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Timestamp: 2017-04-23 15:46:50+00:00
Document Index: 36291687

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 948', 'art. 1159', 'art.1159']

Diritti immobiliari su parti comuni venduti due volte | immobilio - Forum Immobiliare
Diritti immobiliari su parti comuni venduti due volte
Discussione in 'Comunione e Condominio' iniziata da Luigi1959, 28 Maggio 2012.
Nel 1985 acquistai un appartamento, nonché i diritti di 1/24 sulla sala condominiale di circa 32 mq. e "i proporzionali diritti sulle parti comuni e di uso comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., ivi compresi ogni accessione, accessorio, adiacenze, dipendenze, pertinenze, servitù attive e passive, etc."; il venditore si riservò solo la proprietà di una soffitta nell'edificio.
Oggi ho scoperto che il venditore del mio immobile (che, ripeto, nel condominio possiede solo una soffitta), di recente, ha "rivenduto" ad altri acquirenti i diritti sulle parti condominiali (sala riunioni compresa) già ceduti a me a suo tempo. Come mi posso rivalere nei suoi confronti? Ritengo che il vecchio proprietario abbia commesso un illecito penale: non credo sia infatti possibile vendere ad altri dei diritti già completamente alienati in precedenza.
Ringrazio sin d'ora chi mi vorrà fornire delucidazioni. Luigi1959,
"Rivenduto" con atto notarile?
Non solo rivenduti con atto notarile, ma anche preventivamente inseriti nella successione ereditaria legittima di colui che me li aveva a suo tempo ceduti.
Luigi1959,
Si potrebbe delineare, a mio parere. una responsabilità professionale del notaio, coperta da assicurazione RCA obbligatoria.
Io contatterei il notaio che ha rogitato la rivendita per spiegazioni.
Potrebbe essere generata da uso di frasi di "rito" negli Atti. Una telefonata al notaio costa poco e può dare spunti su come impostare la rivendica della proprietà.
Prima di pensare alle azioni ( penali e/o civili ), andrebbero confrontati gli Atti notarili.
Anche la soffitta avrà una quota di parti condominiali, quali le scale, atrio di ingresso, etc..
Ma a me hanno venduto, con relativi riferimenti catastali, i precisi diritti di 1/24 della sala condominiale (di mq. 32 e del valore di almeno 40.000 euro), ubicata al piano terreno con accesso dal cortile condominiale e trasformabile in garage, oltre ai pari diritti sulle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Sia 1/24 della sala condominiale che gli altri diritti comuni, sono stati inseriti dal figlio nella successione legittima del padre (che a suo tempo li aveva venduti a me) e poi, sempre dal figlio, ceduti ad altri comproprietari nel palazzo.
Non credo sia una cosa possibile e, comunque, la successione è stata presentata dall'erede. E' chiaro che informerò anche il notaio che ha redatto il successivo rogito.
LA chiave della risposta sta nei millesimi attribuiti, (o attribuibili) alla soffitta: parrebbe infatti che questa non avesse un valore millesimale: l'erore sarebbe quindi da far risalire alla mancata revisione dei millesimi, a fronte di un frazionamento (soffitta rispetto all'immobile).
Certamente non si possono cedere due volte gli stessi diritti, ma forse già all'origine la frazione attribuibile agli appartamenti non era 1/24, e la frazione attribuibile alla soffitta non era nulla.
Essendo 24 appartamenti, io ho acquistato (ripeto acquistato) 1/24 del locale riunioni di 32 mq., locale di alto valore commerciale.
Non parlo degli altri diritti, che potrebbero anche essere irrisori; ma è giusto presentare una successione di morte contenente un bene ben preciso a me venduto e, per di più, rivendere tale bene ad altri successivamente?
A me pare che vi sia una doppia frode:
1) successione di bene non di proprietà;
2) vendita di bene non di proprietà.
Luigi1959 ha scritto:
Trovo pregevole il post di Bastimento.
Voglio sperare che il figlio/erede sia in buona fede ed all'oscuro della vendita del 1/24 a te da parte del padre.
