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Timestamp: 2018-11-19 18:40:04+00:00
Document Index: 81268510

Matched Legal Cases: ['art. 120', 'art. 13', 'art. 120', 'art. 120', 'art. 120', 'art. 120', 'art. 120', 'art. 22', 'art. 120', 'art. 128', 'art. 120', 'art. 120', 'art. 28', 'art. 2744', 'art. 696', 'art. 2744', 'art. 28', 'art. 21', 'art. 120']

Decreto mutui tutte le novità introdotte dal D.Lgs. n. 72/16 | Opinioni e Confronti
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By Redazione on	 25 maggio 2016 Giurisprudenza e Dottrina
In Gazzetta Ufficiale del 20 maggio 2016 è stato pubblicato l’atteso D.Lgs. n. 72/16 c.d. “mutui” – in attuazione della Direttiva 2014/17/UE – concernente i contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali. Con il presente contributo l’Autrice intende passare velocemente in rassegna le novità introdotte dal ridetto provvedimento ed innestate al capo I bis TUB in materia di credito al consumo.
D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 (G.U. 20 maggio 2016, n. 117)
Mortgage Credit Directive e sua attuazione.
ii. introdurre elevati standard di professionalità degli operatori coinvolti nella promozione e nel collocamento dei contratti di credito immobiliare attraverso reti esterne, che vengono assoggettati ad un regime di vigilanza ad hoc.
È stato introdotto nel Titolo VI del TUB (“Trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti”) il nuovo capo I-bis in materia di “Credito immobiliare ai consumatori”.Le modifiche del TUB.
Il nuovo capo I-bis.
Definizioni rilevanti.
Perimetro applicativo.
i) di finanziamenti agevolati erogati ai dipendenti pubblici da parte dell’Inps.Principi di comportamento ed obblighi pubblicitari.
In particolare, l’art. 120 septies impone non solo canoni di diligenza, correttezza etrasparenza, ma anche la valutazione del merito creditizio del consumatore; ciò in aderenza ai concetti di concessione responsabile dei mutui ed accensione responsabile dei mutui espressi nel Documento di accompagnamento della MCD del 31 marzo 2011 (cfr. www.eur-lex.europa.eu).
Le informazioni sul consumatore.
ii) della circostanza che verrà consultata una banca datiex art. 13, D. Lgs. 196/2003 (c.d. Codice della privacy);
Siffatte informazioni devono essere tempestivamente fornite attraverso la consegna del modulo denominato “Prospetto Informativo Europeo Standardizzato” (i.e. il PIES secondo le caratteristiche di cui all’Allegato II alla MCD), mentre le informazioni aggiuntive, cioè ulteriori e diverse rispetto a quelle del PIES – che il finanziatore o l’intermediario del credito debba o voglia fornire al consumatore – devono essere riportate in un documento distinto.Il finanziatore o l’intermediario del credito hanno poi l’obbligo di fornire al consumatore tutte le informazioni necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione del contratto (cc.dd. informazioni personalizzate).
Trasparenza sui compensi – remunerazioni e requisiti di professionalità.
All’art. 120 decies sono indicate le informazioni che gli intermediari del credito (ovvero i loro collaboratori o dipendenti) devono fornire ai consumatori con riguardo all’operatività dagli stessi condotta.
La norma è strettamente collegata a quanto poi previsto nel successivo art. 120septiesdecies in punto di remunerazioni pagate dai finanziatori al proprio personale (e agli intermediari del credito di cui si avvalgono) e di requisiti di conoscenza e di competenza del personale medesimo. È infatti imposto ai finanziatori di remunerare il personale e, se del caso, gli intermediari del credito in modo da garantire il rispetto degli obblighi previsti ai sensi del capo I-bis e assicurare che il personale abbia un livello di professionalità adeguato per predisporre, offrire e concludere contratti di credito o contratti accessori a quest’ultimo, nonché prestare servizi di consulenza.
La valutazione del merito creditizio del consumatore
Come anticipato, la MCD ha introdotto i concetti di concessione responsabile dei mutui edaccensione responsabile dei mutui i quali impongono una precisa valutazione del merito creditizio del consumatore prima dell’erogazione del credito.
