Source: http://www.condominionews.com/2016/08/ripartizione-della-spesa-per-la.html
Timestamp: 2019-04-18 13:03:55+00:00
Document Index: 73437637

Matched Legal Cases: ['art. 1123', 'art. 2051', 'art. 1126', 'art. 1125', 'art. 1123', 'art. 1069', 'art. 1126', 'art. 1126']

Condominio News - Il condominio a portata di mano: Ripartizione della spesa per la manutenzione del lastrico
Ripartizione della spesa per la manutenzione del lastrico
Quando il lastrico solare, di proprietà comune, adempie alla sola funzione di copertura dello stabile, è evidente che le relative spese di riparazione e di ricostruzione siano poste a carico di tutti i condomini, nella misura e con le modalità previste dall’art. 1123 c.c.. Identico criterio deve essere seguito nel caso in cui il lastrico solare, pur sempre di proprietà comune, sia suscettibile di altro (ulteriore) uso (quale: stenditoio, veduta, ecc.) -oltre quello di copertura- da parte dei condomini tutti, divenendo cosi quello che nel linguaggio comune si chiama, appunto, terrazzo di copertura. La ripartizione di tali spese, invece, segue un diverso criterio quando il lastrico solare (sempre di proprietà comune) pur adempiendo alla funzione di copertura, venga usato sì per altri scopi (stenditoio, veduta, ecc.), ma solo da uno o più condomini, o addirittura da parte di terzi estranei, e non da tutti. E’ da precisare, tuttavia, che attesa la funzione preminente ed imprescindibile di copertura del fabbricato cui adempie il lastrico (sia esso mero lastrico di copertura che terrazzo di copertura ovvero terrazzo a livello), secondo l’orientamento prevalente e direi quasi unanime della giurisprudenza e della dottrina, la responsabilità della conservazione del lastrico, innanzitutto ai fini della legittimazione passiva in caso di contenzioso, viene attribuita al condominio, in quanto custode del bene, in forza di quanto dispone l’art. 2051 c.c.. Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l’art. 1125 c.c. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Cass. 1109/2003). In questo caso, sempre in applicazione del principio generale secondo il quale le spese seguono l’uso (di cui al richiamato art. 1123 c.c.), l’onere delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico è stato posto per un terzo a carico del condomino (o dei condomini o dei terzi estranei al condominio) che ne abbiano l’uso esclusivo, e per gli altri due terzi a carico di tutti quei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso serva da copertura (c.d. principio della verticalità effettivita Cass. 1451/2014), comprendendo, naturalmente tutti i condomini e quindi anche coloro che ne hanno l’uso esclusivo ed ai quali è stato già imposto il terzo delle spese, qualora e nella misura in cui di tale copertura fruiscano (Cass. 11449/1992). Per cui stante il principio della verticalità effettiva (se, ovviamente, il lastrico non copre tutto l’edificio) in presenza di una unità immobiliare coperta solo in parte dal lastrico, cioè compresa solo in parte nella verticale del lastrico, le spese del lastrico saranno ripartite limitatamente alla parte di immobile effettivamente coperta dal lastrico, di conseguenza sarà esclusa dalla ripartizione delle spese manutentive del lastrico, la parte di immobile non coperta dal lastrico (affermazione del principio per cui si deve concorrere al pagamento di una sola copertura). Identico criterio deve valere, anche in forza dell’art. 1069 comma 3 c.c., nell’ipotesi in cui il lastrico solare non sia di proprietà comune alla collettività dei condomini, ma appartenga soltanto ad uno o più condomini in modo esclusivo, e serva di copertura allo stabile condominiale, in quanto per determinare le spese in relazione ai vantaggi ben ci si può riportare a quanto disposto dall’art. 1126 c.c.. Tale richiamo analogico non sembra, invece, consentito, ove il lastrico solare, che serva esclusivamente di copertura allo stabile, appartenga ad un terzo estraneo al condominio, in quanto in tal caso viene meno il vantaggio derivante dall’uso esclusivo. La clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha però una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dall’art. 1126 c.c., escludendo il menzionato criterio legale (1/3 – 2/3) (Cass. 2726/02). D’altronde quando i vizi non dipendono dalla vetustà e dal naturale degrado del manufatto, bensì da errori nella realizzazione/costruzione dello stesso effettuata dal proprietario dell’ultimo piano, costui ne risponde integralmente, senza che venga in considerazione il predetto criterio legale (Cass. 2840/13 di cui infra).
LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
Il lastrico/terrazzo di proprietào uso esclusivo
Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
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