Source: https://www.aea.lu/de/faq
Timestamp: 2020-05-26 22:25:07
Document Index: 40695055

Matched Legal Cases: ['Art. 21', 'Art. 27', 'in fine', 'Art. 34', 'Art. 14', 'Art. 1721', 'Art. 1382', 'Art. 23', 'Art. 30', 'Art. 25']

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Finden Sie hier die häufigsten Fragen, die unter anderem die Mietverwaltung, den Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Bedingungen für Arbeiten in einem Miteigentum usw. betreffen. Alles, was nützlich für Sie sein könnte.
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Thema: Alle ThemenKäufeBeihilfen und SchritteRechtsfragenVermietungSteuerwesen
Darf meine Nachbarin tagsüber Klavier spielen?
Ja, wenn die Geräusche nicht stören. Die Lautstärke von Radios, Fernsehgeräten und allen anderen Geräten, die zur Tonwiedergabe dienen und im Inneren von Gebäuden genutzt werden, muss so eingestellt sein, dass sie die Nachbarn nicht stören.
In keinem Fall dürfen diese Geräte im Inneren von Gebäuden genutzt werden, wenn Fenster und Türen geöffnet sind, weder auf Balkonen noch im Freien, wenn dies Dritte belästigen könnte.
Die Anordnungen des ersten und zweiten Absatzes gelten auch für Musikinstrumente aller Art sowie für Gesang und Sprachvorträge.
(Art. 21 Allgemeine Polizeiverordnung vom 26. März 2001 in der am 23. November 2015 geänderten Fassung)
Darf mein Nachbar sein Auto anlassen und den Motor morgens warmlaufen lassen?
Nein, es ist untersagt, den Motor unnötig laufen zu lassen, auch ist es untersagt, Motorräder oder Fahrräder mit Hilfsmotor in Häusereingängen, Durchgängen und Innenhöfen von Wohnhäusern und Wohnblocks anzuwerfen. Nachts darf Lärm, der durch das Schließen von Auto- und Garagentüren sowie durch das Abschalten und Anlassen von Fahrzeugen verursacht wird, Dritte nicht stören. (Art. 27 Allgemeine Polizeiverordnung vom 26. März 2001 in der am 23. November 2015 geänderten Fassung)
Wo muss die Eigentümerversammlung abgehalten werden?
Artikel 3 in fine der großherzoglichen Verordnung, die die Maßnahmen zur Umsetzung des Gesetzes vom 16. Mai 1975 über den Status von Miteigentum an Immobilien lautet folgendermaßen: "Vorbehaltlich der Bestimmungen der Miteigentumsverordnung findet die Eigentümerversammlung in der Gemeinde statt, in der die Immobilie liegt."
Dies bedeutet, dass die Versammlung in der Gemeinde abgehalten werden muss, in der die Immobilie liegt, aber dass die Miteigentumsverordnung ordnungsgemäß einen anderen Ort vorsehen kann. Falls die Versammlung in einer anderen Gemeinde abgehalten wird, hat dies keine Auswirkung auf die Gültigkeit der Entscheidungen, wenn alle Miteigentümer anwesend sind. Wenn darüber hinaus die Eigentümerversammlung in einer anderen Gemeinde, aber nicht weit entfernt von der Wohnanlage abgehalten wird, kann ein Antrag auf Erklärung der Nichtigkeit nur dann mit Aussicht auf Erfolg gestellt werden, wenn der Antragsteller einen aus dem räumlichen Abstand resultierenden Schaden nachweist. Die Verpflichtung, die Eigentümerversammlung in der Gemeinde der Wohnanlage abzuhalten, ist in der Durchführungsverordnung und nicht im Gesetz geregelt. Die Zugehörigkeit der Durchführungsverordnung zum Ordre Public wurde in der luxemburgischen Regelung im Unterschied zur französischen Regelung nicht übernommen.
(Gerichtsbezirk Diekirch, 4. Juni 2002; "La copropriété" (dt. "Das Gemeinschaftseigentum", KRIEGER G., Portalis Éditions 2011, S. 209)
Welche Verjährung gilt in Bezug auf die gerichtliche Geltendmachung hinsichtlich von Miteigentum?
Die Verjährung beträgt 10 Jahre, sofern in keinem anderen Gesetzestext eine andere Verjährung festgelegt ist. (Art. 34 des Gesetzes vom 16. Mai 1975 über den Status von Miteigentum an bebauten Grundstücken)
Was passiert, wenn ein Miteigentümer seine Nebenkosten nicht bezahlt?
