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Timestamp: 2020-04-06 12:28:40
Document Index: 221897465

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 5', '§ 3', '§ 11', '§ 5']

GeWoSüd: Die GeWoSüd und der Mietendeckel
Nach langen und kontroversen Auseinandersetzungen hat das Berliner Abgeordnetenhaus mit seiner rot-rot-grünen Mehrheit am 30. Januar 2020 das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (MietenWoG Bln), besser bekannt als „Mietendeckel“, verabschiedet. Das Gesetz, dessen Verfassungskonformität von renommierten Gutachtern in Frage gestellt wird, ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten.
Die Berliner Genossenschaften hatten sich in einer viel beachteten Kampagne gegen den Mietendeckel und dessen Anwendung auf Wohnungsbaugenossenschaften gewehrt. Diese erfüllen schließlich auf Grund ihres Förderauftrages bereits seit mehr als 100 Jahren die Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum, der bei anderen Vermietern in der Stadt durch den Mietendeckel erst erzwungen werden soll.
Vorab wollen wir Ihnen die Hauptelemente des MietenWohnGesetzes Berlin vorstellen:
Mietenstopp: Weitgehendes Einfrieren der Mieten auf den Stand 18. Juni 2019 (§ 3 MietenWoG Bln)
Mietendeckel: Einführung von Mietobergrenzen (§§ 4, 6 MietenWoG Bln) für alle Wohnungen außer den in § 1 MietenWoG Bln genannten Ausnahmen (sozialer Wohnungsbau; Neubau mit Bezugsfertigkeit ab 1. Januar 2014; Wohnraum, der im Einzelfall ansonsten dauerhaft unbewohnbar oder ehemals unbewohnter Wohnraum war, wenn er mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird; Wohnraum in einem Wohnheim, Wohnungen, die von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder anerkannten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet wurden zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf.
Verbot „überhöhter“ Mieten für den Bestand: Verbot von Mieten, sofern diese die gesetzlich definierten Obergrenzen unter Berücksichtigung der Wohnlage durch Zu- oder Abschläge ohne Vorliegen einer entsprechenden Genehmigung um mehr als 20 Prozent überschreiten, sowie Ermächtigung der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung zur Überwachung und Durchsetzung dieses Verbots (§ 5 MietenWoG Bln); diese Bestimmung tritt erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft)
Bei Wiedervermietung wirddieNutzungsgebühr auf die zulässige Stichtagsmiete und die Mietobergrenzen begrenzt.
Einführung von Mitteilungs-, Auskunfts- und Anzeigepflichten für die Vermieter (§§ 3, 6 und 7 MietenWoG Bln)
Bußgeldbewehrung: Bei Zuwiderhandlungen drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro (§ 11 MietenWoG Bln)
Modernisierungen sind in Zukunft nur noch begrenzt möglich bezüglich der zulässigen Maßnahmen und der daraus resultierenden zulässigen Modernisierungsumlage.
Was bedeutet dies nun für unsere Genossenschaft?
Mietenstopp: Wir werden Ihre Nutzungsgebühr auf den Stand vom 18. Juni 2019 „einfrieren“. Mitglieder, die seitdem eine Mieterhöhung erhalten haben, müssen bis zum Inkrafttreten des Mietendeckels diese nach BGB zulässige Nutzungsgebühr entrichten. Ab dem Inkrafttreten des Mietendeckels bezahlen Sie die zulässige Stichtagsmiete.
Einführung von Mietobergrenzen: Die GeWoSüd wird mit Inkrafttreten des Mietendeckels ihre Richtlinien zur Gestaltung der Nutzungsgebühren vorerst ruhen lassen und sich bei der Ermittlung von Nutzungsgebühren an die zulässige Obergrenze des MietenWoG Bln halten.
