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Timestamp: 2016-10-23 16:08:35+00:00
Document Index: 87326366

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'art. 36', 'art. 47', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 156', 'art. 159']

Pr�sents: M. Corboz, Mme Rottenberg Liatowitsch, M. Nyffeler et M. Favre, juges.
les �poux Z.________, d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Thierry Thonney, avocat � Lausanne,
X.________, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Philippe Richard, avocat � Lausanne;
(hausse de loyer; immeuble dit ancien; m�thode de calcul)
A.- Par contrats du 3 novembre 1993, X.________ a remis � bail aux �poux Z.________ un appartement de quatre pi�ces situ� au 1er �tage d'un immeuble sis au chemin de Soma�s, � Pully, ainsi qu'une chambre ind�pendante situ�e au sous-sol du m�me b�timent. Moyennant un pr�avis de trois mois, les baux peuvent �tre r�sili�s pour la fin de chaque mois, sauf d�cembre.
La bailleresse a acquis l'immeuble en 1956 pour un montant de 610 000 fr., auquel s'ajoutaient les honoraires de notaire par 1871 fr.30 et les droits de mutation par 23 562 fr.55. L'immeuble a �t� construit en 1955; aucune r�novation importante n'a �t� effectu�e jusqu'en 1997. Cette ann�e-l�, la propri�taire a r�alis� des travaux pour un montant de 622 310 fr.60; il s'agissait notamment de refaire la toiture, d'y installer une sous-couverture, de remplacer les fen�tres et de poser une isolation p�riph�rique.
Par transaction intervenue le 21 octobre 1997 devant la Commission de conciliation, les parties ont fix� le loyer mensuel � partir du 1er octobre 1997 � 842 fr. pour l'appartement et � 157 fr. pour la chambre, charges non comprises; ces montants correspondaient � un taux hypoth�caire de 4,5% et � un indice des prix � la consommation de 104. 1.
Apr�s les travaux, la bailleresse a, par formulaires officiels du 9 d�cembre 1997, notifi� aux locataires des hausses de loyer fond�es sur les r�centes r�fections � plus-value; le loyer de l'appartement �tait port� � 1034 fr. par mois � partir du 1er avril 1998, charges non comprises, alors que celui de la chambre ind�pendante passait � 182 fr. par mois.
B.- Les �poux Z.________ ont contest� ces hausses en invoquant un rendement net excessif. A la suite de l'�chec de la tentative de conciliation, X.________ a, par requ�te du 1er mai 1998, conclu au caract�re non abusif des augmentations notifi�es le 9 d�cembre 1997 et demand� que les loyers mensuels de l'appartement et de la chambre soient fix�s � 1034 fr. plus un acompte de 125 fr., respectivement 182 fr.
plus un acompte de 15 fr. d�s le 1er avril 1998.
Par requ�te du 23 juin 1998, les locataires ont conclu � ce que le loyer de l'appartement soit r�duit de 2,91% d�s le 1er octobre 1998 en raison de la baisse du taux hypoth�caire � 4,25%.
Lors de l'audience du 9 juin 1999, les �poux Z.________ ont compl�t� leurs conclusions en ce sens que le loyer de l'appartement lou� est r�duit de 2,91% � partir du 1er octobre 1999.
Se pr�valant des loyers usuels du quartier, X.________ a propos� six appartements � titre comparatif.
Par jugement du 7 septembre 2000, le Tribunal des baux du canton de Vaud a jug� que les hausses de loyer destin�es � entrer en vigueur le 1er avril 1998 �taient abusives dans la mesure o� les nouveaux loyers mensuels nets d�passaient 1004 fr. pour l'appartement et 178 fr. pour la chambre ind�pendante.
Statuant le 25 avril 2001, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours d�pos� par les locataires et confirm� le jugement de premi�re instance. Les consid�rants ont �t� notifi�s le 3 septembre 2001.
C.- Les �poux Z.________ interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. A titre principal, ils concluent � la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que les hausses de loyer notifi�es le 9 d�cembre 1997 sont abusives dans leur totalit� et de nul effet, que le loyer mensuel net de l'appartement est r�duit de 2,91% d�s le 1er octobre 1998 et qu'il est r�duit dans la m�me mesure d�s le 1er octobre 1999.
Subsidiairement, ils demandent l'annulation de l'arr�t cantonal et le renvoi de la cause pour nouveau jugement dans le sens des consid�rants.
