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Timestamp: 2018-07-16 01:41:26+00:00
Document Index: 188223190

Matched Legal Cases: ['art 199', 'art 46', 'art 199', 'art 46', 'art 199', 'art 46', 'art 32']

VILLARCHIPEL - Vous avez rêvé d elle. - II) Informations complémentaires concernant notamment les déductions dans le cadre de la locations - PDF
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Quentin Raoul Beauséjour
1 Girardin SOMMAIRE - I) Pour les particuliers - 1) Taux de défiscalisation en location dite «plafonnée» - 2)Taux de défiscalisation en louant sans restriction de loyer ou de revenus - II) Informations complémentaires concernant notamment les déductions dans le cadre de la locations - 1) Calcul du loyer en locatif intermédiaire - 2) Déductions fiscales en plus de la défiscalisation Girardin, sur les revenus locatifs - Déduction des frais et dépenses sur les revenus locatifs - III Les propriétaires qui veulent habiter le bien pour leur habitation principale ne pourront défiscaliser que s il s agit d une accession à la première propriété - Conclusion La loi GIRARDIN, est le résultat des améliorations portées depuis 1986 par les différents gouvernements qui se sont succédé. Elle est applicable jusqu en 2012 puis sera relayée par la loi SCELLIER OUTRE MER. La réduction d impôt se situe entre 22% et 60 % selon le cas. Plusieurs possibilités sont prévues dans le cadre de la location. Le dispositif actuel à changé à partir de l année 2011 (I), la réduction dans le cadre de l habitation principale du propriétaire est limitée. I POUR LES PARTICULIERS : LES BIENS LOUES BENEFICIENT D UNE REDUCTION DE 40 % allant jusqu à 60% D UN MONTANT PLAFONNE On distingue les biens loués sans restriction de loyers de ceux loués avec quelques restrictions. A - Réduction direct du montant de l impôt sur le revenu par le bais de la location Deux possibilités s'offrent : soit l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer et de revenus du locataire soit l'acheteur loue le bien sans conditions.
2 1 Taux de défiscalisation en location dite «plafonnée» La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : les revenus du locataire sont moyens et le montant du loyer est restreint. C'est ce que l'on appelle le «locatif intermédiaire». (art 199 undecies A art 46 AG duodecies CGI ). En louant le bien en «locatif intermédiaire» le législateur offre une défiscalisation allant jusqu'à 50% du montant de l'acquisition et le plafonne à HT / m² (soit TTC / m²) de surface défiscalisable, autrement dit : La réduction d'impôt est de 40% du prix de la «surface défiscalisable» x euros HT pour les investissements de l année Cette réduction passe à 50% lorsque le bien est situé dans une zone urbaine sensible (art 199 undecies A 6-2 ) La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte (art 46 ann III CGI). Ex : Soit un appartement en MARTINIQUE ou GUADELOUPE de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de euros. En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de : 53, = 67,39 m² de surface défiscalisable 67,39 x = x 40% = euros sur cinq ans. Le montant de la défiscalisation sera de euros par an pendant 5 ans. Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer. Précisons que la somme des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements Girardin ne peut excéder un montant de par an ou sur option 15 % du revenu de l'année considérée. En 2012 il ne sera plus que de 30% (art 199 undecies A 6 bis 2 ) et seuls les programmes ayant eu leur permis de construire avant le 31/12/2010 seront agréés. Il n y a plus de temps à perdre! 2 Taux de défiscalisation en louant sans restriction de loyer ou de revenus La défiscalisation bénéficie d un taux de 27% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux
3 revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle de «locatif libre» La réduction d'impôt est de 27% du prix de la «surface défiscalisable» x euros TTC (Dont TVA 8.5%) pour les investissements de l année Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de euros. En mettant le bien en locatif libre, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de : 53, = 67,39 m² de surface défiscalisable 67,39 x = x 27% = euros sur cinq ans. Le montant de la défiscalisation sera de euros par an pendant 5 ans. Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer. Ex : Soit un contribuable ayant d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin, l'impot final sera de 167. En 2012 il ne sera plus possible de louer en dehors des conditions du locatif intermédiaire. Ne perdez plus de temps! Rappelons que la somme des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements Girardin peut excéder un montant de par an ou sur option 15 % du revenu de l'année considérée. II Informations complémentaires concernant notamment les déductions dans le cadre de la location : 1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire : Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation en Loi GIRARDIN en 2011, le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 13 / m² par mois de surface habitable. (art 46 AG duodecies)
