Source: https://www.energieverbraucher.de/de/Zuhause/Mieten/Heizkostenabrechnung/Unerfasste_Waerme/site__1349/
Timestamp: 2019-12-15 20:39:58
Document Index: 147426321

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 12', '§ 3', '§ 11', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 7']

energieverbraucher.de | Heizkostenabrechnung - Wer zahlt die unerfasste Wärme?
Zuhause Mieten Heizkosten- abrechnung Unerfasste Wärme
drucken Seiten-ID: 1349
Segment-ID: 6526
Heizkostenabrechnung: Legale und illegale Ungerechtigkeiten
Wenn die Heizkostenabrechnung extrem hoch ausfällt, dann kann das auch an einem hohen Anteil von ungemessener Wärme über Verteilrohre liegen. Geänderte gesetzliche Regelungen können hier helfen. Überhöhte Rechnungen sollten nicht akzeptiert sondern hinterfragt werden. Wir setzen hier den Beitrag von Werner Neuman aus dem vorigen Heft der Energiedepesche fort.
(8. Dezember 2013) Die Heizkostenabrechnung soll die Heizkosten eines Mietshauses verursachungsgerecht auf die einzelnen Mietparteien verteilen. Jeder Mieter kann selbst entscheiden, ob er es gerne ein bisschen wärmer hätte und dafür einen höheren Anteil der gesamten Heizkosten des Hauses übernehmen will oder ob er sparsamer heizen und dafür weniger bezahlen will. So die Theorie.
Häufigkeitsverteilung des Verbrauchswärmeanteils (überregionale Stichprobe, Gesamtdeutschland, Fernwärme, Öl- und Gaskessel), Quelle: Die Korrektur unerfasster Rohrwärmeabgabe Teil 2 in HLH 2008, Nr. 12, Seite 12 ff.
Die Praxis kann im Extremfall ganz anders aussehen: Begnügen sich von zehn Mietparteien neun ausschließlich mit der Wärme, die von freiliegenden Rohren und über die Wände vom Nachbarn abgegeben wird, so muss der verbleibende Nutzer sämtliche verbrauchsabhängigen Heizkosten tragen. Das mag ein Extrembeispiel sein. Aber es gibt Fälle, in denen nur zehn Prozent der insgesamt erzeugten Heizenergie über die Heizkostenabrechnung verteilt werden. Man spricht von Verbrauchswärmeanteil, der in diesem Fall bei mageren zehn Prozent liegt.
Folgen eines geringen Verbrauchswärmeanteils
Ein geringer Verbrauchswärmeanteil führt zu einer willkürlichen und damit ungerechten Verteilung der Heizkosten auf die Mieter. Ein Teil der Mieter zahlt also zu viel und damit auch einen Teil der Kosten mit, die eigentlich andere Mieter zu tragen hätten. Dies kann zu grotesk hohen oder auch geringen Heizkosten führen. Je niedriger der Verbrauchswärmeanteil, umso höher ist die Mehrbelastung einzelner Mieter. Es gibt also Gewinner und Verlierer im Haus. Auf der Strecke bleibt die Gerechtigkeit. Der Vermieter gewinnt oder verliert nichts durch eine andere Verteilung der Kosten im Haus.
Betriebskosten hoch
Je Quadratmeter zahlen Mieter im Durchschnitt 2,20 Euro monatlich für Betriebskosten, im Extremfall sogar drei Euro. Diese Auswertung des aktuellen Heizspiegels basiert auf Abrechnungsdaten von 2011.
Sie können leicht selbst abschätzen, ob Sie zu den Gewinnern oder Verlierern gehören. Die Angaben dazu finden Sie auf der Heizkostenabrechnung. Vergleichen Sie den Flächenanteil Ihrer Wohnung an der Fläche des Gesamthauses mit Ihrem Verbrauchsanteil an den insgesamt abgelesenen Heizkosteneinheiten. Wenn Sie zum Beispiel nur fünf Prozent der Wohnfläche bewohnen und zehn Prozent aller Einheiten verbrauchen, dann zahlen Sie für den Verbrauchswärmeanteil doppelt so viel wie der Durchschnitt und zählen zu den Verlierern. Eine größere Wohnung erklärt den hohen Verbrauch nicht, denn die Wohnungsgröße wurde bei der Rechnung berücksichtigt.
