Source: https://openjur.de/u/632509.html
Timestamp: 2017-11-18 12:19:50
Document Index: 322042209

Matched Legal Cases: ['§ 315', 'Art. 1', '§ 578', '§ 305', '§ 305', '§ 296', '§ 156', '§ 156', '§ 156', '§ 283', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 529', '§ 531', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 530', '§ 296', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 305', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 242', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 550', 'BGH', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 398', 'BGH', 'BGH', '§ 399', '§ 242']

OLG Hamm, Urteil vom 26. April 2013 - Az. 30 U 82/12
Urteil vom 26. April 2013 - Az. 30 U 82/12
OLG Hamm · Urteil vom 26. April 2013 · Az. 30 U 82/12
30 U 82/12
openJur 2013, 27920
1.) Zu den Anforderungen in Bezug auf die bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages einzuhaltende Schriftform bei Vermietung einer noch herzustellenden Hotelanlage.
2.) Zum Umfang der Heilung von Schriftformverstößen durch Abschluss von Nachträgen zum Mietvertrag.
3.) Zur Wirksamkeit einer sog. Schriftformvorsorgeklausel.
4.) Zum Anspruch des Erwerbers auf Abschluss eines formgültigen Mietvertrages aufgrund einer Schriftformvorsorgeklausel.
Die Streithelferin und die Beklagte schlossen am 28. März 2002 einen Mietvertrag (vgl. Anlage K 14, Blatt 916-988 der Akte, im Folgenden: MV) über ein in Bau befindliches Hotelgebäude mit der Adresse T-Straße 58 in F für eine monatliche Nettokaltmiete von 115.440,00 € netto. Das Hotelgebäude steht auf einer einheitlichen Tiefgarage wie das anliegende Bürogebäude mit der Adresse T-Straße 60.
Hotel- und Bürogebäude sind als Teil eines Objektes aneinander gebaut und lediglich oberhalb der Tiefgarage durchgängig durch eine Brandmauer voneinander getrennt. Sie weisen - was streitig ist - unterschiedliche Geschosshöhen auf. Unterhalb des Hotelgebäudes und des gesamten Bürogebäudes befindet sich eine Tiefgarage. Es handelt sich insgesamt um einen einheitlichen Baukörper, wobei Hotelgebäude und Bürogebäude nicht plan aneinander anschließen, sondern das Bürogebäude leicht zur Straße T-Straße hinaus kragt. Hotelgebäude und Bürogebäude sind mit unterschiedlichen, aber doch ähnlichen Fassaden ausgestattet. Die dem Hotel zugewiesenen Garagenplätze befinden sich unter dem Hotelbereich. Die Zufahrt dorthin führt durch den Tiefgaragenbereich unterhalb des Bürogebäudes. Die Zufahrt zu den Tiefgaragenplätzen des Hotels ist durch eine weitere Schrankenanlage begrenzt. Ob eine bauliche Trennung im Bereich der Tiefgarage existiert, ist streitig.
"Die Vermieterin ist Eigentümerin des aus dem diesem Vertrag als Anlage 1 beigefügten Lageplan ersichtlichen Grundbesitzes "T-Straße" in F. Den Grundbesitz hat die Mieterin besichtigt. Dieser ist ihr bekannt.
Auf diesem Grundbesitz errichtet die Vermieterin zur Zeit ein Hotel- und Geschäftsgebäude nebst Tiefgarage ("BV T-Straße, F"). Hoteltrakt einerseits sowie Bürotrakt andererseits sind so konzipiert, dass sie unabhängig voneinander genutzt werden können; die Tiefgarage ist zur gemeinsamen Nutzung bestimmt.
[... Hervorhebung im Original]."
In Artikel 1 Abs. 1 MV - "Mietgegenstand" heißt es weiter:
"Die Vermieterin vermietet der Mieterin das auf dem vorgenannten Grundbesitz in Bau befindliche Hotelgebäude.
Darüber hinaus vermietet die Vermieterin der Mieterin in der noch in Bau befindlichen Tiefgarage
90 PKW-Stellplätze.
[Hervorhebungen im Original]"
In Artikel 1 Abs. 3 MV - "Mietgegenstand" heißt es noch:
"Die Vermieterin ist unter Berücksichtigung der Grundsätze des § 315 BGB berechtigt, die Pläne (Anlage 2) sowie die Allgemeinen Kurzbaubeschreibungen (Anlage 3a und 3b) zu ändern, wenn dies im Zuge der Bauausführung aufgrund behördlicher Anordnungen, Auflagen oder Bedingungen und/oder aus technischen Gründen veranlasst ist. Die Vermieterin ist verpflichtet, die Zustimmung der Mieterin zu solchen Änderungen einzuholen, die in Bezug auf den verfolgten Nutzungszweck zu wesentlichen Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Standard führen. Die Mieterin ihrerseits wird ihre Zustimmung erteilen, sofern sich aus der Änderung für sie keine wesentlichen wirtschaftlichen Nachteile ergeben. Unabhängig hiervon ist die Vermieterin auch im Falle unwesentlicher Änderungen zur Information der Mieterin verpflichtet.
Die in Bezug genommene Anlage 1 MV (Blatt 935 der Akte) - der "Lageplan" - enthält einen amtlichen Lageplan des Baugrundes von Hotel und Büro. Darauf ist eine nicht unstreitige Umrandung in roter Farbe vorgenommen. Die weitere in Bezug genommene Anlage 2 MV (Blatt 937-935 der Akte) - die "Grundrisspläne" - enthalten Geschoßpläne vom Keller- / Tiefgaragenbereich Nr. 1 und Nr. 3 unter dem Hotel und unter dem Büro und vom Erdgeschossbereich bis in das sechste Obergeschoss im Hoteltrakt. Auch hierin sind nicht unstreitige Umrandungen in roter Farbe vorgenommen. Bezüglich der Einzelheiten der Pläne wird auf die zur den Akten gereichten Kopien verwiesen.
Unter dem 29. März 2006 / 19. April 2006 schlossen die Streithelferin und die Beklagte einen 1. Nachtrag zum Mietvertrag (vgl. Blatt 989-1004 der Akte), wobei auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug genommen wurde. Die Anschrift des Mietobjekts wurde mit T-Straße 60 bezeichnet. In Nr. 12 des 1. Nachtrages heißt es:
"Soweit vorstehend keine abweichende/ergänzende Regelung getroffen ist, bleiben im Übrigen die Bestimmungen des Mietvertrages vom 28.03.2002 einschließlich der zugehörigen Anlagen gültig. [...]"
Im Nachtrag selbst legten die Streithelferin und die Beklagte die genaue Mietzeit fest und die Streithelferin genehmigte unter anderem auch eine Untervermietung der Beklagten an die F mbH & Co. KG. Zudem wurde eine Stundung offener Mietzinsen vereinbart.
Unter dem 19. Juni 2006 schlossen die Streithelferin und die Beklagte einen 2. Nachtrag zum Mietvertrag (vgl. Blatt 1005 f. der Akte), wobei erneut auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug genommen und die Anschrift mit T-Straße 60 angegeben wurde. Hierin wurde unter anderem die Stundung modifiziert. In Nr. 12 des 1. Nachtrages heißt es:
"Soweit vorstehend keine abweichende/ ergänzende Regelung getroffen ist, bleiben im übrigen die Bestimmungen des Mietvertrages vom 28.03.2002 in der Fassung des Nachtrages Nr. 1 vom 29.03.2006, jeweils einschließlich der zugehörigen Anlagen, gültig. [...]"
"1. Wegen der Höhe des Mietzinses, der nicht einmal eine kostendeckende Bewirtschaftung des Mietobjekts zulässt, haben wir zwischenzeitlich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mietvertrages prüfen lassen.
Zum Ergebnis dieser Überprüfung weisen wir darauf hin, dass in Art. 1 des Mietvertrages der Mietgegenstand wörtlich so beschrieben wird, dass "unter anderem" bestimmte Flächen vermietet sind, womit bereits impliziert ist, dass andere Flächen, die ebenfalls vermietet sein sollen, dort nicht genannt werden, der Mietgegenstand mithin dort nicht vollständig beschrieben ist.
