Source: https://www.urbanismosantacruz.es/es/parcela-minima-en-edificacion-cerrada
Timestamp: 2020-08-03 18:12:32
Document Index: 59123347

Matched Legal Cases: ['artículo 4', 'artículo 133', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 4', 'Artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 70', 'artículo 65']

Parcela Mínima en Edificación Cerrada | Gerencia de Urbanismo de Santa Cruz de Tenerife
Parcela Mínima en Edificación Cerrada
Información sobre el proceso de consulta ciudadana relativo a la aprobación del “Borrador de la Ordenanza Provisional Municipal reguladora de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife”.
Objeto de la Ordenanza Provisional Municipal reguladora de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife:
Este borrador de Ordenanza Provisional que se somete a consulta pública tiene por objeto regular la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada, reemplazando transitoriamente la regulación contenida en el artículo 4.3.2 “Condiciones de la parcela”, Título 4º, Capítulo 3 “Condiciones particulares de la Zona de “Edificación Cerrada” (C)” de las Normas de Ordenación Pormenorizada del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife.
Borrador de la Ordenanza Provisional Municipal reguladora de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife
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Proceso 06/03/2020 09/04/2020
Debate 09/03/2020 09/04/2020
Proceso activo:
Es intención de la Gerencia Municipal de Urbanismo, aprobar una Ordenanza Provisional con el fin de solucionar la problemática detectada en la aplicación de la regulación de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del vigente Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife. El personal técnico municipal ha realizado un borrador inicial de la Norma, el cual se somete a consulta pública (conforme a lo dispuesto en el artículo 133.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas) para recabar las aportaciones y sugerencias de las personas y organizaciones que se puedan ver afectadas por la Ordenanza.
Al objeto de que la recogida de información se realice de manera ordenada, se ha habilitado en el Portal de Participación Ciudadana del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife dos canales (chats) a través de los cuales se puedan realizar aportaciones al texto:
El primero de los canales hace referencia al contenido de la Exposición de Motivos del borrador de ordenanza. Se habilita para recoger las opiniones ciudadanas al respecto de la necesidad de aprobación de la norma.
El segundo de los canales se habilita para recoger opiniones y comentarios al respecto del resto del texto de la Ordenanza.
Cabe advertir que durante esta fase de consulta pública no se contestará individualmente por parte de la Gerencia Municipal de Urbanismo a cada una de las aportaciones.
Sin embargo, a la finalización del proceso se emitirá un informe dando cuenta de las aportaciones ciudadanas incorporadas al texto y recogiendo los motivos por los que no han sido incorporadas el resto de aportaciones.
Las cuestiones a plantear serán las relativas a:
Con la tramitación de este instrumento de ordenación se pretende dar respuesta urgente a la problemática detectada en la aplicación de la regulación de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del vigente Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife, que establece la parcela mínima edificable para dicha tipología en 90 m2 y considera como parcela residual, y edificable, aquella de superficie inferior a 90 m2 que cumpla las siguientes dos condiciones: situarse entre parcelas ya edificadas conforme a planeamiento y ser apta para desarrollar en ella una edificación cuyos usos permitidos cumplan con la normativa sectorial de aplicación; de forma que las parcelas de superficie inferior a 90 m2 que no cumplan dichas condiciones sólo podrán edificarse si se agrupan con la/s colindante/s para obtener una nueva parcela que cumpla con el parámetro de parcela mínima.
La problemática generada por esta regulación se resume a continuación:
a) En el planeamiento anterior (PGOU-05), la superficie de parcela mínima para parcelas existentes adscritas a tipología cerrada y uso residencial colectivo era, con carácter general, de 80 m2, no exigiéndose parcela mínima en los supuestos de edificación cerrada destinada a un uso autorizado distinto del residencial colectivo, posibilitando que parcelas inferiores a 80 m2 pudieran destinarse a otros usos siempre que se cumpliera con el resto de condiciones normativas. Con la regulación del PGO-13, la superficie mínima para estas mismas situaciones ha pasado a ser de 90 m2.
b) En el PGOU-05, la parcela mínima, con carácter general, para parcelaciones y segregaciones en áreas de edificación cerrada era de 100 m2, si bien en determinados ámbitos la ordenación pormenorizada se remitía a instrumentos de planeamiento que determinaban una parcela mínima de menor superficie para las parcelaciones y segregaciones. Con la regulación del PGO-13, parcelas ya segregadas o parceladas, conforme al planeamiento en vigor en su momento y con la correspondiente licencia, ahora no cumplen con la superficie mínima de 90 m2.
