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Timestamp: 2020-04-02 15:39:11
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Matched Legal Cases: ['artículo 32', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 2012', 'artículo 2', 'Artículo 2012', 'artículo 81', 'artículo 81', 'artículo 3', 'artículo 2015', 'artículo 2017', 'artículo 8', 'artículo 9', 'Artículo 5', 'artículo 3', 'artículo 2011', 'artículo 2011', 'artículo\n40']

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DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - PowerPoint PPT Presentation
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL USMP FACULTAD DE DERECHO 2013-1 Noveno Ciclo- Parte 1 Doctora Elizabeth Amado Ram rez DEFINIENDO EL DERECHO REGISTRAL Como podemos ... – PowerPoint PPT presentation
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Tags: derecho | notarial | registral | adquisiciones | presupuestos
Title: DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
Como podemos apreciar al igual que su
denominación, las definiciones del Derecho
Registral, se limitan a los bienes inmuebles y a
los derechos reales, sin tener en cuenta que el
Registro de la Propiedad Inmueble es sólo uno de
los tantos Registros, conforme a la Ley 26366,
por lo que me permito citar al concepto de
Derecho Registral expuesto por el Dr. Guevara,
con el criterio de que éste abarca a todos los
registros y derechos que se inscriben
Es el conjunto de normas jurídicas y principios
registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, así
como los derechos inscribibles y medidas
precautorias, en los diversos registros, en
Con el Derecho Civil Acto Jurídico, Familia,
Sucesiones, Contratos, etc.
El registro es una institución jurídica concreta
y de la vida práctica.
Sus funciones, son facilitar la prueba de los
derechos, brindar información relevante y
asegurar la eficacia de las adquisiciones.
Es un instituto de paz jurídica, de estabilidad
social, de tranquilidad ciudadana en el ámbito
Lo más importante, es que se encuentra inspirado
en la tutela de las conductas leales y honestas,
en la protección de los terceros de buena fe y en
la evitación de los fraudes.
El registro es un instrumento de publicidad que
juega en dos momentos
Uno de los problemas fundamentales del derecho
privado es determinar la titularidad de los
derechos, esto es, quien es la persona que puede
otorgar eficazmente el acto de transferencia o
disposición sobre un determinado bien.
Para entablar cualquier relación jurídica se
requiere el máximo de certeza respecto a sus
presupuestos si se va a comprar, se requiere que
el vendedor sea el dueño y que las cargas del
inmueble sean las que manifiesta el vendedor.
Para adquirir esta certidumbre caben dos
Los particulares pueden emprender averiguaciones
El Estado puede satisfacer esa necesidad a
través de la organización de un sistema de
- Organismo descentralizado autónomo del
Ente rector del Sistema Nacional de los Registros
Sus principales funciones y atribuciones el de
dictar las políticas y normas técnico -
registrales de los registros públicos que
integran el Sistema Nacional, planificar y
organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripción y publicidad de actos y
contratos en los Registros que conforman el
Estructura orgánica Sede Central y 13 Zonas
Registrales a nivel nacional.
BASE LEGAL Mediante Ley 26366, se crea el
Sistema de Nacional de Registros Públicos, y la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos -
SUNARP, y por Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS,
se aprueba el Estatuto de la SUNARP.
MISIÓN Otorgar seguridad jurídica y brindar
certidumbre respecto a la titularidad de los
diferentes derechos que en él se registran,
teniendo como soporte de desarrollo la
modernización, simplificación, integración y la
especialización de la función registral en todo
el país, en beneficio de la sociedad.
VISIÓN Ser una organización plenamente eficiente
y eficaz, mediante la prestación de un servicio
moderno y democrático en su cobertura, que
facilite el desarrollo de la actividad económica
del país y constituya un modelo de organización y
gestión en el sector público nacional y
Zona Registral Nº I - Sede Piura Comprende los
Departamentos de Piura(1676315 hab.) y
Tumbes(200306 hab.)
Zona Registral N II - Sede Chiclayo Comprende
los Departamentos de Lambayeque(1112868 hab.),
Cajamarca(1387809 hab.) y Amazonas(375993 hab.)
Zona Registral Nº III - Sede Moyobamba Comprende
el Departamento de San Martín(728808 hab.)
Zona Registral Nº IV - Sede Iquitos Comprende
el Departamento de Loreto(891732 hab.)
