Source: https://www.registradoresdemadrid.org/ponencias/EXPEDIENTE-DE-REANUDACION-DEL-TRACTO-SUCESIVO-INTERRUMPIDO-1315
Timestamp: 2020-08-11 01:37:05
Document Index: 386561976

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PONENCIAS - EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO
EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO
III.- CASOS EN LOS QUE PROCEDE (DOCTRINA DE LA DGRN)
Alejandro Forero San Martín.
Registrador de la Propiedad de Móstoles Nº 4.
El objetivo de esta exposición es intentar ofrecer unos criterios interpretativos del artículo 208 Ley Hipotecaria tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015, con el objetivo de paliar los problemas que conlleva su aplicación.
Se han tomado como base las resoluciones dictadas por la DGRN desde la fecha de publicación de la Ley (y algunas anteriores) y la obra de José Manuel García La finca registral y el Catastro.
Se divide en dos partes: la primera, destinada a recorrer los trámites del expediente; y la segunda, a determinar cuándo se puede acudir a él (y no digo «cuándo se ha producido la interrupción de tracto» porque no es el único supuesto en el que es admisible).
La Ley 13/2015 da una nueva redacción a todos los artículos del Título VI de la Ley Hipotecaria, lo que supone, en relación al asunto que nos ocupa, la unificación de los antiguos expediente de dominio y acta de notoriedad en un único expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (LH 198.7º), aplicable tanto al dominio como a los demás derechos reales, con el objeto de desjudicializar tales procedimientos, eliminando la intervención de los órganos judiciales, sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía de recurso, así como su modernización (Preámbulo de la Ley).
Además del artículo citado, completan su regulación el artículo 208 y, por remisión, el 203. Dos son los expedientes que se remiten a este artículo, pero con un alcance diferente en esta remisión:
a) El expediente para rectificar la descripción de fincas del artículo 201, el cual dice que se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con exclusión de algunas de ellas, y concreta el contenido de la certificación a expedir (201.1 c).
b) El expediente del artículo 208, el cual no excluye, al menos de manera expresa, la aplicación de regla alguna del artículo 203, no precisa el contenido de la certificación, y dice que se acomodará a lo previsto en el artículo 203, expresión que a mi juicio da un mayor margen al intérprete para llegar a resultados coherentes en su aplicación.
Y es ésta la única regulación de que se dispone, ya que la DGRN (por todas, la Res 13/07/2017) considera que, por aplicación de la disposición derogatoria de la Ley 13/2015, «deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes».
LH 208, regla segunda, dispone que la tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades. A la vista del artículo 203 y de las especialidades a que se refiere el artículo 208, pueden distinguirse los siguientes apartados: A.- Competencia: se determina conforme a LH 203.1, regla primera.
El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
B.- Iniciación: LH 203.1, regla segunda, y 208, regla segunda, 1ª y 2ª.
El expediente se inicia mediante solicitud por escrito del titular del dominio o derecho real cuyo tracto se pretende reanudar. Dicho escrito debe contener:
1.- Descripción de la finca, que ha de entenderse hecha, para este procedimiento, en términos que permitan su identificación con la que consta inscrita. Cabe citar aquí la Res 1/06/2017:
Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo (cfr. «Vistos») según la cual es inequívoca la exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaración municipal de su innecesaridad, y ello cualquiera que sea la forma en que finalmente la segregación tenga acceso al Registro, ya que, aunque se hubiera producido mediante el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo, si éste está dirigido, como en el caso presente, a parte de la finca inscrita que en su día se segregó, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislación urbanística y aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesaridad de la misma (artículos 26.2 de la Ley de Suelo y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). Ahora bien, dicho requisito deberá acreditarse en el momento de la inscripción de segregación efectuada, por lo que si se hubiese admitido la extensión de la anotación preventiva de incoación del expediente su exigencia habría debido demorarse hasta la presentación de la resolución que le ponga fin.
2.- Expresión de la última inscripción de dominio y de todas las demás que estuvieren vigentes.
3.- Datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones.
Dentro de estos datos de promotor se incluyen el estado civil y, en su caso, el régimen económico matrimonial y la identidad del cónyuge (Res 28/04/2016).
En cuanto a la legitimación, puede citarse la Res 18/10/2017, que contempla el supuesto en el que el promotor del expediente lo hace en su propio nombre y derecho y, además, en interés legítimo de los demás interesados, pretendiendo la reanudación del tracto, no a su favor, sino en el de sus respectivos causantes. La citada resolución dice lo siguiente:
No se produce en el presente caso un supuesto de representación voluntaria, a la que no se hace referencia alguna. Además, aun cuando la hubiera, el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, exige que en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera, circunstancias que no resultan del documento presentado. Por otra parte, el artículo 1259 del Código Civil establece que nadie puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado y que el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1999 señala que un contrato hecho bajo mandato verbal es nulo si el mandante no lo ratifica, ratificación que lo convalida retroactivamente. En el caso que nos ocupa no ha sido siquiera alegada representación alguna ni se ha acreditado la ratificación correspondiente. Pero es que, además, tampoco han tenido intervención alguna a lo largo del procedimiento tales personas designadas como interesados en el acta. En cuanto a la acreditación de la condición de herederos, dado que el promotor del expediente no pretende la reanudación del tracto a su favor, sino a favor de su causante, se precisa que se acredite la cualidad de heredero alegada en el título presentado (cfr. artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 76 y 80 de su Reglamento), dado que es una cuestión que queda sujeta a la calificación de la registradora en aplicación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
Con el escrito inicial deben aportarse los siguientes documentos:
a) DOCUMENTOS PREVENIDOS EN LA LETRA A) DE LA REGLA SEGUNDA DEL ARTÍCULO 203.1. A saber:
1.- Título de propiedad de la finca, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente. Dado que la ley habla de documento y de título de propiedad, deberá aportarse el título formal, que podrá ser público o privado, que contenga el título material de adquisición del derecho, lo que constituye una novedad respecto a la anterior regulación.
