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Timestamp: 2020-07-02 19:36:39+00:00
Document Index: 116801099

Matched Legal Cases: ['art. 65', 'art. 91', 'art. 103', 'art. 91', 'art. 27', 'art. 1467', 'art. 1256', 'art. 1258', 'art. 10']

Locazioni commerciali e sospensione del pagamento dei canoni a causa del coronavirus - Studio Legale Map
Locazioni commerciali e sospensione del…
In questo periodo moltissimi soggetti giuridici, privati ed imprenditori, si sono trovati in grave difficoltà in conseguenza delle restrizioni imposte dai decreti governativi sulla libertà di circolazione e di poter svolgere determinate attività commerciali.
Tra i tanti temi d’attualità, quello delle locazioni commerciali è sicuramente al centro dell’attenzione in quanto a molti esercizi, negozi, botteghe ed imprese è stato inibito forzosamente di poter continuare nella propria attività.
Per fornire chiarezza, è indispensabile capire se tale tematica è stata toccata a livello normativo, o meno, e che risvolti possono prospettarsi in concreto.
Allo stato attuale non esistono disposizioni che abbiano disposto una sospensione del pagamento del canone nella locazione cd. commerciali.
A tal proposito, il D.L. n. 18/2020, c.d. Decreto Cura Italia, ha previsto nello specifico solo quanto segue:
– l’art. 65, D.L. n. 18/2020 prevede a favore del conduttore un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1– Negozi e botteghe.
L’Agenzia delle Entrate (Ag. Entrate, circ. 3 aprile 2020, n. 8/E), tra i chiarimenti sulle norme del Decreto Cura Italia, ha fornito anche delle delucidazioni sul punto, specificando che il credito d’imposta, pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, è riconosciuto solo sui canoni effettivamente pagati per l’intero.
– l’art. 91, comma 6bis, D.L. n. 18/2020, prevede inoltre che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
– ed inoltre l’art. 103, comma 6, D.L. n. 18/2020, in base al quale “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”. Quest’ultima disposizione ha una portata ampia ed è destinata a trovare applicazione relativamente all’esecuzione di ogni provvedimento giudiziario che disponga il rilascio di qualsiasi immobile, non solo abitativo ma anche non abitativo.
Alla luce delle citate disposizioni pertanto non vi è alcuna norma che autorizzi la sospensione dei pagamenti. L’art. 91 comma 6bis, sopra citato, ha solo previsto una generica soluzione per tutte le ipotesi di inadempimento contrattuale. È pacifico che non si tratti un meccanismo automatico per escludere il pagamento da parte dei conduttori inadempienti, bensì di una clausola generale da applicare caso per caso, anche alla luce delle prove che il debitore è tenuto a fornire in sede giudiziale.
Per capire il motivo per il quale si esclude una sospensione dei pagamenti di questo periodo, occorre precisare un aspetto fondamentale che regola il rapporto nei contratti di locazione, ovvero l’oggetto della prestazione stessa. Se da una parte vi è la messa a disposizione di un immobile, dall’altro vi è la controprestazione ovvero il pagamento del canone. La sospensione di una prestazione (ovvero in questo caso specifico il canone) è legittimata solo dall’esatta sospensione dell’altra prestazione, ovvero la disponibilità dell’immobile, cosa che allo stato attuale, non si verifica.
L’immobile locato, dunque, sebbene non accessibile a lavoratori e al pubblico, permane nell’esclusiva disponibilità del conduttore, che vi custodisce beni e mezzi di produzione e pertanto ne consegue che il canone è dovuto.
La giurisprudenza da anni è univoca nel sostenere che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del cd. sinallagma contrattuale, che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Cosa possono fare quindi tutti quei soggetti giuridici che a causa dell’azzeramento del fatturato si trovano a dover pagare un canone di locazione per le loro attività piccole, medie o grandi che siano?
Considerate le lacune dell’attuale legislazione “d’emergenza”, si offrono alcuni spunti di riflessione tratti dalla normativa vigente, la quale, tuttavia, non offre soluzioni soddisfacenti.
Il conduttore che abbia interesse a cessare l’attività e a recedere dal contratto di locazione potrebbe far valere il diritto potestativo di recesso attribuitogli dall’art. 27, ultimo comma, della legge 392/1978. Tale previsione normativa consente al conduttore di recedere dal contratto, con un preavviso di almeno sei mesi, indipendentemente dalle previsioni contrattuali e qualora ricorrano gravi motivi.
Il conduttore potrebbe anche invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta di cui all’art. 1467del Codice Civile. Occorre tuttavia considerare che anche qui non vi è una sospensione di nessun tipo, ma si parla di risoluzione definitiva del contratto, che richiede un accertamento e una pronuncia giudiziale e che comunque non fa cessare l’obbligo di pagamento dei canoni sino alla sentenza. La norma in esame consente alla parte convenuta (e non dunque al conduttore che agisce in giudizio) di evitare la risoluzione offrendosi di riportare ad equità le condizioni del contratto. In tal caso varrebbe forse la pena di trovare un accordo stragiudiziale, che possa venire incontro alle rispettive esigenze, senza dover sostenere anche i tempi e i costi di una pronuncia giudiziaria.
Il conduttore che abbia interesse a non cessare l’attività ma a posticipare il pagamento del canone potrebbe invocare l’impossibilità temporanea di cui all’art. 1256 comma II del codice civile, ma anche in tale caso, al momento della cessazione della situazione emergenziale, il debitore dovrebbe riprendere il pagamento, corrispondendo anche quanto non versato.
Il conduttore che non si trovi nella condizione di dimostrare l’impossibilità totale di adempiere l’obbligazione di cui al precedente punto ma che abbia interesse a mantenere in vita l’attività, seppur in difficoltà, potrebbe invece invocare l’impossibilità parziale di cui all’art. 1258 del codice civile secondo cui il debitore che dimostra l’impossibilità di adempiere ad una parte dell’obbligazione può liberarsi eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. Anche in tal caso, tuttavia, occorre tenere a mente che si tratta di un rimedio temporaneo che non esclude il pagamento di quanto non versato in un momento successivo.
È evidente come il diritto non riesca a fornire risposte puntuali alle domande che l’attuale crisi causata dal Codiv-19 ci pone. Per tale motivo, salvo nuovi interventi del legislatore, ad oggi la buona fede contrattuale che dovrebbe governare l’autonomia negoziale dovrebbe prevalere anche sulle azioni giudiziarie, peraltro difficoltose nel concretizzarsi nel breve termine a causa dello stop imposto anche nelle aule di giustizia.
Le parti possono sempre liberamente concordare sospensioni, riduzioni o posticipazioni del pagamento del canone, rinegoziando modalità e termini dell’adempimento, e registrando i propri accordi all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con l’apposito Modello 69.
Non ci sono differenze in riferimento alla tipologia e /o durata del contratto, né relativamente al regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca. Non sono dovute spese di registrazione e l’accordo è esente dal bollo, come espressamente previsto dall’art. 10 del D.L. 133/2014.
Avv. Veronica Malvezzi
Category: Articoli 26 Aprile, 2020
Tags: coronavirusdiritto civilelocazioni commercialisospensione
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