E' successa una cosa simile a me : alla morte di mio padre ho incluso nell'asse ereditario un terreno, che poi si è scoperto essere stato donato da mio padre a mia sorella con rinunzia a "collazione" e quindi non più nell'asse ereditario. Solo la lettura attenta dell'Atto notarile, ha evidenziato il punto ( dopo liti varie, avevo torto io ).
Io ritorno sulle responsabilità dei notai, il tuo all'acquisto ed il notaio della rivendita:
alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, non sono esperto, può risultare qualche evidenza ?
I notai hanno l'obbligo di fare il cosidetto "allineamento" cioè controllare di persona chi sono i veri proprietari degli immobili.
Il tuo notaio, secondo me, doveva fare una voltura sul 1/24 a tuo nome, cioè, mi corregano gli amici professionisti, questo locale riunioni dovrebbe risultare posseduto da 24 proprietari con nome e cognome.
Individuato chi ha sbagliato, puoi muoverti, ma accusare di frode qualcuno senza prove è un grave rischio per te.
Quindi, secondo me, :
1-vedere se ci sono stati errori notarili o professionali di tecnici (frazionamento)
2-contestare le responsbilità accertate ( si rischia penalmente, calunnia etc )
Bisogna guardare con attenzione la documentazione esistente chi ha sbagliato o frodato ?
Il problema della individuazione della comproprietà delle parti comuni e della possibilità di alienazione separata della propria quota è stata già affrontata su questo forum in una altra discussione.
Intanto ricordo che è sostanzialmente emerso che ciascuno è libero di vendere la propria quota (sempre ammesso che ne sia ancora titolare..) anche ad estranei al condominio, e non occorre alcun consenso maggioritario. (Già questo, coerente con la libera proprietà privata, fa a mio parere a pugni con alcuni vincoli che il condominio crea)
Ma è anche emersa una notevole disattenzione, sia da parte dei tecnici che solitamente compilano le pratiche catastali, sia dei notai che non entrano nel dettaglio, sia del catasto che finora ha preso per buona qualunque soluzione, ecc.
Messo tutto nel calderone spesso la titolarità catastale di questo bene comune non sempre segue i vari condomini: a volte viene attribuita al condominio, a volte non vengono aggiornati tutti i passaggi di compravendita delle u.i. del condominio ecc.
Anche senza malafede, è facile quindi, se non si usa anche una memoria storica, che quueste parti comuni abbiano una "vita" catastale abbastanza atipica.
A mio modesto parere il caso di luigi è sintomatico e presenta fin dall'origine alcune anomalie: intanto non è detto che essendoci 24 appartamenti uno diventa proprietario di 1/24: questo capiterebbe nella sola condizione di 24 appartamenti di pari valore e consistenza; sarebbe stato meglio parlare di millesimi: e le parti comuni apparterrebbero in proporzione ai millesimi di proprietà.
Chi si è riservato la proprietà della soffitta, implicitamente si è anche riservato una quota di parti comuni, compresa la sala riunioni. Certamente
Bisognerebbe poi verificare come è stata censita a catasto questa sala: se fosse bene comune non censibile, non risulterebbe da nessuna parte la titolarità disgiunta dall'immobile principale.
Ciao Luigi59.
Leggiamo l'interessante post di Bastimento e soprattutto :
-la differenza fra 1/24 e la quota millesimi di proprietà
-il tipo di accatastamento disgiunto o legato all'immobile.
Ne derivano delle conseguenze inequivocabili, che devono ritrovarsi negli Atti notarili.
Tu hai acquistato nel 1985 e la responsabilità del tuo notaio è, se non erro, ampiamente prescritta.
Non mi sembra che hai indicato l'anno del rogito di rivendita. Anche questo rileva sulla prescrizione di responsabilità del 2° notaio.
Una volta dipanata la matassa su come è nato il problema, puoi valutare l'azione da sviluppare giuridicamente in sede civile. La sede penale può essere percorribile solo
se emergessero i riscontri di malafede o truffa da parte di una persona specifica.
