Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/Compraventa-5702-boe27112019-rDGRN05112019
Timestamp: 2020-06-01 15:12:17
Document Index: 199202660

Matched Legal Cases: ['Artículo 26', 'artículo 254', 'artículo 326', 'artículo 1', 'artículo 145', 'artículo 71', 'artículo 17', 'artículo 145', 'artículo 3', 'artículo 1', 'artículo 15', 'in fine', 'artículo 145']

RESOLUCIONES - Compraventa. - 05/11/2019
Resolución de 5 de noviembre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por doña M. G. P., en nombre y representación de la mercantil "Construcciones Ganaderas Industriales Gamo, S.L.U.", contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 29, don Javier Stampa Piñeiro, por la que se suspende la inscripción de la escritura de compraventa.
I El día 31 de octubre de 2018 se recibió y se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 29 una escritura por vía telemática, dando lugar el día 14 de noviembre de 2018 a una suspensión de la calificación por falta de pago del impuesto. Notificada la suspensión de la calificación ese día y transcurrido el plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se haya procedido a la liquidación del impuesto, ni realizado acto que implique prórroga del asiento, se procedió, conforme a los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria, al despacho del siguiente, asiento de anotación de prohibición decretada por un tribunal, al entenderse aquél caducado.
II Presentada dicha escritura de nuevo, una vez caducado el asiento de presentación, en el Registro de la Propiedad de Madrid número 29, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Escritura autorizada el 31/10/2018 por el Notario de Manzanares Don/ña Gloria, Calero González, número de protocolo 1296/2018.
El registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento suspende la inscripción del mismo por los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: Según resulta del Registro aparece tomada sobre la finca una anotación preventiva de prohibición de enajenar, transmisión o cualquier operación. Fundamentos de Derecho: Artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 28 de noviembre de 2008 y de 24 de octubre de 2012. Contra esta calificación registral negativa puede: (...) La identidad del Registrador responsable será la del titular del Registro en cada momento. Madrid, veintiséis de junio del año dos mil diecinueve. El Registrador (firma ilegible)."
III Contra la anterior nota de calificación, doña M. G. P., en nombre y representación de la mercantil "Construcciones Ganaderas Industriales Gamo, S.L.U.", interpuso recurso el día 27 de agosto de 2019 en virtud del siguiente escrito:
"Primero.-El 31 de octubre de 2018 esta recurrente adquirió a Skt Oil S.L. Unipersonal, por medio de contrato de compraventa elevado a escritura pública en Manzanares por la Sra. Notario Dña. Gloria Calero González, del Ilustre Colegio de Notarios de Castilla la Mancha con el número 1296 de su protocolo, la finca consistente en un local comercial sito en la calle (...) de Madrid, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid, al tomo 1990, libro 490, folio 102, con número de finca 20046.
Segundo.-En las escrituras públicas del citado contrato de compraventa, figura la notificación que la Sra. Notario realiza el mismo día 31 de octubre de 2018 al Registro de la Propiedad n.º 29, con el objeto de que se practique el asiento de presentación correspondiente. De dicha notificación el Registro acusa recibo, y lleva a cabo el asiento de presentación certificado por el Sr. Registrador, con número de entrada 9975, asiento 136 del Libro Diario 109 de fecha 31 de octubre de 2018. Los documentos que justifican las notificaciones y la fehaciente notificación registral de asiento de presentación figuran en la escritura matriz (páginas 38 y 39) y sus copias autorizadas.
Tercero.-Una vez practicado el asiento de presentación, comunicado a la notaria tal y como se ha indicado en el punto anterior, esta parte no ha recibido notificación alguna al respecto de este asiento, ni ninguna otra referida a la solicitud de inscripción del pleno dominio de la finca.
Cuarto.-El 18 de enero de 2019, se llevó a cabo la autoliquidación del impuesto de actos jurídicos documentados que devengó el contrato de compraventa, cuyo justificante de haberlo practicado emitido por la Consejería General de Tributos de la Comunidad de Madrid figura en la copia de la escritura pública que obra en poder de esta parte, y del Registro n.º 29 de Madrid desde el 05 de junio de 2019. Se ignora por esta recurrente si se ha sufragado el impuesto de plusvalía por la vendedora del inmueble.
