Source: https://www.rechtstipps.de/mieten-vermieten/mietalltag/betriebskosten-abc
Timestamp: 2017-03-28 06:10:26
Document Index: 385654144

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 2', 'BGH', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'BGH', '§ 2', '§ 20', '§ 1', '§ 25', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 1', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 1', '§ 25', '§ 1', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 556', '§ 556']

Betriebskosten sind ein umfangreiches und nicht leicht überschaubares, jedoch für die Vermietung von Wohn- und Gewerbeflächen unverzichtbares Thema. Der Beitrag Betriebskosten- ABC bietet dabei sowohl Mitern, als auch Vermietern eine große Hilfe bei der Beantwortung mietrechtlicher Fragen zum Thema Betriebskosten.
Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden und welche nicht? Bei der Beantwortung der Frage, welche Betriebskosten Sie auf Ihre Mieter umlegen können hilft die folgende Übersicht.
Abrechnungskosten sind nicht umlagefähig. Ausnahmen: Es handelt sich um Heizkosten, wobei der Verbrauch über Heizkostenverteiler ermittelt wird (Heizung), oder um Wasserkosten, wobei Einzelwasserzähler verwendet werden (Wasserversorgung).
Diese Sonderregelungen lassen sich aber nicht auf die anderen Betriebskostenarten übertragen (AG Köln, Urteil vom 3.11.1995, Az. 217 C 28/95, ZMR 1996 S. 269). 2.2
Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. (§ 2 Nr. 3 BetrKV)
Die Kosten für den Anschluss an das kommunale Wassernetz sind keine laufenden Kosten i.S.d. Betriebskostenverordnung. Ebenso wenig die Kosten für den Anschluss an die Fernheizung.
Fäkaliengrube und ähnliche Einrichtungen
Bei einer nicht öffentlichen Anlage
handelt es sich meist um eine hauseigene Abwasseranlage (z.B. Sammelprobe, Sickergrube oder biologische Kläranlage). Hier können die Kosten für die Abfuhr des gesammelten Schmutzwassers oder des Klärschlamms sowie die Kosten für die Reinigung und Wartung der Anlage umgelegt werden.
Zu den Kosten der Grundstücksentwässerung gehören auch die sogenannte Regenwasserabgabe
bzw. die Regenwasserkanalkosten
bzw. die Oberflächenentwässerung
bzw. die Niederschlagswassergebühr
(LG Berlin, Urteil vom 18.3.2003, Az. 64 S 3/03, GE 2003 S. 1159; LG Mannheim, Urteil vom 10.4.2002, Az. 4 S 202/01, NZM 2003 S. 398).
Wird diese vorbeugend durchgeführt, um Rohrverstopfungen zu vermeiden, können die Kosten dafür nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie zählen vielmehr zu den Instandhaltungskosten. Gleiches gilt, wenn eine Rohrverstopfung in einer Entwässerungsleitung auftritt.
Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs: Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. (§ 2 Nr. 7 BetrKV)
Ob eine Betriebsstörung noch unter die Wartungskosten fällt, hängt davon ab, ob sie im Rahmen einer ohnehin fälligen Wartung mit behoben werden kann. In diesem Fall ist der Rechnungsbetrag umlegbar, weil der Mieter nicht mehr belastet würde, als wenn der Monteur lediglich die Wartungsarbeiten durchgeführt hätte (LG Duisburg, Urteil vom 2.3.2004, Az. 13 S 265/03, WM 2004 S. 717). Bleibt der Aufzug einmal stecken, sind sich die Gerichte uneins, ob Sie die Kosten dem Mieter auf die Abrechnung setzen dürfen.
Werden dagegen wiederholt Betriebsstörungen durch Wartungen behoben, dürfen die dafür anfallenden Kosten nicht dem Mieter auf die Betriebskostenabrechnung gesetzt werden. Erdgeschossmieter und Kostenumlage
Auch Erdgeschossmieter müssen sich an den Aufzugskosten beteiligen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Dafür reicht auch eine Formularklausel aus. Für die Umlagefähigkeit der Kosten kommt es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang die Mieter den Aufzug benutzen. Deshalb spielt es auch keine Rolle, dass das Wohnhaus nicht über einen mit dem Aufzug erreichbaren Keller oder Speicher verfügt (BGH, Urteil vom 20.9.2006, Az. VIII ZR 103/06, WM 2006 S. 613).
Die Kosten einer Notruf-Bereitschaft gehören zu den Aufzugskosten. Sie sind einschließlich der Wartungs- und Betriebskosten der Notrufanlage umlagefähig (LG Braunschweig, Urteil vom 5.11.2002, Az 6 S 62/02, ZMR 2003 S. 114). Nach der amtlichen Begründung fallen unter die Kosten der Überwachung jetzt ausdrücklich auch die der Fernüberwachung und Notrufsysteme.
Wurde für den Aufzug ein Vollwartungsvertrag
abgeschlossen, sind damit regelmäßig auch Reparaturkosten mit abgegolten. Diese müssen herausgerechnet werden, da sie nicht umgelegt werden dürfen.
Wenn eine Wartungsrechnung diese Kosten wie üblich nicht extra ausweist, muss von den Gesamtkosten ein pauschaler Abzug für die darin enthaltenen Reparaturkosten vorgenommen werden. Die Gerichte schätzen diesen prozentualen Pauschalabzug unterschiedlich ein:
20 %: LG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.1998, Az. 21 S 191/98, DWW 1999 S. 354; LG Berlin, Urteil vom 27.3.1990, GE 1990 S. 655
40 %: LG Duisburg, Urteil vom 2.3.2004, Az. 13 S 265/03, WM 2004 S. 717; LG Braunschweig, Urteil vom 5.11.2002, Az. 6 S 62/02, ZMR 2003 S. 114; LG Aachen, Urteil vom 17.1.1992, Az. 5 S 302/91, DWW 1993 S. 41
50 %: LG Essen, Urteil vom 12.4.1991, Az. 1 S 768/90, WM 1991 S. 702
Diese Kosten finden Sie meist auf der Eigentümerabrechnung für die Eigentumswohnung. Sie dürfen aber nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. (§ 2 Nr. 11 BetrKV)
Die Kosten für die Beleuchtung von Garagen und deren Zufahrten können nur auf die Mieter umgelegt werden, die eine Garage bzw. einen Garageneinstellplatz angemietet haben (LG Aachen, Urteil vom 17.1.1992, Az. 5 S 302/91, DWW 1993 S. 42).
Die neue Lampe im Kellerabgang, die Energiesparlampen im ganzen Haus die Kosten dafür dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Beide zählen zu den Instandhaltungskosten und die sind bekanntlich Vermietersache.
Werden also nur die Lampen oder Glühbirnen in den Gemeinschaftsräumen des Mietshauses ausgewechselt, sind das reine Instandhaltungskosten, die nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.6.2000, Az. 10 U 94/99, GE 2000 S. 888).
Die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage: Hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a (Gemeinschaftsantenne), ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse. (§ 2 Nr. 15b BetrKV)
Die einmalige Anschlussgebühr, die die Post erhebt, ist nicht umlagefähig. Hat der Mieter dem Kabelanschluss widersprochen, muss er für die laufenden Kosten des bei ihm eingebauten Sperrfilters nicht aufkommen, sofern dies nicht besonders vereinbart worden ist (AG Freiburg, Urteil vom 20.2.1996, Az. 51 C 367/95, WM 1996 S. 285).
Entkalkungsmaßnahmen
Wenn die Etagenheizung, Warmwasserbereiter, Wasser- oder Wärmezähler entkalkt werden, können die Kosten dafür als Kosten der Warmwasserversorgung bzw. Kosten der Heizung auf die Mieter umgelegt werden.
Soweit für die Wasserversorgung spezielle Wasseraufbereitungsanlagen (z.B. Entkalkungsgeräte) eingesetzt werden, sind auch die dafür entstehenden Kosten umlegbar.
