Source: https://www.homeday.de/musterdokumente/hausmietvertrag/
Timestamp: 2017-06-25 07:09:39
Document Index: 65923691

Matched Legal Cases: ['§ 312', '§ 550', '§ 575', '§ 543', '§ 154', '§ 573', '§ 573', '§ 580', '§ 580', '§ 536', '§ 558', '§ 575', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 558', '§ 543', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 20', '§ 3', '§ 266', '§ 8', '§ 553', '§ 553', '§ 540', '§ 553', '§ 535', '§ 2', '§ 14', '§ 2', '§ 5', '§ 15', '§ 27', '§ 535', '§ 555', '§ 536', '§ 9', '§ 28', '§ 536', '§ 556']

HomedayMusterdokumenteMuster Hausmietvertrag Mietvertrag Haus –
Muster Mietvertrag Haus – unbefristet
Muster Mietvertrag Haus – befristet
Der Hausmietvertrag
Für die Hausvermietung gibt es zwei verschiedene Formen von Mietverträgen:
Der befristete Hausmietvertrag
Bei der Vermietung eines Hauses gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Vermietung von Wohnungen. Wenn Sie ein Einfamilienhaus befristet vermieten wollen, müssen Sie genauso wie bei der befristeten Wohnungsvermietung einen Grund für die Befristung angeben. Dennoch unterscheidet sich der Mietvertrag für Häuser in einigen Punkten von dem für Wohnungen. So besteht bei einem Einfamilienhaus beispielsweise nicht die Notwendigkeit, einen gesonderten Verteilerschlüssel für die Nebenkosten zu vereinbaren, da der Mieter hier als einzige Mietpartei im Haus die Nebenkostenabrechnung selbst übernehmen kann. Auch eine Hausordnung, die das gemeinschaftliche Leben regelt, ist nicht notwendig. Andererseits bedarf es bei einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus zusätzlicher Regelungen bezüglich etwaiger Nebenanlagen, die oft mitvermietet werden (z.B. Garten, Garage, Stellplatz etc.). Es gelten außerdem Besonderheiten im Hinblick auf Anliegerpflichten, die Wohnfläche und Betriebskosten. Näheres dazu erklären wir Ihnen in der kommentierten Fassung des Haus-Mietvertrags.
Was sollte im Hausmietvertrag stehen?
Genauer Zeitraum der Mietzeit einschließlich Begründung für die Befristung der Mietzeit (bei befristetem Vertrag), Genaue Angabe des Mietbeginns und ggfs. Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses (bei unbefristetem Vertrag)
Allgemeine Hinweise zum befristeten Hausmietvertrag Haus nach Wohnungseigentumsgesetz
Wenn das Haus, welches vermietet werden soll, auf einem Grundstück steht, das nicht allein Ihnen, sondern mehreren Eigentümern gehört, müssen Sie bei Abschluss des Mietvertrages die Bestimmungen des Wohnungseigentümergesetzes berücksichtigen. Diese geben in Bezug auf Flächen und Einrichtungen, die im Miteigentum stehen, nämlich gewisse Voraussetzungen vor. So werden etwa die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Miteigentümer zu verbindlichen Vorgaben für jeden einzelnen Eigentümer gemacht. Ein Eigentümer darf mit seinem Mietvertrag also nicht gegen die Ordnung bzw. die Beschlüsse verstoßen. Klauseln des Mietvertrags, die sich auf solch verbindliche Vorgaben beziehen, betreffen insbesondere die Nutzung von gemeinschaftlichen Flächen sowie Veränderungen an gemeinschaftlichen Objekten. Bei diesen Klauseln ist daher eine Überprüfung der Vereinbarkeit geboten. Preisgebundener Wohnraum
Die Vorgaben des Wohnungsbindungsgesetzes sind für Sie dann verbindlich, falls Ihr Haus preisgebundenen Wohnraum begründet. Dafür muss der Bau des Hauses zum Zwecke der Förderung von sozialem Wohnungsbau mit öffentlichen Mitteln finanziert worden sein. Als Vermieter eines solchen Wohnraums dürfen Sie lediglich eine Miete verlangen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Dadurch soll der Zweck des sozialen Wohnungsbaus, die Unterstützung von Bedürftigen, gesichert werden. Daher sind im Übrigen nur eine eingeschränkte Verwendung der Mietkaution sowie eine Mieterhöhung lediglich im Rahmen von gesteigerten Aufwendungen erlaubt. Um überprüfen zu können, ob Sie als Vermieter diese Vorgaben tatsächlich berücksichtigen müssen, ist Ihnen zu raten, sich eine Bescheinigung über den Bedarf einer Sozialwohnung aushändigen zu lassen. Diese sollten Sie dann auch innerhalb von zwei Wochen der zuständigen Stelle vorzeigen. Widerrufsrecht
Achten Sie auf ein mögliches Widerrufsrecht des Mieters. Dieses besteht gemäß § 312 IV BGB, sofern Sie als Vermieter Unternehmer sind (wenn die Vermietung Ihrerseits als professionelle Tätigkeit angesehen werden kann, z.B. bei einer regelmäßig wiederkehrenden Vermietung von etwa 8-10 Mietobjekten), der Mieter Verbraucher ist (wenn die Anmietung zu rein oder zumindest überwiegend privater Nutzung geschieht) und das Haus vor Abschluss des Mietvertrages nicht besichtigt wurde. Im Falle dieser Voraussetzungen, sollten Sie das Widerrufsrecht zumindest zeitlich einschränken, indem Sie eine Widerrufsbelehrung in den Mietvertrag aufnehmen. Dadurch hat der Mieter lediglich 14 Tage Zeit, um dem Vertrag zu widersprechen. Ohne eine solche Belehrung hätte er dafür ein ganzes Jahr und 14 Tage Zeit. Bestenfalls schließen Sie das Widerrufsrecht natürlich komplett aus, indem Sie vor Mietvertragsschluss vorsichtshalber eine Besichtigung durchführen. Als Nachweis sollten Sie bei der Besichtigung Name und Anschrift des Mieters notieren und später bei Abschluss des Vertrages den Besichtigungstermin dokumentieren. Schriftform Eine besondere Form müssen Sie bei Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich nicht einhalten. Falls Sie einen befristeten Mietvertrag aber für mehr als ein Jahr eingehen wollen, sollten Sie diesen schriftlich schließen (wozu auch das Zusammenheften aller Vertragsbestandteile gehört). Andernfalls ist der Vertrag zwar nicht unwirksam, er gilt aber gemäß § 550 BGB nicht mehr als befristet, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann im Übrigen frühestens ein Jahr nach Überlassung des Mietobjekts gekündigt werden. Energieausweispflicht Abgesehen von gewissen Voraussetzungen beim Mietvertrag selbst, haben Sie bei der Vermietung die Pflicht, einen gültigen Energieausweis für das Mietobjekt vorzulegen. In einem Inserat sind gewisse Daten zum Energieverbrauch anzugeben und spätestens bei der Besichtigung muss der komplette Ausweis gut sichtbar ausgehangen bzw. ausgehändigt werden. Von dieser Pflicht befreit sind Sie nur dann, wenn das zu vermietende Haus eine Nutzfläche von weniger als 50 qm hat oder ein Baudenkmal ist. Greift allerdings keiner dieser Ausnahmen ein, sollten Sie der Energieausweispflicht nachkommen, um möglichen Bußgeldern zu entgehen. Meldepflicht Nach Abschluss des Mietvertrages trifft Sie als Vermieter neuerdings die Pflicht, dem Mieter innerhalb von zwei Wochen den Ein- bzw. Auszug zu bestätigen, damit sie dieser bei der Meldebehörde vorlegen kann. Daher müssen Sie als Vermieter darauf achten, dass die Bestätigung gewisse Mindestdaten enthält. Dazu gehören Name und Adresse von Ihnen als Vermieter sowie Name(n) des(/r) Mieter, Anlass der Bestätigung (Ein- oder Auszug), Datum des Ein- oder Auszugs und Adresse des gemieteten Objekts. Halten Sie diese Vorgaben nicht ein oder erstellen Sie eine solche Bestätigung gar nicht erst, müssen Sie unter Umständen auch hier mit einem Bußgeld rechnen. Sind Sie hingegen der Pflicht gewissenhaft nachgekommen, sollten Sie sich über die tatsächliche An- bzw. Abmeldung bei der Meldebehörde vergewissern, um sich keinerlei Vorwürfen von unterlassener Mitwirkung aussetzen zu müssen. Wann Sie ein Haus befristet vermieten dürfen
Ein befristeter Mietvertrag unterliegt aufgrund der Nachteiligkeit für den Mieter von vornherein gewissen gesetzlichen Voraussetzungen und kommt daher nur in Frage, wenn Sie als Vermieter für die Begrenzung der Mietvertragsdauer einen in § 575 BGB aufgelisteten Grund nennen können. Als mögliche Gründe kommen danach nur Eigenbedarf, zulässige bauliche Maßnahmen am Haus oder die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten in Betracht. Trifft ein solcher Grund bei Ihnen zu, sollten Sie von einem befristeten Vertrag Gebrauch machen. Dadurch besteht für Sie während der Mietvertragszeit finanzielle Sicherheit, vor allem da der Mieter den befristeten Vertrag grundsätzlich nicht kündigen kann (es sei denn er kann von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, d.h. bei einem berechtigten Interesse an der vorzeitigen Beendigung und Stellung eines geeigneten Nachmieters). Sie sollten aber beachten, dass dasselbe natürlich für Sie als Vermieter gilt. Das bedeutet, eine vorzeitige Beendigung ist in der Regel auch von Ihrer Seite her ausgeschlossen. Möglich ist sie nur dann, wenn Sie sich mit dem Mieter dahingehend einigen oder die Befristung des Mietvertrages nicht wirksam ist (z.B. wenn kein Grund für die Befristung besteht oder ein Vertrag, der länger als ein Jahr dauern soll nicht schriftlich geschlossen wurde), sodass der Vertrag als unbefristet anzusehen ist und dadurch die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung wieder besteht. Allzu schwer wiegt der grundsätzliche Ausschluss der ordentlichen Kündigung allerdings nicht, da die fristlose Kündigung nach § 543 BGB stets möglich ist. Begeht der Mieter einen Verstoß gegen den Mietvertrag oder sonstige Vorschriften, können Sie den Mietvertrag daher in jedem Falle beenden. Wichtig: Ein befristeter Mietvertrag ist nicht gleichzusetzen mit einem Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch. Letzterer zielt auf die nur kurzfristige Vermietung ab, bei der sich der Grund für die befristete Dauer aus dem Zweck für die Vermietung ergeben muss (z.B. Vermietung als Ferienunterkunft oder für Saisonarbeiter). Bei einem solchen Mietvertrag kommen Mieterschutzvorschriften wie die zur Mietpreisbremse nicht zum Tragen, um beiden Parteien den kurzfristigen Abschluss zu vereinfachen. Bei einem befristeten Mietvertrag beanspruchen die Mieterschutzvorschriften aber volle Geltung, da sich die Vermietung hier nicht notwendigerweise auf einen kurzen Zeitraum beschränkt. Zu beachten: Der Vertrag ist nur dann als Wohnraummietvertrag anzusehen, wenn die Vermietung auf private Zwecke ausgelegt ist. Völlig irrelevant ist dabei, wie der Vertrag offiziell genannt wird. Es spielt nur der tatsächliche Vertragszweck eine Rolle. Gewerbliche Zwecke dürfen nicht in den Vordergrund gelangen. Andernfalls handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag, bei dem zum Teil abweichende Bestimmungen vorherrschend sind. Sind die gewerblichen Zwecke aber von nur untergeordneter Bedeutung und liegt der Schwerpunkt des Vertragszwecks auf dem Wohnen an sich (z.B. unregelmäßiger Nachhilfe- oder Musikunterricht im Haus), so handelt es sich im einen Wohnraummietvertrag. Maßgeblich ist der Schwerpunkt der Nutzung. Außerdem: Die Vermietung eines Einfamilienhauses weist im Gegensatz zu der einer Wohnung einige Besonderheiten auf, sodass Sie den jeweiligen Vertragstyp nutzen sollten. Verwenden Sie für die Vermietung eines Einfamilienhauses einen Mietvertrag für Eigentumswohnungen, zieht dies zwar nicht die Unwirksamkeit des Vertrages nach sich, Ihre Interessen werden aber gegebenenfalls nicht vollumfänglich berücksichtigt. Anders als bei einer Wohnung muss bei einem Einfamilienhaus beispielsweise unbedingt geklärt werden, welche Flächen mitvermietet werden und was für Konsequenzen dies mit sich führt, ob den Mieter Anliegerpflichten treffen und wie die Wohnfläche festgelegt wird. Außerdem gelten Besonderheiten in Bezug auf eine Hausordnung und Betriebskosten, da solche Regelungen oft überflüssig sind angesichts der Tatsache, dass es lediglich eine einzige Mietpartei gibt. Nähere Erklärungen finden Sie unter den einzelnen Vorschriften. Mietsache
Legen Sie genau fest, was vermietet wird
Nur durch die genaue Bezeichnung des zu vermietenden Objekts einschließlich der Auflistung aller zu vermietenden Räume und Flächen können Sie die Nutzung nicht mit eingeschlossener Mietsachen verhindern. Denn auch wenn Sie bestimmte Räume/Flächen nicht mitvermieten wollten, können Sie im Einzelfall als Teil des Mietvertrages angesehen werden, obwohl dies nicht explizit im Mietvertrag festgehalten wurde. Gerade bei einem Einfamilienhaus wird oftmals angenommen, alle auf dem Grundstück vorhandenen Räume und Flächen werden mitvermietet. Wollen Sie also bestimmte Objekte vom Mietvertrag ausnehmen, sollten Sie dies im Mietvertrag deutlich zum Ausdruck bringen. Tun Sie dies nicht, kann es entweder zu einer nicht gewollten Vermietung oder sogar zu einem Dissens im Sinne der §§ 154, 155 BGB kommen. Letzteres führt zwar nicht automatisch zur Unwirksamkeit des Vertrages, im Zweifel gilt der Vertrag aber als noch nicht geschlossen, wenn sich die Parteien der fehlenden Einigung bewusst sind oder (falls sie sich der fehlenden Einigung nicht bewusst sind) der Streitpunkt so wesentlich ist, dass ein Vertrag ohne eine Klärung nicht geschlossen worden wäre. Hüten Sie sich vor unzulässigen Teilkündigungen
Grundsätzlich kann nur der gesamte Mietvertrag und nicht lediglich einzelne Räume/Flächen gekündigt werden. Allein deswegen ist es von Bedeutung, vorher festzulegen, was Teil des Mietvertrages ist. Möchten Sie einen Raum, z.B. die Garage, nämlich nach Beginn des Mietvertrages für sich in Anspruch nehmen, können Sie die Mietdauer allein hierfür nicht vorzeitig beenden, es sei denn Sie nehmen separate Mietverträge (einen für das Haus und einen für die Garage) auf. Sind besondere Räume/Flächen aber Teil eines einheitlichen Mietvertrages, gelten für den kompletten Vertrag die Kündigungsregeln zum Wohnraummietvertrag, d.h. §§ 573 ff. BGB. Das hat zur Folge, dass sich der Kündigungsgrund beispielsweise auf alle Teile des Mietvertrages gleichermaßen beziehen muss. Eine Teilkündigung ohne ein besonderes berechtigtes Interesse wäre allenfalls unter den Voraussetzungen des § 573 b BGB zulässig. Selbst diese Möglichkeit ist bei einem befristeten Vertrag aber ausgeschlossen. Von der Rechtsprechung wurden nur in ganz seltenen Ausnahmefällen Teilkündigungen eines befristeten Vertrages für wirksam erklärt. Dies fand beispielsweise dann statt, als aus dem Vertrag selbst klar erkennbar wurde, dass zwei Teile des Mietvertrages nicht derart eng miteinander verbunden sind, etwa weil sie auf unterschiedlichen Grundstücken liegen, von verschiedenen Personen genutzt werden oder andere Vertragslaufzeiten aufweisen. Diese von der Rechtsprechung erklärten Ausnahmen stellen allerdings keine verbindlichen Vorgaben auf, sodass Sie bei einem befristeten Mietvertrag in jedem Falle separate Verträge abschließen sollten, falls Sie sich die einzelne Kündigung bestimmter Räume/Flächen vorbehalten möchten. Bei dem separaten Mietvertrag über bestimmte Räume/Flächen können Sie dann auch kürzere Kündigungsfristen als beim Wohnraummietvertrag vereinbaren und den Vertrag an sich ohne Begründung befristen. Nach § 580 a I BGB können diese Mietverträge sogar ohne besondere Voraussetzungen (d.h. ohne Angabe von Gründen und mit einer Frist von maximal drei Monaten) beendet werden. Der Mietvertrag über das Haus an sich wird von der Kündigung nach § 580 a I BGB nicht berührt. Separate Verträge sind somit alles andere als unvorteilhaft, besonders dann nicht, wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie die Garage oder den Kfz-Stellplatz in Zukunft selbst benötigen. Vermeiden Sie Mietminderungsansprüche
Minderungsansprüche können dann auftauchen, wenn die Mietsache nicht die Voraussetzungen erfüllt, die versprochen wurden. Dies geschieht häufig in Bezug auf die Wohnfläche, wenn die angegeben von der tatsächlichen um mehr als 10 % abweicht, sei es weil sie nicht richtig ermittelt oder weil sie bewusst falsch angegeben wurde. Nennen Sie im Mietvertrag die Größe der Wohnfläche, so ist Ihnen zu empfehlen, diese nicht zu einer verbindlichen Angabe zu machen. Dies kann durch folgenden Nebensatz sichergestellt werden: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume“. Indem Sie ausschließen, dass die Angabe der Größe rechtliche relevant ist, entgehen Sie einem Mietminderungsanspruch gemäß § 536 a BGB. Dasselbe Ziel erreichen Sie, wenn Sie gänzlich auf die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag verzichten. Eine konkludente Vereinbarung der Wohnfläche findet auch nicht allein aufgrund der Angabe der Fläche im Zeitungsinserat bzw. in einer Online-Stellenanzeige oder durch etwaige Aussagen des Maklers statt. Unabhängig davon, ob sie die Wohnfläche im Mietvertrag angeben oder nicht angeben, sollten Sie die Fläche korrekt ermitteln (lassen). Sie müssen die Zahl nämlich unter Umständen der gesamten Betriebskostenabrechnung zugrunde legen. Basiert die Abrechnung auf einer fehlerhaften Angabe, hat der Mieter stets Anspruch auf eine neue Berechnung. Außerdem ist die korrekte Wohnfläche vorteilhaft für den Vermieter selbst, da hierauf potenzielle Ansprüchen auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB fußen. Eine Hilfestellung zur korrekten Ermittlung wird im Download-Dokument „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ gegeben. Ein Formular zur Wohnflächenberechnung finden Sie auch auf unserer Homepage. Mietzeit
Vereinbaren Sie eine wirksame Befristung
Die Befristung eines Mietvertrages bedarf eines gesetzlich vorgeschriebenen Grundes aus § 575 I Nr. 1 – 3 BGB, den der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Vertrages mitteilen muss. Nach Vertragsschluss darf er den Befristungsgrund nicht einfach austauschen, er ist vielmehr an seine einmal gegebene Begründung gebunden. Nur der dem Grund zugrundeliegende Sachverhalt darf sich ändern ohne dass die Befristung entfallen würde. Im Übrigen muss der Vermieter den tatsächlichen Eintritt des Befristungsgrundes unter Umständen nachweisen, wenn dieser erst nach Vertragsschluss stattfindet. Bei Missachtung dieser Grundsätze wird der befristete zu einem unbefristeten Vertrag. Dasselbe gilt bei späterem Wegfall des Befristungsgrundes, falls der Mieter das Vertragsverhältnis fortsetzen möchte. Legen Sie eine Frist für die gewünschte Dauer des Mietverhältnisses fest
Der Mietzeitraum sollte genau definiert werden, damit dahingehend keinerlei Missverständnisse auftauchen. Dabei darf auch eine Mietvertragslaufzeit von über 4 Jahren festgelegt werden. Anders als bei einem Vertrag mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung, bei dem der Kündigungsverzicht maximal 4 Jahre betragen darf, gilt beim befristeten Vertrag nämlich keine von der Rechtsprechung festgelegte Höchstgrenze, auch wenn sich die Situation des Mieters beim Kündigungsverzicht und bei einer Befristung fast gleicht, da in beiden Fällen die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Seien Sie sich bewusst, dass die vorzeitige Beendigung des befristeten Vertrags nicht ohne Weiteres möglich ist
Da die ordentliche Kündigung beim befristeten Vertrag ausgeschlossen ist, kann der Vertrag nur unter besonderen Umständen vorzeitig beendet werden. Dies ist zum einen dann möglich, wenn die Befristung des Vertrages unwirksam ist (etwa weil kein Befristungsgrund besteht oder dieser nicht schriftlich mitgeteilt wurde), sodass er sich in einen unbefristeten Vertrag umwandelt, der wiederum mit einer normalen Kündigung beendet werden kann. Zum anderen kann ein Sonderkündigungsrecht auf Seiten des Mieters bestehen. Dafür bedarf es allerdings mehrerer Voraussetzungen. Erstens muss der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung der Mietzeit haben, welches schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an der Fortführung des Vertrages. Berechtigte Interessen sind beispielsweise Arbeitsplatzwechsel oder -verlust, Familienzuwachs und Heirat. Kein berechtigtes Interesse ist allein der Wunsch, umzuziehen. Zweitens muss die Fortsetzung des Vertrages deswegen eine besondere Härte für den Mieter darstellen. Dies wäre nicht der Fall, wenn der Grund für die veränderte Situation vom Mieter selbst verschuldet ist. Drittens muss der Mieter für einen geeigneten Ersatz sorgen, der in den Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen eintritt, sodass hieraus kein Nachteil für den Vermieter entsteht. Im Übrigen darf die Mietvertragslaufzeit nicht ohnehin in naher Zukunft beendet sein, denn dann wäre ein weiteres Festhalten am Vertrag noch zumutbar. Miete
Seitdem Wohnraum knapp geworden ist, gilt in den von den Ländern festgelegten Ballungsgebieten die sogenannte Mietpreisbremse. Vermieter dürfen dort nur eine Miete von höchstens 10 % über dem ortsüblichen Niveau einnehmen. Liegt die Miete über dieser Grenze, kann sich der Mieter dagegen schriftlich beschweren und im Anschluss die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Dies gilt allerdings nicht bei Mieten für Neubauten und die erste Miete nach einer umfassenden Modernisierung. Dadurch soll den Vermietern, die für besseren und neuen Wohnraum sorgen, ein Anreiz geschaffen werden. Im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ ist beschrieben, unter welchen Umständen man darüber hinaus die Höchstgrenze für die Miete nicht zu berücksichtigen braucht. Legen Sie fest, welche Nebenkosten die Miete enthalten soll
Zunächst einmal ist festzulegen, dass Nebenkosten überhaupt gezahlt werden sollen. Des Weiteren können Sie die Art der Bezahlung bestimmen. Der Mieter leistet entweder eine Voraus- oder eine Pauschalzahlung. Für Sie als Vermieter hat letzteres den Vorteil, dass Sie keine genaue Abrechnung über die Nebenkosten erstellen müssen und eine zu hohe Pauschale einbehalten dürfen, falls sie die tatsächlichen Kosten übersteigt (wobei die Höhe der Pauschale an sich von vornherein angemessen sein muss). Andererseits dürfen Sie natürlich auch keine Nachzahlung verlangen, falls die Pauschale die Kosten nicht begleicht. Somit gehen Sie das Risiko ein, auf gewissen Kosten sitzen zu bleiben. Zu Beachten: Eine Pauschalzahlung ist nur zulässig über die Betriebskosten im engeren Sinne, d.h. die in § 5 Nr. 1 und 2 des Mietvertrages benannten Kosten. Heiz- und Warmwasserkosten dürfen nicht im Voraus bezahlt werden, da hier stets eine individuelle Abrechnung geboten ist. Im Übrigen ist eine Pauschalzahlung generell, also auch für Betriebskosten an sich, verboten, wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt. Hierbei müssen alle Kosten individuell abgerechnet werden, da die Zahlung mit Sozialmitteln unterstützt wird und daher nicht dem Belieben der Vertragsparteien unterliegt. Nutzen Sie die Möglichkeit, die Zahlung der Nebenkosten für Heizung und Warmwasser direkt an den Mieter zu delegieren
Um sich selbst die Erstellung einer Abrechnung zu ersparen, empfiehlt es sich, die Zahlung von Heiz- und Warmwasserkosten vom Mieter übernehmen zu lassen. Dies ist bei einem Einfamilienhaus möglich, da die Kosten ohnehin von nur einer Mietpartei getragen werden und deswegen nicht gesondert aufgeschlüsselt werden müssen. Für den Mieter ist diese Regelung auch meist vorteilhaft, da er somit die volle Kontrolle über den Zahlungsvorgang und die Abrechnungen hat. Sollten also beide Mietparteien von der Regelung Gebrauch machen wollen, bedarf es keiner Vorauszahlung von Heiz- und Warmwasserkosten. Sie müssen dann lediglich unter § 5 des Mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter die Verträge über die Lieferung von Strom, Gas und Wasser selbst abschließen und die Abrechnungen alleine vornehmen muss (siehe § 5 Nr. 2 des Mietvertrages). Überprüfen Sie, ob Sie von Ihrem Recht zur vertraglich vereinbarten Mietsteigerung Gebrauch machen sollten
Die Miete kann im Laufe der Vertragslaufzeit angepasst werden. Dafür stehen mehrere Alternativen zur Auswahl. Entweder Sie greifen auf die gesetzlichen Möglichkeiten zu (§ 558 ff. BGB) oder Sie vereinbaren im Mietvertrag eine Anpassung der Miete, was aber zur Folge hat, dass die gesetzlichen Möglichkeiten grundsätzlich ausgeschlossen sind. Mögliche vertragliche Vereinbarungen sind die Anpassungen durch Index- oder Staffelmiete. Auch diese zwei Möglichkeiten sind nur alternativ vereinbar. Die Vereinbarung der Indexmiete führt dazu, dass die Miete an die Inflationsrate, sprich den Preisindex für Lebenshaltungskosten, angepasst wird. Was grundsätzlich sinnvoll klingt, kann sich für den Vermieter unvorteilhaft auswirken, da die Anpassung auch dann stattfindet, wenn der Preisindex sinkt, und andere Mieterhöhungen nicht mehr möglich sind. Vor allem in Regionen, in denen sich die Mietpreise stark entwickeln (Großstadt, Ballungsraum), sollten Sie eher auf eine gesetzliche Mietanpassung zurückgreifen und daher von einer Vereinbarung im Mietvertrag absehen. Die vertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete sollte ebenso gut überlegt sein. Vorteil ist zwar, dass Sie ganz individuell bestimmte Staffeln festlegen können, zu denen sich die Miete automatisch erhöht, und sich somit selbst Planungssicherheit verschaffen. Diese Staffeln können sogar für mehr als 10 Jahre angelegt werden. Nachteil ist aber, dass auch hier die Anpassung der Miete an die Vergleichsmiete sowie die Anpassung nach einer Modernisierung ausgeschlossen sind. Darüber hinaus muss jede Staffel mit der Mietpreisbremse vereinbar sein. Trifft dies einmal nicht zu, kann der Vermieter die Staffelmiete zwar nicht durchsetzen, bleibt aber grundsätzlich an die Vereinbarung gebunden, sodass selbst dann ein Rückgriff auf eine gesetzliche Mietanpassungsmöglichkeit verwehrt bleibt. Die Auswahl der verschiedenen Mietanpassungsalternativen sollte nach allem Gesagten daher vordergründig von der Lage Ihres Mietobjektes abhängen. Zahlung der Miete Machen Sie von Ihrem Recht zur Kündigung Gebrauch, wenn die Zahlung der Miete verspätet stattfindet
Leistet der Mieter die Zahlung der Miete mit Verzug, so stehen Ihnen als Vermieter einige Rechte zu. Bei extremen Zahlungsverzug, d.h. wenn der Mieter an zwei Zahlungsterminen hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete oder über mehrere Zahlungstermine hinweg mit zumindest zwei Monatsmieten in Verzug ist, haben Sie sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 II Nr. 3 BGB. Es bedarf in diesem Fall grundsätzlich nicht einmal einer Mahnung, da für die Zahlung fixe Termine festgelegt sind und der Mieter somit keine nochmalige Aufforderung zur Leistung braucht. Wichtig ist es jedoch, zu wissen, dass der Mieter die fristlose Kündigung dadurch unwirksam machen kann, dass er die Schulden noch bis spätestens zwei Monate nach Zustellung einer etwaigen Räumungsklage ausgleicht (wobei diese Möglichkeit für den Mieter nur einmal in zwei Jahren besteht). Da ein solcher Ausgleich aber nur bei der fristlosen und nicht bei der ordentlichen Kündigung zulässig ist, sollten Sie hilfsweise die ordentliche Kündigung aussprechen, sofern deren Voraussetzungen vorliegen, der Zahlungsverzug vom Mieter also selbst verschuldet ist. Allerdings können Sie die ordentliche Kündigung im Falle eines befristeten Vertrages ohnehin nicht aussprechen, sodass Sie hier auf die fristlose Kündigung angewiesen sind. Betriebskosten
Es muss nicht nur bestimmt werden, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, sondern auch welche. Hintergrund ist, dass dem Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrages klar sein muss, welcher Umfang an Kosten auf ihn zukommt. Dafür müssen nicht alle Betriebspositionen im Einzelnen aufgelistet werden. Es muss aber zumindest ein Hinweis auf § 2 BetrKV gegeben sein, in dem alle möglicherweise anfallenden Kosten zu finden sind. Möchten Sie als Vermieter sonstige Betriebskosten, die nicht explizit in § 2 BetrKV genannt sind, auf den Mieter umlegen, müssen Sie diese hingegen einzeln im Mietvertrag benennen, da eine Auflistung anderswo nicht zu finden ist. Ein bloßer Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ genügt also nicht. Vielmehr müssen Sie festlegen, welche der Kosten einer Sonderausstattung (z.B. Schwimmbad oder Klimaanlage), eines gesonderten Personalaufwands (z.B. Wachmann) oder der Wartung von technischen Einrichtungen sind. Unter sonstige Betriebskosten dürfen Sie alles fassen, was den laufenden Betrieb des Mietobjekts aufrechterhält und mit den in § 2 BetrKV genannten Kosten vergleichbar ist. In keinem Fall sind dies aber Verwaltungskosten, da sie auch unter den normalen Betriebskosten nicht zu finden sind. Berücksichtigen Sie, dass bei der Abrechnung von Betriebskosten für ein Einfamilienhaus Besonderheiten gelten
Da es nur eine Mietpartei im gesamten Mietobjekt gibt, muss keine Verteilung und Aufschlüsselung der Betriebskosten stattfinden. Die Kosten können stattdessen direkt ohne Umlageschlüssel auf den Mieter übertragen werden. Stets zu berücksichtigen ist aber selbstverständlich, dass der Mieter hier im Verhältnis nicht stärker belastet wird, als bei einer Verteilung der Kosten. Es gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Betriebskosten dürfen also nur insofern an den Mieter weitergeleitet werden, als dass ihre Abwälzung und der Umfang der Umlegung gerechtfertigt erscheinen. Verstöße hiergegen kann der Mieter rügen, muss sie allerdings auch beweisen können. Preisgebundener Wohnraum
Die Zahlung von Betriebskosten darf auch im Falle eines preisgebundenen Wohnraums auf den Mieter bzw. die ihn unterstützenden Stellen übertragen werden. Allerdings müssen die einzelnen Betriebskosten hierfür im Mietvertrag aufgelistet werden und zwar auch dann, wenn sie dem Katalog des § 2 BetrKV entnommen wurden, vgl. §§ 20 NMV 1970 und 27 II.BV. Ob darüber hinaus auch die Kostenbeträge der Positionen einzeln aufgelistet sein müssen, wird nicht einheitlich beurteilt. Neuen Gerichtsurteilen zufolge reicht für die Höhe der Kosten aber die Angabe von einem Gesamtbetragt (wie unter § 3 Nr. 2 b) des Mietvertrages). Lediglich die Arten der Betriebskosten müssen somit einzeln benannt werden. Beides, also sowohl der Gesamtbetrag der Kosten sowie die einzelnen Kostenarten, müssen bereits bei Abschluss des Mietvertrages ausgewiesen werden. Eine fehlende Ausweisung hat rechtliche Konsequenzen, wobei auch diese nicht einheitlich bestimmt sind. Teilweise wird die Vereinbarung über die Übernahme von Betriebskosten als unwirksam betrachtet, sodass der Mieter weder für die Vergangenheit noch für die Zukunft Betriebskosten zahlen muss. Teilweise wird die Vereinbarung hingegen als voll wirksam angesehen und dem Mieter lediglich der Anspruch zugestanden, sich die Betriebskostenarten ausweisen zu lassen. Überwiegend wird folgende Konsequenz verfolgt: für die Vergangenheit hat der Vermieter kein Recht auf Zahlung der Betriebskosten; wird der Fehler allerdings bemerkt, kann er behoben werden, sodass die Betriebskosten in Zukunft vom Mieter übernommen werden müssen. Mietsicherheit
Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Alles, was darüber hinaus geht, würde den Mieter zu stark belasten, es sei denn es handelt sich um eine zweckgebundene Sicherheit, die für besondere Einrichtungen oder Anlagen zusätzlich abgehalten wird, oder ein Dritter bietet eine zusätzliche Sicherheit freiwillig und ohne Nachteile für den Mieter an. Der Mietvertrag darf eine zusätzliche Sicherheit allerdings nicht zur Pflicht machen. Legen Sie das Geld für die Kaution korrekt an
Für die Anlegung der Barkaution sind aufgrund der Treuhandfunktion, die damit begründet wird, einige Regeln zu beachten. Der Vermieter soll nur im Notfall auf die Sicherheit zugreifen und nicht mit seinem eigenen Vermögen vermischen können. Daher müssen Sie als Vermieter das Geld getrennt vom eigenen Konto unter dem Namen „Mietkautionskonto“ anlegen. Bis dies nicht geschehen ist, muss der Mieter die Kaution nicht leisten. Er kann vielmehr den Nachweis verlangen, dass das Geld auf einem insolvenzfesten gesonderten Konto angelegt wurde, damit er auch sichergehen kann, dass das Geld im Falle der Insolvenz nicht verloren ist. Dafür muss ihm auch die Kontonummer und die Kündigungsfrist für das Konto genannt werden. Bei Missachtung dieser Grundsätze kann der Mieter den Vermieter im schlimmsten Falle wegen Untreue gemäß § 266 I StGB anzeigen. Daher sollten die Regeln sorgfältig berücksichtigt werden. Denken Sie auch über mögliche Alternativen zur Barkaution nach
Anstelle der Barkaution – sei es in Form der Zahlung auf ein Kautionskonto oder Eröffnung eines Mietersparbuchs – können Mieter auch andere Sicherheiten leisten. Möglich sind Bürgschaften (von Banken, Arbeitgebern oder Verwandten) oder auch eine Anlage in Fondsanteilen bzw. Aktien. Sie als Vermieter müssen entscheiden, welche Alternative für Sie die höchste Sicherheit bietet. Vorteilhaft ist es aber, wenn die Sicherheit sofort verfügbar ist und wenig Aufwand bereitet. Erfüllt werden diese Kriterien jedenfalls von der alt bewährten Barkaution nach § 8 Nr. 2 Alt. 1 oder Alt. 2 (siehe Mietvertrag). Bei Alt. 1 haben Vermieter das Geld sofort verfügbar, unter Umständen aber einen gewissen Verwaltungsaufwand. Der Vermieter muss dem Mieter nämlich eine Steuerbescheinigung der Bank aushändigen, damit dieser die Zinsen versteuern und auf die Einkommenssteuer anrechnen lassen kann. Gegebenenfalls kann aber auch die Bank selbst diese Aufgabe übernehmen und die Bescheinigung direkt dem Mieter zukommen lassen. Bei Alt. 2 hat der Vermieter von vornherein keinen Aufwand, da sich allein der Mieter um das Anlegen eines Mietersparbuchs und einen Pfändungsvermerk zugunsten des Vermieters kümmern muss. Zu Beachten: Sollten Sie sich für eine Bürgschaft entscheiden, sollten Sie auch bedenken, dass hierbei keinerlei Zinsen anfallen, die die Sicherheit erhöhen und keine verjährten Ansprüche gesichert werden (anders als bei der Barkaution). Im Übrigen sind Bürgschaften mit einem nicht ganz unwesentlichen Unwirksamkeitsrisiko behaftet und daher mit Vorsicht zu behandeln. Zumindest Bürgschaften, bei denen ein Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit bzw. das Recht zur Hinterlegung oder eine Verpflichtung zur Zahlung auf erstes Anfordern stattfindet, in ihrer Wirksamkeit höchst umstritten. Gehen Sie hierbei möglichst kein Risiko ein und wählen die ganz normale Variante der Bürgschaft, wenn Sie sich für diese Sicherheit entscheiden. Alternativ zur Bürgschaft können Sie auch versuchen, die Eltern oder den Arbeitgeber des Mieters in die Haftung des Vertrags mit einzubeziehen, indem Sie diese den Mietvertrag mitunterschreiben lassen. Dadurch können Sie alle Parteien des Mietvertrages gleichermaßen in Anspruch nehmen, ohne dass es die sonstigen Einschränkungen einer herkömmlichen Sicherheit gibt. Gehen Sie vorsichtig mit der Verwertung der Kaution um
