Source: https://www.auer-brachat.de/immobilien-abc/
Timestamp: 2020-08-14 16:11:56
Document Index: 374204745

Matched Legal Cases: ['§7', '§652', '§ 652', '§ 34', '§ 638', '§ 13']

Immobilien-ABC – Auer & Brachat Immobilien Kauf-Verkauf, Immobilienmakler, Region Konstanz Höri Radolfzell Singen Tuttlingen
Damit eine Eigentumswohnung überhaupt als solche anerkannt wird, muss die Voraussetzung der „Abgeschlossenheit“ erfüllt sein. Eine Wohnung gilt als in sich abgeschlossen, wenn sie baulich durch Trennwände und Trenndecken vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist und unter anderem einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien (Treppenhaus oder Vorraum) hat. Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan gehören inhaltlich zusammen und bestimmen die Grenzen des jeweiligen Eigentums. Sie dienen der Abgrenzung und Identifikation von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum.
Das Abnahmeprotokoll wird bei der Abnahme der am Bau ausgeführten Leistungen erstellt, sofern die Vertragspartner die förmliche Abnahme vertraglich vereinbart haben, oder, sofern die VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) dem Vertrag zugrunde liegt, einer der Vertragspartner dies verlangt. In diesem Protokoll werden u.a. die vom Auftraggeber gerügten Mängel und Vorbehalte sowie die Erklärungen des Auftragnehmers hierzu festgehalten, außerdem die Entscheidung, ob die Abnahme erklärt oder abgelehnt wird. Der Termin zur förmlichen Abnahme wird vom Auftraggeber
nach Fertigstellung der Bauleistung angesetzt oder von den Vertragspartnern gemeinsam festgelegt.
Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. In der Baufinanzierung erfolgt häufig die Abtretung einer Grundschuld und die Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen sowie Kapitallebensversicherungen. Bei einer Umschuldung kann eine Grundschuld vom alten Darlehensgeber an den neuen Darlehensgeber abgegeben werden; von daher muß für den neuen Darlehensgeber keine neue Grundschuld eingetragen werden, (=> Kostenersparnis für Neueintrag, da Abtretung wesentlich weniger Notargebühren kostet, als Löschung der alten und Eintrag einer neuen Grundschuld) wenn dieser mit der Ausstattung (Höhe, Zinssatz, Nebenleistung, Vollstreckbarkeit usw.) der abgetretenen Grundschuld einverstanden ist. Die Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen bzw. Kapitallebensversicherungen dient als Zusatzsicherheit bzw. Tilgungsersatz (Tilgungsaussetzung) für Hypothekendarlehen.
Weist eine Fläche (Grundstück) Belastungen oder Verunreinigungen im Boden oder Untergrund auf, die Mensch und/oder Tier gefährden, spricht man von einer Altlast. Zu unterscheiden sind Altablagerungen durch ehemalige Mülldeponien, Altstandorte von ehemaligen Fabrik-, Werkstatt-, Tankstellen- oder Militärgeländen und großflächige Bodenbelastungen etwa durch Überschwemmungen oder Verrieselungen. Aufgrund der hohen Kosten für Beseitigung/Entsorgung von Altlasten, kann sich der Preis für das Grundstück erheblich erhöhen.
Dort wird u.a. das Grundbuch (Abteilung: Grundbuchamt) geführt. Die Amtsgerichte sind daher auch für mögliche Zwangsversteigerungsverfahren bei Grundstücken in ihrem Amtsgerichtsbezirk zuständig.
Als Annuität bezeichnet man die monatliche bzw. vierteljährliche Rate, die für das in Anspruch genommene Darlehen zu entrichten ist. Sie setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil nimmt im Zeitverlauf ab, der Tilgungsanteil steigt immer mehr.
Ein Annuitätendarlehen wird in konstanten, meist monatlich oder vierteljährlich anfallenden Kreditraten (sog. Annuität) zurückgezahlt. Die Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Durch die Tilgung nimmt die Restschuld laufend ab. Deshalb sinken die (auf die Restschuld zu leistenden) Zinszahlungen – entsprechend steigt der Tilgungsanteil um die „ersparten Zinsen“. So erklärt sich die bei Annuitätendarlehen zu findende Bezeichnung „anfängliche Tilgung 1%“. Durch dieses System ist Ihr Darlehen nicht erst in 100 Jahren, sondern bereits nach ca. 30 Jahren zurückbezahlt.
Zu den Anschaffungskosten gehören aus steuerlicher Sicht alle Kosten, die beim Erwerb eines Gegenstandes anfallen. Beim Kauf einer Wohnimmobilie sind dies beispielsweise der Kaufpreis, Gutachterkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühren bezüglich des Kaufs, Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages.