Zona Registral N V - Sede Trujillo Comprende
el Departamento de La Libertad(1617050 hab.)
Zona Registral Nº VI - Sede Pucallpa Comprende
el Departamento de Ucayali(432159 hab.)
Zona Registral Nº VII - Sede Huaraz Comprende
el Departamento de Ancash(1063459 hab.)
Zona Registral Nº VIII - Sede
Huancayo Comprende los Departamentos de
Junín(1225474 hab.), Huánuco(762223 hab.) y
Pasco(280449 hab.)
Zona Registral Nº IX - Sede Lima Comprende el
Departamento de Lima(9321088 hab.) Zona
Registral Nº X - Sede Cusco Comprende los
Departamentos de Cusco(1171403 hab.),
Apurímac(404190), Madre de Dios(109555 hab.)
Zona Registral Nº XI - Sede Ica Comprende los
Departamentos de Ica(711932 hab.),
Ayacucho(612489 hab.), Huancavelica(454797 hab.)
y Apurimac
Zona Registral Nº XII - Sede Arequipa Comprende
el Departamento de Arequipa(1152303 hab.)
Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna Comprende
los Departamentos de Moquegua(162533 hab.),
Tacna(288781 hab.) y Puno(1268441 hab.)
REGISTROS INTEGRADOS AL SIST. NACIONAL DE LOS RP
Registro de Mandatos y Poderes, Registro de
Registro de Sucesiones Intestadas, Registro
Registro de Personas Jurídicas y creadas por
Registro de Empresas Individuales de
REGISTROS INTEGRADOS AL SIST.NACIONAL DE LOS RP
c) Registro de Propiedad Inmueble Registro de
Predios (que unifica el Registro de Propiedad
Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección
Especial de Predios Rurales. En este Registro se
inscriben las Transferencias de Propiedad,
Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones,
Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y
Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales.
En virtud a la unificación también se inscribe el
derecho de propiedad y otros derechos o actos
relativos a predios de pueblos jóvenes,
urbanizaciones populares, entre otros así como
la inscripción del derecho de posesión de predios
rurales, entre otros) , Registro de Concesiones
para la explotación de Servicios Públicos,
d) Registro de Bienes Muebles Registro de
Propiedad Vehicular, Registro de Naves y
Aeronaves, Registro de Embarcaciones Pesqueras y
Buques, Registro Mobiliario de Contratos (Se
inscriben todos los actos a los que se refiere el
artículo 32º de la Ley de Garantía Mobiliaria,
que recaigan sobre bienes muebles no registrados
en un Registro Jurídico de Bienes -Ley Nro.
28677, Ley de la Garantía Mobiliaria, en su
quinta disposición final, modifica los incisos c)
y d) del artículo 2º de la Ley 26366, que crea el
Sistema Nacional y la Superintendencia de los
Registros Públicos) .
e) Los demás Registros de carácter jurídico
Son garantías del Sistema Nacional de los
Registros Públicos, contenido en el artículo 3
de la Ley 26366
La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio
de sus funciones registrales
La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior
o sentencia judicial firme
La seguridad jurídica de los derechos de quienes
se amparan en la fe del Registro
La indemnización por los errores registrales, sin
perjuicio de las demás responsabilidades que
corresponda conforme a ley.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO DECLARATIVO O
En nuestro sistema registral peruano, impera la
inscripción declarativa, es decir, el derecho
nace fuera del registro, pero acude al registro
solamente para conseguir oponibilidad.
Los únicos casos constitutivos de derechos o que
corresponde a la inscripción constitutiva son la
hipoteca y el patrimonio familiar.- actos ad
solemnitatem, sin embargo a nivel normativo, se
ha unido las uniones de hecho por Ley 29560 de
Unidad de registro conformada por los asientos de
inscripción organizados sobre la base de la
determinación del bien o de la persona
susceptible de inscripción y excepcionalmente,
en función de otro elemento previsto en las
Estos se extienden en el diario por riguroso
orden de ingreso de cada título.
Se considera en ellos, la información contenida
en la solicitud de inscripción.
25 días adicionales ( observación, liquidación,
e informes de catastro).
Los Registros de Seguridad Jurídica están
destinados a los particulares, a dotar de
certidumbre a sus relaciones jurídicas.
Los Registros de información Administrativa están
destinados a la Administración, dotarle de
información para el desarrollo de sus diversas
actividades junto a las clásicas de policía,
fomento y servicio público,etc.
