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Timestamp: 2018-03-20 09:35:16+00:00
Document Index: 41916684

Matched Legal Cases: ["l'article 9", 'art.42', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 64", "l'article 42"]

Universimmo.com - Toujours ce fameux délai...
Toujours ce fameux délai... Imprimer le sujet
Posté - 29 mars 2017 : 23:21:27
Oui, je sais.... On parle souvent de ce délai, sujet de si nombreux posts (et à l'origine de procédures tout aussi nombreuses). Il reste, malgré tout, un point que je n'arrive pas à éclaircir.
Tout le monde s'accorde sur la durée. Le délai est fixé à 21 jours francs, non compris le jour de réception et non compris le jour de la réunion. Mais j'entends par-ci par-là que le délai est apprécié par rapport à la 1ère personne qui reçoit le recommandé. Si le délai est suffisant pour cette personne, peu importe sil les autres copropriétaires le reçoivent dans les délais ou pas. Qu'en pensez-vous ?
Ce mode de calcul me paraît des plus fantaisiste. Il suffirait alors de n'envoyer qu'une seule convocation dans les délais, peu importe si les autres la recoivent 2 jours avant la réunion. Mais l'inverse pose également problème. Imagine-t'on un copropriétaire en résidence à l'étranger ? Il faudrait alors augmenter les délais de 15 jours...
Pouvez-vous donc me confirmer ou non que tous les copropriétaires doivent recevoir leur courrier 21 jours avant l'assemblée et qu'il suffit qu'un seul le reçoive hors-délai pour que la réunion soit annulée ? Ou bien est-il nécessaire qu'un seul le reçoive dans les délais pour que la procédure soit respectée ?
Et, justement, en ce qui concerne cette annulation, la procédure se déroule inévitablement devant le tribunal d'instance, avec l'assistance d'un avocat. Qui prend en charge les honoraires ? Sachant que le délai pour obtenir une audience est de plusieurs mois, l'annulation ne pourra alors être prononcée qu'après la tenue de la réunion ?
1 Posté - 30 mars 2017 : 00:02:49
Faut pas trop embêter les mouches non plus hein...
Le délai est stipulé dans l'article 9 du décret du 17 mars 1967 :
"Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long."
On peut considérer que c'est un délai pour les copropriétaires en France métropolitaine où le courrier est globalement fiable...
Il va de soi que toutes les convocations doivent être envoyées le même jour, ensuite si le gars qui habite une île au fin fond de la Polynésie ou dans la brousse africaine la reçoit plusieurs jours après les autres et donc "hors délai" je doute vraiment qu'un juge oserait annuler pour ce motif mais... allez savoir :D
Peut-être que des syndics super bien organisés sont en mesure d'envoyer certaine convocations (ou toutes) en avance et en se calant sur "le copropriétaire qui habite le plus loin" mais là aussi, j'en doute très fort !
Enfin je doute qu'on trouve des certitudes ou des textes précis sur la question !!!
2 Posté - 30 mars 2017 : 06:47:39
Effectivement ce délai de 21 jours est à respecter pour tous et non pour le premier.
D'abord un syndic séreux prend une certaine marge : qui dit 21 jours francs dit en fait 23 jours comme vous l'avez calculé. Donc au plus tard il doit partir de l'agence AVANT la dernière levée le 24ème jour. Donc un syndic sérieux fait partir ses enveloppes un mois avant pour être sur de son fait....
Quant aux exotiques, il est regrettable qu'est été supprimé cette obligation d'une domiciliation en France. Mais dans certains pays, de toute façon un recommandé français va voir l'enveloppe peut-être distribué, mais les papiers du recommandé pas forcément renvoyés (sans oublier le problème de la langue : en russie, c'est du cyrillique par exemple...).
Restent les exotiques français : Je n'ai pas encore vu un copro en Terre Adélie saisir le tribunal pour ce faire....
Conclusions : en France métropolitaine, un syndic envoie entre un mois et 25 jours les enveloppes et la notification concerne chacun !
PS : autre point dont le syndic doit faire attention, c'est la grosseur du syndicat et le nombre de bailleurs, pourquoi ? Imaginez une convocation pour 150 résidents au même lieu : il n'est pas sur que le facteur fasse toutes les notifications le même jour, il pourrait peut-être étaler cela sur 2 voir 3 jours....
