Source: https://revuefiduciaire.grouperf.com/lien_bofip/index.php?mode=article&id=4546-PGP&bg=3063&bd=3064&datePlan=2019-10-30&niv=5&dateVersion=2013-08-26
Timestamp: 2020-08-07 12:53:35+00:00
Document Index: 156802345

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 10', '§ 20', '§ 30', '§ 40', '§ 50', '§ 60', '§ 70', '§ 80', '§ 90', '§ 100', '§ 110', '§ 120', '§ 130', '§ 180', '§ 140', '§ 150', '§ 160', '§ 170', '§ 180', '§ 190', '§ 200', '§ 210', '§ 220', '§ 230', '§ 240', '§ 250', '§ 260', '§ 170', '§ 270', '§ 150', '§ 280', '§ 290', '§ 300', '§ 310', '§ 320', '§ 330', '§ 340', '§ 350', '§ 360', '§ 370', '§ 380', '§ 170', '§ 390', '§ 230', '§ 230', '§ 400', '§ 410', '§ 420', '§ 430', '§ 440', '§ 420', '§ 440', '§ 450', '§ 460', '§ 80', '§ 470', '§ 480', '§ 490', '§ 500', '§ 510', '§ 380', '§ 520', '§ 530', '§ 540', '§ 550', '§ 560', '§ 570']

Version en vigueur du 2013-08-26 au 2013-12-16
BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-20130826
40-Section 4 : Report d'imposition des plus-values à long terme réalisées sur les biens immobiliers affectés à l'exploitation des hôtels, cafés et restaurants
1 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 1-26/08/2013)
En application des dispositions de l’ article 151 septies C du code égénral des impôts (CGI) , les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies du CGI réalisées par les entreprises exerçant dans le secteur des hôtels, cafés ou restaurants peuvent, sous certaines conditions, faire l’objet d’un report d’imposition.
Ce dispositif concerne les plus-values réalisées à l’occasion de la cession à titre onéreux, entre le 1er janvier 2007 et le 30 juin 2009, des biens, droits ou parts, lorsqu’ils sont détenus ou souscrits depuis au moins cinq années échues, suivants :
- biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
- droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou de parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts ;
- droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier conclu dans les conditions prévues au 2 de l’ article L. 313-7 du code monétaire et financier , qui sont assimilés à des éléments de l’actif pour la présente mesure.
Remarque : Par convention, les biens, droits ou parts éligibles au présent dispositif seront qualifiés d’actifs immobiliers d’exploitation dans les commentaires qui suivent.
Pour bénéficier du report d’imposition, la cession doit être effectuée au profit d’une société immobilière d’investissement cotée, d’une société immobilière à capital variable ou de l’une de leurs filiales.
En outre, le bien immobilier cédé, ou celui détenu par la société dont les droits ou parts ont été cédés, doit être mis à disposition de l’exploitation du cédant pendant une durée minimum de neuf ans.
10 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 10-26/08/2013)
Il est mis fin au report lorsque le cédant cesse son activité dans le secteur des hôtels, cafés ou restaurants ou lorsque le bien immobilier cédé, ou celui détenu par la société dont les droits ou parts ont été cédés, cesse d’être mis à disposition de l’exploitation du cédant. Il en est de même en cas de cession du bien immobilier mis à disposition du cédant par la société cessionnaire ou par la société dont les droits ou parts ont été cédés ainsi qu’en cas de cession par la société cessionnaire des droits ou des parts de la société ayant à son actif le bien immobilier mis à disposition du cédant.
20 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 20-26/08/2013)
La plus-value dont l’imposition est en report fait l’objet d’un abattement de 10 % pour chaque année échue de mise à disposition du bien immobilier.
