Source: http://www.sesamoamministratori.it/news-eventi-sesamo-amministratori-di-condominio.php?news=141
Timestamp: 2020-06-07 10:27:32+00:00
Document Index: 146767909

Matched Legal Cases: ['art. 1130', 'art.1', 'art 2370', 'art 106', 'art. 1130', 'art. 63', 'art. 63']

• 22 Maggio 2020 Il Convegno on-line su la Norma UNI 11777 dei Revisori Condominiali
25 • Maggio • 2020
SESAMO è intervenuta al Convegno on-line organizzato da REVCOND, Primarete in collaborazione con l’UNI, patrocinato da CONFASSOCIAZIONI su “La norma UNI 11777 dei Revisori Condominiali”. Ci sono stati tre tavoli di lavoro e nutrita è stata la presenza dei relatori, circa un centinaio le persone collegate on-line.
La norma UNI 11777 “Attività professionali non regolamentate, Revisore condominiale, requisiti di conoscenza, abilità e competenza” è entrata in vigore lo scorso 12 marzo.
Nell’intervento come SESAMO aderente ad ASPPI il Presidente Giannini ha fatto presente l’importanza che riveste essere giunti a definire i requisiti relativi all’attività professionale del revisore condominiale, dopo aver normato la figura dell’Amministratore di Condominio, là dove è risultato carente il legislatore con l’art. 1130 bis del c.c. Delineare conoscenze, abilità e competenze del Revisore significa anche consentire all’Amministratore di verificare l’adeguatezza dell’organizzazione del soggetto terzo con cui condividere la responsabilità della corretta gestione dei dati. Ha anche sottolineato che SESAMO che aderisce ad ASPPI si è dotata di un “Codice delle Buone Prassi” che prevede che l’Amministratore debba collaborare con i Condomini interessati a svolgere verifiche sulla gestione condominiale e che tale collaborazione è prevista anche nel caso i condomini intendano avvalersi di propri consulenti di fiducia anche appartenenti ad Associazioni di categoria.
Ha da ultimo sottolineato che così come sono importanti corsi di formazione per amministratori bisognerebbe attivare “corsi” di formazione ( informazione) anche per i condomini al fine di renderli maggiormente consapevoli e preparati alla vita condominiale con ciò trovandosi d’accordo con quanto detto da Spaziani Testa (Confedilizia) e dall’Avv. Vincenzo Nasini (Pres. Centro Studi REVCOND). In particolare quest’ultimo aspetto è stato ripreso da Saverio Fossati che ha moderato l’ultimo tavolo, cioè quello degli stakeholder.
Un riuscito convegno caratterizzato da un clima non solo cordiale ma dalla spontaneità il cui input è stato dato, in apertura, dalla Presidente di REVCOND Deborah Furci e che poi ha caratterizzato le relazioni e gli interventi successivi: l’esortazione all’ascolto per “imparare qualche cosa di nuovo” è servita ed il positivo riscontro c’è stato.
• L’amministratore condominiale in situazione di emergenza - Appunti in periodo di Covid-19 - A cura del Dott. Pietro Bonis - Sesamo Treviso
06 • Maggio • 2020
Premessa: con questi appunti si cerca di fornire agli amministratori associati una analisi organizzata, seppur non esaustiva e neppure definitiva, di situazioni di criticità in cui ci si può trovare, prendendo come spunto l’attuale emergenza sanitaria.
Diversamente, le indicazioni operative, per l’applicazione dei Decreti e delle Ordinanze, sono state date ai soci, di volta in volta, tramite apposite e-mail.
L’obiettivo di queste note è quindi di fornire uno strumento utile per strutturare efficacemente l’ufficio e l’attività, così da affrontare e superare, nel modo migliore, criticità future.
L’amministratore condominiale svolge la propria attività nell’interesse del condominio mandante e deve gestire, amministrare e valorizzare il patrimonio (il valore del fabbricato) e le relazioni tra i proprietari, i conduttori ed altri soggetti (ospiti, visitatori, clienti).
Nella gestione dell’ORDINARIETA’: l’amministratore dovrà, annualmente e alla fine del proprio incarico, rendere conto dell’attività svolta.
Nella gestione della STRAORDINARIETA’: l’amministratore assume ruolo attivo con obblighi di comportamento (di fare o non fare). Rientra nella straordinarietà quanto eccede l’ordinaria amministrazione.
La straordinarietà potrebbe essere “interna”, cioè nei confronti:
- dei condòmini: l’amministratore ha titolo per obbligare al rispetto del Regolamento, ai trasgressori può imputare il pagamento di multe/sanzioni, ha compiti/obblighi di denuncia alle Autorità;
- dei fornitori: l’amministratore può contestare i lavori non rispondenti agli appalti o non eseguiti a regola d’arte, può imporre il rispetto delle condizioni contrattuali, può respingere pagamenti non dovuti.
La situazione di straordinarietà può anche essere “esterna”, derivare cioè da eventi che coinvolgono una pluralità di soggetti, esterni alla compagine condominiale; come calamità naturali (terremoti, inondazioni) o emergenze di tipo sanitario (pandemie) come l’emergenza COVID-19.
