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Timestamp: 2014-09-18 03:36:27+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 64', 'artigo 63', 'artigo 184', 'artigo 5', 'artigo 63', 'artigo 64', 'artigo 1', 'artigo 2', 'artigo 1', 'artigo 5', 'artigo 96', 'artigo 95', 'artigo 26', 'artigo 14', 'artigo 2', 'artigo 26', 'artigo 35', 'artigo 3528', 'artigo 51', 'artigo 35', 'artigo 35', 'artigo 36', 'artigo 36', 'e contrario', 'artigo 5', 'artigo 5']

Benfeitorias em im�veis: Considera��es gerais - Civil - �mbito Jur�dico
Rio Grande, 18 de Setembro de 2014
Civil Benfeitorias em im�veis: Considera��es gerais
1. INTRODU��O A extens�o deste trabalho est� delimitada pelo �mbito de sua aplica��o, ao Direito Imobili�rio, raz�o pela qual n�o ser�o abrangidas aquelas incidentes sobre as coisas m�veis, nestas considera��es gerais sobre as benfeitorias. Em tal diapas�o, independentemente de sua classifica��o, as benfeitorias s�o melhoramentos produzidos no im�vel por a��o direta do propriet�rio, possuidor ou detentor, na defini��o interpretada a contrario sensu do artigo 64 do C�digo Civil, pois nele est� dito que n�o s�o consideradas benfeitorias os melhoramentos sobrevindos � coisa sem a interven��o ou interfer�ncia dessas pessoas, ou figuras jur�dicas expressamente mencionadas. A defini��o da lei comum civil procura afastar das benfeitorias a no��o de acess�o, resguardada em sua acep��o plena, quando esta n�o for produzida pelo ser humano, mas tamb�m e de igual forma n�o afasta o conte�do de acess�o das benfeitorias, mesmo das voluptu�rias, quando estas ou as necess�rias ou �teis integrem-se ao im�vel de modo que n�o possam ser retiradas, levantadas ou removidas (quando for o caso) sem destrui��o, modifica��o, fratura, dano ou altera��o do que restou incorporado ao im�vel com a sua realiza��o. E isso diz bem da dificuldade de definir-se o que � benfeitoria ou o que � acess�o, na an�lise t�pica do caso concreto em exame, pois est�o ambas umbilicalmente ligadas pela sua pr�pria natureza. Natureza essa que a pr�pria legisla��o, n�o raro, refere como sendo uma ou outra, ou vice-versa, deixando evidente a dificuldade de separar-se (ainda que didaticamente) o que nem sempre � poss�vel de ser separado, sem que a abrang�ncia de um n�o interfira na conceitua��o ou conte�do do outro instituto. Assim posta a quest�o, toda a a��o de uma dessas figuras que objetive melhorar o uso para suprir uma necessidade, a utilidade ou o maior conforto do im�vel s�o benfeitorias, cuja classifica��o, inclusive, para fins indenizat�rios e processuais, obedece a esse mesmo crit�rio de necessariedade, utilidade ou voluptuariedade da benfeitoria produzida no im�vel objeto da an�lise. Se aderem ou n�o ao im�vel, de forma que n�o possa ser considerada sen�o como acess�o, � a prova de sua implementa��o que vai concluir pela exist�ncia ou n�o de benfeitoria e de sua poss�vel ou prov�vel indeniza��o, se for o caso, e da pr�pria exist�ncia ou n�o do direito de reten��o. Portanto, acess�o que represente benfeitoria para o im�vel, mas que n�o decorra de interven��o pessoal de uma das pessoas antes citadas, n�o � benfeitoria. Esse o teor final�stico de sua defini��o, conforme o ordenamento jur�dico p�trio infraconstitucional supra-enunciado. Por outro lado, a defini��o dessas tr�s classifica��es est�o assentadas no artigo 63 do C�digo Civil, cuja reprodu��o tamb�m � feita1 na id�ia de que amplia o entendimento desses conceitos de tamanha import�ncia para quem precisa, praticamente, entender o que seja benfeitoria necess�ria �til ou voluptu�ria, frente a uma situa��o concreta, e com clareza identificar se ela lhe garante ou n�o o direito de reten��o do im�vel, antes de sua indeniza��o, se este for o caso. Note-se que, apesar de o C�digo ser do in�cio do s�culo, neste aspecto, guarda ainda estrito e atual discernimento sobre a precisa defini��o do instituto jur�dico analisado, que n�o resta desgastado, como tantos outros (predominantemente no �mbito no direito de fam�lia), com o transcurso do tempo. A abrang�ncia do instituto e seu conceito, por sua vez, extrapola os limites do direito comum civil, tendo presen�a, inclusive, em disposi��o constitucional, e alcan�ando a legisla��o especial esparsa, abarcando neste r�pido estudo a sua incid�ncia na desapropria��o e na loca��o de im�veis urbanos. Na atual Lei Inquilin�ria, as benfeitorias est�o disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei n� 8.245, de 18 de outubro de 1991). De passagem, e t�o-somente como referencial, r�pida verifica��o e an�lise da sistem�tica das benfeitorias, ou mejoras, na legisla��o agr�ria dos pa�ses integrantes do Mercado Comum do Sul � MERCOSUL. 2. BENFEITORIAS NA CONSTITUI��O FEDERAL DE 1988 Ao tratar sobre as disposi��es da pol�tica agr�cola e fundi�ria e da reforma agr�ria, e especialmente sobre a compet�ncia da Uni�o para desapropriar, por interesse social para fins de reforma agr�ria, o im�vel rural que deixe de cumprir a sua fun��o social, disp�e a Constitui��o que tal desiderato importa em pr�via e justa indeniza��o em t�tulos da d�vida agr�ria, com preserva��o de seu valor real, em cl�usula expressa, e que ser�o resgatados no prazo de at� vinte anos, com car�ncia a partir do segundo ano de sua emiss�o, consoante e na conformidade da utiliza��o definida por lei. A nota marcante, no entanto, nas disposi��es contidas no artigo 184 da Constitui��o Federal de 1988, � que ele fez expressa refer�ncia �s benfeitorias no seu par�grafo 1�, para dispor que as benfeitorias �teis e necess�rias ser�o indenizadas em dinheiro, excluindo-as, portanto, da defini��o do caput que determina o pagamento em t�tulos da d�vida agr�ria2. Nesse passo, importante lembrar, cai por terra qualquer discuss�o a respeito, fazendo-se constitucionalmente esclarecido que as benfeitorias n�o integram e nem podem integrar o valor dos t�tulos da d�vida agr�ria. Por isso, n�o � � toa que a Lei n.� 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, que foi elaborada no sentido de dispor sobre a regulamenta��o das disposi��es constitucionais relativas � reforma agr�ria, previstos no Cap�tulo III, T�tulo VII, da Constitui��o Federal, repete no seu artigo 5�, par�grafo 1�, a mesma e id�ntica nomenclatura usada pelo Texto Magno3. Nesse passo e com essa t�cnica, sepultam-se discuss�es que, por dessemelhan�a de aplica��o de palavra diversa do texto que � regulamentado, criam enormes e infind�veis pol�micas sobre mat�ria que est� clara e expressamente definida no diploma legal do qual emana. At� porque, n�o pode a lei ou o decreto regulamentador dispor de forma diversa daquela que lhe deu origem, do seu texto-m�e. E conquanto isso constitua verdade que n�o se discute, n�o t�m sido raras as oportunidades em que tal se faz por exato descuido do legislador ou do executivo na avalia��o da melhor t�cnica para elabora��o do texto legal. N�o raro, resta esquecido pelo legislador ou pelo executivo que regulamenta, o princ�pio segundo o qual a lei n�o pode vir para complicar, especialmente aquela lei que regulamenta disposi��o gen�rica ou especial anteriormente editada, mas deve vir t�o-s� para esclarecer e definir qual a melhor ou mais adequada conduta humana para que o indiv�duo possa bem cumpri-la. Dessa forma, e ainda que apenas para aplica��o literalmente estabelecida, significativo n�o esquecer que as benfeitorias, queiramos ou n�o, tamb�m tem disciplinamento constitucional, e em aspecto de suma import�ncia para os lidadores ou aplicadores do direito no �mbito espec�fico ou estrito das a��es de desapropria��o, no caso, as que decorram de decreto desapropriat�rio da Uni�o por interesse social e para fins de reforma agr�ria4. 