Source: http://rudolfmladek.blog.idnes.cz/c/287285/Nabyti-nemovitosti-zustava-v-Cesku-trvalym-rizikem.html
Timestamp: 2014-07-31 19:34:20+00:00
Document Index: 34050233

Matched Legal Cases: ['soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ']

Nabyt� nemovitosti z�st�v� v �esku trval�m rizikem. Blog - Rudolf Ml�dek (blog.iDNES.cz)
Nabyt� nemovitosti z�st�v� v �esku trval�m rizikem
Pro v�t�inu obyvatel je ot�zka rizika vlastnictv� nemovitosti st�le je�t� p��li� mlhavou informac� na to, aby razantn�ji po�adovali po politick� reprezentaci �e�en� dosavadn�ho nevyhovuj�c�cho stavu. Ten toti� m� z�kladn� �skal� v tom, �e zat�mco z�konod�rci se domn�vali, �e vytvo�en�m �esk�ho ��adu katastr�ln�ho a zem�m��ick�ho (��ZK) z�skaj� org�n, kter� bude osv�d�ovat vlastnictv� nemovitost�, samotn� veden� tohoto ��adu des�tky let tuto pozici odm�t� a stav� se do role pouze eviden�n�ho ��adu. Tento n�zor byl velmi chybn� podporov�n i n�kter�mi d��v�j��mi �leny �stavn�ho soudu, a proto�e jeden z nich se stal dokonce �esk�m ombudsmanem, chybn� n�hled ale i v�kon ��ZK se stal trvalou rizikovou realitou �esk� spole�nosti.
Rizikovou proto, �e se mno�� p��pady, kdy kupuj�c� zakoupil od prod�vaj�c�ho nemovitost a posl�ze o ni vlivem jin�ch okolnosti p�i�el. A to za situace, kdy si kupuj�c� pe�liv� zkontroloval vlastnictv� prod�vaj�c�ho v tzv. �evidenci� na katastr�ln�m ��ad�, kter� by vlastnictv� nemovitosti m�la osv�d�ovat. A op�t jsme u u podstaty probl�mu. Neosv�d�ovala, pouze nep�esn� evidovala stav vlastnick�ch pr�v. Sledujeme proto nez��dka tragick� p��pady kdy ob�an C koupil nemovitost od ob�ana B, ale pot� prob�hlo soudn� ��zen� mezi ob�anem B a p�vodn�m vlastn�kem A, kter� se stal zp�tn� znovu vlastn�kem p�edm�tn� nemovitosti. Ob�an C proto pozbyl vlastnick� pr�va a z�stala mu jen pohled�vka za ob�anem B, mnohdy nedobytn�. Cel� syst�m tzv. evidence je tak jenom pokra�ov�n�m ne�varu, kter� byl zalo�en rozbit�m funkce p�vodn�ho katastru nemovitost� komunistickou moc� v pades�t�ch letech minul�ho stolet�.
Pro celkov� posouzen� stavu je nutn� rozd�lit pr�vn� str�nku v�ci a funk�n� str�nku kon�n� centr�ln�ho ��adu tj. ��ZK. Po pr�vn� str�nce jsou dva z�kladn� p��pady, kdy se ob�an A dom�h� zp�tn�ho vlastnictv� nemovitosti �i jin�ho pr�vn�ho �konu ve sporu s ob�anem B, zat�mco nemovitost ji� zakoupil ob�an C. Poprv� A chce odstoupit od kupn� smlouvy, ve druh�m p��pad� se dom�h� u soudu vysloven� neplatnosti kupn� smlouvy. To, co je p�edm�tem sporu mezi A a B m� pro C z�sadn� v�znam, a to i p�esto, �e to C v�bec nem�e ovlivnit a mnohdy o tomto sporu dokonce v�bec nen� informov�n. P�iznejme ve prosp�ch ��ZK, �e v dob� koup� a n�sledn�ho p�evodu nemovitosti mezi B a C informac� o sporu mezi A a B katstr�ln� ��ad v�bec nemus� disponovat, tedy ani ji nem�e m�t poznamenanou.
V ot�zce sporu o vlastnictv� jsou jako vrcholov� soudy ur�eny �stavn� soud a Nejvy��� soud. Ob� nejvy��� soudn� instance vytv��ej� judikaturu, kter� je pro v�voj vlastnick�ch vztah� z�sadn�. Dobrou zpr�vou je, �e se jejich judikatura postupn� sjednocuje a to i tehdy, kdy spor o nalezen� pr�va ve v�ci p�evodu vlastnick�ch pr�v byl a� fundament�ln� rozd�ln�.