La caratteristica primaria dei provvedimenti emanati per contrastare il diffondersi di questo virus è costituita dall’obbligo di dimora per le persone fisiche; fatto questo che ha stravolto la vita, il lavoro e tutte le relazioni sociali.
In questo frangente, qual è il ruolo dell’amministratore condominiale?
Innanzitutto, deve continuare a garantire l’abitabilità/agibilità dello stabile e dei locali condominiali.
Poi, dovrà avere una maggiore attenzione affinché siano garantiti i servizi essenziali (utenze, energia elettrica, gas, riscaldamento, manutenzioni); in detta situazione è possibile un aumento di costi a fronte di un aumento di domanda dei servizi condominiali.
Inoltre, considerando l’aspetto sociale, è inevitabile un aumento della conflittualità relazionale tra le persone; e questo mette alla prova l’adeguatezza del Regolamento condominiale.
A questo proposito, si richiamano alcune lezioni dei corsi di aggiornamento in cui viene analizzata la figura dell’amministratore come punto di convergenza delle relazioni: possiamo così individuare alcuni concetti strategici che possono diventare una chiave di lettura ed una fonte di ispirazione per l’amministratore Sesamo. Tra questi concetti citiamo: ”condominio felice”, “condivisione di intenti”, “amministratore come facilitatore”, “amministratore facility manager“, “coinvolgimento dei condomini nella gestione delle parti comuni”.
ALCUNI ACCORGIMENTI E SOLUZIONI
A) Approntare adeguati canali di comunicazione alternativi a quelli tradizionali (e-mail, sms, cellulare) per risultare reperibile e far sentire la propria presenza e vicinanza, sia che si tratti di partecipare alla sofferenza dei condòmini (ad esempio in eventuali lutti), sia per portare aiuto per specifiche difficoltà. Inoltre, l’amministratore dovrebbe poter fornire indicazioni sulle disposizioni sanitarie e, se del caso, fare da tramite con le Autorità.
B) Approntare le misure necessarie (obbligatorie) ed opportune (consigliate) aumentando il livello di attenzione e potenziando determinati servizi, come quelli di pulizia; a maggior ragione se in condominio sono presenti casi di contagio.
Potrebbe esserci la presenza di operatori sanitari in condominio, che dovranno essere agevolati nell’esecuzione degli interventi e nell’apprestamento delle cure agli interessati.
L’amministratore dovrà tenere i contatti con le autorità sanitarie (Ulss), con le autorità di ordine pubblico (Protezione Civile, Prefettura, Polizia locale); in altri contesti emergenziali le autorità potrebbero essere anche: Arpav, Nas, Spisal, Vigili del fuoco.
Alcuni esempi pratici: sanificazione del condominio, allestimento particolare (temporaneo) di zone condominiali, diversa gestione della raccolta dei rifiuti.
È bene che l’amministratore conosca le agevolazioni e le provvidenze destinate alle persone fisiche (ad esempio distribuzione di mascherine porta a porta, spesa a domicilio, indennizzi economici pubblici).
Un cenno sulla presenza in condominio di unità immobiliari commerciali o direzionali: i negozi sono soggetti a specifiche norme che riguardano l’afflusso della clientela; dovranno essere adeguati i locali, le aree di lavoro e gli spazi all’aperto (parcheggi) con appositi presidi a disciplinare l’afflusso per ridurre il più possibile il rischio di contagio. Per gli uffici, ambulatori o studi professionali, sarà più semplice organizzare la clientela. Inoltre, le realtà imprenditoriali con presenza di personale dipendente, assumendo la veste di datori di lavoro, dovranno conformarsi alle specifiche disposizioni di sicurezza nei luoghi di lavoro
1) Approntare le misure specifiche dei luoghi di lavoro nei condominii con personale dipendente (portieri, addetti alle pulizie, giardinieri, …): tali misure si affiancheranno, provvisoriamente per il tempo dichiarato di emergenza (ad oggi stabilito fino al 31 luglio 2020), a quelle ordinarie, conservando la propria distinta natura e funzione.
Nel DVR (Documento di Valutazione dei Rischi) di cui al D.lgs. 81/2008, il datore di lavoro analizza tutti i rischi cui sono soggetti i lavoratori. Senza entrare nel dibattito sulla necessità di aggiornare o meno detto documento, concretamente, si può dare la seguente indicazione: l’amministratore di condominio dovrà adattare il luogo di lavoro alle misure di prevenzione dettate dalla pubblica autorità, valide finché perdura lo stato di emergenza; trattandosi di un obbligo per l’amministratore, si consiglia vivamente di valutare le varie situazioni; è rischioso considerarsi a posto e non fare nulla; è quantomeno opportuno redigere una nota di aggiornamento in cui certificare l’adeguatezza dell’esistente organizzazione alle disposizioni normative emergenziali ed alle raccomandazioni.
Le “raccomandazioni” (Dpcm dell’11 marzo, poi riprese dal Dpcm del 10 aprile 2020, art.1 lett ii) a cui attenersi sono:
a) l’attuazione del massimo utilizzo da parte delle imprese di modalità di lavoro agile per le attività che possono essere svolte al proprio domicilio o in modalità a distanza;
b) l’incentivazione delle ferie e dei congedi retribuiti per i dipendenti nonché degli altri strumenti previsti dalla contrattazione collettiva;
c) l’assunzione di Protocolli di sicurezza anti-contagio (Protocollo condiviso di regolamentazione delle misure per il contrasto e il contenimento della diffusione del virus Covid-19 negli ambienti di lavoro”, firmato il 14 marzo a Palazzo Chigi dalle parti sociali) e l’adozione di strumenti di protezione individuale laddove non fosse possibile rispettare la distanza interpersonale di un metro come principale misura di contenimento.
d) l’incentivazione delle operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro, anche utilizzando a tal fine forme di ammortizzatori sociali.
Un ulteriore Protocollo condiviso con le parti sociali è stato firmato il 24 aprile e costituisce uno degli allegati al DPCM del 26 aprile. Con queste recenti norme viene dato avvio alla “fase 2”, di riapertura delle attività e di allentamento dei vincoli di spostamento delle persone fisiche; si tenga presente che questa fase avrà una durata di parecchi mesi.
Per questi aspetti è consigliabile che l’amministratore si coordini con il proprio consulente del lavoro e/o centro servizio paghe.
Ricordo infine che il contagio da Covid-19 è considerato a tutti gli effetti infortunio sul lavoro e quindi ne segue la specifica disciplina.
C) Attenzione particolare alla privacy: in questo periodo è naturale venir a conoscenza di dati sensibili sanitari e degli spostamenti delle persone fisiche; si noti che, oltre ai condomini, i dati possono riguardare i familiari dei condomini, i conduttori, i visitatori abituali, i fornitori del condominio.
L’amministratore avrà cura di attenersi, nelle comunicazioni (scritte e verbali), a quanto strettamente necessario alla propria attività di gestione (rif. GDPR, già oggetto di lezioni nei corsi di aggiornamento).
D) Riguardo la contabilità condominiale, non si potrà che operare con “acconti” e con “riserva di conguaglio”, sia per le entrate che per le uscite.
Per le entrate (versamenti delle rate condominiali): allo stato dei fatti non si possono fare assemblee (in presenza fisica) e non si possono approvare i bilanci. L’amministratore può chiedere la libera contribuzione dei condomini sulla base dell’ultimo bilancio approvato.
A mio avviso, sarebbe praticabile anche un altro approccio. Si consideri che l’amministratore, in forza del mandato ricevuto, è tenuto a garantire ai condomini la fruibilità dei servizi essenziali; e per fare questo deve redigere quantomeno un bilancio preventivo e relativo piano di riparto; su tale base ha titolo per pretendere le provviste necessarie.
I condomini diligenti, disponibili a versare la propria quota, si aspettano questo input dall’amministratore, non spettando a loro stabilire il “quantum” di propria competenza.
La mancata approvazione del bilancio condominiale, a mio avviso, non esime l’amministratore dal redigere e chiedere a tutti i condomini le provviste che ritiene necessarie per l’anno corrente (indipendentemente da come queste vengano calcolate, sul preventivo dell’anno precedente o su altre stime).
Solo successivamente, nei confronti dei condomini morosi, scatterà l’obbligo per l’amministratore di recupero forzoso delle somme, il cui termine è prorogato dai Decreti emergenziali.
Per le uscite (pagamenti ai fornitori del condominio): le persone fisiche che eseguono manutenzioni e lavori a servizio del condominio, dovranno essere adeguatamente protetti.
L’amministratore in quanto rappresentante dell’ente appaltante ha l’obbligo di accertarsi che l’appaltatore sia tecnicamente attrezzato e che le persone siano dotate dei relativi presidi obbligatori. Per approfondimenti, anche per questo argomento, si richiamano alcune lezioni dei corsi di aggiornamento degli scorsi anni.
Contabilmente si tenga nota di tutto quanto deciso ed eseguito durante il periodo di emergenza, per poter poi presentare all’assemblea un resoconto puntuale ai fini dell’approvazione.
A margine, si segnala che la polizza globale fabbricati, normalmente stipulata dai condominii, non interviene nel caso di una emergenza sanitaria, salvo la presenza di specifiche estensioni di garanzia.
E) Approntare le misure per l’ufficio dell’amministratore: riguardo il ricevimento di clienti, fornitori e tecnici, ci si deve attenere alle norme attuali (distanziamento sociale, utilizzo di dispositivi per limitare il più possibile il contagio, ecc.).
In linea di massima, per il personale dipendente dello Studio vale quanto detto sopra per i dipendenti del condominio; con l’integrazione delle disposizioni specifiche per gli “studi professionali e i lavoratori autonomi”, contenute nei DPCM in vigore.
Il caso dell’amministratore sottoposto a quarantena o contagiato.
