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Timestamp: 2016-10-23 20:27:44
Document Index: 262284551

Matched Legal Cases: ['Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'Art. 75', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 67', 'Art. 712', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 649', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 648', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 75', 'Art. 712', 'Art. 2', 'Art. 75', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 70', 'Art. 75', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 706', 'Art. 854', 'Art. 712', 'Art. 706', 'Art. 712', 'Art. 9', 'Art. 75', 'Art. 712', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 649', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 706']

131 III 45960. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung i.S. K. gegen Stockwerkeigent�mergemeinschaft Kornmarktgasse 2 (Berufung)
Art. 712m CC; d�cisions des copropri�taires; protection des minorit�s; interdiction de l'abus de droit et �galit� de traitement. Les dispositions l�gales sur la propri�t� par �tages ne garantissent la protection de la minorit� que sur le plan proc�dural. S'agissant du contenu des d�cisions � prendre, le principe selon lequel un droit doit �tre exerc� avec m�nagement commande que la majorit� choisisse, parmi diff�rentes possibilit�s �quivalentes, celles qui ne l�sent pas, ou le moins, les int�r�ts de la minorit�. En outre, le principe de l'�galit� de traitement prohibe les distinctions qui ne reposent sur aucun motif objectif, en tant que l'in�galit� de traitement injustifi�e rev�t, dans le cas concret, un minimum d'importance (consid. 5). Faits � partir de page 460
BGE 131 III 459 S. 460
Die Liegenschaft Kornmarktgasse 2 ist in f�nf Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Bei der ersten Stockwerkeinheit (Nr. 1) handelt es sich um auf das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss des Geb�udes verteilte Gesch�ftsr�umlichkeiten, in welchen sich fr�her ein Caf� (Caf� "Kornmarkt") und heute eine Modeboutique befindet. Bei den weiteren vier Stockwerkeinheiten (Nrn. 2 bis 5) handelt es sich um Wohnungen oder B�ros bzw. Praxisr�ume. Sie befinden sich im 2. bis 6. Stockwerk des Geb�udes. Der Kl�gerin K. geh�rt die Stockwerkeinheit Nr. 3 im vierten Obergeschoss; sie betreibt eine Kupferstich-Galerie und wohnt auch dort.
Verschiedene Mitglieder der beklagten Stockwerkeigent�mergemeinschaft Kornmarktgasse 2 oder deren Mieter haben auf Erdgeschossh�he an der Fassade des Geb�udes Reklameeinrichtungen (Leuchtschriften und Schauk�sten) angebracht. So verf�gt die Kl�gerin �ber einen Schaukasten links neben dem Eingang zum Geb�ude. F�r die Inanspruchnahme der Fassade bezahlen sie jedes Jahr einen Beitrag in den Erneuerungsfonds der Beklagten. Kein solcher Beitrag wird jedoch vom Eigent�mer bzw. von der Mieterin der Stockwerkeinheit Nr. 1 verlangt, obwohl an der Fassade des Geb�udes auch Reklameeinrichtungen f�r das vormalige Caf� bzw. die heutige Modeboutique angebracht waren bzw. sind.
Die Kl�gerin unterbreitete der Verwaltung der Beklagten den Antrag, es sei an der Stockwerkeigent�merversammlung ein dem Gleichbehandlungsgebot entsprechender Beschluss zu fassen, wonach alle Nutzerinnen und Nutzer einen von der Beklagten festzulegenden und dem Gleichbehandlungsgebot nicht widersprechenden Beitrag f�r die Fassadennutzung in den Erneuerungsfonds zu leisten haben, sofern f�r die Fassadennutzung ein zu leistender BGE 131 III 459 S. 461Beitrag beschlossen wird. Die Stockwerkeigent�merversammlung vom 29. Januar 2002 wies den Antrag mit allen gegen die Stimme der Kl�gerin ab.
Die Kl�gerin focht den Beschluss der Stockwerkeigent�mergemeinschaft an. Die kantonalen Gerichte wiesen ihre Klage ab. Das Bundesgericht weist die Berufung der Kl�gerin ab, soweit es darauf eintritt.
5. Hauptstreitpunkt bildet die Geltung von Rechtsmissbrauchsverbot und Gleichbehandlungsgebot im Verh�ltnis unter Stockwerkeigent�mern.
