Source: http://www.salvajimenezhidalgo.com/2018/04/proyecto-de-real-decreto-para.html
Timestamp: 2019-10-24 06:01:31
Document Index: 348667143

Matched Legal Cases: ['artículo 3', 'artículo 4', 'artículo 5', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'Artículo 3', 'Artículo 4', 'Artículo 5', 'Artículo 5', 'Artículo 5', 'Artículo 5']

Vivencias de un Administrador de Fincas colegiado: Proyecto de Real Decreto para instalación repartidores coste calefacción
Ahora ante las exigencias de la Unión Europea para que se transponga la Directiva 2012/27/UE al completo -con el contento de las empresas de lectura de contadores- no sólo ha publicado el proyecto de Real Decreto, sino que también ha abierto un trámite de audiencia pública para que, hasta el día 3 de abril se puedan presentar las alegaciones pertinentes a la dirección SGEFE@minetad.es. -Creo que es de las pocas veces que antes de aprobar un Real Decreto que afecte a las Comunidades de Propietarios, previamente se admiten alegaciones que puedan mejorar o completar su contenido. Me alegro por ello.
El proyecto de Real Decreto consta de 9 artículos, una disposición adicional única, una disposición transitoria única, cuatro disposiciones finales y seis anexos. De todo ello lo que más afecta a nuestros administrados son los artículos 3, 4, 5 y 9, la disposición transitoria única (relativa a los plazos), y los anexos I, III, IV y V.
El artículo 3 se refiere a la obligación de instalación de equipos de contabilización individualizada, que recae en los titulares de las instalaciones térmicas existentes en los edificios, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable. Y en el caso de la calefacción, se deberán instalar repartidores de coste de calefacción, si no se pueden colocar contadores, si ello resulta económicamente rentable.
Anexo I. De esta obligación quedan excluidos determinadas instalaciones por su inviabilidad técnica o por su ubicación en determinadas zonas climáticas. -Madrid por estar ubicada en la zona climática D, según el código técnico de la Edificación, no esta excluida-.
El artículo 4 determina la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de equipos de contabilización individualizada: La empresa mantenedora de la instalación térmica deberá asesorar a los titulares sobre su posible exclusión de la obligación de instalar equipos de contabilización individualizada por estar incluida en los casos a que se refiere el Anexo I por inviabilidad técnica . Si está exceptuada, la empresa mantenedora deberá emitir un certificado.
Para determinar la rentabilidad económica, los titulares, según guía técnica publicada por el Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, realizarán una primera evaluación de la rentabilidad económica de la instalación.
Esta evaluación se efectuará según una herramienta informática publicada por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) en su página web (www.idae.es) que permitirá realizar esa primera evaluación de la viabilidad técnica y la rentabilidad económica. -Confiemos que sea comprensible y fácil de utilizar para todos aquellos titulares que no tienen contratado un Administrador de Fincas colegiado ¡seguro que todos los titulares saben resolver una fórmula en la que hay que elevar un número a una potencia -10!-
Si esta primera evaluación resulta económicamente rentable para la instalación de equipos de contabilización individualizada o repartidores de costes, los titulares tendrán la obligación de solicitar, al menos, un presupuesto a alguna de las empresas mantenedoras o instaladoras habilitadas. Su emisión será gratuita -¿el legislador está pensando en implantar la moda para que se cobren los presupuestos? ¿No se fía de las empresas mantenedoras e instaladoras de las instalaciones y piensa que se podrían poner de acuerdo para cobrar esos presupuestos? En las Comunidades de Propietarios, los Administradores de Fincas colegiados, debemos solicitar al menos tres presupuestos para casi todo. ¿Las empresas mantenedoras e instaladoras se van a poner de acuerdo para fijar unos precios mínimos entre ellas o se va a iniciar una guerra para, mediante esos presupuestos, quedarse con el contrato de mantenimiento de las instalaciones? -¡No digamos si encima financian su coste a 10 años!-
Información sobre los costes reales de la instalación de contabilización individual y obras anejas necesarias, así como el coste de la lectura y facturación de los consumos.
