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Timestamp: 2017-07-26 18:47:12
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Matched Legal Cases: ['Artículo 18', 'Artículo 5', 'Artículo 21', 'Artículo 23', 'Artículo 1759', 'Artículo 49']

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Justia Panamá Inicio Federales Leyes La Cual Se Regula El Regimen De Propiedad Horizontal O Propiedad De Unidades Departamentales. Ley 13 De 1993
REPÚBLICA DE PANAMÁ ASAMBLEA LEGISLATIVALEGISPANTipo de Norma: LEYNúmero:13Referencia:Año:1993Fecha(dd-mm-aaaa): 28-04-1993Titulo: POR LA CUAL SE REGULA EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL O PROPIEDAD DEUNIDADES DEPARTAMENTALES.Dictada por: ASAMBLEA LEGISLATIVAGaceta Oficial: 22275Publicada el: 30-04-1993Rama del Derecho: DER. ADMINISTRATIVO, DER. CIVILPalabras Claves: Apartamentos, Propiedad horizontalPáginas:30Tamaño en Mb:3.618Rollo:84Posición:806G.O. 22275ASAMBLEA LEGISLATIVALEY No. 13(De 28 de abril de 1993)"Por la cual se regula el Régimen de Propiedad Horizontal oPropiedad de Unidades Departamentales."LA ASAMBLEA LEGISLATIVADECRETA:TITULO IDISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1.- Regúlese el Régimen de Propiedad Horizontal o Propiedad de UnidadesDepartamentales por cuya aplicación podrán pertenecer a distintos propietarios los bienesque se enumeran en el siguiente artículo. Cada propietario será dueño exclusivo de suunidad departamental y de sus anexos, y copropietario de los bienes afectados al usocomún. Los propietarios podrán ser personas naturales o jurídicas.
ARTICULO 2.- Podrán pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal, sujetos a lapresente Ley, los siguientes bienes:
1. Las diversas unidades departamentales de una edificación, cuando seanindependientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.
2. Los distintos edificios o unidades departamentales edificadas sobre un terreno común.
3. Cualquier otro tipo de unidad departamental, edificio o edificios siempre que seansusceptibles de aprovechamiento independiente y que presenten las características delrégimen.
Cada uno de los bienes anteriormente enumerados podrá pertenecer en copropiedad a másde una persona. Estos copropietarios deberán designar su representante en la Asamblea dePropietarios.
ARTICULO 3.- Los bienes a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, grabarseo ser objeto de toda clase de actos jurídicos entre vivos o por causa de muerte. Por tanto, elReglamento de Copropiedad no podrá establecer disposiciones que limiten tales derechos.
ARTICULO 4.- Para los efectos de esta Ley se adoptan las siguiente definiciones:
1. Acreedor Hipotecario: El que tiene garantizado su crédito con el derecho real de
hipoteca, constituido a su favor sobre un inmueble de propiedad del deudor.
2. Administrador: Persona que administra bienes inmuebles.
3. Anejos o Anexos: Dependencia de una propiedad que aunque no está unida físicamentees complementaría o accesoria de la misma, formando una sola unidad, tales como:depósito, estacionamientos y otros similares.
4. Asamblea de Propietarios: Organización de propietarios de unidades departamentalesregistradas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
5. Azotea: Cubierta llana con capacidad de soporte para cargas vivas. Podrá tener o no untecho que la proteja, o servir de techo protector.ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
6. Condominio: Dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común a dos o más
7. Copropietarios: El que tiene dominio en una cosa juntamente con otro u otros.
8. Cosas comunes o Bienes Comunes: Las que pertenezcan en común a dos o máspropietarios.
9. Cosas privadas o bienes privados: Las pertenecientes a particulares, individual ocolectivamente.
10. Edificio: Estructura construida sobre una finca o terreno.
11. Fachada: Cualquier parte externa de la unidad departamental o habitacional.
12. Penthouse: Apartamento situado en el último nivel de un edificio. Puede constar devarios niveles.
13. Pisos: Divisiones horizontales de los edificios.
14. Proindivisión: Los caudales o las cosas singulares que están en comunidad.
15. Promotor: Persona natural o jurídica o quien promueve la constitución de unapropiedad horizontal.
16. Propietario: Quien tiene derecho de gozar y disponer de una cosa o bien sin máslimitaciones que las establecidas por la ley y el Reglamento de Copropiedad.
17. Reglamento de Copropiedad: Conjunto de normas o derechos y obligaciones de lospropietarios de un edificio que se encuentre sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal.
18. Unidad Departamental: Departamentos o secciones en que se divide un piso, o unedificio o un conjunto de edificaciones, tales como: unidad de vivienda, apartamentos,oficinas, locales comerciales, locales industriales o locales profesionales.TITULO IIDE LAS UNIDADES DEPARTAMENTALES
ARTICULO 5.- Cuando un edificio pertenezca en copropiedad a varios propietarios ysiempre que las características lo permitan, a juicio del Ministerio de Vivienda (MIVI), yque su división sea factible entre los copropietarios, cualquiera de ellos podrá solicitar sudivisión mediante la adjudicación de unidades comunes para acogerse al Régimen dePropiedad Horizontal, previsto en esta Ley.
Si los copropietarios no se pusieran de acuerdo en cuanto a la división judicial mediante elprocedimiento de juicio sumario, cualquiera de ellos podrá solicitar su división mediante laadjudicación de unidades departamentales con sus anejos o cosas comunes, para acogerse alRégimen de Propiedad Horizontal, previsto en esta Ley.
En estos negocios tanto la parte demandante como la demandada podrán designar sendosperitos.
Cuando alguna o ambas partes fueran plural, la designación del perito se hará de comúnacuerdo entre los interesados, pero de no ser así, la designación la hará el Juez de Circuitoquien de considerarlo necesario, podrá solicitar al Ministerio de Vivienda (MIVI). Parahacer esta división los peritos evaluarán cada unidad departamental.
