Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2020/05/
Timestamp: 2020-06-01 22:49:57
Document Index: 77368681

Matched Legal Cases: ['§ 67', '§ 259', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Archives for Mai 2020 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Sozialgericht Berlin- S 179 As 3426/20 ER, Beschluss vom 20.05.2020
Pressemitteilung vom 27.05.2020 – Wegen Corona-Krise: Jobcenter muss unangemessen hohe Miete weiter übernehmen
Im Rahmen eines Eilverfahrens hat das Sozialgericht das Jobcenter Berlin Steglitz-Zehlendorf verpflichtet, die eigentlich unangemessen hohen Mietkosten einer alleinerziehenden Mutter vorläufig weiter zu übernehmen. Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich der Anspruch aus einer Sonderregelung aus Anlass der Corona-Krise, die erst Ende März in Kraft getreten ist. Mit der Vorschrift habe der Gesetzgeber nicht nur durch die Corona-Pandemie in Not geratene Neuantragsteller begünstigen wollen, sondern auch berücksichtigt, dass es für Leistungsbezieher derzeit besonders schwierig ist, eine kostengünstigere Wohnung zu finden.Die Antragsteller, eine alleinerziehende Mutter und ihre beiden minderjährigen Kinder aus Berlin-Steglitz, beziehen seit 2018 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes („Hartz IV“). Im Juli 2019 hatte das Jobcenter ihnen mitgeteilt, dass die Bruttowarmmiete von 990 Euro für ihre 79 qm große Dreizimmerwohnung unangemessen hoch sei und nur noch bis einschließlich März 2020 übernommen würde. Ab April gewährte das Jobcenter entsprechend seiner Verwaltungsvorschriften nur noch die als angemessen erachteten Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe von 794,92 Euro.
Am 12. Mai stellten die Antragsteller beim Sozialgericht Berlin einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung. Sie trugen vor, trotz intensiver Bemühungen auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt keine angemessene Wohnung gefunden zu haben. Sie hätten acht Besichtigungstermine wahrgenommen, aber keinen Zuschlag bekommen. Nun würden wegen der Covid 19-Pandemie gar keine Wohnungsbesichtigungen mehr angeboten.
Das Jobcenter entgegnete, dass die Miete der Antragsteller den Grenzwert erheblich überschreite. Intensive Bemühungen um eine neue Wohnung, nämlich mindestens zwei Wohnungssuchen pro Woche, seien nicht glaubhaft gemacht worden. Die wegen der Corona-Epidemie erlassenen Regelungen seien auf die Antragsteller, die schon seit Jahren im Leistungsbezug stünden, nicht anwendbar.
Mit Beschluss vom 20. Mai 2020 hat die 179. Kammer des Sozialgerichts Berlin (durch ihren Vorsitzenden im schriftlichen Verfahren) das Jobcenter vorläufig verpflichtet, ab April und bis Ende September 2020, längstens jedoch bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung im noch nicht abgeschlossenen Hauptsacheverfahren, die tatsächlich anfallenden Mietkosten in voller Höhe weiter zu übernehmen.
Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass die Antragsteller eine Notlage glaubhaft gemacht hätten. Auf sie finde auch der zum 28. März 2020 eingeführte § 67 SGB II (Zweites Buch Sozialgesetzbuch – Grundsicherung für Arbeitsuchende) Anwendung. Diese Vorschrift gelte für alle Bewilligungszeiträume, die – wie im vorliegenden Falle – zwischen dem 1. März und dem 30. Juni 2020 beginnen. Danach müssten die Jobcenter grundsätzlich die jeweils tatsächlich anfallenden Aufwendungen für Unterkunft und Heizung als angemessen anerkennen und entsprechende Leistungen gewähren. Dies gelte nach dem klaren Wortlaut nur dann nicht, wenn bereits im vorangegangenen Bewilligungszeitraum nur noch die angemessenen und nicht die tatsächlichen Aufwendungen anerkannt worden seien. So aber sei es hier nicht gewesen, denn die Antragsteller hätten bis Ende März Leistungen für die vollen Mietaufwendungen erhalten.
Die gesetzliche Neuregelung berücksichtige damit nicht nur Erleichterungen für Neuantragsteller, sondern auch die mit der Pandemie verbundenen Schwierigkeiten, derzeit eine neue Unterkunft zu finden.