En el caso de que el promotor carezca de título escrito, deberá acudir a la vía judicial (José Manuel García García).
La doctrina de la dirección General se ha adaptado al cambio legislativo. Así, mientras las Resoluciones de 28/05/2015 y de 27/04/2017, entre otras, y para expedientes sujetos a la legislación anterior, admiten como título alegado el de la usucapión, la de 27/06/2016 dice lo siguiente:
Uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho.
Por último, cabe apuntar que, partiendo de la distinción entre adquisición mediante documento público y acreditación de la adquisición mediante documento público (véase Res 5/09/2018, FD 2), se sostiene por algunos autores la posibilidad de iniciar el expediente notarial de dominio mediante la tramitación previa de un acta de notoriedad, ex artículo 209 del Reglamento Notarial, que constituiría el título de adquisición a que se refiere el artículo 203.
2.- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción, aquí, de la finca inscrita.
Teniendo en cuenta la finalidad del expediente, con José Manuel García García se puede concluir que esta certificación únicamente servirá para identificar al titular catastral y su posterior notificación, y para hacer constar la referencia catastral de la finca, pero en todo caso sujeta dicha constancia a la apreciación de identidad (artículos 45 y 48 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).
Debe hacerse hincapié en la necesidad de que haya correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral, pues puede ser la notificación al titular catastral el único medio de defensa para el titular registral en el caso de inscripción contradictoria de más de 30 años de antigüedad.
Además de lo expuesto, la conclusión más importante que se deriva de la remisión a los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado uno del artículo 203 es que no hay que aportar los demás documentos citados en las demás letras, con las consecuencias que se derivan de ello en materia de notificaciones, como luego se verá.
b) DOCUMENTOS A QUE SE REFIERE LH 208, REGLA SEGUNDA, 2ª:
Además de los documentos que acrediten la adquisición del interesado y de aquellos otros que considere oportuno para justificar su petición, deberá aportar los documentos de que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa.
Esta exigencia supone un cambio radical respecto de la situación anterior, pues el artículo 285 del RH establecía que no puede exigirse a quien promueve el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.
Ahora bien, la técnica empleada para conseguir el nuevo propósito es mejorable, porque basta que el promotor diga que no dispone de más títulos que el suyo propio para que quede dispensado cumplir esta exigencia, o porque no tiene sentido obligarle a conseguir y aportar títulos que luego no se van a poder inscribir.
La DGRN arroja un poco de luz a este precepto y capta la esencia de lo que realmente quiere decir:
-Res 7/01/2016: «la necesidad de intentar justificar la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa la titularidad del interesado que promueva la reanudación, resulta con carácter general de la regla segunda, apartado 2ª, del nuevo artículo 208».
-Res 23/05/2016, con más precisión: «La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor».
-Res 2/10/2017, que contempla el siguiente supuesto de hecho: Los promotores del expediente adquirieron la finca mediante documento privado de compraventa a don C, en fecha 2 de octubre de 1997. La finca registral cuya reanudación del tracto se pretende se encuentra inscrita a favor de don J y doña A, que adquirieron por título de herencia al fallecimiento de la anterior titular, doña A. S. L., acaecido el día 15 de septiembre de 2001. La inscripción de la adquisición anterior, a favor de la causante doña A. S. L., es de fecha 29 de abril de 1982. Dice la resolución que no resulta del acta, conforme prescribe el número 2 de la regla segunda del artículo 208, que se haya aportado ningún documento que justifique la adquisición de los titulares intermedios de los que traigan causa los promotores. Cuestión que, si bien no se ha planteado en la calificación, no permite apreciar qué titular registral inicia la cadena de titularidades que llega hasta la de los promotores. Tal y como señala el registrador en su calificación, no existe una verdadera interrupción del tracto, si bien en cuanto a la última transmisión inscrita, pues no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello.
Por ello, se puede llegar a la conclusión de que lo esencial no es aportar los documentos de que se disponga, sino identificar esa cadena de transmisiones para calificar si existe rotura de tracto o no. En caso negativo, sólo por norma general podrá reanudarse el tracto mediante la aportación, ahora sí, de los documentos que acrediten tales transmisiones intermedias.
C.- Expedición de certificación y anotación preventiva: En este apartado, es de aplicación únicamente lo dispuesto en las reglas 3ª y 4ª de LH 203.1, a falta de regulación específica por parte del artículo 208 (El
Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva).
Éste es el momento en que el expediente tiene su primer contacto con el Registro de la Propiedad, y supone realizar una calificación en cuanto a la forma y en cuanto al fondo:
a) en cuanto a la forma, y por lo que se refiere a la práctica de la anotación preventiva, porque sólo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas (LH 203.1, regla cuarta), pues no hay que olvidar que tal anotación preventiva puede ser objeto de conversión en inscripción (regla sexta).
b) en cuanto al fondo, ya que debe determinarse si en el supuesto planteado existe una auténtica interrupción de tracto o no, denegándose en este último caso la expedición de la certificación y en consecuencia la práctica de la anotación preventiva. Así:
-Res 1/06/2017 (1ª): «En el caso concreto de la expedición de certificación como trámite del artículo 203 de la Ley Hipotecaria (al que remite el artículo 208 al regular el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido), en los casos en los que el registrador aprecie defectos que sean obstáculo para la tramitación del expediente, lo procedente es denegar su expedición emitiendo la preceptiva calificación negativa».
-Res 1/06/2017 (2ª): reitera esta doctrina aunque referida a un expediente para la inmatriculación de finca. Sobre la base de lo que dice esta resolución, se puede concluir, en relación al expediente del artículo 208, lo siguiente: si el registrador que expidió la certificación lo hizo al entender que había rotura de tracto, pero el que va a practicar la inscripción considera que no la hay, puede alegar éste tal defecto pues la existencia de dudas o no es personal del registrador. Si, en el mismo caso, se extendió anotación preventiva, dado que este asiento está bajo la salvaguarda de los tribunales, no podrá el registrador actual oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada.
CERTIFICACIÓN: el artículo 208 no dice nada de su contenido y, desde luego, no se puede tener en cuenta lo que al respecto dispone el artículo 203. No debe haber problema en admitir que será una certificación que contenga la última inscripción de dominio y todas las demás vigentes, cualquiera que sea su clase (ex LH 201.2ª, letra c, derogado). Debe expedirse dentro del plazo de 15 días.
ANOTACIÓN PREVENTIVA: sólo se practicará, según se ha dicho, si del escrito inicial y los documentos complementarios resultan las circunstancias exigidas. Tiene una duración de 90 días, prorrogable hasta 180, a instancia del notario o promotor, si a juicio del registrador existe causa que lo justifique, lo que debe ser objeto de calificación. En este sentido, el Prontuario elaborado por el Colegio señala que esa solicitud debe estar justificada en motivos que no dependan de la voluntad del promotor o de una falta de diligencia normal del notario.
A diferencia de lo que sucede con la certificación, cuya solicitud y aportación al procedimiento es preceptiva (Res 21/11/2017), la anotación preventiva es voluntaria. La misma resolución dice lo siguiente: «Esta anotación se conecta con la publicidad registral de este expediente, y con ella se logra la prioridad registral de dicha pretensión, por su posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que modifiquen la configuración física de la finca. Ahora bien, la conveniencia de practicar esta anotación no determina que tenga un carácter obligatorio, pues ello no encajaría con el principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español».
1.- En el acta inicial no se dice nada sobre la práctica de la anotación preventiva. Dados los términos en que se expresa el artículo 203, parece conveniente extenderla en tal caso.
2.- Si se pide la no extensión de la anotación preventiva, ¿debe entenderse vigente el asiento de presentación hasta que transcurra el plazo de 60 días, o por el contrario deja de estarlo con la expedición de la certificación? A mi juicio, la respuesta acertada es la primera como se desprende de la regla sexta del artículo 203.1 (En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva).
Esta regla habla de la retroacción de efectos de la inscripción a la fecha del asiento de presentación inicial del acta a que se refiere el apartado anterior, es decir, del acta por la que se accede a la pretensión de solicitante. Ahora bien, si se admite una presentación inicial de esa acta, llamémosla de conclusión, necesariamente tendrá que haber una presentación final de la misma, lo cual carece de sentido. Una interpretación coherente del precepto lleva a entender que esa presentación inicial del acta es la de la prevista en la regla tercera
(El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente), acta que, a su vez, formará parte de la de conclusión de la regla sexta (levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán […] los documentos aportados). Cuando el acta de conclusión se remita al Registro y se practique la inscripción, los efectos de ésta se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial, lo que indudablemente supone que ese asiento mantendrá su vigencia hasta que transcurra el plazo de 60 días, y ello independientemente de que se haya practicado la anotación preventiva o no, como resulta de la expresión posterior Si se hubiere tomado anotación preventiva.
3.- Si, a pesar de haberse solicitado su no extensión en el acta inicial, se puede pedir en un momento posterior. Creo que la respuesta debe ser negativa por cuanto el legislador ha fijado un momento concreto para pedir la anotación y es en ése cuando debe hacerse. Por otra parte, de admitirlo, se extendería la vigencia del asiento de presentación mucho más allá de lo querido por el legislador, se iría contra la doctrina de los actos propios, y podrían frustrarse las expectativas de ganancia de prioridad por los titulares de asientos de presentación posteriores.
D.- Notificaciones y citaciones
Este es uno de los apartados en que la reforma causa mayor perplejidad, pues son muchas las dudas que se plantean a la hora de determinar a quiénes y con qué alcance han de ser notificados.
De entrada, debe señalarse lo siguiente: de un lado, la importancia del escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites previstos para este expediente, por ser un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor (Res 22/03/2018 FD 4); y de otro, que debe asumirse la postura que los notificados-citados adopten en el procedimiento, con la posibilidad de que puedan provocar su cierre, por lo que las notificaciones-citaciones han de ser estrictamente las que la ley diga.
Al respecto, LH 208, regla segunda, 3ª, dispone lo siguiente: «Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos».
En principio, la decisión parece sencilla: basta notificar-citar a las personas mencionadas en LH 203.1, regla 5ª, y, además, a las previstas en LH 208, regla segunda, 3ª. Ahora bien, una simple lectura de tales preceptos echa por tierra esa sencillez, pues algunas notificaciones previstas carecen de sentido para el propósito de este expediente, y para otras, el legislador nos ha privado de los medios para llevarlas a cabo.
