Source: https://www.saberimobiliario.com.br/2009/04/artigo-46-lei-8245.html?showComment=1459172697369
Timestamp: 2019-10-20 00:38:50+00:00
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Matched Legal Cases: ['ARTIGO 46', 'artigo 46', 'artigo 47', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 47', 'artigo 46', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 46']

ARTIGO 46 DA LEI 8.245/91
Nas locações residenciais temos dois artigos que estabelecem critérios específicos para determinar o prazo em meses do contrato. O artigo 46 da lei 8.245/91 estabelece um critério que favorece o locador do imóvel enquanto o artigo 47 é desfavorável ao locador. Aqui tratamos do artigo 46 da Lei 8.245/91, o mais utilizado e mais seguro para as partes envolvidas
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Notem que este artigo determina o que ocorre em contratos com determinados prazos.
A lei permite qualquer prazo ajustado porém, e sempre há um porém, nas locações residenciais com prazo igual ou maior que 30 meses o contrato se encerra na data do seu término sem que seja necessário que o proprietário comunique o locatário visto que o mesmo já sabia que este terminava em determinado dia e vice versa. Na prática sempre ocorre esta comunicação.
Com o término do prazo o proprietário tem 30 dias para se manifestar em relação a desocupação do imóvel. Se o mesmo desejar manter a locação basta calar-se e após 30 dias o contrato prorroga-se nos mesmos termos do contrato inicial que encerrou com exceção da cláusula de prazo contratual que deixa de ser determinado e passa a ser por prazo indeterminado. O mesmo ocorre com o locatário que se não deseja encerrar, pode seguir utilizando o imóvel renovando automaticamente o contrato.
Na prorrogação por tempo indeterminado o proprietário poderá encerrar o contrato a qualquer momento comunicando o locatário do término. Nessa situação, como esta entre o fim do prazo do contrato e os 30 dias transcorridos sem manifestações das partes, ocorreu um lapso de tempo em que se podia terminar o contrato por término do contrato.
Ocorrendo após os 30 dias, a renovação automática, o término do contrato deverá obrigatoriamente ser a "denúncia vazia" com 30 dias para desocupação.
É o encerramento do contrato por qualquer das partes sem que precise apresentar um motivo e sempre ocorre quando o contrato se renova após 30 meses, automaticamente, por prazo indeterminado. Válido apenas no artigo 46 da Lei 8.245/91 porque quando utilizamos os prazos do artigo 47 as regras são diferente.
Dê sempre preferência aos prazos do artigo 46 com 30 meses ou mais. Se o pretendente a locação desejar um prazo menor mantenha os 30 meses com clausula de desocupação sem multa no prazo que for solicitado. Protege o locador e o locatário.
Denuncia vazia e prazo de 6 meses para desocupação
Notificação premonitória na denuncia vazia
Denuncia e prazo menor que 30 meses
Anônimo 24/05/2013 23:11
Olá, Maria, muito esclarecedor e bem fundamentadas as matérias do seu blog. Parabéns!
Eu tenho um imóvel locado com contrato superior a trinta meses e este se prorrogou automaticamente.
Ocorre que está havendo quebra de cláusulas contratuais e falta de pagamento dos aluguéis.
Pensei de agir de duas formas, na sua opinião qual seria a melhor:
1- Entrar com a ação de denúncia vazia contra o inquilino na justiça comum. Após notificá-lo via cartório e só após sua efetiva saída executar o título executivo extrajudicial por quantia certa(contrato) contra apenas o fiador. no juizado especial cível.
2- Entrar com a ação de denúncia vazia cumulada com cobrança de alugueres, multas, etc.(na justiça comum) e citar o inquilino e o fiador.
Qual será a melhor estratégia?
Maria 26/05/2013 22:41
Olá. Você não pode entrar com cobrança judicial contra o fiador sem ter acionado o devedor principal que é o locatário. Esqueça a segunda opção.
