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Timestamp: 2017-12-18 08:57:30
Document Index: 318902205

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 28', '§ 28', '§ 556', '§ 278', '§ 556', '§ 543', '§ 906', 'BGH', '§ 569', '§ 573', '§ 557', '§ 305', '§ 2', '§ 1', '§ 305', 'BGH', '§ 14', 'BGH']

IMR 04/2017 | die-online-bibliothek.de
Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung? - IMR 04/2017, Seite 129
1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB.
2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe
des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.
3. Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.
Vermieter darf Fliesenboden nicht durch Holzboden ersetzen! - IMR 04/2017, Seite 130
Autor: LG Berlin, Urteil vom 7.9.2016 - 65 S 315/16
1. Wird der ursprünglich vorhandene Fliesenboden der Terrasse durch einen Bankirai-Boden ersetzt, stellt dies eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar. Wurde eine konkrete Bodenbeschaffenheit nicht vertraglich vereinbart, darf der Mieter davon ausgehen, dass der Zustand bei Vertragsschluss als vertragsgemäß gilt. Wesentliche Veränderungen muss der Mieter nicht hinnehmen.
2. Instandhaltung ist eine auf die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung des Vermieters während der gesamten Mietzeit, die deshalb während des Vertragsverhältnisses nicht verjähren
kann. Die Pflicht, die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand zu halten, entsteht während
des Mietverhältnisses immer wieder neu. Dies gilt auch, soweit die Verpflichtung darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen.
Duschen im Stehen kann vertragswidrig sein! - IMR 04/2017, Seite 131
Autor: LG Köln, Urteil vom 24.2.2017 - 1 S 32/15
Ist das Badezimmer der Mietwohnung nur mit einer Badewanne (ohne Duschaufsatz) und nur halbhoch gefliest vermietet, stellt das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung dar.
Berechnung Mietrückstand: Sind Betriebskostennachzahlungen zu berücksichtigen? - IMR 04/2017, Seite 132
Autor: LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.12.2016 - 5 S 141/16
1. Als wiederkehrende Leistung i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur
dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist.
2. Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags steht dem Vermieter nur zu, wenn der
Mieter an mehreren Zahlungsterminen mit der Zahlung der vereinbarten Miete in Verzug gekommen ist. Dabei sind Betriebskostennachzahlungen nicht einzurechnen, weil diese keine periodisch zu erbringende Mietrate sind, sondern erst nach jährlicher Abrechnung feststehen.
Ausschluss der Mietminderung wegen Baulärm nur bei konkreten Anhaltspunkten für bauliche Veränderungen! IMR 04/2017, Seite 133
Autor: LG München I, Urteil vom 27.10.2016 - 31 S 58/16
1. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten im Falle nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür entsprechend der Beweislastverteilung bei § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig (Bestätigung Urteil LG München I, IMR 2016, 102, und Ergänzung der sog. „Bolzplatzentscheidung" des BGH, IMR 2015, 310).
2. Nicht zu beanstanden ist, wenn das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb
dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt werden.
3. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich
eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.
Erhebliche Ehedifferenzen schließen Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht aus! - IMR 04/2017, Seite 134
Autor: LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 7.12.2016 - 5 T 275/16
Bestehen bei Abschluss eines Mietvertrags erhebliche Ehedifferenzen, begründet alleine dieser
Umstand kein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters, weil er einen künftigen Eigenbedarf hätte in Erwägung ziehen müssen.
Kurzfristige Zwischenvermietung ist trotz Eigenbedarfskündigung zulässig! - IMR 04/2017, Seite 135
Autor: LG Köln, Urteil vom 29.7.2016 - 10 S 15/16
1. Soll ein komplettes Haus zunächst renoviert und dann als Generationsunterkunft genutzt
werden, ist es nicht rechtsmissbräuchlich, Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, ohne diesen
eine andere Wohnung im Haus anzubieten.
2. Ist bereits klar, dass eine Wohnung künftig durch eine andere Person bewohnt werden soll
(hier: Mutter), steht diese Wohnung dem allgemeinen Mietmarkt nicht mehr zur Verfügung.
3. Daran ändert auch eine kurzfristige, befristete Zwischenvermietung an einen dritten Mieter
zur finanziellen Entlastung der Übergangszeit nichts. Dies gilt umso mehr, als der ursprüngliche Mieter die Umbaupläne bestreitet und nach Ablauf der Befristung mit einem einvernehmlichen Auszug nicht zu rechnen gewesen wäre.
Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Anforderung an Verpflichtungserklärung des Job-Centers - IMR 04/2017, Seite 136
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 10.1.2017 - 67 S 408/16
Die Erklärung des Job-Centers, nicht näher bezeichnete Mietschulden des Mieters „nach aktuellem Stand" zu übernehmen, stellt keine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters dar.
