Source: http://www.equalrights.pl/do-pobrania/reklamacja-mieszkania-kupionego-na-rynku-wtornym-wzor-pisma/
Timestamp: 2019-06-20 17:14:02+00:00
Document Index: 19589597

Matched Legal Cases: ['art. 558', 'art. 556', 'art. 561', 'art. 568', 'art. 568', 'art.568', 'art. 559', 'art. 568']

Reklamacja mieszkania kupionego na rynku wtórnym wzór pisma
Jesteś tutaj: Strona główna / do pobrania / Reklamacja mieszkania kupionego na rynku wtórnym – wzór pisma.
Reklamacja mieszkania kupionego na rynku wtórnym. Wzór pisma do sprzedawcy.
Większość kupujących wadliwe mieszkanie na rynku wtórnym zastanawia się, czy w ogóle może je zareklamować? Tak. Nawet, gdy mieszkanie zostało kupione od zwykłej osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej? Tak. Więcej informacji tutaj. Ale jak to zrobić? Jak napisać pismo do sprzedawcy? W jakim terminie? Jakie załączyć dokumenty?
Przed sporządzeniem reklamacji…
Przed sporządzeniem reklamacji należy zastanowić się nad podstawowymi kwestiami:
kto jest sprzedawcą:
osoba fizyczna czy przedsiębiorca?
kto jest kupującym:
termin zawarcia umowy sprzedaży,
czy w umowie sprzedaży wyłączono rękojmię?
w przypadku wyłączenia rękojmi, czy było to zgodne z prawem?
wada fizyczna mieszkania:
na czym polega wada fizyczna mieszkania?
kiedy wada fizyczna mieszkania została zauważona?
dowody świadczące o wadzie mieszkania,
w razie braku dowodów, możliwości ich zdobycia.
roszczenie kupującego:
usunięcie wady fizycznej mieszkania – np. w jaki sposób?
obniżenie ceny mieszkania np. o jaką kwotę? dlaczego o taką kwotę? itd.
Informacje o sprzedawcy i kupującym – dlaczego są takie ważne?
Zasadniczo można wyróżnić dwa podstawowe podziały, które w znaczący sposób wpływają na rękojmię:
osoba fizyczna kupuje mieszkanie od przedsiębiorcy,
osoba fizyczna kupuje mieszkanie od osoby fizycznej,
przedsiębiorca kupuje mieszkanie od osoby fizycznej,
przedsiębiorca kupuje mieszkanie od przedsiębiorcy.
W przypadku pierwszej sytuacji, kupujący jest konsumentem, który korzysta z szeregu dodatkowych uprawnień. Najważniejsze z nich to:
wyłączenie możliwości umownego ograniczenia lub wyłączenia rękojmi (art. 558 KC),
domniemanie istnienia wady w chwili wydania mieszkania kupującemu (art. 556 ze zn. 2 KC),
14 – dniowy termin udzielenia odpowiedzi przez sprzedawcę na żądania kupującego pod sankcją uwzględnienia reklamacji (art. 561 ze zn. 1 KC),
wydłużony termin wystąpienia z roszczeniem z tytułu rękojmi (art. 568 KC).
Termin zawarcia umowy sprzedaży, termin wydania mieszkania, termin stwierdzenia wady fizycznej – o co chodzi?
Przed sporządzeniem pisma reklamacyjnego należy dokładnie sprawdzić:
termin stwierdzenia wady fizycznej mieszkania.
Zgodnie bowiem z art. 568 § 1. Kodeksu cywilnego:
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona (…) gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Czyli w umowie sprzedaży trzeba sprawdzić, kiedy mieszkanie zostało wydane kupującemu, a w przypadku braku takiego zapisu, kiedy umowa sprzedaży mieszkania została zawarta i kiedy została stwierdzona wada fizyczna mieszkania. Jeżeli wada fizyczna mieszkania została stwierdzona po upływie 5 lat od dnia wydania mieszkania to kupujący nie może skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi.
