Source: http://legal.legis.com.co/document.legis/sentencia-sc7720-2014-de-junio-16-de-2014?documento=jurcol&contexto=jurcol_fffd7c60662a00d6e0430a01015100d6&vista=STD-PC
Timestamp: 2018-09-26 11:19:32
Document Index: 2136423

Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 21', 'ARTÍCULO 10', 'artículo 1947', 'artículo 21', 'artículo 10', 'artículo 368', 'artículo 237', 'artículo 368', 'artículo 375', 'artículo 18']

﻿ Sentencia 2008-00374 de junio 16 de 2014
SENTENCIA SC7720-2014 DE 16 DE JUNIO DE 2014
CONTENIDO:LESIÓN ENORME. LA LESIÓN ENORME COMO VICIO OBJETIVO QUE AFECTA DETERMINADOS NEGOCIOS JURÍDICOS COMO EL DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES, TIENE LUGAR, SI LA PROPONE EL VENDEDOR. PARA LA FIJACIÓN DE ESE JUSTO PRECIO, LA PRUEBA TÉCNICA JUDICIAL SE MUESTRA COMO EL MEDIO PROBATORIO MÁS IDÓNEO A EFECTOS DE ESTABLECER, CON CRITERIOS DE SUFICIENTE CERTEZA, EL PRECIO DE MERCADO QUE PARA LA FECHA DEL NEGOCIO TENÍA EL INMUEBLE OBJETO DE LA VENTA, CONCEPTO DENTRO DEL CUAL DEBEN COMPRENDERSE NO SÓLO EL DICTAMEN PERICIAL, SINO AQUELLAS OTRAS MODALIDADES DE DICTÁMENES QUE, POR VIRTUD DE LO DISPUESTO DESDE EL ARTÍCULO 21 DEL DECRETO 2651 DE 1991, LUEGO SUSTITUIDO POR EL ARTÍCULO 10 DE LA LEY 446 DE 1998 , HAN VENIDO A ENRIQUECER AQUEL TRADICIONAL ELEMENTO DE CONVICCIÓN, COMO LO SON LAS EXPERTICIAS QUE CUALQUIERA DE LAS PARTES, EN LAS OPORTUNIDADES PROBATORIAS LEGALMENTE PREVISTAS, ALLEGAN AL PROCESO, A FIN DE QUE SEAN VALORADAS JUDICIALMENTE, PREVIA, POR SUPUESTO, LA NECESARIA CONTRADICCIÓN.
TEMAS ESPECÍFICOS:COMPRAVENTA, LESIÓN ENORME, LESIÓN ENORME EN LA COMPRAVENTA, BIEN INMUEBLE, RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME
Sentencia 2008-00374 de junio 16 de 2014
SC7720-2014
Ref.: 73001-31-03-001-2008-00374-01
Discutida y aprobada en Sala de catorce de mayo de dos mil trece.
La lectura del cargo que se ha dejado resumido, y más específicamente la invocación de las normas sustanciales que se señalan como violadas, indica a las claras que el recurrente, demandante en el proceso cuya sentencia se impugna en casación, únicamente fustiga la conclusión del tribunal en lo que toca con la denegatoria de la pretensión orientada a provocar se declare la lesión enorme del contrato de compraventa, razón por la cual, por lo que corresponde al mismo, quedarían en pie las demás decisiones adoptadas en la sentencia, esto es, la orientada a desestimar la pretensión para que se declare la nulidad del contrato por falta de capacidad del representante legal de la entidad jurídica actora por no contar con la autorización del órgano colegiado competente, o los tres pedimentos que persiguen la declaratoria de nulidad por causa ilícita, la resolución del contrato y el enriquecimiento sin causa, amén de la nulidad por objeto ilícito al encontrarse embargado el bien objeto de la compraventa a la fecha del negocio jurídico traslaticio.
