Source: https://www.ra-kotz.de/mietvertrag_scheingeschaeft_unwirksamkeit.htm
Timestamp: 2019-09-20 08:51:46
Document Index: 211709549

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 117', '§ 212', '§ 214', '§ 522', '§ 535', '§ 117', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 2', '§ 535', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 195', '§ 199', '§ 529', '§ 286', '§ 286', '§ 286', '§ 780', '§ 212', '§ 212', 'BGH', 'BGH', '§ 212', '§ 212', '§ 212']

Mietvertrag – Scheingeschäft und Wucher
Az: 12 U 17/10
Beschluss vom 11.10.2010
Die Klägerin macht Ansprüche auf Miete geltend.
Die Klägerin vermietete mit Vertrag vom 18. Dezember 2002 den Beklagten gewerbliche Räume in einem näher bezeichneten Bürogebäude auf dem Anwesen ……..in Berlin.
Das Grundstück, auf dem sich die Mieträume befinden, gehörte zunächst dem Land Berlin, das dem Beklagten zu 1) ein Erbbaurecht eingeräumt hatte. Das Eigentum an dem Erbbaugrundstück ging später vom Land Berlin auf die …………über. In Ausnutzung des dem Beklagten zu 1) eingeräumten Erbbaurechts ließ die Beklagte zu 2) auf dem Grundstück von der Fa. B. ein Gebäude errichten, in dem sich die Räume des o. g. Mietvertrages befinden. Die Beklagte zu 2) blieb eine restliche Werklohnforderung für die Errichtung des Gebäudes in Höhe von rund 7 Mio. DM schuldig. Die Werklohnforderung zuzüglich Zinsen wurde vereinbarungsgemäß in ein den Beklagten gewährtes Darlehn umgewandelt. Die Fa. ……….trat ihren Darlehnsrückzahlungsanspruch an die Klägerin ab.
Am 30. August 2002 verkaufte die ……..mit notariell beurkundetem Vertrag den Teil des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude mit den Mieträumen befindet, an die Klägerin.
In derselben Urkunde verkaufte der Beklagte zu 1) an die Klägerin das diesen Grundstücksteil betreffende Erbbaurecht. Der Beklagte anerkannte, der Klägerin eine Forderung in Höhe von mindestens 4.257.848,47 EUR zu schulden. Der zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) vereinbarte Kaufpreis für das Teil-Erbbaurecht in Höhe von 4.206.360 EUR brutto wurde seitens der Klägerin – wie schon im notariellen Vertrag angekündigt – durch Aufrechnung mit einem Teil der ihr zustehenden Forderungen beglichen. Zusätzlich vereinbarten die Klägerin und der Beklagte zu 1) den als Anlage 2 beigefügten Mietvertrag, bei dem es sich um den vom 18. Dezember 2002 handelt.
Die ……..und der Beklagte zu 1) hoben in derselben Urkunde das Erbbaurecht bzgl. des verkauften Teils des Grundstücks auf.
Der Mietvertrag vom 18. Dezember 2002 sah im Einzelnen eine monatliche Miete (ohne Betriebskostenvorschüsse) in Höhe von 12.935,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 16 % vor. Das Mietverhältnis sollte gemäß § 2 des Mietvertrages am 1. des Monats beginnen, der der Besitzübergabe des Gebäudes durch den Eigentümer an den Vermieter folgt und auf eine Dauer von 120 Monaten abgeschlossen sein. Der Mietbeginn sollte dem Mieter vom Vermieter mitgeteilt werden.
Mit Schreiben vom 17. März 2003 gab die Klägerin den Beklagten ab 1. April 2003 die Zahlung der vereinbarten Miete auf.
Die Beklagte zahlte keine Miete. Die Klägerin kündigte daraufhin zum 30. Juni 2004 das Mietverhältnis fristlos.
0Die Klägerin hat behauptet, wegen der von den Beklagten auch nach Verrechnung mit dem Kaufpreis noch geschuldeten Beträge habe sie, die Klägerin, vorgeschlagen, die im o. g. Mietvertrag genannten Flächen den Beklagten zu vermieten mit der Maßgabe, dass die Beklagten diese Flächen untervermieten werden. Die Höhe des von den Beklagten geschuldeten Mietzinses habe so eingerichtet werden sollen, dass die Beklagten in der Lage sein sollten, die Darlehnsforderung der Klägerin abzuzahlen. Damit seien die Beklagten einverstanden gewesen und dies habe zu dem Abschluss des o. g. Mietvertrages geführt.
Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten mehrfach anerkannt, die aufgelaufene Miete zahlen zu wollen.
Die Klägerin hat gemeint, das Mietverhältnis habe am 1. April 2003 begonnen. Sie hat die Ansprüche auf Miete für den Zeitraum von April 2003 bis einschließlich Juni 2006 zuletzt in Höhe von insgesamt 225.069,00 EUR verfolgt. Ein u. a. über diesen Betrag lautender Mahnbescheid ist den Beklagten jeweils am 15. November 2004 zugestellt worden und nach Einlegung eines Widerspruchs das Verfahren am 8. Dezember 2004 an das Landgericht abgegeben worden. Die Anspruchsbegründung vom 11. April 2008 ist am 17. April 2008 bei Gericht eingegangen.
Die Beklagten haben behauptet, der Mietvertrag sei geschlossen worden, damit die Klägerin ihrer finanzierenden Bank die Werthaltigkeit des Bauprojekts habe vorgeben können, weshalb die Miete habe höher sein müssen als die mit den bereits vorhandenen Mietern vereinbarte.
Die Beklagten haben die Wirksamkeit des Mietvertrages bestritten und behauptet, die Räumlichkeiten seien ihnen niemals übergeben worden.
Das Landgericht hat nach Beweiserhebung durch Einvernahme des Zeugen … und des Beklagten zu 1) als Partei der Klage stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 225.069,00 EUR zuzüglich Zinsen zu zahlen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt:
Die Klage habe Erfolg.
Der Mietvertrag sei wirksam zustande gekommen. Insbesondere sei die Klägerin damals durch den Zeugen … wirksam vertreten worden. Denn nach den vorgelegten Handelsregisterauszügen könne davon ausgegangen werden, dass dieser seit dem 29. September 1982 als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Klägerin eingetragen gewesen sei. Unstreitig sei er erst im Jahr 2006 als Geschäftsführer abberufen worden.
Die Beklagten hätten nicht bewiesen, dass der Mietvertrag nur aus “kosmetischen Gründen” geschlossen und daher ein Scheingeschäft i. S. d. § 117 BGB gewesen sei. Vielmehr habe die Klägerin plausibel dargelegt, dass das Mietobjekt zur Untervermietung habe dienen sollen, um den Beklagten die Möglichkeit zu geben, die Darlehnsverbindlichkeiten ggü. der Klägerin zu erfüllen.
Nicht ersichtlich sei, aus welchem Grunde der Mietvertrag erst mit erfolgtem Vollzug des Grundstückskaufvertrages hätte Wirksamkeit erlangen sollen. Dass die Klägerin bislang nicht als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden sei, stehe der Wirksamkeit des Mietvertrages nicht entgegen.
Die Beklagten könnten nicht mit Erfolg einwenden, das Mietobjekt sei ihnen von der Klägerin nicht übergeben worden. Denn bei Kaufvertragsabschluss seien die Beklagten im Besitz der in Rede stehenden Flächen gewesen. Einer Schlüsselübergabe an sie hätte es daher nicht bedurft.
Die Einrede der Verjährung greife nicht durch. Hinsichtlich der Mietforderung aus dem Jahr 2004 ergebe sich das unter Berücksichtigung der Hemmung der Verjährung infolge der Zustellung des Mahnbescheids. Hinsichtlich der Mietforderungen aus dem Jahr 2003 ergebe sich das unter zusätzlicher Berücksichtigung eines Anerkenntnisses durch die Beklagten gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, von dem das Gericht aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme überzeugt sei. Die Bekundungen des Zeugen … seien glaubhaft gewesen, die des Beklagten zu 1) wenig glaubhaft.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, mit der sie unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klageabweisung erstreben. Zur Begründung führen sie im Wesentlichen aus:
Das Landgericht habe der Klage zu Unrecht stattgegeben.
Es sei von einem wirksamen Mietvertrag ausgegangen. Aus dem vorgelegten, nicht vollständigen Registerauszug gehe hervor, dass der Zeuge ….. im Jahr 1982 als einzelvertretungsbefugter Geschäftsführer eingetragen worden sei. Dass er im Dezember 2002 Geschäftsführer gewesen sei, gehe daraus nicht hervor. Der die Verträge beurkundende Notar habe auch nur einen beglaubigten Auszug aus dem Handelsregister vom 18. Dezember 2001 eingesehen.
Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Beklagten vorgetragen hätten, dass die vereinbarte Miethöhe unrealistisch überhöht gewesen sei.