Hierüber gilt es ernsthaft und mit der Bereitschaft zu wirtschaftlich tragfähigen Konzessionen zu verhandeln. Alles andere wäre Zeitverschwendung."
"Wir sehen demnach keine Notwendigkeit, mit Ihnen in Verhandlungen über den Abschluss eines Mietnachtrages zu treten. Im Hinblick auf die Ihrer Ansicht nach hohe Miete weisen wir darauf hin, dass diese Miete zwischen Ihnen und dem ehemaligen Vermieter [...] für die Laufzeit des Mietvertrages ausgehandelt und vereinbart worden ist. Der guten Ordnung halber weisen wir auch auf Artikel 16 Ziffer 1 des Mietvertrages hin, wonach es den Mietparteien untersagt ist, den Mietvertrag unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen."
"Mündliche Nebenabreden neben diesem Vertrag bestehen nicht. Alle Änderungen und Ergänzungen des Vertrages sowie sämtliche rechtsgestaltenden Erklärungen (z.B. Kündigung des Mietverhältnisses, Rücktritt o.ä.) bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform unter Bezugnahme auf diesen Vertrag. Dies gilt auch für eine eventuelle Aufhebung des Erfordernisses der Schriftlichkeit. Vertragliche Zusatz- und Nebenabsprachen sollen mit dem Vertrag verbunden werden. Den Vertragspartnern sind die besonderen Formerfordernisse der §§ 578, 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis genüge zu tun und bis zu diesem Zeitpunkt den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen."
"Danach hätte auf Verlangen Ihrer Partei bis zur Ablehnung durch Ihre Partei unstreitig die Verpflichtung bestanden, das befristete Mietverhältnis nochmals formwirksam abzuschließen. Ein derartiges Verlangen Ihrer Partei ist indes nicht feststellbar. Ganz im Gegenteil lehnte Ihre Partei mit Schreiben vom 26.02.2009 Verhandlungen ab und stellte das Bestehen eines Formmangels in Abrede."
Die Streithelferin hat behauptet, Hotel und Büro seien entsprechend der Lichtbilder in Anlage S 1 und S 2 (vgl. Blatt 153-159 der Akte) zwei unterschiedliche Baukörper, wobei das Hotel schon bei Besichtigung vor Vertragsschluss weitgehend fertig gestellt gewesen sei. Beide Teile seien getrennt. Das Mietobjekt sei im Vertrag und seinen Anlagen hinreichend beschrieben, notfalls sei das Mietobjekt durch die Besichtigung bestimmt worden. Die Beklagte habe zudem unstreitig untervermietet und habe deshalb gewusst, was sie vermiete. Der Vortrag der Beklagten zu den Räumlichkeiten im Keller- / Garagenbereich treffe nicht zu, z. B. habe das Hotel eine eigene Stromversorgung. Jedenfalls sei Verwirkung eingetreten, nachdem die Beklagte das Objekt sieben Jahre genutzt habe.
festzustellen, dass der Mietvertrag vom 28. März 2002 nebst den Nachträgen Nr. 1 und Nr. 2 zwischen der Klägerin und der Beklagten über das Hotel in F, T-Straße 58-60, bis zum Ende der Festlaufzeit am 1. September 2022 fortbesteht und von der Beklagten nicht vorzeitig zum 31. Dezember 2009 ordentlich gekündigt worden ist.
festzustellen, dass der Mietvertrag vom 28. März 2002 nebst den Nachträgen Nr. 1 und Nr. 2 zwischen der Klägerin und der Beklagten über das Hotel in F T-Straße 58-60 fortbesteht und nicht vorzeitig zum 31. Dezember 2009 beendet worden ist.
Äußerst hilfsweise hat sie beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, mit der Klägerin einen die gesetzliche Schriftform des Mietvertrages vom 28. März 2002 heilenden Nachtrag abzuschließen sowie alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und bis zu diesem Zeitpunkt den Mietvertrag vom 28. März 2002 nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.
Die Streithelferin hat sich diesen Anträgen angeschlossen.
Es sei durch spätere mündliche Abreden zu einer wesentlichen Änderung des Mietvertrages gekommen, der trotz rechtlicher Notwendigkeit nicht schriftlich fixiert worden sei, nämlich bezüglich des Wellness- / Fitness-Bereich, bezüglich eines Sichtschutzes zwischen Garten und Restaurant und bezüglich des Gartens selbst. Dieser, und zwar nur der Teil um den Hoteltrakt herum, sei keine Allgemeinfläche, sondern vielmehr an die Beklagte vermietet, obwohl er im Mietvertrag nicht als vermietete Fläche aufgelistet sei. Dies ergebe sich auch daraus, dass die Beklagte für die Pflege des Gartens mittlerweile nach einer entsprechenden Vereinbarung mit der Klägerin selbst einen Gärtner beauftragt und die Pflege des Gartens übernommen habe. Den Garten habe die Klägerin zudem in 2008 für 7.000,00 € aufbessern bzw. wiederherstellen lassen, um ihrer Instandhaltungspflicht der Mietsache nachzukommen. Schließlich sei der Garten auch für den Betrieb des Hotels erforderlich und werde entsprechend genutzt.
Schließlich hat die Beklagte wesentliche mündliche Abreden zur Gartennutzung behauptet. So hätten sich die Parteien entsprechend dem Gesprächsprotokoll vom 7. April 2008 (vgl. Anlage B 8, Blatt 359-361 der Akte) darauf geeinigt, dass die Beklagte nach Wiederherstellung des Gartens durch die Klägerin die Pflege übernehme, ein entsprechender Pflegevertrag der Verwalterin vorgelegt werde und die Kosten dann von der Beklagten getragen und aus den Nebenkostenabrechnungen genommen würden. Dies habe im Ergebnis auch allein den Bereich des Hotels betroffen, den übrigen Teil des Büros bearbeite weiter eine andere Firma. Die Wiederherstellung sei letztlich auch von der Klägerin entsprechend dem Schreiben der Verwalterin vom 5. Juni 2008 (vgl. Anlage B 9, Blatt 362 f. der Akte) veranlasst worden, wofür 7.000,00 € (vgl. Anlage B 10, Bl. 364-367 der Akte) angefallen seien. Dies zeige, dass es sich nicht um eine Allgemeinfläche handele, zumal der Garten für den Betrieb des Hotels erforderlich sei und dort Events durchgeführt würden.
Das Landgericht hat der Klage stattgeben und festgestellt, dass der Mietvertrag vom 28.03.2002 nebst den Nachträgen Nr. 1 und Nr. 2 zwischen der Klägerin und der Beklagten über das Hotel in F, T-Straße 58 - 60, bis zum 01.09.2022 fest abgeschlossen und von der Beklagten nicht vorzeitig zum 31.12.2009 ordentlich gekündigt worden ist.
Weiter habe das Landgericht nicht von einer Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes ausgehen dürfen. Hierzu fehle bereits schlüssiger Vortrag der darlegungs- und beweispflichtigen Klägerin. Das Urteil erschöpfe sich in Behauptungen und sei in sich widersprüchlich, da sich angemietete Räumlichkeiten auch in dem Büroteil befänden, diese aber aus dem Mietvertrag und seinen Anlagen nicht hervorgingen. Abzustellen sei dabei auf die Bestimmbarkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, wobei die Anforderungen bei der "Vermietung vom Reißbrett" erhöht seien, da die tatsächliche Ausgestaltung der Räume in diesem Fall bei der Auslegung des Mietvertrages nicht herangezogen werden könne.
Man könne sich zur Begründung der Bestimmbarkeit auch nicht darauf stützen, dass es sich bei dem Mietobjekt um ein Gesamt- / Alleinobjekt handele, da es sich tatsächlich nur um einen Teil eines Gebäudes, bestehend aus Hotel, Büro und Tiefgarage, handele. Insoweit sei auch das Protokoll für die mündliche Verhandlung vom 15. November 2010 unzutreffend. Der Büro- und Hotelteil bildeten eine bauliche Einheit; insbesondere sei auch eine bauliche Trennung des Keller- und Tiefgaragenbereichs zu bestreiten. Die Klägerin sei für das Bestehen eines Alleinobjekts darlegungs- und beweisbelastet. Die Anforderungen seien insoweit bei einer Teilfläche deutlich höher. Neben dem im Urteil des Landgerichts Aufgeführten habe die Beklagte noch behauptet, dass eine Trennung von Hotel- und Bürobereich, etwa durch eine Aufteilung und getrennte Veräußerung, auf Grund der bestehenden gegenseitigen Abhängigkeit der gemeinschaftlich von Hotel und Büro genutzten Räume, insbesondere wegen des Rückgriffs auf dieselbe Technik, nicht möglich sei.
