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Timestamp: 2019-08-23 12:06:52
Document Index: 189656921

Matched Legal Cases: ['Artículo 9', 'artículo 11', 'artículo 11', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'Artículo 2', 'artículo 18']

Modificación de los artículos 5º y 7º de la Ley Nº 13.512 418-D-00 | 1432-D-98
Articulo 1.- Sustitúyese el texto de los artículos 9, 10 y 11 de la ley 13.512 por los siguientes:
Artículo 9.- Al constituirse el consorcio de copropietarios deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, al igual que toda reforma que se le efectuare.
a) la forma de designación de un representante de los copropietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que se desempeñará como administrador de las partes comunes con las facultades y obligaciones establecidas en el artículo 11 y con la remuneración que determine la asamblea o el Consejo de Vigilancia;
b) el plazo de duración de su mandato y el procedimiento para la remoción del administrador, la que podrá resolverse por mayoría absoluta de los votos presentes, no pudiéndose en ningún caso exigir una mayoría superior ;
c) establecer la forma en que los copropietarios serán citados a las asambleas ;
d) determinar el régimen de asambleas las que en todos los casos se citarán con 15 días de anticipación, poniendo el padrón de copropietarios con su domicilio real y la documentación a considerar a disposición de los mismos ; no podrán llevarse a cabo en días feriados ni en el horario de trabajo de la mayoría de ellos; el quórum será de la mitad más uno y después de media hora de espera se conformará con los que estuvieren presentes ;
e) las formalidades de la representación por poder el que en ningún caso podrá recaer sobre el administrador, sus empleados o empleados del consorcio ; ninguna persona podrá representar a más de dos copropietarios.
El reglamento podrá prever la conformación de un Consejo de Vigilancia conformado exclusivamente por copropietarios o sus apoderados el que tendrá a su cargo la revisión de las cuentas, aconsejar o no a la asamblea la aprobación del informe previsto en el artículo 11 inciso 8 y prestar conformidad para los actos expresamente previstos en ese cuerpo legal, el que reglamentará su forma de funcionamiento.
Artículo 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los copropietarios serán resueltos, previa deliberación de éstos, por simple mayoría de votos presentes en la asamblea, salvo que el reglamento fijare una mayoría especial la que en ningún caso podrá sobrepasar los límites establecidos en esta ley. Los votos se computarán en la misma proporción que la contribución a las expensas comunes y en su defecto cada propietario tendrá uno. En caso de condominio de una unidad, cualquiera de los condóminos podrá representarla. Si concurrieren más de uno deberán unificar la representación.
Las resoluciones de las asambleas son impugnables en sede judicial por violación de la ley o el reglamento, dentro de los sesenta días hábiles del cierre de la misma. El pedido de copia del acta suspenderá este plazo hasta tanto se haga entrega de la misma.
El juez oirá a las partes y resolverá en forma sumaria las impugnaciones. Cuando la gravedad del caso lo justificare podrá convocar a asamblea a fin de que ésta resuelva la cuestión planteada.
Artículo 11 .- El administrador es el representante legal del consorcio de copropietarios con aplicación supletoria de las normas del mandato, debiendo ejercer su función con la probidad, eficiencia y diligencia propia de un buen custodio de bienes ajenos.
1) cumplir con las obligaciones emanadas de las leyes vigentes ;
2) cumplir y hacer cumplir la presente ley, el reglamento de copropiedad y administración y las resoluciones de las asambleas de copropietarios ;
3) confeccionar la cuenta de expensas discriminando las ordinarias de las extraordinarias; en estas últimas se incluirán las mejoras de las partes y las reparaciones que excedan los meros gastos de conservación ;
4) cobrar las expensas y disponer los pagos necesarios ; depositar en un banco los fondos del consorcio a nombre de éste ; constituir y administrar el fondo de reserva, pudiendo el reglamento exigir conformidad de la asamblea o del Consejo de Vigilancia para disponer de todo o parte del mismo ;
5) perseguir el cobro judicial de las expensas en mora, procurando evitar que la acumulación de éstas distorsione la proporción de las cargas de los copropietarios no morosos ;
6) mantener asegurado el inmueble contra incendio y accidentes persona les y todo otro riesgo que la asamblea resuelva prevenir ;
7) llevar un registro actualizado de los copropietarios y ocupantes a cualquier título y del domicilio real de los primeros el que se hallará en todos los casos a disposición de todos ellos;
8) rendir cuenta ante la asamblea anualmente presentando un informe detallado de ingresos y egresos y poniendo todos los comprobantes a disposición de los copropietarios o sus apoderados ;
9) contratar al personal en relación de dependencia, con acuerdo del Consejo de Vigilancia cuando así estuviere previsto ; aplicarle sanciones disciplinarias ;
10) despedir al personal en relación de dependencia, en todos los casos con acuerdo del Consejo de Vigilancia o de la asamblea ;
11) velar por la seguridad del edificio y el resguardo del medio ambiente próximo ;
12) promover las relaciones de buena vecindad entre los copropietarios, fomentando y propiciando la convivencia armónica, la participación y colaboración en la solución de los problemas comunes.
