Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wartosc-poczatkowa/ippp1-443-955-14-6-as
Timestamp: 2018-03-22 21:11:35+00:00
Document Index: 116242895

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 16', 'art. 2', 'art. 2', 'SA/Gd ', 'art. 29', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 19', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'SA/Gd ', 'art. 2', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 41', 'art. 83', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 122', 'art. 129', 'art. 146', 'art. 146', 'art. 41', 'art. 109', 'art. 110', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'SA/Gd ', 'FSK ', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 30', 'art. 32', 'art. 119', 'art. 120']

Opodatkowanie i ustalenie podstawy opodatkowania sprzedawanych budynków i budowli
IPPP1/443-955/14-6/ASinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2014 r. (data wpływu 21 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 sierpnia 2014 r. (data wpływu dnia 25 sierpnia) i pismem z dnia 26 sierpnia 2014 r. (data wpływu 28 sierpnia 2014 r.) oraz pismem z dnia 28 października 2014 r. (data wpływu 28 października 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 28 października 2014 r. (skutecznie doręczone 28 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
opodatkowania sprzedawanych budynków i budowli – jest prawidłowe
ustalenia „wartości początkowej” obiektu na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT – jest nieprawidłoweustalenia podstawy opodatkowania – jest prawidłowe.
W dniu 21 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i ustalenia podstawy opodatkowania sprzedawanych budynków i budowli. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 21 sierpnia 2014 r. (data wpływu dnia 25 sierpnia) i pismem z dnia 26 sierpnia 2014 r. (data wpływu 28 sierpnia 2014 r.) oraz pismem z dnia 28 października 2014 r. (data wpływu 28 października 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 28 października 2014 r. (skutecznie doręczone 28 października 2014 r.).
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce („Kupujący”) zamierza nabyć nieruchomość w celach inwestycyjnych, tj. do budowy na niej budynków z lokalami przeznaczonymi do sprzedaży. W celu realizacji powyższej inwestycji Kupujący wstąpił w dniu 7 sierpnia 2014 roku w prawa i obowiązki kupującego wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży („Umowa przedwstępna”) zawartej w dniu 5 czerwca 2013 roku pomiędzy spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, jako kupującym („Cedent”), a Wnioskodawcą, jako sprzedającym. Kupujący oraz Wnioskodawca mają siedzibę na terytorium Polski oraz są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT.
Przedmiotem Umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży („Umowa sprzedaży”) prawa użytkowania wieczystego albo prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej w W. składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem 24 o powierzchni 9.430 m2 („Nieruchomość”). W momencie podpisania Umowy przedwstępnej Wnioskodawca był wpisany jako użytkownik wieczysty Nieruchomości oraz właściciel budynków, budowli i urządzeń budowlanych posadowionych na gruncie i stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, w dziale II księgi wieczystej KW prowadzonej przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.
Dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru M. uchwalony w dniu 8 października 2009 roku przez Radę Miasta („Uchwała”). Zgodnie z § 84 Uchwały, teren na którym znajduje się Nieruchomość został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi.
Budynek administracyjno-produkcyjny wybudowany w 1979 roku o numerze inwentarzowym 100/000093. Od 2004 roku do 2011 roku Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie budynku, przy czym w każdym z tych lat wartość poszczególnych ulepszeń nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia. W stosunku do poniesionych wydatków na ulepszenia przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po ulepszeniu budynek był częściowo wynajmowany, wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Hala chemii wybudowana w 1974 roku o numerze inwentarzowym 100/000094. Od 2004 roku do 2011 roku Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie budynku, przy czym w każdym z tych lat wartość poszczególnych ulepszeń nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia. W stosunku do poniesionych wydatków na ulepszenia przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po ulepszeniu budynek był częściowo wynajmowany, wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Hala mechaniczna wybudowana w 1974 roku o numerze inwentarzowym 100/000095. Od 2004 roku do 2011 roku Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie budynku, przy czym w każdym z tych lat wartość poszczególnych ulepszeń nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia. W stosunku do poniesionych wydatków na ulepszenia przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po ulepszeniu budynek był częściowo wynajmowany wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Wszystkie niewynajmowane powierzchnie budynków („powierzchnie techniczne”) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych VAT przez co najmniej 5 lat przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości (były związane z obsługą najemców).
Na Nieruchomości znajdują się również budowle, takie jak: asfaltowy wjazd oraz asfaltowy plac postojowy („budowle”). Budowle te zostały wybudowane przed 1993 rokiem. Ponadto, w okresie poprzedzającym co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości, budowle były faktycznie udostępniane najemcom budynków do korzystania na podstawie zawartych umów najmu lokali (i w zamian za czynsz najmu, który stanowił wynagrodzenie z tytułu czynności opodatkowanych VAT), a ponadto częściowo budowle te były przedmiotem odrębnych umów wynajmu (również podlegających opodatkowaniu VAT). Budowle nie były ulepszane w rozumieniu ustawy o CIT, lub wartość poszczególnych ulepszeń nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budowli zaktualizowanych o poprzednie ulepszenia, w każdym kolejnym roku podatkowym.
Strony Umowy przedwstępnej uzgodniły cenę za prawo użytkowania wieczystego/lub prawo własności gruntu, wraz z zabudowaniami w przyrzeczonej Umowy sprzedaży. Strony Umowy przedwstępnej uzgodniły także, że część ceny zostanie uregulowana w formie zaliczek. W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości strony Umowy przedwstępnej wskazały, że uzgodnione zaliczki nie stanowią zadatku w rozumieniu kodeksu cywilnego. Ponadto, strony Umowy przedwstępnej przewidziały możliwość dokonania zapłaty ceny sprzedaży Nieruchomości poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności. Po wstąpieniu w prawa i obowiązki Cedenta z Umowy przedwstępnej, Kupujący zamierza uregulować zaliczki na rzecz Wnioskodawcy, a także zapłacić cenę sprzedaży Nieruchomości jeżeli dojdzie do zawarcia przyrzeczonej Umowy sprzedaży (nie wcześniej niż w grudniu 2014 roku).
Przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca oraz Kupujący złożą właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości w części odpowiadającej wartości budowli, wynajmowanych części budynków oraz powierzchni wspólnych udostępnionych najemcom. Oświadczenia będą spełniały wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Po otrzymaniu zaliczki oraz dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca wystawi na rzecz Kupującego faktury wykazujące opodatkowanie sprzedaży budynków przypadającej na wartość budowli oraz wynajmowanych części budynków stawką VAT wynoszącą 23%. Opisane zdarzenie przyszłe stanowi również przedmiot wniosku o interpretację indywidualną, który został złożony przez Kupującego równolegle z niniejszym wnioskiem.
W piśmie uzupełniającym z dnia 28 października 2014 Wnioskodawca doprecyzował okoliczności sprawy o informacje:
W związku z powyższym, Wnioskodawca wskazuje, iż jedynie w stosunku do budynku administracyjno-produkcyjnego, wybudowanego w 1979 roku, o numerze inwentarzowym 100/000093 ponosił wydatki na ulepszenie budynku (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego) przekraczające 30% wartości początkowej tego obiektu, liczone kumulatywnie od dnia rozpoczęcia amortyzacji aż do 2007 roku.
Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że budynek administracyjno-produkcyjny, wybudowany w 1979 roku, o numerze inwentarzowym 100/000093, od 2007 roku był wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych przez niego przez co najmniej 5 lat od jego ulepszeń, które kumulatywnie przekroczyły w 2007 roku 30% (historycznej) wartości początkowej ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji. Pozostałe budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszenia, którego wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej. Stąd też w odniesieniu do tych obiektów nie jest konieczne badanie przesłanek zastosowania art. 43 ust. 7a ustawy o VAT (tzn. badanie, czy obiekty te były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).
Tym samym Wnioskodawca oświadcza, że budynki, budowle lub ich części, w stosunku do których ponosił wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, były w stanie ulepszonym wykorzystywane przez niego do wykonywania czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
Dodatkowe uwagi Wnioskodawcy dotyczące badania, czy wydatki na ulepszenie przekroczyły próg 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.
Wnioskodawca zaznacza, że w jego ocenie wartość początkowa, o której mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, oznacza wartość początkową ustaloną zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z praktyką stosowania tych przepisów, pierwotna wartość początkowa ustalona na moment rozpoczęcia amortyzacji (z chwili wytworzenia) jest w każdym kolejnym roku podatkowym aktualizowana o dokonane w poprzednim roku podatkowym ulepszenia, niezależnie od tego, czy ulepszenia te w danym roku przekraczają lub nie przekraczają 30% pierwotnej wartości początkowej ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji (z chwili wytworzenia). Z tego względu, na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, należy odnosić wydatki poniesione na ulepszenie środka trwałego w danym roku podatkowym do wartości początkowej obliczonej jako pierwotna wartość początkowa ustalona na moment rozpoczęcia amortyzacji (z chwili wytworzenia) powiększona o wartość ulepszeń dokonanych w każdym kolejnym roku podatkowym (poprzedzającym rok podatkowy dla którego dokonuje się obliczenia), także jeżeli łączna wartość ulepszeń z tych lat nie stanowi co najmniej 30% pierwotnej wartości początkowej ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji (z chwili wytworzenia). Innymi słowy, wartość ulepszeń należy odnosić do wartości początkowej ustalonej na dzień 1 stycznia roku podatkowego, w którym dokonuje się ulepszeń (która to wartość jest zaktualizowana o wszystkie ulepszenia dokonane w poprzednich latach).
Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych w imieniu Ministra Finansów. Przykładowo można wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 grudnia 2009 roku (ILPP1/443-1119/09-2/AI) lub na interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 15 czerwca 2009 roku (IPPP1-443-303/09-3/PR), w której organ stwierdził, że: „(...) należy wskazać, iż z brzmienia przepisu ort. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w świetle przytoczonego wyżej treści art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osobo prawnych, jasno wynika, że wartość początkową środków trwałych powiększa się o sumę wydatków poniesionych w związku z ich ulepszeniem. (...) odwoływanie się po każdym ulepszeniu do wartości „historycznej" jest błędne, gdyż zgodnie z powyższym wnioskowaniem właściwym jest odniesienie się do wartości początkowej, nakładów poczynionych w związku z ulepszeniem nieruchomości, które następnie podwyższają jej wartość początkową. Każde kolejne wydatki ponoszone na ulepszenie budynku/budowli należy porównywać z wartością początkową powiększoną o wartość dotychczasowych ulepszeń.”
Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, przy obliczaniu wartości procentowej ulepszeń, na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, należy brać pod uwagę jedynie wartość jednostkowego ulepszenia, dokonanego w danym roku podatkowym. W szczególności nieprawidłowe byłoby sumowanie wartości ulepszeń dokonanych na przestrzeni lat podatkowych, poprzedzających rok dla którego dokonywane jest obliczenie. Potwierdza to literalna wykładnia art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, w którym mowa jest o wydatkach na „ulepszeniu”, a nie wydatkach na „ulepszenia”. Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, w prawomocnym wyroku WSA w Gdańsku z 27 maja 2010 roku (I SA/Gd 213/10), sąd uznał, iż: „Ustawodawca używa sformułowania "ulepszenie" w liczbie pojedynczej. W rezultacie, należy przez to rozumieć jedynie jedno konkretne ulepszenie, nie zaś ich sumę. Gdyby ustawodawca chciał, oby każda następna modernizacja po przekroczeniu progu 30% powodowała ponowne pierwsze zasiedlenie, użyłby formy liczby mnogiej lub też odniósłby się do procesu ulepszania obiektu.”
Czy prawidłowe będzie obliczenie kwoty podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości w następujący sposób:
w pierwszym etapie zostanie obliczona wartość podstawy opodatkowania dostawy poszczególnych budynków, budowli i urządzeń budowlanych; obliczenie podstawy opodatkowania nastąpi na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę,
Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe będzie obliczenie kwoty podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości w następujący sposób:
dla potrzeb zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w zakresie gruntu, Wnioskodawca uwzględni proporcję, w jakiej łączna wartość podstawy opodatkowania z tytułu dostawy poszczególnych budynków, które podlegają opodatkowaniu VAT według stawki 23%, oraz podstawy opodatkowania z tytułu dostawy budowli, ma się do łącznej wartości podstawy opodatkowania z tytułu dostawy budynków oraz budowli.
W ramach opisanej w zdarzeniu przyszłym transakcji sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości albo do przeniesienia prawa własności Nieruchomości, wraz z prawem własności budynków znajdujących się na Nieruchomości, na Kupującego. W związku z transakcją dojdzie więc niewątpliwie do przeniesienia władztwa ekonomicznego nad Nieruchomością na Kupującego. Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów, gdyż budynki, budowle oraz nieruchomości gruntowe są przedmiotami materialnymi, a więc rzeczami, natomiast zbycie użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów na mocy przepisu art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT. Wnioskodawca otrzyma od Kupującego z tytułu dokonania sprzedaży Nieruchomości cenę, która będzie stanowiła zapłatę za przeniesienie praw będących przedmiotem Umowy sprzedaży. Dostawa towarów dokonana przez Wnioskodawcę będzie więc odpłatna.
