Source: https://www.wehrt.de/vorfaelligkeitsentschaedigung/woimmokrl-vfe
Timestamp: 2018-10-21 15:33:22
Document Index: 45364325

Matched Legal Cases: ['Art. 25', 'EuG', '§ 502', '§ 502', '§ 502', '§ 502', '§ 505', '§ 505', '§ 505', '§ 505', '§ 503', '§ 491', '§ 491', 'Art. 25', 'BGH']

Das berechtigte Interesse an einer vorzeitigen Darlehensablösung
Der Tatbestand des berechtigten Interesses
Schadensersatz oder Vertragserfüllung
Der Umfang der Schadensersatzpflicht
Neue Ausschlusstatbestände für eine Vorfälligkeitsentschädigung
Rückzahlung durch Versicherung
Neue Tatbestände für die Geltendmachung einer Zinsentschädigung
Die Komponenten der Vorfälligkeitsentschädigung
Die mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Kosten
Gewinne, Kosten und Wettbewerbsmarkt
Die Kosten der vorzeitigen Rückzahlung
Der finanzielle Verlust des Kreditgebers
Gründe für die Abweichung zwischen Kosten und finanziellem Verlust
Der Zinsmargenschaden als Bestandteil des finanziellen Verlusts
Die monopolistische Struktur des Marktes vorzeitiger Darlehensablösungen
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung auf einem Wettbewerbsmarkt
Die Zulässigkeit negativer Wiederanlagerenditen
Am 21.03.2016 trat das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie [1] in Kraft. Es enthält viele Neuregelungen, die sich auf das Verhältnis des Immobiliar-Verbraucherdarlehensnehmers zu seiner Bank auswirken. Auch in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung ergingen neue Vorschriften. Deren tiefergehende spezifische Ausgestaltung sollte allerdings einem weiteren Gesetzgebungsverfahren vorbehalten bleiben, das die Ergebnisse einer speziell zu diesem Zweck eingerichteten Arbeitsgruppe verwerten sollte. Die von Bundesjustiz- und -finanzministerium gemeinsam installierte Arbeitsgruppe befasste sich im Zeitraum von Sommer 2016 bis Herbst 2017 mit der Materie. Sie setzte sich zusammen aus Interessenvertretern des Kreditgewerbes und von Organisationen des Verbraucherschutzes, Vertretern der Ministerien, der Aufsichtsbehörden und von Sachverständigenverbänden sowie wissenschaftlichen Experten aus Recht und Wirtschaft. Inhaltliches Ergebnis der Arbeitsgruppensitzungen war ein gemeinsamer Abschlussbericht, der zur weiteren Beschlussfassung Parlament und Regierung zugeleitet werden soll.
Da EU-Richtlinien stets Mindeststandards formulieren, denen die nationalen Rechtsordnungen zu genügen haben, beschreibt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie[2] das Mindestmaß an Verbraucherschutz im Bereich der Immobilienkredite. Die Richtlinie verankert das Recht des Verbrauchers, sein Immobiliardarlehen vorzeitig zurückzuführen.[3] Nationalstaaten dürfen dieses Recht bei Darlehen mit festgeschriebenem Sollzinssatz aber an das Vorliegen eines sog. „berechtigten Interesses“knüpfen.[4] Daher stellt sich als Erstes die Frage, wie der Begriff des „berechtigten Interesses“ vor dem Hintergrund der gewachsenen Rechtsprechung wie auch der Richtlinienvorgabe mit sinnvollem zivilrechtlichen Inhalt zu füllen ist.
Zulässig ist es überdies, die Wahrnehmung des vorzeitigen Ablöserechts von der Zahlung einer „faire(n)und objektiv gerechtfertigte(n) Entschädigung für etwaige Kosten in unmittelbarem Zusammenhang mit der vorzeitigen Rückzahlung“[5] abhängig zu machen. Nach Art. 25 Abs. 3 S. 2 WoImmoKRL[6] „darf“überdies „die Entschädigung den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten.“Damit ist die zweite Frage nach dem fortbestehenden Nebeneinander von Zinsverschlechterungs- und Zinsmargenschaden aufgeworfen, der Zinsverschlechterungsschaden zur Kompensation der Bank für ein gesunkenes Zinsniveau, der Zinsmargenschaden als Ersatz für den sog. „entgangenen Gewinn“ aus dem vorzeitig beendeten Darlehensvertrag.
Nichtabnahmeentschädigung prüfen lassen
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Die finanzierte Immobilie soll verkauft werden[10]
Der gegenwärtige Darlehensgeber lehnt es ab, das Darlehenskapital zu erhöhen, ein anderer Kreditgeber wäre dazu jedoch bereit.[11]
An den zuletzt genannten Grund knüpft auch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie an, indem unter ihr ein Recht auf vorzeitige Darlehensablösung für die beispielhaft aufgezählten Fälle von Arbeitslosigkeit und Ehescheidung formuliert wird.[13] Diese Ablösegründe lassen sich sicherlich noch um weitere schwerwiegende Ereignisse wie Krankheit und Tod ergänzen.