Ursachen für hohe Rechnungen
Möglicherweise heizen Sie mehr als die anderen – eine um das Doppelte über dem Durchschnitt liegende Belastung ist nicht ungewöhnlich. Möglicherweise liegt aber nur Ihre Wohnung ungünstig im Haus und grenzt mit vielen Wänden ans Freie oder an unbeheizte Räume wie zum Beispiel im Dach- oder Erdgeschoss. Bei besonders schlecht gedämmten Gebäuden kann das die Heizkosten verdoppeln ohne dass es in der Wohnung besonders warm ist. Günstiger gelegene Wohnungen sind umgeben von gut geheizten Räumen und haben es warm, auch ohne selbst viel heizen zu müssen. Derartiger „Wärmeklau“ ist zwar ungerecht, aber nicht rechtswidrig. Eine andere Ursache überdurchschnittlicher Verbräuche kann eine geringe Erfassungsrate und eine dadurch bedingte Ungerechtigkeit sein. Dagegen können Sie rechtlich vorgehen. Die Schwierigkeit liegt darin, diese Fälle voneinander abzugrenzen: Welcher Mehrverbrauch geht zurück auf eine gemütlich warme Wohnung oder legalen Wärmeklau zurück und welcher Anteil entfällt auf ungedämmte Rohrleitungen oder eine schlecht gewartete Heizung – also einen geringen Verbrauchswärmeanteil.
Abschätzen des Verbrauchswärmeanteils
Überschlägig lässt sich der Verbrauchswärmeanteil auch durch einen Vergleich der zugeführten Wärmemenge mit der erfassten Wärmemenge abschätzen. Die Heizkostenabrechnung weist die erfasste Wärmemenge über die Heizkosteneinheiten in „Strichen“ oder „Einheiten“ aus. Bei modernen elektronischen Heizkostenverteilern entspricht eine Einheit nach DIN EN 834 rund einer Kilowattstunde. Verteiler nach dem Verdunstungsprinzip werden unten behandelt. Die zugeführte Wärmemenge wird bei Fern- oder Nahwärme durch einen Hauptwärmezähler gemessen oder kann bei Versorgung über einen Heizkessel über den Energieinhalt des zugeführten Brennstoffs abgeschätzt werden. Dabei kann näherungsweise ein Kesselwirkungsgrad von 80 Prozent angenommen werden. Auch muss der Warmwasseranteil abgezogen werden, der in der Abrechnung angegeben sein muss. Als Beispiel werden 20 Prozent dafür angesetzt, dann verbleiben 80 Prozent für die Beheizung.
Beispiel: Verbraucht wurden 50.000 Kubikmeter Gas mit einem Energieinhalt von 500.000 Kilowattstunden. Abgerechnet wurden in der Liegenschaft 100.000 Einheiten. Die Erfassungsrate beträgt damit R = 100.000 kWh / (500.000 x 0,80 x 0,80) = 0,32. Es werden daher nur 32 Prozent der in der Liegenschaft verbrauchten Wärme durch die Wärmemessung erfasst.
Übrigens: Vereinsmitglieder können ihre Heizkostenabrechnung kostenlos vom Bund der Energieverbraucher e.V. prüfen lassen. Das Gutachten bewertet den Verbrauchsanteil.
Ursachen eines geringen Verbrauchswärmeanteils
Ein geringer Verbrauchswärmeanteil kann verschiedene Ursachen haben:
Freiliegende oder schlecht gedämmte Heizungsrohre
Überhöhte Vorlauftemperaturen
Unkorrekter Warmwasseranteil
Die letztgenannten Mängel lassen sich meist mit überschaubarem Aufwand durch den Vermieter beheben.
Um diesem Problem abzuhelfen, wurde in der Heizkostenverordnung ab dem 1. Januar 2009 eine neue Regelung aufgenommen. Der nicht erfasste Verbrauch kann gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt und als erfasster Verbrauch berücksichtigt werden. Bei den anerkannten Regeln der Technik handelt es sich um die vom Verein Deutscher Ingenieure ausgearbeitete Richtlinie „VDI 2077, Beiblatt – Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“.
