Source: https://bayrvr.de/2017/03/07/staatsregierung-gesetzentwurf-zur-aenderung-des-gesetzes-ueber-das-verbot-der-zweckentfremdung-von-wohnraum-zwewg/
Timestamp: 2018-02-23 06:01:09
Document Index: 82100114

Matched Legal Cases: ['Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 1', '§ 556', '§ 558', '§ 577', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 3', 'Art. 2', 'Art. 4', 'Art. 3', 'Art. 4', 'Art. 13', 'Art. 106', '§ 52', 'Art. 3', 'Art. 16', 'Art. 3', 'Art. 3', 'Art. 3', 'Art. 7', 'Art. 2', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 4', 'Art. 5', 'Art. 3']

Die Staatsregierung hat o.g. Gesetzentwurf eingebracht (LT-Drs. 17/15781 v. 07.03.2017). Dieser sieht die unbefristete Geltungsdauer des – nach derzeitigem Stand – bis 30.06.2017 befristeten Gesetzes vor und bringt basierend auf den bisherigen Vollzugserfahrungen signifikante Erleichterungen für die Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, um gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen zu können. Zudem erhält das Gesetz eine Kurzbezeichnung („Zweckentfremdungsgesetz“). Es soll am 29.06.2017 in Kraft treten.
1. Zweckentfremdungssatzung
Die bisherigen Art. 1 und 2 werden durch einen neuen Art. 1 ersetzt (Änderungen durchgestrichen bzw. gefettet):
Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohnraummangel), können Maßnahmen nach diesem Gesetz treffen, soweit sie diesem Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen können.
Art. 2 Befugnis der Gemeinden
1Gemeinden mit Wohnraummangel können durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf (Zweckentfremdung). 2Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
3Einer Genehmigung bedarf es nicht für die anderweitige Verwendung von Wohnraum, der nach dem 31.05.1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten.
1. zu mehr als 50% der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
a) Gebietskulisse
Die bisher in Art. 1 des Gesetzes enthaltene Legaldefinition von „Gemeinden mit Wohnraummangel“ als Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, wird im Landesrecht nicht weiter verwendet und ist damit entbehrlich. Das BGB sieht mit nahezu wortgleicher Formulierung für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, verschiedene Instrumente zum Schutz der Mieter vor, nämlich die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), die Senkung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a Abs. 2 BGB). Zur Rechtsvereinheitlichung wird in Art. 1 Satz 1 (neu) der Wortlaut der mietrechtlichen Vorschriften „Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“ übernommen.
Die Staatsregierung hat zuletzt mit Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 10.11.2015 die Gebiete festgelegt, in denen die genannten Instrumente zum Schutz der Mieter gelten. Für Gemeinden in zumindest einer dieser Gebietskulissen spreche ein starkes Indiz dafür, dass sie nach Art. 1 Satz 1 (neu) ZwEWG auch zum Erlass von Zweckentfremdungssatzungen berechtigt seien, so die Gesetzesbegründung. Ebenso wie nach den Vorschriften des BGB könnten wegen des nunmehr gleichen Wortlauts die Satzungen nicht nur für das gesamte Gemeindegebiet, sondern auch für einzelne Gemeindeteile erlassen werden, so die Gesetzesbegründung weiter.
b) Nutzung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken
Die bisherige Regelung des Art. 2 Satz 2 Nr. 1 wird in Art. 1 Satz 2 Nr. 1 (neu) klarer formuliert. Zu der bisherigen Formulierung „überwiegend“ wird nunmehr gesetzlich festgelegt, dass eine Zweckentfremdung nur dann vorliegt, wenn mehr als 50% der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen werden und damit nicht mehr dem Wohnen dienen.