3. BENFEITORIAS NO DIREITO CIVIL COMUM Na conformidade do quanto exposto na parte introdut�ria deste pequeno trabalho, as benfeitorias s�o, por si mesmas, figuras jur�dicas t�picas do direito civil comum, cuja abrang�ncia a� institu�da alcan�a tamb�m outras aplica��es no �mbito de leis especiais, como se ver� nas abordagens seguintes. Neste ponto, importa considerar que � do direito civil comum que emana o direito substancial que as definem, no sentido e para que possam depois, surgido o conflito e a conseq�ente lide no plano processual, ter a sua aplica��o na viabiliza��o de definir quem tem o direito a ver-se delas indenizado ou n�o. � do artigo 63 do C�digo Civil que emana a classifica��o de h� muito conhecida: �teis, necess�rias e voluptu�rias. E o pr�prio artigo busca atingir a sua defini��o direcionando a sua exist�ncia a partir do ato humano do propriet�rio, possuidor ou detentor, que no im�vel produza melhorias ou melhoramentos. As benfeitorias �teis, como o pr�prio nome est� a indicar, revela que a melhoria da coisa, no caso, o im�vel, implica em maior utilidade com o advento de sua produ��o por uma das figuras legalmente mencionadas. As benfeitorias necess�rias implicam necessariedade e, portanto, imperatividade na sua execu��o no sentido de manter e conservar, separados ou cumulativamente considerados. J� as benfeitorias voluptu�rias, n�o s�o �teis ou necess�rias nesses dois aspectos, mas meramente suntu�rias, de embelezamento ou mero deleite para quem as produziu e, nesse aspecto, n�o se pode esquecer de sua utilidade ou necessariedade subjetiva por parte do sujeito que as produz, mas que n�o gera quaisquer efeitos jur�dicos para fins objetivos na sua investiga��o. Muito j� se discutiu sobre o que s�o benfeitorias e qual a sua abrang�ncia. Em conseq��ncia, e por isso mesmo, a situa��o hoje � praticamente pacificada de que alcan�a n�o apenas as obras mas tamb�m as despesas dispendidas em favor do im�vel para a sua manuten��o, para a sua conserva��o ou para o seu embelezamento. Nesse ponto, como visto, contrariamente ao que define CL�VIS BEVIL�QUA, citado por CAIO M�RIO DA SILVA PEREIRA5, e de igual forma como a� preleciona, na caracteriza��o das benfeitorias, importante verificar que elas n�o se restringem t�o-somente �s obras, mas alcan�am tamb�m as despesas que n�o se apresentam como obras em si mesmas, e que sejam, no entanto, as respons�veis pela conserva��o, melhoria ou aformozeamento do im�vel, vetores objetivos que conduzem � tr�plice classifica��o legal e doutrin�ria e das quais exsurge efeitos diferentes, consoante sejam umas ou outras. Na mesma linha de entendimento, n�o � de se considerar benfeitorias os acr�scimos naturais sobrevindos (� coisa ou) ao im�vel sem a interfer�ncia da a��o humana, como anteriormente salientado. Neste compasso, doutrina MARIA HELENA DINIZ6 que as benfeitorias s�o as obras ou despesas que se fazem em bem m�vel ou im�vel para conserv�-lo, melhor�-lo ou embelez�-lo, repisando o fato de que n�o s�o consideradas benfeitorias as melhorias sobrevindas � coisa (o im�vel, no caso) sem a interven��o do propriet�rio, possuidor ou detentor, consoante o estrito comando legal contido do artigo 64 do C�digo Civil, e com o que inteiramente de acordo, como visto. A aplica��o pr�tica ou efetiva dessas no��es, de cunho eminentemente indenizat�rio, s�o vistas nas abordagens seguintes. 3.1. Benfeitorias nas POSSESS�RIAS Importante referir que a discuss�o sobre as benfeitorias somente tem lugar na medida em que a sua identifica��o e classifica��o repercute em indeniza��o a ser feita por aquele que estiver obrigado a prest�-la. E pela simples raz�o de que n�o pode locupletar-se � custa de quem, de uma ou de outra forma, por necessariedade, utilidade ou suntuosidade, enfim, para conservar, melhorar ou embelezar o im�vel, veja-se privado de ressarcir-se dos gastos realizados. Nesta circunst�ncia, dentre tantas outras, tem forte repercuss�o as benfeitorias nas a��es possess�rias, sejam a��es de manuten��o ou de reintegra��o na posse7. Somente n�o tem aplica��o nos chamados interditos proibit�rios, porquanto tratam estes de cuidar da preven��o da ocorr�ncia de turba��o ou de esbulho da posse, normalmente com pedido de preceito cominat�rio para o caso de efetiva, n�o mais aparente, possibilidade de sua consuma��o. Neste passo, para a indeniza��o das benfeitorias, exige-se identificar tamb�m sob que qualidade o possuidor estava na posse. Se nela estiver de boa-f� a lei imp�e a indeniza��o das necess�rias e �teis, de todo justific�vel porque conservam e aumentam o valor da coisa (no caso, o im�vel). N�o fosse ela prevista, seria patente em favor do ofensor o enriquecimento sem causa, por sua vez, contr�rio e repugnado pelo direito. Nessa circunst�ncia, disp�e o possuidor de boa-f� do direito de reten��o que � direito de permanecer no im�vel at� que o devedor lhe satisfa�a o quantum das benfeitorias. Em sua abrang�ncia, as benfeitorias necess�rias e �teis. � nesse exato sentido a li��o de MARCO AURELIO S VIANA, Professor de Direito Civil, Doutor em Direito Civil pela Universidade de Minas Gerais e Advogado em Belo Horizonte, ao asseverar que a boa-f� ou a m�-f� tem import�ncia capital no respeitante aos frutos, rendimentos, produtos, e tamb�m na indeniza��o por benfeitorias e no direito de reten��o8. Seguindo esse pensamento, com o qual inteiramente de acordo, preleciona que estamos perante rem�dio defensivo do possuidor, a seu turno, inibidor do deslocamento do bem do possuidor para o ofendido, antes que lhe seja satisfeita a obriga��o que tem de indenizar. Afirma tratar-se de leg�tima recusa de restitui��o, na li��o de TITO FULG�NCIO9, cuja devolu��o do bem assenta-se na depend�ncia do recebimento do valor das benfeitorias necess�rias e �teis, pelo ofensor de boa-f�. Para que tal ocorra, no entanto, necess�rio ser� que a pretens�o ao direito de reten��o, o ius retentionis, seja objeto da contesta��o, no processo de conhecimento, portanto, para que possa ser arg�ido como exce��o ao cumprimento do mandado judicial que cumpre o julgado e para que a entrega do bem fique sujeita � pr�via indeniza��o10. Por outro lado, se a circunst�ncia f�tica e jur�dica apontar para possuidor de m�-f�, outra ser� a solu��o, pois nesse caso ser�o indeniz�veis apenas as benfeitorias necess�rias, e, por sua vez, sem admiss�o do direito de reten��o, ainda que alegado, e tampouco se permitir� o levantamento ou retirada das benfeitorias voluptu�rias. N�o � outro o ensinamento de SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, Advogado do Mercado Imobili�rio, Professor de Direito Civil da Faculdade C�ndido Mendes, e atual Desembargador do Tribunal de Justi�a do Rio de Janeiro, em sua mais recente obra sobre im�vel urbano11. E isso se justifica na medida em que a m�-f� contraria todos os princ�pios fundamentais da conviv�ncia humana, de resto, adotado como crit�rio norteador na legisla��o incidente sobre o tema ora abordado e, por isso mesmo e n�o raro, princ�pio fundamental de caracter�sticas gerais, adotado no ordenamento jur�dico de pa�ses mais adiantados. 3.2. Benfeitorias nas REIVINDICAT�RIAS Assim como nas possess�rias, tudo quanto antes de afirmou sobre as benfeitorias aplicam-se tamb�m �s a��es reivindicat�rias. Suas exce��es e particularidades dizem mais com a polaridade da a��o e com a incid�ncia dos efeitos sobre uma e outra a��o. Enquanto nas primeiras discute-se apenas e t�o-somente a posse, o fato em si mesmo, pois �posse � fato�, na teoria objetiva de IHERING, nas reivindicat�rias outra j� � a situa��o f�tica e jur�dica. Esta a��o decorre da qualidade que tem o autor de contar com a propriedade do bem que se encontra na posse de outrem e, portanto, do direito que tem � reintegra��o n�o mais como possuidor, mas como titular do dom�nio do im�vel, que envolve os conceitos de usar, fruir e dispor. No entanto, n�o diferem no que respeita �s benfeitorias, em seus aspectos gerais, estrito objeto deste trabalho. Relevante, entretanto, algumas considera��es aqui espec�ficas. J� vimos que as benfeitorias s�o obras ou despesas produzidas na coisa (aqui, no im�vel) para conserv�-la, melhor�-la ou embelez�-la, mas que n�o podem ser confundidas com as perten�as, que s�o coisas vinculadas a outra por depend�ncia no sentido de melhor alcan�ar a sua destina��o, sem que a elas se incorporem12, segundo ORLANDO GOMES, citado por MARCO AURELIO S. VIANA. Sob outro �ngulo, em sentido amplo, e segundo o princ�pio da boa-f� que deve nortear toda a conduta humana e, por