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Timestamp: 2020-01-26 17:01:50
Document Index: 381481732

Matched Legal Cases: ['artículo 28', 'artículo 28', 'artículo 92', 'artículo 92', 'artículo 1057', 'artículo 14', 'ARTÍCULO 201', 'artículo 201', 'artículo 209', 'artículo 201', 'artículo 18', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 205', 'artículo 205', 'artículo 3', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 9', 'artículo 47', 'artículo 205', 'artículo 205', 'artículo 657', 'ARTÍCULO 112', 'artículo 111', 'artículo 112', 'artículo 112', 'artículo 112', 'artículo 112', 'artículo 111', 'artículo 688', 'artículo 671', 'artículo 671', 'artículo 3', 'artículo 651', 'artículo 670', 'artículo 34', 'artículo 86', 'artículo 524', 'artículo 9', 'artículo 1923']

Resoluciones de la DGRN. Número 79
BIEN DE INTERÉS CULTURAL: TANTEO Y RETRACTO ADMINISTRATIVO
Resolución de 21 de febrero de 2018 (BOE 8 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
No hay obstáculo para notificar la venta por carta certificada con acuse de recibo, a efectos de que el órgano administrativo competente pueda ejercitar sus derechos de preferente adquisición. Además, el error existente en la notificación, en cuanto a que los gastos fiscales derivados de la plusvalía municipal se imputan “según la ley”, mientras que en el cuerpo de la escritura lo son al comprador, no es óbice para la inscripción, pues dado que según Ley el pago de este tributo correspondería al vendedor, resulta que las condiciones notificadas han sido aún más favorables para el comprador que las definitivamente recogidas en la escritura, por lo que se deduce lo siguiente: si en las condiciones notificadas no interesó al notificado el ejercicio del derecho de adquisición, con mayor razón no le habría interesado en condiciones más onerosas.
Por último, no se entiende ejercitado el derecho de tanteo por el Ayuntamiento, quien se ha limitado a proponer una modificación en las condiciones de pago del precio, consistente en su aplazamiento durante cuatro años o el otorgamiento de una financiación alternativa, lo cual no consta que haya sido aceptado por el propietario de los inmuebles vendidos. Ha transcurrido el plazo de ejercicio del derecho sin que la administración haya aceptado la oferta comunicada y pagado el precio en la cuantía y plazo convenido.
NO CABE LA ADJUDICACIÓN DIRECTA DE UN BIEN PÚBLICO PATRIMONIAL TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA PREVIA
Resolución de 11 de abril de 2018 (BOE 25 de abril de 2018). Descargar Resolución.
No es inscribible la transmisión de un bien patrimonial de titularidad municipal mediante el procedimiento de adjudicación directa, como caso excepcional tras haberse declarado desierto el procedimiento de licitación mediante subasta. La subasta responde a un fin público de salvaguardar la publicidad, la competencia y la libre concurrencia que debe regir en la contratación con las Administraciones Públicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor en la adquisición de unos bienes que por su especial carácter de pertenecientes al municipio deben servir al interés general, así como evitar la desvalorización de los bienes de los entes públicos.
NECESIDAD DE IDENTIFICAR LOS MEDIOS DE PAGO EN DACIÓN EN PAGO DE DEUDA
Resolución de 12 de abril de 2018 (BOE 25 de abril de 2018). Descargar Resolución.
En una escritura de dación en pago de deuda no se identifica ni el origen de la deuda ni los medios de pago empleados. La DGRN desestima el recurso, declarando en primer lugar que cuando se otorga el reconocimiento de una deuda que tiene su origen en un préstamo o crédito en dinero es necesario acreditar los medios de pago. Aclara también que ello es aplicable cuando el reconocimiento tiene un valor meramente recognoscitivo, pero no cuando se pacta la extinción de la obligación preexistente.
Señala el Centro Directivo que, siendo el préstamo o crédito la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior dación, debe evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda, y en el caso debatido no quedan acreditados acreditan dichos medios de pago.
LA ANULACIÓN DE UN ESTUDIO DE DETALLE NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE LA VENTA DE UNA FINCA FORMADA EN EJECUCIÓN DEL PLAN ANULADO
Resolución de 19 de abril de 2018 (BOE 8 de mayo de 2018). Descargar Resolución.
En virtud de sentencia del Tribunal Supremo, se declaró nulo de pleno derecho el Acuerdo del Ayuntamiento de Valladolid de fecha 9 de mayo de 2006, por el que se aprueba definitivamente el Estudio de Detalle, habiéndose vendido por parte de una fundación en 2007 una finca segregada de la finca matriz afectada por ese Estudio de detalle.
La Dirección General defiende que la nulidad de ese Estudio de detalle no afecta a la venta a no ser que la sentencia judicial lo declare expresamente y de forma específica, lo que no ha lugar en el presente caso.
VENTA DE ELEMENTO PROCOMUNAL DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE POR EL PRESIDENTE SINO QUE SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO INDIVIDUAL DE TODOS LOS COPROPIETARIOS
Se suspende la inscripción de una escritura de venta del citado elemento, otorgada por el presidente de la comunidad en ejecución de un acuerdo de Junta. Para inscribir la venta de este departamento es preciso el consentimiento individual de quienes aparecen en la inscripción como titulares del dominio.
NO BASTA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA LA OBRA DE EDIFICACIÓN EN UN COMERCIO
Resolución de 26 de febrero de 2018 (BOE 15 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
El artículo 28.1 de la Ley del Suelo estatal contempla la admisión de la declaración responsable como sustituta de la autorización administrativa que garantice que la edificación reúne las condiciones para su destino al uso previsto por las normas. Sin embargo, no se contempla esta alternativa para el acto de edificación, que requiere acto administrativo expreso de autorización o aprobación.
LA MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS REQUIERE UNANIMIDAD DE LA JUNTA Y CONSENTIMIENTO EXPRESO DE LOS TITULARES AFECTADOS
Resolución de 23 de marzo de 2018 (BOE 6 de abril de 2018). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de rectificación de propiedad horizontal con cambios que afectan a la superficie de un patio privativo, lo que se hace a costa de elementos comunes, por lo que se requiere la unanimidad del acuerdo de la junta de propietarios: además, como se modifica la descripción de otros elementos privativos diferentes del titular que pretende la modificación, se requiere el consentimiento expreso de los titulares afectados.
NO ES POSIBLE LA CESIÓN GRATUITA UNILATERAL A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SIN SU EXPRESA ACEPTACIÓN, LA CUAL, ADEMÁS, SOLO PUEDE ADQUIRIR BIENES CON CARÁCTER EXCEPCIONAL
Resolución de 3 de abril de 2018 (BOE 13 de abril de 2018). Descargar Resolución.
Se rechaza en la calificación registral la cesión unilateral gratuita de la promotora a favor de una comunidad de propietarios de unos terrenos que habían sido objeto de litigio entre ellas, exigiendo aceptación expresa, no consentimiento tácito o presunto y señalando, además, la Dirección General, al confirmar la calificación, que la adquisición de inmuebles por parte de una comunidad de propietarios solo es admisible con carácter excepcional y transitorio, a la espera de su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común.
AUTOPROMOTOR DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: LAS GARANTÍAS DEBEN ACREDITARSE, EN SU CASO, CUANDO SE TRANSMITA DENTRO DE LOS DIEZ AÑOS A SU TERMINACIÓN
Resolución de 4 de abril de 2018 (BOE 13 de abril de 2018). Descargar Resolución.
