Source: https://www.judicialis.de/Oberverwaltungsgericht-Brandenburg_3-A-449-01_Urteil_03.11.2004.html
Timestamp: 2020-08-04 17:44:37
Document Index: 285266676

Matched Legal Cases: ['§ 82', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 113', '§ 82', '§ 66', '§ 82', '§ 52', '§ 56', '§ 82', '§ 114', '§ 114', '§ 34', '§ 3', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 11', '§ 3', '§ 11', '§ 11', '§ 3', '§ 82', '§ 130', '§ 154', '§ 167', '§ 708', '§ 711', '§ 162', '§ 132', '§ 72', '§ 14', '§ 13']

Oberverwaltungsgericht Brandenburg, Urteil vom 03.11.2004 mit dem Az.: 3 A 449/01	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: 3 A 449/01
Rechtsgebiete: VwGO, BauGB, BauNVO, BbgBauGBDG, BbgBO
BbgBO § 82 Abs. 1 Satz 2 a.F.
3 A 449/01
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 28. Februar 2001 wird zurückgewiesen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Klägerin wendet sich gegen eine bauaufsichtliche Ordnungsverfügung, mit der ihr die Nutzung einer Lagerfläche als Verkaufsfläche untersagt worden ist.
Die Klägerin ist Eigentümerin des im Gebiet der Gemeinde ... gelegenen Grundstücks Gemarkung ..., Flur 13, Flurstücke 349/1 und 346/2, ...straße .... Unter dem 15. März 1996 erteilte der Beklagte der Klägerin eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Einzelhandelsfachgeschäfts auf dem Grundstück. Nach den genehmigten Bauvorlagen besteht das Vorhaben u.a. aus einem Verkaufsraum mit einer Fläche von 549,76 m2, der Kassenzone mit einer Fläche von 52,00 m2, einer (Fleisch-)Theke mit einer Fläche von 33,78 m2, einem Backshop mit Thekenbereich mit einer Fläche von 23,83 m2, einem Toto/Lotto/Schreibwaren-Geschäft mit einer Fläche von 69,03 m2 und einem Getränkelager mit einer Fläche von 147,02 m2. Auf dem zur Baugenehmigung gehörenden Grundriss H/D 264 Blatt Nr. 1 befindet sich neben der Bezeichnung "Getränkelager" in grüner Farbe der handschriftliche Vermerk "Keine Verkaufsfläche!". Mit Bescheid vom 5. Dezember 1996 lehnte der Beklagte einen Antrag der Klägerin vom 7. Mai 1996 auf Nutzungsänderung des Getränkelagers in einen Verkaufsraum ab, nachdem Mitarbeiter des Beklagten bereits bei einer Ortsbesichtigung am 9. August 1996 die Nutzung des Getränkelagers als Verkaufsraum festgestellt hatten.
Mit Ordnungsverfügung vom 15. Januar 1997 forderte der Beklagte die Klägerin auf, innerhalb von vier Wochen nach Eintritt der Bestandskraft der Verfügung die derzeit ausgeführte und nicht genehmigungsfähige Nutzung des Getränkelagers als Verkaufsraum zu unterlassen, und drohte für den Fall der Nichterfüllung ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,-- DM an. Den hiergegen gerichteten Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 5. Februar 1998 zurück. Zur Begründung führte er aus, dass die Umwandlung von Lager- in Verkaufsflächen eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sei, die im konkreten Fall nicht zulässig sei, weil das innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gelegene Vorhaben gegen § 34 Abs. 1 BauGB verstoße. Rechne man die Nutzfläche des Getränkelagers und die bisherige Verkaufsfläche zusammen, ergebe sich eine Gesamtverkaufsfläche von 853,57 m2 statt bisher 706,55 m2. Damit würde der Rahmen der vorhandenen Bebauung gesprengt, und das als großflächiger Einzelhandelsbetrieb geltende Vorhaben würde sich nach der Art der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung einfügen. Die Nutzungsuntersagung sei an die Eigentümerin gerichtet worden, da diese ohne Probleme den Mieter anweisen könne, die Nutzung zu unterlassen; zudem werde die Durchsetzung der Verfügung nicht durch einen Mieterwechsel unmöglich gemacht.
Zur Begründung ihrer am 17. März 1998 gegen die Ordnungsverfügung erhobenen Klage hat die Klägerin im Wesentlichen ausgeführt, der streitgegenständliche Einzelhandelsbetrieb erfülle nicht das Merkmal der "Großflächigkeit" im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, da er nach der Nutzflächenberechnung lediglich eine Geschossfläche von 1.191,98 m2 aufweise. Zudem sei ausgeschlossen, dass es sich auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO wesentlich auswirken könnte, wenn die Getränke unmittelbar aus dem Getränkelager verkauft würden. Der Netto-Verkaufsfläche dürften die Kassenzone, die Packzone und der nicht von Kunden betretbare Thekenbereich der Metzgerei nicht hinzugerechnet werden. Gleiches gelte für den Back-Shop und die Lotto/Toto-Annahmestelle, bei denen es sich um selbständige wirtschaftliche Einheiten handele. Weise der Netto-Markendiscount damit eine Verkaufsflächengröße von 549,76 m2 auf, ergäbe sich bei Hinzurechnung der Fläche für den Getränkeverkauf eine Verkaufsfläche von 697,02 m2.
1. den Bescheid des Beklagten vom 15. Januar 1997 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 1998 aufzuheben,
2. festzustellen, dass sie berechtigt ist, den streitgegenständlichen Raum als Verkaufsraum nutzen zu lassen.
Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, dass als Verkaufsfläche der gesamte Teil der Geschäftsfläche anzusehen sei, der dem Kunden zugänglich sei und auf dem üblicherweise die Verkäufe abgewickelt würden. Hierzu gehörten neben Kassenzone, Gängen, Schaufenstern und Stellflächen für die Einrichtungsgegenstände auch nicht nur vorübergehend genutzte Freiverkaufsflächen sowie Lagerräume, die gleichzeitig dem Verkauf dienten.
Das Verwaltungsgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Da die nähere Umgebung keinem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspreche, beurteile sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB. Das Vorhaben widerspreche seiner Art nach der Eigenart der näheren Umgebung. Es handele sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. Hierbei handele es sich um eine eigene Nutzungsart. Ab welcher Größe ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig einzustufen ist, sei bislang nicht abschließend geklärt. Bei der erforderlichen funktionalen Betrachtung müsse sich die Großflächigkeit nach der Verkaufsfläche richten. Die Grenze liege jedenfalls nicht wesentlich unter 700 m2, aber auch nicht wesentlich darüber. Hiervon ausgehend ermittele sich für das Vorhaben der Klägerin nach der Umnutzung des Getränkelagers eine Gesamtverkaufsfläche von mindestens 853,57 m2. Die Einbeziehung der Fleischtheke begegne keinen Bedenken, da sie unmittelbar dem Verkauf diene, dort die Verkäufe auch abgewickelt würden und die zu verkaufende Ware auch dort zu finden sei. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien der Backshop mit Thekenbereich sowie der Toto/Lotto/-Schreibwaren-Laden nicht als eigenständige Geschäfte zu betrachten. Zwar seien der Supermarkt und die beiden Geschäfte bautechnisch so konzipiert, dass sie von den betrieblichen Abläufen jeweils für sich funktionsfähig seien. Sie wiesen zum Teil eigene Zugänge, eine eigene Andienung sowie eigenständige Kassenbereiche und Sozialräume auf. Auch die Verkaufs- und Lageraktivitäten seien für jeden Laden getrennt. Trotzdem seien die Geschäfte unter dem Aspekt der Funktionseinheit" wie ein einziger Einzelhandelsbetrieb zu werten, der dann mit einer Verkaufsfläche von insgesamt etwas über 700 m2 die Schwelle zur Großflächigkeit deutlich überschreite. Eine solche Funktionseinheit sei dann anzunehmen, wenn es sich um eine planmäßige, auf Dauer angelegte und gemeinschaftlich abgestimmte Teilnahme mehrerer Betriebe am Wettbewerb handele, welche die bautechnische Selbständigkeit der Betriebe letztlich als Umgehung der Konsequenzen des § 11 Abs. 3 BauNVO erscheinen lasse. Dabei komme für die - auch nach außen hin erkennbare - Gemeinschaftlichkeit der Betriebe neben der wechselseitigen Nutzung betrieblicher Kapazitäten insbesondere auch ein bestimmtes gemeinsames Nutzungskonzept in Betracht. Eine Funktionseinheit" sei dann anzunehmen, wenn die Betriebe aufgrund eben dieses Konzepts wechselseitig voneinander profitierten und das an den objektiven Gegebenheiten ablesbare Konzept die Betriebe nicht als Konkurrenten, sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb erscheinen lasse. Im vorliegenden Fall erschienen die Läden bei dem gewählten Sortimentszuschnitt als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb und nicht etwa als mehr oder wenig zufällig nebeneinander angesiedelte Konkurrenten. Der Supermarkt solle mit der Ausrichtung als SB-Markt für Lebensmittel und Gebrauchsgüter aller Art ersichtlich den alltäglichen Bedarf decken. Dieses umfassende Sortiment werde durch den Backshop sowie den Toto/Lotto/Schreibwarenladen, der auch Zeitungen und Zeitschriften führe, plan- und sinnvoll ergänzt. Dem Kunden, der seinen Alltagsbedarf an Lebensmitteln in einem Lebensmittel- oder Verbrauchermarkt decken wolle, werde in Übereinstimmung mit einer entsprechenden Erwartungshaltung des Kunden durch die hier gewählte Kombination mit einem Backshop sowie einem Geschäft mit Zeitungen und Zeitschriften die Möglichkeit geboten, auch diesen Spezialbedarf an Ort und Stelle zu decken und so das erneute Anfahren räumlich entfernt liegender Geschäfte zu vermeiden. Die Einkaufsvorgänge für den täglichen Bedarf könnten damit zeit- und kostensparend an einem einheitlichen Ort abgewickelt werden. Die jeweiligen Sortimente seien auf eine konkret identische Zielgruppe hin orientiert und ergänzten sich derart, dass die Nutzung des Synergieeffekts eines gemeinsamen Standorts alle diese Läden letztlich als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb erscheinen lasse. Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb finde sich in der näheren Umgebung des Vorhabens nicht. Der nord-östlich gelegene ...-Markt gehöre jedenfalls nicht mehr zur näheren Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens, da er 150-200 m von dem Vorhaben entfernt sei. Zudem befinde er sich auf einer durch die Bahnanlage gebildeten Geländeerhöhung und sei damit vom Standort des Vorhabens optisch nicht mehr wahrnehmbar. Die Erschließung orientiere sich zum Norden hin und erfolge unmittelbar über eine gesonderte Zufahrt von der ...straße, die von der Zufahrt des klägerischen Grundstücks nicht mehr einsehbar sei. Der nach allgemeiner Lebenserfahrung zu erwartende bzw. bereits anzunehmende Zuwachs an Kundenverkehr vergrößere die Belästigung der Anwohner mit höherem Verkehrslärm. Damit verstärke es jedenfalls die bereits vorhandene Belastung durch die Ortsstraße für die umliegende Wohnbebauung und verursache somit Spannungen mit der Folge der Unzulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB. Ermessensfehler seien nicht erkennbar. Insbesondere entspreche es dem Prinzip der Effektivität, die Klägerin als Eigentümerin zur Gefahrenabwehr heranzuziehen, zumal hierdurch auch der Gefahr einer Verzögerung durch einen Mieterwechsel begegnet werde. Auch die Zwangsgeldandrohung sei nicht zu beanstanden. Der Klageantrag zu 2.) sei bereits unzulässig, weil die Klägerin mit der bloßen Feststellung der Berechtigung zu einer Nutzung des Getränkelagers als Verkaufsfläche keine Legalisierung der Nutzungsänderung erreichen könne.
Zur Begründung ihrer vom Senat durch Beschluss vom 16. März 2004 zugelassenen Berufung hat die Klägerin im Wesentlichen ihren Vortrag aus dem erstinstanzlichen Verfahren wiederholt und ergänzend ausgeführt: Es sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass bei der Zulassung des Verkaufs aus dem Getränkelager der Verkehr in irgendeiner Weise beeinträchtigt werden könnte. Anders als etwa bei Spezialmärkten mit Werkzeugen, Baumaterialien und dergleichen finde bei Lebensmittelmärkten nur ein eingeschränkter Autoverkehr statt. Selbst wenn also von einer Gesamtverkaufsfläche von 853,57 m2 ausgegangen werden müsste, wäre der Einzelhandelsbetrieb nicht der Großflächigkeit zuzuordnen. Da der Gesetzgeber keine fixe Größe für die Verkaufsfläche vorsehe, sei jeweils eine Einzelfallentscheidung unter Berücksichtigung der Zielsetzungen des § 11 Abs. 3 BauNVO zu treffen. Unabhängig davon bestünden Bedenken, ob der Backshop und das Toto/Lotto/Schreibwaren-Geschäft der Verkaufsfläche des Nettomarktes zuzuordnen seien. Es handele sich um völlig eigenständige Betriebe, welche mit dem Betrieb des Nettomarktes, insbesondere des Getränkemarktes, nichts zu tun hätten. Zu Unrecht habe das Verwaltungsgericht eine Funktionseinheit angenommen. Auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. Mai 1987 - 4 C 19.85 - könne sich der Beklagte nicht berufen, weil sich die Verhältnisse im Einzelhandelsbereich seit 1987 grundlegend geändert hätten. Insbesondere seien Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von unter 700 m2 nicht mehr konkurrenzfähig. Aus diesem Grund gehe die Tendenz bei den Behörden und in der Rechtsprechung dahin, die starre Grenze von 700 m2 Verkaufsfläche für Einzelhandelsbetriebe außerhalb von Kerngebieten oder Sondergebieten nicht mehr anzuwenden. Die wohnungsnahe Versorgung erfordere es, ein breites Angebot insbesondere hinsichtlich des Frischesortiments zur Verfügung zu halten, was mit einer Flächenvergrößerung einhergehe. Verfolge man den Gedanken der Funktionseinheit weiter, müssten auch Läden, welche sich in der Nachbarschaft befinden und weder rechtlich noch wirtschaftlich in irgendeinem Zusammenhang zu einem zu errichtenden Lebensmittelmarkt stehen, bei der Ermittlung der Verkaufsfläche hinzugerechnet werden, was dazu führen könnte, dass ein neuer Lebensmittelmarkt z.B. allenfalls noch mit 300 oder 400 m2 Verkaufsfläche errichtet werden könnte. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts setze die Genehmigungsfähigkeit auch nicht voraus, dass in der unmittelbaren Nachbarschaft ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb vorhanden sei. Nicht gefolgt werden könne auch der Auffassung, der etwa 150 m entfernte ...-Markt sei bei der Beurteilung der Frage, ob sich das streitgegenständliche Objekt in die nähere Umgebung einfüge, nicht zu berücksichtigen. Der Nettomarkt erzeuge in der näheren Umgebung weder bewältigungsbedürftige Spannungen noch verstärke er vorhandene Spannungen. Für die Intensität des Straßenverkehrs spiele es keine Rolle, ob das Getränkelager für die Kunden zugänglich sei oder ob die Getränke je nach Bedarf aus dem Lager herausgeholt und an die Kunden weitergegeben würden. Jedenfalls könne sich diese Nutzung nur unwesentlich i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO auswirken. Der Verkauf aus dem Getränkelager heraus führe bei der Klägerin auch nicht zu höheren Mieteinnahmen.
das Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 28. Februar 2001 zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom 15. Januar 1997 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 1998 aufzuheben.