Vedrei, innanzittutto e velocemente (prescrizioni e decadenze varie), una ricognizione accurata degli Atti e dell posizione catastale.
Anche l'amministratore del condominio può dare elementi ( ad esempio come è trattato fiscalmente ed amministrativamente tale locale : ICI/IMU, manutenzione ordinaria e straordinaria ). In sintesi se ti sei comportato da proprietario in buona fede, potresti anche esserne divenuto proprietario per usucapione, qualora non fosse già tuo nell'Atto del 1985.
Preciso non sono avvocato, e scrivo ispirato da buon senso/logica per darti spunti di riflessione e approfondimento ( prendi il mio post con le pinze ).
Quindi : esame documenti + telefonata al 2° notaio + amministratore di condominio. Poi la sintesi, magari con il consiglio di Bastimento.
Forse sono io che non mi sono spiegato bene. Io, nel 1985, ho acquistato i diritti di 1/24 della sala riunioni. Questo bene è precisamente indicato nell'atto di acquisto, sia con i confinanti da tutti i lati che con gli estremi (foglio 48 particella 1000 sub 37).
Tutti insistono nella responsabilità del notaio, ed essa certamente si configura relativamente al rogito di nuova cessione dei diritti, avvenuto nel 2007.
Il problema reale, secondo me, è, però, nella successione ereditaria presentata dal figlio, che nell'occasione si è rivendicato un bene non suo.
Il notaio, in questo caso, non c'entra nulla. La successione è firmata da uno degli eredi e lui (e solo lui) ne risponde davanti alla legge.
Il notaio, ripeto, ha agito di conseguenza, nel momento in cui il figlio gli ha portato il titolo di provenienza (la famosa successione) per rivendere il bene.
L'unico responsabile, secondo me, è colui che ha firmato la successione, dalla quale sono scaturiti l'appropriazione indebita e il rogito successivo.
Innanzi tutto ringrazio Valerio per la considerazione, spero non mal riposta, facendo propria la sua precisazione: Preciso che nemmeno io sono avvocato o professionista del settore, e scrivo ispirato (parola grossa) da buon senso/logica per darti spunti di riflessione e approfondimento ( prendi il mio post con le pinze ).
Torniamo a Luigi con una ulteriore domanda:
gli estremi catastali citati, il sub 37 tanto per intenderci identificano univocamente la sala riunioni? Che categoria catastale ha?
Riprendendo il tema,
- se il sub 37 identifica la sala riunioni, - è stata venduta pro quota a luigi
- la medesima quota è stata impropriamente inclusa nella successione ereditaria
- ed è stata rivenduta a terzi dall'erede,
certamente l'erede ha commesso un errore, e di conseguenza tutto ciò che ne consegue.
Come questo errore si possa correggere è bene consultare un tecnico ed un notaio: mi chiedo quali eventuali salvaguardie potrebbero essere sorte anche nei confronti del terzo acquirente, teoricamente in buona fede.
Una cosa però sarei portato ad aggiungere: secondo me è quasi improprio chiamare parte comune questa sala, oppure all'opposto si conferma che la gestione dei beni comuni censiti è fonte di disguidi. Mi spiego:
I beni comuni condominiali, sono in genere indivisibili, inalienabili, non censibili.
Qui siamo in presenza di un immobile la cui proprietà è comune a 24 proprietari con quote uguali, che parrebbe avere vita propria. Bisognerebbe quindi risalire all'origine di questo locale, come inizialmente era stato definito e classificato, oltre che a catasto, sulla licenza urbanistica, e chiedersi se esiste un vincolo pertinenziale con le u.i. abitative connesse. Situazione simile alle ex portinerie ed alloggio del portiere.
- se il sub 37 identifica la sala riunioni,
- è stata venduta pro quota a luigi
Qui siamo in presenza di un immobile la cui proprietà è comune a 24 proprietari con quote uguali, che parrebbe avere vita propria. Bisognerebbe quindi risalire all'origine di questo locale, come inizialmente era stato definito e classificato, oltre che a catasto, sulla licenza urbanistica, e chiedersi se esiste un vincolo pertinenziale con le u.i. abitative connesse. Situazione simile alle ex portinerie ed alloggio del portiere.Clicca per allargare...
