Source: http://www.serwisprawa.pl/artykuly,10294,25971,zerwanie-umowy-z-deweloperem
Timestamp: 2018-07-20 09:00:59+00:00
Document Index: 51065935

Matched Legal Cases: ['Art. 395', 'art. 22', 'art. 29', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 395']

Zerwanie umowy z deweloperem - SerwisPrawa.pl
28.05.2015 - Rafał Rodzeń
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że każda umowa cywilnoprawna może być rozwiązana wcześniej, niż przewidują to jej ustalenia. Dotyczy to również umów zawieranych w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska nie stanowi w tym zakresie wyjątku. Z drugiej strony, pamiętaj że wcześniejsze zerwanie umowy wiąże się zazwyczaj z koniecznością zapłaty konkretnej kwoty pieniężnej.
Strony umowy deweloperskiej, kupujący i deweloper, mogą określić zasady i termin odstąpienia niej. Powyższe uprawnienie polega na wyraźnym określeniu zdarzeń, które skutkować będą owym odstąpieniem – przykładowo może to być niewywiązywanie się lub nienależyte wywiązywanie z obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej. Art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Prawo odstąpienia przysługuje także następcom prawnym stron danej umowy –np. w sytuacji dokonania przelewu wierzytelności lub przejęcia długu. Powyższe zasady można było stosować do 29 kwietnia 2012 r. – do tej pory można było zawierać umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej. Od tej daty bowiem obowiązuje ustawa deweloperska, która przewiduje, że umowę deweloperską można zawrzeć wyłącznie w formie notarialnej.
Kiedy możesz zerwać umowę notarialną?
Jeżeli zatem przedmiotowa umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, możliwość jej zerwania jest jak najbardziej dopuszczalna, choć dużo trudniejsza, niż było to wcześniej. Klient dewelopera może rozwiązać umowę tylko, gdy zabraknie w niej któregoś z niezbędnych elementów wyliczonych w treści art. 22 KC, a zatem:
określenia stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
ceny nabycia prawa nabywcy nieruchomości;
informacji o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmujące informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
określenia położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
określenia usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
określenia powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
terminu przeniesienia na nabywcę prawa;
wysokości i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
informacji dotyczących: mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
numeru pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
określenia warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
określenia wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
wskazania sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
oświadczenia nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
terminu i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
informacji o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Prawo odstąpienia przysługuje klientowi także wtedy, gdy umowa deweloperska jest niezgodna z treścią prospektu informacyjnego lub załącznikami dołączonymi do niego. Powyższe uprawnienie przysługuje także, gdy prospekt nie został sporządzony wg wzoru z ustawy. Rozwiązanie umowy jest także dopuszczalne, gdy deweloper nie przeniósł w terminie określonym w umowie prawa do nieruchomości na drugą stronę umowy. Warto przy tym pamiętać, że klient musi wyznaczyć deweloperowi wcześniej 120 dniowy termin na przeniesienie tego prawa – dopiero po jego bezskutecznym upływie, można skutecznie odstąpić od umowy i jednocześnie zachować prawo do żądania kary umownej za tak powstały okres opóźnienia.
Prawo odstąpienia przysługuje także samemu deweloperowi. Ma to miejsce w sytuacji, gdy klient nie zapłacił wymaganej umową sumy pieniężnej w całości lub w części, pomimo jego uprzedniego pisemnego wezwania do zapłaty w terminie 30 dni od dnia doręczenia.
[art. 22, art. 395 § 1 k.c. (Dz.U. z 2014 r. Nr 121 j.t.)]