Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/verteilerschluessel-in-der-nebenkostenabrechnung-ein-ueberblick.html
Timestamp: 2019-06-18 02:43:22
Document Index: 150557461

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 7', 'BGH', '§ 7', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 307', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§556', '§ 7', '§ 8', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 7', '§ 9', '§12', 'BGH']

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Ein Vermieter hat vier verschiedene Möglichkeiten, die Nebenkosten auf seine Mieter umzulegen. Gerechnet wird entweder nach Verbrauch, Wohnfläche, Personenzahl oder Wohneinheit. Zu Beginn des Mietverhältnisses kann sich der Vermieter für eine Variante entscheiden – manchmal entscheidet aber auch die Betriebskostenart, welcher Schlüssel angewendet werden muss. Ein Überblick über die gängigen Verteilerschlüssel.
Verteilerschlüssel – das Wichtigse in Kürze
Durch den Verteilerschlüssel oder Umlageschlüssel wird festgelegt, wie Betriebskosten auf die einzelne Wohnung beziehungsweise Mieter umgelegt werden.
Vermieter können in der Regel zwischen 4 verschiedenen Verteilerschlüsseln wählen: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Anzahl der Personen oder nach Wohneinheit. Manchmal bestimmt aber auch die Betriebskostenart, welcher Verteilerschlüssel angewandt werden muss.
Vermieter müssen ihren Mietern im Vorfeld mitteilen, welchen Verteilerschlüssel sie anwenden wollen oder müssen.
Der Verteilerschlüssel legt fest, wie die Nebenkosten auf die Mieter verteilt werden. Foto: iStock/ kupicoo
Abwasser, Hausmeister, Grundsteuer: Vermieter können bestimmte Nebenkosten an ihre Mieter weitergeben. Beim Umlegen der Nebenkosten können Vermieter zwischen verschiedenen Verteilerschlüsseln wählen. Welcher das sein soll, sollte der Vermieter gleich zu Beginn des Mietverhältnisses entscheiden, und vertraglich festhalten.
Der Vermieter kann auch mehrere Verteilerschlüssel miteinander kombinieren – der Mieter muss allerdings wissen, welche Nebenkosten nach welchem Verteilerschlüssel berechnet werden. In manchen Fällen entscheidet aber die Betriebskostenart über den Verteilerschlüssel.
Legt der Vermieter keinen Verteilerschlüssel fest, muss er die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche umlegen, also nach Quadratmetern (§ 556a, Abs. 1 BGB).
Die vier Verteilerschlüssel im Überblick:
Verteilerschlüssel Variante 1: nach Verbrauch
Die Abrechnung der Betriebskosten nach Verbrauch kann nur bei sogenannten verbrauchsabhängigen Betriebskosten angewendet werden. Die Umlage ist zum Beispiel bei den Kosten für Kaltwasser möglich, wenn jede Mietspartei einen eigenen Wasserzähler hat. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus und Grund in Berlin nennt ein weiteres Beispiel: „Die Fahrstuhlkosten könnten verbrauchsabhängig berechnet werden, wenn der Kostenanteil der einzelnen Mieter durch Fahrstuhlkarten messbar gemacht würde. Das bedeutet aber einen größeren Verwaltungsaufwand für den Vermieter.“
Bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung den Gesamtverbrauch, den Einzelverbrauch und die dementsprechenden umlagefähigen Kosten darstellen. Eine bloße Verbrauchsschätzung ist laut Gesetz nicht erlaubt.
Bei den warmen Heizkosten ist die Abrechnung nach Verbrauch überwiegend Pflicht:
Laut Gesetz muss der Vermieter in der Regel mindestens 50 bis höchstens 70 Prozent der warmen Nebenkosten verbrauchsabhängig abrechnen (§ 7 HeizkostenV). Wer diese Vorgabe nicht einhält, riskiert, dass der Mieter 15 Prozent von den abgerechneten Heizkosten abzieht (BGH VIII TR 67/03). Bei älteren oder schlecht gedämmten Wohnungen muss der Verbrauch oft noch stärker berücksichtigt werden, mit 70 Prozent. Den übrigen Anteil müssen Vermieter nach Wohnfläche berechnen (§ 7 HeizkostenV).
Verteilerschlüssel Variante 2: nach Anteil der Wohnfläche
Mit dem Verteilen der Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche entscheidet sich der Vermieter für den herkömmlichen, vom Gesetz vorgesehenen Verteilerschlüssel. Er kann ihn auf sämtliche kalte Nebenkosten anwenden.
Zur Berechnung benötigt er die Gesamt-Wohnfläche sämtlicher Mietswohnungen, auf die er die Nebenkosten verteilen will. Die Gesamtfläche dieser Mietswohnungen entspricht 100 Prozent der Nebenkosten. Der Anteil, den die Wohnfläche des Mieters von der Gesamtfläche ausmacht, entspricht dem Anteil, den er von den gesamten Nebenkosten tragen muss. Ein Beispiel: Der Vermieter hat 4 Wohnungen in einem Haus, auf die er die Nebenkosten verteilen will. Alle zusammen sind 260 Quadratmeter groß. Ein Mieter wohnt in einer 60 Quadratmeter großen Wohnung. Auf ihn legt der Vermieter die Nebenkosten also im Verhältnis 60 zu 260 um, das sind etwa 23 Prozent der gesamten Nebenkosten.
Den Vorteil dieses Umlageschlüssels sieht der Mietrechtsexperte Dr. Brückner darin, dass er leicht zu berechnen sei. Doch selbst mit dem vom Gesetz favorisierten Verteilerschlüssel kann es zu Beschwerden von den Mietern kommen. Dr. Brückner sagt: „Wenn ältere Leute in einer großen Altbauwohnung wohnen und eine Familie in einer kleineren Wohnung zahlt weniger Nebenkosten. Dann fühlen die Senioren da eine gewisse Ungerechtigkeit.“ Dies seien jedoch Ungenauigkeiten, die der Gesetzgeber in Kauf nehme.
Verteilerschlüssel Variante 3: nach Personenzahl
Ein Verteilerschlüssel, den der Vermieter auch auf die kalten Nebenkosten anwenden darf, ist die Umlage nach Anzahl der Personen in einer Wohnung.
Um den Anteil der Nebenkosten einer Wohnung zu berechnen, muss der Vermieter wissen, wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen leben. Ein Beispiel: in Wohnung A lebt eine Person, in Wohnung B zwei, in Wohnung C sechs und in Wohnung D drei Personen. Insgesamt legt der Vermieter also die Nebenkosten auf zwölf Mieter um. Auf den Single-Mieter in Wohnung A legt der Vermieter die Nebenkosten mit einem Anteil von eins zu zwölf um, den Mietern der Wohnung C stellt er die Nebenkosten im Verhältnis von sechs zu zwölf, also die Hälfte der gesamten Nebenkosten in Rechnung.
Mit diesem Verteilerschlüssel kommt der Vermieter recht gut an den Verbrauch der einzelnen Mietswohnung heran: wo viele Menschen wohnen, wird mehr verbraucht, wo wenig wohnen, weniger. Das gilt jedoch nur, wenn jeder Mieter ungefähr gleich viel Kosten für Kaltwasser, Abfall oder Beleuchtung verursacht. Würde der Single-Mieter exorbitant oft duschen, waschen, Müll erzeugen und die Lichter in Flur und Waschküche anlassen, während die sechsköpfige Familie sparsam lebt, wäre es wieder vorbei mit der Verteilungsgerechtigkeit.
Zudem kann die Umlage nach Anzahl der Personen dem Vermieter einen höheren Verwaltungsaufwand verursachen. Denn er muss wissen, wie viele Personen tatsächlich in einer Wohnung leben, um die Nebenkosten zu verteilen. Laut oberstem Gericht reicht es jedoch nicht, die Zahlen des Einwohnermeldeamtes zu verwenden (BGH VIII ZR 82/07). Dr. Brückner sagt: „Eventuell reicht es, einmal im halben Jahr durchzuzählen, aber auch solche Zeiträume sind strittig.“ Zusätzliche Fragen werfen die Kosten durch Leerstand auf: sie muss der Vermieter grundsätzlich tragen, aber wie soll er sie bei der Umlage nach Personenzahl berücksichtigen? Der Vermieterexperte sagt: „Es gibt Diskussionen, ob die Kosten bei Leerstand als eine Person zu zählen sind.“
Verteilerschlüsse Variante 4: nach Wohneinheit
Eine Wohnung, ein Anteil: Vermieter dürfen die kalten Nebenkosten auf jede einzelne Wohnung mit dem gleichen Anteil verteilen. Dazu müssen sie den Verteilerschlüssel nach Wohneinheit im Mietvertrag vereinbaren.
Die Rechenweise ist einfach: Hat der Vermieter vier Mietswohnungen, auf die er die gesamten Nebenkosten verteilt, muss jede ein Viertel der Kosten tragen.
Bei diesem Umlageschlüssel spart sich der Vermieter einen Teil der Arbeit, die die Umlage nach Wohnungsgröße oder Personenzahl mit sich bringen – kein Flächen berechnen, keine Bewohner zählen. Doch wenn in einer Wohnung deutlich mehr Wasser verbraucht oder Müll verursacht wird, wird die Verteilung schnell ungerecht, und das Ende des Verteilerschlüssels droht. Denn wird ein Mieter bei den Nebenkosten unangemessen benachteiligt, gilt wieder die Umlage nach Wohnfläche (§ 556a, Abs. 3 BGB).
Somit lohnt sich eine Umlage nach Wohneinheit nur für Vermieter, die bei den einzelnen Wohnungen von einem ungefähr ähnlich hohen Verbrauch ausgehen können.
Welche Nebenkosten Vermieter überhaupt abrechnen dürfen: Das sind umlagefähige Nebenkosten.
Sonderfall im Mietvertrag: Umlage nach „billigem Ermessen“
Der Vermieter muss sich nicht sofort auf einen Verteilerschlüssel festlegen, er kann auch in den Mietvertrag schreiben, dass er die Nebenkosten in der ersten Abrechnungsperiode nach „billigem Ermessen“ festlegt. Damit schiebt er die Entscheidung für einen bestimmten Umlageschlüssel jedoch lediglich auf: mit der ersten Nebenkostenabrechnung muss er sich für einen Schlüssel entscheiden (BGH VIII ZR 257/13). Dr. Brückner meint: „Sich das offen zu halten macht wenig Sinn.“
In diesem Artikel erfahren Vermieter mehr dazu, wie sie Nebenkosten richtig abrechnen.
Einfach anwendbar und halbwegs fair: Den richtigen Verteilerschlüssel finden
Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzendem von Haus und Grund. Foto: privat
Dr. Brückner rät Vermietern, sich gleich zu Anfang für einen Verteilerschlüssel zu entscheiden.
Eine Verteilung der Nebenkosten nach Verbrauch ist fair und einfach zu ermitteln, da der Verbrauch zum Beispiel vom Wasserzähler abgelesen werden kann. Aber: eben diese Nachweisbarkeit muss gegeben sein, so dass nicht bei allen Nebenkosten eine Umlage nach Verbrauch möglich ist.
Vermieter, die die Nebenkosten nach Anzahl der Personen in einem Haushalt umlegen, können die Nebenkosten relativ nah am tatsächlichen Verbrauch verteilen. Vorausgesetzt, jede Person verbraucht ungefähr gleich viel Wasser oder verursacht gleich viel Müll. Das Manko: der Vermieter muss die Zahl der Personen in den Wohnungen ermitteln, was nicht immer einfach ist.
Der Verteilerschlüssel nach Wohneinheit ist für den Vermieter einfach zu berechnen. Doch gerade bei unterschiedlich stark besetzten Mietsparteien läuft der Vermieter Gefahr, dass Mieter unangemessen benachteiligt werden. Ist das der Fall, gilt wieder die Umlage nach Wohnfläche.
Mit dem Verteilerschlüssel nach Wohnfläche muss der Vermieter zwar die Quadratmeterzahl der Wohnungen wissen, dafür muss er sie nur einmal ermitteln. Zudem ist er der vom Gesetzgeber favorisierte Schlüssel. Dr. Brückner empfiehlt, im Zweifelsfall sollten Vermieter diesen Schlüssel anwenden.
Zendler am 14.06.2019 18:06
Eine fange
Die Gebäude Versicherung wie wird das umgelegt
Wir sind 3 Parteien im Haus mit verschiedenen QutratMeter
Wie wird die Versicherung umgelegt
Immowelt-Redaktion am 17.06.2019 07:51
wie die Kosten der Gebäudeversicherung umgelegt werden, ist Vereinbarungssache. Eine entsprechende Regelung findet sich in der Regel im Mietvertrag. Gibt es keine Regelung, werden die Kosten nach Quadratmetern Wohnfläche umgelegt.
peterkoerber@gmx.de am 10.06.2019 22:15
Ich habe kürzlich ein Haus gekauft mit 9 Wohneinheiten. Da habe ich nun Mietverträge übernommen mit unterschiedlichen Abrechnungsschlüsseln. Bisher wurde in der NK-Abrechnung immer Wasser und Heizung nach Verbrauch) und die Betriebskosten (Versicherung, Grundsteuer, Hausstrom, Hausreinigung) nach WE. Nun reklamitiert eine Mieterin und möchte ihr im Mietvertrag dokumentierten Abrechnungsschlüssel nach qm. Dem muss ich dann wohl folgen. Nur beim Hausstrom (Treppenhauslicht) und bei der Hausreinigung fände ich das komplett falsch. Denn eine Person die Wohnungsgröße hat nun keine Relation zum Arbeitsaufwand der Hausreinigung und auch nicht zum Treppenhauslicht. Hier würde ich unterschiedliche Verteilerschlüssel vorziehen.
Immowelt-Redaktion am 11.06.2019 11:17
ein Wechsel des Verteilerschlüssels ist nur unter bestimmten Umständen möglich, etwa weil der Mietvertrag ein einseitiges Änderungsrecht für den Vermieter enthält. Ebenso ist der Wechsel möglich, wenn sowohl Mieter als auch Vermieter damit einverstanden sind und immer dann sogar verpflichtend, wenn der bestehende Umlageschlüssel "grob unbillig" geworden ist, also zu erheblichen Benachteiligungen einzelner Mieter führt. Davon abgesehen sind Mieter und Vermieter aber an die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden.
Gaby59 am 06.06.2019 18:31
In unserem Mietshaus sind seit einem Jahr zwei Wohnungen nicht vermietet. Statt 8 Parteien werden jetzt alle Kosten auf 6 Parteien verteilt zb. Straßenreinigung Sat-TV und Treppenhausreinigung . Ist das ok?
Immowelt-Redaktion am 07.06.2019 08:28
nein, im Fall von Leerstand müssen die auf die leerstehenden Wohnungen entfallenden Kosten vom Eigentümer getragen werden. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Gottfried am 25.05.2019 16:02
In einem Wohnhaus wird auch eine Sozialstation mit der Betreuung tagsüber von pflegebedürftigen Menschen, also nicht dort wohnen. MIT besonderem Müllaufkommen, das früher über „Gelbe Säcke“ und damit kostenlos entsorgt wurde. Dieses wurde abgestellt und die Entsorgung Erfolg jetzt über die graue Tonne . Die Verteilung der jetzt erhöhten Kosten erfolgt nach qm.
Hier müsste doch eine Verteilung nach Personen angesetzt werden?
Müllgebü
Immowelt-Redaktion am 27.05.2019 10:33
nein. Wenn allerdings eine Immobilie sowohl Wohneinheiten als auch eine Gewerbeeinheit enthält, ist der Vermieter gemäß BGH-Rechtsprechung zu einem Vorwegabzug der Kosten der Gewerbeeinheit verpflichtet, wenn diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führt (Az.: VIII ZR 78/05).
Ob das bei Ihnen der Fall ist, können wir aus der Ferne aber nicht abschließend beurteilen. Bitte haben Sie auch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Tante Hedi am 18.05.2019 16:28
Ich bin Eigentümer einer Wohnung und habe diese vermietet. Die Wasserverbräuche werden nach persönlichem Verbrauch, also über Zähler in der Wohnung abgerechnet. Nun gibt es jedoch einen Gemeinschaftswasseranschluss, der keinen eigenen Zähler besitzt. Als Beirat im Haus sehe ich, dass die Gesamtverbrauch des Hauses der Summe aller Einzelwohnungszähler entspricht. Wie werden diese Verbräuche erfasst? Ist davon auszugehen, dass der Wasserbrauch auf einen der Zähler komplett läuft oder dass der Verbrauch auf allen Zählern gleichmäßig verteilt wird? Ist das technisch überhaupt möglich?
Vielen Dank für Ihre Erfahrung dazu.
