Source: http://www.mdr-recht.de/60259.htm
Timestamp: 2019-10-18 10:04:19
Document Index: 41501947

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

BGH v. 21.8.2019 - VIII ZR 255/18
Mietspiegel: StÃ¤dte mÃ¼ssen miteinander vergleichbar sein
Ein Vermieter kann zur BegrÃ¼ndung eines MieterhÃ¶hungsverlangens nicht einfach auf den Mietspiegel der erheblich grÃ¶ÃŸeren Nachbargemeinde Bezug nehmen. Eine ErhÃ¶hung lÃ¤sst gegebenenfalls nur durchsetzen, wenn beide Gemeinden nach verschiedenen Kriterien miteinander vergleichbar sind. Die Beantwortung dieser Frage obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter.
Die KlÃ¤gerin hatte der Beklagten ein groÃŸes Anwesen in der mittelfrÃ¤nkischen Stadt Stein (etwa 15.000 Einwohner), die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt NÃ¼rnberg angrenzt, vermietet. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn im Jahr 2004 unverÃ¤ndert 3.000 â‚¬.
Ende Oktober 2013 wurde die Beklagte aufgefordert, einer ErhÃ¶hung der monatlichen Nettokaltmiete auf 3.450 â‚¬ ab Januar 2014 zuzustimmen. Zur BegrÃ¼ndung nahm die KlÃ¤gerin Bezug auf den Mietspiegel der Stadt FÃ¼rth, eine Stadt, die ebenfalls an NÃ¼rnberg grenzt. Die Beklagte weigerte sich allerdings, der MieterhÃ¶hung zuzustimmen.
Die auf Zustimmung zu der verlangten MieterhÃ¶hung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.
Die Vorinstanz hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die KlÃ¤gerin ihr MieterhÃ¶hungsverlangen nicht formell ordnungsgemÃ¤ÃŸ nach Â§ 558a BGB begrÃ¼ndet hatte. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist nÃ¤mlich gem. Â§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur BegrÃ¼ndung des MieterhÃ¶hungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt FÃ¼rth gem. Â§ 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB war zur BegrÃ¼ndung des MieterhÃ¶hungsverlangens fÃ¼r die streitgegenstÃ¤ndliche Wohnung in der Stadt Stein, fÃ¼r die kein Mietspiegel erstellt worden war, nicht ausreichend.
Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei den StÃ¤dten FÃ¼rth und Stein um vergleichbare Gemeinden i.S.v. Â§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB handelt, obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. Die hierzu vorzunehmende Gewichtung und WÃ¼rdigung ist revisionsrechtlich regelmÃ¤ÃŸig nur eingeschrÃ¤nkt darauf Ã¼berprÃ¼fbar, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche MaÃŸstÃ¤be angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine ErfahrungsgrundsÃ¤tze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerÃ¼gte VerfahrensverstÃ¶ÃŸe unterlaufen sind.
Einer an diesem MaÃŸstab ausgerichteten PrÃ¼fung hÃ¤lt die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. Es hat insbesondere beachtet, dass die Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschlieÃŸender Gewichtung und AbwÃ¤gung zu treffen ist. Damit hat es die rechtlich erforderlichen PrÃ¼fungspunkte zutreffend erfasst und umgesetzt.
Die StÃ¤dte Stein und FÃ¼rth sind demnach keine vergleichbaren Gemeinden i.S.v. Â§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Bei der Anwendung dieses MaÃŸstabes hat das Berufungsgericht zutreffend darauf abgestellt, dass in der Stadt FÃ¼rth etwa 125.000 Einwohner leben, wÃ¤hrend die Stadt Stein, in der das streitgegenstÃ¤ndliche Mietobjekt liegt, nur etwa 15.000 Einwohner hat. Auch stellt die Stadt FÃ¼rth ein sog. Oberzentrum im Sinne des bayerischen Landesentwicklungsprogramms dar, in dem Ã¼ber die zentralÃ¶rtlichen Einrichtungen der Grundversorgung hinaus fÃ¼r die Einwohner ihres Nahbereichs auch weitere Einrichtungen des spezialisierten hÃ¶heren Bedarfs vorgehalten werden.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.10.2019 10:03