Cuando se hace la declaración de obra a los 5 años de su terminación no se requiere, como erróneamente exigía el registrador, que se constituyan las garantías o que demuestre que se ha utilizado para uso propio y que se va a seguir utilizando en este sentido; bastará, según la Dirección General, la explícita declaración en este sentido del otorgante de la declaración de obra nueva siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental contradictorio. Y solo en el momento de la enajenación de la vivienda es cuando la mera manifestación del promotor-vendedor, resultaría insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho. Y, si se tienen en cuenta el texto literal de la norma y su fundamento, este criterio debe también mantenerse respecto de la declaración e inscripción de obras nuevas consolidadas por razón de su antigüedad, o respecto de las cuales ya no puedan adoptarse medidas que impliquen su demolición, de conformidad con lo previsto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD POSTGANANCIAL DE ANTERIOR MATRIMONIO: NO SE PUEDE OTORGAR SIN LA VIUDA DEL CAUSANTE
Resolución de 22 de febrero de 2018 (BOE 8 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
No es inscribible una escritura de liquidación de sociedad postconyugal, otorgada por la exesposa y por los herederos del exesposo fallecido, pero sin intervención de la viuda de éste, con quien se había casado en segundas nupcias y a quien había legado su cuota legal usufructuaria. Es imprescindible su intervención en la liquidación de la comunidad postganancial, al ser parte de la comunidad hereditaria del difunto, en su condición de legitimaria, independientemente del título de atribución de su legítima (en este caso, un legado de parte alícuota en usufructo). Mientras no se parta la herencia, existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesión por sus cuotas, lo que incluye también a los legitimarios y a los legatarios de parte alícuota.
TUTELA ADMINISTRATIVA ANTE SITUACIÓN DE DESAMPARO: NO SE REQUIERE NOMBRAMIENTO JUDICIAL DE TUTOR E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL
Resolución de 5 de marzo de 2018 (BOE 20 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Ante la existencia de una tutela administrativa en Cataluña, la registradora señala que la representación legal acreditada no comprende las facultades de disposición de los bienes, a pesar de existir autorización judicial, si no se acredita previamente que el citado organismo público ha sido designado como tutor del menor por sentencia judicial que debe estar inscrita en el Registro Civil.
Rechaza la Dirección general tales argumentos, señalando que la tutela administrativa en Cataluña supone la asunción automática por parte del organismo competente de las funciones tutelares sobre el menor, y esta asunción de las funciones tutelares implica la suspensión de la patria potestad o de la tutela ordinaria durante el tiempo de aplicación de la medida, por lo que no es necesario constituir la tutela judicial y su constancia en el Registro Civil, mientras no se proceda a la constitución de la tutela por las reglas ordinarias o el menor no sea adoptado, no sea reintegrado a quien tenga la potestad del padre y de la madre o la tutela del mismo, no se emancipe o no llegue a la mayoría de edad.
En el presente caso, además, considera que el auto judicial de autorización llevaba implícita la dispensa de subasta, y que no existe norma alguna que establezca una limitación temporal para la eficacia de las autorizaciones judiciales de venta.
EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: DEBE PROBARSE EN LA ENAJENACIÓN O DISPOSICIÓN DEL DERECHO INSCRITO, NO CUANDO SE INSCRIBE LA ADQUISICIÓN
Resolución de 2 de abril de 2018 (BOE 13 de abril de 2018). Descargar Resolución.
Se adquiere un inmueble por un matrimonio de ciudadanos chinos conforme a su régimen matrimonial, si bien con una cuota del 80% para la esposa y un 20% para el marido. La registradora considera que el régimen matrimonial legal de China es de comunidad y que debe acreditarse que es posible adquirir con carácter privativo por parte de los cónyuges.
La Dirección General estima el recurso ya que aplicando el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, señala que no es necesario concretar el régimen matrimonial de los adquirentes, correspondiendo a la enajenación cuando se debe acreditar si conforme al Derecho chino puede la misma realizarse sin consentimiento de ambos consortes. En el presente caso, la registradora reconoce en su calificación que el régimen económico-matrimonial legal chino es de comunidad, si bien, por entender que la adquisición se realiza por los cónyuges con carácter privativo, exige que se acredite que ser puede realizar dicha adquisición en el Derecho chino. Lo que ocurre, señala el Centro Directivo, es que, como aduce el recurrente, resulta inequívocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen tal carácter privativo a sus respectivas cuotas adquiridas, por lo que ningún obstáculo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los cónyuges con sujeción a su régimen matrimonial, de modo que será en el ulterior momento de su enajenación -voluntaria o forzosa- cuando habría que acreditar si conforme al Derecho chino puede la misma realizarse sin consentimiento de ambos consortes.
Para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera no se exige la acreditación a priori del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial, ex artículo 92 del Reglamento Hipotecario.
La partición realizada por el contador-partidor tiene carácter unilateral
PARTICIÓN POR CONTADOR TESTAMENTARIO: TIENE CARÁCTER UNILATERAL
Resolución de 28 de febrero de 2018 (BOE de 15 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Señala la Dirección General que, a pesar de la intervención de la viuda y la heredera, la partición de la contadora mantiene su carácter unilateral, que no se altera por la comparecencia de alguno de los herederos: la viuda interviene para liquidar los gananciales; y la heredera no tiene otra intervención que aceptar lo operado por la viuda en la liquidación y por la contadora en la distribución de la herencia. Por tanto, el asentimiento de los herederos de las operaciones particionales no altera la naturaleza de la partición realizada por contador-partidor designado por el testador y realizada dentro de los parámetros del artículo 1057 del Código Civil.
En este sentido debe entenderse que puede proceder a liquidar junto con el cónyuge viudo la disuelta sociedad de gananciales, inventariar y valorar los bienes relictos y fijar, cuantificándolos, los derechos de los interesados sobre la masa relicta, con sujeción al testamento y la ley, aceptando, por tanto, las disposiciones del testador por las que dé por pagados de sus derechos legitimarios a sus herederos forzosos o aquellas por las que ordene que del haber correspondiente a los legitimarios se descuente lo que en vida han percibido estos del testador
Es por ello, señala el Centro Directivo que la partición realizada por el contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos aunque sean legitimarios, siempre que actúe dentro de sus funciones. Solo cuando la intervención conjunta de herederos y contador-partidor no se limita a aceptar la herencia, la intervención de aquellos introduce un factor que altera el carácter unilateral que tiene la partición practicada por contador-partidor, transformándola en un verdadero contrato particional y haciendo, por tanto, necesaria la intervención de todos los interesados en la herencia.
HERENCIA BRITÁNICA: NO NECESIDAD DE NOMBRAMIENTO DE EJECUTOR
Resolución de 2 de marzo de 2018 (BOE 20 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
El recurso plantea si debe exigirse en una sucesión sujeta a Derecho británico el acompañamiento de la resolución judicial, expedida por el Probate Service no contenciosa y más próxima, en el Derecho español, con las consiguientes adaptaciones, a un acto de jurisdicción voluntaria, conocida por probate (Grant of Representation), cuando la sucesión se abre con posterioridad al 17 de agosto de 2015, habida cuenta de la existencia de un testamento previo a la aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, de 4 de julio, en el que se establecía heredera de conformidad con su ley personal, a su esposa, “en todos los bienes muebles e inmuebles existentes en territorio español”, título sucesorio en España según resulta de la certificación del Registro de Actos de Última Voluntad español.