Darunter versteht man die Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen soll. Verkäufer und Erwerber müssen diese Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar abgeben. Die Auflassung wird in Abt. II des Grundbuches eingetragen.
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Durch Eintragung in Abt. II des Grundbuches kündigt sie den Eigentumswechsel an, der noch nicht in Abt. I eingetragen (vollzogen) wurde. Eine Auflassungsvormerkung schützt den zukünftigen Eigentümer davor, daß der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Das Institut, welches den Erwerb der Immobilie finanziert, wird immer den Rücktritt der Auflassungsvormerkung hinter dem Grundpfandrecht fordern.
Das ist der Darlehensbetrag abzüglich des evtl. Disagios, Bearbeitungskosten sowie der Schätzkosten. Man spricht auch vom Nettokreditbetrag. Dieser kann durch evtl. anfallender Bereitstellungszinsen sowie Überweisungskosten weiter vermindert werden.
Hierunter versteht man die Abnahme der am Bau ausgeführten Leistungen. Die Schlussabnahme ist eine Bescheinigung darüber, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt wurden. Nach der Schlussabnahme bzw. Gebrauchsabnahme ist das Haus zum Bezug freigegeben.
Bevor mit dem Bau begonnen werden kann, muss das Bauvorhaben genehmigt sein. Die Baugenehmigung erteilt die Kreisverwaltungsbehörde, sofern das Vorhaben den öffentlichrechtlichen Vorschriften entspricht. Die Genehmigung muss öffentlich am Bau kenntlich gemacht werden.
Als Ergänzung zu den dinglich gesicherten Belastungen eines Grundstücks im Grundbuch können des weiteren Belastungen in der Art von Baulasten bestehen. Diese werden im Baulastenverzeichnis eingetragen, welches die jeweilige Baubehörde führt. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Erklärung zugunsten eines Dritten, z.B. bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, einem Nachbarn die Zufahrt über das eigene Grundstück zu genehmigen, Stellplätze für ein Nachbargrundstück auf seinem eigenen Grundstück zu dulden. Die Baulasten sind für jeden Rechtsnachfolger verbindlich. Wer ein berechtigtes Interesse hat, kann in das Baulastenbuch der Baubehörde Einsicht nehmen.
Bausparen ist zielgerichtetes Sparen, um für wohnungswirtschaftliche Verwendungen Darlehen zu erlangen, deren Verzinsung niedrig, von Anfang an fest vereinbart und von Zinsschwankungen am Kapitalmarkt unabhängig ist. Durch den Abschluß eines Bausparvertrages wird man Mitglied einer Zweckspargemeinschaft. Am Beginn steht dabei die Sparphase, also eine Leistung des Bausparers zugunsten der Gemeinschaft. Damit erwirbt der Sparer das Recht auf eine spätere Gegenleistung in Form des besonders zinsgünstigen Bauspardarlehens. Wofür Bauspardarlehen verwendet werden können, ist im Bausparkassengesetz geregelt. Der wichtigste Verwendungszweck ist der Erwerb von
Wohneigentum durch Bau oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Zulässige wohnungswirtschaftliche Verwendungen sind zum Beispiel auch Aus- und Umbauten, Modernisierungen, Umschuldungen und der Erwerb von Altenwohnrechten.
Beurkundung, notarielle
Ausgaben für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten:
Umlagefähige Bewirtschaftungskosten:
Diese können dem Mieter in Rechnung gestellt werden (z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Haftpflichtversicherung für Eigentümer, Hausmeister, Straßenreinigung, Entwässerung, Gartenpflege, Beleuchtung usw.) Diese sind für den Vermieter ein „durchlaufender Posten“ und müssen daher bei der Ermittlung der laufend anfallenden Kosten nicht berücksichtigt werden.
Nichtumlagefähige Bewirtschaftungskosten:
Diese können dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden (z.B. Kosten für Verwalter, Mietausfallwagnis und Instandhaltungsrücklage).
Eine Bürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Bürge verpflichtet, dem Gläubiger (= der Bank) für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Schuldners (= des Darlehensnehmers) einzustehen.
Eigentümer eines Baudenkmals sollen dieses erhalten und in geeigneter Weise nutzen. Ob Ihr Objekt unter Denkmalschutz steht oder nicht, können Sie beim zuständigen Denkmalschutzamt erfragen. Bei Erwerb eines unsanierten denkmalgeschützten Objektes können erhebliche Auflagen bezüglich Umbau und Sanierung auf Sie zukommen. Ihre Umbau- oder Sanierungspläne sollten Sie vor Bauantragstellung mit dem Denkmalschutzamt abstimmen. Bei Baudenkmälern können im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 10% AfA (§7i EStG) der begünstigten Aufwendungen auf den denkmalgeschützten Teil steuerlich geltend gemacht werden. Diese Begünstigung gilt auch bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Voraussetzung zur steuerlichen Berücksichtigung ist in allen Fällen eine amtliche Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde.
