Source: http://www.voipartners.it/it/blog/diritto-condominiale-e-immobiliare/in-generale-sui-regolamenti-di-condominio/
Timestamp: 2018-08-14 16:20:52+00:00
Document Index: 86762019

Matched Legal Cases: ['art. 1138', 'art. 1138', 'art.1138', 'art.1138', 'art. 1138', 'art.832']

Nell’istituto del condominio l’art. 1138 c.c. prevede l’obbligatorietà del regolamento di condominio quando i condomini sono più di dieci.
Normalmente, si insegna, che nel condominio possono esistere due tipi di regolamento: di natura contrattuale o di natura regolamentare.
Il primo sarebbe quello predisposto dall’originario proprietario e sottoscritto da tutti i successivi acquirenti o accettato, successivamente, da tutti i condomini; il secondo il tipico regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea dei condomini ai sensi del terzo comma dell’art. 1138 c.c. (la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi).
Il quarto comma dell’art.1138 dispone che le norme del regolamento di condominio non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni di determinati articoli dichiarati inderogabili.
Ciò significa che un regolamento di condominio approvato a maggioranza dall’assemblea non potrà mai incidere, modificandoli, i diritti dei condomini così come risultano dagli atti di acquisto o da un regolamento da tutti sottoscritto al momento dell’acquisto dell’appartamento.
Per esempio, se una clausola dell’atto di acquisto o del regolamento di condominio contrattuale impone un diritto di servitù a favore di un appartamento e a carico di una parte comune, un regolamento di condominio approvato dall’assemblea ai sensi dell’art.1138 c.c., non potrà mai sopprimere tale servitù per il divieto posto del quarto comma.
Al contrario, se nulla è disposto negli atti di acquisto o nel regolamento c.d. di natura contrattuale, circa la limitazione d’uso di un appartamento, il regolamento approvato ai sensi dell’art. 1138, non potrà imporre nessuna limitazione poiché il diritto di proprietà risultante dall’atto di acquisto è inteso pieno ed esclusivo ai sensi dell’art.832 c.c..
Come ha ormai definitivamente chiarito la giurisprudenza della Suprema corte di cassazione e la dottrina, a determinare la contrattualità dei regolamenti di condominio sono esclusivamente le clausole di essi limitarici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ricreatico ecc.) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.) ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto ad altri (Cass. sez. Unite 30-12-1999 n.943).
Ciò vuol dire che qualunque sia il tipo di regolamento è sempre necessaria l’unanimità dei consensi solamente per modificare le clausole sopra descritte (limitatrici del diritto di proprietà esclusiva; del diritto d’uso delle parti comuni; attribuzione di maggiori diritti ad alcuni condomini), mentre per le altre clausole dirette alla regolamentazione dell’uso e della gestione amministrativa del condominio è necessaria una delibera presa a maggioranza dei presenti che esprimano almeno 500 millesimi.
Per meglio specificare anche in relazione alle clausole che si rinvengono nei regolamenti: un regolamento contrattuale che contenga clausole particolari limitatrici del diritto di proprietà o d’uso ma anche clausole diverse sul decoro, sull’amministrazione, sulla regolamentazione d’uso degli spazi comuni può sempre essere modificato dall’assemblea dei condomini, magari con un nuovo regolamento, ma comunque non potrà mai incidere sui quei diritti particolari di proprietà -più volte citati- a meno che la delibera non venga adottata all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 208 del 1985 e 854 del 1997).
RESPONSABILITA' CIVILE Ingiunzione PROVVIGIONI SUPERCONDOMINIO RIPARTIZIONE DELLE SPESE Art. 34 L. 392/78 LEASING Contabilizzazione