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Timestamp: 2016-10-25 03:25:57+00:00
Document Index: 111375566

Matched Legal Cases: ['art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 683', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 20', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 959', 'ATF ', 'art. 681', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 683', 'art. 2', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 682', 'art. 712', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 42', 'art. 682', 'art. 47', 'art. 712', 'art. 216', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 27', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 216', 'art. 3', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 1', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 683', 'art. 2', 'art. 17', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'ATF ', 'art. 27', 'art. 683', 'art. 216', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 560', 'art. 560', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 152', 'art. 156', 'art. 159']

4C.28/2000 (10.07.2000)
4C.28/2000
Composition de la Cour: M. Walter, pr�sident, M. Leu,
M. Corboz, Mme Klett, juges, et M. Pagan, juge suppl�ant.
Denis Kopp, � Gen�ve, d�fendeur et recourant, repr�sent� par Me Patrice Riondel, avocat � Gen�ve,
l'Association genevoise du Coin de Terre, � Vernier, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Christiane de Senarclens Combe, avocate � Gen�ve;
(droit de r�m�r�)
A.- a) L'Association genevoise du Coin de Terre (ci-apr�s: l'Association), reconnue d'utilit� publique depuis 1933, a pour but principal de faciliter aux familles de condition modeste l'acquisition et la construction d'habitations.
A cet effet, elle peut, en particulier, recourir aux dispositions l�gales concernant le droit de r�m�r�. La dur�e - ind�termin�e -, les modalit�s de l'annotation au registre foncier (pour une p�riode de dix ans) et les conditions d'exercice de ce droit ont �t� fix�es dans un r�glement int�rieur approuv� par le Conseil d'Etat genevois. Selon ce r�glement, les ventes de parcelles avec la maison familiale et d'appartements font l'objet d'un acte notari� sp�cial pr�voyant un droit de r�m�r� en faveur de l'Association. En outre, les propri�taires pr�sents ou futurs de terrains vendus par l'Association doivent satisfaire aux conditions de celleci et en �tre membres aussi longtemps qu'elle subsistera.
La qualit� de membre de l'Association se perd notamment par le d�c�s. Au d�c�s d'un membre actif propri�taire, son conjoint ou, � d�faut, ses descendants peuvent requ�rir leur admission au sein de l'Association. Le successeur jouit de la situation acquise par le d�funt.
b) Le 25 septembre 1962, Jean Kopp a acquis de l'Association, pour le prix de 75 944 fr.80, une parcelle avec villa sise � A�re. L'acte de vente reprenait les clauses et conditions r�glementaires concernant le droit de r�m�r�.
L'acqu�reur s'y engageait � signer un nouveau contrat en vue d'une seconde annotation de ce droit � l'expiration de la p�riode initiale de dix ans. Pour garantir le respect du droit de r�m�r�, l'immeuble vendu a �t� grev� d'une hypoth�que de 20 000 fr. au profit de l'Association.
Jean Kopp est d�c�d� le 8 ao�t 1984. Son fils Denis devint propri�taire de la villa, tandis que son �pouse Ir�ne en h�rita l'usufruit et y demeura jusqu'� son d�c�s, survenu le 27 mai 1994. Ir�ne Kopp paya les cotisations de membre de l'Association, mode de proc�der que son fils Denis accepta en pleine connaissance de cause.
En d�cembre 1987, Denis Kopp sollicita de l'Association une estimation de la valeur de la villa, afin de calculer ses droits de succession. Il lui fut r�pondu, avec estimation d�taill�e � l'appui, que la valeur de la villa s'�levait � 287 000 fr. "selon les calculs du droit de r�m�r�".
Le 28 ao�t 1988, l'Association s'adressa au notaire charg� de la liquidation de la succession de Jean Kopp pour lui faire savoir que l'hypoth�que de 20 000 fr. devait �tre port�e � 100 000 fr. conform�ment � une d�cision de son comit� prise le 7 d�cembre 1977. Denis Kopp ne donna pas suite � cette demande. En septembre 1988, il changea de notaire et fit constituer une c�dule hypoth�caire grevant la villa pour un montant de 550 000 fr. en garantie d'un pr�t octroy� par la Patria Assurances.
Au cours de l'automne 1994, l'Association, ayant appris que Denis Kopp entendait vendre la villa, lui signifia son intention d'exercer son droit de r�m�r�. Contestant la validit� de ce droit, Denis Kopp lui offrit la villa pour le prix de 650 000 fr. L'Association refusa cette offre et confirma sa volont� de faire valoir le droit de r�m�r�. A sa demande, le prix de la villa fut estim� par voie d'expertise, selon les crit�res statutaires, et arr�t� � 306 560 fr.60, valeur au 19 d�cembre 1994.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 22 d�cembre 1994, l'Association fut autoris�e � faire annoter au registre foncier une restriction du droit d'ali�ner l'immeuble en question, moyennant la fourniture de s�ret�s d'un montant de 40 000 fr.
