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Timestamp: 2020-04-03 00:32:08+00:00
Document Index: 114660013

Matched Legal Cases: ['art 69', 'art 1136', 'art 68', 'art. 69', 'art 1132', 'art 63']

Studio Legale Avvocato Mara Navarro Brescia - L'esperto Risponde
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Argomento: Diritto Condominiale e Tutela Amministratore
Quale maggioranza per approvare tabelle millesimale dopo la sopraelevazione?Open or Close
Approvazione delle tabelle millesimali contrattuali in caso di sopraelevazione
E’ pacifico stabilire che il proprietario dell’ultimo piano di un edificio abbia il diritto a sopraelevare, salvo che il titolo lo divieti e a patto che rispetti i seguenti dettami: che la sopraelevazione non leda le condizioni estatiche dell’edificio; che la sopraelevazione non pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio; che la sopraelevazione non diminuisca notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti; che una volta sopraelevato si provveda al risarcimento agli altri condomini dell’edificio; e che una volta effettuata la sopraelevazione si provveda, a spese proprie, alla revisione della tabella millesimale. Per quanto riguarda quest’ultimo requisito vi sono, però, i seguenti aspetti da tener in considerazione: Bisogna differenziare se la tabella millesimale esistente, prima del sopralzo, sia una tabella contrattuale o assembleare. Le tabelle condominiali contrattuali sono quelle che sono state predisposte dal costruttore, inserite nell’atto originario. Le seconde sono quelle deliberate in assemblea. Per quelle tabelle provenienti da regolamento assembleare o approvate in assemblea non vi sorgono dubbi , dopo la sopraelevazione si applica quanto indicato nell’art 69 delle dips att. c.c. che prescrive che: le tabelle millesimale (modificate e/o nuove) saranno approvate con la maggioranza qualificata dell’art 1136 c.c. Invece per quanto riguarda le tabelle millesimali di origine contrattuale, il dubbio sorge ed è sorto, in quanto l’art 68 delle dip. Att.ne del c.c, che prescrive: le tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale (predisposte dal costruttore) debbano essere modificate all’unanimità. Dunque, quale maggioranza sarà necessaria, che articolo applicare? Sebbene la suddetta formulazione, cosi come prescritta, possa trarre in inganno sulle maggioranze richieste ai fini della modifica delle tabelle millesimali di origine contrattuale, la giurisprudenza in particolare quella recente , è concorde nel ritenere che la formulazione del menzionato art. 69 (così come predisposto dopo la riforma del 2012) recepisce i principi già espressi dalle Sezione Unite, ovvero che tale articolo, non avrebbe affatto imposto un generalizzato obbligo di approvazione all'unanimità delle tabelle millesimali, ma disciplina, le sole ipotesi di approvazione di delibere di rettifica o modifica di tabelle (siano contrattuali che assembleari) già adottate, così risolvendo i dubbi in materia. Concludendo così che anche nel caso di tabelle contrattuali basti la maggioranza qualificata per l’approvazione delle tabelle millesimali modificate a seguito di una sopraelevazione. Per poter però “beneficare” dell’interpretazione sopra esposta, è necessario che vi siano i seguenti requisiti tutti contemporaneamente: l’incremento di superfici o l’incremento o la diminuzione delle unità immobiliari sia alterato per più di un quinto del valore proporzionale del edificio e che il costo per redigere una tabella millesimale che contempli le nuove strutture debba essere sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Il debitore deve saldare le spese legali del decreto ingiuntivo notificatogli dopo aver pagato il debito?Open or Close
Secondo dottrina e giurisprudenza, nel caso in cui il debitore pagasse al creditore prima della notifica del decreto ingiuntivo, questo sarà tenuto al pagamento sia delle spese legali liquidate nel decreto, sia degli interessi. Ciò salvo un accordo scritto nel quale il creditore dichiari che riceve il pagamento di quanto dovuto a tacitazione di ogni qualsivoglia pretesa, dichiarando che nulla è più dovuto tra le parti, e in questo caso, chiaro è che le spese legali da corrispondere al legale saranno interamente dovute dal creditore.
Cosa sono le tabelle millesimali e Come si approvano le tabelle millesimali?Open or Close
Le tabelle millesimali esprimono il rapproto di valore tra le singole unità immobiliri e l'intero stabile.
Questo valore serve per la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni. Ogni condomino contribuirà alla spessa in proporzione al valore che le verrà dato nella tabella millesimale.
Le tabelle millesimali vengono calcolate sulla base di mille. Ed è importante determinare che i valori espressi nelle tabelle millesimali NON incidono sul valore effettivo dei beni, ma hanno una portata meramente dichiarativa, quindi è pacifico determinare che non sostituiscono e non creano alcuna posizione di diritto reale.
le tabelle millesimali, possono essere contrattuali, assembleari, per facta concludentia, e giudiziale.
