Source: http://trovalegge.it/giurisprudenza/124-sentenza-cassazione-32934-2018-registrazione-del-contratto-di-locazione
Timestamp: 2020-07-07 10:15:29+00:00
Document Index: 124461864

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 1421', 'art. 1175', 'art. 1322', 'art. 1337', 'art. 1366', 'art. 1375', 'art. 2033', 'art. 53', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 13', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 3', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 100', 'sentenza ', 'art. 3', 'art. 5', 'sentenza ', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 13', 'art. 1', 'art. 13']

Sentenza Cassazione 32934/2018 - Registrazione del contratto di locazione.
Cassazione civile, sez. III, 20 dicembre 2018, n. 32934
Cassazione civile, n. 32934/2018, ha statuito che il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato.
Nel mese di ottobre dell’anno 2012 M.A. intimò sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, ad C.A. per il mancato pagamento, dal mese di agosto 2012, dei canoni di locazione relativi ad un immobile sito in (OMISSIS).
L’intimato si oppose allo sfratto, deducendo il proprio difetto di legittimazione passiva e, in subordine, la nullità e l’inefficacia del contratto per il periodo anteriore alla sua registrazione; sostenne, in particolare, il C. che, ai sensi del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9, essendo il contratto nullo per difetto di registrazione nei termini di legge, il canone doveva essere determinato ex lege in misura pari al triplo della rendita catastale e si dichiarò pronto al pagamento dei canoni in tale misura chiedendo, in via riconvenzionale, la restituzione dei canoni pagati in eccedenza rispetto alla predetta entità legale.
2. Con il primo motivo, rubricato: “Violazione e falsa applicazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, (finanziaria 2005), dell’art. 1421 c.c., dell’art. 1175c.c. dell’art. 1322 c.c.; dell’art. 1337 c.c.; dell’art. 1366 c.c.; dell’art. 1375 c.c.; dell’art. 2033 c.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 53 Cost. italiana. Omessa o insufficiente motivazione su un fatto decisivo”, il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di merito ha sposato la tesi secondo la quale la registrazione del contratto di locazione costituisce condizione di efficacia del contratto stesso; ad avviso del C., la registrazione va configurata come requisito di validità o al più va consentita la regolarizzazione del contratto solo nei limiti di ciò che è stato registrato, mentre dovrebbe ritenersi illegittimo “tutto ciò che è rimasto fuori dalla registrazione”, sia in termini di canone sia in termini di periodo locativo.
In particolare, con il motivo in parola, sostiene il ricorrente che la locatrice, il 20 settembre 2012, ha registrato il contratto in questione indicando come data di inizio quella del 1 settembre 2012, non corrispondente a quella effettiva, avendo la locazione avuto inizio il 5 novembre 2011, come sarebbe incontestato tra le parti e come, oltretutto, dimostrato dalle ricevute sottoscritte dalla locatrice a partire da tale ultima data e prodotte dal conduttore; pertanto, ad avviso del C., non essendo stato il contratto registrato, non dovrebbero essere pagati del tutto i relativi canoni; in subordine, ove si volesse ritenere registrato il contratto, il locatore potrebbe pretendere di percepire solo i canoni risultanti dalla scrittura privata registrata e, quindi, la M. non avrebbe alcun titolo per percepire e trattenere i canoni di locazione a lei versati dal 5 novembre 2011 al 1 settembre 2012; pertanto non andrebbe pagato il canone del mese di agosto 2012, oggetto del decreto ingiuntivo opposto, e dovrebbero essere restituiti e quindi computati a favore dell’opponente quelli relativi al periodo non registrato dal mese di novembre 2011 al mese di luglio 2012.
Inoltre, secondo il C., la Corte di merito avrebbe omesso di motivare in concreto “sulla parziarietà della registrazione del contratto inter partes” e “sull’omissione di una parte del periodo locativo in sede di registrazione”, limitandosi ad una motivazione generica e apparente, in relazione alla natura di requisito di efficacia della registrazione, “senza entrare nel merito con riferimento alla necessità della completezza della registrazione, sia come importo del canone sia come durata del periodo locativo”.
