Source: http://blog.rechtsanwaltkanzlei-hamburg.de/
Timestamp: 2016-07-26 19:47:17
Document Index: 67568227

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 87', '§ 87', '§ 550']

Gute Wohnlage Hamburg St.-Georg 2016
Februar 18th, 2016 In St. Georg häufen sich derzeit die Mieterhöhungsverlangen infolge der Herausgabe des Mietenspiegels 2015 und infolge der Veränderung des Wohnlagenverzeichnisses.
Mit der Veröffentlichung des Mietenspiegels Hamburg 2015 sind erneut deutliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmieten in den meisten Wohnbereichen in Hamburg dokumentiert. Besonders hohe Steigerungen sind ausgewiesen für Altbauten, die bis 1918 erstellt wurden. Insgesamt sind die Mieten von 2013 bis 2015 im Durchschnitt um ca. 6% gestiegen.
Lag beispielsweise der Mittelwert in normaler Wohnlage im Rasterfeld C 1 (Altbauwohnung zwischen 25 und 41 m² groß mit Bad und Sammelheizung) im Mietenspiegel 2013 bei € 9,92/m², so ist dieser Wert im Mietenspiegel 2015 gestiegen auf € 11.05/m². Im Rasterfled C 2 (Altbauwohnung zwischen 41 und 66 m²) ist der Wert gestiegen von € 8,80/m² auf € 9,19/m ².
Bei den entsprechenden Wohnungen in guter Wohnlage (Altbau mit Bad und Sammelheizung, 25 m² bis 41 m² groß), liegt der Mittelwert jetzt bei € 11,70/m², bei den Wohnungen zwischen 41 und 66 m² liegt er bei € 10,47/m².
Es ist nicht zu erwarten, dass sich die zu erwartenden weiteren Steigerungen der Miethöhe in absehbarer Zeit auf ein niedrigeres Niveau einpendeln, die meisten Experten rechnen für die kommenden Jahre in Ballungsräumen wie Hamburg vielmehr mit stetig und auf hohem Niveau steigenden Mieten. Es besteht nach wie vor ein starker Nachfrageüberhang.
Es kommt hinzu, dass auch ein neues Wohnlagenverzeichnis erstellt wurde, in dem bislang als in normaler Wohnlage befindliche Straßenzüge (wieder) als in guter Wohnlage befindlich eingestuft wurden. Trotz der in diesem Blog (unten) ausführlich erläuterten Urteile von verschiedenen Kammern des Landgerichtes Hamburg hat die Baubehörde in Hamburg die Lageeinstufung für die Straße Koppel zwischen den Hausnummern 1 – 33 sowie 4 – 40, für die St-Georgstraße und für die Rautenbergstraße von normaler auf in guter Wohnlage befindlich eingestuft.
Begründet wird dies von der Baubehörde mit rechnerischen Werten, die auf wissenschaftlicher Grundlage erstellt worden seien und zwingend zu einer Höherstufung der genannten Straßenzüge führen würden. Das Einstufungsverfahren für die Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses ist für Laien nicht nachvollziehbar und setzt sich aus 6 Bewertungskriterien zusammen, die unterschiedlich gewichtet werden:
dem Gebietsstatus mit 0,88, der Verdichtung, die mit 0,40 bewertet wird, dem Grünflächenanteil (o,30), der ÖPNV – Anbindung (0,26), den Lärmquellen (0,14) und der Verkehrsbelastung, die mit 0,10 bewertet wird (von insgesamt 2,08 absoluten “Bewertungspunkten”, die wissenschaftlich fundiert erstellt worden seien). Der Schwerpunkt liege auf dem sogenannten Bodenrichtwert, der stark gestiegen sei und die Gewichtung des Gebietsstatus bestimme, so die Behörde.
Diese Begründung hält meiner Meinung nach einer Überprüfung anhand der vom Landgericht Hamburg aufgestellten Kriterien nicht wirklich stand. Das Landgericht misst die Frage, ob gute oder normale Wohnlage gegeben ist, zu Recht an den vom Mietenspiegel selbst genannten Beschreibungen und Kriterien.
Der Mietenspiegel 2015 beschreibt die normale Wohnlage:
“In der inneren Stadt weitgehend geschlossene, z.T. stark verdichtete Bauweisen, geringe Freiflächen und durchschnittliche Immissionsbelastung; Durchmischung mit Laden-, Büro-, Gewerbe- und Industrienutzung, teilweise auch beeinträchtigende Verkehrslagen.”
Das Landgericht hatte zu einer entsprechenden Formulierung in den vorangegangenen Mietenspiegeln zu Recht die Auffassung vertreten, das diese Beschreibung die Ist-Situation in den Straßenzügen Koppel, Rautenbergstraße und St.-Georgstraße treffe.
