Source: https://lagen.nu/dom/nja/2009s570
Timestamp: 2019-12-11 14:29:48+00:00
Document Index: 22965253

Matched Legal Cases: ['domstolen\n', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 6', 'domstolen ', '§ 1', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 6', 'domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

NJA 2009 s. 570 | lagen.nu
NJA 2009 s. 570
En sådan partiell nyttjanderätt till fast egendom som behandlas i 7 kap. 3 § första stycket JB får som huvudregel överlåtas utan fastighetsägarens samtycke.
Mariestads tingsrätt, fastighetsdomstolen
Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag förde vid Mariestads tingsrätt, fastighetsdomstolen, den talan mot staten genom Vägverket som framgår av fastighetsdomstolens dom.
Fastighetsdomstolen (lagmannen Bengt Tancred, rådmannen Lars Nilsson, fastighetsrådet Bertil Mattsson och två nämndemän) anförde följande i dom den 14 oktober 2003.
Skultorps Åkeri & Grus AB har yrkat att fastighetsdomstolen förklarar att bolaget, enligt villkor i nyttjanderättsavtal den 21 januari 1986 mellan G.B. och B.B. å ena sidan och Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB å andra sidan, är ersättningsberättigat jämlikt 55 § väglagen på grund av vägverkets ianspråktagande av grustäkt på fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1 den 1 augusti 1998.
Skultorps Åkeri & Grus AB har till utvecklande av sin talan anfört i huvudsak följande. Den 1 augusti 1998 var Skultorps Åkeri & Grus AB nyttjanderättshavare enligt de ursprungliga villkor som överenskommits i nyttjanderättsavtalet mellan G.B. och B.B., å ena, och Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB, å andra sidan. Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB registrerades 1983 och drev åkeriverksamhet, grustäktsutvinning och utkörning av grus. Basen i verksamheten utgjordes av de grustäkter som bolaget förfogade över. Bolaget ägde inte de fastigheter där grustäkterna var belägna, utan säkrade sina tillgångar genom nyttjanderättsavtal. Det fanns ett tidigare nyttjanderättsavtal mellan Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB och G.B. och B.B. Enligt det avtalet skulle bolaget löpande utge ersättning utifrån det faktiska grusuttaget. G.B. och B.B. ville ersätta detta avtal och parterna träffade därför ett nytt nyttjanderättsavtal den 21 januari 1986. Avtalet innebar att G.B. och B.B. omgående fick betalt med 300 000 kr. Bolaget erlade 200 000 kr i januari 1986 och 100 000 kr i januari 1987. Den totala täkten uppskattades till 100 000 kubikmeter. G.B. och B.B. fick genom avtalet betalt för ¾ av de bedömda grustillgångarna. Täktverksamheten och avtalet var beroende av tillstånd från länsstyrelsen. Med ett tillstånd att bedriva täktverksamhet följer ett rigoröst regelsystem. Det ålades bolaget skyldighet att utföra och bekosta återställande av marken efter det att utvinningen har upphört. Den 6 december 1993 fick bolaget förnyat täkttillstånd från länsstyrelsen. Den 5 april 1994 försattes bolaget i konkurs vid Skövde tingsrätt. Till konkursförvaltare utsågs advokaten J.L. Vid konkurstillfället gjordes bedömningen att bolaget betalat för utvinning av 75 000 kubikmeter grus, men endast utvunnit 2 500 kubikmeter. Nyttjanderätten är upptagen till 0 kr i konkursbouppteckningen, men i bilaga tre till bouppteckningen framgår att det finns grus upptaget på fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1, värderat till 292 000 kr. Redan i samband med konkurstillfället stod det klart för konkursförvaltaren att en rekonstruktion skulle genomföras. Konkursförvaltaren gjorde bedömningen att man skulle få sämre betalt om man överlät inkråmet till externa intressenter. Enligt köpeavtal den 11 maj 1994 överläts hela rörelsen inklusive grusrättigheterna till ett nybildat bolag. Detta bolag drev sin verksamhet under firman Skultorps Åkeri & Grus AB. Det nya bolagets verksamhet var identisk med den som drivits av Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB före konkursen. Köpeskillingen uppgick till fem miljoner kr. Det nya bolaget registrerades som nyttjanderättshavare hos länsstyrelsen. När konkursförvaltaren överlät nyttjanderätten i maj 1994 ägdes fastigheten av Älvsborgs Läns Hypoteksförening. Hypoteksföreningen hade ropat in fastigheten på exekutiv auktion den 20 januari 1994. Fördelningssammanträdet hölls den 16 februari 1994. Dagen efter konkursen, den 6 april 1994, kontaktades konkursförvaltaren av S.B. [hypoteksföreningens verkställande direktör /red.anm.]. S.B. ville diskutera frågan om att lösa grusrättigheten, då han trodde att det skulle vara enklare att sälja fastigheten utan belastning av nyttjanderätten. Konkursförvaltaren upplyste S.B. om att bolaget skulle rekonstrueras och att nyttjanderätterna skulle överlåtas till ett nybildat bolag samt hänvisade honom till K.J. [företrädare för det nybildade bolaget /red.anm.]. I det fall nyttjanderätten inte fritt anses kunna överlåtas, har det som förekommit vid detta tillfälle konstituerat ett underförstått samtycke. Vid ett senare tillfälle kontaktade S.B. K.J. och frågade om Skultorps Åkeri & Grus AB ville köpa fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1. K.J. uppgav då att det inte låg i bolagets strategi att äga fastigheter, men att man ville ha kvar nyttjanderätten. Den 9 juli 1994 överlät hypoteksföreningen fastigheten till J.E. och V.E. Fastigheten tillträddes den 1 augusti 1994. I köpekontraktet § 6 upplystes köparna om nyttjanderätten. Såväl nyttjanderättsavtalet som länsstyrelsens beslut om täktverksamhet bifogades köpekontraktet. Det är ostridigt i målet att det uppgivits fel bolagsnamn i kontraktet, eftersom nyttjanderätten hade överlåtits till det nya bolaget. Genom köpeavtalet fick emellertid J.E. och V.E. en fullständig inblick i vilka villkor som gällde beträffande nyttjanderättsupplåtelsen. Det är utan betydelse att fel namn har inskrivits i köpekontraktet. Det avgörande är att förbehåll för nyttjanderätten har gjorts. På grund av förbehållet kan köparna anses vara i ond tro i fråga om nyttjanderättens existens. Det görs följaktligen i första rummet gällande att överlåtelsen av fastigheten skett med förbehåll för nyttjanderätten. I andra rummet hävdas att rättigheten varit inskriven i fastighetsboken, låt vara under fel namn. I tredje rummet påstås att köparna varit i ond tro. - - -
