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Timestamp: 2019-01-24 13:13:56
Document Index: 7568126

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 83', 'e contrario', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 100', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 42', 'Art. 2', 'Art. 4', 'Art. 5', 'Art. 2', 'Art. 7', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 12', 'Art. 13', '§ 19', '§ 8', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 12', 'Art. 5', 'Art. 4', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 12', 'BGE', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 22', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 2']

2C_1070/2016 - 2017-10-03 - Sachenrecht - Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
2C 1070/2016
A.________ und B.________ bemühen sich um den Erwerb der Grundstücke Nrn. 3005 und 3012 sowie 3006 und 3008 des Grundbuchs U.________. Es handelt sich dabei um zwei 4 1/2-Zimmerwohnungen im Stockwerkeigentum. Am 21. Januar 2014 stellte der Regierungsstatthalter des Amtes Sursee fest, dass der Erwerb der Grundstücke durch die C.________ AG, an der A.________ und B.________ massgebend beteiligt waren, der Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) unterstehe; er verweigerte der C.________ AG die für den Kauf der beiden Wohnungen erforderliche Bewilligung. Der Regierungsstatthalter ging davon aus, dass es der C.________ AG nicht gelungen sei, zu beweisen, dass keine ausländische Beherrschung bestehe; die von ihr gemachten Ausführungen zur Herkunft der finanziellen Mittel seien nicht schlüssig und zum Teil widersprüchlich. Trotz mehrerer Aufforderungen, ihr Gesuch nachzubessern, habe die C.________ AG keine stichhaltigen Angaben dazu gemacht, woher die Mittel für die Liberierung der Aktien bei der Gesellschaftsgründung gekommen seien. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen könnten weder rechtlich noch wirtschaftlich nachvollziehbare
Schlüsse gezogen werden, die eine Beteiligung von Personen im Ausland bzw. eine Beherrschung durch solche ausschliessen würden. Die Handänderung sei deshalb bewilligungspflichtig und die Bewilligung mangels eines gesetzlich erforderlichen Grundes zu verweigern.
1.1. Gegen den letztinstanzlichen kantonalen Entscheid betreffend die Verweigerung einer Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bzw. der Feststellung, dass ein Erwerb bewilligungspflichtig ist, kann mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gelangt werden (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Auf die frist- (Art. 100 Abs. 1 BGG) und (im Wesentlichen auch) formgerecht (Art. 42 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. nachstehende E. 1.2) eingereichte Eingabe der durch den angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffenen Kaufinteressenten der umstrittenen Grundstücke ist einzutreten (vgl. das Urteil 2C 854/2012 vom 12. März 2013 E. 1).
1.2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 95 lit. a und Art. 106 Abs. 1 BGG); dies befreit die Beschwerdeführenden indessen nicht davon, ihren gesetzlichen Rüge- und Begründungspflichten nachzukommen (Art. 42 und Art. 106 Abs. 2 BGG). Ausserhalb entsprechender Vorbringen korrigiert das Gericht rechtliche Mängel nur, falls sie offensichtlich sind. Das Bundesgericht ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich potentiell stellenden Fragen zu beantworten, wenn diese in seinem Verfahren nicht mehr problematisiert werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Seine Beurteilung beruht im Übrigen auf dem Sachverhalt, wie die Vorinstanz ihn festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann diesen - soweit entscheidrelevant - nur dann berichtigen oder ergänzen, wenn er offensichtlich unrichtig oder unvollständig ermittelt wurde (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 136 II 65 E. 1.4 S. 68; 134 V 53 E. 4.3 S. 62). Die beschwerdeführende Person muss in Auseinandersetzung mit den Ausführungen der Vorinstanz dartun, dass und inwiefern diese den Sachverhalt klar und eindeutig mangelhaft festgehalten bzw. sie das Bundesrecht falsch angewendet hat (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3). Rein appellatorische
Kritik an der Sachverhaltsermittlung und an der Beweiswürdigung genügt den gesetzlichen Begründungs- und Rügeanforderungen nicht (vgl. BGE 139 II 404 E. 10.1 S. 445 mit Hinweisen).
