Source: https://www.notar-drkotz.de/grundstueckskaufvertrag-ruecktrittsrecht-verkaeufers-bei-vertragspflichtverletzung-durch-kaeufer/
Timestamp: 2020-05-27 09:46:32
Document Index: 389270404

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 1', '§ 6', '§ 10', '§ 3', '§ 323', '§ 324', '§ 241', '§ 256', '§ 15', '§ 256', '§ 873', '§ 2', '§ 873', '§ 2', '§ 19', '§ 13', '§ 324', '§ 241', '§ 241', '§ 94', '§ 4', '§ 99', '§ 99', '§ 280', '§ 324', '§ 324', '§ 313', '§ 3', '§ 280', '§ 324', '§ 324', '§ 324', '§ 280', '§ 92', '§ 708', '§ 543']

Grundstückskaufvertrag - Rücktrittsrecht Verkäufer bei Vertragspflichtverletzung
OLG Karlsruhe – Az.: 6 U 107/09 – Urteil vom 24.11.2010
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Mosbach vom 08.07.2009 (Az. 2 O 9/09) in Ziffer 2 der Urteilsformel wie folgt abgeändert:
2. Es wird unter Abweisung des weitergehenden Feststellungsantrags Ziffer 2 festgestellt, dass der Kläger dem Beklagten keine über einen Betrag von € 1.217,56 hinausgehenden Rechtsanwaltskosten und keinen weiteren Schadensersatz schuldet.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung kann gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Parteien streiten um Rechte aus einem Grundstückskaufvertrag.
Am 16.01.2008 ließen die Parteien vor dem Notar J. der Urkundennummer 47/2008 einen Kaufvertrag über Ackerflächen, Wiese und Wald beurkunden. Der Beklagte war Verkäufer, der Kläger Käufer des im Grundbuch von …, Blatt 150 eingetragenen Grundbesitzes mit insgesamt ca. 65 ha. Im notariellen Kaufvertrag war u.a. geregelt:
§ 2 Verkauf, Auflassung, Grundbuchanträge
(1) Verkäufer verkauft an den dies annehmenden Käufer die in § 1 dieser Urkunde näher bezeichneten Grundstücke mit allen damit verbundenen Rechten, Bestandteilen und dem Zubehör. …..
(2) Verkäufer und Käufer sind über den Übergang des Eigentums einig. Verkäufer bewilligt und Käufer beantragt die Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. …
(4) Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Verschaffung des Eigentums am Vertragsgegenstand bewilligt Verkäufer und beantragt Käufer die Eintragung einer nicht abtretbaren Eigentumsvormerkung in das Grundbuch zugunsten des Käufers. …
(1) Kaufpreishöhe
Der Kaufpreis beträgt € 200.000,–.
Hiervon entfallen auf die Ackerfläche € 120.000,- und auf die Waldflächen € 80.000,–.
Der Kaufpreis ist fällig, vier Wochen nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars an den Käufer, dass folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
a) die Vormerkung an bedungener Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist;
b) die Gemeinde die Negativbescheinigung wegen gesetzlicher Vorkaufsrechte erteilt hat,
c) die Kreisverwaltung die GVG-Genehmigung erteilt hat.
Der Kaufpreis ist jedoch nicht vor dem 15.01.2009 fällig. Der Kaufpreis darf jedoch bereits vorfristig gezahlt werden. …..
(4) Wegen des Kaufpreises unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. …
Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten des verkauften Grundbesitzes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen am Tage der Bezahlung des Kaufpreises auf den Käufer über.
§ 6 Rechts- und Sachmängel
2. ..Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmängel, schädliche Bodenveränderungen und Altlasten nicht bekannt sind. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.
§ 10 Vollzug
(2) Die Beteiligten erteilen dem Notar Vollmacht, sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten … .
(3) Der Notar wird angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu veranlassen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen worden ist. Vorher darf er keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift dieser Urkunde erteilen, die die Auflassung enthält.
Wegen des weiteren Inhalts des Kaufvertrages wird auf Anlage B 2 Bezug genommen.
Am 12.02.2008 teilte Notar J. dem Kläger mit, dass die Voraussetzungen zur Fälligkeit der Zahlung des Kaufpreises gemäß § 3 (2) des Vertrages gegeben seien (Anlage K 2, AS 29).
Am 18.08.2008 erteilte der Kläger der Firma …, Forstwirtschaftliche Dienstleistungen (…), den Auftrag, von den vertragsgegenständlichen Waldflächen 17 ha zu durchforsten und auf 2 ha einen Kahlschlag durchzuführen. In der Folgezeit bis Mitte Oktober 2008 führte die Fa. S. diesen Auftrag des Klägers aus. Der Wert des eingeschlagenen Holzes belief sich ausweislich der “Holzgutschrift” vom 28.10.2008 der Fa. S. auf € 16.615,22 netto (ohne Mehrwertsteuer) = € 19.772,11 brutto (inkl. Mehrwertsteuer).
Spätestens am 01.11.2008 erlangte der Beklagte Kenntnis von den Holzmaßnahmen des Klägers. Am 01.11.2008 kam es daraufhin zu zwei Telefonaten zwischen den Parteien. Hierbei hielt der Beklagte dem Kläger vor, er hätte diese Maßnahmen nicht veranlassen dürfen, da sie im Widerspruch zu den Regelungen des Kaufvertrags stünden. Der weitere Inhalt der Telefonate ist streitig.
Ebenfalls am 01.11.2008 richtete der Beklagte ein Schreiben an die Firma S. (Anlage B 4), welches auszugsweise folgenden Wortlaut hat:
“… Ich mache Sie darauf aufmerksam, dass ich das Land zwar verkaufen will. Das Land ist aber zur Zeit noch nicht bezahlt und deshalb immer noch in meinem Besitz. Ich werde den Landkaufvertrag aufgrund der Geschäftsgebaren von Herrn L. rückgängig machen. Ich bitte Sie, etwaige Zahlungen für das Holz zurückzuhalten, bis der kommende Rechtsstreit geklärt ist, um nicht Fakten zu schaffen, die man später nur sehr schwer korrigieren kann.”
Der Beklagte hat den Verkauf des geschlagenen Holzes durch die Firma S. zur Schadensminderung genehmigt. Zu einer Auszahlung der “Holzgutschrift” an den Kläger kam es aufgrund des Schreibens des Beklagten nicht; die Firma S. kündigte vielmehr an, den Betrag an den Beklagten auszuzahlen (Anlage K 7), was in der Folgezeit auch geschehen ist.
Mit Anwaltsschreiben vom 06.11.2008 erklärte der Beklagte den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag und machte Schadensersatz geltend. Der Beklagte forderte den Kläger auf, die streitbefangenen Grundstücke nicht mehr zu betreten und jegliche Nutzung zu unterlassen. Weiter forderte er ihn auf, den Vorfall schriftlich einzuräumen und als vorläufigen Schadensersatz für die erforderlichen Rechtsverfolgungskosten einen Betrag in Höhe von € 5.000,– bis 19.11.2008 an den Rechtsanwalt des Beklagten zu überweisen (Anlage K 4).
Mit Anwaltsschreiben vom 11.11.2008 antwortete der Kläger (Anlage K 5) und bot dem Beklagten an, den Kaufpreis nunmehr sofort zu bezahlen. Dies lehnte der Beklagte mit Schreiben vom 24.11.2008 ab und teilte mit, dass er am Rücktritt festhalte.
Am 06.01.2009 überwies der Kläger den Kaufpreis in Höhe von € 200.000,– an den Beklagten. Am 19.01.2009 erfolgte eine Rücküberweisung durch den Beklagten in Höhe von € 175.000,–.
Der Kläger hat vorgetragen, die Maßnahmen des Klägers im Bereich des Holzbestandes seien zwischen den Parteien abgestimmt gewesen. Vor den Holzmaßnahmen habe der Kläger mit dem Revierförster eine Besichtigung durchgeführt. Dieser habe angeregt, dass der Kläger eine konkrete Fläche abholzen und eine weitere Fläche durchforstet werden solle. Die Durchforstung sei im Interesse des verbleibenden Waldbestandes erforderlich gewesen. Beim zweiten Telefonat am 01.11.2008 habe der Kläger dem Beklagten angeboten, den Kaufpreis sofort zu überweisen. Hierauf habe der Beklagte erklärt, den Kaufvertrag gleichwohl nicht mehr abwickeln zu wollen.
1. Es wird festgestellt, dass der Rücktritt des Beklagten vom notariellen Kaufvertrag vom 16.01.2008 (UR-Nr. 47/2008; Notar J.) unwirksam ist.
2. Es wird weiterhin festgestellt, dass der Kläger dem Beklagten weder Rechtsverfolgungskosten in Höhe von € 5.000,– noch weiteren Schadensersatz schuldet.
3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von € 2.380,80 zu zahlen.
Der Beklagte hat vorgetragen, im Rahmen der Vertragsverhandlungen sei nicht über Durchforstungs- oder sonstige Holzmaßnahmen gesprochen worden. Er habe den Kläger bei den Telefonaten vom 01.11.2008 empört auf die Holzmaßnahmen angesprochen und unter Androhung des Rücktritts eine kurzfristige Kaufpreiszahlung angemahnt. Der Kläger habe keine Kaufpreiszahlung angeboten.
