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Timestamp: 2019-11-20 14:28:35
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Matched Legal Cases: ['§ 307', '§ 535', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 538', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 306', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 306', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 307', '§ 307']

ᐅᐅ Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ᐅ mietrechtslexikon.de
Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
1 Schönheitsreparaturen, Renovierung, Raumausstattung
2 Die Verpflichtung des Mieters
3 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
4 Der Mieter muss daher keine Schönheitsreparaturen ausführen wenn ……
4.1 … die Wohnung bei der Übergabe nicht renoviert war
4.2 … die Wohnung nicht verwohnt ist
4.3 …der Mietvertrag überhaupt keine Regelung zu den Schönheitsreparaturen enthält
4.4 …die Mietvertrag enthaltene „Schönheitsreparaturklausel“ unwirksam ist
4.5 Anforderungen an die Arbeiten
5 Die Vertragsklauseln
6 Weit verbreitet sind die sogenannten Fristenpläne
7 Abgeltungsklausel – Kostenquotenklausel
8 Klausel mit Endrenovierung
9 Beim Einzug nicht renovierte Wohnung
10 Nach § 307 BGB unwirksame Klauseln
11 Sogenannter Fristenplan mit starren Fristen
12 Sinnlose Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen, Renovierung, Raumausstattung
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden (KG Berlin, MDR 1974 , 319).
Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen umfasst aber auch die Verpflichtung, für die vor einem erneuten Farbanstrich erforderliche Untergrundbehandlung zu sorgen. Generell sind Malerarbeiten so vorzunehmen, dass sie bei vertragsmäßigem Gebrauch der Mietsache bis zum nächsten regulären Turnus halten., Anstriche also z.B. nicht rissig werden. (LG Münster Urteil v. 4.12.2003 – 8 S304/03 / WM 605, 2005).
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören:
Abschleifen, Grundieren und Lasieren der Holzpaneele von Decken- und Wandvertäfelungen sind keine Schönheitsreparaturen, denn solche Arbeiten gehen weit über das hinaus, was mit einem Streichen von Tapeten und Wänden verbunden wäre. Derartige Arbeiten können daher nicht formularmäßig auf den Mieter abgewälzt werden. (LG Marburg, Urteil vom 12. April 2000, Az: 5 S 58/00 Quelle: ZMR 2000, 539-541). Diese Definition macht deutlich, dass es nicht um die Beseitigung von Schäden (z.B. zerschlagene Fensterscheibe, Wasserflecken auf dem Parkett, Rotweinflecken oder Brandlöcher im Teppichboden) geht. Mit Schönheitsreparaturen sollen lediglich die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mieträume beseitigt werden – mehr nicht.
Die Verpflichtung des Mieters
Die formularmäßige Abwälzung (in einem Mietvertragsformular) der nach dem Mietrecht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur dann unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB, wenn es sich um die Beseitigung von Abnutzungs- und Gebrauchsspuren handelt, die während der Mietzeit entstanden sind. Dies ist ständige Rechtsprechung des BGH seit BGHZ 92, 363 ebenso BGH, Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03 und BGH, Urteil v. 18. März 2015 Az.: 185/14).
Jedoch ist eine formularmäßige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen unwirksam, da mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar – BGH Urteile vom 23. Juni 2004 AZ VII ZR 361/03 und 22. September 2004 AZ VII ZR 360/03. Der Mieter kann auch nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn er eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, denn in diesem Fall müsste er Gebrauchsspuren, die nicht von ihm selbst, sondern dem Vormieter stammen, beseitigen. Ohne einen angemessenen vom Vermieter zu zahlenden Ausgleich ist dies unzulässig (BGH, Urteil v. 18.03.2015 – 185/14). AbnutzungserescheinungenEbenso kann der – Siehe dazu insbesondere auch >>> Fristenpläne
Mietrechtlicher Grundsatz: Renovierungsarbeiten, die nicht auf Abnutzungen während der Nutzungszeit des Mieters beruhen (z.B. Abnutzungen durch den Vormieter) können nicht auf den Mieter mittels einer Formularklausel im Mietvertrag überwälzt werden. Der Mieter kann nur insoweit zu Schönheitsreparturen verpflichtet werden, als diese auch durch „seine“ Benutzung der Wohnung entstanden sind.
Bei Gewerberaumvermietung gilt: Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Gewerberaummieter in Formularverträgen ist auch dann wirksam, wenn der Mieter die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen hat, sofern der Fristenplan für die Renovierung mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt (BGH, 1. Juli 1987,VIII ARZ 9/86) KG Berlin Urteil vom 10. Mai 2004 , Az: 12 U 122/03. Auch dem gewerblichen Mieter darf aber im Mietvertrag nicht das Recht abgeschnitten sein, Renovierungsarbeiten in Eigenleistung auszuführen (OLG Düsseldorf Urteil v. 09.12.2010 Az I-10 U 66/10).
