Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ilpp2-4512-1-737-15-5-jk
Timestamp: 2018-03-19 20:28:44+00:00
Document Index: 19533198

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 113', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 5', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 9', 'art. 15', 'art. 113', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 14']

ILPP2/4512-1-737/15-5/JKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 października 2015 r. (data wpływu 5 października 2015 r.) uzupełnionym pismem z 21 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
opodatkowania sprzedaży działek powstałych z podziału działki 102/5 – jest prawidłowe,
opodatkowania sprzedaży działek powstałych z podziału działki 102/5, w przypadku ich uzbrojenia w media – jest nieprawidłowe.
W dniu 5 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono 23 grudnia 2015 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o przeformułowanie pytania nr 2.
Wnioskodawca wraz z małżonką na podstawie aktu darowizny z dnia 14 września 1995 r. nabył nieruchomość rolną niezabudowaną (...). Na niniejszą nieruchomość składała się działka nr 102/5 o powierzchni 0,9700 ha. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.
Na posiadanej nieruchomości rolnej, małżonkowie uprawiali truskawki oraz wiśnie.
W 2007 roku (tj. w okresie ożywienia gospodarczego), Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o przeznaczeniu posiadanej działki rolnej pod budowę trzech budynków mieszkalnych na własne potrzeby (tj. małżonków oraz dwójki dzieci). W związku z powyższym wystąpili o wydanie warunków zabudowy na budowę budynków mieszkalnych. Decyzją z dnia 10 sierpnia 2007 r. wydane zostały warunki zabudowy dla trzech budynków mieszkalnych na potrzeby własne. W 2008 roku miało miejsce załamanie na rynku nieruchomości oraz rynku usług budowlanych. Z uwagi na sytuację materialną nie podjęto działań w kierunku budowy trzech budynków mieszkalnych.
W 2013 roku (kwiecień), z uwagi na trudną sytuację materialną, Zainteresowany wraz z małżonką podpisali umowę z biurem nieruchomości na sprzedaż całej działki nr 102/5. Umowa została zawarta na okres 24 miesięcy z klauzulą wyłączności. W momencie podpisania umowy nie dokonano fizycznego podziału działki.
Z uwagi na brak zainteresowania zakupem całej działki, w listopadzie 2013 roku, Wnioskodawca z żoną wystąpili o wydanie warunków zabudowy dla ośmiu budynków mieszkalnych, z założeniem iż część działek powstałych w przyszłości w wyniku podziału działki 102/5, przeznaczą na potrzeby własne.
W styczniu 2014 r. wydane zostały warunki zabudowy dla ośmiu budynków mieszkalnych.
Zainteresowany wraz z małżonką wystąpili jednocześnie o fizyczny podział posiadanej działki. W kwietniu 2014 r. Urząd Gminy zatwierdził projekt podziału działki 102/5 na dziewięć działek, w tym jedną jako drogę wewnętrzną (działka 102/14), z dostępem do drogi publicznej. W maju 2014 roku doszło do fizycznego podziału działki. Każda z powstałych działek o nr od 102/14 do 102/22 (z wyjątkiem drogi wewnętrznej) ma powierzchnię około 10 ar. W czerwcu 2014 r. dokonano aktualizacji w księgach wieczystych. W księgach wieczystych działki nadal funkcjonują jako grunty orne.
W kwietniu 2015 roku, została zmieniona podpisana wcześniej z biurem nieruchomości umowa, z umowy na wyłączność na umowę otwartą dotyczącą sprzedaży ośmiu działek (tj. z wyjątkiem drogi wewnętrznej). Prócz tego złożone zostało zastrzeżenie, iż część działek w zależności od zainteresowania na oferowane działki, pozostanie na potrzeby własne. Po kilku miesiącach podpisana została kolejna umowa otwarta z innym biurem nieruchomości, na sprzedaż ośmiu działek, z zastrzeżeniem iż część działek w zależności od sytuacji pozostanie na potrzeby własne.
Do dnia złożenia przedmiotowego wniosku, Wnioskodawca wraz z małżonką nie sprzedali ani jednej działki.
Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej wyrobów tekstylnych, odzieży oraz obuwia na straganach i targowiskach (PKD 47.82.Z). Korzysta z podmiotowego zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (wartość sprzedaży w poprzednim roku nie przekroczyła 150.000,00 zł.) Korzysta również ze zwolnienia w zakresie obowiązku stosowania kasy rejestrującej na podstawie § 3 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. (obrót realizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w 2014 roku kwoty 20.000,00 zł).
Wskazane wyżej działki nie są związane z prowadzoną działalnością przez Wnioskodawcę. W załączeniu Zainteresowany przedłożył decyzję o podziale działki nr 102/5, wykaz zmiany danych ewidencyjnych działki oraz mapkę z zatwierdzonym projektem podziału.