Dienstbarkeiten belasten ein Grundstück und stehen im Grundbuch in Abteilung II. Das BGB unterscheidet drei Typen der Dienstbarkeit: Die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch.
Das Disagio oder Damnum ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennwert und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag eines Darlehens. Das Disagio wird im Darlehensvertrag zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Durch die Vereinbarung eines Disagios (= im voraus gezahlte Zinsen) vermindert sich der Zinssatz und damit die regelmäßige Zinsbelastung.
Hier handelt es sich um ein in der Regel auf 99 Jahre bestelltes Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu erstellen oder zu unterhalten, ohne Grundstückseigentümer zu sein. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer = Erbbaurechtsausgeber einen Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks, welcher in der Regel deutlich unter den gängigen Hypothekenzinsen liegt. Somit können Finanzierungen realisiert werden, die bei den sonst so hohen Grundstückspreisen nicht möglich wären. Üblich ist ein jährlicher Erbbauzins von etwa 4 bis 6% des Grundstückswertes. Hinsichtlich der staatlichen Förderung wird das Erbbaurecht ebenso wie das Realeigentum bezuschusst. Es gibt weder Nachteile bei der Förderung noch bei der Handhabung. Der Bauherr kann sein Gebäude vererben, verschenken und beleihen.
Grundstückseigentümer werden zur Bezahlung der Erschließungsbeiträge herangezogen. Die Erschließungsbeiträge werden von den Gemeinden erhoben und dienen zur Deckung des Aufwandes für Erschließungsanlagen wie öffentliche Straßen, Wege, Grünanlagen sowie Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (öffentliche Erschließung). Die Höhe der Erschließungsbeiträge ist in einer Satzung der Gemeinde festgelegt. Die Erschließung bis zu den Grundstücksgrenzen nennt man die „äußere Erschließung“, innerhalb der Grundstücksgrenzen spricht man von der „inneren Erschließung“. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf
Erschließung seines Grundstückes besteht nicht.
Erschließungskosten sind z.B. Ausgaben für den Anschluß des Grundstücks an die Kanalisation; an die Gas- und Elektrizitätsversorgung, an öffentliche Verkehrswege u.ä.; sie gehören zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens, d.h. sie können nicht abgeschrieben werden.
Der Ertragswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Jahresreinertrag (vereinfacht: Jahresnettomiete – Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit einem Faktor welcher von der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem gewünschten Zinsertrag abhängig ist.
Das Expose ist eine Kurzbeschreibung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung einschließlich der wesentlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Informationen für Interessenten.
Ein Flurstück ist eine Katasterparzelle und stellt eine vermessungstechnische Einheit dar. Im Gegensatz dazu ist das Grundstück ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des betreffenden Grundbuchblattes gesondert aufgeführt ist. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bzw. Flurstücksnummern bestehen.
Dieses regelt die (zusätzliche) steuerliche Förderung des Wohnungsbaus in Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Die Förderung galt nur für Maßnahmen, die bis zum 31.12.1998 begonnen wurden. Bei vermieteten Wohngebäuden konnten zusätzlich zur linearen Abschreibung insgesamt 25% der Anschaffungs- und Herstellungskosten (40% der Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen) im Jahr der Fertigstellung und den folgenden vier Jahren abgeschrieben werden. Die Verteilung des Gesamtbetrages auf den Förderzeitraum war
beliebig (z.B. 1 x 25% oder 5 x 5%). Bei selbstgenutzten Wohngebäuden konnten Ausgaben zur Sanierung/Modernisierung im Jahr der Zahlung und den folgenden neun Jahren zu jeweils 10% wie Sonderausgaben abgezogen werden, sofern sie u.a. nicht in die Bemessungsgrundlage der Eigenheimzulage einbezogen worden sind und DM 40.000,– nicht überstiegen. Diese Förderung galt nicht für Gebäude in Berlin (West).
Diese setzt sich aus mehreren Fluren zusammen, wobei Flur die katastertechnische Bezeichnung (Kataster) für ein topographisch abgegrenztes Gebiet ist. Die Gemarkung entspricht meist dem Gemeindebezirk und damit in der Regel dem Grundbuchbezirk.
Jeder von mehreren Darlehensnehmern haftet für den gesamten Kredit. Der Gläubiger ist aber nur berechtigt, die Leistung (= Kreditrückzahlung) einmal zu fordern. Er kann die Leistung nach Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern.