1.2.2. Die Beschwerdeführer beschränken sich weitgehend darauf, ihre bereits vor dem Verwaltungsgericht erhobenen, von diesem jedoch verworfenen Einwände zu wiederholen und zu behaupten, ihr Grundstückkauf sei nicht bewilligungspflichtig bzw. die entsprechenden Transaktionen müssten bewilligt werden. Mit den Darlegungen im angefochtenen Entscheid setzen sie sich nur am Rande auseinander. Soweit sie lediglich in appellatorischer Weise ihre Sicht der Dinge und Wertungen derjenigen der Vorinstanz gegenüberstellen, ohne auszuführen, inwiefern diese Bundesrecht verletzt hat, ist auf ihre Ausführungen nicht weiter einzugehen. Das gilt grundsätzlich auch für den Einwand, die Vorinstanz habe die von ihr dem angefochtenen Entscheid zugrunde gelegte wirtschaftliche Betrachtungsweise, statt auf Gesellschaften zu beschränken, "willkürlich auf sie als Private angewendet". Zwar geht es dabei um die Auslegung und Anwendung von Gesetzesrecht des Bundes, welche das Bundesgericht mit voller Kognition beurteilt (Art. 95 lit. a BGG). Dennoch müssen die Beschwerdeführer praxisgemäss in Auseinandersetzung mit den Ausführungen im angefochtenen Entscheid zumindest ansatzweise darlegen, dass und inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht falsch ausgelegt bzw.
angewandt hat (Art. 42 Abs. 2 BGG).
2.1. Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Die Bewilligungspflicht hat (kumulativ) eine objektive (Art. 4 BewG: "Erwerb eines Grundstücks") und eine subjektive Seite (Art. 5 f . BewG: "Person im Ausland"); zudem sieht das Gesetz selber Ausnahme von der Bewilligungspflicht vor (Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG: Betriebsstätte, Hauptwohnung, Erbschaft usw.). Es enthält (alternativ) spezifische, bundesrechtliche Bewilligungsgründe (Art. 8 BewG: Versicherungsgesellschaft, Personalvorsorgeeinrichtungen, gemeinnützige Zwecke usw.); daneben sind die Kantone befugt, im Rahmen des Bundesrechts weitere solche vorzusehen (Art. 9 ff . BewG: Zweit- und Ferienwohnung usw.). Neben den Bewilligungsgründen bestehen bundesrechtlich vorgegebene Verweigerungssachverhalte, welche die Bewilligungserteilung zwingend ausschliessen (Art. 12 BewG) : Hierzu gehören die unzulässige Kapitalanlage (lit. a), die übermässige Fläche (lit. b), der Umgehungsversuch (lit. c), das vorbestehende Eigentum (lit. d) und die allenfalls entgegenstehenden staatspolitischen Interessen (lit. f); die Kantone und Gemeinden können die Bewilligungserteilung im Rahmen des Bundesrechts
zudem weitergehend beschränken (Art. 13 BewG: z.B. Bewilligungssperren; vgl. die Übersicht über das Gesetz bei GIAN SANDRO GENNA, § 19 Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: Uebersax/Rudin/Hugi Yar/Geiser [Hrsg.], Ausländerrecht, 2. Aufl. 2009, S. 935 ff., dort S. 981 und FELIX SCHÖBI, Schweizerischer Grundstückkauf und europäisches Recht, 1999, S. 152 ff.; ders., § 8 Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001, S. 405 ff.).
