Source: https://www.consumoresponde.es/inf%C3%B3rmate/normativas/decreto_2182005_de_11_de_octubre_por_el_que_se_aprueba_el_reglamento_de
Timestamp: 2019-10-23 14:18:16
Document Index: 206305903

Matched Legal Cases: ['Artículo 4', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'Artículo 12', 'Artículo 2', 'Artículo 2', 'Artículo 11', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'artículo 19', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'Artículo 8', 'artículo 16', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'Artículo 10', 'Artículo 2', 'Artículo 9', 'Artículo 8', 'Artículo 10', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'Artículo 3', 'Artículo 1', 'Artículo 89', 'Artículo 89', 'artículo 89', 'artículo 89', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'Artículo 11', 'Artículo 17', 'Artículo 18', 'Artículo 19', 'artículo 4', 'Artículo 19', 'Artículo 24', 'artículo 3', 'Artículo 19', 'Artículo 150', 'Artículo 17']

Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía. | Consumo Responde
Esta norma pretende alcanzar una mayor transparencia en el mercado inmobiliario andaluz mediante una completa información al consumidor, que podrá así adoptar sus decisiones con un mejor conocimiento.
De este modo se contribuirá a proteger los intereses económicos del consumidor facilitándole toda clase de información sobre materias o aspectos que les afecten o interesen directamente y, de modo particular, sobre la construcción de viviendas.
En este sentido este decreto supone un esfuerzo de clarificación del alcance de los deberes de información de aquellos sujetos que en el marco de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de mera intermediación, realizan la oferta, promoción o publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas.
VotarGive Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía. 1/5Give Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía. 2/5Give Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía. 3/5Give Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía. 4/5Give Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía. 5/5
¿Qué información debo tener a mi disposición respecto a las personas que realicen actividades de oferta, promoción y publicidad para la venta o arrendamiento de vivienda?
Quienes realicen este tipo de actividades deberán tener a disposición del público, y en su caso, de las autoridades competentes, la siguiente información: 1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el registro mercantil, del vendedor o arrendador. 2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. 3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. 4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios. 5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia. 6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo. 7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago. Cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a disposición del público o de las autoridades competentes, además: 1. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorios o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios. 2. Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la comunidad de propietarios ya esta funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta. 3. Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda. 4. Forma en que esta previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente: a. Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor. b. Los artículos 1280.1 y 1279 del Código Civil. c. El derecho a la elección de notario que corresponde al consumidor, sin que este pueda imponer notario que, por su competencia territorial carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio. 5. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación. Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor. (Artículo 4 y 5 RD 515/1989)
¿Qué prohibiciones existen en cuanto a la inclusión de cláusulas en los documentos contractuales de arrendamiento de viviendas?
Los documentos contractuales de arrendamiento podrán incluir cuantas cláusulas estime necesarias el arrendador (propietario) siempre que no contravengan el ordenamiento jurídico o hagan alusión a cuestiones consideradas como delito, previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Los documentos contractuales de arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. En concreto, se prohíbe la inclusión de las cláusulas que: a. No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. b. Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos: 1. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca. 2. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. c. Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables. d. Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación). (Artículo 10 RD 515/1989)
¿En qué consiste el Documento Informativo Abreviado en el arrendamiento de viviendas?
