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Timestamp: 2016-10-28 08:27:07+00:00
Document Index: 64539241

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 45', 'art. 42', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 8', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 29', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 106', 'art. 106', 'art. 106', 'art. 8', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 99', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66']

4A_629/2010 (02.02.2011)
Arr�t du 2 f�vrier 2011
H.X.________, repr�sent� par Mes Malek Adjadj et B�n�dict Fontanet,
Y.________, repr�sent� par Me Nils de Dardel,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 11 octobre 2010.
Par contrat du 24 ao�t 1989, la SI a c�d� � Y.________, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage d'un appartement de 4 pi�ces situ� au 2�me �tage de l'immeuble sis 5 rue ... � Gen�ve. Pr�vu initialement pour la p�riode du 1er octobre 1989 au 31 d�cembre 1991, le contrat s'est ensuite renouvel� tacitement.
En dernier lieu, le loyer a �t� fix� � 14'484 fr. par an, charges comprises.
Dans le courant de l'ann�e 1996, H.X.________ a acquis l'immeuble sis 5 rue ... � Gen�ve et il a succ�d� � la soci�t� immobili�re dans le rapport contractuel avec Y.________.
Par avis de r�siliation du 27 novembre 2007, H.X.________ a r�sili� le contrat qui le liait � Y.________ pour le 30 juin 2008.
Habitant lui-m�me dans l'immeuble, H.X.________ a expliqu� que les parents de son �pouse, H.A.________ et F.A.________, ont re�u le cong� pour la maison qu'ils occupent en Allemagne et que cette r�siliation fait l'objet d'une proc�dure devant les juridictions allemandes; �tant �g�s, ils souhaiteraient venir vivre � Gen�ve aupr�s de leur fille, �tant observ� que les �poux X.________ sont l'un et l'autre m�decins.
Il a �t� �tabli que H.A.________, alors �g� de 80 ans, souffrait d'une paralysie qui l'obligeait � se d�placer dans une chaise roulante. Or, le b�timent � l'adresse 5 rue ... � Gen�ve n'est pas pourvu d'un ascenseur. Entendu comme t�moin, un architecte a affirm� qu'il n'�tait pas possible d'y installer un monte-escalier ou un ascenseur; seuls les appartements situ�s au rez-de-chauss�e et �ventuellement ceux du rez inf�rieur accessibles par l'ext�rieur peuvent convenir � une personne se d�pla�ant en chaise roulante.
En temps utile, Y.________ a contest� la validit� du cong� devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, laquelle, par d�cision du 2 juillet 2008, a annul� le cong� notifi� le 27 novembre 2007.
Saisi par H.X.________, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, par jugement du 12 janvier 2009, a annul� le cong� notifi� le 27 novembre 2007, sans proc�der � l'audition de t�moins.
Saisie d'un appel �manant de H.X.________, la Cour de justice, par arr�t du 7 septembre 2009, a renvoy� la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il proc�de � l'audition de t�moins et qu'il entende F.A.________ � titre de renseignement.
Le Tribunal des baux et loyers a entendu comme t�moin notamment un architecte qui a expliqu� pourquoi l'appartement occup� par Y.________, au 2�me �tage d'un immeuble sans ascenseur, �tait inappropri� pour une personne qui ne peut se d�placer qu'en chaise roulante. F.A.________, r�guli�rement convoqu�e, ne s'est pas pr�sent�e, elle a expliqu� qu'elle ne pouvait pas se d�placer � Gen�ve parce qu'elle devait rester aupr�s de son mari, ce qu'un certificat m�dical ult�rieur a confirm�. H.X.________ a sollicit� son audition par voie de commission rogatoire, ce que le tribunal a refus� pour le motif que la proc�dure cantonale ne permet pas l'envoi d'une commission rogatoire pour l'audition d'une personne qui, en raison de ses rapports de parent� ou d'alliance avec une des parties, ne peut �tre entendue qu'� titre de renseignement. Par ordonnance du 16 d�cembre 2009, le tribunal a clos l'administration des preuves. Par courrier du 22 janvier 2010, F.A.________ a inform� le tribunal que, son mari �tant d�c�d� au d�but du mois, elle �tait d�s lors disponible pour �tre entendue. Sans proc�der � une nouvelle audition, le Tribunal des baux et loyers a rendu son jugement le 22 mars 2010, annulant derechef le cong� notifi� le 27 novembre 2007.
