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Timestamp: 2019-04-19 20:37:25
Document Index: 4972626

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 306', '§ 535']

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Bundesgerichtshof (BGH) ändert Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen
Der BGH hat durch Urteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13) unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist; zudem ist auch eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Damit setzt der 8. Zivilsenat seine einschränkende Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen fort, ohne sich dazu durchzuringen die Übertragung auf den Mieter in jedem Fall als unwirksam anzusehen.
Zur Erinnerung: Durch Renovierungsklauseln wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag (in der Regel formularmäßig) auf den Mieter abgewälzt. Sog. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Der BGH hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (so noch BGHZ 101, 253, 264 ff.). Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (so noch BGH NJW 2007, 3632) hält der BGH nach den Entscheidungen vom 18.03.2015 ebenfalls nicht mehr fest.
Zur Begründung wird ausgeführt, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – durch Formularklausel in einem Mietvertrag nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind, da dies den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Darlegungs- und beweispflichtig für die Tatsache, dass die Wohnung bei Mietvertragsbeginn unrenoviert war, ist allerdings der Mieter. Als renoviert gilt eine Wohnung nach der Entscheidung des BGH nur, wenn vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für die Praxis, da der Vermieter nicht nur bei den schon bekannten Fallgruppen der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln (z.B. bei Vereinbarung starrer Ausführungsfristen, Endrenovierungsklauseln und auch während der Mietzeit geltender Farbwahlklauseln) keine Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen hat, sondern auch immer dann nicht, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.
Dies ist aber noch nicht alles!
Denn wenn Formularklauseln unwirksam sind, gilt das Gesetz, § 306 Abs. 2 BGB. Wie eingangs ausgeführt, ist die Vornahme der Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB Aufgabe des Vermieters, mit anderen Worten: in den Fällen, in denen die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist, hat der Mieter – Fälligkeit vorausgesetzt - einen Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung entsprechender Arbeiten.