B.- a) Le 31 janvier 1995, l'Association ouvrit une action en validation de ces mesures provisionnelles. Ses conclusions visaient � faire constater la validit� tant du droit de r�m�r� que de son exercice, � obtenir le transfert de propri�t� contre versement par elle-m�me de la somme de 306 600 fr. � Denis Kopp et � enjoindre ce dernier de faire radier la c�dule hypoth�caire de 550 000 fr. constitu�e par lui sur l'immeuble litigieux.
Le d�fendeur conclut au d�boutement de la demanderesse et, reconventionnellement, au paiement par celle-ci de divers montants � titre de dommages-int�r�ts (charges courantes et int�r�ts d�biteurs) cons�cutifs � l'annotation pr�tendument injustifi�e de la restriction du droit d'ali�ner sa villa.
Statuant "sur partie", le 14 d�cembre 1995, le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve constata la validit� du droit de r�m�r�, dit qu'il avait �t� valablement exerc� par la demanderesse, ordonna la lib�ration des s�ret�s, rejeta la demande reconventionnelle et invita les parties � plaider sur expertise pour d�terminer la valeur, au 6 octobre 1994, de la parcelle et de la villa du d�fendeur, en leur impartissant des d�lais pour ce faire.
Par arr�t du 21 juin 1996, la Cour de justice rejeta l'appel form� par le d�fendeur contre ce jugement et renvoya la cause � cette autorit� pour qu'elle fixe la suite de la proc�dure.
Un recours en r�forme interjet� par le d�fendeur contre cette d�cision fut d�clar� irrecevable par arr�t du Tribunal f�d�ral du 24 mars 1997.
b) Les experts mis en oeuvre par le Tribunal de premi�re instance fix�rent � 332 000 fr. le prix de rachat de l'immeuble en fonction de la m�thode d�crite dans le contrat conclu le 25 septembre 1962.
Sur la base de leur rapport, chacune des parties formula ses conclusions d�finitives. Celles de la demanderesse tendaient, en substance, au transfert � son nom de la propri�t� de l'immeuble en cause, franc de tout gage immobilier et autre droit r�el limit�, contre paiement de 332 000 fr. Le d�fendeur a conclu, de son c�t�, au rejet int�gral de la demande, � la radiation de l'inscription de la restriction du droit d'ali�ner et de l'hypoth�que de 20 000 fr. constitu�e en faveur de la demanderesse, ainsi qu'� la restitution des cotisations per�ues par cette derni�re entre 1988 et 1994; reconventionnellement, le d�fendeur a conclu � ce que la demanderesse soit condamn�e � lui verser diff�rents montants par mois, du 1er novembre 1994 jusqu'� l'entr�e en jouissance effective du nouveau propri�taire de la villa, pour qu'il puisse payer les charges courantes et les int�r�ts d�biteurs se rapportant � celle-ci.
Par jugement du 6 mai 1999, le Tribunal de premi�reinstance a fait enti�rement droit aux conclusions de la demanderesse.
Statuant le 12 novembre 1999, sur appel du d�fendeur, la Cour de justice a confirm� ledit jugement.
C.- Le d�fendeur interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral aux fins d'obtenir l'annulation de l'arr�t cantonal et l'admission des conclusions qu'il avait prises devant la Cour de justice. A titre subsidiaire, il requiert le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle se prononce sur sa demande reconventionnelle.
La demanderesse propose le rejet du recours et la confirmation de l'arr�t attaqu�.
1.- Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits figurant dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 119 II 353 consid. 5c/aa p. 357, 117 II 256 consid. 2a, 115 II 484 consid. 2a p. 485 s.). Dans la mesure o� un recourant pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir de mani�re pr�cise de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Dans la partie de son recours consacr�e au "rappel des faits pertinents", le d�fendeur se livre en r�alit�, sous forme de commentaires, � une critique des faits retenus par la Cour de justice � l'appui de son arr�t du 12 novembre 1999. Une telle fa�on de proc�der, en dehors des hypoth�ses susvis�es, n'est pas admissible, car elle revient � faire du Tribunal f�d�ral une juridiction d'appel susceptible de revoir librement les faits.
2.- En premier lieu, le d�fendeur soutient que le pacte de r�m�r� convenu par feu son p�re et la demanderesse �tait frapp� de nullit� en raison de l'obligation de renouvellement dont il �tait assorti. A l'en croire, ce pacte ne lui serait donc pas opposable.
a) Sous l'empire de l'art. 683 al. 2 aCC, les droits d'emption et de r�m�r� faisant l'objet de cette disposition cessaient, dans tous les cas, dix ans apr�s leur annotation au registre foncier. N�anmoins, il �tait admis que ce d�lai d�cennal ne valait que pour les effets de nature r�elle du contrat, si bien que les parties pouvaient constituer entre elles un droit de r�m�r� d'une dur�e ind�termin�e, dans les limites des art. 2 et 27 CC (cf. , mutatis mutandis, l'ATF 121 III 210 consid. 2 et l'arr�t cit�).