Bei dem ganz überwiegend herangezogenen sogenannten Bilanzverfahren wird überschlägig bestimmt, wie viel Wärme die Heizungsrohre in den Wohnungen abgegeben haben. Diese Wärme wird dann entsprechend den Wohnflächen auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Dadurch erhöht sich der Anteil der Heizkosten, die nach der Wohnfläche aufgeteilt werden. In Fällen mit Rohrwärmeabgabe sollten 50 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch und die andere Hälfte nach der Wohnfläche aufgeteilt werden. Das Bilanzverfahren erhöht dann den nach Wohnfläche abzurechnenden Anteil je nach Erfassungsgrad. Im Extremfall wird nahezu vollständig nach Wohnfläche abgerechnet. Dann kann der Mieter seinen Heizverbrauch zwar beeinflussen, nicht jedoch die Höhe der abgerechneten Heizkosten.
Wenn der Heizverbrauch vom Mieter nicht beeinflussbar ist, steht dem Mieter nach § 12 Abs. 1 ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent zu!
Die Anwendungskriterien nach VDI 2077
Die VDI-Richtlinie 2077 nennt drei Voraussetzungen, damit ein Verfahren zur Korrektur der Kostenverteilung eingesetzt werden kann:
Der Verbrauchswärmeanteil (= Erfassungsrate) ist niedrig. Er muss kleiner/gleich 34 Prozent sein.
Es gibt auffällig viele Wohnungen, die einen sehr niedrigen Verbrauch verzeichnen. Der „Anteil der Niedrigverbraucher“ mit weniger als 15 Prozent des Durchschnittsverbrauchs sollte größer/gleich 15 Prozent sein.
In der Liegenschaft gibt es eine große Verbrauchsspreizung. Das heißt, es gibt nicht nur viele Wohnungen mit einem niedrigen verzeichneten Verbrauch, sondern auch solche mit sehr hohen erfassten Verbrauchswerten. Es wird die sogenannte Standardabweichung der normierten flächenbezogenen Verbrauchswerte berechnet. Sie sollte größer/gleich 0,85 sein.
Die VDI-Richtlinie 2077 empfiehlt, den anlagentechnischen Zustand und den Anlagenbetrieb zu überprüfen, wenn der Verbrauchswärmeanteil unter 43 Prozent liegt. Durch die Einhaltung zumindest eines Teils dieser Vorgaben werden die Verteilungsfehler aufgrund der Rohrwärmeabgabe abgemildert. Zudem wird in nicht unerheblichem Maße Energie eingespart.
Das Weiterbetreiben einer veralteten Anlage kann einen Schadensersatzanspruch des Mieters wegen einer überhöhten Heizkostenbelastung auslösen. Nach § 3 Abs. 1 Energieeinspargesetz und § 11 Abs. 3 Energieeinsparverordnung müssen Heizungen so betrieben und instand gehalten werden, dass sie nicht unnötig viel Energie verbrauchen. Auch der hydraulische Abgleich gehört zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz begründet keinen Anspruch auf diese Maßnahmen. Jedoch hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz oder ein Kürzungsrecht, wenn diese Maßnahmen unterbleiben! Der Mieter wäre dann von überhöhten Heizkosten freizustellen (Beschluss des Landgerichts Neubrandenburg vom 27. März 2013, Az 1 S 75/12).
Der BGH hat entschieden, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot den Vermieter nicht verpflichtet, eine alte, aber funktionstüchtige Heizungsanlage zu modernisieren (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, Az. VIII ZR 261/06). Jedoch können Vorschriften zur Verbesserung der Energieeffizienz auf das Mietverhältnis durchschlagen und mietrechtliche Konsequenzen auslösen.
Die Energieeinsparverordnung verpflichtet den Gebäudeeigentümer zum Beispiel, alte Öl- und Gasheizkessel, die vor 1978 eingebaut wurden, zu erneuern. Die Übergangsfrist ist bereits Ende 2006 abgelaufen. Insoweit besteht eine Pflicht zur Verbesserung der Mietsache.
Die Beweislast für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots liegt beim Mieter. Es genügt jedoch, wenn der Mieter Anhaltspunkte für einen unwirtschaftlichen Heizungsbetrieb anführt. Er muss zwar keine Einzelheiten anführen, die Behauptung darf jedoch nicht aus der Luft gegriffen sein. Er muss also Symptome eines unwirtschaftlichen Heizungsbetriebs benennen, wie zum Beispiel eine hohe Vorlauftemperatur oder einen sehr niedrigen Verbrauchswärmeanteil.