Das Landgericht hat über den Ablauf des Kaufabschlusses und über die Gespräche im November 2008 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen J., H. und U. sowie des Beklagten als Partei; den Kläger hat es informatorisch angehört. Mit dem angefochtenen Urteil, auf das wegen aller Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht der Klage vollumfänglich stattgegeben. Es hat ausgeführt: Die auf Feststellung der Unwirksamkeit des Rücktritts gerichtete Klage sei zulässig; das erforderliche Feststellungsinteresse liege wegen der Rücktrittserklärung vor. Die Feststellungsklage sei auch begründet. Ein Rücktrittsrecht nach § 323 Abs. 1 BGB bestehe mangels Verletzung einer leistungsbezogenen Pflicht nicht. Auch die Voraussetzungen eines Rücktritts nach § 324 BGB lägen nicht vor. Zwar habe der Kläger mit den Holzmaßnahmen in gravierender Weise gegen seine Schutz- und Rücksichtnahmepflichten aus dem Kaufvertrag verstoßen, weil der Kaufvertrag bei Durchführung der Maßnahmen noch nicht vollzogen gewesen sei und insbesondere die Nutzungen noch nicht dem Kläger zugestanden hätten. Gleichwohl sei dem Beklagten das Festhalten am Vertrag nicht unzumutbar gewesen. Der Kläger sei aufgrund der im Kaufvertrag bereits erklärten Auflassung Anwartschaftsberechtigter gewesen; die Anwartschaft habe sich auch auf die betroffenen Bäume erstreckt. Ein bleibender Schaden sei für den Beklagten zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung nicht zu befürchten gewesen. Der Beklagte habe dafür gesorgt, dass die Firma S. die Holzgutschrift nicht an den Kläger ausgezahlt habe. Jedenfalls habe der Kläger, der sich im Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterworfen habe, den Grundbesitz und damit den Baumbestand im Vollzugszeitpunkt ohnehin erhalten sollen. Ernsthafte Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte den Kaufpreis vom Kläger nicht (notfalls im Wege der Vollstreckung) erhalten werde, hätten für den Beklagten nicht bestanden. Es lasse sich nicht feststellen, dass der späte Vollzugszeitpunkt (Januar 2009) aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten des Klägers vereinbart worden sei. Auch lasse sich nicht feststellen, dass der Beklagte den Kläger telefonisch zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert habe. Die vom Kläger begangene Eigentumsverletzung habe sich nur für einen Zeitraum von 2 ½ Monaten, nämlich bis zur Fälligkeit des Kaufpreises, auswirken können.
Mit der hiergegen gerichteten Berufung verfolgt der Beklagte sein auf Abweisung der Klage gerichtetes Prozessziel weiter. Er vertritt weiterhin die Auffassung, die Feststellungsklage sei wegen des Vorrangs einer möglichen Leistungsklage unzulässig. Er habe mit Anwaltsschreiben vom 14. und 15.01.2009 (Anlagen BK 1 und 2) alle Vollmachten des ursprünglich beauftragten Notars widerrufen (vgl. auch Anlage K 9) und das zuständige Grundbuchamt angewiesen, keine Eigentumsumschreibung zugunsten des Klägers vorzunehmen. Selbst wenn der Kläger mit der Feststellungsklage durchdringe, habe er keinen Titel zur Eintragung ins Grundbuch. Vorsorglich widerrufe der Beklagte zusätzlich die Einigung zur Übertragung des Eigentums an den streitgegenständlichen Grundstücken.
Der Beklagte ist ferner der Auffassung, der erklärte Rücktritt sei wirksam. Soweit das Landgericht angenommen habe, ein bleibender Schaden beim Beklagten sei nicht zu befürchten gewesen, beruhe dies auf einer unzulässigen ex-post-Betrachtung. Zudem habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass der Kläger seit Dezember 2007 arbeitslos gewesen sei und dass beim Vertragsschluss ohne Vorankündigung auf sein Drängen hin der Fälligkeitstermin zur Kaufpreiszahlung um ein Kalenderjahr verschoben worden sei. Außerdem habe der Beklagte keinerlei Sicherheitsleistung vom Kläger über den Kaufpreis erhalten. Die Holzmaßnahmen des Klägers seien ohne jede Vorabstimmung mit dem Beklagten hinter dessen Rücken durchgeführt worden. Der Beklagte habe davon nur durch Zufall erfahren; nur wegen seiner sofortigen Intervention habe die Auszahlung der Holzgutschrift an den Kläger verhindert werden können. Im schlimmsten Falle hätte, so der Beklagte, ein Kahlschlag von 2 Hektar Waldfläche verbleiben können, der unter erheblichen Kosten wieder hätte aufgeforstet werden müssen. Mit einer kurzfristigen Kaufpreiszahlung durch den Kläger sei nicht zu rechnen gewesen. Der Kläger habe nach den Telefonaten vom 01.11.2008 keine Zahlung vorgenommen; erst nach der Rücktrittserklärung habe er Zahlung angeboten, die aber nicht erfolgt sei. Aus dem hinterhältigen Verhalten des Klägers habe