Quinto.-A pesar de que la Administración tiene constancia de la liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados desde el mismo día de su abono, el 18 de enero de 2019, esta parte, al ignorar el estado en el que se encontraba la solicitud de inscripción de pleno dominio instada al Registro de Propiedad n.º 29 de Madrid, a través de quien suscribe se personó el 5 de junio de 2019 en las dependencias de este Registro, con el objeto de conocer el estado de tal inscripción, aportando copia física de la escritura de compraventa.
Sexto.-El pasado 10 de julio de 2019, se notificó a esta parte la resolución emitida por el Sr. Registrador de la propiedad n.º 29 de Madrid, por la que suspendía la inscripción del documento presentado el 5 de junio de 2019, por aparecer tomada sobre la finca una anotación preventiva de prohibición de enajenar, transmitir o cualquier operación en virtud de mandamiento expedido el 11 de abril de 2019 por el Juzgado de primera instancia e instrucción n.º 5 de los de Getafe, por causa de las actuaciones practicadas en las diligencias previas 281/2017 que sigue aquel Juzgado.
Séptimo.-A la vista de los hechos anteriores, entiende esta parte que no se llevó a efecto la inscripción del pleno dominio de la finca instada al Registro el mismo día de la compraventa, el 31 de octubre de 2018, cuestión que se ignoraba ya que insistimos que el Registro no se ha dirigido ni notificado resolución alguna al respecto a esta parte. Pensamos que no se inscribió por transcurrir los 60 días de plazo de caducidad del asiento de presentación, sin que se comunicara directa y expresamente al Registro de la Propiedad la liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados por esta recurrente, si bien es cierto que como decimos, desconocemos cuál han sido los motivos que han llevado al Sr. Registrador a no inscribir la finca.
Primero.-La finalidad del presente escrito es llegar a inscribir el pleno dominio de la finca adquirida por esta recurrente el pasado 31 de octubre de 2018, en el Registro de la Propiedad número 29 de Madrid, empleando como documento el contrato de compraventa elevado a escritura pública trasladado a aquel Registro el mismo día de celebración del contrato, por la Sra. Notario.
1. Los actos de instrucción necesarios para la determinación, conocimiento y comprobación de los hechos en virtud de los cuales deba pronunciarse la resolución, se realizarán de oficio y a través de medios electrónicos, por el órgano que tramite el procedimiento, sin perjuicio del derecho de los interesados a proponer aquellas actuaciones que requieran su intervención o constituyan trámites legal o reglamentariamente establecidos
En virtud de todo lo anterior, suplico del Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid, que tenga por presentado este escrito, que le una cuantos documentos le acompañan o estén íntimamente relacionados con el mismo y obren en poder de ese Registro, y dé trámite a la Dirección General de los Registros y del Notariado, a la que suplico que resuelva el presente recurso revocando la resolución de 26 de junio de 2019, de suspender la inscripción número 685 del Diario 111 de fecha de 5 junio de 2019, del documento título de compraventa practicada por el Sr. Registrador de la Propiedad n.º 29 de Madrid, dejándola sin efecto, y califique el documento título de compraventa presentado por la Sra. Notario que originó el asiento de presentación 136 del Diario 109 de fecha 31 de octubre de 2018, por haber acreditado el pago del impuesto de actos jurídicos documentados que devengó aquel contrato, y tras su calificación proceda, en su caso, a la inscripción del pleno dominio a favor de Construcciones Ganaderas Industriales Gamo S.L. Unipersonal, de la finca consistente en un local comercial sito en la calle (...) de Madrid, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid, al tomo 1990, libro 490, folio 102, con número de finca 20046."
IV El registrador emitió informe el día 25 de septiembre de 2019 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. El día 31 de octubre de 2018 se recibe y presenta una escritura por vía telemática, dando lugar el día 14 de noviembre de 2018 a una suspensión de la calificación por falta de pago del impuesto conforme al artículo 254 Ley Hipotecaria. Transcurrido el plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se hubiera acreditado ante el registrador que se haya procedido a la liquidación del impuesto ni realizado acto que implique prórroga del asiento, el registrador cancela por caducidad el asiento de presentación y procede conforme a los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria al despacho del siguiente, asiento de anotación de prohibición de enajenar, transmisión o cualquier operación, decretada por un tribunal. Al presentarse de nuevo la escritura el registrador deniega la inscripción por existir una prohibición de disponer. Sostiene la recurrente que el documento se liquidó ante la Administración en plazo y es que el registrador debía haber actuado de oficio solicitando de la Administración Tributaria información de liquidación del impuesto por entender que se aplica la Ley de Procedimiento Administrativo.
