Source: https://www.haus-und-grund-saarland.de/index.php/immobilieneigentum.html
Timestamp: 2019-07-19 20:54:56
Document Index: 257550302

Matched Legal Cases: ['§906', 'BGH', 'Art. 14', '§559', '§114', '§ 249', 'BGH', '§ 546', '§ 280', '§ 281', '§ 241', '§ 241', '§ 280', '§ 249', 'BGH', '§831', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 199', '§ 117', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§556', 'BGH', '§ 114', 'BGH', 'BGH', '§ 314', '§ 543', '§ 314', '§ 314', '§ 314', '§ 314', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 314', '§ 543', '§ 314', '§ 543', '§ 314']

Nachrichten rund ums Immobilieneigentum - Haus und Grund Saarland
Neuigkeiten rund ums Eigentum
Themen, die private Immobilieneigentümer derzeit beschäftigen.
Die vergangenen Wochen haben gesetzgeberische Überraschungen hervorgebracht.
Noch als Justizministerin hat Katarina Barley (SPD) innerhalb eines Jahres gleich drei Mietrechtsänderungsgesetze vorgeschlagen. Das erste, zur Änderung der Mietpreisbremse, war noch mit den Koalitionspartnern abgestimmt und wurde nach Zustimmung der Bundesregierung dem Bundestag zugeleitet. So der übliche Weg eines Gesetzes gemäß dem Grundgesetz.
Beratungszeitraum soll verlängert werden
In einem zweiten, zeitgleich in Umlauf gebrachten Referentenentwurf hat das Bundesjustizministerium Details zur geplanten Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete formuliert.
Derzeit wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Mieten gebildet, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder angepasst wurden. Der vierjährige Betrachtungszeitraum soll nach dem vorliegenden Entwurf auf sechs Jahre ausgeweitet werden. Damit würden dann auch ältere und vielerorts günstigere Mieten in die ortsübliche Vergleichsmiete einfließen. Für Mietspiegel, die derzeit gelten und einen vierjährigen Betrachtungszeitraum zugrunde legen oder die gerade in der Erstellung befindlich sind, sollen Übergangsfristen gelten: Mietspiegel mit einem vierjährigen Betrachtungszeitraum sollen längstens zwei Jahre ab der Veröffentlichung oder ihrer ersten Anpassung als Begründung einer Miethöhe heranziehbar sein. Sobald ein neuer Mietspiegel mit einem sechsjährigen Betrachtungszeitraum veröffentlicht ist, muss dieser zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.
Es wird zwischenzeitlich ernsthaft gefordert, auch für private Mietverhältnisse einen Mietenstopp zu erlassen oder die Eigenbedarfskündigung für Mietverhältnisse mit Mietern über 70 Jahre zu verbieten. Man könnte auch diese Forderungen als dem Wahlkampf geschuldet ansehen, denn es dürfte politisch wie rechtlich ausgeschlossen sein, dass entsprechende Gesetze erlassen werden, nachdem der Eingriff in das Eigentumsrecht zu tief wäre, nachdem nirgendwo in Deutschland Wohnungsnot herrscht. Das Fatale an diesen Vorschlägen ist jedoch, dass sie das Gegenteil von dem bewirken, was gewollt ist. Viele private Vermieter, die sich mit Rücksicht auf zuverlässige Mieter mit Mieterhöhungen bisher zurückgehalten haben, könnten sich dazu veranlasst sehen, die vermeintlich letzte Chance zu nutzen oder im schlimmsten Fall überhaupt nicht mehr zu vermieten.
Wenig spricht dafür, dass Wohnraum durch restriktives Handeln des Staates bezahlbar wird. Dafür ist das Problem viel zu groß. Die diskutierten Maßnahmen lassen keine einzige Wohnung mehr entstehen. Wohin der Wohnungsmarkt abdriftet, wenn er von der öffentlichen Hand bestimmt wird, zeigt sich darin, dass sich die öffentliche Hand in den letzten zehn Jahren weitgehend von ihrem Wohnungsbestand getrennt hat, als diese Immobilie nicht nur hochverschuldet und schlecht bewirtschaftet, sondern auch von einem erheblichen Sanierungsstau betroffen waren. Warum soll das alles jetzt besser werden?
Der beim Landgericht Saarbrücken (AZ 15.O. 212/18) anhängige Fall hat nur mittelbar etwas mit Schäden, die durch den untertägigen Bergbau bedingt sind, zu tun.
Der Sachverhalt: A war Eigentümer eines in Altenkessel gelegenen Hausanwesens. Durch den untertägigen Bergbau ist an dem aufstehenden Gebäude eine Schieflage entstanden.
Diese wurde von dem Bergbautreibenden entschädigt
1990 für 11,93mm/m (Mittlere Schieflage) 17.014,- DM
1999 für 14.00mm/m (Mittlere Schieflage) 3.464,- DM
A verkauft das Grundstück an B. Dies war im Jahre 2017. Der Kaufvertrag enthielt die im Saarland übliche Klausel, dass Bergschadenersatzansprüche abgetreten werden. Es fehlt jede Zusicherung, dass irgendwelche Schäden noch nicht abgegolten sind. Ansonsten finden wir in der Urkunde den üblichen Haftungsausschluss für gebrauchte Immobilien.
Warum ist der Fall bei Gericht gelandet? Der Käufer B verlangt vom Verkäufer A die Entschädigungen, die er für die Schräglage erhalten hat. Dies sind in Euro 10.470,24 die in den neunziger Jahren flossen. Dies geschieht mit nachstehenden Argumenten:
Man habe ihn – den Käufer B – bei Kaufvertragsabschluss nicht darüber aufgeklärt, dass die Schräglage entschädigt ist. Bei Kenntnis hätte dies zu einer Reduktion des Kaufpreises in entsprechender Höhe geführt.
Zur Haftungshöhe
Er müsse bis zum Ende der physischen Existenz des Hauses mit den schieflagenbedingten Unbequemlichkeiten leben.
Gegen diesen Anspruch wendete sich der Käufer A.
Zum Haftungsgrund:
Man habe B über die bereits erfolgte Abgeltung der Schieflage aufgeklärt.
Diese Tatsache habe sich in einem verringerten Kaufpreis niedergeschlagen.
Eine Entschädigung könne von A nicht mehr gefordert werden. Denn der Bergbautreibende könne sich – falls der Entschädigungsanspruch jetzt gestellt wird – auf die Einrede der Verjährung berufen (drei Jahre ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers).
Zur Haftungshöhe:
Auch der A habe Jahrzehnte unter den Nachteilen der Schieflagen gelitten.
B könne also den Zeitanteil, der auf die Zeit vor 2017 entfällt, nicht für sich geltend machen.
Eine Entscheidung durch das Gericht ist bislang noch nicht erfolgt. Von dem zuvor geschilderten Sachverhalt dürfte sich manch einer angesprochen fühlen. Der Ablauf stellt keine Ausnahme dar.
Sobald der Fall beendet ist, wird das Ergebnis mitgeteilt.
Tel.:0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 66837-16
Schieflagenentschädigung – Quote
Es geht um ein Haus, das 1960 gebaut wurde. Durch untertägigen Bergbau entstanden Schräglagen. Der damalige Eigentümer erhielt hierfür nachstehende Minderwertentschädigungen:
1990 Euro 8.69912
1999 Euro 1.758,84.
Im Jahr 2017 wurde das Haus verkauft. Die notarielle Urkunde enthält die übliche Abtretung der Bergschadensersatzansprüche. Davon, dass Schieflagenentschädigungen geflossen sind, wurde dem Erwerber nichts gesagt. Wäre der Veräußerer verpflichtet gewesen, dies zu offenbaren? Das angerufene Landgericht meint ja. Der Käufer, der Bergschadensersatzansprüche erwirbt, kann sich darauf verlassen, dass auch solche noch existieren.
Also: Dem Erwerber stehen Schadenersatzansprüche zu.
In dem besprochenen Fall wurde diese Rechnung aufgemacht:
Die Entschädigung für Schräglage wird für Nachteile und Unbequemlichkeiten gezahlt. Das Haus, um das es geht, wurde 1960 gebaut. Wir gehen von einer Standdauer von 100 Jahren aus.
Bei Auszahlung der ersten Entschädigung im Jahr 1990 hatte das Gebäude noch eine Restlebensdauer von 70 Jahren.
Das sind Euro 8.699,12 geteilt durch 70 Jahre: jährlich Euro 124,27.
Der Veräußerer selbst hat die Unannehmlichkeiten von 1990 bis 2017 erduldet, also 27 Jahre.
Der Erwerber noch 43 Jahre, also 43 mal Euro 124,27 = Euro 5.343,61
Bei Auszahlung der zweiten Entschädigung im Jahr 1999 hatte
das Gebäude noch eine Restlebensdauer von 61 Jahren.
Das sind Euro 1.758,84 geteilt durch 61 Jahre: jährlich Euro 28,83.
Der Erwerber leidet noch 43 Jahre. Also 43 mal Euro 28,83 = Euro 1.239,69
Man einigte sich auf Euro 6.582,70
Eine Wohngebäudeversicherung ist für jeden Gebäudeeigentümer zu empfehlen. Hierüber ist eine Absicherung für Schäden am Gebäude und an den Gebäudebestandteilen gegeben. Doch welche Schäden werden ersetzt?
Die Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die am Gebäude oder an Gebäudebestandteilen durch die versicherten Gefahren – meist Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser – entstehen. Sie erstattet die Kosten für notwendige Reparaturen oder sogar die Kosten für den Wiederaufbau eines Gebäudes, beispielsweise nach einem Brand.
Grundsätzlich ist das Gebäude so versichert, wie es im Versicherungsschein und in den dem Vertrag zugrunde liegenden Bedingungen beschrieben wird. Eine Mitversicherung von Garagen oder Carports ist möglich. Diese sollten bei Antragstellung angegeben und bei nachträglichem Bau nachgemeldet werden.
Leider häufen sich in den vergangenen Jahren wetterbedingte Naturereignisse wie Überschwemmungen durch Starkregen, Erdsenkungen oder Schneedruck. Schäden, die durch derartige Naturereignisse entstehen, sind nicht generell durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt. Um sich gegen diese Gefahren zu schützen, muss der Elementarschutz ausdrücklich in die Versicherung eingeschlossen werden.
Eine festgelegte Versicherungssumme gibt es bei der GEV Grundeigentümer-Versicherung in den neuen Tarifen nicht mehr. Versichert ist Ihr Gebäude bis zum ortsüblichen Neubauwert. Die Beitragsberechnung erfolgt anhand der Gebäudemerkmale (beispielsweise Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Gebäudetyp).
Ihre Vorteile bei der GEV
Wir bieten Ihnen mit unserem modularen System die größtmögliche Individualisierung des Versicherungsschutzes – denn wir wissen: Jeder Versicherungsbedarf ist anders. Wir bieten Ihnen einen leistungsstarken „Basis-Schutz“ an, der durch verschiedene Module ergänzt werden kann. So erhalten Sie einen Versicherungsschutz, der Ihren Bedürfnissen entspricht. Wählbare Module sind: der „Plus Schutz“, „Gartenschutz“, „Technikschutz“, „Elementarschutz“, „Glasschutz“, das „Wasser Plus“-Modul, die „Soforthilfe“. Wer seine Immobilie vermietet, dem empfehlen wir das „Vermieter Plus“– und gegebenenfalls auch das „Verwalter Plus“-Modul.
Übrigens: Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie bei uns einen Beitragsnachlass von zehn Prozent.
Wenn Sie mehr über die Leistungen der Wohngebäudeversicherung der GEV wissen möchten, rufen Sie gern unsere Kolleginnen und Kollegen aus dem Team Direktberatung unter 040 3766 3367 an.
Im Hinblick auf die am 26. Mai 2019 anstehenden Wahlen zum Europäischen Parlament hat jetzt die europäische Dachorganisation UIPI (International Union of Property Owners) eine sehr anschauliche
Informationsbroschüre mit dem Titel
abrufbar. Weitere Sprachversionen (z.B. Englisch oder Französisch) können dort ebenfalls abgerufen werden.
0681/66837-0
Die durch den Klimawandel bedingten immer heftiger werdenden Stürme führen auch zu einer Bedrohung des Grundeigentums. Es entstehen nicht nur Schäden an den Gebäuden. Wir stellen auch immer mehr Eingriffe in die Natur fest. Bäume sind an sich für Wasserhaushalt und Klima nützlich. Sie werden jedoch zu einem Problem, wenn ein solches Gewächs umstürzt.
Die Frage, die an uns gestellt wurde: Welche Ansprüche hat B eigentlich?
Das OLG Düsseldorf Az. 4U73/01 bejaht auch eine Haftung des Baumeigentümers, wenn der Baum zwar keine Merkmale von Defiziten aufweist. Alles ist vergänglich. Auch ein Baum lebt nicht ewig. Stürzt er Altersbedingt um muss sein Eigentümer für die hieraus entstehenden Folgen geradestehen.
Stürzt bei dieser Konstellation in folge höherer Gewalt der Baum auf das Nachbargrundstück, so hat der geschädigte Nachbar einen sogenannten zivilrechtlichen Aufopferungsanspruch. Es gilt §906 Abs. 2 BGB analog. Nach dieser Vorschrift hat der geschädigte Nachbar einen Anspruch auf eine
Geschäftsführender Vorsitzender Haus &Grund Saarbrücken
BGH zu Heizkosten
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Studie: Wie würde sich ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer auswirken?
Wenn beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken ein Grunderwerbsteuer-Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro gewährt würde, dann würde sich das Potenzial an jungen Ersterwerberhaushalten rechnerisch um 18.400 auf 309.000 Haushalte erhöhen. Das entspräche einer Steigerung um sechs Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine gemeinsame Studie der Researcher der Landesbausparkassen (LBS) und des Forschungsinstituts empirica. Regional würde sich ein Freibetrag allerdings sehr unterschiedlich auswirken.
In ihrer Modellrechnung ermittelten die Wissenschaftler als „natürliche Ersterwerber“ 291.000 Haushalte. Dabei handelte es sich um diejenigen Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 44 Jahren, die sowohl über ausreichend Eigenkapital (mindestens 25 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten) als auch über ausreichend Einkommen (Einkommensbelastung durch Zins und Tilgung maximal 35 Prozent) verfügen, um sich eine ortsübliche Immobilie leisten zu können.
Auswirkungen abhängig vom Steuersatz …
Wenn ein Betrag von 100.000 Euro von der Grunderwerbsteuer befreit und damit der Eigenkapitalbedarf verringert würde, dann wären zusätzlich 18.400 Haushalte in der Lage, eine Wohnimmobilie zu erwerben. Die Entlastung durch einen solchen Freibetrag würde dort besonders hoch ausfallen, wo hohe Grunderwerbsteuersätze gelten. In Bundesländern mit Steuersätzen zwischen 6 und 6,5 Prozent würde in der Modellrechnung das Zusatzpotenzial um wenigstens 7 Prozent wachsen. In Ländern mit Steuersätzen von 3,5 Prozent beliefe sich das Zusatzpotenzial hingegen nur auf 4 Prozent.
Einen zweiten Verzerrungseffekt sehen die Forscher durch den heterogenen Immobilienmarkt gegeben: Ein Freibetrag würde überproportional in Regionen mit niedrigen Immobilienpreisen wirken und in wirtschaftsstarken Regionen mit hohen Kaufpreisen weniger ins Gewicht fallen. Damit könnte ein solch einheitlicher Freibetrag zwar als Haltefaktor in Schrumpfungsregionen wirken, also die Abwanderung in die Städte reduzieren, so die Autoren der Studie. Wenn jedoch das politische Ziel die Entlastung der Wachstumsregionen sei, müsse über gestaffelte Freibeträge nachgedacht werden. Das würde dann allerdings die Komplexität des Instruments erhöhen.
Wissenschaftler favorisieren bundesweit einheitlichen niedrigen Steuersatz
Unterm Strich plädieren die Forscher für die Rückkehr zu einer bundesweit einheitlichen Besteuerung des Erwerbs von Grund und Boden. So könnte beispielsweise ein Grunderwerbsteuersatz von einheitlich 3 Prozent ein Zusatzpotenzial von 18.000 relativ gleich über die Regions-, Kreis- und Stadttypen verteilten Haushalte generieren. Nur in den Bundesländern Bayern und Sachsen würde das Zusatzpotenzial aufgrund ihres relativ niedrigen Grunderwerbsteuersatzes von 3,5 Prozent unterdurchschnittlich ausfallen.
Warum ist die öffentlich wahrgenommene Mietpreisentwicklung höher als die amtlich gemessene?
