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Timestamp: 2018-02-17 19:28:37
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 555', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

8 - Leben in der Wohnung: Rechte und Pflichten [Studiwiki TU Dortmund]
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8.1 Besuch
Selbstverständlich hat ein Mieter das Recht, Besuch zu empfangen. Hierauf hat der Vermieter keinen Einfluss, kann dieses weder im Mietvertrag noch durch Hausordnung oder andere Regelungen vorschreiben oder beschränken.
Als Besuch gilt auch ein Aufenthalt mit Übernachtung bis zu 6 – 8 Wochen. Spätestens nach drei Monaten wird allerdings davon ausgegangen, dass hier kein Besuch mehr vorliegt, sondern der Sache nach Untermiete.
Hausverbote für Besucher sind nur in extremen Ausnahmefällen (konkrete Straftaten) zulässig.
Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass weder die Mietsache beschädigt werden darf, noch Nachbarn über den üblichen Gebrauch der Wohnung hinaus beeinträchtigt werden dürfen.
Für Beschädigungen von Besuchern haftet der Mieter. Diese Haftung endet allerdings dann, wenn der Besuch das Haus verlassen hat.
Eine kurzfristige Überbelegung der Wohnung (Party) ist möglich. Entscheidend hierzu allein ist, ob hierdurch nicht mehr hinnehmbare Störungen für Nachbarn entstehen oder nicht.
Selbstverständlich dürfen Besuchern auch Schlüssel für die Wohnung bzw. das Haus überlassen werden.
8.2 Feiern
Auch im Hinblick auf Partys und andere Feiern gilt zunächst der Grundsatz, dass der Mieter in seiner Wohnung machen darf, was er möchte, solange hierdurch Nachbarn nicht gestört werden.
Grundsätzlich gilt, dass auch bei Feiern die Nachtruhe (22.00 – 7.00 Uhr) gilt. Hiervon kann nur ausnahmsweise (Silvester, Karneval, Hochzeit o. ä.) abgewichen werden.
Zu beachten ist, dass auch in solchen Fällen kein Aufenthaltsrecht auf Allgemeinflächen, wie z.B. dem Treppenhaus, besteht.
Bis auf die wenigen genannten Ausnahmefälle gilt dieses auch für den Betrieb von Musikanlagen. Diese müssen im Regelfall auch bei Feiern auf Zimmerlautstärke betrieben werden, ab 22.00 Uhr abends muss auf die Nacht¬ruhe Rücksicht genommen werden.
Ein Rechtsgrundsatz oder ein Gewohnheitsrecht, einmal im Monat feiern zu dürfen, existiert nicht.
Hinweis: Die vorstehenden Regelungen sind z.B. hinsichtlich der Nachtruhe auch im Landesimmissionsschutzgesetz zwingend vorgeschrieben. Daher ist es sinnvoll, innerhalb des Hauses Absprachen hierüber zu treffen, einvernehmlich kann von den vg. Regelungen selbst¬verständlich in jeder Hinsicht abgewichen werden.
Wiederholte Verstöße gegen die o.g. Regelungen können zu mietrechtlichen Abmahnungen und auch zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Dieses gilt insbesondere in Extremfällen, wenn beispielsweise über das Internet ein unbestimmter und sehr großer Personenkreis zu einer Feier in einem Studentenwohnheimzimmer eingeladen wird, wobei im Ergebnis Störungen von Nachbarn von vornherein unvermeidbar sein werden.
Musikanlagen, TV, Radio dürfen selbstverständlich in einer Wohnung betrieben werden. Hierfür gibt es auch keine zeitlichen Einschränkungen. Grundsätzlich gilt allerdings, dass hinsichtlich der Lautstärke Zimmerlautstärke einzuhalten ist. Bei sehr hellhörigen Wohnungen kann dieses bedeuten, dass die übliche Zimmerlautstärke auch in Nachbarwohnungen noch vernehmbar sein wird. Dieses wäre, mit Ausnahme der Nachtruhe, hinzunehmen.
Nachtruhe gilt gesetzlich zwischen 22.00 Uhr abends und 7.00 Uhr morgens, dann sind alle vermeidbaren Störungen von Nachbarn zu unterlassen.
Ähnliches wie in Zeiten der Nachtruhe kann auch für Mittagsruhezeiten (13.00 – 15.00 Uhr) gelten. Derartige Mittagsruhezeiten müssen allerdings im Mietvertrag oder der Hausordnung verbindlich verankert sein.
8.4 Musikinstrumente
Grundsätzlich gelten die o. g. Regelungen auch für das Spielen von Musikinstrumenten. Soweit deren Lautstärke allerdings nicht geregelt werden kann, gelten hier allerdings Ausnahmen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein bis zwei Stunden täglich ein Musikinstrument gespielt werden darf. Dieses kann sonntags auf eine Stunde eingeschränkt werden. Hierbei ist auf die Belange von Nachbarn Rücksicht zu nehmen, so dass im Regelfall Mittagsruhezeiten sowie die Abendstunden als Spielzeiten ausscheiden.
Ein generelles und ausnahmsloses Verbot des Spielens von Musikinstrumenten ist mietrechtlich unzulässig.
8.5 Rauchmelder
Nach der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen müssen in allen Wohnungen bis zum 31.12.2016 Rauchmelder eingebaut werden. Im Gegensatz zu Formulierungen in den Bauordnungen anderer Länder muss der Eigentümer (Vermieter) die Verpflichtung zur “Sicherstellung der Betriebsbereitschaft” vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung (also bis zum 31.03.2013) übernehmen, wenn er nicht will, dass der Besitzer (Mieter) für diese zuständig sein soll.
Mieter können demnach nach der Landesbauordnung NRW selbst eine Installation und/oder Wartung der Rauchwarnmelder übernehmen. Doch dieser Bestimmung hat zwischenzeitlich der BGH einen Riegel vorgeschoben. Nach einer Entscheidung 2015 muss nunmehr ein Mieter den Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter selbst dann dulden, wenn er selbst zuvor eigene Rauchmelder eingebaut hat.
Will der Vermieter Rauchmelder in einer Mietwohnung anbringen, muss der Mieter demnach diese als Modernisierungsmaßnahme dulden (vgl. § 555d BGB). Dabei muss, da der Einbau eher eine Bagatelle ist, die dreimonatige Modernisierungsankündigungsfrist nicht eingehalten werden. Der Vermieter kann die Kosten, die ihm im Zusammenhang mit der Anschaffung und jährlichen Wartung der Geräte entstehen, auf seinen Mieter umlegen.
8.6 Tiere
Auch das Halten von Tieren kann einem Mieter nicht grundsätzlich untersagt werden. Eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung, welche jegliche Tierhaltung verbietet, ist unwirksam.
Bestimmte Tiere dürfen ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung gehalten werden:
Mietrechtlich versteht man hierunter sog. genehmigungsfreie Kleintiere, typischer Weise Tiere, die in Aquarien, Terrarien oder Käfigen gehalten werden.
Umstritten ist dieses für Katzen, welche nur in der Wohnung gehalten werden, die diese üblicherweise nicht verlassen.
Alle größeren Tiere, insbesondere Hunde, unterliegen der Genehmigung durch den Vermieter. Bei besonderen Umständen, selbstverständlich bei einem Blindenhund oder einem Hund, zu welchem eine besondere persönliche Beziehung besteht, kann der Vermieter verpflichtet sein, die Haltung zu genehmigen. Kein Anspruch dieser Art besteht bei Hunderassen, welche als Kampfhunde gelten. Auch die Haltung mehrerer Hunde kann untersagt werden.
Mietvertraglich kann die Haltung von Katzen und Hunden nicht generell untersagt werden, eine solche Vertragsklausel ist nichtig. Ein Recht auf Hundehaltung besteht aber immer nur nach Abwägung im Einzelfall.
Mietrechtlich gilt diesbezüglich Folgendes: Nach mehreren Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahre 2013 gehört grundsätzlich die Tierhaltung und somit auch Katzen- und Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Insoweit ist ein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung unzulässig. Vielmehr muss der Vermieter abwägen. Im Rahmen dieser Abwägung muss der Vermieter seine eigenen Interessen, die Interessen des Mieters sowie der weiteren Beteiligten, also der anderen Hausbewohner, gegeneinander abwägen.
