Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=02.07.1986&Aktenzeichen=IVa%20ZR%20102/85
Timestamp: 2019-07-22 17:24:44
Document Index: 292031878

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 313', '§ 311', 'BGH', 'BGH', '§ 652', '§ 313', 'BGH', '§ 313', 'BGH', 'BGH', '§ 313', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85 - dejure.org
https://dejure.org/1986,359
BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85 (https://dejure.org/1986,359)
BGH, Entscheidung vom 02.07.1986 - IVa ZR 102/85 (https://dejure.org/1986,359)
BGH, Entscheidung vom 02. Juli 1986 - IVa ZR 102/85 (https://dejure.org/1986,359)
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Beurkundungsbedürftigkeit einer Entgeltvereinbarung in einem Maklervertrag im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrages über ein Grundstück - Maßgeblichkeit der Sicherung der Entschlussfreiheit des Kunden für das Erfordernis der Beurkundung einer Entgeltvereinbarung - Abhängigkeit des Maklerlohn vom Zustandekommen des Hauptvertrages - Schutz des Kunden höherrangig als das Interesse des Maklers an der Sicherung vor völlig willkürlichen Entscheidungen des Kunden in Bezug auf den Erwerb eines Grundstücks - Einzelfall-Betrachtung bei der Beurteilung einer Zwangslage durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Nichtabschluss des Grundstückskaufvertrages in Höhe von 10 bis 15 % des Maklerlohnes
Beurkundungspflicht eines Provisionsversprechens für den Fall des Nichtzustandekommens des Hauptvertrages
BGB §§ 313, 652
NJW 1987, 54
NJW-RR 1987, 309 (Ls.)
DNotZ 1987, 745
WM 1986, 1438
BB 1986, 1876
Bei dieser Sachlage bedarf die mit der Vereinbarung einer Reservierungsgebühr im Zusammenhang stehende Frage der Beurkundungsbedürftigkeit nach § 311b Abs. 1 BGB, weil damit auf den Kaufinteressenten im Hinblick auf die Höhe des geforderten Entgelts möglicherweise ein unangemessener Druck zum Erwerb der Wohnung ausgeübt werden kann (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, NJW 1987, 54, 55; vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86, BGHZ 103, 235, 239; und vom 18. März 1992 - IV ZR 41/91, NJW-RR 1992, 817, 818;… MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl. 2009, § 652 Rn. 60, 62 f;… Staudinger/Reuter, aaO, Rn. 205), im Streitfall keiner abschließenden Beurteilung.
Ob die Reservierungsvereinbarung deshalb beurkundungsbedürftig ist, weil durch sie ein unangemessener Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt wird, ist nach den im Urteil vom 2.7.1986 (IV a ZR 102/85 - LM BGB § 313 Nr. 112) aufgestellten Grundsätzen zu beurteilen.
Er hat nur Leitsätze dazu aufgestellt, wann die Vereinbarung eines »Bemühungsentgelts« bei Grundstücksgeschäften der Beurkundung bedarf (zuletzt Senatsurteil vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85 - NJW 1987, 54 = WM 1986, 1438).
Auf die dabei entstehenden Unzuträglichkeiten hat der Senat bereits an anderer Stelle hingewiesen (Urteil vom 2. Juli 1986 aaO unter 1. c) und 2. d)).
Dies wird regelmäßig angenommen, wenn die Verpflichtung einen Betrag überschreitet, der 10 bis 15 % der üblichen Maklervergütung überschreitet (vgl. BGH, Urt. v. 02.07.1986, IVa ZR 102/85;… OLG Köln, Urt. v. 08.01.2013, 24 U 83/12;… Senat, Urt. v. 09.04.1997, 8 U 2528/96 mit Tendenz zu einer 10-%- Grenze ).
Jedoch sind nach dem Schutzzweck des § 313 S. 1 BGB schon alle Vereinbarungen formbedürftig, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs eines bestimmten Grundstücks selbst ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so mittelbar einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb begründen (…BGH, Urt. v. 30. Oktober 1970 - IV ZR 1176/68, NJW 1971, 93, 94; v. 3. November 1978 - V ZR 30/77, NJW 1979, 307, 308; v. 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, NJW 1987, 54; v. 19. September 1989 - XI ZR 10/89, NJW 1990, 390, 391 m.w.N.; Senatsurt. v. 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946; Hagen DNotZ 1984, 267, 270 ff; vgl. auch BGHZ 76, 43, 46 f; 103, 235, 239).
Der Senat verkennt dabei nicht, daß sich bei dieser analogen Anwendung des § 313 Satz 1 BGB auf Fälle der vorliegenden Art nach den Umständen des Einzelfalles Zweifel ergeben können, ob der zu beurteilende Vertrag in seiner Beziehung zu einem angestrebten Vertrag über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken einem Maklervertrag entspricht, in dem eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart ist, und daß auch Unsicherheiten in der Frage bestehen können, ob die vereinbarte Zahlung eine Höhe erreicht, die nach den Besonderheiten des Falles zu einem mittelbaren Zwang zum Abschluß eines Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken führen kann (vgl. dazu BGH, Urteil vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, WM 1986, 1438, 1439).
Demgemäß kann der für einen Verkaufs- oder Erwerbsinteressenten tätige Makler sich für den Fall, dass der Hauptvertrag nicht zustande kommt, nicht ohne Beurkundung einen ins Gewicht fallenden Betrag zusagen lassen, der den Kunden erkennbar so in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt, dass er unter Verkaufszwang oder Erwerbszwang steht (…BGH, Urt. v. 18.03.1992, IV ZR 41/91, Rn. 17; Urt. v. 02.07.1986, IVa ZR 102/85, Rn. 7;… Urt. v. 25.01.2008, V ZR 118/07, Rn. 7;… OLG Dresden, Urt. v. 09.04.1997, 8 U 2528/06, Rn. 53, zit. nach juris).
Zur Vermeidung von Umgehungsgeschäften gilt dieser Formzwang nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt wird, Immobilien zu erwerben oder zu veräußern (BGH, Urteil vom 02. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, BB 1986, 1876-1878, juris: Tz. 7).
Das ist für vergleichbare Fälle vom Senat schon mehrfach entschieden worden (vgl. außer dem im Berufungsurteil zitierten Urteil vom 15.3.1989 - IVa ZR 2/88 - VersR 1989, 590 = WM 1989, 918 z.B. BGHZ 103, 235, 239 und insbesondere das Urteil vom 2.7.1986 - IVa ZR 102/85 - WM 1986, 1438).
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Anspruch eines Maklers auf Zahlung einer Reservierungsgebühr: Wirksamkeit einer …
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Wirksamkeit eines vom Verkäufer einer Eigentumswohnung vor Vertragsabschluß dem …
LG Köln, 01.03.2019 - 11 OH 103/18
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Anspruch auf Aufwendungsersatz und entgangenen Gewinn bzgl. einer …
AG Wipperfürth, 12.09.2005 - 9 C 959/04
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