Source: https://www.avvocato-reichel.com/steuerrechtliche-aspekte-des-immobilienerwerbs-in-italien/
Timestamp: 2020-08-08 05:50:06
Document Index: 123715171

Matched Legal Cases: ['Art 2', 'Art 22', 'Art. 24', 'Art. 22', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24']

Steuerrechtliche Aspekte des Immobilienerwerbs in Italien - Reichel Anwaltskanzlei
Steuerrechtliche Aspekte des Immobilienerwerbs in Italien
Steuerrecht – Der Erwerb oder die Erbschaft an einer in Italien gelegenen (Ferien-) Immobilie durch schweizerische Staatsangehörige wirft auch Fragen steuerrechtlicher Natur auf. Welche Steuern sind zu zahlen und wie wirkt sich das Immobilieneigentum in Italien auf die in der Schweiz zu zahlenden Steuern aus?
Sehr viele schweizerische Staatsangehörige besitzen Immobilieneigentum im Nachbarland Italien oder spielen mit dem Gedanken, solches zu erwerben.
Neben vielfältigen anderen rechtlichen und sonstigen Fragen spielt die Frage, wie eine solche Immobilie steuerlich in Italien und in der Schweiz zu behandeln ist, sowohl bei der Kaufentscheidung als auch bei der Angabe dieses Immobilieneigentums in der schweizerischen Steuererklärung eine große Rolle.
Im Folgenden soll aufgezeigt werden, wie ein solches Immobilieneigentum steuerlich in beiden Ländern behandelt wird.
Steuerliche Situation in Italien
Will man die steuerliche Situation durchleuchten, die im Zusammenhang mit einem Immobilieneigentum in Italien zu beachten ist, so muss man unterscheiden zwischen den Steuern, die beim Kauf der Immobilie anfallen, denen die jährlich wiederkehrend durch das „Halten“ der Immobilie entstehen und denen, die bei einem eventuellen Verkauf anfallen.
Die folgenden Ausführungen beschränken sich auf den Kauf eine Wohnimmobilie, da diese für Ausländer die am meisten gekaufte Immobilienart ist.
Beim Kauf einer Immobilie ist zu unterscheiden, ob von einer Privatperson gekauft wird oder von einem gewerblichen Verkäufer / Bauträger.
Steuern beim Kauf von einer Privatperson
Wenn es sich bei dem Verkäufer um eine nicht der Mehrwertsteuer unterliegende Privatperson handelt, fallen beim Immobilienkauf die Verkehrssteuern, also Registersteuer, Hypothekarsteuer und Katastersteuer, an.
Die Registersteuer beträgt (bei bebaubaren Grundstücken) 7 %, die Hypothekarsteuer 2 % und die Katastersteuer 1 % aus dem Kaufpreis.
Vorteile entstehen dann, wenn der Käufer seinen Wohnsitz in die Gemeinde verlegt, in der er die Immobilie erwirbt. Er kann dann die Vergünstigungen für die so genannte „Erstwohnung“ geltend machen, falls es sich bei der Immobilie nicht um eine Luxuswohnung handelt. Falls diese Voraussetzungen vorliegen, beträgt die Registersteuer lediglich 3 %. Die Hypothekar- und Katastersteuer fallen als Fixgebühr in Höhe von jeweils 168 Euro an.
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuern ist, wenn es sich bei dem Käufer um eine Privatperson handelt, der Katasterwert der Immobilie. Dieser ist in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert.
Auch wenn die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuern der Katasterwert ist, muss im notariellen Kaufvertrag der volle Kaufpreis angegeben werden. Geschieht dies nicht und wird im notariellen Kaufvertrag ein niedrigerer Wert angegeben („Unterverbriefung“), so kann das Finanzamt die anfallenden Steuern nach dem Verkehrswert berechnen, so dass der Käufer die vorteile der Berechnung nach dem Katasterwert verliert. Außerdem können in diesem Fall noch Geldstrafen in Höhe von 50 – 100 % der nach dem Verkehrswert neu ermittelten Steuerschuld verlangt werden.
Steuern beim Kauf von einem Bauunternehmer
Wenn es sich beim Verkäufer um einen Bauunternehmer handelt, der die Immobilie errichtet oder Umbauarbeiten vorgenommen hat, fällt die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis an, wenn seit der Fertigstellung nicht mehr als vier Jahre vergangen sind.
Der anzuwendende Mehrwertsteuersatz hängt wiederum von der Art der Immobilie ab. In der Regel beträgt der Mehrwertsteuersatz 10%. Bei Luxuswohnungen beträgt er jedoch 20% und beim Erwerb der Erstwohnung 4%. Bemessungsgrundlage für die Mehrwertsteuer ist der Verkehrswert. Die oben erwähnten Verkehrssteuern sind dann als lediglich als Fixgebühr zu bezahlen. Diese beträgt € 168,–.
Die Bemessungsgrundlage zur Errechnung der Mehrwertsteuer nicht der bezahlte Kaufpreis, sondern der Verkehrswert der Immobilie. Entspricht dieser nicht dem in der notariellen Urkunde angegebenen Entgelt, kann das Finanzamt eine Korrektur vornehmen.
In Italien sind bezüglich einer Immobilie folgende Steuern zu bezahlen:
Die ICI, welche eine Abgabe ist, die der Gemeinde zugute kommt. Die Höhe ermittelt sich aus dem – modifizierten – Katasterertrag der Immobilie, multipliziert mit einem bestimmten Koeffizienten, der für Wohnungen 100 ist. Hiervon beträgt die Abgabe 0,4 bis 0,7 %, von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.