Es un documento que aporta información clara y concisa sobre la vivienda que se va a arrendar. Este documento debe estar a disposición del arrendatario. Quien ofrezca, aun a título de simple intermediario, el arrendamiento de viviendas tendrá a disposición de los consumidores un Documento Informativo Abreviado, conforme al modelo que se incluye en el Anexo VI del Decreto 218/2005, que incluirá los siguientes extremos: a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del arrendador y de cualquier persona física o jurídica que actúe como intermediario profesional en el arrendamiento. b) La superficie útil de la vivienda y sus anejos. c) Renta contractual mensual de la vivienda, especificando con claridad si incluye la de sus anejos y accesorios, y, en caso de no incluirlos, la renta de éstos; en su caso, período de validez; periodicidad de la liquidación; la fórmula de revisión, si procede; y la forma de pago. d) Descripción general de la vivienda y de sus anejos, con sus redes eléctrica, de agua, gas, térmica y de telecomunicaciones, y de los aparatos, equipos y sistemas de protección contra incendios. e) Inventario de los enseres y mobiliario de la vivienda. f) Descripción general del edificio o urbanización en la que se encuentra la vivienda, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. h) En su caso, coste mensual de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que vayan a ser a cargo del arrendatario. Si estos gastos ya se han incluido en la renta contractual, así se hará constar expresamente. Se incluirá además la lista de los elementos de la edificación cuyo mantenimiento es a cargo del arrendatario. i) Mención a que, de conformidad con la legislación vigente, se deberá prestar una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta, así como a cualquier otra garantía adicional que el arrendador pretenda incluir en el contrato. j) En su caso, coste total de los servicios de intermediación. k) Mención de que se disponen de todas las licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios. l) Indicación de la existencia de cargas o gravámenes. m) En el caso de viviendas en régimen de propiedad horizontal, mención a la existencia a disposición del consumidor de los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. n) Mención a la forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. En especial, se incluirá el plazo de vigencia del contrato y el derecho del consumidora solicitar una copia del modelo contractual que, en su caso, vaya a utilizarse. o) En su caso, indicación de la identidad y dirección del administrador. p) Instrucciones sobre el uso y la conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial. q) Lugar, fecha y firma. Si el consumidor así lo solicita, se le entregará gratuitamente una copia de este Documento. En todo caso, se entregará necesariamente con carácter previo o simultáneo a la firma del contrato. (Artículo 11 Decreto 218/2005)
Si un establecimiento realiza actividades profesionales de venta o arrendamiento de viviendas, ¿debe exhibir algún tipo de cartel informativo?
Sí. Todos aquellos establecimientos en los que se realice la actividad empresarial o profesional de venta o arrendamiento de viviendas deberán exhibir al público un cartel con la leyenda ‘El consumidor tiene derecho a que se le entregue una copia del correspondiente Documento Informativo Abreviado de la vivienda’. Este cartel deberá situarse junto al previsto en el Decreto 72/2008, de 4 de marzo, con igual tamaño, de forma perfectamente visible y, al menos, en castellano. (Artículo 12 Decreto 218/2005)
Es la superficie total del inmueble a la que hay que restar las partes de la estructura: muros, vigas, conductos... Asimismo, incluirá la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos u otros hasta un máximo del 10% de la superficie útil cerrada. Del cómputo queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100 centímetros cuadrados, así como la superficie del suelo en la que la altura libre sea inferior a 150 centímetros. (Artículo 2 Decreto 218/2005)
Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50% según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio, y añadiendo, en su caso, la parte proporcional que corresponda a la vivienda según su cuota en la superficie de los elementos comunes de la edificación. (Artículo 2 Decreto 218/2005)
¿En qué momento concreto debe entregarse el Documento Informativo Abreviado?
Si el consumidor así lo solicita, se le entregará gratuitamente una copia de este Documento. En todo caso, se entregará necesariamente con carácter previo o simultáneo a la firma del contrato. (Artículo 11 Decreto 218/2005)
¿Es obligatorio acreditar la entrega al consumidor de los Documentos Informativos previstos en el Decreto?
No es obligatorio con carácter general, salvo en los supuestos de entrega de la Nota explicativa sobre el precio y las formas de pago, en este caso, deberá quedar constancia escrita, según el modelo previsto en el Anexo IV del Decreto, de que el consumidor la recibe, siendo dicho documento medio de prueba de su entrega. No obstante lo anterior, los empresarios podrán solicitar la firma de un recibí de cualquier documentación informativa que entreguen a los consumidores, aunque si existe una negativa a la firma, ha de entregarse el Documento Informativo Abreviado en todo caso.
¿Cómo puede denunciar un consumidor el incumplimiento de la obligación de entregar el Documento Informativo Abreviado?
En primer lugar, utilizando el libro de Quejas y Reclamaciones, para que formule la oportuna reclamación o denuncia. En caso de negativa, podrá actuar de forma similar a cuando denuncie la falta de entrega del Libro de Quejas y Reclamaciones, solicitando la presencia de la policía local o de inspectores de consumo para que suscriban la correspondiente Acta que constate la producción de los hechos.
¿Qué datos debe contener la oferta, promoción y publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas realizada al público en general?
