Source: http://copropriete-seigneurie.skynetblogs.be/syndics/
Timestamp: 2017-09-26 07:31:57+00:00
Document Index: 32955021

Matched Legal Cases: ["l'article 577", '§ 4', 'in fine', "l'article 28", "l'article 8", '§ 4', "l'article 29", '§ 4']

Syndics - Vivre en Copropriété
Tout sur le rôle du syndic
L'IPI défend-t-il vraiment les consommateurs copropriétaires ? Je vous invite à acheter le Trends tendances IMMO
http://trends.levif.be/economie/immo/l-institut-professionnel-des-agents-immobiliers-minee-par-les-suspicions/article-normal-322863.html
Voir le lien suivant : http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2013/08/22_2.pdf Voir les pages du moniteur 55906 à 55912 ou pages 6 à 13 du document.
5/8/2013 : application de l'article 577-8 § 4, 6°
"Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapître, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l'association des copropriétaires".
Beaucoup de copropriétaires ne savent pas très bien qui va réceptionner le deuxième recommandé envoyé au siège de l'association des copropriétaires, surtout si aucune boite aux lettre, au nom de l'ACP, n'est pévue dans le hall d'entrée de copropriété.
j’ai fait des recherches sur le projet de loi “DOC 53 1538”.
Proposition de loi : http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/53/1538/53K1538001.pdf
Le but initial de la proposition était de s’assurer que tous les courriers juridiques envoyés au syndic lui soient bien distribués, notamment les recommandés.
La première proposition consistait à transférer l’adresse de domiciliation de l’ACP, au domicile ou au bureau du syndic.
Cette proposition a été amendée, car cela impliquait que le canton judiciaire pris en compte devenait celui ou résidait le syndic ou son bureau en lieu et place de la véritable adresse de la copropriété.
La proposition de loi a été amendée pour corriger ce problème. Voir le lien ci-dessous :
http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/53/1538/53K1538009.pdf
Finalement le seul but de cette modification de la loi, est de s’assurer que le syndic reçoive le courrier recommandé qui lui est adressé dans les plus brefs délais. Car avant cette loi, les recommandés étaient envoyés au siège de l’ACP et faute de boite postale au nom du syndic, bien souvent le courrier se perdait ou arrivait en retard, ce qui était parfois très préjudiciables dans le cas de problèmes juridiques, comme les citations, les significations et les plis judiciaires ou des banques.
La lecture des travaux parlementaires nous montre que le double recommandé doit être adressé au syndic et à personne d’autre. Le premier à son domicile ou à son bureau et le deuxième à l’adresse de l’ACP. Le but étant que faute de boite aux lettres permettant au facteur de déposer l'avis de retrait de ce recommandé, si celui qui est envoyé à l'adresse de l'association des copropriétaires, se perd, le syndic aura au moins reçu celui envoyé à son domicile ou à son siège social. Il arrive régulièrement que l'avis de retrait du recommandé soit déposé au-dessus des boites aux lettres et qu'il s'égare.
Donc pour éviter la nullité de votre recommandé, envoyez le premier au nom du syndic à son domicile ou à son siège social. Envoyez le deuxième à l'adresse de l'association des copropriétaires, mais à l'attention du syndic. Le syndic étant le représentant légal de l'ACP, il pourra aller retirer ce deuxième recommandé s'il souhaite avoir la certitude qu'il a bien eté envoyé en double exemplaire. Si le courrier envoyé à l'ACP se perd, le syndic ne sera pas prévenu et dans ce cas, il peut supposer qu'il n'a pas été envoyé en double exemplaire. Si cela arrange le syndic de ne pas prendre en compte votre courrier recommandé, il fera jouer la nullité de votre envoi. Donc gardez bien précieusement la preuve de vos deux envois.
Je vous fait remarquer, que la loi sur la copropriété est d'ordre privatif, donc de nullité relative. Ce qui signifie que la loi ne s'applique que si vous demandez au juge de la faire appliquer. Si c'est vrai pour le copropriétaire qui conteste une décision de l'assemblée générale, c'est également vrai pour le syndic qui veut imposer la peine de nullité, pour un oubli éventuel de votre part du deuxième envoi, ou la perte de ce deuxième envoi à l'adresse de la copropriété.
Je pense qu'un syndic sérieux, ne jouera pas ce petit jeu malsain, à partir du moment où il aura bien reçu votre recommandé à l'adresse de son domicile ou de son siège social. Mais "Dura Lex Sed Lex", mieux vaut respecter la loi, afin de préserver ses droits en justice.
12/12/2012 : Proposition de loi sur la réforme du fonctionnement de l'IPI. Les agents immobiliers et les syndics seront contraints à des règles séparées. Voir :
http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/53/2517/53K2517001.pdf
20/11/2012 : Proposition de loi du 23 octobre 2012, de Madame Fabienne Winckel au Sénat.
Proposition 5 -1818/1, pour légiférer sur le contrat du syndic. Voir : http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=22110&LANG=fr
Utiliser "rechercher" à partir du 22 octobre 2012, ensuite descendre sur le N° 5-1818
1° juillet 2012 Communiqué de presse du SNP.
COMMUNIQUE DE PRESSE SYNDICAT NATIONAL DES PROPRIETAIRES ET DES COPROPRIETAIRES
SYNDICS INDELICATS – LA SAGA CONTINUE.
A ANVERS AVEC LE SYNDIC DIBRUN 72 COPROPRIETES LESEES ET 1400 COPROPRIETAIRES CONCERNES (voir mail qui suit)
A BRUXELLES AVEC L’IMMOBILIERE DU CINQUANTENAIRE (dossier suivi par le SNP et l’IPI – pour les Autorités judiciaires bruxelloises cela vaut-il la peine quant on voit le suivi dans le dossier MAEREVOET)
SI DU COTE DE L’IPI (INSTITUT DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER) LES CHOSES BOUGENT POUR UNE MEILLEURE PRISE EN COMPTE DE CES SITUATIONS ET SA REFORME EST EN VUE A L’INITIATIVE DE LA MINISTRE LARUELLE
PAR CONTRE DU COTE DES AUTORITES JUDICIAIRES C’EST L’INCURIE AU NIVEAU DE CERTAINS PARQUETS ET LA MINISTRE DE LA JUSTICE SOIT EST DUPEE PAR LES AUTORITES JUDICIAIRES SOIT ELLE A CHERCHE A DUPER LES PARLEMENTAIRES QUI L’ONT INTERROGEE EN FEVRIER ET MAI 2012.
- à Bruxelles nous apprenons fin de semaine dernière que le dossier MAEREVOET (750.000 E, 10 copropriétés lésées et 300 copropriétaires concernés) a été classé sans suite par le Parquet du Procureur du Roi avec l’aval du Parquet général !!!
- à Liège, le Procureur du Roi Danièle REYNDERS bien qu’avertie dès le 19 décembre 2011 par le Procureur général VISART de BOCARME n’a rien fait avant qu’un juge d’instruction ne soit saisit courant février et entre temps MARECHAL GEREX a encore détourné dans au moins une résidence 15.000 E en février et mars 2012 !!!
POUR QUE LA MINISTRE DE LA JUSTICE METTE EN ŒUVRE SON DROIT D’INJONCTION POUR FAIRE ROUVRIR LE DOSSIER MAERVOET ET FAIRE UNE ENQUETE A LIEGE POUR CONNAITRE LES RAISONS DE L’INACTION DE LA PROCUREUR DU ROI DANIELE REYNDERS.
Depuis la fin de l’année dernière le Syndicat National des Propriétaires et de Copropriétaires a entrepris différentes actions pour dénoncer le manque de suivi des situations de syndics indélicats tant au niveau de l’IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier – Ordre professionnel) qu’au niveau des Autorités judiciaires.
D’aucuns ont cherché à minimiser les choses mais aujourd’hui en regard des différents dossiers dont nous avons connaissance ce sont des centaines de copropriétés qui sont victimes et des milliers de copropriétaires concernés à Bruxelles, Anvers, Namur et Liège.
Dernier dossier en date, à Anvers avec le syndic DIBRUN 72 copropriétés victimes et 1.400 copropriétaires concernés.
Du coté de l’IPI les choses bougent suite à nos réactions et aux initiatives prises par la Ministre LARUELLE pour réformer l’IPI et plus précisément le suivi déontologique et disciplinaire (procédure plus rapide, possibilité de suspension, service de contrôle et de dépistage, assurance collective indélicatesse etc…)
Par contre du coté de la Justice, les Autorités judiciaires et la Ministre de la Justice c’est l’incurie au niveau de certains parquets et soit la Ministre de la Justice est dupée par les Autorités judiciaires soit elle a cherché à duper les parlementaires dans le cadre des nombreuses questions parlementaires qui lui ont été posées depuis le début de l’année par les Députées MUSIN et GENOT mais aussi par la Sénatrice DEFRAIGNE (voir extraits des réponses données plus avant et en annexe).
- à Bruxelles nous apprenons que le dossier MAEREVOET (750.000 E, 10 copropriétés lésées et 300 copropriétaires concernés) a été classé sans suite par le Parquet du Procureur du Roi avec l’aval du Parquet général !!!
Nous vous renvoyons à l’échange de mails qui suit in fine du présent communiqué de presse que nous avons eu fin de semaine dernière avec le Parquet du Procureur du Roi de Bruxelles et à la réponse nous donnée quand nous nous inquiétions du suivi du dossier MAEREVOET (voir notre courrier originaire du 24 octobre 2011 resté sans suite et idem pour un courrier du 15 octobre 2011 de l’avocat NELIS conseil d’une des résidences lésées au Parquet du Procureur du Roi de Bruxelles).
28 mai 2012 : Précision fournie dans le journal "Le CRI" du mois de juin
Nous avons été informé que le projet de loi de la Ministre LARUELLE visant à réformer l’IPI et notamment pour mieux appréhender la problématique des syndics a été soumis au Gouvernement et devrait être déposé au Parlement au plus tard au mois d’octobre prochain après avis du Conseil d’Etat.
Le SNP dans ce cadre là a été reçu au Cabinet de la Ministre LARUELLE pour exposer ses préoccupations. Il a pu en outre formuler sur le projet de texte ses remarques et commentaires qui ont été plus que largement pris en compteà en lire le projet soumis au Gouvernement.
Il s’est ainsi opposé utilement à la demande de l’IPI de voir interdire à un copropriétaire de gérer un immeuble de plus de 20 lots et devoir ainsi pour de nombreuses copropriétés recourir obligatoirement à un professionnel accroissant par la mêmeleur coût.
Nous aurons l’occasion de revenir dans de prochains numéros du CRI, dans le détail, sur cette réforme de l’IPI en permettant à la Ministre LARUELLE de vous la présenter. Elle a en outre accepté de venir en parler au colloque que le SNP organise le vendredi 28 novembre prochain sur le thème « La Copropriété en Belgique en 2025, un enjeu sociétal et une priorité pour les politiques du logement pour les 10 années à venir ».
