Source: https://www.antarius-avocats.com/angers/431-emmanuellecrochemore
Timestamp: 2019-12-07 22:32:01+00:00
Document Index: 270761291

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 232", 'arrêt ']

Antarius Avocats - Angers - Rennes : Droit immobilier, rural, de l'urbanisme et des assurances - Antarius Avocats
jeudi, 05 septembre 2019 09:57
mercredi, 28 août 2019 12:15
Après l’effondrement de trois immeubles rue d’Aubagne à Marseille et la dénonciation de l’inaction des élus face à la vétusté de certains quartiers populaires, les pouvoirs publics réinterrogent légitimement les moyens dont ils disposent pour faire face aux situations de péril menaçant un immeuble.
La décision rendue par le Conseil d’Etat le 5 juin 2019 sur un arrêté de police administrative par lequel le préfet de police de Paris a interdit l’accès et l’habitation d’un immeuble situé 12 rue Emile Level à Paris et enjoint aux occupants de quitter les lieux nous fournit l’occasion de dresser l’exposé des pouvoirs de police générale et spéciale du maire en présence d’un immeuble en péril, le Conseil d’Etat venant sanctionner la Cour administrative d’appel de Paris pour avoir confondu vitesse et précipitation dans son arrêt d’appel en date du 14 novembre 20171.
Soulignons à titre liminaire que la décision commentée présente une spécificité en ce sens qu’elle concerne un arrêté pris par le Préfet de Police de la ville de Paris. En effet, les règles de répartition des pouvoirs de police entre le Préfet de Police et le Maire de la ville de Paris connaissent quelques aménagements 2 dans notre capitale.
Le pouvoir de police municipale de l’habitat était ainsi dévolu, à la date de l’arrêté querellé, au Préfet de Police de la ville de Paris, suivant application des dispositions de l’article L.2512-13 du Code général des collectivités territoriales3 et de l’arrêté des consuls du 12 messidor an VIII. Ce dispositif a évolué depuis l’entrée en vigueur de l’article 25 de la loi en date du 28 février 20174 et c’est désormais le Maire de la ville de Paris qui exerce le pouvoir de police générale et spéciale sur les édifices menaçant ruine dans les maisons d’habitation ou les immeubles à usage total ou partiel d’hébergement, à l’instar des autres édiles locaux.
Sensible à son environnement et soucieux de rappeler les compétences dévolues aux autorités de police municipale en matière de police des édifices menaçant ruine dans le contexte rappelé précédemment5, le Conseil d’Etat profite de sa saisine pour rappeler les dispositions applicables en la matière, pour plus de clarté de l’exposé, puis il souligne que l’imminence d’une ruine n’autorise pas l’autorité administrative municipale à déroger aux procédures de péril créées pour préserver les droits des propriétaires.
Les pouvoirs de police générale du maire en matière d’immeuble menaçant ruine ressortent des dispositions des articles L.2212-2 et L.2212-4 du Code général des collectivités territoriales qui confient au maire le soin de prévenir les accidents par des précautions convenables et à mettre en œuvre d’urgence les mesures d’assistance et de secours nécessaires en cas de danger grave et imminent.
Lorsque par exemple la solidité des bâtiments est mise en cause par des événements accidentels extrinsèques (risque d’effondrement des sols, risque d’inondation, …), le maire prend les mesures qui s’imposent afin de garantir la sécurité des habitants sur le fondement de ses pouvoirs généraux. Le maire ne peut alors ordonner la démolition de l’immeuble qu’en présence d'une situation d'extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent qui exige la mise en œuvre immédiate de cette mesure6.
Parallèlement à ces pouvoirs de police générale, les dispositions de l’article L.2213-24 du Code général des collectivités territoriales et les dispositions des articles L.511-1 à L.511-4 du Code de la construction et de l’habitation auxquelles il renvoie définissent les procédures de péril ordinaire et de péril imminent.
De manière synthétique, la procédure de péril imminent régie par les dispositions de l’article L.511-3 du Code de la construction et de l’habitation autorise le maire, après avertissement adressé au(x) propriétaire(s), à demander au juge des référés du Tribunal administratif la désignation d’un expert qui dispose d’un délai de vingt‐quatre heures à compter de sa désignation pour examiner les bâtiments, dresser constat de l’état des immeubles mitoyens et proposer des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate. Lorsque le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, et notamment l’évacuation de l’immeuble.
