Source: http://www.mdr-recht.de/54493.html
Timestamp: 2019-04-21 09:12:19
Document Index: 347906675

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 88', 'BGH', '§ 134', '§ 88', '§ 88', '§ 88', 'BGH']

BGH v. 8.2.2019 - V ZR 176/17
Keine unbefristete Sozialbindung im dritten FÃ¶rderweg
Bei der FÃ¶rderung des sozialen Wohnungsbaus im sog. dritten FÃ¶rderweg individuell vereinbarte, zeitlich unbefristete stÃ¤dtische Belegungsrechte sind unwirksam, selbst wenn die Kommune dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengÃ¼nstiges Bauland Ã¼berlassen hat. Dies hat jedoch nicht zur Folge, dass die Belegungsrechte nicht bestehen; die Parteien hÃ¤tten, wenn ihnen die Unwirksamkeit bekannt gewesen wÃ¤re, Belegungsrechte fÃ¼r einen mÃ¶glichst langen rechtlich zulÃ¤ssigen Zeitraum vereinbart. Ist ein langfristiger, vergÃ¼nstigter Kredit gewÃ¤hrt worden, bestehen die Belegungsrechte deshalb im Zweifel wÃ¤hrend der Laufzeit des Kredits fort.
Mit notariellem Vertrag vom 30.1.1995 kaufte die RechtsvorgÃ¤ngerin der klagenden Wohnungsgenossenschaft von der beklagten Stadt GrundstÃ¼cke, die im Rahmen des dritten FÃ¶rderwegs (Â§ 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG)) mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Zu deren Teilfinanzierung gewÃ¤hrte die Stadt der Wohnungsbaugesellschaft ein zinsgÃ¼nstiges Darlehen.
Die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtete sich im Gegenzug, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzurÃ¤umen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wurde im Grundbuch zu Gunsten der Stadt eine beschrÃ¤nkte persÃ¶nliche Dienstbarkeit eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 27.10.1995 kaufte die KlÃ¤gerin die GrundstÃ¼cke unter Ãœbernahme der auf die Belegungsrechte bezogenen Verpflichtung.
Mit ihrer Klage will die KlÃ¤gerin feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann, und dass die Beklagte die LÃ¶schung der Dienstbarkeit bewilligen muss.
LG und OLG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der KlÃ¤gerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Entscheidung an das OLG zurÃ¼ck.
Die von der KlÃ¤gerin Ã¼bernommene, zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zu der Vermietung der Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen ist gem. Â§ 134 BGB unwirksam.
Das RechtsgeschÃ¤ft ist im dritten FÃ¶rderweg auf der Grundlage von Â§ 88d II. WoBauG zustande gekommen. Diese Art der FÃ¶rderung des sozialen Wohnungsbaus ermÃ¶glichte eine Vereinbarung des staatlichen Darlehensgebers mit dem privaten Bauherrn. Dass zeitlich unbefristete Belegungsrechte hierbei nicht vorgesehen waren, ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn gem. Â§ 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG soll die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht Ã¼berschreiten, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der FÃ¶rderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, "ein lÃ¤ngerer Zeitraum" geboten ist. Ein "Zeitraum" besteht in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt. Dieses VerstÃ¤ndnis der Norm entspricht auch der GesetzesbegrÃ¼ndung und der Systematik des II. WoBauG. Mit dem 1989 eingefÃ¼hrten dritten FÃ¶rderweg sollte nÃ¤mlich eine gegenÃ¼ber dem ersten und zweiten FÃ¶rderweg flexiblere FÃ¶rderung des sozialen Wohnungsbaus ermÃ¶glicht werden. Durch einen von vornherein zeitlich begrenzten Eingriff in den allgemeinen Wohnungsmarkt sollten kÃ¼rzere Bindungen ermÃ¶glicht werden, um die Investitionsbereitschaft privater Bauherren zu erhÃ¶hen.
Allein der Umstand, dass die Stadt der RechtsvorgÃ¤ngerin der KlÃ¤gerin nicht nur ein Darlehen gewÃ¤hrt, sondern ihr auch die erforderlichen GrundstÃ¼cke verkauft hat, rechtfertigt keine unbefristete Bindung. Zwar sind Grund und Boden - zumal in stÃ¤dtischen Lagen - ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten dauerhaft bei diesem verbleibt. Nach der gesetzlichen Ausgestaltung gehÃ¶rt es aber zum Konzept des dritten FÃ¶rderwegs, dass die Ã¶ffentliche Hand privaten Investoren nach MÃ¶glichkeit werthaltiges, kostengÃ¼nstiges Bauland zur VerfÃ¼gung stellt. Gem. Â§ 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG rechtfertigt eine solche Bereitstellung von Bauland eine Bindung fÃ¼r einen "lÃ¤ngeren Zeitraum" von mehr als 15 Jahren; eine unbefristete Bindung hat der Gesetzgeber dagegen nicht vorgesehen.
Dieses Ergebnis entspricht allgemeinen subventionsrechtlichen GrundsÃ¤tzen. Aus dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸigkeit folgt, dass der Staat einem SubventionsempfÃ¤nger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen BeschrÃ¤nkungen auferlegen darf. Die BeschrÃ¤nkungen mÃ¼ssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulÃ¤ssigerweise verfolgten Zweck fÃ¼r einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Deshalb kÃ¶nnen einem SubventionsempfÃ¤nger keine Bindungen auferlegt werden, die er ohne zeitliche Begrenzung einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind. Der Verkauf von Bauland stellt keinen unbegrenzt fortwÃ¤hrenden Vorteil dar, zumal PreisnachlÃ¤sse schon aus kommunalrechtlichen GrÃ¼nden nur in engen Grenzen zulÃ¤ssig sind. Dauerhafte BeschrÃ¤nkungen fÃ¼r private Investoren lassen sich nur dann erreichen, wenn der Ã¶ffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des GrundstÃ¼cksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt wird.
Aus der Unwirksamkeit der Vereinbarung folgt aber nicht ohne weiteres, dass bereits jetzt keine Belegungsrechte mehr bestehen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit Belegungsrechte fÃ¼r einen mÃ¶glichst langen rechtlich zulÃ¤ssigen Zeitraum vereinbart hÃ¤tten. Insoweit kommt es nicht darauf an, wie sich die Mieten einerseits und die Kreditkonditionen andererseits spÃ¤ter tatsÃ¤chlich entwickelt haben. MaÃŸgeblich sind vielmehr die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss, und im Zweifel hÃ¤tten die Belegungsrechte, die als Gegenleistung fÃ¼r das Darlehen Ã¼bernommen wurden, wÃ¤hrend der Laufzeit des vergÃ¼nstigten Kredits fortbestehen sollen. Wann die Belegungsrechte enden, hÃ¤ngt deshalb von den der Bauherrin gewÃ¤hrten Vorteilen ab. Das OLG wird daher im zweiten Rechtsgang aufzuklÃ¤ren haben, zu welchen Konditionen das Darlehen ausgereicht worden ist.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.02.2019 15:02
Quelle: BGH PM Nr. 14 vom 8.2.2019