Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho-27.2.2019-kiinteiston-vallintavirhe?newKskPage
Timestamp: 2020-01-24 14:28:14+00:00
Document Index: 7093806

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', '§ 1', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

VaaHo 27.2.2019 Kiinteistön vallintavirhe | asuntokaupanvirheet.fi
Rakennuslupa ja vallintavirhe?
Kysymys rakennusluvan puuttumisesta on ns. vallintavirhe eli kysymys on kiinteistön käyttöä koskevasta puutteesta, virheestä. Kyseessä ei ole ns. salainen laatuvirhe, johon perustuvat vaatimukset on esitettävä viiden vuoden kuluessa vaan vallintavirheestä, johon perustuvat vaatimukset voidaan esittää 10 vuoden kuluessa. Tässä tapauksessa kantajat olivat ostaneet 2012 75000 eurolla 1950 rakennetun omakotitalon. Myyntiesitteen mukaan asuinrakennus on käsittänyt kolme huonetta, keittiön ja saunan huoneistoalan ollessa noin 90 neliömetriä. Huonejärjestyksestä on ilmoitettu, että alakerrassa on kaksi huonetta, keittiö ja WC ja että yläkerrassa on yksi huone ja avovintti. Yläkerran yhdeltä huoneelta n. 15m2 puuttui kuitenkin rakennuslupa. Kysymys oli siten asuinrakennuksen pinta-alavirheestä ja huoneiden lukumäärästä ja rakennusluvan puuttumisesta. Virhe on havaittu kesällä 2015 jolloin oli ilmoitettu virheestä ja vaatimus korvaamisesta esitettiin 6kk päästä loppuvuodesta 2015. Riidassa oli kysymys myös reklamoinnin eli virheilmoituksen oikea-aikaisuudesta.
The issue of the lack of a building permit is the so called defect in possession, that is, a defect in the use of the property, defect. This is not a so-called a secret quality error that must be claimed within five years, but a information defect that can be claimed within 10 years. In this case, in 2012, the applicants had purchased a detached house built for 1950 for EUR 75000. According to the sales brochure, the building comprises three rooms, with a kitchen and sauna area of approximately 90 square meters. The room order states that there are two rooms downstairs, a kitchen and a toilet, and that one room and an open-plan upstairs are located. However, one room upstairs, about 15m2, lacked a building permit. The issue was therefore a defect in the area of the residential building and the number of rooms and the lack of a building permit. The error was discovered in the summer of 2015, when an error was reported and a claim for compensation was made 6 months later in the year 2015. Thus dispute also concerned the timeliness of the claim or error.
Ostajat olivat havainneet virheen kun olivat halunneet laajentaa yläkertaa. He olivat remontoineet asuinrakennuksen yläkertaa toteuttaen samassa yhteydessä asuintilojen laajennuksen siten, että kustannukset ovat olleet yli 30.000 euroa. Yläkerran yhteen huoneeseen (johon ei ollut aikaisemmin rakennuslupaa) kohdistuvien tarpeellisten korjaustoimenpiteiden kustannusten yhteismäärä on ollut purkamisesta aiheutuneet kustannukset mukaan lukien yli 10.000 euroa Niin sanottu tasonparannus huomioon ottaen hinnanalennuksen oikea määrä oli ostajien mukaan 7.000 euroa.
Molemmat oikeusasteet katsoivat, että kyseessä oli merkityksellinen virhe eli sellainen, joka olisi vaikuttanut kaupanteossa.
Käräjäoikeus katsoi että ostajat olisivat saaneet rakennusluvan muutaman satasen kustannuksella kunnalta. Ja koska myyjä oli tarjonnut 2000 euroa ostajilla ei olltu tuon jälkeen syytä oikeudenkäyntiin. Käräjäoikeus velvoitti myyjän korvaamaan 1000 euroa ostajille mutta ostajat velvoitettiin maksamaan myyjän oikeudenkäyntikulut 10.000 eurolla. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että rakennusluvan myöntäminen edellytti, että rakennus on luvan hakemisajankohdan rakentamismääräysten mukainen. Ja tämän johdosta ostajien oli korjattava yläkerran huone, jolloin kulut olivat huomattavasti korkeammat yli 10.000 euroa. Tämän johdosta myyjän ostajille maksettavaksi tuomittu hinnanalennus korotettiin 7.000 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen. Myyjä velvoitettiin maksamaan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 9.332,83 eurolla ja hovioikeudesta 5.618,71 eurolla korkoineen.
Kysymys on maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisesta vallintavirheestä, kun myyjä on laiminlyönyt ilmoittaa ostajille, ettei rakennuslupaa ole ollut. Sanotun lainkohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe muun muassa silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta saman momentin 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä eli kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa. Maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on vallintavirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Myyjä on maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin mukaisesti vastuussa myös tällaisesta tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.Oikeuskäytännössä (THO 9.11.2007 nro 2197 (S 06/2147)) on sovellettu maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan säännöstä, jonka mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa, tilanteessa, jossa kiinteistöllä olevan rakennuksen tiettyyn osaan eli kyseessä olevassa tapauksessa yläkerran kahdelle huoneelle ei ollut ollut rakennuslupaa. Sanotun säännöksen nojalla kiinteistöllä on virhe välittömästi sillä perusteella, että tarvittava lupa puuttuu, vaikka puuttuva lupa olisikin saatavissa (ks. esim. Kyllästinen: Riskinjako maakaaressa 2010 s. 301-302 vrt. VaaHO 1.11.2013 nro 1158 (S 12/680)).
Käräjäoikeus totesi myös, että myyjän puolesta kaupassa toimineen kiinteistönvälittäjä olisi tullut selvittää, onko yläkerran huoneelle asianmukaista rakennuslupaa asumiskäyttöä varten ja ilmoittaa asiasta ostajille, kuten hyvää välitystapaa koskevista ohjeista on ilmennyt. Vaatimus olisi siis voitu kohdistaa myös välittäjään. Nyt myyjä voi tosin vaatia välittäjältä korvausta osaan vahingosta.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain (KKO 2016:69, kohta 6).
Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen
muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Sillä, onko ostaja reklamaatiovaiheessa nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei sitä vastoin ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen (KKO 2016:69, kohta 9).
Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).
Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheest, ja vaadituista seuraamuksista (KKO 2008:8, kohta 6).
Oikeuskirjallisuudessa (Kyllästinen: Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis 2013 s. 343 ss., erityisesti s. 346 av. 46) on pidetty kohtuullisena reklamaatioaikana lyhimmillään kolmen kuukauden ja pisimmillään seitsemän kuukauden pituista aikaa. Kysymys on kuitenkin aina tapauskohtaisesta harkinnasta.
Vaasan hovioikeus Tuomio (nimet muutettu)
Antamispäivä 27.2.2019
Diaarinumero S 17/770
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 14.7.2017 nro 9379 (liitteenä)
Valittajat Jonne Petri Sieminen Anna Helinä Sieminen
Vastapuoli Karita Marjatta Saviala
Jonne Petri Sieminen ja Anna Helinä Sieminen (jäljempänä myös ostajat) ovat vaatineet, että Karita Marjatta Savialan (jäljempänä myös myyjä) heille maksettavaksi tuomittu hinnanalennus korotetaan 7.000 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen. Lisäksi Siemiset ovat vaatineet, että heidät joka tapauksessa vapautetaan velvollisuudesta korvata Savialan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta ja että Saviala velvoitetaan valituksen menestyessä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 9.332,83 eurolla ja joka tapauksessa hovioikeudesta 5.618,71 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Siemisten Savialalta ostamassa omakotitalokiinteistössä on käräjäoikeuden toteamin tavoin maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen vallintavirhe.