Diese Abwägung darf dabei nicht allgemein erfolgen, sondern muss sich konkret auf den Einzelfall beziehen. Nach Angaben des Bundesgerichtshofes muss in diese Abwägung einfließen: „Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl persönlicher Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus sowie bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters“.
Zu Gunsten des Mieters muss dabei in die Abwägung einfließen, ob in der Wohnanlage bereits Hunde gehalten werden. Ein Versagungsgrund ist beispielsweise denkbar, wenn die Wohnung zu klein für die Tierhaltung bemessen ist.
8.7 Heizen und Lüften
Im Grundsatz gilt, dass eine Wohnung, in welcher sich Menschen aufhalten, auch gelüftet und beheizt werden muss. Morgens und abends sollte ein kompletter Luftwechsel in der Wohnung herbeigeführt werden. Dieses ist am einfachsten durch Stoßlüften (Querlüften oder Durchzug) zu erreichen. Wer tagsüber ebenfalls in der Wohnung anwesend ist, sollte ein weiteres Mal gründlich lüften. Lüften durch Kippstellung von Fenstern birgt die Gefahr, dass angrenzende Wandteile auskühlen und hier Feuchtigkeit kondensieren kann. Räume werden immer nach außen gelüftet, nicht in andere Räume hinein.
Den größten Anteil an Nebenkosten in privaten Haushalten verursachen die Heizkosten. Denn einerseits stellt Wärme den größten Anteil am Endenergiever¬brauch privater Haushalte dar, und andererseits hat der Endverbraucher dies vor allem durch die rasant gestiegenen Heizkosten in der Folge steigender Rohölpreise in den Jahren 2007 und 2008 zu spüren bekommen. Richtiges Heizen und Lüften spart jedoch nicht nur Geld, sondern trägt auch zu einem gesunden Raumklima und somit zur Vermeidung von Schimmelpilzen, die sogar bis hin zur Schädigung der Bausubstanz führen können, bei. Denn Schimmelbildung im Badezimmer, oder schwarze Flecken im Schlafzimmer können Folgen von zu geringer Raumtemperatur und nicht ausreichender Frischluftzufuhr sein. Kann die Luft nicht genügend Feuchtigkeit aufnehmen, kommt es zu Kondensation und zu Nässe im Wohnbereich. Hieraus resultieren auch nicht zu unterschätzende Gesundheitsbeeinträchtigungen der Bewohner.
Nicht zuerst die Räume überheizen und dann mittels Lüften wieder runter kühlen! Die Ideal- bis Maximaltemperaturen für die Wohnräume betragen: In Wohnräumen 20 °C bis 22 °C, in der Küche 18 °C bis 20 °C, im Schlafzimmer 16 °C bis 18 °C und im Badezimmer bis maximal 23 °C. Die Absenkung der Raumtemperatur um 1 °C spart 6 Prozent der Heizenergie!
Abdichtung breiter Ritzen an Fenstern und Türen mit selbstklebenden Streifen! Diese sind in jedem Baumarkt erhältlich, kosten nicht viel und sind leicht selbst anzubringen!
Nicht per Steckdose heizen! Dezentrale Elektro-Öfen und Heizungslüfter sind nur etwas für den Notfall- denn der Verbrauch dieser Geräte kostet am meisten Geld!
Programmierbare Heizkörperthermostate (ab ca. 25 Euro im Baumarkt erhältlich) er¬möglichen eine automatische Absenkung der Temperatur bei Nichtbenutzung der Räume! Außerdem können mit Hilfe der Geräte eine individuelle Absenkung bzw. Erhöhung der Raumtemperatur über alle Wochentage programmiert werden.
8.8 Gewerbliche Nutzung
Wenn eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wurde, ist eine gewerbliche Nutzung im Zweifel ausgeschlossen.