Das Landgericht habe auch keine Ausführungen dazu gemacht, dass das sog. Mahnschreiben der Klägerin vom 27. März 2008 keinen Hinweis darauf enthalten habe, dass die Beklagten angeblich schon 2004 ein Forderungsanerkenntnis abgegeben hätten. Es sei im Übrigen von dem Zeugen … unterschrieben worden, obwohl Herr K. im Briefkopf als Geschäftsführer angegeben sei.
Das Landgericht habe es als unerheblich angesehen, dass sich die Klägerin nicht ordnungsgemäß in den Besitz des Gebäudes gesetzt habe. Es könne nicht angehen, dass ein Vermieter ein von ihm unrechtmäßig in Besitz genommenes Gebäude wirksam weitervermieten könne. Es komme hinzu, dass die Beklagten das Mietobjekt niemals übergeben erhalten hätten. Die Möglichkeit der Zugriffnahme reiche nicht aus.
Den Beklagten stehe ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 214 Abs. 1 BGB zu. Hinsichtlich der Forderungen aus dem Jahr 2004 könne dem Gläubiger nicht eine zweimalige Möglichkeit gegeben werden, eine Hemmung der Verjährung durchzusetzen. Die Anspruchsbegründungsschrift sei am 19. Mai 2008, nach Ablauf der Verjährungsfrist zugestellt worden. Im Hinblick auf die Forderungen aus dem Jahr 2003 gehe das Landgericht aufgrund einer fehlerhaften Beweiswürdigung von einem Anerkenntnis und daher vom Neubeginn der Verjährung aus.
Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzlich Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO.
Das Landgericht hat die Beklagten zu Recht als Gesamtschuldner zur Zahlung von 225.069,00 EUR verurteilt. Denn die Beklagten schulden gemäß § 535 Abs. 2 BGB für den Zeitraum von April 2003 bis Juni 2004 rückständige Miete in dieser Höhe. Die hiergegen gerichtete Berufung hat keinen Erfolg.
1. Zutreffend ist das Landgericht von einem wirksamen Mietvertrag ausgegangen.
a) Richtig erkannt hat das Landgericht, dass der Wirksamkeit des Mietvertragschlusses nicht die fehlende Vertretungsmacht des Zeugen …, der auf Seiten der Klägerin den Vertrag unterschrieben hat, entgegensteht.
Das Landgericht ist nämlich zu Recht davon ausgegangen, dass der Zeuge …. im Zeitpunkt des Mietvertragschlusses, im Dezember 2002, zur Einzelvertretung befugter Geschäftsführer der Klägerin gewesen ist.
Der von der Klägerin vorgelegte Handelsregisterauszug des Amtsgerichts Stuttgart belegt, dass der Zeuge ….. in den 80er Jahren als Geschäftführer mit Einzelvertretungsbefugnis eingetragen gewesen ist. Unstreitig ist er erst im Jahr 2006 als Geschäftsführer abberufen worden. Die Beklagten behaupten nicht, der Zeuge …. sei bereits zuvor abberufen worden. Es sind auch keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Zeuge …. vorher abberufen worden sein könnte, im Gegenteil: Der die Verträge über das Erbbaugrundstück beurkundende Notar hat aufgrund seiner Einsicht in den beglaubigten Auszug aus dem Handelsregister vom 18. Dezember 2001 die Einzelvertretungsbefugnis des Zeugen … als Geschäftsführer bescheinigt. Aufgrund dessen kann davon ausgegangen werden, dass er auch im Dezember 2002 vertretungsberechtigt gewesen ist.
b) Zu Recht hat das Landgericht den Mietvertrag auch im Hinblick auf den von den Beklagten behaupteten Scheincharakter des Vertrages für wirksam erachtet.
Ein Scheingeschäft ist zwar gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Die Beweislast für den Scheincharakter trifft aber denjenigen, der sich darauf beruft (BGH, NJW 1999, 3481, 3482; NJW 1988, 2597, 2599), hier also die Beklagten.