Zur Begründung wiederholt er im. Wesentlichen die Argumente des Verwaltungsgerichts und führt weiter aus, dass in erster Linie die Siedlungsstruktur des Landkreises Elbe-Elster und speziell die Größe der Stadt ... zu beachten seien, die mit 10.400 Einwohnern eine Kleinstadt sei. Erst mit zunehmender Größe der Gemeinde relativierten sich die von einem großflächigen Lebensmitteleinzelhandel ausgehenden negativen städtebaulichen Auswirkungen. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. Mai 1987 seien die entscheidungserheblichen Auslegungsfragen geklärt.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, denn die Nutzungsuntersagungsverfügung vom 15. Januar 1997 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 1998 ist nicht rechtswidrig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung liegen vor. Die Nutzungsuntersagung stützt sich auf § 82 Abs. 1 Satz 2 BbgBO in der hier noch einschlägigen Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 1998 (GVBl. I S. 82) - BbgBO a.F. -, wonach die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung baulicher Anlagen untersagen kann, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt werden. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung sind dem Wortlaut der Bestimmung nach bereits bei Fehlen der nach § 66 BbgBO a.F. erforderlichen Baugenehmigung erfüllt. Auf die materielle Rechtswidrigkeit der beanstandeten Nutzung kommt es im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen der Nutzungsuntersagung gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 BbgBO a.F. nicht an.
Im vorliegenden Fall ist unstreitig, dass die als Getränkelager genehmigte Fläche in dem streitgegenständlichen Gebäude als Verkaufsraum genutzt wird. Hierbei handelt es sich um eine Nutzungsänderung, weil andere bauordnungsrechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. Insbesondere ist etwa zu prüfen, ob notwendige Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe vorhanden sind, um die zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufzunehmen (vgl. § 52 Abs. 1 BbgBO a.F.) und ob die den Kunden zusätzlich zugänglich gemachten Teile des Gebäudes barrierefrei so hergestellt und instandgehalten werden, dass sie von den Benutzern ohne fremde Hilfe genutzt werden können (vgl. § 56 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1,Abs. 4 BbgBO a.F.). Darüber hinaus liegt auch eine Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne vor. Dies ist stets dann der Fall, wenn der Vorgang bodenrechtlich relevant sein kann und aus diesem Grunde die Genehmigungsfrage neu aufwirft. Das setzt voraus, dass die der genehmigten Art der Nutzung eigene, tatsächliche Variationsbreite verlassen wird und durch die Veränderung bodenrechtliche Belange erneut berührt werden können, wenn also die Genehmigungsfrage unter dem Gesichtspunkt des Bauplanungsrechts neu aufgeworfen wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990 - 4 C 49.89 -, BRS 50 Nr. 166). In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass der Wechsel von reiner Lagerung zu einer Nutzung zum Verkauf oder jedenfalls auch zum Verkauf diese Voraussetzungen erfüllt: Die jeder einzelnen Art von Nutzung eigene Variationsbreite wird verlassen, weil die reine Lagerung von Waren einerseits und die Warenlagerung mit gleichzeitigem Verkauf andererseits im äußeren Erscheinungsbild hinreichend deutlich zu unterscheidende Modalitäten der Benutzung sind, an die sich auch rechtliche Folgerungen knüpfen können. Zum anderen sind Veränderungen der für Verkaufszwecke bzw. auch für Verkaufszwecke zur Verfügung stehenden Fläche eines Einzelhandelsbetriebes auch geeignet, städtebauliche Belange neu zu berühren und insofern die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt erneut aufzuwerfen, denn die Größe der Verkaufsfläche trägt zur Kapazität, Wettbewerbskraft und Attraktivität eines Handelsbetriebes bei und wirkt sich daher auf eine geordnete städtebauliche Entwicklung, insbesondere auf die Struktur des Handels und der Versorgung in dem betreffenden Gebiet aus. Ob mit der Vergrößerung der Verkaufsfläche eine Steigerung des Umsatzes oder unmittelbar nur eine Senkung der Kosten bezweckt ist, spielt dabei keine Rolle (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 - 4 C 36.87 - NVwZ 1990, 1071, 1072). Da die Klägerin das Getränkelager unstreitig ohne die nach den o.g. Ausführungen erforderliche Genehmigung nutzt, sind die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 BbgBO a.F. hier gegeben.
Die Nutzungsuntersagungsverfügung ist auch frei von Ermessensfehlern i.S.d. § 114 VwGO.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist davon auszugehen, dass in vergleichbaren Fällen einer Nutzungsänderung ohne Baugenehmigung in der Regel lediglich der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist, denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein sog. intendiertes Ermessen eingeräumt ist (vgl. Beschluss vom 29. Januar 2003 - 3 B 185/03 -). Stützt die Behörde sich ausschließlich auf die formelle Illegalität, ist es nicht Aufgabe des Gerichts, die Genehmigungsfähigkeit der untersagten Nutzung zu überprüfen. Abgesehen von Verstößen gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip erweist sich die Nutzungsuntersagung in diesen Fällen nur dann als ermessensfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist. Erstreckt die Bauaufsichtsbehörde den Ermessensgebrauch indes auch darauf, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist, hat sich die gerichtliche Überprüfung des Ermessens gemäß § 114 VwGO weitergehend auch auf diese Erwägungen zu beziehen. Kommt das Gericht dabei zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben materiell baurechtmäßig ist, ist die bauaufsichtliche Verfügung als ermessensfehlerhaft aufzuheben, da in diesem Fall nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Behörde bei Zugrundelegung des richtigen Sachverhalts, nämlich der nur formellen Baurechtswidrigkeit, in Ausübung ihres Ermessens von einem Einschreiten in Form der Nutzungsuntersagung abgesehen hätte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. September 1993 - 4 B 32.93 - zitiert nach Juris).