Você tem que por escrito notificar o locatário de que esta havendo atraso no pagamento dos alugueis e que não mais serão tolerados o que implicará em ação de despejo com cobrança judicial a partir do primeiro dia de atraso quando somente na via judicial os valores deverão serem pagos com as devidas correções, mais custas e honorários conforme determina a lei. Informe que estará dando ao fiador ciência dos atrasos. você deve informar o fiador dos atrasos para que ele opte por saldar a divida ou deixar que você acione a justiça para despejar o inquilino e lá se ele não pagar o fiador então será cobrado.
Como ha falta de pagamento não é ação de denuncia vazia e sim de despejo por falta de pagamento. O despejo obrigatoriamente tem que ser na justiça comum mas a cobrança pode ser no JEC. UM advogado vai te orientar porque cada caso é analisado separadamente e depende de valores.
Carlos Henrique Gomes 24/02/2015 00:56
Olá meu nome é Carlos Henrique
Eu moro numa casa a 8 meses e o contrato não foi registrado em cartório se eu sair da casa eu sou obrigado a pagar a multa de rescisão de contrato?
Maria Angela 24/02/2015 15:05
Olá Carlos Henrique, sim você é obrigado a pagar a multa e cumprir tudo que determina o contrato de locação. A Lei não determina a obrigatoriedade de registro do contrato, reconhecimento de firma das assinaturas, permitindo inclusive que a locação seja verbal(lei 8.245/91) e sendo assim o contrato tem que ser cumprido. abraços
Carlos Henrique Gomes 24/02/2015 19:23
Obg Maria Ângela
Anônimo 19/08/2015 06:20
Bom dia. Fiz um contrato comercial de trinta meses. Mas agora encontrei um salão mais viável para mim. Posso desocupar o atual faltando um mês para o término do contrato? Vou comunicar ao dono a minha saida trinta dias antes.. terei que pagar multa ou tem algum artigo que me isenta?
Maria Angela 19/08/2015 09:09
Olá. Comunique por escrito o locador que irá desocupar pagando a multa pactuada sobre o mês que falta vencer. você tem que comunicar 30 dias antes que irá encerrar o contrato, talvez os prazos possam bater com o fim do contrato. abraços
Anônimo 25/09/2015 11:37
Fiz a locação de um imóvel residencial por um ano no dia 01/05/2014, sempre paguei meu aluguel dentro do prazo e hoje(24/09/2015) recebi uma ligação da proprietária dizendo que ela esqueceu de reajustar o aluguel e que eu tenho que pagar o retroativo que um reajuste que nem fui notificada.
Maria Angela 25/09/2015 14:06
Teu contratos e enquadra no artigo 47 da lei 8.245/91 que trata dos contratos com prazo menor que 30 meses. Se o teu contrato prevê reajuste a cada 12 meses tinhas que ter entrado em contato com ela alertando de que o reajuste não havia sido providenciado.
A locadora pode cobrar retroativo porém o índice de reajuste é o do mês em que ele deveria ter sido reajustado e não o deste mês de setembro.
Não é preciso notificar você do reajuste a cada 12 meses esta na lei e no contrato. Se ficar um valor muito alto como foi esquecimento dela solicite que pague parcelado.
Marcelino Bedin 10/11/2015 12:28
O art. 46 não prevê a hipótese de o locatário assinar o contrato de mais de 30 meses e não tomar posse do imóvel. Fica o locador impossibilitado de alugá-o para outra pessoa e terá que entrar com ação de cobrança ? E se desistir da cobrança (ao menos temporariamente) e resolver alugar o imóvel para outrem, como fica o contrato assinado com a primeira pessoa, já que não há previsão expressa na Lei do Inquilinato e não se trata de causa de nulidade contratual (má fé não comprovada nem outro vício previsto em lei) ?
Maria Angela 10/11/2015 13:31
Olá Marcelino Bedin.
Uma vez assinado o contrato o inquilino tem que tomar posse e esta posse ocorre com a entrega das chaves pelo locador, tanto que se o contrato é assinado em 10 de novembro e as chaves não são entregues no mesmo dia não ocorre a posse e o aluguel somente poderá ser cobrado pelo locador a partir da posse do imóvel que ocorre com as chaves recebidas pelo inquilino.
