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Timestamp: 2016-10-21 00:43:44
Document Index: 130011361

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 656', 'Art. 656', 'Art. 261', 'BGE', 'Art. 261', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 261', 'BGE', 'BGE', 'Art. 142', 'Art. 261', 'BGE', 'Art. 142', 'BGE', 'Art. 142', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 266', 'Art. 261', 'Art. 261', 'BGE', 'Art. 261', 'BGE', 'Art. 272', 'BGE', 'BGE', 'Art. 142', 'Art. 812', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'BGE', 'BGE', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 142', 'Art. 812', 'Art. 970', 'BGE', 'Art. 261', 'BGE', 'BGE', 'Art. 261', 'BGE', 'Art. 261', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 261', 'Art. 266', 'Art. 812', 'Art. 142', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 970', 'Art. 272']

128 III 8215. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung i.S. Bank X. gegen D. AG (Berufung)
R�siliation d'un contrat de bail apr�s une proc�dure d'ex�cution forc�e; prolongation du bail � la suite d'une double mise � prix (art. 142 LP, art. 272 CO). L'adjudicataire d'un immeuble devient propri�taire par l'adjudication dans la proc�dure d'ex�cution forc�e et il peut r�silier un bail existant m�me s'il n'a pas encore �t� inscrit comme propri�taire au registre foncier (consid. 1). L'adjudicataire qui acquiert un immeuble � la suite d'une double mise � prix dans une proc�dure d'ex�cution forc�e peut r�silier, � titre extraordinaire, un bail de longue dur�e pour le prochain terme l�gal (ATF 125 III 123 ss). M�me en cas de r�siliation apr�s une double mise � prix, le bail peut �tre prolong� aux conditions des art. 272 ss CO (consid. 2). Faits � partir de page 83
Die D. AG (nachfolgend: die Beklagte) ging als Auffanggesellschaft aus der A. AG hervor. F�r ihren Betrieb hatte die Beklagte zwei Liegenschaften von der A. AG in Liquidation gemietet. Am 25. August 2000 erwarb die Bank X. (nachfolgend: die Kl�gerin) die Grundst�cke in einem Zwangsvollstreckungsverfahren mit Doppelaufruf. Am 30. August 2000 k�ndigte die Kl�gerin das Mietverh�ltnis mit der Beklagten per 31. Januar 2001.
Mit Verf�gung vom 19. Oktober 2000 stellte das zust�ndige Mietamt die Nichtigkeit der K�ndigung fest, weil die Kl�gerin die K�ndigung ausgesprochen habe, bevor sie im Grundbuch als Eigent�merin eingetragen gewesen sei. Mit Urteil vom 17. Mai 2001 hob das Handelsgericht den Entscheid des Mietamtes auf und stellte fest, dass das Mietverh�ltnis am 30. August 2000 rechtsg�ltig per 31. M�rz 2001 gek�ndigt worden sei. Weiter wurde das Mietverh�ltnis erstmals um zwei Jahre erstreckt.
Eine von der Kl�gerin gegen dieses Urteil erhobene Berufung weist das Bundesgericht ab, soweit darauf einzutreten ist.
1. Im Verfahren vor Handelsgericht stellte sich die Beklagte auf den Standpunkt, dass die K�ndigung nichtig sei, weil die Kl�gerin gek�ndigt habe, bevor sie im Grundbuch als Eigent�merin des Mietobjektes eingetragen worden sei. Diesbez�glich hat das Handelsgericht ausgef�hrt, dass die Kl�gerin am 25. August 2000 durch Zuschlag im Zwangsvollstreckungsverfahren Eigent�merin des Mietobjektes geworden sei. Sie sei deshalb berechtigt gewesen, am 30. August 2000 das Mietverh�ltnis zu k�ndigen, obwohl sie damals noch nicht als Eigent�merin im Grundbuch eingetragen BGE 128 III 82 S. 84gewesen sei. In der Berufungsantwort h�lt die Beklagte an ihrer Auffassung fest, dass die Kl�gerin nicht berechtigt gewesen sei, die K�ndigung vor ihrer Eintragung im Grundbuch auszusprechen. Dieser Einwand ist unbegr�ndet.