27 mai 2012 : Communiqué de presse de Madame la Ministre, Sabine Laruelle, qui a en charge l'IPI.
Agents immobiliers : une réforme attendue et concertée
Sabine Laruelle, Ministre fédérale des Classes moyennes, des PME et des Indépendants, se réjouit que le Conseil des ministres ait approuvé son projet de loi visant à réglementer la profession d’agent immobilier.
Largement concerté avec le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNP), l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) et le SPF Economie, le texte proposé par la Ministre Laruelle vise à réglementer de manière spécifique la profession d’agent immobilier et dote l’IPI d’instruments ad hoc pour mieux lutter contre les abus de certains professionnels peu scrupuleux.
Pour Sabine Laruelle : « Cette réforme est un pas très important vers plus de transparence et de rigueur pour les professionnels de l’immobilier. Je tiens à souligner l’importante collaboration de l’IPI et du SNP sur ce dossier délicat. Je suis convaincue que cette réforme ne peut qu’amener un meilleur service aux citoyens et une meilleure concurrence entre les acteurs en mettant un terme beaucoup plus rapide à tout type d’abus dans le chef des agents immobiliers indélicats».
Concrètement, la réforme contient les éléments suivants :
la mise en place au sein de l’IPI d’une distinction entre les syndics et les agents immobiliers intermédiaires. Ces deux catégories pouvant faire l’objet d’obligations spécifiques, en termes d’assurance responsabilité professionnelle, de capital minimal ou de formation professionnelle,
la mise en place de sanctions lourdes allant jusqu’à la radiation en cas de détournement,
la soumission des agents immobiliers et des professions libérales exerçant une activité d’agent immobilier aux règles de déontologie de l’IPI,
l’obligation dans le chef des syndics de transmettre annuellement à l’IPI la liste des copropriétés dont ils sont les syndics afin d’assurer des contrôles spécifiques,
la possibilité d’exercer la profession d’agent immobilier sous forme de société (ce qui permet de limiter la responsabilité et facilite l’assurabililité),
une meilleure transparence concernant les éléments d’une décision disciplinaire prise à l’encontre d’un agent immobilier via un accès au dossier disciplinaire facilité,
la possibilité de désigner plusieurs assesseurs juridiques (enquêteurs) dans les procédures disciplinaires menées à l’encontre de certains agents immobiliers. Il s‘agit ici d’accélérer le déroulement des procédures disciplinaires.
l’obligation d’informer immédiatement le client et l’Institut de toute situation de conflit d’intérêt susceptible de mettre en cause leur indépendance ou leur impartialité,
Cette réforme constitue un des aspects de la réforme de l’IPI, d’autres mesures réglementaires destinées à mieux lutter contre les abus de certains professionnels peu scrupuleux seront adoptées, par arrêté royal, dans les semaines qui viennent.
Ce projet d’arrêté royal contiendra, entre autres, les mesures suivantes :
l’obligation pour les membres des Chambres exécutives ou d'appel de se déporter dans toute situation de conflit d'intérêt potentiel susceptible de mettre en cause leur indépendance ou leur impartialité dans une affaire qui leur est soumise,
la possibilité dans le chef de l’assesseur juridique de se saisir d’office ou à la demande du bureau d’un dossier et d’étendre cet examen à toutes les copropriétés gérées par le syndic,
la possibilité pour l’assesseur qui constate des irrégularités dans un dossier de syndic de vérifier si de telles difficultés n’apparaissent pas dans d’autres copropriétés gérées par le même syndic,
l’obligation dans le chef des assesseurs d’instruire une plainte dans un délai de deux mois,
la possibilité, si un dossier est classé sans suite, en cas de manquements mineurs, pour l’assesseur juridique d’adresser toutes remarques et recommandations qu’il juge utiles.
l’assistance de référendaires supplémentaires afin d’assister l’assesseur juridique dans sa mission,
le maintien d’un délai de convocation de 30 jours dans le cadre de la procédure disciplinaire mais l’instauration d’un délai plus court « en cas d’urgence » (irrégularités flagrantes,…)l’interprétation stricte des conditions d’accès à la profession est ajoutée dans l’arrêté.
Parallèlement à l'avant-projet de loi et au projet d'arrêté royal, Sabine Laruelle invitera l'IPI à souscrire, à l’instar de ce qui existe au niveau de l’ordre des avocats, à une assurance globale afin de couvrir les cas d'indélicatesse de ses membres.
19 mai 2012 : Communiqué de persse de Monsieur Hamal.
COMMUNIQUE DE PRESSE SYNDICAT NATIONAL DES PROPRIETAIRES ET DES COPROPRIETAIRES (SNP)
LIEGE : UN SYNDIC INDELICAT (ENFIN) EN PRISON (20 COPROPRIETES CONCERNEES – PREJUDICE EVALUE A 200.000)
(voir article ci-joint LB Gazette de LIEGE de ce vendredi 18 mai 2012) ci dessous.
COMMENT A BRUXELLES DANS LE DOSSIER MAREVOET (750.000 E DE PREJUDICE – 10 COPROPRIETES CONCERNEES ET 300 COPROPRIETAIRES LESES) L’INTERESSE COURT-IL TOUJOURS DANS LA NATURE ?
SI AUJOURD’HUI L’IPI DEPUIS FIN 2011 FAIT PREUVE D’UNE PLUS GRANDE PROACTIVITE TEL N’EST PAS ENCORE LE CAS DES AUTORITES JUIDICIAIRES
DANS LE DOSSIER MAEREVOET LES AUTORITES JUDICIARES SONT SAISIES DEPUIS MARS 2010…………………………………………….. !!!
DANS LE DOSSIER MARECHAL GEREX LA QUESTION EST DE SAVOIR POURQUOI LES AUTORITES JUDICIAIRES LIEGEOISE - SAISIE DU DOSSIER DES LA FIN NOVEMBRE N’ONT RIEN FAIT – JUSQU’AU DEPÖT D’UNE PLAINTE AVEC CONSTITUTION DE PARTIE CIVILE PAR UNE COPROPRIETE LESEE – A DEFAUT ON POUVAIT ENCORE ATTENDRE LONGTEMPS ET EN ATTENDANT L’INTERESSE POUVAIT CONTINUER A VIDER LES CAISSES….. !!!!
Depuis le mois d’octobre 2011, interpellé par de nombreux dossiers de syndics indélicats, le SNP a entrepris un certain nombre d’actions vis-à-vis de l’Institut des Professionnels de l’Immobilier (IPI) et vis-à-vis des Autorités judiciaires.
Pour ce qui est de l’IPI et de son fonctionnement au niveau du suivi des procédures disciplinaires, les choses bougent utilement et ce à un double niveau :
- d’un part sur base de dossiers récents (voir le dossier MARECHAL GEREX à LIEGE nonobstant un début un peu lent et un nouveau dossier à Bruxelles – Immobilière du Cinquantenaire) au niveau des instances disciplinaires de l’IPI il y a une prise en charge rapide des situations dénoncées et des échanges avec le SNP permettant d’informer les autres copropriétés potentiellement lésées leur permettant ainsi de prendre les mesures conservatoires voulues.
On notera ainsi que dans le dossier MARECHAL GEREX, l’IPI a déjà pris une décision de radiation.
- d’autre part la Ministre LARUELLE, en charge des Instituts professionnels, s’est décidée depuis le mois de mars dernier à prendre le dossier de la réforme du fonctionnement de l’IPI, que le SNP réclame depuis 4 ans (meilleur suivi déontologique et disciplinaire notamment des syndics indélicats) et dans le prolongement de réunions qu’elle a eu avec les uns et les autres, elle devraient déposer au Parlement un projet de loi dans les prochaines semaines.
Par contre, le SNP ne peut que rester pantois devant le manque de suivi de certaines autorités judiciaires et devant la légèreté complète de Madame TURTELBOOM Ministre de la Justice.
Depuis la fin de l’année dernière, le SNP lui a fait poser des questions par des parlementaires PS, ECOLO et MR et à chaque fois, elle à l’indécence de répondre qu’elle ne comprend pas de quoi il s’agit, que pour elle il n’y a pas de problème etc….
La dernière réponse en date donnée à la Sénatrice DEFRAIGNE est la suivante :
"Comme j'ai déjà mentionné dans la réponse à une question précédente, différents parquets ont indiqué avoir reçus et traités des plaintes individuelles qui avaient avaient abouti pour certaines à des citations devant le Tribunal correctionnel.
On ne peut dès lors parler d'inaction de tous les parquets.
Conscient des problèmes auxquels certains copropriétaires peuvent être néanmoins confrontés, le Collège des procureurs généraux a abordé la question lors de la réunion du Collège tenue le 23 avril 2012.
Le Collège a estimé cependant que prioritairement les phénomènes de délinquance retenus dans le cadre du Plan National de Sécurité devaient être combattus (ajouter à la liste déjà trés importante de nouvelles priorités revient à mettre en péril le système même des priorités et les banaliser).
Comme la question paraît se concentrer sur la gestion de certains dossiers à traiter par le Parquet de Bruxelles, qui se trouve confronté à d'importantes insuffisances d'effectifs, il me paraît que le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires prenne rendez vous auprès des services de M. le Procureur du Roi à Bruxelles.
En outre, je recevrai l'association professionnelle des syndics ainsi que le Parquet de Bruxelles".
Nous n'allons pas commenter dans le détail cette réponse de la Ministre et pour cette problématique du manque de suivi des Autorités judiciaires dans quelques dossiers spécifiques nous vous renvoyons texte ci-joint suffisamment exemplatif des dossiers en cours.
Epinglons seulement le fait que si nous essayons de mobiliser les parlementaires autour de ce dossier et plus spécifiquement sur le plan bruxellois c'est parce que le Procureur du Roi de Bruxelles n'a donné aucune suite à nos courriers (voir celui du mois d’octobre 2011 dans le dossier MAEREVOET) même pas un accusé de réception. Dès lors nous demander de prendre rendez vous avec lui relève de la gageure.........quant au suivi qui serait donné.
Par ailleurs, dans le dossier MARECHAL GEREX à LIEGE, le syndic indélicat a été écroué à la mi mai à la prison de LANTIN et dans le cadre de l’instruction lancée dans le prolongement de la plainte avec constitution de partie civile déposée par une des copropriétés lésées à la mi février. Le préjudice total est d’ores et déjà évalué par les enquêteurs à la somme de 200.000 E.
A défaut rien n’aurait bougé nonobstant le fait que dès le 19 décembre dernier le Procureur du Roi de LIEGE Madame REYNDERS était saisie d’un important dossier par le Parquet général suite à l’intervention du SNP dès la fin du mois de novembre 2011.
