Source: http://docplayer.es/3088327-Boleto-de-compraventa-su-regimen-juridico-art-1185-bis-y-2355-ultimo-apartado-del-codigo-civil-1338.html
Timestamp: 2018-06-24 15:17:39
Document Index: 139805092

Matched Legal Cases: ['artículo 1051', 'artículo 1185', 'artículo 1034', 'artículo 2365', 'artículo 2507', 'artículo 2356', 'artículo 1185', 'artículo 2355', 'artículo 2356']

BOLETO DE COMPRAVENTA. SU RÉGIMEN JURÍDICO: ART BIS Y 2355 ÚLTIMO APARTADO DEL CÓDIGO CIVIL(*)(1338) - PDF
BOLETO DE COMPRAVENTA. SU RÉGIMEN JURÍDICO: ART BIS Y 2355 ÚLTIMO APARTADO DEL CÓDIGO CIVIL(*)(1338)
Download "BOLETO DE COMPRAVENTA. SU RÉGIMEN JURÍDICO: ART. 1185 BIS Y 2355 ÚLTIMO APARTADO DEL CÓDIGO CIVIL(*)(1338)"
Teresa Peña Farías
1 que más lo apartan de la fisonomía operativa de las otras acciones arbitradas por la ley para la defensa de los derechos subjetivos. La imperatividad aparentemente axiomática de la dispensa establecida en el artículo 1051 a favor de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, debería ceder frente a las consideraciones de alto nivel que gravitan en esa hipótesis. En la misma patria del "objetivismo" que vio nacer al "acto abstracto de enajenación", la doctrina y la jurisprudencia han admitido excepciones a la en un comienzo rigurosa observancia de sus principios - separación sustancial y dinámica del "acto causa" o "relación básica" y el "proceso jurídico - real" o "acuerdo de enajenación" - precisamente movidas por consideraciones análogas a las que gravitan en nuestra hipótesis de la nulidad "absoluta", es decir, atendiendo a la preservación de los más altos fines de expectativa general de la comunidad - orden público, moral y buenas costumbres, etc. 17. En nuestro derecho aún rige pletóricamente el principio de la "causalidad" dentro del proceso jurídico generador de los desplazamientos del valor patrimonial; esto no debe olvidarse frente a la engañosa panacea de soluciones que pueden llegar a desvirtuarlo en la práctica y en determinados ámbitos del quehacer jurídico. 18. Nuestros jueces no deben olvidar que nada hay de valor más relativo en el dominio del derecho que las reglas que pretenden ser demasiado absolutas y brindar una solución "apriorística" e irrefragable de orden general, omitiendo las necesarias discriminaciones que impone el "particularismo" del caso concreto. Sólo a través de esa particularización se realiza prácticamente el fin último de justicia, que es el contenido ético por excelencia de todo ordenamiento jurídico. BOLETO DE COMPRAVENTA. SU RÉGIMEN JURÍDICO: ART BIS Y 2355 ÚLTIMO APARTADO DEL CÓDIGO CIVIL(*)(1338) ALFREDO ARCE CASTRO (Coordinador), ARIEL W. SOSA MOLINÉ, HORACIO E. FONTENLA, JORGE A. BOLLINI y LUIS CORREA LARGUÍA Vistas las reformas que la ley introduce al Código Civil, relacionadas con los artículos 1185 bis y 2355; y CONSIDERANDO: Que las normas legales citadas tienen por fin brindar protección, en determinados supuestos, al derecho personal de quienes, con el objeto de adquirir la propiedad de un inmueble, celebran un negocio causal suficiente, de carácter oneroso, y, por imposibilidad o por otras razones, omiten hacer la escritura pública respectiva; Que para ello se ha arbitrado un recurso que, al decir de un calificado autor, consiste en asignar al crédito del adquirente la sustantividad de ser
2 privilegiado o, mejor dicho, preferente; REVISTA DEL NOTARIADO Que el objetivo legal no se cumple si se considera que el beneficio de la oponibilidad sólo se acuerda al acreedor comprador y no a otros acreedores de dominio que sean tales en virtud de otros contratos de carácter oneroso, como podrían ser: la permuta, el aporte, la dación en pago, etc.; Que ésta parece haber sido la intención del legislador que en el artículo 1185 bis (antes de ser reformado por la ley 17940) estableció que la oponibilidad se estipulaba a favor de "adquirentes" de buena fe "a título oneroso"; Que esa conclusión se impone sin mayor esfuerzo si se tiene presente la discusión doctrinaria y jurisprudencial que existe respecto del "ser" de un contrato de carácter oneroso por el que se enajena una unidad en construcción que, para algunos, es un boleto de compraventa de cosa futura; mientras que, para otros, es un contrato de locación de obra; Que las nuevas leyes en examen deben interpretarse y aplicarse con suma prudencia, pues no se concibe que se acuerde seguridad a un acreedor en detrimento de la que corresponde a otro cuyo derecho, por haber sido publicitado, merece mayor protección; Que ello ocurriría si, tal como lo afirma un prestigioso jurista, se acepta que un acreedor puede oponer su boleto de compraventa u otro contrato celebrado sin ningún tipo