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Timestamp: 2020-01-25 13:34:27+00:00
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Art. 1491 codice civile - Esclusione della garanzia - Brocardi.it
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Articolo 1491 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1491 Codice civile
Se il compratore conosce i vizi, la garanzia non ha ragione di esistere in quanto si presume che abbia inteso acquistare il bene nello stato in cui si trovava, quindi viziato. La garanzia è esclusa anche se questi erano facilmente riconoscibili in quanto il legislatore addossa all'acquirente un minimo onere di diligenza (1176 c.c.) nel momento in cui compie l'acquisto; essa opera, però, se il venditore li ha taciuti in quanto in tale caso viene meno ogni ragione di una sua tutela.
“ Caveat emptor ”
Stia attento il compratore
Spiegazione dell'art. 1491 Codice civile
Conoscenza dei vizi della cosa, da parte del compratore
Che importanza ha la conoscenza dei vizi della cosa da parte del compratore al momento del contratto?
Il compratore che, pur conoscendo i vizi della cosa, l'acquista, dimostra di darvi scarsa importanza o perché ai suoi fini, per l'utilizzazione cui egli destina la cosa, i vizi hanno importanza non decisiva, o perché egli si ripromette di ripararli a sue spese, o perché altrimenti egli ha interesse all'acquisto della cosa benché difettosa, per utilizzarne ad es. le parti non difettose, per ricostruirla ad altri fini.
Vizi facilmente riconoscibili
Se invece non è dimostrata la conoscenza da parte del compratore al tempo del contratto ma i vizi erano facilmente riconoscibili, nuoce al compratore la grave negligenza per cui egli non conobbe vizi che tutti potevano riconoscere: attesa la facile conoscibilità, il venditore vi fece affidamento ed a buon diritto si ritenne esonerato dalla garanzia.
Più che punire la negligenza del compratore, la legge guarda qui a quello che è normale: verosimilmente il compratore non ha verificato perché gli era indifferente la verifica, perché molto probabilmente aveva interesse ad avere la cosa comunque fosse, anche se viziosa.
Tale normalmente la volontà del compratore.
Solo se, non avendo verificato, si fa tuttavia garantire che la cosa è esente da vizi, egli dimostra di avere fatto affidamento sulla bontà della cosa comprata. Perciò in tal caso il venditore garantisce i vizi nonostante la loro facile riconoscibilità.
Qui la negligenza del compratore (e piu esattamente, potremmo dire, la sua indifferenza) è vinta e superata dalla promessa del venditore.
Di fronte alla preoccupazione manifestata dal compratore nel richiedere la garanzia, è incontestabile la malafede del venditore.
Massime relative all'art. 1491 Codice civile
Cass. civ. n. 1258/2013
In materia di vendita, la conoscenza del vizio, che esclude la garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c., si ha quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva del vizio nella sua manifestazione esteriore, ancorché egli non ne abbia individuato la causa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1258 del 18 gennaio 2013)
Cass. civ. n. 2981/2012
L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2981 del 27 febbraio 2012)
Cass. civ. n. 18352/2004
In un contratto di vendita, per il sorgere dell'obbligo di prestare garanzia per i vizi della cosa pur in presenza di vizi facilmente riconoscibili dall'acquirente, si richiede una specifica assicurazione sull'assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in un contratto di somministrazione di latte in cui il somministrante aveva assunto l'obbligo di avvertire l'acquirente in caso di reperimento di latte inquinato da prodotti farmaceutici, e di mettere il latte inquinato in contenitori separati, aveva ritenuto che il non aver posto in essere nessuna delle due condotte costituisse una indiretta garanzia che il prodotto fornito fosse esente da vizi, escludendo l'applicabilità dell'art. 1491 c.c.).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18352 del 13 settembre 2004)
Cass. civ. n. 15395/2000
In tema di vendita, la riconoscibilità del vizio, rendendo non dovuta la relativa garanzia, esclude che l'acquirente possa ottenere sia la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, sia il risarcimento dei danni che l'art. 1494 c.c. gli attribuisce. Quando l'obbligazione di garanzia non sia sorta, come nei casi di esclusione convenzionale (art. 1490 c.c.) o di conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi da parte del compratore (art. 1491 c.c.), non è neppure configurabile un suo inadempimento, sanzionabile con il risarcimento dei danni.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15395 del 1 dicembre 2000)
Cass. civ. n. 14277/1999
Ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 c.c. non richiede il requisito dell'apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l'onere del compratore, quale risulta dal detto art. 1491 c.c., non postula una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14277 del 18 dicembre 1999)
Cass. civ. n. 2862/1997
L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta conosciuti dal compratore al momento del contratto trova ragione nella piena coincidenza, sussistente in tal caso, fra le condizioni del bene secondo la determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene quale oggetto della compravendita, mentre la medesima esclusione nell'ipotesi di facile riconoscibilità dei vizi nello stesso momento, costituisce imposizione a carico del compratore di un onere di diligenza minima nella scoperta del vizio, in applicazione del principio di autoresponsabilità. Pertanto affinché in presenza di vizi facilmente riconoscibili, sorga l'obbligo di garanzia in capo al venditore non è sufficiente la dichiarazione di quest'ultimo circa il buon funzionamento della cosa venduta (contenuta, nella specie, in un modulo a stampa recante le condizioni generali di contratto) giacché con tale dichiarazione il venditore promette una particolare qualità della cosa per un tempo determinato, prestando una garanzia di durata, regolata da una propria disciplina e diretta ad altri fini, richiedendosi invece per il sorgere dell'obbligo sopraindicato una specifica assicurazione sull'assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2862 del 2 aprile 1997)
Cass. civ. n. 6073/1995
L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dall'ultima parte dell'art. 1491 c.c., presuppone che i vizi siano riconoscibili al momento in cui il contratto viene concluso e non opera, quindi, nel caso in cui la consegna della merce (nella specie, partita di marmo risultata, alla posa in opera, con inaccettabili variazioni di colore rispetto al campione) sia stata successiva alla conclusione del contratto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6073 del 30 maggio 1995)
La dichiarazione con la quale il compratore riconosce di avere ricevuto la cosa in condizioni di normale efficacia ha effetto limitato alla appartenenza e non esonera, pertanto, il venditore dalla garanzia per i vizi che si siano successivamente manifestati ed a maggior ragione per quelli che possono palesarsi solo con la prolungata utilizzazione.
