Source: https://www.guidelegali.it/leggi-in-propriet%C3%A0-locazioni/disciplina-delle-locazioni-di-immobili-urbani-1715.aspx
Timestamp: 2019-08-20 00:43:45+00:00
Document Index: 60692039

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 4', 'art. 447', 'art. 29', 'art. 27', 'art. 34', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 145']

Disciplina delle locazioni di immobili urbani (Locazioni) - GuideLegali.it
Legge 392/1978 sull'equo canone
Letto 1224 volte dal 22/06/2009
Art.1. (Durata della locazione). La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una
locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma
precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.
Art.2. (Disciplina della sublocazione). Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, nè può cedere ad altri
il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Art.3. (Rinnovazione tacita). Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica
all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa
disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza
Art.5. (Inadempimento del conduttore). Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone
decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri
accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Art.6. (Successione nel contratto). In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi
ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi *In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del
matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro
coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di
separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così con
Art.7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione). E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto
in caso di alienazione della cosa locata.
Art.10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini). Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del
proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle
modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire,
senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al
primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si
riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.
Art.11. (Deposito cauzionale). Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è
produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Art.12. (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione). Il canone di locazione e sublocazione degli
immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato. Il
valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di
produzione del medesimo. Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione. Se l'immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento.
Art.14. (Costo base). Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata entro il 31
dicembre 1975, è fissato in: a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia,
Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio; b) L.
225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna. La
data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di
ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.
Art.15. (Coefficienti correttivi del costo base). I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e
manutenzione dell'immobile.
Art.16. (Tipologia). In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti
dalla tabella seguente: a) 2.00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1); b) 1.25 per le abitazioni di tipo civile (A/2); c) 1.05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0.80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le
abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per le abitazioni di tipo
villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11). Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano
caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per
territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio,
delle rifiniture dell'unità immobiliare locata nonchè degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.
Art.17. (Classe demografica dei comuni). In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti; b) 1,10 per gli immobili siti in
comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti; c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione
superiore a 100.000 abitanti; d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti; e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti; f) 0,80 per gli immobili siti in
comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli
ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT.
Art.18. (Ubicazione). In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000
abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona edificata periferica; c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico; d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico. I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge. Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell'articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (2), con i seguenti coefficienti: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per il centro edificato; c) 1,10 per il centro storico. All'interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90 in sostituzione dei coefficienti suindicati.
Art.19. (Livello di piano). In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili
costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti: a) 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno; c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano; d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico. Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.
Art.20. (Vetustà). In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto
anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i successivi
quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni. Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque
accertato.
Art.21. (Stato di conservazione e manutenzione). In relazione allo stato di conservazione e manutenzione
dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 se lo stato è normale; b) 0,80 se lo stato è mediocre; c)
0,60 se lo stato è scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri
dell'unità immobiliare: 1) pavimenti; 2) pareti e soffitti; 3) infissi; 4) impianto elettrico; 5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari; 6) impianto di riscaldamento;
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità
immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di
impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di
servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto
da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di
valutazione fissati nei commi precedenti.
Art.22. (Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975). Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati
ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica. Il costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto: a) dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata; b) dell'incidenza del contributo di concessione; c) del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione; d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Art.23. (Riparazioni straordinarie). Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie
per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in
relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un
aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le
indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.
Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di
miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l'immobile. Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti.
Art.24. (Aggiornamento del canone). Per gli immobili ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi
degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera
Art.25. (Adeguamento del canone). Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto
all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale. L'adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata. )
Art.26. (Ambito di applicazione). Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate
per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile per
motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si
applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti
alla disciplina dell'edilizia convenzionata (2/d); d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali
A/8 e A/9 (2/cost). Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli
immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente la entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la
popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l'aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT. Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni.
Art.27. (Durata della locazione). La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore
a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e). La
disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio
abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei
commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di
immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene
disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla
prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l'immobile ad
abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procederealla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altres" negare la rinnovazione se intende esercitare personalmentenell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.
Art.30. (Procedura per il rilascio). Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della
data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia
rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447-
bis del codice di procedura civile ). [La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non
superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore] Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio. Alla prima
udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'articolo 29. L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e
definisce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione. Se il
tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del
convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile. Il giudice, su istanza del
ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.
Art.31. (Sanzioni). Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del
coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di
una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano
comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
Art.32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato
annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in
aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei
prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai
contratti di locazione stagionale
Art.33. (Canone delle locazioni stagionali). Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le
modalità di cui all'articolo 32.
Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli
immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del
conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità
di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti
hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione
dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile
Art.35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di
locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il
pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione). Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il
contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
Art.37. (Successione nel contratto). In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per
successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o
consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l'immobile è
adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di
morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri
professionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente.
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve
darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono
essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella
comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo
giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario,
contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui
l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si
considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi
previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di
trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Art.39. (Diritto di riscatto). Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile,
l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile
dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione). Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla
scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante
raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre
quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto
di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal
regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al
primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso
in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia
ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i
sei mesi successivi.
Art.41. (Norme applicabili). Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11.
