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Timestamp: 2017-09-23 10:50:02
Document Index: 213436938

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Florian Müller Immobilien | Rechtsprechung/Urteile
Will ein Vermieter seine vermietete Wohnung beruflich nutzen, so ist das ein Grund für eine Eigenbedarfs-Kündigung. Der Vermieter kann kündigen, ,,wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses" hat. Und das gilt nicht nur dann, wenn der Vermieter die Räume für sich oder Angehörige als Wohnung benötigt, sonder auch dann, wenn er sie gewerblich nutzen will. (Landesgericht Braunschweig, 6 S 301/09)
Ein Vermieter darf einem Mieter wegen Eigenbedarfs nur kündigen, wenn er die Wohnung den zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seinen Familienangehörigen (Kindern, Eltern, Geschwistern) zur Verfügung stellen will. Der Bundesgerichtshof hat aber für den Fall eine Ausnahme zugelassen, dass jemanden eine vermietete Wohnung überlassen werden soll, wenn zu ihm ,,ein besonders enger Kontakt" besteht. (Hier ging es um den Bruder des Vermieters, dessen Frau und deren zwei minderjährige Kinder. Die Vorinstanzen hatten ,,rechtsfrei festgestellt", dass zwischen den Familien eine persönliche Verbindung ,,und deshalb ein Wunsch nach größerer Nähe" bestehe, ,,die sich durch einen Einzug in die betreffende Wohnung verwirklichen lasse".) (AZ: VIII 247/08)
Wohnungseigentümer können ihrem Mieter die Wohnung kündigen, wenn sie diese für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigen.
Eigenbedarfskündigungen sind allerdings nicht nur dann zulässig, wenn die Räumlichkeiten als Wohnung genutzt werden sollen, sondern auch dann, wenn die Wohnräume gewerblich genutzt werden sollen. Dies entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Landgericht Braunschweig (Az.: 6 S 301/09).
Eigenbedarf bleibt auch bei frei werdender Wohnung
Eigenbedarf kann nach Mietende nicht ausgehebelt werden. Kündigt ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, so kann der Mieter dagegen nicht mit der Begründung angehen, im selben Haus sei während der Kündigungsfrist eine fast identische Wohnung durch Kündigung der Mieter frei geworden. (Az: 34 Wx 91/07)
Zeitpunkt des Eigenbedarfs bestimmt der Vermieter
Zu der Entscheidung des Eigentümers, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht, gehört auch die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt dieser Wohnbedarf geltend gemacht wird (BVerfG 1 BvR 29/99 WM 99, 449).
Sozialklausel bei 90jähriger
Der Mieter kann auch gegen eine berechtigte Eigenbedarfskündigung - gestützt auf die Sozialklausel - Widerspruch einlegen. Überwiegen seine Interessen, wird das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen. Unbefristet dann, wenn zum Beispiel eine fast 90-jährige zu achtzig Prozent schwerbehinderte Mieterin nach 23 Jahren Mietzeit ausziehen soll (LG Essen 15 S 448/98 NZM 99, 954).
Beweislast bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Für ihre Behauptung, der Eigenbedarf der VermieterInnen sei nur vorgetäuscht gewesen, sind grundsätzlich die betroffenen MieterInnen beweispflichtig. Die Beweislast kehrt sich jedoch um, wenn der Eigenbedarf der VermieterInnen nach Auszug der MieterInnen nicht realisiert, sondern die Wohnung anderweitig vermietet wurde. Dann müssen die VermieterInnen beweisen, daß der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestanden hat und erst nach Auszug der MieterInnen weggefallen ist. Können sie diesen Beweis nicht erbringen, haben die MieterInnen einen Anspruch auf Ersatz ihres Schadens. (LG Bochum, 9 S 148/96 und AG Bochum, 38 C 63/96)
Eigenbedarf bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten
Gerät ein Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten, die er durch den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung lösen will, dann darf er auch ein erst seit kurzem (z. B. seit einem Jahr) bestehendes Mietverhältnis kündigen, um so einen möglichst hohen Preis für die Wohnung zu erzielen; das ist aber dann unzulässig, wenn die wirtschaftlichen Schwierigkeiten schon vor dem Abschluss des Mietvertrages abzusehen waren (LG Mannheim 4 S 272/94).