Der Einkommensteuersatz in Prozent, den Sie bei einer Erhöhung Ihres zu versteuernden Einkommens auf dieses zusätzlich verdiente Einkommen zahlen müssen (bzw. den Sie durch eine Minderung sparen). Der Grenzsteuersatz ist bei Immobilienfinanzierungen wichtig, um die zusätzlichen bzw. die gesparten Steuerzahlungen im Vergleich zur
Situation ohne Immobilienerwerb zu berechnen.
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (Grundpfandrecht), welches zu seinen Gunsten in das Grundbuch eingetragen wird. Sie ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden und stellt eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar. Die Verbindung mit einer persönlichen Zahlungsverpflichtung erfolgt über eine Zweckerklärung auch Sicherungsabrede genannt.
Bei Darlehen werden Grundschulden i.d.R. in Höhe des Darlehens im Grundbuch (Abteilung III) eingetragen. Allerdings kann die Forderung der Bank höher als der reine Darlehensbetrag sein, z.B. wenn ein „säumiger“ Kunde mit seinen Zinszahlungen in Rückstand ist. Um diese Forderung mit abzusichern, verlangt die Bank neben dem Grundschuldnominalbetrag einen sogenannten Grundschuldzins, der den Gesamtbetrag, also den Betrag, den die Bank im Falle einer Zwangsvollstreckung erhält, erhöht.
Hausgelder sind Zahlungen (Vorschüsse) an den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, damit dieser für die Verwaltung und die notwendige Instandhaltung bzw. Instandsetzung (Instandhaltungsrücklage) des gemeinschaftlichen Eigentums sorgen kann. Jeder Wohnungseigentümer ist zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Die Zahlungsmodalitäten werden in der Regel vertraglich (in der Gemeinschaftsordnung oder im beschlossenen Wirtschaftsplan) festgehalten.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
Eine Immobilie, in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbewegliches Sachgut“ genannt, ist ein Grundstück oder ein Bauwerk (Gebäude, Wohnung). Wenn ein Grundstück gemeint ist, wird eine Immobilie auch Liegenschaft genannt. Eine Besonderheit des Schweizer Sprachgebrauchs ist, dass Liegenschaft auch etwaige auf dem Grundstück errichtete Gebäude bezeichnet und damit dem deutschsprachigen Begriff Anwesen entspricht. Die Auer & Brachat GmbH ist Ihr kompetenter Immobilien-Makler vor Ort für Bodenseeimmobilien.
Immobilie am See, Immobilie am Bodensee
Stil- und niveauvolle Architektur, hochwertige Wohnkonzepte in den hervorragenden Lagen, bieten Ihnen, direkt am Bodenseee, Ihren perfekten Erst- oder Ihren attraktiven Zweitwohnsitz. Sie machen das Urlaubsziel anderer zu Ihrem Zuhause. Berge, Schnee, See und Sonne, das pure Badeparadies kombiniert mit einem florierenden Wirtschaftsstandort: die perfekt Vielfältigkeit für ein attraktives Leben.
Eine Immobilienfinanzierung stellt eine Finanzierung für eine Immobilie dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung oder Sanierung von Bauwerken. Im Bankwesen wird aufgrund der sehr unterschiedlichen Systematik zwischen privater Immobilienfinanzierung und gewerblicher Immobilienfinanzierung unterschieden. Die Auer & Brachat GmbH als Ihr kompetenter Immobilien-Makler vor Ort berät Sie gerne über die verschiedenen Möglichkeiten zur Finanzierung.
Der Immobilienmakler hat Vermittlungsfunktion zwischen Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter. Nach dem Gesetz (§652 BGB) ist der Makler lediglich für den Nachweis oder die Vermittlung eines Objekts zuständig. Der Makler verfügt idealerweise aber über Kenntnisse in den Bereichen Finanzierung und Bewertung von Objekten und stellt sie Käufern und Verkäufern zu Verfügung. Wenn zwischen Käufer und Verkäufer eine große räumliche Distanz liegt, kommt dem Makler eine besonders wichtige Funktion der Informationsübertragung zu. Die Auer & Brachat GmbH ist Ihr kompetenter Immobilien-Makler für Bodenseeimmobilien vor Ort.
Spätestens einen Monat vor Ablauf der Festschreibung bietet die Bank dem Darlehensnehmer die Verlängerung (Prolongation, Anschlußfinanzierung) des Darlehens zu marktüblichen Bedingungen an. Wenn sich die Bank und der Darlehensnehmer nicht über die neuen Konditionen verständigen können, ist das Darlehen zum Ende der Festschreibung zurückzuzahlen.
