Source: https://adminfergal.es/el-titulo-constitutivo-o-la-escritura-de-division-horizontal/
Timestamp: 2019-05-25 02:07:55
Document Index: 303599986

Matched Legal Cases: ['artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 10', 'artículo 17', 'artículo 10', 'Artículo 17']

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal - Administrador de Fincas en Madrid
https://www.youtube.com/watch?v=EpJAbo52MME&t=151s
Es un acto o instrumento jurídico, normalmente formalizado en una escritura a la que se le denomina División Horizontal, por el cual se determina jurídicamente la individualización de cada piso, local, plaza de garaje, trastero, etc., elementos privativos susceptibles de tener una titularidad y aprovechamiento independiente y la determinación de los elementos comunes del edificio. Además en la división horizontal deberá indicarse cuotas de participación, servidumbres, servicios e instalaciones, etc.
El título constitutivo es como si dijeramos la partida de nacimiento del inmueble.
El código civil, fuente de otras normas en la que se incluye la Ley de Propiedad horizontal, en su artículo 396 habla con cierto detalle de los elementos comunes de los cuales los propietarios de un piso o local, también son copropietarios. Elementos comunes que se deberán tener en cuenta a la hora de redactar el Título Constitutivo a través de la División Horizontal.
El artículo 396 del Cc dice:
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”
La Ley de Propiedad Horizontal (a la que podéis acceder completa en el apartado de la web, info de interés, legislación), dedica todo su artículo 5 a hablar del Título Constitutivo. En él se dice:
Tanto el art.396 del Código Civil, como este artículo 5 de la LPH, se podrían decir que son el fundamento de la ley de Propiedad Horizontal, porque se incluyen en dichos artículos el Título, los Estatutos, la cuota de participación y los datos del inmueble con sus normas de funcionamiento.
Con respecto a estos dos artículos hay que hacer una serie de considerandos:
El Título Constitutivo no suele expresar con detalle ni los servicios que componen la comunidad ni todos los elementos comunes. Por ejemplo. Si será habitual ver en la División Horizontal describir que la finca cuenta con ascensor o ascensores, que tenga calefacción centralizada o si la plaza de garaje o el cuarto trastero es indivisible del piso, sin embargo en el título puede ser que no se entre en el detalle de los buzones, contadores de agua o cuarto de basuras. Cuando no exista criterio en la División Horizontal de dichos elementos comunes es conveniente que se incluya su existencia y funcionamiento en los estatutos ó reglamento de régimen interior.
El Título Constitutivo debería de contemplar las servidumbres que tiene el edificio, las servidumbres con otros edificios colindantes o bien con empresas de servicios como puede ser Canal de Isabel II, Iberdrola, Gas Natural Fenosa, etc. Normalmente hay servidumbres en favor de los intereses de los propietarios y otras servidumbres que no lo son pero que se deben respetar. Ante la colisión de intereses que esto podría representar conviene que el promotor o constructor del edificio la incluya en el Título Constitutivo y realice la correspondiente inscripción en el Registro.
Hay que considerar si hay elementos que son anejos de uno principal o son independientes. Ejemplo: Si un cuarto trastero y una plaza de garaje son anejos a un piso e indivisibles, figurará solo un coeficiente de participación por el total de los tres (piso, trastero y garaje). Sin embargo si hay una plaza de garaje o cuarto trastero que no es aneja a ninguna propiedad, está deberá figurar de una forma independiente en el título y tendrá su propio coeficiente de participación.
La cuota de participación, es la cuota que tiene asignada cada piso en función de los m2 del elemento privativo y figuran en la escritura de compra-venta entre promotor y propietario. La forma más habitual de la asignación de la cuota, es la asignación de la misma por parte del promotor cuando redacta y otorga la escritura de división horizontal, aunque también se puede cambiar por acuerdo de todos los propietarios o por laudo o resolución judicial.
La regla de que la cuota se asigna en función de los m2 que un propietario tiene en relación a la propiedad en general, no siempre se cumple. Hay que contar con la situación y uso que se hará de los servicios y elementos comunes (servicio de calefacción, servicio de ascensores, si es un local o vivienda, etc.).
También se puede considerar en Título Constitutivo a la hora de asignar cuotas a cada propiedad, la orientación de la misma, si es norte, sur, si el local tiene fachada a la calle principal o no, etc.
En el Título Constitutivo, puede aparecer las limitaciones que existen en las viviendas a la hora de poner establecimientos profesionales, comerciales o industriales, así como la posibilidad de segregación o agrupación de las viviendas e incluso la utilización privativa de terrazas en áticos y patios.
En el Título Constitutivo puede aparecer alguna reserva a favor del promotor o de terceros. Todas las reservas serán válidas salvo que la Comunidad pueda impugnarlas dejando constancia en el acta de la Junta dicha impugnación y llevándola posteriormente a un juicio ordinario.
Con relación al Título Constitutivo, se hace referencia en diferentes artículos de la Ley de Propiedad Horizontal. Así el art. 2 de la LPH dice:
El artículo 10 de la LPH dice lo siguiente:
https://www.youtube.com/watch?v=2cNNwaqK4UY&t=3s
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años,con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el caracter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Sin entrar a comentar a fondo el artículo, bastante contradictorio desde mi punto de vista, solo quiero dar referencia a lo que dice en el punto 1º en relación a la modificación del Título Constitutivo. Esta nueva redacción aparece en la disposición final 1 apartado 4 de la ley 8/2013 de 26/06/2013 con vigencia desde el 28/06/2013.
El artículo 17 de la LPH dice lo siguiente:
https://www.youtube.com/watch?v=LtPx7VoUnZY&t=3s
https://www.youtube.com/watch?v=wIO38d36EnM
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del Título Constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
El art. 24 de la L.P.H. dice lo siguiente en referencia al Título Constitutivo:
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,viales, instalaciones o servicios.
Os adjunto otros enlaces de mi sitio web por si fuera de vuestro interés:
28 junio, 2017 24 septiembre, 2017 Administración de Fincas, Comunidades de PropietariosLegislación, Ley Propiedad Horizontal
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