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Timestamp: 2018-07-18 12:55:45
Document Index: 208185284

Matched Legal Cases: ['§ 558', 'BGH', '§ 557', '§ 559', '§ 555', '§ 559', '§ 558', '§ 561', '§ 559', '§ 561']

Maximale Mieterhöhung: Was ist zulässig & wie kann man sich wehren?
27.04.2018 von Kerstin Brouwer
Jede vierte Mieterhöhung ist unzulässig – das fand der Mieterbund Berlin heraus. Oft lesen Vermieter den Mietspiegel falsch, verlangen daraufhin viel zu viel Miete und setzen dabei auf die Unwissenheit ihrer Mieter. Wann eine Mieterhöhung wirklich wirksam ist, wie hoch eine maximale Mieterhöhung sein darf und wie sich Mieter wehren können, erklärt dieser Beitrag.
Maximale Mieterhöhung kurz erklärt
Regeln für Mieterhöhungen
Maximale Mieterhöhung …
… berechnen
… bei Staffelmiete & Indexmiete
… für Geschäftsräume
… für Garagen und Stellplätze
Gründe für Mieterhöhungen
Wechsel des Vermieters oder Mieters
Höhere Betriebs- und Heizkosten
Formvorschriften der Mieterhöhung
Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nötig?
Was kann ich gegen die Mieterhöhung tun?
Wichtige Fristen für den Mieter
Tipp: kostenfreie Ersteinschätzung im Mietrecht
In diesem Artikel erfahren Sie alles zur maximalen Mieterhöhung. Es wird u. a. erläutert, wie hoch die maximale Mieterhöhung pro Jahr ist, welche Vorschriften der Vermieter einhalten muss und wie Sie sich gegen eine Mieterhöhung wehren können.
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1. Maximale Mieterhöhung kurz erklärt
Die maximale Mieterhöhung beträgt 15 bzw. 20 % (Kappungsgrenze) in einem Zeitraum von drei Jahren. Nach dieser Zeit darf der Vermieter die Miete erneut anheben. Die Grenze ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich – je nach Wohnraumsituation. Mehr als die örtliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) muss aber niemand zahlen. Mieter haben zwei Monate Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen & ggf. abzulehnen.
2. Regeln für Mieterhöhungen
Vor allem die Prüfung von Mieterhöhungen ist von grundlegender Bedeutung, denn nicht selten setzen Vermieter in diesem Zusammenhang auf die Unwissenheit ihrer Mieter. Sie lesen zum Beispiel den Mietspiegel falsch ab und verlangen anschließend eine zu hohe Miete. Dabei gibt es bei Mieterhöhungen ganz klare Regeln – wichtige Ausnahmen zu diesen Regelungen finden Sie in Kapitel 4 bis 4.3 – Gründe für Mieterhöhungen:
So darf die erste Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach dem Einzug verlangt werden.
Außerdem müssen zwischen weiteren Anhebungen mindestens 12 Monate liegen.
In Kraft treten darf sie sogar erst 15 Monate nach der letzten Erhöhung.
Innerhalb von drei Jahren beträgt die maximale Mieterhöhung dann 15 oder 20 % – dies ist die sogenannte Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB.
Welche Grenze genau gilt, variiert von Stadt zu Stadt. In Berlin und München sind aufgrund der Wohnungsknappheit beispielsweise nur maximal 15 % Mieterhöhung in drei Jahren erlaubt.
Wenn es um die maximale Mieterhöhung geht, spielt neben der Beschränkung auf 15 oder 20 % auch der örtliche Mietspiegel eine Rolle. Führt die Erhöhung um 15 oder 20 % dazu, dass der Mieter einen höheren als den ortsüblichen Mietpreis zahlen muss, wird der Betrag gekappt. Folglich darf eine Mieterhöhung niemals höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.
Da besonders kleine Städte und Dörfer oftmals keinen Mietspiegel haben, wird in diesem Fall die Miete von drei Vergleichswohnungen als Maßstab genommen. Diese Wohnungen müssen nicht identisch sein, sich aber von der Größe, Ausstattung oder Lage ähneln. Zudem muss dem Mieter der Standort der Vergleichswohnungen mitgeteilt werden. Er hat dann das Recht, die Vergleichsmieter nach ihrer Ausstattung und dem Quadratmeterpreis zu fragen. Auf eine Besichtigung der Räumlichkeiten darf er hingegen nicht bestehen. Diese Praxis findet aber nicht nur in Dörfern statt, sondern kann auch angewendet werden, wenn es einen Mietspiegel gibt.