de publicidad, a un acreedor hipotecario cuyo crédito es posterior al de aquél y, aun, a quien haya adquirido el dominio del bien, también con posterioridad; y, en ambos casos, no se prueba que ellos, o sea el acreedor hipotecario o el adquirente del dominio, tenían conocimiento de la existencia del boleto o del contrato anterior; Que en virtud de lo que establece el artículo 1034 del Código Civil, que no ha sido derogado, si el boleto de compraventa o el contrato de enajenación de que se trate, han sido formalizados por instrumento privado, para que puedan ser opuestos al concurso o quiebra del enajenante, es menester que aquéllos tengan fecha cierta; Que la oponibilidad instituida, una vez acreditados los extremos legales, esto es que el adquirente ha pagado no menos del 25 % del precio y que ha obrado sin fraude, carece de virtualidad si no se interpreta la norma en el sentido de que el juez "debe" disponer que se otorgue al enajenación de que se trate han sido formalizados por instrumento priga en posesión del inmueble; Que la última parte del artículo 2365 del Código Civil que establece que se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de
3 buena fe mediando boleto de compraventa, se ha convertido en un factor de perturbación, pues ha generado distintas interpretaciones, algunas de las cuales atentan contra la estructura lógica y la sistemática del código; Que para demostrar lo anterior basta con recordar algunos juicios antagónicos emitidos: a) Se dice que si la ley considera poseedor legítimo al que adquiere de buena fe la posesión mediando boleto de compraventa; y si la misma ley estipula que la posesión es legítima cuando es el ejercicio de un derecho de propiedad, entonces debe concluirse que el poseedor por boleto que inscribe a éste se transforma en propietario que, como tal, puede efectuar cualquier acto de disposición, inclusive el de hipotecar el inmueble; b) Se dice que, siendo el boleto de compraventa un contrato perfecto para producir los efectos propios del acto jurídico de la compraventa, el adquirente, al adquirir la posesión de la cosa, tiene sobre ella el derecho real de dominio, pero que este dominio, así adquirido, no es el dominio pleno al que se refiere el artículo 2507 del Código Civil, sino que es una mera forma del dominio imperfecto o menos pleno, pues aun necesita para integrarse o perfeccionarse la escritura pública; c) Se dice, finalmente, aplicando la terminología y la orientación del derecho alemán, que cuando se adquiere la posesión mediando boleto de compraventa, el comprador debe ser considerado un poseedor inmediato y el vendedor un poseedor mediato; Que la antinomia observada se debe a que la reforma afectó a una norma que no era estrictamente la que debía ser alterada. Para probar lo anterior basta con recordar que el código clasifica a la posesión, atendiendo a la causa u origen de ella en legítima e ilegítima. Si es el ejercicio de un derecho legalmente constituido, es legítima; si, por el contrario, se constituye ilegalmente, es ilegítima. La posesión ilegítima, a su vez, puede ser de buena o de mala fe, según sean las condiciones personales del poseedor. Y la posesión ilegítima, finalmente, según la forma o modo en que ha sido adquirida, puede ser viciosa, clandestina o violenta. La doctrina, en forma unánime, reconoce que la primera de las clasificaciones, o sea la que distingue entre posesión legítima e ilegítima, sólo tiene valor como mero antecedente de las subespecies de la ilegítima o, dicho de otra manera, que es una clasificación sin valor práctico, lo que demuestra, sin lugar a dudas, el error de técnica legislativa en que se ha incurrido. Para amparar a quien posee por un título nulo por defecto de forma, hubiera bastado con reconocerle, mediante el consiguiente agregado al artículo 2356, la calidad de poseedor ilegítimo da buena fe, con lo cual gozaría de la misma protección que el poseedor legítimo, sin necesidad de atribuirle esta calidad. POR TODO LO EXPUESTO, la XIII Jornada Notarial Argentina, DECLARA:
