Source: https://www.kasburg-klein.de/rechtsgebiete/wohnungseigentumsrecht/
Timestamp: 2019-03-24 17:20:05
Document Index: 150337430

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 1', '§ 1', '§ 20', '§ 23', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 23', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 43', '§ 23', '§ 23', '§ 43', '§ 16', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 22', '§ 22', '§ 1004', '§ 823', '§ 1004', '§ 22', '§ 13', '§ 15', '§ 14', '§ 1004', '§ 865', '§ 280', '§ 43', '§ 18', '§ 14', '§ 16', '§ 24', '§ 24', '§ 28', '§ 259', '§ 28', '§ 675', '§ 666', '§ 27', '§ 280']

Rechtsanwälte Kasburg & Klein » Wohnungseigentumsrecht
Die Kanzlei Kasburg & Klein vertritt ihre Mandanten in sämtlichen wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten. Zu unseren Aufgabengebieten gehört die Beratung und Prüfung von Kaufverträgen, sowie die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Auch die Durchsetzung der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Beratung von Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften in allen rechtlichen sowie auch praktischen Angelegenheiten des Wohnungseigentumsrechts ist bei uns in kompetenter Hand. Gern beraten und vertreten wir Sie in allen für Wohnungseigentümergemeinschaften typischerweise auftretenden Problemfällen wie z.B.:
die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sonder-/Teileigentum
Umfang des Sondernutzungsrechts
Mehrheitsbeschlüssen oder Vereinbarungen
Bei der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan
Zu Fragen von Wohngeld, Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage
Zu Beschlüssen der Gemeinschaft
Das Wohnungseigentumsrecht ist eine dauerhafte Vertragsbeziehung und potenziell von vielfältigen Konflikten geprägt. Widerstreitende Nutzungsrechte, fehlerhafte Eigentümerbeschlüsse oder falsche Wohngeldabrechnungen führen häufig zu Streit zwischen den Wohnungseigentümern.
Dank unserer langjährigen Erfahrung mit der von uns geführten Klein & Kasburg Hausverwaltungen OHG ist die Lösung dieser Rechtsstreitigkeiten zu Ihrer Zufriedenheit nicht nur dank unserer rechtlichen Kompetenz, sondern auch dank unserer praktischen Erfahrungen umsetzbar.
Als Verwalter kennen wir die Probleme einer Eigentümergemeinschaft sowie der Verwaltungen und sind durch unsere umfassenden rechtlichen Kenntnisse sowie praktischen Erfahrungen in der Lage, interessengerechte und zukunftsorientierte Lösungen für Sie zu erarbeiten. Wir vermitteln sowohl gegenüber der Verwaltung als auch gegenüber den weiteren Miteigentümern.
Hilfreiche Grundbegriffe
Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes (Mehrfamilienwohnhaus, Reihenhaus etc.). Es handelt sich um sogenanntes Sondereigentum an einem Grundstück. Dafür wird das Eigentum an dem Grundstück durch die Anzahl der Wohnungen geteilt (Teilungserklärung), jeder Wohnungseigentümer erhält dann einen entsprechenden Miteigentumsanteil am betreffenden Grundstück. Dieser Miteigentumsanteil wird in einem separaten Grundbuch – dem Wohnungsgrundbuch – geführt und ist rechtlich unabhängig von den anderen. Dieser eigene Anteil kann ohne Auswirkungen auf die anderen Anteile veräußert, belastet oder auch zwangsversteigert werden.
Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus:
einem Anteil am Gemeinschaftseigentum in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000, Miteigentumsanteil (MEA) genannt, und
einem Teileigentum an Räumen (z.B. Gewerberaum, Lager), die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind.
Ein Miteigentumsanteil kann auch verbunden werden mit einem
Normiert ist dies im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dieses Gesetz trifft Regelungen über die Begründung und Verwaltung von Wohnungseigentum; so etwa über die Teilungserklärung, die Einberufung einer Eigentümerversammlung, die Bildung einer Instandhaltungsrücklage etc..
