Source: https://vlex.ch/vid/arret-n-4a-39-839858205
Timestamp: 2020-06-05 22:57:59+00:00
Document Index: 108069322

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'arrêt ', 'art. 262', 'art. 10', 'art. 105', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ']

Arret Nº 4A 39/2019 Tribunal fédéral, 03-07-2019 - Jurisprudence - VLEX 839858205
Arret Nº 4A 39/2019 Tribunal fédéral, 03-07-2019
4A_39/2019
représenté par Me Michel Bise et Me Aurélie Planas,
résiliation anticipée pour violation de l'obligation d'utiliser personnellement le logement (art. 257f al. 3 CO);
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel, Cour d'appel civile, du 30 novembre 2018 (CACIV.2018.76/Ibb).
A.a. Le 21 janvier 2014, M.Z.________ a pris à bail un appartement de 2,5 pièces à Marin-Epagnier à compter du 1er février 2014. Le bail est d'une durée indéterminée, et peut être résilié pour chaque fin de mois (sauf décembre), moyennant un délai de résiliation de 3 mois. Le loyer mensuel est de 1'130 fr., auquel s'ajoute un acompte de 51 fr. pour le chauffage et un montant forfaitaire de 19 fr. pour l'eau chaude.
Ce contrat de 13 pages ne prévoit pas que le locataire est tenu d'occuper personnellement l'objet loué. La sous-location est soumise aux conditions de l'art. 262 CO; il est précisé que la sous-location n'est autorisée que pour une durée limitée, expressément convenue avec le bailleur, et à la condition que le locataire principal envisage de réintégrer le logement au terme de celle-ci (art. 10.2 du contrat; art. 105 al. 2 LTF).
A.b. Lorsqu'il a signé la demande de location, le locataire a coché la case indiquant qu'il occuperait personnellement le logement. Il ressort des faits retenus par la cour cantonale qu'au moment de la conclusion du contrat, le locataire a pris cet appartement en raison de difficultés conjugales, qu'il avait réellement l'intention de l'occuper personnellement et que c'est bien lui qui a emménagé en février 2014. Il n'a pas pris cet appartement pour y loger sa fille. Il n'a dissimulé aucun élément et a répondu au questionnaire selon sa situation personnelle de l'époque.
A.c. Le 30 octobre 2015, ayant appris que deux personnes supplémentaires occupaient l'appartement, la bailleresse a requis des explications de la part du locataire. Celui-ci lui a répondu par pli du 9 février 2016 que l'appartement avait toujours été occupé par une seule personne et qu'en l'occurrence c'était sa fille C.Z.________ qui y logeait depuis le 1er juillet 2015. Il continuait toutefois à s'acquitter du loyer, puisque sa fille était en apprentissage. Quant à la deuxième personne aperçue, il devait s'agir du copain de sa fille, qui ne faisait que rendre visite de temps à autre à celle-ci.
Ayant constaté que le locataire disposait d'une autre adresse, dont elle déduisait qu'il ne souhaitait pas réintégrer l'appartement, la bailleresse lui a reproché d'avoir procédé à une substitution de locataire non admise et lui a fixé un délai pour réintégrer l'appartement, faute de quoi le bail serait résilié.
A.d. Le 15 septembre 2016, la bailleresse a résilié le contrat de bail de manière anticipée pour le 31 octobre 2016 (art. 257f al. 3 CO).
Le locataire a contesté le congé par requête de conciliation, puis, après échec de celle-ci, a déposé sa demande en justice devant le Tribunal civil du Littoral et du Val-de Travers le 25 novembre 2016, concluant à la constatation de la nullité, respectivement de l'inefficacité de la résiliation du bail.
Par jugement du 26 juin 2018, le tribunal a constaté que la résiliation du bail était inefficace et ne déployait aucun effet. Il a retenu en fait que le locataire n'occupait pas actuellement l'appartement, mais qu'il continuait à payer le loyer, en conservait une clé et envisageait de retourner y vivre en cas de péjoration des relations avec son épouse. Il avait conclu ce contrat en raison de difficultés conjugales.
En appel, la bailleresse a notamment contesté que le locataire ait encore un intérêt au contrat de bail, la vague possibilité de réintégrer un jour l'objet loué ne suffisant pas pour justifier le maintien d'une sous-location ou d'un prêt à usage.
Statuant le 30 novembre 2018, la Cour d'appel civile du tribunal cantonal du canton de Neuchâtel a rejeté l'appel de la bailleresse.
Examinant tout d'abord si le contrat de bail conclu par les parties oblige le locataire à occuper personnellement l'appartement, la cour cantonale a considéré, en se basant sur l'ATF 136 III 186, que tel n'est pas le cas, le contrat de 13 pages ne le prévoyant pas. Elle a exclu que cette obligation puisse se déduire du fait que le locataire a coché, dans sa demande de location, la case indiquant qu'il occuperait le logement personnellement. Ce faisant, celui-ci n'a pas accepté une obligation précontractuelle, mais a seulement manifesté son intention d'occuper personnellement le logement, sans pour autant accepter de restreindre le cercle des personnes pouvant résider dans l'appartement; en effet, une telle obligation, pour être valable, aurait dû figurer en toutes lettres dans le contrat lui-même. Le locataire n'a donc pas violé une obligation contractuelle en autorisant sa fille à résider dans son appartement pour une durée prolongée.
Puis, examinant si le locataire aurait dû prouver son intérêt à réintégrer un jour l'appartement loué, elle a considéré que la cession de l'usage à titre gratuit n'est pas soumise aux règles du bail, mais du prêt à usage; elle a jugé que si l'ATF 136 III 186, qui vaut pour le frère et l'ami du locataire, n'autorise pas une soumission du prêt aux règles du bail, même par analogie, cela doit valoir aussi pour le prêt à la fille du locataire. Elle a exclu qu'en matière de prêt à usage, il puisse y avoir une substitution indue de locataires.
Contre cet arrêt, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal...