Source: https://www.leggioggi.it/2014/11/26/tutela-conduttore-per-i-vizi-locata-sorti-contratto-locazione-immobile-abusivo-autoriduzione-canone-ed-applicabilita-delle-regole-autotutela-nel-rapporto-loc/
Timestamp: 2020-02-21 12:46:21+00:00
Document Index: 11648450

Matched Legal Cases: ['art 1346', 'art. 1343', 'art. 40', 'sentenza ', 'art 1581', 'sentenza ', 'art. 657', 'art 1581', 'art. 1453', 'art.1579', 'art.1578', 'art. 1579', 'art. 1580', 'art.1580', 'art.1575']

Affitti: immobili abusivi e autoriduzioni del canone
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La tutela del conduttore per i vizi della cosa locata. Le sorti del contratto di locazione di un immobile abusivo. Autoriduzione del canone ed applicabilità delle regole di autotutela nel rapporto locatizio
La peculiarietà della disciplina dei vizi nella locazione sta nel fatto che il vizio è tale laddove ed in quanto esso incida concretamente sul godimento del bene, diminuendone od impedendone la utilizzazione. Ai vizi è equiparabile la mancanza delle qualità promesse sia con riferimento alla risoluzione del contratto sia con riferimento alla riduzione del corrispettivo.
Alla ipotesi testè indicata deve intendersi, a maggior ragione , assimilata quella in cui il conduttore abbia dichiarato espressamente nel contratto di accettare il bene in locazione nonostante la presenza dei vizi, specificamente indicati, ma non anche nella diversa ipotesi in cui, invece, il medesimo abbia genericamente affermato di accettare la cosa nello stato di fatto in cui si trova, non comportando un simile dichiarazione rinuncia a farli valere, trattandosi di una clausola (quella così inserita nel contratto) di stile, che spesso si rinviene nei contratti di locazione attraverso l’inciso “di aver visitato i locali oggetto della locazione e di averli trovati adatti ed esenti da vizi ed in buono stato locativo.
Va premesso, in via generale, che il carattere abusivo di un immobile, per la mancanza di provvedimenti autorizzatori o concessori, relativi alla sua destinazione d’uso ovvero all’abitabilità dello stesso, non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, non incidendo detto vizio sulla liceità del dell’oggetto del contratto ex art 1346 C.C., o della causa ex art. 1343 C.C., né potendo operare la nullità di cui all’art. 40 L.1985/47 (v. Cass. 1999/4228; Cass.2007/22312; Cass 2010/12983), con la conseguenza, in linea di principio,che il conduttore è comunque tenuto a pagare il canone concordato, perché vi è comunque la utilizzazione del bene (v. Tribunale Roma 14/11/2013 n. 22852; Cass. 2010/25798).
Va aggiunto che nella specificità dei casi concreti, si registrano opposte decisioni. Infatti, vi è un gruppo di pronunce adottate in relazione ai contratti di locazione per uso diverso a quello per l’abitazione, che reputano non configurarsi alcuna responsabilità per inadempimento del locatore per il mancato rilascio, dovuto al diniego del certificato di agibilità del bene, delle autorizzazioni necessarie al conduttore per lo svolgimento della attività che il medesimo intende esercitare nell’immobile locato poichè quest’ultimo è gravato dall’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario a tal fine, salvo la ipotesi in cui la c.d. garanzia del pacifico godimento della cosa, in relazione all’uso convenuto, sia stata oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stata stipulata per un certo uso ( in questo senso v. Cass.2001/3341; Cass.2007/13395; Cass.2008/20067; Cass.2009/25278; Cass.2011/1735; Cass. 2013/7271)
Con la sentenza qui in rassegna (Cass. 16.06.2014 n. 13651) sembra che siano state formulate ulteriori conclusioni, laddove viene stabilito che solo quando la inagibilità o l’inabilità dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, tali da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi a dette abitabilità o agibilità e tali da non consentire l’esercizio lecito della attività del conduttore, conformemente all’uso pattuito, può configurare l’inadempimento del locatore, fatta salva la ipotesi che quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.
Per i vizi preesistenti, ma anche per quelli preesistenti manifestatisi successivamente, la domanda di risarcimento danni non è configurabile autonomamente rispetto a quella di risoluzione o di riduzione del corrispettivo mentre lo è di meno nel caso di vizi sopravvenuti, non potendosi parlare di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna(Cass. 2013/6580) . Per tale tipo di vizi, l’art 1581 C.C. sancisce che per essi si osservano le disposizioni degli articoli precedenti in quanto applicabili. Ciò significa, alla luce dell’orientamento della S.C. nella sentenza citata, che nel caso concreto sarà il giudice, investito di specifica domanda, competente a verificare se tali difetti rientrano nella nozione di guasti, per cui il conduttore potrà chiederne l’eliminazione, ovvero di veri e propri vizi in cui non potranno non valere i criteri della conoscibilità e/o conoscibilità (in quanto sopravvenuti), con la conseguenza che al conduttore sarà possibile ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo a seconda della incidenza degli stessi sulla concreta utilizzazione/godimento del bene.