4 Les revenus du locataire seront limités comme suit : pour une personne seule pour un couple couple marié ou personne seule avec une personne à charge couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge - Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m² et 14 m² de terrasse de : 67,39 x 156 = / 12 = 876,07 euros/mois hors charges. 2 Le loyer dit «libre» : Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur. Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif. La location doit intervenir dans les 6 mois de l'acquisition qui se fait en général au mois de décembre, c'est à dire au cours du mois de juin au plus tard. Une instruction administrative du 7 novembre 1986 prévoit qu'en cas de vacance du logement destiné à la location au-delà des 6 mois, le propriétaire devra établir qu'elle n'est pas de son fait en prouvant qu'il a accomplit des diligences concrètes (recours à une agence immobilière, insertion d'annonces)(et que les conditions mises à la location n étaient pas dissuasives. 3 Déductions fiscales en plus de la défiscalisation Girardin, sur les revenus locatifs Déduction des frais et dépenses sur les revenus locatifs Les revenus des loyers ne sont pas traités comme les salaires et font l objet de déductions particulières et d une déclaration complémentaire : la fiche Les contribuables dont le revenu foncier est inférieur à euros sont soumis de plein droit à un régime d imposition simplifié pour les revenus locatifs appelé «micro foncier» en faisant l objet d une déduction forfaitaire de 30% représentant l ensemble des charges de la propriété (art 32 CGI), ce qui aboutit à n imposer que 70% des revenus de la location.
5 Lorsque les revenus locatifs dépassent les ou lorsque le contribuable choisit l autre option : le réel, le propriétaire peut, pratiquer une déduction sur les revenus locatifs : des dépenses de réparation ou d entretien des dépenses d amélioration des dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires des provisions pour charges de copropriété des indemnités d éviction et frais de relogement des frais de gestion certaines impositions des primes d assurances des intérêts des emprunts Lorsque les opérations pour déterminer le revenu foncier net c'est-à-dire lorsque toutes les déductions ont été réalisées et que le montant obtenu est négatif : le déficit ne peut en principe être déduit que sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Cependant il existe quelques atténuations à ce principe. En effet : les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d emprunts s imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de euros. Déduction de la taxe foncière Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l acquisition. La demande doit être faite dans les 2 mois de l acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe. Ne sont pas déductibles les taxes d urbanisme, la TVA, les droits d enregistrement. Les intérêts d emprunt Les intérêts d emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d emprunt : frais de constitution de dossier, frais d inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l emprunt. Remarque : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l ancien qui intéresse de nombreuses personnes qui n ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. III Les propriétaires qui veulent habiter le bien pour leur habitation principale ne pourront défiscaliser que s il s agit d une accession à la première propriété La loi Girardin permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affecté à l habitation principale du propriétaire. Depuis mars 2009, cette réduction ne s applique que dans une limite de surface habitable comprise entre 50 et 150 m2 et prenant en compte la composition du foyer (pour l instant nous n avons pas le détail du décret) de plus il faut que ce soit la première propriété d un immeuble à usage d habitation et que le futur propriétaire entre dans des critères de faibles revenus.
6 Le propriétaire prend l engagement d occuper son bien au titre de son habitation principale pendant 5 ans au moins aucun aménagement n est possible pendant ces 5 ans. Le taux de défiscalisation est de 22%. Conclusion La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans. La loi GIRARDIN est applicable jusqu en 2012 puis sera relayée par la LOI SCELLIER. Elle reste le dispositif le plus efficace. Remarque : Ce document n est pas contractuel. Ce texte est simplifié et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications quotidiennes des lois, des décrets et de la jurisprudence. De plus il ne tient pas compte de votre situation particulière.