Source: http://pravnik-zdarma.cz/neplatnost-kupni-smlouvy-pro-rozpor-s-%C2%A7-27-odst-5-zakona-c-3281991-sb/
Timestamp: 2018-06-22 22:33:05+00:00
Document Index: 33772757

Matched Legal Cases: ['§ 27', 'zákona č. 328', '§ 27', 'zákona č. 328', '§ 27', 'zákona č. 328', 'zákona č. 105', '§ 27', 'zákona č. 328', '§ 27', 'zákona č. 328', '§ 27', 'zákona č. 328', '§ 39', 'soud ', '§ 27', 'zákona č. 328', '§ 27', 'zákona č. 328', '§ 5', 'zákona č. 265', '§ 39', '§ 524', 'zákona č. 105', 'čl. 11', '§ 48', 'zákona č. 26', '§ 37', '§ 39', '§ 27', 'zákona č. 26']

Neplatnost kupní smlouvy pro rozpor s § 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. | Právní rady - právník zdarma
V soudní praxi se nikoli ojediněle vyskytují případy, kdy při uplatňování výkonu vlastnického práva je na základě námitky žalovaného uživatele (držitele) věci přezkoumávána platnost smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti uzavřené mezi správcem konkurzní podstaty a nabyvatelem ve zjevném rozporu s ustanovením § 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. pro nerespektování způsobu zpeněžnění, jakož i obcházení zákona ve prospěch určitých konkurzních věřitelů, případně dotčených osob (nájemců bytů, členů bytových družstev).
Podle ustanovení § 27 odst. 5 věta druhá a třetí zákona č. 328/1991 Sb., ve znění zákona č. 105/2000 Sb., účinného od 1.5.2000 (dále jen „§ 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb.“): Věci, které zajišťují pohledávky oddělených věřitelů, lze zpeněžit jen jejich prodejem způsobem upraveným v ustanoveních o výkonu rozhodnutí soudem. Ustanovení tohoto odstavce neplatí, jde-li o ručitele včetně bankovní záruky a zvláštních případů ručení (např. směnečné rukojemství, záruky poskytnuté věřitelem na zajištění celního dluhu).
Ustanovení § 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. je kogentní povahy a jednoznačně stanoví jako jediný způsob zpeněžnění věcí, které zajišťují pohledávky oddělených věřitelů jedině („jen“) prodej způsobem upraveným v ustanovení o výkonu rozhodnutí soudem.1)
Smlouva o převodu vlastnictví věci, která zajišťuje pohledávku odděleného věřitele, uzavřená správcem konkurzní podstaty v rozporu s kogentním ustanovením § 27 odst.5 zákona č. 328/1991 Sb. po 1.5.2000 prodejem přímo určenému zájemci za předem stanovenou cenu, je ve smyslu ustanovení § 39 obč. zákoníku absolutně neplatná, na čemž nic nemění, že tento způsob prodeje v rozporu se zákonem případně odsouhlasil soud a schválil věřitelský výbor.2)
Kogentní ustanovení § 27 odst.5 zákona č. 328/1991 Sb. vylučuje, aby smlouva o převodu vlastnického práva k věci, která zajišťuje pohledávky oddělených věřitelů, byla prodána jinak než způsobem upraveným v ustanoveních o výkonu rozhodnutí soudem, přičemž případný nezákonný souhlas soudu a věřitelského výboru má význam jen pro existenci dobré víry nabyvatele a netrestnost skutku správce konkurzní podstaty.
Ustanovení § 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. omezuje ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, správce konkurzní podstaty ve smyslu ustanovení § 5 odst. 1 písm.f) zákona č. 265/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších, ke kterému musí přihlížet ex offo i katastrální úřad v řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Je-li smlouva o převodu vlastnického práva uzavřená mezi správcem konkurzní podstaty a nabyvatelem absolutně neplatná, zůstává vlastnictví úpadce po skončení konkurzu i nadále zachováno a v případě zániku úpadce po skončení konkurzu výmazem z obchodního rejstříku, zásadně připadá do vlastnictví vlastních majitelů právnické osoby.
V soudní praxi se rovněž vyskytují případy, kdy v zájmu určitých konkurzních věřitelů a pro „dobro“ dotčených osob, např. nájemců bytů či členů bytových družstev, dochází v konkurzním řízení k prokazatelnému jednání obcházejícímu zákon č. 328/1991 Sb., které může vyvolat absolutní neplatnost smlouvy o převodu vlastnického práva k věci uzavřené mezi správcem konkurzní podstaty a nabyvatelem.
