Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F27-09-2007-4A_162-2007
Timestamp: 2016-10-27 22:45:57+00:00
Document Index: 129769127

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 74', 'art. 51', 'art. 255', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 45', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

recourante, repr�sent�e par Me Ir�ne Buche,
intim�s, tous trois repr�sent�s par Me Bertrand R. Reich.
recours en mati�re civile contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 2 avril 2007.
Depuis 1972, B.________, C.________ et D.________ louent � A.________ un appartement de trois pi�ces sis dans un immeuble dont ils sont propri�taires. Le contrat se renouvelle tacitement d'ann�e en ann�e. En dernier lieu, le loyer mensuel a �t� fix� � 793 francs.
En cours de bail, la locataire a fait l'objet � diff�rentes reprises de plaintes de voisins, notamment pour des probl�mes d'odeurs. Entre le 21 juillet et le 15 septembre 2003, les bailleurs ont mis la locataire en demeure de faire nettoyer son appartement et de le faire traiter contre les cafards, avec menace de r�siliation. La locataire, qui n'a d'abord pas �t� atteinte � cause d'une absence prolong�e, n'a pas donn� suite � cette injonction, n'en voyant pas l'utilit�.
Par avis officiel du 10 novembre 2003, les bailleurs ont r�sili� le bail pour le 31 d�cembre 2003. Ils se pr�valaient de la violation du devoir de diligence (art. 257f CO).
Le 19 d�cembre 2003, la locataire a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve en vue de faire constater l'inefficacit� de la r�siliation, subsidiairement de la faire annuler. Le 16 janvier 2004, les bailleurs ont d�pos� une requ�te en �vacuation aupr�s de la m�me autorit�.
Suite � une premi�re s�ance de conciliation du 22 mars 2004, les bailleurs ont mandat� plusieurs entreprises pour proc�der � la d�sinsectisation du logement litigieux et poser un filet anti-pigeons sur le balcon. Lors d'une deuxi�me audience de conciliation du 10 mai 2004, les parties ont sign� la convention suivante: "Mme A.________ s'engage, en cas d'absence, � remettre la cl� de l'appartement au concierge de l'immeuble et, lorsqu'elle est � Gen�ve, � permettre � l'entreprise de d�sinsectiser son appartement. Elle s'engage en outre � maintenir la chose lou�e, y compris le balcon, en bon �tat et � veiller � ce que le fil anti-pigeons reste en place. Un d�lai d'�preuve est pr�vu pour une dur�e de 9 mois, les parties seront convoqu�es en f�vrier et le cong� du 10 novembre 2003 et la requ�te en �vacuation du 16 janvier 2004 seront retir�s pour autant que les conditions pr�cit�es aient �t� respect�es. A cet effet, Mme A.________laissera visiter son appartement � la r�gie en janvier 2005".
Le 1er f�vrier 2005, la r�gie a proc�d� � une visite des lieux et a constat� que l'appartement �tait dans un �tat d'insalubrit� total.
La nouvelle tentative de conciliation du 3 f�vrier 2005 s'�tant sold�e par un �chec, la locataire a port� sa requ�te devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve qui, par jugement du 22 mai 2006, a d�clar� le cong� valable et d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
Statuant sur appel de la locataire par arr�t du 2 avril 2007, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve confirm� le jugement attaqu�.
La locataire (la recourante) interjette le pr�sent recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement au constat de l'inefficacit� du cong� litigieux, subsidiairement � l'annulation de la r�siliation, plus subsidiairement � la condamnation des bailleurs � retirer le cong� conform�ment � l'engagement pris le 10 mai 2004, le tout avec suite de d�pens.
Les bailleurs (les intim�s) proposent le rejet du recours, sous suite de d�pens.
2.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose lou�e sont de nature p�cuniaire (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, publi� in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent �tre soumises au Tribunal f�d�ral, par la voie du recours en mati�re civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En mati�re de droit du bail � loyer, elle doit s'�lever � au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore litigieux devant la derni�re instance cantonale qui la d�termine (art. 51 al. 1 let. a LTF).
Dans la pr�sente cause, la cour cantonale, au vu des conclusions prises devant elle, a retenu que la valeur litigieuse s'�levait au montant du loyer d� jusqu'� la prochaine �ch�ance contractuelle, que donn� le 10 novembre 2003, le cong� ne pouvait d�ployer d'effets avant le 31 octobre 2004, et que la p�riode d�terminante �tait donc de douze mois, ce qui correspondait � une valeur litigieuse de 9'516 fr. La recourante conteste ce calcul et soutient que la valeur litigieuse correspond � trois ans de loyer. Les intim�s s'en remettent � justice.
