Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=24.03.2004&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2044/03
Timestamp: 2019-10-20 18:26:37
Document Index: 215787448

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 42', '§ 42', 'BGH', '§ 556', '§ 42', '§ 42', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 396', '§ 396', '§ 362', '§ 396', '§ 396', '§ 396']

BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03 - dejure.org
https://dejure.org/2004,600
BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03 (https://dejure.org/2004,600)
BGH, Entscheidung vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03 (https://dejure.org/2004,600)
BGH, Entscheidung vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03 (https://dejure.org/2004,600)
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Abweichung der anrechenbaren Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche
Anspruch auf Mietminderung; Mangel der Mietsache wegen geringerer als angegebener Wohnfläche; Beeinträchtigung des nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauchs; Maßstab für Wohnflächenberechnung
Wohnflächenberechnung im freifinanzierten Wohnungsbau nach II. BV
Wann weicht Wohnfläche von der angegebenen Fläche erheblich ab?
Mietrecht - Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum
§ 536 I BGB
Zur Abweichung der Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag genannten Fläche; Mietrecht
Anrechenbare Wohnfläche nach II. BV
Zur Miete unterm Dach: Nachmessen lohnt sich // In der Regel nicht volle Miete für niedrige Raumteile
Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein zur Minderung führender Mangel der Wohnung vorliegt, wenn deren Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ohne dass gesondert zu prüfen wäre, ob die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge der Flächendifferenz gemindert ist (…vgl. BGH - VIII ZR 295/03 -, Urt. v. 24.03.2004, GE 2004, 682 f.; BGH - VIII ZR 44/03, Urt. v. 24.03.2004, NJW 2004, 2230;… BGH - VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff., Rn. 12; alle zitiert nach juris).
Abweichendes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH - VIII ZR 44/03 -, Urt. v. 24.03.2004, GE 2004, 680 ff., Rn. 14;… BGH - VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff., Rn. 13; BGH - VIII ZR 86/08 -, GE 2009, 344 ff.; alle zitiert nach juris).
Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Fortführung des Senatsurteils vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230).
Die seit dem 1. Januar 2004 geltende Wohnflächenverordnung sei nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. März 2004 (VIII ZR 44/03 - NJW 2004, 2230) auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum grundsätzlich für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich, sofern nicht zwischen den Parteien etwas anderes vereinbart worden sei oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender sei.
Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass nach der Rechtsprechung des Senats der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und dementsprechend aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178) bzw. der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa und cc).
a) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, die Parteien hätten hinsichtlich der Berechnung der Wohnfläche keine Vereinbarung getroffen und nach der Art der Wohnung dränge sich auch kein anderer Berechnungsmodus auf, hat die Revision gegen diese dem Tatrichter obliegende Beurteilung (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 c) keine Einwände erhoben und sind Rechtsfehler auch nicht ersichtlich.
Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist - wie in dem vom Berufungsgericht herangezogenen Senatsurteil ausgeführt ist (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 c) - eine bestehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der für die Wohnflächenberechnung in Betracht kommenden Bestimmungen - also nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung, der DIN 283 oder der DIN 277 - zu berechnen, gemeint.
Sofern eine regionale Übung zur Berechnung der Wohnfläche auf die DIN 283 abstellt (so z.B. BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, WM 1997, 2176, unter II 2 b für den Stuttgarter Raum oder LG München I WuM 2006, 91 für den Münchner Raum), ist dies nicht zu beanstanden; denn der Umstand, dass die DIN 283 im Jahre 1983 zurückgezogen wurde, spricht nicht gegen ihre inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa m.w.N.;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., Nach § 556a BGB, Rdnr. 3).
Die Anwendbarkeit der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Berechnungsvorschriften bei frei finanziertem Wohnraum beruht auf der Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Vereinbarung der Vertragsparteien (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa).
Ist - wie im Streitfall - davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt (diese Frage hat der Senat in seinem Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b bb, dahingestellt sein lassen, weil sie nicht entscheidungserheblich war).
Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche" eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44 II. BV anzuwenden sind (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa, …und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17).
Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17;… vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19).
Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 13;… vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19).
Nach der Rechtsprechung des Senats können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13).
Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Begriff der "Wohnfläche" auslegungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO unter II 1 b).
Diese Tilgungsreihenfolge findet auch dann Anwendung, wenn - wie hier - sowohl der Gläubiger als auch der Schuldner mehrere Forderungen geltend machen (BGH Urteil vom 24.3.2004 - VIII ZR 44/03 - NJW 2004, 2230, 2232; BGH Urteil vom 27.10.1999 - VIII ZR 184/98 - NJW 2000, 958;… Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl 2016, § 396 RdNr 1;… Schlüter in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl 2016, § 396 RdNr 1; Staudinger/Gursky, Bd 2 §§ 362 - 396 BGB, 2016, § 396 RdNr 46 f;… E. Wagner in Erman, BGB, 14. Aufl 2014, § 396 BGB RdNr 1;… Rüßmann in jurisPK-BGB, 7. Aufl 2014, § 396 RdNr 4) .
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