Source: https://www.vfcabogados.cl/reforma-tributaria-en-materia-de-inmuebles/
Timestamp: 2020-04-03 20:21:32
Document Index: 298548697

Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 5', 'artículo 7', 'artículo 2', 'artículo 5', 'artículo 200', 'artículo 8', 'artículo 8', 'artículo 5', 'artículo 12', 'artículo 5', 'artículo 21', 'artículo 21', 'artículo 21', 'artículo 200', 'artículo 21']

VFCC abogados Informa Reforma Tributaria en materia de inmuebles
Reforma Tributaria en materia de inmuebles
Home > VFCC Informa > Reforma tributaria en Inmuebles
I. Mayor valor en la enajenación.
La Ley 20.780 modifica el tratamiento tributario de la enajenación de bienes raíces por personas naturales con domicilio o residencia en Chile, contenido en el artículo 17 N°8 de la Ley de la Renta, restringiendo a 8.000 Unidades de Fomento el límite constitutivo de ingreso no renta por contribuyente y estableciendo un sistema optativo de tributación por el exceso.
Para el debido entendimiento de esta nueva situación, es necesario considerar la fecha de adquisición del inmueble:
a) Bienes inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004: Respecto de estos bienes raíces, de propiedad de personas naturales con domicilio en Chile que no sean contribuyentes del impuesto de primera categoría, se debe aplicar la legislación vigente al 31 de diciembre de 2014. Por tanto, el mayor valor obtenido en su enajenación constituye un ingreso no renta por el que no se debe pagar impuesto.
b) Bienes adquiridos entre el 1 de enero de 2004 y el 29 de septiembre de 2014: La enajenación de los bienes raíces adquiridos en este período, por personas naturales con domicilio o residencia en Chile, estará afecta al nuevo régimen de la Ley 20.780, pero los contribuyentes tendrán una triple opción para determinar el valor de adquisición del bien:
i) El valor de adquisición reajustado, incluyendo los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien.
ii) El avalúo fiscal del bien respectivo, vigente al 1 de enero de 2017, debidamente eajustado.
iii) El valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de publicación de la ley. Esta tasación deberá ser comunicada al Servicio de Impuestos Internos hasta el 31 de diciembre de 2015.
c) Bienes adquiridos con posterioridad al 29 de septiembre de 2014: La Ley 20.780 establece que el mayor valor determinado en la enajenación de bienes raíces, que exceda de las 8.000 Unidades de Fomento constitutivas de ingreso no renta, se gravará con el impuesto global complementario o adicional, o bien, con un impuesto único y sustitutivo de tasa 10%, a elección del contribuyente.
En este caso formarán parte del valor de adquisición, los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien.
II. Nuevo concepto de “venta”.
La Reforma Tributaria equipara el tratamiento tributario entre muebles e inmuebles, redefiniendo el concepto de “venta” y configura dentro de la Ley una presunción de habitualidad, eliminando la potestad entregada al Servicio de Impuestos Internos de determinarla.
Por tanto, el nuevo artículo 2° N°1 del Decreto Ley 825 considera “vendedor” a aquel que se dedica, en forma habitual, a la venta de bienes corporales, sean muebles o inmuebles, sin considerar más, en el caso de los bienes raíces, al encargado de su construcción.
Es necesario tener presente que dentro del concepto de “inmuebles” se excluyen los terrenos, cuya transferencia no estará sujeta al impuesto al valor agregado.
Vigencia: La modificación al artículo 2° N°1 rige a contar del 1° de enero de 2016, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 5° transitorio de la Reforma Tributaria. Sin perjuicio de ello, los artículos 6° y 7° transitorio contienen las siguientes situaciones especiales:
a) Contrato de promesa: Las modificaciones señaladas no se aplicarán a las ventas y otras transferencias de dominio de inmuebles, que se efectúen en virtud de un acto o contrato cuya celebración se hubiere válidamente prometido con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la Reforma Tributaria, siempre que conste en un contrato celebrado por escritura pública o por instrumento privado protocolizado1.
b) Arrendamiento con opción de compra: Tampoco se aplicarán las nuevas disposiciones introducidas por la Reforma, a las transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la norma, siempre que dicho contrato se haya celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
c) Permisos de Edificación otorgados: El artículo 7° transitorio de la Ley 20.780 prescribe que estarán exentas del impuesto al valor agregado las ventas de bienes corporales inmuebles que se graven como consecuencia del nuevo artículo 2° N°1, siempre que se cumplan los siguientes dos requisitos:
- Que los bienes cuenten, al 1° de enero de 2016, con el permiso de edificación a que se refiere la Ley General de Urbanismo y Construcción; y,
- Que las ventas de los bienes respectivos se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la fecha a que se refiere el numeral 1 del artículo 5° transitorio, es decir, desde el 1 de enero de 2016.
Por último, el artículo octavo transitorio de la Ley 20.780 dispone que los contribuyentes que, a contar del 1° de enero de 2016, deban recargar el impuesto al valor agregado en la venta de bienes corporales inmuebles, tendrán derecho a crédito fiscal por el impuesto soportado en la adquisición o construcción de dichos inmuebles, aun cuando este haya sido soportado con anterioridad a la fecha en que deban recargar dicho impuesto, pero dentro de los plazos de prescripción establecidos en el artículo 200 del Código Tributario2, contados desde esta última fecha.
III. Habitualidad.
La Reforma Tributaria establece una presunción legal3 de habitualidad en la venta de inmuebles, siempre que se cumplan dos requisitos:
-Que se trate de venta de edificios por pisos o departamentos; y,
-Que la enajenación se produzca dentro de los 4 años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso.
Sumado a lo anterior, la transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo4, podrá ser considerada habitual. Por tanto, se deja a criterio del Servicio de Impuestos Internos la calificación como habitual5, en base a las circunstancias que rodeen la operación, en el caso de la venta efecuada por contribuyentes de dicho giro inmobilirio efectivo.
Vigencia: La nueva norma sobre habitualidad regirá a contar del 1° de enero de 2016.
IV. Hechos asimilables a “venta”.
El nuevo artículo 8° letra m) del Decreto Ley 825 elimina también la diferencia entre el tratamiento del activo fijo mueble e inmueble.
Vigencia: La modificación del artículo 8° letra m) regirá a contar del 1° de enero de 2016, según lo dispuesto en el artículo 5° transitorio de la Reforma Tributaria.
V. Exención.
En base a lo señalado en el Protocolo de Acuerdo de la Reforma Tributario, esta norma busca explicitar que la venta de viviendas que son financiadas, en todo o en parte, por los subsidios habitacionales entregados para el Segmento Vulnerable, Segmento Emergente y Clase Media (DS 016 y DS 497 de 2001, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo), no estarán sujetas a la aplicación del Impuesto al Valor Agregado.
Vigencia: El nuevo artículo 12 letra F. rige a contar del 1° de enero de 2016, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 5° transitorio de la Reforma Tributaria.
VI. Modificaciones introducidas al Decreto Ley 910 de 1975 [8]
La Ley 20.780 modifica el artículo 21 del Decreto Ley 910 de 1975 que establece un Crédito Especial para Empresas Constructoras, disminuyendo el valor de las viviendas por las cuales se tiene derecho al referido crédito, de 4.500 Unidades de Fomento a 2.000 Unidades de Fomento.
Vigencia: El artículo duodécimo transitorio de la Reforma Tributaria establece que las modificaciones introducidas al artículo 21 del Decreto Ley 910, entrarán en vigencia de manera gradual, de acuerdo a las siguientes fechas:
a) A partir del 1° de enero del año 2015, el crédito establecido en el artículo 21 del Decreto Ley 910 de 1975, se aplicará a las ventas efectuadas de bienes corporales inmuebles para habitación y a contratos generales de construcción que se suscriban, desde de esa fecha, cuyo valor no exceda de 4.000 unidades de fomento.
b) A partir del 1° de enero del año 2016, el crédito se aplicará a las ventas efectuadas de bienes corporales inmuebles para habitación y a contratos generales de construcción que se suscriban, desde de esa fecha, cuando el valor de los bienes no exceda de 3.000 Unidades de Fomento.
c) Finalmente, a partir del 1° de enero del año 2017 el crédito se aplicará a las ventas efectuadas de bienes corporales inmuebles para habitación y a contratos generales de construcción que se suscriban, desde de esa fecha, cuando el valor de los bienes no exceda de 2.000 Unidades de Fomento.
1 Si bien la norma no exige permiso de edificación otorgado con anteriorirdad al 1° de enero de 2016 es razonable considerar que el Servicio de Impuestos Internos interpretará, en ejercicio de sus facultades legales, que aun existiendo contrato de promesa, debe existir permiso de edificación.
2 El plazo de prescripción del artículo 200 del Código Tributario es de 3 años.
3 La presunción simplemente legal admite prueba en contrario del contribuyente.
4 Aun cuando no se ha definido la expresión “giro efectivo”, debemos entender que se refiere a las actividades desarrolladas en la práctica por el contribuyente, y no a aquellas señaladas en su estatuto social o declaradas en el Formulario 4415.
5 El SII será, como siempre y vía circulares, quien fijará los criterios que deberán utilizarse a los efectos de calificar la habitualidad. Respecto de situaciones similares el SII ha considerado la naturaleza, frecuencia y cantidad de operaciones realizadas por el contribuyente.
6 Reglamento del Sistema integrado de Subsidio Habitacional. El DS 1 de 2011 es el único subsibidio al que actualmente se acoge Euro.
7 Reglamento del Programa Fondo Solidario de elección de vivienda.
Vivienda y Urbanismo), no estarán sujetas a la aplicación del Impuesto al Valor Agregado.
8 El derecho a crédito fiscal para el adquirente o contratante por la parte del impuesto al valor agregado que la empresa constructora recupere en virtud de lo prescrito en el artículo 21 del decreto ley N° 910, de 1975, procederá sólo para contribuyentes que se dediquen a la venta habitual de bienes corporales inmuebles.
Los contenidos y materiales de esta página web no constituyen asesoría legal. Esta página web sólo tiene un fin informativo de carácter general. No pretende ser exacta ni completa. Está sujeta a actualizaciones y correcciones. VFCC Abogados no es responsable del contenido de páginas web con enlaces o links hacia o desde nuestra página.