Ellei kiinteistössä katsota olevan vallintavirhettä, kiinteistössä on toissijaisesti maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukainen laatuvirhe, koska Saviala on antanut ennen kaupan tekemistä virheellisen tiedon kiinteistön asuinrakennuksen asuinpinta-alasta. Rakennusluvan alainen pinta-ala ja huonemäärä eivät ole vastanneet myyntiesitteen tietoja. Joka tapauksessa kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (maakaari 2 luku 17 § 1 momentti 5 kohta).
Käräjäoikeuden ratkaisu siitä, että virheestä on ilmoitettu oikea-aikaisesti on oikea.
Siemiset eivät olisi tehneet kauppaa lainkaan, jos he olisivat tienneet, että rakennusluvan mukaan talossa oli vain kaksi asuinhuonetta. Rakennusluvan puuttumisella on ollut ostajille olennainen merkitys, koska kiinteistö on hankittu asumiskäyttöön lapsiperheelle. Rakennusluvan puuttumisella voi myös olla merkitystä vakuutuskorvauksen saamiseen mahdollisen vahingon sattuessa.
Yläkerran asuintilana käytetyn huoneen käyttötarkoituksen muutos asuintilaksi on edellyttänyt rakennusluvan hakemisen lisäksi lupaa haettaessa voimassa olleita rakentamismääräyksiä vastaavien suunnitelmien laatimista ja rakennuksen korjaus- ja muutostöiden suorittamista näiden suunnitelmien mukaisesti.
Siemiset ovat tehneet sanotut suunnitelmat ja muutokset kunnan rakennustarkastajalta saadun ohjeen mukaisesti, mihin ohjeistukseen heillä on ollut oikeus luottaa. Muun muassa yläkerran eristys ja huonekorkeus on tullut muuttaa nykyaikaisia määräyksiä vastaavaksi. Siemiset eivät olisi ryhtyneet mihinkään sanotuista muutos- ja korjaustöistä pintamateriaalien vaihtoa lukuun ottamatta, jos huoneen käyttötarkoitus olisi ollut mahdollista muuttaa pelkästään rakennuslupaa hakemalla.
Muutos ja korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten määrä on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin yli 10.000 euroa, sisältäen purkukustannukset.
Kohtuullisena hinnanalennuksena on pidettävä tasonparannus huomioon ottaen 7.000 euroa.
Siinäkin tapauksessa, että Siemisten vaatimus hinnanalennuksen korottamisesta hylätään, heidät on vapautettava velvollisuudesta korvata Savialan oikeu- denkäyntikuluja käräjäoikeudesta. Koska käräjäoikeudessa Siemisille hinnanalennuksena tuomittu määrä on ollut vähäistä merkittävämpi alkuperäiseen vaatimukseen verrattuna, käräjäoikeuden olisi tullut määrätä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla, että asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta vahinkonaan. Siemiset ovat joka tapauksessa paljoksuneet Savialan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta 8.500 euroa ylittäviltä osin ottaen huomioon Siemisten omien oikeudenkäyntikulujen määrä ja se, että valmisteluistunto on peruuntunut Savialasta johtuvasta syystä. Siemiset tulee ainakin vapauttaa korvaamasta Savialan 322,40 euron oikeudenkäyntikuluja peruuntuneen valmisteluistunnon osalta ja Saviala tulee velvoittaa korvaamaan heille sanotusta istunnosta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 546,84 euroa.
Saviala on vaatinut, että valitus hylätään ja että Siemiset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 8.133,78 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeus on kirjannut oikein tuomion sivuille 7–10 reklamaatioon liittyvän sääntelyn ja tapahtumat, mutta toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, ostajat eivät ole ilmoittaneet laatu- tai vallintavirheestä kohtuullisessa ajassa. Ostajat ovat purkaneet yläkerran huoneen ennen reklamointia. Savialalla ei siten ole ollut enää reklamaation jälkeen mahdollisuutta perehtyä niihin väitettyihin muutoksiin, joita on tullut tehdä eristeisiin ja huonekorkeuteen rakennusluvan saamiseksi.
Toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, luvan puuttuminen ei oikeuta hinnanalennukseen, koska ostajien virheellinen oletus rakennusluvasta ei ole vaikuttanut kauppaan. Rakennuslupa olisi ollut mahdollista saada jälkikäteen 156,80 eurolla. Luvan puuttuminen ei ole siten vaikuttanut Siemisten ostopäätökseen tai kaupan ehtoihin. Ostajien virheeksi katsoma tilanne on Karjavallan kunnan alueella yleinen, ja rakennuslupa haetaan normaalisti jälkikäteen.
Kuten käräjäoikeuden tuomiossa on todettu, rakennusluvan puuttuminen ei ole laatuvirhe. Kiinteistö on vastannut fyysisiltä ominaisuuksiltaan myyntiesitteessä mainittuja tietoja eikä se, että yläkerran huoneelle ei ollut haettu rakennuslupaa, vaikuta rakennuksen asuinpinta-alaan. Mikäli hovioikeus katsoisi, että kyseessä voisi olla laatuvirhe, salaisen virheen edellyttämä merkittävyyskynnys ei kuitenkaan ylity.
Hinnanalennuksen korottamiselle ei ole perusteita. Rakennusluvan hakeminen olisi maksanut alle 200 euroa. Rakennusluvan puuttuminen ei ole aiheuttanut mitään korjaus- tai muutostarpeita. Ostajien olisi joka tapauksessa pitänyt ha- kea muutoksilleen lupa, koska he ovat päätyneet laajentamaan yläkerran asuintilaa. Ostajille ei ole myöskään aiheutunut rakennusluvan puuttumisesta mitään taloudellista vahinkoa. Saviala kiistää väitteen, että rakennusluvan puuttuminen vaikuttaisi vakuutusyhtiön korvausten saamiseen vahinkolanteessa.
Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluja koskeva ratkaisu on oikea. Käräjäoikeuden tuomion sivuille 12–13 kirjattujen Savialan sovintoesitysten vuoksi kyse ei ole ollut Siemisten osavoittotilanteesta. Saviala on vähävarainen yksinasuva eläkeläinen, joten ei ole kohtuullista, että hän joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa osaksikaan vahinkonaan. Pääasian hävitessään Siemiset on velvoitettava korvaamaan Savialan oikeudenkäyntikulut myös hovioikeudesta.
Savialaa ei tule velvoittaa myöskään korvaamaan Siemisten oikeudenkäyntikuluja eikä Siemisiä vapauttaa velvollisuudesta korvata Savialan oikeudenkäyntikuluja peruuntuneen valmisteluistunnon osalta, koska Siemiset ovat myötävaikuttaneet valmisteluistunnon peruuntumiseen.
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 8.11.2018 siitä laaditun erillisen pöytäkirjan mukaisesti. Hovioikeudessa on otettu vastaan sama todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta riidattomiksi todettuja kauppakirjaa, myyntiesitettä, rakennuslupaa ja ohjetta hyvästä välitystavasta.
