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Timestamp: 2016-10-23 08:09:04
Document Index: 84073929

Matched Legal Cases: ['Art. 25', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 83', 'Art. 89', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 25', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 5', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_117/2016, 1C_127/2016 � � Urteil vom 4. Juli 2016
Die C.________ AG reichte am 26. Januar 2012 beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft ein Baugesuch f�r das in der Wohn- und Gesch�ftszone 3 gelegene Wohnprojekt D.________ auf dem Grundst�ck Nr. www in Liestal ein. Dieses sieht als 3. Etappe der Gesamt�berbauung E.________ die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Autoeinstellhalle vor. Gegen das Baugesuch erhoben u.a. die Nachbarn A.________ und B.________ Einsprache. Daran hielten sie fest, auch nachdem die Bauherrschaft �berarbeitete Pl�ne eingereicht hatte.
Das Baugrundst�ck liegt im Norden des Hofguts E.________, einem stattlichen Geh�ft aus dem 18./19. Jahrhundert, das aus einem zweigeschossigen Wohnhaus und einer angebauten Scheune besteht. W�hrend das Wohngeb�ude im kantonalen Inventar der gesch�tzten Kulturdenkm�ler aufgef�hrt ist, wurde die �konomiebaute in das kantonale Bauinventar aufgenommen. Auf dem Zonenplan Siedlung, Planteil �berlagernde Gebiete, der Stadt Liestal vom 17. Dezember 2008 ist das gesamte Hofgut als "erhaltenswertes Geb�ude (Kategorie A) " markiert. Das Wohnhaus ist zus�tzlich mit einem schwarzen Punkt gekennzeichnet, womit zum Ausdruck kommt, dass die Baute gest�tzt auf Art. 25 Abs. 2 des Zonenreglements Siedlung der Stadt Liestal (ZRS) unter kantonalem Schutz steht.
Mit Entscheid vom 6. Januar 2014 wies das Bauinspektorat die Einsprachen ab und erkl�rte die in den Erw�gungen aufgef�hrten Auflagen zum verbindlichen Bestandteil der Baubewilligung. Die dagegen von A.________ und B.________ erhobene Beschwerde wies die Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft am 19. August 2014 ab, soweit sie darauf eintrat. Auch die dagegen eingereichten Rechtsmittel beim Kantonsgericht Basel-Landschaft blieben erfolglos.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 8. M�rz 2016 gelangt A.________ an das Bundesgericht (Verfahren 1C_117/2016) und beantragt die vollumf�ngliche Aufhebung des Urteils des Kantonsgerichts vom 11. November 2015 und die Abweisung des Baugesuchs.
In gleicher Sache gelangt B.________ mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 14. M�rz 2016 an das Bundesgericht (Verfahren 1C_127/2016). Er stellt dieselben Rechtsbegehren.
Die C.________ AG (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerden. Das Kantonsgericht verzichtet auf eine Stellungnahme. Die Stadt Liestal und die Baurekurskommission haben sich nicht vernehmen lassen. A.________ (Beschwerdef�hrerin 1) und B.________ (Beschwerdef�hrer 2) halten in der Replik an ihren Antr�gen fest.
Der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung hat mit Verf�gung vom 19. April 2016 den Beschwerden keine aufschiebende Wirkung zuerkannt.
2.1.�Dem angefochtenen Entscheid einer letzten kantonalen Instanz liegt ein Rechtsmittelverfahren �ber eine Baubewilligung zugrunde. Dagegen steht die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdef�hrer, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben, sind als direkte Nachbarn des Baugrundst�cks zur Beschwerdef�hrung befugt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf ihre Eingaben ist grunds�tzlich einzutreten.
2.2.�Mit der Beschwerde k�nnen Rechtsverletzungen im Sinne von Art. 95 BGG ger�gt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Allerdings pr�ft es, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Pflicht zur Begr�ndung der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind. Bez�glich der Verletzung von verfassungsm�ssigen Rechten - einschliesslich der willk�rlichen Anwendung von kantonalem Recht - gilt eine qualifizierte R�gepflicht: Das Bundesgericht pr�ft nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176 mit Hinweisen).
2.3.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zu Grunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Streitig ist, ob das Bauvorhaben mit Blick auf die kantonalen Bestimmungen �ber den Schutz von Kulturdenkm�lern bzw. die �sthetikvorschriften bewilligungsf�hig ist.