Gastbeitrag Dr. Georg Thiel, Präsident Statistisches Bundesamt
Die Kosten rund um das Wohnen sind für Privathaushalte der bedeutendste Posten im Budget. Um der hohen Bedeutung im gesamten Verbraucherpreisindex gerecht zu werden, wurde die Mietenstichprobe grundlegend überarbeitet. Dadurch sind nun Aussagen darüber möglich, wie stark die Mieten beispielsweise in Großstädten steigen und im Vergleich dazu in dünnbesiedelten Regionen.
Stark steigende Mieten gerade in Ballungsräumen werden in der Öffentlichkeit häufig diskutiert und sind für Menschen auf Wohnungssuche teilweise nur schwer zu finanzieren. Der Verbraucherpreisindex für Mieten zeigt dagegen auf den ersten Blick eher moderate Preissteigerungen. Woran liegt das? Grund hierfür ist, dass im Verbraucherpreisindex die Preisentwicklung aller Mietwohnungen in Deutschland repräsentativ abgebildet werden soll und nicht nur die der Wohnungen, die neu vermietet und deren Preise gerade erhöht werden. Er ist ein Maß für die Geldwertentwicklung auf gesamtwirtschaftlicher Ebene und kann damit nicht alle Lebenswirklichkeiten abbilden.
Dazu werden Vermieter nach den tatsächlich erzielten Mieten für ausgewählte Wohnungen befragt. Zum Großteil handelt es sich dabei um Bestandsmieten, für die sich seltener und weniger starke Preiserhöhungen ergeben als für Neu- und Wiedervermietungen. Der Anteil von Wiedervermietungen an den gesamten Mietverhältnissen in Deutschland ist jedoch gering. Bei einer durchschnittlichen Mietdauer von etwa zehn Jahren kommt es pro Jahr bei durchschnittlich etwa zehn Prozent der Mietobjekte zu einem Mieterwechsel. Dies hat zur Folge, dass der Einfluss von Wiedervermietungen auf die Mietpreisentwicklung im Monatsdurchschnitt bei weniger als einem Prozent liegt.
Auch Neuvermietungen haben einen sehr geringen Einfluss auf die gesamte Mietpreisentwicklung im Verbraucherpreisindex. Bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand in Deutschland machen sie nur einen Anteil von deutlich unter einem Prozent im Jahr aus. Dennoch sind gerade die Mieten bei Neu- und Wiedervermietungen ein wichtiger Indikator für die angespannte Wohnungssituation und somit Ausgangspunkt für mögliche wohnungspolitische Maßnahmen. Aus diesem Grund leisten wir mit unserer überarbeiteten Mietenstichprobe einen wichtigen Beitrag zur differenzierten Analyse des Wohnungsmarktes.
Der Unterschied zwischen der Mietpreisentwicklung der amtlichen Statistik und vielen anderen Studien ist somit insbesondere auf die einbezogenen Mietverhältnisse zurückzuführen. Nichtamtliche Statistiken basieren oft auf aktuellen Inseraten von Immobilienportalen. Diese beinhalten somit keine Bestandsmieten. Darüber hinaus steht oft die Entwicklung von Mietpreisen in Ballungsräumen im Fokus. Der Verbraucherpreisindex für Mieten bezieht dagegen alle Mietverhältnisse mit ein, unabhängig davon, ob es sich um Bestands-, Neu- oder Wiedervermietungen handelt. Meldungen über stark steigende Mieten stellen so gesehen keinen Widerspruch zur amtlichen Mietpreisentwicklung dar.
Debatte um Grundsteuerreform weiterhin kontrovers!
der Bundesfinanzminister will die Grundsteuer mit einem Bürokratiemonster reformieren, doch die Debatte um die Grundsteuerreform hält an. Teile der Politik warnen vor steigenden Mieten durch eine höhere Grundsteuer und fordern einen Neustart der Verhandlungen von Bund und Ländern.
Die SPD weist die Forderung nach Neuverhandlung zurück und will höhere Belastungen für die Mieter verhindern. Statt sich allerdings ein Modell der gerechten Verteilung der Grundsteuer zu erarbeiten, sollen der Einfachheit halber die Vermieter die Grundsteuer alleine tragen.
Dazu will die SPD auch die Betriebskostenverordnung ändern und darin die Umlage der Grundsteuer auf die Mieten mit Blick auf die in Art. 14 Abs. 2 GG garantierte Verpflichtung des Eigentums verbieten. Das klingt genau so höhnisch wie die Forderung nach einer Enteignung der Wohnungs-unternehmen in Berlin.
Wenn die SPD ernsthaft die Frage stellt, mit welchem Recht jemand mehr als 20 Wohnungen sein Eigen nennen darf und durch ihren Parlamentarischen Geschäftsführer Carsten Schneider verlautbaren lässt, sie sei nicht die Partei der Eigentümer sondern vielmehr die Partei der Mieter, so zeigt dies deutlich das gestörte Verhältnis in Teilen der SPD zum Eigentum.
Im Saarland, wo immerhin 62,6 % der Menschen in den eigenen vier Wänden leben, dürften diese Äußerungen kaum auf Zuneigung stoßen.
Die aktuellen Pläne der SPD zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer werden neben der bereits umgesetzten Verschärfung des Mietrechtes dazu führen, dass viele Mitglieder, die bisher die gesetzlichen Möglichkeiten einer Mieterhöhung nicht ins Auge gefasst und die Mieten konstant gehalten haben, gerade jetzt darüber nachdenken werden, hier tätig zu werden.
Die große Mehrheit des Wohnungsbestandes wird von Privatpersonen vorgehalten, die nicht - wie bei gewerblichen Vermietern üblich - jede Möglichkeit der Gewinnoptimierung nutzen, sondern die Mieten im Sinne ihrer Mieter konstant halten.
Daran sollten die politisch Verantwortlichen denken. Andernfalls führt ihr Handeln zu genau dem Zustand, den sie in ihren populistischen Forderungen bekämpfen wollen.
Liebe Mitglieder von Haus & Grund im Saarland,
Ein am Wert von Grundstücken und Gebäuden orientiertes Modell wird gerade in gefragten Gegenden zu Mehrbelastungen führen denn die große Mehrheit der Grundstückseigentümer würde aufgrund des in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Mietenniveaus höhere Steuern zahlen müssen. Aufkommensneutralität bei der Anzahl unbekannter Parameter zu ver-sprechen, ist unseriös.
Wohnen und Drogenkonsum
Wir hatten uns mit nachstehendem Sachverhalt beschäftigt. Auf Grund eines schriftlichen Mietvertrages vermietete A dem B eine in Saarbücken im Dachgeschoss gelegene Wohnung. Zu dieser gehört eine große Dachterrasse. Diese wurde von dem Mieter zum Anbau von Cannabis genutzt. Weder dem Vermieter noch den übrigen Bewohnern im Hause fiel dies auf. Denn die Ter-rasse war nicht einsehbar. Eines Tages erschien die Polizei. Im Rahmen einer Razzia wurde die Population der Pflanzen entdeckt. Die Beamten nahmen den Mieter fest.
Auf Grund dieses Ereignisses erfuhr der Vermieter, dass
der Mieter die Cannabis Plantage unterhält,
er mit den dadurch gewonnenen Drogen handelt.
Die Frage war nun, ob und unter welchen Umständen der Vermieter berechtigt ist, dem Mieter den Mietvertrag zu kündigen.
Der Mieter kann in seinen eigenen vier Wänden tun und lassen was er will. Ob in der Wohnung aufgeräumt ist, welche Musik gehört wird und welche botanischen Neigungen der Mieter hat, liegt außerhalb des Einwirkungsbereiches des Vermieters. Der Freiraum ist jedoch nicht unbe-grenzt.
Spätestens dann, wenn die Lebensweise Auswirkungen zeigt, wird die Angelegenheit mietrechtlich relevant.
a) Die Wohnung ist derart verwahrlost, dass die Mietsubstanz in Mitleidenschaft gezogen wird.
b) Durch Müll dringt Gestank in den Hausflur.
c) In der Wohnung werden Geräusche verursacht, die den Rahmen der Zimmerlautstärke sprengen.
d) Der Mieter handelt mit dem aus der Cannabis-Pflanze gewonnenen Droge. Solange der Mieter Haschisch nur für sich konsumiert, dürfte in dem Verhalten des Mieters keine Vertragsverletzung zu erblicken sein. Ganz anders ist es jedoch, wenn unser Pflanzenfreund – wie in dem besprochenen Fall – einen Drogenhandel mit Dritten betreibt. Für diesen Fall interessiert sich nicht nur die Staatsanwaltschaft, auch der Vermieter kann das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Es ist für ihn unzumutbar, an dem bestehenden Mietvertrag festzuhalten und die gesetzliche Kündigungsfrist abzuwarten. Das eigene Haus darf nicht zur Basis strafbarer Handlungen verkommen.
In dem besprochenen Fall hat der Vermieter so gehandelt, wie oben beschrieben.
Der Mietvertrag wurde außerordentlich gekündigt. Der Mieter ist nach Beendigung der Haftstrafe nicht wieder in die Wohnung zurückgekehrt.
Fax: 0681 / 66 83 7-16
die „2. Miete“ ist in Saarbrücken ziemlich hoch.
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat im Auftrag von Haus & Grund Deutschland die Müllgebühren (2016), die Abwassergebühren (2017) und die Belastung durch die Grundsteuer (2018) für eine Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland untersucht.
Die Ergebnisse (Siehe S. 34 in der Februar-Ausgabe von Haus & Grund Saarland.) sind sehr interessant. So zahlt eine vierköpfige Musterfamilie in Regensburg am wenigsten für die Abwasser- und Müllentsorgung sowie für die Grundsteuer. Die gleiche Familie muss in Leverkusen am tiefsten in die Tasche greifen. Die Nebenkostenbelastung liegt dort um mehr als das Doppelte höher als in Regensburg.
Saarbrücken liegt in diesem Ranking auf dem 70. Platz.Während in Regensburg eine vierköpfige Familie pro Jahr im Durchschnitt 857 € für die drei Positionen zu zahlen hat, bezahlt eine vierköpfige Familie bei gleicher Wohnung und gleichem Verbrauch in Saarbrücken 1415 €, also 558 € mehr.
Die Zahlen belegen deutlich, dass es vielerorts Spielräume geben muss, die Kosten des Wohnens zu senken. So liegt Trier, eine mit Saarbrücken vergleichbare Stadt, mit 940 € auf einem guten 3. Platz. Im Einzelranking der Abwassergebühren liegt Saarbrücken sogar auf einem traurigen 94. Platz von hundert vergleichbaren Städten. Die Landeshauptstadt greift hier Mietern und Eigentümern gleichermaßen tief in die Tasche.
Die Studie zeigt aber auch im Zusammenhang mit der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum, dass es in anderen Städten viel besser funktioniert. Beim Blick auf die Wohnkosten darf nicht nur die Kaltmiete und damit der Vermieter im Focus stehen. Die Kosten des Wohnens werden in erheblichem Maße auch von den Städten und Gemeinden beeinflusst. Die Kommunen sollten deshalb einmal ehrlich prüfen, warum Mieter und Eigentümer in anderen Städten viel weniger zahlen und die Kostenbelastung zwischen den Städten um mehrere Hundert Euro voneinander abweicht.
Wenn es um attraktive Standortbedingungen geht, müssen die Verwaltungen und die politisch Verantwortlichen auch im Hinblick auf die Wohnkosten ihre aktuelle Positionierung im Wettbewerb mit anderen Städten besser einschätzen und Überlegungen anstellen, wie sie entsprechende Änderungen anstoßen können. Die vorliegende Studie ist jedenfalls eine gute Grundlage hierzu.
Eigenbedarf für die Nutzung als Wohnung durch einen im Gesetz genannten Privilegierten (für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts)
Der Gesetzestext benennt die Gründe nur beispielhaft, und zwar durch Hinzufügen des Wortes „insbesondere“. Dieses Attribut besagt, dass die drei im Gesetz genannten Kündigungsgründe keinen abschließenden Katalog darstellen.
Es sind also auch andere Gründe denkbar. Voraussetzung ist, dass diese von ihrer Gewichtung mit den drei vorgenannten Gründen vergleichbar sind.
Von einem solchen Fall möchte ich berichten. Es wurde uns der nachstehende Sachverhalt mitgeteilt:
A ist Eigentümer eines in Saarbrücken gelegenen Hausanwesens.
Im Erdgeschoss betreibt die Ehefrau des A eine Arztpraxis.
Im 1. Obergeschoss befindet sich eine Wohnung. Die anderen Räumlichkeiten werden von einem anderen Arzt als Praxis genutzt. Weitere 2 Wohnungen sind im Dachgeschoss vermietet. Von der kas-senärztlichen Vereinigung bekam Frau A die Auflage, einen weiteren Raum (für Laborzwecke) ihrer Praxis hinzuzufügen.
Die Frage, die an uns gestellt wurde war: Kann der Mieterin im 1. Obergeschoss gekündigt werden?
Der im Gesetz genannte Eigenbedarf liegt hier nicht vor. Denn A benötigt die Wohnung im 1. Obergeschoss für seine Ehefrau nicht als Wohnung, sondern als Erweiterung der Arztpraxis im Erdgeschoss.
Ist der Eigenbedarf für die Erweiterung beruflich genutzter Räume dem Begriff „sonstige Gründe“ zu subsummieren?
Auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für die berufliche Tätigkeit einer Familienangehörigen nutzen will.
Ob aber die Durchsetzung des Eigenbedarfs Schwierigkeiten bereitet, hängt von der Reaktion der Mieterin ab. Um in der Angelegenheit weiterzukommen, ist die alte Weisheit zu berücksichtigen: Auch der längste Weg beginnt mit dem ersten Schritt.
Geschäftsführender Vorsitzender Haus & Grund Saarbrücken
Seit dem 1. Januar 2019 bietet die Verbraucherzentrale des Saarlandes in ihren Beratungsstellen eine kostenlose Energieberatung an. Auch den „Basis check“ führen die Berater nun ohne Zuzahlung beim Mitglied durch. Die Preise für die weitergehenden „Energie-Checks“, bei denen ebenfalls ein Berater zum Mitglied nach Hause kommt, wurden vereinheitlicht und kosten nur noch 30,00 €.
Haus & Grund-Mitglieder erhalten damit die komfortable Möglichkeit, im Gespräch mit einem Energieberater ihre individuellen Energiefragen zu stellen und von einem kompetenten Experten detaillierte Lösungsvorschläge sowie Handlungsempfehlungen vor Ort zu erhalten.
Mit höchstens 30,00 € Zuzahlung für diese Dienstleistungen übernehmen die Mitglieder nur einen kleinen Teil des Gesamtbetrages.
Die Energieberatung der Verbraucherzentrale kostet tatsächlich deutlich mehr. Der Wert eines „Solarwärme-Checks“ beträgt beispielsweise 422,45 €, der eines Heiz-Checks 303,45 €. Den weitaus größten Anteil zahlt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und gewährleistet damit, dass die Energieberatung kostengünstig, anbieterunabhängig und neutral durchgeführt wird und sich ausschließlich nach den Bedürfnissen des
ratsuchenden Mitgliedes richtet.
www.verbraucherzentrale-energieberatung.de oder unter www.vz-saar.de oder unter 0800/809802400 (kostenfrei).
In Saarbrücken finden die Beratungen bei der Verbraucherzentrale im Haus der Beratung, Trierer Straße 22, statt. Die Anmeldung erfolgt unter 0681/5008915.
In Völklingen findet die Energieberatung im Alten Rathaus statt. Hier erfolgt die Anmeldung unter 06898/132507.
Wohnnebenkosten: Bilanz nach drei Jahren Haus & Grund-Ranking
Drei Jahre in Folge hat Haus & Grund Deutschland das Institut der deutschen Wirtschaft Köln damit beauftragt, die Wohnnebenkosten einer vierköpfigen
Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten deutschen Städten unter die Lupe zu nehmen und zu vergleichen.
2016 ging es um die Müllentsorgungsgebühren,
2017 um die Abwassergebühren und
2018 um die Belastung mit der Grundsteuer B.
Das Jahr 2018 ist mit einem Kracher zu Ende gegangen. Eine Saarländerin wurde zur Vorsitzenden der CDU gewählt. Bleibt zu hoffen, dass dies für uns Eigentümer ein positives Signal ist. Annegret Kramp-Karrenbauer kommt aus dem Bundesland mit der höchsten Eigentumsquote in Deutschland. Über 62 % der Saarländer leben in den eigenen vier Wänden. Vielleicht wird den Politikern dadurch bewusst, dass auch Eigentümer und Vermieter durchaus Wahlen entscheiden können. Eine freundlichere Politik wäre dabei sicherlich hilfreich.