Siemiset ja Saviala ovat todistelutarkoituksessa kuultaessa kertoneet asiaan vaikuttavilta osiltaan kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu. Muiden hovioikeudessa todistajina kuultujen henkilöiden kertomuksia selostetaan seuraavassa asian ratkaisemisen kannalta tarpeellisilta osiltaan.
Karjavalla rakennustarkastajana toimiva Keijo Toiminen on kertonut Karjavallan alueella olevan yleistä, että etenkin asuinrakennusten yläkertaan jälkikäteen rakennetuilta huoneilta puuttuvat rakennusluvat. Kun Siemiset olivat tulleet keskustelemaan nyt kysymyksessä olevan yläkerran remontoimisesta, Toiminen oli havainnut, ettei yläkerran huonetta ollut merkitty rakennusrekisteriin. Toimisen mukaan tiloja ei voi jälkikäteen lisätä rakennusrekisteriin ilman rakennuslupaa. Toiminen on lisäksi kertonut, että vaikka säännöksistä voidaan joustaa, hän oli ainakin suositellut Siemisille yläkerran korjaamista vastaamaan voimassa olevia rakentamiselle asetettuja vaatimuksia. On myös mahdollista, että Siemiset olivat saaneet hänen kertomastaan sen käsityksen, että tämä on ollut rakennusluvan edellytyksenä. Toiminen on vielä kysyttäessä kertonut mahdollisesti ilmoittaneensa Siemisille, että rakennusluvan saamisen edellytyksenä on suunnitelmien ja näitä vastaavien korjausten tekeminen vuoden 2015 rakentamismääräysten mukaisesti. Toiminen on kysyttäessä myös kertonut, että luvan saaminen sellaiseen omakotitalon asuinhuoneena käytettyyn tilaan, jossa eristepaksuus seinässä on 100 millimetriä ja yläpohjassa 125 millimetriä ja huonekorkeus on 225 senttimetriä, ei ole ollut vuonna 2015 mahdollista. Mainitut mitat vastaavat nyt kysymyksessä olevan yläkerran huoneen eristevahvuuksia ja huonekorkeutta.
Kiinteistönvälittäjänä toimiva rakennusinsinööri Tuukka Kuusimaa on kertonut, että rakennuksen osan on täytettävä lupaa haettaessa voimassa olevien rakentamismääräysten vaatimukset. Lisäksi Kuusimaa on kertonut, että kiinteistönkaupassa myyntihintaan vaikuttaa olennaisesti se, myydäänkö kahden vai kolmen huoneen ja keittiön asuntoa. Hänen käsityksensä mukaan rakennusluvan puuttumisella asuinrakennuksen 15 neliömetrin alalta on tässä tapauksessa ollut 8.000–10.000 euron vaikutus kiinteistön myyntihintaan.
Rakennusmestari Joni Kontio on kertonut, että rakennusluvan saamiseksi kohteen on oltava luvan hakemishetken rakentamismääräysten mukainen. Kontiolahti on todennut kirjallisena todisteena esitetystä yläkerran huoneesta purkamisen jälkeen otetusta valokuvasta, etteivät huoneen eristevahvuudet ole vastanneet vuonna 2015 voimassa olleita rakentamismääräyksiä. Myöskään tilan huonekorkeus 225 senttimetriä ei ole ollut vuoden 2015 määräysten mukainen. Kontiolahden mukaan tällaisilla ominaisuuksilla ei olisi ollut mahdollista saada huoneelle rakennuslupaa, vaikka yksittäistapauksellinen ratkaisuvalta kuuluukin rakennustarkastajalle. Kontiolahti on vielä selvittänyt kirjallisena todisteena esitetystä tietokoneohjelmalla laatimastaan kustannusarviosta, että yläkerran huoneen muuttaminen vastaamaan nykyaikaisia rakentamismääräyksiä olisi maksanut 8.999 euroa huomioimatta purkukustannuksia.
Kiinteistönvälittäjä Rauni Tuuronen on hovioikeudessa kertonut, että he olivat Anna Siemisen kanssa ensimmäisen kerran keskustelleet rakennusluvan puuttumisesta syyskuussa 2015, jolloin Tuuronen oli kehottanut Siemisiä ottamaan ensi vaiheessa yhteyttä myyjään. Siemiset eivät olleet esittäneet tässä vaiheessa mitään vaatimuksia. Myyjän ja ostajien välillä oli järjestetty kaksi neuvottelutilaisuutta vuoden 2016 tammi- ja maaliskuussa. Tammikuun neuvottelussa olivat olleet paikalla Savialan, Anna Siemisen ja Tuurosen lisäksi Toiminen sekä kiinteistönvälitystoimiston toinen työntekijä. Neuvottelussa oli keskusteltu kiinteistössä ilmenneistä virheistä ja rakennusluvan puuttumisesta. Keskustelussa oli tullut esille, että rakennusluvan voi hakea kyseisenlaiseen vanhaan taloon jälkikäteen. Tuurosen käsityksen mukaan se, että yläkerran asuintilana käytetyllä huoneella ei ole ollut rakennuslupaa, ei ole vaikuttanut tilan käyttöön eikä olisi vaikuttanut kiinteistön myyntihintaan.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja tuomion sivulle 10 kirjatut johtopäätökset reklamaation osalta. Hovioikeus päätyy siihen, että Siemisten 17.12.2015 Savialalle tekemä kirjallinen ilmoitus virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa säädetyllä tavalla oikea-aikaisesti.
Vallintavirhe ja ostajien oikeus hinnanalennukseen
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.
Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus tuomion sivulla 11, että rakennusluvan puuttuminen Siemisten Savialalta ostaman kiinteistön asuinrakennuksen ylä- kerran huoneen osalta on ollut mainitun lainkohdan mukainen vallintavirhe.
Siemiset ovat vaatineet kiinteistön virheen perusteella hinnanalennusta, koska heidän mukaansa rakennusluvan saaminen on edellyttänyt luvan hakemishetkellä eli vuonna 2015 voimassa olleiden rakentamismääräysten mukaisten suunnitelmien ja näitä vastaavien huoneen korjaus- ja muutostöiden tekemistä. Sanottujen toimenpiteiden kustannukset ovat olleet 10.000 euroa. Siemiset ovat vaatineet kustannusten perusteella Savialalta hinnanalennusta tasonparan-nus huomioiden 7.000 euroa.
Saviala on puolestaan katsonut, ettei rakennusluvan saaminen olisi edellyttänyt yläkerran huoneen muuttamista vastaamaan nykyaikaisia rakentamiselle asetettuja vaatimuksia, vaan luvan olisi voinut saada jälkikäteen 156,80 eurolla ainoastaan sitä hakemalla eikä luvan puuttumisella siten ole ollut vaikutusta kaupan solmimiseen eikä ostajilla oikeutta hinnanalennukseen.
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on vallintavirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Säännöstä koskevien esitöiden mukaan ostaja voi aina vaatia hinnanalennusta, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on ollut oikeus edellyttää (HE 120/1994 vp s. 62). Yleisten velvoiteoikeudellisten periaatteiden mukaan myyjän suorituksen merkityksetön, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen sovitusta ei kuitenkaan oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen liittyviä oikeussuojakeinoja (KKO 2009:39 kohta 4).