a) Gem�ss Art. 656 Abs. 2 ZGB geht das Eigentum bei einer Zwangsvollstreckung im Moment des Zuschlags auf den Ersteigerer �ber, wobei dieser bis zur Eintragung im Grundbuch nicht �ber das Grundst�ck verf�gen darf. Dieses Verf�gungsverbot betrifft nur grundbuchliche Verf�gungen. Demgegen�ber kann der Ersteigerer alle Rechte aus�ben, die ohne grundbuchliche Eintragung denkbar sind (ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, Bern 1974, N. 66/67 zu Art. 656 ZGB). Diese sachenrechtliche Ausgangslage gilt auch in Bezug auf Mietvertr�ge, die im Zusammenhang mit dem Eigentums�bergang von Gesetzes wegen dem Erwerber �berbunden werden (Art. 261 Abs. 1 OR). Mit dem Zuschlag wird der Ersteigerer nicht nur Eigent�mer des Grundst�cks, sondern auch Partei des Mietverh�ltnisses, so dass er in seiner Eigenschaft als Vermieter eine K�ndigung aussprechen kann.
c) In der Literatur ist BGE 118 II 119 ff. zwar teilweise kritisiert worden (THOMAS KOLLER, Von welchem Zeitpunkt an kann der Erwerber einer Liegenschaft ein bestehendes Mietverh�ltnis k�ndigen?, in: recht 11/1993 S. 71; PETER ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. Aufl., Z�rich 1995, S. 89; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 25 zu Art. 261-261a OR). Dennoch ist kein Grund ersichtlich, von dieser Rechtsprechung abzuweichen. Einerseits ist davon auszugehen, dass nach dem Eigentumserwerb der Eintrag im Grundbuch nur in BGE 128 III 82 S. 85den seltensten F�llen scheitert (vgl. die Erhebungen bei JEAN JACQUES L�THI/BEAT ZIRLICK, Die ausserordentliche K�ndigung des Mietvertrages infolge Doppelaufrufs, in: AJP 1999 S. 1333). Es rechtfertigt sich daher nicht, f�r derartige Ausnahmef�lle im Bereich des Mietrechtes von der klaren sachenrechtlichen Ausgangslage abzuweichen (BGE 118 II 119 E. 3a S. 121/122). Andrerseits w�re der Mieter ausreichend gesch�tzt, wenn im Anschluss an eine vom Erwerber ausgesprochene K�ndigung die Eintragung im Grundbuch ausnahmsweise scheitern sollte. Bei einer Abweisung oder einem R�ckzug der Anmeldung f�llt die Eigent�merstellung der k�ndigenden Partei n�mlich ex tunc dahin. Eine bereits ausgesprochene K�ndigung w�re damit unwirksam, wobei dieser Mangel jederzeit geltend gemacht werden k�nnte (BGE 118 II 119 E. 3a S. 120 mit weiteren Hinweisen; HIGI, a.a.O., N. 31 zu Art. 261-261a OR; zur Unterscheidung zwischen nichtigen, unwirksamen und missbr�uchlichen K�ndigungen vgl. BGE 121 III 156 E. 1c S. 160 und BGE 122 III 92 E. 2d S. 95).
2. Die Kl�gerin erwarb das Mietobjekt in einer Zwangsverwertung mit Doppelaufruf gem�ss Art. 142 SchKG. Im ersten Aufruf (�bernahme der Liegenschaft mit den Mietvertr�gen) wurden Fr. 2,4 Mio. geboten. Im zweiten Aufruf (�bernahme der Liegenschaft ohne Mietvertr�ge) bot die Kl�gerin Fr. 2,5 Mio. Zu diesem Betrag wurde ihr die Liegenschaft zugeschlagen. Umstritten ist nun, ob das von der Kl�gerin auf den 31. M�rz 2001 wirksam gek�ndigte Mietverh�ltnis erstreckt werden kann, obwohl die Kl�gerin nach dem Doppelaufruf das Grundst�ck "ohne die Mietvertr�ge �bernommen" hatte.