Unwirksamkeit eines Zustimmungserfordernisses
LG Freiburg, Urteil vom 12.07.2011, Az: 3 S 74/11 Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der "bisherigen Ausführungsart" der Schönheitsreparaturen erheblich abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen; eine derartige Klausel ist unwirksam und bringt die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen zu Fall(zur Verfügung gestellt von RAe Dr. Heß, Heyder, Kuhn-Régnier, Prof. Dr.Klie & Bohmann, Luisenstr.5, 79098 Freiburg)
Verjährung rechtsgrundlos vorgenommener Schönheitsreparaturen durch den Mieter
BGH, Urteil vom 04.05.2011, Az: VIII ZR 195/10; ebenso: LG Freiburg, Urteil vom 15.07.2010, Az: 3 S 102/10 Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.(zur Verfügung gestellt von RAe Dr. Heß, Heyder, Kuhn-Régnier, Prof. Dr.Klie & Bohmann, Luisenstr.5, 79098 Freiburg)
Übermäßiges Rauchen kann nicht vertragsgemäße Nutzung sein
Muss der Eigentümer einer Mietwohnung nach dem Auszug eines stark rauchenden Mieters die Wände mit Salmiakgeist reinigen, so übersteigt das die Grenze einer normalen Schönheitsreparatur. Sind die Wände durch Nikotin dermaßen stark vergilbt, so kann der Vermieter auch dann Schadenersatz vom Mieter verlangen, wenn der Mieter beim Auszug eigentlich (noch) keine Schöneheitsreparaturen schuldete. Er hat die Räume nicht ,,vertragsgerecht" genutzt. (Amtsgericht Bremerhaven, 56 C 286/02)
Unwirksamer Fristenplan auch bei übermäßiger Abnutzung unwirksam
Wird eine Wohnung an ein Ehepaar mit vier Kindern vermietet, so muss der Vermieter davon ausgehen, dass er ein ,,erhöhtes Risiko der Abnutzung" übernommen hat. Dem kann er vertraglich dadurch entgegen wirken, dass er den Mietern die Schönheitsreparaturen überträgt. (Was hier zwar geschehen, aber unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht wirksam war. Das Amtsgericht Ravensburg wies den Vermieter auch mit der Forderung ab, die Wohnung sei ,,übermäßig abgenutzt" worden.) (AZ: 5 C 848/06)
Starre Renovierungsfristen auch für Gewerberäume unwirksam
Wird ein Gewerberaum-Mieter laut Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag vom Vermieter dazu verpflichtet, nach festen Zeitabläufen zu renovieren, ohne dass auf die tatsächliche Beschaffenheit der Räumlichkeiten Rücksicht genommen wird, so muss der Mieter gar nicht zu Farbe und Pinsel greifen. Eine solche ,,starre" Regelung ist - wie auch bei Wohnraum-Mietverhältnissen - unwirksam, so dass in diesem Fall das Gesetz gilt. Und das regelt, dass der Vermieter im Grundsatz die Schönheitsreparaturen in den Räumen durchzuführen hat. (Oberlandesgericht Düsseldorf 10 U 102/06; Oberlandesgericht München, 10 U 2964/06)
Ausgetauschte PVC-Bodenplatten dürfen nicht allzu sehr von den verbliebenden Platten abweichen
Werden in der Küche einer Mietwohnung einige PVC-Bodenplatten ausgetauscht, so muss der Vermieter darauf achten, dass die neuen Platten optisch nicht allzu sehr von den verbliebenden abweichen. Wurden Platten eingesetzt, die untereinander keinen einheitlichen Farbton haben, so kann der Mieter auf einem erneuten Austausch bestehen. (Amtsgericht Hamburg-Altona, 314b C 105/05)
BGH: Schönheitsreparaturen nach starren Fristen sind unwirksam
Formularvermietvertrags-Klauseln, die die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen nach starren Fristen regeln, sind unwirksam. Der Mieter werde in einem solchen Fall unangemessen benachteiligt, urteile der Bundesgerichtshof. (Hier sollten unter anderem Küchen und Bäder alle drei Jahre unabhängige davon gestrichen werden, wie die Wände tatsächlich aussehen.) Das hat zur Folge, dass die Klausel komplett als nicht vorhanden anzusehen ist. Der Mieter muss gar nicht streichen. (BGH, VIII ZR 48/09)
Bei Renovierungsarbeiten anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter auf die Interessen des Vermieters Rücksicht nehmen und gängige Anstrich-Farben wählen (LG Nürnberg-Fürth 7 S 3578/03).