Una vez rendido el informe de los peritos, las partes tendrán un término de diez (10) días,contados a partir de la entrega del informe a los interesados, para hacer objeciones almismo. Oído el concepto de los peritos, las objeciones de las partes; aducidas y practicadasASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
las pruebas por las partes en el tiempo oportuno, el juez hará las adjudicaciones entre losdistinto propietarios.
La resolución correspondiente, que contendrá la adjudicación y el Reglamento deCopropiedad, una vez ejecutoriada deberá ser protocolizada e inscrita en el RegistroPúblico. Hechas las adjudicaciones, los adjudicatarios deberán cobrar o recibir ladiferencia de los valores asignados, de manera que cada uno reciba lo correspondiente a suporción.
Los gastos ocasionados con motivo de esta división serán pagados por todos loscopropietarios en la proporción que les corresponda conforme al procedimiento previsto enel Artículo 18 de esta Ley, pero cualquiera de los interesados podrá efectuar los gastos paraluego exigir su cobro a quien corresponda.
ARTICULO 7. Para los efectos de los Artículo 5 y 6 de esta Ley, cuando el edificio tengaun financiamiento concedido por una persona o institución bancaria, se necesitará laaprobación de esta persona o institución bancaria para efectuar la división del edificio y laaprobación del Reglamento de Copropiedad.
ARTICULO 8. Para los efectos de esta Ley, el valor de cada unidad o departamento sefijará por cualquiera de los siguientes procedimientos:
1. Por decisión del empresario, promotor o dueño inicial.
2. Por acuerdo de un setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
3. Por decisión judicial o arbitral.
4. Por avalúo catastral, cuando no se haya fijado por alguno de los métodos anteriores.
En los casos en que se proyecte uno o más penthouse, el valor de cada uno de ellos nopodrá ser inferior por metros cuadrados (m2 ) al de los demás apartamentos del edificiosrespectivo.
ARTICULO 9. Los avalúos ordenados por las leyes tributarias y de valorización deberánhacerse por separado para cada una de las unidades departamentales que existan en losedificios a que se refiere la presente Ley, e incluirán la parte proporcional de los bienescomunes.
ARTICULO 10. De igual manera, cada propietario podrá vender a otro propietario delmismo edificio, los anexos de su unidad departamental, que no sean necesarios para sufuncionamiento, uso y disfrute. Tales ventas y traspaso podrán hacerse sin la aprobación delos demás propietarios y sin requerir la aprobación del Ministerio de Vivienda (MIVI).
Estos traspaso podrán ocasionar entre los propietarios involucrados, un cambio en elporcentaje de participación sobre las cosas comunes que tengan los propietariosinvolucrados; esto no deberá afectar los porcentajes de otros propietarios.
En caso de traspaso de espacios de estacionamiento de autos se requerirá que el Ministeriode Vivienda (MIVI) dé su aprobación, previa comprobación de que la unidad departamentalque cede el espacio, no quedará con menos de la cantidad de estacionamientos queestablece la norma de desarrollo urbano.
ARTICULO 11. Las unidades departamentales, con sus anexos o espacios independientesprevia aprobación de la autoridad competente y anuencia de los titulares que representen nomenos de un setenta y cinco por ciento (75%) de las unidades departamentales, podrán sermodificadas para formar otras más reducidas o mayores, siempre y cuando no afecten laestabilidad o funcionamiento del edificio al cuál pertenecen.ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
ARTICULO 12. En las operaciones bancarias con garantía de bienes sujetos al Régimen dePropiedad Horizontal, el deudor y el acreedor hipotecario o anticrético podrán pactar quelos derechos que esta Ley confiere al propietario, puedan ser ejercidos por el banco.TITULO IIIBIENES COMUNES Y PRIVATIVOS
ARTICULO 13. Son bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible de todos lospropietarios del inmueble: el área de terreno en que se encuentran construidos el o losedificios; los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación,apariencia y funcionamiento del edificio; los bienes comunes que permitan a todos y a cadauno de los propietarios el uso y goce de una unidad departamental; y aquellos queexpresamente se indiquen como tales en el Reglamento de Copropiedad.
ARTICULO 14. Se presumen cosas comunes las siguientes:
1. La totalidad del terreno en que se encuentren construidos el o los edificios;
2. Los cimientos, columnas, vigas y otras partes estructurales, techos, galerías, vestíbulos,escaleras, corredores y vías de entrada, salida y comunicación y todas las paredes exterioresde las fachadas de las unidades departamentales;
3. Los sótanos, azoteas, garajes o áreas de estacionamiento general, patios y jardines;
4. Los locales destinados al alojamiento de empleados encargados del inmueble;
5. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría ycaliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares;
6. Los ascensores, incineradores de residuos, buzones; y
7. Todos los artefactos, áreas e instalaciones existentes para el beneficio común.
En el caso de las azoteas, a no ser que en la inscripción inicial de la Propiedad Horizontal yen el Reglamento de Copropiedad se establezca que pertenece a determinada persona ounidad departamental, esta azotea será propiedad común de todos los copropietarios.
ARTICULO 15. Pertenecerán en comunidad únicamente a los propietarios de unidadesdepartamentales de un mismo piso, todo aquello que se destine al uso exclusivo de losocupantes de este piso.
Las partes divisorias entre dos unidades departamentales y los elementos estructurales delos pisos o de los cielos rasos entre dos pisos superpuestos, pertenecerá a los dueños deambos, respectivamente.
ARTICULO 16. Los propietarios podrán acordar que algunas de las cosas o partes delinmueble tengan el carácter de comunes, aunque no lo sean por su naturaleza o no seanaquellas indispensables para la existencia, seguridad y conservación del edificio.
Igualmente, podrán acordar que tengan el carácter de privativos, de uno o más propietarios,algunas de las cosas que se presumen comunes, siempre que no sean indispensables para laexistencia, seguridad y conservación del edificio.
