Source: https://www.prawo-budowlane.info/zmiana_sposobu_uzytkowania_budynku_mieszkalnego_na_czesciowo_uslugowy,1,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-10-14 11:52:24+00:00
Document Index: 21618287

Matched Legal Cases: ['art. 71', 'art. 71', 'SA/Wa ', 'SA/Wa ', 'SA/Op ', 'art. 3', 'art. 78', 'art. 10', 'art. 35']

Niestety, w Pani sprawie wszystko zależy od kwalifikacji budynku przez organy, a te charakteryzują się niezwykłą wyobraźnią i to zróżnicowaną pod względem terytorialnym – proszę wybaczyć określenie.
Posłużenie się w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) sformułowaniem „w szczególności” oznacza, że wskazanie to ma charakter wyłącznie przykładu, nie wyłączając innych zdarzeń wpływających na zmianę sposobu korzystania z obiektu budowlanego. Powołując się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, organ odwoławczy wskazał, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu.
Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do oceny, czy wynajem pokoi w domu jednorodzinnym na cele mieszkalne osobom trzecim stanowi zmianę sposobu użytkowania domu. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie determinuje rozstrzygnięcie w sprawie.
Zatem według ustawodawcy zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) jest przede wszystkim podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej wymienione w przepisie warunki. Ugruntowany jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w powołanym art. 71 Prawa budowlanego (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Warszawie z dnia 2 grudnia 2009 roku, VIII SA/Wa, Lex Nr 583654; z dnia 12 września 2008 roku, VII SA/Wa 355/08, Lex Nr 521308 oraz z dnia 29 czerwca 2005 roku, VII SA/Wa 476/05, Lex Nr 179074 oraz w Opolu z dnia 27 września 2007 roku, II SA/Op 288/07, Lex Nr 376753 i inne). Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela powołany pogląd zaprezentowany w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Powiatowy Inspektor Sanitarny wskazał, iż fakt zamieszkania w typowym budynku jednorodzinnym dodatkowo kilkunastu osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych. Stwierdzenie takie, zdaniem Sądu wskazuje, iż w stanie faktycznym sprawy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W tym miejscu uzupełniając zaprezentowany pogląd inspektora sanitarnego należy zwrócić uwagę na zapisy załącznika Nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 roku w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (t. j. Dz. U. z 2006 roku Nr 22, poz. 169 ze zm.), który określa minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Przy czym pod pojęciem usług hotelarskich należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych, t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 ze zm.).
Te 30% nie jest tu magiczną liczbą. W razie sporu obowiązek poszukiwania dowodów ciąży bowiem nie tylko na organie administracji, obarcza także stronę, która z reguły, w swym dobrze rozumianym interesie powinna wykazać dbałość o przedstawienie środków dowodowych (por. także: Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz Z. Janowicza, Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa 1999r., str. 228). Strona jest równorzędnym partnerem organu w zakresie prawa do inicjowania dowodów, co wynika zarówno z art. 78 K.p.a. jak i z zasady czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 K.p.a.).
I tu przychodzą z pomocą następujące argumenty – przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny. Wyodrębnienie takiej kategorii budynków nie oznacza, że pokoje w budynkach mieszkalnych nie mogą być wykorzystywane pod wynajem w związku z prowadzoną działalnością agroturystyczną, przy zachowaniu mieszkalnej funkcji budynku. Przepisy Prawa budowlanego tego nie zabraniają, a np. art. 35 ust. 3 ustawy o usługach turystycznych wyraźnie stanowi, że za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania. Oznacza to, iż za obiekty w rozumieniu tej ustawy uważa się pokoje, a nie cały budynek.
Reasumując, jeśli w Państwa budynku mieszkalnym jest zachowana funkcja obiektu jako mieszkalnego, a najem stanowi minimalną część – nie mamy do czynienia z trwałą zmianą wymagającą zgłoszenia, aczkolwiek – tak jak napisałam – spotkałam się już z odmiennymi stanowiskami PINB.