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Timestamp: 2016-10-28 19:58:50
Document Index: 300957716

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 89', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 17', 'Art. 81', 'Art. 3', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 81', 'BGE', 'Art. 17', 'BGE', 'Art. 17', 'Art. 3', 'Art. 17', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 97', 'Art. 29', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 41', 'Art. 24', 'Art. 52', 'Art. 41', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 24', 'Art. 105', 'Art. 105', 'Art. 105', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 22', 'Art. 24', 'Art. 97', 'Art. 41', 'Art. 41', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_311/2012 (28.08.2013)
1C_311/2012 � � Urteil vom 28. August 2013
Bausektion der Stadt Z�rich, Amtshaus IV, Postfach, 8021 Z�rich,
Baudirektion des Kantons Z�rich, Generalsekretariat, Abteilung Stab / Sektion Recht, Walcheplatz 2, 8090 Z�rich.
Beschwerde gegen das Urteil vom 19. April 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer.
X.________ ist Eigent�merin der Parzelle Kat.-Nr. WO2476 an der Seestrasse 501 und 501a in Z�rich-Wollishofen. Das Grundst�ck liegt teils in der Bauzone W2bII, teils in der kommunalen Freihaltezone F und ist mit einem Wohn- und einem Bootshaus �berbaut. Am 18. Mai 2011 bewilligte die Bausektion der Stadt Z�rich X.________ unter anderem, auf dem Dach und an der S�dostfassade des Bootshauses eine Solaranlage mit einer Fl�che von 38 m2 zu installieren. Gleichzeitig er�ffnete sie ihr die Verf�gung der Baudirektion des Kantons Z�rich vom 29. April 2011, welche die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung f�r die Unterschreitung des Mindestgew�sserabstands, die wasserrechtliche Konzession und die aufgrund der Landanlagekonzession und Art. 8 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 1991 �ber die Fischerei (BGF; SR 923.0) erforderlichen Bewilligungen erteilte.
Z.________, der Eigent�mer der s�dlich an das Baugrundst�ck angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. WO2477, erhob gegen den Beschluss der Bausektion und die Verf�gung der Baudirektion Rekurs ans Baurekursgericht des Kantons Z�rich. Dieses hiess das Rechtsmittel am 11. November 2011 gut und hob die beiden angefochtenen Entscheide insoweit auf, als damit die Sonnenkollektoren f�r das Bootshaus bewilligt worden waren. Eine dagegen von X.________ erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich mit Urteil vom 19. April 2012 ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 19. Juni 2012 ans Bundesgericht beantragt X.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Entscheide der Bausektion und der Baudirektion seien insofern zu best�tigen.
Das Verwaltungsgericht und der Beschwerdegegner beantragen in ihrer jeweiligen Stellungnahme die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Z�rich verweist auf die Vernehmlassung der Baudirektion des Kantons Z�rich, welche ihrerseits beantragt, die Beschwerde sei gutzuheissen. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt f�r Raumentwicklung hat auf eine Stellungnahme verzichtet. Im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels halten sowohl die Beschwerdef�hrerin als auch der Beschwerdegegner an ihren Standpunkten fest. Die Bausektion der Stadt Z�rich legt dar, die seit 1925 befristet erteilte und 1969 abgelaufene Baubewilligung sei nur deshalb nicht erneuert worden, weil kein Baugesuch mehr gestellt worden sei. Sie erg�nzt, in jenem Zeitpunkt w�re sogar eine unbefristete Baubewilligung m�glich gewesen. Die Beschwerdef�hrerin hat in der Folge eine weitere Stellungnahme eingereicht.
Die I. �ffentlich-rechtliche Abteilung des Bundesgerichts hat die Angelegenheit am 28. August 2013 an einer �ffentlichen Sitzung beraten.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid �ber eine �ffentlich-rechtliche Angelegenheit (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Die Beschwerdef�hrerin ist zur Beschwerdef�hrung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist im Grundsatz einzutreten.
