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Timestamp: 2020-03-28 12:42:55
Document Index: 358527540

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 553', '§ 553', '§ 540', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', 'BGH', '§ 549', '§ 553', '§ 540', '§ 549', '§ 553', '§ 549', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', 'BGH']

BGH, Urteil v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05 - NWB Urteile
BGH v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05
BGH Urteil v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05
[1] Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.
Instanzenzug: AG Tempelhof-Kreuzberg 20 C 29/04 vom 16.08.2004 LG Berlin 65 S 303/04 vom 07.12.2004
Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 4. Februar 1992 von den Rechtsvorgängern des Beklagten eine Wohnung in B. . Die 114,75 qm große Wohnung verfügt über 3 1/2 Zimmer, eine Kammer, eine Küche und ein Bad. Die Klägerin zu 1 arbeitet in L. und hält sich nur zeitweise in B. auf. Der Kläger zu 2 lebt aus beruflichen Gründen überwiegend in W. bei O. , wo er eine Wohnung angemietet hat. Mit Schreiben vom 18. Juli 2003 baten die Kläger den Beklagten, ihnen die Erlaubnis zu einer Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung zu erteilen. Dies lehnte der Beklagte ab.
Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Zustimmung des Beklagten zu einer Untervermietung zweier Zimmer der Wohnung. Sie haben vorgetragen, lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten zu wollen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter.
Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu, weil ihr Lebensmittelpunkt nicht mehr in B. sei. Zwar enthalte § 553 Abs. 1 BGB kein Tatbestandsmerkmal des "Lebensmittelpunktes"; dieser Umstand sei jedoch im Rahmen der Prüfung des berechtigten Interesses mit heranzuziehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei als berechtigt jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe. Dies sei hier fraglos anzunehmen. Die von den Klägern angeführten Gründe seien auch von nicht unerheblichem Gewicht, weil das Vorhalten mehrerer Wohnsitze zu zusätzlichen Kosten führe, die durch die Untermiete reduziert würden; zusätzlich werde erreicht, dass die Wohnung nicht längere Zeit leer stehe. Ein so verstandenes erhebliches Interesse sei jedoch mit § 540 Abs. 1 BGB nicht zu vereinbaren, wonach grundsätzlich gerade keine Untervermietung möglich sein solle. Es sei nicht Sinn der Regelung, dass der Gesichtspunkt des gemeinsamen Wohnens völlig in den Hintergrund gedrängt werde. Mithin bedürfe es einer Abgrenzung für die Fälle, in denen zwar eine Wohnung aufrechterhalten werde, diese Bedingung aber auch für andere Wohnungen des Mieters zutreffe. Das Abgrenzungsmerkmal des Lebensschwerpunktes sei sachgerecht. Demgegenüber könne nicht angeführt werden, dass in der heutigen Zeit das Vorhalten mehrerer Wohnungen im Interesse des Mieters sei. Dem habe der Gesetzgeber im Rahmen der Kündigungsregelungen Rechnung getragen, so dass für den Mieter nur dieser Weg offen stehe.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, dem Anspruch der Kläger auf Erteilung der Untermieterlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 BGB stehe entgegen, dass sie ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in B. hätten. Unter Zugrundelegung des vom Beklagten bestrittenen, für das Revisionsverfahren als zutreffend zu unterstellenden Vorbringens der Kläger, lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten zu wollen, sind die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts fehlt es nicht bereits dann an einem berechtigten Interesse des Mieters, wenn er Wohnraum untervermieten will, in dem er nicht seinen Lebensschwerpunkt hat (LG Hamburg, ZMR 2001, 973, 974; Kellendorfer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 553 Rdnr. 5; a.A. LG Berlin, ZMR 2002, 49, 50; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 553 Rdnr. 6; ders. in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 553 BGB Rdnr. 6).
1. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senat, BGHZ 92, 213, 219 zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 553 Rdnr. 5 m.w.Nachw.). Die Kläger halten sich aus beruflichen Gründen überwiegend außerhalb B. auf. Der Kläger zu 2 hat an seiner Arbeitsstelle in W. eine Wohnung angemietet; die Klägerin zu 1 arbeitet in L. . Das Berufungsgericht hat den von den Klägern vorgetragenen Wunsch nach einer Entlastung von den Reise- und Wohnungskosten, die ihnen aus beruflichen Gründen entstehen, zutreffend als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung angesehen (vgl. auch LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289; LG Hamburg, WuM 1994, 535; Blank, aaO, Rdnr. 5 m.w.Nachw.)
Zwar bedarf der Mieter gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.), der für alle Mietverhältnisse gilt, der Erlaubnis des Vermieters zur Weitervermietung der Mietsache an einen Dritten. Für den Bereich der Wohnraummiete gewährt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter jedoch einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung auszulegen. Das Mietverhältnis soll gerade auch dann aufrechterhalten werden, wenn der Mieter den Wohnraum teilweise einem anderen zum Gebrauch überlassen möchte (vgl. Senat, aaO, 217, zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 553 Rdnr. 2). Der Gesetzeszweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, bestimmt deshalb die Auslegung des Begriffs "berechtigtes Interesse" und sein Verhältnis zu dem in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Zumutbarkeitserfordernis (Senat, aaO).
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert es der Zweck der gesetzlichen Regelung nicht, dass Dritte in die Wohnung aufgenommen werden, um gemeinsam mit diesen zu wohnen. Zwar ist in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 als Regelfall des gesetzlichen Anspruchs nach § 553 BGB die Aufnahme eines Lebenspartners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts benannt (BT-Drucks. 14/4553 S. 49). Daraus folgt jedoch nicht, dass der Mieter nur dann einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hat, wenn er beabsichtigt, mit dem Untermieter zusammenzuleben.
Zudem kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben wird (aaO S. 38 f. zu den Kündigungsfristen). Dies kann es - wie im Falle der Kläger - erfordern, an einer anderenorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu begründen. Bestünde ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung lediglich hinsichtlich derjenigen Wohnung, in der der Mieter (zur Zeit) seinen Lebensschwerpunkt hat, könnte der mit den Kosten einer doppelten Haushaltsführung belastete Mieter im Einzelfall zur Aufgabe der Wohnung gezwungen sein, deren teilweise Untervermietung er begehrt, etwa weil die Wohnung, in der er sich überwiegend aufhält, wegen ihres Zuschnitts oder ihrer Größe für eine Untervermietung ungeeignet ist. Dies würde dem Zweck des § 553 Abs. 1 BGB zuwiderlaufen, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, und wäre zudem mit seiner grundsätzlich anzuerkennenden Entscheidung, sein Privatleben "innerhalb der eigenen vier Wände" nach seinen Vorstellungen zu gestalten (Senat, aaO, 219), nicht zu vereinbaren. Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung schützenswerte Belange des Vermieters berührt werden, sind diese gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu berücksichtigen und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen (Senat, aaO, 220 f., 222).
NJW 2006 S. 1200 Nr. 17
NWB-Eilnachricht Nr. 15/2006 S. 1190
EAAAC-04576
BGH, Urteil v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05 ablegen in?