2.2. Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels eines solchen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner solchen bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner solchen bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG). Der Handelsregisterführer verfährt wie der Grundbuchverwalter (Art. 18 Abs. 2 BewG). Die Bewilligung wird von Amtes wegen widerrufen, wenn der Erwerber sie durch unrichtige Angaben erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einhält (Art. 25 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird nachträglich festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (Art. 25 Abs. 1bis BewG,
in der Fassung vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Oktober 1997).
3.1. Das angefochtene Urteil geht davon aus, der zwingende Verweigerungsgrund des Umgehungsversuchs (Art. 12 lit. c BewG) stehe der Bewilligung der von den Beschwerdeführern ins Auge gefassten Grundstückstransaktionen entgegen. Wirtschaftlich betrachtet hätten sie als verantwortliche Personen und Inhaber der C.________ AG bereits einmal versucht, die beiden Wohnungen zu erwerben, wobei die Bewilligungspflicht festgestellt und die Bewilligung verweigert worden war, weil die Gesellschaft (bzw. ihre Organe) trotz zahlreicher Aufforderungen hierzu die erforderlichen Unterlagen nicht eingereicht habe, um beurteilen zu können, ob eine wirtschaftliche Beteiligung bzw. wesentliche Finanzierung und damit eine ausländische Beherrschung vorlag oder nicht. Der Regierungsstatthalter des Amtes Sursee hielt in seinem Entscheid vom 21. Januar 2014 fest, dass zu Ungunsten der C.________ AG zu entscheiden sei, "da möglich oder gar wahrscheinlich" sei, "dass ein nicht offengelegtes Treuhandverhältnis" bestehe "oder dass sich die Gesellschaft bzw. die angeblichen Aktionäre in einem Abhängigkeitsverhältnis" befänden; es sei aufgrund der Beweislage von einer ausländischen Beherrschung der C.________ AG auszugehen, weshalb der Erwerb der Grundstücke
Nrn. 3005 und 3012 sowie 3006 und 3008 des Grundbuchs U.________ durch diese der Bewilligungspflicht unterliege und die entsprechende Bewilligung mangels eines hierfür erforderlichen einschlägigen Grundes nicht erteilt werden könne. Dieser Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen.
3.2. Die Beschwerdeführer unterliegen als Schweizer Bürger grundsätzlich nicht der Bewilligungspflicht. Anders verhält es sich, wenn sie als natürliche Personen oder über eine juristische Person bzw. eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ein Grundstück für Personen im Ausland zu kaufen versuchen (Art. 5 Abs. 1 lit. d i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG). Nach dem rechtskräftigen Entscheid vom 21. Januar 2014 war dies hier der Fall: A.________ und D.________, beides Schweizer Staatsangehörige, und der schwedische Staatsbürger E.________ haben die C.________ AG (bis zum 14. März 2011: F.________ AG) mit einem voll liberierten Grundkapital von Fr. 100'000.-- gegründet (10'000 Inhaberaktien zu Fr. 10.--, ab dem 21. Dezember 2012 in Namenaktien umgewandelt). A.________ hielt dabei 9'998 Aktien; E.________ und D.________ verfügten je über eine Aktie. Nach der Gründung hat A.________ noch 1 Aktie und E.________ deren 9'999 besessen; ab 2012 befanden sich 8'000 Aktien in den Händen von A.________ und deren 2'000 in jenen von B.________. Bis zum 5. August 2008 wirkte E.________ als Verwaltungsratspräsident der C.________ AG; ab dem 23. Juli 2012 übernahm A.________ dieses Amt und B.________ nahm im Verwaltungsrat
Einsitz. Die C.________ AG vermochte - trotz wiederholter Aufforderung hierzu - die Vermutung nicht zu widerlegen, dass der beabsichtigte Kauf der Grundstücke nicht mit ausländischen Mitteln bzw. zugunsten ausländischer Personen getätigt werden sollte.