Das Verwaltungsgericht kam im angefochtenen Urteil zum Schluss, die Freihaltezone, in der das Bootshaus liegt, sei als Schutzzone nach Art. 17 RPG (SR 700) zu qualifizieren und die Solaranlage k�nne deshalb nicht gest�tzt auf Art. 18a RPG bewilligt werden. Nach dieser letztgenannten Bestimmung sind in Bau- und Landwirtschaftszonen sorgf�ltig in Dach- und Fassadenfl�chen integrierte Solaranlagen zu bewilligen, sofern keine Kultur- und Naturdenkm�ler von kantonaler oder nationaler Bedeutung beeintr�chtigt werden. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG kommt laut Verwaltungsgericht ebenfalls nicht in Frage, weil die geplante Anlage nicht standortgebunden sei. Schliesslich falle auch eine Bewilligung gest�tzt auf Art. 24c RPG ausser Betracht, denn das Bootshaus sei keine rechtm�ssig bestehende Baute. Die Beschwerdef�hrerin kritisiert alle drei Begr�ndungselemente als bundesrechtswidrig.
3.1.�In Bezug auf die Zonenkonformit�t macht die Beschwerdef�hrerin geltend, bei der fraglichen Freihaltezone handle es sich um eine solche kommunaler Natur. Die Stadt Z�rich habe durch die Erteilung der Baubewilligung bestimmt, dass es sich dabei um keine Schutzzone im Sinne von Art. 17 RPG handle. Das Verwaltungsgericht verletze die Gemeindeautonomie, wenn es sich �ber diesen Entscheid hinwegsetze.
3.2.�Das Verwaltungsgericht legt dar, die betroffene Fl�che befinde sich in der kommunalen Freihaltezone F, die keiner besonderen Zweckbestimmung im Sinne von Art. 81 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Z�rich vom 23. Oktober 1991 (AS 700.100; im Folgenden: BZO) zugewiesen worden sei. Die Freihaltezone liege am Rand des im kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan ausgeschiedenen Erholungsgebiets und trenne dabei die seeseitig der Seestrasse liegenden Bauzonen vom Z�richsee, der als Schutzobjekt im Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte vom 24. Januar 1990 eingetragen sei. Ihr komme deshalb nicht nur eine Trenn-, sondern auch eine Landschaftsschutzfunktion im Sinne von Art. 3 Abs. 2 lit. c und d RPG zu. Sie sei mithin als Schutzzone nach Art. 17 RPG zu betrachten, weshalb Art. 18a RPG, der sich auf die Errichtung von Solaranlagen in Bau- und Landwirtschaftszonen beziehe, nicht anwendbar sei.
Das Verwaltungsgericht f�gt an, die Inventarisierung des Z�richsees begr�nde gem�ss � 204 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons Z�rich vom 7. September 1975 �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht (LS 700.1; im Folgenden: PBG) die Pflicht des Gemeinwesens, das Gew�sser zu schonen und, wo das �ffentliche Interesse daran �berwiege, ungeschm�lert zu erhalten. Bauten und Anlagen im und am Wasser seien in Ausnahmef�llen m�glich, wenn sie eine hohe Qualit�t aufwiesen und ein gewichtiges �ffentliches Interesse daran bestehe. Das sei indessen bei der geplanten, der privaten Stromerzeugung dienenden Solaranlage zu verneinen.
3.3.�Die in Frage stehende kommunale Freihaltezone st�tzt sich auf � 61 PBG. Danach sind als Freihaltezonen die Fl�chen auszuscheiden, die f�r die Erholung der Bev�lkerung n�tig sind (Abs. 1); der Freihaltezone k�nnen ferner Fl�chen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen dienen (Abs. 2). Art. 81 BZO definiert zudem Freihaltezonen mit spezifischen Zweckbestimmungen (Allmend, Sport- und Badeanlagen etc.), wobei die hier betroffene Freihaltezone keiner solchen zugewiesen wurde.
Die Zul�ssigkeit von Bauten und Anlagen in der Freihaltezone ergibt sich aus der Bestimmung von � 40 PBG, welche nach � 62 Abs. 1 PBG auch f�r kommunale Freihaltezonen gilt. Danach d�rfen in der Freihaltezone nur solche oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der Freifl�chen dienen und die den Zonenzweck nicht schm�lern (� 40 Abs. 1 Satz 1 PBG).
