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Timestamp: 2017-09-26 19:46:46+00:00
Document Index: 200145063

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 653", "l'article 662", "l'article 653", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Permis de construire, mitoyenneté et fraude - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
01h43 27 avril 2014
Permis de construire, mitoyenneté et fraude
Un arrêt sur ces questions :
"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 6 juillet et 4 octobre 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, dont le siège est au Pierre de Provence, 512, chemin de Florival, Mas Florival à Nîmes (30000) ; la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler l'arrêt n° 08MA01973 du 7 mai 2010 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a, d'une part, annulé le jugement n° 0601108 du 25 janvier 2008 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande de M. B...A...tendant à l'annulation pour excès de pouvoir des arrêtés des 8 septembre et 27 décembre 2005 du maire de Nîmes lui accordant un permis de construire et un permis de construire modificatif pour créer six logements ainsi que de la décision rejetant le recours gracieux formé par M. A... contre le permis de construire initial, d'autre part, annulé ces décisions ;
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Odent, Poulet, avocat de la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, à Me Ricard, avocat de la commune de Nîmes et à la SCP Fabiani, Luc-Thaler, avocat de M. A... ;
1. Considérant que, par un arrêté du 8 septembre 2005, le maire de Nîmes a délivré un permis de construire à la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise pour la réalisation de six logements ; que le propriétaire de la parcelle voisine, M.A..., a formé un recours gracieux contre ce permis le 24 octobre 2005 ; que le maire de Nîmes a délivré, le 27 décembre 2005, un permis de construire modificatif ; que, saisi par M.A..., le tribunal administratif de Nîmes a rejeté, par un jugement du 25 juin 2008, sa demande tendant à l'annulation pour excès de pouvoir des arrêtés des 8 septembre et 27 décembre 2005 ainsi que de la décision rejetant implicitement le recours gracieux formé contre le permis initial ; que, par un arrêt du 7 mai 2010, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé ce jugement ainsi que les trois décisions du maire de Nîmes, en estimant que les constructions autorisées prenaient appui sur un mur mitoyen et que le maire ne s'était pas assuré de l'accord de M.A..., autre propriétaire de ce mur ; que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise se pourvoit en cassation contre cet arrêt ;
Sur l'arrêt en tant qu'il a statué sur les conclusions dirigées contre le permis de construire du 8 septembre 2005 et le rejet implicite du recours gracieux formé contre ce permis :
2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique " ; que, d'autre part, aux termes de l'article 653 du code civil : " Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation (...) entre cour et jardin (...) est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire " et qu'aux termes de l'article 662 du même code : " L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre " ; que les dispositions précitées de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de propriété commune d'un mur séparatif de propriété ; que les propriétaires communs d'un mur mitoyen doivent ainsi être regardés, en principe, comme les propriétaires apparents de celui-ci pour l'application des dispositions de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'en conséquence, l'un des propriétaires ne saurait être regardé comme l'unique propriétaire apparent du mur en l'absence de marques de propriété exclusive à son bénéfice ; qu'il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code civil que, dans ces conditions, il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire concernant des immeubles prenant appui sur un tel mur, d'exiger la production par le pétitionnaire soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire ; que, toutefois, cette obligation ne s'impose à l'autorité administrative que si celle-ci a été clairement informée, à la date à laquelle elle délivre le permis, notamment par les plans produits par le pétitionnaire, de l'existence d'un mur séparatif affecté par les travaux envisagés ; que lorsque le maire n'est informé de cette existence que postérieurement à la date de délivrance du permis, il ne peut légalement, même saisi d'un recours gracieux, exiger la production d'un document levant la présomption de mitoyenneté ou attestant l'accord du propriétaire mitoyen ; qu'il ne peut, dès lors, sauf en cas de fraude, légalement procéder au retrait du permis ; que, pour juger, après avoir relevé que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise ne pouvait être regardée comme l'unique propriétaire d'un mur sur lequel prenaient appui certaines constructions envisagées, que le maire aurait dû faire droit au recours gracieux de M. A...tendant au retrait du permis du 8 septembre 2005 en raison de l'illégalité de ce permis, la cour s'est fondée sur la circonstance que le maire n'ignorait pas, à compter du 24 novembre 2005, l'existence du mur mitoyen ; qu'en se fondant ainsi sur l'information délivrée au maire postérieurement à la date de délivrance du permis, alors qu'elle retenait par ailleurs qu'aucune fraude n'était caractérisée en l'espèce, elle a commis une erreur de droit ;