L’urgence et l’imminence apparaissent également, en matière de péril, comme des notions proches, complémentaires mais distinctes dont l’appréhension peut s’avérer délicate. Leur qualification emporte pourtant des conséquences très différentes.
L’urgence qui implique une réponse immédiate, se caractérise en ce qu’elle légitime un « assouplissement de l’obligation de respecter la légalité »7, la mise en œuvre d’un processus dérogatoire « lorsque le respect de la légalité risquerait de paralyser l’administration, en lui interdisant de prendre les mesures nécessaires ou en les retardant »8. L’imminence correspond quant à elle à la survenance à bref délai, d’un évènement dont la certitude peut être établie par toute preuve matérielle objective. Elle oblige l’administration dans son action, qu’elle transforme en compétence liée.
Alors que seule l’imminence du risque est nécessaire à la mise en œuvre d’une procédure de péril, les dispositions des articles L.2212-2 et L.2212-4 du Code général des collectivités territoriales font non seulement référence à un « danger grave et imminent » mais également à la nécessité « de pourvoir d’urgence à toutes les mesures d’assistance et de secours ». La possibilité de déroger à la mise en œuvre des procédures des articles L.511-1 à L.511-4 du Code de la construction et de l’habitation, sans expertise préalable, implique donc une situation d’extrême urgence et l’existence d’un risque immédiat pour la sécurité des personnes.
Dans sa décision de l’espèce en date du 5 juin 2019, le Conseil d’Etat était saisi d’un arrêté en date du 19 décembre 2013, pris sur le fondement des dispositions des articles L.2212-2 et L.2212-4 du Code général des collectivités territoriales. Cet arrêté interdisait l’accès et l’habitation de l’immeuble situé au 12 rue Emile Level à Paris, cet immeuble ayant précédemment fait l’objet d’un arrêté de péril en date du 24 octobre 2012 ordonnant des travaux sur le fondement de l’article L.511-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui n’avaient jamais été réalisés.
La SCI La Pommardière et le Syndicat des copropriétaires du 12 rue Emile Level ont contesté l’arrêté du Préfet de Police devant le tribunal administratif de Paris qui a fait droit à leur demande par un jugement en date du 30 juin 2015. La Cour administrative d’appel de Paris a annulé ce jugement et rejeté les demandes de première instance par un arrêt en date du 14 novembre 2017 rendu sur un appel du Préfet. Le Conseil d’Etat annule l’arrêt d’appel et sans statuer sur le fond, renvoie les parties devant la Cour afin qu’elle se prononce à nouveau au motif qu’« en retenant que le préfet avait pu légalement, eu égard à l'état de l'immeuble, s'abstenir de mettre en œuvre les procédures prévues par le code de la construction et de l'habitation, sans rechercher si l'urgence était telle qu'elle ne permettait pas de prendre les mesures nécessaires dans le respect de la procédure prévue par l'article L. 511-3 de ce code, la cour a commis une erreur de droit ».
Le Conseil d’Etat souligne en premier lieu la circonstance que « les pouvoirs de police générale reconnus au maire par les articles L.2212-2 et L.2212-4 du CGCT, qui s'exercent dans l'hypothèse où le danger menaçant un immeuble résulte d'une cause qui lui est extérieure, sont distincts des pouvoirs qui lui sont conférés dans le cadre des procédures de péril ou de péril imminent régies par les articles L.511-1 à L.511-4 du code de la construction et de l'habitation [...], qui doivent être mis en œuvre lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres ».
Tel n’était manifestement pas le cas en l’espèce, puisque l’immeuble du 12 rue Emile Level avait fait l’objet d’un précédent arrêté de péril ordonnant la réalisation de travaux, la carence des copropriétaires étant seule à l’origine du maintien de l’état de péril de l’immeuble. L’arrêté municipal n’était donc pas juridiquement fondé sur ce point.
La juridiction administrative suprême souligne encore que « l'arrêté litigieux du 19 décembre 2013, pris par le préfet de police dans le cadre de ses pouvoirs de police générale, a pour seul objet d'enjoindre aux occupants de l'immeuble d'évacuer les lieux et d'en interdire l'accès et l'occupation ». Or, de telles mesures seraient susceptibles de relever de l’application des dispositions de l'article L.511-3 du Code de la construction et de l'habitation et ne caractérisent pas le danger grave et imminent exigé par les dispositions des articles L.2212-2 et L.2212-4 du Code général des collectivités territoriales.
