Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=24.04.2014&Aktenzeichen=III%20ZR%20389/12
Timestamp: 2019-12-08 18:40:37
Document Index: 225080919

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 675', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

https://dejure.org/2014,10631
BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
BGH, Entscheidung vom 24.04.2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
BGH, Entscheidung vom 24. April 2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
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§ 280 Abs 1 BGB, § 675 Abs 1 BGB
Prospekthaftung bei Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Inhaltliche Anforderungen an den Prospekt; Eignung zur ergänzenden Altersvorsorge
Anlageberater hat bei Beratung über Immobilienfonds über eingeschränkte Wiederveräußerungsmöglichkeiten aufzuklären
bb) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist weiter anerkannt, dass es als Mittel der Aufklärung genügen kann, wenn dem Interessenten statt einer mündlichen Aufklärung ein Prospekt über die Kapitalanlage überreicht wird, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und vollständig zu vermitteln, und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (st. Rspr.;… vgl. nur Senatsurteile vom 12. Dezember 2013 aaO Rn. 12 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 9; jeweils mwN).
Insbesondere dann, wenn bereits eine Absicherung für das Alter besteht (z.B. gesetzliche Rente, Immobilien) und bei der Kapitalanlage die Altersvorsorge nicht im Vordergrund steht, weil in erster Linie Steuern gespart werden sollen, kann auch ein geschlossener Immobilienfonds zur ergänzenden Altersvorsorge tauglich sein (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 28).
Wird jedoch eine sichere Anlage für Zwecke der Altersvorsorge gewünscht, so kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos schon für sich genommen fehlerhaft sein (…Senatsurteile vom 6. Dezember 2012 aaO und vom 24. April 2014 aaO Rn. 27).
Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein (s. etwa Senatsurteile vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075, 1078 Rn. 27 …und vom 6. Dezember 2012 - III ZR 66/12, NJW-RR 2013, 296, 297 Rn. 20 mwN).
Soll das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO;… vom 6. Dezember 2012 aaO Rn. 22;… vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 157 f Rn. 18;… vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 21 …und vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 6).
Andererseits rechtfertigt nicht schon allein der Umstand, dass die Kapitalanlage auch der ergänzenden Altersvorsorge hat dienen sollen, den Schluss, die Empfehlung der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds stelle keine anlegergerechte Beratung dar (s. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO Rn. 28 …und vom 6. Dezember 2012 aaO).
Dies gilt insbesondere dann, wenn bereits eine ausreichende Absicherung für das Alter besteht und es gerade auch darum gehen soll, Steuern einzusparen; denn Letzteres ist regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen (s. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO …und vom 19. Juni 2008 aaO).
Darüber hinaus handelt es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlusts gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens normalerweise erhalten bleibt (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO …und vom 8. Juli 2010 aaO mwN).
Dass ein Teil des Fondskapitals fremdfinanziert wird, macht die Fondsbeteiligung noch nicht zu einer "hochspekulativen" Anlage, die für eine nur ergänzende Altersvorsorge von vorneherein als untauglich angesehen werden müsste (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO).
a) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (s. etwa Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO S. 1076 Rn. 14;… vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7 …und vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 20).
b) Vor diesem Hintergrund stellt sich die Belehrung im Anlageprospekt, dessen inhaltliche Aussagen der Senat selbst auslegen kann (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 11 …und vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, NJW-RR 2007, 925, 926 Rn. 6), entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts als ausreichend dar.
bb) Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. für weitgehend inhaltsgleiche Belehrungen in Anlageprospekten Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO S. 1076 f Rn. 14 …und vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13) genügt es, wenn darauf hingewiesen wird, dass die Veräußerung der Beteiligung mangels eines institutionalisierten Zweitmarkts praktischen Schwierigkeiten begegnen kann und die Beteiligungen langfristig ausgerichtet sein sollten.
Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 9 mwN …und vom 4. Dezember 2014 - III ZR 82/14, WM 2015, 68 Rn. 9).
Eine derartige Aufklärung kann, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, auch durch die Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötige Information wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 9 mwN).
Denn der ordnungsgemäße Prospektinhalt ist für den Berater kein Freibrief, Risiken abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt leerlaufen lässt oder in ihrer Bedeutung für die Anlageentscheidung mindert (Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO Rn. 23 mwN …und vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, NJW-RR 2015, 1522 Rn. 17).
Der Senat kann dabei die inhaltlichen Aussagen des Prospekts selbst auslegen (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO Rn. 11 …und vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 19).
Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Bedingungen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von erheblicher Bedeutung ist (…st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7; vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14;… vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18 …und vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, NJW-RR 2015, 1522 Rn. 15; jeweils mwN).
Dem Kläger ist zwar zuzugeben, dass es einem Berater untersagt ist, die in einem - rechtzeitig überreichten - Prospekt enthaltenen korrekten Risikohinweise abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidungsbildung des Anlageinteressenten mindert (…st. Senatsrechtsprechung, vgl. nur Urteile vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 7 und vom 24. April 2014 aaO Rn. 23; jeweils mwN).
Auch ein Hinweis des Zeugen B... darauf, dass die Streuung auf unterschiedliche Kapitalanlagen in drei Ländern das Totalverlustrisiko deutlich herabsetzt, war keine Verzerrung des Totalverlustrisikos (vgl. BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075, 1078).
Eine ordnungsgemäße Beratung kann zwar auch durch Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (st. Rspr. zuletzt BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, Rz. 9 zitiert nach juris).
Ein Anlageberater ist zwar grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eine entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (st. Rspr. zuletzt BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075, 1076).
