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Timestamp: 2018-04-25 07:05:08+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 59', 'artigo 58', 'artigo 37', 'artigo 273', 'artigo 59', 'artigo 273', 'artigo 59', 'artigo 273', 'artigo 37', 'artigo 64']

Ezequiel Frandoloso *
As ações de despejo, tratadas pela Lei do Inquilinato, obedecem o rito ordinário, assim como estabelece o artigo 59 da Lei nº. 8.245/1991[1]. Vê-se que, ao contrário do que muitos pensam, a ação de despejo não possui rito especial, devendo ser utilizado o rito ordinário do Código de Processo Civil (CPC). Existem,porém, algumas possibilidadestrazidas pela Lei do Inquilinato que tornam o trâmite dessas ações, em um primeiro momento, mais célere, como, por exemplo, a não suspensão dos processos durante o período de férias forenses[2], o pedido liminar de caráter objetivo, a prestação de caução, a purga da mora, a audiência de justificação prévia e a não aplicabilidade do efeito suspensivo aos recursos interpostos contra as sentenças (inciso V do artigo 58 da Lei nº. 8.245/1991).
A Lei do Inquilinato, que chegou em 1991, não demonstrou preocupação com a efetividade da celeridade processual e, após vários debates e diante da manifesta necessidade de reequilibrar a relação entre locador e locatário, ante a menor proteção do Estado para com o locador, surgiu, em 2009, a Lei nº. 12.112. A principal mudança, que já era esperada há muito tempo, foi a inserção de quatro novas situações para concessão de liminar de caráter objetivo. A Lei 8.245/1991 trazia em seu bojo cinco situações, tendo a nova lei introduzido outras quatro, dentre elas duas situações que merecem destaque, quais sejam: a concessão de liminar após o término do prazo notificatório quando o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado (denúncia imotivada) e a concessão de liminar no caso de falta de pagamento e acessórios da locação estando o contrato desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela[3].
Sem dúvida que o inciso IX da nova lei, o qual, frise-se, prevê a concessão de liminar em ação de despejo por falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido das garantias do artigo 37, foi um avanço, mas lento, pois a hipótese é a mais importante e temerária por parte dos locadores para desocupação imediata do espaço. Aliás, depois de um cochilo do legislador - não ter incluído tal previsão no texto original de 1991 -, esperava-se maior prestezae efetividade do legislativo, o que não ocorreu.
Com a ausência de um dispositivo mais forte para os casos de inadimplemento por falta de pagamento, continuam as discussões acerca da possibilidade de concessão da tutela prevista no artigo 273 do CPC. Afinal, as situações elencadas no artigo 59,que determinam o deferimento de liminar em caráter objetivo, é taxativa? A lei especial (Lei nº. 8.245/1991) exclui a possibilidade de concessão de tutela jurisdicional de caráter subjetivo, prevista no artigo 273 do Código de Processo Civil (CPC)?
Há quem entenda que a lista do artigo 59, §1º, da Lei nº. 8245/1991 é taxativa[4], não cabendo tutela antecipada prevista no artigo 273 do CPC, mesmo mediante comprovação do fumus boni iuris e periculum in mora. Entretanto, o Judiciário já vem, há um bom tempo, se curvando e admitindo a concessão de tutela antecipada em ação de despejo por falta de pagamento, mesmo não estando o contrato desprovido das espécies de garantias previstas no artigo 37 da Lei nº. 8.245/1991. É o caso do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que, em decisão recente, entendeu pela concessão de tutela em ação de despejo por falta de pagamento. O Tribunal sustentou, naquele caso prático, que a falta de pagamento dos locatícios desde 2008 era motivo suficiente para deferir a medida ante a demonstração do risco do dano irreparável, não sendo o óbice da irreversibilidade suficiente para o não deferimento da pretensão antecipatória, em face do disposto na parte final do artigo 64, §2º, da Lei nº. 8.245/1991[5].
No mesmo sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo: “[...] Agravo de instrumento contra a decisão que nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança, deferiu a antecipação da tutela e determinou a desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, a contar da ciência do locatário. Falta de pagamento dos aluguéis. Possibilidade da antecipação da tutela em ação de despejo. Lei nova de natureza processual alcança o processo em curso. Presentes os requisitos para a concessão de antecipação de tutela. Falta de pagamento dos aluguéis e desinteresse pela purgação da mora. Irregularidade do imóvel constatada pela Prefeitura que não prejudicou a posse do locatário. Decisão mantida. Recurso não provido. [...] [6]
Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ) não é diferente:“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91”.[7]
Vê-se que os Tribunais - na ausência de dispositivo de lei mais severo que admita a retomada da posse de forma mais rápida,nos casos de inadimplência dos contratos de locação com garantia, têm-se posicionado, ainda que lentamente, no sentido de acolher pedido de tutela antecipada de caráter subjetivo.
Portanto, resta demonstrado o cabimentode pedido de tutela antecipada em ação de despejo por falta de pagamento. Porém, ainda há uma certa resistência por parte da Doutrina e da Jurisprudência no que se refere ao deferimento da medida antecipatória, merecendo a Lei do Inquilinato uma nova análise no que se refere a inserção de medida liminar de caráter objetivo para despejar o espaço em caso de inadimplência superior a determinado período. Não nos parece razoável que o locador tenha que ingressar em Juízo objetivando a retomada de um espaço em razão da inadimplência e só ter uma sentença executável (sentença decretando o despejo sem efeito suspensivo),às vezes, em período superior a 2 (dois) anos. E não bastasse a demora, pode ainda o locador ficar a míngua ao final, uma vez que, o locatário e os fiadores, não raro,deixam o imóvel sem quitar o débito.
[1] Lei nº. 8.245/1991. Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
[2] Lei nº. 8.245/1991. Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias, observar-se-á o seguinte:
[3] Lei nº. 8.245/1991. Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
[4] Venosa, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. 10ª Edição. São Paulo. Editora Atlas, 2010, p. 270.
[5] 15ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento em Ação de Despejo por Falta de Pagamento nº. 45159-39.2012.8.21.7000. Relator Vicente Barroco de Vasconcellos. Decisão em 7.2.2012
[6] TJ/SP. 26ª Câmara de Direito Privado. Agravo de Instrumento nº. 0504050-66.2010.8.26.0000. Rel. Des. Carlos Alberto Garbi. Publicação 26.1.2011
[7]STJ. Quinta Turma. REsp nº. 702205/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Publicação 9.10.2006