a) Das Bundesgericht hatte unl�ngst Gelegenheit, sich ausf�hrlich zum Schicksal von Mietvertr�gen im Konkurs des Vermieters zu �ussern. Wenn das Mietobjekt in der Zwangsvollstreckung verwertet wird, gehen die Mietvertr�ge gem�ss Art. 261 Abs. 1 OR auf den Erwerber �ber. Wenn es sich dabei um ein langfristiges Mietverh�ltnis handelt, das nach der Pfandbestellung eingegangen worden ist, besteht die Gefahr, dass der priorit�re Grundpfandgl�ubiger BGE 128 III 82 S. 86durch sp�ter abgeschlossene Mietvertr�ge benachteiligt wird. In diesem Fall besteht die M�glichkeit, bei der Versteigerung in analoger Anwendung von Art. 142 Abs. 1 SchKG den Doppelaufruf mit und ohne den Mietvertrag durchzuf�hren (BGE 125 III 123 E. 1d S. 128). Wenn der zweite Aufruf ohne den sp�ter abgeschlossenen Mietvertrag den h�heren Erl�s ergibt als der erste Aufruf mit dem Mietvertrag, ist der priorit�re Grundpfandgl�ubiger durch den sp�ter abgeschlossenen Mietvertrag benachteiligt worden. Dies f�hrt aber entgegen Art. 142 Abs. 3 SchKG nicht ohne weiteres zum Dahinfallen der Mietvertr�ge. Diese L�sung w�rde die ausdr�ckliche Bestimmung des Art. 261 Abs. 1 OR, wonach der Mietvertrag auf den Erwerber �bergeht, vollst�ndig missachten. Der Erwerber hat aber die M�glichkeit, nach dem Doppelaufruf das Mietverh�ltnis in analoger Anwendung von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR auf den n�chsten gesetzlichen Termin zu k�ndigen, und zwar auch ohne dringenden Eigenbedarf (a.a.O, E. 1e S. 129/130 mit weiteren Hinweisen).
b) Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung hat das Handelsgericht festgehalten, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um ein langfristiges Mietverh�ltnis, sondern um einen Mietvertrag f�r Gesch�ftsr�ume handle, der unter Einhaltung einer sechsmonatigen K�ndigungsfrist auf einen orts�blichen Termin gek�ndigt werden k�nne (Art. 266d OR). Es sei daher im Hinblick auf die Aufl�sung des Mietverh�ltnisses gar nicht n�tig gewesen, bei der Versteigerung des Grundst�ckes einen Doppelaufruf durchzuf�hren. Wenn aber gar kein Doppelaufruf h�tte durchgef�hrt werden m�ssen, sei auch kein Grund ersichtlich, weshalb eine Erstreckung ausgeschlossen sein sollte. Auch wenn die Durchf�hrung eines Doppelaufrufes zutreffend gewesen sein sollte, ergebe sich nichts anderes. Der Doppelaufruf verschaffe dem Ersteigerer nur ein ausserordentliches K�ndigungsrecht. Die M�glichkeit einer Erstreckung des Mietverh�ltnisses werde durch den Doppelaufruf hingegen nicht tangiert. Die Kl�gerin wendet dagegen ein, dass der Doppelaufruf die Erstreckungsm�glichkeit immer ausschliesse, und zwar unabh�ngig davon, ob es sich um ein langfristiges Mietverh�ltnis handle oder nicht. Bei einem jederzeit k�ndbaren Mietverh�ltnis bewirke der Doppelaufruf, dass eine Erstreckung ausgeschlossen sei. Bei einem langfristigen Mietverh�ltnis f�hre der Doppelaufruf dazu, dass das Mietverh�ltnis in analoger Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR vorzeitig gek�ndigt werden k�nne und eine Erstreckung ebenfalls ausgeschlossen sei.