Die Teilungserklärung ist üblicherweise notariell beglaubigt und enthält eine Beschreibung der einzelnen Wohnungen sowie Pläne des gesamten Gebäudes. In der Regel entspricht der Miteigentumsanteil des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche. Abweichungen können sich in der Praxis etwa durch nachträgliche Ausbauten ergeben. Die Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen oder zum Teileigentum. Zur Teilungserklärung gehört auch eine Gemeinschaftsordnung. Diese regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander (Innenverhältnis). So regelt sie zum Beispiel Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Vollmachten für den Verwalter oder Regeln für die Auflösung der Gemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und können nur durch eine Vereinbarung geändert werden.
Wir sprechen hier z.B. von Sondereigentum, Teileigentum, Miteigentum (Gemeinschaftseigentum) und Sondernutzungsrechten.
Die eigentliche Wohnung (also die dem Wohnzweck dienenden Räume) einschließlich der Nebenräume gilt als Sondereigentum (vgl. § 5 Wohnungseigentumsgesetz). Das Sondereigentum erhält ein eigenes Grundbuchblatt und ist als solches in der Teilungserklärung beschrieben sowie im Grundrissplan eingezeichnet. Jedem Sondereigentumsanteil wird ein Miteigentumsanteil zugeordnet. Das ist vor allem für die Kostentragung der Gemeinschaftskosten relevant. Das sogenannte Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, betrifft aber nicht die Wohnzwecken dienenden Räume. Es sind z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume (vgl. § 1 Abs. 3 WEG). Auch Teileigentum erhält ein Grundbuchblatt und einen Miteigentumsanteil.
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile zählen zum Gemeinschaftseigentum. Hierunter fallen Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle¸ (z.B. Fenster, Dach, etc.), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, tragende Wohnungstrennwände etc. (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft – also die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation von Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sowie zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel wird im Regelfall ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit von der Wohnungseigentümerversammlung gewählt.
Gemeinschaftliche Flächen können durch definierte Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Üblicherweise geschieht das bei PKW-Stellplätzen und Gartenflächen. Der Berechtigte kann dann über die Fläche bzw. den Raum verfügen – unter Ausschluss der übrigen Eigentümer. Der entsprechend Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten. Größere Instandhaltungen sind Sache der Gemeinschaft.
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich selbst über eine regelmäßig einberufene Wohnungseigentümerversammlung verwaltet. Sie benennt durch Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter. Der Verwalter errechnet Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen und erstellt die anfallenden Jahresabrechnungen. Darüber hinaus führt er die Eigentümerversammlung und ist für laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den gefassten Eigentümerbeschlüssen verantwortlich. Ein Verwaltungsbeirat wird aus den beteiligten Wohnungseigentümern gewählt. Er ist für die Prüfung von Belegen und Abrechnungen und die Zeichnung von Protokollen zuständig.
Rolle der Wohnungseigentümerversammlung
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 20 I WEG den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat. Die Wohnungseigentümer fassen notwendige Beschlüsse in einer vom Verwalter einzuberufenden Wohnungseigentümerversammlung, § 23 I WEG.
Zur Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung
Üblicherweise bereitet der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Eigentümerversammlung vor und führt diese durch (§ 24 WEG). Die Eigentümerversammlung hat mindestens einmal im Jahr stattzufinden (§ 24 I WEG). Wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 II WEG), hat der Verwalter eine Versammlung einzuberufen.
Damit ein gefasster Beschluss Gültigkeit erlangt, ist es erforderlich, dass der Gegenstand bereits in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 II WEG). Die Tagesordnung der regelmäßig durchzuführenden sogenannten ordentlichen Eigentümerversammlung enthält üblicherweise folgende Punkte: Genehmigung der Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne, Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen und die Entlastung des Verwalters.
