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Timestamp: 2019-11-13 09:30:20+00:00
Document Index: 312194694

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Conditions de recevabilité de l'action en justice d'une association de locataires.
Par assouslegrand le 28/10/13
La cour de cassation aux termes d'un arrêt du 2 octobre 2013, vient de se prononcer concernant les conditions de recevabilité d'une action en justice introduite par une association de défense de locataires.(Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 octobre 2013, 12-21.152, Inédit ).
Selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2012), l'association Vivre à La Défense (l'association) a assigné la société Axa France collectives, la société d'HLM Logis transports et la SNC Les Locataires en annulation:
- de l'acte authentique du 2 juillet 2001 par lequel la société AXA France collectives a vendu à la société d'HLM Logis transports des immeubles,
- et de la promesse de vente en date du 13 décembre 2007 que la société d'HLM Logis transports a consentie à la SNC Les Locataires, portant sur les mêmes immeubles.
L'association critique l'arrêt rendu par la cour d'appel laquelle a déclaré son action irrecevable.
Les arguments de l'association sont les suivants :
1°/ que, même hors habilitation législative, et en l'absence de prévision statutaire expresse quant à l'emprunt des voies judiciaires, une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social .
En déclarant irrecevable l'action de l'association Vivre à La Défense aux motifs que l'exercice d'une action en justice n'était pas expressément prévue par les statuts et ne figurait pas au nombre des moyens dont disposait l'association, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ainsi que les articles 1er et 6 de la loi du 1er juillet 1901, ensemble le principe du droit à un recours effectif consacrés par les articles 6 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
.2°/ que, même hors habilitation législative, et en l'absence de prévision statutaire expresse quant à l'emprunt des voies judiciaires, une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social, peu important que les intérêts individuels de tous les membres ne soient pas lésés .
En déclarant irrecevable l'action de l'association Vivre à La Défense aux motifs que les personnes dont les intérêts seraient lésés et pour la défense desquels l'association a intenté l'action ne regroupent pas tous ses membres puisqu'il s'agit uniquement des occupants des trois immeubles concernés par la cession de 2001, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ainsi que l'article 1er de la loi du 1er juillet 1901, ensemble le principe du droit à un recours effectif consacrés par les articles 6 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales .
3°/ que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs.
En adoptant expressément les motifs des premiers juges qui avaient retenu que l'association Vivre à La Défense ne pouvait agir pour assurer la protection des habitants du quartier de La Défense face à la destruction urbanistique de leur quartier et à la mise en péril consécutive de leur cadre de vie puisque cela ne ressortait pas de son objet social, tout en constatant, par motifs propres, que l'action diligentée par l'association était conforme au but énoncé à l'article 2-1 de ses statuts consistant à s'intéresser à l'amélioration des conditions de vie des riverains, de séjour des actifs ou des visiteurs du quartier de La Défense, de les réunir et de défendre leurs intérêts, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile .
4°/ que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à l'absence d'autres voies de recours.
En déclarant irrecevable l'action de l'association Vivre à La Défense aux motifs que le projet d'urbanisme contesté nécessitait l'obtention d'un permis de démolir et de construire qui pourraient être ultérieurement déférés devant le tribunal administratif, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ainsi que les articles 6 § 1, 11 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
5°/ que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à ce que le but poursuivi par l'action soit définitivement atteint.
En déclarant irrecevable l'action de l'association Vivre à La Défense aux motifs que l'annulation des actes de vente ne serait pas de nature, à terme, à faire obstacle à la modification du paysage urbain de la défense, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ainsi que les articles 6 § 1, 11 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Cependant la Cour de cassation ne partage pas l'argumentation développée par l'association « Vivre à la Défense. », approuvant ainsi l'arrêt rendu par la cour d'appel.
En effet selon la Cour de cassation, si une association peut, même hors habilitation législative et en l'absence de prévision statutaire expresse quant à l'emprunt des voies judiciaires, agir en défense d'intérêts collectifs, son action n'est cependant recevable qu'autant que ceux-ci entrent dans son objet social.
La cour de Cassation fait valoir que c'est par une appréciation souveraine que la cour d'appel a relevé :
- que l'association tendait à faire obstacle au projet d'édification de deux tours, eu égard à l'objet social qui était la représentation et la défense des locataires et occupants des immeubles du quartier de La Défense
-que l'association n'établissait pas que les actes litigieux portaient atteinte aux intérêts collectifs qu'elle représentait et, partant, ne disposait pas d'un intérêt légitime à agir.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 octobre 2013, 12-21.152, Inédit
Le locataire titulaire d'un droit de préemption en cas de vente , n'a pas à supporter la commission de l'agent immobilier.