Der Bundesgerichtshof hat hier zwischenzeitlich zu Lasten von Mietern seine Rechtsprechung deutlich verschärft. Eine nach außen hin sichtbare gewerbliche Nutzung, z.B. durch Firmenschilder, Inserate etc. ist ohne Erlaubnis rechtswidrig und kann nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen. Eine gewerbliche Nutzung ist allenfalls zulässig, wenn sie nicht nach außen sichtbar ist und die gewerbliche Nutzung einer Wohnung nur in untergeordnetem Maße erfolgt, Nachbarn hierdurch nicht gestört werden, z. B. auch keinen Kundenverkehr nach sich zieht. Ein Beispiel hierfür wäre der Betrieb eines Homeoffice oder anderer Ver¬waltungstätigkeiten mit geringem oder keinem Kundenverkehr. Dies sollte aber vorher mit dem Vermieter abgeklärt werden. Ansonsten droht bei nach außen erkennbarer gewerblicher Tätigkeit, die nicht genehmigt ist, eine Kündigung des Mietverhältnisses.
8.9 Hausrecht und Schlüssel
Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter ein ausschließliches Besitzrecht an der von ihm gemieteten Wohnung hat. Dieses gilt ab Beginn des Mietverhältnisses und endet erst nach wirksamer Kündigung und möglicherweise gerichtlich erzwungener Räumung. Während dieses Zeitraumes kann ein Mieter über seine Wohnung frei verfügen, insbesondere ist er berechtigt, andere unberechtigte Personen nicht in die Wohnung zu lassen, bzw. diese der Wohnung zu verweisen. Dieses gilt auch für den Vermieter.
Ausnahmen gelten nur für den Notfall, so darf beispielsweise der Vermieter zur Not auch die Wohnung aufbrechen, wenn in Abwesenheit des Mieters sich dort ein Wasserschaden ereignet hat. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters muss mietvertraglich vereinbart sein, hier gilt, dass ein Besichtigungsrecht nur in größeren zeitlichen Abständen existieren kann. Für eine jährliche Wohnungsbesichtigung gibt es kein berechtigtes Interesse. Eine Besichtigung kann nur nach Terminvereinbarung erfolgen, auf einen überraschenden Hausbesuch braucht sich ein Mieter nicht einlassen. Der Vermieter darf nur das besichtigen, was er zuvor angekündigt hatte. Hält er sich nicht daran, kann der Mieter ihn sogar aus der Wohnung verweisen. Dieses gilt auch dann, wenn Mängel innerhalb der Wohnung angezeigt wurden. Selbstverständlich besteht dann ein Besichtigungsrecht des Vermieters, allerdings muss auch hier ein Termin vereinbart werden.
Ist das Mietverhältnis gekündigt oder anderweitig einvernehmlich beendet, muss der Mieter auch hinnehmen, dass Nachmietinteressenten die Wohnung besichtigen. Derartige Besichtigungen dürfen auch erst nach Terminvereinbarung erfolgen, des Weiteren einen zumutbaren Umfang nicht überschreiten. Als zumutbar gilt maximal ein Besichtigungstermin, ggf. mit mehreren Besichtigungen, pro Woche.
Der Mieter hat als Einziger das Recht sämtliche Schlüssel zu der Wohnung zu besitzen. Es besteht kein Recht des Vermieters, einen Ersatzschlüssel einzubehalten. Existiert ein derartiger Ersatzschlüssel, kann dieser vom Mieter herausverlangt werden.
Hinweis: Die Anzahl der vom Vermieter dem Mieter zu überlassenden Schlüssel ist mietvertraglich geregelt. Mieterseits besteht auch ein Anspruch auf mehrere Schlüssel, ggf. müssen diese sodann auf eigene Kosten beschafft werden. Verfügt nur der Vermieter über eine entsprechende Codekarte für Sicherheitsschlüssel, muss er diese entweder zur Verfügung stellen, oder den entsprechenden Zusatzschlüssel, ggf. auf Kosten des Mieters, fertigen lassen.
Es empfiehlt sich, für Notfälle einen Schlüssel bei einer vertrauenswürdigen Person zu deponieren. Da der Vermieter im Regelfall nicht über einen Schlüssel verfügt, hat ein Schlüsselverlust, oder ein Ausschließen aus der Wohnung zur Folge, dass erhebliche Kosten für einen Schlüsselnotdienst entstehen können.
