Source: https://www.studiolegaledauria.net/2011/11/29/la-riforma-del-condominio-brevi-cenni-e-considerazioni-sul-ddl-4041-all-esame-della-camera/
Timestamp: 2020-02-22 04:02:11+00:00
Document Index: 23273955

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 117', 'art. 1144', 'art. 1117', 'art. 1122', 'art. 1129', 'art. 71', 'art. 1129', 'in fine', 'art. 1129', 'art. 63', 'art. 129', 'art. 1129', 'art. 1133', 'art. 1134', 'art. 1133', 'art. 69', 'art. 1136', 'art. 71']

LA RIFORMA DEL CONDOMINIO: brevi cenni e considerazioni sul DDL 4041 all'esame della Camera - Consulenza Legale online
QUESTO ARTICOLO E' IN PARTE OBSOLETO PERCHE' RIGUARDA L'APPROVAZIONE DEL PRIMO PROGETTO DI LEGGE AVVENUTA NEL 2011. POTRETE TROVARE LA TAVOLA SINOTTICA DELLA VECCHIA NORMATIVA E DEL TESTO DI LEGGE DEFINITIVO (L. 220/2012) CLICCANDO QUA
Attualmente circa la metà della popolazione italiana vive in condominio; situazione ben diversa dal 1942, anno di emanazione del Codice Civile e delle relative norme in materia di comunione e condominio negli edifici ivi contenute. La necessità di una riforma organica della materia a livello legislativo appare palese da svariati lustri, ma fino ad oggi il Legislatore, pur avendo dato inizio a diversi disegni di ammodernamento delle disposizioni normative, non è mai riuscito a concludere l'iter di formazione, arenandosi in mere ed incompiute proposte progettuali e lasciando ad una Giurisprudenza di merito e di legittimità, spesso contraddittoria e anche “creativa”, il ruolo di necessario supplente.
Qualcosa però sembra essere cambiato recentemente.
Il Senato, infatti, è riuscito ad approvare un testo di riforma organica il 26 gennaio 2011 trasmettendolo successivamente alla Camera, ove è attualmente esaminato (DDL 4041). Pur con le dovute cautele - indispensabili specie nel non facile periodo attualmente attraversato dal nostro Paese, che potrebbe portare ad una chiusura anticipata della sedicesima legislatura - la riforma, secondo le previsioni dei proponenti, potrebbe essere approvata in via definitiva per l'estate del 2012. Non sarà pertanto inutile cominciare ad esaminare il testo della (probabile) futura normativa. Anche perchè - caso singolare, a dire il vero, che coinvolge direttamente il Foro salernitano - la giurisprudenza di merito ha cominciato ad applicare le disposizioni del testo di riforma prima ancora che le stesse siano state tradotte in articoli di legge; il riferimento è al decreto del 3 maggio 2011, I Sez., di cui si dirà appresso.
La prima modifica prevista dal DDL in esame riguarda l'art. 1117. L'elenco delle parti comuni viene ampliato, facendovi rientrare espressamente le aree destinate a parcheggio ed i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo; viene inoltre introdotta una importante novità laddove, sempre con riferimento alle parti comuni dell'edificio, viene fatta salva la contraria disposizione del titolo che però a pena di nullità - e qui sta la nuova previsione - deve indicarne l'ulteriore destinazione d'uso, anche se aventi diritto a godimento periodico.
Il medesimo art. 117-bis contiene una importante novità laddove stabilisce che il godimento individuale di parti comuni si intende tollerato degli altri condomini ai sensi dell'art. 1144. La cessazione della tolleranza potrà essere provata soltanto mediante atto scritto comunicato all'Amministratore o, in mancanza di Amministratore, a tutti i condomini. La portata di tale disposizione è ben evidente in tema di usucapione del bene comune; infatti la presunzione legale di tolleranza nel godimento individuale della parte comune rende praticamente non usucapibili i beni comuni da parte del singolo condomino, anche qualora egli abbia posto in essere atti tali da rendere evidente il possesso esclusivo dei beni in oggetto, in quanto la presunzione legale può essere vinta unicamente dalla procedura di comunicazione scritta all'uopo prevista.