Como es suficientemente conocido, la lesión enorme como vicio objetivo que afecta determinados negocios jurídicos como el de compraventa de inmuebles, tiene lugar, si la propone el vendedor, “cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende”, de acuerdo con el texto del artículo 1947 del Código Civil. Y para la fijación de ese justo precio, la prueba técnica judicial se muestra como el medio probatorio más idóneo a efectos de establecer, con criterios de suficiente certeza, el precio de mercado que para la fecha del negocio tenía el inmueble objeto de la venta, concepto dentro del cual deben comprenderse no sólo el dictamen pericial rendido conforme a lo dispuesto en los artículos 233 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sino aquellas otras modalidades de dictámenes que, por virtud de lo dispuesto desde el artículo 21 del Decreto 2651 de 1991(4), luego sustituido por el artículo 10 de la Ley 446 de 1998(5), han venido a enriquecer aquel tradicional elemento de convicción, como lo son las experticias que cualquiera de las partes, en las oportunidades probatorias legalmente previstas, allegan al proceso, a fin de que sean valoradas judicialmente, previa, por supuesto, la necesaria contradicción. Sin embargo, en todas esas pruebas técnicas deben estar presentes y consiguientemente examinarse por parte del juzgador, la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos en que se basan los peritos o expertos, así como su competencia e idoneidad, sin perjuicio de que otros elementos probatorios que obren en el expediente contribuyan a moldear la convicción a que llegue el fallador en punto del valor justo que hubo de tener la contraprestación dineraria respectiva.
En el presente caso, luego de una somera alusión a las experticias aportadas por cada una de las partes y cuyos resultados se muestran contradictorios de cara a la fijación del justo precio del bien objeto de la compraventa, se detiene el tribunal a examinar los dictámenes periciales decretados en el proceso, respecto de los cuales, de entrada, señala que el primero practicado lo tomará en cuenta para sus conclusiones. Y son esos dictámenes sobre los que recae la acusación de error de hecho que la censura le endilga a la corporación ad quem, y que la Corte encuentra sin ambages procedente, dado que dichas pericias carecen de las necesarias claridad, precisión y firmeza en sus aparentes fundamentos, de conformidad con el detallado análisis que el recurrente se encarga de realizar.
Obra a folios 1 a 12 del cuaderno 5 el primer dictamen, recibido en el juzgado el 27 de mayo de 2009, elaborado por J….. R….. S………, perito designado por el a quo (fl. 256, cdno. 1), quien afirma, de entrada, que su “avalúo es de carácter comercial” (fl. 1, cdno. 5). En él se aprecia que el perito indica que al inmueble, por no contar con ningún tipo de infraestructura no se le ha asignado un estrato. Señala que no cuenta con redes de servicios públicos y tiene forma irregular. Como aspectos positivos del inmueble, el perito alude a su inclinación relativamente pequeña frente a la extensión del terreno y como aspectos negativos destaca la presencia de la quebrada Agua Sucia que pasa por su costado norte en una extensión de 100 metros, lo cual impone un aislamiento de 30 metros a lo largo de la misma.
En el dictamen, indica el auxiliar de la justicia, que usó el método comparativo y que por petición del solicitante, “se realiza la respectiva valorización con precios del año 2008” (fl. 6, cdno. 5). El dictamen arroja una suma de $ 556.478.000 para un valor unitario de $ 34.000 por metro cuadrado. Al trabajo se adjunta, entre otros documentos, el certificado catastral expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en el que figura un avalúo catastral de $ 77.631.000 para el año 2009.
En el escrito de complementación y adición (fl. 329, cdno. 1), el perito indica que tanto la irregularidad geométrica como el declive del inmueble los determinó por mera observación y por levantamiento topográfico; hace referencia a las normas urbanas, y luego señala que en los alrededores del inmueble no se han realizado obras de importancia, sólo vivienda de interés social, razón por la cual el predio pertenece al estrato 2, sin que se haya generado alguna plusvalía o mayor valor en el metro cuadrado. Explica que en uno de los costados del predio pasa la quebrada, lo que impone contemplar una zona de aislamiento y que además se dificulten considerablemente las obras de urbanismo, las acometidas de redes, si se tiene en cuenta además que el predio carece de vías de acceso al menos regulares.