Estos acuerdos deberán adoptarse en el título constitutivo de dominio o con posterioridad,por la aprobación de no menos del setenta y cinco por ciento (75%) de todos lospropietarios.ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
ARTICULO 17. Salvo la obligación de pagar las cuotas de mantenimiento, los deberes yderechos de todo propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso ygoce de su respectiva unidad departamental.En la transferencia, gravamen, secuestro o embargo de un departamento o piso estaráncomprendidos esos derechos y obligaciones y no podrán efectuarse estos mismos actos conrelación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
ARTICULO 18. Los deberes y derechos de propiedad sobre los bienes comunes seránproporcionales al valor del piso o departamento de su dominio y deberán fijarse en términosde porcentaje del valor total del inmueble.
Las mejoras o menoscabo de cada piso o departamento no alterarán la cuota atribuida, quesólo podrá variarse con la aprobación del setenta y cinco por ciento (75%) de todos lospropietarios.
Cuando de acuerdo con las previsiones de esta ley se construya ampliaciones, laadministración o junta directiva, previo estudio de un arquitecto idóneo, podrá modificar elvalor y porcentaje de derechos y deberes de la respectiva unidad departamental. Estamodificación tendrá que ser aprobada por el setenta y cinco por ciento (75%) de todos lospropietarios, por el Ministerio de Vivienda (MIVI) y ser registrada en la Sección dePropiedad Horizontal del Registro Público.
ARTICULO 19. Los gastos de conservación y mantenimiento de un piso o unidadesdepartamentales y el pago del mismo serán por cuenta de su propietario, tal como se defineen el Artículo 21 de esta Ley. Cada propietario tiene la obligación de efectuar y pagar lasreparaciones necesarias en el piso o unidades departamentales que afecten a otropropietario. De no hacerlo, el administrador podrá ordenarlas y gestionar su cobro deacuerdo con el Artículo 23 de esta Ley.
ARTICULO 20. Los propietarios de los pisos superpuestos o de dos (2) departamentoscontiguos costearán por partes iguales los gastos de mantenimiento y reparación de loselementos estructurales de los entrepisos y de las paredes divisorias.
En caso que se compruebe que los daños han sido causados por uno de los afectados, éstedeberá asumir los gastos de reparación.
ARTICULO 21. Los gastos relativos al mantenimiento de corredores, pasillos, terrazas,salida a la escalera o a los ascensores y de todo aquello que se destine al uso comúnexclusivo de los ocupantes del piso o unidades departamentales correrán, a partir de lafecha de inscripción en el Registro Público de su título de propiedad, únicamente porcuenta de los propietarios de los pisos o de las unidades departamentales de un mismo pisoen proporción a la participación de los elementos comunes limitados al piso o unidadesdepartamentales.
El nuevo propietario no estará obligado a sufragar los gastos de mantenimiento o cuotas porgastos comunes no pagados oportunamente por los antiguos propietarios, los mismos sonobligaciones personales de éstos.Para los efectos de la presente Ley se considerará propietario a toda persona que aparezcainscrita como tal en la Sección de Propiedad Horizontal del Registro Público.
ARTICULO 22. Cada propietario deberá contribuir a los gastos necesarios para laadministración, conservación, mantenimiento, reparación y modificación de los bienescomunes, así como el pago de la prima de seguro contra incendios, terremoto, incendiocausado por terremoto con extensión de cubierta sobre todo el edificio y daños ocasionadospor o al ascensor en proporción al valor de su piso o unidades departamentales sin perjuiciode las estipulaciones expresas de las partes. Sin embargo, los gastos de administraciónpodrán ser distribuidos en forma distinta, si así lo acordarán el setenta y cinco por ciento(75%) de los propietarios.
Los dueños de departamentos de la planta baja o sótano quedan exentos de contribuir almantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, a menos que por la naturaleza delinmueble se hubiera acordado de manera diferente desde un principio, o con posterioridadASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
si se lo hubiera dispuesto mediante la decisión del setenta y cinco por ciento (75%) de losdemás propietarios.
ARTICULO 23. Cuando alguno de los propietarios se negara a pagar el valor de las cuotascorrespondientes a los gastos comunes y gastos privados según lo dispuesto en la presenteLey; el administrador a quien corresponde esta recaudación podrá entablar en contra de ésteun juicio ejecutivo para lograr el pago, sirviéndole de título ejecutivo la escritura notariallevantada, mediante la cuál el administrador podrá exigir judicialmente el cumplimiento dela obligación.
El Notario Público deberá insertar en el instrumento jurídico la parte correspondiente delacta en que se acordó el gasto y la declaración del administrador de que el propietariorenuente no ha efectuado el pago correspondiente. Se exceptúan los gastos relativos a lasreparaciones urgentes en las cosas comunes o privativas que afecten a otro propietario, lascuales podrá ordenar el administrador por sí mismo. En estos casos servirá de títuloejecutivo el estado de cuenta que presente el administrador.
ARTICULO 24. El propietario o arrendatario, que habite cada unidad departamental, seráresponsable de los daños y perjuicios causados a las cosas o bienes comunes o a tercerospor culpa o negligencia de sus dependientes o invitados en las unidades departamentales.De presentarse este caso, el administrador levantará un acta. De no ser pagados los daños,el administrador protocolizará el acta ante un Notario Público, para que preste títuloejecutivo de acuerdo con el Código Judicial.
ARTICULO 25. Cada propietario utilizará su unidad departamental en la forma prevista enlas leyes y en el Reglamento de Copropiedad, en consecuencia no podrán servir a otrosobjetos o fines que los convenidos en las leyes y en el Reglamento de Copropiedad, y afalta de tal previsión, aquellos que deben presumirse de su naturaleza o fin.
ARTICULO 26. Cada propietario podrá utilizar a su arbitrio los bienes comunes, siempreque los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás.
