Source: https://jus.com.br/artigos/21389/responsabilidade-civil-no-mercado-imobiliario
Timestamp: 2016-08-25 09:56:22+00:00
Document Index: 129042781

Matched Legal Cases: ['artigo 618', 'artigo 1', 'artigo 618', 'artigo 618', 'artigo 618', 'artigo 127', 'artigo 129', 'artigo 5', 'artigo 1']

Responsabilidade civil no mercado imobiliário. O caso do Fórum Desembargador Jairon Maia Fernandes, em Maceió (AL) - Jus Navigandi
Você está imprimindo a página 1 de 2 desta publicação. Caso queira imprimir o texto completo acesse: https://jus.com.br/imprimir/21389
Responsabilidade civil no mercado imobiliário.O caso do Fórum Desembargador Jairon Maia Fernandes, em Maceió (AL)Responsabilidade civil no mercado imobiliário. O caso do Fórum Desembargador Jairon Maia Fernandes, em Maceió (AL)
Responsabilidade CivilConstruçõesAlagoas
RESUMO: O presente trabalho visa analisar a responsabilidade do construtor pela perfeição da obra, sua solidez e segurança, principalmente as peculiaridades, a abrangência e a incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de construção, bem como a polêmica relacionada à prescrição dos danos por esta ocasionados. Abordam-se em especial os problemas das instalações pela qual passou o Fórum desembargador Jairon Maia Fernandes em Maceió.
PALAVRAS-CHAVE: Responsabilidade Civil. Construtor. Obra. Obrigação.
SUMÁRIO: Introdução. 1. Responsabilidade civil no mercado imobiliário e o Caso do Fórum de Maceió. Conclusão. Referências. Anexo.
De grande relevo na vida em sociedade são as atividades ligadas à construção civil, não só as que se destinam ao fomento da política habitacional do país, mas também as relativas às obras públicas, que atualmente são realizar por construtoras mediante licitação.
Atualmente, a atividade da construção civil no Brasil efervesce, e as perspectivas são de que essa grande atividade continue ainda por muitas décadas. Concomitantemente ao crescimento da construção civil no país, houve um aumento no número de acidentes e problemas a ela vinculados, o que é particularmente preocupante nas obras públicas, nas quais se verificam muitos defeitos por causa da má execução ou péssima qualidade do material.
Em momentos como esse é que surge a problemática da responsabilidade civil no mercado imobiliário, devendo-se analisar a incidência de dois conjuntos legais: o Código Civil, que classicamente regulou o assunto, e o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11.9.90), que mais recentemente passou a dispor sobre o relacionamento construtor/adquirente de imóvel (consumidor).
Posto isto, tomaremos como referência neste trabalho o Foro Desembargador Jairon Maia Fernandes, localizado no bairro do Barro Duro na cidade de Maceió/AL, o qual se tornou o foco de discussões acerca de quem legitimaria no pólo passivo e ativo da obrigação de reparar os danos sofridos em decorrência das irregularidades apontadas em sua construção.
1. RESPONSABILIDADE CIVIL NO MERCADO IMOBILIÁRIO E O CASO DO FÓRUM DE MACEIÓ.
No dia 31 de outubro do ano de 1998, foi inaugurado no bairro do Barro Duro o fórum da Cidade de Maceió, a época denominado “Foro Desembargador Jairon Maia Fernandes”. A obra nasceu com a finalidade de concentrar, em um mesmo espaço físico, diversas varas da justiça estadual alagoana.
Inicialmente, o projeto previa a construção do fórum na Rua Cônego Machado, no bairro do Farol, nesta cidade. No entanto, mudaram o projeto e a obra foi transferida para o bairro supracitado sem que houvessem feito as adaptações necessárias às peculiares condições ambientais da nova localidade.
Logo nos primeiros anos do seu funcionamento, o prédio apresentou problemas incompatíveis com uma obra do seu porte, que se destinava ao atendimento diário de aproximadamente duas mil (2.000) pessoas.