der Beklagte den Schluss ziehen müssen, dass der Kläger nicht zahlungswillig oder nicht zahlungsfähig sei; dies gelte insbesondere angesichts der spätestens ab September 2008 bestehenden Wirtschaftskrise. Der Kläger habe es durch sofortige Zahlung des Kaufpreises oder entsprechende Sicherheitsleistung (selbstschuldnerische Bankbürgschaft) in der Hand gehabt, dem Beklagten das entsprechende Risiko zu nehmen. Die vom Kläger vorgelegte Bankbescheinigung beziehe sich auf einen späteren, nach dem Rücktritt liegenden Zeitpunkt. Aufgrund fehlerhafter Würdigung der Aussage der Zeugin G. habe das Landgericht nicht festgestellt, dass der Beklagte den Kläger am 01.11.2008 zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert habe. Eine Fristsetzung sei der von der Zeugin bekundeten Aussage des Beklagten “ich möchte mein Geld oder mein Land zurück” im Wege der Auslegung zu entnehmen; angemessen sei die Frist, die für eine Blitzüberweisung (ein Bankarbeitstag) oder eine normale Überweisung (drei Bankarbeitstage) notwendig sei. Diese Zeiträume habe der Beklagte vor der Rücktrittserklärung abgewartet. Im übrigen habe der Kläger sich durch das nach seinem – vom Beklagten bestrittenen – Vortrag unterbreitete Angebot einer sofortigen Kaufpreiszahlung selbst gemahnt, so dass eine Zahlungsaufforderung entbehrlich sei. Jedenfalls sei der Kläger verpflichtet gewesen, die Ansprüche aus der Holzfällaktion an den Beklagten herauszugeben, was aber nicht geschehen sei; vielmehr habe der Kläger bis zuletzt vortragen lassen, er sei aufgrund seines Anwartschaftsrechts zum Holzeinschlag und -verkauf berechtigt gewesen. Eine Mahnung vor dem Rücktritt sei daher entbehrlich gewesen; dies ergebe sich auch aus der besonderen Dringlichkeit und daraus, dass der Kläger bei der ersten telefonischen Konfrontation nur einen Teil seiner unerlaubten Handlung eingeräumt habe. Das Landgericht sei gehalten gewesen, über die Frage Beweis zu erheben, ob der Kläger im November 2008 zahlungsfähig gewesen sei. Außerdem habe es nicht von der Vernehmung des Revierförsters S. absehen dürfen; falls dieser den Vortrag des Klägers nicht bestätigt hätte, wäre dies als malus in die Abwägung einzustellen gewesen. Schließlich habe das Landgericht die Aussagen der vernommenen Zeugen und der vernommenen bzw. angehörten Parteien fehlerhaft gewürdigt.
Zum Feststellungsantrag Ziff. 2 trägt der Beklagte vor, er habe entgegen der Darstellung des Landgerichts zur Geltendmachung der Holzerlöse gegenüber der Firma S. und für die Fristsetzung zur Kaufpreiszahlung einen Rechtsanwalt eingeschaltet. Hierauf habe er erstinstanzlich hingewiesen und Unterlagen als Beweisangebot vorgelegt; jedenfalls habe das Landgericht einen entsprechenden Hinweis versäumt.
Der Kläger beantragt unter Verteidigung des angefochtenen Urteils die Zurückweisung der Berufung. Er vertritt die Auffassung, die Feststellungsklage sei wegen der – auch nach Darstellung des beurkundenden Notars (Anlage K 9) – bestehenden Rechtsunsicherheit zulässig. Der einseitige Widerruf der Einigung der Parteien und der Vollmachten des Notars sei von der Rechtsordnung nicht vorgesehen. Der Kläger bezweifelt, dass der Holzeinschlag eine Verletzung von Pflichten aus dem Kaufvertrag darstellte, räumt aber ein, dass die Maßnahme verfrüht war. Dieses verfrühte Handeln habe aber keine Relevanz, weil auch der Beklagte bis zum Vollzug des Kaufvertrags keine Holzmaßnahmen habe ergreifen dürfen. Selbst wenn die Verletzung einer Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB angenommen werde, sei dem Beklagten das Festhalten am Vertrag aus dem vom Landgericht genannten Gründen zuzumuten.
1. Die Klage ist insgesamt – auch hinsichtlich des Antrags Ziffer 1 – zulässig. Mit dem Antrag auf Feststellung, dass der Rücktritt des Beklagten vom notariellen Kaufvertrag vom 16.01.2008 (UR-Nr. 47/2008; Notar J.) unwirksam ist, soll bei der gebotenen Auslegung festgestellt werden, dass der zwischen den Parteien unstreitig geschlossene Kaufvertrag trotz der Rücktrittserklärung des Beklagten vom 06.11.2008 unverändert fortbesteht, also nicht in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt wurde. Denn als feststellungsfähiges Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO kommt nur der zwischen den Parteien bestehende Kaufvertrag in Betracht. Durch die Rücktrittserklärung des Beklagten ist über den Fortbestand der Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag eine gegenwärtige Unsicherheit entstanden, die das für die Zulässigkeit der Feststellungsklage erforderliche rechtliche Interesse an der alsbaldigen Feststellung begründet.
