Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F18-01-2011-1C_358-2010
Timestamp: 2016-10-25 08:43:24+00:00
Document Index: 65824791

Matched Legal Cases: ['art. 100', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 95', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 3', 'art. 106', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 7', 'art. 65', 'art. 68', 'art. 68']

1C_358/2010 (18.01.2011)
1C_358/2010
A.________, repr�sent�e par Me Jean Orso, avocat,
1. Ville de Gen�ve, D�partement des constructions et de l'am�nagement, Unit� juridique, case postale 3983, 1211 Gen�ve 3,
2. ASLOCA, Association genevoise de d�fense des locataires, rue du Lac 12, 1207 Gen�ve, repr�sent�e par Me Nils de Dardel, avocat,
3. B.________, repr�sent� par Me Jean-Franklin Woodtli, avocat,
recours contre l'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve du 8 juin 2010.
A. A.________ est propri�taire de l'immeuble sis � l'adresse 12, rue des Alpes, sur le territoire de la commune de Gen�ve-Cit�. L'immeuble, pr�c�demment propri�t� de la SI rue des Alpes 12, �tait affect� � l'activit� h�teli�re. La SI rue des Alpes 12 est devenue A.________ le 14 ao�t 2007.
Le 20 octobre 1999, la soci�t� propri�taire de l'immeuble a sollicit� une autorisation de construire en proc�dure acc�l�r�e portant sur le "changement d'affectation de cet h�tel pour l'affecter � des chambres meubl�es pour l'Hospice g�n�ral". L'autorisation octroy�e le 6 d�cembre 1999 portait sur la r�fection des salles de bain ainsi que l'installation de cuisinettes dans les chambres.
De 1999 jusqu'au 30 avril 2005, l'Hospice g�n�ral a lou� toutes les chambres pour y loger des b�n�ficiaires de prestations sociales. D�s cette derni�re date, la soci�t� propri�taire a reconduit quelques baux avec des particuliers au prix de 1'100 fr. par mois la chambre et 1'350 fr. par mois pour les deux pi�ces. Le 30 avril 2008, il restait vingt-cinq locataires selon l'�tat locatif produit et quinze au 30 septembre 2008. Les derniers baux ont �t� conclus pour trois mois jusqu'au 30 septembre 2008. Les chambres lib�r�es ont �t� peu � peu occup�es ill�galement et l'immeuble a subi de nombreuses d�pr�dations. D�s le 1er octobre 2008, il restait dans l'immeuble trois occupants illicites.
Le 21 avril 2008, A.________ a d�pos� une demande d'autorisation de construire portant sur la transformation de l'h�tel en r�sidence meubl�e et sur la cr�ation d'un appartement dans les combles. Tous les pr�avis recueillis dans le cadre de l'instruction par le D�partement cantonal des constructions et des technologies de l'information (ci-apr�s: le D�partement cantonal) �taient favorables au projet, � l'exception de celui de la Ville de Gen�ve. Cette derni�re faisait valoir que les travaux envisag�s devaient �tre soumis � la loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (ci-apr�s: la LDTR), compte tenu du changement d'affectation intervenu le 6 d�cembre 1999.
Le D�partement cantonal a d�livr� le 13 novembre 2008 l'autorisation sollicit�e.
Par d�cision du 31 mars 2009, la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions (actuellement la Commission cantonale de recours en mati�re administrative; ci-apr�s: la Commission de recours) a admis les recours form�s par la Ville de Gen�ve et l'association genevoise de d�fense des locataires (ci-apr�s: l'Asloca) et annul� l'autorisation de construire pr�cit�e. Elle a rejet� le recours de B.________.
Saisi par le D�partement cantonal et A.________, le Tribunal administratif du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif) a rejet� leurs recours le 8 juin 2010, apr�s avoir proc�d� � un transport sur place. Il a consid�r� en substance que les locaux de l'immeuble litigieux avaient perdu leur affectation h�teli�re et seule la qualification de locaux � destination de logement pouvait �tre retenue. Le changement d'affectation n'avait par ailleurs pas le caract�re temporaire que voudraient lui attribuer les recourants. Le b�timent �tait ainsi soumis aux restrictions pr�vues par la LDTR.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t du Tribunal administratif du 8 juin 2010 et de r�tablir l'autorisation de construire accord�e par le D�partement cantonal le 13 novembre 2008. Elle se plaint d'une mauvaise application de la LDTR ainsi que d'une violation des garanties de la propri�t� et de la libert� du commerce et de l'industrie.
