Source: http://legal.legis.com.co/document.legis/laudo-en-derecho-inmobiliaria-selecta-s-a-vs?documento=laudosccb&contexto=laudosccb_759ff23c03e370fee0430a01015170fe&vista=STD-PC
Timestamp: 2020-02-21 18:22:29
Document Index: 241520149

Matched Legal Cases: ['artículo 1973', 'artículo 2992', 'artículo 428', 'artículo 121', 'artículo 432', 'artículo 2000', 'artículo 32', 'artículo 33', 'artículo 325', 'artículo 424', 'artículo 144', 'artículo 19', 'artículo 424', 'artículo 1973', 'artículo 2000', 'artículo 424', 'artículo 177', 'artículo 424', 'artículo 114', 'artículo 114', 'artículo 222', 'artículo 392']

﻿ LAUDO EN DERECHO INMOBILIARIA SELECTA S.A VS MICROBIT COMUNICACIONES S.A. DICIEMBRE 12 DE 2000
LAUDO EN DERECHO DE 12 DE DICIEMBRE DE 2000
CONTENIDO:• Al tenor de lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil, son de la esencia del contrato de arrendamiento, por una parte, que el arrendador conceda al arrendatario el goce de la cosa y por su parte, que este pague a aquel por dicho goce un precio determinado, como lo reitera el artículo 2992 de la misma obra. Sin el precio como contraprestación se estaría en presencia de un contrato diferente, como lo sería el comodato o préstamo de uso regulado por los artículos 221 y siguientes de la misma obra. • No incumbe al arrendador probar que el arrendatario no pagó los cánones a que se contrae la demanda o cobro, una vez que los hechos negativos de negación absoluta, no son susceptibles de prueba directa. Basta que el arrendador afirme que no se le han cubierto los arrendamientos correspondientes a determinado lapso de tiempo para que haya de presumirse verdadero tal hecho, en tanto que el arrendatario no presente la prueba del hecho afirmativo del pago.
ÁRBITROS:Gustavo Cuberos (árbitro único)
DEMANDANTE:Inmobiliaria Selecta S.A
DEMANDADO:Microbit Comunicaciones S.A.
NORMAS ANALIZADAS:Código Civil, arts. 1973, 2000Ley 446 de 1998, art. 114
Microbit Comunicaciones S.A.
Bogotá, D.C., 12 de diciembre de 2000.
Una vez surtido el trámite legal y dentro de la oportunidad procesal prevista para el efecto, procede el Tribunal de Arbitramento a proferir el laudo que pone fin al proceso y que resuelve las diferencias surgidas entre Inmobiliaria Selecta S.A., y Microbit Comunicaciones S.A., en los siguientes términos:
1.1. Entre Inmobiliaria Selecta S.A. y Microbit Comunicaciones S.A., sociedades constituidas y regidas por las leyes de Colombia, domiciliadas en Bogotá, D.C., se celebró el 9 de noviembre de 1998 un contrato de arrendamiento a través del cual la primera dio a la segunda, a título de arrendamiento, un inmueble al cual corresponden las siguientes especificaciones y linderos, señalados en el contrato aludido (cláusula primera) (fls. 1 a 3 del cdno. de pbas.).
“...oficina trescientos uno (301) del edificio calle 76 - propiedad horizontal, ubicado en la carrera 7 Nº 76-35 de esta ciudad, de propiedad de Inmobiliaria Selecta S.A. con un área aproximada de trescientos sesenta y uno punto once metros cuadrados (361.11 m 2 ) privados de oficinas. Incluyendo el área circunstancialmente común de piso, baños, halles y área circunstancialmente común del corredor de acceso.
Los linderos de la oficina 301 son:
“...Partiendo del punto uno (1) al punto dos (2) en longitudes de ochenta centímetros (0.80 m), ochenta centímetros (0.80 m), dieciséis metros ocho centímetros (16.08 m), ochenta centímetros (0.80 m), ochenta centímetros (0.80 m), dos metros cuarenta centímetros (2.40 m), tres metros treinta centímetros (3.30 m), un metro quinientos quince milímetros (1.515 m), novecientos noventa y cinco milímetros (0.995 m), un metro doscientos quince milímetros (1.215 m), tres metros veintinueve centímetros (3.29 m), noventa y dos centímetros (0.92 m), cuatro metros once centímetros (4.11 m), un metro veintisiete centímetros (1.27 m), seis metros setenta y tres centímetros (6.73 m), doscientos quince milímetros (0.215 m), tres metros cuarenta y cinco centímetros (3.45 m), dos metros seiscientos quince milímetros (2.615 m), con vacío sobre cubierta común y sobre el primer piso, fachadas, columnas, muros comunes al medio, con escalera de comunicación interior.