Verbot überhöhter Mieten für den Bestand und bei Wiedervermietung: Wir haben in der Geschäftsstelle alle Nutzungsverhältnisse daraufhin überprüft, ob sie den Tatbestand der „überhöhten Miete“ erfüllen. Dabei konnten wir feststellen, dass von 2.600 vermieteten Wohnungen einige wenige betroffen sein könnten. Dass am Ende vermutlich bei keiner einzigen Wohnung die Nutzungsgebühren auf Grund des Mietendeckels gesenkt werden müssen, ist ein weiterer Beleg dafür, dass unsere Genossenschaft keinen Mietendeckel braucht. Sollte die Berechnung in Einzelfällen eine überhöhte Miete im Sinne des MietenWoG Bln ergeben, so werden wir die betroffenen Nutzer rechtzeitig vor dem Inkrafttreten der Regelung des § 5 MietenWoG Bln anschreiben, die Nutzungsgebühr auf das gesetzlich zulässige Maß absenken und dabei die notwendigen Schritte zur Zahlung der abgesenkten Nutzungsgebühren erläutern.
Bei Wiedervermietung liegt die Nutzungsgebühr bei der zulässigen Stichtagsmiete, die durch die Mietobergrenzen begrenzt wird.
Einführung von Mitteilungs-, Auskunfts- und Anzeigepflichten für den Vermieter: Hier ist die ab Inkrafttreten des MietenWoG Bln neu eingeführte Auskunftspflicht, innerhalb von zwei Monaten dem Mieter über die Berechnung des für die Mietobergrenze maßgeblichen Umstände Auskunft zu erteilen, von besonderer Bedeutung. Wir werden daher in der uns gesetzten Frist alle Haushalte anschreiben und sie entsprechend informieren. Gleiches gilt auch vor dem Abschluss neuer Nutzungsverträge. Darüber hinaus sind wir auch gehalten, jedem wohnenden Mitglied und den zuständigen Behörden auf Verlangen die vereinbarte und geschuldete Miete zum Stichtag 18. Juni 2019 schriftlich mitzuteilen.
Zuwiderhandlungen gegen das MietenWoG Bln sind Bußgeld bewehrt: Wir werden uns gesetzeskonform verhalten und Bußgelder vermeiden.
Für die Dauer des Mietendeckels können Modernisierungsumlagen in dem dort zulässigen Umfang nicht ausgeschlossen werden.
Soweit die wichtigsten praktischen Anforderungen aus dem MietenWoG Bln in Kürze.
Das Gesetz regelt noch weitere Sachverhalte wie z.B. den Umgang mit Modernisierungen und daraus resultierende Mieterhöhungsmöglichkeiten.
Wer den Gesetzestext in Gänze durcharbeiten möchte, findet ihn im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin vom 22. Februar 2020 und im Internet z.B. auf mietendeckel.berlin.de.
Nun könnte der Eindruck entstehen, der Mietendeckel sei bei einigen überhöhten Mieten bei insgesamt 2.600 Wohnungen gar kein Problem. In der Stichtagsbetrachtung mag das noch zutreffen. Die Nachteile für unsere Genossenschaften beginnen aber in 2020 damit, dass wir die in diesem Jahre geplanten Erhöhungen von Nutzungsgebühren nicht umsetzen können und die in 2019 ausgesprochenen Erhöhungen nur teilweise wirksam werden.
Im Rahmen unserer mittelfristigen Bauplanungen sind wir von einer jährlichen Steigerung der Nutzungsgebühren, bezogen auf den Gesamtbestand, von 2,5 % ausgegangen.
Auf dieser Grundlage sowie auf weiteren Annahmen zu Preissteigerungen und zur Zinsentwicklung haben wir unseren mittelfristigen Wirtschaftsplan aufgebaut. Dieser Plan ist nach Einführung des MietenWoG Bln nicht mehr umsetzbar, denn uns werden durch die Folgen des Mietendeckels in den ersten fünf Jahren Mieteinnahmen von 3,4 Mio. Euro fehlen, bei der von vielen Fachleuten befürchteten Gültigkeitsdauer von 10 Jahren gar Mindereinnahmen von 6,3 Mio Euro entstehen. Vorstand und Aufsichtsrat haben sich dazu beraten und zunächst festgestellt, dass alle anfallenden Arbeiten im Rahmen der laufenden Instandhaltung und alle Instandsetzungsmaßnahmen wie geplant ausgeführt werden können. Um jedoch die Mindereinnahmen aufzufangen, wurden im Wesentlichen folgende Planänderungen beschlossen:
Verschiebung der geplanten Strangsanierungen und Badmodernisierungen in unseren Wohnanlagen in der Melanchthon-, Charlotten- und Röblingstraße 31/33 auf die Zeit nach dem Mietendeckel.
