Source: http://docplayer.fi/1894826-Autopaikkojen-toteuttamiskustannuk-set-ja-niiden-kohdistaminen-nykyista-suuremmassa-maarin-autopaikkojen-kayttajille.html
Timestamp: 2017-12-16 01:48:10+00:00
Document Index: 18163899

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

AUTOPAIKKOJEN TOTEUTTAMISKUSTANNUK- SET JA NIIDEN KOHDISTAMINEN NYKYISTÄ SUUREMMASSA MÄÄRIN AUTOPAIKKOJEN KÄYTTÄJILLE - PDF
Download "AUTOPAIKKOJEN TOTEUTTAMISKUSTANNUK- SET JA NIIDEN KOHDISTAMINEN NYKYISTÄ SUUREMMASSA MÄÄRIN AUTOPAIKKOJEN KÄYTTÄJILLE"
1 AUTOPAIKKOJEN TOTEUTTAMISKUSTANNUK- SET JA NIIDEN KOHDISTAMINEN NYKYISTÄ SUUREMMASSA MÄÄRIN AUTOPAIKKOJEN KÄYTTÄJILLE AUTOPAIKKATYÖRYHMÄ
2 SISÄLLYSLUETTELO 1 TYÖRYHMÄN TOIMEKSIANTO LÄHTÖKOHDAT Toimeksiannon rajaus Aikaisemmat toimeksiannot Autopaikkoja koskeva lainsäädäntö Autopaikkamäärien laskentaohje Asemakaavojen autopaikkamääräykset Autopaikkojen toteuttamiskustannukset Omistusasuintalon autopaikkakustannukset ja niiden jakautuminen Vuokratalon autopaikkojen toteuttamiskustannukset ja niiden jakautuminen AUTOPAIKKOJEN TOTEUTTAMISKUSTANNUSTEN KOHDENTAMINEN NYKYISTÄ SUUREMMASSA MÄÄRIN AUTOPAIKKOJEN KÄYTTÄJILLE Pysäköintiyhtiö toteuttaa yksityisiä ja velvoiteautopaikkoja Kaupungin omistama pysäköintilaitos Autopaikkojen toteuttamiskustannusten sitominen autopaikkaosakkeisiin Autopaikkojen toteuttamiskustannusten sitominen asunto-osakkeisiin AUTOPAIKKAKUSTANNUSTEN ALENTAMINEN Autopaikkojen toteuttamiskustannusten huomioiminen kaavoituksessa Vähäautoiset ja autottomat korttelit Autojen yhteiskäyttö YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET...22 LIITTEET Liite 1. Asuintonttien autopaikkamäärien laskentaohjeet (Hyväksytty Kslk:ssa ) Liite 2. Autopaikkarakentamisen kustannuksia, Att:n seurantatietoja vuosilta
3 AUTOPAIKKOJEN TOTEUTTAMISKUSTANNUKSET JA NIIDEN KOHDISTAMINEN NY- KYISTÄ SUUREMMASSA MÄÄRIN AUTOPAIKKOJEN KÄYTTÄJILLE 1 TYÖRYHMÄN TOIMEKSIANTO Kaupunginjohtaja päätti johtajistokäsittelyssä asettaa työryhmän selvittämään millaisin mallein asemakaavamääräysten mukaiset autopaikat voidaan toteuttaa siten, että kustannukset kohdentuvat nykyistä suoremmin autopaikkojen käyttäjille. Samalla kaupunginjohtaja nimesi työryhmän puheenjohtajaksi aluerakentamispäällikkö Kyösti Oasmaan talous- ja suunnittelukeskuksesta ja jäseniksi tuotantojohtaja Jarmo Myllärin asuntotuotantotoimistosta, projektipäällikkö Matti Kaijansinkon ja diplomi-insinööri Jorma Kaihlasen kaupunkisuunnitteluvirastosta, kiinteistölakimies Pasi Lehtiön kiinteistövirastosta, rakennuslakimies Pentti Ruuskan rakennusvalvontavirastosta sekä projektinjohtaja Niina Puumalaisen talous- ja suunnittelukeskuksesta. Työryhmän sihteerinä on toiminut projekti-insinööri Ville Vastamäki talous- ja suunnittelukeskuksesta. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Toimeksiannon rajaus 2.2 Aikaisemmat toimeksiannot Työryhmä rajasi tehtävän koskemaan asuntorakentamisen autopaikkojen toteuttamiskustannuksia ja niiden kohdentamista nykyistä suuremmassa määrin autopaikkojen käyttäjille. Työryhmä sivusi keskusteluissaan myös eri tavalla toteutettujen autopaikkojen hintoja, autopaikkojen toteuttamiskustannusten kohtuullistamista ja yksityisautoilun vähentämiskeinoja kuten yhteiskäyttöautotoimintaa sekä kevyen- ja joukkoliikenteen edistämistä. Helsingin kaupungin asettamat työryhmät ovat vuosina 1994 ja 2000 selvittäneet autopaikkakustannusten irrottamista asunnon hinnasta. Lisäksi asiasta on laadittu erillisselvityksiä kuten Kantakaupungin ranta- 2
4 projektien asuinkortteleiden pysäköintiselvitys (KSV 2000:8) sekä hallintokuntien yhteisen pysäköintityöryhmän Asuintalojen pysäköintijärjestelmän kehittämisselvitys Autopaikkoja koskeva lainsäädäntö Pysäköintikustannustyöryhmä 2000 toteaa johtopäätöksissään mm., ettei asumisen ja pysäköinnin kustannusten eriyttämiseen ole yhtä yhtenäistä ja kaikille alueille sopivaa mallia. Kun autopaikat ja asuintalo ovat samalla tontilla, voidaan asunto-osakeyhtiöissä asunnon hinta ja autopaikan hinta erottaa toisistaan muodostamalla kummastakin omat osakkeensa. Ratkaisuun liittyy kuitenkin vakavia pulmia, joiden vuoksi päätöksenteko asiassa on syytä jättää rakennuttajan ja yhtiön tehtäväksi. Lisäksi työryhmä totesi johtopäätöksissään, että vuokrataloissa pysäköinnin ja asumisen kustannuksia ei voida käytännössä erottaa toisistaan. Myöskään kaupungin omistama suuri pysäköintiyhtiö ei tuo merkittäviä lisäetuja verrattuna käytössä olevaan pysäköintimalliin ilman pysäköintiyhtiön tukemista verovaroin. Autopaikkoja säätelee maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL). MRL säätelee autopaikkoja kuitenkin vain varsin yleisellä tasolla: Asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle (54 ). Asemakaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan asemakaava-aluetta rakennettaessa tai muutoin käytettäessä (asemakaavamääräykset). (57 ) Kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä (156 1 momentti). Jos asemakaavassa niin määrätään, kunta voi osoittaa ja luovuttaa kiinteistön käyttöön tarvittavat autopaikat kohtuulliselta etäisyydeltä. Tässä tapauksessa kiinteistönomistajalta peritään autopaikkojen järjestämisestä vapautumista vastaava korvaus kunnan hyväksymien maksuperusteiden mukaan (156 2 momentti). Autopaikkojen järjestämisvelvollisuus ei koske vähäistä lisärakentamista eikä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta muutettaessa tulee kuitenkin ottaa huomioon tästä johtuva autopaikkojen tarve (156 3 momentti). MRL ei siis säätele asuntotonteille toteutettavaa autopaikkamäärää eikä toteutustapaa, vaan tämä tapahtuu kaupungin hyväksymässä asemakaavassa. 3