Aufgrund der Zweckbestimmung der Freihaltezonen nach �� 39 ff. und �� 61 ff. PBG legte das Bundesgericht in BGE 118 Ib 503 dar, diese erf�llten teils die Funktion von Schutzzonen gem�ss Art. 17 RPG, teils handle es sich um Zonen f�r �ffentliche Bauten und Anlagen, die der Erholung der Bev�lkerung dienen, wie Sportanlagen und die damit in Verbindung stehenden Parkpl�tze (a.a.O., E. 5b S. 506 mit Hinweisen).
Wenn das Verwaltungsgericht die Freihaltezone, in welcher das Bootshaus der Beschwerdef�hrerin liegt, als Schutzzone qualifizierte, ist dies aufgrund der Schutzfunktion, welche die Freihaltezone im betroffenen Uferbereich hat, nicht zu beanstanden (vgl. BGE 114 Ia 233 E. 4a S. 243). Nach Art. 17 Abs. 1 lit. a RPG umfassen Schutzzonen unter anderem Seen und ihre Ufer und Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG sieht vor, dass See- und Flussufer freigehalten werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat deshalb mit seiner Beurteilung Art. 17 und 18a RPG nicht verletzt. Die von der Beschwerdef�hrerin angerufene Gemeindeautonomie wurde ebenfalls nicht verletzt. Unterl�sst es die Gemeinde wie hier, sp�testens im Rekursverfahren ihre Auslegung einer kommunalen Vorschrift gen�gend zu begr�nden, so �berl�sst sie den Entscheid den kantonalen Rechtsmittelinstanzen. Diese k�nnen in diesem Fall den angefochtenen Entscheid frei pr�fen, ohne die Gemeindeautonomie zu verletzen, und sind nicht verpflichtet, auf eine m�gliche andere Auslegung durch die Gemeinde R�cksicht zu nehmen (Urteil 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013 E. 5.4).
Die Qualifikation der in Frage stehenden Freihaltezone als Schutzzone schliesst freilich nicht von vornherein aus, dass in diesem Bereich Solaranlagen zul�ssig sind. In dieser Hinsicht kommt es entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Zone im kantonalen und kommunalen Recht an. Wie es sich damit verh�lt, ist weiter unten zu er�rtern (E. 6 hiernach).
4.1.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, das Verwaltungsgericht habe die M�glichkeit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG zu Unrecht verneint. Ein anderer Standort f�r die Solaranlage sei auf ihrem Grundst�ck nicht vorhanden, womit die von Art. 24 RPG vorausgesetzte Standortgebundenheit zu bejahen sei. Das Verwaltungsgericht habe zudem behauptet, die Solaranlage diene der Wohnnutzung, was offensichtlich falsch sei und das rechtliche Geh�r verletze.
4.2.�Nach Art. 24 RPG k�nnen im Sinne einer Ausnahme Bewilligungen zur Errichtung von Bauten und Anlagen oder zu deren Zweck�nderung erteilt werden, wenn der Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen. An die Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 lit. a RPG sind strenge Anforderungen zu stellen (BGE 124 II 252 E. 4a S. 255 f. mit Hinweisen). Sie ist nach st�ndiger bundesgerichtlicher Praxis zu bejahen, wenn eine Anlage aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gr�nden oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist, oder wenn ein Werk aus bestimmten Gr�nden in einer Bauzone ausgeschlossen ist. Dabei gen�gt eine relative Standortgebundenheit: Es ist nicht erforderlich, dass �berhaupt kein anderer Standort in Betracht f�llt; es m�ssen jedoch besonders wichtige und objektive Gr�nde vorliegen, die den vorgesehenen Standort gegen�ber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen (BGE 136 II 214 E. 2.1 S. 218 mit Hinweisen).
Die von der Beschwerdef�hrerin geplante Solaranlage ist nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen. Sie k�nnte auch innerhalb der Bauzone errichtet werden. Dass dies m�glicherweise auf der zur Bauzone W2bII geh�renden Teilfl�che der Parzelle der Beschwerdef�hrerin nicht der Fall ist, spielt keine Rolle. Das Verwaltungsgericht weist zudem darauf hin, dass das Bootshaus mithilfe eines Kabels �ber das Wohnhaus mit Elektrizit�t versorgt werden kann. Die Standortgebundenheit ist deshalb zu verneinen und die R�ge der Verletzung von Art. 24 RPG erweist sich als unbegr�ndet.