c) Fremdbeherbergung
Das Regelbeispiel der nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlassten Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung wurde erst durch das Änderungsgesetz vom 22.03.2013 eingefügt (zu den wesentlichen Regelungen: hier [das Gesetz wurde ohne inhaltliche Änderungen gegenüber dem Gesetzentwurf beschlossen]). In der Praxis habe sich seitdem gezeigt, dass zum einen das Erfüllen des Tatbestandsmerkmals „gewerblich oder gewerblich veranlasst“ auf Grund der unterschiedlichen Begrifflichkeiten im Zweckentfremdungs-, Steuer- und Gewerberecht Probleme bereite, so die Gesetzesbegründung; darüber hinaus sei der erforderliche Nachweis einer Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung schwierig und mit einem hohen Ermittlungsaufwand, insbesondere einer Vielzahl zeitaufwändiger Außendienste, verbunden. Den neueren Entwicklungen im Bereich der internetgestützten kurzzeitigen Vermietung von Privatunterkünften an Touristen und der Vermietung an sog. Medizintouristen könne mit der bisherigen Regelung nicht ausreichend Rechnung getragen werden, so der Gesetzentwurf.
Das Regelbeispiel Art. 1 Satz 2 Nr. 3 wird deshalb dahingehend geändert, dass eine Zweckentfremdung insbesondere dann vorliegt, wenn der Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. Diese gesetzliche Festlegung einer Obergrenze, bis zu der das kurzzeitige Vermieten der Unterkunft an Touristen ohne Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsrecht gestattet ist, schaffe für die Bürger Rechtsklarheit, so der Gesetzentwurf; zudem beschleunige und unterstütze sie bei Überschreiten des Schwellenwerts die Ermittlungstätigkeit der Behörden.
Wie bisher bezeichne das Tatbestandsmerkmal „Fremdenbeherbergung“ die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben. Für einen derartigen Aufenthalt sei ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehle an einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit. Der Aufenthalt zeichne sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, Beschl. v. 07.12.2015 – 12 ZB 15.2287, wonach insbesondere die Unterbringung sog. Medizintouristen in angemieteten Wohnungen erfasst sein soll).
Der bisherige Art. 3 ZwEWG wird Art. 2.
2. Anordnungen und Sofortvollzug
Der bisherige Art. 4 wird Art. 3 und wird wie folgt gefasst (Änderungen durchgestrichen bzw. gefettet):
Art. 4 Recht auf Auskunft und Betretung, Einschränkung des Grundrechts der Unverletzlichkeit der Wohnung
1Die dinglich Verfügungsberechtigten und die Besitzer haben der Gemeinde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes zu überwachen; sie haben dazu auch den von der Gemeinde beauftragten Personen zu ermöglichen, zu angemessener Tageszeit Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten. 2Auf der Grundlage dieses Gesetzes und der dazu ergangenen Satzungen wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung eingeschränkt (Art. 13 des Grundgesetzes, Art. 106 Abs. 3 der Verfassung).
(1) 1Die dinglich Verfügungsberechtigten, Besitzer, Verwalter und Vermittler haben der Gemeinde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes zu überwachen. 2Sie haben dazu auch den von der Gemeinde beauftragten Personen zu ermöglichen, zu angemessener Tageszeit Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten. 3Die Auskunftspflichtigen haben auch Tatsachen zu offenbaren, die geeignet sind, eine Verfolgung wegen einer Straftat oder einer Ordnungswidrigkeit herbeizuführen. 4Jedoch darf eine Auskunft, die ein Auskunftspflichtiger gemäß seiner Verpflichtung nach Satz 1 erteilt, in einem Strafverfahren oder einem Verfahren nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten gegen den Auskunftspflichtigen oder einen in § 52 Abs. 1 der Strafprozessordnung bezeichneten Angehörigen nur mit Zustimmung des Auskunftspflichtigen verwendet werden. 5Satz 1 gilt auch für Dienstanbieter im Sinne des Telemediengesetzes.