W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Opodatkowaniu tym podatkiem będą podlegały także zaliczki uiszczone przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka będzie działać z tytułu sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT, ponieważ Nieruchomość jest wykorzystywana przez Spółkę do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Jednakże zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten oznacza, że w podstawie opodatkowania dotyczącej dostawy budynków i budowli uwzględnia się wartość gruntu, w przypadku przeniesienia własności nieruchomości, lub prawa użytkowania wieczystego, w przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.
Z powyższego wynika, że kwalifikacja podatkowa gruntu zabudowanego podąża za kwalifikacją podatkową budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie.
W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę budynków i budowli na gruncie ustawy o VAT, gdyż przeniesienie praw do gruntu nie będzie stanowiło odrębnego przedmiotu opodatkowania.
Sprzedaż opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT
Podobnie, budowle znajdujące się na Nieruchomości były oddane w najem co najmniej 2 lata przed datą sprzedaży Nieruchomości lub faktycznie wykorzystywane przez ten okres przez najemców. W stosunku do budowli także nie zostały dokonane ulepszenia w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą , których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budowli zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia, w każdym kolejnym roku. Takie ulepszenia nie zostaną również dokonane do dnia sprzedaży.
W konsekwencji dostawa budowli oraz budynków – w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych oraz powierzchni wspólnych wykorzystywanych faktycznie przez najemców w związku z zawartymi umowami najmu (a więc faktycznie oddane do użytkowania na podstawie zawartych umów najmu) będzie podlegała – co do zasady – zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Podobnie zwolnieniu z opodatkowania będzie podlegała odpowiadająca wynajmowanej części budynków wartość gruntu oraz wartość urządzenia budowlanego.
W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że Spółka oraz Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku. Dodatkowo, Spółka oraz Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, oraz złożą przed dniem sprzedaży Nieruchomości odpowiednie oświadczenia, spełniające wymogi art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
W rezultacie, sprzedaż budowli oraz budynków – w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych lub powierzchni wspólnych wykorzystywanych przez najemców – będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.
Sprzedaż zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
Należy zauważyć, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych przy budowie budynków znajdujących się na Nieruchomości. Wszystkie budynki zostały bowiem wzniesione przed wprowadzeniem podatku VAT. Jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków lub wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w poszczególnych latach. Z powyższych względów zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT. Zwolnienie to znajdzie zastosowanie także w zakresie wartości gruntu, która przypada na niewynajmowaną powierzchnię techniczną budynków wchodzących w skład Nieruchomości, jak i do wartości urządzenia budowlanego.
Ustalenie kwoty podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości
Wnioskodawca uważa, że będzie mógł dokonać obliczenia VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem przyjętego klucza podziałowego, w ten sposób że:
Powyższe potwierdza m.in. interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 5 marca 2012 roku (sygn. IPTPP2/443-838/11-4/PR), w której wskazano, że: „W związku z tym, iż ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału budynku i wyliczenia części opodatkowanej lub zwolnionej od podatku od towarów i usług, to w sytuacji, gdy budynek, o którym mowa w części jest opodatkowany stawką podstawową podatku VAT, natomiast w części spełnia przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego lub wg klucza wartościowego. Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa.”
Podobny pogląd został także wyrażony w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 23 stycznia 2014 roku (sygn. ITPP3/443-525/13/BJ).
Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy zostało potwierdzone w wyroku WSA w Gdańsku z 16 lipca 2014 roku (sygn. I SA/Gd 646/14).
W zakresie budynków - zastosowany klucz powierzchniowy pozwalający na ustalenie tej części podstawy opodatkowania budynków, która podlega VAT oraz tej części, do której zastosowanie znajdzie zwolnienie z VAT, w sposób najbardziej adekwatny odzwierciedla właściwą proporcję opodatkowania VAT, gdyż możliwe jest obiektywne wyliczenie powierzchni wynajmowanej budynków, tj. zasiedlonej dla celów VAT, oraz powierzchni, która nie była wynajmowana, w związku z czym pierwsze zasiedlenie nie miało miejsca.
W zakresie części wspólnych budynków - części wspólne wykorzystywane przez najemców należy przyporządkować do powierzchni wynajmowanych, gdyż wykorzystywanie części wspólnych jest możliwe wyłącznie dzięki usłudze najmu podlegającej opodatkowaniu VAT; powierzchnie te zostały zatem oddane do użytkowania najemcom w wykonaniu czynności opodatkowanej, to jest usługi najmu a ich wykorzystywanie jest możliwe w ramach wynagrodzenia z tytułu najmu. W konsekwencji pierwsze zasiedlenie miało miejsce w stosunku do tych powierzchni w sposób analogiczny jak dla powierzchni budynków, które były przedmiotem najmu.
