Source: http://jpm-copro.com/Cass%2030-04-2003.htm
Timestamp: 2018-11-15 09:01:56+00:00
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Cass 30/04/2003
Action pétitoire sur des parties communes
Exception de prescription acquisitive soulevée par le syndicat
Juste titre ; ensemble des titres des copropriétaires ; (oui)
Cassation civile 3e 30 avril 2003;
Cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre B civile) 29-05-2001
N° de pourvoi : 01-15078
Vu l’article 2265 du Code civil, ensemble l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle l’immeuble est situé et, par vingt ans, s’il est domicilié hors dudit ressort ;
Attendu que pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription abrégée opposée par les copropriétaires du groupe d’immeubles Baie de Valmer, à l’action des consorts X... , Y... et Z... en revendication de droits de propriété sur plusieurs parcelles des parties communes de la copropriété, l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 mai 2001) retient que les copropriétaires n’ont pas chacun la propriété du sol de leur lot à titre privatif, de sorte que leur titre de propriété n’est pas un acte qui leur transfère la propriété exclusive du sol et qu’ils ne peuvent l’avoir prescrite sur le fondement de l’article 2265 du Code civil ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l’ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités de l’article 2265 du Code civil, sur les parties communes de la copropriété, les droits indivis de propriété qu’ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu’ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 29 mai 2001, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;
Condamne, ensemble les consorts X... , Mmes A... et Z... aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts X... et Mmes A... et Z... à payer aux demandeurs, ensemble, la somme de 1 900 euros ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des consorts X... , de Mmes A... , Z... et Marcellino ;
Note sous Civ. 3, 30 avril 2003, (Commentaire au bulletin de la Cour de Cassation)
Par cet arrêt , la troisième chambre de la Cour de cassation a été amenée, pour la première fois, à statuer sur la question de l'application de la prescription acquisitive abrégée sur les parties communes d'un syndicat de copropriétaires.
La cour d'appel avait retenu "que les copropriétaires n'ont pas chacun la propriété du sol de leur lot à titre privatif, de sorte que leur titre de propriété n'est pas un acte qui leur transfère la propriété exclusive du sol, et qu'ils ne peuvent l'avoir prescrite sur le fondement de l'article 2265 du Code civil".
Or, la prescription abrégée permet d'acquérir tous les droits réels immobiliers : droit de propriété divise, indivise ou de copropriété (Civ., 22 octobre 1924, DH 1924,66 ; Civ 3, 22 mai 1970, Bull. n° 356), usufruit, droit d'usage et d'habitation, emphytéose.
L'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ".
Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct (Civ. 1, 21 nov.1955, JCP 1955) ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque.
L'arrêt rapporté rappelle que le lot de copropriété est nécessairement composé de parties privatives et d'une quote-part des parties communes. En l'espèce, la propriété immobilière que les copropriétaires soutenaient avoir prescrite, était composée de terrains inclus dans l'assiette foncière de leur syndicat, sur lesquels des tiers, co-indivisaires de leur auteur, soutenaient avoir conservé des droits, en sorte que la prescription acquisitive invoquée portait sur le surplus des droits réels immobiliers dont ils n'étaient pas titulaires.
La troisième chambre a décidé que ces droits pouvaient faire l'objet d'une prescription abrégée, sous réserve que les conditions posées par l'article 2265 du Code civil soient remplies, à savoir :
- acquisition d'une personne qui n'était pas le propriétaire exclusif des parcelles vendues, assimilables à une acquisition "a non domino" (Civ. 3, 7 avril 1994, Bull. n° 80 ; Civ. 3, 27 mai 1998, Bull. n° 113 ; Civ. 3, 13 décembre 2000, Bull. n° 192 ; Civ. 3, 19 décembre 2001, Bull. n° 159 ; Civ. 3, 18 décembre 2002, pourvoi J 01-10.983) ;
- juste titre, c'est-à-dire "un titre qui considéré en soi serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription"( Civ. 3, 13 janvier 1998, pourvoi J 06-19.735 ; Civ. 3, 30 avril 2002, Bull. n° 89) et qui concerne "exactement dans sa totalité le bien dont le possesseur entend prescrire la propriété" ( Civ. 3, 21 janvier 1998, pourvoi M 95-18.146) ;
En effet, chaque copropriétaire acquiert accessoirement au droit exclusif qu'il détient sur les parties privatives de son lot des droits indivis de propriété sur les parties communes de la copropriété. L'arrêt précise donc que les actes de vente de chacun des copropriétaires permettent à l'ensemble de ces copropriétaires de bénéficier de la prescription acquisitive abrégée de l'article 2265 du Code civil, sur les parties communes de la copropriété, accessoires aux droits exclusifs qu'ils détiennent sur les parties privatives de leur lot.
Que peut-on ajouter à la note publiée au Bulletin de la Cour de Cassation, sinon qu’elle a elle-même le grand mérite de rappeler l’arrêt de la première Chambre de la Cour de cassation du 21 novembre 1955 ? On regrette de ne pas le trouver en lettres d’or dans tous les traités relatifs au régime de la copropriété. Il énonce : « que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct, ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque. ».
Le lot de copropriété est un bien immobilier au même titre qu’une maison !
Plus récemment Madame Florence Bayard-Jammes, dans une thèse remarquable [1] , a explicité cette affirmation par conclure à l’existence d’un droit de copropriété assimilable en tout point au droit de propriété classique.
La Cour de Cassation, dans un arrêt du 30 juin 2004 donne une suite logique à cette constatation, en admettant la possibilité de constituer une servitude entre deux parties privatives, considérées comme des fonds différents. Cette solution a été confirmée par un arrêt du 13 septembre 2005.
Pour autant, il ne faut pas négliger la solution pratique énoncée par l’arrêt ci-dessus relaté : « les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l’ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités de l’article 2265 du Code civil. »
[1] F. Bayard Jammes La nature juridique du droit du copropriétaire immobilier Paris Bibliothèque de droit privé tome 409 LGDJ Paris 2003