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Timestamp: 2016-10-26 11:38:39+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 270', 'art. 94', 'art. 270', 'art. 94', 'art. 94', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 256', 'ATF ']

121 III 5616. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 7 mars 1995 dans la cause S. SA contre �poux W. (recours en r�forme)
Formule officielle de fixation du loyer impos�e par le droit cantonal lors de la conclusion du bail - notification tardive (art. 270 al. 1 et 2 CO; art. 94B al. 3 LACC/GE). En principe, le bailleur doit remettre la formule officielle au locataire lors de l'entr�e en possession au plus tard. Si le bailleur s'ex�cute dans les trente jours suivant la r�ception de la chose, le d�lai pour contester le loyer initial est prolong� et vient � �ch�ance trente jours apr�s la notification de la formule officielle (consid. 2c). Faits � partir de page 57
A.- Par contrat du 3 septembre 1992, S. SA a remis � bail aux �poux W. un appartement de trois pi�ces d�s le 16 septembre 1992.
Le loyer annuel convenu par les parties �tait de 14'280 fr., sans les charges. Ce montant figure sur la formule officielle de fixation du loyer initial que la bailleresse a montr�e aux locataires lors de la conclusion du contrat; il ressortait en outre de cette pi�ce que le loyer annuel pay� par le locataire pr�c�dent s'�levait � 10'500 fr. depuis le 1er mai 1992.
Les locataires sont entr�s en possession de l'appartement le 16 septembre 1992. Un exemplaire du contrat et la formule officielle de fixation du loyer leur ont �t� adress�s en date du 9 octobre 1992.
B.- Par requ�te du 13 octobre 1992, les �poux W. ont contest� le loyer initial devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, au motif notamment que la formule officielle ne leur avait pas �t� remise en temps utile.
A la suite de l'�chec de la conciliation, les demandeurs ont saisi le Tribunal des baux et loyers. Ils ont conclu � ce que le loyer soit fix� � 10'500 fr. par an, charges non comprises, et � la r�p�tition des loyers per�us en trop.
Par jugement du 17 d�cembre 1993, le tribunal a fait droit � la demande des �poux W. Statuant le 24 juin 1994 sur appel de S. SA, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement de premi�re instance.
C.- S. SA a interjet� un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle soutient que le loyer a �t� fix� valablement.
2. b) (Le canton de Gen�ve a fait usage de la facult� offerte par l'art. 270 al. 2 CO de rendre obligatoire, en cas de p�nurie de logements, la formule officielle de fixation du loyer pour la conclusion de tout nouveau bail. L'art. 94B al. 3 de la loi genevoise d'application du Code civil et BGE 121 III 56 S. 58du Code des obligations (ci-apr�s: LACC) pr�voit que la formule doit �tre notifi�e au plus tard le jour de la remise de la chose lou�e au locataire. Les effets du non-respect de ce terme rel�vent du droit f�d�ral et peuvent �tre examin�s par le Tribunal f�d�ral saisi d'un recours en r�forme.)
c) La d�fenderesse n'a pas respect� le terme pr�vu par l'art. 94B al. 3 LACC puisqu'elle a envoy� l'avis de fixation du loyer environ trois semaines apr�s que les demandeurs �taient entr�s en possession de l'appartement. Il importe peu � cet �gard que les locataires aient pu prendre connaissance du contenu de la formule officielle lors de la conclusion du contrat; la notification suppose n�cessairement la remise du document.
Cela �tant, il y a lieu de rechercher les cons�quences de cette irr�gularit�. Dans l'arr�t publi� aux ATF 120 II 341, le Tribunal f�d�ral a jug� qu'un vice de forme lors de la notification du loyer initial n'entra�nait pas la mise en vigueur entre les parties du loyer pay� par le locataire pr�c�dent, mais qu'il appartenait au juge de d�terminer le loyer ad�quat en tenant compte de toutes les circonstances, sans que son examen ne soit limit� au caract�re abusif ou non du loyer convenu par les parties (consid. 4 � 6). Le vice de forme examin� consistait dans l'absence de motivation de la hausse du loyer initial par rapport au loyer pay� par le locataire pr�c�dent; la m�me solution s'impose toutefois en cas d'absence de notification du loyer initial ou d'une notification ne respectant pas la forme officielle (consid. 4a).
