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Timestamp: 2016-10-27 20:38:05+00:00
Document Index: 250296401

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 271', 'art. 34', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 34', 'art. 271', 'art. 2', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 257']

120 II 318. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 20 janvier 1994 dans la cause dame G. contre X. (recours en r�forme)
Art. 271 al. 1 et art. 257d CO; annulation du cong� prononc� en violation des r�gles de la bonne foi. Une r�siliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire � la bonne foi, m�me si elle a pour cause la demeure du locataire. Se comporte de mani�re contraire � la bonne foi le propri�taire qui menace son locataire de r�siliation, pour non-paiement d'un terme ou de frais accessoires �chus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit le montant r�clam� (consid. 4). Faits � partir de page 31
BGE 120 II 31 S. 31
A.- La soci�t� X. est propri�taire d'un appartement de quatre pi�ces � Porrentruy, lou� par dame G. Par pli recommand� du 18 f�vrier 1993, la soci�t� de g�rance P. SA, mandat�e par X., a exig� de la locataire le paiement de 1'375 fr., savoir 150 fr. et 286 fr. � titre de diff�rences de loyer pour les ann�es 1991 et 1992, ainsi que 939 fr. pour le loyer de d�cembre 1992. Elle lui a imparti un d�lai de 30 jours pour r�gler sa dette ou pour formuler d'�ventuelles remarques, tout en la mena�ant de r�silier le bail en cas de non-paiement. Le 25 f�vrier 1993, dame G. a refus� de payer les 286 fr. r�clam�s. Quant au montant du loyer de d�cembre 1992 (936 fr.), elle l'avait r�gl� avant l'envoi de la lettre du 18 f�vrier 1993.
Par formule officielle dat�e du 5 avril 1993, X. a r�sili� le contrat de bail pour le 31 mai 1993. Avant cette �ch�ance, la locataire a pay� le montant de 286 fr. par deux versements intervenus le 30 avril et le 4 mai 1993.
BGE 120 II 31 S. 32
B.- Sur demande de la locataire, le Tribunal des baux � loyer et � ferme du district de Porrentruy a, par jugement du 6 juillet 1993, annul� le cong� signifi�, au motif que celui-ci contrevenait aux r�gles de la bonne foi.
Statuant sur recours de X., la Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Jura a constat�, par jugement du 25 ao�t 1993, la validit� du cong� notifi�.
C.- Le Tribunal f�d�ral a admis, dans la mesure o� il �tait recevable, le recours en r�forme interjet� par dame G. et il a annul� le cong� litigieux.
4. La recourante fait encore grief � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 271 al. 1 CO.
a) Cette disposition prescrit que le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. Elle trouve sa source dans l'art. 34septies Cst. f�d. qui attribue � la Conf�d�ration le droit de l�gif�rer en mati�re d'annulabilit� des cong�s abusifs, notamment.
Le l�gislateur se r�f�re, � l'art. 271 al. 1 CO, � la notion de bonne foi et non � celle d'abus de droit. Pour BARBEY, cette "diff�rence de vocabulaire ne trahit cependant aucune intention particuli�re de la part du l�gislateur. Les discussions au sein de la seconde Commission d'experts - qui se trouve � l'origine du syst�me en d�finitive retenu - t�moignent au contraire de ce que, dans l'esprit de ces sp�cialistes, les deux expressions devaient viser le m�me ph�nom�ne (...). La port�e d'une distinction �ventuelle entre l'abus de droit et l'acte contraire � la bonne foi n'a pas plus �t� approfondie dans la suite des travaux pr�paratoires (...)." (Commentaire du droit du bail, Chapitre III: Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Gen�ve 1991, n. 11 ad art. 271-271a CO; cf., �galement, COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 6 ad art. 272 CO).
