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Timestamp: 2017-12-14 00:12:20+00:00
Document Index: 7543216

Matched Legal Cases: ['art. 1004', 'art.1005', 'art. 1005', 'sentenza ', 'art. 1005', 'art. 1004', 'art. 1005', 'art. 1004', 'art. 985', 'art. 67']

Ripartizione spese nudo proprietario-usufruttuario | propit.it - Forum per la Casa
Ripartizione spese nudo proprietario-usufruttuario
Discussione in 'Nuda Proprietà, Usufrutto e Comodato' iniziata da Angioletto78, 2 Maggio 2011.
Buonpomeriggio a tutti, un saluto a tutti i membri del forum da un nuovo utente. Ho subito un quesito per voi.
Sono nudo proprietario di un appartamento nel cui stabile sono stati deliberati dei lavori di "manutenzione straordinaria" relativi al rifacimento delle facciate (sistemazione e sopratutto intonacatura ecc.).
Nel computo metrico estimativo redatto da un ingegnere sono elencate le opere da effettuare (impalcatura, impianti per la sicurezza del cantiere, ripristini di parti in calcestruzzo ammalorato, rimozione rivestimenti e stipiti, ripristino dell'intonaco e tinteggiatura della facciata, trattamento impermeabilizzante dei balconi).
Nella richiesta di pagamento l'amministratore di condominio non ha effettuato alcuna ripartizione addebitando per intero la spesa a mio carino (è l'unico caso di nuda proprietà dello stabile). A mio avviso ciò non è corretto.
Volevo quindi capire in base agli art. 1004 e 1005 del codice civile e alla giurisprudenza o gli usi, come devono essere ripartite le spese tra me, nudo proprietario e l'usufruttuario ?
Grazie mille in anticipo per ogni suggerimento!
io credo che per le spese straordinarie il nudo proprietario entri eccome!
Però citando l'art.1005 del codice civile si legge: "Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta."
Rifare l'intonaco di una facciata, oppure le spese del computo metrico riguardanti l'impalcatura, il compenso dei tecnici ecc. non sembra rientrino in questo genere di spese "straordinarie"...
Osservazione corretta. Ora anch'io ho qualche perplessità. RImane però il dubbio: non rifacendo l'intonaco non si deteriorano a lungo andare anche i muri maestri? Mi perdonerete l'incertezza ma parlo solo da "appassionato" e non da competente...
Cicciogol Nuovo Iscritto
La questione, in effetti, sembra molto annosa!
Ho trovato qua e là questi "aiuti":
Inoltre, non penso conti come l'amministratore definisca le opere...se straordinarie o meno, ma quello che dice il codice civile. Ho trovato questa definizione su internet:
Forse hai bisogno di risposte di qualcuno che già ci è passato, molto più esperto in materia!
Cicciogol, 2 Maggio 2011
massone Nuovo Iscritto
Anche io mi sono trovata nella stessa condizione di Angioletto78!
L'usufruttuaria mi ha fatto scrivere da un avvocato minacciando una causa legale.
L'Associazione Piccoli Proprietari, alla quale avevo chiesto informazioni, mi ha detto che anche se in base all'art. 1005 del C.C. gli interventi da te citati non dovrebbero essere a carico del nudo proprietario, in caso di vertenza, la giurisprudenza da sempre ragione all'usufruttuario. Anche se non convinta, per evitare inutili spese legali, io ho preferito pagare!
massone, 3 Maggio 2011
Ma quale giurisprudenza dà ragione all'usufruttuario? Ti hanno fatto vedere qualche sentenza?
Cicciogol, 3 Maggio 2011
Fin'ora ho letto solo la sentenza della cassazione che attribuisce l'impermeabilizzazione dei terrazzi all'usufruttuario. Altre sentenze non ne ho trovate sinceramente! Visto che "raramente" il codice è così preciso come nell'art. 1005 mi sembra strano che possano rientrare dei lavori "incondizionatamente" nella categoria "manutenzione straordinaria"!