ARTICULO 27. Prohíbese a los propietarios de las unidades departamentales y a quieneslas habitan a cualquier título, lo siguiente:
1. Destinarlos a usos contrario a la moral o buenas costumbres o a fines diferentes a losque estuvieran señalados.
2. Perturbar con ruidos o escándalos o de cualquier manera, la tranquilidad de los demáspropietarios.
3. Tener en el inmueble objetos peligrosos o perjudiciales para el edificio o para la saludde los vecinos.
4. Salvo que se establezca en el título constitutivo, elevar nuevas construcciones,instalaciones o equipos, tales como: adicionar techos, aleros, antenas u otros objetos sobreel último piso, sin el consentimiento de los dueños de las otras unidades departamentales opisos y de las autoridades competentes.
En los casos de adición de techos, aleros, antenas u otros objetos, éstos no podránsobresalir de la proyección horizontal de los pisos de las unidades departamentales.
5. Hacer obras como excavaciones nuevas, sótanos o ampliaciones de las ya existentes, yen general, ejecutar todos aquellos actos que puedan perjudicar o comprometer la solidez,seguridad o salubridad del edificio.
6. Llevar o tener aquellos animales que prohiba el Reglamento de Copropiedad.
7. Modificar o adicionar cualquiera de las fachadas del edificio, sin el consentimiento delsetenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios y sin el estudio de un arquitecto idóneoy la aprobación de las autoridades competentes. En caso de alteraciones a las fachadas sincumplimiento de los requisitos aquí establecidos, el corregidor obligará a los propietarios aASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
la reposición de los elementos modificados y en caso de negativa por un período de treinta(30) días contados a partir de la notificación, impondrá una multa que variará desde uncuarto por ciento (1/4%) o su equivalente en decimales (0.25%) hasta un uno por ciento(1%) o su equivalente en decimales (0.01) del valor del apartamento dependiendo de lagravedad de la falta hasta que se cumpla con lo establecido.
Para que la Asamblea de Propietarios otorgue el permiso a que se refiere este numeralserá necesario cumplir con lo siguiente:
a) Que un arquitecto idóneo presente un estudio para toda la fachada de la edificación;
b) Que este estudio sea aprobado por las autoridades nacionales competentes y las delmunicipio respectivo;
c) Que lo apruebe no menos del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios;
ch) Que durante los primeros cinco (5) años, contados a partir de la fecha del permiso deocupación de la edificación, se obtenga la aprobación escrita del arquitecto diseñador de laobra, para cualquier modificación de la fachada exterior.
8. Colocar letreros en el edificio sin el consentimiento de la junta directiva, excepto en loslocales destinados a comercios u oficinas en la planta baja o entrepisos, donde lospropietarios podrán colocar letreros siempre y cuando no afecten la estética y la seguridad ajuicio de la junta directiva y no causen molestias a los otros propietarios ni excedan laaltura de su correspondiente propiedad; y
9. Ejecutar otros actos que prohiba el Reglamento de Copropiedad.
La junta directiva podrá establecer mediante resoluciones prohibiciones adicionales quesurtirán efecto hasta su aprobación o rechazo en la siguiente Asamblea de Propietarios. Encaso de no ser presentadas tales disposiciones, éstas quedarán sin valor.
ARTICULO 28. La infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el artículoanterior, podrá ser denunciada por el administrador o por cualquiera de los propietarios anteel corregidor competente y en caso de comprobarse la infracción, éste ordenará la cesaciónde los actos y podrá amonestar e imponer multa de cinco (B/.5.00) a doscientos(B/.200.00) Balboas al infractor, quien responderá además por los daños y perjuicios a quehubiera lugar, y sin perjuicio de que se le aplique lo que al respecto establezca elReglamento de Copropiedad.
En casos de que el propietario sancionado, continúe con la acción que motivó la multa, elcorregidor podrá ordenar su arresto.
ARTICULO 29. Todo propietario tendrá la obligación de permitir el tránsito y trabajo depersona que, para inspeccionar o efectuar arreglos en otra unidad departamental o en cosascomunes deban penetrar en la unidad departamental de aquél. Para tal fin el administradorsolicitará el permiso respectivo.
ARTICULO 30. Todo acuerdo que señale la imposición de contribuciones extraordinariasque tengan por objeto la construcción de mejoras necesarias o cualquier otro gastoextraordinario, requerirá de la aprobación de no menos del setenta y cinco por ciento (75%)de los propietarios.
En caso que se trate de mejoras suntuarias tales como: piscina, sauna, antena parabólica ysimilares, se requerirá de la aprobación de los propietarios que se beneficiarán con talesmejoras, a efecto de tener derecho a su disfrute. Aquellos propietarios que no se beneficiencon este tipo de mejoras no estarán obligados a las contribuciones correspondientes.ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275TITULO IVCONSTITUCION DEL RÉGIMEN
ARTICULO 31. Para constituir el Régimen de Propiedad Horizontal sobre una finca seránecesario que el Ministerio de Vivienda (MIVI) mediante resolución apruebe los planoscorrespondientes, el Reglamento de Copropiedad del edificio y además lo declare apto paraincorporarse al régimen. La resolución aprobatoria será de carácter irrevocable. Para laincorporación de cualquier edificio al Régimen de Propiedad Horizontal, será indispensableque cada unidad departamental tenga un sistema de abastecimiento de agua que permita suaislamiento por medio de una válvula o llave de paso, ubicada en el exterior de la unidadrespectiva.
En caso que el edificio estuviera ocupado por arrendatarios, se deberá presentar un informetécnico suministrado por el interesado y firmado por un ingeniero civil que confirme que eledificio se encuentra en buenas condiciones de habitad y con la aprobación de no menos delcincuenta y uno por ciento (51%) de sus ocupantes.
