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Timestamp: 2017-07-27 05:40:57+00:00
Document Index: 136067919

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1105', 'art.1129', 'art. 1136', 'art. 1709', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 700', 'art. 1669', 'art. 1713', 'art. 1710']

Condominio by Lorenzo Cassani - issuu
STUDIO AVVOCATO BONINOSTUDIO AVVOCATO BONINOI COMPITI
DELL’AMMINISTRATORE DI
CONDOMINIOIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20051STUDIO AVVOCATO BONINOL’ufficio di amministratore: NATURA
•L’amministratore partecipa direttamente all’andamento della vita comune,
è chiamato ad armonizzare il diritto del singolo con il diritto del
condominio•L’amministratore del condominio non è un organo condominiale in senso
proprio; è mandatario con rappresentanza dei condomini•Assume obbligazioni nei confronti dei clienti-condomini che discendono
dal contratto di prestazione d’opera intellettuale: si obbliga ad impiegare i
“mezzi” ritenuti più idonei con:
1. diligenza e perizia
2. correttezza e buona fede
3. in ossequio ai principi della preparazione e deontologia
IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20052STUDIO AVVOCATO BONINOPROFESSIONALITA’ E DEONTOLOGIA
•L’attività di amministratore di condominio non costituisce un’attività
professionale in senso stretto; non è richiesta l’iscrizione ad un albo•Non sussiste, dunque, uno specifico codice deontologico riferito
all’attività dell’amministratore. Un tentativo di predisporre un apposito
codice deontologico è stato attuato da alcune associazioni•Tali norme deontologiche possono riassumersi in alcuni principi
generali quali quelli di: a) correttezza; b) colleganza; c) riservatezza;
d) disinteresse; e) informativaIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20053STUDIO AVVOCATO BONINOL’ufficio di amministratore: NOMINA
La nomina è fatta da:
••(art. 1129 c. c.)Assemblea: convocata da un condomino, previo invito almeno 5 giorni
prima, di tutti i componenti
•Prima convocazione: delibera con la presenza di tanti condomini che
rappresentino i di 2/3 del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al
condominio e con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio•Seconda convocazione: delibera con la presenza di tanti condomini
che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
del valore dell’edificio•L’Assemblea nomina l’amministratore quando i condomini sono più di
quattro. Nel caso in cui l'assemblea non provveda, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condominiAutorità Giudiziaria: nei casi previsti dall’art. 1105 c.c.
IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20054STUDIO AVVOCATO BONINOL’ufficio di amministratore: DURATA e REVOCA
(art.1129 c.c.)•L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall'assemblea (art. 1136 c. 4 c.c.)•Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino:••a) ove non comunichi all’assemblea dei condomini una citazione
od un provvedimento avente un contenuto che esorbita dalle
sue attribuzioni;
b) se per due anni non ha reso il conto della sua gestione;
c) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio dovrebbero essere annotate in apposito registroIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20055STUDIO AVVOCATO BONINOIL COMPENSO
(art. 1709 c.c.)•Il mandato dell’amministratore si presume oneroso•La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata
in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza di accordo tra
le parti il compenso è determinato dal giudice•Il compenso per attività straordinaria spetta solo se è adottata
deliberazione assembleare che stabilisca un compenso straordinario a
favore dell’amministratore per attività specificaIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20056STUDIO AVVOCATO BONINOATTRIBUZIONI PROPRIE DELL’AMMINISTRATORE
(art. 1130 c.c.)L’amministratore ha il potere-dovere di:
•dare esecuzione alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio•disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse
comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini•riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni e per servizi comuni•compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio•rendere il conto della sua gestione alla fine di ciascun anno•far valer in giudizio le norme regolamentari, anche quando esse dettino
prescrizioni che si riferiscono all’uso di cose di proprietà individuale,
semprechè incidano sulla disciplina e sui rapporti relativi alle cose comuni•far eseguire opere di straordinaria manutenzione non differibili
IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20057STUDIO AVVOCATO BONINO•
•segnalare all’assemblea i vizi palesi delle deliberazioni che si stanno per
dare le autorizzazioni, quando previsto dal regolamento•promuovere le azioni possessorie e petitorie dirette ad ottenere l’osservanza
della disciplina concordata dell’uso delle cose comuni•ottenere i danni causati alle parti comuni•promuovere le azioni giudiziarie volte alla conservazione delle cose
comuni o comunque correlate alle attribuzioni conferite dalla legge
(art. 1130 c.c.)
