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Timestamp: 2020-07-14 20:47:00+00:00
Document Index: 60825254

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'art. 1240', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 1178']

L’impact de l’élaboration des plans de prévention des risques sur les contrats de ventes immobilières | Le barreau des avocats de Toulouse
L’impact de l’élaboration des plans de prévention des risques sur les contrats de ventes immobilières
Une nouvelle illustration des effets de l’obligation d’information environnementale
(Chronique publiée au BJDU 2019, n°4, pp.231- 233).
Docteur en droit, Lab. LIEU, EA.889, Faculté de droit, Aix-Marseille Université
Stéphane Montazeau
Avocat associé, Cabinet Montazeau & Cara, Toulouse
Le code de l’environnement met à la charge du vendeur (ou du bailleur) une obligation d’information portant sur les risques naturels ou industriels pesant sur le bien immobilier faisant l’objet d’une vente ou d’une location. La présence de ces risques, et partant l’obligation d’information, va notamment s’appliquer dans les zones faisant l’objet d’un plan de prévention des risques (PPR).
De cette façon, le législateur a voulu s’assurer de la correcte information des habitants tout en limitant cette obligation à certaines zones où la présence de risque est avérée (1) (I). À raison, car cette obligation précontractuelle est la source d’effets juridiques importants sur la validité des ventes immobilières et cela à plusieurs titres. Cette disposition prévue à l’article L. 125-5 du code de l’environnement permet de demander la résolution de la vente ou une réduction du prix du bien vendu (ou du loyer). Le défaut d’information permet également dans le cadre du dol de demander l’annulation du contrat ou encore d’engager la responsabilité du notaire qui n’a pas vérifié la présence de cette information lors de la conclusion d’une vente (II).
Par un arrêt du 21 mars 2019 (2), la Cour de cassation a eu de nouveau à apprécier l’effet de l’article L. 125-5 du code de l’environnement sur l’annulation de la vente d’un bien immobilier. Toutefois, l’on peut penser que cette décision vient parachever de préciser la façon dont le juge civil apprécie l’impact de cette obligation sur la vente d’un bien immobilier en fonction de l’état des documents d’urbanisme présents sur le territoire.
En effet, à l’inverse de plusieurs jugements dans ce domaine (3), cette décision, rejetant le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Montpellier (4), est venue préciser l’application de cet article lorsqu’un risque n’est pas encore établi mais qu’un PPR était tout de même en cours d’élaboration.
Confronté à cette situation nouvelle, le juge a eu l’opportunité de préciser deux points : d’une part, la façon dont doit être apprécié le dol dans cette situation particulière, où le vendeur à qui incombe l’obligation d’information n’a pas nécessairement conscience de la nature du risque qui pèse sur sa parcelle (III), d’autre part, les critères permettant de déterminer la responsabilité du notaire dans ce contexte (IV).
I. L’OBJET DE L’OBLIGATION D’INFORMATION
Le devoir d’information a été introduit par la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages. Celle-ci faisait notamment suite à la catastrophe de l’usine de la Grande Paroisse à Toulouse en 2001. Cette obligation précontractuelle est actuellement codifiée à l’article L. 125-5 du code de l’environnement. Ce dernier dispose en particulier que « les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques […]. En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » (5).
Cette obligation a été instituée en application du principe d’information déjà énoncé à l’article 21 de la loi du 22 juillet 1987 selon lequel « les citoyens ont droit à l’information sur les risques majeurs auxquels ils sont soumis » (6). Un principe général qui est également consacré à l’article 1er de la loi ° 95-101 du 2 février 1995 relative au renforcement de la protection de l’environnement (dite loi Barnier), puis par l’article 7 de la charte de l’environnement (7).
Dans ce cadre, le vendeur (ou le bailleur) devient le relais des autorités publiques (8). Par ce mécanisme, le destinataire de l’obligation informe les futurs habitants d’un territoire sur les risques auxquels ils seront exposés, qui sont référencés notamment dans les plans de prévention des risques (PPR) et, le cas échéant, sur les prescriptions d’urbanisme relatives à la prévention de ces risques qui pourraient affecter le bien. En ce sens, cette disposition participe également à l’effectivité des prescriptions d’urbanisme en matière de prévention des risques naturels et industriels.
