Source: https://www.rechtsprechung-niehus.de/rechtsprechung/wohnungseigentum/ordnungsgem%C3%A4%C3%9Fe-verwaltung/
Timestamp: 2020-01-27 05:27:05
Document Index: 95142402

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 540', '§ 540', '§ 62', '§ 43', '§ 62', 'Art. 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 139', '§ 139', '§ 91']

Ordnungsgemässe Verwaltung: Der Zitterbeschluss und eine Übergangsregelung ?
Mit seiner Entscheidung vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 – entschied der BGH gegen die bis dahin herrschende Auffassung in Lehre und Rechtsprechung, dass ein Beschluss gültig ist, wenn er nicht fristgerecht angefochten wird, selbst dann, wenn über einen Gegenstand beschlossen wird, der nicht einer Beschlussfassung unterliegt. Wer nun glaubt, dass damit das Thema „beendet“ warm hat sich geirrt, wie die jüngste Entscheidung des LG München I vom 06.02.2014 – 36 S 9481/13 – zeigt. Das LG München I will eine „Übergangszeit“ einräumen.
Das LG München I musste sich mit einem Beschluss auseinandersetzen, demzufolge Eigentümern, die in der Zeit von 2000 bis 2006 in eigener Regie einen Fensteraustausch durchgeführt haben, die Kosten hierfür erstattet erhalten. Dies widerspräche zwar ordnungsgemäßer Verwaltung. Allerdings wären Beschlüsse, die eine Ungleichbehandlung azfgrund der benannten Entscheidung des BGH aus 2000 versuchen abzufangen oder auszugleichen, unter gewissen Umständen doch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Das Landgericht argumentiert, dass bis zu der Entscheidung des BGH von 2000 ein Beschluss hier zu Kosten des Fensteraustauschs als bestandskräftig angesehen wurde, auch wenn die Kostenverteilung im Widerspruch zur Teilungserklärung stand. Die Beschlüsse, die vor der Entscheidung des BGH gefasst wurden, sind allerdings auch heute als nichtig anzusehen (Anm.: Soweit nicht anderweitiog zwischenzeitlich, insbesondere vor der Entscheidung des BGH diesbezüglich gerichtlich entschieden wurde). Haben mithin Eigentümer auf der Grundlage des nichtigen Beschlusses (vor 2000) Kosten für die Fenstererneuerung getragen, können sie einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft geltend machen. Ein Beschluss, der darauf abzielt, eine durch die Entscheidung des BGH begründete Ungleichbehandlung und damit Ungerechtigkeiten zu beseitigen bzw. abzumildern, würde daher ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (im konkreten Fall negiert).
Nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel zulässig ist (Thomas/Putzo, ZPO, § 540 Rd.-Nr. 5 m. w. N.). Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Wohnungseigentumssache nach § 43 Nr. 4 WEG handelt; gemäß dem Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches zum besseren Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher vor Kostenfallen im elektronischen Geschäftsverkehr und zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Frist des § 62 Abs. 2 WEG mit Art. 2 des genannten Gesetzes verlängert worden.
Indes bleibt die Frage der Erforderlichkeit letztlich hier theoretisch und kann damit im Ergebnis offengelassen werden: Vorliegend bedurfte es vergleichbarer Vergleichsangebote schon deshalb, weil die Verwaltung – wenn auch bereits 2 bis 3 Jahre vorher und vor der streitgegenständlichen Beschlussfassung lediglich telefonisch aktualisiert – tatsächlich mehrere Angebote eingeholt und als "Preisvergleich” (Anlage B 1) vorgelegt hatte. Wenn die Gemeinschaft schon mehrere Vergleichsangebote einholt bzw. einholen lässt, dann müssen diese aber auch die an Vergleichsangebote zu stellenden Anforderungen erfüllen, insbesondere vergleichbar sein, um eine hinreichende Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung bilden zu können. Dies ist hier, wie ausgeführt, nicht der Fall.
Allerdings ist in diesem Zusammenhang zunächst festzuhalten, dass Beschlüsse, die versuchen, die Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer, die aufgrund der sog. "Jahrhundertentscheidung” des BGH vom 20.9.2000 (BGH NZM 2000, 1184) eingetreten ist, bis zu einem gewissen Grad abzufangen bzw. auszugleichen, unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Hintergrund hierfür ist folgendes: Bis zu der genannten BGH-Entscheidung herrschte die allgemeine Auffassung und Rechtspraxis, dass Mehrheitsbeschlüsse, die gesetzliche Regelungen oder Regelungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss abändern, in Bestandskraft erwachsen, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden (sog. "Zitterbeschlüsse”). In der sog. "Jahrhundertentscheidung” hat der BGH entschieden, dass derartige Beschlüsse, für die eine absolute Beschlussunzuständigkeit besteht, nichtig sind.
So weisen die Kläger zu Recht darauf hin, dass der Zeitraum 2000 bis 2006 willkürlich gewählt sei. Dem ist zuzustimmen. Auch die Kammer kann nicht recht nachvollziehen, warum gerade ab dem Jahr 2000 die Fenstereinbauten durch einzelne Eigentümer erstattet werden sollen. Nachdem im Jahr 2000 die "Jahrhundertentscheidung” gefallen ist, erscheint es nicht recht nachvollziehbar, dass ein Eigentümer, der nach dieser Entscheidung den Fensteraustausch auf eigene Kosten vorgenommen hat, als schutzwürdiger erachtet wird als ein andere Eigentümer, der etwa wenige Jahre vor dem Jahr 2000, wo die bahnbrechende BGH-Entscheidung noch nicht getroffen war, auf eigene Kosten seine Fenster erneuert hat. Denn während bis zu der BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2000 allgemein davon ausgegangen werden konnte und durfte, dass durch Mehrheitsbeschluss getroffene, von der Teilungserklärung abweichende und nicht angefochtene Kostenregelungen rechtswirksam und verbindlich sind, war dies ab dem Jahr 2000 zunehmend weniger der Fall.
Ein weiterer Gesichtspunkt für die Ungültigerklärung ergibt sich aus § 139 BGB im Hinblick auf die weiteren in der streitgegenständlichen Versammlung getroffenen Beschlüsse. Nachdem die dort getroffenen Fenstersanierungsbeschlüsse für ungültig erklärt sind, ist davon auszugehen, dass die Eigentümer dann auch keine Erstattungsregelungen für frühere Fensteraustauschmaßnahmen treffen wollten. Vielmehr ist bei verständiger Würdigung davon auszugehen, dass die Erstattungsregelung als Teil des übergeordneten Komplexes "Fenstersanierung insgesamt” aufgefasst wurde. Denn gemäß § 139 BGB ist bei teilweiser Ungültigkeit eines Beschlusses im Zweifel von Gesamtungültigkeit auszugehen, wenn nicht anzunehmen ist, dass der verbleibende Teil auch ohne die für ungültig erklärte Passage beschlossen worden wäre.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.5