Als Mieter haben Sie Anspruch darauf, auch die Heizkostenabrechnungen der anderen Mietparteien einzusehen. Sie können auch für die anderen Mieter ausrechnen, wie sich deren Flächenanteil zu deren Heizkostenanteil verhält. Wenn es sehr viele Niedrigverbraucher mit einem Anteil von unter 15 Prozent gibt, dann liegt ein „Rohrwärmefall“ vor.
Verdunstungsverteiler
Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip erfassen teilweise auch die über Heizungsrohre abgegebene Wärme. Da die Erfassungsrate, technisch bedingt, nicht errechenbar ist, gibt es nach gängiger Meinung hier keine „Rohrwärmefälle“. Allerdings ist auch bei Verdunstungsverteilern der Anteil der Niedrigverbraucher im Gebäude feststellbar – sogar von jedem Mieter (siehe oben). Gegebenenfalls sollten dann die Alarmglocken schrillen.
Segment-ID: 14241
Wer zahlt die unerfasste Wärme?
Ein oft beträchtlicher Teil der Heizenergie wird von Heizkostenverteilern nicht erfasst. weiter lesen
Ein oft beträchtlicher Teil der Heizenergie wird von Heizkostenverteilern nicht erfasst. Im Einzelfall ist eine extrem ungerechte Verteilung der Heizkosten die Folge. Sparsame Verbraucher zahlen zu wenig, Vielverbraucher zu viel. Man sollte als Betroffener auf eine Verteilung nach der Wohnfläche drängen.
(14. Juni 2004)
Messungen in 18 Gebäuden der sächsischen Landeshauptstadt Dresden haben ergeben, dass im Durchschnitt nur die Hälfte der erzeugten Wärme von den Messgeräten in den Wohnungen erfasst wird. Die andere Hälfte der Wärme geht ungemessen verloren
als Bereitstellungsverlust der Heizung,
für die Beheizung von Gemeinschaftsräumen,
als Verlust beim Transport durch das Leitungsnetz (Rohrleitungsverluste),
als ungemessene, jedoch genutzte Wärmeabgabe der Leitungen (Rohrwärmeabgabe),
als ungemessene Wärmeabgabe der Heizkörper, weil die Heizkostenverteiler nicht ansprechen (Schleichwärme).
Oft machen diese unerfassten Wärmeabgaben 80 Prozent der gesamten Energieabgabe aus. Das Verhältnis von eingesetzter Energie zu erfasster Wärmeabgabe wird als Erfassungsrate bezeichnet. Insbesondere bei Einrohrheizungen ist die Erfassungrate oft nur gering und liegt bei 20 bis 40 Prozent.
Folge geringer Erfassungsraten: Ungerechte Heizkosten
Ein einfaches Beispiel zeigt die Konsequenzen geringer Erfassungsraten für die Verteilungsgerechtigkeit: Im Bild ist die Verteilung verbrauchsabhängiger Kosten von 1.500 Euro auf drei Nutzer dargestellt. Alle Nutzer entnehmen je eine Grundlast von 2.800 Kilowattstunden, die nicht erfasst wird.
Sie nehmen im Übrigen die Heizkörper unterschiedlich in Anspruch. Links im Bild wird die Verteilung dargestellt, wenn auch die unerfasste Wärme korrekt abgerechnet wird. Rechts im Bild erfolgt eine Verteilung der Gesamtkosten aufgrund des an den Heizkörpern registrierten Verbrauchs.
Die Tortendiagramme zeigen, dass der Sparer (Nutzer C) nur einen Bruchteil seines wahren Verbrauchs auferlegt bekommt (zwei Prozent statt 14 Prozent). Dagegen muss derjenige, der seine Heizkörper stark in Anspruch nimmt (Nutzer A) durch den unverhältnismäßig starken Anstieg seines Verbrauchsanteils (73 Prozent statt 57 Prozent) für die Kosten der übrigen Nutzer aufkommen. Die Verbrauchskosten und Fehlbeträge sind unten im Bild dargestellt.
Bei realen Anlagen mit vielen Nutzern können weitaus größere Kostenfehlbeträge auftreten als im vereinfachten Beispiel. Man sieht, wie die geringe Erfassungsrate die Unterschiede im Verbrauchsverhalten "aufbläht".
Wie groß ist die Erfassungsrate in der Praxis?
