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Timestamp: 2016-12-11 13:53:06+00:00
Document Index: 115459187

Matched Legal Cases: ['art. 102', 'art. 254', 'art. 102', 'art. 108', 'art. 352', 'arrêt ', 'art. 254', 'art. 254', 'arrêt ', 'art. 254', 'art. 102', 'art. 75', 'art. 3', 'art. 21', 'art. 254', 'art. 352', 'art. 107']

97 II 589. Arrêt de la Ire Cour civile du 30 mars 1971 dans la cause Motel de Gruyères SA contre Leemann
Contrat de bail, inexécution des obligations du bailleur. 1. Contrat de bail portant sur un motel et sur des locaux annexes à construire. Application des art. 102 ss. CO et non des art. 254-255 CO aux conséquences de la non-délivrance de ces locaux (consid. 3). 2. Exigibilité de l'obligation de délivrance du bailleur, compte tenu d'une clause contractuelle par laquelle les preneurs renoncent à réclamer une indemnité et à rompre le contrat en cas de retard, même de longue durée, dans la délivrance des locaux loués. Validité d'une telle clause (consid. 4). 3. Mise en demeure du débiteur; exceptions à l'exigence de l'interpellation posée par l'art. 102 al. 1 CO (consid. 5) et à celle de la fixation d'un délai (art. 108 ch. 1 CO; consid. 6). 4. Application par analogie de l'art. 352 CO au contrat de bail? Question laissée indécise (consid. 7). Faits à partir de page 59
B.- Par demande du 27 décembre 1965, la Société Motel de Gruyères SA a ouvert action contre les époux Leemann en paiement du loyer du premier contrat échu à cette date, de la BGE 97 II 58 S. 60moitié des frais de publicité qu'elle avait engagés et des frais de poursuite et de prise d'inventaire. Elle a réclamé en outre 50 000 fr. à titre d'indemnité pour rupture de contrat. Au für et à mesure de l'échéance des termes, elle a introduit de nouvelles actions en paiement du loyer.
Par arrêt du 7 octobre 1970, la Cour d'appel du Tribunal cantonal fribourgeois a condamné les époux Leemann à payer à la Société Motel de Gruyères SA 25 000 fr. avec intérêt à 5% dès le 1er mars 1965, à titre de loyer ou d'indemnité pour occupation des locaux du 1er août 1964 au 31 août 1965, et 371 fr. 60 avec intérêt à 5% dès le 1er mars 1965, à titre de frais de poursuite. Elle a alloué aux défendeurs un montant BGE 97 II 58 S. 61réduit de 1700 fr., avec intérêt à 5% dès le 1er septembre 1965, pour frais d'installation. Ecartant l'application de la clausula rebus sic stantibus, la Cour d'appel s'est fondée sur les art. 254-255 CO pour réduire à 25 000 fr. le loyer dû pour la période du 1er août 1964 au 31 août 1965. Elle a rejeté les conclusions de la demanderesse tendant au paiement du loyer postérieurement à cette dernière date, d'une indemnité pour rupture du contrat et d'une part des frais de publicité.
2. Le Tribunal cantonal a retenu notamment les défauts suivants de la chose louée: protection insuffisante, surtout en hiver, du bâtiment contre les intempéries, source d'humidité; absence de protection sur les parois à l'intérieur des chambres et absence de plinthes; retard dans la fourniture de l'eau chaude et du chauffage; non-exécution des installations prévues dans le contrat conclu avec la S.I. Les Prahys SA; retard dans BGE 97 II 58 S. 62l'aménagement des abords du motel. Appliquant les art. 254-255 CO, il a opéré une réduction de 50% sur le loyer convenu, pour la période du 1er août 1964 au 31 août 1965, ainsi qu'une réduction supplémentaire de 2300 fr. fondée sur l'absence de chauffage durant les mois d'octobre et novembre 1964. L'arrêt déféré n'est pas remis en cause sur ces points.
3. Le Tribunal cantonal a appliqué à tort les art. 254-255 CO à la rupture du contrat en tant qu'elle se fondait sur la non-délivrance des locaux loués par la S.I. Les Prahys SA, locaux dont la construction n'était pas même commencée lorsque le bail prit fin le 1er septembre 1965. Il ne s'agit en effet ni du cas où la chose est délivrée dans un état inapproprié à l'usage pour lequel elle a été louée, ni de celui où elle tombe BGE 97 II 58 S. 63dans un tel état durant le bail. On se trouve en présence d'un cas d'inexécution des obligations contractuelles de la S.I. Les Prahys SA, à laquelle est assimilée la recourante. Il y a donc lieu d'appliquer les art. 102 ss. CO relatifs à l'inexécution des obligations.