Ein erster Schritt wurde kurz vor Jahresschluss noch mit der Verabschiedung des Mietrechtsänderungsgesetzes gemacht. Aus der Erkenntnis, Wohnungspolitik vorrangig nur mit den privaten Kleinvermietern machen zu können, wurden Korrekturen bei der Mietpreisbremse und Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen. Kleinvermieter können bei ihrer Mietkalkulation nicht wie Wohnungskonzerne auf große Rechtsabteilungen zurückgreifen Das neue vereinfachte Verfahren wurde so gestaltet, dass gerade private Kleinvermieter damit umgehen können.
Nach dem Brexit im März 2019 findet am 26. Mai 2019 die erste Europawahl ohne Großbritannien statt. Es bleibt die Hoffnung, dass am Ende nicht Europa der Verlierer im aufkommenden Nationa-lismus sein wird.
In der Hoffnung, dass das Jahr 2019 uns Haus- und Grund Eigentümern keine weiteren Belastungen bringt und in der Hoffnung, dass die Welt nicht noch weiter auseinander triftet, darf ich Ihnen für das neue Jahr viel Glück, Gesundheit und Zufriedenheit wünschen. Bleiben Sie uns auch 2019 gewogen, denn nur gemeinsam sind wir stark.
Angesprochen wird ein Fall, der vor dem Amtsgericht Saarbrücken behandelt wird. Es geht um eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus. Dies ist in 66129 Saarbrücken - Bübingen gelegen. Der Mietvertrag begann zum 01.01.2001. Es wurde damals eine Kaltmiete in Höhe von 1.000 DM vereinbart.
Diese wird bis heute gezahlt. Die Mieter entrichten monatlich 500,00 €. Nachdem der Mietzins solange unverändert war, waren die Vermieter der Ansicht, eine höhere Miete zu verlangen. Denn schließlich hat sich zwischen 2001 und 2018 der Lebenshaltungskostenindex um ca. 30,00 € erhöht. Eine Anpassung war angesagt.
Zunächst versuchten die Vermieter, eine Mieterhöhung herbeizuführen. Dieses Vorhaben scheiterte. Dies hatte zur Folge, dass die Vermieter Mieterhöhungsverlangen gemäß §559 – 560 BGB in die Wege leiteten. Unter Angaben von vier Vergleichsobjekten wurde um Zustimmung zu einer innerhalb der Kappungsgrenze liegenden Mieterhöhung (also 20%) gebeten.
Als Vergleichsobjekte dienten
eins im selben Ortsteil und
drei – auch in Saarbrücken – aber in anderen Ortsteilen gelegen.
Dass nach 17 Jahren eine Mieterhöhung fair wäre, dürfte unbestritten sein.
Dies ergibt sich aus den Daten.
Die Kaltmiete in unserem Falle beläuft sich derzeit auf einem Niveau von 5,00 €/m².
Eine Erhöhung auf 6,00 €/m² wäre angemessen.
Bei den angegebenen Vergleichswohnungen liegt die Miete pro m² zwischen 6,00 € und 8,44 €.
Da die Mieter ihre Zustimmung zu dem zuvor beschriebenen Mieterhöhungsverlangen versagten, landete der Fall beim Amtsgericht Saarbrücken.
Welche Probleme können hier auftauchen?
Gemietet wurde ein Einfamilienhaus. Vergleichsobjekte sind Wohnungen.
Können Wohnungen aus anderen Ortsteilen als Vergleichsobjekte herangezogen werden?
Das Gesetz verlangt, dass die Objekte nur vergleichbar sein müssen.
Das Erfordernis, zur Mieterhöhung mindestens drei Vergleichswohnungen zu nennen, soll kein Hindernis sein, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen. Nur mit einer angemessenen Miete kann die Wohnung ordnungsgemäß bewirtschaftet werden. Je spezifischer ein Haus ist, desto großzügiger ist der Begriff vergleichbar auszulegen. Ein Einfamilienhaus als Mietobjekt ist rar. Vergleichbar bewirtschaftete Objekte gibt es praktisch nicht. Daher muss es genügen, Wohnungen als Vergleichsobjekte zu benennen. Weiter dürfte die Tatsache, dass drei der angegebenen Wohnungen im anderen Ortsteil liegen, kein Hindernis darstellen. Solange sich die Wohnungen auf dem Gebiet von Saarbrücken befinden. Das tun sie in unserem Fall.
Problematisch wäre es, wenn Objekte aus Nachbargemeinden benannt werden. Beispielsweise Kleinblittersdorf. Für diesen Fall müsste im Rahmen des Mieterhöhungsvertrages dargelegt werden, dass geeignete Objekte in der eigenen Gemeinde nicht benannt werden können. Die Vermieter haben Wohnungen genannt, die sich auf dem Gebiet der Landeshauptstadt Saarbrücken befinden. Da dürfte es keine Schwierigkeiten geben.
Der Fall ist zurzeit noch beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Eine gerichtliche Entscheidung steht noch aus.
Tel.: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83- 716
Haus & Grund Wadgassen-Überherrn-Bous dem Landesverband beigetreten.
Der Vorstand von Haus & Grund Saarland hat den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Wadgassen-Überherrn-Bous durch Beschluss vom 08.11.2018 als Mitglied in den Landesverband der Saarländischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer aufgenommen.
In der Gründungsversammlung des Vereins konnte der Geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf die Aufnahmeurkunde überreichen und dem neuen Vorstand um seinen Vorsitzenden Edgar Revelant für die Arbeit im Sinne des privaten Eigentums viel Erfolg wünschen.
Bürgermeister Sebastian Greiber gratulierte ebenfalls dem Vorstand und zeigte sich gleichzeitig über die Neugründung des Vereines und dem damit verbundenen Mehrwert für die Gemeinde Wadgassen sehr erfreut. Mit der Aufnahme von Haus & Grund Wadgassen-Überherrn-Bous kehrt der Verein in die Gemeinschaft der saarländischen Haus- & Grundei-gentümervereine zurück und stärkt durch sein Dienstleistungsangebot die Organisation in ihrem Bestreben, für die Interessen des privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums einzutreten.
2018 war geprägt von der Unsicherheit der Regierungsbildung nach der Bundestagswahl und dem untauglichen Versuch der Parteien, eine gerade Linie in ihre Programme zu bringen. Statt sich der berechtigten Interessen der Bürgerinnen und Bürger unseres Landes anzunehmen, hatte man aus Sicht der Haus- und Grundeigentümer den Eindruck, dass sich die politische Arbeit in persönlichen Auseinandersetzungen und einem Wettbewerb wohnungspolitischer Eitelkeiten erschöpfte. Woh-nungspolitik war das Thema in den Landtagswahlkämpfen, vor allem vor dem Hintergrund der Forderungen nach neuen Verschärfungen im Mietrecht. Mietenstopp oder gar Enteignung der Vermieter wurde ernsthaft gefordert.
Es stellt sich dabei die einfache Frage, ob dann, wenn mit dem Vermieten nichts mehr zu verdienen ist, der Bau von neuen Wohnungen boomt? Dabei ist es ganz einfach: hohe Preise zeigen immer die Knappheit eines Gutes an. Durch die Begrenzung des Preises wird das Angebot nicht größer. Es wird keine einzige neue Wohnung gebaut werden.
Der böse Vermieter?
Politik und Presse neigen häufig dazu, dem Vermieter die Schuld an den hohen Mieten zu geben. Sie stellen den Vermieter allzu oft als den raffgierigen Renditejäger dar, der alles daransetzt, seine Erträgnisse zu optimieren um dann, wenn die Erträge sinken, die Immobilie wieder zu verkaufen.
Dass dem nicht so ist hat die von Haus & Grund Deutschland durchgeführte Vermieterbefragung ergeben. (Die Ergebnisse können Sie auf Seite 289 unseres Magazins nachlesen). Wenn es darum geht, Mieten schnell und kräftig zu erhöhen, sind die vier Millionen privaten Vermieter, die über 60 % des gesamten Wohnungsbestandes in Deutschland verfügen, im Vergleich zu großen Wohnungsunternehmen eher zurückhaltend.
Knapp ein Viertel der privaten Vermieter erhöht die Miete nur bei einem Mieterwechsel. Fast jeder fünfte Mieter hat seit mehr als zehn Jahren keine Mieterhöhung erhalten. Im Durchschnitt liegt die Nettokaltmiete sogar um knapp drei Prozent unter der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete.
Private Vermieter verzichten auch auf Index- oder Staffelmietverträge, bei denen die Miete regelmäßig mit der Teuerungsrate oder schrittweise steigt.
Aus der Umfrage wird deutlich, dass private Vermieter, anders als bei großen gewerblichen Wohnungsunternehmen, ein hohes Interesse an einem stets guten Verhältnis zu ihren Mietern haben. Sie sind mit ihren Mietern zufrieden und verzichteten häufig auf mögliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen, um oftmalige Mieterwechsel zu begrenzen und um ein gutes Verhältnis zum Mieter nicht zu gefährden.
Die aktuelle Vermieterbefragung stellt ausdrücklich fest, dass der größte Teil des deutschen Wohnungsmarktes nicht von massiven Mieterhöhungen, Herausmodernisierungen oder ähnlichen Auswüchsen geprägt wird, so wie es Politik und Presse zu suggerieren versuchen. Im Gegenteil: Es sind gerade die privaten Einzelvermieter, die Ihrer aus dem Eigentum erwachsenden sozialen Verantwortung gerecht werden.
Es wäre wünschenswert, wenn dieses Ergebnis in der Öffentlichkeit und vor allem in der Wohnungs- und Mietenpolitik einen deutlicheren Niederschlag finden würde.
Grenzen des Geh- und Fahrrechts
Dieser Tage wurde ich wegen des nachstehenden Sachverhaltes konsultiert.
Ein in einer saarländischen Gemeinde gelegenes Grundstück wurde mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstückes wurde ein Geh- und Fahrrecht begründet. Das Recht wurde Ende der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts erstellt. Diejenigen, die das Recht begründet haben, existieren nicht mehr.
Mit Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit sind die Rechtsnachfolger befasst.
Als das Recht begründet wurde, sollte das Geh- und Fahrrecht nur dazu dienen, dem Begünstigten den Zugang zum hinteren Teil seines Grundstückes zu erleichtern. Diejenigen, die die Grunddienstbarkeit vereinbarten, waren einig, dass das Geh- und Fahrrecht nur gelegentlich genutzt wird. Dieser Wille wurde dadurch augenscheinlich, dass die Zufahrt zur Straße hin mit einem Tor eingefriedet wurde. Der Inhaber des Geh- und Fahrrechtes bekam einen Schlüssel zu diesem Tor. Die Nachbarn von damals waren einig, dass das Tor nur zur gelegentlichen Nutzung des Geh- und Fahrrechtes geöffnet werden sollte.
Die Zeit hat sich geändert. Wie dargestellt sind die Eigentümer des herrschenden und dienenden Grundstückes nicht mehr dieselben. Die Rechtsnachfolger sind an ihre Stelle getreten.
Es stehen Veränderungen bezüglich des Umfanges des Geh- und Fahrrechtes an.
Der Eigentümer des herrschenden Grundstückes hat sein Terrain erweitert. Er hat die Liegenschaft des anderen Nachbarn erworben.
Er beabsichtigt in dem Haus, das durch die Gunstbarkeit vergünstigt ist, einen Gewerbebetrieb zu eröffnen mit Publikumsverkehr. Die hier zur Debatte stehenden Grundstücke liegen an einer Hauptverkehrsstraße. Parkplätze sind Mangelware.
Um diesem Problem zu begegnen, beabsichtigt der Nachbar, die Einfriedung zu entfernen und künftig die Flächen hinter dem begünstigten Hause sowie des zugekauften Nachbargebäudes als Parkplätze im Zusammenhang mit dem einzurichtenden Gewerbebetrieb zu nutzen.
Die Frage, die gestellt wurde, lautete:
Muss derjenige, der das Geh- und Fahrrecht zu klären hat, diese geänderte Nutzung dulden?
Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstückes kann die Ausübung des Geh- und Fahrrechtes auch Dritten übertragen. Voraussetzung ist, dass diese zum Eigentümer in einer besonderen Beziehung stehen. Besucher, Kunden, Mieter, Pächter, Bedienstete, Hausgenossen usw.. Allerdings hat die Intensität der Nutzung Grenzen.
Der Kreis der Ausübungsberechtigten bedarf jedoch je nach Nutzungsart des Grundstückes im Einzelfall der Nebenbestimmung.
Diese Frage ist hier akut.
Dies ist, da sich die Verhältnisse seit Begründung der Grunddienstbarkeit bis heute wesentlich geändert haben, zu prüfen.
Klar ist, dass sich das Geh- und Fahrrecht nur auf den Personenkreis beschränkt, der etwas mit dem herrschenden Grundstück zu tun hat. Nicht mit dem später zugekauften Nachbargrundstück.
Der Berechtigte kann von dem Verpflichteten der Dienstbarkeit nicht fordern, dass das Tor zur Einfriedung entfernt wird. Der Berechtigte muss sein Recht schonend ausüben. Maßstab ist die Benutzungsart zum Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit. Also vor 50 Jahren.
Auch muss sich - so meiner Meinung - die Quantität der Nutzer in Grenzen halten. Begründet wurde das Recht, um dem Nutzer den gelegentlichen Zugang zum hinteren Teil seines Grundstückes zu ermöglichen.
Es geht nicht an, dass nach Begründung eines Gewerbebetriebes das Mietrecht zur Begründung einer Zufahrt zu einem Kundenparkplatz umfunktioniert wird.
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Neues Haus & Grund Wohnungseigentümer-Magazin für Haus & Grund Mitglieder
Zeitschriften rund um Wohnen und Immobilien gibt es viele.
Für die Wohnungseigentümer unter unseren Mitgliedern bieten wir seit wenigen Monaten eine neu gestaltete Zeitschrift an:
Sie knüpft an die renommierte Fachzeitschrift „Der Wohnungseigentümer“ an und baut auf ihn auf.
Unser neues Magazin richtet sich nicht nur an juristisch interessierte Eigentümer, Verwalter und Anwälte, sondern an Wohnungseigentümer jedweden beruflichen Hintergrundes.
Gerne können Sie bei uns ein kostenloses Probeheft des neuen Magazins MEINE WOHNUNG UNSER HAUS anfordern. Schreiben Sie uns einfach eine Karte oder schicken uns eine Mail mit Ihrer Anschrift:
Bismarckstr. 52, 66121 Saarbrücken
Sollte es Ihnen gefallen, dann kostet ein Abonnement für jährlich 4 Ausgaben nur Euro 5,95/Jahr, inklusiv der Versandkosten. Zu erhalten unter oben genannter Adresse.
Unser Fall befasst sich mit einem Problem, das im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Verkauf von Eigentumswohnungen steht. Ort der Handlung ist die Stadt Lebach. Der Unternehmer A errichtete dort ein Haus mit elf Wohnungen. An diesem wurde Wohnungseigentum be-gründet. Auf dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Grundstück sollten – für jede Wohnung passend - ein Pkw-Stellplatz errichtet werden.
Welche Lehren sind aus einem solchen Sachverhalt zu ziehen?
Die Käufer in unserem Falle wären gut beraten gewesen, einen Teil des Kaufpreises solange einzubehalten, bis die Gegenleistung erbracht sein würde. Dies ist im vorliegenden Falle nicht geschehen. Pro Stellplatz haben sie mindestens 50.000,00 € an Zusatzkosten, Anwalts – und Zwangsvollstreckungskosten und Aufwendungen für die Sanierung.
Bundesjustizministerin Katarina Barley prüft eine Gesetzesreform zum Erwerb von Wohneigentum. Das Bestellerprinzip soll wie bei der Vermietung auch beim Kauf eingeführt werden. Laut dieser Regelung trägt derjenige die Maklerkosten, der den Makler beauftragt hat, beim Immobilienkauf also der Verkäufer. Angeblich soll damit der Kauf von Immobilien in Deutschland bald günstiger und das Ziel, die Eigentumsquote vor allem in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten zu erhöhen, erreicht werden.
