Source: http://virfac.info/nadoc/vertragsuebernahme-bedeuten-1993.php
Timestamp: 2019-04-21 06:51:24
Document Index: 226849957

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Anderes gilt bei bewiesenen erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz. Anpflanzungen im Garten des Einfamilienhauses , kann das einen Ausschluss von Aufwendungsersatzansprüchen beinhalten. Grundmiete , wonach der Mieter bei Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von Euro im Einzelfall und maximal 1. Der gesondert vereinbarte Gewerbezuschlag kann bei einer entsprechenden Klausel unabhängig von der Grundmiete erhöht werden.
Die Erhöhungserklärung muss aber den Erhöhungsbetrag gegenüber dem Mieter nachvollziehbar berechnen und erläutern. Die Klausel in Wohnraummietverträgen, wonach der Mieter gegenüber den Mietforderungen mit Gegenforderungen nur nach vorheriger schriftlicher Anzeige mindestens einen Monat vor Fälligkeit aufrechnen kann, ist bei Zusammentreffen mit einer vertraglichen Vorfälligkeitsklausel unwirksam. Wartungsklauseln, wonach der Wohnraummieter verpflichtet ist, Elektro- und Gasgeräte jährlich auf eigene Kosten durch eine Fachfirma warten zu lassen, sind dann unwirksam, wenn eine Kostenbegrenzung nicht vorgenommen worden ist KG, Urteil vom Die Reparaturen müssen sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; ferner muss ein Höchstbetrag je Einzelreparatur sowie ein Höchstbetrag für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen, festgesetzt werden AG Brandenburg a.
MM , Heft 4, Der Vermieter kann von einem Arzt nicht die Entfernung von aus Diskretionsgründen auf Fenstern der gemieteten Praxisräume angebrachten Sichtschutzfolien verlangen, selbst wenn darauf der Name des Praxisbetreibers angegeben wird OLG Düsseldorf, Beschluss vom Ein Kaltwasserabsperrhahn in einer Mietwohnung ist ein allein dem Mieter zugänglicher Wasserinstallationsgegenstand; die Kosten für dessen Austausch unterfallen der Kleinreparaturklausel AG Schöneberg, Urteil vom Wer einen Mietvertrag neben der im Mietvertragsrubrum als Mieter vorgesehenen Person unterschreibt, haftet nicht ohne weiteres aus Schuldbeitritt oder Bürgschaft.
Es kommt auf die beweisbaren Vereinbarungen mit dem Vermieter im einzelnen an. Im Zweifel ist Bürgschaft anzunehmen, die allerdings der Schriftform bedarf. Der Mieter handelt treuwidrig, wenn er eine allein zu seinen Gunsten getroffene Vereinbarung hier: Nachmietervereinbarung zum Anlass nimmt, sich unter Berufung auf einen Formmangel vorzeitig aus dem langfristig abgeschlossenen Mietvertrag zu lösen OLG Düsseldorf, Urteil vom Werden Essentialia des Mietvertrags in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag Bezug genommen wird, so muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist.
NJW , ; GE , Klauseln in derartigen AGB, durch die sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen gegenüber dem Vermieter bevollmächtigen, ohne den Kreis der in Betracht kommenden Erklärungen einzugrenzen , sind auch in Mietverträgen über Geschäftsraum unwirksam , wenn nicht auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie Kündigung oder das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich ausgenommen sind KG, Urteil vom GE , — Anmerkung: Zahlt der Mieter die Miete jedoch längere Zeit vorbehaltlos, kann konkludent durch die ständige Übung eine Festschreibung der zunächst vereinbarten Miete erfolgen KG, Urteil vom Steuerberaterpraxis gemietet, liegt der Schwerpunkt des Mischmietvertrag es in der freiberuflichen Nutzung, so dass das ganze Mietverhältnis nicht den Vorschriften über Wohnraummietrecht unterliegt.