Sie dürfen die Mietkaution nicht in Anspruch nehmen, wenn es um Ansprüche geht, die streitig sind. Dies würde dem Treuhandcharakter einer solchen Sicherheit widersprechen. Der Mieter soll seine komplette Sicherheit zurückbekommen, wenn dem Vermieter letztlich keine Ansprüche zustehen. Dies soll nicht dadurch gefährdet werden, dass sich der Vermieter das Geld einverleibt und später nicht mehr erstattet kann wegen möglicher Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit. Prüfen Sie vor Zurückzahlung der Kaution, ob auf Ihrer Seite Ansprüche gegen den Mieter bestehen
Bevor Sie die Kaution zurückzahlen, sollten Sie Forderungen mit dieser ausgleichen, falls sie tatsächlich bestehen und berechtigt sind. Zahlen Sie die Kaution dagegen vorbehaltlos zurück, verzichten Sie damit konkludent auf etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Sie dürfen die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Zeit lang einbehalten, um Ansprüche zu überprüfen. Die genaue Überprüfungsdauer hängt vom Einzelfall ab. In der Regel wird eine Dauer von 6 Monaten aber als angemessen betrachtet. Falls Ihre Ansprüche nicht die gesamte Kaution betreffen, dürfen Sie auch nur einen Teil der Kaution zurückbehalten. Um etwaige Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung zu sichern, können Sie beispielsweise eine Summe von etwa drei bis vier Betriebskostenvorauszahlungen einbehalten. Dabei muss vor allem die Höhe der letzten Nachzahlung berücksichtigt werden. In jedem Fall sollten Sie einen Teil bis zur endgültigen Klärung der Ansprüche zurückbehalten und falls die Überprüfungsdauer abgelaufen ist nur unter Vorbehalt zurückzahlen. Schlüssel
Der Mieter haftet für den Verlust von Schlüsseln bzw. den Austausch einer Schließanlage nur dann, wenn er den Verlust selbst verschuldet hat. Wird im Mietvertrag das Verschuldens-Prinzip nicht aufgenommen, muss der Mieter nicht für den Ersatz aufkommen, denn diese würde ihn über Gebühr benachteiligen. Gebrauchsüberlassung
Prüfen Sie, ob der Mieter einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten hat Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Ihre Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung, wenn er nach § 553 BGB ein berechtigtes Interesse an der Einbeziehung eines Dritten hat. Verweigern Sie schon im Mietvertrag die Zustimmung, verstoßen Sie damit gegen § 553 III BGB. Sie dürfen dem Mieter auch nicht die Möglichkeit nehmen, bei unberechtigter Verweigerung gemäß § 540 BGB außerordentlich zu kündigen, es sei denn Sie halten § 553 BGB aufrecht und stehen dem Mieter das Recht zu, dem Dritten den Gebrauch zu gewähren. Außerdem: Auch wenn die Gebrauchsüberlassung gerechtfertigt ist, hat der Vermieter das Recht, den Grund für den Einzug sowie die persönlichen Daten des Dritten zu erfahren. Außerdem kann er durch die gesteigerte Belastung der Mietsache unter Umständen eine erhöhte Miete verlangen. Tierhaltung
Die Haltung von Haustieren darf nur dann vom Vermieter verweigert werden, wenn sie das Wohnverhältnis beeinträchtigen. Daher dürfen Kleintiere (z.B. Hamster, Fische) in einer Mietvertragsklausel weder verboten noch von einer Zustimmung abhängig gemacht werden. Hier ist nicht davon auszugehen, dass die Mietsache oder der Vermieter beeinträchtigt wird. Größere Haustiere können von einer Zustimmung abhängig gemacht werden, dürfen aber auch nicht pauschal verboten werden, da man nicht generell von einer Beeinträchtigung durch diese sprechen kann. Die Haltung solcher Tiere muss im Einzelnen überprüft werden. Gartennutzung- & Pflege
Legen Sie genau fest, in welchem Umfang der Mieter den Garten nutzen darf und pflegen muss Falls der Garten mitbenutzt werden darf (unter Punkt “Mietsache” einzutragen), sollte im Mietvertrag auch festgehalten werden, wie die Rechte und Pflichten diesbezüglich ausgestaltet sind. In Bezug auf die Verpflichtungen, obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Aufgabe der Gartenpflege, da er nach § 535 BGB für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache zuständig ist. Diese Pflicht geht bei der Vermietung eines Einfamilienhauses aber oftmals konkludent auf den Mieter über, zumindest dann, wenn er zur Gartennutzung berechtigt ist und alleine die Verfügungsgewalt über den Garten hat. Da diese konkludente Vereinbarung aber nicht der Regelfall sein muss, sollten Sie im Mietvertrag in jedem Falle explizit bestimmen, wem die Gartenpflege obliegt. Dabei kann dann auch der Umfang der Gartenpflege festgelegt werden. Ohne Vereinbarung beinhaltet die Gartenpflege lediglich einfache Arbeiten (z.B. Unkrautjäten), die wenig Aufwand und keinerlei Fachkenntnis erfordern. Wenn Sie dem Mieter die Gartenarbeit übertragen, können Sie darunter aber auch weitergehende Aufgaben fassen. Dies kann durch einen Hinweis auf § 2 Nr. 10 BetrKV oder der konkreten Nennung der Aufgaben geschehen. Selbstverständlich dürfen Sie auf der anderen Seite nicht sämtliche Arbeiten auf den Mieter abwälzen. Der Mieter muss höchstens jene Aufgaben übernehmen, für die er auch im Rahmen der Betriebskosten aufkommen müsste, d.h. solche, die durch die Nutzung des Gartens fortwährend entstehen (z.B. Schneiden von Hecken und Sträuchern). Alles, was nicht regelmäßig anfällt, wie das Fällen von Bäumen, darf nicht dem Mieter obliegen, sondern bleibt Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Machen Sie die Kosten für die Gartenpflege geltend, falls Sie als Vermieter dafür verantwortlich sind
Wollen Sie sich selbst die Gartenpflege vorbehalten, können Sie zumindest die Kosten für die Pflege auf den Mieter umlegen, wenn er zur Gartennutzung berechtigt ist. Dies geschieht im Wege der Betriebskosten, da auch die Gartenpflege zur laufenden Unterhaltung der Mietsache beiträgt. Daher müssen Sie die Übernahme der Kosten auch nicht explizit unter § 14 des Mietvertrages vereinbaren, sondern es reicht eine Bezugnahme auf § 2 (Nr. 10) BetrKV unter § 5 des Mietvertrages, dem Paragraphen zu den Betriebskosten. Selbstverständlich muss der Mieter auch hier nur diejenigen Kosten übernehmen, die für solche Aufgaben aufkommen, die regelmäßig wiederkehren und dem Unterhalt der Mietsache dienen. Keine Kosten dürfen abgewälzt werden, wenn nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter selbst die Gartenpflege obliegt. In diesem Fall übernimmt der Mieter schon von vornherein die Kosten und es dürfen ihm keine zusätzlichen Beträge aufgedrückt werden. Falls Sie als Vermieter trotzdem besondere Arbeiten eigenständig erledigen, bleiben die Kosten hierfür in Ihrer Verantwortung, da Sie formell nicht zuständig sind. Im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ können Sie über weitere Alternativen oder Detailfragen zur Gartennutzung und -pflege nachlesen. Fernseh-, Internet- und Rundfunkempfang
