Source: https://www.svjaktualne.cz/33/urceni-pomeru-vyse-prispevku-na-spravu-domu-a-pozemku-v-bytovem-spoluvlastnictvi-a-zpusob-schvalovani-zmen-tohoto-urceni-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Evrq7XppuQ5PcW3wSxiOPT0/?uri_view_type=5
Timestamp: 2020-02-20 17:48:13+00:00
Document Index: 35743775

Matched Legal Cases: ['§ 1208', '§ 1200', '§ 1208', '§ 1208', '§ 1208', '§ 1180', '§ 8', '§ 1208', '§ 1166', '§ 1190', '§ 1158', '§ 1190', '§ 1200', '§ 1206', '§ 1208', '§ 1189', '§ 1208', '§ 1209', '§ 1', '§ 8', '§ 1209', '§ 1169', '§ 1208', '§ 1214', '§ 1169', '§ 1172', '§ 1161', '§ 1172', '§ 1180', '§ 17', '§ 1180', '§ 1180', '§ 1180', '§ 1180', '§ 3', '§ 1200', '§ 1206', '§ 1169', '§ 1169', '§ 15', '§ 1169', '§ 1169', '§ 1166', '§ 1170', '§ 1164', '§ 1166', '§ 1166', '§ 1166', '§ 1200', '§ 1201', '§ 1166', '§ 1200', '§ 1200', '§ 1164', '§ 1170', '§ 1201', '§ 1204', '§ 1180', '§ 1161', '§ 1180', '§ 1161', '§ 1', '§ 1', '§ 8', '§ 1208', '§ 1208', '§ 1208', '§ 1169', '§ 1208', '§ 1169']

Urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví a zpùsob schvalování zmìn tohoto urèení | svjaktualne.cz
Urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví a zpùsob schvalování zmìn tohoto urèení
11.10.2019, JUDr. Jiøí Èáp, Zdroj: Verlag Dashöfer
JUDr. Jiøí Èáp
NahoruSouèasná právní úprava v NOZ a pøedpokládané zmìny v návrhu novely NOZ
V rámci vládního návrhu novely NOZ projednávaném v souèasné dobì v Poslanecké snìmovnì PÈR se navrhuje, mimo jiné, pomìrnì ¹iroká novelizace ustanovení o bytovém spoluvlastnictví. V rámci toho zahrnuje vládní návrh novely NOZ také novelizaci tìch ustanovení, která upravují zpùsob urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku (pøipadajícího na jednotlivé jednotky) a zpùsob rozhodování o zmìnì takto urèeného pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku (dále té¾ jen „pøíspìvky na správu domu”). Navrhovaná novelizace by mìla pøispìt k tomu, aby se, jak v odborné praxi, tak v bì¾né èinnosti SVJ, pøede¹lo dosavadním rozdílným výkladùm a nejasnostem (pøedev¹ím v tìch pøípadech, kdy vzniklo SVJ a pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu je urèen ve stanovách SVJ).
Poznámka: K novele jsou pøedlo¾eny pozmìòovací návrhy, ale ve vztahu k pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku by ke zmìnám dojít nemìlo. Pøesto pokud hovoøíme v tomto textu o novelizovaných ustanoveních, jde prozatím o návrhy, které jsou pøedmìtem jednání v zákonodárných sborech.
NahoruK POSTUPU PØI URÈENÍ POMÌRU VÝ©E PØÍSPÌVKÙ NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU A K URÈENÍ KONKRÉTNÍ VÝ©E PØÍSPÌVKÙ PRO URÈITÉ OBDOBÍ PODLE STÁVAJÍCÍ PRÁVNÍ ÚPRAVY V NOZ
NahoruPomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku:
Pokud jde o „pomìr vý¹e pøíspìvkù” na správu domu a pozemku jako o pojem, v bì¾né praxi SVJ se vìt¹inou správnì rozli¹uje, kdy se jedná o urèení „pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku” (pøipadajícího na jednotlivé jednotky) a kdy se jedná o konkrétní „vý¹i pøíspìvkù na správu domu a pozemku”, kterou platí v urèitém období jednotliví vlastníci jednotek v návaznosti na rozhodnutí shromá¾dìní podle § 1208 písm. d) NOZ o „celkové vý¹i pøíspìvkù na správu domu pro pøí¹tí období”.
