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Timestamp: 2016-10-23 06:19:20+00:00
Document Index: 223633830

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 48', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 266', 'art. 273', 'art. 257', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 55', 'art. 272', 'art. 156']

4C.88/2003 (01.07.2003)
4C.88/2003 /ech
Me Florence Prini, avocate, ch. des Rambossons 14, 1212 Grand-Lancy,
la Coop�rative X.________, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Arun Chandrasekharan, avocat, avenue de Champel 4, 1206 Gen�ve,
B.________, d�fendeur et intim�, repr�sent� par Me Yves Bonard, avocat, rue Monnier 1, case postale 205, 1211 Gen�ve 12.
contrat de bail � loyer; demeure du locataire,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 10 f�vrier 2003.
A une date ind�termin�e, la Coop�rative X.________ (ci-apr�s: la Coop�rative), en tant que bailleresse, et B.________, comme locataire, ont conclu un contrat de bail � loyer portant sur un appartement de 5 pi�ces dans un immeuble sis � Gen�ve. En sa qualit� de fonctionnaire postal, le locataire �tait membre de la Coop�rative. Le bail est entr� en vigueur le 1er juillet 1989.
B.________ a quitt� le domicile familial en 1992. En vertu d'un accord homologu� par le juge des mesures protectrices de l'union conjugale, la jouissance de l'appartement a �t� laiss�e � l'�pouse, A.________. La Coop�rative a �t� inform�e de ce que le locataire se constituait un domicile s�par�.
Jusqu'au 31 janvier 2001, le loyer a �t� pay� au moyen d'une retenue op�r�e sur le salaire du locataire. Pour la p�riode subs�quente, la bailleresse a accept� qu'il soit acquitt� par bulletins de versement. Toutefois, aucun loyer n'a �t� pay� depuis le 1er f�vrier 2001.
Par avis comminatoires du 10 mai 2001, adress�s tant � B.________ qu'� A.________, la Coop�rative a mis ceux-ci en demeure de verser jusqu'au 20 du m�me mois la somme de 4'386 fr. � titre d'arri�r� de loyers et de charges, faute de quoi elle r�silierait le bail.
La somme r�clam�e n'ayant pas �t� int�gralement r�gl�e dans le d�lai imparti, la Coop�rative a r�sili� le bail pour le 31 juillet 2001 par avis officiels adress�s s�par�ment � chacun des �poux le 22 juin 2001.
Par requ�te du 19 juillet 2001, dirig�e contre la Coop�rative, A.________ a contest� la validit� du cong� et requis, � titre subsidiaire, une prolongation de bail d'une dur�e de 4 ans.
De son c�t�, la bailleresse (ci-apr�s: la demanderesse) a introduit, le 14 septembre 2001, une requ�te en �vacuation � l'encontre de B.________ et de A.________ (ci-apr�s: le d�fendeur, resp. la d�fenderesse). Non concili�es, les deux causes ont �t� jointes.
Statuant le 19 avril 2002, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a d�clar� nul l'avis de r�siliation signifi� le 22 juin 2001 aux d�fendeurs; en cons�quence, il a rejet� la requ�te en �vacuation.
La demanderesse a notifi� � chaque �poux deux nouveaux avis comminatoires, suivis, le 21 juin 2002, de deux nouvelles r�siliations du bail, pour le cas o� celles du 22 juin 2001 seraient entach�es de nullit�.
Saisie par la demanderesse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, statuant par arr�t du 10 f�vrier 2003, a annul� le jugement de premi�re instance, condamn� les d�fendeurs � �vacuer imm�diatement l'appartement pr�cit� et rejet� toutes autres ou contraires conclusions. Les juges d'appel ont admis que l'appartement lou� avait conserv� son caract�re de logement familial, de sorte que la d�fenderesse avait qualit� pour contester le cong� litigieux. Contrairement au Tribunal des baux, ils ont consid�r� que la fixation, par la bailleresse, d'un d�lai de paiement inf�rieur au d�lai de 30 jours pr�vu � l'art. 257d al. 1 CO, n'entra�nait pas, en l'esp�ce, la nullit� du cong� subs�quent, mais la prolongation du d�lai de paiement jusqu'� l'�ch�ance l�gale, c'est-�-dire pendant 30 jours d�s le lendemain de celui de la r�ception de l'avis comminatoire. In casu, le d�lai, qui avait commenc� � courir le 16 mai 2001, avait expir� le 16 juin 2001. Notifi� le 22 juin 2001 pour le 31 juillet 2001, le cong� donn� par la bailleresse respectait donc tant le d�lai de pr�avis que l'�ch�ance fix�s � l'art. 257d al. 2 CO. Pour le surplus, la cour cantonale a �cart� l'argument selon lequel la r�siliation contreviendrait aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Elle a expos� les raisons objectives ayant conduit � l'abandon du syst�me du pr�l�vement du montant du loyer sur le salaire du d�fendeur et a constat� qu'il n'�tait nullement d�montr� que la bailleresse et le titulaire du bail auraient pass� un accord sur ce point dans le seul but de nuire � l'�pouse occupant l'appartement donn� � bail.