Art.43. (Improcedibilità della domanda). La domanda concernente controversie relative alla determinazione,
all'aggiornamento e all'adeguamento del canone non può essere proposta se non è preceduta dalla domanda di
conciliazione di cui all'articolo seguente. L'improcedibilità è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del
Art.44. (Tentativo obbligatorio di conciliazione). La domanda di conciliazione concernente la determinazione,
l'aggiornamento e l'adeguamento del canone è presentata al giudice competente. Il giudice convoca le parti, con
comunicazione da effettuarsi a cura della cancelleria, per una udienza da tenersi non oltre quindici giorni dalla
presentazione della domanda di conciliazione, per l'amichevole componimento della vertenza. Se le parti si
conciliano, viene redatto processo verbale sottoscritto dalle parti e dal giudice e depositato in cancelleria. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo. Se la conciliazione non riesce, il giudice ne dà atto nel verbale. Nell'udienza di cui sopra il giudice può essere affiancato da due esperti, uno per ciascuna delle parti, che possono sceglierli anche nell'ambito delle organizzazioni di inquilini o di proprietari. Le parti possono partecipare all'udienza personalmente o a mezzo di procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore
Art.45. (Ricorso al giudice). Se il tentativo di conciliazione non riesce, o comunque decorso il termine di novanta
giorni dalla presentazione della domanda di cui all'articolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la
determinazione del canone (4/a) (4/b). Le controversie relative alle opere di conservazione dell'immobile di cui
all'articolo 23, alle indennità di cui all'articolo 34 e alla indennità per i miglioramenti di cui agli articoli 1592 del
codice civile e 12 del R.D.L. 18 gennaio 1937, n. 975 , convertito, con modificazioni, nella L. 30 dicembre 1937, n.
2651, sono di competenza del pretore qualunque ne sia il valore Sono nulle le clausole derogative dalla competenza
per territorio (4/a). In primo grado la parte può stare in giudizio personalmente, quando il valore della causa non
eccede lire 50.000 mensili nelle controversie aventi ad oggetto la determinazione, l'aggiornamento o l'adeguamento del canone, e lire 600.000 nelle controversie previste dal terzo comma . Fino al termine del giudizio il conduttore è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato.
Art.46. (Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro). Il procedimento per le
controversie di cui agli articoli 30 e 45, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli
articoli 414, 415, 416, 417, commi secondo, terzo, quarto e quinto, 418, 419, 420, 421, comma primo, 422, 424, 429, commi primo e secondo, 430 del codice di procedura civile e dall'articolo 431 dello stesso codice, in quanto
applicabile. Si applica altres" l'art. 145 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile
Art.47. (Poteri istruttori del giudice). Il giudice può disporre d'ufficio, in qualsiasi momento, l'ispezione
dell'immobile e l'ammissione di ogni mezzo di prova, anche fuori dei limiti stabiliti dal codice civile, ad eccezione
del giuramento decisorio, nonchè la richiesta di informazioni, sia scritte sia orali, alle associazioni di categoria
indicate dalle parti*
Art.48. (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale). Il pretore quando rileva che una causa promossa nelle forme
ordinarie riguarda una delle controversie previste negli articoli 30 e 45, fissa con ordinanza l'udienza di cui
all'articolo 420 del codice di procedura civile e il termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere
all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria . Qualora
la causa non rientri nella rispettiva competenza per valore, il pretore o il conciliatore la rimette con ordinanza non
impugnabile al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione
Art.49. (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario). Il giudice, quando rileva che una causa promossa nelle forme
stabilite nel presente capo riguarda una controversia diversa da quelle previste negli articoli 30 e 45, qualora la causa non rientri nella sua competenza, la rimette con ordinanza al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione con rito ordinario. In tal caso le prove acquisite avranno l'efficacia consentita dalle norme ordinarie
Art.50. (Incompetenza del giudice). Quando una causa relativa alle controversie di cui agli articoli 30 e 45 sia stata
proposta dinanzi a giudice incompetente, l'incompetenza può essere eccepita dal convenuto soltanto nella memoria
difensiva di cui all'articolo 416 del codice di procedura civile, ovvero rilevata d'ufficio dal giudice non oltre
l'udienza di cui all'articolo 420 dello stesso codice. Quando l'incompetenza sia stata eccepita o rilevata ai sensi del
comma precedente, il giudice rimette la causa al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione
Art.51. (Delle impugnazioni). L'appello contro le sentenze del pretore nei processi relativi alle controversie previste
negli articoli 30 e 45 si propone al tribunale Il procedimento di appello, per tutto ciò che non è regolato dalla
presente legge, è disciplinato dagli articoli 434, 435, 436, 437, commi primo, secondo e terzo, 438, primo comma,
del codice di procedura civile. E' applicabile la disposizione di cui al secondo comma dell'articolo 429 dello stesso
Art.53. (Consulente tecnico in appello). Il giudice, nell'udienza di cui al primo comma dell'articolo 437 del codice di
procedura civile, può nominare un consulente tecnico rinviando ad altra udienza da fissarsi non oltre venti giorni. Il consulente deve depositare il proprio parere non oltre dieci giorni prima della nuova udienza
Art.54. (Clausola compromissoria). E' nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative
alla determinazione del canone siano decise da arbitri.
Avv. Vincenzo Punziano
Lo Studio Legale Punziano Lo studio nel campo del diritto civile, in ambito sia giudiziale che stragiudiziale, occupandosi in modo particolare di condominio e locazioni, diritto commerciale, diritto f...
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