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Timestamp: 2019-10-20 20:00:33
Document Index: 294721601

Matched Legal Cases: ['§ 143', '§ 124', '§ 123', '§ 434', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', 'BGH']

4 U 90/08 - 33
OLG Saarbrücken Urteil vom 5.8.2008, 4 U 90/08 - 33
Grundstückskaufvertrag: Anfechtung wegen Verschweigens extremer Durchfeuchtung des Kellers
1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.01.2008 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - AZ.: 1 O 327/06 - wird zurückgewiesen.
Mit notariellem Vertrag vom 20. Oktober 2006 (Bl. 6 ff. d.A.) kaufte der Kläger von den Beklagten das Hausanwesen <Straße, Nr.> in <Ort>. Es wurde ein Kaufpreis von 220.000,- EUR vereinbart. Wegen sämtlicher Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag unterwarf sich der Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Ansprüche und Rechte des Klägers wegen Sachmängeln schlossen die Parteien aus. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Vertrags verwiesen.
Der Kläger verteidigt das ihm günstige erstinstanzliche Urteil. Die gesamte Beweiswürdigung des Landgerichts sei nicht zu beanstanden. Die Aussage der Zeugin V. sei glaubhaft, so dass die Zusicherung einer Eigenschaft nachgewiesen sei. Aufgrund der Aussage der neutralen Zeugin Mo., die keiner Interessensphäre zuzuordnen sei, stehe fest, dass die Durchfeuchtung der Kellerwände den Beklagten bekannt gewesen sei. Hinzu kämen die Aussage der Zeugin C., frühere Mieterin des Anwesens, und das Sachverständigengutachten, welches die starke Sättigung der Kelleraußenwände mit Feuchtigkeit bis zur Kellerdecke festgestellt habe. Die Behauptung der Beklagten, sie hätten keine Kenntnis von der Feuchtigkeit gehabt, sei abwegig, da sie nach Erwerb der Immobilie im Jahre 1998 diese über mehrere Jahre hinweg bewohnt hätten und der Beklagte zu 2) im Jahre 2006 dort noch gemeldet gewesen sei. Soweit die Beklagten zweitinstanzlich erstmals behaupteten, sie wohnten seit mehreren Jahren nicht mehr in dem Haus, werde dieser Vortrag als verspätet gerügt. Dem Kläger sei die Feuchtigkeit nicht aufgefallen, sonst hätte er das Anwesen nicht gekauft. Auf Grund der beabsichtigten Lagerung von Motorradkleidung und -utensilien sei die Eigenschaft „Trockenheit“ des Kellers für ihn auch kaufentscheidend gewesen.
1. Der Kläger hat die Anfechtung mit Schriftsatz vom 30.10.2006 den Beklagten gegenüber erklärt (§ 143 Abs. 1 BGB). Die Anfechtungsfrist des § 124 BGB - ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung - ist gewahrt.
2. Auch ein Anfechtungsgrund liegt vor. Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, haben die Beklagten den Kläger über das Fehlen eines Mangels der Kaufsache arglistig getäuscht (§ 123 Abs. 1 BGB).
a. Das Landgericht hat mit nicht zu beanstandender Begründung das Vorliegen eines Mangels (§ 434 BGB) festgestellt, da der Keller des verkauften Anwesens im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in erheblichem Umfang von Feuchtigkeit befallen war. Diese Feststellungen des Landgerichts werden von der Berufung nicht angegriffen und sind somit zweitinstanzlich nicht zu überprüfen.
Soweit die Berufung Bedenken gegen das Vorliegens eines wesentlichen Mangelswegen der Feuchtigkeit an den Kellerinnenwänden äußert, kann dem nicht gefolgt werden. Die Berufung bezieht sich in diesem Zusammenhang auf eine Äußerung des Sachverständigen bei seiner mündlichen Anhörung im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens (Bl. 71 der Beiakte 1 OH 8/06), bei der dieser gesättigte Feuchtigkeit an Kellerinnenwänden bis in eine Höhe von 75-80 cm bei älteren Gebäuden als völlig normal bezeichnet hat. Hierbei handelt es sich um ein aus dem Zusammenhang genommenes Einzelzitat, welches den Zustand der streitgegenständlichen Kellerwände nicht abschließend beschreibt. Die Beweisfrage, welche der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten (Bl. 47 d. Beiakte) klar beantwortet, ist auf den Zustand der Kelleraußenwände gerichtet, denen der Gutachter „bis unter die Kellerdecke einen extrem hohen Durchfeuchtungsgrad“ attestiert. Aber auch den Zustand der Kellerinnenwände bezeichnet er als „hoch gesättigt“ (Bl. 46 d. Beiakte), so dass das obige Einzelzitat nicht geeignet ist, die erstinstanzliche Feststellung eines Mangels nach § 434 BGB zu erschüttern.