Cass. civ. n. 5075/1983
L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dall'ultima parte dell'art. 1491 c.c. presuppone che i vizi siano riconoscibili al momento in cui il contratto viene concluso e non opera quindi, nel caso di compravendita di cosa futura, laddove il compratore non può, al momento della conclusione del contratto, prendere visione della cosa. Pertanto, nel caso in cui l'acquirente non abbia potuto esaminare anteriormente la cosa da lui acquistata, il termine per la denuncia dei vizi decorre solo da quando egli la riceve in consegna.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5075 del 23 luglio 1983)
Cass. civ. n. 3803/1978
II principio secondo cui il requisito della riconoscibilità esclude la garanzia del venditore è posto dalla legge solo per la garanzia relativa ai vizi della cosa venduta (art. 1491 c.c.), mentre per la mancanza di qualità tale requisito non è neppure richiamato dall'art. 1497 c.c., il quale limita all'art. 1495 c.c. il riferimento alla normativa dettata dal codice in materia di vizi della cosa venduta.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3803 del 29 luglio 1978)
Cass. civ. n. 4714/1977
L'art. 1491 c.c. stabilisce unicamente che la normale esenzione del venditore dalla garanzia per vizi della cosa conoscibili al momento del contratto viene meno - e quindi spetta al compratore anche in tale ipotesi la garanzia - ove il venditore abbia dichiarato la inesistenza dei vizi; resta invece fermo a carico del compratore l'onere della denuncia di tali vizi nel termine di legge, e ciò nel termine di otto giorni dalla conclusione del contratto ovvero dalla eventuale posteriore consegna della cosa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4714 del 5 novembre 1977)
Garanzia per i vizi della cosa venduta: le precisazioni della Corte di Cassazione - 05/12/2017
relative all'articolo 1491 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1491 Codice civile - Esclusione della garanzia | Quesito Q201821653
Gianfranco S. chiede
domenica 24/06/2018 - Umbria
“Buongiorno, nell' Agosto 2016 acquistavo da un privato un natante che lo stesso aveva pubblicato sul sito "Subito" marca (omissis) anno 1980, ( che aveva acquistato nel gennaio 2016)richiedendo un prezzo di euro 15.000 e scrivendo che il natante era in buone condizioni. Dopo aver visionato la barca mi sono accordato con il venditore il quale ha ridotto la sua richiesta ad euro 10.000 in quanto la barca necessitava di diversi lavori in particolare nei motori nella tappezzeria e nel legno interno della cabina. Avevo inoltre chiesto al venditore se il natante aveva problemi alla carena o di osmosi, lo stesso mi riferiva che aveva eseguito una ispezione subacquea e la barca non aveva nessun problema di osmosi. Inviavo al venditore una email con la quale comunicavo al venditore che poteva preparare il contratto di acquisto con l'inserimento della clausola "vista è piaciuta " da lui fortemente voluta, ribadendo nella mia email che ero consapevole dei lavori sopraindicati ma per quanto riguarda il discorso dell'osmosi credo che ti sei prodigato abbondantemente per verificare se tutto ok, quindi mi fido della tua esperienza e serietà'. Il giorno del ritiro del natante la barca e' stata alata per alcuni minuti per verificare lo stato degli assi elica e ad occhio visivo la carena non presentava anomalie. Ho quindi concluso il contratto versando al venditore quanto concordato, ho quindi ormeggiato la barca all'interno di una darsena. Il 12 dicembre 2016 facevo alare la barca per eseguire i lavori sopra menzionati e con mio stupore mi veniva comunicato che la barca era viziata da osmosi. Dopo vari tentativi con il venditore il quale si è defilato, ho intrapreso la strada legale, pochi giorni fa' c'è' stata una CTU incaricato dal giudice per valutare i seguenti profili: attuale presenza dimensione e qualità' del processo di osmosi, verificare secondo la normale diligenza del predetto difetto all'atto dell'acquisto.Il CTU ha riferito che l'umidità (30%) riscontrata nella carena di una barca di 40 anni non può definirsi osmosi. Ha però rilevato che il natante ha già subito un intervento in carena per eliminare un processo osmotico (blistering) mal eseguito che necessita di essere totalmente rifatto a regola d'arte. A mio modesto parere ritengo che questo vizio debba ritenersi ancora più occulto in quanto riscontrabile esclusivamente tramite sofisticate apparecchiature e dopo accurata analisi di prelievi della carena. Cortesemente volevo avere un vostro parere in quanto il CTU ha anche l'incarico di tentare una conciliazione tra le parti, ma il venditore tramite il suo CTP ha offerto euro 3000, contro una riparazione stimata di euro 6000,00 e le spese di ormeggio a terra finora da me sostenute di euro 5000,00, senza contare le spese legali e le spese del mio CTP è parte de CTU, importo totale euro 20.000,00. Secondo il vostro parere devo andare avanti con la causa?
In tema di compravendita una delle obbligazioni principali del venditore è quella di garantire il compratore dai vizi della cosa venduta (art. 1476 c.c., n. 3). Inoltre, l’art. 1490 c.c. stabilisce che : “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata, o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore”.
Le due situazioni considerate dall’art. 1490 c.c. sono diverse tra loro, nel senso che la prima si riferisce a difetti strutturali, mentre la seconda comprende quei vizi che rendono la cosa soltanto meno idonea all’uso cui è destinata.
In tema di vizi occulti, l’art. 1491 c.c. prevede che il venditore non sia tenuto alla garanzia quando, al momento della conclusione del contratto, il compratore abbia conosciuto i vizi oppure quando i vizi fossero facilmente riconoscibili.