Da die Grundlage für die Vereinbarung zum Teil von Anfang an gefehlt hat, sind auch schon erbrachte Leistungen des Mieters anzupassen. Das darf allerdings nicht zum vollständigen Ausschluss dieses Rechtes führen keine unangemessene Einschränkung des Grundsatzes der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung KG, Urteil vom Gesetzliche Mieterhöhungsrechte bestehen dann für den Vermieter nicht. Die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages führt zu einer Vertragsänderung, auch wenn beide Parteien von einem Wohnraummietverhältnis ausgingen; hier kann nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage allenfalls eine Änderung für die Zukunft verlangt werden KG, Urteil vom Die Wohnung ist öffentlich gefördert Ist Wohnraummietern in einem Mehrfamilienhaus die Mitbenutzung des Hofbereiches zum Abstellen ihrer Pkw gestattet worden, ohne dass ihnen vom Vermieter bestimmte abgegrenzte Einzelflächen zugewiesen wurden, liegt lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungsmöglichkeit vor.
Der Widerruf einer solchen Nutzungsmöglichkeit ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter ein wichtiger Grund zur Seite steht hier: Sind sie es nicht, ist eine Berufung auf den Formmangel in der Regel nicht treuwidrig.
Es muss sich allerdings um generell zusicherungsfähige Eigenschaften handeln. Eine quantitativ und qualitativ hochwertige Mieterstruktur ist keine zusicherungsfähige Eigenschaft BGH, Urteil vom GmbH in Gründung, die nicht eingetragen, also nicht errichtet wird , so ist der wahre Rechtsträger hier: Vorgesellschaft berechtigt und verpflichtet.
Vermieter , der selbst auch Mitgesellschafter ist, muss sich beim Vorgehen gegen einen Gesellschafter seinen eigenen Verlustanteil anrechnen lassen. Da es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Schriftform handelt, kann die Verlängerungsoption nicht wirksam durch Telefax ausgeübt werden. Die an den Mieter gerichtete Bitte des Vermieters, in der Korrespondenz auch, wenn möglich, Telefax zu benutzen, enthält keinen Verzicht auf den Zugang der Optionserklärung in der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform.
Ist ein Rechtsanwalt mit der Ausübung der Option beauftragt, so stellt die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform eine schuldhafte Verletzung der anwaltlichen Sorgfaltspflichten dar OLG Köln, Urteil vom Sie kann auch durch eine Formularklausel erfolgen. BV vereinbaren, was zur Wohnfläche zählen soll hier: Das Recht der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht.
WuM , f. Ob ein einheitlicher Vertrag vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein , sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet BGH, Urteil vom GE , 48; NJW , GE , und Info M , GuT , ; Info M , BeckRS , ; Info M , Fehlt die notarielle Beurkundung , ist die Klausel nichtig.
Der Gesamtvertrag ist jedoch nur dann nichtig, wenn keine salvatorische Erhaltungsklausel vereinbart wurde und wenn der Mieter darlegen und beweisen kann, dass er den Mietvertrag ohne Vorkaufsrecht nicht geschlossen hätte BGH, Urteil vom Erst im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens kann er die tatsächliche Wohnfläche der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde legen AG Lichtenberg, Urteil vom 8.
September bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist — auch für die Zeit nach dem 1. Etwas anderes gilt, wenn die Bruttomiete unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht der Vermietung als Endpreis gelten soll.
Diese Auslegung kommt in Betracht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss die Zahlung des Gesamtpreises unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht des Vermieters zugesagt hat und die Bruttomiete über einen längeren Zeitraum hier: Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung hat.
Sind hiernach für die Flächenermittlung die Bestimmungen der II. Auf die Mittelung der Bauaufsichtsbehörde, in einem Hobbyraum sei nur ein vorübergehender Aufenthalt möglich, kommt es dann nicht an AG Potsdam, Urteil vom 9. Etwas anderes gilt nur dann, wenn es vertraglich vereinbart ist oder der örtlichen Verkehrssitte entspricht BGH, Urteil vom Soweit durch die Klausel aber lediglich bestätigt werden soll, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren besteht, ergeben sich grundsätzlich keine Bedenken.
Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Einer mietvertraglichen Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind, kommt unabhängig davon, ob sie nach der II. WuM , und Info M , Bäckerei endet, wenn der Mietvertrag des Ankermieters endet hier: Lebensmitteldiscounter , ist nicht abwendbar, wenn der Ankermieter seinen Betrieb einstellt. Als Verwaltungskosten ist sie zwingend in der Verwaltungspauschale der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten AG Kirchhain, Urteil vom Das gilt auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich mitvermietet ist.
Eine Bezugnahme auf den Firmennamen hier: Der Umstand , dass die Kundenfrequenz der Parkgarage durch den Leerstand des Einkaufszentrums gemindert wird, zählt zum Verwendungsrisiko des Mieters. Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wangel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern.
Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird umso eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters mit- geprägt wird. Fortführung der Urteile vom ZMR , f. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt.
GE , und IMR , Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels , den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung und einen Stellplatz ist eine Teilkündigung grundsätzlich nicht möglich.
Diese können beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über den Stellplatz getroffen haben AG Mannheim, Urteil vom Ein Mietvertrag kann auch unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass der zukünftige Mieter eine Zahnarztzulassung erhält OLG Brandenburg, Urteil vom Sind Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingeführt hier: Bei einer unangemessenen Benachteiligung der Gegenseite hier: Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich z.
Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem Der Vermieter ist ohne besondere Vereinbarung nicht berechtigt, zusätzlich zur vereinbarten Miete Umsatzsteuer zu verlangen. Ob eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, ist durch Auslegung des Mietvetrags nach allgemeinen Auslegungsregeln festzustellen.
Nachträgliches Verhalten der Parteien kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten jedenfalls dann von Bedeutung sein, wenn die vertraglichen Bestimmungen nicht eindeutig sind OLG Düsseldorf, Urteil vom Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet , dem Mieter Wärme zu liefern, und überträgt er ohne Kenntnis des Mieters die Lieferung auf einen Dritten, kommt durch die Abnahme der Wärme seitens des Mieters kein konkludenter Wärmelieferungsvertrag zwischen Mieter und Lieferant zu Stande.
Im Rahmen der Vergleichbarkeit ist insbesondere auch ein Standortvorteil der angemieteten Räumlichkeiten zu beachten. Verbraucherpreisindex treten soll, ist wirksam. Zur konkludenten Vereinbarung der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietvertrag.
Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Anwendung des Wohnraummietrechts auf ein Gewerbeverhältnis ausnahmsweise konkludent vereinbart sein kann KG, Urteil vom Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter". Es genügt, dass der Mieter — bei ausreichend gedecktem Konto — seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.
Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein. Dasselbe gilt für unterschriebene Erklärulngen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen LG Berlin, Urteil vom Physiotherapie auch gegen Nebenleistungen im Angebot des neu hinzukommenden Mieters hier: Arztpraxis , schuldet er grundsätzlich nur dann Konkurrenzschutz, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vereinbarung über einen Konkurrenzschutz getroffen hat z. GuT , und Info M , Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen.
Soweit der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Vertragsabschluss im Herrschaftsbereich des Vermieters liegt, kann der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache davon ausgehen , das ein Vertragspartner den Vorteil einer solchen Monopollage, der sich allgemein bekannt in einer erhöhten Nachfrage und dementsprechend besseren Vermietbarkeit zu höheren Mieten niederschlägt, bei Vertragsabschluss realisiert und insoweit sein Interesse an einer späteren uneingeschränkten Vermietbarkeit weiterer Räumlichkeiten in der Nachbarschaft an Konkurrenten hinten anstellt.
Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor , da er ihn einschränken kann KG, Beschluss vom 6.
Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz wird durch eine vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz eingeschränkt KG, Beschluss vom Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund kann sich daraus ergeben, dass dem Mieter eines Gewerberaums der vertraglich gewährleistete Konkurrenzschutz verweigert wird. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz eines Autoglasers wegen nachträglicher Sortimentserweiterung eines Erstmieters, der bereits bei Anmietung sachnahe Dienstleistungen im Bereich des Autoreparaturgewerbes anbot, scheidet nach dem Prioritätsgrundsatz Erst- vor Zweitmieter aus.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies elektronisch im Computer oder unmittelbar auf dem Ausdruck erfolgt LG Berlin, Urteil vom Wird die Mieterhöhung nur auf eine bestimmten Erhöhungstatbestand gestützt, ist es unerheblich, dass der Vermieter die Übersendung der Unterlagen für einen anderen Erhöhungstatbestand verweigert LG Berlin, Urteil vom NZM , Hinweis: Diese Entscheidung ist zu einer Mieterhöhungserklärung gem.
LG Berlin, Urteil vom Etwas anderes gilt nur dann, wenn Kürzungsbeträge nicht mehr abzuziehen sind LG Berlin, Urteil vom Ist in einem Geschäftsraummietvertrag vereinbart, dass nach Ablauf der festen Mietzeit und Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter die Miete neu zu vereinbaren ist, sollte eine Neufestsetzung der Miete erfolgen und nicht nur eine Anpassung unter Berücksichtigung der ursprünglichen Wert- und Äquivalenzvorstellungen.
Die Neufestsetzung hat nach billigem Ermessen zu erfolgen, wobei grundsätzlich die ortsübliche Miete für Neuabschlüsse billigem Ermessen entspricht.
Bei einem Anspruch auf Neufestsetzung hat der Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht, so dass nicht auf Zustimmung des Mieters zu klagen ist, sondern auf Feststellung der Höhe der neuen Miete KG, Urteil vom Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter klar zu erkennen gegeben hat, dass er dem Mieterhöhungsverlangen in keinem Fall zustimmen werde, weil dann das Abwarten der Überlegungsfrist eine überflüssige und sinnlose Förmelei bedeuten würde AG Charlottenburg, Urteil vom Das bedeutet nicht, dass er dabei noch einmal ausdrücklich zur Zustimmung auffordern muss.
MDR , und Info M , Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel ist unwirksam , wenn der Betriebskostenanteil nicht hinreichend dargelegt ist. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll , liegt eine zulässige Rechtsbedingung vor Bestätigung von LG Berlin, GE , Der Wechsel erfolgt ab BGB erhöhen , wenn der Mieter zuvor einem Mieterhöhungsverlangen mit einer höheren Miete ohne Berücksichtigung der bewilligten Förderung zugestimmt hatte bzw.
Bei Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist für ein Mieterhöhungsverlangen zunächst eine neue Bruttokaltmiete zu bilden , von der dann die kalten Betriebskosten abzuziehen sind; eine unzulässige einseitige Änderung der Mietstruktur liegt darin nicht. Das ist auch dann der Fall, wenn er durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter gegen Zahlung eines geringen Betrags hier: Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht.
Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen ; dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss LG Berlin, Urteil vom Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht BGH, Urteil vom GE , und WuM , Es macht keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel LG Berlin, Urteil vom Bad und Sammelheizung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat BGH, Urteil vom MietRB , f.
Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben , dass ein vorangegangenes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtbedingung.
Der Abzug eines konkreten Betriebskostenanteils bis zur Vergleichsmiete bei der Bruttomiete entfällt , wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit dem Mietspiegel, sondern einem Sachverständigengutachten ermittelt wird LG Berlin, Urteil vom Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens richtet sich nach dem Zeitpunkt, zu dem es dem Mieter zugegangen ist. Eine später wirksame Umstellung einer Bruttomiete auf eine Teilinklusivmiete ist nicht zu berücksichtigen , so dass die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete erklärt werden muss LG Berlin, Urteil vom Die allgemeine Gestaltung der Nutzungsbedingungen von Werkswohnungen öffentlich-rechtlicher Dienststellen unterliegt der Mitbestimmung durch den Personalrat.