Tässä tapauksessa on kysymys asumiskäyttöön ostetusta kiinteistöstä ja sillä sijaitsevasta omakotitalosta, josta on puuttunut rakennuslupa 15 neliömetrin pinta-alalta, kun rakennuksen ilmoitettu kokonaispinta-ala on ollut 90 neliö- metriä. Yläkerran asuintilana käytetty huone ei ole siten vastannut asumiselle asetettuja vaatimuksia. Siemiset ovat kertoneet, että tällä seikalla on ollut heille tärkeä merkitys. Ottaen vielä huomioon Kuusimaan arvio rakennusluvan puuttumisen vaikutuksesta kauppahintaan ja Kuusimaan ja Kontiolahden näkemys siitä, että puuttuvalla rakennusluvalla on tällaisessa tilanteessa olennainen merkitys kauppaan, käräjäoikeuden tuomion sivulle 11 kirjatuin tavoin virhettä ei voida lähtökohtaisesti pitää merkityksettömänä, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamattomana puutteena.
Todistajat Kuusimaa ja Kontiolahti ovat kertoneet rakennusluvan myöntämisen edellyttävän, että rakennus on luvan hakemisajankohdan rakentamismääräysten mukainen. Myös Toiminen on todennut, ettei vanhoilla, kyseisen yläkerran eristevahvuuksia ja huonekorkeutta vastaavilla rakenteilla voi saada rakennuslupaa. Hovioikeus katsoo edellä mainitut todistajankertomukset huomioon ottaen olevan selvää, että lupaa vaativien korjaustoimenpiteiden suunnittelu ja toteutus tulee tehdä niiden rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti, jotka ovat voimassa luvan hakemishetkellä.
Siemiset ovat kertoneet, että he olivat Toimiselta saamansa ohjeen perusteella tehneet yläkerran huoneen osalta suunnitelmat korjaus- ja muutostöistä, jotta huone vastaisi rakennusluvan hakemishetken eli vuoden 2015 rakentamismääräyksiä. Toimisen kertomus on hovioikeudessa ollut epämääräinen. Toimisenkin mukaan on mahdollista, että hän oli sanonut Siemisille luvan saamisen edellytyksenä olevan suunnitelmien ja näitä vastaavien toimenpiteiden tekeminen tuolloin voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Toimisenkaan kertomuksesta ei ole tullut ilmi, että Siemisille olisi voitu myöntää rakennuslupa ilman mitään muutostöitä, vaikka lupaharkinta onkin Toimisen mukaan joustavaa. Kuusimaaaan ja Kontiolahden kertomuksista on selkeästi tullut ilmi, että rakennuslupaa myönnettäessä sovelletaan luvan hakemisajankohdan mukaisia rakentamismääräyksiä. Myöskään Tuurosen kertomuksesta ei ole ilmennyt, että Toiminen olisi keskustelutilaisuudessa tammikuussa 2016 ilmoittanut, että Siemiset voivat saada rakennusluvan tekemättä yläkertaan mitään muutostöitä.
Siemisten uskottavana pidettävien kertomusten ja erityisesti todistajien Ruusumaan ja Kontiolahden kertomuksilla hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Siemiset eivät olisi voineet saada yläkerran huoneelle jälkikäteen 156,80 eurolla rakennuslupaa ainoastaan sitä hakemalla. Myöskään Toimisen kertomuksesta ei voida tehdä toisenlaista johtopäätöstä.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että rakennusluvan saaminen on tässä tapauksessa edellyttänyt suunnitelmien ja näitä vastaavien korjausten tekemistä vuonna 2015 voimassa olleiden rakentamismääräysten mukaisesti. Rakennusluvan puuttuminen ei siten ole tässä tapauksessa ollut Savialan väittämin tavoin kauppaan vaikuttamaton virhe ja Siemisillä on siten vallintavirheen perusteella oikeus maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin nojalla hinnanalennukseen niistä kustannuksista, joita rakennusluvan saaminen on edellyttänyt.
Kontiolahden laatiman kustannusarvion mukaan yläkerran huoneen korjauskustannukset ovat 8.999 euroa, missä arviossa ei ole mukana purkukustannuksia. Kuusimaaaan arvion mukaan rakennusluvan puuttuminen vastaavanlaisesta kohteesta vaikuttaa 75.000 euron kauppahintaan alentavasti 8.000–10.000 euroa. Saviala on myös hovioikeudessa myöntänyt määrällisesti sen, että kustannukset huoneen saattamisesta vastaamaan vuoden 2015 rakentamismääräyksiä ovat olleet Siemisten vaatimat 7.000 euroa. Tähän nähden hovioikeus hyväksyy Siemisten vaatiman hinnanalennuksen määrän.
Koska Siemiset ovat voittaneet kanteensa, Saviala on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaisesti velvollinen korvaamaan näiden määrällisesti myön- tämänsä oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.
Karita Marjatta Savialan Jonne Petri Siemiselle ja Anna Helinä Siemiselle maksettavaksi tuomittu hinnanalennus korotetaan 7.000 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.
Siemiset vapautetaan heille tuomitusta yhteisvastuullisesta velvollisuudesta korvata Savialan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta.
Saviala velvoitetaan korvaaman Siemisten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 9.332,83 eurolla ja hovioikeudesta 5.618,71 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.4.2019.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos A.L
hovioikeudenneuvos K.H hovioikeudenneuvos J.B
Valmistelija: hovioikeuden esittelijä L.K Ratkaisu on yksimielinen.
TUOMIO 17/9379
14.7.2017 L 16/12884
Kantajat Sieminen, Jonne Petri
Sieminen, Anna Helinä
Saviala, Karita Marjatta
Asia Vireille Kiinteistöä koskeva riita 30.9.2016
Jonne Petri ja Anna Helinä Sieminen ovat 2.8.2012 tehdyllä kauppakirjalla ostaneet Karita Marjatta Savialalta osoitteessa Riihilänkatu 10, 21290 Karjavalta sijaitsevan kiinteistön sillä olevine rakennuksineen 75.000 euron kauppahinnalla. Kauppahinta on maksettu kaupantekopäivänä. Kauppakirjaan on kirjattu, että Siemiset ovat tutustuneet myyntiesitteeseen. Saviala on käyttänyt kiinteistönvälitysliikettä kiinteistön markkinointiin. Vuonna 1950 rakennetun asuinrakennuksen yläkerran asuintilalle ei ole ollut rakennuslupaa kaupantekohetkellä. Saviala oli ostanut kiinteistön vuonna 2001. Rakennuslupa yläkerran asuintilalle on myönnetty 14.10.2015. Remontti asuinrakennuksen yläkerrassa on aloitettu 12.10.2015.
Siemiset ovat vaatineet, että Saviala velvoitetaan suorittamaan heille edellä mainitussa kiinteistössä olleiden virheiden johdosta hinnanalennuksena 7.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 2.8.2012 lukien haasteen tiedoksiantoon 10.10.2016 saakka ja ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.10.2016 lukien.
Lisäksi Siemiset ovat vaatineet, että Saviala velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 9.332,83 laillisine viivästyskorkoineen.
Saviala on ennen kaupan tekemistä antanut Siemisille virheellisen tiedon kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen asuinpinta-alasta. Myyntiesitteen mukaan asuinrakennus on käsittänyt kolme huonetta, keittiön ja saunan huoneistoalan ollessa noin 90 neliömetriä.