W zakresie urządzeń budowlanych - urządzenia budowlane są funkcjonalnie powiązane z budynkami znajdującymi się na nieruchomości. Urządzenia te zapewniają możliwość użytkowania tych budynków zgodnie z ich przeznaczeniem. Jednocześnie, w ocenie Spółki, urządzenia budowlane nie mogą być przedmiotem odrębnej dostawy na gruncie VAT, jako że nie są rzeczami ruchomymi, budowlami ani budynkami. W konsekwencji wartość urządzeń budowlanych powinna zostać wliczona do podstawy opodatkowania dostawy budynków obliczonej przy wykorzystaniu proporcji opodatkowania VAT przyjętej dla dostawy budynków.
W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży Nieruchomości tj. działki gruntu zabudowanej budynkami i budowlami oraz urządzeniem budowlanym zastosowanie przedstawionego klucza podziałowego jest miarodajną metodą podziału podstawy opodatkowania dla celów zastosowania zwolnienia i opodatkowania VAT.
prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedawanych budynków i budowli;
nieprawidłowe w zakresie ustalenia „wartości początkowej” obiektu na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT;
prawidłowe w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania.
Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). w tym również:
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w Wnioskodawca planuje w ramach transakcji przenieść prawo własności nieruchomości gruntowej wraz z budynkami i budowlami jako jej częściami składowymi albo prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków i budowli. Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia proporcjonalnego przyporządkowania stawki podatku VAT odpowiednio do części sprzedaży Nieruchomości podlegającej opodatkowaniu.
W pierwszej kolejności należy zatem rozstrzygnąć, czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu, czy też zwolnieniu z podatku VAT.
Co do zasady, podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Zwolnienie określone w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Jednakże w analizowanej sprawie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie znajdzie zastosowania, z uwagi fakt, że Wnioskodawca wykorzystywał opisaną nieruchomość do działalności opodatkowanej.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zatem do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Tym samym, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.
Z opisanego przez Wnioskodawcę stanu sprawy wynika, że wszystkie budynki (tj. budynek administracyjno-produkcyjny, hala chemii, hala mechaniczna, budynki magazynowe, budynek portierni) są w części wynajmowane. W przypadku budynku administracyjno-biurowego łączna wartość wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego) na ulepszenie budynku, liczona kumulatywnie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku w 2007 r. Natomiast łączna wartość wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na ulepszenie tego budynku liczona kumulatywnie od początku 2008 r. nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku. Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku administracyjno-produkcyjnego w części wynajmowanej (oddaniem do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku) a planowaną dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do hali chemii i hali mechanicznej łączna wartość wydatków poniesionych na ulepszenie (w stosunku do których Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego) nie przekroczyła 30% wartości początkowej tych budynków, w przypadku budynków magazynowych oraz budynku portierni Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenia. Zatem w stosunku do wynajmowanych części wszystkich budynków, pierwsze zasiedlenie miało miejsce wcześniej niż 2 lata przed planowanym dniem dokonania sprzedaży nieruchomości.
Budowle znajdujące się na nieruchomości, jak wskazał Wnioskodawca, były oddane w najem co najmniej 2 lata przed datą sprzedaży nieruchomości lub udostępniane najemcom budynków na podstawie zawartych umów najmu lokali. W stosunku do budowli nie zostały dokonane ulepszenia o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budowli, z tytułu których Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Takie ulepszenia nie zostaną również dokonane do dnia sprzedaży.
Tym samym w stosunku do budowli, pierwsze zasiedlenie miało miejsce wcześniej niż 2 lata przed planowanym dniem dokonania sprzedaży nieruchomości.
W konsekwencji dostawa budynków oraz budowli jak również odpowiadającej im wartości urządzenia budowlanego (ogrodzenia), które jest związane z tą częścią nieruchomości – w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych oraz powierzchni wspólnych wykorzystywanych faktycznie przez najemców w związku z zawartymi umowami najmu – będzie podlegała – zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Podobnie zwolnieniu z opodatkowania będzie podlegała odpowiadająca wynajmowanej części budynków i budowli wartość gruntu.
Jednocześnie, jak wynika z opisu sprawy, przed dniem dokonania sprzedaży Wnioskodawca oraz Kupujący złożą właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości w części odpowiadającej wartości wynajmowanych części budynków i budowli oraz powierzchni wspólnych udostępnionych najemcom i spełnią wymogi określone ww. przepisami.
W rezultacie zatem sprzedaż budynków i budowli – w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych oraz powierzchni wspólnych wykorzystywanych przez najemców, łącznie z wartością gruntu oraz wartością urządzenia budowlanego, odpowiadającego wynajmowanej części budynków i budowli – będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%.
Przechodząc z kolei do możliwości zwolnienia z VAT dostawy budynków, w części która nie była wynajmowana, z uwagi na fakt, że będzie ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajdzie zastosowania, zatem należy przeanalizować możliwość zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych przy budowie budynków znajdujących się na Nieruchomości. Wszystkie budynki zostały bowiem wzniesione przed wprowadzeniem podatku VAT. Jedynie w przypadku budynku administracyjno-produkcyjnego Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenia, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku i przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków, jednakże budynek w stanie ulepszonym, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych powyżej 5 lat, co czyni zadość przesłankom określonym w art. 43 ust. 7a ustawy. W odniesieniu do pozostałych budynków Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków lub wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z powyższych względów, w odniesieniu do części budynków, które nie były przez Wnioskodawcę wynajmowane, zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Podobnie – ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bez możliwości rezygnacji z tego zwolnienia korzystać będzie odpowiadająca tej części nieruchomości wartość urządzenia budowlanego oraz wartość gruntu.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie uznano za nieprawidłowe.
Wnioskodawca powołał korzystne dla siebie rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 27 maja 2010 r. sygn. I SA/Gd 213/10, potwierdzające jego stanowisko. Organ podatkowy pragnie natomiast wskazać, że w orzecznictwie administracyjnym występują w tym zakresie odmienne poglądy zaprezentowane m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2011 r. – sygn. akt I FSK 1605/10. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, przy wykładni art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT „sięganie do dyrektywy interpretacyjnej jaką jest wykładnia systemowa zewnętrzna było nieuzasadnione. Przepis bowiem w swojej treści jest jasny. Jeżeli dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. A zatem dokonujący ulepszeń budynku przez ponoszenie wydatków w kwocie wyższej niż 30% traci prawo do zwolnienia. Brak jest podstaw, aby w świetle brzmienia tego przepisu rozbijać kwotę tych ulepszeń na poszczególne lata i nie wliczać do sumy wszystkich kwot objętych barierą 30%”.
Przechodząc do kwestii obliczenia kwoty podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości należy wskazać że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy lub usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Jak słusznie zauważa Wnioskodawca, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają regulacji dotyczącej sposobu podziału budynku i wyliczenia części opodatkowanej lub zwolnionej od podatku od towarów i usług, ani też przypisania wartości sprzedawanego gruntu do ceny budynków i budowli na nim posadowionych, w przypadku gdy część z nich podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a część korzysta ze zwolnienia.
W ocenie Wnioskodawcy prawidłowe będzie obliczenie kwoty podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości w następujący sposób:
W odniesieniu do przyjętego przez Wnioskodawcę klucza podziałowego, z uwagi na fakt, że przepisy nie określają sposobu podziału budynku i wyliczenia części opodatkowanej lub zwolnionej od podatku od towarów i usług, ani też przypisania wartości sprzedawanego gruntu do ceny budynków i budowli na nim posadowionych w przypadku gdy część z nich podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a część korzysta ze zwolnienia, dopuszczalne są różne rozwiązania w tym zakresie np. według klucza powierzchni lub wg wartościowego. Dobór odpowiedniego – rzetelnego i miarodajnego klucza należy do Wnioskodawcy.
Dokonując ustalenia podstawy opodatkowania budynków oraz związanych z nimi urządzeń budowlanych odpowiednio opodatkowanych oraz zwolnionych z VAT, Wnioskodawca posłużył się kluczem powierzchniowym bazującym na udziale powierzchni opodatkowanej VAT lub powierzchni zwolnionej z VAT w całości danego zabudowania. Podział gruntu na potrzeby powiększenia o tą wartość podstawy opodatkowania w części opodatkowanej VAT i w części zwolnionej z VAT dokonany został przy zastosowaniu klucza bazującego na udziale wartościowym zabudowań opodatkowanych lub zabudowań zwolnionych w całej wartości podstawy opodatkowania tych zabudowań (budynków i budowli). Przyjęty przez Wnioskodawcę klucz podziałowy jest miarodajną metodą podziału podstawy opodatkowania dla celów obliczenia kwoty podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Wartość początkowa > IPPP1/443-955/14-6/AS