Source: http://www.mdr-recht.de/54422.htm
Timestamp: 2019-02-18 03:10:35
Document Index: 182041287

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 541', 'BGH', '§ 541', '§ 1004', '§ 541', 'BGH', '§ 541', '§ 541', '§ 195', '§ 199', '§ 199', '§ 541', '§ 541', '§ 535']

BGH v. 19.12.2018 - XII ZR 5/18
Unterlassungsklage wegen vertragswidriger Nutzung von GewerberÃ¤umen zu Wohnzwecken
Der aus Â§ 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjÃ¤hrt wÃ¤hrend des laufenden MietverhÃ¤ltnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. Nutzt ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten RÃ¤umlichkeiten als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache.
Der KlÃ¤ger macht gegen die Beklagte einen mietrechtlichen Unterlassungsanspruch geltend; er wirft ihm die vertragswidrige Nutzung von GewerberÃ¤umen zu Wohnzwecken vor. Im Mai 2010 mietete die Beklagte von der damaligen EigentÃ¼merin des GebÃ¤udes das Erdgeschoss (275 qm), das erste Obergeschoss (205 qm), drei KellerrÃ¤ume (75 qm) sowie eine anteilige FlÃ¤che des Eingangsbereichs im Erdgeschoss (ca. 20 qm). Mietbeginn war der 1.6.2010. Im Mietvertrag heiÃŸt es: "Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines RechtsanwaltsbÃ¼ros".
Der KlÃ¤ger erwarb die Immobilie von der damaligen Vermieterin. Die Beklagte nutzt seit Bezug der Immobilie das gesamte erste Obergeschoss zu Wohnzwecken. Einen auf Mai 2011 datierten Nachtrag zum Mietvertrag, der ihr rÃ¼ckwirkend die Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken erlaubt hÃ¤tte, unterzeichnete die Beklagte nicht. Im Juli 2016 forderte der KlÃ¤ger die Beklagte unter Fristsetzung bis Ende Juli 2016 auf, die Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken zu unterlassen.
LG und OLG gaben der Klage statt und verurteilten die Beklagte, es zu unterlassen, das erste Obergeschoss der Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Das OLG hat zu Recht entschieden, dass dem KlÃ¤ger gem. Â§ 541 BGB gegen die Beklagte ein Anspruch auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung der RÃ¤umlichkeiten im ersten Obergeschoss des Mietobjekts zu Wohnzwecken zusteht.
Im Rahmen eines MietverhÃ¤ltnisses kann ein Unterlassungsanspruch wegen einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache nicht auf Â§ 1004 BGB gestÃ¼tzt werden; allein Â§ 541 BGB ist anwendbar. FÃ¼r den Bereich der Wohnraummiete hat dies der BGH bereits entschieden. Bei MietverhÃ¤ltnissen Ã¼ber GewerberÃ¤ume gilt nichts anderes. Nach Â§ 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Vorliegend haben die Mietvertragsparteien ausschlieÃŸlich eine gewerbliche Nutzung der MietrÃ¤ume, nÃ¤mlich zum Betrieb eines RechtsanwaltsbÃ¼ros, vereinbart. Eine andere Nutzung der MietrÃ¤ume ist dem Mieter laut Mietvertrag nur mit ausdrÃ¼cklicher schriftlicher Genehmigung gestattet. Eine solche Genehmigung liegt jedoch nicht vor.
Die Beklagte kann dem Unterlassungsanspruch des KlÃ¤gers auch nicht die Einrede der VerjÃ¤hrung entgegenhalten. GrundsÃ¤tzlich unterliegt der Anspruch des Vermieters aus Â§ 541 BGB der regelmÃ¤ÃŸigen VerjÃ¤hrung des Â§ 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. FÃ¼r den Beginn der VerjÃ¤hrung kommt es dabei nach Â§ 199 Abs. 5 BGB neben dem Vorliegen der in Â§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB genannten subjektiven Voraussetzungen statt auf den Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs grundsÃ¤tzlich auf den der Zuwiderhandlung an. Ob diese Regelung zum VerjÃ¤hrungsbeginn auch dann eingreift, wenn der Mieter wie im vorliegenden Fall die Mietsache dauerhaft vertragswidrig nutzt, ist im mietrechtlichen Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung umstritten.
Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass auch bei einer vertragswidrigen Handlung, die eine dauernde BeeintrÃ¤chtigung nach sich zieht, der Anspruch auf Beseitigung bzw. Unterlassung bereits mit Beginn der BeeintrÃ¤chtigung entstehe. Die Gegenansicht nimmt an, dass bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache wie der unerlaubten Nutzung von GewerberÃ¤umen zu Wohnzwecken der Anspruch des Vermieters aus Â§ 541 BGB wÃ¤hrend des bestehenden MietverhÃ¤ltnisses nicht verjÃ¤hren kann. Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Der aus Â§ 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjÃ¤hrt wÃ¤hrend des laufenden MietverhÃ¤ltnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.
Nutzt ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten RÃ¤umlichkeiten als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache. Dadurch verletzt der Mieter fortwÃ¤hrend die ihm wÃ¤hrend der gesamten Dauer des MietverhÃ¤ltnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Dieser Dauerverpflichtung des Mieters entspricht die aus Â§ 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemÃ¤ÃŸen Zustand zu erhalten.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 01.02.2019 10:22