Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F09-04-2014-1C_830-2013
Timestamp: 2016-10-27 18:58:13+00:00
Document Index: 108146119

Matched Legal Cases: ['art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 24', 'art. 11', 'art. 24', 'art. 22', 'art. 111', 'art. 131', 'art. 61', 'art. 20', 'art. 68', 'art. 24', 'art. 66', 'art. 68']

1C_830/2013 (09.04.2014)
1C_830/2013 � � Arr�t du 9 avril 2014
A.________, repr�sent�e par Me Christophe A. Gal, avocat,
D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie du canton de Gen�ve, Office de l'urbanisme, Service des affaires juridiques, case postale 224, 1211 Gen�ve 8.
LDTR,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 1er octobre 2013.
La soci�t� A.________ est propri�taire de trois immeubles d'habitation sis aux 21, 23 et 25 rue de Lausanne, � Gen�ve.
Le 19 septembre 2008, le d�partement cantonal des constructions et des technologies de l'information, devenu entretemps le d�partement de l'urbanisme (ci-apr�s: le d�partement), a d�livr� trois autorisations de construire concernant les immeubles pr�cit�s. Elles faisaient suite � un constat d'infraction � la loi pour des travaux r�alis�s sans autorisation dans sept appartements des immeubles sis aux 23 et 25 rue de Lausanne et visaient � r�tablir une situation conforme au droit.
Le 23 juin 2010, l'int�ress�e a d�pos� une demande d'autorisation de construire compl�mentaire aux trois autorisations susmentionn�es. Elle portait sur la r�novation des fa�ades et de la toiture ainsi que sur l'am�nagement des combles des trois immeubles pr�cit�s.
Par courrier du 31 ao�t 2010, le d�partement a inform� la requ�rante que les travaux projet�s de r�novation des fa�ades �taient assujettis � la loi cantonale du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (ci-apr�s: la LDTR). Le plan financier pour l'am�nagement des combles ne respectait pas le montant des loyers � la pi�ce fix� dans l'autorisation de construire d�livr�e en septembre 2008. Le d�partement sollicitait l'�tat locatif nominatif complet de l'immeuble.
Dans sa r�ponse du 14 septembre 2010, la requ�rante a contest� l'assujettissement � la LDTR des travaux concernant l'immeuble sis au 23 rue de Lausanne. Elle a par ailleurs expliqu� que le plan financier initial avait �t� modifi� lors du d�p�t de la demande compl�mentaire en autorisation de construire car les montants des loyers par pi�ce figurant sur l'autorisation d�livr�e �taient peu clairs.
Le 29 ao�t 2011, le d�partement a confirm� l'assujettissement � la LDTR des travaux projet�s sur les immeubles sis aux 21, 23 et 25 rue de Lausanne. Les trois demandes d'autorisation de construire ont par ailleurs �t� pr�avis�es positivement par l'ensemble des services, sous r�serves ou conditions.
Par d�cisions du 23 d�cembre 2011, le d�partement a octroy� les trois autorisations de construire relatives aux immeubles sis aux 21, 23 et 25 rue de Lausanne, en l'assortissant de conditions. S'agissant de l'immeuble 23 rue de Lausanne, face au refus du mandataire de produire un �tat locatif actualis� et dans la n�cessit� de d�livrer l'autorisation de construire afin que la r�novation des immeubles soit effectu�e promptement, l'�tat locatif vis� �tait celui d�pos� dans l'autorisation initiale (autorisation de construire DD 101'269/2-4).
A.________ a recouru contre les trois autorisations de construire pr�cit�es aupr�s du Tribunal administratif de premi�re instance (ci-apr�s: le TAPI). S'agissant de l'immeuble sis au 23, rue de Lausanne, elle concluait � une modification des loyers figurant dans l'�tat locatif avant travaux enregistr� le 18 juin 2008 et � ce que cette modification soit appliqu�e aux loyers des logements existants apr�s travaux. Elle produisait � cet effet trois contrats de bail dat�s des 16 mai 2009, 29 juin 2009 et 28 janvier 2011.
