Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2018/03/
Timestamp: 2018-03-18 06:04:51
Document Index: 293613811

Matched Legal Cases: ['§ 812', 'BGH', '§ 551', 'BGH', '§ 551', 'BGH', '§ 551', '§ 551', '§ 551', 'BGH', '§ 551', 'BGH', 'BGH', '§ 551', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 33', '§ 551', '§ 551', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Archives for März 2018 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Berliner Morgenpost am 14.03.2018: Westend: 186 Mieter müssen Neubau weichen
Fünf Jahre lang wurde um den Abriss von 212 Wohnungen und anschließenden Neubau von 580 Wohneinheiten in Westend gerungen. Mit der Unterzeichnung eines städtebaulichen Vertrages zwischen dem Immobilienkonzern Deutsche Wohnen und dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf wurde am Dienstag die Voraussetzung geschaffen, um eines der größten Bauvorhaben im Bezirk auf den Weg zu bringen. Weil dadurch gleichzeitig 186 Mietparteien ihr Zuhause verlieren, fiel die Freude darüber im Bezirksamt recht nüchtern aus. „Ich bin relativ zufrieden. Der Städtebauliche Vertrag ist ein Kompromiss zwischen den Bedürfnissen der Mieter und dem Bedarf Berlins an zusätzlichen Wohnungen“, sagte Baustadtrat Oliver Schruoffeneger. Die jahrelange Hängepartie sei endlich beendet.
https://www.morgenpost.de/bezirke/charlottenburg-wilmersdorf/article213711563/Westend-186-Mieter-muessen-Neubau-weichen.html
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 17. März 2018 von amv.
Berliner Zeitung am 14.03.2018: Westend – 186 Mieter müssen Neubau weichen
Gerade haben Vertreter der Deutschen Wohnen und Bezirksbaustadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne) einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen, der die Grundlage für den geplanten Abriss von 212 Mietwohnungen und den Bau von 580 Wohnungen rund um den Dickensweg in Westend bildet.
DER TAGESSPIEGEL am 13.03.2018: 580 neue Wohnungen in Westend
Nach fünfjährigen Planungen und Auseinandersetzungen mit Mietern und Politikern ist der Weg frei für den Neubau der Siedlung Westend nahe dem Olympiastadion. Am Dickens-, Scott- und Swiftweg will das Unternehmen Deutsche Wohnen insgesamt 212 Wohnungen einer britischen Soldatensiedlung aus den 1950er Jahren abreißen und durch 580 neue Mietwohnungen ersetzen. Am Dienstag wurde der städtebauliche Vertrag mit dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf, vertreten durch Baustadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne), unterzeichnet.
https://www.tagesspiegel.de/berlin/berlin-charlottenburg-580-neue-wohnungen-in-westend/21066606.html
DER TAGESSPIEGEL am 12.03.2018: Kürzungen bei Berliner Bauämtern – Adieu, Milieu
Betroffen sind Mitarbeiter der Ämter für Stadtentwicklung, die für den Schutz der Mieter in sozialen Erhaltungsgebieten eingesetzt werden.
https://www.tagesspiegel.de/berlin/kuerzungen-bei-berliner-bauaemtern-adieu-milieu/21062326.html
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 16. März 2018 von amv.
Berliner Zeitung am 13.03.2018: Platznot – Architekt plant großes Neubau-Projekt auf Regenwasserbecken
Gerade erst hat er Wohnungen über einem Discounter errichtet, jetzt präsentiert der Berliner Architekt Peter Deluse bei der Suche nach Bauflächen seine nächste Idee: „In Berlin gibt es in besten Lagen noch unerschlossene Flächen für den Wohnungsneubau: Regenrückhaltebecken, wie sie an der Forckenbeckstraße in Wilmersdorf und an der Lilienthalstraße in Kreuzberg zu finden sind“, sagte Deluse.
Immerhin: Die Wasserbetriebe zeigen sich offen für eine Überbauung der Regenwasserbecken – sie verweisen aber zugleich auf mögliche Risiken.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/platznot-architekt-plant-grosses-neubau-projekt-auf-regenwasserbecken-29857648
Berliner Morgenpost am 13.03.2018: Zweckentfremdung – Verdrängung von Altmietern wird weniger attraktiv
Die Nachbesserung am Zweckentfremdungsverbot war richtig, meint Isabell Jürgens.