Deberá concluir, positiva o negativamente, sobre la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de los equipos de contabilización (contadores o repartidores de coste).
Si resulta positiva la valoración de la viabilidad técnica y rentabilidad económica, el presupuesto deberá incluir el período estimado de recuperación de la inversión y el compromiso de ofrecer el costo de su presupuesto en régimen de pago a plazo. En todo caso, incluirá la opción de pago aplazado en 10 años. -Las empresas mantenedoras o instaladoras financiarán durante 10 años el costo de la instalación (¿se van a poner de acuerdo sobre el tipo de interés que aplicarán?, por otra parte van a tener asegurado durante 10 años el mantenimiento y conservación de esas instalaciones, ¿les resultará rentable? ¿en 10 años cuantas averías, modificaciones por decretos, etc de las instalaciones se van a realizar?)
Se considerará que es económicamente rentable, cuando el período estimado de recuperación de la inversión que nos indica el presupuesto ofertado, sea inferior al número de años de retorno de la inversión fijado en la Orden Ministerial.
Si el resultado de este presupuesto acredita la viabilidad técnica y rentabilidad económica, el titular deberá proceder a la instalación de los sistemas de contabilizacion individualizada en un plazo máximo de quince meses a contar de las siguientes fechas:
Fecha de los plazos en Madrid:
a) Plazos límites para realizar la primera evaluación de la rentabilidad económica y obtener un presupuesto:
- Para edificios de más de 70 viviendas el 30 de abril de 2020
- Para edificios de menos de 70 viviendas el 31 de agosto de 2020
b) Plazos límites para proceder a la instalación de los sistemas de contabilización individualizada:
- Para edificios de más de 70 viviendas el 31de julio de 2021
- Para edificios de menos de 70 viviendas el 30 de noviembre de 2021
El artículo 5 marca las obligaciones de lectura de los equipos de contabilización, información al consumidor y reparto de costes, que se resumen en:
Los sistemas de contabilización de consumos deberán disponer de un servicio remoto de lectura y adquisición de los datos de consumo. (los sistemas instalados antes de la entrada en vigor del real decreto deberán tenerlo antes del 1 de enero de 2028)
La información sobre la lectura de los equipos de medida se proporcionará al cliente al menos 1 vez cada dos meses durante el período de servicio de la instalación.
Las empresas encargadas de las lecturas de los equipos ofrecerán gratuitamente a los consumidores un sistema de consulta electrónica de su consumo y dispondrán en su página web de un sistema que permita acceder de forma telemática y gratuita a sus facturas de, al menos, los dos últimos años, o del tiempo en que se venga dando servicio al consumidor, si este es menor.
Se garantizará que con la factura se facilite gratuitamente información apropiada para que los consumidores reciban una relación completa de sus costes energéticos con al menos el siguiente contenido:
los precios reales del momento y el consumo real.
la comparación del consumo del cliente final en este momento con el consumo durante el mismo período del año anterior, preferentemente en forma gráfica.
la información de contacto de las organizaciones de clientes finales, las agencias de energía u organismos similares, incluidas sus direcciones y los perfiles comparativos del usuario final y las especificaciones técnicas objetivas de los equipos que utilizan energía.
siempre que sea posible, en sus facturas, se facilitará a los clientes finales, información comparativa con un cliente final medio de la misma categoría de usuario
El articulo 9 establece el régimen sancionador en caso de incumplimiento de los preceptos contenidos en el Real Decreto que variarán entre 1.000 y 10.000 € si no se cumple con la obligación.
En el borrador del proyecto se incluyen algunas de las medidas que, en defensa de los intereses de nuestros administrados, ya solicitaba hace tiempo (ver artículo publicado en el blog con fecha 5 de febrero de 2016 -para leerlo pulsar aquí -), como por ejemplo:
La instalación de bombas de caudal variable (bomba con variación de frecuencia incorporada).