b. Das Landgericht hat auch zu Recht dahin entschieden, dass die Beklagten den Kläger über das Fehlen dieses Mangels durch Verschweigen getäuscht haben. Nach eigenem Vortrag wussten sie von Feuchtigkeit in dem Keller, ließen ihn wegen herabgefallenen Putzes im Frühjahr 2006 umfangreich renovieren und verschwiegen diesen gesamten Sachverhalt dem Kläger im Rahmen der kurz darauf folgenden Kaufverhandlungen.
Entgegen der Berufung oblag den Beklagten eine Aufklärungspflicht , die sie verletzt haben. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers solche Umstände offenbarungspflichtig, die für den Kaufentschluss erkennbar von maßgeblicher Bedeutung sind und die der Verkäufer deshalb redlicherweise nicht verschweigen darf, wie etwa ein Feuchtigkeitsbefall (BGH NJW-RR 1992, 333; NJW-RR 1996, 1332; Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2002, 1 U 208/02, zitiert nach juris).
Dieses Ergebnis steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien(BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris; NJW-RR 1994, 907; Baurecht 2001, 845; IBR 2002, 383; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09.10.2007, 4 U 198/07; zitiert nach juris). Der Bundesgerichtshof hat in den vorgenannten Entscheidungen eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind . An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Nach unstreitigem erstinstanzlichem Vortrag wurde bei der Besichtigung des Kellers durch den Kläger Feuchtigkeit mit Ausnahme eines Fleckes nicht bemerkt. So erging es auch dem von der Beklagtenseite benannten Zeugen F., der als Kaufinteressent das Anwesen im August 2006 nach der Renovierung besichtigt, Feuchtigkeit aber nicht festgestellt hat. Zwar hat die erstinstanzliche Beweisaufnahme weitergehend ergeben, dass sich bei dem ersten Besichtigungstermin im Öltankkeller eine 2 qm große und 5 cm hohe Lache befunden hat (vgl. Aussagen der Zeugen V. und S. Bl. 175 ff., 187 f. d. A.), welche jedoch seitens der Maklerin auf das Regenabfallrohr zurückgeführt wurde, so dass der Kläger mit der generellen und hier maßgeblichen Durchfeuchtung der Kellerwände nicht rechnen musste.
Anders lag der Sachverhalt in der seitens der Berufung zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.06.1989 (V ZR 74/88; zitiert nach juris). Dort waren Wasserschäden und Pilzbefall eines Kellers, der vor der Veräußerung in keiner Weise „saniert“ worden war, für einen sorgfältigen Beobachter deutlich erkennbar, was im hiesigen Fall für die maßgebliche Durchfeuchtung der Wände aufgrund der kurz zuvor vorgenommenen „Verschönerung“ gerade nicht der Fall war.
Richtig ist, dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahe legt und die Aufklärungspflicht des Verkäufers einschränken kann (BGH BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris). Entgegen der Ansicht der Berufung besteht aber keine Verpflichtung des Käufers, eine genaue Untersuchung des Kaufobjekts zu solchen Punkten durch „Sachverständige“ aus dem eigenen Lager vornehmen zu lassen. Auch müssen potentielle Käufer mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände, wie sie der Gutachter vorliegend bindend festgestellt hat, nicht rechnen, zumal wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Dies lag vorliegend umso näher, als die Parteien in den notariellen Vertrag eine Klausel aufgenommen haben, wonach „dem Käufer bekannt ist, dass sich an der Außenwand des Raumes, in dem die Öltanks stehen, eine feuchte Stelle befindet“ (Bl. 11 d. A.).
c. Die Beklagten haben auch arglistig (§ 123 Abs. 1 BGB) gehandelt. Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH NJW 2003, 2380; BGH Urteil vom 12.04.2002, V ZR 302/00, zitiert nach juris Rd. 9; BGH BauR 2001, 845; Palandt-Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Auflage, 2008, § 123, Rd. 11).
