Source: http://www.matteoperoni.it/category/condominio/verbale-dassemblea/
Timestamp: 2017-06-27 10:39:39+00:00
Document Index: 135010097

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2373', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1137', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1136', 'sentenza ']

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Condomino “controparte” e voto in assemblea	marzo 29, 2017/in Verbale d'assemblea /da Matteo PeroniQuando si deve deliberare un’azione giudiziale nei confronti di un condomino, quest’ultimo soggetto può votare in assemblea o la sua quota deve essere scomputata dai totali?
A questa domanda una sentenza della Suprema Corte di circa un anno e mezzo fa ha dato una risposta che mi lascia molto perplesso. La pronuncia n. 19131/2015 ha affermato l’impossibilità di procedere scomputando i voti della “controparte” la quale dovrebbe comunque partecipare alla votazione con la possibilità (non l’obbligo) di astenersi. Sul punto, si riporta un estratto della sentenza: “In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’Autorità giudiziaria“. Applicando tale principio in un condominio ove il costruttore sia titolare di 600 millesimi, non si potrà mai raggiungere la maggioranza sufficiente a deliberare un’azione finalizzata ad ottenere il risarcimento danni per vizi costruttivi; l’unica possibilità sarebbe quella che il costruttore medesimo voti a favore della causa da promuovere contro di lui (!!!).
La pronuncia presa in esame, oltre che generare notevoli problemi pratici, contraddice una serie di provvedimenti – tra cui la sentenza della Suprema Corte n. 17140/2011 – che avevano ritenuto di escludere il voto del condomino in “conflitto di interesse” applicando in via analogica l’art. 2373 c.c.. Tale norma, emanata in ambito societario, escludeva il voto del socio in conflitto di interessi; l’articolo in questione è stato successivamente novellato con l’esclusione di quella parte che che permetteva di distinguere il quorum costitutivo dell’assemblea da quello deliberativo.
A mio avviso la risoluzione alla domanda che ci siamo posti inizialmente non riguarda l’applicabilità o meno dell’ormai riformato articolo 2373 c.c., ma richiede di porre la propria attenzione sull’avvenuta scissione all’interno del condominio di due gruppi in contrasto fra di loro:
da una parte, il condomino che impugna la delibera assembleare o il costruttore/condomino nei cui confronti promuovere un’azione giudiziaria;
dall’altra, l’assemblea dei condomini: controparte processuale nei confronti del soggetto di cui al punto (a).
La pronuncia della cassazione oggi in commento dimentica un principio tanto semplice quanto fondamentale nel diritto condominiale: paga e decide solo chi utilizza (anche potenzialmente) del bene. Tale principio riguarda il condominio parziale, ma può essere applicato anche ad una situazione ove all’interno dell’assemblea coesistono diverse figure processuali: quella dell’attore e quella del convenuto. Tanto è vero che, nell’ambito di un giudizio relativo all’impugnazione di delibera ove il giudice abbia compensato le spese, il condominio non può ripartire proquota le spese legali da lui sostenute anche a carico del condomino impugnante (sua controparte).
Circa i quorum deliberativi/costitutivi, la presunta assoluta inviolabilità della base di calcolo delle maggioranze assembleari affermata dalla sentenza della Suprema Corte, viene smentita dal consolidato principio del condominio parziale: il quorum costitutivo/deliberativo, se un bene è destinato al servizio di solo una parte dei condomini, deve essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari ed ai condomini direttamente interessati.
Sul punto si riportano due pronunce della Suprema Corte di Cassazione:
Sentenza n. 13885/2014: “Nell’ipotesi di controversia tra condomini, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall’amministratore. In altri termini, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si è persa, o per la quale il giudice ha deciso di compensare le spese affrontate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa. Ne consegue che non avendo fatto la sentenza impugnata applicazione di detto principio, non invalidando la delibera assembleare che ha posto a carico del condomino D.E. le spese processuali dal Condominio sopportate per il compenso del proprio difensore nel giudizio introdotto dal primo, la relativa statuizione va cassata“.
Sentenza n. 4127/2016: “Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati“.
In conclusione, ritengo non rispettoso dei principi di diritto condominiale quanto affermato dalla Corte di Cassazione n. 19131/2015 e ritengo più corretto scomputare la quota del soggetto “controparte” nell’ambito delle votazioni inerenti le azioni giudiziarie da lui promosse o da promuovere nei suoi confronti.