conseq��ncia, todo o ordenamento jur�dico da sociedade, e tamb�m sob a �tica do princ�pio segundo o qual deve ser indenizado todo aquele que realizou gastos em favor de outrem, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que recebe o bem, inclina-se a jurisprud�ncia no sentido de, ao avaliar as benfeitorias feitas no im�vel, evitar as exclus�es indevidas, independentemente de serem elas classificadas como benfeitorias t�picas, acess�es ou perten�as. Como alhures afirmado, para a indeniza��o das benfeitorias, aqui tamb�m se exige a identifica��o da qualidade com que estava o possuidor na posse. Se nela estiver de boa-f�, a lei imp�e a indeniza��o das necess�rias e �teis, de todo justific�vel porque conservam e aumentam o valor da coisa (no caso, o im�vel). Ausente a indeniza��o, seria ineg�vel o enriquecimento do reivindicante �s custas do possuidor de boa-f�. As benfeitorias voluptu�rias n�o est�o sujeitas � indeniza��o em raz�o de seu car�ter de mero deleite ou recreio, podendo o possuidor retir�-las na situa��o de n�o causarem dano ao im�vel. No caso de n�o haver acordo sobre elas e havendo controv�rsia sobre a causa��o ou n�o de dano ao im�vel, somente prova pericial poder� vir a solver a quest�o. Se, ao contr�rio, na posse estiver de m�-f� o possuidor, somente tem direito �s benfeitorias necess�rias, pois estas o propriet�rio necessariamente as teria de fazer se estivesse no uso do im�vel, perdendo as �teis e voluptu�rias que n�o puder levantar, quer porque sabia que possu�a im�vel alheio, quer porque elas, nesse caso, compensam o dono pelo tempo que esteve, injustamente, privado de sua propriedade13. Por outro lado, em r�pida incurs�o pelo direito comparado, diverso j� �, por mais abrangente ou el�stico, o disciplinamento conferido pelo C�digo Civil Portugu�s em seu artigo 1.273, inciso 1, que reconhece a pretens�o para retirada ou levantamento das benfeitorias �teis, caso n�o venham a causar dano ao bem principal, sendo, para esse fim, sem qualquer import�ncia a boa ou a m�-f� do possuidor. � o que leciona MOACIR ADIERS, em�rito Professor Titular de Direito Civil na Faculdade de Direito Ritter dos Reis e na Escola Superior do Minist�rio P�blico, e ent�o Juiz de Direito em Porto Alegre, e como consta no trabalho publicado pela AJURIS14. 4. BENFEITORIAS NA LEGISLA��O ESPECIAL ESPARSA As benfeitorias, conquanto figuras eminentemente de direito civil comum privado, n�o ficam restritas ou condicionadas t�o-s� ao trato das rela��es entre particulares, porquanto sua caracter�stica abrange a pr�pria vida em si mesmo. E este trabalho procurou n�o fixar, mas apenas dar uma id�ia geral da dimens�o de sua incid�ncia, a come�ar, como inicialmente referido, pelo texto constitucional. Sabidamente, ela n�o nasceu a�, mas � ineg�vel a sua import�ncia na vida das pessoas, ao ponto de, como visto, ter presen�a marcante tamb�m na Lei Maior do Pa�s. Sua disciplina, desde ent�o, para os fins a� previstos, tem inclusive sofrido modifica��es por lei complementar, que se ver�, mais apropriadamente, na segmenta��o seguinte. Importante, no entanto, ainda aqui referir que a Lei n.� 601, de 18 de setembro de 1850, que disp�s sobre as terras devolutas do Imp�rio, j� criava disciplinamento sobre elas, no seu artigo 2� com a aplica��o da pena de perdimento das benfeitorias15. 4.1. Benfeitorias na DESAPROPRIA��O Na exata propor��o do que linhas acima restou consignado, a Lei Complementar n.� 88, de 23 de dezembro de 199616, modificou a Lei Complementar n.� 76, de 6 de julho de 1993, para alterar-lhe pelo artigo 1�, dentre outros, o artigo 5� , justamente aquele que trata de disciplinar a a��o de desapropria��o, para acrescentar-lhe os incisos V e VI, o primeiro para fins de comprova��o de lan�amento dos T�tulos da D�vida Agr�ria relativo ao valor ofertado pela terra nua17 e o segundo para comprovar o dep�sito em banco oficial do valor ofertado pelas benfeitorias �teis e necess�rias18. Portanto, a desapropria��o por interesse social para fins de reforma agr�ria, na conformidade do regramento constitucional e complementar, exige rito sum�rio, inicial nos termos do C�digo de Processo Civil e, mais, materialmente falando, comprova��o, de plano, do que exige como requisito para a sua propositura: a comprova��o de lan�amento dos t�tulos da d�vida agr�ria e a comprova��o do dep�sito em dinheiro, do valor das benfeitorias. Sem isso, n�o existir� inicial apta para prosseguir a a��o. Ser� caso de in�pcia da inicial e indeferimento liminar pelo juiz federal competente19 para a causa. A seu turno, no Estatuto da Terra, a Lei n.� 4.504, de 30 de novembro de 1964, cujos artigos 18 a 25 cuidam de disciplinar a desapropria��o por interesse social, por sua vez, as benfeitorias em arrendamento rural est�o regradas nos artigos 95, inciso VIII20, para configurar a indeniza��o das benfeitorias necess�rias e �teis, que assegura ao possuidor, inclusive, o direito de reten��o enquanto n�o forem elas satisfeitas. Ser� indenizado tamb�m pelas benfeitorias voluptu�rias, caso autorizadas pelo arrendador (locador do solo, na plenitude da acep��o legal). Est�o elas presentes tamb�m na parceria agr�cola, pecu�ria, agroindustrial e extrativa, e seu disciplinamento encontra-se no artigo 96, inciso V, al�nea e)21, aqui condicionado no sentido de conceder maior liberdade �s partes para a harm�nica defini��o sobre como haver� de ser os direitos e obriga��es a elas concernentes, levantadas com o consentimento do propriet�rio, bem como para definir como ser�o satisfeitos os danos praticados � �rea e aos implementos. De qualquer forma, da disposi��o ora em an�lise, e conquanto relativamente livre para consenso das partes, n�o poder� fugir do caput que adota esse disciplinamento como princ�pio que aponta o norte a seguir e, qualquer desvio, na consensualidade, encontrar� �bice legal para prosseguir ou dela valer-se o adverso, executivamente. No �mbito de sua compet�ncia, tamb�m o Decreto n� 59.566-66, de 14 de novembro de 1966, que regulamentou o Estatuto, em seus artigos 24 e 25, cuida de repisar o disciplinamento contido no artigo 95, inciso VIII, antes mencionado. Na desapropria��o por utilidade p�blica, ex vi de seu pr�prio texto, regrada pelo Decreto-Lei n.� 3.365, de 21 de junho de 194122, e suas altera��es posteriores, tamb�m disciplina sobre o assunto para fazer certa a indenizabilidade das benfeitorias. No entanto, importante frisar, a primeira refer�ncia expl�cita a elas vem disposta no artigo 26, � 1�, para deixar esclarecido que na indeniza��o ser�o atendidas as benfeitorias necess�rias feitas ap�s a desapropria��o23, enquanto que as �teis tamb�m o ser�o, quando forem feitas com autoriza��o do expropriante. De forma impl�cita, entretanto, j� est�o presentes no artigo 14, ao dispor o legislador que o juiz designar� perito de sua livre escolha para proceder a avalia��o dos bens. Mencionou bens, n�o referiu-se � �rea, gleba, terra, ou qualquer outra express�o que pudesse excluir as benfeitorias. Ao demais, tamb�m o artigo 2� do Decreto-Lei deixa claro que todos os bens poder�o ser desapropriados, igualmente, sem fazer qualquer alus�o � possibilidade de excluir as benfeitorias. Se n�o foram exclu�das (e a meu ver, nem poderiam), l�gica a conclus�o de que deviam e devem ser indenizadas. Ali�s, a nova reda��o do artigo 26, vinda com a Lei n.