Del punto dos (2) al punto tres (3) en longitudes de ochocientos cinco milímetros (0.805 m), seiscientos ochenta y cinco milímetros (0.685 m), seis metros cinco milímetros (6.005 m), con vacío sobre el primer piso.
Del punto tres (3) al punto uno (1) en línea curva de doce metros cuarenta y un centímetros (12.41 m), siguiendo en línea recta en un metro cincuenta y dos centímetros (1.52 m), línea curva en un metro cincuenta y cinco centímetros (1.55 m), línea recta en ocho metros treinta y tres centímetros (8.33 m), nueve metros setecientos treinta y cinco milímetros (9.735 m), un metro novecientos cinco milímetros (1.905 m), un metro doscientos quince milímetros (1.215 m), dos metros treinta y un centímetros (2.31 m), un metro seis centímetros (1.06 m), cincuenta y cinco centímetros (0.55 m), dos metros treinta centímetros (2.30 m), dos metros veinte centímetros (2.20 m), cincuenta y cinco centímetros (0.55 m), un metro seis centímetros (1.06 m), con el corredor circunstancialmente común de las oficinas números 302, 301 y 303, parte con la oficina 302, baño común y cuarto de ventilación, cerrando la poligonal.
Por el Nadir, placa común al medio, con el segundo piso.
Por el Cenit, placa común al medio que lo separa del cuarto piso.
A esta oficina le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria número 050- 1469779.
Las áreas objeto de este contrato se delimitan en los planos que se anexan como parte integral del mismo (anexo A) y se entregan como cuerpo cierto.
PAR. 1º—El terreno del cual hace parte el edificio calle 76 está formado por un globo de terreno en mayor extensión según plano que se agrega a este instrumento como anexo B para que forme parte de este contrato cuyos linderos y medidas son :
El (los) bien (es) descrito (s) en la cláusula anterior forma (n) parte de un edificio construido sobre un terreno de mayor extensión identificado en la actual nomenclatura urbana con el número setenta y seis treinta y cinco (76-35) de la carrera séptima (7ª), antes setenta y seis cero siete - treinta y uno - setenta y cinco (76-07/31/75) de carrera séptima (carrera 7ª), de la ciudad Santa Fe de Bogotá, lote con un área aproximada de dos mil trescientos sesenta y ocho metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (2.368.20 m 2 ) y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas aproximadas:
Por el norte: Partiendo del punto número ciento siete (107) hasta el punto número cien (100), pasando por los puntos números ciento siete (107) y ciento seis (106) en línea quebrada y en longitudes de tres metros cincuenta y nueve centímetros (3.59 m), treinta metros diecinueve centímetros (30.19 m), con andén y zona verde de por medio con la calle setenta y siete (77).
Por el occidente: Partiendo del punto número cien (100) al punto número treinta y cuatro (34), pasando por los puntos números ciento cuarenta y dos (142) y ciento cuarenta y uno (141), en línea quebrada y en longitudes de treinta y cuatro metros ochenta y cuatro centímetros (34.84 m) y dos metros diecisiete centímetros (2.17 m) con el lote número tres (3) de la manzana diecinueve (19) de la Urbanización El Nogal y en treinta y ocho metros cincuenta y ocho centímetros (38.58 m) con el lote número catorce (14) de la manzana diecinueve (19) de la Urbanización El Nogal.
Por el sur: Partiendo del punto número treinta y cuatro (34) hasta el punto número treinta y nueve (39) pasando por el punto número treinta y ocho (38) en línea quebrada en longitudes de dos metros cincuenta y siete centímetros (2.57 m), veintidós metros quince centímetros (22.15 m), con andén y zona verde de por medio con la calle setenta y seis (76).
Por el oriente: Partiendo del punto número treinta y nueve (39) hasta el punto número ciento siete (107), pasando por los puntos números cuarenta (40), cincuenta y uno (51), cincuenta y seis (56), cincuenta y ocho (58), sesenta y tres (63), sesenta y seis (66), sesenta y siete (67) y ciento nueve (109), en línea quebrada y en longitudes de dos metros setenta y tres centímetros (2.73 m), doce metros treinta y dos centímetros (12.32 m), dieciocho metros ochenta y siete centímetros (18.87 m), nueve metros cincuenta y tres centímetros (9.53 m), veinticuatro metros veintiocho centímetros (24.28 m), nueve metros ochenta y dos centímetros (9.82 metros), cuatro metros (4.00 m) y dos metros sesenta y nueve centímetros (2.69 metros) con andén de por medio con la carrera séptima.