Staten genom Vägverket har till utveckling av sitt bestridande anfört i huvudsak följande. Staten vitsordar att de tidpunkter som angivits för upplåtelsen av nyttjanderätten och för de olika förvärven är riktiga. Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB och Skultorps Åkeri & Grus AB har bedrivit helt likartade verksamheter. Båda bolagen ägdes och företräddes av K.J. och L.J. Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB försattes i konkurs den 5 april 1994. Det var fråga om en planerad konkurs. Konkursen avslutades den 5 januari 1998 utan överskott. G.B. och B.B. upplät nyttjanderätt avseende grustäkten den 21 januari 1986. Skultorps Åkeri & Grus AB förvärvade maskiner, varulager och nyttjanderätter av konkursboet den 11 maj 1994. Köpeskillingen uppgick till fem miljoner kr. Älvsborgs Läns Hypoteksförening överlät den 9 juli 1994 fastigheten till J.E. och V.E. med tillträde den 1 augusti 1994. I december 1997 vann arbetsplanen för väg 201 laga kraft. Marken togs i anspråk den 1 augusti 1998. Staten bestrider att Skultorps Åkeri & Grus AB innehade nyttjanderätten med de villkor som anges i nyttjanderättsavtalet från 1986 och bestrider följaktligen att bolaget skulle vara ersättningsberättigat. Även om fastighetsdomstolen finner att Skultorps Åkeri & Grus AB anses vara nyttjanderättshavare, gäller inte villkoren i avtalet från 1986. Det är under sådana omständigheter fråga om en annan och senare uppkommen nyttjanderätt än den käranden gör gällande. Hypoteksföreningen har inte samtyckt till Skultorps Åkeri & Grus AB:s förvärv av nyttjanderätten den 11 maj 1994. Det krävs samtycke vid överlåtelse av en nyttjanderätt. Huvudregeln i svensk rätt är att gäldenärsbyte kräver samtycke. I det fall det inte krävs samtycke, skall fastighetsägaren ha ett försumbart intresse av vem som är nyttjanderättshavare. I detta fall spelar det en mycket stor roll vem som är nyttjanderättshavare, varför en nyttjanderätt av denna art och omfattning inte var eller är fritt överlåtbar. I denna bedömning skall beaktas att upplåtelsen gäller tills i täkten befintligt grus utvunnits och det åligger markägarna att tillse att erforderligt täkttillstånd finns. Upplåtelsen är inte begränsad i tiden, varför avtalsförhållandet enligt 7 kap. 5 § första stycket JB sträcker sig över i vart fall femtio år. Då nyttjanderättsavtalet mellan dåvarande ägarna till fastigheten och Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB slöts den 21 januari 1986 innebär det en avtalstid i sig fram till den 21 januari 2036. Redan denna omständighet medför att nyttjanderätten inte är fritt överlåtbar. Nyttjanderättshavaren får vidare uppföra vägar och andra anordningar inom området samt nyttja till- och avfartsvägar. Innehavaren av nyttjanderätten har vidare rätt att ansluta till fastighetens el samt betala separat ersättning för elen baserad på förbrukad el. Även dessa långtgående rättigheter innebär att fastighetsägaren har mycket stort intresse av vem som är nyttjanderättshavare. Om nyttjanderätter av nu ifrågavarande slag skulle vara fritt överlåtbara, skulle nyttjanderättsavtal av denna typ överhuvudtaget inte kunna ingås. Än mer gäller detta mot bakgrund av att nyttjanderättens enda begränsning i tiden är den som gäller enligt JB:s regler. Nyttjanderättshavaren skall enligt avtalet den 21 januari 1986 vidare kvartalsvis redovisa mängden uttaget material som överstiger 75 000 kubikmeter fast mått till fastighetsägaren samt betala ersättning för detta. Avtalet bygger i denna del på förtroende mellan fastighetsägaren och den till vilken nyttjanderätten upplåts. Att denne fritt skulle kunna sätta någon i sitt ställe är orimligt. Fastighetsägaren blir återbetalningsskyldig om lera förekommer i täkten och nyttjanderättshavaren inte kan utvinna minst 75 000 kubikmeter grus fast mått. Nyttjanderättshavaren får efter det att täkten avslutats nyttja området samt till- och avfartsvägar i erforderlig omfattning. Då inte heller denna rättighet är tidsbegränsad, innebär det, om nyttjanderätten var fritt överlåtbar, att varje fastighetsägare fram till den 21 januari 2036 skulle vara tvungen att acceptera sådant nyttjande av vid avtalstillfället helt okända fysiska eller juridiska personer. Den ur bullersynpunkt störande påverkan på bostadshuset måste också ses som en negativ belastning för fastighetsägaren. Detta gäller i all synnerhet i kombination med den långa avtalstiden. Fastighetsägaren får vidare antas ha intresse av vem som är nyttjanderättshavare, oaktat att verksamhet av denna typ också regleras av tillämplig miljölagstiftning. Om nyttjanderättshavaren inte uppfyller kraven kan verksamheten inte bedrivas. Fastighetsägaren förlorar då intäkter som baseras på mängd uttaget material. Nyttjanderättsavtalet kan följaktligen inte jämföras med ett köpeavtal och kan således inte heller överlåtas fritt. Konkursförvaltaren har i konkursbouppteckningen upptagit nyttjanderätten till ett värde av 0 kr. Om nyttjanderättshavaren betalat 300 000 kr i förskott, men inte utvunnit mer än 2 500 kubikmeter, kvarstår 72 500 kubikmeter. Nyttjanderätten borde ha upptagits till ett högre värde om den hade varit fritt överlåtbar. I mål T 128/99 vid Skövde tingsrätt mellan J.E. och V.E., å ena, och Skultorps Åkeri & Grus AB, å andra sidan, uppskattades grusets värde till 10 kr per kubikmeter, varför resterande volym borde ha värderats till 700 000 kr. S.B. har inte verifierat något samtycke. Att det förekommit kontakt den 6 april 1994 vitsordas. Nyttjanderätten var då inte överlåten utan överläts först den 11 maj 1994. Att samtycke till överlåtelsen av nyttjanderätten till Skultorps Åkeri & Grus AB saknas kan utläsas av köpekontraktet mellan Hypoteksföreningen och J.E. och V.E. I kontraktet förbehålls nämligen nyttjanderätten för den ursprungliga innehavaren. Att samtycke saknas bekräftas vidare i svaromålet i mål T 128-99 vid Skövde tingsrätt där det vitsordas att det som kärandena anfört i stämningsansökan under rubriken ”sakomständigheter” stycke 1, 2 och 3 är riktigt. I