Source: https://prawnikonline24.pl/zmiana-przeznaczenia-gruntu/
Timestamp: 2020-05-25 20:08:43+00:00
Document Index: 64621627

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 30', 'art. 3', 'art. 59', 'art. 29', 'Art. 13']

Zmiana przeznaczenia gruntu - jak załatwić formalności?
Stan faktyczny: Dotyczy projektu budowlanego i pozwolenia na rozbudowę, nadbudowę i zmiane sposobu uzytkowanie budynku gospodarczego na cele rekreacyjno-mieszkalne znajdujacego sie na granicy z moja dzialką.
Istniejacy budynek gospodarczy został wybudowany w 1967 roku i przylega częściowo do mojego garazu (wybudowany w 1968) â jest jednak sporo wyzszy (wys. 4-5 m) i dluzszy (ok. 2 m) Mur, ściana tego budynku gospodarczego stanowi częśc ogrodzenia (dł. 2m). Budynek ten posiada rowniez komin (odległość od granicy ok. 1 â 2 m), który do tej pory nie byl uzywany.
Podwyzszenie intniejacego budynku ma nastapic poza pasem 3 m jednak jak wynika z projektu ma byc podłączony do istniejacego od 1976 roku komina na budynku gospodarczym. Komin ten znajduje sie w niewilkiej odległosci od mojego okna i balkonu i ponizej okapu dachowego mojego budynku.
Dz. U. Nr 75, poz. 690 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („Rozporządzenie”)
Adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne jest dopuszczalna przez prawo, jednak na początku należy sprawdzić w planie miejscowym, czy na danym terenie może być umiejscowiony budynek mieszkalny, nawet jeżeli już zniesiono strefę ochronną. Jeżeli plan przewiduje budynek mieszkalny, to wypadałoby wystąpić do gminy o warunki zabudowy – zmiany sposobu użytkowania z budynku gospodarczego na mieszkalny wraz z przebudową dachu.
Należałoby przypomnieć w tym miejscu, czym jest budynek gospodarczy. Określenie takie znajduje w Rozporządzeniu.
Według § 3. ust. 8 tego aktu prawnego „ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budynku gospodarczym – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych”.
Budynkiem gospodarczym jest więc budynek niemieszkalny, służący przede wszystkim do przechowywania rzeczy i wykonywania prac warsztatowych na potrzeby własne, który wchodzi w skład zabudowy zgodnej z przeznaczeniem działki budowlanej (np. mieszkaniowej).
Za „roboty budowlane” uważa się nie tylko budowę, lecz także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 prawa budowlanego). Zgodnie z art. 30 ust. 2 P.b. w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (na urzędowym formularzu) o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w znaczeniu art. 3 pkt P.b.), a także opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania. Ponadto wymagane jest także zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także ekspertyza techniczna wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
Zgodnie z regulacją § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Mimo że przepisy mówią o budowaniu 3 lub 4 m od granicy działki, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zmienić tę regulację. W planie może np. znajdować się zapis, że budynek może stanąć 1,5 m od granicy, a jeżeli działka jest węższa niż 16 metrów, to można budować w granicy, oczywiście przy spełnieniu określonych wymogów (np. ogólnych zasad nasłonecznienia i bezpieczeństwa przeciwpożarowego). Jeżeli więc Pańska działka budowlana jest węższa niż 16 m, a zapisy zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie stanowią inaczej, wówczas budynek gospodarczy można usytuować w odległości 1,5 m od granicy działki, ścianą bez okien.
W tej chwili może Pani oprotestować tę odległość na podstawie Kodeksu cywilnego (na zasadzie negatywnego oddziaływania na Pani działkę). W przypadku budynku mieszkalnego spory mogą być drobne jeżeli obiekt został wybudowany na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę. Jeśli jednak chodzi o odstępstwo w postaci 1,5 m (jeżeli jest nim ono według planów), wymagana jest zgoda właściwego organu, w tym wypadku Ministerstwa Infrastruktury.
Wystąpienie do Ministerstwa Infrastruktury o odstąpienie od szczegółowych warunków zabudowy czy planów zagospodarowania miejscowego musi być poparte konkretnymi potrzebami, których w inny sposób nie da się spełnić. Do Ministerstwa Infrastruktury występuje Powiatowy Wydział Gospodarki Przestrzennej. Jeżeli takich zgód nie ma, ma Pani duże szanse na zablokowanie zmiany przeznaczenia i budowy.
Powinna Pani zostać powiadomiona o zamiarze wydania pozwolenia na budowę (z opisem jego charakteru, wielkości, funkcji i lokalizacji na działce) i od tego zawiadomienia powinna mieć Pani 30 dni na oprotestowanie wydanego pozwolenia lub wydanego, ale nie prawomocnego jeszcze pozwolenia.
Należy wiedzieć, że dokonanie zmiany sposobu użytkowania wymagać będzie dodatkowych formalności gdy:
1. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy, wtedy każda zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.
Jednakże, ponieważ przepisy nie definiują precyzyjnie znaczenia sformułowania „zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”, może się zdarzyć, że w identycznych sytuacjach organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w różnych regionach Polski będą inaczej podchodzić do kwestii obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
2. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania nastąpi w decyzji o pozwoleniu na budowę.
3. W sytuacji gdy planowane roboty są objęte obowiązkiem zgłoszenia robót budowlanych (zostały wymienione w art. 29 Prawa budowlanego), rozstrzygnięcie nastąpi przez przyjęcie zgłoszenia i brak sprzeciwu. Nie jest zatem konieczne występowanie osobno ze zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania i z wnioskiem o pozwolenie na wykonanie robót adaptacyjnych lub ich zgłoszeniem. Obie sprawy załatwia się razem.
Art. 13 ust. 3 – dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.
§ 145. 1. Trzony kuchenne i kotły grzewcze na paliwo stałe oraz kominki z otwartym paleniskiem lub zamkniętym wkładem kominkowym o wielkości otworu paleniskowego kominka do 0,25 m2 mogą być przyłączone wyłącznie do własnego, samodzielnego przewodu kominowego dymowego, posiadającego co najmniej wymiary 0,14×0,14 m lub średnicę 0,15 m, a w przypadku trzonów kuchennych typu restauracyjnego oraz kominków o większym otworze paleniskowym – co najmniej 0,14×0,27 m lub średnicę 0,18 m, przy czym dla większych przewodów o przekroju prostokątnym należy zachować stosunek wymiarów boków 3:2.
Z kolei Polską Normą dotyczącą przewodów kominowych jest norma PN-B-10425:1989.