Source: https://www.janssen-recht.de/blog-immobilienrecht
Timestamp: 2018-04-20 16:02:23
Document Index: 299679275

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 6', 'BGH', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 23', '§ 22', '§ 6', '§ 22', '§ 14', '§ 14', '§ 242', '§ 1004', '§ 15', 'BGH']

Fachanwalt Janssen aktuell: Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht
Videoüberwachung – Sicherheit vs. Persönlichkeitsrechten
Verfasst von Thomas Janssen.
Immer öfter wird in Eigentümergemeinschaften der Ruf nach einer Videoüberwachung laut: Der Zugang zur Tiefgarage und zu den Häusern oder auch nur ein einzelner Stellplatz, der Eingangsbereich im Treppenhaus, der Vorplatz vor dem Haus oder dem Restaurant oder auf der Suche nach Müllsündern gleich der ganze Müllraum einer Wohnanlage etc. Oder die Eigentümer möchten zumindest Fake-Aufkleber, damit zumindest der Eindruck entsteht „hier wird kontrolliert“
Videoüberwachung ist kein Allheilmittel, der Rechtsstaat stellt hohe Anforderungen an deren Verwendung.
Fall 1: Überwachung des Sondereigentums
Soweit Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum durch Videoüberwachung schützen, tun sie dies regelmäßig für persönliche Zwecke.
Voraussetzung für die Zulässigkeit ist, dass die Aufzeichnungen nicht gespeichert werden und nur das Sondereigentum bzw. alleine die Sondernutzungsfläche erfassen (BGH, V ZR 265/10 = NJW-RR 2012, 140 ff.).
Fall 2: Überwachung des Gemeinschaftseigentums oder des öffentlichen Straßenraums
Zielt die Überwachung auf das Gemeinschaftseigentum oder den öffentlichen Straßenraum ab, ist § 6 b BDSG zu beachten (siehe unten stehend).
Überwachung des Gemeinschaftseigentums oder des öffentlichen Straßenraums (BGH, V ZR 220/12 = NZM 2013, 618):
Vorherige Festlegung der Überwachungszwecke
Erforderlichkeit der Videoüberwachung
Überwiegende schutzwürdige Belange Betroffener
Kennzeichnungspflicht (§ 6 b Abs. 2 BDSG): fehlt der Hinweis, handelt es sich um eine heimliche Überwachung, die grundsätzlich unzulässig ist.
Löschung der Daten (§ 6 b Abs. 5 BDSG)
Zulässige Überwachungszwecke
Wahrnehmung des Hausrechts: umfasst die Befugnis, selbst darüber zu befinden, wer zum Betreten befugt sein soll
Wahrnehmung berechtigter Interessen: Abwehr drohender Gefahren und die Dokumentation der Verletzung eigener Rechte (z.B. Vandalismus).
Folgen rechtswidriger Videoüberwachung:
Verstößt eine Videoüberwachung gegen § 6 b BDSG, so ist der Einbau-Beschluss nichtig (§§ 23 Abs. 4 WEG, 134 BGB)
(Brink, ZWE 2013, 73)
Verstößt der Beschluss nicht unmittelbar gegen BDSG, beeinträchtigt er andere Wohnungseigentümer aber übermäßig in ihren Persönlichkeitsrechten, ist der Beschluss rechtswidrig (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 22 Rn. 285).
Kann auch bei Installation einer Video-Attrappe gelten.
Bundesdatenschutzgesetz: § 6b Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen
(3) 1Die Verarbeitung oder Nutzung von nach Absatz 1 erhobenen Daten ist zulässig, wenn sie zum Erreichen des verfolgten Zwecks erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. 2Für einen anderen Zweck dürfen sie nur verarbeitet oder genutzt werden, soweit dies zur Abwehr von Gefahren für die staatliche und öffentliche Sicherheit sowie zur Verfolgung von Straftaten erforderlich ist.
Wohnungseingangstüren und Fenster sind Gemeinschaftseigentum. Bei dem nachträglichen Einbau von zusätzlichen Sicherungsmaßnahmen gegen Einbruch muss daher die Gemeinschaft der Eigentümer (und ggf. der Vermieter) gefragt werden. Dies betrifft z.B. die Montage von Panzerriegeln oder Kastenriegelschlösser mit Sperrbügel an Wohnungseingangstüren, abschließbare Fenstergriffe oder auch Gitter vor Fenstern.
Bauliche Änderung (§ 22 Abs. 1 WEG)
Erforderlich ist die Zustimmung aller, die über das Maß des
§ 14 Abs. 1 WEG hinaus betroffen sind; der Einzelne darf vom Gemeinschaftseigentum nur in der Weise Gebrauch machen, dass Andere nicht in unvermeidbare hinaus Nachteile erleiden
Liegen die Voraussetzungen des § 14 Nr. 1 WEG vor, kann die Weigerung die Zustimmung zu erteilen, dennoch gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen
Stets erforderlich ist eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung
Wird in Gemeinschaftseigentum eingegriffen, ohne dass die Eigentümergemeinschaft sich mit der Maßnahme befasst hat, kann jeder Eigentümer die Beseitigung der baulichen Maßnahme verlangen (§ 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 14
Nr. 1 WEG).
Der Individualanspruch kann jederzeit vom Einzelnen, oder nach Vergemeinschaftung auch durch die WEG (Verbandsangelegenheit) gerichtlich durchgesetzt werden.
Er unterliegt nicht der Verjährung, das Recht zur Durchsetzung kann aber verwirkt sein (BGH, V ZR 178/14).
Hat der Eigentümer oder Mieter Anspruch auf Nachrüstung: nein!
Falsche Darstellung der Instandhaltungsrücklage bei Verwalterwechsel
Die korrekte Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage stellt Hausverwalter oft vor große Probleme. Stellt sich bei einem Verwalterwechsel heraus, dass eine exakte Aufteilung der Instandhaltungsrücklage Nachprüfungen voraussetzt, so schuldet diese jedenfalls nicht der neue Verwalter. (vgl. LG München I, Beschl. vom 11.08.2016, 1 T 10569/16).
Das bedeutet in der Praxis: Ist die Instandhaltungsrückstellung in der letzten vom Vorverwalter erstellten Abrechnung falsch ausgewiesen, so muss der neue Verwalter den Fehler nur suchen, wenn er hierzu einen ausdrücklichen, gesondert zu vergütenden Auftrag übernommen hat.
Die Eigentümerversammlung kann aber auch durch Beschluss darüber entscheiden, wie mit der Differenz umgegangen werden soll. Dabei hat sie ihr weites Ermessen sachgerecht auszuüben.