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Timestamp: 2018-06-19 08:36:10+00:00
Document Index: 97746113

Matched Legal Cases: ["l'article 25", "l'article 24", "l'article 26", 'art.25', "l'article 24", 'art 25', 'art 25', "l'article 25", "l'article 25", "l'article 25", "l'article 25"]

Universimmo.com - Adoption du vote par correspondance ?
Adoption du vote par correspondance ? Imprimer le sujet
Posté - 25 sept. 2017 : 06:32:00
Le vote par correspondance est présentement interdit
Tout commande de supprimer cette interdiction et de suivre les avis de juristes éminents.
Les travaux du GRECCO en donnent l'occasion Voir dans JPM-COPRO :
http://www.jpm-copro.com/Copropriet...e%202017.htm
1 Posté - 25 sept. 2017 : 08:01:12
J'ai vu des votes avec procuration où les mandataires, qui avaient pouvoir de leurs mandants, ne pas voter ce qui leur avait été préconisé, au vu des explications fournies lors de l'AG par un copropriétaire, moi en l’occurrence :-), pour des diagnostics présentés par le syndic à l'ordre du jour comme étant obligatoires, alors que ce n'était pas le cas.
Beaucoup trop de résolutions sont sibyllines et demandent des explications pour être comprises.
2 Posté - 25 sept. 2017 : 10:48:44
Sur ces sujets, il faut pointer du doigt une constante : la plupart des auteurs se placent essentiellement sur le plan du "système", des acteurs de la gestion.
Le projet avancé, ici sur l'ouverture du vote par correspondance, semblant n'être qu'un prétexte.
" Le Syndic devient gérant de la SI (société immobilière) : il a tous les pouvoirs et est responsable de ses actions au regard des associés dont il peut faire partie. Il tient son mandat de la SI lors d’un vote en Assemblée Générale Annuelle qui fixe sa rémunération et l’étendue de ses pouvoirs.
« Le Copropriétaire devient associé : à ce titre il acquiert des titres qui lui permettent de bénéficier de la jouissance d’un ou plusieurs locaux – ....."
Permettre à cet "associé" de voter par correspondance, comme il en est dans d'autres "sociétés", quoi de plus normal ....
Sauf que sous ce prétexte, pour le moins contestable, c'est de fait la réforme de l'organisation collective qui pointe son nez....
Prétexte contestable, repris par M. Capoulade " On pourrait voir dans le vote par correspondance un remède à l’absentéisme des copropriétaires aux assemblées générales et à la difficulté de tenir de telles assemblées."
Irrecevable : en quoi le vote par correspondance serait-il une réponse à l'absentéisme ???
Argument surprenant si ce n'est risible si l'on se réfère aux derniers scrutins nationaux, ou même aux AG de nombreux groupements tels les mutuelles de santé, alors même que le vote par correspondance est non seulement prévu mais vivement encouragé.
Pour en rester à la copropriété, entre le mandat impératif (délégation de pouvoir avec indication de vote), qui existe partout, et le vote par correspondance, il n'y a qu'une distinction d'appellation.
Cela ne permet pas davantage de résoudre le problème de l'absentéisme.
Prétexte encore si l'on se réfère aux causes réelles de l'absentéisme dans nos copropriétés (et ailleurs). Pourquoi certains ne viennent pas, ne s'expriment pas, ne donnent même pas mandat ?
Faire croire que le vote par correspondance serait la réponse à l'absentéisme relève de la tromperie.
Enfin, compte tenu de la place prédominante qu'est celle du syndic (main et voix du groupement syndicat), que certains voudraient renforcer (ref : Le Syndic gérant de la Société Immobilière a tous les pouvoirs ...."), il y a à là une perversion, qu'il faut dénoncer, sous prétexte de défendre le vote par correspondance.
Il s'agit en fait de transformer notre organisation collective, sans doute imparfaite, en une structure commerciale pyramidale quasi lambda.
On peut accessoirement relever que l'absentéisme est (a été) souvent pointé du doigt essentiellement pour la désignation du syndic.
Sautons les manœuvres, que certains syndicats constatent depuis longtemps pour les délégations de pouvoirs.
