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Timestamp: 2016-10-25 06:59:31+00:00
Document Index: 289046392

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 48', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 107', 'ATF ', 'art. 99', 'art. 26', 'art. 261', 'art. 36', 'art. 109', 'art. 26', 'art. 271', 'art. 36', 'art. 271', 'art. 26', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 8', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271']

4A_623/2010 (02.02.2011)
4A_623/2010
Y.________, repr�sent� par Me Fran�ois Zutter,
Par contrat prenant effet le 1er f�vrier 1999, Y.________ est devenu locataire d'un appartement de 4,5 pi�ces au 4�me �tage de l'immeuble sis ... � Gen�ve. Il occupe seul ce logement et le loyer mensuel se monte actuellement � 1'690 fr. sans les charges.
X.________ a acquis cet immeuble le 31 ao�t 2004 et elle a succ�d� au pr�c�dent bailleur dans le rapport contractuel.
Par courrier du 21 avril 2008, X.________ a r�sili� le bail pour le 31 janvier 2009.
Elle a expliqu� qu'elle d�sirait mettre l'appartement � disposition de sa ni�ce, A.________, qui avait accouch� d'une fille le 5 avril 2008 et qui, occupant avec son �poux un appartement de 2 pi�ces dans le m�me immeuble, avait besoin d'un logement plus vaste.
Y.________ s'est oppos� au cong� en temps utile et la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, par d�cision du 2 d�cembre 2008, a confirm� le cong� et accord� au locataire une unique prolongation du bail.
Saisi par le locataire, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, par jugement du 1er mars 2010, a annul� le cong� en consid�rant qu'il contrevenait aux r�gles de la bonne foi.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, par arr�t du 11 octobre 2010, a confirm� le jugement attaqu� avec suite de frais. Se r�f�rant aux t�moignages recueillis en premi�re instance, la cour cantonale est parvenue � la conviction que le motif de cong� invoqu� n'�tait qu'un faux pr�texte et que la bailleresse cherche en r�alit� � �tablir des baux au nom de personnes qui lui sont proches, sans que celles-ci n'occupent les appartements en question.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 11 octobre 2010. Invoquant l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et une violation de l'art. 271 al. 1 CO, elle a conclu, sous suite de d�pens, � l'annulation de l'arr�t attaqu�, au constat de la validit� du cong� et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle statue sur la demande de prolongation du bail.
1.1 Lorsque la contestation porte sur la validit� d'un cong� donn� au locataire, la valeur litigieuse correspond au moins � trois ans de loyer en raison du d�lai de protection, en cas de succ�s du locataire, pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il n'est donc pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est ici atteinte.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �galement �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 306 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). La partie recourante qui soutient que les faits ont �t� �tablis de mani�re arbitraire doit, en partant de la d�cision attaqu�e et en se r�f�rant si possible � des pi�ces du dossier, d�montrer avec pr�cision en quoi consiste l'arbitraire (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la d�cision (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, la recourante, bien qu'elle pr�sente son propre �tat de fait, d�clare express�ment, � la page 8 de son recours, qu'elle ne conteste pas les faits retenus par la Chambre d'appel dans la partie "en fait" de la d�cision attaqu�e. Elle ne discute pas non plus les t�moignages mentionn�s dans la suite de l'arr�t, de sorte qu'il y a lieu de s'en tenir aux constatations cantonales.
1.4 Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). La conclusion en renvoi est admissible puisque, dans l'hypoth�se o� le Tribunal f�d�ral admettrait le recours, il n'aurait pas les donn�es de fait n�cessaires pour statuer lui-m�me sur la prolongation du bail (cf. ATF 133 III 489 consid. 3.1 p. 489 s.). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.1 La recourante se r�f�re � la garantie de la propri�t� contenue � l'art. 26 Cst.
Le bail conclu avec l'intim� est pass� � la recourante lorsqu'elle a acquis l'immeuble le 31 ao�t 2004, cela en application de l'art. 261 al. 1 CO. La recourante s'est donc impos�e les restrictions � la propri�t� qui d�coulent de son rapport contractuel avec l'intim�.
