Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/isho-7.7.2016-nro-458-s151096-kiinteisto-alapohjan-ja-valipohjan-kosteusvauriot-kph-selonottovelvollisuus-kauppa-purettu
Timestamp: 2018-07-18 05:04:01+00:00
Document Index: 12616847

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ']

ISHO 7.7.2016 nro 458 S15/1096 Kiinteistö, alapohjan ja välipohjan kosteusvauriot, kph selonottovelvollisuus, kauppa purettu | asuntokaupanvirheet.fi
Milloin asunnon terveyshaitta on ilmeinen ja johtaa kaupan purkuun?
Usein varsinkin vanhoissa rakennuksissa on johonkin kohtaan rakennusta päässyt syntymään mikrobikasvustoa. Mutta terveyshaitaksi se voi muodostua vasta, jos on ilmeistä, että mikrobeja pääsee sisäilmaan. Vanhan rakennuksen ullakkotilassa tyypillisesti olevat mikrobit tuulettuvat ulkoilmaan paine-eron johdosta. Näin on alla olevassa jutussakin todettu. Kyseessä ei ole silloin virhe. Mutta jos mikrobeja on alapohjassa (ja kuten tässä välipohjassa) ne pääsevät herkästi virtaamaan sisäilmaan ja aiheuttamaan terveysriskin. Ulkorakenteissa mikrobeja on tavanomaisesti mutta sisärakenteissa niitä ei saa olla. Mikrobeja on siis aina rakennuksessa. Ongelmallista on kuitenkin niiden mittaaminen sisäilmassa. Tämän johdosta näyttö asunnon terveyshaitasta jää usein hataralle pohjalle. Tuomioistuimissa kuitenkin laitetaan paljon painoarvoa asukkaiden oireilulle. Yhdessä mikrobilöydösten kanssa oireilu nykyään usein riittää virheeseen ja jos kyseessä on alapohja useimmiten kaupan purkuun.
Tässä riidan kohteena oli vuonna 1948 rakennettu kaksikerroksinen omakotitalo Leppävirralla. Talo oli 25.2.2011 myyty 75.000 euron kauppahinnalla.
Asiassa oli kysymys siitä, onko kiinteistössä kanteessa tarkoitettu salainen laatuvirhe ulkoverhouksessa ja ullakkotilassa, ala- ja välipohjassa, pesuhuoneessa ja saunassa, onko ostaja omalla toiminnallaan aiheuttanut väitetyt virheet ja onko ostaja laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kokonaan tai joltain osin. Ostaja oli vaatinut purkua tai hinnanalennusta 68000€. Alioikeus ja hovioikeus molemmat purkivat kaupan alapohjan ja välipohjan mikrobivaurioiden johdosta.
Hovioikeuden ratkaisussa kiinnittää huomiota myös se, että ennen kauppaa kuntotutkimuksessa oli mitattu kph:n laatoissa kohonneita kosteusarvoja, joka yhdessä rakennuksen ikä huomioiden johti ostajan selonottovelvollisuuteen.
Myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa olivat 7500 ja hovioikeudessa 4700. Ostajan oikeudenkäyntikulut olivat 7900 alioikeudessa ja hovioikeudessa 4000€. Myyjät velvoitettiin korvaamaan lähes kaikki ostajan oikeudenkäyntikulut omien lisäksi.
Hovioikeuden perusteluissa todetaan seuraavaa:
Asiassa on jäänyt edellä todetun näytön valossa epäselväksi se, onko ulkoverhouksessa riittävät ilmaraot vai ei. Hovioikeus katsoo, ettei vuonna 1990 tehdyssä rakenteessa voida katsoa olevan maakaaressa tarkoitettua virhettä pelkästään siitä syystä, että se on rakentamista kokevien määräysten vastainen, ellei virheestä ole aiheutunut haitallisia seurauksia. Seinärakennetta on tutkittu vain ulkopäin rakenteita avaamatta. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, onko Lttttsen esittämä mahdollinen ilmarakojen puutteellisuus aiheuttanut vaurioita seinärakenteille. Hovioikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että talon ulkoverhouksessa olisi merkityksellinen virhe.
Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että talossa olisi kaupantekohetkellä ollut ullakkotilan osalta merkityksellinen virhe.
Tutkimustulokset, Lttttsen hajuhavainnot ja Ptttttsen käräjäoikeuden tuomioon kirjatut rakennetta purettaessa tekemät havainnot osoittavat, että alapohjarakenteessa on lahovaurioita, jotka johtuvat siitä alapohjan virheellisestä rakenteesta, että alapohja ei tuuletu.
Välipohjassa on sen eristeeksi sopimaton olkieristys. Tutkimustulokset sekä Lttttsen ja Ptttttsen käräjäoikeuden tuomioon kirjatut havainnot osoittavat, että välipohjaan on kertynyt kosteutta ja päässyt muodostumaan haitallinen mikrobikasvusto.
Ennen kaupantekoa ostajalle luovutetusta myynti esitteestä ilmenee kylpyhuoneen rakentamisajankohta. Lisäksi Ptttttsen laatimassa kuntotarkastusraportissa (todiste K2) on todettu, että ensimmäisen kerroksen wc-tilassa suihkun kohdalla oli lattiassa kohonneet kosteusmittausarvot kuuden laatan kohdalla ja että rakenne on märkä. Hovioikeus katsoo, että ostajan olisi tullut edellä mainittujen seikkojen perusteella tarkastaa kylpyhuone ja sauna tarkemmin ja sen ikä huomioon ottaen varautua mittavaankin kylpyhuoneremonttiin. Ostaja on menettänyt oikeutensa vedota kylpyhuoneen ja saunan osalta virheeseen.
Talon vauriot, tutkimustulokset sekä ostajan ja hänen perheensä jäsenten voimakas oirehtiminen osoittavat riittävällä varmuudella, että talon sisäilman mikrobipitoisuus on ollut ainakin välipohjan vaurioiden johdosta terveydelle haitallisella tasolla.
Ainoat selvitykset virheiden korjauskustannuksista ovat Lttttsen noin 70.000 euron arvio ja Ptttttsen noin 40.000 euron arvio. Nämä arviot poikkeavat toisistaan huomattavasti, mutta niiden perusteella virheen korjauskustannukset ovat joka tapauksessa huomattavat.
Em perusteilla hovioikeus pysytti pienin muutoksin käräjäoikeuden tuomion.
- alapohja, välipohja, kylpyhuone, ulkoseinä, tuuletusrako, ullakko, mikrobit, oireilu, terveyshaitta
- kaupan purku,
- ostajan selonottovelvollisuus
Tuomio Nro 458
S 15/1096
Pohjois-Savon käräjäoikeus 26.6.2015 nro 15/8019
Mira Teresa Rmmmmnen
Pertti Manu Samuli Mmmm
ML Sooonen
Rmmmmnen ja Mmmm (jäljempänä myyjät) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja heidät vapautetaan kaikesta suoritusvelvollisuudesta. Lisäksi Mmmm on vaatinut, että ML Sooonen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 7.528 eurolla korkoineen. Vielä Rmmmmnen ja Mmmm ovat vaatineet, että Sooonen vei voitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.730,13 eurolla korkoineen. Lisäksi Rmmmmnen on vaatinut, että Sooonen vei voitetaan korvaamaan hänen asianosaiskulunsa hovioikeudessa 189,20 eurolla.
Ostaja on selkeästi laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa ja hänen voidaan katsoa olleen tietoinen siitä, ettei kohteessa suoritettua kosteus- ja kuntotarkastusraporttia voida pitää lopullisena selvityksenä kohteen todellisesta kunnosta. Kuntotarkastusraportissa on todettu ensimmäisen kerroksen saniteettitiloissa havaitun lattiassa kohonneet kosteusarvot kuuden laatan kohdalla. Raportissa on todettu, että rakennuksen katteen ja sokkelin pinnoituksen kunto selviää vasta keväällä 2011. Ostajalta odotetaan huolellista tarkastusta, kun hän on ollut ostamassa erityisen arvokasta omaisuutta. Ostajan aviomies, joka on koulutukseltaan rakennusinsinööri. on ollut mukana tarkastamassa taloa ennen ostopäätöstä ja tutustunut kuntotarkastusraporttiin.
Hidaskasvuisia mikrobeja rakennuksen ala- ja välipohjassa on pidettävä normaalina iäkkäässä, yli 60 vuotta vanhassa rakennuksessa. Kysymys voi olla paikallisista mikrobilöydöksistä, joten niiden perusteella ei voida arvioida niiden ulottumista laajalti rakenteisiin.
Ostaja on paitsi asuessaan kiinteistöllä myös poismuutonjälkeen omalla toiminnallaan laiminlyömällä talvisaikaan asianmukaisen rakennuksen lämmityksen vaikuttanut kosteusvaurion syntyyn ja sen laajentumiseen alapohjassa. Poismuuton jälkeen myös ulko-ovia oli pidetty auki.
Ullakkotilojen ulkoverhouksen poikkeamia ei ole todettu ennen kaupantekoa tehdyssä kuntotarkastusraportissa. Poikkeamista johtuva lahovaurio ullakkotiloissa on syntynyt vasta kaupanteon jälkeen.
Ostajalle ei ole annettu virheellistä tietoa veden käytön osalta.
Ennen kaupantekoa kohteessa asuneilla ei ole koskaan ilmennyt terveyshaittaa. Kaupan kohteessa todetut virheet eivät ole olennaisia virheitä, jotka oikeuttaisivat kaupan purkuun. Kiinteistö on ollut iältään vanha ja sen kunnoksi on merkitty tyydyttävä. Kohteen hintaa on tyydyttävän kunnon vuoksi alennettu. Hintaan on vaikuttanut kohteen sijainti, suuri tontti ja piharakennukset.
Esitetyt korjaustoimenpiteet nostaisivat kiinteistön arvoa, minkä vuoksi tulisi huomioida eduntasoitus.
Ostajan tekemät korjaustoimenpiteet eivät ole nostaneet kiinteistön arvoa.
ML Sooonen (jäljempänä ostaja) on käräjäoikeuden tuomiossa selosetusta kanteestaan ilmenevillä perusteilla vastustanut Rmmmmsen ja Mmmmn muutosvaatimuksia perusteettomina ja vaatinut, että Rmmmmnen ja Mmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.092 eurolla ja asianosaiskulunsa 110,08 eurolla korkoineen. Sen varalta, että vaatimus kaupan purkamisesta hylätään, ostaja on vaatinut, että Rmmmmnen ja Mmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 68.100 euroa korkoineen.
Ostajalla on ollut oikeus luottaa kokeneen asiantuntijan Heimo Ptttttsen laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Ostajan aviomies ei ole ollut kaupan osapuoli ja hänen toimintakykynsä oli ollut kaupantekohetkellä sairauden vuoksi puutteellinen. Myyjät vakuuttivat kaupantekohetkellä, ettei kohteessa ollut mitään ongelmia. Talon ympärillä oli kaupantekohetkellä lunta ja esimerkiksi perustusten rakenne ei ole ollut nähtävillä.
Kohteessa havaitut virheet ovat sellaisia, jotka syntyvät pitkän ajan kuluessa. Asumisaikana kohdetta on lämmitetty normaalisti. Vuoden 2013 poismuuton jälkeen Sooonen on pitänyt kohteessa noin 10 asteen peruslämmön päällä. Tutkimukset kohteessa on tehty ja materiaalinäytteet on otettu kantajien siellä vielä asuessa. Väite ulko-ovien pitämisestä auki ei pidä paikkaansa ja väitettä ei ole esitetty käräjäoikeudessa.
Virheitä on pidettävä olennaisina, koska korjauskulut ylittävät kohteen kauppahinnan. Kohteessa asuminen on ollut terveydelle vaarallista ja aiheuttanut
vakavia terveyshaittoja. Lisäksi kohteessa on ollut laiton putkiasennus, josta on annettu ostajille virheellistä tietoa. Vesilaitos on katkaissut kiinteistöltä vedentulon.
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 18. ja 19.5.2016. Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet lukuunottamatta kantajan kirjallisia todisteita nrot 11-13 ja vastaajan kirjallisia todisteita nrot 7 ja 8. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Rmmmmstä, Pertti Mmmmaja ML Sooosta sekä todistajina Risto Sooosta, Raimo Lttttsta, Juha Tapio Stttttsta, Tero Tapio Ktttttsta, Timo Paavali Ptttttsta, Heimo Juhani Ptttttstä, Arja Hannele Mmmmaja Pirkko Kaarina Ttttttstä.
Hovioikeudessa on esitetty riitaisista kysymyksistä sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Todistelutarkoituksessa ja todistajina kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu jäljempänä mainituin tarkennuksin tai lisäyksin.
Riidan kohteena on vuonna 1948 rakennettu kaksikerroksinen omakotitalo
Leppävirralla. Talo on 25.2.2011 myyty 75.000 euron kauppahinnalla.
Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä kanteessa tarkoitettu salainen laatuvirhe ulkoverhouksessa ja ullakkotilassa, ala- ja välipohjassa, pesuhuoneessa ja saunassa, onko ostaja omalla toiminnallaan aiheuttanut väitetyt virheet ja onko ostaja laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kokonaan tai joltain osin. Lisäksi kysymys on virheen seuraamuksista j a oikeudenkäyntikuluista .
Ulkoverhous ja ullakkotila
Asianosaiset ovat eri mieltä siitä, onko rakennuksen ulkoverhous toteutettu virheellisesti ja onko ullakkotilan päätyseinät vaurioituneet siten, että sitä on pidettävä virheenä.
Myyntiesitteestä ilmenee, että rakennuksen julkisivut on uusittu vuonna 1990. Julkisivut on tuolloin asiassa esitetyn selvityksen perusteella korjattu siten, että uusi ulkoverhous on asennettu vanhan verhouksen päälle. Timo Jttttsen 21.9.2004 laatimasta kuntotarkastusraportista (K3) ilmenee, että ulkoverhouksen takana on silmämääräisesti tarkasteltuna asianmukainen tuuletusrako. Ennen kaupantekoa tarkastuksella käynyt Ptttttnen ei ollut tutkinut ulkoverhouksen rakennetta tarkemmin. Ptttttnen on hovioikeudessa kertonut, että riittävän ilmaraon toteamiseksi seinän rakennetta olisi pitänyt purkaa. Lttttsen mukaan ulkoverhouksen takana ei ollut tuuletusrakoa. Lttttnen on pitänyt rakennetta rakennusvirheenä ja hyvän rakennustavan vastaisena. Hän on pitänyt virheen korjaamista välttämättömänä. Lttttnen ei ollut tutkinut lämmöneristeitä ulkoseinistä eikä muutoinkaan purkanut ulkoseinän rakenteita. Lttttsen mukana tarkastuksella olleen Risto Sooosen mukaan kummankaan ulkoverhouksen alle jätetyt ilmaraot eivät olleet kehuttavia.
Pertti Mmmmn mukaan talon seinustalle kasattu lumi oli yltänyt talvisin talon ulkoverhousta vasten. Jttttsen 21.9.2004 tekemään tarkastukseen perustuvan raportin (K3) mukaan rakennuksen yhdessä kulmassa pääsisäänkäynnin oikealla puolella ulkoverhouksen alaosassa ollut lahovaurio on johtunut siitä, että ulkoverhous on ollut lähellä maata, jolloin talvella lumi on päässyt kosketuksiin ulkoverhouksen kanssa. Asiassa ei ole esitetty selvitystä, että ulkoseinä olisi ollut muualta vaurioitunut. Hovioikeus katsoo, ettei ulkoverhouksen ala reunan paikallista lahovauriota ole pidettävä maakaaressa tarkoitettuna merkityksellisenä laatuvirheenä. Koska ostajalla on ollut Jttttsen raportti käytössään ennen kaupan tekemistä, virheen on joka tapauksessa täytynyt olla ostajan tiedossa kauppaa tehtäessä.