� 4.686, de 21 de maio de 1965, ao determinar a indeniza��o de benfeitorias necess�rias e das �teis autorizadas pelo expropriante, feitas ap�s a desapropria��o, por sua vez, e a meu ver, fulminou com qualquer controv�rsia a esse respeito. At� porque, de clareza solar que as benfeitorias n�o poderiam ser exclu�das da desapropria��o e isso pela simples aplica��o do princ�pio da boa-f� e do injustificado enriquecimento que causaria ao expropriante, isso no que respeita ao per�odo de 1941 at� 1965, pois a partir da� sua exig�ncia torna-se imperativa, gritante mesmo, por singela dedu��o l�gico-jur�dica, na medida em que se � devida a indeniza��o pelas benfeitorias produzidas ap�s a desapropria��o, como n�o haveriam de ser indenizadas �quelas existentes � �poca de ajuizamento da demanda expropriat�ria? Ainda sobre benfeitorias e desapropria��o, significativo fazer refer�ncia a recente julgado do Eg. Tribunal de Justi�a do Estado do Rio Grande do Sul24, onde o expropriante e apelante DAER sustentava dupla onera��o contida na senten�a, ao afirmar que os juros compensat�rios retiram o direito a outra compensa��o na medida em que, segundo ele, cobririam os danos emergentes (sic). A per�cia oficial do ju�zo, na realiza��o de seu mister, n�o valeu-se da express�o mais feliz. O perito, ao calcular o valor de um pomar de laranjas, necessariamente benfeitorias, a elas referiu-se como lucros cessantes, quando, na verdade, estava avaliando o valor de cada �rvore, e n�o o valor que deixariam de render ao cabo de seu tempo de vida �til e, portanto, de lucros cessantes n�o se tratavam. A apela��o n�o foi provida e a senten�a, louvada na per�cia, em raz�o do valor apresentado para os bens e dos termos da contesta��o, foi integralmente confirmada. O conhecimento desse recurso, entretanto, e em raz�o do acidente (no uso da nomenclatura, pelo perito judicial), me fez pensar sobre o cabimento ou n�o dos lucros cessantes na desapropria��o. E no caso vertente, n�o h� como n�o pensar na sua possibilidade. E por qu�? Exatamente porque, se a justa indeniza��o tem por fim indenizar a terra e as benfeitorias expropriadas, por certo que isso constitui danos emergentes no plano do direito subjetivo do expropriado, no �mbito estritamente reparat�rio. Mas nesse �mbito n�o cabem tamb�m os lucros cessantes? De certo que sim, � de ser a resposta correta. O �nico requisito � o substrato f�tico. Vale dizer, quando ele existir, como no caso antes citado, certamente que na indeniza��o por desapropria��o, ser�o cab�veis n�o apenas a avalia��o do valor da terra, das benfeitorias, mas tamb�m do valor que o pomar de laranjas produziria durante o seu tempo de vida �til, valor esse sequer mencionado (a n�o ser por engano, na utiliza��o do voc�bulo), e na medida em que foi apenas indenizado (ou melhor, o ser� via precat�rio) o valor de cada p� de laranja em fase de produ��o. Nessa linha de pensamento, torna-se importante frisar que n�o se exaure nesse fundamento f�tico e jur�dico o racioc�nio que conduz a essa interpreta��o. Por outro �ngulo, e nesse mesmo contexto, ao entendimento adverso que vislumbrar a supremacia, a preval�ncia do interesse p�blico sobre o interesse privado, no desenvolvimento dessa tese, n�o ser� demais lembrar que ao Poder P�blico incumbe dirigir os seus atos no sentido de prestar, em �ltima e derradeira inst�ncia, a efetiva e cabal reparti��o da imensa arrecada��o tribut�ria na realiza��o do bem comum do povo, por sua vez, calcado nas necessidades fundamentais e b�sicas garantidas pela Carta Maior, segmentadas em seguran�a p�blica, sa�de, educa��o, habita��o, transporte, e desenvolvimento social e econ�mico, dentre outras, o que, sabidamente, n�o � feito. Ao demais, ainda sob outro enfoque, e igualmente em sua sustenta��o, n�o seria de bom senso, justo ou jur�dico considerar exclu�do o Poder P�blico de regramento cogente que ele mesmo imp�e aos efeitos reparat�rios nas rela��es travadas entre particulares. 4.2. Benfeitorias na LOCA��O DE IM�VEIS URBANOS Na conformidade da afirma��o contida na parte introdut�ria deste estudo, na atual Lei das Loca��es, as benfeitorias est�o disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei n.� 8.245, de 18 de outubro de 1991) e da exegese de seu texto, em compatibiliza��o com os demais institutos de direito material e processual, quando for o caso, � que emergem as considera��es espec�ficas que ora s�o feitas, aqui em sentido estrito. Nesses artigos, n�o faz a Lei qualquer refer�ncia �s acess�es, e sobre elas, nesse contexto, leciona SYLVIO CAPANEMA25 que a doutrina e a jurisprud�ncia n�o fazem distin��o para estender a regra e alcan�ar as acess�es feitas pelo locat�rio. 4.2.1. Benfeitorias necess�rias s�o indeniz�veis ou n�o26 S�o estas, na ordem hier�rquica de valor, as benfeitorias de maior import�ncia e significado para quem precise efetuar a interpreta��o e manejo do instituto. Tanto que o artigo 35 � expresso no sentido de que s�o elas indeniz�veis e permitem o exerc�cio do direito de reten��o, caso introduzidas pelo locat�rio e ainda que n�o autorizadas pelo locador, salvo se o contrato expressamente dispuser o contr�rio. Por outro �ngulo, se o contrato n�o trouxer expressa disposi��o em sentido inverso, prevalece o comando legal que determina a indeniza��o e o conseq�ente direito de reten��o pelas benfeitorias necess�rias realizadas no im�vel. E isso se torna l�gico pela sua pr�pria defini��o legal, visto que s�o aquelas benfeitorias que objetivam conservar ou evitar que o im�vel se venha a deteriorar, situa��o esta que n�o serve para qualquer das partes envolvidas, locador propriet�rio, possuidor ou detentor, ou locat�rio usu�rio do bem, que dele necessita em real e efetivo estado de uso e frui��o em contrapartida ao respectivo pre�o que paga pela loca��o, consubstanciado no aluguel, de regra, ditado pelo mercado de loca��es, residenciais ou n�o, e ao sabor da conjuntura pr�pria de cada �poca em exame. Por isso, s�o indeniz�veis as benfeitorias necess�rias, caso o contrato de loca��o n�o afaste expressamente a indeniza��o. Embora essa seja a regra das loca��es em oferta, n�o quer dizer que o locat�rio, em �poca pr�pria (consoante a conjuntura econ�mica do mercado), n�o possa exigir o pleno exerc�cio do comando legal que determina a indeniza��o, afastando do contrato a inser��o de cl�usula adesiva de expressa contrata��o em contr�rio27. Nesse mesmo sentido, ao tratar sobre a validade da cl�usula exonerativa da indeniza��o, SYLVIO CAPANEMA, apesar de tamb�m identificar o perigo de colis�o que ela representa perante o princ�pio de veda��o do enriquecimento sem causa, reconhece, igualmente como o faz o signat�rio, que n�o h� mais o que discutir ante � expl�cita reda��o do artigo 3528. Por sua vez, por ter disciplina jur�dica pr�pria e especial a Lei do Inquilinato, aos seus contratos n�o tem aplica��o o artigo 51, XVI, do C�digo de Defesa do Consumidor29. 4.2.2. Benfeitorias �teis s�o indeniz�veis ou n�o30 Ao teor do que antes exposto, as benfeitorias �teis s�o aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, no caso, o objeto da loca��o, o im�vel locado. Portanto, se o locat�rio introduzir benfeitorias �teis com a autoriza��o do locador e o contrato n�o fizer previs�o contr�ria ao que disp�e a Lei, s�o elas plenamente indeniz�veis. E melhor, asseguram ao locat�rio a reten��o do im�vel at� que seja efetuado o pagamento do valor que corresponde � sua indeniza��o. Ressalte-se, no entanto, que a primeira condi��o � que o contrato de loca��o n�o ressalve essa disposi��o legal de forma contr�ria, na forma consagrada do �Salvo expressa disposi��o contratual em contr�rio� do artigo 35. A segunda � que as benfeitorias �teis introduzidas pelo locat�rio estejam autorizadas pelo locador, para gerar o direito � indeniza��o e ao direito de reten��o. A contrario sensu, n�o s�o indeniz�veis aquelas que forem introduzidas no im�vel sem autoriza��o do locador. Em conseq��ncia dessa interpreta��o, infere-se claramente, portanto, igualmente como as benfeitorias voluptu�rias (art. 36), que n�o s�o indeniz�veis, podendo ser procedida a retirada de uma ou de outra, desde que n�o afete a estrutura e a subst�ncia do im�vel locado. Entrementes, n�o esquecer que a decorr�ncia disso � que, tanto faz que sejam estas ou aquelas, n�o ser� permitida a retirada com a afeta��o do im�vel em sua estrutura ou subst�ncia, palavras tais que s�o simples ou complexas mas que, em ess�ncia, querem dizer e traduzir exatamente o que diz respeito com a integralidade ou inteireza do im�vel, antes de efetuado o contrato que corporifica a rela��o locat�cia, e antes, portanto, de introduzida a benfeitoria. Ou ainda, em outras palavras, se o im�vel sofrer qualquer altera��o ou modifica��o em seus aspectos estruturais ou substanciais, � vedada a sua retirada. Inclusive, se for benfeitoria necess�ria em cujo contrato esteja expressamente afastada a indeniza��o e a reten��o. E nessa situa��o f�tica, � completamente injusto o preceito legal que permite a exclus�o dessa indeniza��o com a expressa disposi��o contratual que de regra � adesiva, quando a benfeitoria necess�ria � introduzida exatamente para conservar ou evitar que o im�vel se deteriore. E tais benef�cios, que s�o diretos para o uso do locat�rio, e indiretos na atualidade conjuntural para o locador (pois que n�o est� nesse momento na posse e uso do im�vel), mas que tamb�m repercutem de forma direta no bolso do locat�rio e de modo direto na evolu��o do patrim�nio do locador. E esta, a meu sentir, sem maior justifica��o jur�dica, pois todos os melhoramentos inseridos no im�vel acabam beneficiando o seu titular, o locador. Lamentavelmente, o contr�rio n�o se pode concluir do texto legal analisado. Em suma, as benfeitorias �teis s�o indeniz�veis e asseguram o direito de reten��o se o contrato n�o as excluir e estejam autorizadas pelo locador. E n�o s�o indeniz�veis, caso exclu�das expressamente no contrato, ou n�o autorizadas. E, nesse caso, se poss�vel, torna-se cab�vel a sua respectiva retirada, ao findar a loca��o31. 