Das Büro für die Gebäudeleittechnik sei von der Markierung in Anlage B 5 (Blatt 355 = 938 der Akte), dort mit Ziffer 2 gekennzeichnet, nicht erfasst und gehöre danach nicht zum vermieteten Bereich (erstinstanzlich hat die Beklagte die Gebäudeleittechnik auch der Ziffer 6 und der Ziffer 8 in Anlage B 6 (Blatt 354 = 937 der Akte) zugeordnet). Tatsächlich nutze das Hotel diesen Bereich allerdings, zumal sich aus der Anlage 3 MV ergebe, dass die Klägerin verpflichtet sei, das Hotel mit einer Lüftung auszustatten. Der Raum für die Notstromhauptversorgung sei von der Markierung in Anlage B 6 (Blatt 354 = 937 der Akte), dort mit Ziffer 1 gekennzeichnet, nicht erfasst und gehöre danach nicht zum vermieteten Bereich. Tatsächlich sei er aber an das Hotel vermietet, da er für die Nutzung des Hotels erforderlich sei. Dieser Raum werde zudem gemischt genutzt, da sich dort auch Sicherungen für den Büroteil der Tiefgarage befänden. Der Telekom-Raum sei von der Markierung in Anlage B 5 (Blatt 355 = 938 der Akte), dort mit Ziffer 3 - gemeint sein dürfte Ziffer 3 auf Blatt 354 = 937 der Akte - gekennzeichnet, nicht erfasst und gehöre danach nicht zum vermieteten Bereich. Tatsächlich sei dieser Raum aber mit vermietet, da das Hotel ohne Telefonanlage nicht betrieben werden könne.
Zunächst hat sie eine solche Vertragsänderung im Hinblick auf die Errichtung eines Wellness- / Fitnessbereichs weiter behauptet, dies dann aber fallen gelassen.
Weiterhin sei die Schriftform aber im Hinblick auf Abreden bezüglich des Gartens nicht gewahrt. Der Garten habe auch keine nur nebensächliche Bedeutung, so dass er im Mietvertrag hätte aufgeführt werden müssen. Denn aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 vom 31. Oktober 2008 folge, dass die Beklagte einen Betrag von 4.730,36 € für die Pflege der Grünflächen in Rechnung gestellt bekommen habe. Zudem sei der Garten auch von der Klägerin umgestaltet worden und wesentlicher Bestandteil der Mietsache. Der Garten werde vom Hotel vielfältig genutzt; die Statik der Tiefgarage lasse dies zu. Der Garten habe auf Grund seiner Größe auch keine untergeordnete Bedeutung. Schließlich sei zu beachten, dass die Beklagte zur Pflege des Gartens selbst einen Gärtner beauftragt habe und die Klägerin wegen des schlechten Zustands 7.000,00 € investiert habe. Da es auch keine Gemeinschaftsflächen gebe, sei der Garten zwangsläufig Mietgegenstand.
Schließlich könne die Klägerin sich nicht auf die Treuwidrigkeit der Kündigung berufen. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, einen Nachtrag zur Heilung der Schriftform abzuschließen. Die Regelung des Artikels 16 Abs. 1 MV sei als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam. Zudem habe die Beklagte im Schreiben vom 13. Februar 2009 (vgl. Anlage K 5) ein Heilungsverlangen gestellt, das die Klägerin mit Schreiben vom 26. Februar 2009 (vgl. Anlage K 6) abgelehnt habe. Die engen Grenzen einer Treuwidrigkeit seien nicht erreicht, wobei im besonderen Maße zu beachten sei, dass die Regelung hier schon die Klägerin als Erwerberin betreffe. Bei der Frage nach der Treuwidrigkeit dürften folgende Feststellungen des Landgerichts zu den Behauptungen der Klägerin nicht berücksichtigt werden, da dies von der Klägerin nicht vorgetragen worden sei: "Es sei dabei nicht nur der lange Zeitraum von 7 Jahren zu berücksichtigen, sondern auch, dass die Beklagte ihr Vertrauen in die Wirksamkeit des Vertrages durch Ergänzungen und Erweiterungen aktiv bestätigt habe". Schließlich sei das Schreiben vom 13. Februar 2009 auch nicht an Bedingungen geknüpft gewesen, sondern habe auf bestehende Regelungsmöglichkeiten des Mietvertrages zurückgegriffen. Ohnedies sei es jedenfalls bei kundenfreundlichster Auslegung der Klausel zulässig, einen neuen Mietvertrag zu geänderten Bedingungen zu verlangen.
das angefochtene Urteil des Landgerichts Essen vom 28. März 2012, 20 O 2/11, abzuändern und die Klage abzuweisen;
hilfsweise, das Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die Pläne und auch die Besichtigung könnten zur Herbeiführung der Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes herangezogen werden. Der Hotelbereich sei in Anlage 1 MV durch die roten Umrandungen hinreichend gekennzeichnet. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss und bis zum 6. Obergeschoss ergäben sich hinreichend aus der Anlage 2 MV, die des Kellers und der Tiefgarage aus der roten Umrandung in Anlage 2. Das "u. a." in Artikel 1 Abs. 1 S. 2 MV beziehe sich nur auf die nicht abschließende Aufzählung der Mieträume, wobei die Tiefgarage davon umfasst sei. Andere als die in den Lage- und Grundrissplänen verzeichneten Räume einschließlich Tiefgaragenflächen seien nicht an die Beklagte vermietet. Sollte die Beklagte gegenteilige Auffassung sein, trage sie hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Für die Bestimmung des Mietgegenstandes könne auch auf Umstände außerhalb der Urkunde abgestellt werden und damit auch auf die vollständige Besichtigung des Mietobjekts vor Abschluss des Mietvertrages. Das Hotelgebäude und die Kellerräume unterhalb des Bürogebäudes seien zu diesem Zeitpunkt der Besichtigung bereits vollständig im Rohbau errichtet gewesen. Insoweit seien die Anforderungen bei der Vermietung vom Reißbrett auch nicht anders.
Die Streithelferin behauptet ergänzend zum Lageplan und der Besichtigung, dass das Büro im Umfang der Bilder in Anlage S 2 und das Hotel im Umfang der Bilder in Anlage S 1 zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses fertiggestellt gewesen seien und bezüglich des Hotels noch im Wesentlichen zwei Leistungsbereiche offen gestanden hätten. So sei auch die Begehung vorgenommen worden. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Beklagte sich Gedanken über die in Anlage 4 MV genannten Räume in Bezug auf die Inneneinrichtung gemacht habe und damit eine hinreichende Bestimmbarkeit für sie gegeben gewesen sei.
Auch die Streithelferin beruft sich weiter jedenfalls auf eine Heilung durch den 2. Nachtrag, weil damit die Mietrückstände von knapp 670.000,00 € auf die verbleibende Mietzeit umgelegt würden.
a) Diese Bestimmbarkeit nach Lage und Beschaffenheit ist grundsätzlich - aber auch im Hinblick auf die streitigen Einzelpunkte (siehe sogleich unter bc) - durch Artikel 1 Abs. 1 MV i. V. m. Anlage 1 und 2 MV gewährleistet. Diese vertraglichen Regelungen und Pläne unterliegen entgegen dem Beklagtenvorbringen auch nicht einer Überprüfung oder Auslegung anhand der §§ 305 ff. BGB, da sie keine allgemeinen Geschäftsbedingungen darstellen. Denn es ist nicht ersichtlich, wie es sich bei diesen nur auf das konkrete Mietobjekt passenden Regelungen und Plänen um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 S. 1 BGB handeln könnte.
Zunächst bestimmt Artikel 1 Abs. 1 MV bei objektiver Betrachtung, dass das Mietobjekt unter anderem speziell die dort aufgeführten Räumlichkeiten umfasst. Zur näheren Präzisierung wird bereits in der Präambel auf Anlage 1 MV und in Artikel 1 Abs. 1 MV selbst auf Anlage 2 MV verwiesen. Mit "u. a." wird dabei nicht bereits die Bestimmbarkeit des Mietobjekts in Frage gestellt, weil die weiteren Teile des Objekts, die über die im Text unmittelbar angesprochenen Einheiten hinausgehen, aus den beigefügten Plänen hervorgehen.
Soweit die Beklagte einwendet, dass die Konferenzbereiche nicht den Anlagen entsprächen, wird dies aus dem Wortlaut "umgelegt" in Artikel 1 Abs. 1 Punkt 1 MV hergeleitet. Dies beruht allerdings auf einem Missverständnis, da mit "umgelegt" in diesem Sinne ersichtlich zum Ausdruck gebracht werden sollte, dass die 44,5 m² BGF (Bruttogeschossfläche) pro Gästezimmer auch die im Folgenden aufgelisteten m² BGF für die Konferenzbereiche, das Restaurant, das Bistro und die Lobby umfassen. Die Größe dieser Räume war auf die Gästezimmer umgelegt, wie sich auch aus dem dortigen Zusatz "in [vorgenannter] BGF enthalten" ergibt. Nicht hingegen ist es zu einer Umlegung der Räume gegenüber den Plänen gekommen. Dies stellt auch die Beklagte nicht durch konkreten Vortrag in Frage.
ii. Im Gegensatz zum Erdgeschoss und den Obergeschossen bedurfte es hingegen für die Ebene Keller / Tiefgarage (vgl. Anlage 2 MV, Blatt 937 der Akte ["Tiefgarage/3"] und Blatt 938 der Akte ["Tiefgarage/1"], entsprechend Anlage B 5 und B 6, Blatt 354, 355 der Akte) einer zusätzlichen Abgrenzung der beiden Gebäudeteile und Vermietungsflächen. Denn auf dieser Ebene war eine eindeutige Abgrenzung der beiden Gebäudeteile mangels Brandschutzwand und der unstreitigen Tatsache, dass hier Teile unter dem Gebäudeteil des Büros an die Beklagte vermietet sind, nicht ohne weiteres möglich. Insoweit sind aber auf diesen Plänen rote Linien eingezeichnet worden, wobei Mietgegenstand bei objektiver Betrachtung unstreitig dasjenige ist, was sich innerhalb dieser Linien befindet.
i. Die im Mietvertrag selbst genannten 90 Tiefgaragenstellplätze sind in Anlage 2 "Tiefgarage/1" MV (Blatt 938 = 355 der Akte) hinreichend bestimmt vereinbart. Auf diese Anlage, die Pläne für die Tiefgaragenebene tatsächlich enthält, nimmt Artikel 1 Abs. 1 S. 2 MV trotz des Einschubs vor dem Punkt "90 PKW-Stellplätze" hinreichend Bezug. Durch die rote Umrandung wird der vermietete Bereich klar festgelegt, ohne dass es auf eine spätere Zuweisung oder die streitige Frage der Umzäunung ankommt. Denn in Anlage 2 "Tiefgarage/3" MV (Blatt 937 = 354 der Akte) befindet sich im Anschluss daran ein Teil des Parkbereichs des Büroteils, der eben gerade nicht umrandet ist, so wie auch der auf Blatt 938 der Akte (Anlage 2 "Tiefgarage/1" MV) oben links nicht umrandete Bereich. Dem entspricht auch die von Beklagtenseite vorgelegte Anlage B 3 (Blatt 92 f. der Akte), die zwar aus einer deutlich späteren Zeit stammt, aber eindeutig zeigt (Blatt 93 der Akte), dass sich in dem auf Blatt 938 der Akte umrandeten Bereich genau 90 Stellplätze befinden, zumal sich auf Blatt 93 der Akte bis auf den Schrankenbereich genau dieselbe Umrandung befindet wie auf Blatt 938 der Akte.
ii. Auch bezüglich der Zufahrt zur Tiefgarage ist eine hinreichende Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes gegeben, ohne dass es einer ausdrücklichen Verschriftlichung bedurft hätte. Schon allein auf Grund der gesamtbaulichen Lage der Tiefgarage zeigt sich, dass der Beklagten für jeden objektiven Betrachter zwingend ein Nutzungsrecht an der Zufahrt zustehen muss, das auch nicht ausdrücklich mündlich oder schriftlich vereinbart werden muss. Denn wenn es nur einen Weg von den eindeutig an die Beklagte vermieteten Garagenplätzen nach draußen - insoweit kann auch nicht auf die Aus- und Einfahrt zum Innenhof des Nachbarn abgestellt werden (vgl. Blatt 92 der Akte oben rechts) - gibt, darf die Beklagte diesen im Verhältnis zum Vermieter nutzen, ohne dass darüber eine schriftliche Regelung im Mietvertrag getroffen werden muss. Selbiges gilt auch für die Schrankenanlage an der Hauptein- und -ausfahrt. Tatsächlich ist dies zudem hinreichend in Abs. 2 S. 2 Hs. 2 der Präambel MV angedeutet, wenn es dort heißt, dass die Tiefgarage zur gemeinsamen Nutzung von Hotel und Büro bestimmt ist.
iii. Eine fehlende Schriftform bzw. eine Unbestimmbarkeit des Mietgegenstandes ergibt sich auch nicht im Hinblick auf die unstreitig der Beklagten zustehende Berechtigung zur Bewirtschaftung der Schrankenanlagezum Hotelparkplatz.
Zwar ergibt sich insoweit weder durch eine rote Umrandung aus der Zeichnung in Anlage 2 "Tiefgarage/1" MV (Blatt 938 der Akte) noch aus Artikel 1 Abs. 1 MV oder sonst ausdrücklich aus dem Mietvertrag, dass die Schrankenanlage Mietgegenstand ist. Allerdings ist die Schrankenanlage in Anlage 2 "Tiefgarage/1" MV direkt unter der Brandschutzwand der oberen Geschosse verzeichnet und stellt die natürliche Absperrung zu den beschriebenen 90 Parkplätzen dar. Aus dem Plan ergibt sich für jeden objektiven Betrachter weiter, dass die Schranke einzig und allein dem Zweck dienen kann, die Zufahrt zum Hotelparkplatz zu beschränken. Es besteht entsprechend den Ausführungen zur Zufahrt und zur Hauptschranke sowie im Hinblick auf die unstreitige, sich aus der Anmietung ergebende Berechtigung der Beklagten zur Bewirtschaftung der Parkplätze ein Nutzungsrecht an der Schrankenanlage zum Hotelparkplatz. Damit ist die fehlende rote Umrandung der Schrankenanlage nicht erheblich.
Darauf, dass auch aus dem Text des Mietvertrages - Artikel 7 Abs. 1 MV, wonach der Vermieterin "die Instandhaltung und die Instandsetzung an Dach und Fach (z. B. an technischen Anlagen, die nicht ausschließlich dem Mietobjekt dienen, [...] sowie an den Verkehrsanlagen, wie Schranken, Ampeln, Zuwegen etc.)" obliegt - erkennbar wird, dass Schranken zum Mietobjekt gehören, kommt es deshalb nicht mehr entscheidend an.
iv. Die Schriftform bzw. die Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes ist auch bezüglich des Nottreppenhauses (Anlage 2 "Tiefgarage/1" MV, Blatt 938 der Akte unten links unterhalb der umrandeten 3 außerhalb des markierten Bereichs) gewahrt.
Aus der fehlenden Umrandung in Anlage 2 MV bezüglich der Garagen- / Kellerebene (Blatt 937 f. der Akte) ergibt sich kein anderes Ergebnis, da bereits aus dem Grundriss ersichtlich ist, dass das Nottreppenhaus auf der Planebene Garage / Keller ausschließlich seinen Ausgang nach draußen findet, jedoch nicht aus dem Keller oder der Garage zugänglich wäre; eben dies trägt die Beklagte mit der Berufung selbst vor (vgl. auch insoweit Anlage S 1, Blatt 153 der Akte). Aber selbst wenn sich dort ein Zugang befände, wäre dieser nur aus den an die Beklagte vermieteten Flächen möglich. Insoweit ist für jeden objektiven Betrachter klar, dass das Nottreppenhaus in allen Ebenen zum Mietobjekt gehört.