Fäkaliengrube, Entleerung
Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. (§ 2 Nr. 10 BetrKV)
Zu den Kosten der Gartenpflege gehören auch noch:
Rasenmähen, Düngen, Vertikutieren und Unkrautbeseitigen auf Rasen und Rabatten,
Beschneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken,
Erneuern von Pflanzen (nicht aber die Erstanschaffung),
Wässern und Gießen im Sommer,
Abtransportieren von Gartenabfällen,
Entfernen verblühter Blumen,
alters-, witterungs- oder umweltbedingtes Beseitigen von Sträuchern und Bäumen sowie entsprechende Neubepflanzung,
Nachsäen von Rasen (nicht Erstanlage),
Personalkosten, für die Pflege erforderliche Materialien wie z.B. Pflanzen und Dünger, Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Geräte, durch die höhere Personalkosten eingespart werden können (umstritten, anerkannt für Laubsauger),
Kosten für die Sanderneuerung auf dem Spielplatz, Reparaturkosten für Spielgeräte und Bänke (nicht bei mutwilligen Beschädigungen oder wenn sie erneuert werden müssen),
Pflegekosten für Plätze, Zugänge oder Zufahrten,
Benzin für den Rasenmäher (nicht aber die Kosten für die Erst- oder Ersatzanschaffung von Gartengeräten).
Um nicht umlagefähige Instandsetzungskosten handelt es sich nur dann, wenn die Kosten für Nachholarbeiten infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege entstanden sind (LG Hamburg, Urteil vom 14.2.1992, Az. 311 S 254/90).
Ob die Kosten für das Fällen von Bäumen unter die Betriebskosten fallen, ist umstritten.
Bejaht haben dies zum Beispiel:
Für kranke und morsche Bäume: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 2.11.2004, Az. 2/11 S 64/04, NZM 2005 S. 338
Für zu nah am Wohngebäude stehende Bäume: AG Sinzig, Urteil vom 18.2.2004, Az. 14 C 879/03, ZMR 2004 S. 829
Für Licht- und Luftzufuhr beeinträchtigende Bäume: AG Düsseldorf, Urteil vom 19.7.2002, Az. 44 C 509/01, WM 2002 S. 498
Verneint haben dies, weil solche Maßnahmen nicht regelmäßig anfallen, zum Beispiel: AG Reutlingen, Urteil vom 20.1.2004, Az. 2 C 2126/03, WM 2004 S. 95; LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004, Az. 1 S 29/04, WM 2004 S. 669.
Ob Baumfällkosten aufgrund von Sturmschäden umlegbar sind, wird hauptsächlich für die Gebiete bejaht, wo solche Sturmschäden in gewisser Regelmäßigkeit auftreten (LG Hamburg, Urteil vom 13.7.1989, Az. 7 S 185/88, WM 1989 S. 640). Anders, wenn der Sturm ein für die Region ungewöhnliches Naturereignis darstellt (AG Königstein/Taunus, Urteil vom 2.2.1993, Az. 23 C 147/92, WM 1993 S. 410).
Die Kosten einer Dachbegrünung sind keine Betriebskosten. Da es hierbei vor allem um die Verbesserung der Isolationseigenschaften eines Daches geht, fallen solche Maßnahmen unter die Instandhaltung (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.11.2005, Az. 8 U 125/05, MM 2006 S. 127).
Kosten für die Beschaffung von Gartenpflegegeräten (z.B. Rasenmäher) sind keine Gartenpflegekosten (AG Steinfurt, Urteil vom 4.2.1999, WM 1999 S. 721). Deshalb können die Abschreibungskosten von Gartengeräten ebenso wenig umgelegt werden (AG Laufen, Urteil vom 5.7.2005, Az. 3 C 1176/04, WM 2005 S. 605). Zu den Betriebskosten zählen nur laufende Kosten
. Gartengeräte müssen aber nicht ständig neu angeschafft werden, sondern haben erfahrungsgemäß eine Lebensdauer von etlichen Jahren. Teilweise halten sie sogar zehn Jahre lang. Deswegen kann von laufenden Aufwendungen keine Rede sein. Umlagefähig sind dagegen die Reparaturkosten solcher Gartengeräte (LG Hamburg, Urteil vom 13.7.1989, Az. 7 S 185/88, WM 1989 S. 640). Speziell: Rasenmäher
Das Benzin für den Rasenmäher kann im Rahmen der Gartenpflegekosten auf die Mieter umgelegt werden. Da jedoch die Kosten für eine Erst- oder Ersatzanschaffung von Gartengeräten nicht umlegbar sind, betrifft dies auch den Rasenmäher (LG Hamburg, WM 1985, S. 390). Im Urteil des Landgerichts Hamburg wurden allerdings die laufenden Unterhaltskosten inklusive Reparaturen für umlagefähig erklärt. Ist eine Rasenmäherreparatur allerdings teurer als der Kauf eines neuen Rasenmähers, gelten die Neuanschaffungskosten noch als umlagefähige Betriebskosten (AG Lichtenberg, Urteil vom 30.1.2003, Az. 10 C 281/02, NZM 2004 S. 96). Nutzungsumfang und Umlagemöglichkeit
Die Kosten für die Gartenpflege dürfen Vermieter auch dann umlegen, wenn die Mieter die Rasenfläche oder das Beet nicht betreten dürfen (BGH, Urteil vom 26.5.2004, Az. VIII ZR 135/03, WM 2004 S. 399). Allein der Blick ins Grüne rechtfertigt es, dem Mieter die Gartenpflegekosten auf die Betriebskostenabrechnung zu setzen. Denn eine Gartenfläche verschönert ein Wohnungswesen insgesamt und verbessert die Wohn- und Lebensqualität (LG Berlin, Urteil vom 26.4.2002, Az. 64 S 181/01, GE 2002 S. 931). Ausnahme: Die Gartenflächen stehen allein dem Vermieter oder anderen Mietern zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung (BGH, Urteil vom 26.5.2004, Az. VIII ZR 135/03, WM 2004 S. 399; LG Hannover, Urteil vom 31.1.2002, Az. 3 S 1268/01–81, WM 2003 S. 450). Vorgarten
Die Kosten für die Pflege eines Vorgartens dürfen nicht umgelegt werden, wenn dieser nicht zum öffentlichen Gehweg hin abgetrennt ist (LG Berlin, Urteil vom 26.1.2004, Az. 67 S 180/03, GE 2004 S. 627).
Gastank, gemieteter
Derartige Aufwendungen, mit denen sich der Vermieter Instandhaltungs- bzw. Reparaturkosten erspart, können nicht auf den Mieter umgelegt werden (AG Königstein/Taunus, Urteil vom 28.8.1997, WM 1997 S. 684). Grundsätzlich müssen Vermieter die Investitionskosten ebenso wie die Abschreibung stets in den Mietzins einkalkulieren. Das Argument der Richter: Wäre der Tank gekauft statt gemietet worden, hätte man die Kosten dafür auch nicht umlegen dürfen (AG Bad Kreuznach, Urteil vom 9.5.1989, Az. 2 C 338/88, WM 1989 S. 310). 2.25
Gebäudereinigung u. Ungezieferbekämpfung
Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges. (§ 2 Nr. 9 BetrKV)
Fassadenreinigung, Graffiti
Die Kosten der Fassadenreinigung betreffen Instandsetzungsmaßnahmen und sind deshalb nicht umlagefähig (AG Hamburg, Urteil vom 10.7.1995, Az. 49 C 1977/94, WM 1995 S. 652). Muss ein Graffiti von der Fassade gewaschen werden, dürfen die Kosten nicht den Mietern auf die Betriebskostenabrechnung gesetzt werden. Die zählen nämlich zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten und nicht zu den Hausreinigungskosten. So hat es jedenfalls das Amtsgericht Köln entschieden (AG Köln, Urteil vom 22.5.2000, Az. 222 C 120/99, WM 2001 S. 515). Sonderreinigung
Die Kosten einer Sonderreinigung sind nicht umlagefähig (z.B. nach Sperrmüllaktionen einzelner Mieter, nach Farbschmierereien oder Verschmutzung durch Hundedreck; vgl. LG Siegen, Urteil vom 23.4.1992, Az. 3 S 43/92, WM 1992 S. 630).