Der Miteigentumsverwalter kann den Miteigentümer ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung vor Gericht laden. Sobald das Urteil erwirkt ist, kann er eine Gehalts-/Rentenpfändung oder, gegebenenfalls, eine Pfändung der Mieteinnahmen des betreffenden Miteigentümers veranlassen. (Art. 14 des Gesetzes vom 16. Mai 1975 über den Status von Miteigentum an bebauten Grundstücken)
Dürfen Bewohner sonntags ihren Rasen mähen?
Nein, in Artikel 31 der Allgemeinen Polizeiverordnung heißt es eindeutig:
"Die Nutzung von Rasenmähern, Sägen und allgemein allen anderen Lärm verursachenden Geräten ist zwischen 21 Uhr und 8 Uhr untersagt. An Sonn- und Feiertagen ist deren Nutzung stets untersagt."
Muss man es ertragen, wenn ein Hund in einer Wohnanlage ständig bellt?
Grundsätzlich muss man eine derartige Belästigung nicht ertragen, da Miteigentumsverordnungen oftmals Tiere erlauben, solange sie die anderen Einwohner nicht stören. Zudem heißt es in Artikel 20 der Allgemeinen Polizeiverordnung:
"Eigentümer und Halter von Tieren sind gehalten, die notwendigen Vorkehrungen zu treffen, um zu verhindern, dass diese Tiere die öffentliche Ruhe oder die Ruhe der Einwohner durch Bellen, Heulen oder wiederholtes Lautgeben stören."
Wie versichert man sein Eigentum gegen Mietschäden?
In Luxemburg schreibt das Gesetz keine Versicherungspflicht bezüglich der Haftpflicht für Eigentümer/Vermieter vor. Trotzdem sollten Sie eine Eigenheimschutzversicherung für Nicht-Eigennutzer abschließen, die Sie gegen eventuelle Schäden schützt, insbesondere wenn Ihre Wohnung nicht bewohnt ist. Eine Eigenheimschutzversicherung für Nicht-Eigennutzer kann die Haftpflicht des Eigentümers gegenüber seinem Mieter in seiner Eigenschaft als Vermieter abdecken (Art. 1721 zweiter Absatz des französischen Bürgerlichen Gesetzbuchs "Code Civil"). Ihr Vertrag kann auch zur Deckung der Kosten verwendet werden, die Ihnen möglicherweise aufgrund von durch ein Schadenereignis verursachte Sachschäden an Immobilien, die Eigentum Dritter sind, entstehen (Art. 1382 bis 1386 des französischen Bürgerlichen Gesetzbuchs "Code Civil").
Was ist ein Hausverwaltungsrat?
Ein Hausverwaltungsrat ist eine Gruppe von Eigentümern, die gewählt wurden, um den Hausverwalter zu unterstützen und zu kontrollieren (Art. 23, Gesetz vom 16. Mai 1975 über den Status von Miteigentum an bebauten Grundstücken). Es ist völlig anders als bei der Verwaltung einer Wohnanlage, in diesem Fall haftet der Hausverwaltungsrat für seine Handlungen. Die Mitglieder erhalten keine Vergütung und können aus den Reihen der Miteigentümer und ihrer Ehepartner gewählt werden. Das Gesetz nennt keine spezifische Mitgliederanzahl, es kann sich daher um eine Person oder um alle Eigentümer handeln. Die Wahl eines Hausverwaltungsrats kann sich als nützlich erweisen, da der Hausverwaltungsrat insbesondere die Abhaltung einer Eigentümerversammlung verlangen kann, wenn der Hausverwalter sich weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Darüber hinaus legt das Gesetz keine besonderen Regeln für seine Funktionsweise fest.
Hat ein Miteigentümer Anspruch auf eine Entschädigung, wenn er aufgrund von durch den Hausverwalter durchgeführten Arbeiten einen Schaden erleidet?
Ja. Artikel 31 des Gesetzes vom 16. Mai 1975 über den Status von Miteigentum an bebauten Grundstücken sieht in diesem besonderen Fall eine Entschädigung vor. Die Bedingungen hängen vom jeweiligen Fall ab.
Darf der Hausverwalter im Miteigentum neue Räumlichkeiten für die private Nutzung bauen?
Ja, dies ist möglich, aber nur im besonderen Fall, wenn die Eigentümerversammlung einvernehmlich mit Zustimmung aller Miteigentümer ihre Einwilligung in den Bau der genannten Räumlichkeiten erklärt hat (Art. 30, Gesetz vom 16. Mai 1975 über den Status von Miteigentum an bebauten Grundstücken).