Die Beklagten haben aber für ihre Behauptung, der Mietvertrag habe nur dazu gedient, der finanzierenden Bank der Klägerin die Werthaltigkeit des Bauprojekts vorzugeben, keinen Beweis angetreten. Sie sind insoweit beweisfällig geblieben.
c) Die Berufung hat auch keinen Erfolg, wenn sie darauf verweist, die Beklagten hätten erstinstanzlich unter Beweisantritt auf eine offenkundig überhöhte Mietpreisvereinbarung hingewiesen. Sofern die Beklagten damit geltend machen wollen, die Miete sei sittenwidrig überhöht und der Mietvertrag daher gemäß § 138 BGB nichtig, so dringen sie damit nicht durch.
aa) Die Beklagten haben nämlich den Einwand sittenwidriger Mietpreisüberhöhung überhaupt nicht erhoben, sondern sie haben den Abschluss eines Scheingeschäfts behauptet. Die Miete sei bewusst hoch vereinbart worden, um das Mietobjekt werthaltig erscheinen zu lassen. Damit haben die Beklagten nicht zugleich ein wucherähnliches Geschäft behauptet.
Denn subjektive Voraussetzung eines Wuchergeschäfts gemäß § 138 Abs. 2 BGB ist, dass der Wucherer, also die Klägerin, die bei dem anderen Teil, also bei den Beklagten, bestehende Schwächesituation, die in einer Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndem Urteilsvermögen oder erheblicher Willensschwäche bestehen kann, ausgebeutet hat (Ellenberger in Palandt, BGB, 69. Auflage, § 138, Rn. 69). Das haben die Beklagten aber gerade nicht vorgetragen. Nach ihrem Vortrag haben sie die Miete in vollem Bewusstsein und im Zusammenwirken mit der Klägerin höher vereinbart als die Mieten der bereits vermieteten Einheiten.
bb) Darüber hinaus ist das Landgericht zu der Überzeugung gelangt, der Mietvertrag sei geschlossen worden, um den Beklagten durch Untervermietung die Möglichkeit zu verschaffen, durch Zahlung der Miete ihre Darlehnsverbindlichkeiten ggü. der Klägerin zu erfüllen.
Diese Würdigung des Landgerichts, die die Berufung ausdrücklich nicht angegriffen hat, überzeugt auch den Senat.
Für sie spricht insbesondere, dass die Parteien im Zusammenhang mit dem Verkauf des Teilerbbaurechts unter § 2 Nr. 3 ein Anerkenntnis des Beklagten zu 1) aufgenommen haben, nach dessen Inhalt er der Klägerin mindestens 4.257.848,47 EUR schulde und ferner, dass der Erwerber, also die Klägerin, die Verrechnung seiner Forderung mit der Kaufpreisforderung beabsichtige. Das zeigt, dass der Verkauf des Teilerbbaurechts an die Klägerin letztlich dazu diente, deren Darlehnsforderungen zu bedienen. In diesem Zusammenhang haben die Parteien dann zusätzlich den als Anlage 2 zur notariellen Urkunde beigefügten Mietvertrag geschlossen. Das lässt die Erklärung der Klägerin, der Mietvertrag habe im Ergebnis ebenfalls der Tilgung der Darlehnsschulden dienen sollen, plausibel erscheinen. Denn nach der Erklärung der Beklagten, der Vertrag habe nur die Werthaltigkeit des Mietobjekts belegen sollen, wäre eine Aufnahme dieses Vertrags in die notarielle Urkunde über den Kauf des Teilgrundstücks und des Teilerbbaurechts nicht erforderlich und daher auch nicht verständlich gewesen.
Wenn die Zahlung der vereinbarten Miete auch der Tilgung der restlichen Darlehnsforderung dienen sollte, kann eine sittenwidrige Überhöhung der Miete unter Hinweis auf niedrigere Vergleichsmieten, die nur für die Überlassung der Räume gezahlt werden, nicht dargelegt werden.
d) Zu Recht hat das Landgericht die Wirksamkeit des Mietvertrags auch im Hinblick auf die Rüge der Beklagten, die Klägerin habe sich nicht ordnungsgemäß in den Besitz des Gebäudes gesetzt, bejaht.
Die Berufung macht geltend, der Mieter müsse immer damit rechnen, durch den Berechtigten zur Räumung verklagt zu werden. Damit dringt die Berufung nicht durch.
Gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Sache zu gewähren. Sollte dem Mieter der vertragsgemäß Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten entzogen werden, wäre gemäß § 536 Abs. 3 BGB die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, nicht der Mietvertrag unwirksam. Die bloße Existenz von Rechten Dritter ist gewährleistungsrechtlich jedoch unbeachtlich, solange der Gebrauch der Sache nicht beschränkt wird (BGH, NZM 1999, 461; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 536, Rn. 265). Aus der bloßen Befürchtung, es könnten Rechte Dritter bestehen, können die Beklagten daher nichts für sich Günstiges herleiten.
e) Zu Recht hat das Landgericht darüber hinaus die Beklagten mit dem Einwand nicht durchdringen lassen, ihnen sei die Mietsache niemals übergeben worden.
