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Timestamp: 2017-01-18 11:56:46+00:00
Document Index: 240525047

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Durée des effets du mandat immobilier et clause de vente
Publié le 3-05-2010 par Jean Claude MIRIBEL & dans la catégorie Jurisprudences.
Clause interdisant de vendre directement
Pratiquement tous les mandats de vente contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, mais c’est un autre débat), même après l’expiration du mandat, à un client présenté par l’agence.
La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :
“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”
On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables.
Restait à évaluer le “délai raisonnable”.
Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :
“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui n’aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”
Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ;qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”
Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238 “Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;
Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”
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29 commentaires à “Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?”
DUPIN, le 31 janvier, 2014 à 14 h 54 min	Merci pour tous ces renseignements qui vont mettre très utile,notre problème est qu’un acheteur de notre maison de famille(5 héritiers)nous as signé un compromis de vente,la transaction a était faite par une agence,mais il a eu refus de crédit pour la clause (acheteur artisan maçon mais que depuis 1 an,et apparemment il faut 2 ans),donc le compromis fut nul,15 jrs après l’acheteur nous as contacté pour nous demander si nous voulions lui louer?Que faire,a t’on le droit de lui louer,si dans un an on veut vendre notre maison,il sera prioritaire?Et nous ne pourrons pas la vendre à quelqu’un d’autre et d’après l’article que je viens de lire l’agence a des droits pendant deux ans après la date de cessation du mandat,avez vous une solution et une réponse à notre problème,nous devons rendre une réponse rapide à ces personnes,en vous remerciant d’avance pour tout
jcm, le 31 janvier, 2014 à 15 h 01 min	Est-ce que votre maison est difficile à vendre ? Si c’est la cas la location peut être une solution. Mais le risque est que le locataire reste en place et n’achète pas.
DUPIN, le 1 février, 2014 à 11 h 13 min	oui nous comprenons bien ce point d’incertitude,mais nous pouvons prendre ce risque?Notre souci est au niveau de l’agence qui lui avait fait visité,dans un an c’est à dire 1 an après la résiliation du mandat de cette agence a t’elle droit de réclamer des indemnitées,merci de nous répondre à toute ces questions,nous sommes désemparés avec toutes ces lois
Jcm, le 1 février, 2014 à 14 h 17 min	Il faut que vous regardiez sur le mandat pendant combien de temps après la fin du mandat vous ne pouvez pas vendre à ce client.
cacaou, le 30 avril, 2014 à 8 h 39 min	j’ai mis ma maison en vente par mes propres moyens , j’ai ensuite contacte une agence avec mandat exclusif, le probleme qu’il y a eu c’est que les personnes qui ont visitees avec l’agence sont les memes qui m ont appelées j’avais retirée mon annonce le lendemain de ma signature a l’agence, j’ai mis fin au contrat avec l’agence au bout de 1mois, et les acqueruers ont voulu que ma maison soit dans une autre agence ou je n’ai signe aucun contrat, maintenant l’agence se retourne contre moi et me reclame la commission
Benoit Desbois, le 15 juillet, 2014 à 18 h 05 min	Bonjour,
Notre maison est mandatée par deux agences. Un acheteur l’a visitée avec une agence dont les frais étaient outranciers (10 000€). Il l’a visité une seconde fois avec l’autre agence aux frais largement moins élevés (6 000€). Il veut l’acheter par la seconde. Est-ce possible ? Est-ce légal ?
jcm, le 4 septembre, 2014 à 8 h 11 min	Bonjour,
Il faut voir si ce n’est pas interdit par le mandat, tout simplement.
caoch087, le 1 mai, 2015 à 19 h 07 min	bonjour monsieur
j’ai le meme souci que tout le monde, à savoir les frais d’agence excessifs, mais pour moi cela concerne une société de transaction de pharmacie.
Je suis allé tout seul vers le vendeur et ce dernier m’a alors dit qu’il fallait passer par l’agence.
Cette agence ne m’ayant pas trouvé car c’est moi qui suis venu, elle ne m’a pas présenté au vendeur, peut-elle me réclamer une commission après la fin du mandat?
PS: elle a quand meme fait des prévisionnels bancaires et m’a transmis des dossiers ( bilans, bulletins de paie, etc…)
Jcm, le 2 mai, 2015 à 8 h 38 min	Bonjour,
Le propriétaire à probablement signé un mandat exclusif, il doit donc passer par l’agence même pour un client “en direct”.
caoch087, le 2 mai, 2015 à 10 h 14 min	Bonjour et merci Jcm pour votre réponse rapide
Mais le mandat précise qu’il devient non exclusif après 3 mois.