Bei ordnungsgemäßer Abrechnung liegen nach Erfahrungswerten (vgl. Zöllner, 2002; HLH) mehr als 90 Prozent aller Nutzer im Bereich zwischen einem Drittel des Durchschnittsverbrauchs (Sparer) und dem doppelten Verbrauch (Vielverbraucher). Wenn in einer Liegenschaft deutliche Abweichungen von diesen Verhältnissen auftreten, gibt das einen Hinweis auf Mängel in der Verbrauchserfassung.
Überschlägig lässt sich die Erfassungsrate auch durch einen Vergleich der zugeführten Wärmemenge mit der erfassten Wärmemenge abschätzen. Diese wird über die Heizkostenverteiler greifbar. Die Heizkostenabrechnung weist die Einheit in "Strichen" aus. Bei modernen elektronischen Heizkostenverteilern entspricht eine Einheit einer Kilowattstunde. Bei Verdunsterröhrchen kann man über die Empfindlichkeit (Auflösung) von Einheiten auf Kilowattstunden umrechnen.
Die zugeführte Wärmemenge wird entweder durch einen Hauptwärmezähler gemessen oder kann über den Energieinhalt des zugeführten Brennstoffs abgeschätzt werden. Dabei kann näherungsweise ein Kesselwirkungsgrad von 85 Prozent angenommen werden.
Verbraucht wurden 50.000 Kubikmeter Gas mit einem Energieinhalt von 500.000 Kilowattstunden. Abgerechnet wurden in der Liegenschaft 100.000 Einheiten. Die Erfassungsrate beträgt damit R = 100.000 kWh / (500.000 x 0,85) = 0,23. 23 Prozent der in der Liegenschaft verbrauchten Wärme werden durch die Wärmemessung erfasst.
Welche Erfassungsraten sind noch tolerierbar? Was ist zu tun, wenn die Erfassungsrate unter diesem Wert liegt? Der Bund der Energieverbraucher hat in einem Expertenkreis gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund eine Position erarbeitet, die von den Vereinsgremien noch verabschiedet werden muss. Folgende Fälle sind zu unterscheiden:
Erfassungsrate befriedigend. Das ist der Fall, wenn die Erfassungsrate über 45 Prozent liegt. In diesem Fall gelten die bisherigen Verfahrensweisen.
Erfassungsrate mangelhaft: Erfassungsrate zwischen 20 und 45 Prozent. In diesem Fall sollte nur der erfasste Teil der Wärmekosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Voraussetzung dafür ist eine Änderung von § 7 der Heizkostenverordnung.
Erfassungsrate miserabel: Erfassungsrate unter 20 Prozent. In diesem Fall sollten die Heizkosten vollständig nach Wohnfläche oder umbauten Raum verteilt werden. Die erfassten Verbräuche sind kein geeigneter Massstab für die Heizkostenverteilung. Auch hierfür muss § 7 der Heizkostenverordnung geändert werden.
Bei den Prozentwerten handelt es sich um erste, noch zu präzisierende Richtwerte. Die Heizkostenverordnung setzt eine Erfassung aller Wärmeabgaben als Basis für die Abrechnung voraus. Dies ist bei einer mangelhaften Erfassungsrate nicht mehr gegeben.
Eine Stellungnahme des Berliner Landesamtes für das Mess- und Eichwesen vom 19. Juli 2002 sieht in Fällen geringer Erfassungsraten eine Darlegungsspflicht der Abrechnungsunternehmen, dafür dass die erforderliche Verteilgenauigkeit gegeben ist. Mit diesem Einwand können sich Mieter auch schon vor einer entsprechenden Änderung der Heizkostenverordnung gegen eine falsche und ungerechte Abrechnung zur Wehr setzen.
Das Landgericht Meiningen ist diesem Argument gefolgt und hat geurteilt, dass bei einem geringem Erfassungsanteil die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach der Wohnfläche zu verteilen sind.
(LG Meiningen, Urteil vom 23.9.2002 Aktenzeichen 6 S 169/00)
Segment-ID: 3219
aktive Seite ist .5: Unerfasste Wärme.
Brennwert Energiewende Pufferspeicher Schornsteinfeger Preisprotest Kilowattstunde Anbieterwechsel Stromsperre kleine Windräder Geld vom Staat Heizkostenabrechnung Bund der Energieverbraucher e.V. Flüssiggaspreise Eichung Stromzähler Wärmedämmung Stromheizung Heizkosten