c) Con la regulación del artículo 4.3.2 de las Normas de Ordenación Pormenorizada del PGO-13, en la tipología de edificación cerrada únicamente pueden ser consideradas parcela residual aquellas parcelas que no cumplan con la parcela mínima y en las que se verifiquen las siguientes dos condiciones: que las parcelas colindantes estén edificadas conforme a planeamiento y que en la parcela residual se pueda desarrollar una edificación cuyos usos permitidos cumplan con la normativa sectorial aplicable. Sin embargo, la imprecisión de términos dificulta su aplicación para determinar en qué casos una parcela de superficie inferior a la mínima tiene la consideración de residual, ya que para ello sería necesario especificar y acotar los parámetros que ha de cumplir el inmueble colindante para ser conforme a planeamiento (parcela mínima, alineaciones, altura máxima o mínima, y edificabilidad máxima, entre otros).
d) La entrada en vigor de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias dificulta aún más la aplicación de la regulación de la parcela residual en edificación cerrada del PGO-13, tal es el caso de que la parcela colindante esté ocupada por una edificación que, siendo disconforme con el planeamiento, se encuentre en situación legal de consolidación, por lo que su propietario tiene derecho a su mantenimiento y al régimen obras y usos establecido en dicha Ley, no estando obligado en ningún caso a la agrupación o reparcelación con el colindante que no cumple con la parcela mínima. En este caso, la parcela vacante de superficie inferior a la mínima no tiene la consideración de residual, quedando sin posibilidades de edificación de forma indefinida.
La necesidad y oportunidad de la aprobación de este instrumento de ordenación se encuentran en dotar de mayor flexibilidad a la regulación de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada, teniendo en cuenta, en particular, el nuevo régimen jurídico que establece la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias para las instalaciones, construcciones y edificaciones existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación.
El objetivo de la Ordenanza Provisional Municipal es regular la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del vigente Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife, posibilitando la edificación de parcelas que, de otro modo, quedarán vacantes e inedificadas por tiempo indefinido.
El objetivo podría alcanzarse, además de con la Ordenanza Provisional Municipal, con una modificación menor del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife.
1. El Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife (en adelante, PGO-13) fue aprobado definitivamente y de forma parcial por Acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (en adelante, COTMAC) adoptado en sesión celebrada el 30 de julio de 2013. Dicho Acuerdo se publicó en el BOC nº 117, de 19 de junio de 2014, y junto con la Normativa íntegra de la Ordenación Estructural y Pormenorizada, en el BOP Santa Cruz de Tenerife nº 87, de 30 de junio de 2014.
Conforme al citado Acuerdo de la COTMAC, la ordenación de determinadas áreas del municipio quedó suspendida. No obstante, con posterioridad se han adoptado los siguientes Acuerdos de levantamiento de la suspensión y aprobación definitiva del PGO-13: Acuerdo de la COTMAC adoptado en sesión celebrada el 27 de octubre de 2014 (publicado en el BOC nº 220, de 12 de noviembre de 2014, y junto con la correspondiente documentación de carácter normativo, en el BOP Santa Cruz de Tenerife nº 13, de 28 de enero de 2015); Acuerdo del Excmo. Ayuntamiento Pleno de Santa Cruz de Tenerife adoptado en sesión celebrada el 24 de noviembre de 2017 (publicado, junto con la documentación correspondiente, en el BOP Santa Cruz de Tenerife nº 24, de 23 de febrero de 2018, y en el BOC nº 44, de 2 de marzo de 2018); Acuerdo del Excmo. Ayuntamiento Pleno de Santa Cruz de Tenerife adoptado en sesión celebrada el 29 de marzo de 2019 (publicado en el BOC nº 81, de 29 de abril de 2019, y junto con la documentación correspondiente, en el BOP Santa Cruz de Tenerife nº 55, de 6 de mayo de 2019, y en el BOP Santa Cruz de Tenerife nº 97, de 12 de agosto de 2019); y Acuerdo del Excmo. Ayuntamiento Pleno de Santa Cruz de Tenerife adoptado en sesión celebrada el 26 de septiembre de 2019 (publicado en el BOC nº 216, de 8 de noviembre de 2019, y junto con la documentación correspondiente, en el BOP Santa Cruz de Tenerife nº 139, de 18 de noviembre de 2019).
Las áreas, ámbitos y sectores del municipio en que se mantiene suspendida la aprobación definitiva del PGO-13 son la parcela en la que se ubica el periódica El Día, la parcela en la que se ubica Televisión Española Canarias TVEC, la parcela en la que se ubica AFELSA y la parcela turística de la UA-RT-1, todas ellas pertenecientes al Ámbito 2.8.3 Cuatro Torres del PGO-13; así como el Sector de Suelo Urbanizable SSU 5.5 Costa Cardón. En dichas áreas, ámbitos y sectores, el planeamiento de aplicación es la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Santa Cruz de Tenerife de 1992 y Adaptación Básica al Decreto Legislativo 1/2000 (en adelante, PGOU-05), aprobado definitivamente y de forma parcial por Acuerdo de la COTMAC adoptado en sesión celebrada el 30 de noviembre de 2005.