3. Maximale Mieterhöhung
3.1 … berechnen
Wie erwähnt, treten nicht selten Fehler bei der Berechnung der Mieterhöhung auf. Um diese zu vermeiden, ist zunächst immer die Netto-Kaltmiete zugrunde zu legen. Das Amtsgericht in Stuttgart entschied zudem im März 2016, dass auch Vorauszahlungen für Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen zu dieser Netto-Miete hinzugezählt werden (Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 08.03.2016, Az.: 35 C 5555/15).
Die maximale Mieterhöhung bezieht sich also auf den im Mietvertrag vereinbarten Mietpreis für die dort vermerkte Wohnungsgröße. Allerdings ist die Quadratmeterzahl in manchen Fällen gar nicht oder schlichtweg falsch angegeben. Eine Mieterhöhung muss aber nur auf die tatsächliche Fläche gezahlt werden (BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az.: VIII ZR 266/14). Daher ist es sinnvoll, die Grundfläche des Mietobjekts noch einmal selbst nachzumessen und sich nicht auf den Vermieter zu verlassen.
Inwiefern ein Balkon zu dieser Fläche gehört, ist noch nicht abschließend geklärt – auf das Urteil des Bundesgerichtshofs wird noch gewartet. Dieser muss die Entscheidung des Landgerichts Berlin bestätigen oder kippen. Es wurde entschieden, dass nur ¼ der Fläche des Balkons zum Wohnraum gezählt wird, auf den eine Mieterhöhung zu zahlen ist (Urteil vom 17.01.2018, Az.: 18 S 308/13).
Auch Dachschrägen und Terrassen reduzieren die Quadratmeteranzahl und wirken sich somit – aus Mietersicht positiv – auf die maximale Mieterhöhung aus.
Bei der Höhe der maximalen Mietdauer spielen auch Härtefälle eine Rolle. Lesen Sie dazu mehr im Kapitel 6 – Was kann man gegen eine Mieterhöhung tun?
3.2 … bei Staffelmiete & Indexmiete
Hat der Mieter einen Staffelmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Indexmiete unterschrieben, kann die Mieterhöhung ohne vorherige Ankündigung stattfinden. Der Anstieg ist bei Vertragsschluss bereits festgelegt worden.
Bei einer Staffelmiete erhöht sich der Abschlag jährlich um einen bestimmten Betrag. Kappungsgrenzen gelten bei dieser Mietart nicht. Diesen Aufwärtstrend kann lediglich die Mietpreisbremse stoppen, die bei Neuvermietungen gilt. Damit geht dann auch einher, dass Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder die Anpassung an die Vergleichsmiete unwirksam sind.
Bei einer Indexmiete sind ebenfalls Erhöhungen möglich – nämlich dann, wenn sich der Verbraucherpreisindex erhöht. Eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist – wie bei der Staffelmiete – nicht möglich. Umbauarbeiten hingegen rechtfertigen bei einem Indexmietvertrag eine Mieterhöhung.
3.3 … für Geschäftsräume
Die zuvor erläuterten gesetzlichen Regelungen zur maximalen Mieterhöhung nach den Paragraphen 557 ff. BGB gelten lediglich für Wohnräume. Bei Geschäftsräumen hingegen werden die Rechte und Pflichten durch den Mietvertrag individuell festgelegt. Daher beinhalten sie zumeist Anpassungsklauseln, die im Falle einer Mieterhöhung einzuhalten sind.
3.4 … für Garagen und Stellplätze
Für Garagen und sonstige Stellplätze gelten ebenfalls andere Regelungen als für Wohn- und Geschäftsräume. Grundsätzlich kann man zwischen drei Varianten unterscheiden:
- Die Garage bzw. der Stellplatz werden gemeinsam mit einer Wohnung oder einem Haus vermietet:
Das Arbeitsgericht in Köln beschloss, dass hier ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und die Miete für eine Garage nicht separat erhöht werden kann (AG Köln, 4.12.2003, Az.: 210 C 397/03).
- Es gibt zwei separate Mietverträge für Wohnraum und Garage:
Hier wird häufig ebenfalls ein einheitliches Mietverhältnis vorausgesetzt, das eine Mieterhöhung eines einzelnen Bereichs unzulässig macht.
