnie z uwzględnieniem wyników rozliczenia kosztów i przychodów eksploatacji podstawowej za poprzednio rozliczony okres oraz przewidywanego wzrostu kosztów i są opłatami zaliczkowymi podlegającymi corocznemu rozliczeniu. W 2009 r. zmiana wysokości tych stawek obowiązywała od 1.04.2009 r. Najniższa stawka wynosiła 1,15 zł/m2, najwyższa 2,14 zł/m2, w tym część stawek nie uległa zmianie w stosunku do roku ubiegłego.
Kolejna zmiana stawek obowiązywać będzie od 1.04.2010 r. Wynik rozliczenia za 2009 r. zostanie uwzględniony przy kalkulacji stawek obowiązujących od 1.04.2011 r.
Od 1.04.2009 r. uległy podwyższeniu opłaty na podatki i ubezpieczenia nieruchomości, w związku ze zmianą wysokości opłaty przez poszczególne gminy, w tym dla nieruchomości położonych w Jastrzębiu stawka opłaty lokatorskiej nie uległa zmianie, w Żorach wyniosła 0,20 zł/m2, w Kaczycach i Suszcu 0,17 zł/m2.
Od 1.02.2009 r. wzrosły opłaty lokatorskie przeznaczone na pokrycie kosztów wywozu nieczystości stałych, w tym w stawce do mieszkańców Żor uwzględniono obowiązkową dzierżawę i wywóz kontenerów przeznaczonych do odbioru odpadów segregowanych.
Nowa stawka opłaty wyniosła w:
Jastrzębiu - 4,54 zł/osobę miesięcznie
Żorach - 6,14 zł/osobę miesięcznie
Kaczycach - 4,08 zł/osobę miesięcznie
Suszcu - 5,91 zł/osobę miesięcznie
Ponadto wprowadzono w rozliczeniach kwartalnych z lokatorami z tytułu dostawy do poszczególnych budynków wody i odprowadzenia ścieków stawki opłat dostawców:
w Żorach od 1.04.2009 r. 9,58 zł/m3 z VAT
w Jastrzębiu od 1.05.2009 r. 9,49 zł/m3 z VAT
w Suszcu od 1.05.2009 r. 9,24 zł/m3 z VAT
Nie ulega zmianie opłata za wodę i ścieki w Kaczycach, zmieniła się natomiast od 1.07.2009 r. wysokość opłaty abonamentowej dla tych zasobów i wynosi 0,76 zł za mieszkanie miesięcznie .
Wykonano kolejne rozliczenie roczne kosztów centralnego ogrzewania za okres od czerwca 2008 do maja 2009 r. Średnio koszt ogrzania przypadający na 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania w naszych zasobach wyniósł 1,65 zł, koszty ogrzania wzrosły w stosunku do poprzedniego sezonu o 5,9 %. Określony wpływ na to miały znaczne podwyżki cen dostawców ciepła – od 1.01.2009 r. i od 1.04.2009 r., jednak pełne skutki tych podwyżek odczuwać będziemy dopiero w rocznych kosztach okresu rozliczeniowego od VI/2009 do V/2010, to jest nawet do 20% wzrostu rocznych kosztów.
Podwyżki cen dostawców uwzględniono przy obliczeniu nowych lokatorskich zaliczek na centralne ogrzewanie, obowiązujących od września 2009 r. Wzrosły one średnio o 23% w stosunku do sierpniowych. Poza cenami uwzględniono wzrost zużycia ciepła, spowodowany zmianą regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, który Rada Nadzorcza zmieniła w dniu 25.02.2009 r. W związku z zakończeniem dziesięcioletniego okresu gwarancji na podzielniki kosztów za podstawowy sposób rozliczania kosztów ogrzania budynku od kolejnego okresu rozliczeniowego uznano rozliczenie proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali
w tym budynku. Montaż podzielników natomiast uzależniono od akceptacji przeważającej większości lokatorów budynku warunków określonych w regulaminie. W sierpniu 2009 r. przeprowadzono przetarg na wybór firmy rozliczeniowej do obsługi nowych podzielników. Spośród 4 ofert wybrano ofertę firmy TECHEM, która obsługiwała również poprzednie podzielniki. Zaproponowała ona najkorzystniejsze warunki, w tym cenowe. Lokatorzy 49 budynków przeprowadzili sondaż z pozytywnym wynikiem. W mieszkaniach tych budynków zamontowano nowe podzielniki.