Kündigungsschutzklausel-Verordnung: Welche Fassung, welcher Zeitpunkt? - IMR 04/2017, Seite 137
Autor: LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 - 4 S 304/16
1. Erstattet der Mieter mehrere Strafanzeigen ehrverletzenden und verleumderischen Inhalts
gegen den Vermieter, rechtfertigt dies eine außerordentliche fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.
2. Hat der Vermieter allerdings den Mieter deswegen abgemahnt, kann wegen des bis zur Abmahnung gezeigten Verhaltens weder ordentlich noch außerordentlich gekündigt werden.
3. Eine Kündigung ist dann erst nach einem neuen Fehlverhalten des Mieters möglich.
4. Hat der Vermieter eine Pflichtwidrigkeit des Mieters mehr als fünf Monate hingenommen,
schließt dies in der Regel die Annahme einer erheblichen Vertragsverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus.
Kündigungsschutzklausel-Verordnung: Welche Fassung, welcher Zeitpunkt? - IMR 04/2017, Seite 138
Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 17.8.2016 - 227 C 18/16
Maßgeblich für die Bestimmung der anzuwendenden Fassung der Kündigungsschutzklausel-Verordnung nach § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB ist nicht der Zeitpunkt der Veräußerung des Wohnungseigentums, sondern der Zeitpunkt der Kündigung.
Garagenkündigung in einheitlichem Mietvertrag unzulässig trotz entsprechender AGB? - IMR 04/2017, Seite 139
Autor: AG Schwelm, Urteil vom 16.2.2017 - 27 C 228/16
2. Eine entsprechende Vorschrift innerhalb einer Vielzahl von Regelungen eines vorformulierten
Mietvertrags verstößt gegen § 305c BGB und reicht nicht aus.
Heizkörper ist nur oben warm: Werden Heizkosten zutreffend erfasst? - IMR 04/2017, Seite 140
Autor: AG Hanau, Urteil vom 20.4.2016 - 37 C 393/13
Die Tatsache, dass ein Heizkörper nur im oberen Bereich Wärme entwickelt, führt nicht per se
dazu, dass dieser einen technischen Defekt aufweist. Ebenso wenig folgt daraus, dass die Verbrauchserfassung durch einen im oberen Bereich des Heizkörpers angebrachten Heizkostenverteiler verfälscht würde. Ein entsprechender Einwand des Mieters ist daher nicht als solcher geeignet, der Heizkostenabrechnung entgegenzutreten.
Baumfällkosten doch nicht als Betriebskosten auf Mieter umlegbar! - IMR 04/2017, Seite 141
Autor: AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 17.10.2016 - 5 C 449/16
1. Baumfällkosten zählen doch nicht zu den Kosten der Gartenpflege gem. § 2 Nr. 10 BetrKV, da
diese offenkundig nicht laufend entstehen.
2. Keinesfalls können Baumfällkosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn
es sich um einen morschen und kranken Baum handelt, der durch den Vermieter gefällt wird.
3. Durch das Fällen eines morschen und kranken Baums kommt der Grundstückseigentümer seiner
Verkehrssicherungspflicht nach und beseitigt einen sonstigen Mangel i.S.d. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV.
Auch die doppelte Schriftformklausel verhindert nicht den Schriftformverstoß! - IMR 04/2017, Seite 142
Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. „doppelte Schriftformklausel" kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.
Begründet Vermietung von Werkswohnungen an Arbeitnehmer ein gewerbliches Zwischenmietverhältnis? - IMR 04/2017, Seite 143
Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 23.9.2016 - 2 U 19/16
1. Ein Unternehmen handelt nicht gewerblich, wenn es für seine Angestellten Wohnungen anmietet, um ihnen diese zu den gleichen Konditionen weiterzuvermieten. Es liegt keine Gewinnerzielungsabsicht durch die Weitervermietung vor.
2. Bei Weitervermietung einer gewerblich angemieteten Wohnung als Werkswohnung für einen Arbeitnehmer des Hauptmieters kann die gesetzliche Regelung über gewerbliche Zwischenvermietung bei vergleichbarer Interessenlage entsprechend anwendbar sein, wenn der Hauptmieter die Wohnung zu marktgerechten Bedingungen weitervermietet hat und davon ausgegangen werden kann, der Eigentümer hätte die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet.
3. Erfolgte die Zwischenvermietung im Interesse des Arbeitgebers und ist anzunehmen, dass der
Hauptmieter auch unmittelbar an den Arbeitnehmer vermietet hätte, tritt der Hauptvermieter
bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in das mit dem Arbeitnehmer bestehende Untermietverhältnis ein.
Muss der Vermieter den neuen Mieter über eine Vornutzung des Mietobjekts als Bordell aufklären? - IMR 04/2017, Seite 144
Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 7.10.2016 - 7 U 143/15
1. Wird vor Abschluss des Mietvertrags (hier: für Friseurbetrieb) dem Mieter nicht mitgeteilt, dass das in Bahnhofsnähe gelegene Mietobjekt zuvor als Rotlichtgeschäft genutzt wurde, ist dieses Verschweigen keine arglistige Täuschung.