Der Vermieter kann – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen. Dabei muss die Vertragsklausel jedoch wirksam sein. Vertragsklauseln mit „starren“ Fristenplänen sind aber beispielweise unwirksam (Details dazu siehe nachstehend). Der BGH hat klargestellt, dass der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der BGH verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte (zum Beispiel: LG München, Urteil vom 26.2.2004, WM 2004/602) nicht gebilligt. BGH – Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 192/04
Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen bzw. einen Malerbetrieb beauftragen, der die Arbeiten vornimmt.
Der Mieter muss daher keine Schönheitsreparaturen ausführen wenn ……
… die Wohnung bei der Übergabe nicht renoviert war
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (siehe oben) kann kein Mieter in einem Formular-Mietvertrag wirksam zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn dies dazu führen könnte, dass er auch Gebrauchsspuren beseitigt, die gar nicht von ihm stammen. Etwas anderes gilt jedoch, wenn sich der Mieter individuell ausdrücklich (ohne Formular) dazu verpflichtet hat. Allerdings muss der Mieter in einem Streitfall beweisen, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat (Urteil Landgericht Berlin Az.: 63 S 114/14).
… die Wohnung nicht verwohnt ist
Schönheitsreparaturen anläßlich eines Auszuges sind nur durchzuführen, wenn die Wohnung bei Auszug verwohnt ist. LG Landau (Pfalz) , Urteil vom 19. Dezember 1978, Az: 1 S 161/78.
…der Mietvertrag überhaupt keine Regelung zu den Schönheitsreparaturen enthält
(manchmal wurde vergessen das „Kreuz“ in das dafür vorgesehene Kästchen im Vertrag zu machen). Das Mietrecht verpflichtet den Mieter grundsätzlich nicht, Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. die Kosten dafür zu tragen. Dies ist vielmehr Sache des Vermieters § 538 BGB.
Zur Berechtigung einer Verweigerung von Schönheitsreparaturen >>>>Verweigerung
…die Mietvertrag enthaltene „Schönheitsreparaturklausel“ unwirksam ist
In all diesen Fällen muss der Mieter die Wohnung dann >>> besenrein an den Vermieter übergeben.
Zur mietrechtlichen Beurteilung verschiedener Klauseln siehe die nachstehenden Erläuterungen:
Die Verpflichtung, dass der Mieter Renovierungen durch einen Fachbetrieb ausführen lassen muss, ist unwirksm. Das Recht, Renovierungen in Eigenleistung durchzuführen, darf dem Mieter (in einem vorformulierten Mietvertrag) nicht verwehrt werden (OLG Düsseldorf Urteil v. 09.12.2010 Az I-10 U 66/10 – mit weiteren Nachweisen).
Der Mieter schuldet zwar nicht unbedingt Schönheitsreparaturen nach einem DIN-Maßstab; ungleichmäßigen und scheckigen Farbauftrag mit Lackläufern, Tropfenbildung sowie Schmutzpartikel und Tapeten mit Hohlstellen muß der Vermieter jedoch nicht hinnehmen. LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2000, Az: 65 S 504/99 Quelle: Grundeigentum 2000, 1255-1256. Eine Verpflichtung bezieht sich immer nur auf fachmännische Ausführung mittlerer Art und Güte (BGH RE WM 88, 294). Nicht mehr streitig ist, dass der Mieter, wenn er über gute handwerkliche Fähigkeiten verfügt, die Wohnung in Eigenleistung renovieren kann.
Der Mieter hat allerdings die Kosten, die für eine ordnungsgemäße und fachgerechte Renovierung der Wohnung anfallen, zu tragen, wenn seine eigenen Schönheitsreparaturen unfachmännisch und mangelhaft ausgeführt werden. LG Düsseldorf , Urteil vom 10. Januar 1995, Az: 24 S 214/94.
Weitere Einzelheiten siehe unter—-: Teppichboden >>>Teppich Parkettboden >>>Parkett Tapeten >>>Tapeten Holzpanele >>>H-Panele Fenster >>> Fenster
Mietrechtlicher Grundsatz: Renovierungsarbeiten, die nicht auf Abnutzungen während der Nutzungszeit des Mieters beruhen (z.B. Abnutzungen durch den Vormieter) können nicht auf den Mieter mittels einer Formularklausel im Mietvertrag überwälzt werden, BGH, Urteile vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03, und Urteil vom 23. Juni 2004 Az VIII ZR 361/03.