1.- S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel contest�e dans la derni�re instance cantonale et, le cas �ch�ant, d'y ajouter la diminution du loyer annuel litigieuse � ce stade de la proc�dure, puis de multiplier le montant obtenu par vingt (art. 36 al. 5 et art. 47 al. 1 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1). En l'esp�ce, l'augmentation en cause est de 2196 fr. par ann�e [(162 fr. + 21 fr.) x 12].
Multipli� par vingt, ce montant donne un total de 43 920 fr.
Quant � la diminution de loyer r�clam�e, elle s'�l�ve � 294 fr. pendant une ann�e (842 fr. x 2.91% x 12), puis � 579 fr.50 les ann�es suivantes (294 fr. + [817 fr.50 x 2.91% x 12]), soit 11 304 fr.50 sur vingt ans. La valeur litigieuse � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est par cons�quent largement d�pass�e.
2.- a) Selon le Tribunal des baux, les d�fendeurs ne pouvaient pas s'opposer aux augmentations de loyer en invoquant le rendement excessif de la chose lou�e; s'agissant d'un immeuble ancien, il convenait en effet de se r�f�rer aux loyers usuels du quartier. Or, la demanderesse a prouv� que le loyer augment� se situait dans les limites des loyers usuels du quartier. Puis, examinant la cause sous l'angle des prestations suppl�mentaires de la bailleresse, le Tribunal des baux a conclu que les travaux de r�novation ex�cut�s en 1997 autorisaient une augmentation des loyers mensuels de 162 fr. pour l'appartement et de 21 fr. pour la chambre ind�pendante.
Enfin, le tribunal a rejet� les deux baisses de loyer sollicit�es par les locataires, en se basant � nouveau sur le crit�re des loyers usuels du quartier.
Au stade du recours cantonal, la hausse fond�e sur les prestations suppl�mentaires n'�tait, en tant que telle, pas contest�e. A la suite du Tribunal des baux, la Chambre des recours a consid�r�, d'une part, que seul le crit�re des loyers comparatifs pouvait �tre oppos� aux hausses de loyer signifi�es par la demanderesse et, d'autre part, que les loyers tels que fix�s par les juges de premi�re instance se situaient dans les limites des loyers usuels du quartier.
b) Se plaignant d'une violation des art. 269 et 269a CO, les d�fendeurs reprochent � la cour cantonale de leur avoir d�ni� le droit de prouver le caract�re abusif du rendement de l'objet lou� afin de s'opposer aux hausses de loyer litigieuses. Ils estiment que les juges vaudois ont m�connu la pr�pond�rance du crit�re du rendement abusif sur celui des loyers usuels, m�me dans le cas d'un immeuble ancien. Au surplus, le calcul du rendement net ne serait en l'esp�ce ni impossible, ni difficile en raison de l'�ge de l'immeuble. Les d�fendeurs proc�dent ensuite � un tel calcul; il en ressort que le loyer au m2 autoris� est de 115 fr.60 alors que le loyer au m2 de leur appartement �tait de 117 fr.50 avant l'augmentation litigieuse. Enfin, les d�fendeurs sont d'avis que quatre des cinq objets de comparaison retenus par la cour cantonale ne pr�sentent pas les m�mes caract�ristiques de dimension ou de situation que l'appartement qu'ils louent; faute d'avoir apport� les cinq �l�ments de comparaison exig�s par la jurisprudence, la bailleresse ne pouvait s'opposer aux baisses de loyer requises.
3.- a) La demanderesse a notifi� aux d�fendeurs une augmentation de loyer fond�e sur un facteur relatif, soit les prestations suppl�mentaires li�es aux travaux de r�novation entrepris en 1997 (art. 269a let. b CO). Face � une majoration justifi�e selon la m�thode relative, le locataire conserve la facult� de s'y opposer en faisant valoir que le loyer assure n�anmoins un rendement excessif, au regard de la m�thode absolue (art. 269 CO; cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83).
Le rendement d�terminant au sens de l'art. 269 CO est le rendement net des fonds propres investis par le propri�taire.
Le capital propre correspond � la diff�rence entre le co�t initial de la chose lou�e et les fonds �trangers (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174; 122 III 257 consid. 3a p. 258 et les arr�ts cit�s). Lorsque l'immeuble n'a pas �t� construit ou acquis r�cemment, la d�termination des fonds propres peut poser probl�me. En effet, il est parfois difficile, voire impossible de reconstituer le capital propre, faute de pi�ces comptables ou parce que celles-ci laissent appara�tre, apr�s indexation, des montants �conomiquement irr�alistes (ATF 122 III 257 consid. 3b/aa p. 258/259; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 2e �d., n. 17 ad art. 269 CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 287; Gratz, Mietzinsgestaltung, p. 71). Sous l'ancien droit, le Tribunal f�d�ral a jug�, en 1986, que le crit�re des loyers usuels du quartier ne pouvait �tre �cart� lorsqu'il s'agissait de d�terminer si le rendement d'un immeuble ancien - en l'occurrence, construit en 1958/1959 - �tait excessif au sens de l'art. 14 AMSL (ATF 112 II 149 consid. 3d p. 154/155; approuv� par Higi, Z�rcher Kommentar, n. 273 ad art. 269 CO).
