Source: http://www.openlaw.com.pl/wikka.php?wakka=KazusNajemNr4&active1=CategoryKazusy&active2=CategoryKazusyPrawoCywilne&active3=CategoryKazusyNajem&active4=KazusNajemNr4
Timestamp: 2018-08-19 15:44:41+00:00
Document Index: 60904403

Matched Legal Cases: ['art. 659', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 2', 'art. 19', 'art. 78', 'art. 78', 'art. 73', 'art. 73', 'art. 19', 'art. 669', 'art. 669', 'art. 669', 'art. 675', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 19', 'art. 777', 'art. 781', 'art. 781', 'art. 710', 'art. 673', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 13', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 1046', 'art. 11', 'art. 19', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 675', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 19']

openlaw.pl: Kazus nr 4 z umowy najmu
wybrany dokument: KazusNajemNr4
tu byłem: KazusNajemNr4
Kazus Najem Nr1
Kazus Najem Nr2
Kazus Najem Nr3
Kazus Najem Nr4
Kazus Najem Nr5
Kazus Najem Nr6
Kazus Najem Nr7
B. Roszczenie o zapłatę czynszu ...
1. Zawarcie skutecznej umowy naj...
2. Zaskarżalność roszczenia
C. Roszczenie o eksmisję z art. ...
2. Zakończenie stosunku najmu
a. dopuszczalność wypowiedzenia
b. podstawa wypowiedzenia
c. skuteczne oświadczenie o wypo...
D. Roszczenie o odszkodowanie
Kazus nr 4 z umowy najmu
W lutym 2010 r. A na mocy pisemnej umowy wynajął B mieszkanie położone w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 2/3 na okres od 1.3.2010 r. do 30.7.2011 r., zaś B zobowiązał się do opłacania czynszu w wysokości 1.000 zł miesięcznie. O terminie płatności czynszu strony nie postanowiły. Zastrzeżono natomiast dla każdej ze stron prawo wypowiedzenia umowy. B nie zapłacił czynszu ani razu i tylko zwodził A, że niebawem uiści wszystkie zaległości. W czerwcu 2010 r. A uprzedził pisemnie B, że jeżeli w ciągu miesiąca nie zostaną opłacone zaległe czynsze, wypowie umowę.
B oczywiście zbagatelizował otrzymane pismo.
Zniecierpliwiony A dnia 18.7.2010 r. pisemnie wypowiedział umowę na koniec sierpnia 2010 (podając, iż powodem dokonanego wypowiedzenia jest niepłacenie czynszu) i zażądał od B, aby się wyprowadził. Ponieważ B stanowczo odmawia, dnia 1.9.2010 r. A wniósł do sądu pozew o:
nakazanie opuszczenia B lokalu mieszkalnego i jego opróżnienie z osób i rzeczy go reprezentujących,
zasądzenie czynszu za okres od 1.3.2010 r. do 31.8.2010 oraz
zasądzenie od B na rzecz A odszkodowania w wysokości 1.000 zł za każdy miesiąc zajmowania przez B spornego mieszkania począwszy od dnia 1.9.2010 aż do czasu jego usunięcia z lokalu.
Czy żądania A zostaną uwzględnione?
B. Roszczenie o zapłatę czynszu z art. 659 § 1 KC
Roszczenie o zapłatę czynszu zależy od tego, czy A i B zawarli skuteczną umowę najmu lokalu mieszkalnego.
1. Zawarcie skutecznej umowy najmu lokalu
Z uwagi na fakt, że umowa została zawarta po dniu 28.1.2010 chodzi tutaj o szczególny rodzaj najmu lokalu, tzw. najem okazjonalny lokalu, o którym mowa jest w art. 19a UOchrPrLokator
art. 19a UOchrPrLokator
1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
7. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z późn. zm.).
i nast. Definicję najmu okazjonalnego zawiera art. 19a ust. 1 UOchrPrLokator
. Najmem okazjonalnym jest:
umowa najmu lokalu mieszkalnego,
zawarta na czas oznaczony krótszy niż 10 lat,
zawarta pomiędzy osobami fizycznymi, przy czym wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej (w zakresie najmu),
mieszcząca się zakresie stosowania UOchrPrLokator (zob. art. 2 ust. 1 UOchrPrLokator
Ponieważ A i B (osoby fizyczne, A nie prowadzi działalności gospodarczej) zawarli umowę najmu mieszkania na 1,5 roku, ich umowę należy traktować jako umowę najmu okazjonalnego lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta pod rygorem nieważności na piśmie (art. 19a ust. 6 UOchrPrLokator
w zw. z art. 78 KC
art. 78 KC
i art. 73 § 1 KC
art. 73 KC
), co tutaj mało miejsce. Do umowy takiej powinny być również dołączone dokumenty wymienione w art. 19a ust. 2 UOchrPrLokator
, co też miało miejsce.
