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Timestamp: 2016-10-21 09:20:40+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 55', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 59', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 657', 'art. 216', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 64', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 64']

106 II 368. Arr�t de Ia Ire Cour civile du 29 avril 1980 dans la cause K.B. contre A. van V. (recours en r�forme)
Loi applicable � la vente immobili�re; responsabilit� extra-contractuelle. 1. La vente d'un immeuble sis en Suisse doit �tre conclue en la forme pr�vue par le droit suisse; la m�me r�gle s'applique aux promesses de vente (consid. 3). 2. L'action fond�e sur la "culpa in contrahendo" est exclue lorsque l'invalidit� du contrat pour vice de forme est due � une n�gligence �gale des deux parties (consid. 5). Faits � partir de page 37
BGE 106 II 36 S. 37
A.- A. van V., citoyenne n�erlandaise, s'est �tablie en Suisse en 1972. Elle s'int�ressa � l'achat d'une villa � Lutry, propri�t� de K. B., citoyen n�erlandais domicili� en Suisse. Comme A. van V. ne pouvait acqu�rir d'immeuble en Suisse avant d'y avoir s�journ� cinq ans, les parties d�cid�rent de passer un accord pr�voyant la conclusion de la vente d�s que la l�gislation suisse la permettrait; entre-temps, A. van V. prendrait la villa � bail. Les parties entendaient se conformer aux dispositions l�gales restreignant l'acquisition d'immeubles par des �trangers. Elles confi�rent la pr�paration de leur accord � leurs avocats aux Pays-Bas. Au cours des n�gociations, l'avocat d'A. van V. d�clara qu'il soumettrait le texte du projet d�finitif � l'appr�ciation d'un juriste suisse.
Le 20 octobre 1972, les parties pass�rent cet accord sous seing priv� aux Pays-Bas. Elles s'engag�rent � conclure la vente de la villa "et � transf�rer la propri�t� de l'immeuble, pour le prix de 1'300'000 fr., dans les deux mois d�s le jour o� la l�gislation suisse permettrait � Mme van V. de se porter acqu�reur". Elles s'oblig�rent simultan�ment � conclure en Suisse un bail � partir du 1er novembre 1972. En garantie de ses engagements, A. van V. promit de verser � K. B., aux Pays-Bas, une somme de 650'000 fr. non productive d'int�r�ts. En vue d'assurer la restitution de cette avance, K. B. devait fournir le cautionnement irr�vocable d'une banque n�erlandaise pour 550'000 florins.
Le 9 novembre 1972, en ex�cution de cet accord, A. van V. versa 552'890 florins � la N. V. Slavenburg's Bank qui devait BGE 106 II 36 S. 38fournir la garantie promise par K. B. La banque retint 550'000 florins sur un compte bloqu�, en couverture du cautionnement, et �tablit la garantie bancaire convenue en faveur d'A. van V.
En novembre 1972, A. van V. s'installa dans la villa de K. B. Elle s'y comporta en propri�taire et en paya r�guli�rement le loyer.
En 1975, A. van V. consulta un avocat suisse. Il lui d�clara que l'accord du 20 octobre 1972 �tait nul faute d'acte authentique et parce que destin� � �luder les restrictions l�gales � l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. A. van V. r�silia alors son contrat de bail pour le 31 octobre 1975. Elle demanda restitution de la somme vers�e le 9 novembre 1972 en requ�rant l'ouverture d'une poursuite contre K. B. pour 650'000 fr. avec int�r�t. Le commandement de payer fut notifi� le 4 ao�t 1975.
B.- A. van V. a ouvert action contre K. B. Elle a conclu au paiement de 650'000 fr. avec int�r�t � 5% l'an � compter du 1er novembre 1972. K. B. a conclu au rejet de l'action et, reconventionnellement, au paiement de 500'000 fr. � imputer sur les 552'890 florins re�us de la demanderesse.
Par jugement du 4 octobre 1979, la Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a condamn� le d�fendeur � payer � la demanderesse 647'250 fr. avec int�r�t � 5% l'an � compter du 4 ao�t 1975, sous d�duction de 60'000, 13'335 et 12'030 fr., avec int�r�ts.
C.- Le d�fendeur a interjet� un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. La demanderesse a d�pos� un recours joint en temps utile, sans toutefois le motiver.
Le Tribunal f�d�ral a admis partiellement le recours principal et r�duit la condamnation du d�fendeur � 562'289 fr., avec int�r�ts, sous d�duction de 60'000, 13'335 et 12'030 fr., avec int�r�ts. Il a d�clar� le recours joint irrecevable.