Bei Trennung und Auszug eines Partners Kündigung
Hat ein unverheiratetes Paar zusammen einen Mietvertrag unterschrieben und trennt sich später, haften beide für die Mietzahlung. Verlangt der ausgezogene Partner von dem in der Wohnung verbliebenen Partner die Kündigung des Mietvertrages, muss dieser der Forderung folgen, weil der Ausgezogene sonst unverändert für die Mietzahlung gegenüber dem Vermieter haftet. Bedarf es dafür eines Gerichtsverfahrens, so muss der unterlegene Partner auch die Gerichtskosten tragen. (OLG Düsseldorf, 10W29/07)
WG-Bewohner haften als Gesamtschuldner
Die Bewohner einer WG haften für die Mietzahlungen als Gesamtschuldner. Einzelne WG-Bewohner können daher auf die Zahlung der gesamten Miete verklagt werden, wenn einzelne Bewohner nicht mehr auffindbar sind. Der Zahlende Mieter hat dann einen anteiligen Ersatzanspruch gegen die anderen WG-Bewohner (Ausgleich im Innenverhältnis). (AG Paderborn Az.: 51 C 28/99)
Eine fristgemäße Kündigung ist bereits bei einer 2-wöchigen Verspätung der Miete möglich
Hat ein Mieter zweimal hintereinander seine Miete nicht gezahlt, so berechtigt das den Vermieter zur fristlosen Kündigung der Wohnung. Eine fristgemäße Kündigung, ist bereits möglich, wenn die Miete nur einen Monat mit einiger Verzögerung (hier zwei Wochen) verspätet beim Vermieter eingeht. (Landgericht Berlin, 67 S 136/06)
In einem Staffelmietvertrag darf maximal für vier Jahre das Recht des Mieters ausgeschlossen sein, die Wohnung zu kündigen. Ist der Vertrag beispielsweise (wie hier in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall) am 6. September abgeschlossen worden, so endet die Frist vier Jahre später am 5. September. Dies gilt unabhängig davon, dass das eigentliche Mietverhältnis (wie hier) erst am 1. Oktober begonnen hatte. Der Mieter kann innerhalb der vereinbarten Zeit mit dreimonatiger Frist aus dem Vertrag aussteigen. (AZ: VIII ZR 243/05)
Fristlose Kündigung bei Straftat gegen Mitmieter
Reißt eine Mieterin wegen angeblicher Lärmbelästigung durch eine Nachbarin Steine aus deren Terrasse und wirft die gegen die geschlosseen Rollladen der Mitmieterin, so kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Räumungsfrist beendet werden. Da es sich um Sachbeschädigung und damit um einen Strafbestand handelte, war eine Abmahnung nicht erforderlich. (Hier war die Mieterin zudem in der Vergangenheit durch beleidigende Äußerungen gegenüber dem Nachbarn aufgefallen.) (Landgericht München I, 14 S 22556/05)
Vermieter dürfen nach Mietschulden fragen und bei Lüge kündigen
Vermieter sind berechtigt, Interessenten für eine ihrer Wohnungen danach zu fragen, ob sie Mietschulden aus dem vorherigen Mietverhältnis haben. Sagt ein Neumieter die Unwahrheit, so kann der Vermieter die fristlose Kündigung mit Klage auf Räumung der Wohnung aussprechen.(Az: 9 S 132/07)
aus fristlos wird fristgerecht
Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung ist allenfalls dann möglich, wenn aus der Erklärung der fristlosen Kündigung hervorgeht, dass die Kündigung hilfsweise als ordentliche gelten soll (LG Augsburg 7 S 3658/99 WM 2001, 359).
