Source: https://www.immobilio.it/threads/mediatore-o-mandatario.24681/
Timestamp: 2017-03-27 14:41:24+00:00
Document Index: 12012888

Matched Legal Cases: ['art. 1703', 'art. 1703', 'art. 1703', 'art. 1703', 'art. 3', 'art. 1703', 'art. 1703', 'art. 1755', 'art. 1176', 'art. 1710']

Mediatore o Mandatario? | immobilio - Forum Immobiliare
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Discussione in 'Esercitare la Professione di Agente Immobiliare' iniziata da Tips, 25 Novembre 2012.
Ecco come la Fiaip spiega la differenza
http://www.idealista.it/news/archiv...tore-immobiliare-mandatario-scopri-differenza
Interessante e ben argomentato il ragionamento di Olivati.
Secondo la legge n.39 del '89 il mandatario a titolo oneroso sarebbe solo un mediatore unilaterale che decide, per accordo commerciale tra le parti, di farsi pagare la provvigione da una sola di esse ma restando obbligato ai doveri di terzietà ed imparzialità. Restando insomma mediatore, non legandosi a nessuna parte in un rapporto di dipendenza, di rappresentanza o di collaborazione, come succede, invece, ad un mandatario a titolo oneroso classico in base all'art. 1703 del C.C.
un soggetto potrebbe validamente concludere un mandato a titolo oneroso in base all'art. 1703 del C.C. legandosi ad un rapporto di collaborazione e di rappresentanza con il proprietario di un immobile e prendersi l'impegno giuridico di alienarlo, facendo il suo esclusivo interesse?
L'art. 1703 astrattamente lo permette, la legge n.39 del 1989 può vietarlo nel concreto?
Secondo la legge n.39 del '89 il mandatario a titolo oneroso sarebbe solo un mediatore unilaterale che decide, per accordo commerciale tra le parti, di farsi pagare la provvigione da una sola di esse ma restando obbligato ai doveri di terzietà ed imparzialità. Restando insomma mediatore, non legandosi a nessuna parte in un rapporto di dipendenza, di rappresentanza o di collaborazione, come succede, invece, ad un mandatario a titolo oneroso classico in base all'art. 1703 del C.C.Clicca per allargare...
A me invece la spiegazione non convince: perché mai la sezione del ruolo dei mandatari a titolo oneroso non farebbe riferimento diretto e "puro" al codice civile? Sicuramente il mandatario esercita un attivitá di mediazione tanto quanto il venditore di automobili ma Olivati sostiene che rimane super partes e che é solamente "una scelta commerciale" quella di farsi pagare solo da una parte mentre secondo me é una naturale conseguenza dell'approccio di parte. Sorvola poi su tutto il discorso della responsabilitá contrattuale del mandatario rispetto al mediatore che é importante.
Mi pare insomma una forzatura dire che il mandatario immobiliare non fa riferimento diretto agli articoli del codice civile ma sia solo un mediatore unilaterale e che il legislatore abbia previsto questa figura per bloccare "i furbetti"....
I giudici la conoscono questa interpretazione?
Mi sembra una ennesima "furbata" come sostenere che l'esclusiva e il prezzo minimo non alterino l'imparzialitá del mediatore.
La legge .39 '89 parla di mediazione e di mandato a titolo oneroso come di due sezioni di uno stesso ruolo, quello degli agenti immobiliari.
Poi all'art. 3 dice "L'iscrizione nel ruolo abilita all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o
necessaria per la conclusione dell'affare".
Quindi, la legge n. 39 disciplina esclusivamente l'attività di mediazione in Italia, secondo le due forme della mediazione ordinaria e della mediazione unilaterale ( la seconda chiamata impropriamente "mandato a titolo oneroso" ) che si differenzia dalla prima solo dal fatto che la provvigione viene pagata da una sola parte invece che da tutte e due mentre l'atteggiamento psicologico e operativo dell'agente, nel mediare tra le parti, rimane imparziale e neutro.
Il problema é: se una persona stipula con un proprietario un contratto di mandato a titolo oneroso ex art. 1703 con il quale si obbliga a trovare un acquirente al suo immobile legandosi con lui in un rapporto di rappresentanza siamo chiaramente al di fuori dall'ambito di disciplina della legge n.39. Qui, in modo palese e nel pieno rispetto della legge, un soggetto assume di compiere degli atti giuridici (alienazione di un immobile) per conto di un altro legandosi a lui in un rapporto di rappresentanza e collaborazione assumendo, in questo modo, un atteggiamento non neutrale, ma realizzando gli interessi di una sola parte.
L'articolo 1703 c. c. sembra permettere l'attività di mandatario a titolo oneroso anche nell'ambito della vendita immobiliare; la legge n.39 del '89 non mi pare che la vieti limitando la sua disciplina normativa al settore della mediazione, sia di quella ordinaria ( la provvigione pagata da ambedue le parti) sia di quella "unilaterale" ( la provvigione pagata da una sola parte).
Dico bene o qualcosa mi é sfuggito?
Si accettano osservazioni, considerazioni e ragionamenti in proposito.
Puó darsi....questi bizantismi allora confermano soltanto la necessitá, viste le condizioni di mercato e le modalitá operative in atto degli AI di passare, una volta per tutte, all'esercizio dell'attivitá di mediazione tramite mandato facendo questa benedetta "scelta commerciale" di chiedere la provvigione solo a chi ci ha incaricato.
Una scelta di trasparenza che non batterá la crisi ma che migliorerá la percezione dell'AI di fronte al consumatore. Cosa giá detta, ma cosa aspetta la FIAIP ad aprire le danze sensibilizzando e magari imponendo ai propri iscritti ( basterebbe aggiungerlo nel codice deontologico) di farlo? Quanti articoli di Altroconsumo e sp...amenti dovremmo sorbirci ancora? Perché altrimenti Immobilio non elabora un codice deontologico proprio come ha fatto con assicurazione professionale e non crea un vero Club di mediatori mandatari?
Se un soggetto, non essendo agente immobiliare abilitato, vende un immobile di un terzo attraverso un mandato a titolo oneroso ex art. 1703 C.C. e seguenti, può essere accusato di abusivismo in base alla legge n.39 del 1989?
magari se lo fa due volte!
Un altro dubbio: Ma se il Mandatario rimane un mediatore ( olivati dice che é solo una scelta commerciale e non un "cambio di giacca" ) é tutelato da ció che dice il codice civile in tema di mediazione oppure ha un contratto a tempo, finito il quale la sua provvigione non é reclamabile?
Ci vorrebbe Pensoperme...
Ma soprattutto, agli occhi del compratore, come fa a sapere se un agente e' mediatore o un mandatario che chiede anche a te l'"arrotondamento"? Se si qualifica immediatamente come mandatario e' chiaro, rappresenta il venditore e "lavora per te" nella misura in cui gli garantisci la vendita. Se invece risulta sotto contratto di mandato per la parte venditrice (ovvero il venditore sa che prende provvigione solo da lui e suppone che "parteggi" per lui) ma poi chiede provvigione anche al compratore, dove sta la trasparenza? Come si fa a quantificare e garantirsi la "equidistanza" ta le parti? Un mandatario da contratto e' obbligato a qualificarsi immediatamente come tale o puo' "provarci" ed intascare da entrambi?
Io ho sempre confidato sul fatto che l'impegno deve essere per entrambi le parti perche' scopo del mediatore oggi non e' tanto "vendere alto" per avere una provvigione maggiore ma soprattutto VENDERE... ma rimarra' sempre il tarlo che ti abbiano spinto a spendere piu' di quello che il venditore sarebbe stato disposto a cedere... ma onestamente, se fossi venditore potrei pensare lo stesso... boh... hi ci capisce piu'...???
Io ho sempre confidato sul fatto che l'impegno deve essere per entrambi le parti perche' scopo del mediatore oggi non e' tanto "vendere alto" per avere una provvigione maggiore ma soprattutto VENDERE... ma rimarra' sempre il tarlo che ti abbiano spinto a spendere piu' di quello che il venditore sarebbe stato sisposto a cedere... ma onestamente, se fossi venditore potrei pensare lo stosso... boh... hi ci capisce piu'...???Clicca per allargare...
Quasi tutti i mediatori sono sotto contratto ormai...ma ci provano convinti di essere mediatori tipici quando non lo sono.
Io credo che in realtá la distinzione tra mediatore e mandatario sia che il primo PORTA ALLA CONCLUSIONE DELL'AFFARE e per prendere la provvigione da entrambe le parti dovrebbe avere un incarico senza esclusiva e con possibilitá di recesso senza penali. L'incarico servirebbe per trasparenza SOLO a definire le provvigioni in caso di conclusione e come AUTORIZZAZIONE esplicita ad attivarsi per la ricerca di una controparte.
Il Mandatario invece GESTISCE l'affare per conto del cliente che lo incarica in esclusiva, per un dato tempo e lo paga per la prestazione (o per lo meno rimborsato delle spese) anche se l'affare non é stato concluso.
Un mandatario da contratto e' obbligato a qualificarsi immediatamente come tale o puo' "provarci" ed intascare da entrambi?Clicca per allargare...
Un mandatario che abbia un incarico con esplicito divieto di prendere la provvigione da chi compra, non può chiedere la provvigione nall'acquirente...
Noi (come società) siamo stati mandatari in parecchi cantieri, senza prendere la mediazione, e questo era già chiaro nella pubblicità, anche sui cartelli di cantiere.
In caso contrario, se non c'è esplicito divieto, io ho sempre fatto inserire la clausola che ci autorizzava a prendere la mediazione del ... %, per essere chiari sia agli effetti fiscali, che come immagine nei confronti degli acquirenti...
Inoltre, per me (ma questo è un problema mio...) affrontare un mandato senza comunque fare anche gli interessi dell'acquirente è assurdo e contro la mia deontologia professionale.
