Source: http://cortesyperez.blogspot.com.es/2013/
Timestamp: 2018-05-28 05:08:01
Document Index: 153263586

Matched Legal Cases: ['artículo 235', 'artículo 5', 'artículo 235', 'artículo 48', 'artículo 223', 'artículo 30']

Cortés, Pérez y CIA Servicios Jurídicos: 2013
Las capitulaciones matrimoniales son el negocio jurídico por el que se fijan las normas que regulan la relación económica del matrimonio.
Como es sabido, el régimen económico matrimonial predominante en España es el de bienes gananciales, con algunas normas especiales en las comunidades de Aragón y Navarra, mientras en Catalunya, Valencia y Baleares rige el sistema de separación de bienes.
En el régimen de gananciales, los ingresos que se generan y los bienes que adquieran con los mismos, pertenecen a ambos cónyuges, desde el primer día del matrimonio. No obstante se consideran privativos los bienes que ya se tenían por cada cónyuge antes de contraer matrimonio así como aquellos que puedan recibir a título gratuito uno de los cónyuges dentro del matrimonio, ya sea por herencia o por donación. Por el contrario, en el régimen de separación de bienes, se mantiene la relación previa al matrimonio, es decir, cada uno de los cónyuges sigue siendo titular de sus ingresos y propiedades y no hay bienes en común, salvo que así lo decidan éstos.
Dicho régimen matrimonial, no obstante, puede ser modificado en cualquier momento, en virtud de acuerdo denominado capitulaciones matrimoniales y éstas pueden volver a ser establecidas con posterioridad, modificando lo establecido inicialmente. En éste sentido, la modificación puede consistir tanto en optar por un régimen económico del matrimonio diferente al vigente hasta dicho momento o bien limitarse a la modificar aspectos concretos del contenido del régimen establecido con anterioridad.
Pueden otorgar capitulaciones matrimoniales los mayores de edad. Los menores de edad no emancipados necesitarán el concurso y consentimiento de sus padres o tutores siempre que pacten un régimen distinto a la separación de bienes.
Se otorgan ante notario, mediante lo que se denomina escritura de capitulaciones matrimoniales y pueden otorgarse:
- Con anterioridad a la celebración del matrimonio, en cuyo caso entrará en vigor tras la boda que deberá celebrarse antes de que transcurra un año desde el otorgamiento de la escritura de capitulaciones matrimoniales.
- Con posterioridad a la boda, entrando en vigor el nuevo régimen desde el momento de la firma de la escritura.
En las escrituras de capitulaciones matrimoniales se puede incluir además una variedad de pactos, tales como donaciones de los padres a los esposos, determinadas normas de convivencia, acuerdos determinados fijando reglas en previsión de ruptura del matrimonio, etc.
Por consiguiente, las capitulaciones matrimoniales son un instrumento jurídico a tener en cuenta y que posibilita fijar de manera clara y determinada cual es el régimen económico que se desea que rija durante un matrimonio, con todas las consecuencias jurídicas y económicas que ello conlleva.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 13:21
Etiquetas: capitulaciones, matrimoniales
NUEVA OBLIGACIÓN DE LEGALIZACIÓN PERIÓDICA DE LOS LIBROS DE ACTAS Y DE REGISTRO DE SOCIOS DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES
La legislación mercantil obliga de forma expresa que todo empresario lleve, además de los Libros contables, los Libros denominados Societarios, cuales son: El Libro de Actas, el Libro Registro de Socios/accionistas y, en su caso, el Libro de Actas del Consejo de Administración.
La obligación de llevanza de todos estos libros no es en vano puesto que están concebidos para registrar determinados aspectos decisivos de la vida societaria, en concreto:
- El Libro Registro de Socios o de Acciones nominativas registra las personas, físicas o jurídicas, que son propietarios del capital social y detalla sus datos (nombre y apellidos o denominación social, domicilio, etc). De hecho, formalmente, quien no conste en este Libro, no tiene la consideración de socio. Otro dato que también es fundamental es el domicilio que consta de cada socio en este Libro porque éste será el que tenga la validez oficial a efectos de las notificaciones sociales.
- El Libro de Actas de la Junta: en él se deben incorporar y transcribir literalmente todas las juntas que la sociedad celebre, tanto las Ordinarias para la aprobación de las cuentas anuales como las Extraordinarias para, por ejemplo, acordar una ampliación de capital, el nombramiento del órgano de administración, etc.
- El Libro de Actas del Consejo es igual que el Libro de Actas de la Junta con la diferencia de que sólo deberán disponer de él las sociedades que hayan optado por un Sistema de Administración constituido por un Consejo de Administración y recogerá todos los acuerdos adoptados por el mismo.
Respecto a las sociedades Unipersonales, es decir, las que tienen un único socio o accionista aunque es evidente que una única persona no celebra Juntas (porque no se reúne con nadie) lo que sí que toma son decisiones y, por lo tanto, deberá igualmente tener el Libro de Actas en el que transcribirá sus decisiones.
Todas las sociedades están obligadas a tener los Libros de Actas y de Registro de Socios y su llevanza es responsabilidad del administrador.
Hasta la fecha, Los Libros si bien se legalizaban por el Registro Mercantil correspondiente en el momento de constituirse la sociedad, no existía obligación alguna de depositar periódicamente los Libros Societarios en dicho Registro a diferencia de lo que sucedía con los Libros Contables. Con la nueva Ley de Emprendedores se introduce pro primera vez un cambio importante al respecto puesto que se impone la obligación de Legalizarlos telemáticamente en el Registro Mercantil en el plazo de 4 meses siguientes a la fecha del cierre del ejercicio, sin perjuicio de la posibilidad de legalizarlos voluntariamente en períodos inferiores al anual. Tras esta importante novedad y, a pesar de que estamos a la espera de que se apruebe el Reglamento que desarrolle y concrete los detalles de la obligación de legalización de los Libros Societarios, es importante que todos los empresarios verifiquen que disponen de dichos Libros o, en su defecto, consulten sobre las acciones a realizar para poder cumplir sus obligaciones.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 12:34
Etiquetas: legalización, libros actas, libros contables
LA LEGÍTIMA EN EL DERECHO SUCESORIO CATALÁN
Son muchas las ocasiones en que hablamos coloquialmente de la legítima sin que realmente conozcamos sus principales características.
Cuando nos referimos a la legítima lo hacemos a aquel derecho sucesorio que tienen algunos parientes del testador, denominados legitimarios y, que en Catalunya en concreto son los hijos y descendientes del testador difunto y, a falta de estos, sus progenitores.
En el derecho sucesorio catalán, la legítima está regulada en la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código civil de Cataluña, concretamente en el Título V, artículos 451-1 y siguientes.
El derecho a obtener la legítima nace en el momento de la muerte del causante y se presume que el legitimario la acepta mientras no renuncie a la misma de forma expresa, pura y simple.
El valor de la legítima es el equivalente a la cuarta parte del caudal hereditario (del que deben deducirse las deudas del causante, los gastos de su última enfermedad, los de su entierro o incineración y adicionarse las donaciones realizadas por el causante durante los diez años anteriores a su muerte) y su importe se reparte entre las personas legitimarias a partes iguales entre ellas.
En realidad, la legítima es una obligación que corresponde al heredero, es decir, que el sucesor universal del testador es quien debe encargarse de su pago. En relación a las formas de pago, la legislación permite que el heredero pueda optar por pagar la legítima con bienes de la herencia, con dinero, con bienes propios del heredero,…, pudiendo elegir el heredero siempre que cumpla con la cuantía.
El derecho a percibir la legítima se extingue, por renuncia, desheredación justa y por la declaración de indignidad para suceder. La pretensión para exigir la legítima y el suplemento prescribe al cabo de diez años de la muerte del causante.