Hiervon ausgehend ist die Ermessensausübung des Beklagten nicht zu beanstanden. Zwar hat sich der Beklagte nicht auf eine Offensichtlichkeitsprüfung beschränkt, sondern die Genehmigungsfähigkeit nach den Maßstäben für ein Baugenehmigungsverfahren geprüft. Dies geht aus den Begründungen der angefochtenen Bescheide hervor, in denen im Einzelnen ausgeführt wird, dass die Umwandlung von Lager- in Verkaufsflächen im konkreten Fall nicht zulässig sei, weil das innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gelegene Vorhaben gegen § 34 Abs. 1 BauGB verstoße. Die rechtliche Würdigung des Beklagten erweist sich indes im Ergebnis aus den folgenden Gründen als zutreffend:
Maßgeblich für die Anwendbarkeit des § 3 BbgBauGBDG - und damit die Unanwendbarkeit des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB - ist damit allein, ob es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO handelt. Ab welcher Größe ein Einzelhandelsbetrieb als "großflächig" anzusehen ist, wird in der Baunutzungsverordnung nicht geregelt. Das Bundesverwaltungsgericht hat hierzu in seinem vom Verwaltungsgericht zitierten Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 19.85 - NVwZ 1987, 1076, 1078, ausgeführt, dass die Baunutzungsverordnung mit dem Merkmal der Großflächigkeit Einzelhandelsbetriebe, die wegen ihres angestrebten größeren Einzugsbereichs - wenn nicht in Sondergebiete - in Kerngebiete gehören und typischerweise auch dort zu finden sind, von den Läden und Einzelhandelsbetrieben der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung unterscheide, die in die ausschließlich, überwiegend oder zumindest auch dem Wohnen dienenden Gebiete gehören und dort typischerweise auch zu finden sind. Folglich beginne die Großflächigkeit dort, wo üblicherweise die Größe solcher, der wohnungsnahen Versorgung dienender Einzelhandelsbetriebe, gelegentlich auch "Nachbarschaftsläden" genannt, ihre Obergrenze finde. Vieles spreche dafür, dass nach dem derzeitigen Einkaufsverhalten der Bevölkerung und den Gegebenheiten im Einzelhandel die Verkaufsflächen-Obergrenze für Einzelhandelsbetriebe der wohnungsnahen Versorgung "nicht wesentlich unter 700 qm, aber auch nicht wesentlich darüber" liege. In einer neueren - nach dem auf die grundsätzliche Bedeutung dieser Frage gestützten Zulassungsbeschluss des Senats ergangenen - Entscheidung (Beschluss vom 22. Juli 2004 - 4 B 29.04 - zitiert nach Juris) hat das Bundesverwaltungsgericht - seine Rechtsprechung bestätigend - ausgeführt, dass diese Aussage, die keine starre Grenzlinie bezeichne, sondern als bloße Orientierungshilfe diene, weiterhin geeignet sei, die ihr zugedachte Abgrenzungsfunktion zu erfüllen. Der genannte Richtwert lasse Raum für eine flexible Handhabung, die dem Wandel im Bereich des Einzelhandels ausreichend Rechnung trage. Eine Heraufsetzung der Richtgröße anstelle eines flexibleren Umgangs mit dem im Urteil vom 22. Mai 1987 genannten Wert von 700 qm würde der inneren Systematik des § 11 Abs. 3 BauNVO, die auf zwei Tatbestandspfeilern - der Großflächigkeit und der Vermutungsregelung - ruhe, zuwiderlaufen. Die Großflächigkeit werde als eigenständiges Tatbestandsmerkmal funktionslos, wenn die für sie maßgebliche Verkaufsfläche sich nicht mehr deutlich von der Verkaufsfläche unterschiede, die als ein in der Geschossfläche enthaltenes wesentliches Flächenelement im Rahmen des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO für die Beurteilung der Frage eine Rolle spiele, ob negative Folgen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu besorgen seien. Da der Begriff der Großflächigkeit keine statische Größe sei, zwängen Überschreitungen des Richtwerts von 700 qm allerdings selbst dann, wenn sie eine Größenordnung bis zu 100 qm erreichen, nicht zu dem Schluss, dass das Merkmal der Großflächigkeit erfüllt sei.
Dass die Stadt ... mit 10.400 Einwohnern nur eine Kleinstadt ist, ist allerdings bei der Einstufung des Vorhabens der Klägerin als großflächiger Einzelhandelsbetrieb entgegen der Auffassung des Beklagten nicht zu berücksichtigen. Das Merkmal der Großflächigkeit ist nicht je nach regionalen und örtlichen Verhältnissen, also z.B. für eine Großstadt anders als für eine Mittelstadt und für diese anders als für eine Kleinstadt, zu bestimmen (BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 19.85 - a. a. O., S. 1077).
Die weitere Frage, welche Flächen im Einzelnen bei der Bestimmung der - gesetzlich nicht definierten - "Verkaufsfläche" zu berücksichtigen sind, hat das Bundesverwaltungsgericht bisher nicht abschließend geklärt. In einem Urteil vom 27. April 1990 (- 4 C 36.87 - a. a. O.) hat das Gericht allerdings die Auffassung gebilligt, dass sich die Bestimmung des Begriffs der "Verkaufsfläche" in einem konkreten Bebauungsplan mit hinreichender Schärfe aus der Natur der Sache ergebe und grundsätzlich alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugänglichen Flächen - einschließlich der Gänge, Treppen, Kassenzone, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schaufenster und Freiflächen - als Verkaufsfläche anzurechnen seien. In Anlehnung an diese Ausführungen wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung die Auffassung vertreten, dass zur Verkaufsfläche grundsätzlich all das zähle, was nicht Lager, sondern dazu bestimmt ist, Kunden sich dort mit dem Ziel aufhalten zu lassen, Verkaufsabschlüsse zu fördern (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 15. November 2002 - 1 ME 151/02 - NVwZ-RR 2003, 486, 488; VGH Mannheim, Urteil vom 13. Juli 2004 - 5 S 1205/03 - zitiert nach Juris). Hierzu gehörten auch solche Bereiche, in die die Kunden etwa aus Sicherheitsgründen (Kassen) oder solchen der Hygiene (Verkaufsstände für Fleisch, Fisch, Geflügel, Wurst) nicht eintreten dürften (vgl. OVG Lüneburg, a.a.O.). Dies erscheint dem Senat überzeugend. Soweit die Klägerin demgegenüber die Auffassung vertritt, dass die Fläche hinter der Fleischtheke nicht zur Verkaufsfläche zähle, weil sie nicht von den Kunden betreten werden könne, trägt sie dem Umstand, dass auch auf dieser Fläche dem Kunden Waren zur Auswahl präsentiert werden, nicht ausreichend Rechnung. Der Umstand, dass diese Waren vom Personal einzeln zugeschnitten, abgepackt und den Kunden übergeben werden, rechtfertigt für sich genommen keine unterschiedliche Behandlung im Vergleich zu denjenigen Bereichen, in denen die Kunden die Ware selbst aus den Regalen oder Auslagen nehmen können. Auch eine unterschiedliche Behandlung desjenigen Flächenanteils, der der Auslage der Fleisch- und Wurstwaren dient, einerseits und der der Zerlegung und Zubereitung dienenden Flächen andererseits erscheint weder geboten noch praktikabel.
Der Senat teilt im Ergebnis auch die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass bei der Bestimmung der für das Merkmal der "Großflächigkeit" relevanten Verkaufsfläche unter bestimmten Voraussetzungen die Verkaufsflächen benachbarter, bautechnisch selbständiger Einzelhandelsbetriebe zusammenzurechnen sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist zwar eine "summierende" Betrachtungsweise vom geltenden Recht nicht gedeckt (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34.86 - DVBl. 1988, 848, 850). Andererseits hat das Bundesverwaltungsgericht die Möglichkeit einer Funktionseinheit, die eine rechtliche Wertung mehrerer nicht großflächiger Betriebe als einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO rechtfertigen könnte, ausdrücklich anerkannt (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988, a.a.O.; Urteil vom 27. April 1990 - 4 C 16.87 - NVwZ 1990, 1074). In den genannten Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts ging es auch nicht etwa nur um die Frage, ob die Betriebe "Auswirkungen i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO haben können", sondern gerade darum, ob die Betriebe unter dem Gesichtspunkt der Funktionseinheit tatbestandsmäßig als ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb gewertet werden können. In dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 20. August 1992 (- 4 C 57.89 - NVwZ-RR 1993, 66) kann keine Abkehr von dieser - die Möglichkeit einer Funktionseinheit grundsätzlich billigenden - Rechtsprechung gesehen werden. In der genannten Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht zwei selbständige Spielhallen bauplanungsrechtlich nicht schon deshalb als betriebliche Einheit behandelt, weil sie sich auf demselben Grundstück befanden. Dass die Annahme einer Funktionseinheit mehrerer benachbarter Einzelhandelsbetriebe ohne Rücksicht auf die Umstände des Einzelfalles von vornherein ausgeschlossen wäre, kann dieser Entscheidung entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (vgl. Hauth, BauR 2001, 1037, 1039) nicht entnommen werden.
