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Timestamp: 2019-07-17 03:18:07
Document Index: 325649604

Matched Legal Cases: ['Art. 14', '§ 11', '§ 9', '§ 433', '§ 929', '§ 95']

Wieviel ist die Laube wert? – Gartenbauverein "Es blüht" e.V.
Wieviel ist die Laube wert?
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BDG-Präsidium zur Wertermittlung bei Kleingärten.
Bei Pächterwechsel zahlt der neue dem alten Pächter eine Entschädigung für Laube und Bepflanzung. Der Wert dieser Dinge wird von einem Wertermittler nach den Wertermittlungsrichtlinien des jeweiligen Bundeslandes festgesetzt. Was bei Erlass dieser Wertermittlungsrichtlinien zu beachten ist, zeigen die Ausführungen des Bundesverbandes in „Grundsätze der Wertermittlung bei Pächterwechsel“
Der Bundesverband kann seinen Mitgliedsverbänden zur Wertermittlung nur Empfehlungen aussprechen, die durch regionale Besonderheiten ergänzt werden können.
Einig ist sich der Bundesverband darüber, dass es Sache der Landesverbände bzw. ihrer Zwischenverpächter sein muss, konkrete Richtlinien zur Findung einer angemessenen Entschädigung aufzustellen.
Grundsatz muss bleiben, dass die Schichten der Bevölkerung, zu deren Gunsten das Verfügungsrecht der Eigentümer von Flächen (durch das Bundeskleingartengesetz – Pachtbindung, Kündigungsschutz und Art. 14 Abs. 2 GG) gesetzlich eingeschränkt ist, auch künftig in der Lage sein müssen, eine Kleingartenparzelle anzupachten, um so ihre allgemeinen Lebensverhältnisse zu verbessern und ihren Beitrag für die Allgemeinheit mit der Pflege des der Öffentlichkeit zugänglichen Grüns zu erbringen. Daran hindert diese in vielen Fällen eine hohe Ablösesumme für auf der Parzelle (zulässigerweise) errichtete Lauben und sonstige Einrichtungen.
Einen gesetzlichen Entschädigungsanspruch gibt es gem. § 11 BKleingG nur in den Fallgestaltungen des § 9 Nr. 2-6 im Falle von Verpächterkündigung.
Heute liegt mit dem Gutachten des Instituts für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn – Prof. Dr. Ing. Herbert Strack -„Städtebauliche, ökologische und soziale Bedeutung des Kleingartenwesens“ (Auftraggeber: ehemaliges Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau) eine Bestandsaufnahme und Analyse des deutschen Kleingartenwesens vor. Sie unterstreicht einerseits die positiven Aspekte des Kleingartenwesens, erlegt andererseits dem Bundesverband die Verpflichtung auf, sich für die Erhaltung des gesetzlich privilegierten Kleingartenwesens in besonderer Weise einzusetzen und den Mitgliederverbänden konstruktive Hilfen zu geben.
Die Frage, welche dem weichenden Pächter gehörenden, im Interesse einer gesetzmäßigen kleingärtnerischen Nutzung der Pachtparzelle zurückzulassenden Gegenstände in welcher Höhe zu entschädigen sind, muss sich an der Zielsetzung und sozialpolitischen Verantwortung sowie dem sozialen Charakter des Kleingartenwesens orientieren. Das könnte auch zur Vereinbarung von Höchstentschädigungsgrenzen führen.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Neuverpachtung einer Kleingartenparzelle nach wirksamer Kündigung oder sonstiger (vereinbarter) Aufgabe des Pachtverhältnisses und die Frage der Veräußerung von Eigentum des ausscheidenden Kleingärtners an den neuen Pächter zwei rechtlich unabhängige Vorgänge sind.
Die Verpachtung der Parzelle ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Zwischenpächter und dem neuen Gartenbewerber. Gegenstand des Pachtvertrages ist die kleingärtnerische Nutzung der Fläche und die Zahlung des Pachtbetrages sowie die Erfüllung von Pflichten zur Erhaltung der Kleingartenanlage.
Hierin wird die soziale Bedeutung des Kleingärtnervereins als Zwischenpächter oder Verwalter von Anlagenflächen deutlich, vgl. Gutachten „Städtebauliche, ökologische und soziale Bedeutung des Kleingartenwesens“ Seite 97.