4.2.3. Direito de reten��o por benfeitorias indeniz�veis32 � o direito que corresponde �quele que fez benfeitorias indeniz�veis. Significa estar ou ficar a reter o im�vel at� que sejam elas satisfeitas pelo locador. E tais s�o as benfeitorias necess�rias n�o expressamente exclu�das no contrato de loca��o ou as benfeitorias �teis, igualmente n�o exclu�das no contrato e autorizadas pelo locador. Para que exista o direito de reten��o, primeiro � necess�rio que existam benfeitorias indeniz�veis. E para que sejam indeniz�veis, preciso ser� que n�o sejam as benfeitorias exclu�das expressamente no contrato (adesivamente ou n�o), sejam necess�rias ou �teis, e estas �ltimas, desde que devidamente autorizadas. Nesse passo, ao locat�rio em muito interessa identificar, imediatamente, no contrato, se as benfeitorias s�o ou n�o exclu�das para fins de indeniza��o, quer para que fique plenamente consciente dessa condi��o, quer para exercer o seu agir no sentido de negociar a retirada da cl�usula adesiva que as exclui, conforme o permissivo legal do artigo 35, caput, logo no in�cio da rela��o jur�dica locat�cia. O locador, por sua vez, tem a alternativa de aceitar de pronto as pondera��es do locat�rio e retirar do contrato tal cl�usula e alugar imediatamente o seu im�vel, repassando os custos de condom�nio e demais encargos, ou ainda, n�o aceitar e ficar � espera de um outro pretendente que aceite o contrato nessa forma, em tempo pelo qual continuar� a responder pelos encargos do im�vel que lhe correspondem, por ser o seu titular. Uma ou outra situa��o vai depender sempre das regras atuais de mercado, da conjuntura econ�mica em curso, e no sentido de estar ele mais favor�vel para locat�rio ou locador, conquanto a mim pare�a (independentemente da �poca e conjuntura econ�mica) que im�vel fechado, contabilizando custos, somente pode traduzir preju�zos, sen�o a m�dio, a longo prazo, ao propriet�rio ou titular dos direitos a ele inerente. N�o se pode esquecer que, ao direito de reten��o do locat�rio, corresponde ao locador o acr�scimo pela benfeitoria necess�ria ou �til introduzida no im�vel e o conseq�ente dever de indenizar que lhe surge, em contrapartida, no campo obrigacional. 4.2.4. Benfeitorias voluptu�rias n�o s�o indeniz�veis33 Consoante j� verificado alhures, s�o voluptu�rias as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que n�o aumentam o uso habitual do im�vel, ainda que a tornem mais agrad�vel ou sejam de elevado valor, de acordo com a defini��o trazida no � 1�, art. 63 do C�digo Civil. A partir desse conceito, a Lei especial esparsa preceituou no artigo 36 que n�o s�o elas indeniz�veis, cabendo ao locat�rio que as tenha introduzido a retirada dessas benfeitorias, desde que n�o prejudique ou afete a estrutura ou subst�ncia do im�vel locado, ao findar a loca��o. Por isso, de maior import�ncia ao locat�rio examinar com precis�o o volume e o investimento em benfeitorias voluptu�rias, sabedor que �, de antem�o, que n�o ter� qualquer ressarcimento ou indeniza��o sobre elas, ao fim da loca��o. A �nica possibilidade que lhe cabe analisar, em especial, � sobre a retirada desses melhoramentos e concluir, ent�o, se � ou n�o o caso de proceder a sua implanta��o. E ainda que todos saibamos que pouco importa o quanto custa qualquer coisa que queiramos ter, quando isso alegra o esp�rito e o cora��o, � bom ter presente que assim realmente � quando esse gasto n�o ocasiona danos ao bolso, pois essa verdade est� condicionada ao quanto temos e quanto podemos aplicar nessa satisfa��o, sem o comprometimento de outras partes do or�amento. De qualquer forma, poss�vel ou n�o a retirada das voluptu�rias ao fim da loca��o, o importante � a pr�via e circunstanciada an�lise na delibera��o, inclusive o cotejo entre o custo e benef�cio de sua implanta��o34. 4.2.5. Levantamento ou retirada das benfeitorias voluptu�rias35 Em tese, ao menos, � perfeitamente poss�vel o levantamento das benfeitorias voluptu�rias ao findar a loca��o, visto que n�o s�o elas indeniz�veis de conformidade com o teor do comando inicial do artigo 36. � a complementa��o do artigo que a possibilita, mas que, ao mesmo tempo, a condiciona ao fato de que tal retirada n�o afete a estrutura e a subst�ncia do im�vel. Portanto, esse condicionamento legal � que comanda a possibilidade ou n�o de retirada dessas benfeitorias voluptu�rias. Vale lembrar que esse ponto constitui requisito a ser avaliado na an�lise e delibera��o para a execu��o ou n�o da introdu��o dessas melhorias voluptu�rias, esclarecendo sobre a possibilidade futura de levantamento ou retirada, sem a afeta��o da estrutura e subst�ncia do im�vel locado36. 4.2.6. Jurisprud�ncia Na Lei 8.245/91 encontram-se reguladas as situa��es b�sicas e t�picas do relacionamento entre locador e locat�rio, mas n�o esgota a mat�ria e nem poderia. Por mais extensa e precisa que possa ser, n�o tem a lei como prever todas as situa��es existentes no universo das rela��es humanas. Nesse passo, � necess�rio ou de todo recomend�vel que se tenha como fonte tamb�m a jurisprud�ncia que, reiteradamente, analisa casos concretos e melhor define, num dado momento, a correta e adequada aplica��o do dispositivo legal sob �tica. Nesse diapas�o, como fonte criadora que se torna na lacuna da lei, na controv�rsia ou mesmo na mera pretens�o resistida, apresenta a jurisprud�ncia um variado leque de situa��es a ser analisado e na extens�o que comporta o estrito segmento deste trabalho, benfeitorias na loca��o de im�veis urbanos, como se pode constatar e dimensionar com as ementas abaixo colacionadas: A��O POSSESS�RIA. O direito de reten��o, reconhecido judicialmente � parte, n�o autoriza o abuso. Direito do propriet�rio, de livre acesso aos seus dom�nios, que deve ser assegurado, o que n�o significa viola��o � decis�o anterior, notadamente quando a parte, amparada no direito de reten��o, agindo de m�-f�, busca alastrar sua posse e inibir o direito da outra. Demoli��o parcial de muro para possibilitar o livre acesso de ve�culos � propriedade localizada nos fundos do terreno. Apelo que se nega provimento. Apela��o C�vel n.� 599139458, 13.04.99, 20� C�mara C�vel. Rel. Des. Jos� Aquino Fl�res de Camargo. Origem: Novo Hamburgo. TJRGS (DJ: 11.06.1999) ARRENDAMENTO RURAL. RETOMADA. USO PR�PRIO. SINCERIDADE PRESUMIDA. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETEN��O. Agravo retido, pugnando car�ncia de a��o, rejeitado. Preliminar de defeito de representa��o arg�ida pelos apelados rejeitada. A retomada para uso pr�prio tem presumida a sinceridade, cabendo � parte adversa ofertar prova contr�ria suficiente. Descabe ao autor, ausentes m�nimos ind�cios, n�o pretenda ou n�o possa ocupar o im�vel, qualquer provid�ncia probat�ria. Direito � indeniza��o n�o implica a obrigat�ria reten��o pelo todo, restrito apenas aos bens que n�o possam ser desincorporados do patrim�nio. Poss�vel a indeniza��o relativa ao percentual de deprecia��o pelos bens a serem retirados. Apelo provido em parte. Apela��o C�vel n.