Source: http://www.actlegal-wmwp.com/wohnrechtliche-judikatur-des-ogh-newsletter-mai-2018/
Timestamp: 2018-05-23 05:04:59
Document Index: 341189885

Matched Legal Cases: ['OGH', '§ 30', '§ 30', '§ 1297', '§ 14', '§ 30', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 24', '§ 32', '§ 32', '§ 18', '§ 3', '§ 18', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 46', '§ 14', '§ 46', '§ 14', '§ 14', '§ 1116', '§ 21', '§ 34', '§ 21', '§ 34', '§ 21']

Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Mai 2018 – Wiedenbauer Mutz Winkler & Partner Rechtsanwälte GmbH
3 Ob 16/18a – Tauben füttern als Kündigungsgrund iSd § 30 Abs 2 Z 3 2. Fall MRG
Die Mieterin hatte jahrelang zweimal täglich Tauben im Innenhof des Hauses gefüttert. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 30 Abs 2 Z 3 2. Fall MRG.
Voraussetzung für die berechtigte Aufkündigung ist, dass der Tatbestand im Zeitpunkt ihrer Zustellung erfüllt ist. Eine Einstellung des dem Mieter zum Vorwurf gemachten Verhaltens nach der Aufkündigung kann bei der Beurteilung, ob das Gesamtverhalten die Aufkündigung im Einzelfall rechtfertigt, mitberücksichtigt werden (RIS-Justiz RS0070378). Solche Verhaltensänderungen haben aber nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn daraus geschlossen werden kann, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeit mit hoher Wahrscheinlichkeit auszuschließen ist (RIS-Justiz RS 0070340).
Da der Mieter in diesem Fall die Taubenfütterung trotz zweimaliger schriftlicher Aufforderung, dieses Verhalten einzustellen, fortgesetzt hatte und erst sechs Monate nach Zustellung der Aufkündigung – erst nach der vorletzten Tagsatzung – beendete, war die Verneinung einer günstigen Zukunftsprognose gerechtfertigt.
3 Ob 29/18p – Haftung des Bestandgebers für Schäden, die durch eine missbräuchliche Prozessführung herbeigeführt werden
Die Bestandnehmerin beabsichtigte die Neuerrichtung einer zuvor abgebrannten Imbisshütte auf dem in Bestand gegebenen Grundstück. Der Bestandgeber hatte die Zustimmung zum Bauvorhaben nicht erteilt, so dass in einem Vorprozess die Zustimmung gerichtlich durchgesetzt werden musste. Aufgrund des bestehenden Bestandvertrages sei der Bestandgeber verpflichtet gewesen, dem Bauvorhaben zuzustimmen und alles zu unternehmen, damit der Bestandnehmer die behördlichen Genehmigungen erhält. Daher hafte der Bestandgeber für die durch die Bauverzögerung schuldhaft verursachten Schäden (Gewinnausfall, Baukostenerhöhung).
Derjenige, der sich in einen Prozess einlässt, obwohl er bei nötiger Aufmerksamkeit (§ 1297 ABGB) hätte erkennen müssen, dass der Prozess aussichtslos ist, handelt rechtswidrig und schuldhaft, so dass er schadenersatzpflichtig wird (RIS-Justiz RS0022840). Werden von einer Partei Verfahrenshandlungen gesetzt, obwohl ihr bekannt ist, dass der Vertragspartner dadurch vermögensmäßige Nachteile erleiden kann, haftet sie bei der Erkennbarkeit ihres aussichtslosen Standpunktes (RIS-Justiz RS0022854). Wusste der Verurteilte oder musste dieser wissen, dass sein Rechtsstandpunkt entweder den tatsächlichen Voraussetzungen entbehrt oder von vornherein unhaltbar ist, dessen ungeachtet aber den Prozess führte, haftet dieser für eine durch die Prozessführung herbeigeführte Verzögerung (RIS-Justiz RS0020727).
4 Ob 16/18h – Auch Minderjährige können Eintrittsberechtigte nach § 14 Abs 3 MRG sein. In einem gerichtlichen Aufkündigungsverfahren müssen die Eintrittsvoraussetzungen für jede potentiell eintrittsberechtigte Person behauptet und bewiesen werden
Die Vermieterin begehrte die Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber der beklagten Verlassenschaft gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG, da keine eintrittsberechtigten Personen im Sinne des § 14 Abs 2 MRG vorhanden seien. Die beklagte Verlassenschaft wandte ein, dass die beiden minderjährigen Enkelinnen der verstorbenen Mieterin in das Mietverhältnis eingetreten wären.
Im April 2015 war die Schwiegertochter der damaligen Mieterin gemeinsam mit ihrer Tochter in die Wohnung eingezogen. Ende 2015 kam die zweite Enkelin der damaligen Mieterin zur Welt und wohnte ab diesem Zeitpunkt auch in der Wohnung. Im April 2016 kehrte der Sohn der damaligen Mieterin, welcher beruflich im Ausland tätig gewesen war, zurück in die Wohnung und wohnte ebenfalls dort. Die Hausarbeit wurde zwischen der Schwiegertochter und der Mieterin aufgeteilt, die Einkäufe gemeinsam erledigt, die Lebenshaltungskosten abwechselnd getragen. Die Miete wurde von der damaligen Mieterin bezahlt. Im Sommer 2016 verstarb die Mieterin. Von da an wohnten die Schwiegertochter, der Sohn und die minderjährigen Enkelinnen der Mieterin in der Wohnung.
Die beklagte Verlassenschaft hatte sich bei ihren Einwendungen gegen die Aufkündigung nur auf das Eintrittsrecht der beiden minderjährigen Enkelinnen der Verstorbenen berufen. Auch wenn § 14 Abs 2 MRG einen ex lege-Eintritt der Berichtigten vorsieht, müssen in einem gerichtlichen Aufkündigungsverfahren die Eintrittsvoraussetzungen für jede potentiell eintrittsberechtigte Person behauptet und bewiesen werden. Die gerichtliche Prüfung ist durch die Einwendungen begrenzt. Davon erfasst sind nicht auch dritte Personen, deren mögliche Eintrittsrechte nicht zum Gegenstand der Einwendungen gemacht worden sind. Der Sachverhalt ist nicht von Amts wegen aufzuklären, sondern bestimmt sich nach dem Inhalt der Sachanträge. Das Gericht ist an das Tatsachenvorbringen der Parteien gebunden (RIS-Justiz RS0037331; RS0037002). Da nur die Eintrittsrechte der minderjährigen Enkelinnen in dem Verfahren eingewendet worden waren, war das Eintrittsrecht des Sohnes der Verstorbenen nicht zu prüfen.
