Source: https://svjt.se/svjt/1972/721
Timestamp: 2020-02-24 14:23:45+00:00
Document Index: 45983151

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', '§ 13', 'de lege lata', '§ 22', '§ 29', 'de lege lata', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', '§ 2', '§ 463', '§ 80', '§ 42', 'HD ', 'HD ', 'HD\n', '§ 48', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', '§ 48', 'HD ', 'de lege lata', 'HD ', '§ 2', 'de lege lata', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda']

Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen | SvJT
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen1
1. 4 kap. av den nya jordabalken handlar om köp, byte och gåva av fastighet. Kapitlet innehåller bland mycket annat regler inte blott om rättsliga fel (15—17 §§), d. v. s. då bl. a. säljaren inte är ägare eller fastigheten har inteckningar, som parterna inte räknat med, utan också om s. k. rådighetsfel på grund av offentlig myndighets beslut (18 §), d. v. s. t. ex. att det gäller nybyggnadsförbud för fastigheten. Jag skall emellertid uppehålla mig vid s. k. faktiska fel.
I JB har övergetts den tidigare principiellt grundläggande inställningen att en säljare står ansvar för faktiska fel i fastigheten blott om han lämnat särskild utfästelse om vissa egenskaper, och att en sådan utfästelse för sin giltighet kräver, att den intagits i köpehandlingen. Överhuvudtaget har formkravet vid fastighetsköp förändrats i olika avseenden. Det omfattar enligt JB bara vissa typer av villkor vid fastighetsköp, men alltså inte sådana förhållanden, som kan läggas till grund för säljarens ansvar för fel. Det äldre formkravet på denna punkt har i viss utsträckning redan tidigare luckrats upp i praxis. Som framgår av särskilt Vahléns arbeten på området har detta skett i åtminstone vissa rättsfall, då säljaren i särskild specifikation vid sidan av köpehandlingen lämnat faktiska upplysningar om fastighetens areal (NJA 1949 s. 259) eller inkomster (NJA 1949 s. 91).2 När köpehandlingen hänvisat till en specifikation, så har denna betraktats som en utfästelse, eller innehållet har åtminstone ansetts avtalat mellan parterna, och formkravet har ansetts tillgodosett trots att uppgifterna förekommit i annan handling än själva köpehandlingen. Dessutom har säljaren oberoende av formkravet kunnat göras ansvarig enligt allmänna, avtalsrättsliga grundsatser vid svek och även i vissa andra fall, då han haft vetskap om ett fel i fastigheten, så t. ex. i ett uppmärksammat rättsfall från 1961 (NJA 1961 s. 137), där säljaren ålades skadeståndsansvar, eftersom han känt till att fas-
1 Denna uppsats återger en provföreläsning i utvidgat skick. Med packad stil har tillagts vissa utläggningar, som faller vid sidan av framställningens huvudsyfte att dels belysa ,TB:s anknytning till KöpL, dels analysera det systematiska sambandet mellan olika frågor, t. ex. mellan felbegreppet och ett krav på utfästelse som förutsättning för säljarens skadeståndsansvar.
2 Jfr Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp, 1951, 13 kap., och Fastighetsköp, 2 uppl. 1968, 19 kap., samt Karlgren, Några frågor rörande formkravet vid fastighetsköp, SvJT 1950 s. 861 ff (särskilt s. 877 f).
46—723005. Svensk Juristtidning 1972
722 Anders Agelltigheten varit angripen av husbock och inte upplyst köparen om detta.
Lagberedningen föreslog i 1947 års jordabalksförslag, att säljarens ansvar för fel skulle utvidgas till en vid fastighetsköp helt ny grupp av faktiska fel, nämligen s. k. abstrakta fel, d. v. s. fall då fastigheten inte motsvarade vad som med hänsyn till köpeskillingen och övriga omständigheter kunde anses som normal standard.3 Ett ansvar för abstrakta fel har också införts och åsyftas, när det i 4: 19 JB talas om att fastigheten avviker från vad köparen "haft anledning räkna med vid köpet". I detta sammanhang har det sitt intresse att uppmärksamma skälen till att formkravet beträffande utfästelser om fastighetens beskaffenhet borttagits ur JB. Borttagandet skedde på lagrådets initiativ i dess yttrande 1970 över det år 1966 avgivna departementsförslaget, som i fråga om fastighetsköp i sin tur byggde på lagberedningens förslag 20 år tidigare. Lagrådet framhöll, att om ett formkrav upprätthölls på denna punkt, var det svårt att skilja mellan uttalanden från säljaren med och utan relevans. Vidare påpekade man att departementsförslaget i vart fall medförde ett ansvar för vissa fel, som ej omfattades av någon utfästelse.4
Som framgår av en jämförelse mellan 4: 19 och 4: 12 har en köpare hävningsrätt och rätt till prisnedsättning vid faktiska fel.5 Han har dessutom rätt till skadestånd, om felet avser egenskap som kan anses utfäst (eller, med en annan term, garanterad) eller om svek föreligger. Regleringen påminner mycket om 42 § köplagen angående säljarens ansvar för fel vid speciesköp.6 Denna överensstämmelse har i olika avseenden åsyftats under förarbetena till JB. En teknisk skillnad är dock, att någon motsvarighet till omtalandet
3 SOU 1947: 38 s. 203 ff ang. 4 kap. 16 § i förslaget.
4 Prop. 1970: 20 A s. 209 f.
5 Lagrummen lyder:4 kap. 12 §. "Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren förfarit svikligt."
4 kap. 19 §. "Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen eljest, utan att fall som avses i 16—18 §§ föreligger, med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tillämpning. Ersättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser egenskap som kan anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt."
6 42 § KöpL lyder: "Är bestämt gods sålt och finnes däri fel, äge köparen häva köpet eller fordra sådant avdrag å köpeskillingen, som mot felet svarar. Är felet att anse såsom ringa, må ej köpet hävas, utan så är att säljaren svikligen förfarit. Saknade godset vid köpet egenskap, som kan anses tillförsäkrad, eller har felet efter köpet uppkommit i följd av säljarens vanvård eller försummelse, eller ligger svikligt förfarande säljaren till last, vare han pliktig att ersätta köparen dennes skada."
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 723
Säljarens ansvar för faktiska fel 723i 42 § av säljarens vanvård av godset inte förekommer i 4: 19. En motsvarande regel finns däremot i 4: 12. Inom parentes sagt har preciseringen av säljarens ansvar till fall av vanvård efter köpeavtalet en rimlig förklaring i att säljaren dessförinnan inte gärna kan ha någon vårdnadsplikt alls mot en framtida köpare. — I fortsättningen skall jag jämföra 4: 19 JB med 42 § KöpL i tre olika avseenden. Närmast (under p. 2) skall jag beröra de skäl, som åberopats för fastighetssäljarens ansvar för abstrakta fel, och jämföra med läget vid lös egendom i fråga om köp av gods i befintligt skick. Därefter (under p. 3) vill jag ge några synpunkter på hur själva felbegreppet kan definieras och i anslutning till det diskutera avfattningen av lagtexten i JB 4: 19. Slutligen (under p. 4) kommer jag att diskutera förutsättningarna för säljarens skadeståndsansvar vid dels lös egendom, dels fastigheter.
2. Vilka argument har nu anförts för införandet av ett säljaransvar för vissa abstrakta fel hos fast egendom? En utgångspunkt för lagberedningen var att fastighetsköparen tidigare behandlats alltför snävt i jämförelse med köparen av lös egendom. Det var emellertid närmast ett formellt resonemang, till vilket jag skall återkomma efter en redogörelse för den mera substantiella argumentationen i fråga om fast egendom. Lagberedningen menade att om fastigheten hade dolda fel, som köparen inte bort upptäcka, så hade han bedömt fastighetens värde, som om felet inte funnits, och på denna grundval hade priset bestämts. Genom felaktigheten hade uppkommit "ett missförhållande mellan pris och värde, en avvikelse från den naturliga grundvalen för affärsuppgörelsen." I den mån så var praktiskt möjligt, borde rättsordningen söka åstadkomma, att jämvikten upprätthölls. Köparen borde i varje fall kunna räkna med att vad han köper skall vara fullt brukbart för sitt ändamål. Härför fick läggas till grund en bedömning av normal standard. Köparen skulle naturligtvis dock inte få åberopa sådant, som han bort märka vid en undersökning, t. ex. att en fastighets jordmån är sämre än på andra fastigheter i trakten. Däremot kunde fel anses föreligga, när fastighetens grundvatten alltför lätt sinar, när dricksvattnet befinnes hälsovådligt, när en byggnad lider av en dold svaghet i konstruktionen eller när hussvamp förekommer. Enligt lagberedningen borde det emellertid för köparens påföljdsmöjlighet vidare krävas, att felet väsentligen inverkar på fastighetens saluvärde i dennas vid köpet förutsatta användning.7
7 Se till det sagda SOU 1947: 38 s. 205 ff. 4 kap. 16 § i lagberedningens förslag lydde: "Är fastighetens ägovidd i dess helhet eller i visst ägoslag mindre
724 Anders Agell Lagberedningens förslag föranledde ganska litet diskussion. I en artikel i SvJT 1948 sade Walin helt kort att den föreslagna nyheten lätt kunde vålla tvistigheter, eftersom det möter stora svårigheter att avgöra vad som är normalt i fråga om en mer eller mindre halvgammal byggnad.8 Samma synpunkt framhöll Karlgren i SvJT 1950 samtidigt som han menade, att det låg en viss motsägelse och risk för konflikter i en regel som innebar dels ansvar för abstrakta fel, som medför upplysningsplikt för säljaren om felet är synbart, och dels en undersökningsplikt för köparen.9 Endast två remissyttranden i frågan redovisas i 1966 års departementsförslag, och den enda reella synpunkt som framkom tycks ha varit kammarkollegiets påpekande att köparen borde få bära risken av fel, som framträdde efter köpet, så att han sporrades till noggrann undersökning av fastigheten.10 Enligt departementschefens uttalande 1966 hade dock lagberedningen anfört övertygande skäl för säljarens ansvar för abstrakta fel. Departementschefen framhöll också, att köparens allmänna undersökningsplikt givetvis även gällde de abstrakta felen.11
Jag skall bara för egen del tillägga, att tanken på ekonomisk balans mellan parternas prestationer är ett ofta åberopat skäl för rätt till hävning eller prisnedsättning enligt allmänna, obligationsrättsliga principer. I litteraturen talar man ibland om en ekvivalensprincip.12 Vad som kan föranleda tvekan om lämpligheten av ett säljaransvar för abstrakta fel är väl främst svårigheten att avgöra vad som är normalt hos en äldre fastighet, liksom att överhuvudtaget väga fastighetens skick mot köpeskillingen. Priserna på fastigheter kan ju, oavsett eventuella fel, variera mycket. Och när det gäller äldre byggnader bestäms väl köpeskillingen ofta med ledning av att man får räkna med åtminstone vissa, dolda fel. Med hänsyn härtill kan försiktigtvis rekommenderas, att säljaransvaret för abstrakta fel i äldre fastigheter tills vidare i praxis bör begränsas till tämligen fla-
än i köpehandlingen blivit köparen tillförsäkrat eller är fastigheten i annat avseende icke sådan som säljaren däri utfäst, njute köparen avdrag å köpeskillingen ävensom ersättning för skada. Köparen må ock häva köpet såsom i 12 § sägs.Samma lag vare där eljest i fastigheten yppas fel eller brist, som köparen, oavsett att bestämmelse därom ej intagits i köpehandlingen, med hänsyn till den avtalade köpeskillingen och omständigheterna i övrigt icke rimligen bort räkna med; dock att ersättning för skada utgår endast om säljaren ägt eller bort äga kännedom om felet eller bristen."
