Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/74ad184021ddec25e5f307a736e247beb3f222036cda76b876dbb7c6b2629118
Timestamp: 2020-05-24 22:25:35
Document Index: 80850654

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 26', '§ 540', 'BGH', '§ 812', '§ 10', '§ 50', '§ 1', '§ 1', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 9', '§ 307', '§ 9', '§ 4', '§ 8', '§ 4', '§ 3', '§ 8', '§ 3', '§ 2', '§ 558', '§ 9', '§ 307', '§ 4', '§ 4', '§ 10', '§ 4', '§ 8', '§ 6', '§ 11', 'BGH', '§ 3', '§ 11', '§ 559', '§ 3', '§ 13', '§ 559', '§ 559', '§ 3', '§ 242', '§ 559', '§ 559', '§ 3', 'BGH', '§ 559', '§ 3', '§ 13', 'Art. 36', '§ 3', '§ 242', '§ 6', '§ 11', '§ 6', '§ 7', '§ 13', '§ 541', '§ 554', 'Art. 229', '§ 3', '§ 10', '§ 10']

BGH, VIII ZR 150/03: BGH (verhältnis zu, mieter, abweisung der klage, treu und glauben, wohnraum, erhöhung, gesetzliche grundlage, höhe, begrenzung, 1995)
Urteil des BGH vom 14.03.2017, VIII ZR 150/03
Aktenzeichen: VIII ZR 150/03
BGH (verhältnis zu, mieter, abweisung der klage, treu und glauben, wohnraum, erhöhung, gesetzliche grundlage, höhe, begrenzung, 1995)
VIII ZR 150/03 Verkündet am: 3. März 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Rechtsmittels im übrigen das Urteil der Zivilkammer 64 des
Landgerichts Berlin vom 4. März 2003 teilweise aufgehoben und
insgesamt wie folgt neu gefaßt:
Spandau vom 1. November 2002 im Kostenpunkt und insoweit
abgeändert, als die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin einen Betrag von mehr als 44,48 % Zinsen hieraus
seit 16. Mai 1999 zu zahlen. Im Umfang der Abänderung wird
§ 3 des Formularmietvertrags vom 15. April 1992 enthält folgende Regelungen:
"6. Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweils nach Ablauf eines Jahres zum Zwecke der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zu verlangen.
7. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein."
einer Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 erklärte die Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen berechnete und erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärmedämmaßnahme um insgesamt 1,6098 DM/m². Für die 64,78 m² große Wohnung der Klägerin ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 104,28 DM !#"%$ &' ( *) (53,32 DM (244,87
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nunmehr für den Zeitraum Januar 1995 bis April 1999 den monatlich gezahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechtsgrund
Energieeinsparung von 2.410,32 kWh/Jahr (entspricht etwa 14,8 %). Das
Amtsgericht hat der auf Zahlung von 5.422,71 DM (2.772,59 % Zinsen seit 16. Mai 1999 gerichteten Klage in Höhe eines Betrags von 2.312,83
nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung
der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer
Die zulässige Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg (Mietzins
bezüglich Januar 1995); im übrigen hält das Berufungsurteil ihren Rügen
Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht
am 1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend
geht die Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO n.F. die
6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 = WM 2003, 2424 unter II 1
a; BGH, Beschluß vom 13. August 2003, XII ZR 303/02, NJW 2003, 3352
2. In der Sache hat das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts
Bestand, soweit die Klägerin eine Rückzahlung der Mietzinserhöhung für den
Zeitraum von Februar 1995 bis April 1999 verlangt. Hinsichtlich des Monats
Januar 1995 hat die Klägerin dagegen einen Rückzahlungsanspruch gemäß
§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da sie insoweit den erhöhten Mietzins ohne
Rechtsgrund geleistet hat.
a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses bis zur Höhe des
zulässigen Entgelts ist § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der
nach der Übergangsvorschrift des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz
(WoFG) in Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden ist. Den Feststellungen
des Berufungsgerichts ist zu entnehmen, daß es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG handelt; dies wird von der Revision
auch nicht in Zweifel gezogen.
Demgegenüber hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen,
daß § 3 Nr. 7 des Mietvertrags Rechtsgrundlage sei. Es ist zwar zutreffend
davon ausgegangen, daß im Falle der Vereinbarung einer Mietpreisgleitklau-
sel, d.h. der Vereinbarung des jeweils zulässigen Mietzinses als vertraglich
geschuldeter Miete (§ 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung – NMV), diese den Rechtsgrund für das Behaltendürfen des erhöhten Mietzinses bildet,
soweit die zulässige Kostenmiete nicht überschritten wird (Senatsurteile vom
22. April 1981 - VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 c
bb und vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).
Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß die formularmäßige Bestimmung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sie
ist unwirksam, da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr
in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot verstößt. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus
ergeben, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Eine
Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des
rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt
(Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu § 9 AGBG).
Nach der Mietpreisgleitklausel des Formularmietvertrags, der dem Senatsurteil vom 5. November 2003 (aaO) zugrundelag und die der Senat als
wirksam angesehen hat, galt bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart. Dies entspricht der Formulierung in § 4
Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der "zulässigen Miete" die gesetzlich (höchst-)
zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senat, aaO;
Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970
§ 4 Anm. 8.2). Im Gegensatz dazu ergibt sich weder aus § 3 Nr. 7 des vorliegenden Mietvertrags noch aus dem weiteren Vertragsinhalt, unter welchen
Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe die Mieterhöhungen - wie es in der
Klausel formuliert ist - "eintreten" und von dem Mieter zu tragen sein sollen.
