Source: https://www.brocardi.it/legge-equo-canone/titolo-i/capo-i/art5.html
Timestamp: 2020-01-21 13:34:30+00:00
Document Index: 122234192

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'sentenza ', 'art. 5', 'art.9', 'art. 1130', 'art. 5', 'art. 1455']

Art. 5 legge equo canone - Inadempimento del conduttore - Brocardi.it
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Articolo 5 Legge equo canone
Dispositivo dell'art. 5 Legge equo canone
relative all'articolo 5 Legge equo canone
Norma di riferimento: Articolo 5 Legge equo canone - Inadempimento del conduttore | Quesito Q201924075
giovedì 03/10/2019 - Lazio
“Avvocato, un atto notarile, affitto con riscatto, dice:
1. “Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria straordinaria de l’immobile (e relative parti condominiali) sono a carico della parte conduttrice”.
2. “In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno due canoni mensili il presente contratto si risolverà di diritto”.
Canone mensile euro 800;
La parte conduttrice non ha pagato una mensilità e non ha pagato, all’amministratore del palazzo per lavori straordinari all’intero fabbricato, euro 3.660. Più quote mensili per euro 500. Superando di gran lunga le due mensilità.
Pagamento che ha dovuto fare la parte concedente.
E’ possibile la risoluzione del contratto?
No? Come recuperare le somme anzidette?
La risoluzione del contratto è senz’altro possibile, dal momento che siamo di fronte ad un inadempimento contrattuale, e più precisamente di un inadempimento all’obbligo di pagamento del canone di affitto.
Indipendentemente dal contenuto del singolo contratto, infatti, e quindi dalle specifiche obbligazioni in esso contenute, in generale all’inadempimento di un obbligo contrattuale consegue il diritto della controparte diligente a chiedere la risoluzione del contratto.
Occorre, tuttavia, distinguere il diritto a chiedere la risoluzione dall’effetto risolutivo automatico che consegue ad una specifica clausola dell’accordo.
Nel caso di specie, infatti, pare essere stata inserita in contratto quella che si chiama “clausola risolutiva espressa”, ovvero una clausola in base alla quale, nell’eventualità in cui una delle parti sia inadempiente ad una o più determinate obbligazioni, il contratto si risolve “di diritto”, ovvero automaticamente, senza bisogno che ciò venga statuito da un Giudice con una sentenza di accertamento.
Ebbene, nel contratto in esame è previsto che al mancato pagamento di due mensilità del canone di affitto la risoluzione consegua in automatico: poiché il mancato versamento, però, riguarda in questo caso una sola mensilità del canone e non due, la clausola risolutiva non si applica. E nessun rilievo può avere la morosità con riferimento alle spese condominiali ordinarie e straordinarie scadute: queste non sono contemplate, infatti, come causa di risoluzione.
E’ però altrettanto vero che il contratto prevede comunque l’obbligo di pagamento mensile del canone di affitto e che, di conseguenza, anche il mancato pagamento di una sola mensilità attribuisce all’altra parte il diritto di chiedere la risoluzione del contratto.
Nel quesito non è specificato se si tratti di locazione abitativa o commerciale; nel caso si trattasse di locazione di immobile ad uso abitativo, si aggiunge un’ulteriore tutela per il locatore: l’art. 5, L. 27 luglio 1978, n. 392, infatti, stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'articolo 1455 cod. civ., fissando così un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento.
Nel caso di locazioni ad uso commerciale, invece, l’inadempimento deve essere importante e va valutato di volta in volta dal giudice in base al ritardo, all’importo del canone di locazione e al numero di rate insolute.
Per il recupero delle somme non corrisposte è possibile intentare una procedura di sfratto per morosità.
Il locatore può intimare lo sfratto non solo per il mancato pagamento del canone ma altresì quando il conduttore non abbia pagato gli oneri accessori, vale a dire le spese di gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile consistenti negli esborsi sostenuti per le attività di manutenzione e di funzionamento nonché quelle per la fornitura di servizi, anche comuni in caso di immobili in condominio. Ciò a condizione che:
per le locazioni ad uso abitativo, l’ammontare dovuto superi l’importo corrispondente a due mensilità di canone;
per le locazioni ad uso commerciale, l’ammontare dovuto risulti di non scarsa importanza secondo le regole generali.
Nell’atto di intimazione di sfratto andrà richiesta la convalida dello sfratto e, contemporaneamente con lo stesso atto, si potrà richiedere un’ingiunzione di pagamento per i canoni e le somme scadute.