Este dictamen fue objetado por error grave por el apoderado de la actora (fl. 337, cdno. 1), al considerarlo carente de fundamentación. Pidió uno nuevo, a lo que accedió el despacho (fl. 342, cdno. 1), el cual fue elaborado por L….. N…….. A…….. (fls. 344 a 358, cdno. 1) y recibido en el juzgado el 16 de abril de 2010. En este último se destaca por el perito que el lote de terreno no tiene mejoras, que posee una servidumbre que va de la urbanización V….L… hasta el predio como vía de acceso, que el transporte al lote debe hacerse en “taxi y particular”. Señala que el método del avalúo es el de “análisis por información directa de acuerdo a las condiciones del mercado inmobiliario” (fl. 356, cdno. 1). Y finalmente determina que el valor del lote es de $ 654.680.000. En escrito separado, el perito da alcance a su informe para señalar que “el avalúo dado al inmueble es a 31 de diciembre del 2006” (fl. 357, cdno. 1).
A folio 360 del cuaderno 1 figura la solicitud de complementación y aclaración elevada por el apoderado de la actora. Y a folios 363 del mismo cuaderno obra el reproche de la apoderada del demandado en el que, entre otras cosas, luego de afirmar que no sabe “de dónde se concluye” (fl. 363, cdno. 1) el valor del predio, manifiesta que se hace necesario que se ordene un nuevo dictamen pericial. Ambas partes, pues, manifestaron su descontento con el dictamen traído al proceso para demostrar el error grave del primero.
En su aclaración, el perito L…..N….. Al….. especifica que verificó todos los documentos que el apoderado del actor enuncia, que constató las licencias concedidas, y terminó reiterando que el inmueble materia de la litis es un predio apto para urbanizar pero sin obras de urbanismo, que sí tuvo licencias de acueducto, energía, e inclusive de curaduría, pero todas están ya caducadas, y que el avalúo se hace a 31 de diciembre de 2006.
La síntesis de los dictámenes y aclaraciones atrás elaborada recoge lo sustancial que los auxiliares de la justicia dejaron plasmado en sus trabajos, con lo cual fácilmente se llega a la conclusión de que los asertos allí incluidos carecen de justificación y respaldo, como quiera que la mayor parte de su contenido se destina a efectuar la descripción del predio, lo que en sí mismo es un hecho para cuya aprehensión no se requiere de un especial saber técnico o del auxilio de la ciencia. En ninguno de ellos se identifican los vecinos consultados o la información que ellos ofrecieron, ni los valores de los predios aledaños que sirvieron de referencia para llegar al precio que en cada uno se atribuye al inmueble que es objeto de la controversia, según la metodología que, sin ninguna explicación, (“método comparativo” en el primer dictamen y “análisis por información directa de acuerdo a las condiciones del mercado inmobiliario” en el segundo) dicen haber utilizado, por mencionar sólo las escasas razones que aludieron como fundamentos.
En suma, si la firmeza y calidad del dictamen, la otorgan la fuerza expositiva de los razonamientos, la ilación lógica de las explicaciones y conclusiones, así como la calidad de las comprobaciones y métodos utilizados por el experto, quedaría en una mera opinión personal de éste, el trabajo que, cual se aprecia en los que se dejaron resumidos, sólo se sustenta en una simple descripción física del predio (para lo cual no se requiere de especiales conocimientos) y en conclusiones subjetivas que no tienen apoyo en basamento alguno, que resulte comprobable respecto de las conclusiones o resultados que plantea —a partir de la información y la metodología que detalla— de cara al estado del arte o ciencia de que se trate, y suficientemente consistente en sus conclusiones desde la perspectiva de la lógica formal; soporte que, se repite, siempre debe explicitarse en el dictamen, a efectos de que, sin dejar de ser —a fin de cuentas— una opinión del perito, se sostenga ella en reglas, métodos, procedimientos técnicos, científicos o artísticos que la tornen lo más objetiva posible, y, por ese camino, que le brinden al trabajo realizado por el experto, la fuerza persuasiva necesaria para su acogimiento, en tanto es un juicio racional emitido con base en el conocimiento especializado acerca de un hecho cuya valoración es necesaria en el proceso y no pertenece a la órbita del derecho ni cae en el ámbito de la información media o común.