La d�fenderesse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement � ce que le cong� litigieux soit d�clar� nul, voire annul�, et sollicite, � titre subsidiaire, l'octroi d'une prolongation de bail d'une dur�e de 4 ans. A l'appui de son recours, la d�fenderesse soutient, en substance, que la bailleresse ne pouvait pas valablement r�silier le bail sans avoir fix� au locataire et � son conjoint un nouveau d�lai de paiement de 30 jours, assorti d'une menace de r�siliation. Elle maintient, de surcro�t, que le cong� litigieux serait contraire aux r�gles de la bonne foi.
La demanderesse invite le Tribunal f�d�ral � rejeter le recours dans la mesure o� il est recevable. Selon elle, il conviendrait, en accord avec la doctrine majoritaire et la jurisprudence, d'appliquer par analogie l'art. 266a al. 2 CO lorsque le bailleur fixe un d�lai de paiement trop court, partant de prolonger ce d�lai jusqu'� la prochaine �ch�ance l�gale. Or, c'est bien ainsi qu'elle a proc�d� en l'occurrence, puisqu'elle a attendu plus de 30 jours � compter de la notification de l'avis comminatoire avant de r�silier le bail. La demanderesse conteste, au demeurant, avoir agi de mauvaise foi en donnant le cong� critiqu�.
Le d�fendeur conclut principalement � l'irrecevabilit� du recours et, subsidiairement, au rejet de celui-ci. En plus des arguments d�velopp�s par la demanderesse, il fait valoir, de son c�t�, que, les �poux vivant s�par�s depuis 1992 d�j�, l'appartement donn� � bail avait perdu de longue date son caract�re de logement familial au moment de la r�siliation du bail, laquelle �tait donc valablement intervenue puisqu'il ne l'avait pas contest�e.
1.1 L'arr�t attaqu�, prononc� sur recours par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve contre un jugement d'�vacuation pour d�faut de paiement du loyer, est une d�cision finale rendue en derni�re instance par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ; arr�t 4C.413/1996 du 27 f�vrier 1997 publi� in SJ 1997 p. 538 consid. 1b p. 540 s.) sur une contestation civile (ATF 103 II 247 consid. 1a).
1.2 Le litige est de nature p�cuniaire. L'expulsion �tant li�e � une r�- siliation imm�diate, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II p. 28 ad note 226). En pratique, il faut prendre en consid�ration la p�riode de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (David Lachat, Le bail � loyer, p. 105). Toutefois, cette disposition n'est pas applicable lorsqu'un cong� est donn� pour cause de demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO (art. 271a al. 3 let. b CO; ATF 119 II 147 consid. 4b). Il en va ainsi en l'esp�ce, �tant donn� que la demanderesse a r�sili� derechef le bail, le 21 juin 2002, pour le 31 juillet 2002, apr�s avoir imparti en vain au locataire un nouveau d�lai pour payer les loyers �chus. A supposer valable ce second cong�, lui aussi contest� par la d�fenderesse, la valeur litigieuse correspondrait au total des loyers dus pour la p�riode d'une ann�e qui s'est �coul�e entre le premier (31 juillet 2001) et le second (31 juillet 2002) termes des deux r�siliations notifi�es aux d�fendeurs. Elle d�passerait le seuil de 8'000 fr. fix� � l'art. 46 OJ pour la recevabilit� du recours en r�forme, puisque le dernier loyer annuel, valable d�s le 1er juillet 2001, s'�levait � 15'654 fr.
