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Timestamp: 2016-10-28 00:52:04+00:00
Document Index: 153517689

Matched Legal Cases: ['art. 64', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 36', 'art. 46', 'art. 48', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 63', 'art. 269', 'art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 156']

4C.287/2005 (18.01.2006)
4C.287/2005 /ech
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Patrick Blaser,
demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Maurizio Locciola.
contrat de bail � loyer, baisse de loyer,
X.________ est propri�taire d'un complexe immobilier, � Gen�ve, lequel comprend 167 pi�ces au total, plus des arcades et des parkings. Elle a fait construire ce complexe entre le 15 mai 1987 et le 15 septembre 1990 au moyens de ses seuls fonds propres, sur des parcelles qu'elle avait re�ues en donation au d�but du si�cle dernier (art. 64 al. 2 OJ).
Par contrat du 30 mai 1990, X.________ a remis � bail � A.________ et B.________ un appartement de cinq pi�ces sis au 3e �tage de l'immeuble dont elle est propri�taire, � Gen�ve. Le bail, conclu pour une dur�e de trois ans et 15 jours d�s le 16 juillet 1990, se renouvelait tacitement d'ann�e en ann�e. Le loyer annuel initial, sans les charges, se montait � 20'952 fr., ce qui repr�sentait 1'746 fr. par mois. Le contrat de bail se r�f�rait notamment au r�glement fixant les conditions de location des logements de X.________ du 12 juin 1989, aux termes duquel les occupants de l'appartement en cause b�n�ficient d'une aide personnalis�e tenant compte de leur revenu brut total.
Le loyer annuel a �t� port� � 22'248 fr. � compter du 1er ao�t 1993, � la suite d'un accord intervenu entre les parties le 9 juin 1993 devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers.
Par �criture de leur repr�sentante du 17 avril 2002 adress�e � la G�rance Y.________, les locataires ont sollicit�, � compter du 1er ao�t 2002, que leur loyer annuel soit baiss� � 17'800 fr. A.________ et B.________ ont motiv� leur demande de r�duction par la baisse du taux hypoth�caire de 6,5 % � 4 % depuis la derni�re fixation du loyer, intervenue le 1er ao�t 1993.
Le 25 avril 2002, la bailleresse a refus� la diminution de loyer demand�e au motif que le rendement de l'immeuble concern� ne permettait pas de l'accorder.
Apr�s l'�chec d'une tentative de conciliation, les locataires ont saisi, le 28 octobre 2002, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une demande de baisse de loyer, tendant � ce que celui de leur appartement soit fix� � 17'800 fr. � partir du 1er ao�t 2002.
Dans sa r�ponse, la bailleresse, proc�dant � un calcul de rendement, a conclu au rejet de la baisse, au motif que l'appartement lou� aux demandeurs lui procurait un rendement insuffisant. Elle a pr�tendu que l'�tat locatif r�el se montait � 22'248 fr. par ann�e, alors que l'�tat locatif admissible atteignait 50'511 fr. par an. A l'appui de ce m�moire, la d�fenderesse a notamment produit des d�comptes internes relatifs aux charges d'exploitation.
Acc�dant � la demande des locataires, qui contestaient la force probante desdits d�comptes, le Tribunal des baux et loyers a imparti � la bailleresse un nouveau d�lai pour produire les pi�ces pertinentes.
Le 15 avril 2003, les demandeurs ont requis une diminution de loyer compl�mentaire de 8,26 % d�s le 1er ao�t 2003 en raison de la baisse � 3,25 % du taux d'int�r�t hypoth�caire � partir du 1er avril 2003. Les locataires ont fait valoir que les documents produits par la bailleresse ne permettaient pas d'effectuer un calcul de rendement complet. En particulier, ils ont relev� que les charges d'entretien pour les ann�es 1997 � 2000 n'�taient pas �tablies et que la valeur du terrain all�gu�e par la bailleresse n'�tait pas prouv�e.
En dernier lieu, les demandeurs ont conclu � ce que le Tribunal des baux et loyers fixe leur loyer annuel, sans les charges, � 17'652 fr. d�s le 1er ao�t 2002, puis � 16'188 fr. d�s le 1er ao�t 2003.
Par jugement du 2 avril 2004, le Tribunal des baux et loyers a arr�t� le loyer annuel, charges non comprises, de l'appartement de cinq pi�ces occup� par les demandeurs � 17'652 fr. d�s le 1er ao�t 2002 et 16'188 fr. d�s le 1er ao�t 2003, la d�fenderesse �tant condamn�e � rembourser aux locataires le trop-per�u de loyer.