Norma di riferimento: Articolo 5 Legge equo canone - Inadempimento del conduttore | Quesito Q201822505
Tanasi C. chiede
venerdì 21/12/2018 - Sicilia
“La mia inquilina ha un morosità di circa 4500 euro nei confronti dell'amministrazione condominiale e nonostante un piano di rientro accordato, ella paga in modo discontinuo e resta il debito quasi costante per quell'importo. Mia domanda è: nelle spese condominiali la parte più rilevante è il consumo di acqua chiaramente consumata dall'inquilina (ho stipulato con Lei un contratto registrato 4+4). In questo caso è sempre il proprietario dell'immobile che dovrebbe pagare? Grazie”
Il pagamento degli oneri condominiali è uno dei principali motivi di scontro e di lite tra il proprietario di casa e il suo inquilino. Per capire chi è tenuto a sostenere tali spese nei confronti del condominio è opportuno tenere distinto il rapporto che lega il proprietario dalla compagine condominiale, con quello che lega il locatore dal suo affittuario.
Le spese condominiali devono considerarsi delle obligatio propter rem od obbligazioni reali, il cui adempimento è intrinsecamente connesso alla proprietà della singola unità abitativa. In conseguenza di questo, nei confronti del condominio, l’unico soggetto tenuto a sopportarne il pagamento è il proprietario dell’appartamento, indipendentemente dalla causa che ha generato la singola spesa condominiale, sia essa: la fornitura di acqua, il riscaldamento centralizzato, le spese scale\ ascensore ecc. ecc.
L’inquilino, in forza del contratto di locazione che lo lega al suo locatore, è tenuto a pagare a quest’ultimo, e non al condominio, le spese condominiali di sua competenza (sovente definite nei contratti di locazione come oneri accessori).
Il legislatore ha provveduto espressamente ad indicare quali sono le spese condominiali di competenza del proprietario e dell’inquilino, sia con l’art.9 della L. 392 del 27.07.1978, sia, in particolare, con l’allegato G al Decreto Interministeriale Ministero dei Trasporti e Ministero dell’Economia e Finanza del 30.12.2002, a cui solitamente tutti i contratti di locazione fanno direttamente rinvio.
E‘ prassi degli amministratori, su specifica richiesta del proprietario, suddividere nel bilancio condominiale le spese condominiali di competenza del proprietario da quelle di competenza dell’inquilino, applicando proprio il documento sopra citato. In forza di tale suddivisione l’inquilino provvede a pagare direttamente al condominio gli oneri a lui attribuiti.
Questa frequentissima prassi non comporta però che l’inquilino diventi direttamente obbligato nei confronti del condominio al versamento degli oneri condominiali a lui attribuiti; i pagamenti da lui effettuati sono fatti in adempimento del contratto di locazione che lo lega al suo proprietario, e non per adempiere ad un obbligo nei confronti del condominio.
Questo comporta che qualora l’inquilino ometta di pagare le spese condominiali, l’amministratore, per ottemperare ai suoi doveri previsti dall’art. 1130 del c.c., dovrà richiederne il pagamento direttamente al proprietario.
Per dare una risposta all’autore del quesito, dal punto di vista del condominio, la morosità maturata in bilancio non può essere attribuita all’inquilino, ma unicamente al proprietario dell’appartamento: è quindi opportuno che quest’ultimo versi al condominio le spese condominiali rimaste insolute, in quanto è un debito che è tenuto a soddisfare.
Ora, ponendo che l’inquilino paghi regolarmente i canoni di affitto, come può tutelarsi il proprietario nel caso in cui quest'ultimo, in violazione del contratto di locazione, ometta invece di far fronte alle spese condominiali?
Il pagamento degli oneri accessori dell’appartamento è un obbligo che, al pari del pagamento del canone di affitto, non può essere posticipato o rinviato dall’inquilino.
Secondo quanto prevede l’art. 5 della L. n.392/1978, il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 del c.c.: pertanto si potrà adire l’autorità giudiziaria richiedendo lo sfratto per morosità dell’inquilino dall’immobile occupato, e domandando al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento degli oneri accessori non corrisposti.
Qualora il mancato pagamento degli oneri accessori sia inferiore alle due mensilità di canone (caso piuttosto raro nella pratica a dire il vero), non si potrà chiedere al giudice lo sfratto per morosità dell’ inquilino, ma si potrà richiedere solo l’emissione di un decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali rimaste insolute.