Der Begriff der "großflächigen Einzelhandelsbetriebe" im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO steht einer Auslegung, wonach die Verkaufsfläche mehrerer benachbarter Einzelhandelsbetriebe unter bestimmten Voraussetzungen zusammengerechnet werden muss, nicht entgegen. Der Sinn der Regelung besteht darin, Einzelhandelsbetriebe, die sich als Einrichtungen der wohnungsnahen Versorgung in die Gebietstypik der ausschließlich, überwiegend oder doch auch dem Wohnen dienenden Gebiete einpassen, von Einzelhandelsbetrieben abzugrenzen, die diesen Rahmen sprengen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004, a.a.O.). Stehen mehrere Einzelhandelsbetriebe in so engem räumlichen und funktionellen Zusammenhang, dass eine Umgehung des § 11 Abs. 3 BauNVO offensichtlich ist, erscheint es daher gerechtfertigt, diese Betriebe in ihrer Gesamtheit nicht mehr als Einrichtungen der wohnungsnahen Versorgung, sondern wie einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb zu beurteilen (vgl. auch Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl. 2002, § 11 Rn. 32.11). Die vom Verordnungsgeber vorausgesetzte Abgrenzung zwischen den in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO genannten Einkaufszentren und den in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO genannten großflächigen Einzelhandelsbetrieben wird hierdurch nicht ausgehöhlt. Zwar ist nicht auszuschließen, dass das Konzept der Funktionseinheit in Einzelfällen die Abgrenzung zwischen Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben erschwert. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein Einkaufszentrum anzunehmen, wenn eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als "gewachsen" darstellt. Ein "gewachsenes" Einkaufszentrum setzt außer der erforderlichen räumlichen Konzentration weiter voraus, dass die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung oder einer verbindenden Sammelbezeichnung, dokumentieren. Nur durch solche äußerlich erkennbaren Merkmale ergibt sich für die Anwendung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO die notwendige planvolle Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem "Zentrum" und zugleich die erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1995 - 4 B 84.94 - zitiert nach Juris). Von den unter dem Gesichtspunkt der Funktionseinheit anzunehmenden großflächigen Einzelhandelsbetrieben können Einkaufszentren in aller Regel jedoch bereits nach ihrem äußeren Erscheinungsbild etwa dadurch abgegrenzt werden, dass die einzelnen Läden unabhängig voneinander durch eine Verkehrsfläche (häufig in der Art einer "überdachten Straße") erschlossen werden, die nicht einem einzelnen Betrieb zuzuordnen ist. Ferner sind in einem Einkaufszentrum regelmäßig solche Betriebe zusammengefasst, die zwar nach außen erkennbar kooperieren, hierbei aber gleich gewichtig nebeneinander existieren und nicht - wie gerade im vorliegenden Fall - in einem Verhältnis zueinander stehen, das wenige kleinere Läden lediglich als untergeordnete Ergänzung eines einzelnen, um ein Vielfaches größeren und umsatzstärkeren Betriebes erscheinen lässt, von dessen "Magnetwirkung" sie profitieren. Im Übrigen ist es auch unschädlich, wenn die Abgrenzung zwischen Einkaufszentrum und großflächigem Einzelhandelsbetrieb nicht immer "haarscharf" gelingt, da § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO beide Betriebsformen den gleichen städtebaulichen Restriktionen unterwirft und sich bei Einkaufszentren lediglich die zusätzliche Prüfung der Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO erübrigt. Dass der Verordnungsgeber die Zusammenfassung mehrerer Betriebe ausnahmslos nur unter dem Begriff der "Einkaufszentren" i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO erfassen wollte, unter keinen Umständen jedoch ggf. auch als "großflächige Einzelhandelsbetriebe" nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, ist - gerade auch im Hinblick auf die bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben zusätzlich erforderliche Prüfung der Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung - bei einer am Sinn und Zweck der Vorschrift ausgerichteten Auslegung nicht anzunehmen. Da die Annahme einer Funktionseinheit - jeweils nach außen erkennbar - sowohl bauliche als auch betriebliche Merkmale voraussetzt, ist auch hinreichend gewährleistet, dass lediglich einer Umgehung des § 11 Abs. 3 BauNVO entgegengewirkt wird, die einfache Agglomeration mehrerer selbständiger, kleinerer und nebeneinander liegender Einzelhandelsbetriebe indes nicht - entgegen der Regelungsabsicht des Verordnungsgebers - erfasst wird (vgl. hierzu Fickert/Fieseler, a.a.O., Rn. 32; Hauth, a.a.O., S. 1038).
Auch in der veröffentlichten obergerichtlichen Rechtsprechung (nicht nur des OVG Münster, wie Hauth, a.a.O., meint) wird das Prinzip der Funktionseinheit als notwendig angesehen, um einer Umgehung der den Handel mittelbar reglementierenden Auswirkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO entgegenzuwirken (vgl. OVG Münster, Urteil vom 3. November 1988 - 11 A 2310/86 - NVwZ 1989, 676, 678; VGH München, Beschluss vom 7. Juli 2003 - 20 CS 03.1568 - BauR 2003, 1857, 1858; ausdrücklich offen gelassen durch VGH München, Urteil vom 17. September 2001 - 26 B 99.2654 - BRS 64 Nr. 74). Uneinheitlichkeit besteht - soweit ersichtlich - lediglich hinsichtlich der Voraussetzungen. Während etwa das OVG Koblenz in dem bereits erwähnten Urteil vom 2. März 2001 (- 1 A 12338/99 - NVwZ-RR 2001, 573, 574) die Annahme einer baulichen und organisatorischen Funktionseinheit ablehnt, wenn die Läden voneinander getrennt zugänglich sind oder von unterschiedlichen Personen betrieben werden (ähnlich restriktiv auch VGH München, Urteil vom 17. September 2001 - 26 B 99.2654 - BRS 64 Nr. 74), nimmt das OVG Münster eine solche Funktionseinheit bereits dann an, wenn es sich um eine planmäßige, auf Dauer angelegte und gemeinschaftlich abgestimmte Teilnahme mehrerer Betriebe am Wettbewerb handelt, die die bautechnische Selbständigkeit der Betriebe letztlich als Umgehung der Konsequenzen des § 11 Abs. 3 BauNVO erscheinen lässt, wobei die Gemeinschaftlichkeit der Betriebe nach außen hin erkennbar sein muss (vgl. OVG Münster, Urteil vom 4. Mai 2000 - 7 A 1744/97 - NVwZ 2000, 1066, 1067). Diese mehr funktionale Herangehensweise erscheint dem Senat überzeugend, denn der nahe liegenden Gefahr der Umgehung der Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO lässt sich nicht wirksam begegnen, wenn etwa das abgestimmte Vorgehen verschiedener Betreiber von vornherein nicht erfasst wird oder schon relativ einfache bauliche Maßnahmen wie die Schaffung getrennter Zugänge die Annahme einer Funktionseinheit ausschließen würden. Vielmehr bedarf es einer differenzierenden Bewertung unter Berücksichtigung verschiedener baulicher und betrieblicher Gesichtspunkte.