3.1.�Nach � 104 des Raumplanungs- und Baugesetzes des Kantons Basel-Landschaft (RBG/BL; SGS 400) sind alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unter Ber�cksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu gestalten und in die Umgebung einzugliedern, dass auf wertvolle Objekte R�cksicht genommen wird. Gem�ss � 29 Abs. 3 RBG/BL werden sch�tzenswerte Einzelobjekte in den Zonenvorschriften bezeichnet und umschrieben. In dieser Hinsicht f�hrt Art. 25 Abs. 1 ZRS aus, dass die im Zonenplan ausgewiesenen "erhaltenswerten Geb�ude" demnach in ihrer Substanz, Konstruktion und Erscheinung zu erhalten sind; im �brigen gelten die Bestimmungen des kantonalen Rechts. � 7 Abs. 1 des Gesetzes �ber den Denkmal- und Heimatschutz des Kantons Basel-Landschaft (DHG/BL; SGS 791) untersagt die Verunstaltung des Orts- und Landschaftsbilds (Satz 1); eine solche ist anzunehmen, wenn eine ung�nstige Wirkung auf das Orts- und Landschaftsbild zu bef�rchten ist (Satz 2). Nach � 7 Abs. 3 DHG/BL ist es verboten, die gesch�tzten Kulturdenkm�ler in ihrem Bestand zu gef�hrden, sie in ihrem Wert oder in ihrer Wirkung zu beeintr�chtigen oder sie zu beseitigen. Zudem sieht � 9 DHG/BL vor, dass gesch�tzte Kulturdenkm�ler durch bauliche oder technische Ver�nderungen in ihrer Umgebung nicht beeintr�chtigt werden d�rfen; als Umgebung gilt dabei der n�here Sichtbereich des Kulturdenkmals.
3.2.�Die Vorinstanz bemerkte dazu, ob ein gesch�tztes Kulturdenkmal durch Ver�nderungen in seiner Umgebung in seinem Wert oder in seiner Wirkung beeintr�chtigt werde, sei im Einzelfall auf der Grundlage des konkreten fachwissenschaftlichen Zeugniswerts nach Massgabe des mit der Unterschutzstellung verfolgten Schutzziels zu bestimmen. Gest�tzt auf die Beschreibung im kantonalen Inventar der Kulturdenkm�ler habe bereits die Baurekurskommission zu Recht gefolgert, dass es sich beim Hof E.________ um einen Solit�rbau handle, dessen Schutzziel sich in erster Linie auf die historische Bausubstanz richte und deshalb solange gewahrt bleibe, als das Hofgut als alleinstehende Baute wahrgenommen werde. Diese Einsch�tzung habe sich anl�sslich des durchgef�hrten Augenscheins best�tigt. Der Hof E.________ liege am Rande des Siedlungsgebiets, sei bereits heute im Westen und S�den von modernen Wohnbauten umrahmt und auf der gegen�berliegenden Strassenseite befinde sich eine Gewerbezone mit baureifem Land. Er stelle offenkundig ein isoliertes Einzelobjekt dar, dem keine ortsbild- oder landschaftspr�gende Funktion zukomme. Sein Schutzbereich gehe deshalb in r�umlicher Hinsicht nicht wesentlich �ber das Hofgut hinaus.
Zu beachten sei ferner, dass die Bauherrschaft die Pl�ne f�r das Mehrfamilienhaus �berarbeitet habe. Das neue Projekt sehe nur noch einen einzigen Bauk�rper vor, der - unter Ausn�tzung eines N�herbaurechts - so weit weg wie m�glich vom Hof E.________ situiert worden sei, um einen m�glichst breiten Sichtwinkel auf die Ostfassade freizuhalten. Die Einsehbarkeit werde dadurch nicht st�rker beeintr�chtigt als durch das vom Beschwerdef�hrer 2 errichtete Wohnhaus s�dlich vom Hof. Den denkmalpflegerischen Schutzbed�rfnissen trage das Bauprojekt durch die Gestaltung und Situierung des Wohngeb�udes Rechnung. Es beeintr�chtige deshalb das Hofgut in seinem Wert oder in seiner Wirkung nicht wesentlich und sei bewilligungsf�hig, was auch die kantonale Denkmalpflege best�tigt habe.