Dieses Feststellungsinteresse ist nicht dadurch entfallen, dass der Beklagte nach Eingang (07.01.2009), aber vor Zustellung der Klage (25.02.2009) mit Schreiben vom 14.01.2009 (Anlage BK 1) sämtliche Vollmachten des mit dem Vollzug des Kaufvertrags beauftragten Notars widerrufen und das Grundbuchamt hierüber im Hinblick auf § 15 Abs. 2 GBO unterrichtet hat (Anlage BK 2). Dies hat insbesondere nicht dazu geführt, dass nunmehr die Feststellungsklage wegen Vorrangs der Leistungsklage unzulässig geworden wäre. Der Grundsatz vom Vorrang der Leistungsklage, der zahlreiche Ausnahmen erfährt, besagt, dass ein Feststellungsinteresse dann nicht besteht, wenn eine Klage auf Leistung, mit der der Streitstoff der Parteien in einem Prozess endgültig geklärt würde, möglich und zumutbar ist. Damit sollen unnötig belastende Mehrfachprozesse vermieden werden (Zöller/Greger, ZPO, 28. Aufl., § 256 Rz. 7, 7a). Aus dieser Begründung folgt, dass die Feststellungsklage trotz der Möglichkeit einer Leistungsklage zulässig ist, wenn schon das Feststellungsurteil zu einer endgültigen Streitbeilegung führt (Zöller/Greger a.a.O. Rz. 8 m.w.N.). So liegt der Fall hier.
Dass zwischen den Parteien der Grundstückskaufvertrag vom 16.01.2008 zunächst wirksam geschlossen wurde, ist ebenso wenig streitig wie die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Kaufvertrag für die Parteien ergeben. Der Streit der Parteien betrifft allein die Frage, ob für den vom Beklagten erklärten Rücktritt ein Rücktrittsgrund bestand. Der Beklagte hat die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang nach § 873 Abs. 1 BGB im notariellen Kaufvertrag erklärt (§ 2 Abs. 2); die Einigung ist daher nach § 873 Abs. 2 BGB bindend, so dass der einseitige Widerruf der Einigung durch den Beklagten ins Leere geht. Die ebenfalls in § 2 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrags auch vom Beklagten, dessen Recht betroffen ist (§ 19 GBO), erklärte Eintragungsbewilligung hat dieser nicht widerrufen. Ob in dieser Situation der Kläger, der die Kaufpreisforderung des Beklagten durch die am 06.01.2009 erfolgte Zahlung von € 200.000,00 erfüllt hat, nach §§ 13, 19, 20, 29 GBO die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch ohne Mitwirkung des Beklagten und des Notars unter Vorlage einer Ausfertigung des rechtskräftigen Feststellungsurteils erwirken könnte, kann dahinstehen. Jedenfalls könnte eine Leistungsklage unter den gegebenen Umständen allein zum Gegenstand haben, dem Notar die im Kaufvertrag zum Zwecke seines Vollzugs vorgesehenen Vollmachten wieder zu erteilen. Ein Wechsel von der Feststellungsklage zu dieser Leistungsklage, bei der dann die Wirksamkeit des Rücktritts inzident geprüft werden müsste, würde aber reine Förmelei bedeuten und ist dem Kläger daher nicht zuzumuten. Der Streit der Parteien entscheidet sich allein an der dem Feststellungsantrag zugrunde liegenden Frage, ob der Rücktritt des Beklagten das Vertragsverhältnis der Parteien umgestaltet hat oder nicht. Damit führt die Entscheidung über den Feststellungsantrag zu einer endgültigen Streitbeilegung. Dass der Kläger trotz (unterstellt) rechtskräftiger Zuerkennung des Feststellungsantrags noch einen weiteren Prozess führen müsste, um Eigentümer des gekauften Grundstücks zu werden, kann nach Lage der Dinge ausgeschlossen werden.
2. Der Senat teilt auch die Auffassung des Landgerichts, dass es an einem Rücktrittsgrund für den vom Beklagten erklärten Rücktritt fehlt.