Nel citato Documento di accompagnamento della MCD si dava atto che in questo campo il mercato presenta una grave carenza, ossia la mancanza di incentivi ad effettuare valutazioni approfondite dell’idoneità e/o del merito creditizio.
I creditori possono infatti basarsi sul valore della garanzia sottostante (l’immobile ipotecato), trasferendo il rischio di inadempimento o rivendendo il prestito a terzi. Analogamente, i consumatori possono essere indotti a sopravvalutare i propri redditi per ottenere il prestito. Sul piano della regolamentazione, carenze quali l’assenza, la scarsa chiarezza o l’incoerenza dei quadri normativi contribuiscono quindi a rendere non corrette le valutazioni dell’idoneità o del merito creditizio.
L’art. 120 undecies, in attuazione degli artt. 18, 20 e 21 della MCD, prevede quindi che:
1) la definizione delle regole di dettaglio relative al processo di valutazione del merito di credito sia rimessa alle disposizioni di attuazione della Banca d’Italia;
2) tra le informazioni rilevanti ai fini della valutazione del merito creditizio siano comprese quelle fornite dal consumatore mediante l’intermediario del credito nonché tutte le ulteriori ottenute dal finanziatore;
3) la valutazione del merito creditizio del consumatore debba essere effettuata sulla base didocumenti aggiornati ogni qual volta si proceda ad un aumento significativo dell’importo totale del credito;
4) il finanziatore non possa comunque risolvere il contratto di credito concluso con il consumatore oapportarvi modifiche per esso svantaggiose sul presupposto che la valutazione del merito creditizio sia stata condotta scorrettamente o che le informazioni fornite dal consumatore fossero incomplete (salva l’ipotesi di omissione volontaria da parte del consumatore);
5) i finanziatori abbiano diritto di accesso alla Centrale dei Rischi e alle altre banche dati.
All’art. 120 duodecies è introdotta una disciplina ad hoc sulla valutazione degli immobili che costituiscono oggetto di garanzia del credito immobiliare.Valutazione degli immobili concessi in ipoteca e osservatorio immobiliare.
Segnatamente, i finanziatori sono tenuti ad applicare standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca anche quando la valutazione è condotta da soggetti terzi.
La norma è connessa al successivo art. 120 sexiesdecies ove attribuito all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), istituito presso l’Agenzia delle Entrate, il compito di assicurare il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale e di effettuare le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale.
L’OMI dovrà infatti curare la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative al mercato nazionale delle compravendite e delle locazioni immobiliari, con il duplice obiettivo di concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare e di fornire elementi informativi rilevanti per l’attività dell’Agenzia nel campo dei processi estimali.
Ai sensi dell’art. 22 della MCD il servizio di consulenza si sostanzia in raccomandazioni personalizzate fornite al consumatore in merito al contratto di credito e costituisce un’attività separata rispetto alla concessione del credito e alle attività di intermediazione del credito.
L’art. 120 terdecies recepisce la MCD inquadrando la prestazione dei servizi di consulenza quale attività riservata ai finanziatori e agli intermediari del credito e prevedendo che la stessa possa essere qualificata come indipendente solo se resa dai consulenti di cui all’articolo 128 sexies, comma 2 bis (i.e. soggetti che prestano professionalmente in via esclusiva servizi di consulenza indipendente avente a oggetto la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma e sono iscritti in una sezione speciale dell’elenco di cui all’art. 128 sexies, comma 2; norma questa introdotta dal D. Lgs. in esame).
La prestazione di servizi di consulenza si caratterizza poi per esser connessa ad una serie diobblighi specifici tra cui:
a) agire nel migliore interesse del consumatore;
b) acquisire informazioni aggiornate sulla sua situazione personale e finanziaria;
c) fornire al consumatore una raccomandazione personalizzata in merito al contratto di credito che sia adeguata rispetto ai suoi bisogni e situazione personale e finanziaria, tenuto anche conto dei possibili rischi per tutta la durata del contratto di credito proposto.
L’art. 120 quaterdecies disciplina l’offerta di contratti di credito in valuta estera e prevede che il consumatore abbia in qualsiasi momento il diritto di convertire in euro il prestito denominato in valuta.Contratti in valuta estera.
Qui, si segnala, non è stata adottata la soluzione alternativa, prevista dalla MCD, di prevedere l’obbligo di inserire nel contratto di finanziamento in valuta meccanismi volti a limitare il rischio di cambio per il consumatore.