2. La regulación que establece el PGO-13, en el artículo 4.3.2 de sus Normas de Ordenación Pormenorizada, de la parcela mínima para la tipología de edificación cerrada genera una importante problemática en su aplicación, ya que fija la superficie de la parcela mínima edificable para dicha tipología de edificación cerrada en 90 m2, y considera como parcela residual (y edificable) aquella de superficie inferior a 90 m2 que cumpla las siguientes dos condiciones: situarse entre parcelas ya edificadas conforme a planeamiento y ser apta para desarrollar en ella una edificación cuyos usos permitidos cumplan con la normativa sectorial de aplicación; de lo que resulta que las parcelas de superficie inferior a 90 m2 que no cumplan dichas condiciones quedarán sin edificar, salvo que puedan agruparse con la/s colindante/s para obtener una nueva parcela que cumpla con el parámetro de parcela mínima. La problemática generada por esta regulación se resume a continuación:
a) En el planeamiento anterior (PGOU-05), la superficie de parcela mínima para parcelas existentes adscritas a tipología cerrada y uso residencial colectivo era, con carácter general, de 80 m2, no exigiéndose parcela mínima en los supuestos de edificación cerrada destinada a un uso autorizado distinto del residencial colectivo (por ejemplo, uso residencial unifamiliar o uso de oficinas), posibilitando que parcelas inferiores a 80m2 pudieran destinarse a, por ejemplo, residencial unifamiliar, siempre que cumpliera con el resto de condiciones normativas.
Con la regulación del PGO-13, la superficie mínima para estas mismas situaciones ha pasado a ser de 90 m2, de forma que todas aquellas parcelas que no alcancen dicha superficie se convierten en inedificables de forma directa, condicionándose su edificación a que verifiquen su condición de parcela residual o, en su caso, a su agrupación con algún colindante. Hay que hacer notar que determinadas parcelas de superficie inferior a la mínima podrían ser perfectamente viables si se destinasen a usos alternativos distintos del residencial colectivo (por ejemplo, uso de dotación o uso de infraestructura de servicios, entre otros).
b) En el PGOU-05, la parcela mínima, con carácter general, para parcelaciones y segregaciones en áreas de edificación cerrada era de 100 m2, si bien en determinados ámbitos la ordenación pormenorizada se remitía a instrumentos de planeamiento que determinaban una parcela mínima de menor superficie para las parcelaciones y segregaciones.
Con la regulación del PGO-13, parcelas ya segregadas o parceladas, conforme al planeamiento en vigor en su momento y con la correspondiente licencia, ahora no cumplen con la superficie mínima de 90 m2 (por ejemplo, determinadas parcelas en el Polígono de El Rosario y en Los Alisios), por lo que pasan a ser inedificables de forma directa, condicionándose su edificación a que verifiquen su condición de parcela residual o, en su caso, a su agrupación con algún colindante.
c) Con la regulación del artículo 4.3.2 de las Normas de Ordenación Pormenorizada del PGO-13, en la tipología de edificación cerrada únicamente pueden ser consideradas parcela residual aquellas parcelas que no cumplan con la parcela mínima y en las que se verifiquen las siguientes dos condiciones: que las parcelas colindantes estén edificadas conforme a planeamiento y que en la parcela residual se pueda desarrollar una edificación cuyos usos permitidos cumplan con la normativa sectorial aplicable.
Sin embargo, la imprecisión de términos dificulta su aplicación para determinar en qué casos una parcela de superficie inferior a la mínima tiene la consideración de residual, ya que para ello sería necesario especificar y acotar los parámetros que ha de cumplir el inmueble colindante para ser conforme a planeamiento (parcela mínima, alineaciones, altura máxima o mínima, y edificabilidad máxima, entre otros).
d) La entrada en vigor de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias dificulta aún más la aplicación de la regulación de la parcela residual en edificación cerrada del PGO-13, tal es el caso de que la parcela colindante esté ocupada por una edificación que, siendo disconforme con el planeamiento, se encuentre en situación legal de consolidación, por lo que su propietario tiene derecho a su mantenimiento y al régimen obras y usos establecido en dicha Ley, no estando obligado en ningún caso a la agrupación o reparcelación con el colindante que no cumple con la parcela mínima. En este caso, la parcela vacante de superficie inferior a la mínima no tiene la consideración de residual, quedando sin posibilidades de edificación de forma indefinida, ya que con la nueva regulación de la situación legal en que quedan las construcciones preexistentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación establecida en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, no es posible supeditar la edificación de una parcela de superficie inferior a la mínima a su agrupación o reparcelación con un colindante ya edificado, de forma que únicamente es posible tal agrupación o reparcelación si alguno de los colindantes es una parcela vacante.