En cas de litige portant sur la r�siliation d'un bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, publi� in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2a; 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Pour d�terminer la prochaine �ch�ance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-�-dire que le cong� litigieux ne soit pas valable. Lorsque, comme en l'esp�ce (art. 255 al. 3 CO), le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en consid�ration la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, publi� in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2a).
En l'occurrence, le loyer mensuel est de 793 fr., ce qui donne une valeur litigieuse de 28'548 fr. (36 x 793 fr.), de sorte que la voie du recours en mati�re civile est ouverte.
2.2 Par ailleurs exerc� par la recourante qui a succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), et dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF), le pr�sent recours en mati�re civile est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai, compte tenu des f�ries (art. 45 al. 1, 46 al. 1 let. a LTF et 100 al. 1 LTF), et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Bien que d�clarant se r�f�rer aux constatations de fait figurant dans l'arr�t attaqu�, la recourante critique l'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e la cour cantonale. Se fondant en particulier sur des d�clarations de t�moins relat�es dans la partie "en fait" de l'arr�t attaqu�, elle argumente � partir d'un �tat de fait diff�rent de celui retenu par l'autorit� cantonale.
3.1 Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La notion de � manifestement inexacte � correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (Message concernant la r�vision totale de l'organisation judiciaire f�d�rale du 28 f�vrier 2001, FF 2001 p. 4000 ss, sp�c. p. 4135). D'apr�s la jurisprudence, une d�cision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire pr�f�rable; pour que cette d�cision soit annul�e, encore faut-il qu'elle se r�v�le arbitraire, non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son r�sultat (ATF 133 I 149 consid, 3.1; 132 III 209 consid. 2.1). En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, il n'y a arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables, ou encore s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e (ATF 129 I 8 consid. 2.1).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4).
En l'esp�ce, le recours ne satisfait pas � ces exigences. La recourante se limite � donner la version des faits qu'elle tire de divers t�moignages, sans aborder l'�tat de fait retenu par l'autorit� cantonale ni tenter de d�montrer en quoi il serait insoutenable.
3.2 L'�tat de fait retenu par l'autorit� cantonale, qui lie donc le Tribunal f�d�ral, est le suivant:
Depuis plusieurs ann�es et notamment en 2001, la locataire a fait obstacle � l'accomplissement dans son appartement de travaux d'entretien et de pr�vention contre l'invasion d'insectes nuisibles. Durant l'ann�e 2003, le logement, y compris le balcon, �tait dans un �tat d'insalubrit� caract�ris�; il �tait dans un tr�s mauvais �tat, ne faisant apparemment pas l'objet de l'entretien minimum que l'on peut attendre d'un locataire diligent. Ces probl�mes d'insalubrit� ont atteint un degr� tel qu'ils ont engendr� des d�sagr�ments aux voisins directs, consistant en des g�nes olfactives et des invasions de cafards.
De surcro�t, en particulier en 2003, lorsque la repr�sentante des bailleurs a voulu rem�dier � ces dommages, mandatant les entreprises sp�cialis�es pour le traitement de ces probl�mes, elle s'est trouv�e emp�ch�e d'agir efficacement, la locataire refusant l'acc�s � son appartement, soit d�lib�r�ment, soit en se comportant de mani�re tr�s n�gligente en ne prenant pas les mesures en vue d'�tre atteinte par les communications de la r�gie. Les bailleurs ont � deux reprises mis la locataire en demeure de proc�der au nettoyage de son appartement et de le faire traiter contre les cafards.
Les 8 avril et 18 mai 2004, la locataire a permis � des entreprises d'acc�der � son appartement, pour proc�der � la d�sinsectisation, en particulier au traitement de pr�vention anti-cafards, et pour installer un filet anti-pigeons autour du balcon.
Par la suite, la locataire a persist� � maintenir son logement dans un tr�s mauvais �tat. Ce n'est que sur l'insistance des bailleurs, qui souhaitaient v�rifier le respect des engagements pris le 10 mai 2003 par la locataire � l'approche de la fin du d�lai d'�preuve, que celle-ci s'est d�cid�e � proc�der au nettoyage des locaux, sans toutefois les maintenir ou les remettre en bon �tat.
La recourante se plaint d'une violation de l'art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de r�silier les baux d'habitations, moyennant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite du bailleur, a persist� � enfreindre son devoir de diligence ou � manquer d'�gards envers les voisins.