Se houve entrega das chaves o contrato esta valendo e os alugueis devem ser pagos não interessando se o inquilino entrou no imóvel ou o deixou fechado pelo motivo que for. Aqui é perfeitamente legal ação de cobrança.
Se o inquilino assinou o contrato e não recebeu as chaves, não houve a posse e o mesmo pode ser desfeito de comum acordo ou o locador notifica-lo via cartório judicial para que tome posse ou seja rescindido o contrato entrando com indenização contra o inquilino.
Para evitar estas situações o locador sempre deve ser o ultimo a assinar o contrato.
Usando como exemplo o dia de hoje 10/11 e um inquilino vai alugar teu imóvel.
Faça o contrato e coloque data do contrato como dia 15/11, entregue ao inquilino hoje e ele tem até o dia 15 para devolve-lo assinado e receber as chaves dando inicio a locação, se não o fizer o mesmo perde valor pois não tem tua assinatura e sendo assim não foi concluído o negócio porque a outra parte não cumpriu os prazos. Coloca-se como clausula de contrato.
Assinado por ambos o contrato é preciso a justiça ou comum acordo para desfaze-lo.
Luiza Guilherme 20/02/2016 14:57
Boa tarde. Aluguei um imóvel mobiliado e agora a locadora quer tirar os moveis, isto está correto?
Maria Angela 20/02/2016 15:15
Oi Luiza, te respondi via email.
Unknown 07/03/2016 17:53
Maria Angela, o caso desse Art46 vigora também sobre locações com prazo de 12 meses ? meu contrato venceu a 5 meses, porém até então não me mandaram assinar nenhum contrato, apenas foi reajustado o valor do aluguel e estou para sair do imóvel em alguns dias. Deve haver multa de recisão de contrato ? existe a prorrogação de contrato nesse caso ?
Maria Angela 07/03/2016 17:59
Olá, vigora o artigo 47 da mesma lei. Teucontrato se renovou autimaticamente. Não tem multa mas tens que dar aviso de 30 dias. Abraço
Thiago Andrade 08/03/2016 08:42
Serio que não haverá multa ?? eles estão me cobrando, proporcional ao tempo que falta para se cumprir o "Contrato"
Maria Angela 08/03/2016 08:55
Oi Thiago. Se estão te cobrando então estas saindo antes de fechar o prazo do contrato, aí tem multa proporcional conforme oa rtigo 4 da lei 8.245/91
Para não deixar dúvidas. Se teu contrato é de 12 meses por exemplo, saiu antes dos 12 meses tem multa, saiu depois não tem. O mesmo vale para qualquer prazo. Venceu os 12 meses avisa que vai sair em 30 dias, por escrito e não tem multa, se não avisar paga um aluguel a mais pela falta do aviso.
Thiago Andrade 08/03/2016 11:19
Minha duvida é: Pode um contrato residencial de 12 meses, sem clausula de prorrogação no mesmo, ser renovado automaticamente por eu permanecer no imóvel mais de 30 dias ? É justo a cobrança dessa multa recisoria proporcional ao tempo que falta se cumprir esse 3º contrato que teoricamente se renovou ?
desde já, Muito Obrigado por responder tão prontamente Maria Angela. Seu BLOG esta Show
Maria Angela 08/03/2016 11:21
Isso não existe Thiago Andrade. A lei não pode ser descumprida. Se teu contrato residencial é com prazo de 12 meses, terminado o prazo ele se prorroga por prazo indeterminado no dia em que os 12 meses terminaram e não 30 dias depois e você pode desocupar sem multa. Me manda um email para mcamini150@gmail.com
Jhonatan Ramos 15/03/2016 14:13
Olá, aluguei uma kitnet a alguns meses contrato verbal, o dono pediu para nos alugarmos outra pois vai demolir a casa, sao tres kitnets, sendo que duas era uma casa so apenas repartiram, gostaria de saber se ele podem demolir elas comigo e minha esposa dentro de casa, pois ja estao tirando as telhas da parte da minha casa e a que é junto com essa ja estao quebrando, aguardo resposta abraço.