5 2.4 Autopaikkamäärien laskentaohje Kaupunkisuunnitteluvirasto merkitsee laatimiinsa uusiin asemakaavoihin asuntotonttien autopaikkamäärät pääsääntöisesti kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymän laskentaohjeen mukaisesti (Liite 1.). Kaupunkisuunnitteluvirasto voi kuitenkin poiketa asemakaavaa laadittaessa laskentaohjeesta perustellusta syystä. Laskentaohjeen tarkoituksena on kaavoittaa asuntotonteille riittävästi autopaikkoja asukkaiden nykyiset ja tulevat tarpeet huomioon ottaen. Laskentaohje perustuu tietokeskuksen ja kaupunkisuunnitteluviraston yhdessä laatimaan ennusteeseen eri alueiden autotiheyden ja asumisväljyyden suhteesta. Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti tarkastaa asuntoalueilla tarvittavien autopaikkamäärien laskentaohjetta uusien autotiheys- ja asumisväljyysennusteiden pohjalta. AUTOTIHEYS autotiheys ennuste uusi ennuste vanha vuosi Kuva 1: Helsingin autotiheyden uusi ja vanha ennuste (Lähde: KSLK esityslistan asia Lsp/1) ASUMISVÄLJYYS 60,0 50,0 40,0 30,0 asumisväljyys ennuste uusi ennuste vanha 20,0 10,0 0, vuosi Kuva 2: Helsingin asumisväljyyden uusi ja vanha ennuste (Lähde: KSLK , esityslistan asia Lsp/1) 4
6 Laskentaohjeen tarkistamispäätökseen liittyvässä selvityksessä kaupunkisuunnitteluvirasto totesi seuraavaa: Sekä autotiheyden että asumisväljyyden ennusteet ovat laskeneet aikaisemmasta. Mutta koska ne vaikuttavat eri suuntiin, kumoavat ennusteiden laskut suurimmaksi osaksi toisensa laskettaessa tulevaa, kerrosalaa kohti laskettua, autopaikkatarvetta. Laskelmat osoittavat kuitenkin, että esikaupunkialueilla laskentaohjeiden mukaisia autopaikkamääriä voidaan kerrostalotonttien osalta hieman pienentää. Uusimpien selvitysten pohjalta on osoittautunut, että kantakaupungin uudet merenrantaiset asuntoalueet, on syytä erottaa omaksi alueekseen, jossa autopaikkatarve on jonkin verran suurempi kuin vanhassa kantakaupungissa. Rakennettavilla alueilla on asukkaiden autopaikkatarpeen tyydyttäminen erittäin haastava tehtävä sekä suunnittelun että toteutuksen kannalta. Autopaikat vievät paljon tilaa, ne tulevat kalliiksi ja autopaikkajärjestelyjen merkitys kaupunkiympäristön muotoutumiseen on merkittävä. Toisaalta asukkaat kokevat autopaikkojen riittävyyden erittäin tärkeäksi asumismukavuuden ja -viihtyisyyden kannalta. Pysäköinnistä aiheutuvat normaalia maantasopaikoitusta suuremmat lisäkustannukset ovat vaihdelleet kaupungin eri alueilla 0-12 % asuntojen rakennuskustannuksista. Uusia asuinalueita rakennettaessa autopaikat on sisällytetty yleensä suurimmaksi osaksi asuntojen rakennuskustannuksiin. Siksi kaikki asukkaat ovat osallistuneet autopaikkojen rakentamisen kustannuksiin riippumatta siitä ovatko he autonomistajia vai ei. Helsingin uusilla asuntoalueilla on yleensä toistaiseksi ollut riittävästi pysäköintipaikkoja. Kuitenkin esimerkiksi vetovoimaisilla keskimääräistä kalliimmilla vapaarahoitteisilla tonteilla, kuten merenranta-alueilla (esim. Arabianrannassa, Herttoniemenrannassa ja Vuosaaren Aurinkolahdessa) on ollut pulaa autopaikoista varsinkin, jos niiden osalta on sovellettu laskentaohjetta väärin esimerkiksi siten, että on käytetty suunnittelualueen yhtenäistä autopaikkamääräystä, jossa autopaikkojen määrää on vähennetty vuokra-asuntotonttien pienemmän autopaikkatarpeen ja keskitetyn pysäköinnin johdosta, vaikka eri asuntoyhtiöillä on omat autopaikkakiintiönsä. Joillakin alueilla autopaikkojen tai osan niistä sijainti kaukana asunnoista on herättänyt asukkaiden tyytymättömyyttä ja saanut jotkut heistä pysäköimään vieraille tarkoitetuilla paikoilla lähempänä asuntoa, jolloin vierailijoille ei ole riittänyt autopaikkoja. Lisäksi osa autoilijoista on pitänyt pysäköintipaikkoja liian kalliina ja pysäköi vieraille tarkoitetuilla paikoilla ja muilla vapailla alueilla, vaikka alueen varsinaisilla asukkaille tarkoitetuilla pysäköintialueilla olisikin vapaata tilaa. Osalta alueista puuttuvat asukkaiden kuorma-autoille sopivat paikat. 5
7 2.5 Asemakaavojen autopaikkamääräykset Helsingissä on ollut tavoitteena laatia asemakaavojen autopaikkamääräykset siten, että asukkailla olisi riittävästi pysäköintipaikkoja. Kunkin asuntotontin autopaikkatarve on määrätty kaupunginvaltuuston hyväksymässä tonttia koskevassa asemakaavassa. Asuintonttien autopaikkamäärien laskentaohjeet antavat tulokseksi sen autopaikkojen vähimmäismäärän, johon kaavoituksessa on varauduttava, jos asukkaiden autopaikkatarve halutaan tyydyttää, kuten Helsingissä on tähän asti tehty. Kaupunginvaltuusto määrittelee asemakaavan hyväksyessään alueelle osoitettujen asuntotonttien autopaikkamäärät. Pääsääntöisesti asemakaavassa on määrätty asuntotontin autopaikkojen kiinteä toteutusmäärä (esimerkiksi 1 autopaikka / 115 kerrosalaneliömetriä). Joissakin erityistapauksissa asuntotontille on määrätty sekä autopaikkojen enimmäis- että vähimmäismäärä (enintään 1 autopaikka/ 115 kerrosneliömetriä, vähintään 1 autopaikka / 150 kerrosalaneliömetriä). Lisäksi