La seguridad jurídica conjuntamente con la
justicia y el bien común, constituyen uno de los
fines del Derecho. Sin embargo, el cumplimiento
de estos fines sólo se explica en tanto el hombre
se relaciona con otros individuos, ya que a lo
que tiende el Derecho es a crear un determinado
orden social, propiciando dentro de él, cierto
tipo de conducta que tienda a satisfacer,
precisamente aquellos fines perseguidos por el
Principio consustancial al estado constitucional
de derecho, implícitamente reconocido en la
Constitución. Art. 2.24.a y d y 139 inciso 3
Valor superior contenido en el espíritu
garantista de la carta fundamental que se
proyecta hacia todo el ordenamiento jurídico y
busca asegurar al individuo una expectativa
razonablemente fundada respecto de cual será la
actuación de los poderes públicos y en general de
toda la colectividad, al desenvolverse dentro de
los causes del derecho y la legalidad.
(expediente 016-2002-AI/TC)
La seguridad estática está destinada a proteger
al derechohabiente o titular del derecho frente a
turbaciones o ataques de terceros, que se
inmiscuyan o traten de desconocer su titularidad.
La seguridad dinámica o de tráfico procura
brindar protección a los terceros que se ven
involucrados en la circulación de la riqueza,
aspecto éste último que se proyecta en dos
vertientes protección de los acreedores del
enajenante, que pueden ver burlados la garantía
de este crédito con enajenaciones fraudulentas y
protección a los adquirientes, que no deben estar
expuestos a la sorpresa de que el bien que se le
transmite se encuentre gravado, embargado o
simplemente no pertenezca al transferente.
GARCÍA GARCÍA las notas, caracteres o rasgos
básicos que tiene o debe tener un determinado
sistema registral. Señala que se trata de notas,
caracteres o rasgos básicos del sistema porque no
se pretende que los principios registrales sean
una manifestación del concepto filosófico de los
grandes principios, tampoco que sean principios
Principio de Buena Fe Pública Registral. Art.
2014 del CC.
Chico y Ortiz que El principio de legalidad en
el campo registral supone la necesidad que el
acto que pretende su acceso al Registro quede
sometido a la previa calificación del
Art. 2011 del CC Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos. Lo dispuesto
en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate
de parte que contenga una resolución judicial que
ordene la inscripción. De ser el caso, el
Registrador podrá solicitar al Juez las
aclaraciones o información complementaria que
precise, o requerir se acredite el pago de los
tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad
del ingreso al Registro.
Art. V del Título Preliminar Los registradores
califican la legalidad del título en cuya virtud
se solicita la inscripción. La calificación
comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de
los otorgantes, así como la validez del acto que,
contenido en aquél, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la
verificación de los obstáculos que pudieran
emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho, Se realiza
sobre la base del título presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a
aquél y, complementariamente, de los antecedentes
que obran en el Registro
Dar publicidad a un hecho significa ponerlo en
conocimiento de una comunidad. Ahora bien ello no
significa que todos los miembros de esa comunidad
deban necesariamente llegar al conocimiento de
ese hecho por haberle dado publicidad. Entonces
dar publicidad a un hecho no es tanto ponerlo en
conocimiento de una comunidad, como proporcionar
a esta los medios para conocerlo con mayor o
menor facilidad.
La publicidad admite diversas graduaciones según
la cuantía y la eficiencia de los medios
utilizados para dar publicidad a un hecho.
El sistema de divulgación encaminado a hacer
cognoscible determinadas situaciones jurídicas
para la tutela de los derechos y la seguridad del
No es un principio registral. Si lo entendemos
como la sola presunción de conocimiento de todo
lo inscrito.
No es un principio, porque no se trata de una
característica o rasgo propio de un ordenamiento
registral en particular, todo lo contrario, la
publicidad es el contenido ontológico, el mode de
ser del Registro.
Transparencia en las transacciones, que conlleva
la limitación de los conflictos
La movilidad del tráfico mercantil, o el fomento
del crédito territorial y del crédito personal.
EXTERIORIZACION DE SITUACIONES JURIDICAS O
PRODUCE EFECTOS JURIDICOS
Se encuentra contenida en el enunciado mismo de
la norma está in re en el texto, por lo que,
nadie puede alegar su desconocimiento.