Cassazione Civile 13885 2014
Cassazione Civile 19131 2015
Cassazione Civile 4127 2016
Matteo Peroni2017-03-29 06:34:282017-03-29 06:34:28Condomino "controparte" e voto in assemblea	5 Errori da evitare nella redazione del verbale d’assemblea	settembre 8, 2016/in Verbale d'assemblea /da Matteo PeroniLa redazione di un verbale d’assemblea può presentare insidie tali da costituire spunto per l’impugnazione e/o la contestazione da parte dei condomini; vorrei quindi fornire alcuni suggerimenti finalizzati a limitare problematiche di questo tipo.
Il verbale deve essere scritto in sede di riunione e non successivamente (magari sulla base di pochi appunti presi dal segretario). Tale pratica permette di ridurre contestazioni e dubbi circa il contenuto delle delibere; a tal proposito l’amministratore potrà eventualmente predisporre una traccia onde semplificare le operazioni. Uno volta concluso ogni singolo punto all’ordine del giorno, sempre in un’ottica di maggior chiarezza, reputo molto importante che il segretario legga a tutti i presenti quanto scritto. Indicare in modo preciso i condomini presenti, quelli presenti per delega, quelli assenti ed i millesimi di ognuno. Non è sufficiente indicare i valori totali, ma occorre precisare bene la posizione delle singole proprietà.
Deve essere ben chiaro cosa sta votando l’assemblea e la redazione di ogni punto all’ordine del giorno deve essere quanto più ordinata possibile. Capisco che in tante occasioni le assemblee siano confuse, ma – esercitando un po’ di fermezza – è indispensabile fissare i concetti espressi dai condomini contestualmente alla riunione. Affrontando un determinato punto all’ordine del giorno si potrà, inizialmente, dare atto della discussione in corso e di eventuali dichiarazioni. Si dovrà poi focalizzare l’attenzione sulla decisione dell’assemblea, porla in votazione, indicare le espressioni di voto e l’esito della delibera.
A mio avviso, due esempi di applicazione pratica di tali concetti sono i seguenti:
Punto all’ordine del giorno:
Verifica impianto elettrico delle scale; stanziamento fondi, riparto e delibere conseguenti.
Svolgimento/discussione:
A seguito del sopralluogo dei vigili del fuoco, l’amministrazione ha chiesto ad un elettricista di verificare lo stato dell’impianto; il medesimo ha riferito, vista la potenza dell’impianto, che è necessario redigere preliminarmente un progetto. A tal fine è stato richiesto il preventivo del …; una volta redatto il progetto da parte del perito, l’elettricista incaricato potrà predisporre il preventivo per i lavori necessari.
Conclusione/votazione:
Il Presidente pone in votazione il conferimento di incarico al perito … per l’importo totale di € 1.300,00, compresi oneri accessori, ripartito secondo i millesimi di scala e da riscuotere in due rate uguali aventi le seguenti scadenze: … e … .Si incarica l’amministratore di negoziare per quanto possibile uno sconto e di assicurarsi che il contratto sia omnicomprensivo.
Favorevoli: … Contrari: … Astenuti: … La delibera viene approvata
Esame ed approvazione preventivi asfaltatura ed opere connesse con stanziamento rate straordinarie a copertura della spesa.
Prende la parola l’ing. … che mostra tramite videoproiettore le varie offerte ricevute e le relative comparazioni.
Dopo attenta valutazione, il presidente pone in votazione le seguenti delibere
a) approvazione della proposta di asfaltatura, messa a norma della sbarra esistente, fornitura e posa di nuovo lampione nella zona d’ingresso per un totale di € … . Le ditte cui saranno appaltati i lavori sono: Impresa stradale … , elettricista … , impresa edile … .
L’importo sopra indicato è costituito dalle voci contenute nell’allegato n. 1 al presente verbale.
Si pone quindi in delibera l’importo totale di € … ripartito in base ai millesimi di proprietà.
b) Riconoscimento all’amministratore per assistenza lavori di un compenso pari al 3% del valore complessivo delle opere, comprensivo di pratica per recupero fiscale. L’importo posto in delibera è quindi pari ad € … oltre iva (€ … iva compresa) da ripartirsi in millesimi di proprietà.
c) Si pone quindi in delibera la costituzione di un fondo contabile straordinario di € … da ripartirsi secondo le modalità sopra indicate (millesimi di proprietà) e da versarsi in 4 rate uguali aventi le seguenti scadenze: … – … – … – … .
Il presidente pone quindi in votazione l’approvazione di tutte le delibere di cui sopra (a, b, c) e l’assemblea così si esprime:
Favorevoli: … Contrari: … Astenuti: … Le delibere vengono approvate
In sede di votazione è importante che sia ben individuabile (nominativo e millesimi) chi ha votato a favore, chi contro e chi si è astenuto.