II. LES EFFETS DE L’OBLIGATION D’INFORMATION
L’article L. 125-5 du code de l’environnement permet de solliciter, auprès du juge civil, en cas de défaut d’information, la résolution du contrat ou la réduction du prix de vente (ou du loyer). Un mécanisme de ce type visant à faciliter un recours de l’acquéreur lésé n’est pas unique, notamment en matière de vente immobilière.
L’obligation de garantie des vices cachés par le vendeur, prévue à l’article 1641 du code civil, permettait déjà à un acquéreur de solliciter la résolution d’une vente d’un immeuble menacé par des risques naturels (9), même si le vendeur n’avait pas lui-même conscience de la présence du risque. Sous réserve du respect d’un certain délai (2 mois à partir de la découverte du vice), l’administration de la preuve est ici facilitée pour le requérant par rapport aux mécanismes classiques du vice du consentement puisqu’il n’a, en substance, qu’à prouver l’existence du vice caché affectant l’usage du bien.
À la différence de ce mécanisme, l’article L. 125-5 du code de l’environnement présente l’intérêt d’éviter au requérant de devoir apporter la preuve de l’existence du vice caché, de respecter le bref délai ou de se voir opposer une clause contractuelle écartant toute responsabilité du vendeur ou du bailleur (10).
L’obligation d’information de cet article peut également être utilisée dans le cadre plus général de la réticence dolosive sur le fondement de l’article 1137 du code civil, sous réserve que le silence gardé par le vendeur sur l’information en question soit constitutif d’une dissimulation (11). Dans cette éventualité, la présence de l’obligation d’information contribue à caractériser l’élément intentionnel de la réticence dolosive (12).
Cependant, même dans ce cas, les deux moyens, le défaut d’information et la réticence dolosive, demeurent distincts tant dans leurs fondements que dans leurs effets. Bien que plus difficile à établir, le dol offre l’intérêt d’entraîner la nullité du contrat, ce qui peut faire varier les sommes dues à l’une ou l’autre des parties par rapport à une résolution de la vente (13) – ce que permet le défaut d’information. Par ailleurs, la malhonnêteté du vendeur sera aussi susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts différents sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (art. 1240 du code civil) (14).
Cette obligation d’information influe aussi sur le devoir de contrôle et d’information du notaire en matière d’urbanisme (15), qui doit s’assurer que celle-ci a été correctement effectuée par le vendeur. Dans le cas contraire, sa responsabilité peut être engagée (16). L’officier ministériel doit vérifier la présence d’un état des risques naturels et technologiques fourni par le vendeur à l’acquéreur (selon un modèle prédéfini par arrêté ministériel) (17). En cas de doutes portant sur la présence de risques naturels et technologiques lors d’une vente, le notaire peut être amené à demander une note de renseignement d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme selon la nature du bien et du projet envisagé par les futurs acquéreurs (18). Cependant, comme nous le verrons, l’un ou l’autre de ces documents n’est pas nécessairement suffisant pour écarter la responsabilité du notaire en matière de risques naturels (19). Il peut être amené à effectuer des recherches plus poussées.
Bien que de prime abord la superposition de ces différents effets du devoir d’information puisse sembler délicate, elle s’articule en pratique en fonction des preuves dont dispose l’acquéreur afin d’établir : la duplicité du vendeur qui avait connaissance du risque, le manque de diligence du notaire qui aurait dû se douter que le bien était éventuellement menacé par un aléa, ou le simple défaut d’information.
Cela devient en revanche plus subtil lorsque la présence effective du risque n’est pas établie, notamment car le PPR n’est pas encore approuvé et qu’aucun document d’urbanisme ne vient mentionner la présence d’un aléa environnemental ou industriel. C’est dans cette situation que se place l’arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2019.
