Source: https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4245-assemblee-generale-convoquee-en-labsence-de-cause-urgente-faute-grave
Timestamp: 2018-07-21 11:45:06+00:00
Document Index: 56690223

Matched Legal Cases: ['art 9', 'art 25', 'art 24', 'art 24', 'art 24', 'art 24', 'art 24', 'art 25', 'art. 42', 'art 24']

ABUS N° 4445 : Assemblée générale convoquée en l’absence de cause urgente, faute grave du syndic PONCELET
Une convocation d’assemblée générale « extraordinaire »
Le cabinet Poncelet (93 à St Denis) a envoyé le jeudi 2 mars aux 16 copropriétaires de cette petite copropriété, une convocation pour une tenue d’assemblée générale « extraordinaire » fixée au lundi 13 mars 2017 à 18h00 en son cabinet.
Au départ, un sujet banal qui se produit régulièrement dans les copropriétés, mais comme nous allons le démontrer, dans ce cas d’espèce, on déplore des erreurs de forme comme de fond.
L’erreur de forme commise par le syndic Poncelet
Premier constat, le délai computé, hors dates d’envoi et date du jour d’assemblée générale est d’au plus 14 jours alors que le délai minimal légal doit être de 21 jours calendaires (art 9 du Décret du 17 mars 1967).
Deuxième constat, cette convocation qui tient sur 2 pages ne mentionne pas en quoi elle revêtirait un caractère « urgent », alors c’est la raison avancée par le syndic Poncelet pour cette convocation sans respect du délai usuel.
En effet, cette mention est nécessaire pour permettre à tout copropriétaire de vérifier si l’objet de la convocation est bien en rapport avec l’utilisation du délai abrégé.
Troisième constat, 2 « questions » sur 7 contiennent le mot « urgent » sans qu’aucun objet ne soit attaché à ce qualificatif !
Les erreurs de fonds commises par le syndic Poncelet
L’ordre du jour de ce que le syndic Poncelet appelle une « convocation » est ainsi rédigé:
1) Mesures d’urgence (maj art 25)
2) Élection du Président et du/des scrutateurs (maj art 24)
Le Cabinet Poncelet est désigné comme secrétaire
3) Appel de fonds « dette fournisseurs » (maj art 24)
4) travaux d’urgence – mission d’architecte (maj art 24)
5) ……, ménage sans autorisation donnée par le syndic (maj art 24)
6) problème pouvoir de M A adressé à Mme L et non à M K (maj art 24)
7) nomination d’un nouveau conseil syndical avec changement de président (maj art 25)
Pour information il n’y a aucune autre information ni aucun projet de résolution ni aucune mention de devis joint à la convocation
Et voici les erreurs relevées :
Le point 1 « mesure d’urgence », mentionne qu’un vote est requis, alors qu’il n’y a ni projet de résolution, ni pièce jointe. Il est indiqué que la majorité requise est celle de l’article 25, mais on ne sait pas pourquoi !
Pour rappel, en cas d’urgence, l’article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit un processus très précis à respecter :
les travaux doivent concerner la sauvegarde de l’immeuble, exemple : reprise d’un plancher qui s’effondre ; de souches de cheminées qui menacent de s’écrouler ; d’une canalisation enterrée qui s’est rompue, etc. … et les tribunaux interprètent assez strictement cette notion.
le syndic demande alors à une entreprise d’intervenir, pour les seules mesures conservatoires,
il consulte immédiatement le conseil syndical pour avis afin d’appeler auprès des copropriétaires une provision d’au plus 1/3 du montant du devis estimé.
-L’assemblée générale est ensuite convoquée, pour ratifier les travaux déjà entrepris, approuver les travaux de reprise à effectuer et valider la provision versée et les appels de fonds destinés à financer l’ensemble.
Or, dans cette convocation rien n’est indiqué sur la nature des travaux. Par ailleurs, une information est obligatoirement donnée aux copropriétaires, par lettre nominative, a minima par affichage, les informant de la situation et annonçant qu’une assemblée générale va être convoquée avec un délai abrégé. Ici, les Copropriétaires n’ont pas été prévenus.