Jttttsen kuntoraportista (K3) ilmenee, että ullakon päätylaudoitusten sisäpinnoissa on joissakin kohtaa tummuneisuutta, mitä osoittaa raportin valokuva nro 13. Rakenteissa ei ole Jttttsen raportin mukaan havaittu lahovaurioita. Ptttttnen on kertonut tarkastaessaan ullakkotiloja havainneensa Jttttsen ra portissa mainitsemaa tummumista puurakenteissa ja ettei hänkään ollut havainnut lahovaurioita. Ptttttnen ei ollut havainnut ullakkotilojen rakenteissa lämpö- tai vesivuotojen aiheuttamia kosteusvaurioita. Ptttttsen mukaan rakenteissa käytetty puumateriaali on voinut tummua jo ennen rakentamisvaihetta
tai sen jälkeen. Ptttttnen on kertonut, että hän oli aistinvaraisesti havainnut ullakkotilan tuulettuvan asianmukaisesti. Ptttttsen, joka on käynyt ullakkotiloissa neljä vuotta kaupanteonjälkeen, havainnot ovat vastanneet ullakon osalta Jttttsen kuntoraportista ja sen liitteenä olevista valokuvista ilmeneviä havaintoja. Ptttttnen on kertonut, ettei hän pidä puurakenteissa havaitsemaansa tukirakenteiden kestämiseen vaikuttamatonta tummumista asumisen kannalta merkityksellisenä, koska ullakkotila tuulettuu ulospäin. Ainoastaan Lttttnen on lausunnossaan (K6) todennut, että ullakkotilan päätyseinien puurakenteet ovat kosteus- tai homevaurioituneet.
Asiassa esitetyn selvityksen perusteella talo on rakennettu maanvaraisen betonisokkelin päälle. Rakennuksen alla ei ole yhtenäistä betonilaattaa. Rakennuksen alle on jäänyt tyhjä tila, joka on osittain täytetty kivillä. Talossa vuodesta 1950 vuoteen 1975 asuneen Ttttttsen kertomuksen mukaan betonisokkelissa oli ollut alunperin tuuletusluukut, mutta luukut oli myöhemmin rakennuksen remontoimisen yhteydessä suljettu ja sokkeli oli pinnoitettu. Talon alla oli ollut kellari, johon oli ollut pääsy oven kautta. Lttttsen ja Ptttttsen mukaan tällainen tuulettumaton alapohjarakenne on altis maaperästä nousevan kosteuden aiheutumille lahovaurioille.
Lttttnen on ottanut kaksi materiaalinäytettä alakerran olohuoneen lattiarakenteesta. Lttttsen 19.11.2012 päivätyn raportin liitteenä ollutta työterveyslaitoksen materiaalinäytteen mikrobivastausta ei ole esitetty kirjallisena todisteena. Lttttsen 17.3.2013 päivätyn raportin (K5) mukaan keskeltä olohuonetta lattiarakenteesta otetun näytteen tulos on ollut tavanomainen eikä ole edellyttänyt lisätoimenpiteitä. Toisen olohuoneen lattian eristetilasta läheltä ulkoseinää otetun näytteen tulos Lttttsen mukaan osoittaa, että rakenne on vaurioitunut. Näytteessä on esiintynyt A. penicillioiden sienilajistoa kohtalaisesti. Lttttnen on kertonut, että lajisto kuuluu kosteusvaurioindikaattorilajistoihin. Ptttttnen on avannut lattiarakennetta ja tehnyt käräjäoikeuden tuomioon kirjatut havainnot. Ptttttsen mukaan talon alapohjan vaurioitumisen nopeus alapohjan tuulettumattomuuden vuoksi riippuu rakennuksen alla olevasta maaperästä ja kosteusolosuhteista.
Myyntiesitteeseen on rakennuksen perustukset -kohtaan merkitty "betoni/rossipohja, ei tietoja tarkasta rakenteesta". Ptttttsen kuntoraportista (K2) ilmenee, että alapohjan rakenne ei ole ollut myyjän tiedossa. Perusrakenteet on tehty lupasuunnitelmien mukaisesti teräsbetonianturalle ja betonisokkelirakenteelle. Jttttsen kuntoraportista (K3) ilmenee, että rakennus on ulkopuolisten havaintojen perusteella perustettu todennäköisesti suoraan kalliolle. Hovioikeus katsoo, ettei ostajan ole tullut edellä mainittujen tietojen perusteella ulottaa selonottovelvollisuuttaan laajemmalle. Alapohjan rakennetta ei ole voinut havaita tarkastelemalla omakotitaloa ulkoapäin. Risto Sooonen kertomus siitä, että koska sokkelissa ei ollut tuuletusaukkoja, hänellä oli ollut sellainen käsitys, että talo oli rakennettu betonilaatalle ja että siinä oli rossipohja vain eteisen kohdalla, on uskottava. Talon perustusten rakenne ja alapohjan vauriot eivät ole olleet havaittavissa normaalissa ennakkotarkastuksessa. Vaikka ostajan mukana esittelyssä on ollut rakennusalalla työskennellyt Risto Sooonen, hovioikeus katsoo, ettei ostajalla ole edellä saamiensa tietojen perustella ollut velvollisuutta tarkemmin selvittää alapohjan rakennetta ja sen kuntoa. Ostaja ei ole siten laiminlyönyt talon alapohjan osalta selonottovelvollisuuttaan.
Rmmmmsen, Pertti Mmmmn, Arja Mmmmn ja Pirkko Ttttttsen kertomusten perusteella asiassa on selvitetty, että omakotitalo on rakennettu jo alunperin rakenteiltaan kaksikerroksiseksi ja että ylempi kerros oli otettu käyttöön muutamaa vuotta ensimmäistä kerrosta myöhemmin. Ttttttsen mukaan alakerta oli rakennettu vuonna 1947ja yläkerta 1949. On siten ilmeistä, että välipohjan olkieriste on toiminut lämpimän alakerran ja kylmän yläkerran välisenä eristeenä ja jäänyt yläkerran käyttöön ottamisen jälkeen tuulettumattoman välipohjan eristeeksi. Ptttttsen mukaan alunperin kylmässä tilassa ollut orgaaninen olkieristys ei soveltunut käytettäväksi välipohjaeristeenä.
Ptttttnen on kertonut, että talon rakentamisaikaan olkien käyttäminen väli- tai yläpohjaeristeenä on ollut tavanomaista. Lttttsen mukaan olkieristeen käyttäminen on ollut tavanomaista yläpohjaeristeenä. Ptttttnen on kertonut, ettei hän kokemuksensa perusteella tiennyt olkieristeitä käytetyn tuohon aikaan välipohjassa eristeenä.
Lttttnen on havainnut yläkerran keittiön lattiarakenteessa lahoa puumateriaalia. Mainitusta rakenteesta otetussa näytteessä on ollut vahva viite vauriosta. Myös yläkerran eteistilasta wc-tilojen edestä lattiarakenteesta otetussa näytteessä on ollut viite vauriosta. Ptttttsen havaitsema vuonna 2009 asennetun Iaminaatin alapinnan tummentuminen ja Ptttttsen tutkimuksen yhteydessä väli pohjan rakennetta avattaessa havaitsema haju viittaavat rakenteissa oleviin kosteusvaurioihin.
Asiassa on riidatonta, että kylpyhuoneen seinärakenteet ovat lahovaurioituneet. Kylpyhuone ja sauna on remontoitu asiassa esitetyn selvityksen perusteella 1990-luvun alussa. Vasta 1999 voimaan tullut märkien tilojen rakentamista koskeva rakennusmääräys (C 2) on edellyttänyt märkätiloissa käytettävän vedeneristystä. Ptttttsen ja Ptttttsen kertomusten mukaan maatilavanerin käyttö kylpyhuoneissa kosteutta eristävänä materiaalina on ollut tavanomaista. Ptttttsen ja Ptttttsen mukaan tuolloisen rakentamistavan mukaan rakennetun pesuhuoneen käyttöikä oli noin 10-15 vuotta. Ptttttsen ja Ptttttsen kertomuksilla on osoitettu, että kylpyhuone ja sauna on rakennettu sen rakentamisaikaan hyväksyttävänä pidettävällä tavalla.
Putkiasennus ja kaivoveden käytöstä annetut tiedot
Kysymys on siitä, ovatko myyjät antaneet virheellistä tietoa kiinteistön kaivon käyttömahdollisuudesta ja onko käyttövesijärjestelmän putkiasennus laiton.
Myyjät ovat hovioikeuden kirjallisessa valmistelussa ilmoittaneet, että putkiasennuksen laittomuus on riidatonta, mutta riitauttaneet sen pääkäsittelyssä todistelun vastaan ottamisen jälkeen. Myyjillä on ollut hovioikeudessa eri oikeudenkäyntiavustaja kuin käräjäoikeudessa. Henkilötodistelu hovioikeudessa on putkiasennuksen osalta poikennut osittain käräjäoikeudessa esitetystä todistelusta. Muun muassa kantajan todisteessa 8 oleva maininta siitä, ettei kiinteistöllä olleesta kaivosta löytynyt mahdollisuutta käyttää kaivovettä on osoittautunut todisteen laatinutta Stttttsta hovioikeudessa kuultaessa virheelliseksi. Hovioikeus katsoo, että myyjillä on mainitun oikeudenkäynnissä ilmenneen uuden seikan vuoksi oikeus vedota siihen, ettei putkiasennus ole laiton.
Kiinteistön ennen myyjiä omistaneen Arja Mmmmn kertomuksen ja kirjallisesta todisteesta V9 ilmenevien seikkojen perusteella kiinteistö on liitetty kunnalliseen vesiverkostoon vuonna 1991. Arja Mmmm on kertonut, että kunnalliseen vesiverkostoon liittymiseksi tehtävät asennustyöt kävi tekemässä putkiliike. Myyjät ja Arja Mmmm ovat kertoneet, että ennen kunnalliseen vesiverkostoon liittymistä juomavesi oli asuinrakennukseen tullut kaivosta sähköllä toimivan pumpun avulla. Ulkorakennuksessa sijaitsevan pumpun yhteydessä on ollut jakohaara, josta toinen putki on lähtenyt talolle ja toinen saunarakennukselle. Vesi on kaivosta johdettu ulkorakennuksessa sijainneen pumpun kautta taloon.
Liittymisen jälkeen kiinteistöllä on ollut mahdollisuus valita kumpaa, kaivovettä vai kunnallista vettä talossa käytti. Talon ulkopuolella on venttiili, josta pystyy katkaisemaan kunnallisen veden tulon. Myyjät ovat kertoneet, että tämän lisäksi myös saunarakennuksessa piti käydä kääntämässä jjakotukista venttiiliä ja laittamassa ulkorakennuksessa pumppu päälle, jotta vesi tulisi kaivosta (todiste K3 kuva 22). Vesimittari on sijainnut saunarakennuksessa jako tukin yhteydessä. Myyjät ovat kertoneet, että Sooosille oli kerrottu, että kiinteistöllä oli ollut mahdollisuus käyttää kumpaakin vettä. Pertti Mmmm on kertonut antaneensa ohjeita veden käytöstä Risto Soooselle esittelyssä ja Risto Sooosen soittaneen hänelle kaupan teon jälkeen varmistaakseen Mmmmita veden käyttöohjeita. Ostaja on kertonut, että Pertti Mmmm oli esittelyssä käynyt näyttämässä miehelleen Risto Soooselle saunarakennuksessa ollutta venttiiliä. Ostaja ei ole muistanut, että puhetta olisi ollut ulkona sijainneesta kunnallisen veden sulkuventtiilistä. Todisteesta K8 ilmenee, että kiinteistön omistaja on ilmoittanut Stttttselle edellisen omistajan sanoneen, että vesimittarin etupuolella sijainneella ylimääräisen putkilenkissä olevalla sululla oli voitu käyttää kaivovettä talousvetenä.
Edellä mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kaivoveden käyttäminen on ollut mahdollista ja että myyjien ei näin ollen ole näytetty antaneen ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kaivoveden käyttömahdollisuudesta. Myyjät eivät ole laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan.
Stttttsen ja Polygon Finland Oy:n raporttien (K 1O ja 14) mukaan saunassa sijaitsevalla jakotukilla oli ollut venttiili, jolla on saanut ohitettua vesimittarin.
Vesimittari on ollut kunnallisen veden kulutuksen mittaamista varten. Koska myös kaivoveden tulo on ohjattu talolle jakotukin kautta, on selvää, että välttääkseen kaivoveden kulutuksesta laskutuksen vesimittariin on täytynyt tehdä ohituslenkki. Ohituslenkki kuitenkin mahdollistaa myös kunnallisen veden käytön vesimittarin ohi. Tämän vuoksi asennus on laiton, minkä vuoksi kunnallisen veden toimittaminen kiinteistölle on todisteesta K 1O ilmenevällä tavalla katkaistu siihen saakka kunnes järjestelmä korjataan. Kanteessa on korjauskustannuksiksi putkitöiden osalta arvioitu 1.500 euroa ja mahdollisten maankaivutöiden osalta muutama tuhat euroa. Viimeksi mainittujen töiden tarve on jäänyt epävarmaksi. Lisäksi ostajan väite siitä, että ulkorakennuksen vesivaurio olisi osaltaan aiheutunut laittomasta asennuksesta, on jäänyt selvittämättä. Ottaen huomioon edellä mainitut seikat ja virheen merkitys suhteessa kauppahintaan hovioikeus katsoo, ettei laitonta putkiasennusta ole pidettävä laatu virheenä.
Onko ostaja aiheuttanut talon vauriot omalla laiminlyönnillään
Myyjien mukaan ostaja on kaupanteon jälkeen omalla menettelyllään kokonaan tai osittain aiheuttanut talossa todetut vauriot. Myyjät ja Pertti Mmmmn siskot ovat kertoneet ostajan poismuutonjälkeen asunnon ikkunapintojen olleen talvella jäässä ja valuneen vettä. Ttttttnen on kertonut, että päärakennuksen ovet olivat olleet kiinni.
Ostaja ja hänen puolisonsa ovat kertoneet lämmittäneensä taloa heidän siellä asuessaan. Ostaja on muuttanut talosta pois tammikuussa 2013. Sen jälkeen talossa oli pidetty peruslämpöä ja vuoden 2013 jälkeen lämpötilaa oli laskettu viiteen plusasteeseen. Vuodesta 2015 alkaen taloa ei ollut lämmitetty lainkaan.
Lttttsen käydessä tutkimassa taloa ensimmäisen kerran 19.11.2012 ostaja on vielä asunut talossa. Lttttnen on käynyt talossa toisen kerran 20.2.2013. Lttttnen on kertonut, että tarkastushetkellä asuintiloissa oli ollut normaali asuinlämpötila. Lttttsen mukaan hänen rakenteissa toteamansa havainnot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa ja hänen havaitsemiansa vaurioita olisi syntynyt vain, jos talo olisi ollut pitkään kylmillään.
Ptttttsen mukaan 5-8 -plusasteen lämpötila asuintiloissa aiheuttaa rakenteiden kostumista ja hänen mukaansa tällainen lämpötila on paljon haitallisempi rakenteille kuin että kaikki lämmöt olisivat olleet pois päältä.
Ptttttnen on käynyt tarkastuksella neljä vuotta kaksi kuukautta kaupantekohetkestä ja yli kaksi vuotta ostajien muutettua pois talosta. Ptttttsen tekemät havainnot eivät ole poikenneet Lttttsen tekemistä havainnoista. Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että ostaja olisi talossa asuessaan tai sieltä poismuuton jälkeen toimillaan aiheuttanut tai vaikuttanut Lttttsen ala- ja välipohjassa toteamien vaurioiden syntyyn tai laajentumiseen. Ala- ja välipohjassa edellä todetut virheet ovat olleet kohteessa kaupantekohetkellä.
Kysymys on siitä, ovatko edellä ala- ja välipohjassa todetut laatuvirheet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla niin olennaisia, että ostajalla on niiden vuoksi oikeus purkaa kauppa.
Lain esitöissä on katsottu virheen olevan olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata (HE 120/1994 s. 51). Virheen olennaisuutta ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan tai arvioimalla virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoaikaa (KKO 2015:58). Virheen olennaisuusarviointi on tehtävä tapauskohtaisesti asiaan vaikuttavia seikkoja punniten. Kokonaisharkinnassa voidaan mainitun korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan kiinnittää huomiota siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on kaupan kohteelta voinut perustellusti edellyttää.
Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena; Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.
Asuinrakennuksen tulee sen iästä ja rakenteista riippumatta täyttää asumisturvallisuudelle ja -terveydelle asetetut vaatimukset. Asunnon huoneilman tulee olla terveydelle turvallista. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että asuinhuoneen huoneilman mikrobipitoisuus ei saa olla terveydelle haitallisella tasolla.
Terveydensuojelulain 27 §:n mukaan, jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveys haittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.
Sosiaali- ja terveysministeriön asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (545/2015) antaman asetuksen 20 §:n 1 momentin mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobi kasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.
Sosiaali- ja terveysministeriön terveydensuojelulain 32 §:n valtuutussäännöksen nojalla antaman Asumisterveysohjeen (2003: 1) soveltamisohjeen eli asumisterveysoppaan mukaan rakennusmateriaaleissa on aina mikrobeja. Erityisesti rakennuksen uloimmissa rakenteissa olevissa materiaaleissa, kuten lämmöneristeissä ja tuloilmasuodattamissa, on luonnostaan ulkoilmasta peräisin olevia mikrobeja. Maaperän kanssa kosketuksissa olevissa alapohjan ja ulkoseinän materiaaleissa voi esiintyä mikrobeja suurina pitoisuuksina. Tämä ei aina viittaa kosteusvaurion aiheuttamaan mikrobikasvustoon ja siihen liittyvään terveyshaittaan. Jos alapohjan tai ulkoseinän materiaalinäytteissä on todettu suuria pitoisuuksia mikrobeja, kasvustoa voidaan pitää terveyshaittana vain silloin, kun itiöt ja mikrobien aineenvaihduntatuotteet voivat kulkeutua sisätiloihin esimerkiksi ilmavuodon kautta. (Asumisterveysopas, 2009, 3. painos, s. 168).
Lttttnen ja Ptttttnen ovat VTT:n sertifioimia rakennusterveysasiantuntijoita, joilla on pitkä kokemus rakennusten kosteusvaurioiden selvittämisestä. Heidän mukaansa talo ei nykyisessä kunnossa täytä Asumisterveysohjeen ja terveydensuojelulain edellytyksiä rakennuksen käyttämiselle asuinkäyttöön.
Talon huoneilmasta ei ole otettu mikrobinäytteitä tai tehty muuta terveydensuojelulain mukaista selvitystä talon asumiskelpoisuudesta. Mikrobien ja niiden aineenvaihduntatuotteiden vuotaminen huoneilmaan riippuu siitä, mikä on alapohjan ilmatilan ja huoneilman paine-ero. Lttttnen on kertonut, että näin vanhassa puutalossa on aina ilmavuotokohtia.
Talon alapohjan on edellä todetulla tavalla virheellisen rakenteen johdosta lahovaurioitunut. Välipohjan lämmöneristeessä todettu kosteusvaurio on edellä mainitun asetuksen 20 §:ssä tarkoitettu toimenpiderajan ylittävä vaurio. Ostajaja Risto Sooonen ovat kertoneet perheen oireilusta käräjäoikeuden tuomioon kirjatulla tavalla. Oireet olivat lakanneet heti, kun he olivat muuttaneet pois kiinteistöltä. Ostajan ja tämän puolisonsa kertomuksia heidän ja heidän lastensa saamista oireista rakennuksessa asumisen aikana on pidettävä uskottavina.
Edellä mainitussa asumisterveysoppaassa on kuvattu muun muassa menettely rakennuksen mikrobien aiheuttaman terveyshaitan poistamiseksi. Korjausten yleisperiaatteiden mukaan mikrobikasvustojen saastuttamat materiaalit on yleensä uusittava, etenkin jos mikrobikasvustoa on sisätilojen pintamateriaaleissa tai, jos vauriosta johtuen epäpuhtauksien kulkeutuminen asunnon sisätiloihin on mahdollista. Materiaalien uusiminen ei kuitenkaan aina ole mahdollista, jos kyseessä on esimerkiksi kantava rakenne. Tällöin mikrobikasvusto poistetaan esimerkiksi höyläämällä, hiomalla tai harjaamalla.
Talon korjauskustannuksista on esitetty todisteluna vain Lttttsen kertomus ja korjauskustannusarvio sekä Ptttttsen kertomus. Lttttnen ja Ptttttnen ovat mielipiteenään kertoneet, että talo on asuinkelvoton ja ettei sitä kannata enää korjata, koska uuden talon rakentaminen saattaa tulla halvemmaksi kuin entisen korjaaminen. Ptttttsen mukaan kuitenkin varmuus vaurioiden laajuudesta ja korjauskustannuksista saataisiin vasta rakenteita purettaessa.
Hovioikeus on edellä todetulla tavalla katsonut, että talon ala- ja välipohja ovat vaurioituneet siten, että ne on korjattava. Vaurioiden selvittäminen ja korjaaminen edellyttää hovioikeuden Lttttsen ja Ptttttsen kertomuksiin perustuvan arvion mukaan vähintään ala- ja välipohjarakenteiden avaamista ja eristeiden uusimista ja vaurioituneiden rakenteiden uusimista. Kun tarvittavista korjauksista, korjaustavasta ja kustannuksista ei ole esitetty vaihtoehtoista arviota, on lähtökohdaksi otettava Lttttsen ja Ptttttsen kertomukset.
Lttttnen on kustannuslaskelmassaan arvioinut, että arvonlisäverollisten korjauskustannusten määrä olisi 111.927 euroa käsittäen myös kylpyhuoneen, saunan, ulkoverhouksen ja ullakkotilan korjauskustannukset, joita hovioikeus ei ole pitänyt virheellisinä vaan katsoo välttämättömän korjaustarpeen rajoittuvan alapohjanja välipohjan korjaamiseen. Ala- ja välipohjan uusiminen edellyttää Lttttsen arvion mukaan myös ala- ja yläkerran tilojen uusimista. Näin arvioituna korjauskustannusten määrä olisi noin 70.000 euroa. Ptttttnen on käräjäoikeuden tuomioon kirjatussa arviossaan päättynyt noin 40.000 euron kustannuksiin.
Kiinteistön myyntiesitteen mukaan talossa on tehty muun muassa käyttövesiputkien korjaus vuosina 1998-2000, julkisivut ja kosteat tilat on uusittu vuonna 1990 ja yläkerran keittiö 2000-luvun alussa. Talossa on siten tehty runsaasti peruskorjauksena pidettäviä korjaustöitä. Myyntiesitteessä rakennuksen kunnoksi on ilmoitettu tyydyttävä ja sisätilojen yleiskunnoksi tyydyttävä/hyvä. Kohteen tyydyttävä kunto on myyjien mukaan huomioitu kauppahinnassa. Ptttttsen kuntotarkastusraportissa (K2) on todettu rakennuksen olleen rakenteiltaan hyväkuntoinen.
Kiinteistön kauppahinta on ollut 75.000 euroa. Asiassa ei ole esitetty selvitystä Sorsakoskella vallitsevasta hintatasosta tai siitä, mikä on ollut rakennuksen osuus kauppahinnasta. Tontti on sijainnut lähellä Sorsajärven rantaa ja kiinteistön pinta-ala on ollut noin yksi hehtaari. Kiinteistöllä on myös sijainnut sauna- ja ulkorakennus.
Virheiden selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuvat kustannukset muodostuisivat huomattaviksi suhteessa omakotitalon arvoon. Hovioikeus katsoo, että virheiden korjauskustannukset poikkeavat sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on pitänyt varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella. Vaikka talo on alunperin rakennettu vuonna 1948, ostajat ovat voineet perustellusti myyntiesitteessä todettujen remonttien ja Ptttttsen kuntoraportissa todettujen seikkojen perusteella edellyttää, ettei rakennuksessa tarvitse lähivuosina tehdä näin mittavia korjaustöitä.
Arvioitaessa virheen olennaisuutta on otettava huomioon myös se seikka, että ostajat ovat ostaneet kiinteistön asumistarkoitukseen lapsiperheen kodiksi. Ala- ja välipohjan vaurioiden vuoksi kiinteistöä ei ole voinut käyttää tuohon tarkoitukseen.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että kaupan kohteessa todettuja virheitä on pidettävä olennaisina ja ostajalla on niiden johdosta oikeus purkaa kauppa.
Asiassa on riidatonta, että ostaja on tehnyt talossa korjaus- ja muutostöitä, joista on aiheutunut yhteensä 30.715,88 euron kustannukset. Työt käsittävät muuan muassa vesikaton uusimisen, kuistin rakentamisen, lattia1ämmityksen asentamisen käytävätilaan ja pintaremontin tekemistä. Myyjät ovat valituksessaan hovioikeudelle vaatineet, että kanne hylätään kokonaan ja käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Myyjät ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä vedonneet siihen, että ostajien kiinteistöön laittamat kustannukset eivät ole nostaneet kiinteistön arvoa. Myyjät ovat sen varalta, että kauppa puretaan, vaatineet, että ostajan vaatimus kiinteistöön pantujen tarpeellisten kustannusten korvaamisesta hylätään.
Ostajan vaatimus korjauskustannusten korvaamisesta on kaupan purun liitännäisvaatimus. Vaikka myyjät eivät ole valituksessaan esittäneet korvausvaatimuksen osalta nimenomaan erillistä vaatimusta, hovioikeus katsoo, että sellaisen vaatimuksen voidaan tässä tapauksessa katsoa sisältyvän kanteen hylkäämistä koskevaan vaatimukseen.
Ala- ja välipohjan uusiminen edellyttävät rakenteiden avaamista talon ala- ja yläkerrassa. Rakenteiden avaaminen edellyttää myös pintaremontin tekemistä uudelleen ainakin osittain. Korjaustöiden lopullinen laajuus ei ole varmuudella ennakoitavissa. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo jääneen selvittämättä, että ostajan kiinteistön panemat, pintaremontista aiheutuneet kustannukset koituisivat myyjien hyödyksi. Hovioikeus katsoo, että kuistin rakentaminen ja lattia lämmityksen asentaminen on tehty enemmän talon ja ympäristön saattamiseksi ostajan maun ja mieltymysten mukaiseksi. Hovioikeus katsoo, ettei ostajalla ole maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitettua perustetta saada näiden kustannusten osalta korvausta. Katon uusimiskustannus sen sijaan on sellainen mainitussa lainkohdassa tarkoitettu hyödyllinen kustannus, joka on lisännyt kiinteistön arvoa. Ostajan mukaan katon osuus vaadituista korjauskustannuksista on ollut noin puolet. Näin ollen myyjät ovat velvollisia korvaamaan ostajalle 15.000 euroa kiinteistöön pannusta tarpeellisista kustannuksista.
Koska kanne on hyväksytty osaksi, sovellettava lainkohta on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §. Mainitun pykälän 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle.
Mainitun lain 21 luvun 16 §:n mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksen haun. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus.
Oikeusapulain 22 §:n 1 momentin mukaan oikeusavun saajan vastapuoli, joka olisi oikeudenkäymiskaaren 21 luvun nojalla velvollinen korvaamaan oikeus avun saajan oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osittain, on velvoitettava korvaamaan vastaavasti valtiolle sen varoista oikeusapulain nojalla maksettavaksi määrätyt kustannukset korkoineen.
Ostajan kaupan purkua koskeva vaatimus on hyväksytty. Hovioikeudessa myyjien hyväksi on ratkaistu kysymykset ulkoverhouksen, ullakkotilan ja kylpyhuoneen sekä saunan laatuvirheiden olemassaolon osalta, tiedonantovirheen ja laittoman putkiasennuksen osalta. Lisäksi ostajan kiinteistöön pantujen tarpeellisten kustannusten korvausvaatimuksesta on hyväksytty puolet. Hovioikeus harkitsee oikeaksi velvoittaa myyjät korvaamaan ostajan asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista käräjä- ja hovioikeudessa kolme neljäsosan.
Pääkäsittely on kestänyt 10 tuntia 55 minuuttia. Muilta osin avustajien laskut on hyväksytty.
Valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun lain 9 §:n mukaan, jos todistaja tai muu valtion varoista korvaukseen oikeutettu vaatii matka- ja toimeentulokustannuksista sekä taloudellisesta menetyksestä korvausta enemmän kuin valtion varoista saadaan myöntää, voidaan se asianosainen, joka tämän lain nojalla tuomitaan korvaamaan todistelukustannuksia valtiolle, samalla velvoittaa maksamaan kohtuulliseksi harkittu lisäkorvaus.
ML Sooosen nimeämänä todistajana kuultu Ktttttnen on vaatinut päivärahaa 19 euroa ja korvaukseksi ansionmenetyksestä 179,60 euroa eli yhteen sä 198,60 euroa. Valtion varoista Ktttttselle on määrätty maksettavaksi päivärahaa 19 euroa ja ansionmenetyksestä 80 euroa eli yhteensä 119 euroa. Ktttttnen on vaatinut, että jutun hävinnyt osapuoli velvoitetaan suorittamaan hänelle korvaus siltä osin kuin hän ei voi saada sitä valtion varoista.
Ktttttsta on hovioikeudessa kuultu kiinteistön kaivon käyttömahdollisuudesta ja siitä, onko käyttövesijärjestelmän putkiasennus ollut laiton. Vaikka hovioi keus onkin katsonut putkiasennuksen olleen laiton, virhettä ei ole kuitenkaan pidettävä merkityksellisenä laatuvirheenä. Myyjät ovat voittaneet jutun tältä osin. Myyjiä ei näin ollen voida velvoittaa maksamaan kysymyksessä olevaa lisäkorvausta Ktttttselle.
Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan ML Soooselle korvauksena kiinteistöön pannuista tarpeellisista kustannuksista käräjäoikeuden tuomitseman määrän asemesta 15.000 euroa käräjäoikeuden määräämine tuotto- ja viivästyskorkoineen.
Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen vapautetaan korvaamasta valtiolle sen varoista asianajaja Henri HAAAAAAlle avustajantehtävästä käräjäoikeudessa maksetuista määristä enempää kuin kolme neljäsosa eli 3.648,01 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen vapautetaan korvaamasta ML Sooo selle asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa enempää kuin kolme neljäsosa eli 6.968,95 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Valtion varoista maksetaan asianajaja Henri HAAAAAlle palkkioksi ML Sooosen avustamisesta hovioikeudessa 3.300 euroaja arvonlisäveron määrä
792 euroa eli yhteensä 4.092 euroa.
Valtion varoista maksetaan oikeustieteen maisteri Jaakko IAAAAAAlle palkkioksi Pertti Mmmmn ja Mira Rmmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 500,50 euroa ja arvonlisäveron määrä 120,12 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja Harri TAAAAAlIe palkkioksi Pertti Mmmmn ja Mira Rmmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 3.683,90 euroa, korvaukseksi matkakuluista 130,72 euroaja arvonlisäveron määrä 915,51 euroa eli yhteensä 4.730,13 euroa.
Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle sen varoista Malja-Leena Sooosen avustajalle maksetusta palkkiosta yhteensä 3.069 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan ML Soooselle korvaukseksi asianosaiskuluista hovioikeudessa 82,56 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen vei voitetaan korvaamaan valtiolle sen varoista Sooosen nimeämille todistajille maksetut todistelukustannukset 365,28 euroa.
hovioikeudenlaamanni Riitta-Liisa RTTTTTsi hovioikeudenneuvos Heikki HTTTTTTnen Hovioikeudenneuvos Jussi HTTTTTnen
viskaali Minna ITTTTTnen
POHJOIS-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS Varkauden kanslia
TUOMIO 15/8019
L 14/3996
Sooonen, ML
Rmmmmnen, Mira Teresa
Mmmm, Pertti Manu Samuli
ML Sooonen on vaatinut, että käräjäoikeus
1. ensisijaisesti
- purkaa 25.2.2011 tehdyn kiinteistökaupan ja velvoittaa vastaajat palauttamaan kauppahinnan 75.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 4.3.2011 lukien 1.4.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien
- sekä velvoittaa vastaajat suorittamaan korvauksena kiinteistöön pannuista tarpeellisista kustannuksista 30.715,88 euroa korkolain 4 §:n 1
momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien
2. toissijaisesti velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalIe
- hinnanalennuksena 68.100 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.3.2011 lukien 1.4.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien
3. velvoittaa vastaajat suorittamaan yhteisvastuullisesti vaurioiden selvittelystä aiheutuneet kulut 4.058,26 euroa laillisine viivästyskorkoineen 1.4.2013 lukien
4. velvoittaa vastaajat suorittamaan kantajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien
Ostajan käsitys kohteen kunnosta ja tehdyt parannukset
21.9.2004 raportissa mainittujen kunnostustarpeiden osalta Sooonen on pitänyt täysin selvänä, että ne on korjattu.