A este lote le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria número 050-1347561 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos - Zona Centro de Santafé de Bogotá y la cédula catastral número 76 7 6/2 15.
PAR. 2º—El arrendamiento de estas áreas comprende el derecho al uso exclusivo de dos (2) garajes sencillos identificados con los números siete (7) y cuatro (4) localizados en el primer sótano privado, dos (2) garajes sencillos identificados con los números tres (3) y cuatro (4) localizados en el segundo sótano privado y dos (2) espacios de parqueo con servidumbre, identificados con los números cinco - seis (5-6) localizados en el primer sótano privado...”.
1.2. La duración del contrato se pactó en dos años contados a partir del 1º de diciembre de 1998 (cláusula segunda).
1.3. El canon mensual de arrendamiento se fijó en diez millones ochocientos treinta y tres mil trescientos pesos m/cte. ($ 10.833.300 m/cte.), pagaderos por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco primeros días de cada período, en las oficinas de la arrendadora en Bogotá (cláusula tercera).
1.4. Se convinieron ajustes anuales al canon de arrendamiento, en igual proporción a la variación del índice total de precios al consumidor por ciudades - Bogotá, IPC, publicado por el DANE, señalándose el primer ajuste para el año que comienza el 1º de diciembre de 1998 y el 30 de noviembre de 1999, (sic), aplicando los índices correspondientes al período comprendido entre el 1º de diciembre de 1998 y el 30 de noviembre de 1999, (sic), y así por períodos anuales sucesivos (cláusula cuarta y su par.).
1.5. Se estableció que “...La mera tolerancia de la arrendadora en recibir el pago del precio del canon de arrendamiento fuera de las fechas pactadas, no implica modificación del plazo y forma de pago pactados...”, y que “...En caso de mora en el pago de las obligaciones pactadas se causarán intereses de mora a favor de la arrendadora a la tasa máxima legal vigente, liquidado sobre las sumas que estuvieren vencidas...” (cláusula quinta y su par. primero).
1.6. Igualmente se previó que “...la mora en el pago de una mensualidad de arrendamiento o cualquier otra violación por parte de el arrendatario de cualquiera de las cláusulas del contrato o de las disposiciones legales vigentes, dará derechos a la arrendadora para dar por terminado el contrato unilateralmente y exigir la inmediata entrega del inmueble, sin necesidad de requerimiento judicial ni extrajudicial...” (cláusula quinta – par. segundo).
1.7. Se dispuso que serían a cargo de el arrendatario todos los gastos o costos incluyendo los honorarios de abogado en que se viere obligada a incurrir la arrendadora para obtener la restitución del inmueble, renunciando el arrendatario a los requerimientos privados o judiciales y al ofrecimiento de caución de que tratan los artículos 2007 y 2035 del Código Civil (cláusula decimoquinta).
1.8. El contrato en comento incluyó una cláusula compromisoria del siguiente tenor: “...Cláusula compromisoria: Las partes acuerdan que los conflictos que surjan entre ellas respecto del presente contrato, serán sometidas a la decisión de un Tribunal de Arbitramento, el cual estará compuesto por un (1) árbitro, designado de común acuerdo por las partes, en caso de que a los treinta (30) días de haberse presentado la controversia no hubiere acuerdo de las partes en tal sentido lo nombrará la Cámara de Comercio de Santafé de Bogotá, sesionará en Santafé de Bogotá, y fallará en derecho. Para estos efectos del arbitramento, las partes señalan las siguientes direcciones en esta ciudad: la arrendadora: carrera 9ª Nº 74-08, piso 7º; la arrendataria: (sic)” (cláusula decimoséptima).
1.9. Según la parte actora y convocante, desde el mes de enero de 1999 la arrendataria y demandada incurrió en incumplimientos en el pago de los cánones contractualmente pactados, varios de los cuales se encuentran actualmente pendientes.
II. Trámite prearbitral y actuación preliminar del tribunal
2.1. El 9 de mayo de 2000, con base en el alegado incumplimiento de la arrendataria en sus obligaciones y en la existencia de la cláusula compromisoria transcrita, la parte actora solicitó al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, por conducto de apoderado, la designación del árbitro convenido, (fl. 1 del cdno. ppal.).
