Source: https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=11054&p=104645
Timestamp: 2019-04-19 20:27:47+00:00
Document Index: 20114743

Matched Legal Cases: ['art. 30', 'art. 29', 'art. 30', 'art. 29', 'art. 30', 'art. 30', 'Art. 45', 'art 45', 'art. 45', 'art. 12', 'art. 45', 'art. 27', 'art. 45', 'art. 45', 'art. 13']

Wymogi dla sprawozdania finansowego; rozliczanie mediów; wymiana liczników - Wspólnota Mieszkaniowa
#1 Post autor: piotrusb » 13-03-2019, 11:49
Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 22 listopada 2018 r., sygn. akt: II C 1108/17.
W zakresie zarzutów stawianych Uchwale (...), należy zauważyć, że o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (zob. wyrok SA w Szczecinie z dnia 11.10.2012 r., I ACa 507/12).
Odnosząc się w powyższym kontekście do podstaw zaskarżenia uchwały wskazanych przez powódkę należy zauważyć, iż zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 UWL zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności oraz zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przedmiotem tego zebrania winno zaś być uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, a także sprawozdanie zarządu.
UWL nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd lub zarządcę. Należy więc zakładać, że do takiego sprawozdania stosować się będzie, podobnie jak do innych sprawozdań, wymogi rzetelności (zgodności z faktami i dokumentami), kompletności (ujmowanie wszystkich faktów, jakie miały miejsce) i czytelności (przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu). Bez znaczenia będzie natomiast jego forma, chyba że właściciele lokali (w umowie lub w uchwale) postanowią, że sprawozdanie to ma być składane w określonej przez nich formie.
Przy tym, aby sprawozdanie było kompletne, musi zawierać, obok części opisowej przedstawiającej działania zarządu, także część finansową, a sporządzenie sprawozdania finansowego związane będzie z obowiązkiem (o którym mowa w art. 29 ust. 1 UWL) prowadzenia przez zarząd lub zarządcę określonej przez wspólnotę mieszkaniową pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej stanowi zatem część sprawozdania rocznego składanego przez zarząd (lub zarządcę) na corocznym zebraniu właścicieli lokali. Powinno być ono sporządzone dla danej wspólnoty na rok kalendarzowy, opatrzone podpisem zarządcy lub członków zarządu (co najmniej dwóch członków, jeśli zarząd jest wieloosobowy), a jego zatwierdzanie odbywa się uchwałą właścicieli lokali - albo osobną, albo uchwałą w sprawie udzielenia zarządowi absolutorium. Jednocześnie, podobnie jak całe sprawozdanie, jego finansową część powinna charakteryzować rzetelność, kompletność i czytelność. Poza tym sprawozdanie finansowe powinno odpowiadać wymogom określonym w uchwałach lub w umowie właścicieli lokali (jeśli takie są) i zawierać co najmniej taki zakres danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Istotne będzie również przedstawienie efektów zarządzania nieruchomością. Przy tym, jak wskazuje się w judykaturze (zob. uzasadnienie wyroku SA w Katowicach z dnia 08.02.2013 r., V ACa 533/12) do sprawozdania winny być także załączone kopie dokumentów stanowiących podstawę sporządzenia zestawienia przychodów i wydatków wspólnoty, w tym kopie faktur wystawionych przez dostawców mediów, a to w celu umożliwienia członkom wspólnoty dostępu do informacji o jej kondycji finansowej oraz kontroli pracy zarządu, co ma również znaczenie w zakresie ochrony wspólnoty przed ewentualnymi nadużyciami.
Ocena zarządu lub zarządcy równoznaczna jest zaś z dokonaniem oceny czy nieruchomość wspólna zarządzana była prawidłowo, a końcowym efektem tej oceny jest udzielenie (lub nieudzielenie) absolutorium zarządowi (por. art. 30 ust. 2 pkt 3 i art. 29 ust. 2 UWL).
Jednocześnie, z powyższego wynika, że uchwała dotycząca zatwierdzenia sprawozdania zarządu (czyli dotycząca pracy zarządu) i będąca podstawą udzielenia lub odmowy udzielenia zarządowi absolutorium jest istotna i ma znaczenie normatywne. Ustawodawca przyjmuje bowiem, że sprawozdanie ma bardzo ważkie znaczenie dla właścicieli, skoro rozpatrywanie i zatwierdzanie pozostawione zostało do wyłącznej kompetencji zebrania ogółu właścicieli (art. 30 ust. 2 UWL). Zatwierdzenie bądź odmowa zatwierdzenia sprawozdania mogą wpłynąć na udzielenie zarządowi absolutorium, a zatem mogą mieć wpływ na odpowiedzialność organizacyjną członków zarządu. W dalszej kolejności ze sprawozdania może wynikać konieczność pokrycia przez właścicieli strat finansowych.
Zdaniem Sądu, zaskarżona uchwała w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania finansowego narusza zasady prawidłowego zarządu i godzi w interesy właścicieli członków Wspólnoty.
Sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, o jakim mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2 UWL podlega, jeżeli chodzi o jego część finansową, rygorom przewidzianym w przepisach o rachunkowości. Jednak z natury rzeczy będzie ono miało formę uproszczoną i zawierać będzie przede wszystkim rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku kalendarzom. Z punktu widzenia poprawności sprawozdania istotne jest zatem jedynie zestawienie faktycznych wpłat z tytułu zaliczek oraz wydatków ponoszonych na utrzymanie nieruchomości. Kwestionując sprawozdanie finansowe za 2016 rok, należy podkreślić, że zawiera ono rozliczenie mediów, jednakże nie jest ono oparte na wewnętrznym regulaminie, lecz stosowanej od kilku lat praktyce zarządu sprzecznej z przepisami prawa energetycznego i UWL.
Art. 45a ust. 8 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku prawo energetyczne (dalej p .e.), stanowi że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej: 1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące: a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności i powierzchnię lub kubaturę tych lokali, b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Koszt przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym rozlicza się, stosując metody wykorzystujące wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach bądź liczbę osób zamieszkujących stale w lokalu (ppkt. 2 ust. 8 ww. przepisu). Zgodnie z ust. 9 właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda: 1) zapewniała : a) energooszczędne zachowania, b) zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, lub c) ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej; 2) w zależności od warunków technicznych budynków i lokali uwzględniała: a) ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione, b) współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku Z kolei ust. 10 tego przepisu stanowi, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń". Jeżeli decyzja dotycząca wyboru jednej z metod rozliczeń nie została podjęta, zarządcę budynku obciąża ciężar dowodu, że metoda ta jest zgodna z kryteriami określonymi w art 45a ust. 9 p.e. Należy zatem przyjąć, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody na podstawie wskazań ciepłomierzy oraz wodomierzy. Wyboru metody rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe dokonuje właściciel lub zarządca budynku tak, aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przyjął metodę rozliczeń, która narusza wymogi opisane w art. 45a p.e. ust. 9 p.e W rozliczeniu kosztów ciepła dla poszczególnych lokali, stawka za energię cieplną, zawiera koszty ciepła nieruchomości wspólnej. Bezsporne było, że grzejniki zamontowane na klatkach schodowych nie mają liczników ciepła. Zestawienie zawarte w sprawozdaniu finansowym wśród kosztów nieruchomości wspólnej nie podaje kosztów energii cieplnej. Oznacza to, że koszty ciepła zużytego na wspólną część nieruchomości obciążały właścicieli poszczególnych lokali w oparciu o ilość zużytej energii cieplnej na potrzeby własne lokalu, a nie w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej. Powyższe rozwiązanie jest sprzeczne z art. 12 ust. 2 UWL, z którego wynika, że właściciele lokali powinni ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości udziałów. Nieuwzględnienie wysokości udziałów przy rozliczeniu ogrzewania części wspólnej nieruchomości godziło w interesy poszczególnych właścicieli lokali, w tym powódki. Nadto przepis art. 45a ust. 8 pkt lb p.e. przewiduje, że koszty zakupu ciepła w części dotyczącej ogrzewania dla wspólnych części budynku wielolokalowego rozlicza się odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Przyjęta przez zarząd metoda rozliczenia nie odpowiadała zatem wskazanej zasadzie, odrywając koszty ciepła części wspólnej nieruchomości od wielkości udziałów. Zauważyć należy ponadto, że kosztami tymi obciążani byli jedynie właściciele tych lokali, które były ogrzewane. W ten sposób właściciele lokali nieogrzewanych nie ponosili kosztów ciepła w części wspólnej nieruchomości. Stawki rozliczeniowe przyjęte przez Wspólnotę za energię cieplną przenoszą zatem koszty dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej na właścicieli lokali niezgodnie z posiadanymi udziałami. (…)
Należy zauważyć, że Sąd nie bada, czy sprawozdanie finansowe zawiera prawdziwe dane, a ocenia je jedynie w kontekście zgodności z prawem (zob. uzasadnienie wyroku SA w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2013 r., I ACa 1171/12). Zasady rozliczeń przyjęte w rocznym sprawozdaniu finansowym Wspólnoty nie odpowiadają wymogom prawa. Rozliczenie nie stanowi kosztów rzeczywiście poniesionych w danym roku na utrzymanie każdego z lokali wyliczonych w oparciu o obowiązujące przepisy.
