Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F07-01-2014-4A_388-2013
Timestamp: 2016-10-22 23:41:48+00:00
Document Index: 222151002

Matched Legal Cases: ['art. 267', 'art. 74', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 267', 'art. 97', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 42', 'ATF ']

4A_388/2013 (07.01.2014)
4A_388/2013 � � Arr�t du 7 janvier 2014
X.________, repr�sent� par Me Mark Barokas,
repr�sent�e par Me David Lachat,
restitution de la chose lou�e; v�rification et avis des d�fauts,
7 ao�t 2013 par la Chambre des baux et loyers
En 2006, la soci�t� Z.________ SA s'est fait c�der l'usage de locaux commerciaux situ�s en ville de Gen�ve, moyennant un loyer mensuel de 8'250 fr. Le contrat de bail � loyer pouvait �tre r�sili� pour le 31 mars 2009 en respectant un pr�avis de six mois, puis tous les deux ans, soit pour le 31 mars 2011, 31 mars 2013 et ainsi de suite.
En f�vrier 2010, la locataire a pr�sent� au bailleur X.________ une soci�t� dispos�e � reprendre le contrat avec effet au 1er avril 2010. Le bailleur s'y est oppos�, au motif que la candidate n'offrait pas des conditions de solvabilit� suffisantes.
Le 23 avril 2010, la locataire a r�affirm� son intention de r�silier le bail de mani�re anticip�e et d�clar� qu'elle se consid�rait lib�r�e de ses obligations d�s le 1er juin 2010. Elle a sugg�r� qu'un �tat des lieux soit effectu� au plus tard le 31 mai 2010. Le 19 mai, elle a demand� la fixation d'une date pour l'�tat des lieux en pr�cisant qu'� d�faut de r�action, elle restituerait les cl�s le 31 mai.
A la date annonc�e, soit le 31 mai 2010, la locataire a lib�r� les locaux et remis les cl�s � la r�gie charg�e de g�rer l'immeuble.
Le 9 ao�t 2010, une r�union s'est tenue dans les locaux, en pr�sence notamment du bailleur et de deux repr�sentants de la locataire. Cette s�ance avait pour but d'�tablir un �tat des lieux de sortie. Le proc�s-verbal �tabli sur place mentionnait des travaux � la charge de la locataire. Il ne comportait aucune signature pour le compte de celle-ci. Le 11 ao�t 2010, le bailleur a adress� ce document � la locataire, qui a confirm� son refus de signer au motif que l'�tat des lieux avait �t� fait tardivement, et que les d�gradations constat�es provenaient de l'usure normale des locaux.
Le bailleur a mandat� un huissier qui a �tabli un nouvel �tat des lieux le 13 ao�t 2010.
Apr�s que le bailleur eut proc�d� � des travaux, les locaux ont �t� relou�s d�s le 1er octobre 2010.
B.a.�Le 15 juillet 2010, la locataire a d�pos� une requ�te devant l'autorit� de conciliation; elle a ensuite saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve par demande du 11 octobre 2010. Dans ses conclusions, elle invitait le tribunal � constater qu'elle �tait lib�r�e de toute obligation d�coulant du bail d�s le 31 mai 2010, respectivement � ordonner la lib�ration de la garantie de loyer.
Par r�ponse du 11 janvier 2011, le bailleur a conclu � ce qu'il soit constat� que la locataire �tait lib�r�e de ses obligations d�s le 31 octobre 2010. A titre reconventionnel, il a requis le paiement des montants suivants:
-�������47'305 fr. 50 � titre de loyers et charges pour la p�riode du
�������1er juin au 15 novembre 2010,
-�������322 fr. 80 pour ses frais de constat par huissier,
-�������45'366 fr. 30 pour les travaux de remise en �tat des locaux,
-�������20 fr. � titre de frais non sp�cifi�s,
-�������5'616 fr. 70 pour les frais de recherche d'un nouveau locataire. Il a en outre requis une indemnit� non chiffr�e pour ses frais d'avocat avant proc�s.
