Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20112/10
Timestamp: 2020-07-14 00:08:33
Document Index: 174148480

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 286', '§ 307', '§ 310', '§ 535', '§ 286', '§ 307', '§ 310', '§ 535', '§ 286', '§ 307', '§ 310', '§ 535', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 310', '§ 305', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 133', 'BGH', '§ 2', 'BGH', '§ 305', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 264', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 560', '§ 315', 'BGH']

BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10 - dejure.org
https://dejure.org/2012,35991
BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
BGH, Entscheidung vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
BGH, Entscheidung vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
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BGB §§ 535, 307, 310, 286
§ 286 BGB, § 307 BGB, § 310 BGB, § 535 BGB
Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die Umlagefähigkeit von Kosten des "Centermanagers"; Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten; Verzugszinsen auf rückständige Nebenkostenvorauszahlungen
Anforderungen an Transparenz einer formularmäßigen Nebenkostenklausel; Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten
Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume mit dem Inhalt der Auferlegung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des "Centermanagers" auf den Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals
Betriebskostenabwälzung im Gewerberaummietvertrag; intransparente Klausel über Kosten des "Centermanagers"; Wirksamkeitsklausel über "Verwaltungskosten"; Verzugszinsen auf Nebenkostenvorauszahlungen
Abgrenzung und Einschränkung der formularmäßigen Übertragung von Centermanagement-, Verwaltungs- und Hausmeisterkosten im Gewerbemietvertrag
Zur Transparenz einer Mietvertragsklausel über Nebenkosten; zur Berechnung der Verzugszinsen, wenn der Mieter mit der Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug gerät
BGB § 286; BGB § 307; BGB § 310; BGB § 535
BGB § 286 ; BGB § 307 ; BGB § 310 ; BGB § 535
Intransparente Management-Kosten-Klausel
Verzugszinsen bei den Nebenkostenvorauszahlungen
Betriebskostenumlage für
Kosten des "Centermanagements" in gewerblichen Mietverhältnissen nicht ohne weitere Erläuterung als Betriebskosten umlagefähig
Gewerbliches Mietrecht: Zur Intransparenz der Kosten eines "Centermanagers"
Unklare Nebenkostenregelung für Laden in Einkaufszentrum ("Centermanager")
Kosten des "Centermanagers" intransparent
Umlagefähigkeit von Kosten des "Centermanagers" eines Einkaufszentrums
Intransparente Wartungs- und Instandhaltungsklausel im Einkaufszentrum-Mietvertrag (IMR 2013, 18)
Umlage von Centermanager- und Verwaltungskosten: Einmal "nein" und einmal "ja"! (IMR 2013, 17)
Einkaufszentrum: Pauschale Hausmeisterkosten-Klausel ist intransparent! (IMR 2013, 19)
Einkaufszentrum: Management-Kosten-Klausel ist intransparent und unwirksam! (IMR 2013, 16)
AGB-Betriebskostenklausel "Kosten für Versicherungen" ist unwirksam! (IMR 2013, 20)
LG Halle, 05.05.2008 - 3 O 580/07
OLG Naumburg, 06.07.2010 - 9 U 70/08
NJW 2013, 41
MDR 2012, 1456
NZM 2013, 85
NJ 2013, 162
NJ 2013, 248
WM 2013, 2083
Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff.;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.;… vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8 ff.;… vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 23 f.).
Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9;… vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 18;… vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 12 ff. und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).
Vielmehr ist, soweit sich Kostenpositionen teilweise überschneiden, bei der Betriebskostenabrechnung darauf Bedacht zu nehmen, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden (…vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).
Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Verstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hinblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unklar war (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 28 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 25 ff.).
Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligten den Mieter unangemessen (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85 mwN und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 16 f.).
Nach diesen Grundsätzen halten die von der Klägerin beanstandeten vertraglichen Bestimmungen über die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand (vgl. auch Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 22).
Da der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (…Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15 mwN und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 14 f.).
Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (…Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 11).
Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (…Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 11).
Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005, XII ZR 158/01 und v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 10;… Senat , Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11; jeweils mwN.).
Auch wird jener Teil der mietvertraglichen Umlageabrede entgegen der auch insoweit rechtsirrigen Auffassung des Landgerichts nicht allein dadurch obsolet, dass er durch Verknüpfungen wie "insbesondere" oder "zumindest" mit einem Katalog weiterer Nebenkosten verbunden wird, solange nicht gleichzeitig die dort vorgesehenen Beschränkungen für unanwendbar erklärt werden (dazu BGH, Urt. v. 26.9.2012, aaO., Rn. 13 und 20;… Senat, Urt. v. 14.12.2000, aaO).