Hinweis: Viele Haftpflichtversicherungen bieten zwischenzeitlich auch Ver¬sicherungsschutz für den Verlust eines Haus- und Wohnungsschlüssels für eine gemietete Wohnung an. Ggf. sollte ein bestehender Vertrag um eine derartige Klausel erweitert werden.
8.10 Treppenhaus putzen und Schneefegen
Mietvertraglich kann vereinbart sein, dass sich ein Mieter an der wechselseitigen Treppenhausreinigung beteiligen muss. Voraussetzung hierfür ist zum einen, dass dies im Mietvertrag geregelt ist, des Weiteren bei wechselseitigen Reinigungspflichten mit anderen Parteien im Haus die Reihenfolge und der Umfang der Reinigungspflichten geregelt ist. Unter diesen Voraussetzungen besteht eine entsprechende Pflicht zur Treppenhausreinigung; soweit diese nicht erfüllt ist, wäre der Vermieter berechtigt, auf eigene Kosten putzen zu lassen und sodann den pflichtwidrig handelnden Mieter mit diesen Kosten zu belasten.
Auch Mieter können zu Winterdienstpflichten herangezogen werden. Dies geht allerdings nur, wenn es im Mietvertrag ausdrücklich und eindeutig vereinbart ist. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach nur ein bestimmter Mieter oder zum Beispiel lediglich die Erdgeschossmieter Schnee fegen und Eis räumen müssen.
Die Winterdienstverpflichtung kann auch durch eine Regelung in der Hausordnung auf den Mieter übertragen werden; die Hausordnung muss dann jedoch bereits Bestandteil des Mietvertrages sein. Eine einseitige spätere Änderung der Hausordnung oder Aufstellung einer separaten Hausordnung mit Einführung neuer Winterdienstpflichten zulasten des Mieters ist dagegen nicht möglich.
Die Straßenreinigungssatzung für Dortmund gibt einen Zeitrahmen vor, in dem Schnee und Eis beseitigt werden müssen: Die Winterpflichten bei Schnee- und Eis-glätte beginnen morgens spätestens um 7.00Uhr, die Pflichten enden abends um 20.00 Uhr. Je nach Bedarf müssen diese Winterpflichten tagsüber wiederholt wer-den. Ähnliches gilt für die meisten anderen Kommunen.
Die Gehwege müssen grundsätzlich in einer Breite von 1,5 Meter freigehalten werden. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, wenn Bürgersteige und Gehwege so gefegt und bestreut werden, dass zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbeigehen können. Für den Weg zum Hof oder den Mülltonnen kann eine geringere Breite eingehalten werden. Es gilt der Grundsatz, Maßnahmen gegen Glätte haben Vorrang vor dem Wegräumen des Schnees. Der Vermieter muss Schneeschaufel und Besen, sowie Streugut zur Verfügung stellen. Ein höchstrichterliches Urteil hierzu gibt es jedoch noch nicht. Nach der Straßenreinigungssatzung muss bei Schnee- und Eisglätte mit einem abstumpfenden Mittel gestreut werden, beispielsweise Sand, Splitt, Granulat oder Asche. Auftauende Mittel, wie Salze dürfen nur dann verwendet werden, wenn es zur Beseitigung von Verkehrsgefahren unbedingt erforderlich ist.
Wer zur Ausübung der Streu- und Räumpflichten verpflichtet, aber verhindert ist, beispielsweise wegen Berufstätigkeit, wegen Urlaubsreise usw., muss selbst für eine Vertretung sorgen.
Andernfalls besteht, sollte ein Bewohner oder Besucher des Hauses aufgrund mangelnder Eisbeseitigung stürzen, ein erhebliches Haftungsrisiko.
Achtung: Gerade für diesen Fall ist es besonders wichtig, auf einen ausreichenden Schutz durch eine private Haftpflichtversicherung zu achten!
