Source: http://www.tidona.com/pubblicazioni/20171214.htm
Timestamp: 2018-01-21 18:38:53+00:00
Document Index: 86255389

Matched Legal Cases: ['art. 38', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 1', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1418', 'sentenza ', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 1424', 'art. 38', 'art. 1', 'art. 38', 'art. 117', 'art. 38']

Studio Legale Tidona - La nullità del mutuo fondiario in caso di superamento del limite massimo di finanziabilità previsto all’art. 38 del Testo Unico Bancario - TUB
La nullità del mutuo fondiario in caso di superamento del limite massimo di finanziabilità previsto all’art. 38 del Testo Unico Bancario
Nota a Cassazione civile, sez. I, sent. n. 17352 del 13/7/2017
Per la citazione: CASTIGLIONI M., Magistra Banca e Finanza <www.magistra.it>, 2017, 14 dicembre
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 (Testo Unico Bancario), è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti.
L’art. 38 del Testo Unico Bancario [1], dispone che:
“1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. 2. La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.
In esecuzione a quanto previsto all’art. 38, comma 2, TUB è intervenuta la Delibera CICR del 22/4/1995, il cui art. 1 stabilisce:
“L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. (…) Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d‘Italia”. [2]
Con la sentenza n. 17352 del 13/7/2017 la Cassazione, ha repentinamente mutato il suo precedente e consolidato orientamento, dichiarando la nullità del contratto di mutuo fondiario nel caso in cui esso superi il limite massimo di finanziabilità individuato all’art. 1 della Delibera CICR del 22/4/1995 (80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, elevabile fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative).
Come si vedrà, la Corte ha stabilito che è in astratto possibile la conversione del mutuo invalido in un finanziamento avente natura di mutuo ordinario, se però vi sia una istanza da parte di chi ne abbia interesse (sicuramente, l’istituto finanziatore, che altrimenti subisce la dichiarazione di nullità del mutuo fondiario) e che essa sia tempestiva.
La fattispecie oggetto della pronunzia in commento trae origine dal rigetto da parte del Tribunale di Venezia dell’opposizione allo stato passivo fallimentare portato da una banca creditrice, che aveva domandato l’ammissione al passivo in via privilegiata di un credito derivante da un contratto di finanziamento ipotecario, erogato per un importo superiore al valore dell’immobile oggetto di ipoteca.
Il precedente orientamento giurisprudenziale di legittimità, radicatosi con uniformità quantomeno dall’anno 2013, prevedeva che il superamento del limite massimo di finanziabilità non comportasse la nullità del contratto di mutuo fondiario, in quanto la violazione rilevava soltanto in punto di responsabilità della specifica banca ad un comportamento ad essa imposto (Cass. civ. sez. VI sent. n. 22446 del 4/11/2015 [3]; Cass. civ. sez. I sent. n. 27380 del 6/12/2013 [4]; Cass. civ. sez. I sent. n. 26672 del 28/11/2013 [5]; Tribunale Milano, sez. fallimentare, sent. del 30/6/2016; Tribunale Cagliari, sentenza del 29/3/2016; Tribunale Livorno, sent. n. 195 del 12/2/2016).
Secondo tale pregresso orientamento della Cassazione, cioè, la determinazione dell'importo massimo finanziabile era prevista dalla legge unicamente nell'interesse della banca finanziatrice, sicché l’eventuale eccedenza della soglia di finanziabilità avrebbe potuto dar luogo soltanto alla irrogazione delle sanzioni di vigilanza previste dall'ordinamento bancario, in specie da parte di Banca d’Italia.
Tale conclusione si rifaceva sostanzialmente al principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenze a SS.UU. n. 26724/2007 e n. 26725/2007), che avevano affermato che soltanto alla violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è possibile che consegua una dichiarazione di nullità, e giammai questa potrebbe essere dichiarata in caso di violazione di norme riguardanti invece il comportamento dei contraenti, a cui può conseguire una mera responsabilità.
La sentenza di Cassazione in commento ha invece, per la prima volta, ritenuto che il superamento del limite massimo di finanziabilità del mutuo fondiario non può escludere l’applicabilità dell’art. 1418 c.c. [6] in punto di nullità del contratto, per violazione di norme imperative.