Statuant sur l'appel de la d�fenderesse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 13 juin 2005, l'a enti�rement rejet�. Comme la d�fenderesse a oppos� � la demande de baisse de loyer des demandeurs fond�e sur la m�thode relative le rendement insuffisant de la chose lou�e (art. 269 CO), la cour cantonale a proc�d� � un calcul de rendement. Elle a en particulier consid�r� que le prix de revient de l'immeuble devait �tre d�termin� uniquement sur la base du co�t de la construction au sens strict et des int�r�ts intercalaires, �tant donn� que le terrain avait �t� donn� � X.________ et que sa valeur d'acquisition �tait ainsi �gale � z�ro. L'autorit� cantonale a �galement admis que les comptes produits par la bailleresse ne permettaient pas d'�tablir pour chaque ann�e les charges d'exploitation et en cons�quence d'en calculer la moyenne sur cinq ans. Elle a jug� que le loyer licite annuel, calcul� par application de la m�thode absolue, �tait inf�rieur au loyer actuel des demandeurs, si bien que la bailleresse ne pouvait s'opposer � la requ�te de r�duction de loyer en invoquant le rendement insuffisant de l'immeuble. La Chambre d'appel a enfin confirm� la diminution de loyer accord�e par le Tribunal des baux et loyers en fonction des variations du taux hypoth�caire de 6,5 % � 4 %, puis de 4 % � 3,25 %, lesquelles g�n�raient une baisse de 20,63 % pour le 1er ao�t 2002, puis de 8,26 % du loyer r�duit d�s le 1er ao�t 2003.
Parall�lement � un recours de droit public qui a �t� rejet� par arr�t de ce jour, la d�fenderesse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle requiert qu'apr�s annulation de l'arr�t pr�cit� la cause soit renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants, les demandeurs devant �tre d�bout�s de toutes leurs conclusions.
Les intim�s proposent la confirmation de l'arr�t d�f�r�.
1.1 Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 131 I 145 consid. 1, 153 consid. 1; 131 II 58 consid. 1, 137 consid. 1).
1.2.1 Selon l'art. 55 al. 1 let. b OJ, l'acte de recours doit contenir l'indication exacte des points attaqu�s de la d�cision et des modifications demand�es. Le simple renvoi aux conclusions formul�es dans la proc�dure cantonale ne suffit pas.
Lorsqu'il exerce un recours en r�forme, le recourant doit prendre des conclusions sur le fond du litige, sans se borner � demander l'annulation de la d�cision attaqu�e (Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 II p. 45). Seront toutefois admissibles les conclusions qui tendent au renvoi de la cause si le Tribunal f�d�ral, � supposer qu'il adh�re � l'opinion juridique du recourant, n'est pas � m�me de rendre une d�cision au fond, mais doit retourner la cause � l'autorit� cantonale pour instruction compl�mentaire (arr�t 4C.342/2002 du 8 janvier 2003 consid. 1, non publi� � l'ATF 129 III 171; ATF 125 III 412 consid. 1b p. 414).
En principe, les conclusions relatives aux pr�tentions civiles doivent �tre chiffr�es, le recourant ne pouvant se contenter de demander au Tribunal f�d�ral d'arr�ter le montant d� (ATF 121 III 390 consid. 1 p. 392). Pourtant il est possible de se fonder sur les motifs du recours, mis en relation avec la d�cision attaqu�e, pour d�terminer quels sont exactement les montants que le recourant r�clame � son adverse partie (ATF 125 III 412 consid. 1 p. 414/415 et les r�f�rences jurisprudentielles et doctrinales).
1.2.2 En l'esp�ce, la recourante a conclu � l'annulation de l'arr�t d�f�r�, avec renvoi de la cause � la Chambre d'appel pour nouvelle d�cision, et au d�boutement des intim�s de leur requ�te en diminution de loyer, au motif que l'appartement remis � bail � ces derniers procurait � la bailleresse un rendement insuffisant Tant en premi�re qu'en deuxi�me instance, la recourante avait requis que le loyer annuel des demandeurs f�t arr�t� � 22'248 fr. d�s le 1er ao�t 2002.
Interpr�t�es au regard des motifs du recours et de l'arr�t critiqu�, les conclusions de la recourante doivent �tre comprises en ce sens qu'elle sollicite que le loyer des locataires demeure fix� au montant qui �tait le sien � partir du 1er ao�t 1993, � savoir 22'248 fr. par an.
Il convient donc d'entrer en mati�re sur le recours.
