Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2017/03/page/3/
Timestamp: 2019-09-16 12:52:11
Document Index: 324217136

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 536', 'BGH', '§ 15', '§ 15', '§ 305', '§ 15', '§ 15']

Archives for März 2017 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. - Page 3
Stellt das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar, wenn das Badezimmer der Mietwohnung nur mit einer Badewanne ohne Duschaufsatz und nur halbhoch gefliest ist?
Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 1 S 32/15, Urteil vom 24.02.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Mit dem oben genannten Urteil hat das Amtsgericht die Beklagte — entsprechend den von den Klägern erstinstanzlich gestellten Sachanträgen — verurteilt, den im Badezimmer der von den Klägern angemieteten — näher bezeichneten — Wohnung vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen und außerdem festgestellt, dass die Kläger ab Dezember 2013 zur Minderung der Miete wegen des vorbezeichneten Schimmels in Höhe von 10 %, ausgehend von der Bruttomiete, berechtigt seien. Die gegen dieses Urteil gerichtete zulässige Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat in der Sache Erfolg.
Allerdings ist zwischen den Parteien unstreitig, dass seit Frühjahr 2013 bis heute im Badezimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung an zwei Wänden über der Badewanne ein kräftiger Schimmelbefall vorliegt, und zwar im Spritzwasserbereich der Duschbrause oberhalb des verfliesten Anteils der Wände. Dieser Schimmelbefall ist rechtlich als Mangel der Mietwohnung zu qualifizieren, woraus sich grundsätzlich ergibt, dass die Beklagte als Vermieterin zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet ist (§ 535 12 BGB) und dass der von den Klägern als Mietern geschuldete Mietzins der Höhe nach seit Eintritt und Anzeige des Mangels gemindert ist (§ 536 1 2 BGB). Vorliegend sind indes der Mangelbeseitigungsanspruch und die Mietminderung deshalb ausgeschlossen, weil feststeht, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden und weil weiter feststeht, dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch die Kläger beruht, wobei sich diese Nutzung rechtlich als vertragswidrig darstellt.
Aufgrund des von der Kammer — gemäß ihrem Beweisbeschluss vom 11.02.2016 eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. ### 02.06.2016 steht fest, dass für die Entstehung des Schimmels bauseitige Ursachen ausscheiden. Damit hat die Beklagte als Vermieterin den ihr in Fällen der vorliegenden Art obliegenden Ausschlussbeweis geführt, nämlich dass für den als solchen unstreitigen Schimmel bauseitige Ursachen, insbesondere Baumängel, ausscheiden. Soweit der Sachverständige im vorgenannten Gutachten anspricht, dass die im Badezimmer installierte so genannte Kölner Lüftung nicht ausreichend leistungsstark sei, um die Luft im Badezimmer nach einem Duschvorgang hinreichend rasch wieder zu entfeuchten, steht fest, dass dieser Umstand für Entstehung und Fortbestand des Schimmelbefalls nicht ursächlich ist. Der Sachverständige stellt vielmehr ausdrücklich fest, dass auch eine ausreichend dimensionierte und technisch funktionsfähige Lüftung — wobei der Sachverständige eine Entlüftungsleistung von zwei bis vier Luftwechseln pro Stunde zugrunde legt — die durch das Duschen der Kläger in der Badewanne verursachte regelmäßige Durchfeuchtung der ungeschützten Wandanteile oberhalb des Fliesenspiegels nicht verhindert hätte; auch eine ordnungsgemäße Entlüftung des Badezimmers hätte die durchfeuchtete Wand nicht entfeuchten können. Die vorzitierten Feststellungen des Sachverständigen sind unmittelbar einleuchtend und überzeugend, die Kammer schließt sich ihnen an.
Soweit die Beklagte — unter Aufführung von Einzelheiten — entgegen dem Gutachten des Sachverständigen geltend macht, die Kölner Lüftung im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung sei sehr wohl ausreichend leistungsstark und funktioniere auch ordnungsgemäß, kam es hierauf nicht an, weil die vom Sachverständigen insoweit erörterten Defizite der Lüftung — wie vorgenannt gesichert nicht ursächlich sind für Entstehung und Fortbestand des Schimmels.