L’arrêté de police du Préfet en date du 19 décembre 2013 n’étant pas justifié par un péril extrinsèque à l’immeuble, ni par la gravité du danger encouru, le juge estime que le préfet de police a en l’espèce utilisé ses pouvoirs de police administrative générale dans le but de d’éviter la procédure spéciale de péril imminent prévue par le code de la construction et de l’habitation de façon irrégulière, sans démontrer que les conditions définies par la loi étaient satisfaites.
Il a par conséquent annulé l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris qui validait l’arrêté et renvoyé les parties devant ce même juge.
La décision du Conseil d’Etat qui vise à préserver les droits du(des) propriétaire(s) d’un immeuble menaçant ruine nous semble se justifier d’autant plus qu’ensuite du drame survenu en novembre 2018, Rue d’Aubagne à Marseille, les juridictions administratives se sont parfaitement adaptées aux besoins des pouvoirs publics soucieux d’intervenir très rapidement face à un édifice menaçant ruine.
Le Tribunal administratif de Marseille a ainsi mis en place un dispositif de saisine téléphonique permettant ainsi la désignation d’un expert judiciaire dans un délai de 2 heures, y compris le week-end, accélérant la procédure issue des dispositions de l’article L.511-3 du Code de la construction et de l’habitation9.
Les édiles locaux veilleront à l’avenir à bien fonder les arrêtés de police pris à l’encontre d’un immeuble menaçant ruine, lorsque le risque de péril trouve son origine dans une circonstance intrinsèque, l’annulation de l’arrêté pouvant avoir des conséquences graves si la démolition totale ou partielle de l’immeuble est d’ores et déjà intervenue.
1 CE, 5ème et 6ème ch. Réunies, 5 juin 2019, SCI La Pommardière, n° 417305. Inédit au Recueil Lebon.
2 Articles L.2512-13 à L.2512-16 du Code général des collectivités territoriales
3 Ancienne rédaction
4 Nouvelle rédaction
5 https://www.lemonde.fr/societe/article/2018/12/20/les-morts-de-la-rue-d-aubagne-hantent-le-conseil-municipal-de-marseille_5400606_3224.html ; https://www.lemonde.fr/idees/article/2019/01/29/drame-de-la-rue-d-aubagne-nous-qui-avons-marseille-a-c-ur-appelons-tous-les-pouvoirs-publics-a-cesser-le-mepris-et-l-incompetence_5415943_3232.html ; https://www.lemonde.fr/societe/article/2019/05/07/six-moi-apres-le-drame-a-marseille-des-relogements-indignes_5459254_3224.html
6 Sur le fondement des dispositions de l’article L.511-3 du CCH : CE, 28 avril 2015, n° 389775. Inédit au Recueil Lebon ; CE, 24 juin 2014, n° 359799. Inédit au Recueil Lebon.
7 Christophe GUETTIER, « Droit administratif », Montchrestien, Paris 1998, p. 40.
8 Jean RIVERO, « Droit administratif », 13ème éd. Dalloz, Paris, 1990, p. 109.
9 http://marseille.tribunal-administratif.fr/content/download/149445/1513410/version/3/file/CP%20IMR.pdf
lundi, 24 juin 2019 11:20
La loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme de la justice s’est fixé pour objectif d’améliorer le fonctionnement du système judiciaire à travers une nouvelle définition du rôle des acteurs du procès (Chapitre Ier) en développant notamment la culture du règlement amiable des différends à toutes les étapes du procès (Section I).
La loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIème siècle en rendant obligatoire une tentative préalable de résolution amiable dans les litiges relatifs au paiement d’une somme n’excédant pas un montant à définir par décret en Conseil d’Etat ainsi que dans les litiges relatifs à des conflits de voisinage,
I. Une obligation toute en nuances
II. Des conditions d’application spécifiques destinées à assurer l’efficacité du dispositif
mercredi, 29 mai 2019 15:45
1. Les contraintes liées à la modification des contrats publics en cours d’exécution
Les contrats publics, comme tous contrats, sont soumis au principe de la force obligatoire du contrat qui engage les parties à exécuter les obligations auxquelles elles ont consenti (1). Le cocontractant se lie sur la nature et l’étendue des prestations, leur montant et leur délai d’exécution, stipulations contenues dans le contrat et ses avenants mais dont la mise en œuvre fait l’objet de mesures d’exécution informelles, ordres de services, lettres de mission, demandes orales sur le terrain…
Les théories jurisprudentielles de l’imprévision et des sujétions techniques imprévues permettent ainsi de justifier l’octroi par l’administration d’une indemnisation pour le cocontractant qui a dû faire face à un événement ou des difficultés matérielles exceptionnel(les), imprévisible(s) et extérieur(s) qui bouleversent l’économie du contrat (2), à la condition toutefois que le cocontractant n’ait pas interrompu l’exécution de ses prestations (3). En effet, la non-exécution d’un marché public par son titulaire engagerait sa responsabilité contractuelle et elle l’exposerait au prononcé d’une sanction, sans aucun droit à indemnité.
