Source: http://architetticampagna.blogspot.com/2016/01/cassazione-rogito-non-e-nullo-per.html
Timestamp: 2018-10-20 16:46:34+00:00
Document Index: 105389689

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 34', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 34', 'sentenza ', 'sentenza ']

diari di un architetto: cassazione: rogito non è nullo per difformità "lievi"
La controversia è relativa ad un preliminare di compravendita tra una società ed un privato: il privato chiede l'annullamento del preliminare per sopraggiunte variazioni illegittime all'immobile. La cassazione di fatto rigetterà le istanze del privato perché ritiene che le difformità edilizie riscontrate non sono tali da incidere sul negozio giuridico, e condanna tra l'altro il privato all'intero pagamento delle spese di controversia.
La sentenza è la numero 24852/2015: la potete estrarre inserendo il riferimento nel portale di ricerca delle sentenze della Cassazione. Non ve la linko direttamente perché contiene gli estremi delle parti.
Le opere che si contestano non sono poca cosa, perché si tratta dell'esecuzione di opere che avrebbero convertito all'uso abitativo un locale soffitta, dunque un abuso di una certa rilevanza. Tuttavia nell'iter processuale queste opere vengono classificate come "diversa distribuzione degli spazi interni" e, per tale motivo, non rilevanti al fine della validità del negozio giuridico, il quale pertanto viene ritenuto valido.
Quello che è importantissimo rilevare in questa sentenza è quanto riportato a partire dall'ultimo capoverso della pagina 6 e poi a seguire, secondo cui un rogito sarebbe sempre valido se la difformità riscontrata tra stato reale e stati precedentemente legittimanti sia contenuta entro la "soglia della parziale difformità rispetto alla concessione". Tale soglia è chiaramente individuabile nel 2% indicato nell'art. 34 comma 2 ter del DPR 380/01:
2-ter. Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non  si  ha
parziale difformita' del titolo abilitativo in presenza di violazioni
per  singola  unita'  immobiliare  il  2  per  cento   delle   misure
Alla luce di ciò, pertanto, risulta non compravendibile un immobile che abbia delle difformità superiori al 2% di quanto legittimamente autorizzato, mentre, al contrario, risulterebbe non annullabile un rogito di un immobile contenente difformità "lievi" quali possano essere diverse distribuzioni di spazi interni senza nessuna alterazione di superfici e/o volumi, difformità di prospetto (tipo finestre spostate o assenti, nella realtà o nel progetto).
Altro tema che emerge dalla citata sentenza è che la nullità del rogito non si applica nemmeno se, pur essendo in presenza di difformità gravi o totali, l'immobile nel frattempo dovesse raggiungere una condizione di legittimità, mediante per esempio un accertamento di conformità (difficile, se non impossibile, con le normative attuali: per questo sospetto che presto avremo un nuovo condono edilizio, ma questa è una mia opinione) o un condono edilizio (sebbene attualmente non sia possibile presentare nuove domande in tal senso).
Questa sentenza certamente aiuta a capire come comportarsi in numerosi contesti, stante il fatto che, purtroppo, nel nostro paese non è diffuso solo l'abusivismo volontario (da reprimere con ogni mezzo ed a qualunque costo a mio avviso), quanto anche la libertà con cui si è edificato negli anni trascorsi, in barba a quanto legittimamente autorizzato, che ha portato a tante piccole situazioni di illegittimità "involontaria" da parte degli attuali proprietari.
Pubblicato da arch. Marco Campagna a 1/11/2016 06:41:00 PM
marco palombi pianificatore 12 gennaio 2016 18:38
buona sera Marco. quello che tu come tecnico indipendente hai giudicato come "n abuso di una certa rilevanza" la Cassazione l'ha giudicato "non rilevante al fine della validità del negozio giuridico". mi viene da pensare che di fronte a questa divergenza possa aumentare il livello di contenzioso se magari la tua valutazione la facesse un ufficio tecnico comunale. in questi casi esiste la possibilità che in dibattimento venga coinvolto l'ufficio tecnico comunale?