I. Conditions d’application du dispositif
A. Conditions relatives au cédant
1. Personnes visées par le dispositif
30 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 30-26/08/2013)
Le report d’imposition sur certaines plus-values immobilières est susceptible de bénéficier aux seules entreprises relevant de l’impôt sur le revenu et soumises à un régime réel d’imposition, qu’il s’agisse d’entreprises individuelles ou de sociétés ou groupements relevant du régime d’imposition des sociétés de personnes.
a. Le cédant est une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu
1° Le cédant peut être une entreprise individuelle
40 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 40-26/08/2013)
L’entreprise individuelle se définit comme une unité économique autonome, gérée et détenue par une ou plusieurs personnes physiques n’ayant pas constitué entre elles une société et regroupant des moyens d’exploitation et une clientèle propres. L’entreprise individuelle dispose à son bilan fiscal de l’ensemble des éléments (actifs et passifs) affectés à l’exercice d’une activité professionnelle de nature industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole ainsi que ceux que l’exploitant a décidé d’y porter dans le cadre de la liberté de gestion qui, le cas échéant, lui est reconnue.
2° Le cédant peut être une société ou un groupement relevant du régime d’imposition des sociétés de personnes
50 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 50-26/08/2013)
Il s’agit notamment, lorsqu’elles n’ont pas opté pour l'impôt sur les sociétés :
- des sociétés en participation (ou des sociétés créées de fait) à raison des droits des associés indéfiniment responsables et dont les noms et adresses ont été communiqués à l’administration ;
- des entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée lorsque l’associé unique est une personne physique (EURL) ;
- des SARL de famille.
60 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 60-26/08/2013)
Sont hors du champ de la mesure les entreprises, sociétés ou groupements soumis à l’impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option.
b. Le cédant est soumis à un régime réel d’imposition
70 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 70-26/08/2013)
Le cédant doit être soumis à un régime réel d’imposition, normal ou simplifié. Sont donc exclues du présent dispositif les entreprises relevant du régime des micro-entreprises.
2. Nature des activités visées par le dispositif
80 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 80-26/08/2013)
Pour être éligibles au dispositif prévu à l' article 151 septies C du CGI , les entreprises cédantes doivent exercer leur activité dans le secteur des hôtels, cafés ou restaurants. Cette mesure est donc en principe réservée aux entreprises exerçant exclusivement une activité relevant de ce secteur, relevant donc des bénéfices industriels et commerciaux.
Il est néanmoins admis le bénéfice du report d’imposition aux entrepris
es exerçant seulement leur activité principale dans le secteur éligible.
90 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 90-26/08/2013)
La mesure vise l’ensemble des hôtels, cafés et restaurants répondant dans la nomenclature d’activités française de l’INSEE (NAF) à la norme 55 ainsi que les établissements de bowling compris dans la classe « Gestion d’installations sportives » (code NAF 92.6.A), à l’exception des entreprises de la restauration collective (codes NAF 55.5 A et 55.5 C) et d’hébergement non touristique (code NAF 55.2 F).
Outre ces établissements, sont donc en pratique concernées les entreprises relevant de l’un des codes NAF suivants :
- 55.2.E : autres hébergements touristiques (maisons familiales, centres et villages de vacances mettant à disposition des touristes des services de restauration, de loisirs ou de sport et des installations sanitaires, les centres de vacances pour enfants et adolescents, les chambres d’hôtes, gîtes à la ferme, gîtes ruraux, appartement de vacance) ;
- 55.4.A : cafés tabacs (fourniture de boissons sans restauration à consommer sur place, associée à la tenue d’un bureau de tabac, avec ou sans loto ou PMU) ;
100 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 100-26/08/2013)
En revanche, n’entrent pas, notamment, dans le champ de la présente mesure, les entreprises dont l’activité relève de l’un des codes NAF suivants :
- 55.2 F : hébergement collectif non touristique qui comprend les foyers d’étudiants, les résidences universitaires, les foyers de jeunes travailleurs, et de travailleurs migrants, les internats d’élèves lorsque ceux-ci sont indépendants d’un établissement scolaire ;
- 55.5.A : cantines et restaurants d’entreprises ;
B. Conditions relatives aux éléments cédés
1. Nature des biens susceptibles de bénéficier du dispositif
110 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 110-26/08/2013)
Le report d’imposition prévu à l' article 151 septies C du CGI est applicable aux plus-values réalisées lors de la cession de biens, droits ou parts éligibles à l’abattement mentionné au I de l’ article 151 septies B du CGI .
Sont éligibles à l’abattement mentionné au I de l’article 151 septies B du CGI :
- les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
- les droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts ;
- les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier conclu dans les conditions prévues au 2 de l’ article L. 313-7 du code monétaire et financier , qui sont assimilés à des éléments de l’actif pour la présente mesure.
120 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 120-26/08/2013)
En revanche, les terrains à bâtir mentionnés au I du A de l’ article 1594-0 G du CGI , dans sa rédaction en vigueur au moment de la cession, ne sont pas éligibles à l’abattement mentionné au I de l’ article 151 septies B du CGI et sont donc exclus du champ d’application du présent dispositif.
a. Biens ou droits éligibles
1° Biens immobiliers
130 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 130-26/08/2013)
Tous les biens immobiliers (hormis les terrains à bâtir, cf. I-B-1-b § 180 ), bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation, sont éligibles au présent dispositif quelle que soit leur nature : terres, terrains, bureaux, constructions, aménagements immobiliers, etc.
2° Droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière
140 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 140-26/08/2013)
Il s’agit des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué :
- de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
- ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
150 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 150-26/08/2013)
Une société est réputée à prépondérance immobilière pour la mise en oeuvre du présent dispositif lorsqu’au moment de la cession, son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de biens immobiliers affectés à l’exploitation de l’activité, ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est lui-même constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de tels biens.
Pour apprécier le seuil de 50 %, il convient de comparer la valeur réelle des seuls biens immobiliers (ou droits de sociétés à prépondérance immobilière) affectés à l’exploitation avec la valeur réelle de l’ensemble des autres éléments d’actifs (immobiliers et non immobiliers, immobilisés et non immobilisés).
Cette comparaison doit être effectuée d’après la valeur réelle des éléments d’actif au jour où la plus-value est réalisée.
160 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 160-26/08/2013)
Par ailleurs, les droits ou parts cédés doivent représenter au moins 95 % de la société à prépondérance immobilière. Il est admis d’apprécier ce seuil au niveau de la société cessionnaire à condition que les différentes cessions de parts permettant d’atteindre le seuil de 95 % soient concomitantes et réalisées au sein d’un même acte.
3° Droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier
170 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 170-26/08/2013)
Le 2 de l’ article L. 313-7 du code monétaire et financier définit les opérations de crédit-bail immobilier comme celles « par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire ».
Pour l’application du présent dispositif, les droits afférents à un crédit-bail immobilier sont assimilés à des éléments amortissables ou non amortissables de l’actif immobilisé, à condition que les biens immobiliers concernés soient affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.
b. Exclusion des terrains à bâtir
180 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 180-26/08/2013)
Les terrains à bâtir s’entendent des biens qui entrent dans le champ d’application du I du A de l’ article 1594-0 G du CGI (dans sa rédaction en vigueur au moment de la cession).
190 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 190-26/08/2013)
Les plus-values résultant de la cession de tels biens sont systématiquement exclues de l’abattement pour durée de détention prévu à l’ article 151 septies B du CGI qu’ils soient détenus directement ou dans une structure juridique interposée.
En conséquence, la cession de tels biens n’est pas éligible au dispositif de l’ article 151 septies C du CGI .
