Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0113-kdipt2-2-4011-317-2018-2-mk
Timestamp: 2018-08-17 09:03:28+00:00
Document Index: 69369775

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 888', 'art. 155', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14']

0113-KDIPT2-2.4011.317.2018.2.MK | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0113-KDIPT2-2.4011.317.2018.2.MK
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 maja 2018 r. (data wpływu 13 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 13 czerwca 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz podatku od towarów i usług.
Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę nr 317/4, o powierzchni 0,7840 ha, położonej w miejscowości ... (woj. ..., Gmina ...), księga wieczysta nr ..., prowadzona przez Sąd Rejonowy w ..., V Wydział Ksiąg Wieczystych. Ww. nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy darowizny od swojej matki w dniu 17grudnia 2008 r., na podstawie aktu notarialnego nr ....
Wnioskodawczyni z chwilą otrzymania ww. nieruchomości wybudowała dom jednorodzinny, w którym to realizuje swoje cele mieszkaniowe do dnia złożenia wniosku. Wnioskodawczyni zamierza wyprzedać swój majątek poprzez sprzedaż nieruchomości.
Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Prowadzona działalność gospodarcza w żaden sposób nie jest związana z obrotem nieruchomościami. Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. W sytuacji braku możliwości sprzedaży nieruchomości w całości, Wnioskodawczyni rozważa wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości na mniejsze, co spowoduje powstanie 3 części/działek o mniej więcej równym metrażu. Dla działki nr 317/4, w dniu 25 lipca 2017 r. Wójt Gminy ... wydał decyzję o warunkach zabudowy dla dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi. Wnioskodawczyni nie składała do gminy wniosku o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani o jego zmianę.
Wnioskodawczyni nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Nie udostępniała działki osobom trzecim, działka nie była przedmiotem dzierżawy. Nie były i nie są pobierane dopłaty od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości Nie zamieszczała również ogłoszeń w mediach, internecie i prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni nie dokonywała także wcześniej sprzedaży działek. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość (podzieloną na działki albo niepodzieloną) jednemu nabywcy.
Podkreślenia wymaga, że aktualnie cała nieruchomość wykorzystywana jest w celach prywatnych, a na części nieruchomości został wybudowany budynek mieszkalny, w którym to Wnioskodawczyni realizuje swój cel mieszkaniowy.
Czy sprzedaż ww. nieruchomości w całości albo jej wydzielonych części w postaci działek przez Wnioskodawczynię jako osobę fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami oraz nie wykorzystującą nieruchomości w działalności gospodarczej, stanowić będzie sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT w stawce 23%?
Czy zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości w całości, albo części wydzielonych działek?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest pytanie oznaczone nr 2 w zakresie zdarzenia przyszłego, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast pytanie oznaczone nr 1 dotyczące podatku od towarów i usług, zostanie rozpatrzone odrębnie.
Zdaniem Wnioskodawczyni, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, spełnione są wszystkie przesłanki, aby w jej sytuacji nie płacić podatku dochodowego. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą jako jedno ze źródeł przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) i określa elementy konstrukcyjne prowadzące do kalkulacji podstawy opodatkowania z tego tytułu. Zobowiązuje także do prowadzenia odpowiednich ewidencji i ksiąg rachunkowych, na zasadach określonych w odrębnych przepisach, wprowadzając domniemanie ich rzetelności i poprawności. Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego, oznacza ona działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Podatek obliczany od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie łączy się z daniną należną z tytułu innych źródeł przychodów (art. 30c ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), w tym ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, co wymaga rozdzielenia sfer aktywności osób fizycznych. Z kolei, do odrębnego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodów, zaliczone zostały w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.
Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, przy czym – jak to wynika z przytoczonego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – upływ wskazanego w tej regulacji pięcioletniego okresu powoduje, że przychód podatkowy nie powstaje.
Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym, o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
W chwili nabycia nieruchomości oraz w późniejszym okresie celem Wnioskodawczyni nie było osiągnięcie zysku, a realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego, z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni i Jej rodziny, co miało miejsce.
Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Pojęcie „zorganizowanie” należy rozpatrywać jako zorganizowanie formalne. Na organizację formalną przedsięwzięcia, kwalifikowanego jako działalność gospodarcza, składa się m.in. wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego), uzyskanie właściwego numeru statystycznego, zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.
Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, aby została spełniona chociażby jedna przesłanka z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie można stwierdzić, że Wnioskodawczyni uzyska przychód z działalności gospodarczej. Działania Wnioskodawczyni nie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności – a nadto – dokonując sprzedaży jednej nieruchomości (w całości albo z wydzielonymi działkami), z operacji tej uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania.
Stanowisko Wnioskodawczyni potwierdza fakt, że ustawodawca powiązał powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości z momentem jej nabycia, który należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Natomiast powyżej opisany podział nieruchomości nie powoduje zmiany właściciela wydzielanych działek. Na skutek dokonania podziału nie dochodzi do przeniesienia własności wydzielanych działek na nowego właściciela, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W podobnym tonie wypowiedział się m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 27 listopada 2009 r., Nr ITPB2/415-877/08/RS. Wyjaśnił, że w przypadku sprzedaży nieruchomości na sposób opodatkowania „(...) nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku, czego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest, bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej scalenia czy podziału.(...)”. Jak natomiast zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 16 sierpnia 2011 r., Nr IPTPB2/415-245/11-4/MD, „(...) nie jest istotny fakt, czy nieruchomość będzie sprzedana w całości czy też po podziale nieruchomości na mniejsze działki. Istotne znaczenie ma tylko data nabycia własności nieruchomości.(...)”.
Podsumowując należy stwierdzić, że fakt dokonania podziału działki na mniejsze działki, nie wpływa na obowiązek zapłaty podatku dochodowego, w związku ze sprzedażą wydzielonych działek. Okoliczność ta nie powoduje konieczności liczenia na nowo pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie stanowi działalności gospodarczej Wnioskodawczyni zgodnie z treścią art. 5a ww. ustawy.
Reasumując, z uwagi na wyprzedaż własnego majątku osobistego i podział nieruchomości na mniejsze działki mający na celu tylko umożliwienie wyprzedaży majątku osobistego, na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. art. 5a pkt 6, nie stanowi to działalności gospodarczej. W konsekwencji, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, sprzedaż nieruchomości w całości albo wyodrębnionych działek, nie będzie stanowić przychodu do opodatkowania, z uwagi na czas posiadania nieruchomości, tj. powyżej 5 lat.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opierał się na następujących przesłankach:
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej celem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.
Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku tj. działek powstałych w wyniku scalenia i podziału oraz zamiany.
Zatem, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr 317/4, nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W związku z powyższym, przychód jaki uzyska Wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr 317/4 nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr 317/4 należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę o powierzchni 0,7840 ha, którą nabyła na podstawie umowy darowizny od swojej matki w dniu 17 grudnia 2008 r. Wnioskodawczyni na nieruchomości wybudowała dom jednorodzinny, w którym to realizuje swoje cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni zamierza wyprzedać swój majątek poprzez sprzedaż nieruchomości.
Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Prowadzona działalność gospodarcza w żaden sposób nie jest związana z obrotem nieruchomościami. W sytuacji braku możliwości sprzedaży nieruchomości w całości, Wnioskodawczyni rozważa o wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości na mniejsze, co spowoduje powstanie 3 części/działek o mniej więcej równym metrażu. Dla przedmiotowej działki Wójt Gminy wydał decyzję o warunkach zabudowy dla dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi. Wnioskodawczyni nie składała do gminy wniosku z prośbą o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o jego zmianę.
Wnioskodawczyni nie zamierza ponosić innych dodatkowych nakładów finansowych, związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Nie udostępniała działki osobom trzecim, działka nie była przedmiotem dzierżawy. Nie były i nie są pobierane dopłaty od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie zamieszczała również ogłoszeń w mediach, internecie i prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni nie dokonywała także wcześniej sprzedaży działek. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość (podzieloną na działki albo niepodzieloną) jednemu nabywcy.
Podkreślenia wymaga, że aktualnie cała nieruchomość wykorzystywana jest w celach prywatnych, a na jej części został wybudowany budynek mieszkalny, w którym to Wnioskodawczyni realizuje swój cel mieszkaniowy.
Stosownie do art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.
Ponadto, jak stanowi art. 155 § 1 ww. Kodeksu, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Należy podkreślić, że datę nabycia nieruchomości należy utożsamiać z chwilą przeniesienia prawa własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Sytuacja taka nie ma miejsca w przypadku wydzielenia działek z nieruchomości. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że w przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży, nastąpiło w dniu 17 grudnia 2008 r. – w dacie darowizny od matki Wnioskodawczyni.
Planowany podział działki nr 317/4, nie będzie stanowił nabycia, zatem za datę nabycia działki nr 414/6 należy uznać 2008 r. Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął w dniu 31 grudnia 2013 r.
Reasumując, planowana sprzedaż działki nr 317/4 lub jej części powstałych z planowanego podziału, dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2008 r.) – nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej – nie będzie stanowić źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty z tego tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych.
Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, a jedynie opiera się na przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
0113-KDIPT2-2.4011.317.2018.2.MK
IPTPB2/415-245/11-4/MD | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-877/08/RS | Interpretacja indywidualna