Source: https://comenius.flaw.uniba.sk/index.php/kategorie/trestne-pravo/46-ako-na-pohladavku-voci-spravcovi-spravujucemu-bytovy-dom
Timestamp: 2019-01-19 08:45:16+00:00
Document Index: 12178993

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 237', '§ 8', '§ 9', '§ 580', '§ 580', '§ 3', '§ 10', '§ 6']

ComenIUS - Ako na pohľadávku voči správcovi spravujúcemu bytový dom?
Ako na pohľadávku voči správcovi spravujúcemu bytový dom?
Napísal: Michal Krajčovič
Uverejnené: 29. december 2017
V Justičnej revue č. 10/2017 sme publikovali vedecký článok venujúci sa problematike trestnoprávnej zodpovednosti právnických osôb za (trestný čin) porušovanie povinností pri správe cudzieho majetku.[1] . S účinnosťou od 01. júla 2016 bol prijatý zákon č. 91/2016 Z. z. o trestnej zodpovednosti právnických osôb a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej tiež len „zákon o TZPO“), ktorý je vo vzťahu k zákonu č. 300/2005
Z. z. Trestný zákon (ďalej tiež len „TZ“) v pozícii lex specialis. Paragraf 3 zákona o TZPO obsahuje taxatívny výpočet trestných činov (odkazom na osobitnú časť TZ), za ktoré môže byť právnická osoba trestnoprávne zodpovedná. Kľúčovou otázkou pre vyvodenie trestnoprávnej zodpovednosti je otázka zavinenia. Právnická osoba je nespôsobilá konať zavinene v dôsledku absencie jej vôle. Skutkom, ktorým sa naplnia všetky obligatórne znaky skutkovej podstaty niektorého z taxatívne vymenovaných trestných činov v § 3 zákona o TZPO, vzniká hmotnoprávny vzťah medzi štátom a právnickou osobou (v pozícii páchateľa) len za podmienky, že tento skutok možno právnickej osobe pričítať. Otázka pričítania[2] predstavuje integrálnu súčasť trestnoprávnej zodpovednosti právnických osôb, nakoľko sa ním vylučuje objektívna zodpovednosť právnickej osoby za skutok spáchaný fyzickou osobou, ktorá prejavuje vôľu v mene právnickej osoby. Vylučuje sa rovnako neprimeraná a nežiaduca prísnosť trestného práva.
V citovanom článku sme sa venovali otázke vhodnosti a súčasne aj nutnosti novelizovania výpočtu trestných činov, za ktoré môže byť právnická osoba trestnoprávne zodpovedná. Navrhli sme aby sa do tohto výpočtu bolo doplnil aspoň trestný čin porušovania povinností pri správe cudzieho majetku podľa § 237 a 238 TZ. Vhodnosť a potreba tohto kroku bola demonštrovaná tiež na príklade správy bytových domov správcami v intenciách zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“). Na príklade osobnej skúsenosti z vykonávania funkcie zástupcu vlastníkov sme príkladmo poukázali na povinnosti, ktorých plnenie by bolo zavedením trestnoprávnej zodpovednosti právnických osôb za daný trestný čin subsidiárne zabezpečované.
V tomto článku sa však neplánujeme venovať trestnoprávnej rovine vykonávania správy bytových domov ale radi by sme nadviazali na jedno tvrdenie obsiahnuté v našom publikovanom príspevku. Uviedli sme totiž, že v praxi vznikajú situácie, keď sa správca dostane do pozície dlžníka ostatných vlastníkov z titulu vlastníctva jedného alebo viacerých bytov v spravovanom bytovom dome. Na uvedené by sme nadviazali krátkou úvahou o efektívnych možnostiach, akými možno takúto pohľadávku speňažiť a získať tak plnenie, ktoré je správca povinný poskytnúť. Venovať sa budeme súkromnoprávnej rovine. V rámci úplnosti tiež dodávame, že pokiaľ v ďalšom texte použijeme výraz vlastník, máme tým na mysli vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v spravovanom bytovom dome.