E’ questo il limite entro il quale opera la garanzia per i vizi del venditore ed è una previsione che pone, a carico dell’acquirente, l’onere di verificare e di prendere visione del bene cosicchè, successivamente, non potrà addossare la colpa al venditore per l’esistenza di vizi che erano conosciuti o conoscibili sin dalle trattative.
Poiché, tuttavia, è il venditore a conoscere meglio il bene oggetto della vendita, l’ordinamento giuridico dà maggior peso alle obbligazioni del venditore nei confronti dell’acquirente e soprattutto alle dichiarazioni rese in sede di trattative per la vendita.
L’art. 1491 c.c. stabilisce, infatti, che la garanzia non è dovuta se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, tuttavia, che “il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente d vizi”. Pertanto, se il compratore ha l’onere di verificare almeno l’esistenza di vizi palesi del bene, il venditore deve, da parte sua, tenere un comportamento attivo, essendo suo obbligo dichiarare l’esistenza di vizi.
In caso di reticenza, la garanzia per i vizi e la relativa responsabilità del venditore non trovano limitazioni anche se siano state contrattualmente pattuite esenzioni in tal senso e anche se i vizi potevano essere facilmente individuati dal compratore.
Ciò posto bisogna capire se, nel caso in esame, l’osmosi riscontrata sia o meno un vizio occulto.
L’osmosi è il fenomeno che consiste nel passaggio di un solvente, nel caso in esame l’acqua, attraverso una membrana che separa due liquidi dalla diversa concentrazione salina. Condizione necessaria perché si avvii il processo di osmosi è che all’interno della stratificazione tra vetroresina e gelcoat siano rimaste intrappolate delle bolle d’aria.
E’ un fenomeno degenerativo temuto non solo per il danno che genera ma anche per la difficoltà nella individuazione del fenomeno. Le bolle di umidità non sono, infatti, sempre visibili a occhio nudo.
Dunque, non essendo l’osmosi facilmente visibile, riteniamo che possa trattarsi di vizio non facilmente conosciuto o riconoscibile e, quindi, occulto.
Lei, in qualità di acquirente, ha verificato, prima di sottoscrivere il contratto di vendita, l’esistenza di eventuali vizi ed infatti ha riscontrato i lavori da eseguire quali quelli alle tappezzerie, ai legni di rifiniture e alla ridipintura dei motori perchè affetti da ruggine.
Ha preso informazioni sull’esistenza o meno dell’osmosi e gli è stato riferito dal venditore che “aveva eseguito una ispezione subacquea e la barca non aveva nessun problema di osmosi”.
Dunque, Lei ha adempiuto al Suo onere di verificare il bene da acquistare.
E’ il venditore ad aver taciuto informazioni rilevanti, quali appunto che la barca fosse affetta da osmosi (non sembra abbia una perizia di terze parti, con data precedente alla vendita, che documenti la non presenza di osmosi).
Pertanto, un giudizio finalizzato a far valere la responsabilità del venditore e l’operatività della garanzia dovrebbe avere esito a Lei favorevole.
Il venditore, difatti, è tenuto alla garanzia per i vizi occulti, anche se la vendita sia avvenuta “nello stato come vista e piaciuta”.
La Cassazione ha infatti ritenuto che la garanzia per i vizi occulti opera anche in presenza della clausola vista e piaciuta e ciò a prescindere dal fatto che la presenza di essi non sia imputabile ad opera del venditore ma esclusivamente a vizi di costruzione del bene venduto (Cass. sent. n. 21204 del 19.10.2016).
In merito ad un eventuale accordo transattivo, lo stesso sarebbe da preferire rispetto ad un processo lungo, costoso e comunque dall’esito incerto. Ovviamente la conciliazione deve comunque ristorare i danni da Lei subiti. Pertanto, potrebbe ben riformulare una nuova proposta rispetto a quella avanzata da parte venditrice e che prevedeva il pagamento della somma di Euro 3.000,00.
In caso di mancato accordo, non vi è altra strada che proseguire il giudizio che, si ripete, ha buone probabilità di concludersi con l’accoglimento delle Sue domande, salvo soddisfare l’onere della prova imposto dalla legge e, fatta salva, ovviamente, la discrezionalità del giudice in merito alla decisione della controversia sottoposta al suo esame.
Con riferimento alla domanda “se il lavoro per eliminare il processo osmotico eseguito male da parte del precedente proprietario, rientri nella responsabilità del venditore”, evidenziamo che se il precedente proprietario è anche il venditore, allora sì che vi è la sua responsabilità, perché ha venduto un bene viziato tacendo l’esistenza di vizi. In ogni caso, nei suoi confronti è sempre responsabile il venditore. Sarà onere di quest’ultimo, eventualmente, addebitare la colpa a chi ha eseguito male i lavori.
Quanto alla domanda "se il venditore può difendersi dicendo che non era a conoscenza del vizio”, la risposta è affermativa nel senso che il venditore potrebbe difendersi adducendo, a sua discolpa, di ignorare l’esistenza di vizi; circostanza che, tuttavia, dalla descrizione dei fatti di cui al quesito, appare improbabile. In ogni caso il venditore deve comunque dare la prova di non essere a conoscenza della circostanza che la barca venduta fosse affetta da osmosi.
In proposito può essere utile leggere Cassazione 21525/2015.
"L’ignoranza incolpevole del vizio della res vendita, ai sensi dell’art. 1494, l° comma c.c., costituisce il fatto che, superando la presunzione di colpa che grava sul venditore, impedisce il sorgere del credito risarcitorio. La circostanza che il relativo onere probatorio gravi sul venditore, in conformità, del resto, alla regola generale di riparto dell’art. 2697 c.c., non esclude che l’ignoranza incolpevole integri, altresì, un’eccezione in senso lato, in quanto tale rilevabile d’ufficio pur in difetto dell’allegazione del fatto ad opera della parte interessata a farlo emergere."