Die Erfahrungen im Vollzug des Zweckentfremdungsrechts hätten gezeigt, dass für eine rasche und effektive Sachverhaltsaufklärung die bisherigen Auskunftspflichten der dinglich Verfügungsberechtigten und Besitzer nicht ausreichten, so die Gesetzesbegründung. Insbesondere bei der kurzzeitigen Vermietungen von Privatunterkünften an Touristen über Online-Portale und bei der Nutzung von Wohnraum für sog. Medizintouristen gestalte sich bereits die Feststellung der Identität der Verfügungsberechtigten und der jeweiligen Nutzer oftmals als äußerst langwierig. Die Auskunftspflicht wird daher in Art. 3 Abs. 1 Satz 1 auf Verwalter und Vermittler, z.B. Hausverwalter und Immobilienmakler ausgeweitet. Als Vermittler gelten laut Gesetzesbegründung auch Personen, die nicht unmittelbar für Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte handeln, sondern im Rahmen von Kettenvermittlungsverhältnissen tätig werden. Die Gemeinde hat bei der Entscheidung, wen aus dem Kreis der Verpflichteten sie zur Auskunftserteilung heranzieht, den Grundsatz der Direkterhebung (vgl. Art. 16 Abs. 2 Satz 2 des BayDSG) zu berücksichtigen. Vorrangig seien danach Mitwirkungshandlungen von den dinglich Verfügungsberechtigten oder den Besitzern einzufordern, so die Gesetzesbegründung. Mitwirkungshandlungen von Verwaltern und Vermittlern sollen hiernach nur eingefordert werden, wenn die Maßnahmen bei den dinglich Verfügungsberechtigten oder den Besitzern einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würden oder keinen Erfolg versprechen und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass überwiegende schutzwürdige Interessen der dinglich Verfügungsberechtigten oder der Besitzer beeinträchtigt werden, so die Gesetzesbegründung weiter.
Art. 3 Abs. 1 Satz 1 bis Satz 3 ist nicht nur Grundlage für die der Mitwirkungspflicht korrespondierenden, gegebenenfalls mit Verwaltungszwang durchsetzbaren Ermittlungsbefugnisse der zuständigen Behörde. Die Vorschrift schafft auch eine Obliegenheit im Hinblick auf die Mitwirkung an der Sachaufklärung, da die Frage, wie eine Wohnung genutzt wird, vor allem die Sphäre des dinglich Verfügungsberechtigten und des Besitzers betrifft. Nach Abs. 1 Satz 3 geht die Auskunftspflicht so weit, dass auch strafrechtlich oder ordnungswidrigkeitsrechtlich relevante Tatsachen offenbart werden müssen. Ohne die Auskünfte könnte die Gemeinde den Sachverhalt oftmals nicht aufklären, die Durchführung des Verfahrens wäre vielfach unmöglich, so die Gesetzesbegründung. Eine Verletzung der Grundrechte sei durch die strikte Auskunftspflicht nicht gegeben (s. dazu auch den BVerfG, Beschl. v. 13.01.1981 – 1 BvR 116/77, „Gemeinschuldnerbeschluss“, BVerfGE 56, 37 ff.), so der Gesetzentwurf. In Satz 4 ist ein Verwertungsverbot für den Fall geregelt, dass die Befolgung der Auskunftspflicht Erkenntnisse erbringt, die einen Straf- oder Ordnungswidrigkeitentatbestand erfüllen. Die im Wege einer „Selbstbelastung“ erhobenen Daten dürften nur im Rahmen eines Zweckentfremdungs-Verwaltungsverfahrens verwendet werden, so die Gesetzesbegründung. Eine Verwendung in einem Strafverfahren oder einem Ordnungswidrigkeitenverfahren wegen rechtswidriger Zweckentfremdung müsse hingegen ausgeschlossen sein wegen des „nemo tenetur“-Grundsatzes, wonach niemand verpflichtet ist, sich selbst zu belasten. Dies gelte auch, soweit Angehörige durch die Auskunftserteilung der Gefahr strafgerichtlicher Verfolgung oder eines Verfahrens nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten ausgesetzt würden. Das Verwertungsverbot bezieht sich laut Gesetzesbegründung nur auf die Auskunftspflicht, nicht auf die Pflicht zur Vorlage von Unterlagen oder sonstige Mitwirkungspflichten.