Está materialmente ahí, en el enunciado mismo
del artículo pertinente (artículo 2012 del Código
Efecto de situaciones jurídicas materiales. Art.
I del RGRP.
Es aquella que se hace realidad con la
obligación de los funcionarios de los Registros
Públicos de informar a quien lo solicite del
contenido de las inscripciones. En la práctica,
la publicidad formal puede darse de dos maneras
directa e indirecta. Art. II del RGRP.
Directamente en las oficinas de los Registros
Públicos a la que pueden acudir cualquier persona
y pedir que le exhiban los tomos, fichas y/o
partidas electrónicas, esta publicidad se realiza
en una sección llamada De Manifestación de
Libros, con el único requisito de pagar los
derechos, según el arancel vigente.
El usuario puede solicitar cualquier certificado
que requiera, como son los certificados de
gravámenes, copia literal, etc., previa
INNOVACIONES EN EL RGRP RESPECTO A LA PUBLICIDAD
Cuando la información afecte la intimidad.
Concordancia con el artículo 2 inc. 5) de la
Const. Política del Perú.
Manifestación de partidas electrónicas mediante
Obligatoriedad de mencionar títulos pendientes de
El XII Congreso Internacional del Derecho
Registral realizado, el 19 al 23 de marzo del
2001 en Uruguay, tuvo como uno de sus temas La
publicidad registral y el derecho a la intimidad.
Artículo 2012 del Código Civil Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las
Artículo I del Título Preliminar del RGRP
El registro otorga publicidad jurídica a los
diversos actos o derechos inscritos. El concepto
de inscripción comprende también a las
anotaciones preventivas, salvo que este
Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta
a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo.
Artículo II del Título Preliminar del RGRP
El Registro es público. La publicidad registral
formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento afectivo del contenido de las
partidas regitrales y, en general, obtenga
información del archivo registral.
El certificado, es el instrumento público
expedido por el registrador, a mérito del cual
publicita el contenido literal o compendioso de
un asiento de inscripción, o del título que ha
dado mérito a este y/o contiene la aseveración,
en forma negativa o positiva de la inscripción o
anotación preventiva de un acto o contrato en el
Presunción general de exactitud e integridad del
registro, concretando su formulación en las
Los asientos del Registro, en cuanto se refieran
a los derechos inscribibles, producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud,
encontrándose bajo la salvaguardia del Poder
Para todos los efectos legales, se presumirá que
los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo.
BASE LEGALLEGITIMACIÓN
El contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no
se rectifique o se declare judicialmente su
Los asientos registrales se presumen exactos y
válidos. Producen todos sus efectos y legitiman
al titular registral para actuar conforme a
ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se declare
Todo desacuerdo existente entre lo registrado y
la realidad extra registral.
Los registradores rectificarán las inexactitudes
a solicitud de parte. El pedido se efectúa a
través del diario, indicando con precisión el
error material de rectificación, señalándose el
número del título archivado y su fecha de
Pueden también proceder de oficio, cuando
adviertan la existencia de errores materiales.
El registrador lo efectúa por medio de un asiento
registral mediante el cual se precise y enmiende
Según el artículo 81 del RGRP, se da cuando
Si se han escrito una o más palabras, nombres
propios o cifras distintas a los que constan en
el título archivado respectivo.
Si se ha omitido la expresión de algún dato o
circunstancia que debe constar en el asiento.
Si se ha extendido el asiento en partida o rubro
diferente al que le corresponde.
Si se ha numerado defectuosamente los asientos o
El registrador la puede efectuar de oficio,
cuando advierte el error al momento de calificar
No se efectúa cuando existen obstáculos en la
Los errores no comprendidos en el artículo 81 del
RGRP incisos del a al d, se reputarán como de
concepto. Cuando resulten claramente del título
Cuando no resulten claramente del título
archivado, en virtud de nuevo título
modificatorio otorgado por todos los interesados
o en mérito de resolución judicial si el error
fue producido por la redacción vaga, ambigua o
inexacta del título primitivo.
Surtirá efecto desde la fecha de la presentación
del título que contiene la solicitud respectiva.
En los casos de rectificación de oficio, surtirá
su efecto desde la fecha en que se realice.
Articulo 2014 del Código Civil de 1984, y lo hace
en los siguientes términos "El tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho
de persona que en el Registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en
La buena fe del tercero se presume mientras no
se pruebe que conocía la inexactitud del
Ley N 26366, que creó el Sistema Nacional de los
Registros Públicos, estableció como una de sus
garantías "la seguridad jurídica de los derechos
de quienes se amparan en la fe del Registro"
(inciso c, artículo 3).
