Source: https://nebenkosten-blog.de/olg-saarbruecken-5-w-166-05-nzm-2006-228/
Timestamp: 2020-02-28 11:10:02
Document Index: 347096368

Matched Legal Cases: ['§ 45', '§ 22', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 45', '§ 45', '§ 45', 'BGH', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 45', '§ 23', '§ 28', '§ 27', '§ 28', '§ 28', '§ 666', '§ 28', '§ 21', '§ 21', '§ 366', '§ 47', 'BGH', '§ 28', '§ 28']

OLG Saarbrücken 5 W 166/05 NZM 2006, 228 | nebenkosten-blog.de
OLG Saarbrücken 5 W 166/05 wurde in folgenden Beiträgen verwendet
Beschluss des OLG Saarbrücken vom 19.12.2005
1) Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird zurückgewiesen.
2) Die weitere Anschlussbeschwerde der Antragstellerin wird verworfen.
3) Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt die Antragstellerin. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
4) Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 13.166,89 EUR festgesetzt.
I. Die Antragstellerin ist Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft W. in S.. Die Antragsgegner sind die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Am 04.08.2003 wurde in einer Eigentümerversammlung unter TOP 1 die Kostenabrechnung zum 31.12.2002 einschließlich der Einzelabrechnungen mehrheitlich beschlossen und der Verwaltung die Entlastung erteilt. Unter TOP 2 wurde die Annahme des Wirtschaftsplans 2003 bis zur Vorlage und Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan mehrheitlich beschlossen.
Die Antragstellerin hat diese Beschlüsse rechtzeitig angefochten und beantragt, diese für ungültig zu erklären. Sie hat unter anderem vorgetragen, die Einnahmen seien nicht gesondert ausgewiesen und die Abrechnung sei nicht nachvollziehbar. Außerdem sei ein Eigentümerbeschluss erforderlich, um von einem Abrechnungsjahr auf ein Kalenderjahr überzugehen. Die Kosten der von der Verwalterin eigenmächtig ausgetauschten Warmwasserzähler dürften nicht in die Abrechnung aufgenommen werden. Wegen der falschen Jahresabrechnung sei auch der Wirtschaftsplan falsch.
Das Amtsgericht Saarbrücken hat mit Beschluss vom 27.02.2004 den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 04.08.2003 zu TOP 1) lediglich insoweit aufgehoben, als die Entlastung der Verwalterin beschlossen wurde, weil die Abrechnung Ausgaben für einen von der Eigentümergemeinschaft nicht beschlossenen Austausch von Warmwasserzählern enthalte, den die Verwalterin veranlasst habe.
Gegen diesen der Antragstellerin am 10.03.2004 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin am 23.03.2004 sofortige Beschwerde eingelegt und die Ungültigerklärung des Beschlusses vom 04.08.2003 zu TOP 1) und TOP 2) weiter verfolgt. Sie hat ihren Vortrag ergänzt und darauf hingewiesen, dass die Entnahme vom Girokonto nicht mit den abgerechneten Ausgaben übereinstimme, auch nicht, wenn man die Einzahlung auf dem Festgeldkonto berücksichtige. Die Antragsgegner haben einen Fehlbetrag der Kostenpositionen „Instandhaltungsrücklage“ und „Heizung“ eingeräumt. Statt 10.225,84 EUR seien in der Ausgabenposition „Instandhaltungsrücklage“ 11.504,07 EUR und statt 6.900,23 EUR seien in der Position „Heizung“ 8.552,14 EUR abzurechnen. Die Antragstellerin hat weiter gerügt, dass in der Mitteilung der Rücklagenentwicklung unter der Position „IR Instandhaltungsrücklage“ und in der Position „IR Wasch/Trockenautomaten“ „Soll-Stände“ und keine „Ist-Stände“ ausgewiesen seien.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 15.04.2005 den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 04.08.2003 zu TOP 1) in Bezug auf die Annahme der Jahresabrechnung 2002 hinsichtlich der Position „Heizung“ und „Instandhaltungsrücklage“ des Kostenkontos, hinsichtlich der Positionen „IR Instandhaltungsrücklage“ und „IR Wasch/Trockenautomaten“ der Rubrik „Rücklagenentwicklung“ und ferner insoweit für ungültig erklärt, als eine den Gesamtbetrag der im Abrechnungszeitraum zugeflossenen Wohngeldvorschüsse ausweisende Einnahmeposition fehlt. Zu TOP 2) hat es den Beschluss vom 04.08.2003 hinsichtlich der Position „Heizung“ für ungültig erklärt und im übrigen die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
Gegen diesen den Beteiligten am 06.05.2005 zugestellten Beschluss haben die Antragsgegner mit bei Gericht am 20.05.2005 eingegangenen Anwaltsschriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie wenden sich lediglich gegen die Ungültigerklärung des Beschlusses vom 04.08.2003 hinsichtlich der Positionen „IR Instandhaltungsrücklage“ und „IR Wasch/Trockenautomaten“ der Rubrik „Rücklagenentwicklung“.