3-mal wöchentlich ließ ein Hamburger Vermieter das Treppenhaus in seinem Mietobjekt putzen. Die Kosten legte er auf die Mieter um. Zu viel, befand das Gericht (LG Hamburg, Urteil vom 27.6.2000, Az. 316 S 15/00, NZM 2001 S. 806). Obwohl es sich dabei um ein repräsentatives Wohn- und Geschäftshaus handelte. Die Richter sahen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt. Sicherlich: Es gibt keinen festen Maßstab, wie oft Sie als Vermieter das Treppenhaus putzen lassen dürfen. Wenn Sie es jedoch zu häufig putzen lassen, müssen Sie den Mietern haarklein darlegen, warum dies notwendig war. Beispielsweise wegen des nutzungsbedingten erhöhten Schmutzanfalls. Nur dann steht der Nutzwert der Reinigung im richtigen Verhältnis zu den angefallenen Kosten! Ungezieferbekämpfung
Regelmäßige Maßnahmen als Voraussetzung?
Auf die Betriebskostenabrechnung dürfen die Kosten für einen Kammerjäger nur gesetzt werden, wenn es sich um regelmäßige und damit laufende Kosten handelt (LG München I, Urteil vom 5.12.2000, Az. 20 S 19147/00, WM 2001 S. 245, Schabenbefall in einer Wohnung). Das bedeutet nicht, dass die Kosten jährlich anfallen müssen. Vielmehr reicht ein Turnus von mehreren Jahren aus. Daher dürfen in größeren Mietobjekten, in denen von Zeit zu Zeit Ungezieferbekämpfungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, die dafür anfallenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden (AG Köln, Urteil vom 16.12.1992, Az. 203-C 483/92). Ein Richter in Offenbach brach jedoch auch für kleinere Mietobjekte eine Lanze. Der Vermieter könne schließlich nicht gezwungen werden, regelmäßig vorbeugende Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchzuführen, nur um dadurch umlagefähige Kosten zu erhalten (AG Offenbach/ Main, Urteil vom 20.9.2001, Az. 34 C 132/01, NZM 2002 S. 214). Damit würde der Vermieter gezwungen, unnötige Kosten zu produzieren, nur damit er diese als Betriebskosten deklarieren kann. Gerade dies liegt nicht im Mieterinteresse! Das Urteil des Richters lautete deshalb: Der Vermieter darf auch die Kosten für eine einmalige Schädlingsbekämpfung umlegen. Aufgrund der Schutzbedürftigkeit der Mieter könne man hier vom Merkmal der Regelmäßigkeit absehen. Betrifft nur Gemeinschaftseinrichtungen
Kosten für Maßnahmen der Ungezieferbekämpfung gelten nur dann als Betriebskosten, wenn sie in den von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen anfallen, wie zum Beispiel im Zugangsbereich, im Flur, auf der Treppe, im Keller, im Bodenraum oder in der Waschküche. Tauchen die Tierchen dagegen in der Mieterwohnung auf, muss der sie bekämpfen, der dafür verantwortlich ist! Erstrecken sich also die Ungeziefer-Beseitigungsmaßnahmen auch auf einzelne Wohnungen, müssen diese Kosten aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden. Den Bienenstock im Dachstuhl oder das Wespennest am Hauseingang muss der Vermieter dagegen auf seine Kosten beseitigen (AG Freiburg, Urteil vom 9.6.1993, Az. 5 C 1738/93, WM 1997 S. 471). Weil es sich dabei um selten anfallende Maßnahmen handelt, sind diese nicht umlagefähig! Ebenso zählt die Holzbockbekämpfung zu den Instandhaltungskosten, ebenso die Nachschau, sodass diese Kosten nicht umlagefähig sind. 2.26
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen. (§ 2 Nr. 15 BetrKV)
Besteht für die Empfangsanlage ein Vollwartungsvertrag und sind damit auch anfallende Reparaturen abgedeckt, müssen die nicht umlagefähigen Reparaturkosten herausgerechnet werden (Aufzug).
Grundeigentümer-Vereinsbeiträge
Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks: Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
Vorsicht: Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss zunächst die Grundsteuer, die auf die Gewerbeeinheiten entfällt, von der Grundsteuer, die auf die Wohneinheiten entfällt, getrennt werden (AG Köln, Urteil vom 18.7.1997, Az. 221 C 553/96, WM 1998 S. 56). Ein solcher Vorwegabzug entfällt nur dann, wenn die auf die Gewerbefläche entfallende Mehrbelastung zu keiner ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führt (BGH, Urteil vom 8.3.2006, Az. VIII ZR 78/05, WM 2006 S. 200). Allerdings fallen für Gewerberäume bekanntermaßen meist höhere Grundsteuern an als für Wohnraum. Die müssen die Wohnungsmieter nicht mittragen. Bei gemischt genutzten Grundstücken muss die Abrechnung der Grundsteuer nach der für den Grundsteuermessbetrag maßgeblichen Jahresrohmiete berechnet und verteilt werden (AG Köln, Urteil vom 26.1.1999, Az. 210 C 432/98, ZMR 1999 S. 344). Kirchensteuer
Soweit in manchen Bundesländern die auf das Grundstück bezogene Realkirchensteuer
im Grundsteuerbescheid mit ausgewiesen ist, kann auch diese als laufende öffentliche Last mit um¬gelegt werden.
Eigentlich ist es ja so: Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung bezahlt hat, ist daran nicht mehr zu rütteln. Die Abrechnung ist für beide Seiten verbindlich. Die Juristen sprechen von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis. Das Landgericht Berlin hat allerdings entschieden, dass der Vermieter den Differenzbetrag trotz bezahlter Abrechnung noch nachträglich vom Mieter fordern darf (LG Berlin, Urteil vom 10.2.2000, Az. 62 S 409/99, GE 2000 S. 813; LG Berlin, Urteil vom 12.12.2000, Az. 64 S 289/01, GE 2002 S. 595). Selbst dann, wenn er bereits vorbehaltlos über die Betriebskosten abgerechnet hat.
Umgekehrt will der Mieter ja auch seine überschießenden Beiträge zurück, wenn es zu einer unvorhersehbaren Minderung der Betriebskosten kommt. Weil das Verbrauchsprinzip gilt, dürfen die Grundsteuernachzahlungsbeträge auf den Mieter umgelegt werden, der in dem betreffenden Zeitraum im Mietobjekt wohnte.
Eine andere Kammer des Landgerichts Berlin hat allerdings entschieden, dass bei der Nachzahlung das Abflussprinzip gilt und deshalb die Kosten nur dem Mieter auferlegt werden dürfen, wenn er zum Zeitpunkt des Zahlungsbescheids in dem Haus gewohnt hatte. An alten Abrechnungen darf man dagegen nicht mehr rütteln (LG Berlin, Urteil vom 2.7.1999, Az. 64 S 177/98, GE 1999 S. 1129).
Hausbock- und Schwammversicherung
Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.(§ 2 Nr. 14 BetrKV)
Die Hauswartkosten zählen zu den verbrauchsunabhängigen Kosten. Sie fallen also für jeden Mieter an, egal wie oft er den Hauswart zu Hilfe ruft. Zu den Hauswartkosten gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle anderen geldwerten Leistungen, die Sie ihm für seine Arbeit zahlen.
Sozialbeiträge einschließlich der Arbeitgeberanteile,
Beitrag zur betrieblichen Altersversorgung,
Lohnsteuerpauschale,
zusätzliche Kosten für eine Krankheits- oder Urlaubsvertretung,
Weihnachtsgeld und Jubiläumsgeschenk,
Wenn Sie nicht sicher sind, welche Hauswarttätigkeiten Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen, können Sie sich an dem folgenden Urteil des Amtsgerichts Köln (AG Köln, Urteil vom 26.4.1996, Az. 201 C 564/95, ZMR 1996 S. XII Nr. 20) orientieren: Hauswartkosten beschränken sich auf das Entgelt für körperliche Arbeiten wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizungs- und Fahrstuhlbedienung sowie -überwachung.