8 SvJT 1948 s. 408 (i artikeln Några synpunkter på lagberedningens förslag till Jordabalk).
9 Karlgren a. a. s. 872 f.
10 Prop. 1970: 20 B I s. 209.
11 A. a. s. 211 f.
12 Jfr t. ex. Christensen, Studier i köprätt, 1970, s. 36 f.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 725
Säljarens ansvar för faktiska fel 725granta fall.13 En sak, som kan vara värd att påpeka, är emellertid att det idag säljs ett stort antal fastigheter med nya villor, som byggmästare uppfört. I de fallen finns det kanske ingenting att invända mot en strängare abstrakt felbedömning.
I departementsförslaget 1966 hade man i själva det abstrakta felbegreppet lagt in ett krav på att felet skulle vara av väsentlig betydelse.14 I lagrådets omredigering utelämnades detta krav. Enligt lagrådet låg det dock "i sakens natur" att försiktighet måste iakttagas när, som man sade, "avtalet utsträcktes att gälla något varom intet direkt förekommit."15 — Låt mig lägga till att det dock i varje fall för hävning lär gälla även ett formellt väsentlighetskrav på grundval av JB 4: 12. För övrigt brukar ju ett väsentlighetskrav för hävning ofta uppställas som allmän, obligationsrättslig princip. Dessutom bör understrykas, att den praktiska betydelsen av säljarens ansvar för abstrakta fel mycket kommer att bero på vilken undersökningsplikt som köparen anses ha. Det kan särskilt noteras att lagrådet i en sammanfattning av de nya reglerna framhöll, att utgångspunkten är att en fastighet säljs sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får verkställa undersökning. Ansvaret för abstrakta fel gäller blott sådana fel, som köparen ej anses ha bort räkna med eller upptäcka.16
Jag har redan antytt att lagberedningen hade utgått från en jämförelse med köplagen, när man framlade förslaget om abstrakta fel.17Beredningen framhöll, att en fastighetssäljare, som inte gjort någon utfästelse, enligt gällande rätt knappast hade större ansvar än i det särskilda fall, att fastigheten uttryckligen sålts i befintligt skick. I fråga om dolda fel, som ingen av parterna bort upptäcka, vore, sade beredningen, säljaren av fast egendom förmånligare ställd än den som sålt lös egendom. Låt oss stanna några ögonblick vid denna utgångspunkt. Att speciessäljaren allmänt sett svarar enligt 42 § KöpL har jag redan sagt. Vad som förtjänar uppmärksamhet är emellertid vad som gäller vid köp av lös egendom i befintligt skick. Skall man
13 Jfr Karlgren a. st. Ang. den abstrakta felbedömningen vid fastighetsköp jfr även allmänt A. Vinding Kruse, Misligholdelse af ejendomskøb, 2 udg. 1962, s. 73 ff (samt flera avsnitt om "forudsætningstilfælde" i olika typsituationer i 3 kap.).
14 Förslaget till 4 kap. 19 § (se prop. 1970: 20 A s. 112) lydde: "Var fastigheten vid köpet behäftad med fel eller brist av väsentlig betydelse, som köparen icke kände till eller med hänsyn till den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i övrigt rimligen bort räkna med, äger 12 § motsvarande tillämpning. Ersättning för skada skall dock utgå endast om säljaren ägde eller bort äga kännedom om felet eller bristen." — Se även den föreslagna 20 § ang. säljarens ansvar för utfästelse.
15 Prop. 1970: 20 A s. 221.
16 Se a. a. s. 220 f.
17 SOU 1947: 38 s. 205 f.
726 Anders Agelljämföra reglerna om försäljning av fastighet under antagandet att köpet vanligtvis avser en fastighet i befintligt skick, tycks man nämligen böra jämföra med vad som gäller om köp av lös egendom på samma villkor. För övrigt torde det även i fråga om lös egendom ibland kunna antagas att köp av begagnat gods har skett i befintligt skick även om detta inte uttryckligen avtalats.18
Ett villkor om försäljning i befintligt skick utgör tydligen en ansvarsfriskrivning från säljarens sida, som är principiellt tillåten därför att KöpL är dispositiv,. och som också anses medföra att — såvitt nu angår speciesköp — 42 § KöpL inte utan vidare blir tilllämplig vid påstått fel i godset. Enligt den hävdvunna uppfattning, som uttrycks i Alméns köplagskommentar, har köparen av gods i befintligt skick möjlighet att göra påföljder p. g. a. fel gällande i stort sett bara enligt de riktlinjer som upptas i 48 § KöpL angående auktionsgods.19 Anknytningen är ganska naturlig, eftersom köp på auktion oftast avser begagnat gods. Förutom vid fall av svek från säljaren får köparen enligt 48 § talemöjlighet om godset inte motsvarar använd beteckning. En bil, som säljaren själv satt samman av delar från olika gamla bilar, säljs t. ex. i befintligt skick men under den oriktiga beteckningen "Hudsonbil, modell 1938". Så var situationen i ett uppmärksammat rättsfall från 1949 (NJA 1949 s. 750). HD:s majoritet förklarade i detta fall, att köparen av bilen — oaktat denna sålts i befintligt skick — med hänsyn till det sätt på vilket säljaren betecknat den, saknat anledning räkna med att den var hopfogad av andra bilar. — Dessutom, säger Almén, har köparen talerätt om säljaren uppträtt så, att viss egenskap hos godset kan anses tillförsäkrad. Egentligen är det rätt självklart att köparen får talemöjlighet när gods, sålt i befintligt skick, avviker från använd beteckning eller saknar tillförsäkrad egenskap. Säljarens tillförsäkran, liksom parternas avtal överhuvudtaget, kan nämligen då helt enkelt inskränka räckvidden av en förklaring om befintligt skick. Har en säljare sålt en båtmotor i befintligt skick men samtidigt förklarat, att den håller en motorstyrka av 100 hkr, så slår denna förklaring så att säga igenom ansvarsbegränsningen i övrigt. Så var läget i ett annat, mycket omskrivet rättsfall (NJA 1955 s. 75).
Alméns beskrivning av köparens talemöjlighet vid köp i befintligt skick är dock numera antagligen inte längre uttömmande. Bl. a. kan noteras att med svek från säljaren i fråga om godsets beskaffenhet eller användbarhet säkerligen bör jämställas förfarande i strid
18 Jfr Almén, Om köp och byte av lös egendom, 4 uppl. 1960, s. 650, men även NJA 1918 s. 280, där köp av gamla kolpråmar inte ansågs ha skett i befintligt skick.
19 Almén a. a. s. 649.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 727
Säljarens ansvar för faktiska fel 727med tro och heder enligt 33 § avtalslagen, vilket lagrum ju ännu inte existerade när KöpL skrevs.
I NJA 1964 s. 239 var fråga om säljarens ansvar för att en bil gått 10 000 mil längre än de 7 800 mil, som mätarställningen angav, och som uppgetts i tidningsannons. Uppgiften ansågs dock av HD inte vara någon tillförsäkran från säljaren, eftersom köparen före köpet upplysts om att säljaren ej ansvarade för att bilen inte körts längre än vägmätaren utvisade. Såtillvida innebar resonemanget tydligen, att den preciserade ansvarsfriskrivningen satte ur spel verkan av mätarställning och annons. Därutöver tillade HD att det inte var visat att säljaren förfarit svikligen "eller eljest haft sådan vetskap om den verkliga körsträckan att bestämmelsen i avtalet om försäljning i befintligt skick ej skulle vara gällande mot .(köparen)."Enligt ordalagen skulle säljarens vetskap i graverande fall tydligen kunna göra fel relevant, men det tycks oklart i vad mån härmed avses andra förfaranden än sådana som strider mot tro och heder.20
Praktiskt betydelsefullare är emellertid det behov, som aktualiserats särskilt genom bilhandeln, av en påföljdsmöjlighet för köparen även i vissa fall då godset varit behäftat med abstrakt fel av allvarlig beskaffenhet.21 En begagnad bil, som sålts av en bilhandlare till en privatperson, har t. ex. haft dolda fel och därför inte varit i trafikdugligt skick. Här är det som sagt närmast fråga om en abstrakt bedömning, såtillvida att det sålda saknar normal brukbarhet för avsett ändamål. Även om säljaren inte gjort något positivt uttalande om godsets egenskaper, som minskar räckvidden av en allmän ansvarsfriskrivning, så borde det i fall av denna typ kunna komma ifråga, att vissa grövre, abstrakta fel, särskilt sådana som förrycker förhållandet mellan godsets värde och köpeskillingen, anses ligga utanför tillämpningsområdet för klausulen om försäljning i befintligt skick. En sådan lösning ligger allmänt sett i linje med den vedertagna grundsatsen, att villkor om ansvarsfriskrivning bör tolkas restriktivt.22 Eftersom en klausul om befintligt skick regelmässigt formulerats av säljaren, kan f. ö. också den s. k. oklarhetsregeln åberopas till stöd för att friskrivningsklausulen i tveksamma fall ej anses tilllämplig.23 Synbarligen har dock ännu inte drivits fram några helt klara avgöranden från HD angående frågan i vad mån en säljare av lös egendom i befintligt skick står ett ansvar för vissa abstrakta fel.