ARTICULO 32. En los casos en que se desee incorporar al Régimen de PropiedadHorizontal un edificio cuya construcción data de más de veinte (20) años y que estuvieraocupado por arrendatarios, sólo podrá ser aceptada su incorporación cuando se cumpla conlos siguientes requisitos:
1. Presentar un informe técnico suministrado por el interesado y firmado por un ingenierocivil que confirme que el edificio se encuentra en buenas condiciones de habitabilidad;
2. Presentar al Ministerio de Vivienda (MIVI) un memorial firmado por no menos de unsetenta y cinco por ciento (75%) de los ocupantes del edificio, aceptando la compra de surespectiva unidad departamental, el precio y condiciones ofrecidas;
3. Al incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal un edificio ocupado porarrendatarios, mediante aprobación de no menos de un setenta y cinco por ciento (75%) delos ocupantes del edificio, aquellos arrendatarios que no acepten la compra deberán serindemnizados con el equivalente al canon de arrendamiento de un (1) mes por cada añoocupado hasta el máximo de seis (6) meses. Esta medida se aplicará de acuerdo con loestablecido en la Ley No. 93 de 4 de octubre de 1973; y
4. En aquellos edificios que técnicamente se compruebe la imposibilidad de equiparloscon medidores individuales se contemplará en el Reglamento de Copropiedad que el pagodel agua sea parte de las cuotas de gastos comunes.
ARTICULO 33. Facúltese al Ministerio de Vivienda (MIVI) para establecer las normas dediseño relativas al Régimen de Propiedad Horizontal y para reglamentar el procedimientode trámite para incorporaciones al Régimen de Propiedad Horizontal.
Los promotores pagarán al Ministerio de Vivienda (MIVI) una suma equivalente a undécimo del uno por ciento del valor de construcción declarado para los efectos del ImpuestoMunicipal de Construcción en concepto de tramitación de solicitud que presenten paraincorporar edificios al Régimen de Propiedad Horizontal. El producto de las sumas que serecauden por este concepto ingresará al Fondo de Asistencia Habitacional del Ministerio deVivienda (MIVI).
Los edificios que Ministerio de Vivienda (MIVI) califique como de interés social estaránexentos de este pago.
ARTICULO 34. El Régimen de Propiedad Horizontal se constituirá mediante elotorgamiento de escritura pública con la que habrá de protocolizarse copia de la resolucióndictada por el Ministerio de Vivienda (MIVI), a que se refiere la presente Ley y elReglamento de Copropiedad, con expresión del destino del edificio y sus unidadesdepartamentales y se acompañará de una descripción de la unidad y el número y fecha delASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
plano respectivo cuando éste exista, lo que se agregará al protocolo correspondiente. Laescritura pública deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, previocumplimiento de los requisitos legales.
ARTICULO 35. Cuando se trate de la inscripción de la segregación de una unidaddepartamental en un de edificio ya registrado como Propiedad Horizontal será necesariopresentar únicamente la descripción de la nueva unidad.
ARTICULO 36. La inscripción en el Registro Público del título de propiedad y de otrosderecho reales sobre una unidad departamental contendrá además de las exigenciasrequeridas por el Artículo 1759 del Código Civil, las siguientes:
1. Ubicación y linderos del inmueble en que se halla la unidad departamental respectiva;
2. Descripción del terreno y del edificio, con expresión de sus áreas respectivas ymateriales de construcción;
3. Número y ubicación que corresponda a la unidad departamental en el plano del edificio;
4. Los detalles sobre las unidades departamentales en que se divide la finca;
5. Los detalles sobre las partes que pertenezcan en común a los propietarios;
6. El nombre del edificio, el cual no podrá ser igual a otro ya inscrito. En estos casos seantepondrá al nombre las iniciales P.H. o Propiedad Horizontal para indicar que se trata deun edificio de Propiedad Horizontal. No se permitirá usar el término de condominio portratarse de otra figura jurídica;
7. El valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada unidad departamental,fijándose de acuerdo con estos valores, el porcentaje que tengan los propietarios sobre lascosas comunes y sus derechos;
8. El Reglamento de Copropiedad; y
9. Cualquier otra circunstancia que interese hacer constar. Las unidades departamentalesde un edificio se inscribirán en la matrícula de la propiedad del inmueble, de conformidadcon lo establecido en el Capítulo II, Título II, Libro V del Código Civil.
ARTICULO 37. Las mejoras consistentes en edificios destinados al Régimen de PropiedadHorizontal podrán declararse e inscribirse a medida que las respectivas unidadesdepartamentales se vayan construyendo, si además de cumplir con las formalidades de losArtículos 34 y 36 de esta Ley en cuanto sean aplicables, median las siguientes causas:
1. Que la parte ya construida sea utilizable para su destino;
2. Que la ocupación parcial del edificio no represente peligro para persona alguna;
3. Que las autoridades competentes, expidan permiso de ocupación individual; y
4. Que la administración de la Propiedad Horizontal sea responsabilidad del empresario,promotor o dueño inicial hasta cuando se complete la totalidad del mismo, pudiendorequerir el empresario, promotor o dueño inicial la participación correspondiente a losgastos de administración en proporción al por ciento de los elementos comunes generalesde cada dueño que haya adquirido su unidad departamental, desde el momento en queadquiera el Título de Propiedad.ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275TITULO VADMINISTRACION Y CONSERVACION DE LAS COSAS COMUNES
ARTICULO 38. Para los efectos de los inmuebles sujetos al Régimen de PropiedadHorizontal y a su administración, se confiere personalidad jurídica a la Asamblea dePropietarios de cada edificio sujeto a este régimen.
La personalidad jurídica de la Asamblea de Propietarios, que representan a todos lospropietarios del respectivo edificio quedará constituida al inscribirse en el Registro Públicoel Reglamento de Copropiedad y actuará bajo el nombre de Asamblea de Propietarios de aPropiedad Horizontal seguida del nombre.
ARTICULO 39. El representante legal de la Asamblea de Propietarios será el presidente ycomo tal representará a la Asamblea en toda clase de juicios y actos relativos al inmueble oa su administración. A falta del presidente, la representación legal de la Asamblea dePropietarios la llevará el vicepresidente, a falta de ambos la llevará el secretario y a falta detodos ellos, la persona que designe la Asamblea de Propietarios. En este último caso, taldesignación deberá ser inscrita en el Registro Público, sin necesidad de aprobación porparte del Ministerio de Vivienda (MIVI).