K povinnostiam správcu v kontexte zákona o vlastníctve bytov
Povinnosti správcu pri správe bytového domu[3] sú vymedzené v § 8b ods. 2 zákona o vlastníctve bytov. Na účely tohto článku poukážeme bližšie na písm. a), b), d), e), podľa ktorých je správca pri správe bytového domu povinný hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy, dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými, vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky.
V našom článku sme poukázali na nie ojedinelú skutočnosť, že správca bytového domu (najčastejšie, avšak nie len bytové družstvo) môže byť súčasne aj vlastníkom bytu alebo bytov v spravovanom bytovom dome (niekdajší družstevný dom). Spoločne s bytom mu následne prináleží aj príslušný podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach tohto bytového domu. V dôsledku uvedeného stavu môže byť správca náchylný účelne interpretovať svoje zákonné povinnosti tak, aby docielil určitej výhody pre seba samého. Účelovou interpretáciou tak správca môže dosiahnuť prospech vo svojej majetkovej integrite - napríklad pri správe pohľadávok vlastníkov bytov a nebytových priestorov v spravovanom bytovom dome.
V praxi nie sú ojedinelé ani situácie, keď sa správca dostane do pozície (postavenia) dlžníka v dôsledku neuhrádzania plnení spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Dôvody môžu byť rôzne. Do diskusie sme prispeli osobnou skúsenosťou, kde príčinou dlhu správcu, ako vlastníka jedného z bytov v našom bytovom dome, bola a stále aj je tvrdená zlá platobná disciplína nájomcov správcu. V snahe zatajiť skutočný právny stav veci (to, kto je de facto a de iure dlžníkom všetkých vlastníkov) správca môže následne v zverejňovanom zozname vlastníkov, voči ktorým je evidovaný nedoplatok vo výške aspoň 500 Eur, uvádzať namiesto seba svojich vlastných nájomcov. Vlastníci v bytovom dome (bez existencie spoločenstva vlastníkov) sú týmto konaním uvádzaný do omylu a uvedený postup je jednoznačne nezákonný a priamo odporujúci § 9 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov. V tomto ustanovení sa expressis verbis uvádza, že v zozname správca uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a sumu nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.[4] K pohnútkam, ktoré správcu k takému protiprávnemu konaniu vedú, sa nebudeme bližšie vyjadrovať a špekulovať o nich. Skutočnosť, že sa jedná o konanie neprofesionálne a porušujúce zákonné povinnosti správcu nie len podľa cit. ustanovení zákona o vlastníctve bytov, je však nepochybná.
Riešenie vzniknutého problému
Účelom tohto odborného článku je nadviazať na vyššie spomenutý článok v otázke načrtnutia možných spôsobov efektívneho riešenia opísanej situácie. Budeme sa venovať výlučne súkromnoprávnym prostriedkom nápravy tohto stavu a do úvahy prichádzajú dva efektívne spôsoby riešenia opísanej situácie:
Prvým variantom je prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome o započítaní pohľadávok vlastníkov voči správcovi - započítanie na nárok (dospelé subjektívne právo) správcu na odmenu za výkon správy dohodnutú spravidla v zmluve o výkone správy. Pre úplnosť uvádzame, že započítanie je upravené v §§ 580-581 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a podľa § 580 predmetného zákona:
Ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie.
Správca by po prijatí tohto rozhodnutia vlastníkmi na schôdzi bol povinný dotknuté pohľadávky započítať a vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome by pomerne jednoduchým spôsobom docielili poskytnutia peňažného plnenia, na ktoré majú títo vlastníci (z titulu existencie pohľadávky voči správcovi ako vlastníkovi bytu v bytovom dome) nárok, t. j. uspokojenie svojej pohľadávky. Pre úplnosť dodávame, že odmena za výkon správy býva najčastejšie uhrádzaná správcovi mesačne alebo kvartálne.
V prípade, že by tak správca aj napriek na schôdzi prijatému rozhodnutiu neučinil, prichádza do úvahy riešenie danej situácie v rámci vzniknutého zodpovednostného vzťahu (súkromnoprávneho, eventuálne aj trestnoprávneho - viď cit. vedecký článok). Nedovolí nám však nespomenúť, že už len samotná existencia takejto pohľadávky je legitímnym dôvodom nedôvery vlastníkov voči správcovi a taktiež legitímnym dôvodom na predostretie návrhu na zmenu subjektu, ktorý vykonáva správu bytového domu. Zostáva len o tejto skutočnosti (právnom stave existujúcich pohľadávok) ostatných vlastníkov pravdivo, včasne a kvalifikovane informovať, minimálne s cieľom vzniku určitého tlaku voči správcovi z titulu verejne komunikovanej nespokojnosti s vykonávanou správou.