Die unrichtige Feststellung des Sachverhalts kann nur insofern ger�gt werden, als sie f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Ob die Feststellung der Vorinstanz zutrifft, wonach die Solaranlage (auch) der Wohnnutzung dient, ist f�r den Ausgang des Verfahrens belanglos, da die Standortgebundenheit hier ohnehin zu verneinen ist. Auf die R�ge der Beschwerdef�hrerin ist deshalb nicht einzutreten. Dasselbe gilt f�r die R�ge der Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV), welche die Beschwerdef�hrerin direkt aus der behaupteten unrichtigen Feststellung des Sachverhalts herleitet.
5.1.�Die Beschwerdef�hrerin ist der Ansicht, dass nach Ablauf der provisorischen Bewilligung Ende 1969 eine definitive h�tte erteilt werden k�nnen. Das Verwaltungsgericht gehe f�lschlicherweise davon aus, dass das Fehlen einer definitiven Bewilligung die materielle Rechtswidrigkeit impliziere. Es �bersehe zudem, dass 1959 neue Baulinien festgesetzt worden seien, die nicht mehr dem urspr�nglich am See geplanten Bau der Seestrasse gedient h�tten. Diese neuen Baulinien seien ein paar Jahre sp�ter in Kraft getreten. Die st�dtische Bausektion und die kantonale Baudirektion w�rden deshalb davon ausgehen, dass das Bootshaus zumindest nach dieser �nderung baulinienkonform gewesen sei. Das Verwaltungsgericht habe diese Argumente ignoriert. Dies erstaune umso mehr, als es als problemlos bezeichnet habe, dass ihrem Nachbarn f�r die Vergr�sserung seiner Bootshabe und seines Gartensitzplatzes mit fixer Beschattungsanlage eine definitive Baubewilligung erteilt wurde. Dies sei offensichtlich nur m�glich gewesen, weil dieses Vorhaben nicht dem Baulinienzweck widersprach. Im Ergebnis habe das Verwaltungsgericht deshalb Art. 24c RPG verletzt und zudem den Sachverhalt falsch festgestellt.
5.2.�Das Verwaltungsgericht legte dar, Grund f�r die Befristung der Bewilligung sei offenbar die Lage des Bootshauses im Baulinienraum und im Bereich der k�nftigen Seeufergestaltung gewesen. Es sei geplant gewesen, Arbeiten zur Seeauff�llung in absehbarer Zeit durchzuf�hren. Ab Ende 1969 habe f�r das Bootshaus keine g�ltige Baubewilligung mehr bestanden. Mit dem Fristablauf sei die Baute formell rechtswidrig geworden. Die materielle Rechtswidrigkeit ergebe sich daraus, dass die Baubewilligung nur befristet erteilt und kein Gesuch um Verl�ngerung gestellt worden sei, es sich bei der Baute um ein Provisorium handle und sie innert angesetzter Frist h�tte beseitigt werden sollen. Angesichts der befristeten Bewilligungserteilung und der Deklaration als Provisorium sei davon auszugehen, dass das tolerierte Bootshaus jedenfalls im Widerspruch zu den damals geltenden Bestimmungen errichtet worden sei und seine Beseitigung bis Ende Dezember 1969 h�tte erfolgen sollen, weshalb die �nderungsm�glichkeiten von Art. 24c Abs. 2 RPG nicht anwendbar seien. Die befristete Baubewilligung habe den damals offensichtlich bestehenden materiell-rechtlichen Gesetzesverstoss jedenfalls nicht legalisiert.
5.3.�Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgem�ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grunds�tzlich gesch�tzt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen k�nnen mit Bewilligung der zust�ndigen Beh�rde erneuert, teilweise ge�ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind (Abs. 2 Satz 1). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2 Satz 2 der vorliegend anwendbaren, bis zum 31. Oktober 2012 g�ltigen Fassung bzw. Abs. 5 der seit dem 1. November 2012 in Kraft stehenden Fassung). Dies bedingt eine Interessenabw�gung (BGE 115 Ib 472 E. 2e/aa S. 486 f.; Urteil 1A.251/2003 vom 2. Juni 2004 E. 3, in: ZBl 106/2005 S. 380; je mit Hinweisen; RUDOLF MUGGLI, in: Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, 2010, N. 29 ff. zu Art. 24c RPG; WALTER HALLER/PETER KARLEN, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., 1999, Rz. 741).