Daher bedarf die Entscheidung des Vermieters , die Miete sämtlicher Werkswohnungen anhand des Mietspiegels zu erhöhen , der Zustimmung des Personalrats. Der in einem derartigen Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil ist Teil der Gesamtmiete , und zwar auch dann, wenn er gesondert aufgeführt wird. Das Mietererhöhungsverlangen, das nicht on der vermietenden GbR selbst, sondern von ihren Gesellschaftern ohne Hinweis auf die GbR erklärt wird, ist unwirksam.
Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben, dass ein vorangehendes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtsbedingung. Die fehlerhafte Berechnung der von dem Mieterhöhungsbetrag abzuziehenden Drittmittel der öffentlichen Förderung der Modernisierung kann im Zustimmungsprozess nachgeholt werden. Insoweit reicht es aus, wenn der Abzugsbetrag unter Berücksichtigung der öffentlichen Fördermittel auf den von der vereinbarten Monatsmiete abzuziehenden Monatsbetrag umgerechnet wird; einer weiteren Erläuterung des Abzugsbetrages bedarf es nicht LG Berlin, Beschluss vom Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung mit der Anzeige , vom Vermieter entsprechend bevollmächtigt zu sein, ist auch ohne Beifügung der Vollmacht wirksam , wenn der Mieter die Erklärung nicht wegen Fehlens der Vollmacht unverzüglich zurückweist AG Köpenick, Urteil vom Die nur einem von zwei Mietern zugegangene Mieterhöhung nach Modernisierung ist bei Vereinbarung einer Empfangsvollmacht auch dann wirksam, wenn der andere Mieter allein gekündigt hat und aus der Wohnung ausgezogen ist.
Die Mieterhöhungserklärung ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert; die Angabe lediglich des Erhöhungsbetrages reicht nicht aus AG Wedding, Urteil vom Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Doppelhaushälfte kann nicht anhand des Berliner Mietspiegels ermittelt werden.
In einem eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten muss der Sachverständige nicht die konkreten Anschriften der Vergleichsobjekte angeben, wenn die sonstigen Angaben eine genügende Grundlage für eien Überprüfung der Nachvollziehbarkeit des Sachverständigengutachtens ergeben LG Berlin, Urteil vom Zieht der Mieter im Zuge einer geplanten umfassenden Modernisierung in eine andere Wohnung des Vermieters, so trägt der Vermieter , der für die neue Wohnung eine höhere Miete verlangt, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Parteien anlässlich des Umzugs nicht nur einen Austausch des Mietobjekts vereinbart, sondern darüber hinaus einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine Erklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses im Zweifel zugunsten des Vermieters erfolgt. Das gilt jedenfalls dann, wenn im Mieterhöhungsverlangen darauf Bezug genommen wird, dass der Vermieter zur Erhöhung berechtigt sei; der Hausverwalter handelt dann als Vertreter und nicht im eigenen Namen LG Berlin, Beschluss vom Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, hat er zusätzlich die Werte eines qualifizierten Mietspiegels hier: Berliner Mietspiegel mitzuteilen.
Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit stellt aber eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermeiter gehören, keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar vorliegend Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht. Ein herangezogener gerichtlicher Sachverständiger muss daher bei der Ermittlung der Einzelverlgeichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen BGH, Urteil vom MM , Heft 12, Die rechtzeitig eingereichte Zustimmungsklage wahrt auch dann noch die Klagefrist, wenn der erforderliche Gerichtskostenvorschuss 16 Tage nach seiner Anforderung eingezahlt wird.
LG Berlin, Hinweisbeschluss vom Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung des Mieters, dass eine Mieterhöhung unwirksam ist, bemisst sich nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Diese muss aber offengelegt sein und aus der Mieterhöhungserklärung als solcher muss das Handeln im fremden Namen hervorgehen, sowie in wessen Namen die Erklärung abgegeben wird.
Das gilt auch, wenn ein Tel dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Partein aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschudeter Miete ausgeht OLG Nürnberg, Beschluss vom Bei der Wohndauer bietet es sich an, pauschal zwischen kurzen bis 4 Jahre , mittleren ca.