arch. Marco Campagna 12 gennaio 2016 20:00
non ho sviluppato apposta quella divergenza nello specifico, perché il tema del post era un altro. Con la cassazione il dibattimento si è concluso, e di fronte ad eventuali controlli il proprietario potrà esibile la sentenza che stabilisce che il sottotetto convertito abusivamente in abitativo, nel suo caso specifico, non rappresenta un abuso "grave". Non so cosa altro aggiungere.
marco palombi pianificatore 12 gennaio 2016 20:14
Gabriella Gentile 15 gennaio 2016 12:02
Pinco Pallino 21 gennaio 2016 16:37
Pinco Pallino 21 gennaio 2016 16:38
Gentile Architetto se ho ben letto la sentenza, si parla della non nullità del rogito, per parziali difformità lievi, e nello specifico lei fa riferimento alla soglia del 2% contenuta nel TUE.
Ora se ho ben letto la sentenza, è stata identificato come difformità non generante nullità anche un aumento contenuto di volumetria...infatti la sentenza parla di non nullità per una "irregolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della
parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di
un aumento, non consistente, della volumetria)"
Ora se la sentenza parla di un aumento contenuto di volumetria, tale da esser ritenuto accettabile, forse lei ha commesso un refuso nell'ultima parte della sua analisi (glielo ho indicato usando il maiuscolo di seguito) ove scrive:
"non annullabile un rogito di un immobile contenente difformità "lievi" quali possano essere diverse distribuzioni di spazi interni SENZA NESSUNA ALTERAZIONE DI SUPERFICI E/O VOLUMI, difformità di prospetto"
Dal momento che la sentenza parla di aumento di volumetria e il TUE parla di "cubatura e superficie coperta"
Ad ogni modo questa sentenza potrebbe aprire le porte a future transazioni immobiliari non impugnabili ove ci sono irregolarità urbanistiche, anche di volumetria non condonate (penso alla classica veranda sul balcone) ovviamente se la soglia della difformità è contenuta nel 2%
arch. Marco Campagna 22 gennaio 2016 13:39
la frase riportava la situazione come esempio: secondo la sentenza sono non nulli gli atti di compravendita di immobili che hanno subito anche lievi variazioni di volume o superficie.
Pinco Pallino 26 gennaio 2016 15:49
Infatti, è che poteva risultare fuorviante la frase formulata così, anche se a titolo di esempio..ecco perchè avrei sostituito il "senza nessuna alterazione" con un "anche con lievi alterazioni"
Simona 15 marzo 2016 18:53
Buonasera architetto vorrei chiederle il consiglio per l'acquisto di una mansarda con un abuso.Il proprietario ha unito i due lucernari e ha fatto una vetrata da 4 vetri di 70cm/cad. Secondo lei questo abuso è lieve, come devo comportami nell'acquisto.Grazie mille Simona
arch. Marco Campagna 15 marzo 2016 19:06
se sono state allargate aperture esistenti o create di nuove, bisognerà fare una DIA in sanatoria.
Simona 15 marzo 2016 19:10
Sono state allargate due lucernari e con loro hanno innalzato un pò il tetto nella zona delle finestre. Quindi posso acquistare e fare subito la sanatoria?
arch. Marco Campagna 16 marzo 2016 12:02
l'innalzamento del tetto mi sembra preoccupante: alla sanatoria, in ogni caso, è bene che se ne occupi il venditore.
Simona 16 marzo 2016 13:15
Ha ragione architetto ma vede questo venditore non ne vuol sapere, siamo veramente in una situazione difficile. Grazie mille per i suoi consigli.
arch. Marco Campagna 16 marzo 2016 15:18
eviterei di farmi carico di sanatorie che potrebbero essere sia molto costose che non necessariamente accoglibili.
Simona 17 marzo 2016 13:26
Buongiorno architetto, dopo che ho letto quello che mi ha scritto o ho deciso di chiedere al venditore di ripristinarlo ( farlo com'era) e poi procediamo con la compravendita. In questo caso lui aumenterà un pò il prezzo ma vista la situazione preferisco pagare qualcosa in più la mansarda, invece di pagare una sanatoria. Lei cosa dice ho preso una buona decisione? Oggi pomeriggio ci dobbiamo sentire per definire. Grazie.
arch. Marco Campagna 17 marzo 2016 14:15
Si mi sembra un buon compromesso.
Simona 17 marzo 2016 15:02
Grazie di tutto, architetto.
Michele Proietti 5 aprile 2016 21:45
vorrei comprare una villa all'asta. Nella perizia c'è scritto: sono state riscontrate le seguenti difformità il sottotetto é collegato da scala interna e non da botola come da progetto. nel sottotetto non abitabile abbiamo un bagno non autorizzato cosi come al piano cantina abbiamo un bagno non autorizzato in luogo della lavanderia regolarizzabili mediante messa in ripristino dello stato dei luoghi con spesa di 15.000 €. Alla luce della perizia nel caso in cui dovessi aggiudicarmi l'asta dovrei tassativamente provvedere al ripristino o solo nel caso in cui in futuro vendessi l'immobile? inoltre le banche concederebbero il mutuo con queste difformità?
arch. Marco Campagna 6 aprile 2016 11:30
la perizia serve a rendere edotto chi compra degli eventuali problemi che ricadono sull'immobile: lei di fatto dichiara di prenderne coscienza nel momento in cui deposita una offerta, dunque teoricamente avrebbe l'obbligo di messa in pristino, altrimenti l'abuso, una volta "scoperto" diventerebbe come se commesso da lei. La banca potrebbe rifiutarsi di concedere il mutuo, in effetti.
Anonimo 15 giugno 2016 10:17
sono in procinto di vendere un piccolo immobile di 3 vani che presenta due abusi
- tetto di un metro piu alto che non lo rende piu spiovente ma a livello.
L'immobile essere venduto?
Il Notaio puo fare rogito sulla base di una perizia che dichiara che ci sono questi abusi?
Ho letto che si potrebbe anche fare l'atto pubblico (dichiarazione mendace per superare gli ostacoli 122/2010 cosi da poter dare la possibilita al Notaio di poter fare il rogito.
arch. Marco Campagna 15 giugno 2016 16:24
se le difformità risalgono a prima del 1967, e se è possibile dimostrare questa circostanza, allora secondo me l'immobile è vendibile, ma l'abuso rimane. Converrebbe sanare.
Unknown 15 giugno 2016 16:31
Alfredo Camera 15 giugno 2016 16:36
Anonimo 15 giugno 2016 16:43
Purtroppo risalgono a dopo il 67. Non e' vendibile nemmeno se si fa una scrittura privata da notaio con l'acquirente?
arch. Marco Campagna 15 giugno 2016 17:37
il notaio non può certificare nessun abuso. potete fare un'atto privato, senza notaio, dove il compratore prende atto degli abusi, magari con una relazione tecnica allegata che li dettaglia e descrive i rischi e gli eventuali costi di ripristino o di sanatoria, ma secondo me l'atto rimarrebbe viziato. sentite un legale sul punto.
Anonimo 15 giugno 2016 18:13
e se gli abusi rientrano nella tolleranza del 2%?
Ma quando si parla di tolleranza del 2% su quale valore ci si riferisce? il mq?
arch. Marco Campagna 15 giugno 2016 19:44
sarebbero classificati come variazioni non essenziali, ma rimarrebbero abusi che impediscono secondo me il rogito
CheCaos 12 luglio 2016 17:28
vorrei acquistare un fondo commerciale inserito in un condominio costruito con licenza edilizia nel 1962 in area non abitativa all'epoca.
Dai controlli effettuati è risultata una non conformità urbanistica dovuta ad un abuso fatto aumentando le dimensioni di due lati esterni paralleli di circa 80cm su 11m.
Questo ha comportato inevitabilmente ad un aumento della cubatura di tutto il palazzo di 5 piani.
Il comune non consente la sanatoria dell'abuso relativo alla singola unità ma solamente in toto e ovviamente i condomini non hanno alcun interesse e voglia di sottoporsi a questo salasso. La domanda: è comunque commerciabile? Cioè posso comunque fare il rogito e provvedere alla sanatoria quando le condizioni lo permetteranno? Grazie per l'attenzione.
arch. Marco Campagna 12 luglio 2016 17:41
teoricamente se l'abuso è ante 1967 il notaio dovrebbe comunque considerarlo commerciabile, ma comunque se lo acquista per fini commerciali, non potrà essere utilizzato per nessuna attività perché non è verificata la legittimità urbanistica, requisito essenziale per qualunque licenza commerciale.