2. Conditions tenant aux biens susceptibles de bénéficier du dispositif
200 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 200-26/08/2013)
Les actifs immobiliers d’exploitation susceptibles de bénéficier du dispositif prévu à l' article 151 septies C du CGI sont les biens inscrits à l’actif immobilisé et affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.
a. Biens inscrits à l’actif immobilisé
210 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 210-26/08/2013)
Hormis pour les biens affectés à l’exploitation dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier, le dispositif prévu à l' article 151 septies C du CGI s’applique aux plus-values réalisées sur des immeubles ou des droits ou parts inscrits à l’actif immobilisé d’une entreprise, d’une société ou d’un groupement.
b. Biens affectés à l’exploitation du cédant
1° Conditions générales d’appréciation de la notion d’affectation à l’exploitation
220 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 220-26/08/2013)
Pour bénéficier du dispositif d’abattement prévu à l’ article 151 septies C du CGI , les actifs immobiliers doivent être affectés à l’exploitation.
Cette condition est appréciée à la date de la cession du bien immobilier ou des droits ou parts détenus.
230 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 230-26/08/2013)
Dans l’hypothèse où l’immeuble inscrit à l’actif est affecté d’une part à l’exploitation et d’autre part à un usage privatif, seule la quote-part de la plus-value afférente aux locaux consacrés à l’exploitation peut bénéficier du présent dispositif. Cette quote-part est déterminée au prorata des surfaces affectées à l’exploitation par rapport à la surface totale de l’immeuble.
Remarque : pour les surfaces communes aux deux affectations, il peut être retenu une affectation de 50 % à la partie exploitation.
A titre de tolérance, il est admis que l’ensemble du bien immobilier peut bénéficier du report si les conditions suivantes sont réunies :
- la surface du bien non affecté à l’exploitation n’excède pas 10 % de la surface totale du bien cédé ;
- le local utilisé à titre privatif ne constitue pas un immeuble juridiquement distinct de celui affecté à l’exploitation.
2° Immeubles détenus en direct
240 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 240-26/08/2013)
Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.
Il s’agit principalement des immeubles affectés à l’exploitation des hôtels, cafés ou restaurants.
Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
250 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 250-26/08/2013)
Toutefois, ne sont pas considérés, pour l’application des présentes dispositions, comme des immeubles de placement, les biens donnés en location ou mis à disposition à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l’ article 39 du CGI et affectant ce bien à leur propre exploitation.
Il est rappelé qu’aux termes des deuxième à quatrième alinéas du 12 de l’article 39 du CGI, des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises :
- lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre, dans les conditions définies à l’alinéa précédent, sous le contrôle d’une même tierce entreprise. Pour plus de précisions sur la notion d'entreprises liées, il convient de se référer au BOI-BIC-CHG-40-20-10 .
En outre, un tel lien de dépendance est réputé exister lorsqu’une société ou un groupement a pour objet de mettre à disposition à ses associés ou membres les biens immobiliers dont elle est propriétaire.
260 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 260-26/08/2013)
Le caractère principal de l’occupation de l’immeuble par des entreprises liées s’apprécie par référence à la proportion des superficies louées aux entreprises liées par rapport à la superficie totale de l’immeuble ( voir sur l'application de cette condition BOI-BIC-AMT-10-40-10 au II-B-1-c § 170 et 180 ).
3° Détention de droits ou parts dans une société à prépondérance immobilière
270 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 270-26/08/2013)
Les parts ou droits détenus par une entreprise individuelle ou une société ou un groupement relevant de l’impôt sur le revenu sont susceptibles de bénéficier du dispositif prévu à l’ article 151 septies C du CGI lorsque la société détenue est à prépondérance immobilière dès lors que cette prépondérance résulte d’immeubles affectés à la propre exploitation de l’entreprise individuelle ou de la société de personnes cédante (cf. I-B-1-a-2° § 150 ). Cette solution s’applique également lorsque l’actif de la société ou du groupement est principalement composé de parts ou droits de sociétés ou groupements répondant eux-mêmes à la définition des sociétés à prépondérance immobilière retenue pour la mise en oeuvre du présent dispositif.
c. Biens détenus depuis au moins cinq ans
280 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 280-26/08/2013)
Le bien doit être détenu depuis au moins cinq années échues par le cédant.