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Inoltre, per me (ma questo è un problema mio...) affrontare un mandato senza comunque fare anche gli interessi dell'acquirente è assurdo e contro la mia deontologia professionale.Clicca per allargare...
Beh, penso che questo sia naturale, se l'affare non va in porto la provvigione, anche se dalla sola parte venditrice, non la si prende.
Magari cio' era meno sentito nel periodo di boom, in cui via uno, sotto un altro.
Ora avere un potenziale acquirente dovrebbe essere un qualcosa da curare particolarmente, mentre prima si poteva ben sperare di trovarne altri a breve.
Ho potuto notare che ancora alcuni AI si comportano cosi', tentano a tutti i costi di acquisire nuovi incarichi (anche a prezzi folli) ma fanno ben poco per avvicinare (o tener "agganciati") i potenziali clienti. Non so quanti di loro vedranno l'uovo di Pasqua...
Indipendentemente da quanto previsto dalle clausole che inserisci nel contratto se agisci da mandatario non puoi esigere una "mediazione" perché non sei un mediatore in quanto agisci per conto del mandante e quindi non ti spetta nessuna provvigione. Altro che chiarezza nei confronti degli acquirenti...
Se ti sembra assurdo lavorare nell'interesse del mandante la tua deontologia ti dovrebbe spingere a rifiutare di lavorare come mandatario.
Il punto fondamentale del mandato dovrebbe essere che ti OBBLIGHI (a differenza della mediazione dove nasce l'onere e non l'obbligo) verso il Mandante e perdi necessariamente le caratteristiche di mediazione ex Codice Civile (senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza).
Puoi continuare a mediare e fare anche gli interessi dell'altra parte ma non puoi richiedere la provvigione.
In una situazione come la vendita dei cantieri è ovvio che devi fare il mandatario perchè gestendo la vendita più appartamenti nasce chiaramente un rapporto di collaborazione con il costruttore.
Nel settore turistico immobiliare succede un pò la stessa cosa quando sei tu a GESTIRE una casa vacanze perconto del proprietario e succede anche nella gestione del condomio quando diventi Amministratore con mandato dei condomini Tips,
Un mandatario che abbia un incarico con esplicito divieto di prendere la provvigione da chi compra, non può chiedere la provvigione nall'acquirente...Clicca per allargare...
«il diritto al relativo compenso (o provvigione), sempre condizionato all'iscrizione nel ruolo professionale ai sensi della L. n. 39 del 1989, sorge non più, ex art. 1755 c.c., nei confronti "di ciascuna delle parti" e solo "per effetto del suo intervento", quale appunto conseguenziale alla sua neutralità ed imparzialità nel metterle in relazione, bensì è a carico del solo mandante, per quanto previsto agli artt. 1709 e 1720 c.c., (così come avviene, ad esempio, nel contratto di agenzia, ove sussiste l'obbligo di corrispondere le provvigioni a carico del solo preponente) rispetto al quale è, a sua volta, contrattualmente vincolato, nell'espletamento dell'incarico (di fiducia o intuitus personae) e delle connesse prestazioni, pur sempre con la diligenza ex art. 1176 c.c., comma 2, stante la sua natura professionale, in deroga a quanto stabilito all'art. 1710 c.c.»;
Qualcuno di voi è mica andato a leggere i commento sotto al video in questione ???
tenetevi forte mamicri,
questo? non sempre i compiti degli agenti immobiliari sono chiari. che differenza c'è, per esempio, tra mediatore immobiliare e il mandatario a titolo oneroso? ce lo spiega giuliano olivati, presidente degli agenti immobiliari professionali fiap bergamo Tips,
tenetevi forte Clicca per allargare...
Sono di una Goduria unica...
MoltiNemiciMoltoOnore...
Certo e' che una bella "ripulita" ci vorrebbe, in tutti i settori.
Potrei fare l'esempio del settore industriale, anche li' ci sono ciarlatani che promettono commesse a prezzi stracciati, con consegne impossibili, usando operai "all-black", senza lo straccio di norme di sicurezza, usando materie prime di scarto o di qualita' non conforme al richiesto. Ma va bene, COSTANO MENO e il manager degli acquisti gongola e prende benefit, se i pezzi non si montano sono gli operai co**ioni dell'officina. E rubano il lavoro a tante aziende serie che per colpa del taglio dei costi sono costrette a chiudere a favore dei venditori di me**a economica.
Quando poi il committente va nei casini perche' i pezzi sono tutti sbagliati e gli hanno fatto un danno di parecchie volte superiore se si fossero usati pezzi piu' cari, i manager acquisti scappano, dopo aver dato la colpa a tutti (il fornitore infedele, gli operai inetti, la crisi economica, le congiunzioni astrali...), tornano da te pretendendo che li ringrazi che ti fanno il favore di tornare, dopo che ti ha lasciato in mezzo alla strada con una risata, ma tu purtroppo non sei piu' li', hai dovuto chiudere.
Cresci, itaGlia.
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