A teneur de l'art. 36 al. 1 Cst., toute restriction d'un droit fondamental doit �tre fond�e sur une base l�gale, les restrictions graves devant �tre pr�vues par une loi. L'art. 109 al. 1 Cst. - une disposition du m�me rang que l'art. 26 Cst. - pr�voit que "la Conf�d�ration l�gif�re (...) sur l'annulabilit� des cong�s abusifs". Conform�ment � ce mandat constitutionnel, l'art. 271 al. 1 CO - appliqu� en l'esp�ce - pr�voit que le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. La restriction � la garantie de la propri�t� d�coulant pour la propri�taire de voir annul�, le cas �ch�ant, le cong� qu'elle a donn� � son locataire en raison de son caract�re abusif repose sur une base l�gale claire. Elle est de surcro�t justifi�e par un int�r�t public et proportionn�e au but vis� (art. 36 al. 2 et 3 Cst.).
Il faut donc exclusivement se demander si l'art. 271 al. 1 CO a ou non �t� correctement appliqu� et la r�f�rence � l'art. 26 Cst. n'est ici d'aucune utilit�.
2.2 Invoquant une violation de l'art. 271 al. 1 CO, la recourante soutient que le juge se serait substitu� au bailleur pour d�cider quel bail devait �tre r�sili�.
Ce n'est manifestement pas le sens de l'arr�t rendu par la Chambre d'appel, qui fait seul l'objet du recours au Tribunal f�d�ral. En effet, celle-ci a r�sum� le sens de sa d�cision � la page 8 de l'arr�t attaqu�. On peut y lire: "en conclusion (...) le fait de vouloir loger sa ni�ce dans l'appartement de l'intim� n'a ainsi �t� qu'un pr�texte au cong� notifi� � celui-ci. En r�alit�, l'appelante a uniquement cherch� � �tablir des baux au nom de proches sans que ces derniers n'occupent les appartements en question. Ainsi, le cong� notifi� � l'intim� doit �tre consid�r� comme contraire � la bonne foi, de sorte que le jugement attaqu� sera confirm�". Il est ainsi parfaitement clair que la cour cantonale n'a pas dit quel �tait le contrat de bail qui devait �tre r�sili�, mais qu'elle a annul� le cong� parce qu'elle consid�rait que le motif invoqu� - le besoin de la ni�ce - n'�tait en r�alit� qu'un faux pr�texte.
Les deux seules questions pertinentes qui doivent donc �tre examin�es ici sont les suivantes: la cour cantonale a-t-elle arbitrairement constat� que le motif invoqu� n'�tait qu'un faux pr�texte et, dans l'hypoth�se o� il s'agit d'un faux pr�texte, cette circonstance permettait-elle d'annuler le cong� en application de l'art. 271 al. 1 CO?
2.3 La premi�re question litigieuse � r�soudre est de savoir pour quelle raison r�elle la recourante a donn� cong� � l'intim�.
Il incombe en principe au locataire qui demande l'annulation du cong� d'apporter la preuve des faits permettant de constater que celui-ci est abusif (art. 8 CC); la partie qui a donn� le cong� doit cependant contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession n�cessaires � la v�rification du motif qu'elle a invoqu� (ATF 120 II 105 consid. 3 c in fine p. 111).
S'agissant d'une question de fait, le Tribunal f�d�ral est en principe li� par la constatation � laquelle parvient la cour cantonale (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si cette constatation est manifestement inexacte, c'est-�-dire arbitraire, ce qu'il incombe � la partie recourante de d�montrer (cf. consid. 1.3 ci-dessus). L'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits ne peuvent �tre consid�r�s comme arbitraires que si le juge ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment propre � modifier la d�cision, lorsqu'il se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, il en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.4 La seconde question � r�soudre est de savoir si le motif du cong� doit entra�ner son annulation. Il faut ici rappeler les principes applicables.
Le cong� doit �tre annul� parce qu'il est contraire aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore s'il repose sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un pr�texte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).
La jurisprudence et la doctrine admettent ainsi que si le bailleur fournit un faux motif � l'appui de la r�siliation alors qu'il n'est pas possible d'�tablir le motif r�el, il faut en d�duire que le cong� ne repose sur aucun motif s�rieux ou en tout cas aucun motif l�gitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arr�t 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.3; arr�t 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 115 ad art. 271 CO; Roger Weber, Basler Kommentar, OR I, 4e �d. 2007, n� 33 ad art. 271/271a CO; David Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n� 11 ad art. 271 CO; du m�me auteur, Le bail � loyer, Nouvelle �d. 2008, p. 732; Bernard Corboz, Les cong�s affect�s d'un vice, 9e S�minaire sur le droit du bail, 1996, p. 22; Giacomo Roncoroni, Le nouveau droit du bail � loyer, 6e S�minaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.).
Le motif de cong� invoqu� doit exister au moment de la r�siliation (arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; Peter Higi, op. cit., n� 119 ad art. 271 CO; David Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n� 12 ad art. 271 CO). Rien n'interdit de prendre en compte des faits post�rieurs en vue de reconstituer ce que devait �tre la volont� r�elle au moment o� la r�siliation a �t� donn�e (arr�t 4A_518/2010 du 16 d�cembre 2010 consid. 2.4.1; arr�t 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.1.6).
2.5 En l'esp�ce, la recourante a d�clar� qu'elle donnait cong� � l'intim� en vue de loger dans cet appartement sa ni�ce qui, � la suite d'une naissance, avait besoin d'un logement plus grand. Un tel motif n'est assur�ment pas contraire aux r�gles de la bonne foi (cf. arr�t 4C. 333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b et les r�f�rences cit�es). La question est toutefois de savoir s'il s'agit du motif r�el du cong�.
Comme on vient de le voir, des faits post�rieurs peuvent �clairer la volont� r�elle de celui qui a donn� le cong�.
Il a �t� constat� - sans que l'arbitraire ne soit invoqu� � ce sujet - qu'un appartement appropri� s'est lib�r� par la suite, mais que la recourante, alors m�me qu'elle �tait d�j� log�e dans un appartement lui appartenant, a d�cid� de s'attribuer ce logement pour elle-m�me. Si les besoins de sa ni�ce lui importaient, on peut raisonnablement penser qu'elle aurait saisi cette occasion de vacance pour reloger sa ni�ce. Qu'elle n'ait attribu� � sa ni�ce ni le logement qu'elle quittait, ni celui dans lequel elle est entr�e est un indice fort pour conclure qu'elle n'avait en r�alit� pas le souci de reloger sa ni�ce.
A cela s'ajoute une �trange gestion de l'immeuble. Il a �t� �tabli que l'ex-mari de la recourante est locataire de trois appartements, alors m�me qu'il a quitt� la Suisse pour l'Arabie Saoudite le 6 d�cembre 1996 et qu'il n'a pas �t� retenu qu'il soit venu dans le pays plus ou moins r�cemment. Il est manifeste que le locataire n'a pas l'intention de reprendre lui-m�me l'usage de ses logements. Il a �t� �galement �tabli qu'une proche amie de la recourante s'est vu attribuer un logement qu'elle n'a jamais occup� et qui a �t� sous-lou� � une personne qu'elle ne connaissait pas; elle a ensuite re�u, en remplacement, un autre logement qu'elle n'a jamais occup� et qui a �t� �galement sous-lou�; interrog�e par le juge, elle a d�clar� qu'elle ne savait pas si ces sous-locations lui rapportaient quelque chose. Au vu de ces �l�ments, on peut s�rieusement penser que la recourante utilise des personnes qui lui sont proches comme des pr�te-noms en vue de pratiquer des sous-locations � des prix �lev�s.
En examinant l'ensemble de ces circonstances, la cour cantonale est parvenue � la conviction que le besoin de la ni�ce n'�tait qu'un pr�texte et que la recourante voulait en r�alit� continuer � �tablir des baux au nom de personnes qui lui sont proches et qui n'occupent pas les appartements. Cette conclusion est peut-�tre discutable, mais, en regard des circonstances tr�s particuli�res du cas d'esp�ce, on ne peut pas dire qu'elle soit arbitraire.
D�s lors que l'on admet en fait que le motif du cong� n'�tait qu'un pr�texte et que la propri�taire entendait en r�alit� �tablir des baux au nom de personnes proches n'occupant pas les logements, il faut constater que le cong� donn� � l'intim� ne repose sur aucun int�r�t objectif et s�rieux, de sorte que c'est � juste titre qu'il a �t� annul� en application de l'art. 271 al. 1 CO.