Señala la DGRN que la lex rei sitae conlleva que los procedimientos necesarios para la transmisión de los inmuebles, una vez establecida la sucesión mortis causa se determine por la ley del lugar de situación de los inmuebles con las necesarias adaptaciones. Por lo tanto, es de aplicación el artículo 14 de la ley Hipotecaria. De este precepto resulta con claridad que en nada se hace preciso, en este concreto supuesto que se examina, conforme al ordenamiento español y pese a no existir reenvío al mismo, la designación de un ejecutor por el Probate Service británico, institución referida a la liquidación de bienes en Reino Unido.
DERECHO DE TRANSMISIÓN: RENUNCIA DE HEREDEROS DEL TRANSMITENTE, PERO NO DE UNA HIJA LEGITIMARIA
Resolución de 12 de marzo de 2018 (BOE 27 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Los hechos son los siguientes: (i) fallece don F. Q. F., con cinco hijos vivos y nietos de otro premuerto, a los que se declaró herederos abintestato por cabezas y estirpes salvo la cuota legal usufructuaria de la viuda. (ii) Uno de los hijos muere con posterioridad al causante, y, en sus disposiciones testamentarias, había nombrado herederos a uno de sus hijos y a su esposa, legando la legítima estricta a su otra hija. (iii) Comparecen estos herederos renunciando a la herencia de su abuelo y suegro respectivamente (acreciendo, por tanto, la parte del heredero postmuerto a los otros coherederos abintestato del primer causante), lo que significa que han aceptado la de su padre y esposo respectivamente. (iv) La hija a la que se ha legado la legítima estricta aceptó su legado pero mantiene un pleito para determinación del alcance de su legítima. (v) Ahora, en la partición de la herencia del abuelo, intervienen todos los hijos y nietos llamados, renuncian los herederos del hijo postmuerto como se ha expresado, y se adjudican los bienes correspondientes a la masa hereditaria del causante, sin intervención de la otra legitimaria del hijo fallecido.
La registradora señala que es necesaria la intervención de la legataria de legítima estricta como heredera forzosa del heredero que falleció sin aceptar ni repudiar la herencia del primer causante. El recurrente alega que, no ostentando la condición de heredera de su padre, la legataria de legítima estricta no ostenta la condición de transmisaria; que, no existiendo una doble trasmisión, los bienes del caudal relicto de su abuelo no se integran en la masa hereditaria de su padre sino que pasan directamente a los transmisarios, no afectando por lo tanto a la legítima, por lo que no es necesaria su intervención en la herencia de su abuelo ni la renuncia a la misma.
La Dirección General estima el recurso, estableciendo que se pueden mantener dos posiciones: a) bien entender que la masa patrimonial de la primera herencia queda totalmente fuera de la del transmitente en el supuesto de que la transmisaria, al ejercitar el ius transmissionis, opte por la repudiación, como ha sucedido en este caso; b) bien entender, por el contrario, que a efectos de determinar el importe de la legítima, el ius delationis también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta (art. 1000.1.º CC). Y no cabe oponer contra esta posición que si el transmitente hubiera repudiado en vida, ningún cómputo se hubiera hecho de la herencia repudiada para la determinación de las legítimas; porque, mientras el transmitente vivía, la legítima no estaba deferida, y, en cambio, sí lo está -y es ya carga de la herencia- desde que el transmitente muere -aunque su herencia abierta aún no haya sido aceptada-. La legítima, ya deferida, no puede, después quedar menoscabada por las vicisitudes de la herencia del transmitente o por los actos unilaterales del que en ella llegue a ser heredero. Esta Resolución, en la línea seguida por las recientes Resoluciones de 26 de julio de 2017 y 22 de enero de 2018, apunta igualmente en favor de esta tesis el argumento de la mejor protección que con ella se consigue de las legítimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el ius delationis. Afirmar que el ius delationis debe ser incluido como valor computable para fijar el importe de la legítima no significa que, además, el ius delationis haya de ser considerado en sí como un bien de la herencia que está afecto directamente, como los demás bienes hereditarios, al pago de la legítima, pues, si es personalísimo y no transmisible, menos podría ser susceptible de embargo o afección real. Aceptada la herencia pura y simplemente, la legítima, que ya es desde que se defiere carga de la herencia, pasa a ser también deuda de la que el heredero ha de responder incluso con sus propios bienes. Los legitimarios tienen entonces para conseguir el pago total de la legítima, acción personal frente al heredero y, a la vez, acción real sobre los distintos bienes que integran la herencia. No tienen ciertamente acción real sobre cada uno de los bienes concretos de la herencia repudiada por el transmisario en el libre ejercicio de una facultad que es personalísima suya, ni, tampoco, sobre todos ellos en su conjunto en cuanto objeto del derecho hereditario que por sí sea enajenable y embargable.
LA PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER NO IMPLICA QUE NO SE PUEDA DONAR
Resolución de 21 de marzo de 2018 (BOE 6 de abril de 2018). Descargar Resolución.
La única cuestión que se debate en este expediente es si la prohibición de “vender” impuesta en testamento a quienes adquirieron determinada finca como legatarios (sobrinos de la testadora) impide o no donar dicha finca a otras personas. Concretamente, se estableció en el testamento “la prohibición expresa de que no sea vendida mientras vivan los citados legatarios”. El registrador denegó la inscripción de la donación otorgada por cuanto considera que la expresión “vender” es equivalente a “enajenar”, por lo que dicha prohibición impide la realización de cualquier acto voluntario de transmisión inter vivos, y el efecto primordial de la prohibición impuesta por la causante es impedir que el bien inmueble deje de estar en poder de los legatarios hasta la muerte del último de ellos.
La Dirección General estima el recurso, señalando la prohibición de disponer comprende diversos supuestos, sin que quepa un tratamiento uniforme de todos ellos, ni civil, ni registral, dada su diversa casuística. La duda que se plantea es por tanto si estamos ante una prohibición absoluta de disponer, con lo que cualquier acto de disposición o gravamen sobre la finca, estaría prohibido, o si, por el contrario, se trata de una prohibición relativa, como considera el recurrente, con lo que dicha prohibición estaría limitada tan solo al supuesto de “venta” expresa de la finca. En principio, las limitaciones a las facultades dispositivas deben ser objeto de una interpretación estricta, y así por ejemplo en un poder para “vender” no cabría cualquier acto voluntario de transmisión inter vivos (enajenar), y sin duda no se entendería incluida la facultad de donar. En el presente supuesto, como en general en toda prohibición de disposición constituida a título gratuito por un testador o donante, es preciso además analizar otros elementos que pueden concurrir, por ejemplo, la justa causa, que en el testamento citado es la de que “el inmueble permanezca en la familia”, durante una generación, lo que sin embargo puede chocar con otros elementos, como la existencia de una pluralidad de condueños (ocho en total); el limitado valor del bien, sus costes que puede tener su mantenimiento futuro etc. Por todo ello difícilmente puede entenderse que la prohibición de vender impida la extinción del condominio de común acuerdo (arts. 400 y 401 CC) o incluso la renuncia abdicativa de un comunero a favor de los demás, o incluso la renuncia de todos ellos.
En el presente caso, la testadora establece la prohibición expresa de que la finca “no fuera vendida mientras vivan los legatarios”, por lo que el sentido literal de esta frase excluye su extensión a las donaciones. En definitiva, la Dirección General llega a la conclusión de que, en este caso, debe prevalecer la interpretación literal de la prohibición de venta, más cuando el testamento fue redactado por un notario, quien empleó las palabras en un sentido técnico, ajustando su redacción a la voluntad de la testadora. Por todo ello, no puede prevalecer la interpretación presunta de la voluntad de la causante, que defiende el registrador, debiendo entenderse que la prohibición establecida es de carácter limitado y relativo, y no puede extenderse a supuestos no previstos.
IDENTIFICACIÓN CORRECTA DEL DOMICILIO DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 1 de marzo de 2018 (BOE 20 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Se pretende la inscripción de una escritura de reelección de administradores solidarios en la cual se expresa, en la parte relativa a la comparecencia de este instrumento público, que el administrador compareciente tiene “a estos efectos” el domicilio que se especifica, que no coincide con las circunstancias que resultan de los asientos registrales a los que se remite el acuerdo de su nombramiento según figura en la certificación del mismo.
La Dirección General entiende que la indicación del domicilio del administrador no es un dato cualquiera que permita una determinación más o menos acertada o dudosa, debe salvarse la discordancia respecto del dato referido de modo que resulte con claridad suficiente cuál es el que debe constar en los asientos registrales.
INFORME DE AUDITOR DE CUENTAS A INSTANCIA DE LA MINORÍA
Resolución de 28 de febrero de 2018 (BOE 15 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
El presente recurso tiene por objeto determinar si cabe el depósito de cuentas de una sociedad que no acompaña informe de auditor a petición de la minoría, cuando se da la circunstancia de que hay resolución firme del registrador acordando su procedencia, pero no nombramiento efectivo a favor de persona alguna, ni inscripción de dicho nombramiento, ni al tiempo de aprobación de las cuentas, ni al de su presentación para depósito.
La DGRN entiende que cuando en las sociedades no obligadas a verificación contable, se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral de un auditor de cuentas, no puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales si no se presenta el correspondiente informe.
INCLUSIÓN DEL PRECIO DE LA COMPRAVENTA COMO DATO DE PUBLICIDAD
Resolución de 27 de febrero de 2018 (BOE 15 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Se permite a fin de facilitar al solicitante el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación establecido en norma con rango de ley. En este caso, el solicitante aun no habiendo sido parte en aquella venta, acredita ser causahabiente del vendedor y ser parte en un juicio donde se discute la validez y eficacia de la transmisión.
CERTIFICACIÓN: EL REGISTRADOR CALIFICA SU PROCEDENCIA Y DETERMINA SU CONTENIDO
Se deniega la expedición de certificación literal del historial registral de varias fincas, en virtud de solicitud que no las describe de manera adecuada para su imprescindible identificación registral (solo se indican los números de policía de las parcelas según plano urbanístico) y que no incluye la expresión de ningún motivo, causa o finalidad de la información solicitada: No se aprecia interés directo, conocido y legítimo para acceder a los datos registrales.
MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA EX ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA: DUDAS FUNDADAS
El Centro Directivo no admite la negativa registral a la expedición de la certificación registral prevista en la fase inicial del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria en virtud de dudas registrales no fundadas: así, en cuanto al número de policía, en este caso, la coincidencia en los números de policía ya resultaba con anterioridad de los asientos del Registro, de modo que si lo hubiese estimado, el registrador podría haber iniciado de oficio el procedimiento de subsanación de doble inmatriculación del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Tampoco es admisible aducir que la nueva descripción que pretende darse a la finca no coincide con la resultante de la certificación catastral, sino con la resultante de la representación gráfica alternativa que se aporta, posibilidad expresamente admitida en el procedimiento del artículo 201 (a diferencia de lo previsto respecto de las inmatriculaciones, donde la coincidencia de la descripción del título con el Catastro debe ser total). El notario, conforme al artículo 18.2 c) Ley del Catastro Inmobiliario, deberá: notificar a quienes sean propietarios colindantes según el artículo 9.4 de la Ley Hipotecaria; y, en caso de no haber oposición, notificar al Catastro la nueva descripción incorporada al documento público, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del mismo.
ERROR DE CONCEPTO. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. LICENCIA MARITAL
Resolución de 23 de febrero de 2018 (BOE 9 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Constan inscritas tres escrituras otorgadas antes de la vigencia de la Ley 14/1975, por una mujer casada, la cual compareció en los tres casos con su esposo, quien otorgó la preceptiva licencia marital. Primero se inscribió la compra indivisa de una finca por la esposa y sus dos hermanos varones, para sus respectivas sociedades conyugales. Después, la división material de la finca y la extinción de la comunidad sobre las parcelas resultantes, mediante la adjudicación de una a cada uno de los tres hermanos, para sus sociedades conyugales. Por último, la declaración de una obra nueva sobre la finca adjudicada a la esposa, también para su sociedad conyugal. Ahora la otorgante pretende rectificar el contenido del Registro para hacer constar que realizó la adquisición de su cuota en la finca matriz con dinero adquirido de su padre antes del matrimonio, circunstancia que determina el carácter privativo del inmueble. La Dirección lo deniega. Se trataría de un error de concepto en la redacción del asiento (art. 40 c LH), cuya rectificación exige acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o providencia judicial. La comparecencia del marido en el otorgamiento de las tres escrituras referidas no implica reconocimiento del carácter privativo de la adquisición, sino mera prestación a la esposa de la licencia entonces exigida legalmente. Tampoco se aporta prueba documental pública (art. 95.2 RH) del carácter privativo del bien.
RECTIFICACIÓN POR NULIDAD: CONSENTIMIENTO O SENTENCIA. DELITO
Constan en el Registro unas inscripciones que se practicaron en virtud de convenio regulador contenido en una sentencia de divorcio e instancia suscrita por ambos cónyuges. Ahora la ex esposa solicita que se anulen las inscripciones practicadas alegando que ella no firmó la instancia y que las inscripciones se produjeron como consecuencia de una modificación del convenio regulador constitutiva de delito.
La Dirección General lo deniega, señalando que los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales. La rectificación de asientos por existir tacha de nulidad en el título, exige consentimiento del titular o en su defecto, resolución judicial (art. 40 d LH). Y, señala, que la calificación y el recurso no son cauce adecuado para apreciar la existencia de delitos.
INVASIÓN DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
Resolución de 7 de marzo de 2018 (BOE 27 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Es objeto de debate en este expediente si procede practicar una inscripción de adquisición por título de herencia de una finca que, según el Registro, linda con la zona marítima,
En el presente caso, el dato de que la finca invade en parte el dominio público marítimo-terrestre, resulta con claridad de varias fuentes distintas, y todas ellas concordantes: en primer lugar, se aporta junto con el título inscribible certificado del Servicio Periférico de Costas, suscrito por el jefe de la Demarcación de Costas de Canarias, del que resulta de forma indudable que la finca invade el dominio público marítimo-terrestre, con todo detalle y especificidad. Además, como expresa la nota de calificación recurrida, también resulta de la cartografía catastral que se incorpora al título inscribible. Por tanto, no cabe al registrador otra posibilidad que suspender la inscripción, al menos hasta que, en su caso, se determine la porción de finca que no invade dicho dominio y se realicen las rectificaciones correspondientes, quedando acreditada la no invasión.