� 598284560, 27.09.98, 10� C�mara C�vel. Rel. Des. Jorge Alberto Schreiner Pestana. Origem: Tupanciret�. TJRGS (DJ: 11.06.1999) LOCA��O N�O-RESIDENCIAL - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO - NOTIFICA��O - BENFEITORIAS - INDENIZA��O. Aceitando a locat�ria contrato por prazo indeterminado de im�vel para instalar equipamento para preparar lanches r�pidos, sabendo desde o princ�pio da precariedade da situa��o, recebendo notifica��o prevista no art. 57 da Lei n. 8245/91, n�o pode pretender indeniza��o pelas benfeitorias, muito menos impor pagamento de multa pela rescis�o imotivada. Apela��o provida. Recurso adesivo desprovido. DECIS�O: DADO PROVIMENTO. UN�NIME. Recurso APC n� 197162258, 19/03/98, SEXTA C�MARA C�VEL, Rel. Nelson Antonio Monteiro Pacheco. ORIGEM: S�O LOUREN�O DO SUL. Tribunal TARGS. DESPEJAT�RIA. LOCA��O N�O-RESIDENCIAL. ESTABELECIMENTO DE ENSINO MUSICAL. LEI 8245/91, ART. 53. INTELIG�NCIA E LIMITES DE INCID�NCIA. ALEGA��O DE CERCEAMENTO DE DEFESA. ACESS�ES. DIREITO DE RETEN��O. 1. Por isso que limitadora do direito de propriedade, a regra do LF 8245/91 art. 53, n�o comporta exegese amplitativa. Precedentes do STJ. 2. O estabelecimento de ensino a que se refere a norma de reg�ncia � aquele autorizado e fiscalizado pelo Poder P�blico, institui��o destinada a transmiss�o do conhecimento associado ao chamado ensino regular b�sico ou fundamental, t�cnico ou superior. 3. N�o alcan�a os cursos livres de mat�ria diversa, a� inclu�dos os conservat�rios musicais e cong�neres. 4. N�o se reconhece cerceamento de defesa quando as reclamadas provas se mostrariam in�cuas. 5. Afirma��o do direito de reten��o por acess�o previamente chancelada pelo locador. 6. Provimento parcial. Recurso APC n�197254683, 17/03/98, Nona C�mara C�vel, Rel. Dem�trio Xavier Lopes Neto. ORIGEM: S�o Leopoldo. Tribunal TARGS. Assunto: Loca��o n�o-residencial. Despejo. DESPEJO. NOVO ADQUIRENTE. LOCA��O N�O-RESIDENCIAL. DEN�NCIA. IN�CIO DO EXERC�CIO. NOTIFICA��O. EFIC�CIA. O novo adquirente, na condi��o de terceiro, n�o responde por benfeitorias realizadas pelo locat�rio e encargos de responsabilidade do locador alienante, salvo as obriga��es contratuais levadas ao registro imobili�rio. ressalvando o direito de a��o contra o anterior propriet�rio locador. A den�ncia se deu dentro do prazo de noventa dias, que teve in�cio com o registro da compra e venda. O ajuizamento da a��o mais de quarenta dias do prazo para a desocupa��o n�o implica inefic�cia da notifica��o. Apelo desprovido. Recurso APC n� 197261944, 12/02/98, Quinta C�mara C�vel, Rel. Jasson Ayres Torres, ORIGEM: Igrejinha. Tribunal TARGS. Assunto: Loca��o n�o-residencial. Despejo. Notifica��o. Validade. LOCA��O COMERCIAL E INDUSTRIAL - IM�VEL CLANDESTINO - RESCIS�O COM INDENIZA��O POR BENFEITORIAS E MULTA CONTRATUAL. Se o im�vel objeto de contrato de loca��o comercial e industrial n�o est� regularizado perante o poder p�blico municipal, � plenamente vi�vel a rescis�o do contrato com indeniza��o por benfeitorias realizadas e aplica��o de multa contratualmente prevista. Apelo improvido. Decis�o: Negado provimento. Un�nime. Recurso APC, n� 197128382, 14/10/97, Nona C�mara C�vel, Rel. Wellington Pacheco Barros. Origem: Porto Alegre. Tribunal TARGS. LOCA��O COMERCIAL - A��O DE DESPEJO - NOTIFICA��O PREMONIT�RIA - ALEGADA INEXIST�NCIA, INVALIDADE, E INEFIC�CIA - CONTE�DO PROBAT�RIO EM SENTIDO CONTR�RIO - PRELIMINAR REJEITADA. LOCA��O COMERCIAL - ALEGADO FUNDO DE COM�RCIO - PER�CIA - INDEFERIMENTO - CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE - PRELIMINAR REJEITADA. LOCA��O COMERCIAL - A��O DE DESPEJO - AUS�NCIA DE A��O RENOVAT�RIA - NOTIFICA��O V�LIDA E EFICAZ - CONTRATO QUE VEDA BENFEITORIAS SEM AUTORIZA��O E DIREITO DE RETEN��O - Recurso APC n� 197080559, 17/06/97, Nona C�mara C�vel. Rel. Wellington Pacheco Barros. Origem: Porto Alegre. Tribunal TARGS. APELA��O - A��O DE DESPEJO - RETOMADA IMOTIVADA - NOTIFICA��O REGULARMENTE PROCEDIDA PELO OF�CIO DE REGISTRO ESPECIAL - PROCED�NCIA - SENTEN�A ESCORREITA. DESPEJAT�RIA - CAU��O - SENTEN�A QUE A FIXA EM VALOR INFERIOR A DOZE MESES E RECEBE A APELA��O DUPLO EFEITO - IN�QUA ADEQUA��O TEXTO LEGAL EM GRAU RECURSAL. BENFEITORIAS. Descabe postula��o de indeniza��o ou reten��o por benfeitorias quando exclu�das por expressa disposi��o contratual (art. 35 da Lei n. 8.245/91). CERCEAMENTO DE DEFESA. Inexist�ncia quando a pretens�o envolve mateira de fato e prova testemunhal e a resolu��o decorre da aprecia��o da mat�ria de direito, t�o-somente. APELA��O N�O PROVIDA. SENTEN�A MANTIDA. DECIS�O: Negado provimento. Un�nime. Recurso APC n� 196013916, 24/10/96, Quarta C�mara C�vel, Rel. Wellington Pacheco Barros, ORIGEM: Esteio. Tribunal TARGS. REFLEG. LF-8245 de 1991 art. 35 art. 51 par.5; ASSUNTO: 1. Loca��o n�o-residencial. Despejo. Den�ncia vazia. Notifica��o. 2. Despejo. Senten�a. 3. Loca��o. Despejo. LF. 8245 de 1991 art. 35. Interpreta��o. Indeniza��o por benfeitorias. Descabimento. 4. Quest�o de direito. 5. Cerceamento de defesa. Incoer�ncia. A��O DE DESPEJO. LOCA��O N�O RESIDENCIAL DIREITO DE RETEN��O E INDENIZA��O POR BENFEITORIAS. O direito � indeniza��o contratualmente previsto entre as partes era para o caso de retomada do im�vel antes de flu�do o prazo de dez anos. Pretendendo ver-se indenizada por benfeitorias introduzidas no im�vel, al�m daquelas cuja indeniza��o fora acordada, a locat�ria h� de buscar seu direito em a��o pr�pria, n�o podendo reter o pr�dio com tal desiderato. Agravo retido n�o conhecido. Apela��o desprovida. (Apela��o C�vel n� 196124093, 5� C�mara C�vel do TARGS, Passo Fundo, Rel. M�rcio Borges Forte. Apelante: Sampa Com�rcio de Frutas e Verduras Ltda. Apelado: Clube Recreativo Juvenil. j. 22.08.96, un.) LOCA��O RESIDENCIAL. PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICA��O PARA DESOCUPAR O IM�VEL EM 12 MESES COMO DETERMINA O ART. 78, DA LEI N� 8.245/91. A��O DE DESPEJO. REVIS�O ANTERIOR DO ALUGUEL COMO �NICO MEIO DE DEFESA. A retomada de im�vel residencial com base no art. 78 da atual lei inquilin�ria pode ser embargada pelo inquilino se da revis�o do aluguel ocorrida nos doze meses anteriores � data da vig�ncia da Lei n� 8.245/91, elevou-o a patamar de mercado. No entanto, se o laudo pericial revela que o valor acordado n�o se aproximou a essa equival�ncia, inconsistente se mostra a alega��o de car�ncia de a��o por aus�ncia de pressupostos � propositura da a��o. BENFEITORIAS. A alega��o de benfeitorias realizadas no im�vel n�o se presta como argumento de defesa visando complementa��o do aluguel, cuja aferi��o dependeria de outros procedimentos judiciais a serem adotados pelo locat�rio. Senten�a mantida. Apela��o desprovida. (Apela��o C�vel n� 195016902, 5� C�mara C�vel do TARGS, Porto Alegre, Rel. Jorge Alcib�ades Perrone de Oliveira, 20.04.95). 4.2.7. Fontes Por conseguinte, e na extens�o do quanto foi exposto, as benfeitorias de im�veis urbanos comportam v�rias fontes. A fonte primeira � a lei especial esparsa, a atual Lei Inquilin�ria (Lei n� 8.245, de 18 de outubro de 1991) estritamente regulada nos artigos 35 e 36. Subsidiariamente, as disposi��es contidas na lei comum civil, especialmente nas partes em que se reporta ao C�digo Civil e ao C�digo de Processo Civil; na Jurisprud�ncia, como fonte criadora perante a aprecia��o de casos concretos; e mesmo nas S�mulas dos Tribunais Superiores, como o adverte e configura a S�mula n� 158 do STF37. Antes por�m, de ingressar na parte final desta an�lise, um v�o rasante, mas sem perda da perspectiva jur�dica sobre a utiliza��o do instituto nos pa�ses do Mercado Comum do Sul, e finalizando esta segmenta��o do estudo, que de resto alcan�a todas as demais anteriormente enfocadas, torna-se relevante ainda notar que a etimologia do instituto das benfeitorias (impensae) remonta ao Direito Romano38, depois recepcionado pelas Ordena��es, como bem assinala CRETELLA J�NIOR, ao lecionar que nelas se compreende tudo o que se empregou numa coisa39. 