Trotz eines Rechts des Mieters auf Informationsfreiheit und den Empfang eigens bevorzugter Sender, kann der Mieter nicht beliebig Empfangsanlagen an der Mietsache anbringen. Der Vermieter hat nämlich gleichermaßen ein Recht darauf, sein Eigentum und vor allem dessen Bausubstanz vor äußeren Anlagen zu schützen. Aufgrund dessen benötigt der Mieter in der Regel eine Zustimmung zur Anbringung, es sei denn die Mietsache an sich wird unter keinen Umständen beeinträchtigt oder verändert (keine Bohrlöcher etc.). Die Zustimmung kann im Übrigen verweigert werden, falls bereits ein ausreichender Empfang von vielfältigen Sendern, auch aus dem Ausland, gewährleistet ist. Dies gilt auch dann, wenn der Empfang mit Kosten seitens des Mieters verbunden ist. Ansonsten sollten Sie als Vermieter die Erteilung der Zustimmung vom Einzelfall abhängig machen. Außerdem: Einen Anspruch auf Anbringung einer Antenne oder Kabelanschluss durch den Vermieter hat der Mieter nicht, zumindest dann nicht, wenn die Mietsache schon bei Vertragsschluss nicht über etwaige Anlagen verfügte. Der Mieter wusste in diesem Fall nämlich über die Gegebenheiten Bescheid und hätte den Vertrag nicht unterschreiben müssen, wenn ihm diese Einrichtungen wichtig gewesen wären. Der Vermieter kann dann im Nachhinein nicht dazu verpflichtet werden, Veränderungen an seinem Eigentum zu unternehmen. Hier greift allenfalls der Anspruch auf eine eigenständige Anbringung durch den Mieter selbst, siehe § 15 Nr. 1 des Mietvertrages. Reinigungspflichten
Es bestehen vielfältige Reinigungspflichten bei einem Einfamilienhaus, auch in Bezug auf die äußeren öffentlichen Gehwege. Originär obliegt die Reinigung dieser der Gemeinde, die entsprechende Pflichten aber in der Regel durch eine Satzung auf die Eigentümer übertragen hat. Davon unabhängig obliegt dem Eigentümer eine Verkehrssicherungspflicht für private Gehwege. Beide Pflichten (für öffentliche als auch für private Gehwege) kann der Eigentümer bzw. Vermieter auf den Mieter oder ggfs. an professionelle Reinigungsunternehmen, siehe § 27 Nr. 4 des Mietvertrages, übertragen. Hierzu bedarf es allerdings einer eindeutigen Bestimmung im Mietvertrag (nicht in der Hausordnung, da diese bei einem Einfamilienhaus nicht erforderlich ist). Konkludent gehen diese Pflichten in der Regel nicht über, es sei denn es ist dem Vermieter erkennbar nicht möglich, die Reinigungspflichten im Alltag zu übernehmen, etwa weil sein Wohnsitz weit entfernt ist. Mängel und Schäden
Sie als Vermieter müssen sich um einen ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache kümmern, vgl. § 535 BGB. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, wie viele Reparaturen und in welcher Höhe diese entstehen. Eine Grenze der Verpflichtung zur Ausbesserung wird allerdings dann erreicht, wenn die Kosten des Renovierungsaufwands als unzumutbar anzusehen sind, d.h. wenn sie sich durch die eingenommene Miete nicht innerhalb von 10 Jahren rentieren können oder das 3-Fache des Werts der Mietsache übersteigen. Die Pflicht zur Instandhaltung und -setzung ist nicht auf den Mieter übertragbar. Ihn trifft lediglich die Pflicht, Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache zu dulden, vgl. § 555 a BGB, sowie gewisse Schäden anzuzeigen, vgl. § 536 c BGB. Schließen Sie die Haftung für bereits vor Vertragsschluss ohne Verschulden entstandene Mängel aus
Sie als Vermieter müssen nicht für alle Schäden haften, wenn Sie Ihre Haftung im Voraus begrenzen. Eine Begrenzung ist aber nur bei verschuldensunabhängigen Mängeln, die vor Vertragsschluss entstanden sind, möglich. Dies hat zweierlei Gründe. Eine Haftung für verschuldensunabhängige Mängel kann deswegen ausgeschlossen werden, weil im deutschen Recht normalerweise nur eine verschuldensabhängige Haftung statthaft ist. Mängel, die durch ein Verschulden des Vermieters verursacht wurden, müssen aber durch den Vermieter berichtigt werden.
Eine Haftung für vor Vertragsschluss entstandene Mängel ist deswegen nicht geboten, weil dem Vermieter keine umfassende Haftung zugemutet werden kann. Immerhin weiß der Mieter bei Vertragsschluss auch um diese Mängel. Für nach Vertragsschluss entstandene Mängel kann die Haftung nicht ausgeschlossen werden, weil sich der Vermieter hiergegen versichern lassen kann und die Kosten für die Versicherung im Wege der Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann, sodass ihn diese Haftung nicht übermäßig belastet. Der Mieter hingegen kann sich gegen solche Mängel nicht versichern lassen, da selbst die Hausratversicherung nicht für den mangelhaften Zustand der Mietsache aufkommt. Außerdem: Eine weitere Begrenzung der Haftung ist mit Vorsicht zu behandeln. Diese auf mittlere bzw. leichte Fahrlässigkeit zu beschränken ist grundsätzlich möglich, sofern es nicht um die Verletzung von Hauptpflichten und Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit geht. Neuerdings werden aber auch solche Haftungsbeschränkungen von der Rechtsprechung als kritisch betrachtet. Die Annahme eines Verstoßes gegen § 9 II Nr. 1 AGBGB ist nicht fernliegend, da auch hierdurch der Mieter unangemessen benachteiligt wird, ohne dass ihn ein Verschulden trifft. Treffen Sie eine Vereinbarung dahingehend, dass der Mieter Kosten für Kleinreparaturen selbst zu tragen hat
Sie dürfen Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abwälzen, sofern die Reparatur ein Gerät betrifft, welches dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist (z.B. Rollläden, Türschlosse, Kocheinrichtungen), und die Kosten gewisse Höchstgrenzen nicht überschreiten. Für die einzelne Reparatur liegt diese Höchstgrenze bei 100 – 110 Euro, für alle Reparaturen innerhalb eines Jahres bei etwa 7 % der Nettojahreskaltmiete. Die Rechtsprechung ist bei dieser Grenze allerdings nicht einheitlich und daher mit Vorsicht zu behandeln. Die Reparaturen selbst muss der Mieter aber in jedem Fall nicht vornehmen. Auch die Beauftragung eines Reparaturunternehmens obliegt dem Vermieter. Sieht der Mietvertrag etwas anderes vor, ist die Vertragsklausel zur Übernahme der Kleinreparaturkosten unwirksam. Schönheitsreparaturen Vereinbaren Sie ausdrücklich die Übernahme von Schönheitsreparaturen seitens des Mieters
Sie dürfen die Übernahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Dies bedarf aber einer ausdrücklichen Regelung, da diese Pflicht originär dem Vermieter obliegt. Sie sollten daher im Mietvertrag deutlich zum Ausdruck bringen, dass es Pflicht des Mieters ist, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, nicht hingegen dass die Übernahme nur in sein Ermessen gestellt ist. Dabei sollten Sie auch festhalten, dass Schönheitsreparaturen nur die Beseitigung von optischen Gebrauchsspuren betreffen, die auf eine Abnutzung durch den Mieter zurückgehen. Weiterführende Aufgaben oder gar eine vollumfängliche Renovierung können nicht auf den Mieter übergeben werden. Achten Sie auf wirksame Klauseln zu den Schönheitsreparaturen