Gemäß § 14 Abs 3 MRG sind unter anderem Verwandte in gerader Linie eintrittsberechtigt, wenn diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Nach Abs 2 leg cit treten die in Abs 3 genannten eintrittsberechtigten Personen – mit Ausschluss anderer zur Erbfolge berufenen Personen – nach dem Tod des Hauptmieters einer Wohnung in den Mietvertrag ein, sofern sie nicht innerhalb von 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters dem Vermieter bekannt geben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchten. Der Eintritt in den Mietvertrag vollzieht sich demnach kraft Gesetzes; es bedarf dafür keiner rechtsgeschäftlichen Erklärung (7 Ob 145/09p; 7 Ob 196/10i). Voraussetzung dieser Sonderrechtsfolge ist, dass im Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters (i) eine eintrittsberechtigte Person (idF) ein Verwandter in gerader Linie des verstorbenen Mieters, (ii) der gemeinsam in dem Haushalt mit der bisherigen Miete gewohnt hat, vorhanden ist und (iii) ein weiter bestehendes dringendes Wohnbedürfnis an dieser Wohnung vorliegt. Bei der Beurteilung, ob einem Minderjährigen der aufgrund seines Unterhaltsanspruchs auch einen Anspruch auf familienrechtliche Grundversorgung hat, ein eigenständiges Eintrittsrecht an einer Wohnung gemäß § 14 MRG zukommt, ist nach der Rechtsprechung darauf abzustellen, ob dieses Kind im konkreten Einzelfall ein dringendes Wohnbedürfnis an einer Wohnung hat, dass vom familienrechtlichen Wohnungsanspruch nicht gedeckt ist. Grundsätzlich haben Minderjährige, deren Selbsterhaltungsfähigkeit in nächster Zukunft nicht absehbar ist, neben dem familienrechtlichen Wohnungsanspruch gegen den Unterhaltspflichtigen kein dringendes Wohnbedürfnis an einer Wohnung, wenn nicht besondere Gründe dafür bestehen (7 Ob 145/09p). Da das Erstgericht festgestellt hatte, dass der Vater der beiden Kinder keine andere Wohnmöglichkeit hat und seine Wohnungssuche nach einer anderen geeigneten Wohnung erfolglos geblieben war, besteht ein familienrechtlicher Wohnungsanspruch, der aktuell nicht durchsetzbar ist. Liegen diese Umstände vor, kann – wie in diesem Fall – auch ein Kind eintrittsberechtigt sein.
3 Ob 13/18k – Zur berechtigten Kündigung von Untermietverhältnissen, wenn der Hauptmieter den Mietgegenstand, wenn auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zur dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten zu unverhältnismäßig hohen Gegenleistungen verwertet
Die Hauptmieterin hatte eine Liegenschaft in Wien mit einer um das Jahr 1900 errichteten freistehenden Cottage-Villa 1976 angemietet. In dem Mietvertrag war die Untervermietung oder -verpachtung grundsätzlich gestattet worden. Der Mieter hatte im Laufe der Jahre umfangreiche Sanierungsarbeiten an dem Haus vorgenommen. Das Obergeschoss benutzte er selbst als Wohnung. Im Zeitpunkt der Aufkündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter hatte der Mieter einer GmbH das gesamte Hochparterre in Unterbestand gegeben. Auch ein im Souterrain gelegenes Büro war an eine GmbH in Unterbestand gegeben worden. Weiters stellte der Mieter Firmendomizile ohne räumliche Unterbringung zur Verfügung. Dabei war Grundleistung des Vertrages ein handels– und gewerberechtlicher Firmensitz zuzüglich verschiedener Leistungspakete wie Postannahme, Postversand, Telex-Service oder Fax-Service. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis aus dem Grund des § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall MRG auf, da der von dem Mieter lukrierte Untermietzins den von ihm anteilig geleisteten Hauptmietzins um mehr als 100 % übersteige.
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall MRG liegt dann vor, wenn der Mieter den Mietgegenstand, wenn auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zur dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohen Gegenleistungen verwertet. Dadurch soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; der Hauptmieter soll keinen unbilligen Vorteil ziehen (RIS-Justiz RS0070606).
