Source: http://www.hausverwalter-abc.de/mieterhoehung.html
Timestamp: 2017-10-18 13:02:22
Document Index: 183496435

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 559', '§ 554', '§ 559', '§ 558', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 554', '§ 130', '§ 559', '§ 559', '§ 569', '§ 543', '§ 536']

Ist Ihnen bekannt, wie eine Mieterhöhung ordnungsgemäß zu vollziehen ist?
Wann ist eine Mieterhöhung
zulässig und wann nicht?
Erhöhen Sie den Komfort in den Wohnungen Ihres Mietshauses, lassen Sie doch Ihren Mieter an den Kosten Teil haben. Der § 559 BGB gibt Ihnen ganz klar Auskunft darüber, wie das mit der Mieterbeteiligung an den Modernisierungskosten zu verstehen ist. Verbessern Sie sowohl den Wohnkomfort als auch gleichzeitig den Wohnungsbestand Ihres Mieters, steht einer Modernisierungs-Mieterhöhung eigentlich nichts mehr im Weg. Ihre Investitionen zur Wohnraum-Modernisierung werden also nach wie vor vom Gesetzgeber damit belohnt, dass Sie die Miete anheben können.
Was verbirgt sich hinter dem Begriff "Modernisierung"? Besorgen Sie sich Informationen, bevor Sie mit Ihren Arbeiten beginnen. Als Wohnraumvermieter sind Sie nur dann zu einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigt, wenn denn Ihre Modernisierung dem Sinne dieses Gesetzes entspricht. Um Ihnen hierüber Klarheit zu geben, sei der Text des Paragrafen an dieser Stelle einmal abgebildet:
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Die Miete kann beispielsweise erhöht werden, wenn moderne Badarmaturen eingebaut werden, die Wasser und Energie sparen. Somit kann die Renovierung eines Badezimmers den Wert der Wohnung steigern, sodass eine Mieterhöhung die logische Konsequenz ist. Werden alte Badewannen durch exklusive Glasduschen ersetzt, kann zusätzlicher Raum gewonnen werden, der besser genutzt werden kann. Der Onlineshop Duschenmarkt.de bietet eine Vielzahl an Duschen und auch die Möglichkeit von Maßanfertigungen an. Auf diese Weise kann auch das kleinste Badezimmer aufgewertet werden. Eine andere typische Umbaumaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, ist zum Beispiel der Anbau eines Balkons, da die Wohnqualität erheblich gesteigert wird und dem Mieter mehr Quadratmeter zur Verfügung stehen.
Der Gesetzgeber erkennt nicht alle Ihre Bemühungen an, die dazu beitragen, daß es Ihr Mieter schöner hat. Nicht jeder Umbau trägt also dazu bei, die Miete zu erhöhen. (Seitenanfang)
Nun kann es ja vorkommen, daß Ihr Mieter mit den von Ihnen vorgesehenen Baumaßnahmen absolut nicht einverstanden ist. Diese verursachen Schmutz und Lärm und sowie so passt ihm das Ganze auch zeitlich nicht in den Kram. Es gibt jedoch 4 Gegebenheiten, nach denen Ihr Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat, wenn auch nur einer dieser 4 Fälle gegeben ist:
Sie müssen aus Gründen, die Sie nicht zu vertreten haben, umbauen.
Werden Sie veranlasst, bauliche Maßnahmen durchzuführen, die auf einer Sachlage beruhen die nicht in Ihrer Verantwortung liegt, gilt das nicht unbedingt als Modernisierung. Es gibt Ihnen aber genauso das Recht, die Miete anzuheben. Charakteristische Veranschaulichung dafür: Aufgrund der neuen Energieeinsparverordnung sollen Sie einen neuen Heizkessel einbauen. (Seitenanfang)
Liegt also eine derartige Modernisierungsmaßnahme vor, und nur dann, muss Ihr Mieter die baulichen Maßnahmen dulden. Diese Duldungspflicht ist präzise in § 554 BGB geregelt. Daraus ergibt sich auch gleichzeitig die Voraussetzung für eine Mieterhöhung im Anschluss an die Modernisierung. Doch merke: Auch Modernisierungen, die Ihr Mieter zwar duldet, ohne das eine Verpflichtung dazu besteht, können Basis für Ihre Mieterhöhung sein. (Seitenanfang)
Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Drei Möglichkeiten gibt es, die Sie zu einer Mieterhöhung berechtigen. Wird der Gebrauchswert Ihrer Wohnung nachhaltig erhöht, so haben Sie bereits den ersten der drei möglichen Sachverhalte erfüllt, der eine Mieterhöhung rechtfertigt. Verbessern sich ferner die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft auf Grund Ihrer Umbauten, berechtigt dies ebenso zu einer Mieterhöhung. (Seitenanfang)