Poznámka: Souèasná právní úprava v NOZ rozli¹uje, pokud jde o platby vlastníkù jednotek, jednak pøíspìvky na správu domu a pozemku, jednak úhradu cen slu¾eb – viz napø. § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ, kde se hovoøí jak o pravidlech pro pøíspìvky na správu domu, tak o pravidlech pro úhradu cen slu¾eb a pro zpùsob urèení jejich vý¹e placené jednotlivými vlastníky jednotek. Podobnì napø. v § 1208 (o pùsobnosti shromá¾dìní) se pod písm. d) hovoøí o celkové vý¹i pøíspìvkù na správu domu a pod písm. e) o schválení druhu slu¾eb, vý¹e záloh na jejich úhradu, jako¾ i o zpùsobu rozúètování cen slu¾eb na jednotky. Jde tedy o pomìrnì jednoznaèné rozli¹ení (oproti pøedchozí právní úpravì v zákonì o vlastnictví bytù) pøíspìvkù na správu domu na stranì jedné a úhrady cen slu¾eb spojených s bydlením na stranì druhé.
NahoruTEXT SE ZABÝVÁ POUZE PROBLEMATIKOU PØÍSPÌVKÙ NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU NIKOLI TEDY ÚHRADAMI CEN SLU®EB
Pøitom z problematiky pøíspìvkù na správu domu vìnujeme v tomto textu pozornost pøedev¹ím zpùsobu, kterým se urèuje pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu pøi originárním vzniku jednotek ve vlastnictví, a zpùsobu èi postupu pøi rozhodování o zmìnì v urèení tohoto pomìru vý¹e pøíspìvkù v pøípadech, kdy taková zmìna není pouze dùsledkem zmìny velikosti spoluvlastnických podílù na spoleèných èástech.
V¾dy je nezbytné v praxi rozli¹ovat „pomìr vý¹e” pøíspìvkù urèený pro jednotlivé jednotky (který je spolu s celkovou vý¹í pøíspìvkù pro urèité období, schválenou usnesením shromá¾dìní podle § 1208 písm. d) NOZ základem pro výpoèet konkrétní vý¹e pøíspìvkù na správu domu, placených jednotlivými vlastníky jednotek v urèitém období) – na stranì jedné a konkrétní „vý¹i pøíspìvkù” (placených v urèitém období jednotlivými vlastníky jednotek na základì rozhodnutí shromá¾dìní o celkové vý¹i pøíspìvkù na správu domu pro pøí¹tí období, schválené usnesením shromá¾dìní podle § 1208 písm. d) NOZ) na stranì druhé.
Poznámka: V tomto textu se zabýváme pouze právními aspekty problematiky postupu pøi urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu (pøipadajícího na jednotlivé jednotky) a postupu pøi rozhodování o zmìnì takto urèeného pomìru vý¹e tìchto pøíspìvkù.
Urèení pomìru (vý¹e pøíspìvkù na správu domu) a urèení konkrétní vý¹e (pøíspìvkù placených jednotlivými vlastníky jednotek) pro urèité období:
Právním základem urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu je pøedev¹ím § 1180 NOZ. Konkrétní vý¹e pøíspìvkù placených jednotlivými vlastníky jednotek pro urèité období (jako „pøedem urèené finanèní prostøedky od vlastníkù jednotek jako zálohy na pøíspìvky na správu domu a pozemku” ve smyslu § 8 písm. b) naøízení vlády è. 366/2013 Sb. – dále jen NBS) se podle urèeného pomìru vý¹e pøíspìvkù pøipadajících na jednotlivé jednotky vypoète z „celkové vý¹e pøíspìvkù na správu domu pro pøí¹tí období”, schválené shromá¾dìním podle § 1208 písm. d) NOZ, ani¾ by zákon stanovil konkrétní limity èi podmínky pro tuto celkovou vý¹i pøíspìvkù schvalovanou shromá¾dìním „pro pøí¹tí období”.