Immowelt-Redaktion am 20.05.2019 11:56
ein funktionierender Zähler erfasst den tatsächlichen Verbrauch, es ist also nicht möglich, den Gesamtverbrauch in irgendeiner Weise gleichmäßig auf alle Zähler zu Verteilen. Dass es beim Gemeinschaftswasseranschluss keinen Zähler gibt, ist eher ungewöhnlich, ist dies doch in der Regel auch im Interesse des Versorgers.
Abschließend klären können wir die Situation aus der Ferne aber leider nicht. Wir würden Ihnen daher raten, sich mit Ihrer Frage direkt an Ihren Wasserversorger zu wenden.
Scharnke am 15.05.2019 20:01
eine Frage zur Nebenkostenabrechnung: Können Winterdienst- und Hausreinigungskosten über die Wohnflächengröße umgelegt werden? Mit der Wohnfläche haben diese Kosten ja nichts zu tun.Und: darf der Vermieter für Rauchmelder Miete verlangen und die Wartungskosten umlegen?
Immowelt-Redaktion am 16.05.2019 09:10
tatsächlich müssen die von Ihnen genannten Kosten sogar nach Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Das ist in § 556a BGB geregelt. Auch die Miete für Rauchmelder und die dazugehörigen Wartungskosten können auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies so vereinbart wurde.
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und die Richtigkeit Ihrer Abrechnung aus der Ferne daher nicht abschließend prüfen können. Im Zweifel empfehlen wir die Prüfung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
oldnudel1959 am 07.05.2019 15:04
In meinem Mietvertrag steht unter Müllabfuhr bei Verteilerschlüssel eine 6, was auch immer das bedeutet.
Außerdem dürfen wir undere Mülltonne nicht mehr selber zum Abtransport bereitstellen, es kommt eine Fremdfirma, die ja wieder kosten für die Mieter verursacht.
oldnudel1959 am 07.05.2019 13:09
es geht um die Berechnung der Müllgebühren.
Bisher wurden die Tonnen vom Entsorger geleert und wir bekamen eine Rechnung vom Entsorger. Da jetzt aber die Müllgebühren auf die Betriebskosten angerechnet werden, sagt unsere Verwaltung, dass jetzt die Müllgebühren auf die Quadratmeter pro Wohnung angerechnet werden. Laut Entsorgungsfirma hätte das bestehende System (Abrechnung pro Tonne) beibehalten werden können. Ist aber Der Wohnungsverwaltung zu viel Arbeit.
Bis jetzt weiss auch noch kein Mieter nach welchen Verteilerschlüssel es überhaupt berechnet werden soll. Wir haben aber schon unsere neuen Mülltonnen bereit stehen.
Immowelt-Redaktion am 07.05.2019 13:58
die Kosten für die Müllbeseitigung sind gemäß Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegbar. Wenn hierfür im Mietvertrag kein anderer Schlüssel vereinbart wurde, werden diese Kosten auch in der Tat nach Quadratmetern Wohnfläche auf die Mieter umgelegt, das ist in § 556a Absatz 1 BGB so geregelt.
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Birkach2019 am 05.05.2019 14:55
Mein Vermieter hat mir Ende Januar 2019 die Nebenkostenabrechnungen für 2016 und 2017 zukommen lassen. Zuvor habe ich nie etwas erhalten.
Sie hat mir gleich mit Inkasso gedroht. Ist das überhaupt zulässig?
Zur Zeit zahle ich EUR 250,00 je MOnat ab aber unter Vorbehalt. Insgesamt sind das EUR 1800 EUR.
Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 11:29
gemäß § 556 Absatz 3 BGB muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erhalten, wobei der Abrechnungzeitraum immer zwölf Monate betragen muss. Ausgehend von der Annahme, dass der Abrechnungszeitraum in Ihrem Fall immer von 1. Januar bis zum 31. Dezember läuft, sind beide erhaltene Abrechnungen zu spät eingetroffen. In diesem Fall ist laut BGB die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Kim am 30.04.2019 09:02
ich habe Fragen zur Nebenkostenabrechnung.
Es wurde im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart.
Meine Vermieterin wechselt innerhalb der Abrechnung zwischen allen 4 Möglichkeiten.
- Grundsteuer nach Anzahl Haushalten
- Gebäudeversicherung nach qm
- Grundstückshaftpflicht nach Haushalten
- Müllabfuhr nach Haushalten
- Schornsteinfeger nach qm
Des Weiteren wurde nach 3 Jahre nach Mietvertragsabschluss von Satellit TV auf Kabelfernsehen umgestellt. Schriftlich gab es darüber keine Informationen. Die monatlichen Kosten werden voll auf die Haushalte umgelegt.
Des Weiteren wurde mir ein vertraglich zugesicherte Kellerraum "mündlich " weggenommen, für den ich aber voll zahlen soll.
Immowelt-Redaktion am 30.04.2019 10:28
§ 556a BGB regelt, dass die Betriebskosten nach Wohnfläche umzulegen sind, wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Eine Ausnahme hiervon bilden lediglich Heizkosten und Kosten für Warmwasser, da diese gemäß Heizkostenverordnung anteilig nach Verbrauch umgelegt werden müssen. Der Mietvertrag kann aber ein einseitiges Änderungsrecht enthalten, wonach der Vermieter den Verteilerschlüssel auch ohne Zustimmung des Mieters ändern kann. Dann wiederum wären auch andere Umlageschlüssel zulässig.
Die Kosten für den Betrieb einer Antennenanlage oder einer mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteileranlage sind gemäß Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig. Insofern darf der Vermieter die Kosten sowohl von Satelliten- als auch für Kabelfernsehen auf den Mieter umlegen, sofern dies nicht grob unwirtschaftlich ist.
Einen im Mietvertrag zugesicherten Kellerraum darf der Vermieter dem Mieter nicht einfach so wegnehmen. Tut er es doch, könnte der Mieter unter Umständen die Miete mindern. Wir können und dürfen jedoch aus der Ferne nicht abschließend klären, ob das auch in Ihrem Fall so ist und wie hoch eine Mietminderung gegebenenfalls ausfallen dürfte, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt empfehlen.
Kim am 30.04.2019 11:02
Hätte der Mietvertrag für den Abschluss des Kabelfernsehens nicht geändert werden müssen?
Beim Einzug wurde Satellitnutzung vereinbart.
Immowelt-Redaktion am 30.04.2019 11:13
Wenn im Mietvertrag explizit vereinbart wurde, dass das TV-Signal über Satellit geliefert wird, ist der Vermieter daran gebunden. Zudem können auch andernfalls natürlich nur die regelmäßig anfallenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden, nicht jedoch die einmaligen Kosten der Umstellung selbst.
Bitte beachten Sie jedoch noch einmal, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Das kann nur ein Mieterverein oder ein Fachanwalt.
Schotte2019 am 26.04.2019 12:12
mein Vermieter hat möchte die Nebenkosten (Grundsteuer (Quadratmeterwohnfläche)
Müllabfuhr,Straßenreinigung,Haftpflichtversicherung,Sachversicherung)nun getrennt abrechnen. Der Vermieter, nimmt die Kosten von 2018, zieht diese von der Kaltmiete ab und möchte diese dann 2019 seperat abrechnen. Er legte uns eine Änderung der geänderten Mietzahlung vor und bat um unser Einverständnis zur sepperaten Abrechnung. Ist dies ok?
Liebe Grüße und danke im vorraus für eine Antwort
Immowelt-Redaktion am 26.04.2019 12:19
wir sind uns nicht ganz sicher, was wir in diesem Zusammenhang unter getrennter Abrechnung zu verstehen haben. Allerdings schreibt § 556 Absatz 3 BGB vor, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist und zwar spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Dabei werden natürlich alle Kosten in einer gemeinsamen Betriebskostenabrechnung abgerechnet. Zu Umlageschlüsseln und auch zur Abrechnung der Betriebskosten selbst gelten zudem die Vereinbarungen, die im Mietvertrag getroffen wurden. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Schotte2019 am 27.04.2019 12:20
Schotte2019 am 27.04.2019 12:50
zunächst einmal lieben Dank für die schnelle Antwort. vielleicht war meine Anfrage etwas unklar gestellt. Sorry!
Also die Nebenkosten: Wasser, allgem.Strom und Heizung wurden bisher immer jährlich abgerechnet hier war immer alles korrekt. Die anderen Nebenkosten waren Bestandteil der Kaltmiete und wurden nie extra abgerechnet,dies soll nun demnächst(2019) erstmalig erfolgen. Deahalb wurde der Anteil der Rechnungen von 2018, der bisherigen nicht abgerechneten Nebenkosten von der bisherigen Kaltmiete abgezogen. Diese werden dann für 2019 nach einem Verteilerschlüssel abgerechnet.
Ich hoffe es nun besser formuliert zuhaben.
Immowelt-Redaktion am 29.04.2019 08:55
es zählt, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Wenn dort eine teilweise Abrechnung der Nebenkosten mittels Pauschale festgeschrieben wurde, kann der Vermieter davon ohne Zustimmung des Mieters auch nicht einseitig abweichen.
Isabel am 20.04.2019 16:14
in unserem Haus sind drei Wohnungen,die Betriebskosten/Nebenkostenabrechnung,enthaelt alle Varianten,fuer bestimte Abrechnungen,Personenzahl,Verteilerschluessel,Quadratmeter,und so!
Im Erdgeschoss 2 Wohnungen,oben drueber eine,und zwar die Ferienwohung des Vermieters/Eigentuemer,
Er ist aber fast nie da,im letzten Jahr vielleicht 3mal,fuer insgesamt 8 Tage,
Wasserzaehler laeuft gemeinsam mit andere Wohnung,ob oben einer ist,weiss keiner!
Was ist zb mit nach Wohnflaesche,oder Personenanzahl,nur weil oben er fast nie ist,was ist mit Kosten wie Muellabfuhr,Wasser,kann er komplett seine Wohnung oben rauslassen,da ja nie anwesend?zb auch die Kosten eines Gaertners,nur durch die beiden unteren Wohnungen,da er ja nie vor Ort ist,nicht in seiner
Ferienwohnung lebt?vld,Isabell
Immowelt-Redaktion am 23.04.2019 11:15
Vermieter müssen anteilig die Betriebskosten für leer stehende bzw. nur selten von ihnen benutzte Woheinheiten selbst zahlen. Welche Betriebskosten abgerechnet werden können, bzw. mit welchem Umlageschlüssel, muss im Mietvertrag geregelt sein, wobei ein einfacher verweis auf die Betriebskostenverordnung ausreicht.
KatiFra am 12.04.2019 19:36
ich habe eine Frage, bezüglich dem Verteilerschlüssel für die Nebenkostenabrechnung.(Laut Vertrag werden diese nach Quadratmeter kalkuliert) Bis vor zwei Jahren habe ich alleine in der Wohnung gelebt und mein Verteilerschlüssel lag bei 13%.Dann kam mein Freund hinzu und seit dem erhöht uns unser Vermieter diesen jährlich um 1% mit der Begründung des Wasserverbrauchs. Diese 1% kalkuliert er jedoch auf die Komplettsumme der Nebenkostenabrechnung.
Ist diese Vorgehensweise richtig? Müsste der Vermieter die 1% nicht nur von dem Wasserverbrauch kalkulieren und die anderen unverändert lassen?
Immowelt-Redaktion am 15.04.2019 08:53
Warmwasser muss gemäß Heizkostenverordnung anteilig nach Verbrauch auf die Mieter umgelegt werden. Hierfür muss der Verbrauch über einen Zähler erfasst werden. Eine pauschale prozentuale Erhöhung der Umlage ist nicht möglich. Der nach Wohnfläche abgerechnete Anteil der Kosten bleibt auch nach dem Zuzug einer weiteren Person gleich.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Abrechnung aus der Ferne nicht abschließend prüfen können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Joachim am 30.03.2019 12:55
Guten Tag, ich wohne in einem 3-Familienhaus. Die Wohnungen im EG und OG haben anähernd die gleiche Wohnfläche mit jeweils 2 Personen. Das DG, früher Boden, hat aufgrund der Schrägen bei gleicher Grundfläche wie die anderen Wohnungen nur eine Wohnfläche von ca. 16% der Gesamtfläche. Der Vernmieter, zugleich Hauseigentümer,berechnet die Nebenkosten nach der Wohnfläche.Das erscheint mir nicht in Ordnung. Zumal in der DG-Wohnung 3 Personen wohnen.Der Vermieter ist nicht bereit, eine Aufteilung nach Wohneiheiten zu akzeptieren. Wie ist die rechtliche Lage?
Immowelt-Redaktion am 01.04.2019 10:50
vielen Dank für Ihren Kommentar. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt in § 556a Abs. 1 vor, dass die Nebenkosten nach Quadratmetern Wohnfläche umgelegt werden müssen, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Als Mieter haben Sie somit keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Umlageschlüssel ändert, auch wenn ein anderer Schlüssel unter Umständen fairer wäre.
M.G. am 21.03.2019 13:06
ich habe eine Frage bezüglich der Energiekostenaufteilung.
Gesammtenergiekosten(Gasverbrauch)=Heizungsanteil(Bereitstellungsanteil +Verbrauchsanteil) + Warmwasseraufbereitung (Bereitstellungsanteil +Verbrauchsanteil) ist diese Berechnung richtig oder falsch?
Immowelt-Redaktion am 21.03.2019 13:38
korrekt ist, dass sowohl die Kosten für Heizung als auch jene für Warmwasser gemäß Heizkostenverordnung anteilig nach Grundkosten und Verbrauchskosten abgerechnet werden müssen. Wir gehen davon aus, dass die von Ihnen genannte Formel diesem Umstand Rechnung trägt, können aus der Ferne aber nicht abschließend klären, ob Ihre Abrechnung insgesamt korrekt ist oder nicht. Hierzu empfehlen wir im Zweifelsfall die Beratung durch einen Fachanwalt.
Jens Zimmermann am 17.03.2019 10:08
mein Vermieter hat bislang die Wasserkosten nach Verbrauch umgerechnet. Wasseruhren sind vorhanden. Für 2017 hat er die Wasserkosten abweichend hiervon erstmals nach Wohnfläche ermittelt. Für mich ergibt sich hieraus eine Verdrei- bis -vierfachung der Positionen "Wasserverbrauch" und "Entwässerung/Versorger". Da helfen auch 15 % Abschlag wenig. Offenbar hat der Vermieter die Ablesung oder aber die Eichung der Wasserzähler versäumt. - Kann der Vermieter den Verteilerschlüssel ohne Zustimmung des Mieters ändern?
Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 10:45
tatsächlich ist eine solche Umlage unter Umständen möglich, wenn der Kaltwasserzähler defekt ist. So hat etwa das Landgericht Berlin entschieden, dass der Vermieter die Kaltwasserkosten sogar nach Quadratmetern Wohnfläche umlegen muss, wenn der Wohnungswasserzähler defekt oder nicht hinreichend geeicht ist (Az.: 63 S 149/11). Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend bewerten können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher raten, die Abrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt rechtlich prüfen zu lassen.
Ralf Schröer am 15.03.2019 11:26
ich hab da mal eine Frage bezüglich der Umverteilung.
Mein Vermieter rechnet die Grundsteuer und Versicherungen . (Grösse der Wohnungen und zusätzlich 1,25 Faktor). Der Faktor 1,25 wegen der Tochter die zeitweise hier wohnt. zB. Grundsteuer (Gesamt 335 m2) Kosten 1636,18, meine Wohnung 107,85m2 Kosten für mich 526,31, dann kommt der Faktor 1,25 somit soill ich 657,89 zahlen. Ist das nicht doppelt? ich habe somit 40% gezahlt, das ist bei der Versicherung und Wartung der Versicherung genau so.
Immowelt-Redaktion am 15.03.2019 11:33
wenn die Nebenkosten nach Quadratmetern umgelegt werden, ist es nicht möglich, im Anschluss noch einen Faktor hinzuzuziehen, nur weil eine weitere Person gelegentlich in der Wohnung lebt. Dieser Umstand wäre höchstens dann relevant, wenn der fragliche Posten in der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nach Personenzahl umgelegt würde.