Il verbale deve essere inviato a tutti i condomini; la legge non impone termini precisi, ma l’amministratore dovrà procedere celermente anche in virtù della sua qualifica di professionista. Un aspetto a mio avviso importante riguarda le modalità di invio. Se nei confronti dei presenti è sufficiente una spedizione a mezzo posta ordinaria/email, consiglio di utilizzare metodi che consentano una prova della ricezione (raccomandata o pec) nei confronti degli assenti; la legge non dispone nulla sul punto, ma in questo modo si eviteranno problematiche legate alla decorrenza dei trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.. Sarà quindi chiaro quando il condominio Tizio ha ricevuto il verbale d’assemblea; da tale data inizieranno a decorrere i trenta giorni per impugnare la delibera.
Matteo Peroni2016-09-08 08:07:122016-09-08 08:07:125 Errori da evitare nella redazione del verbale d’assemblea	Avviso di convocazione ed argomenti da trattare in assemblea	febbraio 13, 2016/in Verbale d'assemblea /da Matteo PeroniLa decisione in commento (Cassazione civile, sentenza n. 539 del 14.01.2016) trae origine da un ricorso in cui si lamenta la violazione del diritto di informativa nella convocazione di un’assemblea condominiale.
Nel dettaglio, la censura attiene al mancato riferimento, nell’ordine del giorno, ad una serie di argomenti poi affrontati in sede assembleare; in particolare, dinanzi ai giudici di legittimità, si lamenta l’omessa menzione del punto, oggetto di delibera da parte dell’assemblea, relativo al ripristino della serratura esterna del cancello condominiale.
La Cassazione ha ritenuto corretto il ragionamento della Corte territoriale, secondo cui gli argomenti non inseriti nell’ordine del giorno, trattati nell’assemblea condominiale, erano stati oggetto di discussione sotto la voce relativa all’approvazione del consuntivo dell’esercizio annuale ed avevano, inoltre, riguardato comunicazioni e spiegazioni circa l’operato dell’amministratore in ordine alla gestione ordinaria e straordinaria dell’anno precedente.
E’ stato dunque escluso che, affinché il diritto di informativa nella convocazione dell’assemblea condominiale risulti garantito, occorra l’inserimento, nell’ordine del giorno, di ciascun analitico argomento; nella specie, è stata ritenuta sufficiente la possibilità, per ciascun condomino, di prendere visione del rendiconto in un momento antecedente all’assemblea.
In particolare, la Cassazione ha affermato che “[…] al fine della validità della delibera adottata da un’assemblea condominiale, è sufficiente che nell’avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili […]”.
Cassazione Civile – sentenza 539 del 2016
Matteo Peroni2016-02-13 17:33:522016-02-13 17:35:11Avviso di convocazione ed argomenti da trattare in assemblea	Voto e conflitto di interessi	febbraio 8, 2015/in Verbale d'assemblea /da Matteo PeroniL’ordinanza interlocutoria n. 12018 del 2014 – pur non definendo la vicenda presa in esame, ma rimettendola alla trattazione in pubblica udienza – offre uno spunto di riflessione sul tema del conflitto di interessi da parte del condomino in sede di voto assembleare. La pronuncia redatta dal dott. Bruno Bianchini ribadisce dei principi ormai costanti nella giurisprudenza della suprema Corte. Il caso affrontato riguarda la locazione ai condomini Tizio e Caio di parti comuni; la delibera autorizzativa non viene ritenuta corretta dagli attori del procedimento i quali sostengono che Tizio e Caio non avrebbero dovuto partecipare alla votazione in quanto direttamente interessati all’esito della medesima.
L’ordinanza richiamata ricorda che in ambito condominiale il conflitto di interessi non può essere applicato in modo astratto, ma deve essere provato che nel caso specifico l’interesse del singolo diverga dall’interesse del condominio. Non è quindi sufficiente dedurre un indiretto interesse all’approvazione di un determinato argomento all’ordine del giorno, ma occorre provare il motivo in base al quale la delibera assunta danneggerebbe il condominio avvantaggiando il singolo proprietario. Un esempio concreto di conflitto di interesse potrebbe essere il caso del condomino di maggioranza che affitta ad una sua società la facciata condominiale (ad uso pubblicità) sulla base di un canone manifestamente basso rispetto alla media di mercato ed in presenza di offerte ben più vantaggiose.
