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Timestamp: 2016-10-22 18:01:57+00:00
Document Index: 164021434

Matched Legal Cases: ['art. 270', 'art. 663', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 3', 'art. 12', 'art. 4', 'art. 20', 'ATF ', 'art. 663', 'art. 663', 'art. 663', 'art. 12', 'art. 663']

121 III 31965. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 5 juillet 1995 dans la cause �poux F. contre Soci�t� Immobili�re C. SA (recours en r�forme)
Demande de diminution du loyer initial (art. 270 CO): d�termination des fonds propres et des fonds �trangers. Dans les soci�t�s anonymes immobili�res, les cr�ances chirographaires de l'actionnaire majoritaire - en l'esp�ce, un fonds de placement - doivent �tre consid�r�es comme des fonds �trangers. Cette qualification est conforme � l'art. 663a CO; elle ne d�pend pas de la r�mun�ration accord�e � l'actionnaire du chef de ses cr�ances (consid. 4 et 5). Faits � partir de page 319
A.- La Soci�t� Immobili�re C. SA, � Lausanne (ci-apr�s: C.), est propri�taire d'un immeuble � Renens. Son capital-actions est d�tenu � concurrence de 92% par le fonds de placement "S. 61 Fonds de placement immobilier" (ci-apr�s: S.).
Par contrat du 13 juin 1991, C. a remis � bail aux �poux F. un appartement de trois pi�ces au premier �tage de l'immeuble susmentionn�. Le bail devait d�buter le 10 juillet 1991. Le loyer mensuel net s'�levait � 1'230 fr. Le dernier loyer mensuel net des pr�c�dents locataires �tait de 750 fr.
B.- Les �poux F. ont contest� le loyer initial, le consid�rant abusif, devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du district de Lausanne. La tentative de conciliation ayant �chou�, ils ont saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une action tendant notamment � ce que le loyer mensuel net soit ramen� � 750 fr.
Par jugement du 8 avril 1993, ce tribunal a dit que le loyer en cause �tait abusif dans la mesure o� il d�passait 1'142 fr.BGE 121 III 319 S. 320
Par arr�t du 24 ao�t 1993, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours des demandeurs et confirm� ce jugement.
C.- Les demandeurs interjettent un recours en r�forme contre cet arr�t. Ils y reprennent leurs conclusions pr�c�dentes.
Le Tribunal f�d�ral admet partiellement le recours dans la mesure o� il est recevable, annule l'arr�t attaqu� et renvoie la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
4. a) S'agissant de d�terminer les fonds propres investis, c'est � juste titre que les instances cantonales se sont fond�es sur le co�t de revient effectif de l'immeuble duquel les fonds �trangers, savoir les emprunts du propri�taire garantis ou non par hypoth�que, ont �t� d�duits (ATF 117 II 77 consid. 3a/aa). Par capital investi, il faut entendre le capital initial (ATF 120 II 100 consid. 5a et les r�f�rences).
Il est aussi exact que, conform�ment � ce que la cour cantonale a rappel�, la question litigieuse fait l'objet de la controverse suivante:
Selon BARBEY, dans les soci�t�s immobili�res, l'investissement du bailleur ne correspond pas seulement au capital et aux r�serves; il convient de rechercher la quotit� des fonds propres des actionnaires qui incluent, le cas �ch�ant, aussi les cr�ances chirographaires dont ils sont titulaires envers la personne morale (L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 69 et la note 244). Pour LACHAT/MICHELI, en revanche, les cr�ances chirographaires en main de l'actionnaire doivent �tre consid�r�es comme des fonds emprunt�s tant qu'elles sont normalement r�mun�r�es; le principe de la dualit� juridique entre la soci�t� et son actionnaire pr�vaut en droit suisse et il n'y a pas lieu d'y d�roger (Le nouveau droit du bail, 2e �d. 1992, p. 206).
