Source: https://www.mietrecht.org/buergschaft/hoehe-mietbuergschaft-risiko-der-unbegrenzten-haftung/
Timestamp: 2020-01-23 07:33:04
Document Index: 341866024

Matched Legal Cases: ['§ 551', 'BGH', '§ 551', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 551', 'BGH', '§ 551', 'BGH', 'BGH', '§ 551', 'BGH', '§ 551', '§ 551']

Höhe der Mietbürgschaft und das Risiko der unbegrenzten Haftung
Nahezu jeder Vermieter verlangt heutzutage eine Sicherheit für seine Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis. In der überwiegenden Zahl der Fälle wird diese in Form einer sog. Barkaution / Mietkaution erbracht. Diese wird dadurch geleistet, dass der Mieter dem Vermieter entweder einen Geldbetrag in bar übergibt oder eine bestimmte Summe auf ein vom Vermieter angelegtes Konto einzahlt.
Diese Art der Sicherheitsleistung ist jedoch nicht die einzig mögliche. Nicht selten wird diese auch durch Stellung eines Bürgen in der Weise erbracht, dass sich ein Dritter gegenüber dem Vermieter verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis einzustehen.
Im Regelfall ist das hiermit für den Bürgen verbundene Risiko dadurch begrenzt, dass der Vermieter ihn nur bis zu einer bestimmten gesetzlich festgelegten Obergrenze in Anspruch nehmen kann.
Von diesem Grundsatz gibt es jedoch eine zwei wichtige Ausnahmen, die der Bürge stets im Blick haben sollte. Mit diesen befasst sich der folgende Beitrag.
Grundsätzlich gilt: Die Haftung des Bürgen ist auf drei Monatskaltmieten beschränkt
Das Gesetz enthält in § 551 Abs.1 BGB eine Höchstgrenze für die vom Mieter zu erbringende Sicherheit. Danach darf die Kaution drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Diese Begrenzung gilt nicht nur dann, wenn der Mieter dem Vermieter seine Geldsumme zur Verfügung stellt, sondern für alle Arten der Sicherheitsleistung und damit auch für die Mietbürgschaft. Für den Bürgen bedeutet dies, dass er für die Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis grds. nur bis zu einer Höhe von drei Monatskaltmieten in Anspruch genommen werden kann.
Tritt die Bürgschaft neben eine bereits vorhandene Sicherheit, folgt aus der Höchstbeschränkung auf drei Monatsmieten außerdem, dass eine Haftung des Bürgen nur möglich ist, wenn bzw. soweit die bereits vorhandene Sicherheit unterhalb der Obergrenze liegt.
Trotz der gesetzlichen Höchstgrenze ist eine unbegrenzte Bürgenhaftung im Ausnahmefall möglich
Ein Bürge, der sich bereit erklärt, für die Forderungen eines Vermieters gegen einen Mieter aus dem Mietverhältnis einzustehen, sollte sich nicht zu sicher sein, dass seine Haftung auf drei Monatskaltmieten beschränkt ist. Der BGH macht von der betragsmäßigen Begrenzung der Mietbürgenhaftung nämlich Ausnahmen, die er damit begründet, dass der Schutzweck des § 551 Abs.1 BGB in diesen Fällen nicht eingreift. Sinn und Zweck der Höchstbegrenzung sei es, den Mieter unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen zu bewahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegenzuwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können (BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90). In folgenden zwei Fallgestaltungen hat der BGH diese Gefahr als nicht gegeben erachtet und daher eine unbegrenzte Haftung des Mietbürgen zugelassen:
Bietet der Bürge seine Haftung unaufgefordert an, um den Vermieter zum Vertragsschluss mit dem Mieter zu bewegen, besteht keine Haftungsbeschränkung, wenn der Mieter hierdurch nicht erkennbar belastet wird
Bereits im Jahr 1990 hat der BGH mit Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90- entschieden, dass ein Bürge über die in § 551 Abs.1 BGB vorgesehene Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten hinaus in Anspruch genommen werden kann, wenn der Bürge von sich aus an den Vermieter herantritt und diesem eine Bürgschaft zusagt, um diesen zum Vertragsschluss zu bewegen, und der Mieter hierdurch keine Nachteile erleidet.
Hauptanwendungsfall dieser Fallgestaltung ist – wie auch in dem der Entscheidung des BGH vom 07.06.1990 zu Grunde liegenden Fall- die Übernahme einer Bürgschaft durch Eltern zur Sicherung der Forderungen des Vermieters gegen deren Kinder aus dem Mietvertrag. In der Regel sind Vermieter nicht bereit, einen Mietvertrag mit Studenten oder Auszubildenden oder sonstigen Personen ohne eigenes oder mit niedrigem Einkommen abzuschließen. In solchen Fällen ist es keine Seltenheit, dass insbesondere Eltern der Kinder auch ohne, dass der Vermieter dies verlangt hat, ihre Bürgschaft anbieten, um die Bedenken des Vermieters hinsichtlich der Bonität des Kindes zu zerstreuen und den Vermieter zum Abschluss des Mietvertrages mit dem nicht hinreichend zahlungsfähigen Kind zu veranlassen.