3.3. Nach Art. 12 lit. c BewG wird die Bewilligung "auf jeden Fall" verweigert, wenn der Erwerber versucht hat, das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu umgehen. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass mit dem Erlass der "Lex Friedrich" die Voraussetzungen für die Bewilligungserteilung neu geregelt worden sind und es der ratio des gegenüber dem Bewilligungsbeschluss in mehrfacher Hinsicht verschärften Gesetzes (vgl. BBl 1982 III 168 ff.) widerspräche, falls Personen, deren altrechtliche Bewilligung widerrufen werden musste, nach dem neuen Recht auf ein Grundstück greifen könnten, das sie durch eine Gesetzesumgehung erwerben wollten. Aus diesem Grund dränge sich die Anwendung von Art. 12 lit. c BewG geradezu auf. Als Gesetzesumgehung habe jedes Rechtsgeschäft zu gelten, das einer nicht im Besitze einer Bewilligung befindlichen Person im Ausland eine eigentümerähnliche Stellung an einem Grundstück in der Schweiz zu verschaffen suche. Unter den Begriff der Umgehung falle ein Handeln, das darauf abziele, Rechte an schweizerischem Boden zu erwerben, obwohl dafür die gesetzlichen Voraussetzungen fehlten. Ein widerrechtliches Handeln verwirkliche allein den Tatbestand von Art. 12 lit. c BewG noch
nicht; es sei vielmehr erforderlich, dass der Ausländer (juristischer oder wirtschaftlicher) Eigentümer einer Liegenschaft werde, obschon dafür nie eine Bewilligung erteilt wurde, oder dass die Bewilligung durch Vorgabe von Gründen erwirkt wurde, die zwar einen Erwerb gestatten, aber im konkreten Fall nicht erfüllt sind (so BGE 114 Ib 11 E. 3a S. 15). Das subjektive Erfordernis für die Gesetzesumgehung ist gegeben, wenn die an einem Umgehungsgeschäft beteiligte Person trotz ihrer Stellung als Organ untätig geblieben ist und später - wirtschaftlich betrachtet - das gleiche Resultat erreicht werden soll wie bei der Umgehungshandlung (so BGE 114 Ib 11 E. 4 S. 16 f.; zur Täuschung durch Unterlassen auch: MARC BERNHEIM, Die Finanzierung von Grundstückkäufen durch Personen im Ausland, Diss. ZH 1993, S. 219).
3.4.1. In der Doktrin wird zur Frage des "Umgehungsversuchs", der nach dem Gesetzeswortlaut als Verwaltungssanktion "zwingend" zu einer Verweigerung der Bewilligung führt, festgehalten, dass es darum gehe, "demjenigen die Erteilung einer Bewilligung zu verweigern, der versucht hat, eben dieses Grundstück unter Umgehung des Gesetzes zu erwerben, für das er nachträglich [...] eine Bewilligung zum Erwerb einholen will" (MÜHLEBACH/GEISSMANN, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, N. 18 zu Art. 12 lit. c BewG; GEISSMANN/HUBER/WETZEL, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Von der Lex Friedrich zur Lex Koller, 1998, S. 44 N. 124; vgl. auch die Beispiele bei VERONIKA PAETZOLD, Immobilienerwerb durch Ausländer in der Schweiz, 2. Aufl. 2005, S. 29 Ziff. 7.3; GIAN SANDRO GENNA, a.a.O., N. 19.50 Lemma 3). Art. 12 lit. c BewG kommt zur Anwendung, falls sowohl hinsichtlich des Grundstücks wie auch des Erwerbers Identität besteht. Dabei ist nicht in erster Linie unter juristischen, sondern vielmehr unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten festzustellen, ob und wieweit dies der Fall ist (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., N. 19 zu Art. 12 lit. c BewG). Das kann wie hier
dazu führen, dass sich natürliche Personen den früheren (rechtskräftig festgestellten) Umgehungsversuch über eine von ihnen beherrschte Gesellschaft zurechnen lassen müssen.