3.3.�Die Beschwerdef�hrer wenden dagegen ein, die Ausf�hrungen der Vorinstanz zur Bausubstanz des Schutzobjekts gingen an der Sache vorbei. Dessen Wirkung h�nge von der Umgebung ab, die eine gewisse Offenheit aufweisen m�sse, weil das Hofgut in einer solchen Landschaft gebaut worden sei. Das in unmittelbarer N�he geplante Wohnhaus beeintr�chtige die Wirkung und die typischen Merkmale des Hofs E.________ massiv. Indem die Vorinstanz zur gegenteiligen Auffassung gelangt sei, habe sie die kantonalen �sthetikklauseln willk�rlich angewendet (Art. 9 BV).
Soweit die Beschwerdef�hrer sich mit den Erw�gungen der Vorinstanz �berhaupt in rechtsgen�glicher Weise auseinandersetzen (vgl. E. 2.2 hiervor), verm�gen sie jedenfalls nicht darzutun, inwiefern die Urteilsbegr�ndung oder das Urteil selbst im Ergebnis rechts- bzw. verfassungswidrig sein soll. Nach der st�ndigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willk�r in der Rechtsanwendung nur vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 134 II 124 E. 4.1 S. 133 mit Hinweisen). Dass dies hier der Fall sein sollte, ist nicht ersichtlich. Vielmehr nimmt das Kantonsgericht im vorinstanzlichen Entscheid Bezug auf die Beschreibung des Hofs E.________ im kantonalen Inventar der Kulturdenkm�ler. Danach stellt dieser der letzte noch gut erhaltene Einzelhof ausserhalb des Stadtzentrums dar. Er bezeugt die Wohn- und Baukultur der wohlhabenden l�ndlichen Bev�lkerung im 18. und 19. Jahrhundert und zeichnet sich durch mehrere Elemente auf der Aussenseite (insb. Fenster und T�ren) sowie durch eine historisch wertvolle Innenausstattung aus (vgl. E. 6.3). Es ist mithin vertretbar, wenn die Vorinstanzen beim Hofgut nicht von einem Teil eines Ensembles, sondern von einem zu seiner Umgebung in keinem erkennbaren Bezug stehenden Einzelobjekt ausgingen, dessen historische Bausubstanz einzigartig und sch�tzenswert ist. Daher ist auch nicht zu beanstanden, wenn sie den Schutz in r�umlicher Hinsicht als mehr oder weniger auf das Hofgut beschr�nkt erachteten: Eine Beeintr�chtigung m�sste dann bejaht werden, wenn das Bauvorhaben das Schutzobjekt in jenen Bereichen tr�fe, die es so unverkennbar und charakteristisch machen. Dies ist hier aber nicht der Fall. Das Bauprojekt sieht einen einzigen, kompakten Bauk�rper vor, der unter Ausn�tzung eines N�herbaurechts so weit weg wie m�glich vom Hofgut und von der E.________-Strasse zu liegen kommen soll. Zus�tzlich wurde der Lichtschacht der Tiefgarage verschoben, so dass der Bauerngarten ungeschm�lert erhalten bleiben kann. Da dadurch die Einsehbarkeit des Hofguts mit seinen historisch wertvollen Elementen gr�sstm�glich gew�hrleistet wird, erscheint es nachvollziehbar, wenn die Bewilligungsf�higkeit des Vorhabens nach � 7 Abs. 3 und � 9 DHG/BL bejaht wurde. Dies insbesondere auch deshalb, weil die Anwendung einer �sthetik- oder Schutzklausel nicht dazu f�hren darf, die Zonenordnung generell ausser Kraft zu setzen (vgl. BGE 115 Ia 370 E. 5 S. 377; 114 Ia 343 E. 4b S. 346; Urteile 1C_138/2014 vom 3. Oktober 2014 E. 8.1; 1C_434/2012 vom 28. M�rz 2013 E. 3.3). Eine Verletzung des Willk�rverbots liegt somit nicht vor. Ebenso ungerechtfertigt ist der Einwand der Beschwerdef�hrer, die Vorinstanz habe � 9 DHG/BL nicht angewendet.