1° Principes applicables au décompte du délai de détention
a° Point de départ du délai
290 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 290-26/08/2013)
Le point du départ du délai est constitué par la date d’inscription à l’actif des biens immobiliers ou des droits ou parts. S’agissant d’un contrat de crédit-bail, le point de départ correspond à la date de souscription du contrat dès lors que l’immeuble en cause a bien été affecté à l’exploitation de manière continue depuis la signature du contrat de crédit-bail.
b° Terme du délai
300 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 300-26/08/2013)
Le terme de ce délai est constitué par la date de cession à titre onéreux du bien.
310 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 310-26/08/2013)
En cas de vente, la date de la cession est réputée intervenir lorsque l’accord a été réalisé entre les parties sur la chose et sur le prix, même si ce prix n’est payable qu’ultérieurement.
320 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 320-26/08/2013)
S’agissant d’un apport en société, la date de cession est réputée intervenir à la date à laquelle l’opération a été réalisée d’un point de vue juridique, indépendamment de la date d’effet qui a pu lui être donnée par les parties.
En cas d’apport à une société nouvellement constituée, la date à retenir est la date d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés si elle est postérieure à celle de réalisation de l’apport.
c° Calcul du délai
330 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 330-26/08/2013)
Il est tenu compte des années de détention échues à la date de cession à titre onéreux du bien.
Les années de détention se calculent par période de douze mois.
a° Cas des biens immobiliers détenus dans le patrimoine personnel avant leur inscription à l’actif
340 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 340-26/08/2013)
Il n’est pas tenu compte de la période de détention préalable à l’inscription à l’actif, quand bien même l’exploitant était propriétaire des biens immobiliers avant cette inscription.
Ce faisant, dans l’hypothèse où les biens immobiliers sont affectés successivement au patrimoine privé puis au patrimoine professionnel (biens dits « migrants »), seule est prise en compte la durée d’inscription au bilan.
b° Cas des biens immobiliers ayant fait l’objet d’affectations successives au patrimoine professionnel
350 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 350-26/08/2013)
La durée de détention du bien s’apprécie en cumulant les périodes d’inscription au bilan, à condition qu’il s’agisse de la même entreprise. En effet, lorsque l’entreprise a cessé ou a changé d’activité, un nouveau délai de détention doit être décompté.
Exemple : Un immeuble, dont l’exploitant est propriétaire, est inscrit au bilan d’une entreprise individuelle depuis le 31 décembre N-11.
- l’entrepreneur individuel le retire dans son patrimoine privé le 1er janvier N-7 ;
- puis l’inscrit, à nouveau, au bilan de son entreprise le 1er janvier N-3.
L’immeuble est cédé le 2 janvier N. A cette occasion, une plus-value à long terme est réalisée.
1ère hypothèse : l’entreprise qui détient l’immeuble en N-3 est la même que celle qui le détenait auparavant.
Pour le calcul de la durée de détention, les durées d’inscription à l’actif sont cumulées soit, au cas particulier, six ans (3+3). En conséquence, la plus-value restant imposable après application des dispositions de l' article 151 septies B du CGI , est éligible au report d’imposition prévu à l’ article 151 septies C du CGI .
2ème hypothèse : l’entrepreneur individuel a créé une nouvelle entreprise à compter du 1er janvier N-3 qui détient l’immeuble à son actif.
Dans ce cas, la plus-value à long terme dégagée lors de la cession de l’immeuble en N ne peut pas bénéficier du report précité et demeure imposable dans les conditions de droit commun.
C. Conditions relatives aux cessions
1. La cession doit être effectuée à titre onéreux
360 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 360-26/08/2013)
L’opération doit nécessairement revêtir la forme d’une cession à titre onéreux. Il s’agit, en pratique, des ventes ou des apports en société.