Le point 2 est-ce que l’on appelle communément la constitution du bureau, ainsi, toutes assemblées générales, quelles qu’elles soient, commencent OBLIGATOIREMENT par l’élection : du Président, du/des scrutateurs, voire du secrétaire si le syndic n’est pas maintenu à cette fonction !
Dans le cas présent, le point 1 « mesure d’urgence » positionnée avant toute constitution officielle de l’assemblée générale ne peut donc pas recueillir de vote !
Le point 4 « travaux d’urgence – mission d’architecte » appelle les mêmes carences et donc les mêmes commentaires que celles énoncées sous le point 1, on relève de plus que c’est la majorité de l’article 24 qui est nécessaire !
Concernant les quatre autres résolutions, elles n’ont aucun caractère d’urgence et n’avaient pas à figurer dans cette convocation :
Une dette fournisseur relève de la comptabilité et de l’approbation des comptes d’un exercice ;
Une erreur de pouvoir donner en assemblée générale est prescrite si aucun recours n’est fait dans le délai de 2 mois de la notification du Procès-verbal d’assemblée générale (art. 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965) ;
Les membres du conseil syndical sont élus ou démis de leur mandat par la seule assemblée générale, or aucune révocation n’est mentionnée. Quant à la nomination du/de la Président/e du conseil syndical, ce n’est pas du pouvoir de l’assemblée générale !
L’intention manifeste de nuire du syndic Poncelet
En sus de toutes les fautes commises ci-avant, le syndic Poncelet a en fait ouvert et fait tenir l’assemblée générale à partir de 17h alors qu’elle était convoquée à 18h. Cependant, il n’a pu le faire qu’avec l’aide de quelques copropriétaires complaisants, empêchant par là toute action des autres copropriétaires, qui arrivés à 18H00 heure se sont vu répondre que l’assemblée générale était déjà terminée.
Car… qui pouvait bien être présent 1 heure avant l’assemblée générale, si ce n’est des copropriétaires, préalablement informés par le syndic et acquis à sa cause !
Cette situation est d’autant plus grave que les mesures urgentes qui concernent les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des habitants se votent à la simple majorité de l’art 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des suffrages exprimés des présents et représentés). En principe donc, un vote a pu intervenir quel que soit le nombre de copropriétaires présents.
Le Code de déontologie institué par la Loi ALUR en mars 2014 énonce une obligation de conseil et de loyauté de la part du syndic vis-à-vis de son mandant le syndicat des copropriétaires, le syndic Poncelet s’en moque ouvertement.
L’action limitée du conseil syndical et comment réagir en pareil cas ?
Ainsi, dès que les copropriétaires, dont les membres du conseil syndical, ont reçu leur convocation le 9 mars (datée du 2 mars), ils ont interpellé le syndic pour avoir des explications, mais aucune réponse n’a été donnée. Le syndic a même poursuivi son action malveillante en avançant d’1 heure la tenue de cette assemblée générale totalement irrégulière.
Nombre de griefs permettent cependant de faire annuler dans son intégralité cette assemblée générale irrégulière, par la voie judiciaire :
Le critère « urgent » invoqué pour convoquer l’assemblée générale et déroger au délai légal ne peut pas être reconnu en l’absence de toute mention et indication dans l’ordre du jour et l’absence de devis joint ;
La mention de 4 autres questions ne relevant pas du caractère « urgent » ;
L’ouverture et la tenue de l’assemblée générale, une heure avant l’heure fixée dans l’ordre du jour. Ce point nécessitera cependant de rassembler des témoignages écrits.
Malheureusement il va falloir engager une action judiciaire ce qui nécessite le recours obligatoire à un avocat, donc engager des coûts élevés pour des copropriétaires qui parfois ne le peuvent pas.
Seule reste alors la lettre pétition adressée en lettre recommandée avec accusé de réception au syndic lui demandant la convocation d’une nouvelle assemblée générale, é défaut de laquelle une action en recherche de responsabilité civile sera déclenchée.