III. L’EXPRESSION DE LA RÉTICENCE DOLOSIVE EN CAS DE PPR SEULEMENT PRESCRIT
Dans l’arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2019 précédemment cité, la cour d’appel avait prononcé l’annulation de la vente d’un terrain sur lequel les acquéreurs souhaitaient construire leur habitation, le vendeur n’ayant pas respecté son devoir d’information sur les risques d’inondation affectant la parcelle objet de la vente. Cette dernière était en effet susceptible d’être identifiée dans le PPR comme située en zone inondable.
En l’espèce, la Cour fait application de cet article alors que le risque d’inondation n’est pas précisément – et juridiquement – établi sur la parcelle. Aucun acte au moment de la vente ne vient informer le public, dont le vendeur, de cet aléa menaçant le fonds. Au surplus, ce dernier dispose d’un certificat d’urbanisme attestant de la constructibilité de sa parcelle sans que celle-ci soit grevée de prescriptions d’urbanisme particulières liées à la prévention de risques naturels.
D’un point de vue théorique, la solution choisie par le juge dans cette affaire apparaît relativement claire. L’article L. 125-5 du code de l’environnement précise que l’obligation pesant sur le vendeur ou le bailleur porte sur les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé (20).
Dès lors, une fois l’élaboration du plan prescrite et correctement publiée pendant un mois dans les communes concernées (affichage en mairie et publication dans des journaux locaux (21)), le défaut de mention de cet arrêté durant la vente permet de solliciter sa résolution devant le juge civil.
L’application du mécanisme de la réticence dolosive, afin d’emporter l’annulation de la vente, apparaît en revanche plus subtile à utiliser car au moment de la vente – instant ordinaire d’appréciation du dol (22) – aucun risque naturel ou industriel pesant sur la parcelle n’est en réalité dissimulé par le vendeur (23). Pourtant, l’ambition de cette disposition législative est bien, en substance, d’éviter une telle situation. D’autant que dans certaines situations similaires, les juges sont venus vérifier que la présence du risque était effective afin de retenir (ou non) le dol (24).
Les juges considèrent alors que, dans cette situation, le risque objet de l’information n’est pas tant de nature industrielle ou naturelle que juridique. Le vendeur aurait dû informer l’acquéreur de l’« éventuelle inconstructibilité ou restriction du droit d’aménager résultant de la prescription du plan » (25), car cela constituait un aléa pesant sur la chose qui altérait l’aspect certain de cette dernière lors de la vente.
Ce risque s’est réalisé en l’espèce puisque le maire a refusé le permis de construire à la suite de l’avis défavorable des services de l’État eu égard aux risques d’inondations pesant sur la zone – même si le PPR n’était toujours pas adopté.
Si cela s’appréhende d’un point de vue théorique, il n’en demeure pas moins qu’en pratique cette situation interroge notamment sur la question de la connaissance effective par le vendeur du risque dissimulé lors de la vente.
Sur cet aspect, laissé à l’appréciation des juges du fond, ceux-ci considèrent que la correcte publication de la prescription du PPR suffit à prouver la connaissance et conséquemment la dissimulation dolosive. Si ce raisonnement a le mérite de la clarté, il interpelle sur l’ampleur des règles de publication de l’arrêté de prescription du plan, car à la différence du plan approuvé, cet acte ne s’insère pas dans les documents d’urbanisme, ce qui constitue un relais utile pour l’information des administrés. Cette question de l’accessibilité et de la publication des informations relatives aux risques industriels, environnementaux et désormais juridiques qui peuvent peser sur un bien immobilier a d’ailleurs fait l’objet, encore récemment, d’une question au gouvernement(16 mai 2019) (26). Face à des données parfois parcellaires, le rôle de conseil et de contrôle du notaire à l’égard du vendeur est alors essentiel.
IV. LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE
Dans cette affaire, la Cour annule la vente et reconnaît également la responsabilité délictuelle du notaire sur le fondement d’un manquement à son obligation de contrôle de la situation de l’immeuble au regard de la législation en vigueur.
Ce cas de figure n’est pas nouveau (27). La particularité de cette décision vient du fait que les juges proposent ici une méthode pour apprécier le manquement du notaire, ce qui n’était pas nécessairement le cas précédemment, les juges recherchant, au cas par cas, si l’officier ministériel avait des raisons de douter que les informations fournies par le vendeur n’étaient pas complètes.
