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Timestamp: 2020-08-09 16:37:21+00:00
Document Index: 165749379

Matched Legal Cases: ['art. 1256', 'art. 1135', 'art.1130', 'art.1130', 'art. 63', 'art. 2370', 'art. 2370', 'art. 106', 'art. 73', 'art. 66']

coronavirus | APPC Associazione Piccoli Proprietari Case Brescia e Bergamo
Condominio, Editoriali
Assemblee condominiali al tempo del Corona-virus
Aprile 14, 2020 Vincenzo Vecchio	Lascia un commento
scritto da Dr. Vincenzo Vecchio
1 – Emergenza coronavirus e assemblee condominiali.
La emergenza coronavirus che sta colpendo in modo grave l’Italia ha determinato una serie di provvedimenti delle autorità (centrali e locali) diretti a limitare la diffusione del contagio e a rendere operativi, con modalità diverse, sia alcune prestazioni di lavoro (smart working) che il funzionamento di organi collegiali (video riunioni/assemblee).
Sono state emanate una serie di indicazioni relative ai comportamenti strettamente personali: evitare contatti fisici, divieto di assembramenti o spostamenti non necessari soprattutto da parte di anziani.
Ci sono però anche delle prescrizioni che incidono sulla attività dell’amministratore di condominio e tra queste quelle che riguardano la sospensione delle assemblee condominiali per un periodo ancora non definito con certezza assoluta per ora sino al 03/05/2020.
Si dovrà comunque tenere presente che nel momento in cui la sospensione dovesse cessare i condòmini, soprattutto anziani, difficilmente parteciperebbero alle assemblee condominiali con serenità e preferirebbero, per ragioni comprensibili, di disertarle. Inoltre verrebbero prescritte delle precauzioni non facilmente attuabili con le strutture oggi in uso in cui si svolgono le assemblee (oratori, sale pubbliche studi professionali). Se infatti si dovessero continuare a rispettare le prescrizioni sulla distanza tra le persone in sede di riunioni, credo che si avrebbe il problema di reperire sale di idonea grandezza e adeguate dal punto di vista sanitario ad assicurare comunque un corretto ricambio dell’aria.
Le assemblee condominiali vanno pertanto sospese, il non sospenderle e il mancato adempimento di quanto prescritto determina delle conseguenze gravissime per l’amministratore, ma anche per il presidente che ha l’obbligo di accertare la corretta costituzione e convocazione dell’assemblea:
2 – Assemblee ordinarie rendiconto consuntivo, bilancio preventivo e nomina dell’amministratore.
Va premesso che è norma generale del diritto civile art. 1256 che, con riferimento all’adempimento delle obbligazioni, esonera il debitore, cioè colui che deve adempiere, da responsabilità se il mancato adempimento dipenda da cause a lui non imputabili.
L’impossibilità per l’amministratore di condominio di adempiere agli obblighi, in questa emergenza, è imputabile a causa di forza maggiore, deriva infatti da un ordine della autorità e quindi non occorre altra prova.
Il codice, comma 1 art. 1135 c.c prevede l’obbligo di convocare almeno una assemblea ordinaria all’anno. L’assemblea dei condomini provvede:
La mancata approvazione del bilancio preventivo e del riparto priva l’amministratore e quindi il condominio della possibilità di perseguire i morosi per acquisire le risorse necessarie alla erogazione dei servizi comuni utilizzando lo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Si ritiene che, stante l’emergenza, gli amministratori abbiano il potere di chiedere quote suppletive per far fronte alle necessità di cassa per evitare la sospensione dei servizi comuni e ciò ai sensi del comma 1 n. 3 e 4 art.1130 c.c.
Il codice prevede infatti che egli deve (quindi non può): riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
Per i condomìni in chiusura di bilancio il termine indicato nel regolamento o dalla legge (comma 1 n. 10 art.1130 c.c.) deve ritenersi sospeso o addirittura interrotto finché dura il divieto di riunione.
Se si prende atto che ormai da quasi due mesi le assemblee condominiali sono state sospese e che non si potrà procedere a programmarle, se non si ha certezza della possibilità di farlo, gli amministratori si troveranno nella materiale impossibilità di convocare entro i termini di legge decine di assemblee e reperire le sale idonee.
La normale attività di amministrazione ne è pregiudicata, non disponendo, come su ricordato, di un bilancio preventivo e di un piano di riparto, sarà privato delle risorse finanziarie necessarie a evitare la sospensione dei servizi comuni anche se essenziali. Certo potrebbe chiedere delle rate di acconto straordinarie, ma non potrà disporre dello strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art. 63 disp. att.
3 – L’assemblea in modo telematico
Si apre però un’altra possibilità tutta da costruire e verificare: la partecipazione all’assemblea da remoto.
Ci è utile il richiamo alla normativa sulle riunioni dell’assemblea delle società di capitali e in particolare al comma 4 dell’art. 2370 c.c. che consente, ove lo statuto lo preveda, l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica.
Da sempre la giurisprudenza ha esteso l’applicazione delle norme sulle società al condominio se la materia regolamentata non lo è in modo esclusivo o speciale.
Il recente Decreto Legge n. 18 del 17/03/20 ha modificato il comma 4 dell’art. 2370 introducendo una particolare deroga, sino al 31 luglio, alla possibilità di tenere assemblee in forma telematica anche in carenza di previsioni statutarie: lo prevede l’art. 106 per le società e l’art. 73 per associazioni e fondazioni.
Sembra del tutto evidente che se ad una platea immensa di soggetti giuridici con personalità giuridica o privi della stessa è riconosciuta una modalità alternativa dello svolgimento delle assemblee sociali o associative non vi è ragione perché da ciò siano esclusi i condomini.
L’art. 66 disp. att. Prevede tra l’altro che la comunicazione della convocazione dell’assemblea debba contenere <<l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione>>. E’ una norma scritta quasi 80 anni fa e credo che il concetto di luogo vada interpretato alla luce della evoluzione dei sistemi tecnologici. Il diritto è materia vivente che si deve adattare alla realtà concreta e allo sviluppo economico.
Lo svolgimento della assemblea condominiale, se si opta per l’utilizzo del sistema telematico o misto, deve comunque indicare un luogo fisico in cui è installata la “regia” che gestisce la video conferenza (normalmente lo studio dell’amministratore) prevedere la possibilità reale e verificata di accesso da remoto, non necessariamente video, ma anche solo audio.
La presidenza sarebbe utile venisse assunta dal “regista” che gestisce la conferenza.
assemblea di condominiocoronavirus
IMMOBILI IN LOCAZIONE E PROVVEDIMENTI CORONAVIRUS
Aprile 6, 2020 Gianluca Vecchio	Lascia un commento
Per rispondere alla domanda su quali opzioni e strumenti abbia a disposizione il locatore per superare la crisi dovuta al mancato pagamento del canone, di seguito alleghiamo un documento redatto dal nostro Presidente, il dott. Vincenzo Vecchio, sullo stato della legislazione sugli immobili, sui provvedimenti speciali legati all’emergenza creata dal corona virus e sulle possibili azioni a disposizione dei locatori per tutelarsi.
Il documento completo lo potete scarica qui sotto in formato pdf.
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