3.4.�Die Beschwerdef�hrer beanstanden ferner, die Vorinstanz habe � 7 Abs. 1 Satz 2 DHG/BL ausser Acht gelassen, wonach eine Verunstaltung dann anzunehmen ist, wenn eine ung�nstige Wirkung auf das Orts- und Landschaftsbild zu bef�rchten ist. Dies liege hier vor, weil sich das Bauvorhaben offensichtlich nachteilig auf das Hofgut auswirke. Dabei scheinen die Beschwerdef�hrer jedoch die �sthetische Generalklausel in � 7 Abs. 1 und 2 DHG/BL mit den qualifizierten Schutznormen f�r gesch�tzte Kulturdenkm�ler im Sinne der vorerw�hnten � 7 Abs. 3 und � 9 DHG/BL zu vermengen. Erstere bezieht sich im Gegensatz zu Letzteren nicht spezifisch auf das Schutzobjekt selbst, sondern auf die Wirkung des Bauvorhabens in seiner Umgebung. Dabei setzt eine Verunstaltung begriffsnotwendig eine erhebliche Verschlechterung des bisherigen �sthetischen Zustands voraus (vgl. BEAT ZUMSTEIN, Die Anwendung der �sthetischen Generalklauseln des kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 29 und S. 136 ff.). Inwiefern hier die geplante Wohn�berbauung einen ernsthaften Eingriff in das Orts- oder Landschaftsbild darstellen und im Vergleich zum Bestehenden erheblich st�ren w�rde, ist nicht ersichtlich. Aus der von den Beschwerdef�hrern selbst beigebrachten Fotodokumentation geht vielmehr hervor, dass das Gebiet westlich der E.________-Strasse weitgehend mit modernen Wohngeb�uden �berbaut ist, die denselben Stil und dieselbe Form aufweisen wie das geplante Mehrfamilienhaus. Damit wird den Interessen des Ortsbild- oder Landschaftsschutzes entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer hinreichend Rechnung getragen und es liegt keine Verunstaltung vor. Zudem wird mit der Gestaltung und Verschiebung des geplanten Wohngeb�udes an den vom Hofgut am weitesten entfernten Rand des Baugrundst�cks den �ffentlichen Interessen am Denkmalschutz Nachachtung verschafft. Die Vorinstanz ist daher weder in Willk�r verfallen noch hat sie gegen das Legalit�tsprinzip oder den Grundsatz des �ffentlichen Interesses verstossen.
3.5.�Ferner geht auch die von der Beschwerdef�hrerin 1 in diesem Zusammenhang erhobene Sachverhaltsr�ge fehl (vgl. E. 2.3 hiervor). Sie bem�ngelt, die Vorinstanz habe sich in keiner Weise mit ihrem Vorbringen auseinandergesetzt, wonach der Bauerngarten sowie die Obstb�ume auf ihrer Parzelle Nr. xxx, die das Bild zum Hofgut abrundeten, aufgrund des vom Bauprojekt ausgehenden Schattenwurfs nicht �berleben k�nnten. Darin erblickt sie auch eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV). Dabei verkennt sie aber, dass die Obstb�ume auf ihrem Grundst�ck durch das Baugrundst�ck vom Hof abgetrennt werden und somit keinen Bezug dazu aufweisen. Zudem befindet sich der Bauerngarten des Hofs E.________, der gem�ss Baurekurskommission im Bauinventar erw�hnt wird (vgl. E. 3 des Entscheids vom 19. August 2014), im S�den des geplanten Wohngeb�udes, weshalb mit keiner nennenswerten Einbusse an Sonneneinstrahlung zu rechnen ist. Insofern handelt es sich bei diesen Vorbringen nicht um f�r den Entscheid zentrale Punkte. Die Vorinstanz durfte demnach darauf verzichten, sich damit auseinanderzusetzen (BGE 141 V 557 E. 3.2.1 S. 564 f.; 134 I 83 E. 4.1 S. 88).
3.6.�Die Beschwerdef�hrer r�gen weiter eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots (Art. 8 Abs. 1 BV) und des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 9 BV; Art. 5 Abs. 3 BV). Sie machen geltend, die von ihnen angef�hrten Baugesuche Nr. yyy/2009 und Nr. zzz/2004 seien durchaus mit dem vorliegenden vergleichbar. Mit dem Ersten der beiden habe eine bauliche Ver�nderung an der nur kommunal gesch�tzten Scheune des Hofs bewilligt werden sollen, was jedoch verweigert worden sei, weil der geplante Balkon das kantonal gesch�tzte Wohnhaus beeintr�chtigt h�tte. Das zweite Baugesuch, das vom Beschwerdef�hrer 2 eingereicht worden sei, habe lediglich bewilligt werden k�nnen, weil das Wohnhaus im Bereich des dem Hofgut zugewandten Teils nur ein Obergeschoss aufweise und das zweite Obergeschoss auf der zur Strasse hin gerichteten Seite verglast und zur�ckversetzt worden sei. Da f�r jenes Bauprojekt strengere Anforderungen gegolten h�tten als f�r das vorliegende, werde mit dessen Bewilligung eine Praxis�nderung vorgenommen, was treuwidrig sei.