ARTICULO 40. La administración y conservación de las cosas o bienes comunes de unedificio en Propiedad Horizontal corresponderá a la Asamblea de Propietarios quienesserán representados por su junta directiva.
ARTICULO 41. El Reglamento de Copropiedad deberá contener las siguientes materias,sin perjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen necesarias para el mejorfuncionamiento del régimen:
1. Forma de administración, especificando las facultades del administrador y período deduración;
2. Facultades y funciones de la junta directiva y sus dignatarios;
3. Determinación del uso a que se destina cada unidad departamental;
4. Señalamiento de la fecha en que el administrador debe rendir informe de su gestión;
5. Forma de convocatoria y periodicidad de las Asambleas de Propietarios;
6. Mayoría necesaria para celebrar sesiones ordinarias y extraordinarias y para adoptarresoluciones, cuando se trate de casos en que esta Ley no exija cómputos especiales;
7. Regulación concerniente en materia de mudanza, mejoras a unidades departamentales yprotección y uso del elevador, escaleras y otras áreas comunes que sirvan de acceso, deacuerdo con las disposiciones legales vigentes. En caso de no existir tal disposición en elReglamento de Copropiedad, y de que algún dueño desee efectuar modificaciones a suunidad departamental y haya obtenido los permisos correspondientes, deberá solicitar porescrito a la junta directiva, el uso de los espacios comunes si pretendiera su uso para eltraslado de materiales nuevos o escombros. En tales casos la junta directiva podrá dar suautorización o en caso necesario negarlo y exigir el uso de instalaciones temporalesexteriores. Tal decisión podrá ser apelada ante la Asamblea de Propietarios;
8. La obligatoriedad de presentar un presupuesto anual de ingresos y egresos;
9. La obligatoriedad de llevar un libro de actas, el cual deberá estar debidamente rubricadoante un Juzgado de Circuito; y
10. La obligatoriedad de que el tesorero lleve un libro de ingresos y egresos debidamenterubricado ante un Juzgado de Circuito.ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
ARTICULO 42. Para reformar el Reglamento de Copropiedad se requiere un acuerdo delos propietarios tomado en Asamblea General por el voto de no menos del setenta y cincopor ciento (75%) de ellos. Estas reformas deberán ser aprobadas por el Ministerio deVivienda (MIVI), ser elevadas a escritura pública e inscrita en el Registro Público para quesurtan efecto contra terceros.
Para los cambios de la junta directiva, dignatario o administrador no se requerirá laaprobación del Ministerio de Vivienda (MIVI), pero sí su inscripción en el RegistroPúblico.
ARTICULO 43. En la Asamblea de Propietarios cada propietario tendrá un voto por cadapiso o departamento que se encuentre debidamente registrado en el registro Público.
ARTICULO 44. Lo que no estuviera previsto en esta Ley o en el Reglamento deCopropiedad, se decidirá conforme lo apruebe la Asamblea de Propietarios, por el voto depor lo menos la mitad más uno de la totalidad de los propietarios. Esta decisión seráobligatoria, siempre y cuando no sea contraria al Régimen de Propiedad Horizontal.
ARTICULO 45. Para los efectos de la Asamblea de Propietarios y de la administración delbien sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal se elegirá una directiva que constará depor lo menos de un presidente, un vicepresidente, un tesorero y un secretario, quienestendrán las facultades que les confiera esta Ley, el Reglamento de Copropiedad y la propiaAsamblea de Propietarios.
El administrador, a opción de la junta directiva, ejercerá además las funciones de Secretariode la Asamblea y transcribirá en el libro de actas lo acontecido en esa asamblea.
ARTICULO 46. El presidente, vicepresidente, tesorero y el secretario de que trata elartículo anterior serán de libre nombramiento y remoción de la Asamblea de Propietariosmediante el voto de por lo menos la mitad más uno de la totalidad de los propietarios; peroen cuanto a la designación inicial, para tales cargos, ésta se hará en el mismo acto en que seadopte el Reglamento de Copropiedad.
ARTICULO 47. El presidente, el vicepresidente, el tesorero y el secretario permaneceránen sus cargos hasta que sean reemplazados y sean inscritos los nuevos dignatarios en elRegistro Público.
ARTICULO 48. Para ser miembro de la junta directiva se necesita ser uno de lospropietarios del inmueble respectivo, excepto en la constitución inicial, y estar al día entodas sus obligaciones financieras con la propiedad. Estos dignatarios, no recibiráncompensación alguna por el desempeño de sus cargos, salvo que la Asamblea dePropietarios lo apruebe y lo incorpore al Reglamento de Copropiedad. El administradorpodrá ser cualquier persona y recibirá remuneración por sus servicios, conforme lo acuerdela Asamblea de Propietarios.
ARTICULO 49. La Asamblea de Propietarios se reunirá en cualquier momento aconvocatoria del presidente, del vicepresidente, del tesorero o del secretario o deladministrador, siempre que a ellos se lo solicite por lo menos una tercera parte (1/3) de lospropietarios, que se encuentren al día en el pago de los gastos comunes. La convocatoriadeberá estar hecha con no menos de diez (10) ni más de veinte (20) días de antelación a lafecha que debe efectuarse la reunión y se hará por medio de carta o telegrama dirigido a ladirección que haya indicado cada propietarios o entrega de la citación en el departamentocorrespondiente.
ARTICULO 50. Si a pesar de la solicitud de por los menos una tercera parte (1/3) de lospropietarios que se encuentran al día en los pagos de los gastos comunes el presidente o elvicepresidente o el tesorero o el secretario se negaran a convocar a una Asamblea dePropietarios, el Juez a solicitud de aquellos, podrá hacer la convocatoria con las mismasformalidades señaladas en el artículo anterior.ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
ARTICULO 51. La Asamblea de Propietarios, será presidida por el presidente, a falta deéste por el vicepresidente, a falta de éste por el tesorero, a falta de éste por el secretarios ya falta de éstos por el propietario que escoja la Asamblea de Propietarios. De igual forma,en caso de ausencia del secretario, la Asamblea de Propietarios nombrará una SecretarioAd-Hoc entre los propietarios presentes.