8.11 Mieterpflichten bei Abwesenheit
Bei länger andauernder Abwesenheit des Mieters braucht eine Wohnung nicht geheizt zu werden. Hierzu ist allerdings Voraussetzung, dass diese vor Verlassen gründlich gelüftet wurde. Der Mieter ist lediglich verpflichtet, das Einfrieren von Rohrleitungen zu verhindern, hierzu reicht eine geringfügige Beheizung aus.
Auch bei längerer Abwesenheit besteht keine Pflicht, dem Vermieter einen Schlüssel zu überlassen. Allerdings kann es sinnvoll sein, für Notfälle einen Schlüssel an eine vertrauenswürdige Person zu übergeben und den Vermieter hierüber zu informieren.
Sollte beispielsweise zur Behebung oder Kontrolle eines Wasserschadens kein Zugang zu der Wohnung bestehen, könnte es erforderlich werden, die Wohnungstür aufzubrechen. Derartige kostenaufwändige Maßnahmen ließen sich hierdurch vermeiden.
Wichtig ist, dass auch bei Abwesenheit des Mieters Pflichten wie Treppenhausreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung nicht entfallen. Diese Pflichten sollten ggf. delegiert werden. Auch ist es ratsam, Vorsorge für eintreffende Post zu treffen, beispielsweise durch Erteilung eines Postlagerauftrages.
8.12 Renovieren, Schönheitsreparaturen und Farben
Mietrechtlich wird Renovieren (Schönheitsreparaturen) und Modernisieren unterschieden. Mit Renovieren ist die Ausstattung der Wohnung mit Wandfarbe, Tapeten, das Streichen von Türen und Holzteilen innerhalb der Wohnung einschließlich von Fensterrahmen innerhalb der Wohnung sowie das Streichen von Heizkörpern und Zuleitungen gemeint. Unter Modernisierung wird dagegen der Umbau der Wohnung, beispielsweise durch Erneuerung der Heizanlage, Aufbringen einer Wärmedämmung, der Erneuerung von Fenstern oder aber auch der Änderung des Grundrisses der Wohnung verstanden.
Mietrechtlich verhält es sich so, dass die gesetzliche Vorgabe auch das Renovieren der Wohnung als Pflicht des Vermieters festlegt. Allerdings ist der Vermieter berechtigt, die Pflicht, die Wohnung zu streichen und zu tapezieren, mietvertraglich auf den Mieter zu übertragen. Dies ist auch in fast allen Mietverträgen der Fall.
In der Vergangenheit gab es über die Wirksamkeit von entsprechenden vorformulierten Vertragsklauseln, welche die Übertragung solcher Schönheitsreparaturen vorsahen, viel rechtlichen Streit.
Wichtig hierbei ist, dass es keineswegs eine einheitliche gesetzliche Regelung dahingehend gibt, ob ein Mieter nun renovieren muss oder nicht. Es handelt sich in allen Fällen immer um eine Frage des einzelnen Mietvertrages und der konkreten Situation der Wohnung.
Bei den meisten vor 2004 abgeschlossenen Mietverträgen kann i.d.R. davon ausgegangen werden, dass die Renovierungspflicht auf den Mieter rechtlich nicht wirksam übertragen wurde. Wer aus einer Wohnung mit einem derartigen Vertragsverhältnis auszieht, kann daher grundsätzlich nicht zu Renovierungsarbeiten herangezogen werden. Allerdings gilt dieses auch bei älteren Verträgen bei weitem nicht ausnahmslos, es ist in jedem Fall ratsam, den konkreten Mietvertrag zu prüfen oder prüfen zu lassen.
Bei den seit 2004 verwandten Mietverträgen ist davon auszugehen, dass diese eine wirksame Übertragung der Durchführung von Schönheitsreparaturen beinhalten. Bei dieser Vertragslage kommt es nur noch darauf an, ob entsprechende Arbeiten tatsächlich bereits fällig sind.
Zu der Frage, wann eine Mietvertragsklausel wirksam die Durchführung von Schönheitsreparaturen überträgt, existiert inzwischen eine Fülle von Gerichtsentscheidungen des Bundesgerichtshofes. Eine erste Orientierung hierüber geben kostenlose Informationsblätter des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. In Zweifelsfällen lohnt sich eine Beratung.