As irregularidades da obra foram constatadas, primeiramente, em 2002 por um relatório de vistoria do CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), isto é, quatro anos após a inauguração. Todavia, a cúpula do Judiciário alagoano, mesmo após o conhecimento da situação, não tomou medida alguma no sentido de sanar as falhas detectadas.
No ano de 2006, um laudo técnico de autoria do CREA, sob o comando do engenheiro Marcos Carnaúba, elencou várias querelas estruturais no prédio. Alguns dos fatores que fadaram a construção ao insucesso, segundo o citado engenheiro, diz respeito ao Norte magnético e ao tipo de solo do local.
Ao longo da sua breve história, foram vários os episódios onde funcionários e transeuntes sentiram abalos em sua estrutura. Com o passar do tempo, as varas com maior fluxo de pessoas foram transferidas para os andares inferiores e foi limitado o número de sessões do tribunal do júri em um mesmo dia, pois é grande o número de pessoas que acompanham seus julgamentos.
A situação calamitosa atingiu seu ápice no ano de 2008, quando o prédio foi evacuado após um forte tremor, que, segundo o relato de pessoas que se encontravam nas dependências do prédio, assemelhou-se a um terremoto, vez que chacoalhou todos os três andares do edifício.
Em momentos como esse aflora na sociedade um sentimento de indignação pelo desrespeito ao erário público. Surge também para a população dúvidas quanto à responsabilidade por esta “obra prima” alagoana. Haverá responsabilidade para a construtora? Há como reparar os danos ocorridos? Para responder a tais questões, passemos a analisar a questão sob um prisma jurídico.
A responsabilidade civil do construtor por problemas em obras decorre, geralmente, do contrato de empreitada. Segundo Carlos Roberto Gonçalves, contrato de empreitada é aquele onde uma das partes (o empreiteiro) obriga-se a realizar determinada obra de forma pessoal ou por meio de terceiros, de acordo com as instruções do contratante (dono da obra) e mediante remuneração, a ser paga por este, sem relação de subordinação[1].
A empreitada não se confunde com a prestação de serviços, ou com o próprio contrato de trabalho, porque neste o objeto do contrato é o serviço em si, enquanto que a empreitada tem por objeto a obra, e não simplesmente o trabalho despendido em sua execução. Isso gera também diferença quanto à direção, os riscos e, consequentemente, à responsabilidade, visto que na prestação de serviços é o dono da obra que fiscaliza as etapas da atividade e, por isso, assume os riscos da obra e responde pelos mesmos. Já na empreitada, é o próprio empreiteiro que fiscaliza a execução da obra, devendo suportar os riscos e danos advindos de sua atividade[2].
Extrai-se disso que a empreitada é um contrato de resultado e a prestação de serviços é um contrato de meio. De acordo com a douta diferenciação de Paulo Luiz Netto Lôbo, algumas obrigações têm como causa final a atividade em si, independentemente do resultado obtido, enquanto outras têm como causa final o resultado esperado, para o qual a atividade empregada é simples meio de alcançá-lo. As primeiras correspondem a obrigações de meio, ou diligência, e as segundas dizem respeito às obrigações de resultado[3]. Faz-se mister tal distinção, pois o tratamento jurídico dispensado para essas obrigações é diferente, mormente no que concerne à responsabilidade.
Numa obra por empreitada, a construtora é responsável por entregar a obra com solidez e segurança no prazo acordado. Caso a obra apresente defeitos ou atrase, sua responsabilidade é presumida, pois o simples inadimplemento, isto é, a entrega da obra na data ou de forma diferente da que foi acordada, gera a idéia de culpa do empreiteiro pelos danos provenientes. No entanto, esta presunção é apenas relativa, podendo o construtor elidi-la mediante comprovação de que os danos resultaram de outra causa que não decorrente de sua conduta (força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, não se aplicando o fortuito interno, segundo Cavalieri Filho[4]).