Die Antragstellerin hat gegen den Beschluss des Landgerichts mit bei Gericht am 17.08.2005 eingegangenen Anwaltsschriftsatz „sofortige weitere Anschlussbeschwerde“ eingelegt und beantragt,
den Beschluss des Amtsgericht Saarbrücken vom 27.02.2004 teilweise aufzuheben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.2003 zu TOP 1 und TOP 2 für unwirksam zu erklären.
II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§ 45 WEG, §§ 22, 29 FGG). Die weitere Anschlussbeschwerde der Antragstellerin ist hingegen unzulässig. Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist hinsichtlich der teilweisen Zurückweisung des Anfechtungsantrages der Antragstellerin zu TOP 1) und TOP 2) ist wegen der eingetretenen Teilbestandskraft dieser Beschlüsse keine Anschlussbeschwerde mehr zulässig.
(1.) Zwar ist die (weitere) Anschlussbeschwerde im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit grundsätzlich – unbefristet – zulässig (BGH, B. v. 18.05.1978 – VII ZB 30/76 -, BGHZ 71, 314; B. v. 27.06.1985 – VII ZB 16/84 -, BGHZ 95, 118 betreffend Wohngeldansprüche). Für Beschlussanfechtungsverfahren ergibt sich aus deren Eigenart aber eine Beschränkung dieses Grundsatzes (KG Berlin, WuM 1991, 367; Merle in Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9.Aufl., § 45 Rn. 112; Staudinger/Wenzel, BGB, 12.Aufl., § 45 WEG Rn. 25).
Allerdings vertritt das OLG Zweibrücken (FG Prac 2003, 62) die Rechtsauffassung, wenn ein Beschluss mehrere Anträge zum Gegenstand habe, erstrecke sich die Hemmungswirkung eines befristeten Rechtsmittels grundsätzlich auf die gesamte Entscheidung. Diese könne nur dann teilweise rechtskräftig werden, wenn die Rechtsmittelschrift insoweit eine Beschränkung im Sinne eines teilweisen Rechtsmittelverzichts enthalte; das gelte auch dann, wenn die Entscheidung hinsichtlich eines Verfahrensgegenstandes von dem insoweit obsiegenden Beteiligten mangels Beschwer von vornherein nicht angefochten werden könne. Das ergebe sich schon daraus, dass auch ein solcher Teil der erstinstanzlichen Entscheidung durch (unselbständige) Anschlussbeschwerde des Gegners bis zum Erlass der Entscheidung des Beschwerdegerichts in das Erstbeschwerdeverfahren einbezogen und damit einer Änderung zugeführt werden könne. Eine Entscheidung werde also hinsichtlich ihrer nicht angefochtenen Teile erst dann rechtskräftig, wenn jede Möglichkeit ihrer Änderung im Rechtsmittelzug ausgeschlossen sei (vgl. Staudinger/Wenzel aaO § 45 WEG Rdnr. 54 und für den Zivilprozess RGZ 56, 31, 34; BGH NJW 1992, 2296).
Daraus darf aber nicht gefolgert werden, dass – bei Einlegung eines Rechtsmittels durch den Antragsgegner gegen die Erklärung der Ungültigkeit einzelner Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung auf einen Anfechtungsantrag hin – der Antragsteller die Zurückweisung des andere Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung betreffenden Anfechtungsantrags unbefristet mit einem Anschlussrechtsmittel angreifen dürfte.