Die allgemeinen Wohnverhältnisse Ihres Mieters werden beispielsweise dadurch verbessert, daß Sie erstmalig einen neuen Kinderspielplatz, eine Grünanlage oder etwa Parkplätze anlegen bzw. derartige nicht öffentliche Gemeinschaftsanlagen ausbauen. Das gilt auch, wenn Sie den Eingangsbereich mit einer einbruchshemmenden Hauseingangstür mit Sicherheitsschloss ausstatten und das Treppenhaus modernisieren. In erster Linie aber dadurch, dass Sie die qualitative Ausstattung der Wohnung vervollkommnen. Das typische Beispiel: Sie bieten Ihrem Mieter einen Kabelanschluss statt der einfachen Gemeinschaftsantenne. Oder Sie bauen ein Bad ein, wo vorher keins war. (Seitenanfang)
Halten wir also fest, das sich die Modernisierung nicht unbedingt innerhalb der Räumlichkeiten Ihres Mieters abspielen muß. Selbst Gebäudeteile außerhalb der Wohnung oder die direkte Umgebung können modernisiert werden. Ausschlaggebend ist immer, dass diese Veränderungen auch der Wohnung Ihres Mieters zugute kommen. (Seitenanfang)
Werden Sie durch den Gesetzgeber zu einem Umbau gezwungen, ist das ebenfalls ein Mieterhöhungsgrund. Werden Sie zur Durchführung einer baulichen Maßnahme deshalb veranlasst, weil die Energieeinsparverordnung dies z.B. von Ihnen verlangt, ist das als Modernisierung anzusehen. In diesem Fall sind Umstände am Werk, die Sie zur Durchführung der Arbeiten anhalten, die Sie nicht zu vertreten haben. (Seitenanfang)
Ihr Mieter muß auch dann mehr zahlen, wenn Sie auf Grund einer behördlichen Anordnung zum Umbau gezwungen werden. Um als Modernisierung zu gelten, muß eine nicht von Ihnen zu vertretende bauliche Änderung immer auf einer behördlichen oder gesetzlichen Anordnung basieren. Wenn Sie dann auch noch die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern bzw. den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, haben Sie alle Zusammenhänge zur Miterhöhung auf Ihrer Seite. (Schultz, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1994, Rn. 576, S. 613). (Seitenanfang)
Ihre Gemeinde stellt die Energieversorgung auf Erdgas um, dies zwingt Sie zu umfangreicheren Baumaßnahmen. Müsse Sie deswegen den Gasboiler wechseln, obwohl der alte Boiler noch voll betriebsbereit ist, handelt es sich um Modernisierungskosten. Davon 11%, bezogen auf die Netto-Jahresmiete, dürfen Sie dann als Modernisierungserhöhung auf Ihren Mieter umlegen. (Seitenanfang)
Ob Sie es glauben oder nicht, sogar der Schornsteinfeger kann Sie zur Modernisierungserhöhung veranlassen. Nehmen wir einmal an, das die gesetzlichen Abgas-Grenzwerte wieder einmal gesenkt werden, auch dann brauchen sie nicht leer auszugehen. Wird Ihre funktionierende Heizung oder der Warmwasserbereiter vom Schornsteinfeger beanstandet und stillgelegt, dürfen Sie nach § 559 BGB die Kosten für eine neue Heizungsanlage auf Ihren Mieter umlegen. (Seitenanfang)
Ergibt sich nach Ihren Umbauarbeiten für Ihren Mieter die Möglichkeit, nachhaltig Energie bzw. Wasser einzusparen, haben Sie auch dann im Sinne des Gesetzgebers Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Eine bezeichnende Energiesparmaßnahme liegt dann vor, wenn Sie z.B. moderne Isolierglasfenster, eine Niedrigenergieheizung oder auch Heizkörperthermostatventile montieren lassen. Wasser läßt sich sparen, indem Sie z.B. Wasseruhren installieren, die den privaten Konsum erfassen. So spürt Ihr Mieter nämlich sein sparsames Verhalten unmittelbar an der Höhe seiner Wasserabrechnung. (Seitenanfang)
Eine Modernisierungs-Mieterhöhung hat den entscheidenden Vorteil: Auch wenn Ihr Mieter der höheren Miete nicht zustimmt, zahlen muß er trotzdem. Der kleine Unterschied: Es handelt sich hierbei um eine Mieterhöhungs-Erklärung, nicht um ein Mieterhöhungs-Verlangen, bei dem Ihr Mieter ein gewisses Mitspracherecht hat. Exakt darin liegt die Differenz zwischen einer Modernisierungs-Erhöhung und einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB. (Seitenanfang)
Ist Ihnen bekannt, wie Sie eine solche Mieterhöhung berechnen?
