Source: https://immowertreal.de/erbbaurecht-erbbauzins/
Timestamp: 2020-01-26 02:14:15
Document Index: 20326573

Matched Legal Cases: ['§1', '§ 2', '§ 3', '§ 925', '§ 873', '§ 32']

Erbbaurecht | Erbbauzins | Erbpacht | Immobilienbewertung
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Erbbaurecht | Erbbaurechtsvertrag | Erbpacht
Erbbaurecht gemäß §1 Absatz 1 ErbbauRG
Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?
Erbbauzins was ist das? Welche Kosten entstehen beim Erbbaurecht?
Wo wird das Erbbaurecht eingetragen?
Welche Vorteile und welche Nachteile gibt es beim Erbbaurecht?
Muss ich Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht zahlen?
Was passiert wenn das Erbbaurecht abgelaufen ist? Was passiert nach 99 Jahren beim Erbbaurecht?
Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht?
Immobilie mit einem Erbbaurecht kaufen?
Das Erbbaurecht ist ein grundstückgleiches Recht, welches belastbar, veräußerbar und vererbbar ist.
Das Erbbaurecht wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen, in diesem wird dann auf den Erbbaurechtsvertrag verwiesen. Dieser enthält die vertraglichen Vereinbarungen zwischen beiden Parteien, dem Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer.
Die Immobilie ist ein wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Der Grundsatz, dass Grund und Boden sowie das Bauwerk untrennbar sind, greift bei diesem Recht nicht. Das Erbbaugrundstück sowie das Erbbaurecht sind zwei selbstständige Gegenstände. Der Erbbauberechtigte bzw. Erbbaurechtsnehmer ist Eigentümer des Gebäudes. Der Erbbaurechtsgeber ist Eigentümer des Grundstücks. Das Gebäude wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, wenn das Erbbaurecht gelöscht wird.
Eine Beschränkung des Rechts auf Teile eines Gebäudes ist nicht zulässig, als Ausnahmen können das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht benannt werden. Das Erbbaurecht wird meistens zeitlich befristet, kann aber auch unbefristet sein.
Es wird leider heute noch immer von der Erbpacht bzw. dem Erbpachtzins in diversen Medien gesprochen. Seit dem Jahr 1947 ist die Erbpacht durch das Kontrollratsgesetz 45 Art. X 2 verboten. Umgangssprachlich wird der Begriff Erbpacht verwendet, gemeint ist jedoch das Erbbaurecht. Auch wenn diverse Autoren immer wieder die Thesen zur Erbpacht wiederholen, werden diese Begrifflichkeiten nicht im korrekten Zusammenhang erläutert.
Erbpacht ist seit 1947 in Deutschland verboten!
Der Erbbaurechtsnehmer zahlt in der Regel den Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber in Form eines festgelegten Entgelts, für die Nutzung des Grundstücks. Diese wiederkehrende Leistung wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und anhand des prozentualen Anteils des Bodenwerts ermittelt. Im Erbbaugrundbuch wird der Erbbauzins dinglich gesichert.
Das Erbbaurecht wird immer an erster Rangstelle im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen.
Bei einem Erbbaurecht sollte man die Vor- und Nachteile des Rechts abwägen. Der Kaufpreis für das Grundstück entfällt, hierfür zahlt man den Erbbauzins. Sofern das Eigenkapital und die Sicherheiten nicht ausreichend sind, kann das Erbbaurecht einen Vorteil bieten. Möchte der Erbbaurechtsnehmer bauliche Veränderungen an der Immobilie vornehmen, so muss er den Eigentümer des Grundstücks um Erlaubnis fragen. Des Weiteren gestaltet sich der Verkauf des Gebäudes als schwieriger und der Erbbaurechtsgeber muss dem Verkauf zustimmen. In der Regel lässt sich der Eigentümer ein Vorkaufsrecht im Grundbuch dinglich eingetragen. Die Marktgängigkeit einer solchen Immobilie sind eingeschränkt.
Erbbaurechtsgeber sind in der Regel die Kirchen, können aber auch Privatpersonen, Gemeinden, Kommunen, Städte sowie Stiftungen sein.
Die Grunderwerbsteuer muss gezahlt werden, diese wird nach der Höhe des Erbbauzinses berechnet.
Nach Ablauf von 99 Jahren gibt es verschiedene Optionen für den Erbbaurechtsgeber. Sofern im Erbbaurechtsvertrag eine zeitliche Befristung definiert ist und diese abläuft, gibt es in der Regel zwei Möglichkeiten. Nach Ablauf entschädigt der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtsnehmer für das Bauwerk das auf dem Grundstück steht, mit einer angemessenen Zahlung. Das Bauwerk wird wieder wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Eine weitere Alternative ist, dass beide Parteien eine Verlängerung des Erbbaurechts vereinbaren.
In der Legaldefinition § 2 Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG Abs. 4 wird der Heimfall wie folgt definiert: Eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall). Des Weiteren ist in § 3 Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG folgende Legaldefinition zu finden: Der Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers kann nicht von dem Eigentum an dem Grundstück getrennt werden; der Eigentümer kann verlangen, daaa das Erbbaurecht einem von ihm zu bezeichnenden Dritten übertragen wird.
Werden bestimmte Voraussetzungen, welche vertraglich vereinbart werden, nicht erfüllt, besteht die Verpflichtung des Erbbauberechtigten das Erbbaurecht an den Erbbaurechtsgeber zu übertragen. Es findet es Rückabwicklung statt, diese bedarf der notariellen Beurkundung (§ 925 BGB) und Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).
Der Heimfall muss vertraglich vereinbart sein, ansonsten ist keine Rückübertragung bzw. ein Heimfall möglich!
Wird der Heimfallanspruch des Erbbaurechtsgeber und Grundstückseigentümer abgewickelt, so muss eine angemessene Entschädigung, der Verkehrswert, an den Erbbaurechtsnehmer gezahlt werden. Es kann auch ein Ausschluss vertraglich vereinbart worden sein, jedoch nur wenn § 32 Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG Abs. 2 nicht gegeben ist, die Legaldefinition lautet wie folgt: Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, so darf die Zahlung einer angemessenen Vergütung für das Erbbaurecht nicht ausgeschlossen werden. Auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen. Die Vergütung ist nicht angemessen, wenn sie nicht mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes des Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung beträgt.
Der Sozialwohnungsbau wird der Definition von minderbemittelten Bevölkerungskreisen gleichgesetzt.
Bevor Sie ein Erbbaurecht kaufen, sollten Sie sich fachkundigen Rat einholen. Der Erbbaurechtsvertrag muss sehr genau auf seine Ausgestaltung und die darin enthaltenen Vereinbarungen geprüft werden. Als Käufer sind Sie in der Regel mit solch einer Überprüfung überfordert und sollten einen Immobiliengutachter konsultieren.
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