En revanche, on ne voit personne pour revenir sur la suppression de l'abstention, comprise comme l'absence d'expression des voix, alors même qu'il s'agit de voix effectivement exprimées au besoin par un bulletin.
Sauf que ce serait reconnaitre la validité du vote "blanc", ni pour ni contre la proposition présentée, laquelle ne satisfait pas une majorité.
Ou encore, parmi d'autres points, sur la place du CS, trop peu prise en compte.
S'agissant de l'AG, sur l'obligation d'élaborer l'ordre du jour en concertation avec le syndic.
Il est curieux (mais en fait pas surprenant ....) de trouver ce point dans les dispositions propres au CS, alors qu'il s'agirait d'obliger le syndic, voire de rendre nulle la convocation en raison de l'absence de cette concertation.
Mais de cela, on ne parle pas .....
Édité par - Gédehem le 25 sept. 2017 11:08:40
3 Posté - 25 sept. 2017 : 11:14:00
Je plussoie Gedehem à 100%.
Et puisque JPM a ouvert un autre sujet, désolée, je recopie ce que j'en pense et déjà exprimé ici post 85
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=5
- des réunions avant l'AG. Ce que personne n'interdit de faire à ce jour mais que, contrairement à ce que vous prétendez quasi personne ne fait, malheureusement. Par quel miracle ça changerait, mystère. On passera donc de discuter avec certains voisins une fois par an à JAMAIS.
- un syndic qui informerait correctement les copros. Ce qui est un vrai gag. Le syndic ne le fait déjà pas aujourd'hui, même quand il est obligé. Et on n'a pas encore voulu trouver un moyen efficace de l'y contraindre. Par quel miracle le ferait-il demain ? Mystère là aussi.
- qui rédige l'ODJ ? Donc QUI, dans ce cas, déciderait de la forme finale des résolutions et COMMENT? Vous ne semblez nullement proposer que ce soit quelqu'un d'autre que le syndic.
- Pour ma part, ca fait au moins 5 ans que j'ai pas vécu une AG où aucune résolution n'a été modifiée suite à débat en AG. Pour des quantités de raisons, parfois normales (un copro qui voit un truc que ni CS ni syndic n'avaient vu), parfois anormales (un syndic qui vous donne les copies de pièces pour le contrôle à la veille du jour où il faut envoyer la convoc, un syndic qui modifie dans la convoc sans demander votre avis les résolutions que vous avez proposé...)
Édité par - Viviane le 25 sept. 2017 11:23:21
4 Posté - 25 sept. 2017 : 11:43:06
PS : et sur l'absenteisme, je rejoins Gedehem. Je rajouterais que Je vois pas par quel miracle les copros qui, à ce jour, ne trouvent ni temps ni énergie ni envie pour envoyer leur mandat (fut-il impératif) trouveraient le temps de remplir leur bulletin de vote...
Édité par - Viviane le 25 sept. 2017 11:45:11
5 Posté - 25 sept. 2017 : 11:43:30
Si par le vote par correspondance on cherche à pallier à l'absentéisme, il ne faudrait pas que cela permette à quelqu'un qui n'est pas propriétaire du tout (le syndic) d'avoir en mains toutes les décisions.
Il vaudrait mieux favoriser le présentéisme. Comment : en abaissant bon nombre de majorité et en supprimant la majorité de l'article 25, et en favorisant la majorité à l'article 24, sauf pour des choses très importantes la double majorité de l'article 26.
En effet, en favorisant la majorité 24, ceci peut peut-être faire dire à certains : je ne pus pas laisser la décision à un petit nombre, il vaut mieux que je me fasse représenter par quelqu'un de sur ou mieux être présent moi-même, afin d'être partie prenante de la décision (et en particulier les travaux de parties communes).
On entend souvent l'argument, je travaille je ne suis pas dispo, etc.... mais ceci est (à mon avis) un faux argument pour une fois par an : combien chacun d'entre nous arrivons nous à nous organiser pour aller au dentiste, au garage, à l'extrême voir un événement important à la télé, etc....
On peut aussi en cette période de liberté, trouvez des arrangements avec les syndics pour des AGs le samedi. Bon nombre de professions travaillent les samedis pourquoi pas les syndics, comme les agents immobiliers, etc.... De plus, un CS très investi peut aussi ne pas avoir besoin d'un syndic pro en AG, exemple les syndics coopératifs, ce qui favorise les horaires potentiels.
Conclusion : je préfère les moyens de favoriser le présentéisme, plutôt que le vote impersonnel par correspondance.
Biens sur, il peut exister des moyens modernes de communication, mais aujourd'hui tout le monde n'en profite pas.... et passer des heures à échanger par voie de blog, sms, etc.... n'est pas mieux qu'un bon échange de 1 ou 2 heures.
Il vaut mieux aussi pour ne pas décourager les copros à venir, c'est d'avoir des AGs bien préparées et bien pilotées. Perso celles que je pratique ne dure pas plus de 2 heures au grand maximum.... et le taux de participation oscille entre 68% et 90% ...
On peut aussi essayer de faciliter les Ags par voie participative numérique telle que Sky...
De plus une ASL a-t-elle obligation d'un syndic ?.... et bien souvent le présentéisme est meilleure en AG d'ASL.... pourquoi ?
Édité par - rambouillet le 25 sept. 2017 11:45:37
6 Posté - 25 sept. 2017 : 11:56:22
mais ceci est (à mon avis) un faux argument pour une fois par an : combien chacun d'entre nous arrivons nous à nous organiser pour aller au dentiste, au garage, à l'extrême voir un événement important à la télé, etc....
C'est pas tout à fait pareil. Le dentiste, le garagiste, vous choisissez la date et l'heure... L'AG, on vous l'impose. Et selon le boulot que vous faites, vous pouvez vous libérer, ou pas.
Si vous êtes prof, dentiste, commerçant, vous pouvez pas forcément ou pas du tout vous libérer, surtout avec un préavis de 21 jours seulement.
Alors quand on convoque des AG à 17h....
Mais il est vrai que pour certains, c'est juste un faux prétexte. Et pour ceux là, le vote par correspondance ne changera rien.
Perso celles que je pratique ne dure pas plus de 2 heures au grand maximum....
Je veux pas dire mais soit vous êtes extrêmement doué, soit les copros sont minuscules, soit vous avez pas des problèmes vraiment épineux ... Chez nous, les AG de 2h, ça date de l'époque où le syndic débitait les questions au kilomètre, immédiatement suivies de "qui est pour", "qui est contre", sans la moindre discussion ou presque... Avec des travaux systématiquement votés sans devis et des résolutions gigognes où on décidait 15 choses en même temps...
Perso, ce dont je rêve, c'est d'arriver à faire admettre la dépense de deux AG par an si nécessaire... Parce que gérer en 2h une décision sur des travaux pharaoniques, des autorisations privatives de travaux, les nuisances d'un commerce, et les procédures en cours ou à venir, même avec des réunions préalables (auxquelles tout le monde n'est pas venu) et un rapport du CS détaillé, je sais pas faire.
Édité par - Viviane le 25 sept. 2017 12:00:55
7 Posté - 25 sept. 2017 : 12:08:15
Même chose que pour le vote par correspondance : en quoi l'abaissement des majorités serait favorable au "présentéisme' ??
On a déjà tenté l'affaire avec l'introduction du 25-1 pour contourner l'art.25. Cela a t-il favorisé la participation, la délégation de pouvoir ?
Ce sont là des dérives perverses, qui, à bien y regarder de près, n'ont pour but que de mettre à mal l'organisation collective 'syndicat', pour en faire une société (commerciale) lambda.
Avec au passage les taxes et autres contraintes financières qui leurs sont propres.
Ravaler la façade induit une plus value : taxable, non ??
Concernant l'absentéisme, il faudrait se pencher sur ses motifs, objectifs ou non.
Depuis le sentiment que tout est ficelé d'avance, que c'est le syndic qui tire les ficelles, jusqu'au j'm'enfoutisme pour les affaires communes.
Le tout n'étant pas propre à la copropriété, vote par correspondance ou pas.
Édité par - Gédehem le 25 sept. 2017 17:53:44
8 Posté - 25 sept. 2017 : 17:44:48
Peut-être que les copros s'apercevant que les travaux (par ex) sont votés par une minorité de copros présents ou représentés et qui s'expriment, viendront plus facilement mêler leurs voix...