ML Sooonen on saanut asiassa sen käsityksen, että kohteessa ei ole mitään olennaista puutetta. Tällä tiedolla on ollut olennainen vaikutus ostopäätöksen syntymiseen. Sooonen on talon hyvään peruskuntoon luottaen tehnyt kohteessa remonttia, jossa yhteydessä on uusittu katto ja tehty pintaremonttia. Remonttien kustannukset ovat olleet yhteensä 30.715,88 euroa (josta noin puolet katon osuutta).
Vesimittaria koskeva myyjien ilmoitus
Vastaajat ovat ilmoittaneet kaupan teon yhteydessä, että kunnan veden sijasta kohteessa voi käyttää kaivovettä ja siksi vesijärjestelmässä on ollut ylimääräinen putki lenkki ja siinä sulkuventtiili. Annettu tieto on osoittautunut vääräksi. Ylimääräinen putkilenkki on ollut laiton asennus, jolla on voitu ohittaa vesimittari ja mahdollistaa siten kunnan veden mahdollinen anastaminen). Lisäksi myyjät ovat Sooosen käsityksen mukaan ilmeisesti ilmoittaneet kaupan teon yhteydessä vesilaitokselle vesimittarin lukeman väärin. Sooosen saama ensimmäinen vesilasku on ollut niin suuri, ettei se ole selitettävissä kuin väärällä lukemailmoituksella. Vesijärjestelmästä ei ole löytynyt sellaisia muitakaan tekijöitä, jotka olisivat voineet selittää ylimääräisen vedenkulutuksen .
Kohteen sähkönkulutusta koskeva virheellinen tieto
Kohteen sähkönkulutuksen olisi myyntiesitteen mukaan pitänyt olla noin 16.000 kwh vuodessa sisältäen kaiken sähkön. Toteutunut kulutus on ollut vuonna 2012 yli 30.000 kwh. Myyntiesitteessä annettu tieto on ollut selvästi virheellinen ja se on vaikuttanut kauppaan.
Talossa havaitut ongelmat ja perheen terveysongelmat
ML Sooonen on pian taloon muutettuaan kärsinyt pahoista terveysongelmista. Terveysongelmia on ollut koko perheellä.
ML Sooosella itsellään on ollut hengitystieinfektioita (poskiontelontulehdus, korvatulehdus ja bronkiittiepäily). Lisäksi Sooosella on ollut voimakasta lämmönnousua ja päänsärkyjä, keskittymiskyvyttömyyttä ja näön hämärtymistä (kalvon tunne silmissä), voimakas väsymys ja huimaus sekä paineen tunnetta rintalastan alueella. Sooosella on ollut myös ihottumaa ja ihon kutinaa sekä nivelsärkyjä. Sooosen ex-miehellä Risto Sooosella on ollut oireina toistuvia hengitystieinfektioita, korkeakuumeisina toistuvia ja antibioottilääkityksen jälkeen uusiutuvia angiinoita ja hengenahdistuksia, silmätulehduksia, nokkosrokkoa ja ihottumia. Lisäksi Risto Sooosen perussairaus (epilepsia) on huonontunut selvästi ja hänellä on ollut uupumusta sekä kämmenien ja jalkapohjien kiusallista kutinaa, nivelkipuja ja sorminivelten turpoamista. Sooosen pojalla Toni Sooosella on ollut jatkuvaa nuhaa ja yskää, tukkoisuutta ja toistuvia voimakkaita nenäverenvuotoja sekä nivelsärkyjä jaloissa. Lisäksi hänellä on ollut jalkapohjan ihottumaa ja nokkosrokkoa selässä, selittämätöntä lämpöilyä ja hengenahdistus- tai astmaoireita. Tonin oireita ovat olleet kurkkukipu, yskä, pahoinvointi, ripulointi, huimaus, päänsärky, voimakas väsymys ja keskittymiskyvyttömyys. Oireilu on aiheuttanut paljon poissaoloja koulusta. Oireet ovat loppuneet Sooosten muutettua Lapinlahdelle. Sooosen tytöllä Tiia Sooosella on ollut jatkuvaa huimausta ja migreenin tyyppistä päänsärkyä, nenän tukkoisuutta ja epätavallisen voimakasta hiusten lähtöä. Tiia Sooonen on joutunut syömään päänsärkyyn kipulääkkeitä oleskellessaan talossa. Kun Tiia aloitti opiskelut Jyväskylän yliopistossa ja muutti omaan asuntoon, niin edellä kerrottu oireilu on hävinnyt.
Sooonen on lisäksi havainnut tavallisuudesta poikkeavaa hajua. Lisäksi talosta on löytynyt turkiskuoriaisia. Edellä kerrotut seikat ovat antaneet aiheen tarkistaa taloa tarkemmin.
Reklamaatio ja alustava vaatimusten esittäminen
Sooosen allekirjoittanut asiamies on esittänyt alustavat vaatimuksen 1.3.2013 lähetetyllä kirjeellä (korkovaatimus kuukausi kirjeen lähettämisestä lukien).
TaloTerveys Lttttnen Oy:n lausunnot 19.11.2012 ja 17.3.2013
Tarkastus 19.11.2012
Raimo Lttttnen on havainnut tarkastuksessa 19.11.2012 asuintiloissa selvän homeenhajun. Lttttnen on todennut, että ulkoverhous on tehty virheellisesti siten, että vanha ulkoseinä on jäänyt uuden alle ja rakenteesta puuttuu toimiva ilmarako. Lttttnen on havainnut kylpyhuoneen rakenteissa lahovaurion. Lttttsen ottamassa olohuoneen lattian eristystilan näytteessä on löytynyt sienilajistoa, joka osoittaa rakenteen vaurioituneen.
Tarkastus 17.3.2013
Raimo Lttttnen on havainnut lisätarkastuksessa 17.3.2013 edelleen selvän homeenhajun. Yläkerran keittiön lattiarakenteesta on otettu materiaalinäyte, joka on sisältänyt mikrobeja ja osoittanut lattiarakenteen olevan vaurioitunut. Lisäksi näytettä otettaessa on havaittu, että puurakenteessa on ollut lahoa. Samalla tavalla yläkerran eteistilan lattiasta otettu näyte on osoittanut rakenteen olevan vaurioitunut.
Ullakkotilan päätyseinät ovat olleet koko näkyvältä alalta homeessa. Asian on vahvistanut seinästä otettu materiaalinäyte. Lttttnen on todennut, että rakennus ei täytä asumisterveysohjeen eikä terveydensuojelulain mukaisia edellytyksiä rakennuksen käyttämiselle asuinkäyttöön.
Lttttnen on todennut, että uusittavia rakenteita ovat ainakin ulkoverhous, alapohja, välipohja ja kylpyhuone.
Raimo Lttttnen on arvioinut korjauskuluiksi 111.927 euroa. Korjauskulut ovat niin suuret, että järkevämpää saattaisi olla uuden
rakennuksen rakentaminen. Korjauskulut ylittävät kohteen kauppahinnan.
Timo Ptttttnen on havainnut kohteessa samoja puutteita kuin Raimo Lttttnen. Kohteen lattian alta on löytynyt tyhjä tila, vaikka kaupanteko hetkellä kantaja on saanut käsityksen, että rakennus olisi perustettu betonilaatalle. Alapohjatilan tuulettumattomuus on ollut virhe. Rakennuksen alapohjaa on Ptttttsen tutkimasta kohdasta ilmeisesti tutkittu aikaisemmin vastaajien toimesta josta on pääteltävistä, että virheellinen rakenne on tullut vastaajien tietoon. Alapohjarakenne on ollut mikrobivaurioitunut.
Välipohjarakenne on ollut virheellinen, koska vanhan yläpohjan olkieriste on jätetty välipohjaeristeeksi. Rakenne on kosteusvaurioitunut.
Pesuhuoneen seinärakenteet ovat olleet pahoin lahovaurioituneet ja pesuhuone sekä sauna on korjattava kokonaisuudessaan.
Kohteessa todettu laiton putkiasennus
Kohteessa on todettu laiton putkiasennus, jolla on voitu ohittaa kunnan vesimittari. Sooosen käsityksen mukaan asennus on syy-yhteydessä siihen, että ensimmäiset vesilaskujen määrä on ollut epätavallisen korkea. Soooselle oli ilmoitettu myyjien taholta, että asennuksen avulla vesi voidaan ohjata järjestelmään omasta kaivosta. Annettu tieto on ollut valheellinen. Asennuksesta on sittemmin aiheutunut vesivahinko kellariin ja vesilaitos on katkaissut vedentulon, kunnes laiton asennus on poistettu.
Putkiston korjaamisesta aiheutuisi arvion mukaan 1.500 euron kustannukset putkitöiden osalta. Lisäksi laiton järjestelmä tulisi selvittää ja maasto kaivaa auki, josta aiheutuisi vähintään muutaman tuhannen euron kustannukset. Lisäksi laiton asennus on osaltaan aiheuttanut ulkorakennuksen vesivaurion, jonka korjaamisesta aiheutuisi merkittäviä kustannuksia. Lisäksi laiton putki on todennäköisesti aiheuttanut
maaston vettymistä, kun kunnan verkostosta tulevaa vettä on imeytynyt myös maastoon.
Kohteen asumiskelpoisuus
Sooosen perheellä on ollut niin vakavia terveyshaittoja, että he eivät ole voineet asua kohteessa. Sooonen ei ole myöskään voinut vuokrata taloa ulkopuolisille, koska asuminen kohteessa ei ole turvallista. Tällä hetkellä kohde on tyhjillään.
Vastuu maakaaren perusteella
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on virhe, jos
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai
harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta
ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon . vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
Kantajan käsityksen mukaan on selvää, että kaupan kohteessa on ollut maakaaren mukainen virhe edellä kerrottujen kohtien 1-3 ja 5 mukaan.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Kaupan kohteen virhettä on pidettävä olennaisena, koska korjauskulut ylittävät kohteen kauppahinnan. Olennaisuusarvioinnissa on lisäksi huomioitava, että asuminen kohteessa on ollut terveydelle vaarallista ja aiheuttanut vakavia terveyshaittoja. Lisäksi kohteessa on ollut laiton putkiasennus, josta on annettu ostajille virheellistä tietoa. Maakaaren 33 §:n mukaan myyjän on korvattava sellaiset hyödylliset kustannukset, jotka ovat kohottaneet kiinteistön arvoa. Sooonen on tehnyt edellä yksilöidyt parannukset ja korjaukset, jotka ovat korottaneet kiinteistön arvoa niihin käytetyllä rahamäärällä.
Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen perustaksi otetaan yleensä korjauskustannukset, joista huomioidaan tasonparannus ja käyttöiän pidennys. Korjauskustannukset olisivat ainakin noin 113.500 euroa, joka koostuu Lttttsen tekemästä arviosta lisättynä putkitöiden osuudella. Tasonparannuksena ja käyttöiän pidennyksenä voidaan huomioida 40 prosenttia, jolloin vaatimuksen määräksi jää 68.100 euroa.
Vaurioiden selvittelykulut tulee korvata oikeudenkäyntikuluihin rinnastettavina kuluina tai vahingonkorvauksena.
1. Vastaajat kiistävät kantajan vaatimukset perusteeltaan ja määrältään.
2. Vastaajat vaativat, että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.
Ostajan tietoisuus kohteen kunnosta
25.2.2011 päivätyssä kauppakirjassa on sovittu kohteen kunnosta seuraavasti:
"Ostaja on tutustunut huolellisesti kaupan kohteeseen ja ottaa sen vastaan siinä kunnossa kuin se viimeksi ostajalle esiteltäessä oli. Myyjän vastuu kaupan kohteesta määräytyy maakaaren mukaan. Rakennuspalvelut H-Projekti, Heimo Ptttttnen, on suorittanut rakennuksessa 21.2.2011 kosteus- ja kuntotarkastuksen, josta laadittu raportti on tämän kauppakirjan liitteenä. Ostaja ilmoittaa tutustuneensa hänelle luovutettuun raporttiin huolellisesti ja on tietoinen, ettei kaupan kohteessa havaittujen virheiden, vaurioiden tai puutteellisuuksien laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Myyjä ei ole vastuussa sellaisista virheistä, vaurioista tai puutteellisuuksista, jotka on ostajalle ilmoitettu tai jotka ostaja on muutoin havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita. "
Tämän kauppakirjan kohdan perusteella ostajan voidaan katsoa olleen tietoinen siitä, ettei kohteessa suoritettua kosteus- ja kuntotarkastusraporttia voida pitää lopullisena selvityksenä kohteen todellisessa kunnosta. Ostajan on tullut siten oman etunsa nimissä tutustua kosteus- ja kuntotarkastusraporttiin ja pohtia raportissa esiin tulleita seikkoja sekä sitä, mitä nämä seikat kertovat kohteen kunnosta.
Rakennuspalvelut H-Projektin 21.2.2011 kosteus- ja kuntotarkastusraportissa on todettu selkeästi, että ensimmäisen kerroksen saniteettitiloissa on havaittu lattiassa kohonneet kosteusarvot kuuden laatan kohdalla (märkä rakenne). Raportissa on lisäksi tuotu esiin, ettei tarkastuskohteen rakenteita ole varsinaisesti avattu.
Tarkastus tehtiin talviaikaan ja raportissa on todettu, että katteen ja sokkelin pinnoituksen kunto selviää vasta keväällä 2011, kun lumet ovat sulaneet.
Kantaja on allekirjoittaessaan kauppakirjan nimenomaisesti sitoutunut kauppakirjan sisältämiin ehtoihin sekä ilmoittanut olevansa tietoinen kohteen kuntoa koskevista seikoista. Kantaja on allekirjoittaessaan kauppakirjan ilmoittanut tutustuneensa kosteus- ja kuntotarkastusraportin sisältöön. Kantajan on siten tullut olla tietoinen ensimmäisen kerroksen saniteettitilojen kohonneista kosteusarvoista, sekä siitä, että vasta rakenteita avaamalla on mahdollista saada tietoa niiden todellisesta kunnosta. Lisäksi kantaja on ollut tietoinen siitä, että katteen ja sokkelin kunto selviäisi vasta kevään myötä.
Mikäli kantaja ei ole tosiasiallisesti menetellyt siten, kuin kauppakirjassa on ilmoittanut tehneensä, on tämä katsottava kantajan vahingoksi. Kantajalla on ollut mahdollisuus ennen kaupantekoa pyytää lisätutkimuksia Rakentajapalvelut H-Projektin tarkastuksessa havaitun poikkeavan kosteuden laajuuden selvittämiseksi.
Edellä mainituin perustein ostaja on ollut tietoinen kauppaa tehdessään kylpyhuonetilan osittain märästä rakenteesta ja ottanut tietoisen riskin kosteusvauriosta ja sen laajuudesta. Rakennusalan ammattilaisella voidaan katsoa olevan suurempi asiantuntemus kohteen kunnon arvioimiseksi. Kantajan silloisella aviomiehellä Risto Sooosella on vastaajien saaman käsityksen mukaisesti kokemusta rakennusalalta, sillä hänellä on ollut aikaisemmin rakennusalan yritys. Sooonen on ollut kantajan mukana tutustumassa kohteeseen ja sekä asiantuntijoiden laatimiin lausuntoihin. Sooonen on lisäksi kantajan valtuuttamana allekirjoittanut kauppakirjan. Voidaan siten olettaa, että Sooonen on ollut tiiviisti mukana kohteen kaupanteossa ja että rakennusalan tuntemuksensa perusteella Sooosen miehellä olisi tullut herätä epäilystä kohteen kunnosta, mikäli siinä olisi ollut jotakin poikkeavaa.
