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Timestamp: 2013-05-26 00:01:14+00:00
Document Index: 111947720

Matched Legal Cases: ['art. 68', 'sentenza ', 'art. 1136', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 69', 'art. 69', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 1123', 'Cass. Sez. ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1136']

Studio tecnico Geometra Claudio Persano
Tabelle millesimali Le
tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1000 (da qui il nome).
Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento.
Approvazione delle Tabelle La giurisprudenza in passato ha stabilito che le tabelle esprimono una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, e pertanto queste ultime hanno contenuto negoziale e dovevano essere sempre approvate all'unanimità. Anche la loro redazione o modifica, in sede giudiziaria, richiedeva l'intervento dei singoli condomini. (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, T. MI 21/12/92, Cass. 1602/95, T. Roma, 4/3/97). Ciò comportava che fosse sempre necessaria l'unanimità dei condomini per l'approvazione o la modifica di tabelle e, in mancanza, ogni singolo condomino poteva adire l'Autorità Giudiziaria affinché provvedesse, citando ogni singolo condomino (e non l'amministratore) davanti al Giudice.
Per lungo tempo anche la Suprema Corte ha fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamentoto, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801).
Tuttavia, anche nelle precedente giurisprudenza della Corte le deliberazìoni in materia delle modifiche a tabelle millesimali adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini presenti, non configuravano una ipotesi di nullità non assoluta, ma soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti. Già in passato le modifiche non votate all'unanimità non erano del tutto prive di efficacia, in quanto obbligavano tutti coloro che avevano votato a favore della modifica, ad accettare una ripartizione delle spese conseguente alle nuove tabelle. Almeno la Suprema Corte applicava questo orientamento, laddove più di frequente i tribunali di primo grado e di appello annullavano le delibere richiedendo l'unanimità dei consensi.
La sentenza 18.477 del 9 agosto 2010 delle sezioni unite della Corte di Cassazione inverte questo orientamento e sostiene che l'approvazione o modifica delle tabelle millesimali non è un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti :
non accerta nessun diritto di proprietà, i quali sono desumibili da altri atti pubblici di maggior forza, quali un rogito notarile (per compravendita o permuta), oppure il condono edilizio di una parte costruita abusivamente;
non ha natura negoziale, perché viene meno la caratteristica propria del negozio giuridico della conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti. non solo sono predeterminati da altri atti i diritti di proprietà, ma anche l'obbligo contributivo del condomino sarebbe calcolabile anche senza votazione delle parti in quanto determinato dalla legge, che con una precisa normativa tecnica identifica rapporto di valore fra questi diritti di proprietà. L'atto di approvazione delle tabelle fa capo ad una documentazione ricognitivo di tale realtà ed è un parametro dì quantificazione dell'obbligo contributivo del condomino, determinato in base ad un valutazione tecnica.
Poiché la delibera assembleare non è un negozio di accertamento (e nemmeno un contratto) per la modifica non è obbligatoria l'unanimità degli aventi diritto o dei presenti in assemblea né la forma scritta.
Per la modifica dei valori delle tabelle millesimali si applica l'art. 1136 comma 2 del codice civile, e quindi è sufficiente una maggioranza non qualificata, raggiungere il doppio requisito che votino a favore la maggioranza dei presenti all'assemblea (voto capitario) e che questa maggioranza a favore rappresenti i 501/1000 del condominio ove si decidono le modifiche.
Confedilizia ha operato una interpretazione restrittiva della portata della sentenza, sottolineando che non possono essere modificate a maggioranza le tabelle millesimali:
riguardanti i diritti di proprietà e il godimento delle parti comuni, perché sarebbe leso un diritto soggettivo indisponibile, che non può essere rimesso alla volontà della maggioranza. Queste tabelle tipicamente si utilizzano per la ripartizione di spese straordinarie. A proposito, la Cassazione sostiene che
in presenza di tabelle millesimali derivanti da un precedente atto negoziale votato all'unanimità dei condomini (laddove il regolamento condominiale non preveda esplicitamente la possibilità di una modifica a maggioranza), in base al principio generale che un contratto letto, approvato e sottoscritto, salvo diversa indicazione, non è modificabile o recedibile unilateralmente senza il consenso unanime dei contraenti.
La modifica a maggioranza delle tabelle millesimali sarebbe invece lecita per la ripartizione delle spese ordinarie, che comunque costituiscono la quota prevalente del bilancio condominiale e delle rate degli inquilini. Il requisito è diverso da quello per la validità dell'assemblea: perché l'assemblea sia valida i presenti devono rappresentare i 501/1000 della proprietà, mentre per modificare le tabelle millesimali i votanti a favore devono rappresentare i 501/1000.
La sentenza nasce con l'obiettivo dichiarato di ridurre i contenziosi derivanti da lavori abusivi e successivamente condonati che impediscono ai condomini di adeguare le tabelle millesimali perché manca il voto del proprietario interessato.
Tuttavia, l'introduzione del voto a maggioranza apre scenari non meno importanti per l'esplosione del contenzioso. Il proprietario di un appartamento su due piani potrebbe accordarsi con uno o due altri proprietari per raggiungere i 501/1000 e ottenere una revisione di favore, non rispondente al vero, delle tabelle millesimali. Potrebbe cointestare l'immobile a più comproprietari, pur di beneficiare per diversi anni di uno sconto sulla ripartizione delle spese, e per raggiungere la maggioranza dei voti capitari dei presenti in assemblea.