Le dentiste, le garagiste, vous choisissez la date et l'heure...
MOI quand j'ai mal aux dents ou une voiture en panne, je choisis pas toujours la date et l'heure et je n'attends pas 3 semaines....
Non pour moi, le fait d'être pris par son travail est un faux problème. Quand on est malade du jour au lendemain, le travail attend !!!
9 Posté - 25 sept. 2017 : 17:46:33
Avec les jetons de présences, les SA ont un excellent taux de présentéisme aux conseils d'administrations.
10 Posté - 25 sept. 2017 : 18:01:34
s'apercevant que les travaux (par ex) sont votés par une minorité de copros présents ou représentés
Erreur : les décisions sont toujours prisent par une majorité.
Avec ici, comme souvent, l'opposition entre une règle de droit (une majorité requise) et la pratique de l'absentéisme.
"Qu'Est-ce qui fait que certains (lesquels) ne viennent pas/plus aux AG sans donner mandat.
Ce ne sont pas des travaux qui vont les mobiliser : cela se saurait.
Au besoin ils peuvent donner mandat, voire mandat impératif.
Or ils n'utilisent même pas cette possibilité.
Pourquoi : la réponse n'est certainement pas juridique.
Type le vote par correspondance.
11 Posté - 25 sept. 2017 : 18:24:36
'apercevant que les travaux (par ex) sont votés par une minorité de copros présents ou représentés
Non ce n'est pas une erreur : si vous avez 30% de copros présents et que une légère majorité de ces 30% votent, cela signifie qu'une minorité de tous les copros environ 15,001 % décident pour les autres..... c'est cela qui fera peut-être venir ou se faire représenter les habituels absents. (exemple : notre président actuel n'a été élu que par environ 25% des électeurs.... )
Car si on regarde bien qui sont absents, c'est souvent toujours les mêmes....
Le vote par correspondance c'est supprimer la discussion, donc la possibilité de pouvoir faire évoluer un projet, car le souci il est souvent là : les travaux. Ce n'est pas pour désigner untel ou untel comme membre du CS...
12 Posté - 25 sept. 2017 : 23:09:54
si vous avez 30% de copros présents et que une légère majorité de ces 30% votent, cela signifie qu'une minorité de tous les copros environ 15,001 % décident pour les autres..
C'est l'analyse commune entendue encore il y a peu !
Le choix sorti des urnes ressort toujours d'un vote majoritaire.
Confusion entre le corps électoral (les bénéficiaires du droit de vote) avec l'expression des suffrages.
Etant dans un Etat de droit où chacun est libre d'exprimer ses voix ou non, les voix exprimées lors des scrutins sont seules prisent en compte.
On peut y comprendre le vote 'blanc', expression d'une opinion.
Les détenteurs d'un droit de vote qui se sont abstenus de participer, qui n'ont rien exprimé ne comptent pas, n'entrent pas dans le décompte s'agissant de faire un choix, de décider.
Si 70% ne se déplacent pas, c'est une perversion intellectuelle que de ne voir les choses qu'au travers de ceux là qui n'ont rien exprimé.
C'est leur choix de ne pas venir, de ne pas donner mandat, de ne rien exprimer. N'ayant rien exprimé, il est pour le moins ridicule d'en conclure qu'ils seraient opposés au choix.
On ne peut argumenter sur ce choix pour en tirer des conclusions souvent folkloriques, en particulier comme ici pour discréditer les 30% de votants qui se sont "mouillés" pour choisir, décider.
Voire, comme on le voit encore, pour contester le choix fait au motif que ce n'est pas celui des 70% d'abstentionnistes.
Pardon, mais c'est là une perversion, chacun étant libre de faire usage de son droit de vote ou non.
Ou alors il faudrait rendre le vote obligatoire.
Édité par - Gédehem le 25 sept. 2017 23:13:30
13 Posté - 26 sept. 2017 : 00:38:33
Je comprends le raisonnement de Gedehem mais Rambouillet a sans nul doute raison.