b) En l'esp�ce, l'engagement pris par Jean Kopp de signer un nouveau pacte de r�m�r� � l'expiration de la dur�e de validit� de l'annotation au registre foncier, afin que le droit de r�m�r� puisse �tre annot� derechef pour une p�riode suppl�mentaire de dix ans, �tait entach� de nullit� (ATF 73 II 158 consid. 1). Toutefois, force est d'admettre que, par un comportement concluant, les parties � l'acte de vente du 25 septembre 1962 ont renonc� � cette clause. En effet, l'engagement incrimin� n'a donn� lieu � aucune contestation entre elles en 1972, � l'expiration du d�lai de dix ans, et la situation n'a pas �volu� depuis le 25 septembre 1972. Sur ce point, il faut encore remarquer, avec la demanderesse, que l'arr�t d�f�r� est entach� d'une inadvertance manifeste en ce sens que l'hypoth�que de 20 000 fr. �tait cens�e garantir l'engagement de Jean Kopp de ne pas vendre l'immeuble sans l'accord de la demanderesse et non pas d'ex�cuter l'obligation de renouvellement, hypoth�se dans laquelle la garantie e�t �t� souscrite pour un engagement nul (cf. ATF 73 II 158 consid. 2).
Quoi qu'il en soit, il y aurait tout au plus mati�re � nullit� partielle selon l'art. 20 al. 2 CO par la seule annulation de la clause litigieuse, s'agissant de mettre en oeuvre le principe de la favor negotii en pr�sence d'une disposition qui n'avait d'ailleurs aucune incidence sur la dur�e - ind�termin�e - du droit de r�m�r� stipul� dans l'acte de vente du 25 septembre 1962 et qui ne modifiait pas non plus l'�conomie de ce contrat (cf. ATF 120 II 35 consid. 4a).
La premi�re critique formul�e par le d�fendeur tombe d�s lors � faux.
3.- Le d�fendeur invoque ensuite une violation de l'art. 216a CO. Il fait grief � la cour cantonale de n'avoir pas constat� que le droit de r�m�r� litigieux s'�tait d�finitivement �teint en 1987, 25 ans apr�s sa constitution, en vertu de cette disposition.
a) aa) Les droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� conventionnels sont des droits d'acquisition conditionnels qui font na�tre un rapport g�n�rateur d'obligations et qui sont soumis, comme tels, aux dispositions g�n�rales relatives aux contrats. De tels droits n'ont, en principe, que des effets personnels. Peuvent, toutefois, s'y ajouter les effets r�els de l'annotation au registre foncier, laquelle permet de garantir l'ex�cution de ces droits personnels par un mode r�el, en les rendant opposables � tout droit post�rieurement acquis sur l'immeuble (art. 959 al. 2 CC; ATF 120 Ia 240 consid. 3b et les r�f�rences).
Selon le texte des art. 681 al. 3 et 683 al. 2 aCC, les droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� cessent, dans tous les cas, dix ans apr�s l'annotation. La jurisprudence a n�anmoins interpr�t� ces dispositions en ce sens que le d�lai d�cennal ne s'appliquait qu'aux effets r�els de l'annotation. Ainsi, les parties pouvaient constituer entre elles des droits personnels d'une dur�e ind�termin�e, dans les limites des art. 2 et 27 CC (ATF 102 II 243 consid. 3 et les r�f�rences; voir aussi l'ATF 121 III 210 consid. 2). Cette jurisprudence a �t� approuv�e par une majorit� d'auteurs (voir les r�f�rences indiqu�es par Felix Sch�bi, Die Bedeutung der Revision der Bestimmungen �ber vertragliche Kaufs-, Vorkaufs- und R�ckkaufsrechte f�r die Sachenrechtsdogmatik, recht 1993, p. 177 note de pied n. 4).
Dans la perspective d'une r�vision de la loi, le Conseil f�d�ral avait sollicit� un avis de droit du professeur Pio Caroni (Berne), lequel avait pr�conis� le maintien de la distinction entre la dur�e des effets personnels et la dur�e des effets r�els des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r�. La commission d'experts lui avait embo�t� le pas (pour les r�f�rences, cf. Sch�bi, op. cit. , p. 178). Cependant, le 19 octobre 1988, le Conseil f�d�ral a pr�sent� un projet de loi o� il proposait de ne plus faire de diff�rence entre la dur�e � caract�re simplement obligatoire de ces droits personnels et celle qui rev�tait un caract�re d'obligation r�elle (Message � l'appui des projets de loi f�d�rale sur le droit foncier rural et de loi f�d�rale sur la r�vision partielle du code civil (droits r�els immobiliers) et du code des obligations (vente d'immeubles), in FF 1988 III 889 ss, 1015 s.). Cette proposition n'a rencontr� aucune opposition devant les commissions parlementaires et les Chambres f�d�rales; elle a �t� tacitement adopt�e et introduite dans la loi � l'art. 216a CO (pour les r�f�rences, cf. Sch�bi, op. cit. , p. 178 note de pied n. 9; voir aussi l'appr�ciation critique de Rey, Die Neuregelung der Vorkaufsrechte in ihren Grundz�gen, RDS 113 (1994) I 39 ss, 40 s.). Aux termes de cette disposition, entr�e en vigueur le 1er janvier 1994, les droits de pr�emption et de r�m�r� peuvent �tre convenus pour une dur�e de 25 ans au plus, les droits d'emption pour dix ans au plus, et �tre annot�s au registre foncier.
bb) En l'esp�ce, la demanderesse a fait valoir son droit de r�m�r� en novembre 1994, soit apr�s l'entr�e en vigueur de l'art. 216a CO.