Nejprve tedy k ot�zce odstoupen� od kupn� smlouvy mezi A a B. V tomto p��pad� se oba vrcholov� soudy shoduj�, �e ot�zka nabyt� nemovitosti v dobr� v��e kupuj�c�m C je natolik �stavn� a pr�vn� konformn�, �e plat� p�evod nemovitosti ve prosp�ch C bez ohledu na v�sledek sporu mezi A a B. To p�edstavuje alespo� d�l�� sn�en� rizika pro ob�ana C. Ten toti� jinou mo�nost potvrdit si vlastnictv� nemovitosti prod�vaj�c�m B, ne� nahl�dnut� do evidence m�stn�ho katastr�ln�ho ��adu, nem�.
Hor�� v�sledek pro ob�ana C nastane v p��pad�, kdy� se ob�an A dom�h� neplatnosti kupn� smlouvy uzav�en� mezi n�m a ob�anem B. Nejvy��� soud k takov�mu p��padu dal odpov�� dne 16. z��� 2010 (30 Cdo 250/2009), kdy� judikoval, �e � v p��pad� absolutn� neplatnosti smlouvy o p�evodu vlastnictv� k nemovitostem nelze uplatnit princip nabyt� vlastnick�ho pr�va v dobr� v��e�. A proto�e ji� ��msk� pr�vo uv�d�lo, �e nelze na nikoho p�ev�st pr�va, kter� p�ev�d�j�c� s�m nem�, pak v takov�m p��pad� ob�an C vlastnick� pr�va k zakoupen� nemovitosti tak� nem�. Se v�emi dal��mi pro n�j velmi nep��jemn�mi d�sledky.
Pr�lom, kter� m�l ob�ana C chr�nit v p��pad� neplatnosti p�evodu vlastnick�ch pr�v mezi A a B, se pokusil u�init �stavn� soud ve sv�m n�lezu ze dne 11.kv�tna 2011 (II.�S 165/11), kter� ve snaze posilovat pr�vn� jistoty ob�an� judikoval, �e � osoby, jim� dobr� v�ra sv�d��.. nenesou ��dn� d�l odpov�dnosti za neplatnost smlouvy uzav�en� mezi pr�vn�mi p�edch�dci a s ohledem na svou dobrou v�ru mohly v mezidob� nemal�m zp�sobem zhodnotit inkriminovan� nemovitosti. Osob�, kter� u�inila ur�it� pr�vn� �kon s d�v�rou v ur�it�, j� druhou stranou prezentovan� skutkov� stav, nav�c potvrzen� �daji z ve�ejn�, st�tem veden� evidence mus� b�t v materi�ln�m st�t� poskytovan� pr�vn� ochrana.� �stavn� soud (kone�n� od roku 1998!) v�ce ne� spr�vn� zd�raznil, �e nedostate�n� �kvalita� tzv. evidence v katastru nemovitost� nem�e j�t k t�i t�ch, kte�� v souladu s principem materi�ln� publicity vych�zej� z principu, �e ve�ejn� �daje obsa�en� v katastru nemovitost� jsou spr�vn�. Jenom�e.....
Uplatn�n� dobr� v�ry ve prosp�ch C v p��pad� absolutn� neplatnosti p�evodu vlastnick�ch pr�v d�razn� odm�tl Nejvy��� soud s t�m �e by uplatn�n�m takov�ho n�lezu pozbyl smysl institut vydr�en�, a �e nelze poru�it z�sadu, �e nelze na nikoho p�ev�st v�ce pr�v, ne� s�m m�. Nav�c Nejvy��� soud upozornil, �e d��v�j�� judikatura pl�na �stavn�ho soudu (Pl. �S 78/08 ze dne 16. ��jna 2007) neposkytovala pojet� �dobr� v�ry� a� tak velk� rozsah. Na tuto jemnou v�tku �stavn� soud zareagoval dne 24. srpna 2011 (I.�S 3391/10), kdy judikoval, �e � jestli�e ze zji�t�n�ch skute�nost� soudy dovodily, �e smlouva nebyla uzav�ena v�n�, nebo byla sjedn�na jako propadn� z�stava, nemohla se druh� st�ovatelka st�t vlastn�kem p�edm�tn�ch nemovitost�, nemohla je ani ...p�ev�st do vlastnictv� prvn� st�ovatelky:� Poznamenejme, �e tento n�lez �stavn�ho soudu p�iv�tal Nejvy��� soud (30 Cdo 2881/2011) ve shod� s t�m, �e p�i absolutn� neplatn� smlouv� mezi A (prvn� prod�vaj�c�) a B (prvn� kupuj�c� a druh� prod�vaj�c�) se C (druh� kupuj�c�) nem�e st�t vlastn�kem nemovitosti, nebo� vlastnick� pr�va na n�j nikdy nep�e�la.