Spółdzielnia wykonała też coroczne rozliczenie z lokatorami kosztów dostawy centralnie dostarczanej ciepłej wody użytkowej w budynkach na al. Wojska Polskiego w Żorach, w Suszcu i Kaczycach -nowa stawka opłaty lokatorskiej ustalona z uwzględnieniem wyniku rozliczenia i przewidywanych kosztów w kolejnym okresie rozliczeniowym.
Od 1.02.2009 r. wprowadzono podwyżkę odpisu lokatorskiego na fundusz remontowy o 0,10 zł/m2 miesięcznie.
Lokatorom 19 budynków, w których zakończono remont balkonów i ocieplenia ścian budynku naliczono dodatkowe odpisy na fundusz remontowy (fundusz celowy) z przeznaczeniem na spłatę tych remontów.
Pozostałe opłaty lokatorskie nie uległy zmianom w 2009 r.
WINDYKACJA ZALEGŁOŚCI I MIESZKAŃ
Zaległości w opłatach za korzystanie z mieszkań na dzień 31.12.2009 r. wyniosły 3.713.688,09 zł, w tym 885 lokatorów miało zaległości wyższe niż 1.000,00 zł, to znaczy średnio większe niż trzymiesięczne należności, wartość tych zaległości wyniosła 2.723.280,40 zł czyli prawie 73 % całych zaległości. Tą grupą osób zalegających zajmuje się czteroosobowa komórka windykacji i prawnicy Spółdzielni, którzy wspólnie z Komisją Mieszkaniową Rady Nadzorczej podejmują wielokierunkowe działania w celu uzyskania spłaty należności – do komorniczej licytacji mieszkania lub eksmisji włącznie.
Najbardziej niepokojącą pod względem windykacji grupą mieszkańców są rodziny pozbawione praw do lokalu z powodu zaległości (154 mieszkania) i będące na kolejnym etapie windykacji – objęte wyrokiem eksmisyjnym (140 mieszkań, w tym aż 128 to rodziny, które można eksmitować wyłącznie do lokalu socjalnego wskazanego przez Gminę). Zaległości tych dwóch grup wynoszą prawie 957.000,00 zł.
Spółdzielnia wspomaga lokatorów w trudnej sytuacji życiowej zawierając ugody dotyczące spłaty, umowy na czas określony umożliwiające uzyskanie dodatku mieszkaniowego, całkowitą spłatę zadłużenia promując częściowym odstąpieniem od naliczenia odsetek za zwłokę.
Zaległości w opłatach wzrosły w stosunku do stanu na 31.12.2008 r. o kwotę 813.832,74 zł to jest 28 %. Wobec bardzo dobrej sytuacji finansowej zabezpieczonej wysokim stanem funduszu zasobowego, nie stanowią one zagrożenia dla płynności finansowej Spółdzielni, jednak mogą stanowić takie zagrożenie w przyszłości w warunkach kryzysu gospodarczego, toteż Zarząd i Rada Nadzorcza kładą duży nacisk na intensyfikację działań windykacyjnych, poszukując jednocześnie nowych form pomocy lokatorom w trudnej sytuacji finansowej.