Jährlich oder monatlich gegliederte Tabelle, die für eine Immobilieninvestition den Verlauf aller Zahlungen (Einnahmen und Ausgaben), die mit der Investition verbunden sind, angibt. Grundlage für die Berechnung der Rendite und des Barwerts der Gesamtinvestition.
Vermittler einer Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen. Das gesetzliche Leitbild dieses Berufs kommt im deutschen Zivilrecht in den Bestimmungen über den Maklervertrag (§ 652 ff. BGB) bzw. über den Handelsmakler (c) zum Ausdruck. Bei dem Maklervertrag handelt es sich nach herrschender Meinung um keinen gegenseitigen Vertrag, weil keine zueinander im Synallagma stehenden Hauptpflichten zu konstatieren sind. Bekannt ist vor allem das Makeln von Grundstücken oder Mietverhältnissen, sowie von Wertpapieren und Bekanntschaften mit Heiratsabsicht. Grundsätzlich bedarf jeder Makler einer besonderen Erlaubnis nach § 34c GewO. Die rechtlichen Grundlagen zur Ausführung des Berufs sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Die Auer & Brachat GmbH ist Ihr kompetenter Makler vor Ort für Bodensee-Immobilien.
Wird Ihnen ein Grundstück oder eine Finanzierung durch einen Makler vermittelt, müssen Sie eine Provision zahlen. Die Höhe der Provision kann frei vereinbart werden. Übliche Provisionssätze: Grundstücksvermittlung (auch ETW, EFH, MFH) 3-6% vom Kaufpreis; Finanzierungsvermittlung 1-5% des Darlehensnominalbetrages, Vermietungen ein bis max. zwei Monatsmieten, jeweils zzgl. MwSt.
Wurde beispielsweise eine Bauleistung nicht ordnungsgemäß ausgeführt und es treten Mängel auf, haftet der Unternehmer (z.B. der Handwerker) für die auftretenden Mängel (gesetzlich geregelt, z.B. im Bürgerlichen Gesetzbuch „BGB“ oder in der Verdingungsordnung für Bauleistungen „VOB“).
Bei Eigentumswohnungen steht dem Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum ein Miteigentum nach Bruchteilen zu. Der Miteigentumsanteil wird meist in Tausendstel ausgedrückt. In der Teilungserklärung wird die Größe der Miteigentumsanteile festgelegt. Im allgemeinen stimmt der Wert der einzelnen Wohnungen (ausgehend von den Wohnflächen) in etwa mit dem Verhältnis der Miteigentumsanteile überein. Entsprechend der Feststellung der Miteigentumsanteile erfolgt die Eintragung ins Grundbuch (Wohnungsgrundbuch).
Modernisierungskosten/ -aufwendungen
Sind Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen oder Einrichtungen. Diese Aufwendungen können entweder sofort als Werbungskosten abgesetzt oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Modernisierungsaufwendungen bei Baudenkmälern und bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten können sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung mit 10% der von der Gemeinde bescheinigten Aufwendungen abgesetzt werden.
Ein Niedrigenergiehaus ist ein Gebäude, das vor allem sehr wenig Heizenergie verbraucht. Der in der gültigen Wärmeschutzverordnung maximal zulässige Jahres-Heizwärmeverbrauch muss um mindestens 25 Prozent eingespart werden. Dies wird in der Regel erreicht durch eine äußerst kompakte Bauweise mit hoher Wärmedämmung, Ausstattung aller Fensterflächen mit hochdämmenden Wärmeschutzgläsern und vielem mehr. Der Staat fördert im Rahmen der Eigenheimzulage bei Neubauten das Niedrigenergiehaus acht Jahre lang zusätzlich mit einem jährlichen Förderbetrag von 205 Euro.
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzung der Sache/des Rechtes/des Vermögens zu ziehen (Nießbrauch). Der Nießbrauch ist ein Recht zugunsten einer bestimmten Person; er ist nicht vererblich und nicht veräußerbar. Der Nießbrauch kann durch den Ausschluß einzelner Nutzungen beschränkt werden. Der Nießbraucher ist zum Besitze der Sache berechtigt, allerdings muß die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrecherhalten werden. Er ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern.
Der Notar ist als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes unparteiischer Betreuer der Beteiligten. Der Notar untersteht der öffentlichen Dienstaufsicht. Die Dienstaufsicht – Landgericht, Oberlandesgericht – überprüft die ordnungsgemäße Arbeit des Notars. Diese Stelle ist auch für Beschwerden zuständig. Unabhängig hiervon steht für solche Fälle auch die Notarkammer zur Verfügung.