Myyjien kaupan kohteesta antamat tiedot, asiantuntija lausunnot sekä myyjien tietoisuus kohteen kunnosta
Ennen kaupantekoa kantajalla on ollut käytössäänostajan asemassa myyjän kohteesta antamat oikeat ja riittävät tiedot. Kantajalla on ollut käytössään asiantuntijoiden esittämät lausunnot kohteesta, joihin ostaja on voinut perehtyä. Kaupan kohde on ollut kaupantekohetkellä asuinkelpoinen. Kantaja on saanut käyttöönsä varsin kattavan asiantuntija materiaalin, sillä vuonna 2011 kaupan tekoa varten laaditun kuntotarkastusraportin lisäksi kantaja on voinut lisäksi tutustua edeltävää kauppaa vuonna 2004 varten laadittuun kosteusraporttiin. Edellä mainituissa vuoden 2011 ja 2004 kuntotarkastusraporteissa ei todettu kosteus- ja homevaurioita. Vastaajat eivät ole salanneet kantajalta minkäänlaisia seikkoja ennen kaupantekohetkeä. Vastaajat ovat luottaneet asiantuntijoiden tekemiin arvioihin kohteen kunnosta. Kohteesta on laadittu RMK-Palvelu Ky:n kuntotarkastusraportti 21.9.2004 sekä Rakennuspalvelut H-Projektin kosteus- ja kuntotarkastusraportti 21.2.2011, joihin ostajalla on ollut mahdollisuus tutustua ennen kaupantekoa. Laadittujen raporttien välillä on ollut ajallisesti ainoastaan alle seitsemän vuotta väliä, ja koska kohteen kunto ei ole muuttunut merkittävästi vuonna 2011 laaditussa raportissa, voidaan katsoa vastaajien hoitaneen ja huoltaneen kiinteistöä asianmukaisesti.
Vastaajat ovat tunteneet kaupan kohteen jo entuudestaan erittäin hyvin, sillä he ovat asuneet kohteessa jo vuoden 2004 keväästä lähtien, jolloin he olivat kohteessa vuokralla. Kohde oli tuolloin vastaaja Mmmmn siskon omistuksessa. Ennen kohteen vuokraamista vastaajat olivat asuneet tätä ennen kerrostalossa, jossa oli kosteusvaurio. Vastaajista erityisesti Mmmmlla oli terveydellisiä ongelmia heidän asuessaan kosteusvaurioituneessa kerrostaloasunnossa. Vastaajilla on siten kokemusta kosteusvaurioista ja niihin liittyvästä terveydellisestä oireilusta. Vastaajien muutettua aluksi vuokralle kaupan kohteena olleeseen kiinteistöön, vastaajien terveydellinen oireilu loppui heti. Vastaajat mieltyivät kiinteistöön ja päättivät ostaa sen omaksi.
Ennen kaupantekoa vastaajista Rmmmmnen (ent. Mmmm) päätti varmistua kohteen kunnosta ja tilasi RMK- palveluita kuntotarkastusraportin. Vastaaja Rmmmmnen halusi ostopäätöksen perustaksi mahdollisimman kattavan ja tarkan kuntotarkastusraportin. 21.9.2004 laaditussa
RMK-palvelun kuntotarkastusraportissa mainittiin, ettei rakennuksessa havaittu suurempia kosteusvaurioita tai muita merkittäviä rakenteellisia
riskejä tai vaurioita, lukuunottamatta muutamia korjaus- ja kunnostustoimenpiteitä.
Rakentajapalvelut H-Projektin 21.2.2011 ennen kauppaa laatimassa kuntotarkastuksessa on todettu kohonneet kosteusarvot ainoastaan kuuden eri laatan kohdalla. Rakennuksen muissa asuintiloissa tai rakenteissa ei havaittu kohonneita kosteusmittausarvoja.
Myyntiesitteessä kohteen hinta on ollut 79000 euroa ja kohteen kunnoksi on arvioitu tyydyttävä. Tyydyttävän kunnon perusteella vastaajat ovat pudottaneet hintaa alemmaksi.
Vanhassa omakotitalossa ajoittaisia korjaus- ja kunnostustoimia voidaan pitää normaaleina ja yleisinä. Omakotitalon rakennusvuosi on 1948,
joten ostajan on tullut päätellä, ettei kohde ole uudenveroinen ja vaatii kunnostustoimenpiteitä.
Vesimitfaria koskeva myyjien ilmoitus
Kantaja on kanteessaan väittänyt vesijärjestelmässä olleen laiton asennus, jonka avulla voitaisiin anastaa kunnan vettä. Kantajan väittämä on täysin perusteeton. Vesijärjestelmässä on mahdollistettu kunnan veden käyttäminen sen varalta, mikäli kiinteistöllä ollut kaivo sattuisi ehtymään. Kantaja ei ole millään keinoin perustellut sitä, miten kunnan veden anastaminen olisi ylipäätään mahdollista.
Vesijärjestelmää käytetään vivun avulla. Mikäli kiinteistöllä haluttaisiin käyttää kunnallista vettä kaivoveden sijaan, vipua kääntäessä kiinteistölle alkaa virrata kunnallista vettä. Vivun kääntämisen seurauksena myös vesimittari alkaa juosta ja veden käytöstä tulee vesilasku.
Vuosina 2004 ja 2008 kiinteistöllä ollut kaivo ehtyi, eikä vastaajilla ollut käytössään kaivovettä. Vastaajat käänsivät vesijärjestelmän vipua, jolloin he saivat käyttöönsä kunnallista vettä. Tuolloin käyttämästään vedestä he saivat asianmukaisen vesilaskun.
Kantaja on lisäksi esittänyt väitteen, jonka mukaan vastaajat olisivat ilmoittaneet väärän lukeman vesilaitokselle, sillä kantajan vesilasku on ollut niin suuri, ettei se olisi selitettävissä muutoin kuin väärällä lukemailmoituksella. Vastaajat kiistävät väitteen sillä, että vastaajien mukaan kantaja ei ole osannut käyttää vesijärjestelmän vipua oikeaoppisesti ja tämän vuoksi ovat käyttäneet kaivoveden sijasta kokonaan kunnallista vettä. Lisäksi suuri vesilasku selittynee kantajan suurella veden kulutuksella.
8.3.2013 päivätyssä Leppävirran kunnan vesihuollon asiakkaan kulutuslukemien erittelyssä on nähtävissä, että vastaajien veden kulutus on pysynyt tasaisena heidän kiinteistöllä asuessaan. Lisäksi erittelystä on huomattavissa, että vesihuoltoon on tehty 31.3.2011 kulun vaihto kantajan nimiin ja vasta tämän jälkeen veden vuorokausikulutus on kasvanut runsaasti
Sähkönkulutusta koskeva myyjien ilmoitus
Kantajan väittämä virheellisestä tiedosta koskien sähkönkulutusta on perusteeton. Sähkönkulutus on ollut vuonna 2005048,55 kWh, vuonna
2006 19 779,19 kWh, vuonna 2007 18 445,13 kWh, vuonna 2008 19 744,05 kWh ja vuonna 2009 12914,47 kWh. Myyjien ilmoitus 16 kWh:n vuosikulutuksesta on siten pitänyt paikkansa sillä kulutuksen keskiarvo on ollut noin 16986,27 kWh vuotta kohden. Mira Rmmmmnen on
muuttanut pois kiinteistöstä vuonna 2009, minkä vuoksi sähkönkulutusta on seurattavissa ainoastaan vuoteen 2009.
Ennenkuin vastaajat ovat ostaneet kiinteistön Arja Mmmmlta, sähkönkulutus on ollut alle 16000 kWh vuosina 2001-2004. Sähkönkulutuksen määrä on riippunut täysin talon puu-uunieri lämmityksestä. Vastaajat sekä heitä edeltäneet asukkaat ovat lämmittäneet uuneja lähes jatkuvasti.
TaloTerveys Lttttnen Oy:n lausunnot, kohteessa havaitut kosteusvauriot, perheenterveysongelmat sekä kohteen asumiskelvottomuus
17.3.2013 tehdyssä Raimo Lttttsen tutkimuksessa on havaittu kantajan mukaan poikkeavuuksia. Mikrobilöydökset ovat normaaleja yli 60 vuotta vanhassa rakennuksessa. Yksittäisten mikrobitulosten osoitusarvo kosteusvaurion toteamisessa tai poissulkemisessa on varsin vähäinen. Tämän johdosta näytteitä tulee ottaa kattavasti useista huonetiloista, erilaisista rakenteista tai rakenneosista. Raimo Lttttnen on ottanut yhteensä viisi näytettä eri tiloista. Esitetyn selvityksen perusteella ei voi arvioida mahdollisten vaurioiden laajuutta. Kysymys voi olla paikallisista mikrobilöydöistä, joten niiden perusteella ei
voida arvioida niiden ulottumista laajalti rakenteisiin. Lisäksi alakerran lattiarakenne keskeltä olohuonetta otetusta näytteestä todettiin tavanomaiseksi.
Kauppa kohteesta on tehty huhtikuussa 2011 ja tutkimukset mahdollisen kosteusvaurion selvittämiseksi on laadittu 19.11.2012. Lisätarkastus on tehty 17.3.2013. Kantaja on kanteessaan väittänyt terveysoireiden alkaneen heti kaupanteon jälkeen. Mikäli kantajalla olisi ollut heti kaupanteon jälkeen oireilua kerrotulla tavalla ja hän olisi ollut vakavasti huolissaan mahdollisista terveyshaitoista, kantaja olisi ryhtynyt toimenpiteisiin vaurioiden selvittämiseksi huomattavasti aiemmin.
Kaupanteon ja ensimmäisen, kosteusvaurioiden kartoittamiseksi laaditun tutkimusraportin välillä on aikaa miltei vuosi, mikä ilmentää sitä, ettei kantajan huoli kosteusvauriosta ole ollut niin akuutti, kuin kantaja on antanut ymmärtää. Kuten jo aiemmin selostetussa on käynyt ilmi, vastaajat ovat asuneet kohteessa pitkän aikaa ennen myyntiä. Vastaajat eivät ole kokeneet tuona aikana minkäänlaista oireilua. Vastaajien
mukaan omakotitalossa asuminen vaatii asukkailta erityisiä toimenpiteitä ja suurempaa kunnossapitovastuuta, kuin vaikkapa asuminen kerros- tai rivitalossa.
Vastaajilla on vahvoja perusteita epäillä kantajan vaikuttaneen omalla toiminnallaan kosteusvaurion syntyyn ja sen laajentumiseen. Vastaajat epäilevät, että kantaja on laiminlyönyt tarpeelliset kiinteistön kunnossapitotoimet laiminlyömällä talvisaikaan asianmukaista lämmitystä. Lämmityksen laiminlyönti saattaa aiheuttaa ilmassa olevan kosteuden tiivistymisen rakenteiden pinnoille, joka puolestaan saattaa aiheuttaa homevaurion syntymistä. Vastaajien mukaan kantaja on omalla toiminnallaan vaikuttanut ratkaisevasti kohteen kunnon huonontumiseen ja rapistumiseen.
Kiinteistön kosteusvaurion syntyminen myyntihetken ja vuoden 2012 lopun välillä, on todennettavissa kosteus- ja kuntotarkastusraporteissa. Rakentajapalvelut H-Projektin 21.2.2011 ennen kauppaa laatimassa kuntotarkastuksessa on todettu, ettei kohteessa ole havaittu homemaista hajua. TaloTerveys Lttttnen Oy:n 19.11.2012 laatimassa lausunnossa on puolestaan todettu homemainen haju. Tästä voidaan siten päätellä, että miltei kahden vuoden aikana, jona kiinteistö on ollut kantajan omistuksessa, kiinteistön ominaisuudet ovat muuttuneet.
Kantaja on lisäksi todennut kanteessaan kohteen olevan asuinkelvoton, eikä kantajan mukaan kohdetta ole voitu vuokrata ulkopuoliselle, koska asuminen kohteessa ei ole turvallista. Kantajan väittämä on virheellinen, sillä kantaja on pitänyt kohdetta asuinkelpoisena ja turvallisena yrittäen vuokrata sitä ulkopuolisille.
Vastaajista Rmmmmnen on havainnut Sorsakoskella olevan ilmoituksia muun muassa kaupan ilmoitustaululla, joissa kantaja on ilmoittanut kuvallisella ilmoituksella vuokrattavasta kohteesta. Kantajan menettelyn perusteella voidaan katsoa kantajan pitäneen kohdetta
asumiskelpoisena ja turvallisena, että on katsonut mahdollisen vuokralaisen voivan asua vaarattomasti kohteessa.
Kiinteistö on ollut ominaisuuksiltaan sellainen, kuin kaupanteon yhteydessä on sovittu. Kauppakirjassa on otettu kantaa kohteen kuntoon ja kantaja on hyväksynyt kohteen kunnon. Kantaja on tullut tietoiseksi siitä, ettei kohteen virheellisyyksiä ole selvitetty.
Vastaajat eivät ole antaneet myyjän ominaisuudessaan ostajana olleelle kantajalIe virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kohteesta, kuten aiemmin lausutusta käy ilmi. Vastaajat eivät myöskään ole myyjinä jättäneet ilmoittamatta sellaisesta kiinteistön käyttöön tai arvoon
liittyvästä ominaisuudesta, joiden voitaisiin olettaa vaikuttaa kauppaan.
Vastaajat ovat antaneet myyjinä ostajana olleelle kantajalIe kaikki tiedot, mitä ostaja on tarvinnut ostopäätöksensä tekemiseksi. Kantaja on ennen ostopäätöstään voinut perehtyä kattavaan asiantuntijamateriaaliin joista on käynyt ilmi kiinteistön ominaisuudet ja mahdolliset
lisätutkimusta vaativat osa-alueet. Maakaaren esitöiden mukaan olennainen poikkeama normaalitasosta ei tarkoita virhettä, jos poikkeama on huomioitu kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa (Hoffren, Mia. Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Helsinki 2013. s.118).
Kiinteistö on ollut iältään vanha ja sen kunnoksi on merkitty tyydyttävä. Kohteen hintaa on tyydyttävän kunnon vuoksi alennettu. Ostaja on ollut tietoinen kohteen tyydyttävästä kunnosta.
MK 2:22.1:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Kuten jo aiemmin lausutusta käy ilmi, kantaja on voinut ennen kaupan tekoa tutustua asiantuntijoiden laatimiin kosteus- ja kuntotarkastusraportteihin, joista ilmenneiden näkökohtien perusteella ostaja on voinut halutessaan suorittaa lisätutkimuksia. Kantajan voidaan katsoa laiminlyöneen ennakkotarkastusvelvollisuutensa maakaaren edellyttämällä tavalla.
MK 2:17.2:n mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Kaupan kohteen hinta 75 000 euroa on sisältänyt rakennusten lisäksi yhden hehtaarin suuruisen pihapiirin lähellä Sorsajärven rantaa. Asuinrakennusta on markkinoitu tyydyttäväkuntoisena, ja puutteet ovat olleet havaittavissa kuntotarkastusdokumenteista. Siten kauppahinnan määräytymiseen on katsottava vaikuttaneen merkittävästi kohteen sijainti, suuri tontti ja
piharakennukset.
Edellä esitetyin perustein ostajan ilmoittamia puutteita tai vaurioita ei voida pitää maakaaressa edellytetyllä tavalla merkittävinä. Siten myyjät katsovat, että ostajan kaupanpurku- tai hinnanalennusvaatimus on perusteeton.
