Source: http://www.carloscanaes.pt/2010/08/22/notas-sobre-o-contrato-de-locacao-financeira/
Timestamp: 2017-09-22 06:11:02+00:00
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Notas sobre o Contrato de Locação Financeira | Carlos Canaes
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Notas sobre o Contrato de Locação Financeira
O leasing ou locação financeira consiste numa modalidade de financiamento através da qual o locador (empresa de leasing), concede ao seu cliente (locatário), de acordo com as suas instruções, um bem, móvel ou imóvel, mediante o pagamento de uma renda, por determinado prazo, ficando o cliente com uma opção de compra no final do mesmo prazo, perante o pagamento de valor residual.
Logo, está claro que em linguagem corrente, um leasing não é nada mais senão um contrato de arrendamento com opção de compra no final, onde estão estipuladas as rendas e o valor da venda, com a particularidade de durante a vigência do contrato de leasing as viaturas são propriedade da entidade financeira.
Assim sendo, uma vez terminado o contrato, o leasing permite uma de duas opções:
Devolver o bem móvel à empresa de locação financeira;
Exercer o direito de opção de compra, adquirindo o bem móvel mediante o pagamento do respectivo valor residual pré-estabelecido no acordo de locação financeira.
No que concerne ao valor do financiamento é possível financiar o bem adquirir até 100% e ainda, com alguma regularidade e com o objectivo de amenizar o peso da renda é possível contratar um leasing com valor residual até 30% do capital financiado.
O contrato de locação financeira assume a forma de documento particular;
É necessário o reconhecimento notarial presencial das assinaturas das partes no caso dos imóveis;
Os bens móveis e imóveis sujeitos a registo deverão ser inscritos nas conservatórias competentes, donde constará a locadora como proprietária e o cliente como locatário.
Na generalidade das operações de leasing, apenas na negociação da taxa de juro associada se poderá obter alguns benefícios, sendo que os restantes parâmetros são intervalos de opção.
Assim sendo, mesmo com a possibilidade de optar por um valor residual superior e assim assegurar uma menor prestação, a poupança em termos de juros só é possível obter na negociação da taxa de juro e na aceitação do valor residual mínimo
Normalmente, a operação que esta figura contratual encerra pressupõe a intervenção de três sujeitos: o fornecedor do bem (vendedor ou empreiteiro); o que o pretende utilizar; e aquele que financia a utilização.
O contrato de locação financeira é, portanto, actualmente, objecto de uma específica regulamentação, aplicando-se-lhe o regime previsto no Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de Junho, tendo alguns dos artigos deste diploma sofrido alterações com a entrada em vigor do Decretos-Lei n.º 265/97, de 2 de Outubro e, mais recentemente, do Decreto-Lei n.º 285/2001, de 3 de Novembro e do Decreto-Lei n.º 30/2008, de 25 de Fevereiro.
Refira-se ainda, por revestir especial importância, o Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras (RGICSF), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de Dezembro (e alterado pelos Decretos – Leis nºs 246/95, de 14 de Setembro, 232/96, de 5 de Dezembro, 222/99, de 22 de Junho, pelo Decreto-Lei n.º 250/2000, de 13 de Outubro e, mais recentemente, pelo já referido Decreto-Lei n.º 285/2001), para o qual remete o artigo 2º do Decreto-Lei n.º 72/95.
Enquanto negócio jurídico bilateral, aplicar-se-ão à locação financeira, em todos os aspectos que não se encontrem especialmente regulados no Decreto-Lei n.º 149/95, também as normas do Código Civil sobre os contratos em geral (artigos 405º e seguintes) e, por analogia, as normas que regulam o contrato de locação simples (artigos 1022º e seguintes).
Em qualquer dos casos, dever-se-á recusar a aplicação das normas que se revelarem incompatíveis com a específica feição da locação financeira (cf. o artigo 9º, n.º 2, 1ª parte do Decreto-Lei n.º 149/95).
O contrato de locação financeira pode ainda integrar-se no âmbito de aplicação do regime jurídico das cláusulas contratuais gerais (RJCCG), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro (e alterado pelos Decretos-Lei nºs 220/95, de 31 de Agosto e 249/99, de 7 de Julho).
Na verdade, com frequência, os locadores financeiros elaboram prévia e unilateralmente cláusulas contratuais gerais que se destinam a ser incluídas em todos os futuros contratos de locação financeira que vierem a celebrar, com vista a que, em cada caso concreto, apenas se negocie o tipo de bem locado, as rendas a pagar e o prazo do contrato.