Obwohl es also wirkt, hat das damals von der SPD-CDU-Koalition eingeführte Verbot einige Schwächen, die der rot-rot-grüne Senat nun beheben will. Und das ist richtig so, denn das rein gewerbliche Vermieten von „Ferienapartments“ in Mietshäusern muss unterbunden werden – ohne jedoch das „Homesharing“, mit dem Berliner ihre Haushaltskasse aufbessern können, wenn sie selbst auf Reisen sind, zu verbieten. Da hat der neue Gesetzesentwurf nun Klarheit gebracht, auch wenn sich so mancher Homesharer sicher weniger Bürokratieaufwand gewünscht hätte, den Registrierungs- und Genehmigungspflichten nun mit sich bringen.
https://www.morgenpost.de/meinung/article213702865/Verdaengung-von-Altmietern-weniger-attraktiv.html
Hat der Mieter bei strittigen Forderungen einen Kautionsrückzahlungsanspruch?
Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 5350/17, Urteil vom 13.03.2018) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klage ist zurzeit unbegründet. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten zurzeit weder aus der Kautionsvereinbarung noch aus § 812 BGB der geltend gemachte Anspruch zu. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist -noch- nicht fällig.
Dies ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts (so auch LG Halle, NZM 2008, 685) der Fall. Die Mietsicherheit ist nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel (so ausdrücklich die Vorsitzende des VIII. Senats des BGH Frau Dr. Milger in Ihrem Vortrag während der 11. Weimarer Immobilienrechtstage 2014 abgedruckt in WImmoT 2014, 7, 15; a. A. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rdn. 100: Mietsicherheit hat auch eine Verwertungsfunktion) für den Vermieter. Es besteht (nur) eine Treuhandabrede zwischen den Parteien (BGH NZM 2012, 678 = MietPrax-AK § 551BGB Nr. 13 m. Anm. Börstinghaus; dazu ders., jurisPR-BGHZivilR 17/2012 Anm. 3; Pfeifer, MietRB 2012, 286; Drasdo, NJW-Spezial 2012, 643; Niebling, ZMR 2012, 856). Nur durch die eine solche Beschränkung des Aufrechnungsrechts kann der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden (so auch Emmerich in: Staudinger (2018), § 551 BGB, Rdnr. 31; Milger, WImmoT 2014, 7, 15/16). Dies ergibt sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Würde man eine Aufrechnung zulassen, würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten anlagen entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass die Aufrechnung unberechtigt war, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen (a. A. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551BGB Rdn. 96, der den Gesichtspunkt der materiellen Absicherung nach Vertragsende verneint). Der Mieter ist noch nicht einmal berechtigt, in der Insolvenz des Vermieters an den vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution auszuüben (BGH NZM 2013, 14 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 14 m. Anm. Börstinghaus; dazu Flatow, WuM 2013, 151; Siegmund, MietRB 2013, 76; Dahl, NJW-Spezial 2013, 150). Der Schutz des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters vor den Risiken einer Vermieterinsolvenz hat insgesamt in der Rechtsprechung des BGH eine ganz hohe Bedeutung (insbesondere BGH NZM 2011, 28 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus; dazu Horst, MietRB 2010, 349; Blank, LMK 12/2010 Anm. 1; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 1/2011 Anm 4; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 34; Schmid, ZMR 2011, 194; Krapf, jurisPR-MietR 6/2011 Anm. 2).
Vorliegend besteht weder eine unstreitige noch eine rechtskräftig festgestellte Forderung der Beklagten gegen den Kläger. Die Beklagte hat ihre Gegenforderung aus den Betriebskostenabrechnungen hier dargelegt und unter Umständen zumindest konkludent zur Aufrechnung stellen wollen, rechtskräftig darüber entschieden ist weder bisher noch in diesem Verfahren. Etwas anderes hätte allenfalls dann gelten können, wenn die Beklagte im vorliegenden Verfahren ihre Forderung widerklagend geltend gemacht hätte. In diesem Fall hätte nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens über den Widerklageantrag durch Teilurteil gegebenenfalls eine Aufrechnung erfolgen können. Möglich wäre ggf. auch die Erhebung einer Hilfswiderklage nur für den Fall, dass das Gericht, wie geschehen, von einem Aufrechnungsverbot ausgeht (BGHZ 132, 390, 397; BGH MDR 1961, 954; Wern inPrütting/Gehrlein, ZPO, 9. Aufl., § 33 Rdn. 23).