Rättsfallet NJA 1971 s. 51 angick köp av en begagnad bil i befintligt skick för ett pris av 3 500 kronor. Säljarens representant hade före köpet betygat, att bilen var fri från rost, och efter köpet hade han på köparens
20 Jfr Rodhe i SvJT 1968 s. 204 f och SOU 1972: 28 s. 122. Se även 9 § i sistnämnda lagförslag (till Konsumentköplag).
21 Jfr Hellner, Köprätt, 3 uppl. 1967, s. 138 f med hänvisningar.
22 Se t. ex. Vahlén, Avtal och tolkning, 1960, s. 276 f.
23 Jfr t. ex. Adlercreutz, Avtal, Lärobok i allmän avtalsrätt, 1971, s. 107.
728 Anders Agellfråga visserligen medgivit, att visst rostangrepp förekom, men samtidigt försäkrat att det var fråga om en obetydlig rostskada, som saknade betydelse ur trafiksäkerhetssynpunkt, och som kunde repareras för högst 150 kronor. Köparen yrkade hävning och skadestånd. HD anförde i sina domskäl bl. a. följande: "Vad angår själva saken har HovR funnit utrett, att bilen redan vid köpet var i omfattande utsträckning och på bärande delar skadad av rost samt att den till följd därav icke var i trafiksäkert skick. Med hänsyn härtill och till vad HovR funnit utrett angående (säljarens representants) uttalanden rörande bilens beskaffenhet har HovR funnit, att bilen, oaktat den sålts i befintligt skick, får anses ha varit i väsentligt sämre skick än (köparen) haft fog förutsätta." Trots att HD med stöd av denna bedömning ansåg fel föreligga, ogillades köparens talan, enär reklamation skett försent. HD:s hänvisning till de omfattande rostskadorna och till att bilen inte var i trafiksäkert skick ger, läst för sig, uttryck för en villighet att beakta vissa abstrakta fel även vid försäljning i befintligt skick. Emellertid åberopar HD även de uttalanden, som gjorts av säljarens representant. I den mån dessa ansetts vara av avgörande betydelse för säljarens principiella ansvar, kan detta ses som ett uttryck för att friskrivningsklausulen begränsats av enuntiationer från säljarsidan. Domskälen tycks i varje fall inte ge klart besked i frågan i vad mån säljaren även utan enuntiation skulle ha gjorts ansvarig för vissa abstrakta fel. Någon klarhet i tolkningsfrågan ger inte heller HD:s slutsats att bilen varit i väsentligt sämre skick än köparen"haft fog förutsätta". Detta uttryckssätt behöver inte innebära mera än en sammanfattande omskrivning för domstolens bedömning, att fel ansetts föreligga.24Från rättspraxis i övrigt må även erinras om att HD:s majoritet i NJA 1949 s. 750 (jfr ovan s. 726) åberopat det sätt på vilket säljaren betecknat bilen till stöd för ett åsidosättande av klausulen i befintligt skick; denna enuntiation fick taga över friskrivningsklausulen. Två JR (Karlgren jämte Ekberg) åberopade emellertid att bilen "varit i väsentligt annat skick än (köparna) haft fog förutsätta." Synbarligen har dessa domstolsledamöter ansett att bilen även oberoende av säljarens enuntiation varit behäftad med fel, som ej träffades av klausulen om befintligt skick. Denna bedömning har klätts i förutsättningsterminologi.25
Vidare kan det vara av praktiskt intresse att konstatera, att Allmänna reklamationsnämnden i sin praxis utgår från att en klausul om befintligt skick ej kan antas åsyfta fall, då godset varit behäftat med ett allvarligt fel som inverkat på godsets själva funktionsduglighet.26 Vad särskilt begagnade bilar beträffar kommer en liknande uppfattning om vad som är lämpligt till uttryck i de allmänna anbuds- och leveransbestämmelser, som numera tilllämpas av säljarföretag anslutna till Motorbranschens Riksförbund. Enligt dessa bestämmelser ansvarar nämligen säljaren för att fordonet vid leveransen är "trafikdugligt, d. v. s. i sådant skick som krävs för godkännande vid trafiksäkerhetsbesiktning hos AB Svensk Bilprovning."27
24 Jfr nedan vid not 44.
25 Jfr Karlgren, Avtalsrättsliga spörsmål, 2 uppl. 1954, s. 128 f i not 69.
26 Jfr protokoll fört vid plenarsammanträde med nämnden 7/5 1971 § 13 (återgivet i SOU 1972: 28 s. 165 ff.).
27 Jfr SOU 1972: 28 s. 120 och s. 173. Jfr även Holm i Motorbranschen med lackeraren, 1968, s. 748 ff.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 729
Säljarens ansvar för faktiska fel 729 Frågan om begränsning av säljarens ansvarsfriskrivning vid försäljning av gods i befintligt skick medför allmänt sett även följande rättstekniska komplikation. Vad som hittills sagts har byggt på uppfattningen att man genom ett tolkningsförfarande kan konstatera, att vissa abstrakta fel ej bör anses omfattade av ansvarsfriskrivningen. Hela tolkningsresonemanget är dock egentligen ganska osäkert, när säljaren utan varje inskränkning sålt godset i befintligt skick. Samtidigt är resonemanget svårt att undvara, om säljaren skall kunna åläggas något ansvar. Köplagen är som bekant dispositiv, och om ett visst, abstrakt fel anses falla under ansvarsfriskrivningen, blir denna giltig, såvida man ej med stöd av grundsatsen i 8 § skuldebrevslagen om jämkning av uppenbarligen otillbörliga avtalsvillkor ändå sätter villkoret åsido. En enklare och klarare lösning vore att införa tvingande lagbestämmelser till köparens skydd. Såvitt angår s. k. konsumentköp (köp för enskilt bruk från näringsidkare) har professor Jan Hellner som utredningsman nyligen föreslagit sådana regler i sitt förslag till Lag om konsumentköp. I 9 § har upptagits ett ansvar för säljare av vara i befintligt skick inte blott "om varan ej motsvarar säljarens uppgifter eller om säljaren underlåtit att lämna upplysning om sådan egenskap hos varan som köparen ägt räkna med och säljaren måste ha känt till" utan även "om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och omständigheterna i övrigt haft skäl att förutsätta."28
Då lagberedningen i 1947 års jordabalksförslag hänvisade till förhållandena vid lös egendom, när man ville öka det begränsade säljaransvaret i fråga om fastigheter sålda i befintligt skick, var denna hänvisning egentligen föga slagkraftig. I varje fall vid den tidpunkten var det ovisst om säljarens ansvar för lös egendom i befintligt skick gick utöver Alméns ovan nämnda beskrivning med dess anknytning till 48 § KöpL, och i varje fall dryftade beredningen inte närmare hur rättsläget var vid lös egendom. Lagberedningen tycks i själva verket närmast ha tänkt på vad som gäller enligt 42 § KöpL om speciesköp i allmänhet och inte på reglerna om köp av lös egendom i befintligt skick.
För närvarande och i väntan på ändringar av lagstiftningen om köp av lös egendom tycks situationen vara tämligen likartad — och gränserna för säljarens ansvar ganska oskarpa — beträffande både fast och lös egendom. Även i förarbetena till JB påträffas för övrigt den här ovan berörda tanken, att en allmän klausul om försäljning i befintligt skick av lös egendom inte skulle anses träffa alla krav från köparen på att godset skall ha normal användbarhet för visst ändamål. Visserligen ansåg lagberedningen 1947, att det nya säljaransvaret för abstrakta fel borde kunna sättas ur kraft genom en uttrycklig
28 Se SOU 1972: 28. Av intresse bl. a. för försäljning av begagnade bilar i befintligt skick är även 8 §, som upptar ett säljaransvar "om varan är så bristfällig att den ej kan användas utan uppenbar fara för köparens eller annans liv eller hälsa".
730 Anders Agellförklaring från säljaren om befintligt skick.29 I motiven till 1966 års departementsförslag har man emellertid skärpt kraven; en allmän klausul om befintligt skick borde inte utan vidare fria säljaren från allt ansvar för abstrakta fel, utan det borde krävas att det otvetydigt klarlades i vilka hänseenden säljaren inte vill stå ansvar. Detta är t. o. m. längre gående krav än som berörts i litteraturen på tal om lös egendom. Det framhölls emellertid också i departementsförslaget, att klausuler om befintligt skick såsom en del av avtalsinnehållet i vanlig ordning får tolkas av domstolarna. Låt mig lägga till en allmän synpunkt. Eftersom parterna vid försäljning av en gammal fastighet normalt nog bestämmer köpeskillingen med hänsyn till att det kan föreligga åtminstone vissa, dolda fel, så måste en allmän klausul om befintligt skick rimligtvis ha verkan inom åtminstone detta område. Men inom samma område är det, som jag tidigare berört, också rimligt att överhuvudtaget ej anse fel föreligga, så i de fall, då det blott är en mindre avvikelse från normal standard, föreligger kanske inte något friskrivningsbehov för säljaren. I varje fall får man kanske i framtiden, som Vahlén antytt, räkna med en flora av klausuler om ansvarsbegränsning som kan leda till det ej helt lyckliga, att formulärrätt växer upp vid sidan av lagreg;lerna.30
3. Mot bakgrunden av vad jag hittills sagt, kan knytas några reflexioner till begreppsmässiga frågor om fel och till av fattningen av JB 4: 19. Att det abstrakta felbegreppet anknutits till vad som är normal standard hos viss egendom tycks stå i god överensstämmelse med vad som enligt allmänt språkbruk kan betecknas som ett fel med tanke på egendomens allmänna egenskaper eller användbarhet. Den konkreta felbedömningen kan däremot avvika helt från vanligt språkbruk. Har köparen, för att ta ett exempel ur Hellners lärobok i köprätt, beställt en grå skjorta men fått en blå, så föreligger konkret fel enligt köplagen, även om väl en lekman inte enligt vanligt språkbruk skulle säga att det var "fel" på skjortan. Genom sitt avtal och genom den till avtalet knutna, konkreta felbedömningen kan parterna både skärpa och mildra vad som annars skulle gälla enligt den abstrakta bedömningen.
I viss utsträckning är det tänkbart att ett konkret fel anses grundat på att den individuella köparen haft viss förutsättning om egendomens egenskaper och användbarhet. Jag avser här fall då godset visserligen kan ha normal standard, så att abstrakt fel inte kan anses
29 SOU 1947: 38 s. 206. — Denna inställning antyder väl f. ö. också, att beredningens hänvisning till läget vid lös egendom inte var särskilt ingående penetrerad.
30 Vahlén, Efterskrift till Fastighetsköp (Stencil), 1971, s. 27.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 731
Säljarens ansvar för faktiska fel 731föreligga, och något uttryckligt villkor om vissa egenskaper inte heller uppställts. Inte desto mindre kan köparens förutsättning om egendomens egenskaper eventuellt bli tillerkänd positiv relevans som komplettering till det uttryckliga avtalsinnehållet och medföra, att ett fel anses föreligga, om förutsättningen visar sig felaktig. Jag vill framhålla denna möjlighet att i vissa fall bestämma felbegreppet med hänsyn till en köpares individuella förutsättning av två skäl: dels därför att möjligheten ifråga i framtiden kommer att kunna aktualiseras i högre grad än hittills vid köp av fast egendom, eftersom formkravet borttagits i fråga om fel, dels också därför att jag på tal om säljarens skadeståndsansvar vill återkomma till detta sätt att bestämma felbegreppet.