W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że :
przedmiotowy grunt nie był kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy czy też innej umowy,
wcześniej nie dokonywał on sprzedaży gruntów,
ma zamiar zbyć jedynie działki powstałe z podziału działki 102/5,
w celu sprzedaży przedmiotowej sprzedaży nie ogłaszał osobiście tej sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu czy telewizji,
przed sprzedażą, poza podziałem działki 102/5, o którym mowa we wniosku, nie dokonywał innych czynności zmierzających do przygotowania nieruchomości do sprzedaży,
nie prowadzi on działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Jednocześnie Zainteresowany poinformował, iż po podziale działki nr 102/5 na mniejsze działki, przestały obowiązywać warunki zabudowy dla ośmiu budynków mieszkalnych, o których mowa we wniosku. Zostały bowiem ustalone dla działki przed jej podziałem. Obecnie dla działek powstałych z podziału działki nr 102/5 nie ma warunków zabudowy.
Czy w zaistniałym stanie faktycznym, w sytuacji sprzedaży działek powstałych z podziału działki 102/5, czynności te będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług...
Wnioskodawca rozważa uzbrojenie posiadanych działek. W związku z powyższym czy uzbrojenie niniejszych działek w media wpłynie na opodatkowanie transakcji sprzedaży działek podatkiem od towarów i usług...
Wskazane wyżej przyszłe transakcje sprzedaży działek nie będą skutkować powstaniem obowiązku w podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie będzie z tytułu planowanych transakcji podatnikiem podatku od towarów i usług‚ o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., bowiem planowana sprzedaż działek nie stanowi działalności, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Nieruchomość rolna nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży. Prowadzona była na niej uprawa truskawek i wiśni. Nieruchomość nie jest związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Decyzja o sprzedaży została podjęta z uwagi na sytuację materialną. Początkowo Zainteresowany wraz z żoną chcieli na niniejszej działce wybudować trzy budynki mieszkalne na własne potrzeby (dla siebie oraz dzieci). Z uwagi na pogorszenie sytuacji materialnej małżonkowie nie rozpoczęli budowy. Podjęli decyzję o sprzedaży działki nr 102/5 w całości. Z uwagi na brak zainteresowania ofertą sprzedaży całej działki wystąpili o podział działki na dziewięć mniejszych (w tym drogę wewnętrzną) oraz z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla ośmiu budynków mieszkalnych. Podział działki był racjonalnie uzasadniony bowiem nie było zainteresowania zakupem tak dużej działki (około 1 ha). Wnioskodawca wraz z żoną w zależności od zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców, planują pozostawić na własne potrzeby część działek. W związku z powyższym, w umowach z biurami nieruchomości zastrzegli, iż część działek w zależności od sytuacji pozostanie na „własne potrzeby”.
Zainteresowany oraz jego żona niejako zmuszeni zostali do podziału działki 102/5 na mniejsze działki – po pierwsze, aby znaleźć potencjalnych kupców (na rynku jest większe zainteresowanie małymi działkami), po drugie natomiast aby zapewnić sobie środki na budowę własnego budynku/budynków mieszkalnych.
Działki powstałe z podziału działki 102/5 (dla których prowadzona jest księga wieczysta) stanowią majątek osobisty małżonków i nie są związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.
W świetle orzecznictwa krajowych sądów administracyjnych oraz Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą być uznanie za prowadzenie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Dla oceny charakteru dokonywanych czynności nie ma znaczenia liczba i zakres transakcji (duże transakcje mogą również dotyczyć majątku osobistego). Nie ma również znaczenia fakt, iż przed sprzedażą podatnik dokonał podziału gruntu na mniejsze działki w celu osiągnięcia przychodu. Bez znaczenia pozostaje również długość okresu w jakim te transakcje następują, ani wysokość osiąganych przychodów.
Wnioskodawca oraz jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Małżonkowie nie podejmowali również żadnych czynności względem niniejszych działek, które można przypisać handlowcom lub usługodawcom.
Zdaniem podatnika partycypowanie w kosztach przyłączeniach do działek mediów (woda, gaz, prąd), w sytuacji gdy postępowanie to zainicjowane byłoby przez ewentualnego nabywcę działki, nie wpłynęłoby na obowiązek opodatkowania kolejnych działek podatkiem od towarów i usług. Z uwagi na układ działek (mapka w załączeniu) oraz zamiar pozostawienia części działek na własne potrzeby, wydatki te nie powinny być uznane za takie, które można przypisać osobie zajmującej się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. W sytuacji bowiem, gdyby potencjalny nabywca którejkolwiek z działek uzależnił zakup działki od udziału w kosztach przyłączenia mediów (bo np. musiałyby być przeciągnięte w pobliżu pozostałych działek), wydatek ten po pierwsze umożliwiłby sprzedaż niniejszej działki, po drugie zwiększyłby atrakcyjność pozostałych działek, w końcu byłby jak najbardziej zasadny w sytuacji gdy podatnik chce zostawić działki na własne potrzeby (zmniejszyłby się bowiem koszt przyłączenia mediów do własnych działek).
Z podobnych przyczyn, zdaniem Wnioskodawcy, na ocenę kwalifikacji czynności sprzedaży opisywanych nieruchomości jako niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie ma również wpływu sytuacja, w której wnioskujący z własnych środków poniósłby koszty (100%) na uzbrojenie wszystkich działek. Zwiększyłaby się atrakcyjność niniejszych działek, przy jednoczesnym podłączeniu do mediów działek, które podatnik chciałby pozostawić na własne potrzeby.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży działek powstałych z podziału działki 102/5 oraz jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży działek powstałych z podziału działki 102/5, w przypadku ich uzbrojenia w media.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w ww. art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.