Saisie d'un appel form� par H.X.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, par arr�t du 11 octobre 2010, a confirm� le jugement attaqu� avec suite de frais. En substance, la cour cantonale a retenu que le motif de r�siliation avanc� par H.X.________ n'�tait qu'un faux pr�texte, l'appartement occup� par Y.________ �tant inadapt� � une personne qui ne se d�place qu'en chaise roulante. Elle a observ� que si l'appelant avait r�ellement voulu h�berger ses beaux-parents, il aurait eu la possibilit� de le faire dans des conditions correctes depuis le mois de mars 2008, puisqu'il dispose d�s cette date de deux studios situ�s au rez inf�rieur de l'immeuble qui sont tous deux vacants. Il est probable que le cong� a �t� donn� en vue de relouer le logement pour un prix sup�rieur (le loyer pay� par Y.________ �tant le plus bas de l'immeuble) ou pour r�aliser un ascenseur dans le b�timent (projet que H.X.________ avait caress� auparavant et pour lequel il a, semble-t-il, fait murer des WC).
H.X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 11 octobre 2010. Invoquant une violation de son droit � la preuve et une violation de l'art. 271 al. 1 CO, il conclut, sous suite de frais et d�pens, � l'annulation de l'arr�t attaqu�, au rejet de la demande en annulation du cong�, subsidiairement en prolongation du bail, et � l'�vacuation du locataire; subsidiairement, il demande le renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente en vue d'entendre F.A.________.
L'intim� n'a pas pr�sent� d'observations dans le d�lai imparti.
1.1 Lorsqu'il y a contestation portant sur la validit� d'un cong� donn� � un locataire, la valeur litigieuse correspond au moins � trois ans de loyer en raison de la p�riode de protection pr�vue, en cas de succ�s du locataire, par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il n'est donc pas douteux en l'esp�ce que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. prescrite en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� et en �vacuation du locataire (dot� ainsi de la qualit� pour recourir: art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). En particulier, le recourant qui se plaint d'arbitraire doit expliquer, en partant de la d�cision attaqu�e et en se r�f�rant si possible � des pi�ces du dossier, en quoi la d�cision cantonale est insoutenable (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246). De surcro�t, une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la d�cision (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, le recourant, dans la partie "en fait" de son �criture, ne pr�sente aucune critique pr�cise � l'encontre des �l�ments de fait retenus par la cour cantonale, mais se borne � amorcer sa critique de l'administration des preuves et des conclusions de la cour cantonale qu'il d�veloppe dans sa partie "en droit". Il n'y a donc pas lieu de tenir compte de cet �tat de fait et le raisonnement doit �tre conduit exclusivement sur la base des �l�ments contenus dans la d�cision attaqu�e.
2.1 Le recourant se plaint tout d'abord d'une violation de son droit � la preuve d�duit de l'art. 8 CC.
2.2 Pour toutes les pr�tentions fond�es sur le droit f�d�ral, l'art. 8 CC r�partit, sauf r�gle sp�ciale, le fardeau de la preuve et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24; 127 III 519 consid. 2a p. 522). L'art. 274d al. 3 CO n'y change rien. Il a �t� �galement d�duit de l'art. 8 CC un droit � la preuve (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601) et � la contre-preuve (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 p. 89), pour autant que la mesure probatoire ait �t� sollicit�e en respectant les r�gles de la loi de proc�dure applicable (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195; 133 III 295 consid. 7.1 p. 299), que le moyen de preuve propos� soit apte � apporter la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.), que la preuve porte sur un fait pertinent (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195, 295 consid. 7.1 p. 299), contest�, qui n'est pas d�j� �tabli ou �cart� � la suite d'une appr�ciation anticip�e des preuves (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.). L'art. 8 CC ne prescrit pas comment le juge doit appr�cier les preuves (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 consid. 2a p. 522), ni quelles sont les mesures probatoires qui doivent �tre ordonn�es (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522).
Lorsque la pr�tention rel�ve du droit f�d�ral, le droit � la preuve est r�gi en principe par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arr�t 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1 et l'arr�t cit�). Il r�sulte des principes qui viennent d'�tre rappel�s que l'art. 8 CC peut conf�rer le droit � ce que des preuves soient administr�es, mais qu'il ne r�git pas l'administration des preuves elle-m�me, laquelle rel�ve de la loi de proc�dure applicable. L'art. 8 CC ne permet pas d'apporter n'importe quel �l�ment de preuve � n'importe quel moment et de n'importe quelle mani�re; la loi de proc�dure d�termine si, � quel moment et de quelle mani�re un �l�ment de preuve peut �tre apport�.