Viele werden sich jetzt denken: Das Bestellerprinzip bringt doch keine Entlastung. Es wird nur dazu führen, dass Verkäufer die Courtage auf den Käufer abwälzen und sich dadurch der Kaufpreis der Immobilie erhöht. Und genau das wird geschehen vor dem Hintergrund, dass wie immer demjenigen, dem der Schutz zuteilwerden soll, ein Bärendienst erwiesen wird. Einerseits wird der Makler nur seinem Auftraggeber verpflichtet sein. Der Käufer wird damit die Möglichkeit der umfas-senden Maklerberatung verlieren. Andererseits trifft den Käufer eine höhere finanzielle Belastung, da sich mit dem höheren Kaufpreis auch die Grunderwerbssteuer - im Saarland immerhin 6,5 % des Kaufpreises - erhöht.
Nachdem die Frage, wer die Maklerkosten trägt nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit frei verhandelbar ist, erscheint ein weiterer Eingriff des Staates in private Belange vollkommen überzogen. Wenn der Staat die Kosten beim Immobilienerwerb senken will, so wäre es ihm unbenommen, eine Initiative zur Senkung der Grunderwerbssteuer zu starten. Seitdem es den Ländern freigestellt ist, die Grunderwerbssteuer festzulegen, ist sie stetig angestiegen. Eine Absenkung oder gar ein Verzicht auf die Grunderwerbssteuer würde genau den von Frau Barley gewünschten Effekt erzielen, nämlich vielen Familien und Haushalten mit mittlerem Einkommen den Erwerb einer eigenen Immobilie erleichtern. Angesichts sprudelnder Steuerquellen ist dies ohne Belastung der öffentlichen Haushalte möglich.
Haus & Grund Saarland befürwortet die Ankündigung des saarländischen Innenministers Klaus Bouillon insgesamt 52 Millionen Euro aus Bundesmitteln für die Förderung von Wohnraum über vergünstigte Kredite zur Verfügung zu stellen. Damit wird einer Forderung unseres Verbandes Rechnung getragen, endlich mehr Geld in den Wohnungsbau besonders durch die Schaffung von Sozialwohnungen zu stecken.
Durch die Steigerung der Förderung sind die Voraussetzungen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraumes deutlich verbessert worden. Die geförderte Kreditsumme pro Quadratmeter wurde von bisher 1000 Euro auf 1750 Euro angehoben. Die Umnutzung zu Wohnzwecken wird statt wie bisher mit 600 Euro jetzt mit 1000 Euro pro Quadratmeter gefördert. Eine langfristige Sozialbindung führt darüber hinaus zur Gewährung hoher Tilgungszuschüsse. Bei Baukosten von zehn Euro pro Quadratmeter und Monat hilft die Förderung die Schaffung bezahlbaren Wohnraumes auch wirtschaftlich darzustellen.
Die jetzige Förderung reicht für die Erstellung von rund 600 Wohnungen. Dies kann natürlich nur ein Anfang sein. Es wäre zu wünschen, dass die saarländische Landesregierung auch in den kommenden Jahren die vom Bund gewährten Hilfen dazu verwendet, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um so das Fehlen von derzeit 6000 Sozialwohnungen im Saarland zu kompensieren. Um die bestehenden Engpässe am Wohnungsmarkt schnellstmöglich zu beheben, sollte allerdings der Abbau von Bürokratie dafür sorgen, dass die Umsetzung der Maßnahmen so rasch wie möglich erfolgt.
Am 25. Mai 2018 ist die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) europaweit in Kraft getreten. Auch wenn der Nutzen des Gesetzes für viele noch unklar und vor allem mit Mehraufwand verbunden ist, sollte uns allen Folgendes zu denken geben: eines der wichtigsten Themen der Digitalisierung, welches den Schutz von Privatsphäre, Freiheits- und Menschenrechten auch in Zukunft garantieren soll, wird als Zumutung empfunden. Irgendetwas scheint hier schief gelaufen zu sein. Die Skeptiker versteifen sich darauf, von der schlimmsten aller Auslegungsmöglichkeiten auszugehen.
Vom Fotografierverbot bis zur Abmahnwelle, vom Verbot, Visitenkarten zu tauschen bis zu der Frage, ob ich mein Abi-T-Shirt mit den Namen meiner Abiturkollegen in der Altkleidersammlung entsorgen darf, war die Rede. Doch viele dieser Gedankenspiele haben nur einen Zweck: Sie sollen die DSGVO als Witz, als Bürokratiemonster oder als eine Karikatur von einem Gesetz qualifizieren.
Daraus spricht die Häme über „die da oben“, die unfähigen Politiker und Bürokraten aus Brüssel, die kein vernünftiges Gesetz auf die Beine stellen können und deren einziges Ziel es ist, Kleinbetrieben und kleinen Vereinen das Leben unnötig schwer zu machen. Diese Aussagen werden nur zu gerne von den Skeptikern aufgesogen.
Dabei könnte sich die Wut doch genauso gut gegen diejenigen Unternehmungen richten, die alles über uns wissen wollen und die den Datenschutz wegen ihrer eigenen wirtschaftlichen Interessen schlichtweg ignorieren.
Es ist kein Geheimnis, dass viele die Übergangsfrist von zwei Jahren unterschätzt haben. Jetzt musste alles auf den letzten Drücker umgesetzt werden. In der Zwischenzeit geraten Sinn und Zweck der DSGVO in Vergessenheit. Beim Datenschutz geht es nicht etwa darum, die Daten zu schützen, nein, es geht darum, uns Bürger, unser Recht auf informationelle Selbstbestimmung und unser Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit zu schützen. Die Kritiker fühlen sich bestätigt und bestärkt. Es ist nämlich genau das eingetreten, was sie vorhergesagt hatten.
Wenn es so weitergeht, heißt es künftig selbst von uns Betroffenen: Datenschutz was soll das? Nein danke kein Interesse. Gerade das sollte uns zu denken geben und uns wirklich Sorgen machen.
Als Gastrednerin bekannte sich Anke Rehlinger (SPD), Stellvertretende Ministerpräsidentin und Wirtschaftsministerin des Saarlandes als Hauseigentümerin und Haus & Grund Mitglied. Sie sicherte den Delegierten ihre Unterstützung bei der Wiederaufnahme des runden
„Tisches bezahlbarer Wohnraum" im Saarland zu.
Ministerin Rehlinger ließ in ihrem Gastreferat allerdings offen, welches Modell die Saarländische Landesregierung bevorzugen wird. Die Grundsteuer sei eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen im Saarland, ohne die Infrastruktur und Gemeinwohl im Saarland schwie-rig zu finanzieren wären. Rehlinger: „Würde die Grundsteuer wegfallen, wäre das ein kaum zu kompensierender Schlag für die saarländischen Gemeinden. Für uns als Land ist daher entscheidend, dass eine Reform der Grundsteuer aufkommensneutral sein wird, so dass die Kommunen auch weiterhin mit konstanten Einnahmen aus der Grundsteuer planen können“. „Gleichzeitig muss bei der Grundsteuer für den Eigentümer mehr soziale Gerechtigkeit in der Besteuerung erreicht werden. Dies muss bei der Neuregelung der Grundsteuer oberste Priorität haben.“
Zuvor stand die Behandlung der Regularien im Vordergrund. In seinem Rechenschaftsbericht konnte der geschäftsführende Verbandsvorsitzende auf ein positives Jahr mit einem erneuten Mitgliederzuwachs und einem positiven Geschäftsergebnis zurückblicken. Auf Antrag von Rainer Dupré wurde der Vorstand entlastet. Einstimmig zu Kassenprüfern wiedergewählt wurden Jürgen Bost und Rainer Düpré.
Im Jahre 2012 wurde das letzte Steinkohlebergwerk an der Saar geschlossen. Die Förderung des „Schwarzen Goldes“ endete. Obwohl dieses Ereignis sechs Jahre zurückliegt, beschäftigen wir uns noch immer mit diesem Problem.
Durch den untertätigen Bergbau sind an der Oberfläche liegende Grundstücke in Mitleidenschaft gezogen worden.
Dies gilt für unbebaute Liegenschaften ebenso wie für bebaute Flächen.
An Gebäuden sind die für Senkungen typischen Schäden entstanden:
technische Minderwerte
Gemäß §114 BBergG sind die Grundstückseigentümer berechtigt, Schadenersatzansprüche beim Bergbautreibenden geltend zu machen.
Zwischenzeitlich dürfte eine größere Zahl von Regulierungen stattgefunden haben. Es gibt aber noch immer Schäden, die bis heute noch nicht einmal gemeldet, geschweige denn behoben sind.
Vorsicht! Hier wird es allmählich eng. Aktivitäten sind gefragt.
Es taucht die Problematik der Verjährung auf.
Wir kennen zwei Verjährungsfristen:
die dreijährige ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers
die absolute Verjährungsfrist von 30 Jahren plus 5-jähriger Setzungsfrist (35 Jahre) ab Abbauende
Auch Jahrzehnte gehen vorüber. Oft schneller, als man denkt.
Wenn Sie also den Verdacht haben, dass an Ihrer Liegenschaft ein Schaden ist, der mit Bergbau etwas zu tun haben könnte, sollten Sie munter werden. Man sollte zumindest den Schaden melden.
Es wäre traurig, wenn in Folge von Inaktivität, ein nicht unerheblicher Ersatzanspruch verloren ginge.
Es war keine Überraschung: Das Bundesverfassungsgericht musste eingreifen und die Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklären. Die Einheitswerte für die Grundsteuer sollten bisher laut Gesetz alle sechs Jahre neu berechnet werden, damit sie das sind, was sie sein sollen, nämlich aktuell. In den ostdeutschen Ländern wurden seit 1935 und in Westdeutschland seit 1964 keine neuen Bewertungen mehr vorgenommen.
Das Bundesverfassungsgericht hat jetzt ganz lapidar gesagt, dass dann, wenn der Bundestag vorschreibt, alle sechs Jahre eine Neubewertung vorzunehmen und die Finanzverwaltung dies über Jahrzehnte nicht schafft, die Erhebung der Grundsteuer eben verfassungswidrig ist. Ein Urteilsinhalt, den man in seiner Deutlichkeit in einem Rechtsstaat nicht erwartet hätte.
Zwei Jahre haben die Länder und die Bundesregierung jetzt Zeit, eine neue verfassungsgemäße Grundsteuerbewertung zu verabschieden. Das absurde ist, dass sich die Länder damit überbieten, Modelle vorzuschlagen, die wieder eine regelmäßige Bewertung nach fünf oder sechs Jahren erfordern. Es sei die Frage erlaubt, wenn es länger als 50 Jahre nicht geschafft wurde, die Grundstücke regelmäßig neu zu bewerten, wie kann man dann auf die Idee kommen, genau dort weiterzumachen, wo das Bundesverfassungsgericht eben dies als verfassungswidrig eingestuft hat?
Die Bewertung anhand von Marktwerten sollte beendet werden. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung genau diese Chance eröffnet. Eine marktunabhängige flächenbezogene Grundsteuer wäre gerecht und transparent.
Eine weitere Alternative läuft darauf hinaus, die Grundsteuer an den Bodenrichtwerten zu orientieren. Das soll dazu dienen, dass unbebaute Grundstücke, die dann genauso besteuert werden wie bebaute Grundstücke durch den finanziellen Druck auf einmal doch bebaut werden. Jetzt muss man sich allerdings fragen, warum zum Maßstab für die Grundsteuer einige wenige Spekulanten werden sollen, die bebaubare Grundstücke nicht bebauen? Richtig ist doch wohl, dass Eigentümer und Mieter zukünftig Maßstab für die Grundsteuererhebung sein sollen, denn sie leben
auf 35 Millionen zu besteuernden Grundstücken, welche für sie Lebensmittelpunkt und Zuhause sind.
Es ist der absolut falsche Weg, an diejenigen anzuknüpfen, die etwas falsch machen. Bund und Länder müssen sich doch an denjenigen orientieren, die etwas richtig machen, an uns Eigentümern und an unseren Mietern. Deshalb brauchen wir in Zukunft eine marktunabhängige Grundsteuer.
Was ist beim Mietende zu beachten?
Endet ein Wohnraummietvertrag, ist der Mieter verpflichtet, das Objekt zu räumen und an den Vermieter herauszugeben.
Räumen bedeutet, sämtliche Gegenstände, die der Mieter eingebracht hat, sind aus der Wohnung zu entfernen.Unter Herausgabe versteht man die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Üblicherweise geschieht dies durch Überlassung der zur Wohnung gehörenden Schlüssel.
Was ist zu beachten, wenn die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind.
Diese dient zur Sicherheit mietrechtlicher Ansprüche. Auch für diejenigen, die erst nach Mietende entstehen.
Als Beispiel nenne ich:
a. noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen
b. Ersatz für Schäden, die an der Wohnung entstanden sind.
Aus dem Sinn und Zweck einer Sicherheit ergibt sich, dass Auszug und Rückzahlung der Kaution nicht zum selben Zeitpunkt erfolgen müssen. Vielmehr kann sich der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit lassen bis er die Sicherheit auszahlt. Vorrausetzung ist jedoch, dass das Entstehen von Forderungen nach Mietende möglich ist. Sind Gegenforderungen fällig, so können diese mit dem Rückzahlungsanspruch der Kaution verrechnet werden. Spätestens ein halbes Jahr nach Mietende muss die Kaution - soweit sie nicht verbraucht ist - zurückgezahlt werden. Auch dann, wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt ist.
Es ist empfehlenswert, eine Übergabe zu vereinbaren. Dabei sollte ein Protokoll über diesen Vorgang erstellt werden. Darin sind Besonderheiten zu vermerken ohne schon zu klären, wer die Verantwortung hierfür trägt. Vorteil einer solchen Dokumentation ist, dass per Mietende ein Status bezüglich des Wohnungszustandes erstellt wird. Es gibt dann keinen Streit mehr darüber, ob ein im Protokoll festgestellter Mängel beim Mietende existierte oder erst später aufgetreten ist. Dies verbessert die Position des beweispflichtigen Vermieters.
Aber Vorsicht! Bei Erstellung des Protokolls ist äußerste Sorgfalt geboten. Nur das, was in dieser Urkunde steht, kann bei der Geltendmachung etwaiger Folgeansprüche berücksichtig werden. Das Übergabeprotokoll stellt ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis dar. Die Wohnung dient als vertragsgemäß zurückgegeben. Mängel, die nicht im Protokoll vermerkt sind, fallen unter den Tisch.
Grundsätzlich fallen diese in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Durch Vertrag können diese – was die Regel ist – auf den Mieter übertragen werden. Zieht in einem solchen Falle der Mieter aus, ohne Tapezierarbeiten oder ähnliches auszuführen, muss der Vermieter folgendes beachten:
Er muss den Mieter zunächst unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung auffordern, die Arbeiten auszuführen. Nur dann, wenn er dieses Procedere einhält, kann er vom Mieter -soweit dieser es nicht tut - Geldersatz verlangen. Beachtet er diese Formalien nicht, geht er leer aus.
Zu beachten ist die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Übergabe.
Durch Gebrauch der Wohnung nutzt sich diese ab.
Dieser Wertverlust ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Was ist aber mit Schäden, die auf nicht sachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind? Hier kann der Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen, sofern letzterer das Entstehen des Schadens zu vertreten hat, wenn die Veränderungen während der Mietzeit entstanden sind.
In diesem Falle gilt das allgemeine Schadensrecht des BGBs. Der Vermieter hat die Wahl vom Mieter Naturalrestitution oder Geld zu verlangen.
Einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung – wie bei den Schönheitsreparaturen – bedarf es nicht. Allerdings ist auch hier die 6-monatige Verjährungsfrist zu beachten.
Im Saarland ist ein großer Teil der Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau nicht verwendet worden. In den letzten zehn Jahren sind für den Bau von Sozialwohnungen vom Bund rund 91 Millionen Euro geflossen. Neue Wohnungen sind aber während dieses Zeitraumes keine gebaut worden.
Von dem Geld wurde gut die Hälfte eingesetzt, um bestehende Sozialwohnungen zu renovieren oder Wohnungen für Flüchtlinge herzurichten, die nunmehr dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Der Rest steht nach Angaben des Bauministeriums für weitere Förderanträge bereit. Feststeht jedenfalls, dass der weitaus größte Teil der vom Bund bereitgestellten Mittel nicht zur Schaffung bezahlbaren Wohnraumes verwendet wird.
Die gewerkschaftsnahe Hans-Böckler-Stiftung bezifferte Anfang April sehr medienwirksam das Fehlen bezahlbaren Wohnraumes für fast 17.000 Menschen in Saarbrücken. Dennoch ist in Saarbrücken mit dem Hinweis, eine kostendeckende Finanzierung sei nicht gewährleistet, keine einzige neue bezahlbare Wohnung entstanden.
Die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus ist dringend erforderlich. Es wird mehr bezahlbarer Wohnraum gebraucht.