4.1. Der angefochtene Entscheid verletzt - entgegen der Kritik der Beschwerdeführer - nach dem Dargelegten kein Bundesrecht: Die C.________ AG versuchte die umstrittenen Grundstücke am 24. Januar 2013 zu erwerben; trotz wiederholter Aufforderung, im Rahmen von Art. 22 Abs. 3 BewG die notwendigen, jeweils spezifizierten Unterlagen nachzureichen, kam die potentielle Käuferin ihren Verpflichtungen nicht nach und machte sie zudem (zumindest teilweise) widersprüchliche Angaben. Es wurde deshalb die Bewilligungspflicht festgestellt und ihr die Bewilligung verweigert. Der entsprechende Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen. Zum Zeitpunkt der Erwerbsabsichten der C.________ AG waren die heutigen Kaufinteressenten der gleichen Grundstücke für diese handlungsbevollmächtigter Verwaltungsratspräsident bzw. Verwaltungsratsmitglied und Alleineigentümer der C.________ AG. Der damalige Kauf scheiterte daran, dass versucht wurde, in Umgehung des Gesetzes die entsprechenden Käufe zu tätigen, was zur rechtskräftigen Verfügung vom 21. Januar 2014 des Regierungsstatthalters des Amtes Sursee geführt hat. Nachdem die damaligen hinter dem Erwerbsversuch stehenden Berechtigten an der C.________ AG mit den heute als natürliche Personen auftretenden
Käufern wirtschaftlich identisch sind, ist es nicht zu beanstanden, wenn die Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv, Amt für Gemeinden, ihr Gesuch vom 10. Juli 2015 am 12. Mai 2016 gestützt auf den zwingenden Verweigerungsgrund von Art. 12 lit. c BewG abgewiesen hat.
4.3. Der durch die Vorinstanz geschützte negative Entscheid der Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv, Amt für Gemeinden, ist auch nicht unverhältnismässig: Der Durchgriff durch die juristische Person auf die für sie als Organe handelnden natürlichen Personen im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 12 lit. c BewG ist sachgerecht und entspricht Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung. Es widerspräche, wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, dem Bewilligungsgesetz, "wenn wirtschaftlich gesehen dieselben Personen, denen eine Bewilligung verweigert werden musste, über Umwege und gestützt auf eine rein juristische Betrachtungsweise und ein juristisches Auseinanderdividieren von Verfahren und einzelnen Rechtsgeschäften, die bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise als Gesamtheit zu beurteilen sind [...], im Nachhinein doch [noch] Verfügungsmacht über dieselben Grundstücke erhielten, obschon dafür keine Bewilligung erteilt worden war". Die Beschwerdeführer begründen nicht, warum ein Durchgriff durch die juristische Person auf die dahinter stehenden natürlichen Personen im vorliegenden Kontext bundesrechtswidrig sein könnte (vgl. oben E. 1.2.2); dies ist auch nicht ersichtlich: Sinn und Zweck der Regelung von
Art. 12 lit. c BewG ist es, Versuchen zur Gesetzesumgehung vorzubeugen und Personen zu sanktionieren, die das Gesetz umgehen wollten, selbst wenn sie sich in der Folge so organisieren oder finanzieren, dass nunmehr keine Bewilligungspflicht mehr besteht oder eine Bewilligung erteilt werden bzw. eine Ausnahme (etwa nach Art. 2 Abs. 2 lit. b oder lit. c) zum Tragen kommen könnte.
Entscheid : 2C_1070/2016
Publiziert : 25. Oktober 2017
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114-IB-11 • 133-II-249 • 133-III-350 • 134-V-53 • 136-II-65 • 139-II-404
2C 1070/2016 • 2C 854/2012
BGG: 42, 66, 68, 82, 83e, 86, 90, 95, 100, 105, 106
BewG: 2, 4, 5, 7, 8, 9, 12, 13, 17, 18, 22, 25
BewV: 10
1982/III/168