Source: https://interpretacje-podatkowe.org/konto/ippb1-415-1136-14-3-ms1
Timestamp: 2017-10-21 06:37:59+00:00
Document Index: 50404139

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 659', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 14', 'art. 17', 'art. 19', 'art. 20', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 659', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 44', 'art. 44', 'art. 45', 'art. 45', 'art. 195', 'art. 196', 'art. 11']

1. Czy wpłacony przez najemców czynsz na konto wspólne należące do współwłaścicieli w ciągu roku podatkowego pomniejszony o zapłacone zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości będą dopiero dochodem właściciela w chwili postawienia do jego indywidualnej dyspozycji - czyli w chwili rozliczenia i przekazania należnej każdemu ze współwłaścicieli proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości nadwyżki wpływów nad wydatkami zaewidencjonowanymi na koncie wspólnym współwłaścicieli tj. przekazanie należnej części nadwyżki z konta wspólnego współwłaścicieli na konto indywidualne?2. Czy dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości?3. Czy z uzyskanego dochodu w postaci przelanej na konto indywidualne współwłaściciela różnicy między wpłaconymi należnościami czynszowymi a wypłaconymi zobowiązaniami dotyczącymi utrzymania nieruchomości po rozliczeniu roku podatkowego, należny podatek powstaje w dacie fizycznej możliwości dysponowania przekazanymi środkami na indywidualne konto współwłaściciela?
IPPB1/415-1136/14-3/MS1interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2014 r. (data wpływu 9 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu – jest nieprawidłowe.
W dniu 9 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu.
Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka nieruchomości osiąga przychody z tytułu najmu na zasadach ogólnych jako najem prywatny. Wnioskodawczyni przysługuje 12/96 udziału w nieruchomości. Nieruchomość stanowi grunt wraz z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Lokale mieszkalne wynajmowane są kilku najemcom. Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością, a w szczególności zawieranie, rozwiązywanie umów najmu oraz utrzymanie nieruchomości zostały powierzone osobie trzeciej - czynności tych nie wykonuje sama Wnioskodawczyni, ani żaden ze współwłaścicieli. Należne kwoty z tytułu najmu są wpłacane przez najemców na konto bankowe, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Wpłacone należności z tytułu najmu służą do regulowania zobowiązań z tytułu dostaw mediów oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości - przeglądów technicznych, utrzymania czystości, usług zarządzania, bieżących napraw i konserwacji, opłat z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu wywozu odpadów itp. Środkami dysponuje zarządca nieruchomości, regulując wszystkie zobowiązania wynikające z zarządzania nieruchomością. Po zakończeniu i rozliczeniu roku podatkowego zarządca dokonuje przelewu na konta poszczególnych właścicieli proporcjonalną do udziału w nieruchomości kwotę różnicy między wpłaconymi należnościami a wypłaconymi zobowiązaniami. Uzyskana kwota stanowi dochód z najmu w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji, czyli w dacie przelewu z konta wspólnego współwłaścicieli na konta indywidualne - zgodnie z art. 11 ustawy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Czy wpłacony przez najemców czynsz na konto wspólne należące do współwłaścicieli w ciągu roku podatkowego pomniejszony o zapłacone zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości będą dopiero dochodem właściciela w chwili postawienia do jego indywidualnej dyspozycji - czyli w chwili rozliczenia i przekazania należnej każdemu ze współwłaścicieli proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości nadwyżki wpływów nad wydatkami zaewidencjonowanymi na koncie wspólnym współwłaścicieli tj. przekazanie należnej części nadwyżki z konta wspólnego współwłaścicieli na konto indywidualne...
Czy dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości...
Czy z uzyskanego dochodu w postaci przelanej na konto indywidualne współwłaściciela różnicy między wpłaconymi należnościami czynszowymi a wypłaconymi zobowiązaniami dotyczącymi utrzymania nieruchomości po rozliczeniu roku podatkowego, należny podatek powstaje w dacie fizycznej możliwości dysponowania przekazanymi środkami na indywidualne konto współwłaściciela...
Wpływ należnych kwot z tytułu najmu na konto wspólne współwłaścicieli nie stanowi momentu uzyskania dochodu z uwagi na fakt, że żaden ze współwłaścicieli nie korzysta z uzyskanych środków, które wykorzystywane są do regulowania zobowiązali z tytułu utrzymania nieruchomości, a którymi dysponuje zarządca administrujący nieruchomością.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie wówczas, gdy współwłaściciel je otrzymał lub pozostawiono je do jego dyspozycji w roku kalendarzowym tj. w momencie otrzymania przelewu na konto indywidualne w części przypadającej na jego udział po rozliczeniu roku podatkowego. Nie stanowią dochodu kwoty wpłaconych przez najemców czynszów pomniejszone o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w ciągu roku podatkowym, ponieważ konto pozostaje w dyspozycji zarządcy nieruchomości, żadnemu ze współwłaścicieli nie wolno dokonywać żadnych wypłat bez końcowego rozliczenia. Rozliczenie nieruchomości następuje tylko jeden raz w roku, tj. w I kwartale roku za cały poprzedni rok.