En l'esp�ce, la solution retenue par la cour cantonale se heurte d'embl�e � la jurisprudence pr�cit�e. En effet, si la reprise automatique de l'ancien loyer est exclue en cas de notification du loyer initial entach�e d'un vice de forme, une telle cons�quence ne saurait, a fortiori, s'appliquer en cas de notification trois semaines apr�s la remise de la chose. Pour rechercher les effets d'une signification tardive, il convient bien plut�t de cerner le but vis� par l'obligation d'user de la formule officielle au d�but du bail et de se d�terminer en fonction de cette finalit� (cf. ATF 107 II 189 consid. 3 p. 194).
L'usage de la formule officielle lors de la conclusion du bail tend essentiellement � assurer au nouveau preneur une information ad�quate sur le loyer pr�c�dent ainsi que sur les possibilit�s et la proc�dure de contestation du loyer initial; en cas d'augmentation du loyer, la mention de l'ancien loyer et la motivation contenue dans la formule officielle doivent permettre au locataire de saisir la port�e et la justification de la majoration, de mani�re � ce qu'il puisse d�cider, en toute connaissance BGE 121 III 56 S. 59de cause, de contester le nouveau loyer ou de s'en accommoder (ATF 120 II 341 consid. 5a, y compris les r�f�rences aux travaux pr�paratoires et consid. 5b). Gr�ce � la formule officielle, le locataire doit �tre en mesure d'appr�cier si les conditions formelles d'une contestation - en particulier l'existence d'une augmentation sensible du loyer au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO - sont r�unies et d'engager lui-m�me la proc�dure (TRACHSEL, Leitfaden zum Mietrecht, p. 91; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 47).
Contrairement � la jurisprudence rendue en mati�re de vice de forme, le but d'information du locataire vis� par l'art. 270 al. 2 CO et par les dispositions cantonales y relatives ne commande pas de consid�rer comme nulle la fixation du loyer lorsque la notification a lieu tardivement; la sanction serait en effet disproportionn�e par rapport � l'irr�gularit� commise. En fait, la seule cons�quence � envisager dans un tel cas est la prolongation du d�lai imparti au locataire pour contester le loyer initial (cf. LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e �d., note de pied 44, p. 197). Puisque la formule officielle a pour fin de renseigner le locataire, notamment en mati�re de proc�dure, il appara�t en effet justifi� et �quitable qu'il puisse contester le loyer initial dans les trente jours suivant la notification de l'avis officiel lorsque celle-ci intervient post�rieurement � la remise de la chose, m�me si le d�lai de l'art. 270 al. 1 CO est alors �chu. Cette solution a l'avantage d'assurer la r�alisation du but d'information et de protection du locataire garanti par l'art. 270 al. 2 CO, sans produire des effets inadapt�s au d�faut qui entache la notification. Pour des motifs analogues, il est admis du reste en doctrine que le locataire qui d�couvre apr�s coup que le bailleur lui a menti sur le montant du loyer pr�c�dent peut contester le loyer initial m�me si le d�lai de l'art. 270 al. 1 CO a expir� (USPI, Commentaire du bail � loyer, n. 19 ad art. 256a CO, p. 106).
N'importe quel retard dans la notification du loyer initial n'entra�ne pas des effets limit�s � la seule prolongation du d�lai de contestation. Afin de pr�venir les abus, la solution pr�conis�e ne peut s'appliquer en effet qu'� une notification qui, comme en l'esp�ce, intervient dans les trente jours suivant la remise de la chose. Toute notification tardive au-del� de l'�ch�ance de ce d�lai �quivaut � une absence de notification et conduit � l'application de la jurisprudence consacr�e par l' ATF 120 II 341, soit la facult� pour le juge de fixer le loyer sans �tre limit� � l'examen du caract�re abusif ou non du loyer figurant sur la formule officielle.