Legt man dies zugrunde, ist vorliegend in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil von arglistigem Verhalten der Beklagten auszugehen. Die Beklagtenhaben bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 23.07.2007 geäußert, dass sie den Keller aufgrund des schlechten Zustandes des Putzes für renovierungsbedürftiggehalten haben. Weitergehend räumte der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ein, seine Mandanten hätten aufgrund des bröselnden Putzes Kenntnis von in dem Keller herrschender Feuchtigkeit gehabt. Die Rüge der Beklagten, das Landgericht habe die Tatsache nicht berücksichtigt, dass sie schon seit mehreren Jahren nicht mehr in dem Haus wohnten, sie hätten es erst 1998 erworben und damals keine Feuchtigkeit festgestellt, ansonsten hätten sie es nicht gekauft, geht fehl. Streit entscheidend ist allein der Zustand des Anwesens bei Vertragsschluss, nicht aber bei Erwerb oder mehrere Jahre vor Veräußerung. In Kenntnis der vorhandenen Feuchtigkeit haben die Beklagten kurz vor der Veräußerung des Anwesens umfangreiche Sanierungsarbeiten an den Kellerwänden durchführen lassen. Diese haben nach den bindenden Feststellungen des Sachverständigengutachtens darin bestanden, an den in dem Keller gelegenen Außenwänden den alten Putz zu entfernen und die Innenwände neu zu verputzen (Bild Nr. 7 auf Seite 44 der Beiakte 1 OH 8/06). Wie der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat eingeräumt hat, dienten die Arbeiten an den Kellerwänden dazu, das Haus für den Verkauf etwas zu verschönern (Bl. 308 d. A.), wozu sämtliche ausgebesserten Wandflächen abschließend komplett überstrichen wurden (Gutachten Bl. 45 der Beiakte), ohne aber die Ursachen der vorhandenen Feuchtigkeit zu beheben. Diese Arbeiten führten kurzfristig zu einer optischen Verschönerung, änderten aber nichts an der bereits länger vorhandenen extremen Durchfeuchtung der Wände. Aufgrund dieser Sanierungsmaßnahme fiel im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen und des Vertragsabschlusses die Durchfeuchtung der Kellerwände nicht auf, wie der beklagtenseits benannte Zeuge F., ein weiterer Kaufinteressent, bestätigte (Bl. 183 d. A.).
Bei dieser Sachlage ist die Arglist nachgewiesen: Die Beklagten haben dem Kläger verschwiegen, dass der Keller infolge Feuchtigkeit im Frühjahr 2006 saniert wurde und deshalb kurzfristig einen trockenen Eindruck vermittelte, die eigentliche Ursache der Feuchtigkeit aber weder festgestellt noch beseitigt wurde. Den Beklagten kam es gerade darauf an, durch die optische Vortäuschung eines trockenen Kellers den Kläger zu dem Vertragsschluss zu bewegen, da sie ihn andernfalls über die vorgenommenen Arbeiten in Kenntnis gesetzt hätten, was sich aufgrund der zeitlichen Nähe zwischen Sanierung und Vertragsschluss aufdrängte. Dieses Ergebnis wird durch die bereits oben dargestellte Klausel in dem notariellen Vertrag untermauert, wonach „dem Käufer bekannt ist, dass sich an der Außenwand des Raumes, in dem die Öltanks stehen, eine feuchte Stelle befindet.“ Wider besseres Wissen und somit arglistig haben die Beklagten durch Verwendung dieser Klausel dem Kläger den Eindruck vermittelt, der Keller sei - abgesehen von dem einen Feuchtigkeitsfleck - trocken.
d. Eintritt erheblicher Feuchtigkeit in die Kellerwände eines Hauses stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar (BGH NJW-RR 1992, 333). Es ist daher davon auszugehen, dass die fehlende Kenntnis des Klägers vom Vorliegen dieses Mangels kausal für den Abschluss des Kaufvertrags war und die Beklagten dies auch wussten. Dies gilt umso mehr, als der Kläger den Keller für die Lagerung von Motorradkleidung und -utensilien nutzen wollte, was die Zeugin V. bestätigte, welche bekundete, der Kläger habe als Testfahrer 30 Helme und über 100 Garnituren, die er in dem Keller lagern wollte (Bl. 177 d. A.).