Den Vorsitz der Versammlung führt in der Regel der Verwalter (§ 24 V WEG). Ein genauer Ablauf der Versammlung ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht geregelt. Er definiert sich nach der Vereinbarung z.B. in der Teilungserklärung oder einer Geschäftsordnung oder nach allgemeinen Gesichtspunkten des Gesellschafts- und Vereinsrechts. Gemäß § 24 VI WEG ist ein Versammlungsprotokoll („Niederschrift über die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse“) zu führen und vom Verwalter und mindestens einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Der Verwalter führt über die gefassten Beschlüsse eine sogenannte Beschlusssammlung ( § 24 Abs. 7 WEG).
Diese Beschlusssammlung enthält nur den Wortlaut der in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, den genauen Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse mit Datum der Verkündung, die Urteilsformeln der eventuell gefallenen gerichtlichen Entscheidungen bei einem Rechtsstreit nach § 43 WEG mit der Angabe von Datum, Gericht und den beteiligten Parteien.
Beschlüsse in der Eigentümerversammlung und ihre Anfechtung
Sämtliche formellen Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung ergeben sich aus den §§ 23 – 25 WEG und aus ergänzenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.
Hierzu zählt die ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung und Protokollierung des Beschlusses. Wenn die formellen Voraussetzungen einer Beschlussfassung fehlen, liegen so genannte Nicht- bzw. Scheinbeschlüsse vor. Fehlt der Versammlung die Beschlusskompetenz, sind die Beschlüsse nichtig. Inhaltlich (materiell) müssen die Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, so dürfen sie also nicht in sich widersprüchlich, völlig unbestimmt oder generell undurchführbar sein.
Beispiele für Nicht- oder Scheinbeschlüsse:
eine nicht einberufene Eigentümerversammlung (es sei denn, alle Wohnungseigentümer sind anwesend)
Fehlen einer vereinbarten Wirksamkeitsvoraussetzung für Beschlüsse der Eigentümerversammlung
Falls ein Beschluss zwar mangelhaft aber nicht automatisch nichtig ist, sollte man ihn zur Vermeidung seiner Bestandsgültigkeit innerhalb Monatsfrist anfechten (Anfechtungsklage, §§ 23 IV, 46 WEG).
Das Gericht kann auf Antrag einen Beschluss für ungültig erklären (§ 43 I Nr. 4 WEG). Antragsberechtigt sind die Wohnungseigentümer und der Verwalter. Die Wohnungseigentümer sind auch dann antragsberechtigt, wenn sie das Eigentum erst nach der Beschlussfassung erworben haben. Als Eigentümer sind sie auch dann anfechtungsberechtigt, wenn sie dem Beschluss in der Versammlung selbst zugestimmt haben. Der Verwalter kann in den Fällen anfechten, wo möglicherweise sein eigenes Recht beeinträchtigt wird.
Die Anfechtung ist an alle Wohnungseigentümer zu richten. Voraussetzung sind ladungsfähige Anschriften aller Eigentümer. Diese können vom Verwalter verlangt werden. Fristwahrend kann die Anfechtungsklage zunächst gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet werden. Sie muss aber spätestens bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung auch den einzelnen Eigentümern zugestellt werden.
Der Verwalter als Vertreter oder Verfahrensstandschafter
Wohnungseigentümer können diverse Ansprüche gegeneinander geltend machen. Möglich sind Ansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer oder auch Ansprüche einzelner Eigentümer untereinander. Meist ist der Verwalter zur gerichtlichen oder außergerichtlichen Geltendmachung solcher Ansprüche ermächtigt. Er vertritt dann die Wohnungseigentümer entweder in deren Namen oder als so genannter Verfahrensstandschafter, indem er fremde Rechte unter seinem Namen geltend macht. Vor allem bei großen Gemeinschaften bietet das den Vorteil, dass im Rubrum des Antrages nicht sämtliche Wohnungseigentümer aufgeführt werden müssen. Der Verwalter kann zur Erfüllung dieser Aufgabe einen Rechtsanwalt bestellen.