Druhým variantom je prijať rozhodnutie o postúpení pohľadávky voči správcovi, pričom postupníkom by v ideálnom prípade mal byť niektorý z odborne spôsobilých (právne informovaných) vlastníkov v danom bytovom dome, ideálne s právnickým vzdelaním. Postupník by následne mohol podať žalobu na plnenie na vecne a miestne príslušný okresný súd, ktorou by sa domáhal poskytnutia tohto plnenia. Prichádza do úvahy aj následné vymoženie tejto peňažnej sumy v exekučnom konaní a to niektorým zo spôsobov exekúcie na peňažné plnenie (ideálne prikázaním pohľadávky z účtu dlžníka - povinného vedeného v peňažnom ústave). Samotné postúpenie pohľadávky by malo byť realizované vždy odplatným spôsobom, pričom sa javí vhodným zohľadniť aj výšku nákladov a množstvo času potrebného postupníkom na vymoženie tejto pohľadávky. Postúpenie by preto, podľa nášho názoru, malo byť odplatné, pričom odplata by sa mala určiť percentuálnym pomerom k hodnote postupovanej pohľadávky. Navrhujeme interval (pásmo) v rozpätí 70-80%, avšak záleží primárne od výšky postupovanej pohľadávky. Spravodlivú výšku odplaty tak možno určiť len v nadväznosti na špecifiká konkrétneho prípadu.
Opísané spôsoby sú podľa nás ideálnymi spôsobmi, ako uspokojiť pohľadávku vlastníkov voči správcovi ich bytového domu. Nepopierame však, že sa môžu nájsť aj iné spôsoby, avšak navrhnutými spôsobmi by sa jednoznačne zjednodušil proces prejavovania vôle veriteľa pohľadávky smerujúcej k vymáhaniu existujúcej pohľadávky. Pokiaľ sú veriteľmi solidárne všetci vlastníci bytov v danom bytovom dome, na podanie žaloby, uzavretie mandátnej zmluvy o právnom zastúpení, na podanie návrhu na vykonanie exekúcie a pod. sa vyžaduje prijatie príslušného rozhodnutia na schôdzi vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní, To znamená väčšiu časovú a administratívnu náročnosť celého procesu. Osobitne zvýrazňujeme, že pri špecifikácii žalobcov - aktívne vecne legitimovaných osôb v podávanej žalobe nutne uviesť a špecifikovať všetkých týchto vlastníkov v bytovom dome, čo znamená neraz aj desiatky až stovky subjektov. Postúpením pohľadávky by postupník - niektorý zo susedov na schôdzi vlastníkov mohol jednoduchším spôsobom docieliť vymoženie tejto pohľadávky.
Rozhodne sa však takémuto postupníkovi odporúča dohodnutie právneho zastúpenia a vymáhanie postúpenej pohľadávky prostredníctvom zastúpenia advokátom, ktorý je odborne spôsobilý a má uzatvorené poistenie pre prípad zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone advokácie. V prípade takýchto pohľadávok možno očakávať procesný úspech v súdnom konaní a preto prezumujeme aj povinnosť správcu nahradiť trovy právneho zastúpenia podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 655/2004 Z. z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb. Povinnosť nahradiť trovy právneho zastúpenia pôsobí nie len reparačne ale istým spôsobom aj sankčne, represívne. Uhradenie trov právneho zastúpenia (a ostatného príslušenstva pohľadávky) by predstavovalo ujmu pre majetkovú integritu správcu, ktorej negatívne dopady by pociťoval v príčinnej súvislosti (resp. nadväznosti) s jeho konaním, ktorým účelovo porušuje svoje povinnosti ustanovené zákonom o vlastníctve bytov. V prípade, že by sa niektorí správcovia bytových domov dopúšťali opísaného konania vo viacerých bytových domoch, tak pri kolektívnej uvedomelosti vlastníkov v týchto bytových domov by uvedená položka mohla dosiahnuť povšimnutia hodnú a značne citeľnú výšku. Hlavným však zostáva, že dohodnutím právneho zastúpenia by sa postupníkovi zjednodušil spôsob správy a vymáhania tejto postúpenej pohľadávky a tieto náklady by v konečnom dôsledku znášal správca (v prípade procesného úspechu postupníka).