Hauswartaufgaben und -tätigkeiten
Hauswartaufgaben sind üblicherweise die in einem Wohn- oder Geschäftshaus anfallenden körperlichen Arbeiten (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 20.2.1996, Az. 125 C 13154/95, WM 1996 S. 561). Darunter fallen zum Beispiel die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, die Gartenpflege sowie die Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgungsanlage und des Fahrstuhles.
Hauswart ist derjenige, dem die Verrichtung solcher Arbeiten übertragen worden ist, die in einem Wohnhaus üblicherweise anfallen und weder zu den Aufgaben des Hausverwalters noch zu den Aufgaben des Vermieters im Rahmen der Instandhaltung des Wohnhauses gehören. Befasst sich der eingesetzte Hauswart auch mit Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, muss die hierfür ge¬zahlte Vergütung anteilig abgezogen werden (AG Wuppertal, Urteil vom 2.6.1993, Az. 95 C 845/92; vgl. auch unten Instandhaltungs- und Verwaltungskostenabzug).
Bei großen Wohnanlagen darf der Vermieter die Kosten für Notdiensttätigkeiten seines Hauswarts ansetzen (z.B. bei einem Wasserrohrbruch im Haus oder wenn der Strom oder die Heizung ausfällt). Die eigentliche Reparatur gehört zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und ist nicht umlagefähig (LG Köln, Urteil vom 12.2.1997, Az. 10 S 463/96, WM 1997 S. 230).
Überwacht der Hausmeister zum Beispiel Umbaumaßnahmen oder wechselt er eine Glühbirne aus, müssen bei der Umlage der Hausmeisterkosten die darauf entfallende Arbeitszeit und das Material herausgerechnet werden. Gleiches gilt für Wartungsarbeiten an solchen Anlagen, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich als umlagefähig genannt sind (Wartungskosten).
Die Sachkosten, die zum Beispiel für die Gartenpflege oder Treppenhausreinigung anfallen, können insoweit umgelegt werden, als sie unter der betreffenden Betriebskostenart ausdrücklich aufgeführt sind. Unter Hausmeisterkosten
dürfen diese nicht angesetzt werden, denn darunter fallen keine Sachkosten. Deshalb sind auch die Arbeitsstiefel des Hausmeisters nicht als Betriebskosten ansetzbar (AG Lörrach, Urteil vom 2.11.1994, Az. 3 C 363/94, WM 1996 S. 628).
Instandhaltungs- und Verwaltungskostenabzug
Ein Blick in viele Hauswart-Verträge offenbart, dass der Hauswart nicht nur die typischen, umlegbaren Hauswartarbeiten durchführt, sondern auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten.
Die Arbeitszeit und die Kosten, die für solche Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuerungen, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung anfallen, müssen aus den Hauswartkosten herausgerechnet werden. Diese Arbeiten führt der Hauswart zwar meistens durch, sie sind aber ausdrücklich nicht auf den Mieter umlegbar.
Wurde der Instandhaltungs- und Verwaltungskostenanteil nicht plausibel ermittelt, kann das Gericht im Wege der Schätzung hierfür einen pauschalen Abzug vornehmen (LG Neuruppin, Urteil vom 14.8.2003, Az. 4 S 40/03, WM 2004 S. 339).
Das Amtsgericht Köln hatte die Hauswartkosten um 1/6 gekürzt, weil der Hauswart z.B. die Wohnung an neue Mieter übergeben hatte und in einer Mietwohnung die Heiztherme reparierte (AG Köln, Urteil vom 17.8.1993, Az. 208 C 460/92, WM 1995 S. 120).
Das Landgericht Berlin zog einem Vermieter 20 % für Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten ab, die der Hauswart durchführte (LG Berlin, Urteil vom 29.4.2002, Az. 62 S 413/01, GE 2003 S. 860).
Das Amtsgericht Köpenick hatte wegen der Größe der Wohnanlage (277 Wohneinheiten) den Abzug allein für die Verwaltungskosten mit 20 % angesetzt (AG Köpenick, Urteil vom 4.5.2006, Az. 12 C 44/06, GE 2006 S. 855).
Steht in Ihrem Hauswartvertrag, dass Ihr Hauswart auch die vor Ort zu erledigenden Hausverwaltungstätigkeiten ausüben muss, kann Ihnen das Gericht die Hauswartkosten um satte 20 % kürzen (LG Berlin, Urteil vom 14.11.2002, Az. 62 S 230/02, GE 2003 S. 121).
Ihr Hauswart nimmt Schadensmeldungen entgegen und leitet sie weiter. Oder er weist Handwerker ein. Oder er informiert den Verwalter oder Eigentümer über Missstände oder Unregelmäßigkeiten oder erfasst die Zählerstände für Wasser, Strom und Öl. Diese Tätigkeiten sind nicht umlagefähig (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.6.2005, Az. 209 C 75/05, GE 2000 S. 997).
Wickelt Ihr Hauswart einen Mieterwechsel ab, dürfen Sie die dafür anfallenden Kosten nicht umlegen. Ebenso, wenn Ihr Hauswart Rundschreiben, Abrechnungen oder Abmahnungen an Ihre Mieter im Haus verteilt, handelt es sich dabei um typische, nicht umlagefähige Hausverwaltungsarbeiten.
Bei Gewerberaum ist es so: Weil dort auch die Umlage von Hausverwaltungskosten vereinbart werden darf, sind die Gerichte hier großzügiger, wenn der Hauswart auch Verwaltungsaufgaben erfüllt. Vorausgesetzt natürlich, der Vermieter hat mit seinem Gewerberaum-Mieter vereinbart, dass er auch Verwaltungskosten umlegen darf.
Die auf die Verwaltungstätigkeit entfallende Arbeitszeit lässt sich am besten durch Stundenlisten ermitteln. Denn spätestens im Streitfall liegt es an Ihnen, die Aufteilung nachvollziehbar darzulegen (AG Neumünster, Urteil vom 3.3.1994, Az. 22 C 970/93, WM 1994 S. 284). Dabei genügt es nicht, dass Sie lediglich den Hauswartvertrag vorweisen können.
Tätigkeiten, die andere Betriebskostenarten betreffen
Führt der Hauswart auch Arbeiten aus, die unter andere Betriebskostenpositionen (z.B. Aufzug oder Gartenpflege) fallen, dürfen die Hauswartkosten nicht auf diese anderen Kostengruppen aufgeteilt werden. Vielmehr sind diese Tätigkeiten mit den Kosten für den Hauswart abgegolten (AG Hamburg, Urteil vom 6.4.1998, Az. 43a C 288/97, WM 1998 S. 627; LG Hamburg, Urteil vom 19.9.1989, WM 1990 S. 561).
Höhe der Hauswartkosten
Egal, ob der Vermieter einen Hauswart beschäftigt oder die Arbeiten von einem Objektbetreuungsunternehmen durchführen lässt: Die Kosten, die er auf seine Mieter umlegen will, müssen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Das bedeutet, dass er keinen überteuerten Hauswart-Dienst in Anspruch nehmen darf.
Das Amtsgericht Köln hat für den Abrechnungszeitraum 1994 die ansetzbaren Hauswartkosten mit allenfalls 0,26 € monatlich pro m² Wohnfläche bemessen (AG Köln, Urteil vom 4.11.1996, Az. 203 C 217/96, WM 1997 S. 273).
Das Landgericht Wuppertal hat entschieden, dass 0,50 € monatlich pro m² Wohnfläche zwar über dem ortsüblichen Maß liegen, jedoch bei einer großen Wohnanlage noch keinen Verstoß gegen das Gebot sparsamer Wirtschaftsführung darstellen (LG Wuppertal, Urteil vom 2.3.1999, Az. 16 S 280/98, WM 1999 S. 342).
Das Amtsgericht Frankfurt/Main hat als Orientierungshilfe für die Bemessung der Hauswartkosten den Betriebskostenmittelwert des Mietspiegels herangezogen und entschieden: Weichen die vom Vermieter abgerechneten Hauswartkosten erheblich von den Durchschnittskosten ab, muss der Vermieter die Richtigkeit der abgerechneten Kosten darlegen, die Abweichung erläutern, die Erforderlichkeit beweisen und die Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots eingehend darlegen (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 5.6.2002, Az. 33 C 4255/01–28, WM 2002 S. 377).