Se avesse "vita propria", i vari notai avrebbero dovuto verificare alla Conservatoria RR.II. l'effettivo attuale propietario ?
Oppure basta andare dai notai, dichiarando in qualche modo che un immobile è proprio e poterlo vendere ?
Cosa ci stanno a fare i notai e perchè svolgono una professione come Pubblico Ufficiale con tale superficilialità?
Il primo od il secondo notaio, a mio parere, hanno gravemente disatteso il loro compito. mi sembra, non ci piova.
Il figlio/erede potrebbe dimostrare l'errore in buona fede e ridurre le responsabilità penali.
Però, ritorno al punto : amministrazione condominiale e fiscalità.
Dal 1985, e soprattutto dal 2007, chi pagava le quote condominiali del 1/24 e chi pagava l'ICI relativa alla parte comune od individuale che sia ?
Qui si giocherebbe, a mio avviso, la "buona o mala fede" di chi ritiene di essere proprietario del bene . Non credo che l'amministratore abbia chiesto ed incassato quote condomiali da due diversi proprietari esclusivi per un unico medesimo immobile (1/24/).
Non mi sembra un punto da poco.
Le responsabilità dei notai sono, a quanto ho letto, prescritte dopo 3 anni dall'atto.
Quella dell'erede/figlio non dovrebbe essere prescritta.
Necessario chiarire e muoversi subito ( ma a ragion veduta ).
Nel frattempo ho dato una veloce lettura ad un libro di tecnica catastale: ed ho scoperto che la trattazione dei beni comuni censibili ha preso forma solo a partire dal 1984 con la circolare 2. Mi chiedo cosa ne è stato di tutte le realtà preesistenti, se nessuno si è preso la briga di provevdere motu proprio alla redazione delle nuove procedure. Io stesso sono coinvolto in un caso formalmente analogo: come proprietario di una u.i. condominiale ho acquisito genericamente la comproprietà millesimale di alcuni beni comuni, esempio l'alloggio ex-portiere. Peccato che non risulto tra i proprietari elencati su questo bene censito. Ciò nonostante l'amministratore correttamente ripartisce entrate da locazione e spese secondo i mm di proprietà, quindi anche a me: questa discussione mi ha sollecitato a considerare di fare un approfondimento e se del caso una pratica catastale atta a regolarizzare secondo gli attuali criteri informatizzati anche la situazione di questi beni comuni.
Quanto all'aspetto fiscale, in questi casi l'amministratore versa l'ICI sul bene comune censito: la denuncia IRPEF invece resta a carico del proprietario, pro quota.
Giusto per info, riporto l'inizio di quanto il testo cita al riguardo:
Altra innovazione importante, che risolve positivamente un
problema che coinvolgeva implicazioni di ordine giuridico, è
l'iscrizione in Catasto della proprietà condominiale, censibile
indipendentemente dai soggetti, sempre mutevoli, che compongono
Questa operazione si è resa possibile con l'istituzione di una
partita speciale, unica per ogni Comune, dove vengono accatastati
i BENI COMUNI CENSIBILI che, in linea di massima, rappresentano
quelle unità immobiliari da denunciare in Catasto,
perché potenzialmente suscettibili di reddito autonomo (come
ad esempio I'alloggio di servizio, I'autorimessa comune, la piscina,
ecc.) che sono di proprietà condominiale in quote millesimali.
Non può sfuggire I'importante significato di questa innovazione;
basti pensare alle difficoltà che incontra il Catasto per
tenere aggiornate le interminabili intestazioni delle partite condominiali
nominative, in continua mutazione e dove, tra I'altro,
si crea confusione tra il diritto di comunione e quello di comproprietà.
Le innovazioni apportate non si limitano solamente ai due
aspetti già trattati, ma investono anche l'iter e le modalità della
procedura catastale, il diverso apporto dei professionisti esterni
alla gestione del Catasto, il concetto di Ílazionamento delle unità
immobiliari, il mantenimento dell'integrità fisica delle stesse,
l'unicità degli identificativi catastali ed altri aspetti tecnici che,
di seguito, verranno trattati e discussi.