Die gemeinschaftlichen Lasten
Nach § 16 II WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die gemeinschaftlichen Lasten (Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs) anteilig zu tragen. Die Eigentümer sind zur Vorschussleistung in Form des so genannten Wohngeldes verpflichtet. Zu diesem Zweck erstellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan, der die erforderlichen Vorschüsse ausweist (§ 28 II WEG). Rückständige Vorschüsse sind auch dann zu leisten, wenn in der Zwischenzeit die Jahresabrechnung beschlossen oder die Wohnung verkauft wurde.
Falls die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich ist, kann die anteilsmäßige Beitragspflicht in einem entsprechenden Umlagebeschluss festgelegt werden, § 28 I S. 2 Nr. 2 WEG. Nach Ablauf des Kalenderjahres obliegt es dem Verwalter, eine Jahresabrechnung aufzustellen, die von der Gemeinschaft genehmigt werden muss § 28 III-V WEG. Dazu bilanziert der Verwalter die Einnahmen und Ausgaben im abgelaufenen Kalenderjahr unter Berücksichtigung einer etwaigen Instandhaltungsrücklage und erstellt für die einzelnen Wohnungseigentümer individuelle Abrechnungen in Relation ihrer Miteigentumsanteile (MEA). Ergibt sich aus der Abrechnung ein Nachzahlungs- oder Erstattungsbetrag, wird er mit der Genehmigung der Abrechnung fällig. Er ist von der Gemeinschaft über den Verwalter an den jeweiligen Wohnungseigentümer zu erstatten.
Mögliche Abwehransprüche
Abwehransprüche können z. B. gegen bauliche Veränderungen geltend gemacht werden. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (s.o.) bedürfen generell der Zustimmung aller Eigentümer (Einstimmigkeitserfordernis, § 22 I WEG). Die bauliche Veränderung ist von Maßnahmen zur laufenden Instandhaltung und Instandsetzung abzugrenzen, denn diese sind nicht zustimmungspflichtig (§ 22 I S. 1 WEG).
Die Abgrenzung erfolgt je nach Umstand des Einzelfalles. Relevant sind hierbei die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die zu erwartenden laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit und insbesondere auch, inwieweit sich eine geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat.
Bauliche Veränderungen am Sondereigentum sind nur dann zustimmungspflichtig, wenn sie nachteilige Wirkungen auf den baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums nach sich ziehen (das gilt auch für optische Beeinträchtigungen).
Abwehransprüche können sich aus § 1004 BGB, 22 I WEG ergeben, bei Verschulden des verändernden Wohnungseigentümers auch aus § 823 I BGB. Besteht die begründete Besorgnis, dass das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändert wird oder werden soll, so kann gemäß § 1004 I S. 2 BGB i.V.m. § 22 WEG auf Unterlassung geklagt werden.
Ab wann die Grenze zum unzulässigen Gebrauch überschritten wird, ist in den §§ 13 und 14 WEG geregelt. Weitere Vereinbarungen sind möglich und sinnvoll (§ 15 WEG). Hier ist das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung maßgeblich. Grundsätzlich als Wohnung ausgewiesene Räume sind generell auch nur zu Wohnzwecken zu nutzen.
Die Sondernutzungsrechte
Einzelnen Eigentümern können Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Gemeint ist das dauernde, alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums, z. B. dem Schwimmbad oder einem PKW-Stellplatz. Überschreitet der Berechtigte seine Nutzungsrechte, stehen den anderen Eigentümern Abwehrrechte aus §§ 14, 15 III WEG sowie § 1004 BGB zu. Der Berechtigte selbst kann wiederum gegen Eingriffe in sein Sondernutzungsrecht (Besitzentziehung, Besitzstörung) Ansprüche aus den §§ 865, 861, 862 BGB geltend machen.
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, so schonend wie möglich mit dem gemeinschaftlichen Eigentum umzugehen. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nach § 280 I BGB bei schuldhaftem Handeln zu einem Schadensersatzanspruch. Ein Schadensersatzanspruch aus 823 I BGB ist auch möglich, wenn die untersagte Nutzung zugleich eine unerlaubte Handlung darstellt.
