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Timestamp: 2016-10-26 09:34:48+00:00
Document Index: 136043720

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'ATF ', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 253', 'art. 269', 'art. 253', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 11', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 156', 'art. 159', 'art. 160', 'art. 1', 'art. 2', 'ATF ']

4C.40/2001 (15.06.2001)
4C.40/2001
Composition de la Cour: M. Walter, pr�sident, M. Leu et
Mme Klett, juges. Greffi�re: Mme Godat Zimmermann.
J.________, demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Nicolas Jeandin, avocat � Gen�ve,
B.________, d�fendeur et intim�;
(hausse de loyer; loyers usuels du quartier)
A.- Depuis le 1er avril 1982, B.________ est locataire d'un appartement de sept pi�ces et demie, � Gen�ve. La bailleresse est J.________. Conclu pour trois ans, le bail �tait ensuite reconductible tacitement d'ann�e en ann�e.
Par avis de majoration du 6 d�cembre 1990, non contest�, le loyer a �t� augment� selon l'�chelonnement suivant:
- 26 400 fr. du 1er avril 1991 au 31 mars 1992;
- 28 200 fr. du 1er avril 1992 au 31 mars 1994.
Parall�lement, la prochaine �ch�ance a �t� fix�e au 31 mars 1994, le bail se renouvelant par la suite tacitement d'ann�e en ann�e.
Par avis de majoration du 15 d�cembre 1997, la bailleresse a d�clar� vouloir porter le loyer � 36 000 fr., charges non comprises, du 1er avril 1998 au 31 mars 1999. La motivation de l'augmentation r�sidait en une "r�adaptation partielle aux prix pratiqu�s dans le quartier, art. 269a let. a du CO". B.________ a contest� l'augmentation.
B.- La bailleresse a introduit action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, qui l'a d�bout�e dans un premier jugement, sans examiner les objets propos�s � titre comparatif. Sur recours de la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le jugement de premi�re instance et renvoy� la cause au Tribunal pour qu'il examine les exemples de comparaison fournis par la demanderesse.
Par ordonnance pr�paratoire du 19 novembre 1999, le Tribunal des baux et loyers a invit� la bailleresse � compl�ter les fiches descriptives d�j� d�pos�es, en joignant toutes pi�ces utiles concernant l'�volution des loyers. La demanderesse a alors produit un compte-rendu des taux hypoth�caires pratiqu�s par la banque cantonale depuis 1920, des lettres de r�gies relatives � l'�volution des loyers dans certains des cas cit�s en exemple, ainsi qu'une nouvelle fiche descriptive d'un appartement.
Dans son jugement du 12 mai 2000, le Tribunal a tout d'abord rejet� la demande subsidiaire d'ouverture d'enqu�tes de la demanderesse. Sur le fond, il a rejet� la demande de hausse de loyer, consid�rant que la bailleresse n'avait pas fourni un nombre suffisant d'�l�ments de comparaison ad�quats.
Statuant le 4 d�cembre 2000 sur appel de la demanderesse, la Chambre d'appel a confirm� le jugement de premi�re instance.
C.- J.________ interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Principalement, elle conclut � ce qu'il soit constat� que la hausse de loyer notifi�e au locataire est justifi�e, le loyer annuel de 36 000 fr. n'�tant pas abusif et, en cons�quence, � ce que le loyer soit fix� � 36 000 fr. par an, charges non comprises, � partir du 1er avril 1998; � titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause � l'autorit� inf�rieure pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Pour sa part, B.________ propose le rejet du recours.
Par arr�t s�par� de ce jour, la cour de c�ans a rejet� le recours de droit public form� par J.________ contre l'arr�t du 4 d�cembre 2000.
1.- S'agissant d'un bail reconductible tacitement, soit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation de loyer annuel contest�e, puis de multiplier ce montant par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1).
En l'esp�ce, rapport�e sur un an, l'augmentation en cause est de 7800 fr. (36 000 fr. - 28 200 fr.); en multipliant ce montant par vingt, il appara�t que la valeur litigieuse � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est largement d�pass�e.
2.- Contrairement au Tribunal des baux et loyers, la cour cantonale a rejet� la demande de hausse de loyer non seulement en raison du nombre insuffisant d'exemples comparatifs appropri�s, mais encore en raison du d�lai de quatre ans - qualifi� de trop court - qui s'est �coul� depuis la derni�re fixation de loyer.
La demanderesse s'en prend � l'une et l'autre de ces motivations, de sorte que son recours est recevable sous cet angle-l� �galement (cf. ATF 115 II 300 consid. 2a p. 302; 111 II 398 consid. 2b p. 399/400).
3.- En vertu du principe "jura novit curia" (cf.
art. 63 al. 1 OJ), la juridiction de r�forme d�termine d'office quel est le droit applicable.
Le logement lou� par le d�fendeur comporte sept pi�ces et demie; on ignore si la cuisine est comprise dans ce nombre. Au demeurant, l'appartement est compos� en tout cas de six pi�ces de sorte que l'�ventuelle application de l'art. 253b al. 2 CO doit �tre examin�e en l'esp�ce. Selon cette disposition, les art. 269 et suivants CO relatifs � la protection contre les loyers abusifs ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pi�ces ou plus, cuisine non incluse.
La notion de "luxe" s'interpr�te restrictivement; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement d�pass�e, l'impression g�n�rale �tant d�cisive � cet �gard (arr�t non publi� du 1er novembre 1999 dans la cause 4C.265/1999, consid. 6a; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 66 ad art. 253a-253b CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 80). Selon la fiche produite par la demanderesse, l'appartement lou� par le d�fendeur n'a pas de chemin�e et ne comporte qu'une salle de bains et qu'un WC; en outre, l'immeuble, construit en 1953, n'a pas de buanderie. Sur le vu de ces seuls �l�ments, il est d�j� possible de d�nier au logement en cause tout caract�re luxueux, au sens restrictif exig� par la jurisprudence. D�s lors, le d�fendeur peut b�n�ficier de la protection des art. 269 ss CO.
4.- a) Dans une premi�re motivation, la cour cantonale consid�re que la p�riode de quatre ans qui s'est �coul�e entre le renouvellement tacite du bail - le 1er avril 1994 - et l'entr�e en vigueur de la hausse - le 1er avril 1998 - est trop br�ve pour appr�cier l'�volution du march�. La bailleresse ne pouvait ainsi invoquer le crit�re des loyers usuels pour justifier une augmentation du loyer.
La demanderesse s'inscrit en faux contre cet argument en faisant valoir, d'une part, les r�serves comprises dans l'avis de majoration du 6 d�cembre 1990 et, d'autre part, la port�e restreinte de la jurisprudence invoqu�e par la Chambre d'appel.
b) Selon l'arr�t publi� aux ATF 118 II 130 auquel la cour cantonale se r�f�re, le bailleur ne peut recourir au crit�re des loyers usuels que si le march� a �volu� depuis la derni�re fixation du loyer; cela suppose l'�coulement d'une p�riode suffisamment longue au regard des lois de la statistique (consid. 3b p. 135). Le Tribunal f�d�ral n'a pas fix� cette dur�e. Dans un arr�t non publi� du 29 ao�t 1997 dans la cause 4C.41/1997, il para�t tenir pour suffisant un laps de temps de cinq ans (consid. 2b). Un d�lai de cinq � sept ans a �t� propos� en doctrine, mais uniquement � titre indicatif (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 9 ad art. 269a CO, p. 628). Alors que Higi pr�ne une dur�e de trois ans (op. cit. , n. 126 ad art. 269a CO), Zihlmann pr�f�re une solution au cas par cas (Das Mietrecht, 2e �d., p. 148).
