Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/33404551/3/
Timestamp: 2020-02-19 01:00:27
Document Index: 384966423

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 9', '§ 10', 'Art. 6', 'Art. 3', 'Art. 23', '§1', '§2', '§3', '§ 11', '§4', '§ 11', '§ 19', '§ 4', '§5', 'Art. 6', '§6', '§7', '§8', '§9', '§ 10', '§ 8', '§ 11', '§ 12', '§ 14', '§ 12', '§ 13', '§ 14', 'Art. 79', '§ 15', '§ 16', '§ 10', '§ 34', '§ 6', '§ 4', '§ 23', '§ 34', '§ 35', '§ 4', '§ 11', '§ 4', '§ 17', 'Art. 6', 'Art. 6', '§ 4', '§ 2', '§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 4', '§ 34', '§ 35', '§ 34', '§ 34', '§ 4', '§ 6', '§ 1', '§ 34', '§ 34', '§ 4', '§ 3']

für den Bereich zwischen der Bahnstrecke Augsburg-München im Südwesten bzw. Westen, dem Hauptbahnhof im Nordwesten, der Halderstraße und dem Hermanfriedhof im Norden bzw. Nordosten, sowie der Hermanstraße, Stettenstraße und Alpenstraße (jeweils teilweise einschließlich) im Osten bzw. Südosten am südlichen Rand der Augsburger Innenstadt
Inhaltsverzeichnis ......................................................................................................2 Abkürzungen ..............................................................................................................3 Ermächtigungsgrundlage..........................................................................................3 A. Planzeichnung .......................................................................................................3 B. Zeichenerklärung...................................................................................................3 C. Textliche Festsetzungen........................................................................................3
C.1. Allgemeine Vorschriften ..........................................................................................................3 C.2. Konkretisierung der Festsetzungen ........................................................................................3 C.3. Nutzungsdarstellungen im inneren und mittleren Ladehof .................................................3 C.4. Planungsrechtliche Festsetzungen durch Text ......................................................................3 C.5. Schlussbestimmungen.............................................................................................................3
D. Begründung zur Satzung ......................................................................................3
D.1. Anlass der Planung ..................................................................................................................3 D.2. Beschreibung des Planbereiches ............................................................................................3 D.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation ..................................................................................3 D.4. Ziele der Planung, Planungskonzept und wesentliche Auswirkungen der Planung ..........3 D.5. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung ........................................3 D.6. Auswirkungen auf Nachbargemeinden..................................................................................3 D.7. Ver- und Entsorgung ................................................................................................................3 D.8. Umweltbericht ..........................................................................................................................3 D.9. Vertragliche Regelungen .........................................................................................................3 D.10. Städtebauliche Statistik .........................................................................................................3
E. Textliche Hinweise und nachrichtliche Übernahmen .........................................3 F. Anlagen ..................................................................................................................3
F.1. Liste zur Unterscheidung zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente .....3 F.2. Luftbild .......................................................................................................................................3 F.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation...................................................................................3
© Stadtplanungsamt Augsburg aspanjar, M:\Bebauungspläne\Nord\476\Aufstellung\Verfahren\Aufstellungsbeschluss\Endfassung\a_a_textteil_2010-07-01.doc
AEG BauGB BauNVO BayBO BayNatSchG BBodSchG 1. BImSchV 16. BImSchV 22. BImSchV BNatSchG BP DIN 18005 DIN 18920 Allgemeines Eisenbahngesetz Baugesetzbuch Baunutzungsverordnung Bayerische Bauordnung Bayerisches Naturschutzgesetz Bundesbodenschutzgesetz 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (Verordnung für kleine und mittlere Feuerungsanlagen) 16. Bundesimmissionsschutzverordnung (Verkehrslärmschutzverordnung) 22. Bundesimmissionsschutzverordnung (Immissionswerte für Schadstoffe in der Luft) Bundesnaturschutzgesetz Bebauungsplan Deutsche Industrienorm Schallschutz im Städtebau Deutsche Industrienorm zum Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen Deutsche Industrienorm zur Geräuschkontingentierung Deutsche Industrienorm zum Schallschutz im Hochbau (Anforderungen und Nachweise) Qualitätsnorm für Holzpellets Denkmalschutzgesetz Arbeitsblatt ”Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. Flurstück-Nummer Flächennutzungsplan Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze Gemeindeordnung des Freistaates Bayern Grundflächenzahl Hektar Landesentwicklungsprogramm Landschaftsplan Motorisierter Individualverkehr Mineralölkohlenwasserstoffe Meter über Normal Null (bei Höhenangaben) Öffentlicher Personennahverkehr Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe Resultierendes Schalldämmmaß Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung Sondergebiet Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm Verkaufsfläche
DIN 45691 DIN 4109 DINPlus DSchG DWA-A 138 DWA-M-153 FLL Fl.-Nr. FNP GaStellV GO GRZ ha LEP LSP MIV MKW m ü. NN ÖPNV PAK R`w,res saP SO TA Lärm VKF
Die Stadt Augsburg erlässt aufgrund des § 2 Abs. 1 Satz 1, § 9 und § 10 Abs. 1 BauGB, der Art. 6, 79 und 81 BayBO, des Art. 3 Abs. 2 BayNatSchG und des Art. 23 GO, in der jeweils zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geltenden Fassung, den folgenden Bebauungsplan als Satzung:
Siehe gesonderte Planzeichnung 1 : 1.000 in der Fassung vom 01.07.2010 mit dem Übersichtsplan 1 : 20.000.
Siehe gesonderte Zeichenerklärung zur Planzeichnung.
C. Textliche Festsetzungen
C.1. Allgemeine Vorschriften
§1 Bestandteile Der Bebauungsplan besteht aus der Planzeichnung (Teil A), der Zeichenerklärung (Teil B), den textlichen Festsetzungen (Teil C), der Begründung mit Umweltbericht (Teil D), den textlichen Hinweisen und nachrichtlichen Übernahmen (Teil E) sowie den Anlagen (Teil F), jeweils in der Fassung vom 01.07.2010.
§2 Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus der Planzeichnung (Teil A).
§3 Baunutzungsverordnung Für diese Satzung gilt, soweit nachfolgend im Einzelnen nichts Abweichendes geregelt wird, die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990.
C.2. Konkretisierung der Festsetzungen
Die folgenden textlichen Festsetzungen geben den derzeitigen Stand der Planungen für die Ladehöfe wieder. Aufgrund des unterschiedlichen Ausarbeitungsgrades auf Ebene des städtebaulichen Entwurfs sind im inneren und mittleren Ladehof (zwischen Hauptbahnhof und Gögginger Brücke) derzeit lediglich die prinzipielle Nutzungsverteilung und die grundsätzliche Lage der wesentlichen Straßenzüge dargestellt. Im äußeren Ladehof (zwischen Gögginger Brücke und Bismarckbrücke sind bereits konkrete Festsetzungen vorgenommen worden, die im Detail noch veränderlich sind. Die weitere Konkretisierung der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen - insbesondere für den inneren und den mittleren Ladehof - wird im weiteren Verfahren zum Entwurf des Bebauungsplans vorgenommen. Im inneren und mittleren Ladehof werden vor allem die Nutzungsarten, das Nutzungsmaß, die Lage und Größe der überbaubaren Grundstücksflächen sowie auch die jeweilige Funktion und Gliederung der Verkehrsflächen genau bestimmt. Das gesamte Plangebiet wird einen einheitlichen Detaillierungsgrad analog zur bereits dargestellten Regelungsdichte des äußeren Ladehofs aufweisen.
C.3. Nutzungsdarstellungen im inneren und mittleren Ladehof
(1) Für den in der Planzeichnung als „Wohnen“ dargestellten Bereich ist folgendes Nutzungsspektrum vorgesehen, dass im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert wird: - Wohngebäude/Wohnungen, - Räume für freie Berufe, - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schankund Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise sollen zulässig sein: - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, - Anlagen für Verwaltungen. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen nicht zulässig sein.
Für die in der Planzeichnung als „Büro/Dienstleistungen“ dargestellten Bereiche ist folgendes Nutzungsspektrum vorgesehen, das im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert wird: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, Einzelhandelsbetriebe, mit Ausnahme von großflächigen Einzelhandelsbetrieben gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter.
Vergnügungsstätten, Tankstellen und sonstige Wohnungen sollen nicht zulässig sein.
C.4. Planungsrechtliche Festsetzungen durch Text
(1) §4 Art der baulichen Nutzung Der in der Planzeichnung mit SOEDW gekennzeichnete Bereich ist als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen“ gemäß § 11 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind:
großflächige und nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Liste Anlage F.1. Im Sondergebiet ist eine Verkaufsfläche der Einzelhandelsnutzung von 0,58 Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne von § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig, wobei der Anteil an Lebensmitteln dabei 72 % nicht überschreiten darf. Wird das Grundstück des Sondergebietes geteilt, ist die Übernahme und Ausnutzung der zulässigen Verkaufsfläche eines Teilstückes durch ein anderes zulässig, wenn durch verbindliche Regelungen sichergestellt ist, dass dadurch die insgesamt zulässige Verkaufsfläche des Sondergebietes von 2.500 m² dauerhaft nicht überschritten wird, Räume für Büro-, Dienstleistungsbetriebe, Verwaltung, Praxen, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, nicht störende Handwerksbetriebe, Räume für freie Berufe, Schank- und Speisewirtschaften, Räume für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Wohnungen, wobei diese nur in den Obergeschossen errichtet werden dürfen.
Die in der Planzeichnung mit WA gekennzeichneten Bereiche werden als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind: - Wohngebäude/Wohnungen, - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schankund Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind: - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, - Anlagen für Verwaltungen. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind nicht zulässig.
§5 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung für den äußeren Ladehof ist, sofern nicht textlich anders geregelt, in den Nutzungsschablonen in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzt. Für den inneren und mittleren Ladehof wird das Maß der baulichen Nutzung im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert.
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Abstandsflächen Die im äußeren Ladehof überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien in der Planzeichnung (Teil A) bestimmt. Für den inneren und mittleren Ladehof werden die überbaubaren Grundstücksflächen im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert. Unabhängig von den festgesetzten Baugrenzen ist in der Nordostecke des Sondergebietes SOEDW eine mindestens 200 m² umfassende, zusammenhängende Fläche von jeglicher Bebauung freizuhalten. An den in der Planzeichnung (Teil A) im WA 2 festgesetzten Baulinien ist ein Zurücktreten von Gebäudeteilen auf höchstens 50 % ihrer Länge und bis zu einer Tiefe von 16 m zulässig. Unabhängig von den festgesetzten Baugrenzen und Baulinien sind die Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 Abs. 4 und 5 BayBO anzuwenden. Für einzelne Bereiche können bei der Konkretisierung der Planung im Laufe des weiteren Bebauungsplanverfahrens Abweichungen hiervon zugelassen werden. §6
Grundwasserschutz §7 Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist, sofern die Versickerungsfähigkeit und notwendige Kontaminationsfreiheit des Untergrundes gegeben ist, über geeignete Sickeranlagen nach Arbeitsblatt DWA - A 138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser und dem Merkblatt DWAM 153 „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser“, zur Versickerung zu bringen. Schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser und Niederschlagswasser aus Zu- und Abfahrtsstraßen sowie befestigten Warenanlieferungsbereichen ist unter Beachtung der Bestimmungen der gültigen Entwässerungssatzung der Stadt Augsburg in die öffentliche Kanalisation einzuleiten. Dies gilt auch für Tropfwasser aus Tiefgaragen.
§8 Grünordnung und Naturschutz Für Neupflanzungen werden folgende Gehölzarten und Qualitäten festgesetzt:
Artenliste Bäume: Bäume 1. Ordnung Acer platanoides Fagus silvatica Gleditsia triacanthos Platanus acerifolia Populus nigra ‘Italica’ Quercus robur Robinia pseudoacacia Salix alba/ ‘Tristis’ Tilia in Arten Bäume 2. Ordnung Acer campestre Alnus incana Aesculus carnea ‘Briotii‘ Carpinus betulus Prunus avium ‘Plena’ Obstbäume Artenliste Heckenpflanzen: Acer campestre Carpinus betulus Fagus silvatica Ligustrum vulgare 'Atrovirens' Spitzahorn Rot-Buche Gleditschie Platane Säulen-Pappel Stieleiche Schein-Akazie Silber-Weide/ Trauer-Weide Linde Feldahorn Grauerle Scharlach-Rosskastanie Hainbuche Vogel-Kirsche
Feldahorn Hainbuche Rot-Buche Rainweide
Für nicht durch Artenliste festgesetzte Pflanzungen sind standortgerechte, vorwiegend heimische Arten in Anlehnung an die potentiell natürliche Vegetation zu verwenden. Pflanzenqualität/Pflanzdichte: Bäume 1. Ordnung Hochstämme 4mal verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 20-25 cm Bei Verwendung im Straßenraum als Alleebaum (Gütebestimmung FLL)
Bäume 2. Ordnung Hochstämme 3mal verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 18-20 cm. Bei Verwendung im Straßenraum als Alleebaum (Gütebestimmung FLL) Hochstämme 4mal verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 20-25 cm (2) Sicherstellung des Standraumes von Bäumen: Bei Pflanzungen an Standorten, deren Durchwurzelungsbereich begrenzt ist (z. B. in Plätzen oder an Straßen), muss die offene oder mit einem dauerhaft luft- und wasserdurchlässigen Belag versehene Fläche mindestens 6,0 m² betragen. Der durchwurzelbare Raum muss bei einer Mindestbreite von 2,5 m mindestens 16 m² betragen und eine Tiefe von mind. 1,2 m haben. Im Bereich von Tiefgaragen ist ein durchgehender durchwurzelbarer Raum von mindestens 0,60 m Tiefe zu gewährleisten. Für den Standraum von Bäumen muss ein durchgehender durchwurzelbarer Raum von mindestens 1,0 m Tiefe und einer Fläche von mindestens 16 m² gewährleistet sein. Die Pflanzbarkeit von festgesetzten Bäumen muss durch Freihalten des Standraumes von Leitungen gewährleistet sein. Bestehende Leitungen, die sich mit festgesetzten Baumpflanzungen überlagern, müssen geschützt oder verlegt werden. Von den Standorten der festgesetzten Bäume kann im Rahmen der Ausführungsplanung abgewichen werden, wobei der Umfang der vorzunehmenden Bepflanzung und das in der Planzeichnung (Teil A) vorgegebene Gestaltungsprinzip beizubehalten ist. Der zu erhaltende Baumbestand ist unter Beachtung der Schutzmaßnahmen gemäß DIN 18920 zum Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen wirksam zu schützen. Das Straßenbegleitgrün kann für erforderliche Grundstückszufahrten/-zugänge unterbrochen werden. Im Baugenehmigungs- bzw. Freistellungsverfahren muss ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan vorgelegt werden.
Immissionsschutz §9 Immissionsschutz Aktive Lärmschutzmaßnahmen infolge Verkehrsemissionen Sofern die zur Bahnlinie orientierten Gebäude in den allgemeinen Wohngebieten nicht als zusammenhängendes Riegelgebäude aus-
gebildet werden, ist zwischen den Gebäudelücken eine mindestens gebäudehohe, transparente Lärmschutzwand in der Flucht der Fassaden auszubilden. (2) Passive Lärmschutzmaßnahmen infolge Verkehrsemissionen (2.1) Bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind technische Vorkehrungen nach Tabelle 8 der DIN 4109, Nov. 1989, Schallschutz im Hochbau, zum Schutz vor Verkehrs- und Anlagenlärm vorzusehen. (2.2) In den allgemeinen Wohngebieten, in der mit „Wohnen“ bezeichneten Fläche und im Sondergebiet sind lüftungstechnisch notwendige Fenster schutzbedürftiger Aufenthaltsräume von Wohnungen nach DIN 4109 durch eine geeignete Grundrissorientierung so anzuordnen, dass vor diesen Fenstern Verkehrslärmeinwirkungen von 59 dB(A) am Tag oder 49 dB(A) in der Nacht nicht überschritten werden. (2.3) Im Sondergebiet und der mit „Büro/Dienstleistungen“ bezeichneten Fläche sind lüftungstechnisch notwendige Fenster schutzbedürftiger Aufenthaltsräume von Arbeitsstätten sowie Aufenthaltsräume von Beherbergungsbetrieben nach DIN 4109 durch eine geeignete Grundrissorientierung so anzuordnen, dass vor diesen Fenstern Verkehrslärmeinwirkungen von 64 dB(A) am Tag sowie 54 dB(A) in der Nacht nicht überschritten werden (2.4) Sofern die vorgenannten Maßnahmen aus Gründen der Grundrissgestaltung nicht möglich sind, sind die genannten Räume mit einem ausreichenden Schalldämmmaß der Außenbauteile (Passiver Schallschutz) in Verbindung mit einer schallgedämmten Lüftungseinrichtung oder anderen technisch geeigneten Maßnahmen, die eine ausreichende Belüftung sicherstellen, auszustatten. Beim Nachweis des erforderlichen Schalldämmmaßes nach DIN 4109 sind diese Belüftungseinrichtungen mit zu berücksichtigen. (2.5) Abweichungen von diesen schallschutztechnischen Festsetzungen sind zulässig, wenn gutachterlich ein ausreichender Schallschutz auf andere Art und Weise nachgewiesen wird. (3) Tiefgaragen Zum Schutz vor Verkehrsgeräuschen aus Tiefgaragenein- bzw. -ausfahrten sind die Tiefgaragenabfahrten einzuhausen und die Innenwände der Einhausungen schallabsorbierend zu verkleiden. Die Lage von Tiefgaragenein- und -ausfahrten ist so zu wählen, dass die Beeinträchtigung umliegender Nutzungen minimiert wird. Im Baugenehmigungs- bzw. Freistellungsverfahren muss hierzu ein schalltechnischer Nachweis vorgelegt werden.
(4) Luftschadstoffe Als Festbrennstoffe für Feuerungsanlagen gemäß der 1. BImSchV (kleine und mittlere Feuerungsanlagen) sind nur Holzpellets zulässig, die nach Qualitätsnorm DINplus oder gleichwertig zertifiziert sind. Andere Festbrennstoffe, wie z. B. Stückholz, Holzkohle, Steinoder Braunkohle sind nicht zulässig.
Eine weitere Konkretisierung der Festsetzungen zum Immissionsschutz, z. B. hinsichtlich der zulässigen Lärmemissionskontingente im Sondergebiet, erfolgt im weiteren Verfahren zum Entwurf des Bebauungsplanes.
§ 10 Gestaltungsfestsetzungen Standplätze für Abfall- und Wertstoffbehälter sind in die Gebäude zu integrieren oder so einzuhausen, dass die Abfall- und Wertstoffbehälter von öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen aus nicht sichtbar sind. Im Plangebiet sind Container zum Sammeln von Wertstoffen (Glas, Stoffe, etc.) nur innerhalb von Gebäuden oder als im Boden versenkte Anlagen zulässig. Solarthermie- und Photovoltaikanlagen sind in die Gebäudefassade sowie in die Dachfläche integriert bzw. als Aufständerung auf dem Dach generell zulässig, wobei diese Anlagen nicht mehr als 1,50 m über den oberen Dachabschluss hinausgehen dürfen. Je Gebäude ist die Anbringung höchstens einer von außen sichtbaren Antennenanlage zulässig. Einfriedungen sind als maximal 1,50 m bzw. entlang der Bahn maximal 1,80 m hohe Metallstab- oder Stahlmattenzäune zulässig, die mit Hecken gem. § 8 Abs. 1 zu hinterpflanzen sind.
§ 11 Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze Für den Nachweis der erforderlichen Stellplätze gilt die GaStellV. Abweichend hiervon sind zu den nach GaStellV erforderlichen Stellplätzen zusätzlich nochmals 10 % Besucherstellplätze auf dem jeweiligen Grundstück herzustellen. Stellplätze, oberirdische Garagen und Nebenanlagen im Sinne des § 12 bzw. § 14 BauNVO, mit Ausnahme von Gerätehäusern mit einer Nutzfläche von bis zu 10 m² und Pergolen sind nur innerhalb der durch Baugrenzen bzw. Baulinien festgesetzten überbaubaren Flächen zulässig.
Besucherstellplätze in den allgemeinen Wohngebieten sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.
§ 12 Werbeanlagen In den allgemeinen Wohngebieten sind Werbeanlagen unzulässig. Werbeanlagen und Automaten dürfen das Erscheinungsbild der Grundstücke und baulichen Anlagen grundsätzlich nicht stören, müssen sich dem Gesamtbild der Fassadengestaltung deutlich unterordnen und dürfen keine Störungen anderer Nutzungen verursachen. Werbeanlagen sind nur an dem Gebäude der Leistung und nur in den Erdgeschosszonen zulässig. Blinkende und bewegliche Werbeanlagen, Leuchtprojektionen und Skybeamer sind unzulässig.
textliche § 13 Sonstige textliche Festsetzungen Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen sind unterirdisch zu führen. Im Bereich zu verlegender Erdkabel muss die Oberkante von Tiefgaragendecken mindestens 0,60 m unter dem endgültigen Geländeniveau liegen.
C.5. Schlussbestimmungen
§ 14 Ordnungswidrigkeiten Mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € kann belegt werden, wer vorsätzlich oder fahrlässig den örtlichen Bauvorschriften in dieser Satzung zuwiderhandelt (Art. 79 Abs. 1 Nr. 1 BayBO).
§ 15 Aufhebung rechtsverbindlicher Baulinienpläne Mit Inkrafttreten des BP Nr. 476 werden folgende Baulinienpläne - BLP 010, Querstraßen Litra A und B zur Hühnerstraße, rechtskräftig seit 14.10.1871, - BLP 105, Bismarck-Straße, rechtskräftig seit 11.09.1895, - BLP 130, Verbreiterung der Hochfeldstraße und der davon östlich in Verlängerung der Alpenstraße abzweigenden projektierten Seitenstraße, rechtskräftig seit 15.07.1898, - BLP 137, Terrain zwischen der Schießgraben-, Frohsinn- & Hermanstraße, rechtskräftig seit 09.01.1899, - BLP 332, An der Stetten-, Alpenstraße und Festlegung einer neu anzulegenden Straße zwischen Stetten- und Neidhartstraße im ehemaligen Von Hertel’schen Gartengut in Augsburg, rechtskräftig seit 25.11.1925, - BLP 372, An der Stettenstraße, rechtskräftig seit 15.02.1950, soweit diese innerhalb des Geltungsbereiches des BP Nr. 476 liegen, ersatzlos aufgehoben.
§ 16 Inkrafttreten Der Bebauungsplan tritt gemäß § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB mit dem Tag der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt der Stadt Augsburg in Kraft.
D. Begründung zur Satzung in der Fassung vom 01.07.2010. D.1. Anlass der Planung Die drei ehemaligen Ladehöfe stellen eines der wenigen großen Flächenpotenziale der Stadt Augsburg in zentraler Lage zu Hauptbahnhof und Innenstadt dar. Diese bisher erheblich unter ihren Möglichkeiten genutzten Flächen sollen als hochwertige urbane Quartiere revitalisiert werden, die benachbarten Stadtviertel arrondieren und auch wichtige gesamtstädtische Funktionen erfüllen. Auf dem inneren Ladehof unmittelbar südöstlich des Hauptbahnhofs ist ein Bereich mit modernen Büro- und Dienstleistungsgebäuden geplant, der das Geschäftsviertel um den Bahnhof ergänzt. Zudem sind hier Haltestellen und Warteplätze für die Regionalbusse vorgesehen, womit der innere Ladehof im Zusammenhang mit Bahnhof und Bahnhofsvorplatz wichtige Aufgaben des Nah- und Regionalverkehrs übernimmt. Weiter südlich im mittleren Ladehof und hinter der Gögginger Brücke im äußeren Ladehof sollen attraktive urbane Wohnviertel entstehen, deren besonderes Qualitätsmerkmal die zeitgemäße Fortführung des benachbarten gründerzeitlichen Beethoven- und Bismarckviertels sein wird. An der Gögginger Brücke soll an exponierter Stelle ein neuer Einzelhandelsstandort die Nahversorgung der Umgebung optimieren und auch baulich den Eingang zur inneren Stadt akzentuieren. Die neuen Stadtquartiere werden durch mehrere baumbestandene Straßen erschlossen, die auch als weitere Zufahrtsmöglichkeit zum Hauptbahnhof aus Richtung Süden und Südosten dienen können. Die drei ehemaligen Ladehöfe wurden von der Eigentümerin, der Deutschen Bahn AG, ursprünglich als Umschlagplatz zwischen Straße und Schiene genutzt. Nach Einstellung dieser Nutzung fielen die Ladehöfe brach. Der äußere Ladehof südlich der Gögginger Brücke wurde im Zuge des viergleisigen Ausbaus der Bahnlinie Augsburg-München zwischenzeitlich durch eine Lärmschutzwand von den stark befahrenen Gleisen räumlich abgetrennt. Die Deutsche Bahn AG vereinbarte im Jahr 1998 mit der Stadtverwaltung, eine Entwicklung der brachgefallenen Ladehöfe in enger Koopera, tion miteinander vorzunehmen. Im Auftrag der Deutschen Bahn erarbeitete das Architekturbüro Kehrbaum + Engel einen Masterplan für dieses Areal, der als Grundlage für alle weiteren Bauleitplanverfahren fungieren sollte. Die Stadt Augsburg stimmte dem Masterplan und dessen Nutzungskonzept im Grundsatz zu (Bericht im Bauausschuss September 1999). Im Frühjahr 2001 erfolgte zudem eine Überplanung des Areals der ehemaligen Ladehöfe im Rahmen des internationalen EUROPAN 6Wettbewerbs für junge Architekten.
Von 2002 bis Ende 2006 wurde von der Firma Marazzi International AG das Projekt „Europolis“ forciert. Im Mittelpunkt des Marazzi-Projektes stand der Bau einer Eishockey- bzw. Multifunktionsarena im mittleren Ladehof mit ergänzenden Mantelnutzungen (Hotels, Büros, Praxen, Gastronomie, Einzelhandel, Internat, Wohnungen, etc.) auf den übrigen Flächen der Ladehöfe. Mit der Entscheidung des Stadtrates zum Umbau des CurtFrenzel-Stadions im Jahr 2008 war das Erfordernis einer (Eis-)Arena an anderer Stelle des Stadtgebietes nicht mehr gegeben. Das MarazziProjekt wurde daher nicht mehr weiterverfolgt. Daraufhin entschloss sich die wirtschaftlich über das Areal verfügungsbefugte und mit entsprechenden Vollmachten der Deutschen Bahn AG ausgestattete aurelis Asset GmbH, die städtebauliche Entwicklung der Flächen selbst in die Hand zu nehmen und die brachliegenden Ladehöfe einer neuen Nutzung zuzuführen. Als erster Baustein hierfür wurde für die Flächen des äußeren Ladehofes in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung vom Büro Pesch & Partner, Stuttgart, eine städtebauliche Rahmenplanung erarbeitet. Nach dem darin aufgezeigten Bebauungskonzept sollen im Nordwesten des Areals ein Gebäudekomplex mit Einzelhandel, Dienstleistungen, Büros, Praxen, etc. und Wohnen in den Obergeschossen sowie in den übrigen Bereichen der Areals Wohnbauflächen mit großzügiger Durchgrünung entstehen. Entlang der südlich bzw. südwestlich verlaufenden Bahnlinie soll ein linearer öffentlicher Grünzug mit einer Fuß- und Radwegeverbindung entstehen. Für die städtebauliche Rahmenplanung zur Neustrukturierung des inneren und mittleren Ladehofes liegt derzeit ein Grundkonzept vor, wobei die Zielsetzung für diese beiden Ladehöfe primär auf Misch- und Wohnnutzung abstellt. So soll die dreiecksförmige Fläche des mittleren Ladehofes einschließlich der ebenfalls einbezogenen „Siegau-Flächen“ an der Hermanstraße vorwiegend für Wohnen genutzt werden, während auf dem inneren Ladehof durch Nutzungen in Form von Büros, Dienstleistungen, etc. eine funktionale Verknüpfung mit dem Hauptbahnhof, dem Bahnhofsviertel und den kerngebietsspezifischen Nutzungen entlang der Halderstraße ermöglicht werden soll. Darüber hinaus sind auf dem inneren Ladehof auch Flächen für die Regionalbusse geplant. Grundsätzliches Ziel der Planung ist es, eine in sich stimmige Gesamtplanung aller Ladehöfe zu entwickeln, die den verschiedenen Rahmenbedingungen und Standorteigenschaften der einzelnen Teilflächen adäquat Rechnung trägt. Da die Planung für den inneren und mittleren Ladehof aufgrund der vielschichtigen Funktionsansprüche vor allem an den inneren Ladehof relativ komplex ist, wird der Bebauungsplan im weiteren Verfahren eventuell in zwei Teilbereiche aufzugliedern sein. Vor einem Billigungs- und Auslegungsbeschluss für den möglicherweise zeitlich vorangehenden Bereich des äußeren Ladehofes muss demzufolge mindestens ein mit der Bauverwaltung abgestimmtes, vom Stadtrat beschlossenes und im Kontext mit dem äußeren Ladehof stehendes Bebauungskon-
zept für den inneren und mittleren Ladehof vorliegen, auf dessen Grundlage eine konkrete planungsrechtliche Sicherung der für diese Brachflächen angestrebten Folgenutzung gewährleistet werden kann. Mit der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes soll auf der Grundlage der Ergebnisse der bereits erfolgten (äußerer Ladehof) bzw. derzeit noch in Bearbeitung befindlichen (innerer und mittlerer Ladehof) Rahmenplanung eine langfristige planungsrechtliche Sicherung der geplanten Nutzungen, der angestrebten städtebaulichen Struktur und Gestaltung, der verkehrlichen sowie umwelt- und naturschutzfachlichen Anforderungen der heute brachliegenden ehemaligen Ladehöfe gewährleistet werden.
D.2. Beschreibung des Planbereiches D.2.1. Geltungsbereich, Lage und Größe Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus der Planzeichnung. Der Umgriff umfasst die brachliegenden Flächen des ehemaligen inneren, mittleren und äußeren Ladehofes sowie die durch Geschosswohnungsbau genutzten „Siegau-Flächen“ an der Hermanstraße. Das ca. 10,6 ha große Plangebiet liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zum Hauptbahnhof am südlichen Rand der Augsburger Innenstadt. Das Areal wird im Südwesten und Westen durch die Gleisanlagen der Bahnstrecke Augsburg-München begrenzt. Im Norden liegt mit dem Hauptbahnhof der bedeutendste Umsteigepunkt des öffentlichen Personennahund -fernverkehrs in Stadt und Region. Im Nordosten trennt eine gemischte Nutzung (Parkhaus, Hotel) sowie der Hermanfriedhof das Plangebiet von der Halderstraße und der Hermanstraße, die nördlich bzw. östlich davon direkt an den Planumgriff angrenzen. Im Osten und Südosten wird das Planareal von der Stetten- und Alpenstraße begrenzt, auf die Wohn- und gemischt genutzte Bebauung der gründerzeitlichen Beethoven- und Bismarckviertel folgen. Die Gögginger Brücke fungiert als Schnittstelle zwischen dem Areal des äußeren Ladehofs im Süden und den im Norden anschließenden Arealen des mittleren und inneren Ladehofs. Die teilweise Einbeziehung der Hermanstraße, Stettenstraße und der Alpenstraße ist erforderlich, um den Anschluss des Plangebietes an das örtliche Straßennetz sicherstellen zu können.
Bestehende D.2.2. Bestehende Strukturen, Topografie und Vegetation Auf dem inneren und mittleren Ladehof finden sich mehrere, teilweise mehrgeschossige ehemalige Lager- und Betriebsgebäude der Deutschen Bahn AG mit zugehörigen Hof- und internen Verkehrsflächen. Nach Aufgabe der Nutzung als Umschlagplatz Schiene/Straße sind die Flächen zwischenzeitlich weitestgehend brach gefallen. Auf dem mittleren Lade© Stadtplanungsamt Augsburg aspanjar, M:\Bebauungspläne\Nord\476\Aufstellung\Verfahren\Aufstellungsbeschluss\Endfassung\a_a_textteil_2010-07-01.doc
hof finden sich als Zeugnisse der ursprünglichen Nutzung auch noch einige Stichgleise, die von der Deutschen Bahn AG in naher Zukunft zurückgebaut werden. Infolge der vorhandenen Gebäude und Verkehrsflächen weist der innere und mittlere Ladehof bereits einen sehr hohen Versiegelungsgrad auf. Auf den sich unmittelbar entlang der Hermanstraße erstreckenden „Siegau-Flächen“ liegen drei jeweils 3-geschossige Mietshäuser mit zugehörigen Nebengebäuden und Hofflächen. Der Baubestand des äußeren Ladehofes besteht aus einigen wenigen ehemaligen Lager- und Betriebsgebäuden. Diese maximal zweigeschossigen Baukörper mit Gebäudehöhen von bis zu ca. 8 m sind infolge der Aufgabe der bisherigen Nutzung in den letzten Jahren in ihrer Bausubstanz bereits stark in Mitleidenschaft gezogen worden. Die Hof- und internen Verkehrsflächen im Umfeld der Bestandsgebäude weisen infolge ihrer Ausgestaltung mit Asphalt, Beton und Granitpflaster bereits einen starken Versiegelungsgrad auf. Bei den restlichen Flächen, die bei der vormaligen Nutzung als Umschlagplatz Schiene/Straße noch durch mehrere Stichgleise überbaut waren, handelt es sich nach Rückbau der Gleiskörper und Abschluss der Zwischennutzung als Schüttgutlager mittlerweile um stark verdichtete Kiesflächen. Das Areal der ehemaligen Ladehöfe ist mit einem Höhenniveau von ca. 489,0 m ü. NN im Bereich des äußeren Ladehofs bis zu ca. 489,5 m ü. NN im Bereich des inneren Ladehofes weitestgehend eben. Im Bereich der Unterführung unter der Gögginger Brücke liegt das Niveau der Ladehöfe ca. 7 m unter der Fahrbahnoberkante der Brücke. Der Höhenunterschied zu den bereichsweise höher liegenden benachbarten Bestandsstraßen sowie zum Hermanfriedhof wird durch teilweise steil in Richtung Ladehöfe abfallende Böschungen bewältigt. Naturnahe Elemente im Bereich des inneren und mittleren Ladehofs finden sich insbesondere an gehölzbestandenen Böschungen westlich und südlich des Hermanfriedhofs sowie westlich der drei Wohngebäude an der Hermanstraße. Wie die vorhandenen stillgelegten Gleisanlagen (Initialvegetation, Ruderalfluren, Altgrasbestände) und eine dominante Esche auf den Siegau-Flächen, sind diese zu großen Teilen in der Stadtbiotopskartierung erfasst (Biotop Nr. A-1426-001, A-1427-001, A-1428-001 und A1429-018). Der Vegetationsbestand im Bereich des äußeren Ladehofes beschränkt sich vorwiegend auf die gehölzbestandene Böschung südlich der Stettenstraße, die teilweise bereits als Biotop (A-1428-002) in der Stadtbiotopkartierung erfasst ist. Darüber hinaus findet sich im südlichen Bereich des Planareals am Übergang zu den Wohngrundstücken entlang der Alpenstraße eine Gehölzsukzession mit einigen Altbäumen. Auch dieser Bereich ist in der Stadtbiotopkartierung teilweise wiederum als Biotop (A-1352-002) erfasst. Auf den wenigen bislang nicht versiegelten Flächen des äußeren Ladehofes, insbesondere in den Randbereichen zu
den angrenzenden Verkehrsflächen (Straße, Bahn), finden sich Ansätze von Pionier-, Ruderal- und Altgrasfluren sowie vereinzelte Gehölzsukzession. Entlang der Hermanstraße, Stettenstraße und der Alpenstraße sind straßenbegleitende Baumreihen (Linden, Spitzahorn, teilweise alleeartig) unterschiedlichen Alters und Ausprägung vorhanden.