Apr�s avoir proc�d� � un transport sur place et tenu une audience en pr�sence des parties, le TAPI a rejet� les trois recours par jugements du 8 octobre 2012. Il a notamment estim� que le d�partement s'�tait � juste titre fond� sur l'�tat locatif du 18 juin 2008 pour calculer les loyers apr�s travaux, vu qu'aucune autre information ne lui avait �t� communiqu�e (jugement JTAPI/1240/2012).
Par arr�t du 1er octobre 2013, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s: la Cour de justice) a joint les recours interjet�s par A.________ contre les jugements du TAPI; elle a notamment rejet� le recours dirig� contre la d�cision JTAPI/1240/ 2012 et a confirm� ce jugement ainsi que l'autorisation de construire DD 101'269/2-4.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Cour de justice du 1er octobre 2013 en tant qu'il confirme le jugement du TAPI JTAPI/ 1240/2012. Elle conclut �galement � l'annulation du chiffre 8 de l'autorisation de construire DD 101'269/2-4, disposant que les loyers apr�s travaux seront ceux figurant dans l'�tat locatif du 18 juin 2008, et demande au Tribunal f�d�ral de constater que les loyers ont �t� valablement modifi�s et augment�s par rapport � l'�tat locatif de 2008. Subsidiairement, la recourante conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� en tant qu'il confirme le jugement du TAPI JTAPI/1240/2012 et au renvoi de la cause � la Cour de justice afin qu'elle rende une nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. La recourante se plaint pour l'essentiel d'une violation arbitraire du droit cantonal.
La Cour de justice s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le d�partement conclut au rejet du recours.
Dirig� contre une d�cision rendue en derni�re instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante, qui a pris part � la proc�dure devant la Cour de justice, est particuli�rement touch�e par l'arr�t attaqu� qui fixe les loyers apr�s travaux sur la base de l'�tat locatif de 2008. Elle a donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
La recourante se plaint d'une application arbitraire du droit cantonal.
Selon la recourante, la Cour de justice a appliqu� arbitrairement les art. 22 et 24 de la loi cantonale du 12 septembre 1985 sur la proc�dure administrative (ci-apr�s: la LPA/GE).
L'art. 22 LPA/GE pr�voit que les parties sont tenues de collaborer � la constatation des faits dans les proc�dures qu'elles introduisent elles-m�mes, dans celles o� elles y prennent des conclusions ind�pendantes ainsi que dans les autres cas pr�vus par la loi.
Aux termes de l'art. 24 LPA/GE, l'autorit� peut inviter les parties � la renseigner, notamment en produisant les pi�ces en leur possession ou � se prononcer sur les faits constat�s ou all�gu�s et leur fixer un d�lai � cet effet (al. 1). L'autorit� appr�cie librement l'attitude d'une partie qui refuse de produire une pi�ce ou d'indiquer o� celle-ci se trouve. Elle peut ainsi le cas �ch�ant d�clarer irrecevables les conclusions des parties qui refusent de produire les pi�ces et autres renseignements indispensables pour que l'autorit� puisse prendre sa d�cision (al. 2).
3.1.�En l'esp�ce, la recourante n'a jamais transmis au d�partement, malgr� les requ�tes r�p�t�es de celui-ci, un �tat locatif � jour pour les diff�rents immeubles dont elle est propri�taire; elle estimait en effet - � tort - que les travaux entrepris n'�taient pas soumis � la LDTR. Dans son autorisation du 23 d�cembre 2011, le d�partement s'est d�s lors bas�, pour fixer les loyers apr�s travaux de l'immeuble 23, sur l'�tat locatif d�pos� dans l'autorisation initiale, le 18 juin 2008.
A l'appui de son recours devant le TAPI, la recourante a produit trois contrats de bail, concernant les locataires B.________, C.________ et D.________; ces contrats, conclus entre le 16 mai 2009 et le 28 janvier 2011, pr�voyaient une hausse sensible des loyers. La recourante concluait donc, pour ces appartements, � ce que les loyers de r�f�rence avant travaux soient ceux en vigueur � la date du 23 d�cembre 2011.
Le TAPI a toutefois constat�, dans son jugement du 8 octobre 2012, qu'aucune information n'avait �t� transmise au d�partement dans le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation de construire autre que l'�tat locatif du 18 juin 2008 concernant le montant des loyers des appartements avant travaux; c'�tait d�s lors � juste titre que le d�partement s'�tait fond� sur cet �tat locatif pour calculer les loyers apr�s travaux. Le TAPI relevait par ailleurs qu'aucune indication n'avait �t� fournie dans le cadre de la proc�dure validant les montants de loyers plus �lev�s, soit d�passant le niveau des loyers r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population (cf. art. 11 al. 3 LDTR).
La Cour de justice a partag� l'avis du TAPI sur ce point et jug� que le d�partement n'avait pas viol� l'art. 24 LPA/GE. Partant, elle a rejet� la demande de la recourante tendant � la prise en compte des contrats de bail produits devant le TAPI.
3.2.�La recourante fait valoir que la Cour de justice ne pouvait ignorer les contrats de bail pr�cit�s sans commettre une violation arbitraire des art. 22 et 24 LPA/GE. Dans la mesure o� ces contrats permettaient d'actualiser l'�tat locatif de l'immeuble avant travaux, la Cour de justice devait les prendre en compte, au vu de son pouvoir d'examen et de son devoir de contr�ler la bonne application du droit.
Dans le canton de Gen�ve, la juridiction administrative conna�t un double degr� de juridiction, � savoir le Tribunal administratif de premi�re instance (art. 111-114 LOJ/GE) et la chambre administrative de la Cour de justice (art. 131-132 LOJ/GE). Le pouvoir d'examen de ces autorit�s de recours est r�gl� � l'art. 61 LPA/GE, � teneur duquel le recours peut, en particulier, �tre form� pour constatation inexacte des faits pertinents (al. 1 let. b). Il appartient ainsi � l'autorit� de recours, dans le cadre des conclusions prises, d'appliquer la maxime inquisitoriale pour �tablir les faits (art. 20 LPA/GE; Moor/Poltier, Droit administratif, volume II, 3
�me��dition 2011, p. 293 et 820; Moser/Beusch/ Kneub�hler, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 2
�me��dition 2013, n. 1.49 et 4.52). L'art. 68 LPA/GE permet en outre au recourant, sauf exception pr�vue par la loi, d'invoquer des faits et des moyens de preuve nouveaux qui ne l'ont pas �t� dans les pr�c�dentes proc�dures.
En l'esp�ce, d�s la saisine du TAPI, la recourante a joint � son recours les trois contrats de bail modifiant l'�tat locatif de 2008 retenu par le D�partement. Disposant d'un plein pouvoir d'examen en fait, cette juridiction devait tenir compte de ces pi�ces, r�guli�rement produites dans la proc�dure de recours. En consid�rant que la recourante avait refus� de produire les pi�ces utiles � l'issue de la proc�dure, la cour cantonale a arr�t� son analyse juridique de l'art. 24 LPA/GE au comportement de la recourante aupr�s du D�partement, alors que celle-ci a modifi� sa position proc�durale devant les instances judiciaires. Dans ces conditions, la cour cantonale a viol� les dispositions pr�cit�es de proc�dure: en tant qu'elle a fond� sa d�cision sur un �tat de fait incomplet et contraire aux pi�ces du dossier, elle est parvenue � un r�sultat arbitraire.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre admis sur ce point et la cause renvoy�e � la Cour de justice pour qu'elle compl�te l'instruction, notamment par la prise en compte des pi�ces produites par la recourante aupr�s du TAPI.
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent � l'admission du recours. L'arr�t attaqu� est annul� en tant qu'il rejette le recours du 15 novembre 2012 (cause A/206/2012) et confirme le jugement du TAPI JTAPI/1240/2012 ainsi que l'autorisation de construire DD 101'269/2-4. La cause est renvoy�e � la Cour de justice pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Il n'est pas per�u de frais judiciaires (art. 66 al. 4 LTF). Le canton de Gen�ve devra s'acquitter d'une indemnit� de d�pens allou�e � la recourante (art. 68 al. 1 LTF).
Le recours est admis. L'arr�t de la Cour de justice du 1er octobre 2013 est annul� en tant qu'il rejette le recours du 15 novembre 2012 (cause A/206/2012) et la cause est renvoy�e � la Cour de justice pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Le canton de Gen�ve versera � la recourante une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie du canton de Gen�ve, et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative.
Lausanne, le 9 avril 2014