3 Posté - 14 juin 2017 : 20:08:04
Sur ce sujet concernant les copropriétaires étrangers, je vous précise que le juge annule bien l'assemblée car le syndic ne peut fournir l'ensemble des retours AR dans une copropriété avec 100 copropriétaires aux USA , CANADA, NORVEGE, etc
Tout a été essayé DHL, CHRONOSPOST.
ON va essayer cette année LA POSTE LETTRE RECOMMANDÉE AR INTERNATIONAL AVEC SUIVI. peut être quand fournissant le suivi cela suffira.
Le syndic convoque 60 jours à l'avance.
Chaque année un groupe de copropriétaire étrangers hermétiques a la copropriété et aux paiements des charges ,demande l'annulation de l'assemblée pour non réception de convocation sans donner de preuve, et il manque toujours un ou retours AR
4 Posté - 14 juin 2017 : 21:49:38
la loi dit "notification ": donc c'est obligatoirement en RAR au départ du syndic
et c'est le syndic(donc le syndicat) qui doit pouvoir prouver le fameux délai...
5 Posté - 15 juin 2017 : 00:10:42
On va peut être encore la critiquer, mais c'est "l'Europe" qui a imposé le délai des 21 jours de convocation au lieu des 15 initiaux.
Parce que si les copropriétaires doivent notifier au syndic leur domicile réel ou élu, là où se feront les notifications, il a été supprimé le "en France métropolitaine". Ceci pour ceux qui résident dans d'autres pays européens. Mesure critiquable, on le voit.
D'où la rallonge à 21 jours.
C'est l'avis de la remise (ou le 1er avis) qui apporte la preuve de la notification. Document reçu par le syndic, lui permettant de la justifier en cas de recours.
Le fait qu'un tiers l'ai ouverte ou que le copropriétaire avisé n'aille pas la chercher n'est pas opposable au syndicat.
Dans la pratique, prévoir 25 jours.
L'action relève de la contestation prévue à l'art.42.
Édité par - Gédehem le 15 juin 2017 00:13:20
6 Posté - 15 juin 2017 : 07:13:11
je vous précise que le juge annule bien l'assemblée car le syndic ne peut fournir l'ensemble des retours AR dans une copropriété
Je suis surpris de ce jugement, car la loi impose de notifier et non de recevoir, mais il est vrai qu'en plus de notifier, il faut prouver la date de première présentation. C'est donc ce document qui manque au syndic....
Certes la convocation par mail, est une solution mais dans votre cas, il faut une démarche volontaire et individuelle des copros ; il est peu probable qu'ils acceptent....
Je rejoins Gedehem, il est bien dommage que le législateur est retiré la domiciliation obligatoire en France, c'était pratique.... mais pas très réaliste vu côté de l'étranger, car souvent la domiciliation était chez le syndic
7 Posté - 01 sept. 2017 : 21:06:51
De nouveau l'assemblée de 2017 est contestée par des opposants (étrangers qui ne veulent pas payer les charges) sur 100 copropriétaires 98 sont aux états unis, Pérou, Suède, Finlande,Canada etc .
Motifs habituels le syndic n'apporte la preuve que tous les copropriétaires ont été convoqués dans les délais.
Les copropriétaires qui ont entamé les procédures, eux ont bien reçu les convocations dans les délais.
Leur attaque c'est de dire que peut être qu'un copropriétaire n'a pas reçu la convocation dans les délais donc il y lieu de prononcer la nullité de l'assemblée.
Les assemblées de 2014-2015-2016 le juge de première instance a suivi ce raisonnement.
Pour les procédures d'appel, j'ai demandé au syndic de préparer un tableau de tous les copropriétaires et une colonne pour inscrire les dates de retours des rose de la poste (le juge n'accepte pas les éléments des courriers suivis), les dates de première présentation des convocations en retour, même pour les envois de certaines convocations par huissiers, et pour l'année 2014 les retours par FEDEX.
Question: Un copropriétaire légalement convoqué peut il se prévaloir d'une éventuelle convocation hors délai d'un autre copropriétaire qui lui n’entame aucune procédure et est présent ou représenté.
8 Posté - 01 sept. 2017 : 21:33:30
Rappel: il ne sert à rien d'utiliser toute entreprise de transport rapide x ou y..., le texte de loi dit "notification" donc envoi en RAR que ce soit en France ou à l'international
par ailleurs seul le copropriétaire qui prétend ne pas avoir reçu sa convocation dans le délai prévu peut assigner le syndicat en nullité de l'G
il serait peut être utile que le syndicat , par son syndic, change d'avocat...
9 Posté - 01 sept. 2017 : 21:47:43
merci de cette réponse ou puis je trouver un appui juridique (texte ou jurisprudence )de votre réponse dont je ne doute pas un seul instant de sa véracité
" par ailleurs seul le copropriétaire qui prétend ne pas avoir reçu sa convocation dans le délai prévu peut assigner le syndicat en nullité de l'AG"
10 Posté - 02 sept. 2017 : 07:05:37
je ne pense pas, car cela voudrait dire que personne d'autre ne peut s'assurer que le syndic a bien fait son travail, que tout le monde a pu être informé, être présent ou se faire représenter et dans ce cas modifier les décisions prises.
je serai curieux de connaitre ce texte qui dit que seul le copro concerné pourrait demander l'annulation de l'AG.
Il suffit qu'un copro demande les preuves des envois et des réceptions de première présentation pour au besoin saisir ensuite le juge.
mais attention, certains pays exotiques se moquent pas mal de ce problème français de première présentation , donc impossible de prouver la première présentation.
Il est dommage que la loi est retiré l'obligation pour un étranger d'avoir une adresse en France.
11 Posté - 02 sept. 2017 : 11:29:17
Ce type de procédure risque de continuer si le syndic n'apporte pas de solution fiable concernant les convocations.
Il n'est pas normal que cette situation continue. Par ailleurs si les AG sont systématiquement annulées cela signifie que le syndic n'a surement plus mandat.
J'espère que le SDC demande que la responsabilité du syndic soit engagée.
12 Posté - 02 sept. 2017 : 13:16:04
Comme le dit Nefer, normalement, NON.
Peut-être ?????? C'est assez hallucinant comme argument... Normalement, on se pointe chez le juge en disant : UNTEL n'a pas été convoqué dans les délais. Et pas "peut-être que"...... Et là, soit le syndic peut prouver que si, soit pas.
Vous avez l'assignation, les conclusions des parties ET le jugement entier ou juste les dires / résumés du syndic ? Le conseil syndical PEUT et DOIT exiger d'avoir toutes les pièces de la procédure.
Si ce que vous dites est exact, moi je changerais aussi d'avocat... Sauf si il a mentionné cet arrêt ci-dessous et que la cour ne l'a pas suivi.
N° de pourvoi: 06-16392
Mais attendu que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué pouvant se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale, la cour d'appel a exactement retenu que le moyen de nullité relatif au point de départ du délai de convocation d'un autre copropriétaire, invoqué par la SCI pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 8 septembre 2003, ne pouvait être accueilli ;
Autrement dit, si le syndic peut apporter la preuve de la convocation dans les délais DE CELUI QUI ASSIGNE et pas de la totalité des copros, le syndicat ne devrait pas être condamné, et l'AG ne devrait pas être annulée.
Édité par - Viviane le 02 sept. 2017 14:12:38
13 Posté - 02 sept. 2017 : 14:34:49
Et je ne vois pas non plus en vertu de quelle loi le syndic serait tenu d'apporter la preuve à qui que ce soit d'autre qu'au Conseil syndical (s'il le demande) que tout le monde a été convoqué.
Donc la liste des convocs et "rose" de la poste etc...
En tant que CS, le plus important, c'est la preuve des notifications du PV aux opposants et défaillants. Parce que deux mois après la dernière notification de PV, si pas de contestation, on se moque de la convocation irrégulière.
14 Posté - 02 sept. 2017 : 14:59:38
15 Posté - 02 sept. 2017 : 16:33:49
j'ai bien noté que l'annulation de l'AG ne peut se faire que par un copro ,qui se dit "non convoqué", mais je pense qu'un copro peut faire annuler une résolution, s'il prouve que tous les copros n'ont pas été convoqués et que cette irrégularité lui cause préjudice sur la dite résolution ...
16 Posté - 02 sept. 2017 : 17:07:44
J'ai pas connaissance de jurisprudences en ce sens et le préjudice risque d'être très dur à prouver...