Sur l'arrêt en tant qu'il a statué sur les conclusions dirigées contre le permis de construire modificatif du 27 décembre 2005 :
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la demande de permis construire modificatif déposée le 24 novembre 2005 faisait clairement apparaître, notamment par un procès-verbal de bornage qui y était joint, le caractère mitoyen du mur servant d'appui à une partie des constructions envisagées ; qu'ainsi, la cour n'a pas dénaturé les pièces du dossier en estimant que le maire avait été clairement informé, avant la délivrance de ce permis, de la mitoyenneté du mur ; que, par ailleurs, le moyen tiré de cette mitoyenneté ayant été soulevé tant devant le tribunal administratif que devant la cour, celle-ci n'a pas relevé d'office ce moyen ;
4. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise est seulement fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque en tant qu'il a statué sur les conclusions de M. A...dirigées contre le permis de construire du 8 septembre 2005 et la décision du maire de Nîmes rejetant implicitement le recours gracieux formé contre ce permis, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi dirigés contre cette partie de l'arrêt ; que le surplus des conclusions du pourvoi doit être rejeté ;
5. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond, dans les limites de la cassation ainsi prononcée, en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;
Sur la recevabilité de la demande de première instance de M.A... :
6. Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme que c'est une copie du texte intégral du recours formé contre une autorisation individuelle d'urbanisme qui doit être notifiée à l'auteur de cette décision ainsi qu'au bénéficiaire de celle-ci ; que, par ailleurs, s'agissant d'un recours administratif, le défaut d'accomplissement des formalités de notification de ce recours dans le délai requis de quinze jours rend irrecevable le recours contentieux qui en prend la suite, sauf si ce dernier est introduit dans le délai de recours contentieux de droit commun de deux mois ;
7. Considérant que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise soutient que le recours gracieux, dirigé contre le permis de construire du 8 septembre 2005 et formé par M. A...le 24 octobre 2005, ne lui aurait pas été notifié, ce dernier s'étant borné à l'informer de l'exercice de ce recours ; que, toutefois, M.A..., qui conteste ces affirmations, a produit la copie des documents attestant de la remise aux services postaux, le 24 octobre 2005, d'un courrier adressé au bénéficiaire du permis et se référant aux dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le tarif d'affranchissement du pli était incompatible avec la présence, dans l'enveloppe, d'une copie du texte intégral du recours gracieux, lequel ne comportait que trois pages ; que ni les termes du courrier, ni la circonstance que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise a demandé à la commune de Nîmes, le 29 novembre 2005, de lui communiquer une copie du recours gracieux, ne permettent d'établir que celui-ci n'aurait pas été notifié régulièrement à cette société par M.A... ; que le recours gracieux a pu, dès lors, valablement proroger le délai de recours contentieux ; qu'ainsi, le délai de recours contentieux n'était pas expiré à la date du 17 février 2006 à laquelle M. A...a saisi le tribunal administratif ; que, par suite, la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise n'est pas fondée à soutenir que la demande de première instance était irrecevable ;
8. Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que M. C..., signataire de l'arrêté du 8 septembre 2005, bénéficiait, en qualité d'adjoint, d'une délégation accordée le 28 mars 2001 par le maire de Nîmes et lui permettant de signer, notamment, des permis de construire ;
9. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme, alors applicable : " Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après : / a) Une note exposant l'opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l'opération projetée (...) " ; que la note mentionnée par ces dispositions était exigée par l'article R. 421-7-1 du même code, alors applicable, lorsque la demande de permis de construire portait sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette devait faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ; que le permis de construire du 8 septembre 2005 a prévu une division en jouissance du terrain d'assiette ; que le dossier de demande de permis ne comportait pas la note prévue par les dispositions précitées ; que, toutefois, les autres pièces produites à l'appui de la demande de permis étaient suffisantes pour permettre à l'administration d'apprécier l'objectif poursuivi par l'opération, les dispositions prises pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture ; que, par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier, eu égard à la taille modeste du projet, que celui-ci aurait nécessité la réalisation de nouveaux équipements publics, ni que l'absence de note de présentation aurait faussé l'appréciation portée par l'administration sur les travaux privés nécessaires au raccordement des constructions projetées aux réseaux existants ; que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées des articles R. 315-5 et R. 421-7-1 du code de l'urbanisme doit être écarté ;
10. Considérant, en troisième lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les caractéristiques des accès aux parcelles d'assiette et des aires de circulation intérieures seraient susceptibles de porter atteinte à la sécurité publique ou rendraient difficile l'intervention des véhicules de secours et que, par suite, le maire de Nîmes aurait commis une erreur manifeste d'appréciation dans l'application des dispositions des articles R. 111-2 et R. 111-4 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction alors en vigueur ;
11. Considérant, en quatrième lieu, que le permis litigieux ne méconnaît pas les règles de hauteur posées à l'article II UD 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Nîmes, la hauteur des constructions, telle que définie par ces dispositions, correspondant à la distance entre le point le plus bas de l'emprise au sol de chacune des constructions concernées et l'égout du toit ;
12. Considérant, en cinquième lieu, que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions, relatives aux caractéristiques des clôtures, de l'article II UD 11 de ce même règlement, ne peut qu'être écarté, le projet autorisé par le permis de construire du 8 septembre 2005 ne prévoyant pas la création de nouvelle clôture ;
13. Considérant, en sixième lieu, que l'éventuelle inexécution de la prescription du permis de construire imposant la création de plusieurs bassins de rétention des eaux pluviales, qui ne méconnaît d'ailleurs pas l'article II UD-4 du règlement du plan local d'urbanisme, est sans incidence sur la légalité de ce permis ;
14. Considérant, en septième lieu, que pour les motifs énoncés au point 2 ci-dessus, le maire de Nîmes n'était pas tenu, eu égard aux plans fournis à l'appui de la demande de permis de construire, d'exiger une justification de l'accord donné par M.A... ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le pétitionnaire a omis de faire figurer ce mur, présumé mitoyen, qui correspond entièrement à la limite séparative nord du terrain d'assiette et sur lequel une partie des constructions prend appui, sur le plan de masse joint à la demande de permis ; que les autres documents, notamment photographiques, joints à cette demande ne permettaient pas de déceler l'existence d'un mur mitoyen ; qu'en dépit de l'établissement d'un procès-verbal de bornage entre la parcelle concernée et la propriété de M.A..., le 21 juillet 2005, un plan de masse rectifié n'a été fourni à la commune par la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise qu'à l'appui de sa demande de permis de construire modificatif, postérieurement au recours gracieux formé par M. A...contre le permis initial ; que, dans ces conditions, la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise doit être regardée comme s'étant livrée, en produisant des plans erronés à l'appui de sa demande initiale de permis de construire, à une manoeuvre de nature à induire en erreur la commune ;
15. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive " ; que l'illégalité relevée ci-dessus n'affecte que les constructions prenant appui sur le mur mitoyen, lesquelles auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes et sont ainsi divisibles du reste des constructions autorisées par le permis litigieux ; que, par suite, et sans qu'il y ait besoin de rechercher si l'illégalité entachant le permis est susceptible de régularisation, il y a lieu d'annuler le permis de construire du 8 septembre 2005 et la décision rejetant le recours gracieux en tant seulement qu'ils concernent les constructions adossées au mur dont M. A...est propriétaire mitoyen ;
16. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. A...est fondé à soutenir que c'est tort que, par le jugement du 25 janvier 2008, le tribunal administratif a rejeté ses conclusions tendant à l'annulation du permis de construire du 8 septembre 2005 et de la décision rejetant implicitement le recours gracieux formé contre ce permis dans la mesure précisée ci-dessus ;
17. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'elles font, de même, obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions à ce titre de la commune de Nîmes, qui doit être regardée comme n'ayant été appelée dans la cause que pour produire des observations ; qu'enfin, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise au titre de ces mêmes dispositions ;
Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 7 mai 2010 est annulé en tant qu'il statue sur les conclusions dirigées contre le permis de construire du 8 septembre 2005 et la décision du maire de Nîmes rejetant implicitement le recours gracieux formé par M. A...contre ce permis.
Article 2 : L'arrêté du 8 septembre 2005 du maire de Nîmes et la décision rejetant implicitement le recours gracieux formé contre ce permis sont annulés en tant qu'ils portent sur les constructions prenant appui sur le mur dont M. A...est propriétaire mitoyen.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Nîmes du 25 janvier 2008 est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision.
Article 4 : Le surplus des conclusions du pourvoi de la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, le surplus des conclusions de la requête de M. A...présentée devant la cour administrative d'appel de Marseille et les conclusions présentées par les parties et par la commune de Nîmes au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise et à M. B...A....
Copie en sera adressée à la commune de Nîmes."