Maria Angela 15/03/2016 16:24
Olá, claro que não pode, chame a policia,faça um BO e chame um advogado. Abraços
Marcelo Werneck 23/03/2016 10:08
Moro a 38 anos e meu contrato é por prazo indeterminado, agora fui informado pela administradora que a proprietária deseja um reajuste de 150%. Se eu não concordar posso ser notificado por denúncia vazia? Quero esclarecer que a mais ou menos 3 anos concordei em reajustar o aluguel em 100% por estar defasado. Gostaria se possível, como proceder nesta situação. Abs!
Maria Angela 24/03/2016 11:52
Oi Marcelo Werneck
Não há o que fazer, a locadora pode pedir a desocupação em 30 dias, é direito dela então vale analisar se o valor que esta pedindo esta dentro do preço de mercado ou é abusivo. Negocie um desconto ou então não vale a pena continuar. Tente ao máximo negociar. desocupar um imóvel com tanto imóvel sobrando é burrice para o locador que tem um inquilino que paga em dia.
Falaste que mora no imóvel há 38 anos, é isso? Se for tua locação é anterior a 1991 e o prazo de desocupação é 12 meses não 30 dias pelo aluguel atual.
Marcelo Werneck 28/03/2016 10:44
Marcelo Werneck 28/03/2016 10:53
Sim, moro a 32 anos (tempo retificado) e o contrato é por prazo indeterminado. A lei me faculta um prazo de 12 meses para a desocupação? Como devo proceder, caso o proprietário não aceite negociar?
Maria Angela 28/03/2016 18:52
Se ele não aceitar te dar os 12 meses, podes optar por não desocupar forçando-o a pedir o despejo pela via judicial. O juiz irá te conceder a desocupação voluntaria e você irá responder que aceita mas que o prazo concedido pelo locador esta errado e pedirá os 12 meses. consulte um advogado.
Lei 8.245/91 - lei do inquilinato
Marcelo Werneck 29/03/2016 15:12
Maria, muito obrigado pelos esclarecimentos e orientações.
Jonas Souza 22/05/2016 18:05
Primeiramente gostaria de parabeniza-la pelo seu blog, muito interessante e ajuda muito os leitores. Gostaria de pedir um esclarecimento a você, se puder me auxiliar agradeceria muito.
Minha família tem uma casa alugada para um primo. Não fizemos acordo por escrito, foi verbal. E pelo que entendi no seu blog, quando isso acorre presume-se que o contrato seja por tempo indeterminado, dada a impossibilidade de se determinar quando começou. O inquilino, nosso primo, mora na casa há uns dois anos. Durante esse período ele sempre atrasou o aluguel. Ele sempre paga direitinho, mas paga atrasado. Nós nunca fizemos recibos dos seus pagamentos, ele nunca exigiu isso e nós também nunca fizemos questão, como disse foi tudo sempre informalmente. Acontece que estamos cansados dos seus atrasos e queremos a casa. Queremos reformar o imóvel e depois alugar para uma outra pessoa com um valor maior de aluguel.
Eu percebi na lei do inquilinato, no art 47, fala dessa questão de reformas do imóvel. Gostaria de saber de você se posso pedir o imóvel com essa alegação: a de reforma-lo. E se posso, após essa reforma, alugar para outra pessoa com o aluguel mais caro.
Não vou negar a você que tudo o que mais quero é tirar esse meu primo da casa. Realmente vamos reformar, mas não queremos mais alugar para ele. Estou cansado dele. Poderia me orientar nessa questão?
Agradeço desde já a sua atenção e esperarei o seu parecer para ver qual atitude tomamos.
