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Timestamp: 2020-07-14 23:48:12+00:00
Document Index: 157671612

Matched Legal Cases: ['art. 78', 'art. 72', 'art. 16', 'art. 6', 'art. 72', 'art. 73', 'art. 74']

Agent immobilier et mandat de vente : le guide juridique pour les propriétaires - Légavox
EmmanuelBoukrisAvocat
Agent immobilier et mandat de vente : le guide...
Publié le 19/06/202019/06/2020 Par EmmanuelBoukrisAvocat Vu 351 fois 0
Afin de mieux appréhender la relation avec l’agent immobilier, il est nécessaire pour le propriétaire d�
En France, plus de 60% des ventes immobilières sont réalisées par l’entremise d’un agent immobilier qui perçoit, en moyenne, 3 à 8% du prix de vente.[1] Si le recours à un agent immobilier peut être un soulagement pour les propriétaires immobiliers, un mandat de vente inadapté peut devenir une véritable contrainte.
I. La définition du mandat de vente immobilier
La validité et l’exécution de ce contrat sont principalement encadrées par la loi dite « Hoguet » (L. n° 70-9, 2 janv. 1970) et son décret d’application (D. n° 72-678, 20 juill. 1972).
II. Les différents types de mandats : exclusif / simple / semi-exclusif
· Le mandat exclusif
Ce type de mandat est contraignant à deux égards.
- D’une part, il prive le propriétaire de la possibilité de céder son bien à un acquéreur qu’il aurait trouvé lui-même.
- D’autre part, si le propriétaire ne respecte pas cette exclusivité, il devient redevable d’une indemnité à l’égard de l’agent immobilier égale à la commission prévue au contrat qu’aurait dû percevoir l’agent immobilier.
N.B. : Attention ! Si le contrat de mandat comporte une clause pénale aux termes de laquelle le propriétaire sera redevable à l’égard de l’agent immobilier de la commission en cas de vente conclue avec un acquéreur présenté par l’agent ou en violation de l’exclusivité, cette clause doit figurer en caractères très apparents. A défaut, elle est réputée non-écrite, et donc inapplicable. (Civ. 1ère, 17 janv. 2018, n°16-26.099 ; D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 78)
· Le mandat simple
N.B. : Attention ! Il est fréquent que l’agent immobilier, aux termes de ses visites délivrent aux visiteurs un bon de visite. Ce document n’est pas un mandat et n’engage pas le propriétaire. Il s’agit simplement d’un document servant à prouver que l’agent immobilier a fait visiter le bien à un potentiel acquéreur. La jurisprudence n’accorde aucune valeur contraignante à ce document. (Civ. 1ère, 6 oct. 1993, n°91-18.231)
· Le mandat semi-exclusif
III. Les mentions obligatoires au contrat de mandat
Le contrat de mandat immobilier est soumis, en vertu de la loi Hoguet, à de nombreuses dispositions d’ordre public, donc obligatoires. Le non-respect de celles-ci entraine la nullité du mandat.
Le propriétaire peut donc, en cas d’inexactitude ou omission d’une de ces mentions, solliciter du juge la nullité du contrat de mandat et se délier de sa relation avec l’agent immobilier, sans lui devoir une quelconque commission et sans être engagé par les actes réalisés par l’agent immobilier. (Civ. 3e, 19 oct. 2010, n°09-16.786)
Il est important pour le propriétaire d’un bien immobilier de connaitre ces mentions obligatoires, dont les principales sont énoncées ici.
- Un mandat écrit et signé
- L’identité de l’agent immobilier comprenant notamment (i) son numéro de carte professionnelle ; (ii) la chambre de commerce et d'industrie territoriale de délivrance de la carte professionnelle ; (iii) les nom et adresse de sa garantie financière
- L’identité du propriétaire, vendeur du bien immobilier
- L’objet du mandat
- La rémunération de l’agent immobilier et la partie en charge de celle-ci
- La durée du mandat, obligatoirement limitée dans le temps (en pratique 3 mois)
- Les moyens utilisés par l’agent immobilier pour réaliser l’objet du mandat
- Le numéro d’inscription au registre des mandats sur l’original délivré au propriétaire
- Habilitation du mandataire et de ses collaborateurs à recevoir mandat
IV. L’objet du mandat : rechercher un acquéreur ou vendre
La distinction est fondamentale puisqu’elle n’aura pas les mêmes conséquences juridiques pour le propriétaire.