A. Z uvedeného je zøejmé, ¾e urèený „pomìr vý¹e pøíspìvkù” na správu domu je pomìrnì konstantní (èi pomìrnì stabilní) velièina, spojená s vlastnictvím jednotky.
Tato velièina se podle souèasné právní úpravy urèuje
aa) v prohlá¹ení podle § 1166 odst. 2 NOZ (podle nìho¾ se v prohlá¹ení urèují také pravidla „pro pøíspìvky na náklady spojené se správou domu a pozemku”) v pøípadì, kdy nevzniklo SVJ (a správa domu a pozemku je zaji¹»ována správcem jako osobou odpovìdnou za správu domu a pozemku – viz § 1190 NOZ, resp. v jiném právní jednání èi ujednání, na jeho¾ základì vzniknou jednotky ve vlastnictví – napø. ve smlouvì o výstavbì, zahrnující také nále¾itosti stanovené pro prohlá¹ení, nebo napø. v ujednání dosavadních podílových spoluvlastníkù nemovité vìci o zru¹ení a vypoøádání spoluvlastnictvím se vznikem jednotek ve vlastnictví, èi v dal¹ích ujednáních, na jejich¾ základì umo¾òují ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví vznik jednotek ve vlastnictví (a tedy vznik bytového spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví nemovité vìci zalo¾ené vlastnictvím jednotek – viz § 1158 NOZ) – (Poznámka: pro v¹echny zákonem pøedpokládané zpùsoby vzniku jednotek ve vlastnictví uvádíme v tomto textu pøevá¾nì spoleèné pracovní oznaèení „prohlá¹ení”, a to také vzhledem k po¾adavku pøíslu¹ných ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, podle nich¾ ka¾dé takové ujednání, na jeho¾ základì vzniknou jednotky ve vlastnictví, musí v¾dy obsahovat také nále¾itosti, které jsou pøedepsány jako povinné nále¾itosti prohlá¹ení);
ab) ve stanovách SVJ, vzniklo-li SVJ (je-li tedy správa domu a pozemku zaji¹»ována se vznikem SVJ jako osobou odpovìdnou za správu domu a pozemku – viz § 1190 NOZ). Plyne to z § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ, podle nìho¾ stanovy SVJ obsahují také pravidla pro „pøíspìvky na správu domu a úhradu cen slu¾eb a pro zpùsob urèení jejich vý¹e placené jednotlivými vlastníky jednotek”.
B. Naproti tomu, konkrétní vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku, kterou platí jednotliví vlastníci jednotek v urèitém období, je (oproti urèenému pomìru vý¹e pøíspìvkù) velièinou pomìrnì variabilní a je spojena s pøedpokládanou potøebou finanèních prostøedkù na udr¾ování spoleèných èástí domu a pozemku v dobrém stavu a pøípadnì na zlep¹ování èi modernizaci apod. Shromá¾dìní tedy urèí svým usnesením (pøijatým buï nadpolovièní vìt¹inou hlasù vlastníkù jednotek pøítomných na shromá¾dìní, nebo vy¹¹í „kvalifikovanou” vìt¹inou uvedenou ve stanovách konkrétního SVJ – viz § 1206 odst. 2 vìta druhá NOZ) celkovou vý¹i pøíspìvkù na správu domu pro pøí¹tí období (podle § 1208 písm. d) NOZ). Konkrétní vý¹e pøíspìvkù na správu domu na takto urèené období pro jednotlivé jednotky se odvíjí od této celkové vý¹e pøíspìvkù schválené shromá¾dìním pro pøí¹tí období, a to zásadnì v pomìru urèeném v prohlá¹ení (jde-li o správu domu bez vzniku SVJ), nebo ve stanovách SVJ (jde-li o správu domu se vznikem SVJ). Pøitom celková vý¹e pøíspìvkù pro pøí¹tí období, urèená usnesením shromá¾dìní, je v ka¾dém SVJ urèována zpravidla tak, aby pokryla potøeby bì¾ných oprav, údr¾by a správy spoleèných èástí a souèasnì vytváøela finanèní prostøedky na budoucí pøedpokládané vìt¹í opravy, popø. modernizaci apod., tedy aby vytváøela potøebný finanèní základ pro øádnou péèi o dùm a pozemek jako funkèní celek a pro zachování nebo zlep¹ení spoleèných èástí (ve smyslu základního vymezení správy