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Timestamp: 2016-10-22 01:55:30
Document Index: 340162060

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 292', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 271', 'Art. 273', 'Art. 271', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 273', 'BGE', 'Art. 334', 'BGE']

4A_519/2015 (04.02.2016)
4A_519/2015 � � Urteil vom 4. Februar 2016
A.a.�Zwischen der B.________ SA (Vermieterin, Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin), deren Gesellschaftszweck u.a. das Verwalten von Grundst�cken umfasst, und der A.________ AG (Mieterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdef�hrerin) bestand ein unbefristetes Mietverh�ltnis betreffend die Gesch�ftsr�ume an der Strasse U.________ in V.________. Mit Schreiben vom 24. Dezember 2014 forderte die Vermieterin die Mieterin auf, den noch offenen Betrag der Nebenkostenabrechnung 2011/2012 im Umfang von Fr. 2'420.29 bis am 2. Februar 2015 zu bezahlen, andernfalls der Mietvertrag auf Ende M�rz 2015 gek�ndigt werde. Gem�ss elektronischer Sendungsverfolgung der Post wurde die K�ndigungsandrohung der Mieterin am 29. Dezember 2014 zugestellt. Diese kam dieser Aufforderung innert Frist nicht nach, worauf die Vermieterin am 26. Februar 2015 den Mietvertrag mit dem vom Kanton genehmigten Formular mit Wirkung per 31. M�rz 2015 k�ndigte.
A.b.�Die Mieterin focht die K�ndigung mit Klage vom 8. Juni 2015 vor dem Regionalgericht Berner Jura-Seeland an. Im Hauptbegehren beantragte sie die Feststellung der Ung�ltigkeit der K�ndigung mangels Vorliegen eines Zahlungsr�ckstands im Sinn von Art. 257d OR; eventualiter berief sie sich auf Missbr�uchlichkeit der K�ndigung; subeventualiter verlangte sie die Feststellung, dass die K�ndigung nicht vollstreckbar sei.
Am 8. Juni 2015 reichte die Vermieterin beim Handelsgericht des Kantons Bern gest�tzt auf Art. 257 ZPO ein Ausweisungs- und Forderungsbegehren ein. Mit Entscheid vom 25. August 2015 f�llte das Handelsgericht - soweit hier von Interesse - folgenden Entscheid: Es befahl der Gesuchsgegnerin, die R�umlichkeiten an der Strasse W.________ in V.________ bis sp�testens am 24. September 2015 um 12.00 Uhr zu r�umen und die Schl�ssel der Gesuchstellerin zu �bergeben. Falls die Gesuchsgegnerin dieser Anordnung nicht innert Frist Folge leistet, wurde die Gesuchstellerin erm�chtigt, den Vollzug der Ausweisung durch die zust�ndige Polizeibeh�rde vornehmen zu lassen.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdef�hrerin dem Bundesgericht, der Entscheid des Handelsgerichts des Kantons Bern vom 25. August 2015 sei aufzuheben und auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 8. Juni 2015 sei nicht einzutreten. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte sie um Erteilung der aufschiebenden Wirkung, die ihr mit Pr�sidialverf�gung vom 23. Oktober 2015 erteilt wurde.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdef�hrerin sei zu verpflichten, die R�umlichkeiten an der Strasse U.________ in V.________ (und nicht an der Strasse W.________ in V.________) innert einer kurzen vom Gericht anzusetzenden Frist zu r�umen und die Schl�ssel der Gesuchstellerin zur�ckzugeben, unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB. Ausserdem sei anzuordnen, dass im Unterlassungsfall die zust�ndige Beh�rde unter Beizug der Polizei die zwangsweise R�umung vornehme.