Soweit die Beklagte (was letztlich nicht ganz deutlich wird) im letzten Schriftsatz nach dem Senatstermin am Rande nunmehr auch die Unbestimmbarkeit des Mietgegenstandes bezüglich des Nottreppenhauses am anderen Ende des Hotels, das sich außerhalb der roten Umrandungen in Anlage 1 MV und bezüglich der Keller- / Tiefgaragenebene in Anlage 2 MV - trotz einer Andeutung durch einen roten Strich - befindet, rügt, so gibt dieses neue Vorbringen dem Senat keinen Anlass, die mündliche Verhandlung erneut zu eröffnen (§ 296a i. V. m. § 156 ZPO). Ein Fall des § 156 Abs. 2 ZPO liegt nicht vor. Es besteht auch im Hinblick auf die Konzentrationsmaxime sonst kein Anlass zur erneuten Eröffnung im Sinne des § 156 Abs. 1 ZPO. Ein Schriftsatznachlass im Sinne des § 283 ZPO ist nicht gewährt worden. Vielmehr erhielten die Parteien nur Gelegenheit, zu den Rechtsausführungen des Senats Stellung zu nehmen. Im Übrigen wäre dieser neue Vortrag bei einer Wiedereröffnung als unerheblich zurückzuweisen. Denn bei diesem Nottreppenhaus ist auf Grund der Pläne noch eindeutiger als bei ersterem, dass es keinerlei andere Verwendung als für das Hotel gibt und es mithin mit vermietet ist.
Soweit die Beklagte eine Vereinbarung zum Fluchtweg des Büros durch den hinter dem Hotel liegenden Grünbereich vermisst, ist eine solche nicht erforderlich, um den Mietgegenstand zu bestimmen. Denn selbst wenn der Grünbereich ("Garten") überhaupt an die Beklagte mit vermietet wäre (siehe dazu unten), stellte die nur im Notfall in Betracht kommende Nutzung der Grünfläche durch Dritte aus dem Bürotrakt kein mietrechtlich relevantes Nutzungsrecht dar, das vertraglich im Sinne einer das vermeintliche Mietrecht der Beklagten überlagernden Negativabgrenzung geregelt werden müsste.
Die Reichweite des Bestimmungsrechts bzw. der Umstand, dass im Rahmen des Bestimmungsrechts auch andere Räume des Komplexes in Anspruch genommen werden können, ergibt sich vorliegend vertraglich zudem bereits aus den Regelungen zu durch entsprechende Versorgungseinrichtungen entstehenden Nebenkosten. Ein Vermieter kann die Versorgung für einen an mehrere separate Mieter vermieteten Komplex ganz oder teilweise bündeln und deshalb - wie vorliegend - auch auf Räume im Bürokomplex zugreifen, soweit der Vertragszweck nicht gefährdet wird. Denn auch hier müssen Versorgungseinrichtungen zu Gunsten der Mieter untergebracht werden. Es liegt dabei nicht im Interesse der Mieter und ist von ihnen nicht zu erwarten, dass für jede Mieteinheit sämtliche Versorgungseinrichtungen separat vorgehalten und in Räumen der jeweiligen Mieteinheit oder insgesamt außerhalb der Mieteinheiten untergebracht werden. So zeigen auch hier die Regelungen über die Nebenkosten, dass es zu einer Verteilung der Nebenkosten soweit möglich nach einem verursachungsgerechten Verteilungsschlüssel auf die verschiedenen Mieter kommen sollte, also keine separaten Einrichtungen vorgehalten werden mussten.
Auch keiner abschließenden Entscheidung bedarf die - nach Auffassung des Senats allerdings schon auf Grund der obigen Erwägungen zu verneinende - Frage, ob § 550 BGB die schriftliche Niederlegung jedenfalls solcher die Versorgungseinrichtungen betreffender Bestimmungen des Vermieters verlangt, die dem Mieter den Zugang zu Räumen - und etwa auch deren Nutzung zur Unterbringung eigener Geräte - gewähren, deren Nutzung ihm nach der mietvertraglichen Vereinbarung gar nicht zusteht. Auf einen hierauf beruhenden Schriftformmangel könnte sich der Mieter nach gefestigter Rechtsprechung nach Treu und Glauben jedenfalls deshalb nicht berufen, weil eine solche Bestimmung - selbst wenn sie (wie hier nicht) auf einer verbindlichen zusätzlichen Vereinbarung beruhen sollte - allein den Mieter zusätzlich begünstigte, dessen zu nutzende Fläche auf diese Weise erweitert würde, ohne dass für ihn hiermit weitere Verpflichtungen verbunden wären (vgl. BGH, Urt. v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, juris Rn. 22, NJW 2007, 288; BGH, Urt. v. 02.07.1975, VIII ZR 223/73, juris Rn. 44 f., BGHZ 65, 49).
Letztlich kann weiter dahinstehen, ob etwa wegen der Positionierung der Versorgungseinrichtungen die verschiedenen Komplexe (Büro und Hotel) selbstständig veräußerbar sind oder wären. Entscheidend für die Wahrung der Schriftform ist allein, ob - wie hier - der jedenfalls selbstständig vermietete Bereich hinreichend bestimmt ist. Ob der Vermieter zur Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten gegebenenfalls - wie hier nicht - auf fremdes Eigentum zugreifen müsste, ist für die Frage der Formwirksamkeit unerheblich.
(1) Denn der Vortrag der Beklagten, es sei bereits anfänglich ausdrücklich eine Mitvermietung des Gartens vereinbart worden, ist neu im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 531 Abs. 2 ZPO. Vorbringen einer Partei ist neu in diesem Sinne, wenn es einen sehr allgemein gehaltenen Vortrag der ersten Instanz konkretisiert und erstmals substantiiert, nicht jedoch, wenn ein bereits schlüssiges bzw. erhebliches Vorbringen aus der ersten Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (vgl. BGH, Beschl. v. 02.04.2009, V ZR 177/08, juris Rn. 9, NJW-RR 2009, 1236; BGH, Beschl. v. 21.12.2006, VII ZR 279/05, juris Rn. 7, NJW 2007, 1531; BGH, Urt. v. 18.10.2005, VI ZR 270/04, juris Rn. 11, MDR 2006, 531). Vorliegend hatten die Klägerin und die Streithelferin bereits während des ganzen Verfahrens behauptet, dass der Garten nicht mit vermietet sei. Dass es bereits anfänglich zu einer ausdrücklichen Mitvermietung des Gartens gekommen sein soll, hat die Beklagte hingegen bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat nie in erheblicher und substantiierter Weise behauptet. Aber auch sonst lässt sich die Behauptung einer ausdrücklichen anfänglichen Vereinbarung der Mitvermietung aus dem sonstigen Vortrag zum Garten nicht herleiten. Vielmehr wollte die Beklagte eine Mitvermietung auf Umstände im Zusammenhang mit der weiteren Entwicklung des Mietverhältnisses stützen. Zu diesen Umständen zählte die Beklagte, dass die Firma G seit 2008 nach entsprechender Vereinbarung mit der Klägerin die Pflege des Gartens im Auftrag des Hotels durchgeführt habe, dass die Pflege des Gartens vor dem Büro weiter von Seiten der Klägerin veranlasst wurde, dass der Garten für den Betrieb des Hotels erforderlich und zu diversen Veranstaltungen ohne Widerspruch der Klägerin genutzt worden sei sowie dass für das Jahr 2007 Nebenkosten für den Garten in Höhe von 4.730,36 € angefallen seien. All dies betrifft ausschließlich die Frage der tatsächlichen Handhabung, aus der die Beklagte stets eine nachträgliche Vertragsänderung, insbesondere wegen der Tragung der Instandhaltungs- und ‑setzungskosten (siehe dazu unten), herleiten wollte, nicht aber die nunmehr maßgebliche Frage einer ausdrücklichen anfänglichen Vereinbarung.