Par assouslegrand le 19/08/13
Le locataire titulaire d'un droit de préemption en cas de vente , n'a pas à supporter la commission de l'agent immobilier (Cass. 3e civ. 3 juillet 2013 n° 12-19.442 (n° 811 FS-PB), Leboudec c/ Aupol).
La Cour de cassation confirme que le locataire qui fait jouer son droit de préemption en sa qualité de locataire, n'est pas présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur.
En conséquence, ce locataire n'est pas redevable de la commission d'agence.
Aux termes des arrêts attaqués (Chambéry, 13 septembre 2011 et 7 février 2012) rendus sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 19 mai 2010, pourvoi n° 09-13.474) M. et Mme X... propriétaires d'un appartement ont donné cet appartement à bail à M. et Mme Y....
Puis M et Mme X ... ont notifié par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d'acquérir le logement à un prix incluant la commission d'agence .
Ils ont ensuite vendu l'appartement à Mme Z... selon acte du 8 octobre 2004 .
Les locataires, qui avaient accepté l'offre les 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices.
La Cour de cassation retient que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée .
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
Or pour dire que le prix pour lequel M. et Mme Y... étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z..., l'arrêt du 13 septembre 2011 contesté, rendu par la cour d'appel, retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un « prix commission d'agence compris », que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée .
La Cour de cassation ne partage pas cette opinion et infirme l'arrêt de la cour d'appel.
Selon la Cour de cassation, en effet, en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien.
Il résulte de cet arrêt, que l'offre de vente acceptée par le locataire, exerçant ainsi son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule ouvre à l'agent immobilier le droit au paiement d'une commission, de sorte que le locataire n'a pas à payer cette commission .
Cass. 3e civ. 3 juillet 2013 n° 12-19.442 (n° 811 FS-PB), Leboudec c/ Aupol
Baux: la caution n'est pas tenue en cas de prolongation du contrat principal
Par assouslegrand le 25/06/13
Sauf clause contraire, la caution qui a garanti l'exécution d'un contrat à durée déterminée n'est pas tenue de la prolongation des relations contractuelles par les mêmes parties par l'effet des prorogations.
L'arrêt retient que si le contrat a été prorogé à trois reprises, comme c'était le cas en l'espèce, pour prendre définitivement fin le 31 décembre 2006, les cautions ne se sont pas engagées comme cautions dans le cadre de ces nouvelles relations contractuelles et que, sauf clause contraire, la caution qui a garanti l'exécution d'un contrat à durée déterminée n'est pas tenue de la prolongation des relations contractuelles par les même parties par l'effet des prorogations.
Com. 9 avr. 2013, F-P+B, n° 12-18.019
L'huissier de justice responsable des biens personnels de la personne expulsée
Par assouslegrand le 11/06/13
L'huissier de justice, seul responsable de l'exécution, est tenu de l'obligation de restitution des effets personnels de la personne expulsée, peu importe que les biens se trouvant dans les lieux aient fait l'objet d'une mesure de séquestre.
Ainsi en a décidé la Cour cassation aux termes d'un arrêt du 11 avril 2013 .
L'expulsion de M. X... a été pratiquée le 31 août 2010.
Un procès-verbal d'enlèvement de biens présentant une valeur marchande a été établi le 15 septembre 2010, par M. Y..., associé de la SCP Y...-B..., huissier de justice.
Ces biens étant transférés chez un commissaire-priseur et un procès-verbal d'enlèvement des biens, sans valeur marchande comprenant des effets personnels et des documents, a été établi le 16 septembre 2010 par l'huissier de justice.
De plus , un procès-verbal de saisie-vente a été dressé et signifié à M. X....
M. X... a sollicité, devant le juge de l'exécution, la condamnation de l'huissier de justice à des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le fait de n'avoir pu récupérer ses effets personnels et sa documentation professionnelle que le 25 novembre 2010 .
Pour rejeter cette demande, l'arrêt de la cour d'appel retient que les biens se trouvant dans le local avaient fait l'objet de plusieurs saisies mobilières, que le commissaire-priseur avait reçu deux avis à tiers détenteur et que l'huissier de justice ne disposait plus, à compter de la désignation du séquestre d'aucun pouvoir et d'aucune qualité pour restituer le mobilier et les effets personnels de M. X... .
Cependant la Cour de cassation ne suit pas cette argumentation.
-l'indisponibilité résultant des mesures d'exécution forcées ne pouvait porter sur les effets personnels de M. X...,
-la personne expulsée est en droit d'obtenir la restitution de ses biens personnels pendant le délai d'un mois à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion,
- l'huissier de justice, seul responsable de l'exécution de la mesure d'expulsion, reste tenu de l'obligation de restitution.
Dans ces conditions la Cour de cassation, CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 janvier 2012, par la cour d'appel de Paris .
Chambre civile 2, 11 avril 2013, 12-15.948 12-21.898.
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