4 Primero: Respecto del artículo 1185 bis: 1) Que no obstante que la norma sólo alude al boleto de compraventa, deben considerarse comprendidos en ella: a) Todos los contratos de enajenación de inmuebles, de carácter oneroso, que debiendo ser hechos por escritura pública se formalicen por instrumento privado; b) Todos los contratos de enajenación de inmuebles, de carácter oneroso, que habiendo sido hechos por escritura pública no se hubieren inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble dentro del plazo que establece el art. 5º de la ley 17801; c) Todos los contratos de enajenación de inmuebles, de carácter oneroso, que habiendo sido hechos por instrumento público otorgado en país extranjero, no se hubieren presentado a juez competente a los efectos previstos en el art del Cód. Civil; 2) Que el acreedor adquirente no puede invocar el beneficio de la oponibilidad: a) Contra otros acreedores, aunque sus créditos sean posteriores al contrato de enajenación, si no se ha decretado el concurso o quiebra del deudor enajenante; b) Contra otros acreedores aunque sus créditos sean posteriores al contrato de enajenación y aunque se haya decretado el concurso o quiebra del deudor enajenante, si los créditos de aquéllos se hallan garantizados con hipotecas u otros derechos reales; c) Contra un tercero que haya adquirido el dominio del bien, aunque el negocio causal traslativo del dominio sea posterior al contrato de enajenación que generó el derecho del acreedor adquirente. Estos principios no rigen en el supuesto de que se demuestre que los citados acreedores o el adquirente del dominio tenían conocimiento de la existencia del boleto o contrato anterior; 3) Que para que el contrato de enajenación pueda ser opuesto al concurso o quiebra del deudor enajenante, es imprescindible que, si se ha formalizado por instrumento privado, éste tenga fecha cierta; 4) Que a pesar de que la ley establece que el juez "podrá disponer que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio" ha de interpretarse como si dijera que el juez deberá disponer que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio; 5) Que no obstante que la ley nada dice al respecto debe interpretarse que el juez también debe poner al acreedor adquirente en posesión del inmueble cuando no se haya hecho su tradición. Segundo: Respecto del artículo 2355: 1) Que debe propiciarse que en una próxima reforma se restituya a la norma su redacción primitiva y se modifique el artículo 2356 en los
5 siguientes términos: "La posesión puede ser de buena o de mala fe. La posesión es de buena fe cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho se persuadiere de su legitimidad. También será de buena fe cuando se adquiera en cumplimiento de la obligación emergente de un contrato de enajenación de inmuebles de carácter oneroso que debiendo ser hecho por escritura pública se haya formalizado por instrumento privado, o que habiendo sido hecho por instrumento público no se hubiesen cumplido otros requisitos legales a los efectos de la mutación del dominio: 2) Que hasta tanto no se haga realidad la expresión anterior debe interpretarse que la posesión es legítima: a) Cuando es el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad a las disposiciones del código; b) Cuando, sin ser lo anterior, se adquiere mediando boleto de compraventa u otro contrato de enajenación de inmuebles de carácter oneroso. CONSULTAS JURÍDICONOTARIALES I. HIPOTECA. DIVISIÓN. - Necesidad de concurrencia de voluntades de acreedor y deudor, para otorgar válidamente la escritura de división. DOCTRINA: l. La escritura de división de una hipoteca, constituida sobre un inmueble hipotecado en block y luego dividido en propiedad horizontal, no puede ser otorgada sin la concurrencia de voluntades de acreedor y deudor. 2. En caso de subasta en block, el hecho de que dos de los deudores hipotecarios se hallen procesados implica la necesidad de sentencia judicial que autorice la división de la hipoteca. 3. Los terceros poseedores de las unidades con boleto de compraventa y pago de casi todo el precio, se hallan protegidos por los arts bis y 2355 del Cód. Civil y son los que deben recurrir a la justicia para lograr la respectiva división. (Dictamen de la Comisión Asesora de Consultas Jurídicas basado en un proyecto de la escribana B. Dora Lanza Tanco, aprobado por el Consejo Directivo en sesión de 21 de octubre de 1970.) ANTECEDENTES: El señor escribano A.G.V. formula la siguiente consulta jurídiconotarial: Si el acreedor hipotecario de un inmueble en block, frente al hecho que su deudor ha dividido el mismo en propiedad horizontal e inscripto su reglamento de copropiedad, puede actuar unilateralmente, y sin consultar la conformidad de la parte deudora, proceder a otorgar escritura de división de la garantía hipotecaria, adjudicando a cada departamento la proporción que le corresponda de acuerdo a su porcentual o la que eventualmente le convenga. Aclara el escribano consultante que en la escritura constitutiva del gravamen sólo
Certificación de firma. Persona ciega. Instrumento privado
Consultas jurídico-notariales Certificación de firma. Persona ciega. Instrumento privado Dictamen elaborado por el escribano Alfonso Gutiérrez Zaldívar, aprobado en forma unánime por los miembros de la