Trifft auch nur einer der vorgenannten Tatbestände zu, dürfen Sie pro Jahr 11 % der Modernisierungskosten die Ihnen entstanden sind auf den Mieter umlegen. Ein Zwölftel dieser Summe ergibt dann Ihre monatliche Mieterhöhung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB. Nehmen wir als Beispiel einmal an, dass Sie die Wohnung Ihres mieters mit modernen Isolierglasfenstern versehen haben. Dafür durften Sie insgesamt 3.000,-- € berappen. 11 % dieser Summe - nach Adam Riese die Jahresmieterhöhung - sind 330,-- €. Monatlich können Sie also die Miete um 27,50 € erhöhen. (Seitenanfang)
Die "verlorenen Zuschüsse", die Sie als Vermieter von einem Dritten erhalten haben (§ 559 a BGB). müssen Sie natürlich von den Kosten, die Ihnen die beauftragten Firmen in Rechnung stellen, abziehen. Einen "verlorenen" Zuschuss haben Sie dann erhalten, wenn Sie ihn nicht mehr zurückzahlen müssen. Was Sie quasi "geschenkt" bekommen, dürfen Sie Ihrem Mieter nicht auf die Rechnung setzen. Von daher darf dieser Subventions-Betrag gar nicht erst in Ihrer Kostenberechnung zur Mieterhöhung auftauchen. (Seitenanfang)
Eine Bahnstrecke läuft unmittelbar an Ihrer Wohnung entlang. Die Deutschen Bundesbahn gewährt Ihnen einen Zuschuss für die Montage von Schallschutz-Fenstern in Höhe von 1 500 Euro. Wegen der besonders lauten Straße beteiligt sich so Ihre Gemeinde an den Schallschutz-Maßnahmen. Die Montage der Fenster kostet Sie 3.000,-- €. Wie folgt können Sie nun den Zuschuß bei Ihrer Mieterhöhung berücksichtigen: Subtrahieren Sie demzufolge den einmaligen Zuschuß von Ihrer Gesamtinvestition, verbleibt somit ein Eigenanteil von 1.500,-- €. Eigenanteil mal 11% ergibt Jahresmieterhöhung gleich 165,-- €. Ein Zwölftel hiervon ergibt eine monatliche Anhebung von 13,75 €. (Seitenanfang)
Von zinsverbilligten und zinslosen Darlehen profitieren sowohl Sie als auch Ihr Mieter! Sie werden nicht umhin kommen, Ihrem Mieter auch die Zuschüsse, die Sie in Form von zinslosen oder zinsverbilligten Darlehen aus öffentlichen Haushalten erhalten (§ 559 a Abs. 2 BGB) gut zu schreiben. Solche aktuellen Einsparungen, die Sie, verglichen mit dem Marktzins, erlangen, müssen Sie von dem Mieterhöhungsbetrag abziehen. (Seitenanfang)
Die Modernisierung fordert eine Investition von 6.000,-- €. Ihre Gemeinde bezuschusst Ihre Modernisierungspläne mit einem zinsverbilligten Kredit. Diese Förderung gegenüber dem marktüblichen Zinssatz führt Sie zu einer monatlichen Ersparnis von 20 Euro. Diese laufende Zinssubvention ist von dem monatlichen Mieterhöhungsbetrag abzuziehen. Nach der bereits beschriebenen Rechenweise können Sie Ihre Miete um 55,-- €/Monat erhöhen (6.000,-- € mal 11% geteilt durch 12 Monate ist gleich 55,-- €).Von dieser errechneten Summe ist die monatliche Zinsersparnis in Höhe von 20,-- € zu subtrahieren, so dass Ihnen ein monatlicher Betrag in Höhe von 35,-- € zur Anhebung der Miete bleibt. Ist doch gar nicht so schwer, oder? (Seitenanfang)
Von den Modernisierungskosten werden einmalige Zuschüsse direkt abgezogen, Zinsverbilligungen vom Mieterhöhungs-Betrag. Damit Ihnen hierbei um Gottes Willen keine Fehler unterlaufen, sei an dieser Stelle der Text des § 559a BGB einmal wiedergegeben: (Seitenanfang)
§ 559 a BGB Anrechnung von Drittmitteln
Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
Sowohl öffentliche als auch private Zuschüsse sind gleichermaßen zu berücksichtigen. Verlorene Zuschüsse werden also von den Modernisierungskosten abgezogen, laufende Zinserleichterungen von der Modernisierungsmieterhöhung. Erhalten Sie diese Subventionen nicht aus öffentlichen Händen, sondern beispielsweise von Ihrem Mieter, ist ebenso zu verfahren. In gleicher Weise sind also private Zuschüsse zu berücksichtigen, je nachdem, ob sie einmalig oder laufend erfolgen. (Seitenanfang)