Deberá contener los siguientes datos indicando, en su caso, el período de validez de los mismos: a) Si la vivienda se encuentra en proyecto de construcción, en construcción o construida. b) Ubicación de la edificación. c) Datos identificativos del promotor de la edificación. d) Número de viviendas. e) Si se menciona el número de dormitorios, así como el resto de piezas de la vivienda y los anejos vinculados, o de cualquier otra forma se efectúa una descripción general de la vivienda, debe indicarse necesariamente su superficie útil. f) Si se menciona el precio de venta de la vivienda, se deberán indicar también los tributos y otros gastos que deba pagar el consumidor. g) Si se menciona la renta, ésta debe incluir los gastos de comunidad si éstos van a ser por cuenta del consumidor. h) Cuando esté prevista la entrega de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, se mencionará expresamente que las cantidades anticipadas se garantizarán conforme a ley, el nombre de la entidad garante, número de la póliza correspondiente, la existencia de una cuenta bancaria especial y exclusiva para los ingresos y su Código Cuenta Cliente. Deberá indicarse si el dinero se entregará como señal, como parte del precio o como parte del precio y señal. i) El derecho del consumidor a que se le entregue copia del Documento Informativo Abreviado previsto en los artículos siguientes y los lugares donde se le facilitará dicha copia y cualquier información adicional.(Artículo 5 Decreto 218/2005)
¿En qué consiste el Documento Informativo Abreviado en la venta de viviendas en proyecto o en construcción?
Quien ofrezca, aun a título de simple intermediario, la venta de viviendas en proyecto o en construcción, deberá entregar gratuitamente un Documento Informativo Abreviado, conforme al modelo que se adjunta en el Anexo II del Decreto 218/2005, a cualquier consumidor que solicite información sobre dichas viviendas. El Documento Informativo Abreviado incluirá los siguientes extremos: a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del promotor y de cualquier persona física o jurídica que actúe como intermediario profesional en la venta. b) Datos identificativos del proyectista y, en caso de estar ya determinados, del director de obra y la empresa constructora. c) Plano general a escala del emplazamiento de la vivienda y plano de planta de amueblamiento acotado de la vivienda y de los anejos adscritos a la misma, a escala mínima 1:100. d) La superficie útil de la vivienda y sus anejos. e) Descripción de la vivienda y de sus anejos, así como de sus redes eléctricas, de agua, saneamiento, gas, térmica, electromecánicas y de telecomunicaciones, y de los aparatos, equipos y sistemas de protección contra incendios, con el grado de definición determinado en la normativa vigente en materia de vivienda. f) Descripción general del edificio o urbanización en la que se encuentra la vivienda, de las zonas comunes y de los servicios accesorios, con el grado de definición determinado en la normativa vigente en materia de vivienda. g) Referencia que permita conocer de forma concreta, precisa y objetiva, con el grado de concreción determinado por la normativa vigente en materia de vivienda, la calidad y los sistemas de puesta en obra de los materiales de construcción, de las unidades de obra y de las instalaciones de los servicios de todo tipo, tanto individuales como comunitarios. h) Precio de venta de la vivienda, así como de sus anejos y servicios accesorios, indicando los tributos y otros gastos así como la forma de pago, y sus períodos de validez. i) Mención a la existencia a disposición del consumidor de una nota explicativa sobre las formas de pago. j) Cuando se prevea la entrega de cantidades a cuenta, se mencionará expresamente que las cantidades anticipadas se garantizarán conforme a ley, el nombre de la entidad garante, su domicilio y el Código Cuenta Cliente correspondiente a la cuenta especial y exclusiva donde se ingresarán dichas cantidades. k) Mención al título jurídico que el promotor tiene sobre el solar y que le faculte a construir sobre él, así como las cargas y servidumbres existentes sobre el solar. l) Mención a la disponibilidad de de obras que habilite para el inicio inmediato de las obras o declaración responsable de que la promoción cumple las condiciones urbanísticas para su obtención. m) En el caso de que la vivienda se venda en construcción, referencia a la fase de ejecución en la que se encuentran las obras. n) Fecha de entrega de la vivienda, sus anejos, zonas comunes o elementos accesorios. Será válida la fecha en la que conste, al menos, el trimestre y el año. o) Cargas y servidumbres que puedan pesar sobre la vivienda, sus instalaciones o accesos a la misma. p) Mención a la forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. En especial, de conformidad con la legislación civil estatal aplicable: Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan al vendedor. El derecho del consumidor a la elección del notario. La posibilidad, en su momento, de cualquiera de los contratantes de compelerse recíprocamente para elevar a escritura pública la compraventa desde que hubiera intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez. El derecho del consumidora solicitar una copia del modelo contractual que vaya a utilizarse. q) Mención de que está a disposición del consumidor para su consulta la documentación detallada que acredita todos los extremos especificados en este artículo, con la indicación del lugar donde ha de facilitársele. r) Lugar, fecha y firma. Este régimen es también aplicable a las viviendas que sean objeto de obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren su configuración arquitectónica de manera total o en sus elementos esenciales. Todos aquellos establecimientos en los que se realice la actividad empresarial o profesional de venta o arrendamiento de viviendas deberán exhibir al público un cartel con la leyenda «El consumidor tiene derecho a que se le entregue una copia del correspondiente Documento Informativo Abreviado de la vivienda». Este cartel deberá situarse junto al previsto en el Decreto 72/2008, de 4 de marzo, con igual tamaño, de forma perfectamente visible y, al menos, en castellano. (Artículo 6 y 12 Decreto 218/2005)
¿En qué consiste el (DIA) Documento Informativo Abreviado en la venta de viviendas en proyecto o en construcción?