1.3 Interjet� par l'�pouse du locataire, qui a succomb� dans ses conclusions visant � faire constater la nullit� du cong� incrimin�, le pr�sent recours, qui a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), est en principe recevable.
1.4 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ).
Dans la mesure o� la d�fenderesse pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour critiquer l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent.
Dans son examen du recours, le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s dans l'acte de recours et peut �galement rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s).
2.1 L'art. 257d CO pr�voit que, lorsque, apr�s la r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Ce d�lai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier les baux d'habitations, moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2). En vertu de l'art. 266n CO, lorsque la chose lou�e sert de logement � la famille, le cong� donn� par le bailleur ainsi que la fixation d'un d�lai de paiement assorti de la menace de r�siliation doivent �tre communiqu�s s�par�ment au locataire et � son conjoint. L'art. 273a al. 1 CO autorise alors le conjoint du locataire � contester le cong�, � demander une prolongation du bail et � exercer les autres droits du locataire en cas de cong�.
2.2 En l'esp�ce, il est constant que la bailleresse a fix� s�par�ment au locataire et � son conjoint, par avis comminatoires du 10 mai 2001, un d�lai de paiement inf�rieur au d�lai minimum de 30 jours pr�vu par la loi. Il est �galement �tabli que la demanderesse a n�anmoins attendu l'expiration du d�lai l�gal avant de r�silier le bail en respectant le d�lai de pr�avis et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. La question se pose donc de savoir si un cong� donn� dans ces conditions est valable ou non et, en cas de r�ponse n�gative, s'il est entach� de nullit� ou seulement annulable. La pr�sente affaire soul�ve encore la question de la qualit� pour agir de la d�fenderesse, puisqu'aussi bien cette qualit� d�pend du caract�re familial du logement occup� par cette derni�re et que le d�fendeur soutient que l'appartement litigeux a perdu ce caract�re.
Dans le cas particulier, ces deux questions - d�licates et controvers�es - peuvent toutefois demeurer ind�cises pour les motifs indiqu�s ci-apr�s (cf. consid. 3 et 4).
3.1 Le principe de la bonne foi, ancr� � l'art. 2 al. 1 CC, s'applique � l'ensemble des domaines du droit, y compris la proc�dure civile (ATF 107 Ia 206 consid. 3a p. 211 et les r�f�rences). Ici comme ailleurs, l'abus manifeste d'un droit n'est pas prot�g� par la loi (art. 2 al. 2 CC).
Il peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu'une institution juridique est d�tourn�e de son but (ATF 122 II 134 consid. 7b, 289 consid. 2a; 122 III 321 consid. 4a), lorsqu'un justiciable tend � obtenir un avantage exorbitant (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203), lorsque l'exercice d'un droit ne r�pond � aucun int�r�t (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203) ou encore, � certaines conditions, lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a; 123 III 70 consid. 3c p. 75, 220 consid. 4d p. 228).
3.2 La fixation d'un d�lai de paiement, assortie de la menace de la r�siliation du bail, telle qu'est pr�vue � l'art. 257d al. 1 CO, vise principalement � fournir au locataire - et � son conjoint, non titulaire du bail, dans le cas du logement familial - une derni�re occasion d'�chapper aux cons�quences p�nibles du cong� en leur accordant un minimum de temps pour se procurer les moyens n�cessaires au paiement de l'arri�r� de loyer (cf. Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 31 ad art. 257d CO et les r�f�rences). Appara�t d�s lors contraire � l'esprit de cette disposition, de m�me qu'aux r�gles de la bonne foi, l'attitude consistant, pour le locataire ou son conjoint, � se pr�valoir, pour contester la validit� du cong� subs�quent, du fait que l'avis comminatoire mentionnait un d�lai inf�rieur aux 30 jours pr�vus par la loi, alors que ni l'un ni l'autre n'entendaient r�gler les loyers arri�r�s, quel que f�t le d�lai qui leur aurait �t� imparti.
Tel est le cas en l'esp�ce. En effet, la Chambre d'appel constate, d'une mani�re qui lie la juridiction f�d�rale de r�forme, que ni le d�fendeur ni la d�fenderesse "n'auraient pay� les loyers dus dans un d�lai de trente jours si ce d�lai leur avait �t� imparti". Il est d'ailleurs �tabli qu'aucun loyer n'a �t� pay� depuis le 1er f�vrier 2001 jusqu'au prononc� de l'arr�t attaqu�, soit pendant deux ans.
