Source: http://www.voipartners.it/it/blog/diritto-condominiale-e-immobiliare/il-condominio-e-le-situazioni-immobiliari-affini
Timestamp: 2019-02-20 18:38:54+00:00
Document Index: 104367127

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1321', 'art.1138', 'art.1138', 'art.1118', 'art.1372', 'art.1107']

1. Analisi d'insieme storica ed attuale.
Il condominio, nella sua accezione classica di appartamenti posti su più piani, prese a svilupparsi a partire dalla guerra del 1915-1918. Come acutamente osservava uno dei primi A. all'indomani dell'emanazione del codice civile del '42, l'Italia viveva un periodo di grave crisi nelle costruzioni edilizie determinato dalla guerra, dalle depressioni, dagli squilibri economici e dalle preoccupazioni patrimoniali e psicologiche date dal regime vincolistico degli affitti.
Si avvertì quindi la necessità di regolare la nuova disciplina della proprietà edilizia che ormai stava assumendo una importanza sociale ed economica non indifferente. La prima regolamentazione dei diritti ed obblighi dell'abitare in edifici in condominio si ebbe con il r.d. 15 gennaio 1934 n.56, trasfuso poi, quasi interamente nel codice civile attuale. Col passare degli anni il condominio è diventato un "istituto di straordinaria importanza nell'economia italiana (anzi nelle economie occidentali) ancor prima di essere un istituto di altrettanto straordinaria importanza nel nostro ordinamento giuridico..". L'Importanza sociale ed economica ha però fin da subito lasciato il posto ad un'analisi delle problematiche in chiave di "mera situazione proprietaria" cioè attinente alle relazioni in essere fra poteri ed obblighi intercorrenti fra i titolari delle unità immobiliari le quali ben difficilmente potevano trovare sbocco e chiarirsi al di là di conseguenze legali. La collocazione del condominio nel libro della proprietà nel codice civile, ha poi lasciato poco spazio a considerazioni e studi dell'istituto verso una impostazione economica e sociale. Vi è, per altro, da ricordare che i primi approcci in questa chiave si devono al Basile ed al Lipari. Oggi, però, vi è la necessità di considerare ed approfondire questi concetti per una serie di motivazioni riferentesi all'istituto di per sè considerato e di riflesso all'amministratore immobiliare che è chiamato a gestirlo. Da una prima prospettiva non può sottacersi l'importanza che stanno assumendo gli interventi edilizi che mirano a creare delle "mini comunità" dove vengono collocati diversi servizi per la comunità ed attività commerciali, al fine di garantire a quella mini-comunità, dove vengono collocati, un agile sviluppo della vita quotidiana. Mi riferisco ai c.d. super condomini che da una originaria impostazione di più palazzine meramente abitative con impianti e servizi strettamente (a loro comuni) condominiali ex art. 1117 c.c., stanno diventando dei mini quartieri dove l'esigenza sociale di chi vi vive, e l'esigenza economica di chi esercita una attività commerciale sono strettamente connesse, ponendo in secondo piano il problema del rapporto proprietà comune/individuale. Da un'altra prospettiva è ancora tutto da analizzare il problema dei centri commerciali poichè, anche qui, l'impostazione giuridica classica per regolare i rapporti tra le singole proprietà mal si concilia con l'esigenza economica fondamentale di sviluppo e gestione del centro commerciale per " attirare i clienti" e per ripartire equamente i costi di tale attività di marketing fra tutti i soggetti che forzatamente convivono e che anche se indifferenti a questa esigenza, una volta attuata ne traggono un indubbio vantaggio economico. Anche qui le regole condominiali da un lato non sono in grado di agevolare una soluzione economica, dall'altro addirittura la impediscono solo che si ponga mente che, comunque, l'istituto condominale è diretto alla conservazione del bene comune, e non al suo sviluppo economico. Sviluppo economico, che in questo caso, è insito nell'edificio perchè i condomini sono aziende ed il loro fine è il profitto. Le necessità sociali, trascurate dalla dottrina e dalla giurisprudenza - forse perchè è più produttivo scrivere un libro di raccolta di massime per i pratici - sono state sentite dal legislatore che con interventi mirati, con leggi che chiamerei "satelliti al condominio" è venuto a colmare tali esigenze.
