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Timestamp: 2016-10-24 07:02:45+00:00
Document Index: 239146420

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art. 13', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 39', 'art. 13', 'art. 39', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 26', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 13', 'art. 39', 'art. 13', 'art. 66']

1C_68/2015 (05.08.2015)
1C_68/2015 � � Arr�t du 5 ao�t 2015
�A.A.________ et B.A.________, repr�sent�s par Me Gilbert Bratschi, avocat,
D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie de la R�publique et canton de Gen�ve, rue du Stand 26, 1211 Gen�ve 3.
LDTR, autorisation d'ali�ner un appartement lou�,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 16 d�cembre 2014.
B.________ et C.________ sont propri�taires depuis d�cembre 2011 de trente et un des trente quatre logements situ�s dans des immeubles � Meyrin, biens dont ils ont h�rit� de leur p�re. A.A.________ et B.A.________ occupent depuis le 14 avril 2009, avec leur fille de sept ans, un appartement de quatre pi�ces (89 m�) au deuxi�me �tage de l'un des immeubles. Au 30 avril 2012, le loyer mensuel �tait de 1850 fr. plus 206 fr. de charges.
Le 27 septembre 2013, les propri�taires ont requis aupr�s du D�partement cantonal de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie (DAEL) l'autorisation de vendre l'appartement � leurs occupants pour la somme de 406'041 fr., conform�ment � la volont� de feu leur p�re et avec l'accord de 18 locataires des immeubles concern�s. Le 28 octobre 2013, le DAEL refusa l'autorisation: l'appartement entrait dans la cat�gorie de logements o� s�vissait la p�nurie. M�me si les conditions pos�es � l'art. 39 al. 3 de la loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR, RS/GE L 5 20) �taient r�alis�es, l'int�r�t priv� des vendeurs et acheteurs devait c�der devant l'int�r�t public au maintien de l'affectation locative de l'appartement.
Par jugement du 15 avril 2014, le Tribunal administratif de premi�re instance du canton de Gen�ve (TAPI) a confirm� cette d�cision. Il n'�tait pas certain que le consentement de 60% des locataires de l'immeuble ait �t� obtenu, car le statut des occupants de trois logements (n'appartenant pas aux vendeurs) n'avait pu �tre d�termin�. La vente ne tenait � aucun des motifs justificatifs figurant � l'art. 13 al. 3 du r�glement d'application de la LDTR (RDTR, RS/GE L 5 20.01). La transaction ne poursuivait pas un but sp�culatif, mais l'int�r�t public au maintien de l'affectation locative devait l'emporter.
Par arr�t du 16 d�cembre 2014, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve a elle aussi rejet� le recours form� par les vendeurs et les acheteurs. Les requ�rants avaient finalement obtenu l'accord de plus de 60% des locataires concern�s. Cela n'emp�chait pas l'autorit� d'effectuer une pes�e d'int�r�ts. En l'occurrence, le souhait d'acqu�rir l'appartement � un prix favorable, au b�n�fice d'une proposition faite plusieurs ann�es auparavant, relevait de la convenance personnelle.
Par acte du 29 janvier 2015, A.A.________ et B.A.________ forment un recours en mati�re de droit public par lequel ils demandent l'annulation de l'arr�t cantonal et de la d�cision du DAEL, et l'autorisation de la vente de l'appartement aux conditions fix�es dans la promesse de vente sign�e le 31 juillet 2013.
La Cour de justice a renonc� � formuler des observations. Le DAEL conclut au rejet du recours. Dans leurs derni�res �critures du 31 mars 2015, les recourants persistent dans leurs motifs et conclusions.