stämningsansökan anförs nämligen att ”något medgivande från fastighetsägaren till överlåtelsen av nyttjanderätten införskaffades inte”. Nyttjanderätten, i enlighet med det avtal som upprättats år 1986, är till art och omfattning av sådan karaktär att samtycke krävs. Samtycke har inte förlegat. Således kan konstateras att nyttjanderätten fallit bort vid konkursboets överlåtelse till det nya bolaget. För att en inskrivning i fastighetsboken skall ha rättsverkan krävs att det är rätt innehavare som anges. Det är endast den som står inskriven som rättighetsinnehavare som kan åberopa bestämmelsen i 7 kap. 14 § 1 st. JB. Inskrivningen kan således inte åberopas till förmån för ett annat rättssubjekt. Frågan är om J.E. och V.E. trots inskrivningen ändå borde ha känt till överlåtelsen av nyttjanderätten. Staten anser inte det. Även om Skultorps Åkeri & Grus AB skulle lyckas styrka att samtycke förelegat, så har nyttjanderätten fallit bort i förhållande till ny fastighetsägare vid dennes förvärv. I fastighetsutdrag daterat den19 juli 2001 får man uppgift om att det finns en nyttjanderätt med inskrivningsdag den 12 februari 1986. Eftersom såväl köpekontraktet som inskrivningen endast uppger att nyttjanderätten gäller till förmån för Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB borde inte J.E. eller V.E. ha känt till överlåtelsen av nyttjanderätten till det nya bolaget. J.E. och V.E. har litat på de uppgifter som mäklaren har lämnat och som också bekräftats av inskrivningen, varför de bestritt att de haft någon undersökningsplikt. Undersökningsplikten har neutraliserats av uppgifterna i inskrivningsregistret och i förbehållet. - - -
K.J. har hörts under sanningsförsäkran. Vittnesförhör har på Skultorps Åkeri & Grus AB:s begäran hållits med advokaten J.L. och med tidigare verkställande direktören för Älvsborgs Läns Hypoteksförening, S.B. På begäran av staten har vittnesförhör hållits med J.E. och V.E.
Det är ostridigt mellan parterna att G.B. och B.B. den 21 januari 1986 i egenskap av ägare till fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1 upplät nyttjanderätt till grustäkt till förmån för Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB och att nyttjanderätten den 12 februari 1986 antecknades i fastighetsboken. Parterna är vidare ense om att fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1 den 20 januari 1994 inropades på exekutiv auktion av Älvsborgs Läns Hypoteksförening och att nyttjanderätten då förbehölls. Det råder därutöver enighet mellan parterna om att Älvsborgs Läns Hypoteksförening genom ett den 9 juli 1994 dagtecknat köpekontrakt överlät fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1 till J.E. och V.E. och att köparna i kontraktets 6 § upplystes om att nyttjanderätt beträffande grustäkt inskrivits till förmån för Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB. Parterna är slutligen ense om att Vägverket tog grustäkten i anspråk den 1 augusti 1998.
Av utredningen framgår att Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB den 5 april 1994 försattes i konkurs. Det är vidare utrett att konkursboet genom ett köpeavtal den 11 maj 1994 överlät bolagets rörelse inklusive samtliga nyttjanderätter till ett nybildat bolag, vilket sedermera kom att driva sin verksamhet under namnet Skultorps Åkeri & Grus AB.
Skultorps Åkeri & Grus AB har gjort gällande att nyttjanderätten har varit fritt överlåtbar och efter konkursboets överlåtelse till Skultorps Åkeri & Grus AB kommit att gälla mot Älvsborgs Läns Hypoteksförening och, efter föreningens överlåtelse av fastigheten till J.E. och V.E., också mot dem. Enligt bolagets mening har nyttjanderätten således vid Vägverkets ianspråktagande av grustäkten den 1 augusti 1998, den så kallade värdetidpunkten, gällt till förmån för bolaget. För det fall att fastighetsdomstolen finner att samtycke behövdes för att konkursboets överlåtelse av nyttjanderätten skulle bli gällande mot Älvsborgs Läns Hypoteksförening har bolaget hävdat att ett tyst samtycke lämnats därigenom att Älvsborgs Läns Hypoteksförening vid de kontakter som varit mellan företrädare för föreningen och konkursboet inte reagerat på överlåtelsen.
Av det ifrågavarande nyttjanderättsavtalet kan utläsas bland annat följande. Nyttjanderätten, vilken enligt avtalets ordalydelse skall gälla ”tills i täkten befintligt grus utvunnits”, har inte begränsats i tiden. Avtalet ger nyttjanderättshavaren rätt att inom området uppföra de vägar och andra anordningar som erfordras för grustäkten samt att utnyttja till- och avfartsvägar. Likvid för uttaget grus skall erläggas med a conto belopp i januari 1986 och januari 1987. Därefter skall nyttjanderättshavaren efter det att 75 000 kubikmeter uttagits kvartalsvis till markägaren redovisa och erlägga betalning för uttaget grus. Slutligen förbinder sig nyttjanderättshavaren att bedriva grustäkten enligt de föreskrifter som kan komma att uppställas av länsstyrelsen samt att utföra och bekosta återställningsåtgärder i enlighet med det täkttillstånd som erfordras för verksamheten.
Den nu ifrågavarande nyttjanderättens giltighet i tiden begränsas således endast genom föreskriften i JB 7 kap. 5 § första stycket om att nyttjanderätt inte är bindande längre än femtio år från det avtalet slöts. Genom avtalet tillförsäkras nyttjanderättshavaren långtgående rättigheter i fråga om nyttjandet av marken inom det upplåtna området. Gruset skall tas ut efter hand efter nyttjanderättshavarens eget bestämmande och mot redovisningsskyldighet. Den verksamhet som skall bedrivas på fastigheten kräver vidare tillstånd av myndighet samt är förbunden med skyldighet för nyttjanderättshavaren att återställa marken. På grund av dessa omständigheter måste det vara av avgörande betydelse för markägaren vem som är innehavare av nyttjanderätten. En överlåtelse av denna torde därför närmast vara att jämställa med ett byte på gäldenärssidan i ett skuldförhållande. Ett sådant byte är enligt de regler som allmänt gäller tillåtet enbart med borgenärens samtycke. Konkursboet har därför enligt fastighetsdomstolens mening inte kunnat överlåta sin rätt enligt nyttjanderättsavtalet utan samtycke av Älvsborgs Läns Hypoteksförening såsom fastighetsägare.