RGRP, artículo VIII de su Título Preliminar "La
inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulación, resolución o rescisión del
acto que los origina, no perjudicará al tercero
registral que a título oneroso y de buena fe
hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no
El tercero registral no es otro sino el titular
registral que resulta beneficiado o perjudicado,
por aplicación de los principios que recoge el
sistema registral, respecto de una relación
jurídica ajena pero conexa con su derecho
inscrito y que confronta con el mismo.
La configuración del Tercero Registral necesita
bajo condición sine qua non la concurrencia de
Que se adquiera el derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para otorgarlo
es decir basta la apariencia, más no la certeza,
de justo título registral.
Que exista buena fe en el adquirente, la misma
que, además de presumirse, queda suficientemente
acreditada por las circunstancias de no haber
intervenido en el acto o contrato del que deriva
su derecho haber inscrito con anterioridad al
del eventual oponente y, que de los asientos de
los Registros Públicos no aparezcan causales de
nulidad, rescisión o resolución.
RGRP, título preliminar artículo VI Que ninguna
inscripción salvo la primera, se extiende sin que
esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para
su extensión, salvo disposición en contrario.
Tracto continuo, que está contenido asimismo, en
el artículo 2015 del Código Civil, según el cual
ninguna inscripción, salvo la primera, se hará
sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane.
El adquirente de hoy es el transmitente de
mañana Nuñez Lagos.
Principio fundamental para mantener la
regularidad de las inscripciones.
TRACTO SUCESIVO- EXCEPCIONES
Art. 2016 del C.C. La prioridad en el tiempo de
la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro.
RGRP, título preliminar artículo IX Los efectos
de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de éstos emanan,
se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentación principio de prioridad
Aforismo latino prior en tempore potior in
jure, que significa El primero en el tiempo es
el más poderoso en el derecho.
Principio de prioridad preferente que indica "El
que primero llega al Registro obtiene la
protección registral (si reúne las debidas
condiciones) con preferencia a los que llegan
después, de modo que nadie llegado posteriormente
puede perjudicar los derechos del tercero llegado
La prioridad de los actos o derechos que se
inscriben, se establece según el orden
cronológico en que se efectúa la inscripción en
La prioridad en general, se manifiesta de dos
Entre derechos compatibles. La inscripción
determina una prioridad de rango preferente del
derecho primeramente inscrito en relación a los
actos o derechos que se inscriban con
RGRP, en su artículo X del título preliminar
Principio de Prioridad Excluyente no puede
inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea
de igual o anterior fecha
C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe que no
puede inscribirse un título incompatible con otro
ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
Primera etapa Formalismo Sacramental
Segunda etapa TRADITIO
Tercera etapa TRADITIO INSTRUMENTAL.
Cuarta etapa inscripción Declarativa.
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quienes también tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquél a
Si se trata de derechos de diferente naturaleza
se aplican las disposiciones del derecho común.
Sistema es el conjunto de normas, reglas o
principios racionalmente ligados entre sí,
respecto de una ciencia o materia podemos
concluir diciendo que Sistema Registral es el
conjunto de normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada.
Según la doctrina generalmente aceptada, los
sistemas registrales se denominan por el nombre
del país que les dio origen, v. gr. Sistema
francés, sistema alemán, sistema australiano,
sistema español, inclusive sistema registral
peruano, los que serán motivo de análisis
- Inscripción Resumen - Extracto
- Transcripción Literal - Físico
Cuando basta el título para la transmisión
inmobiliaria (solo consenso), o cuando se
requiere título y tradición de la cosa para que
haya derecho real, el Registro asume carácter
Bajo este sistema, la inscripción constituye un
requisito indispensable para que tenga lugar la
transferencia o constitución de un derecho real.
En consecuencia. Bajo un sistema constitutivo la
transmisión queda perfeccionada constituyéndose
el derecho real .