Istotny wpływ na wachlarz stosowanych działań windykacyjnych wywiera zmieniająca się systematycznie struktura tytułów prawnych do lokali, głównie w związku z ogromną falą uzyskiwania przez lokatorów własności odrębnej w 2008 r. W przypadku własności odrębnej, po wyczerpaniu procedury upominawczej, jedyną drogą uzyskania zapłaty jest uzyskanie sądowego nakazu zapłaty i jego egzekucja komornicza. W 2007 r. skierowano do sądów 62 pozwy o zapłatę w 2008 – 102, w 2009 r. już 110 takich pozwów, wzrosła również ilość egzekucji komorniczych uzyskanych wyroków, w 2009 r. komornicy realizowali 265 takich wyroków.
Intensyfikowany jest pierwszy etap windykacji – wzrosła ilość wysyłanych wezwań do zapłaty ze 172 w 2008 r. do 239 w 2009 r. i ilość osób zadłużonych zaproszonych na posiedzenie Komisji Mieszkaniowej i Rady Nadzorczej z 536 w 2008 r. do 719 w 2009 r.
W 2009 r. wypowiedziano z powodu zaległości 20 umów najmu.
Brak ze strony Gmin oferty lokali socjalnych przeznaczonych na eksmisje spowodował zmniejszenie ilości pozwów o eksmisję (12) i ilości orzeczonych eksmisji (10). Bezskuteczność tej drogi windykacji obrazuje stan wyroków eksmisyjnych niezrealizowanych (oczekujących na realizację) – 153 wg stanu na 31.12.2009 r.
Dodać należy, że Gminy Miejskie Jastrzębie i Żory starają się zastąpić brak lokali socjalnych umowami umożliwiającymi Gminom regulowanie należności za mieszkania zajmowane przez lokatorów, którym Gminy nie dostarczyły lokali socjalnych. W 2009 r. Gmina Jastrzębie zapłaciła należności w kwocie 350.152,24 zł za 89 takich mieszkań, a Gmina Żory za 2 mieszkania w kwocie 9.434,03 zł.
Ponadto Gminy przekazywały regularnie przyznane lokatorom o niższych dochodach dodatki mieszkaniowe. W 2009 r. dodatki otrzymywało średnio 330 osób miesięcznie, przekazano łącznie na konto Spółdzielni kwotę 664.377,92 zł.
W 2009 r. na funduszu remontowym zgromadzono następujące środki przeznaczone na realizację przedsięwzięć remontowych związanych z budynkami mieszkalnymi, ujętymi w planie remontów na 2009 r.:
1. odpisy lokatorskie wraz z uwzględnieniem 8.603.556,65 zł
podwyżek od lutego 2009
2. nadwyżka bilansowa za 2007 r., 1.885.192,22 zł
zgodnie z Uchwałą Nr 9 Zebrania Przedstawicieli z 2008 r.
3. nadwyżka z rozliczenia skrzynek oddawczych 191.166,24 zł
zgodnie z Uchwałą Nr 10 Zebrania Przedstawicieli z 2008 r.
4. pożytki z nieruchomości za 2007 r. zgodnie z uchwałą NR 9 73.267,19 zł
Zebrania Przedstawicieli z 2008 r.
Razem 10.753.182,30 zł
Ad. 1. Kwoty z odpisów lokatorskich (poz. 1) podzielono na fundusze osiedlowe zgodnie
z wysokością odpisów naliczonych lokatorom. W ramach funduszy osiedlowych wydzielono podfundusze:
- podstawowy 4.117.500,23 zł
- awaryjny 591.008,69 zł
- termorenowacyjny 1.676.620,39 zł
- malarski 754.479,19 zł
- celowy (przeznaczony na dodatkowe remonty budynków,
np. balkony, ocieplenia) utworzony z odpisów na osiedlach, które zakończyły spłatę poprzednich modernizacji budynków przed 2007 rokiem 1.463.948,15 zł
Kwota ta powiększyła środki gromadzone na tym funduszu do 2008 r., to jest środki z rozliczenia modernizacji i odpisy za 2007 i 2008 r., które złożyły się na kwotę 4.596.946,93 zł Kwota ta, ustalona odrębnie dla poszczególnych nieruchomości, uwzględniona jest przy projektowaniu i rozliczeniu kosztów remontów balkonów i ociepleń w budynkach, których lokatorzy przeprowadzili referendum, jako środki już zgromadzone na realizację przedsięwzięcia.