Alle tatsächlichen Kosten, die Ihnen von den beauftragten Handwerksfirmen in Rechnung gestellt werden, sind zunächst einmal ausschlaggebend für Ihren Mieterhöhungsbetrag. Sollte es erforderlich sein, einen Architekten mit der Planung und Durchführung der Modernisierungsarbeiten zu beauftragen und zu bezahlen, so zählt auch dessen Honorar zu Ihren Modernisierungs-Kosten (LG Berlin, Urteil v. 14.11.2000 - 64 S 265/00, GE 2001, S. 59). Der Anteil des Honorars, der auf die Instandsetzungsarbeiten fällt, ist herauszurechnen. (Seitenanfang)
Für die Begleichung der Anlieger- und Erschließungskosten sind allein Sie zuständig. Denn die Kosten, die Ihnen beispielsweise für den Kanalanschluß oder die Errichtung des Bürgersteiges in Rechnung gestellt werden, zählen nicht zu den berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten (AG Oschersleben, Urteil v. 29.6.1995, Az. 3 C 48/95, WM 1995, S. 592). Die Kosten, die Sie sich von Ihrem Mieter erstatten lassen möchten, müssen Sie hieb- und stichfest nachweisen können. Von daher ist es äußerst wichtig, alle relevanten Original-Handwerkerrechnungen sorgfältig aufzubewahren und am besten nach Datum zu sortieren. (Seitenanfang)
So haben Sie die Kosten auf Ihre Mieter zu verteilen. Ihr Mieter muß nur dann für die Modernisierung bezahlen, wenn er auch direkt davon profitiert. Die Modernisierungsmaßnahme betrifft nicht unbedingt immer alle Wohnungen im Haus, das kommt durchaus häufiger vor. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn nur in einigen Wohnungen eine neue Zentralheizung installiert wird, oder aber nur auf der Wetterseite neue Isolierglasfenster montiert werden. Gehen Sie am besten wie folgt vor: Verteilen Sie erst die Kosten und erhöhen Sie erst danach die Mieten. Zunächst einmal sind die Gesamtkosten auf die einzelnen, tatsächlich betroffenen Wohnungen zu verteilen. Sind nicht nur einzelne Wohnungen, sondern das ganze Haus von der Modernisierung betroffen, müssen die Gesamtkosten zunächst einmal auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Nur so läßt sich der auf jeden einzelnen Mieter entfallende Anteil gerecht ermitteln. (Seitenanfang)
Sie lassen im gesamten Haus die Fenster modernisieren. Nicht alle Wohnungen verfügen über die gleiche Anzahl an Fenstern. Die Gesamtkosten müssen also erst einmal aufgeschlüsselt werden, um sie im Anschluß auf die einzelnen Wohnungen verteilen zu können. Ist eine derartige Verteilung der Kosten möglich und notwendig, sollten Sie bereits bei der Vergabe der Arbeiten die Weichen stellen: Lassen Sie sich von der Handwerksfirma für jede der Wohnungen eine separate Rechnung erstellen - gerade bei der Modernisierung von Fenstern ist dies möglich und sollte auch für die ausführenden Firmen keine Schwierigkeit bedeuten. Beispiel: So lassen sich die Kosten fehlerfrei auf Ihre Mieter verteilen. (Seitenanfang)
Gehen wir also davon aus, dass Sie in einem Mietshaus mit 4 Wohneinheiten als Alternative für Kohleöfen eine energiesparende Zentralheizung einbauen. Dafür müssen Sie 60.000,-- € bezahlen. Um nun für jede Wohnung den realen Anteil an der Baumaßnahme zu erfassen, ist es unerlässlich, zunächst einmal die Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufzugliedern. Am geeignetsten erscheint hier die Verteilung nach Wohnungsgröße Ihre Wohneinheiten weisen folgende Wohnflächen auf: Wohnung A = 120 m2 Wohnung B = 105 m² Wohnung C = 95 m² Wohnung D = 80 m² (Seitenanfang)
Ihrer Berechnung liegt eine Gesamtwohnfläche von 400 m² zu Grunde, das ergibt einen Investitions-Kostenanteil von 150,-- €/m². Der Gesamtkostenbetrag in Höhe von 60.000,-- € : durch 400 m² = 150,-- €/m². Daraus ergeben sich für die einzelnen Wohnungen folgende Kostenanteile:
Wohnung A = 18.000,-- €
Wohnung B = 15.750,-- €
Wohnung C = 14.250,-- €
Wohnung D = 12.000,-- €
Die Jahresmieterhöhung ergibt sich aus jeweils 11% dieser Beträge:
Wohnung A = 1.980,-- €
Wohnung B = 1.732,50 €
Wohnung C = 1.567,50 €
Wohnung D = 1.320,-- €
Die jeweilige monatliche Mieterhöhung ergibt sich nun aus Ein/Zwölftel dieser Beträge. Also:
Wohnung A = 165,-- €
Wohnung B = 144,38 €
Wohnung C = 130,63 €
Wohnung D = 110,-- €
Bei den zuletzt errechneten Summen handelt es sich um die maximalen monatlichen Mieterhöhungen, die Sie gemäß § 559 BGB von Ihren Mietern verlangen dürfen.