Le SNP aimerait comprendre pourquoi les Autorités judiciaires n’ont été rien et pendant ce temps là l’intéressé pouvait continuer à puiser dans les caisses des copropriétés.
Comme quoi les copropriétaires lésées ne sont vraiment pas prioritaires……. pour les Autorités judiciaires !!!!!
Il devient grand temps que les choses bougent et que la Ministre de la Justice prenne enfin la mesure du problème de ce qui doit être fait et mettre en œuvre le cas échéant son pouvoir d’injonction.
Vice Président National SNP AES
19 mai 2012 : Suite des actions à propos des syndics indélicats.
SYNDICS INDELICATS
POUR UNE INTERVENTION PLUS RAPIDE DES AUTORITES JUDICIAIRES
Vice Président National du SNP
Au début du mois de février, les Députées Linda MUSIN (PS) et Zoé GENOT (ECOLO) ont posé des questions à la Ministre de la Justice Madame TURTELBOOM sur le suivi donné par les Autorités judiciaires à des dossiers de syndics indélicats.
Plus récemment, la Députée Zoé GENOT est revenu à la charge, réinterpellant la Ministre sur ce même sujet tant avait été grande la stupéfaction du SNP de lire la première réponse donnée par la Ministre (voir encadré). Sa nouvelle réponse n'est guère plus satisfaisante.
Selon elle il n'y a finalement aucun problème.....!!!!! et pour les Autorités judiciaires tous les dossiers ont ou sont traités utilement. De quoi finalement le SNP se plaint-il?
Comment arriver à sensibiliser la Ministre de la Justice et les Autorités judiciaires aux problèmes majeurs que cela peut entraîner dans le fonctionnement des copropriétés déséquilibrant leurs finances et les plongeant mais aussi nombre de copropriétaires dans des problèmes pécuniaires et sociaux.
Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés un enjeu pourtant sociétal et une priorité pour les politiques de l’habitat, que certains ont manifestement du mal à appréhender.
Les 5 dossiers suivis par le SNP représentent plus de 500 copropriétaires, des dizaines d'immeubles et le préjudice total avoisine 1.500.000 E.
De l'expérience que nous vivons ce n'est que péniblement qu'une suite concrète et utile est donnée par les Autorités judiciaires (le Parquet de MONS est l'exception qui confirme la règle) qui ne répondent pas toujours aux courriers leur adressés et le Parquet du Procureur du Roi de BRUXELLES pousse même l'indécence à faire dire à la Ministre que cela n'est techniquement pas possible.
Il eut été beaucoup plus honnête de répondre, comme nombre de nos interlocuteurs nous l'ont dit et répétés, que le Parquet du Procureur du Roi de BRUXELLES est complètement débordés et qu'il faut regretter dans les dossiers de syndics indélicats un manque de suivi évident. Même l'IPI s'en plaint.
Mais revenons à des dossiers concrets que manifestement on cache à la Ministre qui, comme ses collaborateurs, ne devraient pas prendre «comme du pain béni» les informations leurs communiquées.
Devons nous publier un n° spécial du CRI tous les courriers que le SNP a adressé en décembre 2011 et en janvier 2012 à l'ancien Procureur général de LIEGE Monsieur VISART de BOCARME pour qu'il sensibilise le Collège de Procureurs généraux à la problématique générale et à des dossiers particuliers à BRUXELLES, NAMUR et LIEGE.
Devons nous publier les courriers adressés au Procureur du Roi de BRUXELLES dès 2010 pour dénoncer des problèmes manifestes au niveau des procédures disciplinaires à l'IPI et fin 2011 dans le dossier MAEREVOET. Nous attendons toujours des réponses comme l'avocat d'une des copropriétés lésées.
Devons nous publier les nombreux courriers adressés au Procureur général de BRUXELLES et à l'Avocat général de LENTDECKER qui pour certains ont reçu réponses avant de nous inviter à nous adresser directement au Procureur du Roi de BRUXELLES qui comme déjà précisé ne répond pas. Cela en devient même ubuesque.
Et en attendant, les syndics indélicats courent toujours et l'incurie actuelle des Autorités judiciaires est une véritable incitation à ce que d'autres agissent de même, ils ne risquent rien.
Dans le dossier MAEREVOET (BRUXELLES), le Parquet du Procureur du Roi de BRUXELLES a été informé dès le mois de mars 2010 par la notification lui faite du jugement rendu par le Juge de Paix du Canton d'ANDERLECHT pourtant particulièrement explicite. Ce n'est qu'au mois d'octobre suivant que le nouveau syndic sera interrogé et plus plus rien et le conseil d'une des copropriétés lésées est toujours sans nouvelle suite à son courrier de rappel au Parquet du mois d'octobre 2012.
Dans le dossier DECOSTER (BRUXELLES et HAINAUT), des plaintes ont été déposées dès 2008 et à l'heure actuelle toujours rien sans compter des procédures antérieures à MONS.
Dans le dossier VAN VLEM (BRUXELLES et HAINAUT), les Autorités judiciaires ont été saisies par nos courriers au Procureur générale de LIEGE de fin 2011 et là par contre un suivi a manifestement été donné ; le Président du Conseil de copropriété d'une des résidences lésées a été interrogée par la police judiciaire au mois de mars dernier.
Dans le dossier VAN TWENGELE (NAMUR), là aussi le SNP a interpellé les Autorités judiciaires fin 2011 et le Procureur général VISART de BOCARME a écrit au Procureur du Roi de NAMUR.
Et enfin dans le dossier MARECHAL GEREX, suite à nos courriers des et décembre 2011, Monsieur VISART de BORCARME dans un courrier du 19 décembre nous précisait:
« J’accuse bonne réception de votre courrier du 5 décembre 2011 concernant le dossier dont mention sous rubrique.
J’en ai informé Madame le Procureur du Roi de LIEGE afin qu’elle puisse prendre toute initiative utile dans le cadre de ce dossier.
Je lui ai également transmis votre courrier du 28 novembre 2011 qui faisait référence à la même plainte ».
Dans le prolongement aucune initiative du Parquet de LIEGE si ce n'est qu' en date des 21 et 26 mars le Parquet du Procureur du Roi et le Parquet Général nous ont écrit pour nous signaler que notre plainte faisait l'objet d'un dossier auprès du Juge d'instruction RICHARD. Ce que nous savions déjà mais à l'initiative d'une des copropriétés lésées qui courant janvier a déposé une plainte avec constitution de partie civile.
En attendant pendant des mois MARECHAL GEREX a pu continuer à sévir et en toute liberté à vider les comptes de plusieurs copropriétés. Les informations qui nous revenaient à la mi février étaient des plus alarmantes.
Et dire que si dès la mi décembre, MARECHAL GEREX avait été mis hors de nuire, la casse aurait pu être limitée.
Et que dire du suivi donné par le Procureur général de BRUXELLES des notifications lui faites par l'IPI des décisions disciplinaires définitives de radiation notamment pour des faits détournements qui devrait normalement déboucher sur des actions pénales. Pour l'IPI, rien sans compter qu'il n'y a pas toujours d'accusé de réception.
Dans ces différents dossiers, la Ministre de la Justice serait bien inspirée demander le relevé précis des mesures et autres initiatives prises depuis que les Parquets ont été saisis.
Ce vide judiciaire ne peut que laisser la place à « une justice privée » et cela est particulièrement interpellant dans un état de droit.
Le SNP ne laissera pas tomber les copropriétés en difficultés et dès qu'il sera informé de situations problématiques il fera le ménage.
A METTRE DANS UN ENCADRE
Réponse aux questions des Députées MUSIN et GENOT du 8 février 2012
Annemie TURTELBOOM, ministre: Madame la présidente, après m'être informée dans l'urgence auprès du Collège des procureurs généraux et de plusieurs procureurs du Roi, il semblerait que les poursuites pénales à l'égard des syndics ne posent pas de problèmes particuliers et donnent normalement lieu à des décisions judiciaires.
Le parquet de Nivelles a ainsi indiqué que des plaintes individuelles avaient été ponctuellement reçues et traitées normalement. Certaines ont abouti à des citations devant le tribunal correctionnel.
Le procureur du Roi de Louvain a également indiqué avoir reçu cinq plaintes entre 1997 et 2011. Certaines plaintes ont été classées pour des raisons techniques ou pour absence d'infraction. Une plainte a donné lieu à une transaction après indemnisation des plaignants.
Dans le cadre d'un dossier ouvert sur plainte de l'Institut professionnel des agents immobiliers contre une personne ayant exercé, le 23 février 2009, des activités visées à l'arrêté royal 2009 sans être inscrite au tableau de l'IPI, des poursuites ont été exercées et ont donné lieu à un jugement du tribunal correctionnel de Louvain du 27 mai 2011, infligeant une peine d'emprisonnement de quinze jours et à une amende de 26 euros avec sursis pendant trois ans.
Le procureur du Roi signale aussi que la collaboration avec l'IPI ne pose pas de problème.
Le procureur du Roi de Bruxelles a fait savoir qu'en ce qui concerne son office, toutes les plaintes sont traitées avec la diligence voulue en fonction de l'urgence des situations, de la stratégie du plan national de sécurité ainsi que des priorités zonales. La méthode d'un accusé de réception n'est actuellement pas d'application et demanderait l'implémentation de nouveaux processus inenvisageables au vu des priorités de criminalité urbaine et du cadre organique administratif.
La question à se poser est également de savoir si une plainte disciplinaire constitue une infraction pénale.
Dans tous les cas, le procureur du Roi reste ouvert à toute rencontre future avec l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). On ne peut dès lors parler d'inaction des parquets. Une procédure systématique de collaboration ne semble pas nécessaire aux dires de plusieurs procureurs du Roi.
Par ailleurs, il est à signaler que le team de coordination du réseau d'expertise ECOFIN du Collège des procureurs généraux s'est réuni ce vendredi 3 février 2012 et a examiné l'opportunité de proposer des mesures particulières à l'égard de faits commis par des syndics indélicats.
Après discussion, le réseau d'expertise ECOFIN a considéré qu'il n'est pas opportun de préparer une circulaire spécifique concernant les syndics indélicats d'immeuble. En cas d'infraction, il convient de porter plainte auprès du procureur du Roi territorialement compétent, voire de déposer une plainte avec constitution de partie civile entre les mains d'un juge d'instruction suivant les règles définies par le Code d'instruction criminelle.
Il n'y a pas lieu de réserver un traitement différent à l'égard d'une catégorie de justiciables. Qui plus est, le projet de plan national Sécurité 2012-2015 ne prévoit pas de traitement prioritaire à l'égard de ce type de faits.
Cette prise de position ne prive pas les victimes des droits qui leur sont conférés par la loi, notamment de porter plainte et, le cas échéant, de faire une déclaration de personne lésée, voire de porter plainte avec constitution de partie civile entre les mains d'un juge d'instruction.
