Source: http://immobilienkaufberater.de/M.htm
Timestamp: 2017-10-18 07:17:06
Document Index: 203405882

Matched Legal Cases: ['§ 655', '§2', '§ 2', '§5', '§ 535', '§ 549', '§ 556', '§ 562', '§ 563', '§ 568', '§ 577', '§ 578', '§ 581', '§ 585', '§549', '§291', '§302', '§ 1', '§ 6', '§ 16', '§ 25', '§ 559']

Die Maklerprovision ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart, sie kann bis zu 6% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon Verkäufer und Käufer übernehmen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Fehlt es an einer Vereinbarung zur Höhe der Provision, ist die „übliche“ Maklerprovision als vereinbart anzusehen. Courtage ist eine andere Bezeichnung für die Maklerprovision.
Eine erfolgsunabhängige Provision kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart werden. Eine gesetzliche Provisionsbegrenzung ist nur bei der Wohnungsvermittlung zu beachten. Hier darf die Provision höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, aber ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, betragen.
Die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt zum Schutz des Erwerbers beim Bauträgervertrag die Frage, in welcher Weise der Bauträger die vom Erwerber entgegengenommenen Gelder absichern muss. So ist dort geregelt, dass der Bauträger die empfangenen Gelder nur für das jeweilige Projekt verwenden darf. Außerdem muss er private Gelder und Zahlungen von Kunden auseinanderhalten (getrennte Vermögensverwaltung). Schließlich hat der Bauträger dem Erwerber eine Bürgschaft zu stellen, welche die Leistungserfüllung durch den Bauträger absichert.
• Immobilienmakler:
Der Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Nach dem gesetzlichen Leitbild handelt es sich um einen einseitigen Vertrag, bei dem derjenige zur Provisionszahlung verpflichtet wird, der eine Provision für den Fall versprochen hat, dass er durch Inanspruchnahme von Nachweis- oder Vermittlungsdiensten eines Maklers zu einem Vertragsabschluss gelangt. Der Makler selbst wird nicht verpflichtet, sondern nur berechtigt, für den Auftraggeber tätig zu werden.
Der Vertrag ist jederzeit widerruflich. Im Maklervertrag ist die Höhe der Maklerprovision zu regeln. Besteht zwar Klarheit darüber, dass der Auftraggeber eine Provision bezahlen soll, wurde aber deren Höhe nicht festgelegt, schuldet der Auftraggeber im Erfolgsfall die übliche Provision. (Zu den Voraussetzungen für den Provisionsanspruch siehe Makler). Eine Provision gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung nur gegen eine Provision zu erwarten ist. Davon kann immer nur dann ausgegangen werden, wenn der Auftraggeber bei der Geschäftsanbahnung die Initiative ergreift und sich an einen gewerbsmäßig tätigen Makler wendet mit dem Angebot, für ihn maklerisch tätig zu werden.
Im Maklervertrag kann ein Aufwendungsersatz vereinbart werden. Da das Maklervertragsrecht des BGB abdingbar ist, können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen getroffen werden Alleinauftrag. Allerdings ist dabei zu beachten, dass der Vereinbarungsspielraum im Rahmen vorformulierter Verträge durch die Vorschriften über AGB erheblich eingeschränkt ist.
• Wohnungsvermittler
Der Maklervertrag des Wohnungsvermittlers ist im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt. Im Gegensatz zum disponiblen Maklerrecht des BGB enthält das Wohnungsvermittlungsgesetz weitgehend zwingende Vorschriften von denen vertraglich nicht abgewichen werden kann. So entsteht auf der Grundlage eines Provisionsversprechens ein Provisionsanspruch immer nur dann, wenn der Makler nachweisend oder vermittelnd tätig war und diese Tätigkeit zu einem Mietvertrag über Wohnraum geführt hat.