Infine, in merito alla domanda se sia possibile chiedere la restituzione del bene con rimborso delle spese, si evidenzia quanto segue.
In presenza di vizi giuridicamente rilevanti, la disciplina codicistica offre al compratore una duplice tutela: eccetto che per i casi in cui gli usi escludono la risoluzione del contratto, potrà scegliere tra, appunto, la risoluzione del contratto (c.d. actio redhibitoria) o la riduzione del prezzo (c.d. actio aestimatoria), fermo restando l’obbligo del venditore di risarcire al compratore i danni derivanti da vizi della cosa e anche il danno subito dal medesimo (per esempio i 5.000 euro di rimessaggio senza però poter utilizzare il natante, etc.).
Ai sensi dell’art. 1497 c.c. la risoluzione può essere domandata anche se la cosa non abbia le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, sempre che il difetto di qualità vada oltre i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
In caso di risoluzione, dunque, il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare le spese e i pagamenti connessi alla vendita, mentre l’acquirente deve restituire il bene.
L’azione di garanzia va proposta entro un anno dalla consegna del bene.
Nel caso in esame sembra peraltro che sia già in corso un giudizio tra le parti. Se tale giudizio ha ad oggetto l’accertamento della responsabilità del venditore e l’operatività della garanzia, allora la domanda di restituzione del bene ed il rimborso delle spese avrebbe già dovuto essere proposta nel processo instaurato, non potendosi, nel corso del giudizio, e soprattutto dopo aver già effettuato una CTU, proporsi nuove domande.
Norma di riferimento: Articolo 1491 Codice civile - Esclusione della garanzia | Quesito Q201821231
mercoledì 18/04/2018 - Lazio
“Vorrei conoscere la mia posizione quale venditore di un cabinato di metri 10 per la modica somma di euro 5.000,00 considerato che lo stesso era vetusto di ben 39 anni, come dichiarato nella scrittura privata di compravendita e precisando che l'acquirente accettava di acquistare il natante nello stato di fatto e di diritto e nelle condizioni in cui si trovava e che pertanto l'usura normale dello stesso non costituiva vizio. Inoltre acquirente, dopo aver eseguito più volte visite e controlli al natante, dichiarava di aver ispezionato e provato, anche con uscita in mare aperto, i motori e tutti i vari impianti del natante stesso e di averlo trovato di suo gradimento, visto e piaciuto nello stato d'uso in cui si trovava. Dopo quattro mesi dall'acquisto l'acquirente mi riferisce telefonicamente di aver rilevato, come vizio occulto, che la carena del natante, in vitroresina, è affetta da osmosi e chiederebbe la risoluzione del contratto ovviamente contro la mia volontà. La compravendita è avvenuta da privato a privato.”
Consulenza legale i 29/04/2018
Anche quando la vendita è avvenuta tra privati trovano applicazione le disposizioni del codice civile in materia di compravendita.
Il venditore ai sensi degli artt. 1490 c.c. e seguenti, è tenuto a garantire il compratore per i vizi che rendono il bene inidoneo all’uso o ne diminuiscano apprezzabilmente il valore, ma non è tenuto a tenerlo indenne dai vizi conosciuti o conoscibili dall’acquirente, in quanto è onere dell’acquirente prestare la dovuta diligenza durante le pratiche commerciali, visionando ed esaminando il veicolo.
Parimenti il privato venditore di beni usati non è tenuto a tenere indenne il compratore quando i vizi dipendono, non da un difetto intrinseco dell’oggetto, ma dal naturale stato di vetustà del bene.
Il compratore ha acquistato un bene usato, pagando un prezzo proporzionalmente ridotto in relazione alla vetustà ed alle condizioni del natante, e dunque non può pretendere che l’imbarcazione oppure il motore non presentino i normali segni del tempo e dell’usura.
Preliminare ad ogni questione, dunque, è comprendere la natura e la qualificazione del vizio:
1) se vizio occulto, nel senso che l'acquirente, al momento della stipula, non solo non ne aveva effettivamente conoscenza, ma non avrebbe potuto neppure rilevarli utilizzando l'ordinaria diligenza;
2) conosciuto o conoscibile dall’acquirente con l’utilizzo della normale diligenza (art. 1491 c.c.);
3)oppure se vizio causalmente legato all’usura del bene.
Una simile indagine circa la natura del vizio riscontrato dall’acquirente, renderebbe necessaria una preliminare analisi specifica, da parte di un esperto, delle cause che hanno determinato l’osmosi.
In questa sede possiamo limitarci a rilevare che, la giurisprudenza di merito, nella maggior parte dei casi, ha qualificato il difetto della carena come vizio occulto (Trib. Genova sent. del 05-07-2006 - Corte d'appello Genova sentenza del 17-09-2007), difficilmente riscontrabile dall'acquirente mediamente diligente, per il quale sussiste il diritto dell’acquirente a richiedere la risoluzione del contratto o una proporzionale riduzione del prezzo (art. 1490 c.c.).
Ciò a prescindere dalla sussistenza in contratto della cosiddetta clausola “visto e piaciuto”, che nella scrittura privata pure sussiste.
Con tale clausola l’acquirente dichiara di aver preso visione del bene nello stato in cui si trova e di accettarlo così com’è, ma, anzitutto, dovrebbe essere approvata per iscritto con doppia sottoscrizione ai sensi dell’art. 1341 c.c. nella parte in cui prevede che “non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità ”.
Ed in secondo luogo, non potrebbe comunque trovare applicazione ove il vizio della carena venisse qualificato come vizio occulto: l’espressione "vista" inequivocabilmente allude solo ai vizi agevolmente riscontrabili dall'acquirente ad un primo esame e non invece a quei vizi che possono evidenziarsi quando, ad esempio, si eseguono interventi di ordinaria manutenzione del mezzo.
Sul punto la Suprema Corte nella sentenza n. 21204/2016 ha chiarito che “il venditore di vettura usata (principio chiaramente estensibile anche ai natanti) è tenuto alla garanzia per i vizi occulti, anche se la vendita sia avvenuta “nello stato come vista e piaciuta” e, ciò, a prescindere dal fatto che la presenza di essi non sia imputabile ad opera del venditore, ma, esclusivamente, a vizi di costruzione del bene venduto".