Ainsi, dans un arrêt du 14 février 2018, la Cour de cassation estimait que le notaire avait manqué à son obligation en la matière, d’une part, car le PPR avait été correctement publié et, d’autre part, attendu que l’étude de celui-ci était située dans le périmètre proche de l’immeuble soumis au risque d’inondation (28).
Dans l’affaire qui nous occupe, la Cour de cassation confirme le raisonnement de la cour d’appel de Montpellier selon lequel l’office notarial était supposé avoir reçu l’information de la prescription du plan de prévention des risques en ce que la préfecture avait transmis, conformément aux dispositions de l’article R. 125-25 du code de l’environnement, une copie de l’arrêté prescrivant le plan à la chambre départementale des notaires.
Le juge ne recherche plus si le notaire aurait eu, à titre « personnel », connaissance d’un risque ou de l’existence d’un PPR. La seule qualité de notaire constitue (sauf preuve du contraire) un moyen suffisant pour déterminer la connaissance de l’arrêté par ce dernier et, dès lors, qu’il aurait dû vérifier la correcte communication de cette information entre le vendeur et l’acheteur lors de la vente d’un bien.
(1) Voir en ce sens l’analyse de M.-F. Steinlé-Feuerbach : M.-F. Steinlé- Feuerbach, « La nouvelle obligation d’information sur les risques technologiques et naturels en matière de transaction immobilières », Sem. Jur. notariale et immobilière, n° 21, 2004, p. 1256.
(2) C. Cass. (3e civ.) 21 mars 2019, n° 17-21.963.
(3) Voir par exemple : Cass. 14 février 2008, n° 16-27.263 ou encore CA Montpellier 17 mars 2009, M. Guy X., n° 07-07372.
(4)CA Montpellier 15 décembre 2016, n° 14/00095
(5) Afin d’assurer la correcte information des destinataires de cette obligation, l’article précise en outre que le préfet fixe la liste des communes concernées par des risques naturels ou technologiques. Un ensemble d’actes réglementaires sont par ailleurs venus préciser les règles de publication des différents plans et actes chargés d’identifier les risques sur le territoire. Enfin ce même article impose une obligation similaire pesant sur le vendeur ou le bailleur lorsqu’une catastrophe a déjà touché le bien immobilier et a fait l’objet d’une indemnisation.
(6) Voir sur ce point : M.-F. Steinlé-Feuerbach, « La nouvelle obligation d’information sur les risques technologiques et naturels en matière de transaction immobilières », op. cit.
(7) Cela participe non seulement à l’information des administrés mais également au principe de prévention en ce qu’un habitant informé est susceptible de se protéger de la survenance d’une catastrophe naturelle.
(8) Voir G. Palais, « Risques naturels et technologiques majeurs : encore une obligation légale d’information », AJDI, 2006, p. 808, Jean-Paul Decorps, « La responsabilité du notaire en matière d’urbanisme », RDI, 1997, p. 195 et M.-F. Steinlé-Feuerbach, « La nouvelle obligation d’information sur les risques technologiques et naturels en matière de transaction immobilières », op. cit.
(9) Voir par exemple TGI Nantes (4e ch.) 19 décembre 1995, n° 2732/94 et l’analyse : M.-F. Steinlé-Feuerbach, « La nouvelle obligation d’information sur les risques technologiques et naturels en matière de transaction immobilières », op. cit.
(10) Voir M.-F. Steinlé-Feuerbach, « La nouvelle obligation d’information sur les risques technologiques et naturels en matière de transaction immobilières », op. cit.
(11) Voir pour un cas où le juge ne retient pas une réticence dolosive : CA Douai (1re ch., 1re sect.) 11 mai 2015, n° 12/00419, n° 275/2015.
(12) Le requérant dispose donc de deux moyens reposant sur des fondements différents qu’il pourra mobiliser selon les preuves dont il dispose. Cette éventualité est clairement envisagée dans les travaux parlementaires portant sur l’obligation d’information (Yves Détraigne, Rapport fait au nom de la commission des Affaires économiques et du Plan sur le projet de loi relatif à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, 29 janvier 2003, n° 154, p. 29). Voir également à ce propos : M.-F. Steinlé-Feuerbach, « La nouvelle obligation d’information sur les risques technologiques et naturels en matière de transaction immobilières », op. cit.