Reduzierung der vorgesehenen Mittel für die Sanierung der Reihenhäuser im Lindenhof von 15 auf 5 Mio. Euro.
Reduzierung der geplanten Dachausbauten in unserer Wohnanlage Neukölln von 50 auf 16 Wohneinheiten.
Spätestens bei dieser Aufzählung wird klar, weshalb der Mietendeckel für Genossenschaften im Allgemeinen und für unsere GeWoSüd im Besonderen unsinnig und schädlich ist.
Er ist unsinnig, weil er Genossenschaften trifft, die auch ohne Zwang schon immer gutes und sicheres Wohnen zu sozialverträglichen Nutzungsgebühren anbieten.
Und er ist schädlich, weil er die Modernisierung und stetige Entwicklung des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes in erheblichem Maße erschwert. Die Verschiebung von Modernisierungsmaßnahmen und Neubau ist ebenso misslich für die Mitglieder, die auf neue Bäder, Heizungen und Fenster warten, wie für solche, die noch nicht mit Wohnraum versorgt sind.
Bei Genossenschaften gilt das Identitätsprinzip. Genossenschaftler sind sowohl ideelle Eigentümer als auch Kunden ihrer Häuser. Durch den Mietendeckel wird uns deutlich vor Augen geführt: „Leidet der Eigentümer, leidet der Mieter“.
Liebe Genossenschaftsmitglieder, wie geschildert, behindert und beschädigt uns der Mietendeckel in vielfacher Hinsicht. Die gute Botschaft lautet aber: Die GeWoSüd wird diese Beschädigungen genauso verkraften wie sie bislang alle Herausforderungen seit ihrer Gründung gemeistert hat.
GeWoSüd im Gespräch mit Bausenatorin Lompscher:
Am 13. Januar 2020 haben sich Norbert Reinelt, Vorstandsvorsitzender der GeWoSüd, und Walter Schuller, Prokurist, mit Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, in ihrer Verwaltung zu einem Meinungsaustausch über den Mietendeckel zusammengesetzt. Norbert Reinelt fasst das Gespräch zusammen: „Wir haben ihr unsere Sicht der Dinge dargelegt, sie uns die ihrige. Uns war klar, dass wir Frau Lompscher nicht überzeugen konnten, und Frau Lompscher konnte uns nicht überzeugen. Deshalb hat sie vorgeschlagen, doch konstruktiv nach Lösungen für Genossenschaften zu suchen. Dabei gab es dann folgende „Angebote“:
Frau Lompscher ist bereit, sich nach Inkrafttreten des Mietendeckels für ein verfassungsrechtlich unbedenkliches Verfahren zur Herauslösung von Genossenschaften aus dem MietenWoG Bln einzusetzen.
Frau Lompscher will, dass der Anteil der Genossenschaftswohnungen am Gesamtwohnungsbestand in Berlin von zurzeit 10 % auch bei den geplanten Neubauvorhaben entsprechend mitwächst.
Frau Lompscher sieht Genossenschaften weiterhin als starken Partner der Politik und hält die bekannt gewordenen Versuche von Politikern von Rot-Rot-Grün, die Genossenschaft zu diskreditieren, für falsch.
Frau Lompscher hält die Debatte über eine Enteignung von Genossenschaften schlichtweg für „Blödsinn“.
Und auf unsere Frage, wie der Senat mit dem Mietendeckel und den am Beispiel unserer Genossenschaft aufgezeigten Folgen die CO2-Einsparungen bis 2030 um 60 % senken und den Wohnungsbestand bis Ende 2021 um 35.000 Neubauwohnungen anheben will, antwortete Frau Lompscher: „Wenn Politik Ihnen durch unsere Gesetzgebung Einnahmeverluste zufügt, muss sie das durch Fördermittel ausgleichen.“
Wir sind bereits mit der Investitionsbank Berlin verabredet, sind neugierig, wie dies gelingen kann und werden hier weiter berichten.