Esempio pratico: Nel computo metrico si parla di "Tinteggiatura", solitamente mi risulta che le questa categoria di lavori fanno parte di lavori di "ordinaria manutenzione"!
Angioletto78, 3 Maggio 2011
le spese di straordinaria manutenzione( e le tue sono tali) spettano all'usufruttuario
usufruttuario?! credo ti sia sbagliato a digitare in caso contrario citami una fonte
Angioletto78, 4 Maggio 2011
Penso sia utile riportare :
ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto;
ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili).
deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla morte);
deve fare l’inventario, salvo dispensa;
deve prestare garanzia, salvo dispensa;
deve affrontare le spese ordinarie per l’amministrazione, manutenzione e custodia del bene. Pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.
L'art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. Esempi di riparazioni ordinarie sono:
la verniciatura di porte e finestre
la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini
la sostituzione di singole porte o finestre
il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.
L’art. 1005 del codice civile ne fa un elenco che tuttavia, secondo unanime interpretazione giurisprudenziale, non è tassativo:
«riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta».
Ma oltre ai casi menzionati, si può dire che rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie quelle che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.
Tuttavia non bisogna dimenticare che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell’usufruttuario.
AMMINISTRATORE E RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI
Per legge le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione e il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto a individuarli.
Il condominio è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario (Cass. 23291/2006).
"L'usufruttuario ha diritto a un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. L'indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti..." (art. 985 C.C.)
DIRITTO DI VOTO IN ASSEMBLEA CONDOMINIALE
all’usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all’ordinaria manutenzione
al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o straordinaria manutenzione (art. 67 disp.att.c.c.)(Cass. 90/10611).
maidealista, 4 Maggio 2011
A luisa74 piace questo elemento.
maidealista leggendo quello che hai postato sembra proprio che i lavori in oggeto sul condominio di cui parlo sono spese "ordinarie" (ripristino intonaco ecc.) ... l'ingegnere che ha redatto il computo estimativo parla di "manutenzione straordinaria", a questo bisognerebbe "separare" i lavori ordinari da quelli straordinari nel computo metrico.
Come d'uso in questi casi però l'amministratore e l'assemblea "dichiarano" straordinari i lavori e infatti hanno addebitato interamente a me nudo proprietario la spesa.
Io pregherei di rispondere solo se sicuri di quelli che si dice, con precisi e specifici riferimenti...a leggere le risposte mi sono confuso anche io
La domanda posta è precisa:
Le spese deliberate in assemblea di lavori straordinari così composti - impalcatura, impianti per la sicurezza del cantiere, ripristini di parti della facciata in calcestruzzo ammalorato, rimozione rivestimenti e stipiti, ripristino dell'intonaco e tinteggiatura della facciata, trattamento impermeabilizzante dei balconi - sono, ai sensi delle norme (o prassi) che regolamentano i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario, spese ordinarie o straordinarie? Chi si accolla l'onere? Se il computo metrico prevede spese dell'uno e dell'altro tipo come ci si comporta? Va richiesto di specificare la suddivisione?
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Cicciogol, 4 Maggio 2011
Riprendendo l'ordinanza postata da Cicciogol noto:
Tribunale di cassino ord.8 ottobre 2002:
"Nel distinguere tra riparazioni straordinarie e quelle ordinarie, in materia di obblighi dell’usufruttuario e del proprietario, occorre prendere in considerazione tre profili: a) la normalità e/o prevedibilità dell’intervento; b) l’entità materiale; c) il costo in rapporto al reddito della cosa."
In base a questa "massima" la ristrutturazione in oggetto mi sembra : a) intervento prevedibile in quanto è ovvio che dopo un certo periodo di tempo gli intonaci e le parti esposte delle facciate si rovinano; b) il costo dell'intervento per l'intero stabile risultante dal computo è di circa 60.000€ quindi rapportato alla singola abitazione (circa 16 appartamenti) mi sembra non di grossa entità materiale; c) premesso che per reddito non essendo un'abitazione locata s'intenda quello "presunto", sicuramente nel mio caso il costo della cosa è inferiore al reddito annuo potenziale.
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