Um Grunde genommen ist das Verteilungsprinzip doch ganz einfach: Größere Wohnung - höhere Miete. Sie haben die Wahl zwischen mehreren verschiedenen Verteilungsmaßstäben. Entscheidend dabei ist lediglich, dass auch Ihr Verteilungsschlüssel angemessen ist. Die Kosten für die Heizungsmodernisierung lassen sich vorgerechnet nach dem Wohnflächenanteil verteilen. Die Kosten der Fenstererneuerung teilt der ausführende Handwerker je nach Aufwand/Wohnung für Sie auf. Die Kosten für den Fahrstuhl-Einbau nach Mietparteien. (Seitenanfang)
Doch gerade dann, wenn noch nachträglich ein Aufzug eingebaut werden soll, ist es nicht ganz einfach, die daraus entstehenden Kosten gerecht zu verteilen. Das Amtsgericht Düsseldorf hat diesbezüglich entschieden, dass Sie einen Verteilungsmaßstab bestimmen müssen, der auch den mannigfachen Gebrauchsvorteilen Rechnung trägt (AG Düsseldorf, Urteil v. 11.1.1993 - 53 C 10937/92, WM 1994, S. 548). Das bedeutet für Ihre Mieter: Derjenige, der im 5. Stockwerk wohnt, muss höhere Modernisierungskosten berappen, als der Erdgeschossmieter. Kommt es vor, das sich einer der Mieter sich nicht an den Modernisierungskosten für den neuen Aufzug beteiligen will, darf er ihn trotzdem mitbenutzen (AG München, Urteil v. 7.4.2000 - 431 C 1948/00, NZM 2001, S. 93). Ihnen bleibt somit nur der Klageweg oder aber die Hinnahme der Mitbenutzung. (Seitenanfang)
Da Ihr Mieter aus dem Dachgeschoss es nun weitaus leichter hat, als vor dem Einbau des Aufzugs, können Sie ihn stärker mit den Kosten belasten als z.B. den Erdgeschossmieter. Denn der Fahrstuhleinbau bedeutet für den Dachgeschossmieter eine wesentlich größere Erleichterung (LG Berlin, Urteil v. 10.3.1994, Az. 62 S 352/93). Der konkrete Verteilungs-Maßstab sollte aber immer im Einzelfall geklärt werden. In der Regel gibt es immer mehrere, rechtlich unbedenkliche Möglichkeiten. (Seitenanfang)
Die meisten Mieter werden wohl nicht bereit sein, Ihre Modernisierungserhöhung widerspruchslos hinzunehmen. Sie stellen deshalb die Behauptung auf, das die Modernisierungs-kosten gar nicht in voller Höhe umlegbar sind. Ihre häufigste Rechtfertigung: Auf Grund des alten Zustands wäre der Vermieter sowieso auf seine Kosten zu Reparaturarbeiten verpflichtet gewesen. Die Modernisierung erspart ihm nun diese Ausgaben. (Seitenanfang)
Sind die Fenster tatsächlich reparaturbedürftig, schlägt sich das Gericht auf die Seite Ihrer Mieter. Die Einwendungen Ihres Mieters sollten Sie also nicht bagatellisieren! Denn nach übereinstimmender Gerichtsbarkeit sind Sie als Vermieter verpflichtet, die fiktiven eingesparten Reparaturkosten - auch Instandsetzungskosten genannt - der alten Einbauten von den Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme abzuziehen. Allerdings verlangt die Rechtsprechung nur den Abzug derjenigen fiktiven Reparaturkosten, die im Zeitpunkt der Modernisierung gerade fällig waren - eventuell zukünftig ersparte Reparaturaufwendungen müssen Sie sich nicht von der Rechnung streichen lassen. (Seitenanfang)
Denken Sie immer daran: Sie müssen die durch die Maßnahme ersparten Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten abziehen. Die ersparten und abzuziehenden Kosten müssen Sie nach den gegenwärtigen Preisen ermitteln (LG Bückeburg, Urteil v. 26.9.1991, Az. 1 S 97/91, WM 1992, S. 378). (Seitenanfang)
Es ist zu empfehlen, das Sie Ihrem Mieter beim Abzug der Reparaturkosten zuvorkommen. Verschönern also jetzt an Stelle der baufälligen Fenster neue, isolierverglaste Fenster Ihre Fassade, so bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als von diesen Modernisierungskosten einen gedachten Betrag für die Instandsetzung der alten Fenster abzuziehen (AG Bremerhaven, Urteil v. 23.2.1999 - 52 C 1898/98, WM 1999, S. 434). Wagen Sie es dennoch, den vollen Mieterhöhungsbetrag einzuklagen, begeben Sie sich damit aufs juristische Glatteis. So wie ein Hauseigentümer aus Bremerhaven, der die vollen Kosten für den Einbau der neuen Fenster auf seine Mieter umgelegt hatte. Für die hypothetische Instandsetzung der völlig verrotteten und maroden alten Fenster zog er keinen Cent ab. (Seitenanfang)
Zeigen Sie doch mal, das Sie intelligenter sind, als Ihr Mieter, indem Sie ein gut erhaltenes altes Teil als Beweisstück sichern. Da die Einwanderhebung Ihrer Mieter in der Regel erst nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten auf Sie zu kommt, könnten Sie somit prompt in Beweisnot geraten. Denn die demontierten baufälligen Teile sind meistens längst mit dem Container abgefahren. Auf den Einwand Ihrer Mieter sind Sie in jedem Fall gut vorbereitet, wenn Sie ein Corpus Delicti "aus dem Ärmel ziehen" können, z.B. indem Sie es aus dem Vorratskeller heraufholen. Halten Sie jetzt auch noch ein besonders gut erhaltenes altes Stück in den Händen, ziehen Sie Ihrem Mieter damit rasch die Trumpfkarte aus dem Ärmel. Denn je brauchbarer das alte Fenster noch ist, umso geringer fällt Ihr Instandhaltungsabzug aus. (Seitenanfang)
Ist in Ihrem Falle davon auszugehen, dass sich ein einzelner Mieter oder vielleicht sogar die ganze solidarische Hausgemeinschaft mit Ihnen um die Höhe des Reparaturabzugs streitet, möchte ich Ihnen ans Herz legen, sich gut darauf vor zu bereiten. Ihr Handwerker soll Ihnen doch bitte ein Zertifikat darüber ausstellen, dass z.B. Ihre alten Fenster zwar nicht mehr der Zeit angepasst, aber dem alten Standard entsprechend voll funktionsfähig und mängelfrei sind. Und modernisieren Sie erst dann. Andernfalls, dass die Fenster tatsächlich mangelhaft und reparaturbedürftig sind: Lassen Sie von Ihrem Handwerker einfach einen Kostenvoranschlag für die Reparatur der alten Fenster erstellen. (Seitenanfang)
Das Ihre Mieterhöhung in jedweder Weise gerechtfertigt ist, müssen Sie letztendlich darlegen können. Beweispflichtig dafür, dass die vorherigen Installationen nicht reparaturbedürftig waren bzw. dass der angebliche Instandsetzungsaufwand einwandfrei beachtet wurde, sind im Zwiespalt Sie als Vermieter. Fundstelle: AG Köln, Urteil v. 25.8.1994, Az. 222 C 248/94, ZMR 1995, S. XI; AG Neunkirchen, Urteil v. 13.6.1991, Az. 5 C 620/90, WM 1991, S. 560. (Seitenanfang)
Auf folgende Hinweise sollten Sie bei einer Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung achten: Als Messlatte für die Höhe Ihrer Miete dient in jedem Fall die ortsübliche Vergleichsmiete. So auch hier. Ob Ihre Modernisierung wirtschaftlich sinnvoll ist, wird am tatsächlichen Mieterhöhungsbetrag gemessen, der unterm Strich für Ihren Mieter anfällt. Legen Sie bei Ihren Berechnungen deshalb besonderen Wert darauf, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum im erneuerten Zustand nicht wesentlich überschritten wird. (Seitenanfang)
Wenn Ihre Modernisierung am Ende nicht wirtschaftlich ist, haben Sie Ihr Ziel verfehlt. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn die Heizkosten Ihrer Mieter nur geringfügig gesenkt werden, der dafür erforderliche Umbau aber eine erhebliche Mieterhöhung hinter sich herzieht. Diesbezüglich ist eine Mieterhöhung auf Grund von Modernisierung zwar nicht gänzlich von der Hand zu weisen, aber doch recht eingeschränkt. Jede Modernisierungsmieterhöhung ist grundsätzlich immer unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit zu sehen (OLG Karlsruhe, RE v. 20.9.1984, Az. 9 REMiet 6/83, WM 1985, S. 17). (Seitenanfang)
Den Einsparbetrag mal 2 - mehr ist bei der Modernisierung Ihrer Heizung nicht drin. Fällt Ihre Modernisierung möglicherweise unrentabel aus, so ist die Mieterhöhung in Anbetracht der Lage auf den tatsächlichen "Modernisierungswert" zu beschränken (LG Hamburg, Urteil v. 5.2.1991 - 16 S 114/89, ZMR 1991, S. 302). Gerade bei der Modernisierung Ihrer Heizungsanlage kann Ihnen dies zum Verhängnis werden. Das hat zur Folge, daß Sie den Betrag Ihrer Mieterhöhung höchstens auf das Doppelte der Einsparungen reduzieren müssen. Fundstelle: LG Aachen, Urteil v. 7.11.1990 - 7 S 388/90, WM 1991, S. 356; AG Braunschweig, Urteil v. 23.7.1992 - 111 C 4181/91, ZMR 1994, S. 24. Vor der Installation einer neuen Heizung sollten Sie Ihren Handwerker bitten, Ihnen den Energieeinspareffekt schriftlich zu bestätigen. Um eine echte Modernisierung handelt es sich nämlich nur dann, wenn die Energieeinsparung mindestens 20% beträgt. (Seitenanfang)
Ihre Miete darf nach der Modernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 20 % überschreiten (KG Berlin, Beschluss v. 28.10.1991, Az. 2 Ss 59/91 - 5 Ws(B) 100/91, WM 1992, S. 140). Die Meinung des Kammer Gerichts Berlin läßt sich zwar nicht aus den Paragrafen 559 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) und 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ableiten, muss aber dennoch zunächst einmal als gegeben hingenommen werden. (Seitenanfang)
So sollte Ihr Schreiben zur Mieterhöhung aussehen. Neu dabei ist, daß Sie jetzt auch die Textform an Stelle der Schriftform wählen können (§ 559 b Abs. 1 Satz 1 BGB). (Seitenanfang)
§ 559 b BGB Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559 a erläutert wird.
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.
Eine Mieterhöhung, die Sie nur mündlich abgegeben haben, ist unwirksam. Mit der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 ist die Textform als eine neue Formvariante für Erklärungen zwischen Vertragspartnern eingeführt worden. Um Textform handelt es sich dann, wenn Sie Ihre Mieterhöhung in Schriftzeichen auf Papier oder als elektronische Datei abgeben. Aus Ihr muß ersichtlich sein, wer der Absender der Erklärung ist und auch das Ende des textes muß in geeigneter Form erkennbar sein. (Seitenanfang)
Es ist nicht erforderlich, das Sie Erklärungen in Textform eigenhändig unterschreiben. Bei der Papierform kann auf die eigenhändige Unterschrift verzichtet werden, wo hingegen bei der elektronischen Datei die qualifizierte elektronische Signatur notwendig ist. In erster Linie bei maschinell formulierten Massenerklärungen größerer Wohnanlagen ist die Textform sinnvoll. Bei "normalen Mehrfamilienhausverhältnissen" ist dagegen nach wie vor die altbewährte Schriftform zu bevorzugen.
Seien Sie bitte peinlichst genau, wenn Sie Ihren Brief adressieren. Haben Sie nicht nur einen Mieter in der Wohnung, sondern eine Mietergemeinschaft, ist es unabdingbar erforderlich, das Mieterhöhungsschreiben an alle Mieter zu adressieren. Vergleichbares gilt für den Absender: Die Erklärung muß eindeutig von allen Vermietern abgegeben werden, wenn es sich denn um eine Vermietergemeinschaft handelt (Eheleute, Erbengemeinschaft). (Seitenanfang)
Ich empfehle Ihnen, Ihrem Schreiben die Kopien der Handwerkerrechnungen beizufügen. Soll die Erklärung Ihrer Mieterhöhung wirksam sein, müssen Sie als Vermieter sie nachvollziehbar kalkulieren und interpretieren (LG Berlin, Urteil v. 6.2.1996 - 63 S 331/95). Auch dann, wenn Ihr Mieter die Kostenvoranschläge für das Modernisierungsvorhaben längst kennt (AG Greifswald, Urteil v. 16.6.1994 - 42 C 208/94, WM 1994, S. 671). (Seitenanfang)
Sinnvoll ist es, wenn Sie Ihre Berechnungen nachvollziehbar Schritt für Schritt darlegen. Der einfache Hinweis, das die Miete nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten um 48,32 € erhöht wird, ist bei weitem nicht ausreichend. Eher ist es erforderlich, die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen exakt - unter Umständen unter Beifügung von Rechnungskopien - zu beschreiben und die Kalkulation der Mieterhöhung vollständig und mit allen Rechenschritten vom Ausgangsbetrag bis zum genauen Mieterhöhungsbetrag darzustellen. (Seitenanfang)
Wollen Sie sich die lästigen Fragen Ihrer Mieter bzw. des Richters ersparen, sollten Sie bei Ihrer Erklärung Sorgfalt walten lassen. Seien Sie also lieber päpstlicher als der Papst, anstatt oberflächlich vorzugehen. So hat es zumindest das Landgericht Berlin gefordert: "Es ist Sache des Vermieters, die Mieterhöhungserklärung so eindeutig zu fassen, dass der Mieter erkennen kann, welche umgelegten Kosten sich auf welche Modernisierungsmaßnahmen beziehen." Fundstelle: LG Berlin, Urteil v. 14.3.1991 - 62 S 389/90, GE 1991, S. 629. (Seitenanfang)
Ihr Schreiben sollte von daher so verfasst sein, daß Ihr Mieter sich nicht den Kopf darüber zerbrechen oder aber erst eine Beratungsstelle aufsuchen muß. Ihr Erhöhungsschreiben muß sich wie ein zusammenhängender roter Faden lesen lassen.. Es ist Ihrem Mieter nämlich nicht zuzumuten, sich die verbindlichen Angaben aus einer Fülle von unterschiedlichen Aufstellungen zu suchen und auszurechnen. Deswegen halte ich es für besonders wichtig und angebracht, dem Schreiben die zu Grunde liegenden Rechnungskopien beizufügen. Sonst laufen Sie vielleicht Gefahr, das Ihre Mieterhöhung an derart kleinen Formalien scheitert, jedenfalls vorerst. (Seitenanfang)