Dies wird auch durch den Berufungsvortrag zum Garten bestätigt, der nur auf die Umstände der tatsächlichen Handhabung abstellt. Ebenso ist der Gesichtspunkt der anfänglichen Mitvermietung nicht Gegenstand des Tatbestandsberichtigungsantrages - insbesondere bezüglich des ausdrücklich davon betroffenen Gartens - gewesen.
(a) Zwar trägt derjenige die Darlegungs- und Beweislast, der aus dem Rechtsgeschäft Folgen für sich herleitet - hier also die Klägerin für den unbefristeten Mietvertrag. Allerdings hat die über den Mietvertrag aufgenommene Urkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, so dass die Beklagte mündliche Nebenabreden behaupten und auch nachweisen muss (vgl. nur Lindner-Figura, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl. 2012, Kap. 6 Rn. 111 f. m. w. N.; Emmerich, in: Staudinger-BGB 2011, § 550 Rn. 95; Senat, Urt. v. 06.05.2011, 30 U 15/10, juris Rn. 150, 157).
(2) Der Beweisantritt ist zudem aber auch im Hinblick auf §§ 530, 520 ZPO im Sinne des § 296 Abs. 1 ZPO verspätet, weil dieser nicht innerhalb der Berufungsbegründungsfrist erfolgte, insoweit nur zu der Frage der ausdrücklichen anfänglichen Mitvermietung des Gartens ein zusätzlicher Termin zur Beweisaufnahme erforderlich geworden wäre und die Beklagte die Verspätung nicht genügend entschuldigt hat. Aus den bereits dargelegten Gründen war auch von Seiten des Senats kein Hinweis im Hinblick auf den fehlenden Vortrag der Beklagten zu einer anfänglichen ausdrücklichen Mitvermietung des Gartens noch auf einen fehlenden Beweisantritt erforderlich. Der im Senatstermin erteilte Hinweis diente - entgegen dem Verständnis der Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz - nur der Gewährung rechtlichen Gehörs zur Frage der Verspätung des Beweisantritts und erlaubte der Beklagten nicht, fehlenden Tatsachenvortrag nachzuschieben und neuen Beweis anzutreten; beides erfolgte von Seiten des Geschäftsführers und des Prozessbevollmächtigten der Beklagten bereits eigenständig vor dem Hinweis. Ein früherer Hinweis kam entsprechend den obigen Ausführungen nicht in Betracht. Genügende Entschuldigungsgründe trägt die Beklagte somit nicht vor.
a) Soweit sich die Beklagte stets auf eine Änderungsvereinbarung in Bezug auf den Wellness- / Fitnessbereich bezog, hat der Geschäftsführer N der Beklagten im Senatstermin ausgeführt, dass es hierzu zwar Gespräche gegeben habe, diese aber wegen der Probleme nie zu Ende geführt worden sind. Eine Einigung, die schriftlich hätte aufgenommen werden müssen, ist mithin nie erzielt worden, was der Geschäftsführer N ebenfalls ausdrücklich bestätigt hat.
i. Denn zunächst stellte nicht jede vom Vertrag abweichende Handhabung automatisch eine Vertragsänderung dar. Hierfür fehlt es den Parteien regelmäßig - wie wohl auch hier - am notwendigen Rechtsbindungswillen, den die Beklagte nicht einmal behauptet. Er fehlte vor allem auch der Beklagten selbst, weil sie sich sonst durch die faktische Handhabung ihrer mietvertraglichen Ansprüche begeben hätte. So führte der Geschäftsführer der Beklagten N in der mündlichen Verhandlung am Rande auch aus, dass man sich fast von Anbeginn an um die Schrankenanlagen habe kümmern müssen, weil das Büro noch gar nicht bezogen gewesen sei. Die Streithelferin sei insoweit ihren Pflichten nicht nachgekommen.
Denn im Hinblick auf die ursprünglich vereinbarte monatliche Nettokaltmiete von 115.440,00 € netto gemäß Artikel 5 Abs. 1 MV sowie die ursprünglich vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 14.915,00 € (1,90 €/m² BGB x 7.850 m² BGF) sowie in Höhe von 270,00 € (3,00 €/pro PKW-Stellplatz x 90 Stellplätze) gemäß Artikel 6 Abs. 3 MV ist die behauptete Übernahme der Instandhaltung an der Schrankenanlage als unwesentlich zu bezeichnen. Die Übernahme von Kosten in einer hier allenfalls in Betracht kommenden Größenordnung ist bei den übrigen Kostengrößen nahezu völlig zu vernachlässigen (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 26.10.2005, 30 U 121/05, juris Rn. 63, OLGR 2006, 138; siehe auch OLG Naumburg, Urt. v. 25.09.2007, 9 U 89/07, juris Rn. 53, ZMR 2008, 371; ebenso im Ansatz, wenn auch wegen der Höhe im konkreten Fall verneinend OLG Brandenburg, Urt. v. 17.10.2012, 3 U 75/11, juris Rn. 63).
Dies gilt umso mehr, als die Beklagte gemäß Artikel 6 Abs. 1 UAbs. 1 (S. 4) und Artikel 7 Abs. 1 S. 3 MV i. V. m. Anlage 5 Nr. 1 Punkt 3 MV (Blatt 980 der Akte) - letztere erfasst die Kosten der "..., Rolltore, elektrischer und mechanischer Türanlagen sowie sonstiger elektronischer, elektrischer und mechanischer Absperreinrichtungen" und mithin die Schranke - die Instandhaltungs- und -setzungskosten für die Schranke ohnehin anteilig zu tragen hatte und es mithin nur zu einer Verlagerung der Kostenposition aus der Nebenkostenabrechnung unmittelbar zur Beklagten gekommen sein könnte.
Der insoweit nicht nachgelassene Vortrag der Beklagten nach der mündlichen Verhandlung, der Verwalter habe eine Mitvermietung gegenüber der Zeugin D bestätigt, gibt dem Senat keinen Anlass, die mündliche Verhandlung erneut zu eröffnen. Hierzu besteht schon deshalb keine Veranlassung, weil dieses Vorbringen unerheblich ist. Soweit hierdurch ein Indiz für die behauptete ursprüngliche Vereinbarung vorgetragen werden soll, ist der Hauptvortrag entsprechend den obigen Ausführungen verspätet und hätte die Indiztatsache unschwer vor Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragen und unter Beweis gestellt werden können. Eine nachträgliche Vereinbarung gerade mit dem Verwalter wird - ungeachtet des Vortrags zu seiner umfassenden Vertretungsmacht - mit dem Hinweis allein auf sein bestätigendes Verhalten nicht dargelegt. Zudem widerspräche der Vortrag der ausdrücklichen Stellungnahme im Senatstermin, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt der Senat keinen Anlass zum Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung sieht.
Sollte es dazu tatsächlich gekommen sein, handelte es sich bei dieser Änderung des Mietvertrages - wie bei der vermeintlichen Änderung hinsichtlich der Instandhaltung der Schrankenanlage (siehe soeben) - nur um eine unwesentliche und deshalb nicht formbedürftige Änderung. Denn durch die getroffene Regelung über die Pflege ist nur Artikel 6 Abs. 1 UAbs. 3 MV ausgefüllt worden. Die Pflege wurde anstatt über Artikel 6 Abs. 1 UAbs. 1 i. V. m. Anlage 5 Nr. 1 Punkt 7 MV (Blatt 981 der Akte) nicht mehr als Nebenkostenbestandteil abgerechnet, sondern unmittelbar von der Beklagten getragen. Es kam also erneut nur zu einer Verlagerung der zuvor anteilig von der Beklagten zu tragenden Kosten aus der Nebenkostenabrechnung unmittelbar zur Beklagten. Zudem sind auch hier Kosten - für das Jahr 2007 waren es 4.730,36 € - betroffen, die bei einem monatlichen Betrag im Jahre 2007 von 394,20 € zu den gesamten monatlichen Mietkosten von knapp 130.000,00 € netto als unwesentlich anzusehen sind.
f) Schließlich sind auch die Nachträge aus dem Jahre 2006 nicht auf Grund der Verwechselung der Hausnummer und der Mitunterschrift der Patronin formunwirksam und "infizierten" so den gesamten Mietvertrag nicht.