Dodatkowo lokatorzy pierwszych budynków, w których zakończono i rozliczono remonty, rozpoczęli spłatę kosztów tych remontów dodatkowymi comiesięcznymi odpisami, naliczono tym lokatorom w 2009 r. łącznie na kwotę 166.336,00 zł
Ad. 2, 3 i 4 Kwoty ujęte w tych pozycjach doliczone są do osiedlowych środków funduszu remontowego z przeznaczeniem na spłatę remontów balkonów i ociepleń budynków (jako środki już zgromadzone) lub przeznaczone na realizację innych potrzeb remontowych w ramach zatwierdzonych osiedlowych planów remontów.
Ponadto część osiedli kontynuowała spłatę modernizacji wykonanych przed 2007 r., łącznie naliczono lokatorom na ten cel kwotę 992.708,37 zł. Na dzień 31.12.2009 r. lokatorom tych budynków pozostaje do spłaty kwota 6.191.204,26 zł.
Ponieważ mieszkańcom naszych zasobów nie będącym członkami Spółdzielni naliczane są odpisy na fundusz remontowy wyższe o 0,11 zł/m2 miesięcznie, ze względu na konieczność wyrównania udziału w pokryciu kosztów przedsięwzięć remontowych w stosunku do członków Spółdzielni, którzy uzyskują dodatkowe zasilenie funduszu remontowego nadwyżkami bilansowymi, w 2009 r., wpływy funduszu z tytułu różnicy w stawce odpisu wyniosły: 133.558,68 zł
Kwota ta zostanie ujęta w rozliczeniu na poszczególne nieruchomości, przy tworzeniu planu przychodów i projektu planu remontów na 2011 rok.
Głównym dokumentem określającym zakres realizowanych remontów jest plan remontów na 2009 r. zatwierdzony przez Radę Nadzorczą. Plan remontów realizowany jest zgodnie z harmonogramem.
- W 15 budynkach w Jastrzębiu i Żorach wykonano remonty balustrad balkonowych po przeprowadzonych pozytywnie referendach, łącznie na kwotę 12.645.984,49 zł. Na realizację tych remontów przeznaczono częściowo środki z odpisów lokatorskich tych budynków zgromadzonych z nadwyżek bilansowych, pożytków z nieruchomości oraz dotacji uzyskanych z Urzędu Miasta Jastrzębie przypadających na te budynki. Pozostałe środki uzyskano przejściowo z pożyczek wewnętrznych i kredytów bankowych. Przewidziano spłatę kosztów tych remontów częściowo odpisami dodatkowymi naliczonymi lokatorom tych budynków oraz część odpisów na fundusz podstawowy.
- W 10 budynkach w Jastrzębiu i Żorach wykonano ocieplenia ścian frontowych budynków, po przeprowadzonych z wynikiem pozytywnym referendach łącznie na kwotę 4.332.485,89 zł.
Na realizację tych remontów przeznaczono środki z odpisów i innych źródeł opisanych wyżej, pozostała część spłacana będzie odpisami lokatorskimi na fundusz remontowy celowy i częściowo podstawowy.
Przejściowo przewiduje się sfinansowanie tych remontów kredytami termomodernizacyjnymi uzyskanymi w WFOŚiGW. Kredyty te są preferencyjnie oprocentowane (3%) i częściowo umarzalne.
- Wykonano generalny remont 17 dźwigów w budynkach mieszkalnych w Jastrzębiu i Żorach, łącznie na kwotę około 1.960.00,00 zł (ostateczne rozliczenie nastąpi w terminie późniejszym), w ramach wykorzystania środków funduszu zasobowego, zgodnie z Uchwałą Nr 12 Zebrania Przedstawicieli Członków w 2007 r.