O novo Código Civil brasileiro, em seu artigo 618 (correspondente ao artigo 1.245 do Código de 1916) fixou a responsabilidade do empreiteiro pela execução de obras edilícias. In verbis:
Doutrina e jurisprudência, após um período de divergências, fixam hoje o entendimento de que o artigo não trouxe consigo uma norma restritiva, superando-se, portanto, uma interpretação literal do texto. Como é pacífica no meio acadêmico a ideia de que a melhor interpretação vai além de uma hermenêutica gramatical, sendo também necessária uma interpretação sistemática, teleológica e histórico-evolutiva, entende-se que esta norma não disciplina apenas os empreiteiros, mas também os construtores, incorporadores, engenheiros, arquitetos e todos que se envolvem com seus conhecimentos técnicos na execução da obra.
Na construção civil nacional, sabe-se que nem todas as construções são realizadas mediante empreitada. Há casos em que a construtora compra um terreno a fim de construir uma casa para vendê-la posteriormente. Em outras ocasiões há um contrato de incorporação onde se exerce uma atividade com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas[5], tendo um caráter comercial. Tais situações encontram-se fora do contrato de empreitada, mas não poderiam ficar à margem do Direito.
A responsabilidade abordada no artigo 618 do CC trata-se de responsabilidade legal imposta ao construtor em decorrência da realização de uma obra, independentemente da forma como será executada (por empreitada, por administração, por atividade própria ou por incorporação). Por isso, afirmamos no início que a responsabilidade do construtor decorre geralmente do contrato de empreitada, mas não tão-somente dele. Assim, frisamos a possibilidade no nosso ordenamento jurídico de haver tanto a responsabilidade contratual como a extracontratual (aquiliana) para o construtor.
Ademais, de acordo com a lição de Silvio Venosa, esta responsabilidade entende-se aos engenheiros e arquitetos, visto que os mesmos são técnicos e possuem o dever de alertar tanto à construtora quanto ao destinatário da obra, acerca dos riscos, pois “seu mister profissional impede que construam edifícios, sabidamente, instáveis”[6]. Entretanto, no caso em tela, exclui-se a responsabilidade do arquiteto, haja vista o problema da construção ser essencialmente estrutural, de acordo com os laudos técnicos feitos pelo CREA.
A dúvida estaria, portanto, se a responsabilidade do construtor seria objetiva ou subjetiva[7]. Pensamos que a responsabilidade do construtor é objetiva, não só com relação ao dono da obra, mas também perante terceiros e os vizinhos que sofram danos pelo fato da obra. Assim, ao acionar judicialmente o construtor, basta a comprovação do nexo de causalidade entre a conduta e o dano causado. Nada obstante, deverá o construtor, ao realizar sua defesa, alegar algumas das hipóteses excludentes de nexo causal, se houver.
É cediço que em nosso ordenamento existe a figura da responsabilidade solidária entre o construtor e o dono da obra perante eventuais danos causados a terceiros ou vizinhos. Essa determinação se justifica pelo fato do dono também auferir as vantagens da construção. Destarte, no caso em comento, o Estado de Alagoas não se eximirá da responsabilidade de reparar os danos ocasionados pelo desprendimento de partes da construção que acertaram pessoas ou bens (especialmente os carros do estacionamento).
Outrossim, importante frisar a incidência do Código de Consumidor nos contratos de construção e incorporação, pois o construtor (incorporador, empreiteiro, engenheiro e arquiteto) insere-se no conceito de fornecedor de produtos ou serviços descrito no art. 3° do referido diploma legal. No entanto, para não nos afastarmos do escopo do presente artigo, apenas abordaremos sua incidência quanto à qualidade e a solidez da obra, uma vez que a construção do fórum não foi realizada mediante contrato de incorporação.
Como é sabido, o fornecedor é responsável pelos vícios e defeitos dos produtos e serviços que põe no mercado. Por isso o Código do Consumidor impõe que o construtor seja responsável pela qualidade e solidez da construção, mesmo após a entrega da obra.
O artigo 618, CC/2002 dispõe sobre o dever de garantia pela qualidade e solidez da obra, fixando um período irredutível de 5 (cinco) anos pela integridade geral do trabalho, incluindo os materiais utilizados e o próprio solo.
