Source: http://studentprogram.cz/informace/poradna/
Timestamp: 2018-04-19 19:02:27+00:00
Document Index: 11185113

Matched Legal Cases: ['§ 2201', '§2202', '§2270', '§2272', '§2274', '§2278', '§2222', '§ 2222', '§2236', '§ 2236', '§2254', '§ 2254', '§2258', '§2286', '§2290', '§2287', '§2288']

Nový občanský zákoník (NOZ) platný od 1.1. 2014 přináší mnoho změn. Novinky jsou mimo jiné i v oblasti nájmu nemovitých věcí jak ze strany pronajímatele, tak i nájemce. Naším záměrem zde není představovat vám kompletní znění a úpravy NOZ. Chceme vás informovat a blíže seznámit s těmi změnami tohoto zákona, které jsou pro vás a většinu lidí důležité a zásadní.
Nájemné vzniklé před 1. 1. 2014 se od tohoto data řídí již ustanoveními NOZ!
O nájmu (§ 2201)
Dochází k výslovnému rozšíření předmětu nájmu (§2202 NOZ). Novinkou je poukaz na možnost pronajmout část nemovité věci. Důležitější je však pravidlo o tom, že do nájmu lze dát i věc, která vznikne teprve v budoucnu.
Společný nájem (§2270)
(1) Uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu. Společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě.
Členové nájemcovy domácnosti (§2272)
(1)…Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.
(2) Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou.. pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké se vyžaduje písemná forma.
(3) Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání..žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
Podnájem (§2274)
Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.
V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě 1 měsíce, považuje se souhlas za daný. To neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu.
Podnájem skončí nejpozději s nájmem. (§2278).
Změna vlastnictví (§2222)
Podle NOZ již nemá ani jedna ze smluvních stran právo vypovědět nájem jen proto, že se vlastník věci změnil (§ 2222 odst.1)
Základní ustanovení (§2236)
NOZ definuje byt jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Pokud tedy není rozhodnutím stavebního úřadu byt určen k bydlení, ale je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, jedná se o platný nájem bytu. (§ 2236 odst.1).
Bude-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení (např. rekreace, letní byt, stáž, návštěva, studentský byt na 1 semestr) ustanovení o nájmu bytu se v takovém případě podle NOZ nepoužijí.
Jistota (§2254)
Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu (jinými slovy kauci),tak slouží k zajištění plnění nájemcových povinností z nájmu. V NOZ je kauce upravena pouze ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu. Jistota nesmí být dle vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného a počítá se už jen z výše nájemného, tedy bez záloh. Při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží (§ 2254 odst. 2 NOZ). Pronajímatel nemá povinnost během nájemního vztahu ukládat peníze na zvláštní účet, ale může s nimi naložit dle svého: může je uložit na svůj osobní účet , může za ně nakoupit něco do své domácnosti nebo je utratit na dovolené. Ze složené jistoty se neodečítá postupně, ale až na konci nájmu se případně provede započtení veškerých dluhů z nájmu – např. náhrada škody, dlužné nájemné a pod. Z toho vyplývá, že během nájmu nemusí nájemce nic do jistoty doplňovat.
Novinkou však je, že nájemce má právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Problémem tohoto ustanovení je, že není zcela jasné o jakou zákonnou sazbu by se mělo jednat. Omezení úroku existuje pouze „zdola“. V případě, že pro nájemce jde o první byt (nikoli například víkendové bydlení), nemůže být úrok nižší než ten, který poskytují banky, tedy zhruba 1,5 procenta ročně. Právníci doporučují, aby úroky byly ve smlouvě zapsány, případné spory by pak skončily až u soudu. Úrok už se podle nich nijak dál danit nebude – pronajímateli banka, pokud si jistotu ponechá na účtu, už z úroku odečte srážkovou daň.
Chov zvířete v bytě (§2258)
Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. Pronajímatel může chov zvířete zakázat jen tehdy, působí-li to obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Tím se má na mysli nejen znečištění, hluk nebo zápach, ale i obava o bezpečí (chov velké kočkovité šelmy a možnost jejího úniku do společných prostor a pod.).
Výpověď nájmu (§2286)
(2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. (§2290).
Výpověď nájemce nájmu na dobu určitou (§2287)
Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. NOZ omezuje nájemce v právu vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou. Vychází se z toho, že i pronajímateli by měla být poskytnuta jistota, že nájem na dobu určitou bude opravdu trvat tuto dobu a on nebude muset v blízké budoucnosti opět hledat nového nájemce. K výpovědi by nájemce opravňovaly pouze případy změny okolností jako např. narození dítěte a nutnost přestěhování do většího bytu, nebo změna zaměstnání spojená s nemožností dojíždět a podobně.
Výpověď nájmu pronajímatelem (§2288)
Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.
Má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.
Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Pronajímatel tedy může nájem ukončit pouze z důvodů, které stanoví zákoník, jiné si nelze platně sjednat.
Předně chceme upozornit, že důvody jmenované v odstavci 1 lze užít jak při výpovědi z nájmu na dobu určitou, tak při výpovědi z nájmu uzavřeného na dobu neurčitou. Výpovědní důvody podle 2. odstavce lze použít pouze při výpovědi nájmu na dobu neurčitou!