Mais en tous cas pour l'annulation de l'AG entière, je comprends pas l'histoire de jb97150. 3 annulations (2014, 2015, 2016) pour de tels motifs ???? Un juge qui réfuterait l'arrêt de la cour de cassation 3 fois d'affilée ?
Édité par - Viviane le 02 sept. 2017 17:09:54
17 Posté - 02 sept. 2017 : 19:09:23
Marco 76000, la preuve aujourd'hui même où j'ai reçu un avis (donc distribution le 2 Septembre) avec AG le 28 (400 lots dont 200 principaux) donc 26 jours
18 Posté - 02 sept. 2017 : 20:04:05
votre calcul est inexact
si le 2 septembre c'est la date de la 1ère présentation , il n'y a que 24 jours!
19 Posté - 02 sept. 2017 : 21:23:30
Vous posez deux questions, celle de la forme de la notification à respecter et celle de la possibilité d'agir en annulation de l'assemblée sur le motif qu'un autre copropriétaire n'a pas été convoqué.
Forme de la notification.
Depuis 2012, comme prescrit à l'article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction actuelle, la convocation doit être notifiée soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par remise en mains propres contre émargement, soit encore par remise contre récépissé. La notification est réputée faite à compter de la première présentation, même si le pli n'a pas été remis entre les mains du destinataire.
En France, le mode le plus sûr est celui de la lettre recommandée parce que sa remise est assurée par les services de La Poste en sa qualité de prestataire ayant le monopole du service universel postal tel qu'il est défini dans le code des Postes et télécommunication, l'arrêté du 7 février 2007 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000000649782) et les conditions générales de vente de La Poste (https://www.laposte.fr/particulier/...les-de-vente), en conformité avec la norme européenne EN 13850, et qu'en application de cette norme, la qualité des prestations de La Poste est périodiquement vérifiée.
Cependant, les services fournis par des messageries comme Chronopost (filiale de La Poste), FEDEX ou UPS sont de bonne qualité et il est possible de confier à ces entreprises des remises contre récépissé comparables à des remises de recommandés par La Poste. Hors union européenne, dans l'ignorance de la qualité du service public postal, surtout pour un pays comme le Pérou, je pense qu'il est préférable de confier les plis à ces messageries privées.
Vu les contentieux que vous subissez, il faudrait que le conseil syndical s'informe précisément des raisons pour lesquelles le syndic n'est pas capable de fournir des avis de réception ou récépissés, en consultant les entreprises sollicitées si nécessaire pour en avoir le cœur net.
Motifs d'annulation de l'assemblée générale.
Si le syndic ne peut apporter la preuve d'une présentation de la convocation d'un copropriétaire dans les délais, ce copropriétaire peut faire annuler l'assemblée générale. Mais il est étonnant qu'un copropriétaire ait pu faire annuler une assemblée au motif qu'un autre copropriétaire n'aurait pas été convoqué dans les formes voulues. Un principe fondamental est qu'on ne peut agir en justice que si l'on a personnellement intérêt à le faire (article 31 du code de procédure civile). Il se pourrait que ce copropriétaire ait pu faire valoir que, si le copropriétaire supposé non convoqué s'était rendu à l'assemblée, le sens d'une ou plusieurs décisions prises par cette assemblée aurait pu être inversé. Cela pourrait expliquer un jugement contraire à la jurisprudence citée. La jurisprudence n'est pas une règle absolue. Un juge n'est jamais tenu de s'y conformer alors qu'il est toujours tenu de se conformer à la loi. Il faudrait connaître précisément les motifs invoqués par le demandeur ainsi que le motif de la décision du juge.
20 Posté - 03 sept. 2017 : 01:45:41
Dans une copropriété, pour une convocation en assemblée déterminée, il y a théoriquement autant de délais que de copropriétaires destinataires.
Cette diversité est réduite dès lors que plusieurs copropriétaires auront reçu la convocation dans des délais identiques (24 h, 48 h etc...)
La convocation doit être adressée par LRAR par voie ordinaire ou électronique (si les conditions sont remplies)
Seul le copropriétaire affecté par une irrégularité peut demander l'annulation de l'assemblée.
A noter que l'annulation de l'assemble n'est pas visée par l'article 42. On peut prétendre que l'action est fondée sur les dispositions du Code civil.