Es el documento informativo que se debe entregar a cualquier consumidor que solicite información sobre dichas viviendas. El informe debe incluir: a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del promotor y de cualquier persona física o jurídica que actúe como intermediario profesional en la venta. b) Datos identificativos del proyectista y, en caso de estar ya determinados, del director de obra y la empresa constructora. c) Plano general a escala del emplazamiento de la vivienda y plano de planta de amueblamiento acotado de la vivienda y de los anejos adscritos a la misma, a escala mínima 1:100. d) La superficie útil de la vivienda y sus anejos. e) Descripción de la vivienda y de sus anejos, así como de sus redes eléctricas, de agua, saneamiento, gas, térmica, electromecánicas y de telecomunicaciones, y de los aparatos, equipos y sistemas de protección contra incendios, con el grado de definición determinado en la normativa vigente en materia de vivienda. f) Descripción general del edificio o urbanización en la que se encuentra la vivienda, de las zonas comunes y de los servicios accesorios, con el grado de definición determinado en la normativa vigente en materia de vivienda. g) Referencia que permita conocer de forma concreta, precisa y objetiva, con el grado de concreción determinado por la normativa vigente en materia de vivienda, la calidad y los sistemas de puesta en obra de los materiales de construcción, de las unidades de obra y de las instalaciones de los servicios de todo tipo, tanto individuales como comunitarios. h) Precio de venta de la vivienda, así como de sus anejos y servicios accesorios, indicando los tributos y otros gastos así como la forma de pago, y sus períodos de validez. i) Mención a la existencia a disposición del consumidor de una nota explicativa sobre las formas de pago. j) Fecha de la recepción de la obra por el promotor. k) Mención sobre si se disponen de todas las licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios y, en su caso, de cuáles no se dispone, añadiendo el compromiso de obtenerlas con la mayor diligencia posible. l) Datos identificadores de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, así como de sus cargas a la fecha de la facilitación de la información. En caso de no estar inscrita, se mencionará este dato expresamente, recogiéndose entonces los datos de inscripción del solar sobre el que se ha edificado la vivienda y sus cargas. m) En el caso de viviendas en régimen de propiedad horizontal, mención a la existencia a disposición del consumidor de los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios; información de los contratos de servicios y suministros de la Comunidad; su extracto de cuentas; la cuota de participación que corresponde al piso cuya venta se oferta, así como la participación que le corresponda en los gastos generales. n) Mención de que está a su disposición el Libro del Edificio, con el contenido establecido por la normativa vigente en materia de vivienda. o) Mención a la constitución de los seguros a los que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, indicando nombre de la entidad aseguradora, su domicilio y número de pólizas. p) En el caso de que la vivienda se venda en construcción, referencia a la fase de ejecución en la que se encuentran las obras. q) Fecha de entrega de la vivienda, sus anejos, zonas comunes o elementos accesorios. Será válida la fecha en la que conste, al menos, el trimestre y el año. r) Cargas y servidumbres que puedan pesar sobre la vivienda, sus instalaciones o accesos a la misma. s) Mención a la forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. En especial, de conformidad con la legislación civil estatal aplicable: Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan al vendedor. El derecho del consumidor a la elección del notario. La posibilidad, en su momento, de cualquiera de los contratantes de compelerse recíprocamente para elevar a escritura pública la compraventa desde que hubiera intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez. El derecho del consumidora solicitar una copia del modelo contractual que vaya a utilizarse. t) Mención de que está a disposición del consumidor para su consulta la documentación detallada que acredita todos los extremos especificados en este artículo, con la indicación del lugar donde ha de facilitársele. u) Lugar, fecha y firma. Todo lo anterior será también de aplicación a aquellos supuestos en los que la primera transmisión se realice después de que la vivienda haya sido objeto de obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que hayan alterado su configuración arquitectónica de manera total o en sus elementos esenciales. Todos aquellos establecimientos en los que se realice la actividad empresarial o profesional de venta o arrendamiento de viviendas deberán exhibir al público un cartel con la leyenda «El consumidor tiene derecho a que se le entregue una copia del correspondiente Documento Informativo Abreviado de la vivienda». Este cartel deberá situarse junto al previsto en el Decreto 72/2008, de 4 de marzo, con igual tamaño, de forma perfectamente visible y, al menos, en castellano. (Artículo 7 y 12 Decreto 218/2005)
En caso de compra de una vivienda, ¿qué información me tienen que facilitar sobre el precio?