A supposer que ce droit soit r�gi, quant � sa dur�e, par la disposition topique applicable � l'�poque de sa constitution, � savoir l'art. 683 al. 2 aCC tel qu'interpr�t� par la jurisprudence pr�cit�e, il serait assur�ment opposable au d�fendeur, en sa qualit� de successeur universel de la personne qui l'avait octroy� � la demanderesse. Seuls pourraient y faire obstacle les art. 2 et 27 al. 2 CC. Cependant, le d�fendeur n'a pas port� le d�bat sur ce terrain-l� et il n'avance aucun motif susceptible de justifier la mise en oeuvre de la soupape de s�curit� que repr�sentent ces deux dispositions.
Il n'y a donc pas lieu de s'y arr�ter.
En revanche, si le droit de r�m�r� constitu� en 1962 devait �tre limit� ab ovo dans le temps par l'art. 216a CO et qu'il tomb�t mat�riellement sous le coup de cette disposition, la demanderesse ne pourrait plus s'en pr�valoir, parce qu'il se serait alors �teint en 1987, avant qu'elle en f�t usage. Il convient donc d'examiner successivement ces deux questions en commen�ant par la seconde, car la r�ponse qui lui sera apport�e pourrait rendre superflu le traitement de la premi�re. Aussi bien, dans l'hypoth�se o� le droit de r�m�r� en cause serait exorbitant ratione materiae de l'art. 216a CO, il importerait peu de savoir quel est le champ d'application ratione temporis de cette disposition.
b) aa) Les nouvelles dur�es maximales fix�es � l'art. 216a CO ne valent que pour les droits personnels qui ont �t� constitu�s par convention, � l'exclusion de ceux qui existent de par la loi, tels les droits de pr�emption l�gaux (par ex. art. 682 et 682a CC). En outre, selon le message susmentionn� du Conseil f�d�ral, la dur�e maximale de 25 ans n'est pas non plus applicable lorsque les droits de pr�emption sont cr��s, conform�ment � l'art. 712c al. 1 CC, dans l'acte constitutif de la propri�t� par �tages ou par convention ult�rieure (FF 1988 III 1016). Cet avis est partag� par une majorit� d'auteurs (Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 103 ch. 4; Rey, op. cit. , p. 43; Steinauer, La nouvelle r�glementation du droit de pr�emption, RNRF 1992, p. 1 ss, 8; Robert Meier, Das neue Vorkaufs-, Kaufs- und R�ck-kaufsrecht - vier Neuerungen und drei Auslegungsfragen, PJA 1994, p. 139 ss, 145; Roland Pf�ffli, Neuerungen im Immobiliarsachenrecht und beim Grundst�ckkauf, Le Notaire bernois (NB) 1992, p. 449 ss, 456; pour une critique de cet avis, cf.
B�n�dict Fo�x, La nouvelle r�glementation des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� dans le CC/CO, SJ 1994, p. 381 ss, 403 s.). Sch�bi (Die Revision des Kaufs-, des Vorkaufs- und des R�ckkaufsrechts, PJA 1992, p. 567 ss), quant � lui, va encore plus loin, puisqu'il soutient que les dur�es fix�es � l'art. 216a CO ne s'appliquent pas en toute hypoth�se et qu'il faut, en particulier, en faire abstraction lorsque la relation juridique en cause offre les caract�res d'une soci�t�, auquel cas la modulation des d�lais (dans un sens ou dans l'autre) peut r�pondre � des besoins l�gitimes (p. 569).
D'autres auteurs refusent d'admettre, ou du moins critiquent, une interpr�tation aussi extensive du texte l�gal (Fo�x, ibid. ; Meier, ibid.).
L'opinion de Sch�bi, qui se heurte certes au texte en soi clair de l'art. 216a CO, mais qui para�t conforme � l'esprit et � la syst�matique de la loi, n'est en tout cas pas d�nu�e d'int�r�t. De fait, si les droits de pr�emption l�gaux ne sont pas soumis � la dur�e maximale pr�vue par la disposition cit�e, c'est parce que la relation juridique des parties dans laquelle ils s'ins�rent ne se r�sume pas � leur seule existence. Contrairement aux droits de pr�emption conventionnels, qui visent essentiellement � satisfaire les besoins sp�cifiques de leurs titulaires, les droits de pr�emption l�gaux poursuivent des buts d'int�r�t plus g�n�ral et servent, notamment, � la r�alisation d'objectifs de politique structurelle, de politique en mati�re de propri�t� ou de politique familiale (comme le droit de pr�emption des parents, au sens des art. 42 ss LDFR; RS 211. 412.11) ou encore � l'am�nagement et au renforcement d'autres rapports de droit (droits de pr�emption en mati�re de copropri�t� et de droit de superficie, au sens de l'art. 682 CC; droit de pr�emption du fermier, au sens de l'art. 47 LDFR). Il est donc logique que de tels droits accessoires subsistent aussi longtemps que dure la relation juridique qui constitue leur raison d'�tre.