Matteo Peroni2015-02-08 21:05:182015-02-08 21:07:54Voto e conflitto di interessi	La delega nell’assemblea di condominio	gennaio 31, 2015/in Verbale d'assemblea /da Matteo PeroniSe un condomino non vuole o non può partecipare personalmente ad una o più assemblee di condominio può delegare un altro proprietario od un terzo (ad esempio un professionista di sua fiducia) che parteciperà e voterà al suo posto. Il condomino rappresentato a mezzo delega risulta presente a tutti gli effetti di legge (anche, ad esempio, in punto di decorrenza del termine per l’impugnativa).
Le regole poste alla base di tale istituto sono le seguenti.
La delega può essere conferita solo in forma scritta; non è quindi più possibile la “delega telefonica”.
La delega non può mai essere conferita all’amministratore di condominio; può però essere conferita alla sua segretaria o ad un suo collaboratore.
Il delegato non può a sua volta delegare un altro soggetto.
La delega non è frazionabile. Se io sono proprietario di due appartamenti e di un negozio all’interno del condominio non posso delegare due persone (uno per gli appartamenti ed uno per il negozio), ma posso nominare un solo delegato che rappresenterà tutto il mio valore millesimale.
Viene escluso, se i condomini sono più di venti, che il delegato possa rappresentare più di un quinto dei condomini e più di 200 millesimi. Posto che viene utilizzata la congiunzione “e” si ritiene che i due requisiti (limite di teste e limite di millesimi) debbano sussistere contemporaneamente. Se uno dei proprietari non rispetta tale limite, l’amministratore dovrà chiedergli di rinunciare alle deleghe “in eccesso”.
Casi pratici circa il limite “del quinto” Se i condomini sono 20, non ci sono limiti di delega
Se i condomini sono 30
Consentito: soggetto delegato da 6 condomini (un quinto) che rappresentano 300 millesimi (+ di un quinto)
Consentito: delegato da 8 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 190 millesimi (- di un quinto)
Non consentito: delegato da 7 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 230 millesimi (+ di un quinto)
Se i condomini sono 50
Consentito: delegato da 13 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 190 millesimi (- di un quinto)
Non consentito: delegato da 20 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 230 millesimi (+ di un quinto)
Consentito: soggetto delegato da 10 condomini (un quinto) che rappresentano 300 millesimi (+ di un quinto)
Matteo Peroni2015-01-31 10:03:182015-01-31 10:03:18La delega nell'assemblea di condominio	Partecipazione telematica all’assemblea	maggio 27, 2014/in Verbale d'assemblea /da Matteo PeroniL’innovazione tecnologica e la diffusione delle forme di telecomunicazione fa spesso sorgere, anche all’interno del condominio, la richiesta da parte di alcuni condomini di poter partecipare in modo “virtuale” alle assemblee di condominio. Da un punto di vista tecnico tale partecipazione non è difficile e presuppone che il luogo dove si svolge la riunione sia dotato di connessione internet, di un computer, di una telecamera, di un microfono e di un software (ad esempio Skype).
Matteo Peroni2014-05-27 12:44:042014-05-27 12:47:31Partecipazione telematica all'assemblea	Verbale d’assemblea ed indicazione nominativa dei condomini	novembre 19, 2012/0 Commenti/in Verbale d'assemblea /da Matteo PeroniEstratto della sentenza n. 18192/2009 della Suprema Corte di Cassazione:
Tale essendo la situazione di fatto accertata, correttamente la Corte territoriale ha fatto applicazione del principio secondo cui, in tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorchè non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominatisi, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perchè tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonchè di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’art. 1136 cod. civ..
Matteo Peroni2012-11-19 16:26:382014-04-12 15:40:42Verbale d'assemblea ed indicazione nominativa dei condomini	Irrilevanza della mancata sottoscrizione da parte del presidente del verbale di assemblea	settembre 4, 2012/0 Commenti/in Verbale d'assemblea /da Matteo PeroniEstratto della sentenza 10.06.2011 del Tribunale di Bari:
Per la redazione del verbale dell’assemblea di condominio trova applicazione il generale principio della libertà delle forme. Nessuna rilevanza possono perciò assumere, per configurare una causa di invalidità delle delibere adottate nel corso dell’assemblea, né la circostanza della mancata sottoscrizione del verbale d’assemblea da parte di tutti i condomini, né, tanto meno, la mancata sottoscrizione di tale documento da parte del presidente dell’assemblea.
Matteo Peroni2012-09-04 07:06:192014-04-14 19:29:09Irrilevanza della mancata sottoscrizione da parte del presidente del verbale di assemblea