Source: https://wspolnota.online/czym-jest-wspolnota-mieszkaniowa/
Timestamp: 2019-10-24 04:03:00+00:00
Document Index: 19687865

Matched Legal Cases: ['Art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 23', 'art. 12', 'art. 3', 'art. 23', 'art. 3']

Czym jest Wspólnota Mieszkaniowa? - Wspólnota Online - Blog
Wspólnotę Mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali w nieruchomości
Gdy kupujesz lokal w budynku stajesz się także (razem ze wszystkimi innymi właścicielami lokali), współwłaścicielem gruntu pod budynkiem, oraz “części wspólnych” budynku czyli klatki schodowej, dachu, elewacji, fundamentów i innych części, które nie są lokalem. Każdy, w zależności od wielkości lokalu, dysponuje udziałem w nieruchomości wspólnej. Udział stanowi o sile głosu a także o wysokości opłat na rzecz wspólnoty.
Wspólnota mieszkaniowa to wszyscy właściciele lokali, będący też współwłaścicielami części wspólnych.
Każdy, w zależności od wielkości lokalu, dysponuje udziałem w nieruchomości wspólnej. Udział stanowi o sile głosu a także o wysokości opłat na rzecz wspólnoty.
Art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.)
Wspólnota decyduje o wszystkim co dzieje się w budynku poza prywatnymi lokalami
Wspólnota decyduje o tym, ile płacimy na utrzymanie budynku, ile odkładamy na przyszłe remonty, jakie są zasady porządku domowego, wzajemnych rozliczeń oraz czy budujemy boisko lub plac zabaw. Wspólnota decyduje kto zarządza naszym budynkiem i opiekuje się nim. Decyduje też, czy np. sąsiad może wyburzyć ścianę między pokojami czy nie - bo ściana trzyma strop, więc jest częścią wspólną. Wspólnota decyduje czy można zająć strych na adaptację czy elewację na reklamy. Wspólnota organizuje życie społeczności w budynku, na osiedlu.
Artykuł 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IV CNP 33/15 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r., sygn. I ACa 484/13
Wspólnota podejmuje decyzje poprzez uchwały podejmowane
większością ponad 50% głosów wszystkich właścicieli
Uchwały głosowane są na zebraniach wspólnoty, lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Można głosować elektronicznie. Uchwały dotyczą spraw ważniejszych (przekraczających “zwykły zarząd” nieruchomością). Decyzje drobne, codzienne podejmuje Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Decyzje podjęte uchwałami wdraża w życie Zarząd Wspólnoty. W małych Wspólnotach (do 7 lokali) uchwały zapadają większością 100% głosów.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2017 r., sygn. VI ACa 595/16
Sprzedaż pierwszego lokalu oznacza powstanie Wspólnoty Mieszkaniowej
Wspólnoty się nie powołuje, powstaje z mocy prawa. Wspólnota może ustalić własne (inne niż ustawowe) zasady zarządu nieruchomością, jeśli zgodzą się na to wszyscy właściciele. Ustalone zasady i uchwały obowiązują także przyszłych właścicieli lokali. Sposób zarządu wpisywany jest do ksiąg wieczystych.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2005 r., sygn. IV CK 474/04
Wspólnota jest podmiotem prawa, posiada majątek, może pozywać i być pozywana
Wspólnota może zawierać umowy, pozywać i być pozywana. Wspólnota posiada budżet i gromadzi swój majątek, odrębny od majątku właścicieli lokali. Wszystkie rozliczenia dokonują się wyłącznie przez rachunek bankowy oraz są dostępne dla wszystkich właścicieli lokali. Zarząd ma obowiązek przygotować sprawozdanie finansowe za każdy rok kalendarzowy. Na każdy rok Wspólnota uchwala opłaty (plan gospodarczy) które stanowią przychody wspólnoty. Wspólnota rozlicza stratę lub zysk za dany rok na wszystkich właścicieli lokali. Wspólnota prowadzi także rozliczenia mediów dla każdego lokalu.
Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07
Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej, choć może to robić, jeśli chce
Wspólnota podlega obowiązkowi ewidencji jako podmiot obrotu cywilnego - posiada NIP i REGON. Wspólnota posiada nazwę. Nazwa najczęściej pochodzi od adresu (np. Wspólnota Mieszkaniowa ul. Akacjowa 1-6) lub własną, uchwaloną przez wspólnotę (np. Wspólnota Mieszkaniowa Akacjowe Osiedle), nie jest jednak firmą w rozumieniu prawa cywilnego. Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej, choć może taką prowadzić jeśli dokona zgłoszenia.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział ten przyjmuje postać ułamka zwykłego, którego licznikiem jest powierzchnia użytkowa lokalu (oraz pomieszczeń przynależnych), a mianownikiem jest powierzchnia użytkowa wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Współwłasność nieruchomości wspólnej ma szczególny charakter: jest to współwłasność przymusowa. W konsekwencji nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Ponadto udział w nieruchomości wspólnej jest prawem ściśle związanym z własnością lokalu, które nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu i dzieli los lokalu (np. w razie sprzedaży lokalu jest on zbywany wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej).
Kwestia udziałów w nieruchomości wspólnej ma fundamentalne znaczenie dla gospodarowania nieruchomością wspólną. Dotyczy w szczególności zakresu obowiązków i uprawnień poszczególnych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Uchwały, stanowiące emanację woli właścicieli lokali w różnych sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną, są na podstawie art. 23 ust. 2 u.w.l. podejmowane większością głosów właścicieli lokali liczoną wg wielkości udziałów. Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obciążają właścicieli lokali w stosunku do ich udziałów. Jednocześnie pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, w części przekraczającej wydatki związane z jej utrzymaniem, przypadają właścicielom lokali w takim samym stosunku (wg udziałów).
Artykuł 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) stanowi, że nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali. Nieruchomość wspólna może obejmować elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Są to w pierwszej kolejności te elementy, które są niezbędne do korzystania z nieruchomości wspólnej, jak np. ściany nośne, dach, fundamenty czy klatka schodowa. Na nieruchomość wspólną mogą składać się także takie elementy, których występowanie nie jest konieczne dla korzystania z nieruchomości wspólnej, jak np. piwnice czy strych (jeżeli nie stanowią one pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali).
Kwestię jakie elementy wchodzą w skład nieruchomości wspólnej wyznacza zakres prawa własności lokali. Rozstrzygnięcie zakresu elementów, jakie obejmuje nieruchomość wspólna, powinno następować w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu przez fakt określenia udziałów, wymagających ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym, co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną. Natomiast o tym, czy określone pomieszczenia przynależne są częściami składowymi lokalu stanowiącego odrębną własność oraz jaki jest udział każdego z właścicieli w nieruchomości wspólnej nie decyduje faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu, ustalony zgodnie z u.w.l. W konsekwencji dotychczasowy właściciel nieruchomości pozostaje wyłącznym właścicielem ogółu lokali niewyodrębnionych i pomieszczeń do nich przynależnych oraz współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, w udziale przypadającym na te niewyodrębnione lokale (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IV CNP 33/15).
Istotną problematykę stanowi precyzyjne rozgraniczenie pomiędzy nieruchomością wspólną, a poszczególnymi lokalami. Analiza tego zagadnienia pozwala przykładowo stwierdzić, że podłoga usytuowana w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Natomiast sama płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element nieruchomości wspólnej (zob: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r., sygn. I ACa 484/13).
Określony w ustawie o własności lokali (dalej: u.w.l.) sposób liczenia głosów i podejmowania uchwał przez Wspólnotę Mieszkaniową nie może być zmieniony decyzją właścicieli lokali w zakresie dalej idącym, niż pozwala na to ustawa. Przepisy art. 3 ust. 3 i art. 23 ust. 2 u.w.l. mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących, które nie podlegają modyfikacji na mocy uchwał Wspólnoty. Jednocześnie dla obliczania głosów oddanych w sprawie określonej uchwały Wspólnoty należy stosować przepisy obowiązujące w dacie jej głosowania (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2017 r., sygn. VI ACa 595/16).
Wspólnota Mieszkaniowa oraz nieruchomość wspólna powstają z chwilą prawnego wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębnego przedmiotu własności W konsekwencji wyodrębnienia własności lokali każdemu z właścicieli przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.
W razie istnienia odrębnej własności lokali równolegle występuje współwłasność o charakterze przymusowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ten szczególny charakter konstrukcji prawnej współwłasności nieruchomości wspólnej ma umożliwiać prawidłowe wy konywanie własności wyodrębnionych lokali. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, poprzez fakt określenia udziałów wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną (zob. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2005 r., sygn. IV CK 474/04).