Die gute Wohnlage beschreibt der Mietenspiegel 2015 wie folgt:
“In der inneren Stadt bzw. in Ortskernen in der Regel bis zu ca. 5-geschossige Bauweise mit straßenbildprägendem Grün, gepflegtes Straßenbild.”
Straßenbildprägendes Grün ist in den herauf-gestuften Straßen nicht gegeben, von gepflegtem Straßenbild kann wohl keine Rede sein. Die tatsächlichen Wohnverhältnisse haben sich zudem seit den Entscheidungen des Landgerichtes Hamburg in den Jahren 2006 und 2011 nicht zugunsten der Bewohner dieser Qurtiere verbessert, allenfalls kann eine stärkere Verkehrsbelastung und weitere Verdichtung festgestellt werden.
Daher bleibt es nach meiner Meinung bei den nach wie vor zutreffenden landgerichtlichen Entscheidungen: es ist normale Wohnlage gegeben.
Ich rate davon ab, einem vermieterseitigen Mieterhöhungsverlangen zu entsprechen, wenn dieses in den genannten Straßen (-abschnitten) mit der guten Wohnlage begründet wird und die Mieterhöhung bei Anwendung des Mietenspiegels bei normaler Wohnlage nicht begründet wäre. Hierbei wird allerdings zu bedenken sein, dass in den betroffenen Straßen (-abschnitten) bei Anwendung der Werte zur normalen Wohnlage wegen der in der Tat gegebenen Zentralität in St. Georg ein Zuschlag zum Mittelwert zu machen sein wird.
Manfred Alex, FAMuW
Oktober 19th, 2015 Viele Witwen und Witwer können nach einer Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts nunmehr Hinterbliebenenversorgung auch bei Betriebsrenten geltend machen .
Tags: Abstandsklausel, BAG, Betriebsrente, Bundesarbeitsgericht, Spätehenklausel, Witwenversorgung Posted in Recht | No Comments »
Schönheitsreparaturen, BGH ändert Rechtsprechung
August 6th, 2015 Mit mehreren Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof seine bisherigen Entscheidungspraxis zur Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter am 18.03.2015 geändert:
Wird eine Wohnung unrenoviert überlassen und ist die Wohnung renovierungsbedürftig, so hält die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn der Vermieter dem Mieter nicht einen angemessenen Ausgleich gewährt. (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) Damit ist die Klausel, mit der die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, unwirksam, wenn eine unrenovierte Wohnung überlassen wird. Die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen fällt auf den Vermieter zurück. Die Änderung in der Entscheidungspraxis des BGH hatte sich seit Jahren angedeutet und zieht die Schlussfolgerungen aus einer Reihe von Vorentscheidungen.
Eine weitere Rechtsprechungsänderung (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13) wirkt sich auf die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln aus: Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, denn sie bedeuten für den Mieter schon bei Vertragsschluss, vielfältige hypothetische Betrachtungen darüber anzustellen zu müssen, welche (Renovierungs-) Kosten in Zukunft auf ihn zukommen werden. Eine sichere Einschätzung der damit tatsächlich auf ihn zukommenden finanziellen Belastung durch den Abschluss des Mietvertrages ist dem Mieter damit nicht möglich, die Quotenabgeltungsklausel insgesamt unwirksam.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Regelungen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in einer oder in mehreren Formularbestimmungen des Mietvertrages enthalten sind, wenn die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden soll (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 21/13).
Rechtsanwalt Manfred Alex,
Juli 1st, 2015 Seit heute, dem 01.07.2015, gilt in Hamburg flächendeckend die sogenannte Mietpreisbremse: Der Senat der FHH hat für einen Zeitraum von 5 Jahren die Möglichkeit eröffnet, die seit dem 01.06.2015 geltenden Vorschriften in den §§ 556 d bis 556 g BGB in Hamburg anzuwenden: Im Falle einer Neuvermietung dürfen die Mieten für Wohnraum in Hamburg in der Regel nur in einer Höhe vereinbart werden, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung liegt. Es gelten eine Reihe von Einschränkungen. Ausnahmen gelten namentlich für modernisierte Bestandswohnungen und für Neubauwohnungen. Wird eine Miete vereinbart, die um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete für die Wohnung liegt, so kann der Mieter die zuviel bezahlte Miete zurück fordern. Voraussetzung ist eine Rüge des Mieters dem Vermieter gegenüber. Die Rüge muss diejenigen Tatsachen benennen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Rückforderungsansprüche des Mieters entstehen nur für solche Mieten, die nach Zugang dieser Rüge beim Vermieter fällig geworden sind, denn nur insofern erfolgt die Zahlung der Miete dann ohne Rechtsgrund. Zur Durchsetzung des Anspruchs kann der Mieter vom Vermieter Auskünfte verlangen.