CheCaos 12 luglio 2016 19:28
Vorrei utilizzarlo come sede della mia attività di servizi alle imprese in ambito informatico. No accesso di pubblico.
arch. Marco Campagna 12 luglio 2016 19:41
quindi come ufficio. non è soggetto a SCIA commerciale ma la questione dell'abuso edilizio può rappresentare comunque un potenziale problema.
CheCaos 12 luglio 2016 20:05
Se in prospettiva futura auspicherei di sanarlo non appena se ne presentasse l'opportunità: condono o disposizione legislativa favorevole. Nell'immediato invece quali sono le potenziali difficoltà che potrei incontrare tenendo presente che il fondo non necessita di lavori di sistemazione ed è a posto con l'impianto elettrico, servizio igienico ed infissi? In sintesi non ho necessità di chiedere autorizzazioni per fare lavori di adeguamento alle mie attuali esigenze.
arch. Marco Campagna 13 luglio 2016 08:02
se non deve fare lavori edili nell'immediato potrebbe non avere problemi, comunque non sarà possibile fare alcuna pratica edilizia sull'immobile e, in caso di un improbabile controllo mirato, potrebbe partire un procedimento repressivo di remissione in pristino e contestuale multa abbastanza salata (se siamo nel Lazio).
CheCaos 13 luglio 2016 09:45
La ringrazio molte per le sue risposte puntuali, chiare e competenti. Mi complimento anche per il suo diario, vera fonte di spunti di riflessione, che mi sta permettendo di comprendere meglio problematiche, enormi, con le quali voi che operate in questo settore, vi dovete confrontare quotidianamente. Leggere le molteplici situazioni alcune veramente grottesche se non addirittura Kafkiane fa capire quanta strada ci sia ancora da fare per rendere il nostro paese più civile.
Diego Glerean 3 novembre 2016 20:31
stiamo per arrivare ad un preliminare di una casa che, costruita nel 72, presenta difformità rispetto a quanto presente nella pratica edilizia presentata in Comune. La differenza più eclatante è la presenza di un bagno con doccia al posto di una doccia al piano scantinato, e di un cucinino invece di una lavanderia sempre nello stesso piano. Inoltre la scheda catastale riporta i locali come ripostigli. Sono considerabili abusi minori che non pregiudicano la validità dell'atto? Possono incidere sulla erogabilità di un mutuo? La possibile sanatoria, se richiesta, prevederebbe di portare lo scarico dal pozzo perdente attualmente indicato alla pubblica fognatura?
arch. Marco Campagna 4 novembre 2016 14:48
immagino che si tratti di un immobile composto da almeno un paio terreno ed un piano interrato o seminterrato, inzialmente dichiarato come "cantina" o box auto. Questi locali non possono in nessun modo essere adibiti a residenza, perché non sono agibili, pertanto può esserci il problema in sede di erogazione del mutuo se il tecnico della banca dovesse rilevare un utilizzo non conforme dell'immobile.
Diego Glerean 4 novembre 2016 23:42
La visura catastale riporta abitazione A/7 per tutti i vani ad eccezione del garage (C/6). Crediamo che il problema nasca quando aggiungeremo un bagno al piano superiore aprendo una pratica edilizia; ci troveremo un locale dichiarato come doccia al seminterrato che invece è un bagno e con le acque nere su pozzo perdente invece che connesso alla pubblica fognatura. Non so se sia necessario sistemare questa cosa e se stia al venditore sistemarla, in modo da rendere possibile la pratica edilizia che andremo ad aprire. Sul mutuo ci informeremo dal funzionario.
arch. Marco Campagna 5 novembre 2016 19:34
catastalmente i vani sono ovviamente tutti A/7, ma questo non vuol dire che siano ufficialmente abitativi. il bagno nel seminterrato è probabilmente un abuso non sanabile, comunque la situazione andrebbe valutata vedendo l'immobile e facendo delle ricerche specifiche sulla documentazione inerente la legittimità urbanistica.
Diego Glerean 6 novembre 2016 12:47
La ringrazio moltissimo dei preziosi consigli. Stiamo verificando se è sanabile e che non pregiudichi l'erogazione del mutuo.