D.2.3. Geologie und Hydrologie Das Plangebiet ist der Augsburger Hochterrasse zuzuordnen, an die in östlicher Richtung die Haunstetter Niederterrasse anschließt. Der natürliche geologische Untergrund der Hochterrasse wird aus reißeiszeitlichen sandig, schluffigen Kiesen gebildet. Diese Kiese werden von postglazialen Lößlehmbildungen mit Mächtigkeiten von > 1 m überlagert. Aufgrund der bisher nahezu flächendeckenden intensiven Nutzung der Ladehöfe ist von anthropogenen Veränderungen des natürlichen Untergrundaufbaus im Plangebiet auszugehen. Nach den Ergebnissen einer von der Planungsgesellschaft Bodensanierung Homburg mbH durchgeführten orientierenden Untersuchung (Bericht-Nr. P129/2 vom April 1998) lässt sich erkennen, dass die natürlichen Bodenfunktionen im Plangebiet bereits erheblich beeinträchtigt sind. Demzufolge finden sich im gesamten Planareal anthropogene Auffüllungen in Form von kiesig-schluffigen Sanden bis schluffig-sandigen Kiesen mit Beimengungen von Ziegel-, Asche- und Schlackeresten mit einer mittleren Mächtigkeit von ca. 0,95 m. Bei einer sich anschließenden Detailuntersuchung der Verdachtsflächen durch die DB Verkehrsbau Logistik GmbH (Projekt-Nr. P30043aug vom Januar 2001) wurde in einigen Bereichen eine Belastung durch Schadstoffe (MKW, PAK, etc.) nachgewiesen (siehe hierzu D.8.2.2. „Schutzgut Boden“). Der höchste Grundwasserspiegel liegt nach der Grundwasserkarte der Stadt Augsburg zwischen ca. 477 und 479 m ü. NN und damit ca. 10 bis 12 m unter der untersten Geländeoberkante von ca. 489 m ü. NN. Die Grundwasserfließrichtung verläuft überwiegend nach Nordwesten zur Wertach hin, im äußersten Süden des Planareals teilweise auch nach Nordosten in Richtung Lech. Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
D.2.4. Umliegende Strukturen und Nutzungen Nördlich des Planareals befindet sich der zweigeschossige Baukörper des Augsburger Hauptbahnhofs mit vorgelagertem Bahnhofsvorplatz. Auf diesen folgen mehrgeschossige, gemischt genutzte Gebäude (Hotel, Parkhaus, Büros) entlang der Halderstraße. Diese Bereiche besitzen bereits Innenstadt-Charakter und gehen in das Geschäftsviertel an der Bahnhofsstraße über.
Nördlich des mittleren Ladehofs schließt der katholische Hermanfriedhof mit der in diesen Grünbereich integrierten Kirche St. Michael unmittelbar an das Planareal an. Der Friedhof ist von einer Einfriedungsmauer umgeben. Das nördliche und östliche Umfeld des äußeren Ladehofs ist durch die Art und Maßstäblichkeit der Bebauung sowie die vorhandenen Verkehrsund Grünstrukturen mit historischem Baumbestand innerstädtisch geprägt. Die kompakten gründerzeitlichen Wohnquartiere des Beethovenund Bismarckviertels weisen eine hohe Nutzungsdichte mit mehrgeschossigen, meist vier- bis fünfstöckigen Wohn- und gemischt genutzten Gebäude auf. Östlich an die Wohnbebauung der Alpenstraße schließen sich die baulichen Anlagen der Industrie- und Handelskammer auf einem weitläufigen begrünten Grundstück an. Im Südwesten und Westen grenzen die Gleisanlagen der Bahnlinie Augsburg-München unmittelbar an das Planareal an. Im Zuge des viergleisigen Ausbaus der Bahnstrecke wurde der äußere Ladehof durch eine ca. 4 m hohe Betonlärmschutzwand von den Bahnflächen abgegrenzt. Diese Wand verläuft von der Bismarck- zur Gögginger Brücke linear entlang der Grenze des äußeren Ladehofes.
D.2.5. Verkehrliche Erschließung Die zentrale Lage der Ladehöfe in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof und zur Innenstadt gewährleistet eine hervorragende Erreichbarkeit sowohl für den MIV als auch für ÖPNV. Das Plangebiet ist für den MIV über das umliegende Straßennetz, insbesondere die Halderstraße, Hermanstraße, Stettenstraße und die Alpenstraße, in nördlicher Richtung mit der Augsburger Innenstadt verbunden. Über das städtische Hauptverkehrsnetz ist zudem nach Norden eine Anbindung an die A 8 und nach Süden an die B 17 möglich. Die Erschließung innerhalb des inneren und mittleren Ladehofs erfolgte bislang über eine interne Erschließungsstraße mit einer Anbindung im Norden an die Halderstraße und im Osten an die Hermanstraße. Eine weitere interne Straße stellt unter der Gögginger Brücke hindurch die Verbindung zwischen innerem/mittlerem Ladehof und äußerem Ladehof her. Für die Erschließung der bislang auf dem äußeren Ladehof vorhandenen Nutzungen fungierte zudem bislang auch noch eine Einfahrt am Knoten Stetten-/Alpenstraße. Die ÖPNV-Anbindung des Plangebietes ist durch die Straßenbahnlinien 1, 3 und 4 sowie verschiedene städtische Buslinien und Regionalbuslinien sichergestellt. Die nächsten Haltestellen der Straßenbahn befinden sich in der Hermanstraße („Frohsinnstraße“) und in der Halderstraße („Hauptbahnhof“) in unmittelbarer Nachbarschaft des überplanten Are-
als. Die Straßenbahnen verkehren zu Tageszeiten im 5- bzw. 10Minutentakt und in den Randzeiten im 20-Minutentakt. Die städtischen Buslinien verkehren zur Tag- und teilweise auch Nachtzeit im Wesentlichen im 15- bzw. 60-Minutentakt. Darüber hinaus befindet sich in geringer Entfernung zum Plangebiet (ca. 300 m) die Haltestelle „TheodorHeuss-Platz“, die von weiteren Straßenbahn- und Buslinien angedient wird. Der unmittelbar benachbarte Hauptbahnhof mit Anbindung an Regional- und Fernzüge, der Regionalzug-Haltepunkt „Haunstetter Straße“ sowie der ebenfalls in geringer Entfernung befindliche Königsplatz als Hauptumsteigeknoten des innerstädtischen ÖPNV sind vom Plangebiet aus ebenfalls gut erreichbar. Die entlang der umliegenden Straßen verlaufenden Fuß- und Radwege sowie Radfahrstreifen stellen die fuß- und radläufige Verbindung des Plangebietes mit den umliegenden Stadtvierteln, der Innenstadt und den wichtigen ÖV-Anschlusspunkten sicher. Das Plangebiet selbst weist infolge der bisherigen Nutzung und der starken Einfriedung derzeit keine ausreichende Durchlässigkeit für fuß- und radläufige Verkehrsteilnehmer auf.
D.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation D.3.1. Darstellung im FNP mit Teilplan LSP Im rechtswirksamen FNP der Stadt Augsburg vom Januar 1995 ist nahezu das gesamte Plangebiet als „Fläche für Bahnanlagen“ dargestellt. Nordwestlich der als „Verkehrsfläche“ ausgewiesenen Hermanstraße grenzt ein Streifen als „Gemischte Bauflächen“ (Siegau-Flächen) an. Der überplante Teilbereich der Gögginger Brücke ist als „Verkehrsfläche“ sowie die über die Brücke führende Straßenbahntrasse als „Straßenbahn“ dargestellt. Im Teilplan LSP ist das Plangebiet analog zum FNP ebenfalls zum größten Teil als „Bahnanlagen“ dargestellt. Die Hermanstraße einschließlich Gögginger Brücke ist als „Hauptverkehrsstraße“ mit einem straßenbegleitenden Streifen (Siegau-Flächen) als Siedlungsbereich ausgewiesen. Innerhalb dieses Siedlungsbereiches sowie südlich entlang der Stettenstraße sind "Einzelbäume, Alleen" bzw. „zu sichernde und zu entwickelnde Gehölzstrukturen“ dargestellt. Die geplante bauliche Entwicklung der Ladehöfe für Sonder-, Mischnutzungen und Wohnen ist aus den Darstellungen des rechtswirksamen FNP mit Teilplan LSP derzeit nicht möglich. Infolge der für das Plangebiet künftig vorgesehenen Nutzungen wird der FNP mit Teilplan LSP demzufolge im Parallelverfahren entsprechend geändert. In diesem Zusammenhang wird für den Bereich des inneren Ladehofes, im nördlichen Teil des Plangebietes eine „Gemischte Baufläche“ darge© Stadtplanungsamt Augsburg aspanjar, M:\Bebauungspläne\Nord\476\Aufstellung\Verfahren\Aufstellungsbeschluss\Endfassung\a_a_textteil_2010-07-01.doc
stellt. Der mittlere Ladehof wird als „Wohnbaufläche“ sowie im Randstreifen entlang der Hermanstraße als „Gemischte Baufläche“ (SiegauFlächen) ausgewiesen. Der äußere Ladehof südlich der weiterhin als „Verkehrsfläche“ mit „Straßenbahn“ ausgewiesenen Gögginger Brücke wird im nordwestlichen Abschnitt als „Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen (EDW)“ dargestellt. Innerhalb dieser Fläche EDW sollen im Zuge der Konkretisierung der Planung auch Handwerks-, Beherbergungsbetriebe, Büros, Praxen sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Nutzungen aus den Darstellungen des FNP abgeleitet werden können. Die übrigen Flächen des äußeren Ladehofs werden als „Wohnbauflächen“ dargestellt. Die gesamten Bauflächen innerhalb des Plangebiets werden mit „Nutzungsbeschränkungen oder Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinflüsse“ gekennzeichnet. Im Westen des Areals wird linear entlang der Bahnlinie Augsburg-München eine von Norden nach Süden durchgehende „Grünfläche“ ausgewiesen. Das gesamte Plangebiet wird als „für bauliche Nutzungen vorgesehene Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind“ gekennzeichnet. Im Teilplan LSP werden alle Bauflächen innerhalb des Plangebiets als „Siedlungsbereich“ dargestellt. Die ausgewiesenen „Einzelbäume, Alleen“ sowie „zu sichernden und zu entwickelnden Gehölzstrukturen“ entlang der Stetten- und Hermanstraße bleiben weiterhin bestehen. Entlang der Alpenstraße werden „Einzelbäume, Alleen“ neu dargestellt. Analog zum FNP wird entlang der Bahnlinie eine lineare „Allgemeine Grünfläche“ ausgewiesen und im südlichen Teil des äußeren Ladehofes die Kennzeichnung eines „Spielplatzes“ in dieser Fläche vorgenommen. Der BP Nr. 476 lässt sich somit künftig aus den Darstellungen des FNP mit LSP entwickeln.
D.3.2. Bauplanungsrechtliche Situation, rechtsverbindliche Bebauungspläne, Bebauungsplä Baulinienpläne Für den Bereich der Ladehöfe bestehen bislang noch keine rechtsverbindlichen Bebauungspläne. Vielmehr sind die ehemaligen Ladehöfe derzeit noch eisenbahnrechtlich gewidmete Flächen, die der Planungshoheit der Stadt entzogen sind (siehe Pkt. D.3.4. Eigentumsverhältnisse). Bei den Flächen des inneren und mittleren Ladehofs handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB. Diese Flächen werden nach Aufgabe der bisherigen Nutzung (Bahnumschlagplatz) von der umliegenden Bebauung (Misch-/kerngebietsspezifische Nutzungen nach § 6 bzw. 7 BauNVO bzw. Allgemeine Wohnnutzung nach § 4 BauNVO) mitgeprägt. Bei den Flächen des äußeren Ladehofs handelt es sich zwar um eine Fläche innerhalb der Ortslage der Stadt Augsburg, die jedoch für sich auf-
grund der endgültigen Aufgabe der Nutzung als Bahnumschlagplatz keine prägende Wirkung mehr entfalten kann. Aufgrund der Größe und der fehlenden Prägung des Gebietes von außen ist eine durchgehende Bebauung nicht möglich, da es sich im Wesentlichen um einen Außenbereich handelt. Durch den Geltungsbereich des BP Nr. 476 werden mehrere rechtskräftige Baulinienpläne partiell überlagert. Die Baulinien der einzelnen, mitunter bereits vor gut einem Jahrhundert beschlossenen Baulinienpläne sind mit der beabsichtigten Entwicklung teilweise nicht vereinbar und werden somit ihrer städtebaulichen Ordnungsfunktion nicht mehr gerecht. Demzufolge werden die Baulinienpläne im Bereich des Bebauungsplans Nr. 476 ersatzlos aufgehoben (siehe Beiplan F.3.). Nördlich der Stettenstraße tangiert der in Aufstellung befindliche BP Nr. 476 den seit dem 30.10.1987 rechtsverbindlichen BP Nr. 448 „Stettenstraße“. Die Zielsetzung des BP Nr. 448 liegt mit der Festsetzung von Mischgebieten und Allgemeinen Wohngebieten sowie zugehörigen Grünflächen in der planungsrechtlichen Sicherung einer verträglichen Folgenutzung für eine gewerbliche Verlagerung in diesem Bereich. Die beiden Planungen stehen daher miteinander im Einklang.
D.3.3. Städtebauliche Rahmenplanung, Bebauungskonzept Zur Qualitätsoptimierung der angestrebten Nachnutzung des äußeren Ladehofes wurde im Auftrag der Grundstückseigentümerin von der Arbeitsgemeinschaft pesch partner architekten stadtplaner, R+T Topp und WGF Landschaft unter der Leitung von Prof. Dr. Pesch in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung eine städtebaulich-funktionale Rahmenplanung mit Bebauungskonzept (Oktober 2009) für diesen Teilbereich ausgearbeitet. In einer intensiven Entwurfsbearbeitung erfolgte dabei eine integrierte Betrachtung funktionaler, gestalterischer, ökonomischer, ökologischer und rechtlicher Aspekte des Vorhabens, um schlussendlich eine verträgliche Eingliederung der ehemaligen Bahnflächen in den Entwicklungsprozess der Gesamtstadt gewährleisten zu können. In einem effizienten, transparenten Planungsprozess wurde in enger Abstimmung mit allen Beteiligten (Stadt, Eigentümer, Planer) folgende Herangehensweise bei der Definition des endgültigen Konzeptes für die künftige Entwicklung des äußeren Ladehofes gewählt: Bewertung der freiwerdenden Flächen hinsichtlich ihrer Funktion innerhalb des Stadtgebietes sowie Festlegung des Profils für die künftige Entwicklung, Abgleich der Voraussetzungen für eine Entwicklung eines zukunftsweisenden, differenzierten Wohnungsangebotes, das trotz vorhandener Restriktionen eine hohe urbane Wohnqualität gewährleistet,
Möglichkeiten einer gestuften Planung und eines systematischen Flächenmanagements bei der Realisierung des Konzeptes.
Mit der Leitidee „Innerstädtisches Wohnen im Park“ wurden im Zuge der Rahmenplanung verschiedene Alternativen für eine Arrondierung des ehemaligen äußeren Ladehofes zu einem stark durchgrünten Teil des Beethovenviertels entwickelt. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse separat erstellter Gutachten zur Versorgungssituation und zur Lärmbelastung (Straße, Bahn) wurde letztendlich ein städtebauliches Konzept für die weitere Entwicklung des äußeren Ladehofes vorgeschlagen, das den Vorgaben einer nachhaltigen Stadtentwicklung Rechnung trägt (Konzept vom Oktober 2009). Der Bauausschuss hat der städtebaulichen Rahmenplanung und dem Bebauungskonzept für den äußeren Ladehof bereits im Grundsatz zugestimmt (Bericht im Bauausschuss am 10.12.2009). Das abgestimmte Bebauungskonzept vom Oktober 2009 fungiert als Grundlage für die erforderlichen Bauleitplanverfahren (BP, FNP). Um eine in sich stimmige Gesamtplanung aller Ladehöfe gewährleisten zu können, die den verschiedenen Rahmenbedingungen und Standorteigenschaften der einzelnen Teilflächen Rechnung trägt, wird derzeit von der Arbeitsgemeinschaft pesch partner architekten stadtplaner, R+T Topp und WGF Landschaft unter der Leitung von Prof. Dr. Pesch in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung auch für den inneren und mittleren Ladehof eine städtebauliche Rahmenplanung entwickelt. Der erste Entwurf dieser Rahmenplanung vom Mai 2010, der noch nicht die Planschärfe des Konzepts zum äußeren Ladehof aufweist, dient im Bereich des inneren und mittleren Ladehofs als Grundlage für die erforderlichen Bauleitplanverfahren. Die Fortschreibung und detaillierte Ausarbeitung dieser Rahmenplanung erfolgt im weiteren Bebauungsplanverfahren.
D.3.4. Eigentumsverhältnisse Bei den ehemaligen Ladehöfen handelt es sich derzeit noch um eine eisenbahnrechtlich gewidmete Fläche, die somit der Planungshoheit der Stadt entzogen ist. Daher muss für diese Areale nach Abschluss einer bahninternen Entbehrlichkeitsprüfung zunächst ein Freistellungsverfahren nach § 23 AEG vom Eisenbahn-Bundesamt durchgeführt werden. Im Laufe dieses Verfahrens wird auch die Stadt Augsburg beteiligt werden. Die abschließende Freistellung der Flächen erfolgt per Freistellungsbescheid des Eisenbahn-Bundesamtes. Nach derzeitigem Sachstand ist eine Freistellung des Areals des äußeren Ladehofs für ca. Mitte 2011 zu erwarten. Die Freistellung des Areals des inneren und mittleren Ladehofs wird im Jahr 2012 erwartet. Erst danach kann das für eine Bebauung erforderliche, verbindliche Bauleitplanverfahren durch Satzungsbeschluss zum Abschluss gebracht werden. Die parallel im Verfahren befindliche Änderung des FNP und LSP kann dagegen bereits vor der endgültigen Freistel-
lung der gesamten ehemaligen Ladehöfe, unter der Voraussetzung, dass diese absehbar ist, festgestellt werden. Das formale Eigentum an den überplanten Grundstücken innerhalb des inneren, mittleren und äußeren Ladehofes, liegt entsprechend dem Grundbucheintrag bei der Deutschen Bahn AG. Das wirtschaftliche Eigentum an den Flächen der ehemaligen Bahnladehöfe befindet sich bei der aurelis Asset GmbH. Die Grundbuchübertragung der einzelnen Flächen wurde noch nicht durchgeführt. Die aurelis Asset GmbH und ihre Vertretung, die aurelis Real Estate GmbH & Co. KG sind bereits durch Vollmacht der Deutschen Bahn AG in alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers eingesetzt. Die an der Hermanstraße Nr. 26 bis 38 gelegene Wohnbebauung (Flur Nr. 4924, 4925 und 4926) befindet sich in privatem Eigentum. Bei den überplanten Teilflächen der Herman-, Stetten- und Alpenstraße (Fl.Nr. 4864, 4888 und 5174) handelt es sich um Bestandteile öffentlicher Verkehrsflächen, die im Eigentum der Stadt Augsburg liegen.
D.4. Ziele der Planung, Planungskonzept und wesentliche Auswirkungen der Planung
D.4.1. Ziel der Planung Mit der Revitalisierung und Entwicklung der ehemaligen Ladehöfe kann ein innerstädtisches Areal, das bisher der Öffentlichkeit weitestgehend entzogen war, aber ein hohes Entwicklungspotenzial durch die innenstadtnahe Lage und die gute Anbindung aufweist, wieder in den Stadtkontext eingegliedert werden. Die funktionale und städtebauliche Integration der brachgefallenen, ehemaligen Ladehöfe in das Stadtgefüge Augsburgs soll dabei insbesondere durch die grundsätzliche Orientierung an den benachbarten Nutzungsstrukturen und Bautypologien und durch die intensive Vernetzung von Straßen, Plätzen, Wegebeziehungen und Grünflächen sichergestellt werden. Die Neustrukturierung der drei ehemaligen Ladehöfe ist dabei als abgestimmtes, integriertes Gesamtkonzept vorgesehen. Die Überplanung und Wiedernutzbarmachung der brachgefallenen Flächen entspricht den Grundsätzen des sparsamen Umganges mit Grund und Boden sowie dem Prinzip „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Die Innenstadt wird durch die neuen zentralen Quartiere gestärkt. Vorhandene Infrastrukturen können durch Umsetzung der Planung nachhaltig mitgenutzt und ergänzt werden: dies betrifft beispielsweise bestehende Bildungseinrichtungen, Kindergärten, den ÖPNV, die Ergänzung
des Straßennetzes und die Verbesserung der Nahversorgung. Da das Plangebiet planungsrechtlich bislang teils im neu zu ordnenden unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und teils im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegt, ist zur Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, der städtebaulichen Struktur und der Gestaltung des Ortsbildes sowie der verkehrlichen Abwickelbarkeit und der immissions- und naturschutzrechtlichen Anforderungen die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Aufstellung des BP Nr. 476 „Ehemalige Ladehöfe der DB AG zwischen Hauptbahnhof und Bismarckbrücke“ und der Änderung des FNP mit LSP im Parallelverfahren sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geplante Entwicklung der ehemaligen Ladehöfe geschaffen werden. Wesentliche Vorgaben für die angestrebte Entwicklung der Ladehöfe lassen sich aus den Ergebnissen der bereits vorausgegangenen (äußerer Ladehof) bzw. derzeit noch in Bearbeitung befindlichen (innerer und mittlerer Ladehof) städtebaulichen Rahmenplanung ableiten. Aufgrund dieser unterschiedlichen Bearbeitungsstände können im Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 476 für das Areal des äußeren Ladehofes bereits konkrete Festsetzungen getroffen werden, während für den inneren und mittleren Ladehof die vorgenommenen Plandarstellungen infolge der hierfür noch laufenden Rahmenplanung noch nicht die entsprechende Detaillierung aufweisen.
D.4.2. Planungskonzept, städtebauliche Struktur Äußerer Ladehof Im Zuge der bereits erfolgten städtebaulichen Rahmenplanung wurde ein Konzept für die städtebauliche Neuordnung des äußeren Ladehofes ausgearbeitet. Hierbei wurde insbesondere die charakteristische Struktur des benachbarten gründerzeitlichen Beethovenviertels aufgegriffen, das von einer Blockrandbebauung aus Punkthäusern geprägt wird. Als Ergebnis der unter funktionalen, gestalterischen und städtebaulichen Gesichtspunkten vorgenommenen Variantenbetrachtung wurde vom Bauausschuss am 10.12.2009 das städtebauliche Konzept vom Oktober 2009 als Grundlage für die weitere Konkretisierung der Planung festgelegt. Die städtebauliche Neuordnung des äußeren Ladehofes stellt auf die Entwicklung eines neuen, klar gegliederten Wohnquartiers entlang der Bahntrasse ab, wobei insbesondere Wohnungen für unterschiedliche Zielgruppen mit dem Ziel einer vielfältigen Bewohnerstruktur angeboten werden sollen. Das städtebauliche Gerüst sieht in diesem Zusammenhang für das Areal des äußeren Ladehofs 3- bis 4-geschossige Stadtvillen, eine bis zu 5-geschossige Riegelbebauung sowie ein Hochhaus an der Gögginger Brücke vor. Die Bebauungsstruktur ermöglicht, durch eine
angemessene bautechnische Ausgestaltung der den Schallquellen Bahn und Stettenstraße zugewandten Fassaden und einer Orientierung der Wohnungen zu den ruhigen Blockinnenbereichen gesunde Wohnverhältnisse an dem stark vorbelasteten Standort sicherstellen zu können. Mit einer kleinteiligeren Zeilenbebauung im südöstlichen Teilbereich (WA 2) des äußeren Ladehofes soll ein möglichst fließender Übergang der Neubebauung zu der Gründerzeitbebauung des Bismarckviertels ermöglicht werden. Entlang der Alpenstraße (WA 1) wird ebenfalls der Rhythmus der gründerzeitlichen Punktbebauung aufgegriffen und im Plangebiet zeitgemäß neu interpretiert. Durch den starken Bezug auf die Bestandsbebauung des Bismarck- und Beethovenviertels entsteht eine intensive und hochwertige Vernetzung des neuen Wohnquartiers mit seiner gründerzeitlichen Umgebung. Die breiteren Gebäudeabstände der Neubebauung lassen eine großzügige Durchgrünung des Gebietes zu und tragen damit zur hohen Wohnqualität bei. Der im Nordwesten des äußeren Ladehofs konzipierte „Hochpunkt“ soll als Merkpunkt des neuen Quartiers fungieren und einen markanten Auftakt zur inneren Stadt bilden. Höhenentwicklung und Ausformung von Hochhaus und angeschlossenem Baublock werden im weiteren Planungsprozess geprüft und konkretisiert. Für den Baublock um den geplanten „Hochpunkt“ (SOEDW) wird eine flexible und urbane Nutzungsmischung mit großflächigem Einzelhandel, Dienstleistung, Büros, Praxen, Schank- und Speisewirtschaften sowie Wohnen angestrebt. Der Erdgeschossbereich soll für großflächigen Einzelhandel in Form eines Lebensmittelmarktes oder eines Discounters, in Kombination mit einem Biomarkt sowie einem Drogeriemarkt und kleineren zusätzlichen Laden- und Dienstleistungseinheiten ausgelegt werden. Dafür ist eine Gesamtverkaufsfläche von maximal 2.500 m² (anteilig maximal 1.800 m² VKF für Lebensmittel) vorgesehen. Mit diesem Angebot aus mehreren sich gegenseitig ergänzenden Einzelhandelsbetrieben soll die Nahversorgung der neuen Wohnviertel im Plangebiet hergestellt werden und das derzeit bestehende Defizit der angrenzenden gründerzeitlichen Wohnquartiere bei der Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs kompensiert werden. Die Obergeschosse in Baublock und Hochhaus sind als Räume für Büros und Dienstleistungen sowie in den oberen Etagen für Wohnnutzung in Form von exklusiven, innenstadtnahen Wohnungen mit besonderer Aussicht vorgesehen. Im Bereich der Einmündung der neuen Erschließungsstraße in die Stettenstraße soll als markante Adresse des neuen Quartiers ein kleiner Platz mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen, der auch als Entrée für den dortigen Einzelhandel dient. An diesem Stadtplatz bietet sich eine gastronomische Nutzung (Cafe, Restaurant, etc.) der angrenzenden Gebäude an. Innerer und mittlerer Ladehof Während für den äußeren Ladehof, der als erster Baustein für eine sich
daran anschließende Gesamtplanung aller Ladehöfe fungiert, bereits ein sehr detailliertes abgestimmtes Bebauungskonzept vom Oktober 2009 existiert, liegt für die Entwicklung des inneren und mittleren Ladehofes, die in einem zweiten Schritt erfolgen soll, bislang lediglich ein städtebauliches Grundkonzept der Arbeitsgemeinschaft pesch partner architekten stadtplaner, R+T Topp und WGF Landschaft vom Mai 2010 vor. Die Zielsetzung ist dabei primär auf Büro, Dienstleistungen und Wohnen abgestellt. Die Konkretisierung der Entwicklungsziele für den inneren und mittleren Ladehof findet in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung im Rahmen der weiteren Ausarbeitung der städtebaulichen Rahmenplanung für diese Bereiche statt. Für die Dreiecksfläche des mittleren Ladehofs ist die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers zwischen der Hermanstraße, dem Hermanfriedhof und der Bahntrasse vorgesehen. Angelehnt an die geplanten Wohnbauflächen des äußeren Ladehofes sollen in einem urbanen und grünen Umfeld Wohnungen für unterschiedliche Zielgruppen mit dem Ziel einer vielfältigen Bewohnerstruktur angeboten werden. Auch hinsichtlich der Baudichte und Bautypologie wird sich das Wohngebiet auf dem mittleren Ladehof an der weiter fortgeschrittenen Planung für das Wohnquartier auf dem äußeren Ladehof orientieren. Für die Geschosswohnungsbauten auf den Siegau-Flächen, die auch weiterhin Bestandschutz genießen, ist in diesem Zusammenhang perspektivisch ebenfalls eine Neuordnung im Kontext zu der auf dem mittleren Ladehof künftig neu entstehenden Baustruktur vorgesehen. Eine Entwicklung der Siegau-Flächen steht dabei weder in zeitlicher noch funktionaler Abhängigkeit zur Entwicklung der ehemaligen Ladehöfe. Nach dem vorliegenden städtebaulichen Grundkonzept ist für das Areal des mittleren Ladehofes und als Option für die Siegau-Flächen eine Überbauung mit mehrgeschossiger Riegelbebauung sowie Stadtvillen in differenzierter Ausprägung denkbar. Eine großzügige Durchgrünung dieses Quartiers wird zu der anvisierten hohen Wohnqualität beitragen. Für den inneren Ladehof stellt das vorliegende Konzept auf eine Entwicklung gemischter/kerngebietsspezifischer Nutzungen in Form von Büros, Dienstleistungen, Einzelhandel, Hotels, Gastronomie, etc. in Korrespondenz mit dem unmittelbar angrenzenden Hauptbahnhof ab. In diesem Zusammenhang könnte eine mehrgeschossige, riegelartige Bebauung in der Flucht der Baustruktur des Hauptbahnhofs parallel zur Bahnlinie entstehen. Nördlich an diese Nutzung sowie südlich an das erhalten bleibende ABCParkhaus an der Halderstraße angrenzend, hält das Plankonzept für den inneren Ladehof die Ausweisung von Warte- bzw. Halteflächen für eine Neuordnung des Regionalbusverkehrs im Umfeld des Hauptbahnhofes vor. Die Realisierung dieser Nutzung auf dieser Fläche liegt im Interesse der Stadt und ist vorbehaltlich einer Einigung von Grundeigentümerin
und Busbetreiber zu sehen. Zwischen Eigentümerin, Stadt und Vertretern des Regionalbusverkehrs finden parallel zur Planung konkrete Abstimmungsgespräche statt. Zur Aufwertung des Areals des inneren und mittleren Ladehofes und des Bahnhofumfeldes für den fußläufigen Verkehr und die Erhöhung der Attraktivität der im Anschluss an den Hauptbahnhof geplanten gemischten Nutzungen soll im weiteren Bebauungsplanverfahren von der Hermanstraße bis zum Hauptbahnhof eine durchgehende Fußgängerachse mit mehreren räumlich und funktional differenzierten Platzflächen entstehen. Die Erschließung des inneren und mittleren Ladehofs ist über eine neue Erschließungsstraße vorgesehen, die in Verlängerung der Hübnerstraße von der Halderstraße aus eine Verbindung zur Hermanstraße sicherstellt. Abzweigend von dieser neuen Verbindungsstraße soll unter der Gögginger Brücke hindurch auch die Möglichkeit einer MIV-Verbindung zum äußeren Ladehof bzw. zur Stettenstraße geschaffen werden. Die Einmündung in die Stettenstraße ist dabei auf Höhe der Gratzmüllerstraße geplant. Die neuen Straßenzüge über die Ladehöfe ermöglichen eine zusätzliche Anfahrbarkeit zum Hauptbahnhof aus Richtung Süden und Südosten. Neben dem bisher allein vorhandenen Weg über den Kaiserhofknoten am Königsplatz entsteht damit eine kürzere Route von der Stettenstraße bzw. Hermanstraße über die Ladehöfe zum Hauptbahnhof. Die für die einzelnen Nutzungen (Wohnen, Einzelhandel, etc.) im Plangebiet erforderlichen Stellplätze sollen weitestgehend in Form von Tiefgaragen unter den jeweiligen Gebäuden nachgewiesen werden. Die geplanten Freiräume des neuen Quartiers, insbesondere der vom mittleren bis zum inneren Ladehof durchgehende lineare Grünzug entlang der Bahnlinie, die begrünten Platzflächen und die straßenbegleitenden Baumreihen gewährleisten eine starke Durchgrünung des Areals. Ergänzt wird die Durchgrünung des Gebietes durch private Gärten im Bereich der geplanten Wohnbebauung.
D.4.3. Art der baulichen Nutzung In den im äußeren Ladehof festgesetzten Allgemeinen Wohngebieten werden die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Beherbergungsbetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen generell ausgeschlossen, da diese Nutzungen hinsichtlich ihres Flächenbedarfes bzw. ihres Emissionsspektrums nicht mit dem geplanten städtebaulichen Konzept und der angestrebten hohen Wohnqualität vereinbar sind.
Aus diesen Gründen werden auch in den einstweilen als „Wohnen“ und „Büro/Dienstleistungen“ dargestellten Flächen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten generell ausgeschlossen. In dem im äußeren Ladehof gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Dienstleistung, Wohnen“ ausgewiesenen Sondergebiet SOEDW sollen neben Einzelhandelsbetrieben und Wohnungen, auch Dienstleistungsbetriebe, Büros, Verwaltung, Praxen, Schank- und Speisewirtschaften sowie Räume für freie Berufe, kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke möglich sein. Mit dieser Festsetzung soll insbesondere eine Verbesserung der verbrauchernahen Versorgung der neuen Wohngebiete und der umgebenden gründerzeitlichen Wohnquartiere aber auch eine Versorgung der geplanten Wohnnutzungen mit Waren des täglichen Bedarfs sowie eine Attraktivitätssteigerung des gesamten Quartiers durch ergänzende Dienstleistungen ermöglicht werden. Die Zulässigkeit von Wohnungen im Sondergebiet beschränkt sich auf die Obergeschosse, da im Erdgeschossbereich eine Wohnnutzung dem angestrebten städtebaulichen Ziel nach einer starken Belebung und hohen Aufenthaltsqualität dieses Bereiches entgegenstünde. Zudem sind die Obergeschosse wegen der besseren Aussicht und Belichtung sowie der geringeren Immissionen besser für Wohnnutzung geeignet. Das für den Bereich „Wohnen“ im mittleren Ladehof vorgeschlagene Nutzungsspektrum orientiert sich grundsätzlich an dem Nutzungskatalog des § 4 BauNVO. Wie im äußeren Ladehof sollen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen auch hier künftig nicht zulässig sein. Für die Bereiche „Büro / Dienstleistungen“ im inneren Ladehof ist grundsätzlich ein Nutzungsspektrum vorgesehen, das sich an der kerngebietsspezifischen Struktur in der Umgebung dieses Bereiches orientiert. Großflächiger Einzelhandel, Vergnügungsstätten und Tankstellen sollen sich in diesem Bereich jedoch nicht ansiedeln können. Ebenso wird infolge der unmittelbaren Nachbarschaft dieser Bereiche zum Hauptbahnhof und den Gleisanlagen der Bahnstrecke AugsburgMünchen eine Wohnnutzung auf dem inneren Ladehof nicht darstellbar sein. Die genaue Konkretisierung des Nutzungsspektrums im mittleren und inneren Ladehof erfolgt im weiteren Bebauungsplanverfahren.
D.4.4. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bereich des äußeren Ladehofes durch die Festlegung von Grundflächenzahl, Anzahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen (Oberkante Gebäude) bestimmt. Für den inneren und mittleren Ladehof wird das Maß der baulichen Nutzung im Rahmen der Konkretisierung der Planung und der in diesem Zusam-
menhang noch weiter auszuarbeitenden Rahmenplanung im weiteren Verfahren zum Entwurf des Bebauungsplanes festgelegt. Als markanter Punkt der Bebauung des äußeren Ladehofes fungiert ein bis zu 13-geschossiger Baukörper (Zahl der Vollgeschosse VI bis XIII) an der Gögginger Brücke. Mit einer Höhe von maximal 42,5 m (Oberkante Gebäude) stellt dieser den städtebaulich angestrebten Hochpunkt am Stadteingang zur Augsburger Innenstadt dar. Die Gestaltung des Baukörpers wird im weiteren Verfahren ausgearbeitet. Das derzeitige Konzept sieht vor, auf den Flächen im Osten des Sondergebietes III bis IV Vollgeschosse festzusetzen, um einen verträglichen Übergang zu der im östlichen Teil des äußeren Ladehofs geplanten Wohnbebauung erzielen zu können. Die maximale Gebäudeoberkante wird in diesem Zusammenhang auf 14,5 m begrenzt. Um die im Bebauungskonzept angestrebte Gliederung zwischen dem Hochpunkt im Nordwesten des Sondergebietes und der bis zu IV-geschossigen Baustruktur im Osten gewährleisten zu können, wird dazwischen als gliederndes Element ein Bereich mit I bis II Vollgeschossen und einer maximalen Gebäudehöhe von 8,5 m festgesetzt. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 wird zur Sicherstellung einer ausreichenden Abschirmung zu den benachbarten Bahnanlagen für die zur Bahnlinie ausgerichteten Wohngebäude die Zahl der Vollgeschosse auf IV bis V festgeschrieben. Die maximale Gebäudehöhe beträgt hier 17,5 m. Für die eher punkthausartige Randbebauung entlang der Alpenstraße wird die Zahl der Vollgeschosse auf III bis V begrenzt. Auch für diese Baukörper ist eine maximale Gebäudeoberkante von 17,5 m vorgesehen. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 wird eine im Vergleich zu WA 1 geringfügig abgestufte Höhenentwicklung angestrebt. Die Zahl der Vollgeschosse wird daher für dieses Areal auf III bis IV begrenzt, wobei für die neuen Gebäude eine maximale Gebäudehöhe von 14,5 m ermöglicht wird. Mit der im Plangebiet bereits festgesetzten (äußerer Ladehof) bzw. im weiteren Verfahren noch zu konkretisierenden (innerer und mittlerer Ladehof) Anzahl der Vollgeschosse und zulässigen Gebäudeoberkanten kann einerseits ein neuer Hochpunkt als flankierender Eingang zur Augsburger Innenstadt und andererseits eine verträgliche, strukturelle Vernetzung des neuen Quartiers mit den umgebenden gründerzeitlichen Wohnvierteln und sonstigen Innenstadtquartieren sichergestellt werden. Die im Sondergebiet (GRZ 0,8) und in den Allgemeinen Wohngebieten (GRZ 0,4) innerhalb des äußeren Ladehofes bereits festgesetzten Grundflächenzahlen orientieren sich an der baulichen Nutzung in den vergleichbaren Gebietsnutzungen in Nachbarschaft des Plangebietes. Die für die jeweiligen Gebietsnutzungen nach § 17 BauNVO zulässigen Höchstwerte werden grundsätzlich nicht überschritten. Bei den im weiteren Verfahren zum Entwurf des BP noch zu konkretisierenden Festsetzungen zu
den Grundflächenzahlen im Bereich des inneren und mittleren Ladehofes, finden diese Vorgaben und Anforderungen ebenfalls Berücksichtigung.
D.4.5. Begründung weitere Festsetzungen D.4.5.1. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Die vorgesehene Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich eng am qualitätvollen städtebaulichen Entwurf. Die Ausrichtung und Gestaltung neu geplanter Wohngebäude wird so gewählt, dass Verschattungen weitestgehend minimiert werden können und eine möglichst optimale Nutzung von solarer Energie möglich ist. Mit den geplanten kompakten, teilweise riegelartigen Baukörpern kann ein günstiges Verhältnis von Außenwand zu Volumen für die neu geplanten Gebäude gewährleistet werden. Um eine für das städtebauliche Konzept wichtige Fortsetzung der prägenden gründerzeitlichen Baustruktur (Blockrandbebauung) des Beethoven- und Bismarckviertels im Plangebiet gewährleisten zu können, werden im Bereich des äußeren Ladehofes in den Eckbereichen der maßgebenden Achsen (Stetten-, Alpenstraße, neue Verbindungsstraße) Baulinien festgesetzt. Im WA 2 müssen die Baulinien (lediglich) auf mindestens 50 % ihrer Länge mit Gebäuden angebaut werden, damit hier auf relativ engen Baufenstern eine höhere Flexibilität ermöglicht werden kann. Im Rahmen der Konkretisierung der Planung im Bereich des inneren und mittleren Ladehofes werden im weiteren Bebauungsplanverfahren auch für diese Bereiche zur Sicherung der angestrebten Baustruktur Baulinien an den wichtigen Baufluchten definiert. D.4.5.2. Abstandsflächen Um die Neubebauung der ehemaligen Ladehöfe harmonisch in die Umgebungsbebauung einpassen zu können, orientiert sich die städtebauliche Zielsetzung der Planung grundsätzlich an der Dichte des angrenzenden, kompakt bebauten Stadtraums. Während in der Baustruktur der äußerst dicht bebauten, benachbarten Gründerzeitviertel die Abstandsflächenregelungen des Art. 6 BayBO bei weitem nicht eingehalten werden können, ist die Einhaltung der Abstandsflächenregelungen des Art. 6 BayBO vorrangiges Ziel innerhalb des gesamten Plangebiets. Ohne die Bezugnahme zu den umliegenden Wohn- und sonstigen Innenstadtvierteln zu verlieren, soll für die Baustruktur im Plangebiet eine geringere Dichte mit einem höheren Freiflächenanteil gesichert werden. Trotzdem werden im Plangebiet einige Bereiche verbleiben, in denen aus städtebaulichen Gründen eine Einhaltung der Abstandsflächenregelungen nicht vollumfänglich möglich sein wird. In diesem Zusammenhang werden im Laufe des weiteren Bebauungsplanverfahrens entsprechende Festsetzungen zu möglichen Abweichungen von den Abstandsflächenregelungen der BayBO konkretisiert. Dies betrifft insbesondere den Bereich
des neuen städtebaulichen „Hochpunktes“ an der Gögginger Brücke, wo die Abstandsflächen auf der Nordseite des Hochhauses nicht eingehalten werden können. Die möglichen Abweichungen von den Abstandsflächenvorgaben der BayBO werden so ausgelegt, dass sowohl innerhalb als auch außerhalb des Planareals gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet werden. D.4.5.3. Tiefgaragen, Stellplätze, Nebenanlagen Mit der Zulässigkeit von Nebenanlagen, Garagen und Stellplätzen nur innerhalb der durch Baugrenzen bzw. Baulinien festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen soll ein hohes Maß an Freiraumqualität und Stadtgestalt auf den privaten Grundstücksflächen gesichert werden. Dieser Zielsetzung trägt auch die unterirdische Führung von Ver- und Entsorgungsleitungen und damit der Ausschluss ortsbildstörender Einrichtungen (Masten, etc.) Rechnung. Auch die Unterbringung von Abfallund Wertstoffbehältern im Gebäude oder in vom Straßenraum bzw. von öffentlichen Grünflächen aus nicht einsehbaren Konstruktionen verbessert das Erscheinungsbild des Gebietes in erheblichem Maße. Die nur als versenkte bzw. in Gebäuden integrierte Anlagen zulässigen Wertstoffcontainer tragen dieser Anforderung ebenfalls Rechnung. D.4.5.4. Gestaltungsfestsetzungen, Einfriedung Die Bestimmungen zu Einfriedungen sollen eine einheitliche gestalterische und grünordnerische Fassung des Straßenraumes und der linearen, bahnbegleitenden Grünachse gewährleisten. Mit den Festsetzungen bezüglich der Werbeanlagen kann eine Verunstaltung des Straßen- und Stadtbildes in den neuen Baugebieten vermieden werden. Um den neuen Gebäuden keine unpassende kommerzielle Prägung zu verleihen, wird eine zurückhaltende Gestaltung von Werbeanlagen angestrebt. Die Architektur der geplanten Gebäude soll grundsätzlich im Vordergrund stehen.
D.4.6. Grünordnungs- und Freiflächenkonzept Neben der angestrebten strukturellen Integration der Ladehöfe in die benachbarten gründerzeitlichen Wohn- und sonstigen Innenstadtviertel, soll das Plangebiet insbesondere auch zu einem stark durchgrünten Teil der südlichen Innenstadt arrondiert werden. Die im Vergleich zur gründerzeitlichen Blockrandbebauung vorgesehenen größeren Gebäudeabstände und die grünen Blockinnenbereiche ermöglichen eine großzügige Durchgrünung des Areals. Mit der Ausweisung einer zusammenhängenden und mit der Umgebung korrespondierenden, linearen, öffentlichen Grünstruktur entlang der Bahnlinie vom mittleren zum inneren Ladehof soll eine Grünvernetzung des Areals der ehemaligen Ladehöfe mit der Umgebung gewährleistet werden. Innerhalb dieser Grünachse soll im Bereich des äußeren Ladeho© Stadtplanungsamt Augsburg aspanjar, M:\Bebauungspläne\Nord\476\Aufstellung\Verfahren\Aufstellungsbeschluss\Endfassung\a_a_textteil_2010-07-01.doc
fes auch ein Kinderspielplatz für die Altersklasse 6 -12 ausgebildet werden (Fläche ca. 800 - 1.000 m²). Der gesamte Grünzug soll locker mit Bäumen überstellt werden. Das grünordnerische Konzept verfolgt darüber hinaus insbesondere eine intensive Eingrünung des Plangebietes unter Einbeziehung erhaltenswerter Gehölzbestände entlang der Herman-, Stetten- und Alpenstraße sowie im Bereich der Siegau-Flächen. Die neuen Erschließungsstraßen sowie nicht bepflanzte Bereiche entlang der bestehenden Verkehrswege werden mit begleitenden Baumreihen versehen. Im Rahmen der Konkretisierung der Planung soll auch für die geplanten Fußgänger- und verkehrsberuhigten Bereiche sowie Quartiersplätze eine teilweise Überstellung dieser Flächen mit Bäumen angestrebt werden. Die im äußeren Ladehof im Böschungsbereich der Stettenstraße und am Übergang zu den Wohngrundstücken entlang der Alpenstraße vorhandenen Biotope werden weiterhin erhalten. Durch die Ausweisung dieser Bereiche als „Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ wird ihr Fortbestand dauerhaft gesichert. Mit den geplanten grünordnerischen Maßnahmen soll in Verbindung mit den neuen Wegebeziehungen und quartiersprägenden Platzflächen eine hohe Aufenthaltsqualität in dem bislang nahezu unzugänglichen und wenig ansprechenden Areal der ehemaligen Ladehöfe sichergestellt werden.
D.4.7. Verkehrliche Erschließung D.4.7.1. Verkehrliche Randbedingungen Die ehemaligen Ladehöfe weisen mit ihrer zentralen Lage in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof und dem Königsplatz grundsätzlich eine exzellente Erreichbarkeit mit den öffentlichen Verkehrsmitteln und somit eine hohe Lagegunst auf. Gleichzeitig sind freie Kapazitäten im unmittelbar angrenzenden Straßennetz (Halder-, Herman-, Stetten-, Alpenstraße, etc.) begrenzt. Durch die planungsbedingte Mehrbelastung werden straßenbauliche Anpassungsmaßnahmen im direkten Umfeld der revitalisierten Ladehöfe erforderlich, damit der zusätzliche Verkehr zufriedenstellend abgewickelt werden kann: dies betrifft vor allem die Ertüchtigung der Anschlussstellen der neuen Straßen über die Ladehöfe an das bestehende Straßennetz. Nach den aktuellen Erkenntnissen des Tiefbauamts (Verkehrsmodell Augsburg vom April 2010) kann unter Berücksichtigung dieser Maßnahmen (z. B. Linksabbiegespur Stettenstraße) eine leistungsfähige Erschließung der geplanten Nutzungen gewährleistet werden. D.4.7.2. MIV Die Flächen des inneren und mittleren Ladehofs sollen für den MIV auch weiterhin über die Halder- und Hermanstraße erschlossen werden. In
diesem Zusammenhang soll eine neue Erschließungsstraße zwischen der Halder- und Hermanstraße ausgebildet werden. Diese Straße stellt mit einem zusätzlichen Anschluss an die Stettenstraße – unter der Gögginger Brücke hindurch - auch einen Baustein für das städtische Verkehrsprojekt Mobilitätsdrehscheibe Augsburg dar, da sie eine gewisse Entlastungsfunktion im Hinblick auf den Kaiserhof-Knoten am Königsplatz erfüllt. Die neue Verbindung wird vor allem für MIV-Nutzer interessant sein, die von Süden und Südosten aus den Hauptbahnhof erreichen möchten und damit künftig auf den Umweg über den Königsplatz verzichten können. Im Zuge der aktuellen Planung kann die rechtliche Sicherung dieser neuen Straßentrasse über die Ladehöfe sichergestellt werden. Für die geplanten Wohnnutzungen im mittleren Ladehof wird die Sekundärerschließung dieser Areale im weiteren Bauleitplanverfahren konkretisiert. Die Wohnnutzung auf den Siegau-Flächen kann unabhängig hiervon auch weiterhin über die Hermanstraße erschlossen werden. Die genaue Ausgestaltung der Verkehrsflächen des inneren und mittleren Ladehofes wird im Laufe des weiteren Bebauungsplanverfahrens konkretisiert. Die Flächen des äußeren Ladehofes werden für den MIV über die Stettenund die Alpenstraße erschlossen. Für die innere Erschließung des Areals wird in diesem Zusammenhang eine neue Erschließungsstraße ausgebildet, die in Gegenlage zur Gratzmüllerstraße an die Stettenstraße angebunden ist. Über diese neue Straße (Straßenbreite 6,50 m), die unter der Gögginger Brücke hindurch auch an die neue Verbindungsstraße (Halder/Hermanstraße) im Bereich des inneren und mittleren Ladehofs angebunden ist, wird die MIV-Erschließung des Sondergebiets sowie des westlichen Teilbereichs der Wohnbauflächen im WA 1 erfolgen. Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 1 (östlicher Teilbereich) und WA 2 ist die Erschließung über die Alpenstraße vorgesehen. Zudem ist zwischen diesen Bereichen auch noch eine Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ geplant, über die eine untergeordnete Erschließung der unmittelbar anliegenden Gebäude ermöglicht werden kann. Die genaue Ausgestaltung dieses Bereichs wird im Laufe des weiteren Verfahrens zum Entwurf des BP konkretisiert. D.4.7.3. ÖPNV Die bereits bestehende exzellente Erreichbarkeit des Plangebietes mit öffentlichen Verkehrsmitteln wird im Zuge der Realisierung der Mobilitätsdrehscheibe im Bereich von Hauptbahnhof und Königsplatz zukünftig noch weiter aufgewertet. In diesem Zusammenhang wird im Bereich des inneren Ladehofes auf den Flächen südlich des ABC-Parkhauses an der Halderstraße eine Neuordnung der Regionalbusverkehre zum Hauptbahnhof angestrebt. Auf einer dreiecksförmigen, über die neue Haupterschließungsstraße erschlos© Stadtplanungsamt Augsburg aspanjar, M:\Bebauungspläne\Nord\476\Aufstellung\Verfahren\Aufstellungsbeschluss\Endfassung\a_a_textteil_2010-07-01.doc
senen Fläche sollen zentrale Warteflächen für Regionalbusse und neue Haltestellen für das Einsteigen in verschiedene Regionalbuslinien angeboten werden. Die Abfahrt der Regionalbusse aus dem Haltestellen- und Wartebereich soll über den östlichen Teil des Bahnhofsvorplatzes in alle Richtungen möglich sein. Die konkrete Entwurfsplanung des neuen zentralen „Regionalbusbahnhofes“ erfolgt im weiteren Bebauungsplanverfahren in enger Abstimmung zwischen der Grundeigentümerin, den Regionalbusbetrieben und der Stadt. D.4.7.4. Ruhender Verkehr Für die einzelnen Nutzungen ist der Stellplatzbedarf entsprechend den bestehenden Richtwerten differenziert nach den verschiedenen Nutzungsarten und deren spezifischen Ansprüchen auf den jeweiligen Baugrundstücken nachzuweisen. Für den Stellplatznachweis gilt in diesem Zusammenhang grundsätzlich die GaStellV. Infolge der innerstädtischen Lage des Areals mit einem nur geringen Stellplatzangebot im öffentlichen Raum werden abweichend von der GaStellV noch zusätzliche Besucherstellplätze in einer Größenordnung von 10 % der nach GaStellV erforderlichen Stellplätze auf den Baugrundstücken gefordert. Die Bewältigung des ruhenden Verkehrs im SOEDW soll in einer Tiefgarage unter dem geplanten Gebäudekomplex erfolgen. Als Ergänzung zur Tiefgarage wird im Laufe des weiteren Verfahrens zum Entwurf des BP auch die Ausbildung von zusätzlichen ebenerdigen Stellplätzen in städtebaulich verträglicher Form geprüft. In den allgemeinen Wohngebieten und in den Flächen „Wohnen“ und „Büro/Dienstleistungen“ soll die Bewältigung des ruhenden Verkehrs vorwiegend in Tiefgaragen erfolgen. Bei der Ausgestaltung der neuen öffentlichen Räume werden auch noch zusätzliche öffentliche Parkplätze entlang der Straßen und Plätze ausgebildet. Darüber hinaus sollen im Bereich der Alpenstraße auch noch einige öffentliche Parkplätze zwischen den Bestandsbäumen auf der westlichen Straßenseite angeboten werden. D.4.7.5. Fuß- und Radwege Die Fuß- und Radwege, die das Plangebiet derzeit einrahmen, bleiben auch weiterhin erhalten. Entlang der Alpenstraße wird im Bereich des äußeren Ladehofs auf der Westseite der Straße ein neuer Gehweg angelegt. Im bislang für Fußgänger und Radfahrer nur bedingt durchlässigen Plangebiet wird mit der Planung eine größtmögliche Durchlässigkeit für diese Verkehrsteilnehmer angestrebt. Neben einer bahnbegleitenden Fuß- und Radwegeverbindung werden im Bereich des äußeren Ladehofes mehrere Durchlässe von der Stettenstraße und Alpenstraße zu dieser Wegeverbindung geschaffen. In ähnlicher Weise wird auch das Wohngebiet im mittleren Ladehof durchlässig gestaltet. Im Bereich des inneren Ladehofes findet die Fuß- und Radwegeverbindung ihre Fortsetzung in Richtung
Hauptbahnhof auf künftig boulevardartig ausgebildeten Flächen. Mit diesem „Boulevard“ soll ein neuer ansprechender Zugang des Hauptbahnhofes aus Richtung der neuen Baugebiete und auch der gründerzeitlichen Beethoven- und Bismarckviertel sichergestellt werden. Die genaue Ausbildung und Gestaltung der neuen Fuß- und Radwegeachse wird im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert. Über die im Plangebiet neu geplanten Geh-/Radwege sowie Fußgängerbereiche und Mischverkehrsflächen wird eine optimale Verknüpfung des Planareals mit der Innenstadt und den benachbarten gründerzeitlichen Wohnvierteln sichergestellt.
D.4.8. Immissionsschutz D.4.8.1. Lärmeinwirkungen Äußerer Ladehof Für eine erste Ermittlung und Beurteilung der auf das Plangebiet einwirkenden Schallimmissionen (Verkehr, Gewerbe) wurde für den Bereich des äußeren Ladehofs im Zuge der hierfür bereits vorangegangenen Rahmenplanung durch das Institut für Umweltschutz und Bauphysik, Obermeyer Planen + Beraten GmbH eine schalltechnische Vorabschätzung (Projekt Nr. 17150 vom 16.11.2009) durchgeführt. Als Grundlage für die Beurteilung der Schallimmissionen wurde das Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1 „Berechnungsverfahren, schalltechnische Orientierungswerte für die städtebauliche Planung“ vom Mai 1987 herangezogen. Dabei wurden folgende Orientierungswerte berücksichtigt: Allgemeines Wohngebiet: 50 dB(A) Tag und 45/40 dB(A) Nacht, Sondergebiet (unter Heranziehung der in diesem Fall maßgebenden Orientierungswerte eines Mischgebietes): 60 dB(A) Tag und 50/45 dB(A) Nacht.
Als relevante Schallquellen wurden bei der Untersuchung die Verkehrsgeräusche der angrenzenden Bahnlinien, der umliegenden Straßen und der Straßenbahnlinie in der Hermanstraße und auf der Gögginger Brücke berücksichtigt. Darüber hinaus wurden getrennt davon auch noch die Auswirkungen eines westlich des äußeren Ladehofs befindlichen Gewerbegebiets ermittelt und bewertet. Die Ergebnisse der durchgeführten Untersuchung zeigen, dass infolge des umgebenden Verkehrslärms im geplanten Sondergebiet im Nordwesten des äußeren Ladehofes die Orientierungswerte der DIN 18005 sowohl bei Tag als auch bei Nacht überschritten werden. Im geplanten Wohngebiet (WA 1 und WA 2) kommt es am Tag an einem Großteil der Gebäude und in der Nacht an den Fassaden aller Gebäude zu einer Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005.