Es werden auch die Einkünfte aus demImmobilienbesitz versteuert (Einkommensteuer). Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, wird bei Gebäuden der aufgewertete Katasterertrag als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Die Steuersätze für die Einkommenssteuer reichen von 23 % bis 43 %. Wie hoch dies bei der Immobilie Ihres Kunden ist lässt sich natürlich ohne genaue Kenntnis nicht ermitteln. Zusätzlich zur Einkommensteuer müssen ein Regionalsteuerzuschlag (0,9 % bis 3,65 %, je nach Einkommen und Region) und ein Gemeindesteuerzuschlag (0 % bis 0,5 %), je nach Gemeinde, entrichtet werden.
Steuern bei Veräußerung und Vererbung der Immobilie
Bei Veräußerung einer Immobilie unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkkommensteuer, wenn die Immobilie vor Ablauf einer Frist von fünf Jahren wiederverkauft wird.
Ebenso unterliegen Immobilien der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Hier ist von Folgendem auszugehen:
Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist bei Immobilien der Verkehrswert. Wird jedoch für Wohnimmobilien ein Betrag erklärt, der den Katasterwert nicht unterschreitet, kann das Finanzamt keine Berichtigung zur Höhe des Verkehrswertes vornehmen.
Die Steuersätzedie zur Anwendung kommen, sind folgende:
Übertragungen zugunsten des Ehegatten und der Verwandten in direkter Linie: 4% auf den jeweiligen Anteil, nach Abzug eines Freibetrages (für jeden Begünstigten) in Höhe von 1.000.000 Euro;
bei Übertragungen an Geschwister: 6% auf den jeweiligen Anteil, nach Abzug eines Freibetrages (für jeden Begünstigten) in Höhe von 100.000 Euro;
bei Übertragungen zugunsten von anderen Verwandten bis zum 4. Grad, Verschwägerte in direkter Linie sowie in Nebenlinie bis zum 3. Grad: 6% (ohne Freibetrag);
andere Begünstigte: 8% (ohne Freibetrag);
bei Übertragungen an Personen mit einer Behinderung gilt ein allgemeiner Freibetrag von 1.500.000 Euro.
Es fällt zusätzlich die Hypothekar- und Katastersteuer in der Höhe von insgesamt 3% an. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist dieselbe wie für die Erbschaft- und Schenkungssteuer selbst.
Die Behandlung der Vermögenssteuer
Eine Vermögenssteuer, also entsprechend der Regelung in den meisten schweizerischen Kantonen, gibt es in Italien nicht.
Es stellt sich somit insbesondere die Frage, ob in der Schweiz für in Italien gelegene Immobilien eine Vermögenssteuer zu entrichten ist, wenn in Italien keine Vermögenssteuer geschuldet ist.
Entscheidend ist hier das Abkommen zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Italienischen Republik zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und zur Regelung einiger anderer Fragen auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen vom 09.03.1976, in Kraft getreten am 27.03.1979 (kurz: Doppelbesteuerungsabkommen).
Dieses Abkommen gilt nach dessen Art 2 Abs. 3 b (2)ausdrücklich auch für die Vermögenssteuer.
Gem. Art 22 Abs. 1 des Doppelbesteuerungsabkommens kann unbewegliches Vermögen, also Immobilien, in dem Staat besteuert werden, in dem es liegt. In diesem Fall also Italien.
Ob Italien nun eine Vermögenssteuer kennt oder nicht, spielt insofern keine Rolle. Entscheidend ist im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens, dass dieses unbewegliche Vermögen in Italien besteuert werden könnte (nicht wird!), wenn Italien eine Vermögenssteuer hätte.
Wie die Besteuerung nun erfolgt, bestimmt sich nach Art. 24 Abs. 3 des Doppelbesteuerungsabkommens. Diese Vorschrift bestimmt:
„Bezieht eine in der Schweiz ansässige Person Einkünfte oder hat sie Vermögen und können diese Einkünfte oder dieses Vermögen nach diesem Abkommen in Italien besteuert werden, so nimmt die Schweiz diese Einkünfte oder diese Vermögen von der Besteuerung aus.“
Wie oben dargelegt, kann die in Italien gelegene Immobilie nach diesem Abkommen, nämlich nach dessen Art. 22 Abs. 1 in Italien besteuert werden.
Hierbei ist allein maßgeblich, dass eine Besteuerung erfolgen kann, nicht dass eine Besteuerung auch tatsächlich erfolgt. Dass eine Vermögenssteuer aktuell in Italien nicht besteht, spielt keine Rolle. Art. 24 Abs. 3 des Doppelbesteuerungsabkommens verpflichtet die Schweiz dennoch, in Italien gelegene Immobilien von der Besteuerung in der Schweiz praktisch komplett auszunehmen.
Ausgehend von diesen Regelungen in dem Doppelbesteuerungsabkommen Italien / Schweiz darf eine Vermögenssteuer auf in Italien gelegene Immobilien von der Schweiz nicht erhoben werden.
Gleiches gilt für eventuelle Mieteinnahmen aus der Immobilie, da diese Einkommen im Sinne des Art. 24 Abs. 3 wären.
Allerdings ist abschließend noch auf folgendes aufmerksam zu machen:
Art. 24 Abs. 3 bestimmt weiterhin, dass die Schweiz für die Festsetzung der Steuer für das übrige (also in der Schweiz erzielte) Einkommen oder das übrige (in der Schweiz gelegene) Vermögen den Steuersatz anwenden kann, der dem Gesamteinkommen oder dem Gesamtvermögen ohne diese Befreiung entspricht („Progressionsvorbehalt“). Dies bedeutet, dass sich durch die Deklaration der in Italien gelegenen Immobilie der Steuersatz in der Schweiz ändern kann.