SEGREGACIÓN Y VENTA DE LA FINCA RESULTANTE: BASTA CON LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA SEGREGADA
Resolución de 13 de marzo de 2018 (BOE 27 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Se trata de una escritura por la que se acuerda la segregación y compraventa de una porción de 292 metros cuadrados de una finca que consta en el Registro de la Propiedad con una cabida de 96 áreas y 40 centiáreas, expresando el título que, según Catastro, la finca tiene 3 hectáreas, 1 área y 49 centiáreas. La registradora suspende la inscripción por el obstáculo de faltar la correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas y la finca registral a que se refiere la escritura presentada, ya que no coincide ni el lugar de situación ni la superficie de la misma, existiendo una diferencia de superficie entre la finca registral y las certificaciones catastrales aportadas superior al 10% de la cabida inscrita. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que, de conformidad con los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 47 y 50 de su Reglamento, solo es obligatoria la inscripción de la representación gráfica de la porción segregada.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en el caso que nos ocupa se incorpora la representación gráfica georreferenciada de la porción segregada, siendo totalmente coincidente y por tanto incorporable al folio registral por aplicación de lo dispuesto en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, una vez practicada la segregación, hay falta de correspondencia de la representación gráfica aportada relativa a la porción restante con la descripción de resto lo que impide su incorporación al folio registral sin la previa tramitación del correspondiente procedimiento rectificativo.
SE PUEDE MODIFICAR UN ERROR DE CONCEPTO SI QUEDA DEMOSTRADO
Resolución de 22 de marzo de 2018 (BOE 6 de abril de 2018). Descargar Resolución.
Inscrita una vivienda con carácter ganancial, la esposa desea que conste que es privativa de ella, ya que se adquirió en el año 1976, según ella por un derecho de retracto derivado de un arrendamiento a su favor en estado de soltera.
La registradora lo niega, considerando que se trataba de una compraventa normal, pero la Dirección General, tras analizar las diferencias entre errores de concepto y materiales y señalar la regla general de la necesidad, en los errores de concepto, de contar con el consentimiento de los titulares o resolución judicial, señala que la documentación aportada permite rectificar la inscripción.
DEBEN RESEÑARSE DE FORMA PRECISA LOS DOCUMENTOS JUDICIALES DE LOS QUE RESULTE LA SUFICIENCIA DE FACULTADES DEL REPRESENTANTE DE UN INCAPACITADO EXTRANJERO
Se vende una finca en España estando representado el incapacitado alemán por una persona que comparece con un poder notarial alemán otorgado por el tutor del incapacitado y unos documentos judiciales alemanes.
La registradora señala que es necesario que se determinen qué documentos judiciales son los que se presentaron y su contenido, lo que niega el Notario, entendiendo que el juicio de facultades es competencia suya.
La Dirección General confirma la calificación y exige que se detalle el contenido de los documentos judiciales, de tal forma que se determine claramente que el representante, de conformidad con la ley alemana, que es la ley aplicable por la residencia habitual del representado incapacitado, artículo 9.1 del Código Civil español, en redacción dada por Ley 26/2015, de 28 de julio, de modificación del sistema de protección a la infancia y a la adolescencia no siendo parte España del el Convenio de La Haya de 13 de enero de 2000 sobre Protección Internacional de los Adultos del que España no es parte, aunque coincida en esta regla, además, coincidente con la establecida en el Convenio de La Conferencia de La Haya de 19 de octubre de 1996, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento, la ejecución y la cooperación en materia de responsabilidad parental y de medidas de protección de los niños. Este Convenio, ratificado por España, coadyuva a la aplicación del Reglamento 2201/2003 (Bruselas II bis) relativo a la competencia, al reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental. Señala la misma regla de conflicto tuitiva: la residencia habitual del sujeto precisado de protección.
LA PUBLICIDAD FORMAL SOLO PUEDE LIMITARSE EN CIRCUNSTANCIAS EXTRAORDINARIAS
Se deniega una nota simple a un abogado porque no presenta la solicitud en un modelo normalizado, porque la instancia no está con firma legitimada o realizada en persona en el registro y porque no la causa no es la “interposición de acciones judiciales/administrativas o para el estudio previo a las mismas”. Todos estos motivos se rechazan por la Dirección General, quien entiende que el modelo es solo para las solicitudes telemáticas; respecto del segundo defecto, porque deben admitirse otros medios de presentación, como el correo certificado administrativo; y en cuanto a la causa no tiene por qué ser tan específica bastando la que se aduce en el supuesto: “investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad”.
CALIFICACIÓN REGISTRAL: NO SE PUEDEN AÑADIR NUEVOS DEFECTOS
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura de compraventa cuya inscripción se denegaba, interpuso el presente recurso; y, a la vista del mismo, la registradora en su informe manifestó que no es necesaria la previa inscripción de la obra nueva; pero solo, si se hubiera solicitado la inscripción parcial, habría inscrito la transmisión de la finca con la descripción que de la misma consta en los asientos del Registro. Así, el órgano calificador, admite los argumentos alegados por el recurrente, y cambia en su informe el defecto por otro no expresado en la nota de calificación, sin tener presente que el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones relacionadas con la propia calificación ex 326 de la Ley Hipotecaria.
DONACIÓN Y ACTA DE NOTORIEDAD PRESENTADOS TRAS LA LEY 13/2015
Se deniega la inmatriculación de dos fincas, por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, mediante títulos otorgados antes de la Ley 13/2015, pero presentados ya bajo su vigencia: escritura de donación; complementada con acta de notoriedad acreditativa de que el donante era tenido por dueño, a la que se adjunta otra escritura en la que el donatario unilateralmente rectifica de modo sustancial la descripción de las fincas que se contenía en la donación, para adaptarla al Catastro, cambiando el término de situación, los linderos e incrementando notablemente las superficies.
Señala el Centro Directivo, que la escritura de rectificación de la donación supone un nuevo otorgamiento negocial que sustituye al anterior, lo cual exige el concurso o ratificación del donante. Por otro lado, en cuanto a la admisibilidad del acta de notoriedad en las inmatriculaciones tras la Ley 13/2015, ya no será admisible la simple declaración de notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una finca, sino que será necesario que el notario emita formalmente juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando tales extremos resulten evidentes por aplicación directa de las normas.
INMATRICULACIÓN: ENTRE LAS DESCRIPCIONES DE LA FINCA CONTENIDAS EN EL TÍTULO INMATRICULADOR Y EN EL ANTETÍTULO EXISTEN DIFERENCIAS QUE IMPIDEN EL ACCESO AL REGISTRO PRETENDIDO
Debe decidirse si procede inmatricular una finca conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando existen diferencias entre las superficies del título inmatriculador y el antetítulo (supone más del 27% de la cabida recogida en el título); un lindero también difiere en ambos títulos; y porque es en el título inmatriculador la primera vez que se recoge una referencia al polígono y parcela.
La calificación debe confirmarse ya que la falta de identidad se encuentra debidamente fundamentada en la calificación, expresando con detalle las circunstancias descriptivas que motivan tal falta de identidad, entre las que se encuentra una diferencia de superficie considerable, superior a un 10%, en concreto, un 27%; desproporción que justifica dicha falta de identidad.