Deberán darle una nota explicativa sobre el precio y las formas de pago en la que se detalle: a) Precio de venta de la vivienda, así como de sus anejos y servicios accesorios, indicando los tributos y otros gastos así como la forma de pago. b) En el caso de preverse aplazamientos del precio, el tipo de interés aplicable y la tasa anual equivalente mediante un ejemplo representativo, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, la fecha de vencimiento de unos y otros, el plazo, los medios de pago admisibles y las garantías que deberá constituir el consumidor por las cantidades aplazadas. c) En el caso de preverse la posibilidad por parte del consumidor de subrogarse en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará el notario autorizante de la correspondiente escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda y las condiciones del crédito. En especial, si el tipo de interés es fijo o variable; en este último supuesto, el índice de referencia y el margen; el número de cuotas anuales; las fechas de vencimiento y cantidades; el plazo de amortización; y las comisiones por subrogación y amortización anticipada. d) Períodos de validez de cualesquiera de las anteriores menciones. e) Lugar, fecha y firma. En esta nota explicativa se hará constar que del precio total de la venta se deducirá cualquier cantidad que entregue el adquirente de una vivienda al vendedor antes de la formalización del contrato, salvo que conste de manera inequívoca que dicha entrega se realiza en otro concepto. Si el consumidor así lo solicita, se le entregará gratuitamente una copia de este documento. Esto, sin perjuicio del derecho del consumidor a obtener, en su caso, una oferta vinculante de conformidad con lo previsto en la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo. (Artículo 8 Decreto 218/2005)
¿Debe quedar constancia escrita de que he recibido la nota explicativa sobre el precio?
Sí. Deberá quedar constancia escrita, según el modelo establecido en el Anexo IV del Decreto 218/2005, denominado “Justificación de la entrega de la nota explicativa sobre el precio y las formas de pago”, de que el consumidor recibe esta nota, siendo dicho documento medio de prueba de que la documentación referida fue entregada al consumidor. (Artículo 8.4 y Anexo IV Decreto 218/2005)
¿Qué información y documentación previa a la firma del contrato de compraventa en primera transmisión me deben facilitar?
Con al menos 3 días hábiles de antelación a la firma del contrato de compraventa en primera transmisión, deberá recibir copia de los siguientes documentos: a) La documentación relativa al Documento Informativo Abreviado y a la Nota explicativa sobre el precio y forma de pago, según proceda, si ya con anterioridad no disponía de la misma. b) Copia de todas las licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda. c) En las viviendas en régimen de propiedad horizontal, copia de los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, con indicación de la cuota de participación que corresponde a la vivienda y certificado emitido por el Secretario de la Comunidad sobre el estado de deudas del transmitente de la vivienda con la Comunidad. d) Los seguros y garantías con que cuente la vivienda y los bienes instalados en ella. En el caso de tratarse de bienes o instalaciones del edificio, las garantías se entregarán a la comunidad de propietarios que se constituya. e) El Libro del Edificio que, en caso de tratarse de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, se entregará a la comunidad de propietarios que se constituya. f) Declaración de si el edificio o urbanización y la vivienda disponen de las acometidas de los suministros previstos por red. g) Instrucciones relativas a la evacuación del inmueble en caso de emergencia. h) Certificación de encontrarse el transmitente de la vivienda al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, emitida por la Entidad Local competente. Se recomendará la conservación de toda esta documentación para ulteriores transmisiones de la vivienda, sin perjuicio, de los deberes establecidos por el artículo 16 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y en las normas que le sean de aplicación. Se deberá informar del inicio de un proceso de disolución y liquidación del promotor en el momento en que este hecho se produzca y, en cualquier caso, con anterioridad a la firma del contrato de compraventa. Si por la fase en que se encontrara la construcción de la vivienda, alguna de la documentación anterior no estuviera aún disponible, se recogerá el deber del vendedor de entregarla al consumidor con la mayor diligencia posible. (Artículo 9 Decreto 218/2005)
¿Qué información y documentación previa a la firma del contrato de compraventa en segunda o ulteriores transmisiones me deben facilitar?
Las personas que visiten una vivienda de estas características tienen derecho a recibir una ficha, conforme al modelo que se incluye en el Anexo V del Decreto 218/2005, en la que, respondiendo de la veracidad de los datos, se especifique: a) La dirección de la vivienda. b) Su descripción general y la del edificio o promoción en que se encuentre. c) Precio de venta de la vivienda así como de sus anejos y servicios accesorios, indicando los tributos y otros gastos así como la forma de pago y sus períodos de validez. d) Propietario, cargas registrales, posibles servidumbres y superficie construida o útil, acreditados mediante nota simple registral de no más de tres meses de antigüedad. e) El año de la construcción, si éste consta en la escritura del vendedor. f) La cuota de la comunidad de propietarios, en su caso. g) Mención a si tiene acometida eléctrica, de agua potable, teléfono y gas. h) Si, a raíz de la visita, existe un determinado plazo de vinculación para la gestión de una posible compraventa entre el consumidor y el intermediario, éste se hará constar expresamente y con caracteres destacados. i) Certificación de encontrarse el transmitente de la vivienda al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles emitida por la entidad local competente. j) Lugar, fecha y firma. (Artículo 10 Decreto 218/2005)
¿Qué prohibiciones existen en cuanto a la inclusión de cláusulas en los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas?
Deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato, respondiendo a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que: a. No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. b. Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. (MÁS INFORMACIÓN, ENLACE)... A tales efectos: 1. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca. 2. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. c. Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables. d. Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación). (Artículo 10 RD 515/1989)
En la superficie útil de la vivienda, se recoge que se incluirá la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de “uso privativo”. ¿Se refiere también a los elementos comunes de uso privativo que en determinadas viviendas se le as
No. Los elementos comunes para los que se admita un uso privativo se consideran elementos accesorios y distintos a la vivienda en sí. (Artículo 2 Decreto 218/2005)
El Documento Informativo Abreviado deberá ser entregado cuando cualquier consumidor solicite información sobre una promoción de viviendas o sobre una vivienda concreta, y, en cualquier caso, con al menos 3 días hábiles de antelación a la firma del contrato de compraventa en primera transmisión. (Artículo 9.1 Decreto 218/2005)
¿En qué momento concreto debe entregarse la Nota explicativa sobre el precio y las formas de pago?
La Nota explicativa sobre el precio y las formas de pago deberá ser entregada cuando el consumidor solicite la entrega de una copia de la misma, y, en cualquier caso, con al menos 3 días hábiles de antelación a la firma del contrato de compraventa en primera transmisión. (Artículo 8.3 y 9.1 Decreto 218/2005)
¿En qué momento concreto debe entregarse la Ficha Informativa?
La Ficha Informativa deberá ser entregada al consumidor que por intermediación de una empresa o profesional visite una vivienda. (Artículo 10 Decreto 218/2005)
No es obligatorio con carácter general, salvo en los supuestos de entrega de la Nota explicativa sobre el precio y las formas de pago. En este caso, deberá quedar constancia escrita, según el modelo previsto en el Anexo IV del Decreto, de que el consumidor la recibe, siendo dicho documento medio de prueba de su entrega. No obstante lo anterior, los empresarios podrán solicitar la firma de un recibí de cualquier documentación informativa que entreguen a los consumidores, aunque si existe una negativa a la firma, ha de entregarse el Documento Informativo Abreviado en todo caso.
En primer lugar, utilizando el libro de Quejas y Reclamaciones, para que formulen la oportuna reclamación o denuncia. En caso de negativa, podrá actuar de forma similar a cuando denuncie la falta de entrega del Libro de Quejas y Reclamaciones, solicitando la presencia de la policía local o de inspectores de consumo para que suscriban la correspondiente Acta que constate la producción de los hechos. (Decreto 72/2008)
¿Qué condiciones deben cumplir las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas en relación con la entrega de cantidades a cuenta?
Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: 1ª Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. 2ª Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de otros fondos pertenecientes al promotor. De estas cuentas únicamente se podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. (Artículo 1 Ley 57/1968)
He entregado una cantidad a cuenta para la compra de una vivienda. ¿Qué obligaciones tiene la entidad que recibe dicha cantidad?
En los contratos de cesión de las viviendas en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente: a) Que el cedente (la persona que cede la vivienda) se obliga a la devolución al cesionario (quien la recibe) de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 por 100 de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad. b) Referencia al aval o contrato de seguro concertados, con indicación de la denominación de la Entidad avalista o aseguradora. c) Designación de la Entidad bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado. En el momento del otorgamiento del contrato, el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio. (Artículo 2 Ley 57/1968)
¿Qué puedo hacer con una cantidad entregada a cuenta en caso de que no se inicien las obras en el plazo fijado?
Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley. Todo esto, sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente. (Artículo 3 Ley 57/1968)
¿Qué documentación me hace falta para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta?
El contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho. (Artículo 3 Ley 57/1968)
¿Qué se entiede por aval y avalista?
¿Qué requisitos de publicidad deben cumplir las entidades que reciban cantidades a cuenta para la adquisición de una vivienda?
1. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 % de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. 2. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. Dichos extremos se especificarán en el texto la publicidad que se realice. (Artículo 1 Ley 57/1968)
¿Pueden existir cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de viviendas?
No pueden darse aquellas cláusulas que pudieran ser abusivas, es decir, estipulaciones que, no siendo obligatorias, no han sido negociadas individualmente, y le puedan causar un perjuicio como consumidor, como por ejemplo la que imponga al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas, las siguientes estipulaciones: - La de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación). - La que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación. - La que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. - La que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad. (Artículo 89, RDL 1/2007)
¿Puede obligarme el vendedor a subrogarme en la hipoteca que firmó el constructor o el promotor con su entidad bancaria?
No, ya que esta cláusula contractual fue declarada abusiva en virtud del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Si el promotor incluye esta cláusula en el contrato, el consumidor puede negarse a aceptarla. Si el consumidor ha aceptado y firmado un contrato con una cláusula de este tipo, puede acudir a la vía judicial para obtener una Sentencia que declare nula la misma. (Artículo 89.3 RDL 1/2007)
Como comprador de una vivienda, ¿tengo derecho a elegir notario al formalizar la escritura pública?
Sí, ya que es la parte compradora la que correrá con los gastos por los oportunos honorarios, resultando que la imposición de la firma de la escritura ante un fedatario concreto es considerado como cláusula abusiva. (artículo 89.8 RDL 1/2007)
La persona que vende la vivienda, resultando que la imposición de la firma de la escritura ante un fedatario concreto es considerado como cláusula abusiva. (artículo 89.3 RDL 1/2007)
¿Quiénes son los llamados Agentes de la Edificación?
Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Se trata de: el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de la ejecución de la obra, las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación, los suministradores de productos y los propietarios y los usuarios (Artículo 8 Ley 38/1999, de 5 de noviembre)
Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. (Artículo 9 Ley 38/1999)
¿Qué obligaciones tiene el promotor?
Son obligaciones del promotor: a. Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él. b. Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo. c. Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra. d. Suscribir los seguros previstos (Seguro de daños materiales o seguro de caución). e. Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes. (Artículo 9 Ley 38/1999)
El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto. Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto. (Artículo 10 Ley 38/1999)
¿Qué obligaciones tiene el proyectista?
Son obligaciones del proyectista: a. Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante. b. Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos. c. Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales. (Artículo 10 Ley 38/1999)
El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. (Artículo 11 Ley 38/1999)
¿Qué obligaciones tiene el constructor?
a. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director de obra y del de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto. b. Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor. c. Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra. d. Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera. e. Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato. f. Firmar el acta de replanteo o comienzo y el de recepción de la obra. g. Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada. h. Suscribir las garantías previstas. (Artículo 11 Ley 38/1999)
¿Cuál será la responsabilidad de los Agentes que intervienen en el proceso de la edificación?
Responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: a. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. b. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. c. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. (Artículo 17 Ley 38/1999)
¿Son obligatorias las garantías por daños ocasionados por vicios y defectos en la construcción?