L’amministratore previdente ha approntato (o ha in mente) un piano emergenziale che preveda di:
- - garantire la prosecuzione dell’attività dell’ufficio; igienizzazione degli uffici, dpi per i dipendenti, delega di firme a collaboratori, avvisi ai fornitori;
- - comunicare ai condomini la propria assenza (il motivo, seppur in modo generico per rispetto della propria privacy, ma quanto basta per informare della serietà del momento);
- - nominare dei sostituti di fiducia (presentandoli ai condomini/terzi);
- - modificare o confermare i canali di comunicazione.
Se è stato instaurato un rapporto di collaborazione e di fiducia tra i soggetti che operano attorno al condominio, solitamente nasce una coesione, una comprensione reciproca ed una riduzione di eventuali “ostilità”.
Verso la graduale ripresa di una normalità di vita e di lavoro.
In condominio ci sarà da riprendere ed avviare quanto rimasto in sospeso o programmato.
L’amministratore sarà il primo a potersi spostare liberamente e potrebbe sfruttare l’occasione per far sentire la propria vicinanza ai condomini, chiedere se vi sono criticità, assicurare circa la ripresa della quotidianità di vita e di gestione condominiale (va bene anche un semplice e veloce sopralluogo).
Perciò, l’amministratore dovrà essere aggiornato sulla “road map” stabilita dalle Autorità (nazionali, regionali e comunali) e di conseguenza costruirsi un proprio percorso, meglio se specifico per ogni condominio.
È evidente a tutti che:
- i prossimi interventi pubblici, sempre con l’obiettivo di tutelare il bene primario della salute, saranno improntati a criteri di prudenza, gradualità e territorialità;
- - al verificarsi di futuri focolai di contagio, ritorneranno le restrizioni, con tutte le conseguenze note;
- - passata la fase di emergenza, non si tornerà alla vita di prima perché, dovendo convivere con il coronavirus (o con altri agenti patogeni che si presenteranno in futuro), dovremo adattarci a nuove modalità di vita e di lavoro.
I cambiamenti nelle attività lavorative saranno, quantomeno, i seguenti:
- - il ricorso sempre più frequente allo smart working, perché dà maggiore sicurezza;
- - l’utilizzo prioritario dell’informatizzazione per quanto tecnicamente possibile;
- - la formazione e l’aggiornamento saranno fondamentali e costituiranno i caratteri distintivi per tutti gli operatori del mercato; a maggior ragione per i professionisti, tra cui ovviamente gli amministratori condominiali.
La fiducia e la collaborazione tra amministratore e condòmini sono importantissime in questi frangenti.
L’amministratore non è un semplice esecutore contabile, bensì rappresenta un riferimento indispensabile per i condòmini ed anche per il tessuto sociale ed economico del territorio in cui è situato il condominio.
Nei periodi di felice tranquillità e di ordinaria gestione, un amministratore si distingue per la competenza, l’efficienza e la “personalità”.
Nei periodi di emergenza, l’amministratore mette alla prova la propria capacità di destreggiarsi e di affrontare i problemi. È proprio quando i condòmini non sanno o non possono agire, che si rivolgeranno all’amministratore, che avrà modo di giocarsi le carte migliori.
I motivi per un associazionismo.
C’è un luogo dove l’amministratore può far palestra della propria professionalità: in una associazione di colleghi e di esperti. Un punto di riferimento costituito principalmente da persone, che non sia un semplice distributore di circolari informative.
L’Associazione Sesamo Amministratori intende caratterizzarsi nei seguenti aspetti:
- - condivisione di esperienze tra colleghi;
- - consulenze da specialisti in singoli settori (legali, fiscali, tecnici);
- - poter affrontare questioni inedite che necessitano di risorse straordinarie, non facilmente reperibili dal singolo professionista.
In una associazione così intesa, il denaro ed il tempo investiti dal socio sono più che ripagati dai vantaggi ottenuti insieme.
Come Associazione di categoria siamo presenti ed attrezzati per dare agli Associati tutta l’assistenza e la consulenza necessaria per lo sviluppo e la valorizzazione della professione.
Pietro Bonis - Sesamo Treviso
• Assemblee in videoconferenza – Dott. Antonio Romano - 30/04/2020
04 • Maggio • 2020
Le assemblee in videoconferenza o "teleassemblee" sono davvero possibili?
L'incontro tra molte associazioni di categoria degli amministratori di condominio e della piccola proprietà immobiliare che si è tenuto on line lo scorso 28 aprile promosso dal Sole 24 Ore è stato utile a ragionare sui dubbi - tutti piuttosto condivisi pur con qualche sfumatura di differenza - ma anche ad esplorare le possibilità di questa innovazione.