1.2.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den streitgegenst�ndlichen Lebenssachverhalt als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Wer die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substanziiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gem�ss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen w�re; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht ber�cksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.; 264 E. 2.3 S. 266; je mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, die Vorinstanz habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig dargestellt, indem sie als erwiesen erachtet habe, dass ein Zahlungsr�ckstand bestand; die Parteien seien sich betreffend der H�he der Nebenkosten uneinig gewesen. Es ist unklar, ob sie damit wirklich die tats�chliche Feststellung der Vorinstanz, dass ein Zahlungsr�ckstand betreffend der Nebenkostenabrechnung bestand, r�gen will. Vielmehr scheint es ihr hier darum zu gehen, wie bereits vor Vorinstanz darzulegen, dass sie die Berechtigung der Nebenkosten angesichts der ihres Erachtens notwendigen Sanierungsarbeiten nicht akzeptiere. Soweit man entgegen dem annehmen wollte, es liege eine Sachverhaltsr�ge vor, w�ren die R�geerfordernisse offensichtlich nicht erf�llt, weshalb nicht darauf eingetreten werden kann.
2.1.�Nach Art. 257d OR kann der Vermieter dem Mieter von Wohnr�umen, der sich mit f�lligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Zahlungsr�ckstand befindet, unter Ansetzung einer Frist von mindestens 30 Tagen schriftlich die K�ndigung des Mietverh�ltnisses androhen. Wird auch innert dieser Frist nicht bezahlt, kann er mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats k�ndigen.
2.2.�Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren F�llen" vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gew�hrt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).
Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, aufgrund der im Mietrecht geltenden uneingeschr�nkten Empfangstheorie gelte die K�ndigung als am 27. Februar 2015 zugestellt, womit mit der K�ndigung per Ende M�rz 2015 die gesetzliche Frist eingehalten sei. Die G�ltigkeit der K�ndigung stelle im Ausweisungsverfahren eine Vorfrage dar. Die K�ndigung sei wegen Nichtbezahlens eines Teils der Nebenkosten erfolgt und damit g�ltig. Selbst wenn die Nebenkostenabrechnung strittig gewesen w�re, w�rde dies nichts �ndern. Zum Einwand der Beschwerdef�hrerin, die K�ndigung sei missbr�uchlich gem�ss Art. 271a Abs. 1 lit. a und b OR f�hrte die Vorinstanz aus, die Beschwerdef�hrerin habe mangels Einhaltung der 30-t�gigen Frist gem�ss Art. 273 Abs. 1 OR ihr Recht, die K�ndigung wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben im Sinn von Art. 271 und 271a OR anzufechten, verwirkt. Daher k�nne die vorfrageweise Pr�fung, ob die K�ndigung rechtsmissbr�uchlich gewesen w�re, unterbleiben.
4.1.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz sei zu Unrecht von einem liquiden Sachverhalt im Sinn von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO ausgegangen. In welchen Punkten der�
Sachverhalt�bestritten bzw. nicht bewiesen sei, legt sie aber nicht dar. Konkret macht sie geltend, der Sachverhalt sei deshalb nicht liquid, weil die K�ndigung angefochten sei. Damit vermischt sie aber Sachverhalt und Rechtsfrage. Als Tatsache ist die K�ndigungsanfechtung unbestritten; strittig ist allenfalls die (Rechts) Frage, welche rechtliche Bedeutung der Anfechtung zukommt.
Sie macht weiter geltend, die Korrespondenz mit der Vermieterin im Vorfeld der K�ndigung sei in Franz�sisch erfolgt, weshalb die Vermieterschaft auf den Unklarheiten der Formulierungen zu behaften sei. Die Parteien seien sich uneinig, wie die Abmahnung betreffend die Nebenkosten zu interpretieren sei und es h�tte mehrmals hin und her geschrieben werden m�ssen, da es zu einem Missverst�ndnis bez�glich deren H�he gekommen sei. Es ist v�llig unklar, worin diese Unklarheiten bestanden haben sollen und auch aus dem angefochtenen Entscheid ergeben sich keine diesbez�glichen Feststellungen. Auch auf diese R�ge ist daher nicht einzutreten.