La norma impone però al finanziatore un’informativa specifica a favore del consumatore nell’ipotesi in cui la conversione comporti una variazione del valore dell’importo totale del credito o delle rate residue superiore al 20%.
Inadempimento del consumatore e trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale.
All’art. 120 quinquiesdecies è introdotta la novità normativa che ha suscitato maggiori perplessità ed obiezioni in sede di lavori preparatori.
La ratio di tale norma è comprensibile solo se esaminata in connessione con tutte le ulteriori previsioni introdotte al capo I bis appena passate in rassegna e, soprattutto, con le finalità che la MCD si era prefissata.
In attuazione dell’art. 28 della MCD è previsto infatti che, fermo restando il divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c., le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto medesimo, che in caso di inadempimento del consumatore, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.
Se il valore dell’immobile come stimato dal perito o l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.
A tutela del consumatore è fatto espressamente divieto al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della suddetta clausola ed il consumatore deve essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza.
L’inadempimento legittimante l’avvio della procedura di vendita del bene deve equivalere ad almeno diciotto rate mensili.
Il valore del bene immobile oggetto della garanzia deve essere stimato con una perizia successiva all’inadempimento, da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell’accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente con le modalità di cui all’art. 696, comma 3, c.p.c.
La norma, oltre che recepire quanto previsto dalla MCD, sostanzialmente si allinea alle indicazioni della giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo cui è lecito il ricorso al cosiddetto “patto marciano” in quanto, a differenza del patto commissorio, vietato dall’art. 2744 c.c., non determina alcuna sproporzione tra l’entità del debito e il valore del bene dato in garanzia; ciò poiché la stima del bene deve essere effettuata successivamente all’inadempimento e sussiste l’obbligo per il creditore di restituire al debitore l’importo eccedente l’entità del credito (Cass. 9 maggio 2013, n. 10986).
Pratiche di commercializzazione abbinata.
L’articolo 12 della MCD disciplina la pratica, in uso presso banche ed intermediari finanziari, di commercializzare i contratti di credito in modo abbinato (se il contratto di credito non è disponibile per il consumatore separatamente) ovvero aggregato (se il contratto di credito viene messo a disposizione del consumatore anche separatamente, ma non necessariamente alle stesse condizioni praticate) ad altri prodotti, specie assicurativi.
A fronte di un’impostazione generale che vieta le pratiche di commercializzazione abbinate è tuttavia riconosciuta agli Stati membri la facoltà di introdurre talune deroghe a questo divieto.
A tutela del consumatore la MCD prevede dunque il divieto di offrire o commercializzare il contratto di credito in un pacchetto che comprenda altri prodotti o servizi finanziari distinti, qualora il primo non sia disponibile separatamente.
Come noto il tema è senza dubbio rilevante e ha trovato nel nostro Ordinamento parziale disciplina in alcuni interventi legislativi aventi come obiettivo quello di evitare conflitti di interesse e di consentire al consumatore il c.d. “shopping around”.
Più in dettaglio l’art. 28, D.L. n. 1/2012 prevede che qualora le banche, gli istituti finanziari e gli intermediari finanziari condizionino l’erogazione del mutuo immobiliare alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita, sono tenute a sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi non riconducibili alle banche, agli istituti di credito e agli intermediari finanziari stessi. Il cliente resta comunque libero di scegliere sul mercato la polizza sulla vita più conveniente che il finanziatore è obbligato ad accettare senza variare le condizioni offerte per l’erogazione del mutuo immobiliare.
L’art. 21, comma 3 bis, Codice del consumo considera invece scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario ovvero all’apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario.
Con l’introduzione dell’art. 120 octiesdecies ha trovato dunque attuazione l’articolo 12 della MCD, imponendo il divieto delle c.d. pratiche di commercializzazione abbinata, facendo però salvo quanto stabilito dall’articolo 28 D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, e dall’articolo 21, comma 3-bis, D. Lgs. n. 206/2005.
Viene fatta salva, altresì, la disciplina del TUF in materia di prodotti finanziari (che potrebbero comprendere un credito rientrante nel capo I bis), attribuendo poteri di controllo alla Consob.