Der Beschluss ist noch nicht rechtskräftig. Es kann vom Antragsgegner – dem Jobcenter – mit der Beschwerde zum Landessozialgericht Berlin-Brandenburg in Potsdam angefochten werden.
Anmerkung der Pressestelle: Der vorliegende Beschluss ist die erste Entscheidung des Sozialgerichts Berlin zu den jüngst in Kraft getretenen Hartz IV-Sonderregelungen, mit denen währende der Corona-Krise der erleichterte Zugang zum Leistungsbezug geregelt wird.
Im April 2020 sind die Eingangszahlen am Sozialgericht Berlin im Vergleich zum Vormonat um ungefähr 350 Verfahren auf insgesamt rund 1.500 Verfahren zurückgegangen. Es ist davon auszugehen, dass mit zunehmender Normalisierung der Lage auch wieder deutlich höhere Eingänge zu verzeichnen sein werden. Abzuwarten bleibt, wie sich der pandemiebedingt stark gestiegene Bedarf nach Sozialleistungen auf die zukünftige Belastung des Sozialgerichts auswirkt.
https://www.berlin.de/gerichte/sozialgericht/presse/pressemitteilungen/2020/pressemitteilung.938295.php
Dieser Beitrag wurde unter Gerichtsentscheidungen abgelegt am 29. Mai 2020 von amv.
Berliner Zeitung am 25.05.2020: Berlin – Weitere Verfassungsklage gegen Mietendeckel eingereicht
Die Fraktionen von CDU und FDP aus dem Berliner Abgeordnetenhaus ziehen gegen das rot-rot-grüne Gesetz zur Begrenzung der Mieten vor Gericht.
Der Mietendeckel wird jetzt auch ein Fall für den Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin. Knapp drei Wochen, nachdem Bundestagsabgeordnete von CDU/CSU und FDP vor dem Bundesverfassungsgericht Klage gegen das rot-rot-grüne Mietengesetz eingelegt haben, folgten am Montag CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus. Sie reichten auf Landesebene eine Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel ein.
„Mit der von uns eingereichten Verfassungsklage werden wir die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter endlich wiederherstellen“, sagte FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja. Die Klage vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof sei weitgehender als die vor dem Bundesverfassungsgericht. Der Mietendeckel reglementiere in vielfacher Weise die Rechte des Eigentümers. So sei der Mietenstopp „ein direkter Eingriff in die Vertragsfreiheit“. Zudem werde in den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz eingegriffen. Alle Lasten des Gesetzes, vor allem ausfallende Erträge, träfen Vermieter unverhältnismäßig.
Der Berliner Mieterverein (BMV) kritisiert die Klage von CDU und FDP gegen den Mietendeckel. „Dass Berliner Parteien gegen das notwendige Gesetz zur Begrenzung des Mietanstiegs vorgehen, ist beschämend“, sagte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Der Mietendeckel sei gerade im Hinblick auf die wirtschaftlichen und sozialen Folgen der Corona-Pandemie von besonderer Bedeutung.
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bezeichnete es dagegen als „gut, wenn jetzt auch auf Landesebene eine höchstrichterliche Überprüfung“ des Mietendeckels auf den Weg gebracht werde. Wegen des Mietendeckels können laut BBU viele Vermieter weniger in Neubau, Modernisierung und energetische Sanierung investieren.
Zumindest die kürzlich vorgelegten Zahlen über Baugenehmigungen in Berlin sprechen eine andere Sprache. Laut Amt für Statistik wurde im ersten Vierteljahr der Bau von 5 315 Wohnungen genehmigt – 9,8 Prozent mehr als zur gleichen Zeit im Vorjahr.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/weitere-verfassungsklage-gegen-mietendeckel-eingereicht-li.84344
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 27. Mai 2020 von amv.
DER TAGESSPIEGEL am 18.05.2020: „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ – Enteignungs-Initiative klagt gegen Berliner Senat
Die Initiative will ein Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungskonzerne durchführen. Der Senat muss es für zulässig erklären – das dauert ihr zu lange. 50 Miet-Aktivisten protestierten.
Protestieren, aber dabei die Hygienevorschriften beachten, geht auch: Auf dem Mundschutz, den einige der 50 Miet-Aktivisten am Montag trugen, stand: „Gesundheit? Wohnraum? Keine Ware!“ Vor fast einem Jahr hatten sie deshalb mehr als 77000 Unterschriften eingereicht von Berlinern, die eine „Vergesellschaftung“ der Deutsche Wohnen sowie aller Firmen mit mehr als 3000 Wohnungen fordern. Ein beispielloser Eingriff in die soziale Marktwirtschaft, dessen rechtliche Prüfung der Senat seither „aufschiebt“. Eine Klage beim Verwaltungsgericht warfen die Aktivisten am Montag nun ein, öffentlichkeitswirksam von Protest begleitet.