Detto altrimenti la suddetta clausola potrebbe escludere dalla garanzia solo i vizi facilmente riscontrabili dall'acquirente, ma non potrebbe avere l'effetto di escludere la garanzia legale di cui all'art. 1490 c.c. per i vizi occulti.
Alla luce di quanto evidenziato, se non vi è modo di dimostrare che il vizio era conosciuto o conoscibile da parte dell’acquirente, questi sarà legittimato ad agire con l’azione estimatoria (riduzione proporzionale del prezzo) o redibitoria (risoluzione del contratto).
Norma di riferimento: Articolo 1491 Codice civile - Esclusione della garanzia | Quesito Q201617973
Giovanni A. chiede
lunedì 26/12/2016 - Calabria
“Buongiorno, undici mesi fa ho venduto una barca, la compravendita si è conclusa tra privati. Oggi il compratore tramite un un suo legale mi notifica che al momento dell'alaggio della barca tratta in secco, in data 14/12/2016, con l'ausilio di personale tecnico ha riscontrato che in più punti dell'opera morta e viva della barca, vi erano imperfezioni del gel coat, che determinano fori lasciando scoperta la vetroresina. Concludendo che tale problematica è causata da una cattiva costruzione della barca medesima. Di conseguenza chiama in causa il produttore e me in qualità di venditore. Faccio presente che la barca è stata da me acquistata nuova nel 2014, dal cantiere R. Y.. Faccio presente inoltre che il compratore prima di concludere l'acquisto ha effettuato prova in mare e verifica a secco della barca dove non ha riscontrato nessun problema, nella scrittura privata è stata inserita la dicitura vista e piaciuta ed è stato riportato che l'acquirente ha effettuato le suddette verifiche. Pertanto vorrei sapere se ci può essere responsabilità verso di me. Grazie”
Consulenza legale i 06/01/2017
Le norme di riferimento, nel caso di specie, sono quelle riguardanti la garanzia per i vizi cui il venditore è tenuto nei confronti del compratore (articoli 1490 e seguenti del cod. civ.).
Va subito premesso che va esclusa, invece, nel caso in esame, trattandosi di compravendita tra privati (soggetti, cioè, che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale), l’applicazione del Codice del Consumo (D.Lgs n. 206/2005), il che nel caso di specie è un bene, dal momento che tale disciplina stabilisce maggiori tutele a favore del compratore/consumatore.
Ciò detto, per prima cosa occorre individuare di che tipo di vizio si tratterebbe (se effettivamente vizio è, come si dirà meglio in seguito) per stabilire, di conseguenza, se l’acquirente sia incorso o meno in decadenza dall’azione di garanzia.
Da quel che si può evincere dalle lettura del quesito, ad un primo sommario esame, parrebbe trattarsi di vizio cosiddetto “redibitorio”, ovvero vizio che rende la cosa inidonea all’uso oppure che ne diminuisce in modo apprezzabile il valore (imperfezione della cosa che deriva dal processo di produzione, di fabbricazione o di conservazione). Può invece escludersi che si tratti di cosiddetto “aliud pro alio”, ovvero mancanza di qualità promesse o essenziali per l’uso a cui la cosa è destinata (la barca, pur in presenza delle imperfezioni del gel, può comunque essere utilizzata in acqua, e la prova sta nel fatto che il compratore ha effettuato appunto la prova in mare senza alcun problema).
Ebbene, i vizi “redibitori” vanno denunciati al venditore entro 8 giorni dalla scoperta: dal quesito non è possibile evincere se il compratore si sia mosso nei confronti del venditore con tempestività, anche se è presumibile che il legale avversario – prima di intentare un’azione – abbia in effetti inoltrato formale denuncia (con raccomandata, ed es.).
Se la denuncia del vizio è stata tempestiva, occorre allora valutare se vi siano ragioni per escludere la responsabilità del venditore (che purtroppo prescinde dalla colpa ed esiste per il solo fatto che esista il vizio).
La garanzia per i vizi può innanzitutto essere esclusa dalle parti mediante apposito accordo: tale patto, a differenza di patti simili stipulati fra consumatori e venditori professionali, risulta possibile e valido, poiché non è contrario a norme imperative inderogabili.
Qualora, invece, manchi tale patto (cioè la garanzia per vizi non è stata espressamente esclusa) verrà in considerazione l’art. 1491 cod. civ., per il quale la garanzia viene meno se al momento del contratto l’acquirente conosceva, o poteva facilmente conoscere con diligenza, i vizi della cosa stessa (vizi “riconoscibili”).
Stabilire quindi in concreto se i vizi fossero o meno riconoscibili, per un normale utente non esperto, diventa attività spesso tecnicamente e giuridicamente difficoltosa.
La giurisprudenza ha precisato che non deve trattarsi, in ogni caso, di vizio che per essere riconosciuto richieda l’impiego di nozioni e mezzi tecnici, per cui il compratore, ad esempio, dovrebbe ricorrere all’ausilio di esperti al momento della contrattazione: “L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio.” (Cassazione civile, sez. II, 27/02/2012, n. 2981) ed ancora: “occorrerà verificare se, tenuto conto altresì della specifica qualificazione del soggetto che invoca la garanzia, le imperfezioni lamentate possano essere ritenute conoscibili senza l'uso di una diligenza di grado superiore.” Corte appello Genova, sez. I, 03/04/2008, n. 398).
Nel caso sottoposto al nostro esame tutto si risolve, quindi, nello stabilire la riconoscibilità o meno del vizio da parte del compratore e sulla valenza, a tal proposito, della clausola “vista e piaciuta” inserita nel contratto.