2. La médiation, outil d'accompagnement des évolutions contractuelles
Depuis la loi du 18 novembre 2016 « Justice 21 » (4) et le décret du 18 avril 2017 (5), le Code de justice administratif comprend un nouveau chapitre relatif à la médiation (6) qui retranscrit pour l’essentiel les dispositions de l’ordonnance du 16 novembre 2011 (7) relative à la médiation civile et commerciale.
La médiation s’entend de tout processus par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l'aide d'un tiers (8).
Circonscrite dans le temps, couverte par un principe de confidentialité absolu, la médiation intervient à tout moment et elle dure rarement plus de 3 mois, de sorte que les parties n’ont pas à attendre la fin de l’exécution du contrat pour mettre un terme à leur litige. Par opposition à la négociation qui règle ponctuellement un conflit, la médiation réinstaure la communication de façon durable. Les parties peuvent poursuivre l’exécution de leur contrat et même lorsqu’elles ne parviennent pas à un accord final, les engagements pris au cours de la médiation apportent une amélioration dans leurs relations.
Enfin, les efforts du pouvoir réglementaire tendant à préciser positivement les conditions du recours aux transactions administratives pour la prévention et le règlement des litiges à travers une circulaire en date du 7 septembre 2009[6] et faciliter les modalités de modification d’un marché public contribueront à une meilleure mise en œuvre de l’accord de médiation qui prend la forme d’une transaction.
Dans quelle mesure la médiation administrative deviendra-t-elle un véritable outil de résolution des litiges nés de l’exécution des marchés publics ? Les nombreux défis relevés à travers le processus de médiation devront être abordés avec sérénité, imagination, inventivité et enthousiasme par l’ensemble des partenaires pour parvenir à développer dans un esprit d’échange et de productivité les relations contractuelles entre les administrations et leurs cocontractants.
(1)CE, 17 novembre 1967, de la Brille, Rec. p. 428 ; CE, 18 mars 1988, Société civile des néo-polders, Rec. p. 129 ; CE Ass., 29 juin 2001, M. Berton
(2) CE, 30 mars 1916, Compagnie générale d’éclairage de Bordeaux, Rec. p. 125 ; CE, 30 juillet 2003, Commune de Lens, n° 223445, Rec. T. p. 862
(3) CE Sect., 5 novembre 1982, Société Propétrol, n° 19413
(4) Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIème siècle
(5) Décret n° 2017-566 du 18 avril 2017 relatif à la médiation dans les litiges relevant de la compétence du juge administratif[3] Chapitre III du Titre 1er du Livre II du code de justice administrative
(6) Ordonnance n° 2011-1540 du 16 novembre 2011 portant transposition de la directive européenne 2008/52/CE du 21 mai 2008 sur certains aspects de la médiation en matière civile et commerciale
(7) Article L.213-1 du Code de justice administrative
(8) Circulaire en date du 7 septembre 2009 relative au recours à la transaction pour la prévention et le règlement des litiges portant sur l’exécution des contrats de la commande publique, NOR : ECEM0917498C
vendredi, 03 août 2018 15:13
En dépit de sa parution en pleine période estivale, le décret n° 2018-617 en date du 17 juillet 2018 portant modification du code de justice administrative et du code de l’urbanisme ne sera pas passé inaperçu aux yeux des publicistes qu’il obligera à redoubler de vigilance dans le suivi des procédures contentieuses aussi bien en matière de référé suspension qu’en matière d’urbanisme.