uusien asuntotonttien asemakaavat sisältävät lähes aina määräyksen autopaikkojen toteutustavasta: - autopaikat on toteutettava asuntotontin tietylle alueelle, - autopaikat on toteutettava asuntotontin pihakannen ja/tai rakennuksen rungon alle, - autopaikat on toteutettava erilliselle autopaikkatontille, tai - autopaikat on toteutettava asuntotontin ulkopuolella olevaan pysäköintilaitokseen tai pysäköintiluolaan. Rakennusvalvontaviranomainen velvoittaa asuntotontin rakennusluvassa toteuttajan toteuttamaan asemakaavan mukaiset autopaikat. Rakennusvalvontaviranomainen voi kuitenkin myöntää rakennusluvassa vähäisen poikkeamisen tontin asemakaavan autopaikkamääräyksistä. Mikäli autopaikkamääräyksistä poikkeaminen on vähäistä suurempaa, edellyttää se kaupunginhallituksen tai rakennuslautakunnan myöntämää poikkeamislupaa. Rakennusvalvontavirasto tarkastaa rakennusluvan mukaisten autopaikkojen toteutumisen asuintalon käyttöönottokatselmuksessa. 6
8 2.6 Autopaikkojen toteuttamiskustannukset Asemakaavassa määrättyjen autopaikkojen toteutusmäärä ja -tapa määrittelee suurimmaksi osaksi, kuinka paljon autopaikkojen toteuttaminen tulee maksamaan. Kuva 3: Suuntaa-antavia autopaikan toteuttamiskustannuksia Yllä esitetyt autopaikkojen toteuttamiskustannukset ovat suuntaaantavia. Autopaikan toteuttamiskustannuksiin vaikuttavat alueen erityispiirteet kuten maaperän laatu, pohjaveden korkeus, meriveden vaikutus, pysäköintijärjestelyn koko sekä rakennusalan suhdanne- ja markkinatilanne. Yleensä autopaikkojen toteuttamiskustannukset kasvavat rakennustehokkuuden kasvaessa. Jo tonttitehokkuudella e t = 0,7-0,8 saavutetaan maantasopysäköinnin maksimitehokkuus. Tätä tehokkaammin rakennettaessa autopaikat joudutaan toteuttamaan kalliimpana tontin 7
9 maanpinnan alapuolelle tai tontin ulkopuolelle erilliseen pysäköintilaitokseen. Tehokas autopaikkaratkaisu parantaa kuitenkin yleensä kaupunkikuvaa, lisää asumisviihtyvyyttä ja vaikuttaa positiivisesti alueen liikennejärjestelyihin. Lisäksi kaupungin maankäyttö tehostuu huomattavasti ja kaupungin maanvuokra- ja maanmyyntitulot lisääntyvät merkittävästi. Asuntotonttien asemakaavan mukaisten autopaikkojen toteuttamiskustannukset ovat osa asuntorakentamisen kustannuksia. Alla olevassa taulukossa on esitetty autopaikan toteuttamiskustannuksen ja autopaikkavaatimusten vaikutus kerrosneliömetri- (k-m2) ja huoneistoneliömetrihintoihin (htm2). Suhdelukuna on käytetty 1,18. Autopaikkamääräys Autopaikkakustannus 1 ap / 90 kem 2 1 ap / 100 kem 2 1 ap / 115 kem 2 1 ap / 125 kem 2 1 ap / 150 kem 2 /ap / kem 2 / htm 2 / kem 2 / htm 2 / kem 2 / htm 2 / kem 2 / htm 2 / kem 2 / htm Taulukko 1: Autopaikan kustannusvaikutus kerros- ja huoneistoneliömetriä kohden eri autopaikkahinnoilla Att:n toteutuneissa asuntohankkeissa autopaikkojen toteuttamiskustannukset rakennuskustannusindeksillä hintatasoon 12/2008 korjattuna ovat viime vuosina olleet euroa/htm 2 autopaikkaratkaisusta riippuen (Liite 2.). Eräissä Att:n tutkimissa asuntohankkeissa autopaikkojen arvioidut toteuttamiskustannukset ovat yhdessä muiden asuntojen toteuttamiskustannuksia kasvattavien tekijöiden kanssa muodostuneet niin korkeiksi, ettei asuntohankkeita ole voitu toteuttaa. Seuraava esimerkki osoittaa hyvin asemakaavan rakennustehokkuuden vaikutukset käytännössä: Esimerkki 1. Rakennustehokkuuden vaikutukset Kaavoitetaan uusi 30 hehtaaria asuinalue. Alueen autopaikkamääräys on 1 ap/115 kem 2, asuntojen keskikoko on 75 htm 2, kerrosalaneliömetrien ja huoneistoneliömetrien välinen suhdeluku on 1,18 ja rakennusoikeuden arvo 700 euroa/kem 2. Mikäli autopaikka halutaan toteuttaa maantasoisena, korttelin rakennustehokkuus on 0,75 ja autopaikan toteuttamiskustannus euroa. Mikäli rakennustehokkuus on taasen 2,5, autopaikka 8
10 toteutetaan maanpinnan alapuolelle ja toteuttamiskustannus on euroa. Asuintonttien pinta-ala rakennustehokkuus Rakennusoikeus Asuntoja m 2 e = kem 2 /m 2 kem 2 (75 htm 2 ) kpl Autopaikkoja Autopaikkojen kustannukset Rakennusoikeuden arvo kpl (1 ap/ 115 kem 2 ) / ap yht. yht. vaihtoehto , vaihtoehto , Taulukko 2: Rakennustehokkuuden vaikutukset Yllä esitetyssä esimerkissä tehokkuuden kasvattaminen 0,75:stä 2,5:een nostaa rakennusoikeutta ja sen arvoa kolminkertaiseksi. Samalla kuitenkin yhden autopaikan toteuttamiskustannukset kasvavat kuusinkertaiseksi ja kaikkien autopaikkojen kaksikymmentäkertaiseksi. 2.7 Omistusasuintalon autopaikkakustannukset ja niiden jakautuminen Asuntotontin toteuttaja siirtää asuntotontille toteuttamansa asuintalon ja sen asemakaavassa määrättyjen autopaikkojen kaikki toteuttamiskustannukset katteineen asunto-osakkeiden markkinaehtoisiin myyntihintoihin. Tämä pätee myös siinä tapauksessa, että asemakaavassa on määrätty asuintontin autopaikat toteuttavaksi tontin ulkopuolelle osoitetulle autopaikkatontille, erillisen pysäköintiyhtiön toteuttamaan pysäköintilaitokseen tai pysäköintiluolaan. Asemakaavassa osoitetaan asuntotontille toteuttavaksi yleensä enemmän asuntoja kuin autopaikkoja. Koska autopaikkojen toteuttamiskustannukset siirtyvät asunto-osakkeiden myyntihintoihin, maksaa jokainen asunto-osakkeen ostaja osuutensa autopaikkojen toteuttamiskustannuksista siitä riippumatta pystyykö tämä niitä käyttämään tai haluaako edes niitä käyttää. Esimerkki 2. Autopaikkojen