Dieser Rechtsvorgang erfolgt entsprechend den Vorschriften der § 433 BGB (Kauf) und § 929 BGB (Erwerb des Eigentums an beweglichen Sachen). Hierbei ist festzuhalten, dass auch mit dem Boden fest verbundene Gegenstände wie die Laube wie bewegliche Sachen behandelt werden, da sie als Hilfsmittel zur kleingärtnerischen Nutzung nur vorübergehend, d. h. für die Zeit dieser Nutzung mit Grund und Boden verbunden sind und daher als Scheinbestandteile (§ 95 Abs. 1, Seite 1 BGB) gelten.
Da der Ausscheidende sein Eigentum i. d. R. ohne Vernichtung der Sachwerte (Laube, Anpflanzungen) nicht mitnehmen kann, ist es in der Praxis üblich, dass er dieses sein Eigentum gegen eine angemessene Entschädigung zurücklässt, allerdings mit der wesentlichen Einschränkung, dass dies nur für die Gegenstände gilt, die der kleingärtnerischen Nutzung dienen und die, im Hinblick auf den Sozialcharakter des Kleingartenwesens, einem Nachfolger aus den vorgesehenen, weniger privilegierten Schichten der Bevölkerung zur Übernahme zuzumuten sind.
Die angemessene Entschädigung, deren Vereinbarung und Gewährung erst eine vertragliche Verpflichtung zur Eigentumsaufgabe rechtlich wirksam werden lässt, hat sich deshalb immer am Sozialcharakter des Kleingartenwesens zu orientieren.
Zwar wird der Sachwert einer Bewertung zugrunde zu legen sein, Grenzen der Entschädigung bilden jedoch die gesetzlichen Vorgaben des BKleingG – einfache Ausführung der Laube, nicht zum Wohnen geeignet, übliche kleingärtnerische Nutzung der Parzelle, keine besondere Bezahlung und Übernahme von Liebhaberstücken.
Es muss ganz deutlich werden, dass der soziale Charakter des Kleingartens – unbeschadet erteilter Genehmigungen für besondere, die kleingärtnerische Nutzung nicht beeinträchtigende Anlagen – die spätere Übernahme und Bezahlung dieser Sachen nicht rechtfertigt und es ggf. von Fall zu Fall einer besonderen Vereinbarung zwischen dem ausscheidenden und neuen Pächter bedarf, wenn solche Dinge übernommen werden sollen.
Kleingärten selbst haben keinen Marktwert. Sie sind durch das Bundeskleingartengesetz besonders bevorzugte Pachtgärten.
Die kleingärtnerische Nutzung dieser Fläche steht im Vordergrund. Hilfsmittel und Einrichtungen sowie Bepflanzungen im Garten sind aus Sicht der zulässigen Bodennutzung Grünfläche von untergeordneter Bedeutung. Lauben haben insbesondere nur eine der gärtnerischen Nutzung der Fläche dienende Hilfsfunktion, sie sind im weiteren Sinne „Nebenanlagen“ zur gärtnerischen Nutzung (vgl. Urteil des BVerwG vom 17.02.1984, NJW 84 S. 1576). Lauben dürfen insbesondere nicht den Eindruck eines Wochenendhauses vermitteln und auf der Parzelle zur Hauptsache werden, da damit eine gehobene Nutzungsart der Grünfläche praktiziert würde und die sie umgebende Grünfläche nur als Annex des Gebäudes angesehen werden könnte. Diese Nutzung gefährdet den Schutz des BKleingG (vgl. Urt. des OVG Münster vom 10.11.1987 – 7 A 2477/85).
Materialkosten, die über die notwendigen Kosten einer einfachen Ausführung hinausgehen, sind nicht zu entschädigen.
Entschädigt werden können sonstige Anlagen (Nebenanlagen) wie Flächenbefestigungen, Einfriedungen, Gewächshäuser, Pergolen oder Rankgerüste sowie Pumpen und Kompostbehälter, soweit sie im Pachtvertrag oder in der Gartenordnung zugelassen bzw. beschrieben und genehmigt worden sind.
Nicht bewertet werden können bewegliches Inventar z. B. Gartenmöbel, Markisen, Rollläden und Gartengeräte. Diese können vom neuen Pächter in freier Vereinbarung übernommen werden.
Weiterhin wird empfohlen, ökologische Einrichtungen wie Vogeltränken, Futterhäuser, Totholzhecken, Lesesteinhaufen, Trockenmauern etc. in die Richtlinien aufzunehmen.