Source: https://www.immobilio.it/threads/aziende-commerciali-cessioni-ed-affitti.9330/
Timestamp: 2017-06-23 00:09:40+00:00
Document Index: 12725062

Matched Legal Cases: ['art. 2555', 'art. 2082', 'art. 2135', 'art. 2195', 'art. 2195', 'art.2559', 'art. 2112', 'art 2558', 'art. 2563', 'art. 2427']

Aziende commerciali: cessioni ed affitti | immobilio - Forum Immobiliare
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Discussione in 'Esercitare la Professione di Agente Immobiliare' iniziata da Antonello, 28 Novembre 2010.
Tra gli utenti del Forum ci sono tantissimi agenti immobiliari che operano nel settore delle cessioni e degli affitti di azienda.
Capita, sporadicamente, qualche post o qualche accenno a questo particolare settore che "incuriosisce" molti, ma allo stesso tempo è sconosciuto alla maggior parte dei mediatori immobiliari.
Sconosciuto per propria volontà o perchè da sempre indirizzati a lavorare sul mattone nudo e crudo.
Rispetto alla mediazione dell'immobile, quella sull'azienda richiede un'attenzione particolare che presuppone qualche studio superiore a quello legato all'immobile di per se stesso.
Viene richiesta qualche nozione in più sul diritto commerciale, sull'imposta di registro, sull'I.V.A., sulle leggi che disciplinano il commercio, sulle leggi sanitarie, sui regolamenti regionali, provinciali e comunali ove insiste l'attività.
Cercheremo di far capire, a episodi, che cosa è l'azienda in termini pratici, senza avere alcuna pretesa di passare per sapientoni o tuttologi, ma utilizzando le parole che normalmente utilizziamo nelle nostre trattative.
Sono graditissimi gli interventi di chiunque sia interessato a questo argomento.
AZIENDA​
L’azienda è definita nel codice civile, Titolo VIII, Capo I, art. 2555:
“il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”.
In generale: “organismo economico rivolto al raggiungimento di uno scopo determinato”.
Da queste definizioni si individuano due elementi:
- l’elemento oggettivo: l’azienda, statica, come complesso di beni mobili o immobili destinati ad uno scopo produttivo. Per esempio i magazzini, i macchinari, le attrezzature, gli arredi, ecc.
- l’elemento soggettivo: esercizio di un’attività, dinamica, intesa come un insieme di atti coordinati al raggiungimento di un risultato. L’elemento dinamico è l’imprenditore che l’art. 2082 c.c. lo intravede in colui il quale esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.
Possiamo ben dire che l’attività è economica, professionale, organizzata, mirata ad uno scopo produttivo che comporta l’assunzione del rischio consistente nella eventualità che i costi non siano coperti dai ricavi.
- agricoli: ai sensi dell’art. 2135 c.c., coloro i quali esercitano un’attività diretta alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, all’allevamento del bestiame e attività connesse.
- commerciali: ai sensi dell’art. 2195 c.c., coloro i quali esercitano una delle seguenti attività: industriale, diretta alla produzione di beni e servizi; intermediaria nella circolazione dei beni; di trasporto per terra, per acqua o per aria; bancaria o assicurativa; altre attività ausiliarie alle precedenti.
I commerciali, a loro volta, si distinguono tra:
- imprenditori medio grandi, indicati nell’art. 2195 c.c.;
- piccoli imprenditori ossia i coltivatori diretti del fondo, gli artigiani, i piccoli commercianti e coloro che esercitano un’attività professionale organizzata prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti della famiglia. Può esercitare l’impresa commerciale chi ha raggiunto la maggiore età e non sia interdetto o inabilitato, con le dovute eccezioni.
I commercianti possono svolgere l’attività di vendita:
- all’ingrosso;
- al minuto in sede fissa (in locali o aree private);
- al minuto su aree pubbliche;
- per corrispondenza su catalogo;
- mediante distributori automatici,
- al domicilio dei compratori.
Fra le attività commerciali possiamo includere anche le somministrazioni di alimenti e bevande in sede fissa: ristoranti, trattorie, tavole calde, pizzerie, birrerie, bar caffè, gelaterie, pasticcerie ed esercizi similari ed anche quelle effettuate su aree pubbliche dagli “ex ambulanti”.
La legge sul commercio stabilisce che è commerciante all’ingrosso “chiunque professionalmente acquista merci a nome e per conto proprio e le rivende ad altri commercianti, grossisti o dettaglianti, ad utilizzatori professionali o ad altri utilizzatori in grande”.
