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Timestamp: 2019-05-21 23:07:35
Document Index: 83432451

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 683', '§ 10', '§ 683', '§ 14', '§ 309', '§ 273', '§ 242', 'BGH', '§ 199', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 683', '§ 683', '§ 242', 'BGH', '§ 199', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Verjährung (WEG) | nebenkosten-blog.de
Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Verjährung (WEG)
11. Februar 2018 / JAM / 2 Kommentare
Der folgende Beitrag zeigt die Rechtslage zu Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Verjährung in der WEG.
Aufrechnung des Wohnungseigentümers
Keine Möglichkeit der Aufrechnung
Möglichkeit der Vereinbarung
Grundsätzliches zur Aufrechnung
Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers
Verjährung in der WEG
Der Wohnungseigentümer kann nur gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (bspw. aus Hausgeld, Sonderumlagen oder Jahresabrechnungen01)BayObLG 2Z BR 102/00 ZWE 2001, 157) wirksam wegen gleichartiger Forderungen Forderungen aufrechnen,
wenn diese anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind oder
wenn sie aus einer Notgeschäftsführung entstammen.02)§ 21 Abs. 2 WEG i. V. m. § 683 BGB
Gleichartigkeit liegt beispielsweise vor, wenn Forderung und Gegenforderung jeweils in Geld zu leisten sind.
Der zweite Punkt, also Ansprüche wegen einer Notgeschäftsführung, ist auch dann erfüllt, wenn ein externer Gläubiger nur einen Wohnungseigentümer in Anspruch nimmt und dieser insoweit nach § 10 Abs. 8 WEG haftet. Den hieraus entstehenden Ersatzanspruch kann dieser Wohnungseigentümer mit Beitragsforderungen der WEG aufrechnen.03)KG 24 W 185/01 ZWE 2002, 363
Erstattungsansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag04)§§ 683, 680 BGB reichen hierfür nicht aus.05)OLG Hamm 15 Wx 298/08 ZWE 2009, 369 06)OLG Brandenburg 13 Wx 9/07 ZMR 2008, 386 07)BayObLG 2Z BR 32/04 NZM 2005, 625 08)OLG München 34 Wx 2/07 ZMR 2007, 989 09)OLG Düsseldorf NZM 1999, 573 10)anderer Ansicht: OLG Frankfurt am Main 20 W 189/05 NJW-RR 2006, 1603 Diese Einschränkungen der Möglichkeit der Aufrechnung gelten für aktuelle wie ehemalige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gleichermaßen.11)BayObLG NJW-RR 1996, 1037 12)BayObLG WE 1998, 316
Ebenfalls nicht der Aufrechnung zugänglich sind Schadenersatzansprüche aus § 14 Nr. 4 WEG (Schadenersatz wegen Betretenmüssen des Sondereigentums zu Instandsetzungszwecken). Der betroffene Wohnungseigentümer ist auch hier gehalten, seinen Erstattungsanspruch gesondert – notfalls gerichtlich – geltend zu machen.13)OLG München 34 Wx 128/06 ZMR 2007, 397 14)LG München I ZWE 2009, 131 15)anderer Ansicht: LG Frankfurt am Main ZMR 1989, 271
Gleiches gilt, wenn bei einer WEG, die nur aus zwei Mitgliedern besteht, der eine Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch gegen den anderen Wohnungseigentümer geltend macht. Auch hier ist die Aufrechnung mit Beitragsforderungen unzulässig.16)LG München I 1 S 10225/08 ZWE 2009, 131
Der Grund für diese Restriktionen liegt in der überragenden Bedeutung der Beitragszahlungen ihrer Mitglieder für die WEG. Das Hausgeld soll die Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums ermöglichen. Deshalb darf es nicht Gegenstand von Auseinandersetzungen über etwaige Gegenforderungen werden.17)OLG München 34 Wx 128/06 ZMR 2007, 397 Das ergibt sich aus den zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflichten.18)LG München I ZWE 2009, 131LG München I 1 S 10225/08 ZWE 2009, 131
Die Wohnungseigentümer können hiervon abweichend auch vereinbaren, dass unter keinen Umständen eine Aufrechnung erfolgen darf. Solche Vereinbarungen sind nach der Erfahrung des Autors in Teilungserklärungen recht häufig anzutreffen. Dabei ist § 309 Nr. 3 BGB nicht anzuwenden.19)KG 24 W 328/02 NZM 2003, 906
Dem allgemeinen Wesen der Aufrechnung entsprechend muss es sich um gleichartige Forderungen aus dem gleichen rechtlichen Verhältnis handeln. Da Gläubiger einer jeden Beitragsforderung immer die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, muss sich auch die Gegenforderung notwendigerweise gegen die WEG richten. Der Verwalter kann Gegenforderungen eines Wohnungseigentümers nicht anerkennen,20)OLG Düsseldorf NZM 1999, 573 21)BayObLG DWE 1984, 61 hierzu ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig.22)OLG Karlsruhe Die Justiz 1977, 310
Auch Überzahlungen eines Wohnungseigentümers sind erst nach Beschluss der Jahresabrechnung der Aufrechnung zugänglich.23)BayObLG DWE 1984, 61 Dabei spielt es dann allerdings keine Rolle, dass die unterschiedlichen Forderungen aus verschiedenen Wirtschaftsjahren stammen.24)KG 24 W 26/01 ZWE 2002, 413