Übereinstimmung herrscht - sowie ersichtlich - darüber, dass eine Zusammenrechnung der Verkaufsflächen benachbarter Einzelhandelsbetriebe nur dann in Betracht kommt, wenn ein Mindestmaß an Funktionseinheit der Betriebe auch nach außen in Erscheinung tritt (vgl. VGH München, Urteil vom 17. September 2001 - 26 B 99.2654 - BRS 64 Nr. 74). Erforderlich ist zum einen eine für den Kunden erkennbare wechselseitige Nutzung betrieblicher Kapazitäten, wie dies etwa bei einem äußerlich einheitlichen Gebäude und einem gemeinsamen Parkplatz mit einer einzigen Zufahrt anzunehmen ist (vgl. OVG Münster, Urteil vom 3. November 1988 - 11 A 2310/86 - NVwZ 1989, 676, 679; VGH München, Beschluss vom 7. Juli 2003 - 20 CS 03.1568 - BauR 2003, 1857, 1858). Neben solchen Gesichtspunkten baulicher Art ist ein gemeinsames Nutzungskonzept zu verlangen, aufgrund dessen die Betriebe wechselseitig voneinander profitieren und das die Betriebe nicht als Konkurrenten, sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb erscheinen lässt (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 22. Januar 1996 - 8 S 2964/95 - BRS 58 Nr. 201; OVG Münster, Urteil vom 4. Mai 2000, a.a.O.). Hierbei kommt dem gewählten Sortimentszuschnitt maßgebliche Bedeutung zu. Für eine Funktionseinheit spricht es, wenn die Sortimente auf eine konkrete identische Zielgruppe hin orientiert sind und sich derart ergänzen, dass der Synergieefekt eines gemeinsamen Standorts genutzt werden kann (vgl. OVG Münster, a.a.O.). Die Annahme, dass die betreffenden Betriebe nicht als Konkurrenten, sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb anzusehen sind, setzt nicht voraus, dass die jeweiligen Sortimente völlig frei von Überschneidungen sind. Entscheidend ist, dass eine Konkurrenzsituation schon wegen der typischerweise bestehenden Unterschiede in Bezug auf Auswahl, Frische oder Qualität der angebotenen Waren ausgeschlossen werden kann. Neben dem Umstand einer Sortimentsergänzung kann ferner etwa auch die Erwägung eine Rolle spielen, ob die innere Abtrennung der einzelnen Läden ohne größere bauliche Schwierigkeiten durchbrochen werden kann (VGH München, Beschluss vom 7. Juli 2003 - 20 CS 03.1568 - BauR 2003, 1857, 1859). Nach allen veröffentlichten obergerichtlichen Entscheidungen kann eine Funktionseinheit übrigens nur angenommen werden, wenn dies sowohl unter baulichen als auch betrieblichen Gesichtspunkte gerechtfertigt ist. Dass etwa das OVG Münster die Funktionseinheit ausschließlich mit dem Sortimentszuschnitt und dem Verbraucherverhalten begründe, trifft nicht zu (so aber Hauth, a.a.O., S. 1043 ff.).
Nach den Genehmigungsunterlagen besteht das Vorhaben u.a. aus einem SB-Markt mit einer Verkaufsfläche von 549,76 m2, der Kassenzone mit einer Fläche von 52,00 m2, einer (Fleisch)-Theke mit einer Fläche von 33,78 m2, einem Backshop mit Thekenbereich mit einer Fläche von 23,83 m2, einem Toto/Lotto/Schreibwaren-Geschäft mit einer Fläche von 69,03 m2 und einem Getränkelager mit einer Fläche von 147,02 m2. Rechnet man Verkaufsraum, Kassenzone und Getränkelager zusammen, ergibt sich eine Verkaufsfläche von 748,78 m2. Die Verkaufsfläche überschreitet damit zwar den Richtwert von 700 m2 bereits um über 7 %; nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zwingt dies aber noch nicht zu dem Schluss, dass das Merkmal der Großflächigkeit erfüllt ist, da die Überschreitung des Richtwerts noch nicht 100 m2 erreicht. Eine andere Beurteilung ist wohl selbst dann noch nicht gerechtfertigt, wenn aus den o.g. Gründen auch die Fleischtheke mit einer Fläche von 33,78 m2 hinzugerechnet wird, denn auch die sich dann ergebende Verkaufsfläche von 782,15 m2 bleibt - wenn auch geringfügig - unterhalb der "kritischen Marke von 800 qm" (vgl. BVerwG, a.a.O.). Die Grenze zur Großflächigkeit wird jedoch mit 875,42 m2 (weshalb das Verwaltungsgericht - selbst unter zusätzlicher Einbeziehung einer "Verkehrsfläche/Entsorgungszone" mit einer Größe von 36,61 m2 - nur von einer Gesamtverkaufsfläche von 853,57 m2 ausgegangen ist, vermag der Senat rechnerisch nicht nachzuvollziehen) eindeutig überschritten, wenn auch die Flächen des Backshops (23,83 m2) und des Ladens für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren (69,03 m2) berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung auch dieser Flächen ist hier allerdings geboten, da die oben herausgearbeiteten Kriterien einer Funktionseinheit mit dem Lebensmittelmarkt erfüllt sind.
Die nach außen erkennbaren Grundstücksverhältnisse sowie die baulichen Gegebenheiten sprechen hier zur Überzeugung des Senats eindeutig für eine Funktionseinheit. Sowohl der Lebensmittelmarkt als auch der Backshop und der Laden für Toto/Lotto und Schreibwaren einschließlich Zeitschriften befinden sich nicht nur auf einem einheitlichen Grundstück, sondern innerhalb desselben Gebäudes. Die Zufahrt und die Stellplätze werden gemeinsam genutzt. Es ist weiterhin auch das betriebliche Merkmal eines gemeinsames Nutzungskonzepts erfüllt, aufgrund dessen die Betriebe wechselseitig voneinander profitieren und das die Betriebe nicht als Konkurrenten, sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb erscheinen lässt (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 22. Januar 1996 - 8 S 2964/95 - a. a. O.; OVG Münster, Urteil vom 4. Mai 2000, a.a.O.). Die Sortimente des Lebensmittelmarkts, des Backshops und des Ladens für Toto/Lotto und Schreibwaren ergänzen sich. Sie sind auf eine konkrete identische Zielgruppe hin orientiert und optimal aufeinander abgestimmt, denn es handelt sich jeweils um Waren des täglichen Bedarfs. Die Möglichkeit, Waren der täglichen Versorgung wie Lebensmittel, Backwaren und Zeitschriften an einem gemeinsamen Standort erwerben zu können, löst Synergieeffekte aus, denn die Mehrzahl der Kunden wird unter diesen Umständen nach der Lebenserfahrung schon aus Gründen der Zeitersparnis davon absehen, zur Deckung ihres Bedarfs an Waren dieser Art Läden an anderen Standorten aufzusuchen. Für ein gemeinsames Nutzungskonzept spricht ferner, dass sowohl der Backshop als auch der Laden für Toto/Lotto und Schreibwaren ohne die unmittelbare Nähe und die durch den Lebensmittelmarkt hervorgerufenen Kundenströme an diesem Standort mit Sicherheit nicht lebensfähig wären. Auch wäre der Wechsel zu einem mit dem Lebensmittelmarkt konkurrierenden oder nicht auf den täglichen Bedarf zugeschnittenen Sortiment - z.B. Textilien oder Unterhaltungselektronik - an diesem Standort und nach den konkreten baulichen Verhältnissen schwerlich vorstellbar. Hinzu kommt, dass die beiden Läden sich ungeachtet der separaten Zugänge "unter dem Dach" des Netto-Marktes befinden und die innere Abtrennung ohne größere bauliche Schwierigkeiten durchbrochen werden könnte. Aus der maßgeblichen Sicht der Kunden handelt es sich hier eindeutig nicht um eine beziehungslose Aneinanderreihung selbständiger Läden. Vielmehr erscheinen der Backshop und der Laden für Toto/Lotto und Schreibwaren als dem Lebensmittelmarkt funktionell zugeordnet, da alle drei Läden ein sich ergänzendes, auf unterschiedliche Aspekte des täglichen Bedarfs abgestimmtes Sortiment anbieten, ohne zueinander in Konkurrenz zu treten. Der von dem Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung hervorgehobene Umstand, dass in den Mietverträgen, kein Konkurrenzschutz festgeschrieben sei und der Netto-Markt auch Backwaren führe, rechtfertigt keine andere Beurteilung, denn die Annahme, dass die betreffenden Betriebe nicht als Konkurrenten, sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb anzusehen sind, setzt - wie bereits ausgeführt - nicht voraus, dass die jeweiligen Sortimente völlig frei von Überschneidungen sind, wenn eine Konkurrenzsituation schon wegen der typischerweise bestehenden Unterschiede in Bezug auf Auswahl, Frische oder Qualität der angebotenen Waren ausgeschlossen werden kann, wie dies etwa gerade bei in Supermärkten angebotenen Backwaren im Verhältnis zu dem Angebot einer Bäckerei der Fall ist.
