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Timestamp: 2017-09-20 07:21:57
Document Index: 217735419

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 648', '§ 648', '§ 648', 'BGH']

BGH: Bürgschaftsklauseln in Bauverträgen über Einfamilienhäuser sind wirksam. Was müssen Bauherren und Baufirmen hierzu beachten?
Bei Bauverträgen mit privaten Bauherren ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Einfamilien-Fertighausanbieters eine Klausel wirksam, mit welcher der Bauherr verpflichtet wird, 8 Wochen vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den gesamten Baupreis vorzulegen.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.05.2010, Az. VII ZR 165/09 folgende Vertragsklausel für wirksam erachtet:
„Der Bauherr ist verpflichtet, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn dem Unternehmen eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts in Höhe der nach dem vorliegenden Vertrag geschuldeten Gesamtvergütung (unter Berücksichtigung von aus Sonderwünschen resultierenden Mehr- oder Minderkosten) zur Absicherung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen.“
Dem Urteil liegt ein Rechtsstreit zwischen dem Bauherrenschutzbund e.V. und der OKAL Haus GmbH zugrunde.
Der Bauherrenschutzbund ist ein Verbraucherschutzverein, der die Befugnis hat, im Baubereich gemäß §§ 3, 4 UKlaG Unterlassungsansprüche gegen Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen geltend zu machen. Er hatte – aus damaliger Sicht mit guten Gründen - die OKAL Haus GmbH auf dem Klagewege verpflichten wollen, die in den AGB jener Firma enthaltene Klausel zukünftig nicht mehr zu verwenden.
In der ersten Instanz vor dem Landgericht Hannover (Urteil vom 10.02.2009, Az. 18 O 229/08) hat der Bauherrenschutzbund obsiegt. Im Berufungsverfahren vor dem OLG Celle (Urteil vom 19.08.2009, Az. 13 U 48/09) hat das OLG das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen, aber die Revision zugelassen. Der Bauherrenschutzbund hat Revision eingelegt. Diese führte zu dem o.g. Urteil des BGH.
1.) Was bedeutet das Urteil für Sie als Bauherren?
Es ist nach diesem Urteil nicht auszuschließen, dass andere Baufirmen entsprechende Klauseln in ihre Bauverträge aufnehmen werden. Wenn jene Vertragsklauseln von dem Klauseltext aus dem BGH-Urteil abweichen, sind sie gesondert auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen.
Sie als Bauherren müssen vor Vertragsabschluss sorgfältig abwägen, ob Sie einen Vertrag mit einer solchen Klausel abschließen wollen, oder nicht.
Wenn Sie einem Vertrag mit einer solchen Klausel zustimmen, sollten Sie berücksichtigen, dass hierdurch weitere Kosten entstehen. Ihr Haus wird teurer. Für die Erstellung der Bürgschaft werden Sie an Ihre Bank Bearbeitungsgebühren und eine so genannte Avalprovision zahlen müssen. Die Höhe der Avalprovision entspricht oft in etwa den die Zinsen, die man für eine Bankeinlage bekommen würde. Je nach Kreditinstitut liegen sie derzeit etwa zwischen 1,0 und 3,0 % pro Jahr. Bei einer Bauvertragssumme von z.B. 150.000 € und einer Avalprovisionshöhe von z.B. 1,5 % hätten Sie bis zur Rückgabe der Bankbürgschaft (i.d.R. nach Abnahme des Hauses) jedes Jahr 2.250,00 € als Avalprovision an Ihre Bank zahlen. Bei 200.000 € Bauvertragssumme und 2 % Avalprovision wären es schon 4.000,00 €. Wohlgemerkt: jedes Jahr. Bis zur Rückgabe der Bürgschaft.
Erfragen Sie die Bürgschaftskosten auf jeden Fall rechtzeitig vor Abschluss des Bauvertrags bei Ihrer Bank und berücksichtigen Sie diese Zusatzkosten dann, wenn Sie sich mit einer solchen Klausel einverstanden erklären möchten, bei Ihrer Baufinanzierung.
Je nach künftigem Verbreitungsgrad solcher Klauseln sollten sie versuchen, zu verhandeln. Sie sollten einer solchen Klausel eher nicht zustimmen, wenn der Gesamtvertrag Ihnen nicht auf anderer Ebene adäquate Vorteile gegenüber anderen Hausanbietern bietet. Als Gegenleistung für die Unterzeichnung eines Vertrags mit dieser Klausel könnten Sie bauliche Zusatzleistungen vereinbaren oder z.B. eine Zusatzklausel mit einer Vertragserfüllungsbürgschaft der Baufirma und / oder eine Gewährleistungsbürgschaft aushandeln. Eine Gewährleistungssicherheit von mindestens 5 % ist ohnehin ratsam und auch eine 5-jährige Gewährleistungsfrist sollte aus Bauherrensicht heute zum Standard eines jeden Bauvertrags gehören.
Wenn Sie trotz der Kosten einer solchen Bürgschaftsklausel zustimmen wollen, sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Rückgabe der Bürgschaft legen. Diese sollte in einer Zusatzklausel zum Bauvertrag genau geregelt sein. Zudem sollte vereinbart werden, dass Sie die Gesamtbürgschaft je nach Baufortschritt gegen eine geringere Bankbürgschaft austauschen können, wenn inzwischen schon mehrere Haubauraten an die Baufirma gezahlt wurden. Dies verringert die von Ihnen zu zahlende Avalprovision und ist vor allem dann für sie vorteilhaft, wenn man sich nach der Abnahme z.B. noch über Baumängel und die Berechtigung eines Zurückbehaltungsrecht in relativ geringer Höhe streitet.
Sie sollten Ihren Bauvertragsentwurf vor der Unterzeichnung ohnehin rechtlich überprüfen lassen. Ihr Rechtsberater kann Ihnen dabei gleich entsprechende für Sie vorteilhafte Zusatzklauseln als Ergänzung zum Bauvertragsentwurf zur Verfügung stellen.
2.) Was bedeutet das Urteil für Sie als Inhaber oder vertragsgestaltender Mitarbeiter einer Baufirma?
Baufirmen müssen nunmehr darüber nachdenken, ob sie entsprechende Bürgschaftsklauseln in ihre Bauverträge aufzunehmen. Die Rechtsprechung betrifft nicht nur Anbieter von Einfamilien-Fertighäusern, sondern lässt sich meiner Meinung nach auch auf Verbraucherverträge von Massivhausanbietern übertragen. Das Wort „Fertighaus“ kommt in dem Urteil des BGH nicht vor. Der BGH beschreibt die Beklagte kurz und knapp mit: „Die Beklagte errichtet Einfamilienhäuser.“
Für Baufirmen ist diese Rechtsprechung des BGH außerordentlich positiv, denn sie eröffnet den Firmen die Möglichkeit, das auftraggeberseitige Insolvenzrisiko bezüglich der Zahlung des Werklohns solide und zuverlässig abzusichern. Insbesondere Anbietern von Einfamilienhäusern hatte der Gesetzgeber bislang keine wirklich geeignete gesetzliche Absicherung des Werklohns zur Verfügung gestellt.
Eine gesetzliche Bauhandwerkersicherungsbürgschaft nach § 648 a BGB können Anbieter von Einfamilienhäusern nicht verlangen, da dieser Norm nach § 648 a VI Ziff. 2 BGB nicht anwendbar ist, wenn der Bauherr „ ... eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt.“
Auch die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB in das Grundbuch ist, wie der BGH in dem Urteil ausführte, keine wirklich geeignetes Sicherungsinstrument, da das Baugrundstück i.d.R schon durch vorrangige Bankgrundschulden im Rahmen der Baufinanzierung oft bis an die Grenze der Beleihungsfähigkeit belastet ist.
Betriebswirtschaftlich gesehen entspricht eine solche Bankbürgschaft modernem Risikomanagement. Auch bei der Refinanzierung dürfte eine solche Bürgschaft für den Hausanbieter hilfreich sein. Wenn der Hausanbieter Werklohnansprüche zur Sicherheit an seine Bank abtritt, werden diese, wenn sie durch eine Bankbürgschaft gesichert sind, werthaltiger.
Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass eine solche Klausel Bauherren aus durchaus nachvollziehbaren Gründen abschreckt. Die Beschaffung der Bürgschaft verteuert das Bauvorhaben deutlich (s.o.) und stellt darüberhinaus für die Bauherren neben all den anderen Dingen, die beim Hausbau zu beachten sind, einen zusätzlichen bürokratischen Aufwand dar, der nicht nur bei geschäftlich unerfahrenen Bauherren abschreckend wirkt.
Baufirmen sollten den Markt beobachten, ob sich diese Klausel auch bei anderen Hausanbietern durchsetzt oder ob die Aufnahme dieser Klausel dem jeweiligen Anbieter Wettbewerbsnachteile bringt.