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen muss von dem Grad der Erforderlichkeit abhängig gemacht werden. Daher sind auch fixe Terminpläne, nach denen solche Maßnahmen zu bestimmten Fristen zu erledigen sind, unzulässig. Der Mieter darf nicht über Gebühr mit der Betrauung solcher Aufgaben belastet werden. Wollen Sie einen Terminplan in den Mietvertrag aufnehmen, um dem Mieter eine Orientierung zu geben, muss dieser flexibel sein, möglichst durch Zusätze wie „bei Bedarf“ oder „regelmäßig“ zu kennzeichnen, und darf die weitgehend anerkannten Zeitintervalle für Renovierungsarbeiten nicht unterschreiten. Achten Sie auf eine mögliche Vergrößerung dieser Zeitintervalle aufgrund neuer Bau- und Renovierungstechniken. Im Mietvertrag dürfen Sie außerdem weder die konkrete Art der Durchführung (z.B. durch Fachmann oder eigenständig) noch eigene Vorlieben der Renovierung (z.B. Farbe oder Tapete) vorgeben. Sie können bei Ende des Mietvertrags allenfalls verlangen, dass die Mietsache in einem neutralen Zustand übergeben wird. Während der Mietdauer können Sie dem Mieter aber keine genauen Vorgaben machen. Welche Aufgaben von den Schönheitsreparaturen umfasst werden, können Sie allerdings im Mietvertrag festlegen. Dabei müssen Sie aber § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung für preisgebundenen Wohnraum beachten, der die Aufgaben auf malermäßige Maßnahmen begrenzt. Keine dieser Maßnahmen müssen aber ausgeführt werden, wenn sie nicht erforderlich sind. Aufgrund dessen sind auch Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter die Renovierungsarbeiten stets bei Auszug durchzuführen hat, unwirksam. Die Arbeiten wären in dem Falle unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietsache. Dasselbe gilt für Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten bei Auszug einen gewissen Anteil für die Renovierungsarbeiten nach Dauer des Mietverhältnisses in Geld zu leisten. Der Beteiligungsbetrag könnte hierbei nicht genau ermittelt werden, sodass nicht auszuschließen ist, dass der Mieter für Arbeiten aufkommen müsste, die nicht auf seiner eigenen Abnutzung beruhen. Berücksichtigen Sie auch, dass Sie die Mietsache besser im renovierten Zustand übergeben
Das Haus muss im renovierten Zustand übergeben werden, wenn Sie die Übernahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen wollen. Dies ist im Mietvertrag sowie Übergabeprotokoll festzuhalten. Nachweise können auch in Form von Handwerkerrechnungen und Fotos erbracht werden. Der Mieter soll dadurch tatsächlich nur seine eigene Abnutzung beseitigen müssen. Wird ein Haus hingegen im unrenoviertem Zustand übergeben, kann nicht verlässlich ermittelt werden, welche erforderlichen Renovierungsmaßnahmen auf seine Verursachung zurückgehen. Daher ist es auch als äußerst fragwürdig anzusehen, wenn dem Mieter ein Geldbetrag am Anfang des Mietverhältnisses für die erforderlichen Renovierungsarbeiten zugesprochen wird und die Mietsache deswegen als renoviert übergeben gilt. Zwar wurden solche Vereinbarungen bereits als zulässig betrachtet. Allerdings dürfte sich die Rechtsprechung hiergegen in Zukunft wehren. Faktisch ist nämlich immer noch ein Nachteil des Mieters gegeben, da er nicht nachweisen kann, dass gewisse Arbeiten im Laufe der Zeit noch nicht erforderlich sind bzw. nicht von ihm verursacht sind. Betreten durch Vermieter
Betreten Sie während der Mietvertragslaufzeit nicht ohne Grund die Mietsache
Der Gebrauch der Mietsache steht alleine dem Mieter zu. Sie als Vermieter dürfen allenfalls bei gegebenem Anlass die Mietsache betreten. Im Mietvertrag können Sie regeln, wann dies der Fall ist. Ohne die Voraussetzungen eines besonderes Grundes und einer Vorankündigung bzw. der Anwesenheit des Mieters wäre eine Regelung im Mietvertrag allerdings unwirksam. Aufrechnung und Zurückbehaltung
Berücksichtigen Sie, dass der Mieter unter gewissen Voraussetzungen mit Mietforderungen aufrechnen kann Es ist gesetzlich festgelegt, dass der Mieter mit Forderungen aus § 536 a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung sowie mit allen unstreitigen bzw. rechtskräftig festgestellten Ansprüchen aufrechnen darf. Dieses Recht kann im Mietvertrag auch nicht verweigert werden, sondern höchstens von einer vorherigen Anzeige abhängig gemacht werden, vgl. § 556 b II S. BGB. Begrenzt werden darf das Recht auch nicht. Sieht eine Regelung beispielsweise vor, dass die Aufrechnung nur mit bestimmten Teilen wie den Nebenkostenforderungen möglich sein soll, ist sie unwirksam. Sonstiges
Alles, was nicht in den vorangegangenen Regelungen behandelt wurde oder was Sie an den bestehenden Vorschriften ändern wollen, sollten Sie hier festhalten. Z.B. können hier abweichende Vereinbarungen zur Winterwartung oder Tierhaltung geregelt werden. Selbstverständlich können Sie solche Vereinbarungen auch in einem anderen Dokument regeln. Um es zum Bestandteil des Mietvertrages zu machen, müssen Sie es dann allerdings an den Vertrag anheften und anschließend durchnummerieren. Abgesehen von zusätzlichen bzw. abweichenden Vereinbarungen können hier auch gewisse Gegebenheiten der Mietsache festgehalten werden, damit der Mieter diese im Nachhinein nicht bemängeln und Minderungsansprüche geltend machen kann. Allgemeine Hinweise zum unbefristeten Hausmietvertrag
Seitdem der Wohnraum in Deutschland knapp und teuer geworden ist, gilt die Mietpreisbremse. Die Länder bestimmen, in welchen Regionen des Landes ein solch knapper Wohnungsmarkt herrscht, und legen dadurch fest, dass die Miete dort nur maximal 10 % über dem Niveau liegen darf, das in der selben Region üblich ist. Wird vom Vermieter diesen Betrag übersteigende Miete verlangt, kann der Mieter sich dagegen wehren, indem er den Verstoß schriftlich abmahnt. Zu viel Gezahltes kann er dann vom Vermieter herausverlangen. Bei zu hoher Miete liegt nur dann kein Verstoß vor, wenn es sich um die Miete für einen Neubau oder die erste Miete eines neu modernisierten Hauses handelt. Der Vermieter soll von der Schaffung neuen oder besseren Wohnraums nicht durch Gesetztesänderungen wie die Mietpreisbremse abgehalten werden. Im Download unseres „Mietvertrags mit Ausfüllhilfe“ können Sie nachlesen, wann die zu hohe Miete im Übrigen keine rechtlich nachteiligen Folgen für Sie als Vermieter mit sich bringt.
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Den richtigen Immobilienwert ermitteln Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.