Denn zutreffend hat das Landgericht darauf abgestellt, dass die Beklagten schon bei Kaufvertragsschluss und damit auch bei Mietvertragsschluss aufgrund des damals bestehenden Erbbaurechts die Mietsache in Besitz hatten. Die Beklagten haben diese Feststellung des Landgerichts nicht angegriffen. Sie überzeugt auch den Senat. Denn die Beklagten haben niemals geltend gemacht, sie hätten den Besitz verloren. Daher bedurfte es keiner Einräumung des Besitzes durch Schlüsselübergabe.
2. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass die geltend gemachten Forderungen nicht verjährt sind. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Berufung haben keinen Erfolg.
a) Die Forderungen verjähren gemäß § 195 BGB in drei Jahren. Die Verjährung beginnt gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind, zu laufen. Für die Ansprüche aus dem Jahr 2003 trat Verjährung daher frühestens mit Ablauf des Jahres 2006 und für die Ansprüche aus dem Jahr 2004 frühestens mit Ablauf des Jahres 2007 ein.
b) Das Landgericht hat jedoch festgestellt, dass die Beklagten die Ansprüche anerkannt haben. An diese Feststellung ist der Senat gebunden. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Berufung bleiben ohne Erfolg.
aa) Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen.
Dies ist nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten hat und das Berufungsgericht keinen Anlass sieht, vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 8. Januar 2004 – 12 U 184/02; KG [22. ZS], KGR 2004, 38 = MDR 2004, 533).
§ 286 ZPO fordert den Richter auf, nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und ausnahmsweise gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung bewerten darf. So darf er beispielsweise einer Partei mehr glauben als einem beeideten Zeugen oder trotz mehrerer bestätigender Zeugenaussagen das Gegenteil einer Beweisbehauptung feststellen (Greger in Zöller, ZPO, 28. Auflage, § 286 Rn. 13).
bb) An diese Regeln der freien Beweiswürdigung hat sich das Landgericht im angefochtenen Urteil gehalten. Der Senat folgt der Beweiswürdigung auch in der Sache.
Das Landgericht hat aufgrund der Beweisaufnahme die Überzeugung gewonnen, dass die Parteien am 31. August 2004 vereinbart hatten, dass die Beklagten über die rückständigen Mietansprüche der Klägerin ein notarielles Schuldanerkenntnis abgeben würden, was dann jedoch nicht geschah. Dieses Anerkenntnis sei bei weiteren Gesprächen am 6. April 2006 und 31. Januar 2007 bekräftig worden, indem der Beklagte zu 1) darum gebeten habe, die Klägerin möge sich gedulden. Am 8. Februar 2007 habe der Beklagte zu 1) noch einmal angegeben, er sei gewillt, alles zu bezahlen. Die diesbezüglichen Angaben des Zeugen …., den das Landgericht für glaubwürdig gehalten hat, hat das Landgericht als glaubhaft angesehen, während es die Angaben des Beklagten zu 1) für wenig glaubhaft gehalten hat. Denn der Beklagte zu 1) habe solche Gespräche nicht rigoros von sich gewiesen.
Die Berufung hat keinen Erfolg, wenn sie im Hinblick auf die Glaubwürdigkeit des Zeugen rügt, der Zeuge … habe die Zeitabschnitte, über die er aussagte, wie auswendig gelernt wiedergegeben. Das Landgericht hat den Zeugen nämlich zu seiner exakten Erinnerung der Daten befragt, und der Zeuge hat dazu erklärt, dass er die Daten seinem persönlichen Kalender entnommen habe.
Gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen spricht auch nicht, dass die Klägerin ungewöhnlich geduldig mit der Eintreibung ihrer Forderung gewesen ist. Vielmehr entspricht das lange Zuwarten dem vorangegangenen Verhalten. Denn ursprünglich bestand eine Werklohnforderung, die dann in eine Darlehnsforderung mit entsprechend gestreckter Tilgung umgewandelt worden ist. Als auch das Darlehn nicht getilgt werden konnte, kaufte die Klägerin ein Teilerbbaurecht des Beklagten zu 1), um die Darlehnsforderung teilweise mit dem Kaufpreis verrechnen zu können. An einer schnellen Durchsetzung mit dem Risiko einer finanziellen Überforderung der Beklagten ist die Klägerin – wie das Verhalten zeigt – niemals interessiert gewesen.