yleinen toteutusmalli Asemakaavassa asuntotontin kerrosala on 5000 kem 2, huoneistojen keskikokovaatimus on 75 htm 2, autopaikkamääräys 1 ap / 115 kem 2 ja kerrosalaneliömetrin ja huoneistoeliömetrin suhdelukuna käytetään 1,18. Autopaikat toteutetaan tontin maantason alapuolelle hintaan euroa/kpl ja esimerkin yksinkertaistamiseksi kaikki asuintaloon toteutettavat huoneistot ovat 75 htm 2 :n suuruisia. Samat lähtötiedot toistuvat kaikissa myöhemmin esitettävissä esimerkkilaskelmissa, ellei toisin ilmoiteta. Asuntotontille toteutettavaan kerrostaloon tulee siis 56 asuntoa ja 43 autopaikkaa. Autopaikkojen toteuttamiskustannukset kutakin asuntoa kohti ovat eli 410 /htm2. Rakennusoikeus Asuntoja Autopaikkoja Autopaikkojen kustannukset kem 2 kpl (75 htm 2 ) kpl (1 ap/ 115 kem 2 ) / ap / asunto /htm ,52 Taulukko 3: Autopaikkojen yleinen toteutusmalli 9
11 Asunto-osakeyhtiö voisi periä omistukseensa toteuttamistaan autopaikoista käypää vuokraa käyttäjiltä. Tämä olisi oikeudenmukaista, koska jokainen osakkeenomistaja on joutunut maksamaan asunto-osakkeen ostohinnassa autopaikkojen toteuttamisen, mutta vain osa pystyy niitä käyttämään. Käyttäjiltä peritty käypä vuokra tulisi kaikkien osakkeenomistajien hyödyksi, koska se alentaisi vastaavasti kaikilta osakkeenomistajilta yhtiön menojen kattamiseksi perittävää hoitovastiketta. Asunto-osakeyhtiöissä ei kuitenkaan yleensä peritä autopaikoista käypää vuokraa (käyttömaksua), jos osakkeenomistajien enemmistöllä on käytössään autopaikat. Tämä johtuu siitä, että enemmistö haluaa pitää asumiskulunsa, joihin myös autopaikkojen käyttömaksut kuuluvat, mahdollisimman pieninä. Käytännössä asunto-osakeyhtiöt perivät hallinnassaan olevien autopaikkojen käytöstä niin pieniä käyttömaksuja, että niillä pysytään kattamaan lähinnä vain autopaikoista aiheutuvat hoitokustannukset. Seuraava esimerkki osoittaa autopaikasta perittävien käyttömaksujen vaikutuksen yhtiön hoitovastikkeisiin. Esimerkki 3. Käyttömaksun vaikutus hoitovastikkeeseen Esimerkin 2. mukainen asunto-osakeyhtiö perii ensimmäisenä toimintavuotenaan autopaikan käyttäjiltä käyttömaksua 20 /kk ja kaikilta osakkailta hoitovastiketta 3 euroa/htm 2 /kk. Toisena toimintavuotena yhtiö päättää periä autopaikasta käyttömaksua 100 /kk, joka vastaa autopaikan euron toteuttamiskustannukselle laskettavaa 3 prosentin vuosituottoa. Tällöin uusista käyttömaksuista saatu tuotto pienentää yhtiön perimää hoitovastiketta 3 eurosta 2,18 euroon kuukaudessa, kun oletetaan että kaikki autopaikat ovat edelleen käytössä. AsOy Asuntoja Autopaikkoja autopaikkojen käyttömaksut Yhtiön perimät hoitovastikkeet htm 2 kpl (75 htm2) kpl (1 ap/ 115 kem2) yhtiön tulot yhteensä / käyttäjä/kk / yhtiö/kk /htm 2 /kk /asunto/kk / yht./kk //kk Vuosi ,00 225, Vuosi ,18 163, Taulukko 4: Käyttömaksun vaikutus hoitovastikkeeseen Asuntotontin toteuttaja voi vaihtoehtoisesti toteuttaa asuntotontin asemakaavan mukaiset autopaikat myös asunto-osakeyhtiöön erillisinä autopaikkaosakkeina. Tähän on yleensä syynä se, että toteuttajan arvion mukaan nimenomaan tälle asuntotontille toteutettavat asunto-osakkeet käyvät paremmin kaupaksi, jos asunto-osakkeen ostaja saa itselleen oman nimetyn autopaikan. 10
12 Esimerkki 4. autopaikat osakkeina, nykykäytäntö Esimerkin 2. mukaisen asuintalon toteuttaja toteuttaa asemakaavan 43 velvoiteautopaikkaa erillisinä osakkeina. Autopaikan toteuttaminen maksaa euroa. Toteuttaja epäilee, ettei asuntoosakkeille ole kysyntää, jos autopaikkaosake maksaa euroa. Niinpä toteuttaja myy asunto-osakkeiden ostajille autopaikkaosakkeita euron kappalehintaan. Tällöin autopaikkojen nettototeuttamiskustannukset ovat toteutettavaa asuntoa kohti enää euroa (205 e/htm2) eli vain puolet esimerkkiin 2. verrattuna, jossa autopaikat toteutetaan yhtiön omistukseen ja hallintaan. Autopaikkaosakkeen hinta kpl (1 ap/ 115 kem 2 ) / ap / asunto /htm 2 / ap-osake Rakennusoikeus Asuntoja Autopaikkoja Autopaikkojen kustannukset kem 2 kpl (75 htm 2 ) , Taulukko 5: autopaikat osakkeina, nykykäytäntö Yllä mainitussa esimerkissä asuintalon toteuttaja siis maksattaa autopaikkojen toteuttamiskustannuksista puolet autopaikkaosakkeiden ostajilla. Autopaikkojen nettototeuttamiskustannusten puolittuminen toteutettavaa asuntoa kohti ei kuitenkaan tarkoita välttämättä sitä, että asunnon myyntihinta laskee vastaavalla summalla. Asunnon myyntihinta ja sen sisältämä toteuttajan kate määräytyvät asuntomarkkinoiden mukaan. 2.8 Vuokratalon autopaikkojen toteuttamiskustannukset ja niiden jakautuminen Vuokra-asuntotontin toteuttaja siirtää perinteisesti vuokratalon ja sen autopaikkojen kaikki toteuttamiskustannukset perittäviin vuokriin. Kaikki vuokratalon asukkaat maksavat siis vuokrissaan autopaikkojen toteuttamiskustannukset siitä riippumatta pystyvätkö he niitä käyttämään tai haluavatko niitä edes käyttää. Vuokratalon toteuttaja perii tavallisesti autopaikkojen käyttäjiltä käyttömaksua. Maksu on yleensä kuitenkin niin pieni, että se kattaa lähinnä vain autopaikkojen käytöstä ja hoidosta aiheutuvat kustannukset. Ei ole estettä, että vuokratalon toteuttaja perisi autopaikoista käyttömaksua, joka vastaisi autopaikan hoitokuluja sekä autopaikan toteuttamiseen sitoutuneelle pääomalle laskettavaa maltillista korkoa. Esimerkiksi euron toteuttamiskustannuksilla ja kahden prosentin vuotuisella korolla vuokran pääomaosuudeksi tulisi 50 euroa kuukaudessa ja kolmen prosentin korolla 75 euroa. Omakustannusperusteisessa vuokratalossa lisääntyvät autopaikkamaksut alentaisivat kaikilta vuokralaisilta perittäviä vuokria. Autopaikkamaksua ei kannata asettaa kuitenkaan niin korkeaksi, että se vaikuttaa negatiivisesti asuntojen vuokrattavuuteen ja vaihtuvuuteen. 11