In Art. 3 Abs. 1 Satz 5 wird eine Ermächtigung zur Heranziehung der Diensteanbieter i.S.d. TMG zur Ermittlung von zweckentfremdetem Wohnraum und personenbezogener Daten der Wohnungsanbieter geschaffen. Damit wird auf die in den letzten Jahren zunehmenden kurzzeitigen Vermietungen von Privatunterkünften an Touristen über Online-Portale reagiert. Diese enthielten Angebote, bei denen die eingestellten Fotos (Angebot der ganzen Wohnung, leere Regale und Schränke, die gegen eine normale Wohnnutzung sprechen, etc.), die Vielzahl von Gästebewertungen und der Buchungskalender den dringenden Verdacht einer Zweckentfremdung von Wohnraum begründeten, so der Gesetzentwurf; diesem könne in der Praxis jedoch oftmals nicht nachgegangen werden, da die Angabe eines Vornamens, fehlende Angaben zur Lage der Wohnung und falsche Fotos die Ermittlung des hinter dem Angebot stehenden privaten Anbieters verhinderten, so dass im Grunde im Internet das Geschäftsmodell „Zweckentfremdung von Wohnraum“ ohne Sorge vor Konsequenzen betrieben werden könne.
Die Ausweitung der Auskunftspflicht auf Diensteanbieter i.S.d. TMG ermöglicht den Gemeinden nunmehr Anfragen und Nachforschungen bei den Betreibern von Internetportalen. Aus dem allgemeinen Verhältnismäßigkeitsprinzip ergebe sich, dass Auskünfte und Unterlagen nur in dem Umfang eingeholt werden dürften, der für die Durchführung des Zweckentfremdungsrechts erforderlich sei, so die Gesetzesbegründung. In datenschutzrechtlicher Sicht sei deshalb darauf zu achten, dass so wenig personenbezogene Daten wie möglich erhoben werden. Für die Frage, ob eine Wohnnutzung oder eine nicht genehmigungsfähige Zweckentfremdung durch wiederholte kurzzeitige Vermietungen über Online-Portale vorliege, sind laut Gesetzesbegründung insbesondere folgende Daten notwendig: Lage der Wohnung, Name und Adresse der handelnden Person, Anzahl der Buchungen, Anzahl der jeweils gebuchten Tage. Hierzu seien die Internetportale, die Entgelte für die einzelnen Buchungen erhalten (sog. Hostings), auskunftsfähig und auch auskunftspflichtig.
Die Befugnis zur Anordnung, die nicht genehmigungsfähige Zweckentfremdung zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen, wird in Art. 3 Abs. 2 festgeschrieben. Diese neue behördliche Ermächtigung geht über die Anordnungen auf der Grundlage des Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. (dem bisherigen) Art. 2 Satz 1 und Art. 5 ZwEWG hinaus, weil sie eine konkrete Zweckbestimmung als Endzustand (Nutzung zu Wohnzwecken) vorgibt. Die behördlichen Verfügungen sind mit den allgemeinen Zwangsmitteln, insbesondere mit Zwangsgeld nach dem Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz (VwZVG) durchsetzbar. Die sonstigen Eingriffsbefugnisse der Gemeinden und die möglichen Adres-saten von Zweckentfremdungsmaßnahmen ergeben sich daneben weiterhin aus den Vorschriften des LStVG.
Der bisherige Art. 5 wird Art. 4 und wird wie folgt geändert (Änderungen durchgestrichen bzw. gefettet):
Art. 5 4 Ordnungswidrigkeiten
1Mit Geldbuße bis zu fünfzigtausend fünfhunderttausend Euro kann belegt werden, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt. 2Mit Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro kann belegt werden, wer entgegen Art. 3 Abs. 1 Auskünfte nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt oder Unterlagen nicht oder nicht vollständig vorlegt.
Durch den neuen Satz 2 soll erreicht werden, dass die Ermittlungstätigkeit der Gemeinde nicht durch Verzögerungen bei der Auskunftserteilung und bei der Vorlage von Unterlagen behindert und die Beendigung einer illegalen Zweckentfremdung hinausgezögert wird.