Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Eigenbedarf,-bei-Hauskaufhier-Uebernahme-der-Verzichtserklaerung-auf-Eigenbedarf--f263834.html
Timestamp: 2018-12-14 10:56:32
Document Index: 232251641

Matched Legal Cases: ['§ 566', 'BGH', '§ 550', '§ 305', '§ 563', '§ 540', '§ 553']

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14.07.2014 16:17 |
Zusammenfassung: Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung
wir (dreiköpfige Familie) interessieren uns für den Kauf eines 2-familien Hauses. Das Haus verfügt derzeit über drei voneinander getrennten Wohneinheiten in EG, OG und DG.
Das OG ist seit 20 Jahren an ein älteres Ehepaar vermietet. Im bestehenden Mietvertrag ist eine unbegrenzte Verzichtserklärung für Eingenbedarf von Seiten des Eigentümers festgehalten. Der genaue Wortlaut: Die Eigentümer XXXX erklären ausdrücklich, dass sie keine Eigennutzung der Wohnung XXXXXXX gelten machen.
Dieser Vertrag soll inkl. Verzichtserklärung vom Käufer übernommen werden.
Aus Vermieter Sicht besteht jedoch keinerlei Vorteil wie z.B. erbrachte Eigenleistung des Mieters am Objekt.
Generell würden wir gerne das EG zu einem angemessenen Mietzins vermieten und OG und DG selbst nutzen.
1. Kann eine solche Verzichtserklärung gültiger Bestandteil eines Kaufvertrages sein?
2. Ist die Verzichtserklärung ohne Vermietervorteil rechtlich bindend?
3. Kann ein solcher Mietvertrag an z.B. Familienangehörige des Mieters weitergegeben werden?
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Der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung kann wirksamer Gegenstand eines Mietvertrages sein. Auf eine etwaige Regelung im Kaufvertrag kommt es dann meines Erachtens gar nicht an, denn gemäß § 566 BGB geht der Mietvertrag mit dem Kauf auf den Erwerber der Immobilie über. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete".
Nach der Rechtsprechung des BGH bedarf ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als 1 Jahr gelten soll. Da nach Ihrer Schilderung die Klausel im Mietvertrag stehen soll, gehe ich davon aus, dass die Schriftform eingehalten sein wird.
Weiter ist zu erörtern, ob die Klausel individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurde oder ob es sich um eine vorgefertigte Klausel im Sinne von Allgemeinen Geschäftsbedingungen handelt. Sollten Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, sind diese an den §§ 305 ff BGB zu messen. In dem Fall kann die Klausel u.U. unwirksam sein, wenn keine wechselseitigen Interessen von Mieter und Vermieter berücksichtigt werden:
"Zwar kann auf dieses Recht (Kündigung wegen Eigenbedarfs) grundsätzlich vertraglich verzichtet werden, der aufgrund der vorliegenden formularmäßigen Vertragsbestimmung erklärte Verzicht ist jedoch unangemessen und daher unwirksam. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der formularmäßige Verzicht auf die Geltendmachung von Eigenbedarf hier in keinem nachvollziehbaren Wechselseitigkeitsverhältnis steht. Dies mag anders zu beurteilen sein in Fällen von Verträgen, in denen der Mieter eine Gegenleistung dafür erbringt, dass ihm die langfristige Nutzungsmöglichkeit der Wohnung garantiert wird, wie sie beispielsweise in Modernisierungsvereinbarungen, denen mieterseitige Investitionen in die Mietsache zugrunde liegen, nicht unüblich sind. Dafür ist jedoch bei der vorliegenden Klausel, die insoweit die Mieterseite ohne ersichtlichen Grund einseitig begünstigt, nichts ersichtlich. Hierbei war auch zu gewichten, dass die konkret vorliegende Klausel für einen nicht professionell agierenden und in juristischen Belangen unerfahrenen Vermieter in ihrer langfristigen Bedeutung und Tragweite nicht ohne Weiteres verständlich ist, denn sie findet sich unter der unverdächtigen Überschrift „Mietzeit", schließt das Recht zur ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters generell aus, und beschränkt sich darauf, die einzelnen ausgeschlossenen Kündigungstatbestände in einem Klammerzusatz schlagwortartig unter Zitierung der einschlägigen Normen des BGB aufzuzählen. Dadurch, dass zudem der generelle Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung im Kontext des Satzgefüges als gleichsam zwingend logische Folge eines langfristig angelegten Mietverhältnisses erscheint, wird die verharmlosende Einbettung in das Gefüge der Vertragsbestimmungen noch verstärkt."; AG Hamburg-Altona, Urteil vom 05.01.2010 - 315A C 204/09 -.
Sollte die Klausel allerdings von Mieter und Vermieter ursprünglich individuell ausgehandelt worden sein, spricht einiges dafür, dass man die Klausel als wirksam an sehen muss. Es gibt keine grundsätzlichen Regelungen wonach nachteilige Verträge per se unwirksam oder zwingend anzupassen sind. In diesem Fall wird die Klausel dann für den Vermieter sicherlich auch Nachteile beim Verkauf der Immobilie haben.
Die Weitergabe eines Mietvertrages an Familienangehörige ohne Zustimmung des Vermieters ist nicht möglich. Ein Eintritt anderer Person in dem Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters kommt aber beim Tod des Mieters in Betracht (§ 563 BGB). Darüber hinaus darf der Mieter dritten Person nicht ohne Erlaubnis den Gebrauch der Mietsache überlassen, § 540 Abs. 1 BGB. Gemäß § 553 BGB kann der Mieter aber einen Anspruch auf Überlassung des Gebrauchs an Dritte haben und die entsprechende Erlaubnis verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages dazu ein berechtigtes Interesse entsteht. Allerdings kann auch auf diesem Wege kann der Mieter die Mietpartei nicht "komplett" austauschen.
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