Ebbene, in merito a quest’ultimo patto ("“visto e piaciuto”), fino a qualche anno fa la giurisprudenza non aveva assunto una posizione univoca. Parte dei Giudici riteneva che la garanzia per i vizi fosse esclusa dalla clausola “vista e piaciuta” solamente qualora si trattasse di vizi riconoscibili e non taciuti in mala fede, perché la suddetta clausola non può mai essere interpretata come rinuncia a far valere qualsiasi azione sulla qualità e sui vizi della cosa venduta (cfr. Cass. n. 3741, 1979: “La garanzia per i vizi della cosa oggetto della compravendita è esclusa dalla clausola "vista e piaciuta" - la quale ha lo scopo di accertare consensualmente che il compratore ha preso visione della cosa venduta -, qualora si tratti di vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede”).
Altra parte della giurisprudenza di merito, invece, riteneva che detta clausola sarebbe invece da interpretare come l’impegno ad accettare il bene compravenduto senza alcuna riserva e, pertanto, rinunciando in toto alla garanzia per i vizi; se così non fosse, infatti, la clausola verrebbe a perdere ogni incidenza nella disciplina contrattuale in quanto, per i vizi facilmente riconoscibili, l'esclusione della garanzia già è disposta dall'art. 1491 c.c. (cfr. Corte appello Firenze, sez. I 26/01/2011 n. 134).
Sul punto è tuttavia, recentemente, intervenuta la Corte di Cassazione, la quale ha affermato (con pronuncia della quale si riporta ampio stralcio per la sua importanza) che “la garanzia per vizi prevista dall'art. 1490 cod. civ. deve ritenersi operante anche nei casi di vendita di cose mobili usate, dovendo rimanere il vizio della cosa, ed, in particolare, il vizio occulto preesistente alla conclusione del contratto, ben distinto dal semplice logorio del bene, dovuto al normale uso dello stesso. E, anche nei casi di vendita di beni usati (quale una autovettura usata) i contraenti nell'ambito della loro autonomia contrattuale possono derogare alla disciplina legale della garanzia per vizi della cosa venduta, con l'inserimento nel contratto di apposita clausola, ammessa dall'art. 1490 c.c., comma 2, e debitamente approvata per iscritto ex art. 1341 c.c., comma 2.
Ora, secondo un'opinione dottrinale, che ha qualche isolato riscontro nella giurisprudenza di merito, cui ha aderito il Tribunale di Milano, la garanzia per i vizi è esclusa, in termini radicali, dalla clausola "vista e piaciuta", come l'impegno ad accettare il bene compravenduto senza alcuna riserva e, pertanto, rinunciando in toto alla garanzia per i vizi anche per i vizi occulti.
Tuttavia, tale interpretazione, come evidenziato in ricorso, è implicitamente smentita dall'unico precedente massimato di questa Corte, secondo il quale: "La garanzia per i vizi della cosa oggetto della compravendita è esclusa dalla clausola "vista e piaciuta" - la quale ha lo scopo di accertare consensualmente che il compratore ha preso visione della cosa venduta -, qualora si tratti di vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede. (Sez. 2, n. 3741 del 03/07/1979, Rv. 400175)".
La clausola non può riferirsi ai vizi occulti, che si manifestano cioè, dopo i normali controlli eseguiti ante acquisto, soltanto dopo l'uso del bene compravenduto. Nè potrebbe essere diversamente, giacche la espressione "vista", se priva di precisazioni rafforzative, inequivocabilmente allude solo ai vizi agevolmente riscontrabili dall'acquirente a primo esame.
Inoltre, anche considerati i principi fondamentali che governano l'istituto del contratto, la buona fede e l'equità del sinallagma contrattuale, sarebbe incongruo ritenere che quella clausola possa sollevare il venditore dalla garanzia per i vizi occulti. Piuttosto, quei principi inducono a ritenere che quella clausola vada limitata ad una accettazione del bene con tutti quegli eventuali vizi riconoscibili ictu oculi, nonchè, se vi sia stata concreta possibilità di farlo, con tutti i vizi che avrebbero potuto essere riconoscibili con una diligente disamina del bene.
Non ricomprende, anche, l'accettazione dei vizi occulti, perchè, ove così fosse, si determinerebbe uno squilibrio ingiustificato del sinallagma contrattuale.
Il venditore di vettura usata, pertanto, è tenuto alla garanzia per i vizi occulti, anche se la vendita sia avvenuta "nello stato come vista e piaciuta" e, ciò, a prescindere dal fatto che la presenza di essi non sia imputabile ad opera del venditore, ma, esclusivamente, a vizi di costruzione del bene venduto.
Nell'ipotesi in esame, il Tribunale di Milano nel ricostruire il significato della clausola "vista e piaciuta" come l'impegno ad accettare il bene compravenduto senza alcuna riserva, non ha tenuto conto che il visto e piaciuto di per sè intende riferirsi allo stato apparente in cui si trova il bene compravenduto, cioè così come possa essere, ragionevolmente, percettibile e manifesto.” (Cass. civ. 19/10/2016 n. 21204).
Sembrerebbe, dunque, dal tenore della sentenza, che nel nostro caso la garanzia purtroppo operi, anche per il fatto che al compratore è stato segnalato il vizio da personale tecnico ed esperto nel settore (il vizio quindi non parrebbe fosse tra quelli facilmente riconoscibili da chiunque).
Va fatta, tuttavia, un’ulteriore considerazione, tutt’altro che irrilevante, in ordine al “vizio” specifico di cui si parla nel quesito.
Il gel-coat viene applicato nello stampo delle barche in vetroresina su tutta la sua superficie e deve aderire ad ogni parte di esso; viene spruzzato o dato a pennello anche sulle zone di giunto che, pur combaciando, presentano all’interno sempre un leggero stondo: il gel-coat penetra anche in queste zone e, quando si estrae la stampata, un po’ di esso, entrato nella giunta, appare come una sorta di cordoncino o cresta all’esterno dello scafo. Questo piccolo cordone verrà poi eliminato negli interventi di carrozzeria immediatamente successivi all’estrazione dallo stampo e la zona che è stata carteggiata viene poi stuccata e rifinita nuovamente con il gel-coat.