Jakkoliv se zd�, �e odborn� spor mezi vrcholov�mi soudy je vy�e�en, nevy�e�ena z�stala ot�zka v n�lezu �stavn�ho soudu v�razn� akcentovan� a tou materi�ln� publicita samotn�ho ve�ejn�ho katastru nemovitost�, kdy tento ��ad nen� z�konem povol�n k tomu, aby pouze vedl evidenci moment�ln� zji�t�n�ch pr�v k nemovitostem, ale platnost ve�ejn�ch �daj� osv�d�oval, stejn� jako tomu bylo do roku 1938. Skute�nost, �e samotn� ��ZK se takov�mu po�adovan�mu v�konu trvale br�nil, n�vrhy z�konod�rn�ho sboru byly �asto jen polovi�at�, nebo dokonce konzervuj�c� nevyhovuj�c� stav signalizuje, �e vlastnick� pr�va �esk�ch ob�an� byla a mo�n� i budou i nad�le v nejistot� s riziky nemal�ch finan�n�ch ztr�t. Zcela jist� by v�ci prosp�lo, kdyby ��ZK v tzv. �pozn�mce� evidoval prob�haj�c� soudn� ��zen� mezi A a B, zvl�t�, pokud takov� p�enos informac� je v podstat� mezi dv�ma st�tn�mi institucemi mo�n� a v z�sad� d�ky datov�m schr�nk�m i snadn�.
Nov� n�vrh Katastr�ln�ho z�kona schv�len� vl�dou �R v minul�m m�s�ci sice p�ipou�t� nov� soubor informac�, kter� je mo�n� p�edepsan�m zp�sobem u nemovitost� zapsat, ale v�dy se tak d�je na n�vrh. V p��pad� soudn�ho sporu mezi A a B nebude ani jednu stranu zaj�mat dopad na stranu C a informaci o soudn�m ��zen� p��slu�n�mu katastr�ln�mu ��adu pravd�podobn� nesd�l�. Pokud tedy st�t hodl� chr�nit ob�ana a jeho dobrou v�ru, mus� nedostatek v�le stran A a B nahradit �konem st�tn�ho ��edn�ka, kter� v dob� IT technologi� nen� ani �asov� ani finan�n� n�ro�n�. Zat�m se st�t k t�to ochran� p��li� nem�.
�Mal�m v�t�zstv�m ob�an� s neochotou ��ZK konat ve prosp�ch ob�an� je v nov�m zn�n� n�vrhu Katastr�ln�ho z�kona nejen vr�cen� z�sada materi�ln� publicity (viz kritika �stavn�ho soudu v�e zmi�ovan�), ale i vynucen� paragraf, kter� v�razn� zt�� jak �ikan�zn� jedn�n� t�et�ch stran, tak pokusy o doslovn� odcizen� vlastnick�ch pr�v pomoc� podvr�en�ch a zfal�ovan�ch doklad�. V dot�en�m ustanoven� se tedy hovo��, �e:
�O vyzna�en�, �e pr�vn� vztahy jsou dot�eny zm�nou, katastr�ln� ��ad informuje ��astn�ky vkladov�ho ��zen� prost�ednictv�m datov� schr�nky. Jinak ne� prost�ednictv�m datov� schr�nky se tato informace nezas�l�.
Pro� se ��ZK br�n� zaslat informaci evidovan�mu vlastn�kovi i jin�m zp�sobem, z�st�v� neobjasn�no. Ot�zku n�klad� je toti� mo�n� �e�it na �kor vlastn�ka, kter� si jist� r�d zaplat� po�tovn� poplatek, ne� aby o svou nemovitost n�sledn� p�i�el. Ostatn� ten, kdo vyu�ije syst�mu datov� schr�nky si tak� pro ��edn� jedn�n� mus� nechat prov�st vidimaci (��edn� ov��en�) zaslan� informace, kterou do datov� schr�nky obdr��.