A l'�poque de la proc�dure devant les autorit�s pr�c�dentes, le Code suisse de proc�dure civile du 19 d�cembre 2008 (CPC; RS 272) n'�tait pas encore en vigueur. La proc�dure �tait donc r�gie exclusivement par le droit cantonal.
Or, il r�sulte des art. 95 et 96 LTF que le recours en mati�re civile ne peut pas �tre form� pour violation du droit cantonal (ATF 136 I 241 consid. 2.4 p. 249), hormis les hypoth�ses de l'art. 95 let. c � e LTF qui n'entrent pas en consid�ration ici. Seul l'arbitraire dans l'application du droit cantonal pourrait �tre invoqu� (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 s.; 133 I 201 consid. 1 p. 203; 133 III 462 consid. 2.3 p. 466). Il faut cependant que ce moyen constitutionnel soit invoqu� et que le recourant pr�cise en quoi consiste l'arbitraire (cf. supra consid. 1.2).
2.3 En l'esp�ce, l'autorit� cantonale a ordonn� l'audition, � titre de renseignement, de F.A.________, comme le souhaitait le recourant. Il est cependant apparu qu'elle ne pouvait ou ne voulait se d�placer � Gen�ve en raison de l'�tat de sant� de son �poux. La mesure sollicit�e �tait donc durablement impossible � ex�cuter pour des raisons ind�pendantes de la volont� du tribunal. Le recourant ne le conteste d'ailleurs pas.
Il a cependant sollicit� l'audition de sa belle-m�re par voie de commission rogatoire. Savoir si cette mesure probatoire �tait ou non admissible est une pure question de proc�dure, qui rel�ve du droit cantonal. La cour cantonale a montr� que F.A.________, en raison de son rapport d'alliance avec le recourant, ne pouvait �tre entendue qu'� titre de renseignement selon les r�gles de la proc�dure genevoise; or, cette proc�dure, probablement en raison de la valeur probante moindre d'une telle audition, ne permet pas de commission rogatoire (compte tenu du temps et des frais que cette mesure implique) pour des personnes qui ne peuvent �tre entendues qu'� titre de renseignement. Pour conclure dans ce sens, la cour cantonale s'est fond�e sur des dispositions topiques du droit cantonal ainsi que sur la doctrine genevoise. Le recourant n'invoque pas l'arbitraire (art. 9 Cst.) et ne tente pas de d�montrer que l'argumentation juridique de la cour cantonale serait insoutenable. Il n'y a donc pas lieu de r�examiner cette question, faute d'argumentation suffisante (art. 106 al. 2 LTF). Le recourant ne saurait se plaindre de ce que la cour cantonale n'a pas ordonn� une mesure probatoire prohib�e par la loi de proc�dure applicable.
On peut certes se demander si, apr�s le d�c�s du beau-p�re, le juge n'aurait pas pu r�ouvrir l'administration des preuves. Savoir si et � quelles conditions l'instruction peut �tre reprise apr�s sa cl�ture est une pure question de proc�dure cantonale. Faute d'un grief d'arbitraire correctement formul� (art. 106 al. 2 LTF), il n'y a pas lieu d'examiner la question. On pourrait aussi se demander si la Chambre d'appel n'aurait pas pu elle-m�me proc�der � cette audition. Savoir si et dans quelles conditions une autorit� de recours peut ordonner des mesures probatoires qui n'ont pas �t� ex�cut�es en premi�re instance est �galement une pure question de proc�dure cantonale. Sur ce point �galement, faute d'un grief correctement formul� (art. 106 al. 2 LTF), il n'y a pas lieu d'examiner la question.
De toute mani�re, l'art. 8 CC n'exclut pas de refuser une mesure probatoire - comme on l'a vu - � la suite d'une appr�ciation anticip�e des preuves qui ne peut �tre consid�r�e comme arbitraire. Or, le tribunal a proc�d� � l'audition d'un architecte qui a clairement expliqu� pourquoi l'appartement en cause est inappropri� pour une personne qui se d�place en chaise roulante, de sorte que le juge pouvait en d�duire - sans arbitraire - que le projet n'�tait pas s�rieux et ne constituait pas la vraie cause du cong�, quand bien m�me F.A.________ viendrait exprimer son d�sir de vivre aupr�s de sa fille.
3.1 Invoquant une violation de l'art. 271 al. 1 CO, le recourant reproche � la cour cantonale d'avoir annul� le cong� en consid�rant qu'il contrevenait aux r�gles de la bonne foi.
3.2 Pour d�terminer si un cong� doit �tre annul� parce qu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi, il faut tout d'abord �tablir les raisons r�elles pour lesquelles le cong� a �t� donn�.
Savoir quels sont les motifs r�els d'une r�siliation est une question de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702). Il appartient en principe au locataire qui demande l'annulation du cong� de prouver les circonstances de fait qui permettent de constater son caract�re abusif (art. 8 CC), mais la partie qui r�silie a le devoir de contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession n�cessaires � la v�rification du motif qu'elle invoque (arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.1 publi� in SJ 2006 I p. 34; ATF 120 II 105 consid. 3c in fine p. 111).
S'agissant d'une question de fait, le Tribunal f�d�ral est en principe li� par les conclusions de la cour cantonale concernant les motifs r�els du cong� (art. 105 al. 1 LTF); il ne pourrait s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte, c'est-�-dire de mani�re arbitraire, ce qu'il incombe � la partie recourante de d�montrer (cf. supra consid. 1.3).
Selon la jurisprudence, il faut consid�rer comme contraire aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO le cong� qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un pr�texte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).
La doctrine et la jurisprudence admettent que si le bailleur fournit un faux motif � l'appui de sa r�siliation alors qu'il n'est pas possible d'�tablir son motif r�el, il faut en d�duire que le cong� ne repose sur aucun motif s�rieux ou en tout cas aucun motif l�gitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arr�t 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.3; arr�t 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 115 ad art. 271 CO; Roger Weber, Basler Kommentar, OR I, 4e �d. 2007, n� 33 ad art. 271/271a CO; David Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n� 11 ad art. 271 CO; David Lachat, Le bail � loyer, Nouvelle �d. 2008, p. 732; Bernard Corboz, Les cong�s affect�s d'un vice, 9e S�minaire sur le bail � loyer, 1996 p. 22; Giacomo Roncoroni, Le nouveau droit du bail � loyer, 6e S�minaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.).
Il faut encore pr�ciser que le motif de cong� invoqu� doit exister au moment de la r�siliation (arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; Higi, op. cit., n� 119 ad art. 271 CO; Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n� 12 ad art. 271 CO).
3.3 Contrairement � ce que soutient le recourant, la cour cantonale ne s'est pas fond�e sur l'id�e que le cong� avait �t� donn� pour construire un ascenseur, m�me s'il s'agit manifestement de l'hypoth�se � laquelle elle donnait la pr�f�rence. Elle est parvenue � la conviction que le motif de r�siliation invoqu� par le bailleur - � savoir le d�sir de loger ses beaux-parents dans l'appartement lou� � l'intim� - n'�tait qu'un faux pr�texte compte tenu de l'�tat de son beau-p�re. Recherchant les motifs r�els du cong�, elle a envisag� - mais sans vraiment trancher -, deux hypoth�ses: la volont� de relouer pour un loyer plus �lev� ou la volont� de transformer l'immeuble pour y installer un ascenseur. Etant parvenue � la conclusion que le motif invoqu� n'�tait qu'un faux pr�texte et que le motif r�el ne pouvait pas �tre �tabli avec certitude, elle a annul� le cong� en se conformant ainsi strictement � la jurisprudence et � la doctrine qui viennent d'�tre rappel�es.
La seule question qui peut �tre examin�e ici est de savoir si la cour cantonale a appr�ci� arbitrairement les preuves en concluant que le motif invoqu� n'�tait qu'un faux pr�texte.
Il est �tabli et non contest� que le beau-p�re du recourant ne pouvait se d�placer qu'en chaise roulante, que le logement de l'intim� est situ� au 2�me �tage d'un b�timent sans ascenseur, et qu'il est impossible, sans toucher � l'appartement litigieux, d'installer un monte-escalier ou un ascenseur dans l'immeuble. L'appartement en cause �tait donc clairement inadapt� pour y loger les beaux-parents du recourant et on ne peut pas imaginer que le recourant a envisag� s�rieusement de le faire.