Zu Recht und von den Parteien unbeanstandet ist das Landgericht dabei davon ausgegangen, dass der Rücktritt allenfalls nach § 324 BGB gerechtfertigt sein könnte. Nach dieser Vorschrift kann der Gläubiger vom gegenseitigen Vertrag zurücktreten, wenn der Schuldner eine Rücksichtnahmepflicht nach § 241 Abs. 2 verletzt und dem Gläubiger deshalb das Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Typischer Fall der Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB ist die Pflicht, sich bei der Abwicklung des Vertrages so zu verhalten, dass Körper, Leben, Eigentum und sonstige Rechtsgüter des anderen Teils nicht verletzt werden.
a) Der Kläger hat durch die von ihm in Auftrag gegebenen Durchforstungs- und Abholzungsmaßnahmen gegen eine solche vertragliche Schutzpflicht verstoßen. Er hatte zwar aufgrund der bindenden Auflassung und der Eintragung einer Auflassungsvormerkung eine Anwartschaft am Grundstück und an den Bäumen als dessen wesentlichen Bestandteilen (§ 94 Abs. 1 S. 2 BGB) erworben; der Kläger hatte also bereits eine gesicherte Rechtsposition zum Erwerb (auch) der Bäume, die er schlagen ließ. Eigentümer war im Zeitpunkt der Maßnahmen aber noch der Beklagte. Nach § 4 des Vertrags sollten Besitz und Nutzungen erst mit der Bezahlung des Kaufpreises auf den Kläger übergehen, die noch nicht erfolgt war. Demnach war der Kläger zur Durchforstung und zum Holzeinschlag nicht berechtigt. Diese Eigentumsverletzung stellt sich zugleich als Verletzung der vertraglichen Nebenpflicht des Klägers als Käufer dar, sich der Ziehung von Früchten des Grundstücks (vgl. §§ 99 Abs. 1, 100 BGB und Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl., § 99 Rz. 2) bis zur Zahlung des Kaufpreises zu enthalten.
b) Trotz dieser Pflichtverletzung war der Beklagte nicht zum Rücktritt berechtigt, weil ihm das Festhalten am Vertrag zuzumuten war.
Regelmäßige Folge einer Schutzpflichtverletzung, die der Schuldner zu vertreten hat, ist der Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB. Der Gläubiger kann nur dann (zusätzlich) zurücktreten, wenn ihm die Schutzpflichtverletzung das Festhalten am Vertrag unzumutbar macht. Für den Normalfall geht das Gesetz davon aus, dass der Schadensersatzanspruch die Interessen des Gläubigers ausreichend schützt und der Vertrag trotz der Pflichtverletzung durchgeführt wird. Zu Recht hat das Landgericht daher den Ausnahmecharakter des Rücktrittsrechts hervorgehoben und an seine Bejahung strenge Anforderungen gestellt.
Die Frage, ob dem Gläubiger das Festhalten am Vertrag durch die Pflichtverletzung unzumutbar geworden ist, ist aufgrund einer umfassenden Abwägung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden (vgl. Erman/H.P. Westermann, BGB, 12. Aufl., § 324 Rz. 6; Alpmann in: jurisPK-BGB, 5. Aufl., § 324 Rz. 13). Dabei ist – worauf der Beklagte im Ansatz zu Recht verweist – auf die objektivierte Sicht des Gläubigers im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung abzustellen. Umstände, die sich erst nach der Rücktrittserklärung ergeben haben, sind bei der Abwägung außer Betracht zu lassen.
Zutreffend hat das Landgericht zunächst darauf hingewiesen, dass der Kläger an den abgeholzten Bäumen, wie dargestellt, ein Anwartschaftsrecht hatte und dass der Beklagte aufgrund des Kaufvertrags nicht mehr berechtigt war, seinerseits am Waldbestand Veränderungen vorzunehmen. Durch die Maßnahmen wurde somit keine eigene Verwertungsmöglichkeit des Beklagten vereitelt; bei regulärer Durchführung des Kaufvertrages wäre dem Beklagten durch die Abholzung auch kein Vermögensnachteil entstanden.
Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung stellt ferner die vertragliche oder gesetzliche Risikoverteilung ein maßgebliches Kriterium dar (vgl. die parallele Regelung in § 313 Abs. 1 BGB). Das Rücktrittsrecht kann nicht auf solche Umstände gestützt werden, die der Risikosphäre des Gläubigers zuzuordnen sind. Dieser Gesichtspunkt ist für den Streitfall von Bedeutung, weil der Beklagte die Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag maßgeblich auf das (aus seiner Sicht im Rücktrittszeitpunkt bestehende) Risiko stützt, dass der Kläger im Fälligkeitszeitpunkt, der gegenüber dem Abschlusszeitpunkt um ein Jahr hinausgeschoben war, den Kaufpreis nicht würde bezahlen können oder wollen. Dieses Risiko war zunächst wesentlich durch zwei vertragliche Regelungen gemildert: Zum einen hatte der Beklagte keine Vorleistung zu erbringen, sondern sollte bei Nichtzahlung Eigentümer des Grundstücks bleiben. Zum anderen hatte sich der Kläger im Vertrag hinsichtlich der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen (§ 3 Abs. 4), so dass er bei Nichtzahlung mit unmittelbaren gravierenden Konsequenzen für sein privates Vermögen rechnen musste. Vor allem aber ist das Risiko, dass der Vertrag mangels Kaufpreiszahlung “platzen” könnte, nicht durch die Pflichtverletzung des Klägers geschaffen worden, sondern beruht auf dem Wesen des auch vom Beklagten abgeschlossenen Vertrages. Dass der Käufer den Kaufpreis im (vom Abschlusszeitpunkt verschiedenen) Fälligkeitszeitpunkt nicht bezahlt, ist ein im Kern unvermeidbares Risiko, das im Streitfall durch den relativ langen Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Fälligkeit verschärft wurde; in dieser Zeit konnte es zu Verschlechterungen der Vermögensverhältnisse des Klägers kommen, die die Durchführung des Vertrages in Frage stellen konnten. Dieses Risiko hat der Beklagte aber durch den Vertragsschluss übernommen, ohne dass es im hier fraglichen Zusammenhang auf die Gründe für seine Zustimmung zum Abschluss dieses Vertrages ankommt. Mit anderen Worten: Der Beklagte kann die Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag nicht damit begründen, dass er sich – aus welchen Gründen auch immer – auf eine Vertragsgestaltung eingelassen hat, die die Durchführung des Vertrages mit gewissen (für ihn stark abgemilderten) Risiken belastete.