Begründungspflicht bei fristloser Vermieterkündigung
Kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzuges, ist jedenfalls bei einfacher Sachlage der Begründungspflicht genügt, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert (BGH VIII ZB 94/03 WM 2004, 97).
Zugang der Kündigung bis zum dritten Werktag
Die schriftliche Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Kündigung noch mitzählen soll. Der Samstag ist kein Werktag, zumindest wird er nicht mitgezählt, wenn er der dritte Werktag wäre (LG Wuppertal 16 S 42/93, WM 93, 450).
Bellt ein Hund in einer Mietwohnung häufig nachts, was den Mitmietern den Schlaf raubt und findet der Hundebesitzer kein Mittel, dies abzustellen, so darf ihm der Vermieter kündigen. (Amtsgericht Bremen, 7 C 240/07)
Anpassung der Vorzauszahlung auch aufgrund verjährter Abrechnung erlaubt
Hat ein Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung verpasst (hier mit der Folge, dass ein Mieter eine eigentlich fällige Nachzahlung nicht leisten musste), so kann sich der Mieter dennoch nicht dagegen wehren, dass der Vermieter die Zahlen der ,,verpassten Abrechnung" als Grundlage für eine Erhöhung der künftigen monatlichen Vorauszahlungen nimmt. Denn durch die Anpassung werde sichergestellt, so der Bundesgerichtshof, dass die Vorauszahlungen künftig den tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahekommen. Dieses Ziel dürfe der Vermieter verfolgen. (BGH, VIII ZR 258/09)
Mieter sind berechtigt, die vom Vermieter für die Abrechnung der Betriebskosten zugrunde gelegten Belege nicht nur einzusehen, sondern auch zu kopieren, fotografieren beziehungsweise zu scannen. Als Bedingung dafür nennt das Amtsgericht München, dass die Unterlagen nicht beschädigt werden. Denn er dürfte stattdessem auch handschriftliche Notizen machen, um eine Unterlage zu haben. (AmG München, 412 C 3459/08)
Vermieter von Wohnraum haben für die Abrechnung von Betriebskosten mit ihren Mietern grundsätzlich maximal zwölf Monate nach Ablauf der vorherigen Abrechnungsperiode Zeit. Dies gilt aber nicht für die gewerblichen Mietverhältnisse. (Hier ging es um gegenüber einem Gewerbetreibenden geltend gemachte Betriebskosten für fünf Jahre, die der wegen ,,Verwirkung" nicht bezahlen wollte. Allerdings hatte der Vermirter keinen Anlass, vorher die Kosten geltend zu machen, da es sich um Grundsteurn handelte, die von der Kommune rückwirkend festgesetzt worden waren. Er habe in den vorherigen Abrechunungen keinen diesbezüglichen Vorbehalt erklären müssen.) (Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 94/07)
Dreijährige Verjährungsfrist für Erstellung der Nebenkostenabrechnung
Hat ein Vermieter mehr als neun Jahre lang dem Mieter keine Betriebskostenabrechnung vorgelegt, so kann der Mieter nur Aufstellung über die Nebenkosten verlangen, für die die dreijährige Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Ein Vermieter muss nicht damit rechen, unbegrenzt rückwirkend zur Erstellung der Abrechnung verpflichtet werden zu können. (Landgericht Neubrandenburg, 1 T 45/03)
Am letzten Tag der Abrechnungsfrist um 17 Uhr eingeworfen: zu spät
Spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes muss der Vermieter seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung zugestellt haben. Endet diese Frist am 31. Dezember eines Jahres und wirft der Vermieter die Abrechnung am Silvestertag gegen 17 Uhr in den Briefkasten des Mieters, so muss der die Nachberechnung nicht zahlen, wenn er angibt, den Briefkasten erst am 2. Januar des Folgejahres geöffnet und den Brief dann gefunden zu haben. Das Landgericht Waldshut-Tiengen urteilte, dass der Mieter nicht damit habe rechnen müssen, noch an Silvester um 17 Uhr einen derart wichtigen Brief zu erhalten. (AZ: 1 S 19/09)