„Der Senat betreibt politisches Schindluder mit dem in der Verfassung verankerten Recht auf Volksbegehren“, sagt der Sprecher der Initiative Moheb Shafaqyar. Diese „unwürdige Hinhaltetaktik“ müsse der Senat „sofort beenden“. Mit der Klage wolle die Initiative dies beenden. Rouzbeh Taheri, Mitbegründer der Initiative meint: „Das schädigt die direkte Demokratie, die einen Verfassungsrang hat.“
Lang andauernde Prüf- und Abwägungsprozesse haben Initiativen „aus dem Volk“ die politisch sonst gerne herbeigesehnte Partizipation schon oft schwer gemacht. Weil die Mühlen der Verwaltung langsam mahlen, hatte schon der Radvolksentscheid Klage eingereicht – erst dann reagierte der Senat mit einem Gesprächsangebot.
Dieses soll auch im Fall von „DW enteignen“ im Raum stehen: Gerüchten zufolge gibt es einen Brief von drei Politikern der Regierungsfraktionen SPD, Linke und Grünen. Offiziell zugestellt ist dieser aber nicht. Und: Und: Müsste nicht eigentlich entweder die Verwaltung urteilen über die Rechtmäßigkeit oder der Senat selbst verhandeln?
https://www.tagesspiegel.de/berlin/deutsche-wohnen-und-co-enteignen-enteignungs-initiative-klagt-gegen-berliner-senat/25839178.html
Gehören zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, wenn diese zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung erforderlich sind?
Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 418 HKO 117/18, Urteil vom 30.04.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. – 3. wie folgt aus: „Die Klägerin hat Anspruch auf Vorlage aller Unterlagen und Belege, wenn und soweit diese für eine sachgerechte Prüfung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 und Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen diese Abrechnungen notwendig sind gemäß § 259 BGB.
1. Unterlagen sind im Original oder in ausgedruckter Form, wenn diese in ihrer Beweiskraft einem Original gleichstehen, vorzulegen.
Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen (LG Kempten, Urt. v. 16.11.2016 – 53 S 740/16, BeckRS 2016, 20368, KG, Urteil v. 22. März 2010 – 8 U 142/09 = BeckRS 2010, 8460 LG Freiburg NJW-RR 2011, 1096 LG Hamburg, Teilurteil v. 08.01.2010, BeckRS 2020, 193); dieser muss sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen (LG Kempten, Urt. v. 16.11.2016 – 53 S 740/16, BeckRS 2016, 20368). Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, so muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen (vgl. LG Hamburg, Teilurteil v. 08.01.2010, BeckRS 2020, 193). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz wird teilweise dann gemacht, wenn der Vermieter auf ein papierloses Büro umgestellt hat und Rechnungen in einer elektronischen Form vorliegen, die auch vom Finanzamt akzeptiert werden (BeckOGK/Drager, 1.1.2020, BGB § 556 Rn. 209; LG Berlin BeckRS 2018, 39067). Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist (LG Hamburg WuM 2004, 97 AG Mainz ZMR 1999, 114 Schmid ZMR 2003, 15 vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.05.2015 – I-10 U 29/15); a.A. LG Freiburg NJW-RR 2011, 1096 Staudinger/Artz, 2018, Rn. 112 m.w.N.). Präsentiert der Vermieter gescannte Belege, kann der Mieter nicht (vgl. aber AG Hamburg Urt. vom 12.04.2002 WuM 2002, 499, AG Hamburg Urt. vom 17.07.2002 WuM 2002, 499) schlicht einwenden, es handele sich nicht um Originale, wenn der Vermieter gleichzeitig ausführlich vorträgt, die vom Speichermedium ausgedruckten Belege stünden den Originalen gleich (LG Hamburg, Urt. v. 05.12.2003 – 311 S 123/02, BeckRS 2011, 14030).
2. Der Klägerin steht insbesondere auch ein Anspruch auf die Einsichtnahme in den gesamten Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen den Beklagten zu.
Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist (BGH, Beschluss v. 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, BeckRS 2012, 8073 – Wärmelieferungsvertrag). Diese Voraussetzung ist hier gegeben.