2.2. El 24 de mayo de 2000, por considerar que la solicitud de convocatoria reunía los requisitos establecidos por la ley, la dirección del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá admitió la solicitud de convocatoria de Tribunal Arbitral presentada por Inmobiliaria Selecta S.A.; ordenó correr traslado de la misma por el término señalado en el artículo 428 del Código de Procedimiento Civil y reconoció personería al apoderado de Inmobiliaria Selecta S.A., (fl. 7 del cdno. ppal.).
2.3. El 30 de junio de 2000 fue notificada personalmente la referida decisión al gerente general y como tal representante legal de la convocada, Microbit Comunicaciones S.A. (fl. 7, vto. del cdno. ppal.).
2.4. El 17 de julio de 2000 la sociedad convocada, mediante apoderado debidamente constituido, presentó ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá un escrito de excepciones “...de mérito o de fondo...”, donde planteó como tal la “Falta de jurisdicción y competencia” (fls. 14 y 15 del cdno. ppal.).
2.5. El 31 de julio de 2000 el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá fijó la fecha del 16 de agosto de 2000, para realizar la audiencia de conciliación prevista en el numeral 2º del artículo 121 de la Ley 446 de 1998, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil (fl. 17 del cdno. ppal.).
2.6. El 16 de agosto de 2000 el representante legal de Microbit Comunicaciones S.A. solicitó al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá programar nueva fecha para la audiencia de conciliación en la etapa prearbitral, por encontrarse fuera de la ciudad (fl. 22 del cdno. ppal.).
2.7. El 16 de agosto de 2000, atendiendo la petición precedente de la parte convocada, el centro de arbitraje y conciliación suspendió la audiencia de conciliación y fijó como nueva fecha para el efecto el 29 de agosto de 2000, (fl. 25 del cdno. ppal.).
2.8. El 29 de agosto de 2000 se dio curso a la audiencia de conciliación con la asistencia del representante legal de la parte convocante y de su apoderado, sin que se hicieran presentes el representante legal, ni el apoderado de la demandada, razón por la cual se dio por concluida la etapa conciliatoria (fl. 32 del cdno. ppal.).
2.9. El 29 de agosto de 2000 el centro de arbitraje y conciliación fijó el 12 de septiembre 2000 como fecha para realizar la audiencia de nombramiento de árbitros (fl. 36 del cdno. ppal.).
2.10. El 12 de septiembre de 2000 se celebró la audiencia de nombramiento de árbitros a la cual concurrió el apoderado de la parte convocante, sin que asistiera el apoderado de la parte convocada razón por la cual se informo que se procedería a realizar la citada designación el martes 19 de septiembre de 2000 en las instalaciones del Centro de Convenciones de la Cámara de Comercio (fl. 41 del cdno. ppal.).
2.11. El 19 de septiembre de 2000, mediante sorteo público celebrado en las instalaciones de la Cámara de Comercio de Bogotá, la junta directiva de la misma designó al suscrito Gustavo Cuberos Gómez para actuar como árbitro único en este Tribunal de Arbitramento (fl. 43 del cdno. ppal.).
2.12. El 3 de octubre de 2000 el centro de arbitraje y conciliación fijó como fecha para celebrar la audiencia de instalación del tribunal el 18 de octubre de 2000 a las 9:30 a.m. (fl. 46 del cdno. ppal.).
2.13. EL 18 de octubre de 2000 se celebró la audiencia de instalación del Tribunal de Arbitramento, a la cual asistió el apoderado de la parte convocante, sin que concurriera el apoderado de la parte convocada. Se declaró legalmente instalado el tribunal; se fijaron los honorarios y gastos de administración; se designó como secretario al doctor Roberto Aguilar Díaz, y se fijó como fecha para la primera audiencia de trámite el 17 de noviembre de 2000 a las 9:30 a.m. (fls. 52 a 54 del cdno. ppal.).
2.14. El 1º de noviembre de 2000 la parte convocante y demandante, Inmobiliaria Selecta S.A., consignó las sumas que le correspondían por honorarios y gastos del proceso arbitral, y ante el hecho de no haber sido consignada la suma a cargo de la parte demandada, lo correspondiente a esta fue también consignado por la parte demandante el 9 de noviembre de 2000, en la oportunidad legal.