INMATRICULACIÓN: EL RECONOCIMIENTO DE DOMINIO NO ES TÍTULO INMATRICULADOR
Se pretende la inmatriculación de una finca por auto judicial aprobatorio de la avenencia alcanzada entre las partes en un procedimiento de conciliación instado ante el Juez de Paz, siendo el título material de adquisición la usucapión extraordinaria ganada por una de las partes.
La Dirección General da la razón al registrador, afirmando que el reconocimiento de dominio no es un medio inmatriculador; el allanamiento en acto de conciliación no es título inscribible, ya que si bien el acta de conciliación que recoja el auto tiene condición de documento público, no significa que sean títulos inscribibles, en los términos exigidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el 33 del Reglamento Hipotecario, debiendo cumplirse los requisitos sustantivos y formales del título inscribible.
INMATRICULACIÓN: INVASIÓN DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 8 de marzo de 2018 (BOE 27 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica catastral, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El registrador suspende la inscripción por el obstáculo de que la representación gráfica catastral aportada comprendería un callejón o calleja de titularidad municipal, invadiéndose en consecuencia el dominio público.
Confirma la Dirección General el criterio del registrador, afirmando que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no. Además, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.
OPOSICIÓN DE COLINDANTE ANTE SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica catastral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La registradora suspende la inscripción, en base a que existe oposición del titular registral de una finca colindante. El recurrente alega, en síntesis, que no ha solicitado la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no ha solicitado la rectificación de la descripción literaria y porque no resulta necesario al ser coincidente la superficie registral y catastral; que no se le ha dado traslado de los recursos que el colindante alega haber interpuesto ante el Catastro, por lo que se suponen inadmitidos; y que no hay coincidencia con una representación gráfica inscrita
Señala la DGRN que existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie o incluso no habiéndola (como ocurre en este caso), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.
SEGREGACIÓN: SOLO PARA LA PARTE SEGREGADA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA HA DE SER COINCIDENTE CON EL CATASTRO
Resolución de 21 de marzo de 2018 (BOE de 6 de abril de 2018). Descargar Resolución.
Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de segregación y compraventa. La registradora suspende la inscripción por el obstáculo de faltar la correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas y la finca registral a que se refiere la escritura presentada, ya que no coincide ni el lugar de situación ni la superficie de la misma, existiendo una diferencia de superficie entre la finca registral y las certificaciones catastrales aportadas superior al 10% de la cabida inscrita, y, además, desaparece un lindero fijo. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que, de conformidad con los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 47 y 50 de su Reglamento, solo es obligatoria la inscripción de la representación gráfica de la porción segregad. La DGRN revoca la calificación en cuanto a la segregación, pero la mantiene en cuanto a la no inscripción de la determinación del resto. Declara en primer lugar que la representación gráfica georreferenciada es exigible a todas las operaciones de modificación hipotecaria, tales como división o agrupación de finca, segregación y agregación, y desde el punto de vista temporal, a todas las que se presenten a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, cualquiera que sea la fecha de otorgamiento de la escritura. En segundo lugar sienta el principio de que la representación gráfica georreferenciada a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria es exigible tanto para la parte segregada como para el resto. Sin embargo, matiza luego esa afirmación, pues conforme al artículo 47 del Reglamento Hipotecario la determinación del resto solo se inscribe cuando ello es posible y considera equiparable a dicho supuesto de imposibilidad cuando la inscripción de la representación gráfica georreferenciada del resto no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.
DESCRIPCIÓN COMPLETA Y COINCIDENTE CON CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Resolución de 10 de abril de 2018 (BOE 25 de abril de 2018). Descargar Resolución.
En el título inmatriculador se omite su descripción completa; únicamente figura el número de polígono y parcela catastral y el nombre del paraje en el que se ubica la finca. Se rechaza la inmatriculación de una finca porque la descripción de la finca en el título previo es incompleta y no coincidente con el título inmatriculador, a juicio del Registrador como recalca el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tras la reforma de 24 de junio de 2015. Tal expresión denota la concesión de cierta flexibilidad en la apreciación registral de la identidad de fincas. No puede existir -y así, exigirse- identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte del registrador en su calificación, siendo por ello preciso una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca.
Ahora bien, la calificación negativa de tal identidad, señala el Centro Directivo, no podrá limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella, cuestión esta que no se ha planteado en la calificación recurrida, tal y como se aclara en el informe registral, al no existir en el título descripción que permita la apreciación de dicha identidad. Y sin que pueda entrarse a valorar la identidad entre la descripción del título previo y la de la certificación catastral aportada, al referirse únicamente esta cuestión en el informe y no en la nota de calificación.
No resultan fundadas las dudas registrales en este caso, pues las mismas se limitan a la inexistencia de ajustes con el lindero izquierdo y a la posible invasión de la finca colindante por el lindero derecho, sin que señale la concreta finca registral o siquiera parcela catastral presumiblemente invadida ni si la misma tiene inscrita su representación gráfica georreferenciada, supuesto que serviría de base para la denegación de la incorporación de la representación gráfica alternativa.
Por eso, recuerda el Centro Directivo que las dudas de identidad que puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Y, ninguna de estas circunstancias resultan de la calificación ni de la documentación incorporada a este expediente.
CÓMPUTO DEL PLAZO EN UNA INMATRICULACIÓN. PLAZO DEL AÑO CUANDO EL TÍTULO PREVIO ES UNA HERENCIA: HABRÁ QUE ESTAR A LA FECHA DE FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE
Resolución de 18 de abril de 2018 (BOE 8 de mayo de 2018). Descargar Resolución.
Se plantea en el presente recurso si debe accederse a la inmatriculación de dos fincas por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de compraventa otorgada el día 25 de septiembre de 2017, acompañada del título de adquisición de los vendedores, que es una escritura pública de adición y adjudicación parcial de herencia otorgada el mismo día, si bien los distintos fallecimientos de los causantes de dicha herencia se produjeron los días 29 de septiembre de 1998, 12 de julio de 2002, 9 de enero de 2003 y 19 de mayo de 2006. El registrador opone como defecto en su nota de calificación que no se acredita la adquisición de los causantes ya que carecían de título, pues la inclusión de la finca en el caudal relicto no tiene justificación más allá de la mera manifestación de sus herederos, por lo que, en esos términos no puede aceptarse que estos herederos hayan adquirido una finca que no acreditan fuera propiedad de sus causantes. El recurrente alega que dicho lapso temporal de un año no ha de computarse necesariamente entre los distintos otorgamientos, sino entre la fecha del fallecimiento del causante y la fecha de la escritura de compraventa. Y añade que, según la Resolución de 16 de noviembre del año 2017, la aceptación y adjudicación subsiguiente de bienes por herencia tiene el carácter de título traslativo, y la fecha de adquisición a todos los efectos, por razón de lo establecido en el artículo 657 del Código Civil y demás concordantes, será la del fallecimiento del causante.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se busca así que sean dos transmisiones efectivas y reales. Y, en el presente expediente el título previo de adquisición es una escritura de adición y adjudicación parcial de herencia en la que la fecha de fallecimiento de los causantes es anterior en mucho más de un año respecto de la fecha del título traslativo.
PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NECESIDAD DE ACREDITAR EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LA ADQUISICIÓN
Debe decidirse si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación dictado en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria, el registrador entiende que estando la finca inscrita por título de compra conforme a su régimen legal de adquisiciones que resulte de la legislación extranjera, es preciso acreditar cuál es dicho régimen a los efectos de poder calificar si la ejecución hipotecaria debe contra ambos cónyuges. En el caso, dicha inscripción se practicó sin prejuzgar si la finca le corresponde como carácter privativo o bien si la misma está sujeta a algún régimen de comunidad.
La DGRN estima insuficiente la mera manifestación sobre el régimen económico-matrimonial del comprador, omitiendo la referencia a su carácter legal, en un supuesto como el presente en que el citado régimen está sujeto a una ley extranjera, máxime siendo así que el régimen expresado -de separación- no es el legal supletorio en Portugal.
DECLARACIÓN DE NULIDAD DE PRÉSTAMO GARANTIZADO CON HIPOTECA: EFECTOS CANCELATORIOS
Resolución de 6 de marzo de 2018 (BOE 20 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Presentados en el Registro testimonios de sentencia y auto aclaratorio, el registrador suspende la inscripción por entender que en el documento judicial presentado se condena a la entrega de una cantidad de dinero como consecuencia de la declaración de nulidad de un préstamo garantizado con hipoteca en virtud de lo dispuesto en la Ley de Represión de la Usura de 23 de julio de 1908, y que los derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad son los de naturaleza real impuestos sobre bienes inmuebles, quedando fuera los derechos de naturaleza personal. Por su parte, la recurrente entiende por el contrario que la sentencia calificada contiene, además de una declaración de condena al pago de una determinada cantidad pecuniaria, una declaración de nulidad de la operación financiera, de la garantía hipotecaria de la misma y del procedimiento de ejecución hipotecaria subsiguiente, causantes de asientos registrales que, a su juicio, por ser incompatibles con dicha declaración de nulidad deben ser cancelados por el registrador.
Señala la Dirección General que en nuestro sistema registral de inscripción, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos es evidente que la claridad en la redacción de aquellos es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan. Se ha de comprobar si se expresan, con la claridad suficiente, todas las circunstancias que según la Ley y el propio Reglamento deba contener la inscripción bajo pena de nulidad, exigencias que no pueden entenderse satisfechas en relación con la pretensión cancelatoria que se postula por la recurrente, lo que impide acoger favorablemente el recurso.
El derecho de uso ha de estar inscrito con anterioridad a la presentación de la demanda para evitar su purga en caso de ejecución de hipoteca
EJECUCIÓN HIPOTECARIA: PROTECCIÓN DEL DERECHO DE USO
El Centro Directivo considera el derecho de uso sobre la vivienda familiar como un derecho de carácter familiar sin carácter patrimonial, para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda (cfr. art. 96, último párrafo, CC). Y al ser un derecho inscribible en el registro implica la aplicabilidad de los principios reguladores del sistema hipotecario, entre ellos, el de prioridad, por lo que en el caso de ejecución de hipoteca inscrita con anterioridad lo procedente es la purga de tal derecho.
Aborda también la Dirección General el grado de intervención que ha de tener en el proceso de ejecución el beneficiario del derecho de uso, que ha de ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria y requerido de pago, siempre que dicho derecho de uso fuera conocido por la entidad acreedora o si constaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la presentación de la demanda (arts. 661, 662 y 675 LEC).
De no estar inscrito, la correcta intervención de su titular queda circunscrita al ámbito procesal, sin que le alcance la calificación registral en tanto esta implica la defensa del titular inscrito, no de quien ha dado la espalda a la protección derivada del registro (art. 32 LH 1.º y 2.º que hacen referencia a titulares inscritos; y en el ámbito procesal, la referencia al tercer poseedor se realiza igualmente por la condición de titular inscrito en el Registro de la Propiedad).
En el caso que nos ocupa, no se deriva del contenido del Registro que el acreedor tuviera conocimiento de la existencia de este derecho con anterioridad a la interposición de demanda, ni cuando se expidió la certificación de cargas. En consecuencia, no procede decidir si la titular del derecho de uso tuvo que ser demandada o notificada ya que a efectos registrales es inexistente y, por lo tanto, carece de derechos merecedores de protección por el registrador por lo que el defecto debe decaer, ya que nada impide la inscripción de la adquisición operada en el procedimiento de ejecución.
INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA DE EXTENSIÓN OBJETIVA EN CUANTO A LAS LIMITACIONES DEL ARTÍCULO 112 DE LA LEY HIPOTECARIA
Se presenta una escritura de préstamo hipotecario en la que, en el penúltimo párrafo de la cláusula novena, se establece que “esta hipoteca será extensiva a cuanto determinan los artículos 334 del Código Civil y 109 y 110 de la Ley Hipotecaria y, además, a los frutos, rentas y muebles a que se refiere el artículo 111 de la misma y a las obras y mejoras que existan o que en adelante se realicen en la finca hipotecada incluso a las edificaciones levantadas donde antes no las hubiere, excepto en los casos en que hayan sido costeadas por un tercer poseedor, conforme a lo establecido en el artículo 112 de la Ley Hipotecaria, así como, en general, a cuanto sea anejo o accesorio de la finca hipotecada, material o jurídicamente”, y más en concreto a la posibilidad de inscribir tal cláusula por contraposición con el artículo 112 de la Ley Hipotecaria. El registrador de la propiedad considera que de la literalidad de la cláusula citada (final de la estipulación novena) no resulta de una forma indubitada la exclusión de la extensión de la hipoteca a la totalidad de las actuaciones que se realicen por el tercer poseedor, como exige la aplicación del artículo 112 de la Ley Hipotecaria, puesto que parece desprenderse que solo afecta a alguna de ellas, en concreto a las “obras y mejoras costeadas por el mismo”, lo que no incluiría los frutos, rentas y bienes muebles colocados de forma permanente en la finca.
La Dirección General revoca la nota, señalando que en el presente supuesto, más que sobre la posible existencia de un error material de redacción, se plantea un problema de interpretación gramatical y, en este sentido, debe reconocerse una cierta ambigüedad o falta de claridad en la concreta redacción de la cláusula que nos ocupa. Pero la lógica intrínseca de la estipulación [art. 1286 CC] y su interpretación en el sentido más adecuado para que produzca efecto jurídico, llevan a entender, dado que aquí no se encuentra involucrada la normativa sobre protección de los consumidores [préstamo BBVA a personas consumidoras para adquisición de vivienda: al menos son aplicables regla contra proferentem y art. 6.1 Ley de Condiciones Generales de la Contratación], que la interpretación más coherente es que la frase independiente final “conforme a lo establecido en el artículo 112 de la Ley Hipotecaria”, es decir, la exclusión de la extensión de la hipoteca frente a terceros poseedores, se está refiriendo no a la frase que le precede y a su objeto (las obras y mejoras costeadas por el tercer poseedor), en cuyo caso sobraría la coma, sino a todos los objetos recogidos en la frase independiente primera: “y, además, a los frutos, rentas y muebles a que se refiere el artículo 111 de la misma y a las obras y mejoras que existan o que en adelante se realicen en la finca hipotecada”, constituyendo las dos frases intermedias entre las dos citadas una oración subordinada de mera especificación de la aplicación de la exclusión al concepto especial de obras y mejoras. Con esta interpretación, además, no se lesionan los intereses legítimos del tercer poseedor sino que, al contrario, se le están reconociendo expresamente.
