Source: http://www.juramagazin.de/70451.html
Timestamp: 2020-02-28 12:05:58
Document Index: 203465606

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 1', '§ 1', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 11', '§ 11', '§ 17', '§ 1', '§ 6', '§ 6', '§ 45', '§ 45', '§ 9', '§ 23', '§ 9']

﻿ Die Zulässigkeit nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe gemäß § 7 Abs
Fläche wird als Kerngebiet (MK) gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietskategorie dient vorwiegend der Unterbringung zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Dadurch werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, damit zur Entwicklung eines durch städtische Nutzungsvielfalt geprägten Bereichs neben dem vorgesehenen Studiogebäude der ARD auch Laden-, Dienstleistungs- und Wohnnutzungen entsprechend dem Bebauungsentwurf entstehen können.
Die Zulässigkeit nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO wird auf den Ausnahmetatbestand gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO beschränkt, da die geplante Gebäudestruktur gewerbliche Nutzungen grundsätzlich ermöglicht, jedoch nur im Einzelfall in Abhängigkeit von Art und Größe der jeweiligen Gewerbenutzung über die Verträglichkeit dieser Betriebe mit benachbarten Nutzungen entschieden werden kann.
Spielhallen, Sexshows und ähnliche Einrichtungen werden auf der Grundlage von § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO ausgeschlossen, da von ihnen Beeinträchtigungen auf die Umgebung ausgehen können und diese Nutzungen nicht dem angestrebten Charakter des Kerngebiets entsprechen. Die Verträglichkeit sonstiger Vergnügungsstätten ist im Einzelfall zu prüfen. Nicht störende Vergnügungsstätten sind daher ausnahmsweise zulässig.
Auf Grund der sehr geringen Abstände zwischen der geplanten Neubebauung und dem vorhandenen Robert-Koch-Hörsaal sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber- und Betriebsleiter gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO im Abstandsflächenunterschreitungsbereich gegenüber dem Hörsaal nur oberhalb des 3. Vollgeschosses zulässig.
Da die Sicherung eines bestimmten Wohnanteils zur Belebung des überwiegend durch Büronutzungen geprägten Innenstadtbereichs ein Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist, setzt der Bebauungsplan gemäß § 7 Abs. 4 BauNVO fest, dass im Kerngebietsteil MK 2 oberhalb des 1. Vollgeschosses nur Wohnungen zulässig sind. Wohnungen im Sinne des Baurechts sind die Gesamtheit der Räume, die zur Führung eines Haushalts erforderlich sind einschließlich der dazugehörigen Abstellräume.
Der Bebauungsentwurf von Ortner & Ortner sieht im rückwärtigen Gebäudeteil im 1. Obergeschoß Abstellräume vor. Im Interesse einer kerngebietstypischen Erdgeschoßnutzung und auf Grund der vorgesehenen Unterbringung technischer Einrichtungen im rückwärtigen Bereich wird die ausschließliche Zulässigkeit der Wohnnutzung auf die Obergeschosse beschränkt. Weitere Wohnungen sind im Kerngebiet gemäß § 7 Abs. 3, 2. Halbsatz BauNVO ausnahmsweise zulässig.
Die Umsetzung des Bebauungsplans bedingt Folgebedarfe hinsichtlich der Versorgung mit öffentlichen Grünflächen. Auf Grund der eingeschränkten Größe des für Wohnnutzungen vorgesehenen Grundstücksteils ist jedoch mit einer geringen Zahl von Einwohnern im Plangebiet zu rechnen. Deren Versorgung mit siedlungsnahen und wohnungsnahen öffentlichen Grünflächen wird durch den unmittelbar benachbarten Tiergarten abgedeckt. Die Freiflächen im Tiergarten sowie die vorgesehene Umgestaltung des Reichstagufers im angrenzenden westlichen Bereich (Bebauungsplangebiet Pariser Platz) zu einer Uferpromenade gewährleisten auch für eine erheblich zunehmende Zahl von Arbeitskräften eine ausreichende Versorgung mit Grünflächen. Darüber hinaus ist mittelfristig vorgesehen, den derzeit als Parkplatz genutzten ehemaligen Dorotheenstädtischen Kirchhof an der Neustädtischen Kirchstraße zu einer Grünfläche (Parkanlage) umzugestalten. Diese Maßnahme wird die zukünftige Freiflächensituation für die Bewohner im Plangebiet ebenfalls verbessern.
