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Timestamp: 2018-10-17 20:56:16+00:00
Document Index: 267547585

Matched Legal Cases: ["l'article 25", "l'article 10", "l'article 8", 'art. 14', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 24", "l'article 22", "l'article 26", "l'article 11", "l'article 24", "l'article 26"]

Déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires
Déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires Déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires Déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires
Commment se déroule l'assemblée générale des copropriétaires et l'ordre du jour de la copropriété
LE DEROULEMENT DE L'ASSEMBLEE GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTAIRES
Combien de fois peut se réunir l’assemblée générale?
Combien de fois peut se réunir l'assemblée générale des copropriétaires
Les copropriétaires se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an puisque l’exercice comptable est annuel et qu’il faut voter le budget de l’année suivante pour appeler les provisions.
Le syndicat peut envisager d’autres réunions à la demande de certains copropriétaires ou pour résoudre un problème urgent. Avant de proposer une réunion supplémentaire, mieux vaut peser les avantages au regard du coût que cela va engendrer.
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Qui convoque l’assemblée générale des copropriétaires?
Qui convoque l’assemblée générale des copropriétaires
Habituellement, c’est le rôle du syndic de convoquer l’assemblée annuelle des copropriétaires et il doit le faire avant l’expiration de son mandat.
Le syndic convoque les copropriétaires à une assemblée générale de copropriété au moins un fois par an. En dehors de cette assemblée obligatoire, le syndic peut convoquer les copropriétaires chaque fois qu'il le juge utile pour la bonne administration de l'immeuble.
Au conseil syndical de veiller à fixer une date suffisamment tôt pour disposer d’un local et rester dans les dates habituelles.
Pour avoir le plus de copropriétaires présents, il faut quelquefois jongler avec les vacances scolaires ou les ponts.
Mais dans certaines circonstances, le conseil syndical ou même un copropriétaire peut s'en charger.
Le conseil syndical peut provoquer la réunion des copropriétaires lorsque le syndic refuse ou néglige de lancer la procédure de convocation de l’assemblée générale de la copropriété. Si le conseil ne fait rien non plus, un groupe de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, ou un copropriétaire isolé mais habilité par le tribunal à sa demande, peut prendre les choses en main.
Après un premier avertissement au syndic resté sans effet, il faudra lui envoyer une mise en demeure en recommandé.
Huit jours plus tard, s’il n’a toujours pas réagi, le président du conseil syndical convoquera lui-même l’assemblée générale.
Si c’est un copropriétaire (ou un groupe) qui a fait la demande en vain, il s’adressera au tribunal de grande instance pour obtenir l’autorisation de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires.
En tout état de cause la convocation doit se faire selon certaines règles.
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Qui doit être convoqué à l'assemblée générale des copropriétaires?
Qui doit être convoqué à l'assemblée générale des copropriétaires
Bien que cela soit rare, il arrive que les copropriétaires soient dans une situation juridique particulière qui amène le syndic à s’interroger sur la personne qu’il doit convoquer à l'assemblée générale des copropriétaires.
Si le lot est en indivision : un mandataire commun doit être désigné par les personnes concernées; elles doivent informer le syndic de leur choix et lui donner toute indication utile pour lui faire parvenir les convocations.
Si le lot est occupé par un couple : le syndic adressera la convocation de l'assemblée générale de copropriété à l’un ou l’autre des époux si le lot est un bien commun, et uniquement au conjoint propriétaire s’il s’agit d’un bien propre. Par précaution, le syndic peut envoyer une convocation de l'assemblée générale qui les désigne tous les deux, même si un seul participe au vote.
En cas de vente : la mutation d’un lot n’est opposable au syndicat qu’à partir du jour où le syndic a reçu du notaire ou des parties la notification du transfert de propriété. Le syndic convoquera la personne qui en apparence est propriétaire le jour de l’envoi de la convocation.
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A quel moment peut-on commencer l’assemblée générale des copropriétaires?
A quel moment peut-on commencer l'assemblée générale des copropriétaires
Il n’existe pas de quorum particulier pour commencer l’assemblée.
En attendant les retardataires, elle peut commencer par voter toutes les résolutions qui relèvent de l’article 24; c’està- dire celles qui se votent à la majorité des présents ou des représentés.
En général, les syndics préfèrent attendre d’avoir la majorité qui correspond à celle de l’article 25 (la majorité des voix de tous les copropriétaires). D’autant que si le mandat du syndic est terminé, l’assemblée ne pourrait voter faute d’un nombre suffisant de copropriétaires.
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Quel est le délai de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires?
Quel est le délai de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires
Il faut que – sauf urgence – la convocation à l'assemblée générale de copropriété arrive chez les copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.
Ce délai est impératif. Le syndic doit donc conserver la preuve qu’il a envoyé la convocation à l'assemblée générale aux copropriétaires dans les temps. Le courrier partira en recommandé ou par télécopie avec récépissé.
Il peut aussi être remis aux copropriétaires qui sont résidents, contre émargement. Tout copropriétaire qui ne recevrait pas la convocation à l'assemblée générale, ou la recevrait tardivement, serait en droit de faire annuler l’assemblée générale de copropriété dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.
Le point de départ du délai de la convocation envoyée en recommandé est fixé au lendemain du jour de la première présentation du recommandé. Pour l’envoie par télécopie, ce sera le lendemain du jour de sa réception.
Si la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires est faite par émargement, le délai court à compter de la date de l'émargement.
Le copropriétaire non convoqué ou convoqué tardivement peut engager une procédure en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires pendant dix ans s’il est resté dans l’ignorance des résolutions votées.
En revanche, s’il a reçu notification du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires, son délai de recours est de deux mois à compter de l’envoi en recommandé.
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Signature de la feuille de présence par les copropriétaires ou leurs représentants détenants un pouvoir à l'assemblée générale des copropriétaires
Avant de commencer la réunion, le syndic fait signer la feuille de présence de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque copropriétaire et vérifie ses pouvoirs.
Ensuite, le président et les scrutateurs sont désignés par l’assemblée générale des copropriétaires, par un vote séparé.
La feuille de présence de l'assemblée générale des copropriétaires comporte le nombre de millièmes de chacun; ce qui permet de faire rapidement le décompte des voix au moment des votes.
La feuille de présence est un document important en cas de litige, c’est pourquoi elle est annexée au procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété conservé dans les archives ; elle est consultable à tout moment par les copropriétaires.
La feuille de présence comporte le titre, la date et le lieu de l'assemblée générale des copropriétaires
Les nom et adresse du syndicat de la copropriété
Les nom et adresse du syndic qui gère la copropriété
Les informations des copropriétaires (nom, prénom, adresse)
La liste et le numéro des lots appartenant à chacun des copropriétaires
La date d'entrée pour chacun des lots
Le nombre de tantième attachés à chacun des lots
Un emplacement vide devant chaque nom permettant aux copropriétaires de signer la feuille de présence.