Um geschützte Innenbereiche mit verringerten Schallimmissionen gewährleisten zu können, sind die Baukörper der Wohngebäude im Bereich WA 1 vorwiegend in Riegelbebauung und die Wohngebäude im Bereich WA 2 in Winkelbebauung angeordnet. Die der Bahnlinie zugewandten Fassaden sollen durch ihre Eigenabschirmung den nötigen Schutz für die im Inneren gelegenen Bereiche einschließlich der rückwärtigen Fassaden der betroffenen Baukörper sicherstellen. Als ergänzende Schallschutzmaßnahmen wurde von der Obermeyer GmbH das Schließen der Lücken zwischen den der Bahnlinie zugewandten Gebäuderiegeln durch eine gebäudehohe Schallschutzwand vorgeschlagen. Mit diesen aktiven Maßnahmen können geschützte Innenhöfe erreicht werden, zu welchen die Schlafräume und Kinderzimmer der Wohnungen orientiert werden können. Zusätzliche passive Maßnahmen wie das Anbringen von Lärmschutzfenstern, die Verwendung von Schallschutzdämmung und Schalldämmlüftern, die Errichtung vorgesetzter Wintergärten sowie eine geeignete Grundrissgestaltung der Wohnungen mit weniger lärmempfindlichen Raumnutzungen auf der den Bahnlinien zugewandten Seite können die Schallimmissionen weiter verringern. Hinsichtlich der auf Grundlage flächenbezogener Schallleistungspegel durchgeführten überschlägigen Berechnung möglicher Auswirkungen eines westlich des Planareals liegenden Gewerbegebiets hat sich gezeigt, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Allgemeines Wohngebiet sowohl tagsüber, als auch nachts innerhalb des äußeren Ladehofs eingehalten werden. Schutzmaßnahmen hinsichtlich gewerblicher Emissionen sind demzufolge nicht erforderlich.
Innerer und mittlerer Ladehof Für den inneren und mittleren Ladehof wurde eine erste Vorabschätzung der schalltechnischen Situation dieser Bereiche durch eine immissionstechnische Voruntersuchung des Büros Möhler + Partner (Bericht Nr. 0503054 vom November 2009) vorgenommen. In dieser Untersuchung wurde festgestellt, dass Wohnnutzungen im Bereich des inneren Ladehofes aufgrund der Verkehrslärmeinwirkungen (Schiene, Straße) und der Anlagengeräusche im Umfeld (Parkhaus) kaum darstellbar sind und bei schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen (Büroräume, etc.) passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden. Für die geplante Wohnnutzung im mittleren Ladehof stellt sich die Lärmsituation ähnlich der geplanten Wohnbebauung im äußeren Ladehof dar. Zur Abschirmung der Verkehrsgeräusche schlägt der Gutachter auch für diesen Bereich eine weitestgehend geschlossene, riegelartige Bebauung sowie ergänzende aktive (Schallschutzwand zwischen Gebäuden) bzw. passive Schallschutzmaßnahmen vor.
Schallschutzmaßnahmen, Lärmemissionskontingente SOEDW Unter Berücksichtigung von aktiven und passiven Schallschutzmaßnahmen, die im weiteren Verfahren durch eine Fortschreibung der bereits vorliegenden schalltechnischen Untersuchung noch zu konkretisieren sind, ist davon auszugehen, dass die geplante bauliche Nutzung mit den Belangen des Schallschutzes vereinbar ist. Darüber hinaus ist grundsätzlich zu beachten, dass es sich bei dem Plangebiet um eine innerstädtische Großstadtlage handelt, wo „ruhige“ Wohnnutzungen nur eingeschränkt realisierbar sind. Im Rahmen der Fortschreibung der schalltechnischen Untersuchung im weiteren Verfahren zum Entwurf des BP werden neben den Auswirkungen auf den inneren und mittleren Ladehof auch die für das geplante Sondergebiet zulässigen Lärmemissionskontingente LEK gemäß DIN 45691 ermittelt. Die für das Sondergebiet zulässigen Lärmemissionskontingente werden dabei so ausgelegt, dass auch unter Berücksichtigung bereits vorhandener gewerblicher Geräusche weiterhin gesunde Wohnverhältnisse an den schutzbedürftigen Nutzungen im Plangebiet selbst und in Nachbarschaft des Plangebiets gewährleistet werden können. D.4.8.2. Emissionen aus Tiefgaragen Hinsichtlich von Tiefgaragen und deren Ein- und Ausfahrten kann im Rahmen des Bebauungsplans noch keine abschließende Beurteilung und Bewertung deren möglicher schalltechnischer Auswirkungen auf ggf. benachbarte schutzbedürftige Nutzungen erfolgen, da eine Konkretisierung der Lage der Tiefgaragenzufahrten und der genauen Größe der Tiefgaragen erst im Rahmen der nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren möglich ist. Zur Minderung der Geräuschentstehung bei Tiefgaragen sollen Tiefgaragenein- und -ausfahrten grundsätzlich eingehaust und die Decken und Wände dieser Einhausung Schall absorbierend verkleidet werden. D.4.8.3. Elektrische und magnetische Felder Erste Untersuchungen der elektrischen und magnetischen Felder durch das Ingenieurbüro Möhler + Partner (Bericht Nr. 050-2980 vom Juli 2009 bzw. Nr. 050-3054 vom November 2009) kommen zu dem Ergebnis, dass von der benachbarten Bahnlinie grundsätzlich niederfrequente elektrische und magnetische Felder ausgehen. An den der Bahnlinie zugewandten Gebäudeseiten der auf den Ladehöfen geplanten Gebäude können bei Abständen von unter 10 m vom nächstgelegenen Gleis die Vorsorgewerte der Strahlenschutzkommission überschritten werden. Es wird empfohlen, dass im inneren Ladehof unmittelbar an der Bahn schutzbedürftige Räume, die zum dauerhaften Aufenthalt von Kindern dienen, in der ersten Bebauungsreihe möglichst an den von der Bahn abgewandten Gebäudeseiten untergebracht werden. Die Planung reagiert auf diese Umwelteinwirkung, indem die Wohngebiete und -Gebäude mit ca. 40 m einen erheblich größeren Abstand zur Bahnlinie einhalten und indem im inneren Ladehof an der Bahn keine Wohnnutzungen vorgesehen werden.
Darüber hinaus können kurzzeitige Spitzenfeldstärken der magnetischen Flussdichte an der bahnnächsten Bebauung bis zu einem Abstand von ca. 120 m vom nächstgelegensten Gleis zu Störungen empfindlicher elektrischer Geräte führen. Aufgrund der ermittelten Feldstärken sind ansonsten keine schädlichen Umwelteinwirkungen durch elektrische und magnetische Felder im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu erwarten. D.4.8.4. Erschütterungen Im Zuge der Rahmenplanung zum äußeren Ladehof wurde durch das Institut für Umweltschutz und Bauphysik, Obermeyer Planung und Beraten GmbH auch eine erschütterungstechnische Untersuchung (Projekt Nr. 17150 vom 21.01.2009) für diesen Bereich vorgenommen. Die Ergebnisse dieser Prognoseberechnungen zeigen, dass im Nahbereich der Gleisanlage mit Überschreitungen der Beurteilungskriterien im Beurteilungszeitraum Nacht hinsichtlich der Erschütterungsbelastung für Wohngebiete sowie beim sekundären Luftschall (Maximal- und Mittelungspegel) zu rechnen ist. In der Untersuchung wurde daher empfohlen, einen Abstand von mindestens 15 m von der Wohnbebauung zum nächstgelegenen Gleis einzuhalten. Dieser Empfehlung kann mit den geplanten reinen Wohngebäuden vollumfänglich entsprochen werden (Abstand ca. 40 m). Für den inneren und mittleren Ladehof wurde durch das Büro Möhler + Partner eine erste erschütterungstechnische Voruntersuchung (Bericht Nr. 050-3054 vom November 2009) durchgeführt. Um die Einhaltung der Anhalts- bzw. der Richtwerte für Erschütterungen und sekundären Luftschall gewährleisten zu können, wurde für Büronutzungen, etc. ein Mindestabstand von 10 m im inneren Ladehof bzw. 21 m im mittleren Ladehof jeweils bezogen auf die Gleisachse des nächstgelegenen Durchgangsgleises vorgeschlagen. Bei Wohnnutzungen beträgt dieser Mindestabstand 42 m (innerer Ladehof) bzw. 50 m (mittlerer Ladehof). Wo diese vorläufigen Abstandsempfehlungen unterschritten werden, soll im Zuge der Planung von Gebäuden die tatsächliche Erschütterungssituation untersucht und ggf. bautechnische Gegenmaßnahmen ergriffen werden. D.4.8.5. Luftschadstoffe Als wesentlich die Luftqualität im Plangebiet beeinflussende Strukturen/Nutzungen sind die umliegenden Straßen (Stetten-, Halder-, Herman-, Gögginger Straße) zu nennen. Im Luftreinhalteplan der Stadt Augsburg ist für diese Straßenzüge derzeit von keiner Überschreitung des gültigen Jahresmittelwertes auszugehen. Denkbare Auswirkungen der Luftqualität bestehen bei Durchführung der Planung insbesondere durch Schadstoffemissionen aufgrund des zusätzlichen Verkehrsaufkommens. Um die Feinstaubimmissionen zu verringern, wird der Einsatz von Festbrennstoffen für Kleinfeuerungsanlagen auf die Verwendung umweltfreundlicher Holzpellets beschränkt.
D.5. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung
Die Thematik der Anpassung an die Ziele der übergeordneten Planung ist in diesem Bebauungsplan vor allem hinsichtlich der neuen Einzelhandelsnutzung relevant. Die im Plangebiet vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen folgen der Zielsetzung des Regionalplanes der Region Augsburg (B II Nr. 3.2 mit Begründung), wonach auf Stärkung der Einzelhandelszentralität des Oberzentrums Augsburg hingewirkt werden soll. Zudem soll laut LEP (B II Nr. 1.2.1.2) die Ausweisung von Einzelhandelsgroßprojekten in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen und die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigen. Der im äußeren Ladehof geplante Standort für eine großflächige Einzelhandelsnutzung (SOEDW) weist diese städtebauliche Integration auf, zumal er ideale verkehrliche Voraussetzungen (ÖPNV-Anbindung über verschiedene Buslinien und die Straßenbahnlinie 1, Anbindung ans örtliche und überörtliche Straßennetz über die Stetten- und Hermanstraße) besitzt. Zudem befindet sich der Standort in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang innerhalb der gründerzeitlichen Wohnquartiere des Beethoven- und Bismarckviertels (Innenstadtnähe mit wesentlichen verdichteten Wohnanteilen und entsprechend anteilig hohem fußläufigen Einzugsbereich). Die benachbarten neugeplanten Wohngebiete stärken zusätzlich diese städtebaulich integrierte Lage der Einzelhandelsnutzungen. Die von der aurelis Asset GmbH beauftragte CIMA Beratung + Management GmbH kommt in einer Begutachtung vom 20.10.2009 mit Ergänzungen vom 16.04.2010 darüber hinaus zu dem Ergebnis, dass die Ansiedlung eines integrierten Nahversorgungsstandortes an der Stettenstraße aus Sicht einer zentrenorientierten, wohnortnahen Versorgungsstruktur in Augsburg bis zu 2.500 m² Verkaufsfläche funktional ist und keine städtebaulich unerwünschten Auswirkungen auf die vorhandene Zentrenstruktur hat. Das an einem integrierten Standort geplante Vorhaben kann eine wichtige Funktion der wohnortnahen Grundversorgung übernehmen und entspricht damit den Zielen einer zentrenorientierten Einzelhandelsentwicklung. Die CIMA geht aufgrund ihrer Standort- und Betriebskenntnis davon aus, dass auch bei der veränderten Wettbewerbssituation sämtliche Bestandsbetriebe in der Innenstadt auch weiterhin eine ausreichende ökonomische Tragfähigkeit aufweisen werden. Eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der Innenstadt von Augsburg und der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich ist durch die geplanten Einzelhandelsnutzungen nicht gegeben, sondern es wird vielmehr erwartet, dass die Versorgungslage in den
umgebenden gründerzeitlichen Wohnquartieren (Beethovenviertel, Bismarckviertel) dadurch verbessert wird. Das Konzept für die Entwicklung des Augsburger Einzelhandels wird derzeit von der Stadtverwaltung fortgeschrieben. Die Ladehöfe werden bei der Entwicklung dieses Konzepts bereits als neuer Einzelhandelsstandort berücksichtigt. Im bisherigen Konzept war für die Ladehöfe eine Verkaufsfläche von etwa 3.000 m² vorgesehen. Die abschließende Überprüfung der Raumverträglichkeit des Vorhabens wird durch die Regierung von Schwaben als höhere Raumordnungsbehörde im parallel laufenden FNP-Änderungsverfahren nach Durchführung des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens gemäß § 4 Abs. 1 BauGB vorgenommen.
D.6. Auswirkungen auf Nachbargemeinden
Unter Berücksichtigung der Lage, der Größe und der Erschließung des Vorhabens sind unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Ordnung der Nachbargemeinden nicht zu erwarten.
D.7. Ver- und Entsorgung
D.7.1. Wasserver- und Abwasserentsorgung Die Wasser- und Löschwasserversorgung des Plangebietes erfolgt durch Heranführen bzw. Neuverlegung von Wasserleitungen. Die Entwässerung des Plangebietes ist im Trennsystem über den Anschluss an die an das Plangebiet angrenzenden Leitungen vorgesehen. Die Ableitung der Abwässer aus dem neuen Quartier wird durch den Bau eines neuen Kanalnetzes im Plangebiet gewährleistet. Die Ver- und Entsorgung wird im weiteren Verfahren in Abstimmung mit dem Tiefbauamt konkretisiert.
D.7.2. Niederschlagswasserbehandlung Grundsatz der Niederschlagswasserbehandlung ist unter wasserwirtschaftlichen Aspekten die Vermeidung weiterer Bodenversiegelungen und die Erhaltung bzw. Förderung der Versickerungsfähigkeit von Flächen. Dies dient neben der Grundwasserneubildung der Entlastung des Kanalnetzes und der Kläranlage sowie der Verringerung von Abflussspitzen in Gewässern. Die Oberflächenversiegelung ist im Plangebiet auf ein zielgerechtes Mindestmaß auszulegen. Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser muss daher im Interesse eines vorsorgenden Umweltschutzes im Einklang mit den fachgesetzlichen Vorgaben und den einschlägigen technischen Regelwerken dem Untergrund zugeführt werden.
Die Möglichkeiten zur Versickerung werden in Abstimmung mit der Stadtentwässerung Augsburg im weiteren Verfahren konkretisiert. Grundsätzlich muss vor einer Versickerung von Niederschlagswasser die Altlastenfreiheit des Untergrundes sichergestellt werden, damit gewährleistet ist, dass keine gefährlichen Auswaschungen ins Grundwasser möglich sind. Die Altlastenfreiheit ist in Abstimmung mit dem Umweltamt und der zuständigen Fachbehörde (Wasserwirtschaftsamt Donauwörth) im weiteren Verfahren sicherzustellen.
D.7.3. Stromversorgung Die Stromversorgung kann über das anliegende Leitungsnetz der Stadtwerke Augsburg Energie GmbH bzw. über das Heranführen neuer Leitungen an das Plangebiet sichergestellt werden. Die Lage erforderlicher neuer Trassen mit Versorgungs- und Informationskabeln hängt vom Lastschwerpunkt und den technischen Vorgaben der Stadtwerke Augsburg Energie GmbH ab. Abhängig vom Leistungsbedarf der zukünftigen Nutzungen ist ggf. die Errichtung einer oder mehrerer Transformatorenstationen notwendig. Im Bereich des inneren / mittleren Ladehofes besteht eine unterirdische Infrastrukturanlage der Deutschen Bahn AG, deren Fortbestand bei der weiteren Konkretisierung der Planung zu berücksichtigen ist.
D.7.4. Gasversorgung Die Gasversorgung kann über das Heranführen neuer Leitungen an das Plangebiet gewährleistet werden.
D.7.5. Müllentsorgung Die Müllentsorgung des Plangebietes ist über die städtischen Entsorgungssysteme gesichert und kann über die vorhandenen bzw. geplanten Verkehrswege abgewickelt werden.