5.1 Gem�ss Art. 75 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB k�nnen nur solche Beschl�sse beim Gericht angefochten werden, die das Gesetz oder die Statuten verletzen. Die Anfechtungsm�glichkeit hat hingegen nicht zum Zweck, die Angemessenheit und Zweckm�ssigkeit der Beschl�sse der Stockwerkeigent�mergemeinschaft �berpr�fen zu lassen (WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, Z�rich/ Basel/Genf 2004, N. 202, und MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, N. 129, je zu Art. 712m ZGB).
5.2 Unter dem Gesetz sind zun�chst die Bestimmungen �ber das Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB zum Teil in Verbindung mit dem Miteigentums- und Vereinsrecht) zu verstehen. Diese enthalten mehrere Verfahrensvorschriften, welche die Gleichheit der Stockwerkeigent�mer gew�hrleisten und den Machtmissbrauch durch die Mehrheit verhindern sollen.
Alle Beschl�sse, welche das Gesetz keinem andern Mehr unterstellt, sind - unter Vorbehalt einer anders lautenden reglementarischen Bestimmung - mit einfachem Mehr nach K�pfen zu fassen (Art. 67 Abs. 2 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB; ausdr�cklich, z.B. Art. 647a Abs. 2, Art. 647c oder Art. 649b Abs. 2 ZGB). Ausschlaggebend ist grunds�tzlich der Wille der Mehrheit. Mit dem Eintritt in die Stockwerkeigent�mergemeinschaft unterwirft sich jeder Eigent�mer diesem Grundsatz und anerkennt, dass die Mehrheit auch dann bindend entscheidet, wenn sie nicht L�sungen trifft, die seinem Willen entsprechen (vgl. BGE 102 II 265 E. 3 S. 269). Bestimmte Beschl�sse unterstellt das Gesetz dem qualifizierten Mehr nach K�pfen und Wertquoten (z.B. Art. 647b Abs. 1, Art. 647d Abs. 1, Art. 647e Abs. 2 oder Art. 712g Abs. 3 ZGB). BGE 131 III 459 S. 462Mit einem solchen Mehrheitserfordernis werden die Eigent�mer bevorzugt, welche einen gr�sseren wirtschaftlichen Anteil am Stockwerkeigentum halten; damit wird dessen sachenrechtliche Komponente betont. Schliesslich k�nnen bestimmte Beschl�sse gem�ss Gesetz nur einstimmig gefasst werden, weil ein Mehrheitsbeschluss deren Tragweite nicht gen�gend Rechnung tr�gt (z.B. Art. 647e Abs. 1, Art. 648 Abs. 2 oder Art. 712g Abs. 2 ZGB). Das Erfordernis der Einstimmigkeit gew�hrt jedem Mitglied ein Vetorecht und damit einen umfassenden Minderheitenschutz. Die Einstimmigkeit entspricht nicht einem demokratischen Entscheidverst�ndnis, weshalb sie ausserordentlichen F�llen vorbehalten bleibt (vgl. zum Ganzen: WERMELINGER, a.a.O., N. 163 ff. zu Art. 712m ZGB mit weiteren Beispielen).
Die Kl�gerin macht nicht geltend, das Obergericht habe eine Verfahrensbestimmung des Stockwerkeigentumsrechts verletzt. Vielmehr ist unbestritten, dass der angefochtene Beschluss der Beklagten vom 29. Januar 2002 mit einfachem Mehr nach K�pfen und Anteilen zu f�llen war und dass er korrekt zustande kam. Die Kl�gerin konnte ihre Stimme anl�sslich der Stockwerkeigent�merversammlung gleich wie die andern Stockwerkeigent�mer einbringen. Sie hat den Beschluss der Gemeinschaft daher grunds�tzlich hinzunehmen.
5.3 Der Normenkomplex, der das Stockwerkeigentum ordnet, enth�lt nach dem Gesagten zahlreiche Bestimmungen, die in verfahrensm�ssiger Hinsicht das Gleichbehandlungsgebot und den Schutz von Minderheiten gew�hrleisten sollen. Er enth�lt aber kein auf den Inhalt
der Beschl�sse bezogenes allgemeines Rechtsmissbrauchsverbot und Gleichbehandlungsgebot. Unter dem Gesetz im Sinne von Art. 75 ZGB ist freilich nicht nur die Ordnung des Stockwerkeigentums, sondern die ganze Rechtsordnung zu verstehen (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 128 zu Art. 712m ZGB), die auch aus den aus Art. 2 ZGB abgeleiteten oder ungeschriebenen Grunds�tzen besteht (HEINI/SCHERRER, Basler Kommentar, 2002, N. 12, und RIEMER, Berner Kommentar, 1990, N. 35 ff., je zu Art. 75 ZGB).
Art. 2 Abs. 2 ZGB gew�hrt offenbarem Rechtsmissbrauch keinen Rechtsschutz. Aus dieser Bestimmung haben Lehre und Rechtsprechung unter anderem das Gebot schonender Rechtsaus�bung abgeleitet. Es hat seinen Ursprung im Sachenrecht und bedeutet, dass rechtsmissbr�uchlich handelt, wer von mehreren in etwa BGE 131 III 459 S. 463gleichwertigen M�glichkeiten, die ihm zur Aus�bung eines Rechts offen stehen, ohne sachlichen Grund gerade diejenige w�hlt, welche f�r einen anderen besondere Nachteile mit sich bringt (HAUSHEER/ JAUN, Die Einleitungstitel des ZGB, Bern 2003, N. 101 f. zu Art. 2 ZGB, mit Hinweisen auf die weiteren Kommentare). Das Stockwerkeigentum ist aber nicht nur ein Institut des Sachenrechts, sondern es ist mit der Stockwerkeigent�mergemeinschaft auch k�rperschafts�hnlich organisiert (BGE 111 II 330 E. 6 S. 338; BGE 125 II 348 E. 2 S. 350). Bei k�rperschaftlich organisierten Personenverb�nden und im Gesellschaftsrecht hat das Gebot schonender Rechtsaus�bung eine besondere Auspr�gung zugunsten der Minderheit erfahren. Es gebietet, dass die zust�ndige Mehrheit die ihr einger�umte Macht im Hinblick auf entgegengesetzte Interessen der Minderheit nicht missbrauchen darf, indem sie diese ohne sachlichen Grund verletzt (BGE 117 II 290 E. 4e S. 300; vgl. auch BGE 121 III 219 E. 1a S. 222 und E. 3 S. 238; HAUSHEER/JAUN, a.a.O., N. 104 zu Art. 2 ZGB, mit Hinweis auf die grundlegenden Arbeiten von MEIER-HAYOZ/ZWEIFEL, Der Grundsatz der schonenden Rechtsaus�bung im Gesellschaftsrecht, Festschrift Westermann, Karlsruhe 1974, S. 383 ff., und FULVIO PELLI, Der Grundsatz der schonenden Rechtsaus�bung als Schranke der Ermessensfreiheit der Generalversammlung einer Aktiengesellschaft, Diss. Z�rich 1978). Das Rechtsmissbrauchsverbot legt daher Schranken der Mehrheitsmacht fest und erkennt der Minderheit unentziehbare Schutzrechte zu (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 66, und WERMELINGER, a.a.O., N. 173, je zu Art. 712m ZGB; vgl. FORSTMOSER/MEIER-HAYOZ/NOBEL, Schweizerisches Aktienrecht, Bern 1996, � 39 N. 25 S. 459).
Nach den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen des Obergerichts haben verschiedene Mitglieder der Beklagten einschliesslich der Kl�gerin auf Erdgeschossh�he an der Geb�udefassade Reklameeinrichtungen (Leuchtschriften und Schauk�sten) angebracht. Daf�r bezahlen sie alle jedes Jahr einen Beitrag in den Erneuerungsfonds. Kein Beitrag wird einzig vom Eigent�mer der Stockwerkeinheit Nr. 1 einverlangt. Daraus erhellt, dass die Mehrheit der Stockwerkeigent�mer entgegen ihren Interessen einem einzigen Minderheitseigent�mer eine Vorzugsbehandlung zukommen l�sst und nicht ihre eigenen Interessen der Minderheit aufzwingt. Es trifft aufgrund dieses Sachverhalts auch nicht zu, dass die Kl�gerin als Minderheit anders behandelt w�rde als die Mehrheit, welche vielmehr gleich wie sie Beitr�ge an den BGE 131 III 459 S. 464Erneuerungsfonds leistet. Bei dieser Sachlage kann nicht best�tigt werden, dass im vorliegenden Fall die Mehrheit ihre Interessen der Minderheit aufgezwungen habe.
5.4 Kann in der konkreten Situation nicht gesagt werden, eine Mehrheit der Stockwerkeigent�mer habe zu ihrem eigenen Vorteil der Minderheit eine Benachteiligung aufgezwungen, bleibt die Frage nach der Geltung eines Gleichbehandlungsgebots, das nicht nur die Minderheit sch�tzt, sondern allgemein von der Stockwerkeigent�mergemeinschaft gleiche Behandlung der Eigent�mer verlangt.
5.4.1 Das Bundesgericht hat in BGE 111 II 330 E. 6 S. 338 ausgef�hrt, es liessen sich zwar Argumente finden, um dem Grundsatz der Gleichbehandlung auch innerhalb der k�rperschafts�hnlich organisierten Stockwerkeigent�mergemeinschaft zum Durchbruch zu verhelfen. Es hat dann aber offen gelassen, ob dieser Grundsatz auch unter Stockwerkeigent�mern gelte. Die Kl�gerin leitet aus dem Gleichbehandlungsgebot weitergehende Rechte ab als aus einem blossen Rechtsmissbrauchsverbot. Die Frage ist deshalb zu pr�fen. Die Beklagte bestreitet einen f�r Stockwerkeigent�mergemeinschaften anwendbaren Gleichbehandlungsgrundsatz. Das Obergericht ist davon ausgegangen, das Gebot der Gleichbehandlung habe auch f�r Stockwerkeigent�mergemeinschaften Geltung, sei hier aber nicht verletzt (LGVE 2004 I Nr. 17 S. 36 ff.).
5.4.2 Das Gleichbehandlungsgebot ist kein ungeschriebener Grundsatz des Sachenrechts (vgl. REY, Die Grundlagen des Sachenrechts, 2. Aufl., Bern 2000, S. 71 ff.; STEINAUER, Les droits r�els, I, 3. Aufl., Bern 1997, S. 38 ff.). Auch im Vertragsrecht gilt der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht in allgemeiner Weise. Vielmehr ist dort vom Grundsatz der Vertragsfreiheit auszugehen. Mit Bezug auf den vereinbarten Vertragsinhalt sind danach grunds�tzlich beliebige Differenzierungen zwischen den einzelnen Vertragspartnern erlaubt (BGE 129 III 276 E. 3.1 S. 281 ff. mit Hinweisen). Auch Grundeigent�mer k�nnen unter sich Vertr�ge abschliessen, ohne an das Gleichbehandlungsgebot gebunden zu sein. F�r k�rperschaftlich organisierte Gesellschaften, insbesondere im Vereinsrecht (BGE 108 II 15 E. 4c S. 23; RIEMER, a.a.O., N. 164 zu Art. 70 und N. 36 zu Art. 75 ZGB), im Genossenschaftsrecht (GUHL/KUMMER/ DRUEY, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Z�rich 2000, � 77 N. 29 ff. S. 841) und im Gesellschaftsrecht gilt der BGE 131 III 459 S. 465Grundsatz der Gleichbehandlung dagegen seit jeher als ungeschriebener allgemeiner Grundsatz (BGE 69 II 246 E. 1 S. 248 ff.; BGE 95 II 157 E. 4 S. 162 ff.; BGE 102 II 265 E. 1 S. 267; BGE 117 II 290 E. 4e S. 300 mit Hinweisen). Teils ist er ausdr�cklich in das Gesetz aufgenommen worden (Art. 706 Abs. 2 Ziff. 3 OR f�r Aktiengesellschaften; Art. 854 OR f�r Genossenschaften).
5.4.3 Wie bereits ausgef�hrt, sind die Stockwerkeigent�mer k�rperschafts�hnlich organisiert. Sie k�nnen sich deshalb dem Gebot der Gleichbehandlung nicht verschliessen (so auch MEIER-HAYOZ/ REY, a.a.O., N. 128 zu Art. 712m ZGB; REY, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 2. Aufl., Z�rich 2001, S. 92 Anm. 340; WEBER, Minderheitenschutz beim Stockwerkeigentum, in: ZBGR 60/1979 S. 144 ff., S. 164 ff. Ziff. 3.3). Allerdings darf die Freiheit der f�r einen Beschluss zust�ndigen Mehrheit durch das Anfechtungsrecht eines einzelnen Stockwerkeigent�mers nicht leichthin beschr�nkt werden. Der Respekt vor dem Mehrheitsprinzip ruft vielmehr nach einer gewissen Zur�ckhaltung bei der �berpr�fung solcher Beschl�sse (vgl. DUBS/TRUFFER, Basler Kommentar, 2002, N. 15a zu Art. 706 OR). Unterscheidungen zwischen Stockwerkeigent�mern sind daher zul�ssig und oftmals n�tig. Eine Unterscheidung verst�sst erst dann gegen das Gleichbehandlungsgebot, wenn es daf�r keinen sachlichen Grund gibt. Zudem muss die nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung ein gewisses erhebliches Mindestmass erreichen (WEBER, a.a.O., S. 166 Ziff. 3.3 und S. 168 f. Ziff. 3.4.3).
5.4.4 Das Gebot der Gleichbehandlung im genannten Sinn gilt insbesondere f�r die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, wozu die Aussenfassade geh�rt (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Die Kl�gerin beruft sich diesbez�glich zus�tzlich auf Art. 9 des Reglements der Stockwerkeigent�mergemeinschaft vom 8. Februar 1979. Das Reglement geh�rt zu den Statuten im Sinne von Art. 75 ZGB, deren Verletzung anfechtbar ist (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 128 zu Art. 712m ZGB; REY, Stockwerkeigentum, a.a.O., S. 92 f. N. 350). Nach Art. 9 des Reglements ist jeder Stockwerkeigent�mer berechtigt, die gemeinschaftlichen Teile des Geb�udes, d.h. alle diejenigen Teile, die nicht als Sonderrechte ausgeschieden sind, sowie die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zu benutzen, soweit dies mit dem gleichen Recht jedes anderen und mit den Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist. Auch diese statutarische Regelung bringt den Gedanken der BGE 131 III 459 S. 466Gleichbehandlung zum Ausdruck. Sie �ussert sich allerdings nicht zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Sondernutzungsrechte, welche das gleiche Recht jedes andern an der gemeinsamen Aussenfassade definitionsgem�ss ausschliessen, zul�ssig sind. Es bleibt daher dabei, dass die gestellte Rechtsfrage nach dem ungeschriebenen Grundsatz der Gleichbehandlung zu beantworten ist.
5.4.5 Art. 1 des Stockwerkeigent�merreglements vom 8. Februar 1979 legt fest, dass die Stockwerkeinheit Nr. 1 "als Laden, resp. Caf� oder Restaurantbetrieb ben�tzt" werden darf, w�hrend die Stockwerkeinheiten Nrn. 2 bis 5 "nur als Wohnungen oder B�ros, resp. Praxisr�ume ... ben�tzt werden" d�rfen. Die Stockwerkeinheit Nr. 1 befindet sich im Erdgeschoss, wo die Reklamen angebracht sind, w�hrend die Einheiten Nrn. 2 bis 5 in oberen Stockwerken gelegen sind, wo die Fassade keine Reklamen aufweist. Die unterschiedliche Zwecksetzung und die unterschiedliche Lage der Stockwerkeinheiten geben einen sachlichen Grund f�r eine unterschiedliche Regelung der Fassadennutzung ab. Die im Reglement vorgesehene gewerbliche Nutzung der Stockwerkeinheit Nr. 1 schliesst die Werbem�glichkeit an der Aussenfassade zwangsl�ufig mit ein. Zu einem Ladengesch�ft oder Restaurantbetrieb geh�rt gleichsam begriffsnotwendig ein Aush�nge- oder Wirtshausschild. Da die Stockwerkeinheit Nr. 1 zudem von Beginn an f�r die gewerbliche und keine andere Nutzung bestimmt gewesen ist, kann auch gesagt werden, die �brigen Stockwerkeinheiten, deren Zweckbestimmung weiter gefasst ist und namentlich ein blosses Wohnen beinhaltet, seien nicht zwingend auf Fassadenwerbung angewiesen, sondern nur f�r den Fall, dass sie reglementskonform als B�ros oder Praxisr�ume genutzt werden. Es l�sst sich deshalb mit vor dem Gleichbehandlungsgebot haltbaren Gr�nden ausf�hren, in der reglementskonformen Nutzung des Erdgeschosses als Laden sei eine entsch�digungslose Nutzung der Fassade auf Erdgeschossh�he zu Reklamezwecken inbegriffen, w�hrend die gleiche entsch�digungslose Nutzung der Fassade den Obergeschossen nicht zustehe. Die R�ge ist daher unbegr�ndet. Bei diesem Ergebnis ist unerheblich, ob die Entsch�digung f�r die Fassadennutzung schon bei der Bestimmung der Wertquote der Stockwerkeinheit Nr. 1 ber�cksichtigt worden ist, wie die erste Instanz angenommen und die zweite Instanz offen gelassen hat.
5.5 Aus den dargelegten Gr�nden verletzt der angefochtene Beschluss der Stockwerkeigent�mergemeinschaft weder BGE 131 III 459 S. 467Verfahrensvorschriften noch das Rechtsmissbrauchsverbot oder das Gleichbehandlungsgebot.
125 II 348 suite... ,
Art. 712m Abs. 2 ZGB suite... ,
Art. 649b Abs. 2 ZGB,
Art. 712g Abs. 3 ZGB,
Art. 712g Abs. 2 ZGB,
Art. 706 Abs. 2 Ziff. 3 OR,