Source: https://www.skb.org/om-oss/foreningen/motioner/motionsdatabas/?motion=170
Timestamp: 2019-12-06 11:21:31+00:00
Document Index: 24414212

Matched Legal Cases: ['§ 41', '§ 1', '§ 41', '§ 22', '§ 22', '§ 41', '§ 34', '§ 30', '§ 41', '§ 41', '§ 41']

Motion – 2004 / 18
Motionsställare: Kvartersrådet i kv Segelbåten genom Lars Lingvall och Willy Jäger, fullmäktig respektive sammankallande i kvartersrådet
2003 års beslut om nya riktlinjer för hyressättning
Vid senaste stämma behandlades ett förslag från styrelsen om principer för hyressättning. Förslaget bifölls med några tillägg. Beslutet blev:
”att anta följande riktlinjer för hyressättningen inom SKB
Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter.
Den högsta tillåtna hyreshöjningsskillnaden mellan olika fastigheter ett enskilt år begränsas till fyra procentenheter.
Vid stämman framfördes kritik av olika slag mot förslaget, bland annat att förslagets egentliga innebörd var oklar, att det fanns motsägelser i förslaget, att det var svårt att genomföra i praktiken, att de praktiska konsekvenserna inte hade belysts och att det inte fanns någon analys av den ändring i ideologin som förslaget verkade innebära.
Förslaget presenterades dessutom – vid fullmäktigedagen, i Vi i SKB, vid förmötet före stämman och vid själva stämman – på ett sätt som ytterligare ökade förvirringen om vad förslaget faktiskt omfattade.
En fråga om förslaget verkligen stämde med SKB:s stadgar framfördes också. Stadgarna är de grundläggande reglerna för föreningen – förutom lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt och lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Stämmans beslut – och tillämpningen av besluten – får inte strida mot dessa lagar eller mot stadgarna. Och styrelsen måste följa fullmäktiges beslut, i den mån de inte strider mot dessa grundläggande regler.
Vi har nu fått meddelande om hyreshöjning för år 2004. Hyrorna höjs med 16, 20 respektive 25 kronor per kvadratmeter och år för fastigheter i yttre ytterstaden, inre ytterstaden och innerstaden. För innerstadsfastigheter med hyra under SKB:s genomsnittliga hyresnivå höjs hyran med 29 kronor per kvadratmeter och år.
Flera frågor inställer sig.
1. Stämmans beslut var att hyrorna skulle fördelas efter medlemmarnas genomsnittliga värdering av en lägenhet. Vilka undersökningar har då gjorts för att komma fram till den? Vilken eller vilka av de metoder som räknades upp i rapporten om hyressättning – kötid, jämförelse med andra lägenheter och enkäter – har använts? Eller har andra metoder använts?
Vid kontakt med representanter för hyresutskottet har det framkommit att inga undersökningar alls har gjorts. På vilka grunder kan styrelsen och hyresutskottet då hävda att man har följt stämmans beslut?
2. Hyreshöjningen har baserats enbart på avstånd från city, grovt indelat i tre områden. Menar styrelsen och hyresutskottet att SKB:s medlemmar anser att inget annat spelar roll för värderingen av en lägenhet? Menar man att alla fastigheter i vart och ett av de tre områdena är lika attraktiva? Hävdar man att detta är den enda korrigering av hyrorna som behövs för att de ska anses vara fördelade efter medlemmarnas genomsnittliga värderingar?
3. Hyresutskottets ordförande hänvisar till att man har följt ”sunt förnuft”. Hon hänvisar också till den utredning som låg till grund för beslutet. Där togs avstånd från city upp som ett exempel. Men utredningen påstod aldrig att detta var medlemmarnas genomsnittliga värdering. Arbetsgruppen skrev tvärtom att man ”ger inte några direktiv eller anvisningar [för] hur dessa bedömningar skall göras”. Det var en uppgift för styrelsen och hyresutskottet.
Anser styrelsen och hyresutskottet att ”sunt förnuft” är en godtagbar metod för att komma fram till vad som är medlemmarnas genomsnittliga värdering av en lägenhet jämfört med övriga?
4. I § 41 i SKB:s stadgar, under rubriken Grunder för beräkning av hyran, står det: ”Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.” Det innebär att hyran för en lägenhet ska baseras på mätbara egenskaper hos lägenheten.
Den högsta hyreshöjningen på 29 kronor per kvadratmeter och år motiveras dock av att vissa lägenheter – förutom att de ligger i innerstaden – har lägre hyra än genomsnittet inom SKB. Hur kan man påstå att hyran är en egenskap för en lägenhet? Menar man på allvar att hyresnivån är en grund för att bestämma just hyresnivån? Hur kan styrelsen och hyresutskottet hävda att denna hyreshöjning står i överensstämmelse med stadgarna?
När hyresutskottets ordförande tillfrågades om detta var hennes kommentar att ”stadgarna ändras varje år” – precis som om det skulle vara en anledning att inte följa stadgarna eller kunde ursäkta att hon ”inte skänkt en tanke” åt vad som står i stadgarna.
Att stadgarnas föreskrift om hyresberäkningen har särskild tyngd, framgår i lagen om kooperativ hyresrätt (2 kap. 4 § 1 respektive 2 kap. 18 §). Där anges att en sådan föreskrift måste finnas i stadgarna och dessutom att en ändring av föreskriften kräver två stämmobeslut samt tre fjärdedels majoritet vid den senare stämman. Detta är mer än vad som krävs enligt lagen om ekonomiska föreningar för andra ändringar av stadgarna.
5. Hyrorna ska enligt beslutet vid den senaste stämman fördelas efter hur SKB:s medlemmar värderar lägenheterna. De värderingarna är självfallet subjektiva och kan avse vilka faktorer som helst – inte bara de objektiva grunder som enligt stadgarna ska användas vid bestämning av hyrorna. SKB har ju ingen möjlighet att diktera på vilket sätt medlemmarna ska göra sina värderingar.
Om styrelsen i framtiden genomför åtgärder för att få fram hur ”medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter”, hur kommer man då att hantera den värderingen för att säkerställa att man tar hänsyn till bara det som avser objektiva egenskaper hos den enskilda lägenheten, i enlighet med § 41 i stadgarna?
6. Det fanns vid 2003 års stämma farhågor för att förslaget om hyressättning skulle kunna tillämpas mycket flexibelt och med ett stort mått av godtycke. Tillämpningen avseende 2004 års hyror verkar tyvärr besanna dessa farhågor.
Om beslutet om hyressättningen används på det sättet finns det stor risk för att stadgarnas grundläggande, objektivt baserade föreskrifter om hyresberäkningen åsidosätts. Är man inom styrelsen och hyresutskottet medveten om det? Vad avser man att göra för att inte riskera att fortsättningsvis bryta mot stadgarna?
7. I meddelandet om hyreshöjningen, underskrivet av SKB:s VD, sägs att hyreshöjningsskillnaden är 2,5 % och ligger väl inom ramen för den tillåtna skillnaden på 4 %. Högsta hyreshöjning uppges vara 3,9 % medan lägsta har uppgetts vara 1,4 %. Höjningen i kvarteret Gulmåran är dock 0 %, så hyreshöjningsskillnaden är 3,9. Styrelsen och hyresutskottet har alltså utnyttjat den tillåtna skillnaden nästan maximalt. Dessutom försöker styrelsen – eller åtminstone VD – utmåla hyreshöjningen som mindre än den faktiskt är genom att till och med förvränga fakta. Eller är detta bara ett ”slarvfel”?
Det finns egentligen många skäl för att riva upp det i praktiken oerhört svårgenomförbara beslutet om att fördela hyrorna efter ”hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet” i § 22 i protokollet från 2003 års stämma. Men om styrelsen ändå är villig att försöka följa beslutet om att fördela bostadshyrorna efter medlemmarnas genomsnittliga värderingar på det sätt som beslutet är skrivet i protokollet – utan att tolka in sådant som faktiskt inte står i beslutet – och dessutom är villig att göra det på ett sätt som inte bryter mot den grundläggande föreskriften i stadgarna om att hyran ska baseras på objektiva och mätbara egenskaper hos den enskilda lägenheten, bör styrelsen kanske ändå ges en chans att under ytterligare en tid visa att beslutet är möjligt att tillämpa.
Styrelsen bör avkrävas en sådan avsiktsförklaring.
Med hänvisning till det anförda föreslår vi stämman att – om inte styrelsen uttalar som sin bestämda avsikt att följa det protokollförda beslutet om fördelning av bostadshyrorna efter medlemmarnas genomsnittliga värdering av en lägenhet och göra det på ett sätt som inte bryter mot stadgarnas föreskrift om hyressättning för den enskilda lägenheten baserad på objektiva och mätbara egenskaper hos lägenheten – besluta
att upphäva beslutet i § 22 i protokollet från ordinarie stämma 2003-05-27.
Grunden för beräkning av hyran anges i SKBs stadgar § 41. Denna bestämmelse är av övergripande karaktär. En ytterligare vägledning finns i de av föreningsstämman fastställda riktlinjerna för hyressättning. Dessa nya riktlinjer som beslutades av föreningsstämman 2003 skall ligga till grund för styrelsens beslut om hyror.
När en hyreshöjning aktualiseras skall denna helt eller delvis fördelas på ett sätt som bidrar till att förändra föreningens hyresstruktur i riktning mot att bättre motsvara en bedömning av lägenheternas relativa värden. Styrelsen och hyresutskottet skall göra en bedömning av vad medlemmarna har för uppfattning.
Bakom den hyresdifferentiering som gjorts i årets hyressamråd ligger tanken att man inte alltid behöver ge samma hyreshöjning till samtliga fastigheter. Den ursprungliga hyressättningen av SKBs fastigheter har skett under lång tid och vid olika tillfällen och under olika förhållanden. Hyrorna i likvärdiga lägenheter kan därför vara helt olika. Detta gör att det kan finnas fog för att vissa fastigheter får en något högre hyreshöjning och andra en lägre hyreshöjning än genomsnittet. Den hyresdifferentiering som har gjorts vid årets hyressamråd grundar sig på en bedömning som styrelsen och hyresutskottet gjort och som liknar den indelning som hyresgästföreningen, fastighetsägareföreningen och de kommunala bolagen gjort i sin gemensamt framtagna utredning. Beträffande kv Gulmåran i Tyresö undantogs det området från samrådsunderlaget eftersom dessa lägenheter blev klara för inflyttning i slutet av 2003 och hyrorna redan hade satts för 2004.
I samband med beslutet i fullmäktige betonades mycket noggrant att de justeringar av hyresstrukturen som i framtiden kan behöva göras bör göras genom små förändringar under lång tid. Detta för att inte hyresmedlemmarna skall behöva oroas för stora och plötsliga hyreshöjningar. Någon dramatisk förändring av hyresstrukturen kommer därför inte att åstadkommas ens under lång tid.
Varje hyressamråd får bedömas efter sina ekonomiska förutsättningar. Självfallet är också alla frågor som har med hyressättning att göra känsliga och får försöka hanteras med gott omdöme. I detta ingår att försöka göra bedömningar som är rimliga. Det är inte alltid så att det i dessa sammanhang går att mäta alla ingående parametrar. Inte ens de faktorer som anges i stadgarna går alltid att objektivt mäta, där t ex en faktor som läge inte automatiskt går att mäta i km eller liknande. Inte heller är de olika faktorernas tyngd självklar. I alla sådana här sammanhang är det därför ofrånkomligt att bedömningar med sunt förnuft måste göras. För att få ytterligare vägledning i kommande hyressamråd har styrelsen och hyresutskottet kommit överens om att låta göra en enkät för att få en uppfattning om hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter.
I stället för att som motionären föreslår upphäva fullmäktiges beslut från förra året bör beslutet få en chans att verka på det sätt som avsågs. Den utvärdering som kommer att göras fem år efter beslutet får visa om det finns behov av justeringar eller förändringar.
Mot denna bakgrund föreslår styrelsen fullmäktige
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 18 och 19
Enligt § 34 i stadgarna åligger det hyresutskottet bl a att följa hyresutvecklingen för bostadslägenheter i stockholmsregionen. Av § 30 i stadgarna framgår att innan styrelsen bestämmer hyrorna för bostadslägenheterna i ny- eller ombyggd fastighet eller beslutar om hyresändring som berör föreningens bostadslägenheter, skall samråd ha ägt rum med hyresutskottet.
Föreningsstämman 2003 beslöt att anta nya riktlinjer för hyressättningen. Enligt hyresutskottets uppfattning råder ingen motsättning mellan antagna riktlinjer och § 41 andra meningen i stadgarna, som anger grunderna för beräkningen av hyran för den enskilda lägenheten. Hyresutskottet ser som sin uppgift att i samrådet med styrelsen tillämpa stadgarna och antagna riktlinjer för hyressättningen. Vidare anser utskottet att det, med det särskilda intresse för hyresfrågor som föreligger inom utskottet och med den samlade erfarenhet som ledamöterna representerar bl.a. genom eget boende i beståndet och breda kontaktnät med andra boende och köande medlemmar, har en mycket god uppfattning både om hur tillämpningen bör ske av § 41 i stadgarna och hur medlemmarna i genomsnitt värderar en enskild lägenhet.
Hyressamrådet 2003 gick till så, att styrelsen först för hyresutskottet framlade sin syn på vilka totala hyresintäkter som den ansåg vara erforderliga för räkenskapsåret 2004 för uppfyllande av § 41 första meningen i stadgarna. Därefter diskuterades ingående behovet av hyreshöjning, varvid styrelsen backade något från intagen ståndpunkt och angav att en lägre total nivå kunde accepteras. På initiativ av majoriteten i hyresutskottet föreslogs, att hyreshöjningen skulle differentieras något, så att lägenheter, som majoriteten i hyresutskottet anser medlemmarna värderar högre/lägre också skulle få en något högre/lägre hyresförändring
Styrelsen beslöt därefter om en differentierad hyreshöjning.
För att om möjligt få ytterligare vägledning för framtida hyressamråd, har hyresutskottet för 2004 förordat genomförande av en enkät hos boende och köande medlemmar.
De av stämman antagna riktlinjerna för hyressättningen skall utvärderas om fyra år. Att ompröva stämmans beslut förefaller att vara ett föregripande av den nu föreslagna inriktningen. En översiktlig utvärdering görs varje år vid hyressamrådet.
Mot bakgrund av det ovan anförda anser utskottet att motionerna är besvarade
Föreningsstämman beslöt i enlighet med styrelsens förslag att avslå motionen.