Uno di questi nuovi modi di procedere, però, merita un
cenno particolare per il suo peculiare significato di ordine
tecnico-legale: I'identificazione immediata e certa, mediante
l'attribuzione degli identificativi catastali (foglio di mappa,
particella, subalterno e rappresentazione grafica mediante
scheda planimetrica) delle porzioni di unità immobiliari o di
beni comuni non censibili, che possono essere oggetto di trasferimento.Clicca per allargare...
Sin dal primo post, non ho mai indicato la sala condominiale come "parte comune"; ho scritto di aver acquisito i diritti di 1/24 della sala condominiale (catastalmente perfettamente indicata nel rogito)........... nonché "i proporzionali diritti sulle parti comuni, ex art. 1117 c.c., etc:". La sala condominiale non è una parte comune, ma è un vano di 32 mq. di proprietà esclusiva di determinati condomini, fra i quali certamente io. Alcuni condomini posseggono infatti 4/24 della sala, altri 1/24, altri ancora non possiedono niente. Il vano è di cat. C2, ed ha un grande ingresso esterno sul cortile.
Spero di essere stato chiaro. Il mio atto di proprietà, ovviamente, è stato regolarmente trascritto, quindi sia il figlio che ha redatto la successione che, di seguito, il notaio avrebbero potuto verificare e non commettere errori.
Ripeto ancora una volta: il figlio di colui che ha venduto a me si è attribuito in successione un bene non suo.
Nei post precedenti, i cui autori ringrazio di cuore, ho sentito dire cose che a parer mio hanno poco senso al riguardo: "incasso quote condominiali da parte dell'amministratore, ICI, preservazione del terzo acquirente e quant'altro". La quota del bene è mia e di nessun altro l'abbia ottenuta illegittimamente, sia con successione che con successivo rogito. Della mia quota del bene ne rispondo io nei riguardi dello Stato per ciò che concerne l'ICI e le altre tasse (non certo l'amministratore, non trattandosi di parte comune). Il mio problema è solo uno: appurato che la mia quota è stata inserita impropriamente in una successione, come posso rivalermi con chi ha firmato la successione, per riottenere il mio bene, lasciando stare il notaio che con la successione non c'entra?
Grazie per i ringraziamenti di cuore, ma permettici di osservare che a distanza, non potendo conoscere a priori tutti i dettagli della tua questione, e forse anche con la pretesa di rispondere con una valenza più generale, e non solo al tuo specifico quesito e caso, tutti quanti abbiamo cercato di connotare e circoscrivere la situazione, sollevando i punti che frequentemente vengono a porsi, in casi simili al tuo.
Alla tua domanda finale, se mi è concesso un parere, la risposta potrebbe essere anche semplice: devi citare chi ha erroneamente inserito nella successione un bene non più suo, e contestualmente forse anche l'incauto compratore e rivendicare la proprietà del bene. Mi viene in mente l'art. 948 e 949 c.c.
In merito a quanto riportato:
hanno poco senso al riguardo: "incasso quote condominiali da parte dell'amministratore, ICI, preservazione del terzo acquirente e quant'altro". La quota del bene è mia e di nessun altro l'abbia ottenuta illegittimamente, sia con successione che con successivo rogito.Clicca per allargare...
ti rimanderei all'art. 1159 Usucapione decennale. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, ......: nel senso che anche tu hai un tempo limitato per procedere alla rivendicazione. E non mi pare un avvertimento privo di senso. Ma prima di questo ripeterei una cosa già detta: io indagherei lo stato urbanistico di questa sala riunioni, per sapere con esattezza come era stata identificata, e quando e da chi è stata identificata catastalmente, in che termini è stata acquisita la proprietà frazionata del bene dagli originari possessori ecc.: anche per questo forse è opportuno affidare la pratica ad un tecnico competente.
Il fatto che sia identificata catastalmente, non è condizione sufficiente a stabilire se trattasi di comunione o bene comune censito.