Die vorstehenden Einschränkungen bei der Aufrechnung gelten für das Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 BGB) des Wohnungseigentümers gleichermaßen.25)OLG Köln WE 1997, 427 26)BayObLGZ 1988, 212 Daneben ist sein Zurückbehaltungsrecht auch aus Treu und Glauben27)§ 242 BGB eingeschränkt, weil die Sicherstellung der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums zu wichtig ist, als dass sie Gegenstand von Auseinandersetzungen sein darf.28)OLG München NZM 2005, 674 29)BayObLGZ 1975, 53 30)OLG Frankfurt am Main 20 W 262/79 OLGZ 1979, 391 31)BayObLG WuM 1996, 297
Häufig würde daneben ein Zurückbehaltungsrecht allein schon an der Gegenseitigkeit der Ansprüche scheitern. So steht dem Wohnungseigentümer insbesondere dann kein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn er meint, ein Kostenverteilungsschlüssel sei in der Jahresabrechnung falsch angewandt worden. Hier sind Anspruchsgegner des Änderungsanspruches die übrigen Wohnungseigentümer, nicht jedoch der Verband der Wohnungseigentümer. Letzterer ist jedoch Inhaber der Beitragsansprüche.32)BayObLG WuM 1996, 297 Das gilt auch, wenn in der Jahresabrechnung zu niedrige Vorschüsse angesetzt wurden.33)BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373
Sämtliche Beitragsansprüche der WEG gegen Ihre Mitglieder unterliegen regelmäßig der dreijährigen Regelverjährung.34)195 BGB Die Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden (fällig) ist.35)§ 199 Abs. 1 BGB
Bei Ansprüchen aus Wirtschaftsplan sind das also die im Beschluss geregelten Fälligkeiten.36)BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373 Da mit Beschluss der Jahresabrechnung keine Novation der Forderungen aus dem Wirtschaftsplan stattfindet, verlängert sich die Verjährungsfrist für offene Hausgeldbeiträge durch den Beschluss der Jahresabrechnung nicht!37)BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373
Nachzahlungsansprüche aus Jahresabrechnungen verjähren ebenfalls innerhalb von drei Jahren ab Schluss desjenigen Kalenderjahres, in welchem die Nachzahlung durch Beschluss fällig geworden ist.38)BGH V ZR 350/03 NJW 2005, 3146 39)OLG München 34 Wx 129/06 ZMR 2007, 478 40)OLG Hamm 15 Wx 96/08 ZMR 2009, 865
01. ↑ BayObLG 2Z BR 102/00 ZWE 2001, 157
02. ↑ § 21 Abs. 2 WEG i. V. m. § 683 BGB
03. ↑ KG 24 W 185/01 ZWE 2002, 363
04. ↑ §§ 683, 680 BGB
05. ↑ OLG Hamm 15 Wx 298/08 ZWE 2009, 369
06. ↑ OLG Brandenburg 13 Wx 9/07 ZMR 2008, 386
07. ↑ BayObLG 2Z BR 32/04 NZM 2005, 625
08. ↑ OLG München 34 Wx 2/07 ZMR 2007, 989
09. ↑ OLG Düsseldorf NZM 1999, 573
10. ↑ anderer Ansicht: OLG Frankfurt am Main 20 W 189/05 NJW-RR 2006, 1603
11. ↑ BayObLG NJW-RR 1996, 1037
12. ↑ BayObLG WE 1998, 316
13, 17. ↑ OLG München 34 Wx 128/06 ZMR 2007, 397
14. ↑ LG München I ZWE 2009, 131
15. ↑ anderer Ansicht: LG Frankfurt am Main ZMR 1989, 271
16. ↑ LG München I 1 S 10225/08 ZWE 2009, 131
18. ↑ LG München I ZWE 2009, 131LG München I 1 S 10225/08 ZWE 2009, 131
19. ↑ KG 24 W 328/02 NZM 2003, 906
20. ↑ OLG Düsseldorf NZM 1999, 573
21, 23. ↑ BayObLG DWE 1984, 61
22. ↑ OLG Karlsruhe Die Justiz 1977, 310
24. ↑ KG 24 W 26/01 ZWE 2002, 413
25. ↑ OLG Köln WE 1997, 427
26. ↑ BayObLGZ 1988, 212
27. ↑ § 242 BGB
28. ↑ OLG München NZM 2005, 674
29. ↑ BayObLGZ 1975, 53
30. ↑ OLG Frankfurt am Main 20 W 262/79 OLGZ 1979, 391
31, 32. ↑ BayObLG WuM 1996, 297
33, 36, 37. ↑ BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373
34. ↑ 195 BGB
35. ↑ § 199 Abs. 1 BGB
38. ↑ BGH V ZR 350/03 NJW 2005, 3146
39. ↑ OLG München 34 Wx 129/06 ZMR 2007, 478
40. ↑ OLG Hamm 15 Wx 96/08 ZMR 2009, 865
Jahresabrechnung (WEG), Sonderumlage (WEG), Wirtschaftsplan (WEG), Wohnungseigentum (WEG)
Hausgeld WEGSonderumlage (WEG)WEGWEG-AbrechnungWirtschaftsplan WEG
BGH V ZR 235/04 – Urteil des Bundesgerichthofes
BGH XII ZR 137/07 – Urteil Bundesgerichtshof
19. April 2018 at 13:00
Ihr Blog ist das Beste in Sachen WEG, was ich in den letzten 10 Jahren gefunden habe als gestresste und verprellte Eigentümerin !! Chapeau – Sie sind das Highlight in diesem WEG-Dschungel !!!
Machen Sie auch Einzelberatung als Jurist ?? Hierzu wäre dann Ihr Standort interessant !! Bitte antworten !!
Vielen Dank, dass es Sie gibt !!
20. April 2018 at 08:39
vielen Dank für das Lob. Herr Arnold-Moßell lebt und arbeitet in Berlin, ist jedoch kein Jurist, sondern Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienbetriebswirt (FH). Für konkrete Anfragen zu Beratungen bitten wir um eine E-Mail (post@nebenkosten-blog.de).