Jonas Ap. Souza
Maria Angela 28/07/2016 19:33
Oi Jonas. Tente um acordo de desocupação porque pefir o imóvel para reforma somente se aumentar a area construida como esta no artigo 47. Se sempre foram camaradas converse com ele, explique que quer reformar e tente acordo. Abraços
Pedro Dias 28/07/2016 18:01
Existe uma cláusula em meu contrato de locação dizendo que tenho que comunicar com antecedência de 30 dias que não ficarei mais no imóvel sob pena de 1 aluguel em caso de não comunicar, faltando 2 meses comuniquei verbalmente, pois perdi minha via do contrato e não sabia desta cláusula, ninguém me avisou que tinha que ser por escrito,, entreguei o imóvel faltando 15 dias pra vencer o contrato, querem me cobrar essa multa.Na cláusula 2 desse contrato consta o artigo 46 da lei 8245, dizendo que independente de aviso o contrato termina em tal data.Paguei multa de 15 dias por quebra de contrato. Essa multa por não comunicar saída do imóvel e legal? Devo paga-la.
Maria Angela 28/07/2016 19:35
É legal e tem que ser aviso escrito mas apenas para contrato com prazo indeterminado. Abraços
Pedro Dias 29/07/2016 19:22
Muito obrigado.Parabéns pelo Blog.
Debora rodrigues 24/10/2016 20:06
Boa noite Maria Ângela.
Tenho contrato comercial de 36 meses e com a crise estou pensando em mudar para uma sala com valor de aluguel mais baixo, meu contrato vence em 30/01/2018, terei multa caso saia do imóvel
Maria Angela 25/10/2016 08:23
Oi Debora Rodrigues
Verifique teu contrato, em geral tem multa de 3 alugueis sobre os meses faltantes ou de 205 sobre o total do alugueis faltantes.
daniel habaeb 14/12/2016 17:00
Boa tarde, Sou proprietário de um imóvel que esta locado. O prazo da locação é de 36 meses e o inquilino esta nele a 12 meses. Estou sendo transferido com minha família e vou precisar deste imóvel como moradia.
O que fazer? Tenho que pagar multa? com quanto tempo a inquilina deve sair após minha solicitação?
Maria Angela 15/12/2016 21:20
Oi Daniel Habaeb
Você pode pedir o imóvel e na notificação explicar o motivo e informar que irá indeniza-la nos valores gastos com nova locação. o teu problema é que só vais conseguir a desocupação se o inquilino concordar em sair. Se o inquilino não quiser sair não conseguirá desocupar o imóvel porque a desocupação antecipada só é autorizada em lei ao locatário, o locador é obrigado a cumprir o contrato até o final. Tens um problema pela frente, Se tentar pela via judicial esta desocupação vai levar meses. Consulte um advogado
daniel habaeb 16/12/2016 10:27
Evandro Barbosa 19/01/2017 14:40
Sou Evandro e tenho uma duvida que necessito sanar.
Possuo um contrato de locação de um imóvel comercial a 72 meses e o mesmo se encerrará em 15/02/2017.
Fui até a imobiliária no dia 18/01/2017 solicitar uma possível negociação de renovação do contrato por mais 12 meses sem a aplicação de reajuste, porem foi negado pelo proprietário do imóvel.
Para a minha surpresa, a imobiliária me informou que devido a minha manifestação de possível renovação e não aceite do proprietário, me estipulou o prazo de até o dia 19/02/2017 para a desocupação do imóvel.
Gostaria de saber se está correto ou tenho o direito de permanecer no imóvel 30 dias após o fim do contrato que será dia 15/02?
Maria Angela 19/01/2017 14:59
Olá. O locador está te pedindo o imóvel por término do contrato então está correto ele pode te pedir agora para entregares no dia 19/2. Se ele te pedisse depois do fim do contrato teria que te dar os 30 dias pois seria por denuncia vazia e não término do contrato. Abraços
Patricia Marques 21/01/2017 22:28
Por favor,tire uma dúvida.
Fiz um locação verbal na quinta quando foi no sábado desistir,já pago o valor sem recebo.
Pq falei que precisa locação mairápido possível e faltava arrumarum telhado mas nao fez saiu e disse que so podia arrumar no ouyro mes que ja havia gasto o finheiro ele disse eu estava desistindo e não vai devolver o dinheiro isso pode acontecer oq deve fazer.
