Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-201%3Afr
Timestamp: 2016-10-28 14:12:19
Document Index: 99501717

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 259', 'Art. 257', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 259', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 268', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 259', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 259', 'Art. 257', 'Art. 257']

Consignation du loyer en cas de d�fauts affectant la chose lou�e (art. 259g CO). La consignation peut porter non seulement sur le loyer, mais aussi sur les frais accessoires pour lesquels le locataire doit payer p�riodiquement un montant fix� dans le contrat de bail. Consid�rants � partir de page 201
2. Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache die Beseitigung eines Mangels, so muss er dem Vermieter dazu schriftlich BGE 124 III 201 S. 202eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unben�tztem Ablauf der Frist Mietzinse, die k�nftig f�llig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ank�ndigen (Art. 259g Abs. 1 OR). Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (Abs. 2).
a) Die Beklagten haben die Mietzinse samt Nebenkosten f�r den Monat Juni 1996 bei der zust�ndigen Beh�rde hinterlegt. Es ist unbestritten, dass die Voraussetzungen f�r die Hinterlegung grunds�tzlich gegeben sind. Die Vorinstanz hat dennoch den Zahlungsverzug der Beklagten im Sinne von Art. 257d OR bejaht und die deswegen erfolgte K�ndigung gesch�tzt mit der Begr�ndung, die Hinterlegung der Nebenkosten sei nach Art. 259g OR nicht vorgesehen; nach dieser Bestimmung sei die Hinterlegung nur f�r den Nettomietzins mit befreiender Wirkung m�glich. Die Beklagten r�gen, die Auffassung der Vorinstanz verletze Art. 259g OR.
b) Ein Teil der Lehre will die Hinterlegung nur f�r den Nettomietzins unter Ausschluss der Nebenkosten zulassen (HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 53 zu Art. 259g OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 12 zu Art. 259g OR; ZIHLMANN, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 1. Auflage 1992, N. 8 zu Art. 259g OR; MARTIN Z�ST, Die M�ngelrechte des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen, Diss. Bern 1992, S. 295 f.; RENATE WEY, La consignation du loyer, Diss. Lausanne 1995, S. 87 f.). Zur Begr�ndung wird auf den Wortlaut von Art. 259g OR verwiesen, der nur die Hinterlegung k�nftiger "Mietzinse" vorsieht. Die Beschr�nkung auf den Nettomietzins ergibt sich nach dieser Auffassung aus der gesetzlichen Umschreibung des Mietzinses in Art. 257 OR als Entgelt, das der Mieter dem Vermieter f�r die �berlassung der Sache schuldet; im Gegensatz zu den Nebenkosten, die in den Art. 257a und 257b OR gesondert geregelt werden. Ein anderer Teil der Lehre vertritt die Ansicht, dass der Mieter den Mietzins vollumf�nglich, einschliesslich der Nebenkosten, hinterlegen kann (LACHAT, Le bail � loyer, Lausanne 1997, S. 181, N. 7.4.4 und Fn. 116; derselbe, Die Hinterlegung des Mietzinses [Art. 259g bis 259i OR], in: Mietrechtspraxis, mp, 1993 S. 1 ff., S. 13; TERCIER, Les contrats sp�ciaux, 2. Auflage, S. 207 N. 1655; WEBER/ZIHLMANN, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2. Auflage 1997, N. 10 zu Art. 259g OR; die gleiche Meinung findet sich auch in der kantonalen Rechtsprechung: Urteil des Richteramtes III Bern vom 6. Dezember 1991, mp 1992, S. 65 ff.; Urteil des Appellationshofs BGE 124 III 201 S. 203des Kantons Bern vom 13. Juli 1993, ZBJV 1994, S. 92; Entscheid der Schlichtungsbeh�rde Z�rich vom 12. November 1992, mp 1994, S. 188 f.). Diese Lehrmeinung wird damit begr�ndet, dass die Aufsplitterung der monatlichen Zahlungen unn�tig kompliziert sei und die Mieter unabh�ngig davon, ob und in welchem Umfang Nebenkosten ausgeschieden werden, gleich behandelt werden sollten. Es wird �berdies darauf hingewiesen, dass auch das Retentionsrecht des Vermieters von Gesch�ftsr�umen nach dem Wortlaut von Art. 268 Abs. 1 OR nur f�r den Nettomietzins vorgesehen sei, w�hrend nach der Rechtsprechung auch die Nebenkosten erfasst werden.