Par jugement du 2 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a constat� que la locataire �tait lib�r�e de ses obligations � compter du 30 septembre 2010. Il l'a condamn�e � payer au bailleur 28'200 fr. � titre de loyers et charges pour les mois de juin � septembre 2010 ainsi que 1'000 fr. pour les frais de recherche d'un nouveau locataire. Il a rejet� toutes autres conclusions.
S'agissant des frais de remise en �tat, le tribunal a jug� que l'avis de d�fauts �tait tardif. Le bailleur avait r�cup�r� la jouissance exclusive des locaux le 31 mai 2010, date � laquelle toutes les cl�s avaient �t� restitu�es � la r�gie. Les locaux avaient �t� vid�s de tout meuble, objet ou accessoire, � l'exception d'un carton et de quelques c�bles �lectriques laiss�s dans le local informatique. En proc�dant � un �tat des lieux le 9 ao�t 2010, alors qu'il pouvait disposer des locaux depuis plus de deux mois, le bailleur n'avait pas respect� l'incombance d�coulant de l'art. 267a CO. En cons�quence, il �tait d�chu du droit de r�clamer le remboursement des travaux chiffr�s � 45'366 fr. 30. Quant aux frais d'huissier (322 fr. 80), ils avaient �t� engag�s en vain.
B.b.�Le bailleur a d�pos� un appel aupr�s de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. En sus des montants allou�s en premi�re instance, il pr�tendait au paiement de 45'366 fr. 30 pour les frais de remise en �tat des locaux, respectivement de 322 fr. 80 pour les frais de constat par huissier. La Chambre a rejet� l'appel et confirm� la d�cision attaqu�e par arr�t du 7 ao�t 2013.
Le bailleur saisit le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile, dans lequel il conclut principalement � l'annulation de l'arr�t et au renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente pour qu'elle rende une nouvelle d�cision; � titre subsidiaire, il reprend les conclusions formul�es en appel, en ce sens qu'il entend faire condamner la locataire au paiement de 45'366 fr. 30 et 322 fr. 80, en sus des montants allou�s par les juges genevois.
La locataire conclut au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
La valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise pour les litiges en mati�re de bail � loyer est manifestement atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours r�pond de surcro�t aux autres conditions de recevabilit�.
Le bailleur d�nonce une violation des art. 264, 267 et 267a CO. En substance, il plaide qu'il n'y a pas eu restitution de la chose lou�e dans la mesure o� les locaux n'ont pas �t� enti�rement vid�s; par cons�quent, le d�lai pour v�rifier la chose lou�e ne pouvait pas commencer � courir.
L'art. 264 CO r�git la restitution anticip�e de la chose lou�e. Le locataire qui restitue la chose sans respecter le terme de cong� est lib�r� de ses obligations � condition qu'il pr�sente un rempla�ant solvable que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. A d�faut, le locataire reste tenu de payer le loyer jusqu'au prochain terme de cong�. Toutefois, le bailleur doit admettre l'imputation des impenses qu'il a pu �pargner et des profits qu'il a pu retirer d'un autre usage de la chose lou�e.
En vertu de l'art. 267 al. 1 CO, le locataire doit restituer la chose dans l'�tat qui r�sulte d'un usage conforme au contrat. La loi ne d�finit pas l'acte de restitution en soi, mais pr�cise partiellement quelle qualit� doit rev�tir la chose lou�e lorsqu'elle est restitu�e (cf. Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1995, nos 5, 81 et 85 ad art. 267 CO). Selon la doctrine et la jurisprudence, la restitution se fait par remise de la chose m�me ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur ( HANS PETER WALTER, in OR: Art. 1-529, HONSELL �d., 2008, n� 3 ad art. 267a CO); ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de cl�s servant � y acc�der, y compris les �ventuels doubles qu'il a fait faire (arr�t 4C.224/1997 du 17 f�vrier 1998 consid. 3a, in mp 1998 182; cf. entre autres CAROLE AUBERT, in Droit du bail � loyer, BOHNET/MONTINI �d., 2010, n� 3 ad art. 267 CO; HIGI, op. cit., n� 13 ad art. 267 CO).