Maria Angela 26/07/2017 22:45
Isso pode acontecer porém contrato verbal não tem multa o que obriga o locador a pela via judicial comprovar que tua desistência provocou prejuizo e pedir ao juiz que estipule uma indenização. Cabe acordo entre vocês ou então procure um advogado.
Unknown 26/07/2017 21:44
Olá Maria , então eu estou com um problema, eu aluguei uma casa e fui fiador de outra do msm dono, eles a casa que fui fiador o locatário atrasou o aluguel e saiu sem pagar , aí o locador descontou os meses do aluguel do locatário que fui o fiador ,nos três meses que depositei adiantado da casa que eu aluguei o locador pode fazer isso
Maria Angela 26/07/2017 22:43
Olá. O locador não pode usar o valor da caução que é garantia do teu contrato para cobrir garantia do contrato em que fostes fiador. a tua caução garante o contrato e só pode ser utilizada para cobrir despesa não paga o teu imóvel locado. Procure um advogado.
Dinho Santos 28/07/2017 15:13
Obrigado Maria , Deus abençoe , parabéns pelo blog
Silvia Patricia do Nascimento 11/10/2018 18:59
Alugo um imovel há 64 meses, onde quando completou 30 meses, foi feito a renovacao do contrato em 21/01/2016, no qual venceu em 20/07/2018, e renovou automaticamente a partir desta data, pretendo desocupar e contactei a imobiliaria, e fui avisada que terei multa para pagar de 26 meses, ou seja nao receberei quase nada dos 3 meses de depositos realizado no inicio do contrato em 2013.
O que devo fazer?Grata
Maria Angela 14/10/2018 09:14
Oi Silvia Patricia
Se é imóvel comercial deve ter clausula que renova pelo mesmo período após o término do prazo determinado e nesse caso pode sim haver multa a pagar. Verifique se teme sta clausula.
Se for residencial esta clausula não tem valor e se renovou por tempo indeterminado e assim deves comunicar por escrito que a clausula é ilegal e desocupará em 30 dias contados da data da notificação.
Unknown 30/06/2019 21:32
Olá Maria . Meu contrato está vencido a mas de 5 meses. O locador pediu o imóvel. que faço
Unknown 30/06/2019 21:36
Olá Maria. Meu contrato venceu a 5 meses. Não recebi nenhum notificação. O aluguel está em dia. Mas o locador pediu o imóvel. que devo fazer
Maria Ângela 03/07/2019 11:23
Olá, solicite a ele a notificação escrita conforme a lei que te concede 30 dias para desocupação e o prazo começa a contar da notificação.
Unknown 17/09/2019 13:56
boa tarde preciso que me ajudem
me chamo milene aluguei uma casa em outubro de 2018 contrato de 30 meses de 3 alugueis de caucao para a seguradora, tive problemas noqual atrasei dois alugueis tinha o dinheiro para pagar 1 aluguel a proprietaria nao quiz aceitar na qual a imobiliaria disse que ia acionar o cauçao ate ai tudo bem .a seguradora nao repassou para a proprietaria o dinheiro do caucao e a proprietaria quer que eu saia do imovel para vender o que devo fazer
Maria Ângela 18/09/2019 15:17
Olá. A locadora tem o direito de cobrar todos os valores devidos de um só vez quando o aluguel em aberto vence e se junta ao segundo aluguel não pago. Se ela já tinha acionado a seguradora não poderia mais receber de você. Algo ocorreu, um erro etc que a seguradora não cobriu os valores. Teu contrato está em vigor e para vender ela tem que te dar a notificação de preferência na compra e aguardar tua resposta 30 dias, depois se não responderes ela pode oferecer o imóvel para terceiros e terás que deixar dois dias e turno na semana para visitação de interessados. Ela não pode te pedir a desocupação para venda se colocares em dia os alugueis devidos. Se continuares devendo ela vai entrar com despejo por falta de pagamento. Portanto procure um advogado e pague os alugues devidos ou entre em acordo de desocupação com ela se ela te isentar dos alugueis que deves. Tem que fazer acordo mas procure pagar o que deve.