Source: https://www.finez.cz/odborne-clanky/jak-investovat/investice-a-dane-4-nemovitosti
Timestamp: 2019-12-10 02:52:21+00:00
Document Index: 43468900

Matched Legal Cases: ['§9', '§9', '§9', '§9', '§7', '§7', '§9', '§10', '§4']

Investice a daně 4 – Nemovitosti - Jak investovat - FINEZ Investment Management
Jak správně zdanit nájem? Kdy je nutné zdanit také příjem z prodeje nemovitosti a kdy je od daně z příjmů osvobozený?
29.02.2016, Jak investovat, Jan Traxler, Počet přečtení: 3654
Příjem z pronájmu nemovitostí se daní podle §9 zákona o daních z příjmů. Uvádí se v příloze 2 daňového přiznání. Příjmy z nájmu je před jejich zdaněním možné snížit o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (např. náklady na správce nemovitosti, opravy, inzerci apod.) Podobně jako při podnikání je i zde možné uplatnit jakési paušální výdaje ve výši 30 %, maximálně však 600 tisíc korun ročně (§9 odst. 4 zákona o daních z příjmů).
Pokud pronajímáte nemovitost (nebo podobně i nějakou movitou věc), musíte vést stejně jako podnikatel fyzická osoba jakési jednoduché účetnictví. Ustanovení §9 odst. 6 zákona o daních z příjmů přímo říká:
„Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy."
Dílčím základem daně je příjem z nájmu snížený o prokazatelné výdaje nebo paušální výdaje. Pronajímáte-li více nemovitostí, pak pro všechny musíte použít stejný režim, tj. buď u všech uplatnit skutečné výdaje, nebo u všech uplatnit paušál. Režimy nelze kombinovat. Do daňového přiznání pak uvádíte součet příjmů a výdajů za všechny nemovitosti. Je tedy možné uplatnit ztrátu z pronájmu jedné nemovitosti proti výnosu z pronájmu jiné nemovitosti.
Nicméně dílčím základem daně podle §9 je kladný rozdíl mezi příjmy a výdaji. Nelze pak případnou ztrátu z pronájmu nemovitostí uplatnit proti příjmům z podnikání, příjmům z prodeje cenných papírů apod.
Zde je na místě ještě upozornit, že správu a pronájem nemovitostí lze provozovat i jako živnost. V takovém případě se veškeré příjmy a výdaje související s provozem živnosti standardně daní podle §7. V praxi pak může dojít i k souběhu, kdy nějakou nemovitost spravujete v rámci obchodního majetku jako živnostník a zdaňujete podle §7 a jinou vlastníte jako soukromá osoba a zdaňujete podle §9. Někdy lze této kombinace využít k efektivnější optimalizaci daní, ale to už je téma pro zkušené daňové poradce. Já jsem jen investiční poradce a problematiku zdanění výnosů z investic se snažím popsat rámcově.
Příjem z prodeje nemovitosti se daní podle §10 jako ostatní příjmy a uvádí se do přílohy č. 2 daňového přiznání. Proti příjmu je možné uplatnit jako výdaje pořizovací cenu nemovitosti a náklady spojené s prodejem nemovitosti, tj. například provize realitní kanceláři, ale také daň z převodu nemovitosti, pokud ji platil prodejce (od 1. 4. 2016 již bude vždy platit kupující).
Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozený od daně z příjmů, pokud vlastníte nemovitost déle než 5 let (§4 odst. 1b zákona o daních z příjmů). U nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení je časový test pouze dva roky, ale to se asi nebude týkat investiční nemovitosti. Ještě je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen v případě, že peníze z prodeje nemovitosti použijete do jednoho roku od prodeje k uspokojení svých vlastních bytových potřeb.
V případě, že nemovitost zdědíte a následně prodáte, není potřeba splňovat podmínku pětiletého, resp. dvouletého časového testu. Postačí, když podmínku splňoval zemřelý. Ovšem pozor, to platí pouze v případě dědictví, nikoliv v případě daru. Pokud nemovitost dostanete darem, pak už musíte nemovitost standardně vlastnit dalších pět let, aby příjem z prodeje nemovitosti byl osvobozen od daně z příjmu. Nebo obdobně dva roky, pokud v nemovitosti máte bydliště.
Jak správně zdanit úroky? Kdy je u „jednokorunových" dluhopisů daň nulová? Jak zdanit výnosy zero-bondů?
25.02.2016 - Jak investovat
Jak správně zdanit dividendy? Kdy se uvádí do daňového přiznání? Zejména pozor na dividendy vyplácené ze zahraničí.
22.02.2016 - Jak investovat
18.02.2016 - Jak investovat