Faisant suite au rapport « Propositions pour un contentieux des autorisations d’urbanisme plus rapide et plus efficace » élaboré par le groupe de travail présidé par Christine Maugüé, conseillère d’Etat, le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 devrait atténuer sensiblement les freins à la construction et accélérer les procédures contentieuses en droit de l’urbanisme ce qui ne pourra que satisfaire les promoteurs et les maîtres d’ouvrage.
Les apports de ce décret tiennent en neuf points :
Introduction de l’obligation de confirmer le maintien d’une requête au fond en cas de rejet d’un référé suspension au motif qu’il n’est pas fait état d’un moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision,
Prolongation de la suppression de l’appel pour certains contentieux de l’urbanisme jusqu’au 31 décembre 2022,
Renforcement des exigences quant au régime de la preuve de l’intérêt à agir de l’auteur d’un recours contre un permis de construire, l’auteur de la requête devant désormais justifier du caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien. Les associations devront accompagner leurs recours de la communication de leurs statuts et du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture,
Cristallisation des moyens dans les recours formés contre une autorisation d’urbanisme, passé un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense,
Obligation de mentionner la date d’affichage en mairie de l’avis de dépôt de la demande d’autorisation de construire au sein de la décision autorisant la construction,
Fixation du délai de jugement des recours introduits contre une autorisation d’urbanisme à dix (10) mois,
Modification du champ d’application de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme relatif à la notification de l’introduction d’un recours contentieux,
Limitation du délai de recours contentieux à l’encontre d’une construction achevée qui sera porté de un an à six (6) mois,
Codification de la possibilité d’obtenir une attestation de non recours.
Le texte est entré en vigueur dès le lendemain de sa publication au Journal officiel le 18 juillet 2018. Les dispositions de l'article R. 612-5-2 du code de justice administrative applicables au référé suspension de même que les articles R. 600-5 et R. 600-6 du code de l'urbanisme qui concernent respectivement la cristallisation des moyens et le délai de jugement ne s'appliqueront toutefois que pour les requêtes introduites à compter du 1er octobre 2018.
Les nouveaux articles R.424-5 et R.424-13 du code de l'urbanisme relatifs à la mention de la date d’affichage de la demande d’autorisation de construire dans l’arrêté portant autorisation, ainsi que l'article R. 600-7 de ce code portant création d’une attestation de non recours entreront en vigueur le 1er octobre 2018 et les articles R. 600-1, R. 600-3 et R. 600-4 du même code sur les conditions de recours contre une autorisation de construire, seront applicables aux requêtes dirigées contre des décisions intervenues après le 1er octobre 2018.
Ces dispositions seront probablement complétées à l’occasion des discussions sur le projet de loi ELAN qui s’intéressera nécessairement au contentieux de l’urbanisme.
1. Obligation de confirmer le maintien d’un recours en annulation à l’encontre d’une autorisation de construire en cas de rejet du référé suspension.
Alors que la recevabilité d’une requête en référé suspension est subordonnée à l’introduction parallèle d’une requête au fond, le décret n° 2018-617 en date du 17 juillet 2018 introduit une nouvelle obligation à la charge du requérant en cas de rejet de la demande de suspension consistant dans l’obligation de confirmer le maintien de la requête au fond. A défaut, le requérant sera réputé s’être désisté d’office de sa requête en annulation, qui sera rejetée.
L’article 2 dudit décret crée ainsi un nouvel article R.612-5-2 du Code de justice administrative dont il ressort que :
Il conviendra de relever que l’obligation de confirmation ne s’imposera pas dans toutes les procédures mais elle devra être strictement mise en œuvre lorsque :
La demande de suspension aura été rejetée au motif qu’il n’est pas fait état d’un moyen sérieux propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision, en l’état de l’instruction,
L’ordonnance de référé suspension n’aura pas fait l’objet d’un pourvoi en cassation.
L’obligation de confirmation de la requête au fond ne s’imposera donc pas si la requête a été rejetée en raison d’un défaut d’urgence, même si l’envoi d’un courrier de confirmation de la requête au fond pourra être adressé au greffe de la juridiction par prudence.
Il faudra également souligner que le texte prévoit que la notification de l’ordonnance de rejet devra expressément mentionner qu’en l’absence de confirmation du maintien de la requête au fond le requérant sera réputé s’être désisté. Il est donc peu probable que des oublis donnent lieu à l’abandon d’une requête au fond, le rappel de cette obligation ressortant expressément du courrier adressé par la juridiction à chaque notification.