Qu'il en aille de m�me en ce qui concerne le droit de pr�emption du copropri�taire d'�tage, bien que ce droit n'existe pas ex lege (cf. art. 712c al. 1 CC), est tout � fait justifi� au regard des consid�rations qui ont guid� le l�gislateur, d'autant plus que la propri�t� par �tages n'est qu'une forme particuli�re de la copropri�t�. Aussi para�t-il difficile, prima facie, de retenir une solution diff�rente, du point de vue t�l�ologique, pour d'autres rapports de droit fond�s sur une structure corporative. On pense ici, par exemple, aux coop�ratives d'habitation visant � faciliter l'acc�s � la propri�t� d'un logement.
bb) La demanderesse est une association d'utilit� publique qui a principalement pour but de permettre aux familles de condition modeste d'acqu�rir et de construire des habitations. Ses statuts et r�glements ont �t� approuv�s par le Conseil d'Etat. Les droits d'emption et de r�m�r� qui y figurent servent de toute �vidence � la mise en oeuvre du but statutaire, en tant qu'ils permettent � cette association de lutter contre la sp�culation immobili�re. Dans ces conditions, on peut raisonnablement se demander si de tels droits entrent dans les pr�visions de l'art. 216a CO.
La question, d�licate, pourra cependant rester ind�cise s'il devait s'av�rer, sous l'angle du droit transitoire, que cette disposition n'a pas emp�ch� la demanderesse d'exercer valablement son droit de r�m�r�.
c) aa) La loi f�d�rale du 4 octobre 1991, qui a introduit l'art. 216a dans le Code des obligations, ne contient pas de dispositions transitoires. Conform�ment � la jurisprudence, il faut donc s'en tenir aux r�gles g�n�rales du titre final du Code civil (ATF 116 II 33 consid. 3a p. 36, 116 III 120 consid. 3a p. 124). Celles-ci reposent sur le principe de la non-r�troactivit� (art. 1er al. 1 Tit. fin. CC), lequel souffre toutefois des exceptions, notamment lorsque l'ordre public est en jeu (art. 2 Tit. fin. CC) ou qu'il est question de cas r�gl�s par la loi ind�pendamment de la volont� des parties (art. 3 Tit. fin. CC). Les rapports de droit vis�s par ces deux derni�res dispositions sont soumis � la loi nouvelle, m�me s'ils ont pris naissance avant son entr�e en vigueur.
Dans un arr�t du 28 juin 1995, le Tribunal f�d�ral a soulev� le probl�me de la r�troactivit� de l'art. 216a CO, mais il a pu se dispenser de le r�soudre, �tant donn� que le b�n�ficiaire du droit d'emption s'�tait port� acqu�reur de l'immeuble avant l'entr�e en vigueur de cette disposition (ATF 121 III 210). En l'esp�ce, la demanderesse a fait valoir son droit de r�m�r� apr�s le 1er janvier 1994. Il s'impose, d�s lors, d'examiner si l'art. 216a CO s'opposait ou non � l'exercice de ce droit.
bb) La question de la r�troactivit� de l'art. 216a CO est l'objet de controverses.
Selon Bucher (Commentaire bernois, n. 243 ad art. 27 CC), les limites fix�es par cette disposition quant � la dur�e des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� (comme les prescriptions de forme de l'art. 216 CO) ne valent que pour les contrats conclus apr�s le 1er janvier 1994, parce que la dur�e maximale ne constitue pas un �l�ment de l'ordre public suisse. Denis Piotet (Le droit transitoire des lois f�d�rales sur le droit foncier rural et sur la r�vision partielle du code civil et du code des obligations du 4 octobre 1991, RDS 113 (1994) I 125 ss, 142 ss) est du m�me avis; pour cet auteur, l'art. 216a CO n'est pas d'ordre public, au sens de l'art. 2 Tit. fin. CC, et la dur�e maximale qu'il fixe pour les droits personnels pr�cit�s est une question qui ne rel�ve pas non plus de l'art. 3 Tit. fin. CC. Pour Fo�x (op.
cit. , p. 415) �galement, la disposition en cause n'a pas trait au contenu, mais � l'existence m�me des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r�, de sorte qu'elle n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 3 Tit. fin. CC.
