Source: https://www.reinhard-rechtsanwaelte.de/mietrecht-zurueckbehaltungsrecht-wegen-maengeln-der-mietsache-ausserordentliche-kuendigung-wegen-zahlungsrueckstaenden-bei-verbraucherinsolvenz/
Timestamp: 2020-04-10 18:06:38
Document Index: 271559639

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 109', '§ 109', 'BGH']

Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln
Gleich zu zwei Klassikern des Wohnungsmietrechts hat der Bundesgerichtshof(BGH) am 17.06.2015 in einem Rechtsstreit zu entscheiden gehabt.
Zum einen ging es um die Frage des Zurückbehaltungsrecht des Mieters aufgrund von Mängeln der Mietsache.
Zum anderen ging es um die Frage, ob ein Vermieter seine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (nach einer Enthaftungserklärung bzw. Freigabeerklärung) auch auf Mietschulden stützen kann, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters aufgelaufen sind.
In dem Rechtsstreit hatte der Mieter unregelmäßig und unvollständig gezahlt. Nachdem bereits Rückstände aufgelaufen waren, wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet. Der Treuhänder über das Vermögen des Mieters erklärte die “Freigabe” des Mietverhältnisses, so dass diese fortgesetzt wurde.
Der Vermieter kündigte später fristlos und begründete die Kündigung auch mit den vor der Insolvenzeröffnung aufgelaufenen Mietschulden.
Der Mieter meinte, Schulden vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens könnten keine Kündigung rechtfertigen. Außerdem behauptete der Mieter ihm stünde neben einem Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Beseitigung der Mängel zu.
Das Berufungsgericht hatte dem Mieter eine Minderung von 20% der Bruttowarmmiete und hierneben ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages mithin 80% zugestanden.
Der BGH hat das Urteil des Berufungsgericht aufgehoben.
Im Ergebnis hat der BGH folgendes festgehalten:
1. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters dient im Wohnraummietverhältnis dazu, auf den Vermieter vorübergehend Druck auszuüben, damit dieser Mängel an der Wohnung beseitigt. Der einbehaltene Betrag muss in angemessener Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Ein Zurückbehaltungsrecht kann nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten bemessen werden.
2. Wenn bei einer Insolvenz des Mieters nach § 109 InsO die “Freigabe” des Mietverhältnisses durch den Treuhänder erklärt wird, kann der Vermieter die Kündigung auch auf Mietrückstände stützen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung zum einen mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der “Freigabe” des Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters/Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO***) auf Mietrückstände stützen kann, die bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden sind.
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 98 vom 17.06.2015