1.3 S'agissant d'un bail reconductible tacitement, c'est-�-dire d'un bail de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse d�terminante doit �tre calcul�e en fonction des diminutions de loyer litigieuses en derni�re instance cantonale, le montant obtenu devant �tre multipli� par vingt (art. 36 al. 5 et 47 al. 1 OJ).
Dans l'instance conduite par la Chambre d'appel, la d�fenderesse a conclu � ce que le loyer annuel litigieux soit fix� � 22'248 fr., ce qui repr�sentait 1'854 fr. par mois, alors que les demandeurs ont requis la confirmation du jugement de premi�re instance, qui avait ramen� ce loyer, sans les charges, � 17'652 fr. (1'471 fr. par mois) d�s le 1er ao�t 2002 et � 16'188 fr. (1'349 fr. par mois) d�s le 1er ao�t 2003. Le diff�rend portait donc, du 1er ao�t 2002 au 1er ao�t 2003, sur un montant de loyer annuel de 4'596 fr. [(1'854 fr. - 1'471 fr.) x 12)], puis d�s cette derni�re date de 6'060 fr. [(1'854 fr. - 1'349 fr.) x 12)]. En multipliant ce seul dernier montant par vingt, on obtient un total de 121'200 fr. La valeur litigieuse minimale � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est atteinte.
1.4 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et dirig� contre un arr�t final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.1 La recourante soutient en premier lieu que la cour cantonale a enfreint l'art. 269 CO en retenant, dans le calcul de rendement auquel elle a proc�d�, que la valeur du terrain ne saurait �tre prise en compte, du moment que celui-ci avait �t� donn� � la bailleresse. La d�fenderesse est d'avis que le montant des fonds propres investis devait inclure la valeur dudit terrain, qu'elle estime � son prix sur le march�, soit 2'075'000 fr. Elle all�gue que tout bailleur, qui, par succession ou donation mixte, a acquis l'immeuble � un prix pr�f�rentiel destin� � l'avantager, doit pouvoir fonder sa valeur sur le prix du march� au moment de l'acquisition, la diff�rence avec le prix pay� devant �tre consid�r�e comme des fonds propres. Elle fait encore valoir que si l'on ne tenait pas compte du prix du terrain, il serait impossible de fixer l'�tat locatif r�el, le r�sultat obtenu n'ayant plus aucun rapport avec la r�alit� du march�.
2.2 Dans l'arr�t entrepris, la Chambre d'appel a jug� que le prix de revient de l'immeuble ne devait �tre constitu� que du co�t de construction au sens strict, c'est-�-dire sans la valeur du terrain, par 12'243'980 fr., et des int�r�ts intercalaires support�s pendant la p�riode de l'�dification, par 1'020'331 fr., d'o� un total de 13'264'311 fr. Appliquant la jurisprudence de l'ATF 120 II 100 consid. 5, elle a index� le 40% de ce dernier montant, soit 5'305'724 fr. au co�t de la vie (ISPC de 122,8 � 149, soit 21,34%), ce qui lui a permis d'obtenir des fonds propres th�oriques r��valu�s se montant � 6'437'966 fr. (121,34% de 5'305'724) et une valeur actuelle de fonds propres de 14'396'553 fr. [6'437'966 fr. + 7'958'587 fr. (60% de 13'264'311 fr.)]. L'autorit� cantonale a rentabilis� ce capital � 4,5 %, � savoir �% de plus que le taux de r�f�rence pour les pr�ts hypoth�caires de premier rang, d'o� un rendement admissible des fonds propres de 647'845 fr. (4,5 % de 14'396'553 fr. avec arrondissement au franc sup�rieur). Elle a enfin admis, d'une part, qu'aucune charge financi�re ne devait �tre retenue en l'absence de tout emprunt hypoth�caire li� aux immeubles dont la d�fenderesse est propri�taire et, d'autre part, que la moyenne annuelle des charges d'exploitation relatives auxdits immeubles n'avait pas �t� �tablie par la bailleresse, de sorte que l'�tat locatif admissible se montait en fin de compte � 647'845 fr.