Indirekt wird den privaten Eigentümern vorgeworfen, überteuerte Mieten für in schlechtem Zustand befindliche Wohnungen zu verlangen. Dem ist entschieden entgegen zu treten. Gerade die privaten Eigentümer sorgen mit ihrem Einsatz dafür, dass der Wohnungsmarkt funktioniert und die Mieter mit privaten Einzelvermietern überdurchschnittlich zufrieden sind (siehe Umfrage Seite 120). Das Fehlen von Sozialwohnungen haben sie nicht zu vertreten. Wären sich die Verantwortlichen in Politik und Wohnungswirtschaft ihrer sozialen Verantwortung bewusst, würden sie die zur Verfügung stehenden Gelder für die Wohnraumversorgung der Menschen mit geringem Einkommen einsetzen und damit diese gesellschaftliche Herausforderung zumindest mildern. Stattdessen liegen die Fördergelder ungenutzt auf einem Konto.
Über "bezahlbares Wohnen" wird viel und gerne geredet, das Handeln aber leider vergessen.
Gut besuchter Vortrag zum neuen Datenschutzrecht
Viele Vereine und Mitglieder von Haus & Grund beschäftigen sich zur Zeit mit der Frage, wie sie die Datenschutz-Grundverordnung umsetzen. Es gibt einiges zu beachten, damit die Betroffenen bis zum Stichtag am 25. Mai 2018 die datenschutzrechtlichen Vorgaben der neuen Verordnung erfüllen. In welchen ausgewählten Bereichen welche Dinge angepasst und neu aufgestellt werden müssen, stellte Herr Rechtsanwalt Patrick Nessler, Justiziar des Landessportverbandes aus St. Ingbert, im Rahmen eines gut besuchten Vortrages am 12. April 2018 in den Räumlichkeiten von Albrecht's Casino am Staden vor. Der Vortrag traf auf ein reges Interesse der fast 40 Anwesenden. Er kann bei Interesse unter der Telefonnummer der Geschäftsstelle (0681/668370) oder per Email (info@haus-und-grund-saarland.de) angefordert und per Email versandt werden.
Neue Versicherungsbausteine für Haus- & Grund-Mitglieder
Zwischen dem Landesverband Haus & Grund Saarland und der Bezirksdirektion der Gothaer Versicherungen in Mainz besteht bekanntlich seit einigen Jahren ein Rahmenvertrag für die Konditionen der Wohngebäudeversicherung sowie der Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Nun haben beide Seiten eine Erweiterung der erfolgreichen Kooperation für die Haus & Grund-Mitglieder vereinbart. Dies betrifft die allgemeine Privathaftpflichtversicherung sowie die Hausratversicherung, so dass vor allem auch für die selbst genutzten Immobilien neue Kooperationsvorteile für Haus & Grund-Mitglieder vereinbart werden konnten. Konkret bieten die neuen Angebote folgende Leistungen:
Haus & Grund-Mitglieder erhalten bei Interesse zunächst einen unverbindlichen Risiko-Erfassungsbogen. Nach dem Ausfüllen und dem Nachweis der Mitgliedschaft (Stempel des Ortsvereins) kann der Erfassungsbogen an den Landesverband gesendet werden. Die Gothaer Bezirksdirektion erstellt dann ein entsprechendes Angebot. Das Mitglied entscheidet, ob es das Angebot annehmen will und wenn ja mit welchen Optionen.
Details zur erweiterten Kooperation gibt es beim Ortsverein. Für Rückfragen und Erstinformationen steht auch der Landesverband unter 0681 – 668370 oder info@haus-und-grund-saarland.de zur Verfügung.
Im Sinne der Vermieter:
Fristsetzung zur Beseitigung nicht notwendig
In dem zu entscheidenden Fall war der Beklagte Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser für verschiedene Schäden der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.
Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldete der Beklagte dem Kläger Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei hat das Berufungsgericht die Auffassung vertreten, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht von dem erfolglosen Ablauf einer gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung abhängt.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat diese Auffassung bestätigt und entschieden, dass der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB wahlweise Schadensbeseitigung oder sofortigen Geldersatz verlangen kann, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - so der BGH - unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatz bereits vor oder nach der Rückgabe der Mietsa-che geltend macht. § 546 Abs. 1 BGB trifft nämlich weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.
Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere schonend und pfleglich zu behandeln, um eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) deren Verletzung einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen begründet. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach sei-ner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne die-sem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.
Von explodierenden Mieten und genereller Wohnungsnot kann im Saarland keine Rede sein. Bei uns finden die Bürgerinnen und Bürger ein breites Angebot an Wohnungen, wobei aber Saarland nicht gleich Saarland ist.
In den letzten Jahren sind zwar vermehrt in den Städten Neubauten errichtet worden, die das Preisgefüge nach oben treiben. Dennoch müssen wir feststellen, dass der Wohnungsmarkt (noch) funktioniert und regulatorische Eingriffe nicht notwendig sind. Wer allerdings ständig bezahlbaren Wohnraum einfordert, muss dafür eintreten, dass das Bauen nicht immer teurer wird. Nach wie vor ist der Bau neuer und bezahlbarer Wohnungen der beste Mieterschutz. In den letzten 30 Jahren haben sich die Vorschriften für den Bau von Wohnraum mehr als ver-dreifacht. Gesetzliche Auflagen zur Energieeffizienz, zum Brandschutz oder zur Elektromobi-lität verteuern das Bauen erheblich. Der Nutzen dieser Auflagen erscheint allerdings oftmals sehr fraglich. Zwischenzeitlich bestimmen von der Technik begeisterte Bewohner den Neu-bau, nicht jedoch die „Normalverbraucher“.
Es ist kaum verwunderlich, dass die Baulandpreise vor allem in den städtischen Lagen stei-gen. Bebaubare Grundstücke sind ein gefragtes Gut, das nicht beliebig vervielfältigt werden kann. Die hohen Grundstückspreise führen aber auch dazu, dass private Eigentümer in den Zeiten niedriger Zinsen ihre Grundstücke zurückhalten, da die Anlage des Verkaufserlöses nicht die erhoffte Rendite erbringt und Sachwerte eher gefragt sind.
Im ländlichen Bereich des Saarlandes ist in Kernlagen einerseits vermehrter Leerstand und andererseits das Zurückhalten von Grundstücken für Familie, Kinder und Enkel festzustellen.
Gerade hier bietet sich die Möglichkeit, neben dem Neubau von Wohnungen, in den Dorfzen-tren bezahlbaren Wohnraum durch die Sanierung und Modernisierung des Leerstandes zu schaffen. Allerdings ist es im Interesse aller Beteiligten notwendig, sowohl bei der Politik als auch bei den betroffenen Eigentümern ein Problembewusstsein zu wecken, damit sich die aufzeigenden negativen Entwicklungen in den Städten des Saarlandes und seinem ländlichen Raum nicht fortsetzen und die derzeitig günstige Wohnungssituation erhalten bleibt.
Die im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD geplante Grundsteuer C, die bebaubare Grundstücke einer erheblich höheren Steuerlast unterwerfen will, ist jedenfalls als repressive Maßnahme hierzu nicht geeignet. Wann lernt die Politik was wirklich hilft?
Eigentümer haften auch für Handwerker
Ausgangspunkt ist ein am 09.02.2018 veröffentlichtes Urteil des BGH (Az.: V ZR 311/16).
In diesem Falle beauftragte ein Grundstückseigentümer einen Dachdecker damit, Reparaturarbeiten an dem Flachdach seines Hauses durchzuführen. Vor Auf-tragserteilung überzeugte sich der Auftraggeber über die Zuverlässigkeit seines Auftragnehmers.
Bei Heißklebearbeiten verursachte Letzterer schuldhaft das Entstehen eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend stellten die Auftragsge-ber Flammen in dem Bereich fest, wo das Schweißgerät eingesetzt wurde. Der her-beigerufenen Feuerwehr gelang es nicht, das Haus mit dem Flachdach zu retten.
Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das auf dem Nachbargrundstück befindliche Wohnhaus beschädigt. Die Feuerversicherung des Nachbarn regulierte den Schaden. Dieser belief sich auf knapp 100.000,00 €.
Nach den Regeln des Versicherungsvertragsgesetzes gingen mit Zahlung des Ver-sicherungsbetrages die Ansprüche auf den Feuerversicherer über. Dieser machte bei dem Schadensverursacher – der Dachdeckerfirma also – die übergegangenen Forderungen geltend. Von dieser war jedoch nichts zu holen. Bei dem Handwerker bestand Zahlungsunfähigkeit. Ein Verbraucherinsolvenzverfahren wurde eröffnet.
Dies war Veranlassung für den Versicherer, sich nunmehr an den Auftragsgeber zu wenden. Da dieser nachweisen konnte, dass er bei der Auswahl des Handwerkers die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtete, konnte er nach den Regeln der un-erlaubten Handlung (§831 BGB) für die schuldhafte Handlung des Handwerkers nicht eintreten. Das Landgericht Magdeburg und das in zweiter Instanz tätige OLG Naunburg wiesen die Klage gegen den Auftraggeber ab.
Schließlich landete der Fall beim BGH.
Dieser hob die klageabweisenden Urteile auf. Der Auftraggeber – Nachbar des Ge-schädigten – wurde zur Zahlung von fast 100.000,00 € verurteilt. Der BGH ging von einem verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus.
Dieser besteht immer dann, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirt-schaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aber auch nicht unterbinden kann.
Entscheidend ist, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht.
Fazit: Durch die zitierte Entscheidung erhöht sich das Haftungsrisiko für einen Hauseigentümer dramatisch.
Wir raten bei der Auswahl von Handwerkern genau hinzuschauen. Geht man Geschäftsbeziehungen mit einem Unternehmen mit angespannten wirt-schaftlichen Verhältnissen ein, geht man ein hohes Risiko ein. Man sollte sich auch davon überzeugen, dass der Handwerker eine Haftpflichtversiche-rung unterhält, die seine Risiken für Schlechtleistung abdeckt.
Elementarschäden-Die Gefahr durch Naturgewalten steigt
Hochwasser, Starkregen oder heftige Hagelschauer: Auch die Menschen in Saarland spüren die Wucht der Natur immer öfter, extreme Unwetter nehmen zu. Haus- und Grundeigentümer sollten prüfen, ob sie gegen die Folgen solcher Naturgewalten richtig versichert sind. Denn Unwetter mit Starkregen haben laut dem aktuellen Naturgefahrenreport der Versicherungswirtschaft im Jahr 2016 fast zehnmal höhere Versicherungsschäden verursacht als im Vorjahr. Überschwemmungsschäden führten deutschlandweit zu einem Schaden von rund 940 Millionen Euro, nachdem es 2015 „nur“ 100 Millionen Euro waren.
Hauseigentümer glauben oft, dass sie diesen Risiken nicht ausgesetzt sind. Aber ein Elementarereignis kann jeden treffen, z. B. durch einen Rückstau aus der Kanalisation nach Starkregen. Ein besonderes Risiko stellen so genannte Erdgefahren wie Erdrutsch, Erdsenkung oder Erdbeben dar. Überflutungen durch Flüsse und Bäche im Saarland werden in Hochwassergefahren- und -risikokarten dargestellt. Auf diesen Karten können interessierte Grundstückseigentümer herausfinden, in welchem Umfang ihr Gebäude im Hochwasserfall betroffen sein kann. Die Karten werden im Geoportal für das Saarland veröffentlicht:
Während die Risiken steigen, sinken die staatlichen Finanzhilfen. Zur Milderung besonderer Notstände infolge von Schäden, die durch außergewöhnliche Elementarereignisse von überörtlicher Bedeutung verursacht wurden, kann die Landesregierung grundsätzlich Finanzhilfen gewähren. Die Verwaltungsvorschrift zur Gewährung staatlicher Finanzhilfen bei Elementarschäden wurde aber Ende September 2017 aufgrund eines Beschlusses der Ministerpräsidentenkonferenz der Länder geändert. Zukünftig gilt für die Vergabe von Hilfszahlungen, dass nur noch derjenige mit staatlicher Unterstützung über Soforthilfen hinaus rechnen kann, der sich erfolglos um eine Versicherung bemüht hat oder ihm diese nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen angeboten worden ist. Das ­bedeutet, dass Schäden als solche nur dann anerkannt werden, wenn sie nicht versicherbar sind.
In Deutschland sind bisher nur 40 Prozent der Gebäude gegen Elementarschäden versichert. In Baden-Württemberg ist die Versicherungsdichte besonders hoch, da es hier früher Pflicht war, sich gegen Elementarschäden zu versichern. Vorsorge gegen die finanziellen Folgen von Naturkata­strophen bietet die so genannte erweiterte Elementarschadenversicherung, die Versicherer im Paket mit einer Gebäudeversicherung anbieten. Aktuell ziehen immer mehr Versicherungsgesellschaften massiv die Preise an, da wegen der immer häufigeren „Extrem-Wetterereignisse“ die Schadensfälle enorm steigen.
RA Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor
von Haus & Grund Rheinland-Pfalz
Legal Tech wird bereits erfolgreich in den USA und Großbritannien in großen Rechtsanwaltskanzleien eingesetzt, um Standardanfragen der Mandanten zu bearbeiten. Auch wenn Juristen glauben, sie seien unersetzbar - diese Zeiten sind unwiederbringlich vorbei.
Hanne Pohl in den Ruhestand verabschiedet
Nach über 20-jähriger Tätigkeit für den Landesverband Haus & Grund Saarland und den Verein Saarbrücken verabschiedete der geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf zusammen mit dem 1. Vorsitzenden des Vereines Saarbrücken, Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann, unsere langjährige Mitarbeiterin Hanne Pohl im Rahmen einer kleinen Feierstunde in den wohlverdienten Ruhestand.
Hanne Pohl begann ihre Tätigkeit für Verband und Verein am 1. Januar 1997. Sie war für die Führung der Vergleichsmietensammlung des Ortsvereins Saarbrücken und die Buchhaltung von Haus und Grund Saarland verantwortlich. Dr. Weiskopf hob die fundierten Fachkenntnisse und insbesondere das freundliche und hilfsbereite Wesen der zukünftigen Ruheständlerin hervor und dankte ihr für ihre langjährige treue Pflichterfüllung für Haus & Grund.
Den guten Wünschen schlossen sich auch die Mitarbeiter der Geschäftsstelle an. So ganz kann Hanne Pohl aber von Haus & Grund nicht lassen. Sie wird auch in ihrem Ruhestand an 2 Tagen in der Geschäftsstelle anzutreffen sein.
Ich schildere einen Sachverhalt, dem wir immer häufiger begegnen.
Ein allein lebender Mieter verstirbt. Gesetzliche Erben, die die Rechtsnachfolge antreten könnten, schlagen die Erbschaft aus. Oder: Es sind keine Personen zu ermitteln, die den Mieter beerbt haben.
Mit einem solchen Fall befasste sich das Nachlassgericht Saarbrücken, Az. 18 VI 2363/17. Der Mieter verstarb im Oktober 2017. Die mit ihm wohnende Lebensgefährtin zog unmittelbar nach dem Tod des Mieters aus. Sie ließ den Vermieter wissen, dass sie kein Interesse habe, den Mietvertag fortzusetzen. Sie gab dem Vermieter den zur Wohnung gehörenden Schlüssel zurück.
Die Wohnung, die der Verstorbene innehatte, war noch voller Mobiliar und anderen persönlichen Dingen des Mieters. Kinder und Enkel des Exmieters, die der Vermieter ausfindig machen konnte, schlugen die Erbschaft aus.
So hatte unser Vermieter zunächst keinen Ansprechpartner, mit dem er über mietvertragliche Dinge reden konnte.
Der Tod eines Mieters beendet den Mietvertag nicht.
Nach dem Ableben des Mieters im Oktober 2017 wurde keine Miete mehr gezahlt.
Bei dieser Sachlage hatte der Vermieter ein vitales Interesse daran,
den Mietvertag zu beenden;
die Wohnung zum Zwecke einer Weitervermietung zu räumen;
ein Ansprechpartner für die Abwicklung des Mietvertrages zu finden.
Was nicht geht, ist die Wohnung eigenmächtig zu räumen.
Auf keinen Fall! Wer dies tut, läuft Gefahr, sich schadensersatzpflichtig zu machen. Auch hier gelten die extrem scharfen Haftungsmaßstäbe, die der BGH bei dem sogenannten „kalten Räumen“ entwickelt hat.