W 2011 r. przewidywane jest zakończenie realizacji tej uchwały (zakończenie kompleksowego remontu wszystkich dźwigów SM „Nowa”).
- Wydatkowano kwotę 11.500,00 zł na projekt i wykonanie jednego podjazdu dla wózków inwalidzkich w ramach realizacji Uchwały Nr 45 Zebrania Przedstawicieli Członków z 2004 r. w sprawie likwidacji barier architektonicznych z środków funduszu zasobowego.
W 2009 r. uzyskano kredyty bankowe przeznaczone na realizację opisanych powyżej przedsięwzięć dodatkowych (remonty balkonów i ocieplenia) na kwotę 6.871.792,00zł.
Część wniosków kredytowych pozostaje w realizacji. Naliczone przez banki odsetki od tych kredytów uwzględnione będą przy rozliczeniu kosztów zadań z lokatorami budynków, w których przeprowadzono te remonty.
Ustawodawca podtrzymał w znowelizowanej Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych swoją wolę umożliwienia lokatorom nieodpłatnego uzyskania własności mieszkania. Oznacza to nie tylko stopniową utratę majątku Spółdzielni, co opisano w sprawozdaniu. Przede wszystkim Spółdzielnia powoli przekształca się z podmiotu zarządzającego własnym majątkiem w zarządcę zarządzającego majątkiem powierzonym, na dziś jeszcze jest to zarządzanie z mocy Ustawy realizowane obowiązkowo przez Spółdzielnię, w przyszłości Spółdzielnia może stać się jednym z wielu zarządców rywalizujących na rynku nieruchomości. Spółdzielnia stara się więc ugruntować pozycję dobrze ocenianego, gospodarnego zarządcy. Zarówno wyniki finansowe jak i sprawna realizacja ogromnych rzeczowo i finansowo przedsięwzięć remontowych i modernizacyjnych powinny to potwierdzić.
W 2009 r. Spółdzielnia zawarła pierwszą umowę o zarządzanie obcą wspólnotą, przychody z tej dodatkowej działalności ujęto w sprawozdaniu w części działalności „usługi inne”.
Działania doskonalące obejmują zarówno kadrę jak i procedury obsługi zasobów i lokatorów.
Kredyty, które uzyskała Spółdzielnia w 2009 r. nie świadczą o trudnej sytuacji finansowej lecz o podejmowaniu starań w celu wykorzystania korzystnych ofert preferencyjnych kredytów termomodernizacyjnych – niskooprocentowanych i częściowo umarzanych. Kredyty zapewniają jednocześnie prawidłowe rozliczenie kosztów poszczególnych nieruchomości i uniknięcie subsydiowania przedsięwzięć kosztem nieruchomości niezaangażowanych w te przedsięwzięcia.
Spółdzielnia realizuje z sukcesem opracowaną i przyjętą w 2005 r. strategię rozwoju, ukierunkowaną na racjonalną gospodarkę zasobami, zadowolenie lokatorów z zarządzania ich majątkiem i uzyskanego komfortu zamieszkiwania.
Spółdzielnia kontynuuje politykę umacniania samorządności w zarządzaniu. Coraz więcej strategicznych decyzji podejmowanych jest w oparciu o referendum lub sondaż wśród lokatorów.
Zwiększenie zaangażowania mieszkańców w gospodarowanie zasobami Spółdzielni uzyskuje się również dzięki rosnącej jakości informowania lokatorów o bieżących sprawach Spółdzielni. Służy temu niewątpliwie regularne wydawanie biuletynu spółdzielczego i bieżąca aktualizacja strony internetowej.
Prezentowane wyniki działalności w 2009 r. dają podstawę dla uznania, że funkcjonowanie Spółdzielni i realizacja oczekiwanych przez członków kierunków rozwoju są niezagrożone.