La teleassemblea in venti punti molto concreti. Caro collega:
non farla: allo stato attuale della normativa, le delibere assunte nelle teleassemblee sono annullabili, inutile negarlo. Il riferimento all'art 2370 comma 4 Cod Civ in materia di società, che si ritrova bene o male in tutti i commenti, non va sopravvalutato, perchè riguarda essenzialmente casi di partecipazione da remoto di uno o più aventi diritto, ma nell'ambito di un'assemblea "tradizionale", peraltro di società, enti che non sono nemmeno lontanamente affini al condominio;
non rinunciare: l'esperienza di smart working ha lasciato il segno. Negare disponibilità a valutare la convocazione di teleassemblee non è un buon biglietto da visita e in alcuni casi può risolvere molti problemi di partecipazione come nel caso delle seconde case nelle località turistiche;
non imporle: i condomini si devono sentire a proprio agio per partecipare con convinzione a quello che di fatto è un esperimento;
prepara il terreno: comincia dai consiglieri e trova l'occasione per convocare brevi incontri informali, che siano appunto brevi. Poi coinvolgi tutti i condomini: ad esempio, convoca un incontro informale on line breve (breve!) per affrontare argomenti collaterali che non riguardano strettamente il condominio amministrato, ed esempio per informare di come la raccolta rifiuti viene gestita nel Comune. Argomenti interessanti per i condomini, ma che non creano l'"ansia da partecipazione". A questi incontri fai in modo che chi vuole possa prendere la parola, incoraggia il dialogo, ma cerca di essere cortesemente severo con i tempi in cui ciascuno può dire la sua;
solo se il condominio è relativamente piccolo: gestire un'assemblea on line non è facile, occorre una certa abitudine e altrettanto vale per la partecipazione dei condomini, per non parlare dei problemi tecnici di collegamento. Piccoli numeri aiutano da questo punto di vista;
solo se non c'è conflittualità: le teleassemblee sono annullabili, inutile negarlo. Quindi la convocazione con questo mezzo è un comodo pretesto per l'impugnazione. Vuole anche dire però che se nessuno dei condomini impugna la delibera nei trenta giorni, allora l'assemblea si è svolta correttamente;
non strafare: anche se la teleassemblea fosse gradita, se devi fare approvare investimenti impegnativi o innovazioni, convocare una teleassemblea non è una buona idea;
non pensare da avvocato, sei un manager: ridurre la questione ad aspetti regolamentari ("disclaimer", improbabili rinunce all'impugnazione o simili "fabbriche di carta") non serve, quasi certamente non risolvono il problema della potenziale invalidità della delibera e generi solo sospetti e diffidenze;
non incentivare la partecipazione per delega: la partecipazione all'assemblea è una cosa seria, ridurla ad un consesso di soggetti esperti (il consulente informatico di turno) non è una buona idea;
fai molta, molta, molta attenzione alla scelta della piattaforma di videoconferenza: questo aspetto è sottovalutato da tutti, ma, come insegna il mondo della scuola passato frettolosamente a piattaforme non adeguate, gli errori si pagano cari. Potresti compromettere gravemente la stessa fiducia che i condomini hanno nella tua competenza e soprattutto .... la responsabilità della scelta della piattaforma è solo tua. Quindi: non scegliere una piattaforma di videoconferenza a caso: leggi con pazienza termini e condizioni e anche l'informativa privacy. Se non garantisce che i dati restano nell'UE e se non spiega quali cautele il fornitore di servizi ha adottato per evitare accessi illeciti non va bene. Spesso (molto spesso) la differenza tra i piani a pagamento e quelli gratuiti è rilevante e i costi in genere sono piuttosto bassi: meglio pagare, se è il caso;
ricorda che le impostazioni della piattaforma non sono un gadget: verifica di poter controllare l'accesso dei partecipanti, di poter estromettere chi non ha diritto alla partecipazione, di poter togliere audio e video ai partecipanti se qualcosa andasse storto;
se non riesci a gestire la piattaforma durante l'assemblea, perchè sei assorbito dagli argomenti all'ODG, lasciati aiutare, ma deve essere qualcuno del tuo staff (NON un condomino che si dichiara esperto): al timone devi esserci tu;
la privacy è una cosa seria: se la partecipazione avviene con userid e password informa i partecipanti che se diffondono questi dati compromettono la privacy di tutti e si espongono alle sanzioni specifiche previste dalla legge. E' certamente una buona idea registrare l'assemblea, ma ricorda che questo è possibile solo con il consenso informato di tutti i partecipanti;
la valida partecipazione del condomino (o meglio dell'"avente diritto") è solo con il video, l'audio non basta perchè non si può avere certezza che sia proprio solo lui in collegamento;
solo ed unicamente gli aventi diritto partecipano all'assemblea: estrometti con severità e determinazione chi non ha diritto a partecipare, anche fosse un amico del condomino;
nella convocazione va specificato che l'assemblea si svolgerà on line, ma la convocazione va fatta in un luogo fisico (lo studio dell'amministratore che sarà il segretario verbalizzante): anche in diritto societario la tesi prevalente è quella considerare il luogo di convocazione sempre e comunque unico, anche se evidentemente è una finzione giuridica, perchè i luoghi in realtà sono tanti quanti sono i partecipanti. Nella convocazione va dettagliata la modalità di collegamento in modo che sia a prova di inesperto;
durante tutto il collegamento va monitorato il collegamento degli aventi diritto: se viene meno sospendi temporaneamente lo svolgimento dell'assemblea; se taluno non fosse più in grado di ricollegarsi, la sua "assenza" va verbalizzata esattamente come accade quando, in condizioni normali, taluno uscisse dal luogo dove si sta svolgendo l'assemblea;
fatti dare un numero di telefono e raccomanda di averlo a portata di mano per ogni problema durante il collegamento, ma il collegamento solo telefonico non è adeguato (preparati alle obiezioni);
non sopravvalutare la competenza tecnica dei condomini (e non è una questione di età): molti non vanno al di là dei video inviati via Whatsapp;
ora non è possibile, ma appena sarà possibile convocare un'assemblea tradizionale, sarebbe importante introdurre una modifica al regolamento di condominio che autorizzi le teleassemblee: attento però che senza una regolazione seria, il rischio di un fallimento è dietro l'angolo.
