Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0115-kdit1-3-4012-666-2018-2-at
Timestamp: 2020-05-27 08:30:19+00:00
Document Index: 62156842

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'k 32/81 ', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 15', 'art. 15', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'SA/Bd ', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 5', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'art. 9', 'art. 2', 'FSK ', 'FSK ']

0115-KDIT1-3.4012.666.2018.2.AT | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0115-KDIT1-3.4012.666.2018.2.AT
Opodatkowanie czynności sprzedaży nieruchomości gruntowej.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 września 2018 r. (data wpływu 4 października 2018 r.), uzupełnionym w dniu 6 listopada 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
braku opodatkowania dokonanej czynności sprzedaży nieruchomości (2 działki) – jest nieprawidłowe;
braku opodatkowania planowanej czynności sprzedaży nieruchomości (16 działek) – jest nieprawidłowe.
W dniu 4 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 6 listopada 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania dokonanej czynności sprzedaży nieruchomości (2 działki) i planowanej czynności sprzedaży nieruchomości (16 działek).
Wnioskodawca w 2009 r. otrzymał w drodze darowizny od rodziców nieruchomość gruntową (dalej NG), zlokalizowaną w ..., gmina ..., oznaczoną pierwotnie numerem geodezyjnym nr 32/23. Nieruchomość tę otrzymał na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych (każdy po 50%) wraz ze swoim bratem. Powodem dokonania darowizny NG na rzecz Wnioskodawcy i jego brata była chęć uregulowania kwestii dziedziczenia majątku przez dzieci po bardzo chorej już wtedy matce Wnioskodawcy (darowizna była z jej inicjatywy), która wkrótce po darowiźnie NG zmarła. NG jest objęta jedną księgą wieczystą o nr .... NG posiada dostęp do drogi publicznej.
Na wniosek Wnioskodawcy i brata NG była kilkukrotnie poddana podziałom na mniejsze działki, w ten sposób, iż najpierw podzielono ją na 7 działek, które potem były (na skutek wniosku Wnioskodawcy i jego brata) dzielone na mniejsze działki, które także podlegały kolejnym podziałom. Sam podział działki nr 32/33 (czyli pierwszy podział) miał miejsce w 2015 r. Decyzje o podziale gruntów podejmował Wójt Gminy ....
Finalnie (w wyniku wszystkich dokonanych podziałów) powstały następujące działki:
32/57 - działka o przeznaczeniu drogowym - pow. ... ha;
32/64 - działka o przeznaczeniu drogowym - pow. ... ha;
32/65 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/66 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/67 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/68 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/71 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/72 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/73 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha.;
32/74 - działka do przyłączenia do innej- pow. ... ha;
32/75 - działka pod drogę wewnętrzną - pow. ... ha;
32/88 - działka przeznaczona na wymianę z syndykiem - pow. ... ha (adnotacja w decyzji o celu: powiększenie sąsiedniej nieruchomości 28/16 - nie wykonanie skutkowałoby cofnięciem decyzji);
32/92 - działka finalna przeznaczona do sprzedaży - pow. ... ha;
32/93 - działka finalna przeznaczona do sprzedaży - pow. ... ha;
32/77 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/78 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/79 - działka finalna do sprzedaży - pow. ... ha;
32/80 - działka przeznaczona na poszerzenie drogi gminnej - pow. ... ha;
32/81 - działka przeznaczona do wymiany z syndykiem - pow. ... ha (adnotacja w decyzji o celu: powiększenie sąsiedniej nieruchomości 28/10 - nie wykonanie skutkowałoby cofnięciem decyzji);
32/89 - działka z zbiornikiem chłonnym, docelowo do przekazania gminie - pow. ... ha;
32/90 - działka finalna przeznaczona do sprzedaży - pow. ... ha;
32/91 - działka przeznaczona do scalenia z inną działką - pow. ... ha;
32/83 - działka drogowa - pow. ... ha;
32/84 - działka finalna przeznaczona do sprzedaży - pow. ... ha;
32/85 - działka finalna przeznaczona do sprzedaży - pow. .... ha;
32/86 - działka finalna przeznaczona do sprzedaży - pow. ... ha.
