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Timestamp: 2016-10-23 22:18:21+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 14', 'art. 9', 'art. 19', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 18', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 19', 'art. 15', 'art. 254', 'art. 15', 'art. 11', 'art. 15', 'art. 19']

106 II 35668. Arr�t de la Ire Cour civile du 9 d�cembre 1980 dans la cause de Gaspari et consorts contre Caisse de retraite du personnel de la Banque cantonale vaudoise (recours en r�forme)
Baisse de loyer pour cause de diminution du taux de l'int�r�t hypoth�caire (art. 19 AMSL). Principes et m�thode applicables pour juger si le rendement de la chose lou�e est excessif au regard de l'art. 19 al. 1 AMSL (consid. 2). Notable modification des bases de calcul: l'�poque d�terminante pour la comparaison des anciennes et des nouvelles bases de calcul est celle de la derni�re fixation du loyer (consid. 3 a-b). Importance des motifs invoqu�s par le bailleur pour justifier le loyer en vigueur (consid. 3 c-d). D�termination de la baisse de loyer fond�e sur une diminution du taux de l'int�r�t hypoth�caire (consid. 4). Facteurs de hausse (augmentation des charges d'exploitation, maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques) opposables en compensation (consid. 5). Faits � partir de page 357
A.- L'immeuble "En Barmottes A" � Bex, construit en 1964, a �t� acquis � fin d�cembre 1971 par la Caisse de retraite du personnel de la BCV pour un montant total de 1'865'000 fr. Il n'est grev� d'aucune charge hypoth�caire.
Une derni�re augmentation g�n�rale des loyers, motiv�e par l'augmentation des charges et la hausse de l'int�r�t hypoth�caire, est intervenue en 1975. Au 1er janvier 1979, l'�tat locatif �tait de 159'396 fr.
Selon les comptes d'exploitation, l'ensemble des frais et charges �tait en chiffre rond de 48'000 fr. (y compris une charge hypoth�caire) en 1972. De 1973 � 1978, il a atteint respectivement 30'000, 30'000, 28'000, 26'000, 34'000 et 54'000 fr. (sans charge hypoth�caire).
Un expert a estim� la valeur de l'immeuble en 1978 � 2'650'000 fr., en �valuant le terrain et la valeur de l'immeuble en m3, apr�s d�duction de 13% pour v�tust�.
B.- Par lettre du 25 janvier 1978, les locataires de l'immeuble ont requis une diminution de leurs loyers; ils relevaient qu'une hausse de loyer motiv�e par une augmentation des charges et du taux de l'int�r�t hypoth�caire leur avait �t� notifi�e le 1er avril 1975, et que depuis 1976, deux voire trois baisses de ce taux avaient eu lieu.
Apr�s refus du bailleur puis �chec de la conciliation devant la commission comp�tente, 23 locataires, soit Alfred de Gaspari et 22 consorts, ont saisi l'autorit� judiciaire et conclu � ce que leur loyer respectif f�t r�duit de 14% d�s le 1er janvier 1978, 21% d�s le 1er septembre 1978 et 24,5% d�s le 1er avril 1979. En cours d'instance, ils ont modifi� leurs conclusions en ce sens que la r�duction demand�e est de 12,36% d�s le 1er janvier 1978 et de 24% d�s le 1er avril 1979.
La d�fenderesse a conclu � lib�ration.BGE 106 II 356 S. 358
Par jugement du 27 septembre 1979, le pr�sident du Tribunal du district d'Aigle a admis la requ�te et r�duit les loyers des requ�rants de 12,3% d�s le 1er janvier 1978 et de 19,7% au total d�s le 1er avril 1979, par rapport au loyer de d�cembre 1977.
Le 12 f�vrier 1980, le Tribunal cantonal du canton de Vaud a r�form� ce jugement et admis les conclusions lib�ratoires de la d�fenderesse.
