Source: http://www.mietrb.de/54510.htm
Timestamp: 2019-04-21 04:42:18
Document Index: 367335123

Matched Legal Cases: ['§ 42', 'Art. 125', 'BGH', '§ 44', '§ 566', '§ 7']

Ermittlung von FlÃ¤chen oder Raumvolumina fÃ¼r die Betriebskostenumlage (Pfeifer, MietRB 2019, 52)
Nach allgemeiner Vorstellung wird die FlÃ¤che mit LÃ¤nge mal Breite errechnet, das Volumen mit FlÃ¤che mal HÃ¶he. Dass dem bei weitem nicht so ist, wird nachstehend erlÃ¤utert.
I. FlÃ¤chenermittlung
1. FlÃ¤chenberechnung fÃ¼r Wohnraum
a) Abweichende Vereinbarung
b) Vereinbarung der DIN 283
c) Vereinbarung der reinen GrundflÃ¤che
2. FlÃ¤chenberechnung fÃ¼r GeschÃ¤ftsraum
a) Berechnung nach DIN 277
b) Die gif-Richtlinie
3. Umwidmung von GebÃ¤uden/GebÃ¤udeteilen
4. Problem der DachschrÃ¤gen
5. GrundflÃ¤che von Balkonen
a) Anrechnung zu Â¼ bis zu Â½.
b) Teilausstattung mit - auch verschieden groÃŸen - Balkonen
c) Anrechnung von MinimalflÃ¤chen fraglich
6. Hinweis zur WohnflÃ¤chenvereinbarung
7. Tabellarische Ãœbersicht zur FlÃ¤chenermittlung
8. Bestreiten der WohnflÃ¤che durch den Mieter
a) Drei Fachleute â€“ drei verschiedene Ergebnisse
b) Mieter kann GesamtflÃ¤che nicht ermitteln
II. Ermittlung des Raumvolumens
III. Warmluftversorgung bei unterschiedlichen RaumhÃ¶hen
1. Unbillige Kostenverzerrungen mÃ¶glich
2. Unbilligkeitsregelung im WEG
3. Orientierungswert von 25 %
4. Analoge Anwendung des 25 %-Schwellenwertes
Unter anderem fÃ¼r die Umlage von Betriebskosten, in Sonderheit Heizkosten, ist die Kenntnis der FlÃ¤che â€“ und seltener des Volumens â€“ eines Mietobjekts erforderlich. Hierbei sind namentlich folgende Punkte zu beachten:
Das Berechnen der GrundflÃ¤chen.
Das Ermitteln der RaumhÃ¶hen.
Bei der Warmluftversorgung mÃ¶gliche unterschiedliche RaumhÃ¶hen.
Zum Berechnen der Wohn- oder NutzflÃ¤chen gibt es keine allgemeingÃ¼ltige gesetzliche Regelung. Lediglich fÃ¼r den preisgebundenen bzw. gefÃ¶rderten Wohnraum gilt die WohnflÃ¤chenverordnung (WoFlV) bzw. galten bis Ende 2003 die frÃ¼heren Â§Â§ 42 bis 44 der II. BV. Ansonsten kann auch nach eigener EinschÃ¤tzung eine individuelle Regelung vereinbart werden, z.B. nur â€žLÃ¤nge mal Breiteâ€œ oder das Sylter-FuÃŸleistenmaÃŸ, also Berechnung von FuÃŸleiste zu FuÃŸleiste.
Bei Wohnraum wird im Regelfall nach der WoFlV verfahren. Die WoFlV ist trotz Wegfalls der ErmÃ¤chtigungsgrundlage (im WohnraumfÃ¶rderungsgesetz) weiterhin wirksam. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des BVerfG von 1958 sowie aus Art. 125a GG. Die WoFlV gilt auch fÃ¼r Wohnraum in einer Wohnungseigentumsanlage. Die WoFlV gilt nach ihrem Wortlaut zwar nur fÃ¼r gefÃ¶rderten Wohnraum (umgangssprachlich Sozialwohnungen). Sie wird aber â€“ soweit nichts anderes vereinbart â€“ auch fÃ¼r nicht gefÃ¶rderten, sprich preisfreien, Wohnraum angewandt.
Denn (so LG Berlin v. 17.1.2018):
"Haben die Parteien eines Mietvertrages keine Vereinbarung Ã¼ber die zur Ermittlung der WohnflÃ¤che anzuwendende Methode getroffen, ist der Begriff der "WohnflÃ¤che" auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsÃ¤tzlich anhand der fÃ¼r preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen."
Zeitlich kommt es im Grundsatz auf das Datum des Mietabschlusses an:
"EnthÃ¤lt ein Wohnraummietvertrag .... keine Angabe Ã¼ber die MietflÃ¤che ... ist die WohnflÃ¤che nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Regelung fÃ¼r den preisgebundenen Wohnraum zu ermitteln (Anschluss an BGH, VIII ZR 86/98, NZM 2009, 477). Bei MietvertrÃ¤gen, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden, erfolgt die WohnflÃ¤chenberechnung grundsÃ¤tzlich nach dem zu diesem Zeitpunkt gÃ¼ltigen Â§ 44 Abs. 2 der II. BV."
Ansonsten kommt es, sofern Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben, etwa Â§ 566a Abs. 1 BGB oder Â§ 7 Abs. 1 HeizkostenV, auch nach WohnflÃ¤chenanteilen umgelegt werden, auf die tatsÃ¤chliche WohnflÃ¤che der jeweiligen Wohnung an; also dem Anteil an der tatsÃ¤chlich vorhandenen GesamtwohnflÃ¤che.
Abweichendes gilt dann, wenn die Parteien bei Mietabschluss dem Begriff der WohnflÃ¤che im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben, ein anderer Berechnungsmodus ortsÃ¼blich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.
Beraterhinweis Ob eine Ã¶rtliche Verkehrssitte besteht, der Ermittlung der WohnflÃ¤che ein anderes Regelwerk zugrunde zu legen, ist im Streitfall (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.02.2019 13:51