Die Anlage von Spielplätzen auf den einzelnen Baugrundstükken entsprechend den Vorschriften der Bauordnung (bei mehr als drei Wohneinheiten sind 4 m2 Spielfläche je Wohneinheit erforderlich) ist auf Grund der hohen Bebauungsdichte weder sinnvoll noch leistbar.
Da die vorgesehenen Wohnungsgrundrisse vorrangig auf eine Nutzung durch Ein- und Zweipersonenhaushalte ausgelegt und auch auf Grund der geplanten Bebauungsdichte nicht als Familienwohnungen vorgesehen sind, ist bei der zukünftigen Bewohnerstruktur nur beschränkt mit der Anwesenheit von Kindern zu rechnen. Ein Folgebedarf an Spielplätzen wird kaum auftreten.
Um jedoch einen Mindeststandard zu gewährleisten, sieht der Bebauungsentwurf von Ortner & Ortner für das Wohngebäude die Gestaltung einer gemeinschaftlichen Dachterrasse auf dem straßenseitigen Gebäudeteil vor, die auch als Kinderspielplatz für Kleinkinder dienen kann.
­ Hochschule und Forschung
Die nach der Grundstücksteilung für die bestehenden Forschungs- und Hochschuleinrichtungen verbleibende Fläche wird
­ mit Ausnahme des Kopfbaus an der Wilhelmstraße ­ durch die Festsetzung als Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Hochschule und Forschung gesichert.
Neben Hochschul- und Forschungseinrichtungen sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sind im Sondergebiet ausnahmsweise auch Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kulturelle Zwecke und Wohnungen zulässig, die zur Belebung der überwiegend monostrukturierten Bereiche beitragen sollen. Die eigentliche Zweckbestimmung des Sondergebiets soll durch die sonstigen zulässigen Nutzungen nicht beeinträchtigt werden.
­ Landesvertretung, Hochschule und Forschung
Der Kopfbau des denkmalgeschützten Institutsgebäudes an der Wilhelmstraße 67 wird entsprechend der nunmehr vorgesehenen Nutzung dieses Gebäudeteils als Vertretung des Landes Berlin beim Bund sowie der bestehenden Nutzung des Kellergeschosses für Institutszwecke (Chemikalienlager) als Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Landesvertretung, Hochschule und Forschung festgesetzt.
Das Chemikalienlager wurde im Zuge der Neubauplanungen für das ARD-Hauptstadtstudio in das Kellergeschoß des Kopfbaus an der Wilhelmstraße verlagert und entsprechend den erforderlichen Bestimmungen hergerichtet, so dass von dieser Nutzung, die sich bereits seit längerer Zeit in diesem Geäudeteil befindet, keine Gefahr für die dort Beschäftigten ausgeht. Die Verträglicheit beider Nutzungen ist gegeben.
Neben der Berliner Landesvertretung, Hochschul- und Forschungseinrichtungen sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sind im Sondergebiet ausnahmsweise auch Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kulturelle Zwecke und Wohnungen zulässig, die zur Belebung der überwiegend monostrukturierten Bereiche beitragen sollen.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch Baukörperausweisungen mit Baulinien und Baugrenzen sowie durch die maximalen Höhen der baulichen Anlagen bestimmt. Auf die grundstücksbezogene Ausweisung der Grundfläche bzw. der Grundflächenzahl wird verzichtet, da die Größe der Grundfläche durch die vorgenommenen Baukörperausweisungen ausreichend bestimmt ist.
Die Baukörperausweisung für das Sondergebiet sichert die vorhandene Bebauung in ihrem bestehenden Umfang und lässt bauliche Veränderungen am Bestand nicht zu. Sie entspricht bei der vorgesehenen Grundstücksaufteilung einer Grundfläche von ca. 3 625 m2 bzw. einer Grundflächenzahl (GRZ) von etwa 0,7.
Die Baukörperausweisung für das geplante Studiogebäude stellt sicher, dass der zur Umsetzung bestimmte Entwurf für die ARD-Studios realisiert werden kann. Sie ermöglicht eine Grundfläche von rund 1 680 m2 bzw. eine GRZ von etwa 0,84. In Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe ergibt sich eine Geschoßflächenzahl von 4,45.