Le tabelle millesimali contrattuali sono quelle elaborate dal costruttore.
Quelle assembleari sono quelle elaborate e poi approvate dall'assemblea all'unanimità.
Le tabelle per facta concludentia sono quelle che si formano per l'uso continuo. o quelle allegate al regolamento del condominio.
infine le tabelle millesimali giudiziale sonoquelle predisposte in sede giudiziale.
In linea di massima devono essere comunque approvate all'unanimità, tranne quando il ricalcolo dei millesimi viene fatto a causa di un errore o quando vi è stata la sopraelevazione. In questi due casi per l'approvazione delle tabelle millesimali serve la maggioranza qualificata: maggioranza degli intervenuti che rappresentino al meno la meta del valore dell'edificio.
Posso non aderire a una liti condominiale?Open or Close
Il codice civile è chiaro, stabilisce all'art 1132 che qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una liti o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente potrà sottrarsi e di conseguenza non parteciperà alla spesa che l'eventuale lite comporterebbe.
Ma se l'esito della causa stessa, comportasse un vantaggio per il condomino dissenziente, egli dovrà comunque concorrere alle spese legali.
Per far valere il diritto di dissenso, si dovrà comunicare il proprio dissenso per scritto entro 30 giorni dalla delibera oppure farlo verbalizzare in assemblea.
Chi ha l’obbligo di corrispondere le SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE dopo l’acquisto e/o l’aggiudicazione di un immobile sito in condominio? Open or Close
Per rispondere al suddetto quesito è importante prima determinare chi è il soggetto obbligato a pagare e da quanto si è obbligati:
L’obbligato a pagare le spese condominiali è Il Condomino, ovvero il proprietario dell’immobile. Il Condomino diventa tale, nel caso di compravendita, dalla sottoscrizione dell’atto di compravendita (rogito) e nel caso di aggiudicazione tramite asta immobiliare - dall’emissione del decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’esecuzione.
Dunque, una volta definito ciò, stando a quanto indicato dall’art 63 delle disp att. del c.c., l’aggiudicatario / nuovo condomino è tenuto al pagamento delle spese condominiali: a) dell’anno in corso (o della gestione condominiale in corso) e b) dell’anno immediatamente precedente (o della gestione condominiale precedente) al quale (alla quale) si è verificata la vendita.
Ciò detto, quindi, nel caso in cui il precedente proprietario non avesse pagato le spese condominiali per più anni o gestioni condominiali, chi sarebbe l’obbligato a corrispondere i contributi delle gestioni /anni anteriori all'anno precedente a quello in cui è avvenuta l'aggiudicazione (sia per compravendita che all’asta)? Nella fattispecie, gli obbligati sarebbero tutti i condomini. In quanto la prassi e la giurisprudenza hanno stabilito che le spese condominiali rientrerebbero tra quelle obbligazioni propter rem: ovvero sia obbligazioni che seguono l’immobile e per tanto, non recuperabili dall'ex condomino (obbligato effettivo) che, non essendo più condomino non è più obbligato a corrispondere alcuna spesa condominiale, non lasciando così un’altra strada che ripartire fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali il suddetto debito pregresso.
In tal modo, quella morosità si rifletterebbe anche sull'aggiudicatario, ma ciò avverrebbe solo nei limiti della sua quota millesimale.
Infine nel caso in cui l'aggiudicatario dovesse corrispondere anche i contributi maturati anteriormente a quelli che per legge gli spettano, potrebbe / dovrebbe rivalersi esclusivamente nei confronti del debitore precedente (venditore e/o esecutato)
Argomento: Diritto di Famiglia
DIRITTI/OBBLIGHI SOMIGLIANZE E DIFERENZE TRA UNIONI CIVILI E CONVIVENZEOpen or Close
CONVIVENZE / UNIONI CIVILI: CARATTERISTICHE; SOMIGLIANZE E DIFERENZE, DIRITTI E OBBLIGHI
Caratteristiche, somiglianze e differenze:
Ai sensi della Legge n. 76 del 20.05.2016 prevede e regolamenta due tipologie di relazioni affettive:
1) Le unioni civili, che regola la vita di copia tra due persone dello stesso sesso e,
2) Le convivenze, che regola i rapporti patrimoniali tra le due persone componenti della coppia in (che siano dello stesso sesso o che siano di sesso diverso) e i terzi.
Tralasciando il fatto che la summenzionata L. 76 prescrive delle regole molto ampie e organiche per le unioni civili, mentre per le convivenze siano rimaste regole molto scarne, che non vanno a risolvere i problemi di ogni giorno, si passa all’analisi delle differenze dei due istituti:
unioni civili / convivenze
Deve essere conformato da due persone dello stesso sesso. (Matrimonio: idem) // Può essere conformato da due persone delle stesso sesso o di sesso diverso.
