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Timestamp: 2020-08-12 15:19:31
Document Index: 134922202

Matched Legal Cases: ['§ 181', '§ 319', 'BGH', '§ 305', '§ 305', '§ 310', 'BGH', '§ 308', 'BGH', 'BGH', '§ 308', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 306', '§ 147', 'BGH', '§ 150', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 196', '§ 196', 'BGH', 'BGH', '§ 195', '§ 199', '§ 199', 'BGH', 'BGH', '§ 818', 'BGH', '§ 448', 'BGH', '§ 818', 'BGH', '§ 818', '§ 818', '§ 818', '§ 818', '§ 818', '§ 818', 'BGH', '§ 308', 'BGH']

Eigentumswohnungskauf - Frist für Bindung Käufer an Kaufangebot
Eigentumswohnungskauf – Inhaltskontrolle der Frist für Bindung des Käufers an Kaufangebot
OLG Nürnberg – Az.: 1 U 1522/11 – Urteil vom 31.01.2012
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 29.6.2011 abgeändert.
“Ich bin eingetragener Eigentümer der Eigentumswohnung in P., …straße …, ETW Nr. …, eingetragen im Grundbuch von P. des Amtsgerichts P., Blatt …, Flurstück … bestehend aus …/1.000stel Miteigentumsanteil an dem vorbenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. … bezeichneten Wohnung, gelegen im … Obergeschoss nebst Kellerraum Nr. …
Ich verpflichte mich hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf die E. GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Briefgrundschulden der G. Bank GmbH in Höhe von … €.
Ich erteile hierzu der E. GmbH die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Auflassung zu erklären.
Ich erteile mein Einverständnis mit einer Weisung der E. GmbH an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Briefgrundschulden der G. Bank GmbH zu verwenden.
Ich bewillige die Eintragung der E. GmbH als Eigentümerin.
Ich verpflichte mich hiermit, sämtliche und jegliche weiteren Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um der E. GmbH das Eigentum an der vorbezeichneten Eigentumswohnung zu verschaffen.
Der Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme auf seinem Notaranderkonto eingegangen ist.
Ein etwaig überschießender Betrag ist an mich auszuzahlen.”
III. Die Kosten des Rechtsstreits – beider Instanzen – trägt die Beklagte.
1. Auf die Berufung der Beklagten vom 27.7.2011 wird das Urteil des Landgerichts Nürnberg aufgehoben.
Der Senat hat das erstinstanzliche Urteil dahingehend berichtigt, dass er im Tenor und bei der Wiedergabe des Klageantrags im Tatbestand durchgehend die Rechtsformbezeichnung „AG“ der Beklagten durch „GmbH“ ersetzt hat. Es handelt sich um eine offensichtliche Unrichtigkeit, weil im Rubrum des landgerichtlichen Urteils – anders als im Tenor und im Tatbestand – die Beklagte als GmbH bezeichnet ist. Das Gericht hat damit dem Umstand Rechnung getragen, dass die Beklagte unstreitig während des Rechtsstreits ihre Rechtsform von AG in GmbH geändert und der Kläger daraufhin seinen Klageantrag mit Schriftsatz vom 5.4.2011 geändert hat.
Im Berichtigungsbeschluss vom 1.8.2011 ist diese Änderung nicht enthalten. Das Berufungsgericht ist für die Vornahme erforderlicher Berichtigungen des Ersturteils nach § 319 ZPO zuständig, solange der Rechtsstreit bei ihm anhängig ist (st. Rspr., z.B. BGH NJW-RR 2006, 1628; NJW 1996, 2574).
Die Beklagte hatte – wie auch der Hinweis auf die Aufteilung des Grundbesitzes nach dem WEG auf Seite 1 der Anlage zur Angebotsurkunde zeigt – das gesamte Anwesen erworben und die Wohneinheiten an Anleger verkauft. Nach den Angaben der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat war in zwölf der Kaufangebote die Bindungsfrist bis zum 31.12.2004 enthalten; lediglich im ersten und letzten Vertragsangebot wurden abweichende Fristen festgelegt. Die Voraussetzung, dass eine Bestimmung „für eine Vielzahl von Verträgen“ vorformuliert ist (§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB), kann schon bei drei Verwendungen erfüllt sein (Palandt-Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 305 Rn. 9). Unabhängig davon ergibt sich die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Inhaltskontrolle auch aus § 310 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BGB (ebenso BGH NJW 2010, 2873 für einen gleichgelagerten Sachverhalt).