En consecuencia, toda persona que se plantee realizar un testamento o planificar su sucesión, es fundamental que conozca y tenga en cuenta una serie de derechos que vienen impuestos por la legislación sucesoria y que, bien seguro influirán y en cierto modo modificarán su voluntad testamentaria, por ejemplo, pago de la legítima, cómputo de donaciones realizadas, etc. Es por ello que es muy recomendable que el testador además de reflexionar sobre quien desea instituir como su heredero piense y conozca aquellas otras figuras sucesorias, tanto legales como voluntarias, que tendrá que cumplir su heredero en el momento en que acepte su herencia básicamente para prever en qué situación y qué obligaciones tendrá que cumplir su sucesor.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 9:26
Etiquetas: herencia, legítima
SOBRE EL CÓMPUTO DEL PLAZO DEL MES PARA LA INTERPOSICIÓN DE RECURSOS ADMINISTRATIVOS
El artículo 235.1 de la Ley 58/2003, General Tributaria, establece que “La reclamación económico-administrativa en única o primera instancia se interpondrá en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la notificación del acto impugnado, desde el día siguiente a aquél en que se produzcan los efectos del silencio administrativo o desde el día siguiente a aquél en que quede constancia de la realización u omisión de la retención o ingreso a cuenta, de la repercusión motivo de la reclamación o de la sustitución derivada de las relaciones entre el sustituto y el contribuyente”.
De una primera lectura del citado precepto parece desprenderse que el cómputo del mes comenzará a contarse desde el día siguiente a la fecha de la notificación, es decir, si la notificación se practica el día 8 de noviembre el inicio del plazo del mes comenzará a computarse el día 9 de noviembre y, por tanto, dado que el artículo 5 del Código Civil establece que, cuando se trata de plazos de meses, el cómputo ha de hacerse de fecha a fecha, el plazo finalizará el día 9 de diciembre.
Sin embargo, los Tribunales Regionales, en aplicación de la doctrina establecida por el Tribunal Económico-Administrativo Central, entre otras, en su resolución de fecha 20 de abril de 2005, viene entendiendo que si bien el plazo se inicia al día siguiente de la notificación del acto, concluye el día correlativo a tal notificación en el mes de que se trate. En consecuencia, en el ejemplo que poníamos antes el plazo finalizaría el día 8 de diciembre, en lugar del 9 como podíamos pensar.
A nuestro entender la doctrina mantenida por el Tribunal Económico-Administrativo Central sobre la forma en que se aplica el cómputo del plazo del mes es errónea.
El artículo 235 LGT establece que “la reclamación económico-administrativa en única o primera instancia se interpondrá en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la notificación del acto impugnado”. Según el Tribunal el primer día del cómputo es el siguiente al de notificación; sin embargo, niega que el último sea el equivalente a dicho día, sino que entiende que es el equivalente al día anterior al de la notificación. Sin embargo, del propio artículo 48.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Procedimiento Administrativo Común, que establece que: “Si el plazo se fija en meses o años, éstos se computarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación o publicación del acto de que se trate, o desde el siguiente a aquel en que se produzca la estimación o desestimación por silencio administrativo. Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes”, se deriva claramente que la concepción mantenida por el Tribunal es equívoca. La regla según la cual “Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes” deja claro que el último día de plazo es el “equivalente a aquel en que comienza el cómputo” y este día, según el propio Tribunal, es el siguiente al de la notificación, no el de la notificación misma. Por tanto, es evidente que para el precepto el último día del cómputo es el equivalente al primero de cómputo, esto es, el equivalente al día siguiente al de notificación.
En este sentido, cabe destacar, entre otras, las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de fecha 11 de enero de 2010 y del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de fecha 11 de diciembre de 2005.