Huonejärjestyksestä on ilmoitettu, että alakerrassa on kaksi huonetta, keittiö ja WC ja että yläkerrassa on yksi huone ja avovintti. Siemisten ryhdyttyä selvittämään mahdollisuuksiaan sanotun asuinrakennuksen yläkerran asuintilojen laajentamiseen heille on selvinnyt, ettei yläkerran asuintilaan ole haettu ollenkaan rakennuslupaa. Asuinrakennuksessa ei näin ollen ole ollut asuintilana käytettäviä huoneita siten, että asuintilojer pinta-ala vastaisi myyntiesitteessä ilmoitettua pinta-alaa ja huoneiden lukumäärä olisi kolme. Annetun virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Siemiset ovat tehneet ostotarjouksen kiinteistöstä perustaen tarjouksensa määrän myyntiesitteessä ilmoitettuihin asuinrakennuksen huoneistoalaan, 90 neliömetriä , ja huoneiden lukumäärään, kolme. Mikäli Siemisten tiedossa olisi ollut kauppaa tehdessä se, ettei yläkerran yksi huone ole ollut asuintilana käytettävää rakennuslupaan perustuvaa tilaa ollenkaan, Siemiset eivät olisi todennäköisesti tehneet kiinteistöstä tarjousta ollenkaan. Joka tapauksessa tarjous olisi ollut olennaisesti tehtyä tarjousta alhaisempi. Kiinteistössä on siten ollut ensisijaisesti maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Toissijaisesti kiinteistö maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa säädetyllä tavalla salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Kiinteistössä on ollut myös maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe, koska Saviala on jättänyt ilmoittamatta Siemisille, että yläkerran tiloilla ei ole rakennuslupaa, mikä seikka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja koska laiminlyönnin voidaan olettaa edellä todetulla tavalla vaikuttaneen kauppaan.
Siemiset ovat reklamoineet asuinrakennuksen pinta-alavirheestä ja huoneiden lukumäärästä ja rakennusluvan puuttumisesta ensin suullisesti syksyllä 2015 ja sitten kirjallisesti 17.12.2015 lähetetyllä kirjeellä.
Siemisillä ei ole ollut erityistä syytä selvittää rakennusluvan olemassaoloa yläkerran huonekorkeuden perusteella.
Savialan tai hänen käyttämänsä kiinteistönvälittäjän olisi tullut olla tietoinen rakennusluvan puuttumisesta.
Suullinen ilmoitus syksyllä 2015 on sisältänyt tiedon rakennusluvan puuttumisesta ja korjaustarpeesta sekä vaatimuksen korjauskustannuksiiin osallistumisesta.
Rakennuslupaa ei olisi ollut saatavissa jälkikäteen Savialan esittämällä hinnalla.
Hinnanalennuksesta
Edellä mainittujen virheiden perusteella Siemisillä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin ja saman luvun 18 §:n 2 momentin nojalla oikeus hinnanalennukseen.
Yläkerran huoneen muuttaminen asuinhuoneeksi on edellyttänyt rakennusluvan hakemista ja huonetilan remontoimista vastaamaan nykyajan rakentamismääräyksiä. Kyseessä olevaan huoneeseen ei ole voinut saada rakennuslupaa ilman merkittäviä korjaustoimenpiteitä johtuen muun muassa huonekorkeudesta ja eristevahvuuksista.
Huoneen asuintilaksi muuttaminen on edellyttänyt merkittävässä määrin yläkerran rakenteiden purkamista ja uudelleen rakentamista.
Siemiset ovat remontoineet asuinrakennuksen yläkertaa toteuttaen samassa yhteydessä asuintilojen laajennuksen siten, että kustannukset ovat olleet yli 30.000 euroa. Yläkerran yhteen huoneeseen kohdistuvien tarpeellisten korjaustoimenpiteiden kustannusten yhteismäärä on ollut purkamisesta aiheutuneet kustannukset mukaan lukien yli 10.000 euroa Niin sanottu tasonparannus huomioon ottaen hinnanalennuksen oikea määrä on 7.000 euroa.
Savialan väite koskien yläkerran käyttöarvoa kiistetään, koska kyse ei ole ollut laillisesta asuintilasta rakennusluvan puuttumisen vuoksi.
Saviala on kiistänyt kanteen ja vaatinut, että se hylätään. Lisäksi Saviala on vaatinut, että Siemiset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 12.723,38 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Laatu- ja vallintavirheestä ilmoittaminen
Siemiset ovat korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2008:8 käsillä ollutta tilannetta vastaavalla tavalla menettäneet oikeutensa vedota väittämäänsä kiinteistön laatuvirheeseen sekä vallintavirheeseen, koska asuinrakennuksen yläkerran huonekorkeus on ollut Siemisten havaittavissa, kun he ovat siihen tutustuneet, eikä rakennusluvan saaminen ole edellyttänyt huonekorkeuden tai eristyksen muuttamista ja
koska Siemiset ovat ensin purkaneet yläkerran rakenteet ja vasta sen jälkeen reklamoineet huonekorkeudesta tai eristyksestä. Savialalle ei ole suotu mahdollisuutta väitettyjen virheiden tarkastamiseen tai mahdollisten korjauskustannusten arvioimiseen. Reklamaatio ei ole väitetyn laatuvirheen osalta ollut oikea-aikainen, eikä Siemisillä ole muutenkaan oikeutta vedota sanottuun virheeseen .
Siemiset ovat syksyllä 2015 ilmoittaneet vain rakennusluvan puuttumisesta eivät ole ilmoittaneet tähän perustuvista vaatimuksista.
Ostajat ovat tilanneet suunnitelman yläkerran laajennuksesta 16.9.2015 Kiinteistössä ei ole ollut laatuvirhettä
Kiinteistössä ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 eikä 5 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä. Se, että yläkerran asuintilana käytetylle huoneelle ei ole haettu rakennuslupaa, ei merkitse sitä, etteikc asuinpinta-ala olisi vastannut sitä, mitä myyntiesitteessä on ilmoitettu.
Asuinpinta-alasta ei ole annettu virheellistä tietoa.
Siemiset olisivat voineet hakea yläkerran asuintilalle rakennusluvan jälkikäteen 156,80 eurolla. Satakunnan alueella on ollut tyypillistä, että 1930-1960-luvuilla rakennettujen omakotitalojen yläkerta on alkuperäisen rakentamisen yhteydessä jätetty avoimeksi, mutta sinne or myöhemmin rakennettu asuintila ilman rakennuslupaa. Rakennusluvan hankkiminen mainitunlaiselle asuintilalle jälkikäteen on ollut viime aikain, tavanomaista Karjavalla. Tällainen rakennuslupa olisi ollut Siemisten hankittavissa myös tässä tapauksessa.
Kiinteistössä ei ole ollut vallintavirhettä
Kiinteistössä ei ole ollut Siemisten väittämää vallintavirhettä. Saviala on ostanut itse kiinteistön samoilla tiedoilla, joilla hän on myynyt sen Siemisille. Yläkertaan on rakennettu asuintila vuosikymmeniä ennen Savialan omistusaikaa, eikä Saviala ole tiennyt eikä hänen ole pitänytkään tietää rakennusluvan puuttumisesta. Saviala ei ole tuottamuksellisesti antanut kiinteistöstä virheellistä tietoa.
Koska rakennuslupa olisi ollut Siemisten saatavissa jälkikäteen vain 156,80 eurolla, ei tieto sen puuttumisesta olisi vaikuttanut mitenkään kauppaan.