Promovida la acción el juez podrá, de acuerdo a los elementos de prueba que le fueren arrimados y sin que ello importe pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión, designar un veedor o un interventor provisorio que reemplazará al administrador hasta que se dicte sentencia.
Artículo 2.- Agrégase el siguiente párrafo a continuación del texto actual del artículo 18 de la ley 13.512:
“Los consorcios de hecho conformados por adjudicatarios de planes de vivienda públicos o privados, se regirán por las normas de la presente ley. El propietario designará al administrador y los adjudicatarios tendrán todos los derechos y obligaciones de un copropietario en la administración de los bienes comunes, no pudiendo en ningún caso tomar disposiciones que importen actos de disposición”.
La ley 13.512 de propiedad horizontal representó en su momento un extraordinario avance social tendiente a facilitar el acceso a la vivienda a amplios sectores de población urbana.
Esta ley instituía un régimen novedoso: un sistema de propiedad individual sobre la unidad funcional propia y un sistema de copropiedad o de propiedad colectiva sobre los sectores comunes. Los prejuicios políticos de la época desterraron el término “propiedad colectiva” del texto de la ley, pero sin lugar a dudas la misma instituía un sistema de este tipo, similar al establecido en otros países bajo esa denominación.
La ley debió resolver un delicado problema jurídico: cómo combinar el uso y administración de los espacios comunes, la posibilidad de ampliar el edificio, de disponer de partes comunes como muros medianeros, terrazas, etc. Para ello instituyó dos figuras básicas: un administrador y la asamblea de copropietarios, siendo esta última la máxima expresión soberana de la voluntad de todos ellos. Estableció la obligatoriedad de un reglamento que debía inscribirse en el Registro de la Propiedad y que fijaría las mayorías requeridas para cada decisión.
Se creó así un sistema de propiedad mixto, semi individual y semi colectivo, con órganos de decisión y administración, bastante similar al de una cooperativa de copropietarios, camino que siguieron por ejemplo los países nórdicos.
No obstante lo avanzado de la ley para el momento en que entró en vigencia (18-9-48), el tiempo ha demostrado muchas falencias y la necesidad urgente de su actualización. No me refiero a las múltiples disquisiciones jurídicas relativas a la naturaleza del consorcio – condominio o sociedad, con o sin personería jurídica – las que se van decantando con la jurisprudencia y la doctrina; sino a los problemas prácticos que plantea la administración de los consorcios, en particular la referida a una falta de control suficiente sobre los administradores, la que se torna en descontrol absoluto en los grandes edificios y más aún en los consorcios de muchos edificios tales como algunos barrios FONAVI.
Es por ello que el proyecto de ley traído a consideración, reformando tan sólo cuatro artículos de la ley, fija una serie de pautas tendientes a favorecer el control sobre la tarea de los administradores, regular las convocatorias a asambleas, impedir la introducción de mayorías especiales que tornen ilusorios los derechos de los consorcistas, limitar el otorgamiento de poderes a fin de evitar los abusos y varias otras.
A su vez se procura limitar las cláusulas abusivas que los constructores suelen introducir al inscribir los reglamentos – se prohibe reservarse la administración por más de dos años -, con idéntico fin.
Se ha estimado necesario introducir como optativo la constitución de un Consejo de Vigilancia, a fin de que funcione como instancia mediadora entre el administrador y la asamblea ya que resulta obvio que ‚esta no puede funcionar en forma permanente. Los Consejos de Administración son una práctica habitual en muchos consorcios y sin embargo carecen de todo respaldo legal.
La ley introduce valores, tales como la buena vecindad, la convivencia armónica, la participación y colaboración en la solución de los problemas comunes. Superada ya la concepción positivista de la ley como mera reglamentación de prohibiciones, se entiende que la ley debe promover valores humanos, los que a su vez servirán al juez al momento de juzgar el comportamiento de las partes.
Por último, se ha estimado sumamente conveniente introducir el concepto de consorcio de hecho, para aquellos casos de planes de vivienda, públicos o privados, en los que se adjudican las unidades de vivienda a los futuros propietarios pero se demoran varios años las escrituras, en algunos casos décadas – algunos planes FONAVI -. En esos supuestos, es justo que se conformen consorcios de adjudicatarios con todas las facultades de administración de un propietario pero sin las de disposición. La designación del administrador se reserva, no obstante, al propietario, ya que‚ este es el medio má3s eficiente que posee en muchos casos de perseguir el cobro de las cuotas de amortización. El consorcio de hecho ya ha sido admitido por nuestra jurisprudencia.
La reforma de la ley 13.512 viene siendo reclamada por vastos sectores de la sociedad, en particular por aquellos propietarios e inquilinos que sufren los abusos de los administradores. De allí que se torne en absolutamente imprescindible encarar una pronta reforma de dicha ley, la que en cuarenta años de vigencia no ha tenido prácticamente modificaciones.
Por tales motivos confío en la pronta sanción del presente proyecto.