Eine Provision kann nicht vereinbart werden, wenn der Makler selbst Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der angebotenen Wohnung ist. Das gleiche gilt, wenn der Makler mit dem Eigentümer, Vermieter oder Verwalter wirtschaftlich oder rechtlich verflochten ist. Vorauszahlungen auf Provisionen sind verboten. Vom Mieter kann auch bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen keine Provision verlangt werden, wenn es sich bei der vermittelten Wohnung um preisgebundenen Wohnraum handelt, die mit öffentlichen Mitteln gefördert ist. (siehe auch Wohnungsvermittlung)
• Darlehensvermittler
Der Vertrag, in dem sich der Darlehensvermittler vom Darlehensnehmer eine Provision versprechen lässt, darf inhaltlich nicht mit dem Darlehensvertrag oder dem Darlehensantrag verbunden sein. Der Darlehenvermittler muss dabei offen legen, wenn er vom Kreditinstitut ebenfalls eine Vergütung oder einen Bonus erhält. Der Provisionsanspruch wird nicht - wie bei den anderen Maklerverträgen - bereits fällig mit dem Zustandekommen des vermittelten Vertrages, sondern erst mit der Auszahlung des Darlehens.
Außerdem darf bezüglich dieses Darlehensvertrages kein Widerrufsrecht des Darlehensnehmers mehr bestehen. Für den Maklervertrag ist Schriftform erforderlich. Die Besonderheiten des Vertrages sind im Verbraucherkreditgesetz geregelt.
Durch die Schuldrechtsreform sind diese Vorschriften in das BGB überführt worden (§§ 655a ff). Erstaunlicherweise verblieben die Sondervorschriften zur Wohnungsvermittlung weiterhin im Wohnungsvermittlungsgesetz.
Wurde beispielsweise eine Bauleistung nicht ordnungsgemäß ausgeführt und es treten Mängel auf, haftet der Unternehmer (z. B. der Handwerker) für die auftretenden Mängel (gesetzlich geregelt, z. B. im Bürgerlichen Gesetzbuch "BGB" oder in der Verdingungsordnung für Bauleistungen "VOB").
Neben der einseitigen Möglichkeit der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung kann ein Mietvertrag durch Vertrag aufgehoben werden. Ein solcher Mietaufhebungsvertrag eröffnet dem Vertragspartner die Möglichkeit, ohne Rücksicht auf mietvertragliche oder gesetzliche Bestimmungen und ohne Respektierung von Kündigungsvoraussetzungen und -fristen, die „Partnerschaft Mietverhältnis“ zu beenden. Der Mietaufhebungsvertrag unterliegt keinem Formzwang, auch nicht bei Wohnraummietverhältnissen.
Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Größe, die dazu dient, das Risiko einer Ertragsminderung durch Mietminderung, uneinbringliche Forderungen und zeitweiligen Leerstand zu berücksichtigen. Da eine Mietsicherheit im preisgebundenen Wohnraum für Mietzahlungen nicht verlangt werden kann, ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der Kostenmiete. Es gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Rücklagen für Ausfälle zu bilden und kann mit 2 im Hundert der Jahresmiete angesetzt werden. Allerdings liegt es in den östlichen Bundesländern zum Teil weit darüber. Ermittlungen des GdW zufolge soll es Wohnungsunternehmen geben, bei denen die Leerstandsquote mit dem entsprechenden Mietausfall bis zu 30 % geht.
Für Geschäftsgrundstücke beträgt der Erfahrungswert 3%-4% des Rohertrages, bei Spezialimmobilien oft noch höher. Der Kalkulationssatz für das Mietausfallwagnis umfasst neben dem Leerstands- und Mietminderungsrisiko auch die uneinbringlichen Kosten eines Räumungs- oder Mietforderungsprozesses gegen den Mieter.
Unter Mieterhöhung versteht man die Neufestsetzung einer Miete, die über der bisher bezahlten Miete liegt. Dies kann durch einvernehmliche Vertragsänderung, durch einseitige Erklärung, durch Änderungskündigung oder durch gesetzlich vorgeschriebene Mieterhöhungsverlangen erfolgen. Auf welche Weise eine Mieterhöhung stattfinden kann, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, nach der Art des Mietverhältnisses und der jeweils zutreffenden Vorschriften.
Bei Mietwohnungen war bis 31.08.2001 die jeweilige Vorgehensweise im Miethöhegesetz (MHG) festgelegt. Danach konnte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die Miethöhe seit einem Jahr unverändert ist, die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und der Vermieter die Kappungsgrenzen berücksichtigt. Es galten außerdem besondere Vorschriften über die Staffelmiete, Indexmiete, die einseitige Mieterhöhung bei baulichen Veränderungen und gestiegenen Kapitalkosten, sowie über Betriebskostenumlegungen. Die Änderungskündigung ist bei Wohnraum ausgeschlossen.