13 3 AUTOPAIKKOJEN TOTEUTTAMISKUSTANNUSTEN KOHDENTAMINEN NYKYISTÄ SUUREMMASSA MÄÄRIN AUTOPAIKKOJEN KÄYTTÄJILLE Edellä 2.7. kohdan esimerkissä 4. on esitetty, miten asuntoosakeyhtiön toteuttaja maksattaa autopaikkojen toteuttamiskustannuksista puolet autopaikkaosakkeiden ostajilla. Tästä aiheutuva autopaikkojen toteuttamiskustannusten puolittuminen toteutettavaa asuntoa kohti ei kuitenkaan tarkoita välttämättä sitä, että asunnon myyntihinta laskisi vastaavan suuruisen euromäärän. Syynä tähän on se, että asunnon myyntihinta ja sen sisältämä toteuttajan kate määräytyvät asuntomarkkinoiden mukaan. Autopaikkojen toteuttamiskustannusten erottaminen asuntojen myyntihinnoista ja niiden kohdentaminen nykyistä suuremmassa määrin autopaikkojen käyttäjille edellyttää, että kaupunki löytää uusia, innovatiivisia ja realistisia ratkaisuja ja ottaa niitä myös käyttöön asuntotontteja luovuttaessaan. Seuraavassa esitellään eräitä mahdollisia ratkaisuja etuineen, haittoineen ja ongelmineen. 3.1 Pysäköintiyhtiö toteuttaa yksityisiä ja velvoiteautopaikkoja Uusilla alueilla voitaisiin kokeilla autopaikkojen toteuttamista niin, että asemakaavassa määrättäisiin tiettyjen asuntotonttien velvoiteautopaikat toteutettavaksi erilliselle autopaikkatontille toteuttavaan pysäköintilaitokseen autopaikkanormin 1 ap /230 k-m2 mukaan (velvoitepaikat). Tämä vastaisi vain puolta uudelle alueelle kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymän laskentaohjeen mukaan toteuttavasta määrästä (1 ap /115 k-m2). Lisäksi asemakaavassa olisi merkintä, että kyseiselle autopaikkatontille saa toteuttaa yksityisiä autopaikkoja enintään vastaavan määrän (yksityiset autopaikat). Kaupunki velvoittaisi alueen ensimmäisen asuntotontin luovutuksensaajan tai muun tahon perustamaan omakustannusperusteisen pysäköintiyhtiön toteuttamaan autopaikkatontille vaiheittain em. pysäköintilaitoksen. Pysäköintiyhtiö toteuttaisi autopaikkoja sitä mukaan, kun yhtiöön liittyy osakkeenomistajiksi asuntotonttien haltijoina olevia velvoiteautopaikkoja tarvitsevia asunto-osakeyhtiöitä ja yksityisiä autopaikan tarvitsijoita ja yhtiö saa näiltä autopaikkojen toteuttamiskustannuksia vastaavia liittymismaksuja. Tämä tarkoittaisi sitä, että autopaikan tarvitsija voisi ostaa laitoksesta itselleen omakustannusperusteiseen hintaan pysäköintipaikan, jos tämä ei onnistu vuokraamaan asunto-osakeyhtiön pysäköintilaitoksesta maksamaa velvoiteautopaikkaa käyttöönsä. Tämä malli alentaisi asuntotonttien velvoiteautopaikkojen toteuttamiskustannuksia merkittävästi. Edellä esimerkin 2 tapauksessa tämä tarkoittaisi autopaikkojen toteuttamiskustannusten alentumista toteutettavaa asuntoa kohden puoleen eli eurosta euroon ja huoneistoneliömetrin osalta 410 eurosta 205 euroon. Tämä ei kuitenkaan välttämättä tarkoittaisi, että asuntojen myyntihinta putoaisi vastaavan suuruisella määrällä, koska myyntihinta määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Joka tapauksessa malli kohdentaisi merkittä- 12
14 vän osan autopaikkojen toteuttamiskustannuksista autopaikkojen käyttäjille. Lisäksi malli mahdollistaisi siirtää autopaikkojen toteuttamiskustannuksia edellä kuvattua enemmänkin ja jopa kokonaan autopaikan käyttäjille muuttamalla halutulla tavalla asemakaavan velvoiteautopaikkojen ja yksityisten autopaikkojen välistä suhdelukua (esimerkiksi 50:50, 30:70, 15:85 tai jopa 0:100). Esitetty malli sisältää kuitenkin myös heikkouksia ja ongelmia: - Edellä on todettu, että asuntotontin toteuttaja siirtää asuntojen myyntihintoihin kaikki autopaikkojen toteuttamiskustannukset katteineen ja myy asunnot alueen asuntomarkkinoilla käypään uustuotantohintaan. Markkinoiden käypä uustuotantohinta saattaa kuitenkin perustua alueen sellaisiin uustuotantokohteisiin, joissa asemakaavan mukaiset kaikki autopaikat on toteutettu asunto-osakeyhtiön hallintaan. Niinpä ostajan ei tulisi maksaa edellä kuvatun mallin mukaisesta asunnosta samaa hintaa kuin samalla alueella vastaavasta kaikki autopaikat toteuttaneen asuintalon asunnosta, jotta toteuttaja ei saisi toteuttamatta jääneistä autopaikoista kauppahinnassa merkittävää ja ansiotonta lisäkatetta. Esimerkin 2. mukaisessa tapauksessa lisäkate tarkoittaisi 205 euroa/htm2 ja kaikkien asuntojen osalta yli miljoonaa euroa. Ostajat ja markkinat eivät välttämättä tätä kuitenkaan ymmärrä. Niinpä mallin käyttöönotto edellyttäisi kaupungilta tonttien luovutussopimuksissa markkinahintaisten osakekauppojen jonkinlaista säätelyä. - Asuntotonttien toteuttajat eivät todennäköisesti pidä edellä esitetystä mallista, koska ei ole varmuutta, mikä vaikutus sillä on uusien asuntojen myyntiin. - Esitettyyn malliin sisältyy asukaspoliittinen ongelma. Pysäköintilaitoksen yksityisten autopaikkojen toteuttaminen jää kiinni alueella asuntoja omistavien ja niissä asuvien asukkaiden halusta ja kyvystä ostaa itselleen oma autopaikka. Asunto-osakeyhtiön pysäköintilaitoksesta ostamat velvoiteautopaikat saattavat ehkä riittää talon valmistuessa sen ensimmäisille asukkaille, mutta autopaikkatarve saattaa kasvaa pian niin isoksi, että yksityisten autopaikkojen toteuttaminen tulee ajankohtaiseksi. Tällöin uuden alueen asukkaat saattavat vaatia kaupunkia muuttamaan pysäköintiä verovaroin esimerkiksi maantasoiseksi tai lisäämään kadunvarsipysäköintiä välttyäkseen ostamasta omakustannusperusteisia, mutta silti kalliita autopaikkoja pysäköintilaitoksesta. - Malli edellyttää tehokasta pysäköinninvalvontaa, jotta laiton pysäköinti ei lisäänny alueella. - Asuntohankkeiden toteutuksen eriaikaisuus saattaa aiheuttaa pysäköintilaitoksen toteutukselle taloudellisia haasteita ja se saattaa viivästyttää puolestaan myöhempiä asuntohankkeita. 13