Bei mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn sie in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, ihr Rang nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang; Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang. Eine abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses bedarf der Eintragung in das Grundbuch.
Eine bestehende Rangfolge kann nachträglich geändert werden. Dies bedarf einer Einigung zwischen den Berechtigten, der Zustimmung des Grundstückseigentümers und der Eintragung in das Grundbuch.
Alle Grundstücksrechte, die im Grundbuch eingetragen sind, stehen in einem Rangverhältnis zueinander. Die Gläubiger werden bei der Verwertung des Objektes z.B. in der Zwangsversteigerung nach der Rangstelle im Grundbuch befriedigt. Ein nachrangiges Recht kommt erst dann zum Zuge, wenn das vorgehende voll befriedigt ist. Sind im Grundbuch innerhalb der gleichen Abteilung mehrere Rechte eingetragen, so bestimmt sich die Rangstelle nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, richtet sich das Rangverhältnis nach dem Tag der Eintragung. Sind Rechte am gleichen Tag ins Grundbuch eingetragen, sind diese Rechte ranggleich.
Maßstab für die Beurteilung der Rentabilität einer Kapitalanlage. Sie gibt in Prozent an, welcher Gewinn durchschnittlich pro Jahr mit dem eingesetzten Kapital erwirtschaftet wird. Bei Immobilieninvestitionen unterscheidet man die Objektrendite und die Eigenkapitalrendite. Bei der Objektrendite werden alle Einnahmen und Ausgaben aus der Investition berücksichtigt (Anschaffungs- und Herstellungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw.) – außer der Finanzierung (Aufnahme von Darlehen, Zins- und Tilgungszahlungen). Über die Objektrendite können also verschiedene Immobilien, unabhängig von der Finanzierung, miteinander verglichen werden. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt zusätzlich die Finanzierung der Immobilie: Dem eingesetzten Eigenkapital werden die zukünftigen Einnahmen und Ausgaben (einschließlich Zins- und Tilgungszahlungen für aufgenommene Darlehen) gegenübergestellt.
Summe aus Bodenwert und Bauwert. Bei selbstgenutzten Immobilien unter Würdigung der Gesamtsituation üblicher Anhaltswert zur Wertermittlung.
Wiederinstandsetzung eines Gebäudes. Liegt das Gebäude in einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich können Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Jahr der Herstellung und den folgenden 9 Jahren zu jeweils 10% abgesetzt werden. Diese Sonderabschreibung tritt an die Stelle der üblichen linearen oder degressiven Abschreibung.
Bei einem privaten Immobilienerwerb zur Kapitalanlage (d.h. Sie vermieten die Immobilie, keine Eigennutzung) sind die Zinsen, die Sie für die zur Immobilienfinanzierung aufgenommenen Darlehen zahlen, in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Sie mindern also Ihr zu versteuerndes Einkommen und führen zu einer Steuerentlastung.
Sind Aufwendungen, welche vom Gesamtbetrag der Einkünfte abgezogen werden können und weder Werbungskosten noch Betriebsausgaben sind. Darunter fallen im allgemeinen Aufwendungen, welche aus politischen Gründen steuermindernd berücksichtigt werden sollen, wie z.B. Versicherungsbeiträge, Kirchensteuer, Steuerberatungskosten und Absetzung für selbstgenutzte, denkmalgeschützte Gebäude.
Tilgung über die vereinbarte regelmäßige Leistung hinaus. Bei Darlehen mit fest vereinbarten Konditionen müssen Sondertilgungen ausdrücklich vereinbart werden.
Sondereigentum ist das Alleineigentum im Rahmen des Wohnungseigentums. Dazu zählen die Wohnung selbst die nicht zu Wohnzwecken dienenden und in sich abgeschlossenen Räume, soweit sie nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer gedacht sind (z.B. die eigene Garage, wenn diese in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen wurde) zu Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt wird (z.B. nichttragende Wände, Tapeten, Wand- und Deckenverputz, Deckenverkleidung, Einbauschränke, Innentüren, Heizkörper, Markisen, Rollläden, Küchen, Bade- und Wascheinrichtungen usw.). Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum ist oft sehr schwierig und sollte daher in der Teilungserklärung explizit geregelt sein.
Mit Sondernutzungsrechten belegte Flächen oder Gebäudebestandteile sind zunächst gemeinschaftliches Eigentum. Der Berechtigte erwirbt durch die Einräumung ein nicht entziehbares, alleiniges und dingliches Nutzungsrecht an beispielsweise Kfz-Abstellplätzen, Gartenanteilen und Kellerräumen. Das Sondernutzungsrecht wird im Grundbuch eingetragen.
Teileigentum ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.B. Läden, Werkstätten, Praxisräume, Büroräume usw.).