Compar� au dernier �tat locatif total produit par la bailleresse, lequel s'�levait � 1'037'016 fr. (771'516 fr. pour les appartements, 265'500 fr. pour les arcades et parkings), la diff�rence de 389'171 fr. avec l'�tat locatif admissible susmentionn� permettrait une baisse de loyer de 37,53 %. R�percutant cette baisse sur les loyers des arcades et parkings, d'o� un rendement autoris� de 165'858 fr. pour ces objets [265'500 fr. - (37,53% de 265'500 fr. = 99'642 fr.)], la Chambre d'appel a arr�t� � 481'987 fr. le rendement admissible pour les seuls logements (647'845 fr. - 165'858 fr.). Divisant ce montant par le nombre de pi�ces du complexe (i.e. 167), elle a obtenu un prix possible de 2'886 fr. 15 par pi�ce. Multipli� par le nombre de pi�ces de l'appartement des demandeurs (i.e. 5), le loyer net admissible du logement de ces derniers ascende � 14'430 fr.75 (2'886 fr.15 x 5). Du moment que la d�fenderesse n'a pas contest� le calcul de la baisse de loyer d�coulant de la m�thode relative, l'autorit� cantonale en a conclu que le loyer retenu par le Tribunal des baux et loyers (17'652 fr. d�s le 1er ao�t 2002 et 16'188 fr. d�s le 1er ao�t 2003) ne pouvait pas �tre discut� par la bailleresse.
2.3 D'apr�s l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de r�siliation, s'il a une raison d'admettre que la chose lou�e procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, � cause d'une notable modification des bases de calcul, r�sultant en particulier d'une baisse des frais. Le bailleur peut opposer � la demande de baisse de loyer du locataire, justifi�e au regard de la m�thode relative, alternativement le rendement net insuffisant de la chose lou�e - le loyer actuel n'�tant ainsi pas abusif en d�pit des modifications des bases de calcul - ou les loyers usuels dans la localit� ou le quartier (ATF 122 III 257 consid. 4 et les r�f�rences). En l'esp�ce, la d�fenderesse a invoqu� l'insuffisance du rendement net pour r�sister � la requ�te des demandeurs tendant � une diminution de leur loyer. Elle �tait parfaitement en droit de se pr�valoir de ce facteur absolu. Reste � examiner si le calcul d�velopp� par l'autorit� cantonale est conforme au droit f�d�ral, en particulier en ce qui concerne la non-prise en compte de la valeur du terrain sur lequel est b�ti le complexe.
2.4 La m�thode absolue a pour but de v�rifier concr�tement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur. Dans cette m�thode, c'est le loyer lui-m�me, sans �gard aux diverses stipulations contractuelles, ni � son �volution dans le temps, qui est contr�l� sur la base de la situation financi�re de l'immeuble � un moment donn�, alors que, dans la m�thode relative, il s'agit d'examiner uniquement si une modification du loyer est compatible avec la volont� exprim�e ant�rieurement par celui qui la r�clame (ATF 123 III 171 consid. 6a et les arr�ts cit�s). L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement r�sulte du rapport existant entre les fonds propres investis dans la chose remise � bail et le loyer apr�s d�duction des charges d'exploitation et des int�r�ts d�biteurs sur les capitaux emprunt�s. Pour d�terminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du co�t de revient effectif de l'immeuble, � moins que son prix d'achat ne soit manifestement surfait, et en soustraire le montant des fonds �trangers. Les fonds propres investis par le bailleur doivent �tre adapt�s au rench�rissement, mais leur r��valuation ne saurait d�passer le 40% du prix de revient de l'immeuble pour les motifs d�ment explicit�s � l'ATF 120 II 100. Il n'est pas possible de substituer au co�t de revient partiellement r��valu� d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la valeur v�nale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie (ATF 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3b).
Lorsque l'immeuble n'a pas �t� construit ou acquis r�cemment, la d�termination des fonds propres peut �tre probl�matique, faute de pi�ces comptables ou parce que celles-ci, apr�s indexation des sommes qui y sont relev�es, mettent au jour des montants �conomiquement irr�alistes (ATF 122 III 257 consid. 3b/aa p. 258/159; arr�t 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, in SJ 2002 I p. 434 s.). C'est pourquoi il est toujours possible, dans ces cas-l�, de se pr�valoir des loyers du quartier (ATF 122 III 257 consid. 4a/bb p. 260/261). Autrement dit, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs d�cennies, la hi�rarchie entre les crit�res absolus est invers�e par rapport � celle pr�valant pour les immeubles dits r�cents. Il s'ensuit que si un loyer, augment� selon un facteur relatif, s'inscrit dans les limites des loyers usuels du quartier, il ne se justifie pas de proc�der au surplus au calcul du rendement net; en revanche, ce calcul ne saurait �tre refus� au locataire qui le demande lorsque le bailleur, qui entend augmenter le loyer, ne se pr�vaut pas des loyers du quartier ou ne parvient pas � apporter la preuve requise � cet �gard (arr�t 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in fine, in SJ 2002 I p. 434 s.).