15 3.2 Kaupungin omistama pysäköintilaitos - Asukkaan pysäköintiyhtiön autopaikkaosakkeen ostamiseen ja/tai liittymismaksuun ottama pankkilaina ei ilmeisesti ole tuloverotuksessa vähennyskelpoinen kuten normaali asuntolaina. Kaupunki voisi perustaa uudelle alueelle pysäköintiyhtiön, joka toteuttaa erilliselle pysäköintitontille suuren ja kustannustehokkaan pysäköintilaitoksen asemakaavassa määrättyjen asuntotonttien velvoiteautopaikkoja varten (1 ap / 115 k-m 2 ). Kaupunki antaisi pysäköintiyhtiölle lainoja, jotka kattaisivat pysäköintilaitoksen kunkin vaiheen toteuttamiskustannukset. Pysäköintitontin ja kunkin asuntotontin välillä tehtäisiin korvaukseton pitkäaikainen sopimus asuntotontin velvoiteautopaikkojen toteuttamisesta pysäköintilaitokseen. Lisäksi pysäköintiyhtiö tekisi jokaisen autopaikan käyttäjän kanssa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen autopaikan käytöstä. Pysäköintiyhtiö ei kuitenkaan saisi tehdä asuintonttien haltijoina olevien asunto-osakeyhtiöiden kanssa vuokrasopimuksia autopaikoista, jotta vuokria ei pääsisi kaikilta osakkeenomistajilta perittäviin hoitovastikkeisiin. Pysäköintiyhtiö voisi vuokrata autopaikkoja käyttäjille niin, että vuokra vastaisi autopaikasta aiheutuvia ylläpitokustannuksia lisättynä autopaikan toteuttamiskustannuksille laskettavalla kolmen prosentin vuotuisella korolla. Vuokran pääomaosuus olisi esimerkiksi autopaikan euron toteuttamiskustannuksilla 75 euroa kuukaudessa ja euron toteuttamiskustannuksilla 125 euroa kuukaudessa. Kaupunki lainaisi yhtiölle pysäköintilaitoksen toteuttamiskustannuksia vastaavat lainat pääomalainoina tai vastaavina, jotta autopaikoista perittävät maksut jäisivät kohtuullisiksi ja pysäköintilaitoksen käyttöaste pysyisi korkeana. Mikäli pysäköintiyhtiön pitäisi maksaa kaupungille esimerkiksi kahdessakymmenessä vuodessa takaisin euron tai euron autopaikan toteuttamiskustannuslaina korkoineen, nousisi vuokran pääomaosuus tasaerinä ja kolmen prosentin vuotuisella korolla laskettuna jo 166 euroon tai 277 euroon kuukaudessa. Tässä mallissa asuntotontin toteuttajalle ja asunto-osakeyhtiölle ei aiheutuisi asemakaavan edellyttämien velvoiteautopaikkojen järjestämisestä lainkaan kustannuksia. Lisäksi malli irrottaisi autopaikan toteutuskustannuksen asunnon hinnasta ja kohdistaisi sen kustannuksen autopaikan käyttäjälle. Esitetty malli sisältää kuitenkin myös heikkouksia ja ongelmia: - Kaupunki joutuisi sitouttamaan yhtiöön pääomaan etupainotteisesti ja pysyvästi sekä kantamaan yhtiön osakkeenomistajana mallin liittyvät taloudelliset riskit (käyttöaste, likviditeetti, tulevat peruskorjaukset jne.). - Asuntotonttien toteuttajat eivät todennäköisesti pidä mallista, koska ei ole varmuutta, mikä vaikutus mallilla on uusien asuntojen myyn- 14
16 tiin, vaikka autopaikan tarvitsijoilla onkin mahdollisuus vuokrata pysäköintiyhtiöltä autopaikka. - Edellä on todettu, että asuntotontin toteuttaja siirtää asuntojen myyntihintoihin kaikki toteuttamiskustannukset katteineen ja myy asunnot markkinoiden määräämään alueen käypään uustuotantohintaan. Markkinoiden käypä uustuotantohinta saattaa kuitenkin perustua alueella sellaisiin uustuotantokohteisiin, joissa kaikki autopaikat on toteutettu asunto-osakeyhtiön hallintaan. Yllä kuvatussa mallissa asuntotontin toteuttaja ei kuitenkaan joutuisi toteuttamaan yhtään autopaikkaan, joten tämä säästyisi jopa euroa/hm2 suuruisilta toteuttamiskustannuksilta. Niinpä ostajan ei tulisi maksaa yllä kuvatun mallin asunnosta samaa hintaa kuin samalla alueella kaikki autopaikat toteuttaneen vastaavan uudisasuintalon asunnosta, jotta toteuttaja ei saisi asunnon myynnistä merkittävää ja ansiotonta lisäkatetta. Ostajat ja markkinat eivät välttämättä tätä kuitenkaan ymmärrä. Mallin käyttöönotto edellyttäisikin kaupungilta tonttien luovutussopimuksissa markkinahintaisten osakekauppojen jonkinlaista säätelyä. - Esitettyyn malliin sisältyy myös asukaspoliittinen ongelma, jos yhtiön perimä autopaikan vuokra nousee käyttäjien mielestä liian korkeaksi. Tällöin autopaikkojen käyttäjät voivat joukolla vaatia kaupunkia alentamaan yhtiön autopaikoista perimää pääomavuokraa. Onnistuessaan tämä tarkoittaisi alueen ja asukkaiden autopaikoituksen tukemista osittain verovaroin. 