Hor�� u� je stav jin�ho navrhovan�ho paragrafu, kter� p�es v�hrady odborn� pr�vn� ve�ejnosti z�stal ve vl�dn�m n�vrhu nezm�n�n, a kter� svou podstatou odporuje princip�m pr�vn�ho st�tu, kde plat� z�sada, �e ka�d� �kon ve�ejn� spr�vy mus� b�t p�ezkoumateln� soudem. Zn� toti� takto:
�Proti rozhodnut�, kter�m se vklad povoluje, nen� p��pustn� ��dn� opravn� prost�edek, p�ezkumn� ��zen�, obnova ��zen� ani �aloba podle ustanoven� ob�ansk�ho soudn�ho ��du ve v�cech, o nich� bylo rozhodnuto jin�m org�nem�.
Pokud tedy veden� ��ZK a p�edkl�daj�c� ministerstvo zem�d�lstv� spolu s m�stop�edsedkyn� vl�dy v n�vrhov�m zd�vodn�n� tvrd�, �e : �judikatura soudn�ch org�n� Evropsk� unie nebo obecn� pr�vn� z�sady pr�va Evropsk� unie se na danou oblast nevztahuj�.�a mysl� t�m i pravidlo nep�ezkoumatelnosti rozhodnut� spr�vn�ho org�nu, pak se zjevn� m�l�. V�sledkem bude pouze to, �e �esk� soudy budou aplikovat ve sv�ch rozsudc�ch z�vazky vypl�vaj�c�ch ze z�vazn�ch mezin�rodn� smluv, (jsou nad�azen� �esk�m z�kon�m), mezin�rodn�ch �mluv (jsou obdobn� nad�azen�) a p�ednostn� budou aplikovat evropsk� pr�vo a zm�n�n� chybn� paragraf budou v�t�inov� (a spr�vn�) ignorovat.�
Samotn� fakt, �e si st�tn� ��edn�ci navrhnou zn�n� z�kona, kter� jejich �innost pov�� na nedotknutelnou pravomoc, je jen odrazem zpupnosti a nedotknutelnosti p�edkl�daj�c�ch, kte�� se tak v�razn� p�ibl�ili sv�m totalitn�m vzor�m. Je proto nutn� polo�it vl�d� ot�zku, pro� takov� zp�tn� zav�d�n� totalitn�ch metod schv�lila. V�dy� samotn� m�stop�edsedkyn� vl�dy, pan� Karol�na Peak, ve sv�m dopise ze dne 13. �ervna 2012 (�j.8315/2012-RSL) tvrd�, �e: �lze s jistotou p�edpokl�dat, �e i ot�zky pr�vn� �pravy zaji��uj�c� d�v�ryhodnost �daj� v katastru nemovitost�, jako� i ochrany dosavadn�ch vlastn�k� nemovitost�, jejich� pr�va by mohla b�t v ��zen� o povolen� vkladu do katastru nemovitost� dot�ena, budou Legislativn� radou posuzov�ny�. Pr�vni�ce pan� Peak pak ale mus� b�t jasn�, �e soudn� p�ezkum chybn�ho rozhodnut� st�tn�ho ��edn�ka je z�kladn�m demokratick�m prvkem pr�vn�ho st�tu a nelze jej eliminovat b�n�m z�konem jen proto, �e n�jak� ��edn�k tvrd�, �e stejn� paragrafov� chyba byla v z�kon� u� v minulosti. V�ak ji tak� �esk� soudy svou judikaturou zhojily a p�ezkum podle n�vrh� posti�en�ch ob�an� provedly a rozsudky ve v�ci sam� vynesly. Tak�e se situace bude jenom opakovat s t�m, �e �patn� totalitn� ustanoven� v n�vrhu z�kona p�inese vl�da znovu do �esk�ho Parlamentu. Cosi nedobr�ho to o �esku zjevn� vypov�d�.
Rudolf Ml�dek|p�tek 14. z��� 2012 06:25|karma �l�nku: 20,12|p�e�teno: 1816 x
Pro� se �e�i v�t�inov� vyh�baj� politice
Ob�ansk� konzervativn� strana, zat�m my�, kter� dob�e �ve.
Kdo u�inil soudce nezodpov�dn�mi?
Poslanc�m to u� do�lo? A kdy to dojde ob�an�m?
Pro� Ji�� Dienstbier pot�ebuje st�tn� slu�bu?
Karma autora: 20,68 (VIP)