Per evitare il problema dei cointestatari di comodo, il voto dovrebbe essere capitario per unità immobiliare/inquilino, pesato in parti uguali fra i comproprietari della stessa unità immobiliare: se i proprietari di un'immobile sono 2, il voto di ciascuno dovrebbe pesare il 50%.
Il condomino che ritiene di avere subito un aumento illegittimo dei millesimi di proprietà a suo carico può impugnare la delibera e ottenere dal giudice la sospensione, per la quale l'amministratore è tenuto all'applicazione delle tabelle preesistenti, fino all'accertamento definitivo.
Tuttavia, gli atti di compravendita o condono e le planimetrie catastali degli altri condomini, necessari a provare l'inconsistenza delle modifiche alle tabelle millesimali, non possono essere acquisiti con facilità al Catasto, che per ragioni di privacy rilascia soltanto la documentazione relativa alle proprietà del richiedente.
Il combinato disposto di questa sentenza e della Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 aprile 2008, n. 9148), comporta che la ripartizione pro quota delle spese non pagate da un singolo condomino può diventare una mera tutela formale, perché si possono cambiare le tabelle in modo che alcuni condomini paghino più di altri per un proprietario moroso. Prima di questa sentenza, il singolo condomino non poteva essere chiamato ad anticipare più di una cifra massima nota, corrispondente al debito del condomino moroso ripartito per i suoi millesimi di proprietà (non modificabili se non all'unanimità). una mera tutela formale
Revisione delle Tabelle L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo una di queste due condizioni:
Le Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza 6222 del 9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza 7908 del 12 giugno 2001, si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella abbia natura contrattuale, sia esperibile l'azione di cui all'art. 69 disp. Att. C.c., e sia esperibile l'ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo).
La citata Sentenza n. 7908 del 12 giugno 2001 sembrerebbe lasciare aperta la porta all'esistenza di tabelle non contrattuali ma approvate a maggioranza; tale principio si porrebbe in contrasto con l'orientamento pressoché uniforme che vede necessaria l'approvazione all'unanimità delle tabelle. Su questa scia, Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha ritenuto che l’assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall’art. 1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale. La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui all’art. 1123, 1124, 1126 CC.
Il consenso dei condomini alla approvazione o alla modifica delle tabelle non deve necessariamente risultare da formale delibera assembleare, ben potendo risultare anche dal comportamento tacito ma inequivocabile dei condomini (ad esempio, utilizzo di una nuova tabella, con effettuazione di pagamenti sulla base della stessa, senza contestazioni da parte di alcuno, per anni). (Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005)
La Corte Suprema di Cassazione attraverso la sentenza n. 18477 del 09 agosto 2010 ribadisce la natura maggioritaria della possibilità di modifica della tabella millesimale come da dettato dall'art. 1136 (e non erroneamente 1139 come riportato nella sentenza) comma 2 del Codice Civile.
Dettagli tecnici della redazione delle tabelle Le tabelle come detto devono essere approvate o modificate all'unanimità dei condomini, o, in difetto, dal Tribunale.
Materialmente esse di solito vengono redatte da un tecnico competente "partendo", dalla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, studi, fondi ecc.) si vedano le circolari Ministeriali dei Lavori Pubblici. A queste misure vengono applicati coefficienti correttivi, aumentativi o diminutivi (quali ad esempio: coefficiente di destinazione, di esposizione, di illuminazione, ecc.) fino a giungere alla "superficie virtuale", ma soprattutto cogliere l'indice di godibilità delle singole unità rapportate alle pertinenze . La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico si giunge alla compilazione della tabella millesimale. Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell'immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.
Il tecnico può anche avvalersi di appositi programmi per computer come ausilio nell'operazione. In taluni casi è comunemente preso in considerazione il volume delle unità immobiliari, in luogo delle superfici, poiché vi è differenza di altezze utili tra le varie unità (situazione tipica nei palazzi antichi).
Sentenza della Cassazione N° 18477 del 9 agosto 2010 Maggioranza di 501 millesimi e dei partecipanti all'assemblea
Chi non sarà d'accordo con la nuova tabella potrà impugnarla per errore tecnico legato ai calcoli, per esempio dei metri quadrati, ma resta dubbio che lo possa fare in base agli elementi valutativi più discrezionali, anche se molti sono dettati dalle due circolari del ministero dei lavori pubblici n. 12480/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993
Molteplicità delle tabelle millesimali In ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali. Quella principale, delle tabelle millesimali in senso stretto, normalmente detta "di proprietà", rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.
Le più frequenti nella prassi sono le tabelle millesimali d'uso per la ripartizione delle spese riguardanti scale e ascensore (ove presente). In tal caso si adotta di solito il seguente criterio (indicato come principio dall'Art. 1124 del Codice Civile): la quota è determinata per metà dai millesimi di proprietà e l'altra metà in proporzione all'altezza del piano abitato. Per ottenere questa seconda metà si divide il numero di piano considerato per la sommatoria del numero di piani dell'edificio; il risultato si moltiplica per ciascun piano.
Una differenza importante è che, mentre alle tabelle millesimali di proprietà partecipano tutti in condomini (e di conseguenza alle spese ripartite con esse) senza possibilità di esclusione, le tabelle millesimali d'uso possono essere anche parziali. Ad esempio, alle spese ordinarie delle scale-ascensore, i condomini che non ne fanno uso possono essere esclusi (si pensi ai proprietari di negozi al pian terreno che hanno accesso indipendente e che non usufruiscono in nessun modo delle scale non dovendo neanche passare per l'androne del fabbricato).