Sulla dibattuta questione degli effetti di un tardivo adempimento dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione si sono da ultimo espresse le Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017 che, pur se riferita in particolare ad una fattispecie inerente ad una locazione non abitativa, ha tuttavia esaminato la predetta questione, che rileva anche in questa sede, alla luce del complesso e talvolta disarmonico quadro normativo che si è, sul punto, andato delineando a partire dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 2, lett. a) e b), e art. 3, lett. a), sino alla L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 59, che ha novellato la L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, nonché alla luce delle giurisprudenza costituzionale in materia.
Tra l’altro va evidenziato che il legislatore è intervenuto, per quanto rileva in questa sede, con la disciplina di cui alla L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, secondo cui “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”, norma, questa, applicabile a tutti i contratti di locazione, indipendentemente dall’uso abitativo o meno cui l’immobile sia destinato, e che ha superato indenne il controllo di costituzionalità. Sono state invece dichiarate incostituzionali (come pure evidenziato dalla Corte di merito a p. 4 della sentenza impugnata, dove, per un evidente lapsus, viene indicato come anno del D.Lgs. in parola il 2001 invece del 2011, v. pure p, 1 della stessa sentenza), per eccesso di delega, le disposizioni, relative alle sole locazioni ad uso abitativo, di cui al D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 2, art. 3, commi 8 e 9, che prevedevano che dalla mancata registrazione “entro il termine di legge” (specificazione temporale, questa, che difetta nella L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346) derivassero conseguenze invalidanti per effetto delle quali sorgeva un diverso rapporto locativo, legalmente determinato quanto a durata e misura del canone.
Con particolare riferimento alle conseguenze civilistiche derivanti dalle violazioni tributarie, la già richiamata sentenza delle Sezioni Unite n. 23601/17 è pervenuta alla conclusione che “il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, volta che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale)”.
Ai principi sopra evidenziati non risulta essersi attenuta la Corte territoriale, precisandosi che resta assorbito da quanto precede l’esame delle censure motivazionali pure proposte con il mezzo in scrutinio e che sarà il Giudice del merito ad esaminare e valutare le ulteriori domande (di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato) avanzate dal C..
3. Con il secondo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 6, e dell’art. 100 c.p.c., nonché degli artt. 658,663,665,666 e 667 c.p.c.“, il ricorrente sostiene che il Tribunale avrebbe errato nel ritenere la sussistenza del rapporto in locazione in capo al C. e, quindi, della sua legittimazione passiva con riferimento al procedimento di sfratto per morosità, in quanto, al momento della convalida (6 maggio 2013), la casa coniugale (e con essa il rapporto di locazione) per cui è causa era già stata assegnata alla moglie (con provvedimento presidenziale del 13 aprile 2013) e, pertanto, il rapporto di locazione con il ricorrente era venuto meno e l’immobile doveva essere considerato come riconsegnato alla locatrice, conformemente alla dichiarazione del difensore della stessa all’udienza in cui lo sfratto era stato convalidato; mancando il rapporto di locazione, sia in diritto che in fatto, il Tribunale non avrebbe potuto convalidare lo sfratto per morosità teso alla formazione di un titolo esecutivo per il rilascio che non poteva più avvenire da parte del ricorrente.
3.1. Il motivo è inammissibile, riferendosi lo stesso espressamente (v. ricorso p. 14 e p. 15) alla decisione del Tribunale e non a quella della Corte di merito impugnata in questa sede, Corte che, peraltro, si è pronunciata sulla convalida di sfratto emessa dal Tribunale, ritenendola “emessa in difetto di uno dei presupposti prescritti dalla legge” (v. sentenza impugnata p. 2).
4. Con il terzo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8 e 9, i cui effetti sono stati salvati dalla L. 23 maggio 2014, n. 80, art. 5, comma 1 ter”, il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata avrebbe comunque violato le norme indicate in rubrica, atteso che gli effetti delle norme di cui al D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8 e 9, sarebbero stati salvati dalla L. 23 maggio 2014, n. 80, sicché il ricorrente avrebbe diritto all’applicazione nella misura ridotta disposta da tali norme ed alla restituzione di quanto pagato in eccesso.
4.1. Il motivo è infondato alla luce dell’intervenuta dichiarazione di incostituzionalità (Corte Cost. 14 marzo 2014, n. 50 e, con specifico riferimento al D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 5, comma 1 ter, convertito in L. 23 maggio 2014, n. 80, v. Corte Cost. 16 luglio 2015, n. 169) delle norme su cui esso si fonda.
s. Stante il parziale accoglimento del ricorso, va dato atto della insussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.