Det är ostridigt att något uttryckligt samtycke till konkursboets överlåtelse av nyttjanderätten till Skultorps Åkeri & Grus AB inte lämnats av Älvsborgs Läns Hypoteksförening. Skultorps Åkeri & Grus AB har emellertid gjort gällande att Älvsborgs Läns Hypoteksförening har lämnat ett tyst samtycke till konkursboets överlåtelse av nyttjanderätten till bolaget. Vid bedömningen i denna del gör fastighetsdomstolen följande överväganden. J.L. har vittnat om att han, då han i sin egenskap av konkursförvaltare överlät nyttjanderätten till Skultorps Åkeri & Grus, var av den uppfattningen att denna var fritt överlåtbar. Av utredningen framgår vidare att S.B. när han den 6 april 1994 i egenskap av företrädare för Älvsborgs Läns Hypoteksförening varit i kontakt med konkursboet och velat förvärva nyttjanderätten låtit sig nöja med beskedet att konkursboet avsåg att överlåta nyttjanderätten till ett nybildat bolag. Detta talar för att även S.B. hade uppfattningen att nyttjanderätten var fritt överlåtbar, vilket också bestyrkts av vittnesmålet med honom. Det kan mot denna bakgrund inte anses visat att Älvsborgs Läns Hypoteksförening lämnat ett tyst samtycke till konkursboets överlåtelse av nyttjanderätten till Skultorps Åkeri och Grus AB. Någon giltig överlåtelse har därför enligt fastighetsdomstolens bedömning inte kommit till stånd.
Av utredningen framgår att Älvsborgs Läns Hypoteksförening genom köpekontrakt den 9 juli 1994 till J.E. och V.E. överlåtit fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1. Det förhållandet att det därvid i köpekontraktet § 6 antecknats att köparen varit upplyst och medveten om att det finns ett intecknat nyttjanderättsavtal beträffande grustäkt för Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB saknar, vid det förhållandet att överlåtelsen av nyttjanderättsavtalet mellan konkursboet och Skultorps Åkeri & Grus AB inte blivit gällande, betydelse.
Fastighetsdomstolen finner således inte att den av G.B. och B.B. den 21 januari 1986 till Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB upplåtna nyttjanderätten vid värdetidpunkten den 1 augusti 1998 gällde till förmån för Skultorps Åkeri & Grus AB. Talan skall därför ogillas.
Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag överklagade i Göta hovrätt och yrkade bifall till sin vid tingsrätten framställda talan i huvudsaken.
Vägverket bestred ändring i huvudsaken.
Hovrätten (hovrättslagmannen Jan Carrick, hovrättsrådet Lars Holm, referent, fastighetsrådet P.G. Andersson och tf. hovrättsassessorn Therese Johnsson) anförde följande i dom den 13 december 2004.
I hovrätten har framlagts samma skriftliga bevisning och upptagits samma muntliga bevisning som vid tingsrätten. De omständigheter hovrätten har att bedöma är desamma som tingsrätten redogjort för i den överklagade domen.
Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag har således i första hand gjort gällande att rätten att tillgodogöra sig gruset varit fritt överlåtbar medan Vägverket hävdat att samtycke från fastighetsägaren måste föreligga för att giltig överlåtelse kunnat ske.
Genom en särskild bestämmelse i 7 kap. 3 § JB har lagstiftaren jämställt rättigheter att avverka skog på en fastighet och att från en fastighet ta grus, sten, jord etc. med sedvanliga nyttjanderätter såsom främst arrende och hyra. Innehavaren av en rättighet att ta t.ex. grus från en fastighet kan dock i motsats till exempelvis en arrendator inte sägas bruka fastigheten. Han har heller inte ensam besittning till marken. Det väsentliga är att han får på något sätt tillgodogöra sig det grus som finns på fastigheten. I övrigt får ägaren förfoga över fastigheten. Ett avtal om upplåtande av en grustäkt påminner därigenom i mycket om ett köpeavtal. Skillnaden är närmast den att det är nyttjanderättshavaren och inte fastighetsägaren som skall skilja gruset från fastigheten. Vid upplåtelser av denna karaktär torde ofta nyttjanderättshavaren ha en väl så stark ställning som fastighetsägaren. Lagstiftaren har därför inte behövt lika noga som vid t.ex. arrende- och hyresförhållanden se till att nyttjanderättshavaren skyddas mot hårda affärsvillkor. Avtal av denna typ torde vidare ofta ha en utpräglat affärsmässig karaktär. Förutom de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt t.ex. maximitiden för upplåtelser har förhållandet mellan parterna lämnats i stort sett oreglerat i lag (jfr Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 6:e uppl. s. 283 f.). I rättspraxis har t.ex. en förvärvad rätt att avverka och tillgodogöra sig skog som skulle uttas under en tid av tre år kunnat överlåtas av förvärvaren utan att samtycke från fastighetsägaren behövt inhämtas (se NJA 1979 s. 451).
I det nu aktuella avtalet har något förbud att överlåta rättigheten eller krav på godkännande från fastighetsägaren innan överlåtelse inte uppställts. Avtalet innehåller heller ingen direkt tidsbegränsning, men blir i praktiken tidsbegränsat genom kravet på täkttillstånd, som är tidsbegränsat. I kravet på täkttillstånd ligger också inbyggd en kontroll från främst länsstyrelsen av hur täkträttigheten utnyttjas med avseende på främst naturskydd och grundvattnet. Det ankommer vidare på innehavaren av tillståndet att ställa säkerhet för kostnader som är förenade med ett avslutande av täkten. Enligt avtalet har av den bedömda mängden uttagbart grus om 100 000 kubikmeter ersättning betalats i förskott för 75 000 kubikmeter, medan återstående mängd skall betalas efter uttaget, dock att om å andra sidan lera eller annat medför att mängden grus inte skulle uppgå till vad som beräknats återbetalning skall ske. Täktinnehavaren medges vidare enligt avtalet rätt att inom området uppföra vägar och andra anordningar för grustäktens nyttjande samt nyttja till- och avfartsvägar samt rätt att ansluta eldrivna maskiner och arbetsbodar etc. till fastighetsägarens elnät. Separat ersättning skall utgå härför. I avtalet angivna krav som ställs på fastighetsägaren och tillkommande prestationer som åligger nyttjanderättshavaren kan, enligt hovrättens bedömning, inte anses vara så långtgående att avtalet skall jämställas med ett hyres- eller arrendeavtal med åtföljande krav på inhämtande av godkännande från upplåtaren inför en överlåtelse av rättigheten. Förhållandena i fallet kan inte heller anses vara jämförbara med ett gäldenärsbyte i ett försträckningsavtal. Fastmer finner hovrätten att avtalets karaktär av köpeavtal är så markerad att grusrättigheten måste kunna fritt överlåtas.