2. Kuntokartoitusraportti 21.2.2011
3. Kuntotarkastusraportti 21.9.2004
4. Kauppakirja 25.2.2011
5. TaloTerveys Lttttsen (Raimo Lttttnen) lausunto 19.11.2012
6. TaloTerveys Lttttsen (Raimo Lttttnen) lausunto 17.3.2013 ja sen liitteenä oleva analyysivastaus
7. TaloTerveys Lttttsen (Raimo Lttttnen) kustannusarvio 16.2.2014
8. Leppävirran kunnan vesilaitoksen lausunto 22.3.2013
9. Putkityö Tero Ktttttsen lausunto 20.11.2013
10. Leppävirran kunnan vesilaitoksen! Juha Stttttsen lausunto 21.11.2013
11. Yhteenveto Sooosen kohteeseen panemista kustannuksista ja selvittelykuluista
12. Savon Cad-suunnittelu lasku 7.11.2013 ja Putkityö T. Ktttttsen maksumuistutus 12.1.2014
13. Savon Voiman selvitys 7.1.2014
14. Polycon raportti 14.11.2013
15. Timo Ptttttsen raportti 15.4.2015
1) ML Sooosen laatima ilmoitus vuokrattavasta kohteesta kesällä 2013
2) Leppävirran vesihuollon asiakaslukema erittely 8.3.2013
3) Huoneistokeskuksen myyntiesite
4) Rakentajapalvelut H-Projektin kuntokartoitusraportti 21.2.2011
5) RMK-Palvelun kuntotarkastusraportti 21.9.2004
6) Kauppakirja 25.2.2011
7) Helsingin Energian internet-palvelun tulosteet sähkönkulutuksesta vuosina 2005-2009
8) Savon Voiman sähkölaskut vuosilta 2001-2004
9) Leppävirran kunnan teknisenlautakunnan tositteet/laskut vuosilta 1991-1993
10) Putkityö Veljekset Ktttttsen lasku 662, 28.1.1992
1. Marja Leena Sooonen todistelutarkoituksessa
2. Risto Sooonen todistelutarkoituksessa
3. Raimo Lttttnen
4. Juha Stttttnen
5. Tero Ktttttnen
6. Timo Ptttttnen
1. Mira Rmmmmnen todistelutarkoituksessa
2. Pertti Mmmm todistelutarkoituksessa
3. Todistaja Arja Mmmm
4. Rakennusinsinööri Heimo Ptttttnen
5. Pirkko Ttttttnen
Kantaja ML Sooonen on ostanut vastaajilta 25.2.2011 omakotitalon osoitteessa Venerannantie 87,79130 Sorsakoski.
Kysymyksessä on ollut omalla tontilla sijaitseva omakotitalo, joka on alun perin rakennettu vuonna 1948. Kauppahinta on ollut 75.000 euroa.
Myyntiesitteen mukaan kohteessa on korjattu käyttövesiputket 1998-2000, ikkunat 1980, julkisivut 1990 ja kosteat tilat 1990 luvulla. Yläkerran keittiön uusimisajankohdaksi on ilmoitettu 2000 luvun alku. Rakennuksen sisätilojen kunnoksi on ilmoitettu myyntiesitteessä tyydyttävä/hyvä ja rakennuksen kunnoksi tyydyttävä, mikä on myös korreloinut kohteesta maksettuun kauppahintaan. Mitään rakenteellisia tai muita vikoja kohteessa ei ole ilmoitettu olevan. Kohteen sähkönkulutukseksi on ilmoitettu 16000 kWh/vuodessa sisältäen kaiken sähkön.
Kuntotarkastuksesta ilmenneet seikat
Kaupan kohteessa on ennen kiinteistökaupan tekemistä tehty Heimo Ptttttsen toimesta 21.2.2011 kuntotarkastus (todiste 2). Lisäksi kohteesta oli tehty jo aikaisemmin 21.9.2004 päivätty Timo Jttttsen laatima kuntotarkastusraportti.
Ptttttsen raportista ilmenee, että rakennus on rakennettu 1940-luvun lopulla, josta ei ole olemassa suunnitelmia eikä rakennuslupatietoja. Ptttttnen on todennut, että rakennus- ja muutostyöt on todennäköisesti toteutettu rakennusajankohtien voimassa olleiden rakentamismääräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Ptttttnen on todennut, että kohteessa ei avattu rakenteita. Ptttttnen on tutkinut ne rakenteet, joissa on olemassa kohonnut kosteusvaurioriski. Alakerran wc-tilassa suihkun kohdalla oli ollut kohonneet kosteusarvot mittarilla mitattuna, ja arvo tarkoittaa märkää rakennetta. Muualla rakennuksen asuintiloissa Ptttttnen ei ole havainnut kohonneita kosteusmittausarvoja. Ptttttnen on kirjannut raporttiinsa, ettei ole tarkastuksessaan havainnut merkkejä mikrobikasvuston aiheuttamista hajuista tai kosteuden aiheuttamista värimuutoksista rakenteiden pinnoilla. Ala- ja yläpohjasta sekä perustuksista Ptttttnen on todennut, ettei silmämääräisessä tarkastuksessa ole havaittu puutteellisia rakenteista eikä
rakennevaurioita ylä-, väli-, ja alapohjarakenteissa. Ptttttnen on kuitenkin todennut, ettei näistä ollut käytettävissä toteutussuunnitelmia. Lisäksi alapohjan osalta Ptttttnen on todennut, ettei sen rakenne ole ollut myyjän tiedossa. Perustusrakenteista Ptttttnen on kuitenkin lausunut raportissaan, että perustus on tehty lupasuunnitelmien mukaisesti teräsbetonianturalle ja betonisokkelirakenteelle. Sokkelista on lisäksi todettu olevan pääosin hyväkuntoinen, eikä siinä ole todettu näkyvillä osin silmämääräisesti havaittavia vaurioita tai rakenteellisia muutoksia. Rakennuksen ulkovaipan ja vesikatteen osalta Ptttttnen on todennut, että rakennuksen ulkovaipan puurakenteet ovat näkyviItään osin hyväkuntoiset. Katon osalta Ptttttnen on lausunut, että katteessa ei havaittu ullakoita käsin katsottuna rakenteellisia vikoja tai vaurioita eikä katteessa havaittu mahdollisten vesivuotojen aiheuttamia jälkiä ullakkotilassa. Katteen läpivienneissä ei havaittu puutteita tai vuotoja eikä rakennuksen ullakkotilan rakenteissa ollut havaintoja lämpö- tai vesivuotojen aiheuttamista kosteusvaurioista. Ptttttnen on tutkinut myös
huonetilojen pintarakenteita ja todennut märkätiloista, että laatoitetut seinä- ja lattiapinnat on tehty taustoineen rakentamisajankohdan määräysten mukaisesti ja käsitelty kyseessä olevan rakennus / korjausajankohdan määräysten mukaisesti. Myyjän kertoman mukaan laatoitusten taustarakenteen vesieristyksestä ei ollut tietoa, eikä rakenteissa ole ollut merkkejä emo käsittelystä. Toisen kerroksen pesuhuoneen katossa on ollut vähäinen vesivuodon jälki, muttei kosteushavaintoa. Kylpyhuonetilat olivat olleet tarkastushetkellä kylmähköt. Lopuksi Ptttttnen on todennut, että rakennus on rakenteiltaan hyväkuntoinen, katteen ja sokkelin pinnoituksen kunto selviää vasta keväällä 2011, kun lumet ovat sulaneet.
Jttttsen kuntotarkastus on tehty jo vuonna 2004 vastaajien ostaessa talon. Raportista ilmenee niiltä osin kuin siihen on vedottu, että rakennus on ulkopuolisten havaintojen perusteella perustettu todennäköisesti suoraan kalliolle. Lopuksi raportin yhteenvedossa todetaan, että rakennuksessa ei havaittu suurempia kosteusvaurioita tai muita merkittäviä rakenteellisia riskejä tai vaurioita, lukuun ottamatta muutamia korjaus-ja kunnostustarpeita. Kaikkia rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida poissulkea. Tämän vuoksi muutamin paikoin on suositeltu rakenteiden kunnon selvittämiseksi lisätutkimuksia. Olennaisimmat lisätutkimusta, huoltoa, korjausta tai uusimista vaativat epäkohdat ja riskit ovat olleet Jttttsen mukaan maanpinta rakennuksen vierustoilla, salaojat, sadevesijärjestelmän puutteet ja vauriot, alkavat lahovauriot ulkoverhouksen alareunassa, vesikaton läpiviennit ja lattioiden ja seinien kostuneet rakenteet ja lattiarakenne ja sen kunto.
Riidatonta on, että ML Sooonen oli saanut ja tutustunut kaupanteon yhteydessä molempiin edellä selostettuihin raportteihin. Sooosen kertomuksesta ilmenee, että hän on vuonna 2004 tehdyn Jttttsen raportin kunnostustarpeiden osalta ymmärtänyt, että ne olisi korjattu. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että asiassa ei ole näytetty, että myyjät olisivat nimenomaan kertoneet korjanneensa 1. raportissa mainitut korjaamista vaatineet rakenteet.
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon muun muassa rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon
vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön
ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumisesta aiottuun
Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Ratkaisevaa on se, onko virheen peruste ollut olemassa jo kaupanteon hetkellä.
Ostajan on näytettävä virhe, johon hän vetoaa.
Oikeuskäytännön ja oikeuskirjallisuuden mukaan kuntotarkastuksesta ilmenevät tiedot eivät edellytä ostajien ryhtymistä rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin säilyttääkseen oikeutensa vedota rakennuksessa myöhemmin todettuihin virheisiin. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän on saanut tiedon kuntotarkastusraporttiin tutustumalla. Hallituksen esityksen mukaan ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on myös käsitys sen merkityksestä (KKO 2004:78, KKO 2009:31 ja Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 170-182 ja Marjut Jokela ym. Maakaari, 2010, s.131-132).
ML Sooonen on kertonut olevansa ammatiltaan kauneus- ja terveysalan yrittäjä. Hänen miehellään Risto Sooosella oli ollut rakennusliike, jonka konkurssissa heiltä oli mennyt Riston itsensä rakentama kotikin. He olivat etsineet taloa jostain kauempaa. He olivat käyneet tutustumassa kaupan kohteeseen ja lukeneet kuntoraportit läpi. Heille oli kerrottu kohteen olevan hyväkuntoinen hirsitalo, jossa ei ollut ongelmia. Talossa oli haissut tupakka ja viina, kun he olivat käyneet tutustumassa taloon. Heille oli ollut tärkeää löytää mahdollisimman edullinen kohde käyttökustannuksiltaan. Taloon tutustuessaan myyjä oli kertonut, että vesi tulee kaivosta, eikä se silloin maksa mitään. Myyjistä Mmmm oli ohjeistanut kaivoveden käyttämiseen. Taloon muutettuaan perhe oli alkanut sairastelemaan. Sooonen oli saanut yhtäaikaa korvatulehduksen ja silmätulehduksen. Lisäksi pojilla oli ollut jatkuvaa kuumeilua. Tyttärellä oli ollut migreeniä ja hiustenlähtöä. Sooonen oli talon hajun ja sairastelujen vuoksi pyytänyt hometutkijan tutkimaan talon. Sooosen mukaan heillä ei ollut aikaisemmin ollut vastaavanlaista sairastelua. Sähkönkulutus oli myös yllättänyt Sooosen, vaikka he olivat lämmittäneet melkein koko ajan uuneja. Sooonen oli tehnyt taloon kunnostustöitä sinne muutettuaan. Jääkylmään eteiseen oli laitettu lattialämmitys. Lisäksi talon vesikatto oli uusittu. Tarkoitus oli ollut tehdä taloon myös keittiöremontti. Sooonen oli muuttanut pois talosta tammikuussa 2013. Kun hän oli ottanut yhteyttä Lttttseen, he olivat asuneet talossa noin vuoden. Talo on ollut siitä lähtien tyhjillään, eikä siellä ole ollut lämmitystä päällä. Sooonen on käynyt joskus
lämmittämässä uuneja. Sooosen mielestä talo on purkukuntoinen, eikä sitä saa remontilla turvalliseen kuntoon.
Pertti Mmmm on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut muuttaneensa taloon vuonna 2003 tai 2004. Mmmm ja Rmmmmnen olivat ostaneet talon vuonna 2004 Arja Mmmmlta. Tällöin oli tehty myös 21.9.2004 päivätty kuntotarkastusraportli( kantajan todiste 3 ja vastaajien todiste 5). Mmmmn mukaan tämä tutkimus oli ollut perusteellinen. Rmmmmnen oli muuttanut avioeron vuoksi pois talosta, kun heidän lapsensa olivat olleet 4- ja 6- vuotiaita. Talo on ollut Mmmmn kotitalo, jossa ovat aikaisemmin asuneet hänen vanhempansa ja sisar Arja Mmmm miehensä kanssa yläkerrassa. Mmmm ja Rmmmmnen olivat teettäneet yläkerran lattioihin laminaatit. Talon ennen heitä omistanut Arja Mmmm oli teetättänyt remontteja rakennusliike Pursiaisella. Talon katto ei ollut vuotanut Mmmmn ja Rmmmmsen aikana eikä heillä ollut terveysongelmia. Talon lämmityskuluista Mmmm on kertonut, että he olivat lämmittäneet alakerrassa leivinuunia joka toinen päivä, joka oli vaikuttanut sähkön kulutukseen. Ulkorakennuksen kellarissa oli ollut pumppu, jolla oli nostettu vettä kaivosta. Mmmmn mielestä vesijärjestelmässä ei ollut mitään laitonta. Kunta oli laittanut sulun tontin rajalle, eikä Mmmmlla ole tietoa, miten kunnan vesimittarin olisi voinut ohittaa. Mmmmn mukaan tontin rajalla on tonttisulku, joka on laitettava kiinni, jos ottaa kaivosta vettä. MmmmlIe ja hänen siskolleen oli ollut yllätys, että talossa olisi ollut kosteusvaurioita. Mmmmn mukaan hän oli saanut talon tiedot myyntiesitteeseen sisareltaan Arja Mmmmlta. Mmmmn mukaan joku firma Varkaudesta oli asentanut ulkorakennukseen pumpun. Kellarista oli mennyt putki päärakennukseen. Mmmmn mukaan talon on rakentanut hänen isänsä. Mmmmlla ei ole ollut tietoa, oliko yläkerta rakennettu jälkeenpäin. Mmmmlle oli tullut Ptttttsen raportista käsitys, että talo oli ollut kunnossa hänen myydessä talon Soooselle.
Mira Rmmmmnen on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut heidän ostaneen talon Arja Mmmmlta ja muuttaneen siihen 2004. Jttttnen oli tehnyt taloon kuntotarkastuksen ja heillä ollut sen perusteella käsitys, että talo oli ollut kunnossa. Heidän perheessä oli ollut kolme lasta, eikä heillä ollut terveysongelmia. Rmmmmnen oli muuttanut avioeron jälkeen pois talosta lasten kanssa vuonna 2009. Rmmmmsen mukaan he olivat tehneet taloon yläkertaan pintaremonttia. Lattioista oli poistettu kaikki matot ja laminaatti laitettu betonipinnan päälle. Tekijänä heillä oli ollut Pekka Lehtinen ja Pertti Mmmm oli myös osallistunut työhön. Rmmmmsen mukaan he olivat aikaisemmin asuneet kerrostalossa, josta heidän piti lähteä pois kosteusvaurioiden takia. Entisessä asunnossa Pertti Mmmm oireili päänsäryllä ja muutettuaan kysymyksessä olevaan taloon oireet olivat hävinnet. Talvisaikaan he olivat lämmittäneet uunia joka toinen päivä. Sähkönkulutus heillä oli ollut 16.000 - 19.000 kwh. He olivat käyttäneet pääasiassa kaivovettä. Kerran kaivovesi oli loppunut, ja he olivat kääntäneet mittarin kunnalliselle vedelle. Rmmmmsen mukaan Mmmm ei ollut yrittänyt ohittaa kunnallista vesimittaria ja oli näyttänyt hänelle, miten kunnallinen vesi laitettiin kiinni, kun käytettiin kaivovettä. Rmmmmnen ei ole osannut vastata, miksi Sooosen asuessa sähkö- ja vesi laskut ovat olleet suuret. Rmmmmsen mukaan se johtuu Sooosen omasta käytöstä. Rmmmmsen mukaan talo oli heidän aikanaan aina lämmin. He olivat joskus suunnitelleet yhdistävänsä ylä- ja alakerran siten, että olisivat saanet rappukäytävän lämpimäksi. Rmmmmsen mukaan alakerta olisi rakennettu
1947 ja yläkerta 1949. Siitä Rmmmmsellä ei kuitenkaan ole ollut tietoa, oliko talo ollut aluksi yksikerroksinen.