Le Tribunal administratif n'a aucune observation � formuler. Il s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le D�partement cantonal conclut � l'admission du recours, � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au r�tablissement de l'autorisation de construire litigieuse. La Ville de Gen�ve conclut principalement � l'irrecevabilit� du recours, subsidiairement � son rejet et � la confirmation de l'arr�t attaqu�. L'Asloca demande au Tribunal f�d�ral de d�bouter la recourante et l'Etat de Gen�ve. B.________ d�clare s'en rapporter � justice.
D�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF) contre une d�cision rendue dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante a pris part � la proc�dure de recours devant le Tribunal administratif et est particuli�rement touch�e par l'arr�t attaqu�, qui confirme l'annulation de l'autorisation de construire qu'elle avait obtenue du D�partement cantonal. Elle a donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Dans un premier grief, la recourante se plaint d'une violation de la LDTR.
2.1 Sauf dans les cas cit�s express�ment � l'art. 95 LTF, le recours ne peut pas �tre form� pour violation du droit cantonal en tant que tel. En revanche, il est toujours possible de faire valoir que la mauvaise application du droit cantonal constitue une violation du droit f�d�ral, en particulier qu'elle est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. ou contraire � d'autres droits constitutionnels (ATF 133 III 462 consid. 2.3 p. 466).
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue en derni�re instance cantonale que si elle est manifestement insoutenable, m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut� ou si elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice ou de l'�quit�. Il ne suffit pas que la motivation de la d�cision soit insoutenable; encore faut-il qu'elle soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 133 I 149 consid. 3.1 p. 153; 132 I 13 consid. 5.1 p. 17 et les arr�ts cit�s).
Appel� � revoir l'application ou l'interpr�tation d'une norme sous cet angle, le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si celle-ci appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi d�fendue par l'autorit� cantonale ne s'av�re pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation en cause, cette interpr�tation sera confirm�e, m�me si une autre solution - �ventuellement plus judicieuse - para�t possible (ATF 134 II 124 consid. 4.1 p. 133; 133 II 257 consid. 5.1 p. 260 s. et les arr�ts cit�s).
2.2 En l'esp�ce, la recourante ne fait pas valoir que le Tribunal administratif aurait appliqu� le droit cantonal de fa�on arbitraire. Ses critiques, de nature purement appellatoire, sont irrecevables. Le Tribunal f�d�ral n'est d�s lors pas tenu d'examiner d'office si, en l'occurrence, la LDTR a �t� correctement appliqu�e. Quoi qu'il en soit, l'interpr�tation du droit cantonal par les juges cantonaux n'appara�t pas d�raisonnable et doit �tre confirm�e. La cour cantonale s'est en effet appuy�e sur sa jurisprudence, selon laquelle une affectation d'h�tel avait �t� perdue, de fait, au profit d'une affectation au logement, dans le cas d'un immeuble dont les quelque vingt studios avaient �t� lou�s par l'Hospice g�n�ral, sans qu'aucun service suppl�mentaire ne soit fourni aux r�sidents. Le Tribunal administratif pouvait �galement, sans tomber dans l'arbitraire, interpr�ter l'art. 3 al. 4 LDTR dans le sens qu'un h�tel n'est pas assimilable � un local commercial, m�me si une autre solution plus favorable � la recourante aurait pu �ventuellement �tre envisag�e. Selon cette disposition, il n'y a pas de changement d'affectation lorsque des locaux � usage commercial ont �t� temporairement affect�s � l'habitation et qu'ils retrouvent leur destination commerciale. A supposer que cette disposition ait �t� applicable, les juges cantonaux ont estim� qu'aucun �l�ment dans le dossier n'indiquait qu'il se soit agi en l'occurrence d'un changement temporaire d'affectation des locaux. Il appara�t en effet que la mise � disposition des logements � l'Hospice g�n�ral n'�tait pas limit�e dans le temps, qu'une partie des locaux a ensuite �t� donn�e � bail � des particuliers pendant pr�s de trois ans, qu'aucun document datant de 1999 et �manant du d�partement comp�tent ne confirmait le caract�re provisoire ou temporaire du changement d'affectation. Dans son m�moire, la recourante ne conteste pas ces �l�ments mais discute l'appr�ciation juridique qu'en a fait la cour cantonale; elle ne signale pas que celle-ci serait insoutenable et conduirait � un r�sultat choquant, ce qui n'est de toute fa�on manifestement pas le cas. Partant, le grief doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
La recourante invoque ensuite la garantie de la propri�t� et la libert� du commerce et de l'industrie.
3.1 Aux termes de l'art. 106 al. 2 LTF, le Tribunal f�d�ral n'examine la violation de droits fondamentaux que si ce grief a �t� invoqu� et motiv� par le recourant. Cette disposition reprend le principe d'all�gation (R�geprinzip) que la pratique relative au recours de droit public avait �tabli en relation avec l'ancien art. 90 OJ. Selon cette pratique, l'acte de recours doit donc, sous peine d'irrecevabilit�, contenir un expos� succinct des droits constitutionnels ou des principes juridiques viol�s et pr�ciser en quoi consiste la violation. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � v�rifier de lui-m�me si l'acte entrepris est en tous points conforme au droit et � l'�quit�. Il n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans le m�moire de recours. Le recourant ne saurait se contenter de soulever de vagues griefs ou de renvoyer aux actes cantonaux (ATF 133 II 249 consid. 1.4 p. 254; 133 III 393 consid. 6 p. 397).
3.2 Dans le cas particulier, la recourante n'expose pas clairement en quoi les droits fondamentaux qu'elle invoque auraient �t� viol�s. Elle se contente d'affirmer que, vu le nombre de pi�ces borgnes de l'immeuble (en raison des murs adjacents des b�timents voisins), celui-ci pourrait abriter moins de pi�ces habitables qu'actuellement et les loyers augmenteraient fortement, ce qui ne r�pondrait aucunement aux besoins pr�pond�rants de la population. Les objectifs de la Ville de Gen�ve et de l'Asloca ne pourraient donc pas �tre atteints et l'int�r�t public invoqu� ne peut �tre r�alis�. Par ailleurs, la valeur de son immeuble subirait un dommage important et incompatible avec le principe de la proportionnalit�, si bien que la garantie de la propri�t� aurait �t� viol�. De plus, en ne pouvant pas r�nover son b�timent puis l'exploiter comme h�tel ainsi qu'elle l'a fait pendant quarante ans, elle ne pourrait exercer l'activit� commerciale de son choix, en violation de son droit constitutionnel de la libert� du commerce et de l'industrie. Il est douteux que les critiques de la recourante r�pondent aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF et soient recevables. Quoi qu'il en soit, le grief devrait �tre rejet� pour les motifs suivants.
3.3 Tout d'abord, le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de consid�rer que l'int�r�t public poursuivi par la LDTR, qui tend � pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), proc�de d'un int�r�t public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). Par ailleurs, la r�glementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit f�d�ral et � la garantie de la propri�t�, y compris dans la mesure o� elle pr�voit un contr�le des loyers apr�s transformations (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414); de m�me, le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose n'est pas une atteinte disproportionn�e � la garantie de la propri�t�, pourvu que l'autorit� administrative effectue une pes�e des int�r�ts en pr�sence et �value l'importance du motif de refus au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137). Le grief tir� de la violation de la libert� �conomique n'a, � cet �gard, pas de port�e ind�pendante et se confond avec celui pris de la violation de la garantie de la propri�t� (ATF 113 Ia 126 consid. 8c p. 139).
En l'occurrence, comme l'a retenu sans arbitraire le Tribunal administratif, la recourante a abandonn� l'affectation h�teli�re de son b�timent depuis 1999 pour l'affecter en immeuble de logements (cf. consid. 2.2 ci-dessus). Par cons�quent, un �ventuel retour � une activit� h�teli�re devrait se faire dans le respect de la LDTR, � savoir par la compensation de logements dans le m�me secteur (cf. art. 7 et 8 LDTR). Cette demande de changement d'affectation intervient au demeurant alors que la p�nurie de logements atteint un seuil critique � Gen�ve et qu'il est primordial de pr�server des locaux d'habitation. Dans ces conditions, il est manifeste que l'int�r�t public poursuivi par la LDTR prime sur les int�r�ts priv�s, purement �conomiques, de la recourante. Celle ci n'a d'ailleurs pas d�montr�, sur le plan factuel, le caract�re disproportionn� de la restriction � son droit de propri�t� et � sa libert� �conomique. Elle n'avance aucun chiffre concret qui permettrait d'�valuer son dommage et s'il appara�t qu'elle ne peut pas, actuellement, exploiter son immeuble en tant qu'h�tel, rien ne l'emp�che n�anmoins d'en tirer profit en lui trouvant une affectation conforme � la LDTR.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable. La recourante qui succombe doit supporter les frais judiciaires (art. 65 et 66 al. 1 LTF) et versera une indemnit� de d�pens � l'Asloca qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF). La Ville de Gen�ve n'a pas droit � des d�pens (art. 68 al. 3 LTF). L'intim� B.________, qui n'a pas pris de conclusions, n'a pas droit � des d�pens.
Une indemnit� de 2'000 fr. est allou�e � l'Asloca, � titre de d�pens, � la charge de la recourante.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, au D�partement des constructions et des technologies de l'information et au Tribunal administratif du canton de Gen�ve.