Antonio Romano - Presidente Centro Studi SESAMO
• 28 Aprile 2020 SESAMO-ASPPI al Convegno sulle Assemblee di Condominio a distanza organizzato da Il Sole 24 Ore
30 • Aprile • 2020
Organizzato da Il Sole 24 Ore su iniziativa del dott. Saverio Fossati, in veste di moderatore, il Convegno on line sulla” teleassemblea” o “assemblea in videoconferenza”ha visto l’adesione di SESAMO ed ASPPI che hanno partecipato rappresentate dal dott. Antonio Romano, Presidente del Centro Studi dell’Associazione.
Il Convegno che si è tenuto in modalità Webinar è stato interessante ed ha visto un proficuo dibattito aperto sulla questione di poter svolgere assemblee di condominio a distanza che, in queste circostanze, rappresenta un tema di attualità. Hanno partecipato in diretta all’incontro oltre 40 sigle che rappresentano associazioni di categoria. A seguire un estratto dell’intervento del dott. Antonio Romano al quale, insieme agli altri, verrà dato ulteriore risalto nella rivista de Il Condominio de Il Sole 24 Ore.
Webinar Il Sole 24 Ore 28.04.20 - Dott. Antonio Romano per SESAMO e ASPPI
L'amministratore di condominio già in diverse occasioni si è trovato nella posizione di dover traghettare nel ventunesimo secolo la comunità dei condomini che rappresenta. Il lungo periodo di smart working, accolto con grande favore, lascerà certamente un segno. Se si trattasse solo di gestire una breve fase di emergenza, verrebbe da dire poco male. Le assemblee si possono opportunamente rimandare: l'amministratore può sempre provvedere alla manutenzione ordinaria e anche disporre le opere straordinarie di messa in sicurezza del fabbricato e dei suoi impianti. Le norme del Cod Civ in materia di impossibilità parziale e sopravvenuta di svolgere la prestazione contrattuale, mettono peraltro l'amministratore in salvo da contestazioni sulla mancata convocazione dell'assemblea di bilancio, se questa si fosse dovuta tenere nel periodo di forzata sospensione degli "assembramenti". Ma l'esperienza dello smart working è qui per restare. Allo stato attuale vi è una lacuna normativa: le "teleassemblee" non sono vietate, ma nemmeno consentite espressamente e anzi tutta la normativa civilistica e la relativa giurisprudenza parte dal presupposto che ci si riunisca in presenza. Occorre considerare inoltre il "digital divide", sia con riferimento alle persone che in relazione ai territori, come ha ricordato lo stesso presidente di ANCI. Nè, a nostro avviso, si può risolvere tutto con la partecipazione per delega: sia per ASPPI che per SESAMO, la partecipazione all'assemblea è un momento fondamentale e ridurla ad un consesso di esperti informatici non sarebbe meno grave di trasformarla in un consesso di avvocati o di ingegneri. Nemmeno è risolutivo quanto auspicato da alcuni in relazione all'allargamento del campo di azione dell'art 106 comma 2 e 76 comma 4 del DL 18/20, per cui quanto previsto per la convocazione di assemblee con partecipazione da remoto in ambito societario o dell'associazionismo privato possa essere espressamente esteso anche al condominio. In ogni caso infatti la difficoltà di verificare l'identità dei partecipanti, consentire la partecipazione solo ai legittimati, verificare che tutti siano stai messi in condizione di esprimere il proprio pensiero e il proprio voto resta a carico di presidente e segretario. Possiamo già ragionare su alcuni punti fermi: 1) l'indicazione nell'ODG di un luogo fisico di convocazione, individuandolo nel luogo dove avviene la verbalizzazione; 2) la preparazione dei condomini, verificando preliminarmente la disponibilità all'incontro in videoconferenza, convocando l'assemblea con grande anticipo e dettagliando nella convocazione le modalità di accesso alla piattaforma digitale scelta; 3) la verifica attenta della presenza di tutti i condomini collegati inizialmente. Vi sono però alcuni aspetti critici: anche al di là della necessità di integrare per il futuro il regolamento di condominio, uno in particolare è la normativa sulla protezione dei dati personali che va necessariamente rispettata. Non si tratta solo di inviare informative, ma anche di verificare il consenso alla registrazione dell'assemblea se prevista, di verificare i settaggi di sicurezza della piattaforma scelta nonchè la collocazione dei server nell'UE: per questo ultimo aspetto un "contratto privacy" come previsto dagli artt. 28 GDPR con il fornitore di servizi digitali sarebbe imperativo. In generale un ragionamento su un quadro di adempimenti corretto potrebbe anche essere considerato in sede UNI come aggiornamento della norma 10801 sulla qualità dell'amministratore di condominio.
SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari
Il Presidente del Centro Studi – Dott. Antonio Romano
• SESAMO scrive al Governo
23 • Aprile • 2020
SESAMO scrive al Governo
SESAMO in relazione a questo particolare e drammatico momento di natura sociale, ma anche economico ha portato all’ attenzione del Governo due questioni, peraltro strettamente legate tra loro, che interessano chi vive in condominio.
La prima è inerente la richiesta di una proroga dei tempi attualmente indicati in giorni 180 per la redazione del consuntivo e la convocazione dell’Assemblea (rif art. 1130 del c.c).
La seconda: poiché ai sensi dell’articolo 1129 comma IX l’Amministratore, se non dispensato dall’Assemblea, ”è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, nel quale il credito esigibile è compreso”, la mancata approvazione dei rendiconti preventivi comporta, ai sensi dell’art. 63 comma I delle disposizioni di attuazione del C.C., che non si possa procedere con la riscossione coattiva delle somme, perché prive dell’approvazione causata dalla mancata tenuta dell’Assemblea.
Peraltro la mancata convocazione dell’Assemblea da parte dell’Amministratore, costituisce grave inadempimento contrattuale. E’ opportuno, quindi, che l’Amministratore sia posto oggi, in fase emergenziale, nella condizione di poter almeno esigere il pagamento di rate in acconto di importo commisurato all’ultimo preventivo approvato e che in caso di mancato pagamento, sia autorizzato a procedere giudiziariamente ai sensi dell’art. 63 comma I delle disposizioni di attuazione del C.C.. Tutto questo ha il fine di evitare che sia paralizzata la gestione condominiale, con effetti a catena che, certamente, finirebbero per coinvolgere terzi o di far venir meno l’offerta di servizi essenziali.
Si è inoltre richiesta una proroga dei termini previsti per poter beneficiare del c.d. “bonus facciate”.
• COMUNICAZIONE SESAMO
03 • Aprile • 2020
In questo drammatica circostanza mi rivolgo a Voi come momento di vicinanza e di condivisione per quanto di imprevedibile sta avvenendo.
Un particolare pensiero va a Voi Amministratori che, pur rientrando tra le categorie per le quali non è prevista la sospensione dell’attività, nel rispetto di quanto prevede il DPCM dell’11 Marzo u.s., certamente vedete stravolti i processi di lavoro così come sono state sconvolte le nostre abitudini e quindi dovete far fronte a problemi organizzativi inusuali accompagnati da una conseguente tensione emotiva. Encomiabile è quanto state facendo nel garantire i servizi a coloro che, vivendo nei condomini, mai come ora hanno l’occasione di riscoprirsi comunità coesa e solidale.
Un mio pensiero di gratitudine va ai componenti la nostra Giunta Nazionale, all’Amministratore Nazionale e al Centro Studi, con i quali continuano proficui confronti e contatti che vedono al centro dei nostri pensieri l’Associazione e il suo sviluppo e ai quali va la mia riconoscenza per la collaborazione prestata.
A breve, verrà pubblicato sul nostro sito, e ne verrà data comunicazione agli iscritti, il calendario dei corsi di aggiornamento 2020 che sono ricompresi nell’iscrizione a SESAMO mentre è sempre possibile iscriversi ai corsi di formazione iniziale per accedere alla professione di Amministratore di Condominio: a tal proposito l’invito rivolto a tutti è quello di consigliarne l’opportunità. Lungimirante è stata la nostra scelta di offrire, già da molti anni, la formazione e l’aggiornamento professionale in modalità di e-learning.
Si renderanno necessariamente opportuni anche dei provvedimenti normativi, come quelli consentire di allungare i tempi per lo svolgimento delle Assemblee e una proroga delle disposizioni previste nella Legge di Bilancio 2020 (ad esempio il c.d. bonus facciate).
Concludo questa mia nell’auspicio che si possa, a breve, tornare alla normalità facendo tesoro di quanto accaduto.
Il Presidente di SESAMO - Luigi Ferdinando Giannini
• COMUNICATO SESAMO - CENTRO STUDI
17 • Marzo • 2020
L'emergenza sanitaria in corso attualmente in Italia ha creato non pochi problemi a tutti, costringendo a modificare molte delle abitudini di vita e di lavoro anche per coloro che non hanno contratto alcuna patologia. Il susseguirsi di decreti urgenti e sempre più restrittivi della libertà di movimento ha ulteriormente complicato la situazione, rendendo difficile ai liberi professionisti raggiungere i propri uffici operativi. Lavorare in modalità "smart" è diventata una necessità: archiviazione in cloud, teleconferenze, uso di sistemi "moderni" di messaggistica (mail, pec, messaggi istantanei e altro) sono diventati all'improvviso un'esigenza concreta.
Per l'amministratore di condominio, che tante volte deve rapportarsi con condomini non sempre pronti alle innovazioni tecnologiche, a cui non possono essere imposte (come avviene invece all'interno di un'azienda), la situazione può essere particolarmente difficile.
In una situazione come questa, ci siamo accorti che la scelta fatta già da molti anni di offrire formazione e aggiornamento professionale in modalità "e learning", quindi a distanza con un'apposita piattaforma di formazione, ha precorso i tempi e consentirà ora a tutti i soci di non perdere l'occasione dell'aggiornamento professionale obbligatorio, rispettando la scadenza fissata dalla Legge per la quale non è, ad oggi, previsto uno slittamento e nemmeno è all'orizzonte un alleggerimento dell'obbligo formativo.
A breve attiveremo, quindi, come sempre, il corso di aggiornamento compreso nell'iscrizione alla nostra associazione, mentre prosegue senza interruzione lo svolgimento del corso di formazione iniziale per coloro che intendono accedere alla professione di amministratore di condominio.
Come sempre quindi, con Studio Storebelt nostro partner per la formazione, siamo al vostro fianco nel supporto alla vostra professionalità.
SESAMO - Centro Studi
• Fiera del condominio sostenibile - Verona 21 ottobre 2019 Convegno SESAMO
25 • Ottobre • 2019
il 21 ottobre scorso - Convegno "L'amministratore come protagonista del recupero, riqualificazione e sostenibilità degli immobili" - presso Fiera del Condominio Sostenibile a Verona
• Esami Finali Corsi di Aggiornamento Professionale 2019: data e luogo
20 • Settembre • 2019
Esami Finali Corsi di Aggiornamento Professionale 2019: data e luogo
· Iscritti afferenti a SESAMO Treviso
giovedì 3 OTTOBRE 2019 alle ore 15 presso Ascom-Confcommercio, via Venier 55 - Treviso.
· Iscritti afferenti a SESAMO Centro Emilia
venerdì 4 OTTOBRE 2019 alle ore 14,30 presso LEGACOOP, via Fabriani 120 - Modena.
· Iscritti residenti in Lazio afferenti a Latina
lunedì 7 OTTOBRE 2019 alle ore 15 presso Sede Associazione ASPPI LATINA, Corso della Repubblica 297 - Latina.
· Iscritti residenti in Lombardia afferenti a Milano
martedì 8 OTTOBRE 2019 alle ore 18,30 presso Associazione ASPPI MILANO, Via Archimede 22 – Milano
• SEMINARIO LA PREVENZIONE INCENDI NEL CONDOMINIO
SEMINARIO LA PREVENZIONE INCENDI NEL CONDOMINIO
Venerdì 4 ottobre ore 16,00-19,00 – via S. Fabriani 120 Modena presso Legacoop
Relatore ing. Canio Fastiggi – Comando provinciale VV.F. di Modena
D.P.R. 151/2011 in ambito condominiale
D.M. 25 gennaio 2019 in ambito condominiale
Attività e obblighi antincendio di interesse dell’Amministratore di condominio
Modifiche di attività soggette a normativa antincendio: adempimenti dell’Amministratore
Normativa e adempimenti antincendio anche in assenza di obbligo di C.P.I. condominiale
Sanzioni e responsabilità dell’Amministratore (e del condominio) per mancato rinnovo del C.P.I. condominiale
Obblighi e responsabilità dell’Amministratore (e del condominio) per mancato adeguamento antincendio delle parti comuni
Eventuali obblighi dell’Amministratore (e del condominio) in relazione ad attività private situate nel condominio e soggette a controllo e prevenzione antincendio
Emilia RomagnaLazioLombardiaVeneto
25 MAGGIO2020
22 Maggio 2020 Il Convegno on-line su la Norma UNI 11777 dei Revisori Condominiali
SESAMO è intervenuta al Convegno on-line organizzato da REVCOND, Primarete in collaborazione con l’UNI, patrocinato da CONFASSOCIAZIONI su “La norma UNI 11777 dei Revisori Condominiali”. Ci sono stati tre tavoli di lavoro e nutrita è stata la presenza dei relatori, circa un centinaio le per... leggi tutto
06 MAGGIO2020
L’amministratore condominiale in situazione di emergenza - Appunti in periodo di Covid-19 - A cura del Dott. Pietro Bonis - Sesamo Treviso
Premessa: con questi appunti si cerca di fornire agli amministratori associati una analisi organizzata, seppur non esaustiva e neppure definitiva, di situazioni di criticità in cui ci si può trovare, prendendo come spunto l’attuale emergenza sanitaria. Diversamente, le indicazioni operative, per l’applicazione dei Decreti... leggi tutto