2. La suppression de l’appel prolongée jusqu’au 31 décembre 2022 pour certains contentieux d’urbanisme
Ces dispositions visent les recours contre les autorisations d’urbanisme délivrées dans les zones tendues.
Le nouvel article R.811-1-1 du Code de justice administrative sera ainsi rédigé : « Les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application.
Les dispositions du présent article s'appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 31 décembre 2022. »
3. La preuve de l’intérêt à agir de l’auteur d’un recours contre un permis de construire
Soucieux de lever les freins à la construction, le gouvernement restreint les conditions de recevabilité des requêtes dirigées à l’encontre d’une décision d’urbanisme en exigeant la production de pièces démontrant l’intérêt à agir du requérant.
Ainsi, le décret n ° 2008-617 en date du 17 juillet 2018 introduit en son article 7 un nouvel article R.600-4 du Code de l’urbanisme rédigé comme suit :
« Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. »
Ces dispositions viennent compléter l’article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme introduit par l’ordonnance n° 2013-638 en date du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme dont il ressortait que :
« Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ».
Le requérant devra désormais justifier qu’il est directement affecté dans la jouissance d’un bien immobilier qu’il occupe « régulièrement » en produisant son titre de propriété, une promesse de vente ou un contrat préliminaire à la vente, un contrat de bail ou toute autre titre d’occupation.
A défaut, la requête sera tout simplement déclarée irrecevable.
S’agissant des associations, l’alinéa 2 de l’article R.600-4 du Code de l’urbanisme vient compléter l’article L.600-1-1 en conditionnant la recevabilité de la requête à la communication des statuts de l’association et du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture.
Il apparaît que cette condition était déjà exigée par les défendeurs lorsque les associations ne justifiaient pas de ces conditions de recevabilité dès l’introduction de la requête : le gain en termes de rapidité et d’efficacité sera ici très certainement établi.
4. La mention de la date d’affichage de la demande d’autorisation d’urbanisme en mairie dans la décision prise par l’administration
L’administration devra désormais mentionner la date d’affichage en mairie de l’avis de dépôt de la demande d’autorisation dans toute autorisation d’urbanisme, y compris en cas de non opposition à une déclaration de travaux ;
L’article R.424-5 du Code de l’urbanisme est ainsi modifié :
« En cas d'autorisation ou de non-opposition à déclaration préalable, la décision mentionne la date d'affichage en mairie de l'avis de dépôt prévu à l'article R. 423-6.
Il en est de même lorsqu'une dérogation ou une adaptation mineure est accordée. »
L’article R.424-13 du Code de l’urbanisme est également modifié pour les permis tacites ou les certificats de non opposition :
« En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l'objet d'une déclaration, l'autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit.
Ce certificat mentionne la date d'affichage en mairie de l'avis de dépôt prévu à l'article R. * 423-6.
En cas de permis tacite, ce certificat indique la date à laquelle le dossier a été transmis au préfet ou à son délégué dans les conditions définies aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales. »
5. La cristallisation des moyens dans les recours formés contre une décision d’urbanisme, deux mois après la communication du premier mémoire en défense
Les juridictions administratives peuvent d’ores et déjà fixer par ordonnance la date à partir de laquelle les parties ne peuvent plus invoquer de moyen nouveaux en application de l’article R.611-7-1 du Code de justice administrative introduit par le décret n° 2016-1480 en date du 2 novembre 2016 portant modification du code de justice administrative.
Le décret n° 2018-617 en date du 17 juillet 2018 crée un nouveau régime dérogatoire en matière d’urbanisme en introduisant un nouvel article R.600-5 au sein du Code selon lequel :
Les parties ne pourront donc plus introduire aucun moyen nouveau dans un délai de deux mois à compter de la notification du premier mémoire en défense.
6. Le délai de jugement des recours contre une autorisation d’urbanisme sera réduit à dix mois
L’article 7 du décret n° 2018-617 introduit également un nouvel article R.600-6 au sein du Code de l’urbanisme aux termes duquel :
« Le juge statue dans un délai de dix mois sur les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements ou contre les permis d'aménager un lotissement.
« La cour administrative d'appel statue dans le même délai sur les jugements rendus sur les requêtes mentionnées au premier alinéa. »
Ces dispositions, vertueuses et dont les requérants pourront espérer qu’elles leur permettront d’être fixés plus rapidement sur leur sort, ne sont toutefois assorties d’aucune sanction et leur non respect ne sera assorti d’aucune conséquence.