Co więcej na podstawie kolejnych przepisów art.568 Kodeksu cywilnego:
3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.
Oznacza to, że kupujący może skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi w terminie 1 roku od dnia stwierdzenia wady. Wyjątkiem jest konsument.
po upływie 6 miesięcy od dnia wydania mieszkania – kupujący zauważył na ścianie w salonie zagrzybienie. W spółdzielni mieszkaniowej uzyskał informację, iż jest to skutkiem nieszczelności dachu i wcześniejszy właściciel od kilku lat zgłaszał podobny problem. Kupujący powinien wystąpić z roszczeniem wobec sprzedawcy w terminie 1 roku od dnia stwierdzenia wady. Jedynie konsument może złożyć stosowne pismo sprzedawcy w terminie do 5 lat od dnia wydania jemu mieszkania.
w przypadku, gdyby zagrzybienie ujawniło się po 4 latach i 10 miesiącach od dnia wydania mieszkania to kupujący, w tym konsument, może wystąpić z roszczeniem wobec sprzedawcy w terminie 1 roku od dnia stwierdzenia wady, a zatem nawet po upływie 5 lat od dnia wydania mieszkania.
Wada fizyczna mieszkania.
Zgodnie z art. 559 Kodeksu cywilnego:
Na podstawie rękojmi sprzedawca odpowiada jedynie za takie wady fizyczne mieszkania, które:
istniały w chwili wydania mieszkania kupującemu,
lub które powstały później, ale wyniknęły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w chwili jej wydania.
Co więcej, ciężar udowodnienia w tym zakresie spoczywa na kupującym. Wyjątek stanowi jedynie konsument, który jest zwolniony z tego obowiązku w przypadku stwierdzenia wady fizycznej mieszkania w terminie roku od dnia wydania mieszkania. Jako dowód można przedstawić:
pismo od administracji mieszkaniowej,
pisemne oświadczenia sąsiadów,
pisemne oświadczenie wystawione przez firmę budowlaną,
a w przypadku poważniejszych wad fizycznych mieszkania – opinia rzeczoznawcy budowlanego.
Uprawnienia kupującego w ramach rękojmi.
Zasadniczo kupujący może żądać od sprzedawcy:
usunięcie wady fizycznej mieszkania,
obniżenie ceny mieszkania.
W wyjątkowych sytuacjach kupujący może również odstąpić od umowy sprzedaży.
Niezależnie od wybranego uprawnienia, kupujący powinien w miarę możliwości opisać, czego żąda.
Przykładowo, po 6 miesiącach od wydania mieszkania kupujący stwierdził, że instalacja elektryczna w przedpokoju jest niesprawna. Dowiedział się od elektryka, że niezbędna jest wymiana instalacji elektrycznej w przedpokoju. Koszt wymiany tej instalacji wyniesie ok. 2.000 zł, a koszt remontu (położenie na nowo gładzi gipsowej, pomalowanie sufitu i ścian w przedpokoju) wyniesie ok. 1.000 zł. Kupujący może zażądać obniżenia ceny mieszkania o 3.000 tytułem niezbędnych kosztów wymiany instalacji elektrycznej i kosztów przywrócenia mieszkania do stanu poprzedniego.
I najważniejsze – pismo do sprzedawcy!
Pismo do sprzedawcy powinno zawierać:
informacje dotyczące zawartej umowy sprzedaży i daty wydania mieszkania,
informacje dotyczące wady fizycznej mieszkania, w tym daty stwierdzenia tej wady,
dowody wskazujące na istnienie wady fizycznej mieszkania i ewentualnie termin lub sposób ich powstania,
informacje dotyczące roszczenia kupującego.
Pismo do sprzedawcy powinno być sporządzone na piśmie. Pismo należy wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Wzór pisma tutaj.
A co zrobić w przypadku:
braku odpowiedzi na ww. pismo
lub negatywnej odpowiedzi?