Als wichtiger Grundsatz gilt, dass eine mietvertragliche Klausel immer dann unwirksam ist, wenn sie der Formulierung nach den Mieter auf bestimmte Zeitpunkte der Renovierung festnagelt. Das ist immer dann der Fall, wenn spätestens nach 3 Jahren oder alle 3 Jahre renoviert werden muss. Etwas anderes wäre der Fall, wenn solche Formulierungen durch Einschübe wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ aufgeweicht werden, da damit sprachlich gesehen Ausnahmen hinsichtlich der Zeitpunkte zulässig wären.
Bei Mietverträgen von Wohnungsgesellschaften findet sich oft die zusätzliche Formulierung, dass in begründeten Ausnahmefällen der Mieter ein Recht darauf hat, dass die zuvor festgelegten Fristen entweder verkürzt oder aber verlängert werden. Wenn dieser Passus vorhanden ist, gilt eine Übertragung von Schönheitsreparaturen als zulässig.
Insgesamt nichtig sind jedoch alle Regelungen, welche die Formulierung beinhalten, dass der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters vom bisherigen Standard abweichen darf. Eine solche Formulierung findet sich bei fast allen älteren Verträgen von Wohnungsgesellschaften, in diesem Fall entfällt die Renovierungspflicht vollständig.
Am 18. März 2015 hat der BGH nun grundlegend und mieterfreundlich seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Jetzt kommt es entscheidend auf den Zustand der Mietwohnung bei der Anmietung an. Nunmehr gilt: Eine Vertragsklausel, die den Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist generell unwirksam. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn der Mieter für die Durchführung der Anfangsrenovierung einen angemessenen Ausgleich erhält, z.B. eine längere Zeit mietfreies Wohnen (das Streichen mehrerer Zimmer für zwei Wochen mietfreies Wohnen reicht jedenfalls nicht).
Vorausgesetzt, in einem neueren Vertrag wurden die Schönheitsreparaturen wirksam übertragen und die Wohnung war bei Mietbeginn überwiegend renoviert, gilt dann Folgendes:
Der Mieter muss auf eigene Kosten renovieren, d. h., zumindest Wände und Decken streichen oder tapezieren. Bei Tapezieren mit Raufaser muss diese Tapete zusätzlich gestrichen werden.
Geschuldet wird eine Ausführung in mittlerer Art und Güte, der hierfür geltende Maßstab wird als gute Heimwerkerqualität bezeichnet.
Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Lackieren von Holzteilen, d. h., Fußleisten, Türrahmen und Türen innerhalb der Wohnung, der Wohnungseingangstür nebst Türrahmen von innen sowie der Fensterrahmen und Fenster von innen. Gleiches gilt auch für fest eingebaute Küchenschränke. Selbstverständlich gilt dieses nur, wenn z. B. Türen zum Streichen geeignet sind, dies kommt bei Türen mit Kunststoffoberfläche z. B. nicht in Betracht.
Gleiches gilt für streichfähige Heizkörper und Zuleitungen.
Der Vermieter schuldet die Herstellung eines zumindest streichfähigen Zustandes. Das Ausbessern von Putzschäden und ähnlichem ist Vermietersache.
Wenn nichts Abweichendes vereinbart wurde, ist der Mieter verpflichtet, derartige Arbeiten dann vorzunehmen, wenn dies objektiv erforderlich ist. Als Anhaltspunkt hierfür gilt zunächst der Zeitablauf von 5 Jahren für Küche, Bad, 8 Jahren für Wohnräume. Ein Renovierungsbedarf kann wesentlich früher, aber auch erst wesentlich später entstehen. Im ersteren Fall beispielsweise dann, wenn in der Wohnung stark geraucht wird oder beispielsweise Tapeten durch Katzen beschädigt wurden. Umgekehrt kann ein objektiver Renovierungsbedarf bei eher geringerer Nutzung der Wohnung oder der Verwendung hochwertiger Materialien erst zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt entstehen.
Die Renovierungspflicht, Fälligkeit der Maßnahmen vorausgesetzt, besteht auch im laufenden Mietverhältnis.