Lorsque, comme en l'esp�ce, le pr�c�dent loyer faisait l'objet d'un �chelonnement et que le contrat a �t� renouvel� tacitement � l'expiration du bail � loyers �chelonn�s, le premier terme de r�f�rence pour juger de l'�volution du loyer correspond � la derni�re reconduction du contrat, comme la cour cantonale l'a bien vu (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb p. 404). Cela �tant, il convient de se demander si la question de la dur�e d�terminante se pose en l'occurrence. En effet, le Tribunal f�d�ral admet, m�me apr�s la reconduction tacite d'un bail � loyers �chelonn�s, le recours � la m�thode absolue si l'une des parties le requiert (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb p. 404; idem pour les loyers index�s, ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83; critique sur ce point de Marie-Claire Jeanpr�tre Pittet, in Droit du bail n� 8, 1996, p. 23; voir �galement Lachat, op. cit. , p. 360, qui applique syst�matiquement la m�thode relative dans ce cas).
Point n'est toutefois besoin d'approfondir ces questions pour juger du cas particulier car, comme on va le voir, la seconde motivation d�velopp�e par la cour cantonale justifie � elle seule le rejet de la demande.
5.- a) Selon l'arr�t attaqu�, un seul des dix-neuf exemples fournis par la bailleresse peut servir de point de comparaison avec l'appartement lou� par le d�fendeur, de sorte que le recours aux loyers usuels du quartier n'est pas fond� en l'esp�ce.
La demanderesse reproche � la cour cantonale de n'avoir pas proc�d� � une application conforme de l'art. 269a let. a CO au regard des donn�es recueillies dans les fiches de comparaison. Ainsi, elle met en exergue cinq cas qui, � son avis, pouvaient �tre compar�s au logement occup� par le d�fendeur. De mani�re g�n�rale, elle plaide pour une plus grande souplesse dans l'application du crit�re des loyers usuels, en particulier pour la prise en compte de l'�ge �conomique de l'immeuble.
b) En r�gle g�n�rale, ne sont pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). L'art. 11 al. 1 OBLF (RS 221. 213.11) pr�cise que les loyers d�terminants pour le calcul des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables � la chose lou�e quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction.
Ces prescriptions correspondent � celles qui figuraient � l'art. 15 al. 1 let. a AMSL, si bien que la jurisprudence d�velopp�e sous l'ancien droit demeure valable (ATF 123 III 317 consid. 4 p. 319).
La notion de loyer usuel dans la localit� ou le quartier rel�ve du droit. Il s'agit d'une question que le Tribunal f�d�ral peut revoir librement lorsqu'il est saisi d'un recours en r�forme. Il importe d�s lors que l'autorit� cantonale indique exactement les crit�res de comparaison qu'elle a utilis�s. Pour le reste, le juge du fait devra proc�der � des comparaisons concr�tes, � la lumi�re des crit�res susmentionn�s, en ayant �gard � l'�volution r�cente des loyers exig�s pour les locaux retenus comme �l�ments de comparaison.
Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque s�curit�, il faut disposer, en r�gle g�n�rale, de cinq �l�ments de comparaison au moins, qui pr�sentent, pour l'essentiel, les m�mes caract�ristiques que le logement litigieux quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et les arr�ts cit�s, confirm� par un arr�t non publi� du 19 ao�t 1997, consid. 4a, reproduit in SJ 1998, p. 218 ss).
c) Pour �carter, dans un premier temps, seize des dix-neuf cas invoqu�s par la bailleresse, la cour cantonale a compar� l'�ge du b�timent, l'�tage, la surface, le nombre de pi�ces et, parfois, l'�quipement des exemples produits avec les m�mes donn�es concernant l'appartement lou� par le d�fendeur.
Il sied d'observer d'embl�e que le crit�re de l'�tage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi, ni par la jurisprudence de sorte qu'il n'appara�t pas n�cessairement pertinent.
On notera toutefois qu'aucun des exemples fournis n'a �t� refus� sur la base de ce seul crit�re.