Le suesposte osservazioni ci permettono, a questo punto, di definire la questione della c.d. autoriduzione del canone di locazione a cui spesso ricorre il conduttore in presenza di vizi della cosa locata.
1) In presenza di vizi preesistenti della res locata non riconosciuti o non riconoscibili, il conduttore potrà senz’altro adire il giudice con l’azione di risoluzione contrattuale o di riduzione del corrispettivo ( per cui vale la regola “ electa una via datur recursus ad alteram”), il quale ne valuterà la ammissibilità e fondatezza in ragione dell’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
3) La peculiarità del rapporto di locazione , caratterizzata , a differenza di altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive, dal godimento dell’immobile, integrante la prestazione del locatore, imporrebbe dei correttivi alle regole di autotutela nel senso che il pagamento del canone non potrà essere sospeso, unilateralmente ed immediatamente, in caso di omesso od inesatto adempimento del locatore senza l’intervento di un provvedimento giudiziale. anche sommario (art. 657 C.P.C), salva la ipotesi, testè indicata, in cui la mancata controprestazione del conduttore dipenda dal mancato godimento dell’immobile ed è circoscritta alla sola durata della sua inutilizzabilità.
3) Detti principi, valevoli per i vizi preesistenti, sono applicabili anche a quelli sopravvenuti con i cennati correttivi della non operatività delle regole sulla conoscenza e conoscibilità degli stessi proprio perché successivi alla consegna(v. art 1581 Cod. Civ.).
4)I rimedi della risoluzione o della riduzione del corrispettivo convenuto, in caso di presenza di vizi, purchè sconosciuti e non facilmente riconoscibili da parte del conduttore, non escludono, in caso contrario, la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento danni, purchè ricorrano tutti i presupposti di cui all’art. 1453C.,C,, solo se il locatore abbia assunto espressamente e poi non abbia adempiuto l’obbligo di eliminare i vizi stessi (v. Cass.2009/14773, Cass . 2010/1472).
5) La ricordata peculiarità del rapporto di locazione, come visto, caratterizzato dal godimento della cosa, spiega il motivo per cui non è possibile convenire l’esclusione della responsabilità del locatore per i vizi della cosa locata quando questi rendono impossibile il godimento della stessa (art.1579 C.C.). Riprendendo quanto già detto in precedenza, la giurisprudenza esclude che possa equivalere come rinuncia a far valere i vizi non apparenti, che rendono la cosa inidonea all’uso, la generica dichiarazione del conduttore di accettare la cosa nello stato in cui si trova. In questo senso, sarebbe valida la rinuncia del conduttore a far valere i vizi della cosa, ancorchè manifestatisi successivamente alla consegna, nella ipotesi in cui gli stessi siano ignorati dal locatore (v. Cass.2002/16620).
6) I principi della irrilevanza dei vizi conosciuti o conoscibili (art.1578 C.C.) e quelli relativi alla limitazione convenzionale della responsabilità del locatore (art. 1579 C.C.) subiscono, rispettivamente, una eccezione ed integrazione per effetto dell’art. 1580 C.C. per cui “se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore stesso può ottenere la risoluzione del contratto anche se i vizi erano noti, nonostante qualunque rinuncia”. La giurisprudenza tende ad escludere il risarcimento danni eventualmente subito per effetto dei vizi giacchè tale danno deve ritenersi consapevolmente accettato dal conduttore (v. Cass.1998/3636; Cass. 1984/1399).
Il carattere eccezionale della norma (art.1580 C.C.) escluderebbe la sua applicazione allorchè la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal conduttore ovvero quando il locatore siasi reso inadempiente all’obbligo di mantenere la cosa in istato da servire all’uso convenuto. In tali ipotesi la giurisprudenza (v Cass. 1998/3636) ritiene applicabili le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 C.C.
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vincenzo 4 aprile 2017 at 21:38
Buonasera Avv. ,
Secondo la Sua esperienza , dopo 6 udienze può essere che il Giudice non ha aperto il fascicolo ?
Compro un Azienda commerciale e locazione del locale .
dopo 30gg ricevo dal comune lettera che entro 30 ci dovevamo mettere in regola con agibilità e conformità impianti, anomalie catastale e comunale di edilizia . scaduti i 30gg. io chiedo proroga e mi viene accordata 60 gg. da premettere che nei contratti sia di locazione garantivano come da art.1575 . e di vendita che uno dei punti x la risoluzione del contratto era se qualora la pubblica amministrazione non consentisse il rinnovo e il trasferimento delle necessarie autorizzazioni x il funzionamento dell’azienda. dopo la scadenza dei 60 gg. e dopo l’arrivo della A.S.L.voleva sanzionarmi da 30mila euro in su . decido di inviare lettere legale x risoluzione contratti. ” premetto che le controparti sono abituati che coi soldi si compra tutto e tutti ! ho cambiato 4 legali” secondo lei riuscirò ad avere i miei denari investiti e risarcimenti ? Grazie ! sto impazzendo con Giudici e legali