Abschließend beurteilen können wir Ihre Abrechnung aus der Ferne aber nicht, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, die Abrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Katel_1969 am 14.03.2019 11:34
wir wohnen in einem Haus mit 5 Wohneinheiten. Im Mietvertrag steht, dass der Hausmeisterdienst (jährliche Kosten komplett 3134,46€) nach Wohneinheiten umgelegt wird. 2 Wohneinheiten haben 94 m², 2 haben 122 m² und 1 hat 173 m². Nun sollen wir mit 94 m² 626,89€ zahlen genau wie die Wohnung mit 173 m². Nach m² Berechnung wären es nur 486,29€ für uns und ca. 900€ für 176m². Wir fühlen uns unangemessen benachteiligt. Kann man dagegen vorgehen? Kann man eine Abrechnung nach m² verlangen? Kann man den Mietvertrag ändern lassen? Gibt es nicht auch einen Höchstsatz an NK pro m², was ein Hausmeisterdienst kosten darf? Nach unserer Abrechnung zahlen wir jetzt 56cent pro m² im Monat. Wahnsinn! VG Katrin
Immowelt-Redaktion am 14.03.2019 12:41
grundsätzlich ist es durchaus möglich, in einem Mietvertrag zu vereinbaren, dass bestimmte Kosten (wie ein Hausmeisterdienst) nach Wohneinheiten auf die Mieter umgelegt wird. Üblicherweise wird das dann gemacht, wenn die Wohnungen zumindest annähernd ähnlich groß sind. Ist das nicht der Fall, entsteht natürlich eine gewisse Ungleichbehandlung. Ein grundsätzliches Recht darauf, den Umlageschlüssel ändern zu lassen, gibt es in einem solchen Fall nicht. Sie müssten also notfalls gerichtlich dagegen Vorgehen und sich unter Umständen auch auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 BGB) berufen. Ob ein solches Vorhaben jedoch Erfolg hätte, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt zu suchen.
Katel_1969 am 14.03.2019 13:13
Vielen Dank! Ich werde mein Glück versuchen!
Andrea W . am 12.03.2019 17:46
meine 4-köpfige Familie ist zum 01.07.2018 in eine DH-Hälfte eingezogen. Wir haben jetzt die NK-Abrechnung für den Zeitraum 01.07.-31.12.2018 erhalten. Im Mietvertrag ist u.a. aufgeführt, dass Grundsteuer, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung u.a. über die Nebenkosten abgerechnet werden können. Meine Frage wäre, ob man die volle Höhe (100% des Rechnungsbetrages) oder anteilig (für 6 Monate) Zahlung leisten muss.
Andrea W . am 12.03.2019 18:05
Ergänzung: in einer Unterziffer steht übrigens: Der Jahresabrechnungszeitraum kann aus berechtigtem Anlass auf einen Teilabrechnungszeitraum geändert werden.
Immowelt-Redaktion am 13.03.2019 09:00
vielen Dank für Ihren Kommentar. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt in § 556 Absatz 3 vor, dass über die Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. In Absatz 4 heißt es weiterhin, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Das bedeutet also, dass der Abrechnungszeitraum immer zwölf Monate betragen muss. Natürlich zahlen Sie die Betriebskosten aber nur anteilig, wenn Sie nicht über den gesamten Zeitraum Mieter der fraglichen Immobilie waren.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Betriebskostenabrechnung aus der Ferne nicht abschließend prüfen können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Visionthing am 10.03.2019 10:09
Eine Frage zur Aufteilung der Hausnebenkosten nach Personen: zählen Kinder als ganze Person oder nur anteilig (z.B. 50%)?
Immowelt-Redaktion am 11.03.2019 11:47
Kinder zählen als ganze Person.
OnkelSnake am 08.03.2019 12:10
Hallo, ich wohne in einem 3 Familienhaus und die Nwebenkosten werden auf pro Woheinheit abgerechnet. Unser Mieterin wohnt aber nicht in dem Haus besitzt aber eine Garage im Kellergeschoss mit drei Fahrzeugen wobei ein Auto für ca. 5 bis 6 Monaten dort steht wegen Seson Kennzeichen. Muss die Mieterin auch die Nebenkosten für Niederschlagwasser,Grundsteuer + Stabs,Wohngebäuderversicherung und die Haftpflicht zum Teil mit tragen.
Immowelt-Redaktion am 08.03.2019 12:28
grundsätzlich gehören diese Kosten zu den umlagefähigen Nebenkosten. Es stellt sich allerdings die Frage, ob die Umlage nach Wohneinheit so möglich ist. Denn gemäß § 307 BGB sind Bestimmungen unwirksam, wenn sie einen Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Wir können allerdings aus der Ferne nicht abschließend klären, ob Ihre Nebenkostenabrechnung rechtmäßig ist, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie im Streitfall von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Alex am 06.03.2019 20:28
ich habe eine Frage zu der Kostenumlegung für den Schornsteinfeger und die Wartungskosten der Heizungsanlage. Ich trage den größten Kostenanteil, da ich von den beiden Mietwohnungen die größere bewohne. Der Verteilerschlüssel berechnet sich nach der Wohnfläche. Für mich ist das nicht schlüssig. Kann ich vom Vermieter verlangen, dass diese Kosten auf beide Wohnungen zu gleichen Teilen umgelegt werden?
Immowelt-Redaktion am 07.03.2019 10:37
nein. Der Umlagemaßstab für die Betriebskosten sind im Mietvertrag festgelegt. Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, müssen die Kosten gemäß § 556a BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
bernd am 03.03.2019 19:32
in meiner diesjährigen Nebenkostenabrechnung sind jetzt Kosten für Gerätemiete einer erneuerten Heizung aufgeführt.
Gefragt wurden wir nicht.
Weiterhin wird jetzt nach Jahren erstmal auch Kosten der Grundsteuer gefordert...
Sind diese für uns "neuen" Kosten rechtlich sicher und müssen wir diese Kosten zahlen?
Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 11:39
beide Posten können prinzipiell über die Betriebskostenabrechnung auf dem Mieter umgelegt werden sofern im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart wurde. Wir können allerdings im Einzelfall nicht prüfen, ob eine Nebenkostenabrechnung korrekt ist oder nicht. Hierzu können wir Ihnen nur empfehlen, die Abrechnung bei Zweifeln von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt rechtlich prüfen zu lassen.
Bernd am 04.03.2019 19:11
In meinem Mietvertrag sind diverse Betriebskosten einzel aufgeführt. Von Kosten für eine Anmietung (statt Neukauf) einer neuen Heizanlage und Kosten der Grundsteuer steht explizit nichts.
Es kommt hinzu, dass die Kosten der Grundsteuer dieses Jahr erstmalig gefordert werden.
Müssen diese Betriebskosten (Anmietung der Heizanlage) nicht mitgeteilt oder angemeldet werden?
Ich bin sehr dankbar für Ihre Antwort.
Immowelt-Redaktion am 05.03.2019 09:17
Die Umstellung auf sogenanntes Wärmecontracting ist in § 556c des BGB geregelt. Demnach muss der Mieter die Kosten für die Wärmelieferung als Betriebskosten tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Wasser nicht übertragen. Diese Umstellung muss der Vermieter aber spätestens drei Monate zuvor in Textform angkündigen.
Bei der Umlage der Grundsteuer kommt es auf den genauen Wortlaut in Ihrem Mietvertrag an. Enthält dieser tatsächlich eine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten, kann die Grundsteuer nicht umgelegt werden, wenn sie darin nicht enthalten ist. Viele Mietverträge führen aber nur einige Betriebskosten beispielhaft auf und beziehen sich ansonsten auf die Betriebskostenverordnung. In diesem Fall könnte die Grundsteuer umgelegt werden, weil sie in der Betriebskostenverordnung explizit aufgeführt ist.
Noch einmal jedoch der Hinweis: Wir können Ihren Mietvertrag aus der Ferne nicht abschließend beurteilen, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wenn Sie der Betriebskostenabrechnung widersprechen möchten, empfehlen wir daher nach wie vor die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
expedia am 22.02.2019 12:00
die Kosten für Ablesung des Kaltwasserzählers wurden in den vergangenen Jahren pro Einheit abgerechnet, jetzt aber werden die Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Jede Wohnung verfügt über separate Wasserzähler. Ist die Abrechnung nach Verbrauch rechtmäßig? Und wo steht das?
Immowelt-Redaktion am 22.02.2019 12:17
der Vermieter ist zur Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch sogar verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 188/07).
expedia am 22.02.2019 12:41
vielen Dank für prompte Antwort. Mir aber geht es um die Verteilung der Kosten für die Ablesung des Kaltwasserzählers.
Immowelt-Redaktion am 22.02.2019 13:20
Entschuldigen Sie, dann haben wir Sie falsch verstanden. Uns ist aktuell kein Gerichtsurteil bekannt, dass sich je mit dieser Frage beschäftigt hätte. Allerdings ergibt es aus unserer Sicht wenig Sinn, einen Posten nach Verbrauch abzurechnen, bei dem gar nichts verbraucht wird. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Sebastian am 18.02.2019 18:00
Ich bekam nun die Nebenkostenabrechnung für 2018.
Darin enthalten 120 € gesamte Kosten für die Heizung im Hausflur.
Davon soll ich 80 € bezahlen. Ist das rechtens?
Es gibt drei Wohnungen verteilt auf drei Etagen und ich bewohne die Wohnung in Paterre.
Immowelt-Redaktion am 19.02.2019 08:57
Hallo Sebastian und vielen Dank für Ihren Kommentar,
aus der Ferne können wir uns auch nicht erklären, wie dieser Betrag zustande gekommen sein kann. Aus der Betriebskostenabrechnung muss allerdings auch der Umlageschlüssel hervorgehen, also nach welchem Maßstab die Kosten hier auf sie umgelegt wurden. Ist das nicht der Fall, können Sie bei Ihrem Vermieter die Belege einsehen, die als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung gedient haben. Bringt auch das keine Klarheit, können Sie die Abrechnung rechtlich prüfen lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder von einem Fachanwalt.
Kaan am 13.02.2019 11:40
Ich habe einen Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten und ein Gastwirt.
Durch den Gastwirt ist die Verischerung und die Wasserkosten sehr hoch. Dazu kommt noch das Abwasser von den Grundbesitzabgaben die auch sehr hoch sind.
Leider weiß ich nicht wie ich die Nebenkostenabrechnung in dem Fall gerecht darstellen soll.
Immowelt-Redaktion am 13.02.2019 11:52
für solche Fälle gibt es den sogenannten Vorwegabzug. Dabei zieht der Vermieter von den Kosten zunächst die auf die Gewerbemieter entfallenden Kosten ab und verteilt erst im Anschluss die übrigen Kosten auf die Gewerbemieter. Hierzu ist der Vermieter laut Rechtsprechung des BGH übrigens sogar verpflichtet, wenn die fraglichen Betriebskosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen würden (Az.: VIII ZR 78/95).
Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für rechtssichere Auskünfte oder konkrete Hilfe bei der Betriebskostenabrechnung, empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem auf Mietrecht spezialisiertem Fachanwalt.
Dr. Müller am 09.02.2019 09:10
Ist eine Umlage des Kaltwasserverbrauches wegen Ausfalle der Wasseruhren (>25%) über Quadratmeter berechtigt? dazu die Kosten für die Wasseruhr (sind höher als wenn man sie elbst kauft).
Was ist wen ein Mieter 1 Jahr (extrem) im Aussland war?
Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 10:54
unter Umständen ist das möglich ja, und zwar unabhängig davon, ob sich der Mieter im Ausland befunden hat oder nicht. Wir können und dürfen aus der Ferne aber nicht abschließend klären, ob Ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist oder nicht. Hierzu würden wir Ihnen empfehlen, sie von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Romeo51 am 02.02.2019 14:19
Es wurde ein Hausmeister-Service eingesetzt, dessen Kosten von den Mietern gezahlt werden sollen, und zwar nicht nach Wohneinheiten (dann hätte jede Mietpartei 1/5 der Kosten zu zahlen, was fair wäre), sondern nach Eigentumsanteilen (unser Vermieter hat 1/3 und der andere mit den 4 Wohnungen hat 2/3). Da unsere Wohnung mit ca. 120 m2 die größte ist, würden wir über 30 % der Gesamtkosten zahlen müssen (bei 2.000 € wären das ca. 600 €).
Unser Vermieter sagt, da der andere Eigentümer die Mehrheit hat, geht es nach dessen Meinung. Auf den Vorschlag, je 1/5 der Kosten jeder Mietpartei zuzumuten, reagierte er mit dem Argument, dann würden ja seine Mieter mehr bezahlen.
Müssen wir das akzeptieren, sozusagen der Willkür des anderen Eigentümers ausgesetzt zu sein, oder können wir (ggf. über den Mieterverein) eine Änderung erwirken? Die schätzen Sie unsere Chancen ein? Danke im Voraus für Ihre Bemühungen. Mfg - M.F.
Immowelt-Redaktion am 04.02.2019 10:59
grundsätzlich gilt, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung denjenigen Umlageschlüssel anwenden muss, der im Mietvertrag verteinbart wurde. Enthält der Mietvertrag keine vertraglichen Regelungen zum Umlageschlüssel, sind die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter zu verteilen. Dagegen vorzugehen, dürfte im Einzelfall schwierig werden. Bitte bedenken Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Hierzu empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Pete am 29.01.2019 00:35
ich war bisher immer zufrieden mit dem Verteilerschlüssel, den meine Vermieterin für die 13 Parteien in unserem Mietshaus angewandt hat; Darin wurden Wasserverbrauch, Kanal- und Müllgebühren nach Personenzahl berechnet, alle anderen Nebenkosten nach Fläche!
Nun hat die Vermieterin ohne Vorankündigung für 2018 den Schlüssel für Wasser, Kanal und Müll auch auf die Wohnfläche bezogen, wonach ich nun für diese 3 Positionen in Summe rund 180 € mehr bezahlen muß als nach dem alten Schlüssel!
Ich muß dazu schreiben, daß ich eine Sportschule mit rund 120 m2 betreibe und damit natürlich einen hohen Flächenanteil von ca. 15% abdecke. Nach dem alten Schlüssel hatte ich sogar den Faktor von 2 Personen akzeptiert, obwohl weder eine Dusche noch ein Waschraum zu der Schule gehört, lediglich ein WC und eine kleine Mini-Küche.
Auch der Müll, der in der Schule anfällt, ist weniger als die Hälfte eines Ein-Personen-Haushalts!
Ich werde auf jeden Fall der unterschwelligen Erhöhung der Nebenkosten widersprechen!
Meine Frage ist: Darf die Vermieterin ohne Vorankündigung oder Absprache den Verteilerschlüssel ändern?
Viele Grüße und Herzlichen Dank für Eure Antwort(en)
Immowelt-Redaktion am 29.01.2019 09:37
vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung denjenigen Schlüssel anwenden muss, der im Mietvertrag verteinbart wurde. Enthält der Mietvertrag keine vertraglichen Regelungen zum Umlageschlüssel, sind die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter zu verteilen. (Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die immer anteilig nach Verbrauch auf den Mieter umgelegt werden müssen.)
Will der Vermieter nun den Verteilerschlüssel ändern, kann er das unter gewissen Voraussetzungen. Erstens dann, wenn im Mietvertrag ein einseitiges Änderungsrecht vereinbart wurde, wobei in dieser Klausel zum Ausdruck kommen muss, dass durch die Änderung eine angemessene Neuverteilung erreicht werden soll. Zweitens beim Wechsel auf die verbrauchsabhängige Kostenerfassung, drittens einvernehmlich mit dem Mieter und schließlich viertens, indem er sich auf Unbilligkeit beruft. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn einzelne Mieter durch den Verteilerschlüssel grob benachteiligt werden. Abgesehen von den genannten Fällen ist eine einseitige Änderung des Umlageschlüssels in der Regel nicht möglich.
Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Umlageschlüssels haben, empfehlen wir Ihnen daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Manu am 27.01.2019 12:32
Ich finde den Verteilerschlüssel nach Wohnfläche sehr ungerecht.
In unserer Wohnanlage angewandt , Abrechnung nach Wohngrösse. Vollgender der Fall. Es gibt 2 Wohnungen im Haus mit 65 m2 die jeweils von einer Person bewohnt wird. Und es gibt 4 Wohnungen mit 72 m2. Bewohnt werden diese: 2 mal 2 Personen , 1 mal 4 Personen, 1 mal 1 Person. Der Einpersonen Haushalt mit 72 m2 , das bin ich. Nach Abrechnung über Wohngrösse wird das Kaltwasser u. das zugehörige Abwasser berechnet. Ich habe das mal durchgerechnet. Würde man das ganze auf Personen verteilen , kommt bei mir ein Wert raus der nur die Hälfte der angewandten Abrechnungsmetode entspricht. Folglich komme ich zu dem Schluss dass ich den Ausgleich für die gesamte Wohnanlage zahle. Und das wird von Gesetzes wegen als gerecht u. hinnehmbar empfunden. Jedes Jahr zirka 170 € Zuviel bezahlen. Das ist nach 5 Jahren bereits ein kleiner Urlaub.