Darf ein gegenüber der Miteigentümergemeinschaft verschuldeter Eigentümer, der seine Lose verkauft, die Miteigentumsverwaltung mit einem Defizit verlassen?
Grundsätzlich nein. Artikel 25 des Gesetzes über das Miteigentum verpflichtet den Notar, der sich um den Verkauf kümmert, die Miteigentumsverwaltung zu fragen, ob Schulden vorliegen. Letztere stellt dem Notar eine "Bescheinigung des WEG-Verwalters" zu, in der der von der Verkaufssumme einzubehaltende Schuldenbetrag festgelegt ist. Dieses Geld wird anschließend auf das Konto der Miteigentümergemeinschaft überwiesen oder bleibt auf einem Konto beim Notar blockiert, bis zu dem Zeitpunkt, an dem eine Einigung erzielt wird (Art. 25, Gesetz vom 16. Mai 1975 über den Status von Miteigentum an bebauten Grundstücken).
Muss ein Eigentümer, der seine Lose verkauft, die von der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten bezahlen?
Nein, er muss nur die Zahlungsaufforderungen vor dem Verkauf begleichen. Zur Information: "Die Berufungskläger argumentieren zu Unrecht, dass Nebenkosten durch den, der am Tag der Abstimmung der Versammlung Eigentümer war, getragen werden müssen, während, wie der erste Richter zutreffend festgestellt hat, davon ausgegangen wird, dass nur der Zeitpunkt berücksichtigt werden muss, an dem die Nebenkosten bezifferbar und fällig werden." ( Gerichtsbezirk Lux. 24. Januar 1991, Abschnitt 3, Nr. 29/91; Elter et Schockweiler, a.a.O., S. 331. ; KRIEGER, G., "La copropiété" (dt. "Das Gemeinschaftseigentum), Portalis, S. 297)
Welche Kosten muss ein Eigentümer noch bezahlen, wenn er seine Lose verkauft?
Beim Verkauf von Losen muss der Eigentümer darauf achten, dass verschiedene Kosten auf ihn zukommen. Darunter fallen etwa von der Eigentümerversammlung im Haushalt bis zum Verkauf genehmigte Vorschüsse für Nebenkosten, der ebenfalls von der Eigentümerversammlung genehmigte Saldo der Jahresabrechnung (sofern das Datum der Versammlung vor den Verkauf fällt), von der Eigentümergemeinschaft vor dem Verkauf erstellte Zahlungsaufforderungen, von der Eigentümerversammlung vor dem Verkauf beschlossene Arbeiten, wenn die Zahlungsaufforderung im Prokoll aufgeführt ist. Die von der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten ohne Zahlungsaufforderung oder Rechnungen vor dem Verkauf muss hingegen der neue Eigentümer bezahlen.
An wen muss sich der Mieter bei Problemen im Objekt wenden?
Wenn Sie beschlossen haben, uns die Mietverwaltung Ihres Eigentums anzuvertrauen, wendet sich der Bewohner ausschließlich an unsere Agentur in ihrer Eigenschaft als beauftragte Mietverwaltung. In der Regel muss er Sie nicht direkt kontaktieren, da wir uns um alle seine Anfragen kümmern.
Neben dem Kaufpreis der Immobilie, der in einem zwischen dem Verkäufer und Ihnen abgeschlossenen Vertrag festgelegt wird, müssen Sie weitere Kosten bedenken:
Die Gebühr für die Erstellung des Kaufvertrags (Notariatskosten, verschiedene bei der Finanzbehörde anfallende Steuern). In Luxemburg betragen diese Abgaben 7% des Kaufpreises, aber dafür wird beim Kauf einer Privatimmobilie eine Ermäßigung in Form einer Steuergutschrift gewährt. Hinweis: Wenn Sie das Wohneigentum vermieten möchten, tragen Sie sämtliche Eintragungs- und Umschreibungsgebühren.
Die Hypothekenkosten für die notarielle Beurkundung des Hypothekendarlehens sowie die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch.
Bankbearbeitungsgebühren bei Darlehen. Diese Gebühren fallen je nach Kreditinstitut unterschiedlich aus, sind aber in den meisten Fällen nicht sehr hoch.
Müssen Eigentümer Einnahmen aus einer vermieteten Wohnimmobilie angeben?
Als Eigentümer einer vermieteten Wohnimmobilie unterliegen Sie in der Regel der Steuerpflicht. Die Mieten, die Sie einnehmen, sind in der Tat steuerpflichtig, abzüglich der Kosten für den Erhalt der Immobilien (Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Sollzinsen, Abschreibung, Verwaltungskosten, usw.).
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