Source: https://www.fiscomania.com/2017/12/cessione-di-usufrutto-immobili/
Timestamp: 2018-05-27 19:34:32+00:00
Document Index: 76671257

Matched Legal Cases: ['art. 981', 'art. 981', 'art. 2561', 'art. 980', 'art. 324', 'art. 194', 'art. 9', 'art. 67', 'art. 67']

Cessione dell'usufrutto - Fiscomania
La cessione di usufrutto su immobili di persone fisiche. La guida alla normativa civilistica e fiscale.
Attraverso la sua costituzione si assiste a una temporanea scissione tra proprietà e diritto di fruttamento del bene, infatti, si vengono a creare due soggetti tra di loro autonomi, il nudo proprietario e l’usufruttuario.
La concessione del diritto di usufrutto deve essere indagata anche da un punto di vista fiscale, ed è in questo contesto, e soprattutto quando cedente è una persona fisica non in regime di impresa, che possono sorgere alcune problematiche interpretative. Vediamo, quindi, di seguito la normativa civilistica e fiscale legata alla cessione di usufrutto su beni immobili di persone fisiche.
Cessione di usufrutto: disciplina civilistica
Caratteristiche dell’usufrutto
Cessione di usufrutto e proprietà
Cessione di usufrutto: diritti e oneri di usufruttuario e nudo proprietario
Nel diritto privato patrimoniale, la proprietà rappresenta il diritto reale per eccellenza. In quanto garantisce un godimento pieno, illimitato ed esclusivo dei beni di cui è oggetto. Esistono tuttavia altri diritti reali che, affiancati alla proprietà medesima, ne limitano e comprimono l’estensione.
Diritti reali di garanzia ;e
In particolare, i diritti reali di godimento si hanno quando la limitazione del diritto del proprietario corrisponde a un diritto di godimento attribuito ad altri. La categoria dei diritti reali costituisce un numero chiuso: pertanto,l’ordinamento, contempla soltanto i diritti tipici regolamentati nelle norme di legge e nessuna possibilita è concessa all’autonomia negoziale di crearne degli altri.
Tra questi, l’usufrutto è il diritto dal contenuto piu “forte”: stabilisce infatti l’art. 981, Codice civile, che l’usufruttuario ha diritto di “godere della cosa ”e che da questa può “trarre tutti i frutti che essa può dare”.
Come stabilisce lo stesso art. 981, Codice civile egli deve rispettare, non solo l’esistenza del bene, ma anche la sua destinazione economica. La conservazione va dunque intesa, non solo in senso materiale, ma riferita al criterio economico sociale.
Su tutti, valga l’esempio dell’affitto di azienda in merito al quale, l’art. 2561, Codice civile stabilisce che l’usufruttuario è gravato dell’impegno di gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e di conservarne l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.
Dal che si deduce che esso è intrasmissibile agli eredi. Quindi, anche se costituito a termine, la morte sopravvenuta del titolare prima della scadenza, estingue sempre il diritto. Nel caso di usufrutto costituito a favore di persona giuridica, la durata massima è trentennale.
La notificazione al proprietario del bene si pone come onere a carico dell’usufruttuario cedente, in mancanza del quale lo stesso rimane solidalmente responsabile con il cessionario in relazione agli obblighi derivanti dall’usufrutto verso il proprietario (art. 980, comma 2, Codice civile).
Ciò lo distingue nettamente da quello che, ad esempio, vanta il conduttore sulla cosa locata. Infatti l’usufruttuario ha il possesso del bene, mentre il locatario ne ha solamente la detenzione: ciò riverbera effetti immediati, ad esempio, sull’usucapione che può essere invocata soltanto dal primo.
Inoltre, la prescrizione per non uso è breve (dieci anni) nel caso dei diritti del conduttore ma è lunga (ventennale) per l’usufruttuario. Infine, l’usufrutto può essere sottoposto a ipoteca, mentre il diritto del conduttore non può offrire tale garanzia. Come diritto reale, l’usufrutto appartiene alla categoria dei diritti di godimento sulla cosa altrui.
Per legge: ad esempio l’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio che si instaura automaticamente, ai sensi dell’art. 324, Codice civile;
Per provvedimento giudiziale: ai sensi dell’art. 194, comma 2, Codice civile, il giudice può costituire a favore del genitore affidatario della prole, usufrutto sui beni spettanti all’altro coniuge in sede di divisione della comunione;
Per volontà privata: lo strumento può essere rappresentato da ogni tipo di atto negoziale, sia mortis causa (testamento), sia inter vivos, idoneo a sortire effetti traslativi o costitutivi in ordine a diritti reali, tanto a titolo gratuito quanto a titolo oneroso: vendita, donazione, permuta, atti negoziali di natura solutoria (dazione in pagamento) ovvero transattiva e divisionale;
Per usucapione: al ricorrere dei presupposti, è ipotizzabile l’acquisizione del diritto per usucapione, anche se si tratta di ipotesi piuttosto remote.
Qualunque bene mobile o immobile può formare oggetto di usufrutto. La distinzione fondamentale è però tra cose consumabili e inconsumabili. Si parla di cose consumabili a proposito dei beni che possono essere goduti solo con la loro consumazione: esempio tipico è il denaro ma anche i commestibili, le bevande, eccetera.
La distinzione è importante perché se il diritto diusufrutto ha per oggetto cose consumabili, si parla di quasi usufrutto, un diritto reale di godimento che prevede, al momento dell’estinzione del diritto, non la restituzione del bene ricevuto, ma il pagamento di una somma pari al valore o alla stima del bene ricevuto oppure la restituzione di un bene dello stesso genere.
L’usufruttuario ha il diritto di ottenere il possesso della cosa nello stato in cui essa si trova, a differenza del locatario che invece può pretendere di ottenere la cosa in buono stato. L’usufruttuario fa suoi tutti i frutti naturali e civili.
Il nudo proprietario può disporre del proprio diritto mediante alienazione o concessione in garanzia. Gli oneri a carico delle parti nascenti dal vincolo sono i seguenti:
L’usufruttuario deve usare nell’esercizio del suo diritto, la diligenza del buon padre di famiglia; deve custodire il bene; amministrarlo e compiere le opere di ordinaria manutenzione sopportando le spese relative;
Per le riparazioni straordinarie, deve essere chiamato in causa il nudo proprietario il quale,se interviene con proprie somme, ha diritto alla restituzione degli interessi da parte dell’usufruttuario. I pesi annuali gravanti il reddito derivante dal godimento della cosa, sono a carico dell’usufruttuario. Infine, il costo delle liti che riguardano insieme proprietà e usufrutto, è sopportato dal proprietario e dall’usufruttuario inproporzione del relativo interesse.
Il diritto si estingue per compimento del termine prefissato o a causa della morte del titolare: in questo momento, sorge l’obbligo di restituzione della cosa al proprietario che, in questo modo, riacquisisce la piena proprietà del bene.
Più complicata è l’individuazione del trattamento da riservare alla cessione del diritto di usufrutto su immobili da parte di persone fisiche non operanti in regime di impresa. In quanto, in questo caso si viene a determinare un contrasto di norme a cui la prassi non ha ancora offerto una interpretazione univoca.
In linea generale, per effetto del rimando di cui all’art. 9, comma 5, DPR n. 917/86, nel caso in cui si tratti di immobili, si deve fare riferimento a quanto previsto dall’art. 67, comma 1, lett. b),
DPR n. 917/86.
In tal senso lo Studio del Notariato n. 45-2011/T che al paragrafo 2.4.5. afferma come “... in tema di plusvalenze immobiliari si è precisato che il termine cessione a titolo oneroso di cui all’art. 67, primo comma, lettera b), del DPR n. 917/86 non è da riferire alle sole ipotesi di compravendita, bensì da estendere a tutte le fattispecie contrattuali che attuino un trasferimento a titolo oneroso“.
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