Durch die Mietrechtsreform sind die Vorschriften des Miethöhegesetzes überwiegend – teils modifiziert – in das BGB übernommen worden. Nicht mehr zulässig ist seit 1. September 2001 die Umlage erhöhter Kapitalkosten.
Bis 31.08.2001 unterlag das Verlangen des Vermieters von Wohnraum nach einer Mieterhöhung entsprechend §2 Miethöhegesetz bestimmten inhaltlichen und formalen Regeln. Diese Regeln sind weitgehend seit 1. Sept. 2001 in das BGB übernommen worden. Das Mieterhöhungsverlangen ist demnach „in Textform“ geltend zu machen und zu begründen. Ferner muss die bisherige Grundmiete (Miete ohne Betriebskosten und Erhöhungen wegen baulicher Veränderungen) zum Zeitpunkt der Erhöhungsverlangens ein Jahr und damit bis zum Zeitpunkt der Erhöhung selbst 15 Monate unverändert geblieben sein.
Das Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe des neu verlangten Mietpreises, also den Endbetrag und den Erhöhungsbetrag enthalten. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, ab 1.9.2001 - soweit vorhanden - eine Auskunft aus einer Mietendatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oder auf die Entgelte von drei vergleichbaren Wohnungen. Das vorrangige Begründungsmittel ist der sog. qualifizierte Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt worden ist. Es wurde eine gesetzliche (widerlegbare) Vermutung für dessen Richtigkeit eingeführt.
Als Alternative zum qualifizierten Mietspiegel bleibt der „einfache“ Mietspiegel, der von der Gemeinde oder von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter einvernehmlich erstellt wurde. Für die Gemeinden besteht allerdings keine Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. Die verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und nicht mehr als 20% der bisher bezahlten Miete betragen (siehe Kappungsgrenze).
Dem Mieterhöhungsverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Vermieterschreibens zustimmen. Tut er dies nicht, so muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar innerhalb von nunmehr drei weiteren Monaten.
Durch die Mietrechtsreform 2001 wurde neu eingeführt, dass der Mieter auch teilweise zustimmen kann. Er muss dann den von ihm anerkannten Erhöhungsbetrag ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens bezahlen. Dem Vermieter bleibt aber die Möglichkeit, auf Zustimmung in Höhe des Differenzbetrages zu klagen.
Seit 1981 können Mieter nach § 2 WoPG (Wohnungsbau-Prämiengesetz) Bausparmittel prämien- bzw. steuerbegünstigt für Baumaßnahmen einsetzen, die der Modernisierung der Mietwohnung dienen.
Sobald eine Maßnahme über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgeht und einen wesentlichen Eingriff in deren Beschaffenheit oder Bausubstanz darstellt, ist dazu die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters erforderlich. Als wesentlich kann dabei alles gelten, was nach Ende des Mietverhältnisses nicht ohne großen Aufwand wieder entfernt werden könnte.
Beispiele: Ersatz alter Fliesen im Bad durch moderne, Ersatz des Linoleumbodens durch Parkett, Einbau einer Einbauküche, Einbau neuer Waschbecken, Kabelanschluss einrichten, Installation einer Parabolantenne.
Oft ist bereits im Mietvertrag festgelegt, dass jede derartige Maßnahme der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bestimmte, geringfügige Maßnahmen gehören jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, sodass der Vermieter die Genehmigung nicht verweigern kann.
Beispiele: Installation einer Markise, Verlegung der Telefonanschlussdose.
Auch bei genehmigungspflichtigen Umbauten kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern, wenn:
durch die Maßnahme erst die Wohnung bewohnbar wird (Verlegung einer Wasserleitung, Einbau einer Heizung)
es sich auf Grund des technischen Fortschritts um eine Selbstverständlichkeit handelt (Kohle-Einzelofen wird gegen modernes Heizsystem, z.B. Nachtspeicherofen, ausgetauscht)
der Mieter behindert ist und daher ein berechtigtes Interesse an dem Umbau hat (z.B. behindertengerechte Sanitäranlagen, Beseitigung von Türschwellen wegen Rollstuhl)
Für den korrekten Ablauf einer solchen Maßnahme sollte unbedingt ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden, der folgende Punkte regelt:
Welche bauliche Maßnahme soll im Einzelnen durchgeführt werden
Zustimmung des Vermieters zu dieser Maßnahme
ggf. Gegenleistung des Vermieters für Werterhöhung seines Eigentums
Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den Mieter für etwaige Schäden, die beim Umbau entstehen.
Vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter, die dem Mieter das Recht einräumt, die Mietimmobilie unter Anrechnung der gezahlten Miete auf den von vornherein bestimmten Kaufpreis innerhalb oder nach Ablauf einer bestimmten Zeit zu erwerben.
Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau (hier aber nicht als Absicherung gegen Mietausfall) zulässig. Sie darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen. Die Kaution kann vom Mieter in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste Teilbetrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Bei der Verwaltung der Kaution muss der Vermieter bestimmte Regeln beachten. Sie ist - wenn diese Anlageform gewählt wird - auf einem gesonderten Konto, für das der Vermieter die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist erhält, anzulegen.
Die Guthabenzinsen für die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer. Den Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei seinem Auszug zurück - vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt. Die Mietvertragsparteien können nach den ab 1.9.2001 geltenden Vorschriften jedoch auch eine andere ertragbringende Anlageform für die Mietkaution wählen.
Als Form der Mietsicherheit kommt auch die Bankbürgschaft in Betracht, die aber nur dann sinnvoll ist, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft handelt. Im gewerblichen Immobilienbereich gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der Mietkaution.
Bei Filialunternehmen wird anstelle von Kaution oder Bankbürgschaft oft auch eine „Patronatserklärung" von der Konzernmutter abgegeben, die die Wirkung einer Bürgschaft entfaltet.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Dauer der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wenn den Mieträumen eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie mit einem Mangel - auch Rechtsmangel - behaftet sind, ist der Mieter für die Zeit, während der die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch den Mangel ganz aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete völlig befreit. Für die Zeit, während derer die Tauglichkeit lediglich eingeschränkt ist, ist er zur Entrichtung einer entsprechend der Beeinträchtigung geminderten (gekürzten) Miete berechtigt.
Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit führt zu keinen Minderungsansprüchen des Mieters. Die Höhe der Mietminderung ist im Streitfalle von dem Richter zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen ist. Dabei kann und hat sich der Richter gegebenenfalls der Hilfe eines Sachverständigen zu bedienen, um Art und Umfang der streitigen Mängel festzustellen.
Eine Mietpreisbindung ist vorgeschrieben in allen Fällen, in denen Mietwohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden. Verlangt werden darf nur die „Bewilligungsmiete“. Liegt die nach der II. Berechnungsverordnung ermittelte Kostenmiete über der Bewilligungsmiete, muss der Investor (in der Regel ein Wohnungsunternehmen) bei den kalkulatorischen Aufwendungen (z.B. Eigenkapitalverzinsung) „Aufwendungsverzichte“ hinnehmen.
Für Wohnraum, der nach dem 1.1.2002 (in einigen Bundesländern nach dem 1.1.2003) gefördert wird, gelten die Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes. Auch hier ist die Folge der Förderung eine Mietpreisbildung. Sie stellt aber nicht auf die Kostenmiete, sondern auf eine zu vereinbarende Miete ab, die stets unter der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt ist.
"Das von der Bundesregierung erklärte Ziel der zum 1.9.2001 in Kraft tretenden Mietrechtsreform, soll es sein, den Mietvertragsparteien mehr Verhandlungsspielraum einzuräumen, das Mietrecht zu vereinfachen und durch Zusammenfassung verstreuter Vorschriften im BGB übersichtlicher, verständlicher und transparenter zu machen.
Dieses Ziel konnte aber nur teilweise erreicht werden. Verschiedene Sondervorschriften, wie §5 WiStG, das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum bis hin zum Gesetz über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen von 1961 blieben bestehen. Allerdings ist das Miethöhegesetz aufgehoben. Dessen Vorschriften sind mit einigen Veränderungen im wesentlichen in das BGB übernommen worden. Das neue Mietrecht im BGB enthält:
• I. Allgemeine Vorschriften über Mietverhältnisse (§§ 535 - 548)
• II. Mietverhältnisse über Wohnraum unterteilt in
- Allgemeine Vorschriften (§§ 549 - 555)
- Die Miete (§§ 556 - 561)
- Pfandrecht der Vermieters (§§ 562 -562d)
- Wechsel der Mietvertragsparteien
(§§ 563 - 567b) - Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 568 - 576b)
- Besonderheiten bei der Bildung von Wohneigentum an vermieteten
Wohnungen (§§ 577 - 577a)
• III. Mietverhältnisse über andere Sachen (§§ 578 - 580a)
• IV. Pachtvertrag (§§ 581 - 584b)
• V. Landpachtvertrag (§§ 585 - 597)
Wesentliche Änderungen gegenüber dem bisherigen Wohnungsmietrecht sind:
• Verkürzung der Kündigungsfrist für Mieter auf 3 Monate und für Vermieter auf 3 - 9 Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses (bisher für beide Parteien 3 - 12 Monate),
• Vorrangstellung des ""qualifizierten Mietspiegels"" als Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen,
• Senkung der Kappungsgrenze von 30% auf 20%,
• Keine Umlage mehr für erhöhte Kapitalkosten
• Übergang des Mietverhältnisses auf „Lebensgemeinschaftspartner“
• Anspruch behinderter Mieter auf behindertengerechten Umbau der Wohnung mit der Rückbauverpflichtung der Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses
• Streichung des „einfachen Zeitmietvertrages“
• Fälligkeit der Miete am Monatsanfang (bisher Monatsende)
• Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber dem Erben des alleinstehenden Mieters
• Senkung der Anforderungen an die Ankündigung von Wohnungsmodernisierung gegenüber dem Mieter und Ausdehnung des Energieeinsparungstatbestandes im Rahmen der Modernisierung
Ungeregelt bleiben die streitträchtigen Bereiche ""Schönheitsreparaturen"" und ""Kleinreparaturen"". Das “Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrecht“, (Mietrechtsreformgesetz) wurde im BGBl. T. I, S. 1149 v. 19.06.01 veröffentlicht."
Im BGB ist bestimmt, dass Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wen hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Eine Anpassung an geänderte Marktverhältnisse soll alle zwei Jahre erfolgen. Zweck des Mietspiegels ist es, Vermietern und Mietern von Wohnraum eine Information über die Höhe der Vergleichsmiete zu geben. Vermieter können ein Mieterhöhungsverlangen mit dem zutreffenden Mietspiegelmietsatz begründen, Mieter ein überhöhtes Mieterhöhungsverlangen damit abwehren.
Neu ist die Variante des „qualifizierten Mietspiegels“, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Er muss von der Gemeinde, für die der Mietspiegel erstellt wurde, ausdrücklich anerkannt sein. Dieser Mietspiegel ist alle vier Jahre neu zu erstellen. Beim qualifizierten Mietspiegel spricht eine gesetzliche Vermutung dafür, dass die darin enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Bei den Ermittlungen der Mieten, die zu Mietspiegeln führen, darf preisgebundener Wohnraum nicht berücksichtigt werden. Zu berücksichtigen sind dagegen Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre (ab Erhebung der Daten) vereinbart oder geändert worden sind.
Mietspiegeln kam in der Vergangenheit als Begründungsmittel für das Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit eine relativ geringe Bedeutung zu. Überwiegend haben sich die Vertragsparteien einvernehmlich auf eine neue Miethöhe geeinigt. Durch die Mietrechtsreform 2001 erhält der qualifizierte Mietspiegel für die Begründung der Vergleichsmiete eine Vorrangstellung.
Für die Akzeptanz des Mietspiegels ist es wichtig, dass alle am Wohnungsmarkt Beteiligten an dessen Erstellung einvernehmlich teilgenommen haben. So wurde der Mietspiegel von Erfurt unter Beteilung Haus & Grund Erfurt, RDM, VDM, Vermieterbund Erfurt und dem Verband Thüringer Wohnungswirtschaft erstellt.
Der Mietvertrag ist als eigener Schuldrechtstypus im BGB ausgiebig geregelt. Zur Einteilung Mietrechtsreform 2001. Das spezielle Wohnungsmietrecht ist in den §§549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden Vorschriften zusammengefasst.
Allgemein gilt, dass ein Mietvertrag formlos abgeschlossen werden kann. Ist bei einem Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen ist, bedarf er der Schriftform. Ein mit dieser Bedingung mündlich abgeschlossener Vertrag gilt dennoch. Er gilt dann nur auf unbestimmte Zeit. Zum Wesen des Mietvertrags gehört die Verpflichtung des Mieters, den Mietgegenstand zum vereinbarten Gebrauch zu überlassen und ihn im voll gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Die Grundpflicht des Mieters besteht in der Bezahlung der vereinbarten Miete. Bei Wohnraum ist sie - nunmehr auch nach den gesetzlichen Bestimmungen - am Monatsanfang fällig.
Soweit der Mieter Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, kann er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Soweit sie nicht unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind. Der Tod des Vermieters berührt das Mietverhältnis nicht. Bei Tod des Mieters können sowohl Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen.
Beim Wohnungsmietvertrag treten der Ehegatte oder Lebenspartner und Familienangehörige sowie andere Personen, soweit sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das Mietverhältnis ein. Kauf bricht Miete nicht. Die Vermieterstellung erlangt der Käufer eines vermieteten Objektes mit seiner Eintragung ins Grundbuch.
Mietwucher ist ein Straftatbestand, der gegeben ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zu einander stehen (§291 StGB, früher §302a StGB). Vorausgesetzt wird dabei die Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, der Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters durch den Vermieter. Bei Wohnraum kann Mietwucher bereits gegeben sein, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 50% überschreitet.
Wird eine Fläche im Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesen, sind dort solche Bauvorhaben zulässig, die dem Wohnen dienen. Außerdem ist die Unterbringung von Gewerbetreibenden möglich, soweit das Wohnen dadurch nicht wesentlich gestört wird. Zulässig sind folgende Nutzungen: Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten.
Nach der gesetzlichen Regelung ist jedes Wohnungs- oder Teileigentum untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG).
Das Sondereigentum kann ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil weder veräußert noch belastet werden. Die Rechte an dem Miteigentumsanteil, erstrecken sich auf das zugehörigen Sondereigentum (§ 6 WEG).
Die Festlegung und die Größe bzw. Höhe des Miteigentumsanteils, die üblicherweise in 100-stel, 1000-stel oder auch 10.000-stel Anteilen ausgedrückt werden, ist gesetzlich nicht geregelt, sondern vielmehr in das Ermessen und Belieben des- oder derjenigen gestellt, die das Wohnungseigentum begründen.
Meist erfolgt die Festlegung der Miteigentumsanteile im Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen, so dass in diesen Fällen eine kleine Wohnung über einen niedrigen und eine große Wohnung über einen hohen Miteigentumsanteil verfügt. Da ein bestimmtes Wert- oder Größenverhältnis für die Festlegung der Miteigentumsanteile nicht vorgeschrieben ist, können einzelne Wohnungseigentümer untereinander die Miteigentumsanteile ändern, ohne dass damit auch das Sondereigentum verändert wird.
Eine allgemeine Änderung der Miteigentumsanteile erfordert jedoch die Zustimmung bzw. Mitwirkung aller Eigentümer.
Der Größe der Miteigentumsanteile kommt deshalb besondere Bedeutung zu, weil sie Maßstab der Lasten- und Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
Ebenso können die Miteigentumsanteile zur Bemessung der Stimmrechte anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 WEG) herangezogen werden.
Unter Modernisierung versteht man die Gesamtheit aller baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Immobilie nachhaltig erhöhen und speziell bei Wohnungen die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (§ 559 BGB). Davon abzugrenzen sind Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen.
Das sind Arbeiten zur Behebung von Bauschäden, die infolge von Beschädigungen, Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen entstanden sind. Die Modernisierung einer Mietwohnung setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten „in Textform“ ankündigt. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen eine höhere Miete verlangen. Dabei stehen ihm folgenden Möglichkeiten offen:
• Er erhöht die Jahresmiete höchstens um bis zu 11 % der reinen Modernisierungsaufwendungen ohne begleitende Instandsetzungsaufwendungen (sog. Wertverbesserungszuschlag).
• Er erhöht die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen.
Im Fall einer Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht das er zum Ablauf des 2. Monates nach Erhalt der Modernisierungsankündigung geltend machen kann.
Bei mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen kann mit Hilfe einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung eine neue Kostenmiete berechnet und verlangt werden. Die gilt nicht mehr für Wohnungen, bei denen öffentliche Mittel nach dem Wohnraumförderungsgesetz nach dem 1.1.2002 bewilligt wurden bzw. werden. Hier wird auf vereinbarte Mieten abgestellt.
Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand für die Art der steuerlichen Absetzbarkeit entscheidend. Darüber hinaus stellen manche Bundesländer bzw. der Bund Fördermittel für Modernisierer bereit. Über die zuständige Stelle informiert das örtliche Bauamt.