Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1898-PGP.html
Timestamp: 2018-12-13 14:30:58+00:00
Document Index: 44662379

Matched Legal Cases: ["l'article 31", "l'article 31", "l'article 31", "l'article 31", 'art. 150', 'art. 150', '§ 30', '§ 40', 'art. 199', 'art. 199', "l'article 31", "l'article 156", "l'article 156", "l'article 156", "l'article 156", "l'article 31", "l'article 200", "l'article 1727"]

RFPI - Revenus fonciers – Déduction au titre de l'amortissement « Robien » - Conséquences sur le régime fiscal du bailleur et cas de remise en cause de l'avantage fiscal
1898-PGPRFPI - Revenus fonciers – Déduction au titre de l'amortissement « Robien » - Conséquences sur le régime fiscal du bailleur et cas de remise en cause de l'avantage fiscal1
BOI-RFPI-SPEC-20-20-40-20120912
Alors que, dans le régime de droit commun applicable jusqu'au 31 décembre 2005, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était fixé à 14 % (déduction forfaitaire prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2005), en cas d'option pour le dispositif de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article 31 du CGI, il a été ramené à 6 % (sauf dans le cas où l'option concerne un logement situé en zone de revitalisation rurale : cf sur ce point BOI-RFPI-SPEC-20-20-60).
Pour un même logement, l'application du dispositif de déduction au titre de l'amortissement « Robien » est exclusive du bénéfice de la déduction prévue par les dispositifs « Besson ancien » (BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-10) et « Lienemann » (BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-20.)
Le régime d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas modifié pour les contribuables qui constatent un déficit sur un logement pour lequel la déduction au titre de l’amortissement prévue au h du 1° du I de l’article 31 du CGI a été exercée. Les déficits qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € dans les conditions de droit commun, le surplus étant déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
Cependant, il convient de rappeler que, pour les contribuables qui constatent un déficit sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l’amortissement prévue au f du 1° du I de l’article 31 du CGI, la limite d’imputation des déficits fonciers est portée à 15 300 €. Le propriétaire peut donc, lorsque pour une année donnée il réalise un déficit sur un tel logement, imputer sur son revenu global dans la limite de 15 300 € les déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunts constatés au cours de la même année sur l’ensemble des immeubles qu’il donne en location, y compris les immeubles pour lesquels la déduction au titre de l’amortissement prévue au h du 1° du I de l’article 31 du CGI a été exercée.
Exemple : Un propriétaire dégage au titre d'une année d'imposition un déficit foncier de 16 300 €, qui se décompose comme suit :
- 7 000 € au titre d'un logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI ;
- 9 300 € au titre d'un logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Ce bailleur peut imputer la somme de 15 300 € sur son revenu global et reporter 1 000 € sur les revenus fonciers des années suivantes.
Pour plus de précisions, notamment en ce qui concerne les associés de sociétés ayant à leur actif un immeuble ouvrant droit au bénéfice des dispositions du f du 1° du I de l’article 31 du CGI, il convient de se reporter au BOI-RFPI-BASE-30-20-10-I-A-3-b-1°-a°.
Les plus-values retirées de la cession d’immeubles ou de parts sociales ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l’amortissement prévu au h du 1° du I de l’article 31 du CGI relèvent du régime de droit commun d’imposition des plus-values immobilières (CGI, art. 150 U et suivants).
S’agissant des cessions d’immeubles, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est, le cas échéant, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB-II 4°). Il s’ensuit que, lorsqu’elles ont donné lieu à une déduction au titre de l’amortissement, les dépenses précitées doivent être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value.
Cela étant, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local pour le transformer en logement par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, il est admis que le montant des dépenses de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration (ainsi que les dépenses de réparation indissociables de travaux plus lourds de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration et amorties avec eux : voir BOI-RFPI-SPEC-20-20-30) à prendre en compte pour le calcul de la plus-value ne soit diminué du montant des amortissements effectivement déduits que si de telles dépenses ont été réalisées postérieurement à la première mise en location du logement.
Dans cette hypothèse bien précise, il y a lieu de considérer que la fraction du déficit non imputable sur le revenu global et qui ne provient pas des intérêts d’emprunts, c’est-à-dire la fraction qui excède le plafond d’imputation de 10 700 € ou 15 300 € (voir ci-dessus I-C § 30 et § 40) a en priorité pour origine la déduction au titre de l’amortissement de dépenses réalisées postérieurement à la première mise en location.
Lorsque la cession du logement a lieu au cours de la période couverte par l’engagement de location ou de conservation des titres qui subordonne la déduction des amortissements et que, par suite, ceux-ci sont ajoutés au revenu de l’année de la cession, ils ne doivent pas, bien entendu, être considérés comme ayant été déjà déduits du revenu imposable pour l’application des dispositions de l’article 150 VB du CGI.
- de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer (CGI, art. 199 undecies et art. 199 undecies A)
Dans les deux derniers cas, le législateur a seulement entendu interdire le cumul de cette déduction avec le régime particulier d’imputation sur le revenu global des déficits fonciers supportés par le propriétaire de monuments historiques et assimilés ou d’immeubles ayant fait l’objet de travaux dans le cadre d’une opération groupée de restauration immobilière prévus au 3° du I de l’article 156 du code général des impôts.
Précisions concernant le non-cumul du dispositif « Robien » avec les régimes dérogatoires de déduction de charges supportées au titre des immeubles classés monuments historiques (régime « monuments historiques ») ou au titre d'une opération de restauration immobilière (régime « Malraux »).
