Source: https://www.jusmeum.de/urteil/lg_berlin/ec2872bbbe6e34195971b24193351c933c33057396ae3da43c2443863483b420
Timestamp: 2019-11-21 03:21:50
Document Index: 277221804

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 540', '§ 517', '§ 520', '§ 535', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 291', '§ 517', '§ 280', '§ 3', '§ 8', '§ 8', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 708', '§ 543']

LG Berlin, 67 S 133/06: LG Berlin: wiedereinsetzung in den vorigen stand, abrechnung, post, vermieter, nachforderung, erstellung, markierung, hauswart, streichung, zustand
Urteil des LG Berlin vom 31.01.2006, 67 S 133/06
Aktenzeichen: 67 S 133/06
LG Berlin: wiedereinsetzung in den vorigen stand, abrechnung, post, vermieter, nachforderung, erstellung, markierung, hauswart, streichung, zustand
Norm: § 556 Abs 3 S 3 BGB
Wohnraummiete: Ausschlussfrist bei rechtzeitig abgesandter, aber auf dem Postweg verlorengegangener
Betriebskostenabrechnung; Nachforderung nicht gezahlter Vorschüsse
Auf die Berufung der Kläger wird das am 28.März 2006 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Wedding - 12b C 114/05 - geändert:
Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger weitere 1.115,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31. Januar 2006 zu zahlen.
Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.März 2006 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Wedding - 12b C 114/05 - wird in Höhe von 33,80 Euro zurückgewiesen.
1Von der Abfassung des Tatbestands wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
21. Zulässigkeit der Berufung:
3Die Berufung der Kläger gegen das Teilurteil ist zulässig; insbesondere ist sie statthaft sowie form- und fristgerecht im Sinne der §§ 517, 519 ZPO eingereicht und auch begründet, § 520 ZPO.
42. Begründetheit der Berufung:
5a. Die Berufung der Kläger ist, soweit hierüber entschieden wurde, begründet.
6Die Kläger haben sich ursprünglich mit der Berufung gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Wedding - 12b C 114/05 - vom 28.3.2006 gewandt, soweit mit dessen Ziffer 2. des Tenors die Klage in Höhe von 1.464,25 Euro abgewiesen wurde. Im Termin vor der Kammer am 5.3.2007 haben die Kläger die Berufung bis auf den zuerkannten Betrag nebst anteiliger Zinsen zurückgenommen.
7Die Kläger haben Anspruch auf Zahlung des noch geltend gemachten Betrages in Höhe von 1.115,70 Euro aus der Betriebskostenabrechnung 2004 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
8Das Amtsgericht hat die geltend gemachten Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 abgewiesen. Dabei hat es die behauptete Abgabe zur Post als unstreitig und die Abrechnung als bislang überhaupt nicht zugegangen bewertet. Damit sei eine Nachforderung gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen.
9Diese Bewertung des Amtsgericht ist im Ergebnis nicht zutreffend.
10 Die Abrechnung der Kläger ist formell ordnungsgemäß; sie ist inhaltlich in der Berufung von den Beklagten nicht beanstandet worden.
11 Zwar muss hier entgegen der Ansicht des Amtsgerichts aufgrund des erstinstanzlichen Vortrags der Beklagten schon die Aufgabe zur Post am 5.10.2006 als bestritten bewertet werden. Nachdem die Kläger mit ihrem Schriftsatz vom 24.1.2006 die Klage um die betroffene Nebenkostennachforderung erweitert haben, ist seitens der Beklagten bereits die Erstellung der Abrechnung am 5.10.2006 zulässig mit Nichtwissen bestritten worden, was vor dem Hintergrund, dass nicht bereits zeitnah zur Klageerhebung eine Umstellung der Klage von den verlangten Vorauszahlungen auf den Abrechnungssaldo erfolgte, auch nicht abwegig ist. Wird aber schon die Erstellung am aufgebrachten Tag bestritten, so schließt dies die für den selben Tag behauptete Aufgabe zur Post notwendig mit ein, denn eine nicht am 5.10.2005 erstellte Abrechnung kann zu diesem Termin auch nicht abgesandt werden, weshalb hier von konkludentem Bestreiten ausgegangen werden muss.
12 Entsprechend hat das Amtsgericht auf Antrag der Beklagten den Tatbestand des Teilurteils durch die Ziffer 3 des Beschlusses vom 12.09.2005 in diesem Sinne berichtigt.
13 Die Beklagten haben unbestritten vorgetragen, die Betriebskostenabrechnung 2004 erstmals mit Zustellung des klageerweiternden Schriftsatzes vom 24.01.2006 erhalten zu haben, was tatsächlich am 30.01.2006 bewirkt wurde. Zum Zeitpunkt dieses tatsächlichen Zugangs der Abrechnung war die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bereits verstrichen.
14 Nach der Rechtssprechung der Kammer hat ein Vermieter eine verspätete Geltendmachung von Nachforderungen dann im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht zu vertreten, wenn dieser die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zur Post gegeben und kein entsprechender Rückbrief zugegangen ist, weil ein etwaiger Verlust einer Briefsendung auf dem Postweg dem Vermieter nicht vorzuwerfen ist (Urteil der Kammer – 67 S 1/05 – vom 18.August 2005 in GE 2005, 1355 f; im Ergebnis ebenso LG Berlin – Zivilkammer - 62 S 59/06 – Urteil vom 18. Mai 2006 in GE 2006, 1407). Der völlige Verlust einer Sendung hat ebenso wie unerwartete Verzögerungen auf dem Postwege (die entschuldigte Verspätung im letzteren Fall bejaht: Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, zu § 556 BGB, Rn.: 472 m.w.N.) seine Ursache nicht in der Sphäre des Vermieters, weshalb ein darauf beruhender verzögerter Zugang sich für den Vermieter nicht im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auswirken kann.
15 Vorliegend kann eine Beweiserhebung entsprechend dem Beweisantritt der Kläger dahingehend, dass die Abrechnung am – wie behauptet – am 5.10.2005 erstellt und zu Post gegeben worden ist unterbleiben.
16 Die Kläger haben schon im ersten Termin vor der Kammer am 5.3.2007 die Klage umgestellt auf denjenigen Betrag der Nachforderung, der den noch offenen Vorauszahlungen der Mieter für den Abrechnungszeitraum 2004 entspricht.
17 Insofern kommt es auf die Beweisfrage nicht mehr an.
18 Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs schließt § 556 Abs. 3 S. 3 BGB lediglich die Geltendmachung von Nachforderungen aus. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt. Anderenfalls würde sich die von Langenberg (aaO) zu Recht als "evident unhaltbar" bezeichnete Situation ergeben, dass das Unterlassen der fristgerechten Abrechnung zum völligen Verlust des Aufwendungsersatzanspruchs des Vermieters führen würde. Eine so weitgehende Auslegung wäre weder mit dem Wortlaut der Vorschrift zu vereinbaren noch durch ihren Schutzzweck geboten ((VIII ZR 57/04 Urteil vom 9.3.2005 Rn. 27 zit. nach juris).
19 Demzufolge behalten die Kläger vorliegend, selbst wenn die Norm des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB hier griffe, jedenfalls den Anspruch auf den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldo in Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen. Vorliegend sind die Vorauszahlungen für 2004 in Höhe von 1.115,70 Euro offen (7/04: 123,80 Euro + 8-12/04: je 198,38 Euro).
20 Dieser Betrag ist entscheidungsreif, weil dieser Aufwendungsersatz aufgrund der Abrechnung über die Betriebskosten für 2004 geschuldet wird und aufgrund zwischenzeitlich eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr als Mietbestandteil. Durch die mieterseits geltend gemachten Minderung wird dieser zuerkannte Betrag nicht berührt, weshalb insoweit durch Teilurteil zu erkennen war.
21 Der zuerkannte Zinsanspruch hat seine Rechtsgrundlage in §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
22 b. Die Berufung der Beklagten ist statthaft; sie ist, nachdem den Beklagten durch Beschluss der Kammer vom 2.7.2007 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand hinsichtlich der versäumten Frist zur Einlegung der Berufung gewährt wurde, auch frist- und formgerecht eingereicht und auch begründet worden und damit insgesamt zulässig, §§ 517, 519 und 520 ZPO.
23 In Höhe von 33,80 Euro ist die Berufung der Beklagten unbegründet, weshalb insoweit durch Teilurteil entschieden werden konnte.
24 Das Amtsgericht hat in dem angegriffenen Teilurteil den in Höhe von 1.252,59 Euro gemäß §§ 280, 281 BGB als dem Grunde nach entstanden festgestellten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zu recht in Höhe von 33,80 Euro zuerkannt.
25 Die Beklagten beanstanden, eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf sie habe schon habe deshalb nicht vorgelegen, weil die Regelung in § 3 des Mietvertrages im Widerspruch zu der in § 8 Nr. 2 des am selben Tage geschlossenen Hauswart-Dienstvertrages stehe.
26 Diese Auffassung der Beklagten trägt - was bereits im insoweit abweisenden Beschluss vom 21.05.2007 begründet wurde - nicht.
27 Das Amtsgericht hat in dem Teilurteil zutreffend entschieden, dass letztlich in § 8 Nr. 2 des Hauswartdienstvertrages keine Regelung darüber getroffen wurde, wer die Schönheitsreparaturen trägt, da keine Streichung oder sonstige Markierung vorgenommen wurde, welcher ein Regelungsinhalt entnommen werden könnte. Damit verbleibt es bei der im Mietvertrag insoweit klar getroffenen Regelung. Ein Widerspruch zwischen der mietvertraglichen Regelung und der im formularvertraglich ausgestalteten Hauswartdienstvertrag zwar vorgesehenen Möglichkeit, eine Regelung zu treffen, die aber nicht wahrgenommen wurde, besteht daher nicht.
28 Vielmehr ist in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages durch maschinenschriftlichen Zusatz auf ein Schreiben vom 10.09.1986 verwiesen, das im Zusammenhang mit der Regelung der Schönheitsreparaturen zum Vertragsbestandteil erhoben wird. Der Inhalt dieses Schreibens wird aber nicht vorgetragen, so dass schon unklar ist, ob es zu dessen Abfassung tatsächlich gekommen ist. Aus diesem Zusatz kann daher mangels entsprechenden Vortrags nichts abgeleitet werden.
29 Ferner meinen die Beklagten, aus § 3 Nr. 4 ergebe sich aber, dass die Mieter entweder zum Tapezieren oder zum Streichen verpflichtet seien, aber jedenfalls nicht zu beidem.
30 Das Amtsgericht hat in seiner Entscheidung darauf hingewiesen, dass unstreitig die Tapeten in den betroffenen Räumen vollständig überlappend geklebt waren. Dies ist von den Beklagten nicht in Abrede gestellt worden. Aufgrund dessen besteht, wie vom Amtsgericht zutreffend erkannt, ein Anspruch auf ein fachgerechtes Tapezieren auf Stoß. Dem zuerkannten Streichen und Tapezieren steht die vertragliche Regelung in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages nicht entgegen. Das Neutapezieren war nur aufgrund der unfachmännischen Anbringung seitens der Beklagten erforderlich. Die Beklagten selbst haben in den betroffenen Räumen Raufasertapeten angebracht. Solche stellen aber – unabhängig vom Inhalt der vertraglichen Regelung - nur in einem überstrichenen Zustand eine ordnungsgemäße Dekoration dar. Der Anspruch auf die Anstricharbeiten folgt daher gleichfalls aus der mieterseits unfachmännisch angebrachten Dekoration.
31 Die prozessuale Nebenentscheidung beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
32 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.
67 S 133/06
Wiedereinsetzung in den vorigen stand, Abrechnung, Post, Vermieter, Nachforderung, Erstellung, Markierung, Hauswart, Streichung, Zustand