Mithin käme es dann nicht mehr zwingend darauf an, ob die Immobilie verkauft oder mit zusätzlichen Kreditmitteln belastet werden soll. Soweit irgendwann der EuGH zur Klärung des unbestimmten Rechtsbegriffs des „berechtigten Interesses“ angerufen würde, bestünde für die Kreditwirtschaft das Risiko, dass unter diesem Begriff weitaus mehr Ereignisse zu subsumieren wären als bislang durch die Rechtsprechung zuerkannt.[14] Insoweit stellt sich die Frage nach einer fundierten Präzisierung des Begriffes (Frage 1).
Eine physisch unmögliche Leistung kann nicht verlangt werden (Abs. 1).
Ein grobes Missverhältnis zwischen dem Vorteil des Gläubigers aus der Leistung und dem höheren wirtschaftlichen Aufwand des Schuldners, diese zu erbringen, erlaubt dem Schuldner, die Vertragserfüllung zu verweigern, sog. wirtschaftliche Unmöglichkeit (Abs. 2).
Daneben nennt die Vorschrift weitere Gründe, die sich aus dem persönlichen Verhältnis zwischen Schuldner und Gläubiger ergeben (Abs. 3).
eine Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit auftritt,
einer der Ehe- oder Lebenspartner aus dem gemeinsamen Objekt auszieht,
eine Erkrankung, ein Pflegefall oder Familienzuwachs die Erwerbstätigkeit vereitelt oder einschränkt.
die Rückzahlung durch eine für diesen Zweck im Darlehensvertrag vorgesehene Versicherung erfolgt (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
der Darlehensvertrag unzureichende Angaben
zur Laufzeit des Darlehens (§§ 502 Abs. 2 Nr. 2; 494 Abs. 6 BGB),
zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (§§ 502 Abs. 2 Nr. 2; 494 Abs. 6 BGB)
zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
die erforderliche Kreditwürdigkeitsprüfung (§ 505a BGB) nicht oder mangelhaft durchgeführt wurde (§ 505d Abs. 1 S. 3 BGB).
Nicht durchgeführte oder mangelhaft durchgeführte Kreditwürdigkeitsprüfungen, nicht jedoch mangelhafte Beleihungswertermittlungen,[27] führen dazu, dass der vertraglich gebundene Sollzinssatz auf ein Niveau abgesenkt wird, das dem von Hypothekenpfandbriefen und Öffentlichen Anleihen gleicher Zinsbindungsfrist entspricht bzw. ein variabler Satz auf das Niveau des 3-Monats-EURIBOR heruntergesetzt wird (§ 505d Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 BGB). Ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht dann nicht (§ 505d Abs. 1 S. 3 BGB).
die zu Bedingungen vereinbart wurden, die für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen unüblich sind (Vergleich § 503 Abs. 1 BGB a.F. mit § 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
die nicht grundpfandrechtlich besichert sind, aber dem Erwerb oder dem Erhalt von Eigentumsrechten an Grundstücken, bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder grundstücksgleichen Rechten dienen (§ 491 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Artikel 25 Abs. 3 S. 1 WoImmoKRL: Mitgliedstaaten dürfen Vorschriften aufstellen, nach denen der Kreditgeber „eine angemessene und objektive Entschädigung für die möglicherweise entstandenen, unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zusammenhängenden Kosten verlangen kann.“
Artikel 25 Abs. 3 S. 2 WoImmoKRL: Die Entschädigung darf „den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten.“
Artikel 25 Abs. 1 S. 2 WoImmoKRL: Wenn ein Verbraucher sein Recht auf vorzeitige Darlehensablösung nutzt, hat er „das Recht auf Ermäßigung der Gesamtkosten des Kredits für den Verbraucher, die sich nach den Zinsen und den Kosten für die verbleibende Laufzeit des Vertrags richtet.“
Entsprechend dem Theoriegebäude der Wirtschaftswissenschaften verbrauchen Unternehmen, die Güter und Dienstleistungen herstellen, zur ihrer Erzeugung die drei klassischen Produktionsfaktoren Arbeit A, Boden B und das Kapital K. Als (Real-)Kapital bezeichnet man dabei die Produktionsmittel, also die Bürogebäude, die Maschinen oder die notwendige Infrastruktur.[29] Die Faktoren werden jeweils über die Zeitdauer des Produktionsprozesses in Anspruch genommen. Die Kosten der Arbeit pro Zeiteinheit werden mit dem Lohnsatz w ausgeglichen, die des Bodens über die Bodenpacht r und die des Kapitals über den Zinssatz i.