Es besteht keinesfalls automatisch eine Renovierungspflicht bei Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung. Mietvertragliche Regelungen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Endes des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung renoviert werden muss, sind in fast allen Fällen unwirksam. Auch bei Auszug aus der Wohnung gilt, dass an Renovierungsarbeiten nur das verlangt werden kann, was auch bei Verbleiben in der Wohnung bereits fällig gewesen wäre.
Wenn das Mietverhältnis erst z. B. 2 Jahre andauerte oder in den letzten Jahren zuletzt erneut renoviert wurde, besteht bei Auszug keinerlei Renovierungspflicht.
Tückisch waren bisher sog. Abgeltungsklauseln (Quotenklauseln). Es handelt sich um vertragliche Bestimmungen, welche nicht vorsehen, dass der Mieter renoviert, allerdings dem Mieter auferlegen, für bereits abgewohnte Zeiträume einen entsprechenden Kostenanteil zu zahlen.
Eine solche Klausel könnte vorsehen, dass dann, wenn ein Wohnraum zuletzt vor 2 Jahren renoviert wurde, der Mieter verpflichtet ist, die Renovierungskosten in Höhe von 2/8, eine Fälligkeit der nächsten Renovierung nach 8 Jahren vorausgesetzt, zu tragen.
Derartige Vertragsklauseln waren ebenso bis zum 18.03.2015 rechtlich sehr umstritten. Gerade dann, wenn seit der letzten Renovierung ein längerer Zeitraum vergangen ist, können erhebliche Kostenanteile entstehen, die ein Mieter nur dann abwenden konnte, wenn er selber streicht. Zudem lässt sich meist aus den Klauseln nicht verlässlich ermitteln, welche genaue finanzielle Belastung auf einen Mieter zukommt. Damit ist jetzt Schluss. Der BGH sieht hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Aus diesem Grunde haben die Karlsruher Richter nunmehr entschieden: Quotenklauseln sind immer unwirksam.
Von der Verpflichtung, ob Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist die Frage der farblichen Gestaltung der Mietwohnung zu unterscheiden. Auch hier hat der BGH in den letzten Jahren halbwegs klare „Spielregeln“ entwickelt. Danach gilt:
Danach findet hinsichtlich der Farbgestaltung der Wohnung eine sogenannte Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter statt. Beide haben jeweils auf die Interessen des Anderen Rücksicht zu nehmen. Daraus ergibt sich: Während des Mietverhältnisses kann der Mieter seine Wohnung nach seinem persönlichen Geschmack dekorieren und streichen. Der Vermieter kann während der Mietzeit also nicht verhindern, wenn ein Mieter seine Wohnung mit kräftigen und bunten Farben streicht. Am Ende der Mietzeit muss der Mieter dann auf die Interessen des Vermieters Rücksicht nehmen. War die Wohnung bei Beginn des Mietsverhältnisses in einem neutralen Farbton gestrichen war, muss der Mieter deswegen die Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgeben, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Nur so kann eine schnelle Neuvermietung der Wohnung erreicht werden. Bei ungewöhnlichen Farben ist dies nicht der Fall ist. Diese sind für breite Mieterkreise nicht akzeptabel.
Maßnahmen zur Beseitigung ungewöhnlicher Farben sind keine Schönheitsreparaturen. Insoweit ist nicht Voraussetzung für die Beseitigung nicht neutraler Farbanstriche, dass eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt. Der Mieter der eine farbig gestrichene Wohnung zurückgibt, macht sich vielmehr schadensersatzpflichtig. Der Vermieter muss eine für breite Mieterkreise nicht akzeptable Farbgestaltung beseitige, um die Wohnung weitervermieten zu können. Liegt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vor, muss der der Mieter nur die Schäden ersetzen, die durch normale Schönheitsreparaturen, also reine Tapezier- und An-stricharbeiten, nicht mehr zu beseitigen sind.
Ist die Wohnung darüber hinaus bei Mietbeginn in kräftigen Farben gestrichen an den Mieter übergeben worden, kann er die Wohnung auch wieder farblich gestrichen zurückgeben. Allerdings nur dann, wenn das Überstreichen der Farben nicht aufwendiger ist, als das Überstreichen der anfänglich vorhandenen Farben.