b) La cour cantonale a tranch� cette controverse en se pla�ant sous l'angle de la dualit� juridique et de l'unit� �conomique. Elle a consid�r� que, en l'esp�ce, l'identit� �conomique de la d�fenderesse et de S. devait l'emporter sur leur existence formelle, d'une part, et que la n�gation de cette r�alit� �conomique porterait atteinte � des int�r�ts l�gitimes, d'autre part. Elle a donc r�fut� l'application, dans la pr�sente affaire, de la th�se de LACHAT/MICHELI et opt� pour celle de BARBEY. A cet �gard, les demandeurs sont d'avis que l'arr�t attaqu� viole le droit f�d�ral.BGE 121 III 319 S. 321
5. a) aa) Selon une jurisprudence bien �tablie, on ne peut pas s'en tenir sans r�serve � l'existence formelle de deux personnes juridiquement distinctes lorsque tout l'actif ou la quasi-totalit� de l'actif d'une soci�t� anonyme appartient soit directement, soit par personnes interpos�es, � une m�me personne, physique ou morale; malgr� la dualit� de personnes � la forme, il n'existe pas des entit�s ind�pendantes, la soci�t� �tant un simple instrument dans la main de son auteur, qui, �conomiquement, ne fait qu'un avec elle; on doit d�s lors admettre, � certains �gards, que, conform�ment � la r�alit� �conomique, il y a identit� de personnes et que les rapports de droit liant l'une lient �galement l'autre; ce sera le cas chaque fois que le fait d'invoquer la diversit� des sujets constitue un abus de droit ou a pour effet une atteinte manifeste � des int�r�ts l�gitimes (ATF 102 III 165 consid. II/1, ATF 72 II 67 consid. 3c et les arr�ts cit�s; cf. aussi ATF 112 II 503 consid. 3b p. 506, ATF 108 II 213 consid. 6a et les r�f�rences).
bb) Cette jurisprudence a pour corollaire que ni l'actionnaire, ni la soci�t� ne peuvent se pr�valoir de l'identit� �conomique pour faire �chec � la dualit� juridique (arr�t A. SA et cons. contre M. Ltd et cons. du 11 juillet 1988, in SJ 111/1989 p. 360, consid. 3b/cc non publi�; cf. aussi ATF 72 II cit�).
Toutefois, il appert de l'arr�t du 11 juillet 1988 cit� que cette cons�quence est controvers�e en doctrine; de son c�t�, la jurisprudence appara�t vouloir �carter, en r�gle g�n�rale, la facult� pour l'actionnaire principal ou la soci�t� anonyme d'invoquer l'unit� �conomique en leur faveur (loc.cit.). FORSTMOSER, auquel l'arr�t pr�cit� s'est r�f�r�, rel�ve que MERZ, HOMBURGER et un auteur allemand, JOHN, refusent une telle facult�, pour le motif, �nonc� par MERZ, que l'actionnaire et la soci�t� doivent s'en tenir � la forme d'organisation qu'ils ont choisie (Schweizerisches Aktienrecht, I/1, p. 42 n. 186). FORSTMOSER rappelle ensuite l'opinion de BUCHER qui propose, pour le domaine du droit p�nal, d'accorder largement cette facult� � l'actionnaire principal (op.cit., p. 42 n. 187).
Deux autres auteurs penchent pour la solution d�velopp�e par la jurisprudence. Pour le premier, la lev�e du voile ne se justifie que lorsqu'elle est invoqu�e par un tiers, autrement dit, ni par la soci�t�, ni par l'actionnaire unique (RUEDIN, L'abus de majorit� et l'abus de personnalit� juridique, in L'abus de pouvoirs ou de fonctions, Journ�es grecques, T. 28, 1977, p. 272). Quant au second, il doute que l'on puisse, selon les circonstances, tirer avantage soit de la dualit� juridique, soit de l'unit� �conomique (PATRY, La reconnaissance de l'existence d'une personne morale en droit suisse, in Etudes offertes � Roger Houin BGE 121 III 319 S. 322[Probl�mes d'actualit� pos�s par les entreprises], p. 230).
cc) La majorit� de la doctrine susmentionn�e est donc d'accord avec la jurisprudence. De plus, BUCHER, qui a une position divergente, n'a pas formul� sa th�se pour le droit civil. Aussi, n'y a-t-il pas lieu de modifier cette jurisprudence.
b) aa) En l'esp�ce, le 92% du capital-actions de la d�fenderesse se trouve en main de S., le 8% restant appartenant � un ou plusieurs autres actionnaires. L'actionnaire majoritaire a une structure juridique particuli�re puisqu'il s'agit d'un fonds de placement. Il n'est pas dot� de la personnalit� morale; un fonds de placement est juridiquement constitu� par un faisceau de contrats bilat�raux, distincts mais identiques, conclus entre chaque porteur de parts et la direction du fonds; celle-ci en est l'organe essentiel (cf. HIRSCH, La loi f�d�rale sur les fonds de placement. G�n�ralit�s et bibliographie, in FJS 1306, p. 2 s.; JEANPR�TRE, Le contrat de placement collectif dans le syst�me du droit des obligations, in M�langes en l'honneur de Wilhelm Sch�nenberger, p. 289 � 291). La direction doit �tre soit une banque, soit une soci�t� anonyme ou une soci�t� coop�rative ayant pour objet et pour but exclusifs l'administration du fonds de placement (cf. art. 3 al. 2 de la loi f�d�rale du 1er juillet 1966 sur les fonds de placement [RS 951.31; LFP]; JEANPR�TRE, op.cit., p. 291). La direction g�re le fonds de placement, librement et en son propre nom (art. 12 al. 1 LFP). On ne voit cependant pas en quoi la sp�cificit� de cette structure juridique n�cessiterait que le principe de la r�alit� juridique ou �conomique soit appliqu� diff�remment en l'esp�ce.
bb) La r�alit� juridique est d�s lors seule d�terminante dans la pr�sente affaire et il serait choquant de se fonder sur l'unit� �conomique, contrairement � l'opinion de la cour cantonale. Si l'actionnaire majoritaire avait investi dans la soci�t� d�fenderesse un capital plus important au lieu de lui consentir un pr�t, il aurait per�u un dividende sur ce capital. D'une part, ce dividende n'aurait pas �t� une d�pense d�ductible des revenus de la soci�t� et, d'autre part, la distribution de ce dividende aurait �t� frapp�e de l'imp�t anticip� auquel le paiement d'int�r�ts sur la cr�ance chirographaire �chappe (BARBIER, Guide de la soci�t� anonyme immobili�re, p. 80; SOCI�T� PRIV�E DE G�RANCE, Les soci�t�s immobili�res. Petit guide juridique et pratique, p. 23; cf. aussi les art. 4 al. 1 let. b et d, 13 al. 1 let. a de la loi f�d�rale du 13 octobre 1965 sur l'imp�t anticip� [RS 642.21; LIA] et l'art. 20 al. 1 de l'ordonnance d'ex�cution du 19 d�cembre 1966 de la loi f�d�rale sur l'imp�t anticip� [RS BGE 121 III 319 S. 323642.211; OIA]). D�s lors que ce ne sont pas les demandeurs mais la d�fenderesse qui se pr�tend l�s�e par l'existence de deux personnalit�s distinctes, celle-ci ne peut s'en prendre qu'� elle-m�me si, � c�t� d'avantages, la forme juridique de la soci�t� anonyme cr�e pour elle certains inconv�nients; elle ne saurait, selon qu'elle y a ou non int�r�t, invoquer le dualisme r�sultant de la double "personnalit�" ou au contraire le nier (cf. ATF 72 II cit� p. 77; PATRY, loc.cit.).