W zakresie pierwszego zarzutu stawianego Uchwale (...) przyjmującej regulamin rozliczenia mediów, powódka wskazała, że § 1 ust. 7 regulaminu koliduje z art. 27 Ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U.2017.0.328), zgodnie z którym ilość wody dostarczonej do nieruchomości ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego, a w przypadku jego braku - w oparciu o przeciętne normy zużycia wody. Regulamin w § 1 ust.7 wskazuje, że przyczyną przyjęcia ilości wody dostarczonej do lokalu w wysokości od 100% do 300% średniej ze wskazań wszystkich sprawnych liczników będzie brak, uszkodzenie, naruszenie plomby lub samowolny montaż lub demontaż licznika. Sytuacje wymienione w tym przepisie sprowadzają się do konkluzji, że w przypadku braku wiarygodnego źródła oceny ilości dostarczonej do lokalu wody (tj. wskazań licznika) należy zastosować podany powyżej przepis. Przeciętne normy zużycia wody zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 r. w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody i zgodnie z Tabelą numer 1, dla mieszkania wyposażonego w wodociąg, ubikację, łazienkę oraz dostawę ciepłej wody do mieszkania (z elektrociepłowni, kotłowni osiedlowej lub blokowej) wynosi w górnej granicy 5,4 m3 na osobę miesięcznie. W ocenie Sądu Okręgowego, rozwiązanie przyjęte w regulaminie może odbiegać od regulacji wskazanej w rozporządzeniu. Członkowie wspólnoty mają możliwość przyjąć odmienne zasady naliczania ilości zużytej wody w przypadku braku, uszkodzenia, naruszenia plomby lub samowolnym montażu lub demontażu licznika, albowiem rozporządzenie nie odnosi się do tych konkretnych sytuacji. Niemniej jednak zasady określenia tej wartości winny być precyzyjne a zapis: od 100 % do 300 % średniej ze wskazań wszystkich sprawnych liczników tego samego typu w tym samym okresie rozliczeniowym’’, pozostawia zarządowi w powyższym przedziale dowolność.
Co do drugiego zarzutu stawianego regulaminowi rozliczenia mediów, tj., że w § 3 ust. 2 błędnie i niezgodnie z prawdą przyjęto, że koszty ciepła zużyte na ogrzewanie części wspólnej wynoszą 3% kosztów ciepła zużytego na centralne ogrzewanie, należy stwierdzić, że zarzut ten jest w pełni trafny. Sztywne ustalenie udziału kosztów ogrzewania nieruchomości wspólnej jest niezgodne z art. 45a ust. 8 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne. Ustęp ten mówi o metodach, które może wybrać Wspólnota w celu rozliczenia kosztów zakupu ciepła. Pkt. 1 lit. b) wskazuje, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania dla wspólnych części dla budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, biorąc pod uwagę powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Nie ma tam natomiast mowy o sztywnym procentowym ustaleniu kosztów ogrzewania nieruchomości wspólnej. Z tej przyczyny, należy uznać, że wybrana „metoda” obliczania kosztów zakupu ciepła na ogrzewanie części wspólnej jest niezgodna z powyższą ustawą. W tym miejscu należy zauważyć, że norma wyrażona w art. 45a ust. 8 pkt 2 p. ma charakter bezwzględnie obowiązujący (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. akt I ACa 525/17) i nie dopuszcza innej metody dokonywania rozliczania ciepła.
Powódka podniosła, że § 3 pkt. 4 regulaminu jest niezgodny z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przyjęcie proporcjonalnego sposobu rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania uwarunkowane było „sztywnym” i nieopartym na faktycznych wyliczeniach udziału w kosztach ogrzewania nieruchomości wspólnej na poziomie 3%, który to zapis jak wskazano powyżej jest sprzeczny z przepisami prawa. Oczywistym jest, że koszty centralnego ogrzewania powinny obciążać właścicieli zgodnie ze wskazaniami licznika lokalowego, a nie proporcjonalnie do jego wskazań. Podobnie jak zapis § 3 ust. 6, który winien stanowić, że koszty podgrzania ciepłej wody powinny obciążać właścicieli zgodnie ze wskazaniami licznika lokalowego, a nie proporcjonalnie do jego wskazań.
Jeśli chodzi o zapisy §4 ust.4,5 i 6 regulaminu, pozostają aktualne rozważania przestawione powyżej, iż, woda różnicowa’’ czyli różnica pomiędzy wskazaniem licznika głównego a sumą liczników lokalowych, nie jest wodą związaną z utrzymaniem lokalu, a więc jej koszt nie powinien być doliczany do kosztu wody zużytej przez lokal.
W § 5 ust. 4 regulamin stanowi, że właścicielom lokali zabrania się samowolnej wymiany liczników ciepła i wody. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r., sygn. I ACa 222/13) właścicielem liczników wody i ciepła jest właściciel lokalu. W odpowiedzi na pozew wskazano, że sformułowanie „właścicielom lokali zabrania się samowolnej wymiany liczników ciepła i wody” nie stanowi w istocie ograniczenia możliwości wymiany liczników przez właściciela mieszkania, a jedynie ma na celu spowodowanie, aby wymiana odbyła się w porozumieniu z firmą administrującą. Jak można z tego wywieść, podobny cel ma również możliwość naliczenia podwyższonej stawki zgodnie ze wspomnianym powyżej § 1 pkt 7 regulaminu w przypadku stwierdzenia, że wymiana została dokonana samowolnie. Abstrahując od przepisów regulujących kwestię okresowej legalizacji liczników, które mają na celu zapobieżenie montowaniu wadliwych liczników, np. zaniżających zużycie, należy stwierdzić, że taki zapis regulaminu nie narusza interesów członków wspólnoty mieszkaniowej, a tym samym interesów powódki. Ma na celu jedynie, dla dobra wszystkich mieszkańców, nadzorowanie przez administratora prawidłowości w zakresie wymiany liczników.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-22_002