Ce mandat se finit mi-aout: si je signe après cette date, dois-je lui verser tout de meme sa commission? D’après mes renseignements oui car il a monter 1 dossier pour moi.
D’après :Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238 ci-dessus, “Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;””
OR IL NE M’A PAS PRESENTé à LUI, C’EST MOI QUI SUIS VENU AU VENDEUR QUI M’A ALORS OBLIGé DE PASSER PAR L’AGENCE.
Jean Claude Miribel, le 3 mai, 2015 à 20 h 30 min	Bonjour,
Le propre d’un mandat exclusif est qu’il n’y a pas besoin de présentation, tous les clients se manifestant pendant la durée de validité du mandat sont censés passer par l’agence. Cela peut paraître frustrant pour l’acquéreur, surtout pour les ventes de commerces où les honoraires sont à la charge de l’acquéreur. Alors que l’exclusivité est la contrepartie d’un investissement fait essentiellement pour le vendeur.
SG, le 28 septembre, 2015 à 15 h 46 min	Bonjour,
Ce type de clause est-il légal concernant une location saisonnière ? Une agence peut-elle interdire au mandant de confier un mandat de location saisonnière à une autre agence après la fin du mandat ? et en gestion directe ?
Yoan, le 23 décembre, 2015 à 10 h 15 min	Bonjour, après la rupture d’un mandat, l’agence immobilière m’a transmis une liste très importante de personnes ayant été contactées pour le bien immobilier.
Personnes n’ayant visitées le bien pendant les trois mois, l’agence a t’elle le droit de m’envoyer cette liste de personnes aux qu’elles, elle a seulement envoyé un mail?
Cette disposition n’est elle pas valable seulement en cas de visite et de signature d’un document stipulant au futur acquéreur l’exclusivité de l’agence pour vendre le bien?
N’est-il pas un facile d’envoyer une centaine de mails avec la plupart sans réponse et informer le vendeur que ces personnes sont liées pendant un an à l’agence?
Jean Claude Miribel, le 23 décembre, 2015 à 11 h 13 min	Bonjour,
S’il s’agit d’une “mailing list”, oui c’est abusif. Mais si ces personnes ont manifesté de l’intérêt auprès de l’agence pour votre bien ou un bien similaire, c’est logique : c’est grâce à la publicité de l’agence qu’ils l’auront connu. Prenez en considération le fait que l’agence n’a perçu aucune rémunération ni aucun remboursement de frais. Mais si l’un de ces clients se déclare, négociez avec l’agence.
mireille, le 11 avril, 2016 à 21 h 56 min	Bonjour,
j ai denonce un mandat à une date precise
mais nous sommes 2 ,moi et ma belle fille
elle n a toujours pas denonce le mandat
Si elle le denonce plusieurs jours apres moi,les 15 jours partiront à compter de
Qu elle date?
la mienne ou la sienne?
Jean Claude MIRIBEL, le 12 avril, 2016 à 6 h 35 min	C’est la première dénonciation qui doit être prise en compte. S’il n’y a pas eu de jurisprudence sur ce point précis il y en a eu sur la rétractation SRU : l’acte est annulé si un seul des acquéreurs se rétracte. Par précaution il sera prudent que votre belle fille envoie elle aussi sa lettre.
PÉRÉ, le 11 mai, 2016 à 16 h 03 min	J’ai mis une maison en vente à une agence “sans exclusivité”
Le Mandat de vente signé le 2 septembre 2015
La Promesse de vente signée le 10 septembre 2015 en deux exemplaires
(1 pour l’acheteur potentiel et 1 pour l’agence)
Je n’en ai pas été destinataire et n’ai pas pu lire ce que j’avais signé
Après ma demande,il m’a été remis une copie erronée le 4 avril; 2016
Après un tel délai ( 7 mois) puis-je me rétracter
cellier, le 27 juin, 2016 à 10 h 37 min	Bonjour,
J ai un contrat d exclusivité avec Laforet, au bout de 8 mois pas de vente à l horizon.
Je me lance donc dans mon projet de piscine, et informe l agence de mon souhait de dénoncer le contrat, j envoi la lettre AR, mais entre temps en (4 jours), beaucoup de visite et soit disant des propositions d achat.
Puis-je refuser la vente puisque j ai fait réaliser une piscine et que le prix n’est plus approprié.
Puis j informe Laforet mon souhaite de denoncé le contrat.Depuis j ai beaucoup de visites
Jean Claude MIRIBEL, le 27 juin, 2016 à 10 h 42 min	Vous pouvez refuser la vente.
Si l’agence vous trouve un “bon” client avant la fin des 15 jours, elle pourrait vous demander un dédommagement pour “perte de chance” de percevoir ses honoraires.
