Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/07002agmitte18006.htm
Timestamp: 2017-11-17 23:11:54
Document Index: 250220098

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 167', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

Berliner Mietspiegel - AG Mitte, Urteil vom 31.7.06 - 20 C 180/06 - | Berliner Mieterverein e.V.
Ein Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität in den Wohnräumen ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005.
AG Mitte, Urteil vom 31.7.06 – 20 C 180/06 –
Die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB ist mit fristwahrendem Eingang der Klage bei Gericht und Zustellung gemäß § 167 ZPO eingehalten.
Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden.
Das Form- und Begründungserfordernis aus § 558 a BGB ist eingehalten, denn die Schriftform ist gewahrt und das Zustimmungsverlangen hinreichend begründet und erläutert. Insbesondere ist die Kappungsgrenze ausreichend begründet, denn die für die Ermittlung der Kappungsgrenze benötigten Informationen sind benannt beziehungsweise der Beklagten bekannt.
Die Beklagte ist nicht gemäß § 558 BGB zu der nur noch streitigen und nur noch klagegegenständlichen Mieterhöhung um weitere 12,86 Euro verpflichtet. Zwar ist die Frist aus § 558 Abs. 1 BGB ebenso wie die 20-Prozent-Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB eingehalten, allerdings ist das ausschließlich noch streitige Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag“ nicht gegeben. Die Klägerin als Anspruchstellerin ist dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass der in der Wohnung der Beklagten verlegte Laminatfußboden einen „Hochwertigen Bodenbelag“ i.S.d. Berliner Mietspiegels 2005 darstellt. „Hierbei handelt es sich um einen hochwertigen Teppichboden (besser als Nadelfilz) wie auch um einen Parkettboden o.Ä.. Ebenso fallen hierunter hochwertige Fliesenböden. Wesentlich ist, dass sich der Bodenbelag in einem guten Zustand befindet und in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vorhanden ist“ (in Berliner Mietspiegel 2005 10.1.). Da dieses Sondermerkmal einen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume voraussetzt, kommt es auf die zwischen den Parteien streitige Qualität der Fußbodenfliesen in Küche und Bad der streitgegenständlichen Wohnung jedenfalls nicht an. Maßgeblich ist vielmehr, ob der unstreitig in der gesamten übrigen Wohnung und damit in der überwiegenden Zahl der Wohnräume verlegte Laminatboden einen hochwertigen Bodenbelag i.S.d. Berliner Mietspiegels darstellt. Bei den in dem Berliner Mietspiegel aufgelisteten Sondermerkmalen ist eine „eigene Wohnqualität gegeben und die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete weicht in wesentlichem Umfang von der für sonst vergleichbaren Wohnraum ab…“. „Gegenüber einer Standardwohnung weicht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von den nach der Mietspiegeltabelle unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe ermittelten Mietwerten…“ (so Berliner Mietspiegel 2005 a.a.O.) um die benannten Beträge ab und das sind für das Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag“ 0,24 Euro/qm. Anhand dieser Grundüberlegung und dem Wortlaut ist deshalb zu ermitteln, ob der streitgegenständliche Laminatboden einen „hochwertigen Bodenbelag“ darstellt. Nach der zitierten Definition muss ein hochwertiger Laminatboden also mindestens besser sein als ein Nadelfilz, aber auch mit einem Parkettfußboden oder Ähnlichem vergleichbar sein. Entgegen der von der Einzelrichterin in dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.02.2006 – 65 S 335/05 – vertretenen Auffassung, dass ein Laminat auch durchschnittlicher Qualität erst recht das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag“ ausfülle, weil auch ein „recht einfacher Teppichboden mit relativ geringer Qualität als hochwertig anzusehen…“ sei, widerlegt dieser letzte Teil des ersten Satzes der Mietspiegeldefinition diese Auffassung, denn ein einfacher Teppichboden ist mit der weiteren beispielhaften Aufzählung eines hochwertigen Bodenbelages durch „Parkett o.