De l'information obtenue du Syndicat national des propriétaires (SNP), j'ai déduit que l'on interviendrait trop tard dans différents dossiers. Je suis donc disposée à soumettre ce problème à une prochaine réunion du Collège des procureurs généraux.
Réponse à la question de la Député GENOT du 28 mars 2012
Annemie TURTELBOOM, ministre : Madame Genot, en ce qui concerne les différents dossiers concrets, j'attire votre attention sur le fait que l'instruction est secrète, conformément à l'article 28 du Code d'instruction criminelle. Il ne m'est dès lors pas possible de donner des renseignements concernant l'évolution des procédures en cours.
Une rencontre entre le procureur du Roi et l'Institut professionnel des agents immobiliers n'a pas eu lieu.
Dans ma réponse à votre question précédente, j'avais indiqué que j'étais disposée à soumettre la problématique à une prochaine réunion du Collège des procureurs généraux. Cette réunion n'a pas encore eu lieu mais est prévue le 24 avril prochain.
Syndics : SNP et IPI dialoguent
Les médias francophones ont récemment largement évoqué des dossiers de syndics dont les agissements ont coûté des sommes considérables à des copropriétaires.
Ces dossiers étant entre autres entre les mains des Chambres disciplinaires de l’IPI, c’est naturellement vers notre Institut que les regards se sont tournés.
Cette médiatisation a été l’occasion pour l’Institut de remettre les pendules à l’heure, en interne certes, mais aussi et surtout vis-à-vis du grand public et des médias, qui ignorent bien souvent que tous les syndics ne sont pas agents immobiliers et donc soumis à nos règles déontologiques.
Elle fut également l’occasion de rencontrer le SNP, ce qui fut fait à plusieurs reprises.
Les différents protagonistes de ces réunions ont pu constater qu’ils étaient mus par un même objectif, la protection du consommateur et qu’ils se rejoignaient sur plusieurs moyens à mettre au service de cet objectif : accès plus strict à la profession, dédoublement des tableaux, nécessité de communiquer davantage aux plaignants et aux tiers, envisager la création d’un fonds de garantie…
Bien entendu, comme l’a souligné l’IPI, ces réformes nécessitent l’appui du politique, sans qui rien ne peut-être fait. Gageons que le SNP œuvrera avec nous dans ce sens. C’’est en tout cas avec confiance que la réflexion avec le SNP sera menée.
17/02/2012 : Conférence de presse du SNP à Liège.
LE PS AVEC LA DEPUTEE LINDA MUSIN VIENT AU SECOURS DES COPROPRIETAIRES VICTIMES DE SYNDICS INDELICATS
Dans le CRI du mois de février nous ne manquions de vous signaler les nombreux contacts que nous avions eu avec le CDH, ECOLO et le PS pour les sensibiliser à la problématique des syndics indélicats et aux nombreuses démarches infructueuses effectuées depuis plusieurs années par le SNP auprès de la Ministre LARUELLE en charge des instituts professionnels et de son parti le MR pour qu'une réforme de l'Institut des professionnels de l'immobilier intervienne. Nous les interpellions aussi pour obtenir un meilleur suivi des Autorités judiciaires.
C'est le PS qui a été le premier «sur la balle» avec la question posée par la Députée Linda MUSIN à la Ministre LARUELLE en charge des Instituts professionnels sur "les éventuels manquements de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) dans une affaire de détournements de fonds par un syndic"
Nous reproduisons ci-après sa question et la réponse de la Ministre qui disons le d'emblée ne semble pas faire preuve d'un grand enthousiasme vis à vis des revendications du SNP. Et pour ce qui est de l'aigreur de certains au SNP, elle n'a d'autre origine que la légèreté si pas le mépris avec lesquels ce dossier est traité depuis des années par certain(e)(s) avec les suites particulièrement dommageables pour nombre de copropriétaires.
Linda MUSIN (PS): Madame la ministre, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNP) a déclaré envisager d'intenter – ou a intenté depuis – une action en responsabilité à l'encontre, d'une part, de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) et, d'autre part, de l'État belge pour manquements dans le suivi des plaintes par l'IPI et le parquet de Bruxelles.
En effet, un syndic professionnel principalement actif sur Bruxelles est accusé d'avoir détourné des fonds à concurrence de 750 000 euros au détriment de diverses copropriétés. De nombreux copropriétaires se retrouvent donc aujourd'hui face à des montants importants à payer, alors qu'ils avaient déjà payé ces montants via des provisions.
Le SNP souligne qu'il a été informé de la situation très récemment alors qu'il semble que les problèmes existent depuis plusieurs années et que diverses plaintes ont déjà été déposées à l'encontre du syndic incriminé auprès du parquet et/ou au sein de l'IPI.
Ce syndic, agréé par l'IPI, a visiblement été radié en octobre dernier, alors que la situation était connue depuis longtemps. Le SNP s'étonne donc de la réaction tardive de l'IPI et de l'absence d'informations délivrées par cet Institut sur lequel vous exercez la tutelle. Le SNP menace d'engager la responsabilité de l'IPI et d'inviter les propriétaires lésés à intenter, moyennant soutien du SNP, des actions en responsabilité également à l'encontre de l'IPI et de l'État belge.
Le SNP déclare enfin vous avoir envoyé, madame la ministre, plusieurs courriers pour vous faire part de problèmes existants au sein de l'IPI et réclame désormais la suspension de l'ensemble des assesseurs juridiques chargés des plaintes disciplinaires pour incompétence.
Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur ce dossier? Il semble que l'IPI soit au courant de plaintes à l'encontre du syndic professionnel depuis plus de deux ans et que les réactions de l'Institut soient très récentes. Qu'en est-il? Avez-vous été mise au courant de ces manquements avant qu'ils ne soient étalés dans la presse?
Le SNP demande que soient prises des sanctions à l'encontre des assesseurs juridiques de l'IPI chargés des plaintes disciplinaires pour manquements graves. Vous avez nommé ces assesseurs pour six ans, en 2007. Comment comptez-vous réagir?
Avez-vous mis en place au sein de votre cabinet un mécanisme d'évaluation du travail des assesseurs par vous désignés? L'IPI vous communique-t-il régulièrement des données chiffrées sur le nombre de plaintes introduites et les suites qui y sont données (classement sans suite, sanction disciplinaire, transmission au parquet)?
Sans plaider en faveur ou en défaveur d'une telle mesure, je m'interroge sur la proposition du SNP de voir se créer un fonds de garantie ou la mise en place d'une assurance indélicatesse pour couvrir les copropriétés en cas de malversations. Qu'en pensez-vous?
Comptez-vous exiger la présence de représentants des associations de défense des copropriétaires au sein des chambres disciplinaires?
Ne faudrait-il pas prévoir l'obligation pour chaque syndic de publier la liste de toutes les associations de copropriétaires dont il assure la gestion? Soutenez-vous la proposition que les comptes des syndics rémunérés soient contrôlés par un réviseur?
Le SNP plaide pour une réorganisation de l'IPI, notamment au point de vue de la communication, et sur ce que peut faire l'Institut des informations obtenues dans le cadre de sa mission. Qu'en pensez-vous?
Enfin, qu'en est-il des courriers que le SNP dit vous avoir envoyés concernant le fonctionnement de l'IPI ? Avez-vous répondu désormais à ces courriers? Quelles informations leur avez-vous données?
Sabine LARUELLE ministre: Madame la présidente, chère collègue, certains éléments ont déjà été discutés en début de séance puisqu'une question concernait le fonctionnement de l'IPI et des syndics. Donc je vous renvoie également à la réponse donnée tout à l'heure. Néanmoins, je vous répondrai de façon exhaustive; rassurez-vous.
Ma tutelle s'exerce uniquement sur le Conseil national de l'IPI; il ne m'appartient donc pas d'intervenir dans un dossier particulier de poursuites judiciaires qui concerne les chambres de cet Institut. Toute intervention de ma part serait contraire à l'article 8, § 4 de la loi-cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services, ainsi qu'aux principes généraux de droit: séparation des pouvoirs, ainsi qu'indépendance et impartialité du juge. Je ne dispose donc pas de plus d'informations sur le dossier que celles en votre possession. Il ne me revient d'ailleurs pas de me prononcer ici en commission sur un dossier particulier.
À votre troisième question, dans le cas qui nous occupe, une sanction à l'égard des assesseurs juridiques de l'IPI ou leur remplacement me semble prématuré tant que les responsabilités n'ont pas été prononcées. Avant jugement, toute personne est réputée non coupable.
L'IPI publie des chiffres qui font suite aux plaintes chaque année dans son rapport annuel; il n'y a pas de transmission de données intermédiaires, ce qui ne m'empêche en rien d'interroger l'IPI en cas de besoin.
Une réunion s'est tenue avec les responsables de l'IPI la semaine passée. L'IPI avait eu une réunion avec le SNP la semaine précédente. Les choses évoluent.
Mon administration m'informe qu'une réunion globale est prévue pour le 26 janvier. Pour quelles raisons? C'est que mon administration m'a fait des propositions et qu'on sait que l'IPI prévoit d'autres propositions, de même que le SNP. J'ai donc demandé à mon administration d'analyser toutes ces propositions en réunion plénière entre les parties concernées et de choisir celles utiles à mettre en place. En effet, je souhaite avancer rapidement dans ce dossier.
Les pistes que vous évoquez constituent des possibilités de solution: le fonds de garantie, le renforcement de la déontologie ou le fait d'exclure la possibilité pour un syndic d'immeuble d'être aussi acteur commercial dans l'immeuble, vendeur ou locataire. Diverses pistes sont donc proposées et il est dans l'intérêt de tous d'avancer dans le dossier.
La question de la présence des représentants des associations de défense des copropriétaires au sein des chambres disciplinaires ne me semble pas opportune, dès lors que ces chambres statuent dans un cadre disciplinaire et donc, confidentiel. Par contre, une meilleure transparence dans l'exécution de leurs missions par les syndics est effectivement une piste très intéressante.
Pour ce qui concerne plus spécifiquement le contrôle des comptes par un réviseur d'entreprise, cette piste fait actuellement l'objet d'une analyse, tout en reconnaissant que la certification des comptes présente une utilité certaine pour la transparence. Il convient aussi d'éviter de créer des obligations trop lourdes et empêcher, par exemple, des syndics indépendants de pouvoir continuer. Mon objectif et le vôtre sont de ne plus avoir exclusivement de grosses sociétés de syndics. Par conséquent, il faut veiller à ce que les plus petits acteurs puissent continuer à travailler de façon correcte.
La publicité de ce type d'information est soumise à la loi sur le respect de la vie privée, à laquelle nous sommes attachés. Aussi n'est-il pas opportun de communiquer à des tiers des décisions disciplinaires. Par contre, une piste intermédiaire pourrait être la communication aux parties des décisions ayant fait force de chose jugée, autrement dit, que les parties prenantes soient informées. Cela me semble une piste intéressante. Le tout en la matière est de trouver un juste milieu entre la transparence et le respect de la vie privée.
