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Timestamp: 2016-10-27 05:15:57+00:00
Document Index: 299829674

Matched Legal Cases: ['art. 263', 'art. 263', 'art. 257', 'art. 263', 'ATF ', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 263', 'art. 266', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 257', 'art. 263', 'ATF ', 'art. 263', 'ATF ', 'art. 263', 'art. 266', 'art. 263']

121 III 40880. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 6 d�cembre 1995 dans la cause J. contre A. (recours en r�forme)
Transfert d'un bail commercial de dur�e d�termin�e - responsabilit� du locataire sortant (art. 263 al. 4 CO). Lorsque le locataire reprenant voit son bail r�sili� de mani�re anticip�e pour cause de demeure et qu'il ne quitte pas les locaux lou�s, le locataire transf�rant est solidairement responsable de l'indemnit� pour occupation illicite jusqu'� l'expiration de la dur�e du bail ou pendant deux ans d�s le transfert, si l'�ch�ance du contrat tombe au-del� (consid. 3 et 4). Faits � partir de page 409
A.- Par contrat du 16 juin 1988, A. a remis � bail � J. des locaux � l'usage d'un caf�-restaurant, � Yverdon-les-Bains. Le bail �tait conclu pour dix ans, du 1er septembre 1988 au 30 septembre 1998, puis se renouvelait de cinq ans en cinq ans.
Durant l'�t� 1990, J. a cherch� � remettre le caf�-restaurant. Il a trouv� un amateur en la personne de M., avec lequel il a sign� une convention de remise de commerce. Les pourparlers ont eu lieu en pr�sence de A., qui n'a jamais d�clar� s'opposer � la reprise du bail par le nouveau tenancier. Ce dernier a pris possession des lieux le 1er novembre 1990. Pendant une ann�e, il s'est acquitt� r�guli�rement du loyer, avant de cesser tout paiement � partir de novembre 1991.
Entre-temps, un litige �tait n� entre J. et A.; ce dernier contestait, en particulier, avoir jamais donn� son accord au transfert du bail. Le 18 janvier 1991, J. a saisi la Commission de conciliation afin qu'il soit constat�, notamment, que le bail � loyer avait �t� valablement transf�r� � M. et que le locataire �tait lib�r� de toute obligation envers le bailleur sous r�serve de l'art. 263 al. 4 CO.
B.- a) Le 11 f�vrier 1992, A. a fait notifier � J. un commandement de payer les sommes de 5'055 fr., plus int�r�ts � 5% d�s le 1er novembre 1991 et 5'055 fr., plus int�r�ts � 5% d�s le 1er d�cembre 1991, � titre de loyers de novembre et d�cembre 1991. Le Pr�sident du Tribunal civil du district d'Yverdon a prononc� la mainlev�e provisoire de l'opposition form�e par J.
Par requ�te du 21 avril 1992, celui-ci a ouvert action en lib�ration de dette devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Dans une seconde requ�te du m�me jour, �galement dirig�e contre A., il a conclu � ce qu'il soit constat� qu'il a valablement transf�r� le bail � M. et qu'il est lib�r� de toute obligation envers le bailleur.
b) Peu auparavant, dans une lettre du 3 mars 1992 envoy�e sous deux plis s�par�s, A. avait mis en demeure J. et M. de payer dans les trente jours la somme de 25'920 fr. 10 - repr�sentant les loyers impay�s de novembre 1991 � BGE 121 III 408 S. 410mars 1992 plus divers frais -, sous peine de r�siliation du bail selon l'art. 257d CO. Aucun des destinataires n'a r�agi � cette sommation.
Le 13 avril 1992, le bailleur a r�sili� le contrat pour le 31 mai 1992; il a adress� la lettre de cong� � la fois � J. et � M.
Comme les locaux �taient toujours occup�s malgr� la r�siliation du bail, A. a engag� une proc�dure d'expulsion. Dans ce cadre, la Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a ratifi� une transaction selon laquelle M. s'engageait irr�vocablement � quitter les lieux le 30 avril 1993 au plus tard, ce qu'il a fait � cette date.
c) Dans l'intervalle, A. avait introduit une seconde poursuite contre J. en paiement de 86'080 fr. plus int�r�ts, correspondant aux loyers de mars 1992 � juin 1993. La mainlev�e provisoire de l'opposition form�e par J. a �t� prononc�e � concurrence de 40'440 fr.
Par requ�te du 11 juin 1993, J. a ouvert action en lib�ration de dette devant le Tribunal des baux.
d) Apr�s jonction des diff�rentes proc�dures introduites dans cette affaire, le tribunal a rendu son jugement le 28 janvier 1994. D'une part, il a reconnu la validit� du transfert du bail � M., avec effet au 1er novembre 1990. D'autre part, il a condamn� J. � payer � A. deux fois le montant de 5'055 fr. avec int�r�ts, ainsi que la somme de 40'440 fr. avec int�r�ts, les oppositions �tant d�finitivement lev�es � due concurrence.