Jak Wnioskodawca uzyskał decyzję o podziale na poszczególne działki, to występował o wydane dla tych działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aktualnie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu posiadają następujące działki:
32/65 - decyzja z dnia ... października 2016 r.;
32/66 - decyzja z dnia ... października 2016 r.;
32/67 - decyzja z dnia ... października 2016 r.;
32/68 - decyzja z dnia ... listopada 2017 r.;
32/71 - decyzja z dnia ... lutego 2017 r.;
32/72 - decyzja z dnia ... lutego 2017 r.;
32/73 - decyzja z dnia ... lutego 2017 r.;
32/77 - decyzja z dnia ... września 2017 r.;
32/78 - decyzja z dnia ... września 2017 r.;
32/79 - decyzja z dnia ... września 2017 r.;
32/84 - decyzja z dnia ... sierpnia 2017 r.;
32/85 - decyzja z dnia ... września 2017 r.;
32/86 - decyzja z dnia ... sierpnia 2017 r.
Na pozostałe działki przeznaczane do sprzedaży Wnioskodawca (wraz z bratem) także się stara o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Działka 32/23 była pierwotnie wykorzystywana rolniczo - jako pastwisko dla bydła. Znajdowała się w majątku rodziny Wnioskodawcy od lat 80 ubiegłego wieku. Dlatego też w chwili darowizny był to grunt rolniczy, którym jest notabene do tej pory (dlatego są wydawane na poszczególne działki decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).
Działki zostaną uzbrojone w przyłącza kanalizacyjne oraz wodociągowe - koszty wykonania sieci Wnioskodawca poniesie wraz z bratem. Również działka drogowa zostanie utwardzona i przygotowana do pełnienia funkcji komunikacyjnej na koszt Wnioskodawcy i jego brata - nie zostaną sprzedane udziały w drodze, a jedynie zostanie zapisana służebność przejazdu. Sieć energetyczna i gazowa będzie wykonywana odpowiednio przez zakład energetyczny i gazowniczy na wniosek o przyłączenie (składany przez nowych właścicieli działek). Docelowo Wnioskodawca wraz z bratem chce przekazać drogę oraz sieć wod-kan. do gminy.
W chwili obecnej działki z decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są oferowane do sprzedaży. Oferty widnieją na portalu internetowym - ..., a w pobliżu działek wywieszony jest baner z telefonem. Wnioskodawca wraz z bratem ma podpisane umowy o pośrednictwo z agentami nieruchomości.
Dotychczas sprzedano małą część gruntu. Dokonane transakcje zgodnie z założeniami geodety miały być elementem transakcji zamiany gruntów z Syndykiem. Niestety Syndyk nie mógł dokonać transakcji o takim charakterze (transakcji zamiany) i musiało dojść do dwóch oddzielnych transakcji z jego udziałem: sprzedaży działek 32/81 i 32/88, oraz równocześnie zakupu od niego dwóch innych działek. Nabyte działki zostały scalone z innymi działkami. Cała ta operacja sprzedaży była wymuszona pierwotnym kształtem terenu, a po jej wykonaniu Wnioskodawca uzyskał wraz z bratem foremne i jednolite działki.
Wnioskodawca wraz z bratem zamierza sprzedać wszystkie działki (prócz tych przeznaczanych pod drogi). Generalnie ideą jest, aby sprzedawać działki, które już posiadają wydaną nań decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca dopuszcza taką sytuację, wraz z bratem, iż będą sprzedawane działki bez rzeczonej decyzji (wówczas wystąpi o jej wydanie nabywca działki), ale ma to być raczej wyjątek od reguły.