Wenn und soweit allerdings der Mietvertrag über Geschäftsräume die Terminologie der BetrKV aufgreift, sind deren Regelungen in Ermangelung von Anhaltspunkten für einen abweichenden Parteiwillen bei der nach §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung unabhängig davon zur Bestimmung der als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten heranzuziehen, ob der Mietvertrag darüber hinaus auf die BetrKV verweist oder nicht (BGH, Urt. v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 13;… Senat, Urt. v. 8.6.2000, 10 U 94/99; Beschl. v. 1.12.1011, I-10 U 149/11;… OLG Brandenburg, Urt. v. 28.4.1999, 3 U 232/98;… OLG Jena, Urt. v. 16.10.2001, 8 U 392/01;… OLG Hamburg, Urt. v. 6.2.2002, 4 U 32/00; KG, Beschl. v. 12.7.2007, 12 U 117/06; Günter, WuM 2012, 587, 595 mwN.; Streyl, NZM 2014, 409, 410); dies gilt auch und gerade für die Hauswartkosten im Sinne des § 2 Nr. 14 BetrKV (…BGH aaO.).
Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).
b) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 31; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - NJW 2012, 2187 zur Klauselkontrolle eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters die Änderung der Miete betreffend).
Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - und vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - Rn. 10; Senat, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11; jeweils mwN.).
Diese Bestimmung wird den Anforderungen des Bundesgerichtshofs (Urt. vom 26.9.2012, Az. XII ZR 112/10, NJW 2013, 41, Rn. 20) nicht gerecht.
Denn mit Eintritt der Abrechnungsreife kann ein Vermieter Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr beanspruchen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 - Tz. 29; OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2013 - I-18 U 72/12 - Tz. 85, beide zit. nach Juris; Senat, Urteil vom 10.10.2014 - I-30 U 74/14 - n.v.).
Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter vielmehr auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten, so dass ihm auch dann noch Verzugszinsen zuzusprechen sind, wenn die Vorauszahlungen selbst nicht mehr verlangt werden können (BGH, Urteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - Tz. 28 f., juris; Senat, Urteil vom 10.10.2014 - I-30 U 74/14 - n.v.).
Der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen geht mithin unter (BGH, Urt. v. 26.9. 2012 - XII ZR 112/10, juris;… Langenberg in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 455).
Entgegen der Terminologie der Parteien und des Landgerichtsurteils, die von einer "Klageänderung" sprechen, handelt es sich um eine nach § 264 Nr. 3 ZPO zulässige und nach Vorliegen der Abrechnung gebotene (s. BGH NJW 2016, 1308 Tz 26; NJW 2011, 145 Tz 22) Anpassung des Klageantrags an die geänderten Verhältnisse, da mit Eintritt der Abrechnungsreife (die für das Teil-Jahr 2014 jedoch gemäß Teil B Nr. 5.2.7 MV erst zum 31.12.2016 erfolgen musste) oder Vorliegen der Abrechnung der Anspruch auf Vorauszahlung untergegangen ist (s. BGH NJW 2013, 41 Tz 29).
a) Es gehört zu den wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts, dass der Mieter nicht in erheblichem Umfang mit Kosten belastet wird, die er nicht verursacht hat und die auch nicht seinen Mieträumen zugeordnet werden können (vgl. etwa zur Unzulässigkeit der Abwälzung von Kosten, die auf Leerstandsflächen entfallen, BGH NJW 2010, 3645 Tz 13, 23; Senat, ZMR 2016, 687 -juris Tz 25 f.; ferner BGH NJW 2009, 2058 Tz 16 zur Überschreitung der Grenze zumutbarer generalisierender Betrachtungsweise, wenn der Mieter mit Kosten eines Aufzugs belastet wird, der sich in einem andern Bauteil befindet und ihm daher keinen auch nur theoretischen Nutzungs-vorteil bietet; s. a. zur unzulässigen Abwälzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten an Gemeinschaftsflächen BGH NJW 2014, 3722 Tz 22; NJW 2013, 41 Tz 17).
Wenn er diese auf den Mieter abwälzt , setzt dies einen billigen und sachgerechten Maßstab voraus (insoweit gilt nichts anderes als für die Kontrollfähigkeit der Abwälzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, s. dazu BGH NJW 2014, 3722 Tz 22; NJW 2013, 41 Tz 17).
In der Rechtsprechung des BGH sind Klauseln, die dem Vermieter von Geschäftsräumen das Recht zur "Neufestsetzung" der Vorauszahlungen "bei Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten" (NJW 2014, 1300) oder zur "angemessenen Herauf- oder Herabsetzung je nach Höhe der tatsächlichen oder zu erwartenden Kosten" (Urt. v. 26.09.2012 -XII ZR 112/10, NJW 2013, 41 Tz 31) vorsahen, als wirksam angesehen worden.
Während die üblichen Anpassungsklauseln (in Anlehnung an § 560 Abs. 4 BGB) eine Anpassung nach dem Ergebnis einer Abrechnung für die vorangegangene Abrechnungsperiode vorsehen, was billigem Ermessen i.S. von § 315 BGB entspricht (s. BGH NJW 2013, 41 Tz 31; NJW 2014, 1300 Tz 26: "im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen"), ist es für den Mieter anhand der vorliegenden Klausel nicht erkennbar, nach welchen Kriterien eine Erhöhung erfolgen kann.
OLG Frankfurt, 27.05.2014 - 2 U 41/13
Sittenwidrigkeit eines Nachtrags zu einem Mietvertrag