Pour ce qui concerne les courriers du SNP, il y a eu accusé de réception. Je peux comprendre l'aigreur de certains au SNP. Je ne suis pas certaine que tout a nécessairement trait au syndic, mais je n'entrerai pas davantage dans des détails d'ordre plus politicien. Les affaires courantes empêchaient de prendre un certain nombre de mesures. Certes, le SNP m'a envoyé trois ou quatre courriers identiques, auxquels j'ai répondu une fois. À présent que nous ne sommes plus en affaires courantes, il faut percer l'abcès et prendre les mesures adéquates.
Linda MUSIN (PS): Madame la ministre, je vous remercie pour votre réponse brève mais néanmoins complète. Je me réjouis que, lors de cette réunion du 26 janvier, on puisse faire toutes les propositions. Effectivement, ce qui est souligné par le SNP est un cas excessivement douloureux et si cela doit se répéter, il faut très rapidement réformer pour mettre les copropriétaires à l'abri de ce type de malversations. Je me réjouis que ce dossier progresse rapidement.
Par ailleurs, je me référerai à la première réponse que vous avez donnée tout à l'heure, lorsque je siégeais au sein d'une autre commission.
Sabine LARUELLE, ministre: L'administration étudie, c'est pour moi une priorité. S'il faut oeuvrer très rapidement, il faut garder l'église au milieu du village, ou plus exactement la salle plénière au milieu de la Chambre, et trouver le juste équilibre.
Linda MUSIN (PS): Voilà qui permettra de rassurer et de repartir sur de bonnes bases!
17 février 2012 Article du Standaard
Dans le Standaard de ce jour on relate une affaire d’un syndic anversois (non professionnel), donc copropriétaire et avocat de surcroît, qui a détourné 64.000 EUR. Lorsqu’il a vendu son appartement en février 2008 il a donné sa démission comme syndic.
Malgré que le syndic précédent ait supprimé une bonne partie de la comptabilité, son successeur a découvert plein de détournement qu’il a su reconstituer grâce aux comptes des copropriétaires. Le syndic vient d’être condamné à 12 mois de prison avec sursis et une amende ridicule de 550 EUR Il doit remboursé les 64.000 € aux copropriétaires. C’est la 1è fois (jurisprudence) où il y a une condamnation avec emprisonnement (même si c’est en sursis)
http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20120217_141
5/1/2012 : Toujours la saga des syndic indélicats. Voir :
http://www.lalibre.be/economie/actualite/article/711110/des-syndics-punis-avec-retard.html
http://www.lecho.be/nieuws/archief/Les_dossiers_de_syndic_indelicat_se_multiplient.9144295-1802.art?highlight=syndic%20indelicat
15/12 2011 : La saga continue. mesage de M. Olvier Hamal vice-président du SNP.
La saga continue, ce n’est pas un seul dossier que le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires doit connaître en matière de syndics indélicats.
Dans le prolongement du dossier MAERVEVOET (voir ci-joint édition du CRI du mois de décembre 2011 – Hold up en toute impunité sur les copropriétés), ce sont 5 dossiers qui ont été portés à notre connaissance et outre les dossiers DE COSTER à BRUXELLES, MARECHAL GEREX à LIEGE et un à NAMUR, nous souhaitons dans le cadre du présent communiqué vous rendre attentif au dossier VAN VLEM – SPRL CASS (voir documents ci-joints).
Rien que pour deux copropriétés défendues par Maître MOLLET, ACP GARAGES et ACP CHAMPS ELYSEES nous en sommes déjà à respectivement 14.800 E et 23.760 E. Il peut donc être raisonnable considéré que nous allons avec le dossier VAN VLEM – SPRL CASS vers un sinistre total dépassant les 200.000 €.
Jusqu’à ce vendredi se sont 8 copropriétés qui étaient déjà concernées :
ACP avenue Bergmann 119 à 1050-Ixelles (syndic: Mr Cyril LOREAU, avenue Bergmann 119 à 1050-Ixelles)
ACP L'Estérel, avenue De Fré 133-135-137 à 1180-Uccle (syndic: BGIS, rue de Rosendael 176 à 1190-Forest)
ACP avenue Fort Jaco 20 à 1180-Uccle (syndic: SPRL agence Van Co, rue Elise 21 à 1050-Ixelles)
ACP boul. Reyers 67 à 1030-Schaerbeek (avocat: Me Jacques de Hemptinnr, rue du Postillon 23 à 1180-Uccle)
ACP avenue de la Liberté 115 à 1080-Molenbeek-Saint-Jean (syndic: ATLAS IMMO, avenuye Odon Warland 109 à 1090-Forest)
ACP rue Emile Bouillot 48 à 1050-Ixelles (avocat: Me Damien Van Ermen, avenue Brugmann 435 à 1180-Uccle)
ACP Garages 219 chaussée d'Ixelles 219 à 1050-Ixelles ( avocat : Me Michel MOLLET)
ACP Résidence Champs Elysées rue des Champs Elysées 18C à 1050-Ixelles(avocat : Me Miche MOLLET)
Dès que nous avons été informé au milieu de la semaine dernière de cette situation, nous avons écrit aux copropriétés concernées et à l’IPI (voir ci-joint).
Mais une 9ième vient de s’y rajouter l’ACP Boulevard Emile Bockstael 195 à 1020-Bruxelles; et alors même qu’une plainte circonstanciée était adressé à l’IPI par Maître MOLLET conseils des Résidences GARAGES et ELYSEES le 11 janvier 2011 (voir documents ci-joints et donc pas à la légère) et dans le prolongement le suivi IPI s’est opéré comme suit :
11 janvier 2011 plainte Maître MOLLET (avec pièces justificatives) à l'IPI au nom des ACP Champs Elysées 18C et Garages 219
24 janvier 2011 l'IPI accuse réception de sa lettre, signale qu'il en transmet copie à Mme VAN VLEM pour observations, lui 'indique que l'intéressée serait assurée auprès d'Allianz et l’'invite à prendre contact avec cette compagnie pour connaître les conditions d'indemnisation
4 février 2011 Maître MOLLET communique à l'IPI une copie des ordonnances de Référé
29 avril 2011 Le rapporteur à la chambre exécutive (Mr Winnikamien) écrit directement au nouveau syndic (la S.A. Gérance Gathy-Ghiste) sans m'en aviser, pour lui demander de communiquer à l'IPI divers éléments (P.V. d'A.G., comptes et bilans), pour signaler que Mme VAN VLEM a été convoquée pour être auditionnée le 29 mars 2011, qu'aucune suite n'a été réservée par elle et pour demander en conséquence au nouveau syndic s'il n'est pas en mesure de transmettre les éléments demandés
26 juillet 2011 N'ayant pas été avisé en son temps de la lettre précitée, ce n'est que le 26 juillet 2011 et après avoir obtenu communication des documents utiles que Maître MOLLET a été en mesure de transmettre à Mr Winnikamien les éléments demandés. Dans ce même courrier, il avise Mr Winnikamien de ce que les deux ACP ont décidé de déposer plainte pénale contre la SPRL CASS/Melle Geneviève VAN VLEM et il lui transmets copie des deux plaintes.
depuis, il est sans nouvelles de l'IPI que se soit pour les suites données, une éventuelle fixation devant la Chambre disciplinaire etc….
Vous apprécierez la grande promptitude de l’IPI !!! et aussi le fait que nonobstant l’intervention d’un avocat, on cherche à l’éviter pour communiquer avec le nouveau syndic de la résidence. Il est vrai qu’il est peut être plus facile de discuter entre agents immobiliers.
Entre temps l’intéressée continue à courir et à sévir et aucune mesure d’information ou de prévention n’est prise par l’IPI pour rechercher d’autres copropriétés qui pourraient être lésée, les prévenir, leur permettre de prendre des mesures conservatoires et limiter ou éviter la casse. Et n’y-a-t-il pas obligation pour l’IPI sur base de l’article 29 du Code d’instruction criminelle l’obligation de porter ses faits à la connaissance du Parquet indépendamment de tout suivi disciplinaire.
Par ailleurs, l’IPI comme elle tente de le faire dans ce dossier et dans d’autres, de renvoyer les copropriétés lésées vers l’assureur RC professionnelle du syndic concerné, nous devons couper court à cela et éviter les manœuvres de diversion. Voir ainsi ci-après le suivi de Maître MOLLET auprès de l’assureur RC de la dame VAN VLEM :
« Je vous signale que j'ai pris contact avec la S.A. ALLIANZ BELGIUM S.A. par lettre du 4 février 2011. Celle-ci m'a répondu le 4 avril 2011
que la SPRL CASS/Mme VAN VLEM disposent bien d'une police RC professionnelle d'agent immobilier
qu'il y a aussi "en théorie" un cautionnement mais que la compagnie ne dispose pas d'un acte de cautionnement signé par l'intéressée
que la police R.C. professionnelle ne couvre pas les actes d'indélicatesse
que le cautionnement (s'il devait s'avérer valablement souscrit) ne peut être accordé qu'à trois conditions: créance née pendant la durée de la garantie, créance certaine liquide et exigible, agent immobilier défaillant (faillite, concordat judiciaire ou commandement resté infructueux sur base d'un titre exécutoire) et que dans l'état catuel du dossier les deux dernières conditions ne sont pas remplies ».
Ceci pour éviter que demain dans le cadre de contacts que vous auriez avec l’IPI, vous preniez comme argent comptant le fait que pour l’IPI, pour les copropriétés lésées, pas de problème, car « elles vont être indemnisées par l’assurance RC professionnelle ».
L’assureur RC n’interviendra que pour des fautes ou erreurs de gestion mais pas pour des faits délictueux, des indélicatesses etc…..
Combien faudra-t-il encore pour que d’aucuns au niveau politique (Ministre LARUELLE) en charge des Instituts professionnels dont l’IPI et les Autorités judiciaires se saisissent du fonctionnement bancal de l’IPI en la matière.
Au plus tard à la semaine prochaine avec le dossier DE COSTER – MD BURO.
Nous restons à votre disposition pour toute précision complémentaire et nous vous prions de croire, à l’assurance de nos sentiments les meilleurs.
Vice Président National SNP
24/11/2011 : Quel type de syndic avez-vous dans votre copropriété ? Etes-vous conditionnés à répondre à la domination ? La tendance à associer agressivité et leadership est une des raison de la corruption. http://www.jobat.be/fr/articles/comment-obtenir-rapidement-une-promotion/
21/11/2011 : Réaction d'un copropriétaire floué par Maerevoets et qui a pris la fontion de syndic, pour défendre les droits des copropriétaires. Bravo
J'apprends que MAEREVOET a fait opposition à la décision de radiation du 7 octobre et le dossier reviendra le 13 janvier devant la Chambre exécutive.
Serait-il toujours intéressé à être syndic ?
Incroyable. Pourtant le porte parole de l’IPI affirmait le 07/11/11 à TV Brussel que Maerevoet :
1. n’était plus sur la liste des agents immobiliers (Maerevoet est toujours mentionné sur http://www.ipi.be/NH_3.php?lingua=FR# ) et
2. qu’il y avait un recours jusqu’au 18/11/11 en qu’ensuite il serait rayé définitivement.
Pourquoi faut-il attendre jusqu’au 13 janvier (alors que la chambre se réunit au moins tous les vendredis sur 2) ?
A présent on sait que c’est faux. Peut-être une raison d’en informer TV Brussel et les médias pour démontrer que le porte parole de l’IPI soit ne connaît pas le dossier, soit a voulu noyer le poisson.
En tant que syndic ayant introduit une plainte à l’IPI, je n’ai pas encore été informé de la décision prise hier par la chambre exécutive néerlandophone de l’IPI. Pas par e-mail. Peut être début de la semaine prochaine par courrier
Mon commentaire est de dire que cette situation est rocambolesque. C'est un peu comme si on avait laissé Dutroux et Fourniret en liberté, sans la moindre surveillance, jusqu'au moment où, ils auraient épuisé tous les recours de la justice pénale. J'invite tous ceux qui se sentent concernés par le fonctionnement irrationel de l'IPI, de nous rejoindre dans leurs locaux le 13 janvier 2012. Nous voulons simplement marquer par notre présence et pacifiquement,notre indignation.
8/11/2010 Liens sur différents articles dans les journaux au sujet du syndic mafieux
COPROPRIETAIRES, IL EST PLUS QUE TEMPS DE VOUS REVEILLER. C'est vous seuls qui avez le pouvoir de gérer vos biens communs. C'est à vous que le pouvoir de décision appartient. C'est à vous qu'il appartient de vérifier si votre mandataire, Monsieur le syndic fait son travail correctement. Que faisaient les divers 'Conseils de copropriété (ex de gérance), pendant que le syndic en mettait plein ses poches ? Tout ceci démontre, que la copropriéré est avant tout une responsabilité personnelle.
Dans le jugement 02A20, Rép./Reg. : 2429/2007 de la justice de paix du 4° canton de Bruxelles du 13 décembre 2007, feu Madame le juge de paix Isabella Brandon a écrit :
"L'assemblée générale ne peut déléguer ses pouvoirs, en tout cas pas contre la volonté de certains de ses membnres. Est abusive une décision de l'assemblée générale qui, contre la volonté expresse de certains de ses membres, délègue ses pouvoirs ou une partie de ceux-ci au syndic ou au conseil de gérance (copropriété)".
Elle dit encore : sont dès lors abusives les décisions de l'assemblée générale qui décident de travaux sans qu'aucun devis ne soit présenté et en chargeant le syndic et le conseil de gérance de choisir eux-mêmes les entrepreneurs sur base de devis qui ne sont pas soumis à l'assemblée générale.
Bien souvent, c'est une majorité silencieuse qui autorise tous les abus. Ensuite si les minoritaires, qui eux sont vigilants, vont en justice pour défendre leurs droits et ceux des autres copropriétaires crédules, ils sont bien souvent déboutés au nom de la démocratie, qui veut que la majorité a toujours raison.
Il est bien triste qu'un individu malfaisant, ait cru bon d'assassiner cette Dame et son Greffier.
Le Vif du 11 novembre 2011 :
BELGIQUE IMMOBILIER « Extraits du journal Le VIF du 11 novembre 2011, N° 45. Si vous n’êtes pas abonnés, allez au plus vite chez votre libraire ».
Du rififi chez les syndics
Le monde de la copropriété concerne 1,2 million de logements. Las: parmi les milliers de syndics qui le gèrent honnêtement, il ya des filous. L'un est parti avec un demi-million d'euros, l'autre a marié sa fille Sur le compte d'un immeuble ..• Le Syndicat national des propriétaires dénonce. Et attend des réformes.
Sur la base des informations collectées par le SNP, l’indélicat aurait par exemple détourné 325.000 € au détriment d’une copropriété de 150 appartements, à Anderlecht, mais également lésé six autres clients, de Hal à Beersel en passant par Evere. Préjudice total : «Plus d’un demi-million, estime Olivier Hamal, la plupart de ces copropriétés devant maintenant emprunter de l’argent pour honorer les fournisseurs impayés
Des appartements mis en vente forcée
Comment est-ce techniquement possible? «Le syndic répondait aux premières remarques des propriétaires en prétendant que les factures non payées étaient anciennes et négligées par son prédécesseur. Il refusait de pré­senter ses extraits bancaires. En cas de contrôle d'un vérificateur aux comptes, il produisait un do­cument téléchargé de la banque, mais après l'avoir falsifié pour supprimer les transferts vers son compte et y ajouter des vire­ments fictifs aux créanciers. En­fin, lorsque ces derniers enta­maient des poursuites judiciaires, il ne se présentait pas au tribu­nal, de sorte que les coproprié­taires étaient condamnés par dé­faut. JI> Des huissiers ont même désigné des appartements à met­tre en vente forcée ...
Le mal peut s'étendre à toutes les catégories de syndics car si, à ins­tar de Stef Maerevoet, qu'on pré­sume innocent, des profession­nels «purs » (agréés par l'IPI, l'Institut professionnel des agents immobiliers) sont concernés, d'autres le sont également. Là, on parle des avocats, géomètres, ar­chitectes et autres comptables que leur formation autorise à être syndics professionnels. Quant aux non-professionnels, ils peuvent exercer la fonction, à titre béné­vole ou non, sous la seule condi­tion d'être copropriétaire, donc sans obligation de formation.
on peut en­core citer, dans l'actualité récente, le cas de cet architecte liégeois dé­barqué de cinq copropriétés. Piquant: il avait réglé la note des noces de sa fille avec les fonds de l'une d'elles. «Découvert, il a remboursé», précise le SNP.
Toujours à Liège, on peut aussi évoquer le cas de ce non-professionnel ayant long­temps géré une résidence de douze appartements, avant de dé­ménager voici quelques mois. Son successeur peinait, en s'en éton­nant, à obtenir certaines pièces d'archives. Décelant néanmoins des distorsions comptables, il avait averti les vérificateurs aux comptes, deux habitants de l'im­meuble qui n'avaient vu que du feu dans les manœuvres de ce si sympathique ancien voisin. Le­quel ne payait jamais ses provi­sions sur charges, mais prétendait le faire. Habile en informatique, il gonflait de surcroît les factures de l'ascensoriste et d'autres four­nisseurs par de faux documents introduits dans la comptabilité de l'immeuble. Puis, sous prétexte d'un soi-disant défaut de liquidité de la copropriété, il les réglait au départ de son compte personnel. Mais en payant les montants vé­ritablement facturés et, des an­nées durant, en empochant la dif­férence au passage - pas loin de 10000 euros. ..
Tout cela inquiète d'autant plus le SNP que, du côté de l'IPI ou de la justice, il trouve les réactions insuffisantes et invite même les copropriétés lésées à intenter des actions en responsabilité contre l'IFI et l'Etat. Ainsi, il avait envoyé, le 24 octobre dernier, une missive insistante au procureur du roi de Bruxelles, pour l'affaire Maere­voet. Parce que, dès le printemps 2010, le parquet avait été informé de la situation par communica­tion d'un jugement du 18 mars de la justice de paix d'Anderlecht, sans que cela ait semblé susciter beaucoup de réactions. « Nous serions heureux de connaître les me­sures prises pour mettre fin aux agissements de l'intéressé […] mais aussi pour éviter qu'il continue à sévir [ ... J. il serait en effet plus que regrettable que, après le mois de mars 2010, il ait pu prendre en gestion de nouvelles coproprié­tés qui, à leur tour, auraient été lé­sées. » Et, en ce qui concerne l'IPI, « nous avons reçu des plaintes de membres rapportant que des do­léances exprimées auprès de la chambre disciplinaire sont res­tées sans suite ou presque », rap­porte Olivier Hamal.
« Nous ne dirons rien des cas par­ticuliers, commente Anne Lo­wenthal, pour l'IPI. Mais, d'une manière générale, nous traitons les dossiers dans un cadre légal strict qui, compte tenu aussi de nos moyens, ne nous autorise à agir que sur la base d'une plainte en bonne et due forme. »Mais il est vrai que l'Institut a lui-même prévu de se réformer (des textes sont en examen au Parlement). «Nous aimerions par exemple que les décisions des chambres disciplinaires puissent être comm­uniquées aux plaignants autrement qu'aux seules au­diences. » Les propriétaires étaient d'ailleurs demandeurs de cette réforme. ils espèrent qu'on améliore le fonctionnement des chambres disciplinaires (dont les membres sont nommés par la ministre en charge des insti­tuts professionnels, Sabine La­ruelle). Il y aurait eu des couacs, comme dans ce dossier où sié­geait le vice-président d'une as­sociation de syndics pour juger ... le président de celle-ci. Et le SNP (qui n’épargne pas la Ministre Laruelle, parce qu’elle tarderait à répondre à ses interpellations sur le sujet), souhaite de plus qu'un fonds de dédommagement ainsi qu'un service de« dépis­tage » des irrégularités soient mis sur pied ou encore que la for­mation soit améliorée. Bref, il y a du pain sur la planche
26 (11 novembre 2011) www.levif.be N° 45
http://archives.lesoir.be/faits-divers-la-fraude-de-stefaan-m.-syndic_t-20111109-01NFC8.html?query=faits+divers&firstHit=0&by=10&sort=datedesc&when=-1&queryor=faits+divers&pos=7&all=65112&nav=1
Si vous avez lu l'encadré en bleu, vous constastez, que le syndic trafiquait la présentation des comptes, que les chiffres montrés étaient manipulés. Seul un contrôle rigoureux des extraits de compte des copropriétés concernées, aurait dévoilé le pot aux roses. En avril 2011, nous sommes allés en conciliation avec notre syndic, dans le but qu'il nous donne accès à tous les extraits de compte de la copropriété. Cette conciliation s'est terminée sur un constat de carence, le syndic ayant prétexté un problème de confidentialité. Ce qui est le plus risible, est le fait que Madame le juge de paix, a déclaré,qu'elle était étonnée d'une telle demande. C'est la première fois qu'on me demande cela a-t-elle déclaré. Bien dommage que cette demande ne soit pas plus souvent exigée. Pourquoi le syndic ne veut-il pas montrer ses extraits croyez-vous ?
http://www.rtbf.be/info/societe/detail_immobilier-un-syndic-accuse-d-avoir-detourne-plus-de-750-000-euros?id=7032593
Réponse de M. Hamal.
http://www.levif.be/info/actualite/belgique/un-syndic-professionnel-accuse-d-avoir-detourne-plus-de-750-000-euros/article-4000001857230.htm
http://www.7sur7.be/7s7/fr/1502/Belgique/article/detail/1343843/2011/11/04/Un-syndic-professionnel-aurait-detourne-plus-de-750-000-euros.dhtml
http://www.lavenir.net/article/detail.aspx?articleid=DMF20111104_00071117
18/10/2011 Lettre de Monsieur Hamal, concernant un dysfonctionnement grave d'un syndic.