3.3 Autopaikkojen toteuttamiskustannusten sitominen autopaikkaosakkeisiin Edellä kohdan 2.7 esimerkissä 4 asuntotontin toteuttaja on toteuttanut asemakaavan mukaiset autopaikat ( euroa/ap) erillisinä autopaikkaosakkeina. Esimerkissä toteuttaja myy autopaikkaosakkeen kuitenkin vain puoleen hintaan toteuttamiskustannuksiin verrattuna. Loput toteuttamiskustannukset toteuttaja siirtää kaikkien myytävien asuntoosakkeiden katteellisiin myyntihintoihin. Tätä autopaikkaosakemallia voitaisiin kehittää niin, että autopaikkakustannukset kohdistuisivat tätäkin enemmän autopaikkaosakkeen omistajalle. Kaupunki voisi asuntotontin luovutusehdoissa määrätä toteuttajan toteuttamaan asuntotontin kaikki autopaikat erillisinä autopaikkaosakkeina seuraavasti: 1 Toteuttaja perustaa asunto-osakeyhtiön, jonka yhtiöjärjestyksen mukaan tietty osake oikeuttaa hallita tiettyä asuntoosakeyhtiön tontille toteuttamaa autopaikkaa. 2 Asunto-osakeyhtiö toteuttaa asuinrakennuksen ja autopaikat tontilleen. Ennen kuin toteuttaja myy yhtäkään huoneistoihin ja autopaikkoihin oikeuttavaa osaketta, kutakin autopaikkaosaketta kohden tulee olla kohdistettu oma yhtiölaina, joka vastaa autopaikan todellisia toteuttamiskustan- 15
17 nuksia. Puolueeton rakennuskustannuksiin hyvin perehtynyt asiantuntija tarkastaa kustannusten oikeellisuuden. Lainan tulee sellainen, että asunto-osakeyhtiöllä on oikeus maksaa se osakkeenomistajan maksamalla suorituksella kerralla pois milloin tahansa laina-aikana. 3 Toteuttaja autopaikkaosakkeen merkitsijänä ja ensimmäisenä omistajana maksa yhtiölle yhtiöjärjestyksen mukaisena rahoitusvastikkeena vain em. lainan korot, joka puolestaan maksaa ne pankille. Rakennuttaja ei saa maksaa edellä mainittua sinänsä yhtiöjärjestyksen mukaista osakkeeseen liittyvää yhtiölainaa, jotta autopaikan hinta ei pääse siirtymään asunto-osakkeiden hintaan. 4 Toteuttaja tarjoaa ostettavaksi asunto-osakeyhtiön asuntoosakkeen alueen uustuotannon markkinahintaan. Samalla toteuttaja tarjoaa ostettavaksi autopaikkaosakkeita. Mikäli asunto-osakkeen ostaja haluaa ostaa myös autopaikkaosakkeen, ostaja ja myyjä sopivat vapaasti autopaikkaosakkeen hinnan. Mikäli autopaikkaosakkeesta ei synny kilpailua, rationaalinen ostaja maksaa osakkeesta symbolisen yhden euron huomioon ottaen autopaikkaosaketta rasittavan euron toteuttamiskustannuksia vastaava yhtiölainan. 5 Mikäli asunto-osakkeiden ostajat eivät osta kaikkia autopaikkaosakkeita, saa toteuttaja maksaa yhtiölle osakkeita rasittavat yhtiölainat esimerkiksi puolen vuoden kuluttua asuintalon käyttöönotosta. Edellä esitetty malli erottaa selvästi autopaikan toteuttamiskustannukset asuntohankkeen toteuttamiskustannuksista ja autopaikkakustannukset tulevat lähtökohtaisesti vain autopaikkaosakkeen ostajien maksettaviksi. Malli sisältää kuitenkin myös heikkouksia ja ongelmia: - Asuintalojen toteuttajat eivät todennäköisesti pidä tästä mallista. Toteuttajalle jää riski, ettei se saa myytyä autopaikkaosakkeita. Tällöin toteuttamiskustannuksiltaan kalliit autopaikkaosakkeet jäävät osittain toteuttajan omistukseen yhtiövelkoineen ja käyttövastikkeineen. Nämä kustannukset vähentävät toteuttajan koko asuintalohankkeen katetta, jos toteuttajan autopaikkaosakkeiden myynnistä myöhemmin saama hinta on alhaisempi kuin tämän autopaikkaosakkeeseen johdosta maksamat yhtiövelat, rahoituskustannukset ja käyttövastikkeet. - Yhtiölainoihin liittyy aina taloudellinen riski asunto-osakeyhtiön ja sen kaikkien osakkeenomistajien kannalta. Mikä osakkeenomistaja ei pysty maksamaan pääomavastikkeitaan yhtiölle, ovat viime kädessä yhtiön kaikki osakkaat vastikkeidensa kautta vastuussa yhtiölainan ja sen korkojen maksamisesta pankille. 16
18 - Edellä on todettu, että asuntotontin toteuttaja siirtää asuntojen myyntihintoihin kaikki toteuttamiskustannukset katteineen ja myy asunnot markkinoiden määräämään alueen käypään uustuotantohintaan. Markkinoiden käypä uustuotantohinta saattaa kuitenkin perustua alueen sellaisiin uustuotantokohteisiin, joissa asemakaavan mukaiset kaikki autopaikat on toteutettu asunto-osakeyhtiön hallintaan. Niinpä ostajan ei tulisi maksaa edellä kuvatusta asunnosta samaa hintaa kuin samalla alueella kaikki autopaikat toteuttaneen vastaavan uudisasuintalon asunnosta, jotta toteuttaja ei saisi asunnon myynnistä ansiotonta ja merkittävää lisäkatetta. Ostajat ja markkinat eivät välttämättä tätä kuitenkaan ymmärrä. Mallin käyttöönotto edellyttäisikin kaupungilta tonttien luovutussopimuksissa markkinahintaisten osakekauppojen jonkinlaista säätelyä. Esimerkki 5. Asunto-osakkeen käypä hinta Tarkastellaan edelleen esimerkin 2. mukaista yhtiötä. Kaikki autopaikat toteutetaan erillisinä autopaikkaosakkeina niin, että jokaiseen osakkeeseen kohdistuu euron toteuttamiskustannuksia vastaava oma yhtiölaina. Alueen uusissa kerrostaloissa asunto-osakkeiden velattomat myyntihinnat ovat olleet keskimäärin euroa/htm 2 sisältäen yhtiön hallintaan jäävät ja toteuttamiskustannuksiltaan myös euron hintaiset autopaikat. Huoneistoneliömetrille jaettuna tämä tarkoittaa noin 410 euroa. Ostajan tulisi kuitenkin maksaa esimerkin mukaisesta asuntoosakkeesta vain euroa/htm 2 siitä riippumatta, ostaako samalla autopaikkaosakkeen tai ei. Lisäksi autopaikan haluavan asunto-osakkeen ostajan kannattaisi maksaa autopaikkaosakkeesta symbolisen yhden euron siihen liittyvä euron velkaosuus huomioon ottaen. Tällöin autopaikkaosakkeen velkaosuus olisi asunto-osakkeen ostajan huoneistoneliömetriä kohden 533 euroa ja yhteenlaskettu asunto-osakkeen ja autopaikkaosakkeen velaton hinta euroa/htm 2. Rakennusoikeus kem 2 Asuntoja kpl (75 htm 2 ) Autopaikkoja Ostajan autopaikkakustannukset kpl alueen KA (1 ap/ 115 kem 2 ) / ap /htm 2 ( /htm 2 ) Asunto-osakkeen käypä myyntihinta Ilman ap:ta ( /htm 2 ) Taulukko 6: Asunto-osakkeen käypä hinta 3.4 Autopaikkojen toteuttamiskustannusten sitominen asunto-osakkeisiin Kaupunki voisi vaihtoehtoisesti määrätä asuntotontin luovutusehdoissa toteuttajan toteuttamaan asuntotontin siten, että kaavan mukaiset velvoiteautopaikat sidotaan suoraan asunto-osakkeisiin. Järjestelyssä vältyttäisiin edellisessä 3.3. kohdassa esitetty toteuttajan pelko liian kalliiden autopaikkaosakkeiden myymättä jäämisestä. 17