Denn die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG dient als Ausschlussfrist der Rechtssicherheit. Nicht rechtzeitig angefochtene Eigentümerbeschlüsse werden demgemäß bestandskräftig (Merle in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O, § 23 Rn. 208; BayObLG, BayObLGZ 1975, 284; OLG Zweibrücken, WE 1991, 140). Was für die Verfahrenseinleitung gilt, hat gleichermaßen für die Rechtsmittelinstanzen Bedeutung. Ebenso wie andere Beteiligte nach Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist nicht mehr gerichtlich die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses verfolgen können – bzw. nach Fristablauf auch eine Fortführung des Verfahrens durch einen anderen Antragsbefugten nicht zulässig ist -, kann der Antragsteller, dessen Anfechtungsantrag zurückgewiesen worden ist, nach Ablauf der Rechtsmittelfrist sein Anfechtungsbegehren auch dann nicht mehr geltend machen, wenn andere Verfahrensbeteiligte die Anfechtung anderer Eigentümerbeschlüsse weiterhin erstreben. Der Fortgang des Beschwerdeverfahrens alleine rechtfertigt es nicht, nach Fristablauf ein Aufgreifen bestandskräftig gewordener Eigentümerbeschlüsse zu gestatten. Sonst würde die von § 23 Abs. 4 S. 2 WEG angestrebte Rechtssicherheit für die Wohnungseigentümer durch eine Anschlussbeschwerde, die bis zum Erlass der Entscheidung des Beschwerdegerichts über die sofortige (weitere) Beschwerde zulässig wäre (Merle in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rn. 109; Demharter, FGPrax 2002, 256), zunichte gemacht. Vollkommen unabhängig vom Gegenstand des Beschwerdeverfahrens könnte keine Bestandskraft eines in diesem Verfahren zu einem früheren Zeitpunkt angefochtenen Beschlusses eintreten, solange das Beschwerdeverfahren nicht insgesamt abgeschlossen ist. Um dies zu vermeiden, muss wegen der im Beschlussanfechtungsverfahren zu beachtenden Bestandskraft von Beschlüssen eine Einschränkung der Zulässigkeit der (weiteren) Anschlussbeschwerde vorgenommen werden. Nach Fristablauf hinsichtlich der Zurückweisung eines Beschlussanfechtungsantrages tritt wegen dieses Teils des Eigentümerbeschlusses eine Teilbestandskraft ein (KG Berlin, WuM 1991, 367 m.w.N.).
Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf selbständige Abrechnungsposten beschränkt werden. Dies hat zur Folge, dass der Beschluss im übrigen bestandskräftig wird und der Antrag auf Ungültigerklärung nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG nicht mehr auf weitere Rechnungspositionen erweitert werden darf (Merle in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rn. 115; BayObLG, NJW 1986, 385). Die oben begründete Beschränkung der Zulässigkeit der (weiteren) Anschlussbeschwerde wegen der Bestandskraft von Beschlüssen führt demnach dazu, dass nicht fristgerecht angegriffene selbständige Teile der Jahresabrechnung mit Ablauf der Frist der sofortigen weiteren Beschwerde bestandskräftig werden und mit der (weiteren) Anschlussbeschwerde nicht mehr angegriffen werden können. Weil lediglich die Antragsgegner innerhalb der Frist der sofortigen weiteren Beschwerde die Aufhebung der Positionen „IR Instandhaltungsrücklage“ und „IR Wasch/Trockenautomaten“ der Rubrik „Rücklagenentwicklung“ angegriffen haben, ist der Beschluss der Eigentümer vom 04.08.2003 hinsichtlich der Jahresabrechnung im übrigen bestandskräftig geworden, soweit er nicht vom Landgericht teilweise für ungültig erklärt worden ist. Die Positionen „IR Instandhaltungsrücklage“ und „IR Wasch/Trockenautomaten“ der Rubrik „Rücklagenentwicklung“ sind selbständige Teile der Jahresabrechnung, die mit der Einnahmen- und Ausgabendarstellung und der Mitteilung der Entwicklung der Bankkonten nicht im Zusammenhang stehen. Diese Bestandskraft führt nach dem oben Gesagten zur Unzulässigkeit der sofortigen weiteren Anschlussbeschwerde, mit der die Antragstellerin die Ungültigkeitserklärung der gesamten Jahresabrechnung, also der bestandkräftig gewordenen Teile der Jahresabrechnung verlangt.
(2.) Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist unbegründet. Der angefochtene Teil des Beschlusses des Landgerichts, in dem die Jahresabrechnung hinsichtlich der Positionen „IR Instandhaltungsrücklage“ und „IR Wasch/Trockenautomaten“ der Rubrik „Rücklagenentwicklung“ für ungültig erklärt worden sind, beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO). Die Jahresabrechnung zum 31.12.2002 entspricht insoweit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Gemäß § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung aufzustellen. Aus der Vorschrift über den Mindestinhalt des Wirtschaftsplans in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG und aus den Grundsätzen, die Rechtsprechung und Lehre zur Rechenschaftspflicht des Beauftragten nach § 666 BGB entwickelt haben, wird abgeleitet, welchen Anforderungen eine Jahresabrechnung genügen muss. Danach muss die Jahresabrechnung alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im betreffenden Rechnungsjahr enthalten, weiter erkennen lassen, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungsjahrs mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellen. Nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr dürfen in die Abrechnung aufgenommen werden. Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen ebenso wenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden. Die Mitteilung derartiger Umstände mag zur Kontrolle der Kontenstände und der Vermögenslage sinnvoll und teilweise sogar notwendig sein; sie sind aber kein Bestandteil der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat (Merle in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rn. 68; BayObLG, WE 1995, 30).
Ausgehend von diesen Grundsätzen muss die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere die Instandhaltungsrücklage, so übersichtlich und verständlich dargestellt werden, dass die Wohnungseigentümer sie ohne Inanspruchnahme fremder Hilfe verstehen können. Eine gesetzliche Anordnung für diese Darstellung gibt es nicht. Klare Vorgaben sind weder von der Rechtsprechung noch von der Literatur herausgearbeitet worden. So wird auch nicht ausdrücklich dazu Stellung genommen, ob die Darstellung der Instandhaltungsrücklage von „Ist-Werten“ oder „Soll-Werten“ ausgehen muss oder ob beides zulässig ist. Lediglich für die Darstellung der Instandhaltungsrücklage bei den Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Frage ausdrücklich diskutiert, ob „Ist-“ oder „Sollwerte“ in die Jahresabrechnung aufgenommen werden dürfen. Dabei wird es für zulässig gehalten, die im Wirtschaftsplan vorgesehenen Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage als Ausgaben auszuweisen, auch wenn in dem betreffenden Wirtschaftsjahr der ausgewiesene Betrag tatsächlich nicht oder nicht vollständig der Rücklage zugeführt wird (BayObLG, NJW-RR 1991, 15). Insoweit wird argumentiert, dass es sich nicht um Ausgaben im eigentlichen Sinn handelt und die Darstellung der „Soll-Werte“ dazu dient, im Rahmen der Einzelabrechnungen die zutreffenden Ergebnisse zu erhalten.
Für die Darstellung der Instandhaltungsrücklage als Teil des Vermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft besagt dies nichts. Vielmehr geht es dabei darum, welche Informationen die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage benötigen, damit sie die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft erkennen können und die Jahresabrechnung auf Plausibilität überprüfen können. Dazu ist es jedoch erforderlich, dass die Darstellung der Instandhaltungsrücklage die tatsächlich vorhandenen Gelder, also die „Ist-Werte“ ausweist.
Dies ist zu verlangen, damit ein Vergleich mit den aufgeführten Kontenständen in sinnvoller Weise vorgenommen werden kann. Die Wohnungseigentümer können dann erkennen, ob auf den Konten zumindest ein solches Guthaben vorhanden ist, wie es das Buchhaltungskonto der Instandhaltungsrücklage aufweist. Dadurch ist eine Plausibilitätsprüfung möglich, ob die Instandhaltungsrücklage nicht in unberechtigter Weise geschmälert wurde. Die Instandhaltungsrückstellung ist zweckgebunden. Ihr Guthaben darf nicht zum Ausgleich anderer Verbindlichkeiten verwendet werden. Ohne einen Mehrheitsbeschluss ist der Verwalter allein nicht berechtigt, die Instandhaltungsrückstellung zur Deckung von Liquiditätslücken heranzuziehen (Senat, Beschl. v. 20.07.1998 – 5 W 110/98 -, NJW-RR 2000, 87; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rn. 209; Merle in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rdn. 170). Die dem Buchhaltungskonto „Instandhaltungsrücklage“ gutgeschriebenen Beträge müssen deshalb tatsächlich auf den Konten der Eigentümergemeinschaft vorhanden sein. Diese Plausibilitätskontrolle ist nicht möglich, wenn keine „Ist-Werte“ angegeben werden.
Es ist für den Verwalter auch ohne weiteres möglich, Zahlungen der Wohnungseigentümer den unterschiedlichen Forderungen der Gemeinschaft zuzuweisen. § 366 BGB regelt die Anrechnung von Leistungen auf mehrere Forderungen. Diese Zuweisung der Zahlungen muss der Verwalter vornehmen, damit er bei Entnahme von Geldern nicht versehentlich die Instandhaltungsrücklage für laufende Ausgaben angreift, was nach dem oben Gesagten nicht zulässig ist. Er muss also die „Ist-Werte“ der Instandhaltungsrücklage jederzeit kennen und diese deshalb in der Jahresabrechnung angeben können. Aus diesen Gründen ist auch das Muster, welches Wilhelmy in Anh II auf Seite 892/893 in Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 9.Aufl. vorschlägt, nicht bedenkenfrei. Die tatsächliche Instandhaltungsrücklage wird darin in unzulässiger Weise mit dem sonstigen Guthaben vermischt.
Ob der Verwalter auch die „Soll-Werte“ angibt oder nicht, steht ihm frei, wenn nichts anderes vereinbart ist. Diese können zu Informationszwecken angegeben werden, damit die Gemeinschaft die Außenstände erkennen kann; sie werden damit aber nicht Teil der Jahresabrechnung. Es gilt insoweit nichts anderes als es für die Mitteilung sonstiger offener Wohngeldforderungen (BayObLG, WE 1995, 30) gilt.
(3.) Es entspricht billigem Ermessen nach § 47 S. 1 WEG, der Antragstellerin die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Zwar waren beide Rechtsmittel ohne Erfolg, allerdings betraf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner nur eine Position der Abrechnung, während sich die weitere Anschlussbeschwerde der Antragstellerin gegen die gesamte übrige, nicht aufgehobene Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan richtete. Die Geschäftswertfestsetzung geht von 1/5 des Gesamtvolumens der Jahresabrechnung und des Wirtschaftplanes aus. Zu berücksichtigen war jedoch, dass die Positionen Heizung und Instandhaltungsrücklage mit der weiteren Beschwerde und Anschlussbeschwerde nicht mehr angegriffen wurde.
Anhaltspunkte, von dem Grundsatz abzuweichen, dass jeder seine eigenen außergerichtlichen Kosten trägt, liegen nicht vor.
(4.) Einer Vorlage an den BGH gemäß § 28 Abs 2 FGG im Hinblick auf die Entscheidung des OLG Zweibrücken (FGPrax 2003, 62) bedarf es nicht. Sie betrifft allgemein die Frage der Hemmung der Rechtskraft von gerichtlichen Entscheidungen, deren Gegenstand mehrere Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung sind, und die aus Gründen der Beschwer nur teilweise angefochten werden. Mit dem Problem der Einschränkung der Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde wegen des Bedürfnisses der Bestandskraft von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung befasst sie sich nicht, schon weil der Entscheidung eine Fallgestaltung zugrunde lag, in der sich diese Rechtsfrage deshalb nicht stellte, weil die erste Instanz den (nicht angefochtenen) Beschluss aufgehoben hatte. Außerdem sind die Ausführungen des OLG Zweibrücken nicht für das Ergebnis seiner Entscheidung erheblich gewesen, so dass eine Vorlagepflicht nicht entsteht (Meyer-Holzer in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, § 28 Rn. 18). Denn das OLG Zweibrücken hat zutreffend einen möglichen Einberufungsmangel wegen offensichtlicher Nichtursächlichkeit für die Wirksamkeit des Zweitbeschlusses für unerheblich gehalten. Damit kam es auf die Frage, ob der neue Verwalter die Rechtskraft der Entscheidung über den Erstbeschluss treuwidrig hinausgezögert hat, nicht mehr entscheidungserheblich an. Denn selbst wenn es so gewesen wäre, und daraus Konsequenzen hätten gezogen werden müssen, änderte dies nichts an der offensichtlichen Nichtursächlichkeit der Einberufung der Versammlung durch einen Nichtberechtigten.