Source: http://sdh-immobilien-koeln.de/infos.html
Timestamp: 2019-05-21 23:06:55
Document Index: 192707397

Matched Legal Cases: ['§2', '§ 4', '§ 559', '§ 4', '§ 1', '§ 355', '§ 355', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 3', '§ 3', '§ 6', '§ 6']

Infos und aktuelle gesetzliche Regelungen zum Immobilien und Maklerrecht:
Mit dem zum 01.06.2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovel-lierungsgesetz wurde das „Bestellerprinzip“ eingeführt. Dadurch wird die Möglichkeit für den Makler, für den Wohnungssuchen-den provisionspflichtig tätig zu werden, erheblich eingeschränkt. Es ist zwar nicht so, dass eine Provisionspflicht des Mieters generell ausgeschlossen wäre, jedoch ist sie nur möglich, wenn der Mieter tatsächlich als Besteller auftritt, und wenn der Makler die Wohnung tatsächlich für den Mieter gesucht hat und nicht bereits in seinem Bestand hatte. Der Mieter hat dazu zumindest in Textform einen Suchauftrag zu erteilen. Der Makler muss ausschließlich aufgrund dieses Suchauftrages die Wohnung beschafft haben, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt. Verstöße gegen die vorbezeichneten Grundsätze stellen Ordnungswidrigkeiten dar, aufgrund derer gegen den Makler ein Bußgeld verhängt werden kann. Vereinbarungen zwischen Makler und Vermieter, die die Provisionspflicht auf den Mieter abwälzen, sind unwirksam.
Das Bestellerprinzip gilt in ganz Deutschland und zeitlich unbegrenzt. Es ist nicht – wie die Mietpreisbremse - auf angespannte Wohnungsmärkte oder einen bestimmten Zeitraum begrenzt.
ENERGIEAUSWEIS - ENEV 2014
Die novellierte EnEV ist am 01.05.2014 in Kraft getreten. Die Vorlage des Energieausweises für Kauf- und Mietobjekte ist nun schon bei der Besichtigung Pflicht. Nach Abschluss des Vertrages muss der Ausweis dann unverzüglich an den Käufer bzw. Mieter (in Kopie) übergeben werden. Bei Nichtbeachtung droht Ihnen als Eigentümer, bzw. Vermieter ein Bußgeld.
Immobilieninserate in kommerziellen Medien müssen bestimmte Pflichtangaben für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien enthalten, vorausgesetzt, zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung liegt ein gültiger Energieausweis vor. Die Angaben zur energetischen Qualität sind dem Energieausweis zu entnehmen.
Der Energieausweis wird seit dem 01.05.2014 mit einer zusätzlichen Kennzeichnung versehen. Vorher zeigte eine Skala von grün bis rot die Energieeffizienz einer Immobilie im Energieausweis an. Mit der neuen Energieeinsparverordnung 2014 bekommen Wohngebäude - ähnlich wie Haushaltsgeräte - eine Energieeffizienzklasse: Von A+ für Wohngebäude mit sehr guter Energieeffizienz bis H am unteren Ende der Skala.
Nach §2 Absatz 1 Nr. 10 des Geldwäschegesetzes ist der Immobilienmakler als Verpflichteter anzusehen und unterliegt somit den Bestimmungen des Gesetzes. Darunter fällt hauptsächlich die Pflicht zur Identifikation und Überprüfung der Vertragspartner. Die Verpflichtung besteht bei Maklerverträgen, die eine Vermittlung eines Kaufvertrages betrifft. Die Überprüfung des Vertragspartners gemäß Geldwäschegesetz hat vor der Unterzeichnung des schriftlichen Maklerauftrages zu erfolgen.
Gemäß § 4 Abs. 6 GwG sind Sie deshalb verpflichtet, dem Immobilienmakler die entsprechenden Auskünfte zu erteilen und Unterlagen oder Ausweise zur Überprüfung vorzulegen. Bitte beachten Sie dies vor einer Besichtigung.
Im Jahr 1981 wurde die Heizkostenverordnung zur Pflicht erklärt, sie kann auch durch Klauseln im Mietvertrag nicht umgangen werden.
Der Sinn der Heizkostenverordnung liegt darin, dass jeder Mieter verantwortungsvoll mit Energien umgehen soll. Während es früher häufig so war, dass die Gesamtheizkosten eines Hauses, den Mietern zu gleichen Teilen auferlegt wurden, bezahlt heute jeder Mieter nur die Menge an Heizkosten, die er auch tatsächlich verbraucht hat.
Pauschale Warmmieten sind nicht mehr rechtmäßig
Die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung muss entsprechend des Verbrauchs erstellt werden. In aktuellen Mietverträgen darf keine Heizkostenpauschale festgelegt werden, diese wäre ungültig und hätte bei einem streitigen Verfahren keinen Bestand.
Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb bestehender Mietverhältnisse:
Das Land Nordrhein-Westfalen hat zudem von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Kappungsgrenzenverordnung zu erlassen, die 59 Städte und Gemeinden umfasst und die Mieter bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen schützt. Dabei wird die Möglichkeit der Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis von 20 % auf 15 % innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren reduziert.
Ausgenommen davon sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.
Die Kappungsgrenze gilt in den folgenden Städten und Gemeinden:
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz, veröffentlicht am 27.04.2015 im Bundesgesetzblatt, wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Damit wird die Wiedervermietungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent begrenzt.
Die Mietpreisbremse wurde in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zeitlich befristet zunächst für fünf Jahre eingeführt. In NRW sind davon 22 Städte betroffen, in denen die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat:
Die Mietpreisbremse ist auf Mietverhältnisse anzuwenden, die nach dem Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen werden.
Von der Mietpreisbremse gibt es vier Ausnahmen:
· Bei Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht. Ein Neubau ist
eine Wohnung, bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 1.
Oktober 2014 genutzt und vermietet wird.
· Vormiete: Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt
schuldete, höher als die eigentlich zulässige, so darf eine Miete
bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
· Aufwändige Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des
Mietverhältnisses: Diese Modernisierungen können weiter beim
Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen
Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1
bis 3 BGB). Sie rechtfertigen einen weiteren Zuschlag über das
hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig wäre.
Soweit gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird ist die vereinbarte Miete insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss also maximal 110 % der ortsüblichen Miete zahlen. Es ist Sache des Mieters, seine Rechte wahrzunehmen.
Laut Justizministerin Katarina Barley (SPD) soll die Mietpreisbremse noch in diesem Jahr nachgebessert werden. Damit die Mietpreisbremse mehr Wirkung zeigt, soll unter anderem das Auskunftsrecht der Mieter über die Vormiete gestärkt werden. Vermieter wären dann dazu verpflichtet, darüber Auskunft zu erteilen, wie hoch die vom Vormieter gezahlte Miete war. Zudem sind Sanktionsmöglichkeiten geplant, die bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse greifen sollen.
Luxussanierungen sollen – notfalls durch Bußgelder und Schadenersatz für Mieter - eingedämmt werden. Davon sollen beispielsweise Sanierungen betroffen sein, die durchgeführt werden, um Mieter über eine dann höher anzusetzende Miete los zu werden. Dagenen sollen Sanierungen, die für den Mieter Sinn machen, gestärkt werden. Bei Modernisierungen in einem Umfang von bis zu 10.000 Euro soll es für Vermieter einfacher werden, das dann auf die Mieter umzulegen.
Von wettbewerblicher Relevanz sind für den Makler die Bestimmungen der Preisangabenverordnung. Dementsprechend hat die Preiswahrheit und die Preisklarheit oberstes Gebot. Als Marktverhaltensregel gem. § 4 Nr. UWG stellen Verstöße gegen sie unlautere geschäftliche Handlungen dar. Eine Abmahnung kann drohen.