Die Baukörperausweisung für die vorgesehene Wohnbebauung entsprechend dem Entwurf von Ortner & Ortner im Kerngebietsteil MK 2 ermöglicht eine zulässige Grundfläche von rund 340 m2 bzw. eine GRZ von 0,68. Verbunden mit der maximalen Gebäudehöhe ergibt sich eine Geschoßflächenzahl von 4,29.
Die Überschreitung der in § 17 BauNVO bestimmten GFZObergrenze von 3,0 für Kerngebiete ist aus folgenden Gründen städtebaulich erforderlich und in Abwägung mit den in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführten Belangen vertretbar:
1. Es ist planerische Absicht, das ARD-Hauptstadtstudio mit dem vorgegebenen Raumprogramm an diesem Standort zu realisieren und zur Schaffung einer städtischen Nutzungsmischung zusätzlich Wohnungen vorzusehen. Bei den vorgegebenen Geschoßflächenanforderungen wird eine Überschreitung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung erforderlich.
2. Der Wiederherstellung der städtebaulich besonders bedeutsamen Blockecke und der Ergänzung der aufgebrochenen Blockstruktur im Sinne der kritischen Rekonstruktion wird auf Grund der besonderen stadträumlichen Lage eine hohe Bedeutung beigemessen. Sie hat in der Abwägung Vorrang vor Belangen des Umweltschutzes (zu den Auswirkungen auf Natur und Landschaft siehe 3.1). Der geplanten Neubebauung liegt ein architektonischer Entwurf zugrunde, der die städtebaulichen Zielvorstellungen umfassend berücksichtigt.
Das architektonische Konzept orientiert sich in Maßstäblichkeit und Höhenentwicklung sowohl an dem historischen Stadtgrundriß der Vorkriegszeit als auch am vorhandenen denkmalgeschützten Gebäudebestand. Ebenso nimmt die Neubebauung die zurückversetzte Bauflucht der angrenzenden Universitätsgebäude auf.
3. Die geplante Neubebauung liegt in einem zentralen Bereich, in dem traditionell hohe Nutzungsdichten bestanden bzw. bestehen. Die Nutzungsmaße entsprechen den üblichen Dichtewerten in der Dorotheen- und Friedrichstadt. Somit fügt sich die geplante Neubebauung in die Umgebung ein.
4. Der durch die hohe Grundstücksausnutzung bedingte weitgehende Verzicht auf nutzbare Freiflächen auf dem Baugrundstück wird durch die Lage in unmittelbarer Nähe zu öffentlichen Grün- und Freiflächen (Umgestaltung des Reichstagufers westlich der Wilhelmstraße zu einer Uferpromenade, geplante Wiederherstellung einer öffentlichen Freifläche auf dem ehemaligen Dorotheenstädtischen Kirchhof, Großer Tiergarten) ausgeglichen, so dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse diesbezüglich gewahrt sind. Zudem ist als Ersatz für fehlende private Freiflächen eine Nutzung des Dachgeschosses des Wohngebäudes als gemeinschaftliche Freifläche vorgesehen.
5. Durch die starke Einschränkung der zulässigen Zahl der Stellplätze auf dem Baugrundstück wird der Zunahme des Individualverkehrs entgegengewirkt. Ergänzend wird parallel zum Bebauungsplanverfahren im Bereich der westlichen Dorotheenstadt der Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs forciert.
6. Die Belange des Denkmalschutzes werden durch die hohe Grundstücksausnutzung nicht beeinträchtigt; durch die Beschränkung der zulässigen Gebäudehöhe werden potentielle Beeinträchtigungen des Ortsbildes ausgeschlossen.
7. Zur Beschränkung der Auswirkungen auf Umwelt, Natur und Landschaft, die sich aus der starken Überbauung des Plangebiets ergeben, setzt der Bebauungsplan Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft fest.
Die zulässigen Gebäudehöhen werden durch die Festsetzung der Traufhöhen bzw. der Gebäudeoberkanten bestimmt. Für die vorhandene Bebauung mit Sattel- und Walmdächern wird die zulässige Bebauungshöhe durch die maximale Traufhöhe festgesetzt. Für die mit Flachdächern geplante Neubebauung wird die maximale Gebäudehöhe bestimmt. Diese Maße wurden gewählt, um eine aus städtebaulich-gestalterischen Gründen gewünschte einheitliche Höhenentwicklung zu gewährleisten. Die Traufhöhe von rund 21 m der vorhandenen denkmalgeschützten Bebauung (55,4 m ü.NN) dient als Richtmaß.