2. Weder Makler noch Vermieter müssen einen neuen Mieter ungefragt über frühere Mieter des
Mietobjekts informieren.
3. Vor Abschluss eines Mietvertrags ist es eigenständige Aufgabe beider Vertragspartner, sich
selbst die notwendigen Informationen für die Entscheidung darüber zu beschaffen, ob der Vertragsabschluss für sie vorteilhaft ist.
Kündigung des Pachtvertrags wegen Verstoßes gegen Getränkebezugsvereinbarung wirksam! - IMR 04/2017, Seite 145
Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 19.10.2016 - 2 U 89/16
1. Eine Getränkebezugsverpflichtung zur Förderung des Getränkeabsatzes ist zulässig.
2. Das Risiko für den geforderten Bierabsatz liegt grundsätzlich beim Pächter (wie sonst auch
das Verwendungsrisiko der Pachtsache).
3. Das Kündigungsrecht des Verpächters bei entsprechendem Minderbezug stellt keine doppelte
Sanktion für das gleiche vertragswidrige Verhalten dar, sondern trägt dem weitergehenden Interesse des Verpächters Rechnung, an einen Vertrag, bei dessen Durchführung längere Zeit der Vertragszweck der Förderung des Getränkeabsatzes nicht erreicht wurde, für die Zukunft nicht länger gebunden zu sein.
Anspruch eines Wohnungseigentümers auf nachträglichen Einbau eines Personenaufzugs? - IMR 04/2017, Seite 146
Autor: BGH, Urteil vom 13.1.2017 - V ZR 96/16
Umlagevereinbarung zur Instandhaltung: Was gilt bei einer Instandsetzung? - IMR 04/2017, Seite 147
Unterscheidet eine Vereinbarung Instandhaltung und -Setzung und weist sie nur die Pflicht zur
Ersteren einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel „Sache aller Wohnungseigentümer".
Aufopferungsanspruch: Gedeckelt durch Marktwert der Arbeitsleistung? - IMR 04/2017, Seite 148
Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt.
Nur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht übertragen: Kostenlast? - IMR 04/2017, Seite 149
Autor: BGH, Urteil vom 28.10.2016 - V ZR 91/16
Ist die Nutzung von Keller-Sondereigentum als Wohnung erlaubt? - IMR 04/2017, Seite 150
1. Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Kellerräume als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklarungjedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie „Hobbyraum" oder „Keller" im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge.*)
2. Sofern Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegenstehen, ist es dem Wohnungseigentümer nicht verwehrt, seine Wohnung faktisch in zwei selbstständige Einheiten zu unterteilen.
Zweier-WEG: Eigentümer kann Erstattung verauslagter Betriebskosten verlangen - IMR 04/2017, Seite 151
Autor: LG Dortmund, Urteil vom 3.2.2017 - 17 S 125/16
1. In einer Zweier-WEG kann der eine Eigentümer, der Betriebskosten verauslagt hat, diese auch ohne Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung vom anderen Eigentümer erstattet verlangen, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist und aufgrund der Stimmengleichheit in der Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss nicht möglich ist.
2. Zahlungsansprüche ergeben sich aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, weil die Zahlung
der gemeinsamen Lasten an sich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und es sich bei den
Ausgaben für Steuern, Versicherung etc. regelmäßig um notwendige Ausgaben im gemeinschaftlichen Interesse handelt.
3. Wer Ersatz der getätigten Aufwendungen begehrt, muss alle Umstände substanziiert vortragen, aus denen sich der Anspruch ableitet. Dazu gehört auch, im Falle des Bestreitens jede einzelne Kostenposition zu erläutern und die entsprechenden Rechnungen vorzulegen.
Keine Alternativangebote bei der Wiederwahl des Verwalters! - IMR 04/2017, Seite 152
Autor: LG Hamburg, Beschluss vom 16.11.2016 - 318 S 54/16
Die Wiederwahl eines Verwalters ist nicht deshalb anfechtbar, weil keine Alternativangebote vorlagen, und auch nicht, weil (allein) der Anfechtungskläger mit der Verwaltung unzufrieden ist.
Mitwirkung des Verwalters bei Abstimmung zu seiner Abwahl aus wichtigem Grund - IMR 04/2017, Seite 153
Autor: LG Köln, Urteil vom 7.7.2016 - 29 S 180/15
1. Eine Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter selbst von 24 Wohnungseigentümern bevollmächtigt und von der
Stimmabgabe ausgeschlossen war.
2. Der Verwalter ist gehindert, als Bevollmächtigter bei seiner eigenen Abberufung aus wichtigem Grund mitzuwirken, wenn keine speziellen Anweisungen für die Stimmabgabe in Bezug auf die Beschlussfassung zur sofortigen Abberufung des Verwalters in der Bevollmächtigung enthalten sind. Niemand kann in eigener Sache über die Entziehung einer Rechtsposition aus wichtigem Grund entscheiden.