Var de exakta gränserna går för ett beaktande vid felbedömningen av en köpares individuella förutsättningar, är ej så alldeles lätt att avgöra. De klaraste fallen föreligger om säljaren insett inte blott köparens förutsättning utan även att den sålda egendomen inte motsvarade denna.31 Så var fallet i NJA 1934 s. 533 där säljare av koppar ansågs ha insett både att köparen avsett att använda de aktuella leveranserna för samma ändamål (rörframställning m. m.) som tidigare, och att en vidtagen förändring av kopparens sammansättning medfört en ofördelaktig inverkan på denna användning.32
Något krav på att en säljare skall ha insett felets existens förekommer ju dock inte för relevansen av konkret eller abstrakt fel i allmänhet, och köparens förutsättning kan säkerligen i vissa fall få relevans utan att säljaren insett att godset inte motsvarade denna förutsättning.33 Var gränserna går är emellertid vanskligt att avgöra såväl de lege lata som de sententia ferenda. En kort överblick över problemen kan taga sin utgångspunkt i en jämförelse med den allmänna förutsättningsläran. I förbigående kan då konstateras att det i hithörande fall, som angår kraven på det såldas beskaffenhet eller användbarhet, inte bör komma ifråga att man åberopar den allmänna förutsättningsläran som ogiltighetsregel vid sidan av felreglerna och dessas krav på t. ex. reklamation från köparens sida.34 Detta hindrar dock inte iakttagelsen att man enligt en allmän, objektiv förutsättningslära av Ussings modell brukar kräva, att den felaktiga förutsättningen varit bestämmande för rättshandlingen, att motparten insett eller bort inse förutsättningens existens, och att det vid en objektiv bedömning finns skäl att ge den felaktiga förutsättningen relevans. Visserligen är värdet av hela förutsättningsläran omstritt, men inte desto mindre har det i nu förevarande sammanhang intresse att fråga i vad mån ett hänsynstagande vid felbedömningen till köparens förutsättningar på motsvarande sätt som enligt
31 När Hellner (Köprätt s. 135 f) talar om ett ansvar för säljare, som ej upplyst köparen att godset inte kunde brukas för ändamål, vilket köparen avsett, så förutsätter antagandet av en upplysningsplikt synbarligen vetskap från säljarens sida om att godset ej motsvarar köparens förutsättningar.
32 Jfr även ovan s. 721 ang. NJA 1961 s. 137.
33 Jfr Rodhe, Obligationsrätt, 1956, § 22 vid not 33, och Ussing, Køb, 4 udg. av A. Vinding Kruse, 1967, s. 124.
34 Jfr Rodhe § 29 vid not 96 med hänvisningar och Hellner a. a. s. 131.
732 Anders Agellen allmän förutsättningslära bör bygga på dels ett krav på förutsättningens synbarhet för säljaren, dels en särskild relevansprövning. Vad synbarhetskravet beträffar kan vissa omständigheter tyda på att det vid felbedömningen åtminstone de lege lata gäller ett krav på att säljaren insett (eller "måste antagas" ha insett) köparens förutsättning om godsets särskilda beskaffenhet eller användbarhet; det skulle m. a. o. eventuellt inte räcka att säljaren bort inse förutsättningen. Eftersom felbedömningen gäller vilka krav, som kan ställas på säljarens prestation, kan köparens förutsättning tyckas angå frågan om säljarens "positiva bundenhet" till förutsättningen, och det är i varje fall ej enbart fråga om köparens obundenhet enligt en ogiltighetsregel. För denna positiva bundenhet, kan det tyckas naturligt att uppställa ett krav på vetskap,35 och måhända överensstämmer detta också bäst med allmänna principer för tolkning i fall av s. k. dissens mellan parternas viljeförklaringar.36
I samma riktning pekar också den i några rättsfall åberopade möjligheten, att parterna utgått från en gemensam förutsättning.37 Ett exempel erbjuder i fråga om fastighetsköp det i litteraturen mycket omskrivna rättsfall från 1949 (NJA 1949 s. 91; jfr ovan s. 721), som gällde relevansen av en felaktig specifikation över en såld fastighets hyresinkomster. HD förklarade uppgifterna bindande för säljaren, därför att parterna vid köpet utgått från den gemensamma förutsättningen att försäljningen skedde på villkor enligt specifikationen. (Detta avgörande torde emellertid få anses rätt starkt präglat av synpunkten, att HD velat undvika stötande konsekvenser av det då gällande formkravet.) — Ett liknande exempel beträffande lös egendom, låt vara att det var fråga om s. k. rådighetsfel, utgör ett avgörande från 1961 (NJA 1961 s. 330), där köparen av en kiosk med servering fick häva köpet, därför att tillstånd till öppethållande utöver vanlig affärstid inte lagligen kunde meddelas enligt butikstängningslagen. HovR uttalade att fel förelåg på grund av inskränkningen i de av parterna förutsatta möjligheterna att utnyttja rörelsen, och HD meddelade ej prövningstillstånd, varför domen stod fast.
I den mån man i hänvisningen till parternas gemensamma förutsättningar inlägger ett krav på att förutsättningen skall ha varit bestämmande för båda parternas villighet att ingå avtalet, blir det praktiska utrymmet för hela tanken mycket begränsat. Parterna har ju nämligen ofta motstridiga intressen, och vad som varit en väsentlig förutsättning för den enes viljeförklaring har ofta inte alls haft denna betydelse för den andre. Som redan antytts kan en hänvisning till gemensamheten eller ömsesidigheten i parternas förutsättningar emellertid också — såvitt nu angår felbegreppet — tänkas åsyfta blott att säljaren insett förutsättningens existens och väsentlighet för köparen.38
Såvitt synbarhetskravet angår är emellertid den här angivna tanken på en skillnad mellan ogiltighet och positiv bundenhet ganska oklar. Även om
35 Jfr Adlercreutz, Avtalsrätt II (kompendium 1967) s. 59 f med hänvisning till NJA 1950 s. 480.
36 Jfr Adlercreutz a. a. s. 46 ff.37 Om gemensamma förutsättningar se Karlgren i SvJT 1952 s. 257 ff (jfr även dens. i SvJT 1956 s. 521 ff och 1961 s. 215 ff) samt Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp s. 205 ff.
38 Jfr till det sagda Vahlén a. st. och Holmbäck, Studier i förutsättningslärans terminologi, 1970, s. 30.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 733
Säljarens ansvar för faktiska fel 733felbedömningen avser ett fixerande av säljarens prestationsskyldighet kan varierande påföljder — hävning, prisnedsättning, skadestånd, rätt att kräva gillt gods enligt 43 § KöpL — komma ifråga. Särskilt märkes att köparens rätt till hävning medför samma effekt som återgång på grund av ogiltighet. Med tanke härpå kan det tyckas inkonsekvent att kräva vetskap hos säljaren för hänsynstagande till köparens förutsättning vid felbedömningen, om man enligt förutsättningsläran som ogiltighetsregel beaktar även vad säljaren bort inse. Frågan aktualiserar i själva verket teoretiskt mycket invecklade problem, som här inte kan analyseras, men som tycks sammanhänga med att felbegreppet skjutits in som ett för olika rättsföljder gemensamt mellanbegrepp.
Men även om säljaren haft vetskap om köparens förutsättning, är det inte därmed utan vidare givet, att konkret fel bör antagas. Som tidigare antytts bör i sista hand en objektiv relevansprövning bli avgörande för frågan, huruvida säljaren eller köparen bör bära risken av att köparens förutsättning om det sålda visar sig felaktig.39 I varje fall om köparen själv har väl så goda möjligheter som säljaren att bedöma egendomens användbarhet för ett särskilt ändamål, finns det ej anledning att med hänsyn till köparens förutsättning utan vidare anse fel föreligga.40 Om t. ex. en häst säljs under den förutsättningen från köparens sida, att hästen skall kunna användas vid travtävlingar, verkar det rimligt att köparen själv bör hålla reda på gällande regler inom travsporten för hästens utnyttjande för detta ändamål. Fel borde därför ej utan vidare antagas därför att köparens förutsättning om gällande åldersgränser varit oriktig. I ytterligare ett välkänt rättsfall, NJA 1938 s. 318, var omständigheterna vid ett hästköp de nu nämnda. Fel ansågs dock föreligga, något som emellertid förklaras av att säljaren gjort en felaktig enuntiation om gällande åldersgränser. Även andra omständigheter än en enuntiation från säljaren bör emellertid kunna medföra att köparens förutsättning om godsets användbarhet för visst ändamål ges relevans vid felbedömningen. Särskilt märks den här ovan nämnda möjligheten, att säljaren insett inte blott köparens förutsättning utan även att godset inte motsvarade denna.41 — Såvida felfrågan emellertid inte avser godsets särskilda användbarhet för visst ändamål utan gäller godsets beskaffenhet eller allmänna egenskaper kan det finnas större anledning att ge köparens av säljaren insedda förutsättning relevans. Främst gäller detta i fråga om yrkesmässig försäljning, när säljaren som fackman bör ha större möjligheter än köparen att bedöma det såldas egenskaper.
Man kan ställa sig frågan om det konkreta eller abstrakta felbegreppet skall betraktas som det centrala. För min del menar jag att denna fråga inte kan ges ett entydigt svar. Å ena sidan framstår den konkreta bedömningen visserligen som avgörande i den meningen, att köpare och säljare kan sätta den abstrakta bedömningen ur spel genom sitt avtal och i vissa fall även genom att hänsyn tages till köparens individuella förutsättningar. Å andra sidan blir den ab-
39 Jfr Karlgren, Produktansvaret, 1971, s. 57 ff.
40 Jfr Ussing a. st.
41 Jfr Hellner a. a. s. 135 f och Rodhe i SvJT 1968 s. 204.
734 Anders Agellstrakta bedömningen avgörande, när avtalet inte ger ledning.42 Det förefaller som om köplagen knappast bygger på en enhetlig användning av termen fel utan att ordet "fel" i lagen åsyftar än det konkreta, än det abstrakta felbegreppet och ibland att något av de två fallen föreligger. När det t. ex. i 48 § sägs, att köpare av gods på auktion inte äger tala å fel annat än i vissa fall, avser ordet fel just här uppenbarligen det abstrakta felbegreppet; enligt lagrummet är sådant fel ej utan vidare relevant. Enligt min mening undgår man säkrast missförstånd genom att konstatera, att frågan om fel föreligger kan bero på antingen en abstrakt eller en konkret bedömning, eventuellt också på en kombination, om egendomens beskaffenhet delvis fixerats genom köpeavtalet men i övrigt lämnats öppen för en bedömning vid vilken hänsyn kan tagas bl. a. till köparens individuella förutsättningar (som också närmast har konkret karaktär, eftersom de angår det enskilda fallet) och till avtalets allmänna innebörd i övrigt. Varken det abstrakta eller det konkreta felbegreppet räcker tydligen till för en uttömmande beskrivning av felbedömningen. Uppställandet av begreppen har emellertid ett pedagogiskt värde, både genom att åtskilliga klara fall utan vidare kan lösas inom ramen för ettdera begreppet, och genom att begreppen erbjuder inkörsportar för bedömningen av tveksamma fall. Klart är emellertid att det då kan bli fråga om ett nyanserat hänsynstagande till ett flertal omständigheter.