3. Con el actual marco normativo, las posibles soluciones a la problemática detectada y descrita en los párrafos anteriores se limitan a las dos siguientes: una modificación menor del PGO-13 o unas ordenanzas provisionales municipales, si bien se considera que, dados los trámites legal y reglamentariamente establecidos, la modificación menor del planeamiento no es capaz de ofrecer una solución en plazo a la problemática descrita en los párrafos anteriores.
La problemática que se pretende solucionar reúne los requisitos establecidos legalmente para las ordenanzas provisionales municipales: extraordinaria y urgente necesidad pública o interés social, ya que posibilitará la edificación de determinadas parcelas que, de otro modo, quedarán inedificadas y vacantes por tiempo indefinido; carácter sobrevenido, ya que la entrada en vigor del PGO-13 ha convertido en inedificables determinadas parcelas, lo que se ha visto agravado con la nueva regulación que establece la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias de la situación en que quedan las instalaciones, construcciones y edificaciones existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación; requiere una modificación de ordenación urbanística a la que no es posible responder en plazo por el procedimiento ordinario de modificación del planeamiento; no reclasifica suelo; y se limita a establecer la regulación mínima para legitimar las actividades correspondientes, sin condicionar el modelo a establecer por el futuro planeamiento.
Constituye el objeto de esta Ordenanza regular la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada, reemplazando transitoriamente la regulación contenida en el artículo 4.3.2 “Condiciones de la parcela”, Capítulo 3 “Condiciones particulares de la Zona de “Edificación Cerrada” (C)” de las Normas de Ordenación Pormenorizada del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife.
Esta Ordenanza resulta de aplicación a las parcelas adscritas a la tipología de Edificación Cerrada en aquellos ámbitos territoriales en los que se aplica el Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife.
Las determinaciones de esta Ordenanza tendrán vigencia hasta que se produzca la adaptación del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife, en el plazo legal y reglamentariamente establecido.
Artículo 4.- Condiciones de la parcela en la Zona de “Edificación Cerrada”
1.- A los efectos de reparcelaciones, parcelaciones y segregaciones se establece una parcela mínima con superficie igual o superior a noventa (90) metros cuadrados. Las parcelas deberán tener una longitud de fachada no inferior a cuatro (4) metros y se deberá poder inscribir en ellas un círculo de igual diámetro.
2.- A los efectos de materialización del aprovechamiento y edificación se establece la misma parcela mínima del apartado 1 anterior. No obstante, se exceptúan del cumplimiento de dichas condiciones de parcela mínima y tienen, por tanto, la consideración de parcela residual, los siguientes supuestos:
a) Las parcelas que no colinden con otra u otras parcelas vacantes. En todo caso, la posibilidad de edificar se condiciona a que sea posible desarrollar una edificación cuyos usos permitidos cumplan con la normativa sectorial aplicable.
b) Las parcelas que hayan sido segregadas con anterioridad a la entrada en vigor del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife, de acuerdo con el planeamiento que estaba en su momento en vigor y con la correspondiente licencia.
c) Las parcelas en las que se pretenda materializar una dotación o una infraestructura de servicios. En todo caso, la edificación que se implante debe cumplir con la normativa sectorial aplicable.
3.- Asimismo, quedan exceptuadas del cumplimiento de las condiciones de parcela mínima establecidas en el apartado 1 anterior: a) Las parcelas de la Zona de Edificación Cerrada Específica (Ce), cuyas condiciones especiales se establecen para cada caso en la tabla que figura en el artículo 4.3.10 “Condiciones de la Zona de Edificación Cerrada Específica” de las Normas de Ordenación Pormenorizada del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife. b) Las parcelas vinculadas a una edificación incluida en el Catálogo de Protección del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife.
4.- En la Zona de Edificación Cerrada se admite la agrupación de parcelas colindantes, en cuyo caso, seguirán siendo de aplicación las condiciones de zona de edificación que les corresponden a cada una de ellas antes de la agrupación.
Única.- Esta Ordenanza será de aplicación a los procedimientos que se encuentren en trámite al tiempo de su entrada en vigor.
Única.- Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango regulen la materia propia de esta Ordenanza, en cuanto sean opuestas o contrarias a la misma.
Única.- La presente Ordenanza entrará en vigor de conformidad con lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, una vez haya transcurrido el plazo establecido en el artículo 65.2 de dicha Ley.
Procesos Activo:
Consulta pública (fechas estimativas)
06/03/2020 a 09/04/2020
10/04/2020 al 10/05/2020
12/06/2020 al 24/07/2020
25/07/2020 al 14/09/2020
Tlf: 922 013 101