Le vote à l'article 24 permet, dans une copropriété de 30 copropriétaires d'avoir une assemblée comportant 11 d'entre eux ayant 280 millièmes adoptant une décision approuvée par 7 copropriétaires sur 11 ayant 165 millièmes.
Ils sont majoritaires dans le cadre de l'assemblée.
Ils sont minoritaires de la cadre de la copropriété : 165 millièmes.
On peut ainsi décider un ravalement d'un coût de 130 000 €
La réduction des majorités nécessaires a été une action de pleutrerie.
Serait il scandaleux d'instaurer une obligation de voter? Cela ne me choquerait pas car il existe sans nul doute un abus fautif dans la prétention hautaine à ne pas participer aux assemblées générales.
14 Posté - 26 sept. 2017 : 12:03:10
Quand on est malade du jour au lendemain, le travail attend !!!
Je suis désolée mais il y a pas mal de métiers où non. A moins d'être à l'article de la mort. Sans compter les bailleurs qui vivent à des centaines de kilomètres, les résidences de vacances......Et sans parler des AG sciemment convoquées à des heures ou périodes où on sait que pas mal de gens seront absents : en plein été, entre noel et le 1er de l'an, aux heures ouvrables un jour de semaine...
Serait il scandaleux d'instaurer une obligation de voter?
J'en vois pas l'intérêt. Les gens peuvent avoir des centaines de raisons, quelques unes bonnes, beaucoup de mauvaises, de ne pas venir aux AG ni donner mandat.
Et vous feriez comment pour rendre cette obligation effective ? Des amendes ? Vous allez punir celui qui ne peut pas venir mais ne VEUT PAS donner de mandat à ses voisins parce qu'il les déteste ? Et ne connait personne de libre à cette heure là à qui il pourrait confier son mandat ? A supposer qu'il sache qu'il peut donner mandat à un tiers au syndicat. J'ai eu dernièrement un mandat d'une amie pour une AG, le syndic bénévole et les autres copros ont été à deux doigts de le refuser. Ils étaient convaincus qu'un tiers au syndicat ne pouvait pas avoir de mandat.
Pourquoi voulez-vous prendre le risque d'embringuer les copropriétés dans des litiges supplémentaires, des contrôles en plus à faire sur le bien ou mal fondé dela non-représentation d'untel ? Avec à la clé des risques d'annulation d'AG ?
Il faut arrêter de vouloir tout judiciariser, et forcer les gens à faire ce qu'ils n'ont pas envie de faire. L'absenteisme aux AG, ça se soigne pas avec des sanctions. Ca se soigne avec une façon de fonctionner qui fait que les gens voient l'intérêt de venir ou, à tout le moins, donner un mandat.
Pourquoi les gens envoient-ils des mandats en blanc au syndic ? La plupart du temps parce qu'ils ne connaissent personne et ne savent pas à qui,le donner. Ou parce que le syndic les y incite. Chez nous, le CS recevait pas mal de mandats, les baileurs qui vivent très loin pour certains, parce que les gens voient le boulot qu'on fait. Puis une année, presque plus rien. Après quelques coups de fils, on s'est rendus compte que le syndic avait expliqué à certains copros qu'ils DEVAIENT envoyer leurs mandats en blanc, et au syndic, et pas au CS
Et perso, si l'AG est convoquée à une heure correcte, ben j'aurais strictement aucun état d'âme à ce qu'un groupe minoritaire décide de 130000€ de travaux pour 11 lots. Les gens ont 21 jours pour réagir et s'organiser pour faire entendre leur voix quand il reçoivent l'ODJ. S'ils ne le font pas, quelle qu'en soit la raison, c'est malgré tout leur problème, pas celui du syndicat
Édité par - Viviane le 26 sept. 2017 12:23:49
15 Posté - 26 sept. 2017 : 13:45:15
Ci -joint le % des propriétaires occupants en 2013.
http://www.statistiques.developpeme...pants-2c.png
On y voit que par exemple sur la région parisienne nous sommes à moins de 57%. Sachant que nous sommes sur une région où l'habitat est essentiellement des copropriétés, il n'est pas difficile de deviner que lors des AG il est quasiment impossible d'atteindre la majorité de l'art 25.
Concernant les AG et les horaires, il y a 10 ans, je mettais 1/2 heures pour aller à certaines AG, aujourd'hui pour le même trajet je mets 2 heures!
Aujourd'hui les outils existent pour dématérialiser les votes, et cela permettrait de résoudre toutes les dérives qu'on peut voir en AG avec les pouvoirs, le syndic qui dirige l'AG et qui refuse de modifier la résolutions, les moutons qui par peur de se fâcher avec leur voisin votent par défaut ....
Le risque est que le syndic influence les votes, car il aurait la main mise sur le système informatique, il suffit d'externaliser l'informatique dans des entreprises n'ayant aucun lien avec le syndic.
Les majorités ont été baissées pour palier l'absentéisme lors des AG, la prochaine étape on va modifier la loi pour permettre à un copropriétaires de venir avec 50% de pouvoir?
Concernant les pouvoirs, et les consignes de vote c'est une catastrophe, on ne vote pas pour un candidat à la présidentielle, mais pour une résolution qui en fonction des explications peut être amendée.
J'ai remarqué que la plupart des contestations d'AG ou de résolutions ont comme origine un refus d'entendre un copropriétaire qui, va alors contester une résolution ou l'AG en espérant que la justice le "comprendra".
16 Posté - 26 sept. 2017 : 15:26:18
Sunbird, vous n'êtes pas logique
Comment diable voulez-vous amender les résolutions avec un vote par correspondance ?
Vous ne ferez que remplacer les abus en AG, éventuellement controlables ou prouvables en faisant nommer un huissier, par des abus hors AG, incontrôlables.
il n'est pas difficile de deviner que lors des AG il est quasiment impossible d'atteindre la majorité de l'art 25.
Je suis désolée mais c'est un faux problème. Les mandats existent, il faut savoir s'en servir. Et l'article 25-1 n'est pas non plus là pour des prunes. Chez nous on a toujours et depuis des années plus de 50% de présents et représentés. Ce qui était pas forcément le cas avant.
Édité par - Viviane le 26 sept. 2017 15:28:23
17 Posté - 26 sept. 2017 : 15:32:02
A moins d'obliger les gens à se déplacer pour pianoter directement sur l'ordi du prestataire, après vérification de son identité, ce qui enlève tout intérêt à la dématérialisation du vote, vous n'empêcherez jamais que Bidule aille tenir la main de TRUC pour remplir son bulletin.
Prestataire qu'il faudra, en plus, payer, et contrôler.
Édité par - Viviane le 26 sept. 2017 15:32:47
18 Posté - 26 sept. 2017 : 16:59:29
Il ne faut pas oublier que le principe de l'article 25-1 est aussi très contestable.
Dans les sociétés ou associations, le recours à une moindre majorité s'accompagne d'un report de l'assemblée, en vue d'une nouvelle réflexion. Un second vote immédiat est pratiquement bénéfique mais juridiquement absurde.
Preuve en est que beaucoup de syndics mentionnent le vote à la majorité de l'article 25-1.
19 Posté - 26 sept. 2017 : 23:11:22
Pourquoi vouloir se calquer sur ce qui se fait dans d'autres structures ? Autres structures, autres problèmes... Comparaison n'est pas raison...
D'autant que dans les assos, on fait bel et bien comme on veut, ça dépend des statuts. Et je connais mal les sociétés, mais je serais pas étonnée que ce soit pareil...
On pourrait aussi décider d'élire les députés, le président, à l'article 25, soit majorité des électeurs... au lieu 24, majorité des suffrages exprimés...
Personne ne serait jamais élu... pour ma part je suis pas sure que ça me gênerait beaucoup, mais c'est une autre histoire...
Édité par - Viviane le 26 sept. 2017 23:16:57
20 Posté - 27 sept. 2017 : 09:59:35
Attention, dans votre document, vous indiquez que le GRECCO a remporté l'appel d'offres du PUCA, ce qui est inexact : le GRECCO n'a pas soumissionné et a préféré travailler de son côté. C'est un groupe d'universitaires qui a remporté l'appel d'offres, mené sauf erreur par Aurore Chaignot, agrégée de droit, docteur en droit.