W podobny sposób przedmiotową kwestię rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Zatem jak już wskazano w kwestii opodatkowania dostawy działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działek podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, co skutkować będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz. U. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką na podstawie aktu darowizny z dnia 14 września 1995 r. nabył nieruchomość rolną niezabudowaną. Na nieruchomość składała się działka nr 102/5 o powierzchni 0,9700 ha. Na posiadanej nieruchomości rolnej, małżonkowie uprawiali truskawki oraz wiśnie.
W 2007 roku Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o przeznaczeniu posiadanej działki rolnej pod budowę trzech budynków mieszkalnych na własne potrzeby (tj. małżonków oraz dwójki dzieci). W związku z powyższym wystąpili o wydanie warunków zabudowy na budowę budynków mieszkalnych. Decyzją z dnia 10 sierpnia 2007 r. wydane zostały warunki zabudowy dla trzech budynków mieszkalnych na potrzeby własne. W 2008 roku miało miejsce załamanie na rynku nieruchomości oraz rynku usług budowlanych. Z uwagi na sytuację materialną nie podjęto działań w kierunku budowy trzech budynków mieszkalnych.
Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej wyrobów tekstylnych, odzieży oraz obuwia na straganach i targowiskach (PKD 47.82.Z). Korzysta z podmiotowego zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (wartość sprzedaży w poprzednim roku nie przekroczyła 150.000,00 zł.) Korzysta również ze zwolnienia w zakresie obowiązku stosowania kasy rejestrującej na podstawie § 3 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. (obrót realizowany na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w 2014 roku kwoty 20.000,00 zł).
Wskazane wyżej działki nie są związane z prowadzoną działalnością przez Wnioskodawcę. Ponadto, Zainteresowany wskazał, że przedmiotowy grunt nie był kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy czy też innej umowy; wcześniej nie dokonywał on sprzedaży gruntów; ma zamiar zbyć jedynie działki powstałe z podziału działki 102/5; w celu sprzedaży przedmiotowej działki nie ogłaszał osobiście tej sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu czy telewizji; przed sprzedażą, poza podziałem działki 102/5, o którym mowa we wniosku, nie dokonywał innych czynności zmierzających do przygotowania nieruchomości do sprzedaży oraz nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki 102/5 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zauważyć należy, że określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Jak wyżej wyjaśniono analizy tej można dokonać poprzez porównanie okoliczności dotyczących sprzedaży gruntu do tych, które charakterystyczne są dla działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Analizując przedstawione we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że w sytuacji gdy Wnioskodawca jedynie wystąpił o wydanie warunków zabudowy na budowę budynków mieszkalnych (które zresztą przestały już obowiązywać – bowiem zostały ustalone dla działki przed jej podziałem) oraz wystąpił z wnioskiem o podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki to nie jest to taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął on bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.
Brak jest więc przesłanek – w takim opisie sprawy – pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak.
Tym samym, Zainteresowany, w związku z dostawą tej nieruchomości, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem, sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanych we wniosku działek powstałych z podziału działki 102/5, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W tej części (pyt. nr 1) stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.
Natomiast w sytuacji gdy w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca poza wystąpieniem o warunki zabudowy oraz podziałem działki uzbroi jeszcze te działki w media to działanie takie oznaczać będzie aktywność porównywalną do podmiotów zajmujących się profesjonalnie dostawą gruntów.
Wystąpi bowiem ciąg zdarzeń świadczący o tym, że Zainteresowany angażował w realizowaną inwestycję środki prywatne (zwiększające istotnie wartość gruntu), powodujące, że sprzedaż działek przybiera ostatecznie formę zawodową (profesjonalną). Okoliczności faktyczne (dokonane działania wraz z zamierzonym uzbrojeniem działek w media podstawowe – tj. woda, gaz, prąd) przeczą zatem tezie o „zwykłym wykonywaniu prawa własności”, tj. typowym dla podmiotów zbywaniu towarów z majątku prywatnego, któremu to zachowaniu nie przypisuje się znamion działalności gospodarczej (np. działalności handlowca).
W takim przypadku, wszystkie okoliczności sprzedaży działek, oceniane całościowo przesądzają, że Zainteresowany, z tytułu transakcji sprzedaży tego gruntu, będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji mając na uwadze opis sprawy (dokonane i zamierzone działania) oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem wniosku – po ich wcześniejszym uzbrojeniu w media – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W tym zakresie (pyt. nr 2) stanowisko Zainteresowanego jest nieprawidłowe.
Dodatkowo tut. Organ informuje, że w pozostałym zakresie wniosku dotyczącym zwolnienia podmiotowego oraz w zakresie obowiązku ewidencjonowania na kasie rejestrującej dostawy nieruchomości wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie w dniu 5 stycznia 2016 r. nr ILPP2/4512-1-737/15-4/JK.
Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > ILPP2/4512-1-737/15-5/JK