Im Rahmen der vom Anlageberater geschuldeten anlegergerechten Beratung müssen die persönlichen (wirtschaftlichen) Verhältnisse des Kunden berücksichtigt und insbesondere das Anlageziel, die Risikobereitschaft und der Wissensstand des Anlageinteressenten abgeklärt werden; die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein (BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, Rz. 27 zitiert nach juris; BGH Urteil vom 6.12.2012, III ZR 66/12, NJW-RR 2013, 221;… BGH Urteil vom 19.04.2007, III ZR 75/06, NJW-RR 2007, 1271, 1272 Rn. 9; BGH Urteil vom 06.07.1993, XI ZR 12/93, BGHZ 123, 126, 128 f;… BGH Urteil vom 27.10.2009, XI ZR 337/08, NJW-RR 2010, 115, 117 Rn. 25).
Allein der Umstand, dass eine Anlage der - ergänzenden - Altersversorgung dienen soll, rechtfertigt jedoch noch nicht den Schluss, die Empfehlung der Beteiligung an einem Fonds mit Totalverlustrisiko stelle keine anlegergerechte Beratung dar (vgl. BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, Rz. 28 zitiert nach juris;… BGH Urteil vom 06.12.2012, III ZR 66/12, Rz. 22 zitiert nach juris).
Selbst wenn man im vorliegenden Fall zugunsten der Klägerin unterstellt, sie und der Drittwiderbeklagte hätten im Beratungsgespräch gegenüber dem Zeugen B... die Altersversorgung als Ziel der Geldanlage angegeben, ließe ein derartiger Schluss unberücksichtigt, inwieweit ihre Altersversorgung bereits durch sonstige hinreichend sichere Geldanlagen abgesichert war (vgl. BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, Rz. 28 zitiert nach juris;… BGH Urteil vom 06.12.2012, III ZR 66/12, Rz. 22 zitiert nach juris).
Denn die Empfehlung einer solchen Fonds-Beteiligung wäre dann wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos schon für sich genommen fehlerhaft gewesen (vgl. BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, Rz. 27 zitiert nach juris;… BGH Urteil vom 06.12.2012, III ZR 66/12, Rz. 22 zitiert nach juris).
Dabei muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (…st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 23. März 2017 - III ZR 93/16, WM 2017, 799 Rn. 11…, vom 18. Februar 2016 - III ZR 14/15, WM 2016, 504 Rn. 15;… vom 4. Dezember 2014 - III ZR 82/14, WM 2015, 68 Rn. 9 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 9 und 12; jew. mwN).
Eine ordnungsgemäße Anlageberatung kann dabei nicht nur mündlich, sondern auch durch die Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln, und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (…z.B. Senatsurteile vom 18. Februar 2016 aaO Rn. 16; 24. April 2014 aaO Rn. 9 mwN …und vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152 Rn. 32 m.umfangr.w.N.).
Er erweckt nicht den - unzutreffenden - Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung des Anteils möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen (im Anschluss an Senat, Urteil vom 24. April 2014, III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075).
Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (…Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542 Rn. 16;… Urteile vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, juris Rn. 20;… vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, juris Rn. 7 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14).
Dementsprechend hat der Senat in seinem Urteil vom 24. April 2014 (aaO) einen vergleichbaren Prospekthinweis nicht beanstandet.
Das Oberlandesgericht Köln, dessen Entscheidung vom 19. Juli 2011 (…24 U 172/10, juris Rn. 24) das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veranlasst hat, hält vor dem Hintergrund des Senatsurteils vom 24. April 2014 (aaO) an seiner abweichenden Auffassung nicht mehr fest und folgt der neueren Senatsrechtsprechung (…Urteil vom 20. November 2014 - 24 U 61/14, juris Rn. 36; vgl. hierzu Kessen, jurisPR-BKR 2/2015 Anm. 4).
Dies gilt umso mehr, als sogleich darauf hingewiesen wird, dass ein Rechtsanspruch hiervon nicht abgeleitet werden kann (…zu vergleichbaren Prospekthinweisen Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13 und vom 24. April 2014 aaO).
Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 8 mwN).
Selbst wenn man im vorliegenden Fall zugunsten der Klägerin unterstellt, ihr Ehemann hätte im Beratungsgespräch gegenüber Herrn M... die Altersversorgung der Klägerin als Ziel der Geldanlage angegeben, ließe ein derartiger Schluss unberücksichtigt, inwieweit ihre Altersversorgung bereits durch Rentenansprüche und durch sonstige hinreichend sichere Geldanlagen abgesichert war (vgl. BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, Rz. 28 zitiert nach juris;… BGH Urteil vom 06.12.2012, III ZR 66/12, Rz. 22 zitiert nach juris).
Eine ordnungsgemäße Beratung kann durch Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (st. Rspr. zuletzt BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12, Rz. 9 zitiert nach juris).
Auch der BGH hat in seinem Urteil vom 24.04.2014 - III ZR 389/12 - eine vergleichbare Gesamtschau der an verschiedenen Stellen des Prospekts enthaltenen Angaben der Vertriebskosten vorgenommen (…BGH a.a.O. Rz. 18).
a) Eine ordnungsgemäße Anlageberatung kann auch durch die Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, juris, Rn. 9 m.w.N.).
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine ordnungsgemäße Anlageberatung auch durch die Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann, (vgl. etwa BGH, Urteil vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, juris Rn. 9; BGH…, Urteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, juris Rn. 32).
Pflichten des Anlageberaters bei Vermittlung einer Kapitalanlage mit dem …
OLG München, 20.03.2017 - 8 U 4420/16
Unbegründete Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Prospektangaben aufgrund …