Für die Beurteilung, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung im Sinne des § 30 Abs 2 Z 4 2.F MRG vorliegt, ist der Untermietzins den auf die untervermieteten Räume entfallenden Leistungen des Hauptmieters an den Hauseigentümer gegenüberzustellen. Maßgebend ist der Zeitpunkt der Aufkündigung (RIS-Justiz RS0070593). Es ist die Summe der von dem Mieter bezogenen Untermietzinsen seinen eigenen Leistungen als Hauptmieter gegenüberzustellen. Es ist nicht jeder einzelne Untermietvertrag gesondert zu beurteilen. Da der Mieter das Bestandsobjekt teilweise untervermietet hatte, war der auf die Büros entfallende Teil des Hauptmietzinses zu ermitteln, wobei der Hauptmietzins entsprechend der unterschiedlichen Beschaffenheit der Teilflächen zu gewichten ist. Beim Vergleich von Leistung und Gegenleistung sind der Entgeltzahlung des Untermieters die Summe des Hauptmietzinses (Hauptmietzinsanteils) zuzüglich Betriebskosten, Umsatzsteuer Unterhaltungsbeitrag und sämtlicher vom Hauptmieter gegenüber dem Untermieter erbrachten Vermögenswerten Leistungen gegenüberzustellen (RIS-Justiz RS0068242 [T2]). Zu dem aliquoten Hauptmietzins und den anteiligen Betriebskosten sind jene Beträge hinzuzurechnen, die sich aus der Ermittlung des Gebrauchswertes der dem Untermieter zugutekommenden Investitionen des Hauptmieters sowie aus dem Zeitraum ergeben, auf den dieser Gebrauchswert aufzuteilen ist (RIS-Justiz RS0070671). Der Hauptmieter soll zwar durch die teilweise Untervermietung keinen unbilligen Vorteil ziehen, ein angemessener Gewinn (Verzinsung seines eingesetzten Kapitals) für die erbrachten Sachleistungen steht ihm jedoch zu (RIS-Justiz RS00706706 [T1]). Ist die durchschnittliche Dauer eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossen Untermietverhältnisses länger als die voraussichtliche Nutzungsdauer der dem Untermieter zu Gute kommenden Investitionen, dann ist der Gebrauchswert im Zeitpunkt der Untervermietung unter Berücksichtigung einer nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vorzunehmenden Verzinsung des darin ausgedrückten Kapitals auf die der durchschnittlichen Vertragstrauer entsprechenden Anzahl der Mietzinsperioden umzulegen. Wenn aber die durchschnittliche Vertragsdauer kürzer als die Nutzungsdauer oder dieser gleich ist, wird durch die Letztere die Anzahl der Mietzinsperioden bestimmt, auf die der Gebrauchswert (zuzüglich Verzinsung) umzulegen ist (RIS-Justiz RS0070452). Davon nicht umfasst sind die Entgelte aus der Zurverfügungstellung von Firmendomizilen ohne räumliche Unterbringung, da es sich dabei schon begrifflich nicht um eine „Überlassung des Mietgegenstandes“ im Sinne des § 30 Abs 2 Z 4 MRG handelt.
5 Ob 7/18t – Bei fehlendem Liegenschaftsbezug einer Aufwendung ist diese nicht von den Wohnungseigentümern zu tragen
Bis auf den Erstantragssteller sind alle Streitteile des Verfahrens mit einander verwandt. Alle sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Für die Liegenschaft war kein Verwalter bestellt. Im Rahmen der Eigenverwaltung erstellt der Zweitantragsgegner die Abrechnung und der Ehegatte der Drittantragstellerin kümmerte sich um das Verwaltungskonto.
Zunächst brachte die Erstantragsgegnerin im eigenen Namen eine Mahnklage gegen den Erstantragsteller auf Zahlung von EUR 500,– aus einer aushaftenden Aktkontozahlung für Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Erhaltung für den Monat Mai 2013 ein. Die Erstantragsgegnerin sei mit dieser Zahlung in Vorlage getreten und mit der Wahrnehmung der Interessen der Eigentümergemeinschaft als Verwalterin bevollmächtigt. Der Beklagte (hier Erstantragsteller) wandte in diesem Verfahren ein, dass er die Wohnung erst im Juli 2013 grundbücherlich erworben habe und daher nicht verpflichtet sei, schon für den Zeitraum ab Mai 2013 Betriebskosten zu akontieren. Weiters sei die Klägerin nicht zur Klagsführung legitimiert. Die Erstantragsgegnerin zog in weiterer Folge die Klage unter Anspruchsverzicht zurück.
Die der Erstantragsgegnerin erwachsenen Verfahrenskosten als auch die Verfahrenskosten des Erstantragstellers stellte die Erstantragsgegnerin sodann der „Hausverwaltung“ in Rechnung. Der Betrag wurde ihr auch vom Verwaltungskonto zurückerstattet. Der Zweitantragsgegner initiierte Weiters einen Umlaufbeschluss, wonach die Kosten der Klage sowie die Kosten der Vertretung des Erstantragstellers als gesonderte Kosten in der nächsten periodischen Abrechnung der Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie Erhaltungskosten zu verrechnen seien. Die Mehrheit der Miteigentümer stimmte schließlich auch für diesen Beschluss. Die Antragsteller beantragt nunmehr die Feststellung der Rechtsunwirksamkeit dieses Beschlusses wegen Gesetzwidrigkeit.
Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 24 Abs 6 WEG einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit anfechten. Dabei erfolgt keine umfängliche Inhaltskontrolle der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung. Der überstimmten Minderheiten soll vielmehr die Einhaltung zwingender Bestimmungen des WEG garantiert werden, allenfalls noch erweitert um „krasse“ Verstöße gegen die für die Verwaltung stets geforderten Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit (5 Ob 208/16y; 5 Ob 20/16a, 5 Ob 186/08a; 5 Ob 144/05w; RIS-Justiz RS0120092). Gemäß § 32 WEG sind ausschließlich die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem maßgeblichen Aufteilungsschlüssel zu tragen (5 Ob 226/14t; 5 Ob 10/13a; 5 Ob 37/03g; RIS-Justiz RS0069987 [T 22]). Andere Aufwendungen können nicht auf alle Mit – und Wohnungseigentümer der Liegenschaft überwälzt werden. Eine diesem Grundsatz widersprechen der Abrechnung ist insoweit unrichtig (5 Ob 37/03g). In diesem Sinne war der Prozessaufwand der Erstantragsgegnerin gerade nicht als notwendig und nützlich für die Eigentümergemeinschaft zu qualifizieren. Die Klageführung diente der Betreibung einer eigenen Regressforderung. Darüber hinaus blieb diese infolge Zurückziehung der Klage unter Anspruchsverzicht bei gleichzeitiger Verpflichtung zum Kostenersatz auch wirtschaftlich erfolglos. Die damit verbundenen Kosten können daher nicht entgegen § 32 WEG als Aufwendungen für die Liegenschaft behandelt und als solcher in die Jahresabrechnung der Bewirtschaftungskosten aufgenommen werden.
5 Ob 230/17k – Beim Drohen eines ernsten Schadens des Hauses und einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aufgrund des drohenden Einsturzes des Gebäudes ist von einer uneingeschränkten Erhaltungspflicht des Vermieters auszugehen
Die Antragstellerin begehrte die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses gemäß den §§ 18f MRG, da das 1910 errichtete Fundament des Hauses ursächlich für die Hebung und Setzungen und die Rissbildung des Gebäudes ist, die dessen Austausch erfordert, um das Einstürzen des Gebäudes zu verhindern.
„Erhaltungsarbeiten“ im Sinne des Kataloges des § 3 Abs 2 MRG sind auch als „Erhaltungsarbeiten“ im Sinne des § 18 Abs 1 MRG (Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse) zu verstehen (5 Ob 58/03w). Danach gehören auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zur Erhaltung, selbst wenn es sich dabei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden (RIS-Justiz RS0114109; zuletzt 5 Ob 153/17m; T. Hausmann/Riss in Hausmann/Vonkilch4 § 3 MRG Rz 9b; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet– und Wohnrecht I23 § 3 MRG Rz 7; Beer/Vospernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht2 § 3 MRG Rz 4). Bei dem Drohen eines ernsten Schadens des Hauses und einer erheblichen Gesundheitsgefährdung wegen eines drohenden Einsturzes des Gebäudes ist von einer uneingeschränkten Erhaltungspflicht des Vermieters in Bezug auf allgemeine Teile des Hauses auszugehen. Der dynamische Erhaltungsbegriff erfordert den Austausch der Fundamentplatte unabhängig davon, ob diese schon bei der Errichtung dem Stand der Technik entsprochen hat oder nicht.
5 Ob 176/17v – Eine Mietzinsanhebung gemäß § 46 Abs 2 MRG ist nur gegen den Rechtsnachfolger zulässig, der sein Hauptmietrecht durch Eintritt nach § 14 Abs 2 MRG erworben hat
Eine Mietzinsanhebung gemäß § 46 Abs 2 MRG ist nur gegen den Rechtsnachfolger zulässig, der sein Hauptmietrecht durch Eintritt nach § 14 Abs 2 MRG erworben hat. Eine vom Vermieter vorgenommene Anhebung des Hauptmietzinses ist daher dann unzulässig, wenn der Mieter seine Rechtsstellung nicht aufgrund eines solchen Eintritts in die Mietrechte nach § 14 MRG, sondern als Erbe durch Universalsukzession (§ 1116 ABGB) erhalten hat.
5 Ob 192/17x – Anforderungen an die Abrechnung nach dem MRG
Die formellen und inhaltlichen Anforderungen, an eine Abrechnung ergeben sich aus dem Zweck der Abrechnung, den Hauptmietern eine ausreichende Grundlage für die Beurteilung zu liefern, ob der Vermieter bei der Vorschreibung der pauschal Raten, bei der Rückerstattung des Überschusses oder bei Nachforderung des Fehlbetrages die zwingenden Bestimmungen des MRG eingehalten hat. Die Abrechnung hat daher eine übersichtliche, entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im abgerechneten Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu enthalten, die für einen durchschnittlichen Mieter des Hauses nachvollziehbar ist (RIS-Justiz RS0070610). Im Regelfall genügt eine Auflistung der Ausgabenkosten, die der Bestandnehmer anhand der ihm zur Einsicht aufliegenden Belege überprüfen kann (RIS-Justiz RS0070032 [T2]). Im Falle der Notwendigkeit der Aufteilung eines für mehrere Liegenschaften gemeinsam anfallenden Aufwandes auf die einzelnen Liegenschaften ist die Aufteilung des Gesamtaufwands nachvollziehbar zu erläutern da nur dann, wenn das objektive Kriterium für den Aufteilungsschlüssel bekannt ist, der Mieter dessen (rechnerische) Richtigkeit und die Richtigkeit der betreffenden Ausgabeposition überprüfen kann.
5 Ob 238/17m – Kündigungsmöglichkeit von Verwalterverträgen
Die Antragstellerin war zunächst unbefristet zur Verwalterin bestellt worden. Mit Abschluss der Wohnungseigentumsverträge im Jahr 2014 wurde die ursprüngliche Befristung einvernehmlich aufgelöst und durch eine befristete Verwalterbestellung auf die Dauer von fünf Jahren ab Abschlusses Wohnungseigentumsvertrags ersetzt. Es erfolgte eine Kündigung des Verwaltervertrages mit Ende 2016.
Im Falle der Bestellung eines Verwalters auf unbestimmte Zeit können die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag gemäß § 21 Abs 1 WEG unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs 2 WEG) kündigen. Wurde der Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit bestellt, können gemäß § 21 Abs 2 WEG die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter nach Ablauf von drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs 2 WEG) kündigen. Das WEG kennt keine gesetzliche Befristung. Dem Gesetz ist auch nicht zu entnehmen, dass der Abschluss eines befristeten Verwaltervertrages nach Auflösung eines unbefristeten Vertrages nicht unzulässig ist. Während der Laufzeit des auf bestimmte Zeit geschlossen Verwaltungsvertrages kann darüber hinaus aus wichtigem Grund vorzeitig die Kündigung ausgesprochen werden. Da in diesem Fall kein wichtiger Grund behauptet wurde und vor Ablauf der dreijährigen Frist des § 21 Abs 2 WEG gekündigt wurde, war diese rechtsunwirksam.
Wien/Klagenfurt, Mai 2018