Source: https://www.wirtschaftslupe.de/das-von-einer-gbr-gekaufte-wohnhaus-und-die-kuendigungsbeschraenkung-4120984/
Timestamp: 2019-05-21 05:36:30
Document Index: 27369028

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 573', '§ 577', '§ 577', '§ 577', 'Art. 14', '§ 577', '§ 573', 'Art. 3', '§ 577']

Das von einer GbR gekaufte Wohnhaus – und die Kündigungsbeschränkung | Wirtschaftslupe
Ist vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, § 577a Abs. 1a BGB. Diese Kündigungsbeschränkung erfordert keine (beabsichtigte) Wohnungsumwandlung.
Anlass für diese Entscheidung bot dem Bundesgerichtshof ein Rechtsstreit aus dem Frankfurter Westend: Der inzwischen über 70 Jahre alte Mieter hat im Jahr 1981 von der seinerzeitigen Grundstückseigentümerin eine Vierzimmer-Altbauwohnung in Frankfurt am Main (Westend) gemietet, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau und seiner Tochter bewohnt. Die Nettomiete für die 160 m² große Wohnung beläuft sich zwischenzeitlich auf 856,25 € monatlich. Vermieterin ist inzwischen eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Januar 2015 als Eigentümerin und Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Im Mai 2015 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros. Die in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen dieser als Gesellschafter beteiligt sei, kämen insoweit allesamt nicht in Betracht. Der Mieter widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Vermieterin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesellschafters in Zweifel.
Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen – vor dem Amts- und Landgericht Frankfurt am Main1 wie auch jetzt vor dem Bundesgerichtshof- schon deshalb ohne Erfolg, weil die Vermieterin die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen – hier die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter – hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.
Vorliegend wäre es der Vermieterin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar an sich möglich, sich im Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15; Pressemitteilung Nr. 225/2016). Ob im Streitfall ein solcher Eigenbedarf allerdings – was die Beklagten in Abrede gestellt haben – überhaupt in Betracht kam, hat das Berufungsgericht offen lassen können, da die von der Vermieterin im Mai 2015 ausgesprochene Kündigung bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirksam war. Denn trotz der Überschrift des § 577a BGB (“Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung”) gilt der darin vorgesehene Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll.
§ 577a Abs. 1a BGB verstößt auch nicht gegen höherrangiges Verfassungsrecht. Bei ihrer gegenteiligen Auffassung übersieht die Vermieterin, dass neben der Rechtsposition des Vermieters auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) geschützt ist. Den insoweit zum Schutz des Mieters erforderlichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters hat der Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erforderliche Maß beschränkt und etwa davon abgesehen, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zu verwehren, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen. Ebenso wenig verletzt es das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder -mehrheit, nicht aber durch eine Einzelperson die Sperrfrist auslöst. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 104/17
AG Frankfurt am Main, Urteil vom 08.09.2016 – 33 C 1201/16 (57); LG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.04.2017 – 2-11 S 292/16 [↩]