2.5 In casu, il a �t� retenu d�finitivement (art. 63 al. 2 OJ) que la recourante a re�u en donation au d�but du si�cle dernier les parcelles sur lesquelles elle a fait b�tir le complexe immobilier. L'autorit� cantonale, appel�e � d�terminer le rendement admissible net de l'immeuble, a alors consid�r� que les fonds propres investis ne devaient se d�terminer que sur la base du co�t de construction et des int�r�ts intercalaires puisque la valeur d'acquisition du terrain avait �t� nulle pour la d�fenderesse. Cette opinion ne convainc pas.
Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion d'affirmer, certes dans un obiter dictum, que le bailleur qui a acquis un bien-fonds � un prix pr�f�rentiel, par exemple � la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du march� au moment de l'acquisition (arr�t 4C.234/1994 du 6 d�cembre 1994 consid. 3a, approuv� par Beat Rohrer, MRA 2/95, p. 78).
Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances pr�cit�es est en effet destin� exclusivement � le favoriser, mais nullement � avantager les locataires de ce dernier (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 22 ad art. 269 CO; Robert Siegrist, Der missbr�uchliche Mietzins, Regel und Ausnahmen, th�se Zurich 1997, p. 26; plus h�sitants David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht f�r die Praxis, 6e �d., 2005, chap. 18, ch. 3.7 p. 291/292).
Ces opinions doivent �tre approuv�es. De fait, seule la prise en compte de la valeur du march� de l'immeuble � l'�poque o� le bailleur l'a acquis � titre pr�f�rentiel, voire � titre gratuit, permet effectivement � l'int�ress�, qui par la suite le remet � bail, de tirer un profit �conomique de la lib�ralit� qui lui a �t� d�lib�r�ment accord�e.
2.6 Il sied maintenant d'appliquer ces principes � l'esp�ce.
L'�tat de fait d�terminant ne mentionne pas la valeur qu'avait le terrain litigieux sur le march� lorsqu'il a �t� c�d� gratuitement � la bailleresse. On ne conna�t pas non plus la valeur � laquelle le donateur avait acquis ce bien-fonds.
La recourante n'a apport� aucun �l�ment � cet �gard. De toute mani�re, vu que la donation a eu lieu il y a pr�s d'un si�cle, il est vraisemblable que les pi�ces comptables pouvant attester de ces valeurs ont disparu.
Or, comme on l'a vu, la d�fenderesse pouvait combattre la demande de baisse de loyer en se pr�valant des loyers comparatifs. Mais, la bailleresse, � qui il incombait de fournir des exemples en nombres suffisants (cf. David Lachat, Le bail � loyer, ch. 2.2.7, p. 306), n'a rien �tabli sous cet angle.
Dans de telles circonstances, la cour cantonale n'a pas enfreint le droit f�d�ral en ne tenant pas compte de la valeur du terrain lorsqu'elle a proc�d� au calcul de rendement du complexe immobilier susrappel�.
3.1 La recourante pr�tend en second lieu que la Chambre d'appel a transgress� l'art. 274d al. 3 CO pour n'avoir pas poursuivi plus avant l'instruction afin de permettre � la bailleresse de donner toute indication utile � propos des charges d'exploitation de l'immeuble et de faire entendre des t�moins sur cette question.
3.2 L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'�tablir d'office les faits et aux parties de lui pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne constitue cependant pas une maxime d'office absolue et ne lib�re pas les deux parties de collaborer activement � l'�tablissement des faits (arr�t 4C.316/1996 du 14 avril 1997 consid. 4b/aa, non publi� � l'ATF 123 III 171, et les r�f�rences cit�es).
3.3 La norme en question ne dispensait nullement la d�fenderesse de pr�senter les documents �tablissant avec pr�cision les charges d'exploitation de l'immeuble dont elle a remis � bail un appartement aux demandeurs. Il a �t� constat� que le Tribunal des baux et loyers avait d�ment attir� l'attention de la recourante sur ce point et qu'elle lui avait imparti un nouveau d�lai pour produire les pi�ces pertinentes. En pure perte. Il n'appartenait pas � la cour cantonale de suppl�er par des mesures probatoires � la carence de la bailleresse. En ce qui concerne l'audition de t�moins, la recourante n'a m�me pas pr�tendu avoir requis la convocation de personnes d�termin�es.
Le grief est priv� de tout fondement.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet�. La recourante, qui succombe paiera l'�molument judiciaire et versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� � titre de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).