1. Le recours en r�forme est irrecevable lorsque l'acte de recours n'�nonce aucun motif � l'appui des conclusions (art. 55 al. 1 lettre c OJ; ATF 92 II 66 s.; ATF 71 II 35). Ce principe s'applique par analogie au recours joint lorsque le recourant ne produit pas de motivation dans le d�lai qui lui est imparti � cet effet conform�ment aux art. 59 al. 2 et 61 al. 3 OJ (BIRCHMEIER, Bundesrechtspflege, p. 226). En l'esp�ce, la demanderesse et intim�e n'a pas d�pos� de motifs � l'appui de son recours joint, qui doit donc �tre d�clar� irrecevable.BGE 106 II 36 S. 39
2. La cour cantonale a vu dans l'accord du 20 octobre 1972 une vente immobili�re conclue sous condition suspensive. Elle l'a tenue pour nulle, faute d'avoir �t� pass�e par acte authentique. Par surabondance de droit, elle a jug� que les parties avaient objectivement �lud� les restrictions mises � l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. Le d�fendeur devait donc restituer la somme que la demanderesse lui avait remise sans cause valable, soit 647'250 fr. au cours moyen du jour du versement. La cour cantonale a imput� sur ce montant l'enrichissement de 60'000 fr. obtenu par la demanderesse qui, en raison des circonstances de l'affaire, a pay� durant trois ans un loyer notablement inf�rieur aux loyers usuels. Elle a en outre d�duit le montant des d�g�ts que la demanderesse a caus�s � la villa et au jardin durant son s�jour, soit 13'335 fr. et 12'030 fr.
3. Le d�fendeur estime que l'accord du 20 octobre 1972 n'est pas une vente immobili�re, mais une simple promesse de vente. A son avis, seule la vente doit �tre conclue dans la forme pr�vue par la loi du lieu de situation de l'immeuble. Le contrat pr�liminaire serait valable d�s qu'il satisfait aux exigences de forme pos�es par la loi du lieu de conclusion, ce qui serait le cas en l'esp�ce. A titre subsidiaire, le d�fendeur soutient que les parties ont soumis tacitement leur convention � la loi n�erlandaise.
En droit international priv� suisse, la vente immobili�re est soumise � la loi du lieu de situation de l'immeuble; cette loi r�git �galement la forme du contrat (ATF 82 II 553 consid. 3). Contrairement au principe g�n�ralement admis en mati�re contractuelle, les parties ne peuvent passer une vente immobili�re en respectant simplement les exigences de forme pos�es par la loi du lieu de conclusion. L'int�r�t public, et notamment les exigences de la publicit� fonci�re, commande en effet que la vente d'un immeuble sis en Suisse soit pass�e dans la forme pr�vue par la loi du lieu de situation (ATF 82 II 553 consid. 3; ATF 47 II 383; ATF 46 II 391; NIEDERER, Einf�hrung in die allgemeinen Lehren des internationalen Privatrechts, p. 183; SCH�NENBERGER/J�GGI, Allg. Einl. n. 189 s.; VISCHER, Internationales Vertragsrecht, p. 156; RIGAUX, La loi applicable � la forme des actes juridiques, in Liber amicorum Adolf Schnitzer, p. 387 s.).BGE 106 II 36 S. 40
Le Tribunal f�d�ral a soumis la promesse de vente d'un immeuble �tranger aux r�gles de forme pr�vues par la loi du lieu de situation (ATF 82 II 553 consid. 3). En mati�re intercantonale �galement, la promesse de vente doit �tre pass�e en la forme prescrite au lieu de situation de l'immeuble (ATF 47 II 383; 46 II 391). Ce principe doit �tre maintenu et la promesse de vente portant sur un immeuble sis en Suisse doit donc, tout comme la vente, �tre conclue en la forme impos�e par le droit suisse (contra, GUTZWILLER, Annuaire suisse de droit international, 1957, p. 280 ss). Pour des motifs d'int�r�t public en effet, la vente d'immeubles sis en Suisse doit �tre pass�e en la forme pr�vue par la loi suisse, soit par acte authentique (art. 657 al. 1 CC, art. 216 al. 1 CO). Pour les m�mes motifs, le l�gislateur a soumis les promesses de vente � la forme authentique �galement (art. 216 al. 2 CO). Les r�gles pr�cit�es manqueraient leur but si les parties pouvaient se lier par une promesse de vente pass�e simplement en la forme pr�vue au lieu de conclusion. De plus, un rattachement diff�rent de la vente immobili�re et de la promesse de vente pourrait conduire � des difficult�s inextricables. Le juge ne pourrait d�terminer la loi applicable � la forme de l'acte sans un examen pr�alable approfondi de son contenu et de ses effets. La controverse qui a surgi en l'esp�ce entre les parties sur la nature de leur accord montre bien l'ins�curit� qu'engendrerait une telle m�thode.
