Source: http://www.juramagazin.de/beurkundung.html
Timestamp: 2019-03-21 03:37:06
Document Index: 89009489

Matched Legal Cases: ['§ 242', '§ 313', '§ 242', '§ 313', '§ 325', '§ 812', '§ 994']

﻿ Beurkundung
Da die Kläger unstreitig die Formbedürftigkeit von Grundstücksverkäufen kannten, kommt es entgegen der Ansicht der Rev. nicht darauf an, ob sie in Kenntnis des Beklagten darauf bauten, sie würden das Grundstück nach Maßgabe der getroffenen Vereinbarungen erhalten. Ebenso wenig rechtfertigt ihr Einwand, dass sie laut Kaufvertrag erst nach Löschung der eingetragenen Grundpfandrechte einen Anspruch auf die Beurkundung haben sollten, die Anwendung des § 242 BGB; denn anderenfalls würde durch formlos vereinbartes Hinausschieben des Beurkundungszeitpunktes der Formzwang des § 313 BGB, der einen Hauptgrundsatz des gesamten Liegenschaftsrechts bildet, auf dem Umweg über Treu und Glauben praktisch ausgeschaltet. Die von der Rev. vermisste Begründung dafür, dass das Berufungsgericht die volle Überzeugung der Kläger von einer echten Übereignungsbereitschaft des Beklagten verneint hat, findet sich in der vorangehenden Urteilsfeststellung, sie hätten trotz wirtschaftlichen Verständnisses und geschäftlicher Praxis, wie sie mindestens bei dem Erstkläger als Kaufmann vorauszusetzen seien, nicht auf Schaffung klarer Verhältnisse bestanden. Auch steht die Bejahung spekulativer Züge im Gesamtverhalten der Kläger - i. S. des Eingehens eines gewissen Risikos - in keinem Widerspruch zu ihrem Vortrag über ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien, da eines das andere nicht notwendig ausschließt. Wenn es im Urteil heißt, dass die Kläger angesichts des Ausweichens und der darin zum Ausdruck kommenden Bindungsscheu des Beklagten an seiner Verlässlichkeit und an der Zuverlässigkeit seiner Absichten zweifeln mussten, so bedeutet dies nach dem Zusammenhang ersichtlich nichts anderes als die Feststellung, sie hätten in der Tat derartige Zweifel gehabt.
Der Beklagte ist bei der hier gegebenen Sachlage auch nicht deshalb, weil die Parteien den Kaufvertrag lange Zeit hindurch - insgesamt 14 Jahre - als wirksam behandelt haben und die vom Beklagten zurückzuerstattenden Kaufpreisraten infolge eines gewissen Geldwertschwundes nicht mehr völlig dem Wert zur Zeit der Zahlung entsprechen mögen, nach § 242 BGB gehalten, das formlos Vereinbarte gegen sich gelten zu lassen. Das Urteil des erk. Sen. vom 27. 10. 1967, auf das sich die Rev. zur Rechtfertigung ihres gegenteiligen Standpunktes beruft, betraf einen besonders gearteten Fall, der dem hier zur Entscheidung stehenden nicht gleichgestellt werden kann. Dort hatte ein bedeutendes wirtschaftliches Unternehmen unter Missbrauch seines geschäftlichen Ansehens und der persönlichen Autorität des Geschäftsinhabers einen früheren Angestellten, dem es ein Grundstück verkaufen wollte, dazu veranlasst, von der Einhaltung der Formvorschrift des § 313 BGB abzusehen; ausdrücklich geäußerte Bedenken des Käufers, zur wirksamen Veräußerung sei doch wohl die Zuziehung eines Notars erforderlich, waren von dem Geschäftsinhaber durch den Hinweis zerstreut worden, dass für sein Unternehmen ein privatschriftlicher Vertrag genau so viel Gewicht habe wie ein notariell beurkundeter. Hier dagegen fehlt es an einer solchen oder irgendeiner sonstigen Einwirkung auf den Willen des Vertragspartners; die Kläger begründen ihren Arglisteinwand lediglich damit, sie hätten dem Beklagten wegen der freundschaftlichen Beziehungen der Parteien sowie wegen seiner Zusage, erst noch die Grundstückslasten tilgen zu wollen, uneingeschränktes Vertrauen geschenkt; das aber hat das Berufungsgericht als richtig unterstellt. Unter diesen Umständen erübrigte sich ein Eingehen auf die von der Rev. als übergangen gerügten Beweisanträge der Kläger dafür, dass zwischen ihnen und dem Beklagten das beste Einvernehmen geherrscht, dass man sich gegenseitig bei Familienfesten besucht und dass der Beklagte dem Erstkläger gegenüber eine väterliche Haltung an den Tag gelegt habe.
Scheidet mithin, da der Beklagte sich nicht nach Treu und Glauben an dem formnichtigen Kaufvertrag festhalten lassen muss, § 325 BGB als Anspruchsgrundlage aus, so war der Zahlungsanspruch der Kläger ferner unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu prüfen. Der BerRichter hat insoweit eine Haftung des Beklagten nur in Höhe von 100 DM bejaht; hierbei handelt es sich um die den Kläger 1963 durch Fühlungnahme mit einem Notar erwachsenen Kosten, deren Aufwendung der Beklagte laut tatrichterlicher Feststellung dadurch verursacht hat, dass er mit seinem Verhalten vorübergehend den Eindruck erweckte, zum Abschluss eines notariellen Vertrages bereit zu sein, während eine solche Bereitschaft in Wirklichkeit nicht bestand. Über jene 100 DM hinaus haftet er aber nach Ansicht des Oberlandesgerichts nicht aus dem genannten rechtlichen Gesichtspunkt, weil dies voraussetzen würde, dass er - woran es hier fehle - die Formnichtigkeit des Grundstückskaufsvertrages schuldhaft herbeigeführt hätte; sein bloßes Hinhalten der Käufer gereiche, da es klar erkennbar gewesen sei, dem Verkäufer nicht zum Schuldvorwurf. Diese Urteilsausführungen enthalten keinen Rechtsverstoß; zu ihrer Widerlegung vermag auch die Revision, obgleich sie an sich von culpa in contrahendo ausgeht, nichts ins Feld zu führen.
Eine Zahlungspflicht des Beklagten lässt sich ferner aus Geschäftsführung ohne Auftrag, wie im BerUrteil rechtsirrtumsfrei und seitens der Rev. unangefochten dargelegt wird, ebenso wenig herleiten wie aus einem vertraglichen Rückabwicklungsverhältnis, für dessen Vorhandensein der Sachverhalt im übrigen keinerlei Anhalt bietet.
Hiernach vollzieht sich der Ausgleich der zwischen den Parteien infolge des nichtigen Kaufvertrages eingetretenen Vermögensverschiebungen auf gesetzlicher Grundlage. Empfangene Leistungen sind gemäß §§ 812ff. BGB zurückzugewähren, und für Grundstücksverwendungen ist nach Maßgabe der §§ 994ff. BGB Ersatz zu leisten. Das Berufungsgericht hat in diesem Rahmen eine Saldierung vorgenommen und ist dabei unter Berücksichtigung der verschiedenen Einzelposten zu einem Guthaben der Kläger in Höhe von 14738,30 DM gelangt. Zieht man davon die nach Klageerhebung gezahlten 9805,24 DM ab, so verbleibt zugunsten der Kläger noch eine Restforderung von 4933,06 DM, wie sie ihnen im angefochtenen Urteil zugesprochen wird.