De leur c�t�, Sch�bi (op. cit. , PJA 1992, p. 570 et op. cit. , recht 1993, p. 177 note de pied n. 5) et Vito Roberto (Teilrevision des Zivilgesetzbuches und des Obligationenrechts, recht 1993, p. 172 ss, 174 s.) professent l'opinion inverse. Selon eux, la dur�e maximale des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� vis�s par l'art. 216a CO est de droit imp�ratif, au sens de l'art. 3 Tit. fin. CC; par cons�quent, les droits personnels constitu�s sous l'empire de l'ancien droit ne peuvent plus �tre exerc�s lorsque, � l'entr�e en vigueur du nouveau droit, la dur�e maximale fix�e par celui-ci s'est d�j� �coul�e. Giger (Commentaire bernois, n. 461 ad art. 216 CO), Hess (Commentaire b�lois, n. 8 ad art. 216a CO), Pf�ffli (op. cit. , p. 455) ainsi que l'Office f�d�ral charg� du droit du registre foncier et du droit foncier (ZBGR 1996 p. 390 ss, 404 s.) - ce dernier en tout cas jusqu'� ce qu'une d�cision de justice diff�rente et repr�sentative ait �t� rendue - sont du m�me avis que ces deux auteurs.
cc) Consid�r� sous l'angle du droit compar�, le rattachement d'un rapport d'obligation au droit en vigueur au moment de sa constitution (lex prior) est usuel; il vise � prot�ger la confiance subjective des parties, qui ont soumis leurs relations � un droit mat�riel qui leur �tait connu, et tend aussi � emp�cher que des droits valablement acquis par un acte juridique soient enlev�s � leur titulaire par le seul effet de la loi (Burkhard Hess, Intertemporales Privatrecht, T�bingen 1998, p. 143 avec des r�f�rences au droit d'autres pays � la note de pied n. 108). Telle est �galement la ratio legis de l'art. 1er al. 1 Tit. fin. CC.
L'art. 2 Tit. fin. CC apporte une exception au principe g�n�ral de la non-r�troactivit� des lois lorsque l'ordre public est en cause. Dans l'ATF 49 II 330 consid. 3, le Tribunal f�d�ral avait jug� que la dur�e maximale institu�e par l'art. 683 al. 2 aCC pour les droits de r�m�r� avait �t� �tablie dans l'int�r�t de l'ordre public et qu'elle s'appliquait donc, conform�ment � l'art. 2 Tit. fin. CC, aux anciens droits de r�m�r� constitu�s en vertu du droit cantonal.
Toutefois, cet arr�t a �t� critiqu� par la doctrine (Mutzner, Commentaire bernois, n. 83 ss ad art. 17 Tit. fin. CC). Le Tribunal f�d�ral lui-m�me l'a d'ailleurs remis en question quelques ann�es plus tard, mais il a laiss� le probl�me en suspens car le jugement attaqu� devait �tre r�form� pour un autre motif (ATF 53 II 392 consid. 2 et 3). Quoi qu'il en soit, l'opinion qui pr�vaut � juste titre � l'heure actuelle d�nie � l'art. 216a CO le caract�re de disposition d'ordre public au sens de l'art. 2 Tit. fin. CC (Piotet, op. cit. , p. 143; Bucher, ibid.).
Une autre exception au principe de non-r�troactivit� r�sulte de l'art. 3 Tit. fin. CC, lequel pr�voit que les cas r�gl�s par la loi ind�pendamment de la volont� des parties sont soumis � la loi nouvelle, apr�s l'entr�e en vigueur du code civil, m�me s'ils remontent � une �poque ant�rieure.
L'interpr�tation de cette disposition a soulev� de tout temps des difficult�s (voir d�j�: Heinrich Giesker-Zeller, Die Grundprinzipien des �bergangsrechtes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuche, RDS 1915, p. 1 ss, 47 ss; pour un examen complet de la question, cf. Markus Vischer, Die allgemeinen Bestimmungen des schweizerischen intertemporalen Privatrechts, th�se Zurich 1986, p. 65 ss; voir aussi: Broggini, Intertemporales Privatrecht, in Schweizerisches Privatrecht, vol. I, p. 443 ss). L'une des diff�rentes opinions �mises � ce sujet restreint le champ d'application de l'art. 3 Tit.
fin. CC aux cas dans lesquels le contenu d'un rapport juridique est fix� par la loi, sans �gard � la volont� des parties; en revanche, lorsque le contenu du rapport juridique d�coule de la volont� autonome des parties, la protection de la confiance �veill�e chez celles-ci commande de ne pas porter atteinte � une position contractuelle valablement acquise par acte juridique sous l'empire de la loi ancienne (Tuor/ Schnyder/Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11e �d., p. 905; Vischer, op. cit. , p. 61 ss; le m�me, Commentaire b�lois, n. 1 ss ad art. 3 Tit. fin. CC; Piotet, op. cit. , p. 143; dans le m�me sens, voir d�j�: Mutzner, op. cit. , n. 3 ad art. 3 Tit. fin. CC). Le Tribunal f�d�ral s'est ralli� � cet avis dans sa jurisprudence la plus r�cente (ATF 116 II 63 consid. 3a et 4, 116 III 120 E. 3d).
dd) En l'occurrence, le droit de r�m�r� litigieux a �t� stipul� dans le contrat de vente du 25 septembre 1962 pour une dur�e ind�termin�e. S'il fallait consid�rer, du point de vue du droit transitoire, que la dur�e du droit de r�m�r� fait partie du contenu de celui-ci, tel qu'il d�coule de la volont� autonome des parties, le droit de r�m�r� serait soumis, quant � sa dur�e admissible, � l'ancien droit. Par cons�quent, dans cette hypoth�se, rien ne s'opposait � son exercice en novembre 1994, au moment o� la demanderesse l'a fait valoir.