Risto Sooonen on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja on toiminut aikaisemmin rakennusliikeyrittäjänä. Sooonen on kantajan ML Sooosen puoliso. Perhe oli asunut Lapinlahdella ja rakentanut juuri uuden omakotitalon, kun rakennusliike oli mennyt konkurssiin. Pankki oli lunastanut talon velkoja vastaan. Konkurssin myötä Risto Sooosen terveys romahti ja hän sairastui vakavaan masennukseen, joka vei häneltä toimintakyvyn. Sooonen oli mukana katsomassa nyt kysymyksessä olevaa taloa. Sooosen mukaan kuntokartoituksista jäi hyvin ristiriitainen kuva. Niistä ei käynyt kuitenkaan ilmi mitään sellaista, mistä nyt riidellään. Sooosen rajallisen toimintakyvyn vuoksi hänelle ei jäänyt mieleen yksityiskohtaista kuvaa kuntoraporttien perusteella. Heille ei
tuotu suullisesti ilmi negatiivisia seikkoja kohteesta. Heille kerrottiin, että kun venttiilit kääntää toiseen asentoon, niin vesi tulisi omasta pihakaivosta eikä kunnan vesijohdosta. Heidän kohteessa asuessa kävi niin, että ulkorakennuksen vesipumppu alkoi työntää vettä kellariin. Kävi ilmi, että vesimittariin oli tehty ohitus, eikä kunnan vesi mennyt laskutukseen. Kaivosta ei mennyt mitään putkea päärakennukseen.
Ulkorakennuksen sisälle tuleva vesi tuli liitoksesta, joka on tehty kunnan vesijohtoon suoraan ja jota ei vesimittarista näe. Ostohetkellä Sooosella
oli käsitys alapohjarakenteesta, että rakennuksessa osittain olisi rossipohja ja osittain kiinteä umpisokkeli. Tuulettuva pohja oli vain eteisen kohdalla. Kun he olivat muuttaneet taloon, koko ajan joku perheen jäsen oli ollut sairaana. Sähkönkulutuksen määrä oli ilmoitettu väärin kauppakirjassa. Myös vesilasku oli suuri suuren kuutiomäärän vuoksi. ML oli kriittisempi kuin hän sairastelujen vuoksi ja hän halusi kutsua hometutkijan paikalle. ML oli sanonut myös, että hän haistaa homeen hajun. Risto Sooonen oli ollut paikalla, kun Lttttnen oli ottanut näytteet. Rakennukseen oli rakennettu joskus ulkovaippa, ja jätetty vanha laudoitus alle. Alapohjarakenteessa oli virheellinen ratkaisu. Ostohetkellä oletti, että talossa oli umpisokkeli. Rossipohja
rakennetaan yleisesti tuulettuvaksi kissaluukuilla. Ostohetkellä hänellä oli välipohjan osalta sellainen käsitys, että se olisi kunnossa. Kuitenkin selvisi, että välipohjaan oli jätetty sellainen eriste (olkieriste), joka on tarkoitettu yläpohjaan tuulettuvaan tilaan. Sooosen mukaan yläkerta olisi rakennettu jälkikäteen. Myyjät eivät olleet maininneet mitään talon yläkerran rakennetun jälkeenpäin. Sooonen oli tehnyt kohteessa pintaremontteja. Kylpyhuoneessa oli selvä kosteusvaurio eikä laatat pysyneet seinillä. Sooonen oli käynyt talon ullakkotilassa Lttttsen kanssa. Päätyseinä oli mustunut ja ullakkotila oli täynnä homevaurioita.
Raimo Lttttnen on koulutukseltaan rakennusmestari ja rakennusterveysasiantuntija ja hän on todistajana kuultuna vahvistanut
19.11.2012 ja 17.3.2013 antamansa lausunnot (todisteet 5 ja 6). Lttttnen on kertonut, että nyt kysymyksessä oleva talo on ollut moniongelmallinen. Alapohjan osalta Lttttnen on todennut sen olevan sekarakenne. Rossipohjassa on ontelotila, joka ei tuuletu eikä ole näin
ollen toimiva. Tämän seurauksena lattiarakenteet ovat alkaneet lahota useiden vuosien saatossa. Alapohja olisi korjattava purkamalla ja
uudelleen rakentamalla. Kylpyhuone ja sauna olisi rakennettava uudestaan, koska sieltä puuttuvat vedeneristeet. Ulkoseinissä ei ole
myöskään tuuletusrakoa, vaan hirsiseinään on tehty ulkoverhous ilman tuulirakoa. Lisäksi tuuletusraon pitäisi olla pystysuuntainen.
Rakennuksen välipohjassa on mikrobeja, koska sieltä olisi tullut poistaa vanhat eristeet, kun rakennusta on lähdetty korottamaan. Välipohja on ollut ennen yläkerran rakentamista välipohja. Ullakkotilassa ulkoseinien sisäpuolet ovat kostuneet, koska eristystä ei ole ollut tarpeellinen määrä. Lttttnen ei enää remontoisi seiniä, koska kustannukset olisivat niin suuret, eikä korjaaminen olisi enää kannattavaa. Lttttsen mukaan talosta löydetyt mikrobilajistot ovat hidaskasvuisia eli kysymys on pitkäaikaisista
Juha Stttttnen on Leppävirran kunnan vesilaitoksen käyttöpäällikkö. Stttttnen on todistajana kuultuna vahvistanut 21.11.2013 antamansa lausunnon (todiste 10) kohteen vesimittarin ohittavien putkiyhteyksien poistamisesta. Stttttnen oli tehnyt katselmuksen paikanpäällä vedenkulutuksen tarkastuspyynnön johdosta. Tämän tarkastuksen takia kunnan asentaja oli mennyt hakemaan vesimittarin pois tarkastuksen takia. Stttttnen oli huomannut putkilenkin vesimittarin ympärillä, ja tällä on ollut mahdollista ohittaa vesimittari. Mittarissa ei ollut todettu tarkastuksessa vikaa. Kiinteistön omistajalle oli annettu kehoitus poistaa ohituslenkki. Stttttsen kertomuksen ja hänen lausuntonsa mukaan ennen vesimittaria ei saa olla mitään liitoksia. Stttttsen havaintojen mukaan kaivoita ei ollut vedelle tuloyhteyttä päärakennukseen. Sitä vastoin kiinteistössä oli havaittu Stttttsen lausunnon mukaan laiton putkiyhteys kiinteistön saunarakennukseen, jostakin tonttisulun ja vesimittarin väliltä. Vesilaitoksen vastuun rajapinta on tonttisulku. Stttttsen lausunnon mukaan kiinteistöliittymä suljettiin, eikä sitä avata ennen kuin kyseiset kytkennät on poistettu ja katselmoitu.
Tero Ktttttnen on LVI-alan yrittäjä, ja hän on todistajana kuultuna vahvistanut asiassa antamansa lausunnon (todiste 9). Ktttttnen on kertonut saaneensa ilmoituksen vesivahingosta kysymyksessä olevassa kiinteistössä. Vesivahinko oli ollut ulkorakennuksen kellaritiloissa. Lausunnon mukaan kellarissa oli vesiautomaatti, jolla vesi on nostettu joskus aikaisemmin pihakaivosta ulkosaunaan. Kunnallistekniikka on tuotu talousrakennukseen jälkeenpäin. Maan sisään on jätetty haaroitus ennen vesimittaria. Maan alta lähtee toinen putki pihasaunaan. Pihasaunalle menevä putki on haaroitettu siellä olevalle vesiautomaatille ilman vesimittaria ja asianmukaista sulkua. Vesivahinko oli aiheutunut siitä, kun vesiautomaatin liitos oli rikkoutunut ja tämän seurauksena kellari oli täyttynyt kunnallistekniikan vedestä. Ktttttsen mukaan kaivoveden käyttö olisi edellyttänyt tonttisulun kiinnilaittoa.
Timo Ptttttnen on koulutukseltaan rakennusmestari ja rakennusterveysasiantuntija. Ptttttnen on kertonut toimivansa nykyisin asiantuntijatehtävissä. Aikaisemmin RakSystemsin palveluksessa loleessaan hän oli tehnyt asuntokaupan kuntotarkastuksia tuhansia. Ptttttnen on todistajana kuultuna vahvistanut kohteesta laatimansa 15.4.2015 päivätyn tarkastusmuistionsa oikeaksi. Ptttttnen on tarkastellut rakennuksen alapohjaa, välipohjaa ja pesuhuonetta sekä
saunaa. Ptttttnen on kertonut, että talon alla on aikaisemmin ollut rossipohja. Ptttttnen oli arvellut, että rossipohjan tuuletusaukot olisi
suljettu joskus lattian korjauksessa. Talon alle on näin ollen jäänyt tyhjä tila, joka ei tuuletu. Ptttttsen lausunnon ja kertomuksen mukaan alapohjarakennetta tutkittiin keittiön lattia avaamalla. Lattiarakenteena oli puurakenteinen lattia, jossa on lämmöneristeenä ollut sahanpuru. Purueristyksen alapuolella on ollut tyhjä tila, joka viittaa rakennuksen alapuolella olevaan alapohjatilaan, vaikka rakennuksen sokkelissa eikä kellaritilassa ole tuuletusaukkoja. Ptttttsen mukaan talot perustettiin 1940- luvulla rossipohjalle. Purueriste oli ollut alaosastaan tummentunutta ja purueristyksen alapinnassa olevissa puurakenteissa oli ollut lahovaurioita. Lisäksi rakennetta avattaessa oli havaittu voimakas mikrobiperäinen haju. Ptttttsen mukaan rakenteen korjaus tehtäisiin puhdistamalla ja valamalla paikallaan maanvarainen betonilaatta. Ptttttsen mukaan myöskään pesuhuoneen alla ei ole betonilaattaa. Välipohjarakennetta Ptttttnen on tutkinut avaamalla yläkerran keittiön lattian. Ptttttsen lausunnosta ilmenee, että lattiarakenne on ollut seuraava: laminaatti, solumuovi, muovimatto, lastulevy, puurunko ja olkieristys. Lausunnon ja Ptttttsen kertoman mukaan laminaattipäällysteen alapinnassa on mikrobivaurioon viittaavaa tummentumaa. Lisäksi rakennetta avattaessa havaittiin mikrobivaurioon viittaavaa hajua. Ptttttnen on kertonut, että kun lattiaa avattaessa tuli olkieristys vastaan, hänelle oli tullut käsitys, että toinen asuinkerros olisi rakennettu entisen yläpohjan päälle. Ptttttsen mukaan välipohjan korjaus tulisi tehdä purkamalla koko yläkerran lattiat ja rakentaa ne uudelleen. PeSooolojen osalta Ptttttnen on lausunut, että pesuhuone oli ollut puu- ja levyrakenteinen. Lattia- ja seinäpinnoilla oli keraaminen laatoitus. Ptttttsen lausunnon mukaan tarkastuksessa avattiin seinälaatoitusta ulkoseinän alareunasta. Laatoituksen taustalla oli ollut maatilavaneri, joka oli ollut lahovaurioitunut. Ptttttsen mukaan kaikki pintarakenteet tulisi purkaa ja rakentaa pesuhuone ja sauna kokonaisuudessaan.
Pesuhuone on rakennettu vanhojen määräysten mukaan, eikä silloin ole ollut vesieristeitä. Ptttttsen mukaan kosteusvaurioiden terveyshaitta vaikutukset ihmisille ovat erilaisia. Ptttttnen ei suosittele asumista kyseisessä kohteessa. Korjauskustannuksista Ptttttnen on lausunut, ettei hän osaa sanoa tarkkaa arviota, koska vanhan talon korjaamisessa on niin paljon epämääräisiä asioita, että kustannusten laskeminen on hankalaa. Korjaamisessa on paljon epävarmuustekijöitä, miten laajalle vauriot ovat levinneet ja vanhoja rakenteita voi vahingossa jäädä. Ptttttnen harkitsisi tämän vuoksi aika tarkkaan korjauksia. Ptttttsen mukaan hänen arvionsa voisi olla pelkän alapohjan korjauskustannuksista 25.000 euroa ja välipohjan osalta noin 15.000 euroa. Ptttttsen mukaan levyrakenteinen pesuhuone on tullut teknisen käyttöikänsä päähän. Ulkoseinien osalta Ptttttnen on todennut, että ulkoseinäverhouksesta puuttuu tuuletus, mutta se on kuitenkin pieni tekijä tämän rakennuksen kokonaisuudessa. Ptttttnen on kertonut, että jos hän olisi tehnyt kuntotarkastuksen, hän olisi tutkinut ala- ja välipohjarakenteet. Lisäksi hän olisi tutkinut pesuhuoneen pintakosteusmittarilla sekä porannut reiän levyn taustan tutkimiseksi.
Heimo Ptttttnen on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja ammatiltaan yrittäjä. Ptttttnen on tehnyt kohteessa kuntotarkastuksen ennen kaupan tekoa ja laatinut siitä raportin (todiste 2). Ptttttnen on todistajana kuultuna kertonut, että hän ei ollut havainnut kohteessa homeenhajua. Ptttttnen on kuitenkin kertonut, että alkavaa kasvustoa voisi olla alapohjassa. Lisäksi Ptttttsen mukaan jos sisälämpötila laskee alle + 10 astetta, kosteus jää sisälle, jos se ei pääse poistumaan. Tällöin rakenteen pintaan voi tulla kasvustoa. Rakennuksen rakennusvuodelta 1948 ei ollut dokumentteja siitä, mikä rakenne oli rakennuksen alapohjassa. Tuohon aikaan ei kuitenkaan tehty muita kuin rossipohjia. Ptttttnen on arvellut, että alapohjarakenne ei ole ollut alkuperäinen. Ptttttnen pitää pahana virheenä sitä, jos tuuletusluukut on jätetty pois tai laitettu umpeen.
Arja Mmmm on todistajana kuultuna kertonut ostaneensa kiinteistön isältään ja äidiltään. Arja Mmmm on asunut koko ikänsä talossa siihen saakka, kun möi sen veljelleen Pertti MmmmlIe ja Mira Rmmmmselle. Arja Mmmm ei ole tiennyt talon olleen joskus yksikerroksinen, eikä hän ole tiennyt mitään alapohjan mahdollisista muutoskorjauksista. Taloon oli tehty 1990-luvulla sisäsauna ja pesuhuone. Sitä ennen oli ollut vain ulkosauna käytössä. Talvella talossa lämmitettiin uuneja ja sähkönkulutuksen määrä oli vain 12.000 - 13.000 kwh vuodessa. Vuonna 1991 oli siirrytty kunnallistekniikkaan, jota ennen oli ollut vain oma kaivo käytössä. Kellarissa oli ollut vesipumppu, jolla kaivosta oli
nostettu vettä. Kaivovesi tuli myös päärakennukseen, eikä silloin kunnan vesimittari juossut. Arja Mmmm oli muuttanut pois talosta vuonna 2004.
Pirkko Ttttttnen on todistajana kuultuna kertonut syntyneensä ja asuneensa nyt kysymyksessä olevassa talossa. Hän oli rakentanut vuonna 1990 talon lähistölle ja asuu kysymyksessä olevan kiinteistön naapurissa. Asuessaan talossa hänellä ei ollut ollut terveydellisiä ongelmia. Taloa oli lämmitetty uuneilla ja myöhemmin oli tullut myös sähköpatterit. Ttttttsen mukaan kunnan vesijohtoon liittymisen jälkeen pystyi käyttämään myös kaivovettä kun laittoi hanan kiinni. Ttttttnen ei ole ollut tiennyt vesimittarin ohittamisesta. Kun Soooset olivat muuttaneet pois, talon ikkunat olivat olleet jäässä, koska talossa ei ollut ollut ilmeisesti lämpöjä päällä. Ttttttsen mukaan kohde on ollut myös myynnissä ja vuokrattavana.
Oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset laatuvirheistä
Rakennuksen ulkoverhous on ollut virheellisesti toteutettu siten, että ulkoverhouksen alle ei ole jätetty pystysuuntaista ilmarakoa, jotta rakenne tuulettuisi. Vanhemmasta kuntoraportista ilmenee, että tarkastuksen tehnyt Jttttnen on havainnut ulkoverhouksen alareunassa lahovaurion. Sooosen mukaan hän olisi ymmärtänyt kyseisestä vanhemmasta raportista, että nämä raportissa mainitut seikat olisi korjattu. Näytöstä ei kuitenkaan ilmene, että myyjät olisivat ilmoittaneet Soooselle korjausta vaatineiden rakenteiden tulleen korjatuiksi. Lttttnen ja Pelkonen ovat todenneet ulkoseinien kosteusvaurion myös ullakkotllassa. Lttttsen mukaan se on johtunut riittämättömästä eristeestä ullakkotilassa. Tätä virhettä ei ole mainittu
kuntotarkastusraporteissa. Ulkoverhouksen osalta Sooosen on katsottava ottaneen virheriskin itselleen, koska siinä olleet ulkoseinän alaosien lahovauriot on todettu Jttttsen kuntotarkastusraportissa, johon Sooonen on tutustunut. Tästä poiketen ullakkotilan lahovauriot eivät ole olleet Sooosen tiedossa ja siltä osin Sooosella on ollut oikeus vedota virheeseen.
Ptttttsen raportin mukaan alapohjan rakenne ei ole ollut myyjien tiedossa. Ptttttnen ei ole avannut rakenteita, mutta katsonut että silmämääräisesti rakenteessa ei olisi puutteita tai vaurioita. Näin ollen Sooosen ei voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan alapohjan osalta. Vastaajien väitteelle siitä, että kosteusvauriot olisivat syntyneet ostajan käytön aikana, ei ole näyttöä. Todistajien Lttttnen ja
Ptttttnen kertomusten ja tutkimusten mukaan alapohjan rakenteessa on merkittävät kosteusvauriot. Vaurioiden syynä ovat olleet toimimattomat
virheelliset rakenteet. Jossain vaiheessa aiempien korjausten yhteydessä sokkelissa olleet aukot on ilmeisesti laitettu kiinni, eikä
rossipohjana olevan alapohjan ontelotila ole päässyt tuulettumaan kuten tallainen rakenneratkaisu ehdottomasti vaatisi. Todistajien mukaan
kyseiset vauriot syntyvät ajan kuluessa ja ovat olleet rakennuksessa
kaupantekohetkellä. Alapohja on Lttttsen ja Ptttttsen mukaan korjattava ja rakennettava uudelleen. Lttttsen mukaan hänen löytämänsä
mikrobilajistot ovat hidaskasvuisia ja kysymys on siten pitkäaikaisista vaurioista. Alapohjassa on laatuvirhe, jota voidaan pitää olennaisena.
Ptttttsen raportista ostaja on saanut virheellisen kuvan välipohjan kunnosta, koska Ptttttnen on todennut, ettei hän ole havainnut rakennevaurioita välipohjassa. Näin ollen Sooosen ei voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan välipohjan kunnon osalta. Mira Rmmmmnen on kertonut, että he olivat laittaneet yläkertaan laminaatit, jossa työssä myös Pertti Mmmm oli ollut mukana. Rmmmmsen mukaan lattiat olisi purettu betonipinnalle, jonka päälle laminaatit olisi laitettu. Rmmmmsen kertomus on vastoin totuutta, koska koko talossa ei ole välipohjana mitään betonirakennetta. Ptttttsen tutkimusten mukaan laminaatin alle oli jätetty kaikki vanhat rakenteet; muovimatto, lastulevy, puurunko ja olkieristys. Lttttsen ja Ptttttsen tutkimusten ja havaintojen mukaan välipohjaan jätetyt olkieristeet kuuluisivat talon
rakentamisaikaan tuulettuvaan yläpohjaan. Todistajat ovat tehneet rakenteesta johtopäätöksen, että yläkerta olisi rakennettu jälkeenpäin ja välipohja olisi ollut entinen yläpohja. Lttttnen on ottanut välipohjasta mikrobinäytteitä, joiden tulokset ilmenee Lttttsen lausunnon liitteenä olevasta analyysivastauksesta (kirjallinen todiste 6). Vastauksen mukaan yläkerran lattiarakenteista oli löytynyt erittäin runsaasti mikrobeja jotka viittaavat vahvasti vaurioon. Lttttsen mukaan kyseiset mikrobit ovat hidaskasvuisia. Vauriot ovat johtuneet välipohjan virheellisestä
rakenteesta. Näin ollen Lttttsen ja Ptttttsen kertomuksilla ja lausunnoilla on näytetty, että välipohjan vauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. Välipohjassa on laatuvirhe, jota on pidettävä olennaisena.
Riidatonta on, että kiinteistön sähkönkulutukseksi on myyntiesitteessä ilmoitettu 16 000 kWh vuodessa. Kantajan kirjallisesta todisteesta 13 ilmenee, että heidän sähkönkulutuksensa vuonna 2012 on ollut 32 427 kWh vuodessa. Vastaajien kirjallisesta todisteesta ilmenee vastaajien sähkönkulutus vuosilta 2005 - 2009 on ollut keskiarvoltaan noin 16 986,27 kWh vuodessa. Tämän perusteella myyntiesitteen tietoa ei voida pitää virheellisenä. Käräjäoikeus katsoo, että sähkön kulutukseen vaikuttaa henkilöiden oma käyttötapa ja esimerkiksi uunien lämmityksen määrä. Muutoinkaan sähkönkulutuksen lukemalla ei ole olennaista merkitystä tämän asian ratkaisun kannalta.
Kuntoraporttien perusteella ostajan on katsottava olleen tietoinen kylpyhuoneen korjaamisen osalta siltä osin, kuin Ptttttsen raportista ilmenee, että kylpyhuone on rakennettu rakentamisajankohdan määräysten mukaisesti ja ettei myyjällä ole ollut tietoa vesieristeistä. Ptttttsen mukaan peSoooloissa ei ole ollut merkkejä vesieristeiden käyttämisestä. Ptttttsen raportista ostaja on saanut kuitenkin aivan virheellisen kuvan pesuhuoneen ja saunatilojen kunnosta, koska Ptttttnen ei ole havainnut pesuhuoneessa olevaa merkittävänä pidettävää kosteusvauriota. Sooosella on katsottava näin ollen olevan oikeus vedota
virheeseen pesuhuoneen kosteusvaurion osalta. Todistaja Ptttttnen on myös kertonut, että levyrakenteinen kylpy- I pesuhuone on ollut käyttöikänsä päässä. Ptttttsen tutkimusten mukaan pesuhuoneen seinälaatoituksen takana ollut maatilavaneri oli lahovaurioitunut. Edellä mainituilla seikoilla on näytetty, että kylpyhuoneen ja saunan lahovauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. Lttttsen ja Ptttttsen mukaan kylpyhuone ja sauna on purettava ja rakennettava uudelleen ja virhettä on näin ollen pidettävä olennaisena.
Laiton putkiasennus
Todistaja Stttttsen lausunnon (todiste 10) ja kertomuksen perusteella on näytetty, että kiinteistössä oli todettu laiton putkiyhteys saunarakennukseen sekä vesimittariin oli laitettu ohituslenkki, jolla kunnan vesimittarin voi ohittaa. Kiinteistön omistajalle oli annettu kehoitus korjata puutteet. Lisäksi asiassa on tullut ilmi, ettei kaivosta mennyt minkäänlaista putkea päärakennukseen, joten Mmmmn antama
tieto siitä, että kiinteistössä voisi käyttää myös kaivovettä on virheellinen.
Putkityö Tero Ktttttsen lausunnosta (todiste 9) ja Ktttttsen kuulemisesta ilmenee, että laiton putkiasennus aiheutti vesivahingon. Tätä tukee myös Polygonin raportti 14.11.2013 (todiste 14). Vastanäyttöä näiden LVI-alan asiantuntijoiden lausun noille ja kertomuksille ei ole esitetty. Vastaajien ostajalle antamaa väärää tietoa kaivoveden käytöstä sekä laitonta putkiasennusta voidaan pitää olennaisena virheenä kiinteistön kaupassa.
Virheiden olennaisuus I kaupan purkaminen vai hinnanalennus
Kaupan purku ei edellytä, että myyjä olisi menetellyt tuottamuksellisesti. Myös salainen virhe oikeuttaa purkamaan kaupan. Virheen olennaisuus arvioidaan objektiivisesti ja tapauskohtaisesti. Laatuvirhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata. Terveyshaittaa pidetään merkittävänä seikkana purkumahdollisuutta arvioitaessa. Jos korjauskustannukset ovat yli neljäkymmentä prosenttia kauppahinnasta, virhettä on voitu oikeuskirjallisuuden mukaan pitää olennaisena.
Asiassa esitetyn näytön perusteella rakennuksen suurimmat rakennusvirheet ja siten olennaisimmat laatuvirheet ovat alapohjassa ja välipohjassa. Nämä merkittävimmät virheet ovat olleet salaisia. Lisäksi olennaisena virheenä on pidettävä kylpytilojen kosteusvauriota ja
ostajalle annettua virheellistä tietoa kaivoveden käytöstä. Vaikka on kyse vanhasta alunperin vuonna 1948 rakennetusta talosta, se ei muuta asian
arvioimista toisella tavalla, koska virheet ovat objektiivisesti arvioiden niin merkittäviä ja olennaisia kysymyksessä olevassa kiinteistönkaupassa.
Käräjäoikeus katsoo, ettei ostaja ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan, koska näitä nyt kysymyksessä olevia olennaisimpia virheitä ei ole mainittu kuntotarkastusraporteissa. Lisäksi myyjät ovat antaneet väärää tietoa ostajalle kaivoveden käytöstä ja laittoman putkiasennuksen johdosta kellariin on aiheutunut vesivahinko.
Todistajat Lttttnen että Ptttttnen ovat katsoneet, että vaurioituneet rakenteet on poistettava kokonaisuudessaan ja alapohja ja välipohja rakennettava uudelleen sekä myös pesuhuone- ja saunatilat.
Todistaja Lttttsen toteamien virheiden korjauskustannukset ovat hänen laatimansa kustannuslaskelman (todiste 7) mukaan 111.927 euroa. Todistaja Ptttttnen on arvioinut karkeasti pahimpien välitöntä korjaamista vaativien alapohjan ja välipohjan osalta korjauskustannuksiksi yhteensä noin 40.000 euroa.
Käräjäoikeus arvioi, että kaupan kohteessa olleiden laatuvirheiden korjauskustannukset ovat joka tapauksessa yli 40 prosenttia kauppahinnasta. Lisäksi korjaamiseen menee useampia kuukausia ja todistaja Ptttttsen mukaan vaurioiden laajuus ei ole selvillä ja vanhan korjaaminen on yleisesti haastavaa. Asiassa esitetyn näytön perusteella asunto on korjaamattomana asumiskelvoton ja asunnossa on asiantuntijoiden kosteusvaurioista todettujen tutkimusten ja ostajien sairastelun perusteella terveyshaitta. Näin ollen ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eli perheensä asuntona.
Edellä mainituilla perusteilla kaupan kohteessa olleita laatuvirheitä on pidettävä olennaisina. Kaupan purkamiselle on siten edellytykset.
Kaupan purkuun liittyvä välien selvitys
Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.
Myyjän on maksettava palautettavalIe kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Maakaaren 2 luvun 34 §:n mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle.
Takaisin annettava kiinteistö on, mikäli mahdollista, palautettava myyjälle sellaisena kuin se luovutettaessa oli. Tämä ei ole aina mahdollista,
koska kiinteistön virheen havaitseminen voi viedä vuosia. Jos kiinteistön
arvo on tänä aikana alentunut ostajan toimenpiteen vuoksi, ostaja saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle (Jokela ym. s. 172 - 177 ja HE 120/1994 vp.)
Kupan kohteen naapurissa asuvan Ttttttsen mukaan kohteen ikkunat olisivat olleet jäässä talvella Sooosen poismuuton jälkeen.
Käräjäoikeus katsoo, että asunnosta löytyneiden merkittävien kosteusvaurioiden vuoksi merkitystä ei ole sillä, etteivät Soooset ole jatkuvasti lämmittäneet käyttämättä olevaa rakennusta. ML Sooonen on kertonut, että hän on käynyt joskus lämmittämässä uuneja. Näin ollen Sooosen ei ole katsottava laiminlyöneen kiinteistön asianmukaista hoitoa poismuuttonsa jälkeen tai kiinteistön arvo olisi muutoinkaan Sooosen toimenpiteiden vuoksi alentunut. Sooonen on kunnostanut taloa noin 30.000 eurolla.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos asiassa on esitetty useita vaatimuksia joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen asianosaisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Mmmm ja Rmmmmnen ovat hävinneet asian. Kantajan vaatimus kaupan purkamisesta on ollut päävaatimus, mikä tulee asiassa hyväksyttäväksi. He ovat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollisia korvaamaan Sooosen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut asiassa. Kanteen kanneperuste sähkönkulutuksesta ei ole tullut hyväksytyksi, mutta sillä on ollut vain vähäinen merkitys asiassa, eikä sanottavaa vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.
Kantaja on ilmoittanut, ettei hän ole laittanut asiassa 17.4.2014 annettua turvaamistoimipäätöstä täytäntöön, koska hänellä ei ole ollut mahdollisuutta vaadittavan vakuuden asettamiseen. Turvaamistoimi on näin ollen katsottava rauenneeksi.
ML Sooosen sekä Pertti Mmmmn ja Mira Rmmmmsen välillä
25.2.2011 tehty kiinteistön kauppa koskien Leppävirran kunnan
Sorsakosken kylässä sijaitsevaa Koivurinne- nimistä kiinteistöä (
420-423-17-233) osoitteessa Venerannantie 87,79130 Sorsakoski, puretaan.
Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan ML Soooselle
- kauppahinnan palautuksena 75.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 4.3.2011 lukien 1.4.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien ja
- korvauksena kiinteistöön pannuista tarpeellisista kustannuksista
30.715,88 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien
-sekä vaurioiden selvittelystä aiheutuneet kulut 4.058,26 euroa laillisine viivästyskorkoineen 1.4.2013 lukien
Lisäksi Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan korvaamaan Soooselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista asiassa 8.796 euroa sekä asianosaiskuluista 496 euroa, yhteensä 9.291,93 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
26.7.2015 lukien.
Käräjäoikeus vahvistaa oikeusapua oikeusturvavakuutuksen 15 prosentin omavastuuosuuteen saaneen ML Sooosen avustajan asianajaja Henri Haaaaaasen palkkioksi vaaditun mukaisesti 10.348,15 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja Henri Hyväriselle ML Sooosen vakuutuksen omavastuuosuutena 1.552,22 euroa, mikä määrä Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan korvaamaan valtiolle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.7.2015 lukien.
Käräjäoikeus vahvistaa oikeusapua oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen ylittäviin kuluihin 0 prosentin omavastuuosuudella saaneen ML Sooosen avustajaksi määrätyn asianajaja Henri Haaaaaasen palkkioksi vaaditun mukaisesti 3.311,79 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja Henri Haaaaaalle 2. 670,80 euroa ja arvonlisäveron määrä 640,99 euroa, mitkä määrät Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan korvaamaan valtiolle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.7.2015 lukien.
*) Tuomiota täydennetty avustajan palkkion osalta.
OK 24:10 nojalla.
Heidi Fröberg
*) Valtion varoista maksetaan oikeusapua ilman omavastuuosuutta saaneen Mira Rmmmmsen avustajaksi määrätylle OTM Jaakko Iaaaaaalle palkkioksi ja korvaukseksi
- valmistautumisesta 1998,70 euroa (18.17 h),
- avustamisesta suullisessa käsittelyssä 742,50 euroa (6.75 h),
- jälkitoimista 110 euroa (1 h) ja
- arvonlisäverosta 684,29 euroa eli
yhteensä 3 535,49 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.
Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamatta erillisistä muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.
Tyytymättömyyttä ovat säädetyssä järjestyksessä ilmoittaneet Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen koko tuomioon. Määräaika valitukselle maanantai 27.7.2015. Määräaika vastavalitukselle maanantai 10.8.2015. Seuraa valitusosoitus.
Käräjätuomari Heidi Ftttttn estyneenä ollessa
Minna Ktttttnen