2.15. El 17 de noviembre de 2000, fecha fijada para llevar a cabo la primera audiencia de trámite, el tribunal profirió un auto requiriendo a la parte demandante para que previamente acreditara el pago del impuesto de timbre correspondiente al contrato base de sus pretensiones (fl. 56 del cdno. ppal.).
2.16. El 28 de noviembre de 2000, previa acreditación por la parte demandante del pago del impuesto de timbre requerido, se celebró la primera audiencia de trámite durante la cual el tribunal se declaró competente para conocer y decidir las controversias surgidas entre Inmobiliaria Selecta S.A. y Microbit comunicaciones S.A. en razón del contrato de arrendamiento suscrito el 9 de noviembre de 1998 a que se refiere la demanda, diligencia a la cual no concurrió la parte demandada (fl. 61 del cdno. ppal.).
2.17. Aunque el artículo 2000 del Código Civil establece una modalidad especial de retención de bienes del arrendatario por parte del arrendador para garantizarse el pago de las indemnizaciones a que tenga derecho aquel, las normas que regulan el proceso arbitral, especialmente el artículo 32 del Decreto 2279 de 1989, modificado por el 110 de la Ley 23 de 1991 (D. 1818/98 art, 152), solo contemplan medidas como el embargo y secuestro de bienes “…cuando la controversia recaiga sobre dominio u otro derecho real principal sobre bienes muebles o inmuebles…”, evento que no se da en el presente caso, por lo que mediante auto 6 proferido el 6 de diciembre de 2000 se negó la petición que la demandante elevó con la demanda.
2.18. El 6 de diciembre de 2000 se celebró la audiencia para escuchar los alegatos de las partes, en los términos previstos por el artículo 33 del Decreto 2279 de 1989, diligencia a la que solo compareció el apoderado de la parte demandante, quien hizo su exposición y presentó un resumen escrito de la misma (fl. 66 del cdno. ppal.).
En su libelo demandatorio que obra a folios 1 a 5 del cuaderno principal, la parte actora solicitó.
3.1. “...Que se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado en noviembre 09-98 entre, Inmobiliaria Selecta S.A. y Microbit Comunicaciones S.A., sobre un inmueble ubicado en la oficina 301 de la carrera 7ª Nº 76-35, de esta ciudad, por haber incumplido este el pago de los cánones acordados, a partir de enero 06-99...”.
3.2. “...Que se ordene a Microbit Comunicaciones S.A. restituir a mi mandante Inmobiliaria Selecta S.A., el inmueble mencionado, cuyos linderos se encuentran descritos en el numeral 1º del acápite de los hechos de esta demanda...”
3.3. “...Que se ordene la práctica de la diligencia de entrega comisionando al funcionario respectivo…”.
3.4. “...Que el demandado no sea escuchado durante el transcurso del proceso mientras no consigne el valor de los cánones adeudados que adelante discrimino, más los que se causen con posterioridad a la presentación de esta demanda...”.
3.5. “...Condenar en costas y gastos del proceso arbitral al arrendatario Microbit Comunicaciones S.A…”.
IV. La oposición de la demandada
La parte demandada procedió “...a dar contestación de la solicitud - demanda elevada por la sociedad Inmobiliaria Selecta S.A....”, documento que obra a folios 14 y 15 del cuaderno principal, manifestando:
4.1. “...Me opongo a las pretensiones de la misma por carecer de asidero jurídico y legal. De la misma manera hago saber a ustedes, que nos encontramos de acuerdo con que se convoque el tribunal arbitral y que se dé el trámite legal y correspondiente a esta actuación, cumpliéndose para tal efecto con las correspondientes audiencias de trámite y demás...”.
4.2. “...me permito proponer o plantear las siguientes excepciones de mérito o de fondo a saber: “I. Falta de jurisdicción y competencia...”, fundamentándola así:
4.2.1. “...El despacho a su cargo tiene la competencia y por tanto la jurisdicción para conocer todos los trámites referentes a la convocatoria, en este caso, del correspondiente tribunal arbitral, para que luego de designarsen (sic) los respectivos árbitros se proceda a solucionar las diferencias que surjan entre las partes o sociedades. Por lo menos así lo referencia su despacho en la providencia de fecha mayo 24 de 2000...”.
4.2.2. “...La parte demandante pretende utilizar este trámite arbitral para de una vez evitarse el correspondiente proceso de restitución de inmueble arrendado que habrá de tramitarse ante la jurisdicción ordinaria...”.