Desse modo, a obrigação contratual não finda com a entrega da obra, independentemente de esta ter sido recebida, mesmo com falhas, pelo dono. Subsistirá a responsabilidade do construtor durante este período, ante a impossibilidade de que exista, neste instante, comprovação plena da segurança e solidez da unidade do imóvel, mormente no que concerne aos vícios considerados ocultos (infiltrações, problemas nas instalações elétricas, etc). Irrelevante será o desconhecimento da existência de vícios por parte do construtor, pois sua responsabilidade, como acima demonstrado, é objetiva.
Malgrado o aparecimento de defeitos ou vícios ocultos da obra cause controvérsias quando seu surgimento é após o período de garantia, a construção - objeto do presente artigo - , começou a apresentar problemas estruturais logo após a sua entrega, como abalos constantes no edifício, sem falar no primeiro laudo pericial do CREA que foi realizado quatro anos após a entrega da obra. Portanto, esta discussão mostra-se irrelevante para o presente caso.
Mas há uma polêmica com relação à prescrição do direito de indenização pelos danos causados por construtora. Seria ela de três anos como toda prescrição por dano? Seria o prazo de cinco anos descrito no artigo 618? Ou seria o antigo prazo prescricional de 20 anos? A resposta para tais questionamentos nos parece que foi dada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça ao editar a súmula 194, que pacifica: “prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra”.
Neste sentido, o Colendo Tribunal proferiu o seguinte julgado:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. DEFEITOS DA OBRA. CAPACIDADE PROCESSUAL. PERSONALIDADE JURÍDICA. SÚMULA N. 7/STJ. PRAZOS DE GARANTIA E DE PRESCRIÇÃO. 618/CC. SÚMULA N. 194/STJ. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. IMPROVIMENTO.
I. Na linha da jurisprudência sumulada desta Corte (Enunciado 194), 'prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra'.
IV. Agravo regimental improvido.”[8] (Grifo).
Como se pode analisar no acórdão mencionado, o prazo estabelecido no art. 618 do Código Civil vigente é de garantia, e, não, prescricional ou decadencial. Todavia, o evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora, deve ocorrer dentro dos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil. Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos.
Apesar do entendimento jurisprudencial acima exposto, Cavalieri Filho entende ser cabível a indenização mesmo após o prazo de cinco anos, pois a qualidade e utilidade do serviço devem corresponder ao prazo normal e razoável de durabilidade do bem, como determina o CDC. Assim, como construções têm uma durabilidade bem maior que cinco anos, o construtor se responsabiliza, de forma objetiva, pelos vícios que aparecerem posteriormente à garantia.
Tal posição reforça a ideia de que a construtora foi responsável pela situação pela qual passou Foro de Maceió, nos anos de 2008 e 2009, localizado no Barro Duro, porque, mesmo que os problemas estruturais não tivessem ocorrido dentro do prazo de cinco anos, não se admite que um edifício de tal porte tenha uma durabilidade menor que 10 anos e apresente problemas inconcebíveis no estágio em que a engenharia civil se encontra atualmente, com risco, inclusive, na época, de desabamento.
Portanto, está demonstrado que o Estado possui direito a indenização pelo dano sofrido com a desastrosa construção do Foro de Maceió. Restando apenas saber quais pessoas teriam a legitimidade ativa para conseguir o ressarcimento.
Está claro que o Ministério Público possui a citada legitimidade, como descrito no seu conceito e área de atuação, estabelecidos no artigo 127 da Carta da República. Dentre as funções institucionais que lhe foram outorgadas, existe a contida no inciso III, do artigo 129, qual seja:
III – Promover o inquérito civil e a ação civil pública para a proteção do patrimônio público e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos;”(Grifo)
De outro lado, a Lei Orgânica Nacional do Ministério Público tornou irrefutável a legitimação ministerial para a defesa dos direitos difusos e coletivos, estabelecendo:
a) para a proteção, prevenção e reparação dos danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, aos bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico, e a outros interesses difusos, coletivos e individuais indisponíveis e homogêneos; b) para anulação ou declaração de nulidade de atos lesivos ao patrimônio público ou à moralidade administrativa do Estado ou do Município, de suas administrações indiretas ou fundacionais ou de entidades privadas de que participem”. (Grifo)
Inarredável, pois, a legitimação do Ministério Público para figurar no pólo ativo da demanda.