Solche Ansprüche können im Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht nach § 43 I Nr. 1 WEG geltend gemacht werden. Hierbei handelt es sich um ein Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
Einem Wohnungseigentümer kann nach § 18 WEG sein Eigentum entzogen werden. Voraussetzung für den Entzug ist eine schwere Pflichtverletzung, aufgrund derer den betroffenen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Hier ist ausschlaggebend, ob der Gemeinschaftsfrieden und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört sind. Beispiele, die diesen Sachverhalt treffen:
Beschmutzung und Sachbeschädigung,
Tätlichkeiten gegenüber anderen Wohnungseigentümern, Hausbewohnern oder dem Verwalter.
Eine Entziehung kommt auch dann in Betracht, wenn der Betroffene gegen die Pflichten des § 14 WEG verstoßen hat, eine Abmahnung erfolgt ist und insgesamt mindestens drei gravierende Pflichtverstöße vorliegen. Ein weiteres Beispiel ist der mindestens dreimonatige Verzug des Eigentümers gegen seine Pflichten zur Kosten- und Lastentragung aus § 16 II WEG.
Ansprüche der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter
Die Rechte und Pflichten eines Verwalters sind im Verwaltervertrag und dem WEG definiert, speziell im §§ 24, 25 IV, 27 und 28 WEG. Danach hat ein Verwalter die Eigentümerversammlung pflichtgemäß einzuberufen und durchzuführen (§ 24 WEG). Außerdem muss er einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung erstellen (§ 28 WEG).
Treuhänderisch nimmt der Verwalter die Rechte und Pflichten der Eigentümer wahr – dabei handelt er weisungsabhängig. Mindestens einmal im Jahr ist er zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet. Bei Beschlussunfähigkeit der einberufenen Versammlung muss er eine Wiederholungsversammlung einberufen.
Der Wirtschaftsplan besteht aus einem Gesamtwirtschaftsplan und einem Einzelwirtschaftsplan, der die von jedem Eigentümer anteilsmäßig zu entrichtenden Zahlungen ausweist. Die Jahresabrechnung ist als geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung darzustellen und muss vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein (vgl. § 259 BGB). Aus einer Gesamtabrechnung sind die jeweiligen Einzelabrechnungen errechenbar, die Einnahmen und Ausgaben werden unter Angabe des angewendeten Kostenverteilungsschlüssels (z.B. MEA) auf die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten verteilt.
Die Auskunfts- und Rechenschaftspflichten des Verwalters
Der Verwalter hat gemäß § 28 IV WEG der Gesamtheit der Wohnungseigentümer auf deren Beschluss Rechnung zu legen. Umfang und Form entsprechen der Jahresabrechnung. Außerdem obliegen dem Verwalter die Auskunfts- und Rechenschaftspflichten aus dem Verwaltervertrag sowie die Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 BGB (vgl. §§ 666, 259 BGB, 28 III WEG). Auch das Recht auf Einsichtnahme in Belege und Abrechnungsunterlagen ist damit definiert.
Die Ausführungspflichten
Der Verwalter hat auch die Pflichten aus § 27 WEG zu erfüllen. Das beinhaltet die Ausführung von Beschlüssen, Vereinbarungen und der Hausordnung. Auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben sind durch ihn durchzusetzen, gegebenenfalls als Notmaßnahme. Auch die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder unterliegt seiner Obhut.
Die Schadensersatzpflicht des Verwalters
Verletzt der Verwalter schuldhaft diese Pflichten, so ist den Wohnungseigentümern ein dadurch entstehender Schaden zu ersetzen, §§ 280ff, 241 II BGB.
Zur Abberufung des Verwalters durch das Gericht
Im Falle eines zerrütteten Vertrauensverhältnisses, das eine Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft unzumutbar werden lässt, kann der Verwalter gerichtlich abberufen werden.