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Timestamp: 2018-06-25 14:21:35+00:00
Document Index: 16450477

Matched Legal Cases: ['art. 567', 'art. 30', 'art. 46', 'art. 40', 'art. 46', 'art. 40', 'art. 46', 'art. 40', 'art. 39', 'art. 32', 'art. 567', 'art. 567', 'art. 40', 'art. 2', 'art. 40', 'sentenza ', 'art. 40', 'art. 2', 'art. 40', 'art. 4']

TRIBUNALE DI SALERNO - PDF
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Marcellina Pagano
1 STUDIO 8 dott. ing. Eugenio GALLO TRIBUNALE DI SALERNO Oggetto: CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. 413/2011 R.G.E. VERTENTE TRA: BANCO DI NAPOLI S.P.A. (ora ITALFONDIARIO S.p.A.) CONTRO OMISSIS. Giudice dell Esecuzione: dott. ALESSANDRO BRANCACCIO Consulente Tecnico d Ufficio: ing. Eugenio GALLO, nato a Martirano Lombardo il 03/10/1970, con studio tecnico in Via San Nicola, Martirano Lombardo e via Porta Elina, Salerno, C.F. GLLGNE70R03E991W. Giorno 11/05/2012, il signor Giudice dell Esecuzione, dott. Alessandro Brancaccio, disponeva la nomina del sottoscritto, ing. Eugenio Gallo, quale consulente tecnico d ufficio della causa N. 413/2011 R. G. E., vertente tra: Banco di Napoli S.p.A. (ora Italfondiario S.p.A.) contro Omissis. Il sottoscritto accettava l incarico di rispondere ai seguenti quesiti posti dal G.E., che di seguito si riportano integralmente: 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art. 567 cod. proc. civ.1 è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta Studio Tecnico dott. Ing. Eugenio GALLO Sede: Via San Nicola, Martirano Lombardo C.F. GLLGNE70R03E991W Tel 0968/ Telefax , Portatile: studiof8.it - Internet:
2 documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; 5) Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6) Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 2 di 49
3 convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quando a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; 12) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica ed eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 14) Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 3 di 49
4 Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso costruzione, anche degli interni. PREMESSA Per poter rispondere adeguatamente ai quesiti posti, si è reso necessario effettuare le seguenti ricerche, presso: Agenzia del Territorio di Salerno, ufficio del catasto, per accertare i dati identificativi degli immobili oggetto d indagine ed estrarre copia degli elaborati planimetrici, delle planimetrie catastali e degli stralci dei fogli di mappa, nonché, ottenere informazioni e documentazione in merito alle variazioni catastali intervenute negli anni e che riguardavano espressamente i beni indagati; Agenzie del territorio diverse allo scopo di effettuare delle semplici visure; Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria dei Registri Immobiliari) di Salerno, per appurare la presenza di creditori iscritti, e poterne indicare nominativi e note di trascrizione; Ufficio tecnico del Comune di Maiori (SA) per verificare eventuali difformità rispetto alla Legge N. 47/85 e alla vigente normativa in materia urbanistica, all art. 39 della Legge 724/94, nonché, in merito al condono edilizio ultimo, cioè il D. L. 30 settembre 2003, N. 269 Disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell andamento dei conti pubblici art. 32, e attingere, comunque, alle informazione di carattere urbanistico PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 4 di 49
5 degli immobili; Ufficio del Comando di Polizia Municipale di Maiori (SA) per accertare la presenza di eventuali verbali di violazione alla Legge N. 47/85 e successive modifiche ed integrazioni e, al P. R. G. vigente nei due territori citati; Studio Notarile del dottor Paolo Califano, notaio in Salerno, Corso Vittorio Emanuele, Salerno (SA) al fine di reperire i titoli di proprietà per i beni in esame. La ricerca delle registrazioni relative agli immobili investigati è stata effettuata dal custode nominato, pertanto, il sottoscritto si è recato presso lo studio del professionista nominato dal quale ha ottenuto la documentazione richiesta. Il sottoscritto, di concerto con il custode nominato, dott.ssa Nicolina Vitolo, concordava la data di sopralluogo; in data 28/05/2012, lo scrivente provvedeva a spedire le comunicazioni alle parti in causa fissando il primo sopralluogo per l 08/06/2012. Nel giorno, stabilito, ossia l 08/06/2012, alle ore 16:00 in Maiori, località Vecite, Via Nuova Provinciale Chiunzi, 175, erano presenti i signori: dott.ssa Nicolina Vitolo, custode nominato dal Giudice dell Esecuzione dott. Alessandro Brancaccio in data 21/03/2012; il signor Omissis, parte in causa; lo scrivente accompagnato dall ingegnere Ottaviano Ferrieri, personale collaboratore. Il sottoscritto coadiuvato dal collaboratore alla costante presenza del custode e del signor Capone effettuava il rilievo grafico e fotografico del bene esecutato. Terminati i lavori di sopralluogo, alle ore 16,30 si riteneva di poter concludere il sopralluogo; il verbale veniva firmato dai presenti. Ultimati i lavori di rilievo e misurazione, nonché, tutte le operazioni preliminari, si espongono di seguito i risultati della consulenza (vedi allegato A, B, C, D, E, F, G, H, I, L, M, N). RISPOSTE AI QUESITI PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 5 di 49