Weichen die Hauswartkosten erheblich von den Durchschnittswerten ab, muss der Vermieter gute Beweise in der Hand haben, um dennoch seinen Anspruch durchboxen zu können. Der Beweis, dass ihm die Kosten tatsächlich entstanden sind, genügt leider nicht.
Übersteigen die Hauswartkosten einer im ländlichen Raum gelegenen Mietwohnung nach einem Hauswartwechsel die sich aus den Mietspiegeln ergebenden Vergleichswerte von Großstädten, kann ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegen (AG Wetzlar, Urteil vom 25.3.2004, Az. 39 C 2607/03(39), WM 2004 S. 339).
Mieter als Hauswart
Ist ein Mieter als Hauswart angestellt und hat er nach der mietvertraglichen Vereinbarung auch die Hauswartkosten anteilig zu tragen, ist die entsprechende Umlage auf ihn trotz seiner Hauswartstellung zulässig (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 22.7.1994, Az. 34 C 6338/94, WM 1997 S. 231).
Hauswartvertrag, fehlender
Hauswartkosten sind auch umlagefähig, wenn es keinen Hauswartvertrag gibt. Vermieter sind nämlich nicht verpflichtet, sämtliche Verträge schriftlich abzuschließen. Außerdem kann der Mieter ja sehen, was der Hauswart macht (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.6.2005, Az. 209 C 75/05, GE 2005 S. 997).
Wenn der Hauswart keine Miete bzw. Betriebskosten zahlen muss
Angenommen, der Vermieter stellt seinem Hauswart anstelle von Lohnzahlungen eine Wohnung mietfrei zur Verfügung. Dann darf er die übliche Miethöhe samt Betriebskosten auf seine Mieter unter der Rubrik Kosten des Hauswarts umlegen.
Gleiches gilt, wenn er dafür so entlohnt wird, dass er lediglich die Betriebskosten nicht bezahlen muss. Diese sind dann als Teil seiner Vergütung zu sehen, sodass diese auf die Mieter umgelegt werden dürfen (AG Köln, Urteil vom 3.2.1997, Az. 213 C 406/96, WM 1997 S. 273).
Wenn der Hauswart auch Miete und Betriebskosten zahlt
Hat der Vermieter mit seinem Hauswart vereinbart, dass dieser die Miete und die Nebenkosten wie jeder andere Mieter auch bezahlen muss, gilt Folgendes:
Auch der im Haus wohnende Hauswart ist an der Umlage der Hauswartkosten zu beteiligen. Er tritt seinem Vermieter nämlich in zwei Funktionen gegenüber: einmal als Mieter mit einem Mietvertrag und das andere Mal als Arbeitnehmer mit einem Dienstvertrag. Diese beiden Verträge müssen deshalb getrennt abgewickelt werden.
Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter zum Beispiel dem Hauswart zugesagt hat, dass er die Hauswartkosten nicht mittragen muss. Die Höhe seines Anteils kann er dann als Arbeitsentgelt lediglich auf die anderen Mieter im Haus verteilen.
Die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in einer Sonderinformation zum Heizkosten-ABC beschrieben. Dort finden Sie alles Wichtige von Abgasmessung bis Zwischenablesung.
Die Instandhaltungsrücklage findet man meist auf der Eigentümerabrechnung für die Eigentumswohnung. Diese Kosten dürfen auf den Wohnraum-Mieter nicht umgelegt werden.
Klingel- und Gegensprechanlage, Wartung
Die Kosten für einen Wartungsvertrag für die Klingel- und Gegensprechanlage können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Denn Wartungskosten dürfen bei Wohnraum nur dann umgelegt werden, wenn dies die Betriebskostenverordnung ausdrücklich erlaubt.
Diese Kosten finden Sie meist auf der Eigentümerabrechnung für Ihre Eigentumswohnung. Diese Kosten können Sie aber nicht auf Ihren Mieter umlegen.
In der Betriebskostenabrechnung sind die Kosten von Maßnahmen, die dem Korrosionsschutz der Wasserleitungen dienen, als Kosten der Wasseraufbereitung nicht ansatzfähig. Ebenso sind die Kosten für den Korrosionsschutz am Öltank keine Betriebskosten (vgl. unter Heizung). 2.38
Die Kosten für den Kauf eines Laubsaugers durfte ein Vermieter als Betriebskosten auf seinen Mieter umlegen (LG Berlin, Urteil vom 9.3.2000, Az. 62 S 463/99, GE 2000 S. 539).
Die Begründung der Richter: Nach § 20 Abs. 1 NMV darf der Vermieter solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Darunter fallen nach § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung auch Sachleistungen.
Ob sich der Kauf eines Laubsaugers noch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, beurteilt sich in erster Linie nach der Größe der Wohnanlage. Der Berliner Vermieter hatte Glück: Weil es sich um eine größere Wirtschaftseinheit handelte, ließ ihm das Gericht die Anschaffungskosten durchgehen. Ausweislich der Betriebskostenabrechnung handelte es sich um eine Wohnanlage mit insgesamt 13218 m2 Wohnfläche.
Deich- und Sielabgabe
Auch wenn diese Abgaben nur noch selten anzutreffen sind, sind sie wie auch die Beiträge an den Wasser- und Bodenverband umlagefähig.
Dieser zählt nicht zu den öffentlichen Lasten i.S.d. Betriebskostenverordnung und darf nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Als Betriebskosten dürfen diese nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies die Betriebskostenverordnung ausdrücklich zulässt. Dies trifft bei den folgenden Einrichtungen zu:
Heiz- und Warmwasserkostenverteiler Der Vermieter muss seine Leasingabsichten mitteilen. Nur wenn die Mehrheit der Mieter nicht innerhalb eines Monats widerspricht, darf er die Kosten auf seine Mieter umlegen. 2.41
Es ist das Risiko des Vermieters, dass die vereinbarten Mieten nicht oder nicht in vollem Umfang gezahlt werden. Ansetzen können Sie deshalb die Ihnen dafür entstehenden Kosten nur, wenn Sie preisgebundenen Wohnraum vermieten (§ 25a NMV).
Dort ist die Umlage selbst dann zulässig, wenn Sie zur Absicherung bereits eine Kaution vom Mieter erhalten haben. Vermietern von preisfreiem Wohnraum ist diese Umlagemöglichkeit verwehrt.
Hierzu gehören die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. (§ 2 Nr. 8 BetrKV)
Entrümpelung/Sperrmüll
Geregelte Sperrmüllabfuhr
Die Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll sind nur dann umlagefähig, wenn es sich um laufende Kosten des Vermieters handelt, zum Beispiel weil die Mieter immer wieder Sperrmüll in den Kellergängen oder ähnlichen Gebäudeteilen abstellen (LG Berlin, Urteil vom 16.5.1995, Az. 64 S 403/94, ZMR 1995 S. 353).
Vermieter müssen für eine geregelte Abfuhr sorgen. Zum Beispiel, indem sie ihren Mietern einen Platz anbieten, wo sie ihren Sperrmüll lagern können und dieser dann mehr oder weniger regelmäßig abgeholt wird. Wird die Sperrmüllabfuhr so geregelt, dass sich einzelne Mieter beim Vermieter melden müssen, können die Kosten nur auf die betroffenen Mieter umgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 14.9.1999, GE 2000 S. 126).
Sperrmüll-Sonderaktionen
Wird unerlaubt unsortierter Müll abgelagert, sind die Kosten der Entsorgung nach Auffassung einiger Gerichte nicht umlagefähig (z.B. AG Trier, Urteil vom 22.7.1999, Az. 8 C 160/99, WM 1999 S. 551). Hat es sich allerdings eingebürgert, dass die Mieter ihren Sperrmüll illegal auf dem Grundstück oder im Keller deponieren, ist es dem Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts Neukölln nicht zuzumuten, immer wieder den Schuldigen zu suchen. In solchen Fällen sei die Umlage der Kosten auf alle Mieter erlaubt (AG Neukölln, Urteil vom 15.11.1999, Az. 3 C 408/99, GE 2000 S. 415).