In unserem Falle wurde dem Vermieter geraten, sich an das Nachlassgericht zu wenden, und zwar mit dem Ziel, dass dieses für die unbekannten Erben einen Nachlasspfleger bestimmt. Ob Nachlassvermögen vorhanden ist, spielt keine Rolle.
Ein von dem Gericht bestellter Nachlasspfleger wird dann auf Kosten der unbekannten Erben eingesetzt.
In unserem Falle dauerte es zwischen Antragsstellung und Bestellung eines Nachlasspflegers 14 Tage.
Nun haben die Dinge ihre Ordnung. Denn der Nachlasspfleger ist der legitime Ansprechpartner für den Vermieter. Mit ihm können nachstehende Regelungen getroffen werden:
Beendigung des Mietvertrages;
Räumung der Wohnung;
Ausgleich von Mietforderungen.
ich hoffe, sie hatten eine schöne Weihnachtszeit und sind gesund in das neue Jahr 2018 gekommen. Seit der Bundestagswahl am 24. September des vergangenen Jahres möchte ich etwas zu der neuen Bundesregierung aus der Sicht von Haus & Grund schreiben. Aber von Redaktionsschluss zu Redaktionsschluss gibt es nichts Neues zu berichten, außer dass die Sondierungsgespräche nach dem „Jamaika-Aus“ (Wort des Jahres 2017) nun als „ergebnisoffen“ von CDU und SPD geführt werden.
Es ist daher schwierig, einen Ausblick auf das Jahr 2018 in wohnungspolitischer Hinsicht zu geben. Eine große Koalition wird mit anderen Themen Einfluss auf die Wohnungspolitik nehmen, als Jamaika dies getan hätte. Verblieben mit Umwelt-, Wirtschafts- und Justizministerium die drei wichtigsten Ministerien für die Gestaltung der Wohnungspolitik in den Händen der SPD, droht erneut eine Verschärfung der Mietengesetzgebung. Das Wohnungsproblem in den großen Städten wird damit aber ebenso wenig gelöst werden, wie der durch das explosionsartige Ansteigen der Bodenpreise erschwerte Zugang junger Familien zu den eigenen vier Wänden. Es droht ein weiterer Anstieg der Wohnkosten durch die Verschärfung energetischer und baurechtlicher Standards. Wird der vom Bundesrat bereits verabschiedete Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform in der vorliegenden Fassung umgesetzt, drohen Hauseigentümern drastische Steuererhöhungen. Im Saarland beabsichtigt die RAG das Grubenwasser regional ansteigen zu lassen, obwohl die damit zusammenhängenden Fragen nach möglichen schadensrelevanten Auswirkungen auf unser Eigentum noch nicht geklärt sind. Der Grubenwasseranstieg wird ebenso kritisch zu begleiten sein, wie die politische Entwicklung in Berlin. Auch im Jahr 2018 werden die Probleme, die uns Eigentümer belasten, nicht kleiner. Angesichts einer Welt, die mehr und mehr aus der Balance zu geraten droht, wäre eine vernünftige und besonnene Vorgehensweise durch die Verantwortlichen – so sie denn einmal Verantwortung übernehmen würden – wünschenswert.
Für das neue Jahr 2018 wünsche ich Ihnen dennoch, eine sorgenfreie Zeit, Glück und Gesundheit. Vor allem aber bleiben Sie uns treu. Nur in gemeinsamer Stärke können wir etwas bewirken.
Der Landesverband Haus & Grund Saarland e.V. trauert um
Heinz Andes
ehem. Vorsitzender des Ortsvereins Haus & Grund Hühnerfeld und Ehrenmitglied des Landesvorstandes Haus & Grund Saarland.
Er verstarb am 11. Dezember 2017 im Alter von 102 Jahren. Mehr als 60 Jahre setzte sich Heinz Andes für die Belange der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer mit großem Engagement ein, wodurch er weit über die Ortsvereingrenzen hinaus hohes Ansehen genoss. Mit ihm verlieren wir einen engagierten Streiter für das private Eigentum.
Der Landesverband Haus & Grund Saarland e.V. trauert mit seiner Familie und wird Heinz Andes stets ein ehrendes Andenken bewahren.
Dr. Michael Weiskopf erneut zum Vorsitzenden des Europaausschusses berufen
Der Präsident des Zentralverbandes von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, hat Dr. Michael Weiskopf für die kommende Berufungsperiode erneut zum Vorsitzenden des Europaausschusses ernannt.
„ Ich freue mich sehr über das gewährte Vertrauen. Die Aufgaben des Europaausschusses sind vielfältig und spannend. Europa tangiert uns Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in vielen Bereichen durch die Umsetzung der europäischen Richtlinien in nationales Recht. In Zeiten sich verbreitender Kritik an Europa ist es für mich als Befürworter der europäischen Idee Freude und Verpflichtung, dieses Amt weiter zu führen“, so Dr. Weiskopf.
Wir gratulieren dem geschäftsführendem Verbandsvorsitzenden von Haus & Grund Saarland und wünschen ihm für die Fortführung seiner Tätigkeit viel Erfolg.
Redaktion Magazin Haus & Grund Saarland
Diskussion über die falschen Themen
Liebe Mitglieder von Haus und Grund Saarland,
das Jahr 2017 neigt sich langsam dem Ende entgegen. Doch statt sich besinnlich auf das Ende des Jahres zu freuen, werden wir neben der Hektik der Vorweihnachtszeit davon getrieben, wie es mit unserem Land weitergeht.
Jamaika ist gescheitert. In den langen Wochen der Sondierungsgespräche haben die Beteiligten die Zeit dazu genutzt, sich voneinander abzugrenzen, anstatt nach konkreten Lösungen für die zentralen Probleme unseres Landes zu suchen. Die zentralen Probleme unseres Landes sind weder im Familiennachzug subsidiär geschützter Flüchtlinge zu sehen, noch in der Anzahl der Kohleblöcke, so wichtig die Klimapolitik auch ist. Bei den zentralen Themen geht es um die Integration der hier lebenden Flüchtlinge, es geht darum, das Land zusammen zu halten, schrumpfende Regionen abzufangen, der drohenden Altersarmut entgegen zu wirken, es geht um die Digitalisierung zur Zukunftssicherung und um die Lösung des Wohnungsproblems in den Schwarmstädten. All dies hat nur am Rande der Sondierungsgespräche eine Rolle gespielt. Die Sondierer haben über fast zwei Monate hinweg die falschen Themen diskutiert und sind am Ende in den falschen Themen stecken geblieben – zum Schaden unseres Landes.
Es ist zweifelhaft, ob Neuwahlen mit dem gleichen Personal den gewünschten Effekt bringen und ob Neuwahlen nicht die Parteien am rechten Rand stärken und die Instabilität vergrößern. Welche Auswirkungen Neuwahlen mit ungewissem Ausgang für unser Land, für Europa, die Welt und die Finanzmärkte haben werden, ist wohl von den wenigsten bedacht worden.
Es bleibt nur zu hoffen, dass die Politik begreift, dass es in der Zukunft in erster Linie um uns Bürger und um unser Land und nicht um Parteien und persönliche Animositäten geht. Deutschland als eine der führenden Wirtschaftsnationen der Welt kann es sich nicht leisten, als führungsloser Tanker auf dem Weltmeer zu dümpeln. Es braucht dringend eine handlungsfähige Regierung und zwar so schnell wie möglich – auch wenn es eine Minderheitsregierung ist.
Ich darf Ihnen liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland dennoch eine ruhige stressfreie Vorweihnachtszeit und ein frohes Weihnachtsfest wünschen. Vor allem aber: Kommen Sie gesund ins neue Jahr 2018.
Neue Kooperation zwischen Haus & Grund Saarland und der Verbraucherzentrale
Die Preisspirale für Eigentümer und Mieter dreht sich im Hinblick auf die Energiekosten immer schneller. Um dem entgegenzuwirken gehen Haus & Grund Saarland und die Verbraucherzentrale des Saarlandes gemeinsam neue Wege. Anlässlich eines Anfang Oktober geführten gemeinsamen Gespräches legten beide Verbände fest, wie die Herausforderung der steigenden Energiepreise angegangen werden kann. Grundlage ist eine optimale Energieberatung der Mitglieder von Haus & Grund Saarland. Im Rahmen einer Kooperation wird ab sofort die persönliche Beratung unserer Mitglieder rund um Energie und Energieeinsparung ganz neu geregelt.
Die Motivation hinter der Energieberatung ist es, flächendeckend den Energiebedarf in privaten Haushalten zu reduzieren. Dazu beantworten die Berater alle Fragen rund um das Thema Energie fachkundig und unabhängig. Sie helfen den Mitgliedern dadurch, Sanierungen und Heiztechnologien so effizient wie möglich umzusetzen und Energiekosten zu minimieren. Die Basis des Projektes bilden Architekten, Ingenieure und andere Experten, die sich für die Energieberatung engagieren und kompetente, individuelle Lösungen auf die Fragen und Probleme der Mitglieder anbieten.
Die Beratung durch den Experten kostet die Mitglieder lediglich 5 Euro pro 30 Minuten. Den verbleibenden Anteil des Originalpreises von 59 Euro pro Beratungsstunde übernimmt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Je nach Problemlage widmen sich die Checks verschiedenen Bereichen.
Sind die örtlichen Gegebenheiten für die Lösung eines Energieproblems ausschlaggebend, kommen die Energieberater der Verbraucherzentrale zu einem standardisierten Energie-Check zu den Mitgliedern nach Hause. Der Gebäude-Check kostet dann 20,00 €. Bei besonders schwierigen Fällen, in denen eine intensive Begutachtung erforderlich ist, kommt der Energieberater für 40,00 € ins Haus.
Die Förderung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie gewährleistet, dass die Energieberatung kostengünstig, anbieterunabhängig und neutral durchgeführt wird und sich ausschließlich nach den Bedürfnissen des Ratsuchenden richtet.
Die Energieberatung findet je nach Ortsverein in den Räumen der Geschäftsstelle des Ortsvereines, in der Geschäftsstelle des Landesverbandes oder in den Räumen der Verbraucherzentrale des Saarlandes statt. So erhalten Haus & Grund-Mitglieder die komfortable Möglichkeit, im Gespräch mit einem qualifizierten Energieberater ihre individuellen Energiefragen zu stellen und detaillierte Lösungsvorschläge sowie Handlungsempfehlungen zu erhalten.
Die Terminvergabe erfolgt direkt über die Mitarbeiter der Geschäftsstelle oder über die aus allen Netzen kostenlose bundesweite Hotline der Energieberatung: 0800 809 802 400.
Das genaue Angebot und alle relevanten Informationen können Sie einem Informationsflyer entnehmen, den Sie über die Geschäftsstelle Ihres Ortsvereines oder über die Geschäftsstelle des Landesverbandes Haus & Grund Saarland beziehen können.
Haus & Grund Saarland möchte seinen Mitglieder mit der Kooperation im Rahmen der technischen Beratung mehr Qualität und einen weiteren Service anbieten. Zum Abschluss ihres Gespräches kamen geschäftsführender Verbandsvorsitzender Dr. Michael Weiskopf und Herr Jünger von der Verbraucherzentrale des Saarlandes zu dem Ergebnis, weitere Angebote in Zusammenarbeit mit den Ortsvereinen zu erarbeiten.
Landeshauptstadt und Verbraucherzentrale bieten kostenlose Energieberatung an
Die Landeshauptstadt Saarbrücken bietet in Zusammenarbeit mit der Verbraucherzentrale Hausbesitzern und Mietern eine kostenlose Energieberatung an. Bis zu 100 kostenlose Energiechecks werden in der Reihenfolge der Anmeldung verlost.
Interessenten können sich bis Montag, 30. November 2017, telefonisch unter 0681 905-1714 oder per E-Mail unter wifoe@saarbruecken.de beim Amt für Wirtschaftsförderung, Arbeitsmarkt und grenzüberschreitende Zusammenarbeit bewerben.
Am 02.12.2017 hat sich der Bürgermeister von Illingen, Herr Armin König, zu Wort gemeldet. Er riet zu Aktionen gegen die Grubenflutung.
Alle Saarländer (600.000 Einwohner in 30 Kommunen) sollten bis 15. Januar 2018 Einspruch beim Oberbergamt gegen die geplante Grubenflutung einlegen. Wer dies nicht täte – so der Überbringer der Nachricht – verzichte auf seine Rechte.
Dieser Aufruf stieß auf große Aufmerksamkeit. Eine große Verunsicherung derer, die sich angesprochen fühlten, war nicht zu übersehen.
Ich erlaube mir hierzu nachstehenden Kommentar abzugeben.
Man sieht in der Angelegenheit klarer, wenn dargelegt wird, um was es hier eigentlich geht.
1. Einspruch bei Oberbergamt in Landsweiler-Reden
Dieser richtet sich gegen die Planfeststellung, die Pumpen unter Tage abzuschalten. Aus anderen Revieren wissen wir, dass durch den Anstieg des Grundwassers Schäden an Gebäuden, Straßen, erdberührende Leitungen sowie an anderen Teilen von Grundstücken entstehen können.
Ein Einspruch der angesprochenen Bürger schadet nicht. Nur sollte man sich darüber im Klaren sein, dass die Hürden für den Erfolg eines derartigen Rechtsbehelfs hoch sind. Der Schutzanspruch beschränkt sich dabei auf die Vermeidung von unverhältnismäßigen Beeinträchtigungen am Oberflächeneigentum. Festgestellt wurden diese Kriterien in dem sogenannten Moers-Kapellen-Urteil. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung dürfte anzunehmen sein, wenn einem Wohnhaus durch die Grubenflutung der Totalschaden droht.
Sollte man mit dem Einspruch beim Oberbergamt scheitern, so ist dies lange kein Grund in Depression zu verfallen.
2. Was ist, wenn tatsächlich durch Grundwasseranstieg Schäden entstehen?
Es ist unbestritten, dass es sich hierbei um bergbaubedingte Aktivitäten handelt. Die Grundstückseigentümer können Schadensersatzansprüche nach dem BbergG geltend machen. Für sie gilt die Bergschadensvermutung.
Anspruchsberechtigt sind auch diejenigen, die eine Schlussregulierung vorgenommen haben. Denn diese sind nur für den vergangenen Bergbau abgefunden.
3. Was ist mit denen, deren Grundstück mit einem Bergschadensverzicht belastet ist?
Angesprochen sind hier nur diejenigen, die sich von Bergbautreibenden auch für zukünftige Schäden abfinden ließen. Der Verzicht ist in Abteilung II des Grundbuches eingetragen.
Für diese kleine Gruppe gilt, dass diese Schäden auch für künftige Einwirkungen durch Grubenflutungen gelten. Wer dies vermeiden will, sollte sich überlegen, den „Verzicht“ zurück zu kaufen. Der Grundstückseigentümer hat gegenüber den Berechtigten keinen Anspruch, dass die Belastung gelöscht wird. Sie kann nur im Wege einer Einigung rückgängig gemacht werden.
1. Haus & Grund Saarbrücken
Altersvorsorge und Immobilie
das flexiblere und vielfältigere Erwerbsleben, geprägt durch Minijobs, Teilzeitbeschäftigung, Befristung, Niedriglöhne oder Arbeitslosigkeit und das seit Jahren sinkende Rentenniveau lassen das Risiko, im Alter von Armut betroffen zu sein, steigen. Laut einer Studie der Bertelsmann Stiftung ist bis zum Jahr 2036 jeder fünfte neue Rentner von Altersarmut betroffen. Wenn die Babyboomer Generation ab 2022 in Rente geht, könne es zu einem bösen Erwachen kommen, so die aktuelle Studie der Bertelsmann Stiftung, die mitten im Bundestagswahlkampf veröffentlicht wurde und die Rentendebatte wohl zum Wahlkampfthema macht.
Die Autoren der Studie fordern Reformen für den Ruhestand, da die aktuellen Reformdebatten an der Wirklichkeit vorbeigehen, indem sie die drohende Altersarmut für die Risikogruppen nicht wirklich mindern könnten. Das Alterssicherungssystem müsse zukunftsfester und weniger krisenanfällig gestaltet werden, so die Studie.
Wir als Hauseigentümer könnten jetzt denken, gut, dass wir im aktiven Arbeitsleben Vorsorge getroffen und im Alter schuldenfrei in den eigenen vier Wänden wohnen. Doch auch die eigenen vier Wände bedürfen der Pflege und Instandhaltung. Auch derjenige, der eine Mietwohnung als Altersvorsorge angeschafft hat, wird sich bei der alternden Gesellschaft fragen müssen, ob sich die Mieter, die vielleicht selbst Rentner sind, aufgrund ihres Renteneinkommens die bescheidene Wohnung in vernünftiger Lage noch leisten können. Die Wohnung als Altersvorsorge bedarf einer entsprechenden Rendite, um die Instandhaltung, neue noch nicht vorhersehbare gesetzgeberische Auflagen und die eigene Altersvorsorge finanzieren zu können. Staatliche Eingriffe in die Mietpreisgestaltung sind in diesem Zusammenhang kontraproduktiv. Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Der Staat sollte fördern, statt fordern.