Der Bundesrat hat in Art. 41 und 42 RPV (SR 700.1) die zul�ssigen �nderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert, wobei auch bei diesen Bestimmungen auf die bis zum 31. Oktober 2012 g�ltige Fassung abzustellen ist (Art. 52 Abs. 2 RPV). Gem�ss Art. 41 RPV ist Art. 24c RPG anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in �bereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder ge�ndert wurden, durch die nachtr�gliche �nderung von Erlassen oder Pl�nen jedoch zonenwidrig geworden sind. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind �nderungen zul�ssig, wenn die Identit�t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Z�gen gewahrt bleibt; Verbesserungen gestalterischer Art sind zul�ssig. Ob die Identit�t der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter W�rdigung der gesamten Umst�nde zu beurteilen; bei Zweck�nderungen sind dabei insbesondere auch Nutzungsart, -intensit�t, Emissionen und Erschliessung zu ber�cksichtigen (Art. 42 Abs. 3 RPV; BGE 132 II 21 E. 7.1.2 S. 43 mit Hinweisen; 133 II 409 E. 3 S. 416 f.).
Im Rahmen der Beurteilung der Zul�ssigkeit einer teilweisen �nderung in Form der Installation einer Solaranlage sind die gesetzgeberischen Bestrebungen zu beachten, solche Anlagen auch auf der Ebene des Raumplanungsrechts zu f�rdern. So wurde dem Raumplanungsgesetz auf den 1. Januar 2008 ein neuer Art. 18a eingef�gt, wonach in Bau- und Landwirtschaftszonen sorgf�ltig in Dach- und Fassadenfl�chen integrierte Solaranlagen zu bewilligen sind, sofern keine Kultur- und Naturdenkm�ler von kantonaler oder nationaler Bedeutung beeintr�chtigt werden. In der Referendumsabstimmung vom 3. M�rz 2013 hiessen die Stimmb�rger zudem eine Revision von Art. 18a RPG gut, wonach Solaranlagen unter gewissen Voraussetzungen nicht einmal mehr einer Baubewilligung bed�rfen (Abs. 1) und die Interessen an der Nutzung der Solarenergie auf bestehenden und neuen Bauten den �sthetischen Anliegen grunds�tzlich vorgehen (Abs. 4, wobei Abs. 2 dem kantonalen Gesetzgeber einen gewissen Gestaltungsspielraum einr�umt und Abs. 3 f�r Kultur- und Naturdenkm�ler eine Ausnahme statuiert; Bundesgesetz �ber die Raumplanung, �nderung vom 15. Juni 2012, BBl 2012 5987; Bundesratsbeschluss vom 30. April 2013 �ber das Ergebnis der Volksabstimmung vom 3. M�rz 2013, BBl 2013 3129). Auch wenn Art. 18a RPG auf Schutzzonen nicht direkt anwendbar ist, ist der ihm zugrunde liegende F�rderungszweck auch in diesem Bereich zu ber�cksichtigen. Mithin ist bei der Installation einer Solaranlage mit gr�sserer Zur�ckhaltung als bei anderen �nderungen davon auszugehen, die Identit�t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung werde erheblich beeintr�chtigt. Zudem ist auch bei der Interessenabw�gung nach Art. 24c RPG diesem Gedanken Rechnung zu tragen.