Equilibrado hidraúlico de la instalación.
Que los gastos del sistema de calefacción se dividan en gastos fijos y gastos variables (estos últimos son los que en un 60% ó 70% del total del combustible consumido por la caldera (gas, gasoleo, biomasa, etc) se repartirán según los consumos individuales que marquen los repartidores de costes).
Que la instalación de los repartidores de costes, válvulas con cabezal termostáticos regulables, sustitución de las bombas de impulsión de la caldera por otras de caudal variable/variación de frecuencia incorporada, equilibrado hidráulico del sistema etc. sean realizadas por las empresas encargadas del mantenimiento de las instalaciones y no por las empresas de lecturas de los repartidores.
Que las lecturas de los repartidores de costes no se pongan a cero en el mes de agosto, como vienen haciendo algunas empresas. Que esas lecturas se puedan conservar, con una anterior y un actual, durante varios años.
Por otra parte se advierte que hay varias observaciones, sustituciones o incorporaciones que se deberían tener en cuenta e incluir en el real Decreto que se apruebe a fin de evitar problemas posteriores.
Oportunamente se ha remitido como observaciones al proyecto de Real Decreto las siguientes:
Artículo 2. En el caso de que en alguna vivienda no se quieran instalar los dispositivos de contabilización o reparto de consumos de calefacción, le será de aplicación, como mínimo, el mayor ratio de consumo por metro cuadrado de superficie de los calculados entre vivienda conectadas. (Se evitarán problemas en las Comunidades de Propietarios con algunos propietarios al estar establecido por ley esta penalización )
Artículo 3. Se instalarán los repartidores de coste de calefacción en cada uno de los radiadores de los locales principales, como salas de estar, comedor o dormitorios, no siendo necesario que se instalen en baños, aseos, cocinas y vestíbulos. Las válvulas con cabezal termostático sí se instalan en todos. (Se les ahorrará dinero a los propietarios por instalación y lectura, al no ser imprescindible la instalación de los repartidores de costo en esas dependencias de las viviendas)
Artículo 3. En todo caso, incluirá la opción de pago aplazado en 5 años, en lugar de 10 años. (5 años es un plazo prudencial para las Comunidades de Propietarios en general. Los 10 años es muy interesante para las empresas instaladoras y de lecturas puesto que la Comunidad de Propietarios o el propietario del edificio, queda vinculado durante 10 años a dicha empresa, (¡con la de averías y reformas que pueden surgir en 10 años!). Si por cualquier circunstancia quisiera cambiar de empresa de mantenimiento o lectura tendría que abonar en el acto el total de la deuda.
Artículo 4. Para el cálculo de que la viabilidad económica sea rentable, se debería calcular en los tramos de menos de 30 viviendas, entre 31 y 70 viviendas y más de 70 viviendas. (No es lo mismo un edificio de 30 viviendas que otro de 60 ó 65 viviendas. En ambos el coste es prácticamente igual para : el equilibrado hidráulico, variador de frecuencia para actuar sobre ls bomba de calefacción o nueva bomba con variador de frecuencia (que es lo se viene haciendo), el conjunto de válvulas de presión diferencial y la instalación de by-pass en los circuitos, pero no es igual dividirlo entre 30 o menos propietarios (que son en la mayoría de los edificios del centro de Madrid) o 60 propietarios.
Artículo 5.1. Los sistemas de contabilización... deberán disponer de un servicio remoto de lectura y adquisición de los datos de consumo. Disponiendo de códigos abiertos en los softwars de lectura y no cautiva que sólo pudieran ser leídos por una empresa (Algunas empresas instalan repartidores de coste de calefacción con un código cautivo que sólo pueden leer ellas, y si cambias de proveedor tienes que cambiar todos los repartidores para que los pueda leer otra empresa).
