Source: https://www.ra-hellmuth-mohr.de/mietrecht/tankstellengrundstueck-zulaessige-verunreinigungen
Timestamp: 2019-10-23 16:23:11
Document Index: 50900030

Matched Legal Cases: ['§ 538', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Rechtsanwalt Hellmuth Mohr, Nürtingen - Mietrecht - Tankstellengrundstück: zulässige Verunreinigungen
Tankstellengrundstück: zulässige Verunreinigungen
Gewerbemietvertrag Tankstellengrundstück:
Zulässigkeit üblicher Bodenverunreinigungen beim Tanken
BGB § 538 n.F. = § 548 a. F.
1. Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Sache herbeigeführt worden sind, müssen vom Mieter nicht vertreten werden. Deshalb ist er nicht verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetretene Beschädigung der Mietsache zu beseitigen.
2. Der Mieter oder Pächter eines Tankstellengrundstücks haftet nicht für Bodenverunreinigungen, die lediglich auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Tankstelle zurückzuführen sind, wenn ihm im Vertrag nicht auch eine solche Erhaltungspflicht auferlegt worden ist.
BGH Urteil vom 10.7.2002, NJW 2002, S. 3234 ff.
Ein in der früheren DDR gelegenes Grundstück wurde seit 1949 als Tankstelle genutzt. 1992 wurden erhebliche Bodenbelastungen aus der Nutzung als Tankstelle festgestellt, die der Eigentümer des Jahres 1993 - mehrere Wechsel im Eigentum waren seit 1949 vorausgegangen - mit einem Aufwand von 350 000 DM sanieren lies. Auch auf der Nutzerseite waren mehrere Wechsel eingetreten. Von 1949 bis 1961 hatten es Rechtsvorgänger des jetzigen Eigentümers als Tankstelle genutzt. Ab 1961 war das Grundstück ebenfalls zur Nutzung als Tankstelle vermietet worden. Vom aktuellen Rechtsnachfolger verlangte der Eigentümer 1993 die Übernahme des entstandenen Sanierungsaufwands. Das LG hatte der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Das OLG hatte den Anspruch auf 2/3 des entstandenen Schadens begrenzt, weil die Zeit von 1949 bis 1961 nicht den Mieter ab 1961 belaste. Der BGH wies das Urteil wegen Mängeln, die nicht in Zusammenhang mit den hier zu behandelnden Rechtsfragen stehen, an das OLG zurück.
Die im 2. Leitsatz enthaltene Aussage ist für das Mietrecht im Allgemeinen so trivial, dass man darüber schon fast nicht mehr zu schreiben wagt. Das Begehen eines Teppichbodens in einer Mietwohnung ist selbstverständlich zulässig und verpflichtet den Mieter nicht zu Nachbesserungen beim Auszug. Anders ist es bei den Schönheitsreparaturen, die aber schon auf einer vertraglichen Vereinbarung beruhen, über die auch im Zusammenhang mit diesem Fall noch zu sprechen ist. Aber auch bei der gewerblichen Nutzung ist die vertragsgemäße Nutzung ohne weitere Ansprüche durch den Vermieter hinzunehmen. Für den Fall einer Tankstelle haben die Instanzgerichte hierauf schon mehrfach hingewiesen . Dabei geht es um die üblichen Verunreinigungen durch die Überfüllung der Fahrzeuge beim Tanken und das Vertropfen beim gleichen Vorgang. Allerdings hat der Vermieter bzw. Eigentümer im vorliegenden Fall ein besonderes Problem deshalb, weil die Frage der vertragsüblichen Benutzung sich im vorliegenden Fall nach dem besonders laschen Umweltrecht der früheren DDR nach dem schon ab 1961 gültigen Recht und dessen Handhabung richtet. Und dass es hierbei im Allgemeinen nicht weit her war, zeigen ja die Sanierungsfälle in den neuen Bundesländern zur Genüge. Ein Grund für die Rückverweisung des Falles an das OLG war für den BGH auch, dass der bisherige Sachverständige nach Auffassung des BGH nicht ausreichend sachkundig war für die Frage der damaligen Standards beim Betanken an Tankstellen. Der Fall zeigt also auch auf, wie wichtig Beweisfragen bei Umweltsachverhalten oft sind. Und für die Prozessparteien wird der Prozessausgang dann oft noch schwerer vorhersehbar.
Das Gericht hat dem betroffenen Eigentümer bei der Aufteilung der Schadensentstehung auf die Zeiträume vor und nach 1961 geholfen und eine Verteilung nach den Zeiträumen zugelassen. Grundlage für diesen Maßstab (2/3 für die Zeit von 1961 bis 1992 aus dem gesamten Zeitraum 1949 bis 1992) ist allerdings die hier nicht strittige Tatsache, dass die Benutzung des Grundstücks im gesamten Zeitraum gleich intensiv war, so dass auch der Schadenseintritt gleichmäßig im gesamten Zeitraum war.
Wie man sich bettet, so liegt man. Dieses Sprichwort gilt auch für die Frage der Vertragsgestaltung bei umweltgefährlichen Nutzungen. Wer sich als Vermieter in einen Formularvertrag bettet, der liegt hart und teuer, wenn die vertragliche Nutzung zu Ende geht. Was für den Vermieter zu tun ist, ergibt sich schon aus dem Bedingungssatz im 2. Leitsatz: eine Regelung über eine weitergehende Schutzpflicht für die gemietete Sache im Mietvertrag. Der Fall aus der ehemaligen DDR zeigt auch auf, dass das Umweltrecht dynamisch ist und deshalb das heute Zulässige schon in naher Zukunft einen Schaden darstellen kann. Vom Einfluss des EU- Rechts auf die Dynamik des Umweltrechts soll hier gar nicht besonders gesprochen werden.
Ein weiteres Risiko spricht die Entscheidung des BGH deshalb nicht an, weil sie sich naturgemäß nur mit Fragen des Zivilrechts beschäftigt. Wenn die Grenzen des Zulässigen überschritten werden, dann haftet der Eigentümer auf die Beseitigung des Schadens schon im laufenden Vertrag nach dem Bundesbodenschutzgesetz von 1999 neben dem Mieter oder Pächter. Die Behörde kann sich entscheiden, wen von den beiden sie sich zur Sanierung greifen möchte. Dabei muss sie sich nicht an die materielle Gerechtigkeit halten und zunächst den Mieter verpflichten. Wegen der Verpflichtung zur Effektivität, die im Bodenschutzrecht als einem Teil des Polizeirechts gilt, kann sie genau so gut auch den Vermieter bzw. Eigentümer verpflichten.