6 QUESITO N Verifica e controllo della completezza dei documenti di cui all ex art. 567 codice di procedura civile In ottemperanza all ex art. 567, 2 comma codice di procedura civile, in data 19/07/2012, il sottoscritto accedeva alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari di Salerno, allo scopo di eseguire le copie degli atti contenuti nel fascicolo e valutare la completezza dei documenti. Lo scrivente verificava che a corredo della procedura esecutiva erano presenti, nello specifico: Certificazione Notarile a copertura del ventennio. Ritenuto che ai sensi del sopra citato articolo di legge, la documentazione, era da ritenersi completa ed idonea, si è proceduto all istruzione della perizia. QUESITO N. 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E. I beni ricadenti nel verbale di pignoramento del 06/09/2011, R.P. N , R.G. N , derivante da Atto Giudiziario del 30/06/2011, Numero di repertorio 2273, emesso dalla Corte d Appello di Salerno risultano ubicati esclusivamente nel Comune di Maiori (SA). Nello specifico, di seguito, vengono descritti tutti i beni interessati dal provvedimento di espropriazione immobiliare contro i coniugi: Omissis esecutati per l intero, e che consistono in: PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 6 di 49
7 1) Abitazione: Maiori, Catasto F, Foglio di mappa 6, Particella 232, Sub 27, Nat. A/2 Abitazione di Tipo Civile, consistenza 3,5 vani, piano 5, via Provinciale Chiunzi, 175 (vedi allegato E). Il bene sopra riportati costituisce una mansarda adattata a fini abitativi che d ora in poi sarà identificata come LOTTO UNICO. La proprietà dei beni è pervenuta ai coniugi: Omissis, per atto di compravendita del 16/05/2006, a rogito del notaio Paolo Califano, Repertorio N /4648, Trascritto a Salerno il 22/05/2006, N R.P. e N R.G. (vedi allegato F). LOTTO UNICO Dalle indagini e ricerche effettuate, nonché dai controlli e verifiche effettuate in corso di sopralluogo, l immobile oggetto di valutazione risulta classato al catasto Identificazione catastale dell edificio ospitante l unità immobiliare in esame e delle pertinenze di Maiori al foglio di mappa N. 6, particella N. 232, sub. 27, z. c. 2, categoria A/2 Abitazione di tipo civile classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 234,99, via Provinciale Chiunzi, piano 5, in testa a Omissis (vedi allegato D). Il complesso immobiliare che ospita l unità immobiliare in esame è posto nell entroterra di Maiori; PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 7 di 49 Bene Pignorato
8 come noto la costiera amalfitana è caratterizzata dall estrema acclività dei suoli che prospettano verso mare e che, a volte, raggiungono altitudini stratosferiche. L abitato di Maiori, invece, è attraversato dal Fiume Reghinna Maior, che in prossimità della costa è completamente coperto, per poi sfociare nel Mare Tirreno; a monte dell abitato, invece, il fiume crea una valle naturale che ha permesso il tracciamento di due strade; il percorso più antico prende il nome di Via Vecchia Chiunzi, mentre l itinerario recente si chiama Via Nuova Provinciale Chiunzi. Il complesso edilizio che ospita l unità immobiliare in esame è situata a circa 2,5 km dal mare, ubicato su via Nuova Provinciale Chiunzi, al civico località Vecite, corredato da una propaggine che attraversa il Fiume Reghinna Maior e permette l accesso anche da via Vecchia Chiunzi. In particolare, in località Vecite, al civico 175 di Via Nuova Ingresso, da via Nuova Proviciale Chiunzi, al palazzo Provinciale Chiunzi, è posto un cancello in ferro veicolare, affiancato da un altro cancello metallico pedonale, che immette su una rampa in cemento che conduce all edificio che ospita l unità immobiliare pignorata. Lo spazio antistante l edificio è interamente cementato e su tale area sono stati ricavati i parcheggi di proprietà dei condomini che recano Edificio ospitante l unità immobiliare in esame; in evidenza l individuazione dei parcheggi condominiali un identificazione catastale precisa ed univoca. PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 8 di 49
9 A tale proposito occorre specificare che allorquando i coniugi: Omissis acquistavano l unità immobiliare oggetto di stima, con l atto di compravendita del 16/05/2006, a rogito del notaio Paolo Califano, Repertorio N /4648, Trascritto a Salerno il 22/05/2006, N R.P. e N R.G, sullo strumento era chiaramente riportato quanto segue: Costituisce pertinenza dell appartamento, e quindi compreso nella vendita, il posto auto scoperto, ubicato nell'area adibita a parcheggio circostante il fabbricato, distinto dal numero 26 (ventisei), ed esteso circa mq. 9 (metri quadrati nove). Confina: con posto auto n. 25, con area comune da due lati, salvi altri. Riportato nel N.C.T. di Maiori al foglio 6, particella: vigneto di 3 a - are R.D. euro 0,07 - R.A. euro 0,10 (vedi allegato F). Vista aerea del complesso immobiliare, con, in evidenza, l ubicazione dell alloggio Nell atto di pignoramento e di conseguenza nel verbale, però, tale accessorio, indispensabile al godimento del bene, non viene inserito e, pertanto, sarà escluso dalla trattazione. Il posto macchina di pertinenza è sito dirimpetto all entrata principale dell edificio, ed in termini di fruibilità occupa sicuramente la posizione migliore. La limitazione dovuta alla mancanza del posto auto a disposizione dell unità immobiliare oggetto di valutazione, in questo caso, viene in parte mitigata dalla presenza di un parcheggio ubicato appena al di fuori del cancello d ingresso del complesso immobiliare e che potrebbe proficuamente essere utilizzato dall acquirente sub-asta. Lo stabile che ospita l unità immobiliare in esame, complessivamente, è formato PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 9 di 49
10 da quattro piano fuori terra, oltre sottotetto (definito 5 piano) e seminterrato. Il fabbricato è uno stabile di vecchia costruzione con struttura portante in muratura di pietrame e calcestruzzo, presenta orizzontamenti, in parte con putrelles con tavelloni ed in parte a volta (esclusivamente il cantinato), è coperto a tetto. L entrata all edificio è ricavato sul lato Nord, ossia nella posizione opposta alla rampa di accesso in cemento al complesso immobiliare. Occorre, infatti, girare intorno al fabbricato, attraversare la corte e giungere infine all entrata principale accessibile mediante una scala esterna provvista di sei alzate; il portone d ingresso è in ferro e vetro, sulla sinistra è posto il citofono condominiale. In merito allo stato manutentivo Androne d ingresso, scale, portone e citofono condominiale dell edificio, nel suo complesso, occorre precisare che l intonaco esterno è apparso ben conservato e sano così come la pittura relativa ai lati Est e Sud, mentre il prospetto Nord necessita di essere ripitturato e recuperato; il tetto è apparso in buone condizioni. Appena varcato l ingresso ci si immette nel corpo scale condominiale, con rivestimento in granito dei gradini, mentre i pianerottoli sono pavimentati a gres di buona qualità; la scala è, inoltre, dotata di ringhiera in ferro. Dopo aver percorso una rampa di scale è possibile servirsi dell ascensore, di vetusta concezione, ma efficiente, funzionale e ben tenuto. PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 10 di 49
11 Sia il corpo scale che l ascensore permettono di giungere fino al quarto piano dello stabile, mentre la zona mansarda è accessibile mediante una scala propria che si dipana dal pianerottolo di arrivo a livello. Ingresso alla mansarda e vista della scala privata Arrivo ascensore, piano quarto L unità immobiliare ricadente nel pignoramento, infatti, occupa la porzione Ovest del quinto livello dello stabile in via Nuova Provinciale Chiunzi, 175, località Vecite, contraddistinto dall interno 26. L ingresso è ubicato al piano quarto, sul quale è ricavato il solo portone d ingresso in legno e la scala di collegamento verticale. Corpo Scala al servizio dell alloggio La scala si sviluppa su due rampe, anche se non risulta dotata di un vero e proprio pianerottolo ma è contraddistinta da gradini triangolari che permettono un agevole accesso al livello superiore. Di rimpetto all ingresso è stato ricavato un vano di forma rettangolare nel quale è allocata la caldaia a metano; il vano scale è ben rifinito con rivestimento in granito, ringhiera in ferro, corrimano in legno e battiscopa in marmo. L alloggio di forma rettangolare, come detto, è stato ricavato nel piano sottotetto PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 11 di 49
12 o mansardato e quindi, è caratterizzato da una copertura a tetto aventi altezze differenti, ed in genere, limitate. In questo caso la copertura a due falde presenta l altezza maggiore al colmo, pari a m 2,54, coincidente con il centro dell alloggio, mentre sulle pareti Interno, zona living perimetrali l altezza netta è pari a m 1,03. Bisogna, però, evidenziare che sul lato Ovest, dove sbuca la scala di collegamento verticale, il tetto si rastrema creando un ulteriore gioco di falde, a scapito, dell altezza che solo in Tipologia di finestre e luci a corredo dell alloggio corrispondenza dell ultimo gradino della scala presenta una quota accettabile. L ambiente si presenta ben rifinito, intonacato, pitturato e luminoso. Bisogna, infatti, sottolineare che l alloggio è dotato di una serie di finestre ricavate sui lati Ovest, Nord e Sud, che sebbene molto atipiche, in quanto collocate direttamente sul pavimento (a causa della limitata altezza netta della falda perimetrale) aprendosi su più lati permettono un ottimo apporto di luce. PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 12 di 49
13 Non solo, ma sul lato Sud, in corrispondenza della zona living-cucina, è presente un lucernario di ampie di dimensioni che permette un apporto notevole di luce all alloggio. Gli infissi esterni in alluminio di discreta qualità, provvisti di zanzariere montati su un telaio dedicato; all esterno è posizionata una griglia in Interno, zona living, scorcio cucina e ingresso metallo antieffrazione. Le finiture generali sono pertanto accettabili, lo stato di conservazione è buono, il pavimento in gres di buona fattura, l angolo cucina rivestito, l impianto idrico funzionante, così come l impianto elettrico sottotraccia. L aspetto negativo dell alloggio è costituito dalla presenza ingombrante del vano ascensore che occupa gran parte della zona d accesso limitando la larghezza del Area compresa tra vano ascensore e parete perimetrale, lato Ovest corridoio d ingresso alla zona living-cucina. Non solo, ma una porzione della zona Ovest rimane compreso tra il detto vano ascensore e la parete perimetrale riducendo la fruibilità del cespite Tale area è utilizzata come piccolo e modesto studiolo deposito; di fatto si PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 13 di 49
14 tratta di uno spazio poco pratico perché caratterizzato da una modestissima estensione, per di più caratterizzato da un altezza netta modestissima. Il vano ascensore è stato, comunque, ben inserito nel contesto abitativo essendo stato rivestito in legno in modo che la scaffalatura fungesse da porta tv, sulla Stanza da letto zona living, e armadio nella zona ingresso. In fondo, rispetto all entrata, sono stati ricavati due locali; il primo, lato Nord (a sinistra) è adibito a stanza da letto e risulta l unico vano sprovvisto di finestra. Allo scopo di immettere luce e favorire il ricambio d aria non è presente neppure l infisso interno di separazione. La stanza risulta, Servizio Igienico comunque, accettabile dal punto di vista manutentivo anche se alcuni particolari andrebbero rivisti, ad esempio la pittura e l impianto elettrico. Di rimpetto alla stanza da letto è ricavato il servizio igienico dotato dei quattro pezzi canonici, oltre che di finestra, lato Sud. È presente, altresì, il rivestimento in maiolica anche se l ambiente necessiterebbe PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 14 di 49
15 di essere rimodernato. L alloggio è corredato da alcune porte in legno di tipo tamburato di mediocre qualità, da alcuni radiatori in alluminio collegati alla caldaia ubicata sul vano scala. Dal rilievo effettuato confrontato con gli elaborati grafici reperiti presso i vari enti è emersa la difformità rispetto alla planimetria catastale in atti (vedi allegato D). Le differenze non sono, però, eclatanti in quanto riguardano essenzialmente la disposizione degli spazi interni, limitandosi, nel caso reale alla presenza di una parete divisoria, lato Nord-Est che perimetra la stanza da letto. La seconda discrepanza, invece, va imputata alla mancata rappresentazione del lucernario; ma tale aspetto è alquanto difficile da spiegare, perché la presenza dello stesso è da ricercarsi al momento della realizzazione della copertura. Infatti, dall osservazione della foto aerea si evince che il tetto del palazzo ospitante l alloggio in esame è caratterizzato dalla presenza di altri due lucernari, ricavati sulla falda di Mezzogiorno e tale realizzazione non può essere imputata ad altri momenti storici se non quello della realizzazione della stessa copertura. La ricerca effettuata presso il Comune di Maiori, invece, ha fatto emergere la cronistoria relativa alla realizzazione dell unità immobiliare in esame che risulta molto articolata (vedi allegato G). In data 07/06/2012, il sottoscritto avanzava richiesta scritta all ufficio tecnico del Comune di Maiori (poi reiterata il 17/07/2012), con le quali richiedeva l accesso agli atti relativi all immobile pignorato (vedi allegato G). Successivamente, il sottoscritto si recava alcune volte presso l ufficio tecnico di Maiori dal quale otteneva gli incartamenti relativi alle pratiche edilizie di interesse. In particolare, agli atti, era presente il Nulla Osta per l Esecuzione dei Lavori datato 12/09/1975 con il quale, vista la domanda della Omissis per essere autorizzato a Ristrutturare un vecchio opificio in residenze in via Nuova Provinciale PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 15 di 49