5. Benfeitorias na LEGISLA��O AGR�RIA DOS PA�SES DO MERCADO COMUM DO SUL � MERCOSUL A id�ia de adotar neste trabalho enfoque mais abrangente sobre as benfeitorias partiu da mesma id�ia que teve WELLINGTON PACHECO BARROS ao divulgar em recente obra40, o arrendamento rural nos pa�ses do Mercosul. Por essa perspectiva, afirma o Mestre em Direito, Agrarista e Administrativista, que a proximidade ou a quase realidade de um mercado comum formado por Brasil, Argentina, Uruguai e Paraguai, onde se trava larga e extensa gama de discuss�es agr�rias, tornou-se importante o estudo comparado sobre o contrato de arrendamento rural em cada um desses pa�ses, esclarecendo que todos eles disp�em sobre o tema atrav�s de legisla��o pr�pria, e adotam, em subsidiariedade, o C�digo Civil e, com exce��o do Paraguai, elegem o arrendat�rio como parte tutelada. No entanto, afora a import�ncia da mat�ria, em si mesma, e a meu sentir, mais significativo � a divulga��o que faz do trabalho de ALENCAR MELLO PROEN�A, Professor de Direito Agr�rio da Universidade Cat�lica de Pelotas e integrante da Comiss�o Organizadora das Primeiras Jornadas de Direito Agr�rio do Cone Sul, realizadas em Pelotas, Rio Grande do Sul, nos dias 26 e 27 de maio de 1995, em conjunto com o Instituto Argentino del Derecho Agrario e a Facultad de Derecho Y Ciencias Sociales del Rosario (Argentina). Nesse mister, o Em�rito Professor compilou as discuss�es que a� se desenvolveram e as transformou no livro intitulado DIREITO AGR�RIO NO CONE SUL, no qual se destaca artigo do pr�prio organizador, em rela��o aos contratos de arrendamentos e parcerias nos pa�ses do Mercosul41. Assim como fez PACHECO BARROS, penso que se trata de profunda e admir�vel contribui��o de Alencar Mello Proen�a ao desenvolvimento do direito agr�rio e, que por isso mesmo, no �mbito estrito do estudo das benfeitorias, tamb�m abordadas no livro, merece transcri��o em homenagem ao seu autor. 5.1. Benfeitorias (MEJORAS) na Argentina �Como decorr�ncia da revoga��o dos arts. 10 e 11 da Ley n� 13.246, aplica-se o C�digo Civil, naquilo que diz respeito �s benfeitorias (mejoras), vigendo, pois, os seguintes princ�pios b�sicos: �a) mejoras que puede hacer el locatario; art. 1533 - no existiendo prohibici�n en el contrato, el locatario puede hacer las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad (con tal que no altere su forma); art. 1538 - existiendo prohibici�n, no puede hacer mejoras; art. 1544 - el locatario puede efectuar reparaciones y gastos urgentes, a cargo del arrendador. b) que mejoras debe pagar el locador: art. 1539 - si las autoriz� y se oblig� a pagarlas - si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia - si fuesen necesarias o �tiles y se resolviese el contrato sin culpa del locatario, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorizaci�n para hacerlas - si fuesen mejoras voluntarias y por su culpa se resolviese el contrato - en locaci�n por tiempo indeterminado, si autoriz� el arrendatario a hacerlas e exigi� la restituci�n de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.' � 5.2. Benfeitorias (MEJORAS) no Uruguai �A Ley distingue 3 (tr�s) tipos de benfeitorias (mejoras): �a) comunes a toda explotaci�n (n�o coincide com o conceito de necess�rias) - alambrados perimetrales, casa-habitaci�n, cocina y agua potable b) requeridas para la normal explotaci�n del predio, segun su destino (n�o coincide com o conceito de �teis) - alambrados interiores, bretes, galpones de orde�e, ba�aderos, montes de abrigo, aguas artificiales, red de energia el�ctrica desde la l�nea p�blica hasta el casco del establecimiento y toda adaptaci�n del predio a fins del contrato. Incumbe al propietario hacerlas (a e b). Si no las hace, el arrendatario puede hacerlas a cuenta de aqu�l. Tales mejoras, quando hechas por el arrendatario buen pagador le confieren derecho de retenci�n sobre el inmueble mientras no sean satisfechas. El arrendatario mal pagador podr� compensar el valor de estas mejoras con su deuda. (Art. 31 do Decreto-Ley 14.384) c) Mejoras de cultivo (praderas artificiales permanentes y mejoramiento de campos naturales) Ser�n indemnizadas al arrendatario al momento de la entrega del predio arrendado por el valor adicional de la producci�n b�sica promedio del predio establecido por CONEAT. Esa producci�n adicional sera la acumulada en los 5 a�os siguientes al de la entrega. (Art. 33 - Decreto-Ley 14.384)� � 5.3. Benfeitorias (MEJORAS) no Paraguai �Estatuto Agrario - Ley 854/63 �Art. 123 - En los contratos de arrendamiento constar�: d) las mejoras necesarias que introducir� el arrendatario o aparcero y por las cuales deber� indemnizarle el propietario al t�rmino del contrato. Art. 128 - ser�n indemnizadas en efectiva por el valor que tengan en el momento de ser restituido a su propietario el inmueble objeto del contrato.� C�digo Civil - art. 814 Regras semelhantes �s vigentes na Argentina: �a) el arrendatario solo puede realizar las mejoras que est� autorizado expresamente; en este caso, deber�n ser designadas con el m�ximo que podr� gastar el arrendatario. De contrario, ser� nula la autorizaci�n; b) terrenos incultos - se presume autorizado el cultivo o las mejoras r�sticas. c) Indemnizaci�n - mejoras expresamente autorizadas - impensas necesarias (reparaciones, gastos urgentes e impuestos). Derecho de retenci�n - por las mejoras que correspondan al locador abonar.� 5.4. Benfeitorias da Legisla��o Agr�ria no Brasil �A legisla��o agr�ria brasileira acolhe os conceitos civilistas de benfeitorias necess�rias, �teis e voluptu�rias (art. 24 do Decreto 59.566/66). - necess�rias: as que t�m por fim conservar o im�vel ou evitar que se deteriore, e as que decorram de cumprimento das normas estabelecidas neste Regulamento para conserva��o dos recursos naturais. - �teis: as que aumentam ou facilitam o uso do im�vel. - voluptu�rias: as de mero deleite ou recreio, que n�o aumentam o uso habitual do im�vel, ainda que o tornem mais agrad�vel ou sejam de elevado valor. Art. 25 do Decreto 59.566/66 - O arrendat�rio, no fim do contrato, ter� direito � indeniza��o das benfeitorias necess�rias e �teis. Quanto �s voluptu�rias, somente ser� indenizado se sua constru��o foi expressamente autorizada pelo arrendador. Direito de reten��o - art. 25, � 1� - Enquanto o arrendat�rio n�o for indenizado das benfeitorias necess�rias e �teis, poder� reter o im�vel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento �42. Conclus�o Por conseq��ncia pr�pria das no��es alinhadas neste trabalho, resta imperativo concluir sobre a import�ncia e significado do instituto benfeitorias, n�o raro, como visto, envolvido (vezes, entrela�ado) com os conceitos de acess�es ou perten�as, tanto por sua ocorr�ncia comum, pelo interesse que desperta, pelas discuss�es que ocasiona, pela controv�rsia que instala na rela��o jur�dica, ou pelas pretens�es que se extremam, como pelos efeitos condenat�rios que gera e, finalmente, pela verifica��o ou n�o da aplica��o do direito de reten��o, ou do jus retentiones, na acep��o latina. Por isso mesmo, � de maior significado o seu mais esmiu�ado conhecimento, de modo a propiciar ao operador de mercado, lidador ou aplicador do direito, o seu correto e adequado manejo na solu��o do caso concreto que precisem enfrentar nos seus respectivos misteres. Bibliografia 1. ADIERS, Moacir. Caracteriza��o da Boa-F� na Posse como uma Arte Jurisprudencial. Porto Alegre, Ajuris n.� 41, 1987. 2. AGUIAR JUNIOR, Ruy Rosado de. Interpreta��o. Porto Alegre, Ajuris n.� 45, 1989. 3. ASSIS, Araken de. Loca��o e Despejo. Porto Alegre, S�rgio Ant�nio Fabris Editor, 1991. 4. BARROS, Wellington Pacheco. A Interpreta��o dos Contratos. Porto Alegre, Ajuris n.� 49, 1990. 5. ��. A Interpreta��o Sociol�gica do Direito. Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1995. 6. ��. Dimens�es do Direito. 2� ed. Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1999. 7. ��. Curso de Direito Agr�rio. 3� ed., Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1998. 8. ��. Contrato de Arrendamento Rural. 