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Election du secrétaire de séance à l'assemblée générale des copropriétaires
Qui peut-être secrétaire de séance à l'assemblée générale des copropriétaires
Sauf décision contraire de l’assemblée, le syndic assure habituellement le secrétariat.
La loi exige une séparation entre les rôles joués par chacune des personnes qui composent le bureau. Le président de l’assemblée ne peut jouer de double rôle.
Dans la situation où le syndic sait qu’il ne va pas être réélu, il est probable qu’il quittera l’assemblée après le vote.
Mieux vaut donc le prévoir et désigner un secrétaire parmi les copropriétaires.
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Que doit contenir la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires?
Que doit contenir la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires
La convocation à l'assemblée générale des copropriétaires doit indiquer le jour, l'heure et le lieu de l'assemblée générale. Elle contient impérativement l'ordre du jour (la liste des questions proposées au vote), ainsi que certains documents nécessaires au vote en annexe.
La loi fixe en effet une liste de documents qui sont à adresser en même temps que la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires selon les décisions portées à l'ordre du jour, par exemple : les annexes 1 à 5, le projet de budget sur opérations courantes présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, ou encore le projet de contrat de syndic chaque fois que l'assemblée doit élire un nouveau syndic ou réélire le syndic en place, les devis si des travaux sont à voter ou des contrats de maintenances sont à renouveler...
Toutes les pièces nécessaires aux copropriétaires pour apprécier la portée des décisions qu'ils seront appelés à prendre lors de l'assemblée générale de la copropriété, et dont l'énoncé figure à l'ordre du jour ; ces pièces font l’objet d’une liste réglementée.
Certaines conditionnent la validité de la décision (par exemple, les contrats et devis pour les travaux à voter, le ou les projets de contrat du syndic en cas de désignation du syndic, les projets de résolution de certaines questions portées à l’ordre du jour) et doivent de surcroît être conformes à un modèle type (ex : l’état financier du syndicat de copropriété et le projet du budget présenté avec les comparatifs des documents correspondants de l’exercice précédent) ; d’autres pièces sont nécessaires à l’information du copropriétaire (ex : les annexes du budget prévisionnel, l’avis du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire).
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Le lieu de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires
Il arrive qu’un syndic, par facilité pour lui, convoque l’assemblée dans un lieu où réside la majorité des copropriétaires et non là où se trouve l’immeuble (résidence de vacances…), ou encore dans une commune limitrophe de celle de l’immeuble ou dans des locaux situés dans une autre commune que celle de l’immeuble.
Cette façon de procéder n’est légale que dans la mesure où elle est prévue par le règlement de copropriété. S’il arrive que le local réservé se trouve indisponible après l’envoi des convocations, une nouvelle convocation doit être adressée aux copropriétaires.
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Election du président de séance de l'assemblée générale des copropriétaires
Election du président de séance de l'assemblée générale des copropriétaires qui dans son rôle prend des responsabilités et vérifiera la feuille de présence
L’article 15 du décret du 17 mars 1967 stipule qu’au « début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne (…) son président et, le cas échéant, son bureau ». Le président de séance de l'assemblée générale des copropriétaires est obligatoirement désigné parmi les membres de l’assemblée.
Le président de séance de l'assemblée générale des copropriétaires est un membre obligatoire du bureau de l’assemblée
Même si le président de l’assemblée est habituellement le président du conseil syndical, ce n’est en aucun cas une obligation.
Par contre, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exclut de la possibilité d’être élu président « le syndic, son conjoint, et ses préposés », et ce même s'ils avaient la qualité de copropriétaire.
Le président est élu à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il doit être élu par l’assemblée générale des copropriétaires au moyen d’un vote distinct de celui pour les assesseurs et le secrétaire, et la mention de cette élection doit, sous peine de nullité de l’assemblée générale, figurer explicitement sur le procès-verbal.
Le rôle du président de séance de l'assemblée générale des copropriétaires est bien de diriger les débats, donner et retirer la parole aux membres de l’assemblée, de donner lecture des résolutions mises aux voix et d’appeler au vote sur chaque résolution, telle que proposée sous forme de projet de résolution en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée.
Cette faculté donne au président de séance de l'assemblée générale des copropriétaires un rôle stratégique dans le processus de prise de décision de l’assemblée générale, notamment dans le cas de majorités ou de processus de vote complexes et notamment :
pour les votes à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 quand il s’agit de savoir si tous les copropriétaires doivent participer au vote d’une décision ou seulement ceux qui participent à la dépense
pour les votes à la majorité de l’article 25 et 25-1 quand il s’agit de mettre en œuvre la possibilité d’un second vote immédiat ou de renvoyer à une seconde assemblée, et également quand il s’agit de se prononcer sur plusieurs candidatures aux fonctions de syndic.
pour les votes aux majorités de l’article 26 quand il s’agit de savoir si un vote relève de la double majorité ou de l’unanimité de tous les copropriétaires…
Dans tous les cas, le président a un rôle déterminant pour interpréter les résultats de chaque vote et décider pour chaque résolution si elle est adoptée ou non par rapport aux règles de majorités applicables, et qualifier la décision prise par l’assemblée.
Par ailleurs, la signature du président est, avec celle du secrétaire, une condition sine qua non de la validité du procès-verbal de l’assemblée générale.
Ce rôle stratégique n’est pas sans créer une responsabilité, qui peut être mise en cause par tout copropriétaire qui estimerait subir un préjudice du fait d’une irrégularité dans la façon dont le président a appelé à voter telle ou telle décision ; il peut au mieux partager cette responsabilité avec le syndic qui, normalement présent, doit mettre en œuvre son devoir de conseil ; mais ce dernier, n’ayant au plus qu’un rôle secondaire en tant que secrétaire, ne saurait endosser la totalité de la responsabilité.
Enfin, la responsabilité pénale du président peut être mise en cause conjointement avec le secrétaire dans le cadre d’une plainte pour faux et usage de faux s’il a signé un procès-verbal dont il peut être établi, par voie de témoignages concordants, qu’il n'a pas transcrit les décisions adoptées en séance !
Rôle et responsabilité du président de séance de l’assemblée générale des copropriétaires.
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Election du conseil syndical à l'assemblée générale des copropriétaires
Le conseil syndical est un organe de fonctionnement du syndicat des copropriétaires
Le conseil syndical est, avec l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic de copropriété, l'un des trois organes de fonctionnement d'un syndicat des copropriétaires.
Le conseil syndical est obligatoire, sauf décision contraire de l'assemblée générale, dans tous les immeubles en copropriété depuis la loi du 31 décembre 1985.
Si le règlement de copropriété n’a pas fixé les règles de fonctionnement et d’organisation du conseil syndical de copropriété, elles le seront par l'assemblée générale, dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (article 22 du décret du 17 mars 1967).
Choix des membres lors de l'assemblée générale (article 21 de la loi du 10 juillet 1965)
les associés d’une SCI d’attribution éventuelle,
les accédants ou acquéreurs à terme de la loi du 12 juillet 1984 sur la location accession,
leurs conjoints ou leurs partenaires de pacte civil de solidarité
les représentants légaux ou des fondés de pouvoir spécialement habilités à cet effet lorsque les copropriétaires sont des sociétés (y compris les SCI),
les usufruitiers en cas de démembrement de la propriété.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité (PACS), ses ascendants ou descendants, ses préposés ne peuvent être membres du conseil syndical même s’ils sont copropriétaires (sauf dans le cas de syndicat coopératif où le syndic est choisi parmi les membres du conseil syndical).
Durée de désignation des membres du conseil syndical
Les membres du conseil syndical sont désignés pour une durée maximale de 3 ans renouvelable (article 21 de la loi du 10 juillet 1965)
les membres du conseil syndical sont désignés:
par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 : un vote séparé pour l’élection de chacun des membres
par le Président du Tribunal à la demande de copropriétaires ou du syndic, dans les conditions prévues aux articles 21 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 et 48 du décret du 17 mars 1967.
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Role du président de séance à l'assemblée générale des copropriétaires
Qui est le président de séance à l'assemblée générale des coproprietaires
Le président de l’assemblée n’est pas le syndic mais un copropriétaire élu par cette dernière.
Il est le maître de cérémonie.
Le président dirige les débats et fait procéder aux votes. Il signera le procès-verbal des débats.
Le président choisit l’ordre dans lequel les résolutions seront votées, même si ce n’est pas celui qu’a présenté le syndic dans la convocation.
S’il craint qu’une question difficile ne donne lieu à des débats interminables, la faire voter à la fin évitera de finir trop tard.
Si le conseil syndical propose de désigner un nouveau syndic, il vaut mieux repousser le vote vers la fin pour ne pas se retrouver sans syndic pour finir la séance.
Un sujet qui embarrasse, voté en début de séance, permettra à l’assemblée de se détendre ensuite et de poursuivre l’ordre du jour plus sereinement.
Pour voter le budget hors charges courantes, il est préférable d’avoir voté sur toutes les propositions de travaux.
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La désignation d’un président du conseil syndical est-elle obligatoire à l'AG des copropriétaires?
La désignation d’un président du conseil syndical est-elle obligatoire à l'assemblée générale des copropriétaires
Contrairement à une idée fausse, mais tenace, ce n’est pas l’assemblée qui désigne le président mais le conseil syndical, qui élit son président parmi ses membres (article 21 de la loi de 1965).
Dans ce cas, ils peuvent renoncer à le désigner. Mais il faut alors une bonne coordination, car le syndic a besoin d’un interlocuteur qui soit, si possible, toujours le même.
Il faut éviter les interventions désordonnées auprès du syndic et, en cas d’urgence, le syndic doit savoir qui joindre.
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Quel est le rôle dévolu au président du conseil à l'assemblée générale des copropriétaires?
Quel est le rôle dévolu au président du conseil syndical de copropriété
Le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic.
C’est à lui que le gestionnaire remet les documents examinés ensuite par le conseil. Il présente à l’assemblée le rapport annuel d’activité du conseil et le résultat du contrôle de la gestion du syndic. Il rend compte des missions que le syndicat lui aura déléguées.
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Election du président du conseil syndical à l'assemblée générale des copropriétaires
L'élection du président est obligatoire et est élu par mes membres du conseil syndical de copropriété
L'article 21 de la loi de 1965 dispose que le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
L'élection du président est donc obligatoire mais sa non désignation n'est pas sanctionnée.
Les textes ne prévoient pas non plus les modalités de la désignation du président du conseil syndical.
A cet égard, le règlement de copropriété peut préciser une majorité particulière à son élection.
Sinon, l'élection du président du conseil syndical se fait à la majorité des membres du conseil syndical.
Si la personne désignée ne convient pas, il sera toujours possible de la révoquer à tout moment.
Un rôle particulier est dévolu au président du conseil syndical puisqu'il peut convoquer l'assemblée générale en cas de carence du syndic et a qualité pour assigner en référé l'ancien syndic en vue d'obtenir la restitution des fonds et des archives du syndicat.
Le président du conseil syndical est l'interlocuteur privilégié du syndic et sa présence devient très vite pratique car elle évite les interventions désordonnées ou non concertées par les membres du conseil syndical.
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Le vote de certains copropriétaires à l'assemblée générale des copropriétaires
Dans les grandes résidences qui ont créé un syndicat secondaire, et lorsque les travaux concernent des parties communes spéciales à certains copropriétaires, la résolution proposée sera votée par les seules personnes concernées.
De la même façon, pour les travaux d’entretien votés à l’article 24, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou d’un équipement, il précise alors s’ils participent seuls au vote des décisions les concernant.
Dans le cas contraire, tous les copropriétaires voteront, même s’ils ne sont pas intéressés par le résultat du vote.
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Peut-on se faire assister à l'assemblée générale des copropriétaires?
Peut-on se faire assister à l'assemblée générale des copropriétaires
Aussi inattendu que cela puisse paraître, les copropriétaires ne peuvent se faire accompagner par une personne étrangère au syndicat sans avoir l’aval de celui-ci.
Dans les situations conflictuelles ou sur les sujets techniques, solliciter une personne compétente est une solution intéressante.
C’est l’assemblée qui décidera, en cas d’opposition de certains, et elle le fera à la majorité de l’article 24.
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Modèle de lettre: demande par un propriétaire au syndic de porter une question à l'ordre du jour
Modèle le lettre: demande par un propriétaire au syndic de porter une question à l'ordre du jour
Voici un modèle de lettre à rédiger pour demander au syndic de porter une question à l'ordre du jour à la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Cette lettre recommandée avec AR est à envoyer dans les temps au syndic de copropriété (au moins 6 semaines avant la date prévue de l'AG de manière à laisser le temps au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour.
Copropriétaire du lot n°X situé dans l'immeuble sis : X
je vous demande de bien vouloir inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la ou les questions suivantes (en vertu de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965) :
Question 1 : ......
Question 2 : ......
En outre, je vous rappelle que vous ne devez pas vous faire juge de l'opportunité de cette question.
Dans cette attente, je vous prie de croire, Monsieur, à l'assurance de mes salutations distinguées.
P. J. : Contrats et devis concernant la ou les questions complémentaires portées à l'ordre du jour.
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Modèle de lettre: Demande au syndic de convocation de l'AG par le président du conseil syndical
Malgré le courrier du copropriétaire du lot n° en date du ................, la copropriété située : ........................................... reste à ce jour, sans nouvelle de votre part.