Według art. 659 § 2 ww. kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 w ust. 1, zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
W myśl w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodu są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
W świetle powyższego określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przy czym podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.
Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Należy przy tym mieć na uwadze, iż obowiązek wskazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności gospodarczej, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów, spoczywa na podatniku.
Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.
Przepis art. 44 ust. 3 pkt 1 powyższej ustawy wskazuje, że obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,
W 2014 r. obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę 3.091 zł.
Stosownie do art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8.
Stosownie do art. 45 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, w terminie określonym w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 7, podatnicy są obowiązani wpłacić różnicę między podatkiem należnym wynikającym z zeznania, o którym mowa w ust. 1, a sumą należnych za dany rok zaliczek, w tym również sumą zaliczek pobranych przez płatników;
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Jej udział we współwłasności nieruchomości wynosi 12/96 części. Lokale mieszkalne w tym budynku są wynajmowane są kilku najemcom. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością, a w szczególności zawieranie, rozwiązywanie umów najmu oraz utrzymanie nieruchomości zostały powierzone osobie trzeciej.
Należne z tytułu najmu kwoty najemcy wpłacają na konto bankowe, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Ze środków tych regulowane są zobowiązania z tytułu dostaw mediów oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, tj. przeglądów technicznych, utrzymania czystości, usług zarządzania, bieżących napraw i konserwacji, opłat z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu wywozu odpadów itp. Środkami tymi dysponuje zarządca nieruchomości, w tym reguluje on wszystkie zobowiązania wynikające z zarządzania nieruchomością, a po zakończeniu i rozliczeniu roku podatkowego przekazuje na konta poszczególnych właścicieli, w tym Wnioskodawczyni, proporcjonalną do udziału w nieruchomości kwotę stanowiącą różnicę między wpłaconymi należnościami a wypłaconymi zobowiązaniami.
Należy zauważyć, że współwłasność normują przepisy Kodeksu cywilnego. Przepis art. 195 ww. ustawy wskazuje, współwłasność ma miejsce wtedy, kiedy własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. W myśl art. 196 § 1 tej ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Mając na uwadze powyższy stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego uznać należy, że dochód z najmu stanowi dla Wnioskodawczyni różnica między osiągniętym z najmu przychodem, a kosztami poniesionymi na utrzymanie nieruchomości, ustalona stosownie do posiadanego udziału we współwłasności nieruchomości.
Przy czym przychód w rozumieniu podatkowym generuje określona w umowie najmu wysokość czynszu. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego/wynajmujących muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Przychód z tytułu najmu powstanie zatem w momencie uiszczenia czynszu przez najemców.
Kosztami uzyskania przychodów z najmu będą wszelkiego rodzaju wydatki ponoszone na ww. nieruchomość przez wynajmującego/wynajmujących związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym poniesione na przeglądy techniczne, utrzymanie czystości, na usługi zarządzania, bieżące naprawy i konserwacje, opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu wywozu odpadów. Do kosztów tych można zaliczyć również wydatki na opłacenie mediów, ale tylko wtedy, gdy z umowy najmu wynika, że najemca nie jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy powstanie w momencie, gdy Jej dochód z najmu, liczony od początku roku podatkowego przekroczy kwotę 3.091 zł, co spowoduje obowiązek uiszczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy, a nie po zakończeniu roku podatkowego, gdy na indywidualne konto Wnioskodawcy - jako współwłaściciela wynajmowanej nieruchomości, wpłynie należna z tytułu najmu za dany rok podatkowy kwota dochodu.
Należy jednocześnie wskazać, że w świetle powołanych wyżej przepisów bez znaczenia jest fakt, kto faktycznie zarządza nieruchomością, w tym środkami znajdującymi się na koncie bankowym obsługującym tą nieruchomość oraz w jaki sposób to czyni. Sposób korzystania ze wspólnego majątku, regulują przepisy Kodeksu cywilnego, wobec czego rozstrzygnięcie powyższych kwestii nie leży w kompetencji organów podatkowych. To samo dotyczy kwestii korzystania z należności czynszowych. Innymi słowy organ upoważniony do wydawania interpretacji indywidualnych nie jest uprawniony do rozstrzygnięcia kto i w jaki sposób może korzystać z dochodu uzyskanego ze wspólnej własności.
Reasumując w momencie wpływu na konto wspólne Wnioskodawczyni i współwłaściciela wpłat czynszu dokonywanych przez najemców powstaje dla Wnioskodawczyni przychód proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. Dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości. Obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy powstanie w momencie, gdy Jej dochód z najmu, liczony od początku roku podatkowego przekroczy kwotę 3.091 zł, co spowoduje obowiązek uiszczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy.
IPPB1/415-1142/14-4/MS1 | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Konto > IPPB1/415-1136/14-3/MS1