RM Demuynck n° 13327, JO sénat du 25 août 2005, p.2176
L'article 91 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, codifié au h du 1 du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI), met en place une nouvelle déduction au titre de l'amortissement des logements neufs et assimilés. Son application est exclusive tant de celle des dispositions du deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI en faveur des opérations de restauration immobilière (« loi Malraux ») que de celle des dispositions applicables aux immeubles classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire, agréés ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156 du même code. Le législateur a expressément indiqué que cette exclusion s'applique « pour un même logement ». Dès lors, le déficit résultant, au titre d'un même logement, de dépenses de réparation dissociables de celles réalisées dans le cadre d'une opération de transformation d'un local affecté à un autre usage que l'habitation en logement, pour laquelle l'option pour la déduction au titre de l'amortissement a été exercée, ne peut bénéficier de ces dispositions quand bien même ces dépenses n'entrent pas dans la base de l'amortissement « Robien ». Ces dépenses sont néanmoins déductibles dans les conditions de droit commun et le déficit foncier qui peut en résulter demeure, en tout état de cause, imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun, soit dans la limite de 10 700 euros. Toutefois, il a paru possible d'admettre, lorsqu'une option pour la déduction au titre de l'amortissement « Robien » a été exercée sur un logement situé dans un immeuble en copropriété, que les dépenses afférentes aux parties communes de cet immeuble (toitures et façades) puissent bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de l'imputation sans limitation des déficits fonciers sur le revenu global prévue au premier ou deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 du code précité.
Ces dépenses sont néanmoins déductibles dans les conditions de droit commun et le déficit foncier qui peut en résulter demeure, en tout état de cause, imputable sur le revenu global imposable à l'impôt sur le revenu dans les conditions de droit commun, soit dans la limite de 10 700 €.
Il est rappelé qu'en application du 3° du I de l'article 156 du CGI, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € pour la partie qui provient des dépenses déductibles des revenus fonciers, à l'exception des intérêts d'emprunt. La fraction du déficit foncier qui excède ce montant ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Exemple : Un contribuable acquiert en 2007 pour 100 000 € un immeuble partiellement classé au titre des monuments historiques. Il effectue 150 000 € de travaux dont 60 000 € sur les parties communes classées (toitures, façades). En 2007, il a supporté 10 000 € d'intérêts au titre du prêt souscrit pour le financement de l'immeuble et des travaux. Il opte pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement « Robien ».
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Remarque : le bénéfice du régime applicable aux monuments historiques n'est plus ouvert aux immeubles mis en copropriété ayant fait l'objet d'une division à compter du 1er janvier 2009, sauf si la division est autorisée sur agrément. (voir sur ce point : BOI-RFPI-SPEC-30-20)
Un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut demander le bénéfice de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer ou de la déduction au titre de l’amortissement prévue au f ou g du 1° du I de l’article 31 du CGI pour un ou plusieurs logements et opter pour le dispositif de l’amortissement prévu au h du 1° du I de l’article 31 du CGI pour un ou plusieurs autres logements. Si ces logements se situent dans le même immeuble, le propriétaire pourra bénéficier de l’un ou l’autre de ces avantages fiscaux pour chaque logement destiné à une utilisation distincte par référence à la notion d’unité d’évaluation utilisée pour l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties (voir BOI-IF-TFB-20-10-10-30, II).
La loi ne prévoit aucune limitation par période ou par année du nombre de logements ouvrant droit pour un même contribuable à la déduction au titre de l’amortissement prévue au h du 1° du I de l’article 31 du CGI.
Les contribuables qui ont opté pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement « Robien » ne peuvent bénéficier du régime simplifié d’imposition (régime « micro foncier ») prévu par l’article 32 du CGI. Les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés qui détiennent un immeuble pour lequel elles bénéficient de l’avantage sont également exclus du régime du micro foncier..
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009, le montant de l'avantage fiscal procuré par la déduction au titre de l'amortissement « Robien » prévue au h du 1° du I de l'article 31 du CGI est pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux prévu à l'article 200-0 A du CGI (pour plus de détails sur l'application du plafonnement, se reporter au BOI IR-LIQ-20-20-10).
- Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, ne respecte pas l’engagement de louer le logement nu pendant neuf ans à usage d’habitation principale (voir BOI-RFPI-SPEC-20-20-20-I). Cette rupture de l’engagement peut être constituée par un défaut effectif de mise en location après l’expiration du délai de douze mois imparti pour louer, lorsque la mesure de tempérament prévue au BOI-RFPI-SPEC-20-20-20-II-B-1-b ne trouve pas à s'appliquer, par une utilisation du logement par son propriétaire ou un changement de l’affectation de l’immeuble avant ou après cette date et jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location ou encore par une interruption de la location pendant cette période, d’une durée supérieure à celle admise (voir BOI-RFPI-SPEC-20-20-20-I-A-1). Il est précisé que le non respect de la condition relative à l’affectation des locaux du fait du locataire entraine la reprise de l’avantage fiscal à l’égard du propriétaire bailleur ;
- le porteur de parts de la société propriétaire du logement ne respecte pas son engagement de conserver les parts : il les vend, les donne, les apporte en société, les inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété (voir BOI-RFPI-SPEC-20-20-10-I-C-1).
- Le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire).
De même, en cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l’une des deux périodes triennales de prorogation de l’amortissement, les déductions pratiquées au cours de l’ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, les déductions pratiquées au cours de la période normale d’amortissement de neuf ans ne sont pas remises en cause, comme le cas échéant, celles afférentes à la période triennale précédente. Les droits supplémentaires sont assortis de l’intérêt de retard prévu par l'article 1727 du CGI et, en cas de mauvaise foi ou de manœuvres frauduleuses du contribuable, de l’application des majorations prévues aux a et c de l’article 1729 du CGI.
Impôt après réintégration des déductions selon le système du quotient (revenu net global imposable : 39 600+6 190 = 45 790 euros) : 4 935 €.
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