Les preneurs pouvaient cependant compter sur le commencement immédiat des travaux; à défaut de quoi, la renonciation à des dommages-intérêts et à la rupture du contrat de bail, qui devait en principe débuter le 31 décembre 1964, ne s'expliquerait pas. Le devoir de la bailleresse d'entreprendre immédiatement la construction découlait d'ailleurs de l'art. 75 CO; seule l'obligation de délivrance était différée du temps correspondant à la durée normale de construction, conformément à la nature de la prestation (VON TUHR/SIEGWART II p. 488 ch. 4). Commencés à temps, les travaux auraient dû être terminés au plus tard au milieu de l'été 1965. Il s'agissait en effet BGE 97 II 58 S. 64de constructions relativement simples et de peu d'importance; on doit d'autre part présumer que les preneurs n'auraient pas accepté les art. 3 et 21 du contrat s'ils avaient dû compter avec un terme plus long. Admettre la validité de l'art. 21 au-delà de cette époque reviendrait à livrer les preneurs au pouvoir discrétionnaire de la bailleresse et contreviendrait au principe de la bonne foi. L'obligation de la recourante était donc exigible au plus tard à fin juillet - début août 1965.
En l'espèce, la construction n'avait pas même débuté à l'époque de l'exigibilité de l'obligation de la bailleresse de délivrer les locaux, soit à fin juillet - début août 1965; aucun ordre précis d'exécution n'avait encore été donné. Par une telle passivité, alors que le contrat avait été conclu depuis plus BGE 97 II 58 S. 65d'un an et que la date prévue pour le commencement du bail était le 31 décembre 1964, la recourante manifestait clairement l'intention de ne pas accomplir son obligation pour le moment. Or elle savait que les locaux promis aux intimés étaient nécessaires à une exploitation normale et rentable du motel. Au surplus, à supposer même qu'elle eût donné une suite positive à une interpellation intervenue à cette époque, la prestation ne pouvait plus être fournie dans un délai acceptable par les intimés, compte tenu du temps nécessaire à la construction. Si l'on considère les circonstances de l'espèce à la lumière du but de l'interpellation et du principe de la bonne foi, on aboutit ainsi à la conclusion qu'une interpellation n'était pas nécessaire pour mettre en demeure la S.I. Les Prahys SA, à laquelle est assimilée la recourante. Celle-ci se trouvait donc en demeure dès l'exigibilité de son obligation, c'est-à-dire dès fin juillet - début août 1965.
7. Le contrat de bail se caractérise par le fait qu'il crée entre les parties des rapports de droit durables. Si l'on considère ici les deux contrats en cause comme formant un tout, la rupture du bail par les preneurs a pour fondement l'inexécution d'une partie importante du contrat, lequel avait déjà partiellement déployé ses effets pendant un certain temps. Les preneurs disposaient notamment des chambres du motel qu'ils ont louées à des tiers, ce dont ils ont tiré quelque revenu. Une résolution ex tunc du contrat de bail conduirait ainsi à des calculs compliqués. Une telle solution doit d'ailleurs être BGE 97 II 58 S. 66écartée en règle générale s'agissant de rapports de droit durables, qui ont déjà donné lieu pendant un certain temps à l'exécution de prestations (RO 78 II 37; PAUL LEMP, Schadenersatz wegen Nichterfüllung als Folge des Schuldnerverzugs, Diss. Bern 1938, p. 64 ss. et 81 ss.; CHR. SCHMID, Die Bedeutung des allgemeinen Schuldnerverzugsrechtes für die Verzugsregelung bei Miete und Pacht, Diss. Bern 1955, p. 61 ss). En accordant aux preneurs, pour la période où le contrat a été partiellement exécuté, une réduction équitable de 50% du loyer du motel, le Tribunal cantonal a adopté, à juste titre, une solution correspondant à une résiliation ex nunc.
art. 254-255 CO,
art. 352 CO suite... ,
art. 107 à 109