Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/resolucion-26-abril-2019-783339461
Timestamp: 2019-10-22 08:46:08
Document Index: 4901523

Matched Legal Cases: ['artículo 98', 'artículo 1', 'artículo 326', 'artículo 1508', 'artículo 210', 'artículo 82', 'artículo 326']

Resolución de 26 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Castro-Urdiales, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. - Doctrina Administrativa - VLEX 783339461
TRANSMISION DE FINCA SUJETA A TANTEO Y RETRACTO CONVENCIONAL: los derechos de tanteo como los derechos de retracto se encuadran en la categoría de derechos de adquisición preferente y no impiden la transmisión salvo que se hubiera pactado el cierre en el convencional o la Ley haya impuesto esta limitación.
Castro Urdiales, a 12 de Febrero de 2019 La Registradora de la Propiedad Fdo.–Marta Esperanza Casal Garmendia.
Estando acreditado que los derechos de tanteo y retracto que gravan las fincas han caducado no resulta exigible la notificación de la compraventa a los titulares de los derechos y, por tanto, la subsanación exigida respecto a este particular es también innecesaria y debe revocarse
1.º) La transmisión del dominio se produce en virtud de la tradición instrumental operada por el otorgamiento de una escritura pública de compraventa (art. 1462 del Código Civil).
Y la mención en las escrituras y en la inscripción de que si pasados los treinta días no hubiere hecho uso de su derecho abonando el precio pactado a Tenedora de Inversiones y Participaciones, SL, ésta quedará libre para vender al tercero interesado la finca objeto de la presente escritura de compraventa, en los términos comunicados, no es fundamento de un derecho de retracto, puesto que no se anuda consecuencia resolutoria ni rescisoria alguna al hecho, no previsto textualmente, de vender por precio diferente o a persona diferente. La expresión quedará libre para vender al tercero interesado, comprende también la venta sin incumplimiento de derechos obligacionales, no necesariamente reales. Por lo tanto, entiendo que los términos que figuran en los asientos registrales discutidos, pueden estar reflejando derechos de tanteo y retracto de naturaleza obligacional esto es personal, no real, lo que, conforme a la Legislación Hipotecaria, cabría su cancelación según el artículo 98 de la Ley Hipotecaria
Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de compraventa respecto de dos fincas que según Registro están gravadas con un derecho de tanteo, en el que no se fija plazo de duración. En concreto la compradora «Tenedora de Inversiones y Participaciones, S.L.» otorga derecho de tanteo en favor del vendedor que se ejercitará en los términos que se describen a continuación: «en caso de que la Compradora encontrase un tercero interesado en adquirir la finca y así se lo comunicase a la vendedora de forma fehaciente, en dicha comunicación deberá incluir el precio que la compradora hubiese acordado para la compraventa, y que será el que libremente ésta haya pactado con el posible tercer adquirente. A partir de la fecha de la comunicación, y durante treinta días naturales, si la vendedora así como, en su caso, la sociedad de su Grupo empresarial designada al efecto, no hubiere hecho uso de su derecho, abonando el precio pactado a «Tenedora de Inversiones y Participaciones, Sociedad Limitada» ésta quedara libre para vender al tercero interesado la finca objeto de la presente escritura de compraventa, en los términos comunicados».
Los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) por lo que no puede pronunciarse este Centro Directivo sobre la procedencia de haberse inscrito un derecho de tanteo convencional sin fijación de plazo (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Estamos por tanto ante una figura de tanteo convencional inscrito, en base al principio de «numerus apertus» que no se identifica totalmente con el pacto de retro en la venta a carta de gracia por lo que no se le puede aplicar, salvo que se hubiera así pactado expresamente, el plazo de caducidad previsto en el artículo 1508 del Código Civil. Será por tanto aplicable la previsión del artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria, según la cual «podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento. Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos». Mientras no concurran tales plazos la cancelación del derecho de tanteo y retracto convencional no podrá producirse por caducidad y deberá acudirse a la regla general de escritura pública en la que preste su consentimiento el titular registral del derecho o sus causahabientes, o vía sentencia firme en procedimiento dirigido contra él (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, una cosa es la imposibilidad de cancelar por caducidad el derecho de tanteo convencional tal como está inscrito (hay que insistir sin posibilidad de pronunciamiento sobre la procedencia de su inscripción sin sujeción a plazo, dado que están los asientos bajo salvaguardia judicial) y otra cosa bien distinta es concluir que la existencia del derecho de tanteo tal como está configurado impide la inscripción de la compraventa presentada a inscripción. Como señala el notario autorizante en su informe, tanto los derechos de tanteo como los derechos de retracto se encuadran en la categoría de derechos de adquisición preferente y no impiden la transmisión salvo que se hubiera pactado alguna limitación dispositiva al respecto, de manera que salvo que expresamente se convenga (en los casos de origen convencional) -cosa que no ocurre en el supuesto de hecho de este expediente- o la ley expresamente lo disponga (así ocurre en determinados tanteos y retractos legales) no producen el cierre registral de la transmisión efectuada, sino que tan sólo determinan la preferencia en la adquisición por parte del titular del derecho, lo que mediante la inscripción se hace oponible a terceros adquirentes del inmueble.
No entra este Centro Directivo en el otro defecto de la nota de calificación, relativo a la forma de practicarse las notificaciones al titular del tanteo, dado que el recurrente sólo se centra en la caducidad del derecho (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria) que como se ha visto no es aplicable, aunque no cierra el Registro. El Registrador admite que tanto el burofax postal como el burofax electrónico de notificados son productos totalmente fehacientes pues permiten la constatación de acuse de recibo (fehaciencia de entrega) y de certificación de contenido (evidencia de contenido). Ahora bien, habrá de acreditarse la fehaciencia de la entrega y la evidencia del contenido para que el Registrador pueda calificar si el burofax cumple con los requisitos de fehaciencia y por lo tanto se ha dado cumplimiento exacto a las condiciones del tanteo y retracto pactados.