D.8. Umweltbericht
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen muss gemäß § 2 Abs. 4 BauGB für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1 a BauGB zwingend eine Umweltprüfung durchgeführt werden. Dabei sind die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln und in einem Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten. Dieser Umweltbericht ist gemäß § 2 a BauGB der Begründung zur Bauleitplanung als gesonderter Teil beizufügen. Entsprechend dem Stand des Verfahrens sind
in dem Umweltbericht die auf Grund der Umweltprüfung ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes darzulegen. Auf Basis einer Erfassung der aktuellen Nutzungen und Vegetationstypen im Plangebiet sowie von vorliegenden Sekundärdaten (z. B. Altlastenuntersuchung, schalltechnische und erschütterungstechnische Voruntersuchung) wurde eine erste Abschätzung der Auswirkungen auf die Belange des Umweltschutzes vorgenommen. Diese Abschätzung wird als Grundlage für den vorläufigen Umweltbericht herangezogen. Die Konkretisierung der Auswirkungen und deren Bewertung erfolgt im weiteren Verfahren. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufgefordert. In einem gesonderten sogenannten "Scopingtermin" werden darüber hinaus sowohl der Umfang als auch der Detaillierungsgrad der Umweltprüfung mit den betroffenen Behörden und sonstigen betroffenen Trägern öffentlicher Belange erörtert. D.8.1. Einleitung D.8.1.1. Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele der Planung Siehe hierzu Kapitel D. 1. "Anlass der Planung" und D. 4. "Ziele der Planung, Planungskonzept und wesentliche Auswirkungen der Planung". D.8.1.2. Darstellung der im Fachrecht festgelegten Umweltziele und deren Berücksichtigung Siehe hierzu Kapitel D 2.2. „Bestehende Strukturen, Topografie und Vegetation“, D. 3. „Planungsrechtliche Ausgangssituation“ und D. 4. „Ziele der Planung, Planungskonzept und wesentliche Auswirkungen der Planung“. D.8.2. Beschreibung und Bewertung der ermittelten Umweltauswirkungen D.8.2.1. Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustandes Siehe hierzu Kapitel D. 2. „Beschreibung des Planbereiches“ und D.4.8. „Immissionsschutz“. In Teilbereichen des Planareals sind anthropogene Auffüllungen anzutreffen. Siehe hierzu auch unter D.8.2.2. Schutzgut Boden. D.8.2.2. Entwicklungsprognose des Umweltzustandes bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung Außer der vorgesehenen Entwicklung des Areals für Sonder-, gemischte und Wohnnutzung einschließlich zugehöriger Grün- und Verkehrsflächen könnte der Bereich des inneren und mittleren Ladehofes bei Nichtdurchführung der Planung nach Abschluss des Freistellungsverfahrens und Freistellung des Geländes im Rahmen des § 34 BauGB einer gewissen baulichen Entwicklung entsprechend der heterogenen Umgebung zuge-
führt werden, sofern gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erreicht werden können und eine gesicherte Erschließung gegeben ist. Hierbei ist im Rahmen einer möglichen stufenweisen Realisierung von Einzelvorhaben (ohne Bauleitplanung) allerdings mit etwas negativeren Auswirkungen zu rechnen. Für den äußeren Ladehof wäre von einem Fortbestand der bestehenden Brachfläche auszugehen. Eine bauliche oder sonstige Entwicklung wäre aufgrund der planungsrechtlichen Einstufung der Flächen des äußeren Ladehofes als „Außenbereich im Innenbereich“ gemäß § 35 BauGB nicht möglich. Nachfolgend werden mögliche Umweltauswirkungen der beiden Planungsalternativen auf die einzelnen Schutzgüter dargestellt. Für die bestehenden überplanten Verkehrsflächen (Herman-, Stetten- und Alpenstraße) und Bauflächen (Parkhaus an Halderstraße, Wohngebäude auf Siegau-Flächen) kann bei Nichtdurchführung der Planung von einem Fortbestand des derzeitigen Zustandes ausgegangen werden. Im Zuge der Umsetzung der Planung sind für diese Bereiche nach aktuellem Kenntnisstand keine nachhaltigen oder erheblichen Veränderungen für die zu untersuchenden Schutzgüter zu erwarten. Im Rahmen der nachfolgenden Beurteilung sind diesbezüglich keine weitergehenden Aussagen erforderlich.
Schutzgut Mensch Der Planbereich wird durch den Verkehrslärm auf der unmittelbar benachbarten Bahnstrecke Augsburg-München und den umliegenden Hauptverkehrswegen bereits stark beeinträchtigt. In einer ersten schalltechnischen Untersuchung durch das Institut für Umweltschutz (Projekt Nr. 17150 vom 16.11.2009) wurden für den Bereich des äußeren Ladehofes an einem Großteil der geplanten Gebäude während des Tagzeitraums und bei allen Gebäuden während der Nacht Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 festgestellt. Nach den Ergebnissen einer ersten Voruntersuchung durch das Büro Möhler + Partner (Bericht Nr. 050-3054 vom November 2009) kann für den inneren und mittleren Ladehof von einer ähnlich ungünstigen schalltechnischen Ausgangssituation ausgegangen werden. Durch die Festsetzung aktiver und passiver Schutzmaßnahmen und Konkretisierung dieser durch ergänzende schalltechnische Untersuchungen im weiteren Verfahren können unter Berücksichtigung der innerstädtischen Großstadtlage des Plangebiets gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden (siehe auch D.4.8. „Immissionsschutz“). Schadstoffimmissionen sind sowohl durch den Betrieb der geplanten Einzelhandels- und sonstigen Einrichtungen sowie durch den mit den geplanten Nutzungen verbundenen, zusätzlichen Kraftfahrzeugverkehr möglich. Weitergehende Untersuchungen hierzu erfolgen im Rahmen des
weiteren Verfahrens zum Entwurf des BP (siehe auch D.4.8. „Immissionsschutz“). Nach den vom Büro Möhler + Partner bereits durchgeführten Untersuchungen (Bericht Nr. 050-2980 vom Juli 2009, Bericht Nr. 050-3054 vom November 2009) sind keine schädlichen Umwelteinwirkungen durch elektrische und magnetische Felder im Sinne des BundesImmissionsschutzgesetzes zu erwarten. Lediglich an der am nächsten zu den Gleisanlagen gelegenen Bebauung können ggf. Störungen von besonders empfindlichen Geräten auftreten. Hinsichtlich möglicher erschütterungstechnischer Einwirkungen wurde im Ergebnis einer für den äußeren Ladehof vom Institut für Umweltschutz und Bauphysik, Obermeyer Planen + Beraten GmbH bereits durchgeführten Untersuchung (Projekt Nr. 17150 vom 21.01.2009) die Einhaltung eines Abstands von mindestens 15 m vom nächstgelegensten Gleis für Allgemeine Wohnbebauung empfohlen. Dieser Abstand wird im Plangebiet mit den allgemeinen Wohngebieten eingehalten. In einer ersten Voruntersuchung durch das Büro Möhler + Partner (Bericht Nr. 0503054 vom November 2009) wurden auch für den inneren und mittleren Ladehof vorläufige Empfehlungen zu Mindestabständen gegeben. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Ausführungen unter D.4.8. „Immissionsschutz“ verwiesen. Mit den geplanten Einzelhandels- und sonstigen Einrichtungen wird die Nahversorgungs- und sonstige Versorgungssituation für die umliegenden gründerzeitlichen Beethoven- und Bismarckviertel stark verbessert. Die Durchlässigkeit und Anbindung des bislang weitestgehend eingefriedeten Areals wird erheblich verbessert. Mit der Umsetzung der Planung, insbesondere der öffentlichen Grün- und Freibereiche, kann ein höherer Wohnwert für die umliegenden Wohnquartiere gewährleistet werden. Hinsichtlich der Altlastensituation des Planareals wird auf die Ausführungen zum Schutzgut Boden verwiesen. Bei Nichtdurchführung der Planung würde das Areal des äußeren Ladehofes weiterhin als für die Öffentlichkeit nur bedingt zugängliche Brachfläche verbleiben. Eine Entwicklung von zusätzlichem Wohnraum sowie von Nahversorgungs- und sonstigen Angeboten wäre nicht möglich. Für den inneren und mittleren Ladehof wäre bei Nichtdurchführung der Planung mit ähnlichen Auswirkungen wie bei deren Realisierung für das Schutzgut Mensch zu rechnen.
Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Infolge der bislang erfolgten intensiven Nutzung der ehemaligen Ladehöfe als Umschlagplatz Schiene/Straße (äußerer Ladehof anschließend Zwischennutzung als Schüttgut-Zwischenlager) und der damit verbunde-
nen großflächigen Versiegelung des Planareals, beschränkt sich der Vegetationsbestand auf einige wenige Randbereiche und unversiegelten Bereiche des Areals. Im inneren und mittleren Ladehof finden sich naturnahe Elemente insbesondere an gehölzbestandenen Böschungen westlich und südlich des Hermanfriedhofs. Wie die vorhandenen stillgelegten Gleisanlagen (Initialvegetation, Ruderalfluren, Altgrasbestände) und eine dominante Esche auf den „Siegau-Flächen“, sind diese zu großen Teilen in der Stadtbiotopkartierung erfasst (Biotop Nr. A-1426-001, A-1427-001, A-1428-001 und A-1429-018). Im äußeren Ladehof bestehen im Böschungsbereich zur Stettenstraße sowie am Übergang zu den Wohngrundstücken an der Alpenstraße zwei bereits in der Stadtbiotopkartierung erfasste Biotope (A-1428-002, A-1352-002), deren Fortbestand weiterhin gesichert ist. Die Herman-, Stettenstraße und die Alpenstraße sind durch straßenbegleitende Baumreihen unterschiedlichen Alters und Zustandes gefasst. Im Bereich der wenigen vorhandenen Vegetationsstrukturen sowie auf den mageren Schotterflächen entlang der teilweise im Plangebiet bereits vorhandenen bahnbegleitenden Lärmschutzwand, weist das Planareal partiell ein gewisses Lebensraumpotential für Vögel, Reptilien, etc. auf. Daher wird derzeit eine faunistische/floristische Untersuchung des Plangebiets vorgenommen und die Ergebnisse dieser Untersuchung zum Entwurf des BP entsprechend berücksichtigt. Im Zuge der Umsetzung der geplanten Nutzungen müssen einige vorhandene Bäume und Gehölze gerodet werden, um die Bebaubarkeit in der geplanten Form zu ermöglichen. Mit den vorgesehenen Grün- und Freiflächen und den darin geplanten Neupflanzungen ist davon auszugehen, dass dieser Verlust ausgeglichen werden kann. Zudem wird mit den neuen Grünstrukturen entlang der Bahnlinie eine wirkungsvolle Biotop/Grünvernetzung mit den umliegenden gründerzeitlichen Wohnquartieren und sonstigen Innenstadtquartieren sichergestellt. Bei Nichtdurchführung der Planung würden die Brachflächen im äußeren Ladehof auch weiterhin beibehalten und blieben der natürlichen Sukzession überlassen. Infolge fehlender Öffnung dieses Areals, wäre keine Grünvernetzung mit den umliegenden Wohnquartieren möglich. Für den inneren und mittleren Ladehof wäre bei Nichtdurchführung der Planung mit ähnlichen Auswirkungen wie bei deren Realisierung für das Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt zu rechnen – allerdings würde eine kohärente Grünplanung fehlen.
Schutzgut Boden Im Plangebiet ist aufgrund der bisherigen intensiven Nutzung des Areals von einem stark gestörten bzw. anthropogenen Bodenaufbau auszugehen. Der Versiegelungsanteil ist derzeit bereits sehr hoch. Die gegenwär-
tige Bedeutung des Plangebiets für das Schutzgut Boden ist damit insgesamt als sehr gering einzuschätzen. Zur Erfassung möglicherweise im Boden vorhandener Altlasten und Bewertung deren möglicher Auswirkungen auf die weitere Nutzung wurde von der Planungsgesellschaft Bodensanierung Homburg mbH eine orientierende Untersuchung (Bericht Nr. P 129/2 vom April 1998) sowie darauf aufbauend von der DB Verkehrsbau Logistik GmbH eine Detailuntersuchung (Projekt Nr. P 30043aug vom Januar 2001) durchgeführt. Die Ergebnisse der orientierenden Untersuchung zeigen, dass im Planbereich anthropogene Auffüllungen (Ziegel-, Asche- und Schlackereste) mit mittleren Mächtigkeiten von 0,95 m anzutreffen sind. Im Rahmen der anschließenden Detailuntersuchung wurden die ermittelten Verdachtsflächen u. a. noch auf die Parameter MKW und PAK sowie auf Schwermetalle untersucht. Die Untersuchungen ergaben einen hohen Anteil an Z.0- (46,0 %) und Z.1.1-Material (42,5 %), einen mittleren Anteil an Z.1.2-Material (10,0 %) sowie geringe Anteile an Z.2.-Material (0,7 %) und Material > Z.2. (0,8 %). Demzufolge ist der Großteil der untersuchten Flächen gering oder gar nicht belastet. Für einzelne, wenige Verdachtsflächen sind im weiteren Verfahren aufgrund der geplanten sensiblen Nutzungen (Wohnen, Spielplatz, etc.) noch ergänzende Untersuchungen durchzuführen. Altlasten, von denen Gefährdungen für Schutzgüter ausgehen, sind im Plangebiet auf Grundlage der bisherigen Untersuchungen nicht bekannt. Die eher geringen Belastungen des Bodens beschränken sich auf die oberflächennahen anthropogenen Auffüllungen. Zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden die erforderlichen Maßnahmen zur Sanierung dieser geringen und oberflächennahen Belastungen sowie bei ggf. auftretenden Altlasten oder schädlichen Bodenveränderungen im weiteren Verfahren abgestimmt. Mit der Planung wird sich der Versiegelungsanteil im Plangebiet nicht nachteilig verändern. Vielmehr wird künftig ein höherer Anteil an ungestörten Bereichen (Grünflächen, etc.) entstehen. Der im Zuge der Umsetzung der Planung erfolgende Eingriff in den Boden ist demzufolge nicht erheblich. Bei Nichtdurchführung der Planung würde die Brachfläche des äußeren Ladehofes im Bestand erhalten bleiben. Die Entwicklung weitestgehend ungestörter, entsiegelter Bereiche wäre auf diesem Areal nicht zu erwarten. Die hier vorhandenen anthropogenen Auffüllungen würden auch weiterhin im Untergrund verbleiben. Für den inneren und mittleren Ladehof wäre bei Nichtdurchführung der Planung mit ähnlichen Auswirkungen wie bei deren Realisierung für das Schutzgut Boden zu rechnen.
Schutzgut Wasser In Folge des bereits vorliegenden hohen Versiegelungsgrades des Plangebiets ist die Grundwasserneubildungsrate im Areal bereits erheblich beeinträchtigt. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Vorbelastungen für das Grundwasser durch die großflächige Versiegelung und die im Gebiet teilweise vorhandenen anthropogenen Auffüllungen (siehe Schutzgut Boden) wird die gegenwärtige Bedeutung des Plangebiets für das Schutzgut Wasser gering eingeschätzt. Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Im Zuge der Realisierung der Planung soll sämtliches anfallende, nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser weitestgehend zur Versickerung gebracht werden. In Verbindung mit den neu entstehenden Grünflächen kann die Grundwasserneubildungsrate im Plangebiet nachhaltig erhöht werden. Eine nachhaltige Beeinträchtigung des Grundwasserstroms durch die geplante Bebauung ist infolge des großen Grundwasserabstands (> 10,5 m) nicht zu erwarten. Im Zuge der Entwicklung des Plangebietes und der damit bauseits verbundenen Beseitigung großer anthropogener Auffüllungsanteile wird eine potentielle Verbesserung für das Grundwasser erwirkt. Bei Nichtdurchführung der Planung würde die bestehende, starke Einschränkung (Versiegelung, Verdichtung) für das Schutzgut Wasser im äußeren Ladehof weiterhin aufrechterhalten. Die Entwicklung ungestörter, natürlicher Bereiche wäre lediglich im Bereich des inneren und mittleren Ladehofes zu erwarten.
Schutzgut Luft/Klima Hinsichtlich der lufthygienischen Situation im Plangebiet wird auf die Ausführungen zum Schutzgut Mensch verwiesen. Das Plangebiet ist durch die in Nachbarschaft bereits bestehende, dichte Bebauung und großflächige Versiegelung (Aufheizeffekt), die zu Einschränkungen beim Luftaustausch und Temperaturausgleich führt, bereits klimatisch vorbelastet. Das Plangebiet ist aufgrund der bestehenden Vorbelastungen lufthygienisch und klimatisch als gering bedeutsam einzustufen. Die geplanten linearen Grünstrukturen entlang der Bahnlinie lassen eine Verbesserung des Luftaustausches innerhalb des dicht bebauten Gründerzeit-/Innenstadtquartiers erwarten. Grundsätzlich werden die im Plan© Stadtplanungsamt Augsburg aspanjar, M:\Bebauungspläne\Nord\476\Aufstellung\Verfahren\Aufstellungsbeschluss\Endfassung\a_a_textteil_2010-07-01.doc
gebiet geplanten Grünflächen und Gehölze langfristig eine ausgleichende Wirkung entfalten. Bei Nichtdurchführung der Planung wären keine relevanten Auswirkungen auf die Schutzgüter Luft/Klima zu erwarten.
Schutzgut Landschaft Das Landschafts-/Ortsbild wird, abgesehen von den wenigen Gehölzbeständen, im Wesentlichen von den vorhandenen Betriebsgebäuden / Lagerhallen, Hof- und Verkehrsflächen sowie von großflächigen Kiesflächen geprägt, die infolge der bis vor kurzem noch im äußeren Ladehof erfolgten Zwischennutzung als Schüttgut-Zwischenlager stark verdichtet sind. Der Gesamteindruck der ehemaligen Ladehöfe ist dabei wenig ansprechend, die Aufenthaltsqualität ist sehr gering. Die Belebung der Brachfläche und Integration dieser in die umliegenden gründerzeitlichen Wohn- und sonstigen Innenstadtquartiere wird sich insgesamt vorteilhaft auf die städtebauliche und landschaftsplanerische Gesamtsituation der südlichen Innenstadt auswirken. Die bisher nur bedingt gegebene „Durchlässigkeit“ des Areals wird mit der Planung erstmals geschaffen. Bei Nichtdurchführung der Planung würde die bestehende Brachfläche des äußeren Ladehofes weiterhin erhalten bleiben. Eine Verbesserung des Landschafts-/Ortsbildes wäre in diesem Bereich nicht zu erwarten. Lediglich im Bereich des inneren und mittleren Ladehofes wäre – freilich unter Verzicht auf ein hochwertiges städtebauliches Gesamtkonzept - von einer baulichen Nutzung durch neue Gebäude und zugehörige Freiflächen auf Grundlage von § 34 BauGB auszugehen.
Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Im Norden angrenzend zum Plangebiet liegt das als Baudenkmal geschützte Gebäude des Hauptbahnhofs (D-7-7631-0219), im Nordosten grenzt der in die Bayerische Denkmalliste als Baudenkmal (D-7-61-000394) eingetragene sogenannte "Hermanfriedhof" an. Auswirkungen auf diese Denkmäler sind bei der Realisierung der Planung nicht zu erwarten. Darüber hinaus liegt der nördliche Planbereich teilweise innerhalb eines bekannten Bodendenkmals (D-7-7631-0219, „Siedlung und Gräberfeld der römischen Kaiserzeit“). Im Bereich der ehemaligen Ladehöfe wird zudem noch ein Teil des ausgedehnten westlichen Gräberfeldes der römischen Stadt Augusta Vindelicum vermutet. Obwohl im Plangebiet im Zuge des Eisenbahnbaus bereits eine Neumodellierung mit starken Eingriffen in die Augsburger Hochterrasse erfolgt ist, kann mangels fehlender Aufzeichnungen aus dieser Zeit nicht mit ausreichender Sicherheit ausgeschlossen werden,
ob und in welcher Intensität auf dem Gelände der Ladehöfe ggf. noch mit Bodenfunden zu rechnen ist. Unter dem Schutzgut Sachgüter werden bauliche Anlagen jeglicher Art einschließlich der jeweiligen Nebenflächen erfasst. Die bisher im Plangebiet vorhandenen Gebäude sind überwiegend von nur geringer Bedeutung, zumal sie in der Vergangenheit bereits hinsichtlich ihrer Bausubstanz und ihres Erscheinungsbildes stark in Mitleidenschaft gezogen wurden. Im Zuge der Realisierung der geplanten Nutzungen werden die bestehenden Hallen und Betriebsgebäude durch neue, den heutigen Anforderungen entsprechende, architektonisch hochwertige Gebäudekomplexe ersetzt. Bei Nichtdurchführung der Planung blieben die gesamten Bestandsgebäude im äußeren Ladehof weiterhin erhalten. Auch die sonstigen baulichen Anlagen (Einfriedung, etc.) sowie die wenig ansprechenden Hofflächen würden in diesem Bereich keinerlei Veränderung erfahren. Im inneren und mittleren Ladehof ist hingegen davon auszugehen, dass auch bei Nichtdurchführung neue gemischt und zu Wohnzwecken genutzte Gebäude entstehen werden.
