Source: https://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/mietminderung/100-mietmangel-mieter.html
Timestamp: 2019-06-24 23:22:27
Document Index: 142128829

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 555', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 543']

Eine Mietminderung darf nur bei erheblichen, die Nutzung beeinträchtigenden Mietmängeln erfolgen. Ein erheblicher Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn tatsächlich und nachweisbar in die Nutzbarkeit der Mieträume eingegriffen wird. Die Regelung des § 536 BGB sieht in einem solchen Fall die Befreiung des Mieters von seiner Mietzahlungspflicht oder die Minderung der geschuldeten Miete vor. Unerhebliche Nutzungseinschränkungen werden ausdrücklich ausgenommen.
Weil jedes Individuum seine eigenen Vorstellungen darüber hat, wann Störungen oder Beeinträchtigungen beim Wohnen erheblich oder unerheblich sind, haben oft die Amtsgerichte das letzte Wort.
Mietmängel können
baulich bedingt sein,
durch das Verhalten des Vermieters oder anderer Mieter hervorgerufen oder
aufgrund des Umfeldes der Wohnung
Baumaßnahmen am Haus oder in der nächsten Umgebung des Hauses können ebenfalls Mietmängeln verursachen. Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung bei Baumaßnahmen jedoch außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintreten, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
Der Mieter muss den Mangel beweisen
Der Mieter muss im Streitfall beweisen, dass ein Mietmangel vorliegt und dass die Voraussetzungen des § 536 BGB erfüllt sind. Wer einen Mietminderungsanspruch durchsetzen will, muss zusätzlich darlegen, dass er den Vermieter unverzüglich über den Mietmangel informiert hat. Kürzt ein Mieter die Miete, ohne den Vermieter vorher über den Mangel informiert zu haben, kann der auflaufende Mietrückstand zum Kündigungsgrund werden (BGH, Az. VIII ZR 330/09).
Kann der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass dieser einen Mietmangel selbst schuldhaft herbeigeführt hat, kann er Schadensersatz geltend machen.
Wurde dem Vermieter ein Mangel nicht vorher angezeigt, sind Mietminderungsrechte gesetzlich ausgeschlossen (§ 536 c BGB).
Mängel, die bereits bei der Übergabe der Wohnung vorhanden waren, vom Mieter zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht beanstandet wurden, können später nicht als Grund für eine Mietminderung angegeben werden (§ 536 b BGB). Für Mieter und Vermieter ist deshalb ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll, in dem vorhandene Wohnungsmängel vermerkt, sind wichtig.
Tipp Lärm und Co.
Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht (BGH, Az. VIII ZR 155/11).
Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige - nicht ab dem Zeitpunkt des Mangels - möglich. Zahlt der Mieter umgekehrt trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die Miete, kann er unter Umständen sein Minderungsrecht verlieren (BGH, Az. VIII ZR 274/02). Wenn ein Mieter nicht sofort die Miete mindern möchte, sich das Recht auf Rückforderung jedoch offen halten will, sollte er sich überlegen, die die Mietzahlung unter Vorbehalt zu stellen.
In welchem Umfang die Miete wegen eines Mietmangels gemindert werden kann, muss für jeden Einzelfall neu bestimmt werden. Eine rechtsverbindliche Mietminderungstabelle gibt es nicht. Die in Fachliteratur oder im Internet angebotenen Tabellen wurden aufgrund verschiedener Einzelfallentscheidungen zusammengestellt und sind mit Vorsicht zu behandeln. Die Entscheidungspraxis kann von Gericht zu Gericht, manchmal auch innerhalb eines Gerichts unterschiedlich sein. Richter sind in ihrer Entscheidung von Verfassung wegen frei, deshalb empfiehlt sich kompetenter Rechtsrat durch jeweils ortskundigen Anwalt oder Rechtsberater. Denn stellt sich heraus, dass die Mietminderung deutlich zu hoch angesetzt war oder wurde der Mangel vom Mieter selbst verschuldet, droht aufgrund der Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung durch den Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b).