Ahora bien, no se trata de que en sede de casación la Sala no siga reconociendo la autonomía de que goza el sentenciador de instancia para calificar y apreciar la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos del dictamen pericial. Lo que se quiere resaltar, como por demás se ha hecho en ocasiones anteriores (Cas. Civ., jul. 11/2005, exp. 73001-3103-001-1995-1977-01 y jun. 6/2006, exp. 11001-31-03-010-1998-17323-01) es que cuando la Corte constata, de acuerdo con lo que el censor le propone y sólo en esa medida, que dichos fundamentos son meramente formales o de apariencia, resultan atendibles los reparos que por la indebida apreciación de la fuerza probatoria de una pericia le achaca el impugnante al fallo del tribunal, direccionando el embate por la vía indirecta en la forma de error de hecho, aduciendo la falta de idoneidad de sus fundamentos.
Llama la atención además que el dictamen primario, —expresamente anunciado en la sentencia combatida como basamento de las conclusiones— tuvo por objeto el avalúo comercial del inmueble para el año 2008 y no para la fecha de celebración del contrato de compraventa cuyo vicio de lesión enorme pretende la actora que se declare, el cual fue perfeccionado por escritura pública de diciembre de 2006, lo que en sí mismo constituye un grave error fáctico en la medida en que la opinión del experto acerca del justo precio quedó referida a una época distinta a la que debió ser propia del dictamen, tornándolo en inútil en cuanto al punto fundamental se refiere, esto es, a determinar el mentado justo precio del inmueble para la fecha de la enajenación.
Fluye de lo anterior la evidente equivocación del ad quem al otorgarle a esos medios de convicción, y en particular al primer dictamen, una fuerza persuasiva de los que carecen por entero, y señalar entonces que sobre esa pericia primigenia “construirá las conclusiones de la pretensión estudiada” (fl. 53, cdno. 8), cometiendo así el yerro de valoración probatoria que la censura le endilga en el cargo que se estudia, desacierto que lo condujo a quebrantar indirectamente, por falta de aplicación, las normas sustanciales que se invocaron como violadas, particularmente las que autorizan la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme.
Para precisar la diferencia entre error de derecho y de hecho en asuntos como el presente, puntualizó esta corporación: “Ha de verse que como el yerro de derecho puede tener lugar en aquellos eventos en que se quebrantan las pautas de disciplina probatoria que regulan su admisión, práctica, eficacia o apreciación, es decir, aquel que “concierne al mérito legal que el juzgador le atribuye o le niega, en contravención a los preceptos de la ley sobre pruebas”(G. J., t. LXXVIII, pág. 313), un embate por esa senda obliga al impugnador a que su crítica se circunscriba a cualquiera de tales aspectos, en orden a lo cual tendrá que dejar de lado, como es natural, toda disconformidad en relación con la valoración objetiva que a cada medio le hubiere dado el fallador, pues este aspecto es típico de esa causal pero por el yerro fáctico, como así se desprende del artículo 368, numeral 1º, inciso 2º, del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, habida consideración que el numeral 6º del artículo 237 ibídem prevé que el “dictamen debe ser claro, preciso y detallado”, a más que en él los peritos tendrán que explicar “los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de las conclusiones”, en orden a establecer la senda mediante la cual puede ser correctamente atacado en casación el proceder que en el fallo hubiere asumido el juzgador frente a una de tales probanzas, necesario resulta distinguir entre la pericia que carece por completo de fundamentación de aquella en la que las conclusiones de los auxiliares sí aparecen justificadas, por supuesto que si en la prueba sus autores no suministran las razones técnicas, científicas o artísticas que le sirvieron de soporte a las conclusiones edificadas, la experticia así presentada no se ajustaría a lo prescrito en la citada disposición, por lo que no podría ser apreciada, en tanto que si ella cumple con tales exigencias, independientemente de la suficiencia de las mismas, por satisfacer las condiciones imperantes en ese precepto, el sentenciador, haciendo uso de las reglas de la sana crítica, tendría que considerarla, determinando su valor probatorio y el consiguiente convencimiento que de allí extrae.