COMMENT UN SYNDIC INDELICAT A-T-IL PU TENIR AUSSI LONGTEMPS : FAITS DELICTUEUX, MALVERSATIONS AVEREES ET CONDAMNATION QUI S'AMONCELLENT?
Le SNP a été interpellé, il y a quelques semaines par un de ses membres Monsieur Laurent MAES sur les agissements d'un syndic professionnel particulièrement indélicat un sieur Stef MAEREVOET qui aux dernières nouvelles, suite aux nombreuses plaintes déposées à son encontre, a été radié de l'IPI. Monsieur MAES a mené une enquête minutieuse sur ce dossier et nous lui sommes particulièrement reconnaissants de nous avoir fournis les précisions qui suivent.
Dans un autre article du présent CRI, nous nous étendons plus longuement sur les initiatives que le SNP attend de la réforme annoncée de l'IPI..
Le sieur MAEREVOET est syndic d’immeubles, principalement, dans la Région de Bruxelles-Capitale depuis une vingtaine d'années. Sa tactique: ne payer pratiquement aucun fournisseur et dès que les copropriétaires versaient leurs provisions sur le compte de l’ACP, il les transférait sur son compte bancaire personnel.
Ainsi il a détourné 325.000 E dans une grosse ACP d’ANDERLECHT avec plus de 150 appartements et 83.000 E dans une autre ACP toujours à ANDERLECHT.
Lorsque les fournisseurs entamaient des poursuites judiciaires, le sieur MAEREVOET ne se présentait jamais au tribunal de sorte que les ACP étaient condamnées par défaut et quelques mois plus tard les huissiers de justice arrivaient.......
Au début lorsque les copropriétaires interrogeaient le sieur MAEREVOET, ce dernier précisait qu’il s’agissait d’anciennes factures impayées par le précédent syndic mais qu’il allait les payer via son compte de tiers, (ce qu’il ne faisait pas) et réclamerait l’argent auprès de l’ancien syndic via son assurance RC chez AG Insurance.
Quelques mois plus tard, les huissiers de justice se faisant plus menaçants et le sieur MAEREVOET trouvait d'autres excuses bidon pour manipuler les copropriétés concernées. Il ne voulait jamais présenter les extraits de comptes bancaires.
Une fois le pot au rose découvert, Stef MAEREVOET disparaissait et ne répondait à aucun coup de téléphone car il filtrait les appels via son GSM qu’il ne décrochait jamais en direct.
Sur base des informations collectées par le SNP, ce ne sont pas moins de 7 copropriétés (ANDERLECHT, HALLE, BERSEEL, EVERE) qui ont été préjudiciées pour une somme totale dépassant déjà les 500.000 E.
La plupart de ces ACP, dont les comptes ont été vidés par le sieur Stef MAEREVOET, doivent maintenant emprunter de l’argent pour honorer les fournisseurs impayés ces deux dernières années.
Le SNP s'est aussi informé pour essayer de savoir à quand remontaient les plaintes à l'IPI
et de prime abord la première ne daterait que du mois de juin dernier (à vérifier). C'est interpellant quant on sait que des procédures en justice ont été introduites dès le mois de mai 2008.
Par ailleurs ces mêmes avocats ont préférés privilégiés des procédures au civil.......plutôt que d'agir au pénal en sachant cependant que dans le dispositif de son jugement du 18 mars 2010, le Juge de Paix du Canton d'ANDERLECHT "Ordonne à Monsieur le Greffier en chef de transmettre, en exécution de l'article 29 du Code d'instruction criminelle, une copie de la décision, à Monsieur le Procureur du Roi près le Tribunal de Première Instance de BRUXELLES".
La question est aussi clairement posée de savoir ce que le Parquet en a fait et si il a pris différentes intitiatives depuis le mois de mars 2010 pour mettre fin aux agissements du sieur MAEREVOET et éviter qu'ils ne préjudicient pas d'autres copropriétés.
Le tout sera de voir dans les prochaines semaines et mois si toujours depuis mars 2010, le sieur MAERVOET avait pris en gestion d'autres copropriétés et y a commis les mêmes malversations.
Dans l'affirmative se serait particulièrement grave et mettrait en exergue un disfonctionnement évident de la Justice.
27 mars 2011 : Je vous invite à lire l'étude qui a été réalisée par le magazine de défense des consommateurs "Test Achats". C'est très instructif. Voir : http://www.test-achats.be/habitation/20100101/copropriete-enquete-Attach_s627523.pdf
Proposition de loi du 2 mars 2011 modifiant la loi cadre du 3 août 2007, relative aux professions intellectuelles prestataires de services en ce qui concerne le traitement des plaintes. Voici les c ommentaires de l'ASBL "CNIC" pour la défense des copropriétaires www.cnic.be
- Chambre des Représentants, Doc 53 1274/001 d.d. 02.03.2011
- CNIC asbl, site web www.cnic.be, page "Analyse du proposition de Loi 53K1274" (17.03.2011)
Faut-il légiférer pour obliger les syndics à ne pas manipuler la nouvelle loi ?
Faut-il légiférer pour obliger les syndics récalcitrants à appliquer les lois selon leurs propres interprétations ? Voir également à la fin de ce document la copie de la lettre envoyée à Madame Sabine Laruelle, par Monsieur Hamal le 11 janvier 2011.
Voici un document qui émane du Syndicat National des copropriétaires et de son vice-président, Monsieur Olivier Hamal. Je lui rends éloge, car le combat qu'il mène pour obtenir une meilleur gouvernance des copropriétés au profit des copropriétaires est exemplaire. Je délpore que ceux-ci n'en prennent pas conscience. Croyez bien qu'il est l'ennemi publique N° 1 des mauvais syndics.
Copropriété – France - France : bientôt une loi encadrant les syndics ! Une source d’inspiration pour la Belgique ?
Par Olivier Hamal, Vice- Président National du SNP
Nous l’avons déjà dit, le vote de la nouvelle loi sur la copropriété (M.B. 28 juin 2010) ne constitue pas une fin en soi. Elle est bien entendu perfectible et d’autres chantiers doivent être poursuivis.
Il en va ainsi de la problématique des syndics d’immeubles, qu’ils soient professionnels ou non. Un syndic compétent et de qualité peut faire gagner beaucoup d’argent aux copropriétés qu’il gère.
Il faut tout d’abord mieux organiser cette activité.
Pour les professionnels le SNP demande un nouveau statut, des règles déontologiques mieux en phase avec la réalité et un meilleur suivi disciplinaire. Nombre de dossiers dont nous avons parlé dans le CRI justifient ces revendications.
Il faudrait qu’au niveau de l’IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier), les syndics soient mieux identifiés par rapport aux courtiers en immobiliers, et leur formation optimisée.
Par ailleurs, il serait fondamental que les syndics professionnels non membres de l’IPI (ex : avocats, comptables, architectes, etc.) soient soumis aux mêmes règles déontologiques – pour leur activité de syndics – et au même suivi disciplinaire.
Des avancées rapides en ce domaine sont souhaitables, l’IPI admettant lui-même l’existence de problèmes et préconisant une évolution. Son actuel Président, Monsieur Luc Machon, s’est d’ailleurs exprimé à ce sujet dans les médias. En outre, Madame Sabine LARUELLE – qui est encore à ce jour la Ministre de tutelle de l’IPI - a clairement pris position dans le même sens et a écrit récemment en ce sens à l’IPI.
Pour les syndics non professionnels, il faudrait les aider à mieux appréhender la matière. Le SNP souhaite l’instauration de formations spécifiques pour soutenir ces syndics dans leur travail et il a pris différents contacts en ce sens. A suivre dans un prochain n° du CRI.
En outre, le SNP prépare dès à présent un contrat-type entre la copropriété et le syndic, ainsi qu’un avis relatif aux honoraires et frais réclamés.
En effet, certains syndics ont déjà proclamé que la nouvelle loi met tellement d’obligations nouvelles à leur charge qu’ils allaient devoir augmenter leurs prétentions. Le SNP s’insurge contre cette approche car il considère que ce que la loi prévoit aujourd’hui, un bon syndic aurait déjà dû le faire auparavant ! Notons aussi qu’en raison des règles européennes de concurrence, il n’y a plus de barème qui tienne. Il faut donc faire jouer la concurrence en demandant plusieurs devis.
En France, bientôt une loi sur les syndics
Dans ce contexte, la situation française peut servir d’aiguillon pour des progrès rapides. En effet, des associations sœurs de la nôtre, telles l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) et l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés) dénoncent depuis des années des dysfonctionnements dans le secteur de la copropriété, comparables à ceux que nous dénonçons chez nous. Citons :
Absence de sanctions : les syndics ne sont pas suffisamment contrôlés et ne risquent guère de sanction en cas de faute.
Compte séparé très peu pratiqué : les syndics se sont au fil des ans transformés en banquiers et - échappant facilement au compte séparé - gèrent souvent les copropriétés dans une optique purement « financière » (disposer en permanence d’une trésorerie maximum, ceci souvent au détriment de l’intérêt des copropriétaires).
Filiales de prestations de services : les syndics multiplient les « filiales » de prestations de services (assurance, expertise, travaux, nettoyage, diagnostics immobiliers, recouvrement de charges, etc.) qu’ils peuvent facilement imposer aux copropriétés qu’ils gèrent, au mépris, trop souvent, de l’intérêt des copropriétaires (tarifs élevés, prestations non satisfaisantes, contrats désavantageux, etc.).
Contrats de syndic abusifs : la situation est trouble et les tarifs excessifs fréquents.
Absence de vraie concurrence : un des problèmes est qu’il est parfois difficile - surtout en cas de conflit avec un syndic - de faire jouer la concurrence, celui-ci pouvant convoquer l’assemblée générale en joignant un seul contrat de syndic, le sien.
De même en cas de création d’une copropriété, le syndic de promotion - seul candidat ! - risque d’être élu (sans concurrence) pour trois ans. Cela a évidemment des conséquences très négatives.
Compétences insuffisantes : enfin, les compétences requises par les textes pour exercer ce métier délicat ne sont pas à la hauteur des enjeux liés à la gestion des immeubles, associée à une maîtrise des consommations.