Was die Frage der Heilung einer hinsichtlich der Bestimmbarkeit des Vertragsobjekts formunwirksamen Vereinbarung angeht, entspricht es der Rechtsprechung des BGH, dass eine Nachtragsvereinbarung, die ausdrücklich auf das bestehende Mietverhältnis verweist und alle übrigen Bedingungen des vorherigen Mietvertrages unverändert bestehen lässt, ohne weiteres dahin auszulegen ist, dass die zum Zeitpunkt des Nachtrages tatsächlich ausgeübte Nutzung als vertragsgemäß angesehen und fortgesetzt werden soll (vgl. BGH, Urt. v. 07.07.1999, XII ZR 15/97, juris Rn. 43-45 und Rn. 13, NJW 1999, 3259). Wird - jedenfalls durch die ausdrückliche Bezugnahme auf sämtliche (sonstigen) Regelungen des Ausgangsvertrages - mit der Nachtragsvereinbarung eine Abrede getroffen, die sämtliche essentialia eines Mietvertrages enthält, ist das Mietobjekt jedenfalls auf Grund der feststellbaren Nutzung zum Zeitpunkt der Nachtragsvereinbarung nunmehr hinreichend bestimmbar bezeichnet und eine aus der fehlenden Bestimmbarkeit abzuleitende Formunwirksamkeit des Ausgangsvertrages geheilt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Nutzung nicht im Widerspruch zu den dokumentierten schriftlichen Vereinbarungen steht oder eine wesentliche Abweichung hiervon darstellt. Zweifel an der Formwirksamkeit des gesamten Vertrages können unter diesem Gesichtspunkt nicht mehr bestehen (vgl. BGH, a. a. O.).
So liegen die Dinge auch im Streitfall. Denn vorliegend gab es zum Zeitpunkt der Nachträge eine langjährige einvernehmliche und - abgesehen von der Gartennutzung, für die die Frage der Heilung nach den obigen Ausführungen ohnehin dahinstehen kann - sämtliche Unklarheiten beseitigende Nutzung der hier von der Beklagten problematisierten Bestandteile des Mietobjekts. Weiter nehmen beide Nachträge in ihrem Einleitungssatz und in Nr. 12 des 1. Nachtrags sowie Nr. 3 des 2. Nachtrags nicht nur eindeutig auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug, auch wenn es bezüglich der Hausnummer des Objektes zu einer Verwechselung gekommen ist (siehe schon oben), sondern stellen in den genannten Regelungen ausdrücklich klar, dass es im Übrigen bei den Regelungen des ursprünglichen Mietvertrages bzw. des ersten Nachtrages bleiben soll. Die Nachträge bilden mithin mit dem ursprünglichen Vertrag einen einheitlichen Mietvertrag unter Fortgeltung der nicht abgeänderten Regelungen und insbesondere der Pläne in Anlage 1 und 2 MV, der so alle essentialia eines Mietvertrages enthält. In diesem Fall ist die tatsächliche Nutzung wie bei einem ursprünglichen Vertragsschluss - insbesondere bei einer wie hier gegebenen langjährigen Nutzung - ein Umstand zur Bestimmung des Mietgegenstandes, auf den in den Grenzen des einheitlichen Vertrages zurückgegriffen werden kann, und der der Annahme, das in den Nachtragsvereinbarungen angesprochene Mietobjekt sei nicht hinreichend bestimmbar im Sinne des § 550 BGB, eindeutig entgegensteht.
Teilweise wird eine entsprechende Klausel - insbesondere im Hinblick auf den Erwerberfall - grundsätzlich für unwirksam gehalten (vgl. Leo, NZM 2006, 815; Ghassemi-Tabor/Leo, AGB im Gewerberaumietrecht, Rn. 382 f.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch, 10. Aufl. 2009, A.III Rn. 136; Gerber, ZfIR 2008, 632 (633 f.); Emmerich, in: Staudinger-BGB 2011, § 550 Rn. 45-47; Blank, in: Blank/Börstinghaus, 3. Aufl. 2008, § 550 Rn. 89; Streyl, NZM 2009, 261; Herrmann, in: Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar BGB, 01.02.2013, § 550 Rn. 17).
i. Die vorliegende Schriftformvorsorgeklausel ist jedenfalls im gewerblichen Bereich nicht überraschend im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB. Denn sie ist einerseits im Hinblick auf die Probleme um das Schriftformerfordernis sowie auf die - rechtspolitisch im Verhältnis der vertragsschließenden Parteien zweifelhaften - Folgerungen bei deren Nichteinhaltung und das damit entstehende Regelungsbedürfnis für beide Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, zu dem noch Einvernehmen besteht, jedenfalls im gewerblichen Bereich wie hier nicht ungewöhnlich. Sie ist letztlich eine Fortentwicklung einer allgemeinen salvatorischen Klausel. Andererseits ist sie normativ nicht überraschend, weil mit einer solchen Klausel im Hinblick auf die erwähnte Problematik zu rechnen und sie systematisch im Vertrag wie salvatorische Klauseln sonst verortet ist.
Da eine solche Beurkundungsabrede trotz des doppelten Schutzzwecks des § 550 BGB - nämlich im Schwerpunkt Schutz des Erwerbers einerseits sowie Beweis- und Übereilungsschutz andererseits (vgl. BGH, Urt. v. 07.05.2008, XII ZR 69/06, juris Rn. 13, 17, BGHZ 176, 301) - auch nach Auffassung des Senats zulässig ist, kann trotz des zwingenden Charakters des § 550 BGB auch - wie vorliegend - in Artikel 16 Abs. 1 S. 6 Hs. 1 MV in einer Schriftformvorsorgeklausel ein Anspruch auf Abschluss eines formwirksamen Mietvertrages vereinbart werden. Der Anspruch als solcher berührt § 550 BGB nicht.
Dass der Treuwidrigkeitseinwand im Sinne des § 242 BGB einer auf § 550 BGB gestützten Kündigung - wenn auch nur in eng umgrenzten Fällen bei untragbaren Ergebnissen - entgegen gehalten werden kann, ist allgemein anerkannt (vgl. nur mit zahlreichen Nachweisen Lindner-Figura, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl. 2012, Kap. 6 Rn. 103). Dabei entspricht es der in Literatur und Rechtsprechung herrschenden Auffassung - der sich der Senat anschließt -, dass eine unter Berufung auf einen Schriftformverstoß ausgesprochene Kündigung eines befristeten Vertrages unwirksam ist, wenn der Kündigende zum Abschluss einer formwirksamen Vereinbarung verpflichtet ist (vgl. BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 132/03, juris Rn. 43 ff., NZM 2005,502 zur Herstellung eines formwirksamen Vertrages durch Heftung; Lindner-Figura, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl. 2012, Kap. 6 Rn. 103 m. w. N.; die abweichende Auffassung des OLG Rostock, Urt. v. 10.07.2008, 3 U 108/07, juris Rn. 49 ff., NZM 2008, 646 setzt sich mit der entgegenstehenden Auffassung des BGH nicht auseinander).
(1) Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB der ursprünglichen Parteien ist im gewerblichen Bereich nicht zu erkennen, da beide Parteien bei Vertragsschluss gleichermaßen daran interessiert sind, den Vertrag entsprechend ihrer schriftlichen Vereinbarung zu befristen und an dieser Befristung unabhängig von etwaigen Formverstößen festzuhalten, und dies durch die Vereinbarung zum Ausdruck bringen. Auch soweit der Vertragspartner des Verwenders verpflichtet sein soll, im weiteren Verlauf des Vertragsverhältnisses getroffene Vereinbarungen in einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Weise festzuhalten, erscheint dies in Anbetracht der Bedeutung der langfristigen vertraglichen Bindung, die regelmäßig nicht durch spätere - auf sie nicht ausdrücklich bezogene - Vereinbarungen in Frage gestellt werden soll, nicht als unangemessen.