La d�fenderesse commet donc un abus de droit lorsqu'elle se plaint de n'avoir pas b�n�fici� de la totalit� du d�lai de gr�ce de l'art. 257d al. 1 CO, quand bien m�me elle n'a jamais eu l'intention de payer les loyers arri�r�s, ni du reste les loyers futurs. Son recours rev�t manifestement un caract�re dilatoire sur ce point, ce qui entra�ne le rejet du grief correspondant.
4.1 L'art. 271 al. 1 CO prescrit que le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition s'applique m�me lorsque la r�siliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. En pareille hypoth�se, le droit du bailleur de r�silier le contrat pour d�faut de paiement du loyer s'oppose � celui du locataire d'�tre prot�g� contre une r�siliation abusive; le juge ne peut alors annuler le cong� litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative � l'abus de droit et � la bonne foi. Il faut des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul� (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33 et les r�f�rences).
4.2 Il s'agit d'examiner si les circonstances all�gu�es par la d�fenderesse sont de cette nature, pour autant qu'elles soient av�r�es.
En premier lieu, la d�fenderesse reproche � la bailleresse de ne pas l'avoir inform�e de la demande du locataire visant � changer le syst�me de facturation. On ne voit pas en quoi ce d�faut d'information rendrait le cong� litigieux incompatible avec les r�gles de la bonne foi. La personne qui le d�plore n'�tait pas partie au contrat de bail et elle n'indique pas sur quelle base l�gale elle fonde ce pr�tendu devoir d'information.
La d�fenderesse pr�tend ensuite que la bailleresse �tait au courant de l'intention du locataire de cesser de payer les loyers. Cette affirmation ne correspond toutefois � aucune constatation de la cour cantonale; elle est donc nouvelle et, comme telle, irrecevable (art. 55 al. 1 let. c OJ).
La demanderesse se voit encore reprocher de ne pas avoir notifi� un nouvel avis comminatoire, bien qu'elle s�t que celui du 10 mai 2001 violait la loi. On ne per�oit pas en quoi une telle abstention d�montrerait le caract�re abusif du cong� subs�quent. La d�fenderesse est d'autant plus malvenue � formuler pareil reproche � l'adresse de la bailleresse qu'elle n'entendait de toute mani�re pas payer le loyer en lieu et place du locataire d�faillant.
Par ailleurs, la d�fenderesse se plaint d'avoir re�u un commandement de payer pour occupation illicite de l'appartement litigieux. L'existence de cette poursuite ne ressort pas de l'arr�t attaqu�. Il s'agit donc une fois de plus d'une all�gation nouvelle et, partant, inadmissible. En tout �tat de cause, si le cong� a �t� valablement donn� au locataire avec effet au 31 juillet 2001, ce qui est le cas, l'�pouse de ce dernier ne peut plus faire valoir de titre juridique susceptible de justifier son refus de quitter l'appartement dont le bail a expir�.
C'est � tort, enfin, que la d�fenderesse critique la demanderesse pour avoir r�sili� une seconde fois le bail, le 21 juin 2002. Semblable d�marche n'avait rien d'ill�gal (ATF 119 II 147 consid. 4b). Elle l'�tait d'autant moins que la bailleresse n'avait pas per�u le moindre loyer depuis la date � laquelle la premi�re r�siliation - pr�sentement contest�e - devait prendre effet.
Cela �tant, le moyen fond� sur l'art. 271 al. 1 CO est d�nu� de tout fondement dans la faible mesure o� il est recevable.
La d�fenderesse ne motive en rien sa conclusion visant � la prolongation du bail. Sur ce point, son recours est irrecevable (art. 55 al. 1 let. c OJ). Quoi qu'il en soit, aucune prolongation ne peut �tre accord�e lorsqu'un cong� est donn�, comme en l'esp�ce, en raison de la demeure du locataire (art. 272a al. 1 let. a CO).
Vu les art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ, la d�fenderesse, qui succombe, devra payer les frais de la proc�dure f�d�rale et indemniser ses deux parties adverses.
La d�fenderesse versera � la demanderesse une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens et au d�fendeur une indemnit� de 2'500 fr. �galement au m�me titre.