domu a pozemku podle § 1189 NOZ) a také pøípadnì, aby byl øádnì splácen komerèní úvìr, který byl bankou poskytnut na základì smlouvy o úvìru, uzavøené po pøedchozím souhlasu udìleném shromá¾dìním (podle § 1208 písm. g) bod 3 NOZ). Pro celkovou vý¹i pøíspìvkù na správu domu pro pøí¹tí období nestanoví zákon ¾ádné konkrétní vymezení èi omezení, je tedy pouze na rozhodnutí shromá¾dìní (s tím, ¾e za podmínek podle § 1209 odst. 1 NOZ má právo ka¾dý pøehlasovaný vlastník, nebo i SVJ, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o zále¾itosti rozhodl. Variabilita celkové vý¹e pøíspìvkù pro urèité období je dána nejen tím, ¾e zákon neurèuje nìjaké bli¾¹í limity a podmínky pro celkovou vý¹i pøíspìvkù, schvalovanou shromá¾dìním pro pøí¹tí období, ale také tím, ¾e lze tuto celkovou vý¹i pøípadnì bìhem období, na které byla usnesením shromá¾dìní urèena, mìnit, a to opìt usnesením shromá¾dìní. Taková zmìna by v¾dy mìla být øádnì odùvodnìna a mìla by odpovídat základním zásadám soukromého práva, jak jsou vymezeny v § 1 a¾ § 8 NOZ, tedy pøedev¹ím by mìla odpovídat dobrým mravùm apod. a neuvádìt vlastníky jednotek do situace, která by byla pro nì neoèekávaná a mohla by nìkterým z nich zpùsobit vá¾né finanèní potí¾e. Také v tomto pøípadì by pøehlasovaní vlastníci jednotek mìli právo – pokud by pro to byly dùle¾ité dùvody – na soudní ochranu podle ji¾ zmínìného § 1209 odst. 1 NOZ.
Urèený pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu (nejde-li o zmìnu spojenou se zmìnou velikosti podílu na spoleèných èástech) lze zmìnit (v pøípadì správy domu bez vzniku SVJ) pouze zmìnou prohlá¹ení postupem stanoveným v NOZ (podle § 1169 odst. 2) a v pøípadì správy domu zaji¹»ované vzniklým SVJ pouze zmìnou pøíslu¹ného ustanovení stanov SVJ (podle § 1208 písm. a) ). Dále je zaøazen § 1214, podle jeho¾ vìty druhé se stanoví po¾adavek na schválení zmìny pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu pro pøípad, kdy se mìní pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu v¹em vlastníkùm jednotek. (Jde o ponìkud matoucí ustanovení, s ohledem na komplexní úpravu zmìny prohlá¹ení v § 1169 NOZ.)
Poznámka: Jinou zále¾itostí je zmìna urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù, k ní¾ dojde v dùsledku pøístavby, vestavby, nástavby dosavadní stavby, se vznikem nových jednotek anebo napø. pøi slouèení èi rozdìlení nìkterých stávajících jednotek. Ke zmìnì pomìru vý¹e pøíspìvkù v takovém pøípadì dojde v návaznosti na ujednání ve smlouvì o výstavbì o zmìnì velikosti spoluvlastnických podílù (viz § 1172 odst. 2 NOZ). To platí za pøedpokladu, ¾e podíly na spoleèných èástech jsou podle § 1161 NOZ urèeny podle pomìru velikosti podlahové plochy bytu (resp. podlahové plochy nebytového prostoru, jde-li o nebytovou jednotku), a nikoli jiným dovoleným zpùsobem podle tohoto zákonného ustanovení. Jde napø. o pøípady, kdy dojde k pøístavbì, nástavbì èi vestavbì se vznikem nových jednotek anebo napø. dojde ke slouèení dvou jednotek anebo naopak k rozdìlení pùvodní jednotky na dvì nové jednotky apod. Tìmito pøípady se v tomto pøíspìvku nezabýváme, nebo» jde o samostatnou pomìrnì rozsáhlou problematiku spojenou se zmìnami dosavadní nemovité vìci rozdìlené na jednotky ve vlastnictví (napø. pøístavba, nástavba, vestavba, slouèení èi rozdìlení jednotky (èásteèné nebo úplné) zpravidla na základì smlouvy o výstavbì, a to v pøípadì domu, kde jsou jednotky ji¾ vymezeny, na základì smlouvy o výstavbì podle § 1172 odst. 2 NOZ.