Wird von einem Eigentümer ein Hausgrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, so wird von Amts wegen für jedes Wohnungs- und Teileigentum ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.
Der Alleineigentümer eines Gebäudes gibt gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form die Erklärung ab, dass er das Eigentum an der Immobilie in Miteigentum aufteilt und dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Die Teilungserklärung ist zwingend erforderlich, wenn eine Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.
Ihre Leistung als Darlehensnehmer zur Rückzahlung des Darlehens. Die Tilgung erfolgt meist in regelmäßigen (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich, jährlich), steigenden Raten. Von der Höhe der Tilgung hängt u.a. die Darlehenslaufzeit ab. Aus der Regeltilgung von 1% p.a. ergibt sich eine Darlehensgesamtlaufzeit von ca. 30 Jahren.
Eine Tilgungsaussetzung bedeutet, daß Sie als Darlehensnehmer laufend nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlen (Festdarlehen). Eine Tilgungsaussetzung kann bei Finanzierungen von vermieteten Objekten empfehlenswert sein. Tilgungszahlungen würden die Restschuld und damit die laufenden Zinszahlungen verringern. Dies kann nachteilig sein, weil Zinszahlungen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.
Faustregel: Wenn die Geldanlage der (gesparten) Tilgungen eine höhere Rendite erwirtschaftet (z.B. Anlage in eine steuerbegünstigte Kapitallebensversicherung mit erwarteter Rendite von z.B. 6%) als der Kredit unter Berücksichtigung von Steuern „kostet“ (z.B. 5%), lohnt sich die Tilgungsaussetzung. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an, deshalb sollten Sie dieses mit Ihrem Steuerberater besprechen. Eine Tilgungsaussetzung wird normalerweise nur vereinbart, wenn ein Tilgungsersatz vorgesehen ist. Dies kann z.B. die Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag sein, aus deren Ablaufleistung bzw. Bausparguthaben und -darlehen der Kredit getilgt werden kann.
Zeitraum, in dem Sie als Darlehensnehmer nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlen. Tilgungsfreie Jahre müssen im Darlehensvertrag separat vereinbart werden.
Tabelle, die für ein Darlehen den Verlauf von Restschuld, Zins- und Tilgungszahlungen (jährlich oder monatlich gegliedert) angibt. Grundlage für die Berechnung des Effektivzinses eines Darlehens.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Erst mit dieser Bescheinigung ist die Eintragung des neuen Grundstückseigentümers ins Grundbuch möglich.
Die Grundschuld-Bestellung enthält üblicherweise eine Unterwerfungsklausel. Damit „unterwirft“ sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück (= dingliche Unterwerfung). Darüber hinaus übernimmt der Eigentümer sowie eventuell ein abweichender oder weiterer Darlehensnehmer (Mitverpflichteter) üblicherweise die persönliche Haftung (= persönliche Unterwerfung) für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der Grundschuld.
Mit der Abnahme der Arbeiten an einem Bauwerk beginnt die Verjährungsfrist hinsichtlich der Sachmängelhaftung des Unternehmers. Grundsätzlich dauert die Frist nach § 638 BGB 5 Jahre. Wurde eine wirksame Vereinbarung nach VOB getroffen (§ 13 VOB, Teil B), dauert die Frist 2 Jahre. Bestimmt das Gesetz kürzere Fristen, so gelten diese.
Ist eine öffentliche Urkunde, in der sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, bzw. zwangsweise unterworfen wird (z.B. bei einem vollstreckbaren Endurteil). Eine Zwangsvollstreckung wird auf Grund einer mit der Vollstreckungsklausel versehenen Ausfertigung eines Urteils / einer Urkunde durchgeführt. Die Ausfertigung wird von der Geschäftsstelle des Gerichts erteilt. Weitere Ausfertigungen sind erhältlich, werden jedoch als solche gekennzeichnet. Dabei ist festzuhalten, wer eine Ausfertigung erhalten hat. Erfüllt der Schuldner seine Leistung bei Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung, so hat der Gerichtsvollzieher die vollstreckbare Ausfertigung nebst einer Quittung auszuliefern. Bei teilweiser Leistung ist dies auf der vollstreckbaren Urkunde zu vermerken und dem Schuldner Quittung zu erteilen.
Immobiliendarlehen werden von den Kreditinstituten fest refinanziert. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines festkonditionierten Darlehens können der Bank Nachteile entstehen (je nach Kapitalmarktlage). Diese bewirken die Forderung nach einer Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Festschreibung und Restlaufzeit sehr hoch ausfallen
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden. Der Vorkaufsberechtigte kann bei einem Verkauf an einen Dritten Einspruch erheben, sofern seine Zustimmung nicht eingeholt wurde. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann beanspruchen, daß ihm das Grundstück im Verkaufsfall an einen Dritten zu gleichen Bedingungen übertragen wird.