I litteratur och rättspraxis om köp av lös egendom finns ibland en tendens att söka sammanfatta den konkreta och abstrakta bedömningen i en gemensam lokution, som t. ex. att egendomen "saknar de egenskaper, som köparen ägt fordra."43 En sådan sammanfattning blir i varje fall innehållslös. Ibland säger man att fel föreligger, om godset inte motsvarar vad köparen "haft anledning räkna med" eller "haft fog förutsätta."44 Detta uttryckssätt är emellertid såtillvida oklart att en läsare ofta endast med viss möda kan avgöra, om lokutionen innebär ett konkret hänsynstagande till en köpares individuella förutsättningar om godsets egenskaper eller om det också här är fråga om ett sammanfattande uttryck för att fel ansetts föreligga. I den mån avsikten är den senare, innebär hänvisningen till
42 Jfr Karlgren, a. a. s. 55, som betecknar det abstrakta felbegreppet med dess hänsynstagande till härskande föreställningssätt i samhället som "själva kärnan i det felbegrepp man har att laborera med".
43 Se t. ex. HD i NJA 1951 s. 254, Hellner a. a. s. 137 (dock närmast med sikte på den abstrakta bedömningen) och Sundberg, Om ansvaret för fel i lejt gods, 1966, s. 60 ff.
44 Jfr t. ex. HD i det ovan s. 727 berörda rättsfallet NJA 1971 s. 51 och i 1952 s. 184. Jfr även ovan vid not 28 ang. 9 § 2 p. i förslaget till lag om konsumentköp (SOU 1972: 28).
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 735
Säljarens ansvar för faktiska fel 735vad köparen "haft fog förutsätta", att man närmar sig uttryckssätt, där även den rent abstrakta felbedömningen föres tillbaka på köpeavtalet som "avtalsnorm" för vad parterna kan begära av varandra.45 På precis detta sätt tycks lagrådet ha resonerat när man föreslog den slutliga avfattningen av JB 4: 19. Sedan lagrådet väl föreslagit avskaffande av formkravet beträffande utfästelser, framhöll man nämligen, att det nu blev möjligt att taga i betraktande även omständigheter, som inte kunde anses innefatta utfästelser av säljaren. "Med ett sådant betraktelsesätt", säger lagrådet, "framstår det såsom främmande, att köparen skulle ha en direkt på lagen grundad rätt att kräva rättelse under hänvisning till normal standard. Naturligare synes vara att låta hänsynstagandet till normal standard blott vara en bland de omständigheter som är att beakta vid fixerandet av avtalets innehåll".46 I propositionen har departementschefen med instämmande återgivit vad lagrådet här anfört.47 Enligt min mening har emellertid lagrådet i detta och vissa följande uttalanden förväxlat två synpunkter. Det vore riktigt att säga, att vad som är normal standard i ett visst fall inte kan bestämmas utan att man som en bakgrund beaktar parternas avtal och t. ex. köpeskillingens storlek. Det är däremot onödigt och missvisande att påstå, att avgörandet av vad som är normalt måste intolkas i parternas avtal.47a Hela tanken på att säljarens ansvar principiellt borde anses grundat på avtalet och inte "direkt på lagen" är väl för övrigt tvivelaktig; även till den del förpliktelser har stöd i ett avtal, går ju detta tillbaka på lagen, d. v. s. att rättsordningen godtar vad som avtalats.
Lagrådets uttalanden har haft den reella effekten, att man avstått från att i lagtexten söka precisera det nya, abstrakta felbegreppet utöver vad som följer av hänvisningen till vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med. Både lagberedningens ursprungliga förslag och framförallt 1966 års departementsförslag gav åtminstone något mera kött på benen i lagtexten.48 Man kan nog tycka, att den slutliga formuleringen blivit för intetsägande. Det är överhuvudtaget svårt för en oinitierad läsare att begripa, att det här är fråga om ett ansvar för vissa abstrakta fel.
I uttrycket "vad köparen haft anledning räkna med" tycks för övrigt enligt lagrådets mening även ligga innesluten en hänvisning
45 Jfr Sundberg a. a. s. 62.
46 Prop. 1970: 20 A s. 219.
47 Se Prop. 1970: 20 A s. 398.
47a Jfr till det sagda även Westerlind, Kommentar till Jordabalken 1—5 kap., 1971. s. 394 f med not 20.
48 Ang. lagberedningens förslag till stadgandets avfattning se ovan not 7 och Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp s. 325 f och Fastighetsköp s. 192 f. — Ang. 1966 års departementsförslag se not 14 ovan.
736 Anders Agelltill vissa konkreta fel. Lagrådet nämner nämligen som exempel på fel utöver fall av utfästelser och av dolda fel beträffande något, som regelmässigt hör till en fastighet av den aktuella typen, även att "säljaren ansvarar för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet."49 Det har sitt särskilda intresse att konstatera detta, ty formuleringen tycks ge vid handen att lagrådet här räknat med att konkret fel på grund av det individuella avtalet kan tänkas föreligga utan att man för den skull behöver anse att en "utfästelse" från säljaren är för handen. På denna punkt vill jag livligt instämma med lagrådet.
Inte sällan påträffar man dock i litteratur och praxis uttryckssätt som antyder, att en bindande överenskommelse om det såldas egenskaper inte kan föreliggaa i annan form än av en utfästelse eller tillförsäkran.50 Så t. ex sade man i 1966 års departementsförslag, att konkret fel föreligger när egendomens egenskaper avviker från innehållet i det enskilda avtalet. I så fall, fortsatte man, saknar fastigheten någon tillförsäkrad egenskap.51 Resonemanget är som sagt inte heller ovanligt i fråga om lös egendom. Det är emellertid överflödigt att terminologiskt överhuvudtaget använda begreppet tillförsäkran eller utfästelse för bestämmande av det konkreta felbegreppet. Som jag tidigare sagt, anses ett viktigt skäl för köparens rätt till hävning eller prisnedsättning vara, att ett föreliggande fel rubbat ekvivalensförhållandet mellan parternas prestationer. I det sammanhanget räcker det utmärkt väl att tala om att konkret fel föreligger, om det sålda inte har avtalade egenskaper. Det blott förvillar att i fråga om felbedömningen draga in frågan om utfästelse eller tillförsäkran, eftersom detta rekvisit både enligt 42 § KöpL och 4: 19 JB tillagts särskild betydelse blott i fråga om säljarens skadeståndsansvar.
4. Härmed är jag framme vid förutsättningarna för säljarens skadeståndsansvar enligt de två lagrummen. En skadeståndsskyldighet för säljaren för t. ex. köparens kostnader kan inte motiveras lika lätt som köparens rätt till hävning eller prisnedsättning, d. v. s. med hänvisning till att ett fel rubbat ekvivalensförhållandet enligt köpeavtalet mellan värdet av parternas prestationer. För åläggande av skyldighet att ersätta motpartens skada krävs en särskild motivering. Såvida ej ett rent strikt ansvar anses befogat, står blott garantiresonemang eller culpaansvar till buds som mera allmänna ansvarsgrunder.
49 Prop. 1970: 20 A s. 220.
50 Jfr samma iakttagelse hos Sundberg a. a. s. 111 f, 115 och 117 f.
51 Prop. 1970: 20 B 1 s. 209.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 737
Säljarens ansvar för faktiska fel 737 I lagberedningens jordabalksförslag år 1947 hade säljarens skadeståndsansvar knutits inte bara till svek eller utfästelse från säljaren utan även till möjligheten att säljaren ägt eller bort äga kännedom om felet. I den delen byggde förslaget alltså på vad som på finare språk brukar kallas för culpa in contrahendo, vårdslöshet vid avtalets ingående; den säljare som kände till eller borde ha känt till felet borde också ha underrättat köparen. Regeln formulerades emellertid om till sin slutliga lydelse med enbart svek eller utfästelse som ansvarsgrunder, sedan lagrådet påpekat, att ett skadeståndsansvar, när säljaren insett eller bort inse felet, åtminstone i princip saknade motsvarighet i både gällande rätt och 42 § KöpL. Lagrådet tillade att köparen i fall då säljaren ej förfarit svikligt bör anses i skälig omfattning gottgjord genom sin rätt till avdrag på köpeskillingen.52
Det kan vara en rättshistorisk poäng att konstatera, att den slutliga, fullständiga anknytningen av ansvaret i JB 4: 19 till 42 § KöpL inneburit, att man utan diskussion lagfäst en regel, som stegvis överförts från den romerska rätten. 42 § anses nämligen kopierad på en motsvarande regel om köp i BGB (§ 463) och den tyska regeln om säljarens skadeståndsansvar vid fel bygger, som flera nordiska författare påpekat, i sin tur på romersk rätt.53 Emellertid bör det samtidigt observeras att rekvisitet, att godset vid köpet saknat egenskap, som kan anses tillförsäkrad, innebär en mycket betydelsefull utvidgning av skadeståndsansvaret i jämförelse med den tyska regeln. Denna talar nämligen om avsaknad av tillförsäkrad egenskap ("zugesicherte Eigenschaft"), inte blott om vad som kan anses tillförsäkrat, och enligt vedertagen uppfattning i tysk rätt föreligger ett krav på uttrycklig garantiförklaring från säljaren.54
Vad kan nu, närmare besett, ligga i rekvisitet, att godset saknar egenskap "som kan anses tillförsäkrad" enligt 42 § KöpL eller som "kan anses utfäst" enligt JB 4: 19?
a) Låt oss först uppmärksamma läget enligt köplagen. Enligt köplagskommitténs motiv till 42 § KöpL borde säljaren bli skadeståndsskyldig även för dolda fel inte bara när han uttryckligen garanterat viss egenskap hos godset utan också när han "eljest förhållit sig såatt köparen haft giltig anledning att anse en garanti föreligga —
52 Se prop. 1970: 20 A s. 221.
53 Jfr t. ex. Hellner a. a. s. 145.
54 Se t. ex. Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts, II. Besonderer Teil, 8. Aufl. 1967, s. 38 f och 49, och jfr Karlgren, Avtalsrättsliga spörsmål, 2 uppl. 1954 s. 101 (noten). — För en rättsjämförande översikt av begreppet tillförsäkran inom köprätten se Rabel, Das Recht des Warenkaufes, 2. Band 1958, § 80.