C.- Les demandeurs recourent au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � la r�formation de l'arr�t cantonal en ce sens que leurs loyers, non compris l'acompte de chauffage et d'eau chaude, sont r�duits de 13,08% d�s le 1er janvier - subsidiairement 1er juillet - 1978 et de 19,8% d�s le 1er juillet 1979.
Le Tribunal f�d�ral a admis partiellement le recours, annul� l'arr�t attaqu� et r�duit les loyers des recourants de 11,6% d�s le 1er f�vrier 1978 et de 17,9% d�s le 1er juillet 1979.
1. La Cour cantonale examine, au regard de l'art. 19 AMSL, si la baisse r�guli�re du taux de l'int�r�t hypoth�caire depuis 1977 fait appara�tre les loyers de l'immeuble de la d�fenderesse comme abusifs, c'est-�-dire procurant au bailleur un rendement excessif au sens des art. 14 et 15 AMSL. Pour d�terminer le rendement de l'immeuble � l'�poque o� la baisse de loyer a �t� requise, elle se fonde sur la valeur dite r�elle estim�e par l'expert ou sur le prix d'achat index� � 100% sur l'indice des prix � la consommation de 1971 � 1978. Selon le montant des charges et revenus port�s en compte, y compris les charges hypoth�caires potentielles calcul�es au taux de 4,5% sur 60% du capital initial, elle aboutit pour 1978 � un rendement net de 1,89 � 2,38%. L'autorit� cantonale consid�re que ces rendements ne sont manifestement pas excessifs et qu'il n'y a d�s lors pas lieu � r�duction des loyers.
Les demandeurs prennent pour base de leur calcul le capital investi en 1971, date d'acquisition de l'immeuble, index� � raison de 40% sur l'indice des prix � la consommation. Ils admettent la mise en compte d'int�r�ts hypoth�caires potentiels calcul�s sur 60% de la valeur ainsi d�termin�e, de la moyenne des charges d'exploitation des trois derni�res ann�es et d'une r�mun�ration des fonds propres ne devant pas d�passer de plus de 0,5% le taux des pr�ts hypoth�caires en premier rang. Ils BGE 106 II 356 S. 359parviennent � un revenu locatif qui exc�de le revenu locatif admissible de 13,08% pour 1978 et de 19,8% d�s le 1er juillet 1979, vu la persistance de la baisse du taux de l'int�r�t hypoth�caire en 1979.
2. L'arr�t attaqu� ne peut �tre suivi ni quant � la m�thode appliqu�e ni quant aux pr�misses sur lesquelles elle se fonde. Le rendement procur� au bailleur par l'immeuble, quel qu'en soit le mode de calcul, ne saurait �tre qualifi� de non excessif sans que l'on ait d�termin� au pr�alable un taux de rendement convenable constituant une base de comparaison. La Cour cantonale a en outre calcul� le rendement net sur la valeur totale de l'immeuble. Or le rendement admissible au sens de l'arr�t� f�d�ral du 30 juin 1972 doit �tre d�termin� par rapport aux seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propri�taire. Cet arr�t� permet en effet au bailleur de fixer un loyer qui couvre ses charges et procure un rendement convenable au capital propre investi; c'est donc le rendement net de ce capital qui ne doit pas se r�v�ler excessif (GM�R/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, 2e �d., 1979, p. 50). Enfin, la Cour cantonale s'�carte � tort des principes pos�s � l'art. 9 OSL, lorsqu'elle se fonde sur le prix d'achat de l'immeuble index� � 100% sur la variation de l'indice des prix � la consommation, ou sur une valeur de l'immeuble �trang�re � son prix de revient ou � son prix d'achat.
Au cas particulier, on peut se dispenser d'examiner l'�volution des charges et des taux de rendement depuis la date d'acquisition de l'immeuble. Il y a en effet lieu de partir des loyers que le bailleur a lui-m�me consid�r�s comme convenables en 1975, lors de la derni�re augmentation g�n�rale des loyers, pour juger si le rendement est excessif au regard de l'art. 19 AMSL.