Artículo 5.2. La información sobre la lectura de los equipos de medida se proporcionará al Administrador de la finca, el Presidente de la Comunidad de Propietarios o el propietario único del edificio, al menos una vez cada dos meses durante el período de servicio de la instalación. Debiendo remitirle además un cuadro resumen anual del total de las lecturas (las lecturas del total anual de cada propietario de ese cuadro resumen, son las que se utilizan como coeficientes para el reparto del gasto variable del consumo energético del edificio en la liquidación anual del ejercicio de ingresos y gastos)
Artículo 5.3. De, al menos los cinco últimos años, o del tiempo en que se venga dando servicio al consumidor, si este es menor, y a ser posible con lectura anterior y actual en las facturas (como ocurre con las lecturas de los consumos de agua fría y caliente).
Artículo 5.4 Anexo V a) los precios reales del momento (opcional por el cliente) y el consumo real.
Anexo III Añadir al presupuesto:
a) suministro y montaje de válvulas con cabezal termostático regulable en todos los radiadores
de la vivienda, marca y modelo.
b) suministro y montaje de sensores externos si el radiador está cubierto por u cubre radiador, armario o elemento que lo aísle.
c) suministro y montaje en cada radiador de la vivienda de detentores en la salida del retorno
Anexo V a) Los precios reales del momento (opcional por el cliente) y el consumo real. (para que las empresas de lecturas puedan dar esa información sobre los precios reales, el Administrador de la finca, el Presidente de la Comunidad o el propietario único del edificio, deberán mandar todos los meses copia de las facturas de la energía consumida por el edificio (gas, gasóleo, biomasa, etc.) para que calculen ese precio real. ¿Se van a remunerar el costo de esos trabajos?)
Muchas de nuestras Comunidades de Propietarios no quieren facturas de esas lecturas, con sólo las lecturas de los consumos de los repartidores es suficiente para distribuir el gasto fijo del combustible en la liquidación de final del ejercicio contable. En el presupuesto anual se incluye una partida a cuenta para pagar derramas proporcionadas durante los doce meses del año, y al final del ejercicio se les hace una liquidación individual. Con ello se ahorra el costo de esas facturas que son muy interesantes y beneficiosas para las empresas de lecturas - se estima en unos 5 millones de radiadores si se instalan en todos los de las viviendas-.
Los Administradores de fincas colegiados y nuestros administrados deberemos mentalizarnos que a corto plazo, tres años, se tendrán que instalar los repartidores de coste en los edificios que administramos. Y no sólo mentalizarnos, sino también prepararnos para la posible guerra que se pueda originar entre las empresas mantenedoras, instaladoras y las empresas de lectura, por sacar ventaja del mercado que se avecina, mediante la instalación de los equipos de lectura individualizada y su repercusión en los contratos de mantenimiento y de lecturas que pueden llegar a los 10 años.
Posiblemente sería conveniente que los Administradores de Fincas colegiados, bien por medio de nuestros Colegios profesionales o a título particular, organizáramos una relación de los repartidores de consumo, válvulas con cabezal termostático, empresas de lecturas, etc. que menos problemas nos provocan en nuestro trabajo con las incidencias que se producen. Con las pocas instalaciones que se han realizado, en comparación con las se deberán realizar, actualmente esas incidencias, en su mayoría, se producen en la contabilización de las lecturas y facturas, repartidores de coste que no funcionan y las empresas de lectura no se enteran, fallos en las válvulas con cabezal termostático, etc.
Por otra parte ¿es normal y justo que todo este trabajo que vamos a tener que realizar para, como dicen, que nuestros administrados ahorren energía y costo económico, no se nos remunere de alguna forma en el aumento de nuestros honorarios?. Es un trabajo que no va a ser puntual como alguna de las diez inspecciones que ya teníamos, sino que esto va a ser durante la vida del edificio.
Nuestros administrados y vosotros tenéis la respuesta.