PROBLÉMY S VÝKLADEM USTANOVENÍ NOZ TÝKAJÍCÍCH SE URÈENÍ POMÌRU VÝ©E PØÍSPÌVKÙ NA SPRÁVU DOMU A ZEJMÉNA POSTUPU PØI SCHVALOVÁNÍ ZMÌN URÈENÉHO POMÌRU VÝ©E PØÍSPÌVKÙ NA SPRÁVU
V zále¾itosti urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù, a» jde o jeho pùvodní urèení v rámci originárního vzniku jednotek ve vlastnictví, anebo zmìny urèeného pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu, vznikaly ji¾ ode dne nabytí úèinnosti NOZ (v rámci rekodifikace soukromého práva) urèité problémy. Pøi výkladu § 1180 odst. 2 NOZ (o stejné vý¹i pøíspìvkù na náklady vlastní správní èinnosti uvedené v tomto ustanovení a blí¾e konkretizované v § 17 NBS) vznikaly diskuse, zda jde o ustanovení dispozitivní povahy anebo povahy kogentní, a zda je tedy mo¾né se v prohlá¹ení, resp. ve stanovách SVJ, odchýlit od tohoto ustanovení pøi urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu. Podobnì se diskutovaly problémy s výkladem ve vztahu k jednotkám, které vznikly pøede dnem nabytí úèinnosti NOZ, tedy za úèinnosti pøedchozího zákona o vlastnictví bytù (zákon è. 72/1994 Sb., ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù – dále jen „ZOVB”). Postupnì se odborná veøejnost do urèité míry pøiklonila k dispozitivní povaze celého ustanovení § 1180 NOZ, s ohledem na úvodní text v § 1180 odst. 1 („Nebylo-li jinak urèeno…”), av¹ak v samotné praxi v SVJ se postupovalo rùzným zpùsobem, a to pøedev¹ím v pøípadech jednotek, které vznikly za úèinnosti ZOVB. V nìkterých SVJ se trvalo na po¾adavku souhlasu v¹ech vlastníkù jednotek se zmìnou dosud urèeného pomìru vý¹e pøíspìvkù (ve vztahu k § 1180 odst. 2 NOZ), nìkde se pouze usnesením pøíslu¹né vìt¹iny hlasù vlastníkù jednotek na shromá¾dìní upravil pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu se zøetelem k § 1180 odst. 2 NOZ. – Pøitom stranou ponecháváme v tomto smìru problémy vzniklé nìkdy v praxi nìkterých SVJ ve vztahu k pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu v dùsledku zmìny ve výpoètu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru podle § 3 NBS oproti výpoètu podle ZOVB.
Problémy, diskuse a vzájemnì rozdílná stanoviska v¹ak vznikala a v urèité podobì i pøetrvávají pøedev¹ím v otázce, jak se postupuje pøi rozhodování o zmìnì dosud urèeného pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu, a to zejména pøi správì domu se vznikem SVJ. V tomto pøípadì je pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu povinnou nále¾itostí stanov (podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ), tak¾e zmìna v urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù se schvaluje zmìnou pøíslu¹ného ustanovení stanov SVJ.