Giulia Bisio 17 novembre 2016 20:41
Ho scoperto che la casa che ho acquistato nel 2008, sviluppata su 2 piani,(piano terra ed un seminterrato con giardino) al piano seminterrato é accatastata come cantina e lavanderia (invece io ho la cucina, il soggiorno ed un bagno). La cucina, da planimetria, figura al piano terra dove peró non ci sono gli impianti per poterla installare.
Ho scoperto questa difformità grazie all agente immobiliare incaricato della vendita che però ha bloccato tutto in quanto ritiene che un eventuale atto di compravendita potrebbe ritenersi nullo.
Lei cosa mi consiglia per risolvere la situazione? Se dovessi riportare tutto come da progetto spenderei moltissimi soldi e soprattutto la casa perderebbe gran parte del valore...
arch. Marco Campagna 18 novembre 2016 14:51
l'immobile che ha acquistato probabilmente era nel medesimo stato di illegittimità quando le è stato venduto. Se le forme generali e le dimensioni del fabbricato sono comunque conformi al titolo edilizio, per effettuare la vendita sarà necessario ripristinare lo stato dei luoghi, o, comunque, provare ad accordarsi con l'acquirente. Di fatto lei possiede un piano terra con cantina al piano inferiore.
Giulia Bisio 18 novembre 2016 14:57
grazie per la veloce risposta. Ripristinare lo stato dei luoghi significa che dovrei portare allacci di gas, acqua ed altro eventualmente necessario al piano terra per riportare tutto come da planimetria o potrei chiedere il cambio di destinazione d' uso del seminterrato da C2 ad A2 in quanto rispetta le altezze e le proporzioni aeroilluminanti? nell' eventualità di dover riportare tutto come in planimetria catastale chi dovrebbe sobbarcarsi la diminuzione di valore dell' immobile?
arch. Marco Campagna 18 novembre 2016 15:04
il cambio d'uso lo vedo altamente improbabile su locali parzialmente o totalmente interrati, oltre comunque ad avere dei costi notevoli soprattutto in caso di sanatoria. Comunque potrebbe commissionare ad un tecnico uno studio di fattibilità per capire le eventuali possibilità. L'immobile attualmente "vale" per quello che è: un tot mq residenziali al piano terra, un tot di mq non residenziali al piano interrato.
K. Alberti 5 dicembre 2016 09:13
mi complimento per il post e l'ampiezza degli argomenti trattati nonché la professionalità con cui li tratta. Mi collego al post per avere il suo parere sulla situazione di seguito. Anni fa ho stupidamente acquistato un appartamento con ben due soppalchi abusivi in muratura. Ora mi trovo nella situazione di ristrutturare casa e vorrei rendere l'appartamento vendibile. Mentre il soppalco più grande verrà abbattuto, ho qualche dubbio su quello piccolo che è in muratura di circa 2,66 mq, ha una altezza inferiore ad 1,5 l'antibagno sottostante ha cosi una altezza di 2,05 e da qui la soletta è di 20 cm. La superficie catastale è di 64mq. Dovendo ristrutturare casa mi chiedo quindi se dichiarando il soppalco rientro in una situazione di legittimita o se a suo avviso anche dichiarandolo rischio di avere eventuali problemi in fase di vendita visto che la superficie, se l'ho calcolata correttamente rispetto alla superficie catastale, sarebbe superiore al 2%.
arch. Marco Campagna 6 dicembre 2016 15:45
l'altezza del bagno a 2,05 è in violazione del DM sanità e delle disposizioni della quasi totalità dei regolamenti edilizi: per questo non può essere sanato. comunque un solaio in muratura avrebbe bisogno del progetto strutturale, dunque temo sia preferibile demolire anche quello più piccolo. Comunque si faccia consigliare dal suo tecnico di fiducia.
K. Alberti 7 dicembre 2016 16:45
Unknown 27 dicembre 2016 10:23
attualmente in un locale cantina di un seminterrato, di pertinenza di abitazione accastata come "abitazione di tipo economico" sono stati realizzati un servizio (bagno completo) ed una cucina.
Ora mi trovo nella necessità di vendere l'immobile.
Partendo dal presupposto che il comune presumibilmente non intende concedere alcuna autorizzazione ad eventuale istanza di sanatoria, prima di procedere alla vendita dell'immobile, consiglia di ripristinare i luoghi rendendoli aderenti al progetto originario?