agire nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei tributi in
base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea (Cass. Civ.,
sez. II, 5 gennaio 2000, n. 29; Cass. Civ., sez. II, 24 settembre 1997,
n. 9378)
promuovere il giudizio di demolizione della sopraelevazione dell’ultimo
piano dell’edificio, costruita in violazione delle prescrizioni e delle cautele
fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l’estetica della
facciata dell’edificio (Cass. Civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611)••IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20058STUDIO AVVOCATO BONINO•chiedere le misure cautelari volte a tutelare l’integrità delle cose comuni,
come nel caso della domanda ex art. 700 c.p.c. di passaggio su fondo
finitimo per l’esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri
perimetrali del fabbricato (Cass. Civ., sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474)•agire in giudizio in tutte le ipotesi in cui sia minacciata l’integrità e il
godimento delle parti comuni, tra le quali rientra il caso in cui terreni di
proprietà comune sono interessati da provvedimenti finalizzati
all’espropriazione e all’occupazione d’urgenza (T.A.R. Valle d’Aosta,
26 settembre 1987, n. 105)•agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per
resistere all’impugnazione di una delibera da parte del condomino
(Cass. Civ., sez. II, 15 maggio 1998, n. 4900)•agire in giudizio per disciplinare l’uso delle cose comuni così da
assicurarne il godimento a tutti i condomini (Cass. Civ., sez. II,
24 settembre 1997, n. 9378)IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 20059STUDIO AVVOCATO BONINO•agire in giudizio contro un condomino che aveva occupato l’area
condominiale comune (con servitù di passo pedonale pubblico) con bar e
tavolini davanti all’esercizio di sua proprietà (Corte d’Appello di Milano, 16
luglio 1991)•agire in giudizio nei confronti di terzi che avevano allacciato gli scarichi dei
loro immobili nella condotta fognaria dell’edificio condominiale (Cass. Civ.,
sez. II, 6 novembre 1986, n. 6494)•agire in giudizio contro un condomino per far rimuovere un manufatto da
quest’ultimo realizzato (nella specie, veranda ricavata dalla trasformazione di
un balcone), in quanto lesivo del godimento degli altri condomini sulla cosa
comune, o comunque pregiudizievoli dell’estetica e della naturale destinazione
della medesima (Cass. Civ., sez. II, 28 maggio 1980, n. 3510)•agire in giudizio, ai sensi dell’art. 1669 c.c., nei confronti dell’appaltatore per
far rimuovere i gravi difetti della costruzione che possano porre in pericolo la
sicurezza dell’edificio condominiale (Cass. Civ., sez. II, 8 agosto 1990,
n. 8053)
IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200510STUDIO AVVOCATO BONINOESECUZIONI DELIBERE
•Quando nasce l’obbligo di dare esecuzione alle delibere?
1. Sempre …2. Solo …1. Sempre. L’amministratore è un mero esecutore, non ha facoltà
discrezionali e non ha potere di sindacare le deliberazioni
dell’assemblea: quando la deliberazione è regolare nella forma,
essendo stata presa dall’assemblea e trascritta nel relativo
registro, conserva la sua efficacia fino a che non sia stata sospesa
o revocata
2. Solo quando le delibere sono legittime, perfette ed efficaciIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200511STUDIO AVVOCATO BONINOATTRIBUZIONI CON AUTORIZZAZIONE DELL’ASSEMBLEA•Lavori di manutenzione straordinaria non urgenti•Azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette
ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela
dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale
che esulino dal novero degli atti meramente conservativi•Spese superiori al tetto eventualmente fissato dal regolamento•Quanto espressamente disposto dall’assembleaIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200512STUDIO AVVOCATO BONINOIl REGISTRO DEI VERBALI
•Il verbale dell’assemblea deve essere trascritto, a cura
dell’amministratore, senza ritardo, in apposito registro da lui tenuto•Il verbale della delibera assembleare deve, per ogni singolo capo delle
deliberazioni, dare atto del risultato della votazione con l’indicazione
analitica dei nomi dei partecipanti e del valore della loro proprietà in
millesimi, nonché del nome e del valore della quota proporzionale dei
condomini assenzienti, dissenzienti e astenuti•Ciò al fine di verificare la validità della delibera adottata sia in relazione
al quorum, sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi tra
condomino e condominio•In difetto, la delibera assembleare è annullabile entro trenta giorni, su
impugnazione dei condomini dissenzienti e/o assenti
IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200513STUDIO AVVOCATO BONINOIl RENDICONTO
(art. 1713 c.c.)•È un atto dovuto e deve essere reso all’assemblea, al termine di ogni
anno•La resa del conto costituisce una complessa obbligazione costituita
dalla presentazione del prospetto delle entrate e delle uscite e del
saldo finale, integrato con la giustificazione documentata dell’intera
attività gestoriaIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200514STUDIO AVVOCATO BONINOIL BILANCIO
•Integrità: entrate e uscite devono essere indicate al lordo•Veridicità: deve rispecchiare la reale situazione•Universalità: non sono consentite gestioni fuori bilancio•Pubblicità: portate a conoscenza di tutti i condomini•Chiarezza: di facile comprensibilità, devono leggersi le voci di entrate,
di spesa e le quote di ripartizioneIl bilancio può essere:
•di cassa: le singole voci vanno registrate in base alla data di
effettivo pagamento•di competenza: la registrazione della voce va fatta in relazione
all’esercizio cui si riferisce
IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200515STUDIO AVVOCATO BONINODOCUMENTAZIONE DEL CONDOMINIO
•Regolamento•Elenco e inventario dei beni in godimento comune•Pianta dell’edificio (edilizia, impianto elettrico, fognario, scarichi, ecc.)•Documenti relativi alla convocazione dell’assemblea•Registro delle trascrizioni dei verbali di assemblea e degli altri organi
collegiali eventualmente previsti dal regolamento•Documenti contabili, cioè: libro cassa, libro spese, libro conti
individuali•Contratti: assicurazione, manutenzione ascensore, caldaia e bruciatore;
contratto di lavoro con il portiere; fornitura di energia elettrica; libretto
motori, di centrale, di riscaldamento; visite ENPI, disinfezione vasche
acqua; derattizzazione, estintori, ecc..
IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200516STUDIO AVVOCATO BONINOResponsabilità: CONTRATTUALE
•Deriva dal rapporto di mandato intercorrente tra le parti.
L’amministratore geometra – in quanto professionista - deve eseguire il
mandato con maggior diligenza rispetto a quella del buon padre di
famiglia (art. 1710 c.c)•Risponde dei danni cagionati dalla sua negligenza, dall’eccesso dei
limiti delle sue attribuzioni, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere,
da qualsiasi inadempimento delle obbligazioni legali o regolamentari
1. Mancata osservanza delle formalità prescritte per la convocazione
dell’assemblea e per la trascrizione verbali
2. Mancata di presentazione del rendiconto
3. Mancata comunicazione ai condomini di citazioni e provvedimenti
amministrativi esorbitanti dalle sue attribuzioni
IL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200517STUDIO AVVOCATO BONINOResponsabilità: EXTRACONTRATTUALE
•Deriva dalla violazione del dovere generale del neminem laedere, e si
concretizza dell’ingiusta lesione di diritti (assoluti o relativi), quali il diritto
alla vita, all’incolumità personale, all’integrità patrimoniale, alla onorabilità,
ecc. facenti parte della sfera giuridica dell’interessato
1. Omesso controllo delle condizioni di sicurezza a salvaguardia
dell’incolumità dei lavoratori che eseguono lavori per condominio
2. Mancata adozione degli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una
situazione di pericoloIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200518STUDIO AVVOCATO BONINOgrazie.www.gbonino.itIL GEOMETRA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – Biella, 14 ottobre 200519All pages:23456789101112131415161718InfoSaveLikeShareDownloadMoreCondominio Published on Dec 15, 2012 Specifiche Condonimioraphael86FollowRead moreRead moreSimilar toPopular nowJust for youGo explore