Ä.“ keinesfalls vergleichbar. Vielmehr muss sich ein Teppichboden nach Preis, Qualität und Gebrauchswert einem (auch nur einfachen) Parkettboden annähern, um als hochwertiger Bodenbelag einzuordnen zu sein. Dies wird durch die oben zitierte Einführungsbegründung zu 10.1 des Berliner Mietspiegels 2005 bestätigt, denn die durch die Sondermerkmale gegebene „eigene Wohnqualität“ und der Umstand, dass durch die Sondermerkmale „die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der für sonst vergleichbaren Wohnraum abweicht“, muss zur Folge haben, dass nur einem überdurchschnittlichen Bodenbelag eine darüber hinausgehende „eigene Wohnqualität“ zugesprochen werden kann. Außerdem muss dieser Bodenbelag im Vergleich zu den anderen Wohnungen mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete des Oberwertes der maßgeblichen Spanne auch noch „im wesentlichen Umfang…“ positiv abweichen, damit der weitere Zuschlag des Sondermerkmals zu berücksichtigen ist. Somit ist Maßstab für einen „hochwertigen Bodenbelag“ ein (ggf. auch einfacher) Parkettboden. Ein ähnlicher Bodenbelag oder ein Teppichboden, der in der Art besser als Nadelfilz sein muss (nur dies ist mit dem Klammerzusatz zur Oberflächenstruktur des Teppichbodens angegeben) müssen danach überdurchschnittlich sein, um mit einem Parkettboden vergleichbar und damit hochwertig zu sein. Ein Parkettboden ist ein Naturprodukt unter Verwendung hochwertigen Holzes und in der Regel aufwendiger, optischer Verlegung. Es handelt sich um einen Bodenbelag der oberen Preisklasse möglicher Bodenbeläge, der ein angenehmes Raumklima schafft und der für eine besondere Wohn- und Benutzerqualität steht. Ein Laminatboden durchschnittlicher Preisklasse und Qualität reicht daran nicht heran. Zwar soll mit einem Laminatboden ein Parkettboden optisch imitiert werden, allerdings hat das Laminat gewöhnlich eine Kunststoffoberfläche, besteht überwiegend aus gepresstem Papier und hat nur einen minimalen Holzkern. Die Schlagfestigkeit und Trittschalldämmung beider Bodenbeläge mögen sich je nach den jeweiligen Preisklassen annähern ebenso wie die Reinigungseigenschaften, die gegenüber einem Teppichboden jedenfalls besser scheinen. Stoß- und Kratzschäden sind aber auf einem Parkettboden polier- beziehungsweise behebbar und demgegenüber auf der dünnen und nicht schleifbaren Oberfläche des Laminats irreparabel, so dass seine übliche Nutzung auf Dauer dazu führt, dass er unansehnlich wird. Die Eigenschaften eines Parkettbodens werden danach von einem Laminatboden nur erreicht, wenn er aus dem oberen Preissegment stammt, weil er eine naturähnliche Oberfläche und überdurchschnittliche Qualität und Güte hat. Ausweislich des eingereichten Rechnungsbeleges ist der hier streitgegenständliche Laminatboden dieser Preisklasse und damit Qualität und Güte nicht zuzuordnen, denn seine Material-, Liefer- und Verlegekosten sind allenfalls als durchschnittlich einzustufen. Weder ein durchschnittlicher Laminatboden noch ein durchschnittlicher Teppichboden sind aber mit einem Parkettboden vergleichbar, so dass sie keinen hochwertigen Bodenbelag i.S.d. des Berliner Mietspiegels 2005 darstellen. Eine mit einem durchschnittlichen Laminatboden ausgestattete Wohnung, deren ortsübliche Vergleichsmiete dem Oberwert der maßgeblichen Spanne entspricht, gibt dessen Wohnqualität zureichend wieder, ohne dass zusätzlich der Zuschlag für das Sondermerkmal gerechtfertigt wäre. Die geforderte besondere Wohnqualität und wesentliche Abweichung zu den anderen Wohnungen einer ortsüblichen Vergleichsmiete des Oberwertes der Spanne wird durch einen lediglich durchschnittlichen Laminatboden nicht vermittelt, so dass das Sondermerkmal nicht gegeben ist.
Deshalb bedarf es keiner gerichtlichen Entscheidung mehr, ob das Alter von nur 2 Jahren des streitgegenständlichen Laminats bereits ausschließt, dass er sich nicht in einem guten Zustand befinden könnte, oder ob die unstreitige geringfügige Fugenbildung überhaupt geeignet wäre, seinen zeitbedingt indizierten guten Zustand zu widerlegen. …