Como antecedente legislativo, el derogado artículo 201 exigía la citación de: los que según la certificación del registro de la propiedad tengan algún derecho real sobre la finca; aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes; quien tenga catastrada la finca a su favor; el poseedor de hecho de la finca, portero o inquilino. Además, preveía la intervención del Ministerio Fiscal y la convocatoria por edictos a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción. Por último, el artículo RH 278 establecía la citación obligatoria de los cotitulares de la finca cuando se pretendiera inscribir participaciones o cuotas indivisas.
Hay que examinar, por tanto, la lista de notificaciones-citaciones prevista en los artículos 203 y 208 para ver a qué conclusiones se llega:
1.- Aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular. Esta relación de titulares que acompaña a la solicitud es la que se cita en el apartado c), regla segunda, LH 203.1, documento que, como hemos dicho, no hay que aportar (LH 208, regla segunda, 1ª).
La finalidad de esta notificación es que esos titulares presenten los títulos necesarios para que, una vez inmatriculada la finca, puedan solicitar la inscripción de sus derechos, como dice el apartado c), por lo que carece de sentido en el expediente para la reanudación del tracto. Por ello, y porque desconocemos quiénes son esos titulares, debe concluirse que no han de ser notificados.
2.- Aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos. Debe ser notificado pues constará en el título de propiedad del promotor aportado con la solicitud.
3.- Titular catastral. También debe ser notificado ya que su identificación resultará de la certificación catastral aportada.
4.- Poseedor de hecho de la finca. La identificación del poseedor de hecho resultaría del documento a que se refiere el apartado d), regla segunda, LH 203.1, documento que, reiteramos, no hay que aportar (LH 208, regla segunda, 1ª). Por tanto, no va a ser posible su notificación. En esto la reforma se aparta de LH 201 derogado sin causa aparente, teniendo en cuenta que esta notificación va dirigida a cuestionar el título de propiedad del promotor, ya que el poseedor de hecho de la finca, como persona que la vive, podrá tener en cierta medida alguna relación con el verdadero dueño.
5.- Ayuntamiento en que está situada la finca. A pesar del tenor literal del precepto, considero que no debe ser notificado porque: no le afecta la inscripción que en su caso se practique, por lo que carece de sentido la notificación; el efecto que produce la inscripción del expediente es el del cambio del titular registral, es decir, lo mismo que una inscripción de transferencia normal o, por ejemplo, por sentencia declarativa del dominio de la finca por usucapión, en las que no existe esa notificación; las nuevas notificaciones al ayuntamiento previstas por la Ley 13/2015 son las que exigen los artículos 203 y 205, que tienen como finalidad la introducción en el registro de la propiedad de nuevas realidades físicas de fincas a través de su inmatriculación o rectificación descriptiva (LH 201), situación que no se produce en el expediente que nos ocupa.
6.- Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado. Lo dicho en el apartado anterior vale para éste, con el añadido de que no hay que determinar en este expediente si existe una posible invasión del dominio público.
7.- Propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas. La identificación de estos interesados resulta del documento a que se refiere el apartado b), regla segunda, LH 203.1, documento que, insistimos, no hay que aportar (LH 208, regla segunda, 1ª). Por tanto, no va a ser posible su notificación.
Además, la finalidad de esta notificación es ajena al expediente que nos ocupa, de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral. Así lo reconocen las Res 7/11/2017 (4ª) y 12/06/2018 (2ª), entre otras: «el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
8.- Quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. Como afirma la Res 22/03/2018, la citación y no oposición del titular registral es el trámite fundamental. En caso de tener que hacerse la citación a los herederos, entiendo que debe ser a todos los herederos: porque, en una interpretación literal del precepto, éste no dice que haya de hacerse a alguno o a cualesquiera de ellos; por el carácter excepcional del expediente de reanudación de tracto; y porque, como señala la Res 14/04/2016, bastaría aportar el título sucesorio […] para acreditar que la legitimación registral que ostentaba el causante sobre la finca en cuestión ha pasado al conjunto de los llamados a su herencia, título sucesorio que necesariamente ha de aportarse pues, conforme al apartado 3º de la regla segunda de LH 208, debe acreditarse la condición de los herederos.
Además de lo dicho respecto del poseedor de hecho, la nueva regulación se diferencia del artículo 201 derogado porque no prevé estrictamente la notificación a titulares registrales de derechos distintos de aquellos cuyo tracto se pretende reanudar. ¿Deben ser notificados?
a) En contra de la necesidad de notificar se puede argumentar:
– La ley no dice nada al respecto: el artículo 208 únicamente menciona al titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar, y el artículo 203 no puede referirse en ningún caso a titulares inscritos porque la finca todavía no está inmatriculada.
– No parece ser necesaria su notificación por cuanto la inscripción que en su día se practique no va a afectar a su titularidad.
– Tampoco está prevista su notificación en otros procedimientos de reanudación de tracto previstos por las leyes. Así, el del artículo 9 del RD 1093/1997, de 4 de julio, y el del artículo 37.3 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, con la particularidad, en cuanto a este último, de que su redacción actual ha sido dada por la Ley 13/2015.
b) A favor:
– Los antecedentes legislativos del artículo 201.