Wnioskodawca jest żonaty i ma rozdzielność majątkową z małżonką. Nie wykonuje samodzielnie żadnej działalności gospodarczej, czyli nie para się także handlem gruntami (nieruchomościami). Jest wspólnikiem (...) spółki .... w upadłości likwidacyjnej, co nie ma nic wspólnego z NG.
Wskazane działki nie były w żaden sposób wykorzystywane (nie było także prowadzonej działalności rolniczej). Innymi słowy grunty cały czas leżą i leżeć będą do chwili sprzedaży odłogiem.
Środki uzyskane ze sprzedaży działek będą przeznaczone na:
spłatę kredytu mieszkaniowego,
inwestycję w spółkę, w której Wnioskodawca jest udziałowcem (prawdopodobnie poprzez zwiększenie kapitału zakładowego);
lokowanie w oszczędności.
W żadnym razie Wnioskodawca nie zmierza nabywać za środki uzyskane ze sprzedaży działek nowych gruntów w celu ich sprzedaży.
Działki o numerach geodezyjnych 32/81 i 32/88 zostały sprzedane syndykowi (czyli transakcja była formalnie odpłatna, jako umowa sprzedaży chociaż zamiarem była de facto zamiana gruntów), a uzyskane ze sprzedaży wymienionych działek pieniądze zostały przeznaczone na zakup wspomnianych działek od syndyka. Per saldo w wyniku omawianych rozliczeń z syndykiem Wnioskodawca otrzymał za sprzedane działki mniejszą kwotę niż, za którą zakupił działki od syndyka (różnica jest bardzo niewielka).
Nie było innej formy oferowania działek do sprzedaży niż opisane we wniosku o interpretację.
Działki z założenia będą sprzedane różnym odbiorcom w wyniku wielu czynności, co wynika ze specyfiki takiej transakcji, tzn. nabywca kupuje najczęściej jedną działkę, bo tyle jest mu potrzebne pod budowę domu. Gdyby trafił się jeden potencjalny nabywca na całość sprzedawanych działek Wnioskodawca, jak cena byłaby korzystna, sprzedałby mu wszystkie grunty.
Wnioskodawca wcześniej nie nabywał i sprzedawał żadnych nieruchomości z wyjątkiem:
zakupu w 2016 r. prywatnego mieszkania; to mieszkanie Wnioskodawca ma do tej pory;
zakupu w 2015 r. działki inwestycyjnej położonej w ... wspólnie z bratem; ta działka została kupiona przez Wnioskodawcę, jako lokata kapitału. Ta działka nie jest do tej pory sprzedana;
zakupu działki letniskowej w 2015 r. w .... celem budowy domku wypoczynkowego. Działka pozostaje własnością Wnioskodawcy;
zbycie działek budowlanych położonych w ... w roku 2015, w liczbie 4 sztuk. Działki te Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność od rodziców, umową darowizny w roku 2009. Nieruchomość ta była odrębną i nie związaną z tą, której dotyczy wniosek.
Wnioskodawca nie planuje kolejnych tego typu transakcji.
Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek oznaczonych geodezyjnie numerami 32/65, 32/66, 32/67, 32/68, 32/71, 32/72, 32/73, 32/88, 32/92, 32/93, 32/77, 32/78, 32/79, 32/81, 32/90, 32/84, 32/85, 32/86 - opisanych w stanie faktycznym - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Wnioskodawcę działek gruntów - wskazanych w pytaniu - nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Na mocy art. 9 ust 1 Dyrektywy 2006/112ME Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1, z późn. zm.) - zwanej dalej Dyrektywą 112 – podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy tez rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynność w ramach działalność gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalność gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwość Unii Europejskiej (dalej TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
W niniejszej sprawie konieczne staje się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Wnioskodawca w celu sprzedaży działek powstałych z podziału NG podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej NSA) z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (...).
Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku ze sprzedażą działek - za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, że NG, o której mowa we wniosku, nie została nabyta przez Wnioskodawcę z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, na co koronnym dowodem jest jej nabycie w wyniku darowizny, gdzie trudno mówić o zamiarze nabycia z zamiarem odsprzedaży. Trudno jest uznać, iż nabycie w drodze darowizny oznacza, że Wnioskodawca chciał tymi gruntami dalej handlować. Przecież darowizna jest świadczeniem ze strony darczyńcy i na ewentualne nabycie Wnioskodawca nie ma żadnego wpływu, bo transfer własności - a w konsekwencji nabycie przez Wnioskodawcę własności rzeczonego gruntu – „zależało li” tylko i wyłącznie od woli darczyńcy (gwoli ścisłości Wnioskodawca wyraził tylko zgodę na otrzymanie darowizny). Innymi słowy, skoro na fakt nabycia własności gruntu Wnioskodawca nie miał wpływu (mogło w ogóle nie nastąpić), to nie da się powiedzieć, że celowo nabył w drodze darowizny grunt rolny, aby go potem podzielić i sprzedać, jako działki. Takie rozumowanie byłoby nielogiczne. Nie można mówić o celowym nabyciu darowizny, której nie da się przewidzieć, że w ogóle nastąpi pod kątem rozpatrywania co z tą darowizną będzie Wnioskodawca robić dalej. Gdyby jej nie było - a mogłoby nie być - to rozważania na temat jej następnego wykorzystania są bez sensu. Nieruchomości te zostały nabyte z inicjatywy matki Wnioskodawcy, która chciała uposażyć synów w związku ze swoją ciężką chorobą. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi związanej z przedmiotową nieruchomością działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również przedmiotem najmu, bądź dzierżawy.
Sam fakt podziału działek na mniejsze tego nie zmienia, bo ma tylko mu ułatwić ich sprzedaż. Jak zauważył NSA w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. sygnatura II FSK 1423/14, samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału ustalenie warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei w wyroku z dnia 4 marca 2015 r. o sygnaturze II FSK 855/14 NSA stwierdził, iż nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególność w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy o sygnaturze I SA/Bd 540/17 z dnia 20 czerwca 2017 r. stwierdzono jednak w kontekście wyroku Trybunału Sprawiedliwość w sprawach połączonych Słaby i in., C-180/101, C181/10, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, długość okresu, w jakim te transakcje następowały jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów nie ma znaczenia dla przesądzenia w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 37-38 wyroku).
Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotowe nieruchomości korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT. Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalność gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności polegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym Wnioskodawca z tego tytułu nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca chce sprzedać niepotrzebne mu grunty a nie handlować nimi.
Oceniając sprawę należy podkreślić, że decydującym czynnikiem dla rozważań o prowadzeniu/nie prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej polegającej na handlu gruntami był i jest cel nabycia przez niego NG (wraz z bratem) obecnie sprzedawanych. Innymi słowy, momentem mającym kluczowe znaczenie dla rozpatrywania charakteru sprzedaży gruntów były dla gruntów lata ich nabycia i intencje jakie w tej chwili towarzyszą Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie nabywał NG w celach handlowych, bo w ogóle nie zakładał, że otrzyma darowiznę a po drugie nie wiedział, co z tym zrobi potem. Taka sytuacja oznacza, iż nie ma możliwości zaliczenia sprzedaży tych gruntów do działalność gospodarczej w zakresie handlu gruntami. To właśnie ten zamiar w momencie zakupu jest decydujący dla uznania danej czynności za działalność gospodarczą. Powyższą wykładnię potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów we wskazanej już uchwale z dnia 29 października 2007 r. (sygn. I FPS 3/07) oraz w wielu innych orzeczeniach. W związku z powyższym, aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie nabycia NG Wnioskodawca miał zamiar dokonywać takich czynności (nabycia i następnie sprzedaży) wielokrotnie, którego to zamiaru nie było, co jest o tyle logiczne, że nabycie NG było w drodze darowizny, której nie da się przewidzieć, że w ogóle nastąpi.
