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Timestamp: 2020-01-22 17:39:35
Document Index: 156727309

Matched Legal Cases: ['§ 28', '§ 243', '§ 7', '§ 535', '§ 535', '§ 548']

Rechtsanwalt Leipzig – Anwalt für Immobilienrecht | Mietrecht
Meine Leistungen im Mietrecht
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Erstellen und Prüfen Mietvertrag, Wohnungsmietvertrag, Gewerberaummietvertrag, Pachtvertrag
Kündigung Mietvertrag und Prüfung Wirksamkeit Kündigung
Räumungsklage, Räumungsprozeß
Prozessführung Mieterhöhung, Mängel, Schönheitsreparaturen
Prüfung Klausel Schönheitsreparaturen
Beratung und Betreuung von Hausverwaltungen und Vermietern
Unter Schönheitsreparaturen versteht man die malermäßige Herstellung der Mieträume. Die Arbeiten sollen die Abnutzungserscheinungen, die durch den Gebrauch der Mietsache entstehen, beseitigen.
Gem. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV umfassen Schönheitsreparaturen (nur) das
Streichen der Heikörper einschließlich Heizrohre
Streichen der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.
Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Erneuerung von Teppichböden fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen. Das „Streichen von Fußböden“ wird heute regelmäßig als „Reinigung von Teppichböden“ verstanden.
2. Art und Weise der Ausführung
Die Renovierung ist in sog. „mittlerer Art und Güte“ auszuführen, § 243 BGB. Perfektionismus ist damit nicht gefordert. Auch nicht die Beauftragung einer Malerfirma. Allerdings hat die zu erbringende Leistung ordentlich zu sein, z.B. gleichmäßiger, deckender Anstrich, keine schräg laufende Tapete, kein Überstreichen von Steckdosen, Rahmen und Türklinken. Farbspritzer sind zu beseitigen.
3. Abgrenzum zum Schadensersatz
Häufig werden Schönheitsreparaturen und Schadensersatz verwechselt bzw. nicht klar abgegrenzt. Es gilt zu beachten:
Schadensersatz kommt zum Tragen bei Schäden, die der Mieter verursacht hat. Diese Schäden hat der Mieter ganz grundsätzlich zu beseitigen. Hierbei handelt es sich beispielsweise um gesprungene Waschbecken, Fliesen; zerkratzte Wannen, Duschen, Waschbecken; zerkratzte Türen; abgerissene Tapete; Brandlöcher im Teppich oder Parkett etc.
4. Anfangs- und Endrenovierung
Die formularmäßige Vereinbarung einer Anfangsrenovierung durch den Mieter ist grundsätzlich unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter ansonsten Schönheitsreparaturen wirksam übertragen wurden.
Klauseln, die unabhängig von der Mietdauer und/oder Abnutzung und unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen dem Mieter eine Renovierung bei Auszug vorschreiben, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam. Dies gilt erst Recht für Klauseln, die dem Mieter die Anfangs- und die Endrenovierung auferlegen.
Reine Bedarfsklauseln (z.B. „Renovierung bei Bedarf“) sind unwirksam, wenn sie dem Mieter unabhängig von seiner eigenen Abnutzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten wollen, wie z.B., wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung einzieht. Eine Bedarfsklausel ist allenfalls zulässig, wenn klar ist, daß der Bedarf nur durch die Abnutzung des konkreten Mieters entstehen kann.
Die Verpflichtung zur Endrenovierung ist zulässig, wenn
in der Klausel der jeweilige Zustand der Wohnung berücksichtigt wird,
die Wohnung dem Mieter seinerzeit renoviert übergeben wurde und der Mieter nicht zugleich die laufenden Schönheitsreparaturen übernehmen mußte.
5. Fristenplan und Fristenklausel
In der Regel wird ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart. Grundlage für angemessene Fristen ist dabei immer noch der Fristenplan nach § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976, Fassung I (Beilage zum Búndesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rn. 87. Danach gelten folgende Regelfristen für:
Streichen von Küche, Bad, Dusche: alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: alle 5 Jahre
andere Nebenräume (Türen, Fenster): alle 7 Jahre.