Der Kläger hat auch keine Stufenklage erhoben oder eine Klage auf Abrechnung (zur Fälligkeitsvoraussetzung der Abrechnung für Kautionsrückzahlungsanspruch: OLG Karlsruhe NJW-RR 2010, 585; Zeibig, Die Mietkaution (2012), S. 244; Bieber in Münchener-Kommentar, BGB, 7. Aufl., § 551 BGB Rdn. 29), sondern direkt Zahlungsklage erhoben. In diesem Fall muss er die Fälligkeit der Forderung darlegen und beweisen, um erfolgreich zu sein (Häublein ZMR 2017, 445 unter Verweis auf Zeibig, Die Mietkaution (2012), S. 250). Das bedeutet grundsätzlich nicht, dass er darlegen muss, dass die Gegenforderung des Vermieters nicht besteht, er muss nur darlegen und beweisen, dass keine mögliche strittige Forderung existiert, weshalb auf Seiten des Vermieters noch ein Sicherungsinteresse bestehen könnte (Häublein, ZMR 2017, 445). Nach Blank (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rdn. 102) muss der Mieter darlegen welche Vermieteransprüche „mit hinreichender Sicherheit feststehen“, nur wegen des darüber hinausgehenden Teils sei die Klage schlüssig. Scheuer/J. Emmerich (Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. (2014), Kap. V. B Rn. 380) vertreten die Auffassung der Rückzahlungsanspruch werde fällig, wenn der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht im Einzelnen konkret darlege, welche Ansprüche er noch gegen den Mieter habe (zweifelnd Häublein ZMR 2017, 445). Auch diese Voraussetzungen sind hier aber gegeben, weil der Vermieter seine vermeintlichen Ansprüche substantiiert dargelegt hat. Im Übrigen weist das Gericht daraufhin, dass der Streit sich auf die Möglichkeit der Sicherung von noch nicht abgerechneten Abrechnungszeiträumen bzgl. Der Betriebskosten bezieht, hier aber die Kosten abgerechnet ist. Das Sicherungsinteresse besteht also nicht nur abstrakt, sondern ganz konkret.
Auf die Frage, in welcher Höhe die Betriebskostennachforderungen berechtigt sind, kommt es deshalb im vorliegenden Verfahren nicht an. Dafür ist entscheidend, ob der Kläger innerhalb der Einwendungsausschlussfrist wirklich gegen alle noch strittigen Positionen Einwendungen erhoben hat. Soweit er einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit vermutet, ist er voll darlegungs- und beweispflichtig (BGH NZM 2008, 78 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 27 m. Anm. Eisenschmid; dazu Drasdo, NJW-Spezial 2008, 129; Pfeifer, MietRB 2008, 99; Schmid, ZMR 2008, 599; BGH NJW 2011, 3028 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 77 m. Anm. Eisenschmid; dazu Schach, jurisPR-MietR 19/2011 Anm. 1; Börstinghaus, LMK 10/2011 Anm. 5; Pfeifer, MietRB 2011, 337; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 642; Hinz, NZM 2012, 137; Peters, NZM 2012, 145; Timme/Günnewig, MietRB 2012, 83; Milger, NZM 2012, 657). Der Hinweis auf einen Betriebskostenspiegel genügt hierfür nie (BGH NJW 2010, 3363 = MietPrax-AK § 556BGB Nr. 55 m. Anm. Eisenschmid; dazu Kinne, GE 2010, 1237; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 22/2010 Anm. 3; Schmid, ZMR 2011, 15; Harsch, MietRB 2011, 3; Pfeifer, MietRB 2011, 24; BGH NZM 2007, 83; BGH NZM 2011, 118). Bei einem schuldhaften Verstoß gegen das Gebot käme ein Schadensersatzanspruch in Höhe des unwirtschaftlichen Teils der Position in Betracht entfallen würde die Position aber deshalb nicht.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 16. März 2018 von amv.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH korrigiert ihre Nebenkostenabrechnung 2016 für AMV-Mitglieder bei „Altmietern“ bezüglich der Positionen Kosten der Dachrinnenreinigung, der Gashausschau, der Überprüfung der E-Anlage sowie der Sonstigen Wartungen und bei „Neumietern“ bei den Positionen der Gashausschau und der Überprüfung der E-Anlage und erteilt Gutschriften.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH rechnete in ihrer Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2016 für die Objekte Frankenwaldstraße 14 – 32 gerade, Hümmlingweg 1 – 9, Osningweg 1 – 9, Sollingzeile 1 – 5, 7 – 11 ungerade, Westerwaldstraße 3 – 7 ungerade sowie Westerwaldstraße 20 und 23 – 32 für 741 Mietparteien erstmalig Kosten der Dachrinnenreinigung (121,83 €), der Gashausschau (5.372,85 €), der Überprüfung der E-Anlage (19.676,01 €) sowie der Sonstigen Wartungen (5.336,40 €), d.h. insgesamt 30.507,09 € ab.