MESAGE, le 28 juin, 2016 à 9 h 47 min	bonjour, le vendeur peut-il signer un mandant exclusif avec une agence, si il a signé préalablement un mandant simple avec une autre agence et que celui-ci n’a pas été dénoncé par LAR. merci pour votre réponse
Jean Claude MIRIBEL, le 28 juin, 2016 à 9 h 58 min	S’il le fait et que c’est l’agence “mandat simple” qui vend, il devra rémunérer les deux agences.
Baruc, le 5 octobre, 2016 à 8 h 30 min	J’ai dénoncé par lettre R/AR mon contrat de vente dans une agence immobilière tout début septembre 2016, le 19 septembre l’agence m’appelle car un client est intéressé par mon bien.
Après la 2ème visite (le 21 sept) le client veut acheter
L’agence immobilière a-t-elle droit à sa commission svp ?
Jean Claude Miribel, le 6 octobre, 2016 à 7 h 51 min	@Baruc, pas en vertu de votre mandat puisqu’il est dénoncé. Mais l’acquéreur en a peut-être signé un de son côté.
JOOS, le 10 octobre, 2016 à 14 h 08 min	Ma mère a signé un mandat de vente avec une agence immobilière le 20.07.2016
” Mandat Exclusif ( honoraires 9500 euros )
Durée du mandat : 24 mois , comprenant une première période irrévocable de 3 mois
Modalités de dénonciation par LRAR , avec un préavis de 15 jours.
1) quand doit-elle envoyer la lettre de dénonciation ??
– Dans les15 jours précédents le 20.10.2016….ou
– Dans les jours suivants le 20.10.2016.
Ce courrier sera-t-il recevable , ??
Devra-t-elle s’acquitter de dédommagements envers l’Agence??
Jcm, le 10 octobre, 2016 à 14 h 15 min	@JOOS il n’y a aucune ambiguïté c’est dans les 15 jours précédant la fin des 3 mois, la résiliation doit pouvoir être effective au bout de 3 mois.
Anne, le 5 janvier, 2017 à 21 h 35 min	Bonjour, je suis actuellement en mandant semi-exclusif. Du coup je peux mettre mon appartement sur des site de particuliers.
Si j’ai un acheteur qui veut le bien (en passant par mes propres annonces), est ce que je peux avec une lettre ARC arrêter mon mandant qui a largement dépassé les 3 mois et le vendre toute seule ?
Jcm, le 6 janvier, 2017 à 7 h 07 min	Bonjour Anne, pour vous répondre il faudrait connaître les clauses de votre mandat. Dire qu’il est semi exclusif ne suffit pas car chacun interprète ce terme à sa manière.
Clémentine, le 15 janvier, 2017 à 18 h 14 min	Bonjour,
Je vous expose mon petit problème. Il y a un an j’ai visité une maison qui était sous contrat d’exclusivité. Je suis donc passée par un agent immobilier pour effectuer cette visite. Il s’est avéré qu’au final je connaissais la personne qui vendait ce bien mais je n’étais pas au courant lors de la première visite. A la fin de la visite l’AI m’a fait signer un papier sans m’informer de ce qu’il contenait. Bref la maison me plaisait mais me semblait trop élever mais comme j’étais passée par une agence je voulais pas lui la faire à l’envers et contacter le vendeur directement. J’ai fais une proposition par SMS (oui l’AI n’a pas voulu par papier) et m’a contacté quelques minutes après pour me dire que la réponse était négative. Bref le temps a passé (bientôt ou même voire 1 an) et là je revois que cette maison est de nouveau en vente mais avec une autre agence immobilière sous contrat exclusive. Je pense que je peux contacter le vendeur directement et au pire lui dire que si la maison n’est pas vendue dans 3 mois qu’il me contacte directement ( je pense avoir le droit et lui aussi ?!) mais est ce qu’il aura le droit de me la vendre sans qu’il ait à verser d’indemnités à la première agence par laquelle j’étais passée la 1ere fois ? Suis je encore liée avec la 1ere agence (aux vues de la loi la durée est de deux ans me semble t’il) mais comme le vendeur a changé d’agence est ce que cela n’annule pas le contrat avec la 1ere agence ?
Je sais pas si j’ai été très claire … Merci à ceux qui prendront le temps de lire et de répondre à ce petit roman !
Jcm, le 15 janvier, 2017 à 21 h 16 min	Bonjour Clémentine,
Il suffit de récupérer le premier mandat et de vérifier la durée de la clause interdisant de vendre à un client présenté par l’agence, après la fin du mandat.
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