Parmi les trois cas restants, la Chambre d'appel a �limin� un objet de comparaison parce qu'il se situait dans le m�me immeuble que le logement lou� par le d�fendeur et un second parce qu'il avait �t� enti�rement modernis� en 1997.
La demanderesse ne conteste pas que dix des cas produits ne sauraient servir d'�l�ments de comparaison avec l'appartement occup� par le locataire. Il reste d�s lors � examiner les neuf autres objets; selon la bailleresse, cinq exemples remplissent les conditions strictes de la jurisprudence leur permettant d'�tre compar�s � l'appartement de r�f�rence et quatre cas doivent �tre pris en consid�ration en se rapportant � l'�ge �conomique de l'immeuble.
aa) Sur ce dernier point, il est clairement �tabli que l'ann�e de construction constitue un crit�re pertinent de comparaison (cf. art. 11 al. 1 OBLF; ATF 123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). Vouloir, � l'instar de la demanderesse, comparer des immeubles datant de 1900, 1920 et 1988 avec un b�timent de r�f�rence construit en 1953 au motif que l'�tat des immeubles est �quivalent, reviendrait � enlever toute port�e au crit�re de l'ann�e de construction. Il ne saurait d�s lors �tre fait grief � la Chambre d'appel d'avoir �cart� les quatre objets pr�cit�s pour ce motif.
bb) Parmi les cinq exemples restants, quatre sont situ�s dans des immeubles construits entre 1960 et 1964; ils peuvent, sous cet angle, �tre compar�s au b�timent abritant le logement de r�f�rence. En effet, le Tribunal f�d�ral a d�j� admis que des immeubles datant des deux premi�res d�cennies du si�cle �taient comparables; dans le cas particulier, l'objet de r�f�rence, �rig� en 1907, pouvait �tre compar� tant avec un b�timent construit en 1902 qu'avec un immeuble �difi� en 1920 (ATF 123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). En revanche, il n'y a pas lieu d'�tendre la comparaison � l'immeuble datant de 1930 environ, une diff�rence de plus de vingt ans ne permettant en tout cas pas de ranger deux b�timents dans la m�me p�riode de construction.
A ce stade, le nombre de cinq exemples comparables, exig� par la jurisprudence, n'est d�j� pas atteint. De plus, la surface de l'un des quatre objets encore � l'�tude ne figure pas dans les fiches d�pos�es par la demanderesse, � qui pourtant la charge de la preuve incombait. Or, selon la jurisprudence, la dimension du logement est un crit�re d�terminant (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). A cet �gard, l'indication du nombre de pi�ces ne saurait compenser l'absence de donn�es sur la surface de l'appartement pr�sent� � titre de comparaison.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, il n'est pas n�cessaire de poursuivre l'examen des trois exemples restants, un tel nombre �tant de toute mani�re insuffisant pour �tablir les loyers usuels du quartier. Par cons�quent, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en confirmant, � la suite du Tribunal des baux et loyers, le rejet de la requ�te en majoration de loyer fond�e sur l'art. 269a let. a CO. Le recours sera rejet� et l'arr�t attaqu� confirm�.
6.- La demanderesse, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ). Par ailleurs, le d�fendeur ne se verra pas allouer une indemnit� de d�pens, car il n'est pas repr�sent� par un avocat et n'a pas r�clam� le remboursement de d�bours, ni fait valoir des circonstances particuli�res justifiant l'octroi d'une indemnit� pour perte de temps ou de gain (art. 159 al. 1 et 2, art. 160 OJ, art. 1er al. 2 et art. 2 du tarif pour les d�pens allou�s � la partie adverse dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral [RS 173. 119.1]; ATF 113 Ib 353 consid. 6b p. 357).
1. Rejette le recours et confirme l'arr�t attaqu�;
2. Met un �molument judiciaire de 4000 fr. � la charge de la demanderesse;
3. Communique le pr�sent arr�t en copie aux parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 15 juin 2001ECH