Source: https://www.eporady24.pl/budynki-postawione-czesciowo-na-gruncie-sasiada-zasiedzenie-czesci-dzialki,pytania,4,50,22126.html
Timestamp: 2018-11-21 12:34:31+00:00
Document Index: 108453416

Matched Legal Cases: ['art. 172', 'art. 336', 'art. 339', 'art. 172', 'art. 340', 'art. 340', 'art. 345', 'art. 176', 'Art. 176', 'art. 176']

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 29.08.2018
Moi rodzice są posiadaczami działki, na której od 40 lat stoi dom. Działka z uwagi na swoje ukształtowanie (jest wąska) została przez mojego ojca poszerzona o 4 m z części należącej do sąsiada. Tam też został postawiony płot oddzielający te dwie części. Wszystko odbyło się za zgodą sąsiada, który pisemnie oświadczył, że oddaje ten kawałek na rzecz moich rodziców w darowiźnie. Sąsiad zmarł przed kilku laty, a nieruchomość odziedziczyły jego 3 córki. Chciałbym w jakiś sposób „wyprostowanie” stan prawny nieruchomości. Zaproponowałem nawet, że odkupię ten kawałek. Niestety trudno się z tymi paniami porozumieć. Czy mógłbym ten problem rozwiązać, powołując się na zasiedzenie, czy będę musiał cofnąć płot i wyburzyć fragment budynku gospodarczego?
W pierwszej kolejności muszę wskazać, iż błędem było zwracanie się do córek sąsiada o sprzedaż nieruchomości. Mam jedynie nadzieję, że swojego zapytania nie wysłał Pan w mailu, SMS czy też listownie, a jedynie ustnie zapytał Pan o to współwłaścicielki. Takie działanie bowiem świadczy o tym, że nie czuje się Pan posiadaczem samoistnym spornego pasa ziemi. O ile z tego uda się „wyplątać” i jakoś pominąć ten temat w sporze, względnie sąsiadki nie będą miały żądnego dowodu na Pana twierdzenia, to uważam, że przesłanki do zasiedzenia są spełnione.
Istotny w sprawie jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:
W opisanym przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Stwierdzić należy jednak, iż weszli Państwo w posiadanie nieruchomości na skutek zakupu nieruchomości, ale bez zachowania formy aktu notarialnego, w takiej sytuacji zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie może mieć do Państwa zastosowanie krótszy, tj. 20-letni, termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91, zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.”
Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c., posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy w posiadaniu. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c. zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c., posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.
Nadto wskazuje Pan na fakt, iż doszło do przeniesienia posiadania samoistnego. Wskazać zatem należy na treść art. 176 K.c., zgodnie z którym:
„Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Innymi słowy, jeżeli posiadanie nieruchomości przez Pana ojca zostało przeniesione na Pana, w takiej sytuacji możliwe jest zastosowanie art. 176 K.c. Należy jednak pamiętać, iż w Państwa przypadku taka możliwość istnieje tylko wówczas, jeżeli czas Państwa posiadania łącznie z posiadaniem poprzedników wynosi 30 lat.
Co do zasady, zła lub dobra wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego nie odpowiada jego potocznemu znaczeniu. „Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580).”* Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział w chwili, kiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem, równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r.
Mając na uwadze, iż okres wymagany przez prawo minął, a spadkobierczynie nie zażądały wydania nieruchomości, w mojej ocenie doszło do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Oczywiście dobrze byłoby gdyby dysponował Pan pokwitowaniem opłaty podatku od nieruchomości, ale nie bez znaczenia dla Pana jest gospodarowanie nieruchomością jak własną.
* Rudnicki Stanisław Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2007 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 584
Moja firma jest w stanie likwidacji. Należy do niej budynek stojący na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (dawniej moja firma była państwową spółdzielnią). Czy mogę sprzedać ten budynek? Czy potencjalny nabywca może jako właściciel zabudowy dochodzić praw zasiedzenia działki?
W 1982 r. babcia podarowała mojemu kuzynowi 1/2 nieruchomości z domem mieszkalnym, zawierając umowę używalności. Kuzyn miał prawo używać części mieszkalnej, a babcia z pomieszczenia gospodarczego zrobiła sobie małe mieszkanko (znacznie mniejsze niż 1/2 całości). Warunkiem darowizny była opieka nad babcią do jej śmierci. W notarialnym akcie darowizny wspomniano jednak tylko o używalności. Kuzyn zajął jednak aż 2/3 domu i reszty zabudowań. W 1996 r. babcia podarowała mi (wnuczce) swoją część, czyli 1/2 nieruchomości. Zmarła w 2002 r. Czy kuzyn ma prawo do zasiedzenia większej części nieruchomości, która zgodnie z prawem w połowie jest moja? Czy mogę domagać się jakiejś rekompensaty? Czy podział użytkowania wpisany w akcie notarialnym (ale brak wpisu w księdze wieczystej) oraz umowy ustne mogłabym zmienić lub podważyć?
Mieszkam z rodziną w domu, który od śmierci babci mojej żony (tj. od 1992 r.) jest współwłasnością niepodzieloną (dom należał do zmarłej babci). Do tej pory żadna ze stron nie wniosła sprawy o podział majątku. W domu mieszka również nieprzerwanie matka żony. Czy w takiej sytuacji mamy również prawo ubiegać się o przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie?
Uwłaszczenie Zasiedzenie ruchomości i nieruchomości Zwolnienie przedsiębiorców od kosztów sądowych Uprawnienia z gwarancji Arbitraż przed sądem polubownym
Budynki postawione częściowo na gruncie sąsiada - zasiedzenie części działki Wydzierżawienie gospodarstwa rolnego a zasiedzenie Nabycie gruntów od Lasów Państwowych Zasiedzenie policyjnego mieszkania Przejęcie działki przez zasiedzenie Zasiedzenie działki użytkowanej od 70 lat Zasiedzenie rurociągu wodnego na działce sąsiada Jak wejść w pełne posiadanie ziemi? Obawy o miejsce zamieszkania naszej rodziny Nieruchomość uznawana za niczyją a zasiedzenie Odrębna własność lokalu niezbędna, aby lokal zasiedzieć Posiadanie ziemi i dbanie o nią - zasiedzenie Jak uzyskać własność – przez zasiedzenie czy dziedziczenie? Zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej Zasiedzenie działki Warunki zasiedzenia nieruchomości Brak aktów własności działek Skomplikowana sprawa o zasiedzenie Przesunięcie płotu na faktyczną granicę między działkami Czy można zasiedzieć jeden pokój?