Source: http://www.stiftung-immobilienkauf.de/2010/09
Timestamp: 2019-01-16 20:49:02
Document Index: 121273328

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 5367', '§536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Stiftung für Seniorenimmobilien » 2010 » September
Kein Kündigungsrecht des Gewerberaummieters wegen Nichtraucherschutzgesetz
Die Lage vieler kleiner Gaststätten und Kneipen hat sich gerade in Bayern durch die Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes verschlechtert. Die meisten Kneipenbesitzer haben enorme Umsatzeinbußen seit Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes zu verzeichnen. Trotzdem steht dem Mieter/ Pächter eines Ladenlokals kein außerordentliches Kündigungsrecht im Sinne des § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB oder Minderungsrecht im Sinne des § 5367 BGB zu.
Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kommt in der Regel auch nicht wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht.
Vermieterpfandrecht in der Insolvenz
Ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet, so hat der Vermieter ein anfechtungsfreies Absonderungsrecht. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Gegenstände, die vom Vermieterpfandrecht betroffen sind, vor der Krise eingebracht worden sind. Das heißt wurden die Gegenstände erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingebracht, so entsteht das Vermieterpfandrecht erst gar nicht. Dem Vermieter steht gegenüber dem Insolvenzverwalter ein Auskunftsrecht bezüglich der vom Vermieterpfandrecht erfassten Gegenstände zu.
Das Vermieterpfandrecht in der Insolvenz ist jedoch betragsmäßig beschränkt. Es deckt lediglich die Miete bzw. Pacht für die letzten 12 Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ab.
Beeinträchtigungen durch Straßenbaumaßnahmen im Gewerberaummietrecht
Beeinträchtigungen durch Straßenbaumaßnahmen berechtigen den Mieter von Gewerberaum nicht zur Kündigung,
da er gerade nicht darauf vertrauen kann, dass die Straße in dem Zustand verbleibt, wie er sie vorfindet. Der Mieter muss zudem bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages damit rechnen, dass gelegentlich Straßenbaumaßnahmen zur Erneuerung der Straßen durchgeführt werden. Es fehlt insoweit an der Erheblichkeit des Mietmangels, was jedoch im Sinne des $ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Voraussetzung ist. Der Gewerberaummieter ist insoweit auf seinen öffentlich- rechtlichen Entschädigungsanspruch verwiesen.
MIETMANGEL-DEFINITION
Ein Mangel,der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung(§536 I BGB )als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung(535 I2 BGB)gewährt,ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustandes.Ob dies der Falln ist,bestimmt sich in erster Linie nach bden Vereinbarungen der Mietvertragsparteien.(BGH NJW 2005 Seite 218.Der Mieter einer W ohnung kann nachb der allgemeinen Verkehrsanschauung verlangen,daß die von ihm angemietete Wohnung den Wohnstandart aufweist,der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.Dabei sind insbesondere das Alter,die Ausstattung und die Art des Gebäudes,aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen,istv jedenfalls deren Einhalung geschuldet.Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen(.BGH NJW 2005 Seite60)
Mietsache/ Beschaffenheit
Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden,daß der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt.Eine einseitige Vorstellung des Mieters genügt nicht,selbst dann wenn sie dem Vermieter bekannt ist.Erforderlich ist,daß der Vermieter in irgendeiner Form darauf zustimmend reagiert.BGH Urteil vom 23.9.2009 VIII ZR300/08.
Jeder Käufer von Immobilien muß derzeit 3 1/2 % Grunderwerbsteuer bezahlen.Solange der Käufer von Immobilien die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt hat wird er im Grundbuch als Eigentümer nicht eingetragen.Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt erhält der Käufer die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.Sobald diese dem Notar vorliegt kann die Eigentumsumschreibung veranlaßt werden.
GRUNDSTÜCKSHANDEL/GMBH
Die Zwischenschaltung einer GMBH im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandel ist grundsätzlich nicht rechtsmißbräuchlich,wenn die GMBH nicht funktionslos ist,z.B:wenn sie eine wesentliche-wertschöpfende Tätigkeit ausübt.BFH Urteil vom 17.3.2010-IV R 25/08
EIGENTUMSWOHNUNG-FERIENVERMIETUNG
Wenn sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kein Verbot der Vermietung einerEigentumswohnung zur Ferienwohnung ergibt sind dagegengerichtete Beschlüsse nichtig.BGH Urteil vom 15.1.2010 VZR72/09.
oftmals täuschen die Immobilienverkäufer über die Wohnfläche.Sehen sie sich die amtlichen Bauunterlagen in der Gemeinde an oder lassen sie die Wohnfläche von einem Sachverständigen vor Kauf prüfen.