ARTICULO 52. Los nombramientos del presidente, vicepresidente, tesorero y secretario seprotocolizarán e inscribirán en el Registro Público, debiendo además aparecer el nombre dela persona designada y sus señas, en un directorio el cual deberá colocarse en un lugarvisible del edificio.En caso de que exista un administrador para el edificio, su nombre y señas aparecerán en undirectorio en el vestíbulo de ingreso y no será necesario que aparezcan otros nombres.
ARTICULO 53. El quórum para constituir la Asamblea de Propietarios será la mitad másuno de la totalidad de los propietarios.
ARTICULO 54. Toda resolución de la Asamblea de Propietarios para que surta efectolegal, deberá ser aprobada por lo menos por la mitad más uno de todos los propietarios,conforme al artículo anterior, salvo cuando esta Ley exija un número distinto para suaprobación.
ARTICULO 55. El administrador, tendrá la facultad que le confiera la ley, las que leotorgue el Reglamento de Copropiedad, la Asamblea de Propietarios y las siguientes:
1. Convocar a la Asamblea de Propietarios conforme a lo establecido en el Artículo 49 deesta Ley;
2. Nombrar y remover los empleados del edificio basado en el presupuesto previamenteaprobado por la Asamblea de Propietarios;
3. Ordenar las reparaciones urgentes en las áreas comunes del edificio y las privadas queafecten a otro propietario;
4. Recaudar de los propietarios las cuotas que le correspondan en los gastos, tasas eimpuestos, y efectuar los pagos respectivos;
5. Representar en juicio a la Asamblea de Propietarios en las acciones de cobro y lasrelativas a su administración;
6. Velar porque se mantenga el orden en el edificio, se cumpla el destino de los distintospisos y departamentos y se observen las medidas sanitarias;
7. Compeler a los propietarios a que cumplan con sus obligaciones;
8. Llevar un libro de actas de las sesiones de la Asamblea de Propietarios y extender lascertificaciones correspondientes a los interesados; y
9. Ejercer las funciones de Secretario de la Asamblea de Propietarios, cuando así lodecida la junta directiva.
ARTICULO 56. El administrador podrá ser una persona natural o jurídica. Cuando se tratede una persona jurídica el representante legal respectivo o quien haga sus veces, designará ala persona que lo haya de representar en las funciones de administrador y se inscribirá en elRegistro Público. En ambos casos se deberá inscribir el administrador en el RegistroPúblico.TITULO VIPROINDIVISIONASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
ARTICULO 57. La proindivisión que establece esta Ley, es forzosa y los propietarios nopodrán acordar que se le ponga fin, ni obtener la división judicial, excepto en los siguientescasos:
1. Por destrucción total del edificio.
2. Cuando por destrucción parcial, el edificio hubiera disminuido de valor en sus dosterceras (2/3) partes por lo menos.
3. Por acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
En estos casos el acuerdo se elevará a escritura pública y se inscribirá en el RegistroPúblico.
ARTICULO 58. En caso de haber sido destruido parcialmente el edificio, si éstedisminuyera su valor a menos de las dos terceras partes (2/3) , la Asamblea de Propietariospodrá disponer su reconstrucción, a la cual deberán contribuir todos en proporción a susderechos; pero si alguno fuera renuente al pago de su cuota, cualquier otro de lospropietarios o en su defecto cualquier otra persona podrá adquirir la parte del que nocubriera su contribución, previa tasación judicial.
ARTICULO 59. Siempre que el edificio amenace ruina, según la oficina de Seguridad delCuerpo de Bomberos, la Asamblea de Propietarios podrá disponer su reconstrucción o biensu demolición y la venta del terreno y de los materiales.
En caso de reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir, pero la mayoríadeberá adquirir la parte de la minoría según tasación judicial.
ARTICULO 60. Cuando por ocurrir siniestro hubiera que cobrar el valor de laindemnización del seguro, éste quedará afecto en primer lugar a la reconstrucción deledificio, en los casos que esto se acordara.
Si la Asamblea de Propietarios resolviera dividir o vender el terreno, el monto de laindemnización del seguro se dividirá entre aquellos en la proporción en que hubieraconcurrido el pago de las primas correspondientes. Los acreedores hipotecarios tendránderecho preferente a los propietarios del edificio en el valor de la indemnizacióncorrespondiente a cada propietarios hasta la concurrencia de sus créditos, siempre que nose ordene la reconstrucción del edificio, o si ordenada la reconstrucción del edificio ésta nose inicia en el término de noventa (90) días contados a partir de la fecha en que la Asambleade Propietarios acuerde la reconstrucción.
La Asamblea de Propietarios deberá tomar el acuerdo respectivo dentro de los quince (15)días siguientes a la fecha en que se verifique el pago de la indemnización. Lo resuelto porla Asamblea de Propietarios se comunicará a los acreedores hipotecarios, dentro de los tres(3) días siguientes para los efectos consiguientes.
ARTICULO 61. El crédito con garantía de hipoteca que grabará un edificio, que despuéses adquirido de conformidad con esta Ley por varios propietarios, podrá ser dividido entrelas diferentes unidades departamentales de estos propietarios, conforme lo acuerden éstos yla entidad crediticia.
La división del crédito hipotecario que trata este artículo deberá inscribirse en el RegistroPúblico.TITULO VIIDISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
ARTICULO 62. Sin perjuicio de dar cumplimiento a las disposiciones contenidas en lapresente Ley que regula la materia, los aspectos relacionados con la creación, enajenación,ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
modificación, constitución de derechos reales y registro de bienes sometidos al Régimen dePropiedad Horizontal, se regirán por las normas de derecho común.
En consecuencia, las limitaciones, restricciones y gravámenes que afecten a inmueblesincorporados al Régimen de Propiedad Horizontal, se reconocen sin perjuicio en ladenominación que las partes den al contrato, mediante el cual se enajena la propiedad, asícomo también a la promesa de compraventa, a los arrendamientos con opción de compra oa cualquier otra transacción que afecte la titularidad del bien.
