Source: http://condomini.altervista.org/ChiFaAmministratore.htm
Timestamp: 2017-07-24 04:44:34+00:00
Document Index: 118820573

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1105', 'sentenza ', 'art. 1131', 'art. 1139', 'art. 1106', 'art. 2260', 'art. 2266', 'art. 1131', 'art. 2257', 'sentenza ', 'art.1129', 'art.2380', 'art. 18', 'art. 2229']

Chi può fare l
può fare l'amministratore
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 2242 del 04/02/2016: Amministratore "rappresentante" del condominio .... il fatto che per anni il B. abbia partecipato - come amministratore - alle delibere di riparto di spesa e che abbia spedito anche le diffide al pagamento alla P. è un forte argomento per sostenere che abbia rivestito, per volontà condivisa dei condomini, la qualifica di amministratore della singola palazzina, cosi superando la mancanza di un investitura formale difettando la previsione regolamentare di un gestore dei singoli villini".
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 04/02/2016 n° 2242 Può essere considerato amministratore colui che si è dimostrato tale negli anni per "facta concludentia": Già in fase di appello: ...la procura alle liti, già in fase monitoria, sarebbe stata conferita non già dall’Amministratore del Condominio, comprendente tutte le palazzine ..., bensì dal B… quale rappresentante di una di esse nell’assemblea condominiale... il ricorso è infondato nel merito perché vi erano prove che il B… di fatto aveva agito quale rappresentante del Condominio presso la Palazzina B....
il fatto che per anni il B… abbia partecipato – come amministratore – alle delibere di riparto di spesa e che abbia spedito anche le diffide al pagamento alla P… è un forte argomento per sostenere che abbia rivestito, per volontà condivisa dei condomini, la qualifica di amministratore della singola palazzina, così superando la mancanza di un’investitura formale
L'amministratore può essere
scelto sia tra i condòmini che tra un professionista esterno oppure si
può scegliere una società (la giurisprudenza più recente ha ritenuto
valida la nomina di una società di fatto o di una società di persone come
amministratore di condominio - sentenza della Cass. 24.12.1994, n. 11155). Non
è necessario essere iscritti ad un albo specifico.
Anche la società di capitali può essere nominata amministratore del condominio Cassazione , sez. II civile, sentenza 24.10.2006 n° 22840 Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici. Il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, infatti, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica, infatti è lecita la nomina di una società di capitali nominata ad amministratore del condomini - in virtù dell'art. 1105 c.c., che attribuisce a tutti i partecipanti il diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune, non è corretto escludere dall'amministrazione il partecipante al condominio che sia una persona giuridica. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22840 del 24 ottobre 2006, superando un precedente orientamento (Cass., Sez. II, 5608/94) che ammetteva la possibilità di esercitare la funzione di amministratore di condominio soltanto da parte di una persona fisica. Cass. civ., sez. II, 24 dicembre 1994, n. 11155, Condominio di Viale Gramsci n. 70 di Anzio c. De Napoli.
Le norme del codice civile sulla nomina, la revoca e l'attività dell'amministratore del condominio negli edifici (artt. 1129 c.c. 64 e 65 att. c.c.) non escludendo la possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata ad una pluralità di amministratori dato che, per un verso, la carenza di una specifica disposizione per l'individuazione tra i diversi amministratori di quello tenuto a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi comporta solo, ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'attribuzione a tutti del potere di rappresentanza anche nei confronti di terzi e che, per altro verso, grazie al rinvio alle norme sulla comunione, operato dall'art. 1139 c.c., deve ritenersi applicabile al condominio negli edifici l'art. 1106 c.c., che, per una esigenza di tutela degli interessi dei comproprietari e di razionalizzazione delle amministrazioni particolarmente complesse, comune anche al condominio negli edifici, espressamente consente la delega per l'amministrazione della cosa comune ad uno o più partecipanti o anche ad un estraneo. Ne consegue la possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata anche ad una società di fatto in cui la disciplina del potere di amministrazione come derivante da un rapporto di mandato fra la collettività dei soci amministratori (art. 2260 c.c.) e l'attribuzione, nei rapporti esterni, della rappresentanza del socio amministratore (art. 2266 c.c.) presenta un notevole parallelismo con quella dell'art. 1131 c.c., alla quale aggiunge la predisposizione di regole legali per la risoluzione del conflitto tra gli amministratori (art. 2257), dovendosi escludere che la possibilità di inserimento di nuovi soci, nelle società di persone, si rilevi incompatibile con il carattere personale del mandato conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini, dato che, come nel caso di nomina dell'amministratore unico, che è dotato della facoltà di delega dei suoi poteri ad un sostituto, l'intuitus personae risiede nella originaria scelta del mandatario e che l'ingresso di nuovi soci non riduce, ma semmai accresce, la garanzia per i condomini.
Una società di capitali può essere “amministratore di condominio”.
Trib. Milano 18.11.2004 n.13198, sez. XIII, Giudice Fabiani.
Il Tribunale di Milano con la sentenza 13198/04 ha deciso che un soggetto che riveste la forma della società di capitali può essere nominata amministratore di condominio ai sensi dell’art.1129 c.c.
In sintesi il Tribunale rileva come:
a) nel nostro ordinamento il rapporto fiduciario (cioè la particolare fiducia che lega mandante a mandatario al quale viene affidato il compimento di uno o più atti giuridici in nome e per conto del mandante) ben può coinvolgere persone giuridiche come è dimostrato dalla esistenza di società fiduciarie (legge 23.11.1939 n.1966);
b) gli amministratori delle società possono essere solo persone fisiche (art.2380bis e 2384) perciò sempre responsabili personalmente di eventuali illeciti;
c) con il d.lgs 231/2000 si è introdotta la responsabilità penale degli enti per illeciti amministrativi dipendenti da reati;
d) la normativa del 1939 sul divieto di esercitare attività intellettuali in forma societaria (per altro oggi parzialmente abrogata) non è riferibile all’amministrazione condominiale in quanto attività c.d. non protetta dall’ordinamento.
e) il patrimonio della società è a tutela dei terzi, mentre l’ amministratore, persona fisica, può essere anche nullatenente così, in caso di condanna al risarcimento del danno ,i terzi non sarebbero tutelati;
f) l’ amministratore è poi, in gran parte, un organizzatore del lavoro altrui per cui per eventuali responsabilità di esecuzione rispondono coloro che hanno operato;
g) la complessità e competenze che oggi involgono la gestione condominiale giustificano proprio l’assunzione della carica in capo ad una organizzazione più strutturata quale può essere quella societaria. Il Ministero delle Attività Produttive con circolare n. 554611 del 4 luglio 2003 ha chiarito alle Camere di Commercio che non sussiste incompatibilità fra attività di mediazione immobiliare e di amministrazione di condominio.
In particolare, poiché l’art. 18 della legge 5/3/2001, n. 57 ha fissato l’incompatibilità con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti privati e pubblici, nonché con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali comunque esercitate, il Ministero ha evidenziato che tra l’amministratore e il condominio non si determina un rapporto di lavoro dipendente ma un contratto inquadrato nello schema del mandato; parimenti deve escludersi la configurazione di un’attività professionale assimilabile a quelle disciplinate dal nostro ordinamento giuridico (art. 2229 e seg. c.c.)