V té souvislosti dosud není k dispozici ustálená judikatura ani odborná stanoviska a také komentáøová literatura nevyjadøuje jednotný názor. Proto se vyskytují nejménì dvì skupiny stanovisek:
Jedna skupina se pøiklání k tomu, ¾e v tomto pøípadì se zmìna dosud urèeného pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu schvaluje pøíslu¹nou vìt¹inou hlasù vlastníkù jednotek na shromá¾dìní podle § 1206 odst. 2 NOZ (nadpolovièní vìt¹inou hlasù vlastníkù jednotek pøítomných na shromá¾dìní, nebo vy¹¹í vìt¹inou urèenou ve stanovách), ani¾ by byl nutný souhlas dotèeného vlastníka jednotky èi nìkolika nebo více dotèených vlastníkù jednotek. Odùvodòuje se to tím, ¾e jde o re¾im rozhodování o zmìnì stanov, kdy zákon nepo¾aduje postup podle § 1169 odst. 2 NOZ (o zmìnì prohlá¹ení dotýkající se práv a povinností vlastníka jednotky èi nìkolika nebo více vlastníkù jednotek).
Druhá skupina názorù se pøiklání k potøebì postupovat i v tomto pøípadì, kdy je zmìna urèeného pomìru vý¹e pøíspìvkù schvalována formou zmìny pøíslu¹ného ustanovení stanov SVJ, souèasnì podle § 1169 odst. 2 NOZ, by» se v tomto ustanovení hovoøí o zmìnì prohlá¹ení, nikoli také o zmìnì stanov dotýkající se práv a povinností vlastníka jednotky.
Celkovì lze sice konstatovat, ¾e oproti døívìj¹í právní úpravì v § 15 odst. 1 ZOVB (zákon è. 72/1994 Sb., ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù) do¹lo v souèasné právní úpravì v NOZ v zále¾itosti urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu pøipadajícího na jednotlivé jednotky k výrazným zmìnám, a to jak pøi pùvodním urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu (pøi vzniku jednotek ve vlastnictví nìkterým ze zákonem stanovených zpùsobù), tak pøi rozhodování o zmìnì urèeného pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu.
Pozitivní v souèasné právní úpravì v NOZ je pøedev¹ím øe¹ení, podle nìho¾ (na základì § 1169 odst. 2 NOZ) zákon nepo¾aduje souhlas v¹ech vlastníkù jednotek, pokud má dojít zmìnou prohlá¹ení k dotèení práv a povinností napø. pouze jednoho nebo nìkolika èi více, nikoli v¹ak v¹ech vlastníkù jednotek. V takovém pøípadì se vy¾aduje písemný souhlas pouze dotèeného vlastníka jednotky nebo písemná dohoda nìkolika dotèených vlastníkù jednotek a teprve poté dal¹í postup podle § 1169 odst. 2 NOZ vèetnì navazujícího schválení usnesením shromá¾dìní, jím¾ se tento proces schvalování zmìny pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu zavr¹uje. Pravdou je, ¾e jde o ponìkud zbyteènì slo¾itý postup, který leckdy èiní v praxi potí¾e.
Problémy za souèasné právní úpravy v¹ak pùsobí výklad zákonných ustanovení týkajících se rozhodování o zmìnì pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu, pokud správu domu zaji¹»uje jako osoba odpovìdná za správu domu, SVJ, kdy je pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu urèen ve stanovách SVJ jako jedna z povinných nále¾itostí stanov SVJ (a nikoli tedy v prohlá¹ení).
Pùvodní urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku se uskuteèòuje pøi originárním (pùvodním) vzniku jednotek ve vlastnictví (napø. na základì prohlá¹ení o rozdìlení práva k nemovité vìci na vlastnické právo k jednotkám, nebo výstavbou na základì smlouvy o výstavbì a na základì dal¹ích ujednání, s nimi¾ spojuje NOZ vznik jednotek ve vlastnictví).
Pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu musí tedy být pøi originárním vzniku jednotek ve vlastnictví urèen v prohlá¹ení nebo napø. ve smlouvì o výstavbì jako jedna z povinných nále¾itostí (viz § 1166 odst. 1 a § 1170 odst. 2 písm. a) NOZ). Toté¾ platí v pøípadì vzniku jednotek ve vlastnictví na základì ujednání (podílových) spoluvlastníkù nemovité vìci nebo man¾elù majících nemovitou vìc ve spoleèném jmìní; tato ujednání musejí zahrnovat také nále¾itosti jinak po¾adované pro prohlá¹ení (viz § 1164 odst. 2 NOZ). Musejí tedy zahrnovat také urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu pøipadajících na jednotlivé jednotky.