Grüße aus SR
Augen auf am 25.01.2019 12:08
ich finde einen Verteilerschlüssel nach Wohnfläche letztendlich auch nicht gerechter wie einen Verteilerschlüssel nach Wohneinheit.
Wer sagt denn, dass in einer 70qm 3-Zimmer-Wohnung nicht auch nur eine Person wohnen kann und in der 80qm 3-Zimmer-Wohnung nebenan drei Personen.
Hier ist die einzeln lebende Person bei einem Verteilerschlüssel nach Wohnfläche ebenso benachteiligt. Dieses Problem hat nämlich meine Tochter.
Hier geht es speziell um die Wasserabrechnung kalt und warm.
Für das Haus gibt es eine separate Kaltwasseruhr. Das Warwasser wird dezentral im Nachbarhaus bereitet. Auch dort befindet sich eine eigene Wasseruhr. Diese Heizung bedient insgesamt 4 Wohnhäuser. In jeder Wohnung befindet sich eine eigene Warmwasseruhr. Somit kann der Warmwasserbedarf aller angeschlossenen Wohnungen ermittelt werden und von der entsprechenden Wasseruhr, in deren Haus sich die Heizugsanlage befindet, eigentlich exakt in Abzug gebraucht werden kann.
Bei meiner Tochter wird dies so jedoch nicht praktiziert.
Es werden die Gesamtwasserverbräuche aller Häuser zur Berechnung herangezogen, warum?
Kommentar der Hausverwaltung zur Abrechnung:
"Es ist richtig, dass jedes Haus eine separate Wasseruhr hat. Das Warmwasser für alle Häuser wird allerdings aus den Häusern, in denen sich die Heizung bzw. Boiler befinden, entnommen (P.S. ist nur 1 Haus von insgesamt 4). Aus disem Grund müssen alle Wasseruhren auf alle Häuser verteilt werden. Vom Versorger wird der Verbrauch und Grundpreis berechnet. Dies wird an die Mieter so weitergegeben."
Diese Aussage ist für mich nicht nachvollziebar. Wie soll ich mich verhalten?
Immowelt-Redaktion am 25.01.2019 15:12
die Abrechnung von Warmwasser ist in der Heizkostenverordnung geregelt. Demnach ist eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten vorgeschrieben, wobei der Anteil der Verbrauchskosten mindestens 50 Prozent und maximal 70 Prozent betragen soll. Daran muss sich Ihr Vermieter grundsätzlich halten. Tut er das nicht, sollten Sie die Betriebskostenabrechnung Ihrer Tochter rechtlich prüfen lassen. Hierzu empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Joseph am 18.01.2019 13:48
Sie schreiben: "Der Vermieter hat 4 Wohnungen in einem Haus, auf die er die Nebenkosten verteilen will. Alle zusammen sind 260 Quadratmeter groß. Ein Mieter wohnt in einer 60 Quadratmeter großen Wohnung. Auf ihn legt der Vermieter die Nebenkosten also im Verhältnis 60 zu 260 um, das sind etwa 23 Prozent der gesamten Nebenkosten."
Wie kann der Mieter prüfen, ob die 260 QM stimmen?
Welche Belege darf er vom Vermieter einfordern?
Immowelt-Redaktion am 18.01.2019 13:59
Hallo Joseph und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Gesamtquadratmeterzahl kann der Mieter nur schwer prüfen, schließlich müsste er hierzu die Wohnungen seiner Nachbarn nachmessen. Das geht lediglich mit der eigenen Wohnung. Ein Mieter darf beim Vermieter aber alle Belege einsehen, die zur Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnung nötig sind, dazu gehören insbesondere Rechnungen und Verträge (etwa Hausmeister- oder Wartungsverträge). Sollte sich eine Abrechnung nur durch einen Blick in die Abrechnung anderer Mieter nachvollziehen lassen, darf er auch diese einsehen. Persönliche Daten, die nicht der Nachvollziehbarkeit dienen, dürfen dabei geschwärzt werden.
FellSch am 07.01.2019 15:04
wir haben ein Haus erworben in dem 2 Wohneinheiten und ein Anbau (ohne Heizung, kleines Gäste WC - nur Kaltwasser, Boden gepflastert, Wände ohne Dämmung) vorhanden sind. Wir wollten nun nach Qm abrechnen, jedoch stelle ich mir die Frage, wie ich es machen muss?
Die Wohneinheiten werden voll vermietet. Den Anbau wollten wir für Geburtstage/Spiele-Abende getrennt nutzen, dies aber nur wenige Male im Jahr.
Da es keine Wohnfläche ist muss ich dies trotzdem mitrechnen oder muss ich nur die Wohneinheiten nach qm (120 qm insgesamt) berücksichtigen? Wir würden für den Strom der in diesen Räumen genutzt wird einen extra Zähler anbringen. Den Müll würden wir immer wieder mit nach Hause nehmen. Wie dürfen wir Wasser abrechnen und wie Grundsteuer etc?
Über eine Rückmeldung würde ich mich wirklich sehr freuen.
Immowelt-Redaktion am 14.01.2019 11:34
in die Wohnfläche kann dieser Anbau wohl nicht mit einberechnet werden, weil es sich schlichtweg nicht um Wohnfläche handelt. Um späteren Streitigkeiten vorzubeugen, wird es sinnvoll sein, Zähler anzubringen und alles nach Verbrauch zu erfassen, was sich nach Verbrauch erfassen lässt. Bei den übrigen Kosten könnte ein Vorabzug der entsprechenden Kosten sinnvoll sein. Wir würden Ihnen in diesem speziellen Fall allerdings dazu raten, sich vorab rechtlich beraten zu lassen, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Eine solche Beratung bieten beispielsweise Eigentümervereine wie Haus & Grund an.
Frabo 59 am 29.12.2018 13:18
unser 8 Parteienhaus ist von Privat an einer Immobilienfirma übergegangen. Die Außenanlage wurde bisher immer nach Parteien abgerechnet. Nun,wir haben die größte Wohnung im Haus und nutzen den "Garten" kaum. Nun wird neuerdings die Außenanlage nach Quadratmeter der Wohnung berechnet. Also in einer Wohnung lebt eine Partei mit 5 Kindern, die den Garten nutzen, aber viel weniger Zahlen müssen,wegen ihr QM ...ist das rechtens?
Immowelt-Redaktion am 02.01.2019 11:48
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wie die Nebenkosten verteilt werden, wird in der Regel bereits im Mietvertrag festgelegt. Um die Art der Verteilung zu ändern, wäre also eine Änderung des Mietvertrages nötig. Das wiederum ginge aber nur mit Ihrer Zustimmung, und dazu sind Sie nicht verpflichtet.
Ist kein Verteilerschlüssel festgelegt, so muss der Vermieter die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche umlegen, also nach Quadratmetern (§ 556a, Abs. 1 BGB).
Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich für individuellen Rat an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu wenden.
Lorimdis am 26.12.2018 10:25
wie viele andere in meinem Haus habe ich letzte Woche die Nebenkostenabrechnung für 2017 erhalten.
Hier musste ich feststellen das ich, obwohl ich weniger Kaltwasser verbraucht habe (Verbrauchsmessung über Wohnungseigene Wasseruhr im Bad) , den dreifachen Preis im Vergleich zum Vorjahr zahlen soll.
Für 2016 wurde mir ein Preis von 4,24 je Einheit und für 2017 ein Preis von 11,82 je Einheit berechnet.
Damit hat sich bei geringerem Verbrauch der Preis derartig erhöht das ich entsprechend viel Nachzahlen soll.
Auf Anfrage bei der Hausverwaltung wurde mir mitgeteilt das dies in der Umstellung der Abrechnungsmethode vom Abflussprinzip zum Abgrenzungsprinzip begründet ist.
Von meiner Tante, welche im selben Haus, vom selben Vermieter und der selben Hausverwaltung wohnt,sogar die Wohnung ist in der selben Etage und hat den leichen Grundschnitt sowie die selbe m² Zahl, weis ich aber das sie "nur 8.70" je Einheit zahlen muss.
Die Zahlung ist laut Abrechnung bis zum 15.01.2018 fällig. Einsicht in die diesbezüglichen Belege kann man mir, aus arbeitstechnischen Gründen, aber erst ab der zweiten Januar Hälfte gewehren, so die Aussage der Hausverwaltung.
Wie soll ich mich verhalten? Und an wen kann ich mich diesbezüglich wenden?
Immowelt-Redaktion am 28.12.2018 12:19
Hallo Lorimdis,
besten Dank für Ihren Kommentar. Generell können Mieter, wenn sie einen Fehler in der Abrechnung finden, Widerspruch einlegen. Da er im Fall einer Nachforderung diese innerhalb von 30 Tagen begleichen muss, muss er schnell handeln, da er sonst in Zahlungsverzug gerät. Dabei hat der Mieter zwei Möglichkeiten, um Widerspruch einzulegen.
1. Widerspruch und Zahlung mit Vorbehalt auf Rückforderung: Innerhalb der 30 Tage, nach denen der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, legt er dagegen Widerspruch ein und weist auf den Fehler hin. Zudem soll er hinzufügen, dass er sich das Recht vorbehält, seine Zahlung zurückzufordern, und zahlt die volle Höhe der Nachforderung.
2. Widerspruch und Teilzahlung: Bei einem eindeutigen Fehler zahlt der Mieter nur jenen Anteil, der berechtigt ist und legt innerhalb der 30-Tages-Frist Widerspruch ein. Hat der Mieter mit seinem Widerspruch Recht, muss er so dem Vermieter nicht wegen zu viel gezahltem Geld hinterherlaufen.
Findet der Mieter keinen Fehler, sondern vermutet nur, dass einer vorliegt, sollte er rechtzeitig den Rat eines Rechtsexperten, vom Mieterbund oder vom Fachanwalt einholen. Mehr Infos finden Sie im Artikel Nebenkosten prüfen: Tipps für Mieter
Schrank am 05.12.2018 19:58
bei meiner Heizkostenabrechnung ist unter Heizkostenbetriebskosten die Position Plattenwärmetausch vermerkt.
Mein Frage ist das richtig das es auf den Mieter umgelegt werden kann oder gehört es zum Heizungsanlage.
Evelyn Eberl am 06.12.2018 11:27
herzlichen Dank für Ihren Kommentar. Generell darf der Vermieter Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten nicht auf den Mieter umlegen. Mehr Informationen zur Heizkostenabrechnung finden Sie im Artikel Heizkostenabrechnung prüfen: Wie Mieter nicht zu viel zahlen.
Joseph am 03.12.2018 11:46
vielen Dank für die schnelle Antwort auf mein Anliegen vom 01.12.2018. Aber ich glaube ich konnte mein Problem nicht ganz richtig erläutern. In meiner Wohnfläche sind die Kellerräume nicht mit eingerechnet, waren sie auch noch nie, Mir geht es um die Gesamtfläche des Gebäudes, das heißt die Summe aller Wohn- und Nutzungsflächen. Müssen hier auch die Kellerräume berücksichtigt werden oder nur die Wohnungs- und Geschäftseinheiten? Denn je kleiner die Gesamtfläche, desto höher mein Anteil an den Gesamtkosten. Daher meine Frage: müssen die Kellerräume in der Gesamtfläche des Gebäudes berücksichtigt werden? Der jetzige Vermieter hat diese nämlich abgezogen.
Immowelt-Redaktion am 03.12.2018 12:49
das ist tatsächlich so korrekt. Geregelt ist das in §556a BGB. Demnach sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Eine Ausnahme gilt für Betriebskosten, bei denen der Verbrauch erfasst wird, etwa die Heizkosten. Diese müssen anteilig nach Verbrauch umgelegt werden.
Joseph am 01.12.2018 08:44
In meiner Betriebskostenabrechnung wird der Verteilerschlüssel nach Wohnfläche angewendet. 2016 war der Gesamtschlüssel noch inkl. Kellerräume, dann kam ein Vermieter-Wechsel zustande. Der neue Vermieter hat 2017 im Gesamtschlüssel die Kellerräume nun abgezogen, so dass die Gesamtfläche niedriger ist. Somit habe ich mit meiner Wohnfläche automatisch einen höheren Anteil an der Gesamtfläche und anteilig mehr Kosten, die ich tragen soll.
Was können Sie mir in diesem Fall raten? Ist das zulässig?
Immowelt-Redaktion am 03.12.2018 10:58
vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich war in diesem Fall die Abrechnung des ehemaligen Vermieters nicht korrekt, denn abgerechnet wird nach Wohnfläche. Etwaige unausgebaute Kellerräume zählen nicht zu dieser Wohnfläche und sind somit auch bei der Umlage der Nebenkosten nicht relevant. Beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung haben, können Sie diese von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen lassen.
Ines Ristau am 28.11.2018 13:33
in meiner Betriebskostenabrechnung wurden die Heizkosten mit dem Schlüssel 50/50 verteilt, die Warmwasserkosten 100/0. Ist diese unterschiedliche Verteilung rechtens und wo finde ich hierzu Ausführungen im Gesetz?
Immowelt-Redaktion am 28.11.2018 13:45
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die fraglichen Regelungen finden sich in § 7 und § 8 der Heizkostenverordnung. Demnach sind sowohl Heizkosten als auch Warmwasserkosten mit mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen. Ausnahmen sind in Zweifamilienhäusern möglich, in denen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit Ihrer Betriebskostenverordnung haben, empfehlen wir daher die Prüfung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Silvana am 18.11.2018 08:50
Hat man das Recht auf eine Wasseruhr? Bei uns wird nach Personen abgerechnet. Ich bin Vollzeit berufstätig und mein Kind kommt nachmittags von der Schule. Wir verbrauchen wenig Wasser. Meine Nachbarn leider mehere Familien halten sind offiziell zu 3. Gemeldet aber die Bude ist über Wochen immer voll. Sie laden immer ihre ganzen Familien ein, die vom
Ausland über Monate sich dann einquartieren. Den Vermieter habe ich es gemeldet aber er sagt da kann man nichts machen.
Uns werden 70 Euro pro Jahr für einen Hausmeister abgezogen aber ich habe den noch nie gesehen. Wenn das Licht defekt ist müssen wir beim reperatur service anrufen. Von einem Hausmeister habe ich keine tel oder Namen. Darf sowas dann berechnet werden?
Immowelt-Redaktion am 19.11.2018 10:36
Warmwasser und Heizung müssen laut Heizkostenverordnung anteilig verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Hierfür sind Zähler unabdingbar. Einzige Ausnahme sind Zweifamilienhäuser, in denen eine Einheit vom Vermieter selbst bewohnt wird, hier können auch andere Vereinbarungen getroffen werden. Kaltwasser muss der Vermieter allerdings nicht verbrauchsabhängig abrechnen. Was die Kosten für den Hausmeister angeht, kommt es darauf an, ob der Vermieter tatsächlich einen Vertrag mit einem Hausmeister geschlossen hat, denn natürlich dürfen nur solche Kosten abgerechnet werden, die auch tatsächlich entstehen. Als Mieter haben Sie das Recht dazu, die entsprechenden Belege bei Ihrem Vermieter einzusehen. Bringt auch das keine Klarheit, können wir Ihnen empfehlen, Ihre Abrechnung rechtlich prüfen zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
michael am 13.11.2018 10:43
wie können die in meiner Wohnung gemieteten Rauchmelder abgerechnet werden. Die Hausverwaltung macht dies über QM und nicht nach Stück. Ist es nicht angebracht diese über die tatsächliche Stückzahl abzurechnen?
Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 11:06
tatsächlich handelt die Hausverwaltung hier gesetzeskonform. Denn § 556a BGB schreibt vor, dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden müssen, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
Stanislav am 12.11.2018 10:22
Hallo, wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 2 Parteien, Vermieter und Mieter. Ist es rechtens die Nebenkosten durch 2 zu teilen, obwohl nur eine Partei Zugang zu Werkstatt, Garage etc. hat?
Immowelt-Redaktion am 12.11.2018 14:03
die Vereinbarung einer solchen Pauschale ist in einem Zweifamilienhaus möglich, wenn eine der Wohnungen vom Vermieter selbst bewohnt wird, ja.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall würden wir Ihnen empfehlen, Ihre Abrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Rapante am 08.11.2018 08:53
Hallo ....zu unser Abrechnung gehört ein Geschäft und 3 verschiedene Hauseingänge ...wo ich nicht wusste das alles zusammengerechnet wird. In meinem Eingang, Re neben dem Geschäft , wohnen wir mit 2 Parteien. Haben eine Restmülltonne und eine gelbe. Der Laden. Und die anderen Eingänge haben alle auch separate Mülltonnen.ein Eingang auch Bio. Auf der Abrechnung ist nun alles addiert auf qm umgelegt, so das ich von allen anderen die Mülltonnen zahlen muss ....letztes Jahr wurde nach Personen abgerechnet, dieses Jahr nach qm. Ist das erlaubt?
Immowelt-Redaktion am 08.11.2018 12:56
grundsätzlich kann eine solche Umlage und auch eine solche Änderung des Umlageschlüssels durchaus korrekt sein, letzteres vor allem dann, wenn der Vermieter dafür einen guten Grund hat. Bei gemischter Nutzung von Wohnraum und Gewerbe stellt sich aber immer die Frage, ob der Vermieter nicht vorab die Betriebskosten von der Gewerbeeinheit abziehen muss. Das muss er laut aktueller Rechtsprechung aber nur dann, wenn die Einheit tatsächlich überproportional hohe Nebenkosten verursacht. Leider können wir aus der Ferne nicht abschließend klären, ob das bei Ihnen der Fall ist, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, Ihre Abrechnung einem Mieterverein oder einem Fachanwalt zur Prüfung vorzulegen.
Martina Mohn am 30.10.2018 19:55
Mein Vermieter lässt die Fa. Techem die Nebenkostenabrechnung erstellen.
In der Nebenkostenabrechnung wird sowohl qm als auch Personenzahl als auch Verbrauch berechnet.
Immowelt-Redaktion am 31.10.2018 10:14
prinzipiell sind solche Abrechnungen nach gemischten Schlüsseln möglich. Ob es Ihre Abrechnung im Einzelfall ist, können wir aus der Ferne aber nicht beurteilen. Hierzu würden wir Ihnen empfehlen, die Abrechnung einem Mieterverein oder einem Fachanwalt zur Prüfung vorzulegen.
Alex S am 29.10.2018 12:12
Hallo, wir haben 2012 eine Immobilie erworben, die wir selbst bewohnen und die Einliegerwohnung wurde nicht rechtens durch eine "Mietbescheinigung" warm vermietet.
Nun werden wir ausziehen und die Immobilie richtiger Weise vermieten mit entsprechenden Mietverträgen.
Für die Immobilie wurde damals für beide Wohnungen ein Heizsystem installiert, sowohl für Warmwasserverbrauch, als auch für die Heizung, jedoch ohne Wärmemengenzähler oder Warmwasserzähler.
Wie dürfen wir nach geltendem Recht nun Nebenkosten abrechnen, wenn es nur Kaltwasserzähler und Gaszähler gibt und sonst keine Zähler wie Warmwasserzähler oder an den Heizkörpern die Wärmezähler?
Immowelt-Redaktion am 29.10.2018 14:27
rechtlich sauber ist die Abrechnung nur mit entsprechenden Zählern möglich, weil die Teilweise-Abrechnung nach Bedarf in der Heizkostenabrechnung vorgeschrieben ist.
Klaus-W am 28.10.2018 11:37
Hallo ich habe da eine frage die, die Zukunft betriff. Wie ich gehört habe soll die Zukünftige Grundsteuer nicht mehr anteilig auf die Miete umgelegt werden können. Aber ich sehe es auf grund der Transparenz eine Verschleierung der Kosten. Wo soll das Geld den herkommen wenn nicht aus der Miete. Also schon aus Grund der Trasparenz ist die Steuer in der Miete zu nennen. Der Staat ist immer nur bemüht die Kosten die er den Bürgern auf bürdet zu Verschleiern. Das muß endlich aufhören,
Teufelsweib am 25.10.2018 23:11
In meiner Betriebskostenabrechnung sind verschiedene Umlagevarianten kombiniert worden und auch entsprechend nachvollziehbar dargestellt. Eine Variante ist, dass mehrere Häuser zusammengefasst wurden und auf alle Mieter aufgeteilt.
Zum Beispiel : Beleuchtung...wurde von auf die 4 Mieter unseres Hauses aufgeteilt. Ok. Ungezieferbekämpfung wurde auf die Mieter mehrerer Häuser unserer Straße aufgeteilt. Warum? Ist das rechtens? In unserem Haus gab es keine Ungeziefer?
Ein weiterer Posten ist der Winterdienst. Es gab jedoch keinen Winter, wo geräumt werden musste. Man erklärte, egal ob Winter oder nicht, man hat einen Pauschalvertrag abgeschlossen. Muss ich das hinnehmen?
Katrin Kuß
Immowelt-Redaktion am 26.10.2018 09:04
Sehr geehrte Frau Kuß,
grundsätzlich ist es durchaus möglich, dass der Vermieter mehrere Häuser in der Nebenkostenabrechnung gemeinsam abrechnet. Und in der Tat können auch Kosten für den Winterdienst anfallen, wenn gar kein Schnee geräumt werden muss. Die Ungezieferbekämpfung kann dagegen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt, die beispielsweise der Lage des Hauses geschuldet ist. Handelt es sich um die einmalige Bekämpfung von Schädlingen, muss die Kosten der Vermieter tragen. Als Mieter haben Sie das Recht, dies zu überprüfen, indem Sie beim Vermieter die Belege einsehen, die als Grundlage für die Abrechnung dienen. Bringt das keine Klarheit, würden wir empfehlen, die Abrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Liane am 24.10.2018 16:10
ich wohne in einer Dachgeschosswohnung, die lt. Vermieter eine Grundfläche von 90 qm hat. Wegen der Dachschräge misst sie jedoch nur 66 qm. Nun habe ich meine NK-Abrechnung erhalten und der Vermieter nimmt als Bemessungsgrundlage für Allgmeinstrom, Grundsteuer, Versicherungen wie z.B. Brandschutz-, Haftpflichtvers. und wiederk. Beiträge die 90 qm, da diese die Nutzfläche darstellen würde. Ist das korrekt?
Immowelt-Redaktion am 25.10.2018 09:46
Hallo Liane und vielen Dank für Ihren Kommentar,
nein. Wenn nach Wohnfläche abgerechnet wird, muss sich die Abrechnung natürlich auch an der tatsächlichen Wohnfläche orientieren. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Richtigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung aus der Ferne nicht abschließend prüfen können. Hierzu empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
manu am 24.10.2018 10:36
Hallo noch eine Frage in ein 2 Familien haus sind 6 Personen Obergeschoß 3 untere Geschoß 3 Personen aber die im oberen Geschoß brauchen viel mehr Wasser als wir. Können wir dagegen etwas tun ? Das Wasser wird nach Personen abgerechnet.
Immowelt-Redaktion am 24.10.2018 10:43
Zumindest wenn der Vermieter nicht im Haus lebt, muss mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, das schreibt die Heizkostenverordnung vor. Wir würden Ihnen vorschlagen, Ihre Abrechnung einem Mieterverein oder einem Fachanwalt zur Prüfung vorzulegen. Dort erhalten Sie auch eine Rechtsberatung und erfahren, wie Sie gegebenenfalls eine Korrektur der Abrechnung erreichen können.
manu am 24.10.2018 10:02
hallo wir sind in ein 2 Familienhaus Obergeschoß 3 Personen unten auch 3 Personen aber unsere Tochter ist erst ein Jahr wird sie mitgezählt am Wasserverbrauch?
Immowelt-Redaktion am 24.10.2018 10:19
grundsätzlich werden auch Babys und Kleinkinder in der Betriebskostenabrechnung als volle Person gezählt, ja. Bei der Abrechnung des Warmwasserverbrauchs muss aber ohnehin zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden.
Jessi am 18.10.2018 21:07
Hallo, wie ist das denn jetzt genau, wenn ein Mieter eine größere Wohnung hat, nebenan aber mehrere Personen in einer kleineren Wohnung leben und es nach Quadratmeter gilt?Muss der Single Mieter mehr bezahlen?
Immowelt-Redaktion am 19.10.2018 09:07
unterm Strich ist das so, ja.
Julyfelt am 15.10.2018 17:34
Wie ist das wenn eine der Wohnung 150qm groß ist & die anderen sehr viel kleiner? In keinem der Mietverträge wurde aber keine Regelung der Verteilerschlüssel vereinbart. Kann man dennoch die Versicherungen & Steuern über Wohneinheiten abrechnen um die Fairness zu wahren? Oder muss man hierzu die Mietverträge komplett ändern? Und gibt es hierzu ein Gesetz oder ein Urteil?
Immowelt-Redaktion am 16.10.2018 08:55
die fragliche gesetzliche Grundlage dürfte in diesem Fall § 556a BGB sein. Demnach müssen die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Eine nachträgliche Änderung des Verteilerschlüssels ist nur unter bestimmten Umständen möglich, etwa dann wenn im Mietvertrag ein einseitiges Änderungsrecht enthalten ist oder natürlich dann, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Ohne eine solche Grundlage wird die Umstellung der Umlage nach Wohnfläche auf die Umlage nach Personen von der Rechtsprechung verneint (Bspw. LG Mannheim, Az.: 4 S 141/98).
Nachtflug am 11.10.2018 00:05
Welche Personenzahl ist bei einer Ferienwohnung anzusetzen? Fläche sind 39qm und es gibt ein Schlafzimmer.
Immowelt-Redaktion am 11.10.2018 10:24
das ist gesetzlich nicht geregelt. Denkbar wäre zum Beispiel eine Umlage nach der durchschnittlichen Belegungszahl der Wohnung.
Wasserbüffel am 10.10.2018 13:44
Danke für die Info. Im Nachgang. Unter SYstemkosten sind die Anschluss- und Wasserbereitstellungskosten, sprich Wasseruhr/Zähler zu verstehen, die neben dem Wasserpreis für einen Hausanschluss gezahlt werden müssen. Diese Kosten staffeln sich pro Wohnung in einem Haus. Zum Beispiel: 2 Wohnungen: 260,00,€
15 Wohnungen im Hause 1150,00.€ Werden diese Kosten nicht pro Wohnung sondern nur über den Verbrauch abgerechnet, entsteht hier ein großes Ungleichgewicht. DerMieter mit einem hohen Wasserverbrauch zahlt diese Fixgebühr überproportional. In unserem Fall fast wir alleine. Deshalb die Frage nach Verteilung in einem Zweifamilienhaus.
Immowelt-Redaktion am 10.10.2018 13:56
Tatsächlich kann die Zählermiete der Wasserzähler ebenfalls nach Verbrauch auf den Mieter umgelegt werden. Eine Umlage nach Wohneinheit ist nicht erforderlich. Diese Auffassung hat im Jahr 2009 zumindest das Landgericht Berlin vertreten (Az.: 65 S 458/07). Da es aber auch darüber hinaus noch Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung zu geben scheint, würden wir bei unserer Empfehlung bleiben, sie von einem Mieterverein oder Fachanwalt prüfen zu lassen.
Wasserbüffel am 09.10.2018 18:34
Wir ( 2 Personen ) wohnen in einem Zweifamilienhaus. Die andere Mieterin ist sehr sparsam mit dem Kaltwasser. Unser Wasserverbrauch liegt bei 88 % des Gesamtverbrauches. Da die Systemkosten für die Wasseruhr nach Verbrauch abgerechnet werden, zahlen wir von 260,00 € somit 228,00 € (mehr als 219,00 € für einen Anschluss im einem Einfamilienhaus. Ist das korrekt ?
Jetzt steht die Wohnungen auch schon seit Monaten leer. Bei Leerstand ist ja der Vermieter in der Pflicht. Nur wie ?
Immowelt-Redaktion am 10.10.2018 09:25
uns erschließt sich leider nicht, was genau unter Systemkosten zu verstehen ist. Wir würden Ihnen daher empfehlen, den Vermieter um Einsicht in die Belege zu bitten, die als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung dienen. Hierzu haben Sie als Mieter das Recht. Darüber hinaus ist bei Leerstand in der Tat der Vermieter in der Pflicht, die Nebenkosten zu tragen, anteilig für die leerstehenden Wohnungen. Sollten Sie nach Prüfung der Belege noch Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung haben, würden wir Ihnen empfehlen, diese von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Rapante am 08.10.2018 10:35
Ich wohne jetzt 2 Jahre hier. Letztes Jahr wurde nach Personen , dieses nach qm abgerechnet. Ist das erlaubt. In unserem Eingang sind 2 Wohnungen, wir haben eine 120 l restmüll und 120 l Gelben Müll. Auf der Abrechnung habe ich gesehen das alle Wohnungen, andere Seite 3 Familien( mehrere Grosse Müllbehälter) da hinter 170
qm 1 Familie mit 6 Personen ( grosse Müllbehälter) ..warum muss ich für die alle anteilsmäßig mit Zahlen?
Immowelt-Redaktion am 08.10.2018 11:04
grundsätzlich gilt (laut § 556a BGB), dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, wenn zwischen den Vertragsparteien nichts anderes vereinbart wurde. Wir würden Ihnen daher zunächst raten, zu prüfen, was in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde. Den Abrechnungsschlüssel ändern darf der Vermieter grundsätzlich nur, wenn er dafür einen sachlich guten Grund hat. Ob das in Ihrem Fall so ist, können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Sie können dazu aber den Vermieter befragen und haben als Mieter auch das Recht, die Belege einzusehen, die als Grundlage für Ihre Betriebskostenabrechnung dienen. Bringt auch das keine Klarheit, können Sie die Abrechnung auf Ihre Rechtmäßigkeit prüfen lassen, entweder bei einem Mieterverein oder direkt bei einem Fachanwalt.
Frank am 02.09.2018 16:12
In meiner Nebenkostenabrechnung taucht der Verteilerschlüssel 1,5 Personen auf. Ich wohne aber seit je her alleine. was kann das auf sich haben? (Habe eigene Wasseruhr!)
Immowelt-Redaktion am 03.09.2018 10:37
das können wir uns aus der Ferne leider auch nicht erklären. Wenn im Zuge der Betriebskostenabrechnung Kosten nach Personenzahl umgelegt werden, dann in der Regel auch nach ganzen Personen. Am besten, Sie fragen hierzu bei Ihrem Vermieter nach.
daniel am 31.08.2018 17:23
Hallo zusammen, an alle ,die sich mit Nebenkosten auskennen. Wie würdet ihr die Zahl 6 verstehen? als 6 Pers. oder 6 Parteien? Im Wohnhaus leben 6 Parteien, in der Wohnung für diese Betriebsabrechnung aber nur 2! ich frage mich, wieso nicht mit 2 multipliziert wurde
Immowelt-Redaktion am 03.09.2018 09:24
generell können Vermieter für die Nebenkostenabrechnung verschiedene Umlageschlüssel anwenden, je nachdem, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Welcher Schlüssel in Ihrem Fall angewendet wurde, lässt sich leider aus der Ferne nicht abschließend klären, wir möchten hierzu auch nicht spekulieren. Am einfachsten wäre es, sie würden einfach bei Ihrem Vermieter um eine Erklärung bitten.
tpostelt am 12.08.2018 10:02
ist es richtig, dass der Allgemeinstrom und Garten-Grundstückspflege nach Wohnfläche abgerechnet wird? Wäre es dann nicht fairer nach Anzahl der Wohnungen? Bei der Versicherung und Grundsteuer sehe ich den Schlüssel ein aber nicht bei den zwei oben genannten. Lohnt es sich mit dem Vermieter zu reden, dass er bei den zwei Posten einen anderen Schlüssel nutzt? Vielen Dank
Immowelt-Redaktion am 13.08.2018 10:38
möglich sind grundsätzlich beide Umlageschlüssel, es kommt auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Ein Wechsel zu einem für alle Mieter faireren Schlüssel ist prinzipiell möglich, der Vermieter muss sich aber auch nicht darauf einlassen.
Mira am 10.08.2018 07:09
in meinem Mietvertrag steht, dass unter anderem Wasser- und Entwässerungskosten auf die Wohnfläche umgelegt werden. Die Wohungen verfügen aber über einen Kaltwasserzähler. Nun kam die Nebenkostenabrechnung und der Vermieter hat diese Kosten auf die Wohnfläche umgelegt. Ist dies erlaubt?
Immowelt-Redaktion am 10.08.2018 08:51
ja, das ist möglich. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur, dass der Vermieter die Kosten für Warmwasser und Heizung teilweise nach Verbrauch abrechnen muss, nicht jedoch Kaltwasser.
manfred kuehn am 24.07.2018 05:53
ich wohne in einem wohnhaus mit 11 wohnungen.
im mietvertrag ist eine nebenkostenabrechnung nach verbrauch schriftlich vereinbart, darf der vermieter nun einfach diesen passus ignorieren und nach dem schema 30 zu 70 meinen gasverbrauch berechnen
Immowelt-Redaktion am 24.07.2018 08:39
vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider kennen wir die genaue Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag nicht. Allerdings sind Vermieter laut Heizkostenverordnung verpflichtet, die Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50 und maximal 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen. Insofern entspricht die Abrechnung des Vermieters den gesetzlichen Vorgaben. Sollten Sie dennoch Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung haben, empfehlen wir Ihnen, diese von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
KatjaKatja am 04.07.2018 13:08
ich habe mal eine Frage: Ich habe eine Immobilie gekauft, die ich jetzt vermieten werde. Den Grundsteuerbescheid habe ich noch nicht bekommen, möchte aber der Transparenz wegen den umlagefähigen Posten schon in den Mietvertrag aufnehmen. Können Sie mir einen groben Richtwert sagen bzgl. Betrag in Euro pro m2? Würde mich sehr über Antwort freuen..LG Katja
Immowelt-Redaktion am 04.07.2018 13:49
Hallo Katja und vielen Dank für Ihren Kommentar,
ein solcher Richtwert lässt sich leider nicht ohne Weiteres angeben, weil die Höhe der Grundsteuer von vielen verschiedenen Faktoren abhängig ist. Vielleicht hilft Ihnen aber unser Artikel zur Grundsteuerberechnung weiter. Sie finden Ihn unter folgender Adresse: https://ratgeber.immowelt.de/a/die-grundsteuer-und-ihre-berechnung-was-eigentuemer-wissen-muessen.html
chrisschubi am 18.06.2018 15:44
was passiert eigentlich z.B. bei einem 3 Parteien Mehrfamilienhaus, wenn bereits 2 Parteien die Nebenkosten Müll, Wasser nach Personen berechnet bekommen und 1 neue Partei dann nach qm (evtl. weil der Vermieter im Mietvertrag den Personenschlüssel vergessen hat anzugeben)? Ist das zulässig oder muss der Vermieter in diesem Fall das erstrangige und zuerst gültige Prinzip der Personenumlage für alle, also auch den neuen Mieter mit anderslautendem Vertrag, anwenden?
Immowelt-Redaktion am 19.06.2018 09:16
theoretisch dürfte das möglich sein, in der Praxis ist es aber natürlich auch für den Vermieter sehr umständlich. So oder so ist es wichtig, dass bei der Nebenkostenabrechnung sowohl die Gesamtkosten, die Verteilerschlüssel sowie die Berechnung des Anteils des Mieters ersichtlich werden.
Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit einer bestehenden Abrechnung haben, empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Fachanwalt, einem Mieter- oder einem Eigentümerverein.
Andrea Wolff am 14.06.2018 10:52
Ich wohne in einem 6-Familienhaus. Auf der linken Seite befinden sich 3 Wohnung mit einer Mietfläche von je 77,60 m² auf der rechten Seite 3 Wohnung mit je 52,00 m². Im Mietvertrag wurde vereinbart, daß die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche und die Grundgebühr für Breitbandanschluss zu gleichen Teilen auf die angeschlossenen Wohnungen umgelegt wird. Nun ist in der Hausgemeinschaft die Frage aufgetaucht, ob nicht auch der Winterdienst nicht nach der Wohnfläche sondern nach den vorhandenen Wohnungen aufgeteilt werden müsste, da dieser ja unabhängig von der Wohnungsgröße von jedem Mieter zu leisten wäre. Kann der Vermieter den Verteilerschlüssel in diesem Fall ändern?
Immowelt-Redaktion am 14.06.2018 10:59
eine solche Änderung ist in der Regel dann möglich, wenn der Mietvertrag einen entsprechenden Änderungsvorbehalt enthält. Dieser ist aber nicht in allen Fällen wirksam, sondern nur dann, wenn dadurch zum Ausdruck kommt, dass eine angemessene Neuverteilung der Nebenkosten aufgrund sachlicher Veränderungen erfolgen soll. Ebenso möglich ist eine einvernehmliche Änderung des Verteilerschlüssels zwischen Mieter und Vermieter. Abschließend beurteilen können wir Ihren Fall aber leider aus der Ferne nicht, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie im Streitfall von einem Fachanwalt.
Andrea Wolff am 14.06.2018 11:04
Es befindet sich noch die Klausel: "Bei Vorliegen sachlicher Gründe können die Umlegungsmaßstäbe und Abrechnungszeiträume nach billigem Ermessen unter schriftlicher Mitteilungung an den Mieter mit Wirkung für den Abrechnungszeitraum geändert werden. Wäre die Meinung, dass ja jeder Mieter, unabhängig von der Wohnunggröße den Winterdienst zu leisten hätte, ein solcher sachlicher Grund, um den Verteilerschlüssel zu ändern?
Immowelt-Redaktion am 14.06.2018 13:37
Vor allem im Hinblick auf die Frage, ob die entsprechende Klausel den gesetzlichen Anforderungen genügt, können wir dies leider nicht abschließend beurteilen. Dies könnten im Konfliktfall auch verschiedene Juristen gegebenenfalls anders sehen. Insofern können wir Ihnen leider nur noch einmal zu einer Rechtsberatung raten. Wenn Sie nicht direkt zum Rechtsanwalt gehen wollen, bekommen Sie diese auch bei Eigentümer- oder Mietervereinen.
Dieter Lenzen am 26.06.2018 13:42
Verbrauchsabhängige Kosten (Wasser, Schmutzwasser) sind über Zähleinrichtungen zu verteilen. Heizkosten sind nach der Heizkostenverordnung umzulegen, wobei ich einen Bezug der Warmwasseraufbereitungskosten (Grundkosten) zur beheizbaren Fläche nicht unbedingt nachvollziehen kann. Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne (Strom, Wartung) sind nach auf alle versorgten Wohnungen zu gleichen Teile zu verteilen.
Müllgebühren sollten nach Möglichkeit nach Personenzahl und Mietzeit (das Müllaufkommen hängt von der Anzahl der Personen in einer Wohnung ab!) verteilt werden.
Sämtliche anderen "kalten" Betriebskosten und auch die Kosten der Treppenhausbeleuchtung sind nach anteiliger Wohnflläche umzulegen (§ 558 BGB). Grundsätzlich sollte gelten: Umlage nach Verursachung und Nutzung. In einer größeren Wohnung können potenziell mehr Personen wohnen und von dem durchgeführten Winterdienst profitieren. Ähnlich hält es auch die Hausratversicherung: die Prämie bemisst sich nach der Größe der Wohnung mit einem bestimmten Wert des Hausratest/qm, multipliziert mit der Wohnungsgröße- Wohnfläche.
Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich darüber im Klaren sein, dass im Zweifelsfall der gerechteste Umlageschlüssel gewählt werden sollte, der den Interessen aller Mieter entspricht. So ist z. B. die Umlage von Wasserkosten nach Wohnfläche nicht unbedingt die beste Wahl. Der Einbau von Wasseruhren kostet ja schließlich Geld, sorgt jedoch für eine faire und gerechte Abrechnung und für ein friedliches Miteinander der Bewohner und für weniger Ärger zwischen Mieter und Vermieter. Angenehmer Begleiteffekt ist der verantwortungsvolle Umgang mit den natürlichen Ressouren (Wasser), was einen Beitrag zum Umweltschutz darstellt.
"Extrawünsche", die einzelne Bewohner bevorzugen und andere Bewohner dagegen benachteiligen, sollte man nicht zulassen.
Man beachte, dass die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern ("das kostet den Vermieter vermeintlich nichts - "denkste") nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen - keine Analogie zu Wasser- und Wärmezählern! - . Die Wartungskosten von Rauchmeldern sind dagegen umlagefähig. Hier wäre eine "Direktumlage" auf die jeweils betroffene Wohnung angezeigt. Da in der Regel in einem Mehrfamilienhaus unterschiedlich große Wohnungen mit unterschiedlicher Zimmerzahl vorhanden sind, die unterschiedliche Anzahl von Rauchmeldern haben, wäre hier eine direkte Zuordnung zu der jeweiligen Wohnung angezeigt. Die Umlage nach Fläche wäre hier ungerecht.
Wenn der Vermieter wirtschaftliche Gesichtspunkte beherzigt und bei der Erstellung der Abrechnung die Grundsätze für eine faire Behandlung walten lässt, dürfte es keine Probleme geben.
Mieter sollten beherzigen, dass der Vermieter dafür sorgt, dass alles funktioniert und ein lebenswertes Wohnen möglich ist. Das kostet nun einmal Geld, was der Nutznießer = Mieter zu zahlen hat. Es ist keineswegs so, dass sich "der Vermieter nur die Taschen voll macht". Für alle entstandenen und abzurechnenden Kosten ist der Vermieter in Vorlage getreten!
Entsprechende Erfahrungen bei der Betriebskostenabrechnung konnte ich in 42 Dienstjahren bei der BImA erwerben.
J am 14.06.2018 09:15
Hallo, mein Vermieter verlangt Nachzahlung von Stromkosten (soweit nur die Kosten).
Ich wohne alleine in der Wohnung. Wohnfläche beträgt ca 40m2.
Der wohnt in der Wohnung mit insgesamt 5Personen.
In meinem Vertrag steht: "Neben der Miete trägt der Mieter die Betriebskosten im Sinne der BetriebskostenVO.
Die anfallenden laufenden Betriebskosten werden vom Mieter an den Vermieter gezahlt.
Die fixen Kosten (z. Bsp.: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Haus- u. Grundbesitzversicherung usw.) werden nach Vorlage der Rechnungen direkt an den Vermieter bezahlt.
Dies wird mit monatlich xy EUR veranschlagt. Eine Auflistung wird beigefügt. Mit Jahresabschluss wird abgerechnet und entsprechend zurückgezahlt oder nachgefordert. " Kein Schlüssel jedoch weitere Auflistung:
Sowie die Nebenkostenaufstellung:
Strom: xy EUR
Heizung: xy EUR (entspricht 1/5 anteilig)
Wasser: xy EUR (entspricht 1/5 anteilig)
Abfall: xy EUR
Versicherung: xy EUR (Wohngebäude, Haus-, Grundbesitzerhaftpflichtversicherung)
Satellit: xy EUR (Nutzungsgebühr)
Welcher Schlüssel gilt für die sämtliche Abrechnung? Welchen Anspruch auf welche Kosten hat er?
Immowelt-Redaktion am 14.06.2018 10:40
wenn es sich bei dem Haus um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung handelt, in dem der Vermieter auch selbst wohnt, hat er bei der Abrechnung deutlich mehr Freiheiten. Bei mehr Einheiten oder wenn er selbst nicht dort wohnt, müsste er laut Betriebskostenverordnung beispielsweise Heizung und Warmwasser zumindest teilweise nach Verbrauch abrechnen. Zumindest die Klausel, wonach fixe Kosten "direkt an den Vermieter bezahlt" werden, ist aber dennoch ungewöhnlich und es ist zumindest fragtlich, ob sie in dieser Form wirksam ist. Abschließend beurteilen können wir das aus der Ferne aber nicht, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt empfehlen. Dort kann Ihre Nebenkostenabrechnung im Detail geprüft werden.
Andreas am 16.05.2018 13:38
Kann ich ein Teil der Rechnung von Schönheitsarbeit zb Pflasterarbeiten im Hof der zur allgemeinen Nutzung dient auch als Einfahrt zur Garage dem Mieter an der Jahresabrechnung anrechnen liebe Grüße
Dieter Lenzen am 26.06.2018 13:45
Die umzulegenden /umlegbaren Betriebskosten ergeben sich aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung. Bauunterhaltung und "Schönheitsreparaturen und dergl." sind keine umlagefähigen Betriebskosten!!!
Wem gehört denn die Hoffläche? Wenn ich diese als Eigentümer verschönern will, ist das einzig und allein meine Aufgabe. Die Kosten können jedoch bei der Steuererklärung unter "Instandhaltungsaufwand" geltend gemacht werden.
Immowelt-Redaktion am 17.05.2018 08:59
dies ist nicht möglich. Welche Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen, regelt abschließend die Betriebskostenverordnung. Betriebskosten sind dabei die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend - also regelmäßig - entstehen. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten wie Pflasterarbeiten gehören nicht dazu.
Peter am 26.04.2018 16:39
wir haben seit diesem 2017 einen Hausmeisterdienst, welcher pauschal mit einen monatlichen Pauschale auf die Mieter umgelegt wird. Die Leisteungenen des Dienstes bestehen aus Winterdienst und Gartenpflege, d.h. nur Rasenmähen. So ergibt es sich das dieser Dienst nicht monatlich Arbeiten verrichtet.
Okay, in den Wintermonaten kann es mal zu mehreren Tagen pro Monat kommen, aber das Rasenmähen nur aller zwei - drei Monate.
Also Monate ohne erbrachter Leistung, obwohl von uns Mietern bezahlt. Wie sollte in diesem Fall die Abrechnung erfolgen.
Dieter Lenzen am 10.07.2018 15:43
bei Gartenpflege und Winterdienst gibt es zwei Alternativen:
a) Berechnung nach erbrachter Leistung - d. h. je Rasenschnitt und je durchgeführtem Winterdienst kommt eine Rechnung.
b) Berechnung eines monatlichen Pauschalbetrages, unabhängig vom Anfall der zu erbringenden Leistungen.
Erstere Alternative ist zwar "gerecht" aber nicht unbedingt finanziell günstiger. Das Personal wird für die anstehenden Leistungen wird schließlich ständig bereit gestellt und nur "auf Abruf" eingesetzt. Der Arbeitgeber muss diese Arbeitskraft - ist sie aktiv oder nur passiv -bezahlen und gibt diese Kosten an den Besteller der Leistungen weiter. Das wirkt sich zwangsläufig auf den Preis je erbrachter Leistungseinheit aus, so dass man u. U. ungünstiger dabei wegkommt als bei der Alternative 2, der monatlichen "Pauschale", die unabhängig von dem Arbeitsaufwand bezahlt wird. Hier kann der Arbeitgeber sowohl die Arbeitszeit als auch die Bezahlung durch den Kunden relativ genau kalkulieren, so dass hier ein günstigerer Preis für die angebotene Leistungseinheit erzielt werden kann.
Rasenpflege und Winterdienst hängen nun einmal sehr stark von der Witterung ab. Bei trockenen Sommern wächst das Gras kaum, bei größerem Niederschlag muss u. U. zwei- bis dreimal monatlich gemäht werden.
Trockene Kälte - ohne Schneefall - ist für den Winterdienst ebenfalls günstiger als ständiger Schneefall, bei dem auch der Einsatz von Streumitteln entsprechend zu Buche schlägt.
Wenn man Hellseher wäre könnte man die jeweils günstigste Berechnungsart wählen. Wer ist das schon?
Bei einem Hauswart (meistens ein handwerklich williger Mieter, der sich etwas dazu verdienen möchte) wird in der Regel auch ein monatlicher Pauschalbetrag bezahlt. Wenn der Aufwand für Winterdienst und Rasenpflege gering oder höher ist - da hat er Glück bzw. Pech gehabt. Den Mitmietern sollte bewusst sein, dass sie wegen dieser Arbeitskraft von gewissen Verpflichtungen absolut freigestellt werden und sich "morgens im Bett noch einmal umdrehen können", wenn andere für ihn früh aufstehen und den Winterdienst ausführen oder nachmittags am Badesee liegen, wenn jemand den Rasenmäher schiebt.
Immowelt-Redaktion am 27.04.2018 10:44
es gibt hierzu keinen gesetzlich vorgeschriebenen Abrechnungsschlüssel. Der Schlüssel muss daher im Mietvertrag vereinbart werden. Denkbar wäre es beispielsweise, die jährlichen Kosten durch zwölf zu teilen und diese dann nach Personenzahl auf die Mieter umzulegen.
Petra am 13.04.2018 09:10
Seit 2015 wohne ich mit meiner jetzt 6-jährigen Tochter in einer Eigentumswohnung zur Miete.
In meiner Betriebskostenabrechnung 2016 wurde bei einigen Positionen die Verteilung nach Wohnfläche angewendet. In der Abrechnung 2017 wurden die gleichen Positionen nun nach Wohnfläche und Personen verteilt. Hierdurch entstehen für mich wesentlich höhere Kosten. Dürfen die Umlageschlüssel ohne mein Einverständnis und ohne dass ich im Vorfeld informiert wurde einfach geändert werden? Und ist eine Kombination dieser beiden Umlageschlüssel zulässig?
Immowelt-Redaktion am 13.04.2018 10:15
Im Allgemeinden darf ein Vermieter nicht einfach den Verteilerschlüssel ändern, es gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Manche Mietverträge enthalten allerdings die Klausel, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen ändern darf. Billiges Ermessen bedeutet: Willkürliche Änderungen sind unzulässig, es muss einen sachlichen Grund hierfür geben. Ein sachlicher Grund wäre etwa dann gegeben, wenn der Vermieter insgesamt eine gerechtere Verteilung der Betriebskosten anstrebt. Auch wenn es eine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter muss seinen Mieter vorab informieren.
Es gibt noch eine weitere Ausnahme: Ohne Zustimmung des Vermieters kann der Vermieter dann den Schlüssel ändern, wenn a.) (zulässigerweise) abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 556a BGB vereinbart wurde, dass die Betriebskosten nicht nach der Wohnfläche umgelegt werden und b.) von einer nicht verbrauchsabhängigen auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umgestellt werden soll. Das wäre zum Beispiel dann denkbar, wenn nachträglich Wasserzähler eingebaut werden.
Ob Ihr Vermieter in ihrem konkreten Fall die Abrechnungsschlüssel grundsätzlich ändern darf oder nicht, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen: Es hängt von der Vereinbarung im Mietvertrag ab und auch von der Frage, welche Nebenkostenpositionen anders abgerechnet werden sollen und ob es, wenn es grundsätzlich zulässig wäre, einen sachlichen Grund für die Änderung gibt. Wir raten Ihnen, zunächst mit ihrem Vermieter zu reden und wenn es keine EInigung gibt, die Hilfe eines Mietervereins oder eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen.
Stefan am 10.02.2018 17:48
Hallo, ich wohne seit 2 Jahren zur Miete. Insgesamt hat das Haus 18 Wohnungen , sechs pro Treppenhaus.
In meinem Aufgang wohnen ich und zwei weitere Nachbarn allein in jeder Wohnung, in den drei anderen wohnen jeweils zwei Personen. Die Nebenkosten werden nach Wohnfläche abgerechnet.
Kann ich einen anderen Berechnungsschlüssel für die Nebenkosten fordern, da ich als Single ja nicht soviel Wasser nutze und weniger Müll produziere.
Immowelt-Redaktion am 12.02.2018 10:49
fordern können Sie das, ändern muss den Schlüssel der Vermieter aber deshalb nicht. Dies ginge nur, wenn sowohl er als auch alle anderen Mieter mit der Änderung des Berechnungsschlüssels einverstanden wären.
Galilea am 04.02.2018 15:47
ich habe vor kurzem ein kombiniertes Wohn-/ Geschäftshaus gekauft (2 Wohnungen, 1 Praxis, 2 kleine Läden, 1 Café). Strom und Heizung zahlen die Mieter selbst. Das Wasser wurde bisher aufgrund mündlicher Absprachen nach einer sehr merkwürdigen Praxis abgerechnet, nach der der Inhaber des Cafès den Löwenanteil zu zahlen hat. Ich möchte jetzt für mehr Gerechtigkeit sorgen, frage mich aber, ob man den Verbrauch dieser verschiedenen Einheiten einfach einheitlich nach qm abrechnen kann, sicher braucht ein Café am meisten und der Betreiber eines Ladens am wenigsten Wasser.
Dieter Lenzen am 26.06.2018 13:53
Nehmen Sie etwas Geld in die Hand und installieren Sie Wasseruhren!!! Aus Sicherheitsgründen sollten Sie vor dem Warmwasserboiler ebenfalls eine Uhr für die Ermittlung des Warmwasserverbrauchs einbauen lassen. Wenn eine WW-Uhr defekt ist oder nicht abgelesen werden kann, kann man mit diesem Kniff auf den Verbrauch dieser Zapfstelle schließen.
Wasseruhren sparen erheblichen Ärger!! Gerechter Umgang mit den Geschäftspartnern (=Mietern) hat sich stets gelohnt. Eine Investition, die sich auszahlt! Der Wasserverbrauch geht sofort zurück, weil ich ja meinen individuellen Verbrauch bezahlen muss. Ohne Messeinrichtung verbrauche oder spare ich für die anderen Mieter mit - nicht unbedingt gerecht!
Immowelt-Redaktion am 05.02.2018 10:56
grundsätzlich müssen Vermieter eine getrennte Abrechnung der Nebenkosten zwischen Wohn- und Gewerbeeinheiten immer dann vornehmen, wenn das Gewerbe höhere Betriebskosten verursacht, die nicht unerheblich sind. In der Regel ist der entsprechende Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart. In dem von Ihnen genannten Fall könnten auch etwaige mündliche Absprachen als vertragliche Vereinbarung gelten, die der Vermieter nicht ohne Weiteres und ohne die Zustimmung der Mieter ändern darf. Insofern würden wir Ihnen in Ihrem Fall eine Rechtsberatung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder durch einen auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt empfehlen. In diesem Rahmen kann dann auch geklärt werden, welche Umlageschlüssel für die einzelnen Parteien am fairsten sind.
Zierpel am 02.02.2018 10:09
Wir ziehen in Erwägung umzuziehen.
In der Nebenwohnung wohnen 5-6 Personen in dem anderen zur Zeit eine Familie mit 6.
Wir würden mit 2 Personen einziehen.
Nun teilte mir die Vermieterin mit das sie die heizkosten wie alle anderen Umlagen dann halbieren würde, sprich in der einen Wohnung 6 Personen zahlen zur Zeit ca. 400 in Gas, Wasser usw ausser Strom.
wir sollen ca 386 für unsere Wohnung a Nebenkosten zahlen.
Da aber die Leute die in der anderen Wohnung unregelmässig Miete usw Zahlen seh ich irgendwo die Gefahr das wir dann am Ende des jahres alles aufgebrummt bekommen.
Wie wird oder kann man da die Berechnung anstellen. 2 Personen verbrauchen ja weniger wie 6
Immowelt-Redaktion am 02.02.2018 11:10
die Heizkosten müssen Vermieter laut Heizkostenverordnung ohnehin überwiegend nach Verbrauch abrechnen. Für alle anderen Nebenkosten sollte es Vereinbarungen im Mietvertrag geben. Insofern laufen Sie als Mieter nicht Gefahr, für die Nebenkosten anderer Mieter aufkommen zu müssen.
magnifique am 20.12.2017 12:57
ich habe eine Frage zu der Kaltwasserabrechnung. Im Mietvertrag steht, dass die Betriebskosten nach billigem Ermessen bestimmt werden. Seit Anfang des Mietverhältnises wurde nach Verbrauch (Wasseruhr in der Wohnung vorhanden, ob eine in allen Mietparteien vorliegt, kann ich nicht sagen...) abgerechnet. Dieses Jahr rechnet der Vermieter nach Wohnfläche ab... Ist das erlaubt?
Ich hatte immer eine Überzahlung, dieses Jahr soll ich 700 € nachzahlen.... :(
Immowelt-Redaktion am 21.12.2017 10:34
Hallo magnifique,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Der BGH hat vor einiger Zeit geurteilt, dass es zulässig ist, wenn anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters vereinbart wird (Az.: VIII ZR 257/13). Fraglich ist allerdings, ob der Vermieter dann später das Recht hat, einseitig einen bereits angewandten Abrechnungsschlüssel erneut nach billigem Ermessen abzuändern, ohne dass hierfür ein gewichtiger Grund vorliegt - darüber hat der BGH im o.g. Urteil nicht entschieden. Grundsätzlich gilt zudem, dass der Vermieter, sofern Wasseruhren in nur einem Teil der Wohnungen eines Mietshauses vorhanden sind, nicht nach tatsächlichem Verbrauch abrechnen muss, sondern auch nach einem Abrechnungsschlüssel abrechnen kann (BGH; Az.: VIII ZR 188/07). Sofern bisher nach Verbrauch abgerechnet wurde, spricht jedoch einiges dafür, dass überall Wasseruhren vorhanden sein könnten - ansonsten wäre eine genaue und einheitliche Abrechnung ja nur schwer möglich. Aus der Ferne können wir allerdings die konkreten Umstände nicht beurteilen. Wir raten Ihnen, zunächst beim Vermieter nach dem Grund für die Änderung des Umlageschlüssels zu fragen und zu klären, ob überall Wasseruhren eingebaut sind. Sollte keine gütliche Einigung möglich sein, raten wir, einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht vor Ort zu kontaktieren.
Michaela am 05.12.2017 12:18
Ich hab da mal eine Frage. Ich wohne in einem 8 Parteien - Haus . In 2 Parteien sind Gewerbe . Bei der Gemeinschaftsstromberechnung des Fahrstuhls müssen wir genau das Gleiche bezahlen, obwohl ich am Tag nur ca. 2x runter bzw hoch fahre. Bei dem Gewerbe aber mind. 10x hoch & runter gefahren wird .
Immowelt-Redaktion am 05.12.2017 14:56
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn sich in einem gemischten Haus die Nebenkosten die die Gewerbeeinheiten verursachen, stark von jenen unterscheiden, die von den Wohneinheiten verursacht werden, muss der Vermieter sie getrennt voneinander berechnen. Ob das bei der beschriebenen Aufzugnutzung schon der Fall ist, können wir allerdings leider aus der Ferne nicht beurteilen. Zudem dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Wir empfehlen Ihnen daher das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
tb79 am 04.12.2017 09:39
Hallo, mein Vermieter rechnet den Kaltwasser-und Abwasserposten nach Wohneinheiten ab, obwohl es für jede Wohnung einen Kaltwasserzähler gibt und dieser Verbrauch sogar in der Abrechnung aufgeführt wird. Ist er nicht verpflichtet dann auch verbrauchsabhängig abzurechnen? Darf ich ihn freundlich auf §BGB 556a hinweisen?
Immowelt-Redaktion am 06.12.2017 08:37
Sie haben den fraglichen Paragraphen des BGB grundsätzlich richtig interpretiert. Es gibt jedoch eine Ausnahme. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter zu einer Umlage der Wasserkosten dann nicht verpflichtet, wenn nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (Az.: VIII ZR 188/07). Insofern können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen, ob Ihre Nebenkostenabrechnung korrekt ist oder nicht. Wir würden Ihnen empfehlen, zunächst in Erfahrung zu bringen, ob bei Ihren Nachbarn Zähler installiert sind oder nicht. Sollten Sie dann noch Zweifel an der Nebenkostenabrechnung haben, können Sie diese zur Prüfung beispielsweise einem Mieterverein vorlegen.
AndreaB am 18.11.2017 15:59
Hallo, wie verhält es sich dann mit der Heizflächer bzw. der beheizbaren Fläche?
Immowelt-Redaktion am 20.11.2017 09:53
laut Gesetz muss der Vermieter in der Regel mindestens 50 bis höchstens 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen (§ 7 HeizkostenV). Bei älteren oder schlecht gedämmten Wohnungen muss der Verbrauch oft noch stärker berücksichtigt werden, mit 70 Prozent. Den übrigen Anteil müssen Vermieter nach Wohnfläche berechnen (§ 7 HeizkostenV).
MarionG am 31.10.2017 08:44
Wir wohnen in einer 125 qm² Wohnung in einen 5 Parteien Haus, die anderen 4 Wohnung sind ca. 60 qm². Bis auf die Treppenhausreinigung (wird umgelegt auf 5 Mieteinheiten) sind alle anderen Kostenarten auf die Einheit umgelegt, d. h. in unseren Fall für Allgemeinstrom, Regenwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Wohngebäudevers., Eigentümerhaftpflichtvers. 120, die der anderen Mieter auf 61.
Da in unserem Mietvertrag die alleinige Pflege des Vorgartens vereinbart ist, ist in der NK auch die Einheit 120 veranschlagt. Ist das so richtig oder müssen die Positionen auf die gesamten Mieteinheiten umgelegt werden?
Immowelt-Redaktion am 02.11.2017 11:04
hierbei hängt vieles von der konkreten Vereinbarung im Mietvertrag ab. Wir würden Ihnen empfehlen, dies von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein prüfen zu lassen. Dort erhalten Sie auch eine Rechtsberatung und erfahren, wie Sie am besten weiter vorgehen können.
Christian D. am 26.10.2017 15:32
hilfesuchend bitte auch ich höflich um Ihren Rat.
In 04.2015 bin ich in meine jetzige Wohnung (77,45 qm) eingezogen.
In diesem Zusammenhang wurde die Notwendigkeit festgestellt, den Wärmezähler (Heizung) auszutauschen, da er nicht mehr den Forderungen des Eichgesetzes entsprach.
Technische Probleme aber auch eine nicht konseqente Einleitung und Durchführung der erfoderlichen Maßnahmen durch die Hausverwaltung führte zu Verzögerungen – letztendlich erfolgte der Austausch erst in 11.2016. Der alte Zähler war zwischenzeitig, vermutlich bereits in 2015, ausgefallen, der neue Zähler wurde erst in 04.2017 abgelesen.
Ich erhielt nun die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.16 bis 31.12.16.
Hierbei dominierten die verbrauchsabhängigen Heizkosten – im Ergebnis wurden 7562 Einheiten in Ansatz gebracht, die ich nicht nachvollziehen konnte, da die Grundlage der Ermittung dieses Wertes in der Betriebskostenabrechnung nicht begründet/erläutert wurden.
Auf Nachfrage wurden mir folgende Informationen über das Zustandekommen der o.a. Einheiten mitgeteilt:
es handelt sich um eine Schätzung,
die Methode nach Gradtagzahlen fand Anwendung,
Grundlage war der Ablesewert in 04.2017 i. H. von 2057 (Zeitraum 11.2016 bis 04.2017),
für das Jahr 2016 wurde nur der Zeitraum 03.11. bis 31.12.2016 betrachtet,
daraus ergibt sich ein Anteil nach Gradtagzahlen i. H. v. 272
(Nov 120, Dez. 160, abzgl. 4 Anteil pro Tag für den Zeitraum 01.- 03.11.2016),
Berechnung für das ganze Jahr 2016 (bei 1000 Anteile Gradtagszahlen pro Jahr)
2057 : 272 = 7,5625 x 1000 = 7562.
Ich habe die o. a. Berechnung in Frage gestellt, weil ich der Meinung bin, dass eine Schätzung nach Gradtagzahlen nicht anzuwenden ist, da kein Nutzerwechsel stattgefunden hat und die o. a. Berechnung nicht dem Gedanken dieser Schätzungsmethode entspricht.
Höflich habe ich auf die Hinweise auf der von Hausverwaltung nachgelieferten Rückseite der Heizkosten-Abrechnung verwiesen, die meine Position unterstützt und konkret auf § 9 Abs. a der Heizkostenverordnung verweist, wenn z. B. eine Ablesung durch Ausfall des Wärmezählers nicht möglich ist (Kostenverteilung in Sonderfällen). Anmerkung: Bei Nutzerwechsel verweisen die o. a. Standardhinweise der Heizkostenabrechnung auf die Aufteilung der Heizkosten nach VDI 2067.
Die Hausverwaltung besteht auf ihre o. a. Vorgehensweise und hält diese für „richtig“.
Ich würde mich freuen, wenn Sie mir auf Basis des o. a. geschilderten Falls einen fachkundigen Rat im Hinblick auf eine sachgerechte Schätzung der verbrauchsabhängigen Heizkosten geben würden – hierfür gilt Ihnen mein besonder Dank.
Mit freundlichen Grüßen Christian D.
Immowelt-Redaktion am 27.10.2017 11:01
Sehr geehrter Christian D.,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aufgrund des Rechtsdienstleistungsgesetztes keine individuelle Rechtsberatung - wie in Ihrem Fall offensichtlich erforderlich - leisten dürfen, sondern nur allgemeine Tipps und Infos zu ensprechenden Themen geben können. Vielleicht hilft Ihnen ja die Information weiter, dass Mieter dann, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten erfolgt, ein Kürzungsrecht besteht. In der Heizkostenverordnung (§12) heißt es dazu: "Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften."
Wolfgang Niebuhr am 04.10.2017 07:18
wir wohnen seit 2007 in dieser Wohnung.
1.) laut Mietvertrag werden die Nebenkosten u.a. nach Eigentumsanteilen aufgeteilt.
In unserer Eigentumswohnanlage hat es im letzten Jahr einen Eigentümerwechsel gegeben.
Kann der Verteilerschlüssel ohne Ankündigung für das Abrechnungsjahr 2016 geändert werden und welche Informationspflicht/-frist besteht.
2.) Kann bei der verbundene Gebäudeversicherung der Wert `14 um 70 % erhöht werden mit dem Hinweis auf den hohen Kaufpreis? Nach meinem Verständnis geht es hier doch um Baukosten und nicht nach Verkaufswert.