Zugleich steht aufgrund des Sachverständigengutachtens fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht worden ist und unterhalten wird, dass die beiden Wände über der Badewanne im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig durchfeuchtet werden, wenn die Kläger in der Badewanne stehend duschen. Diese Art der Benutzung der Badewanne ist rechtlich als vertragswidrig einzuordnen. Dabei kann dahinstehen, ob — wie die Kläger meinen — zum vertragsgemäßen Mietgebrauch nach heutigen Maßstäben und auch schon nach den Maßstäben bei Mietvertragsschluss im Jahre 1984 gehört, dass man in einer Badewanne im Stehen duschen kann. Denn selbst wenn man das grundsätzlich bejahen wollte, so ändert das doch nichts daran, dass vorliegend diese Art der Benutzung der Badewanne durch die Kläger als Mieter dennoch eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Denn diese Nutzung musste zwangsläufig — und für die Kläger auch ohne weiteres erkennbar — zu einer Beschädigung der Mietsache führen und hat auch zu einer solchen Beschädigung geführt. Das Badezimmer der Wohnung war und ist nämlich nach seiner Ausstattung — wie offensichtlich ist — nicht für die von den Klägern praktizierte vorgenannte Nutzung — stehendes Duschen in der Badewanne geeignet, Die bauliche Ausstattung des Badezimmers über der Badewanne mit ihrem nur bis in halbe Stehhöhe reichenden Fliesenspiegel führt vielmehr zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützte Wandanteile über dem Fliesenspiegel eindringt, mit der weiteren Folge der Schimmelbildung in diesen Bereichen.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 27. März 2017 von amv.
Berliner Abendschau am 23.03.2017: Der Trick mit den Eigentumswohnungen
Trotz Umwandlungsverordnung entstehen in Berlin immer mehr Eigentumswohnungen. Die Verkäufer nutzen hier ein Schlupfloch, denn die Behörden müssen die Anträge auf Umwandlung von Miet– in Eigentumswohnungen genehmigen, wenn der Vermieter sich verpflichtet, sieben Jahre nach Antrag nur an die Mieter zu verkaufen.
http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Der-Trick-mit-den-Eigentumswohnungen/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41744636
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 26. März 2017 von amv.
Berliner Abendschau am 22.03.2017: Immer höher und größer – aber nicht überall
Der rot-rot-grüne Senat will ein Hochhausentwicklungsplan für Berlin erarbeiten. Darin soll festgelegt werden, wo neben Alexanderplatz und Breitscheidplatz neue Hochhäuser entstehen können. Im Gespräch sind unter anderem der Ernst-Reuter-Platz und der Zoo-Vorplatz.
http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Immer-h%C3%B6her-und-gr%C3%B6%C3%9Fer-aber-nicht-%C3%BCber/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41717042
Berliner Abendschau am 22.03.2017: Sozialwohnungen – das fehlgeschlagene Experiment?
2011 beschloss der Senat ein Wohnraumversorgungsgesetz. Er wollte damit Mietsteigerungen im sozialen Wohnungsbau bremsen und den Rückgang an Wohnungen stoppen. Doch das Gesetz verfehlte seine Wirkung
http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Sozialwohnungen-das-fehlgeschlagene-Ex/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41717066
Berliner Abendschau am 21.03.2017: Stumpfe Waffen gegen Ferienwohnungen
Von den 12.000 Ferienwohnungen sind erst 1.500 wieder dem Mietmarkt zugeführt worden. Die Gründe sind vielfältig. Viele Vermieter nutzen eine Lücke und vermieten möblierte Wohnungen ab zwei Monaten Mietdauer.
http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Stumpfe-Waffen-gegen-Ferienwohnungen/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41683222
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 25. März 2017 von amv.
Amtsgericht Lichtenberg – 2 C 202/16, Urteil vom 28.09.2016: Die Abteilung 2 des Amtsgerichts Lichtenberg hat in einem am 28.09.2016 verkündeten Urteil die Vorschriften über die Mietpreisbremse angewandt und eine Vermieterin zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt.
Stiftung Warentest am 21.03.2017 – Mutmacher: Laura H. klagte die Miet­preisbremse ein
„Zuerst habe ich den Vermieter ange­schrieben und verlangt, dass der Mietspiegel einge­halten wird“, sagt Laura H.. Doch die Deutsche Wohnen blieb stur. Laura H. klagte und bekam vom Amts­gericht Berlin-Lichten­berg in vollem Umfang recht (Az. 2 C 202/16).
https://www.test.de/Mutmacher-Laura-H-klagte-die-Mietpreisbremse-ein-5153364-0/
Dieser Beitrag wurde unter Gerichtsentscheidungen abgelegt am 25. März 2017 von amv.