Dirig� contre une d�cision rendue en derni�re instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Les recourants ont pris part � la proc�dure devant le TAPI puis la Cour de justice; ils sont particuli�rement touch�s par l'arr�t attaqu� qui confirme le refus d'acqu�rir le logement qu'ils occupent actuellement. Ils ont donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Se plaignant d'arbitraire, les recourants contestent la pes�e d'int�r�ts op�r�e par les instances pr�c�dentes. Celles-ci ont admis que l'op�ration n'a aucun caract�re sp�culatif, le prix de vente de l'appartement �tant inf�rieur � celui du march�. Elles ont �galement retenu que les locataires �taient au b�n�fice d'une proposition d'acqu�rir leur logement depuis plusieurs ann�es. Elles auraient toutefois m�connu l'int�r�t �vident des recourants de pouvoir acqu�rir � des conditions aussi favorables, d�s lors que ceux-ci ne disposent pas d'avoir suffisants pour acqu�rir � un prix sup�rieur. Compte tenu des circonstances exceptionnelles du cas d'esp�ce, il n'y aurait pas � craindre une multiplication de ce genre de d�marches.
2.1.�Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte ainsi de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a �t� adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision critiqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
2.2.�La LDTR a pour but la pr�servation de l'habitat et des conditions de vie existants, en pr�voyant notamment des restrictions quant � l'ali�nation des appartements destin�s � la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). Ces mesures figurent � l'art. 39 de la loi, dont la teneur est la suivante:
Art. 39�������Ali�nation�
1 L'ali�nation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropri�t� d'�tages ou de parties d'�tages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement � usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est soumise � autorisation dans la mesure o� l'appartement entre, � raison de son loyer ou de son type, dans une cat�gorie de logements o� s�vit la p�nurie.
Motifs de refus�
2 Le d�partement refuse l'autorisation lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose. L'int�r�t public et l'int�r�t g�n�ral r�sident dans le maintien, en p�riode de p�nurie de logements, de l'affectation locative des appartements lou�s.
3 Afin de pr�venir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le d�sir d'un locataire, occupant effectivement son logement depuis trois ans au moins, d'acqu�rir ledit logement n'est pr�sum� l'emporter sur l'int�r�t public que si les conditions suivantes sont r�unies:
- 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas �tre contraints d'acheter leur appartement ou de partir.
Motifs d'autorisation
4 Le d�partement autorise l'ali�nation d'un appartement si celui-ci:
a) a �t� d�s sa construction soumis au r�gime de la propri�t� par �tages ou � une forme de propri�t� analogue;
b) �tait, le 30 mars 1985, soumis au r�gime de la propri�t� par �tages ou � une forme de propri�t� analogue et qu'il avait d�j� �t� c�d� de mani�re individualis�e;
c) n'a jamais �t� lou�;
d) a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'ali�ner en vertu de la pr�sente loi.
L'autorisation ne porte que sur un appartement � la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois �tre accord�e en cas de mise en vente simultan�e, pour des motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements � usage d'habitation ayant �t� mis en propri�t� par �tages et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que l'acqu�reur ne peut les revendre que sous la m�me forme, sous r�serve d'une autorisation individualis�e au sens du pr�sent alin�a.
�������Relogement du locataire
5 Au cas o� l'autorisation est d�livr�e, celle-ci peut �tre soumise � certaines conditions concernant le relogement du locataire.
L'art. 13 RDTR pr�cise encore que:
Art. 13�������Pes�e des int�r�ts�
1 Dans le cadre de l'examen de la requ�te en autorisation, le d�partement proc�de � la pes�e des int�r�ts publics et priv�s en pr�sence.
�������Acquisition par le locataire en place�
2 En cas de projet d'acquisition au sens de l'art. 39 al. 3 LDTR, le vendeur et le locataire en place d�sireux de se porter acqu�reur de son logement informent par �crit les autres locataires de l'immeuble de la transaction envisag�e. Les locataires qui acceptent l'acquisition doivent le faire par �crit.
�������Int�r�t priv� pr�pond�rant�
3 L'int�r�t priv� est pr�sum� l'emporter sur l'int�r�t public lorsque le propri�taire doit vendre l'appartement pour l'un des motifs suivants:
a) n�cessit� de liquider un r�gime matrimonial ou une succession;
b) n�cessit� de satisfaire aux exigences d'un plan de d�sendettement;
c) prise d'un nouveau domicile en dehors du canton.