Si può eventuale rendere il ripristino "non permanente", al fine di consentire all'acquirente, qualora interessato, di poter sfruttare gli impianti esistenti?
I locali in questione non incidono sull'agibilità dell'immobile, in quanto il piano terra (cat.A3) è pienamente conforme all'accatastamento, completo di ogni sua parte e privo di vizi.
arch. Marco Campagna 27 dicembre 2016 20:41
dato che molto difficilmente la situazione potrà essere sanabile, conviene il ripristino, che deve essere definitivo. Poi se il futuro acquirente vorrà rifare le stesse opere, saranno affari suoi...
Roberto Sozzi 6 febbraio 2017 15:48
Gentile collega, credo che nella sua considerazione finale non ha tenuto conto del vero significato della sentenza: "Nel caso in cui l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva del giudice che ne ordina la conclusione della compravendita.”
Bene, ai seni dell'art. 34 del dpr 380/2001, le variazioni che non eccedono il 2%, non sono neppure considerate difformità parziali. Le parziali difformità sono quelle che vanno oltre tale limite di tolleranza e non quelle contenute entro il 2%.
Pertanto, secondo quanto indicato dalla sentenza la commerciabilità di un bene immobile viene meno solo in caso di totale difformità e/o con variazioni sostanziali rispetto al titolo edilizio.
Ribadisco pertanto che in caso di variazioni contenute dal 2% entro e non oltre la totale difformità e/o le variazioni sostanziali, l'immobile è commerciabile. Almeno questo è quanto specificato con la sentenza dalla C.C.
arch. Marco Campagna 6 febbraio 2017 17:23
grazie del contributo. mi sembrava di aver scritto nel post proprio questo concetto: ci sono dei passaggi da cui si capirebbe il contrario? nel caso la prego di segnalarli.
Ross Nicc 9 marzo 2017 14:56
buongiorno, ho acquistato un immobile in cui è presente un terrazzino con volta a botte. I vecchi proprietari costruirono su 3/4 di terrazzino un bagno (abusivo). poco prima del rogito,l'agente immobiliare ha pensato bene di accatastare l'abuso. ( sul rogito, non si menziona il bagno ma comunque è visibile sulla piantina della visura catastale.Ora mi chiedo, se demolisco il bagno e faccio tornare il terrazzino come era all'origine, devo pagare qualcosa?
arch. Marco Campagna 10 marzo 2017 15:27
generalmente no, il ripristino deve essere sempre considerata una operazione su cui non devono essere applicate sanzioni, a meno che ovviamente non sia in essere una verifica di legittimità da parte dell'amministrazione. In ogni caso, è bene procedere presentando idoneo titolo edilizio.
S. Mauro 15 giugno 2017 19:22
Gentile architetto innanzitutto complimenti per il forum nel quale vorrei sottoporre la mia problematica ed avere un suo parere su una situazione che, a naso, ritengo un po' complessa. I precedenti proprietari della casa a Roma da me acquistata nell'anno 2015 (o meglio la madre di questi) modificarono l'interno e sostituirono un muro portante con profilati in ferro nonché gli infissi in legno con quelli in alluminio e per tali lavorazioni (sebbene eseguite da tempo immemore (anni '40-'50 muro e anni 80' infissi per come riferito dal condomino del piano di sotto) hanno presentato una cila in sanatoria solo nell'anno 2014 (in occasione della messa in vendita della casa e della richiesta di planimetria da parte del notaio) che, però, non hanno dichiarato nel rogito notarile e, pertanto, da me completamente ignorata.
Dovendo modificare alcune cose e rifare gli impianti (nessuna opera strutturale né, tantomeno, la sostituzione degli infissi) mi sono affidata ad un tecnico che mi ha presentato una nuova cila richiamando, tra l'altro, anche la precedente in sanatoria (il cui numero di protocollo e data aveva ricevuto da parte dal tecnico redattore, che era lo stesso della planimetria catastale, contattato solo per scrupolo) ed i lavori sono ancora in corso. La copia cartacea non è in mio possesso.