El derecho propiedad es considerado eminentemente
individual y absoluto, afirmando que las
legislaciones no pueden establecer limitaciones a
La transferencia de la propiedad inmueble y la
constitución de los derechos reales sobre ésta,
se realiza por el simple consentimiento de los
contratantes, primando la voluntad y no siendo
necesaria la inscripción en el Registro ni la
Las mutaciones inmobiliarias son conocidas
solamente por las partes contratantes, careciendo
de publicidad, por lo que se le denomina Sistema
de la Clandestinidad o Transcripción
Actualmente los títulos ya no se transcriben o
copian, sino que el Conservador de Hipotecas
(Registrador), se limita a formar volúmenes con
La transcripción es obligatoria no para las
partes sino para el Notario y otras autoridades
Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su
carácter individualista, absoluto, consensual y
falto de publicidad.
La propiedad inmueble se trasmite por el
consentimiento unido a la inscripción en el
La formalidad de la inscripciones requisito sine
qua non para transferir la propiedad y constituir
Si no se verifica la inscripción, el adquirente
del bien o del derecho real tiene un simple
derecho personal contra el enajenante o
propietario sólo para conseguir que se extienda
La inscripción acredita el derecho del
propietario, del acreedor hipotecario, o de
cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario
que puede oponerlo a todos erga omnes
El derecho inscrito concede a su titular acción
imprescriptible para reclamar el bien
El adquirente del dominio del inmueble no puede
transferirlo ni gravarlo, sin que previamente
inscriba su título de adquisición
La inscripción tiene valor absoluto, es decir,
que el que adquiere de quien aparece en el
Registro como dueño de la finca, adquiere
válidamente, aunque el dato que publica el folio
Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado
por Sir Robert R. Torrens, ocupando el cargo de
Registrador General de Australia del Sur a
La inscripción constitutiva, con fuerza
legitimadora y sustantividad absoluta. La
característica fundamental del sistema es la
separación total del contrato causal y de sus
efectos reales en el negocio jurídico de
transmisión de inmuebles.
La fuerza probatoria del título es absoluta y
contra su contenido no puede prosperar acción
En este Sistema no existen los principios
registrales de Legitimación y Fe Pública
Se funda en la ficción jurídica de que, en las
sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al
Estado, que la toma de manos del vendedor
anulando el título de este y entrega uno nuevo al
Se adopta un régimen de seguro para posibles
daños y perjuicios que ocasionen las
Para la Doctrina, indica Chico y Ortíz Es el
conjunto o serie de actos que constituyen el
camino por el cual la escritura pública llega a
ser inscrita o provoca un determinado asiento en
el Registro de la Propiedad.....
PRESENTACION principios de rogación y prioridad.
CALIFICACION principios de legalidad, tracto
sucesivo impenetrabilidad
INSCRIPCIÓN.- principio de publicidad,
legitimidad y fé pública registral.
EXCLUSIVIDAD Y AUTONOMIA EN LA FUNCION
Dentro de los instrumentos que dan mérito a las
inscripciones de acuerdo a los artículos 8, 9, 10
y 11 del RGRP, no sólo en el Registro de
Propiedad Vehicular o en el Registro de Propiedad
Inmueble, sino en los demás Registros
contemplados en el art. 2 de la Ley 26366 del 16
de octubre de 1994, tenemos
Según el artículo 8 del RGRP Las inscripciones
se efectuarán sobre la base de los documentos
señalados en cada reglamento específico, y en su
defecto, por las disposiciones que regulen la
inscripción del acto o derecho respectivo.
Según el artículo 9 del RGRP Tratándose de
inscripciones en mérito a instrumentos públicos,
sólo podrán fundarse en traslados o copias
certificadas expedidas por el notario o
funcionario autorizado de la Institución que
conserven en su poder la matriz, salvo
La inscripción puede ser solicitada por quién
adquiere el derecho, quién lo transmite o el que
tenga interés en asegurarlo en realidad,
cualquiera puede solicitar las inscripciones, a
esta persona se le llama presentante y está
facultado para interponer los recursos
impugnatorios conforme a Ley, que se tratará en
La solicitud de inscripción debe contener la
indicación de la naturaleza de los documentos
presentados precisando el acto contenido en
El funcionario encargado del Libro Diario es el
responsable de verificar que la solicitud de
inscripción contenga los datos a que se refiere
el párrafo anterior y de constatar la
presentación de los documentos que se indican.
Se acompañará el Parte Registral Notarial o el
título en copia certificada o testimonio.
La solicitud de inscripción se formula por
escrito, en los formatos aprobados por la
Públicos, acompañando copia simple del documento
de identidad del presentante.