Der Vertragsbestimmung ist nicht mit der zur Erfüllung des Transparenzgebots
notwendigen Deutlichkeit zu entnehmen, daß die jeweilige Kostenmiete als
preisrechtlich höchstzulässige Miete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) geschuldet sein
soll. Dies gilt um so mehr, als sich § 3 Nr. 6 des Mietvertrags nach seinem
Wortlaut entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderungsschrift
vertretenen Auffassung erkennbar auf die Vergleichsmietenregelung für den
preisfreien Wohnraum bezieht (§ 2 MHG, nunmehr § 558 BGB). Soweit die
Beklagte im Revisionsverfahren des weiteren darauf verweist, daß die Parteien im Mietvertrag eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart haben, läßt sich
dies dem Vertrag nicht entnehmen; im übrigen ließe sich auch hieraus nicht
erschließen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietänderung eintreten
Die Klausel benachteiligt den Mieter nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1
AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) aus dem weiteren Grunde
unangemessen, daß sie den "Eintritt" der Mieterhöhung ohne zeitliche Begrenzung zurückwirken läßt. Dies ist mit der zwingenden Mieterschutzvorschrift des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht vereinbar, wonach der Vermieter auf
Grund einer Vereinbarung gemäß Satz 1 (Preisgleitklausel) eine zulässige
Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen grundsätzlich
nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar
1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2 b hinsichtlich der Rückwirkungsmöglichkeit bei der Erhöhung von Betriebskosten nach
§ 4 MHG).
b) Entgegen der Ansicht der Revision ist für das Revisionsverfahren
nicht von der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember
1994 auszugehen. Zwar hat das Berufungsgericht - von der Annahme einer
wirksam vereinbarten Mietpreisgleitklausel aus folgerichtig - nicht geprüft, ob
die Erklärung der Beklagten den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1
WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV genügt. Der Senat kann diese rechtliche Prüfung
aufgrund der getroffenen Feststellungen jedoch selbst vornehmen. Danach
ergeben sich keine Bedenken. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.
c) Die Mieterhöhung ist auch materiellrechtlich wirksam, weil sie die
nach § 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11
Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmiete
als Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist,
nicht übersteigt. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem
dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche
Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig
Einsparung von Heizenergie bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt
eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist
(Rechtsentscheid des Senats vom 10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150,
277, 282 f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die
Wärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung der Klägerin rechnerisch eine Energieeinsparung von 2.410,32 kWh/Jahr (entspricht etwa 14,8 %) bewirkt, in diesem
Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, ist nicht zweifelhaft und wird auch von
der Revision nicht in Zweifel gezogen.
d) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten
Instandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die
Klägerin hat die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit un-
widersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im
Mauerwerk vorhanden gewesen.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem
Umfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten
von den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte
(vgl. LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und
Mietrecht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums
Beklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag
von 254.790,- DM überschritten hätten. Insbesondere hat sie das Ausmaß der
e) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu
Recht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsgesichtspunkten angenommen.
wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohnraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung vertreten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für
den Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit
der Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG
Karlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung
auf § 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform
2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.;
MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine
solche Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen
Folgen wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudinger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Erhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562; LG
Ziel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).
sich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990,
566, 567).
bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April
2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie
nunmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender
Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der
erzielten Heizkostenersparnis begrenzt wird.
WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559 b BGB; § 3 MHG) regeln
die Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis
Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen
Wohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung
von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittel der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten
oder Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den
Vorteilen aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36
Rechtsbereinigungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlichrechtlicher Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.
nichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie
bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift
regelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von
der Beklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem
Grunde unwirtschaftlich gewesen seien, hat die Klägerin nicht geltend gemacht.
(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer
Modernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.
Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte
daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft
vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37,
58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich
auf die Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des
Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24).
Diese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.
dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Entscheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Regelung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiesparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostengesichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung
nach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die
tatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung,
Lüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren
Temperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise (vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die
Modernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", jedenfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.
(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der
Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in deren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7
Nr. 1, §§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit geringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229
§ 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter
anderem zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die
Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch
unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer
Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem
auch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2).
Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen
Wohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749
m.w.Nachw.). Die Klägerin hat jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen Prüfung Anlaß geben.
f) Die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994 wurde gemäß
§ 10 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz WoBindG ab dem Ersten des übernächsten
Monats, dem 1. Februar 1995, wirksam. Für den Zeitraum von Februar 1995
bis April 1999 kann die Klägerin eine Rückzahlung von Mietzins mithin nicht
verlangen. Für den Monat Januar 1995 besteht hingegen ein Rückzahlungsanspruch, der sich auf 44,48 insen beziffert (53,32 4) 5 & " 32 - %67+
von dem Amtsgericht bereits anteilig rechtskräftig aberkannten Betrags in Höhe von 8,84
Soweit der Klägerin ein Rückzahlungsanspruch zusteht, ist auf ihr
Rechtsmittel das klageabweisende Berufungsurteil aufzuheben, und die Verurteilung durch das Amtsgericht ist wiederherzustellen; im übrigen ist die Revision zurückzuweisen.
VIII ZR 150/03
Verhältnis zu, Mieter, Abweisung der klage, Treu und glauben, Wohnraum, Erhöhung, Gesetzliche grundlage, Höhe, Begrenzung, 1995