An den Begriff der "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze" als Bedingung für die Qualifiziertheit eines Mietspiegel sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, die Einhaltung von Grundsätzen im Sinne von gewissen Mindeststandards reicht aus. Stichhaltige Anhaltspunkte dafür, dem Verfasser des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt, oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentaviem Datenmaterial, gibt es nicht AG Charlottenburg, Urteil vom Im Rückforderungsprozess hat der Mieter die Beweislast dafür, dass Mieterhöhungen unwirksam waren und die Zahlungen deshalb ohne Rechtsgrund erfolgten.
Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhnung , auf die die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind. Wärmedämmung im Zusammenhang mit Instandsetzung der Fassade beruhen nicht auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
BV nur ausnahmsweise zu einer Senkung der Kostenmiete Einfrierungsgrundsatz. Geringere Finanzierungskosten für einen Erwerber nach dem Erlöschen von REchten durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen.
Bei einer unwirksamen Kleinreparaturklausel darf der Vermieter die volle Instandsetzungspauschale geltend machen LG Berlin, Urteil vom Berechnungsverordnung erhöhen, wenn er dem Mieter nicht zuvor angeboten hat, die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine wirksame zu ersetzen LG Frankfurt am Main, Beschluss vom Der einer Kostenmieterhöhung mindestens beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss nicht nur die laufenden Aufwendungen enthalten, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Erträge der Wirtschaftseinheit; dazu gehören auch fiktive Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen.
Der einer Kostenmieterhöhung mindestens beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss aktuell sein; eine über drei Jahre alte Berechnung genügt nicht AG Schöneberg, Urteil vom Zur Frage, wann dem Vermieter einer preisgebundenen Wohnung das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zusteht, weil sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Ausnahmen sind zulässig , wenn sie zugunsten des Mieters wirken hier: Sieht ein Bruttoinklusivmietvertrag eine Nachforderung bzw.
Abrechnung über höhere Nebenkosten nicht vor, so trägt der Vermieter das Risiko künftiger Nebenkostensteigerungen. Dies gilt auch dann, wenn die Bruttoinklusivmiete als Staffelmiete ausgestaltet wurde und die Nebenkostensteigerungen durch die Mietzinsstaffel nicht kompensiert werden können.
Gehen die Parteien eines Bruttoinklusivmietvertrags mit Staffelmietvereinbarung konkludent in eine andere Art und Weise der Nebenkostenabrechnung über, so kann hiermit der Anpassungsanspruch des Vermieters aus der Staffelmietvereinbarung verwirkt sein OLG Düsseldorf, Urteil vom Eine Kombination von Staffelmiete und Indexklausel , die bei sinkendem Mietniveau auch zu Gunsten des Mieters wirkt, kann jedenfalls dann eine zulässige Mietvertragsgestaltung darstellen, wenn die vereinbarten Staffeln nach fünf und nach zehn Jahren eingreifen OLG Brandenburg, Urteil vom Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.
Ist im Mietvertrag mit einem ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen keine Kostenmietklausel vereinbart, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen LG Berlin, Urteil vom Die Bundesrepublik Deutschland braucht in einem Mieterhöhungsverlangen, das sie im Rahmen eines solchen Mietverhältnisses an den Mieter richtet, jedenfalls dann nicht ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinzuweisen, wenn zur Begründung des Verlangens drei Vergleichswohnungen angegeben werden, die für den Mieter ohne weiteres erkennbar von der Bundesrepublik Deutschland ebenfalls nach den Grundsätzen der genannten Verwaltungsvorschriften vermietet worden sind BayObLG, Beschluss vom Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen wird das Verlangen auf die niedrigste Miete einer genannten Vergleichswohnung beschränkt.
Ein Mieterhöhungsverlangen kann im Streitfall in der Regel nicht mit der Angabe von Vergleichswohnungen bewiesen werden. GE , -. NJW-aktuell , Heft Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck — Modernisierung oder Instandsetzung — ggf. Zur Ermittlung der Vergleichsmiete ist bei ehemaligen Alliiertenwohnungen die in der entsprechenden Siedlung gezahlte Miete zugrunde zu legen. Ein Gutachten ist zu alt , wenn es bereits deutlich älter als ein Jahr ist bzw. Der Vermieter muss die Heizungs- und Warmwasserkosten für jede Wohnung einzeln abrechnen.