Was die Zustellung Ihrer Mieterhöhung betrifft, verlassen Sie sich lieber nicht auf die Post! Sie als Vermieter müssen im Ernstfall beweisen, das Ihr Mieter das schreiben auch erhalten hat (§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB). Übersenden Sie das Schreiben deshalb am besten per Boten oder per Gerichtsvollzieher. Ein Einschreiben mit Rückschein ist nur dann zu empfehlen, wenn sichergestellt ist, dass Ihr Mieter das Einschreiben auch annimmt bzw. beim Postamt abholt. Tut er nämlich keins von beidem, erhalten Sie Ihr Einschreiben ungelesen zurück. Pech gehabt. Jetzt kann es teuer für Sie werden: Ihre Erklärung gilt als nicht zugestellt. Somit hat Ihre Mieterhöhung keinerlei Wirkung erreicht! (Seitenanfang)
Versenden Sie ein Einschreiben ohne Rückschein, haben Sie keinen konkreten Beweis in der Hand. Sie verfügen lediglich über eine Quittung, aus der hervorgeht, das irgend ein Brief beim Postamt abgegeben worden ist. Einen einfachen Brief können Sie von vornherein vergessen. Was der Brief beinhaltet und ob das Schreiben bei dem angegebenen Adressaten überhaupt angekommen ist, steht in den Sternen. (Seitenanfang)
Wann Ihre Mieterhöhung zu wirken beginnt, hängt davon ab, wann Ihr Mieter das Schreiben erhalten hat. Ihr Mieter ist Ihnen die angehobene Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung schuldig (§ 559 b Abs. 2 BGB). Diese Zeitspanne gilt für alle Mieterhöhungserklärungen, die Sie nach dem 1.9.2001 versenden. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt, zu dem Ihr Mieter Ihr Schreiben erhält, nicht die Beendigung der Baumaßnahme. Nehmen wir doch einmal an, Ihre Mieterhöhung hat Ihren Mieter nachweislich am 13.01.2004 erreicht. Somit wird sie zum 01.04.2004 wirksam. Der 01.04.2004 ist immer dann der Mieterhöhungstermin, wenn Ihr Schreiben irgendwann zwischen dem 01.01.2004 und dem 31.01.2004 bei Ihrem Mieter nachweislich eintrifft. (Seitenanfang)
Es kann Ihnen auch passieren, daß Sie noch weitere 6 Monate auf Ihre erhöhte Miete warten müssen. Die erneuerte, 3-monatige Erhöhungsfrist verzögert sich nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um weitere 6 Monate, falls Sie Ihrem Mieter die mit der Modernisierung wahrscheinlich einhergehende Mieterhöhung nicht bereits vor Beginn der Baumaßnahme mitteilen. Ihr Schreiben geht dem Mieter am 13.1.2004 zu. Sie haben es aber verbummelt, ihm schon im Ankündigungsschreiben den realen Mieterhöhungsbetrag anzugeben. Deshalb wird Ihre Mieterhöhungserklärung nicht bereits zum 1.4.2004 wirksam, sondern erst zum 1.10.2004. (Seitenanfang)
Haben Sie sich verkalkuliert, hat Ihr Mieter sechs Monate lang Grund zur Freude. Die Verlängerung der Frist greift auch dann, wenn die vorliegende Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist, als die Ihrem Mieter mitgeteilte. Auch in dieser Situation dürfen Sie 6 Monate länger auf die höhere Miete warten. Führen wir uns als Beispiel vor Augen, das Ihre Endabrechnung ergeben hat, daß die Mieterhöhung um 11% höher ausfällt, als Sie ursprünglich angenommen und dem Mieter mitgeteilt haben. Dann verzögert sich die normale Erhöhungsfrist zum 1.4.2004 ebenfalls um zusätzliche 6 Monate. Sie können also erstmals zum 1.10.2004 mehr Miete verlangen. (Seitenanfang)
Kommt Ihr Mieter der Mieterhöhung nicht nach: Klagen Sie auf Zahlung - kündigen können Sie erst hinterher! Haben Sie eine wirksame Mieterhöhung durchgeführt, zahlt Ihr Mieter aber trotzdem nur die bisherige Miete, steht er mit dem Erhöhungsbetrag in der Kreide. Sie haben jetzt die Möglichkeit, ihn auf Nachzahlung des aufgelaufenen Differenzbetrags zu verklagen. Eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB können Sie zunächst nicht durchsetzen. Von dieser außerordentlichen Kündigungsmöglichkeit können Sie erst dann Gebrauch machen, wenn eine Verbindlichkeit gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erreicht worden ist. (Seitenanfang)
Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536 b und 536 d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.