bb) Zwar erstreckt sich die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen typischerweise auf den Inhalt eines Vertrages; die Bestimmung des § 308 Nr. 1 BGB unterstellt aber auch bestimmte Vertragsabschlussklauseln – die nicht den Inhalt, sondern eine Modalität des Vertragsabschlusses betreffen – der Inhaltskontrolle (BGH NJW 2010, 2873; OLG Dresden BauR 2005, 559).
cc) Welche Bindungsfrist angemessen ist, ist unter Berücksichtigung der für den Vertragsgegenstand typischen Umstände durch die Abwägung der Interessen der Verhandlungspartner zu beurteilen (BGH NJW 2010, 2873; NJW 1986, 1807; Palandt-Grüneberg, aaO, § 308 Rn. 4). Der Zeitraum ergibt sich aus der für die Übermittlung der Erklärungen notwendigen Zeit zuzüglich einer angemessenen Bearbeitungs- und Überlegungsfrist – insbesondere auch für typischerweise durchzuführende Nachforschungen, Kalkulationen oder Verhandlungen – einerseits, dem schutzwürdigen Interesse des Vertragspartners an einem baldigen Wegfall der Bindung andererseits (BGH NJW 1986, 1807). Dabei wiegt bei Immobilienkäufen das Interesse des Käufers erheblich, weil er während bestehender Bindung von günstigeren Angeboten regelmäßig keinen Gebrauch machen kann, während der Verkäufer in jeder Hinsicht frei bleibt (BGH NJW 2010, 2873). Auch bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäften kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb von vier Wochen erwartet werden; eine längere Frist stellt nur dann keine unangemessene Beeinträchtigung dar, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen muss (BGH NJW 2010, 2873). Eine Bindungsfrist von vier Monaten und drei Wochen für die Annahme des Angebots über den Kauf einer bereits fertig gestellten Wohnung ist unangemessen, auch wenn der Verkäufer dem Käufer bei der Finanzierung behilflich ist und dazu eine Bonitätsprüfung durchgeführt werden muss, ferner der Verkäufer seine eigene Erfüllungsfähigkeit etwa unter dem Blickwinkel einer bei Zustandekommen des Vertrages notwendig werdenden Pfandfreistellung abklären muss (BGH NJW 2010, 2873).
Diese vom Kläger und vom Landgericht herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 11.6.2010 (NJW 2010, 2873) bezieht sich allerdings auf einen nicht vollständig vergleichbaren Sachverhalt. Anders als dort handelt es sich im vorliegenden Fall um eine noch nicht fertig gestellte Wohnung, deren Sanierung noch nicht begonnen hatte; für die Beklagte stellte sich vor der Annahme des Angebots die Frage, ob die Durchführung des Sanierungsvorhabens finanziell gesichert und gewinnbringend sei, wozu insbesondere der Verkauf eines entsprechenden Teils der Wohnungen gehörte. Die Anleger können die erstrebten Steuervorteile auch nur für nach Vertragsschluss durchgeführte Baumaßnahmen in Anspruch nehmen (§ 7i Abs. 1 S. 5 EStG). Der Beklagten war deshalb eine „Platzierungsfrist“ zuzubilligen.