Eine Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse ist nicht zweckmäßig, da die Geschoßhöhen im Studiogebäude von den durchschnittlichen Geschoßhöhen abweichen können und das beabsichtigte Ziel einer einheitlichen Höhenentwicklung dadurch nicht erreicht werden kann.
Für die Sondergebiete wird entsprechend der Höhe der vorhandenen Gebäude eine maximale Traufhöhe von 55,4 m ü.NN festgesetzt.
Für den Kerngebietsteil MK 1 wird eine maximale Gebäudeoberkante von 57,0 m ü.NN zugelassen. Diese Überschreitung der Traufhöhe des Bestandes um 1,6 m wird auf Grund des geplanten Neubaus der Marschallbrücke und der damit verbundenen Niveauanhebung im südlichen Brückenkopfbereich um rund 1 m erforderlich, um die geplante Gebäudehöhe des zur Umsetzung bestimmten Entwurfs zu ermöglichen. Sie ist städtebaulich vertretbar, da der Höhenunterschied kaum wahrnehmbar ist und das Ziel einer einheitlichen Höhenentwicklung dadurch nicht beeinträchtigt wird.
Die höchstzulässige Oberkante für den Kerngebietsteil MK 2 liegt straßenseitig 4 m unter dem zulässigen Maß für den Kerngebietsteil MK 1 (OK 53,0 m), da die vorgesehene Wohnbebauung optisch vom Studiogebäude abgesetzt werden soll. Diese Gebäudehöhe vermittelt zwischen den unterschiedlichen Gebäudehöhen der an der Bunsenstraße bestehenden und der geplanten Bebauung. Im Blockinnenbereich wird entsprechend dem Entwurf des 1. Preisträgers eine höchstzulässige Oberkante von 58,50 m ermöglicht. Ein niedrigerer Gebäudeteil mit einer höchstzulässigen Oberkante von 38,50 m schließt im Blockinnenbereich an die vorhandene Bebauung an. Dadurch wird die Belichtung der Fenster der vorhandenen Bebauung gesichert.
Im Kerngebietsteil MK 1 ist ein Überschreiten der zulässigen Oberkante/Traufhöhe um bis zu 3,5 m nur durch technische Aufbauten wie Aufzugsanlagen zulässig, wenn diese um mindestens 4,0 m gegenüber den straßenseitigen Gebäudekanten zurücktreten. Damit soll gewährleistet werden, dass diese nur eine untergeordnete Bedeutung für das Erscheinungsbild der Bebauung haben.
Für Antennenanlagen kann darüber hinaus ausnahmsweise ein Überschreiten der zulässigen Oberkante um bis zu 9,0 m zugelassen werden, wenn dies zur Gewährleistung der funk- und fernmeldetechnischen Funktionsfähigkeit des Studiogebäudes erforderlich ist.
Im Kerngebietsteil MK 2 wird ein Überschreiten der zulässigen Oberkante/Traufhöhe um bis zu 1,20 m durch transparente Umwehrungen zugelassen, um die Anlage der im architektonischen Konzept vorgesehenen Dachterrasse zu ermöglichen.
Durch die Beschränkung auf transparente Umwehrungen soll sichergestellt werden, dass diese das Erscheinungsbild des Wohngebäudes nicht beeinträchtigen.
Bauweise, Baulinien und Baugrenzen
Zur Wiederherstellung der städtebaulich besonders bedeutsamen Blockecke an der Marschallbrücke und zur räumlichen Fassung des Spreekorridors setzt der Bebauungsplan entlang der Wilhelmstraße und im westlichen Teil des Reichstagufers straßenseitig Baulinien fest. Diese sollen sicherstellen, dass die historische, gegenüber dem Straßenraum zurückversetzte Bauflucht in der Neubebauung aufgenommen wird. Der Bebauungsentwurf sieht im Bereich dieses Gebäuderücksprungs die Belüftungsschächte für die im Untergeschoß des Studiogebäudes geplante Tiefgarage vor.
Im Kerngebietsteil MK 2 setzt der Bebauungsplan straßenseitig eine Baugrenze fest. Hier soll auch ein Zurückspringen von Gebäudeteilen zur besseren Grundrißgestaltung oder zur Bildung eines offenen Hofes ermöglicht werden. Die Bildung einer geschlossenen Bauflucht entlang des Reichstagufers ist durch die Festsetzung von straßenseitigen Baulinien im Kerngebietsteil MK 1, der rund 2/3 der Fassade der nördlichen Blockseite umfaßt, ausreichend gewährleistet.
Im Blockinnenbereich werden die Baukörperausweisungen des ARD-Baugrundstückes und der Wohnbebauung durch Baugrenzen bestimmt. Die Baukörperausweisungen ermöglichen gemäß § 6 Abs. 14 BauOBln die Unterschreitung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen, um die Realisierung des Wettbewerbsentwurfs der Architekten Ortner & Ortner zuzulassen.
Der zu realisierende Bebauungsentwurf sieht im Kerngebietsteil MK 2 einen Innenhof mit Unterschreitung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen vor. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse bleiben jedoch gewahrt:
1. Zu diesem Hof werden vorrangig Erschließungsbereiche orientiert, Wohnräume in den unteren Geschossen sind nicht in den Innenhof ausgerichtet.
2. Durch den Ausschluß von Fenstern für Aufenthaltsräume gemäß § 6 Abs. 14 BauOBln zwischen den Punkten GHIKLMNG bis zu einer Höhe von 53,0 m ü.NN wird die Grundrißgestaltung der Wohnungen dahin gehend beeinflußt, dass eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Wohnungen sichergestellt ist. Dementsprechend werden im
1. bis 5. Obergeschoß zum Innenhof ausschließlich Fenster der Küchenbereiche orientiert. Diese Küchenbereiche sind Teil eines sich zwischen beiden Außenwänden erstreckenden Zimmers, so dass es sich hier nicht um notwendige Fenster handelt. Sie sind lediglich als Lüftungseinrichtungen im Sinne des § 45 Abs. 3, Satz 2 BauOBln anzusehen.
Auf Grund der besseren Belichtungs- und Belüftungssituation sind oberhalb dieser Mindesthöhe von 53,0 m ü.NN Fenster für Aufenthaltsräume zulässig.
3. Die zum Reichstagufer hin orientierten Wohnungen (Nordwestlage) entsprechen in ihrer Größe den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen gemäß § 45 Abs. 2 BauOBln. Eine ausreichende Durchlüftung der Wohnungen ist durch die architektonische Konzeption des Baukörpers gewährleistet.
4. Durch einen Rücksprung der südlichen Baugrenzen im Kerngebietsteil MK 2 oberhalb des Erdgeschosses gegenüber der Baugrenze im Erdgeschoß wird eine ausreichende Belichtung der vorhandenen Bebauung und gleichzeitig ein angemessener Abstand der Wohnbebauung zur Grundstücksgrenze sichergestellt.
Die Unterschreitung der bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen ist darüber hinaus in Abwägung mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse aus folgenden Gründen vertretbar:
1. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse der vorhandenen Bebauung und Nutzung werden durch die mögliche Neubebauung nicht beeinträchtigt, da das Gebäude des Robert-Koch-Hörsaals auch durch seitliche Fenster belichtet wird; die Abstände zu diesen seitlichen Fenstern werden durch die Neubebauung nicht verändert.
Von der Hofbildung im Kerngebietsteil MK 2 sind vorrangig Fenster von Nebenräumen und des Treppenhauses der vorhandenen Bebauung betroffen. Die Belichtung von Arbeitsräumen der Hochschulinstitute wird dadurch nicht beeinträchtigt.
2. Der Bebauungsentwurf für das Studiogebäude sieht in den unteren Geschossen des Studiogebäudes im Blockinnenbereich lediglich technische Einrichtungen und temporär genutzte Nebenräume vor. Außerdem wird durch textliche Festsetzung geregelt, dass im Abstandsflächenunterschreitungsbereich gegenüber dem Robert-Koch-Hörsaal Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonern sowie für Betriebsinhaber- und Betriebsleiter nur oberhalb des 3. Vollgeschosses zulässig sind.
3. Gründe des Brandschutzes stehen ebenfalls nicht entgegen.
4. Es ist planerische Absicht, das ARD-Hauptstadtstudio mit dem vorgegebenen Raumprogramm an diesem Standort zu realisieren und zur Schaffung einer städtischen Nutzungsmischung Wohnungen zu integrieren. Dabei wird einer sich an der historischen Bebauungsstruktur und Höhenentwicklung orientierenden Bebauung, die die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen unterschreitet, Vorzug gegeben gegenüber einer Bebauung, die die erforderlichen Abstandsflächen berücksichtigt, jedoch die Höhenentwicklung der denkmalgeschützten Nachbarbebauung stark überschreiten würde.
