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Timestamp: 2018-11-13 22:11:29+00:00
Document Index: 139288981

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 26', 'art. 41', 'art. 18', 'art. 1117', 'art. 1102', 'art 1135', 'art. 1135']

Cliccavvocati - Consulenza condominio
La disciplina del condominio è contenuta negli articoli 1100 e seguenti del codice civile, ma purtroppo così come in tutte le situazioni in cui più persone devono accordarsi per l'interesse comune, l'aiuto e l'assistenza di un consulente legale possono essere determinanti per la soluzione di ogni problema attinente la gestione del condominio.
Se hai problemi con la gestione delle parti comuni del tuo condominio, con la ripartizione delle spese condominiali o qualsiasi altra questione attinente alla gestione del tuo condominio, contattaci per avere assistenza on line, il nostro studio legale saprà aiutarti
Cliccavvocati è uno studio legale che offre consulenza legale on line in materia di condominio e in particolare tratta le seguenti questioni:
responsabilità dell’amministratore e risarcimento danni
impugnazione regolamento condominiale
regolamento condominiale assembleare e regolamento condominiale contrattuale
parti comuni e parti di proprietà esclusiva
ricorsi e richieste
Quali sono e come si usano le parti comuni di un condominio?
a) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
b) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
a) fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, mentre i balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato, e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni dell’edificio, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano [Cass. 23-6-95, n. 7148, rv. 493062];
b) i muri perimetrali dell’edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici [Cass. 21-2-78, n. 839, rv. 390175];
c) l’intercapedine creata dal costruttore tra il muro di contenimento del terreno che circonda i piani interrati o seminterrati dell’edificio [Cass. 10-5-96, n. 4391, rv. 497529] e l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato [Cass. 17-3-99, n. 2395, rv. 524203];
d) la facciata di prospetto di un edificio, che rientra nella categoria dei muri maestri [Cass. 30-1-98, n. 945, rv. 512078];
e) i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni [Cass. 16-12-74, n. 4299, rv. 372989].
Relativamente alle aree degli edifici riservate a parcheggio la giurisprudenza non è concorde: in alcuni casi le considera parti comuni, salvo che vi sia un titolo che assegna tali aree ai singoli condòmini [Cass. 20-7-87, n. 6365, rv. 454644]; in altri casi le considera quali pertinenze, senza farle quindi ricadere a titolo presuntivo nei beni comuni di cui all'art. 1117 c.c. [art. 26 u.c. L. 28/1985 n. 47, Cass. 30-7-98, n. 7498, rv. 517629];
f) le aree degli edifici riservate a parcheggio ex art. 41 sexies della legge 17.8.1942, n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6.8.1967, n. 765, atteso che sussiste per dette aree, obiettivamente destinate per legge ad uso comune, l’identica ratio che sta alla base della presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 c.c., ove, poi, tale presunzione sia vinta dal titolo, risultando quelle aree di proprietà esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune determina la costituzione ope legis a favore dell’intero edificio o delle sue singole parti, appartenenti a proprietari diversi, di un diritto reale di uso sulle aree medesime [Cass. 20-7-87, n. 6365, rv. 454644];
g) la canna fumaria anche se ha inizio nell'appartamento di un singolo condòmino [Cass. 29-4-66, n. 1092, rv. 322176];
h) gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, comprese le caldaie ed i bruciatori, essi, infatti, non hanno una funzione propria, ancorché complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici, ma partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi, quali elementi essenziali alla loro destinazione. [Cass. 27-2-76, n. 654, rv. 379302, e Cass. 27-2-76, n. 653].
Secondo l'art. 1102 del codice civile, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Cos'è l'assemblea dei condomini e quali sono le sue funzioni?
L’ assemblea di condominio è composta da tutti i condomini e in certi casi anche dagli usufruttuari. Soltanto per le deliberazioni che riguardano il riscaldamento ed il condizionamento possono intervenire anche gli inquilini. Chi non è condomino non può prendere parte all’assemblea, a meno che non abbia la delega di un condomino naturalmente proprietario.
In base all'art 1135 codice civile, l'assemblea dei condomini provvede:
a) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
b) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
c) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
d) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
Come deve essere convocata l'assemblea?
L'avviso di convocazione deve contenere tutti gli elementi idonei a individuare il luogo, la data ed ora dell'incontro. E', inoltre, consigliabile che nell'avviso di convocazione sia indicata eventualmente la data dell'assemblea di seconda convocazione, tenendo presente che essa non deve essere tenuta nè nello stesso giorno, nè oltre dieci giorni dalla prima.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall' art. 1135 del codice civile, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
a) da ciascun condominio quando manca l'amministratore;
b) da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio, qualora l'amministratore si sia rifiutato di convocarla;
c) dal curatore speciale, come stabilisce l'articolo 65 delle disposizioni di attenzione del codice civile.
Si può impugnare una delibera assembleare?
Quale maggioranza è necessaria per poter installare un ascensore?