Gli “utilizzatori professionali” sono gli imprenditori che esercitano attività industriali, agricole, alberghiere, arti e professioni ed, in genere, tutti gli esercenti un’attività di produzione di beni e di servizi.
Gli “utilizzatori in grande” sono le comunità, le connivenze, le cooperative di consumo ed i consorzi.
La differenza tra commercio all’ingrosso e commercio al dettaglio sta appunto nella qualità dell’acquirente (grossisti, dettaglianti, utilizzatori in grande, professionali, ecc.) e mai nella quantità di merce compravenduta.
Il commercio al minuto si distingue da quello all’ingrosso, non per le merci e nemmeno per le quantità di merci vendute, ma perché il commerciante al minuto rivende le merci sia al consumatore finale che a chiunque gliene faccia richiesta.
Il commerciante all’ingrosso può effettuare le vendite soltanto ad altri commercianti o utilizzatori professionali o utilizzatori in grande.
Per commercio su aree pubbliche si intendono la vendita di merci al dettaglio e la somministrazione di alimenti e bevande .
Il commercio per corrispondenza su catalogo si intende quella che si effettua solamente nei confronti del consumatore finale.
Si effettua mediante scelta su catalogo della merce che si intende acquistare, si conferisce l’ordine all’azienda commerciale che provvede alla consegna a mezzo pacco postale in assegno per l’importo della merce e delle spese di spedizione.
Il commercio e la somministrazione con distributori automatici funziona mediante l’introduzione di monete corrispondenti al prezzo dell’oggetto in vendita e richiesto mediante pulsante e consegna della merce in apposito scomparto.
A Umberto Granducato, Sarah333, Antonio Troise e 1 altro utente piace questo messaggio.
....segue.... AZIENDA E USUFRUTTO
In base a quanto disposto dal 2561c.c. l'usufruttuario deve esercitare l'azienda sotto la ditta che la contraddistingue.
Diritto ma anche DOVERE del medesimo di gestire l'azienda senza mutarne la destinazione e in modo da conservarne la capacità produttiva, in particlare mantenendo l'efficiena dell'organizzazione e degli impianti.
Qualora l'U. non adempia a tali doveri o cessi in maniera abitraria dalla gestionedell'azenda si applica il 1015c.c.
L'azienda può essere data in gestione dall'U. da un istitore
Compreso nel potere di gestione è insito il potere di disporre dei beni oggetto del complesso aziendale per una corretta e conforme gestione dell'azienda edesima.
Qualora l'U. alieni bei aziendali ha il dovere di reintegrarlidato che on è sua facolà rideurre le dimensioni nè dell'azienda nè delle scorte.
Qualora l'U. immetta nell'azienda dei beni questi entreranno a fr parte del complesso aziendale e onseguenza automatica è l'acquisto dei medesimi da parte del nudo proprietario.
CREDITI AZIENDALI: art.2559 II°comma:trovano applicazione le norme riguardanti la cessione d'azienda.
DEBITI AZIENDALI: quì dottrina e giurisprudenza ritengono che non essendovi un espresso richiamo normativo non s applichi ad essi la suddtta disciplina. Di conseguenza l'U. sarà obbligato insieme al concedente per i debiti assunti da quest'ultimo in un solo caso espessament previsto:debiti relativi ai rappori di lavoro(art. 2112 V°comma).
Per quanto riguarda i contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda gli subentra in quelli stipulati dal nudo proprietario, ad esclusone di quelli strettamente personali,salvo diversa pattuizione(art 2558c.c.)
Vi è un divieto di concorrenza nei confronti del nudo proprietario per tutta la durata dell'usufrutto, in applicazione del 2557c.c.
Al termine dell'usufrutto occorre verificare che l'U. abbia adempiuto ai suoi obblighi.
E'opinione d alcuni che l'U. avrebbe diritto ad un compenso per l'incremento del valore dell'avviaento da lui procurato, ciò in base al 985c.c.
A Maurizio Zucchetti e antonello piace questo messaggio.
da....segue......
Esiste, per i commercianti, il divieto di esercitare congiuntamente il commercio all’ingrosso e quello del dettaglio nello stesso locale o punto vendita.
Ci sono alcune deroghe per particolari prodotti:
-	le macchine, le attrezzature e gli articoli tecnici per l’agricoltura, l’industria, il commercio e l’artigianato;
-	il materiale elettrico;
-	i colori o le vernici e le carte da parati;
-	le ferramenta e l’utensileria;
-	gli articoli per impianti idraulici, a gas ed igienici;
-	gli articoli per riscaldamento,
-	gli strumenti scientifici e di misura;
-	le macchine per ufficio;
-	le auto, le moto, i motocicli con relativi accessori e parti di ricambio;
-	i combustibili;
-	i materiali per edilizia in genere;
-	i legnami.
L’esercizio dell’impresa.
Può esercitare l’impresa commerciale chiunque ha raggiunto la maggiore età e non sia interdetto o inabilitato.
-	il minore emancipato che può esercitare l’impresa commerciale senza l’assistenza del curatore a condizione che sia autorizzato dal tribunale, sentito il parere del giudice tutelare e del curatore;
-	l’interdetto e l’inabilitato soltanto se autorizzati dal Tribunale, sentito il parere del giudice tutelare.
Per esercitare un’attività commerciale l’imprenditore deve obbligatoriamente iscriversi nel Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio della Provincia ove insiste l’attività.
Per gli esercizi commerciali dediti alla rivendita di prodotti alimentari e per i titolari di pubblici esercizi è obbligatoria una speciale abilitazione che si consegue attraverso un corso specifico ed un esame (ex R.E.C. – Registro Esercenti Commercio), eccezione fatta per i titolari di Diploma rilasciato da Istituti Alberghieri o similari.	Per alcuni settori del commercio è obbligatoria l’iscrizione in un albo professionale.
Significa che potrà iscriversi al Registro Imprese solo dopo aver comprovato i requisiti professionali o morali ed in alcuni casi anche la frequentazione di un corso con relativo superamento dell’esame.
Un esempio di albo professionale senza esami è quello degli Spedizionieri.
Per il mediatore immobiliare, al contrario, è imposto l’obbligo della frequentazione di uno specifico corso ed il superamento dell’esame.
Altri importanti adempimenti in capo all’imprenditore, in occasione dell’apertura di un’attività commerciale, sono l’iscrizione all’Ufficio I.V.A. (Imposta Valore Aggiunto) e l’I.N.P.S. (Istituto Nazionale Previdenza Sociale).
Quest’ultima riguarda la previdenza e l’assistenza propria dell’imprenditore ed è a carattere obbligatorio e non a libera determinazione dello stesso.
Per esercitare un’attività imprenditoriale è indispensabile il reperimento dei locali che devono essere obbligatoriamente in regola con le prescrizioni tecnico amministrative ed in alcuni casi (alimentari e pubblici esercizi) con quelle sanitarie.
A queste ultime sarà dedicato un capitolo in appresso.
Un’impresa si differenzia da un’altra per i segni distintivi che servono a individuare la stessa ed i suoi prodotti e sopratutto per poterli distinguere dagli altri presenti nel territorio.
L’imprenditore ha tutto l’interesse ad usare simboli, segni o marchi che restino impressi nella mente del consumatore con l’accortezza che non confondano i propri con quelli degli altri esercenti.
Lo stesso codice civile, art. 2563 e seguenti, detta le regole per la ditta, l’insegna ed il marchio.
La ditta è la denominazione, il nome o la ragione sociale attraverso la quale l’imprenditore conduce la propria attività economica e ha la funzione di individuarlo come titolare dell’attività.
Ne deriva il diritto dell’uso esclusivo e può essere modificate a seconda delle esigenze del mercato.
Può essere di fantasia ed in ogni caso deve contenere il cognome o la sigla depositata in Camera di Commercio dell’imprenditore.
L’insegna individua il locale ove insiste la ditta e l’imprenditore esercita l’attività. E’ il segno distintivo del locale nel quale si svolge l’attività. Il marchio individua il prodotto e fa conoscere alla clientela la provenienza.
Si distinguono in marchi di fabbrica e marchi di commercio.
Va da sé che i primi sono inerenti ad un attività di fabbrica mentre i secondi ad un’attività commerciale.
Possono essere nominativi o emblematici o anche misti, cioè essere un’insieme di figure, denominazione e simbolo.
Il rivenditore non può nascondere con il proprio marchio il marchio del produttore.
Il codice civile prevede il diritto di esclusività e la tutela del marchio, stabilendo che chi ha registrato un nuovo marchio ha su di esso il diritto esclusivo e detto diritto vale solo ed esclusivamente per i beni per i quali è stato registrato.
Possiamo affermare che l’azienda è costituita da un complesso di beni materiali, mobili ed immobili, che immateriali (insegna, marchi, brevetti, ecc.) che assieme all’avviamento ha come scopo il raggiungimento di fini commerciali o industriali di guadagno.
L’azienda però non deve essere confusa con l’impresa poiché la prima è intesa come complesso di beni con un profilo statico mentre la seconda è l’organizzazione che rende attiva l’esercizio della stessa.
Da questo concetto nasce l’imprenditore, l’organizzatore ed il conduttore dell’attività economica che assume in prima persona i rischi e gli oneri.
Legato al concetto di impresa ed azienda è l’avviamento che è l’attitudine di una azienda a produrre reddito.
E’ contemplato dall’art. 2427 del codice civile e altro non è che il plusvalore dell’azienda.
Concorrono a formare l’avviamento una pluralità di fattori, presenti nelle aziende, che ne determinano la capacità di produrre reddito.
Detti fattori si possono identificare in:
-	abilità imprenditoriale;
-	ottimo sistema organizzativo delle vendite;
-	posizione strategica dell’esercizio o del complesso aziendale,
-	quantità, qualità ed efficienza dei macchinari,
-	capacità di approvvigionamento delle merci o materie prime;
-	capacità e forza contrattuale nei confronti dei fornitori;
-	quantità e qualità della clientela;
-	efficiente amministrazione;
-	ditta o marchio conosciuto dalla clientela e sul mercato.
L’avviamento è in pratica il prezzo da pagare al venditore da parte dell’acquirente per i minori rischi che quest’ultimo potrebbe a andare incontro cominciando da zero o ex novo un’attività
In alcuni casi è da tener presente la potenzialità futura che l’azienda in vendita potrebbe avere in un futuro più o meno prossimo.
Questa ipotesi è tenuta in considerazione in previsione di stravolgimento da parte di piani regolatori della città che potrebbero portare maggiori benefici all’azienda, per esempio con la costruzione di nuovi fabbricati o l’insediamento in zona di attività bancarie, assicurative o commerciali.
Per avere un quadro reale e affidabile, la norma per valutare l’avviamento è l’analisi dei risultati degli esercizi passati.
Non si vuole entrare nei vari metodi di calcolo dell’avviamento che rimane di competenza esclusiva del commercialista che segue l’attività.
Quanto sopra per capire che compravendere un’attività commerciale, artigianale o un esercizio pubblico è un’operazione complessa.
Oltre a saper valutare il suo prezzo, bisogna conoscere le leggi in materia.
È necessario saper leggere i bilanci, verificare le licenze, accertarsi dei requisiti igienico-sanitari richiesti, controllare la conformità degli impianti alle leggi in vigore e altro ancora.
Il mediatore di aziende, abilitato per legge, deve avere questo bagaglio professionale e tutte queste conoscenze basilari e indispensabili.
Gli elementi principali che formano il prezzo di un’azienda sono tre: le merci, le attrezzature e gli arredi e l’avviamento.
Le merci sono conteggiate e pagate al prezzo di costo.
Devono essere commerciabili e delle stesse si esegue un inventario che di solito viene compilato poco prima di sottoscrivere l’atto notarile di compravendita.
All’inventario segue la regolare fattura che si allega alla scrittura che sarà autenticata nelle firme dal notaio.
Molto spesso le aziende vengono cedute senza le merci.
Le attrezzature e gli arredi si valutano sulla base del costo di acquisto, della loro conservazione e della loro funzionalità.
Soprattutto gli arredi, di solito acquistati o fatti su misura, vedono ridursi velocemente il loro valore commerciale Vengono dichiarati in percentuale contenuta rispetto all’avviamento, a seconda di quale quota di ammortamento fiscale è ancora eventualmente a disposizione del venditore.
Il valore da dichiarare, di norma, è sempre superiore a quello della quota di ammortamento.
L’incidenza del valore delle attrezzature e degli arredi sul prezzo totale dell’azienda, varia a seconda del tipo di esercizio.
In alcune attività artigianali come le falegnamerie, le officine, le lavanderie, le gelaterie, le pizzerie da asporto e i panifici il valore delle attrezzature può anche superare quello dell’avviamento.
La stessa cosa vale per gli esercizi pubblici che hanno rinnovato completamente il locale negli ultimi quattro o cinque anni antecedente la vendita. L’avviamento commerciale
….segue…..
Quali documenti contabili oltre ai bilanci è opportuno dare agli interessati all'acquisto? C'è chi fa notare come il semplice bilancio redatto dal commercialista non sia il massimo per valutare se l'impresa vale la candela, chiedendo la dichiarazione dei redditi, mi sembra eccessivo o no?
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