Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/czy-mama-moze-wykupic-mieszkanie-komunalne-tylko-na-siebie,544,p.html
Timestamp: 2019-07-18 21:49:52+00:00
Document Index: 67522700

Matched Legal Cases: ['art. 158', 'art. 73', 'art. 301', 'art. 302', 'art. 296', 'art. 245', 'art. 158', 'art. 56', 'art. 535', 'art. 34', 'art. 991']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-07-08
Moi rodzice są najemcami mieszkania komunalnego (oboje widnieją na umowie). Wraz z mamą myślałyśmy o wykupie mieszkania. Rodzice mają rozdzielność majątkową (mieszkają jednak razem). Tata nie jest zainteresowany wykupieniem mieszkania, jego interesuje tylko prawo do przebywania w tym mieszkaniu do jego śmierci. Podobno jest taka możliwość, aby tata zrzekł się chęci wykupu mieszkania. Czy mama może wykupić mieszkanie tylko na siebie? Jak wygląda załatwienie takiej sprawy? Czy trzeba iść do notariusza?
Dla przeniesienia własności nieruchomości (w tym nieruchomości lokalowej) niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.).
Zapewnienie dożywotniego uprawnienia do korzystania z mieszkania może nastąpić przez ustanowienie służebności mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) – taka służebność zalicza się do służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.); ustanowienie służebności powinno nastąpić w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – także w takiej sytuacji chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności. Wiele przemawia za tym, by ustanowiona służebność została ujawniona w księdze wieczystej – np. prowadzonej dla nieruchomości lokalowej; niestety, wciąż wpisywanie służebności do ksiąg wieczystych jest dobrowolne, więc (w przypadku braku wpisu służebności) mogą występować problemy (różne, z uwagi na odmienność sytuacji, które miewają miejsce).
Jeden akt notarialny może zawierać sporo oświadczeń woli (art. 56 i następne K.c.); tytułem przykładu: oświadczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu (czyli o ustanowieniu nieruchomości lokalowej), umowę sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) lokalu, oświadczenie (na ogół składane przez nabywcę lokalu) o ustanowieniu służebności osobistej (np. służebności mieszkania). Dobra organizacja, odpowiednie uzgodnienia (także z notariuszem) mogą pomóc w sprawnym przygotowaniu odpowiedniej treści aktu notarialnego (aktów notarialnych). Forma aktu notarialnego jest kluczowa – akt notarialny wolno sporządzić również poza kancelarią notarialną (choć z takim wariantem wiążą się dodatkowe koszty).
Pierwszeństwo (prawo pierwszeństwa) nabycia nieruchomości (w tym nieruchomości lokalowej) przysługuje, między innymi, najemcom; uprawnienie takie można traktować jako odpowiednik prawa pierwokupu (z Kodeksu cywilnego). To uprawnienie oraz wstępne czynności formalne (w tym korespondencję między właścicielem lokalu komunalnego i osobami, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia lokalu) uregulowano w art. 34 ustawy o własności lokali, ale przydać się może zestawienie sytuacji również z jej kolejnymi artykułami (w tym: 35 oraz 36) – nawet na wszelki wypadek – często w praktyce sprawdza się wydrukowanie właściwych przepisów i zaznaczanie, co już zostało zrealizowane oraz co należy wykonać. Między innymi: we właściwym terminie (nie krótszym niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia) należy (pisemnie!) udzielić odpowiedzi; dla skorzystania z prawa pierwszeństwa ważne jest zaakceptowanie ceny.
Jeżeli dotychczas dane mieszkanie nie jest wyodrębnioną nieruchomością lokalową (co często zdarza się w budynkach komunalnych), to proszę liczyć się z potrzebą sfinansowania opinii specjalistycznej (o możliwości wyodrębnienia lokalu jako nieruchomości lokalowej). Władze odnośnej gminy postępują racjonalnie; chodzi nie tylko o to, że uprawnienie do nabycia mieszkania (i to z uwzględnieniem pierwszeństwa) przysługuje obojgu najemcom, ale także o to, że (ewentualne) przyszłe problemy mieszkaniowe Pani taty mogłyby skutkować np. wystąpieniem przez niego o przydział innego lokalu komunalnego lub o umieszczenie go w placówce opiekuńczej (a związane z tym czynności administracyjne, często mało sympatyczne dla rodziny pensjonariusza, angażowałyby pracowników gminnej „opieki społecznej”).