4.2.3. “...Su despacho no tiene la competencia entonces para conocer del proceso de restitución que ha imprecado la sociedad Inmobiliaria Selecta S.A. Por esta razón, las diligencias deberán entonces remitirse a la oficina de reparto respectiva...”.
4.2.4. “...Aparte de lo anterior, la sociedad demandante siempre ha aceptado, al recibir, el valor de los cánones de arrendamiento por fuera del término inicialmente pactado, aspecto que hace entonces que los hechos y las pretensiones de la demanda carezcan de asidero, ya que al recibir el valor del arrendamiento acepta tácitamente la mora que ahora pretende alegar ...”.
4.2.5. “...Solicito al señor director se sirva declarar probada la excepción propuesta...”.
4.3. Finaliza el apoderado de la demandada expresando: “...Reitero mi respetuoso pedimento de que se señale fecha y hora para la primera audiencia de trámite y que en su momento se designe el árbitro que habrá de colaborar en la solución de las diferencias suscitadas...”.
V. Las pruebas del proceso
5.1. La parte actora aportó con la demanda copia auténtica del contrato de arrendamiento base de sus pretensiones, certificados de existencia y representación legal suyo y de la arrendataria y folios de matrícula inmobiliaria 050-1469779 y 050-1347561 correspondientes a la oficina 301 de la carrera 7ª Nº 76-35 de Bogotá y al lote de terreno donde está construido el edificio al cual esta pertenece.
Adicionalmente y a requerimiento del tribunal, acreditó el pago de impuesto de timbre correspondiente al contrato aludido, con intereses y sanciones, para que dicho documento pudiera ser admitido como prueba, de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 514, siguientes y concordantes del estatuto tributario.
5.2. La parte demandada en su escrito de “Contestación a la solicitud-demanda” no aportó prueba alguna, ni solicitó el decreto de diligencias o pruebas orientadas a desvirtuar las pretensiones.
5.3. El tribunal, en su sesión del 28 de noviembre de 2000, como consta en el acta 4, se abstuvo de decretar pruebas de oficio, por considerarlas innecesarias.
Antes de resolver de fondo la controversia planteada es indispensable que el tribunal verifique si se dan los denominados presupuestos procesales, esto es, si se han cumplido los requisitos necesarios para la validez del proceso.
Se precisa en primer término verificar una vez más la competencia, complementando lo ya considerado al respecto en la primera audiencia de trámite, por tratarse además de la única excepción propuesta por la parte demandada.
En cuanto a la capacidad procesal y para ser parte, se destaca que tanto la demandante, Inmobiliaria Selecta S.A., como la demandada, Microbit Comunicaciones S.A., son personas jurídicas debidamente constituidas que acreditaron su existencia y representación legal con los pertinentes certificados expedidos por la Cámara de Comercio de Bogotá y que constituyeron sus respectivos apoderados para que las representaran a lo largo del proceso, como consta a folios 6 y 16 del cuaderno principal, en su orden.
Aunque el apoderado judicial de la parte demandada se abstuvo de participar en el trámite arbitral propiamente dicho, es claro que tuvo las oportunidades procesales para hacerlo, como quiera que su mandante fue notificada personalmente de la solicitud de convocatoria del tribunal, como consta a folios 7 V del cuaderno principal y con base en ello presentó la contestación respectiva y propuso las excepciones que consideró procedentes, como obra a folios 14 y siguientes del cuaderno principal.
Las demás providencias que se surtieron dentro del trámite se notificaron en estrados, aún sin la concurrencia de las partes, según lo ordenado por el artículo 325 del estatuto procedimental.
Desde luego, la demandada tampoco podría haber sido oída en el proceso sin demostrar previamente la consignación a órdenes del tribunal del valor total adeudado por cánones de arrendamiento, o hasta cuando hubiera presentado los recibos correspondientes en los términos del numeral 4º del parágrafo segundo del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, a lo cual evidentemente no procedió.
En lo referente a la demanda en forma, aunque esta fue verificada por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá al aceptar la solicitud de convocatoria, de acuerdo con los artículos 428 del Código de Procedimiento Civil y 121 de la Ley 446 de 1998, el tribunal ha comprobado que la demanda cumple con los requisitos formales establecidos por los artículos 75 a 77 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo demás, el tribunal ha verificado también que su integración se produjo de conformidad con lo pactado en la cláusula compromisoria y en las disposiciones legales vigentes que rigen la materia; que la parte actora consignó lo debido por honorarios y gastos del tribunal, tanto lo correspondiente a ella como lo correspondiente a cargo de la parte demandada, según lo preceptuado por el artículo 144 del Decreto 1818 de 1998; que las controversias planteadas son susceptibles de transacción y que las partes tienen la capacidad legal de transigir.
Al no haber estipulado las partes término específico alguno para la duración del proceso, este es de seis (6) meses, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 19 del Decreto 2279 de 1989 por lo cual el tribunal se encuentra sobradamente dentro del término legal para proferir el laudo.
Por lo demás, el tribunal ha verificado que el proceso se adelantó con el cumplimiento de las ritualidades y formas previstas en la ley procesal, y no se observa que exista causal alguna de nulidad que afecte la actuación adelantada o que impida una decisión de fondo sobre las pretensiones.
7.1. Es claro para el tribunal que el conflicto surgido entre las partes deriva del contrato de arrendamiento sobre la oficina 301 de la carrera 7ª Nº 76-35 de esta ciudad, invocado por la parte actora y cuya existencia no niega ni tacha la parte demandada, el cual ha sido acompañado como prueba documental, según lo establecido por el numeral 1º del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil.
7.2. A tenor de lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil, son de la esencia del contrato de arrendamiento, por una parte, que el arrendador conceda al arrendatario el goce de la cosa y por su parte, que este pague a aquel por dicho goce un precio determinado, como lo reitera el artículo 2000 de la misma obra. Sin el precio como contra prestación se estaría en presencia de un contrato diferente, como lo sería el comodato o préstamo de uso regulado por los artículos 2221 y siguientes de la misma obra.
7.3. La causal invocada por la demandante para impetrar la terminación del contrato es el incumplimiento en el pago de los cánones, para lo cual basta indicar cuáles son los adeudados, como en efecto lo hace su apoderado judicial en el numeral 5º del capítulo de hechos de la demanda, con lo cual se cumple la exigencia al respecto contenida en el numeral 2º del parágrafo 1º del artículo 424 del estatuto procedimental. En efecto, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 177 ibídem “Los hechos notorios y las afirmaciones o negaciones indefinidas no requieren prueba”.
La disposición precitada recoge una amplia tradición jurisprudencial en el sentido de que “...no incumbe al arrendador probar que el arrendatario no pagó los cánones a que se contrae la demanda o cobro, una vez que los hechos negativos de negación absoluta, no son susceptibles de prueba (de prueba directa). Bástale al arrendador afirmar que no se le han cubierto los arrendamientos correspondientes a determinado lapso de tiempo para que haya de presumirse verdadero tal hecho, en tanto que el arrendatario no presente la prueba del hecho afirmativo del pago...” (Sent. CSJ del 28 de febrero de 1928, entre otras).
7.4. En virtud del parágrafo segundo de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento se pide declarar, las partes convinieron que la mora en el pago de una mensualidad de arrendamiento o cualquier otra violación por parte del arrendatario de cualquiera de las cláusulas del mismo darían derecho a la arrendadora para dar por terminado el contrato unilateralmente y exigir la inmediata entrega del inmueble “sin necesidad de requerimiento judicial ni extrajudicial”, por lo cual no se necesita prueba de los requerimientos para configurar la mora establecida en el numeral 2º del parágrafo 1º del artículo 424 del estatuto procesal.
7.5. En su escrito de contestación de demanda y proposición de excepciones el apoderado de la demandada solo alega la “falta de jurisdicción y competencia”. Al respecto conviene señalar que, como se indicó en la primera audiencia de trámite, a pesar de la formulación de la excepción, es evidente que la parte demandada está de acuerdo con la jurisdicción y competencia del tribunal. No de otra manera se explica que en el encabezamiento de su escrito señale que “...hago saber a ustedes, que nos encontramos de acuerdo con que se convoque el tribunal arbitral y que se dé el trámite legal y correspondiente a esta actuación cumpliéndose para tal efecto con las correspondientes audiencias de trámite y demás” y que al comienzo de la excepción que se analiza señale que “El despacho a su cargo tiene la competencia y por tanto la jurisdicción para conocer todos los trámites referentes a la convocatoria ...para que luego de designarsen (sic) los respectivos árbitros se proceda a solucionar las diferencias...”.
Esos planteamientos en verdad que son contradictorios con la excepción planteada, que solo sugiere que la demandante ha debido acudir a la jurisdicción ordinaria. Esa posición no puede ser acogida porque la cláusula compromisoria es perfectamente compatible con lo dispuesto por el artículo 114 de la Ley 446 de 1998, en virtud del cual, “Las controversias surgidas entre las partes por la razón de la existencia, interpretación, desarrollo o terminación de contratos de arrendamiento podrán solucionarse a través de la justicia arbitral...”. A la jurisdicción ordinaria solo quedaron encomendados “Ios aspectos de ejecución que demanden las condenas en los laudos”.