5.4.�Das Bootshaus der Beschwerdef�hrerin ist �ber 80 Jahre alt. Laut dem angefochtenen Entscheid widersprach die Baute bei ihrer Erstellung dem materiellen Recht, weshalb jeweils nur befristete Bewilligungen erteilt wurden. Auch zum jetzigen Zeitpunkt widerspricht die Baute gem�ss angefochtenem Entscheid dem materiellen Recht (vgl. E. 3 und 4 hiervor, vgl. aber auch E. 6 hiernach). Ob sie seinerzeit, bei Ablauf der befristeten Erlaubnis, h�tte bewilligt werden k�nnen und somit nur von einem formellen Mangel auszugehen ist, welcher die Annahme (damaliger) materieller Rechtm�ssigkeit nicht ausschliessen w�rde, erscheint nicht gen�gend gekl�rt. Das Verwaltungsgericht vertritt zwar die Auffassung, mit dem Ablauf der befristeten Bewilligung sei die Baute auch materiell rechtswidrig geworden. Die st�dtische Bausektion geht jedoch mit der Beschwerdef�hrerin davon aus, dass das Bootshaus nach Ablauf der letzten Befristung im Jahre 1969 h�tte ordentlich bewilligt werden k�nnen, wenn um eine Baubewilligung nachgesucht worden w�re. Ihre Argumente nehmen Bezug auf die damalige Situation und k�nnen nicht mit dem blossen Hinweis auf den Ablauf der Befristung und die Aufforderung zur Beseitigung der Baute von der Hand gewiesen werden (vgl. zur Beurteilung der materiellen Rechtm�ssigkeit einer befristet bewilligten Baute PETER H�NNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl. 2008, S. 335). Allerdings fehlen zur Best�tigung der Rechtsauffassung von Stadt und Beschwerdef�hrerin genauere und verl�ssliche Informationen �ber die seinerzeitigen tats�chlichen und rechtlichen Verh�ltnisse. Insbesondere ist nicht klar, welche Rolle die vom Verwaltungsgericht angesprochenen Pl�ne zur Seeauff�llung bzw. zur Seeufergestaltung spielten und wie sich diese in der Folge entwickelten. Der Sachverhalt erscheint in Bezug auf die m�glicherweise entscheidwesentliche Frage der materiellen Rechtm�ssigkeit somit als unvollst�ndig bzw. offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 105 Abs. 2 BGG abgekl�rt (vgl. ULRICH MEYER/JOHANNA DORMANN, in: Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl., N. 59 zu Art. 105 BGG; BERNARD CORBOZ, in: Commentaire de la LTF, 2009, N. 50 zu Art. 105 BGG).
Sollten sich die Annahmen der Beschwerdef�hrerin und der st�dtischen Bausektion �ber die damalige Bewilligungsf�higkeit der Baute best�tigen, so fiele eine Bewilligung des hier umstrittenen Vorhabens gest�tzt auf Art. 24c RPG in Betracht. Zwar macht die mit Solarzellen einzukleidende Fl�che einen grossen Teil der Gesamtfl�che des Bootshauses aus (es soll die eine Dachh�lfte und die s�dliche, lange Seitenwand g�nzlich abgedeckt werden) und �ndert sich dadurch teilweise auch dessen Zweckbestimmung (BGE 113 Ib 303 E. 3b S. 305 f.; Urteil 1A.78/2004 vom 16. Juli 2004 E. 4; je mit Hinweisen). Doch ist nach dem Gesagten - wichtige Anliegen der Raumplanung vorbehalten - bei Solaranlagen nur zur�ckhaltend von einer �nderung auszugehen, die das nach Art. 24c RPG zul�ssige Mass �berschreitet. Sollten die materielle Rechtm�ssigkeit oder die �brigen Voraussetzungen von Art. 24c RPG dennoch nicht erf�llt sein, so m�sste es wohl beim hier angefochtenen Ergebnis bleiben, da nur der Bestand der Baute (inkl. "kleinem" Unterhalt) bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer garantiert w�re, nicht aber das Anbringen einer grossfl�chigen Solaranlage. Diese stellt eine bewilligungspflichtige �nderung dar und w�rde zudem die Rechtswidrigkeit verst�rken (vgl. Urteile 1A.17/2004 vom 19. Mai 2004 E. 2.2, insbes. E. 2.2.6, in: ZBl 106/2005 S. 384; 1P.236/2000 vom 10. August 2000 E. 3c; je mit Hinweisen). Dies g�lte jedenfalls dann, wenn nicht ausnahmsweise Gr�nde der Gleichbehandlung mit umliegenden Grundeigent�mern in vergleichbarer Lage eine andere Sichtweise gebieten sollten (vgl. zum sogenannten Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht BGE 127 I 1 E. 3 S. 2 ff.; Urteile 1C_482/2010 vom 14. April 2011 E. 5; 1A.110/2001 vom 4. Dezember 2001 E. 6, in: ZBl 103/2002 S. 615; je mit Hinweisen; vgl. auch E. 6 hiernach).