Le droit actuel �carte le principe de la nullit� absolue des cong�s abusifs, mais il admet qu'ils soient annulables, principalement lorsqu'ils sont chicaniers (COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 26 s. ad art. 34septies Cst. f�d. et n. 2 ad art. 271 CO; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2�me �d., Lausanne 1992, p. 323). Il n'est pas n�cessaire que l'attitude de l'auteur de la r�siliation puisse �tre qualifi�e d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (LACHAT/MICHELI, loc.cit.; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, Zurich BGE 120 II 31 S. 331990, p. 189), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute r�siliation qui ne "repose sur aucun int�r�t digne de protection, qui constitue une v�ritable chicane, qui consacre une attitude d�loyale qui r�sulte d'une disproportion manifeste entre les int�r�ts en pr�sence ou dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte" (LACHAT/MICHELI, loc.cit.).
L'art. 271 al. 1 CO s'applique m�me lorsque la r�siliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. En pareille hypoth�se, le droit du propri�taire bailleur de r�silier le contrat de bail pour d�faut de paiement du loyer s'oppose � celui du locataire d'�tre prot�g� contre une r�siliation abusive; le juge ne peut alors annuler le cong� litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative � l'abus de droit et � la bonne foi (COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 10 ad art. 271 CO). Il faut des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul� (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 151 et p. 331 s.).
b) Il s'agit d'examiner si de telles circonstances existent en l'esp�ce.
Contrairement � l'opinion du tribunal de premi�re instance cantonale, il est vrai que, comme la Cour civile cantonale l'a estim�, le montant r�clam� de 286 fr. ne peut �tre qualifi� d'insignifiant - comme le seraient, par exemple, des int�r�ts dus sur un terme arri�r�.
Cependant, il ne faut pas perdre de vue que, dans sa lettre du 18 f�vrier 1993, la demanderesse a r�clam� le versement de 1'375 fr.; selon les constatations souveraines de la cour cantonale, la demanderesse avait d�j� r�gl� 936 fr. - sur ce montant - avant le 18 f�vrier 1993; la d�fenderesse a ainsi menac� la demanderesse d'une r�siliation de bail pour le non-paiement d'un montant sup�rieur � 1'000 fr.; pourtant, restaient dus uniquement 436 fr., puisque la bailleresse avait exig� par erreur le paiement du loyer de d�cembre 1993 d�j� vers�. Or, le propri�taire qui, par suite d'une erreur, r�clame � son locataire le versement de plus de mille francs - alors que seuls 436 fr. sont dus - en le mena�ant de r�silier le contrat de bail en cas de non-paiement, contrevient aux r�gles de la bonne foi s'il maintient cette menace apr�s avoir r�duit sensiblement ses pr�tentions, suite � une contestation du locataire relative au montant r�clam�.
En l'occurrence, si elle avait agi correctement, la propri�taire aurait renonc� � la menace de r�siliation du 18 f�vrier 1993 et elle aurait notifi� une nouvelle lettre de mise en demeure faisant clairement �tat du montant de la dette rest� impay�. Cette mani�re de proc�der s'imposait en l'esp�ce. Dans son pli du 18 f�vrier 1993 la soci�t� de g�rance a, en effet, express�ment requis la demanderesse BGE 120 II 31 S. 34de contr�ler l'exactitude du montant r�clam� et de lui faire part de ses remarques �ventuelles. La menace de r�siliation n'�tait d�s lors que conditionnelle; or, le propri�taire qui �prouve un doute sur le montant de sa cr�ance et invite son locataire � v�rifier le montant r�clam�, se comporte d'une mani�re contraire aux r�gles de la bonne foi s'il le menace de r�siliation avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit bien ledit montant.
En cons�quence, le recours doit �tre admis dans la mesure o� il est recevable et le jugement entrepris doit �tre annul�. En vertu des circonstances particuli�res de l'esp�ce, il y a lieu d'annuler le cong� litigieux en application des dispositions de l'art. 271 al. 1 CO.
Art. 271 al. 1 et art. 257d CO