Auch unter dem Gesichtspunkt der „Platzierungsfrist“ erscheint eine Bindungsfrist von über vier Monaten im vorliegenden Fall als zu lang. Denn es ist dabei nicht lediglich das Interesse der Beklagten zu berücksichtigen, einen möglichst langen Zeitraum für den Absatz und die wirtschaftliche Sicherung ihres Vorhabens zur Verfügung zu haben, sondern auch das Interesse der Anleger, gegebenenfalls ein anderes Angebot wahrnehmen zu können. Der Anleger kann davon ausgehen, dass Rentabilität und Finanzierung vor Vermarktungsbeginn geprüft wurden, und dass die Wohnungen gleichzeitig anderen Interessenten angeboten werden oder auch zuvor schon angeboten wurden. Ein weiterer Zeitraum für die Klärung dieser Voraussetzungen ist der Beklagten deshalb nicht zuzubilligen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass zum Absatz zumindest eines erheblichen Teils der Wohnungen ein Zeitraum von mehr als vier Monaten notwendig gewesen wäre. Es handelte sich um insgesamt vierzehn Wohnungen. Nach Angaben der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat wurden die Kaufangebote im Zeitraum Juli bis Oktober 2004 abgegeben, davon im Oktober 2004 die letzten zwei. Zum Nachteil der Käufer fällt ferner ins Gewicht, dass die von der Beklagten vorgesehene Frist bis zum Jahresende lief und dem Anleger damit die Möglichkeit verwehrt blieb, aus Steuerersparnisgründen eine andere Beteiligungsmöglichkeit wahrzunehmen. Die Frist begünstigte damit einseitig die Beklagte und trug den Interessen ihrer Vertragspartner nicht ausreichend Rechnung. Schutzwürdige Interessen, die eine andere Beurteilung rechtfertigen würden, legt die Beklagte nicht dar.
dd) Die durch die Unwirksamkeit der Bindungsfrist entstandene Lücke kann nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden, weil die Bindungsklausel als Vertragsabschlussklausel nicht Gegenstand eines Vertrages war. Eine sinnentsprechende Anwendung dieser Grundsätze scheitert schon daran, dass deren lückenschließende Heranziehung nur in Betracht kommt, wenn das nach § 306 Abs. 2 BGB zugrunde zu legende Gesetzesrecht das Vertragsgefüge völlig einseitig zu Gunsten des Kunden verschöbe. Das ist jedoch nicht der Fall; denn mit der Regelung des § 147 Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber den Interessenkonflikt auch für Konstellationen der vorliegenden Art angemessen austariert (BGH NJW 2010, 2873).
c) Der Vertrag ist auch nicht dadurch zustande gekommen, dass der Kläger die als neues Angebot geltende Annahmeerklärung der Beklagten seinerseits angenommen hätte. Der Kläger hat keine ausdrückliche Annahme erklärt; sein Verhalten bei der Abwicklung des Vertrages ist auch nicht als konkludente Annahmeerklärung oder eine Annahme durch Schweigen zu werten.
Eine Annahme der nach § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot geltenden verspäteten Annahmeerklärung durch Schweigen kommt bei besonders bedeutsamen Rechtsgeschäften, wozu beurkundungsbedürftige Grundstücksgeschäfte gehören, nicht in Betracht (BGH NJW 2010, 2873). Zwar entspricht es gerade bei dem in einer verspäteten Annahme liegenden, nur formell neuen Angebot häufig der Verkehrsübung, das bloße Schweigen auf die verspätete Annahmeerklärung als Annahme der neuen Offerte aufzufassen; das gilt insbesondere, wenn keine Umstände vorliegen, die die Möglichkeit einer Änderung seiner sachlichen Entschließung nahelegen (BGH NJW-RR 1994, 1163; NJW 1986, 1807; NJW 1951, 313). Dies gilt aber nicht für außergewöhnliche und besonders bedeutsame, insbesondere beurkundungsbedürftige Geschäfte (BGH NJW-RR 1994, 1163; NJW 2010, 2873) wie den Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zu mehr als 100.000 EUR im vorliegenden Fall.
aa) Nach §§ 196, 200 BGB würde die Verjährungsfrist erst im Jahr 2014 enden, so dass keine Verjährung eingetreten ist. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes gilt die Vorschrift auch für bereicherungsrechtliche Rückabwicklungsansprüche bei nichtigen Grundstücksgeschäften; auch der Anspruch auf Rückgewähr sei ein Anspruch auf die Gegenleistung, weil § 196 BGB allein auf den Inhalt, nicht auf den Grund des Anspruchs abstelle (BGH NJW-RR 2008, 824). Ein Gegenseitigkeitsverhältnis kann sich auch aus dem Anlass und dem Zusammenhang ergeben, in dem die rechtsgrundlose Leistung erbracht wurde. Dazu gehört bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung der (gescheiterte) Vertrag, aufgrund dessen die darin vorgesehenen Leistungen erbracht wurden, die rückabgewickelt werden sollen. Anders ließe sich, wie vom Gesetzgeber angestrebt, nicht erreichen, dass die Ansprüche beider Parteien einer gleich langen Verjährungsfrist unterliegen (BGH NJW-RR 2008, 824).
bb) Aber auch die regelmäßige Verjährungsfrist war bei Klageerhebung noch nicht abgelaufen.