Point n'est besoin de d�terminer si les parties peuvent soumettre conventionnellement � un droit �tranger le fond ou la forme d'une vente ou d'une promesse de vente portant sur un immeuble sis en Suisse (cf. ATF 102 II 143). Le d�fendeur ne se pr�vaut pas d'une d�signation expresse de la loi applicable. La nationalit� des parties et le lieu de conclusion du contrat ne suffisent pas � faire admettre une �lection de droit tacite lorsque le rattachement objectif du contrat co�ncide avec le domicile des parties et le lieu de situation de l'immeuble.
C'est donc � bon droit que la cour cantonale a soumis � la loi suisse la forme de l'accord du 20 octobre 1972. Conclu sous seing priv�, cet acte est nul, qu'on le qualifie de vente ou de promesse de vente (art. 216 al. 1 et 2 CO).
4. A juste titre, les parties ne contestent pas l'application du droit suisse � l'action en r�p�tition du paiement de l'indu BGE 106 II 36 S. 41intent�e par la demanderesse. Lorsque l'enrichissement provient d'une prestation fournie en ex�cution d'un contrat invalide, sa restitution est soumise � la loi r�gissant l'acte juridique en cause (ATF 78 II 385).
L'art. 64 CO oblige le d�fendeur � restituer la valeur de son enrichissement au moment de la r�p�tition. La date d�terminante est en l'esp�ce le 4 ao�t 1975, jour de la notification du commandement de payer par lequel la demanderesse a fait valoir ses pr�tentions (ATF 87 II 142). Le 9 novembre 1972, la demanderesse a vers� 552'890 florins � la N. V. Slavenburg's Bank qui en a cr�dit� le compte du d�fendeur. Le d�fendeur n'a pas converti en une autre monnaie la cr�ance qu'il a acquise contre sa banque. La demanderesse n'a pas �tabli que le d�p�t e�t produit des int�r�ts. L'enrichissement du d�fendeur au moment de la r�p�tition est donc de 552'890 florins. La demanderesse ne peut exiger que la contre-valeur de cette somme. Il importe peu qu'en versant des florins, la demanderesse ait ex�cut� un engagement contract� en monnaie suisse, par 647'250 fr. Dans l'action en r�p�tition du paiement de l'indu, l'enrichissement ne se d�termine pas selon les stipulations du contrat invalide, mais d'apr�s la situation patrimoniale du d�fendeur au moment de la r�p�tition (ATF 48 II 235).
Le 4 ao�t 1975, les banques suisses achetaient 100 florins en devises au prix de 101 fr. 70. L'enrichissement du d�fendeur au moment de la r�p�tition correspond donc � 562'289 fr. Le d�fendeur, qui est en demeure depuis le 4 ao�t 1975, doit supporter la perte li�e � la d�pr�ciation ult�rieure de la monnaie n�erlandaise par rapport au franc suisse (ATF 76 II 375 ss; ATF 60 II 340 et les arr�ts cit�s).
5. Le d�fendeur demande r�paration du dommage qu'il pr�tend avoir subi pour s'�tre fi� � la validit� du contrat. Il estime son dommage � 469'500 fr. repr�sentant la diff�rence entre le prix auquel il a vendu son immeuble en 1977 et celui qu'il aurait pu obtenir en 1972. Il soutient que la demanderesse a viol� l'engagement qu'elle avait pris de faire contr�ler la validit� de leur accord en droit suisse.
L'avocat n�erlandais de la demanderesse a certes promis de soumettre � un juriste suisse le texte du projet d'accord. L'objet de cet examen ne ressort toutefois ni des faits all�gu�s par les parties, ni de ceux retenus dans l'arr�t attaqu�. Rien n'indique que les parties ou leurs conseils aient �voqu� ou m�me aper�u la question de la forme du contrat.BGE 106 II 36 S. 42
On ne peut donc admettre que la demanderesse se soit engag�e � faire v�rifier la validit� en la forme de l'accord qu'elle devait passer avec le d�fendeur.
Il n'est pas n�cessaire de d�terminer si l'invalidit� du contrat pour vice de forme est due en l'esp�ce � une n�gligence. Si fautes il y avait, celle du d�fendeur et celle de la demanderesse seraient �quivalentes, ce qui exclut toute responsabilit� fond�e sur la "culpa in contrahendo". Les r�gles de la bonne foi, sur lesquelles repose la responsabilit� pr�contractuelle, n'imposent pas � une partie des recherches juridiques qu'elle est dans la m�me mesure en droit d'attendre de la part de son cocontractant. Au demeurant, le Tribunal f�d�ral n'a impos� � ce jour qu'en cas de dol l'obligation de r�parer le dommage r�sultant de l'invalidit� d'un contrat pour vice de forme (ATF 68 II 237 consid. 2 IV; 49 II 54; 41 II 101 consid. 2; 39 II 227 consid. 4). Aucune manoeuvre dolosive n'est �tablie � la charge de la demanderesse.
102 II 143,
87 II 142
art. 216 al. 1 et 2 CO suite... ,
art. 64 CO