Siccome però lo stucco può avere un leggero ritiro anche a fine del lavoro o dopo un po’ di tempo dalla consegna della barca, potrebbe poi essere appena visibile un leggero incavo oppure una riga appena rilevata. Questo, tuttavia, non ha alcuna conseguenza né tecnica, né estetica, né ancor meno strutturale.
Capita, tuttavia, di frequente che qualche cosiddetto esperto, vedendo il sottile ritiro o la sottile linea, affermi che si tratta di riparazione della barca oppure ancora – come nel caso di specie – di grave vizio di costruzione.
Pertanto, da quanto sopra, sembra di capire che le leggere “smagliature” del gel coat – in realtà abbastanza frequenti - non incidono affatto sulla funzionalità del bene, né sono in grado di diminuirne il valore in modo apprezzabile.
Ma allora, non si potrà neppure parlare di “vizio”, perché al compratore non ne deriverà alcun danno.
E’ questa la ragione sulla quale il venditore dovrà far forza per escludere la propria responsabilità, altrimenti – in teoria – pienamente operante.
Da ultimo e per completezza va detto che quand’anche si potesse parlare di “vizio” vero e proprio, è certamente vero che si può ipotizzare una responsabilità del costruttore (contro il quale, infatti, il compratore ha promosso principalmente l’azione). Tuttavia, è altrettanto vero che:
1) trattandosi, evidentemente, di responsabilità extracontrattuale, il compratore ha l’onere di dimostrare che dal “vizio” egli ha avuto un danno: senza prova del danno, il costruttore andrà esente da ogni colpa; diversamente, la garanzia per i vizi di cui agli art. 1490 e seguenti cod. civ. cui è tenuto il venditore opera indipendentemente dall’esistenza di un danno;
2) anche in caso di accertata responsabilità del costruttore, vi sarebbe comunque una responsabilità in solido del venditore, che quindi rimarrebbe tenuto per l’intero nei confronti del compratore, anche se poi, naturalmente, potrebbe rivalersi sul costruttore.
In sintesi, per rispondere al quesito: la garanzia, ad avviso di chi scrive, è esclusa per il fatto che quello segnalato da cosiddetti “esperti/tecnici” non costituisce vizio redibitorio (secondo la definizione di legge), né di altro tipo. Qualora il compratore, invece, dovesse dimostrare in causa (ma non si vede come potrebbe) che tale presunto “vizio” costituisce difetto di una qualità essenziale della barca o ne diminuisce il valore ma in maniera apprezzabile, allora il venditore sarà tenuto alla garanzia, senza che la clausola “vista e piaciuta” possa venire in soccorso.
Norma di riferimento: Articolo 1491 Codice civile - Esclusione della garanzia | Quesito Q201513020
mercoledì 29/04/2015 - Sardegna
“Gentile Team Brocardi
In base all'art. 1491 cc. ho un dubbio se portare la mia situazione davanti ad un tribunale o meno perchè rischierei di perdere la casa
Nel '98 ho acquistato casa con mutuo regionale.
Nel 2014 ho deciso di vendere per sanare i debiti.
L'agenzia blocca la vendita perchè l'abitazione risulta essere abusiva ed insanabile.
Nel contratto di vendita il venditore si impegnava a proprie spese a farmi ottenere l'agibilità, ovviamente oggi impossibile a causa dell'abuso.
La variante in corso d'opera alla concessione edilizia non è mai stata ritirata e quindi resta quella originale, che comunque viene invalidata a causa della mancanza di ascensore oltre il terzo livello .
Il venditore vanta la prescrizione per la quale io non posso più rivalermi su di lui per un risarcimento.
Il giudice potrebbe annullare l'atto ma se effettivamente esiste una prescrizione io mi troverei senza casa e senza soldi.
La banca mi ha messo in sofferenza e iscritto al crif, ho chiesto spiegazioni sulla perizia avuta sulla quale si sono basati per farmi ottenere il mutuo ma hanno risposto che non forniscono questi atti.
Premetto che chi mi ha venduto la casa al tempo era un funzionario della banca in pensione.
Interpellato il notaio, riferiva che si era fidato delle carte proposte anche perchè era stato fatto il mutuo condizionato prima di quello definitivo per cui essendo sicuro dell'erogazione del mutuo dava per scontato della regolarità degli atti.
Pertanto chiedevo:
Il venditore può rivalersi sulla prescrizione?
Posso fargli causa senza il pericolo di perdere la casa per nullità d'atto senza ottenere risarcimento?
Spero di essere stato chiaro nella spiegazione del problema
Il quesito attiene alla validità e/o risolvibilità del contratto di compravendita avente ad oggetto un immobile privo del certificato di agibilità.
Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune nel cui territorio è ubicato l'immobile e ha la funzione di certificare la "sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati" (art. 24, primo comma, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). Prima dell'entrata in vigore del D.P.R. 380/01 non vi era una definizione univoca di "agibilità" e si parlava di "abitabilità" per gli immobili ad uso abitativo e di "agibilità" per quelli destinati ad uso diverso, anche se di fatto esisteva un unico procedimento.
Diverse sono le tesi sostenute da dottrina e giurisprudenza nel corso dei decenni. Una tesi ormai abbandonata è quella che configura l'alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità come contratto nullo per illiceità dell'oggetto ex art. 1346 c.c., in virtù di una presunta contrarietà alle norme urbanistiche.
Oggi, invece, l'orientamento giurisprudenziale maggioritario ravvisa in capo al soggetto inadempiente (venditore) una responsabilità per alienazione di aliud pro alio (viene venduta una cosa per un'altra): difatti, il bene scambiato non potrebbe assolvere quella funzione economico-sociale che gli è propria. Tuttavia, per arrivare a questa estrema conseguenza, si reputa necessario che il bene sia del tutto privo dei requisiti per ottenere l'agibilità, a causa di insanabili violazioni della normativa urbanistica ("Il certificato di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché (per l’appunto) vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità" ... "Pertanto, il compratore può far valere la responsabilità contrattuale del venditore che si configura per la consegna aliud pro alio, permettendogli di richiedere il risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene", v. ex multis Cass. civ., 14.1.2014 n. 629 e Cass. civ. 11.10.2013 n. 23157).
Questa situazione molto grave sembra prospettarsi nel caso in esame, visto che non sussistono le condizioni per ottenere l'agibilità.
In presenza di una vendita aliud pro alio, il compratore potrà pertanto esperire sia la domanda di risoluzione del contratto - si dovrà valutare l’importanza dell’inadempimento (art. 1455 del c.c.) - sia quella risarcitoria, senza dover rispettare i rigidi termini stabiliti nella disciplina dei vizi della cosa venduta (artt. 1490-1495).
Entro quando si possono esperire tali azioni?
L'azione volta alla richiesta di risarcimento del danno derivante da illecito contrattuale e quella con cui si domanda la risoluzione del contratto è soggetta al termine prescrizionale ordinario decennale, previsto genericamente dall'art. 2946 del c.c. per le azioni nascenti dal contratto o da atto unilaterale.
La prescrizione decorre dal momento in cui sia possibile per il titolare del diritto esercitarlo (art. 2935 c.c.).
Bisogna distinguere le prestazioni per cui le parti hanno previsto un termine da quelle in cui il termine non è previsto.
Nel nostro caso, se il venditore doveva consegnare il certificato entro un certo termine (es. 6 mesi dalla stipulazione del contratto), da quel momento decorrerà il termine prescrizionale.
Nell'altro caso, invece, secondo la giurisprudenza, la decorrenza si avrebbe "non dal momento in cui si verifica un qualunque inadempimento ma soltanto da quello in cui si realizza un inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte, sicché nell'ipotesi di obbligazioni a termine incerto e non immediatamente eseguibili tale momento coincide con quello in cui il ritardo nell'adempimento eccede ogni limite di tolleranza" (v. Cass. civ. n. 11640/2003). In particolare, il momento da cui si fa decorrere la prescrizione decennale è solitamente quello dell'invio della diffida ad adempiere, cioè una richiesta scritta e formale che l'acquirente invia al venditore per chiedere il certificato di agibilità non consegnato al momento del contratto.
Purtroppo, però, la diffida non può essere mandata in qualsiasi momento. Anche il diritto ad agire per ottenere l'esecuzione di una prestazione si prescrive nel termine ordinario decennale. Nel nostro caso, l'acquisto dell'immobile è avvenuto nel 1998, e nel contratto era esplicitamente scritto che il venditore si impegnava a far conseguire all'acquirente il certificato di agibilità (quindi l'acquirente sapeva che il certificato era mancante). Sino al 2014, però - almeno in base a quanto scritto nel quesito -, la parte acquirente non ha mai diffidato il venditore ad adempiere, né agito in via giudiziale. Pertanto, sembra essersi prescritto il diritto ad ottenere l'esecuzione della prestazione, la risoluzione o il risarcimento del danno.
Si potrebbe tentare di posticipare il momento di decorrenza della prescrizione, affermando che in realtà l'acquirente si è avveduto solo da poco della mancanza del certificato di agibilità: è chiaro, però, che questa circostanza potrà essere oggetto di contestazione in sede di giudizio e che l'acquirente dovrà dare compiuta prova della sua incolpevole ignoranza.
In buona sostanza, l'unica chance per l'acquirente è quella di individuare un momento di decorrenza della prescrizione tale da rendere ancora attuabile il diritto alla risoluzione e al risarcimento. In tal senso, si dovrebbero analizzare nel dettaglio i fatti e le eventuali comunicazioni intercorse tra acquirente e venditore nel corso degli anni.
Un'ultima ipotesi molto astratta e da analizzare rispetto al caso concreto è quella di chiedere un indennizzo per arricchimento senza causa. Se, infatti, si fossero prescritte tutte le altre azioni ordinarie, si potrebbe ipotizzare in via del tutto astratta l'esperibilità di questa azione, che mira a indennizzare la parte che ha subito una depauperamento patrimoniale (nel nostro caso, la casa è stata pagata più del suo reale valore, quindi, il venditore si sarebbe "ingiustificatamente" arricchito). Secondo la giurisprudenza, "la prescrizione del credito nei confronti di chi si è arricchito senza causa inizia a decorrere dal momento in cui si matura il diritto all'indennizzo, che coincide con quello in cui si verifica l'arricchimento del beneficiario e la correlativa diminuzione patrimoniale dell'altra parte (Cass. civ., 9.12.1988 n. 6685). Si può ipoteticamente affermare che il momento del depauperamento non coincida con la stipulazione del contratto di compravendita, ma con un momento successivo, cioè il momento in cui è divenuto certo che il certificato di agibilità non era più conseguibile e quindi si è verificato il deprezzamento dell'immobile.
Tutte queste soluzioni devono essere attentamente vagliate da un legale che possa esaminare la documentazione relativa al caso di specie.
In conclusione, per quanto riguarda il notaio, va premesso che il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta che l'art. 1477, terzo comma, c.c., impone al venditore di consegnare all'acquirente.
Tale certificato dovrebbe quindi essere consegnato in occasione della compravendita notarile dell'immobile, che viene gestita dal notaio. Tuttavia, la giurisprudenza dominante reputa che la stipulazione di un atto di vendita avente ad oggetto un edificio privo del certificato di agibilità è giuridicamente possibile e lecita e che il relativo contratto non è nullo, bensì valido. Addirittura, non sarebbe obbligatorio menzionarlo nell'atto compravendita, nemmeno nel caso in cui il certificato esista.
Ne discende che, se il notaio ha correttamente adempiuto al proprio obbligo di accertarsi della corretta percezione da parte del cliente della situazione potenzialmente ostativa del conseguimento degli effetti da lui voluti, l'atto notarile è stato validamente stipulato e sotto questo profilo il notaio non ha responsabilità.