§§ 195, 199 BGB verlangen Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Tatsachen in einer Form, die ihn in den Stand versetzen würde, zumindest eine hinreichend aussichtsreiche, wenn auch nicht risikolose Feststellungsklage zu erheben (st. Rspr.; Palandt-Ellenberger, aaO, § 199 Rn. 28). Der Gläubiger eines Bereicherungsanspruchs hat die Kenntnis, wenn er die Leistung und die Tatsachen kennt, aus denen sich das Fehlen des Rechtsgrundes ergibt (Palandt-Ellenberger, aaO, § 199 Rn. 27). Zu diesen Tatsachen gehört im vorliegenden Fall, dass die Bindung an das Angebot unwirksam sein und die Annahmeerklärung verspätet erfolgt sein könnte. Der Kläger ist juristischer Laie und trägt vor, er habe erst im Jahr 2010 aus einer Radiosendung und von seinem Prozessbevollmächtigten erfahren, dass kein Vertrag zustande gekommen sei. Die Beklagte hat eine frühere Kenntnis nicht dargelegt noch ergibt sie sich sonst aus dem Vortrag der Parteien. Die Beklagte behauptet selbst, bei Vertragsschluss habe niemand die Länge der Frist beanstandet und auch der Notar habe keine Bedenken gesehen. Der Vortrag, der Kläger habe sich schon 2004 zu lange an das Angebot gebunden gefühlt, reicht unter diesen Umständen nicht aus; er besagt nichts darüber, dass der Kläger – wie es notwendig gewesen wäre – gewusst hat oder sich ihm aufgedrängt hat, dass die Bindungsfrist früher endete als in dem notariellen Angebot bestimmt. Wenn die sachkundige Beklagte keine Zweifel an der Wirksamkeit des Vertrages hatte, ist dies beim Kläger um so weniger anzunehmen.
Es fehlen aber ausreichende Tatsachen, an die die Beklagte das Vertrauen knüpfen konnte, der Kläger werde seine Ansprüche nicht mehr geltend machen. Sie ist selbst der Auffassung, dass ein wirksamer Vertrag zustande gekommen sei. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes, die diese Schlussfolgerung nahelegte, ist erst am 11.6.2010 ergangen. Dass der Kläger vor 2010 von den Umständen erfahren hätte, die dazu führen, dass ein Vertrag nicht zustande gekommen ist – etwa von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden vom 26.6.2003 (BauR 2005, 559) -, ist nicht ersichtlich, so dass auch nicht davon gesprochen werden kann, er sei längere Zeit unter Umständen untätig geblieben, die eigentlich eine Rückforderung des Kaufpreises erwarten ließen. Das Verhalten des Klägers war kein anderes als das eines Vertragspartners, der den abgewickelten Vertrag für wirksam hält, und konnte auch aus Sicht der Beklagten nicht anders verstanden werden.
cc) Der Bundesgerichtshof hat allerdings die Rückforderung einer Treuhändervergütung, die durch eine Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht wurde, als unzulässige Rechtsausübung angesehen, da der Vertrag längst abgewickelt sei (im konkreten Fall über 10 Jahre), der Anleger sämtliche sich daraus ergebenden Vorteile genossen habe, die Treuhändervergütung für den Anleger nur einen kleinen Teil (1%) der Gesamtvergütung ausmache, es für den Treuhänder aber existenzvernichtende Folgen haben könne, wenn zeitgleich eine Vielzahl von Anlegern Rückforderungsansprüche geltend mache (BGH NJW 2007, 1130).