Dennoch: Die bezahlte Immobilie, selbstgenutzt oder vermietet, ist ein Baustein bei der individuellen Altersvorsorge und minimiert das Risiko im Alter arm zu sein. Der Staat sollte ein Interesse daran haben, dass möglichst viele Rentner auf diesen Baustein zurückgreifen können, denn Eigentum entlastet in diesem Fall den Staat und die Allgemeinheit.
Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland.
Die Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und den großen Immobilienverbänden BID, Haus & Grund und DV am 14. Juni präsentiert wurde, zeigt erstmals Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes im internationalen Vergleich auf. Der deutsche Immobilienmarkt ist mit einem Vermögenswert von 11,2 Billionen Euro nicht nur ein Stabilitätsfaktor der deutschen Volkswirtschaft, sondern bildet aufgrund seiner besonderen Struktur zunehmend einen wirtschaftlichen Anker für ganz Europa.
Die Verfasser der Studie weisen auch auf die Bedeutung der Immobilienwirtschaft als Arbeitgeber hin: „Drei Millionen Beschäftigte arbeiten – überraschend kleinteilig strukturiert – in 817.000 Unternehmen. Und das nahezu krisensicher im Verlauf der letzten Jahrzehnte.“ Mit einer Bruttowertschöpfung von über 500 Milliarden Euro vereinigt die Immobilienwirtschaft immerhin 18 Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung.
Die Gründe für die gute Position der deutschen Immobilienwirtschaft sind jedoch in nur geringem Maße in dem besonders in den Großstädten während der letzten Jahre festzustellenden Preis- und Mietanstieg zu sehen. Es sind vielmehr Faktoren, wie die vielschichtige Eigentümerstruktur im Wohnungsmarkt, die langfristigen Zinsen oder die sicherheitsorientierte Finanzierungskultur, die den deutschen Immobilienmarkt zu einer Blaupause für die mögliche künftige ökonomische Entwicklung in Europa machen, so die Studie.
Der am 24. September neu zu wählende Bundestag und die neue Bundesregierung werden gefragt sein, das Bauen in den heterogenen deutschen Immobilienmärkten einfacher, schneller und kostengünstiger zu machen. Unter anderem müssen überflüssige und das Bauen verzögernde Normen auf den Prüfstand gestellt und die Anforderungen für das Bauen wieder auf einfache und kostengünstige Standards reduziert werden. Die Politik muss sich aber auch in noch stärkerem Maße um die wachsenden Entwicklungsunterschiede kümmern. Es ist nichts Neues, dass den hochpreisigen Märkten mit erheblichem Neubaubedarf schrumpfende Regionen mit Preisverfall und Leerständen gegenüber stehen.
Angesichts des Engagements der privaten Eigentümer sind in diesem Zusammenhang politische Entscheidungen zu ihren Lasten kaum noch nachvollziehbar. Nach der Studie werden etwa 37 Prozent oder 15 Millionen Wohnungen in Deutschland von privaten Kleinvermietern angeboten, die in ihrer großen Mehrheit dadurch nicht reich werden. Trotz der politischen Rahmenbedingungen ist die Zahl der privaten Vermieter dennoch zwischen 2011 und 2015 vor allem wegen des günstigen Zinsumfeldes und der gestiegenen Nachfrage um rund 9 Prozent oder 330.000 Wohnungen gestiegen.
Die Stärke und Stabilität der deutschen Immobilienbranche ist kein Selbstläufer, wie die Autoren der Studie verdeutlichen. Aufgrund der unterschiedlichen Akteure und der heterogenen Märkte bedarf es passgenauer politischer Maßnahmen, vor allem weil die Immobilienmärkte durch ihre heterogene Struktur langsamer reagieren. Dies sollte die Politik beachten und das Engagement der privaten Haus-und Grundeigentümer nicht weiter durch hoheitliche Maßnahmen einschränken.
Ihr Dr. Michael Weiskopf
Hände weg von Eigenmächtigkeiten
Die Mühlen der Justiz mahlen sicher und langsam. -Manchem zu lange.
Wir denken an diejenigen, die an einen säumigen Mieter eine Wohnung vermietet haben. Wer nach Ausfall zweier Mieten fristlos kündigt, benötigt – auch bei zügigster Bearbeitung des Falles - mindestens 3 Monate bis der Mieter draußen ist.
Diese Zeitabfolge ist dem Umstand geschuldet, dass Gerichte und Vollstreckungsorgane gesetzlich vorgeschriebene Fristen beachten müssen.
Manch einem dauert das zu lange. Er greift zur Selbsthilfe, um durch Auswechseln von Schlössern und Entsorgung des Wohnungsinhaltes Fakten zu schaffen.
Ein solches Vorgehen ist rechtswidrig und kann gewaltig ins Auge gehen.
Mit einem solchen Fall befasst sich derzeit das Landgericht Saarbrücken (Az: 1 O 70/17).
A vermietete im Jahre 2013 dem B einen schmalen Streifen seines Grundstückes. Letzterem gehört die angrenzende Liegenschaft. Diese nutzt er als Freizeitgelände sowie als Nutzgarten und Obstwiese. Da B keine andere Möglichkeit hatte, sein Grundstück zu erreichen, war er auf die Anmietung des Weges angewiesen.
A und B überwarfen sich. A kündigte dem B den Mietvertrag. Um vom Grundstück A zum Grundstück B zu gelangen, muss man ein Tor durchschreiten. Dieses war mit einem Schloss versehen. A überließ dem B bei Beginn einen Schlüssel hierzu.
A forderte den B auf, mit Ablauf der Kündigungsfrist den Schlüsse zurückzugeben. Und für den Fall, dass B dem nicht nachkäme, wurde der Austausch des Schlosses angedroht. B reagierte hierauf nicht. A machte seine Drohung wahr. Ab 01.01.2015 konnte B sein Grundstück nicht mehr erreichen. Ihm war der Durchgang versperrt.
In einem parallel laufenden Verfahren stellte das Landgericht Saarbrücken (Az: 1 O 178/15) später fest, dass B auch ohne Mietvertrag befugt war, den ihm zuvor vermieteten Grundstücksteil des A auf Grund eines altdeutschen Wegerechtes zu benutzen.
A gab daraufhin dem B am 15.11.2016 den Schlüssel für das Tor. Korrekt hätte A gehandelt, wenn er nach Ablauf des Mietvertrages den B verklagt hätte, künftig sein Grundstück nicht mehr zu betreten.
Die zum 01.01.2015 von A praktizierte Selbstjustiz dürfte diesen nunmehr teuer zu stehen kommen, denn B verlangt nunmehr von A für die Zeit des Besitzentzuges vom 01.01.2015 bis 15.11.2016 Schadensersatz
für die Beseitigung der Verwilderung 5.970,00 €
für den Ernteausfall 2.334,20 €
für entgangene Freizeitgestaltung 1.600,00 €
vorgerichtliche Anwaltskosten 1.086,23 €
insgesamt 10.990,43 €
Fazit: Ich kann nur dringend warnen, Ansprüche unter Umgehung der staatlichen Organe eigenmächtig zu verfolgen. Wer glaubt, einen Räumungsanspruch im Rahmen der Selbstjustiz durchzusetzen, sieht sich schnell mit Schadensersatzansprüchen obigen Kalibers konfrontiert.
Fax: 0681 / 6 85 17 22
Bergschadensrecht Verjährungsproblem bei Regulierung
Ausgangspunkt meiner Betrachtungen ist ein Fall. Dieser ist zurzeit vor dem Landgericht Saarbrücken (Az: 12 O 290/16) anhängig.
Die Verkäuferin V veräußerte auf Grund einer notariellen Urkunde vom 17.12.2012 den Käufern K ein in Neunkirchen-Sinnertal gelegenes Hausanwesen.
Der Vertrag enthält nachstehende Klausel:
„An den Käufer werden alle etwa bestehenden Bergschadensersatzansprüche abgetreten. Der Verkäufer versichert, dass eine Endregulierung bisher nicht stattgefunden hat.“
Nach Zahlung des Kaufpreises wurden K als neue Eigentümer der Liegenschaft ins Grundbuch eingetragen. Sie nahmen die Immobilie in Besitz. Bei Übergabe des Hauses waren Schäden sichtbar, die auf den 1992 eingestellten untertägigen Bergbau zurückgeführt werden konnten.
Im Jahre 2015 meldeten K bei der RAG die ihnen abgetretenen Bergschadensersatzansprüche an.
Mit Schreiben vom 25.02.2015 antwortete das Bergbauunternehmen. Es wies darauf hin, dass seit über 22 Jahren kein Abbau mehr stattgefundenen habe.
Außerdem sei mit V im Jahre 2002 die Schlussregulierung durchgeführt worden.
Dies hat zur Konsequenz, dass es K verwehrt ist, sich wegen weiterer Schadensersatzansprüche an den Bergbautreibenden zu wenden.
Entgegen der Zusicherung im Kaufvertrag fand also sehr wohl eine Endabwicklung für Schadensersatzansprüche aus vergangenem Bergbau statt.
Dies führt nun dazu, dass sich K nunmehr unmittelbar an V wandten.
Die Käufer sind so zu stellen, als wenn es die Schlussregulierung nicht gegeben hätte. In unserem Falle machen K gegenüber V die Ansprüche geltend, die sie - falls sie dies noch könnten - von der RAG beanspruchen könnten.
Da sich die Kaufvertragsparteien nicht einigen konnten, kam es zu dem oben erwähnten Prozess.
Neben anderem spielt dort das Verjährungsproblem eine Rolle.
V beruft sich auf die Einrede der Verjährung, und zwar auf die kenntnisunabhängige von 10 Jahren. Solches ist in § 199 Abs. 3 Ziff. 1 BGB geregelt. Dieser Rechtsbehelf dürfte jedoch nicht greifen.
Das Bundesberggesetz (BBergG) regelt in § 117 Abs. 2 die Verjährungsfristen speziell:
3 Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger;
30 Jahre kenntnisunabhängig ab Entstehung plus Senkungszeitraum von 5 Jahren.
In unserem Fall können K nach Ende des Abbaus 1992 noch 30 Jahre verjähren plus 5 Jahre Senkung, also 35, also bis ins Jahr 2027 bergbaubedingte Schäden zur Regulierung anmelden.
Streitfaktor: Hausgeld-Abrechnung
Haus & Grund-Mitglied Christiane L. gehört eine Dreizimmer-Wohnung. Bei der letzten Eigentümerversammlung ging es um die Hausgeld-Abrechnung des Vorjahres. Darin beschlossen die Miteigentümer, den Verbrauch der Heizkosten für jede Wohneinheit zu schätzen – wie es auch schon in den Jahren zuvor gehandhabt wurde. Denn die Heizkörper, die vor einigen Jahren ausgetauscht wurden, sind nicht mit Ablesegeräten ausgestattet.
Christiane L. akzeptiert diesen Beschluss allerdings nicht. Sie erhebt Klage dagegen, weil sie der Meinung ist, dass die Abrechnung falsch ist. Außerdem sei die jahrelange Handhabung keine Rechtfertigung für die nicht ordnungsgemäße Verbrauchsschätzung.
Die rebellierende Miteigentümerin gewinnt den Prozess in erster Instanz. Doch die übrigen Eigentümer legen gegen das Urteil Berufung ein. Der Fall geht bis in die dritte Instanz zum Bundesgerichtshof. Dieser führt aus, dass das bisherige Verfahren der Eigentümergemeinschaft rechtlich einwandfrei sei und somit auch weiteren Abrechnungen zugrunde gelegt werden kann. Christiane L. verliert also den Rechtsstreit und muss die gesamten Kosten tragen. ROLAND Rechtsschutz übernimmt nach Abzug der Selbstbeteiligung rund 9.000 Euro.
Hoher Besuch bei Haus & Grund Saarland
FDP Bundesvorsitzender Christian Lindner zu Gast in Saarbrücken
Anlässlich der Eröffnung des Wahlkampfes zur Landtagswahl am 26. März 2017 weilte der FDP Bundesvorsitzende Christian Lindner im Saarland. Er nutzte diese Gelegenheit zu einem persönlichen Gedankenaustausch mit dem Geschäftsführenden Verbandsvorsitzenden Dr. Michael Weiskopf.
Grundlage der Arbeit von Haus & Grund sind Recht und Gesetz. Für die Gesetzgebung sind die Parteien mit ihren Abgeordneten in den Landesparlamenten und dem Bundestag federführend. Wenn der Bundesvorsitzende einer Partei Haus & Grund einen Besuch abstattet, ist dies besonders hervorzuheben. So geschehen am 02. Februar 2017. Der FDP Bundesvorsitzende Christian Lindner besuchte die Geschäftsstelle von Haus & Grund Saarland in Saarbrücken. Mit dabei der FDP Landesvorsitzende Oliver Luksic. Für den Geschäftsführenden Verbandsvorsitzenden Dr. Michael Weiskopf war dies Gelegenheit, die Sorgen und Nöte der privaten Grundeigentümer darzustellen. Der Gedankenaustausch war geprägt von einem grundsätzlich großen Verständnis der FDP Politiker für die privaten Grundeigentümer.
Erwartungsgemäß waren die Mietpreisbremse, die Grunderwerbssteuer, die Kosten der Energiewende und die beabsichtigten Einschränkungen bei der Eigenbedarfskündigung Mittelpunkt des Gespräches. Dr. Michael Weiskopf bezeichnete die von der Bundesregierung beschlossenen Maßnahmen als kontraproduktiv für die Investitionsbereitschaft der privaten Grundeigentümer und verurteilte die Anhebung der Grunderwerbsteuer auf ein Niveau, das vielen jungen Familien das Wohnen in den eigenen vier Wänden unmöglich mache.
Christian Lindner und Oliver Luksic sahen das genau so. Restriktive Maßnahmen wie die Mietpreisbremse lehnten sie grundlegend ab. Aufgrund der dadurch zurück gehenden Investitionsbereitschaft erlahme der Wohnungsbau. Damit werde genau das Gegenteil von dem erreicht, was man wolle. Es würden weniger, statt mehr Wohnungen gebaut. Im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer sollte gerade jungen Familien der Erwerb von Wohnungseigentum erleichtert werden, etwa durch einen Freibetrag bei Ersterwerb. Es mache wenig Sinn, den Familien das Geld über eine hohe Grunderwerbssteuer zu nehmen und es ihnen anschließend über andere Kanäle wieder zu geben. Auf Nachfrage befürwortete Christian Lindner eine Verbesserung der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für Haus- und Grundeigentümer im Wege der degressiven Abschreibung. Leider seien diese Forderungen der FDP durch die jetzige Bundesregierung nicht weiter verfolgt worden.
Beiden FDP Politikern ist die Unterstützung des liberalen Gedankens wichtig. Liberales Handeln entstehe aus der Erkenntnis, dass der Einzelne die Dinge besser regeln und voranbringen kann als der Staat. Deshalb solle das Eingreifen des Staates in die Privatautonomie die Ausnahme darstellen. Dort wo Gesetze notwendig sind, sollten diese so wenig wie möglich einschränken und wo immer es geht, statt Verboten Erlaubnistatbestände enthalten.
Das Ergebnis des Gedankenaustausches war aus Sicht des Landesverbandes Haus & Grund mehr als positiv. Der Landesverband und seine Ortsvereine wissen über die Herausforderungen, die derzeit von der Politik an die privaten Haus- und Grundeigentümer gestellt werden, ein Lied zu singen. Es ist deshalb hervorzuheben, dass sich eine Partei erstmals genau dieser Herausforderungen annimmt und die Anliegen der privaten Haus- und Grundeigentümer ernst nimmt. Mit dem Besuch von Christian Lindner und Oliver Luksic wurde jedenfalls die Wahrnehmung und die Bedeutung der privaten Grundeigentümer hervorgehoben. Es bleibt zu hoffen, dass beide ihr Ziel, den Einzug in den Bundestag bzw. den Landtag des Saarlandes, erreichen.
Wohnungseigentum - Frist für Betriebskostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof entscheidet über Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter Ende 2013 die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 abgerechnet. Er hatte geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertig gestellt.
