Source: http://archive-de.com/de/m/mieterbund-schwerin.de/2016-02-11_7486324_6/Mieterbund_Schwerin/
Timestamp: 2018-01-21 14:33:27
Document Index: 317447077

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

schriftlich ausgesprochen werden Das bedeutet mündliche Kündigungen sind unwirksam genauso wie Kündigungen per Telegramm Telefax oder E Mail Die schriftliche Kündigung muss eigenhändig unterschrieben werden Haben mehrere Personen den Mietvertrag ursprünglich unterschrieben zum Beispiel ein Ehepaar können sie das Mietverhältnis auch nur zusammen kündigen Die Kündigung muss dem jeweiligen Vertragspartner gegenüber ausgesprochen werden ggf also mehreren Vermietern gegenüber Wer kündigt muss im Zweifel nachweisen dass die Kündigung rechtzeitig beim Vertragspartner angekommen ist Mieter sollten deshalb die Kündigung per Einwurf Einschreiben verschicken Hier kann die Zustellung des Briefes belegt werden Möglich ist es auch die Kündigung persönlich im Beisein eines Zeugen in den Vermieterbriefkasten zu werfen Wichtige Urteile zu Eigenbedarf und Kündigungsverzicht Kündigungsverzicht Eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter die einen einseitigen Kündigungsausschluss des Mieters für fünf Jahre vorsieht ist wirksam BGH VIII ZR 81 03 Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter durch eine Formularvereinbarung für beide Seiten wirksam ausgeschlossen werden BGH VIII ZR 2 04 379 03 und 294 03 Ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht ist höchstens für vier Jahre zulässig BGH VIII ZR 27 04 Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss bei Staffelmietverträgen der die Vierjahresgrenze übersteigt ist insgesamt unwirksam BGH VIII ZR 243 05 Bei Staffelmietverträgen ist ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters von mehr als vier Jahren insoweit unwirksam als seine Dauer vier Jahre überschreitet BGH VIII ZR 257 04 Eigenbedarf Die Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat dass er selbst oder ein Familienangehöriger die Wohnung beziehen will BGH VIII ARZ 4 87 Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht dem Eigentumsrecht des Vermieters gleichwertig gegenüber BVerfG I BvR 208 93 Eigenbedarf kann auch vorliegen wenn der Vermieter die Wohnung nur teilweise für Wohnzwecke benötigt und den Rest der gekündigten Wohnung für berufliche Zwecke nutzen will BGH VIII ZR 330 04
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Mietvertrag angegeben Ausfall oder Defekt technischer Geräte wie Aufzug Heizung Warmwasserboiler usw Schäden am Haus oder in der Wohnung z B morsche Fenster undichtes Dach usw Was tun bei Wohnungsmängeln Der Vermieter muss sofort und am besten schriftlich über die Wohnungsmängel informiert werden Er muss sich um die Beseitigung der Mängel kümmern Keine Rolle spielt es ob er die Mängel zu verantworten hat oder nicht Wichtig ist aber dass der Mieter die Schäden nicht selbst verursacht oder verschuldet hat Der Mieter ist berechtigt die Miete zu mindern das heißt weniger Miete zu zahlen so lange die Mängel noch existieren Nur für völlig unerhebliche Beeinträchtigungen wie z B eine defekte Glühbirne im Treppenhaus ist eine Mietminderung ausgeschlossen Mehr als 300 Urteile zu Mietminderungen 100 Prozent Miete müssen Mieter nur zahlen wenn die Wohnung auch zu 100 Prozent in Ordnung ist Während der Mietzeit auftretende Mängel berechtigen Mieter je nach Grad der Wohnwertbeeinträchtigung zu einer Mietminderung zwischen 1 und 100 Prozent Zum Beispiel 1 Prozent defekter Briefkasten AG Mainz 8 C 98 96 3 Prozent unzumutbar aufgeraute Badewanne LG Stuttgart 13 S 347 86 5 Prozent schlechter Fernsehempfang LG München I 20 S 22475 87c oder defekte Gegensprechanlage LG Berlin 67 S 364 91 10 Prozent überhöhe Bleibelastung im Trinkwasser AG Hamburg 44 C 2614 88 oder Mäuse und Kakerlaken in der Wohnung AG Bonn 6 C 277 84 15 Prozent Einrüstung der Fassade Plastikfolien an den Fenstern AG Hamburg 38 C 483 95 oder Ausfall des Warmwasserboilers AG München 232 C 37276 90 20 Prozent bordelltypische Störungen im Haus LG Berlin 61 S 518 98 oder Schimmelpilzbefall in den meisten Zimmern LG Osnabrück 11 S 277 88 25 Prozent Heizungsdefekt 15 Grad Celsius im Winter LG München I 20 S 3739 84 oder erheblicher Baulärm in der Nachbarschaft LG Darmstadt 17
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Mieter ungeprüft zahlt verschenkt leicht tausend Euro und mehr pro Jahr Beispiele für immer wiederkehrende Fehler sind Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben werden Textform ist zulässig Jahressperrfrist muss eingehalten werden Frühestens 1 Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter eine neue Vergleichsmietenerhöhung zuschicken Kappungsgrenze ist zu beachten Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen Die Miete darf dabei aber nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus gehen Vergleichsmietenerhöhungen sind ausgeschlossen wenn ein Staffel oder Indexmietvertrag oder ein Zeitmietvertrag mit Festmiete abgeschlossen ist Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete müssen immer begründet werden Zulässige Begründungsmittel sind Mietspiegel oder Mietdatenbank oder Sachverständigen Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen Existiert vor Ort ein qualifizierter Mietspiegel muss der Vermieter seine Mieterhöhungserklärung mit diesem Zahlenwerk begründen Stützt er seine Mieterhöhungserklärung auf Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigen Gutachten muss er dem Mieter zumindest zusätzlich die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels mitteilen Wohnfläche mit entscheidend Nicht nur der Quadratmeterpreis laut Mietspiegel auch die Wohnfläche entscheidet wie viel Miete letztendlich zu zahlen ist Nachmessen kann sich hier lohnen Überlegungsfrist Der Mieter hat ausreichend Zeit zu prüfen ob er der Mieterhöhung zustimmen muss oder nicht Die Überlegungsfrist läuft den Rest des Monats
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Kinderwagen abgestellt werden solange es hierdurch nicht zu erheblichen Belästigungen für die Mitmieter kommt Waschmaschine oder Trockner dürfen in der Wohnung soweit technisch möglich aufgestellt und betrieben werden auch am Wochenende Rauchen In der Wohnung selbst aber auch auf dem Balkon der Wohnung darf der Mieter rauchen Duschen und baden Auch nachts das heißt nach 22 00 Uhr haben Mieter das Recht zu duschen oder baden maximal 30 Minuten Besuch
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Modernisierungsmieterhöhungen von den Mietern bezahlt In einer jetzt neu erschienen 72 seitigen Modernisierungsbroschüre informiert der Deutsche Mieterbund umfassend und leicht verständlich wann Mieter Modernisierungsmaßnahmen akzeptieren und zahlen müssen und welche Mieterhöhungen nach Abschluss der Baumaßnahmen berechtigt sind Außerdem erläutert die Broschüre ausführlich das Thema Mietermodernisierung Erhebungen zufolge planen 59 Prozent aller Mieterhaushalte für das laufende Jahr Modernisierung oder Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnung Rechtlich sind derartige Mietermodernisierungen aber äußerst kompliziert Der
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dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder in Vertragsverhandlungen über einen neuen Mietvertragstext eintreten Miete nur an Berechtigten zahlen Nicht voreilig an den Haus oder Wohnungskäufer die Miete zahlen Der kann die Miete erst beanspruchen wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat beispielsweise durch einen Grundbuchauszug Ohne Risiko kann an den Neuen auch gezahlt werden wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen Kündigungsschutz gilt Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe hat zum Beispiel Eigenbedarf Außerdem muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw 12 Monaten Ausnahme Hat der neue Eigentümer das Haus oder die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben kann er mit Dreimonatsfrist kündigen Er muss dann nach dem Zuschlag zum nächstmöglichen Termin kündigen Mieterhöhung Der neue Eigentümer hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen wie es auch der alte Vermieter hätte tun können Mietkaution Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen wenn das Mietverhältnis beendet ist Daran ändert ein Eigentümer oder Vermieterwechsel nichts Zurückzahlen muss die Mietkaution der neue Eigentümer Wird er zahlungsunfähig kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten Mieterrechte bei Umwandlung in Eigentumswohnungen Werden die Mietwohnungen eines Hauses in Eigentumswohnungen umgewandelt können sie einzeln verkauft werden Das verspricht höhere Gewinne für den Verkäufer das erhöht auf der anderen Seite das Kündigungsrisiko für die dort wohnenden Mieter eröffnet ihnen aber auch die Möglichkeit ihre Wohnung selbst zu kaufen Mieter umgewandelter Wohnungen haben besondere gesetzliche Schutzrechte Kündigungssperrfrist Wer eine umgewandelte und vermietete Wohnung kauft um dort selber einziehen zu können braucht einen langen Atem
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Wohnung darf höchstens drei Monatsmieten betragen ohne Betriebskostenvorauszahlungen Mieter dürfen in drei Raten zahlen die erste bei Beginn des Mietverhältnisses Vorsicht bei der Wohnungssuche Wer provisionsfreie Wohnungen verspricht aber Einschreib oder sonstige Gebühren vorab kassieren will handelt rechtswidrig Maklerprovision höchstens zwei Monatsmieten muss nur gezahlt werden wenn ein Vertrag mit dem Makler zustande gekommen ist wenn der die Wohnung vermittelt oder nachgewiesen hat und wenn ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossen ist Vor Abschluss eines Mietvertrages Rechtsrat beim örtlichen Mieterverein einholen Unzählige Klauseln in vorgedruckten Formularmietverträgen sind unwirksam Andere Vertragsbedingungen kosten sofort oder später viel Geld zum Beispiel wenn es um Staffel oder Indexmieten geht um Schönheitsreparaturen Betriebskostenvorauszahlungen usw Schönheitsreparaturen nur wenn wirksam vereinbart Schönheitsreparaturen oder Renovierungen muss der Mieter während der Mietzeit oder bei seinem Auszug nur durchführen wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart worden ist Dagegen muss er nicht anstreichen oder tapezieren wenn im Vertrag lediglich von besenrein vertragsgemäß oder bezugsfertig die Rede ist Wirksam ist eine Vertragsklausel die den Mieter verpflichtet Küche Bad und Dusche alle drei Jahre zu renovieren Wohn Schlafräume Diele und Toiletten alle fünf Jahre und Nebenräume zum Beispiel die Abstellkammer alle 7 Jahre Die Renovierungsfristen beginnen mit dem Einzug oder der letzten Renovierung des Mieters zu laufen Spätestens beim Auszug muss der Mieter dann die Räume seiner Wohnung renovieren in denen die Frist vollständig abgelaufen ist Ob der Mieter in eine renovierte oder unrenovierte Wohnung zieht spielt keine Rolle Entscheidend ist die Vereinbarung im Mietvertrag Zieht der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen aus muss er keine Schönheitsreparaturen durchführen Wirksam ist eine Mietvertragsklausel wonach der Mieter bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen anteilige Renovierungskosten zahlen muss Zum Beispiel 20 wenn die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr zurückliegen 40 wenn sie länger als zwei Jahre zurückliegen usw Unwirksam sind Vertragsklauseln
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zahlt Meistens werden monatliche Vorauszahlungen vereinbart über die jährlich abzurechnen ist Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben daß der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muß Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen Was Betriebskosten sein können legt die Betriebskostenverordnung fest Für die Verteilung der Heizkosten existiert noch eine spezielle Rechtsgrundlage Die Heizkostenverordnung bestimmt daß die Kosten der Heizung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet und auf die Mieter des Hauses verteilt werden müssen Wichtig ist daneben vor allem die Rechtsprechung der Gerichte zu unterschiedlichsten Betriebskostenfragen und problemen Die neuesten Urteile des Bundesgerichtshofs Legt der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig fest macht er sich nicht schadensersatzpflichtig BGH VIII ZR 195 03 es sei denn er hat die Auskömmlichkeit ausdrücklich zugesichert Nach dem Gesetz ist es nur verboten zu hohe Vorauszahlungen zu vereinbaren Dagegen darf der Vermieter laut BGH auf Vorauszahlungen ganz verzichten Er kann die Vorauszahlungen im Mietvertrag auch zu niedrig ansetzen Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein daß er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist ist nicht entscheidend BGH VIII ZR 115 04 Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält Liegen ihm die Abrechnungsunterlagen vor darf er sich nicht unnötig viel Zeit lassen Im Regelfall muß er innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen BGH VIII ZR 220 05 Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst muß der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt kann er sein Geld zurückfordern Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert BGH VIII ZR 94 05 Ist das Mietverhältnis
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