Die Vereinbarung eines Fristenplanes für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich zulässig. Die Fristen müssen jedoch so gewählt sein, daß sie grundsätzlich erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen anfangen und deutlich wird, daß sie je nach den Umständen des Einzelfalles berechnet werden.
Sog. starre Fristen sind grundsätzlich unzulässig. Es handelt sich regelmäßig dann um starre Klauseln, wenn hierdurch bei dem Mieter der Eindruck erweckt wird, er habe verbindlich zu den festegelegten Fristen zu renovieren, auch wenn hierfür objektiv noch gar kein Bedarf besteht.
6. Kostenbeteiligungsklausel oder Quotenklausel
Führt der Mieter Schönheitsreparaturen nicht oder nur ungenügend aus und/oder sind die Fristen aus einem wirksamen Fristenplan noch nicht verstrichen, so kann der Mieter zu einer Kostenbeteiligung an den Kosten für die Vornahme der tatsächlich notwendigen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Notwendig sind Schönheitsreparaturen jedoch nur dann, wenn sie durch den Gebrauch der Mietsache entstanden sind.
Eine Quotenklausel ist wirksam, wenn sie
den Kostenvoranschlag des Vermieters nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt,
die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze im Verhältnis zu den jeweils nach Fristenplan üblichen Fristen ausrichtet; dabei aber eine Anpassungsmöglich an die jeweils tatsächlichen Gegebenheiten vorsieht und
dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung durch entsprechende Eigenarbeit nachzukommen.
Starre Klauseln, die dem Mieter diese Möglichkeiten nicht geben, sind auch hier grundsätzlich unwirksam.
7. Farbwahlklausel
Wird der Mieter während der Mietzeit in seiner Farbauswahl für die Renovierung eingeschränkt, so ist dies grundsätzlich unzulässig. Der Mieter kann allenfalls bei Auszug zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet werden.
8. Folgen unwirksamer Klauseln
Ist die Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam, so wird diese Lücke durch die gesetzliche Regelung gefüllt. Danach hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, § 535 I BGB. Damit muß der Mieter bei Auszug nicht mehr renovieren. Darüber hinaus kann er auch während des Mietverhältnisses die Renovierung durch den Vermieter verlangen, wenn sich die Mietsache nicht mehr in einem vertragsgemäßen Zustand befindet.
9. Verhalten nach Ende des Mietverhältnisses
Wurden dem Mieter die Schönheitsreparaturen wirksam auferlegt, so hat er diese nach Ablauf der Fristen und bei Notwendigkeit, in der Regel jedoch bei Ende der Mietzeit, auszuführen. Kommt er dem nicht nach, gerät er hiermit in Verzug. Der Vermieter kann dann Erfüllung fordern oder nach erfolgloser Fristsetzung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen Schadensersatz geltend machen. Der Schaden beläuft sich in der Regel in Höhe der für die fälligen Schönheitsreparaturen üblicherweise anfallenden Kosten. Diese können auch mit Kostenvoranschlag nachgewiesen werden, ohne daß der Vermieter tatsächlich zu renovieren braucht.
10. Weiterer Schaden des Vermieters
– bei unterlassenen Schönheitsreparaturen: Schadensersatz wegen Mietausfall, wenn die Wohnung wegen des Mangels nicht weiter vermietet werden konnte;
– bei verspäteter Rückgabe: Nutzungsentschädigung.
Die Ersatzansprüche des Vermieters verjähren gem. § 548 I BGB binnen 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Hier ist Eile geboten, da in der Regel für die Hemmung der Verjährung Klageerhebung notwendig wird.
Publikationen Mietrecht
„Kritische Auseinandersetzung zum Thema: Informationsbeschaffung und Datenschutz im Mietverhältnis“
Vortrag bei der Creditreform Leipzig Niedenzu KG vom 23.03.2010
Die aktuelle Bedeutung des Datenschutzes im Mietrecht. Mögliche Probleme bei der Informationsbeschaffung über Mieter für Mieter und Vermieter bzw. Hausverwaltungen. Zulässige und unzulässige Fragen an den Mieter.
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