La garantía contra daños materiales será exigible para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio. En el caso de producirse la transmisión inter vivos el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de ésta por el tiempo que reste para completar los diez años. No se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. (Disposición Adicional 2ª Ley 38/1999)
¿En qué plazo prescribirán las acciones para exigir las responsabilidades de los Agentes que intervienen en el proceso de la edificación?
Las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. (Artículo 18 Ley 38/1999)
¿Qué tipo de garantías existen por daños ocasionados por vicios y defectos en la construcción?
El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca, teniendo como referente los seguros de daños materiales o de caución como garantía para lo siguiente: a. Durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra. b. Durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. c. Durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. (Artículo 19 Ley 38/1999)
¿Qué condiciones deben cumplir los seguros de daños materiales?
a.Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor y el promotor y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél. b. La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía. c. No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre. (Artículo 19 Ley 38/1999)
¿Qué condiciones deben cumplir los seguros de caución?
La prueba de la celebración de un contrato por vía electrónica y la de las obligaciones que tienen su origen en él están sujetas a las reglas generales del ordenamiento jurídico: - La prueba tendrá como objeto los hechos que guarden relación con la tutela judicial que se pretenda obtener en el proceso. - No será necesario probar los hechos que gocen de notoriedad absoluta y general. - Las pruebas se practicarán por regla general a instancia de parte. - No deberá admitirse ninguna prueba que, por no guardar relación con lo que sea objeto del proceso, haya de considerarse impertinente. Cuando los contratos celebrados por vía electrónica estén firmados electrónicamente con una firma electrónica reconocida tendrá respecto de los datos consignados en forma electrónica el mismo valor que la firma manuscrita en relación con los consignados en papel. (Artículo 24 Ley 34/2002 y artículo 3 Ley 59/2003)
¿Qué circunstancias no quedarán cubiertas por las garantías por daños por vicios y defectos en la construcción?
Salvo pacto en contrario: a. Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley. b. Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio. c. Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio. d. Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación. e. Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento. f. Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción. g. Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio. h. Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño. i. Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas. (Artículo 19, Ley 38/1999)
Se ha retrasado la entrega de una vivienda a la que había entregado una cantidad anticipada. ¿Me corresponde una indemnización en caso de que quiera seguir adquiriendo la vivienda?
En el caso de que se haya entregado al promotor cantidades anticipadas, el cedente (promotor) se obliga a la devolución al cesionario (usuario) de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 por 100 de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad. Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario (usuario) podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente (promotor) prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. (Artículos 2 y 3 Ley 57/1968)
¿En qué consiste la licencia de primera ocupación?
El objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad de la edificación realizada con el proyecto que sirvió de base para otorgar la licencia de obra. Además, se debe fiscalizar «si el edificio puede habilitarse para el uso pretendido por estar en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de seguridad y salubridad», en el bien entendido de que si existen desviaciones con respecto al proyecto autorizado por la licencia de obra, la licencia de primera ocupación deberá ser denegada aunque el edificio reúna las condiciones de seguridad y salubridad que permitan destinarlo al uso de vivienda. (Varias Sentencias del Tribunal Supremo)
¿Qué ocurre si no se comienzan las obras en el plazo marcado?
La no iniciación, en el plazo fijado al efecto, de la edificación de las parcelas y solares, incluidos los que cuenten con edificación deficiente o inadecuada, comporta la inclusión de la parcela o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, cuya regulación se establecerá reglamentariamente, y habilitará al municipio para requerir de los propietarios el cumplimiento del deber de edificación en el plazo de un año como máximo, requerimiento que habrá de hacerse constar en el referido Registro. El mero transcurso de este último plazo sin que el propietario haya comunicado al Ayuntamiento el comienzo de las obras, o acredite ante él las causas de la imposibilidad de la obtención de la licencia necesaria, determinará la colocación de la parcela o el solar correspondiente en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución. (Artículo 150 Ley 7/2002)
¿Puede negarse la constructora a reparar los desperfectos tras laentrega de una vivienda? ¿Y si yo he realizado alguna obra sobre el inmueble? ¿En qué casos?
La constructora no puede negarse a reparar estos desperfectos siempre sean los siguientes daños y estén dentro de los plazos indicados: 1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. 2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. 3. De los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. Salvo pacto en contrario, estas las garantías no cubrirán los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma. (Artículo 17, 18 y 19 Ley 38/1999)