C'est pourquoi, en tant que Président du Conseil Syndical, je vous demande de réunir une assemblée générale, au plus tard, dans un délai de huit jours à compter de la réception de la présente.
A défaut et en vertu de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965, je serai contraint de convoquer moi-même ladite assemblée.
Je vous rappelle que l'ordre du jour de cette dernière est le suivant : ................................. Dans cette attente, je vous prie d'agréer, Monsieur le Syndic, l'expression de mes sentiments distingués.
Signé Le Président du Conseil Syndical
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Quelle est la durée du mandat du président du conseil syndical de coproprété?
Quelle est la durée du mandat du président du conseil syndical de coproprété
La durée du mandat du président ne correspond pas forcément à celle des membres du conseil.
Le conseil peut fixer une durée de mandat inférieure, ou même prévoir la possibilité de changer de président chaque année.
Certains copropriétaires acceptent d’être élus présidents sans se rendre compte du temps nécessaire à l’accomplissement correct de leur mission. Résultat, ils ne réunissent jamais le conseil, ne contrôlent pas la gestion du syndic ou bloquent toute initiative des autres conseillers. Le conseil mécontent de son président a le droit de le limoger en cours de mandat : de même qu’il a élu le président, il peut le démettre de ses fonctions et en élire un nouveau.
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Convocation de l'assemblée générale de copropriété par le syndic?
Convocation de l'assemblée générale de copropriété par le syndic
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Convocation de l'assemblée par le conseil syndical ou par les copropriétaires
Le conseil syndical ou encore un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires peuvent demander la tenue d'une assemblée générale des copropriétaires s'ils le souhaitent.
Lorsqu'il n'existe pas de conseil syndical (bien que cet organe soit en principe obligatoire), tout copropriétaire peut alors prendre l'initiative de convoquer l'assemblée générale de copropriété.
La demande doit alors être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le syndic tarde trop à envoyer les convocations à l'assemblée générale aux copropriétaires, une mise en demeure lui est adressée. Le syndic dispose alors de 8 jours pour convoquer l'assemblée générale des copropriétaires. S'il n'obtempère pas, le président du conseil ou à défaut tout copropriétaire peut alors la provoquer.
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L’ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires
Les copropriétaires réunis en assemblée doivent se prononcer sur toutes les questions portées à l'ordre du jour et exclusivement sur celles figurants sur la convocation.
Le conseil syndical veillera à ce que l’ordre du jour soit correctement rédigé.
L’idéal est d’indiquer aussi la majorité de vote pour que, d’un coup d’oeil, les copropriétaires pèsent les enjeux, prévoient les difficultés ou vérifient que le syndic n’a pas commis d’erreur. Mais ce n’est pas une obligation.
Une des erreurs communes, sous la pression quelquefois du conseil, est d’inscrire une question à l’ordre du jour pour laquelle aucun vote n’est possible, notamment lorsque le dossier n’est pas prêt.
Si l’ordre du jour indique «vote sur le principe des travaux sur la terrasse », ce n’est pas valable.
L’assemblée ne vote pas sur un principe, mais sur un dossier complet donnant aux votants toutes les informations techniques ou financières.
L’assemblée devrait également refuser de voter sur des propositions qui n’étaient pas inscrites à l’ordre du jour; c’est une cause d’annulation de l’assemblée.
En revanche, les copropriétaires peuvent en discuter à la fin de l’assemblée dans les “questions diverses”.
C’est une manière pour le syndic et le conseil syndical de voir si un projet recueillerait ou non l’assentiment des copropriétaires, avant d’engager des études.
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Qui peut réclamer la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires
Par qui la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires peut-elle être réclamée?
L'assemblée générale des copropriétaires est, en principe, convoquée par le syndic de copropriété qui peut le faire chaque fois qu'il le juge utile.
La convocation à l'assemblée générale de copropriété peut également être réclamée par le conseil syndical ou par plusieurs copropriétaires détenant au moins un quart des voix, (sauf nombre de voix inférieur prévu par le règlement de copropriété).
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Quels documents doivent être joints à la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires?
Quels documents doivent être joints à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires
D’une façon générale, tous les documents qui permettent aux copropriétaires de donner un avis éclairé doivent être joints à la convocation. Parmi ces pièces, certaines sont obligatoires pour la validité du vote. En voici une liste non exhaustive :
état financier et compte de gestion général,
projet de budget et tableau comparatif avec le budget antérieur,
contrats, devis, marchés soumis au vote,
contrat de syndic,
projets de résolution.
Certaines annexes sont communiquées pour l’information des copropriétaires. Leur absence ne vicie pas le vote car l’assemblée ne vote pas sur ces pièces :
annexes au budget prévisionnel,
état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,
avis du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.
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Les débats et les votes à l'assemblée générale des copropriétaires
Seuls les projets inscrits à l’ordre du jour joint à la convocation sont soumis au vote.
Les questions diverses ou les interrogations spontanées de certains copropriétaires peuvent être débattues, mais le vote, s’il était nécessaire, sera renvoyé à une assemblée ultérieure.
Les copropriétaires qui arrivent après le début de la session ou quittent la réunion avant la fin demanderont au syndic d’inscrire sur la feuille de présence leur heure d’arrivée ou de départ ; ainsi ils préserveront leur droit de faire opposition aux votes auxquels ils n’ont pas participé.
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Comment inscrire des questions à l’ordre du jour à l'assemblée générale des copropriétaires?
Comment inscrire des questions à l’ordre du jour à l'assemblée générale des copropriétaires
Avant le décret du 4 juin 2004, le copropriétaire qui souhaitait proposer un vote à l’assemblée devait le faire dans les six jours suivant la convocation à l’assemblée générale. C’était très court pour le copropriétaire et cela entraînait des frais supplémentaires d’envoi d’un ordre du jour rectificatif.
Désormais, les copropriétaires ont toute l’année pour faire des propositions, à condition de les envoyer au syndic à temps pour qu’il les intègre à son ordre du jour. Il est donc nécessaire de se renseigner auprès de lui ou du conseil syndical pour connaître la date ultime.
Les propositions sont envoyées en recommandé ou par télécopie avec récépissé pour en garder la trace, ou remises contre récépissé. Les demandes tardives seront inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée suivante, à moins que le copropriétaire n’ait choisi de retirer sa proposition.
Pour en savoir plus consulter le tutoriel Comment inscrire des questions à l’ordre du jour à l'assemblée générale des copropriétaires? ici
Les abus de majorité à l'assemblée générale des copropriétaires
C’est une question qui revient souvent dans les copropriétés où des millièmes importants sont détenus par une seule personne. La loi l’a prévue en réduisant le pouvoir de vote.
Ainsi, un copropriétaire qui posséderait plus de la moitié des millièmes de la copropriété verra le nombre de ses voix réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Le second risque réside dans le nombre de délégations remises à un copropriétaire.
Il suffirait qu’un copropriétaire démarche ceux qui n’assistent pas habituellement aux assemblées et “ramasse” un maximum de délégations pour s’assurer une majorité dans les prises de décision.
C’est pourquoi la loi limite le nombre de mandats.
Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat, ou s’il participe à l’assemblée d’un syndicat principal et si tous ses mandats appartiennent à un même syndicat secondaire.
Autre risque : un syndic gère plusieurs appartements dans une copropriété. La limitation des mandats s’applique également aux mandats de gestion et le syndic doit produire un mandat spécial pour assister aux assemblées.
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Le syndic est tenu de délivrer « copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes
le syndic est tenu de délivrer les copies ou extraits, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes
Le copropriétaire peut demander les documents afin de procéder à d’éventuelles vérifications des pouvoirs, après la tenue de l’assemblée générale de copropriété.
Quelles sont les obligations légales du syndic à cet égard?
L’article 33 alinéa 2 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que le syndic est tenu de délivrer « copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et des annexes ».
C’est en effet le syndic qui détient toute la documentation de la copropriété et du syndicat.
Lorsqu’un copropriétaire fait la demande à un syndic de copropriété, il doit donc s’exécuter sans avoir à se faire juge de son utilité ou de sa légitimité (Cass. 3e civ., 18 déc. 2001 ; Rev. Administrer mars 2002, p. 43, obs. J.-R. Bouyeure).
Or, la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété(art. 14 alinéa 3 du Décret précité), tout comme les procurations de vote (CA Angers, 11 janv. 2011, Décret (Cass. 3e civ., 4 janv. 1996 : Bull. civ. III, n°3 ; Loyers et copr., mars 1996, n°139 ; Rev. Administrer avr. 1996, p.49 et Inf. rap. Copr. Avr. 1996, p.8, obs. P. Capoulade).
Le refus du syndic, auquel se heurterait le copropriétaire, justifie par conséquent une assignation en référé à son encontre, sur le fondement de l’article 809 alinéa 2 du Code de Procédure civile, dès lors que l’existence de l’obligation du syndic n’est pas sérieusement contestable.
Il s’agit d’une procédure simple, qui aboutira à la condamnation du syndic, sous astreinte de X euros par jour de retard, à délivrer au copropriétaire à l’origine de l’action en justice la copie intégrale certifiée conforme (en original) de la feuille de présence et de ses annexes (les pouvoirs des copropriétaires).
Le simple fait de transmettre par télécopie ces feuilles de présence et annexés étant insuffisant pour que soient respectées les prescriptions légales qui imposent la délivrance d’une copie certifiée conforme devant être remise en original. Par ailleurs, le juge des référés condamnera le syndic à verser au copropriétaire une indemnité au titre de ses frais de justice (frais d’avocat et d’huissier).
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En cas d'absence de conseil syndical à l'assemblée générale des copropriétaires
S'il n'y a pas de Composition conseil syndical, ou si son président ne fait pas le nécessaire, tout copropriétaire a alors la possibilité de demander au président du tribunal de grande instance de désigner un copropriétaire ou un mandataire de justice qui convoquera lui-même l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette action nécessite cependant de prendre un avocat et entraîne des frais de procédure pour la copropriété.
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Tout copropriétaire peut, à tout moment, demander au syndic qu’il inscrive une ou des questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Le syndic doit les porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Toutefois, si compte tenu de la date de réception, elles ne peuvent être inscrites à cette assemblée, le syndic les inscrit à l’assemblée suivante.
La demande doit lui être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception.
Vos questions doivent être précises et rédigées de façon à pouvoir donner lieu à un vote positif ou négatif.
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Qui peut voter à l'assemblée générale des copropriétaires?
Qui peut voter à l'assemblée générale des copropriétaires
La question se pose en raison de la situation familiale ou du statut de certains copropriétaires.
Tous les copropriétaires, qu'ils soient titulaires d'une cave ou d'un grand appartement, ont un droit d'accès aux assemblées générales de copropriété.
Les participants, pour exercer leur droit de vote, doivent justifier d'un titre de propriété sur un lot de copropriété. Dans certain cas, il peut se trouver que le syndic soit lui-même copropriétaire.
Dans ce cas, même si cela peut déranger, il participe au vote comme les autres. Il en est de même lorsque le promoteur, qui a mis l’immeuble en copropriété et vendu les lots, détient encore quelques appartements.
Il votera puisqu’il participe aux charges.
Quand un bien a plusieurs propriétaires, un seul d'entre eux va prendre part au vote. Dans une situation d’indivision ou d’usufruit, un mandataire commun devrait être désigné.
Pour les personnes mariées, tout dépendra du régime matrimonial.
Seul le représentant de l’indivision peut participer à l’assemblée générale et prendre part au vote.
Si une vente est en cours, le candidat acquéreur ne pourra participer au vote que comme représentant de son vendeur. La convocation est envoyée à ce dernier. Toutefois, si la vente se réalise entre la date d’envoi des convocations et celle de l’assemblée, le nouveau propriétaire pourra y assister même si la notification par notaire est arrivée après l’envoi des convocations.
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Convocation d'un tiers à l'assemblée générale des copropriétaires
En principe, la convocation de personnes extérieures à une assemblée générale ne rend pas celle-ci défectueuse dès lors que les personnes convoquées à tort ne votent pas (Cass. 3ème civ. 31 mai 2012). Toutefois, la nullité est susceptible d’être encourue en présence de personnes étrangères qui effectueraient des pressions sur les copropriétaires (CA Orléans 15 juin 2009).
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Délégation de vote à l'assemblée générale des copropriétaires
La délégation de vote à l'assemblée générale des copropriétaires
Un copropriétaire peut être empêché d’assister à l’assemblée, ou ne pas se sentir apte à en supporter les longueurs, ou avoir simplement des difficultés pour se déplacer.
Il peut se faire remplacer s’il souhaite néanmoins participer aux votes.
Chaque copropriétaire est libre de désigner une personne de son choix pour le remplacer; il n’est pas nécessaire que le mandataire soit lui-même copropriétaire. Ce sera aussi bien le conjoint qu’un employé du syndicat.
Seul le syndic, son conjoint ou ses préposés sont éliminés des candidats possibles à la délégation.
Il vaut mieux éviter de donner des pouvoirs en blanc. Mais comme le mandant ne peut pas savoir si d’autres personnes n’ont pas choisi le même mandataire pour les représenter, indiquer un nom risque d’empêcher la délégation si le mandataire a fait le “plein” de ses mandats.
Il est recommandé, dans ce cas, d’indiquer après le nom de l’élu : « ou toute personne qu’il désignera».
Mettre les mandats au nom du président du conseil syndical n’est pas toujours bien accueilli s’il ne fait pas l’unanimité. Quant à désigner le président de séance, ce n’est guère possible par anticipation, avant sa désignation par l’assemblée. L’idéal serait de donner dans le mandat des instructions de vote.
Toutefois, le mandataire sera bien obligé de prendre des initiatives pour tenir compte des informations données au cours de l’assemblée, ou des imprévus.
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Que doit contenir le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires?
Que doit contenir le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires
Lorsque l'assemblée générale délibère et vote les résolutions sur les questions inscrites à l'ordre du jour, le secrétaire (en général le syndic) doit établir un procès-verbal des résolutions.
Le procès-verbal indique le résultat des votes sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour ainsi que le nom et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et de ceux qui se sont abstenus.
Le procès-verbal d'assemblée générale doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé aux copropriétaires défaillants ou opposants dans les deux mois de la tenue de l'assemblée.
Pour commencer, le texte du procès-verbal (“PV”) mentionne le nom des présents ou représentés, celui des absents, et le nombre de voix de chacun.
Par souci d’informer les absents et de conserver la preuve des échanges, certains syndics – à la demande souvent des copropriétaires ou du conseil syndical – ont tendance à en écrire plus qu’il n’est nécessaire.
Ce qui entraîne quelquefois des protestations, tout un chacun ayant de cette soirée un souvenir différent, en toute bonne foi.
En réalité, le procès-verbal n’est que le recensement du résultat des votes. Les seuls commentaires autorisés sont ceux des personnes qui émettent des réserves sur la régularité des décisions.
Pour chaque question inscrite à l’ordre du jour, le procès-verbal donne le texte de chaque délibération, le résultat du vote, le nom des opposants et des personnes qui se sont abstenues avec leur nombre de voix.
Le procès-verbal reproduit l’article 42 de la loi, qui se rapporte au délai dans lequel les copropriétaires peuvent contester les décisions votées.
Le procès-verbal doit en principe être rédigé à la fin de la séance et signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs. C’est une innovation récente (décret de juin 2004) qui sera difficile à respecter pour les assemblées qui se tiennent le soir. La feuille de présence est annexée au procès-verbal.
Tous les procès-verbaux sont inscrits dans un registre spécial, éventuellement tenu sous forme électronique.
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A quel moment le syndic doit-il envoyer le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires?
A quel moment le syndic doit-il envoyer le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires
Depuis le 1er septembre 2004, le syndic doit établir le procès verbal à la fin de la séance ; ce qui devrait accélérer son envoi aux copropriétaires.
Pourtant, l’article 42 de la loi de 1965 prévoit toujours que le procès-verbal de l’assemblée est envoyé dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée. En cas de retard, seules les résolutions votées à la majorité de l’article 24 peuvent être exécutées. Le syndic engage sa responsabilité si le syndicat subit un préjudice pour le retard dans la mise en application des autres résolutions.
Le procès-verbal est remis ou envoyé par lettre simple aux copropriétaires qui ont voté en faveur de toutes les résolutions. Les opposants reçoivent le texte en recommandé ou par télécopie avec récépissé puisqu’il faut avoir une preuve de l’envoi et une date certaine pour le calcul du délai d’opposition.
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Comment contester les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires?
Comment contester les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires
Le droit de contester une décision est réservé aux copropriétaires qui ont voté contre une résolution et à ceux qui étaient absents et non représentés.
Les copropriétaires qui se sont abstenus en exprimant des objections sont assimilés à des opposants.
Bien entendu, une personne qui n’aurait pas été convoquée régulièrement serait en droit de contester.
Le copropriétaire doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble dans les deux mois de la réception du procès-verbal. L’assistance d’un avocat est obligatoire. Le décompte du délai se fait à partir de la première présentation de l’envoi en recommandé du procès-verbal.
Avant d’envisager une telle procédure, longue et coûteuse, une démarche auprès du syndic et du conseil syndical n’est pas inutile.
Si le syndic a commis une erreur dans le choix de la majorité requise, il peut avec l’aval du conseil renoncer à exécuter la décision votée. Lorsque le copropriétaire opposant a toutes les chances de gagner le procès, tout le monde a intérêt à reporter d’un an le projet contesté. Le copropriétaire, de son côté, réfléchira aux conséquences financières d’une procédure.
S’il n’est pas lésé par la réalisation du projet ou par l’infraction formelle commise par le syndic, un avertissement en assemblée peut suffire.
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Quelles sont les causes de contestation d’une assemblée générale des copropriétaires?
Quelles sont les causes de contestation d’une assemblée générale des copropriétaires
Toute disposition impérative qui n’est pas suivie – tant dans les formes prescrites par la loi que sur les règles de fond – est susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée ou l’annulation de la résolution contestée.
Irrégularité des convocations, documents obligatoires non annexés à l’ordre du jour, mandataires ayant plus de trois pouvoirs, vote sur une question non inscrite à l’ordre du jour.
Règles de majorité erronées, abus de majorité, falsification de compte ou de devis, dépassement de pouvoirs de l’assemblée qui statue sur des questions qui ne sont pas de son ressort (sur les droits des copropriétaires, par exemple).
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Comment être représenté à l'AG des copropriétaires
Comment être représenté à l AG des copropriétaires
Un pouvoir vierge est toujours joint à la convocation de l'AG.
Chaque copropriétaire a la possibilité de transmettre ce pouvoir, daté et signé, à :
un membre du Conseil Syndical (en général le président) qui vous représentera ou le remettra à un copropriétaire
une personne (parent, ami, voisin, qu’il soit membre ou non du Syndicat Des Copropriétaires), que vous chargez de vous représenter en mentionnant son nom sur le pouvoir
à défaut, le copropriétaire a la possibilité d’envoyer son pouvoir au syndic qui le remettra à la personne qu'il aura désignée ou à défaut au président du Conseil Syndical
Le pouvoir ne doit pas être libellé au nom du syndic ou de son préposé (le gardien), la loi lui interdisant de représenter un copropriétaire.
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Contestation décision assemblée générale des copropriétaires
Contestation d'une décision assemblée générale des copropriétaires
Une notification de PV d’AG irrégulière : 10 ans pour contester au lieu de 2 mois
La contestation des décisions d’assemblée générale est enfermée dans un délai de deux mois par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à compter de la notification de ladite décision. Même si la décision de l’assemblée est irrégulière, elle n’est plus contestable une fois ce délai de recours écoulé.
Mais si la notification du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété est irrégulière et ne reproduit pas le texte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de 2 mois n’a jamais commencé à courir et la prescription applicable au recours du copropriétaire est alors de 10 ans.
La Cour de cassation vient de rappeler cette règle dans un arrêt du 28 janvier 2015.
Un copropriétaire contestait la désignation d’un syndic et la validité des assemblées générales de copropriété qui l’avaient convoqué. Le courrier notifiant cette désignation ne reproduisait pas les dispositions de l’article 42.