Bei der Ermittlung des für § 34 Abs. 1 BauGB maßgebenden Rahmens ist zu berücksichtigen, dass die Baunutzungsverordnung (BauNVO) den "großflächigen Einzelhandel" als typisierte eigenständige Nutzungsart vorsieht, die städtebaulich von sonstigem (nicht großflächigem) Einzelhandel, vom Großhandel und von produzierenden gewerblichen Betrieben zu unterscheiden ist und besonderen bebauungsrechtlichen Anforderungen unterliegt. Dies ergibt sich aus § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wonach großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 6 und 7.85 - NVwZ 1987, 1078, 1079; Beschluss vom 20. April 2000 - 4 B 25.00 - BRS 63 Nr. 103). Bei der Bestimmung des Rahmens der in der näheren Umgebung vorhandenen Nutzungsarten ist deshalb zu fragen, ob ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb bereits vorhanden ist oder nicht. Ist dies nicht der Fall, stellt sich die weitere Frage, ob sich das Vorhaben trotz Überschreitung des Rahmens einfügt, weil es in der näheren Umgebung keine bewältigungsbedürftigen Spannungen erzeugt oder vorhandene Spannungen nicht verstärkt und in diesem Sinne "harmonisch" ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 6 und 7.85 -, a.a.O.). Eine Verstärkung vorhandener Spannungen ist dabei insbesondere anzunehmen, wenn das Vorhaben durch Erhöhung der Kundenfrequenz zu einer Verstärkung des Zu- und Abgangsverkehrs mit Kraftfahrzeugen und damit zu einer höheren Belastung einer nahegelegenen Wohnbebauung mit Verkehrsimmissionen führt, wobei diese Immissionsbelastungen nicht den Grad erheblicher Nachteile oder erheblicher Belästigungen für die Nachbarschaft i.S.d. § 3 Abs. 1 BImSchG erreichen müssen (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 25.82 - BVerwGE 68, 360, 369; Beschluss vom 4. Juni 1985 - 4 B 102.85 - BRS 44 Nr. 65).
Wie bereits oben ausgeführt, handelt es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Das Vorhaben überschreitet im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung den aus der Umgebung ableitbaren Rahmen, denn nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts befindet sich in der näheren Umgebung des Vorhabens kein (weiterer) großflächiger Einzelhandelsbetrieb. Insbesondere kann auch der bereits vor der Nutzungsänderung des Getränkelagers vorhandene Betrieb der Klägerin in seiner durch die Baugenehmigung vom 15. März 1996 legalisierten Gestalt nicht als großflächiger Einzelhandelsbetrieb beurteilt werden. Zwar weist das Vorhaben nach den Genehmigungsunterlagen auch ohne das Getränkelager unter Einbeziehung des Verkaufsraums, der Kassenzone, der (Fleisch-)Theke, des Backshop und des Ladens für Toto/Lotto, Zeitschriften und Schreibwaren eine Verkaufsfläche von 728,40 m2 auf und überschreitet demnach den in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Abgrenzung der Großflächigkeit angenommenen Richtwert von 700 m2. Unter Berücksichtigung der erwähnten neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der zufolge dass Merkmal der Großflächigkeit bei Überschreitungen des Richtwerts nicht zwingend erfüllt ist, solange die Überschreitung noch nicht 100 m2 erreicht, war das Vorhaben der Klägerin vor der Nutzungsänderung des Getränkelagers indes noch nicht als großflächiger Einzelhandelsbetrieb anzusehen. Ob die Klägerin zu Recht geltend macht, dass der nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts nordöstlich des Vorhabens gelegene ...-Markt bei der Beurteilung der Frage, ob sich das streitgegenständliche Objekt in die nähere Umgebung einfügt, zu berücksichtigen ist, kann dahinstehen. Denn nach den unbestrittenen Angaben des Beklagten handelt es sich hierbei um einen Bau- und Gartenfachmarkt, der mit einer genehmigten Verkaufsfläche von 628 m2 eindeutig unterhalb der Schwelle für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bleibt.
Hält sich das Vorhaben der Klägerin mithin nicht innerhalb des durch die Umgebung gesetzten Rahmens, stellt sich die weitere Frage, ob sich das Vorhaben trotzdem einfügt, weil es in der näheren Umgebung keine bewältigungsbedürftigen Spannungen erzeugt oder vorhandene Spannungen nicht verstärkt und in diesem Sinne "harmonisch" ist. Dies ist indes nicht der Fall. Soweit das Verwaltungsgericht die Verursachung bewältigungsbedürftiger Spannungen damit begründet hat, dass das Vorhaben die bereits vorhandene Belastung durch die Ortsstraße für die umliegende Wohnbebauung verstärke, weil der nach allgemeiner Lebenserfahrung zu erwartende bzw. bereits anzunehmende Zuwachs an Kundenverkehr die Belästigung der Anwohner mit höherem Verkehrslärm vergrößere, ist dies nicht zu beanstanden.
Soweit die Klägerin dem in der Berufungsbegründung mit dem Einwand entgegentritt, es sei nicht ersichtlich, dass bei der Zulassung des Verkaufs aus dem Getränkelager der Verkehr in irgendeiner Weise beeinträchtigt werden könnte, geht dies schon deshalb fehl, weil es im vorliegenden Zusammenhang nicht um die - allenfalls im Rahmen der Prüfung der gesicherten Erschließung relevanten - Beeinträchtigung des Verkehrs durch das Vorhaben, sondern um mögliche Beeinträchtigungen der benachbarten Wohnnutzung durch den zusätzlichen Verkehr geht. Auch dem Argument der Klägerin, dass bei Lebensmittelmärkten - anders als etwa bei Spezialmärkten für Werkzeuge, Baumaterialien etc. - nur ein eingeschränkter Autoverkehr stattfinde, da viele Kunden den Laden zu Fuß ansteuerten, kann nicht gefolgt werden. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass die Erhöhung des Kundenaufkommens als Folge einer Vergrößerung der Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes auch zu einer Zunahme des Kraftfahrzeugverkehrs führt. Dass der Anteil der motorisierten Kunden bei Lebensmittelmärkten insgesamt etwas geringer sein mag als etwa bei Baumärkten, ändert an dem ursächlichen Zusammenhang zwischen Kundenaufkommen und Kraftfahrzeugverkehr nichts. Schließlich macht die Klägerin auch ohne Erfolg geltend, dass es für die Intensität des Straßenverkehrs keine Rolle spiele, ob das Getränkelager für die Kunden zugänglich ist oder ob die Getränke je nach Bedarf aus dem Lager geholt und an die Kunden weitergegeben werden. Maßgeblich ist, dass die Öffnung des Getränkelagers für den Kundenverkehr eine Vergrößerung der Verkaufsfläche führt, was; erfahrungsgemäß u.a. wegen der damit ermöglichten Verbreiterung des Sortiments zu höherem Kundenaufkommen führt. Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass sich die Nutzung des Getränkelagers als Verkaufsfläche "nur unwesenlich" im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO auswirke, verkennt sie den Prüfungsmaßstab: Im vorliegenden Zusammenhang kommt es nicht - wie im Rahmen des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO - auf mögliche Auswirkungen des Vorhabens auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ordnung an, sondern - wie dargelegt - ausschließlich darauf, ob sich das Vorhaben, das im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung den aus der Umgebung ableitbaren Rahmen überschreitet, trotzdem einfügt, weil es in der näheren Umgebung keine bewältigungsbedürftigen Spannungen erzeugt oder vorhandene Spannungen nicht verstärkt und in diesem Sinne "harmonisch" ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bedarf es für die Feststellung, dass der Zu- und Abgangsverkehr eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes zu erhöhten Immissionsbelastungen benachbarter Wohnbebauung führen wird, auch nicht der Anhörung eines Sachverständigen; denn Immissionsbelastungen müssen nicht den Grad erheblicher Nachteile oder erheblicher Belästigungen für die Nachbarschaft i.S. des § 3 Abs. 1 BImSchG erreichen, um die Folgerung zu rechtfertigen, dass ein Vorhaben, das ohnehin schon den Rahmen der Umgebungsbebauung überschreitet, sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Juni 1985, a.a.O.). Zwar ist im vorliegenden Fall die Vorbelastung durch den genehmigten Einzelhandelsbetrieb der Klägerin zu berücksichtigen, der sich - wie oben dargelegt - bereits vor der Nutzungsänderung jedenfalls im Grenzbereich zur Großflächigkeit befunden hat. Die durch die Einbeziehung des bisherigen Getränkelagers erfolgte Vergrößerung der Verkaufsfläche um 147,02 m2 bzw. ca. 20 % führt aber nach der Lebenserfahrung jedenfalls zu einer weiteren Verstärkung des bisherigen Zu- und Abgangsverkehrs und damit zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnbebauung. Dies rechtfertigt auch ohne weitere Aufklärungsmaßnahmen zu der Frage, in welcher Größenordnung schädliche Immissionen durch den zusätzlichen Kundenverkehr verursacht werden, die Annahme, dass das den Rahmen der Umgebungsbebauung ohnehin schon überschreitende Vorhaben der Klägerin sich nicht harmonisch in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Hinzu kommt, dass durch die Genehmigung des Vorhabens der Klägerin auch deshalb im Verhältnis zur Umgebung bodenrechtlich beachtliche, bewältigungsbedürftige Spannungen ausgelöst werden würden, weil im Hinblick auf eine damit verbundene "Vorbildwirkung" die städtebauliche Situation negativ "in Bewegung gebracht" wird. Nach einer Zulassung des Vorhabens wäre es bei der Ermittlung des aus der Umgebungsbebauung herzuleitenden Rahmens zu berücksichtigen mit der Folge, dass die Ansiedlung anderer großflächiger Einzelhandelsbetriebe wegen der Existenz des Vorhabens der Klägerin kaum verhindert werden könnte. Bei der Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe in der Umgebung des Vorhabens handelt es sich angesichts der vorhandenen Bebauung auch nicht nur um eine lediglich theoretische Möglichkeit, denn nach den von den Beteiligten nicht angegriffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts im Protokoll des Ortstermins befinden sich in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks mehrere Gewerbegrundstücke, die sich möglicherweise für eine weitere Ansiedlung vergleichbarer Betriebe anbieten würden, was zu einer weiteren Immissionsbelastung der Umgebung führen würde.
Der Beklagte hat im Rahmen der Ermessensentscheidung nach § 82 Abs. 1 Satz 2 BbgBO auch nicht den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verletzt. Die Nutzungsuntersagungsverfügung ist erforderlich und auch im Hinblick auf das Interesse der Klägerin an einer optimierten Ausnutzung der genehmigten Geschossfläche durch Einbeziehung von Lagerflächen in die Verkaufsfläche ohne weiteres angemessen, zumal die Klägerin in der Berufungsbegründung sogar jegliche finanzielle Vorteile aufgrund der Nutzung des Getränkelagers als Verkaufsfläche bestreitet, da die Höhe der Miete sich allein nach der vermieteten Fläche richte.
Schließlich ist auch die Störerauswahl nicht zu beanstanden. Das Verwaltungsgericht hat hierzu zutreffend ausgeführt, dass gesetzlich keine Reihenfolge der Inanspruchnahme mehrerer Ordnungspflichtiger Personen vorgeschrieben sei, und es dem Prinzip der Effektivität entspreche, nicht den Pächter, der die Nutzungsänderung wohl vorgenommen habe, sondern die Klägerin als Eigentümerin zur Gefahrenabwehr heranzuziehen, zumal hierdurch auch der Gefahr einer Verzögerung durch einen Mieterwechsel begegnet werde. Auch der von der Klägerin geltend gemachte Umstand, dass ihr aus der Nutzung des Getränkelagers als Verkaufsfläche wegen der sich allein nach der vermieteten Fläche richtenden Miethöhe keinerlei finanzielle Vorteile entstünden, kann offensichtlich nicht zur Folge haben, dass allein oder auch nur vorrangig die Mieterin als Störerin in Anspruch zu nehmen wäre.
Auch die in dem Bescheid vom 13. Mai 1997 enthaltene Zwangsgeldandrohung begegnet keinen Bedenken. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts verwiesen werden (vgl. § 130 b Satz 2 VwGO).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 711 der Zivilprozessordnung. Einer Entscheidung über den Antrag, die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO), bedarf es nicht, da die Klägerin die Kosten zu tragen hat.
Die Revision ist nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, da die entscheidungserhebliche Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen bei der Bestimmung der für die Annahme der Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes maßgeblichen Verkaufsfläche eine Zusammenrechnung der Fläche unmittelbar benachbarter Läden unter dem Gesichtspunkt der Funktionseinheit" in Betracht kommt, höchstrichterlich noch nicht geklärt ist und in der obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beantwortet wird.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 18.917,80 Euro (37.000,00 DM) festgesetzt.
Der Streitwert, für dessen Festsetzung nach § 72 des Gerichtskostengesetzes (GKG) noch das Gerichtskostengesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Dezember 1975 (BGBl. I S. 3047), zuletzt geändert durch Artikel 2 Abs. 5 des Gesetzes vom 12. März 2004 (BGBl. I S. 390) - GKG a.F. -, weiter anzuwenden ist, weil der Rechtsstreit vor dem 1. Juli 2004 anhängig geworden ist, richtet sich für das Berufungsverfahren nach § 14 Abs. 1 Satz 1 § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG a.F. Das Verwaltungsgericht ist insofern in Anlehnung an Nr. II. 7.3. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der hier einschlägigen Fassung vom Januar 1996 (NVwZ 1996, 563 ff.) von der Höhe des für die Klägerin zu erwartenden Mietzinsverlusts für ein Jahr ausgegangen, den es mit Blick auf die Größe der Fläche des als Verkaufsraum genutzten Getränkelagers und eine geschätzte monatliche Pachthöhe (für eine Verkaufsfläche) von 20 DM pro m2 mit 36.000,00 DM veranschlagt hat. Unter Hinzurechnung der Hälfte des angedrohten Zwangsgeldes hat das Verwaltungsgericht einen Streitwert von 37.000,- DM angenommen. Dieser Ansatz erscheint dem Senat plausibel. Der Betrag ist "spitz" in Euro umzurechnen, da das Berufungsverfahren vor der Einführung des Euro als alleiniges gesetzliches Zahlungsmittel anhängig geworden ist.