El diario es el libro en que se extienden los
asientos de presentación inscripción
preliminar-, por el funcionario encargado de la
recepción de los títulos, indicándose a su margen
las actuaciones que se han originado, y, por lo
tanto, su importancia es fundamental para poder
aplicar el principio de prioridad.
Art. IX del T.P. del R.G.R.P, concordante con
los Arts. 2016 y 2017 del C.C.
El asiento de presentación, tiene vigencia
durante treinta y cinco (35) días, a partir de la
fecha de ingreso del título (se excluye el día
inicial y se incluye el día de vencimiento).
Dentro de los 7 primeros días el Registrador
procederá a la inscripción o formulará las
observaciones, tachas y liquidaciones a los
Se admitirá la subsanación o el pago de mayor
derecho hasta el sexto día anterior al
vencimiento de la vigencia del asiento.
Los últimos 5 días se utilizarán para extender el
asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.
El plazo de vigencia del asiento de presentación
puede ser prorrogado hasta por 25 días
adicionales, sin perjuicio de que el Gerente
Registral o Gerente de Área pueda prorrogar de
oficio y con carácter general la vigencia del
asiento hasta por 60 días adicionales, en razón
de la fecha de ingreso del título, tipo o clase
de acto inscribible, Registro al que corresponda
u otro criterio similar, dando cuenta a la
jefatura o cuando se interponga recurso de
apelación contra las observaciones, tachas y
liquidaciones, hasta el vencimiento de sus
respectivos plazos.
DEFINICIÓN DE TÍTULO RGRP
Art. 7.- Definición
Se entiende por título para efectos de la
inscripción, el documento o documentos en que se
fundamenta inmediata y directamente el derecho o
acto inscribible y que, por sí solos, acrediten
También formarán parte del título los documentos
que no fundamentan de manera inmediata y directa
la inscripción pero que de manera complementaria
coadyuvan a que ésta se realice.
Delgado Scheelje ha definido a la calificación
como el control que realiza el registrador a
efectos de determinar si el título presentado al
registro es inscribible sobre la base de los
diversos principios que, como requisitos y
presupuestos técnicos para la inscripción, cada
A mayor eficacia de publicidad y fuerza
registral, más rigurosa debe ser la calificación.
La función calificadora implica una sinopsis
concurrencial de voloraciones normativas
relacionadas unas con otras y acreditadas
mediante documentos que, en nuestro Procedimiento
Registral se denomina título, como ya
mencionamos, el mismo que tiene un contenido
significativo para la ley desde que expresa la
existencia de un acto o contrato que requiere
acogida registral.
AUTONOMÍA E INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR PÚBLICO
COMO GARANTÍA DEL SISTEMA REGISTRAL
El registro no crea derechos, recibe títulos que
se suponen perfectos.
Por ello no se aplican las garantías del
Principios de la calificación pro-inscripción,
ámbito limitado, prueba fehaciente del acto
principal, prueba relativa de otras cuestiones,
Principios de la calificación como acto
administrativo simplicidad, celeridad y
ÓRGANOS ENCARGADOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Artículo 5 Ley 26366 Los Registros Públicos que
integran el Sistema mantendrán únicamente la
primera y segunda instancia administrativa
registral. Estos son el Registrador y el
Tribunal Registral. No existe tercera instancia
RGRP, lo encontramos en el artículo 3, en tal
sentido son instancias del procedimiento
registral el registrador y el Tribunal
Funcionario público que tiene como atribución,
calificar los títulos, ordenar y suscribir las
inscripciones, liquidar y controlar la cobranza
de los derechos registrales, expedir los
certificados, compilará datos estadísticos.
Organo colegiado. Para el acceso al cargo y
nombramiento, rigen los mismos requisitos
establecidos para los Registradores. El Tribunal
Registral es la segunda y última instancia
registral respecto de la calificación
desfavorable. Con su decisión, se agota el
Organo de la SUNARP con competencia nacional que
conoce y resuelve en segunda y última instancia
observaciones, tachas y otras decisiones de los
Registradores, y Abogados Certificadores, en su
caso, emitidas en el ámbito de su función
CALIFICACIÓN DE LEGALIDAD DE LOS DOCUMENTOS
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS CC
Tratándose de instrumentos administrativos, es de
aplicación todo lo señalado a propósito de los
instrumentos judiciales.
3. Compatibilidad entre el título y la partida
4. Si el funcionario solicita la inscripción de
acto no inscribible, debe rechazarse.