Parlando con un mio amico mi diceva che l'eliminazione del muro, coinvolge l'aspetto strutturale ed avrebbe dovuto comportare anche una pratica al genio civile di cui i precedenti proprietari, sentiti già telefonicamente, non sanno proprio nulla e non vogliono proprio parlarne. Inoltre leggendo qualcosa ho inteso che, forse, l'omissione di tale cila nell'atto sia già di per sè circostanza molto grave ...è vero??? ma chi la deve sollevare?? e al genio civile ci dovevano andare anche se il muro è stato eliminato tantissimi anni fà???? …..nelle more ho già speso molti soldi per i lavori...Come mi devo comportare per avere tutte le carte a posto ??? che devo fare?? il tecnico non si è preoccupato xchè dice che noi non abbiano toccato le strutture ...il nostro stato di fatto è stato già la planimetria senza il muro e vole chiudere i lavori e la cila......che dice?? che mi consiglia??
arch. Marco Campagna 16 giugno 2017 11:14
per il muro, al genio non dovevano depositare nulla perché la legge che ha espressamente ricompreso questi interventi nell'autorizzazione strutturale è del 1971. la cila comunque non è e non era competente per sanare il cambio di tipologia di infissi. che non sia stata citata nell'atto mi sembra invece grave: contatterei il notaio segnalandogli l'omissione per valutare cosa fare.
S. Mauro 16 giugno 2017 12:10
grazie mille ...anche per la velocità ......provvederò al più presto....
Unknown 18 luglio 2017 13:03
arch. Marco Campagna 19 luglio 2017 12:06
c'è una circolare ministeriale di applicazione della 47/85 che specifica che per immobili di costruzione remota [in cui non si trova il progetto edilizio] il catastale del 1939 ha valore di titolo edilizio.
Claudia Re 19 luglio 2017 14:02
Laura 18 luglio 2017 22:00
negli anni 60 è stata acquistaata una casa in costruzione.
In corso d'opera è stato spostato leggermente il tramezzo di un armadio a muro, senza quindi modificare i vani, ma nella planimetria catastale (che è la prima presentata) il tramezzo risulta come da progetto iniziale.
Mi si chiede ora di aggiornare la planimetria.
Posso specificare nella relazione tecnica del docfa che il piccolo cambiamento è stato fatto il corso d'opera e l'allora responsabile dell'impresa (nel frattempo fallita) non ha provveduto all'aggiornamento, senza dover presentare altra documentazione?
arch. Marco Campagna 19 luglio 2017 12:07
non c'è bisogno di specificare nulla nella relazione tecnica del DOCFA. devi però fare una CILA in sanatoria.
Franca 14 novembre 2017 12:29
Gentile architetto, in vista di effettuare la vendita di una casetta ereditata, abbiamo chiesto ad un ingegnere di verificarne la conformità urbanistica. Il suddetto ingegnere ha misurato che la cantina ha un'altezza di 215 cm invece dei 210 cm autorizzati nel progetto. Siccome il regolamento comunale attuale prevede un'altezza minima di 240 cm per le cantine, lui dice che non abbiamo altra scelta che ridurre l'altezza di 5 cm per conformarci al progetto autorizzato. Io però mi domando, questi 5 cm di differenza non rientrano nell'articolo 34 comma 2 da le sopra citato? Come ci consiglierebbe di procedere? (ci sembra assurdo ridurre di 5 cm l'altezza di una cantina)
arch. Marco Campagna 14 novembre 2017 13:09
in teoria 5cm sono più del 2% di 210, comunque parliamo di situazioni che probabilmente non vanno a costituire causa di nullità. il procedere a realizzare un soffitto o un massetto comunque secondo me non è una cosa risolutiva, perché la differenza di quota del solaio rimarrebbe, ed è quella che è indicata nel progetto. Comunque non me la sento di darvi ulteriori indicazioni senza vedere la situazione in dettaglio.
Franca 14 novembre 2017 15:09
In realtà la legge parla di 2% per "singola unità immobiliare" non "per vano", ora lo stesso ingegnere ci dice che né l'altezza né la cubatura della cantina non rientrano nel calcolo dell'altezza e della cubatura per unità immobiliare, quindi a maggior ragione ci sembrerebbe che l'articolo indichi che non sussiste parziale difformità... Riguardo la quota, se questa fosse corretta, ma il pavimento più basso di 5 cm sarebbe pure un problema? (in realtà non so dove sono i cm di troppo, devo verificare)