Para que haja um contrato de locação financeira previsto e regulado pelo Decreto-Lei n.º 149/95, nos termos de cujo n.º 1 “locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário financeiro poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”, é necessário que se reúnam cumulativamente os seguintes pressupostos:
• O locador financeiro tem que ser um banco ou uma sociedade de locação financeira (SLF) constituída nos termos do Decreto-Lei n.º 72/95, entidades que estão sujeitas ao rigoroso e imperativo (artigo 4º do Decreto-Lei n.º 72/95 e artigo 4º, n.º 1, alínea b) do RGICSF), que passa pela concessão de autorização pelo Banco de Portugal, tendo em conta a particular natureza da actividade financeira que tais entidades desenvolvem.
• O locador financeiro assume a obrigação de adquirir ou mandar construir o bem indicado pelo locatário financeiro (cf. o artigo 9°, n.º 1, alínea a) do Decreto-Lei 149/95).
• Por força desta obrigação, o locador financeiro vai celebrar um negócio aquisitivo, sendo a compra e venda e a empreitada os mais frequentes, normalmente com um terceiro.
• O locador financeiro assume a obrigação de conceder o gozo do bem ao outro contraente (cf. o artigo 9°, n.º 1, alínea b) do Decreto-Lei 149/95).
• O locatário financeiro obriga-se a pagar uma renda (cf. o artigo 10°, n.º 1, alínea a) do Decreto-Lei 149/95).
• A cedência do gozo e o pagamento da renda, e, portanto, o contrato de locação financeira, têm um prazo (cf. o artigo 6º do Decreto – Lei 149/95).
• O contrato deve prever a opção de compra pelo locatário financeiro, no final do contrato, por um determinado preço.
• O locador financeiro fica com a propriedade do bem, a qual vai desempenhar uma função de garantia do seu investimento
É habitual apontar à locação financeira as seguintes vantagens principais relativamente a outras fontes de financiamento: permite ultrapassar certas dificuldades de concessão de crédito bancário às pequenas e médias empresas; representa um financiamento integral (até 100% do preço de aquisição); possibilita o estabelecimento de planos de pagamento adaptados às necessidades do locatário financeiro, mediante desenhos ou esquemas operativos “feitos à medida” (flexibilidade); normalmente apresenta taxas de juro efectivas (TAEG) inferiores às do crédito bancário; evita a prestação de garantias reais, não acarretando os custos a estas relativas.
Entre as principais desvantagens da locação financeira é frequente indicarem-se as seguintes: a locação financeira não fornece o direito de propriedade do bem, durante o período contratual, ao locatário financeiro, limitando a possibilidade de dele dispor antes do final do prazo; as despesas associadas à celebração do contrato de locação financeira são elevadas (comissões, imposto de selo, valor referente ao seguro do bem locado, etc.); na locação financeira de bens imóveis não se aplica o regime de crédito bonificado, daí que, em se visando o uso particular do bem locado, esteja direccionada principalmente para uma classe etária mais jovem, com rendimentos um pouco acima da média; os efeitos fiscais da locação financeira são em tudo idênticos aos efeitos do financiamento bancário, por força do princípio contabilístico da prevalência da substância sobre a forma, de acordo com o qual as operações devem ser contabilizadas atendendo à sua substância e à realidade financeira e não apenas à sua forma legal.
O locador financeiro não se obriga a assegurar o gozo da coisa para os fins a que ela se destina (cf. o artigo 1031º, alínea b) do Código Civil com o artigo 9º, n.º 1, alínea b) do Decreto-Lei n.º 149/95), com a eventualidade de o locatário financeiro ter que pagar a renda mesmo sem ter o gozo efectivo e sem a expectativa de o retomar; o locador financeiro não responde pelos vícios da coisa ou pela sua inadequação aos fins do contrato (cf. o artigo 1032º, alínea b) do Código Civil com o artigo 12º do Decreto-Lei n.º 149/95), o que se afigura razoável, pois que o locador financeiro não intervém na escolha nem do fornecedor nem do bem locado; tal como na compra e venda, o risco de perda ou deterioração do bem corre por conta do locatário financeiro, salvo estipulação em contrário (cf. O artigo 1044º do Código Civil com o artigo 15º do Decreto-Lei n.º 149/95); o locatário financeiro está obrigado a efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda e deterioração e dos danos por ela provocados (artigo 10º, n.º 1, alínea j) do Decreto-Lei n.º 149/95); as despesas de transporte e respectivo seguro, montagem, instalação e reparação do bem locado, bem como as despesas necessárias para a sua devolução ao locador financeiro, incluindo as relativas aos seguros, ficam a cargo do locatário financeiro, salvo estipulação em contrário (cf. o artigo 1030º do Código Civil com o artigo 14º do Decreto-Lei n.º 149/95); o locador financeiro tem direito a fazer suas, sem compensações, as peças ou outros elementos acessórios incorporados no bem pelo locatário (cf. os artigos 1046º e 1273º do Código Civil com o artigo 9º, n.º 2, alínea c) do Decreto-Lei n.º 149/95); a resolução do contrato de locação financeira não está sujeita ao formalismo a que está a do contrato de locação simples (cf. os artigos 1047º e 1048º do Código Civil com o artigo 17º do Decreto-Lei n.º 149/95) – caracterizam a locação financeira como nova modalidade contratual, designadamente face à locação simples.