7.6. En cuanto hace referencia a la causal de terminación del contrato invocado, el apoderado de la parte demandada acepta que su mandante ha incurrido en mora, absteniéndose de controvertir los incumplimientos alegados y por ende aceptándolos tácitamente. De esta manera ignora lo establecido al respecto en la cláusula quinta del contrato, citada en el punto 1.5 precedente, en el sentido de que la tolerancia en recibir el pago extemporáneo no implicaba modificación del plazo y forma de pago pactados sin tener en cuenta que por una parte, los pagos extemporáneos no purgan la mora y por la otra, que según el decir de la demandante, no controvertido por la demandada, dicha mora persiste.
7.7. Alegada entonces la mora por el arrendador, sin oposición alguna del arrendatario en tal sentido, es procedente la terminación del contrato por ser este de tracto sucesivo y tratarse de una relación conmutativa donde las prestaciones de las partes se sirven recíprocamente de causa.
7.8. Es evidente que siendo la contraprestación a cargo del arrendatario la cancelación del canon periódico pactado, su obligación solo se extinguía por la vía del pago, en los términos y condiciones previstos en los artículos 1625, siguiente y concordantes del Código Civil y como el arrendatario no ha acreditado haber satisfecho las acreencias que el arrendador le imputa como a su cargo, el tribunal procederá a declarar terminado el contrato por incumplimiento del arrendatario ya ordenar la pertinente restitución.
7.9. Tampoco procederá la resolución que se pide en la demanda de ordenar la práctica de la diligencia de entrega del inmueble arrendado librando despacho comisorio a funcionario alguno, por cuanto como se señaló desde la primera audiencia de trámite, el artículo 114 de la Ley 446 de 1998, recogida en el artículo 222 del Decreto 1818 de 1998, si bien facultó a la justicia arbitral para conocer de las controversias derivadas de la existencia, interpretación, desarrollo o terminación de contratos de arrendamiento, dispone que “...los aspectos de ejecución que demanden las condenas en los laudos deberán tramitarse ante la justicia ordinaria...”.
Al estar llamadas a prosperar las pretensiones de la demanda, con fundamento en lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, se condenará en costas a la parte demandada. En consecuencia se impondrá la siguiente liquidación como a su cargo:
1. Honorarios y gastos del tribunal: $ 9.000.000
2. Agencias en derecho: $ 3.200.000
Total a cargo de la parte demandada: $12.200.000
En mérito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitramento integrado para resolver las diferencias surgidas entre Inmobiliaria Selecta S.A. y Microbit Comunicaciones S.A., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
1. Declarar no probada la excepción de “...falta de jurisdicción y competencia...” propuesta por la sociedad demandada, por las razones expuestas en la parte motiva de la presente providencia.
2. Declarar terminado el contrato de arrendamiento celebrado el 9 de noviembre de 1998 entre Inmobiliaria Selecta S.A. y Microbit Comunicaciones S.A. sobre la oficina 301 de la carrera 7ª Nº 76-35 de Bogotá, por incumplimiento de Microbit Comunicaciones S.A. en el pago de los cánones pactados.
3. Ordenar a Microbit Comunicaciones S.A. que proceda a restituir a Inmobiliaria Selecta S.A. el inmueble objeto del contrato de arrendamiento base de la controversia, cuya ubicación y linderos se precisan en el numeral 1.1 de esta providencia, junto con sus dependencias y anexidades.
4. Rechazar la pretensión tercera de la demanda por ser ella improcedente según lo señalado en la parte motiva del presente laudo.
5. Condenar a Microbit Comunicaciones S.A. a pagar las costas del presente proceso, esto es, la suma de doce millones doscientos mil pesos ($ 12.200.000), a la cual se le deducirá la partida que llegare a devolverse por el tribunal a la demandante por conceptos no causados de la reserva hecha para protocolización, registro y otros.
6. Ordenar la protocolización del expediente en una Notaría del Círculo de Bogotá, D.C.
7. Disponer que se entregue copia auténtica de esta providencia a cada una de las partes y remitir sendas copias de la misma a la Procuraduría General de la Nación y al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
8. Disponer la entrega al árbitro y al secretario del saldo restante de sus honorarios.