4.1 La r�siliation pr�vue � l'art. 257f al. 3 CO suppose ainsi une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement �crit pr�alable du bailleur, la persistance du locataire � ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement �voqu� par le bailleur dans sa protestation, le caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pr�avis de trente jours pour la fin d'un mois (arr�t 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 3.1, et les r�f�rences cit�es).
En vertu de son devoir de diligence, le locataire doit avoir pour les voisins les �gards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO); cela lui interdit notamment de cr�er des odeurs naus�abondes (cf. Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht f�r die Praxis, 5e �d., Zurich 2005, n. 27.3.1.3 et 2.1.3.8). Le locataire est aussi tenu de tol�rer les travaux destin�s � rem�dier aux d�fauts de la chose ainsi qu'� r�parer ou � pr�venir des dommages (art. 257h al. 1 CO); la n�cessit� s'appr�cie de mani�re objective, sans �gard � l'opinion du locataire, � l'aune de l'obligation d'entretien du bailleur qui n'entend pas laisser les locaux se d�grader (arr�t 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 3.3 p. 441, et les r�f�rences cit�es).
Pour justifier une r�siliation anticip�e, la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence doit rendre le maintien du contrat insupportable, ce qui suppose une certaine gravit� du manquement reproch� au locataire. La question de savoir si le maintien du bail est devenue insupportable ne se d�termine pas selon des crit�res abstraits, mais en fonction de l'ensemble des circonstances concr�tes du cas d'esp�ce. Cet examen rel�ve ainsi du pouvoir d'appr�ciation du juge (arr�t 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 3.5, et les r�f�rences cit�es). Conform�ment � sa pratique, le Tribunal f�d�ral ne substitue alors sa propre appr�ciation � celle de l'instance inf�rieure qu'avec une certaine retenue et n'intervient que si celle-ci a abus� de son pouvoir d'appr�ciation, c'est-�-dire si elle a retenu des crit�res inappropri�s, si la d�cision rendue aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 132 III 758 consid. 3.3 p. 762 et les arr�ts cit�s).
4.2 En premier lieu, la recourante estime que la r�siliation prononc�e le 10 novembre n'�tait pas justifi�e.
Selon les constatations de l'autorit� cantonale, dans les mois pr�c�dant la r�siliation, l'appartement et le balcon �taient dans un �tat d'insalubrit� caract�ris� et les voisins ont �t� incommod�s par des odeurs; en outre, la recourante n'a pas donn� suite � l'injonction de traiter ces probl�mes, et les entreprises mandat�es par la r�gie pour le faire n'ont, de la faute de la locataire, pas pu acc�der � l'appartement pour y proc�der. Dans ces circonstances, l'autorit� cantonale n'a pas abus� de son pouvoir d'appr�ciation en estimant qu'une r�siliation dans les trente jours �tait justifi�e. Le respect des exigences de forme ne sont, � juste titre, pas contest�es. La r�siliation prononc�e le 10 novembre 2003 �tait valable.
4.3 La recourante objecte ensuite que, par la signature du proc�s-verbal de conciliation du 10 mai 2004, les intim�s ont renonc� � leur mise en demeure initiale, qui a ainsi perdu toute valeur juridique.
Rien de tel ne ressort toutefois de la convention. Les bailleurs ont uniquement accord� un d�lai d'�preuve � la locataire, et ils se sont engag�s � retirer la r�siliation ainsi que la requ�te d'�vacuation si elle respectait les engagements pris. Ils ont simplement consenti � une suspension de la proc�dure d'�vacuation et se sont engag�s � y renoncer ult�rieurement si certaines conditions �taient remplies par la locataire. La mise en demeure de 2003 n'�tait pas remise en cause; elle subsistait et gardait toute sa valeur.
4.4 La recourante objecte finalement que les intim�s devaient respecter l'engagement pris le 10 mai 2004 et retirer la r�siliation.
Selon les constatations de la cour cantonale, la locataire a persist� � maintenir son logement dans un tr�s mauvais �tat et ne s'est d�cid�e � proc�der au nettoyage des locaux sans toutefois les maintenir ou les remettre en bon �tat uniquement sur l'insistance des bailleurs qui, � l'approche de l'�ch�ance du d�lai d'�preuve, souhaitaient v�rifier le respect des engagements pris dans la convention du 10 mai 2004. C'est � bon droit que l'autorit� cantonale en a d�duit que la locataire n'avait pas respect� ces engagements et que les bailleurs n'avaient donc pas � retirer la r�siliation ni � renoncer � l'�vacuation.
Il r�sulte des consid�rants qui pr�c�dent que le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et d�pens seront mis � la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).
La recourante versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des par-ties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.