Force est, toutefois, de souligner, s'agissant de la dur�e du droit de r�m�r�, que l'autonomie priv�e �tait d�j� limit�e sous l'empire de l'ancien droit en ce sens que, si les parties pouvaient certes constituer entre elles un droit personnel d'une dur�e ind�termin�e, elles n'en devaient pas moins respecter les limites impos�es par l'art. 27 CC et ne pouvaient pas attribuer au droit de r�m�r� des effets r�els exc�dant la dur�e maximale pr�vue � l'art. 683 al. 2 aCC.
Aussi, comme la dur�e maximale des rapports de droit est g�n�ralement soustraite � l'autonomie priv�e, pourrait-on se demander si elle ne ressortit pas au contenu fix� par la loi.
Il n'est cependant pas n�cessaire d'examiner plus avant cette question. En effet, m�me s'il fallait y r�pondre par l'affirmative, la protection de la confiance exclurait de fixer le point de d�part du d�lai de 25 ans � une date ant�rieure � celle de l'entr�e en vigueur de l'art. 216a CO, en particulier � la date de constitution du droit de r�m�r�. Au contraire, le dies a quo pour le calcul de ce d�lai ne pourrait �tre que le 1er janvier 1994, de sorte qu'au regard de l'art. 216a CO, les droits de r�m�r� constitu�s avant cette date, comme celui que fait valoir la demanderesse, expireraient le 1er janvier 2019. La solution inverse conduirait � des r�sultats difficilement justifiables, serait source d'une grande ins�curit� juridique et soul�verait d'autre part en pratique des questions complexes d'indemnisation et de vices de la volont� ensuite d'une r�duction l�gale de la dur�e d'un droit personnel valablement constitu� pour une dur�e ind�termin�e.
A cet �gard, un parall�le peut �tre �tabli entre la question examin�e et celle de l'effet dans le temps d'une nouvelle r�gle touchant la prescription. Dans sa jurisprudence en la mati�re, le Tribunal f�d�ral a pos� le principe selon lequel, s'il est g�n�ralement admis qu'une nouvelle r�gle de prescription ou de p�remption s'applique �galement aux droits jusqu'alors imprescriptibles, la protection des droits existants exige qu'en pareil cas le d�lai de prescription ne commence pas � courir avant l'entr�e en vigueur du nouveau droit (ATF 102 V 206 consid. 2 p. 208 et les r�f�rences; voir aussi le consid. 3 de l'arr�t du 16 ao�t 1994 reproduit in Rivista di diritto amministrativo e tributario ticinese [RDAT] 1995 I n� 46 p. 114 ss, 116). Il ne saurait en aller diff�remment en ce qui concerne la p�remption d'un droit de r�m�r� conventionnel.
Cela �tant, les juges pr�c�dents n'ont pas viol� le droit f�d�ral en constatant que la demanderesse avait fait valoir son droit de r�m�r� en temps utile.
4.- a) La cour cantonale se voit encore reprocher d'avoir retenu, d'une part, que la demanderesse s'�tait conform�e � ses statuts, alors que tel n'aurait pas �t� le cas, et, d'autre part, que la m�re du d�fendeur �tait devenue membre de l'Association.
En argumentant de la sorte, le d�fendeur s'en prend aux constatations de fait de l'arr�t attaqu�, ce qui rend son recours irrecevable.
De toute mani�re, ces circonstances ne sont pas d�terminantes, �tant donn� que le droit de r�m�r� pr�vu dans l'acte authentique du 25 septembre 1962 qui en renfermait les conditions �tait opposable au d�fendeur, en sa qualit� d'h�ritier de Jean Kopp, signataire de cet acte, conform�ment � l'art. 560 al. 2 CC (cf. Tuor/Picenoni, Commentaire bernois, n. 3 et 5 ad art. 560 CC). En effet, les droits d'emption, de pr�emption et de r�m�r� consentis par le d�funt �choient � ses h�ritiers qui en reprennent les obligations (cf. Giger, op. cit. , n. 7 ad art. 216b CO et les r�f�rences).
b) Le d�fendeur soutient, par ailleurs, qu'en acceptant qu'il soit inscrit comme propri�taire de la villa et que sa m�re soit r�duite � un droit d'usufruit, la demanderesse a consenti du m�me coup � ce que l'immeuble sorte de son emprise et a ainsi renonc� � se pr�valoir d'un quelconque droit de r�m�r�.