Der Vertrag ist auch insgesamt vorzulegen, weil die Klägerin nur so in der Lage ist, zu prüfen, ob eine Interessenkollision vorliegt und welche konkreten Positionen mit oder ohne gesonderte Berechnung versehen sind.
Kein Einsichtsrecht hat der Mieter nur in solche Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen (BGH, NJW 2016, 1439 vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil v. 31.05.2015 – I-10 U 29/15). Da gerade diese Frage hier zu klären ist, ist der gesamte Dienstleistungsvertrag vorzulegen.
3. Entsprechendes gilt für den Anspruch auf Einsicht in etwaig vorhandener Flächenpläne. Ein Mieter kann im Übrigen auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich über die Richtigkeit der Kostenverteilung Klarheit zu verschaffen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an einer Belegeinsicht bedarf es dann nicht (BGH NJW 2018, 1599). Sofern und soweit Betriebskosten nach Flächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnflache der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend. (BGH NJW 2018, 2317).“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 20. Mai 2020 von amv.
Berliner Zeitung am 17.05.2020: Gewobag – Mieter in Spandau bekommen Mietnachlass
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/gewobag-gewaehrt-mietnachlass-nun-doch-weiter-li.83772
Dieser Beitrag wurde unter AMV im Lichte der Presse abgelegt am 19. Mai 2020 von amv.
Berliner Zeitung am 13.05.2020: Bündnis „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ will Senat verklagen
Nach monatelangem Warten hat das Berliner Bündnis „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ die Nase voll: Es will den Senat nun auf juristischem Wege zu einer Entscheidung über die Zulässigkeit des geplanten Volksbegehrens zur Enteignung großer Wohnungskonzerne zwingen. Eine entsprechende Klage werde am kommenden Montag beim Verwaltungsgericht eingereicht, kündigte die Initiative am Mittwoch an.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/bundnis-deutsche-wohnen-and-co-enteignen-will-senat-verklagen-li.83456
Berliner Zeitung am 13.05.2020: Neue Studie – Wem gehört Berlin?
Wem gehört Berlin? Nur mit sehr großem Rechercheaufwand ist hier eine Annäherung möglich, und das beschreibt schon das Problem: Es herrscht ein flächendeckendes und mittels komplexer Firmengeflechte konstruiertes Unwissen bei diesem Thema. Dabei wäre Transparenz angesichts enormer Kapitalflüsse in den Berliner Immobiliensektor dringend nötig, wie eineneue Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung analysiert.
Sie kommen zu dem Fazit, dass „das 2017 eingeführte Transparenzregister, das eigentlich für mehr Transparenz bei den Eigentümerstrukturen sorgen sollte, seinen Namen (noch) nicht verdient.“
Am häufigsten – bei 223 von 433 – handelt es sich um Eigentümer, die direkt oder indirekt über eine in Berlin oder Deutschland eingetragene Gesellschaft Immobilien besitzen. Typisch sind hier Einzelpersonen und Familien, die ihre Immobilien über eine Berliner Objektgesellschaft halten und die beim Amtsgericht einsehbar sind.
Ausländische Gesellschaften, die direkt Berliner Immobilien halten, machen 76 von 433 Fällen aus. Aber: „Insgesamt bleiben die finalen wirtschaftlich Berechtigten in fast jedem dritten Fall in den bestehenden Registern nicht ermittelbar“, heißt es in der Studie. 135 von 433 Berliner Immobilien stecken nämlich in anonymen Gesellschaften.
Es war hier also trotz erheblicher Expertise nicht möglich herauszufinden, wer tatsächlicher Eigentümer ist. „Diese Gesellschaften bleiben also weiterhin anonym und verstoßen dabei in vielen Fällen gegen das 2017 erlassene Gesetz“, schreiben die Autoren.
„Anders als in Deutschland gelangt man in Großbritannien, Dänemark, Malta oder Luxemburg ohne lange Umwege, Wartezeiten und umständliche Registrierung mit wenigen Klicks zum Ergebnis – und das auch noch kostenlos“.
Die Studie dokumentiert praktische Beispiele und bezieht sich dabei auch aufRecherchen der Berliner Zeitung zur a Tempo AG, die über 1000 Tochtergesellschaften ihre Bestände organisiert.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/black-box-berlin-li.83416
Dieser Beitrag wurde unter Wirtschaftsinformationen abgelegt am 15. Mai 2020 von amv.