Recht zum Gehen, Fahren, Reiten und Viehtreiben auf einem anderen Grundstück. Bei einer Beleihung oder Bewertung sind die wertmindernden Auswirkungen des Rechts zu prüfen.
Bei der Einkunftsart „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ dürfen diverse Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt werden, wie z.B. Schuldzinsen während der Bauzeit, Geldbeschaffungskosten, Schuldzinsen nach Fertigstellung, Abschreibung aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen (Instandhaltungskosten), Verwaltungskosten. Der Überschuß aus der Saldierung von Einnahmen/Werbungskosten kann positiv oder negativ sein und ist im Rahmen der Gesamteinkünfte bei der Besteuerung zu berücksichtigen.
Bewertung einer Immobilie nach festgelegten Kriterien. Es werden verschiedene Werte unterschieden, z.B. der Verkehrswert und der Beleihungswert. Grundlagen der Bewertung sind z.B. der aktuelle Gebäudezustand, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks und/oder die nachhaltig erzielbaren Erträge (Ertragswert) sowie die Drittverwendbarkeit.
Beim Wiederkaufsrecht sind nur der Käufer und Wiederkäufer (Verkäufer) beteiligt. Die Ausübung des Rechts setzt keinen Verkauf voraus. Bereits bei Einräumung des Rechts wird ein Wiederkaufpreis festgesetzt. Zweck der Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts bei einem Grundstück ist es, dem Käufer bei der Verwendung des Grundstücks gewisse Bindungen aufzuerlegen.
Die Wohnfläche umfaßt die Fläche der Räume eines Hauses oder einer Wohnung, die ausschließlich zum Wohnen dienen. Sie wird anhand der Rohbaumaße abzüglich drei Prozent für Innenputz ermittelt. Räume, die zur Nutzfläche zählen, werden mit der halben Grundfläche angerechnet. Bei ausgebauten Dachgeschossen zählt die Fläche unter den Schrägen ebenfalls nur anteilig. Die genaue Berechnung hängt jedoch von den jeweiligen Bestimmungen der Landesbauordnungen ab.
Sofern ein Grundstückseigentümer sein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, reicht er beim Grundbuchamt die nach Wohnungseigentumsgesetz hierfür erforderlichen Unterlagen ein. Das Grundbuchamt schließt sodann das bisherige Grundbuch und legt je Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) an. In diesem ist der entsprechende Miteigentumsanteil an dem Gebäude aufgeführt, in Verbindung mit dem zugehörigen Sondereigentum (z.B. Wohnung Nr. 1) und den evtl. eingeräumten Sondernutzungsrechten
(z.B. Garten SN 1).
Ein Berechtigter darf unter Ausschluß des Eigentümers eine Wohnung, eine ETW oder ein EFH entgeltlich oder unentgeltlich nutzen. Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen. Kosten wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.
Angabe, wann laufende oder einmalige Zahlungen (z.B. Zins- und Tilgungszahlungen) erfolgen. Dabei ist u.a. folgende Formulierung möglich: „Rate zahlbar monatlich am Monatsende“.
Preis für die Überlassung von Geld. Bei Immobilienfinanzierungen sind der Nominalzins und der Effektivzins zu unterscheiden. Der Nominalzins ist ein vertraglich vereinbarter Zins, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins. Durch den Effektivzins sollen die Konditionen der Darlehensgeber für Sie transparenter (vergleichbarer) werden. Deshalb hat der Gesetzgeber die Angabe des anfänglichen effektiven Jahreszinses nach der Preisangabenverordnung = PAngVO im Darlehensvertrag vorgeschrieben. Dieser berücksichtigt folgende Konditionenbestanteile bei der Berechnung: Zinssatz, Auszahlungskurs, Zinsfestschreibungszeit, Tilgungssatz, -verrechnung, -freijahre, Ratenzahlungsweise, Verwaltungskosten, Bearbeitungskosten und Disagioverteilung. Nicht in die Berechnung fließen dagegen ein: Bereitstellungszinsen und Schätzkosten.
Eine Zweckerklärung wird auch Sicherungsabrede genannt, ist eine schuldrechtliche
Zusatzvereinbarung zur Grundschuld. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung (aus einem Darlehen) gebunden (im Gegensatz zu Hypothek). Mit der Zweckerklärung wird die Grundschuld mit einem Darlehen verknüpft. Die Grundschuld dient dem Zweck, Ansprüche der Bank aus einem Darlehen zu sichern