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Timestamp: 2019-07-17 08:19:31
Document Index: 305469494

Matched Legal Cases: ['artículo 13', 'artículo 19', 'artículo 13', 'artículo 16', 'artículo 20', 'artículo 19']

¿Cuáles son las consecuencias de una Junta de propietarios celebrada sin la presencia del administrador de fincas cuando ejerce como secretario de la comunidad? - El Derecho
Foro 01-12-2010 Coordinador: Vicente Magro Servet
Este foro ha sido publicado en el Boletín u0022Propiedad Horizontalu0022, el 1 de diciembre de 2010.
Atendidos los términos de la cuestión planteada, y aun cuando ello pare...
Pues bien, así centrada la cuestión, la respuesta a los interrogantes planteados pasa por la debida consideración de los artículos 13, 19 y 20 LPH. Conforme al artículo 13, la figura del secretario y la figura del administrador conforman órganos de la Comunidad, si bien podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente (articulo 13.6), y si los estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario no han previsto su cobertura separada, tales cargos serán ejercidos por el Presidente. La asistencia a la Junta de quien ejerza funciones de secretario aparece como imperativa, dada la imperatividad de documentar en el acta –cuya redacción es de su responsabilidad el orden del día y los acuerdos adoptados (artículo 19.2 y 3 LPH).
La Ley de Propiedad Horizontal señala en su art. 13.5 que las funciones ...
Por tanto, hemos de entender que la pregunta que se formula parte de la base de que en el supuesto que contempla, bien los estatutos comunitarios, bien la Junta de Propietarios disponen que exista un Secretario – que podrá ser, a su vez, Administrador (art. 13.6) que cumpla con las funciones propias de dicho cargo, con independencia del Presidente que deberá cumplir con las suyas.
La falta de firma del Presidente de la Comunidad de Propietarios y debemos entender que del Secretario es un defecto subsanable, según lo establecido en el párrafo 3º del art. 19.3 LPH, siendo irrelevante el acta en cuanto a la existencia de los acuerdos, que surgen desde que existe la concurrencia de las voluntades de los condóminos en un determinado sentido, teniendo el acta una finalidad meramente probatoria de los acuerdos adoptados (Sentencia AP Secc. 4ª de Vizcaya de 28 de enero de 2005).
En este sentido, la Sentencia TS de 25 de abril de 1992 puntualiza que u0022la ausencia de firmas en las actas de las juntas de copropietarios -si bien es conveniente que figuren, pues se aporta mayor seguridad a lo que reflejan tales documentos-, no priva de virtualidad a los acuerdos dotados de la necesaria legalidad. La firma tiene significación formal de representar un elemento confirmatorio de las declaraciones emitidas y recogidas en los documentos que hayan producido las partes obligadasu0022.
Dentro de la cuestión que se somete a debate, dado que el artículo 13 L...
Ante la cuestión formulada es de señalar que el legislador prevé que, ...
Igualmente, es de significar que en el número 6 de dicho precepto se prevé: u0022los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientementeu0022.
Sentado lo cual, procede diferenciar entre distintas situaciones que pueden concurrir. Así, de ejercer el propio presidente de la comunidad de propietarios tales funciones, las omisiones contempladas en la cuestión no podrían darse. De no ejercerse aquellas por el presidente, debe de diferenciarse: si se omite la intervención del administrador de la comunidad de propietarios, si tal omisión es respecto de la convocatoria de la Junta, considero que de ello no cabría que derivase posible ineficacia alguna pues es el presidente de la comunidad o los promotores de la reunión quienes deben de efectuar la misma según dispone el artículo 16.2 LPH. Si lo que se omite es su intervención en la Junta, tampoco considero que de ello pudiese derivar ineficacia alguna pues la legislación especial -artículo 20 LPH no precisa entre las funciones del administrador alguna que exija su presencia en la Junta (de no actuar como secretario de la misma). Por eso considero que su inasistencia a la Junta no podría determinar ineficacia alguna de lo allí acordado.
Si lo que se omite es la actuación del secretario, si la misma es referente a la convocatoria de la Junta, considero ello irrelevante ya que la convocatoria corresponde al presidente o a los promotores de la reunión según lo ya expuesto. Si se trata de la inasistencia del secretario a la Junta, considero que de tal omisión sí que puede derivar la ineficacia de la reunión como de lo allí acordado. Si bien pudiese pensarse que, no exigiendo el legislador la necesidad de la existencia de un secretario, cabiendo que el presidente ejerza tal función, su inasistencia a la Junta devendría irrelevante, ello no es así. El secretario tiene una función de garantía de lo que se trata en la Junta (y de quienes y como lo tratan), así el artículo 19.3 LPH exige su firma al cerrarse el acta, y el 19.4 del mismo texto legal la obligación de custodiar el secretario el libro de actas, es decir, garantiza el contenido de las actas (u0022la importante función de dar fe de determinados actos concernientes a la comunidad de propietariosu0022, razona la Sentencia de AP Las Palmas de 21 de noviembre de 2005, en la que significa el carácter personalísimo del cargo). Por ello, si los estatutos de la Junta han determinado la exigencia de ejercer tal función persona distinta al presidente, ello se ha efectuado como garantía de autenticidad de las cuestiones ya señaladas .Así, de no asistir el secretario a la Junta, considero que de ello podría derivar –salvo que los comuneros convalidasen lo acordado la ineficacia ya señalada.
La intervención del administrador en las juntas de propietarios está co...
A mi juicio la respuesta varía según las circunstancias de cada caso co...
A mi juicio la respuesta varía según las circunstancias de cada caso concreto, no presentando una respuesta única. Conforme con el art 13.5 y 6 LPH u0022Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídicou0022
Es principio general que rige la validez o no de los acuerdos comunitario...
Más compleja es la situación sobre la que se cuestiona la validez de la convocatoria en el caso de voluntaria y consciente falta de llamamiento al Secretario a la Junta. En relación a esta cuestión entendemos que si se trata del caso de un Secretario-propietario cuyo llamamiento se omite, sería cuestionable la convocatoria por razón de la falta de llamamiento a un propietario. Si se trata del caso de un Secretario no propietario, no habría cuestionamiento de la convocatoria si bien es preciso tener en cuenta –como criterio válido para los dos supuestos planteados que es el Secretario el órgano responsable de la práctica –art 9.1.h) LPH de las citaciones y notificaciones a los propietarios conforme al procedimiento establecido en el artículo señalado. Por tanto, la ausencia del Secretario supondría que debería ser otro el llamado a la práctica de tales comunicaciones con las dificultades y dudas de legalidad que ello tendría, en especial de los ausentes comunicados.