Source: https://www.eporady24.pl/zakup-mieszkania-na-teneryfie,pytania,15,86,26572.html
Timestamp: 2019-09-23 10:58:58+00:00
Document Index: 12698951

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'SA/Gl ', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'FSK ', 'FSK ', 'art. 21', 'SA/Bd ', 'art. 21']

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 02.09.2019
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek płatny jest od uzyskanego dochodu. Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem otrzymanym ze sprzedaży a kosztem nabycia tejże nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%. Rozliczenie podatku następuje na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty podatku, bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast, gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.
Istotne w kontekście powyższego przepisu jest ustalenie, co należy rozumieć poprzez „własne cele mieszkaniowe”. Odpowiedź wskazuje art. 21 ust. 25 ustawy PIT, zgodnie z którym za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na: spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, pod warunkiem, że kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.
Dodatkowym warunkiem jest, aby kredyt został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zaś nieruchomość musi być położona w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
W myśl art. 21 ust. 26 ustawy PIT przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Ustawodawca nie wyjaśnia w jaki sposób należy interpretować pojęcie własnych celów mieszkaniowych, dlatego też w tym zakresie należy odnieść się do dostępnego orzecznictwa.
W wyroku WSA w Gliwicach z 25.10.2017 r., I SA/Gl 767/17 czytamy:
„Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie wyjaśnia, które wydatki należy uznawać za wydatki poniesione na »własne cele mieszkaniowe«, lecz zawęża stosowanie omawianej ulgi do enumeratywnie wymienionych w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. wydatków. Dopiero do tak określonego katalogu wydatków o charakterze przedmiotowym należy zastosować kwalifikator o charakterze podmiotowym wyrażający się w zwrocie »własne«. Nawiązując zaś do słownikowej definicji terminu »własny« trzeba wskazać, że oznacza on: należący do tego, o kim jest mowa, jemu właściwy, bezpośrednio go dotyczący.”
Natomiast w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK czytamy:
„Poprzedzenie wyrażenia »cele mieszkaniowe« przymiotnikiem »własne«, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie »własnych« potrzeb mieszkaniowych podatnika.
W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu mieszkalnym i ten właśnie budynek lub lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia, która powinna być zaspokojona w momencie nabycia lokalu mieszkalnego czy budynku.
Ponadto nabycie winno być ukierunkowane na zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani służyć uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.
W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnych potrzeb ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.”
Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu budynku/lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy zatem samo poczynienie wydatków mieszkaniowych, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji, co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym kontekście podstawową i elementarną kwestią jest to, że wydatkowanie pieniędzy pochodzących ze sprzedaży, aby mogło korzystać ze zwolnienia, musi nastąpić na taką nieruchomość, w której podatnik będzie realizował własne cele (potrzeby) mieszkaniowe. Zatem w takiej nieruchomości należy faktycznie oraz rzeczywiście mieszkać. Mówiąc wprost, musi to być „dach nad głową” dla podatnika.
W kontekście powyższego oraz w świetle przedstawionego przez Pana problemu pojawia się pytanie, czy podatnik może realizować własne cele mieszkaniowe w dwóch nieruchomościach. Jest to kwestia, która niestety nie jest wprost uregulowana w przepisach i wywołuje sporo wątpliwości, jednakże głównie sądy administracyjne wskazują na dopuszczalność takiego rozwiązania.
Na wstępie wskazać trzeba, że ustawa PIT nie uzależnia prawa do zwolnienia opisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT od liczby posiadanych nieruchomości. Nie odnajdziemy w przepisach reguły stanowiącej, iż własne cele mieszkaniowe mogą być realizowane wyłącznie w jednej nieruchomości. Warunkiem jest jedynie, aby wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży było ukierunkowane na realizację funkcji bytowych. W tym kontekście nie można zatem kategorycznie wykluczyć takich sytuacji, w których podatnik będzie realizował ww. cele w więcej niż jednej nieruchomości.
Takie też stanowisko prezentują sądy administracyjne. W wyroku NSA z 29.11.2016 r., II FSK 3126/14 sędziowie orzekli:
„Jeżeli podatnik dokonuje zakupu co najmniej dwóch lokali mieszkaniowych w dwóch różnych miejscowościach, co wynika stąd, że w jednej miejscowości pracuje, w drugie koncentruje się jego życie rodzinne wówczas można uznać, że własny cel mieszkaniowy jest realizowany w odniesieniu do obu lokali. Także w sytuacji, gdy dwa położone obok siebie lokale mogą zostać połączone można uznać, że cel mieszkaniowy może być realizowany. Z drugiej jednak strony nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, gdy podatnik deklaruje, że jedno z zakupionych mieszkań zamierza przeznaczyć dla córki. Podatnik nie realizuje wówczas własnego celu mieszkaniowego ale cel mieszkaniowy innej osoby, i nie ma tutaj znaczenia w jakim stosunku pokrewieństwa ta inna osoba pozostaje względem podatnika.
Ustawodawca nie odniósł bowiem skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od werbalnej deklaracji takiego zamiaru w chwili nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe. Zatem ocena musi dotyczyć tego, czy cel ten jest obiektywnie realizowany w stanie faktycznym sprawy. Dopiero pełne i wyczerpujące rozważenie przez organ interpretujący wszystkich elementów stanu faktycznego, z uwzględnieniem uwag Naczelnego Sądu Administracyjnego co do wykładni analizowanego przepisu pozwoli na prawidłową ocenę stanowiska wnioskodawczyni.
Nie stoi na przeszkodzie skorzystania z analizowanej ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Niemniej jednak od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy będzie zależało, czy rzeczywiście takie zakupy realizują ustawowy warunek uznania własnych celów mieszkaniowych. (…) Czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie w nich realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia.”
Podobnie wyrok NSA z 30.08.2018 r., II FSK 2413/16:
„Dla ziszczenia się przesłanek zwolnienia podatkowego unormowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie jest konieczne, by realizacja własnych celów mieszkaniowych była ograniczona do jednego lokalu.”
Tak też WSA w Bydgoszczy w wyroku z 05.04.2018 r., I SA/Bd 41/18:
„Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych, tj., że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. »dachu nad głową«. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym budynku lub lokalu jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu.”
W rezultacie dopuszczalna jest sytuacja, w której podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe w dwóch nieruchomościach. Przy czym nie wystarczy sama deklaracja podatnika, co do takich okoliczności, lecz faktyczne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w obu nieruchomościach. Ciężar wiarygodnego wykazania, że cel ten będzie realizowany spoczywa na podatniku.
Przenosząc powyższe na grunt przedstawionej sprawy wskazać należy, że jeżeli podatniczka przeznaczyła środki uzyskane ze sprzedaży na zakup nieruchomości położonej w UE to w świetle wyroków sądowych można uznać, że spełnione są warunki do skorzystania ze zwolnienia od podatku, ponieważ jest możliwe realizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w więcej niż jednej nieruchomości.
Trzeba niestety również liczyć się z wejściem w spór z urzędem skarbowym i dochodzeniem swoich praw przed sądem administracyjnym. Nadal bowiem większość US stoi na stanowisku, że własne cele mieszkaniowe można realizować wyłącznie w jednej nieruchomości. Ponadto często US w sporze powołuje się na treść art. 21 ust. 28 ustawy PIT, który wskazuje, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków poniesionych na:
Konieczne zatem będzie udowodnienie, że nieruchomość na Wyspach Kanaryjskich pełni funkcje mieszkaniowe, a nie rekreacyjne.