Yläkerran huonekorkeus, 2,25 metriä, on vastannut 1950-1960 luvun aikaista huonekorkeutta ja muilta osin edellytettyä tasoa. Yläkerran huoneen käyttöarvo ollut asumishuoneen käyttöarvoa vastaava rakennusluvan puuttumisesta huolimatta.
Rakennusluvan puuttumisesta asuinrakennuksen yläkerran asuintilalle ei ole aiheutunut Siemisille mitään taloudellista vahinkoa. Rakennuslupa olisi ollut jälkikäteen saatavissa 156,80 eurolla, mikä on Siemisten kärsimän vahingon enimmäismäärä. Koska Siemiset olivat aikoneet laajentaa yläkertaa, olisi laajennukselle tullut joka tapauksessa hakea rakennuslupa. Rakennusluvan puuttuminen ei ole johtanut yläkerran asuintilojen laajentamiseen ja uudelleen tekemiseen.
Mikäli katsotaan, että peruste hinnanalennukselle on olemassa, sitä koskeva vaatimus myönnetään oikeaksi 1.000 euron osalta.
Saviala on vedonnut oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osaltc tekemäänsä sovintotarjoukseen.
1. Ovatko Siemiset Savialan vetoamilla perusteilla menettäneet oikeutensa vedota väittämäänsä laatu- ja vallintavirheisiin?
2. Onko myyntiesitteessä annettu Siemisille maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla virheellinen tieto kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen asuinpinta-alasta ja voidaanko tällaisen tiedon olettaa vaikuttaneen kauppaan?
3. Voidaanko katsoa, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää?
4. Onko kiinteistössä ollut Siemisten väittämä vallintavirhe?
5. Hinnanalennuksen määrä 1.000 euroa ylittävin osin.
RIIDATTOMIA SEIKKOJA
Riidan kohteena olevan yläkerran huoneen pinta-ala on ollut noin 15 neliömetriä.
Ostajat ovat tilanneet suunnitelman yläkerran laajennuksesta 16.9.2015.
Siemiset ovat 17.12.2015 reklamoineet Savialalle kirjallisesti maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.
Siemiset ja Saviala
Siemisten teema: kaupan ehdot ja ostajille annetut tiedot Savialan teema: kaupan ehdot
Siemiset
Teema: asuinrakennuksen pinta-alasta ja huonejärjestyksestä annetut tiedot
3. P.J laatima korjaussuunnitelma 7.10.2015
Teema: tarvittavat korjaustoimenpiteet huonetilan muuttamiseksi asuintilaksi
4. J Kontiolahti Oy:n kustannusarvio Teema: muutostöiden kustannukset
5. Harjavallan kaupungin lasku 23.10.2015 ja P.J lasku 3.11.2015
Teema: rakennusluvan ja korjaussuunnitelman kustannukset
6. Valokuva huonetilasta purkutöiden jäljiltä
Teema: eristeiden laatu ennen korjaustöiden suorittamista
7. Ohje hyvästä välitystavasta 5.6.2012, kohta 5.5.2.8
Teema: kiinteistövälittäjän velvollisuus hankkia myytävää kiinteistöä koskevia selvityksiä rakennusluvan osalta
8. Rakennuslupa 14.10.2015
Teema: Rakennusluvan myöntämisen ajankohta
9. Valokuva huoneesta 12.10.2015
Siemisten: Huoneen tilanne ennen rakennusluvan myöntämistä Savialan teema: Tasonparannuksen määrä
1. Anna Helinä Sieminen todistelutarkoituksessa
kiinteistöstä ennen kauppaa annetut tiedot, huoneiden lukumäärän
merkitys Siemisille, annettujen tietojen vaikutus ostopäätökseen ja
tarjouksen määrään ja suoritetut korjaustoimenpiteet, reklamaatioon
liittyvät seikat, yläkerran huoneiden rakenteen laatu
2. Jonne Petri Sieminen todistelutarkoituksessa Teema: kuten yllä
3. Karita Marjatta Saviala todistelutarkoituksessa
Teema: Saviala
ei ole ollut tietoinen rakennusluvan puuttumisesta, tasonparannuksen
määrä, reklamaatiota ei ole tehty määräaikaan mennessä
4. Todistaja Joni Kontio
Siemisten teema: muutostöiden kustannukset ja rakentamismääräysten merkitys
Savialan teema: vaadituilla kustannuksilla ei ole syy-yhteyttä luvan puuttumiseen
5. Todistaja Tuukka Kuusimaa
Teema: puuttuvien asuinneliöiden merkitys kiinteistön arvoon, kiinteistövälittäjän selvitysvelvollisuus rakennuslupa-asiakirjojen osalta
6. Todistaja Keijo Toiminen
Teema: rakennuslupa olisi ollut saatavissa jälkikäteen, rakennusluvan kustannukset, poikkeamaa tavanomaisesta ei ole, virhe ei ole vaikuttanL kauppaan eikä tasonparannuksen määrään
7. Todistaja Rauni Tuuronen
Teema: rakennusluvan puuttuminen ei olisi vaikuttanut myynti- tai kauppahintaan, reklamaatiota ei ole tehty oikea-aikaisesti
Siemiset ovat 2.8.2012 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet Savialalta kiinteistön sillä olevine rakennuksineen 75.000 euron kauppahinnalla.
Asiassa on kysymys ensinnäkin siitä, ovatko Siemiset ilmoittaneet Savialalle kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen väitetyistä rakennusluvan puuttumiseen perustuvista laatu- ja vallintavirheistä maakaaren 2 luvun 25 §:ssä säädetyllä tavalla. Mikäli näin katsotaan olevan, on asiassa kysymys lisäksi siitä, onko kiinteistössä mainittuja virheitä ja onko Siemisillä oikeus hinnanalennukseen.
muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Sillä, onko ostaja reklamaatiovaiheessa_nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei sitä vastoin ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen (KKO 2016:69, kohta 9).
Siemiset ovat kertoneet todistelutarkoituksessa yhdenmukaisesti, että he olivat saaneet tiedon kanteessa tarkoitetun rakennusluvan puuttumisest, Karjavallan kaupungin rakennustarkastajalta, ympäristöinsinööri Reijo Olavi Toimiselta, kun he olivat vuonna 2015 tapahtuneen perheenlisäyksen vuoksi alkaneet selvittää mahdollisuuksiaan laajentaa asuinrakennuksen yläkerran asuintiloja. Anna Sieminen on todistelutarkoituksessa muistellut tämän tapahtuneen kesä-heinäkuussa 2015. Jonne Siemisen kertomuksen mukaan kyse oli ollut kyseisen vuoden juhannuksen jälkeisestä ajasta, loppukesästä tai alkusyksystä 2015. Toiminen oli Jonne Siemisen kertomuksen mukaan ilmoittanut tällöin, ettei puuttuvaa rakennuslupaa ollut jälkikäteen saatavissa "noin vain", vaan sen saaminen oli edellyttänyt kyseessä olevan tilan saattamista nykyisin voimassa olevien rakentamismääräysten mukaiseksi esimerkiksi huonekorkeuden ja seinien eristeiden osalta.
Tässä tarkoituksessa Toiminen oli suositellut Siemisiä kääntymään rakennussuunnittelija P.J puoleen, kuten Siemiset olivat tehneetkin. Asiassa on riidatonta, että Siemiset ovat 16.9.2015 tilanneet Jaloselta 7.10.2015 päivätyn suunnitelman yläkerran laajennus- ja muutostöistä ja että sanotun suunnitelman mukainen rakennuslupa on myönnetty Toimisen päätöksellä julkipanon jälkeen 14.10.2015 (ks.kirjallinen todiste nro 8). Toiminen on todistajana kertonut, että hän oli suositellut Siemisille Jalosta ja että hän oli muistinsa mukaan "saattanut ehdottaa Siemisille tason parannusta yläkerrassa Jonne Siemisen käsittämällä tavalla.
Anna Sieminen oli Toimiselta saadun tiedon jälkeen hankkinut Savialan puhelinnumeron kyseisessä kaupassa kiinteistönvälittäjänä toimineelta Rauni kirsi Tuuroselta, kuten sekä Anna Sieminen todistelutarkoituksessa että Tuuronen todistajana ovat kertoneet. Anna Sieminen on kertonut onnistuneensa useamman epäonnistuneen yrityksen jälkeen lopulta tavoittamaan Savialan puhelimitse. Anna Sieminen oli tällöin ilmoittanu Savialalle rakennusluvan puuttumisesta sekä tiedustellut, oliko Saviala "valmis osallistumaan kustannuksiin". Saviala oli Anna Siemisen mukaan tällöin vastannut, ettei hän ollut tähän "näillä tiedoin" valmis ja että asiaa täytyisi selvittää. Sanottu puhelinkeskustelu oli käyty ennen yläkerran remontin aloittamista 12.10.2015, mutta Anna Sieminen ei ole muistanut tarkempaa ajankohtaa. Jonne Siemisen kertomuksen mukaan Anna Siemisen yhteydenotto Savialaan oli tapahtunut yläkerran remontin suunnitteluvaiheessa, ennen merkittävämpiä korjaustoimenpiteit.ä
Saviala on kertonut todistelutarkoituksessa saaneensa puhelinsoiton Anna Siemiseltä syksyllä 2015. Anna Sieminen oli tällöin ilmoittanut rakennusluvan puuttumisesta, mutta hän ei ollut ilmoittanut mitään vaatimuksia sen johdosta. Saviala on kertonut saaneensa tietää väitettyyn virheeseen perustuvista vaatimuksistaan vasta 17.12.2015, jolloin Siemiset olivat riidattomasti ilmoittaneet kirjallisesti sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan. Saviala oli tämän jälkeen ottanut yhteyttä Tuuroseen, jonka aloitteesta 18.1.2016 oli järjestetty palaveri, johon olivat osallistuneet Saviala, Anna Sieminen, Toiminen ja Tuuronen. Toiminen oli sekä Savialan että Tuurosen kertomuksen mukaan tuolloin ilmoittanut, että rakennuslupa yläkerran asuintilana käytetylle huoneelle olisi voitu myöntää jälkikäteen edellyttämättä sen muuttamista nykyisten rakentamismääräysten mukaiseksi. Toiminen on kertonut käräjäoikeudessa, että lupaharkinnassa on kyseessä olevan kaltaisissa, Karjavalla verraten yleisissä tapauksissa tapana joustaa nykymääräyksistä. Toimisen mukaan lupa olisi tässäkin tapauksessa todennäköisesti ollut myönnettävissä ilman, että asuintilana käytettävän huoneen olisi tullut täyttää vuonna 2015 voimassa olleet rakentamismääräykset.
Siemisten kertomusten perusteella he ovat saaneet tiedon väitetystä virheestä kesä-syyskuun 2015 aikana. Siemiset ovat riidattomalla tavalle ilmoittaneet Savialalle puhelimitse syksyllä väittämästään virheestä kaupan kohteessa. Riidanalaista on se, ovatko Siemiset samassa yhteydessä ilmoittaneet myös kyseiseen virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Käräjäoikeus katsoo, että vaikka Anna Sieminen olisikin vastoin Savialan kertomusta tiedustellut puhelinkeskustelussa Savialan valmiutta "osallistua kustannuksiin", ei mainitunlaista tiedustelua voida tulkita maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetuksi vaatimukseksi. Reklamaation on siten katsottava tapahtuneen vasta 17.12.2015 eli enintään noin kuusi kuukautta sen jälkeen, kun Siemiset ovat kertomustensa mukaan saaneet tiedon väitetystä virheestä. Vaikka Siemisten 12.10.2015 aloittama remontti on esimerkiksi kirjallisena todisteena nro 6 esitetystä, marraskuussa 2015 otetusta valokuvasta ilmenevin tavoin ollut tuolloin jo siinä vaiheessa, että yläkerran seinärakenteet ovat olleet purettuina, ei reklamaation voida katsoa tämän johdosta myöhästyneen. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2008:8 ostajat olivat purkaneet kaupan kohteena ollee rakennuksen kokonaan siinä olleiden vaurioiden johdosta ja uusi talopaketti oli ollut pystytysvaiheessa, kun reklamaatio oli tehty. Kun kanneperusteena tässä jutussa on rakennusluvan puuttuminen, ei ennen reklamaation tekemistä aloitettujen yläkerran muutostöiden voida katsac vaarantaneen Savialan mahdollisuuksia muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista korkeimman oikeuden edellä mainitussa ratkaisussa käsillä ollutta tilannetta vastaavalla tavalla.
Siihen nähden, mitä edellä on esitetty, käräjäoikeus päätyy harkinnassaan siihen, että Siemisten reklamaatio 17.12.2015 on ollut oikea-aikainen.
Väitetystä laatuvirheestä
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskeva ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneer kauppaan. Saman momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää Oikeuskirjallisuudessa (Tepora - Kartio - Koulu - Lindfors: Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus, 6. painos, 2010 s. 291) todetulla tavalle laatuvirheellä eli taktisella virheellä tarkoitetaan kiinteistökaupan kohteen fyysisissä ominaisuuksissa olevaa virhettä.
Siemiset ovat väittäneet Savialan antaneen myyntiesitteessä virheellistä tietoa kiinteistökaupan kohteena olleen asuinrakennuksen asuinpinta-alasta ja asuinhuoneiden lukumäärästä, kun yläkerran huoneelle ei ole ollut asianmukaista rakennuslupaa. Kun maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentissa on omat säännöksensä kiinteistön vallintavirheestä, ei käräjäoikeus pidä johdonmukaisena ratkaisuna sitä, että kyseessä olevassa tilanteessa sovellettaisiin laatuvirhettä koskevia säännöksiä. Viranomaisen myöntämä rakennuslupa tai sellaisen puuttuminen ei ole kiinteistön laatua koskeva ominaisuus. Kaupan kohteena ollut kiinteistö on rakennusluvan puuttumisesta huolimatta vastannut fyysisiltä ominaisuuksiltaan myyntiesitteessä mainittuja tietoja Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, ettei kiinteistössä ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 tai 5 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä.
Vallintavirheestä
Siemiset ovat katsoneet, että kyse on ollut maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisesta vallintavirheestä, kun Saviala on laiminlyönyt ilmoittaa heille, ettei kanteessa tarkoitettua rakennuslupaa ole ollut. Sanotun lainkohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe muun muassa silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta saman momentin 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä eli kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Savialan vuonna 2001 ostamalle kiinteistölle vuonna 1950 rakennetun asuinrakennuksen yläkertaan on aikanaan, ennen Savialan omistusaikaa ja hänen tietämättään rakennettu asuinkäyttöön tarkoitettu huone ilman asianmukaista rakennuslupaa, mikä todistaja Toimisen kertomuksen mukaan on ollut verraten yleistä Karjavalla.
