Source: http://berlin.kanzlei-offermann.de/urteile/51-wohnungseigentumsrecht-heizkostenverordnung-gilt-auch-ohne-beschluss-unmittelbar-in-der-weg-bgh,-urteil-vom-17-02-2012-%E2%80%93-v-zr-251-10.html
Timestamp: 2017-12-14 06:16:30
Document Index: 165882594

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 46', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 3', '§ 16', '§ 16', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 16', '§ 3', '§ 6', '§ 7', '§ 7', '§ 8', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 16', '§ 28', 'BGH', '§ 9', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 28']

Heizkostenverordnung gilt auch ohne Beschluss unmittelbar in der WEG.
BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.(Rn.9)
In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.(Rn.16)
Zitierungen: Entgegen BayObLG München, 9. Juni 1988, BReg 2 Z 12/88, ZMR 1988, 349 und OLG Karlsruhe, 6. Februar 2001, 14 Wx 11/00, WuM 2001, 458; Bestätigung LG Itzehoe, 23. November 2010, 11 S 55/09, ZMR 2011, 236; LG Lübeck, 26. Januar 2010, 12 T 4/09, ZMR 2011, 747 und OLG Hamburg, 7. November 2006, 2 Wx 105/06, ZMR 2007, 210; Entgegen BayObLG München, 7. August 2003, 2Z BR 47/03, NJW-RR 2003, 1666; OLG Hamm, 3. Mai 2001, 15 W 7/01, ZWE 2001, 446 und LG Nürnberg-Fürth, 26. September 2008, 14 S 4692/08, ZMR 2009, 74.(Rn.8) (Rn.14)
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 7. Juli 2009 wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Abrechnung nicht die Kosten für die im Jahr 2008 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind. Die Kläger haben beantragt, die Beschlüsse, soweit die Gesamt- und Einzelabrechnungen für die Heiz- und Warmwasserkosten genehmigt wurden, für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da sie nicht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hinreichend begründet worden sei. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Revision.
Nach § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizkV) sind deren Vorschriften unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Die Heizkostenverordnung ist ihrem Inhalt nach allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7, 8 HeizkV). Dieser Rahmen muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen (Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 6; Danner/Theobald/Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl., Rn. 114). Daraus wird in Rechtsprechung und Literatur gefolgert, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten (BayObLG, ZMR 1988, 349; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; OLG Köln, NZM 2005, 20; Bärmann/Becker, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 57; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rn. 238; Schmid in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkV Rn. 1; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., 6. Teil Rn. 156; Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 4 ff; Danner/Theobald/Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4).
Dieser Schlussfolgerung ist nicht beizutreten. Die von den Wohnungseigentümern zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Wohnungseigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Insoweit bedarf es für eine Abrechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung einer Regelung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich. Diese Verpflichtung ergibt sich bereits unmittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkV, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend vorschreibt (LG Itzehoe, ZMR 2011, 236; LG Lübeck, ZMR 2011, 747 f.; OLG Hamburg, ZMR 2007, 210; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 103;). Daher entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298, 3299, Rn. 15). Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der Heizkostenverordnung entsprechende Regelung eingeführt haben (OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458; aA Danner/Theobald/Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4). Dann müssten sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.
Nach § 6 Abs. 1 HeizkV hat der Gebäudeeigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Nach § 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkV gehören zu den Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Daraus folgt, dass nicht die in der Abrechnungsperiode bezahlten Rechnungen, sondern die Kosten des in diesem Zeitraum tatsächlich erfolgten Verbrauchs auf die Wohnungseigentümer umzulegen sind (einhellige Meinung in Rspr. und Lit.; vgl. etwa BayOblG, NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR 1993, 1166, 1167; OLG Hamm, ZWE 2001, 446, 448; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; LG Hamburg, ZMR 2009, 530, 531; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 71; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 80; Jennißen, ZWE 2011, 153, 154; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., Anh. II Rn. 24; MünchKomm-BGB/Engelhard, 5. Aufl., § 28 WEG Rn. 17; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rn. 206 und § 28 WEG Rn. 348 f.; Niedenführ, DWE 2005, 58, 61; Drasdo, ZWE 2002, 166, 168; für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11, juris). Die Anwendung des Abflussprinzips würde vor allem bei der Versorgung mit Heizöl zu Ergebnissen führen, die mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht in Einklang zu bringen sind. Wird ein größerer Heizölvorrat gekauft, der im Folgejahr eine Auffüllung des Tanks entbehrlich macht, würden die Nutzer im jeweiligen Abrechnungsjahr auch nicht annähernd mit den Kosten des tatsächlichen Verbrauchs belastet. Unabhängig von der Art der bezogenen Energie führt eine Kostenverteilung nach dem Abflussprinzip aber auch in den Fällen eines Nutzerwechsels, etwa bei Verkauf der Wohnung, zu nicht sachgerechten Ergebnissen. Nach § 9b Abs. 2 HeizkV sind die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten auf Vor- und Nachnutzer zu verteilen. Ein verbrauchsabhängiger Kostenausgleich zwischen Veräußerer und Erwerber ist jedoch nicht möglich, wenn Bezugsgröße der Abrechnung nicht die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich erfolgten Verbrauchs, sondern die bezahlten Rechnungen sind. Dies wäre vor allem in Fällen, in denen - witterungsbedingt - die Abschlagszahlungen nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, oder etwa beim Kauf eines Heizölvorrats, mit der Heizkostenverordnung nicht vereinbar.
cc) Im Hinblick auf die von der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung macht die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur für die Heiz- und Warmwasserkosten vom Prinzip der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft als reiner Einnahmen- und Ausgabenabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) eine Ausnahme. In die Jahresgesamtabrechnung dürfen danach die in dem Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten für Heizung und Warmwasser auch dann eingestellt werden, wenn sie mit den in diesem Zeitraum geleisteten Zahlungen nicht übereinstimmen. Die Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung und die Prüfbarkeit der Vermögensentwicklung würden dadurch gewährleistet, dass die gegenüber den Verbrauchskosten entstandenen Mehr- oder Minderbeträge aufgrund der geleisteten Ausgaben als "Abgrenzungsposten" in der Jahresgesamtabrechnung Berücksichtigung finden. Unterschiedliche Vorstellungen bestehen darüber, an welcher Stelle der Gesamtabrechnung die Abgrenzungen vorzunehmen sind, ob dies bei der Kontenentwicklung zu erfolgen hat oder in Form von Ausgleichsposten bei der Einnahmen-/Ausgabenrechnung (BayOblG, NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR 1993, 1166, 1167; OLG Hamm, ZWE 2001, 446, 448; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2009, 74; Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 28 Rn. 71; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 80; Jennißen, ZWE 2011, 153, 154; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 28 Rn. 25 f.; MünchKomm-BGB/Engelhard, 5. Aufl., § 28 WEG Rn. 17; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 348 f.; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rn. 38).