2. Debe recordarse que los recursos contra la calificación del registrador no pueden extenderse a asientos ya practicados que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. El artículo 326 de la Ley Hipotecaria establece que el recurso debe recaer exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, y el artículo 1 de la citada ley determina que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales.
3. Al estar caducado el asiento de presentación de la compraventa, pasó a tener rango preferente en el Libro Diario la anotación de prohibición de disponer (de enajenar, transmisión o cualquier operación) decretada por el tribunal.
4. También es doctrina reiterada de esta Dirección General distinguir entre dos tipos de prohibiciones:
a) Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía (vid. Ley 482 del Fuero Nuevo de Navarra), de tutela (hasta que los hijos lleguen a determinada edad), para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse. Es esta una solución que se puede denominar ecléctica. Por un lado, se entiende que, en la medida en que el artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello presupone, a sensu contrario, que no impide los realizados con anterioridad -conclusión que resulta también de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 de la propia Ley Hipotecaria-. Sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que ésta se arrastrará.
b) Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. No cabe duda que tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
Así se estableció en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de febrero de 1989, al considerar en el supuesto de solicitud de anotación de embargo, constando inscrita una prohibición de disponer, que "por todo lo anterior ha de concluirse que la seguridad económica del deudor no puede mantenerse a costa de tan considerables quebrantos para la organización jurídica de la colectividad, debiendo restringirse el efecto de las prohibiciones de disponer a una pura exclusión de la facultad de disponer libre y voluntariamente del derecho en cuestión, pues aun implicando una relativa amortización contra el principio general de libre tráfico de los bienes, sólo compromete el interés particular del titular sin repercusión directa y apreciable sobre el orden público, y sin que quepa estimar la alegación de que con tal interpretación resultan aquéllas fácilmente burladas e inoperantes por la vía de la simulación de deudas y de las connivencias procesales, pues las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (artículo 3 del Código Civil), no pueden desconocerse los remedios jurídicamente arbitrados a tal efecto (artículos 6 y 7 del Código Civil), ni pueden menospreciarse los intereses generales en aras de la consecución de fines particulares (artículo 1.255 del Código Civil)".
Este criterio se recogió legalmente en el artículo 15 in fine de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles que dispone: "El que remate bienes sujetos a prohibición de disponer inscrita en el Registro en los términos de esta Ley los adquirirá con subsistencia de la obligación de pago garantizada con dicha prohibición, de la que responderá solidariamente con el primitivo deudor hasta su vencimiento".
La misma doctrina ha sido reiterada más recientemente en pronunciamientos de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 13 de abril de 2012, 31 de enero de 2013, 28 de octubre de 2015 y 21 de julio de 2017) al recordar que "la responsabilidad universal patrimonial tiene una evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario y de garantía a priori, en cuanto que advierte al deudor y asegura al acreedor que su satisfacción se procurará a costa de cualquier bien de aquél, salvo los estrictamente excluidos por la Ley misma. Esta función quedaría eliminada si se admitiese la inejecutabilidad de los bienes sujetos a prohibición de disponer. En este sentido, hay que recordar que la subasta judicial en el ámbito de los procesos de ejecución pertenece al campo del Derecho procesal y no al del Derecho privado, toda vez que suele reputarse la subasta judicial como acto procesal de ejecución consistente en una declaración de voluntad del juez, transmitiendo coactivamente al rematante o adjudicatario, en virtud de su potestad jurisdiccional, determinados bienes afectos a la ejecución".
5. En consecuencia, constando anotada una prohibición de disponer que abarca cualquier acto de enajenación, transmisión o de "cualquier operación" ordenada por un tribunal, existe un componente de orden público que no puede ser pasado por alto, prevaleciendo los superiores intereses públicos, debiéndose denegar la inscripción de la compraventa (ahora posterior tras la caducidad del primer asiento de presentación) sin que se plantee por tanto la eventual prevalencia que conforme al artículo 145 Reglamento Hipotecario podría haber tenido la escritura de compraventa si fuera de fecha anterior a la misma y la anotación se hubiera limitado dentro de un procedimiento civil a prohibir actos dispositivos.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de septiembre de 1974, 22 de febrero de 1989, 30 de junio y 5 de octubre de 2000, 26 de febrero de 2008, 13 de abril de 2012, 31 de enero de 2013, 28 de octubre de 2015; 28 de enero y 5 de mayo de 2016; 9 de junio y 21 de julio de 2017, 24 de enero, 13 de junio y 2 de noviembre de 2018 y 27 de febrero de 2019.