7. L’attestation de non recours
Les promoteurs immobiliers qui voudront sécuriser leurs projets pourront également solliciter la délivrance d’une attestation de non recours. Cette attestation pouvait déjà être demandée aux greffes des juridictions administratives mais la pratique est désormais codifiée à l’article R.600-7 :
« Toute personne peut se faire délivrer par le greffe de la juridiction devant laquelle un recours est susceptible d'être formé contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, ou contre un jugement portant sur une telle décision, un document qui, soit atteste de l'absence de recours contentieux ou d'appel portant sur cette décision devant cette juridiction, soit, dans l'hypothèse où un recours ou un appel a été enregistré au greffe de la juridiction, indique la date d'enregistrement de ce recours ou de cet appel.
Le certificat étant délivré à la date de la demande, en l’état du droit applicable, il conviendra d’attendre l’expiration des délais de recours pour que la délivrance d’une telle attestation soit utile.
8. La modification du champ d’application de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme relatif à l’obligation de notifier un recours contre une décision en matière d’urbanisme
L’article R.600-1 du Code de l’urbanisme bien connu des avocats qui notifient leurs recours, sera modifié par le décret n° 2018-617 en date du 17 juillet 2018 comme suit :
« 1° Le premier alinéa de l'article R. 600-1 est ainsi modifié :
b) A la deuxième phrase, les mots : « une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir » sont remplacés par les mots : « ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code » »
L’article R.600-1 dans sa nouvelle rédaction devra donc être lu comme suit :
« En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. »
9. La réduction du délai de recours après l’achèvement d’une construction
Pour protéger les constructions achevées, le pouvoir réglementaire a enfin réduit de moitié le délai dans lequel un recours pourra être introduit postérieurement à l’achèvement des constructions.
L’article R.600-3 du Code de l’urbanisme est ainsi modifié :
« Aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai de six mois à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.
Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1. »
Les constructeurs comprendront l’importance de déposer une déclaration d’achèvement des travaux en temps et en heures …
jeudi, 15 mars 2018 09:55
Les règles de prescription jouent parfois des tours aux syndicat des copropriétaires qui veulent agir à l’encontre d’un assureur dommages ouvrage à la suite de désordres de nature décennale. L’autorisation à agir du syndicat des copropriétaires doit être obtenu dans des délais stricts pour garantir la recevabilité du recours.
mercredi, 07 mars 2018 11:58
Intervention auprès de l'AMF sur le thème "Médiation dans les marchés publics"
Le 23 mars prochain, Emmanuelle CROCHEMORE présentera la médiation administrative aux élus locaux réunis au sein de l’association des maires de France du Maine-et-Loire (AMF 49) à la Maison des Maires à Angers à l’occasion d’un petit-déjeuner débat.
lundi, 05 février 2018 09:04
Convention cadre nationale relative à la mise en oeuvre de la médiation dans les litiges administratifs
Le 13 décembre 2017, Monsieur Jean-Marc SAUVE, Vice-Président du Conseil d’Etat, et Monsieur Pascal EYDOUX, Président du Conseil National des Barreaux, ont conclu une convention cadre nationale relative à la mise en œuvre de la médiation dans les litiges administratifs.
Cette convention est destinée à promouvoir le développement d’actions communes de formation et de communication au sujet de la place de la médiation dans le contentieux administratif du XXIème siècle. Elle devra être prolongée par de nombreux accords au niveau local entre les juridictions administratives et les barreaux de leur ressort.
Depuis de nombreuses années, mais surtout depuis la mise en place de la médiation avec la loi n° 2016-1547 en date du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIème siècle et le décret n° 2017-566 en date du 18 avril 2017 relatif à la médiation dans les litiges relevant de la compétence du juge administratif, le Conseil d’Etat ne ménage pas ses efforts pour œuvrer au développement de la médiation administrative.
Alors que la juridiction administrative a su parfaitement et rapidement s’adapter à l’évolution et la multiplication des recours contentieux ainsi qu’au développement du numérique, le juge administratif veut contribuer à la prise de conscience de l’étendue mais aussi des limites des compétences du juge de l’administration.
Saisi en droit, il ne peut se prononcer que sur le droit, dans la limite d’un contentieux « cristallisé » par les demandes initiales des parties, souvent sans satisfaire à leurs attentes, supportant humblement le poids de la qualité de relations entre deux parties qui ne parviennent pas à s’entendre.