19 Esimerkki 6. malli autopaikkojen sitomisesta asunto-osakkeisiin Tarkastellaan edelleen esimerkin 2. mukaista yhtiötä. Tontin luovutussopimuksessa kaupunki määrää, että toteuttaja sitoo toteuttamansa asemakaavan mukaiset 43 autopaikkaa valitsemiinsa asuntohuoneistojen osakkeisiin. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä tämä ilmenee esimerkiksi merkintänä: Osakkeet oikeuttavat hallitsemaan asuntoa A16, 75 m2, 3 h + k + kph + taloyhtiön kellarissa sijaitseva autopaikka nro 13 Lisäksi toteuttaja on velvollinen kytkemään kuhunkin 43 valitsemaansa asunto-osakkeeseen autopaikan euron toteuttamiskustannuksien suuruisen yhtiölainan. Ulkopuolinen asiantuntija vahvistaa toteuttamiskustannusten oikeellisuuden. Toteuttajalta osakkeet ostanut saa maksaa yhtiövelan pois joko kertasuorituksena tai kuukausittain perittävänä rahoitusvastikkeena lainaehtojen mukaisesti. Tietyn autopaikan ja asunto-osakkeen kytkentä tarkoittaisi esimerkkitapauksessa sitä, että 43 asunnolla olisi aina käytössään nimetty autopaikka ja kahdeksalla asunnolla sitä ei olisi koskaan. Mikään sinänsä ei estä, että autopaikan osakkeenomistaja vuokraa tarpeettoman autopaikkansa asuintalossa asuvalle tarvitsijalle. Toteuttaja myy kaikki po. asunto-osakkeet alueen uudismarkkinahintaan. Ostajasta riippuu, haluaako tämä ostaa autopaikkaan kytketyn vai kytkemättömän asunto-osakkeen. Mahdollista on, että useat ostajat ovat valmiita maksamaan autopaikkaan kytketystä ja sen toteuttamiskustannuksiin sidotusta velallisesta asuntoosakkeesta enemmän kuin kytkemättömästä asunto-osakkeesta, koska tarvitsevat autopaikkaa ja/tai katsovat sen ainutlaatuisena tilaisuutena lisäävän jatkossa asunto-osakkeen jälleenmyyntiarvoa korkeasta velkaosuudesta huolimatta. Edellä esitetty malli erottaa selvästi autopaikan toteuttamiskustannukset asuntohankkeen toteuttamiskustannuksista ja autopaikkakustannukset tulevat lähtökohtaisesti vain asunto-osakkeeseen sidotun autopaikan ostajan maksettaviksi. Malli sisältyy kuitenkin myös heikkouksia ja ongelmia: - Asuntotonttien toteuttajat eivät todennäköisesti pidä myöskään tästä mallista, koska nämä joutuvat etukäteen kytkemään autopaikat tiettyihin asunto-osakkeisiin ja samalla ennustamaan millaiseksi niiden kysyntä tämän jälkeen muodostuu. Koska yhtiöjärjestykseen otetun huoneiston ja autopaikan kytkentä edellyttää yhtiökokouksen päätöstä, toteuttajan on vaikea saada kytkentää enää muutettua sen jälkeen, kun tämä on myynyt ensimmäisiä asunto-osakkeita. Lähtökohtana lienee kuitenkin, että autopaikkoja kannattaa enimmäkseen kytkeä ylempien kerrosten ja pinta-alaltaan suurimpiin huoneistoihin. 18
20 - Edellä on todettu, että asuntotontin toteuttaja siirtää asuntojen myyntihintoihin kaikki toteuttamiskustannukset katteineen ja myy asunnot markkinoiden määräämään alueen käypään uustuotantohintaan. Markkinoiden käypä uustuotantohinta saattaa kuitenkin perustua alueen sellaisiin uustuotantokohteisiin, joissa asemakaavan mukaiset kaikki autopaikat on toteutettu asunto-osakeyhtiön hallintaan. Niinpä ostajan ei tulisi maksaa edellä esitellyn mallin asunnosta autopaikan velkaosuus huomioon ottaen samaa hintaa kuin samalla alueella kaikki autopaikat velattomina toteuttaneen vastaavan uudisasuintalon asunnosta, jotta toteuttaja ei saisi asunnon myynnistä merkittävää ja ansiotonta lisäkatetta. Ostajat ja markkinat eivät välttämättä tätä kuitenkaan ymmärrä. Mallin käyttöönotto edellyttäisikin kaupungilta tonttien luovutussopimuksissa markkinahintaisten osakeluovutusten jonkinlaista säätelyä. Esimerkki 7. Asunto-osakkeen käypä hinta Tarkastellaan edelleen esimerkin 2 mukaista yhtiötä. Autopaikat sidotaan asunto-osakeyhtiön 43 asunto-osakkeeseen ja kuhunkin kohdistetaan autopaikan euron toteuttamiskustannuksia vastaava yhtiölaina. Alueen uusissa kerrostaloissa asuntoosakkeiden velattomat myyntihinnat ovat olleet keskimäärin euroa/htm 2 sisältäen yhtiön hallintaan jäävät toteuttamiskustannuksiltaan myös euron hintaiset autopaikat. Huomioon ottaen autopaikkojen kytkeminen vain tiettyihin asunto-osakkeisiin ja niihin liittyvät toteuttamiskustannuksia vastaavat velkaosuudet, rationaalisen ostajan kannattaisi maksaa sekä autopaikkaan kytketystä että kytkemättömästä asunto-osakkeesta vain 3590 euroa/htm2. Asunto-osakkeeseen kytketty autopaikka ja sen velkaosuus olisi ostettua huoneistoneliömetriä kohden 533 euroa ja asunto-osakkeen velatonhinta euroa/htm2. Rakennusoikeus kem 2 Asuntoja Autopaikkoja Asunto-osakkeeseen sidotun autopaikan kustannukset kpl (75 htm 2 ) kpl (1 ap/ 115 kem 2 ) / ap /htm 2 Asunto-osakkeen käypä hinta Autopaikallinen Ilman velaton osake autopaikkaa /htm2 /htm Taulukko 7: Asunto-osakkeen käypä hinta 19