- Die Garage/der Stellplatz wurde unabhängig angemietet:
In diesem Fall gelten die Vorschriften nach §§ 557 ff. BGB nicht, sondern ähneln denen von Geschäftsräumen. Ist im Mietvertrag eine Anpassungsklausel enthalten, muss eine Mieterhöhung nach dieser Vereinbarung erfolgen.
Eine maximale Mieterhöhung gibt es demnach bei Geschäfts- und Lagerräumen sowie Garagen nicht. Hier entscheidet der unterschriebene Mietvertrag, welcher Maßstab angesetzt werden muss. Lassen Sie die Lage von einem Rechtsanwalt einschätzen, um zu wissen, was in Ihrem Fall gilt. Schildern Sie hier einfach kurz Ihre Rechtsfrage.
4. Gründe für Mieterhöhungen
Damit eine Mieterhöhung rechtswirksam ist, muss sie begründet werden. Die verschiedenen Gründe sowie deren Voraussetzungen und Folgen werden in den nächsten Kapiteln erläutert.
4.1 Umbau
Eine Abweichung von der Norm, dass mindestens ein Jahr zwischen zwei Erhöhungen liegen muss, stellt § 559 BGB dar. Der Paragraph besagt, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierungen auch in einem kürzeren Zeitraum rechtsgültig ist. Dabei sind nur solche Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt, die in § 555b Nr. 1, 3,4, 5, 6 BGB festgehalten wurden. Er befugt den Vermieter, eine maximale Mieterhöhung von 11 % der durch die Modernisierung verursachten Kosten vorzunehmen.
Ein Vermieter investiert 3.000 Euro und erhöht so den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig. Die monatliche Miete beträgt 700 Euro, was zu einer Jahresmiete von 8.400 Euro führt.
11 % von 3.000 € = 330 €
8.400 € + 330 € = 8.730 € Jahresmiete
8.730 €: 12 Monate = 727,50 € Monatsmiete
Die Jahresmiete bezieht sich nicht auf die im vergangenen Jahr insgesamt gezahlte Miete, sondern wird berechnet, indem man die zuletzt gezahlte Monatsmiete auf ein Jahr umrechnet.
Von den Modernisierungskosten, die um bis zu 11 % auf den Mieter umgelegt werden können, müssen Drittmittel wie öffentliche Zuschläge gemäß § 559a BGB abgezogen werden. Zudem können sie lediglich auf den Mieter übertragen werden, wenn eine objektive Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung stattgefunden hat. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter den Umbau für nötig hält oder nicht. Es zählt also nur, ob ein durchschnittlicher Mieter das Wohnen nach dem Umbau im Vergleich zum im Mietvertrag vereinbarten Zustand der Wohnung als angenehmer, gesünder, sicherer oder weniger arbeitsaufwendig empfindet.
Wenn Sie sich unsicher sind, ob die Mieterhöhung korrekt ist, kann Ihnen ein Anwalt helfen. Schildern Sie hier einfach kurz Ihre Rechtsfrage.
4.2 Wechsel des Vermieters oder Mieters
Grundsätzlich ist ein neuer Vermieter dazu berechtigt, sofort eine Mieterhöhung durchzuführen. Allerdings ist auch er an die genannten Bedingungen gebunden. Die Miete darf nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden und 15 bzw. 20 % in drei Jahren nicht überschreiten. Außerdem muss trotz Vermieterwechsels der Abstand von mindestens einem Jahr eingehalten werden. Hat der alte Vermieter also beispielsweise die Miete im Mai erhöht und verkauft sein Haus im September, darf der neue Vermieter erst im Mai des folgenden Jahres eine Mieterhöhung ankündigen. In Kraft treten darf sie dann erst drei Monate später.
Wechsel des Mieters
Bei der Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses greifen die Kappungsgrenze von 15 oder 20 % sowie der Vergleich mit der ortsüblichen Miete nicht. Der Vermieter hat das Recht, sein Eigentum „marktgerecht“ zu vermieten.
Die obengenannten Bestimmungen gelten daher nur für bestehende Mietverhältnisse und nicht für neue. Lediglich die Mietpreisbremse schränkt ihn ein – ihr zufolge darf der neue Mietpreis nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ein Schlupfloch für Mieter: Ist eine verheiratete Person alleiniger Mieter, übernimmt der Ehepartner nach dessen Tod automatisch das Mietobjekt. Das Gleiche gilt für die Erben, die die Rechtsstellung des verstorbenen Mieters übernehmen. In diesen Fällen findet keine Neuvermietung statt.
4.3 Höhere Betriebs- und Heizkosten
Sofern eine Nebenkostenpauschale im Mietvertrag vereinbart wurde, ist eine Mieterhöhung durch Erhöhung der Nebenkosten möglich. Auch dies muss schriftlich begründet werden – beispielsweise durch eine Gegenüberstellung des alten und des neuen Abschlags durch den Vermieter.
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5. Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Viele Mieterhöhungen sind unzulässig. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Formvorschriften nicht eingehalten wurden oder die Anhebung falsch berechnet ist. Wie Mieter diese Punkte prüfen können, wird im Folgenden erklärt.
5.1 Formvorschriften einer Mieterhöhung
Folgende Vorschriften sind einzuhalten:
schriftliche Bekanntgabe (beispielsweise per Brief),
Grund für die Mieterhöhung muss genannt werden,
zusätzlich für Hausverwalter: Vollmacht des Eigentümers.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich bekanntgeben. Dazu reicht ein einfacher Brief aus. In diesem muss zwingend stehen, womit die Mieterhöhung begründet wird. Über die Gründe für eine Mieterhöhung haben Sie in Kapitel 4 – Gründe für Mieterhöhungen gelesen.
Kümmert sich der Vermieter nicht selbst um die Mietsache, sondern ein Hausverwalter, gelten für ihn die gleichen Voraussetzungen (schriftlich und mit Begründung). Zudem muss der Hausverwalter eine entsprechende Vollmacht des Vermieters vorweisen können.
5.2 Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nötig?
Der Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen, damit sie wirksam wird. Liegt die Erhöhung allerdings über der Kappungsgrenze (15 bzw. 20 %) oder der Vergleichsmiete der Stadt, kann die Zustimmung verweigert werden. Denn alles, was über die maximale Mieterhöhung hinausgeht, ist laut § 558b BGB eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung und somit unwirksam.
Allerdings wird in diesem Fall nicht das gesamte Anliegen des Vermieters ungültig. Vielmehr wird die Mieterhöhung auf das gesetzlich vorgeschriebene Level herabgesetzt. Dann kann sich der Mieter der Zustimmung nicht mehr entziehen.
Tut er dies dennoch ungerechtfertigt, hat der Vermieter das Recht, ihn auf Zahlung der Mieterhöhung zu verklagen. Seine Chancen stünden dann sehr gut, sofern er die maximale Mieterhöhung eingehalten hat. Alternativ könnte er eine Änderungskündigung einreichen. Dies ist eine ordentliche Kündigung des bestehenden Mietvertrages und gleichzeitig das Angebot eines neuen Mietvertrages mit der erhöhten Miete.
Nach Erhalt der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit, die Berechnungen zu kontrollieren. Seine Antwort muss spätestens am Ende des zweiten vollen Monats erfolgen.
Das bedeutet: Wird Frau Mustermann am 10. März vom Vermieter schriftlich über eine Mieterhöhung informiert, bleiben ihr die restlichen Tage dieses Monats und die beiden folgenden Monate April und Mai. Bis Ende Mai muss sie sich dann aber entschieden haben, ob sie die Mieterhöhung annimmt oder ablehnt. In diesem Zeitraum hat der Mieter zudem ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Lehnt er die Mieterhöhung ab, kann er die Wohnung kündigen und innerhalb von zwei Monaten verlassen. Bis dahin zahlt er die gewohnte, nicht erhöhte Miete.
6. Was kann man gegen eine Mieterhöhung tun?
Tritt ein sogenannter Härtefall ein, muss die Mieterhöhung nicht hingenommen werden. Der Härtefall ist in § 559 IV BGB geregelt. So sind Modernisierungsarbeiten, die eine Wohnung lediglich in den allgemein üblichen Zustand versetzen (Instandhaltung) oder für dessen Notwendigkeit der Vermieter nicht verantwortlich ist, von Mieterhöhungen ausgenommen.
Auch wenn ein Umbau unzumutbar für alte oder kranke Menschen ist, begründet dies einen Härtefall. Zusätzlich darf die maximale Mieterhöhung nicht zu einer Miete führen, die mehr als 25 bis 50 % des Netto-Einkommens des Mieters beansprucht.