Najlepiej skontaktować się ze mną! Ewentualnie można zaczekać na kolejny artykuł, w którym opiszę jak dochodzić roszczeń z rękojmi na drodze sądowej.
10 lutego 2018 na 19:59
Kupiłam mieszkanie niecały rok temu i przez ten czas wykonuję remont. Tj wymiana instalacji gazowej, gazomierz po miesiącu bez legalizacji, wodomierz również. Instalacja elektryczna z lat 60. Wentylacja odwrócona, mieszkanie ogrzewane piecem gazowym. Kupiłam nowy kocioł C.O ale nie mogę używać, bo nie ma należytej wentylacji. Nastała zima. Mieszkanie kupiłam 28 lutego 2017 a zamieszkałam w listopadzie. Teraz jest minus 8-10 C . Nad moim mieszkaniem mieszkają lokatorzy na strychu, legalnie ale strych nie przystosowany do zamieszkania, przez to słychać każdy „oddech” sąsiadów z góry. Po rozmowie z sąsiadami
okazało się że ograniczyli się do położenia płyt panelowych na posadzce strychu i już. Cena mieszkania była dość wysoka. Dom z cegły niby kamienica w dość atrakcyjnej dzielnicy było atutem, tak mi się wydawało. Po rozmowie z sąsiadami okazało się że jest to dom zbudowany w latach trzydziestych dla żołnierzy włoskich, czyli koszary wojskowe.
Proszę poradzić co można w tej sprawie zrobić. Czuję się oszukana. Dalsze remonty nic nie dają. Nie rozwiążę sama sprawy komina i mieszkania na strychu. Latami będę się sądzić. Mam blisko 60 lat. Na następne remonty mnie już nie stać
14 lutego 2018 na 17:37
w takim przypadku należy wystąpić z oficjalnym pismem do sprzedawcy mieszkania i np. żądać obniżenia ceny mieszkania.
Bartoszek pisze
17 marca 2018 na 15:01
9 miesięcy zakupiłem nieruchomość. W tym czasie remontowałem oraz byłem zajęty naprawami. Pracowałem w godzinach szczytu. Gdy jednak miałem urlop parę dni temu zaczął mi doskwierać potężny hałas tirów w godzinach szczytu, na który wcześniej nie zwracałem uwagi. Hałas jest potężny przy zamkniętych oknach, nie wspominam o otwartych. Nieruchomość położona 20 metrów od drogi, wiedziałem o tym. Jednak sprzedający nie wspomniał o tym, że tą drogą przejeżdża aż tyle tirów w godzinach szczytu. Czy mogę się domagać czegoś od sprzedającego? Stres i napady paniki stale mi towarzyszą. Proszę o pomoc. Czy to nie jest poważna wada ukryta nieruchomości?
20 marca 2018 na 18:09
bez dokładnej znajomości stanu faktycznego ciężko wyrokować. Jeśli ulica jest ruchliwa, większość mieszkańców zdaje sobie z tego sprawę itd. to ciężko będzie coś ugrać. Jeśli natomiast problemem jest np. złe wyciszenie budynku to można żądać np. obniżenia ceny nieruchomości. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że w przypadku roszczeń dotyczących nieruchomości – prawie zawsze trzeba będzie walczyć o swoje prawa w sądzie.
Ewa z Wrocławia pisze
23 marca 2018 na 16:53
Dzień dobry, zakupiłam mieszkanie z rynku wtartego w 9 letnim budynku w zeszłym roku w listopadzie 2017 r., przekazanie nastąpiło 30 listopada 2017 r. Z początkiem marca rozpoczęliśmy remont i wykryliśmy pęknięcia dość szerokie około klika mm i długie na 3 m na ścianach (wygląda że były maskowane siatkami i tynkiem a później przemalowane przez poprzedniego właściciela). Sprawę zgłosiliśmy do Spółdzielni ( zarządza nią ). Moje pytanie jest następując, czy jest jakiś termin zawiadomienia sprzedającego o wykryciu wady aby nie utracić prawa do rękojmi? przed zmianami k.c było to 30 dni. Czy jest jakiś obowiązek informowania o wykryciu wady? Zakup nastąpił od osoby fizycznej .
2 kwietnia 2018 na 13:35
ten problem reguluje obecnie art. 568 kodeksu cywilnego. Proszę się z nim zapoznać. Jest w miarę czytelny.
4 sierpnia 2018 na 23:59
Kupiliśmy mieszkanie po remoncie na rynku wtórnym. Byliśmy zapewnieni, że instalacja elektryczna była podczas remontu wymieniana. Było to dla nas od początki bardzo ważne, bo korzystamy z bardzo dużej ilości sprzętu elektronicznego.
Okazało się jednak, że tylko w łazience i w kuchni kilka kontaktów jest nowych. Cała reszta mieszkania ma stare aluminiowe kable.
Wszystko wyszło zaraz po przekazaniu mieszkania.
Wysłaliśmy pismo do sprzedającego.
Czy to kwalifikuje się na drogę sądową w przypadku braku odpowiedzi lub odpowiedzi negatywnej?
12 sierpnia 2018 na 18:11
na podstawie krótkiego opisu stanu faktycznego ciężko wyrokować.
W przypadku, gdy dysponują Państwo jakimiś dowodami, że sprzedawca zapewniał, iż instalacja jest nowa to można rozważyć postępowanie sądowe.
25 października 2018 na 21:06
Witam, przeczytałam Pani artykuły dotyczące rękojmi i mam kilka pytań. Otrzymałam odpowiedź od ubezpieczyciela, że odmawia mi wypłaty odszkodowania ponieważ szkoda powstała zanim obowiązywała moja polisa. 4 września ubiegłego roku zakupiłam mieszkanie z rynku wtórnego. 25 września br. zauważyłam w łazience wilgoć na fugach i zapach stęchlizny. Konserwator budynku stwierdził po zapachu, że za zabudową WC jest prawdopodobnie przeciek, ale nie jest w stanie jednoznacznie stwierdzić awarii. Z tego względu zamówiłam usługę wykrywania przecieków przez firmę specjalizującej się w takich awariach. Okazało się, że przecieka rura odpływowa, a przyczyną wycieku jest przewiercenie tej rury podczas montażu zabudowy WC. Zabudowa WC była wykonywana przez poprzedniego właściciela. W chwili obecnej poniosłam już koszt wykrycia awarii, w najbliższym czasie będę ponosiła koszty wymiany rury, oraz demontażu i ponownego montażu zabudowy WC, zakup materiałów budowlanych, jak również osuszanie pomieszczenia.
I tu nasuwa mi się kilka pytań:
– Jak należny poinformować poprzedniego Właściciela o awarii i rękojmi – może być wiadomość e-mail, czy ma być to oficjalne pismo?
– Czy wszystkie koszty poniesione w związku z ustaleniem przyczyny szkody, jak również z przywróceniem stanu łazienki do stanu używalności, tj. wykrycie wady oraz osuszenie pomieszczenia mogę przenieść na poprzedniego Właściciela?
– Kiedy mam wysłać powiadomienie do poprzedniego Właściciela? Chodzi mi o to, że nie mam jeszcze wszystkich rachunków dotyczących remontu.
– Co należy zrobić, jeżeli poprzedni Właściciel nie odpowie na pismo, bądź odmówi pokrycia poniesionych przeze mnie wydatków?
22 listopada 2018 na 08:28
1. oficjalne pismo wysłane listem poleconym,
2. tak, bez kosztów ew. ulepszenia łazienki,
3. jak najszybciej, są krótkie terminy przedawnienia roszczeń,
4. można wystąpić na drogę sądową.
[…] W jaki sposób dochodzić uprawnień wynikających z rękojmi wobec sprzedawcy mieszkania? […]