Gemäß § 1 Preisangabenverordnung müssen stets Gesamtpreise angegeben werden. Darunter ist das tatsächlich zu zahlende Gesamtentgelt zu verstehen. Bei einem Mietobjekt macht der Gesamtpreis den Betrag aus, der ohne die später entstehenden verbrauchsabhängigen Kosten für die Gebrauchsüberlassung gezahlt werden soll. Wird ein Objekt zusammen mit einer Garage angeboten, muss der Gesamtpreis für Wohnung und Garage angegeben werden. Beim Grundstückskauf ist es der Preis, der im Grundstückskaufvertrag beurkundet werden soll. Kaufnebenkosten, wie Maklergebühr, Grunderwerbssteuer oder Notarkosten fließen hier nicht ein
WIDERRUFSRECHT des Verbrauchers gemäß § 355 BGB
Seit dem 13.06.2014 ist es auch für Immobilienmakler nach dem Fernabsatzgesetz und dem damit verbundenen § 355 des Bürgerlichen Gesetzbuches Pflicht, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. Dies geschieht in der Regel über den Maklervertrag.
Bei der Vermittlung von Immobilien war bisher vielen Interessenten nicht bewusst, dass es sich um einen Vertrag zwischen ihnen und dem Makler handelt, wenn sie sich von ihm ein Exposé aushändigen und die Immobilie zeigen lassen. In der Tat entsteht ein Maklervertrag ebenso wie jeglicher andere Vertrag durch die Abgabe zweier Willenserklärungen. In dem Fall der Vermittlung von Immobilien sieht der Interessent eine Anzeige auf einem der diversen Immobilienportale und kontaktiert daraufhin den Immobilienmakler (= Willenserklärung des Interessenten). Dieser beantwortet die Anfrage, indem er Unterlagen, wie das Exposé oder direkt einen Terminvorschlag zur Besichtigung zurückschickt. Mit dieser Antwort bestätigt der Makler das Vertragsangebot des Interessenten (= Willenserklärung des Maklers) und nimmt es damit an.
Die Widerrufsbelehrung muss vom Makler bei Vertragsbeginn oder unmittelbar danach schriftlich an den Interessenten gehen. Erst dann beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist. Erfolgt die Belehrung zu einem späteren Zeitpunkt, beginnt die Frist ab dem Zeitpunkt. Belehrt der Makler überhaupt nicht, verlängert sich die Frist automatisch und besteht 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsbeginn.
Die Folge eines wirksamen Widerrufs durch den Interessenten ist das Entfallen des Provisionsanspruchs des Maklers. Da in der Regel die Leistung des Maklers nicht erst nach Ablauf der Widerrufsfrist beginnen soll, wird in der Regel ein zusätzlicher Passus in die Belehrung aufgenommen. Hierbei geht es um die Zustimmung zur sofortigen Ausführung der Dienstleistung durch den Interessenten, bzw. Auftraggeber und das damit einhergehende Erlöschen des Widerrufsrechtes. Der Interessent muss der sofortigen Ausführung ausdrücklich zustimmen und die Kenntnis über das vorzeitige Erlöschen seines Widerrufsrechtes bestätigen. Wird die Leistung in der Zeit der Frist vollständig erbracht – z.B. die erfolgreiche Vermittlung eines Hauses – kann der Vertrag nicht mehr widerrufen werden. Der Makler hat im Falle eines Widerrufes einen Anspruch auf Schadensersatz, welcher der Höhe der ursprünglichen Provision entsprechen kann.
Entsprechend dieser gesetzlichen Neuerung werden Interessenten bei Anfrage eines Exposés oder Besichtigungstermins zukünftig auch mit dem Widerrufsrecht konfrontiert werden.
Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt die besonderen Pflichten des Maklers bei der Vermittlung von Wohnraum gegenüber dem potenziellen Mieter. Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers ist zunächst ein Maklervertrag. Allerding bedarf der Maklervertrag im Bereich der Wohnraumvermittlung entsprechend § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG zwingend der Textform. Dies gilt sowohl für den Vermittlungsvertrag mit dem Mieter als auch für den mit dem Vermieter. Textform bedeutet jedoch nicht Schriftform. Die Originalunterschrift ist bei der Textform nicht erforderlich, sodass auch E-Mail, Fax oder Kopie ausreichen.
Der Makler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn durch seine Tätigkeit ein Mietverhältnis nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, § 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermRG.
Ein Provisionsanspruch entsteht desweiteren aufgrund von Verflechtung nicht, wenn der Wohnraum vom derzeitigen Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter nachgewiesen oder vermittelt wird, § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG. Dasselbe gilt, wenn als Eigentümer, Vermieter oder Verwalter eine juristische Person fungiert, an der der Vermittler wirtschaftlich oder rechtlich beteiligt ist, § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermRG.
Das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt die Höhe der Provision gegen den Mieter auf zwei Monatskaltmieten zuzüglich MwSt., § 3 Abs. 2 Satz 1 WoVermRG. Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben hierbei unberücksichtigt. Demgegenüber ist bei Inklusivmieten diese Miete maßgeblich. Die Provisionshöhe ist stets in einem Bruchteil oder einem Vielfachen der Monatsmiete anzugeben (zwei Monatsmieten Provision zuzüglich 19 % MwSt. = 2,38 Monatsmieten). Die Regelung zur Provisionshöhe gilt nicht für Wohnungsvermittlungsverträge mit dem Vermieter, obgleich diese Provisionshöhe hier auch durchaus üblich ist.
Auslagen darf der Makler gegenüber dem Mieter nur in Ansatz bringen, soweit diese eine Monatsmiete übersteigen und der Makler sie dokumentiert hat, § 3 Abs. 3 WoVermRG. Eine Vertragsstrafe darf über einen Betrag in Höhe von 25 EUR nicht hinausgehen. Eine im Maklervertrag vereinbarte Bearbeitungsgebühr wäre unwirksam.
Der Makler darf gem. § 6 Abs. 1 WoVermRG keinen Wohnraum ohne Vermittlungsauftrag durch den Vermieter anbieten.
Gemäß § 6 Abs. 2 WoVermRG muss bei der Vermietung von Wohnräumen angegeben werden ob zusätzlich zum Mietpreis Nebenkosten, bzw. Betriebskosten zu zahlen sind. Der Begriff „Bruttokaltmiete“ darf nicht verwendet werden, da er schwer verständlich ist.
Viele Städte, darunter auch Köln, haben Zweckentfremdungsverbote für Wohnraum erlassen (Wohnraumschutzsatzung). Das Zweckentfremdungsverbot soll in angespannten Mietwohnungsmärkten erreichen, dass Wohnungen dem Mietwohnungsmarkt nicht entzogen werden. Zur Zweckentfremdung zählt neben der Vermietung als Ferienwohnung auch der Leerstand, der Umbau, Abbruch oder die Umwidmung von Wohnraum in Büroflächen. Möchte ein Mieter für ein paar Monate, beispielsweise während seines Auslandsaufenthaltes, untervermieten, muss er sowohl die Erlaubnis seines Vermieters als auch die Erlaubnis der Stadt einholen. Hierfür sind die Bezirksämter zuständig. Unterkunftsanbieter erhalten eine Registrierungsnummer, die sie in ihrem Inserat angeben können.
Tatsächlich hat sich die sogenannte Wohnraumschutzsatzung weitgehend als zahnloser Tiger erwiesen. Den Städten fehlt bislang das Personal, um Verstöße gegen Wohnraumschutzsatzungen zu prüfen und zu verfolgen.