Source: http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/01151lg61397.htm
Timestamp: 2017-10-18 07:37:53
Document Index: 357172794

Matched Legal Cases: ['§ 550', '§ 4', '§ 256', '§ 768', '§ 550', '§ 134', '§ 371', 'BGH']

Bürgschaft - LG Berlin, Urteil vom 16.6.98 - 20 O 613/97 - | Berliner Mieterverein e.V.
Zum Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde wegen Übersicherung nach § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB.
LG Berlin, Urteil vom 16.6.98 – 20 O 613/97 –
Die Tochter des Klägers schloss mit der Beklagten zu 1) – diese vertreten durch die … – unter dem 22.12.1987 einen Mietvertrag über eine im Hause … Berlin gelegene Zweizimmerwohnung. Gleichzeitig vereinbarten sie die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2040 DM, was dem dreifachen des auf einen Monat entfallenden Bruttokaltmietzinses zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entsprach. Außerdem unterzeichnete die Beklagte zu 1) eine von dem Kläger bereits unterschriebene selbstschuldnerische und unwiderrufliche Bürgschaft, die unter dem 14.12.1987 datiert und gemäß § 4 Abs. 4 des Mietvertrages Bestandteil des Mietvertrages ist. Die Bürgschaft bezog sich auf alle dem Vermieter zustehenden Forderungen wie z.B. rückständige Mieten, Betriebskosten, Heizkosten, Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis. …
… Die Feststellungsklage ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Der Kläger hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft unzulässig ist. Die Beklagten zu 2) und 3) haben gegen den Kläger als Bürgen die in dem Schreiben vom 7.7.1997 aufgelisteten Forderungen gegen Frau … geltend gemacht. Hiervon haben sie nur insofern Abstand genommen, als dass sie nunmehr lediglich Inanspruchnahme aus der Bürgschaft in gesetzlich zulässiger Höhe begehren.
Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die Beklagten zu 2) und 3) haben keine Möglichkeit, den Kläger auf Erfüllung der Mietschulden der … in Anspruch zu nehmen. Gemäß § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Kläger den Beklagten zu 2) und 3) die Unwirksamkeit der entsprechenden Sicherungsvereinbarung mit der Mieterin entgegenhalten. Gemäß § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB darf eine Mietsicherheit bei einem Wohnraummietverhältnis das Dreifache des monatlichen Mietzinses nicht übersteigen, wobei Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, nach Satz 2 dieser Vorschrift außer Betracht zu bleiben haben. Vorliegend waren die Vermieter bereits durch die von der Mieterin geleistete Barkaution hinreichend abgesichert, wobei anzumerken ist, dass die Sicherungsvereinbarung in Bezug auf die Kaution nur bis zu der Höhe des dreifachen Nettokaltmietzinses, d.h. ohne die einbezogenen Nebenkostenanteile, wirksam ist. Die darüber hinausgehende Sicherungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ist gemäß § 134 BGB nichtig. Dies betrifft auch die Abrede auf Stellung einer Mietbürgschaft. Durch die dann vorhandene Doppelsicherung wäre der zulässige Betrag von drei Monatsmieten bei weitem überschritten, zumal nach dem Inhalt der Bürgschaftsvereinbarung vom 14.12. 1987 der Vermieter den Bürgen in unbegrenzter Höhe in Anspruch nehmen konnte. Die (Teil-)Unwirksamkeit der mietvertraglichen Sicherungsvereinbarung kann nicht nachträglich wieder Bestand erhalten, wenn die beschriebene Übersicherung später wegfällt. Denkbar wäre hier möglicherweise allenfalls eine entsprechende, neue Sicherungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter – unter Einbeziehung des Bürgen. Hier liegt aber nur die bloß einseitige Erklärung der Beklagten zu 2) und 3) vor, von der ursprünglichen Mieterin nicht mehr die Wiederauffüllung der durch Aufrechnung aufgebrauchten Barkaution zu verlangen und stattdessen den Bürgen in gesetzlich zulässiger Höhe in Anspruch nehmen zu wollen.
Die Klage auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde vom 14.12.1997 ist begründet. Der Kläger hat gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) einen entsprechenden Anspruch aus §§ 371, 572 Satz 1 BGB. Wie oben ausgeführt ist die Inanspruchnahme des Klägers aus der Bürgschaft unzulässig. Schon aus diesem Grunde können die Beklagten zu 2) und 3) kein Zurückbehaltungsrecht an der Urkunde geltend machen. Seit dem 5.1.1995 befinden sich die Beklagten zu 2) und 3) im Besitz der Bürgschaft. …
vgl. auch LG Hamburg WM 89, 138; OLG Köln WM 89, 136; BGH WM 89, 289; LG Berlin – ZK 64 – MM 94, 357; AG Tiergarten MM 99, 355; AG Wedding GE 98, 1027