47—723005. Svensk Juristlidning 1972
738 Anders Agellnågot som oftast torde vara fallet vid yrkesmässig försäljning av handels- eller fabriksvaror."55 Karlgren har i Avtalsrättsliga spörsmål närmare analyserat och kritiserat denna tanke. Karlgrens sätt att återge innebörden av motivens uppfattning kan beskrivas som en trestegsraket.56
I det första steget antas säljaren uttryckligen ha använt ordet garanti eller liknande. Då blir han på grund av sin förklaring säkert strikt skadeståndsskyldig, om ett fel föreligger som täcks av förklaringen. I det andra steget låter man även sådana uttalanden eller, med en rättsteknisk term, enuntiationer om godsets egenskaper i vilka säljaren inte använt själva ordet garanti medföra ersättningsskyldighet. Tanken tycks då vara att det skulle komma på ett ut om säljaren sagt, att han gäranterar att den sålda bilen inte varit krockskadad, eller om han blott säger sig kunna upplysa, att så inte är fallet. (Resonemanget förutsätter dock att säljarens uttalande avser ett någorlunda konkret förhållande, och att det ej blott är fråga om ett allmänt lovprisande av det sålda.) Mot bakgrunden av uppfattningen, att säljarens skadeståndsansvar skulle bero på om köparen haft en "befogad tillit" till godsets kvalitet, har Karlgren vidare påvisat det närliggande i att, som köplagskommittén gjorde, låta säljaransvaret omfatta även ett tredje steg, nämligen vissa fall då säljaren överhuvudtaget inte gjort någon förklaring om godsets kvalitet. Inte desto mindre kan det, om godset saknar normala egenskaper, tänkas, att köparen utan vidare utgår från att godset inte är felaktigt, och just därför avkräver han inte säljaren någon uttrycklig förklaring om förhållandet. Jacob Sundberg har i sitt arbete Om ansvaret för fel i lejt gods diskuterat denna tanke ytterligare och menat, att den främst tar sikte på fall, då godset saknar vad man skulle kunna kalla en "kärnegenskap."57 Det kan t. ex. utan vidare möjligen anses garanterat, att en såld oljetank inte skall läcka. — Som Karlgren redan tidigare framhållit, har man emellertid genom sådana glidningar i själva verket tillspillogett möjligheten att dra en klar gräns kring förutsättningarna för skadeståndsansvaret, och man är inne på garantier i rent fingerad bemärkelse.58
I det tredje raketsteget om begreppet tillförsäkran var det enligt det nyss sagda tydligen fråga om vissa centrala, abstrakta fel. I det steget bör kunna infogas ytterligare ett problem, nämligen frågan hur man skall ställa sig till de fall där konkret fel i godset möjligen kan antagas med stöd av köparens förutsättning om godsets sär-
55 NJA II 1906 nr 1: 1 s. 79.
56 A. a. s. 97 f. — Jfr till det följande även Almén a. a. § 42 vid not 83 a ff.
57 Sundberg a. a. s. 135—141.
58 Avtalsrättsliga spörsmål s. 99.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 739
Säljarens ansvar för faktiska fel 739skilda egenskaper eller användbarhet i ett enskilt fall. Inte heller här behöver det ju alltid vara fråga om en uttrycklig förklaring från säljarens sida. Jag har tidigare antytt möjligheten att fel ändå kan tänkas föreligga, i varje fall om säljaren insett köparens förutsättning.59 Skall man även i sådana fall utan vidare anse, att säljaren får anses ha garanterat dessa egenskaper hos godset? I så fall är man tydligen framme vid uppfattningen att varje konkret fel innebär att det sålda saknar egenskap, som kan anses tillförsäkrad.
En säker uppfattning om vad rättspraxis innebär skulle förutsätta en mera omfattande genomgång, som inte kunnat presteras i detta sammanhang. I varje fall är det dock klart, att säljaren blir skadeståndsskyldig inte blott om han använt ordet garanti eller någon synonym utan normalt även om han gjort en enuntiation om godset. De avgränsningsproblem, som då kan uppkomma, belyses av det rättsfall (NJA 1955 s. 75), som jag redan tangerat, och som angick försäljning av en båtmotor. HD :s majoritet ansåg utrett bl. a. att säljaren låtit utbjuda motorn under uppgift att den höll 100 hkr, något som säljaren för övrigt trodde vara fallet, medan den i själva verket var blott på 65 hkr. HD fann att felet både var väsentligt, så att köparen hade hävningsrätt, och att det avsåg en egenskap som var "att betrakta som tillförsäkrad". Följaktligen fick köparen skadestånd. HD:s majoritet ansåg alltså, att både fel och tillförsäkran förelåg, men två JR klöv bedömningen av de två frågorna. Visserligen förelåg hävningsgrundande fel, men skadeståndsgrundande tillförsäkran förelåg inte enligt dessa ledamöter. Skälet tycks ha varit, att trots att säljaren låtit förstå att motorn höll 100 hkr, så var detta inte någon garanti, eftersom en representant för köparen måste ha känt till, att säljaren, som i själva verket bara var en mellanhand för en tidigare säljare, inte själv undersökt motorn. Uppgiften från säljaren om motorstyrkan var m. a. o. en andrahandsuppgift, och det visste köparen. — Minoritetens ståndpunkt tycks grundad på uppfattningen, att det kan föreligga enuntiationer från säljaren som visserligen har betydelse för felbegreppet, men som köparen av särskilda skäl ändå inte har anledning att lita på i sådan grad att en tillförsäkran från säljaren bör anses föreligga. Det är inte lätt att veta, om HD-majoritetens antagande av både fel och tillförsäkran gav uttryck för en principiellt annan uppfattning, eller om meningsskillnaden blott hänförde sig till olika bedömning av omständigheterna.
Vad gäller det tredje steget i raketen om begreppet tillförsäkran torde rättspraxis om köp av lös egendom inte heller vara särskilt klarläggande. Jag kan inte ange något enda klart rättsfall, där HD
59 Se ovan s. 731.
740 Anders Agellprövat den uppfattning som jag tidigare återgett om abstrakta fel, d. v. s. att i varje fall vissa "kärnegenskaper" kunde anses tillförsäkrade utan vidare. Nämnas kan dock ett gammalt rättsfall från 1915 (NJA 1915 s. 495), där en köpare fick häva ett hästköp därför att hästen led av det dolda felet "lungpipning". Skadeståndstalan ogillades emellertid med motivering bl. a. att tillförsäkran inte förelåg. Men frihet från lungpipning är kanske inte någon "kärnegenskap" hos en häst.
Vad slutligen angår sådana fall, där fel möjligen kan antagas på grund av säljarens insikt om köparens individuella förutsättning, känner jag heller inte till att rättspraxis skulle ge stöd för ett automatiskt antagande av en skadeståndsgrundande tillförsäkran, när köparens förutsättning får relevans för bedömningen av felfrågan. Detta stämmer för övrigt med den vedertagna uppfattningen ifråga om den allmänna förutsättningsläran som ogiltighetsregel: Även om en part på grund av felaktiga förutsättningar i vissa lägen kan kräva avtalets återgång, så anses han inte därför utan vidare berättigad tillskadestånd.60
60 Se Karlgren a. a. s. 114 (men jfr även s. 140) och Rodhe a. a. § 48 vid not 28, båda med hänvisning till NJA 1928 s. 47 och 1936 s. 368. Här kan även uppmärksammas NJA 1970 s. 72 ang. kommuns ersättningsskyldighet mot entreprenör; som skolat utföra brunnsgrävning. I avtalet hade angetts att brunnen skulle grävas på en plats, där marken tidigare undersökts och befunnits lämplig. Sedermera anvisade dock kommunen en annan plats, där arbetena också påbörjades men så småningom fick avbrytas, enär entreprenören inte kunde bemästra den oförmånliga markbeskaffenheten (bl. a. flytsand), som skulle ha krävt en mera avancerad arbetsmetod. Enligt entreprenören hade man från kommunens sida uppgett, att markbeskaffenheten på den nya platsen skulle vara densamma som på den först angivna. Mot entreprenörens yrkande om betalning för utfört arbete med belopp, som översteg den ursprungligen avtalade entreprenadsumman för brunnen, invände kommunen bl. a., att man visserligen enligt tillämpade Allmänna bestämmelser för entreprenader m. m. var ansvarig för riktigheten av uppgifterna ang. grundförhållandena, men att enligt samma bestämmelser den enda konsekvensen härav vore, att entreprenören hade rätt till förlängning av entreprenadtiden samt till ersättning för merkostnader. Ytterligare åberopade kommunen att entreprenören hade att självständigt bestämma arbetsmetoden, och att brunnsgrävningen misslyckats p. g. a. hans bristande förmåga.
HD biföll helt entreprenörens talan. Sedan man erinrat om kommunens ansvar enligt de allmänna bestämmelserna för riktigheten av uppgifterna om grundförhållandena och om de särskilda föreskrifterna ang. verkan av avvikelser (jfr ovan), konstaterades att dessa regler ej uttömmande kunde anses reglera verkningarna av avvikelser från entreprenadavtalet. "Om nämligen avvikelser går utöver vad som kan anses förutsatt vid avtalets ingående, måste följderna därav kunna bedömas enligt allmänna rättsgrundsatser. De avvikelser med därav föranledda och opåräknade svårigheter att genomföra arbetet som här är i fråga måste anses vara så betydande som nu sagts och för (entreprenörens) vidkommande ha inneburit en väsentlig ändring av de förutsättningar som legat till grund för avtalet. För kommunen måste det också ha stått klart, att dessa förutsättningar var av väsentlig betydelse för (entreprenören) vid avtalets ingående." Med hänvisning härtill förklarades att entreprenören hade "ägt att med rätt till skadestånd i form av ersättning för arbete och kostnader häva avtalet i fråga om brunnsgrävningen." (Vidare konstaterade HD bl. a.,
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 741
Säljarens ansvar för faktiska fel 741 I de fall, där köparens förutsättning får medföra ett antagande av fel i godset, återstår emellertid att överväga dolus eller culpa in contrahendo från säljaren som grund för skadeståndsansvar,61 d. v. s. man skulle lägga säljaren till last att han inte upplyst köparen om felet. I så fall blir det tydligen fråga om att säljaren skall ha insett inte blott, att köparen haft en viss, väsentlig förutsättning om godsets egenskaper utan också att denna förutsättning varit felaktig.62 Otvivelaktigt förefaller det ganska rimligt, att en säljare, som i detta läge underlåter att upplysa köparen om felet, borde kunna bli skadeståndsskyldig. 42 § KöpL stadgar dock ersättningsskyldighet endast vid svek från säljaren, och rent lagtekniskt förefaller det därför närliggande, att säljaren inte i andra fall borde kunna göras skadeståndsskyldig, när han vetat om ett fel men inte upplyst köparen om det.63 Vid tillkomsten av KöpL tycks man dock knappast ha tänkt på möjligheten av dolus eller culpa in contrahendo som ansvarsgrund. Eftersom dessutom KöpL nu är 65 år gammal, vore väl heller inte en rättsutveckling i praxis särskilt uppseendeväckande.64 Ännu så länge torde
att entreprenören inte kunde anses ha förfarit felaktigt vid arbetenas utförande, eftersom markförhållandena avvek från vad han haft anledning räkna med vid avtalet.)
