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Timestamp: 2017-01-20 03:56:34+00:00
Document Index: 22988145

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 67', 'art. 67', 'art.\n68', 'art. 67', 'art. 67', 'art.\n68', 'art. 9', 'art. 23']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 319 del 24.07.2008
Interpello - ART. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212. IRPEF - plusvalenze-
cessione terreni lottizzati- art. 67 DPR 22 dicembre 1986 n. 917
dell'art. 67 del DPR 22 dicembre 1986 n. 917
(T.U.I.R), è stato esposto il
Si rappresenta il caso di alcuni proprietari di terreni (acquisiti per
successione) situati nell'area di recupero urbano della zona di...,
accorpabili in un unico comprensorio che si intende lottizzare, presentando
un piano di attuazione al fine di pervenire alla firma della convenzione di
lottizzazione, senza, però, provvedere alle conseguenti opere di
urbanizzazione che saranno invece eseguite dalla parte acquirente; i
proprietari, infatti, hanno intenzione, firmata la convenzione ed ottenuta
la autorizzazione, di vendere tutti i terreni ad un'unica parte acquirente.
Il corrispettivo della cessione verrà pattuito per l'intero comprensorio in
base alla cubatura totale edificabile ed imputato a ciascuno dei proprietari proporzionalmente alla dimensione di ciascun singolo terreno;
perciò, i
singoli contratti prevederanno un corrispettivo proporzionato alla
superficie di ciascun singolo terreno e che, pertanto, terrà conto sia del
terreno che dello ius aedificandi e dunque della cubatura che compete a
ciascun terreno.
Sulla base di ciò, istante ha chiesto di conoscere il trattamento fiscale
applicabile ai fini IRPEF alla fattispecie descritta con particolare
riferimento alla individuazione temporale della data di inizio della
lottizzazione e quindi alle modalità di determinazione delle plusvalenze.
L'istante, ai fini della determinazione dei valori iniziali, ritiene che la
locuzione "lottizzazione di terreni" non debba necessariamente designare l'espletamento di
attività volte alla realizzazione materiale di opere
dirette a conseguire l'edificabilità dei terreni, ma possa consistere anche nel solo mero completamento delle
attività amministrative finalizzate ad
ottenere l'autorizzazione alla realizzazione di interventi di lottizzazione.
La parte ritiene, altresì, che la ripartizione pro quota, in base alla
superficie dei terreni (e dunque della cubatura che ad essa imputabile), del
valore del comprensorio all'inizio della lottizzazione e del corrispettivo
percepito dalla successiva vendita in blocco dei terreni lottizzati, con
conseguente applicazione della disciplina fiscale prevista dalle norme
surrichiamata, costituisca una soluzione interpretativa coerente sia con la
norma fiscale sia con la peculiarità delle concrete condizioni in cui i
soggetti stessi si trovano.
a) Il valore iniziale deve essere determinato alla data della firma della
convenzione e rilascio della autorizzazione, in base a perizia sul valore
b) La perizia, avrà ad oggetto il comparto nel suo insieme, come sommatoria
di tutti i terreni, in base al valore dell'area complessiva lottizzata;
c) Il corrispettivo per ciascun contratto
sarà determinato ripartendo
l'intero corrispettivo pattuito in base alla dimensione di ciascun terreno
rispetto all'intero comprensorio, che, quindi, sarà proporzionato non alla
cubatura che si svilupperà su ciascun terreno per effetto della
localizzazione delle varie componenti urbanistiche ma alla cubatura che
compete al terreno in ragione della dimensione dello stesso;
d) I soggetti residenti in Brasile, denunceranno in Italia le plusvalenze
derivanti dalla lottizzazione e vendita dei terreni liquidando e pagando le
relative imposte nei modi ordinari, senza necessità di includere tali
redditi nella propria dichiarazione dei redditi da presentare in Brasile.
L'art. 67 del TUIR, tra i redditi diversi da assoggettare a tassazione,
menziona:
- alla lettera a), le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione
di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale dei terreni e degli edifici;
- alla lettera b) le plusvalenze realizzate a seguito di cessione di
terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli
strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Per quanto riguarda la determinazione delle plusvalenze, l'art.
68 del TUIR
stabilisce, in linea generale, che la plusvalenza è data dalla differenza
tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto
aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Tuttavia, per i terreni lottizzati che sono stati acquisiti oltre cinque
anni prima dell'inizio della lottizzazione, si assume come prezzo di
acquisto il valore normale del terreno al quinto anno anteriore. Se i
terreni lottizzati sono stati acquisiti a titolo gratuito il costo è determinato tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio
della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della
Per i terreni edificabili (non lottizzati) di cui alla richiamata lettera
b), acquistati per effetto di successione o donazione, si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti, o in
seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo inerente,
rivalutato in base alla variazione dell'indice ISTAT.