Wechselwirkungen Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern wurden, soweit beurteilungsrelevant, bei den jeweiligen Schutzgütern mit erfasst (z. B. die Beziehungen zwischen der Bodennutzung und den Schutzgütern Wasser bzw. Tiere und Pflanzen). Darüber hinaus sind nach derzeitigem Planungsstand keine Wechselwirkungen ersichtlich, bei denen relevante Auswirkungen durch die Planung zu erwarten wären.
Bewertung Als Gesamtbewertung kann im Ergebnis festgehalten werden, dass bei der Realisierung der Planung eine in etwa ähnliche Nutzungsintensität des Plangebiets mit nahezu vergleichbaren Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter verbunden ist, als bei einer unveränderten Beibehaltung der Brachfläche des äußeren Ladehofes bzw. einer Entwicklung des inneren und mittleren Ladehofes auf Grundlage von § 34 BauGB in Verbindung mit § 4 (Allgemeines Wohngebiet) bzw. § 6/7 (Misch-/Kerngebiet) BauNVO. Bei einigen Schutzgütern kann mit der Planung sogar eine leichte Aufwertung erzielt werden. So wirken sich insbesondere die geplanten Grünstrukturen vorteilhaft auf die Schutzgüter Boden und Wasser aus. Im Zuge der bauseits verbundenen Beseitigung großer Auffüllungsbereiche ergibt sich eine Aufwertung der Schutzgüter Boden und Wasser. Auch hinsichtlich des Schutzgutes „Sachgüter“ ist eine Verbesserung zu erwarten. Die Revitalisierung der Ladehöfe wirkt sich sehr positiv auf das
Orts- und Landschaftsbild aus. Mit der Intensivierung der Nutzung ist hingegen für das Schutzgut Mensch im Bereich des Plangebiets selbst mit höheren Immissionen zu rechnen. Andererseits verbessert sich die Erholungssituation und Durchlässigkeit des Planareals nachhaltig.
D.8.2.3. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Lärmschutz Zum Schutz vor schädlichen Geräuscheinwirkungen sind aktive und passive Schallschutzmaßnahmen im Plangebiet vorgesehen (siehe D.4.8. „Immissionsschutz“). Im Zuge deren Konkretisierung werden darüber hinaus im weiteren Verfahren auf Grundlage einer ergänzenden schalltechnischen Untersuchung auch noch die für das Sondergebiet maximal zulässigen Lärmemissionskontingente festgelegt. Erhaltung von Bäumen Durch Festsetzungen zur Erhaltung von Ortsbild bereichernden Gehölzbeständen, insbesondere entlang der Herman-, Stetten- und Alpenstraße, werden weitergehende Beeinträchtigungen der Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaftsbild vermieden. Landschaft/Ortsbild Beeinträchtigungen des Ortsbildes werden durch Regelungen zur Einund Durchgrünung des Plangebietes sowie zur architektonischen Gestaltung der geplanten Gebäude, insbesondere des nordwestlichen Gebäudekomplexes („Hochpunkt“) im Sondergebiet minimiert. Grundwasserschutz Mit der Versickerung von nicht schädlich verunreinigtem Niederschlagswasser können die durch die bestehende großflächige Versiegelung und Verdichtung bereits vorhandenen Beeinträchtigungen des Wasserhaushalts künftig minimiert werden. Schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser wird zum Schutz des Grundwassers in die Kanalisation abgeleitet. Mit der Beseitigung von Auffüllungsbereichen wird das Risiko für schädliche Auswaschungen ins Grundwasser minimiert. Denkmalschutz Im Vorfeld der nachfolgenden Erschließungs- und Baumaßnahmen wird die archäologische Situation des Plangebietes in Abstimmung mit der Stadtarchäologie bzw. dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege durch Sondagen bzw. anderweitige Recherchen geklärt. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Die zu erwartenden Auswirkungen der geplanten Baumaßnahmen auf Natur und Landschaft sowie die Ermittlung der ggf. zur Eingriffskompensation notwendigen Ausgleichsflächen im Rahmen der naturschutzrecht-
lichen Eingriffsregelung gemäß § 1 a Abs. 3 Satz 1 BauGB werden im weiteren Verfahren in enger Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde nach dem Leitfaden zur Eingriffsregelung in der Bauleitplanung vom Bayerischen Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen bilanziert. In diesem Zusammenhang werden auch die Ergebnisse der noch durchzuführenden faunistischen/floristischen Untersuchung berücksichtigt. Ausgangspunkt für die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung ist dabei die tatsächliche und baurechtliche Situation nach Abschluss des noch durchzuführenden Entwidmungsverfahrens. Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere das im Anschluss an die Entwidmung gemäß den §§ 34 und 35 BauGB zulässige Maß der baulichen Nutzung. Für das bereits jetzt großflächig versiegelte Areal der ehemaligen Ladehöfe werden im Zuge der Planung vorhandene, versiegelte bzw. stark verdichtete Flächen zurückgebaut und dauerhaft als öffentliche oder private Grünflächen hergestellt und bepflanzt. Der Verlust an Bestandsbäumen kann durch die zu pflanzenden Bäume ausgeglichen werden. Die geplante Nutzung der bereits stark beeinträchtigten und versiegelten Innenstadtareale entspricht in besonderer Weise den Zielen des Bodenschutzes (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) und damit auch dem Leitbild einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Mit der Beseitigung von Auffüllungsbereichen und den vorgesehenen Durchgrünungsmaßnahmen sind im Zuge der geplanten Folgenutzung der ehemaligen Ladehöfe innerhalb des Geltungsbereichs Maßnahmen zugunsten von Natur und Landschaft vorgesehen. Derzeit ist davon auszugehen, dass ein Nachweis ggf. zusätzlich erforderlicher Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet selbst erfolgen kann.
D.8.2.4. Planungsalternativen Die Entwicklung der brachliegenden ehemaligen Ladehöfe liegt im Interesse der Eigentümer und der Stadt, zumal sich an diesem Standort erstmals die Möglichkeit bietet, vorhandene städtebauliche und grünordnerische Defizite im südlichen Innenstadtbereich zu beseitigen und hochwertige Folgenutzungen zu realisieren. Realisierbare Alternativen hierzu, die die vielfältigen Anforderungen besser lösen und die durch die vorliegende Planung erzielbaren funktionalen und städtebaulichen Qualitäten übertreffen, sind nicht vorhanden. Im Vorfeld der Planung wurden im Zuge der für den äußeren Ladehof bereits vorangegangenen Rahmenplanung verschiedene Lösungen insbesondere zur inneren Erschließung, zur Struktur und Lage der Baukörper sowie zur Ein- und Durchgrünung untersucht. Beurteilungskriterien waren u. a. die Integration des neuen Sondergebietes und der neuen Wohn© Stadtplanungsamt Augsburg aspanjar, M:\Bebauungspläne\Nord\476\Aufstellung\Verfahren\Aufstellungsbeschluss\Endfassung\a_a_textteil_2010-07-01.doc
quartiere in die umgebende Baustruktur des Beethoven- und Bismarckviertels, eine leistungsfähige Anbindung des Plangebietes an die äußere Erschließung, die Vermeidung von motorisiertem Durchgangsverkehr bei gleichzeitig optimierter Durchgängigkeit für Fußgänger und Radfahrer sowie die Schaffung einer möglichst hohen Aufenthaltsqualität in Verbindung mit der Sicherung von erhaltenswertem Gehölzbestand. Die geplante Folgenutzung des inneren und mittleren Ladehofes orientiert sich grundsätzlich an der prägenden Nachbarbebauung. Auf dieser Grundlage wurde ein Planungskonzept zur grundsätzlichen inneren Erschließung, Struktur und Lage der Bebauung sowie Grünbereiche erstellt, das im weiteren Verfahren noch verfeinert wird. Die der aktuellen Planung zugrunde liegende Lösung wurde aufgrund funktionaler, gestalterischer und städtebaulicher Gesichtspunkte ausgewählt und im Bereich des äußeren Ladehofes vom Bauausschuss bereits als Grundlage für die nachfolgenden Bauleitplanverfahren festgelegt.
D.8.3. Zusätzliche Angaben D.8.3.1. Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren und Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben Grundlage für die Beurteilung der zu erwartenden, entscheidungserheblichen Umweltauswirkungen waren neben Erfahrungswerten aus ähnlichen Projekten unter anderem die nachfolgenden Fachgutachten: - schalltechnische Untersuchung des Instituts für Umweltschutz und Bauphysik, Obermeyer Planen + Beraten GmbH vom 16.11.2009 (Projekt-Nr. 17150), - erschütterungstechnische Untersuchung des Instituts für Umweltschutz und Bauphysik, Obermeyer Planen + Beraten GmbH vom 21.01.2009 (Projekt Nr. 17150), - Untersuchung der elektrischen und magnetischen Felder durch das Ingenieurbüro Möhler + Partner vom Juli 2009 (Bericht Nr. 050-2980), - immissionstechnische Voruntersuchung von Möhler + Partner, Beratende Ingenieure für Schallschutz und Bauphysik für den inneren und mittleren Ladehof vom 29.11.2009 (Bericht Nr.050-3054), - orientierende Untersuchung zur Altlastensituation der Planungsgesellschaft Bodensanierung Homburg mbH vom April 1998 (Bericht Nr. P 129/2), - Detailuntersuchung zur Altlastensituation der DB Verkehrsbau Logistik GmbH vom Januar 2001 (Projekt Nr. P 30043 aug), - Schreiben der Stadtarchäologie zu Bodendenkmälern im Bereich der ehemaligen Ladehöfe vom 04.05.2010. Verkehrsmodell - Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 500 „Königsplatz und Augsburg-Boulevard“ von gevas humberg partner, vom Mai
2010. Städtebauliche Rahmenplanung „Augsburg Äußerer Ladehof“ der Arbeitsgemeinschaft pesch partner architekten stadtplaner, R+T Topp und WGF Landschaft, vom Oktober 2009
Ergänzend hierzu sind im weiteren Verfahren ggf. vertiefende Untersuchungen erforderlich. Der vorliegende Umweltbericht stellt daher nur eine vorläufige Fassung entsprechend dem bisherigen Planungs- und Kenntnisstand dar. Im Rahmen des weiteren Verfahrens wird der Bericht parallel zur Konkretisierung der Planung und unter Berücksichtigung neuer Erkenntnisse (ergänzende oder vertiefende Untersuchungen, Stellungnahmen/Anregungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit bzw. der Fachbehörden) angepasst und konkretisiert. D.8.3.2. Beschreibung der geplanten Überwachungsmaßnahmen (Monitoring) Das genaue Konzept für das ggf. durchzuführende Monitoring wird im weiteren Verfahren unter Mitwirkung der zuständigen Fachbehörden erarbeitet. D.8.3.3. Allgemeinverständliche Zusammenfassung Auf den brachgefallenen, ehemals von der Deutschen Bahn AG als Umschlagplatz Schiene/Straße genutzten Ladehöfen, soll nach Freistellung dieser Flächen ein neues Stadtquartier zur Arrondierung der südlichen Innenstadt entstehen. Mit den in diesem Zusammenhang vorgesehenen Einzelhandelseinrichtungen soll eine Verbesserung der Versorgungssituation insbesondere im Beethoven- und Bismarckviertel gewährleistet werden. Um die mit der Planung verbundenen Eingriffe beurteilen zu können, wurden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der geplanten Nutzungen auf die Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen einschließlich der biologischen Vielfalt, Boden, Wasser, Klima und Luft, Kultur- und sonstige Sachgüter, Landschaft sowie auch die Wechselwirkungen zwischen diesen Schutzgütern betrachtet und vorläufig bewertet. Eine Gegenüberstellung der betrachteten Auswirkungen der Planung im Vergleich zu einer Beibehaltung der Brachfläche im äußeren Ladehof bzw. einer Entwicklung des inneren und mittleren Ladehofes auf Grundlage des § 34 BauGB in Verbindung mit § 4 bzw. 6/7 BauNVO (Wohn-, gemischte/kerngebietsspezifische Nutzung) zeigt, dass durch die vorliegende Planung bei einigen Schutzgütern (z. B. Boden, Wasser) leichte Verbesserungen eintreten. Nachteilige Auswirkungen infolge verkehrs- und nutzungsbedingter Immissionen (Lärm, Schadstoffe) auf das Schutzgut Mensch werden durch aktive und passive Schutzmaßnahmen reduziert, sodass für das Schutzgut Mensch gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Gebiet und an
den benachbarten schutzbedürftigen Nutzungen gewährleistet werden können. Im Zuge der Entwicklung des Plangebietes und der damit bauseits verbundenen Beseitigung großer Auffüllungsanteile wird eine potentielle Verbesserung für das Grundwasser und den Boden bewirkt. Zudem entstehen mit der Anlage neuer Grünstrukturen ungestörte Bereiche für diese beiden Schutzgüter. Bestehende Versiegelungen bzw. Verdichtungen des Untergrunds werden zurückgenommen. Für nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist eine Versickerung vorgesehen. Der vorhandene, bereits stark in Mitleidenschaft gezogene Gebäudebestand wird durch klare, der Zeit und der Umgebung angemessene neue Gebäudestrukturen ersetzt. Mit neuen Grün- und Freiflächen wird eine ansprechende Arrondierung der angrenzenden Gründerzeitviertel und der südlichen Innenstadt sichergestellt. Im Zuge der Neubebauung und Umnutzung des Areals sind demzufolge keine nachteiligen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Landschaftsbild zu erwarten. Mit der Planung wird eine nachhaltige Stadtentwicklung angestrebt, da dem Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ in umfassender Weise Rechnung getragen wird. Insgesamt gesehen ist davon auszugehen, dass nach der Umnutzung der ehemaligen Ladehöfe im Sinne des Bebauungsplans keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu befürchten sind.
D.9. Vertragliche Regelungen
Entsprechend den vom Stadtrat der Stadt Augsburg am 02.03.1995 und 22.07.1999 gefassten Grundsatzbeschlüssen werden die Kosten für die städtebauliche Planung, die im Geltungsbereich des Bebauungsplans erforderlichen und durch die zukünftigen im Plangebiet vorgesehenen Nutzungen ausgelösten Erschließungsmaßnahmen, die Ausgleichskosten, die Vermessungs- und Gutachterkosten sowie die anfallenden Folgekosten von der aurelis Asset GmbH übernommen. Hierzu liegt eine unterschriebene Grundzustimmungserklärung vom 16.03.2010 vor. Zwischen der Stadt Augsburg und der aurelis Asset GmbH wird vor dem geplanten Billigungsbeschluss zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und sowie die bislang fehlende eisenbahnrechtliche Freistellung dem nicht entgegensteht, ein städtebaulicher Vertrag in Verbindung mit einem Erschließungsvertrag mit den für die Realisierung der Planung erforderlichen Regelungsinhalten formwirksam abgeschlossen.
D.10. Städtebauliche Statistik
Flächen Bauflächen SO EDW Allgemeines Wohngebiet (WA) Bereiche für „Wohnen“ Bereiche für „Büro / Dienstleistungen“ Verkehrsflächen Verkehrsflächen (einschl. Geh- und Radwege), öffentlich Flächen für die Straßenbahn Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung, öffentlich Flächen für Regionalbusse Grünflächen Öffentliche Grünflächen Private Grünflächen Sonstige Flächen Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Gesamtfläche in ha 5,29 0,43 1,41 2,54 0,91 3,70 3,00 0,10 0,27 0,33 1,32 1,14 0,18 0,24 0,24 10,55 in % 50,2 4,1 13,4 24,1 8,6 35,0 28,4 0,9 2,6 3,1 12,5 10,8 1,7 2,3 2,3 100,0
Für die Planung: Referat 6
Gerd Merkle Berufsmäßiger Stadtrat
Norbert Diener Amtsleiter
E. Textliche Hinweise und nachrichtliche Übernahmen
Textliche Hinweise und nachrichtliche Übernahmen werden entsprechend dem Planungsfortschritt – soweit erforderlich – im weiteren Verfahren aufgenommen.
F.1. Liste zur Unterscheidung zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente
a) Liste zentrenrelevanter Sortimente - Antiquitäten, Kunstgegenstände - Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte - Baby- und Kinderartikel - Bastelartikel - Blumen - Briefmarken - Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse - Bücher, Zeitungen, Zeitschriften - Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel), Organisationsmittel, Personalcomputer - Devotionalien - Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika - Elektrogeräte („weiße Ware“), Nähmaschinen, Leuchten - Fahrräder - Feinmechanische Erzeugnisse - Foto, Fotozubehör - Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren - Jagd- und Angelbedarf - Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost - Lederwaren, Kürschnerware, Galanteriewaren - Musikinstrumente, Musikalien - Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung, Haus- und Heimtextilien (ohne Teppiche und Bodenbeläge), Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf - Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren, Schulbedarf - Schuhe - Spielwaren - Sportartikel, Campingartikel - Uhren, Schmuck - Unterhaltungselektronik („braune Ware“) - Waffen - Wasch- und Putzmittel - Zooartikel, Tiere, Tiernahrung- und -pflegemittel
b) Liste nicht-zentrenrelevanter Sortimente Autozubehör, -teile, -reifen Badeeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Boote und Zubehör Brennstoffe, Holz und Holzmaterialien, Kohle, Mineralölerzeugnisse Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Möbel, Küchen
Quelle: Landesentwicklungsplan LEP 2006
Soweit im Einzelfall bestimmte Artikel in keiner der beiden Listen aufgeführt sind, sind sie nach sachlogischem Zusammenhang einer der benannten Artikelgruppen zuzuordnen.
F.2. Luftbild
Bildflug von 2006 © Stadtvermessungsamt Augsburg
F.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des BP Nr. 476
Baulinienplan mit Nummerierung