Keine Renovierungspflicht besteht daher trotz anders lautendem Vertrag, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, diese aber bei seinem Auszug in renoviertem Zustand versetzen soll, aber nur soweit durch die Klausel Schönheitsreparaturen während der Mietzeit völlig unberücksichtigt bleiben (OLG Hamm RE WM 81, 77; OLG Frankfurt RE WM 81,272) – siehe dazu auch unten „Endrenovierung“.
Weit verbreitet sind die sogenannten Fristenpläne
Weitere Details zu Fristenplänen siehe >>> Fristenplan.
Wird der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen während bestimmter Fristen und dann nochmals zusätzlich beim Auszug auszuführen, so ging die Rechtsprechung auch schon bisher überwiegend davon aus, dass diese Klauseln unwirksam sind.
Dies hat der BGH jetzt in seinem Urteil v. 14.05.2003 bestätigt: Enthält der Mietvertrag an zwei oder mehreren Stellen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen, so können jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben, und in Ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen.
In diesen Fällen kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine dieser Klauseln isoliert fortbesteht. Der gesamte Vertrag ist insoweit unwirksam und der Mieter braucht überhaupt nicht zu renovieren.
Enthält der Mietvertrag einen „starren“ Fristenplan, nach dem Mieter unabhängig vom tat-sächlichen Zustand der Wohnung nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren muss, so ist diese Vereinbarung unwirksam (BGH Urteile vom 23. Juni 2004 und 22. September 2004) – weitere Details siehe >>> Fristenpläne.
Das gilt für alle (vorgedruckten) Formularmietverträge. Komplizierter, aber im Ergebnis nicht völlig anders ist die Situation, wenn zusätzlich noch eine handgeschriebene Regelung in den Vertrag aufgenommen wurde.
Abgeltungsklausel – Kostenquotenklausel
Klauseln in einem Formularmietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, anteilige Kosten zu bezahlen, wenn die Schönheitsrepartauren (nach Fristenplan) noch nicht fällig sind, ist grundsätzlich nach geänderter Rechtsprechung des BGH im Urteil vom 18. März 2015 (Az.: VIII ZR 242/13) unwirksam.
Es handelt sich um die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Mieter für nicht ausgeführte Renovierungen einen bestimmten Geldbetrag an den Vermieter zu bezahlen haben.>> siehe dazu Fristenplan. Beispiel: Nach dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan sind Renovierungen der Wohnräume spätestens nach Ablauf von 5 Jahren vorzunehmen. Bis zum Auszug hat das Mietverhältnis jedoch erst 4 Jahre bestanden. Der Vertrag sieht nun in diesen Fällen vor, dass der Mieter für die noch nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen einen Kostenbeitrag (anteilig) leistet (=Abgeltungsklausel). In diesem Fall wären maximal 4/5 der Kosten vom Mieter zu erbringen. Dem Mieter darf jedoch auch in diesen Fällen das Recht, die Schönheitsreparaturen selbst kostenkünstig auszuführen nicht abgeschnitten werden.
Klausel mit Endrenovierung
Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 18.03.2015 Az: VIII ZR 242/13, Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 a m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 101, 253, 268 f.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheit-sreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (BGH – Urteile vom 28. April 2004 Az. VIII ZR 230/03 und vom 14. Mai 2003, Az. VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 sowie vom 25. Juni 2003, Az. VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192, bestätigt im Urteil des BGH vom 26. Mai 2004 Az: VII ZR 77/03. Unwirksam sind ebenso alle Regelungen in Mietverträgen, die den Mieter dazu verpflichten, eine Wohnung zu renovieren, die er unrenoviert übernommen hatte.
Wirksam ist aber eine Klausel die auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung Rücksicht nimmt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren (vgl. auch BGHZ 101, 253, 265). Ebenso haben entschieden: (OLG Hamm, 27. Februar 1981, 4 ReMiet 4/80, ZMR 1981, 179). Andererseits ist aber auch die Annahme vieler Mieter falsch, dass man die Wohnung generell dann nicht renovieren muss, wenn sie in unrenoviertem Zustand übernommen hat (BGH WM 1987, 306).
Weitere Einzelheiten auch zur Behandlung verschiedener Formularklauseln: LG Hamburg, Urteil vom 14.04.2000 (Schönheitsreparaturen, Kumulierungseffekt) – 311 S 205/99 = NZM 2000, 541 Ist dem Mieter sowohl die Pflicht zur Ausführung laufender Schönheitsreparaturen als auch zur Endrenovierung, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Dekorationsarbeiten durch – wenn auch äußerlich getrennte – Formularklauseln auferlegt, so tritt ein Summierungseffekt ein, der die wiederum gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 306, 307 BGB unwirksam macht. Der Mieter muss also gar keine Renovierungen durchführen. Die inhaltlich Reduzierung oder Auslegung unwirksamer Vertragsklauseln auf rechtlich wirksame Bestandteile wird generell von der Rechtsprechung als unzulässig abgelehnt. In aller Regel ist die gesamte Klausel unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Vertragsklausel tritt dann die gesetzliche Regelung. Da diese im Mietrecht keine Renovierungspflicht des Mieters kennt, hat der Mieter insoweit keinerlei Verpflichtungen. BGH RE vom 26.10.1994 (BGH Z 127, 245)
Beim Einzug nicht renovierte Wohnung
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Mieter, die eine nicht renovierte Wohnung übernommen haben, in einem vorformulierten Mietvertrag nicht dazu verpflichtet werden können, Schönheitsreparaturen auszuführen. Vermieter können allerdings vereinbaren, dass ihrerseits keine Schönheitsreparaturen an der Wohnung durchgeführt werden, es also dem Mieter überlassen bleibt ob und in welchem Umfang er renovieren möchte.
In jedem Fall liegt nach Ansicht des BGH (Urteil v. 18.03.2015 Az.: VIII ZR 242/13) eine unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Sinne vom 307 BGB vor, wenn dieser in irgend einer Form dazu verpflichtet sein sollte, Gebrauchspuren in der Wohnung zu beseitigen, die nicht von ihm stammen. Solche Vereinbarungen in Mietverträgen sind dann unwirksam und der Mieter ist in Folge nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Wenn der Mieter im Rahmen einer Mietstreitigkeit behauptet, die Wohnung sei beim Einzug nicht oder nur teilweise renoviert gewesen, so trägt er die Beweislast für die Behauptung und den Zustand der Mietwohnung bei Übergabe. Um Streitigkeiten zu vermeiden sollte in jedem Fall ein Übergabeprotokoll angefertigt werden.
Nach § 307 BGB unwirksame Klauseln
Bei der Prüfung, ob eine Formularklausel gegen §§ 306, 307 BGB verstößt, ist jedoch nicht allein das Klauselwerk in seiner Gesamtheit zu würdigen (BayObLG NJW-RR 1987, 1298), sondern der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der individuell ausgehandelten Vereinbarungen (BGH NJW 1993, 532). Dies kann zur Folge haben, dass die sich aus einer – wenn auch zulässigen – Klausel ergebenden Nachteile derart verstärkt werden im Sinne eines Summierungseffektes, dass hierdurch beide Klauseln oder – sofern der Summierungseffekt auf Grund einer (zulässigen) Individualvereinbarung eintritt – jedenfalls die für sich betrachtet zulässige Klausel unwirksam wird. Dies gilt unabhängig davon, ob die den unzulässigen Summierungseffekt auslösende Vereinbarung ihrerseits für sich betrachtet zulässig oder -etwa als Klausel – bereits unzulässig ist (BGH aaO).
Nach § 307 BGB ist eine Klausel in einem Formularmietvertrag oder auch vorformulierten Mietvertrag dann unwirksam, wenn eine Partei durch die Klausel „unangemessen“ benachteiligt wird. Einen allgemein gültigen Maßstab für den Unangemessenheit gibt es nicht. Maßstab ist die gesetzliche Regelung. Weicht die vertragliche Regelung sehr stark von der gesetzlichen Regelung zu ungunsten einer Partei ab, so ist in der Regel von der Unangemessenheit auszugehen.
Sogenannter Fristenplan mit starren Fristen
Eine Klausel in einem Formularmietvertrag die starre Fristen enthält ist unwirksam. Starre Fristen sind: (aus dem Urteils des BGHl vom 20.10.2004) Fristen, die dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung dazu verpflichten, Renovierungen vorzunehmen. Folgende Formularklausel verstößt gegen § 307 BGB und ist unwirksam: Zum Beispiel folgende Vertragsklausel: „Der Mieter hat alle während seiner Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusmäßig auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen“ (so auch OLG Stuttgart, 2. September 1985, 8 RE Miet 4/84, WuM 1986, 208). Siehe dazu auch >>> Fristenplan
Türen & Fenster: Die formularmäßige Bestimmung, daß Türen und Fenster in Küche, Bad und Toilette alle 3 Jahre und in den übrigen Räumen alle 5 Jahre gestrichen werden müssen, stellt jedenfalls dann eine unangemessene und deshalb unwirksame Benachteiligung des Mieters § 307 BGB dar, wenn die Fristen absolut feststehen sollen. LG Marburg, Urteil vom 12. April 2000, Az: 5 S 58/00 Quelle: ZMR 2000, 539-541