L’efficacité pratique des recours administratifs préalables, comme des avis des institutions administratives indépendances de l’administration décisionnaire, ont démontré tout l’intérêt de la coexistence entre les procédures alternatives de règlement des litiges et les procédures juridictionnelles contentieuses.
L’introduction de la médiation présente tout de même d’importantes nouveautés dont les administratifs et les administrés ont besoin pour améliorer la transparence et la qualité de leurs relations :
La médiation préserve les délais de recours et suspend les prescriptions. Sa mise en œuvre n’est donc pas exclusive de l’introduction d’un recours contentieux,
La médiation conserve la liberté des parties qui acceptent d’y participer et peuvent l’interrompre à tout moment sans justification,
Le médiateur est un tiers neutre, impartial et désintéressé qui ne tranche pas le litige, ne rend pas de décision, mais aide les parties à définir ensemble une solution satisfaisante,
Le médiateur ne consigne pas l’accord trouvé par les parties. Il en constate l’existence, les avocats des parties restant seuls responsables de la validité et de la qualité rédactionnelle d’un protocole éventuel,
Les parties ne sont pas enfermées dans leurs demandes initiales et peuvent s’attendre à ce que leur litige ne soit pas résolu seulement en droit mais également en vertu de considérations sociales, économiques, politiques ou d’opportunité,
La médiation met directement en relation l’administration et l’administré et elle contribue à une meilleure compréhension réciproque, une pacification des relations et un respect mutuel,
La médiation facilite la définition d’une solution plus adaptée, plus rapide et plus économique que la voie contentieuse.
Pour mettre en place la médiation, les administrations doivent disposer d’une plus grande marge d’appréciation dans leur pouvoir décisionnel. Sans verser dans le discrétionnaire et l’arbitraire, le pouvoir décisionnel des administrations doit tenir compte de l’opportunité des décisions. Parallèlement, les administrations doivent toujours veiller au strict respect de la légalité et n’enfreindre en aucun cas l’ordre public.
C’est précisément pour veiller au respect de ces principes que le Conseil d’Etat et le Conseil National des Barreaux ont fait le choix des avocats dans le développement de la médiation administrative. Prescripteurs de médiations, conseils des parties tout au long du processus, médiateurs, les avocats disposent d’une compétence technique en droit administratif qui est une condition essentielle pour garantir la qualité des médiations que les collectivités territoriales ne manqueront pas d’engager à l’avenir.
Convention cadre nationale relative à la mise en œuvre de la médiation dans les litiges administratifs
Modèle de convention relative à la mise en œuvre de la médiation dans le ressort de la juridiction administrative,
Charte éthique des médiateurs dans les conflits administratifs.
vendredi, 12 janvier 2018 19:32
LES MATINALES ANTARIUS
Le vendredi 12 janvier 2018, Emmanuelle CROCHEMORE, avocat et médiateur, animait dans l’ORANGERIE DU 61 un temps de formation, animé et ludique, sur le thème de la MEDIATION ET MARCHES PUBLICS, à l’attention de maîtres d’œuvres, entrepreneurs, experts, assureurs et juristes d’entreprises.
Copropriété : le défaut de pouvoir du syndic pour agir...
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.L’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice pour le compte du Syndicat des copropriétaires, au nom desquelles figure la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à...
L'intérêt croissant pour la médiation dans le secteur de la...
Travaux supplémentaires, sujétions imprévues, retards de livraison, non conformités ou mal façons, difficultés, retards ou refus de paiements, … La vie d’un chantier n’est pas toujours un long fleuve tranquille et les occasions de crispations sont nombreuses pour le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre et/ou les constructeurs. Ces difficultés donnent souvent lieu à une première phase de discussions amiables menée plus ou moins aisément selon le degré de dépendance économique ou de partenariat commercial existant entre les parties et l’urgence...
Commentaire de Civ. 3ème, 18 avril 2019, n° 18-13.734Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (civ. 3ème, 18 avril 2019, n° 18-13.734) a récemment précisé les conditions d’appréciation de la réception tacite de l’ouvrage par le maître d’ouvrage.En l’espèce, les époux X avaient confié à la société OVALIS, assurée auprès de la société AVIVA, l’installation d’un chauffage par géothermie. Cette installation étant affectée de dysfonctionnements, et à l’issue d’une expertise judiciaire, les époux X ont...
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