5. NO SE CALIFICA el fundamento o adecuación a la
ley del contenido de la resolución.
CALIFICACIÓN REGISTRAL VS FUNCIÓN JURISDICCIONAL
Art. 139 de la Constitución
jurisdiccional. (...)
2. La independencia en el ejercicio de la función
Ninguna autoridad puede avocarse a causas
pendientes ante el órgano jurisdiccional ni
interferir en el ejercicio de sus funciones.
Tampoco puede dejar sin efecto resoluciones que
han pasado en autoridad de cosa juzgada, ni
cortar procedimientos en trámite, ni modificar
sentencias ni retardar su ejecución. (...).
Art. 4 LOPJ Toda persona y autoridad está
obligada a acatar y dar cumplimiento a las
decisiones judiciales o de índole administrativa,
emanadas de autoridad judicial competente.
Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o
denominación, fuera de la organización jerárquica
del Poder Judicial, puede avocarse al
conocimiento de causas pendientes ante el órgano
jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto
resoluciones judiciales con autoridad de cosa
juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar
su ejecución, ni cortar procedimientos en
trámite, bajo la responsabilidad política,
administrativa, civil y penal que la ley
determine en cada caso. (...)
MODIFICACIÓN DEL ART. 2011 DEL CC POR EL D.LEG.
968 ( 28/7/1993)
La calificación de legalidad no se aplica cuando
se trate de parte judicial que ordene la
El Registrador podrá solicitar al Juez
SIN PERJUDICAR LA PRIORIDAD DE INGRESO DEL TÍTULO
EJECUTORIA SUPREMA SOBRE CALIFICACIÓN 11/6/2004
FUNDADA la demanda sobre Acción Popular y en
consecuencia inaplicable por infracción a la
Constitución el último párrafo del art. 32º del
1. Independencia en el ejercicio de la función
jurisdiccional.(art. 139º-2)
FundamentosEl derecho a la tutela jurisdiccional
comprende el derecho a que la resolución sea
ejecutada en sus propios términos sin que sea
objeto de modificación o interpretación de ningún
El Poder Judicial no puede estar supeditado a las
exigencias de una autoridad administrativa,
pues lo contrario significaría distorsionar las
garantías previstas en la Constitución y en vía
reglamentaria imponer un criterio a la autoridad
jurisdiccional afectando el ordenamiento legal
Art. 32 último párrafo
En los casos de resoluciones judiciales que
contengan mandatos de inscripción o de
anotaciones preventivas, el Registrador y el
Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto
por el segundo párrafo del artículo 2011 del
El Registrador no debe calificar el fundamento o
adecuación a la ley del contenido de la
Conforme a lo dispuesto en el 2do. Párrafo del
artículo 2011º del Código Civil, el Registrador
está autorizado para solicitar aclaración o
información adicional al Juez, cuando advierte el
carácter no inscribible del acto que se solicita
inscribir o la inadecuación o incompatibilidad
del título con el antecedente registral. Si en
respuesta a ello el Juez reitera el mandato de
anotación o inscripción mediante una resolución,
incorpora al fondo del proceso dicha
circunstancia, y en consecuencia, al emitir
pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser
objeto de calificación por parte del Registrador,
siendo en estos casos, responsabilidad del
magistrado el acceso al Registro del título que
contiene el mandato judicial, de lo que deberá
dejarse constancia en el asiento registral.
Defecto Insubsanable Tacha
En nuestro sistema registral, la decisión del
Registrador de rechazar o denegar la inscripción
alegando la presencia de defectos subsanables en
el título, se denomina observación.
el RGRP, define a la observación en el artículo
40, en tal sentido Si el título presentado
adoleciera de defecto subsanable o su inscripción
no pudiera realizarse por existir un obstáculo
que emane de la partida registral, el registrador
formulará la observación respectiva indicando
simultáneamente, en su caso, el monto del mayor
derecho por concepto de inscripción del título.
DEFECTOS INSUBSANABLES TACHAS
Las tachas en el RGRP, están contempladas en los
Art. 36 Tacha por falsedad documentaria
Art. 42 Tacha sustantiva
Art. 43 Tacha por caducidad del plazo de
vigencia del asiento de presentación
Recurso de Apelación cuestiones de Derecho.
Reclamación en Queja tramitación administrativa.
Denuncia tramitación administrativa.
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