c) Grunds�tzlich ist festzuhalten, dass bei einer Zwangsvollstreckung das Mietverh�ltnis gem�ss Art. 261 Abs. 1 OR auf jeden Fall immer auf den Ersteigerer �bergeht. Das Bundesgericht hat die gegenteilige Auffassung (insbes. DENIS PIOTET, Le bail en conflit avec des droits r�els restreints sur la chose lou�e ou afferm�e, in: SJ 1997 S. 689; weitere Hinweise in BGE 125 III 123 ff.) ausdr�cklich verworfen und zur Begr�ndung im Wesentlichen ausgef�hrt, dass Art. 261 Abs. 1 OR vollst�ndig missachtet w�rde, wenn das Mietverh�ltnis nicht auf den Erwerber �berginge (BGE 125 III 123 E. 1e S. 129 f.). Dieser Entscheid ist in der Literatur auf praktisch einhellige Zustimmung gestossen (JEAN JACQUES L�THI/BEAT ZIRLICK, a.a.O., S. 1332; THOMAS PIETRUSZAK/J�RG ZACHARIAE, Der Schutz des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen in der Zwangsverwertung, in: recht 18/2000 S. 47 f.; ALEXANDER DUBACH, Zur Anwendbarkeit des Doppelaufrufs bei Miet- und Pachtverh�ltnissen, in: BlSchK 1999 S. 48; MICHEL BISE, La faillite du bailleur, 11e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2000, S. 25 mit weiteren Hinweisen in Fn. 110). Es ist daher kein Grund ersichtlich, auf die Rechtsprechung zur�ckzukommen, dass das Mietverh�ltnis auch nach einem Doppelaufruf auf jeden Fall auf den Erwerber �bergeht.
aa) Ein Teil der Autoren geht davon aus, dass eine Erstreckung nach einem Doppelaufruf trotz dem �bergang des Mietverh�ltnisses auf den Ersteigerer auszuschliessen sei. Zur Begr�ndung wird im Wesentlichen ausgef�hrt, dass sich der Erwerber im Zwangsvollstreckungsverfahren im zweiten Aufruf gegen einen Aufpreis die K�ndigungsm�glichkeit erkaufe. Er m�sse deshalb von der sicheren M�glichkeit ausgehen k�nnen, sich nach der K�ndigung effektiv auch vom Mietverh�ltnis zu befreien (L�THI/ZIRLICK, a.a.O., S. 1336; DUBACH, a.a.O., S. 48; J�RGEN BR�NNIMANN, Zwangsvollstreckungsrechtliche Risiken bei Grundpfandrechten, Berner Bankrechtstag, Theorie und Praxis der Grundpfandrechte, Bern 1996, S. 157; CLAUDE MONNIER, Bevorzugte Mieter?, Insolvenz- und Wirtschaftsrecht 1998, S. 24). Andere Autoren schliessen demgegen�ber eine Erstreckung nach einer K�ndigung im Anschluss an einen Doppelaufruf nicht aus. Zur Begr�ndung wird im Wesentlichen ausgef�hrt, der Mietvertrag gehe mit allen Wirkungen auf den Erwerber �ber, weshalb auch die Erstreckungsm�glichkeit erhalten bleiben m�sse. In Art. 272a OR seien die Gr�nde f�r einen BGE 128 III 82 S. 88Ausschluss der Erstreckung abschliessend aufgez�hlt. Zudem sei eine Erstreckung ohnehin nur beim Vorliegen einer H�rte f�r den Mieter und unter Ber�cksichtigung einer Interessenabw�gung zwischen den Parteien zu gew�hren (PIETRUSZAK/ZACHARIAE, a.a.O., S. 51; BISE, a.a.O., S. 26; JEAN-PIERRE TSCHUDI, Anwendung und Wirkung des Doppelaufrufs auf Miet- und Pachtverh�ltnisse, in: MRA 1999 S. 115 f.; selbst DENIS PIOTET r�umt ein, dass das Mietverh�ltnis erstreckbar sei, wenn man von der in BGE 125 III 123 ff. vertretenen - aber aus seiner Sicht falschen - Annahme ausgehe, dass das Mietverh�ltnis auf jeden Fall auf den Ersteigerer �bergehe [AJP 1999 S. 1341]).
bb) Ausgangspunkt der �berlegungen zur Erstreckung ist, dass das Mietverh�ltnis auch nach einem Doppelaufruf stets auf den Erwerber �bergeht. Diesbez�glich unterscheiden sich die Wirkungen des Doppelaufrufs in Bezug auf Mietvertr�ge qualitativ entscheidend gegen�ber dinglichen Rechten, die im Anschluss an den Doppelaufruf auf Verlangen des Erwerbers gel�scht werden k�nnen (Art. 142 Abs. 3 SchKG, Art. 812 Abs. 2 ZGB). Wenn das Mietverh�ltnis aber auf den Ersteigerer �bergeht, untersteht die Rechtsbeziehung zwischen dem Erwerber und dem Mieter allen Wirkungen des Mietrechts, unter anderem auch dem mietrechtlichen K�ndigungsschutz (Art. 271 ff. OR), der die M�glichkeit einer Erstreckung vorsieht (Art. 272 ff. OR). Der Stellenwert der Erstreckung als Element des K�ndigungsschutzes wird dadurch unterstrichen, dass die Erstreckung nur in den vom Gesetz ausdr�cklich genannten F�llen ausgeschlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a-d OR). Dabei handelt es sich nach einhelliger Auffassung um eine abschliessende Aufz�hlung (HIGI, a.a.O., Z�rich 1996, N. 8 zu Art. 272a ZGB; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht f�r die Praxis, 4. Aufl., Z�rich 1999, S. 563; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2. Aufl., Z�rich 1998, N. 2 zu Art. 272a OR). Unter diesem Gesichtspunkt erscheint es ausgeschlossen, einen zus�tzlichen, vom Gesetz nicht vorgesehenen Erstreckungsausschlussgrund einzuf�hren.
cc) Das Problem besteht nun aber darin, dass in den Art. 272 ff. OR nur das Verh�ltnis zwischen dem Vermieter und Mieter geregelt wird. Bei Zwangsvollstreckungen sind aber auch die Interessen des Grundpfandgl�ubigers tangiert, der unter Umst�nden durch einen sp�ter abgeschlossenen Mietvertrag benachteiligt wird (vgl. oben, E. 2a). Zur Frage, wie der Interessenkonflikt zwischen dem Mieter und Grundpfandgl�ubiger zu l�sen ist, hat sich der Gesetzgeber BGE 128 III 82 S. 89nicht ge�ussert. Insoweit erweist sich das Gesetz als l�ckenhaft (BGE 125 III 123 E. 1b S. 126 m.w.H.). Gem�ss Art. 1 Abs. 2 ZGB hat der Richter in diesem Fall nach der Regel zu entscheiden, die er als Gesetzgeber aufstellen w�rde. Dabei sind die Einheit der Rechtsordnung und die beteiligten Interessen zu ber�cksichtigen (BGE 125 III 123 E. 1d S. 128). Unter dem Gesichtspunkt der Einheit der Rechtsordnung ist festzuhalten, dass das Gesetz einen Erstreckungsausschluss nur dann vorsieht, wenn dem Mieter ein schwerwiegendes Fehlverhalten vorzuwerfen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a und b OR), wenn er in Konkurs gefallen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. c OR) oder wenn ein Erstreckungsausschluss im Hinblick auf ein Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdr�cklich vereinbart wurde (Art. 272a Abs. 1 lit. d OR). Umgekehrt kann nach den Wertungen des Gesetzgebers ein Mieter, dem keine Verfehlungen zur Last gelegt werden k�nnen, stets eine Erstreckung verlangen, wenn die Voraussetzungen gem�ss Art. 272 OR erf�llt sind. Selbst wenn der Vermieter einen dringenden Eigenbedarf geltend macht, ist eine Erstreckung nicht ausgeschlossen (Art. 272 Abs. 2 lit. d OR). Unter diesen Umst�nden l�sst sich ein prinzipieller Erstreckungsausschluss nach einem Doppelaufruf zum Nachteil eines Mieters, dem keinerlei Verfehlungen vorgeworfen werden k�nnen, kaum rechtfertigen. Eine solche L�sung w�re mit den vom