HD har alltså på grundval av förutsättningsresonemang ansett entreprenören obunden av sitt åtagande, och entreprenören har tillagts rätt att häva avtalet. Samtidigt som detta innebar avtalets overksamhet för framtiden, har entreprenören tillerkänts ersättning för redan utfört arbete (och kostnader). Denna rättsföljd överensstämmer med vad som i allmänhet torde antagas gälla vid framtida overksamhet av entreprenadavtal. (Jfr NJA 1942 A 117 och Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 1971, s. 111). Det är möjligt att en entreprenör bör ges rätt till ersättning för utfört arbete i alla andra fall än sådana, då det utförda arbetet varit värdelöst och detta dessutom berott på entreprenörens vållande eller på kontraktsbrott, som gett beställaren hävningsrätt. (Jfr Sandvik, Entreprenørrisikoen, Oslo 1966, s. 408 med hänvisning till UfR 1953 s. 531.)Vad som kan föranleda tvekan om det aktuella rättsfallet är emellertid, att HD givit entreprenören rätt till skadestånd, något som också återkommer i rättsfallets rubrik, där det talas om "rätt att häva avtalet i denna del och utfå skadestånd". Enär det med HD:s utgångspunkter knappast kan ha rått tvekan om att entreprenören haft rätt till ersättning för utfört arbete, synes det emellertid ovisst om användningen av ordet skadestånd ger uttryck för någon allmän idé om en principiell rätt till skadestånd för förutsättningskontrahent, vars förutsättning ges avtalsrättslig relevans; särskilt märkes att HD talat om skadestånd "i form av ersättning för arbete och kostnader". — En annan tolkningsmöjlighet är måhända, att HD betraktat kommunens ansvar enligt de allmänna bestämmelserna för riktigheten av uppgifterna om grundförhållandena som en garanti, vilken medförde principiell rätt till skadestånd, när väl begränsningen till de i bestämmelserna angivna rättsverkningarna satts åsido genom hänsynstagandet till entreprenörens förutsättningar.
61 Ang. detta omfattande ämne se i det hela Karlgren, Avtalsrättsliga spörsmål s. 79—177.
62 Frågan om culpa in contrahendo aktualiserar teoretiskt även vad säljaren bort inse.
63 Jfr Karlgren, Kollegium i allmän obligationsrätt I, 1959, s. 66, Rodhe a. a. § 48 vid 31 och Sundberg a. a. s. 216 f.
64 Jfr Hellner a. a. s. 146.
742 Anders Agellman dock inte med säkerhet våga säga mera än att enligt rättspraxis blir säljaren skadeståndsskyldig blott i sådana dolus in contrahendofall, då han förfarit antingen svikligen eller i strid med tro och heder. 33 § avtalslagen anses nämligen enligt allmänna principer medföra inte blott ogiltighet utan även ersättningsskyldighet.65 Att fallet inte nämns vid sidan av svek i 42 § har, som tidigare antytts,66 sin naturliga förklaring i att avtalslagen, inklusive 33 §, inte existerade när KöpL tillkom. Några domar av HD ger synbarligen också vid handen, att man vid tillämpning av stadganden om svek i KöpL varit beredd att på samma sätt behandla förfaranden i strid mot tro och heder.67
b) Fastighetssäljarens skadeståndsansvar har alltså enligt JB 4: 19 fullkomligt anslutits till regleringen i 42 § KöpL. Som redan sagts, har man på lagrådets initiativ direkt avvisat lagberedningens förslag om ett skadeståndsansvar på grund av att säljaren insett eller bort inse ett föreliggande fel med motivering, att förslaget "åtminstone i princip" saknade motsvarighet i gällande rätt, att 42 § KöpL blott talade om ansvar vid svikligt förfarande, och att säljaren i andra fall borde anses i skälig omfattning gottgjord genom sin rätt till avdrag på köpeskillingen. Reservationen "åtminstone i princip" beträffande dittillsvarande rättsläge synes välbetänkt, eftersom det i rättspraxis finns vissa exempel på fastighetssäljarens skadeståndsansvar för culpa in contrahendo i form av underlåten upplysning om fel, åtminstone när säljaren haft vetskap om felet.68 Som framgått av föregående avsnitt är det nog vidare knappast klart hur rättsläget i själva verket är beskaffat vid culpa in contrahendo hos säljare av lös egendom. Emellertid får det väl numera vid fastighetsköp anses sannolikt, att lagtextens avfattning i kombination med lagrådets uttalanden kommer att avhålla domstolarna från att i praxis göra en säljare skadeståndsansvarig på grund av dolus eller culpa in contrahendo när inte svek föreligger. Dock bör därutöver skadeståndsansvar med åberopande av 33 § avtalslagen kunna bli aktuellt.
I övrigt är man alltså även i fråga om fastighetsköp hänvisad till
65 Jfr Karlgren, Avtalsrättsliga spörsmål s. 84.
66 Jfr ovan s. 726 f.
67 Se NJA 1960 s. 446 och 1964 s. 239 (ovan s. 727).
68 Se t. ex. det ovan s. 721 f nämnda rättsfallet NJA 1961 s. 137 (fastigheten som var skadad av husbock; ersättning utgick även för poster, som ej skulle täckts av en prisnedsättning, låt vara att säljaren medgett ersättningens skälighet.) Jfr även t. ex. NJA 1947 s. 1, som dock angick rådighetsfel. Ang. rådighetsfel se vidare Westerlind, Kommentar till Jordabalken 1—5 kap. s. 383 f. Numera föreligger vid rådighetsfel rent strikt skadeståndsansvar enligt JB 4: 18 jämfört med 4: 12.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 743
Säljarens ansvar för faktiska fel 743den, som väl framgått, allt annat än klara frågan om innebörden av "vad som kan anses utfäst". En del av hittillsvarande rättspraxis från tiden före JB :s ikraftträdande kommer härvid att behålla visst intresse. I inledningen till denna uppsats har jag antytt förekomsten av rättsfall i vilka uppgifter, som säljaren lämnat i en till köpehandlingen fogad specifikation, jämställts med uttryckliga garantier i köpehandlingen, och där detta ansetts förenligt med formkravet vid fastighetsköp.69 Särskilt i fråga om oriktiga arealuppgifterfinns en ganska omfattande rättspraxis.70 Om denna torde det kunna sägas å ena sidan att en arealuppgift, som uttryckligen anges grundad på karta eller andra lantmäterihandlingar, i en del rättsfall inte betraktats som en utfästelse.71 Liksom jag tidigare framhållit beträffande köp av lös egendom kan den omständigheten, att det klart är fråga om en andrahandsuppgift, här tala emot att uppgiften betraktas som en garanti. Å andra sidan synes HD:s majoritet i åtminstone ett av de senare rättsfallen i ämnet (det tidigare nämnda NJA 1949 s. 259) ha betraktat en arealuppgift i en vid köpekontraktet fogad specifikation som utan vidare jämställd med en utfästelse. Som Karlgren påpekat tycks problemet vara, om en arealuppgift utan vidare skall jämställas med en garantiförklaring, såvida inte särskilda omständigheter talar däremot, eller om något mera skall krävas.72 Tydligen är det här fråga om samma principiella problem som beträffande köp av lös egendom illustreras av 1955 års rättsfall om båtmotorn, d. v. s. i vad mån enuntiationer om egendomens beskaffenhet utan vidare bör jämställas med utfästelser.73 Just karaktären av lämnade arealuppgifter kan kanske ofta vara tveksam, men eljest borde det för framtiden inte finnas någon anledning att se principiellt annorlunda på skriftliga eller muntliga enuntiationer vid fastighetsköp än vid köp av lös egendom. Huvudregeln de lege lata måste då sannolikt antagas vara, att en enuntiation jämställes med uttrycklig garanti, om inte särskilda omständigheter påkallar en annan bedömning.74 Kvar står emellertid en betydande osäkerhet om vad detta betyder i praktiken.
4: 19 JB öppnar emellertid teoretiskt dörren för antagande av att fastigheten avviker från "vad som kan anses utfäst" även i fall då
69 Jfr ovan s. 721.
70 Se Vahlén, Fastighetsköp s. 197 ff med hänvisningar.
71 Se SOU 1947: 37 s. 207 med hänvisningar.
72 SvJT 1952 s. 798.
73 Det kan vara värt att notera att JR Walin som dissident i HD i både NJA 1949 s. 259 och 1955 s. 75 var beredd att antaga fel, men att han ville underkänna antagandet av garanti.
74 Jfr även NJA 1949 s. 664 (uppgift om att sålda kor har varit kastningsfria)även som 7 § 2 p. i förslaget till lag om konsumentköp (SOU 1972: 28).
744 Anders Agellenuntiationer ej föreligger utan då det blir fråga om det tredje "raketsteget", d. v. s. att det sålda är behäftat antingen med abstrakt fel eller med fel, som grundas på ett hänsynstagande till köparens individuella förutsättning. Jag har tidigare i fråga om lös egendom sagt mig inte kunna lämna exempel från rättspraxis på att säljaren ansetts ha lämnat tillförsäkran i dessa fall. Huruvida resonemanget kommer att användas av domstolarna i fråga om fast egendom är ej lätt att avgöra men utrymmet härför är, särskilt vid abstrakta fel, mycket begränsat, eftersom utgångspunkten trots allt är, att en fastighet säljs i befintligt skick.
I fråga om abstrakta fel förefaller för övrigt tanken på vissa "kärnegenskaper", som utan vidare skulle kunna anses tyst utfästa, att vara än svårare att applicera än vid fråga om lös egendom. Ty vad är "kärnegenskaper" hos en fastighet? I fråga om äldre fastigheter finns det kanske skäl att påstå, att om tanken på utfästelse eller tillförsäkran skall behålla någon som helst innebörd, så är det, när säljaren inte gjort någon uttrycklig utfästelse eller enuntiation, svårt att tänka sig ett skadeståndsansvar för abstrakta fel, som varit dolda för båda parter. Är det däremot fel på konstruktionen hos ett alldeles nybyggt hus, finns det kanske — särskilt om en byggmästare är säljare — anledning att anse att en tyst utfästelse kan anses föreligga i samma mån som man är beredd att föra motsvarande resonemang vid lös egendom. Som redan sagts, kan jag dock inte ge belägg för att man i rättspraxis tillämpat betraktelsesättet.
c) Svårigheten, även i vissa enuntiationsfall, att klart avgränsa förutsättningarna för säljarens skadeståndsansvar belyser motsägelsefullheten i ett utvidgat garantibegrepp. Vad som ligger i det "egentliga" begreppet garanti kan inte här närmare analyseras. De teoretiskt centrala och helt klara fallen torde väl dock avse, att en part genom en uttrycklig viljeförklaring åtagit sig att bära någon form av ansvar för riktigheten av vissa förhållanden. Hit kan räknas inte blott de fall, då även rättsföljden framgår av själva garantiförklaringen, utan också fall när rättsföljden ej direkt angetts utan blir beroende av utfyllande rättsregler.75 Begreppsmässigt kan det måhända vara möjligt att gå ett steg vidare och med uttryckliga garantier jämställa sådana eventuella fall av enuntiationer från säljarens sida, som enligt allmänna regler om tolkning skulle kunna anses innebära, att säljaren varit beredd att åtaga sig ett ansvar för riktigheten av sina upplysningar. Det kan exempelvis antagas att köparen klargjort försäljaren, att hans köp är beroende av att han har visshet om att god-
75 Jfr Vahlén, Fastighetsköp s. 194.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 745
Säljarens ansvar för faktiska fel 745set har vissa egenskaper. Ifall säljaren i detta läge upplyser att egenskaperna föreligger, är det kanske rimligt att tolkningsvis betrakta enuntiationen som en garanti.76 Man kan ha delade meningar om utrymmet för en sådan bedömning, men inom en snäv ram är det dock möjligt att fasthålla utgångspunkten, att även den intolkade garantin är uttryck för en förklaring genom vilken säljaren kan anses ha påtagit sig någon form av ansvar.
Såvida man emellertid söker svar på frågan vad som kan anses tillförsäkrat eller utfäst med ledning av köparens "befogade tillit", så synes man i själva verket genom en tyngdpunktsförskjutning ha s. a. s. bytt fot när det gäller både den formella och den rättspolitiska grunden för ett skadeståndsansvar. Den nya frågan tycks alltså bli, om köparen har haft en befogad tillit till att det köpta varit felfritt — och inte längre om säljaren varit beredd att åtaga sig ett ansvar för att felfrihet förelegat. I och med denna förskjutning bort från garantin som en bindande viljeförklaring saknas det emellertid en generell, rättspolitisk motivering för att köparens befogade tillit om godsets egenskaper skall göra säljaren ersättningsskyldig. Såvida det ej anses befogat med ett rent strikt ansvar oberoende av garantiresonemang, återstår blott en culpabedömning för att avgränsa ansvaret. Men även om köparen haft en "befogad tillit" till varans felfrihet, så kan säljaren samtidigt vara fri från vårdslöshet och ha haft all anledning att tro, att hans eventuella upplysningar varit riktiga. Och även när säljaren inte ens gjort någon enuntiation, kan han självfallet vara i god tro om felfriheten, samtidigt som köparen har en "befogad tillit". Såvida säljaren i dessa fall åläggs skadeståndsansvar, om det köpta visar sig felaktigt, blir det i själva verket fråga om ett strikt ansvar, vilket lösgjorts från tanken på egentlig garanti som ett åtagande av någon form av ansvar, och som ej heller kan stödjas på culpa hos säljaren. En sådan rättstillämpning kan de lege lata — som 42 § KöpL och JB 4: 19 nu föreligger — knappast bli tillfredsställande vare sig ur rättsteknisk eller rättspolitisk synpunkt.
Behovet av en översyn de lege ferenda av köplagens skadeståndsregler framkommer starkt i en rättsjämförande undersökning av Hellner om beräkning och begränsning av skadestånd vid köp.77
Såvitt angår säljarens ansvar för fel innebär Hellners synpunkter en kritik av köplagens regler med tanke på tre typfall.
För det första diskuteras köparens rätt till skadestånd vid hävning, när marknadspriset på den typ av gods, som köpet avser, stigit efter avtalet. Hellner menar att säljaren här bör vara rent strikt skadeståndsansvarig inte
76 Jfr även slutet av not 60 ovan.
77 TfR 1966 s. 291—344.
746 Anders Agellblott som nu enligt 43 § KöpL vid leveransavtal utan även vid speciesköp. Också då kan nämligen förlust p. g. a. prisstegring drabba en köpare, som häver en beställning av t. ex. specialtillverkade maskiner. Såvida skadestånd inte utginge i denna situation, skulle nämligen köparen i realiteten inte kunna häva p. g. a. fel i godset, eftersom nyanskaffning på annat sätt skulle bli dyrare.78
För det andra menar Hellner att ett rent strikt ansvar generellt borde åvila säljare i fråga om de särskilda utgifter, som en köpare kan åsamkas p. g. a. fel i godset. Detta skulle i verkligheten innebära en rätt obetydlig förändring, eftersom bl. a. ersättning för sådana kostnader redan utgår (enligt 55 och 56 §§ KöpL) även vid speciesköp när en köpare, som utövar sin hävningsrätt, tager vård om godset.79
För det tredje diskuteras särskilt ersättningsfrågan beträffande köparens förluster i övrigt i form av utebliven vinst vid vidareförsäljning eller när godset inte kunnat användas i köparens rörelse eller för privat konsumtion. I dessa fall menar Hellner, att det av olika skäl kan vara lämpligt att begränsa skadeståndet till någon form av typiserad förlust. Enligt Hellner kunde det i dessa fall övervägas, huruvida ansvaret borde grundas på vållande från säljarens sida, men någon anledning att skilja mellan speciesköp och leveransavtal funnes knappast.80
Beträffande vissa skadeståndsposter argumenterar Hellner för ett genomgående strikt skadeståndsansvar, samtidigt som han i andra fall vill begränsa säljarens culpaansvar till typiserad förlust. Genomgående förkastas emellertid den nuvarande skillnaden enligt 42 och 43 § § KöpL mellan speciesköp och genusköp. Här skall blott tilläggas den kommentaren, att även om man godtar argumentationen med tanke på handelsköp liksom på yrkesmässig försäljning överhuvudtaget, återstår frågan i vad mån det kan vara motiverat de lege ferenda att ålägga en säljare ett rent strikt skadeståndsansvar i andra fall, t. ex. då en småföretagare sålt sin rörelse eller en privatperson en bil eller en segelbåt. I varje fall är den rättspolitiska frågan om säljarens skadeståndsansvar invecklad.
Vid fastighetsköp är visserligen de skadeståndsposter, som en köpare kan vilja yrka på grund av fel i fastigheten, ofta mera begränsade än vid köp av lös egendom, särskilt handelsköp. En fastighetsköpare går t. ex. normalt inte miste om handelsvinst, och skadeståndsyrkanden från fastighetsköpare har allmänt sett varit ovanliga i rättspraxis i andra fall än då skadeståndet motsvarat en prisned-
78 A. a. s. 319 ff.
79 A. a. s. 327 ff. Som Hellner påpekar (s. 331 vid not 127) föreslogs en regel om säljarens ersättningsskyldighet för köparens kostnader på sin tid av nya lagberedningen, men förslaget avvisades av köplagskommittén såsom "från principiell ståndpunkt — — — mindre berättigat", och då det dessutom ansågs svårt att draga någon gräns mellan ersättning för kostnader och skadestånd i övrigt. Se NJA II 1906 nr 1: 1 s. 79 och jfr om förslaget även Karlgren, Avtalsrättsliga spörsmål s. 102 f i noten.
80 A. a. s. 332 ff.
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen 747
Säljarens ansvar för faktiska fel 747sättning. Detta hindrar emellertid inte att även den rättspolitiska frågan om lämpligheten av skadeståndsansvar för en fastighetsägare är svårbedömd. Komplikationerna kan belysas genom en tidigare gjord hänvisning till skillnaden mellan dels en försäljning av en äldre fastighet, dels en yrkesmässig försäljning av en fastighet med ett nybyggt hus.81 Det förefaller ingalunda givet att samma skadeståndsregel bör gälla i båda fallen. Vill man nu göra en skillnad, måste man laborera med rekvisitet vad som kan anses utfäst.
I fråga om det nybyggda småhuset, som utgör ett exemplar av en större serie av alldeles likadana hus, så kan det för övrigt påpekas, att situationen vid ett fastighetsköp — såvitt nu angår fel i byggnaden — ligger mycket nära fall av entreprenadavtal, där byggmästaren sålt marken, samtidigt som han träffat entreprenadavtal med köparen i fråga om uppförande av huset. Emellertid är det något osäkert vilka oskrivna rättsregler, som kan anses gälla om entreprenörs skadeståndsansvar för fel eller brist. Visserligen har i litteraturen ofta anknutits till principerna i KöpL men i frågan huruvida en analogi bör dragas från lagens 42 eller 43 § har uttalats olika meningar; analogin med det rent strikta ansvaret i 43 § har framförts med tanke på det fall, att entreprenören har valfrihet i fråga om material och arbetetsbedrivande. Enligt en genomgång av Bengtsson ger förekommande rättspraxis dock inte besked om några paralleller med KöpL, men vissa domar i s. k. notisfall anges tyda på strikt ansvar för underhaltigt material och på culpaansvar för arbetets utförande.82 I vilket fall som helst är det otillfredsställande, om rättsläget skulle bli annorlunda därför att köparen aldrig ingått något entreprenadavtal med byggmästaren men i stället köpt den bebyggda fastigheten av honom. I det senare fallet måste emellertid byggmästarens skadeståndsansvar rimligen bedömas efter JB 4: 19 med dess krav på att fastigheten skall avvika från "vad som kan anses utfäst."
I själva verket förefaller det vara en nästan omöjlig uppgift för domstolarna att med åberopande av vad som kan anses tillförsäkrat eller utfäst söka åstadkomma tillfredsställande gränser för skadeståndsansvaret vare sig det är fråga om köp av lös eller av fast egendom. Dels tvingas domstolarna att arbeta med rättstekniska fiktioner, om man utvidgar garantibegreppet för att ålägga skadeståndsansvar med hänsyn till en köpares "befogade tillit" vid t. ex. "yrkesmässig försäljning av handels- eller fabriksvaror" (för att citera köplagens motiv83) eller för byggmästaren, som sålt den nybyggda
81 Jfr ovan s. 744.
82 Bengtsson a. a. s. 121 f med hänvisningar. — Vid byggnadsverksamhet användes som bekant i mycket stor utsträckning "AB 65", d. v. s. Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader (1965). Enligt dessas 5 kap. 6 § har entreprenören ett strikt ansvar för brist eller fel, som framträder under garantitiden, dock med ansvarsbegränsning för följdskador till 10 % av kontraktssumman. Se närmare Motiv AB 65 (utg. 1969) s. 116 ff och 123 ff.
83 NJA II 1906 nr 1: 1 s. 79.
748 Anders Agelltomten. En begränsning till "kärnegenskaper" kanske kan ge visst manöverutrymme. Men också här står fiktionen på lur, och avgränsningen av skadeståndsansvaret till just dessa fall synes dessutom rättspolitiskt diskutabel. Dels är det, som sagt, en allmänt sett invecklad, rättspolitisk fråga under vilka förutsättningar och i vilken utsträckning, som en säljare överhuvudtaget bör bära skadeståndsansvar för fel. Trots JB :s ringa ålder skulle det i dessa frågor behövas ställningstaganden av lagstiftaren snarare än av domstolarna.
SvJT 1972 s. 721