– La necesidad de que el escrito inicial exprese la última inscripción de dominio y todas las demás estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase (por tanto, aunque no sean contradictorias). Esta necesidad de identificación ha de tener un propósito que no puede ser otro que el de su intervención en el procedimiento.
– Así resultaría de una interpretación extensiva del artículo 203.1, regla 5ª, cuando exige la notificación a los interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular (aquí, inscrita).
La DGRN parece inclinarse por esta última postura. Así, las Res 14/04/2016 y 28/04/2016 (2ª), al tratar de la interpretación de LH 208, regla 4ª, dicen lo siguiente: «El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4.º que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento».
Más patente aún es la doctrina que asienta la última resolución citada en cuanto al caso concreto resuelto. En él, la registradora considera en su nota de calificación que falta la acreditación de las notificaciones pertinentes a los cotitulares de la finca sobre la que se produce el expediente (que es de reanudación de tracto respecto de una participación indivisa de la finca, sujeto a la legislación anterior). La DGRN dice que «la citación a los cotitulares es un trámite esencial del expediente, tal y como establece el artículo 278 del Reglamento Hipotecario y a fin de evitar la eventual indefensión de los mimos, como eventuales titulares registrales, la registradora debe velar por su cumplimiento». Pero, a continuación, añade: «De igual modo, en caso de haberse tramitado el procedimiento conforme a las previsiones del nuevo expediente notarial, regulado tras la Ley 13/2015 en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria sería indispensable el trámite de citación a todos los titulares del dominio según la última inscripción vigente (números 3.º y 4.º de la regla segunda del nuevo artículo 208)». En realidad, el artículo 208 no dice sólo eso, sino que esa citación ha de hacerse al titular del derecho cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar, es decir, que no establece la citación indiscriminada a todo titular registral.
Debe igualmente traerse aquí la Res 21/11/2017 (3ª), referida a un supuesto de rectificación de descripción de finca en virtud del acta prevista en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, en la que se resuelve, entre otros asuntos, si es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para promover el expediente. El fundamento de derecho 6 dice lo siguiente: Como señala la regla segunda del artículo 203.1 «se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones acompañándose además los siguientes documentos: (…) c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación (…)». En la regla quinta se dispone que «recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular (…) para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos». Por tanto, de las normas transcritas resulta que corresponde al titular del dominio promover el procedimiento y se prevé expresamente a lo largo de la tramitación del mismo la intervención de los titulares de cargas, quedando así salvaguardados sus derechos, circunstancia esta que deberá ser objeto de calificación una vez concluido el procedimiento y no al tiempo de expedirse la certificación, como ocurre en el supuesto que nos ocupa. No parece difícil deducir que seguirá el mismo criterio respecto del expediente del artículo 208. Lo más curioso del caso es que el apartado c) de la regla segunda del artículo 203.1 que cita como fundamento de su decisión no es aplicable al expediente del artículo 201 (No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita). Por ello, no es descartable que la DGRN entienda necesaria la notificación a todos los interesados a que se refiere la regla quinta del artículo 203.1, independientemente de que el artículo 208 no exija aportar los documentos de los resulta su identificación.
Por último, la regla quinta prevé la publicación de edictos: «Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita».
E.- Contenido de las notificaciones
Se determina en la regla quinta: «En la notificación se hará constar: a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.
b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela. c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada. d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten. e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse. Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente».
F.- Forma de las notificaciones
Preceptos de la ley a tener en cuenta en este apartado:
LH 203.1, regla quinta, que parece prever dos formas diferentes de notificación: El Notario notificará en la forma prevenida reglamentariamente. Asimismo, notificará la solicitud en la forma prevenida en esta Ley. En los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.
LH 208, regla segunda, 4ª: Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.
LH 199.1, segundo párrafo: La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203.
Disposición adicional segunda: Los anuncios y edictos que los Registradores de la
Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el «Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Res 7/11/2017:
La remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe entenderse realizada a la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En este sentido, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203».
De las normas citadas resulta que, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación.
Res 23/04/2018 (contempla específicamente la notificación al titular catastral y a la persona de quien proceden los bienes y, en general, las que han de realizarse conforme al LH 203). Reitera la anterior, salva la contradicción en que cae el artículo 203 y especifica lo siguiente:
Este mismo régimen de notificaciones debe regir en cuanto al titular catastral y a la persona de la que proceden los bienes y demás notificaciones previstas en el párrafo primero de la regla quinta del artículo 203, pues si bien este párrafo de la norma se remite a «la forma prevenida reglamentariamente», además de no existir desarrollo reglamentario del precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando sistemáticamente las normas transcritas; y carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros.
Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento. Res 22/03/2018 (notificación al titular registral y sus herederos):
Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.
a) Notificaciones que hay que hacer a los interesados de la regla quinta: personal, con dos intentos; en caso de resultar infructuosa o ignorarse el lugar de notificación, cabe la edictal, que ha de ser nominal.
b) Notificaciones que hay que hacer al titular registral:
1.- En inscripciones contradictorias de menos de 30 años de antigüedad o en el caso previsto en el segundo párrafo de LH 208, regla segunda, 4ª: la notificación al titular registral o sus herederos ha de ser siempre personal. De no poder efectuarse en tal forma, se debe dar por concluso el expediente.
2.- En inscripciones contradictorias de más de 30 años de antigüedad: personal, con dos intentos; en caso de resultar infructuosa o ignorarse el lugar de notificación, cabe la edictal, que ha de ser nominal. Cuando se ignore la identidad de los herederos del titular registral, cabe directamente la edictal, que obviamente no tiene que ser nominal.
G.- Comparecencia y oposición
Son de aplicación en este apartado las reglas tercera y cuarta de LH 208:
Si se sigue una interpretación literal del precepto, entendiendo que deben comparecer sin oposición todos los citados, el resultado, como dice José Manuel García García, es bastante desolador. Este autor, en la búsqueda de una interpretación viable de la regulación del artículo 208, establece una distinción entre dos grupos de notificados: aquellos cuya notificación prevé el artículo 203.1, regla quinta; y los citados por mandato específico del artículo 208, es decir, los titulares registrales o sus herederos. Por ello, y teniendo en cuenta la doctrina elaborada por la DGRN al efecto, cabe establecer las siguientes conclusiones:
1.- Notificados ex LH 203.1, regla quinta (por remisión del artículo 208), a los que se les debe aplicar lo previsto en la regla sexta respecto de su comparecencia y oposición, que no hace obligatoria aquélla y permite valorar ésta: «Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador».
Conviene citar aquí la Res 13/07/2017(2ª), referida a un expediente de inmatriculación de finca, que dice que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Y añade lo siguiente: Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No obstante, no parece que excluya la calificación del registrador en este ámbito, pues la resolución termina diciendo que fue correcta la actuación del notario al no tomar en consideración la oposición formulada, por lo que, de no serla a juicio del registrador, debería denegarse la inscripción del expediente.
2.- Citados ex LH 208, regla segunda, 3ª, a los que se les aplica lo previsto en la regla cuarta, con la interpretación dada por la DGRN (Res 14 y 28/04/2016 y 23/05/2016), es decir:
«El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4º que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la (sic) estéril su previsión legal».
Esta interpretación debilita en gran medida la posición del titular registral de la inscripción contradictoria de más de treinta años de antigüedad (que puede coincidir perfectamente con la realidad jurídica extrarregistral), pues basta la notificación edictal, incluso no nominal en el caso de herederos desconocidos, y sin necesidad de su comparecencia, para que se le prive de su titularidad. Y ello sin intervención de la autoridad judicial, lo que va en contra del principio de la salvaguardia judicial de los asientos de LH 1, tercer párrafo, y contradice uno de los fundamentos de la reforma, que persigue la desjudicialización de los procedimientos, pero sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva (Preámbulo de la Ley 13/2015).
Para estos citados debe entenderse que basta su oposición sin más, es decir, sin necesidad de aportar pruebas escritas de su derecho como en el supuesto anterior.
Por último, debe plantearse qué tratamiento hay que dar a la incomparecencia-oposición de los titulares registrales de derechos cuyo tracto no se pretende reanudar. Se puede concluir que tales titulares pueden comparecer y oponerse, pero su incomparecencia no abocará a la conclusión del expediente y archivo de las actuaciones, como se desprende de la doctrina asentada por dichas resoluciones (conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento).
H. Terminación del expediente
En este punto deben distinguirse los siguientes apartados:
1.- Terminación del procedimiento por oposición o por falta de comparecencia cuando ésta sea obligatoria.
Se aplica lo dispuesto en la regla cuarta del artículo 208 (Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca).
Lo mismo se producirá siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca (LH 203.1, regla octava, último párrafo).
2.- Terminación del procedimiento sin oposición y con las comparecencias obligatorias.
Se levantará el acta prevista en la regla sexta de LH 203.1 o, en su caso, en la regla tercera de LH 208, las cuales serán objeto de calificación:
– de ser negativa, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble (LH 203.1, regla octava).
– de ser positiva, se practicará la oportuna inscripción, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta (como se ha expuesto anteriormente), o se convertirá en inscripción definitiva la anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, si se hubiera practicado (LH 203.1, regla sexta), siempre que aquél o ésta estuvieren vigentes.
Practicada la inscripción, ¿debe publicarse el edicto previsto en la regla séptima de LH 203.1? Dado el tenor literal de la ley, parece difícil excluir este trámite en el procedimiento que nos ocupa. No obstante, si examinamos los supuestos previstos por la Ley 13/2015 en los que se establece la publicación obligatoria del edicto tras inscripción, resulta que todos se refieren a procedimientos de inmatriculación de fincas. Así, además del supuesto de la regla séptima, encontramos los siguientes: artículo 204, último párrafo (Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo anterior); artículo 205, último párrafo (Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203); artículo 206.3 (Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas). Por ello, haciendo una interpretación sistemática del precepto, no parece aplicable este trámite en el procedimiento de reanudación de tracto.
Por último, la regla quinta del artículo 208 dispone lo siguiente: «No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad». Ahora bien, ¿qué debería hacerse si durante la tramitación del procedimiento, y vigente el asiento de presentación inicial del acta o, en su caso, la anotación, se presenta un título otorgado por el titular registral o sus herederos? Es decir, ¿habría que notificar la tramitación del expediente a los titulares de los derechos adquiridos en virtud de tales títulos, y modificar el modo de notificación al titular registral si se diera el caso del segundo párrafo del apartado 4º de la regla segunda del artículo 208?
A mi juicio, por encima del interés del promotor, se encuentra el de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, lo que haría necesaria la comunicación de la presentación de tal título al notario para que haga las notificaciones pertinentes, siempre que no haya levantado el acta de conclusión del expediente.