V našom článku sme chceli poukázať na možné spôsoby riešenia situácie, keď sa správca (ako vlastník bytu v bytovom dome) zo subjektívnych dôvodov dostane do pozície dlžníka, voči ktorému ostatní vlastníci v bytovom dome evidujú pohľadávku vzniknutú z titulu neuhrádzania plnení spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, pričom správca predmetné plnenie neposkytol ani do pravidelného ročného vyúčtovania nákladov. Jedná sa o spôsoby, ktorými možno efektívne docieliť poskytnutie plnenia správcom.
Nadväzujeme týmto na náš článok publikovaný v Justičnej revue a dodávame, že naďalej trváme na našom názore, že sa javí vhodným novelizovať taxatívny výpočet trestných činov obsiahnutý v § 3 zákona č. 91/2016 Z. z. o trestnej zodpovednosti právnických osôb a o zmene a doplnení niektorých zákonov a doplniť do tohto ustanovenia aj (minimálne) trestný čin porušovanie povinností pri správe cudzieho majetku v oboch jeho skutkových podstatách. Tým by sa docielilo, že právnické osoby - správcov bytových domov by bolo možné trestnoprávne stíhať (prirodzene v súlade so zásadou ultima ratio) za daný trestný čin.
Nie len osobná skúsenosť svedčí o vhodnosti a nutnosti prijatia tohto návrhu. Nepoctivé a nezákonné praktiky správcov bytových domov sú neraz medializované, často sú predmetom na túto oblasť zameraných relácii, pričom najmä v prípade relácie Občan za dverami sa táto téma teší značnej pozornosti. V prípade správcov bytových domov možno za výrazne efektívnu trestnoprávnu sankciu hodnotiť trest zverejnenia odsudzujúceho rozsudku podľa § 10 písm. i) zákona o TZPO. Dobré meno (goodwill) je totiž v podnikateľskej sfére značnou výhodou a jeho strata môže viesť k narušeniu podnikateľských aktivít správcu, neraz až k zániku spoločnosti, nakoľko postupne prichádza o klientsku základňu a v tom dôsledku nie je schopná generovať zisk. Uvedený možný následok pri nepoctivých správcoch však neprekáža, nakoľko výkon správy bytových domov sa teší hojnému konkurenčnému prostrediu. Aj v prípade terminálneho zániku správcu (dôsledkom straty jeho dobrého mena a následne aj spravovaných objektov) si však predstavenstvo (alebo iný výkonný orgán správcu) môže byť vedomé len a len toho, že výsledný stav je dôsledkom ich vlastného zavineného protiprávneho konania poškodzujúceho vlastníkov bytov a nebytových priestorov v spravovanom bytovo dome. Jedná sa však len o krajné riešenie, nakoľko trestnoprávne odvetvie sa spravuje zásadou ultima ratio.
Autor: Mgr. Michal Krajčovič, doktorand, Katedra teórie práva a sociálnych vied, Právnická fakulta, Univerzita Komenského v Bratislave
[1] KRAJČOVIČ, M.: Trestnoprávna zodpovednosť právnických osôb za porušovanie povinností pri správe cudzieho majetku. Justičná revue, 69, 2017, č. 10, s. 1164-1179.
[2] Otázke pričítania a jej aspektom sa v poslednej dobe podrobne venovali aj profesor Čentéš a doktor Ľorko vo svojej štúdii ČENTÉŠ, J., ĽORKO, J.: Trestná zodpovednosť právnickej osoby, založená na pričítaní trestného činu, Justičná revue, 68, 2016, č. 11, s. 1178 - 1192.
[3] Podľa § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov sa správou bytového domu rozumie obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, vedenie účtu domu v banke, vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov a iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
[4] Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v bytovom dome - prevažne v informačných tabuliach.