En effet, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel qui avait rejeté le recours de ce copropriétaire jugé comme « tardif » car au-delà des 2 mois.
Sources : Civ 3ème, 28/01/15, n° 13-23552
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L’assemblée peut-elle revenir sur un vote à l'assemblée générale des copropriétaires?
L’assemblée générale des copropriétaires peut-elle revenir sur un vote
L’assemblée générale des copropriétaires se trouve quelquefois confrontée à des situations qui l’amènent à revenir sur les décisions votées.
Elle peut le faire à la condition bien entendu qu’elles n’aient pas été exécutées, et que l’annulation ne lèse personne. Une autorisation donnée à un copropriétaire d’exécuter des travaux à ses frais ne peut être reprise.
En cas de vote irrégulier (erreur de majorité, erreur de décompte…), la décision votée peut être ratifiée lors de l’assemblée suivante ; ce qui couvre l’irrégularité si personne n’a fait d’opposition. Attention cependant de ne pas oublier de remettre le projet de résolution à l’ordre du jour. Une décision annulée pour irrégularité peut être représentée, correctement cette fois.
Il arrive que le syndic et le conseil syndical rencontrent des difficultés pour exécuter une décision, imaginent une meilleure solution, ou reçoivent un avis technique qui les dissuade d’engager les travaux votés.
L’assemblée sera informée l’année suivante et un nouveau projet lui sera éventuellement soumis.
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Un copropriétaire peut-il se faire représenter à l'AG,
Un copropriétaire dispose du droit de se faire représenter lors d'une assemblée générale de copropriété par la personne de son choix.
Il doit dans ce cas rédiger un mandat écrit en indiquant de préférence le nom du mandataire qui votera en son nom.
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Qui vote à l'assemblée générale quand les copropriétaires sont mariés ?
Qui vote à l'assemblée générale quand les copropriétaires sont mariés
Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté, ils se mettent d'accord avant l'assemblée pour qu'un seul d'entre eux vote, même s'ils viennent ensemble à la réunion.
En revanche, si l'un d'eux possède un bien propre (qu'il a, par exemple reçu en héritage), lui seul peut voter.
Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation, c'est à l'époux propriétaire du lot de voter.
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Qui vote si le bien est en indivision, ou partagé entre un nu-propriétaire et un usufruitier
Il arrive que la propriété d'un lot soit partagée entre plusieurs personnes. C'est le cas, en particulier lorsqu'un lot de copropriété est détenu :
par des indivisaires : c'est le cas, par exemple, quand un couple achète un logement sans être ni marié ni pacsé et que les acheteurs ne prévoient pas de montage juridique particulier, ils achètent donc le bien en indivision.
Chacun possède une quotte-part indivise du bien. C'est aussi le cas des biens que reçoivent conjointement les héritiers.
Chacun d'eux possède alors une quotte-part indivise avec les autres d'un même bien.
par un nu-propriétaire et un usufruitier : il s'agit d'un démembrement de propriété.
C'est le cas, par exemple, lorsqu'un parent fait donation de la nu-propriété à son enfant et en conserve l'usufruit, c'est à dire le droit d'utiliser le bien.
Ce qui lui permet de louer le bien et de conserver les loyers.
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Les décisions prises à l'assemblée générale des copropriétaires
Dans une copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an. Tous les copropriétaires doivent être convoqués et invités à débattre et à voter sur les questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété. La majorité requise pour voter les décisions est fonction de l'importance des sujets sur lesquelles l'assemblée générale doit se prononcer.
Etre copropriétaire, c'est être propriétaire d'une ou plusieurs parties privatives (les lots) et d'une quote-part de parties communes d'un immeuble dans lequel d'autres personnes sont également propriétaires (les autres copropriétaires).
Pour faire fonctionner ce système , des intervenants ont été créés par la loi du 10 juillet 1965. Le syndic, l'assemblée générale des copropriétaires et le conseil syndical œuvrent ensemble pour assurer la gestion cohérente de la copropriété.
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Signature du PV d'assemblée générale des corpropriétaires
L'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'"il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée des copropriétaires qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs"(les membres du bureau)
Le texte rend donc obligatoire la signature du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en fin de séance par les membres du bureau. (le président le secrétaire et les scrutateurs)
La signature du procès-verbal en fin de séance est obligatoire.
Dans la pratique, cette obligation est, difficile à appliquer dans les copropriétés.
L’absence de signature seule n’est pas, obligatoirement, une cause de nullité de l’assemblée générale.
Le défaut de signature réduit la force probante du procès-verbal.
Les conséquences juridiques du défaut de signature
Il peut arriver que pour des raisons de désaccords entre les membres du «bureau», le PV de l'AG ne soit pas ou que partiellement signé.
Ce défaut de signature peut avoir des conséquences juridiques fâcheuses.
La force probante de ce document en est fortement diminuée car un arrêt de la cour d’appel de Paris déclare qu’un procès-verbal d'AG des copropriétaires qui ne comporte aucune signature, n’est pas de nature à prouver la résolution prise par l’assemblée générale (Paris 23e chambre A du 26 Mai 1986 ; V. également, Cass. 3e civile, 28 octobre 1985).
Si le non respect des signatures du PV de l'AG de la copropriété est souvent sanctionné par la nullité de l’assemblée générale, les juridictions préfèrent ne pas la prononcer pour cet unique motif (Cass. 3e civile, 17 juillet 1986 ; Cass. 3e civile, 19 novembre 2008).
Si ce seul motif n’est souvent pas suffisant pour justifier la nullité d’une assemblée générale de copropriété, cela comporte cependant une conséquence juridique très importante.
L'absence de signature permet d'ouvrir des recevabilités de contestation des décisions prises en assemblée générale.
Toutefois, la contestation de l’AG des copropriétaires pour défaut de signature du procès-verbal reste enfermée dans le délai légal de deux mois.
Si l’absence de signature n’entraîne pas, en général, la nullité de l’assemblée générale, la rédaction du procès-verbal durant la séance reste cependant nécessaire.
Une juridiction a en effet rappelé que l’établissement du procès-verbal d'AG des copropriétaires en cours de séance ou à sa clôture est une condition de validité de l’assemblée, cette modalité étant exigée pour garantir la sincérité du procès-verbal de l’assemblée (Paris 23e chambre B, 5 février 2009).
Si l’absence ou le défaut de signature d’un PV d’assemblée générale de copropriété peut avoir des conséquences juridiques ennuyeuse, une signature sans contrôle du PV peut l’être tout autant. Les membres du bureau ont donc a bien vérifier les textes du PV qu'ils signent en fin d'Assemblée Générale des copropriétaires.