3.6.1.�Der Rechtsgleichheitsgrundsatz nach Art. 8 Abs. 1 BV verlangt, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich oder Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Der Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung wird insbesondere verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, f�r die ein vern�nftiger Grund in den zu regelnden Verh�ltnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verh�ltnisse h�tten getroffen werden m�ssen (BGE 140 I 201 E. 6.5.1 S. 210; 139 I 242 E. 5.1 S. 254; 136 I 17 E. 5.3 S. 29; je mit Hinweisen).
3.6.2.�Das Baugesuch Nr. yyy/2009 zielte darauf ab, einen auf der H�he des Dachgeschosses �ber die Fassadenflucht hinausragenden Balkon unter dem Vordach nachtr�glich bewilligen zu lassen. Dieser sollte an der �stlichen Geb�udeseite der Scheune realisiert werden, an die das kantonal gesch�tzte Wohngeb�ude unmittelbar anschliesst. Damit liegt auf der Hand, dass die Scheune eine r�umlich und baulich viel gr�ssere N�he zum Kulturdenkmal aufweist als ein in der Nachbarschaft geplantes Mehrfamilienhaus, weshalb auch bei baulichen Eingriffen eine gr�ssere Vorsicht geboten ist. Vor allem aber stellt die �konomiebaute selbst ein kommunal erhaltenswertes Geb�ude dar (vgl. Bst. A und E. 3.1 hiervor). Da der Balkon die urspr�nglich landwirtschaftliche Nutzung des Vordachs, unter dem das Heu vor der Witterung gesch�tzt in den Dachstock gehievt wurde, zunichte gemacht h�tte, ist die Bewilligung verweigert worden (vgl. Urteil vom 22. Januar 2014 des Kantonsgericht Basel-Landschaft E. 6.2.2). Insofern ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass dieser negative Beh�rdenentscheid im hier zu beurteilenden Fall aufgrund der unterschiedlichen entscheidwesentlichen Tatsachen nicht als Vergleich herangezogen werden kann.
3.6.3.�Im Baubegehren Nr. zzz/2004 ersuchte der Beschwerdef�hrer 2 um eine Bewilligung f�r die Errichtung eines Wohnhauses im S�den des Hofs E.________. Die kantonale Denkmalpflege regte dabei an, die Kante des Obergeschosses auf der Nord-Ostseite an die Traufh�he des gesch�tzten Hofguts anzugleichen, damit eine gute Einpassung erreicht werden k�nne (vgl. Protokollauszug aus der Sitzung der kantonalen Denkmal- und Heimatschutzkommission vom 18. Januar 2005; Fachbericht des Amts f�r Raumplanung vom 5. November 2004). Auch im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin aufgrund von Einw�nden der kantonalen Denkmalpflege �berarbeitete Pl�ne einreichen m�ssen, die sie mithilfe der Denkmal- und Heimatschutzkommission ausgearbeitet hat. Wie bereits dargelegt, sehen die Pl�ne bloss einen einzigen Bauk�rper vor, der unter Ausn�tzung eines N�herbaurechts so weit weg wie m�glich vom Hofgut positioniert werden soll. Zus�tzlich ist geplant, den Lichtschacht der Tiefgarage zu verlegen, damit der Bauerngarten vollst�ndig erhalten bleibt. Insoweit mussten beide Parteien Zugest�ndnisse machen, damit das gesch�tzte Kulturdenkmal in seinem Wert und seiner Wirkung m�glichst geschont wird. Eine Ungleichbehandlung ist nicht auszumachen. Ebenso wenig kann gesagt werden, die Anforderungen an das vorliegende Bauvorhaben seien im Vergleich zum Projekt des Beschwerdef�hrers 2 weniger hoch. Vielmehr erfolgte die Beurteilung der beiden Bauprojekte jeweils aufgrund der konkreten Verh�ltnisse des Einzelfalls. Es liegt mithin keine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots oder des Grundsatzes von Treu und Glauben vor.
Die Beschwerden erweisen sich somit als unbegr�ndet und sind abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG), wobei es sich rechtfertigt, die Gerichtskosten f�r beide Verfahren auf insgesamt Fr. 3'000.-- festzulegen. Die Beschwerdef�hrer haben der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Die Kosten f�r das bundesgerichtliche Verfahren von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdef�hrern je im Umfang von Fr. 1'500.-- auferlegt.
Die Beschwerdef�hrer haben die private Beschwerdegegnerin mit je Fr. 1'500.-- zu entsch�digen.