Restringido o contrato de locação financeira àqueles contratos em que se descortina um sujeito específico a desempenhar o papel de financiador e em que a concessão do gozo é instrumental desse fim e não o fim do contrato em si mesmo, cabe fazer uma breve referência à frequente classificação do contrato de locação financeira em duas modalidades: mobiliária, quando tenha por objecto bens móveis; e imobiliária, quando tenha por objecto bens imóveis.
Habitualmente, o contrato de locação financeira desencadear-se-á por um contacto estabelecido entre o futuro locatário financeiro e o fornecedor, em que aquele escolhe o bem que poderá vir a ser objecto do contrato de locação financeira e negoceia preliminarmente as condições da sua aquisição por um locador financeiro; nesta hipótese, o legislador entende que o interessado age por sua conta e risco, não podendo o locador financeiro ser responsabilizado, pelo fornecedor ou pelo próprio interessado, por prejuízos eventuais decorrentes da não conclusão do contrato (cf. o artigo 22° do Decreto-Lei n.º 149/95).
Depois de ter chegado a acordo nessa negociação preliminar com o fornecedor, o futuro utilizador dirige-se à SLF ou ao banco, apresentando uma proposta contratual em que deve indicar o fornecedor, o bem e as suas características, os prazos de entrega e demais cláusulas do contrato de locação financeira.
Aceite a proposta, a SLF ou o banco e o futuro utilizador celebram o contrato de locação financeira, precisando nas respectivas cláusulas as obrigações de um e de outro.
Formalizado o contrato, proceder-se-á normalmente à aquisição do bem, sendo que é o locador financeiro que contrata com o fornecedor, ainda que muitas vezes, não o faça pessoalmente mas antes se faça representar pelo próprio locatário financeiro.
Perante este quadro – é o locatário financeiro que, na maior parte das vezes, negoceia e adquire o bem locado, ainda que em nome do banco ou da SLF, estabelecendo uma relação directa com o fornecedor, também depois da compra, caso venha a fazer uso da respectiva opção –, o nosso legislador contemplou, no artigo 13º do Decreto-Lei n.º 149/95, as relações entre o locatário financeiro e o fornecedor, atribuindo àquele o direito de “exercer, contra o vendedor ou o empreiteiro, quando disso seja caso, todos os direitos relativos ao bem locado ou resultantes do contrato de compra e venda ou de empreitada”, possibilidade que, na falta desta norma, competiria ao locador financeiro/proprietário.
OS DIREITOS E AS OBRIGAÇÕES DOS SUJEITOS DO CONTRATO
As obrigações do locador financeiro restringem-se a adquirir ou a mandar construir o bem a locar; a conceder o gozo do bem para os fins a que se destina-se de qualquer acto perturbador; e a vender o bem ao locatário financeiro, caso este exerça a opção de compra findo o contrato (artigo 9º, n.º 1, alíneas a), b) e c) do Decreto-Lei n.º 149/95), daí que a posição do locador financeiro se aproxime, quer no plano económico, quer no plano jurídico, da posição do credor detentor da propriedade a título de garantia.
No que concerne aos direitos do locador financeiro, cumpre referir o de defender a integridade do bem, nos termos gerais de direito; o de examinar o bem, sem prejuízo da actividade normal do locatário financeiro; e o de fazer suas, sem compensações, as peças ou outros elementos acessórios incorporados no bem pelo locatário financeiro (artigo 9º, n.º 2, alíneas a), b) e c) do Decreto-Lei n.º 149/95).
Do artigo 11°, n.º 4 do Decreto-Lei n.º 149/95 resulta também que o locador financeiro pode transmitir a sua posição contratual sem dependência de autorização do locatário financeiro, regime fundado na mera função de financiador que o locador financeiro desempenha e na consequente sua relativa despersonalização.
Por força do n.º 2 do artigo 9º do Decreto-Lei n.º 149/95, a posição jurídica do locador financeiro fica ainda marcada por todos os direitos e deveres gerais previstos no regime da locação simples que não se mostrem incompatíveis com o disposto no Decreto-Lei n.º 149/95 (cf. artigo 1031º do Código Civil).
