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Timestamp: 2019-09-22 23:05:09+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 53', 'artigo 83', 'artigo 491', 'artigo 22', 'artigo 1', 'artigo 42', 'artigo 39']

Núcleo OAB Jovem Londrina: Novembro 2016
O QUE É CONSIDERADO CLÁUSULA ABUSIVA EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS?
1) Cláusulas contratuais que tratam da devolução dos valores pagos em caso de rescisão do compromisso de compra e venda
Alguns contratos estipulam que a construtora tem o dever de devolver, tão somente, 25% das parcelas pagas, em caso de rescisão contratual, com a retenção ilegal de 75% do valor pago. Em alguns casos até mais.
Diz-se indevida e ilegal uma retenção tão alta, uma vez que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) dispõe ser nula de pleno direito qualquer cláusula que estabeleça a perda das prestações pagas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em beneficio do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Ainda oriundo do mesmo Estatuto, a artigo 83 do CDC, através de seu implícito princípio, preceitua que é legítimo ao consumidor demandar sobre a devolução de parcelas que foram pagas e que no caso efetivo não foram restituídas pelos promitentes vendedores.
Nesses casos há o direito à restituição das parcelas pagas com a rescisão do contrato, em até 90% dos valores já pagos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ (AgRg no REsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015). O amparo contra cláusulas abusivas é um direito básico do consumidor, sendo nula qualquer cláusula contratual que impossibilite esse reembolso, em consonância também com os artigos 6º, inciso IV, e 51, inciso II, ambos do CDC.
Especificamente em relação à taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), por diversas vezes cobrada nos contratos, deve-se salientar que não é lícita a cobrança de um dever imposto pela lei ao fornecedor de produtos ou serviços, qual seja, o de prestar informação ao consumidor acerca de sua situação jurídica (arts. 4º, e 6º, III, do CDC). Além disso, tal cobrança também violaria o art. 113 do Código Civil, que preza pela boa-fé quando da celebração do negócio jurídico.
2) Cláusulas contratuais que condicionam a entrega das chaves ao pagamento integral do preço (quitação)
Quando o negócio entabulado tem o preço parcelado em prestações mensais, não se pode reputar válida a cláusula que condiciona a entrega do bem à quitação do preço, sob pena de desvirtuamento da própria natureza do contrato.
Com efeito, a quitação do preço é condição necessária à outorga da escritura pública definitiva e liberação da alienação fiduciária em garantia, e não para a imissão do promitente-comprador na posse do bem.
Tais cláusulas desafiam o disposto no artigo 491 do Código Civil, segundo o qual: “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. Ora, tratando-se de compromisso de compra e venda a prazo, com o preço parcelado em prestações, é dever do promitente-vendedor entregar o bem após a conclusão da obra.
De acordo com o CDC, considera-se vantagem manifestamente excessiva aquela que “[...] se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso” (art. 51, § 1º, III, do CDC). Ademais, o artigo 22, XV, do Decreto 2.181/97 considera ilegal “[...] restringir direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar o seu objeto ou o equilíbrio contratual”.
3) Cláusulas que determinam o repasse das Quotas Condominiais e IPTU antes da entrega das chaves
Conforme determina o artigo 1.336 do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Desta feita, não é possível impor a um sujeito de direito o referido dever, de forma primária e principal, sem que antes tenha ele se tornado um condômino, ou seja, tenha sido regularmente imitido na posse do imóvel adquirido.
Quem tem a propriedade do imóvel, e a posse, é quem tem a obrigação de adimplir as quotas condominiais passadas e futuras. Antes da entrega das chaves, geralmente, é a própria construtora quem tem a posse.
Nesse sentido entendem o STJ (REsp 660.229/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378) e o TJPR (9ª C.Cível - AC - 1297284-6 - Ponta Grossa - Rel.: Luiz Osorio Moraes Panza - Unânime - - J. 19.02.2015).
Em caso de cobrança indevida da quota condominial antes da entrega das chaves, deve esta ser restituída em dobro, assim como o IPTU, nos termos do artigo 42, § único, da Lei nº. 8.078/90.
É dever da construtora entregar o imóvel ao consumidor sem ônus condominiais, sendo encargo do adquirente apenas aquelas quotas que se vencerem após a entrega das chaves.
Talita Neuhaus - OAB/PR 75.545
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO POR FURTOS, ROUBOS E DANOS OCORRIDOS EM SUAS ÁREAS COMUNS
A relação civil entre condomínio e condôminos está regulamentada no Código Civil, Lei 10.406/02 entre os artigos 1.331 e 1.358 e na Lei 4.591/64, que trata dos condomínios e incorporações imobiliárias entre os artigos 1º a 27.
Parte dos estudiosos da área condominial entendem que o Código Civil dada sua contemporaneidade revogou tacitamente em parte os dispositivos da Lei de 1964, entretanto as duas leis estão ainda em vigor.