4.2.�Auch soweit die Beschwerdef�hrerin die Beurteilung der klaren Rechtslage (Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO) durch die Vorinstanz bem�ngelt, liegen keine gen�genden R�gen vor:
Sie scheint erneut geltend machen zu wollen, die Nebenkostenabrechnung sei nicht gerechtfertigt und strittig gewesen - man sei sich diesbez�glich "uneinig " gewesen - und daher eine K�ndigung wegen Zahlungsverzug nicht g�ltig. Die Vorinstanz hat dargelegt, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 140 III 591 E. 3.2 S. 595 f.; Urteil 4A_40/2015 vom 18. Februar 2015 E. 4.2.1) Art. 257d OR nicht voraussetze, dass die Mietzins- oder Nebenkostenforderung unbestritten oder gerichtlich festgelegt worden sei, sondern lediglich, dass sie f�llig sei und der Mieter gen�gend Zeit hatte, die Originalbelege einzusehen und die Richtigkeit der Abrechnung zu pr�fen. Die Beschwerdef�hrerin bringe nicht vor, dass die Nebenkosten vorliegend nicht detailliert abgerechnet worden, die Einsichtnahme in die Originalbelege verweigert und die Nebenkosten nicht effektiv entstanden w�ren. Mit dieser Begr�ndung setzt sich die Beschwerdef�hrerin nicht auseinander, weshalb die R�ge nicht rechtsgen�glich erhoben und darauf nicht einzutreten ist. Im �brigen sind die Ausf�hrungen der Vorinstanz offensichtlich zutreffend: Diese bejahte zu Recht, dass hinsichtlich des Zahlungsverzugs als Voraus setzung f�r die K�ndigung eine klare Rechtslage gem�ss Art. 257 Abs. 1 lit b ZPO besteht.
Schliesslich wendet die Beschwerdef�hrerin erneut ein, die K�ndigung verstosse gegen Treu und Glauben. Die Vorinstanz hat wie erw�hnt diese Vorfrage nicht gepr�ft mit der Begr�ndung, die Beschwerdef�hrerin habe mit dem am 2. April 2015 anh�ngig gemachten Schlichtungsgesuch die 30-t�gige Frist zur Anfechtung der K�ndigung nach Art. 273 Abs. 1 OR, die am 30. M�rz 2015 abgelaufen sei, nicht eingehalten. Gem�ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 133 III 175 E. 3.3.4 S. 180; Urteil 4A_469/2013 vom 14. November 2013 E. 4) k�nne die R�ge, die K�ndigung sei rechtsmissbr�uchlich gewesen im Ausweisungsverfahren mangels Einhaltung der bundesrechtlichen Verwirkungsfrist nicht mehr erhoben werden. Auch auf diese Begr�ndung geht die Beschwerdef�hrerin nicht ein und gen�gt daher die Beschwerde den R�geerfordernissen erneut nicht, weshalb darauf nicht einzutreten ist. Auch diese Ausf�hrungen der Vorinstanz sind zudem offensichtlich zutreffend und der Einwand der Beschwerdef�hrerin �ndert nichts daran, dass die Rechtslage klar ist.
Die Beschwerdegegnerin macht wie erw�hnt geltend, die Ausweisung sei f�r die R�umlichkeiten an der Strasse U.________ in V.________ auszusprechen und nicht wie im Dispositiv des angefochtenen Entscheids aufgef�hrten R�umlichkeiten an der Strasse W.________ in V.________. Der Antrag zielt auf eine Berichtigung des angefochtenen Dispositivs. Auch die Vorinstanz ging davon aus, das strittige Mietverh�ltnis betreffe die Gesch�ftsr�ume an der Strasse U.________ in V.________ (angefochtener Entscheid Ziff. III./2.2). Zust�ndig f�r eine Berichtigung ist das Gericht, welches den zu berichtigenden Entscheid gef�llt hat; das Gesetz sieht keine Frist f�r das Berichtigungsgesuch vor (Art. 334 ZPO; BGE 139 III 379 E. 2.1 S. 380). Sollte es im Hinblick auf die Vollstreckung notwendig werden, kann die Beschwerdegegnerin somit der Vorinstanz, deren Entscheid wie dargelegt nicht durch den vorliegenden Entscheid ersetzt wird, ein Berichtigungsgesuch stellen.