c) Die Nebenkosten sind das Entgelt f�r die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der gemieteten Sache zusammenh�ngen (Art. 257a Abs. 1 OR). Bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen sind es die Aufwendungen des Vermieters f�r Leistungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch, wie Heizungs-, Warmwasser- und �hnliche Betriebskosten sowie f�r �ffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR). Der Mietzins ist nach der gesetzlichen Definition das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter f�r die �berlassung der Sache schuldet (Art. 257 OR). Beim Fehlen einer besonderen Vereinbarung �ber die Nebenkosten (Art. 257a Abs. 2 OR) ist darin auch der Ersatz f�r Leistungen enthalten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenh�ngen. Soweit aber eine Vereinbarung �ber die Nebenkosten getroffen wird, k�nnen f�r deren Bezahlung verschiedene Modalit�ten vorgesehen werden. Neben Direktzahlungen an Dritte sind namentlich die Vereinbarung von Pauschalen und Akontozahlungen �blich (HIGI, a.a.O., N. 17 ff. zu Art. 257a-257b OR), welche periodisch und regelm�ssig zusammen mit dem Nettomietzins zu erbringen sind. Werden die Nebenkosten pauschaliert, sind sie von Mietzinsbestandteilen kaum mehr zu unterscheiden (vgl. HIGI, a.a.O., N. 19 zu Art. 257a-257b OR).
d) Die Hinterlegung dient der Verwirklichung des Anspruchs auf M�ngelbeseitigung; sie soll dem Mieter ein Druckmittel zur Durchsetzung seines Beseitigungsanspruchs in die Hand geben (Botschaft des Bundesrates vom 27. M�rz 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., 1437; HIGI, a.a.O., N. 9 zu Art. 259g OR; LACHAT, a.a.O., S. 178 N. 7.1.3). Hinterlegungsf�hig ist diesem Zweck entsprechend der gesamte Mietzins, unabh�ngig von der Schwere des Mangels, dessen Beseitigung verlangt wird. Art. 259g OR erlaubt dem Mieter, die gesamten vertraglich vereinbarten, k�nftig BGE 124 III 201 S. 204f�llig werdenden Leistungen dem Vermieter vorzuenthalten, bis die bestehenden M�ngel beseitigt sind. Im Hinblick auf diesen Zweck der Hinterlegung als Druckmittel zur Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs kann aber nicht entscheidend sein, in welchem Umfang die Parteien die Aufgliederung in Mietzins und Nebenkosten vertraglich vereinbart haben. Die gesetzliche Umschreibung der Nebenkosten bestimmt, in welchem Umfang die Parteien vom gesamten Entgelt f�r die �berlassung der Sache autonom bestimmte Kosten ausnehmen und einer gesonderten Regelung unterwerfen k�nnen. F�r die Hinterlegung k�nftiger Mietzinse ist eine derartige Vereinbarung �ber die Ausscheidung von Nebenkosten aber dann nicht wesentlich, wenn diese in bestimmter H�he gleich wie die Nettomietzinse periodisch als Pauschale oder Akontozahlung zu entrichten sind. In diesem Fall bilden sie Teil des Mietzinses im Sinne von Art. 259g OR und k�nnen unter denselben Voraussetzungen wie der Nettomietzins hinterlegt werden. Als "Mietzinse" im Sinne von Art. 259g OR sind daher die vereinbarten Bruttomietzinse mit Einschluss k�nftig f�llig werdender Nebenkosten zu betrachten, welche der Mieter dem Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung in bestimmter H�he periodisch zu entrichten hat.
e) Die Beklagten haben die nach den Mietvertr�gen monatlich akonto zu zahlenden Nebenkosten f�r den Monat Juni 1996 von insgesamt Fr. 200.-- zusammen mit den Nettomietzinsen von Fr. 5'000.-- f�r die beiden Mietobjekte hinterlegt. Sie haben damit die gesamten f�r diese Zeit vertraglich geschuldeten Mietzinse im Sinne von Art. 259g OR hinterlegt. Es lag deshalb kein Zahlungsr�ckstand f�r die damals f�lligen Mietzinse und Nebenkosten vor, womit die Voraussetzungen f�r die K�ndigung im Sinne von Art. 257d OR insoweit nicht erf�llt waren. Aus diesen Gr�nden erweist sich die K�ndigung, die der Kl�ger am 18. Juli 1996 wegen Zahlungsverzugs gem�ss Art. 257d OR ausgesprochen hat, als ung�ltig.