Nyttjanderätten har varit inskriven i fastighetsregistret. Förbehåll har gjorts för denna vid den exekutiva auktion då Älvborgs Läns Hypoteksförening förvärvade fastigheten. J.E. och V.E. har i sitt köpekontrakt upplysts om det intecknade nyttjanderättsavtalet. Enligt 6 § i köpekontraktet fogades till köpekontraktet nyttjanderättsavtalet och det beslut genom vilket länsstyrelsen beviljat Skultorps Grus & Åkeri Aktiebolag täkttillstånd till och med den 31 oktober 1998. Även om inskrivningen var till förmån för Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. Aktiebolag har makarna E. genom de handlingar som bifogades köpekontraktet ägt eller i vart fall bort äga kännedom om att Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag var innehavare av nyttjanderätten. Erforderliga förbehåll för nyttjanderätten måste därigenom anses ha skett i följd varav nyttjanderätten även blivit gällande mot makarna E. Konkursboets överlåtelse av rätten till grus enligt det den 21 januari 1986 ingångna avtalet mellan makarna B. och Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. Aktiebolag till Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag är således gällande även mot makarna E.
Vid denna bedömning skall bolagets talan i huvudsaken bifallas.
Med ändring av tingsrättens dom i huvudsaken förklarar hovrätten att Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag enligt villkor i nyttjanderättsavtal den 21 januari 1986 mellan G.B. och B.B. å ena sidan och Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. Aktiebolag å andra sidan är ersättningsberättigat jämlikt 55 § väglagen på grund av Vägverkets ianspråktagande av grustäkt på fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1 den 1 augusti 1998.
Vägverket överklagade och yrkade att HD med upphävande av hovrättens dom skulle fastställa tingsrättens domslut.
Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag bestred ändring.
Föredraganden, rev.sekr. Aneta Blåder, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Vägverket har genom vägrätt tagit i anspråk mark på fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1. På den ianspråktagna marken finns en grustäkt för vilken Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag (Skultorp) i egenskap av nyttjanderättshavare begär intrångsersättning i enlighet med 55 § väglagen. Skultorp köpte år 1994 nyttjanderätten från förre innehavaren. Vägverket hävdar att giltig överlåtelse av sådan partiell nyttjanderätt endast kan ske med samtycke av fastighetsägare. I samband med Skultorps köp av nyttjanderätten förelåg inget samtycke från den dåvarande fastighetsägaren.
Frågan i målet är om överlåtelse av partiella nyttjanderätter (såsom nyttjanderätter till grustäkter) kan överlåtas utan samtycke av fastighetsägaren. Överlåtelser av partiella nyttjanderätter sker som regel i affärsmässiga sammanhang mellan ekonomiskt likvärdiga parter. Något behov av att skydda rättighetshavaren mot hårda affärsvillkor genom lagstiftning har inte ansetts föreligga. För kontraktsparterna till sådana avtal gäller i stort sett avtalsfrihet och i de fall oklarheter uppstår får de lösas genom bestämmelser i det enskilda avtalet eller genom allmänna rättsgrundsatser. Den juridiska doktrinen är tämligen ense att partiella nyttjanderätter kan överlåtas utan samtycke. Undantag gäller för de fall där avtalets speciella natur kan anses utesluta överlåtelserätt eller när nyttjanderättshavarens person kan antas ha haft en särskild betydelse för rättighetens uppkomst. HD har i två avgöranden fastställt att partiella nyttjanderätter kan överlåtas utan samtycke från fastighetsägaren. I båda avgörandena var det fråga om nyttjanderätter med en relativt kort avtalstid, se NJA 1922 s. 102 och NJA 1979 s. 451.
Nu aktuellt avtal innehåller inget förbud mot överlåtelse eller krav på fastighetsägarens samtycke inför en överlåtelse. Avtalet innehåller ingen tidsbegränsning utan gäller tills allt grus i täkten har utvunnits. Markägaren ansvarar för att nödvändiga tillstånd för täkten finns samt för kvaliteten på produkten medan rättighetshavarens främsta skyldighet är erläggande av nyttjanderättsavgiften och återställande av marken efter avslutad drift. Rättighetshavaren har i början av avtalets löptid erlagt betalning i förskott motsvarande 75 % av den beräknade grustillgången. Efter uttag av 75 % av beräknad grustillgång har rättighetshavaren ålagts redovisningsskyldighet för gjorda uttag.
Avtalets innehåll har utpräglad affärsmässig karaktär. Genom bestämmelsen i 7 kap. 5 § JB får avtalstiden anses vara 50 år. Kontraktsparternas rättigheter och skyldigheter är inte särskilt långtgående för någondera parten. Inget har framkommit som tyder på att nyttjanderättshavarens person har haft en avgörande betydelse för avtalets tillkomst. Initiativ till uttag ankommer helt på rättighetshavaren. Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB i konkurs har varit berättigat att utan fastighetsägarens samtycke överlåta nyttjanderätten till Skultorp. Skultorp får därigenom anses som rättighetshavare med rätt till ersättning i enlighet med 55 § väglagen.
HD fastställer hovrättens domslut i själva saken.
HD (justitieråden Leif Thorsson, Severin Blomstrand, referent, Anna Skarhed, Gudmund Toijer och Stefan Lindskog) meddelade den 30 september 2009 följande dom.
Enligt ett nyttjanderättsavtal daterat den 21 januari 1986 medgav G.B. och B.B. i egenskap av ägare till fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1 att Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. Aktiebolag i enlighet med gällande täktplan fick utvinna grus på fastigheten. Upplåtelsen skulle gälla tills i täkten befintligt grus utvunnits. Nyttjanderätten skrevs in. Den 6 december 1993 fick bolaget ett förnyat täkttillstånd, som skulle gälla t.o.m. den 31 oktober 1998.
Älvsborgs Läns Hypoteksförening köpte fastigheten på exekutiv auktion den 20 januari 1994, varvid nyttjanderätten förbehölls.
Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. Aktiebolag försattes i konkurs den 5 april 1994. Den 11 maj 1994 sålde konkursboet ”[d]en av konkursbolaget på egna fastigheter bedrivna rörelsen innefattande” bl.a. den aktuella nyttjanderätten till Ållebergs Service AB under namnändring till Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag. Det bolaget tog över täkttillståndet.
Den 9 juli 1994 sålde hypoteksföreningen fastigheten till J.E. och V.E. Enligt köpekontraktet var köparna upplysta och medvetna om ”intecknat nyttjanderättsavtal beträffande grustäkt för Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. AB Skultorp” och om länsstyrelsens beslut om täkttillstånd t.o.m. den 31 oktober 1998.
Den 1 augusti 1998 tog Vägverket i anspråk mark på fastigheten i enlighet med en lagakraftvunnen arbetsplan för väg 201. Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag gör i målet gällande att bolaget har rätt till ersättning enligt 55 § väglagen (1971:948) på grund av verkets ianspråktagande av grustäkten på fastigheten.
Frågan i målet är om det nya bolaget (Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag) kan gentemot Vägverket göra gällande rätt till ersättning enligt 55 § väglagen med åberopande av nyttjanderättsavtalet mellan makarna B. och det gamla bolaget (Skultorps Åkeri & Grus Bröderna J. Aktiebolag), som gick i konkurs. Vägverket har hävdat dels att överlåtelsen av nyttjanderätten från konkursboet till det nya bolaget är ogiltig därför att fastighetsägaren inte hade lämnat sitt samtycke, dels att nyttjanderätten inte blev gällande mot de nya fastighetsägarna när Älvsborgs Läns Hypoteksförening överlät fastigheten till J.E. och V.E.
Är nyttjanderättsöverlåtelsen giltig?
Den i målet aktuella rätten till grustäkt är en sådan partiell nyttjanderätt till fast egendom som behandlas i 7 kap. 3 § första stycket JB. I JB finns bestämmelser om sådana nyttjanderätter endast i 7 kap. Beträffande arrende och hyra innehåller balken mer utvecklade regelsystem, se 8-11 kap. resp. 12 kap. Frågan om det krävs samtycke av fastighetsägaren till överlåtelse av en nyttjanderätt är närmare reglerad beträffande jordbruksarrende (9 kap. 31-31 b §§), bostadsarrende (10 kap. 7 §), anläggningsarrende (11 kap. 7 §) och hyra (12 kap. 32-38 §§). Däremot är frågan inte reglerad i JB beträffande lägenhetsarrende (jfr Bäärnhielm-Larsson, Arrendelagen, med suppl. t.o.m. april 2009, s. 8:54 f.) och inte heller beträffande partiella nyttjanderätter (jfr 9 § lagen, 1957:390, om fiskearrenden och 14 § jaktlagen, 1987:259). JB:s regler beträffande arrende och hyra innebär att en nyttjanderättshavare normalt inte har rätt att överlåta nyttjanderätten utan fastighetsägarens samtycke. Från denna huvudregel föreskrivs dock undantag, som går längre vid bostadsarrende och särskilt vid anläggningsarrende än vid jordbruksarrende och hyra. Med hänsyn till de bestämmelser som sålunda finns beträffande arrende och hyra är det naturligt att uppfatta avsaknaden av en motsvarande reglering beträffande partiella nyttjanderätter så att lagstiftaren har avsett att en överlåtelse av en sådan nyttjanderätt inte ska kräva samtycke av fastighetsägaren.
Samtyckesfrågan är endast sparsamt belyst i rättspraxis. I rättsfallet NJA 1922 s. 102 fann HD att tillstånd av jordägaren inte var erforderligt för överlåtelse av en rätt att under en tid av två år uppbryta och bortföra trädstubbar från ett visst skogsskifte. Rättsfallet NJA 1979 s. 451 gällde en fastighetsägares försäljning av en rotpost för avverkning inom tre år. HD bedömde avtalet som en upplåtelse av sådan rätt att avverka skog på fastigheten vilken enligt 7 kap. 3 § JB var att anse som nyttjanderätt och fann att nyttjanderätten kunde överlåtas utan fastighetsägarens samtycke. Dessa rättsfall rör speciella situationer och tillåter inga generella slutsatser beträffande frågan om samtycke, men de talar i vart fall mot att fastighetsägaren skulle ha en oinskränkt vetorätt.
Frågan har uppmärksammats i den juridiska litteraturen (se t.ex. Bengtsson, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott, 1967, s. 577, Bengtsson, Nyttjanderätt till fast egendom, 2 uppl. 1976, s. 141, Larsson-Synnergren, Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken, 2 uppl. 2007, s. 76 och 86 f., Lejman, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom, 1944, s. 78 och 117 f., Skarstedt-Ekberg, Nya Jordabalken Lagen om nyttjanderätt till fast egendom, m.fl. författningar, 3 uppl. 1941, s. 27 f., samt Undén, Svensk sakrätt II Fast egendom, 4 uppl. 1965, s. 197). De flesta författare som har uttalat sig i frågan förespråkar att fastighetsägarens samtycke till överlåtelse av en partiell nyttjanderätt bör krävas bara i särskilda fall där nyttjanderättshavarens person har stor betydelse för fastighetsägaren.
Av det anförda följer att det inte kan antas att svensk rätt innehåller en regel av innebörd att en partiell nyttjanderätt till fast egendom får överlåtas bara med fastighetsägarens samtycke. Med hänsyn inte minst till omsättningsintresset bör huvudregeln tvärtom anses vara att en sådan nyttjanderätt fritt får överlåtas. En fastighetsägare som vill behålla inflytande över valet av nyttjanderättshavare kan förbehålla sig en samtyckesrätt när han upplåter nyttjanderätten. Det får dock förutsättas att det någon gång på grund av förhållandena i ett enskilt fall kan stå klart att nyttjanderättshavarens person har sådan särskild betydelse för fastighetsägaren att dennes samtycke kan krävas utan uttryckligt förbehåll i nyttjanderättsavtalet.
För det nu aktuella målet innebär det anförda att överlåtelsen den 11 maj 1994 av rätten till grustäkt från konkursboet till det nya bolaget (Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag) gällde mot fastighetsägaren Älvsborgs Läns Hypoteksförening. Detta ifrågasattes inte heller av hypoteksföreningen.
Gäller nyttjanderätten mot de nya fastighetsägarna?
I fråga om förhållandet mellan en nyttjanderätt till en fastighet och en överlåtelse av fastigheten är den rättsliga utgångspunkten att ”köp bryter legostämma”, dvs. att nyttjanderätten inte gäller mot förvärvaren när fastigheten överlåts. Enligt 7 kap. 11 § JB åligger det emellertid överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad. Ett sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. I 14 § i samma kapitel föreskrivs vidare att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtits, om upplåtelsen enligt 17 kap. JB äger företräde framför överlåtelsen på grund av inskrivning eller den nye ägaren vid överlåtelsen ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen.
När Älvsborgs Läns Hypoteksförening överlät fastigheten till J.E. och V.E. lämnades i köpekontraktet upplysningar om den upplåtna rätten till grustäkt på fastigheten. Nyttjanderättsavtalet och länsstyrelsens beslut om täkttillstånd fogades som bilagor till kontraktet. Nyttjanderätten var dessutom inskriven. Som nyttjanderättshavare angavs emellertid i köpekontraktet konkursbolaget och inte det nya bolaget (Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag), till vilket nyttjanderätten då hade överlåtits. Även i fastighetsregistret angavs konkursbolaget som innehavare av nyttjanderätten. Frågan är nu om den föråldrade uppgiften om nyttjanderättshavare medför att nyttjanderätten inte är giltig.
Genom inskrivningen och förbehållet i köpekontraktet fick köparna kännedom om nyttjanderätten och täkttillståndet. Innebörden och omfattningen av rättigheten framgick av de handlingar som fogades till kontraktet. Även om köparna inte fick veta att nyttjanderätten hade överlåtits, måste den information som lämnades dem anses vara tillräcklig för att de skulle försättas i ond tro. Nyttjanderätten blev alltså redan av det skälet gällande mot köparna av fastigheten.
Slutsatsen av det anförda är att Skultorps Åkeri & Grus Aktiebolag innehade rätten till grustäkt på fastigheten Tibro Spetsbacke 1:1 när Vägverket tog marken i anspråk för vägbygge. Bolaget har därför rätt till ersättning enligt 55 § väglagen på grund av ianspråktagandet. Hovrättens domslut ska fastställas i denna del.
Om man ser på frågan om en grustäktsrättighets överlåtbarhet i ett mer övergripande perspektiv finns det anledning att notera, att en nyttjanderätt är ett speciellt slags fordringsrätt och att alltså fordringsrättsliga regler gäller för nyttjanderätter. Således är t.ex. en nyttjanderätt i princip preskriptibel (se Stefan Lindskog, Preskription, 2 uppl. 2002, s. 100 ff.).
Huvudregeln är att en fordringsrätt kan överlåtas. Det är en närmast självklar ordning i en marknadsekonomi. Om fordringsrättigheter inte kunde överlåtas skulle det innebära ett hinder för en marknadsstyrd resursallokering. Det skulle också begränsa borgenärens möjligheter att tillgodogöra sig det värde som fordringsrätten representerar. Ytterligare en konsekvens skulle kunna vara att detta värde inte blev åtkomligt för borgenärens borgenärer. Tunga skäl talar således för den grundläggande principen om den fria överlåtbarheten av fordringsrättigheter.
Från den angivna huvudregeln finns det undantag för vissa rättighetstyper. Ett sådant undantag kan ha sin grund i gäldenärens eller borgenärens intresse. Ett undantag kan också följa av ett parternas avtal (ett avtalat överlåtelseförbud beträffande en penningfordran torde dock i regel inte hindra att gäldenären med befriande verkan mot överlåtaren kan betala till förvärvaren, jfr justitierådet Torgny Håstads tillägg i NJA 2008 s. 733 med hänvisningar).
Angående fordringsrättigheters överlåtbarhet och undantag från den principen, se bl.a. Julius Lassen, Haandbog i Obligationsretten Almindelig del, 1917-1920, s. 570 ff., Henry Ussing, Obligationsretten Almindelig del, 4 uppl. 1967, s. 210 ff., Knut Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 133 ff., och Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2003, s. 856 ff.
I fråga om undantag som har sin grund i gäldenärens intresse av borgenärens person - dvs. att det har betydelse för gäldenären vem som utövar rättigheten - bör skiljas mellan fall när ett överlåtelseförbud vilar på en abstrakt intressevärdering och när det handlar om en konkret bedömning. I fråga om vissa rättighetstyper har gäldenären genomsnittligt sett ett så skyddsvärt intresse av att kunna på förhand styra vem som tar i anspråk rät-tigheten, att ett undantag från principen om den fria överlåtbarheten i form av en rättsregel föreligger generellt för rättigheter av sådant slag. Men situationen kan också vara den, att gäldenären vid en rättighetsupplåtelse i det enskilda fallet har ett särskilt och för borgenären vid avtalets ingående synbart intresse av att rättigheten kan utövas av endast borgenären. Då kan ett överlåtelseförbud i enlighet med allmänna avtalsrättsliga principer anses vara avtalat, innebärande ett åsidosättande av huvudregeln om den fria överlåtbarheten.
Nyttjanderätt till fast egendom är i stor utsträckning lagreglerad. Det är därför naturligt att utgå från att de undantag från huvudregeln som motiveras av parternas genomsnittliga intressen i allt väsentligt kommer till uttryck i lagen. Eftersom en lagstadgad undantagsregel saknas för den aktuella situationen och då inte några mer vägande ändamålsskäl talar för ett undantag från den grundläggande huvudregeln bör denna, som HD funnit, gälla.
Det sagda utesluter inte, som också framgår av HD:s avgörande, att ett överlåtelseförbud med hänsyn till omständigheterna kan föreligga i det enskilda fallet. Ett exempel är att en fastighetsägare upplåter en rätt för en granne att ta grus ur en grusgrop. Tanken är att grannen ska hämta grus för normalt behov såsom väggrusning. Det är då närliggande att tolka upplåtelsen så, att grannen inte får överlåta rätten till grus till annan (annat än möjligen till den som förvärvar hans fastighet).
I fråga om nyttjanderätt till lös egendom (saklega) anses i allmänhet att en överlåtelse av nyttjanderätten förutsätter samtycke från ägaren (se t.ex. Henry Ussing, Enkelte Kontrakter, 2 uppl. 1946, s. 12 ff., Bertil Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 1971, s. 43 f., och Jan Hellner, Richard Hager och Annina H. Persson, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, Särskilda avtal, 4 uppl. 2005, s. 198 f.). Grunden för antagandet om den begränsningen är ägarens typiska intresse av nyttjanderättshavarens person. En ägare överlämnar normalt inte för brukande sin egendom till vem som helst. Det är dock inte självklart att överlåtelseförbud ska ses som en helt generell princip vid hyra av lös egendom. I vissa typfall har ägaren ett begränsat intresse av den uthyrda egendomen. Så är fallet när det inte är meningen att ägaren ska få egendomen åter utan denna endast utgör ett säkerhetsunderlag för ägarens vederlagsanspråk. I linje med det sagda är det inte givet att det av dispositiv rätt följer att vid finansiell leasing en leasetagare måste ha leasegivarens samtycke till en överlåtelse av leasingrätten (jfr Göran Millqvist, Finansiell leasing, 1986, s. 225 ff.; Leasingutredningen föreslog i betänkandet SOU 1994:120 att leasetagaren skulle få överlåta leasingrätten utan leasegivarens samtycke, om det saknades befogad anledning att anta att förfogandet skulle äventyra leasegivarens rätt till objektet, se lagförslaget 19 § andra stycket och motiveringen s. 421 ff.).
I fråga om rättigheter som härflyter ur ett ömsesidigt förpliktande avtal - vilket det rör sig om i förevarande fall - finns det anledning att skilja medan ofullgångna och fullgångna rättigheter.
Beträffande ofullgångna rättigheter - t.ex. ett arvode för en ännu inte utförd tjänst - får ofta antas att ett undantag från principen om den fria överlåtbarheten föreligger. Gäldenären har nämligen ett skyddsvärt intresse av överlåtarens vilja att prestera, och den viljan kan störas av att en utförd prestation inte får en omedelbar pekuniär effekt för överlåtaren.
För fullgångna rättigheter - vilket det är frågan om i målet - gäller dock som utgångspunkt principen om den fria överlåtbarheten utan hinder av det ömsesidigt förpliktande avtalsförhållandet. Gäldenären har tillräckligt skydd genom att han mot förvärvaren kan göra gällande samma invändning som mot överlåtaren, jfr 27 § lagen (1936:81) om skuldebrev (märk i fråga om penningfordringar och andra anspråk på fungibel egendom också 28 §).
I det aktuella fallet utestod en mindre del av vederlaget för grustäktsrättigheten som obetald. Även om betalningsansvaret för det resterande vederlaget inte är en fråga i målet vill jag beträffande det spörsmålet i allmänhet tillägga följande.
Att en rättighet som härflyter ur ett ömsesidigt förpliktande avtal kan överlåtas utan borgenärens samtycke innebär inte vare sig att överlåtaren därmed blir befriad från de skyldigheter som han har enligt avtalet eller att förvärvaren självständigt svarar för dessa skyldigheter (i fråga om arrende och hyra följer dock av JB:s bestämmelser att substitution under vissa förutsättningar får ske innebärande att vid en överföring av nyttjanderätten följer ansvaret i åtminstone viss utsträckning med). Tvärtom är huvudregeln att överlåtarens ansvar består trots den mot gäldenären verksamma rättighetsöverlåtelsen. Det gäller i princip även förpliktelser som blir fullgångna först efter överlåtelsen. Vidare inträder förvärvaren inte i överlåtarens skyldigheter, om så inte särskilt överenskommits i form av ett mot gäldenären riktat tredjemansavtal (jfr NJA 2005 s. 142). En annan sak är att förvärvaren kan nödgas infria överlåtarens skyldigheter för att kunna genomdriva den förvärvade rättigheten (27 § skuldebrevslagen, jfr bl.a. Rodhe, a.a. s. 135). Det kan också tänkas att förvärvarens ianspråktagande av den förvärvade rättigheten får verkan som en konkludent bekräftelse på ansvar för överlåtarens avtalsförpliktelser (man talar ibland om förvärvarens inträde i avtalet), men det följer då av allmänna grundsatser om avtals ingående. På motsvarande sätt kan tänkas att gäldenären genom att prestera till förvärvaren kan anses ha konkludent godtagit att denne med befriande av överlåtaren övertagit ansvaret för överlåtarens avtalsförpliktelser, men också här handlar det om vad som följer av allmänna grundsatser om avtals ingående.
I målet tangeras spörsmålet om en rättighet till sin identitet kan anses bestå om den med verkan mot gäldenären överlåtits. Frågan ställs dock inte på sin spets. Eftersom fastighetsförvärvaren ansågs vara i ond tro om det nya bolagets grustäktsrättighet, behövde inte prövas om inskrivningen avsåg samma rättighet som det förvärvande nya bolaget hade eller en annan tidigare rättighet som det konkursade bolaget innehaft (eller möjligen alltjämt innehade).
Frågan huruvida, när en rättighet har överlåtits, det rör sig om en ny rät-tighet (eller förpliktelse) eller en bestående rättighet (eller förpliktelse) låter sig enligt min mening inte besvaras abstrakt. Om frågan vid tillämpningen av en viss rättsregel har betydelse, bör de skyddsintressen som den ifrågavarande regeln bärs upp av vara i hög grad styrande för bedömningen (jfr HD:s dom den 27 maj 2009 i mål T 443-08 beträffande en fordrans uppkomsttidpunkt). I många fall är det alldeles klart att den överlåtna rättighetens identitet måste anses vara bestående (så t.ex. vid en överlåtelse av en fordran som säkerställts med pant eller borgen; överlåtelsen innebär här inte att fordringen upphör med effekt att ställd säkerhet faller). När en verksam överlåtelse förutsätter gäldenärens samtycke kan det förhållande som föranleder ett undantag från den fria överlåtelsens princip dock väl tänkas innebära att en ny rättighet ska anses upplåten.
Beträffande den aktuella situationen ser jag inget skäl till att inte anse att den inskrivna grustäktsrättigheten är densamma som den rättighet som det nya bolaget innehar efter förvärvet. Nyttjanderättens identitet har alltså i aktuellt hänseende bestått trots överlåtelsen. Upplåtelsen gäller därför redan på grund av inskrivningen mot de nya ägarna till fastigheten.
HD:s dom meddelad: den 30 september 2009.
Mål nr: T 177-05.
Lagrum: 7 kap. 3 § första stycket JB.
Rättsfall: NJA 1922 s. 102 och NJA 1979 s. 451.
T177-05
7 kap. 3 § första stycket jordabalken (1970:994)
NJA 1922 s. 102
NJA 1979 s. 451