Za jednání, vyvolávající absolutní neplatnost kupní smlouvy uzavřené mezi správcem konkurzní podstaty a kupujícím pro obcházení zákona dle § 39 obč. zákoníku a příčící se dobrým mravům, lze ilustrativně uvést tento konkrétní příklad z konkurzní praxe:
26.11.1997 prohlášení konkurzu na majetek úpadce, vlastníka budovy zajišťující zástavním právem bankovní úvěr ve výši 40.000.000,-Kč s příslušenstvím,
-1999-2000 jedním z věřitelů, kteří od úpadce koupili předmětnou nemovitost, aniž věřitel nabyl vlastnické právo, nabízeno postoupení pohledávek za úpadcem, a to jednotlivým uživatelům bytů za částku rovnající se o něco snížené tržní ceně bytu, cca ve výši a´ 500.000,-Kč,
9.12.1999 dopis konkurzního věřitele adresovaný všem uživatelům bytů v domě s uvedením:
„-věřitel zaplatil za bytové jednotky částku 13.578.140,-Kč a má tuto vedenou jako pohledávku za úpadcem,
v celé věci byla vedena celá řada intenzivních jednání se správkyní konkurzní podstaty s výsledkem, že v š i c h n i uživatelé bytů v domech založí bytová družstva a na uživatele bytů, na kterých vázne pohledávka n a š í akciové společnosti, bude tato pohledávka za ú p l a t u převedena. Na jednotlivá bytová družstva pak budou převedena právní subjektem, úpadcem, vlastnická práva k obytným domům. Tato družstva budou muset ještě doplatit určitou finanční částku (do 200.000,-Kč za byt podle jeho velikosti), která bude upřesněna, neboť při stanovení původně dohodnuté kupní ceny nebylo přihlédnuto ke všem skutečnostem (váznoucí zástavní právo),
-z celkové výše uvedené pohledávky připadá na byt, který užíváte, 739.805,-Kč. Vedení věřitele rozhodlo, že při převodu předmětné pohledávky bude poskytnuta výhoda-sleva jako při v současné době realizovaném prodeji domů a bytů ve vlastnictví věřitele,
-vzhledem k výše uvedenému si Vám dovolujeme nabídnout, aby jste ve smyslu § 524 a násl. obč. zákoníku za Vámi zvolených podmínek převzal písemnou smlouvou pohledávku váznoucí k bytu, který užíváte. Tato smlouva musí být uzavřena nejpozději ke dni, kdy nově vytvořené družstvo složené z uživatelů bytů v domě bude způsobilé vystupovat jako právnická osoba, to znamená, že bude zapsáno v obchodním rejstříku, aby bylo aktivně legitimováno ve věci převodu vlastnictví domu.“
21.2.2000 vznik bytového družstva se základním členským vkladem 7.200,-Kč s odmítnutím všech zájemců o členství v družstvu, kteří neměli peníze na odkup pohledávky od jednoho z konkurzních věřitelů v průběhu konkurzu
1.5.2000 účinnost zákona č. 105/2000 Sb.
20.12.2000 a
18.1.2001 vydání usnesení soudu vyslovující souhlas s prodejem nemovitosti předem určenému zájemci za předem stanovenou kupní cenu ve výši 2,760.000,-Kč,
10.5.2001 uzavření kupní smlouvy mezi správcem konkurzní podstaty úpadce a bytovým družstvem předem určenému zájemci za předem stanovenou kupní cenu ve výši 2,760.000,-Kč, (tj. cca 10x nižší než tržní cenu)
Jelikož vlastnické právo je výslovně chráněno právními předpisy nejvyšší právní síly, čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a čl. I bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě č. 209/1992 Sb., nelze se ztotožnit s právním názorem 3), že zpeněžněním věci, např. když úpadce či zástavní dlužník nebyl pravým vlastníkem věci či zpeněžněním vykonaným v rozporu s kogentním ustanovením zákona, vždy zaniká vlastnické právo se vznikem odvozeného nároku na vydání bezdůvodného obohacení z výtěžku zpeněžnění, neboť takový právní následek by musel zákon (např. zákon č. 328/1991 Sb., občanský zákoník) stanovit výslovně, jako je tomu v souladu s Ústavou a občanským zákoníkem např. v ustanovení § 48 odst. 3,4 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
Institut absolutní neplatnosti právního úkonu dle § 37 odst. 1 a § 39 obč. zákoníku existuje zvláště proto, aby nemohlo docházet k vědomému závažnému porušování a obcházení kogentních ustanovení zákona, což se právě v případě zpeněžňování začasto děje s tím, že účastníci dopředu spoléhají na „nevratnost“ jejich protiprávního jednání.
Literatura a judikatura:
1) „Smyslem ustanovení (§ 27 odst. 5) je, aby zpeněžňování tohoto majetku ve vlastnictví povinných osob neproběhlo prodejem mimo dražbu (tj. více či méně skrytým způsobem zpeněžnění), ale aby probíhalo veřejně a bylo zejména pro povinné osoby dostatečně transparentní. Vzhledem k tomu, že podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nelze některé věci dražit ani ve veřejné dražbě, nezbývá než takový majetek zpeněžnit pouze v soudní dražbě.“ (in. Zákon o konkursu a vyrovnání, Komentář, 2. podstatně přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s.2002, JUDr. Ing. J.Zelenka, JUDr. J.Maršíková, s.698)
2) „Platné právo neumožňuje zpětné zhojení vad právních úkonů absolutně neplatných (konvalidaci). Proto je pro právní posouzení smlouvy o smlouvě budoucí rozhodný stav v době jejího uzavření skutečnosti nastalé později nemají na její platnost vliv.“ (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.10.1999 sp.zn. 22 Cdo 910/98, in.: Soudní rozhledy č. 2/2000)
3) rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.7.2004, sp.zn. 29 Odo 394/2002 (in.: Soudní judikatura 9/2004)
Rubrika Zákon o konkursu a vyrovnání
Tagy:Kupní smlouva, Převod vlastnického práva, Správce konkurzní podstaty, Vlastnické právo