Para la suerte, pues, de un cargo montado por la vía indirecta que regula el numeral primero del artículo 368 del estatuto procesal citado, la distinción que se comenta es de suma importancia, pues si en la acusación así esgrimida se discute si el dictamen fue idóneamente fundamentado por los peritos, la acusación tendría que formularse a la luz del error de hecho, y no del de derecho, por cuanto la ponderación afirmativa que en tal caso hubiere efectuado el fallador correspondería a la contemplación objetiva de la prueba” (Cas. Civ., jun. 28/2005)”.
Como la prueba pericial a la que se ha aludido se constituyó en el sostén del tribunal para despachar la pretensión de lesión enorme y además se erige ella en el sustento del ataque de este cargo, no entra la Corte a considerar los demás errores que le endilga el censor a la sentencia —también orientados a cuestionar lo decidido en punto al vicio objetivo referido—, pues basta el que se ha dejado analizado para aniquilar el fallo.
Dada la prosperidad del ataque, corresponde a la Corte proferir, en sede de instancia, el fallo que lo reemplace. Sin embargo, antes de proceder en el sentido indicado, en uso de las facultades conferidas por el artículo 375 inciso 2º del Código de Procedimiento Civil, decretará la prueba que enseguida se indicará.
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República,
1. CASAR la sentencia dictada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, en el proceso ordinario promovido por la C…………. de A……… S…… y V…….. P……… I…………... —C……….— contra J….. H……..V……. R……..
2. De oficio, se decreta la siguiente prueba: Con el fin de establecer el precio que para el 14 de diciembre de 2006 tenía el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 350-26952 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Ibagué, con ficha catastral uno-13-0223-0020-000 ubicado en la fracción de Hato de la Virgen de Ibagué, practíquese dictamen pericial, en el que deberán tenerse en cuenta, explicitarse y justificarse los factores existentes en la fecha mencionada, que resulten relevantes para la valuación encomendada, haciendo referencia a negociaciones sobre predios susceptibles de ser comparados con el que es objeto del proceso, así como los caracteres particulares de este, su localización, colindancias, topografía, accidentes geográficos e incidencia de ellos, obras de infraestructura, mejoras, zonas de cesión y de riesgo, servicios públicos, vías, estrato socio económico, etc., indicando la incidencia de ellos en el precio.
Para la designación y posesión del perito, lo mismo que para la recepción de su trabajo, que deberá ser remitido a la Corte para someterlo al trámite que le corresponde, se comisiona al Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil.
Líbrese despacho comisorio con los insertos necesarios.
Se concede al experto un término de veinte (20) días para rendir el dictamen.
Sin costas en el recurso, atendida su prosperidad.
(4) Establece el precepto: “En todo proceso las partes de común acuerdo pueden, antes de que se dicte sentencia de primera o única instancia o laudo arbitral, realizar los siguientes actos probatorios: 1. Presentar informes científicos, técnicos o artísticos, emitidos por cualquier persona natural o jurídica, sobre la totalidad de los puntos objeto de dictamen pericial; en este caso, el juez ordenará agregarlo al expediente y se prescindirá total o parcialmente del dictamen pericial en la forma que soliciten las partes al presentarlo”.
(5) Señala esta norma: “Para la solicitud, aportación y práctica de pruebas, además de las disposiciones generales contenidas en el Código de Procedimiento Civil y demás disposiciones, se dará aplicación a las siguientes reglas: 1. Cualquiera de las partes, en las oportunidades procesales para solicitar pruebas, podrá presentar experticias emitidos por instituciones o profesionales especializados. De existir contradicción entre varios de ellos, el juez procederá a decretar el peritazgo correspondiente”. La norma fue reiterada por el artículo 18 de la Ley 794 de 2003.