BGH – VIII ZR 1/16, Beschluss v. 21.2.2017: Da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, reicht es aus, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.
haufe.de am 17.03.2017: Mietminderung wegen Lärm in der Wohnung
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietminderung-wegen-laerm-in-der-wohnung_258_405224.html
Ist eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, in der geregelt ist, dass das Mietverhältnis über die Garage von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gesondert gekündigt werden kann und Einigkeit besteht, dass der Bestand des Mietverhältnisses über die Garage/Stellplatz nicht an das Wohnraummietverhältnis gebunden ist, wirksam?
Die Antwort des Amtsgerichts Schwelm (AG Schwelm – 27 C 228/16, Urteil vom 16.02.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Schwelm in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten mit Vertrag vom 27.03.2013 angemieteten Garage nicht zu, denn die am 24.05.2016 allein auf die Garage bezogene ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.
Die am 27.03.2013 erfolgte Anmietung der auf dem Grundstück Berghauser Straße Nr. 10 c in Breckerfeld gelegenen Wohnräume in der 1. Etage und die zeitgleich erfolgte Anmietung der auf demselben Grundstück im Erdgeschoss rechts neben dem Hauseingang befindlichen Garage in derselben Vertragsurkunde stellen bei verständiger Würdigung ein rechtlich einheitliches Mietverhältnis dar mit der Folge, dass eine Teilkündigung einzelner Räume, wie hier allein der Garage, nicht zulässig ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis nur einheitlich nach den Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden.
§ 15 enthält lediglich die hervorgehobene Überschrift „Kündigung“ auf Seite 5 unten des Mietvertrages. Die in § 15 Ziffer 4 aufgeführten Regelungen sind nicht im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt worden – Gegenteiliges trägt die Klägerin auch selbst nicht vor -, sondern seitens der Klägerin einseitig gestellt worden und unterliegen damit der AGB-Kontrolle. Die Klausel ist gemäß § 305 c BGB unwirksam. Zur wirksamen Einbeziehung dieser Regelung hätte es hier eines deutlichen und besonderen Hinweises bedurft.
Es wäre für die Klägerin, so sie denn eine rechtliche Selbständigkeit des Wohnraummietverhältnisses und des Garagenmietverhältnisses gewollt hätte, ohne weiteres möglich gewesen, dies durch den Abschluss zweier separater Verträge deutlich zum Ausdruck zu bringen oder zumindest die Beklagten auf die erst auf Seite 6 oben unter Ziffer 15 Abs. 4 enthaltene Regelung zur gesonderten Kündigung besonders hinzuweisen. Ein solcher besonderer Hinweis ist – Gegenteiliges trägt die Klägerin auch selbst nicht vor – nicht erfolgt. Allein, dass die Klausel in Fettdruck gehalten ist, genügt bei dem vorliegenden Sachverhalt noch nicht für einen ausreichenden Hinweis durch die Klägerin als Verwenderin. Zwar ist die Regelung ihrer Fassung nach nicht unklar. Die Beklagten mussten aber bei dem vorliegenden Sachverhalt angesichts des umfangreichen 26 Paragraphen umfassenden vorformulierten Regelwerkes nicht damit rechnen, dass in § 15 zur Kündigung eine Regelung enthalten ist, die eine separate Kündigung des Garagenmietverhältnisses ermöglichte, zumal auch in der Überschrift zu § 15 auf Seite 5 unten des Vertragsformulars lediglich das Wort „Kündigung“ aufgeführt ist, ohne hier bereits einen trennenden Hinweis auf die Garage und Wohnräume aufzunehmen.
Nach alledem war die Klage abzuweisen.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 25. März 2017 von amv.
Berliner Zeitung am 20.03.2017: Berliner Immobilien – Kaufpreise werden sinken, Mieten nicht
Die Mieten steigen, …
http://www.berliner-zeitung.de/berlin/berliner-immobilien-kaufpreise-werden-sinken–mieten-nicht-26224562
Dieser Beitrag wurde unter Wirtschaftsinformationen abgelegt am 24. März 2017 von amv.
rbb-online.de am 20.03.2017: FAQ | Mietmaßnahmen Berlin – Was tun gegen explodierende Mieten?
Zahlreiche Gesetze und Verordnungen sollten helfen, die rasante Mietentwicklung in Berlin zu bremsen. rbb|24 hat die Wirksamkeit der wichtigsten Gesetze und Verordnungen gecheckt. Fazit: Überall wurden Schlupflöcher gelassen, die Wirkung bleibt bescheiden.
https://www.rbb-online.de/politik/beitrag/2017/03/mieter-schutz-massnahmen-berlin-faq.html
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 24. März 2017 von amv.