Fakt podziału NG na mniejsze działki nie ma żadnego znaczenia w sprawie. Wynika to z tego, iż fakt dokonania podziału nieruchomości nie ma żadnego związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dokonanie podziału podyktowane jest tym, że wtedy łatwiej to sprzedać. Takie działanie Wnioskodawcy jest więc działaniem racjonalnym i powszechnie spotykanym. Dlatego uznanie tego działania (w takich realiach stanu faktycznego), jako działalności gospodarczej, byłoby pozbawione podstaw prawnych w przepisach ustawy o VAT, a konkretnie w art. 15 ust. 1 i 2. Należy zadać sobie pytanie, czy takie działanie Wnioskodawcy ma charakter gospodarczy/handlowy i wykonywane jest w sposób ciągły zorganizowany z dużą częstotliwością. Oczywiście odpowiedź na to pytanie jest jedna, czyli przecząca, co oznacza brak znamion prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu wskazanych artykułów. Tutaj ponownie trzeba zacytować fragment orzeczenia NSA z wyroku z dnia 9 marca 2016 r. sygnatura II FSK 1423/14. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowym. Wyrok wprost dotyczy gruntów, dlatego ma pełne przełożenie na sprzedawane działki przez Wnioskodawcę.
Nie można tutaj także zapomnieć o innym ważnym czynniku przeczącym koncepcji prowadzenia przez Wnioskodawcę działalność gospodarczej w zakresie handlu gruntami - taki podział gruntu na mniejsze działki ułatwi ich zbycie, bo trudniej się zbywa większe działki.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Jednakże nie ma to żadnego związku z działalnością gospodarczą i takowej na pewno nie znamionuje. Takiej czynności (wystąpienie o warunki zabudowy) mogłaby dokonać zarówno osoba będąca przedsiębiorcą, jak i osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie handlu gruntami (Wnioskodawca). Taki zabieg ma po prostu pomóc w sprzedaży gruntu. A jak grunt będzie miał charakter przeznaczony do zabudowy, to łatwiej znajdzie nabywców. Poza tym umożliwi to uzyskanie wyższej ceny, czego chciałby każdy sprzedający (ale co nie jest znowu wyróżnikiem działalności gospodarczej, bo uzyskać wyższą cenę sprzedaży chce każdy - czy to przedsiębiorca, czy prywatna osoba). Podobnie rzecz się ma z uzbrojeniem gruntu - to także ułatwi zbycie niepotrzebnej nieruchomości. Dlatego czynności zmierzające do ułatwienia sprzedaży przez osobę fizyczną gruntu pochodzącego z darowizny nie oznaczają czynności typowych dla prowadzenia działalność gospodarczej w zakresie handlu gruntami.
Fakt ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości umieszczonych przez Wnioskodawcę na portalu internetowym - ..., oraz to, że Wnioskodawca wraz z bratem ma podpisane umowy o pośrednictwo z agentami nieruchomości nie świadczy w żaden sposób o prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Takie kroki wykonują także osoby sprzedające swój prywatny majątek. Trzeba to jeszcze raz mocno podkreślić - takie ogłoszenia robi większość osób chcących sprzedać swój majątek prywatny. Jak zauważył NSA w wyroku z dnia 4 marca 2015 r. o sygnaturze II FSK 855/14, nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem normalnych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania w szczególność w XXI wieku nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. W świetle powyższego wyroku nie jest niczym dziwnym poszukiwanie nabywcy przez Internet/biuro nieruchomości i to nie jest żaden wyróżnik działalności gospodarczej.
nieprawidłowe – w zakresie braku opodatkowania dokonanej czynności sprzedaży nieruchomości (2 działki);
nieprawidłowe – w zakresie braku opodatkowania planowanej czynności sprzedaży nieruchomości (16 działek).
W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z dnia 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Niemniej jednak o tym, że działania prowadzone przez sprzedawcę gruntu przybierają profesjonalną formę decydować może również sposób wykorzystywania gruntu, stąd – jak zaznaczono powyżej – niezbędna jest każdorazowa ocena okoliczności faktycznych danej sprawy.
Analiza przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, przy uwzględnieniu orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht) oraz w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) z dnia 15 września 2011 r., prowadzi do wniosku, że Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dokonanej sprzedaży 2 działek i planowanej sprzedaży 16 działek. Przesłanki prowadzące do tej konkluzji są następujące.
Grunty spełniają definicję towarów zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast w związku ze sprzedażą Wnioskodawca działać będzie w charakterze handlowca. Zauważyć należy, że działki zostaną uzbrojone w przyłącza kanalizacyjne oraz wodociągowe (na koszt Wnioskodawcy i jego brata). Przy rozstrzygnięciu sprawy kluczowe są również inne okoliczności. A mianowicie, Wnioskodawca dokonał zakupu w 2015 r działki inwestycyjnej wspólnie z bratem w celu ulokowania kapitału. Wprawdzie działka ta nie jest do tej pory sprzedana, jednakże przy całokształcie podejmowanych przez Wnioskodawcę do tej pory działań w całym okresie posiadania nieruchomości, o których mowa we wniosku (w tym ww. działki inwestycyjnej), uwidacznia się zespół zorganizowanych i ciągłych działań, którym nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Tym bardziej, że w tym samym 2015 r. Wnioskodawca zbył 4 działki (uzyskane w drodze darowizny), a więc dokonał czynności tożsamych przedmiotowo (sprzedaż), jakie zostały wykonane w przypadku zbycia 2 działek na rzecz syndyka. Okoliczności tej nie zmienia podana przez Wnioskodawcę informacja, że nie planuje On kolejnych tego typu transakcji. Zauważyć bowiem należy, że Wnioskodawca dokonał szeregu podziałów (wydzieleń) z posiadanej nieruchomości, które – przy uwzględnieniu całego zespołu zorganizowanych, o szerokim spektrum działania zabiegów, zmierzających do tego, aby podejmowane czynności zapewniły jak najlepszy rezultat poprzez uprzednie uatrakcyjnienie przedmiotu transakcji, tj. działek – umożliwiają uzyskanie większych korzyści ze składników posiadanego majątku. Tak prowadzone przez Wnioskodawcę starania (wskazany we wniosku zespół zachowań towarzyszących sprzedaży) przesądza jednoznacznie o zarobkowym charakterze podejmowanych czynności i zbliża je w swoim charakterze do zorganizowanych działań gospodarczych. Działania te – jak wskazują okoliczności sprawy – realizowane są przez Wnioskodawcę w celach handlowych poprzez uczynienie takich nakładów na przedmiot, na którym dokonywane są inwestycje (działki), aby uzyskano możliwie jak najlepszy rezultat (najwyższą możliwą cenę). Wnioskodawca wskazuje, że nie prowadzi działalności gospodarczej, jego zachowania mają racjonalny charakter (tu: każdy właściciel chce osiągnąć jak najlepszą cenę). Jednak z poglądem tym nie sposób się w pełni zgodzić w niniejszej sprawie. Wprawdzie Wnioskodawca ma częściową rację, że każdy sprzedawca chce osiągnąć najwyższą możliwą cenę, jednakże aby działania towarzyszące dokonanej i planowanej sprzedaży (tu: polegające na osiągnięciu korzystnej ceny) nie były utożsamiane z działalnością gospodarczą na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług niezbędne jest, aby takim działaniom odmówić zorganizowanych i ciągłych cech o jednoznacznej zarobkowej motywacji. Sama zarobkowa motywacja podatnika nie jest jednak tutaj kluczowa – istotne są bowiem następujące przymioty: zorganizowanie i ciągłość podejmowanych działań, które mają miejsce w przedmiotowej sprawie.