Żądana kwota jest także wymagalna, gdyż wymagalna jest każda z opłat czynszowych. Wymagalność każdej z opłat zależy z kolei od terminu płatności każdej z nich. Ponieważ strony w umowie nie postanowiły, w jaki sposób będzie płatny czynsz (a ich postanowienia miałyby pierwszeństwo – zob. art. 669 § 1 KC
art. 669 KC
), znajduje zastosowanie reguła art. 669 § 2 KC
. Zgodnie z 3 alt. tego przepisu w przypadku umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż miesiąc (tutaj 1,5 roku) czynsz jest płatny miesięcznie do 10-ego dnia każdego miesiąca. Oznacza to, iż każda z opłat czynszowych w wysokości 1.000 zł jest wymagalna od 11-ego dnia każdego miesiąca.
A ma przeciwko B roszczenie o zapłatę czynszu najmu lokalu.
C. Roszczenie o eksmisję z art. 675 § 1 KC
w zw. z art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLokator
art. 11 UOchrPrLokator
6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. z dnia 9 lipca 2007 r., sygn. akt P 30/06 .
A mógłby domagać się opuszczenia lokalu mieszkalnego i jego opróżnienia z osób i rzeczy reprezentujących najemcę po zakończeniu stosunku najmu, gdyby stosunek najmu został skutecznie zakończony.
Po wejściu w życie ustawy z dnia 15.11.2009 w celu wykonania żądania opróżnienia lokalu wystarczy notarialne oświadczenie najemcy, w którym podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu (art. 19a ust. 2 pkt 1 UOchrPrLokator
), które jest tytułem egzekucyjnym (art. 777 § 1 pkt 4 KPC
). W tym wypadku nie jest konieczne powództwo o eksmisję. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu dłużnika (art. 781 KPC
art. 781 KPC
§ 1. Tytułowi egzekucyjnemu pochodzącemu od sądu nadaje klauzulę wykonalności sąd pierwszej instancji, w którym sprawa się toczy. Sąd drugiej instancji nadaje klauzulę, dopóki akta sprawy w sądzie tym się znajdują; nie dotyczy to jednak Sądu Najwyższego.
§ 31. (uchylony).
§ 4. Wyrokowi sądu polubownego lub ugodzie zawartej przed takim sądem klauzulę wykonalności nadaje sąd, w którym stosownie do art. 710 złożone są akta sprawy rozpoznawanej przez sąd polubowny.
), aby tytuł ten stał się tytułem wykonawczym uprawniającym do egzekucji.
Niezależnie od powyższego warunkiem żądania opróżnienia lokalu jest zakończenie stosunku najmu. W tym wypadku należy sprawdzić, czy do zakończenia najmu nie doszło na skutek wypowiedzenia.
Ponieważ umowa zawarta między stronami jest na czas oznaczony, zachodzą wątpliwości co do możliwości jej wypowiedzenia (zob. WypowiedzenieUmowyZawartejNaCzasOznaczony). A i B uzgodnili jednak możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy, co czyni wypowiedzenie zawartej na czas oznaczony dopuszczalne w świetle art. 673 § 3 KC
Wypowiedzenie może nastąpić jedynie wówczas, gdy zachodzi określona przyczyna. W tym wypadku w rachubę wchodzi zwłoka w płatnościach czynszu.
Umowa - jak stwierdzono w odpowiedzi na pytanie 1 - stanowi tzw. umowę najmu okazjonalnego (art. 19a UOchrPrLokator
Zgodnie z art. 19e UOchrPrLokator
art. 19e UOchrPrLokator
W przypadku dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.
w razie wypełnienia określonych obowiązków (zob. art. 19b UOchrPrLokator
art. 19b UOchrPrLokator
1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.).
) generalnie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się. Ułatwia to generalnie działanie właściciela. Natomiast mimo wszystko nadal ma zastosowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 UOchrPrLokator
(jest wymieniony w art. 19e UOchrPrLokator
), przewidujący szczególne warunki wypowiadania umów najmu okazjonalnego.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 UOchrPrLokator
wypowiedzenie może nastąpić tylko z powodu wymienionego w art. 11 ust. 2 - 5 UOchrPrLokator
lub art. 21 ust. 4 - 5 UOchrPrLokator
art. 21 UOchrPrLokator
. Wypowiedzenie jest dopuszczalne m.in. w wypadku określonym w art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLokator
, tzn. w sytuacji, gdy:
lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Ponieważ wszystkie trzy przesłanki zostały w niniejszym stanie faktycznym spełnione, A miał podstawę prawną do dokonania wypowiedzenia.
c. skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu
W art. 11 ust. 1 zd. 2 UOchrPrLokator
przewiduje się, iż wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Tak też się stało w tym kazusie dnia 18.7.2010 r.
Wypowiedzenie na podstawie art. 11 ust. 2 UOchrPrLokator
następuje na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie dokonane 18.7.2010 r. wywołuje więc skutek z upływem 31.8.2010 r.
A ma prawo domagać się eksmisji B na podstawie art. 675 § 1 KC
A mógłby także domagać odszkodowania za bezumowne korzystanie przez lokatora z lokalu na podstawie art. 18 ust. 1 UOchrPrLokator
. Przepis ten miałby zastosowanie również w przypadku zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego, o którym mowa jest w art. 19b ust. 1 UOchrPrLokator
(zob. art. 19e UOchrPrLokator
CategoryKazusyNajem CategoryWypowiedzenie CategoryOchronaPrawLokatorow
historia | 2015-10-24 19:43:11 | właściciel: MarcinKrzymuski | szukaj: