Source: https://judicialis.de/Bundesfinanzhof_II-R-79-96_Urteil_18.11.1998.html
Timestamp: 2018-05-27 17:43:26
Document Index: 216927173

Matched Legal Cases: ['§ 78', '§ 81', '§ 78', '§ 79', '§ 81', '§ 82', '§ 126', '§ 79']

Bundesfinanzhof, Urteil vom 18.11.1998 mit dem Az.: II R 79/96	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: II R 79/96
BewG § 78 Satz 2
BewG § 81
BewG § 78 Satz 2, § 79 Abs. 1 und 2, § 81, § 82
Urteil vom 18. November 1998 - II R 79/96 -
Vorinstanz: Niedersächsisches FG (EFG 1997, 8)
Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) ist seit 1987 Eigentümer eines im Jahre 1963 erbauten Wohnhauses mit acht Wohneinheiten in A. Auf den 1. Januar 1964 hatte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) den Einheitswert für das mit öffentlichen Mitteln geförderte Mietwohngrundstück auf 183 900 DM festgestellt.
Nachdem die Mietpreisbindung zum 31. Dezember 1987 für vier der in dem Haus befindlichen Wohnungen weggefallen war, nahm das FA zum 1. Januar 1988 eine Wertfortschreibung vor und stellte mit Bescheid vom 22. Februar 1989 den Einheitswert auf 276 600 DM fest. Bei der Schätzung der Jahresrohmiete für die der Mietpreisbindung nicht mehr unterliegenden vier Wohnungen ging das FA anhand seines Mietspiegels von einer üblichen Monatsmiete von 4,45 DM/m² aus (Wert für freifinanzierte Wohnungen mit guter Ausstattung zuzüglich eines Zuschlages von 0,15 DM/m² für Warmwasserheizung).
Diesem Mietspiegelwert liegen keine tatsächlich gezahlten Mieten einer repräsentativen Zahl von vergleichbaren Wohngrundstücken zugrunde, da es zum maßgeblichen Stichtag 1. Januar 1964 in A Vergleichsobjekte nicht oder in nicht ausreichender Anzahl gab. Er wurde von der Oberfinanzdirektion (OFD) als Richtwert durch Schätzung der durchschnittlichen regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten vergleichbarer Objekte ("Kostenmiete") ermittelt und vom FA in den Mietspiegel übernommen. Grundlage dieser Schätzung sind die durchschnittlichen Grundstücks- und Baukosten nach Art, Ausstattung und Baujahr vergleichbarer Objekte (gute Ausstattung, Baujahr 1963: 690 DM/m² Wohnfläche), auf die ein Kostenfaktor abhängig davon angewandt wird, ob es sich um ein mietpreisgebundenes (Faktor 5 v.H.), ein grundsteuerbegünstigtes (Faktor 6 v.H.) oder um ein freifinanziertes, nicht steuerbegünstigtes Objekt (Faktor 7,5 v.H.) handelt.
Mit seinem erfolglos gebliebenen Einspruch und seiner nachfolgenden Klage machte der Kläger geltend, der in dem Mietspiegel des FA für A ausgewiesene Marktmietzins für freifinanzierten Wohnraum in Höhe von 4,30 DM/m² sei im Jahre 1964 nicht erzielt worden. Er sei bereit, einen Wert von maximal 2,80 DM/m² zu akzeptieren. Das FA hat sich im Klageverfahren damit einverstanden erklärt, den Einheitswert auf 270 300 DM zu ermäßigen und dabei einen Wert von 4,30 DM/m² zugrunde zu legen.
Das FG hat --ausgehend von der Spiegelmiete des FA für steuerbegünstigten Wohnraum des Baujahrs 1963 (3,45 DM/m²) und zuzüglich eines pauschalen Zuschlages von 12 v.H. wegen der in diesem Wert nicht enthaltenen Grundsteuer-- die Miete für die der Mietpreisbindung nicht mehr unterliegenden vier Wohnungen auf 3,86 DM/m² geschätzt.
Die Revision des FA ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des finanzgerichtlichen Urteils, zur Abänderung der Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1988 auf 257 800 DM und zur Abweisung der Klage im übrigen (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).
Scheitert eine solche Wertableitung der üblichen Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten anderer Grundstücksgruppen, weil eine bestimmte Gruppe von Grundstücken mit anderen Grundstücksgruppen nicht oder nicht hinreichend vergleichbar ist, und stehen deshalb keine anderen Schätzungsgrundlagen zur Verfügung, darf das FA bei der Aufstellung der sog. Mietspiegel als letztes Hilfsmittel auf eine Rahmenmiete zurückgreifen, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftsungskosten am Bewertungsstichtag hergeleitet wurde ("Kostenmiete").
Der Einheitswert für das Mietwohngrundstück des Klägers ist auf 257 800 DM festzustellen. Die als Jahresrohmiete nach § 79 Abs. 2 BewG anzusetzende übliche Miete ist mit 4 DM/m² anzusetzen.
Grundsätzlich ist (auch) im Streitfall bei der Schätzung der üblichen Miete die sich aus dem Mietspiegel des FA ergebende Rahmenmiete heranzuziehen. Dieser enthält für nicht preisgebundenen Wohnraum mit guter Ausstattung einen Wert (4,30 DM/m²), der nicht aus tatsächlich gezahlten Mieten ermittelt bzw. abgeleitet, sondern auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten am Bewertungsstichtag hergeleitet wurde ("Kostenmiete"). Der Rückgriff auf die "Kostenmiete" als letztes Hilfsmittel ist --wie oben ausgeführt-- nicht zu beanstanden, weil am Stichtag 1. Januar 1964 im Bezirk des FA keine ausreichende Anzahl von Objekten mit freifinanziertem Wohnraum vorhanden und auch eine Wertableitung der üblichen Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten anderer Grundstücksgruppen mangels ausreichender Vergleichbarkeit mit mietpreisgebundenem bzw. grundsteuerbegünstigtem Wohnraum nicht möglich war.
Die Ermittlung der solchen Mietspiegelwerten zugundeliegenden "Kostenmieten" ist --auch vom BFH in der Revisionsinstanz-- auf materielle Rechtsfehler hin zu überprüfen, denen Verstöße gegen die angewandte Schätzungsmethode, gegen Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze und anerkannte Schätzungsgrundsätze gleichstehen (BFH-Beschluß vom 4. Juli 1990 GrS 2-3/88, BFHE 161, 290, 315, BStBl II 1990, 817, 829, m.w.N.). Diese Rechtsüberprüfung führt im Streitfall zur Korrektur des Mietspiegelwerts für nicht preisgebundenen Wohnraum mit guter Ausstattung (4,30 DM/m²), weil dieser auf einem zu hohen, nicht nachvollziehbaren Kostenfaktor von 7,5 v.H. beruht.
Ausgehend von einem Kostenfaktor von 7 v.H. ergibt sich bei Grundstücks- und Baukosten für Objekte mit guter Ausstattung in Höhe von 690 DM/m² Wohnfläche eine "Kostenmiete" von abgerundet 4 DM/m² (690 DM x 7 v.H. = 48,30 DM; 48,30 DM : 12 = 4,02 DM/m²).
Der Einheitswert ist auf der Grundlage einer üblichen Miete von 4 DM/m² wie folgt zu berechnen:
öffentlich geförderter Wohnraum (368 m² x 2,18 DM) x 12 9 626,88 DM
freifinanzierter Wohnraum (368 m² x 4,00 DM) x 12 17 664,00 DM