La disparità delle quote è un dato che comunichi, ma verrebbe da domandarti come e quando sono nate queste quote.
Giusto per curiosità: quando fate le riunioni condominiali, come vi comportate? Noleggiate la sala al condominio? La sala genera altre fonti di reddito?
Ritengo di intervenire nuovamente, anche se non è stato apprezzato il mio apporto, ma non importa.
Ho riguardato la pratica della successione della eredità di mio padre e di mia madre, pratica fatta in due Agenzie delle Entrate ( Palermo e Savona, in base alle residenze ultime dei de cuius ). Quella di Savona lo redatta io personalmente e presentata io personalmente, per similitudine a quella presentata a Palermo da mia sorella.
LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE DEVE AVERE ALLEGATE LE VISURE CATASTALI PER NOMINATIVO (DITTA) MOLTO RECENTI.
(ho scritto maiuscolo, anche se nel forum non si usa, così Luigi puoi leggere bene).
Ne consegue, INEQUIVOCABILMENTE, che l'erede ha presentato visure catastali recenti e con il nominativo del padre come proprietario ( visto che dici che il locale è censito autonomamente ). Ergo : o è un furfante, che ha prodotto visure false, o ha visure vere a nome del padre.
Quale spiegazioni, Luigi, dai di ciò ?
E' un furfante ? Denuncialo subito.
Non è un furfante ? E' un disguido del catasto ( non probatorio ) ed allora ha sbagliato il notaio n.2 a non controllare ai RR.II la trascrizione del notaio 1 ?
Ti stupisci che io parli di ICI e quote condominiali di spese, ma i proprietari pagano ICI dal 1993 (mi sembra) e spese condominiali dal momento dell'acquisto.
Non ti sto facendo domande personali (ICI), ma a me sembra che anche questo ha senso al riguardo.
Se denunzi per truffa qualcuno e quello è innocente o non hai prove, questo ti querela per calunnia.
Se hai i documenti regolari della tua proprietà ed il figlio/erede ha le visure del momento della successione, il tuo problema è materia, a mio parere, di CODICE CIVILE . Il Codice Penale (truffa = reato ben specifico) potrebbe non entrarci nulla.
Ritorno sui miei post precedenti (che secondo te non hanno senso al riguardo), io come prima cosa cercherei di scoprire dove è il disguido (notai, catasto) e poi accuserei, se del caso, altri di reati (cosa grave se non vera).
Luigi, verifica anche il notaio 2 ha fatto la trascrizione di accettazione dell'eredità.
Può avere rilevanza nei confronti del secondo acquirente. Ciao
Luigi, non riesco ad addormentarmi pensando al tuo caso.
Tu hai un rogito regolarmente trascritto, e ritieni di essere il proprietario.
Il 2° acquirente avrà pure lui un rigito regolarmente trascritto e ritiene di essere il proprietario.
Siete nella stessa posizione.
A questo punto, o l'uno o l'altro dovrà prender l'iniziativa di intentare una causa di rivendicazione presso il Tribunale Civile competente.
Come dice Bastimento, tu corri il rischio della prescrizione ex-art.1159, e, quindi, sei più interessato a muoverti presto. Il 2° acquirente è favorito dal passare del tempo perchè potrebbe in ogni caso del possibile usucapione.
Non basta dire : è mio.
Se le cose stanno come dici tu, solo un Giudice Civile può dire chi è il proprietario.
Poi potrai avanzare cause di risarcimenti danni ai responsabili dell'errore, se non sono intervenute prescrizioni e/o decadenze.
I tribunali esistono per dirimere le controversie fra le parti (i due diversi "proprietari", mentre lo è solo uno).
La frittata qualcuno l'ha fatta, le uova non ci sono più.
Un giudice civile deve dire di chi è la frittata.
SPERO TUA. TIFO PER TE.
poi se il Giudice Civile, scopre che c'è stata un reato a danno di qualcuno, invierà d'ufficio o su richiesta della parte lesa la denuncia alla Procura della Repubblica.
Mi farebbe piacere sapere la tua riflessione finale. Ciao, con simpatia
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