Dem zuständigen Senat zufolge handelte der Vermieter zu spät und nicht ausreichend. Nach Auffassung des BGH habe sich der Vermieter auf das verlassen, was die Eigentümergemeinschaft getan habe. Dies genüge vor allem deshalb nicht, weil ihm bereits im Laufe des Jahres 2010 hätte erkennbar werden müssen, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung nicht rechtzeitig vorlegen würde. Er habe nicht konkret dargelegt, was er selbst veranlasst habe, um die Abrechnung rechtszeitig vorzulegen und daher die Verspätung zu vertreten.
Was genau der Vermieter im Zweifel hätte tun müssen, legten die obersten Richter in ihrem Urteil allerdings nicht fest. Sie stellten aber klar, dass die Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nicht davon abhängig ist, dass zuvor die Eigentümergemeinschaft die Abrechnung beschlossen habe. Der Mietvertrag darf auch nichts davon Abweichendes regeln.
Zuvor mahnte der Vermieter seinen Mieter ab, weil die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf seinem Konto eingegangen sei. Der Vermieter verwies auf die Klausel im Mietvertrag. Dort war, wie üblicherweise in den Mietverträgen vorgesehen, geregelt,
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.
Auslöser für die Kündigung war, dass der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt die Miete in bar bei seiner Bank einzahlte und gleichzeitig einen Überweisungsauftrag erteilte. Das Geld ging bei dem Vermieter nach dem dritten Werktag ein. Dies war Veranlassung für den Vermieter den Mietvertrag wie oben beschrieben - zu kündigen.
Da der Mieter nicht freiwillig auszog, wurde eine Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung eingereicht. Der Vermieter scheiterte mit seiner Klage in den Vorinstanzen. Das Berufungsgericht ließ die Revision zu und so landete der Fall beim BGH.
Urteil BGH vom 05.10.2016 VIII ZR 222/15
Nach der gesetzlichen Regelung (§556 b Abs. 1 BGB) lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen. Danach hat der Mieter seine Pflichten erfüllt, wenn er den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt und das Konto ausreichend gedeckt ist. Für diesen Fall ist dann auch ein späterer Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters rechtzeitig.
Der BGH hält die Klausel, dass der Mietzins bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss, für unwirksam. Begründet wird dies damit, dass die zitierte Vertragsbestimmung dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht werden.
Ich erinnere an eine hier besprochene Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken, Az.: 121 C 84/15 (01). Hier musste der Vermieter seinem Mieter wegen unberechtigterweise ausgesprochener Kündigung Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 413,64 € ersetzen.
Telefonische Mitgliederbefragung der Ortsvereine Altenkessel, Dillingen, Riegelsberg, Saarbrücken,St. Wendel und Spiesen-Elversberg
Der Vorstand von Haus & Grund Deutschland hat eine bundesweit repräsentative telefonische Mitgliederbefragung in Auftrag gegeben. „Wir wollen die Erwartungen an unsere Arbeit präziser kennenlernen, um uns noch besser an den Wünschen unserer Mitglieder ausrichten zu können“, fasst Dr. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, das Ziel der Mitgliederbefragung zusammen. Die Vorarbeiten für dieses Projekt sind inzwischen abgeschlossen. Projektpartner ist die forum! GmbH. Die Fragen betreffen etwa die Motive für den Beitritt in den Haus & Grund-Verein, die Erwartungen an das Leistungsspektrum der Vereine oder die bevorzugten Informationswege der Mitglieder, von der Mitgliederversammlung über die Verbandspresse bis zur Nutzung des Internets.
Eine Vielzahl von Vereinen wurde in einer Zufallsstichprobe ausgewählt. Aus deren Adressenpool wurden – ebenfalls per Zufallsstichprobe – diejenigen Mitglieder ermittelt, die in den kommenden Wochen mit einem Anruf rechnen dürfen. Sie werden im Vorfeld einen Brief von der forum! GmbH erhalten, der die Befragung erläutert. Das Unternehmen garantiert den datenschutzrechtlich einwandfreien Umgang mit den Adressen der Mitglieder. Die Adressen stehen allein für die Befragung zur Verfügung und werden anschließend vernichtet. „Die Befragung unserer Mitglieder hat eine große Bedeutung für die weitere Entwicklung von Haus & Grund“, hebt Warnecke hervor. „Daher hoffen wir auf eine breite Beteiligung.“ Diese ist für alle Mitglieder selbstverständlich freiwillig!
Der Landesverband Haus & Grund Saarland unterstützt die Mitgliederbefragung und bittet die ausgesuchten Mitglieder aktiv an der Mitgliederbefragung teilzunehmen, damit uns entsprechende Daten für die Verbesserung des Mitgliederservices zur Verfügung gestellt werden können.
Bergschadensrecht - Der Kombiauftrag
Ein aktueller Fall aus Saarbrücken – Altenkessel. Anlässlich der Vortragsveranstaltung des Vereins Haus & Grund Altenkessel über die Grundwasserhaltung am 08.09.2014 meldete sich ein Mitglied. Es berichtete von Auffälligkeiten an seinem Hause. Es geht um die Regenrinne an der Hausfront. Bei Regen fließt das Wasser nicht in Richtung Fallrohr auf der linken Hausseite. Es fließt nach rechts und läuft über den Rinnenrand in den Vorgarten.
Da sein Haus in einem Gebiet liegt, bei dem bis vor 15 Jahren Kohleabbau betrieben wurde, war die Ursache für die Störung schnell gefunden. Bergbaubedingte Schieflage.
Ist dies aus technischen Gründen nicht möglich, muss an der tiefsten Stelle des Kannels ein neues Fallrohr installiert werden. Dieses Verfahren ist bisweilen mit erheblichem Aufwand verbunden. Denn die neue Ableitung ist an die Kanalisation anzuschließen. In unserem Falle hat der Hauseigentümer folgende Schadensoptionen: er wendet sich an die RAG mit der Bitte, dass diese die Reparatur durchführt. Alternativ kann er eine Entschädigung verlangen, und zwar in Höhe der Kosten, die erforderlich sind, eine Fachfirma mit der Beseitigung der Funktionsstörung zu beauftragen.
Wir raten daher dringend, sich an die RAG zu wenden und eine abschließende Schadensaufnahme zu beantragen. Soweit die Voraussetzungen vorliegen, wird auf Kosten der RAG ein Ingenieurbüro mit der Begutachtung der Schäden beauftragt. Die Eigentümer, die diesen Weg gehen, sind oft verblüfft was hier noch an Schadenspositionen aufgespürt wird. Dem geschädigten Hauseigentümer steht es frei, ob er das Entschädigungsangebot – basierend auf dem Gutachten – ganz oder teilweise annimmt. Sieht er davon ab, ist allein die Erstellung eines Gutachtens für den jeweiligen Hauseigentümer von Vorteil. Wird in naher oder ferner Zukunft durch Ansteigen des Grundwassers das Grundstück geschädigt, so hat der Hauseigentümer bei der Beweisführung einen Vorteil. Er kann durch Vorlage des eingeholten Gutachtens den Nachweis erbringen, dass auftretende Schäden nicht durch vergangenen Abbau, sondern durch die Hebung entstanden sind.
Immer häufiger bleibt der Vermieter auf Mietrückständen sitzen. Das ist immer dann besonders ärgerlich oder gar existenzbedrohend, wenn er auf die Mieteinnahmen wirtschaftlich angewiesen ist. Häufig ist das vermietete Objekt über Kredite finanziert. Oftmals sind die Mieteinnahmen zudem wesentlicher Teil der Altersvorsorge der Eigentümer. Durch die unkalkulierbaren Mietausfälle ist dieses Eigentum gefährdet.
Neben der Verwendung unseres Haus & Grund Mietvertrages sollten Vermieter deshalb bei der Neuvermietung die Bonität ihres Mietinteressenten überprüfen. Dies spart nicht nur Ärger sondern auch Geld.
Der Landesverband Haus & Grund Saarland hat sich für eine strategische Zusammenarbeit mit der Creditreform Saarbrücken entschieden, um den Mitgliedern den SolvenzCheck als zusätzliche Leistung anzubieten. Dadurch kann dem Vermieter schnell ein klares Bild über Zahlungsfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit des Mietinteressenten verschafft werden. Hat der Mietinteressent deutlich zu erkennen gegeben, dass er mietwillig ist, kann eine Bonitätsprüfung vorgenommen werden. Die Auskunft selbst wird direkt von Haus & Grund Saarland über das Internet abgerufen. Der Haus & Grund Saarland SolvenzCheck steht ausschließlich Haus & Grund Mitgliedern zum Preis von 17,85 € pro Anfrage zur Verfügung.
Haus & Grund Mitglieder wenden sich an ihren Ortsverein oder bestellen den kostenlosen Vordruck beim Landesverband Haus & Grund Saarland unter der Telefonnummer 0681/668370. Es besteht auch die Möglichkeit, den Vordruck von der Webseite des Landesverbandes unter www.haus-und-grund-saarland.de herunterzuladen.
Das Formular wird ausgefüllt und vom Mietinteressenten unterschreiben.
Auftrag und Einwilligungserklärung werden per Post, Fax (0681/68035) oder als Email Anhang an die Geschäftsstelle des Landesverbandes übermittelt.
Das Abfrageergebnis erhalten Sie umgehend telefonisch mitgeteilt.
Das Beraterteam von Haus & Grund Saarland bietet diesen Service ganztägig an und steht den Mitgliedern bei der Interpretation der vorliegenden Informationen zur Verfügung.
Vorteile auch bei der Rechtsschutzversicherung
Für Mitglieder, die unseren Haus & Grund Mietvertrag verwenden und zusätzlich den Solvenzcheck durchführen, entfällt bei unserem Kooperationspartner Roland Rechtsschutzversicherung AG die sonst übliche Wartezeit von drei Monaten.
Elementarschadenversicherung Ja oder Nein?
Starkregen und Überflutungen haben im Mai und Juni in Sulzbach und Dirmingen zu dramatischen Schäden an Häusern geführt. Mehrere Häuser sind als Totalschaden nicht mehr zu bewohnen. Viele der betroffenen Eigentümer stehen vor dem wirtschaftlichen Ruin, nachdem eine Versicherung für diese Schäden von ihnen nicht abgeschlossen worden war. Auf Einladung des SPD Ortsvereins Sulzbach konnte Haus & Grund Saarland zusammen mit der Saarland Versicherung vor Ort auf die Notwendigkeit der Elementarschadenversicherung hinweisen. Unsere Positionen sind nachstehend zusammengefasst:
Alle Hauseigentümer verfügen über eine verbundene Gebäudeversicherung, die Schäden durch Brand, Überspannung, Sturm, Hagel und Leitungswasser abdeckt. Sie sind sich allerdings nicht bewusst, dass diese Versicherung keinen Versicherungsschutz bei Überschwemmungen, Starkregen, Rückstau, Schneedruck oder Erdbeben bietet. Dieses Risiko kann nur durch eine Elementarschadenversicherung abgedeckt werden. Nur etwa ein Drittel aller deutschen Haushalte sind gegen Elementarschäden versichert. Infolge des Klimawandels sind seit dem Jahre 2000 in verstärktem Umfang Jahrhunderthochwasser und Jahrhundertüberschwemmungen feststellbar und treten in immer kürzeren Abständen auf. Jeder Hauseigentümer sollte daher darüber nachdenken, ob nicht die Erweiterung der bestehenden Gebäudeversicherung um den Elementarschadensschutz für seine Immobilie in Frage kommt. Das zu versichernde Hausanwesen wird aufgrund seiner geografischen Lage in vier Risikostufen eingeteilt. Die Versicherungsprämien orientieren sich an dieser Einstufung. Je höher das Risiko, desto höher die Prämie. Das Saarland hat bereits gehandelt: Wer sich versichern kann und tut es nicht, der erhält im Schadenfall keine staatliche Unterstützung.
Grundsätzlich sollte auch die Höhe des Versicherungsschutzes überprüft und ggf. angepasst werden, damit eine Unterversiche-rung vermieden werden kann. Wertsteigernde Maßnahmen durch Um- oder Anbau, durch die Installation einer Photovoltaikanlage oder durch Modernisierung werden oftmals bei der Wertermittlung der Immobilie nicht berücksichtigt. Im Versicherungsfall droht daher eine Kürzung der Entschädigung. Gleiches gilt für die Hausratversicherung, die Schäden an der Einrichtung, dem Mobiliar und dem Hausrat abdeckt. Sie tritt nicht bei Elementarschäden ein und sollte ebenfalls angepasst werden. Die Prämien für die Elementarschadenversicherung gehören zu den Sachversicherungen und können im Rahmen der Vermietung und entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter anteilmäßig umgelegt werden.
Nach den verheerenden Regenfällen im Mai und Juni kam von der Politik die Forderung nach einer Pflichtversicherung gegen Elementarschäden. Es sollte aber jedem Hauseigentümer selbst überlassen bleiben, ob und in welchem Umfang er Risiken versichert. Bei Einführung einer gesetzlichen Versiche-rungspflicht bestünde darüber hinaus die Gefahr, dass sich der Staat aus dem öffentlichen Hochwasserschutz zurückzieht und den Hochwasserschutz den Privaten überlässt. Die Einführung einer staatlichen Pflichtversicherung ist auch deshalb abzulehnen, weil der Verwaltungsaufwand zu hoch ist.
Eigener Hochwasserschutz
Dennoch sollte jeder Eigentümer überlegen, ob er nicht selbst durch oftmals einfache und kostengünstige Maßnahmen an sei-nem Gebäude in den Hochwasserschutz investiert und damit vielleicht größeren Schaden verhindern kann. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau- und Re-aktorsicherheit hat eine Hochwasserschutzfibel herausgegeben, in der private Hochwasserschutzmaßnahmen dargestellt sind. Die Broschüre kann über die Internetseite des Ministeriums www.bmub.bund.de/B1056-0 als Download heruntergeladen werden.
Bei Fragen steht Haus & Grund Saarland unter 0681/68035 gerne zur Verfügung.
RA Dr. Michael Weiskopf
Dies wollen wir anhand eines Objektes, das in Merchweiler gelegen ist, demonstrieren. In dem Haus befinden sich 6 Wohnungen. Diese sind von den jeweiligen Eigentümern bewohnt. Die Mitglieder der WEG haben für die Besorgung ihrer Belange einen Fremdverwalter gewählt. Wer sich eine Eigentumswohnung angeschafft hat, muss sich zwangsläufig mit den Begriffen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum auseinander setzen.
Zum Sondereigentum gehört das, was im Gesetz oder der Teilungserklärung nicht als Gemeinschaftseigentum definiert ist. Das sind Tapeten, Bodenfliesen, Innenverputz u. ä..
Reißt die Tapete oder bilden sich Risse an Wand- oder Bodenfliesen, so kann jeder Wohnungseigentümer eigene Schadensersatzansprüche bei der RAG anmelden. Es ist nicht erforderlich, dass die anderen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nach § 114 Bundesberggesetz begehren. Bezüglich eines Sondereigentums erfolgt eine separate Regulierung.
BGH stärkt Vermieterrechte (Kündigung wegen älterer Mietrückstände)
BGH stärkt Vermieterrechte und verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht (Kündigung wegen älterer Mietrückstände). Kündigung braucht nicht in angemessener Frist zu erfolgen.
Der Bundesgerichtshof hatte sich ganz aktuell in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.
Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage zunächst stattgegeben, das Landgericht hatte sie dann aber unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung abgewiesen und die Auffassung vertreten, die Kündigung der Klägerin sei gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. § 314 Abs. 3 BGB besagt, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Angesichts des Zeitablaufs habe die Beklagte davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet. Diese vom BGH bislang offen gelassene Frage war in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstritten.
Der BGH begründet die Entscheidung damit, dass der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB, weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen sei, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vorsehe. Der Gesetzgeber habe bewusst von einer Regelung abgesehen, wonach die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis des Kündigungsgrundes zu erfolgen habe. Die Gesetzesbegründung verweise auch darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine entsprechende Regelung nicht bestehe, zumal eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht festgelegt werden könne. Hieran habe sich durch die Einführung der allgemein für Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 BGB nichts geändert, da ausweislich der Gesetzesbegründung die spezialgesetzlichen Einzelbestimmungen weder
aufgehoben noch geändert werden sollten.
Nachdem die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen in den §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist, sei die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechtsfehlerhaft und seine Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, als solche nicht berechtigt gewesen. Das Landgericht habe weder berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden, noch dass die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung sogar Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hatte. Die vom Landgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündigung führe auch nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, seien nicht festgestellt worden und waren auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment). Sie lägen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt war.
Pressemitteilung 120/2016 des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2016.