Käräjäoikeus toteaa, että Savialan puolesta kaupassa toimineen kiinteistönvälittäjä Tuurosen kollegoineen olisi tullut selvittää, onko yläkerran huoneelle asianmukaista rakennuslupaa asumiskäyttöä varten ja ilmoittaa asiasta Siemisille, kuten kirjallisena todisteena esitetyistä hyvää välitystapaa koskevista ohjeista ja todistajana kuulustellun laillistetun kiinteistönvälittäjän, rakennusinsinööri Tuukka Kuusimaan todistajankertomuksesta on ilmennyt. Saviala on maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin mukaisesti vastuussa myös tällaisesta tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.
Kuusimaaaa on todistajana kertonut myös siitä, että jos kiinteistökaupassa, myytävänä olevan rakennuksen asuinkäyttöön tarkoitetuille tiloille ei ole asianmukaista lupaa, on sillä yleensä vaikutusta kauppahintaan.
Rakennusmestari Joni Kontio on todistajana kertonut puolestaan tietävänsä tapauksia, joissa rakennusta tai sen osaa on käytetty asumiseen ilman asianmukaista lupaa siten, että siitä on tulipalon sattuessa seurannut vakuutusoikeudellisia ongelmia. Siemiset ovat todistelutarkoituksessa kertoneet olleensa hankkimassa kiinteistöä nimenomaan asumiskäyttöön lapsiperheelleen, mistä syystä asianmukaisen rakennusluvan puuttumisella yläkerran huoneesta on ollut heille tärkeä merkitys.
Oikeuskäytännössä (THO 9.11.2007 nro 2197 (S 06/2147)) on sovellettu maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan säännöstä, jonka mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa, tilanteessa, jossa kiinteistöllä olevan rakennuksen tiettyyn osaan eli kyseessä olevassa tapauksessa yläkerran kahdelle huoneelle ei ollut ollut rakennuslupaa. Sanotun säännöksen nojalla kiinteistöllä on virhe välittömästi sillä perusteella, että tarvittava lupa puuttuu, vaikka puuttuva lupa olisikin saatavissa (ks. esim. Kyllästinen: Riskinjako maakaaressa 2010 s. 301-302 vrt. VaaHO 1.11.2013 nro 1158 (S 12/680)).
Edellä selostetut näkökohdat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että asianmukaisen rakennusluvan puuttumista, mistä seikasta Saviala on laiminlyönyt antaa tiedon Siemisille, ei käsillä olevassa tapauksessa voida pitää Savialan suorituksen merkityksettömänä, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamattomana poikkeamisena sovitusta. Sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten vallintavirhe.
Siemisillä on maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin mukaisesti oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Kiinteistön kauppahinta on tässä tapauksessa ollut 75.000 euroa ja Siemisten hinnanalennusvaatimus 7.000 euroa, mistä määrästä Saviala on myöntänyt oikeaksi 1.000 euroa.
Siemisten hinnanalennusvaatimus perustuu niihin kustannuksiin, joita on syntynyt, kun asuinrakennuksen yläkerta on muutettu vastaamaan vuonna 2015 voimassa olleita rakentamismääräyksiä 14.10.2015 myönnetyn rakennusluvan mukaisesti. Kontiolahti on tältä osin kertonut käräjäoikeudessa yksityiskohtaisesti ja seikkaperäisesti kirjallisena todisteena esitetystä, tietokoneohjelmalla laatimastaan kustannusarviolaskelmasta. Sen perusteella voidaan luotettavasti päätellä, että vallintavirheen kohteena olevan huoneen osalta tällaiset kustannukset olisivat ilman purkukustannusten huomioon ottamista 8.999 euroa ja purkukustannukset mukaan lukien yli 10.000 euroa.
Karjavallan kaupungin rakennustarkastaja Toimisen uskottavana pidettävän kertomuksen mukaan käyttötarkoituksen muutosta koskeva rakennuslupa yläkerran huoneelle asumiskäyttöön olisi ollut tässä tapauksessa kuitenkin saatavissa hänen päätöksellään myös ilman Siemisten suorittamia toimenpiteitä. Siihen, että Siemiset ovat
kesä-syyskuussa 2015 saaneet Toimiselta toisenlaisen käsityksen asiasta, voidaan päätellä vaikuttaneen sen seikan, että Siemisten tarkoituksena rakennuslupa-asioita Toimiselta selvittäessään on ollut remontoida yläkertaa ja ottaa se kyseessä olevaa huonetta laajemmin asumiskäyttöön. Siemiset eivät sen sijaan ole ilmeisesti tiedustelleet Toimiselta, voitaisiinko lupa myöntää jälkikäteen ilman enempiä toimenpiteitä, eivätkä he ole edes väittäneet tehneensä mainitunlaista rakennuslupahakemusta.
Ottaen huomioon, että Siemisille 14.10.2015 myönnetyn rakennusluvan kustannukset ovat olleet 156,80 euroa (kirjallinen todiste nro 5), ei Savialan oikeaksi myöntämää määrää, 1.000 euroa, ole pidettävä liian alhaisena. Tämän määrän Saviala on velvollinen suorittamaan Siemisille hinnanalennuksena.
Siemisten kanne on hyväksytty ainoastaan osaksi. Savialan maksettavaksi tuomittavan hinnanalennuksen määrä on alle 15 prosenttia Siemisten vaatimuksen määrästä. Saviala on lisäksi vedonnu· Siemisille 12.7.2016, 27.9.2016 ja 23.1.2017 tekemiinsä sovintotarjouksiin, joiden määrät ovat olleet ensin 500, sitten 1.000 ja viimeksi 2.000 euroa. Oikeudenkäynnin lopputulos huomioon ottaen oikeudenkäynnin aloittaminen käräjäoikeudessa 30.9.2016 on 27.9.201€ tehdyn sovintotarjouksen jälkeen ollut tarpeetonta. Siemiset ovat paljoksuneet Savialan oikeudenkäyntikulujen määrää, yhteensä 12.723 ,38 euroa, siltä osin kuin se perustuu hänen avustajansa palkkioon 8.782,83 euroa ylittävältä osin ja myöntäneet ne todistajille maksettujen palkkioiden, 500 euroa, osalta oikeaksi. Lisäksi Siemiset ovat katsoneet, ettei heitä voida velvoittaa korvaamaan niitä oikeudenkäyntikuluja, joita on aiheutunut Savialalle, kun asiassa 13.4.2017 toimitettavaksi määrätty valmisteluistunto on peruutettu Savialan avustajan sairastumisen vuoksi.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2008:52 ilmenevät oikeusohjee1 huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että Siemiset ovat yhteisvastuullisesti velvollisia korvaamaan Savialan kohtuullisina oikeudenkäyntikuluina käräjäoikeudesta 10.000 euroa vaadittuine korkoineen.
Karita Marjatta Saviala velvoitetaan suorittamaan Jonne Petri Siemiselle ja Anna Helinä Siemiselle hinnanalennuksena 1.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 2.8.2012 lukien haasteen tiedoksiantoon 10.10.2016 saakka ja ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.10.2016 lukien. Kanne hylätään enemmälti.
Siemiset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Savialalle oikeudenkäyntikulujen korvauksena käräjäoikeudesta 10.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksin korkeimmalta oikeudelta.
Käräjätuomari A.H