CABE INSCRIBIR UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EN EL QUE EL TERCER POSEEDOR, NO DEMANDADO, ES REQUERIDO DE PAGO CON POSTERIORIDAD Y NO SE OPONE
Resolución de 14 de marzo de 2018 (BOE 27 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Se trata de dilucidar en el presente recurso si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento consta que, con posterioridad, se ha requerido de pago, pero no demandado, al tercer poseedor que, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.
La DGRN estima el recurso y revoca la calificación señalando que efectivamente se han respetado los dos derechos básicos del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: pagar u oponerse, por lo que aunque en nuestro caso el tercer poseedor no ha sido inicialmente demandado, sí ha tenido posibilidad, el actual titular registral, de intervención directa en el procedimiento de ejecución, no pudiendo por tanto entenderse que ha existido indefensión.
En ejecución de hipoteca sobre vivienda no habitual, el ejecutante no puede adjudicársela, tras subasta desierta, por menos del 50% del valor de tasación
EN LA EJECUCIÓN DE UNA VIVIENDA NO HABITUAL EL EJECUTANTE NO PUEDE ADJUDICÁRSELA, EN SUBASTA DESIERTA, POR MENOS DEL 50% EL VALOR DE TASACIÓN
Resolución de 23 de marzo de 2018 (BOE 6 de abril de 2.018). Desgargar Resolución. Idéntica Resolución de 20 de abril de 2018 (BOE 8 de mayo de 2018). Descargar Resolución.
En una adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que la finca objeto de adjudicación había sido tasada, a efectos de subasta, en la cantidad de 249.226,25 euros, quedó la subasta desierta, solicitando el ejecutante la adjudicación de la finca (que no constituye vivienda habitual) por la cantidad que se le debía por todos los conceptos, que asciende a 73.758,36 euros, equivalente al 29,59% del citado valor de tasación, lo que niega el registrador al entender que la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de hacerse de forma conjunta con el 651 de la misma Ley, con lo que, no tratándose de una vivienda habitual, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca, lo que confirma la Dirección General, aplicando el mismo criterio que la resolución de 20 de septiembre de 2017, interpretando el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil conforme al artículo 3 del Código Civil, de modo que no se imponga la interpretación literal que sería especialmente gravosa para el ejecutado, sino aplicando por analogía lo dispuesto en el artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto de bienes muebles y el artículo 670.4 respecto de posturas inferiores en la subasta al 70% del valor de tasación.
DEBE SER REQUERIDO DE PAGO Y DEMANDADO EL POSTERIOR TITULAR DEL BIEN EJECUTADO
Resolución de 20 de abril de 2018 (BOE 8 de mayo de 2018). Descargar Resolución.
Se aporta el inmueble hipotecado a una sociedad de la que es administrador el propio deudor, antes de dar comienzo a la ejecución, constando por parte de la letrada de la Administración de Justicia que a dicha entidad se le notificó la existencia del procedimiento, pero no fue requerida de pago ni demandada en el procedimiento, por lo que la Dirección General, confirmando la calificación registral, e invocando los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, afirma que resulta necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
NO ES NECESARIA LA FIRMEZA DEL DECRETO QUE LA ORDENA PARA OBTENER ANOTACIÓN PREVENTIVA
La registradora considera que no es posible anotar un embargo porque no se ha acreditado la firmeza del decreto que ordena la anotación, decisión que es revocada por la Dirección General tomando como argumentos los artículos 451.3 y 454 bis.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que disponen que las actuaciones en esta cuestión el Letrado de la Administración de Justicia solo serán susceptibles de recurso de reposición ante el propio letrado o de revisión, no teniendo la interposición de dichos recursos efectos suspensivos, por lo que no puede exigirse firmeza para practicar la anotación. El requisito de la firmeza de la resolución judicial está plenamente justificado cuando se van a producir asientos definitivos, tanto de inscripción como de cancelación, puesto que, si se admitiera la práctica de los mismos sin ser firme la resolución que los ordena, podrían surgir en el ínterin terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que se apoyarían en asientos registrales practicados en virtud de un título que no es firme, haciéndose inviable la ejecución de la sentencia del órgano judicial superior revocatoria de la anterior. Por el contrario, tratándose de anotaciones preventivas, no existe ese peligro, porque se trata de asientos provisionales (vid. artículo 86 de la Ley Hipotecaria) que, además, no atribuyen al anotante la fuerza de la fe pública registral. Esta es precisamente la razón por la que el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo impone el requisito de la firmeza en sentido estricto para la práctica de inscripciones o de cancelaciones, pero no para las anotaciones preventivas.
NATURALEZA DE LOS CRÉDITOS A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR DEUDAS Y SU CONSTANCIA REGISTRAL
La Dirección General, en un supuesto en que se pide la constancia de la anotación preventiva de embargo del crédito a favor de una comunidad de propietarios por deudas de un propietario con la preferencia frente a una hipoteca en favor de una entidad de crédito, señala que el carácter privilegiado del crédito en los términos del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal no viene determinado por el hecho de la práctica de la anotación del embargo en el Registro de la Propiedad (que le confiere un rango registral), sino porque así lo dispone la citada ley; la constancia en el asiento de una preferencia determinada es una cuestión extraña al contenido del Registro que tiene por objeto la publicidad del dominio y demás derechos reales así como de las cargas que pesen sobre los mismos (arts. 72 y 73 LH); es la sujeción del bien a las resultas del procedimiento, el embargo, lo que tiene carácter real y su anotación en el Registro le proporciona la necesaria oponibilidad frente a terceros.
La distinción entre el rango y la preferencia de crédito ha sido aclarada por la Dirección General, afirmando que “la mera preferencia de un crédito y la especial afección de un bien hipotecado o pignorado a la seguridad de la deuda garantizada, operan pues, en planos diferentes; aquélla, en cuanto modalización del criterio de la par condicio creditorum, se desenvuelve únicamente cuando hay concurrencia de acreedores que intentan hacer valer exclusivamente la responsabilidad patrimonial universal de su común deudor, ya en juicio universal, ya en una ejecución singular por medio de una tercería de mejor derecho; en cambio, cuando un acreedor con garantía hipotecaria o pignoraticia ejercita su acción real, en modo alguno pide el desenvolvimiento de la responsabilidad patrimonial universal del deudor sino la actuación de un derecho real que integra su propio patrimonio (y ello se pone de manifiesto cuando el bien dado en garantía pertenece a persona distinta del deudor). Jurídicamente no hay colisión, ni, por tanto, comparación entre la simple preferencia de un crédito y la garantía real de que goza otro acreedor del mismo deudor, ni siquiera cuando una y otra se proyectan sobre el mismo objeto”. Y en este supuesto nos encontramos con la segunda hipótesis, pues el mandamiento de anotación de embargo ordena la constancia registral no del carácter privilegiado del crédito reclamado en el plano obligacional, sino, conforme a la previa declaración judicial recaída en procedimiento ordinario, de su alcance real y del efecto registral que comporta concretado en la postergación de la hipoteca previamente inscrita a favor de la entidad de crédito. Pero esta preferencia con vocación y eficacia real se proyecta exclusivamente respecto de la citada hipoteca, sin que ni la declaración judicial ni la previa postulación de la comunidad demandante se extienda a una pretensión de constancia registral de tal preferencia sobre otros créditos y cargas intermedias, pues el alcance de tal preferencia no es absoluta sino relativa y limitada en relación con los créditos señalados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º del artículo 1923 del Código Civil.