Immowelt-Redaktion am 04.10.2017 11:03
Sehr geehrter Herr Niebuhr,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Änderung des Verteilerschlüssels ist an gewisse Voraussetzungen gebunden. Laut BGB kann der Vermieter gegenüber dem Mieter erklären, dass er die Nebenkosten abweichend vom bisherigen Verteilerschlüssel künftig ganz oder teilweise nach einem Maßstab umlegen wird, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine diesbezügliche Erklärung muss dem Mieter in Textform zugehen und sie ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes möglich, also nicht rückwirkend. Wie genau der höhere Wert für die Gebäudeversicherung entsteht, können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Als Vermieter haben Sie aber ein Recht dazu, in die Belege Einsicht zu nehmen, aus denen sich die Nebenkostenabrechnung ergibt. Vielleicht ergibt sich auf diese Weise eine Erklärung. Sollten Sie dennoch weiterhin Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, würden wir Ihnen empfehlen, diese von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein prüfen zu lassen. Dort erhalten Sie auch eine Rechtsberatung und erfahren, wie Sie am besten weiter vorgehen können.
Nicole W. am 26.09.2017 08:21
wir haben ein Mietshaus mit insgesamt 4 Wohnungen, wobei eine davon noch nicht ausgebaut und deshalb unbewohnbar ist. Meine Frage ist jetzt nach welchen Schlüssel verteile ich die Grundgebühren für Wasser? Jährlichen Grundgebühren durch 4 Wohnungen oder durch 3? Oder vielleicht doch durch die Personenzahl? Welcher Verteilerschlüssel ist hier der bessere?
Immowelt-Redaktion am 26.09.2017 08:58
vielen Dank für Ihren Kommentar. Entscheidend ist in diesem Fall, ob es sich bei der unbewohnbaren Wohnung prinzipiell überhaupt schon um eine Wohnung handelt oder nicht. Es kommt also beispielsweise darauf an, ob in der Wohnung überhaupt ein Wasseranschluss liegt. Ist das nicht der Fall, handelt es sich bei dem Haus prinzipiell um ein Dreifamilienhaus und die leerstehenden Räume müssen bei der Nebenkostenabrechnung gar nicht bedacht werden. Ist die Wohnung aber tatsächlich eine Wohnung, sind anfallende Nebenkosten anteilig vom Vermieter zu tragen. Der Verteilerschlüssel richtet sich dabei danach, was in den Mietverträgen vereinbart wurde. Wurde dort kein Verteilerschlüssel vereinbart, muss laut Betriebskostenverordnung nach Quadratmetern abgerechnet werden.
JO am 24.09.2017 14:00
Wir haben in unserem Mietshaus 6 Mietwohnungen und 1 Zahnarzt.
In der Nebenkostemabrechnung zahlen wir nun mehr für Müll, Haussreinigung und Gartenpflege als der Zahnarzt, weil dieser nach Wohnfläche berechnet wird. Der Zahnarzt hat übrigens 2 eigene Mülltonnen zur eigenen Benutzung.
Die Hausverwaltung rechnet alle Wohnflächen zusammen, zieht die Gewerbefläche 150 qm in Form des Dreisatzes aus der Gesamtrechnung heraus und wir Mieter erhalten dann die Restrechnung und werden laut Mietvertrag nach Personen abgerechnet. Da wir 3 Personen sind, aber nur auf 103 qm leben zahlen wir in allen genannten Positionen mehr als der Zahnarzt. Leider gab es sonst im Haus auch nur Einzelpersonen im Haus, so dass es uns besonders arg mit den Kosten trifft.
Ist dieser Mix aus Fläche und Personenschlüssel in einem gemeinsamen Haus rechtens?
Immowelt-Redaktion am 25.09.2017 10:32
vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich können Vermieter durchaus unterschiedliche Umlageschlüssel anlegen. Ob das jedoch in Ihrem Fall mit einer Gewerbeeinheit, bei der potenziell höhere Betreibskosten entstehen können, auch zulässig ist, können wir leider abschließend nicht beurteilen. Ich höchstinstanzliches Urteil zu seiner solchen Frage ist uns nicht bekannt. Wir würden Ihnen daher empfehlen, Ihre Nebenkostenabrechnung einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung und erfahren, ob Sie Ihre Nebenkostenabrechnung gegebenenfalls anfechten können.
j.kern am 10.07.2017 16:51
wir bewohnen eine Wohnung im 1. OG eines Anwesens mit Mischnutzung (Wohnen 1 Einheit - Rest Gewerbe) der Wohnanteil beträgt ca. 20%.
Auf welcher Grundlage (DIN 277?) ist die Fläche des Gewerbeanteils für den Umlageschlüssel zu berechnen?
Immowelt-Redaktion am 11.07.2017 11:00
an der grundlegenden Flächenberechnung nach DIN 277 ändert sich durch eine teilweise gewerbliche Nutzung nichts. Bei der Betriebskostenabrechnung müssen Vermieter allerdings darauf achten, dass Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden dürfen, die allein durch die gewerbliche Nutzung entstehen. Ausnahmefälle gibt es lediglich dann, wenn eine Trennung gar nicht möglich ist, oder die gewerblichen Kosten annähernd denen einer Wohnraumnutzung entsprechen. Eine Betriebskostenabrechnung, die pauschal für das gesamte Gebäude gelten soll, kann ansonsten nicht erstellt werden.
Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher stets die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Holger Umland am 04.07.2017 17:39
ich habe am 05.10.2015 meine Wohnung bezogen. Es scheint, dass die Wohnung lange Zeit leer stand.
Der Vermieter rechnet ab 01.01.2015 den Restbestand aus 2014 in € 3931,64 um, plus einen Einkauf im April € 3068,52, einen weiteren Zukauf am 10.12.15 = € 1993,11 und zieht den Restbestand 2015/16 = € 3863,55 ab. Es ergeben sich an Brennstoffkosten € 5.129,72. Diese Kosten setzt der Vermieter als Summe zur Verteilung an. Nun habe ich unter "Umlagefähige Nebenkosten" gelesen,
dass Nebenkosten für Leerstand einer Wohnung nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Ich wohne in einer Wohnung in einem großen Einfamilienhaus. Der Vermieter wohnt im Haus.
Holger Umland
Immowelt-Redaktion am 05.07.2017 09:30
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Betriebskosten haben Mieter generell nur ab jenem Zeitpunkt zu tragen, zu dem sie in eine Wohnung eingezogen sind.
Renate Eule am 27.06.2017 11:09
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschl. der Kosten der Berechnung und Aufteilungen, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschl: der Aufbereitungsstoffe
Immowelt-Redaktion am 27.06.2017 11:25
Sehr geehrte Frau Eule,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Diese Frage ist rechtlich durchaus umstritten. Bestimmte Kosten, wie beispielsweise die in bestimmten Häusern vorgeschriebene Legionellenprüfung können unter Umständen auf den Mieter umgelegt werden, sofern sie regelmäßig durchgeführt werden. Nicht umlagefähig sind dagegen einmalige Kosten wie beispielsweise die Einrichtung der Entnehmestellen für ebendiese Prüfung. Allerdings geht der Bundesgerichtshof seinerseits davon aus, dass die sonstigen betriebskosten im Mietvertrag genau benannt werden müssen (Az.: VIII ZR 167/03). Wird eine Legionellenprüfung dort nicht genannt, ist wiederum also fraglich, ob der Vermieter die Kosten umlegen kann, zumindest, falls es keine entsprechende Zusatzvereinbarung gibt.
Abschließend beantworten können wir Ihre Frage also leider nicht. Bitte beachten Sie zudem, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir möchten Ihnen daher empfehlen, Ihre Betriebskostenabrechnung sowie Ihren Mietvertrag einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung.
Renate Eule am 27.06.2017 10:44
Die Kosten wurden auf 26 Wohnungen ( a) 83,62 € ) verteilt
Renate Eule am 27.06.2017 10:35
Hallo, können in einer Betriebskostenabrechnung auch die Trinkwasseruntersuchungskosten
(hier für 26 Wohnungen = 2.174,08 € ) umgelegt werden?
Beate Haring am 23.06.2017 17:57
Darf der Winterdienst nach der Quadratmeterfläche bzw. nach der Anzahl der Personen berechnet werden?
Immowelt-Redaktion am 26.06.2017 08:55
Sehr geehrte Frau Haring,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei der Umlage der Kosten für den Winterdienst auf den Mieter im Zuge der Betriebskostenabrechnung sind beide von Ihnen genannten Umlageschlüssel möglich.
Anne Oberst am 11.05.2017 13:20
Mein Warmwasserverbrauch wird über eine Uhr zusammen mit einem FRisörsalon berechnet.
Ich soll anteilig 33% als Single bezahlen und war 2016 24 Wochen nicht in meiner Wohnung.
Wie kann ich mich dagegen wehren? KW über eigene Wasseruhr 17qubik Verbrauch
Immowelt-Redaktion am 15.05.2017 08:54
Liebe Frau Oberst,
besten Dank für Ihren Kommentar. Generell muss der Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung den Gewerbeanteil seiner vermieteten Fläche von der Gesamtfläche abziehen. Macht er dies nicht, kann der Mieter die Abrechnung beanstanden und ihn auffordern, eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erstellen. Wenn dies nicht möglich ist, kann der Mieter unter Umständen die Rechnung um 15 Prozent kürzen. Da wir keine rechtliche Beratung leisten dürfen, möchten wir Ihnen bei weiteren Fragen den Gang zum Mieterbund oder einen Fachanwalt empfehlen.
Ute Pusch-Werlein am 11.04.2017 15:18
Darf der Vermieter in einem fünf parteien Haus von vier Mietern einen gleich hohen Betriebskosten Betrag nehmen und von einem extrem mehr?
Ute Pusch-Werlein am 11.04.2017 15:21
Nicht das ich bei weitem mehr miete zahlen und mehr an Betriebskosten... Auch zahle ich für die garage extra wärend dessen bei den anderen fie garage in der eh schon geringeren miete mit drin ist....
Immowelt-Redaktion am 11.04.2017 15:48
Sehr geehrte Frau Pusch-Werlein,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider lässt sich ihre Frage pauschal nicht beantworten. Ein Vermieter kann die Betriebskosten beispielsweise nach Wohnfläche auf die Mieter umlegen. In diesem Fall fallen beispielsweise bei einer größeren Wohnung auch mehr Betriebskosten an. Wir raten Ihnen dazu, Ihre Nebenkostenabrechnung auf jeden Fall von einem Experten prüfen zu lassen. Viele Mietervereine bieten solche Prüfungen an.
Ute Pusch-Werlein am 11.04.2017 15:53
Meine Wohnung ist kleiner und eine nebenkostabrechnung habe ich solange ich hier wohne noch nicht bekommen.
Immowelt-Redaktion am 11.04.2017 16:05
prinzipiell muss ein Vermieter ein Jahr nach dem Ende eines Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Tut er das nicht, verliert er seinen Anspruch auf etwaige Nachzahlungen. Als Mieterin haben sie zudem ein Recht, die Belege einzuziehen, die zur aktuellen Höhe der Nebenkosten führen. Eben diese Belege sollten im Zweifel Aufschluss darüber geben, wie genau sich die Kosten zusammensetzen.
Seluna am 05.04.2017 19:43
Darf der Vermieter auch die Wohneinheiten aus zwei unabhängigen Mehrfamilienhäuser in einer Nebenkostenabrechnung als Umlageschlüssel zusammenziehen?
Immowelt-Redaktion am 06.04.2017 10:18
vielen Dank für Ihren Kommentar. In einer Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung zumindest mehrere zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen können (Az.: VIII ZR 73/10).
Richard Schorpp am 23.03.2017 13:46
Bei der Auflistung in dem Wirtschaftsplan für Wohneigentümer in einem Mehrfamilienhaus gibt es einen Gesamtanteil und einen Einzelanteil für Festbeträge.
Was beinhalten diese Festbeträge und wie werden die Einzelanteile errechnet.
Immowelt-Redaktion am 24.03.2017 11:08
in Hausverwaltungsprogrammen wird die Position "Festbetrag" oft für Positionen verwendet, die extern abgerechnet werden. Der sich daraus ergebende Gesamtanteil wird dann gemäß Schlüssel auf die einzelnen Einheiten als EInzelanteil umgelegt.
LudwigFranz am 03.03.2017 21:03
… ich sollte vielleicht auch noch die Rechtsquelle angeben: BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09
Jörg am 28.02.2017 22:07
Haben Sie sich schon mit den neuen Systempreisen (RWW, den Stadtwerken Krefeld, der Hochsauerland, Stadtwerke Velbert) und den Verteilerschlüsseln bei der Umlage beschäftigt?
Bekommt jede Wohneinheit den Systempreis anteilmäßig berechnet ?
(z.B. 6 Wohneinheiten kosten Systempreis 540,00€ = Systempreis pro WE = 90 €)
zuzüglich des Verbrauches. = 100cm³ x 1,40€ pro cm³ = 140,00
Kosten = Systempreis von 90 € pro WE + 140,00 Verbrauch = 230€
oder darf der Systempreis Gesamt von 540,00€ auch anteilmäßig einfach über den Verbrauch einer WE umgelegt werden?
LudwigFranz am 03.03.2017 20:55
Die Abrechnung der Betriebskosten nach Verbrauch kann ausschliesslich bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten angewendet werden, d.h. auch nur dann, wenn der Verbrauch auch individuell erfasst wird. Die verbrauchsunabhängigen Kosten dürfen dann aber nicht mit den variablen verrechnet werden, sondern müssen über Wohneinheiten, Quadratmeter oder Personen umgerechnet werden.
Jörg am 01.03.2017 19:52
Der Anbieter weiß wie die Kosten verteilt werden sollten.
Systempreis pro Haus geiteilt durch die WE.
Verbrauch ganz normal nach Schlüssel.
Nur ist diese Regelung nicht ausdrücklich empfohen worden.
Vermieter rechnen somit nach normalem Schüssel ab.
Ich dachte Sie hätten bereits von diesem System und eventuellen Abrechnungsschwierigkeiten gehört.
Scheint nicht so zu sein. Wird aber kommen das Systempreise auch im kommen sind.
Immowelt-Redaktion am 01.03.2017 09:59
herzlichen Dank für Ihren Kommentar. In Ihrem konkreten Fall möchten wir Ihnen empfehlen, direkt beim jeweiligen Anbieter nachzufragen.
Helga am 27.02.2017 21:37
können die Kosten für eine Rohrreinigung im Waschhaus auf die Mieter umgelegt werden?
Immowelt-Redaktion am 28.02.2017 10:01
vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei einer Rohrreinigung handelt es sich in der Regel nicht um regelmäßige Kosten, sondern um eine einmalige Reparatur. Solche Kosten kann ein Vermieter nicht auf den Mieter umlegen.
Werner am 15.02.2017 16:46
wie sieht es mit den Kosten für Schornsteinfeger und Gerätemiete der Heizkostenfunkzähler aus- bei uns werden diese Kosten nach Verbrauch abgerechnet. Ich würde es gerechter finden, wenn jeder seine Zähler selber zahlt und der Schornsteinfeger über die Mietparteien gerechnet wird.
Immowelt-Redaktion am 16.02.2017 09:23
generell hat der Vermieter bei Nebenkosten die Wahl, ob er nach Verbrauch, nach Anzahl der Personen, nach Wohneinheit oder nach Anteil der Wohnfläche abrechnet. Eine Ausnahme gibt es nur für Heizkosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Leider können wir Ihre Nebenkostenabrechnung aus der Ferne aber nicht prüfen. Wir empfehlen Ihnen daher, sie einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen. Dort erfahren Sie, ob die Abrechnung rechtens ist.
guenter am 04.11.2016 10:45
Wenn der Vermieter mit im Haus wohnt wie kann ich die gesamten Quadratmeter des Hauses erfahren bzw. seiner Wohnung erfahren. Wenn er seine Quadratmeterzahl niedrig rechnet und die Quadratmeter der Vermieter teilt kommt er ja auf einen viel höheren qm Betrag für die Mieter. Beispiel Vermieter qm ???? weiss ich nicht, eine Wohnung 46 qm andere Wohnung 96 qm und er sagt uns es kostet halt z. B. 5,50 pro qm und jetzt ???
Aminga am 26.12.2016 15:30
Sie haben das Recht alle relevanten für die Abrechnung Unterlagen einzusehen. Dazu gehören auch Wohnflächeberechnungen aus den Bauunterlagen.
Panhardist am 03.11.2016 16:18
Da bin ich doch erstaunt, dass ich maximal 70% der Kosten für die Beheizung der ELW aufgrund Verbrauchsmessung abrechnen darf, wo ich mir doch extra elektronische Messgeräte einbauen ließ, was gar nicht billig war!
Andreas am 03.11.2016 21:10
Bei Zentralheizungen geht man vom Wärmeklau aus. das bedeutet die äuseren Wohnungen heizen die inneren mit, oder der Verbrauch steigt durch eine leerstehende Wohnung neben an. Auch nicht efassbahre energieverluste der Rohrleitungen. Desshalb min. 30% nach Wohnfläche abrechmen. (Vorschrift )