ARTICULO 63. El Régimen de Propiedad Horizontal, se aplicará a proyectos de interéssocial y se reconoce que su aplicación redunda en beneficios directos para el Estado y lacomunidad.
ARTICULO 64. Los préstamos hipotecarios para la construcción del edificio, que sedestinarán para la venta bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o para la adquisición deapartamentos o pisos dentro de edificios sujetos a este régimen, podrán concederse hastapor el ciento por ciento (100%) de su valor, salvo que la ley o los reglamentos del acreedortengan fijados un porcentaje distinto.
ARTICULO 65. Para la transferencia de una unidad departamental inscrita bajo elRégimen de Propiedad Horizontal, el propietario o adquiriente de la misma deberápresentar al Notario Público evidencia escrita tales como:comprobante o estado de cuenta o recibo de paz y salvo que certifique que se encuentra aldía en el pago de los gastos de conservación y mantenimiento del edificio. Estacertificación podrá ser firmada indistintamente por el presidente o secretario oadministrador el edificio.La certificación deberá ser protocolizada por el Notario Público en la respectiva escritura.Esta certificación no será necesaria en caso de adquisición por remate judicial.
ARTICULO 66. El procedimiento, bajo el cual se ventilarán todas las cuestionesrelacionadas con esta Ley será sumario, salvo que los interesados acepten someterse ajuicios arbitrales o que este procedimiento se establezca en el Reglamento de Copropiedad.Las resoluciones dictadas en tales juicios, serán definitivas y no dejarán expedita la víaordinaria;se exceptúan los casos previstos en los Artículos 23 y 28 de esta Ley, en los que seguirá elprocedimiento de juicio ejecutivo y administrativo, respectivamente.
ARTICULO 67. Todas las cuestiones relativas al Régimen de Propiedad Horizontal , salvolas expresamente exceptuadas en la presente Ley, serán de competencia de los Jueces deCircuito de lo Civil, en donde se encuentra ubicado el inmueble o en donde está fijado eldomicilio del demandado, a juicio de demandante.
Sin embargo, para los efectos de la tramitación de los cobros de los gastos comunes, loscorregidores de barrios, en asuntos exclusivos de la presente Ley, tendrán competenciahasta por la suma de quinientos Balboas (B/.500.00). La alcaldía reglamentará elprocedimiento a seguir en estos casos.
ARTICULO 68. El usufructo y disfrute de las áreas y facilidades comunes de la propiedad,tales como: vestíbulos, escaleras, pasillos, ascensores, transformadores y líneas principalesde electricidad, bombas y tanques de agua, tubería principales y comunes de agua, gas,sistemas contra incendio, áreas sociales, jardines, piscinas, entre otros, es inseparable eindivisible del pago de los gastos comunes correspondientes, por parte de cada propietario.Por tanto, en caso de dificultades en el cobro de tales expensas por parte de laadministración de la Propiedad Horizontal, ésta podrá cobrar un recargo de hasta un veinte(20%) sobre los gastos comunes morosos más los gastos legales en que se incurra para elcobro de las mismas, según se establezca en el Reglamento de Copropiedad.
ARTICULO 69. En los contratos de promesa de compraventa y contratos de compraventade unidades departamentales bajo el Régimen de Propiedad Horizontal será obligatorioanunciar si la azotea será o no será de uso común de las unidades departamentales. En casode que la azotea sea de uso exclusivo de algunas unidades departamentales, con exclusiónde otras unidades, deberá especificarse cuáles son las unidades departamentales conASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMAG.O. 22275
derecho a su uso. En los casos en que los contratos de promesa de compraventa y loscontratos de compraventa se omita esta información, la azotea será propiedad común de lasunidades departamentales.
ARTICULO 70. En la promesa de compraventa que suscriban prominente comprador yprominente vendedor, necesariamente deberán incluirse los siguientes puntos:
1. Detalle de los metros que efectivamente tendría la unidad departamental, conprescindencia de su participación en las áreas comunes;
2. Descripción y propiedad del terreno en el que se construirá el edificio;
3. Cantidad de estacionamientos a que tendría derecho la unidad departamental;
4. Información de las reservas que el promotor impondrá en el Reglamento de Propiedadsobre azoteas, fachada, servidumbre rampas de acceso y otros.
ARTICULO 71. Para el cálculo de las áreas de las unidades departamentales, se incluirá elárea que ocupen las columnas del piso respectivo, así como el área que ocupen las paredesexteriores, ya que a pesar de ser partes comunes del edificio, prestan un servicio directo a larespectiva unidad departamental.
Las paredes que sean comunes con otras unidades departamentales serán calculadas pormitad del área que ocupen.
ARTICULO 72. Los Reglamentos de Copropiedad aprobados al amparo de la legislaciónanterior continuarán vigentes, pero se concede a la Asamblea de Copropietarios el términode (1) año para que soliciten al Ministerio de Vivienda (MIVI) la aprobación de lasreformas a los reglamentos para adecuarlos a ella. Vencido este plazo regirá la presenteLey y los Reglamentos de Copropiedad quedarán de pleno derecho sin efecto o en lo quesean contrario.
ARTICULO 73. Derógase el Decreto de Gabinete No. 217 de 26 de junio de 1970, la LeyNo. 99 de 4 de octubre de 1973 y demás disposiciones legales contraria a la presente Ley.
ARTICULO 74. Esa Ley comenzará a regir a partir de su promulgación.
Dada en la ciudad de Panamá, a los 26 días del mes de abril de mil novecientos noventa ytres.
LUCAS R. ZARAK L. RUBEN AROSEMENA VALDES Presidente Secretario General
ORGANO EJECUTIVO NACIONAL-PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA
Panamá, República de Panamá, 28 de abril de 1993.
GUILLERMO ENDARA GALIMANY GUILLERMO ELIAS QUIJANO, Jr. Presidente de la República Ministro de ViviendaASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMADocument Outline