Malgrado ambas a leis disciplinarem a matéria condominial desde a instituição do condomínio, sua administração e extinção nenhuma das normas em comento tratou especificamente da regulamentação dos limites e hipótese sobre a responsabilidade civil dos condomínios.
O Código Civil disciplina de maneira abrangente o conceito de responsabilidade civil e o dever de reparação nos artigos 186, 927 e seguintes. Ocorre que a norma é lacunosa quanto ao caso específico dos condomínios e
Neste sentido, buscando uma resposta para a problemática da responsabilização civil dos condomínios por furtos, roubos e danos ocorridos em suas áreas comuns devemos nos socorrer na doutrina e na jurisprudência que são fontes subsidiárias do direito.
A doutrina em sua esmagadora maioria entende que o condomínio não deve responder, como regra, por furtos, roubos e danos a bens particulares deixados em suas áreas comuns.
A jurisprudência, por sua vez, majoritariamente se alinha ao entendimento doutrinário, com raras exceções concebidas em razão da especificidade de cada caso concreto e em razão do livre convencimento motivado característica da atividade jurisdicional.
O entendimento hoje firmado se fundamento no fato de que ao deixar o veículo na garagem ou mesmo deixar bens particulares nas áreas comuns não transfere o dever de guarda para o condomínio, tampouco configura um contrato de depósito de modo que a guarda do bem fosse confiada ao condomínio.
Outro fator determinante para a não responsabilização do condomínio é que em regra, através de assembleia geral, os moradores fazem inserir em sua convenção condominial uma cláusula que isenta o Condomínio, enquanto ente despersonalizado, desse dever de indenizar tratando-se neste caso da estipulação de uma cláusula de não indenizar.
A obrigação de guarda, segundo a doutrina e jurisprudência, somente prevalecerá e poderá ser considerada uma obrigação do condomínio passando a ser exigível eventual a reparação se caso estiver expressamente prevista na convenção ou regulamento interno a assunção de tal responsabilidade.
Não obstante pode atrair o dever de indenizar pelo condomínio o fato de o condomínio destacar de sua segurança, guardas ou vigilantes exclusivamente para esse fim, isto é, o de zelar pelos veículos e demais bens deixados nas áreas comuns.
Neste sentido, se caso mantenha o condomínio funcionários para este fim específico estará sujeito ao dever de indenizar no caso da ocorrência dos danos já mencionados, pois se entende que o condomínio assumiu esse dever de vigilância. Nesta hipótese, deverá o prejudicado somente demonstrar que a segurança foi falha, ou seja, que houve por parte do condomínio, através de seus funcionários de culpa in vigilando.
Além da demonstração de culpa caberá à vítima do evento danoso comprovar a extensão de seus danos, isto é, quais foram os prejuízos efetivamente sofridos com a conduta danosa que podem se limitar aos danos materiais ou invadir a esfera imaterial da vítima.
Em conclusão, cumpre anotar que mesmo diante de entendimentos jurisprudenciais engessados e legislação omissa é essencial para cada caso concreto a análise minuciosa dos acontecimentos de fato que permeiam cada situação.
STOCO, Rui. Tratado de Responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência. 7. ed. São Paulo: editora revistas dos tribunais, 2007. p. 693-700.
KOJRANSKI, Nelson. Condomínio Edilício aspectos jurídicos relevantes. 2. ed. São Paulo: editora Malheiros, 2015. p. 247-273.
Bruno Henrique R. N. Morais - OAB/PR 81.047
Venda casada é uma situação em que o consumidor ao adquirir determinado produto ou serviço, acaba levando outro da mesma espécie ou não, quase que obrigatoriamente, por não ter outra opção.
Exemplo: quando você vai ao cinema e quer entrar tomando uma bebida diversa da que vende na bomboniere, ou quer entrar com um chips que não vende lá, e o segurança não libera a sua entrada, será que ele pode fazer isso?
O Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 39, I, impede esse tipo de situação:
A Resolução do Banco Central nº 2878/01 em seu Art. 17 também traz uma repulsa quanto a isso:
Ou seja, o segurança do cinema não pode te impedir de entrar por estar tomando uma bebida diferente da que vende ali, pois estaria ocorrendo uma situação de venda casada.
Nesse caso a venda casada se configura no momento em que você só pode entrar no cinema com a pipoca, chocolate ou bebida que vende na bomboniere do próprio cinema.
Essa questão causou tanta polêmica que foi parar no STF, e a decisão que saiu agora em setembro foi favorável aos consumidores.
O ministro Cueva, relator, destacou em seu voto que a rede de cinema dissimula uma venda casada, prejudicando direitos do consumidor:
A íntegra do voto você pode ler aqui:
https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=60167982&num_registro=201201325556&data=20160905&tipo=51&formato=PDF
Se você já passou por essa situação, procure o PROCON e faça uma denúncia!
Fernanda M. de Oliveira - OAB/PR 74.706
Postado por Núcleo OAB Jovem de Londrina às 18:56