Diese Entscheidung ist aber auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Zwar konnte die Klägerin darauf vertrauen, den erhaltenen Kaufpreis behalten zu dürfen und ihn für die Sanierungsarbeiten verwenden zu können; der Kläger hat über mehrere Jahre die Vorteile (Mieteinnahmen und Steuervorteile) aus dem Vertrag genossen, und für die Beklagte könnte es existenzbedrohende Folgen haben, wenn mehrere oder alle Erwerber der Wohnungen Rückzahlung des Kaufpreises verlangen könnten. Daran würde es wohl auch nichts ändern, dass die Beklagte im Gegenzug die Wohnung zurückerhalten würde; der Kläger behauptet gerade, dass die Wohnung den Kaufpreis nicht wert sei. Anders als im Fall des Bundesgerichtshofes stehen dem aber auch fortdauernde Nachteile des Klägers gegenüber, insbesondere die Belastung durch die Kredittilgung. Vor allem aber betrifft die Rückforderung nicht nur einen kleinen Teil der Vergütung, dessen Verlust dem Kläger gegenüber der Existenzgefährdung des Vertragspartners zuzumuten wäre, sondern würde dem Kläger seine gesamten Ansprüche auf Rückabwicklung des Kaufvertrages mit erheblicher Höhe abschneiden. Der Kläger war zudem ebenso wie die Beklagte von der Wirksamkeit des Kaufvertrages ausgegangen und damit ebenfalls schutzwürdig. Unter diesen Umständen muss die Interessenabwägung hier zu Gunsten des Klägers ausfallen.
Erforderlich für eine Berücksichtigung von Aufwendungen ist jedenfalls ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen dem rechtsgrundlosen Vermögenszuwachs und dem Vermögensverlust (BGH NJW 1992, 2415). Darüber hinaus ist im Einzelfall zu prüfen, inwieweit das (jeweilige) Entreicherungsrisiko gemäß § 818 Abs. 3 BGB nach den Vorschriften zu dem fehlgeschlagenen Geschäft oder nach dem Willen der Vertragschließenden jeweils der einen oder anderen Partei zugewiesen sein sollte (BGH NJW 1992, 1037).
Beurkundungs- und Grundbuchkosten ebenso wie die Grunderwerbsteuer hat auch bei der Rückabwicklung nichtiger Kaufverträge der Käufer zu tragen; das folgt aus der Wertung des § 448 Abs. 2 BGB (BGH NJW 2010, 2873 Tz. 21 – zitiert nach juris) und aus dem Umstand, dass diese Kosten an den Abschluss des Grundgeschäfts anknüpfen, nicht an den rechtsgrundlosen Erwerb (Schwab, in: Münchner Kommentar, BGB, 5. Aufl., § 818 Rn. 143).
Auch die Kosten der Finanzierung des Vertrages und die Sicherung der Darlehen liegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes allein im Risikobereich und im wirtschaftlichen Interesse des Käufers (BGH NJW 1992, 1037; NJW 2000, 3064). Denn sonst entstünde ein Widerspruch zu § 818 Abs. 1 BGB: Dem Käufer gebühren danach die Nutzungen der Verkäuferseite aus der rechtsgrundlos erbrachten Kaufpreis- und Nebenleistung. Wenn der Kaufpreis finanziert ist, kann der Käufer daher nicht sowohl seinen Kreditaufwand von der rückgewährpflichtigen Leistung abziehen als auch seine eigene Leistung uneingeschränkt herausverlangen und zusätzlich die Nutzungen des Verkäufers in Anspruch nehmen; denn dann stünde er besser, als wenn überhaupt kein Leistungsaustausch stattgefunden hätte. Auch beruhen die Finanzierungskosten nicht auf dem rechtsgrundlosen Erwerb. Das Finanzierungsdarlehen nimmt der Erwerber auf, weil er sich zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet hat; die Aufwendungen beruhen also auf dem nichtigen Kausalgeschäft, nicht dem rechtsgrundlosen Erwerb (Schwab, in: Münchner Kommentar, BGB, 5. Aufl., § 818 Rn. 132; ähnlich Lorenz, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2007, § 818 Rn. 37). Die Ansicht des Landgerichts, im vorliegenden Fall fehle eine solche doppelte Begünstigung des Klägers, weil er keinen Nutzungsersatz für den hingegebenen Kaufpreis verlange, überzeugt nicht: denn es kommt auf die generelle Rechtslage an, nicht darauf, ob der Kläger im konkreten Fall tatsächlich Ersatz der aus dem Kaufpreis gezogenen Nutzungen verlangt. Der Kläger hätte sonst ein Wahlrecht, welches Vorgehen für ihn günstiger ist – je nachdem ob die Finanzierungsaufwendungen höher sind oder der Nutzungsersatz und die erzielten Steuervorteile.