Incluso el propio Tribunal Constitucional en sus sentencias de fecha 4 de julio de 1991, número 148/1991, y de fecha 12 de marzo de 2003, número 48/2003, ha venido aplicando el sistema de cómputo según el cual el plazo finaliza el equivalente al día siguiente al de notificación.
Todo lo dicho hasta aquí sería igualmente de aplicación a los recursos de reposición que se presentan ante el propio órgano administrativo que dictó el acto, pues el plazo para su interposición es igualmente de un mes “contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible” (artículo 223.1 LGT).
En cualquier caso, debemos tener muy presente cuál es el sistema del cómputo del plazo de un mes que viene empleando la Administración, y aplicar el mismo, pues de presentar el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa un día más tarde, el mismo sería inadmitido por extemporáneo.
La propia Administración en sus actos administrativos, al hacer la indicación de los recursos que pueden interponerse contra los mismos, previene al contribuyente que “deberá optar, en el plazo máximo de un mes, contado desde el día siguiente al que se practique la presente notificación, entre presentar: -un recurso de reposición (…); -una reclamación económico administrativa (…)”, lo que puede inducir al contribuyente a error. Por ello, sería de agradecer que la Administración redactara esta indicación de manera más clarificadora a fin de evitar la inadmisión de los recursos.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 9:16
Etiquetas: cómputo plazo, recurso administrativo
La Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, introduce una nueva figura denominada “Emprendedor de Responsabilidad Limitada”, en virtud de la cual las personas físicas podrán evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales afecte a su vivienda habitual bajo determinadas condiciones.
La condición de emprendedor de responsabilidad limitada se adquirirá mediante su constancia en la hoja abierta al mismo en el Registro Mercantil correspondiente a su domicilio, donde además de figurar sus circunstancias personales, contendrá una indicación de la vivienda habitual no afecta a las deudas que traigan causa del ejercicio de su actividad profesional o empresarial.
La inscripción en el Registro Mercantil se efectuará mediante Acta Notarial que presentará el notario de manera telemática o bien por instancia suscrita con la firma electrónica reconocida del empresario y remitida telemáticamente a dicho Registro.
Podrá beneficiarse de la limitación de responsabilidad, la vivienda habitual del emprendedor, ya sea propia o común, siempre que su valor no supere los 300.000 euros, valorada conforme a lo dispuesto en la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el momento de la inscripción en el Registro. En caso de viviendas situadas en población de más de 1.000.000 habitantes se aplicará a dicho valor un coeficiente del 1,5.
No podrá beneficiarse de la limitación de responsabilidad el deudor que hubiere actuado fraudulentamente o con negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones con terceros y siempre que ello sea declarado por sentencia firme o concurso declarado culpable.
Salvo consentimiento expreso de los acreedores, subsistirá la responsabilidad universal del deudor por las deudas contraídas con anterioridad a su inmatriculación en el Registro Mercantil.
El emprendedor así inscrito, deberá hacer constar en toda su documentación la condición de “Emprendedor de Responsabilidad Limitada” o las siglas “ERL”.
Para poder oponer a terceros, la no sujeción de la vivienda habitual al resultado de las operaciones de la actividad empresarial o profesional del emprendedor, deberá inscribirse en el registro de la propiedad en la hoja de la vivienda en cuestión. Dicha inscripción de producirá por remisión telemática que efectuará el Registro Mercantil al de la propiedad dentro del mismo día hábil en que se produzca la inmatriculación. Dicha protección del bien desaparecerá con la enajenación del bien a un tercero.
El emprendedor de responsabilidad limitada deberá formular sus cuentas anuales y depositarlas en el Registro Mercantil. Si transcurren siete meses desde el cierre del ejercicio social sin haber procedido al depósito, el emprendedor perderá el beneficio de la limitación de la responsabilidad en relación con las deudas contraídas con posterioridad a este plazo. En el momento de la presentación de las cuentas recuperará dicho beneficio.