Wenn eine Bewilligung unter dem Titel von Art. 24c RPG auszuschliessen w�re, w�rde sich die Frage stellen, ob nicht eine willk�rfreie und rechtsgleiche Anwendung von � 40 PBG gebieten w�rde, das Anbringen der Solaranlage auf dem (besitzstandsgesch�tzten) Bootshaus hier als zonenkonform zu qualifizieren (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG). Die Beschwerdef�hrerin argumentiert, in der hier zu beurteilenden Freihaltezone gebe es eine rege Baut�tigkeit. Insbesondere sei dem benachbarten Beschwerdegegner bewilligt worden, die Ufermauer zu �ffnen, die Bootshabe auszubaggern und mit Betonmauern zu versehen und einen Gartensitzplatz mit fixer Beschattungsanlage zu erstellen. Das Verwaltungsgericht handle widerspr�chlich, wenn es einerseits solche Baut�tigkeit in der Freihaltezone als unproblematisch erachte, ihr aber das Anbringen einer Solaranlage auf einer bestehenden Baute mit der Begr�ndung verweigere, das Seeufer sei frei zu halten.
Das Verwaltungsgericht erwiderte im angefochtenen Entscheid, trotz Schutzzweck bestehe in der Freihaltezone kein g�nzliches Bauverbot, womit sich die Baut�tigkeit des Beschwerdegegners erkl�ren lasse. Jedoch sei die Realisierung von Bauten und Anlagen nur unter Einhaltung restriktiver Voraussetzungen m�glich. Da das Bauen in eingeschr�nktem Umfang somit grunds�tzlich zul�ssig bleibe, stosse die von der Beschwerdef�hrerin mit der Aufz�hlung von bewilligten Bauten und Anlagen in der betreffenden Zone geltend gemachte R�ge der rechtsungleichen Behandlung ins Leere.
Aus diesen Ausf�hrungen des Verwaltungsgerichts geht nicht hervor, inwiefern sich die von der Beschwerdef�hrerin genannten privaten Bauten und Anlagen von der geplanten Solaranlage unterscheiden und weshalb zwar Erstere, nicht aber Letztere zonenkonform sein sollen. Konkrete Feststellungen zu den einzelnen Bauten und Anlagen fehlen und insbesondere ist unklar, ob diese tats�chlich rechtskr�ftig bewilligt worden sind und unter welchem Titel. Die Sachverhaltsfeststellung ist somit auch in dieser Hinsicht unvollst�ndig. Sofern der Beschwerdef�hrerin die Baubewilligung nicht bereits gest�tzt auf Art. 24c RPG zu erteilen ist, kann dieser Mangel f�r den Verfahrensausgang entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Das Verwaltungsgericht wird somit die entsprechenden Feststellungen gegebenenfalls noch treffen m�ssen.
Im �brigen sind die kantonalen Beh�rden darauf hinzuweisen, dass im Verlauf des kantonalen Verfahrens - nach dem Entscheid der Bausektion und jenem der Baudirektion - die Bestimmungen der Gew�sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201) zum Gew�sserraum in Kraft getreten sind (vgl. Art. 41a ff. GSchV und die �bergangsbestimmung zur �nderung vom 4. Mai 2011). Diese Bestimmungen dienen der Durchsetzung wichtiger �ffentlicher Interessen und sind deshalb sofort, das heisst auch auf laufende Verfahren anwendbar (Urteil 1C_505/2011 vom 1. Februar 2012 E. 3.1 mit Hinweisen, in: URP 2012 S. 160). Das streitige Bauvorhaben tangiert den Gew�sserraum und ist daher auf eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GschV angewiesen (Abs. 1 und Abs. 2 lit. c der �bergangsbestimmung zur �nderung der Gew�sserschutzverordnung vom 4. Mai 2011; vgl. Urteil 1C_505/2011 vom 1. Februar 2012 E. 3.3, in: URP 2012 S. 160 und zur Publ. vorgesehenes Urteil 1C_41/2012 vom 28. M�rz 2013 E. 4.5, je mit Hinweisen). Eine solche Bewilligung wurde bisher weder erteilt noch bildete sie Thema des Entscheids des Baurekursgerichts oder des Verwaltungsgerichts.
Die Sache ist deshalb an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen, damit es den Sachverhalt vervollst�ndigt und, soweit notwendig, �ber die unbeurteilt gebliebenen Fragen befindet.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdef�hrerin ist nicht anwaltlich vertreten. Eine Parteientsch�digung ist deshalb nicht auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der Stadt Z�rich, der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.