La Cassazione, con la sentenza n. 17352 del 2017, ha osservato in particolare - in aperta critica al suo precedente orientamento - che tutte le regole giuridiche sono regole di condotta, con la conseguenza che, se è indubitabile che l'art. 38, comma 2, del TUB preveda un comportamento determinato della banca, è altrettanto indubitabile che la soglia stabilita per il finanziamento abbia la funzione di regolare il quantum della prestazione creditizia e perciò incida direttamente sull’oggetto contrattuale, comportandone la nullità in caso di sua violazione.
“Col superamento del limite di finanziabilità, il precetto di cui all'art. 38, comma 2, del TUB è disatteso non solo (e non tanto) sul versante del comportamento, quanto e soprattutto sul versante dell'oggetto del finanziamento fondiario eccessivo. Le esposte considerazioni si palesano dirimenti al fine di ribaltare l'orientamento fin qui affermatosi”.
La Cassazione, nella pronuncia in commento, ha inoltre escluso che dalla violazione del limite massimo di finanziabilità del mutuo fondiario di cui all’art. 38 TUB possa conseguire un’ipotesi di nullità parziale.
Per la Corte, ferma la nullità del contratto di mutuo fondiario, l'unica modalità di recupero del contratto nullo sarebbe difatti quella della conversione in un contratto diverso, stabilita dall’art. 1424 c.c., secondo cui il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.
La conversione del contratto nullo è però possibile solo nel caso in cui la relativa istanza sia stata avanzata da chi ne abbia interesse (qui sicuramente l’istituto finanziatore, che altrimenti subisce la dichiarazione di nullità del mutuo fondiario) nel primo momento utile conseguente alla eccezione della nullità.
Secondo la Corte, l'istanza di conversione del contratto nullo si attiva difatti immediatamente dopo la rilevazione della nullità, ed in difetto di una apposita istanza (oppure se la stessa sia portata tardivamente) la conversione del mutuo fondiario - nullo per superamento del limite massimo di finanziabilità ex art. 38 TUB - non potrebbe più essere dichiarata dal giudice, conseguendone la nullità definitiva del contratto di mutuo fondiario invalido, con diritto del mutuatario di ripetizione delle somme versate.
[1] Decreto Legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario).
[2] Pertanto, in ipotesi di eventuali garanzie integrative al mutuo fondiario previste dall’art. 1 della Delibera CICR del 22/4/1995, il massimo importo erogabile nel mutuo fondiario può essere elevato sino al 100 per cento del valore dei beni ipotecati, o del costo delle opere da eseguire su tali beni, senza incorrere nella sanzione della nullità del rapporto.
[3] Cass. civ., sez. I, sent. n. 22446 del 4/11/2015: “L'art. 38 del d.lgs. n. 385 del 1993, che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla Banca d'Italia il potere di determinare l'ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un elemento necessario del contratto concordato fra le parti, qual è l'oggetto negoziale, e, pertanto, non rientra nell'ambito della previsione di cui all'art. 117, comma 8, del medesimo decreto, il quale attribuisce, invece, all'istituto di vigilanza un potere "conformativo" o "tipizzatorio" del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole; ne deriva che il superamento del limite di finanziabilità non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario”.
[4] Cass. civ., sez. I, sent. n. 27380 del 6/12/2013: “Non può essere dichiarata la nullità del contratto di mutuo fondiario per il superamento del limite massimo di finanziabilità previsto dalla delibera del comitato interministeriale per il credito e il risparmio”.
[5] Cass. civ., sez. I, sent. n. 26672 del 28/11/2013: “La disposizione dell'art. 38 TUB. e i conseguenti provvedimenti delle Autorità amministrative sono norme di "buona condotta" la cui violazione potrà, nel caso, comportare l'irrogazione delle sanzioni previste dall'ordinamento bancario, senza potere incidere sul regolamento contrattuale delle relative operazioni e, in particolare, sulla validità delle medesime”.
[6] Art. 1418 c.c.: “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'articolo 1325, l'illiceità della causa, la illiceità dei motivi nel caso indicato dall'articolo 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'articolo 1346 Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge”.