La dette de 1'942'110 fr. appartient donc � la cat�gorie des fonds �trangers. (Au bilan de la d�fenderesse, cette dette figurait sous la rubrique "Cr�anciers chirographaires"; consid. 3b).
cc) Cette qualification correspond en outre au nouveau droit de la soci�t� anonyme, en vigueur depuis le 1er juillet 1992, en particulier � l'art. 663a CO qui r�git la structure minimale du bilan, ainsi que sa note marginale l'indique.
L'al. 1 de cette disposition pr�voit que le bilan fait �tat de l'actif circulant et de l'actif immobilis�, des fonds �trangers et des fonds propres; l'al. 2 traite de la subdivision de l'actif circulant et de l'actif immobilis�; l'al. 3 indique les rubriques que la pr�sentation minimale des passifs doit contenir, et l'al. 4 mentionne divers postes qui doivent �tre sp�cialement indiqu�s (Message, FF 1983 II 913 s.). Le pr�t qu'un actionnaire aurait consenti � la soci�t� anonyme n'entre pas dans l'�num�ration des diff�rentes cat�gories de fonds propres, contenue � l'al. 3. En revanche, ce m�me alin�a classe les dettes � long terme dans les fonds �trangers. Quant � l'al. 4, il traite sp�cialement des dettes envers les actionnaires qui d�tiennent une participation dans la soci�t�, lesquelles doivent figurer sous une rubrique s�par�e dans les fonds �trangers (cf. B�CKLI, Das neue Aktienrecht, p. 256 n. 938; MONTAVON/WERMELINGER/ET AL., Droit et pratique de la soci�t� anonyme, I, p. 136 s.; BOURQUIN, Les comptes annuels, in R�vision du droit des soci�t�s anonymes [vol. 60 des Publications de la Chambre suisse des Soci�t�s fiduciaires et des Experts-comptables], p. 118 ss, en particulier p. 120; HELBING, L'analyse du bilan et du r�sultat, 6e �d. 1991, p. 34). Les actifs immobilis�s d'une soci�t� anonyme peuvent �tre financ�s, en lieu et place de capitaux propres, en faisant appel � des emprunts � long terme � caract�re de capitaux propres contract�s aupr�s de personnes apparent�es; les capitaux �trangers � long terme peuvent alors �tre subdivis�s en capitaux �trangers emprunt�s � des tiers et emprunt�s � des personnes apparent�es � la soci�t� (HELBING, op.cit., p. 161). Le pendant de ces dettes, savoir les cr�ances envers les actionnaires qui d�tiennent une BGE 121 III 319 S. 324participation dans la soci�t�, sera mentionn� � l'actif du bilan (cf. art. 663a al. 4 CO; B�CKLI, loc.cit.; MONTAVON/WERMELINGER/ET AL., loc.cit.; BOURQUIN, loc.cit.).
dd) Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre admis sur ce point. Contrairement � ce que les demandeurs all�guent, il importe � cet �gard peu que le poste du bilan, intitul� "Cr�anciers chirographaires", concerne effectivement un pr�t des actionnaires de la d�fenderesse.
Si, d'une mani�re g�n�rale, un emprunt effectu� par une soci�t� immobili�re � un actionnaire doit �tre inclus dans les fonds �trangers, ce mode de financement, soit une sous-capitalisation, ne doit cependant pas se faire au d�triment du locataire. Lorsque la dette chirographaire ne repr�sente pas pour le bailleur une charge financi�re normale, autrement dit, lorsque l'actionnaire s'attribue une r�mun�ration exag�r�e, celle-ci devra �tre r�duite. Le taux de rendement des capitaux emprunt�s peut aussi faire l'objet d'un contr�le par le juge s'il s'�carte trop des conditions usuelles du march� (BARBEY, op.cit., p. 67 note 233). Aussi, nonobstant l'opinion contraire de LACHAT/MICHELI (op.cit., p. 206 et la note 19), n'y a-t-il pas lieu de modifier la qualification de ce passif, en ce sens qu'il devrait �tre consid�r� comme appartenant aux capitaux propres.
112 II 503 suite... ,
art. 663a CO,
art. 12 al. 1 LFP,
art. 663a al. 4 CO