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Timestamp: 2019-08-17 16:56:02
Document Index: 156278745

Matched Legal Cases: ['§ 314', '§ 314', '§ 543', '§ 543', '§ 314', '§ 543']

Wohnungskündigung – auch bei älteren Mietrückstände | VerbraucherBote
Wohnungskündigung – auch bei älteren Mietrückstände
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Miete20. Juli 2016
Kündigungsfrist, Mietkündigung, Mietrückstand, Wohnraummiete
Eine Wohnungskündigung wegen Mietrückständen ist auch dann nicht verfristet, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Vermieterin, eine katholische Kirchengemeinde, der Mieterin seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Mieterin blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.
Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Düsseldorf hat der Räumungsklage stattgegeben1, dagegen hat sie das Landgericht Düsseldorf auf die Berufung der Miterin unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung abgewiesen2. Nach Auffassung des Landgerichts Düsseldorf war die Kündigung der Vermieterin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Mieterin sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Vermieterin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Mieterin als ehemalige Küsterin der Vermieterin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.
Auf die vom Landgericht zugelassenen Revision der Vermieterin hat der Bundesgerichtshof nun das erstinstanzliche, zusprechende Räumungsurteil wiederhergestellt.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs findet § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung.
Diese vom Senat bislang offen gelassene Frage ist in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstritten.
Da die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist, war bereits die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechtsfehlerhaft. Überdies war seine Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, als solche nicht berechtigt. Denn das Landgericht hat weder berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden, noch dass die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung vielmehr Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Die vom Landgericht beanstandete “Verzögerung” der Kündigung führte überdies auch nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin, dass die Vermieterin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment). Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde handelt und die Mieterin früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.
Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Berufungsurteil des Landgerichts Düsseldorf aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt, da die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirksam war.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juli 2016 – VIII ZR 296/15
AG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2015 – 23 C 626/14 [↩]
LG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.2015 – 5 S 40/15 [↩]
Der Hausfrieden – und die fristlose Kündigung des…