Dennoch wird eine ansonsten legitime Mieterhöhung nicht allein aufgrund des unzulässigen Abrechnungsmodus unwirksam BGH, Urteil vom Unterbleibt die angebotene Vertragsänderung , kann der Vermieter im Zustimmungsverfahren zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen LG Düsseldorf, Urteil vom AIZ , 54, WuM , u.
Zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegelwerten sind dann allerdings die kalten und warmen Betriebskosten herauszurechnen LG Berlin, Urteil vom Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten ; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht.
Die Angabe eines pauschalen durchschnittlichen Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen führt nicht zu dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen. Der Mieter wird auch durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Soll eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf einen Netto-Mietspiegel erhöht werden, ist das Mieterhöhungsverlangen dann formunwirksam, wenn nicht klargestellt wird, unter Berücksichtigung welcher Betriebskosten konkrete oder pauschale Betriebskosten lt.
Mietspiegel eine höhere Bruttomiete verlangt wird. Bei Umrechnung der Brutto- in eine Nettomiete mit den konkreten Betriebskosten muss der Betriebskostenstatus mindestens mit Angaben aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist. Ferner müssen vom Vermieter die jeweils aktuellsten bekannten Kosten bis zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens angegeben werden LG Berlin, Urteil vom Das nach dem Stichtag des neuen Mietspiegels vor dessen Veröffentlichung zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam , wenn es hilfsweise auf den früheren Mietspiegel gestützt wird.
Der formellen Wirksamkeit steht auch nicht entgegen, dass bei der Umrechnung der vereinbarten Bruttomiete auf die Nettomiete des Mietspiegels auf die durchschnittlichen und nicht auf die tatsächlichen Betriebskosten abgestellt worden ist. Für die Bestimmung der ortsüblichen Miete kommt es nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben ist, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche.
BV auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen hier: Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn der Mangel nicht leicht zu beheben ist. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Vermieter weigert, den Mangel zu beseitigen hier: Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des — nach Auffassung des Vermieters — für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich , um den Mieter auch auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen BGH, Urteil vom GE , ; WuM , Wenn der Vermieter die modernisierungsbedingte Mieterhöhung stattdessen als Nebenmiete hier: Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt BGH, Beschluss vom Dafür genügt es, die zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung zuletzt bekannte Betriebskostenabrechnung zu verwenden.
Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam, wenn die entsprechende Betriebskostenabrechnung nicht beigefügt wird AG Schöneberg, Urteil vom Sind in dem angegebenen Betriebskostenanteil nach dem eigenen Vortrag des Vermieters Betriebskosten eines Werkstattraums nicht berücksichtigt , ist wegen fehlender Darstellung der Gesamtkosten das Mieterhöhungsverlangen unbegründet LG Berlin, Urteil vom Info M , ; GE , Liegt für das Vorjahr eine Betriebskostenabrechnung nicht vor , kann auf die vorhergehende Abrechnung Bezug genommen werden LG Berlin, Hinweisbeschluss vom Dies gilt auch dann , wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist BGH, Urteil vom Eine punktgenaue Einordnung in die Bandbreite ist nicht erforderlich.
Das gilt auch dann, wenn weder ein qualifizierter, noch ein einfacher Mietspiegel vorhanden ist BGH, Urteil vom Der Mieter kann die Indizwirkung widerlegen. Gelingt ihm dies nicht, so kann ein einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Verfahren alleinige Grundlage der dem Tatrichter obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein.
Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde begründet wurde BGH, Urteil vom Eine abweichende Miethöhe kann gegen den qualifizierten Mietspiegel nicht durch Sachverständigengutachten bewiesen werden, wenn der Sachverständige nicht durch eine methodische Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel aufzeigt, dass dieser falsch ist LG Frankfurt, Urteil vom Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens BGH, Urteil vom Dies gilt auch im Fall folgender Mietvertragsklausel: Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z.
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Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten.