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Timestamp: 2016-10-26 02:16:43+00:00
Document Index: 116262411

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 266', 'art. 257', 'art. 74', 'art. 51', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 45', 'art. 42', "l'article 257", 'art. 95', 'art. 105', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 267', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 9', 'art. 113', 'art. 66']

4A_296/2007 (31.10.2007)
4A_296/2007 /ech
recourante, repr�sent� par Me Jean-Marie Faivre,
intim�e, repr�sent�e par Me Lucien Lazzarotto.
recours en mati�re civile et recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t rendu le 11 juin 2007 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Par contrat du 8 avril 1997, la SNC A.________ a pris � bail la totalit� du premier �tage d'un immeuble appartenant � Y.________, pour y exploiter un h�tel. Conclu pour une dur�e initiale de quinze ans d�s le 1er juillet 1997, le contrat devait ensuite se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans. Initialement de 27'600 fr., le loyer annuel, charges non comprises, a �t� port� � 27'912 fr. � compter du 1er juillet 2002.
Le 19 octobre 1998, la SNC A.________ a �t� dissoute et radi�e du registre du commerce sans liquidation, ses actifs et passifs ayant �t� apport�s � X.________ S�rl, dont les associ�s sont V.________ et W.________. La bailleresse n'en a pas �t� sp�cifiquement inform�e. Le 15 octobre 1999, la r�gie g�rant l'immeuble litigieux a adress� une lettre � X.________ (sic) S�rl. Elle s'est ensuite adress�e � A.________ SNC. Les courriers adress�s � la r�gie l'ont �t� par X.________ S�rl. Toutefois, le conseil de X.________ S�rl a indiqu� le 12 septembre 2002 intervenir pour la SNC A.________.
D�s 1999 au moins, des occupants de l'h�tel se sont r�guli�rement signal�s par un comportement nocturne bruyant et agit�, dormant le jour et provoquant de nombreuses nuisances sonores la nuit, perturbant en particulier les locataires des appartements situ�s au deuxi�me �tage de l'immeuble. Les nuisances sonores nocturnes r�guli�res consistaient en des �clats de voix, des disputes, des vocif�rations, le volume sonore trop �lev� de la t�l�vision et des portes claqu�es. Des occupants de l'h�tel ont en outre provoqu� des d�g�ts aussi bien aux locaux lou�s qu'au restaurant sis au rez-de chauss�e, notamment par des inondations dont une a occasionn� des d�g�ts pour plusieurs dizaines de milliers de francs et entra�n� la fermeture du restaurant pendant un mois et demi. Des �coulements ont �t� bouch�s. Des objets ont �t� jet�s par les fen�tres de l'h�tel et de nombreux d�chets et salissures laiss�s dans l'ascenseur. Des seringues ont �t� trouv�es.
Depuis 1999, la bailleresse est intervenue � plusieurs reprises aupr�s de sa locataire pour lui demander de mettre un terme aux agissements de ses occupants et r�tablir une situation conforme au bail. Le 24 janvier 2001, elle a pri� sa locataire de mettre bon ordre � la situation, faute de quoi le bail serait r�sili� pour justes motifs, mise en garde qu'elle a confirm�e le 28 f�vrier 2001. Le 24 juin 2002, la locataire a �t� invit�e � obtenir de ses clients qu'ils respectent les r�gles et usages locatifs en vigueur. Le 11 juillet 2002, elle a de nouveau �t� mise en demeure de respecter et faire respecter les r�gles et usages locatifs et en outre somm�e de faire nettoyer une chambre en prenant les pr�cautions n�cessaires pour l'hygi�ne des lieux et la protection de celle des voisins, � d�faut de quoi le bail serait r�sili�. Le 30 ao�t 2002, suite � de nouvelles plaintes et � une visite effectu�e sur place, qui avait permis de constater des manquements � l'hygi�ne �l�mentaire (lavabo rempli de restes de nourriture, chasse d'eau pas tir�e, pain et d�tritus r�pandus sur le sol), la bailleresse a inform� sa locataire qu'elle ne tol�rerait plus cette situation et qu'elle se verrait contrainte d'appliquer les termes de son courrier du 11 juillet 2002, si aucune suite n'�tait donn�e.
Le 12 novembre 2002, une cliente de l'h�tel, prise de boisson, a arros� sans discontinuer le couloir contigu � la salle de bain, provoquant des d�g�ts dans le restaurant sis au rez-de-chauss�e. Le 13 novembre 2002, une locataire du deuxi�me �tage s'est adress�e � la bailleresse pour se plaindre du comportement d'un client de l'h�tel faisant r�guli�rement du bruit jusqu'� 2h00 du matin et a menac� de solliciter une r�duction de loyer si rien n'�tait entrepris pour corriger la situation.
Par avis du 21 novembre 2002 adress�s � la SNC A.________ ainsi qu'� son conseil, le bail de l'h�tel a �t� r�sili� avec effet au 31 d�cembre 2002 pour violations graves du devoir de diligence et d'�gards envers les voisins, subsidiairement pour justes motifs. Le 23 d�cembre 2002, la SNC A.________ a saisi la juridiction des baux et loyers d'une demande en constatation de la nullit�, subsidiairement en annulation du cong�. Le 3 juin 2003, la bailleresse a d�pos� une requ�te en �vacuation dirig�e contre la SNC A.________. Le 16 mars 2004, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� les requ�tes irrecevables, dans la mesure o� elles �taient d�pos�es par, respectivement contre une personne n'ayant plus aucune existence juridique.
Nonobstant le cong� donn� le 21 novembre 2002, les occupants de l'h�tel sis dans les locaux lou�s ont continu� � se signaler par un comportement nocturne bruyant et agit�, dormant le jour et provoquant de nombreuses nuisances sonores la nuit, perturbant en particulier les locataires des appartements situ�s au deuxi�me �tage de l'immeuble. Les nuisances sonores nocturnes r�guli�res consistaient en des �clats de voix, des disputes, des vocif�rations, le volume sonore trop �lev� de la t�l�vision et des portes claqu�es.
Le 8 mars 2004, la bailleresse a adress� � X.________ S�rl une r�siliation de bail pour le 30 avril 2004 ou toute prochaine �ch�ance extraordinaire utile. Le cong� �tait donn� en application de l'art. 257f al. 3 CO, subsidiairement de l'art. 266g CO.
En 2004, � une date non connue, X.________ S�rl a engag� un ancien brigadier de gendarmerie pour assurer en particulier la surveillance de l'int�rieur de l'h�tel.
Le 8 avril 2004, X.________ S�rl a d�pos� une requ�te en nullit� et annulation de cong� � l'encontre de Y.________. Le 3 mai 2004, celle-ci a d�pos� une requ�te en �vacuation.
Par jugement du 9 novembre 2006, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a d�clar� le cong� valable et condamn� la locataire � �vacuer imm�diatement les locaux lou�s.
Saisie par X.________ S�rl et statuant par arr�t du 11 juin 2007, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a rejet� le recours et confirm� le jugement du 9 novembre 2006. Elle a consid�r� que le comportement de la locataire contrevenait clairement aux devoirs que l'art. 257f CO lui imposait; en particulier au cours des ann�es qui avaient pr�c�d� la notification du cong� litigieux, elle avait h�berg� contre r�mun�ration des personnes qui manquaient totalement d'�gards � l'endroit de leurs voisins, qui avaient provoqu� des d�g�ts d'eau importants, qui avaient endommag� et d�grad� l'immeuble et avaient provoqu� le d�part ou des demandes de r�duction de loyer de la part d'autres locataires; depuis 1999, la locataire n'ignorait rien des nuisances provoqu�es par ses clients; d�s 2001, elle avait �t� mise en demeure de respecter et faire respecter les r�gles et usages locatifs, � d�faut de quoi le bail serait r�sili�; les nuisances susmentionn�es s'�taient n�anmoins poursuivies pendant plusieurs ann�es et persistaient encore au printemps 2004, ce qui avait amen� la locataire � engager un gendarme retrait� pour assurer la surveillance de l'int�rieur de l'h�tel; deux autres locataires avaient par ailleurs r�sili� leur bail au printemps 2004 en raison des nuisances dues aux clients de l'h�tel. La locataire invoquait le fait que la bailleresse n'aurait jamais pris la moindre mesure utile pour faciliter l'exploitation de l'h�tel; pour autant, elle ne pr�tendait pas que l'objet pr�sentait des d�fauts qui restreignaient l'usage pour lequel il avait �t� lou� ou qui l'entravaient consid�rablement ou l'excluaient; elle avait accept� les locaux dans l'�tat dans lequel ils se trouvaient, en contrepartie d'un bail de longue dur�e. C'�tait ainsi � bon droit que la bailleresse avait mis un terme au bail avec effet au 31 avril 2004; la locataire ne justifiant d'aucun titre l'autorisant � continuer � occuper les locaux, son �vacuation devait �tre prononc�e.
X.________ S�rl (la recourante) interjette un � recours de droit civil, subsidiairement constitutionnel � au Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement, sur recours de droit civil, � l'annulation et/ou la constatation de la nullit� du cong�, subsidiairement, sur recours constitutionnel, � l'annulation de l'arr�t entrepris, si mieux n'aime la Cour de c�ans au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants, le tout avec suite de frais et d�pens. Elle sollicite �galement l'effet suspensif, qui a �t� accord� par ordonnance pr�sidentielle du 10 septembre 2007.
Y.________ (l'intim�e) propose le d�boutement de son adverse partie, sous suite de d�pens.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose lou�e sont de nature p�cuniaire (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, reproduit in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent �tre soumises au Tribunal f�d�ral, par la voie du recours en mati�re civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En mati�re de droit du bail � loyer, elle doit s'�lever � au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore litigieux devant la derni�re instance cantonale qui la d�termine (art. 51 al. 1 let. a LTF).
En cas de litige portant sur la r�siliation d'un bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, publi� in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2a; 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Pour d�terminer la prochaine �ch�ance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-�-dire que le cong� litigieux ne soit pas valable.
En l'occurrence, le contrat de bail a �t� conclu pour une dur�e initiale de quinze ans d�s le 1er juillet 1997 et le loyer annuel, charges non comprises, s'�l�ve � 27'912 fr., de sorte que la valeur litigieuse requise est atteinte.
1.2 Par ailleurs exerc� par la recourante qui a succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), et dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF), le pr�sent recours en mati�re civile est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai, compte tenu des f�ries (art. 45 al. 1, 46 al. 1 let. b et 100 al. 1 LTF), et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
La recourante interjette un recours en mati�re civile. Elle reproche � la cour cantonale d'avoir � ignor� les conditions d'application de l'article 257f CO au m�me titre qu'elle s'est fourvoy�e dans l'ad�quation des faits et du droit �.
2.1 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (Message concernant la r�vision totale de l'organisation judiciaire f�d�rale du 28 f�vrier 2001, FF 2001 p. 4000 ss [ci-apr�s: Message], p. 4132).
Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La notion de � manifestement inexacte � correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (Message, p. 4135). D'apr�s la jurisprudence, une d�cision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire pr�f�rable; pour que cette d�cision soit annul�e, encore faut-il qu'elle se r�v�le arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son r�sultat (ATF 133 I 149 consid, 3.1; 132 III 209 consid. 2.1). En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, il n'y a arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables, ou encore s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e (ATF 129 I 8 consid. 2.1).
2.2 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de r�silier les baux d'habitations, moyennant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite du bailleur, a persist� � enfreindre son devoir de diligence ou � manquer d'�gards envers les voisins.
La r�siliation pr�vue � l'art. 257f al. 3 CO suppose ainsi cumulativement une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement �crit pr�alable du bailleur, la persistance du locataire � ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement �voqu� par le bailleur dans sa protestation, le caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pr�avis de trente jours pour la fin d'un mois (arr�t 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 2.1).
En vertu de son devoir de diligence, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin n�cessaire (art. 257f al. 1 CO) et doit avoir pour les voisins les �gards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). La violation de ce devoir peut notamment consister dans le non-respect du repos nocturne (arr�t 4C.79/1998 du 4 juin 1998, reproduit in SJ 1999 I p. 25, consid. 2b p. 25). La violation du devoir de diligence n'est pas n�cessairement le fait du locataire, lequel r�pond des actes de ses auxiliaires, soit notamment des personnes avec lesquelles il vit, visites, employ�s ou sous-locataires (cf. Lachat, Commentaire romand, n. 3 ad art. 257f et n. 6 ad art. 267 CO).
Pour justifier une r�siliation anticip�e, la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence doit rendre le maintien du contrat insupportable, ce qui suppose une certaine gravit� du manquement reproch� au locataire. La question de savoir si le maintien du bail est devenue insupportable ne se d�termine pas selon des crit�res abstraits, mais en fonction de l'ensemble des circonstances concr�tes du cas d'esp�ce. Cet examen rel�ve ainsi du pouvoir d'appr�ciation du juge (art. 4 CC; arr�t 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 3.5). Conform�ment � sa pratique, le Tribunal f�d�ral ne substitue alors sa propre appr�ciation � celle de l'instance inf�rieure qu'avec une certaine retenue et n'intervient que si celle-ci a abus� de son pouvoir d'appr�ciation, c'est-�-dire si elle a retenu des crit�res inappropri�s, si la d�cision rendue aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 132 III 758 consid. 3.3 p. 762).
2.3 Il s'agit d'examiner si les conditions d'application de l'art. 257f CO sont remplies en l'esp�ce.
2.3.1 Il ressort de l'�tat de fait retenu par la cour cantonale que la locataire a viol� son devoir de diligence, compte tenu de diff�rentes nuisances engendr�es par ses clients, entre 1999 et 2004. Ces constatations lient le Tribunal f�d�ral, sauf � d�montrer, de mani�re ad�quate, que les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte (cf. consid. 2.1). A cet �gard, la recourante ne pouvait se limiter � affirmer que la cour cantonale s'est � g�n�ralement content�e d'appr�ciation toutes g�n�rales et abstraites � ou � essentiellement bas�e sur des faits remontant � 2001, voire 2002 �.
2.3.2 A plusieurs reprises, notamment les 24 janvier, 28 f�vrier et 11 juillet 2002, la bailleresse a averti la locataire qu'� d�faut de r�tablissement d'une situation conforme aux r�gles et usages locatifs, elle r�silierait le bail.
Sur ce point, la recourante reproche � la cour cantonale d'avoir pris en compte les avertissements donn�s � la SNC A.________, lesquels seraient inefficaces puisque cette soci�t� avait cess� d'exister en 1998; ainsi, X.________ S�rl n'aurait jamais re�u le moindre avertissement en raison de l'exploitation par elle de l'h�tel.
La cour cantonale a constat� que les actifs et passifs de la SNC A.________ avaient �t� apport�s � X.________ S�rl, dont les associ�s sont V.________ et W.________, que les courriers adress�s � la r�gie l'avaient �t� par X.________ S�rl et qu'� une occasion, le conseil de X.________ S�rl avait indiqu� intervenir pour la SNC A.________.
Il s'ensuit que m�me s'il a effectivement r�gn� une certaine confusion - d'ailleurs entretenue par le propre conseil de la recourante - dans la mani�re de d�signer formellement la bailleresse, dont les animateurs �taient les m�mes que ceux de la soci�t� dont elle a repris les actifs et passifs, la recourante ne peut de bonne foi pr�tendre ne pas avoir �t� atteinte par les avertissements. Preuve en est notamment qu'elle a r�agi au moment o� une proc�dure a �t� ind�ment diligent�e contre la SNC. Si la d�signation incorrecte de la bailleresse a certes aboutit � l'irrecevabilit� des requ�tes d�pos�es par ou contre une personne n'ayant plus d'existence juridique, elle ne saurait influer sur la validit� d'avertissements qui, dans les faits, ont �t� port�s � la connaissance de la recourante.
2.3.3 Les juges cantonaux ont retenu qu'en d�pit du cong� donn� le 21 novembre 2001, les clients de la recourante avaient continu� � se signaler par un comportement nocturne inad�quat, ce jusqu'au printemps 2004. La Cour de c�ans est li�e par cette constatation, dont la recourante ne parvient pas � d�montrer qu'elle serait manifestement inexacte. Celle-ci se contente en effet d'affirmer que les juges cantonaux n'auraient ni dit � en quoi la situation existant au 8 mars 2004 �tait encore de nature � rendre la poursuite du bail durablement intol�rable �, ni pris en compte � la r�alit� de la situation existant au jour de la notification du cong� litigieux �; de la sorte, elle ne satisfait pas aux exigences de motivation requises.
En particulier, la recourante reproche � la cour cantonale de s'�tre fond�e sur les d�clarations des t�moins de l'intim�e plut�t que des siens, qui auraient unanimement affirm� que � les modalit�s d'exploitation de l'h�tel �taient acceptables d�s 2004 au plus tard �. Elle n'�tablit toutefois pas en quoi les pr�c�dents juges auraient abus� du large pouvoir dont ils disposent lorsqu'il s'agit d'appr�cier les preuves, se contentant de se r�f�rer, sans m�me en citer les extraits pr�tendument pertinents, � des t�moignages dont elle souhaiterait qu'ils aient une port�e diff�rente de celle que les juges cantonaux leur ont conf�r�.
2.3.4 La cour cantonale a consid�r� que le maintien du bail �tait insupportable pour l'intim�e. Sur la base de l'�tat de fait d�terminant, l'on ne voit pas qu'elle ait ainsi abus� du pouvoir d'appr�ciation dont elle dispose en la mati�re. En particulier, l'on ne peut nier que les nuisances susd�crites aient rev�tu un certain degr� de gravit�.
Cela �tant, c'est en vain que la recourante reproche � la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte d'�l�ments qui auraient d� �tre pris en consid�ration. En effet, lorsqu'elle plaide que la bailleresse porterait une importante part de responsabilit� dans les difficult�s d'exploitation de l'h�tel pour avoir n�glig� son obligation d'entretien, elle s'�carte des faits constat�s souverainement; � cet �gard, la cour cantonale a au demeurant retenu que la locataire avait accept� les locaux dans l'�tat dans lequel ils se trouvaient, en contrepartie d'un bail de longue dur�e.
Enfin, que la recourante pr�tende avoir d�ploy� des efforts pour g�rer la situation ne change rien au fait qu'il a �t� �tabli que les nuisances, caus�es par des personnes dont elle r�pondait, avaient perdur� jusqu'au printemps 2004; il n'a pas �chapp� aux juges cantonaux que durant cette ann�e-l�, la locataire avait recouru aux services d'un ancien gendarme pour surveiller l'h�tel, mais la date de l'engagement n'a pas pu �tre �tablie avec pr�cision; que cette mesure ait, le cas �ch�ant, �t� de nature � am�liorer la situation post�rieurement � la r�siliation du bail n'est pas d�terminant.
2.3.5 En dernier lieu, le respect du pr�avis de trente jours pour la fin d'un mois est incontestable et incontest�.
2.3.6 En d�finitive, les conditions d'application de l'art. 257f CO sont donc remplies. Quoi qu'en dise la recourante, les juges cantonaux n'ont ainsi pas viol� le droit f�d�ral en consid�rant que la bailleresse �tait fond�e � mettre un terme au bail pour le 30 avril 2004. En cons�quence, le recours en mati�re civile doit �tre rejet�.
Dans la m�me �criture, la recourante interjette �galement un recours constitutionnel subsidiaire. Invoquant les art. 9, 29 et 30 Cst., elle reproche � la cour cantonale d'avoir � arbitrairement abus� de son pouvoir d'appr�ciation, respectivement commis un d�ni de justice formel �. Or, il y a lieu de rappeler qu'il est d�sormais possible, m�me en mati�re civile, d'invoquer les griefs d'ordre constitutionnel dans le recours ordinaire, de sorte qu'il n'est plus question de former un recours sp�cial pour ce type de griefs, lorsque le recours ordinaire est ouvert (Corboz, Introduction � la nouvelle loi sur le Tribunal f�d�ral, SJ 2006 II p. 319 ss, p. 353). D�s lors que la voie du recours en mati�re civile �tait en l'occurrence ouverte, c'est dans ce recours que la recourante aurait d� faire valoir les griefs tir�s de la violation des dispositions susmentionn�es et le recours constitutionnel, qui est subsidiaire (art. 113 LTF), est donc irrecevable.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et d�pens seront mis � la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).