Verkehrsflächen/Geh- und Fahrrechte
Die Festsetzung der Straßenverkehrsflächen entspricht den im Plangebiet bestehenden Verkehrsflächen. Die Aufteilung der Verkehrsflächen wird nicht durch den Bebauungsplan geregelt.
Zur Erleichterung der Erschließung der geplanten ARD-Studios und der blockinternen Anlieferung der bestehenden Forschungsinstitute von der Wilhelmstraße aus bereitet der Bebauungsplan die Sicherung von Geh- und Fahrrechten zugunsten der Nachbargrundstücke vor. Die Fläche W ist mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher des Grundstücks Reichstagufer 7­8 zu belasten. Eine Erschließung über das eigene Grundstück ist aus fahrgeometrischen Erfordernissen (geplante Lage der Tiefgaragenzufahrt) nicht möglich. Außerdem befindet sich hier der einzige mögliche Standort für einen notwendigen ebenerdigen Abstellplatz für einen Übertragungswagen.
Die Belastung der Fläche X mit einem Gehrecht zugunsten der Benutzer und Besucher des Grundstücks Wilhelmstraße 67/Dorotheenstraße 96/Bunsenstraße 1 ist ebenfalls auf Grund fahrgeometrischer Erfordernisse notwendig (erforderliche Kurvenradien von Lieferfahrzeugen zur Anlieferung im östlichen Hof).
Das Plangebiet liegt in einem innerstädtischen Bereich, in dem durch die geplante Nutzungsverdichtung eine erhebliche Zunahme der Verkehrsbelastung durch überörtlichen Verkehr, Ziel- und Quellverkehr zu erwarten ist. Um die dadurch entstehenden Umweltbelastungen auf ein vertretbares Maß zu beschränken und die Abwicklung des Wirtschaftsverkehrs zu ermöglichen, verfolgt der Senat von Berlin das Ziel, im zentralen Bereich der Innenstadt mindestens 80 % des zukünftigen Verkehrs, ausgenommen des Wirtschaftsverkehrs, durch den öffentlichen Personennahverkehr abzuwickeln.
Die Zahl der zulässigen Stellplätze im Kerngebiet wird entsprechend dem Entwurf der Höchstzahlverordnung aus dem Jahr 1995 auf 90 Stellplätze beschränkt. (Zone A: 1 Stellplatz je 160 m2 Geschoßfläche bei Büro- und Verwaltungsräumen und 0,5 Stellplätze pro Wohneinheit). Die Stellplätze sind unterirdisch anzulegen.
Der gegenwärtige Bebauungsentwurf für das Studiogebäude sieht jedoch lediglich etwa 30 Stellplätze vor.
Außerhalb der nicht überbaubaren Flächen wird die Anlage von Tiefgaragen auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 5 BauNVO nicht gestattet. Hierdurch sollen die nicht überbaubaren Flächen weitgehend unversiegelt bleiben, so dass eine qualitätvolle Begrünung mit Bodenanschluß erfolgen kann.
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des im Flächennutzungsplan Berlin (FNP 94) dargestellten Vorranggebietes für Luftreinhaltung. Auf Grund dieser Lage wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplans gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB festgesetzt, dass zur Begrenzung von Luftverunreinigungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes nur die Verwendung von Stadtgas bzw. Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zulässig ist, da von ihnen vergleichsweise geringe Luftbelastungen ausgehen.
Die Verwendung anderer Brennstoffe ist nur insoweit zulässig, als sie gleichwertige oder geringere Emissionswerte von Schwefeloxid, Stickstoffoxid und Staub aufweisen.
Auf Grund der hohen Verkehrsbelastung der Wilhelmstraße und der Dorotheenstraße werden entlang dieser Straßenzüge zur Gewährleistung gesunder Arbeitsbedingungen Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden erforderlich. Gegenwärtig wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans entlang der Dorotheenstraße tagsüber ein Beurteilungspegel von 74 dB (A) und an der Wilhelmstraße ein Beurteilungspegel von über 64 dB (A) errechnet. Der Bebauungsplan setzt daher entlang der Dorotheenstraße ein erforderliches (bewertetes) Luftschalldämm-Maß (Rw,res nach DIN 4 109, Ausgabe November 1989) von mindestens 40 dB,