2. Sintesi di inquadramenti teorici
Dal momento della nascita dell'istituto si sono confrontate sul campo teorico varie dottrine. Dalla dottrina classica della communio pro diviso - che considerava il condominio come un istituto facente parte della comunione (communio pro indiviso) per l'esistenza di parti in proprietà esclusiva - alla teoria dell'ente di gestione di costruzione giurisprudenziale, costruzione in chiave pratica della teoria collettivistica. Di contro altri autori venivano sviluppando la c.d teoria atomistica ponendo l'attenzione sulle proprietà individuali e considerando le parti comuni come pertinenze delle prime. Altri autori, poi, hanno esaminato l'istituto dal punto di vista sociale, mettendo in risalto gli interessi umani legati all'abitare in condominio che non sono esclusivamente interessi legati al titolo di proprietà e quindi meramente di diritto, quanto interessi sociali, di solidarietà, correttezza nei rapporti di vicinato, ordinato vivere civile. Tutte le teorie hanno subito delle critiche incrociate e ciò era facile poiché partivano da una necessità di ridurre ad un unico insieme il sistema condominio. All'inizio degli anni '80 il Girino elaborò una nuova teoria vedendo tre tipi di regole nel condominio: i rapporti fra condomini, l'amministratore di condominio, l'assemblea, tre sistemi di regole che consentivano di superare le contraddizioni evidenziate dalle critiche incrociate delle prime teorie. La teoria è stata poi ripresa e sviluppata dal Viganò il quale evidenziando come il condominio "è un istituto disorganico, non uniformemente costruito, discontinuo e contraddittorio" ha sviluppato - anche graficamente - le regole suddette come un sistema di sistemi chiarendo come in tal complesso istituto sia necessario intervenire "demiurgicamente, e realizzare (almeno per quel che compete all'interprete del diritto)" un'opera di ingegneria giuridica.
3. Le situazioni immobiliari anomale.
3.1 In generale.
Nell'analisi d'insieme si è visto come l'originario concetto di condominio negli edifici si sia via, via sviluppato in situazioni immobiliari diverse. Ciò ha comportato la nascita di nuove espressioni lessicali al fine di inquadrare le nuove realtà: dal condominio atipico, al quasi condominio del Terzago, alla comunione residenziale del Vincenti, alla classica espressione del super-condominio nella sempre classica elaborazione del Corona . E ciò per far rientrare nella tipicità dei diritti reali "costruzioni edilizie" che ben difficilmente posso essere regolate dalle norme sul condominio. La creatività architettonica e le spregiudicate soluzioni per nuovi insediamenti urbani dove prevale il concetto di "mini comunità" autonoma rispetto al Quartiere, alla Circoscrizione e al Comune, non può certo trovare soluzione giuridica nelle sole norme del condominio degli edifici, artt. 1117-1139 o della comunione 1100 - 1116 c.c..
3.2 Le situazioni immobiliari affini (al condominio).
Lo schema del tipo contrattuale viene indicato dal Viganò come lo strumento nel quale si esalta l'autonomia negoziale delle parti, porta ad aggirare quel rigido formalismo che costringe gli studiosi a collocare le figure di cui stiamo parlando, o nell'istituto della comunione o del condominio. Ma è subito necessario avvertire, come ci dice l'A. che il concetto di "situazioni immobiliari" affini al condominio può essere accettato laddove si abbia l'accortezza di precisare che da esso scaturisce la "ragion pratica" di un sistema più ampio, che trova la sua fonte nella partecipazione - organizzata su base consensuale - di soggetti proprietari, ma non di proprietà appartenenti a diversi soggetti organizzate e legate da beni in proprietà comune.
3.3 L'autonomia negoziale quale fonte regolatrice delle situazioni immobiliari affini.
E' l'autonomia negoziale estrinsecatisi nel regolamento condominiale che può quindi delimitare e regolare i rapporti fra soggetti che attratti da nuove soluzioni urbanistiche devono convivere, abitare insieme, in un organismo edilizio che sembra essere avvolto da una forza centripeta che porta a non regolare, costituire o, se del caso modificare, quegli interessi. Sono gli interessi dei soggetti che abitano come luogo primario della propria famiglia, gli interessi dei gestori di attività commerciale che desiderano la più ampia liberta possibile per invogliare i clienti a vivere nell'abitato, sono gli interessi dei professionisti detentori di uffici e studi o gabinetti medici che vogliono assicurare ai soggetti la possibilità di accedere senza troppi vincoli. L'approccio metodologico in chiave negoziale può allora aiutare l'abitare in situazioni condominiali che si possono ricollegare al condominio come: condomini complessi, super-condomini, comunità residenziali centri commerciali ecc. ecc. Una fonte certa è data dall'art. 1321 c.c. che detta la nozione di contratto come l'accordo di due o più parti per costituire regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale. La norma collegata con l'art.1138 c.c. che prevede l'obbligatorietà del regolamento di condominio quando i proprietari sono più di dieci ci può dare la chiave di lettura delle regole da applicare. Il fulcro del sistema è nel comma quarto dell'art.1138, e cioè la esplicitazione della possibilità di regolare i propri diritti - dell'abitare - negli atti di acquisto dell'immobile, o in successive e particolari convenzioni, tenendo conto che alcune norme del codice sono inderogabili (art.1118, primo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137). La forza contrattuale obbligatoria è poi rafforzata dall'art.1372 c.c. per il quale il contratto ha forza di legge tra le parti e non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge rafforzata nelle situazioni immobiliari affini dall'art.1107 ultimo comma c.c. per cui un regolamento di interessi comuni è valido ed obbligatorio, se non impugnato anche nei confronti degli eredi o degli aventi causa dai singoli partecipanti.
RESPONSABILITA' CIVILE ART. 1137 C.C. DANNI TUTELA GIUDIZIARIA DEL CONDOMINIO Decreto ingiuntivo MEDIAZIONE SITUAZIONI GIURIDICHE AFFINI AL CONDOMINIO RISARCIMENTO DANNI