Die Bedingung des freien Marktein- und austritts stellt für die Funktionsfähigkeit eines Wettbewerbsmarkts eine essentielle Voraussetzung dar. Ist kein freier Marktzugang gegeben, so gibt es auch keine Tendenz des Preises, sich nach unten in Richtung auf die minimalen Stückkosten anzupassen. Ein Unternehmen kann somit einen positiven Gewinn verteidigen, der über den Kosten der Vergütung seines Faktoreinsatzes liegt. Die Ökonomen bezeichnen solche Gewinne als sog. „windfall profits“ oder auch nach Keynes[30] und Preiser[31] als „Q-Gewinn“, als einen Quasi-Monopolgewinn. Derartige Gewinne werden nicht durch marktliche Leistungen gerechtfertigt, sondern ergeben sich durch Beschränkungen des Marktzutritts. Bei freiem Marktzugang können sie allerdings auch zufällig, dabei aber stets nur vorübergehend, auftreten, so wenn bspw. neue Steuervorschriften die Kostenseite der Unternehmen entlasten oder wenn eine abrupte Mehrnachfrage den Marktpreis überraschend ansteigen lässt.
Die Entschädigung darf den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 3 S. 2 WoImmoKRL). Nur auf den ersten Blick erscheint die Entschädigung mit den mit der Rückzahlung zusammenhängenden Kosten identisch.
Der Markt der Darlehensablösungen ist monopolistisch strukturiert,[33] denn der ablösewillige Kreditkunde kann die Löschungsquittung für die eingetragenen Grundschulden nur von seinem Darlehensgeber erwerben. Dem Kunden ist es verwehrt, zu einer anderen Bank zu gehen und bei dieser gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung die Löschungsquittung nachzufragen. Diese wird die Fremdbank nicht erteilen können. Somit ist der Darlehensnehmer von seiner Hausbank bis zur Höhe des Vorteils ausbeutbar, den er sich aus der vorzeitigen Darlehensablösung verspricht. Die Bank erzielt deshalb eine Monopolrente, wenn sie ein in seiner Höhe unbegrenztes Vorfälligkeitsentgelt verlangen darf. Monopole aber schmälern die Wohlfahrt, die sich auf einem Markt erzielen lässt.
Auf Wettbewerbsmärkten, die nicht durch eine asymmetrische Informationsverteilung, öffentliche Güter oder externe Effekte geprägt sind, gilt der 1. Hauptsatz der Wohlfahrtsökonomik.[34] Nach diesem Fundamentaltheorem ist jedes Wettbewerbsgleichgewicht pareto-effizient. Das bedeutet, es ist nicht möglich, ausgehend von einem solchen Gleichgewicht den geldwerten Nutzen eines Marktteilnehmers zu erhöhen, ohne bei einem anderen Marktteilnehmer einen mindestens ebenso großen geldwerten Nachteil zu erzeugen. Solche Verbesserungen sind allerdings unter monopolartigen Bedingungen möglich. Ausgehend von einem Monopolmarktgleichgewicht kann man den Gewinn des Monopolisten aufrechterhalten und dabei die geldwerten Überschüsse der Konsumenten in einer Weise steigern, welche die Gewinneinbußen des Monopolisten übersteigen.[35] Aus diesem Grunde versuchen Ökonomen, für Monopolmärkte solche Lösungen bereitzustellen, die sich auf Wettbewerbsmärkten ergeben würden. Insbesondere drückt sich das in er Forderung aus, der Monopolist solle keine höhere Vergütung erzielen als den sich langfristig auf dem Wettbewerbsmarkt herausbildenden Preis.
Wie lässt sich der Begriff des „berechtigten Interesses“ mit inhaltlicher Begriffssubstanz füllen?
Was bedeutet die Forderung der Richtlinie, dass die Vorfälligkeitsentschädigung den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten darf?
Wie verträgt sich eine mit Negativrenditen ausgerechnete Vorfälligkeitsentschädigung mit dem Recht des Verbrauchers auf eine im Vergleich zur Vertragstreue gesunkene Gesamtkostenbelastung bei vorzeitiger Rückzahlung?
[32] Seit dem 01.01.2014 gilt die Verordnung (EU) Nr. 575/2013 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26.06.2013 über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und Wertpapierfirmen, gemeinhin bekannt als Capital Requirements Regulation (Basel III). Schon die als Basel II-Vorschriften sahen vor, dass Banken sich nicht nur gegen die mit einer gewissen Häufigkeit zu erwartenden typischen Rückzahlungsrisiken absichern, sondern ebenso gegen eine unwahrscheinliche Anhäufung der Verwirklichung gleichartiger Risiken.amtlich: Richtlinie 2006/48/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Juni 2006 über die Aufnahme und Ausübung der Tätigkeit der Kreditinstitute (Neufassung), Amtsblatt EU L 177/1-200, Richtlinie 2006/49/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom vom 14. Juni 2006 über die angemessene Eigenkapitalausstattung von Wertpapierfirmen und Kreditinstituten (Neufassung), Amtsblatt EU L 177/201-255, in Deutschland umgesetzt im Kreditwesengesetz und in den Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) sowie durch die Solvabilitätsverordnung vom 14.12.2006.
[37] Diesen Fall beschreibt die sog. Ersatzkreditnehmerentscheidung des BGH (Urteil vom 30.11.1989, Az.: III ZR 197/88 – Rn. 15 ff.). So auch die Urteile des OLG Frankfurt vom 03.05.2013 (Az.: 19 U 227/12) und des LG München I vom 24.07.2008 (Az.: 16 HK O 22814/05).