Les pouvoirs publics français ont fini par s’aviser du malaise et le Ministère de la Justice propose un projet concernant les syndics. En voici les grandes lignes :
· Dispositions disciplinaires
Création d’un Conseil de la Copropriété. Ce Conseil devra - entre autre - élaborer un Code de déontologie applicable aux syndics, qui fera ensuite l’objet d’un décret.
- deux syndics ;
- deux représentants des copropriétaires.
Ces commissions traiteront les manquements aux lois et règlements ainsi qu’au Code de déontologie des syndics, ainsi que toute négligencegrave. Elles pourront infliger des sanctions échelonnées de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer.
· Contrats de syndic
Un décret fixera la liste des tâches courantes donnant lieu à une rémunération forfaitaire et les conditions dans lesquelles pourront être pratiqués des honoraires supplémentaires.
· Compte séparé ; transparence financière et comptable
- Plus aucune dispense à l’ouverture d’un compte séparé ne sera possible. C’est une des demandes les plus importantes exprimées par les copropriétaires.
- Un décret régira la gestion financière et comptable des copropriétés.
· Mise en concurrence obligatoire des syndics
Le projet prévoit aussi l’obligation d’une mise en concurrence en cas d’élection d’un syndic.
· « Filiales » des syndics : clarté
· Formation des syndics
Les syndics seront astreints à une formation continue obligatoire, définie par décret.
· Syndic bénévole
Ce projet de loi n’est pas du goût des syndics et de leurs associations professionnelles. Ils admettent cependant que la situation n’est pas idyllique et que les chambres professionnelles ne peuvent ni toucher tous les syndics (30% ne sont pas syndiqués) ni les sanctionner vraiment en cas de faute. Ils sont demandeurs d’un Ordre professionnel qui pourrait faire et le ménage et imposer une discipline. Ils intriguent donc pour que le projet soit purement et simplement retiré.
L’ARC (Association des Responsables de Copropriété) ne l’entend pas de cette oreille et a écrit au début de juillet à l’ensemble des parlementaires français pour le faire savoir. Pour l’ARC, la mise en place d’un Ordre professionnel n’est pas la solution, pour les raisons suivantes :
a) Je fixe une règle de déontologie « moi-même » (la profession).
b) Je fais moi-même ma police, sans regard extérieur et sans aucune possibilité pour les organisations de copropriétaires d’intervenir. Je limite par ailleurs au maximum la possibilité de saisine.
c) Je ne m’occupe que des « gros » problèmes, ceux qui peuvent mettre en péril la profession et je laisse passer les nombreuses infractions jugées moins importantes mais qui peuvent perturber gravement la situation des copropriétaires.
Certes, on dira que dans les « ordres » existants (médecins, avocats, etc.) il y a un Commissaire du Gouvernement mais chacun sait que cette présence ne peut en aucun cas corriger la logique très « corporatiste » du système.
d) Je fixe les règles de la profession pour, le cas échéant, écarter plus facilement les nouveaux venus dans la profession.
Avis du SNP sur l’approche française
Le SNP suivra évidemment avec grand intérêt l’évolution de ce dossier chez nos voisins. Remarquons au passage qu’un certain nombre de mesures prévues par ce projet de loi sont désormais transcrites dans le droit belge grâce à la nouvelle loi sur la copropriété.
Il reste que le choix français d’une structure spécifique aux syndics, par opposition à la situation belge où syndics professionnels et courtiers en immobilier cohabitent dans le cadre d’un même Institut professionnel, donne à réfléchir et ce d’autant plus que les copropriétaires seraient associés à sa gestion et ferait partie de manière paritaire des instances disciplinaires.
A ce jour, le SNP reste disposé à soutenir une amélioration du système actuel et sur base des propositions émises par l’IPI mais cela sera-t-il suffisant pour assurer vraiment la transparence de la profession et la protection de ces consommateurs que sont les copropriétaires.
En outre l’évolution d’un certain nombre de plaintes déposées par le SNP auprès de l’IPI nous laisse particulièrement dubitatif (voir le dossier DEBEHOGNE en encadrer) et sur la réelle volonté de l’IPI de faire bouger utilement les choses ou de mettre en place les structures voulues tant sur le plan préventif que réperssif.
C’est pourquoi il pourrait être envisagé de s’inspirer de certaines idées françaises pour optimiser les évolutions nécessaires et sur base du texte français, le SNP pourrait demander au prochain Ministre de la Justice le dépôt d’un projet de loi sur les syndics.
La balle est dans le camp de l’IPI et des syndics et à eux de montrer qu’ils savent faire évoluer les choses et ce rapidement à défaut de quoi le législateur le fera à leur place.
Lettre de Monsieur Hamal à Madame Laruelle.
Liège, le 10 janvier 2011
de l'Agriculture et de la Politique scientifique
Avenue de la Toison d'Or, 87
CONCERNE : Statut et déontologie des syndics d'immeubles – pour une nouvelle
V/REF : PME/CLh/CD/045111-046453
Dans le dossier précité, nous revenons sur vos courriers de ces 13 avril et 28 juillet 2010.
Dans votre lettre du 13 avril vous nous précisiez demander au Commissaire du Gouvernement de s'assurer que les normes déontologiques étaient appliquées et de procéder au besoin à un rappel des dites normes.
Par ailleurs dans votre lettre du 28 juillet, vous mentionniez avoir demandé à l'Institut des Professionnels des Agents Immobiliers de bien vouloir se pencher sur cette problématique et d'examiner la manière dont la profession de syndic d'immeuble pourrait être davantage encadrée.
Vous connaissez en effet notre souhait ,dans le prolongement du vote par le Parlement au mois de mai 2010 de la nouvelle loi sur la copropriété , de voir adopter de nouvelles dispositions relativement au statut des syndics d'immeubles, leur déontologie et leur suivi disciplinaire et ce dans le but du veilleur au mieux à la protection de ses consommateurs que sont les copropriétaires.
Nous vous remercions de bien vouloir nous fixer quant à l'évolution de ce dossier et surtout quant aux suites données par l'Institut des Professionnels des Agents Immobiliers à votre demande du mois de juillet dernier.
Nous profitons de la présente pour vous rendre attentive à l'évolution en cours aussi en France à ce sujet et qui pourrait notamment prévoir, pour éviter une approche trop corporatiste, la présence de représentants des copropriétaires dans les instances disciplinaires.
Nous joignons à la présente copie d'un article paru dans notre mensuel LE CRI sur cette question. (voir ci-dessus)
Nous restons à votre disposition pour toute précision complémentaire et nous vous prions de croire, Madame la Ministre à l'assurance de nos sentiments les meilleurs.
Vice-Président Du Syndicat National des Propriétaires et copropriétaires
Voir le détail des propositions de l'arc : http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/dec11.pdf
Contrat des syndics, légiférer sur les tarifs et les suppléments.
Chez nous, il n'y a pas de problème, le syndic n'a aucun contrat. Tout lui est permis.
Voir : http://www.capital.fr/immobilier/interviews/il-faut-reglementer-les-tarifs-des-syndics-de-copropriete-373682?xtor=EPR-228
Re abus des syndics en France.
Je vous invite à écouter un extrait de l'émission de TF1 " Combien ça coûte" du 12 avril 2009. Pour aller directement au passage sur les abus des syndics, placer votre indicateur de la souris, sur le bas de l'image de la vidéo et la ligne temps va apparaître. Avancer le curseur jusqu'à la minute 22. La durée est de 10 minutes. Bonne écoute. Notez que parmi tous ces syndics, le nôtre est encore 100 fois plus fort.Si vous voulez contrôler des factures, vous devez lui écrire en expliquant dans le détail ce que vous voulez obtenir. Ensuite il vous envoie le montant à payer pour obtenir ces informations en fonction du temps qu'il va devoir consacrer à votre demande. Si vous acceptez le devis, vous payer d'abord le syndic et dès réception de l'argent, il vous fournit les documents demandés. Il travaille à 120 € de l'heure et il demande 50 cents par copie. Il est vrai qu'il a pris soin de s'entourer d'une équipe à sa dévotion. On est plus fort à 4 que tout seul.
http://combien-ca-coute-hebdo.tf1.fr/rattrapage-video/l-emission-du-12-avril-4372488.html
ABUS DES SYNDICS.
Voir le site de l'ARC,cela ne va pas mieux en France qu'en Belgique voir le point 7
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1008/abus1544.htm
La portée du quitus donné au syndic de sa gestion par l’AG des copropriétaires
Le quitus donné au syndic par l’AG des copropriétaires constitue une décharge de responsabilité dans les rapports entre le syndic et l’ACP et ne porte que sur les faits portés à la connaissance de l’assemblée. Dès lors, des faits qui auraient été dissimulés par le syndic à l’assemblée ou qui ne seraient révélés que plus tard ne peuvent bénéficier de la décision de quitus.
C’est en ce sens qu’a décidé la Cour de Cassation Française qui a affirmé que lorsqu’un syndic avait diffusé aux copropriétaires une information fausse, le quitus n’avait pu être donné en toute connaissance de cause et ne pouvait dès lors valoir décharge de responsabilité de ce syndic(Cass. Fr., (civ., 3è), 17 juin 2003, Administrer, oct. 2003, n° 359).
Dans des circonstances similaires, le Juge de Paix du canton de Molenbeek-Saint-Jean a également estimé que la circonstance que l’assemblée générale avait donné quitus au syndic n’empêchait pas que ce quitus soit déclaré sans valeur en cas de tromperie (J.P.Molenbeek, 3 nov.1998, T. App.,1999/3, n°120).
En définitive, ce n’est pas parce que la loi ne donne au syndic aucune indication quant à la tenue de la comptabilité que celui-ci peut faire tout et n’importe quoi!
Information transmise par le "TR - Service Juridique CNIC" à ses membres.
Canal + France vient de diffuser une enquête sur les syndics en France.
L'ARC qui est une association de copropriétaires très efficace, nous propose d'écouter ce reportage.
Je vous invite vivement à prendre le temps d'écouter les trois reportages à l'adresse suivante :
http://www.unarc.asso.fr:80/site/abus/0608/abus1441.htm
CODE DE DEONTOLOGIE DE L'IPI.
A la veille de l'assemblée générale du 12 avril, j'invite mon syndic à lire le code de déontologie des syndics. En voici un extrait : (www.ipi.be )
CHAPITRE II : OBLIGATIONS SPÉCIFIQUES DE L’AGENT
L’agent immobilier syndic doit tout mettre en oeuvre afin de permettre à l’éventuel conseil de gérance d’exercer son contrôle à son égard et de l’assister dans sa gestion, sans que cette obligation ne l’autorise à donner suite à des initiatives du conseil de gérance non légalement ou conventionnellement autorisées.
IPI-news 2006 / n° 3 / juillet - décembre 2006
L’agent immobilier syndic tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux. Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil, il conserve ces pièces pendant cinq ans à dater de sa décharge.
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