Die pflichtwidrigen Durchforstungs- und Abholzungsmaßnahmen des Klägers haben gleichwohl zu einer erheblichen Eigentumsbeeinträchtigung geführt; das Grundstück, das noch im Eigentum des Beklagten stand, war um den unstreitigen Wert der Bäume in Höhe der (Brutto-) “Holzgutschrift” entwertet worden. Insoweit – also in Höhe der Wertminderung des Grundstücks – hat die Abholzung das Risiko des Beklagten für den Fall der Nichtzahlung des Kaufpreises erhöht: In diesem Fall wäre er zwar Eigentümer des Grundstücks geblieben, aber hinsichtlich der Wertminderung des Grundstücks auf ungesicherte schuldrechtliche Ansprüche (§§ 280 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB) gegen den Kläger verwiesen gewesen. Auf dieses Risiko, das er vertraglich nicht übernommen hatte – Nutzungen sollten wie gesagt erst mit Kaufpreiszahlung auf den Kläger übergehen –, musste sich der der Beklagte nicht einlassen. Wenn dieses Risiko nicht hätte beseitigt werden können, wäre der Rücktritt angesichts der Höhe des Schadens (etwa 10 % des Kaufpreises) nach § 324 BGB berechtigt gewesen.
Im erreichten Sach- und Streitstand war das erwähnte Risiko indessen schon aufgrund der Intervention des Beklagten gegenüber der Firma S. in einer Weise ausgeräumt, die dem Beklagten das Festhalten am Vertrag zumutbar machte. Der Beklagte hat die Firma S. bereits am 01.11.2008 zunächst telefonisch und anschließend (wie von der Fa. S. gewünscht) per Telefax (Anlage B 4) aufgefordert, die – noch nicht erfolgte – Auszahlung zurückzuhalten, und die Firma S. hat sich dazu, wie der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erläutert hat, auch ausdrücklich bereiterklärt. In der Folgezeit – allerdings nach dem Rücktritt – hat sie den Betrag sogar an den Beklagten ausgezahlt. Bereits vor dem Rücktritt war aber hinreichend sichergestellt, dass der Wert der abgeholzten Bäume dem Beklagten zufließen würde, falls der Kaufvertrag nicht durchgeführt würde.
Selbst wenn man aber von der erfolgten “Sicherstellung” der “Holzgutschrift” absieht, hat der Beklagte die Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag nicht dargetan. Im Regelfall setzt die Unzumutbarkeit voraus, dass der Schuldner abgemahnt worden ist (vgl. Erman/H.P. Westermann a.a.O. Rz. 7; Palandt/Grüneberg, a.a.O. § 324 Rz. 4). Eine solche Abmahnung ist im Streitfall nicht ausgesprochen worden; sie war im Hinblick darauf, dass aus damaliger Sicht weitere Abholungsmaßnahmen nicht auszuschließen waren, nicht von vornherein sinnlos. Vor allem aber hat der Beklagte hat dem Kläger auch keine Gelegenheit gegeben, das oben genannte Risiko, das sich durch den Holzeinschlag ergeben hat, zu beseitigen. Eine solche Absicherung des Beklagten wäre etwa durch Abtretung des Anspruchs auf die “Holzgutschrift”, durch Sicherheitsleistung oder durch eine auf den Kaufpreis anrechenbare Teilzahlung ohne weiteres möglich gewesen. Nach seinem (vom Kläger bestrittenen) Vortrag hat der Beklagte vom Kläger jedoch die sofortige Zahlung des gesamten Kaufpreises verlangt. Für diesen Anspruch bestand keine rechtliche Grundlage, ganz abgesehen davon, dass die Zeit zwischen der behaupteten Aufforderung (01.11.2008) und dem Rücktritt (06.11.2008) für die Bereitstellung von 200.000,00 Euro unangemessen kurz gewesen wäre.