Rechtsanwalt Manfred Alex
Juni 18th, 2015 das Bundesarbeitsgericht hat entschieden,daß für eine bessere Gesamtnote als “befriedigent” der Arbeitnehmer die volle Beweislast für die guten oder sehr guten Leistungen trifft( Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 18.11.2014- 9 AZR 584/13).
Da in vielen Branchen die Benotung mit “gut” und “sehr gut” üblich ist,gab es aus Arbeitnehmersicht die Hoffnung , daß nur ein “sehr gut” voll bewiesen werden muß.Die wurde enttäuscht.
Ein Arbeitnehmer ,der eine bessere Note als “befriedigent” erreichen will, muß seine Leistungen ggfs. für mehrere Jahre auflisten,bewerten und Zeugen oder sonstige Beweise für die Richtigkeit seiner Angaben finden.Das ist in der Praxis nahezu unmöglich.
Insbesondere bei Vorgesetztenwechsel sollte ein Zwischenzeugnis verlangt werden .Wenn Arbeitnehmer und Arbeitgeber erst einmal in Unfrieden auseinandergehen , ist ein “Nachkarten” beim Zeugnis nicht auszuschließen.
Tags: Aufhebungsvertrag, Bundesarbeitsgericht, Zeugnis, Zwischenzeugnis Posted in Arbeitsrecht | No Comments »
erneut mußte zuweisung zum jobcenter beendet werden
Februar 20th, 2015 nach einer langen außergerichtlichen Auseinandersetzung und einem kurzen gerichtlichen Streit hat die Freie und Hansestadt Hamburg als Arbeitgeber die Zuweisung einer Arbeitnehmerin zum Jobcenter beendet .
Jahrelang hatten die FHH und das Jobcenter sich -trotz Vorliegen ärztlicher Atteste- geweigert,zu akzeptieren,daß die Arbeitnehmerin zu einer Tätigkeit im Jobcenter,team.arbeit.hamburg, gesundheitlich nicht mehr in der Lage war.Die Belastungen durch die Konfrontation mit z.T. aggressiv auf die Entscheidungen im Jobcenter reagierenden “Kunden” waren einfach zu groß.
Offenbar bewegt sich ohne eine Klage in solchen Fällen nichts.
Tags: arbeitsrecht, klage, zuweisung beendigung Posted in Arbeitsrecht | No Comments »
Dezember 9th, 2014 …sieht die neue Düsseldorfer Tabelle (gültig ab 01.01.2015) beim Kindesunterhalt für Unterhaltspflichtige mit geringem Einkommen vor. Für alle anderen gibt es auf den ersten Blick keine Veränderungen.
November 26th, 2014 …melden einige Zeitungen in dicken Lettern über das Ergebnis einer Promi-Scheidung. Soll die Leserin / der Leser Mitleid haben? Soll der, der den Unterhalt bekommt, ein Bösewicht sein?
Tags: Promis, Unterhalt Posted in Familienrecht | No Comments »
November 21st, 2014 Über die für den Betriebsrat positive Entscheidung des Arbeitsgerichts Hamburg vom 28.10.2014-Aktenzeichen -9 BV 5/14- hatte ich bereits am 30.10.2014 berichtet.
Weiter führt das Gericht aus,daß der Beschluß der Einigungsstelle sich auch im Rahmen des Mitbestimmungstatbestands des § 87 Abs.1 Nr.10 Betriebsverfassungsgesetz gehalten hat.Der Beschluß -und damit die Betriebsvereinbarung- enthält nur abstrakte Vergütungsgruppenregelungen in Form von Stufenaufstiegen und keine konkrete Regelung zur Höhe der Vergütung.”Der Mitbestimmung steht allerdings nicht entgegen, wenn durch diese mittelbar auch die Höhe der Vergütung festgelegt wird.Eine solche Wirkung kann mit der Regelung von Entlohnungsgrundsätzen untrennbar verbunden sein.”so wörtlich in der Begründung.
Tags: außertarifliche Angestellte, Besserstellungsverbot, Einigungsstelle, mitbestimmung, § 87 Abs.1 BetrVG Posted in Betriebsverfassungsrecht | No Comments »
November 7th, 2014 Erneut hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Entscheidung zur Schriftform eines Mietvertrages im Gewerberaummietrecht verkündet und dabei seine bisherige Rechtsprechung noch einmal ausdrücklich bestätigt. (VII ZR 146/12, NZM 2014, 471)
Tags: Kündigung Gewerberaum, Schriftform des Mietvertrages, § 550 BGB Posted in Mietrecht | No Comments »
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