Gesetzgeber getroffenen Wertungen nicht zu vereinbaren. Auch eine Ber�cksichtigung der Interessenlage der beteiligten Personen f�hrt zu keinem anderen Ergebnis. Vorweg ist festzuhalten, dass ein Grundpfandrecht nur durch sp�ter abgeschlossene Mietvertr�ge beeintr�chtigt werden kann. Ein Erstreckungsausschluss liesse sich somit zum Vornherein nur gegen�ber Mietern rechtfertigen, die den Mietvertrag nach der Pfandbestellung abgeschlossen haben, w�hrend vorbestehende Mietverh�ltnisse davon nicht betroffen w�ren. Aus der Sicht des Mieters, der den Mietvertrag nach Pfandbestellung abgeschlossen hat, ist nicht nachvollziehbar, weshalb er gegen�ber anderen Mietern des gleichen Mietobjektes, die �ber vorbestehende Mietvertr�ge verf�gen, in Bezug auf die Erstreckungsm�glichkeiten schlechter gestellt sein soll. Dies hat umso mehr zu gelten, als der Mieter in aller Regel keine Kenntnis von der Grundpfandbelastung des Mietobjektes hat. Wenn f�r den Mieter ausnahmsweise erkennbar gewesen sein sollte, dass der Mietvertrag zum Nachteil eines Grundpfandgl�ubigers abgeschlossen worden ist, w�re eine Erstreckung bereits aufgrund fehlender sch�tzenswerter Interessen des Mieters zu verweigern (Art. 272 OR). Aus BGE 128 III 82 S. 90Sicht des Mieters, dessen Mietverh�ltnis integral auf den Erwerber �bergegangen ist, l�sst sich somit ein prinzipieller Erstreckungsausschluss durch nichts rechtfertigen. Aus der Sicht des Gl�ubigers, der durch ein vorrangiges Grundpfandrecht gesichert ist, besteht zwar sehr wohl ein Interesse an der Beseitigung des Mietverh�ltnisses, wenn im zweiten Aufruf ohne �bernahme der Mietvertr�ge ein h�herer Preis geboten wird und seine Pfandforderung dadurch eine bessere Deckung erh�lt. Ein h�herer Preis im zweiten Aufruf d�rfte sich insbesondere dann ergeben, wenn der Erwerber das Grundpfandobjekt im Hinblick auf eine Eigennutzung ersteigert, wie dies regelm�ssig bei Einfamilienh�usern - zum Teil auch bei Gewerbeliegenschaften - der Fall sein d�rfte. Immerhin ist zu bemerken, dass sich der Grundpfandgl�ubiger durch eine vorsichtige Kreditgew�hrung wenigstens teilweise zu sch�tzen vermag. Gerade der vorliegende Fall zeigt, dass die Kl�gerin in ihrer Eigenschaft als hypotezierende Bank weniger durch den sp�ter abgeschlossenen Mietvertrag, sondern vielmehr durch ihre (zu) grossz�gige Kreditgew�hrung einen Verlust erlitten hat. Der Grundpfandgl�ubiger hat somit durchaus die M�glichkeit, sein Verlustrisiko in Grenzen zu halten. Demgegen�ber hat der Mieter realistisch gesehen in der Regel keine M�glichkeit zu erkennen, dass das von ihm abgeschlossene Mietverh�ltnis bei einer k�nftigen Grundpfandverwertung allenfalls den Wert des Pfandobjektes schm�lern k�nnte. In diesem Punkt unterscheiden sich �brigens die Mietvertr�ge, die stets auf den Erwerber �bergehen, von nachrangigen Dienstbarkeiten und Grundlasten, die nach dem Doppelaufruf gel�scht werden (Art. 142 Abs. 3 SchKG, Art. 812 Abs. 2 ZGB). W�hrend beispielsweise der Dienstbarkeitsberechtigte im Hinblick auf die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch einen m�glichen Konflikt mit einem vorrangigen Grundpfandrecht m�helos erkennen kann, hat der Mieter in der Regel keine Kenntnis �ber die grundbuchlichen Verh�ltnisse (sofern er �berhaupt ein berechtigtes Interesse im Sinn von Art. 970 Abs. 2 ZGB zur Einsicht ins Grundbuch hat [vgl. BGE 126 III 512 ff.]).