Além do parquet, qualquer cidadão, no pleno gozo de seus direitos políticos, estava apto a demandar pela reparação do dano através de Ação Popular. Assim dispõe a Constituição Federal em seu artigo 5°, inciso LXXIII:
“qualquer cidadão é parte legítima para propor ação popular que vise a anular ato lesivo ao patrimônio público ou de entidade de que o Estado participe, à moralidade administrativa, ao meio ambiente e ao patrimônio histórico e cultural, ficando o autor, salvo comprovada má-fé, isento de custas judiciais e do ônus da sucumbência”. (Grifo)
Dispõe ainda, o artigo 1º, §3° da Lei nº 4.717, de 29 de junho de 1965 que “a prova da cidadania, para ingresso em juízo, será feita com o título eleitoral, ou com documento que a ele corresponda". Assim, infere-se que a simples comprovação de cidadania brasileira, por meio da apresentação do título de eleitor, legitima o indivíduo para proteger o patrimônio público.
Por fim, o Estado de Alagoas, por óbvio, possuía legitimidade para agir, uma vez que foi a vítima direta deste infortúnio.
Destaque-se que o supradito problema foi levado ao judiciário alagoano tendo, então, o juiz Manoel Cavalcante de Lima Neto, da 18ª Vara Cível da Capital da Fazenda Pública Estadual, acertadamente, julgado procedente a Ação Popular em relação à reforma e fechamento do Fórum Desembargador Jairon Maia Fernandes em Maceió.
A ação foi proposta por Richard Wagner Medeiros Cavalcanti Manso, em face de Uchôa Construções Ltda, Construtora Sauer Ltda e Estado de Alagoas, com o objetivo do ressarcimento das despesas da construção deficitária do prédio.
De acordo com a decisão, publicado no Diário Eletrônico do Tribunal de Justiça de Alagoas (TJ/AL), do dia 11/02/2011, o magistrado determinou a condenação das empresas Uchôa Construções Ltda e Construtora Sauer Ltda ao ressarcimento do valor de R$ 2.213.975,91 “em face da infringência das regras da boa engenharia determinadas pela ABNT e que gerou a prejuízos ao erário devido à necessidade de reforma e reforço estrutural do prédio do Fórum de Maceió”.
AÇÃO POPULAR. DIREITO CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. RESSARCIMENTO DE DANO AO ERÁRIO. EXECUÇÃO DE CONTRATO DE CONSTRUÇÃO DO PRÉDIO DO FÓRUM DE MACEIÓ COM INFRINGÊNCIA DAS REGRAS DE BOA ENGENHARIA DETERMINADAS PELA ABNT. PREJUÍZOS CAUSADOS. NECESSIDADE DE REFORMA. CABIMENTO DA AÇÃO POPULAR. IMPRESCRITIBILIDADE[9].
Caminhou bem o judiciário alagoano em condenar as construtoras responsáveis pela obra perante esta excrescência da engenharia civil que afligiu o patrimônio público, a sociedade, o corpo de servidores da justiça e os advogados que precisam de um local adequado para a promoção de seus trabalhos e em consequência a promoção da justiça na sociedade. Destaque-se que segue em anexo a decisão, na íntegra, da 18ª Vara Cível da Capital – Fazenda Pública Estadual (Processo n.º 0019750-42.2009.8.02.0001) ao final desse artigo.
Assuntos relacionadosAlagoasConstruçõesResponsabilidade Civil
MELO, Rafaele Monteiro. Responsabilidade civil no mercado imobiliário. O caso do Fórum Desembargador Jairon Maia Fernandes, em Maceió (AL). Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 17,
n. 3192,
Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/21389>. Acesso em: 24 ago. 2016.
Acesso às gravações das câmeras no condomínio: requisitos e possibilidades de usoFunerária é condenada por cobrar taxa de excesso de peso!Boa-fé objetiva nos contratos: danos morais punitivos como garantia de eficácia?Autos de resistência a prisão escondem cada vez mais homicídiosDano moral decorrente de improbidade administrativa