La figura del emprendedor de responsabilidad limitada es compatible con su tributación por el régimen de estimación objetiva.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 13:10
Etiquetas: emprendedor de responsabilidad limitada, erl, ley emprendedor
CESIÓN DEL USO GRATUITO DE LA VIVIENDA AL HIJO Y SU RECUPERACIÓN, EN CASO DE ADJUDICACIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA AL EX CONYUGE DEL HIJO POR SENTENCIA JUDICIAL DE SEPARACIÓN O DIVORCIO
Es muy frecuente que los padres, con el afán de ayudar a sus hijos, les cedan el uso gratuito de una vivienda de su propiedad; cesión que, además, suele producirse sin formalización de documento que regule la situación.
El problema surge cuando ese hijo se separa o se divorcia de su pareja y el uso de la vivienda es adjudicada por sentencia judicial a esta última y los padres titulares de la vivienda quieren recuperarla.
En estos casos, habrá que analizar, en primer lugar, si la relación existente entre padres e hijo es la de un contrato de comodato o si estamos ante una simple situación de precario.
Si la vivienda ha sido cedida gratuitamente para que se use de ella por cierto tiempo o para un uso concreto, estaremos ante la figura del comodato, mientras que si se cede gratuitamente sin fijación de plazo estaremos ante la figura del precario.
Cabe precisar que la circunstancia de ceder el uso de la vivienda al hijo para que la ocupe como vivienda familiar no se entiende como cesión “para un uso concreto”, pues ese destino o finalidad es el genérico del inmueble.
En el caso del comodato, los titulares del bien no podrán recuperar la vivienda hasta llegada la fecha pactada, salvo que tuvieran urgente necesidad de ella en cuyo caso sí que podrán reclamar la restitución.
Por el contrario, en el caso del precario, que es la relación jurídica más habitual, los titulares del bien podrán recuperar la vivienda en cualquier momento, no pudiendo el conyugue del hijo oponer la atribución del uso y disfrute de la vivienda establecida por resolución judicial. En este sentido, el Tribunal Supremo, entre otras en su sentencia de 18 de enero de 2010, tiene establecido que la solución a estos conflictos debe ser dada desde el punto de vista del Derecho de propiedad y no desde los parámetros del derecho de familia, y es que la atribución de la vivienda por sentencia dictada en el ámbito de un proceso de familia no puede imponerse a terceros ajenos.
El derecho al uso de la vivienda familiar concedido en resolución judicial en el ámbito del derecho de familia no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde al cónyuge a quien se le ha atribuido al custodia de los hijos menos o, a falta de éstos, al cónyuge que ostenta un interés más necesitado de protección. Desde el punto de vista patrimonial, el derecho al uso de la vivienda a uno de los cónyuges no impone más limitaciones que la de disponer impuesta al otro cónyuge.
En consecuencia, podemos concluir que la adjudicación del uso de la vivienda a la ex pareja del nuestro hijo no será título suficiente para oponerse al desalojo, de querer recuperar los padres la posesión de la vivienda, pues no se puede obtener frente a un tercero una protección superior a la que proporcionaba la relación jurídica de precario.
Etiquetas: adjudicación vivienda, cesión vivienda
LAS PARTICIPACIONES SOCIALES CON PRESTACIONES ACCESORIAS
Es posible que los Estatutos de alguna Sociedad de Responsabilidad Limitada establezcan que, con independencia de los bienes que los socios aporten y que integren el capital social tengan la obligación de realizar alguna prestación accesoria o bien que la titularidad de una o varias de sus participaciones sociales quede vinculada a la obligación de realizar dichas prestaciones.
A grandes rasgos, las prestaciones accesorias se caracterizan por lo siguiente:
- Solo puede quedar obligado a realizar una prestación accesoria quien previamente ha adquirido la condición de socio.
- La obligación principal del socio es la aportación de capital sin que la prestación accesoria sirva como desembolso de aportaciones ni su valor se integre en la cifra del capital social.