2.3.�Le but poursuivi par la LDTR, qui tend � pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), proc�de d'un int�r�t public important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). Par ailleurs, la r�glementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit f�d�ral et � la garantie de la propri�t�, y compris le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose. Pour qu'une telle restriction soit conforme � la garantie de la propri�t� (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorit� administrative doit effectuer une pes�e des int�r�ts en pr�sence et �valuer l'importance du motif de refus au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137; arr�t 1C_141/2011 du 14 juillet 2011 consid. 3.2).
2.4.�Il n'est d�sormais plus contest� que 60 % des locataires concern�s ont donn� leur accord par �crit � la vente litigieuse, ni que les recourants occupent le logement depuis plus de trois ans. Dans ces conditions, ceux-ci b�n�ficient de la pr�somption institu�e � l'art. 39 al. 3 LDTR. Il s'agit certes d'une pr�somption r�fragable. Toutefois, dans la pes�e compl�te des int�r�ts en pr�sence � laquelle doit se livrer l'autorit� (art. 13 RDTR), celle-ci ne peut se contenter d'�voquer de mani�re g�n�rale la n�cessit� de maintenir le logement dans le r�gime locatif (motif de refus d'ordre g�n�ral d�j� mentionn� � l'art. 39 al. 2 LDTR), sans quoi une autorisation de vente ne serait pratiquement jamais possible; elle doit faire �tat de circonstances concr�tes faisant appara�tre que la vente ne r�pond pas � un r�el besoin de l'acqu�reur ou du vendeur, par exemple en cas d'op�ration sp�culative ou purement commerciale (cf. arr�ts 1C_357/2012 du 8 janvier 2013 et 1C_497/2012 du 9 janvier 2013).
En l'occurrence, les circonstances sp�ciales �voqu�es par les recourants, loin de renverser la pr�somption, viennent au contraire la confirmer. Les recourants occupent le logement depuis plus de six ans avec leur fille. Leur volont� de continuer � l'occuper sur le long terme n'est pas mise en doute; le prix d'achat, de 406'000 fr., est nettement inf�rieur � celui d'un bien comparable au prix du march� (autour de 700'000 fr. selon les chiffres retenus en instance cantonale). Il est donc exclu d'y voir une op�ration sp�culative. La cour cantonale rel�ve qu'aucun des motifs pr�vus � l'art. 13 al. 3 RDTR n'est r�alis�. Cette disposition vise toutefois exclusivement les motifs tenant � la personne du vendeur. En l'occurrence, les motifs invoqu�s tiennent davantage aux acheteurs qui se voient proposer l'occasion d'acqu�rir � un prix particuli�rement attractif; selon le jugement du TAPI, le co�t global de leur logement se trouverait ainsi inf�rieur au loyer dont ils s'acquittent actuellement. Le locataire trouve ainsi � se loger � des conditions plus favorables, ce qui ne va pas � l'encontre du but poursuivi par la LDTR.
2.5.�Vu les sp�cificit�s de la cause, il n'y a pas � redouter que l'autorisation de vente soit suivie de nouvelles demandes du m�me genre. La crainte du pr�c�dent est d�s lors sans fondement. Dans ces circonstances, le refus oppos� aux recourants proc�de d'une pes�e insoutenable des int�r�ts en pr�sence et porte en outre une atteinte disproportionn�e � la garantie de la propri�t�.
Le recours doit par cons�quent �tre admis. L'arr�t attaqu� est annul�, de m�me que le jugement du TAPI et la d�cision du DAEL. La cause est renvoy�e � ce dernier afin qu'il accorde l'autorisation d'ali�ner. Les recourants ont express�ment renonc� � des d�pens. Il n'y a d�s lors pas lieu de leur en accorder, y compris pour les instances pr�c�dentes. Conform�ment � l'art. 66 al. 4 LTF, il n'est pas per�u de frais judiciaires.
Le recours est admis. L'arr�t attaqu� est annul�, de m�me que le jugement du 15 avril 2014 du Tribunal administratif de premi�re instance et la d�cision du 28 octobre 2013 du D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie. La cause est renvoy�e � ce dernier afin qu'il accorde l'autorisation d'ali�ner.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire des recourants, au D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie de la R�publique et canton de Gen�ve, et � la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative.
Lausanne, le 5 ao�t 2015