Być może w aktach prawa miejscowego (np. w uchwale rady gminy) zawarto odpowiednio szczegółowe przepisy, dotyczące sytuacji rzadziej spotykanych (np. kupowania mieszkania komunalnego na dane osobowe wyłącznie jednego z najemców lokalu). Nie można także wykluczyć tego, że takich sytuacji dotyczą wytyczne osób na stanowiskach decyzyjnych w strukturach gminnych (być może opracowane po zasięgnięciu opinii radcy prawnego). Proszę spodziewać się np. wymogu pisemnego oświadczenia Pani taty (jako współnajemcy) na zakup mieszkania (dotychczas) komunalnego wyłącznie na dane osobowe jego żony; być może podpis Pani taty trzeba będzie oficjalnie poświadczyć (np. w kancelarii notarialnej) – urzędnikom przydaje się „porządek w papierach”, a oficjalne poświadczenie podpisu ułatwia unikanie sporów (np. związanych z tym, że ktoś zapomniał o podpisaniu przez siebie jakiegoś dokumentu). Jeżeli władzom owej gminy lub urzędnikom gminnym zależy na stabilności „sytuacji mieszkaniowej” Pani taty, to być może nawet potrzebne będzie (w formie aktu notarialnego) zobowiązanie do ustanowienia służebności.
Dotyczące zbywanego lokalu dokumenty na ogół przygotowuje zbywca – np. administracja lokali komunalnych (jako reprezentant właściciela zbywanego lokalu); taka dokumentacja zazwyczaj zawiera stanowisko starosty (o możliwości ustanowienia nieruchomości lokalowej) – przygotowane w oparciu o opinię specjalistyczną (którą często sporządza się na koszt osoby zainteresowanej nabyciem lokalu). Zadaniem nabywcy (nabywców) jest przygotowanie pieniędzy; w kancelarii notarialnego proszę wcześniej zapytać o ogół opłat (w tym związanych z: ustanowieniem służebności mieszkania oraz założeniem dla lokalu księgi wieczystej i wpisami do ksiąg wieczystych). Każda ze stających do aktu notarialnego osób powinna mieć właściwe dokumenty – zarówno dokumenty tożsamości, jak i inne (np. dokument z upoważnieniem do reprezentowania właściciela lokalu komunalnego).
Odnośnie do Pani słów – cytuję: „Wraz z mamą myślałyśmy o wykupie mieszkania”– do zakupu mieszkań komunalnych (zwłaszcza z zastosowaniem bonifikaty) są uprawnieni ich najemcy, a nie osoby trzecie (w tym nawet z bardzo bliskiego grona rodzinnego najemcy). Dokumenty (np. akt notarialny) wskazują, kto nabył lokal (niekiedy z pomieszczeniami przynależnymi) i stał się jego właścicielem.
Odpowiadam na Pani pytanie, więc za właściwe uważam zwrócenie Pani uwagi na zagadnienie wykraczające poza zakres pytania głównego, ale niekiedy wiążącego się z poważnymi problemami. Chodzi o finansowanie transakcji dokonywanych na dane osobowe innej osoby (innych osób). Wiele osób finansuje zakup mieszkań (np. komunalnych lub zakładowych) przez swych rodziców (a niekiedy dziadków), licząc na późniejszy spadek lub darowiznę; niekiedy dzieje się tak w powiązaniu z nieformalnymi ustaleniami w gronie rodzinnym. Część takich ustaleń okazuje się trudna do zrealizowania – zwłaszcza w wersji oczekiwanej przez tego, kto sfinansował transakcję. Umowa darowizny lub treść testamentu to nie wszystko – często z nimi wiążą się późniejsze roszczenia o zachowek (art. 991 i następne K.c.). Proszę zastanowić się nad zadbaniem o Pani uprawnienia (gdyby Pani miała finansować aktualnie rozważany zakup mieszkania).