Pøitom ustanovení NOZ závaznì stanoví, zda se urèí pomìr vý¹e pøíspìvkù pøipadající na jednotlivé jednotky v prohlá¹ení nebo ve stanovách SVJ podle toho, zda v rámci právního jednání èi ujednání (na jeho¾ základì vzniknou jednotky ve vlastnictví a v nìm¾ musí být zahrnuto také urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù jednotlivých vlastníkù jednotek na správu domu) dochází k zalo¾ení SVJ èi nikoli a dále zda dochází v souvislosti s tímto vznikem vlastnického práva k jednotkám nejen k zalo¾ení, ale také ke vzniku SVJ:
- v pøípadech, kdy nebylo SVJ zalo¾eno ji¾ na základì prohlá¹ení (o rozdìlení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ve smyslu § 1166 odst. 2 NOZ), urèí se pomìr vý¹e pøíspìvkù v prohlá¹ení (§ 1166 odst. 1 NOZ);
- v pøípadech, kdy bylo SVJ zalo¾eno ji¾ na základì prohlá¹ení (a to tím, ¾e jsou v prohlá¹ení uvedeny také nále¾itosti stanov SVJ (viz § 1166 odst. 2, vìta první NOZ a § 1200 odst. 1 vìta první NOZ, podle nìho¾ se SVJ zalo¾í schválením stanov), urèí se pomìr vý¹e pøíspìvkù v prohlá¹ení a souèasnì v nále¾itostech stanov SVJ, zahrnutých v prohlá¹ení; z ustanovení § 1201 NOZ plyne, ¾e a¾ do doby vzniku SVJ nelze stanovy mìnit;
- v pøípadech, kdy SVJ bylo nejen zalo¾eno, ale souèasnì vzniklo v souvislosti s rozdìlením nemovité vìci na jednotky ve vlastnictví, plyne z § 1166 odst. 2 vìty druhé NOZ, ¾e pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu se øídí pomìrem urèeným ve stanovách SVJ, pøièem¾ toto urèení je jednou z povinných nále¾itost stanov SVJ podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ – (podle § 1200 odst. 1 vìty první NOZ se SVJ zakládá schválením stanov).
Toté¾ platí o urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù v pøípadì, ¾e je SVJ zalo¾eno v rámci ujednání dosavadních podílových spoluvlastníkù o vzniku jednotek ve vlastnictví pøi oddìlení ze spoluvlastnictví nebo pøi jeho zru¹ení a vypoøádání anebo v rámci ujednání man¾elù o vzniku jednotek pøi zmìnì nebo pøi vypoøádání spoleèného jmìní. Na tato právní ujednání se podle § 1164 NOZ pøimìøenì pou¾ijí ustanovení o prohlá¹ení. Pomìr vý¹e pøíspìvkù urèuje i v tomto pøípadì osoba nebo osoby jako úèastníci tìchto právních ujednání o vzniku jednotek ve vlastnictví. Platí to také v pøípadì zalo¾ení SVJ ji¾ ujednáním ve smlouvì o výstavbì ve smyslu § 1170 odst. 2 písm. d) NOZ, kdy se uvedou v této smlouvì také nále¾itosti stanov; v tomto pøípadì schvalují urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu strany smlouvy (v¹ichni úèastníci smlouvy o výstavbì).
Ve v¹ech shora uvedených pøípadech zalo¾ení SVJ ji¾ prohlá¹ením nebo nìkterým z uvedených jednání o originárním vzniku jednotek ve vlastnictví nelze mìnit schválené stanovy v dobì pøed vznikem SVJ (viz § 1201 NOZ). Ke vzniku SVJ dochází po jeho zalo¾ení a¾ dnem zápisu do veøejného rejstøíku (§ 1204 NOZ), tedy do rejstøíku spoleèenství vlastníkù jednotek podle zákona o veøejných rejstøících právnických a fyzických osob.