Le Tribunal f�d�ral n'a pas eu l'occasion de confirmer cette jurisprudence depuis l'entr�e en vigueur du nouveau droit du bail. Dans l'arr�t publi� aux ATF 124 III 310, il a examin�, dans le cadre d'une demande de diminution du loyer initial, le rapport entre l'art. 269 CO et l'art. 269a let. a CO, soit entre les deux facteurs absolus que constituent le rendement net et les loyers usuels du quartier. Il a conclu � la pr��minence du crit�re du rendement sur celui des loyers comparatifs, en ce sens que le locataire est autoris� � prouver que le loyer, pr�sum� se situer dans les limites des loyers usuels du quartier, procure au bailleur un rendement excessif. Demeurent toutefois r�serv�s les cas o� il est difficile ou impossible de d�terminer le caract�re excessif du rendement; et le Tribunal f�d�ral de citer les immeubles dits anciens, pour lesquels il pourra �tre fait application du crit�re des loyers usuels (arr�t pr�cit� consid. 2b). L'arr�t publi� aux ATF 122 III 257 concerne un immeuble acquis en 1953; bien que l'achat date de plus de quarante ans, le Tribunal f�d�ral n'a pas d�ni� au bailleur le droit d'opposer le rendement insuffisant de la chose lou�e � une demande de diminution de loyer fond�e sur la baisse du taux hypoth�caire, le litige portant pr�cis�ment sur la mani�re de calculer le rendement d'un immeuble ancien; il a toutefois ajout� que le bailleur aurait �galement pu se pr�valoir des loyers du quartier, sans se prononcer sur le rapport entre les deux crit�res.
Dans l'arr�t publi� aux ATF 120 II 100, qui avait trait � un immeuble acquis en 1959, le Tribunal f�d�ral n'a pas non plus vu d'obstacle � proc�der � un calcul de rendement, les locataires contestant une hausse de loyer en invoquant le rendement excessif.
Il r�sulte de cette jurisprudence que le moyen tir� du rendement net de la chose lou�e ne saurait �tre d'embl�e exclu lorsque la construction ou l'acquisition de l'immeuble en cause est intervenue dans les ann�es 1950, mais qu'il est toujours possible, dans ces cas-l�, de se r�f�rer aux loyers du quartier. En effet, les loyers fix�s selon le march� jouent un r�le de premier plan pour les immeubles construits ou acquis il y a plusieurs d�cennies, pour lesquels les justificatifs des investissements font d�faut ou n'ont plus de rapport avec la r�alit�. Le l�gislateur n'entendait pas d�savantager les propri�taires de longue date par rapport � ceux qui ont acquis leur b�timent r�cemment; la r�f�rence aux loyers usuels du quartier sert ainsi � rendre possible une certaine harmonisation entre anciens et nouveaux loyers (ATF 122 III 257 consid. 4a/bb p. 261).
Il s'ensuit qu'en cas d'immeubles construits ou acquis il y a quelques d�cennies, la hi�rarchie entre les crit�res absolus est invers�e par rapport � celle pr�valant pour les immeubles dits r�cents: si un loyer augment� selon un facteur relatif rentre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de proc�der au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut �tre refus� au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se pr�vaut pas � son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas � apporter la preuve requise � cet �gard.
b) En l'esp�ce, la demanderesse s'est pr�value du crit�re des loyers usuels pour faire �chec au calcul de rendement r�clam� par les d�fendeurs. Il convient d�s lors d'examiner si les appartements retenus � titre comparatif par la cour cantonale satisfont aux exigences pos�es en la mati�re par la jurisprudence.
aa) Ne sont en r�gle g�n�rale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). La jurisprudence a rappel� r�cemment le sens de la notion de loyers usuels, de sorte qu'il suffit ici de s'y r�f�rer (ATF 123 III 317 consid. 4). Il a �t� relev� en particulier que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque s�curit�, il faut disposer, en r�gle g�n�rale, de cinq �l�ments de comparaison au moins, qui pr�sentent, pour l'essentiel, les m�mes caract�ristiques que le logement litigieux quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (m�me arr�t consid. 4a p. 319 et les r�f�rences).
bb) Sur les six �l�ments de comparaison pr�sent�s par la demanderesse, la cour cantonale en a retenu cinq, s'abstenant de se prononcer sur le sixi�me. Il y a lieu � pr�sent de confronter les caract�ristiques de chaque exemple comparatif avec celles de l'appartement occup� par les d�fendeurs.
N'�tant pas une autorit� d'appel, la cour de c�ans effectuera cet examen uniquement sur la base des constatations d�finitives des juges pr�c�dents et sur le vu des griefs valablement formul�s par les d�fendeurs (art. 55 al. 1 let. c et art. 63 al. 2 OJ; cf. consid. 4c non publi� de l'ATF 127 III 411).
Le premier exemple, sis au chemin de Soma�s, ne fait l'objet d'aucune critique de la part des d�fendeurs. Une analyse plus approfondie ne s'impose d�s lors pas.
Le deuxi�me exemple se trouve au chemin des Osches; sa surface est de 100 m2 alors que l'appartement de r�f�rence occupe 86 m2. Les locataires soutiennent que les dimensions de ces deux logements ne sont pas comparables. Selon la jurisprudence, un appartement de 171 m2 peut �tre compar� � des logements ayant une surface de 142 m2 (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321), soit 17% plus petits. Or, l'appartement du chemin des Osches n'est que 16% plus grand que celui lou� par les d�fendeurs. Une telle diff�rence permet encore la comparaison, de sorte que le deuxi�me cas pouvait �tre pris en compte par la cour cantonale.
Les troisi�me et quatri�me exemples sont situ�s � l'avenue de Villardin, respectivement au chemin du Ch�teau-Sec. Ils comptent tous les deux quatre pi�ces et occupent 79 m2, respectivement 82 m2, soit des surfaces tout-�-fait comparables � celle de l'appartement de r�f�rence.
Selon les constatations souveraines de la cour cantonale, l'appartement lou� par les d�fendeurs a le m�me nombre de pi�ces que ces deux logements. Les locataires pr�tendent certes que leur appartement compte quatre pi�ces et demie, mais n'invoquent pas, sur ce point, une inadvertance manifeste de la part de la Chambre des recours. Par ailleurs, comme aucun plan de l'appartement occup� par les d�fendeurs ne figure au dossier, la cour de c�ans n'est pas � m�me de rectifier d'office une �ventuelle erreur (art. 63 al. 2 OJ).
Au demeurant, une diff�rence d'une demi-pi�ce n'est pas d�terminante juridiquement (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). C'est d�s lors � bon droit que la cour cantonale a inclus dans la comparaison les troisi�me et quatri�me exemples propos�s.
Le cinqui�me exemple est localis� au chemin de Fontanettaz. La Chambre des recours constate qu'il est situ� dans un environnement comparable � celui dans lequel se trouve l'appartement de r�f�rence. On peut ainsi admettre que, en l'esp�ce, la cour cantonale n'a pas m�sus� de son pouvoir d'appr�ciation en englobant ce cas dans les logements d�terminants.
Les loyers mensuels nets des cinq appartements retenus � juste titre par la cour cantonale s'�chelonnent entre 1115 fr. et 1450 fr. Selon le calcul non contest� du Tribunal des baux, le loyer mensuel net du logement des d�fendeurs peut �tre augment� � 1004 fr. en raison des prestations suppl�mentaires de la bailleresse. Ce montant se situe nettement au-dessous des loyers des appartements de comparaison, si bien qu'il ne saurait �tre tenu pour abusif; par identit� de motifs, il convient �galement d'admettre le caract�re non abusif du loyer de la chambre ind�pendante port� � 178 fr.
Au surplus, la demanderesse a oppos� avec succ�s le moyen tir� des loyers usuels du quartier aux demandes de baisse formul�es par les locataires (cf. ATF 122 III 257 consid. 4b p. 262).
En conclusion, la Chambre des recours n'a pas viol� le droit f�d�ral en confirmant les loyers fix�s par les juges de premi�re instance. Le recours sera rejet�.
4.- Vu l'issue de la proc�dure, il convient de mettre les frais judiciaires � la charge des d�fendeurs (art. 156 al. 1 OJ). En outre, ceux-ci verseront � la demanderesse une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 2000 fr. solidairement � la charge des d�fendeurs;
3. Dit que les d�fendeurs, d�biteurs solidaires, verseront � la demanderesse une indemnit� de 2500 fr. � titre de d�pens;