16 Chiunzi (Vecite), il Sindaco del Comune di Maiori concedeva l autorizzazione suddetta (vedi allegato G). Successivamente venivano presentate due varianti aventi ad oggetto: Concessione Gratuita per Opere Edilizie, la prima del 17/02/1978, prot. N. 5047, e la seconda del 07/09/1979, protocollo N. 136/D (1852), con la quale il Sindaco del Comune di Maiori, rilasciava all istante, signora Omissis, amministratrice della Soc. Omissis, l autorizzazione per eseguire piccole varianti al progetto dei lavori di ristrutturazione di vecchie fabbriche in località Vecite già autorizzati con licenza edilizia del 12/09/1975 (vedi allegato G). Dall analisi della documentazione a corredo della pratica edilizia, si evince che il cosiddetto piano sottotetto era destinato essenzialmente a stenditoio e lavatoio, quindi con destinazione d uso completamente differenti dall attualità (vedi allegato G). Dall osservazione puntuale del progetto, però, è altresì, chiaro che le differenze con quanto rilevato dallo scrivente sono piuttosto limitate; in altre parole il progetto esibito rispecchia la planimetria catastale. Perfettamente coincidente con quanto rilevato risultano, infatti, le dimensioni di massima dell alloggio, la posizione ed andamento della scala, l ubicazione e dimensione delle finestre; l unica macroscopica differenza, in termini strutturali, riguarda la condizione che il cosiddetto piano sottotetto è formato da un unica unità immobiliare. Al termine dei lavori, il Sindaco del Comune di Maiori, vista la domanda presentata dal signor Omissis in data 13/09/1989, viste le autorizzazioni urbanistiche del 12/09/1975, la prima variante del 17/02/1978, prot. N. 5047, la seconda variante 136/D del 07/09/1979, rilasciava permesso di abitabilità o di uso in data 02/05/1990 (vedi allegato G). PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 16 di 49
17 Dalla documentazione agli atti sono emerse altre informazioni urbanistiche interessanti, quale, ad esempio, il Rinnovo concessione l attraversamento per dell alveo Reginna Major, Prospetto Ovest dello stabile; in primo piano il Fiume Reghinna Major e gli attraversamenti allo stesso in Maiori, con un pontetubo a servizio del condominio Residence Maior Richiedente: Condominio Residence Maior Prat. N. 498/A (vedi allegato G). L autorizzazione sopra riportata veniva concessa il 08/06/2009, prot. N dalla Giunta Regionale della Campania Area Generale di Coordinamento Lavori Pubblici, Opere Pubbliche Attuazione, Espropriazione Settore Provinciale del Genio Civile, Salerno, con una serie di prescrizioni: - Durata di 19 anni (diciannove) a decorrere dal 25/04/2001 e scadenza il 24/04/2020; - La concessione viene rilasciata a soli fini idraulici; - L importo del canone, fissato per l anno 2009 in 168,26, sarà di anno in anno rivalutato secondo gli indici ISTAT; - Il concessionario è obbligato alla manutenzione, dovrà adottare ogni accorgimento atto a consentire il regolare deflusso delle acque; sarà considerato l unico responsabile, sotto il profilo civile e penale; è tenuto alla perfetta osservanza delle norme vigenti in materia di opere idrauliche, di bonifica e sulle acque pubbliche, etc (vedi allegato G). Relativamente all unità immobiliare in esame, dalla ricerca effettuata presso l ufficio tecnico del Comune di Maiori è emersa la Concessione Edilizia in Sanatoria del 02/05/2006, prot. N. 139 ai sensi degli art. N. 31 e seguenti della PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 17 di 49
18 L. N. 47/1985 e N. 39 della L. 724/94 (vedi allegato G). Il Responsabile del Servizio Tecnico del Comune di Maiori, infatti, concedeva l autorizzazione richiesta, vista l istanza del 21/01/2003, prot. N. 880 e del 30/06/2003 prot. N dei signori Omissis in nome e per conto della società Omissis con sede in Maiori alla via Nuova Chiunzi, 175, che in data 30/09/1986 prot. N (interno 270/2), che presentarono domanda per ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria per la trasformazione, in difformità da concessioni edilizie del 12/09/1975 e del 07/09/1979 in porzione di sottotetto in abitazione residenziale al 5 piano di fabbricato sito in via Nuova Chiunzi 175 Maiori (SA) (vedi allegato G). In pratica, quindi, con la concessione in sanatoria, la porzione di stabile censito al catasto urbano del Comune di Maiori, al foglio di mappa N. 6, particella N. 232, sub. 27 veniva trasformato in abitazione. Dal confronto tra il rilievo effettuato dallo scrivente e la planimetria catastale in atti si evince che a dispetto della disposizione dell ufficio tecnico di Maiori, il quale aveva imposto al richiedente il documento comprovante l avvenuta denuncia all Ufficio tecnico Erariale ai fini dell accatastamento dell opera abusiva, l adeguamento della planimetria catastale non è stato mai depositato. Allo stato, quindi, in catasto è depositata una planimetria catastale che seppure per piccoli particolari, differisce da quanto esistente; nel caso di vendita all asta, ove il Giudice dell Esecuzione lo ritenesse necessario, il sottoscritto potrà procedere PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 18 di 49
19 all adeguamento della suddetta planimetria. Occorre precisare, però, che dal confronto tra la planimetria catastale e l elaborato tecnico a corredo della pratica di concessione edilizia in sanatoria, non emerge alcuna differenza (o meglio solo l assenza del lucernario). In realtà, come detto, il rilievo ha accertato, che esistono delle variazioni, che riguardano la distribuzione degli spazi interni, la presenza del vano ascensore (tra l altro appare quantomeno singolare che tale accessorio non sia presente nell elaborato tecnico a corredo della concessione edilizia in sanatoria) e la presenza del lucernario, che sebbene riportato sull elaborato grafico a corredo della pratica edilizia, non viene, però, menzionato nella relazione quale differenza con il progetto originario. Per quanto attiene alle opere difformi, relative a fabbricati facenti parte delle procedure esecutive, bisogna fare riferimento all'art. 40, comma 6 della legge n. 47/1985 concernente la eccezionale ipotesi di sanatoria per immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, nonché le ipotesi previste dal comma 59 dell'art. 2 della legge 23 dicembre 1996, n Il comma 6 dell'art. 40, legge n. 47/1985, e le altre norme sopra richiamate, reputano possibile la domanda di sanatoria purché la presentazione della stessa avvenga entro centoventi giorni dalla notifica dell'atto di trasferimento dell'immobile (per come chiarito dalla sentenza del TAR Basilicata del , N. 604) e le ragioni del credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in vigore del decretolegge n. 269/2003 (1 ottobre 2003). L articolo 40 della legge n. 47/1985, infatti, nella sezione dedicata alla Mancata presentazione dell'istanza - Commi 5 6 riporta testualmente: "Le nullità di cui al secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa - Nella ipotesi in cui PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 19 di 49
20 l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge". La legge N. 662 del 23/12/1996 all art comma 59 cita le disposizioni di cui ai commi quinto e sesto dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, si applicano anche ai trasferimenti previsti dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560, nonché ai trasferimenti di immobili di proprietà di enti di assistenza e previdenza e delle amministrazioni comunali. Per concludere, la circolare del 07/12/2005, N (circolare alla legge 326/03) punto 1, recita: Sono fatte salve anche le domande già presentate ai sensi dell'art. 40, comma 6 della legge n. 47/1985 relativo alla eccezionale ipotesi di sanatoria per immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, nonché le ipotesi previste dal comma 59 dell'art. 2 della legge 23/12/1996, n Il comma 6 dell'art. 40 della legge n. 47/1985, e le altre norme sopra richiamate, pertanto, devono essere lette alla luce della nuova normativa sul condono, reputandosi possibile la domanda di sanatoria purché la presentazione della stessa avvenga entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile e le ragioni del credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in vigore del D.L. N. 269/2003 (01/10/2003). L'eccezione prevista da tale norma è giustificata dalla esigenza di consentire agli acquirenti sulla base di una procedura esecutiva di regolarizzare l'acquisto di immobili dei quali, al momento della insorgenza delle ragioni di credito, non era conosciuta la natura abusiva. Nel caso in esame, le ragioni del credito sono sorte successivamente all entrata in vigore del decreto-legge n. 269/2003 (1 ottobre 2003), mentre gli abusi, secondo quanto sostenuto dall architetto Omissis, che ha curato la pratica edilizia per la PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 20 di 49
21 concessione edilizia in sanatoria, sono stati realizzati negli anni ottanta, in difformità alle varianti alla licenza edilizia del 17/02/1978, prot. N. 5047, e la seconda del 07/09/1979, protocollo N. 136/D (1852). A parere dello scrivente, quindi, è possibile richiedere ed ottenere la concessione edilizia in sanatoria per le opere difformi, non fosse altro perché ricadenti nella Tipologia 6 opere di manutenzione straordinaria, come definite all articolo 3, comma 1, lettera b) del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume. Per tutti gli abusi ricadenti nella tipologia 6 si versa un oblazione pari a 516,00 complessivi. In riferimento alla documentazione da incorporare al fine del perfezionamento del condono edilizio e l ottenimento della concessione in sanatoria relativamente al LOTTO UNICO, e ai sensi dell allegato 1 alla Legge 24/11/2003, n. 326, si farà espresso riferimento a quanto richiesto dal competente ufficio tecnico del Comune di Maiori. Relativamente alla nuova richiesta di condono, in attinenza alla tipologia 6 di abuso, a parere dello scrivente, bisognerà aggiungere: a) dichiarazione del richiedente resa ai sensi dell'art. 4 della Legge 4/01/1968, n. 15 (ora artt. 47 del D.P.R. n. 445 del 2000), corredata dalla documentazione fotografica, nella quale risulti la descrizione delle opere per le quali si chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo; b) Progetto rilievo delle opere per le quali si chiede la sanatoria e documentazione fotografica; c) Dimostrazione dell avvenuto accatastamento o delle variazioni catastali intervenute e allo scopo di adeguare la categoria e classe dell edificio alla richiesta di PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 21 di 49
22 condono edilizio, nonché uniformare il progetto rilievo con quanto dichiarato in catasto, da eseguirsi a carico di un tecnico abilitato; d) Titolo di proprietà; e) Nulla Osta del Soprintendente ai Beni Ambientali Architettonici ed Artistici di Salerno ed Avellino; f) Individuazione dei vincoli, sia in relazione al Piano Stralcio per l assetto idrogeologico Autorità di Bacino Regionale Destra Sele e Stralcio Planimetrico del Parco Regionale Monti Lattari; g) Marca da bollo da 14,62, nonché ogni altro versamento richiesto dal competente ufficio tecnico per Diritti di Segreteria ; h) ulteriore documentazione eventualmente prescritta dal competente ufficio comunale. Al fine di assolvere agli obblighi sopra riportati è ipotizzabile una cifra aggiuntiva, composta da compensi tecnici e spese varie, pari ad euro 3 000,00. Infine, i riscontri dei rilievi e le misure in sito, per l unità immobiliare in esame sono emerse le seguenti grandezze caratteristiche: superficie commerciale di 82,70 mq - 4,50 mq occupati dal vano ascensore (e perciò da scorporare), e quindi, mq 78,20 mq dei quali mq 7,40 occupati dal vano scale, con superficie calpestabile pari a mq 57,36 e con altezza netta variabile da m 1,03 a m 2,56. Bisogna considerare, inoltre, che una superficie netta di circa 13,00 mq è realmente non abitabile perché l altezza libera della stessa è inferiore a m 1,50. QUESITO N. 5 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà LOTTO UNICO Il bene identificato come LOTTO UNICO è pervenuto, per la quota di ½ rispettivamente, ai coniugi: signor Omissis, entrambi esecutati, con atto di PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 22 di 49
23 Compravendita del 16 maggio 2006, Rep. N 13832/4648 a rogito del notaio Dr. Paolo Califano e con Nota di Trascrizione del 22/05/2006, R.G. N e R.P. N (vedi allegato F). Con il suddetto atto il signor Omissis vendeva ai suddetti coniugi, che in regime di comunione legale acquistavano la proprietà del seguente cespite: -appartamento alla via Nuova Provinciale Chiunzi n.175, località Vecite, al quinto piano (mansarda) del fabbricato e contraddistinto dal numero interno 26, composto da ingresso al quarto piano e da un vano e accessori al quinto piano. Confinante: con corridoio condominiale, con area sovrastante l appartamento di proprietà Omissis int. 23, con area condominiale da due lati, salvi altri. Il suddetto immobile era riportato al N.C.E.U. di Maiori foglio di mappa N. 6, particella 232, sub 27-strada Provinciale Chiunzi-piano 5-zona cens.2-cat-a/2 di 2^cons.3,5 vani- R.C. euro 234,99. Sul citato atto era, altresì, riportato quanto segue: Costituisce pertinenza dell appartamento, e quindi compreso nella vendita, il posto auto scoperto, ubicato nell'area adibita a parcheggio circostante il fabbricato, distinto dal numero 26 (ventisei), ed esteso circa mq.9 (metri quadrati nove). Confina: con posto auto n.25, con area comune da due lati, salvi altri. Riportato nel N.C.T. di Maiori al foglio 6, particella: vigneto di 3 A - are R.D.Euro 0,07 - R.A.Euro 0,10. La parte alienante dichiarava che i cespiti gli pervennero in virtù dell atto del Notaio Donata Maria Biase da Salerno del 6 ottobre 2003, ivi registrato il 27 detti al n.5587 ed ivi trascritti il 13 ai nn /25852, con il quale acquistava dal germano Omissis, i diritti di comproprietà pari alla metà dei cespiti in oggetto, cui faceva seguito l Atto di rettifica autenticato nelle firma dallo stesso Notaio Biase in data 26 aprile 2006-Rep.N e raccolta n.6045-registrato a Salerno il giorno 8 maggio PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 23 di 49
24 Ai sigg. Omissis pervennero in virtù dell atto del Notaio Giovanni D Antuono del 22 dicembre 1995, registrato a Salerno il 10 gennaio 1996 ed ivi trascritto il 28 dicembre 1995 ai nn.34305/27523, con il quale li acquistarono dalla società Omissis. Alla società Omissis l intero complesso immobiliare pervenne in virtù degli Atti di Compravendita del Notaio Renato Tafuri da Cava dei Tirreni del 30 dicembre 1974, registrato a Salerno il 3 gennaio 1975 al n.65 ed ivi trascritto il 3 ai nn.147/135 e del giorno 8 gennaio 1975, registrato a Salerno il 24 detti al n.703 ed ivi trascritto il 19 detti ai nn.721/629 (vedi allegato F). QUESITO N. 6 Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro. Come già precedentemente esposto ai quesiti N. 4 e N. 5 della presente relazione, il lotto è costituito da un unica unità immobiliare ubicata in Maiori, distinta in catasto urbano al foglio di mappa N. 6, particella 232, sub 27, z. c. 2, categoria A/2 Abitazione di tipo civile classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 234,99, via Provinciale Chiunzi, piano 5. Il bene risulta, come dal verbale di pignoramento del 06/09/2011, R.P. N , R.G. N , derivante da Atto Giudiziario del 30/06/2011, Numero di repertorio 2273, emesso dalla Corte d Appello di Salerno, pignorato per la quota di proprietà pari ad 1/1 (vedi allegato E). Come già precedentemente esposto, l immobile è di proprietà, per la quota parte di ½ ciascuno, dei signori Omissis e Omissis, i quali sono legati da matrimonio contratto in Maiori in data 01/12/1983, in regime di comunione legale, e dal quale PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 24 di 49
25 non risulta nessuna annotazione e di cui si allega estratto (vedi allegato I). Per quanto appena esposto, risultando i comproprietari entrambi esecutati, l ipotesi di divisione, che comporterebbe un frazionamento materiale con la relativa costruzione di un muro, appare pertanto esclusa. Dal punto di vista economico, una riduzione in termini di superficie non ne renderebbe appetibile la vendita, questa scelta inciderebbe significativamente sul valore di mercato dello stesso e non sarebbe vantaggioso neanche per gli acquirenti, i quali non solo dovrebbero farsi carico delle relative spese materiali ma si troverebbero a disporre di una porzione di fabbricato non autonoma, in quanto si tratta di un sottotetto adibito ad abitazione. Non solo, ma anche l ingresso, la scala ed il servizio igienico risultano unici e non è pensabile poter disporre o edificare ulteriori accessori al servizio dell abitazione, sia per problemi strettamente strutturali e sia per il problema dello spazio utile. In conclusione, quindi, il bene non necessita di divisione ma tale condizione sarebbe comunque esclusa in quanto non ulteriormente frazionabile. QUESITO N. 7 Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento Il sottoscritto in occasione dei sopralluoghi compiuti, faceva luce in merito a possibili diritti reali insistenti sulle proprietà. Poi, dal controllo effettuato con la documentazione raccolta presso i vari uffici si aveva modo di conoscere la storia dei diritti reali insistenti sul lotto unico che di seguito si andranno a descrivere. Dall indagini svolte non sono emersi contratti registrati in data antecedente al PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 25 di 49
26 pignoramento ne altri diritti che possano limitare la piena fruibilità del cespite. L unità immobiliare in esame, in comproprietà ai coniugi Omissis risultava, come da verbale di accesso del 05/04/2012 redatto dalla dott.ssa Nicolina Vitolo, nominata custode giudiziario nella procedura esecutiva n.413/2011 R.G.E. del Tribunale di Salerno, nel possesso del Sig. Omissis. Lo scrivente, d altronde, rinveniva il signor Omissis all interno dell immobile pignorato, e la parte, dichiarava di utilizzarlo come residenza personale propria e della famiglia medesima (vedi allegato H, N). Per quest ultima circostanza, il debitore esecutato Omissis concorda mediante scrittura privata, redatta in data 28 giugno 2012 presso lo studio dell Avv. Alfonso Cipresso, con la dott.ssa Nicolina Vitolo custode giudiziario e previamente autorizzato dal G.E. dott. Alessandro Brancaccio con provvedimento del 22/05/2012, un accordo stragiudiziale per uso abitazione di residenza in via transitoria (vedi allegato H). Con il suddetto accordo il sig. Omissis continuava, quindi, ad occupare a titolo di abitazione principale, in via transitoria, il bene esecutato riportato nel catasto fabbricati del comune di Maiori, al foglio 6, particella N. 232, sub.27, z.c.2, p.5, Cat. A/2, corrispondendo al custode un indennità di occupazione mensile di 100,00. La durata dell accordo è stato fissato in mesi sei, ma se il procedimento di esecuzione immobiliare N. 413/2011 R.G.E. dovesse concludersi prima dei sei mesi, l immobile dovrà essere sgombro da persone e cose al fine di poterlo trasferire all aggiudicatario (vedi allegato H). QUESITO N. 8 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 26 di 49
27 Per rispondere alla presente domanda si è fatto ricorso ad un indagine presso l ufficio anagrafe del Comune di Maiori in data 09 luglio 2012, dove è prodotto l estratto dell atto di matrimonio dei coniugi Omissis (vedi allegato I). Di seguito vengono indicate le informazioni contenute nel suddetto documento: Omissis hanno contratto matrimonio a Maiori (SA) il giorno 01/12/1983. Annotazioni: Nessuna. Tali informazioni sono state desunte dall estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio, conservato presso l ufficio dello stato civile di Maiori, dell anno 1983, parte II, Serie A, N. 25 (vedi allegato I). QUESITO N. 9 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quando a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem) Innanzi tutto bisogna specificare che l unità immobiliare oggetto di indagine è allocata all interno di un complesso edilizio denominato Omissis, che comprende il palazzo che ospita gli appartamenti, la corte quasi completamente utilizzata come parcheggi e altri edifici limitrofi aventi varie destinazioni d uso. Il complesso edilizio, nel suo complesso, è raggiungibile percorrendo via Nuova PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.413 /2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 27 di 49
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