Również, jak wynika z powołanego przez Wnioskodawcę orzecznictwa (m.in. wyrok NSA z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14), samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału ustalenie warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.
W sprawie istotne są także tezy płynące z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 29 marca 2017 r. Sąd wywiódł w nim, że: „Odnosząc się do wywodu Skarżącego, że nie nabył gruntu z zamiarem jego dalszej odsprzedaży Sąd wskazuje, że jak już wcześniej wskazano, kluczowe znaczenie ma sposób postępowania podatnika nie przy nabyciu nieruchomości, ale w okresie późniejszym, poprzedzającym sprzedaż, wyrażający się sposobem aktywności w zakresie wykonywanego obrotu przedmiotowymi nieruchomościami. Sam zamiar z jakim podmiot nabył towar np. nieruchomość nie jest czynnikiem miarodajnym dla oceny, w jakim charakterze działa ten podmiot w momencie jego sprzedaży (por. wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2014 r., w sprawie o sygn. akt I FSK 1229/13) (...)”.
Na tym tle odnotować należy, że Wnioskodawca prowadząc szeroko zakrojony zespół działań wykracza poza ramy zwykłego zarządu nieruchomością. A mianowicie podejmując takie działania jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, utwardzenie dróg, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych (zawarta umowa o pośrednictwo z agentami nieruchomości, ogłoszenia, w tym poprzez ...), w aspekcie mnogości planowanych transakcji sprzedaży (szereg odrębnych sprzedaży na rzecz nabywców zainteresowanych zasadniczo nabyciem jednej działki budowlanej) świadczy o tym, że w rozstrzyganej sprawie czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną), pomimo że Wnioskodawca nie prowadzi – jak wynika z wniosku – zarejestrowanej działalności (tu: zgłoszonej działalności) w zakresie obrotu nieruchomościami.
W kontekście powyższego zastrzec należy, że okoliczność nabycia nieruchomości w drodze darowizny – której jak słusznie stwierdza Wnioskodawca – nie sposób przewidzieć, pozostaje bez wpływu na dokonaną przez organ konkluzję, że Wnioskodawca działa w przedstawionych we wniosku okolicznościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w związku z opisaną we wniosku sprzedażą, której towarzyszą/będą towarzyszyły opisane działania.
Reasumując, podejmowane przez Wnioskodawcę działania inwestycyjne związane ze sprzedażą (działek) przy całokształcie towarzyszących temu okoliczności opisanych we wniosku przesądzają o tym, że nabierają one cech zorganizowanych, ciągłych i niewątpliwie wskazują na cele gospodarcze podejmowanych czynności. Działania te (skala tych działań) nie wiążą się ze sferą prywatną Wnioskodawcy. Zatem na gruncie niniejszej sprawy czynność sprzedaży wskazanych działek gruntu podlegała (w sytuacji dokonanej sprzedaży 2 działek gruntu)/będzie podlegała (w sytuacji planowanej sprzedaży 16 działek gruntu) opodatkowaniu VAT, a Wnioskodawca działał i będzie działał w charakterze podatnika tego podatku.
Jednocześnie zaznacza się, że niniejsza interpretacja nie wywołuje żadnych skutków prawnopodatkowych w odniesieniu do brata Wnioskodawcy.
Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie wyłącznie w zakresie pytania postawionego w zakresie podatku od towarów i usług. Żądanie Wnioskodawcy przedstawione w pozostałym zakresie jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia. Tym samym interpretacja nie rozstrzyga również o opodatkowaniu innych transakcji sprzedaży nieruchomości (działek) dokonanych przez Wnioskodawcę (w 2015 r.), niż objęte zapytaniem w zakresie podatku VAT.
0115-KDIT1-3.4012.666.2018.2.AT
0114-KDIP1-2.4012.688.2018.2.RD | Interpretacja indywidualna