Statuant le 1er novembre 1994 sur un recours en r�forme et un recours en nullit� de J., la Chambre des recours du Tribunal cantonal a confirm� le jugement de premi�re instance. Les consid�rants de cet arr�t ont �t� notifi�s aux parties le 22 mars 1995.
C.- J. a interjet� un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Il concluait � la r�forme de l'arr�t attaqu� dans le sens qu'il ne devait pas � A. le montant de 25'275 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 15 juin 1992, repr�sentant l'indemnit� pour occupation illicite des locaux pour les mois de juin � octobre 1992; il demandait �galement le maintien de l'opposition � la seconde poursuite � concurrence de ce montant.
3. En cas de transfert d'un bail portant sur un local commercial, le locataire sortant est, en principe, lib�r� de ses obligations envers le BGE 121 III 408 S. 411bailleur; il reste toutefois solidairement responsable avec le tiers jusqu'� l'expiration de la dur�e du bail ou la r�siliation de celui-ci selon le contrat ou la loi, mais dans tous les cas, pendant deux ans au plus (art. 263 al. 4 CO).
a) Selon la cour cantonale, le locataire c�dant r�pond de l'indemnit� pour occupation illicite des locaux due par le locataire cessionnaire dont le bail a �t� r�sili� pour cause de demeure et qui n'a pas d�guerpi, pour autant bien s�r que le d�lai de deux ans ne soit pas �chu. A l'appui de sa th�se, la Chambre des recours invoque l'arr�t publi� aux ATF 116 II 512 ainsi que les avis de doctrine, selon lesquels la responsabilit� solidaire du locataire sortant s'�tend non seulement � l'obligation de payer le loyer, mais encore � d'autres obligations, comme celle de remise en �tat de la chose lou�e � la suite de d�g�ts caus�s par le cessionnaire.
b) Pour sa part, le demandeur conteste qu'une dette ne d�rivant pas du bail, comme l'indemnit� pour occupation illicite, puisse �tre mise � sa charge au titre de la responsabilit� solidaire de l'art. 263 al. 4 CO.
4. a) L'art. 263 CO a �t� introduit lors de la r�vision de 1990. L'alin�a 4 de cette disposition n'est pas des plus clairs, particuli�rement dans sa version fran�aise. Il faut ainsi se r�f�rer aux textes allemand et italien pour comprendre qu'en cas de bail de dur�e ind�termin�e, le locataire sortant r�pond solidairement avec le tiers jusqu'au prochain terme contractuel ou l�gal pour lequel il pouvait d�noncer le contrat (Message du 27 mars 1985 concernant la r�vision du droit du bail, in FF 1985 I, p. 1425; BARBEY, Le transfert du bail commercial (art. 263 CO), in SJ 1992 p. 45; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e �d., p. 274; USPI, Commentaire du bail � loyer, n. 34, p. 327; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 87).
L'art. 263 al. 4 CO ne pr�cise pas non plus l'�tendue de la responsabilit� solidaire du locataire transf�rant. Selon la majeure partie des auteurs, il est d�biteur de toutes les obligations contractuelles d�rivant du bail tel qu'il existait au moment du transfert, qu'elles soient n�es avant ou apr�s cette date (HIGI, Commentaire zurichois, n. 57 ad art. 263 CO; JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, in 8e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1994, p. 18; contra: BARBEY, op.cit., p. 45 � 47); cela signifie en particulier que le preneur sortant peut �tre solidairement redevable envers le bailleur non seulement du loyer, mais �galement, par exemple, des dommages-int�r�ts dus par le nouveau locataire � la suite de d�g�ts que celui-ci a caus�s dans les locaux lou�s (LACHAT/MICHELI, op.cit., BGE 121 III 408 S. 412p. 274; USPI, op.cit., n. 35, p. 327; WESSNER, Le nouveau droit du bail � loyer - Les dispositions g�n�rales, in 6e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1990, p. 19).
La doctrine ne para�t pas s'�tre pench�e sur la question de l'�ventuelle responsabilit� de l'ancien locataire pour l'indemnit� pour occupation illicite due par le cessionnaire qui reste ind�ment dans les locaux alors que le bail a �t� r�sili�. Higi observe n�anmoins que si un cong� extraordinaire intervient dans les d�lais pr�vus � l'art. 263 al. 4 CO, la responsabilit� solidaire du locataire sortant subsiste seulement dans la mesure o� le tiers reste engag� vis-�-vis du bailleur (op.cit., n. 55 ad art. 263 CO). De m�me, BARBEY est d'avis que, dans le cas d'un contrat de dur�e d�termin�e, le transf�rant reste d�biteur jusqu'� l'�ch�ance ordinaire du bail, dans les limites du d�lai de deux ans (op.cit., p. 45), ce qui sous-entend que la responsabilit� du locataire sortant ne prend pas fin en cas de r�siliation extraordinaire. Cette conclusion, �galement adopt�e en l'occurrence par la cour cantonale, est-elle conforme au droit f�d�ral? Il convient pour ce faire d'interpr�ter l'art. 263 al. 4 CO.
b) La loi s'interpr�te en premier lieu d'apr�s sa lettre (interpr�tation litt�rale). Si le texte l�gal n'est pas absolument clair, si plusieurs interpr�tations de celui-ci sont possibles, le juge recherchera la v�ritable port�e de la norme, en la d�gageant de sa relation avec d'autres dispositions l�gales, de son contexte (interpr�tation syst�matique), du but poursuivi, singuli�rement de l'int�r�t prot�g�, (interpr�tation t�l�ologique) ainsi que de la volont� du l�gislateur telle qu'elle ressort notamment des travaux pr�paratoires (interpr�tation historique) (ATF 121 V 58 consid. 3b p. 60, 119 II 353 consid. 5 p. 355, ATF 119 Ia 241 consid. 7a p. 248, ATF 118 Ib 448 consid. 3c p. 452, ATF 117 Ia 328 consid. 3a p. 331 et les arr�ts cit�s).
c) Aux termes de l'art. 263 al. 4 CO, l'une des limites � la responsabilit� du locataire sortant est "la r�siliation [du bail] selon le contrat ou la loi". A s'en tenir strictement aux mots, le texte de la norme ne distingue pas entre r�siliations l�gales ordinaire (art. 266a et 266d CO) et extraordinaire (art. 257d, 257f, 266g � 266i CO). On pourrait donc soutenir que n'importe quelle r�siliation selon la loi - y compris celle qui, comme en l'esp�ce, fait suite � la demeure du locataire (art. 257d CO) - met un terme � la responsabilit� du locataire transf�rant. Mais l'absence de pr�cision � ce sujet peut signifier tout aussi bien que seul le cong� ordinaire est d�terminant pour faire cesser la responsabilit� du locataire pr�c�dent avant l'�ch�ance du d�lai de deux ans. L'interpr�tation litt�rale BGE 121 III 408 S. 413ne permet ainsi pas de d�gager le sens v�ritable de l'art. 263 al. 4 CO.
Les Chambres f�d�rales ont adopt� l'art. 263 al. 4 CO tel que propos� par le Conseil f�d�ral. Le Message pr�cit� ne fournit aucune r�ponse � la question pos�e en l'esp�ce. En revanche, il ressort dudit Message que la responsabilit� solidaire du locataire sortant est la contrepartie du fait que, dans le nouveau droit, le bailleur n'est pas totalement libre de s'opposer au transfert du contrat (in FF 1985 I, p. 1425). Le but vis� par l'art. 263 al. 4 CO est donc d'offrir une garantie au bailleur oblig�, sauf justes motifs, de consentir au changement de cocontractant (art. 263 al. 1 et 2 CO). Or, l'un des risques encourus par le bailleur lors d'un transfert de bail est pr�cis�ment que le nouveau locataire ne respecte pas l'obligation de payer le loyer.
En pareil cas, si le locataire sortant n'ex�cute pas non plus son obligation solidaire et que le bailleur choisit de r�silier le contrat en application de l'art. 257d CO, il appara�t conforme � l'objectif de l'art. 263 al. 4 CO que le locataire transf�rant continue de r�pondre de la dette du nouveau preneur qui reste ind�ment dans les locaux apr�s que le cong� est devenu effectif. Au surplus, la nature juridique de l'indemnit� pour occupation illicite n'y fait nullement obstacle puisque, selon la jurisprudence, le locataire qui reste dans les lieux lou�s nonobstant l'expiration du bail commet une faute contractuelle (ATF 117 II 65 consid. 2b p. 68).
Comme le d�fendeur le fait observer pertinemment dans sa r�ponse au recours, toute autre solution contraindrait pratiquement le bailleur, en cas de contrat � dur�e d�termin�e dont l'�ch�ance tombe au-del� de deux ans, � attendre la fin de ce d�lai-ci avant de r�silier le bail pour cause de demeure du locataire, s'il entend b�n�ficier de l'avantage accord� par l'art. 263 al. 4 CO. Or l'int�r�t du bailleur, prot�g� par cette disposition, ne commande pas que celui-ci se trouve plac� devant deux partis incompatibles - la r�siliation pour cause de demeure ou la responsabilit� solidaire du locataire sortant - mais bien qu'il puisse invoquer et l'une et l'autre de ces possibilit�s.
Il r�sulte ainsi de l'interpr�tation t�l�ologique - la seule propre en l'esp�ce � apporter une r�ponse au probl�me pos� - que la solution adopt�e dans l'arr�t d�f�r� est conforme au droit f�d�ral. Il convient cependant de noter au passage qu'elle ne saurait se fonder sur la jurisprudence consacr�e � l'arr�t publi� aux ATF 116 II 512 consid. 3, contrairement � ce que la cour cantonale affirme. Dans cet arr�t, rendu sous l'ancien droit, le Tribunal f�d�ral a logiquement d�ni� au locataire sortant le droit de se BGE 121 III 408 S. 414d�partir du contrat apr�s la cession ou le transfert du bail; il ne s'est en revanche pas prononc� sur l'�tendue de la responsabilit� du c�dant.
116 II 512,
121 V 58,
118 IB 448 suite... ,
117 II 65
art. 263 al. 4 CO,
art. 266a et 266d CO suite... ,
art. 263 al. 1 et 2 CO