- En caso de transmisión, la participación que lleva aparejada una prestación accesoria pasa a su adquirente en las mismas condiciones.
- Son de carácter potestativo, es decir, no es obligatorio que toda participación lleve aparejada una prestación accesoria.
- Han de estar reguladas por los Estatutos sociales.
- Su cumplimiento es obligatorio para el titular de las participaciones que llevan prestaciones accesorias vinculadas.
- El obligado puede quedar determinado nominalmente en los propios Estatutos o bien vinculando la prestación a una o varias participaciones sociales.
- La transmisión de participaciones que lleven aparejadas la realización por el titular de las mismas de una prestación accesoria está sujeta a la previa autorización de la sociedad.
- Pueden ser retribuidas o no, quedando su fijación al libre arbitrio de los socios.
En cuanto a su contenido, las prestaciones accesorias han de consistir en obligaciones concretas sin que sean admisibles prestaciones indeterminadas o generalizadas. Es decir, han de tener por objeto una obligación de dar, hacer o un no hacer, por ejemplo, la aportación de materias primas a la sociedad, la prestación de trabajos, servicios o asistencia técnica, la celebración de un contrato determinado con la sociedad, el compromiso de no competencia, la obligación de no suministrar a determinadas compañías o sector, etc.
Finalmente, también es conveniente considerar que es posible encontrarnos con situaciones de incumplimiento de una prestación accesoria tanto por parte del socio obligado como de la propia sociedad. Si el incumplidor es el socio, salvo que se trate de causas involuntarias, puede conllevar además de las consecuencias derivadas del incumplimiento de las obligaciones y penalizaciones su exclusión como socio. En el caso de que el incumplimiento sea consecuencia de que la sociedad no retribuye al socio en el tiempo y forma que los Estatutos sociales establecen, siempre que se acredite la falta de voluntad de cumplir, faculta al socio a poder resolver su relación con la sociedad.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 14:56
Etiquetas: acciones, prestaciones accesorias
LOS MODOS DE ADMINISTRACIÓN DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES
Un aspecto muy importante que se suscita en el momento de constituir una sociedad mercantil o durante el transcurso de su vida societaria, es bajo que forma será ésta administrada.
Nuestra normativa de sociedades de capital, prevé que la Administración Social de una compañía mercantil, como una sociedad de responsabilidad anónima o de responsabilidad limitada, se puede confiar a:
Varios administradores que actúen de forma solidaria o de forma conjunta.
La elección de la forma de administración y la decisión de quienes han de ocupar dichos cargos, no es una cuestión baladí, por cuanto los miembros del órgano de administración, ya sea colegiado o no, solo por su pertenencia al mismo, ya tienen una serie de obligaciones y en consecuencia ya afrontan una serie de responsabilidades, no solo frente a los socios de la Compañía sino también frente a terceros. Si bien en las sociedades mercantiles que limitan la responsabilidad, los socios solo responden con sus aportaciones de capital, quienes ocupen el cargo de administradores o miembros del consejo de administración pueden llegar a responder personalmente por las actuaciones societarias.
Por otro lado, el ostentar el cargo de miembro del órgano de administración, no solo conlleva responsabilidades, sino también confiere un control y prerrogativas que no tienen los meros socios. Así, es sabido que el administrador o administradores de una sociedad son quienes la gestionan, quienes tienen el poder de representarla frente a terceros y quienes tienen la facultad de convocar la Junta de Socios o Accionistas. Tales características les confieren un cierto grado de poder que se ha de tener muy en cuenta cuando se eligen a las personas para el desempeño de tales cargos.
Así por ejemplo, merece especial atención la facultad de convocar la Junta General de Socios o Accionistas. En caso de que la Sociedad esté regida por un Administrador, éste será quien tiene la facultad exclusiva de convocar la Junta. Si la sociedad está regida por dos o más administradores solidarios podrán hacerlo cualquiera de ellos. Si está regida por dos o más administradores mancomunados deberán hacerlo todos ellos y finalmente si la sociedad está regida por un Consejo de Administración, compete convocarla al propio Consejo, previa convocatoria de éste por parte del Presidente y en su defecto, por un número de consejeros que represente un tercio de sus miembros. Para el supuesto de que los Administradores o el Consejo de Administración no convoque la Junta cuando así se lo soliciten un número de socios que tenga el porcentaje de capital necesario para ello, deberá solicitarse judicialmente.
Por tanto, es importante que antes de constituir una sociedad o bien cuando se tenga que nombrar o reelegir a su órgano de administración, se analice con detenimiento que figura jurídica es la más adecuada y cuáles son las personas idóneas para, para evitar situaciones futuras no deseadas.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 18:25
Etiquetas: administración, sociedades mercantiles
LOS CONTRATOS CON ENTIDADES FINANCIERAS: LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO EN LOS PRÉSTAMOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA.
En el momento de contratar con una entidad financiera es muy importante conocer y entender el contrato que se firma y aún más cuando el mismo tiene por objeto un préstamo con garantía hipotecaria.
Son muchas las personas que tienen contratado con alguna entidad financiera un préstamo hipotecario que, a pesar de no ser conscientes, incluye una cláusula suelo, es decir, que en el texto de la escritura se establece cual será tipo mínimo de interés que se liquidará en las correspondientes cuotas con independencia del tipo de interés pactado y el diferencial que se haya adicionado al mismo (generalmente en España se viene utilizando el Euribor como índice de referencia). En la práctica, esto significa que si en el contrato se firma una cláusula suelo muy alta puede hacer que el Euribor más el diferencial convenido sea inferior a ella y que al tener este mínimo firmado no se pueda aplicar el porcentaje del índice convenido.
El desconocimiento por parte de los consumidores y usuarios que han aceptado este tipo de cláusulas ha provocado que en determinadas operaciones esa cláusula haya sido considerada abusiva y, en consecuencia, declarada nula por el Tribunal de Justicia Europeo y recientemente, tal y como ha sido difundido por los medios informativos, por la conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2.013 además de por otros Tribunales menores. En concreto, en la referida Sentencia, el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas suelo de los préstamos con garantía hipotecaria que habían aplicado BBVA, Sociedad Cooperativa de Crédito (hoy Cajas Rurales Unidas, S.C.C.) y Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra (hoy NGG Banco, S.A.U) condenando a dichas entidades a dejar de aplicar las cláusulas suelo a partir de la fecha sin efectos retroactivos.
A petición de las entidades financieras condenadas, el Tribunal Supremo ha aclarado su Fallo, reafirmándolo en rotundidad aún en los casos en que los usuarios se hubieran beneficiado en alguna ocasión de dichas cláusulas, siendo por ello por lo que BBVA ya ha admitido que, aunque la recurrirá, dejará de aplicar dichas cláusulas en los recibos de junio/julio 2.013 con efectos desde el día 9 de mayo.
Nuestra firma, conocedora de la multitud de clientes afectados por dichas cláusulas, les recomienda que, con independencia de que se trate de una entidad distinta de las condenadas por el Tribunal Supremo, revisen sus escrituras al efecto de poder valorar las posibilidades de reclamar y evitar que les continúen aplicando los tipos de interés de unas cláusulas suelo anuladas judicialmente.
Asimismo, también les recomendamos que antes de la firma de cualquier contrato con una entidad financiera y más concretamente si se trata de uno con garantía hipotecaria conozcan todos y cada uno de los detalles del mismo, porque el hecho de no conocer, por ejemplo, qué es una cláusula suelo puede incrementar considerablemente las cantidades a pagar en las amortizaciones que hagan si dichos porcentajes son excesivamente altos.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 18:18
Etiquetas: cláusula suelo, préstamo hipotecario
ENTRA EN VIGOR LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.
El pasado 6 de junio entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos cuyo objetivo principal es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas y sus principales novedades tratamos de resumir a continuación:
1ª.- Refuerza la libertad de pactos y da prioridad a la voluntad de las partes.
2ª.- La duración mínima del arrendamiento se reduce de 5 a 3 años.- La duración del arrendamiento se podrá pactar libremente por las partes. Ahora bien, si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovarlo.
Además del período mínimo de duración, también se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año.
3ª.- Recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente.- Si después del primer año de duración del contrato, el arrendador comunica, con un mínimo de dos meses de antelación, al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no procederá la prórroga obligatoria del contrato.
4ª.- Previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento siempre que hayan transcurrido al menos seis meses y se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
5ª.- Actualización de la renta según criterio de los contratantes. Las partes podrán pactar libremente el valor de actualización de la renta. Solo en defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios del consumo. La renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
6ª.- Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, que tiene como finalidad ofrecer información sobre personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.
Finalmente queremos precisar que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos supone, en definitiva, un marco normativo más a aplicar a los contratos de arrendamientos urbanos que se celebren a partir de su entrada en vigor, es decir, que no resulta aplicable a los contratos existentes hasta la fecha los que se seguirán rigiendo por la normativa aplicable y que corresponda en función del momento de su firma.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 11:04
Etiquetas: Ley Arrendamientos Urbanos, reforma LAU
EL DERECHO DE SUPERFÍCIE
El derecho de superficie es un derecho real temporal que atribuye la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro. También puede constituirse sobre construcciones o edificaciones ya realizadas.
Aunque como derecho real confiere una serie de facultades a favor de su titular (superficiario), semejantes a las de la propiedad, éste tan solo es propietario de lo edificado, por lo que confluyen dos propiedades, una la del titular del terreno y otra la del superficiario sobre lo en él construido.
Básicamente está regulado en el Real Decreto Ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y en el Reglamento Hipotecario.
El derecho de superficie puede constituirse a título gratuito, aunque lo habitual es que se convenga que el superficiario pague al dueño un canon o precio, o la adquisición de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie. Por otro lado, salvo que en el título constitutivo se hubiese establecido otra cosa, el derecho de superficie es libremente transmisible “inter vivos” y “mortis causa” y puede ser sometido a gravamen o hipoteca.
El derecho de superficie es de naturaleza temporal, considerando la doctrina jurídica mayoritaria que no es posible constituir un derecho de superficie perpetuo. Así, el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, establece que en la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. Por otro lado, en el Reglamento Hipotecario se establece una duración máxima de 75 años, cuando el derecho es concedido por los ayuntamientos u otros organismos públicos.
Transcurrido el plazo establecido, se produce la reversión de lo edificado, sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto en contrario, quedando resueltos los derechos personales o reales existentes sobre la finca. Por consiguiente al extinguirse el derecho de superficie, se produce la adquisición de la propiedad de las construcciones por el propietario del suelo.
Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.
El derecho de superficie, puede extinguirse por las siguientes causas:
- Por transcurso del plazo de duración pactado e inscrito.
- Por resolución bilateral voluntaria del mismo.
- Por abandono o renuncia del superficiario.
- Por otras causas (incumplimiento de obligaciones, confusión subjetiva, mutuo disenso, expropiación forzosa, etc).
Una variante del mismo, es el derecho de superficie rústica, que permite a su titular sembrar o plantar sobre predio rústico ajeno, adquiriendo la propiedad separada y temporal de tales siembras y plantaciones. Está regulado en el artículo 30.3 del Reglamento Hipotecario, desde la vertiente registral y recogido en la ley de Montes de 8 de junio de 1957 y la ley de Montes vecinales en mano común de 1.980, habiendo sido también objeto de regulación en el ámbito del derecho civil especial o foral.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 9:30
Etiquetas: derecho superficie
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