En effet, puisque le mandat n’autorise pas expressément l’agent immobilier à signer au nom et pour le compte du propriétaire, l’agent immobilier n’a pas le droit d’engager ce dernier juridiquement. (D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 ; Civ. 1ère, 27 juin 2006, n°04-20.693 ; Civ. 3e, 12 avril 2012, n°10-28.637 ; Civ. 3e, 12 nov. 2015, n°14-16.625 ; Civ. 3e, 12 avril 2018, n°17-14.181)
V. La rémunération de l’agent immobilier : la commission
Cette commission est, en principe, payée par celui qui a fait appel à l’agent immobilier, le plus souvent, le vendeur, soit le propriétaire du bien immobilier.
Toutefois, la perception de cette commission par l’agent immobilier est conditionnée. L’agent immobilier qui exige ou accepte sa commission en dépit du respect de ces conditions est passible de sanctions pénales. (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 16)
- La nécessité d’un mandat écrit
L’agent immobilier doit, préalablement à la réalisation de sa mission, détenir un mandat écrit et signé. A défaut, il ne peut percevoir de commission, même s’il aurait participé de manière déterminante à la réalisation de la vente. (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 ; D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72).
- La réalisation effective de l’opération constatée dans un acte écrit unique
Cette réalisation se matérialise, en principe, par la signature par les parties de l’acte authentique rédigé par le notaire. (D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 73)
Tant que la vente définitive du bien n’est pas conclue, l’agent immobilier n’a droit à aucune commission. (Civ. 1ère, 16 nov. 2016, n°15-22.010 ; Civ. 1ère, 14 déc. 2016, n°15-25.352)
Ainsi, par exemple, si les conditions suspensives prévues au contrat de vente conclu entre le propriétaire et l’acquéreur ne sont pas réalisées, par exemple l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, l’opération n’est pas réalisée et l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission. (D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 74 ; Civ. 1ère, 27 nov. 2013, n°12-13.897)
De même, dans le cadre d’un mandat de recherche, si le propriétaire refuse de vendre son bien immobilier à l’acquéreur proposé par l’agent immobilier, aucune commission ne sera due à ce dernier. (Civ. 1ère, 3 mai 2018, n°17-16.657 ; Civ.1ère, 15 mai 2002, n°00-14.107)
Également, toujours dans le cadre d’un mandat de recherche, l’agent immobilier ne peut se contenter de mettre le propriétaire en relation avec un potentiel acquéreur pour réclamer sa commission. Il doit démontrer avoir accompli toutes les diligences ayant permis de trouver un acquéreur et que son intervention a été déterminante dans la réalisation de la vente. (Civ. 1ère, 25 juin 2009, n°°8-16.491)
VI. Le devoir de conseil et d’information de l’agent immobilier
Il a, à ce titre, une obligation de moyen à l’égard du propriétaire et peut engager sa responsabilité en cas de mauvaise exécution ou de violation du mandat. (Civ. 1ère, 2 déc. 1992, n°91-10.594)
De manière générale, l’agent immobilier a un devoir de conseil et de renseignement, voire de mise en garde à l’égard de son mandant et de l’acquéreur et engage sa responsabilité à leur égard en cas de manquement. (Civ. 1ère, 15 juill. 1999, n°97-18.984 ; Civ. 1ère, 4 mai 2012, n°11-16.328)
- La capacité, le pouvoir et le consentement du propriétaire (Civ. 1ère, 5 juin 2008, n°07-12.237)
Également, l’agent immobilier doit vérifier le titre de propriété et informer l’acquéreur sur les éventuelles incertitudes concernant le bien à vendre.
- La conformité du bien à vendre avec la destination souhaitée par l’acquéreur (Civ. 1ère, 10 oct. 2018, n°16-16.548)
- Les caractéristiques du bien à vendre et souligner les éventuels défauts de celui-ci (Civ. 3e, 21 janv. 2016, n°14-12.144 ; Civ. 3e, 16 dec. 2014, n°13-22.303)
- La possibilité pour l’acquéreur de réaliser financièrement l’acquisition du bien à vendre (Civ. 1ère, 31 janv. 1989, n°85-17.905)
L’agent immobilier doit donc vérifier à la fois si l’acquéreur a les moyens financiers d’acquérir le bien, et si cette acquisition ne risque pas de compromettre sa situation financière.
- Connaitre ses besoins (recherche ou vente) ;
- Réfléchir aux droits qu’il souhaite conférer à l’agent immobilier (mandat exclusif ou simple)
- Vérifier la présence de l’ensemble des mentions obligatoires au mandat pour s’assurer de sa validité
- Rester attentif au comportement de l’agent immobilier, dont (i) la commission n’est pas automatiquement due, et dont (ii) les agissements peuvent engager la responsabilité et justifier l’octroi de dommages et intérêts.
[1] Selon une étude réalisée en 2016 par le CGEDD (Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable)
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