Dice José Manuel García García: «El artículo 208 LH en su nueva redacción, siguiendo una doctrina reiterada de la DGRN, se ocupa el primer lugar de establecer el concepto de interrupción del tracto, precisamente para excluir de la aplicación del expediente a aquellos supuestos en que lo que se entiende que debe proceder es la formalización directa de una escritura pública y no el expediente de reanudación de tracto». Así, la regla primera del artículo 208 dispone lo siguiente: «No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». No obstante, este intento del legislador es insuficiente para atender a la multiplicidad de supuestos que se pueden plantear en este ámbito, por lo que hay que acudir a la doctrina elaborada por la DGRN al respecto.
De entrada, la DGRN proclama en repetidas resoluciones (por todas, Res 16/06/2015) el carácter excepcional de este procedimiento: «este tipo de expedientes es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.). Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del auto calificado, puede accederse a la inscripción».
Bajo esta premisa, la DGRN ha resuelto los supuestos de hecho planteados, fijando una serie de criterios que se exponen a continuación:
1.- RES 15/12/2015 (primera que hace referencia a la Ley 13/2015)
a) supuesto de hecho: el promotor adquiere del titular registral (compra a éste en documento privado unas fincas que luego se aportan a la concentración parcelaria; las fincas de reemplazo se adjudican al vendedor).
b) doctrina:
– «Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición».
– La falta de título formal adecuado para la inscripción «no puede ser superada a través de un expediente de las características procedimentales del ahora debatido, sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20-V-1.º de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial de su existencia…»
– Hace referencia a la doctrina de la extraordinaria dificultad en esa formalización, pero no la considera aplicable al caso (aunque en el auto presentado se afirma el hecho del fallecimiento del titular registral sin hijos antes del inicio del expediente, resulta que le sobrevivió su viuda sin que de esta mera circunstancia resulte una situación de hecho tal que haga imposible o muy difícil acudir a los medios ordinarios previstos en el ordenamiento para que los herederos lleven a cabo las obligaciones que incumbían a su causante).
2.- RES 1/03/2016
a) supuesto de hecho: los promotores –ya que, a pesar de iniciarse el procedimiento judicial a instancia de un heredero de los mismos, el pronunciamiento de titularidad e inscripción se verifica en favor de aquéllos– declaran haber adquirido directamente del titular registral, mediante documento privado, habiendo fallecido el vendedor hace más de veinte años, en el año 1988.
– «se ha señalado en sucesivas Resoluciones (tal y como señala, a modo de ejemplo, la Resolución de 7 de diciembre de 2012), y siempre en función del supuesto de hecho planteado en cada caso, que los sistemas de reanudación del tracto (a pesar de su carácter excepcional) resultan aplicables, atendiendo al artículo 272 del Reglamento Hipotecario, no solo cuando se carece de un título –material o formal– inscribible necesario para esa reanudación y al cual sean ajenos los promovientes de la reanudación, sino también cuando –existiendo el título material suficiente– por cualquier causa resultase imposible su inscripción, es decir, cuando existiese una dificultad extraordinaria para la formación de dicho título, lo cual deberá manifestarse en el título inscribible, por el que se instrumentaliza y opera la reanudación del tracto en cuestión». Esta dificultad extraordinaria, como se ha dicho, deberá justificarse en el expediente, y así lo reitera a continuación: «De la documentación presentada y objeto de calificación no resulta, ni la evidente interrupción del tracto (al haberse adquirido directamente del titular registral) ni se ha expuesto y justificado en el documento judicial una dificultad excepcional en la formación del título perdido o ausente, hábil para practicar directamente la inscripción».
3.- RES 14/04/2016
a) supuesto de hecho: el promotor adquiere una finca mediante escritura pública de herederos del titular registral.
– interpreta por primera vez el artículo 208, regla primera: «cabe plantearse la duda de si la expresión legal «o sus herederos», debe entenderse referida a «todos sus herederos» o a «alguno o algunos de sus herederos». Y parece razonable entender que sólo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, pues, en tal caso, bastaría aportar el título sucesorio, y no necesariamente el particional con adjudicaciones concretas, para acreditar que la legitimación registral que ostentaba el causante sobre la finca en cuestión ha pasado al conjunto de los llamados a su herencia».
– reitera la doctrina de la extraordinaria dificultad y revoca la nota de calificación, además, porque no resulta del auto que hayan transmitido todos los herederos del titular registral.
4.- RES 28/04/2016
a) supuesto de hecho: el promotor del expediente adquirió directamente su participación del titular registral.
b) doctrina (reitera la establecida en resoluciones anteriores):
– no se admite la interrupción del tracto, ni consecuentemente el expediente de dominio, cuando: en primer lugar, el promotor del expediente haya adquirido del heredero único o de todos los herederos del titular registral, y en segundo lugar, que no exista una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que permita completar la cadena de titularidades y conectar al titular registral con el promotor del expediente.
– cuando ha transmitido una de las varias herederas del titular registral, desde el momento en que existe una partición de herencia previa son diferenciables dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, aquella partición y la posterior transmisión por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Ya no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del artículo 1.279 del Código Civil pues no tiene acción directa más que frente a su vendedora, no frente a los coherederos de la misma, y hay, por tanto, una verdadera interrupción del tracto.
5.- RES 23/05/2016
a) supuesto de hecho: el promotor adquiere la finca de un vendedor que había adquirido directamente del titular registral la mitad del inmueble, por vía de legado, mientras que para la otra mitad -objeto del expediente- alega simplemente la existencia de «justos y legítimos títulos», sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos.
– la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor.
– se trata de un expediente que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de los títulos ausentes.
6.- RES 3/01/2017
a) supuesto de hecho: la finca fue transmitida inicialmente por el titular registral mediante documento privado de compraventa a dos personas físicas, quienes a su vez transmitieron en escritura pública por título de aportación a sociedad a la mercantil promotora del expediente. Asimismo es relevante tener en cuenta que la sociedad titular registral se encuentra actualmente liquidada.
– no existe una verdadera interrupción del tracto ya que sólo existe pendiente de formalización pública el documento de adquisición directa del titular registral.
– no obstante, dice que debe tenerse en cuenta, a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto, la existencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto (Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo de 2015 o 28 de abril de 2016). Sin embargo, tal dificultad no debe alegarse en sede de recurso (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria), sino que debió reflejarse por el notario autorizante en el (sic) propio acta como justificación para la tramitación de este procedimiento de reanudación de tracto, máxime cuando incluso consta citado uno de los liquidadores de la extinta sociedad. No obstante, el defecto es fácilmente subsanable complementando el acta de manera que recoja la existencia de las citadas circunstancias.
RES 8/03/2017
a) supuesto de hecho: La finca se encuentra inscrita a favor de don L. G. Z., casado con doña E. F. L., con carácter presuntivamente ganancial. Los promotores del expediente adquirieron por compraventa en documento privado a la citada doña E. F. L. Según consta del auto, doña E. F. L. es la única heredera de su esposo don L. G. Z.
– la interrupción del tracto se produce cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.
– la adquisición por los promotores se realiza de la única heredera del titular registral, concurriendo la circunstancia de que, además, es también titular con carácter presuntivamente ganancial de la finca. Tampoco se aprecia a priori, ni se ha invocado por los recurrentes, la existencia de extraordinaria dificultad para la elevación a pública de la documentación. Más bien al contrario, se expresa en el auto quién ha sucedido a la titular que otorgó el documento privado de compraventa, por lo que consta identificada quién debe proceder a dicha elevación a público del documento privado de adquisición de los promotores.
RES 1/06/2017
a) supuesto de hecho: existen títulos públicos desde el titular registral al promotor, alguno defectuoso.
b) doctrina: no existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que alguno de estos títulos adolezcan de defectos, como señala el registrador, o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos.
RES 13/07/2017
a) supuesto de hecho: La finca se encuentra inscrita a favor de don M. T. R. y doña L. H. A., teniendo esta inscripción más de treinta años de antigüedad. Según el auto los promotores adquirieron por título de herencia de sus padres, documentada en escritura pública de elevación a público de cuaderno particional, copia de la cual obra en el expediente. A su vez, el causante de quien adquirieron los promotores adquirió en contrato privado otorgado en 1945 por el titular registral, don M. T. R. y sus hijos.
b) doctrina (que se reitera en términos parecidos por las de 18/10/2017 y 30/01/2018):
– la adquisición por los promotores se realiza por título de herencia de quien adquirió del titular registral, constando la adquisición del promotor documentada en escritura pública. Por tanto únicamente falta la elevación a público de un documento privado en el que el interviene uno de los titulares registrales y, en lugar de su cónyuge -que es el otro titular registral (y por haber fallecido, según se afirma en el recurso)-, los hijos de ambos. Por ello, faltando sólo la elevación a público de un documento, no existe una verdadera interrupción del tracto.
– reitera la doctrina que admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados. Y considera que en el supuesto planteado debe admitirse el expediente a pesar de no existir rotura del tracto teniendo en cuenta: que de la documentación aportada no resulta acreditado que los otorgantes del documento privado de venta fuesen todos los herederos de la titular registral no compareciente; que el recurrente alega la imposibilidad de localizar a los herederos de la titular registral y de la transmitente (extraordinaria dificultad), herederos que por otra parte no han comparecido en el expediente tras cumplirse los trámites de publicación previstos legalmente; que, aun localizando a los herederos de la titular registral, el promotor carecería de acción directa frente a aquellos herederos que no le transmitieron.
RES 2/10/2017
a) supuesto de hecho: Los promotores del expediente adquirieron la finca mediante documento privado de compraventa a don C, en fecha 2 de octubre de 1997. La finca registral cuya reanudación del tracto se pretende se encuentra inscrita a favor de don J y doña A, que adquirieron por título de herencia al fallecimiento de la anterior titular, doña A. S. L., acaecido el día 15 de septiembre de 2001. La inscripción de la adquisición anterior, a favor de la causante doña A. S. L., es de fecha 29 de abril de 1982.
b) doctrina: no existe una verdadera interrupción del tracto, si bien en cuanto a la última transmisión inscrita, pues no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello. La titularidad anterior de los promotores supone una titularidad contradictoria con la que consta tabularmente, lo que revela una discordancia entre el registro y la realidad que deberá documentarse adecuadamente, efectuando las oportunas rectificaciones del título inscrito, si es que estuviera erróneamente otorgado, o en su defecto, mediante resolución judicial que así lo ordene (cfr. artículo 40.d) Ley Hipotecaria). Siendo de anterior fecha el título de los promotores al que consta inscrito, no es el expediente de dominio para la reanudación del tracto el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera errónea, ni puede utilizarse para eludir el otorgamiento de la titulación pertinente para ello, recabando el consentimiento del titular registral en el expediente, bajo el pretexto de respetar el principio de legitimación registral, según alega la recurrente. No basta el mero consentimiento formal, abstractamente considerado, para la cancelación de la titularidad que consta inscrita.