São, por seu turno, obrigações do locatário financeiro, entre outras, a de pagar as rendas; a de facultar ao locador financeiro o exame do bem locado; a de não aplicar o bem a fim diverso daquele a que ele se destina ou movê-lo para local diferente do contratualmente previsto, salvo autorização do locador financeiro; a de assegurar a conservação do bem e não fazer dele uma utilização imprudente; a de realizar reparações, urgentes ou necessárias, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública; a de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do bem por meio da cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador financeiro autorizar; a de comunicar ao locador financeiro, dentro de quinze dias, a cedência do gozo do bem, quando permitida ou autorizada; a de avisar imediatamente o locador financeiro, sempre que tenha conhecimento de vícios no bem ou saiba que o ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ele, desde que o facto seja ignorado pelo locador financeiro; a de efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados; e a de restituir o bem locado, findo o contrato, em bom estado, salvo as deteriorações inerentes a uma utilização normal, quando não opte pela sua aquisição (artigo 10º, n.º 1, alíneas a), c) e d), e), f), g), h), i), j) e k) do Decreto-Lei n.º 149/95).
Quanto aos direitos que assistem ao locatário financeiro, destacam-se o de usar e fruir o bem locado; de defender a integridade do bem e o seu gozo, nos termos do seu direito; de usar das acções possessórias, mesmo contra o locador financeiro; de onerar, total ou parcialmente, o seu direito mediante autorização expressa do locador financeiro; de exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos; e o de adquirir o bem locado, findo o contrato, pelo preço estipulado (artigo 10º, n.º 2, alíneas a), b), c), d), e) e f) do Decreto-Lei n.º 149/95).
O artigo 11°, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 149/95 estabelece ainda que o direito do locatário financeiro pode ser transmitido se o contrato de locação financeira incidir sobre bens de equipamento e houver trespasse de estabelecimento, nos termos do artigo 115º do Regime do
Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, ou por morte, a título de sucessão legal ou testamentária, se o sucessor prosseguir a actividade profissional do ex -locatário financeiro. Em qualquer dos casos, o locador financeiro poderá opor-se à transmissão da posição contratual, provando que o cessionário não oferece garantias bastantes à execução do contrato (artigo 11°, n.º 3 do Decreto-Lei 149/95). Quanto aos restantes bens (que não sejam bens de equipamento), o artigo 11º, n.º 2 remete para o artigo 1059º do Código Civil, cujo n.º 2 remete, por sua vez, para os artigos 424º e seguintes do mesmo Código, dos quais resulta que a transmissão da posição contratual do locatário financeiro carece, nestes casos, de consentimento do locador financeiro (cf. o artigo 424º, n.º 1 in fine do Código Civil).
A posição jurídica do locatário financeiro fica, também ela, em virtude do disposto neste artigo 10º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 149/95, marcada por todos os direitos e deveres previstos no regime geral da locação que não se mostrem incompatíveis com o disposto no Decreto-Lei n.º 149/95 (cf. o artigo 1038º do Código Civil).
O PRAZO DO CONTRATO
Actualmente, não se estabelece qualquer prazo mínimo do contrato de locação financeira, dando-se prevalência ao que as partes, no exercício da liberdade de conformação do conteúdo contratual, estabeleçam nas cláusulas “que melhor se acomodem aos objectivos que visam prosseguir” (cf. o preâmbulo do Decreto-Lei n.º 285/2001), o que tem como consequência a possibilidade de se celebrarem contratos de locação financeira por qualquer prazo, mesmo por um dia. Ademais, o prazo máximo do contrato é de 30 anos, considerando-se reduzido a este limite quando superior.
AS RENDAS E O VALOR RESIDUAL
Sabemos que o locatário financeiro se obriga, pelo contrato de locação financeira, a pagar uma retribuição que assume a forma de renda (cf. o artigo 10º, n.º 1, alínea a) do Decreto-Lei 149/95) ou, mais rigorosamente, de contrapartidas financeiras que garantam ao locador financeiro o reembolso do investimento feito, juro calculado sobre o capital investido, custo de amortização dos bens adquiridos e margem de lucro da operação incluídos.
Por ser com o investimento feito pelo locador financeiro que se estabelece, em rigor, a correspectividade, enquanto na locação simples as rendas são prestações periódicas, correspondentes a períodos sucessivos, dependentes da duração do contrato, na locação financeira há uma obrigação única do locatário financeiro que existe desde a celebração do contrato, embora o seu cumprimento seja fraccionado. Trata-se, assim, de uma obrigação dividida, fraccionada ou repartida quanto ao cumprimento, mas unitária em si mesma, pois que a renda se encontra fixada desde o momento da celebração do contrato em função do preço de aquisição, dos encargos e da margem de lucro
Este post é baseado no trabalho da Dr.ª Raquel Tavares dos Reis “O Contrato de Locação Financeira no Direito Português: Elementos Essenciais” (www4.crb.ucp/biblioteca/gestãodesenv/GD11/gestaodesenvolvimento11_113.pdf
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