L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambigu�t� son intention de restituer la chose au bailleur de fa�on anticip�e. Le locataire doit proc�der effectivement � la restitution compl�te et d�finitive. Il ne peut se contenter de laisser les locaux vides et inoccup�s, mais doit en remettre les cl�s au bailleur (arr�t 4A_220/2008 du 7 ao�t 2008 consid. 3, traduit in mp 2009 21; cf. aussi 4C.129/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2a, in DB 2000 n� 13 p. 22).
Jurisprudence et doctrine soulignent parfois que la restitution des locaux n'intervient que lorsque le locataire a restitu� toutes les cl�s et enti�rement vid� les pi�ces (cf. arr�ts 4A_456/2012 du 4 d�cembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525; 4C.224/1997 pr�cit�, consid. 3a; BISE/PLANAS, in Droit du bail � loyer, op. cit., n� 13 ad art. 264 CO; DAVID LACHAT, La restitution anticip�e de la chose lou�e [Art. 264 CO]: questions choisies, in CdB 1998 135, cit� dans un arr�t du Tribunal cantonal fribourgeois publi� in CdB 1999 95; PASCAL TERRAPON, La restitution des locaux lou�s et l'offre d'un locataire de remplacement, in 12
e�S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2002, p. 7).
Le locataire qui enfreint ses devoirs en mati�re de restitution d�coulant de l'art. 267 al. 1 CO doit des dommages-int�r�ts en application de l'art. 97 CO. Le bailleur peut notamment obtenir le remboursement des frais qu'il a d� assumer si le locataire a omis de vider et/ou de nettoyer les locaux (arr�t 4A_456/2012 pr�cit�, consid. 2.1; cf. aussi 4C.261/2006 du 1 novembre 2006 consid. 3.2.3); en effet, l'on attend en principe du locataire qu'il vide enti�rement les locaux et les nettoie (cf. HIGI, op. cit., n
os�89 et 92 ad art. 267 CO).
2.2.1.�Le recourant reproche � l'autorit� pr�c�dente d'avoir m�connu l'exigence d'une restitution compl�te et effective, impliquant que les locaux soient enti�rement vid�s de leur contenu. Dans la mesure o� des objets subsistaient dans l'une des pi�ces, la cour cantonale aurait d� conclure que la locataire n'avait pas restitu� la chose lou�e.
2.2.2.�La locataire a voulu se lib�rer du bail avant le terme contractuel du 31 mars 2011. Dans une telle situation, elle devait signifier clairement au bailleur son intention de quitter les locaux de fa�on anticip�e et concr�tiser cette intention par des actes.
En l'occurrence, la locataire a propos� en f�vrier 2010 une candidate acceptant de reprendre le bail le 1er avril 2010. Le 23 avril, la locataire a fait savoir que malgr� le refus oppos� par le bailleur, elle s'estimait d�li�e de toute obligation � compter du 1er juin 2010; elle a demand� qu'un �tat des lieux soit effectu� avant cette date. Le 19 mai, elle a annonc� qu'elle remettrait de toute fa�on les cl�s � la r�gie le 31 mai. A cette date, elle a effectivement restitu� l'int�gralit� des cl�s. Elle a en outre vid� les lieux. Toutefois, il subsistait des c�bles et un carton dans le local informatique. Selon la cour cantonale, il n'a pas pu �tre d�montr� � qui appartenait ce mat�riel.
Au vu de ce qui pr�c�de, l'intention de restituer les locaux a �t� clairement exprim�e, et suivie d'actes concrets. Les quelques objets trouv�s dans un local, � supposer qu'ils appartiennent � la locataire, ne sauraient en aucun cas faire douter de sa volont� de quitter les lieux. Dans ce contexte, le bailleur qui avait recouvr� la ma�trise exclusive de la chose lou�e devait proc�der � la v�rification de son �tat pour d�noncer d'�ventuels manquements de la locataire. La pr�sence des objets pouvait tout au plus engager la responsabilit� contractuelle de la locataire pour d'�ventuels frais d'enl�vement, que le recourant n'a pas fait valoir.
La Cour de justice n'a donc pas enfreint le droit f�d�ral en consid�rant que la chose lou�e avait �t� restitu�e. Il reste � examiner si le bailleur a v�rifi� l'�tat de la chose lou�e et donn� l'avis des d�fauts en temps utile.