Eine Aufforderung, den Kläger hinsichtlich der durch den Holzeinschlag entstandenen Wertminderung des Grundstücks abzusichern, war im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich, weil der Kläger im Prozess zunächst den Standpunkt vertreten hat, er sei zu dem Holzeinschlag aufgrund seines Anwartschaftsrechts berechtigt gewesen. Dass eine solche Aufforderung zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung von vornherein zwecklos gewesen wäre, kann nach Lage der Dinge nicht angenommen werden. Der Kläger hat auf die Rücktrittserklärung des Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 11.11.2008 (Anlage K 5) angeboten, den gesamten vereinbarten Kaufpreis vorzeitig zu bezahlen; es ist daher anzunehmen, dass er einer Aufforderung des Beklagten, ihn von dem oben geschilderten Risiko freizustellen, nachgekommen wäre. Dass der Kläger im vorliegenden Prozess, nachdem der Beklagte das erwähnte Angebot abgelehnt, am erklärten Rücktritt festgehalten und auch den später tatsächlich überwiesenen Kaufpreis großenteils zurückgewiesen hat, zur Rechtsverteidigung den Standpunkt eingenommen hat, der Holzeinschlag sei nicht pflichtwidrig gewesen, lässt deshalb nicht den Schluss zu, eine Aufforderung zur Absicherung des Beklagten wäre von vornherein aussichtslos und deshalb entbehrlich gewesen.
In der Zusammenfassung ist somit festzuhalten, dass dem Beklagten unter den hier gegebenen Umständen das Festhalten am Vertrag nur dann unzumutbar gewesen wäre, wenn der Beklagte bei Nichtdurchführung des Kaufvertrags wegen des Wertverlusts des Waldgrundstücks auf ungesicherte Ansprüche gegen den Kläger verwiesen gewesen wäre und der Kläger einer Aufforderung, den Beklagten in angemessener (relativ kurzer) Frist wegen der durch den Holzeinschlag verursachten Wertminderung des Grundstücks klaglos zu stellen, nicht nachgekommen wäre. Da der Beklagte eine solche Aufforderung nach eigenem Vortrag nicht ausgesprochen hat und der Kläger der behaupteten Aufforderung, den gesamten Kaufpreis vorzeitig zu bezahlen, nicht nachkommen musste, fehlt es an einem Rücktrittsgrund nach § 324 BGB. Da es nach der hier vertretenen Lösung auf Einzelheiten der Vertragsverhandlungen und der am 01.11.2008 geführten Gespräche nicht ankommt, erübrigt sich ein Eingehen auf die Angriffe des Beklagten gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts.
3. Den Feststellungsantrag Ziff. 2 hat das Landgericht überwiegend zu Recht für begründet erachtet. Der Beklagte hat sich in dem Anwaltsschriftsatz nach Anlage K 4 (dort S. 2 Ziff. 4) eines Anspruchs auf “vorläufigen Schadensersatz für die erforderlichen Rechtsverfolgungskosten” in Höhe von 5.000,00 Euro berühmt. Das Bestehen eines solchen Anspruchs hat der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nur insoweit dargetan, als aufgrund der mündlichen Verhandlung vor dem Senat davon auszugehen ist, dass der Beklagtenvertreter in die zur Schadensminderung erklärte Genehmigung des Holzverkaufs gegenüber der Firma S. eingeschaltet war. Der Beklagte war berechtigt, bei dieser Frage anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen; der Beratungsbedarf ist kausal und zurechenbar durch die oben dargestellte Pflichtverletzung des Beklagten geschaffen worden. Der Beklagte ist deshalb insoweit zum Ersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet. Als Gegenstandswert ist der Wert des Holzes von € 19.772,22 zugrunde zu legen, was bei einer 1,3-Geschäftsgebühr nebst Auslagenpauschale zu erstattungsfähigen Kosten von € 1.217,56 (einschl. Mwst.) führt; für eine Vorsteuerabzugsberechtigung des Beklagten ist nichts ersichtlich.
Weitergehende Ersatzansprüche sind dagegen nicht dargetan. Einen Anspruch auf Bezahlung des gesamten Kaufpreises hatte der Beklagte nicht, deshalb kann er die hierfür angefallenen Rechtsanwaltskosten nicht im Wege des Schadensersatzes verlangen. Gleiches gilt für die Erklärung des (nicht berechtigten) Rücktritts.
4. Zutreffend hat das Landgericht schließlich den Antrag Ziff. 3 (Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten) zugesprochenen. Auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO bestehen nicht.
Grundstückskaufvertrag – Heilung eines Formmangels Grundbuchbeschwerde – Eintragung einer Zwangssicherungshypothek für kapitalisierte Zinsen
ante. mi, leo. felis non in Lorem facilisis sem,