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Le procès-verbal de l'A.G. de copropriétaires doit être établi le jour de l’assemblée
Pour annuler une assemblée générale de copropriétaires litigieuse, la Cour, par arrêt du 05 février 2009, souligne que « l’établissement d’un procès-verbal en cours de séance ou à sa clôture est condition de validité de l’assemblée, cette modalité étant exigée pour garantir la sincérité du procès-verbal de l’assemblée, et le copropriétaire défaillant n’ayant pas à établir l’existence d’un grief. »
Le procès-verbal d’une A.G. de copropriétaire doit donc être établi le jour de l’assemblée. Il arrive parfois que les débats se terminant tard, le PV d'AG ne soit signé que le lendemain, au calme et dans la sérénité.
La pratique qui consiste à ne pas signer le PV en fin d'AG comporte un risque d’annulation de l’assemblée générale, si un copropriétaire légaliste entend saisir la Justice, sur ce seul motif, dans les deux mois de la notification du procès-verbal qui leur est faite par le syndic.
Cependant, lorsqu’une assemblée générale a été mouvementée et se termine à une heure où la fatigue se fait sentir, il est préférable pour le président et les scrutateurs (les membres du bureau) de ne pas signer le procès-verbal dès lors qu’ils n’ont plus l’énergie de le relire et d’en vérifier l’exactitude.
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Comment notifier le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires ?
Comment notifier le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires
Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, seulement aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Copropriétaires opposants: ce sont les copropriétaires qui ont voté « contre » un projet de résolution.
Copropriétaires défaillants: ce sont les copropriétaires qui n'étaient ni présents ni représentés par un mandataire lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
La loi ne fait donc obligation de notifier le procès-verbal qu'aux copropriétaires défaillants ou opposants. Il n'y a pas lieu de s'étonner car parfaitement légal qu'un copropriétaire ayant voté « pour » toutes les résolutions d'une assemblée des copropriétaires n'en reçoive pas le procès-verbal.
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Sur le rôle du président du conseil syndical : la Commission relative à la copropriété recommande
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Dématérialisation des échanges au sein des syndicats de copropriétaires
Un projet de décret, envisage entre autre de supprimer les notifications et mises en demeure par voie de télécopie. Il doit être présenté en Conseil d’Etat afin de permettre la dématérialisation des échanges au sein des syndicats de copropriétaires (Réponse ministérielle n° 536 du 22 novembre 2012).
Actuellement l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’ensemble des notifications et mises en demeure effectuées en application des textes fixant le statut de la copropriété sont valables, sauf disposition expresse différente, par Lettre Recommandée AC ou par télécopie avec récépissé.
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Sur le fonctionnement du conseil syndical la Commission relative à la copropriété recommande
si le règlement de copropriété ne le prévoit pas, de désigner le président du conseil à la majorité des membres de ce conseil
et, faute de majorité absolue, à la majorité relative ;
Pour en savoir plus consulter le tutoriel Sur le fonctionnement du conseil syndical : la Commission relative à la copropriété recommande ici
4.1. RECOMMANDATIONS RELATIVES à LA TENUE DE LA FEUILLE DE PRESENCE ET AU BUREAU DE L'ASSEMBLEE
4.1.1 La Commission rappelle que la feuille de présence doit contenir les éléments suffisants pour permettre d'identifier les copropriétaires qui ont assisté à la réunion ou qui y ont été représentés,
recommande, en conséquence, au syndic en sa qualité de détenteur des archives du syndicat et en tant que secrétaire provisoire de l'assemblée :
de vérifier que la feuille de présence mentionne le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire,
de vérifier, à l'arrivée des copropriétaires que les délégations de vote dont ils sont porteurs sont correctement établies et répondent aux règles légales sur le cumul des mandats.
4.1.2. La Commission rappelle :
que la désignation du président de séance et éventuellement celle des membres du bureau a lieu à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
que la désignation du bureau est obligatoire dès lors que le règlement de copropriété l'impose,
que ces désignations doivent être mentionnées au procès-verbal ;
d'ouvrir la séance
d'effectuer la remise des mandats, qui auraient été adressés en blanc au syndic, aux copropriétaires présents qui les acceptent dans le respect des règles de l'article 22 de la loi.
Le mandataire de plusieurs propriétaires sera considèré comme représentant autant de propriétaires que de mandants pour le calcul de la majorité de l'article 26 en à membres du syndicat , rappel étant fait que si un de ces copropriétaires possède plusieurs lots, il est compté pour une seule tête.
de vérifier la feuille de présence et avant de la certifier, de régler les questions survantes :
Survenance d'une mutation intervenue entre le jour d'envoi de la convocation à l'assemblée rendant nécessaire une modification de la feuille de présence ;
Changements de domicile des copropriétaires à mentionner sur la feuille de présence ;
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, de s'assurer de la présence du mandataire commun ou de l'existence d'une clause du règlement de copropriété réglant la question ;
de constater que les documents visés par l'article 11 du décret étaient joints à la convocation (voir à ce sujet la recommandation n° 1, n° 20002).
4.1.3. La Commission recommande au copropriétaire contraint de quitter l'assemblée générale en cours de séance :
de faire mentionner son départ au procèsverbal, à défaut il sera considéré comme présent pour toute la durée de l'assemblée.
Toutefois, ce copropriétaire a la faculté de donner un pouvoir à un membre de l'assemblée générale, il doit alors le faire mentionner au procès-verbal.
4.2.1. La Commission recommande au président de séance de veiller à ce que l'assemblée vote sur toutes les questions inscrites à l'ordre du jour et uniquement sur celles-ci,
Elle rappelle que si l'assemblée peut débattre des questions ne figurant pas à l'ordre du jour, elle ne peut en aucun cas voter une résolution les concernant.
4.3. RECOMMANDATIONS RELATIVES AU VOTE DES RESOLUTIONS
4.4. RECOMMANDATIONS RELATIVES à L'ETABLISSEMENT DU PROCES-VERBAL
4.4.1 La Commission recommande :
que le texte de chaque délibération soit rédigé dans la forme la plus simple et la plus concise possible sous réserve d'un droit d'amendement limité, à sa confromité avec le libellé de la question correspondante de l'ordre du jour ;
facultativement, de faire un exposé sommaire sur la question soumise au vote ;
de mentionner les réserves éventuelement formulées par un copropriétaire sur la régularité des délibérations ;
d'indiquer le résultat de chaque vote concernant chaque résolution en précisant :
a) le nombre de voix à pour x, de voix à contre x, et des abstentionnistes, ainsi que des copropriétaires n'ayant pas pris part au vote comme n'étant pas concernés par la décision à prendre en application de l'article 24, alinéa 2, de, la loi du 10 juillet 1965, b) le nom des copropriétaires opposants ou abstentionnistes qui auraient formulé des réserves,
de constater, le cas échéant, que les copropriétaires présents ou représentés réunissent un nombre de voix inférieur à la majorité exigée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que la question de l'ordre du jour concernée n'a pu faire l'objet d'aucune délibération.
4.5. RECOMMANDATIONS RELATIVES à LA NOTIFICATION DU PROCES-VERBAL