Il faut d'autre part rappeler que le juge peut prendre en consid�ration des faits post�rieurs � la r�siliation en vue de reconstituer ce que devait �tre la volont� r�elle du bailleur au moment d�terminant (arr�t 4A_518/2010 du 16 d�cembre 2010 consid. 2.4.1; arr�t 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.1.6). Or, il a �t� �tabli et non contest� que le recourant a dispos� peu apr�s de deux studios au rez inf�rieur qui auraient pu convenir pour une personne qui ne peut se d�placer qu'en chaise roulante, mais qu'il n'a pas affect� ces locaux � ses beaux-parents, ce qui tend � confirmer qu'il n'avait pas la volont� s�rieuse de loger ses beaux-parents dans le b�timent.
Au vu de l'ensemble de ces �l�ments, la cour cantonale n'a pas appr�ci� les preuves de mani�re arbitraire en concluant que le cong� n'avait pas �t� donn� pour que le recourant loge ses beaux-parents dans l'appartement lou� � l'intim�. D�s lors que le motif avanc� n'�tait qu'un faux pr�texte et que le motif r�el n'a pas �t� �tabli, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en annulant le cong� litigieux en application de l'art. 271 al. 1 CO.
Le recourant fait valoir que son beau-p�re est d�c�d� en cours de proc�dure. Il s'agit l� d'un fait sans pertinence pour l'issue de la proc�dure puisque - comme on l'a vu - il faut se placer au moment o� la r�siliation est donn�e pour d�terminer quels en sont les motifs. Une situation nouvelle ult�rieure aurait peut-�tre pu justifier un nouveau cong�, mais ne joue aucun r�le pour dire quelles sont les raisons qui ont amen� le recourant � donner cong� le 27 novembre 2007.
Le recourant fait valoir que son beau-p�re n'avait pas l'intention de quitter l'appartement, sauf accompagn� d'ambulanciers. Il se r�f�re sur ce point au certificat m�dical qui a �t� �tabli, apr�s l'�change des �critures, pour justifier la non-comparution de F.A.________. Il ne ressort cependant pas des constatations cantonales qu'il �tait d�j� entendu, � l'�poque de la r�siliation, que le beau-p�re ne sortirait jamais de son appartement, sauf accompagn� d'ambulanciers. Par rapport aux constatations cantonales, il s'agit d'un �tat de fait nouveau qui est � ce titre irrecevable (art. 99 al. 1 LTF). Si le recourant avait voulu soutenir que l'�tat de fait cantonal �tait arbitrairement incomplet (cf. art. 97 al. 1 LTF), il devait montrer qu'il avait all�gu� et offert en preuve cet �tat de fait en temps utile selon les r�gles de la proc�dure cantonale (arr�t 4A_470/2009 du 18 f�vrier 2010 consid. 1.2). Comme il ne l'a pas fait, il n'est pas possible de tenir compte d'une nouvelle pr�sentation de la situation. Confront�, d�s l'instance de conciliation, � l'annulation du cong�, le recourant se devait de fournir en temps utile toutes les explications de fait propres � rendre cr�dible le motif de cong� invoqu�.
Comme le recourant n'a jamais substitu� un autre motif � celui qu'il avait indiqu� initialement, le motif r�el du cong� n'a pas pu �tre �tabli. Il n'y a donc pas lieu de raisonner avec des hypoth�ses.
On peut certes imaginer que le cong� a �t� donn� pour obtenir d'un autre locataire un loyer plus �lev�, mais cela ne conduit pas pour autant � le valider, puisque le recourant, par sa mani�re de proc�der, n'a pas contribu� � la manifestation de la v�rit� et n'a apport� aucun indice permettant de penser qu'il pourrait augmenter le loyer sans tomber dans l'abus (arr�t 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; sur le cong� donn� pour des raisons �conomiques: cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110 et consid. 3c p. 111 s.).
Il est aussi possible que le recourant ait voulu proc�der � une transformation de l'immeuble pour y installer un ascenseur (sur le cong� donn� pour des travaux de transformation: cf. ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119). Pour les m�mes raisons, il n'y a pas lieu d'examiner cette hypoth�se, puisque le recourant, par sa mani�re de proc�der, n'a pas apport� le moindre indice sur le s�rieux de ce projet et la facult� de le mener � bien compte tenu des normes du droit administratif.
Les frais judiciaires seront mis � la charge du recourant qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des d�pens � l'intim� qui n'est pas intervenu en temps utile dans la proc�dure devant le Tribunal f�d�ral.
Lausanne, le 2 f�vrier 2011