Souèasná právní úprava v NOZ poskytuje pùvodci prohlá¹ení nebo napø. stranám smlouvy o výstavbì pomìrnì ¹iroký prostor pøi urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu, který pøipadá na jednotlivé jednotky ve vlastnictví. Plyne to z § 1180 odst. 1 vìty první NOZ, podle nìho¾ se obecnì pøipou¹tí urèit pomìr vý¹e pøíspìvkù pro jednotlivé jednotky jinak (jiným zpùsobem) ne¾ v pomìru odpovídajícímu u jednotlivých jednotek spoluvlastnickému podílu na spoleèných èástech. Zákon tak umo¾òuje, aby napø. pùvodce prohlá¹ení uvedl v prohlá¹ení (na jeho¾ základì dojde zápisem v katastru nemovitostí ke vzniku jednotek ve vlastnictví) jiný pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu pøipadající na jednotlivé jednotky, ne¾ by odpovídal spoluvlastnickému podílu na spoleèných èástech.
Poznámka: S tím také souvisejí mo¾nosti pùvodce prohlá¹ení nebo napø. stran smlouvy o výstavbì apod. urèit spoluvlastnické podíly na spoleèných èástech pro jednotlivé jednotky jinak ne¾ podle pomìru velikosti podlahové plochy bytu k celkové plo¹e v¹ech bytù v domì. Podle § 1161 NOZ se toti¾ umo¾òuje urèit tyto podíly na spoleèných èástech také jinak, a to jednak „se zøetelem k povaze, rozmìrùm a umístìní bytu”, anebo „jako stejné” pro v¹echny jednotky v domì). Jde o mo¾nost, kterou pøedchozí ZOVB neznal.
Tato liberálnìj¹í právní úprava pro urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù pøipadajících na jednotlivé jednotky jinak ne¾ podle velikosti podílu na spoleèných èástech (podle § 1180 odst. 1 vìta první NOZ) v¹ak neznamená vytvoøení prostoru pro libovùli pøi urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu (v prohlá¹ení nebo ve stanovách SVJ) anebo pøi urèení velikosti podílù na spoleèných èástech (podle § 1161 NOZ, zahrnutých v jednotlivých jednotkách vymezených podle NOZ). V tìchto zále¾itostech, stejnì jako v jiných zále¾itostech soukromoprávních vztahù, nesmí dojít k naru¹ení základních zásad soukromého práva, které jsou (ve shodì s Listinou základních práv a svobod a s ústavním poøádkem vùbec) výslovnì stanoveny v § 1 a¾ 8 NOZ jako základní zásady soukromého práva. Platí tedy také pro oblast bytového spoluvlastnictví obecné zásady dobrých mravù, veøejného poøádku, spravedlnosti a dal¹í základní zásady soukromého práva, jak jsou vyjádøeny v § 1 a¾ § 8 NOZ.
NahoruSouvisející problémy pøi výkladu pou¾ití § 1208 NOZ
V souvislostech s rozhodováním o schválení zmìny v urèení pomìru vý¹e pøíspìvkù na správu domu pro jednotlivé jednotky v pøípadì, kdy správu domu a pozemku zaji¹»uje SVJ, je nezbytné se zabývat také ustanovením § 1208 NOZ. V samotném § 1208 NOZ není ¾ádná zmínka o postupu pøi rozhodování o zmìnì prohlá¹ení nebo o zmìnì stanov pro pøípad, ¾e by se tyto zmìny mìly dotýkat práv a povinností vlastníka jednotky nebo nìkolika èi více vlastníkù jednotek ve smyslu § 1169 odst. 2 NOZ. Pokud jde o takovou zmìnu prohlá¹ení, která se dotýká práv a povinností jednoho vlastníka jednotky èi nìkolika nebo více vlastníkù jednotek, lze celkem spolehlivì dovodit, ¾e pùsobnost shromá¾dìní v § 1208 pod písm. b), tj. rozhodování o zmìnì prohlá¹ení, mù¾e být v takovém pøípadì uskuteènìno jedinì postupem podle § 1169 odst. 2 NOZ. Nikoli tak jednoznaèné – z hlediska souèasné právní…