(13) Dans le cas d’une annulation, les juges ne prennent pas en compte l’utilisation du bien par l’acquéreur lors de la restitution des sommes car la vente est supposée ne jamais avoir existé (art. 1178 du code civil). Dans le cas de la résolution de la vente, le contrat est en revanche considéré comme valide tout du moins jusqu’à la demande de résolution. Dès lors le juge peut prendre en compte l’usage qui est fait par l’acquéreur du bien lors de la restitution des sommes afin d’éviter tout enrichissement sans cause. Voir pour un exemple Cass. (1re civ.) 19 février 2014, n° 12-15520 (publié au bulletin).
(14) Article 1178 al. 4 du code civil.
(15) J.-P. Decorps, « La responsabilité du notaire en matière d’urbanisme », op. cit.
(16) Voir notamment sur ce point : M.-F. Steinlé-Feuerbach, « La nouvelle obligation d’information sur les risques technologiques et naturels en matière de transaction immobilières », op. cit.
(17) Voir en ce sens : F. Dannenberger, « Absence d’état des risques naturels », Dossiers d’actualité Lexbase 360, 19 juin 2015. Cet état des risques s’intègre à un diagnostic technique obligatoire composé d’un ensemble d’éléments d’information défini à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
(18) Voir en ce sens notamment, J.-P. Decorps, « La responsabilité du notaire en matière d’urbanisme », op. cit.
(19) Voir notamment sur l’insuffisance de la note d’urbanisme Cass. 1re civ. 14 février 2018, n° 16-27.263 com. A. Hacene, « Notaire : étendue de l’obligation d’information quant au caractère inondable de la zone où se situe l’immeuble vendu », Dalloz actualité, 8 mars 2018 et à propos de l’insuffisance d’un certificat d’urbanisme : Cass 3e civ., 21 mars 2019, n° 17-21.963 (précédemment citée).
(20) Au surplus, le 3° de l’article R. 123-23 du code de l’environnement précise : « l’obligation d’information prévue au I de l’article L. 125-5 s’applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet en application du III du même article, pour les biens immobiliers situés : […] 3° Dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ».
(21) L’article R. 123-23 du code de l’environnement impose notamment une notification de l’arrêté préfectoral prescrivant le plan aux communes concernées, un affichage durant un mois de l’arrêté dans les mairies et aux sièges des établissements de coopération intercommunale et une publication au recueil des actes administratifs de l’État et dans plusieurs journaux locaux.
(22) Ce principe est défini par l’article 1116 du code civil applicable au moment de la signature de la vente.
(23) Il pourrait en être autrement si ce dernier avait eu connaissance d’une catastrophe naturelle ayant touché le fond dans les années passées, même si aucun PPR n’avait identifié celle-ci.
(24) Voir notamment : CA Douai 11 mai 2015, n° 12/00419, et le commentaire de F. Dannenberger cité précédemment.
(25) CA Montpellier 15 décembre 2016, n° 14/00095.
(26) Question écrite n° 0511 de C. Perrin publiée au JO du Sénat du 16 mai 2019, p. 2632.
(27) Cass. 14 février 2008 n° 16-27.263 ou encore CA Montpellier 17 mars 2009, M. Guy X., n° 07-07372. Voir en ce sens : G. Palais, « Risques naturels et technologiques majeurs : encore une obligation légale d’information », op. cit. et P. Decorps, « La responsabilité du notaire en matière d’urbanisme », RDI, 1997, p. 195.
(28) Dans cette affaire, le notaire n’aurait pas dû se limiter à demander une note de renseignement d’urbanisme dont l’objet n’était d’ailleurs pas de traiter des risques naturels. Voir en ce sens A. Hacene, « Notaires : étendue de l’obligation d’information quant au caractère inondable de la zone où se situe l’immeuble », Dalloz actualité 8 mars 2018.