La cessione di terreni o fabbricati in seguito a lottizzazione riceve
pertanto da parte del legislatore un trattamento fiscale più favorevole, rispetto alle cessioni di terreni edificabili, di cui all'art. 67, lett. b),
del TUIR. Per i terreni lottizzati, infatti, ai fini della determinazione
della plusvalenza, è consentito assumere come costo di acquisto il valore
dell'area al momento di inizio della lottizzazione, o al quinto anno anteriore a tale inizio, a differenza di quanto previsto per i terreni
edificabili per i quali si assume il costo di acquisto originario
(aumentato delle spese e rivalutato in base all'indice ISTAT) o il valore indicato nell'atto di successione o di donazione.
Il criterio previsto in riferimento ai terreni lottizzati, che ha riguardo
all'inizio della lottizzazione, consente di ridurre l'onere fiscale nella
fase della vendita dei terreni medesimi.
La ratio del diverso trattamento rispetto ai terreni edificabili va
ravvisata nel maggior impegno economico e giuridico profuso da chi lottizza
un terreno, in considerazione della complessità della vicenda lottizzatoria
che implica anche attività di trasformazione urbanistica.
Ciò premesso, assume rilievo individuare il momento in cui un terreno cessa
di essere qualificato semplicemente come "suscettibile di utilizzazione edificatoria" per essere qualificato come "lottizzato".
Al riguardo va rilevato che il piano di lottizzazione è
urbanistico di attuazione del piano regolatore generale. Quando il Comune
non sia dotato di piano particolareggiato, i privati che intendono procedere
alla lottizzazione di un terreno a scopo edificatorio, possono inserirsi
nella sequenza di atti e procedimenti in cui si esprime la disciplina
urbanistica, presentando appositi piani di lottizzazione contenenti
prescrizioni di dettaglio, al fine di armonizzare la loro iniziativa con le
scelte pianificatorie degli strumenti urbanistici generali.
In base alla legge urbanistica (legge n. 1150 del 1942 e successive
modificazioni), l'autorizzazione da parte del comune alla lottizzazione di
un terreno a scopo edilizio è subordinata alla stipula di una convenzione
che stabilisca tutti gli oneri a carico del privato per quanto riguarda la realizzazione delle opere di urbanizzazione. Come ha rilevato la
giurisprudenza più recente, la lottizzazione di un'area si completa e
diviene perfetta con la stipula della convenzione, (Cass. 14 dicembre 2007,
n. 26275). In particolare la giurisprudenza ha precisato che la convenzione è condizione di efficacia del provvedimento di autorizzazione alla
lottizzazione, con la conseguenza che l'autorizzazione del piano di
lottizzazione da parte del comune non produce effetti in favore del privato sino a che la stipulazione della convenzione non sia intervenuta.
Una cessione di terreni lottizzati può di conseguenza configurarsi, ai fini
dell'applicazione dell'art. 67, lettera a), del TUIR, quando il comune abbia
approvato il piano di lottizzazione e sia stata stipulata la relativa
convenzione di lottizzazione, dato che questa, con la previsione degli oneri
a carico del privato relativi all'urbanizzazione dell'area, completa l'iter
L'autorizzazione comunale alla lottizzazione va assunta peraltro come
momento di "inizio" della lottizzazione, ai fini della determinazione delle plusvalenze, di cui all'art.
68, comma 2, del TUIR.
Con riferimento al caso di specie, pertanto, trattandosi di terreni
acquisiti per successione, si è dell'avviso che ai fini della
determinazione della plusvalenza di cessione dei lotti susseguente alla
stipula della convenzione di lottizzazione, gli istanti potranno considerare
quale costo di acquisto il valore normale dei terreni risultante dalla
perizia indicata nell'istanza, riferito alla data in cui il comune avrà rilasciato l'autorizzazione, dato che questa va considerata l'inizio della
Per le modalità di determinazione del valore normale in
perizia, occorrerà inoltre fare riferimento alla disciplina contenuta
nell'art. 9, comma 3 che ne stabilisce i criteri.
Va infine ricordato che le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni
lottizzati devono concorrere come redditi diversi alla formazione del
reddito complessivo del cedente nell'anno in cui è percepito il
Anche i soggetti residenti in Brasile dovranno dichiarare in Italia i
redditi in questione, ai sensi dell'art. 23, comma 1, lett f), del TUIR, secondo cui si considerano prodotti nel territorio dello Stato i redditi
diversi derivanti da beni che si trovano nel territorio stesso.
La stessa convenzione tra il governo della Repubblica italiana ed il governo
della Repubblica federale del Brasile per evitare le doppie imposizioni e
prevenire le evasioni fiscali in materia di imposte sul reddito (ratificata
con legge 29.11.1980, n. 844) esprime lo stesso principio, laddove prevede
che gli utili derivanti dall'alienazione di beni immobili sono imponibili
nello Stato contraente dove i beni immobili sono situati.
Si evidenzia infine che la scrivente non è competente a pronunciarsi in
ordine agli obblighi fiscali da assolvere in Brasile sulla base della
normativa vigente in quel paese.
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