Rauchabzugsanlage, Wartung
Wird die Rauchabzugsanlage jährlich gewartet, dürfen die Kosten dafür dem Mieter nicht auf die Abrechnung gesetzt werden (LG Berlin, Urteil vom 23.3.1999, Az. 64 S 399/98, GE 1999 S. 841).
Dabei handelt es sich nämlich nur um schadenvorbeugende Wartungs- und Pflegearbeiten nicht um Betriebskosten. Wird lediglich eine Anlage instand gehalten oder gesetzt, kommen diese Kosten ausschließlich dem Eigentümer zugute. Damit erhält er sich sein Eigentum.
Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. (§ 2 Nr. 13 BetrKV)
Wurde vereinbart, dass der Mieter die Kosten für die Sachversicherung tragen muss, zählt hierzu auch die Hausbock- und Schwammversicherung (AG Hamburg, Urteil vom 2.4.1998, Az. 37b C 651/97, WM 1998 S. 352). Selbst wenn sie erst abgeschlossen wurde, nachdem der Mieter eingezogen ist.
Diese Kosten gehören nicht zu den umlegbaren Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Sie sind vielmehr Teil der Verwaltungskosten.
Beruht eine Prämienerhöhung auf einem konkreten Schadensfall, kann sie nicht auf die Mieter umgelegt werden (z.B. Gebäudeversicherung erhöht die Prämie nach einem Schaden am Rohrleitungssystem; AG Köln, Urteil vom 21.5.1999, Az. 220 C 144/98, WM 2000 S. 37).
Diese Kosten zählen nicht zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Aus diesem Grund dürfen diese nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Die Kosten einer Reparaturversicherung fallen nicht unter die umlegbaren Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen (AG Köln, Urteil vom 16.7.1990, Az. 208 C 614/89, WM 1990 S. 556).
Hierbei handelt es sich um eine Gebäudesachversicherung für solche Gebäude, bei denen aufgrund ihrer exponierten Lage der normale Gebäudeversicherer nicht mehr bereit ist, das Risiko abzudecken.
Die Kosten für eine Terrorversicherung können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dieser Versicherungsschutz objektiv erforderlich ist. Dies wäre dann der Fall, wenn Ihr Mietobjekt in einer besonders gefährdeten Gegend liegt, zum Beispiel in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder militärischen Einrichtung, auf die terroristische Anschläge zu befürchten wären (AG Spandau, Urteil vom 8.2.2005, Az. 2a C 755/04, GE 2005 S. 1255).
Das Oberlandesgericht Stuttgart hat diese Einschränkung nicht gemacht und die Umlagefähigkeit der Terrorversicherung bei einem gewerblichen Mietobjekt bejaht (OLG Stuttgart, Urteil vom 15.2.2007, Az. 13 U 145/06, WM 2007 S. 199).
Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a (Heizung) berücksichtigt sind. (§ 2 Nr. 12 BetrKV)
Sielgebühren
Laufende öffentliche Abgaben
Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. (§ 2 Nr. 17 BetrKV)
Unter Sonstige Betriebskosten verstehen manche Vermieter, dass sie darunter alle Nebenkosten einordnen können, die ihnen sonst noch entstehen, die sie aber nicht unter den Begriffen der Betriebskostenverordnung einordnen können. Diese weitverbreitete Ansicht ist schlichtweg falsch.
Es handelt sich bei den Sonstigen Betriebskosten um einen Auffangtatbestand für solche Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich geregelt, aber gerichtlich anerkannt sind.
Brandschutzwartung, Rauchmelder, Rauchabzüge, Sprinkler
Feuerlöschgeräte, einschließlich dem Austausch des Löschmittels
Notstromanlage für die Sicherheitsbeleuchtung von Rettungswegen, soweit sie gesetzlich vorgeschrieben sind
Andere Kosten wie zum Beispiel die Verwaltungskosten oder die Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten dürfen Sie unter der Bezeichnung Sonstige Betriebskosten nicht umlegen. Wenn nach dem Mietvertrag einfach nur pauschal »sonstige Kosten« vom Mieter zu zahlen sind, ohne dass diese einzeln aufgezählt werden, genügt das nicht für die Übertragung der Kosten. Dann ist Ihre Vereinbarung nicht bestimmt genug (BGH, Urteil vom 7.4.2004, Az. VIII ZR 167/03, WM 2004 S. 290). Ausnahme: Der Mieter hat über viele Jahre hinweg solche in Rechnung gestellten Kosten anstandslos bezahlt, sodass man von einer »stillschweigenden Vereinbarung« ausgehen kann (FG Brandenburg vom 7.4.2004, Az. VIII ZR 146/03, WM 2004 S. 292).
Die Kosten für eine Wach- und Schließgesellschaft sind bei der Gewerberaum-Vermietung als Sonstige Kosten auf den Mieter umlegbar (OLG Celle, Urteil vom 16.12.1998, Az. 2 U 23/8, NZM 1999 S. 501). Nach Auffassung des Landgerichts Berlin ist allerdings Voraussetzung für die Umlagefähigkeit (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2003, Az. 29 O 374/03, GE 2005 S. 237), dass sie als Sonstige Kosten ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind.
Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Frankfurt/M. entschieden, dass in Geschäftsraummietverträgen die Kosten für einen Sicherheitsdienst auch kraft mündlicher Vereinbarung umgelegt werden können (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.3.2006, Az. 9 U 62/05, NZM 2006 S. 660).
Bei der Vermietung von Wohnraum können die Kosten eines Sicherheitsdienstes bei entsprechender mietvertraglicher Umlagevereinbarung allenfalls dann umgelegt werden, wenn die Bewachung primär dem Schutz der Mieter dient. Kommt dem Mieterschutz keine vorrangige Bedeutung zu, sondern spielt der Schutz des Gebäudes daneben eine besondere Rolle, können nicht die gesamten Bewachungskosten auf die Mieter umgelegt werden (LG Köln, Urteil vom 28.1.2004, Az. 10 S 134/03, WM 2004 S. 400).
Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind umlegbar, wenn die Dachrinnen in regelmäßigen Abständen gereinigt werden müssen, weil zum Beispiel das Gebäude von hohem Baumbestand umgeben ist, sodass ständig Laub in die Dachrinnen fällt (BGH, Urteil vom 7.4.2004, Az. VIII ZR 167/03, WM 2004 S. 290). Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung noch mal klarge¬stellt, dass die Umlage der Dachrinnenreinigung im Vertrag ausdrücklich vereinbart sein muss.
Die Kosten für einen Doorman sind keine Betriebskosten (Berlin-Mitte, Urteil vom 14.5.2004, Az. 6 C 164/03, GE 2005 S. 129). Der Grund: Ein Doorman verrichtet Pförtner- und keine Hauswartdienste. Deshalb lassen sich dessen Kosten nicht unter den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung fassen. Da ein Doorman eher schwerpunktmäßig den Monitor einer Wohnanlage rund um die Uhr bewacht, könnten seine Kosten allenfalls als Bewachungskosten umgelegt werden.
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlagen) entstehen, sind Betriebskosten. Die können bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als Sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil vom 14.2.2007, Az. VIII ZR 123/06, WM 2007 S. 198).
Die Inspektion, das Auswechseln der Feuerlöschmittel und die TÜV-Gebühren sind nur dann umlegbar, wenn diese Kostenpositionen ausdrücklich im Mietvertrag als Sonstige Betriebskosten aufgeführt sind (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 22.7.1994, Az. 34 C 6338/94, WM 1997 S. 231).
Die Kosten für die Wartung von Lüftungsanlagen und -geräten werden allgemein für umlagefähig gehalten. Meist werden sie bei Gewerberäumen verwendet.
Laut einem Urteil des Landgerichts Frankenthal können sie auch in einem Gebäude mit Mietwohnungen auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden und sogar dann, wenn diese nicht gesondert im Mietvertrag unter Sonstige Betriebskosten aufgeführt sind (LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 19.5.1999, Az. 2 S 7/99, NZM 1999 S. 959).
Die Richter begründeten das so: Bei der Lüftungsanlage würde es sich um eine Einrichtung handeln, die dem Anwesen dauernd zu dienen bestimmt ist. Die Wartungskosten für solche Anlagen seien nur deshalb nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt, weil sie nur in einer geringen Anzahl von Mietgebäuden in unserer Region eingebaut wären.
Geklagt hatte ein Gewerberaum-Vermieter gegen seinen Gewerberaum-Mieter, der sich geweigert hatte, diese Kosten zu tragen. Zu Unrecht, wie das Gericht feststellte.
Handelt es sich um eine reine Abluftanlage, die nur aus einem Lüfter zur Abführung verbrauchter Luft besteht, beschränkt sich die Wartung auf eine reine Sicht- und Funktionskontrolle. Die dafür entstehenden Kosten fallen dann unter die Instandhaltung und sind nicht umlagefähig.
Hierzu gehören die für die Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. (§ 2 Nr. 8 BetrKV)
Zur Straßenreinigung gehören alle Maßnahmen, die der Säuberung der öffentlichen und privaten Straßen und Fußwege dienen. Auch die Kosten für das Schneeräumen und Streuen bei Glätte gehören dazu.
Führt der Vermieter die Arbeiten in Eigenleistung durch, darf er die Kosten, die ein Dritter oder eine Drittfirma hierfür in Ansatz bringen würde, auf seine Mieter umlegen. Umsatzsteuer dafür darf er natürlich nicht verlangen.
Mieter reinigt
Soweit die Pflicht zur Straßenreinigung, das Schneeräumen oder das Streuen gegen Glätte auf einen der Mieter übertragen wurden, kann der Vermieter wie folgt verfahren:
Zahlt er seinem Mieter dafür einen Lohn, darf er diese Kosten auf die anderen Mieter umlegen. Dies gilt auch, wenn er statt eines Lohns eine Mietzinsreduzierung mit Ihrem Mieter vereinbart hat.
Die Höhe der Mietreduzierung darf er dann als Straßenreinigungskosten umlegen. Das geht aber nur, wenn es ortsüblich ist, dass die Anwohner die Straßenreinigung durchführen.
Es steht im freien Ermessen des Vermieters, ob er für die Reinigungsarbeiten eine Privatperson oder ein Unternehmen beauftragt. Allerdings dürfen die Kosten hierfür nicht unangemessen hoch sein (LG Hannover, Urteil vom 31.1.2002, Az. 3 S 1268/01–81, WM 2003 S. 450).
Die Kosten, die für die Schneeräumung an öffentlichen Verkehrsflächen rund um das Haus entstehen, dürfen umgelegt werden. Für Plätze, Zugänge und Zufahrten im Privatbereich des Mietshauses gilt § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung (Gartenpflege).
An den Winterdienstkosten muss sich auch ein Mieter beteiligen, der erst im Sommer eingezogen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 3.2.2000, Az. 10 W 1/00, GE 2000 S. 341). Natürlich nur zeitanteilig für die Zeit, in der er im Abrechnungsjahr die Wohnung gemietet hatte unabhängig davon, ob es in der Zeit tatsächlich geschneit hat oder nicht. Bei der Verteilung der Räumkosten dürfen also nicht die üblichen 365 Tage des Jahres zugrunde gelegt werden, sondern zum Beispiel nur die 197 Tage, in denen er dort wohnte.
Die Kosten für den Kauf eines Schneeräumgeräts sind unter bestimmten Umständen als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar: Nach § 2 Abs. 1 NMV darf der Vermieter solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Ge¬schäftsführung gerechtfertigt sind. Darunter fallen nach § 1 Abs. 1 Satz 2 Betriebskostenverordnung auch Sachleistungen des Eigentümers (LG Berlin, Urteil vom 9.3.2000, Az. 62 S 463/99, GE 2000 S. 539). 2.57
Dabei handelt es sich um einen Zuschlag zur Umlage in Höhe von 2 % der Betriebskosten. Das Umlageausfallwagnis bezeichnet also keine besondere Betriebskostenart, sondern nur einen Unterfall des Mietausfallwagnisses. Umlagefähig sind diese Kosten nur, wenn preisgebundener Wohnraum vermietet wird (§ 25 Abs. a NMV).
Hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages über Gewerberaum für die Umsatzsteuer optiert und mit dem Mieter vereinbart, dass dieser die auf den Mietzins entfallende Umsatzsteuer zahlen muss, bedeutet dies: Auch die Umsatzsteuer für die abgerechneten Nebenkosten muss er dann zahlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.1995, Az. 10 U 207/95, ZMR 1996 S. 82). Und zwar unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern belastet sind, wie zum Beispiel bei Ver¬sicherungsprämien (LG Hamburg, Urteil vom 23.1.1998, Az. 311 S 165/97, ZMR 1998 S. 294).
Gebüdereinigung und Ungezieferbekämpfung
Bei der Wohnraum-Miete gehören die Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten. Davon abweichende Vereinbarungen sind bei der Wohnraum-Miete unzulässig (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 7.1.1986, Az. 4 W-RE-720,85, WM 1986 S. 50).
Bei Wohnraum-Mietverträgen können Verwaltungskosten allenfalls als fester Bestandteil der Nettomiete vereinbart werden. Der Vermieter kann die Verwaltungskosten zwar in die Miete einkalkulieren, als Betriebskosten darf er sie aber nicht umlegen. Denn nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV gehören die Verwaltungskosten ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Lediglich für die Abrechnung und Verteilung des verbrauchsmäßig erfassten Wassers, der Heizkosten und des Mülls sieht die Betriebskostenverordnung entsprechende Ausnahmen vor.
Bei Vermietung von Gewerberaum kann vereinbart werden, dass auch Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen (OLG Nürnberg, Urteil vom 21.3.1995, Az. 3 U 3727/94, WM 1995 S. 308). Dies muss man aber ausdrücklich in den Mietvertrag hineinschreiben. Ohne eine solche ausdrückliche Erwähnung hat der Vermieter vor Gericht schlechte Karten.
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2 (Wasserversorgung), soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. (§ 2 Nr. 16 BetrKV)
Münzwascheinrichtung
Wird im Hause eine Münzwascheinrichtung betrieben, muss der Vermieter den darauf bezogenen Wassermehrverbrauch durch entsprechende Zählereinrichtungen ermitteln. Ansonsten darf er die Wasser- und Abwasserkosten auch unter dem Gesichtspunkt der Wasserversorgung umlegen (LG Berlin, Urteil vom 15.6.1999, Az. 64 S 510/98, ZMR 2000 S. 532).
Die Kosten für die Ermittlung und Aufteilung der Kosten für den Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung (z.B. Waschmaschine, Wäscheschleuder, Trockner, Bügelmaschine) sind nicht umlagefähig (AG Mühlheim/Ruhr, Urteil vom 30.3.2000, Az. 10 C 303/99, WM 2000 S. 424).
Die Kosten der Warmwasserversorgung sind in der Sonderinformation zumHeizkosten-ABC beschrieben. Dort finden Sie alles Wichtige von Abgasmessung bis Zwischenablesung.
Bei den Wartungskosten handelt es sich um vorbeugende Aufwendungen des Vermieters, durch die später anfallende Reparaturkosten vermieden oder gering gehalten werden. Wartungskosten dürfen bei Wohnraum nur dann umgelegt werden, wenn dies die Betriebskostenverordnung ausdrücklich erlaubt.
Das trifft aber nur bei den folgenden Kostenarten zu:
Aufzug (§ 2 Nr. 7 BetrKV)
Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV)
Gemeinschaftsantenne (§ 2 Nr. 15a BetrKV)
Heizung (§ 2 Nr. 4 BetrKV)
Kabelfernsehen (§ 2 Nr. 15b BetrKV)
Wascheinrichtung (§ 2 Nr. 16 BetrKV)
Warmwasser (§ 2 Nr. 5c BetrKV)
Wassermengenregler (§ 2 Nr. 2 BetrKV)
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. (§ 2 Nr. 2 BetrKV)
Besonderer Wasserverbrauch
Der durch Baumaßnahmen des Vermieters oder anderer Mieter verursachte Wasserverbrauch muss erfasst werden und von den übrigen Wasserkosten abgezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 19.8.1997, Az. 64 S 268/97, ZMR 1998 S. 166).
Diese zählen zu den hauseigenen Wasserversorgungsanlagen. Die dafür anfallenden Strom- und Wartungskosten können Sie auf Ihre Mieter umlegen, wenn der Wasserdruck im Netz nicht ausreicht, um die Mieter in den oberen Stockwerken mit Wasser zu versorgen.
Die Eichgebühren sind umlegbar. Dies betrifft die Messgeräte für die Wasserversorgung, die Zentral- oder Fernheizung und das Warmwasser bzw. verbundene Anlagen.
Die Kosten für Maßnahmen, die dem Korrosionsschutz der Wasserleitung dienen, sind nicht umlegbar. Denn sie sind meist nicht geeignet und dafür bestimmt, die Wasserqualität zu verbessern (AG Lörrach, Urteil vom 31.1.1995, Az. 2 C 343/94, WM 1995 S. 593).
Private Wasserversorgungsanlage
Die Kosten einer privaten Wasserversorgungsanlage, die eine Wohnanlage oder eine Gewerbeeinheit versorgt, sind umlagefähig. Darunter kann ein hauseigener Brunnen, eine Pumpanlage oder ein kleines Wasserwerk fallen. Zu den umlagefähigen Kosten zählen auch die Strom-, Wartungs- und Pflegekosten sowie die Stromkosten für die Wasserpumpe.
Muss der Vermieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen das Wasser regelmäßig untersuchen lassen, darf er die dafür entstehenden Kosten ebenfalls auf seine Mieter umlegen.
Auch bei einer privaten Anlage gilt: Reparaturkosten und andere Kosten, die im Zusammenhang mit Wasserleitungen entstehen, sind für die Betriebskostenabrechnung tabu.
Unter Wasseraufbereitungsanlagen sind solche Einrichtungen zu verstehen, durch die das Frischwasser in irgendeiner Weise verbessert wird. Deshalb zählen auch Filteranlagen und Entkalkungsgeräte dazu.
Der Maßstab ist nicht, ob Ihre Anlage zwingend erforderlich ist, um das Wasser in einen genuss- und gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Es genügt völlig, wenn Ihre Anlage zu einer besseren Wasserqualität führt.
Umlegbar sind alle Kosten, die für die Wartung und die Aufbereitungsstoffe anfallen (AG Lörrach, Urteil vom 31.1.1995, Az. 2 C 343/94, UR 1995 S. 593).
Befinden sich im Haus Wasserzähler, muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Baut der Mieter eigenmächtig selbst einen Wasserzähler ein, kann er seinen Vermieter damit nicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung zwingen (AG Wedding, Urteil vom 26.2.2002, Az. 16 C 473/01, GE 2002 S. 536).
Eichfrist abgelaufen
Wasserzähler, deren Eichfrist abgelaufen ist, dürfen nicht zur Grundlage der Betriebskostenabrechnung gemacht werden (LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az. 13 B SC 23/05, WM 2005 S. 606). Geschieht dies dennoch, handelt der Vermieter ordnungswidrig. Das kann ihm ein Bußgeld von bis zu 10.000,00 € einbringen.
Der Vermieter muss aber deswegen nicht gleich völlig auf die Umlage der Wasserkosten verzichten. Es ist vielmehr so, dass er die Wasserkosten bei Ablauf der Eichfrist nach dem gesetzlichen Umlageschlüssel auf die Mieter umlegen muss (Umlage nach der Wohnfläche gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Gebühren für einen Kaltwasserzähler dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Die gehören zu den Kosten des Wasserbezugs gemäß der Betriebskostenverordnung. Schließlich liegt es ja im Interesse der Mieter, dass die Kosten für den Wasserbezug nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet und umgelegt werden (AG Steinfurt, Urteil vom 4.2.1999, Az. 4 C 629/98, WM 1999 S. 721).
Die Anschaffungskosten eines neuen Zählers sind dagegen nicht umlegbar. Die Miet- oder Leasingkosten aber schon und die Kosten für den Zähleraustausch.
Messdifferenzen zwischen Haupt- und Nebenzähler dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Das geht allerdings nur, wenn die Differenz zwischen dem Hauptzähler und der Summe aus allen Zwischenzählern nicht mehr als 20 % beträgt (LG Duisburg, Beschluss vom 22.2.2006, Az. 13 T 9/06, WM 2006 S. 199).
Trifft dies zu, darf der Mehrverbrauch gemäß dem prozentualen Anteil des Einzelverbrauchs der einzelnen Mieter umgelegt werden (LG Braunschweig, Urteil vom 22.12.1998, Az. 6 S 163/98, WM 1999 S. 294).
Wasserverlust aufgrund schadhafter Rohre
Ein erhöhter Wasserverbrauch aufgrund von Defekten am Rohrleitungssystem ist nicht umlagefähig. Lassen sich wegen des Wasserschadens die Wasserkosten nicht genau berechnen, darf der Vermieter eine entsprechende Schätzung vornehmen. So hat zum Beispiel das AG Münden (AG Münden, Urteil vom 26.2.1988, Az. 8 C 803/87, WM 1990 S. 85) einen durchschnittlichen Verbrauch von 70l pro Person und Tag berechnet.
Liegen die Abrechnungszeiträume bereits länger zurück, kann die Schätzung auch anhand des durchschnittlichen Verbrauchs zweier nachfolgender Abrechnungsperioden erfolgen (AG Bergisch-Gladbach, Urteil vom 27.5.1997, Az. 24 C 580/95, WM 1998 S. 109).
Liegt der Rohrleitungsdefekt hinter der Wasseruhr und versickert Wasser im Erdreich, kann das Wasserversorgungsunternehmen den dadurch verursachten Mehrverbrauch weder dem Vermieter noch seinen Mietern in Rechnung stellen (LG Karlsruhe, Urteil vom 20.3.1989, Az. O 155/88 KfH III, NJW-RR 1990 S. 1271).
Die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in der Sonderinformation zum Heizkosten-ABC beschrieben. Dort finden Sie alles Wichtige von Abgasmessung bis Zwischenablesung.
Einzelkapitel: 1. Betriebskosten
Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden und welche nicht?
Abrechnungskosten Abwasser Ameisenbeseitigung Aufzug Bankgebühren Beleuchtung Bewachungskosten Breitbandkabel Dachbegrünung Dachrinnenreinigung Deichabgabe Doorman Druckerhöhungsanlagen Eichgebühren Elektro- Check Entkalkungsmaßnahmen Entrümpelung Etagenheizung Fäkaliengrube, Entleerung Fahrstuhl Fassadenreinigung Feuerlöscher Gartenpflege Gastank, gemieteter Gebäudereinigung u. Ungezieferbekämpfung Gemeinschaftsantenne Grundeigentümer-Vereinsbeiträge Grundsteuer Hausbock- und Schwammversicherung Hausreinigung Hauswart Heizung Instandhaltungsrücklage Kabelfernsehen Klingel- und Gegensprechanlage, Wartung Kontogebühren Korrosionsschutz Laubsauger Laufende öffentliche Lasten Leasingkosten Lüftungsanlage Mehrwertsteuer Mietausfallwagnis Mietverlustversicherung Müllabfuhr Rauchabzugsanlage, Wartung Rechtsschutzversicherung Reparaturversicherung Rohrreinigung Sach- u. Haftpflichtversicherung Schnee- und Eisbeseitigung Schornsteinreinigung Sielgebühren Sonstige Betriebskosten Sperrmüll Straßenreinigung Treppenhausreinigung Umlageausfallwagnis Umsatzsteuer Ungezieferbekämpfung Versicherungen Verwaltungskosten Wäschepflegeeinrichtungen Warmwasserkosten Wartungskosten Wasserversorgung Zentralheizung In diesem Beitrag suchen