dd) Insgesamt besteht somit kein Anlass, durch Richterrecht einen zus�tzlichen Erstreckungsausschlussgrund zu schaffen. Wenn das Mietverh�ltnis bei einer Zwangsvollstreckung auf den Erwerber �bergeht (Art. 261 Abs. 1 OR) - und zwar auch nach einem Doppelaufruf (BGE 125 III 123 ff.) -, untersteht die Rechtsbeziehung zwischen dem Erwerber und dem Mieter allen Wirkungen des Mietrechts. Grunds�tzlich k�nnen damit auch BGE 128 III 82 S. 91Mietverh�ltnisse, die sich auf Grundst�cke beziehen, die im Zwangsvollstreckungsverfahren mit Doppelaufruf versteigert worden sind, erstreckt werden. Dies hat zwei Konsequenzen. Bei jederzeit k�ndbaren, unbefristeten Mietverh�ltnissen er�brigt sich ein Doppelaufruf. Der Mietvertrag, der gem�ss Art. 261 Abs. 1 OR auf den Ersteigerer �bergeht, kann auch vom Erwerber jederzeit aufgel�st werden, so dass sich insofern kein Doppelaufruf rechtfertigt. Im �brigen schliesst der Doppelaufruf aus den dargelegten Gr�nden nicht aus, das Mietverh�ltnis zu erstrecken. Nur bei langfristigen Mietverh�ltnissen hat der Doppelaufruf entsprechend BGE 125 III 123 ff. seine Berechtigung. Wenn der zweite Aufruf ohne �bernahme des Mietverh�ltnisses einen h�heren Erl�s als der erste Aufruf mit �bernahme des Mietvertrages ergibt, erh�lt der Ersteigerer die M�glichkeit, in analoger Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den n�chsten �rts�blichen Termin zu k�ndigen. Auch in diesem Fall ist indessen eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses nicht ausgeschlossen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 272 OR) daf�r erf�llt sind.
e) Im vorliegenden Fall ist ein jederzeit k�ndbares Mietverh�ltnis zu beurteilen. Das Handelsgericht hat daher zu Recht festgehalten, dass gar kein Doppelaufruf h�tte durchgef�hrt werden m�ssen. Einerseits konnte die Kl�gerin in ihrer Eigenschaft als neue Vermieterin ohne Doppelaufruf ohne weiteres unter Einhaltung der vertraglichen Fristen und Termine auf den 31. M�rz 2001 k�ndigen. Von dieser M�glichkeit hat sie wie erw�hnt auch Gebrauch gemacht(vgl. oben, E. 1). Andrerseits schliesst der Doppelaufruf die Erstreckung wie ausf�hrlich dargelegt nicht aus. Ob eine Erstreckung gew�hrt werden kann und gegebenenfalls in welchem Umfang, ist aufgrund einer Interessenabw�gung nach Art. 272 Abs. 2 OR zu beurteilen.
118 II 119,
art. 142 LP suite... ,
Art. 261-261a OR,
Art. 266d OR,
Art. 812 Abs. 2 ZGB,
Art. 142 Abs. 1 SchKG,
Art. 272a Abs. 1 lit. a-d OR,
Art. 272a ZGB,
Art. 272a Abs. 1 lit. a und b OR,
Art. 272a Abs. 1 lit. c OR,
Art. 272a Abs. 1 lit. d OR,
Art. 272 Abs. 2 lit. d OR,
Art. 970 Abs. 2 ZGB,
Art. 272 Abs. 2 OR