(b) Soweit der Erwerber aus der Schriftformvorsorgeklausel - wie hier - einen Anspruch darauf ableiten könnte, dass der Mieter mit dem Voreigentümer getroffene bindende Vereinbarungen formgerecht niederlegt, geht die Klausel nicht zu seinen Lasten und ist mithin nicht aus diesem Grund unangemessen.
Existierte der Schriftformmangel allerdings bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs, so geht es - was die Angemessenheit der Klausel angeht - nicht um die Fortgeltung der Schriftformvorsorgeklausel als solcher im neuen Mietverhältnis, sondern um die Frage, ob der bereits mit Abschluss der formunwirksamen Abrede gegen den Vertragspartner (Voreigentümer) fällig gewordene Anspruch auf Herstellung eines formwirksamen Vertrages übergeht. Dies ist zu verneinen.
Insoweit ist allgemein das Fälligkeitsprinzip anerkannt, wonach der Erwerber in bisherige Ansprüche, also solche, die in der Zeit vor der Veräußerung entstanden und fällig geworden sind, nicht eintritt, weil sie nicht in "die Dauer seines Eigentums" fallen. Hierfür haftet nur der Veräußerer und bisherige Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 19.06.2006, VIII ZR 284/05, juris Rn. 10, NZM 2006, 696; Weidenkaff, in: Palandt, 72. Aufl. 2013, § 566 Rn. 21; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 566 Rn. 86; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 566 Rn. 40; Häublein, in: MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 566 Rn. 30, 34; Herrmann, in: Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar BGB, 01.02.2013, § 566 Rn. 25; Emmerich, in: Staudinger-BGB 2011, § 566 Rn. 48 ff.).
b) Ist die in Rede stehende Schriftformvorsorgeklausel deshalb selbst dann wirksam, wenn sie eine allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, so hat die Klägerin gemäß Artikel 16 Abs. 1 S. 6 Hs. 1 MV einen Anspruch auf Abschluss eines formgültigen Vertrages. Sie kann daher der Beklagten den doloagit-Einwand aus Artikel 16 Abs. 1 S. 6 Hs. 2 MV i. V. m. § 242 BGB entgegen halten, weshalb die von der Beklagten allein unter Berufung auf die Unwirksamkeit des Vertrages erklärte Kündigung auch aus diesem Grund unwirksam ist.
Für die Annahme einer konkludenten Abtretung eines Anspruchs wird es im Einzelfall bereits als ausreichend angesehen, dass der Abtretungserfolg den Zwecken und Absichten der Beteiligten entspricht, sogar wenn - was für die Annahme einer konkludenten Abtretung selbstverständlich ist - die Beteiligten insoweit keine ausdrücklichen Absprachen getroffen haben (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.1996, I ZR 139/94, juris Rn. 23, NJW 1997, 729; BGH, Urt. v. 21.11.1985, VII ZR 305/84, juris Rn. 14, NJW 1986, 977).
Insoweit besteht die für den Erwerber - selbst bei umfassender Information durch den Veräußerer - wirtschaftlich gravierende Möglichkeit, dass der Mietvertrag wegen eines nicht ohne weiteres ersichtlichen Formmangels unwirksam ist, so dass etwa die dem Kaufvertrag zugrunde liegende Finanzierung ernstlich gefährdet sein kann. Unter diesen Umständen kann nicht ernsthaft an einem nachhaltigen Interesse des Grundstückskäufers daran gezweifelt werden, dass ihm Ansprüche, die das soeben geschilderte Risiko weitgehend ausschließen können, auch unmittelbar abgetreten werden, wobei die Abtretung jedenfalls mit dem Erwerbsfall wirksam sein soll.
Auf der Gegenseite besteht für die Zeit nach dem Eigentumserwerb keinerlei wirtschaftliches oder anderweitiges Interesse des ursprünglichen Vermieters mehr daran, einen aus der Schriftformvorsorgeklausel abzuleitenden Anspruch dem Erwerber vorzuenthalten. Dies folgt eindeutig bereits daraus, dass der frühere Eigentümer einen solchen Anspruch gegen den Willen des Erwerbers schon deshalb nicht mehr durchsetzen könnte, weil ihm - auch im Zusammenwirken mit dem Mieter - die Rechtsmacht fehlt, auf das neue Rechtsverhältnis zu Lasten des jetzigen Vermieters (also des Erwerbers) gegen dessen Willen einzuwirken.
Der Senat verkennt nicht, dass die Annahme, es sei ein Anspruch stillschweigend abgetreten worden, dann Bedenken ausgesetzt sein kann, wenn es an einem Bewusstsein der Abtretenden fehlt, dass die Abtretung möglicherweise erforderlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 10.05.1968, V ZR 221/64, LM Nr. 20 zu § 398 BGB). Hierzu ist aber - da das Bewusstsein der Vertragsparteien, in deren Verhältnis es an ausdrücklichen Erklärungen fehlt, ohnehin im Regelfall nicht offen zu Tage tritt - nur Veranlassung, wenn Anzeichen dafür sprechen, dass die in Rede stehenden Personen keinesfalls von der Notwendigkeit einer Abtretung ausgegangen sind. Hiervon ist in vergleichbaren Fällen und im Streitfall nicht auszugehen, weil regelmäßig die Kaufvertragsparteien wegen der konkreten Rechtsfolgen der Schriftformvorsorgeklausel keine vertieften Rechtsauskünfte einholen werden bzw. eingeholt haben und eine Überzeugung davon, dass es keiner Abtretung bedarf, auch nicht anderweitig offenkundig geworden oder aus bestimmten Gründen zu unterstellen ist. Insbesondere liegt die Annahme fern, die betroffenen Parteien hätten nicht jedenfalls hilfsweise (für den Fall etwa, dass ein unterstellter gesetzlicher Forderungsübergang nicht greift) die Abtretung vereinbaren wollen. Dem entspricht es, dass der BGH in der bereits oben angesprochenen Entscheidung von einer konkludenten Abtretung selbst in einem Fall ausgegangen ist, in dem die begünstigte Partei nachhaltig die Auffassung vertreten hat, der fragliche Anspruch stehe ihr bereits auf Grund eines gesetzlichen Forderungsübergangs (cessio legis) zu (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.1996, I ZR 139/94, a. a. O.).
Schließlich hindert auch § 399 Alt. 1 BGB die Abtretung nicht, solange die Abtretung - wie hier - an den Erwerber als neue Mietvertragspartei erfolgt, dem die Schriftformvorsorgeklausel bezüglich nachfolgender mündlicher Vertragsänderungen ebenfalls zu Gute kommt. In diesem Fall wird weder der Leistungsinhalt verändert, noch die Zweckbindung der Leistung aufgehoben, noch handelt es sich um einen höchstpersönlichen Anspruch des Veräußerers.
iii. Auf Grund dieses bestehenden Anspruchs auf Abschluss eines formwirksamen Vertrages ist die Berufung der Beklagten auf etwaige Formmängel treuwidrig im Sinne des Artikels 16 Abs. 1 S. 6 Hs. 2 MV i. V. m. § 242 BGB (vgl. zum Treuwidrigkeitseinwand bereits oben). Eine Ausnahme hiervon käme nur in Betracht, wenn die Klägerin den feststellbaren Abschluss einer formlosen Vertragsabrede in Abrede stellte und damit dokumentierte, dass sie selbst einen sämtliche Vertragsabreden enthaltenden formwirksamen Vertrag gar nicht abschließen will. Dies war aber aus den bereits dargelegten Gründen nicht der Fall. Insbesondere ergibt sich aus der von der Klägerin zu einzelnen Positionen vertretenen Rechtsauffassung, wonach insoweit formbedürftige vertragliche Vereinbarungen gar nicht geschlossen worden seien, nicht, dass die Klägerin sich einer schriftlichen Vereinbarung entgegenstellen wollte, wonach die unstreitige Nutzung durch die Beklagte als vertragsgemäß festgehalten worden wäre. Soweit dies für die Nutzung des Gartens zweifelhaft erscheint, kann aus den weiter oben angesprochenen Gründen insoweit nicht von einer jedenfalls formunwirksam bereits getroffenen Vereinbarung - die die Klägerin nicht hätte bestätigen wollen - ausgegangen werden.
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