Source: https://www.buhl.de/vermieter-web/laermbelaestigung-und-mietminderung/
Timestamp: 2020-07-03 17:28:13
Document Index: 211105118

Matched Legal Cases: ['§ 536', 'BGH', '§ 535', '§ 906', '§ 906', '§ 22', 'BGH', '§ 22', '§ 22']

Lärmbelästigung und Mietminderung - Online-Nebenkostenabrechnung mit WISO vermieter:Web
29. April 2015 von Hartmut Fischer
Lärmbelästigung und Mietminderung
29. April 2015 / Hartmut Fischer
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung klargestellt, dass der Lärm, der von Kindern ausgeht nicht immer einen Grund darstellen kann, um die Miete zu mindern.
In dem Verfahren ging es um eine Parterre-Wohnung neben einer Schule, die rund 20 Meter entfernt nach dem Einzug des Mieters einen Bolzplatz einrichtete. Schilder auf dem Platz wiesen darauf hin, dass der Platz lediglich für Kinder bis 12 Jahren gedacht war und nur von Montags bis Freitags 18:00 Uhr genutzt werden durfte.
Der Mieter beschwerte sich nun bei seinem Vermieter, dass der Platz auch von Älteren und außerhalb der vorgegebenen Zeiten genutzt wurde. Aus diesem Grund kürzte er die Miete um 20 %. Dies hielt der Vermieter nicht für gerechtfertigt und klagte die zurückerhaltene Miete ein – vor dem Amts- und Landgericht allerdings ohne Erfolg.
Die Revision vor dem Bundesgerichtshof war jedoch erfolgreich. Grundsätzlich stellten die Richter fest, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen– sogenannte „Umweltmängel“ – durchaus Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können. Im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit können dann zu einem Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 BGB) führen.
Der BGH widersprach jedoch der verbreiteten Praxis – bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon auszugehen, die Mietvertragsparteien hätten den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf. Der Vermieter habe deshalb seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren.
Das Gericht führte aus, dass sich bei Fehlen entsprechender Vereinbarungen im Mietvertrag die Frage stelle, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an Geräuschimmissionen hinzunehmen hat. Entgegen einer vielfach vertretenen Auffassung vertrat das Gericht die Ansicht, dass ein Vermieter im Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB bestehenden Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB*** (entschädigungslos) zu dulden hätte.
Unmögliches könne der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter nicht verlangen. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann.
Vor diesem Hintergrund ist der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis gelangt, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kein Mangel gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste.
Ausdrücklich widersprach der BGH den Richtern der Vorinstanz, dass es darauf ankäme, das § 22 Abs. 1 a BImSchG erst im Jahr 2011 und damit lange nach dem Abschluss des Mietvertrages in Kraft getreten ist. Die Regelung sei nach dem Willen des Gesetzgebers darauf angelegt, über seinen eigentlichen Anwendungsbereich auszustrahlen, sofern dieses für die Bewertung von Kinderlärm relevant sei.
Da hierzu die erforderlichen Feststellungen – insbesondere die Frage, ob die von den Beklagten geltend gemachten Lärmbelästigungen von Kindern oder von (nicht unter die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden – bisher nicht getroffen sind, wurde die Vorentscheidung aufgehoben und das Verfahren an das zuständige Landgericht zurückverwiesen.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015 – Aktenzeichen VIII ZR 197/14
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