Dass der Zeuge … ein eigenes Interesse an dem Ausgang des Verfahrens hat, hat er selbst bei seiner Aussage eingeräumt, als er angab dass er für Schulden bei der ….. persönlich einzustehen habe. Das Landgericht hat den Zeugen gleichwohl für glaubwürdig gehalten. Dagegen ist aus Rechtsgründen nichts zu erinnern. Auch die Berufung zeigt keine Umstände auf, die gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen sprechen könnten.
Gegen die Annahme eines Anerkenntnisses durch die Beklagten spricht auch nicht, dass die Klägerin im Mahnschreiben vom 27. März 2008 ein Anerkenntnis der Beklagten nicht erwähnt hat. Denn dazu hatte sie gar keinen Anlass. Ein Schuldversprechen oder ein Schuldanerkenntnis i. S. d. §§ 780, 781 BGB lag nämlich nicht vor, weil es dazu jeweils an der erforderlichen Schriftform der Erklärungen fehlte. Auf den Umstand des Neubeginns der Verjährung durch die Anerkenntnisse i. S. d. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB musste die Klägerin nicht hinweisen, weil die Beklagten die Einrede der Verjährung noch gar nicht erhoben hatten und das aus Sicht der Klägerin auch nicht zu erwarten war.
Schließlich ist dem Landgericht auch darin zu folgen, dass es der Aussage des Beklagten zu 1) nicht gefolgt ist. Denn dieser hat sich ausweichend zu der Frage, ob die Mietforderungen anerkannt worden seien, geäußert. Er hat nämlich ausgesagt: “Gegenstand der folgende Gespräche war in erster Linie die Ablösung der ersten Stelle der ….. An konkrete Gespräche über Mietzinsforderungen kann ich mich nicht erinnern. Jedenfalls sind diese nie in erster Linie direkter Gesprächsgegenstand gewesen.” Ausgeschlossen hat der Beklagte zu 1) damit derartige Gespräche nicht, weil er sich nur nicht daran zu erinnern meinte und in Abrede stellte, dass die Gespräche “in erster Linie” über dieses Thema geführt wurden, was nicht ausschließt, dass sie – wenn auch nicht in erster Linie – doch geführt worden sind.
c) Die vom Landgericht festgestellten Anerkenntnisse führen gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB jeweils zum Neubeginn der Verjährung.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH genügt für eine verjährungsunterbrechendes Anerkenntnis ein tatsächliches Verhalten des Schuldners ggü. dem Gläubiger, aus dem sich das Bewusstsein vom Bestehen der Forderung unzweideutig entnehmen lässt und angesichts dessen der Gläubiger darauf vertrauen darf, dass sich der Schuldner nicht auf den Ablauf der Verjährung berufen wird. Der Schuldner muss dabei sein Wissen, zu etwas verpflichtet zu sein, klar zum Ausdruck bringen, wobei allerdings ein Anerkenntnis auch in einem schlüssigen Verhalten und sogar in einem bloßen Stillschweigen liegen kann. Wie sein Verhalten zu verstehen ist, beurteilt sich maßgebend nach dem – objektiven – Empfängerhorizont des Gläubigers (BGH, NJW-RR 2005, 1044, 1047; NJW 1988, 1259, 1260).
Das von Landgericht festgestellte Verhalten stellt nach diesen Maßstäben ein wiederholtes Anerkenntnis gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB dar. Denn die Beklagten haben gegenüber der Klägerin klar zu erkennen gegeben, dass sie wissen, zur Zahlung der Miete verpflichtet zu sein, indem sie mit der Klägerin vereinbart haben, ein notarielles Anerkenntnis abgeben zu wollen, indem sie die Klägerin um Geduld gebeten haben (vgl. Peters in Staudinger, BGB, 2009, § 212, Rn. 22) und indem sie erneut angegeben haben, zur Zahlung gewillt zu sein.
Jedes einzelne Anerkenntnis führte – auch wiederholt – zum Neubeginn der Verjährung (vgl. OLG Celle, NJW-RR 2007, 403, 404; Grothe in Münchener Kommentar, BGB, 5. Auflage, § 212, Rn. 2). Daher hat die Verjährung der Ansprüche im Jahr 2006, also noch vor Eintritt der regelmäßigen Verjährung, und noch einmal 2007 erneut angefangen zu laufen.
Mietzahlung – Stundungsvereinbarung und Kündigung
Mietsicherheit – verpfändetes Sparkonto
Mietminderung – Gebührenstreitwert
Mietminderungsrecht – Ausschluss durch AGB unwirksam