Da § 551 Abs.1 BGB es dem Vermieter nur verbietet, von dem Mieter eine über die zulässige Höchstgrenze hinausgehende Sicherheit zu fordern, greift – so der BGH in seiner Entscheidung- die Vorschrift nicht ein, wenn ein Dritter sich unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrags gegenüber dem Vermieter verbürgt, ohne dass dadurch erkennbar der Mieter belastet wird. Zu einer Belastung des Mieters wird es im Eltern- Kind Verhältnis nur selten kommen, da in der Regel davon ausgegangen werden kann, dass die Eltern von ihren Kindern keinen internen Ausgleich verlangen.
Für eine Bürgschaft, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gewährt wird, gilt die Beschränkung auf drei Monatskaltmieten nicht
Mit einem neuen Urteil vom 10. 4. 2013 – VIII ZR 379/12- hat der BGH nun eine weitere Ausnahme von der in § 551 Abs.1 BGB enthaltenen Höchstbeschränkung zugelassen. In dem der Entscheidung des BGH zu Grunde liegenden Fall hatte der Mieter bereits eine Barkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten erbracht.
Die Bürgschaft wurde zusätzlich zu dieser Barkaution während des laufenden Mietverhältnisses zu einem Zeitpunkt übernommen, zu dem dem Mieter die Kündigung wegen Zahlungsverzuges drohte, weil der Vermieter bereit war, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände dem Kautionssparbuch zu entnehmen, sofern ihm eine andere Sicherheit gestellt würde.
Das Gericht entschied in diesem Fall, dass auf eine Sicherheit, mit der eine drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter abgewendet werden soll, § 551 Abs.1 BGB keine Anwendung findet. Auch in diesem Fall argumentiert das Gericht mit dem Zweck der Höchstbeschränkung, die dem Schutz des Mieters vor zu hohen Belastungen diene. Durch eine Höchstbeschränkung im Falle einer Bürgschaft zur Abwendung einer Kündigung würde – so das Gericht – die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Mietsicherheit jedoch in ihr Gegenteil verkehrt. Sie würde nämlich in erster Linie den Mieter benachteiligen, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs die Folge wäre.
Die Beschränkung des § 551 Abs.1 BGB für die vom Mieter zu erbringende Mietsicherheit findet auf Mietbürgschaften keine Anwendung, wenn
1. der Bürge seine Haftung dem Vermieter unaufgefordert anbietet, um den Vermieter zum Vertragsschluss mit dem Mieter zu bewegen und der Mieter hierdurch nicht erkennbar belastet wird
2. die Bürgschaft dem Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gewährt wird.
Mietbürgschaft und Kaution – Ist beides zusammen zulässig?
5 Antworten auf "Höhe der Mietbürgschaft und das Risiko der unbegrenzten Haftung"
Linda Mannbeck
10.05.2015 - 00:38 Antworten
wie sieht es im Falle einer freiwillig angebotenen Mietbürgschaft aus, bei der im Vertrag ein Höchstbetrag verzeichnet ist? Ist dieser gültig oder verfällt er eventuell durch das freiwillige Anbieten?
22.07.2017 - 16:29 Antworten
Ist zwar schon ein alter Beitrag, aber eine Antwort auf diese Frage würde mich auch interessieren. MfG
22.07.2017 - 16:34 Antworten
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03.03.2018 - 11:53 Antworten
Sie schreiben, dass die Beschränkung auf drei Monatsmieten u.a. dann nicht gilt, „wenn der Bürge von sich aus an den Vermieter herantritt“. Nun ist man ja als Vermieter in der Regel nicht in direkten Verhandlungen mit den Bürgen/Eltern, sondern eben mit dem/den Mietinteressenten (also demjenigen, für den gebürgt werden müsste). Reicht es denn dann für die unbeschränkte Haftung aus, wenn der Mietinteressent von sich aus die Bürgschaft seiner Eltern (in schriftlicher Form) angeboten hat oder benötigt man als Vermieter vorab tatsächlich dann nochmal das explizite Bürgschaftsangebot von den Eltern?
Peter Krabotnik
28.06.2018 - 15:08 Antworten
Eine Frage: normalerweise sind doch Mietbürgschaften AGB (meist auch von Firmen aus dem Internet geholt), unterfallen also einer AGB-Kontrolle, richtig? Wenn die Bürgschaft aber in den AGB unbegrenzt statt auf 3 Montatskaltmieten begrenzt ist, ist die AGB-Klausel ja in der Form nicht rechtens. Meine Frage also: ist der Vertrag dann komplett nichtig nach 306 BGB oder kommt es dann zur ergänzenden Vertragsauslegung, dass die Bürgschaft auf 3 Monate begrenzt ist?
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