Source: https://koehler-klett.de/newsletter/april-2013/grundwasserkontamination-als-sachmangel-des-grundstucks
Timestamp: 2018-12-16 15:29:41
Document Index: 124516997

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 444', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Grundwasserkontamination als Sachmangel des Grundstücks | Köhler & Klett
Grundwasserkontamination als Sachmangel des Grundstücks
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 30.11.2012 (V ZR 25/12) entschieden, dass ein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück mit einem Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) behaftet ist, wenn es von Grundwasser durchströmt wird, das mit Giftstoffen (im konkreten Fall Cyanid) belastet ist.
Das streitgegenständliche Grundstück wur­de als Altlast im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin geführt. Grund hierfür war, dass das Grundstück ein Teil der Fläche war, auf dem bis 1953 Europas größte Gasanstalt in Betrieb war. Nach Bodenuntersuchungen der zuständigen Behörde stellte diese fest, dass das streitgegenständliche Grundstück nicht kontaminiert war. Hierüber informierte sie im August 2005 schriftlich den Eigentümer und wies ihn gleichzeitig darauf hin, dass das das Grundstück durchströmende Grundwasser aber mit Giftstoffen (Cyanid) belastet sei. Ursache der Verunreinigung des Grundwassers war, dass belastete Nachbargrundstücke Giftstoffe in das Grundwasser emittierten.
Der Eigentümer verkaufte im November 2005 eine auf dem Grundstück befindliche Eigentumswohnung und den dazugehörigen Grundstücksteil an den Käufer. Die Haftung des Verkäufers für Mängel wurde im Kaufvertrag ausgeschlossen. Dieser enthielt zudem einen Hinweis darauf, dass das Grundstück im Bodenbelastungskataster als Altlast eingetragen sei. Auf das Schreiben der Behörde aus August 2005 wurde im Kaufvertrag Bezug genommen. Die Verunreinigung des Grundwassers blieb im Vertrag jedoch unerwähnt.
Im Jahre 2008 erklärte der Käufer unter Verweis auf die verschwiegene Belastung des Grundwassers den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Das Kammergericht Berlin (KG) war der Auffassung, dass das kontaminierte Grund­wasser keinen Sachmangel des Grundstücks darstelle, weil das das Grundstück durchfließende Grundwasser nicht im Eigentum des Grundstücksinhabers stehe.
Dem folgte der BGH nicht. Zwar entschied der BGH – ebenso wie zuvor das KG – unter Verweis auf den sog. Naßauskiesungsbe­­schluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 15.07.1981 (1 BvL 77/78), dass das Eigentum an einem Grundstück nicht das das Grundstück durchströmende Grund­wasser umfasst. Denn dieses unterliegt nach dem vorgenannten Beschluss des BVerfG einer vom Grundstück getrennten öffentlich-rechtlichen Benutzungsordnung.
Entgegen dem KG bejahte der BGH allerdings gleichwohl das Vorliegen eines Sachmangels im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift ist eine Kaufsache frei von Mängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten darf. Im vorliegenden Fall war der gewöhnliche Verwendungszweck der gekauften Eigentumswohnung an sich nicht beeinträchtigt, da das Grundstück selbst nicht kontaminiert war. Der BGH verwies jedoch darauf, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung die den Mangel begründen­de Abweichung von der Soll-Be­schaffenheit der Sache auch durch deren wirtschaftliche, soziale oder rechtliche Beziehung zu ihrer Umwelt begründet sein kann, da alle rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse, die zu der Kaufsache in Beziehung stehen, die Art und Dauer der Brauchbarkeit der Sache und deren Wert beeinflussen können. Mit der Grundwasserkontamination sah der BGH Risiken und Gefahren verbunden, die beim Kauf von Grundstücken nicht üblich seien. So bestehe etwa bei Hochwasser die Gefahr, dass das schadstoffhaltige Wasser in das Gebäude eindringe. Ferner sei bei Bauarbeiten, die bis in den Grundwasserbereich reichten, eine Dekontamination des Grund­wassers erforderlich. Dabei spiele es keine Rolle, ob solche Bauarbeiten in absehbarer Zeit zu erwarten seien, da solche auch plötzlich vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer eines Hauses z.B. infolge eines Brandes oder einer Explosion eintreten könnten.
Im Kaufvertrag über das Grundstück war in Bezug auf Sachmängel ein Haftungsausschluss des Verkäufers vereinbart worden. Daher musste der BGH sich mit der Frage befassen, ob sich der Verkäufer auf diesen Haftungsausschluss berufen darf. Gemäß § 444 BGB kann ein Verkäufer sich auf einen Haftungsausschluss unter anderem dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der BGH war der Ansicht, dass der Verkäufer den Käufer über die Grundwasserkontamination hätte aufklären müssen. Deswegen hielt der BGH ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers für möglich, das ihm eine Berufung auf den Haftungsausschluss verwehrt. Ohne Belang war es dabei nach Auffassung des BGH, ob der Verkäufer lediglich irrtümlich davon ausgegangen ist, dass es sich hierbei nicht um einen Mangel des Grundstücks handelt oder ob der Verkäufer dies absichtlich verschwiegen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein arglistiges Verschweigen bereits dann in Betracht kommen, wenn der Verkäufer die Umstände kennt, die den Mangel begründen. Da der Sachverhalt von den Vorinstanzen diesbezüglich nicht festgestellt worden war, hat der BGH den Fall zur weiteren Sachverhalts­aufklärung an das KG zurückver­wiesen.