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Notas: 1. �C�digo Civil - Art. 63. As benfeitorias podem ser voluptu�rias, �teis ou necess�rias. � 1�. S�o voluptu�rias as de mero deleite ou recreio, que n�o aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agrad�vel ou sejam de elevado valor. � 2�. S�o �teis as que aumentam ou facilitam o uso da coisa. � 3�. S�o necess�rias as que t�m por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore. Art. 64. N�o se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos � coisa sem a interven��o do propriet�rio, possuidor ou detentor.� 2. �Art. 184. (...). � 1� As benfeitorias �teis e necess�rias ser�o indenizadas em dinheiro.� 3. �Lei n.� 8.629, de 25.02.1993, Art. 5�, � 1� - As benfeitorias �teis e necess�rias ser�o indenizadas em dinheiro.� 4. �CF/88. Art. 184. Compete � Uni�o desapropriar por interesse social, para fins de reforma agr�ria, o im�vel rural que n�o esteja cumprindo sua fun��o social, mediante pr�via e justa indeniza��o em t�tulos da d�vida agr�ria, com cl�usula de preserva��o do valor real, resgat�veis no prazo de at� vinte anos, a partir do segundo ano de sua emiss�o, e cuja utiliza��o ser� definida em lei.� (Como visto, a Lei n.� 8.629, de 25.02.1993). 5. In Institui��es de Direito Civil, vol. 1, Introdu��o do Direito Civil e Teoria Geral de Direito Civil, 9� ed., p.298, Forense, Rio de Janeiro, 1986. 6. In Curso de Direito Civil Brasileiro, 1� vol. Teoria Geral do Direito Civil, 4� ed., p. 162. Editora Saraiva, 1986. 7. C�digo Civil Brasileiro (Lei n� 3.071, de 1� de janeiro de 1916), Livro II, T�tulo I, Do Direito das Coisas, Da posse, Cap�tulo III, Dos efeitos da posse, Artigos 499 a 524. 8. In Cole��o Saraiva de Pr�tica do Direito, Das A��es Possess�rias, p. 62. Editora Saraiva, 1985. 9. Op. cit. p. 64: In Da Posse e das A��es Possess�rias. P. 170, Saraiva, 1922. 10. Op. cit. p. 65: Lopes da Costa e Salvio de Figueiredo Teixeira, In Manual elementar de direito processual civil, p. 426. 11. �Da Loca��o de Im�vel Urbano � Direito e Processo�, 1� ed., 2� tiragem, n.� 149, p. 224, Forense, Rio de Janeiro, 1999. 12. Marco Aurelio S. Viana, In Cole��o Saraiva de Pr�tica do Direito, Da A��o Reivindicat�ria, p. 72. Editora Saraiva, 1986. 13. Marco Aurelio S. Viana, in Cole��o Saraiva de Pr�tica do Direito, Da A��o Reivindicat�ria, pp. 74-75. Editora Saraiva, 1986. 14. Moacir Adiers, in Caracteriza��o da Boa-F� na Posse como uma Arte Jurisprudencial, Porto Alegre, Ajuris n� 41, p. 212, 1987. 15. �Lei n.� 601, de 18.09.1850, Art. 2� - Os que se apossarem de terras devolutas ou de alheias, e nelas derribarem matos, ou lhes puserem fogo, ser�o obrigados a despejo, com perda das benfeitorias, e demais sofrer�o a pena de dois a seis meses de pris�o e multa de 100$000, al�m da satisfa��o do dano causado. Esta pena, por�m, n�o ter� lugar nos atos possess�rios entre her�us confinantes. (...)�, (grifo aposto). In Curso de Direito Agr�rio, vol. 2, 2� ed. rev. ampl. Wellington Pacheco Barros, Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1997. 16. �Lei Complementar n.� 88, de 23/12/1996: Altera a reda��o dos arts. 5�, 6�, 10 e 17 da Lei Complementar n.� 76, de 6 de julho de 1993, que disp�e sobre o procedimento contradit�rio especial, de rito sum�rio, para o processo de desapropria��o de im�vel rural, por interesse social, para fins de reforma agr�ria.� 17. Nova reda��o do artigo 5� da LC n� 76: �(...) V - comprovante de lan�amento dos T�tulos da D�vida Agr�ria correspondente ao valor ofertado para pagamento da terra nua;� 18. Nova reda��o do artigo 5� da LC n� 76: �(...) VI - comprovante de dep�sito em banco oficial, ou outro estabelecimento no caso de inexist�ncia de agencias na localidade, � disposi��o do ju�zo, correspondente ao valor ofertado para pagamento das benfeitorias �teis e necess�rias;� 19. LC n� 76: Art. 1� � 1� � A a��o de desapropria��o, proposta pelo �rg�o federal executor da reforma agr�ria, ser� processada e julgada pelo juiz federal competente, inclusive durante as f�rias forenses.� 20. Lei n.� 4.504/1964: �Art. 95, VIII � o arrendat�rio, ao termo do contrato, tem direito � indeniza��o das benfeitorias necess�rias e �teis. Ser� indenizado das benfeitorias voluptu�rias quando autorizadas pelo locador do solo. Enquanto o arrendat�rio n�o seja indenizado das benfeitorias necess�rias e �teis, poder� permanecer no im�vel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e nas disposi��es do inciso I;� 21. Lei n.� 4.504/1964: �Art. 96, V, e) direitos e obriga��es quanto �s indeniza��es por benfeitorias levantadas com consentimento do propriet�rio e aos danos substanciais causados pelo parceiro, por pr�ticas predat�rias na �rea de explora��o ou nas benfeitorias, nos equipamentos, ferramentas e implementos agr�colas a ele cedidos;� 22. Decreto-Lei n.� 3.365, de 21 de junho de 1941 (DOU:18.07.1941):�Disp�e sobre desapropria��o por utilidade p�blica.� 23. DL n.� 3.365, art. 26, � 1�: �Ser�o atendidas as benfeitorias necess�rias feitas ap�s a desapropria��o; as �teis, quando feitas com autoriza��o do expropriante. (Reda��o dada pela Lei n.� 4.886, de 21.06.1965) 24. Ementa: CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIA��O. PAGAMENTO DE JUSTA INDENIZA��O COM BASE NA TERRA NUA E BENFEITORIAS MAIS CORRE��O MONET�RIA, JUROS COMPENSAT�RIOS E MORAT�RIOS. PROCED�NCIA NA ORIGEM. (TJRGS. Ap. Civ. Reex. Nec. n� 598190734, 4� C�m. C�vel, Rel. Des. Wellington Pacheco Barros, j. 17.02.1999, un. Origem: S�o Sebasti�o do Ca�.) 25. In op. cit. n.� 150, p. 226 26. Nadir Silveira Dias, in Loca��o de Im�veis Comentada em Locu��es e Verbetes, n� 190, pp. 116-117, Porto Alegre, Editora Livraria do Advogado, 1999. 27. Lei n.� 8.245-91, �Art. 35. Salvo expressa disposi��o contratual em contr�rio, as benfeitorias necess�rias introduzidas pelo locat�rio, ainda que n�o autorizadas pelo locador, bem como as �teis, desde que autorizadas, ser�o indeniz�veis e permitem o exerc�cio do direito de reten��o.� 28. In op. cit., n� 151, p. 228. 29. In op. cit., n� 152, p. 229. 30. In op. cit., n� 191, pp. 117-118. 31. Lei n.� 8.245-91: �Art. 35. Salvo expressa disposi��o contratual em contr�rio, as benfeitorias necess�rias introduzidas pelo locat�rio, ainda que n�o autorizadas pelo locador, bem como as �teis, desde que autorizadas, ser�o indeniz�veis e permitem o exerc�cio do direito de reten��o.� 32. In op. cit., n� 192, pp. 118-119. 33. In op. cit., n� 193, pp. 119-120. 34. Lei n.� 8.245-91: �Art. 36. As benfeitorias voluptu�rias n�o ser�o indeniz�veis, podendo ser levantadas pelo locat�rio, finda a loca��o, desde que sua retirada n�o afete a estrutura e a subst�ncia do im�vel.� 35. In op. cit., n� 194, p. 120. 36. Lei n.� 8.245-91: �Art. 36. As benfeitorias voluptu�rias n�o ser�o indeniz�veis, podendo ser levantadas pelo locat�rio, finda a loca��o, desde que sua retirada n�o afete a estrutura e a subst�ncia do im�vel.� 37. STF � S�mula n� 158: �Salvo estipula��o contratual averbada no Registro Imobili�rio, n�o responde o adquirente pelas benfeitorias do locat�rio�. 38. �IMPENSAE SPECIES SUNT TRES: AUT ENIN NECESSARIE SUNT, AUT UTILES AUT VOLUPTUOSAE� (Loc. latina) = H� tr�s esp�cies de benfeitorias: pois, ou se dizem necess�rias, ou �teis, ou voluptu�rias.� I�do Batista Neves, In Vocabul�rio Pr�tico de Tecnologia Jur�dica e de Brocardos Latinos, APM Editora, Rio de Janeiro, 1987. 39. �As benfeitorias, tudo que se empregou numa coisa, s�o voluptu�rias, �teis e necess�rias, conforme sejam, respectivamente, simples enfeite, facilitem o uso ou conservem a coisa.� J. Cretella J�nior in Curso de Direito Romano, O direito romano e o direito civil brasileiro, 7� ed. n.� 108, p. 160, Forense, Rio de Janeiro, 1980. 40. �Contrato de Arrendamento Rural, Doutrina, Jurisprud�ncia e Pr�tica�, Wellington Pacheco Barros, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 1998. 41. PROEN�A, Alencar Mello, in Direito Agr�rio no Cone Sul, pp.210-223, Editora da Universidade de Pelotas, RS, 1995. 42. Wellinton Pacheco Barros, in op. cit., pp.143-145.
Assessor de Desembargador no TJ/RS
DIAS, Nadir Silveira. Benfeitorias em im�veis: Considera��es gerais. In: �mbito Jur�dico, Rio Grande, II, n. 5, maio 2001. Dispon�vel em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2027>. Acesso em set 2014.