Deve esistere l’effettiva comunione materiale e affettiva, lasciando fuori le varie persone legate da parentela o amicizia che convivono La rettifica del sesso fa sciogliere l’unione civile per convertirsi in convivenza (Matrimonio: idem) // La rettifica del sesso potrebbe modificare lo stato di fatto.
Devono essere maggiorenni entrambi i componenti. (Matrimonio: diverso) // idem
Non deve sussistere un rapporto di parentela o affinità (Matrimonio: idem) // Per ora medesimi limiti anche se la legge non è chiara al riguardo.
Entrambe le parti devono avere lo stato di libero (Matrimonio: idem) // Idem.
E’ un negozio solenne da celebrare davanti ad un ufficiale dello Stato Civile. (Matrimonio: idem), Possono stabilire la durata dell’unione (Matrimonio: diverso) // Basta fare una semplice dichiarazione all’ufficio anagrafe del comune di residenza.
Oblighi e diritti emergono chiaramente solo dalle unioni civili:
Dalle unioni civili emergono gli obblighi / diritti: di assistenza morale e materiale, ciascuno è obbligato sulla base delle proprie capacità reddituali a contribuire ai bisogni comuni, in mancanza di accordi diverso il regime patrimoniale da applicare è quello della comunione dei beni e ciò vale anche per i diritti di successione.
Diversamente dal matrimonio per le Unioni Civili non vi è l’obbligo di fedeltà.
Infine, nel caso in cui l’unione civile termini, verranno applicate le medesime disposizioni valide per il matrimonio in relazione al versamento degli alimenti/assegno di mantenimento che viene a scattare nei confronti del partner economicamente più svantaggiato.
Le varianti e come vengono calcolati gli alimenti e gli assegni di mantenimento verranno indicativamente riassunti nel prossimo post in uscita! Entrambi i partner, poi, acquisiscono gli stessi diritti successori che di cui beneficiano marito e moglie, oltre al diritto a percepire la pensione di reversibilità.
Che differenza c'è tra unioni civili e convivenza?Open or Close
CONVIVENZE / UNIONI CIVILI: DIRITTI E OBBLIGHI / SOMIGLIANZE E DIFFERENZE
Caratteristiche, somiglianze e differenze
2) Le convivenze, che regola i rapporti patrimoniali tra le due persone componenti della coppia in (che siano dello stesso sesso o che siano di sesso diverso) e i terzi. Tralasciando il fatto che la summenzionata L. 76 prescrive delle regole molto ampie e organiche per le unioni civili, mentre per le convivenze siano rimaste regole molto scarne, che non vanno a risolvere i problemi di ogni giorno, si passa all’analisi delle differenze dei due istituti:
UNIONI CIVILI // CONVIVENZE
Deve essere conformato da due persone dello stesso sesso. (Matrimonio: idem) // Può essere conformato da due persone delle stesso sesso o di sesso diverso, ma deve esistere l’effettiva comunione materiale e affettiva, lasciando fuori le varie persone legate da parentela o amicizia che convivono.
La rettifica del sesso fa sciogliere l’unione civile per convertirsi in convivenza (Matrimonio: idem) // La rettifica del sesso potrebbe modificare lo stato di fatto.
Devono essere maggiorenni entrambi i componenti. (Matrimonio: diverso) // Idem.
E’ un negozio solenne da celebrare davanti ad un ufficiale dello Stato Civile. (Matrimonio: idem) e possono stabilire la durata dell’unione (Matrimonio: diverso) // Basta fare una semplice dichiarazione all’ufficio anagrafe del comune di residenza.
Diritti e obblighi solo per le unioni civili
Infine, nel caso in cui l’unione civile termini, verranno applicate le medesime disposizioni valide per il matrimonio in relazione al versamento degli alimenti/assegno di mantenimento che viene a scattare nei confronti del partner economicamente più svantaggiato. Le varianti e come vengono calcolati gli alimenti e gli assegni di mantenimento verranno indicativamente riassunti nel prossimo post/news in uscita!
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La richiesta di un parere comporta l'instaurarsi di un rapporto professionale con il conseguente pagamento delle competenze professionali. La parcella sarà preventivamente inviata per la sua accettazione, e solo una volta che la stessa sarà accettata il parere verrà inviato.
Si fa presente che l'Avvocato Mara Navarro è assicurato con idonea assicurazione per i rischi derivanti dall'esercizio dell'attività professionale con la compagnia assicuratrice Zurich, polizza n. 031A9077 del 08/02/2018.