Source: https://ksiegi-wieczyste.org/rekojmia-wiary-publicznej-ksiag-wieczystych/
Timestamp: 2020-07-14 22:48:24+00:00
Document Index: 58465548

Matched Legal Cases: ['Art. 21', 'Art. 21', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 7', 'Art. 8']

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych | ksiegi-wieczyste.org
Joanna Opublikowano 9 lutego 2017
Głosów: 5 (śr. 4.2)
W polskim ustawodawstwie prawnym, prawo własności nieruchomości jest bardzo mocno chronione. Podstawowym dokumentem, wskazującym na ochronę własności jest Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej. Czytamy w niej:
„Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia” (Art. 21.1), a „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem” (Art. 21.2).
W społeczeństwie polskim, prawo własności posiada również bardzo silne umocowania społeczne. Niezrozumiałym zatem wydawać się może istnienie regulacji prawnych chroniących nabywcę nieruchomości, której właścicielem nie jest osoba wpisana w księdze wieczystej jako właściciel.
Jedną z instytucji prawnych ochraniających nabywcę nieruchomości jest rękojmia wiary publicznej.
Rękojmia wiary publicznej a stan prawny nieruchomości
Z określeniem rękojmi wiary publicznej spotykamy się w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.z 2016r. poz.790). W art. 5 niniejszej ustawy czytamy:
„w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej)”.
Pod pojęciem stanu prawnego nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, należy rozumieć aktualny stan prawny nieruchomości zapisany w księdze wieczystej na dzień przeprowadzenia transakcji.
Innymi słowy, nabywając nieruchomość (w dobrej wierze) od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, stajemy się właścicielem tej nieruchomości, nawet w przypadku jeśli osoba wpisana jako właściciel w rzeczywistości nim nie jest. Od osoby, która jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości możemy domagać się wydania nieruchomości (właściciel nieujawniony w księdze wieczystej zostaje pozbawiony nieruchomości).
Aby móc mówić o zastosowaniu rękojmi wiary publicznej, musi zaistnieć niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym – art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym
Do niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy wykazane poniżej zmiany stanu prawnego z różnych przyczyn nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Do przykładowych zmian stanu prawnego należy zaliczyć m.in.:
tzw. pozaksięgowy obrót nieruchomościami – zdarza się, że dochodzi do przeniesienia prawa własności bez ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej,
nabywanie nieruchomości tylko przez jednego z małżonków, w sytuacji gdy majątek małżonków stanowi ich wspólnotę majątkową,
śmierć właściciela nieruchomości wpisanego do księgi wieczystej,
połączenie spółek handlowych,
nabycie użytkowania,
ustanowienie służebności osobistej lub gruntowej,
wygaśnięcie hipoteki wskutek zapłaty.
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została wprowadzona do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece po to, aby zwiększyć zaufanie nabywcy do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księgach wieczystych.
Księgi wieczyste są bowiem rejestrem publicznym prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, będącego podstawą prawnego obrotu nieruchomościami.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni pewność obrotu nieruchomościami dokonywaną w dobrej wierze i w zaufaniu do ksiąg wieczystych. Szczególnie chroni ona tych obywateli, którzy nie są biegli w interpretacji zapisów ujętych w treści księgi wieczystej.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, wg St. Rudnickiego, jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje.
Zasada rękojmi wiary publicznej odnosi się do praw wpisanych do księgi wieczystej, a nie do danych wynikających ze zbioru dokumentów.
Nabycie prawa własności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Aby możliwe było nabycie prawa własności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, muszą zaistnieć niżej wymienione warunki:
Osoba zbywająca, ujawniona w księdze wieczystej, nie jest osobą uprawnioną do rozporządzania nieruchomością.
Nabycie nieruchomości musi nastąpić w drodze aktu notarialnego.
Czynność nabycia nieruchomości musi być odpłatna albowiem rękojmia wiary publicznej nie chroni nabywcy, który stał się właścicielem nieruchomości w drodze darowizny.
Nabywca nieruchomości musi działać w dobrej wierze.
W księdze wieczystej brak jest wpisów wyłączających rękojmię wiary publicznej, w księdze nie widnieją np. ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
prawu dożywocia,
służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
służebnościom przesyłu.
W wymienionych wyżej przypadkach wyłączenie rękojmi wiary publicznej spowoduje, że przyszły nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem prawami i służebnościami wymienionymi w tym przepisie, nawet jeżeli nie były one ujawnione w księdze wieczystej (Bałan-Gonciarz Ewa, Ciepła Helena).
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – Art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Wzmianka stanowi ostrzeżenie dla każdego ewentualnego nabywcy nieruchomości, że do sądu wpłynął wniosek o wpis do danej księgi wieczystej, który po jego dokonaniu, może zmienić treść księgi wieczystej.
Rękojmia zaczyna obowiązywać, gdy wzmianka lub ostrzeżenie zostaną wykreślone z księgi wieczystej.
Przeczytaj: Jak sprawdzić księgę wieczystą?
Zastosowanie rękojmi wiary publicznej w praktyce
W praktyce rękojmia wiary publicznej ma zastosowanie w następujących przypadkach:
nabycie prawa własności nieruchomości w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej,
nabycie prawa użytkowania wieczystego w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej,
nabycie ograniczonego prawa rzeczowego (hipoteki) w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej,
nabycie prawa własności , użytkowania wieczystego w dobrej wierze bez obciążeń.
Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej nie działa jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem obrotu:
nie posiada księgi wieczystej,
księga wieczysta nie została założona,
księga wieczysta uległa zniszczeniu,
księga wieczysta zaginęła,
księga wieczysta utraciła moc prawną,
dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele.
Niniejsze opracowanie sporządzono w oparciu o „Ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych – Komentarz”. Stanisław Rudnicki, wydanie 6.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2016, poz. 790).
jawność ksiąg wieczystychrejestr ksiąg wieczystych
Wgląd do akt ksiąg wieczystych – czym jest interes prawny?
Wgląd do ksiąg wieczystych – kto ma prawo?
Zakup nieruchomości przez pełnomocnika
Prawa osobiste i roszczenia ujawniane w księdze wieczystej
Wzrost opłat za wywóz śmieci od 2020 r.
Licytacja komornicza mieszkania a służebność osobista