Eine starre Grenze gibt es in diesem Fall nicht, aber sie liegt definitiv über dem Existenzminimum (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.08.2013, Az.: 5 C 366/12). Ob ein Härtefall vorliegt, ist stets vom Einzelfall abhängig. Daher werden die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abgewogen. Kommt der Mieter zu einem positiven Ergebnis, kann er der Mieterhöhung schriftlich widersprechen.
Wie in Kapitel 5.2 – "Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erforderlich?" beschrieben, hat der Mieter bei Mieterhöhungen zudem ein Sonderkündigungsrecht. Dadurch kann er innerhalb von zwei Monaten seine Wohnung kündigen und muss bis dahin lediglich die alte nicht erhöhte Miete zahlen.
Nicht rechtsgültig ist eine Mieterhöhung zudem auch, wenn der Vermieter sie – bei einem entsprechenden Grunde – nicht von allen Mietern verlangt.
RECHTSBERATUNG-TIPP: Welches Vorgehen am sinnvollsten ist und wie Ihre Chancen bei einem Vorgehen gegen die Mieterhöhung stehen, sollten Sie mit einem Anwalt für Mietrecht besprechen. Dazu bieten wir Ihnen eine kostenfreie Ersteinschätzung an. Schildern Sie hier einfach kurz Ihren Fall.
7. Wichtige Fristen für den Mieter
frühestmögliche Ankündigung nach Einzug: min. 1 Jahr,
frühestmögliche Ankündigung zwischen zwei Anhebungen: min. 1 Jahr,
Inkrafttreten nach Ankündigung: weitere 3 Monate,
Zeit für Prüfung & Widerspruch nach Ankündigung: 2 volle Monate.
Unwirksam ist die Mieterhöhung, wenn seit dem Einzug nicht mindestens ein Jahr vergangen ist oder zwischen zwei Anhebungen weniger als ein Jahr liegt. Die Mieterhöhung darf also erst nach 12 Monaten angekündigt werden. In Kraft treten darf sie sogar erst 15 Monate später.
Bekommt der Mieter eine schriftliche Ankündigung einer Mieterhöhung, hat er zwei volle Monate Zeit, sie zu prüfen und ihr ggf. zu widersprechen. Erst nach dieser Zeit wird die höhere Miete fällig – es sei denn, es gibt individuelle Absprachen zwischen Vermieter und Mieter. Wird die Anhebung der Miete hingegen nur mündlich mitgeteilt, hat der Vermieter die Formvorschriften nicht eingehalten und die Mieterhöhung ist automatisch unwirksam.
Auch bei der Höhe der maximalen Mieterhöhung gibt es eine Frist: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 15 oder 20 % angehoben werden. Welche Kappungsgrenze gilt, ist von der jeweiligen Stadt und ihrer Wohnraumsituation abhängig.
Dem Mieter steht aufgrund einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu. Es berechtigt den Mieter zu einer Kündigung innerhalb von zwei Monaten.
Will der Vermieter die Mieterhöhung beim Mieter einklagen, muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage erheben. Weiterführende Informationen zu diesem Thema erhalten Sie im Beitrag „Klage einreichen“.
8. Tipp: kostenfreie Ersteinschätzung im Mietrecht
Viele Mieterhöhungen sind rechtswidrig. Eine erste Einschätzung kann der Mieter selbst vornehmen. Wenn Sie aber absolute Rechtssicherheit wollen und gegebenenfalls auch vor Gericht ziehen wollen, ist ein Anwalt für Mietrecht unabdingbar. Daher bieten wir Ihnen zunächst eine kostenfreie Ersteinschätzung an, in der Ihre rechtlichen Möglichkeiten und Chancen aufgezeigt werden.
► Sie benötigen eine fachkundige Beratung zur maximalen Mieterhöhung? Wir bieten Ihnen die Möglichkeit einer kostenfreien Ersteinschätzung.
► Einfach Ihr Anliegen kurz schildern, absenden und noch am selben Tag eine kostenfreie telefonische Ersteinschätzung von unserem Rechtsanwalt erhalten. Bei weiterem Handlungsbedarf bezüglich Ihrer Mieterhöhung erhalten Sie ein unverbindliches Beratungsangebot. advocado übernimmt dabei die Garantie für ausgezeichnete Beratung.
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Immer aktuell – letzte Aktualisierung am 27.04.2018