Source: http://adilur.com/prop.html
Timestamp: 2017-06-24 18:52:34
Document Index: 142081552

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'Artículo 2', 'artículo 5', 'artículo 396', 'Artículo 3', 'Artículo 4', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'artículo 1', 'artículo 13', 'artículo 17', 'Artículo 10', 'artículo 17', 'artículo 9', 'artículo\n17', 'artículo 17', 'Artículo 11', 'Artículo 12', 'Artículo 13', 'artículo 17', 'artículo 398', 'Artículo 14', 'artículo 20', 'Artículo 15', 'artículo 17', 'Artículo 16', 'artículo 9', 'artículo 15', 'Artículo 17', 'artículo 10', 'Artículo 18', 'artículo 9', 'artículo 9', 'Artículo 19', 'artículo 9', 'Artículo 20', 'Artículo 21', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 394', 'Artículo 22', 'Artículo 23', 'Artículo 24', 'artículo 396', 'artículo 5', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 10']

ADILUR: Colegiado nº 634 del colegio de
de Gipuzkoa y Álava | Volver a Información Útil >> PREÁMBULO Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni
instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada,
tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad
horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a
no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por
el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil. La presente ley pretende,
pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de
convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más
amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la
ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy
acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si
bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones
humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas
exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad
última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho
natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual,
como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las
determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas
por ella. Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera
en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor
constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades,
constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las
profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a
todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece
hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en
términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la
adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La acción del
Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas, aunque
diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción
impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de
modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación
frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin
de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio
en condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en
la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal,
que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La
esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la
finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital
que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para
atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más
asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo ello
así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que
además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa
y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones
legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser
remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo
imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue
imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio,
conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien
organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda
y los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables; y
ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su
función económico-social. La ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación «ex
novo», de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante
una ley de carácter general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio
nacional. El artículo trescientos noventa y seis del Código Civil, como ocurre en
supuestos análogos, recoge las notas esenciales de este régimen de propiedad y,
por lo demás, queda reducido a norma de remisión. El carácter general de la ley
viene aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa derivada de que la
necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero también se ha
tenido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las
disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de
una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia de un Código Civil. La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una
modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la
institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de
la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto
del artículo trescientos noventa y seis del Código Civil ya significó un avance en ese
sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local,
quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido
llamando elementos comunes. La ley -que recoge el material preparado con
ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos-, dando un paso más, pretende
llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista
del objeto. A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se
incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso
«stricto sensu», o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y
disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios -
abstracción hecha de los particulares espacios- tales usos y disfrute han de ser,
naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su
alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también mantienen
respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el
coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo
para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el
conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente
en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas. En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y
mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de
que el designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se
realiza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la
comunidad de bienes resulta, ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa
eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas
peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo
trescientos noventa y seis. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola
consideración técnica la que ha guiado la ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la
notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la
exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una
concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más
amplia difusión. Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la
propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo
integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado
entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada
reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres
con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa
de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en
el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado,
es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para
constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de
relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen,
completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se
contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará
indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación
legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de
utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de
igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la
conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal,
que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los
derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de
configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando
dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se
traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar
establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley se
ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han
de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y
servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la
totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la
participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o
coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del
servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo
lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que
concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de
gastos. Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el
incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su
lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar
suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas
razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente
perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el
funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo
relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento específico
es prácticamente imposible por el carácter negativo de la obligación, y la
indemnización no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia.
Por eso se prevé la posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local
cuando concurran circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se
asegura la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o
local al pago de este crédito considerado preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que,
sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo
edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos
titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y
administración. La ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las
enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta
materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos
problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de
propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el
Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos
cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el
contrario por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los
propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la
venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en
dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que
directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el número de estas
personas encargadas de la representación y gestión sea mayor o menor según la
importancia y necesidad de la colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene
interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una
breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de
la conveniencia de agregar dos párrafos al artículo octavo de la vigente Ley
Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la
inscripción del edificio en su conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal,
y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral
constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un
edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el
caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la
indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, «ab
initio», entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de
apartamento o fracciones independientes. A título excepcional, con el mismo
propósito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación
concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre
que así lo soliciten todos ellos.
independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el
DISPONGO CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES Artículo 1 La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
horizontal. A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes
de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida a un elemento común de aquél o a la vía pública. Artículo 2 Esta Ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de
acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en
régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos ivo, de determinados elementos
o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo
dispongan sus estatutos. dispongan sus estatutos. CAPITULO II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES Artículo 3 En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con l atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y
17 de esta Ley. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad. Artículo 4 La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios. Artículo 5 El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución. Artículo 6 Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración. Artículo 7 1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador. 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. Artículo 8 (Derogado). Artículo 9 1. Son obligaciones de cada propietario: a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a
cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a
que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la tes a las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición
de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin y 5.º de dicho precepto, sin
perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto
Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. El adquirente de una vivienda o El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso local en régimen de propiedad horizontal, incluso
con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente
afecto al cumplimiento de esta obligación. En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el da en el
plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en
caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y datos consignados en la misma y
de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del
de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de
rehabilitación. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad,
estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento
de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instala mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados. h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualesquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. 2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los
gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no
utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4. Artículo 10 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de
propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento
y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e
instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten
servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el
objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos
comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos
mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el
exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez
descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de
estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas
mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o
fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo
inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten
más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de
otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna
parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales
actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito
de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. 2. 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones
referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o
agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de
la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las
sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la
realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que
los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales. 3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo
17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para
formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por
agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación
de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto
refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y
corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por
mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la
indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas
cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que
se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción
del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este
respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la Ley.
Artículo 11 (Derogado)
Artículo 12 (Derogado) Artículo 13 1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores. 2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad. 3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. 4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente. Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios. 5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. 6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. 7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria. 8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.» Artículo 14 Corresponde a la Junta de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c. d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior. e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Artículo 15 1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora. 2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley. Artículo 16 1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación. 2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días. 3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan. Artículo 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre
infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien
de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos
colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de
los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas
de participación. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas
infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento
Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a
los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera
aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la
consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión
de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor,
requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de
accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su
importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia
u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan
asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de
equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar
la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos
válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No
obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la
comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación,
aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho
apartado. 4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de
instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la
aplicación del correspondiente interés legal.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en
el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de
garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha
instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez
la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de
los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de
los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los
apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la
fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores
previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días,
contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir
el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener
constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo
obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble
serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las
cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo 18 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios. Artículo 19 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. 2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen. 3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación. 4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones. Artículo 20 Corresponde al Administrador: a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. Artículo 21 1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio. 2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9. 3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. 4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente. 5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado. 6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva. Artículo 22 1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. 2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior. Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda. Artículo 23 El régimen de propiedad horizontal se extingue: 1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro. 2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias. CAPITULO III: DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS Artículo 24 1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. 2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán: a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación. b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad. 3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades: a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad. b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación. c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva. La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades. 4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.» DISPOSICION ADICIONAL 1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f se ajustará a las siguientes reglas: a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación. c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9. 2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del
los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán
como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones
señalado en el párrafo anterior. DISPOSICIONES TRANSITORIAS Primera. La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el
momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser
aplicados en contradicción con lo establecido en la misma. En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta ley en el «Boletín
a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos. Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente
la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en
el número segundo del artículo dieciséis. Segunda. En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté
establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se
entenderán los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho,
los titulares, se acordaré el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y
retracto en favor de los miembros de la comunidad. DISPOSICION FINAL Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta ley. Inicio | Empresa | Servicios | Información Útil | Presupuesto | Informes | Contacto Desarrollado por