3. a) Selon l'art. 19 AMSL, le locataire peut contester le montant du loyer qu'il estime �tre devenu abusif en raison d'une notable modification des bases de calcul, r�sultant en particulier d'une baisse des frais. Cette modification doit �tre intervenue depuis la derni�re fixation du loyer, qui constitue le moment d�terminant pour la comparaison des anciennes et des nouvelles bases de calcul (ATF 106 II 167 ss., consid. 3, 4b; GM�R/CAVIEZEL, op.cit., p. 99).
b) Les art. 14 et 15 AMSL �tant applicables, le bailleur peut opposer en compensation � la demande du locataire des motifs justifi�s de hausse. Mais ce qui vaut pour les facteurs de baisse BGE 106 II 356 S. 360vaut aussi pour les facteurs de hausse: le bailleur ne peut invoquer que les modifications survenues depuis la derni�re fixation du loyer. On peut certes r�server au propri�taire le droit de faire valoir qu'il n'avait pas �puis� auparavant toutes les possibilit�s de hausse (GM�R/CAVIEZEL, op. cit., p. 100). Cette r�serve devrait cependant �tre appliqu�e de fa�on tr�s restrictive, dans les seuls cas o� la retenue dont le bailleur aurait fait preuve ressort clairement de ses notifications de hausse. Permettre au propri�taire de remettre en cause le montant du dernier loyer fix�, en dehors de ces cas exceptionnels, reviendrait en effet � astreindre le locataire � une proc�dure probatoire longue et co�teuse, qui rendrait illusoire l'application de l'art. 19 AMSL en d�pit d'une baisse notable des frais, et notamment de la chute du taux de l'int�r�t hypoth�caire.
c) Les motifs invoqu�s par le bailleur pour justifier le loyer en vigueur jouent un r�le d�terminant dans l'appr�ciation du loyer et du rendement convenable. L'indication des motifs impos�e par l'art. 18 AMSL en cas de majoration de loyer doit permettre au locataire d'examiner la justification de cette majoration et de d�cider s'il veut ou non la contester. L'acceptation de la hausse par le locataire entra�ne une modification du contrat liant les parties sur la base des motifs invoqu�s par le bailleur. Ces motifs constituent une d�claration d'une partie qui doit �tre interpr�t�e, selon le principe de la confiance, de la fa�on dont le destinataire peut la comprendre de bonne foi (ATF 106 II 168, consid. 4a).
d) En l'esp�ce, la propri�taire a express�ment motiv� les derni�res hausses notifi�es aux locataires, entr�es en vigueur pour la plupart le 1er avril 1975, par l'augmentation des charges et du taux de l'int�r�t hypoth�caire ainsi que par le maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques, avec r�f�rence � l'art. 15 lettres b et d'AMSL. Ces d�clarations ne pouvaient �tre comprises de bonne foi par les locataires que comme la reconnaissance par le bailleur que le nouveau loyer lui apportait une couverture convenable de ses charges et un rendement normal du capital investi dans l'immeuble. Rien ne leur permettait d'admettre que d'autres motifs de hausse �taient r�serv�s. Il y a d�s lors lieu de partir de la derni�re fixation du loyer, soit du 1er avril 1975, pour examiner si une modification des bases de calcul survenue depuis lors rend excessif le rendement que l'immeuble en cause procure � la d�fenderesse.
4. a) Selon l'art. 9 al. 2 OSL, une augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire de 1/4% donne droit, en r�gle g�n�rale, � une hausse de loyer de 31/2% au plus. Une diminution de ce taux doit donner droit, de m�me, � une baisse de loyer correspondante. Le taux de r�duction du loyer doit cependant �tre adapt� afin de respecter la proportion adopt�e par le l�gislateur, � l'art. 9 al. 2 OSL, entre loyer initial et loyer modifi�, c'est-�-dire d'obtenir le m�me rapport entre loyer initial et loyer major�, en cas de hausse, qu'entre loyer diminu� et loyer initial, en cas de baisse. Cette proportion s'�tablit de la mani�re suivante:
100 loyer initial 96,62 loyer diminu� ----- ------------- = ----- ------------- 103,5 loyer major� 100 loyer initial
Le taux de r�duction du loyer correspondant � une diminution de 1/4% du taux de l'int�r�t hypoth�caire est ainsi de 3,38% seulement (100-96,62). Par exemple, un loyer de 1'000 fr. pourra �tre port� � 1'035 fr. (+ 3,5%), puis ramen� � 1'000 fr. (- 3,38%) en cas de hausse de l'int�r�t hypoth�caire de 1/4%, suivie d'une baisse de m�me ampleur.
b) De 6% en 1975, le taux de l'int�r�t hypoth�caire a pass� successivement � 5% le 1er janvier 1978, � 41/2% le 1er septembre 1978, � 41/4% le 1er avril 1979 et � 4% le 1er juillet 1979.
Dans l'�tat final de leurs conclusions en instance cantonale, les demandeurs ont requis une r�duction de leurs loyers de 12,36% d�s le 1er janvier 1978 et de 24% d�s le 1er avril 1979. Ils concluent devant le Tribunal f�d�ral � une baisse de 13,08% d�s le 1er janvier - subsidiairement 1er juillet - 1978 et de 19,8% d�s le 1er juillet 1979. Il y a d�s lors lieu de prendre en consid�ration deux dates pour appr�cier les facteurs de baisse et de hausse survenus depuis la derni�re fixation du loyer. La premi�re se situe dans le mois qui a suivi la requ�te des locataires au bailleur (25 janvier 1978), soit au 1er f�vrier 1978, et la seconde au 1er juillet 1979.
Au 1er f�vrier 1978, le taux de l'int�r�t hypoth�caire avait baiss� de 1% par rapport � 1975. Selon les art. 19 AMSL et 9 al. 2 OSL et le principe pos� ci-dessus, cette diminution justifiait en principe une r�duction des loyers des demandeurs de 13,52% (4 x 3,38). Au 1er juillet 1979, le taux hypoth�caire avait encore baiss� de 1%. Les demandeurs ont droit d�s lors � une r�duction suppl�mentaire de 13,52%, calcul�e sur le loyer BGE 106 II 356 S. 362pr�c�demment r�duit � 86,48% (100-13,52), soit � une baisse de 11,69% qui ajout�e � la premi�re, donne 25,21% (13,52 + 11,69).
5. Le droit � la r�duction et les taux de celle-ci �tant �tablis, il faut examiner si et dans quelle mesure la d�fenderesse peut opposer en compensation des facteurs de hausse au sens de l'art. 15 AMSL (augmentation des charges, prestations suppl�mentaires du bailleur, maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques), survenus apr�s la derni�re fixation du loyer en 1975.
a) Aucune prestation suppl�mentaire du bailleur ne ressort de l'�tat de fait. Au contraire, on constate que des travaux courants d'entretien de l'immeuble, tels que le rafra�chissement des plafonds et des murs, qui devraient �tre assum�s par le bailleur sans �tre r�percut�s sur les loyers (art. 254 al. 1 et 263 al. 2 CO), n'ont m�me pas �t� entrepris.
b) Pour d�terminer une �ventuelle augmentation des charges d'exploitation entre 1975 et les dates de r�f�rence (1er f�vrier 1978 et 1er juillet 1979), il faut comparer la moyenne des charges avant 1975 (abstraction faite de celles de l'ann�e 1972, qui comprennent des charges hypoth�caires), soit 30'000 fr. (30'000 fr. en 1973 et 1974), avec la moyenne des charges post�rieures. Pour les ann�es 1975 � 1977, cette moyenne atteint 29'300 fr. seulement (28'000 + 26'000 + 34'000 = 88'000:3). Il n'y a donc pas � ce titre de hausse de co�ts opposable au 1er f�vrier 1978. L'appr�ciation de la situation au 1er juillet 1979 doit en outre tenir compte du r�sultat de l'ann�e 1978, o� les charges se sont �lev�es � 54'000 fr. La moyenne des ann�es 1975 � 1978 est ainsi de 35'500 (88'000 + 54'000 = 142'000:4), soit 5'500 fr. de plus que la moyenne des charges avant 1975.
Pour d�terminer l'incidence de cette hausse de co�ts sur les loyers, il y a lieu de la mettre en rapport avec le revenu locatif de l'immeuble. Le revenu � prendre en consid�ration correspond � l'�tat locatif, y compris les loyers impay�s et ceux des logements vacants; le locataire ne doit en effet pas p�tir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occup�s.
L'�tat locatif s'�levant ici � 159'396 fr., l'augmentation des charges � concurrence de 5'500 fr. repr�sente une hausse de co�ts de 3,45% qui peut �tre oppos�e en compensation � la BGE 106 II 356 S. 363r�duction de 25,21% r�sultant de la diminution du taux de l'int�r�t hypoth�caire au 1er juillet 1979.
c) Le bailleur peut en outre invoquer en compensation, pour maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques, une augmentation du revenu locatif (art. 15 al. 1 lettre d'AMSL). En application du taux qui ressort de l'art. 11 OSL, cette augmentation �quivaut � 40% de la hausse subie par l'indice suisse des prix � la consommation depuis la derni�re fixation du loyer. Celle-ci a tenu compte du maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques, soit de la hausse du co�t de la vie survenue avant 1975.
L'indice s'�levait � 161,5 points au 1er avril 1975, � 169,1 (+ 7,6) au 1er f�vrier 1978 et � 177,2 (+ 15,7) au 1er juillet 1979. Il justifie une hausse des loyers, opposable par la d�fenderesse, de 1,88% au 1er f�vrier 1978 (7,6:161,5 = 4,71% x 0,4 = 1,88%) et de 3,89% au 1er juillet 1979 (15,7:161,5 = 9,72% x 0,4 = 3,89%).
d) L'arr�t attaqu� rel�ve que les loyers litigieux sont inf�rieurs � ceux de l'immeuble voisin et comparable, d�nomm� "En Barmottes B" et propri�t� d'une soci�t� distincte.
Cette circonstance est d�nu�e de pertinence. Un seul immeuble ne saurait suffire comme base d'une comparaison des loyers au sens de l'art. 15 al. 1 lettre a AMSL. En produisant l'�tat locatif du b�timent "En Barmottes B", la d�fenderesse n'a donc pas apport� la preuve que la condition de cette disposition serait remplie, preuve dont le fardeau lui incombait si elle entendait faire valoir ce moyen (arr�t non publi� Patria c. Schwartz, du 24 septembre 1979, consid. 2; M�LLER, Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, th�se Zurich 1976, p. 175). D'autre part, la pi�ce produite en justice, � savoir un "�tat locatif valable en 1975", ne saurait indiquer si les loyers de l'immeuble en question ont �t� convenablement diminu�s depuis les baisses du taux hypoth�caire. Or l'application du crit�re du loyer comparatif dans le cadre d'une action en r�duction du loyer fond�e sur la baisse du taux de l'int�r�t hypoth�caire suppose que les loyers dits usuels aient �t� adapt�s � cette baisse. L'art. 19 AMSL serait en effet illusoire si la requ�te d'un locataire pouvait �tre mise en �chec du seul fait que le march� usuel n'a pas ou n'a que partiellement r�agi � la diminution des frais.
6. Les loyers des demandeurs, non compris l'acompte de BGE 106 II 356 S. 364chauffage et d'eau chaude, devront d�s lors �tre r�duits dans la mesure suivante:
Au 1er f�vrier 1978, 13,52% (baisse du taux hypoth�caire; consid. 4b) - 1,88% (maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques; consid. 5c) = 11,64%, arrondi � 11,6%.
Au 1er juillet 1979, 25,21% (baisse du taux hypoth�caire; consid. 4b) - 3,45% (augmentation des charges; consid. 5b) - 3,89% (maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques; consid. 5c) = 17,87%, arrondi � 17,9%.