L'art. 1117-ter è dedicato alle sostituzioni ed alle modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni. Ad onor del vero non appare chiarissimo il significato di “sostituzione delle parti comuni”; in ragione anche della complessa procedura prevista, che analizzeremo tra poco, pare potersi escludere che ci si riferisca alla semplice manutenzione straordinaria che comporti sostituzione o ricostruzione degli impianti comuni.
L'art. 1122-bis prevede una procedura del tutto inedita in materia di interventi urgenti a tutela della sicurezza dell'edificio in cui vengono attribuiti incisivi poteri all'Amministratore. Il disegno di legge, premesso che sia nelle parti comuni, sia nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, considera situazione di pericolo immanente il mancato rispetto di tale disposto. Su richiesta anche di un solo condomino o anche di un solo conduttore (e va nuovamente annotato come la legittimazione attiva sia stata allarga a soggetti diversi dal solo proprietario) l'Amministratore accede alle parti comuni o fa richiesta di accesso a quelle di proprietà esclusiva. Da sottolineare che la semplice esibizione della documentazione amministrativa attestante l'osservanza delle norme di sicurezza non è di ostacolo all'accesso; il disegno di legge insomma punta sull'effettività della mancanza di pericolo nell'edificio, da verificare nei fatti, di persona, e non sulla semplice certificazione di diritto come risultante dalla documentazione amministrativa. Ciò è tanto vero che l'accesso in questione va effettuato sempre alla presenza di un tecnico, scelto dall'Amministratore e dal richiedente in caso di ispezione della proprietà comune, oppure dal richiedente e dall'interpellato, in caso di ispezione nella proprietà esclusiva. Qualora a seguito dell'accesso risulti effettivamente una situazione di pericolo l'Amministratore convoca senza indugio l'assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al Tribunale, anche in via di urgenza. Qualora l'interpellato non consenta l'accesso o non si raggiunga l'accordo sulla nomina di un tecnico potranno essere chiesti gli opportuni provvedimenti in via di urgenza al Tribunale, che potrà porre le spese a carico di chi abbia rifiutato l'accesso. Al fine di evitare facili “dispetti” tra condomini litigiosi o denunce palesemente aleatorie, è previsto che le spese del procedimento, qualora la denuncia si riveli infondata, saranno a carico di chi ha chiesto l'intervento all'Amministratore; inoltre se vi è stato accesso alla proprietà esclusiva è previsto, sempre a carico del denunciante, il risarcimento del danno al proprietario e il versamento in favore del medesimo di una indennità pari al 50% della quota condominiale da egli dovuta in base all'ultimo rendiconto approvato.
L'art. 1129 nel testo all'esame della Camera, in particolare, è molto lungo. Prevede, in primis, l'obbligo di informazione completa all'assemblea (effettuato adempimento ex art. 71 delle disp. att., dati anagrafici e professionali, codice fiscale e, se si tratta di società, anche sede legale e denominazione; sede del locale ove si trovano i registri di cui all’articolo 1130, indicazione dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne visione e ottenere, dietro rimborso della spesa, copia da lui firmata; non ultimo, ubicazione, denominazione e codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati - il che in tutta onestà potrebbe forse considerarsi eccessivo, almeno a parere dello scrivente, scontrandosi col principio di riservatezza cui ogni professionista è tenuto nei confronti dei clienti). L’Amministratore, entro dieci giorni dall’accettazione, deve provvedere altresì all’aggiornamento dei dati del nuovo registro degli Amministratori di condominio, di cui all’articolo 71 delle disp. att.. Gli è fatto inoltre obbligo, dietro richiesta, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia, a pena di nullità della nomina. I massimali di polizza debbono essere adeguati almeno all'importo dell'ultimo bilancio e debbono essere aumentati in caso di lavori straordinari. Il disegno di legge, ancora, prevede che nei locali di ingresso al condominio, accessibili anche a terzi, venga affissa l'indicazione delle generalità, con recapiti e numeri telefonici dell'Amministratore e, in mancanza dell'Amministratore, di chi svolga funzioni analoghe a quelli dell'Amministratore.
Il lunghissimo nuovo art. 1129, nella formulazione di cui al DDL in esame, prevede anche l'obbligo a carico dell'Amministratore di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo su un apposito conto corrente bancario o postale, intestato al condominio. Tale disposizione recepisce una tendenza giurisprudenziale in atto, di cui vi è un recentissimo e per certi versi singolare riscontro anche nella giurisprudenza salernitana. Risale al 3 maggio 2011, infatti, l'ordinanza resa in un procedimento di volontaria giurisdizione in cui è stato revocato l'Amministratore che non aveva provveduto ad aprire un conto corrente sul quale far transitare le somme versate dai condomini per l’erogazione dei servizi comuni. Nel decreto di revoca si legge che: “secondo l'orientamento assolutamente prevalente nella giurisprudenza, l'Amministratore - pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo - è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al Condominio da lui amministrato (o, nel caso, a ciascun condominio, se ne amministri più d'uno, onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati).” Il decreto, nel corpo della motivazione, richiama condivisibili esigenze di trasparenza e tutela del diritto dei condomini a verificare la destinazione dei propri esborsi, ed avalla recente giurisprudenza di merito al riguardo (Trib. Roma, 24.08.09; Trib. S. Maria Capua V., 17.07.97; Trib. Torino, 03.05.00; Trib. Genova 16.09.93; Trib. Milano, 09.09.91); in fine, ad ulteriore supporto della motivazione, richiama espressamente anche il disegno di legge che qui si sta esaminando; scrive il Giudice: <<Il dato interpretativo sembra così scontato che pure la nuova veste data all'art. 1129 c.c., con la Riforma contenuta nel DDL 4041, recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", approvato in prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011, ed ora all'esame della Camera dei Deputati, espressamente prevede al comma 5° che "L'Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;”>>. Lo spazio concesso a questa rapida carrellata sulle future novità contenute nel disegno di legge sulla riforma del condominio non concede un ulteriore approfondimento; rapidamente andrà rilevato che la pronuncia in esame, ponendosi il lodevolissimo intento di dare tutela a situazioni di fatto che fin troppe volte, in passato, hanno condotto ad esiti infausti per gli sfortunati condomini vittima di Amministratori disonesti, appare quantomeno insolita laddove, nel riconoscere esplicitamente che manca nell'ordinamento giuridico attuale una specifica norma che ne faccia obbligo, finisce per procedere ad una sorta di applicazione anticipata di una norma al momento solo potenziale. Ci sarà tempo e spazio per parlarne in un futuro articolo.
Un'altra importante novità prevista dal futuro articolo 1129 consiste nell'obbligo da parte dell'Amministratore di agire forzosamente per la riscossione delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, a pena di imputabilità all'Amministratore medesimo dei danni che dovessero conseguire dal ritardo. Correlativamente, il nuovo disposto dell'art. 63 Disp. Att. prevede che l'Amministratore possa (o forse, a questo punto, sarebbe meglio dire “debba”) chiedere i necessari decreti ingiuntivi senza autorizzazione dell'assemblea.
L'ultima parte dell'art. 129 contenuto nel DDL si occupa della revoca dell'Amministratore; si prevede che l'Amministratore possa essere revocato dall'autorità giudiziaria su istanza anche di un solo condomino, qualora non renda il conto della gestione (e fin qui nessuna novità) nonchè in caso di gravi irregolarità, tra cui espressamente, ma non esaustivamente, vengono tipizzate: 1) omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo Amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3) mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; 4) gestione secondo modalità che possano generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’Amministratore o di altri condomini; 5) aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) aver omesso di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine indicato e aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater (tutela delle destinazioni d'uso), 1122-bis (interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici) e 1130, numeri 6 (registro dell'anagrafe condominiale), 7 (cura e tenuta dei registri condominiali ), 9 (affissioni ex at. 1117-ter) e 10 (omessa fornitura al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ); 8) omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'art. 1129; 9) inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza ai sensi dell’articolo 1122-bis.
All'art. 1133 viene aggiunto un ultimo comma il quale prevede che in caso di inerzia dell'Amministratore ciascuno dei condomini, previa diffida all’Amministratore o in mancanza a tutti gli altri condomini, può ricorrere al tribunale che provvede in camera di consiglio. Il tribunale può anche autorizzare l’esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese. Il successivo art. 1134 introduce la possibilità di esecuzione delle delibere da parte del singolo condomino in caso di inerzia dell'Amministratore; i profili di applicabilità della norma però sembrano sovrapporsi per molti versi a quelli dell'ultimo comma dell'art. 1133, per cui, a parere dello scrivente, sarà opportuna una più approfondita disamina del legislatore, prima dell'approvazione definitiva, al fine di evitare possibili confusioni.
Art. 1136: viene abbassato il quorum per la validità della costituzione delle assemblee; in prima convocazione viene portato a due terzi del valore dell’intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio (attualmente è due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio); in seconda convocazione viene abbassato il quorum per l'approvazione alla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (attualmente è il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio).
L'art. 69 disp att. nella formulazione datane dal DDL afferma il principio generale per cui la revisione delle tabelle millesimali deve essere fatta all'unanimità; a tale dichiarazione di principio, però, segue un elenco di eccezioni che, di fatto, finiscono per svuotarla di contenuto pratico; viene previsto infatti che la modifica possa essere disposta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, terzo comma (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, secondo la nuova formulazione del DDL) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale e quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino; come si vede, ben pochi casi rimangono, di fatto esclusi. La formulazione dell'articolo all'esame della Camera prosegue prevedendo che l'eventuale citazione in giudizio del condominio per questioni inerenti la revisione delle tabelle debba avvenire convenendo (il solo) amministratore. Questi dovrà dare tempestiva notizia della citazione all'assemblea dei condomini potendo, in mancanza, essere revocato e obbligato al risarcimento dei danni. Lo spazio non concede la possibilità di ulteriori approfondimenti, ma anche a prima vista appare del tutto evidente di quale portata sarà l'innovazione legislativa in tema di legittimazione passiva nel procedimento di revisione delle tabelle millesimali.
Grande spazio, alla fine del Disegno di legge in esame, viene riservato all'introduzione di una compiuta disciplina del registro degli amministratori di condominio e, dunque, ad una sostanziale regolamentazione della professione. La sommarietà di queste brevi note ci concede, al riguardo, solo qualche rapido appunto.
Il corposo art. 71 disp. att. comincia con l'enunciare la istituzione del registro in questione, tenuto dalle Camere di commercio, prevedendo l'obbligatorietà di iscrizione al medesimo per chi intenda svolgere le funzioni di Amministratore di Condominio. Vengono previste diverse sanzioni per l'esercizio dell'attività in assenza di iscrizione, ovvero in presenza di un'iscrizione irregolare: sanzione amministrativa da 200 a 1.000 euro (da 2.000 a 10.000 euro se l'attività è svolta in forma societaria) ed impossibilità di ottenere l'iscrizione per i successivi 5 anni, in caso di reiterata violazione; inoltre, sempre in caso di esercizio irregolare o abusivo, si dispone esplicitamente che viene meno il diritto al compenso.
L'ultima annotazione riguarda il sostanziale disinteresse del legislatore verso i piccoli condomini; il disegno di riforma pone una serie di adempimenti e pesi di carattere generale, senza operare alcuna distinzione tra un super condominio con centinaia di condomini e un condominio minimo di tre o quattro condomini; anche le facilitazioni concesse a chi amministri “in casa” un piccolo condominio di cui sia egli stesso condomino, alla fine, non si capisce bene in cosa consistano, visto che ha un obbligo di registrazione e comunicazione di dati alla Camera di Commercio sostanzialmente simile a quello dell'Amministratore professionista. Con tutta probabilità ciò si tradurrà semplicemente nella scomparsa definitiva degli amministratori “interni”, anche nei condomini piccolissimi, e in un generalizzato aumento dei costi per l'amministrazione, proporzionalmente più alto in ragione della minore dimensione dei fabbricati.