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. forderte die Deutsche Wohnen Management GmbH für seine Mitglieder auf, diese erstmalig abgerechneten Kosten zu erstatten und den Mieterinnen und Mietern entsprechende Gutschriften auf den Mieterkonten zu erteilen.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH kam dieser Aufforderung mit Schreiben vom 09.03.2018 – aus Gründen der Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht – nach, korrigierte ihre Nebenkostenabrechnung 2016 bei „Altmietern“ bezüglich der Positionen Kosten der Dachrinnenreinigung, der Gashausschau, der Überprüfung der E-Anlage sowie der Sonstigen Wartungen und bei „Neumietern“ bei den Positionen der Gashausschau und der Überprüfung der E-Anlage und erteilte entsprechende Gutschriften. So bekamen die Mieterinnen und Mieter Erstattungen zwischen 21,26 € und 50,26 € pro Haushalt.
„Den AMV freut es außerordentlich, dass die Deutsche Wohnen der Aufforderung, ihre maßgebliche Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 zu überprüfen, diese hinsichtlich der Kosten der Dachrinnenreinigung, der Gashausschau, der Überprüfung der E-Anlage sowie der Sonstigen Wartungen zu korrigieren und den betroffenen Mieterinnen und Mietern auf deren Mieterkonten eine Gutschrift zu erteilen, unverzüglich bei „Altmietern“ gänzlich und bei „Neumietern“ teilweisenachgekommen ist“, sagte der 2. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Ass. Marcel Eupen.
„Schade ist, dass die Gutschriften wohl nur bei AMV-Mitgliedern erfolgt sind und nicht bei allen betroffenen 741 Mietern der Wirtschaftseinheit“, kommentierte Eupen.
Dieser Beitrag wurde unter AMV Pressemitteilungen abgelegt am 15. März 2018 von amv.
Berliner Morgenpost am 13.03.2018: Verbot der Zweckentfremdung wird neu geregelt
Wer seine Wohnung an Touristen vermieten will, muss sich das weiter genehmigen lassen. Die 60-Tage-Regelung fällt aber weg.
Es bleibt bei der Genehmigungspflicht für alle, die ihre Wohnungen gegen Entgelt an Touristen vermieten wollen, während sie selbst verreist sind. Zusätzlich wird eine Registrierungspflicht eingeführt. Es entfällt die zuvor diskutierte Regelung, dass die Gästeunterbringung in der Hauptwohnung nur an bis zu 60 Tagen im Jahr erlaubt sein soll. Bei den Zweitwohnungen wird die Möglichkeit, diese als Ferienwohnungen zu vermieten, jedoch auf 90 Tage eingeschränkt. Auch der Abriss von Wohnungen wird erschwert. Nur wenn neuer Wohnraum mit vergleichbaren Mietpreisen geschaffen wird, wird dieser als Ersatzwohnraum anerkannt. Das sind die wesentlichen Neuerungen beim 2014 eingeführten Zweckentfremdungsverbotsgesetz, die der Stadtentwicklungsausschuss am Montag beschlossen hat.
https://www.morgenpost.de/berlin/article213703373/Verbot-der-Zweckentfremdung-wird-neu-geregelt.html
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 15. März 2018 von amv.
Berliner Zeitung am 12.03.2018: Zeckentfremdung – Rot-Rot-Grün hat ein Herz für Homesharer
Koalition setzt sich für eine längere zeitweise Vermietung privater Wohnungen ein. Damit soll das Zweckentfremdungsverbot gelockert werden und eine Vermietung auch länger als 60 Tage möglich sein.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/zweckentfremdung-rot-rot-gruen-hat-ein-herz-fuer-homesharer-29858224