2.3.1.�L'art. 267a CO a la teneur suivante:
1 Lors de la restitution, le bailleur doit v�rifier l'�tat de la chose et aviser imm�diatement le locataire des d�fauts dont celui-ci r�pond.
2 Si le bailleur n�glige de le faire, le locataire est d�charg� de toute responsabilit�, � moins qu'il ne s'agisse de d�fauts qui ne pouvaient pas �tre d�couverts � l'aide des v�rifications usuelles.
3 Si le bailleur d�couvre plus tard des d�fauts de ce genre, il doit les signaler imm�diatement au locataire.
Le bailleur doit proc�der � la v�rification lors de la restitution effective, voire imm�diatement apr�s ( HIGI, op. cit., n� 14 ad art. 267a CO). Il doit aviser "imm�diatement" le locataire des d�fauts dont celui-ci r�pond. Selon la doctrine, l'avis doit en r�gle g�n�rale �tre donn� dans les deux ou trois jours ouvrables apr�s la restitution ( HIGI, op. cit., n� 33 ad art. 267a CO; Walter, op. cit., n� 12 ad art. 267a CO), voire une semaine apr�s (Le droit suisse du bail � loyer, Commentaire SVIT, 2011, n� 35 ad art. 267-267a CO; HANNES ZEHNDER, Die M�ngelr�ge im Kauf-, Werkvertrags- und Mietrecht, RSJ 2000 547 s.). D'aucuns soulignent qu'il faut tenir compte des circonstances du cas concret ( LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 805 note 20 en bas de page; cf. ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 5
e��d. 2011, n� 3 ad art. 267a CO). Selon les pratiques cantonales, l'avis donn� trois semaines ou un mois apr�s la remise des locaux est en principe tardif ( AUBERT, op. cit., n� 17 ad art. 267a CO et les arr�ts cit�s). La cour de c�ans a jug� tardif un avis intervenu environ deux mois apr�s le changement de sous-locataire (arr�t 4A_589/2012 du 21 novembre 2012 consid. 2.2).
2.3.2.�En l'occurrence, la locataire a restitu� les cl�s le 31 mai 2010. Les parties ont effectu� un �tat des lieux le 9 ao�t 2010. Deux jours apr�s, le bailleur a adress� � la locataire le proc�s-verbal d'�tat des lieux que celle-ci n'avait pas voulu signer. Il s'est ainsi �coul� un peu plus de deux mois entre la remise des cl�s et l'�tat des lieux, respectivement l'avis des d�fauts.
Le recourant objecte qu'en date du 29 juillet 2010, les parties se sont mises d'accord pour effectuer un �tat des lieux le 9 ao�t 2010. Il estime que l'avis a �t� donn� en temps utile, puisqu'il a �t� notifi� deux jours apr�s l'�tat des lieux contradictoire.
L'argument est erron�. D'apr�s les faits retenus, la locataire a vainement demand� � deux reprises qu'un �tat des lieux soit effectu� au plus tard le 31 mai 2010, date � laquelle elle a effectivement restitu� la chose lou�e en remettant � la r�gie la totalit� des cl�s. Le simple fait que la locataire ait accept� deux mois plus tard de fixer une r�union "a[yan]t pour but d'�tablir un �tat des lieux de sortie", puis ait particip� quelques jours plus tard � une telle s�ance, ne permet pas d'inf�rer qu'elle renon�ait ainsi � invoquer la tardivet� de la v�rification et de l'avis des d�fauts.
En bref, la Cour de justice n'a pas enfreint le droit f�d�ral en consid�rant que la v�rification de la chose lou�e, et partant l'avis des d�fauts �taient intervenus tardivement. Le recourant ne conteste pas qu'un tel cas de figure prive le bailleur du droit de rechercher le locataire en responsabilit� pour d'�ventuels d�fauts, ce qui suffit d�j� � clore toute discussion (cf. art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 II 384 consid. 2.2.1).
2.4.�Au vu de ce qui pr�c�de, les pr�tentions fond�es sur les frais de remise en �tat (45'366 fr. 30) ne peuvent qu'�tre rejet�es, tout comme la demande d'indemnisation pour les frais d'huissier (322 fr. 80).