2. L’entreprise cessionnaire
370 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 370-26/08/2013)
L’entreprise cessionnaire doit être l’une des sociétés suivantes :
- une société d’investissements immobiliers cotée (SIIC) ou l’une de ses filiales, visées respectivement aux I et II de l’ article 208 C du CGI ;
- une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPICAV) ou l’une de ses filiales, visées respectivement au 3° nonies de l’ article 208 du CGI et au III bis de l’article 208 C du CGI.
D. Conditions relatives à la mise à disposition du bien immobilier au cédant
380 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 380-26/08/2013)
Le bien immobilier cédé ou celui détenu par la société dont les droits ou parts ont été cédés doit être mis à la disposition du cédant, pour les besoins de son exploitation et dans le cadre d’un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à compter de la date de la cession. Dans le cas où la cession porte sur un contrat de crédit-bail (cf. I-B-1-a-3° § 170 ), la mise à disposition du cédant porte sur les biens immobiliers faisant l’objet du contrat.
La cession n’entraîne donc aucune interruption dans l’exploitation du bien immobilier par le cédant pour les besoins de son activité. La mise à disposition doit ainsi débuter dès le transfert de propriété de l’actif.
390 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 390-26/08/2013)
L’immeuble doit être mis à disposition de l’exploitant pour les besoins de son exploitation. La mise à disposition doit porter sur l’intégralité de la surface immobilière qui a bénéficié du report d’imposition (cf. I-B-2-b-1° § 230 ). Tel n’est pas le cas si le cédant utilise après la cession une partie de cette surface à titre privatif (sans préjudice de la tolérance mentionnée au I-B-2-b-1° § 230 (10 % de la surface totale du bien cédé)).
II. Portée et modalités d’application du dispositif
400 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 400-26/08/2013)
La cession des actifs immobiliers d’exploitation dans les conditions indiquées précédemment au I entraîne la constatation d’une plus-value, qui, pour la partie à long terme, fait l’objet d’un report d’imposition et d’un abattement en fonction de la durée d’exploitation.
A. Report d’imposition et abattement pour durée d’exploitation
1. Report d’imposition de la plus-value de cession
410 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 410-26/08/2013)
Le report d’imposition prévu à l’ article 151 septies C du CGI est applicable aux plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies du CGI .
Aux termes du 3 de l’article 39 duodecies du CGI, le régime des plus-values à long terme est applicable aux plus-values autres que les plus-values à court terme.
Les plus-values à long terme correspondent, d’une manière générale :
- aux plus-values provenant de la cession d’éléments non amortissables détenues depuis au moins deux ans ;
- aux plus-values provenant de la cession d’éléments amortissables détenus depuis au moins deux ans, pour la partie qui excède les amortissements fiscalement déduits pour l’assiette de l’impôt sur les bénéfices.
S’agissant des plus-values à long terme réalisées sur des contrats de crédit-bail immobilier, il convient de se référer aux règles prévues à l’ article 39 duodecies A du CGI (et BOI-BIC-PVMV-20-20-10) .
420 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 420-26/08/2013)
La plus-value à long terme placée en report d’imposition sur le fondement du présent dispositif est calculée après application, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention prévu à l’ article 151 septies B du CGI ou de l’exonération partielle prévue à l’ article 151 septies du CGI .
Exemple : Un hôtelier a acquis le 15 décembre N-8, un immeuble qu’il a affecté immédiatement à son exploitation. Le 15 juillet N, l’exploitant cède l’immeuble à une SIIC et dégage à cette occasion une plus-value à court terme d’un montant de 25 000 ¤ et une plus-value à long terme d’un montant de 130 000 ¤. L’immeuble est mis à sa disposition pour les besoins de son exploitation par la SIIC au moyen d’un bail commercial conclu pour une durée de neuf ans.
La plus-value à court terme est imposable au titre de l’exercice en cours à la date de cession du bien pour son montant intégral.
S’agissant de la plus-value à long terme, l’immeuble étant détenu depuis sept années révolues au moment de la cession, la plus-value long terme bénéficie d’un abattement de 20 % (deux années au-delà de la cinquième soit 2 x 10 %) en application des dispositions de l’article 151 septies B du CGI.
La plus-value à long terme en principe imposable s’élève donc à 104 000 ¤ (130 000 x 80 %).
Dans la mesure où il remplit les conditions posées par l' article 151 septies C du CGI , l’hôtelier peut opter pour le report d’imposition de cette plus-value à long terme.
2. L’abattement pour durée d’exploitation
430 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 430-26/08/2013)
La plus-value en report fait l’objet d’un abattement de 10 % pour chaque année de mise à disposition du bien à l’exploitation du cédant.
L’exonération définitive est donc acquise après 10 années de mise à disposition révolues à compter de la cession du bien à la SIIC.
La fin de la période de mise à disposition coïncide avec l’un des évènements mettant fin au report d’imposition (cf. II-B § 440 et suivants ).
Exemple : Suite de l’exemple donné au II-A-1 § 420.
Le 25 août N+6, l’hôtelier cède son fonds de commerce.
Cet évènement met fin au report d’imposition. Le bien immobilier a été mis à sa disposition pendant six années échues.
En application des dispositions de l’ article 151 septies C du CGI , l’hôtelier peut bénéficier d’un abattement de 10 % par année d’exploitation au-delà de la cession, soit au total 60 %. La plus-value imposable en N+6 s’élèvera donc à 41 600 ¤ (104 000 x 40 %).
B. Événements mettant fin au report d’imposition
440 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 440-26/08/2013)
Il est mis fin au report d'imposition lorsque l'un des événements suivants se réalise :
- en cas de cessation par le cédant de son activité dans les secteurs des hôtels, cafés, restaurants ;
- lorsque le bien immobilier cédé ou celui détenu par la société dont les droits ou parts ont été cédés cesse d’être mis à disposition de l’exploitation du cédant ;
- en cas de cession du bien immobilier mis à disposition du cédant par la société cessionnaire ou par la société dont les droits ou parts ont été cédés ;
- en cas de cession par la société cessionnaire des droits ou des parts de la société ayant à son actif le bien immobilier mis à disposition du cédant.
450 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 450-26/08/2013)
Dans ces différentes hypothèses, les plus-values demeurant en report deviennent immédiatement imposables.
1. Événements affectant l’activité du cédant
a. La cessation par le cédant de son activité dans le secteur des hôtels, cafés ou restaurants
460 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 460-26/08/2013)
La cessation par le cédant de son activité dans le secteur des hôtels, cafés ou restaurants entraîne la fin du report d’imposition. Ainsi la cessation ou la cession de l’activité d’hôtel, café ou restaurant, pour quelque cause que ce soit, met fin au report d’imposition.
Tel est notamment le cas lorsque le cédant cesse d’exercer une activité relevant du secteur éligible (cf. I-A-2 § 80 et suivants ).
Il est néanmoins admis que le cédant adjoigne à son activité d’hôtel, café ou restaurant une autre activité ne relevant pas de ce secteur pour autant que l’activité relevant du secteur éligible à la présente mesure reste prépondérante.
b. La cessation de la mise à disposition du bien pour les besoins de l’exploitation du cédant
470 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 470-26/08/2013)
Il est également mis fin au report d’imposition lorsque le bien immobilier cédé ou celui détenu par la société dont les droits ou parts ont été cédés cesse d’être mis à la disposition de l’exploitation du cédant, pour quelque cause que ce soit.
Il en est de même dans l’hypothèse où le cédant cesse d’utiliser le bien immobilier pour les besoins de son exploitation. Tel est le cas notamment si le cédant met son activité d’hôtels, cafés, restaurants en location-gérance.
480 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 480-26/08/2013)
Il est admis que le ralentissement d’activité, pouvant se traduire par une cessation temporaire d’activité du cédant, quels qu'en soient les motifs (maladie ou absence de l'exploitant, grève, difficulté de renouvellement d’une licence, etc.) n'est pas, en principe, susceptible de mettre fin au report d’imposition. Cette tolérance ne s’applique pas lorsqu’il résulte des circonstances de fait que le contribuable a définitivement abandonné son activité.
2. La cession du bien immobilier ou des parts de la société immobilière
490 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 490-26/08/2013)
La cession du bien immobilier mis à disposition du cédant par la société cessionnaire ou par la société dont les droits ou parts ont été cédés entraîne la fin du report d’imposition. Il en est de même en cas de cession par la société cessionnaire des droits ou parts de la société ayant à son actif le bien immobilier mis à disposition du cédant.
500 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 500-26/08/2013)
Il faut entendre par « cession » notamment, la vente, l'échange, la transmission par voie de fusion, confusion, apport partiel d'actif ou scission et la cessation, totale ou partielle, de la société cessionnaire pour quelque cause que ce soit.
510 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 510-26/08/2013)
Cependant, il n’est pas mis fin au report d’imposition lorsque la cession intervient lors de la réalisation d’une opération placée par les parties sous le régime prévu à l’ article 210 A du CGI à la condition que la société bénéficiaire de l’apport poursuive la mise à disposition auprès du cédant initial jusqu’au terme du délai de 9 ans (cf. I-D § 380 ).
Il est rappelé que pour les sociétés soumises au régime des SIIC, l’application des dispositions de l’article 210 A du CGI est subordonnée à la condition que la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour les obligations de distribution que cette dernière n’a pas encore satisfaite à la date d’effet de la fusion ( article 208 C bis du CGI ).
520 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 520-26/08/2013)
L’ article 151 septies C du CGI prévoit que le report d’imposition s’applique sur option exercée dans l’acte constatant la cession conjointement par le cédant et le cessionnaire. En outre, le cédant doit joindre à sa déclaration d’ensemble des revenus au titre de l’année en cours à la date de la cession et des années suivantes un état faisant apparaître les renseignements nécessaires au suivi des plus-values dont l’imposition est reportée.
A. L’exercice de l’option
530 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 530-26/08/2013)
Si les conditions prévues ci-avant sont remplies, le régime de l’ article 151 septies C du CGI s’applique sur simple option dans l’acte constatant la cession, option exercée conjointement par le cédant et le cessionnaire.
540 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 540-26/08/2013)
Le cédant et le cessionnaire informent le service des impôts des entreprises de l’existence de l’option en joignant une copie de l’acte de cession contenant l’option à la déclaration de résultats de l’exercice de cession.
B. Production d’un état de suivi
550 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 550-26/08/2013)
Conformément aux dispositions prévues à l’ article 41-00 A ter de l’annexe III au CGI , l’état de suivi prévu au IV de l’ article 151 septies C du CGI est établi conformément à un modèle fixé par l’administration.
560 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 560-26/08/2013)
Ce modèle, présenté en annexe ( BOI-FORM-000042 ), doit mentionner :
- la date de réalisation de la cession ;
- la désignation du bien immobilier transmis et mis à disposition du cédant (y compris dans le cadre de la cession d’un contrat de crédit-bail) ;
- le cas échéant, la désignation de la société dont les droits ou parts ont été cédés (dénomination commerciale, adresse, forme juridique et n° SIRET) ;
- la désignation (dénomination commerciale, adresse, forme juridique et n° SIRET) du cessionnaire ;
- le montant de la plus-value (ou des plus-values) à long terme en report (après application éventuelle des dispositions des articles 151 septies du CGI et 151 septies B du CGI ) ;
- le nombre d’années d’exploitation du bien par le cédant échues à compter de la date de cession et le solde résiduel de la plus-value restant imposable.
570 (BOFiP-BIC-PVMV-40-10-40-§ 570-26/08/2013)
Cet état devra être fourni par le cédant avec sa déclaration d’ensemble des revenus jusqu’au terme de la dixième année d’exploitation échue suivant la cession, c’est-à-dire tant qu’il existe une plus-value en report.