Hier will nicht der Kläger einen Abzug von dem zurückzuzahlenden Betrag vornehmen, sondern der Beklagte ihn durch Anrechnung von dem Kläger entstandenen Vorteilen mindern. Dafür bietet § 818 Abs. 3 BGB keine Grundlage: er schränkt nämlich die Haftung des Bereicherungsschuldners auf die noch in dessen Vermögen vorhandene Bereicherung ein, begründet aber keine selbständige Anspruchsgrundlage (Schwab, aaO, § 818 Rn. 119, 130). Die Steuervorteile beruhen ferner auf dem Abschluss des Kausalgeschäfts, nicht auf dem rechtsgrundlosen Erwerb. Und schließlich erhält der Kläger die Finanzierungszinsen nicht erstattet; dann wäre es aber inkonsequent, dem Beklagten den Vorteil aus der steuerlichen Abzugsfähigkeit dieser Zinsen zukommen zu lassen.
dd) Gegen dieses Ergebnis lässt sich nicht einwenden, dass es die durch das – allerdings nicht näher bekannte – Anlagemodell geschaffene Verknüpfung zwischen Mietzinsen und den nicht zu berücksichtigenden Positionen Finanzierungskosten und Steuervorteile außer Acht lässt. Letztlich entspricht es dem Zweck des § 818 Abs. 3 BGB, den Bereicherten davor zu schützen, dass er über den Betrag einer wirklichen (bestehengebliebenen) Bereicherung hinaus zur Herausgabe oder zum Wertersatz verpflichtet werden soll (vgl. BGH NJW 1992, 2415). Die Beklagte steht nicht schlechter als sie ohne die Vermögensverschiebung gestanden hätte; das Risiko, den finanzierten Gegenstand nicht wie geplant nutzen zu können und die angestrebten Steuervorteile zu erzielen, gehört dagegen zum Bereich des Erwerbers und kann bereicherungsrechtlich nicht auf den Veräußerer verschoben werden.
Die nicht umlagefähigen Kosten sind für die Zeit vom 1.9.2007 bis 31.8.2010 durch Vorlage der Abrechnungen nachgewiesen (Anl. K 21, K 25, K 29). Aus der Abrechnung für den Zeitraum 1.9.2009 bis 31.8.2010 (Anl. K 29) ist dabei nur der vom 1.9.2009 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 28.2.2010 anfallende Teil anzusetzen, was 181 Tagen entspricht. Für den Zeitraum vom 17.11.2006 bis 31.8.2007 ergibt sich der vom Kläger zu tragende Betrag von 363,27 EUR aus Anl. K 17, von dem nur der auf die Zeit ab 1.12.2006 entfallende Teil (274 von 288 Tagen) zu berücksichtigen ist, was 345,61 EUR ergibt.
Für die Dauer des Mietverhältnisses (1.12.2006 bis 28.2.2010) fallen demnach an 615,95 EUR (K 21) + 691,57 EUR (K 25) + 355,31 EUR (K 29 für 181 Tage) + 345,61 EUR (K 16, K 17 für 274 Tage). Von den Mieteinnahmen sind deshalb 2008,44 EUR nicht umlagefähiger Nebenkosten in Abzug zu bringen, so dass 8.755,56 EUR verbleiben.
4. Der Kläger hat Anspruch auf Ersatz seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten. Weitergehende Schadensersatzansprüche stehen ihm nicht zu.
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann die Verwendung unwirksamer Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss führen. Zu erstatten sind jedoch nur Schäden, die gerade durch die Unwirksamkeit der Klausel verursacht worden sind. Denn ersatzfähig sind nur solche Schäden, deren Realisierung die verletzte Norm verhindern soll (Schutzzweck der Norm). Durch § 308 Nr. 1 BGB soll der Vertragspartner lediglich vor den Nachteilen bewahrt werden, die sich aus einer zu langen Annahmefrist ergeben; von dem Schutzzweck der Regelung erfasst sind daher nur solche Schäden, die gerade und lediglich durch die überlange Bindung des Vertragspartners verursacht worden sind (BGH NJW 2010, 2873).
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