A nouveau, le d�fendeur ne tient pas compte des constatations de fait de la cour cantonale, dont il ne r�sulte aucunement que la demanderesse aurait renonc� � invoquer son droit de r�m�r�.
Semblable all�gation est du reste d�nu�e de tout fondement. En effet, � la requ�te du d�fendeur, la demanderesse a adress� � celui-ci, en date du 11 janvier 1988, une estimation de la valeur de l'immeuble �tablie en fonction des crit�res pr�vus pour l'exercice du droit de r�m�r�; en outre, le 28 ao�t 1988, elle est intervenue aupr�s du notaire charg� de la liquidation de la succession de Jean Kopp pour qu'il fasse passer l'hypoth�que de 20 000 fr. � 100 000 fr., ce qui d�montre bien que, pour elle, le droit de r�m�r� �tait toujours valable et qu'il n'�tait pas question d'y renoncer.
Pour le surplus, l'argumentation du d�fendeur ne permet pas de comprendre en quoi la d�cision d�f�r�e serait contraire au droit f�d�ral de mani�re causale et l'on n'y discerne pas la disposition l�gale qui pourrait avoir �t� viol�e (cf. Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II p. 1 ss, 46), si bien qu'il ne se justifie pas d'examiner de mani�re plus approfondie les points soulev�s par le d�fendeur.
c) A suivre ce dernier, la demanderesse aurait adopt� un comportement constitutif d'un abus de droit, vu le temps qui s'�tait �coul� entre le moment o� il avait h�rit� de l'immeuble et celui auquel elle avait manifest� son intention d'exercer son droit de r�m�r�.
Une telle opinion est manifestement erron�e, �tant donn� qu'Ir�ne Kopp, en sa qualit� d'usufruiti�re, occupait toujours l'immeuble, que, de ce fait, la situation existant du vivant de Jean Kopp a perdur� et qu'elle s'est trouv�e en quelque sorte fig�e jusqu'au d�c�s de l'int�ress�e survenu le 27 mai 1994, de sorte que la demanderesse n'avait aucune raison de faire valoir auparavant son droit de r�m�r�.
Ce qui pr�c�de est si vrai que, d�s qu'elle eut appris, au cours de l'automne 1994, soit peu apr�s le d�c�s d'Ir�ne Kopp, que le d�fendeur avait l'intention de vendre, la demanderesse est intervenue afin de faire valoir le droit de r�m�r� dont elle b�n�ficiait.
En d'autres termes, il faut consid�rer que la demanderesse n'avait pas de raison d'exercer son droit de r�m�r� tant que la famille Kopp occupait l'immeuble et qu'elle entendait y rester.
d) Enfin, le d�fendeur soutient, contrairement � l'avis des juges pr�c�dents, qu'il �tait en droit de constituer, en septembre 1988, une hypoth�que de 550 000 fr. grevant l'immeuble litigieux.
Le droit de r�m�r� est un droit d'acquisition conditionnel subordonn� � une condition potestative, la d�claration d'exercice du droit (ATF 109 II 219 consid. 2b). Aussi, en vertu de l'art. 152 al. 1 CO relatif aux obligations conditionnelles, tant que la condition n'est pas accomplie, le propri�taire de l'immeuble doit s'abstenir de tout acte qui emp�cherait que l'obligation qui lui incombe de souffrir le rachat de l'immeuble soit d�ment ex�cut�e. Il lui est interdit, en particulier, de constituer des droits r�els limit�s sur le bien-fonds, sous peine de devoir payer des dommagesint�r�ts au titulaire du droit de r�m�r� (cf. Steinauer, Les droits r�els, tome II, 2e �d., n. 1708a).
En l'esp�ce, la Cour de justice n'a fait que se conformer � ces principes. Le d�fendeur ne saurait donc le lui reprocher.
5.- Dans un dernier moyen, le d�fendeur fait grief � la cour cantonale de ne pas avoir examin� sa demande reconventionnelle.
Les consid�rations qui pr�c�dent rendent toutefois sans objet son recours sur ce point, puisqu'il est acquis que la restriction provisoire du droit d'ali�ner obtenue par la demanderesse, le 22 d�cembre 1994, l'a �t� valablement sur la base du droit de r�m�r� appartenant � l'int�ress�e.
Au demeurant, le d�fendeur ne dit pas quel principe de droit f�d�ral aurait �t� viol�. Par cons�quent, il ne se justifie pas d'entrer davantage en mati�re sur ce grief � la recevabilit� douteuse.
6.- Cela �tant, le recours ne peut qu'�tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable. Le d�fendeur, qui succombe, sera d�s lors condamn� � payer les frais de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 OJ) et � verser des d�pens � la demanderesse (art. 159 al. 1 OJ).
1. Rejette le recours dans la mesure o� il est recevable et confirme l'arr�t attaqu�;
2. Met un �molument judiciaire de 8000 fr. � la charge du recourant;
3. Dit que le recourant versera � l'intim�e une indemnit� de 8000 fr. � titre de d�pens;
4. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 10 juillet 2000 ECH