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Timestamp: 2019-02-21 18:45:21
Document Index: 277653084

Matched Legal Cases: ['§ 241', '§ 280', '§ 286', '§ 281', '§ 282', '§ 283', '§ 282', '§ 241', '§ 241', '§ 280', '§5', '§ 1', '§ 7', '§ 12', 'BGH', '§ 7', '§ 7', '§ 6', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 1', 'BGH', '§ 812', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 7', '§ 18', '§ 18', '§ 9', '§ 18', '§ 560', '§ 1', '§ 305', '§ 556', 'BGH', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 3', '§ 7', '§ 21', '§ 21', '§ 7', '§ 7', '§ 7', 'BGH', '§ 49', '§ 49', '§ 21', '§ 49', '§ 7', '§ 7', '§ 21', '§ 3', '§ 7', '§ 14', '§ 7', '§ 7', '§ 7', 'BGH', '§ 7', '§ 7', '§ 7']

Aktuelles - Anat Wand
Anat Wand
im Immobilien- und Grundstückswesen
Wirtschaftlichkeitsgebot bei Wärmecontracting?
Wirtschaftlichkeitsgebot ist bei Wärmecontracting zu beachten. So das OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2018 – 4 U 106/15
Ebenso wie beim Bezug von Fernwärme bedarf es bei der Versorgung des Mietobjekts mittels Wärmecontracting für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht der Angabe der vom Wärmelieferanten bezogenen Gasmenge und schon gar nicht des von dem Wärmecontractor seinem Gaslieferanten gezahlten Gaspreises.
Der Vermieterin ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzuwerfen, wenn nicht erforderliche und unangemessene Kosten dadurch verursacht werden, dass in Wärmelieferungsverträgen mit dem Wärmecontractor überhöhte (Anfangs) Grundkosten vereinbart werden und in geschlossenen Änderungsverträgen sich auf nochmalige Erhöhungen der Grundkosten eingelassen wird, ohne dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und die hohen Grundpreise für die Wärmelieferungen durch günstige Arbeitspreise kompensiert werden.
vorhergehend: LG Cottbus, 09.06.2015 – 4 O 174/08 § 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis „(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen. (2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.“ § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung „(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen. (3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen“ § 282 Schadensersatz statt der Leistung wegen Verletzung einer Pflicht nach § 241 Abs. 2 „Verletzt der Schuldner eine Pflicht nach § 241 Abs. 2, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn ihm die Leistung durch den Schuldner nicht mehr zuzumuten ist.“ §5 (2) HeizKosstenV „Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfaßt, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfaßt wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.“ Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2018 – 4 U 106/15 Hinweis: Nächster Seminartermin
Kann der Mieter eine Abrechnung zu 70% nach Verbrauch verlangen?
Der Mieter kann eine Abrechnung zu 70% nach Verbrauch verlangen. Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen. BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 113/17 Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte rechnet die Heizkosten jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab. Mit der im September 2016 erhobenen Klage hat der Kläger im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) von der Beklagten verlangt, die Heizkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch abzurechnen, beginnend mit der Heizperiode ab dem 1. Oktober 2016. Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die danach bestehende Wahlmöglichkeit des Gebäudeeigentümers (vgl. § 6 Abs. 4 HeizkostenV), einen Verteilungsmaßstab zwischen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch bestimmen zu können, wird gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV für bestimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung sind in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. „Unstreitig erfüllt das Gebäude der Beklagten das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht und wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Nach dem – vom Berufungsgericht als streitig behandelten, in der Revisionsinstanz aber zugrunde zu legenden – Sachvortrag des Klägers ist zu seinen Gunsten anzunehmen, dass die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude überwiegend gedämmt sind.“ § 7(1)HeizKostenV, Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme „Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.“ „Die Sichtweise des Berufungsgerichts ist insbesondere mit dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (Senatsurteile vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14; vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14, NZM 2015, 205 Rn. 21; vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, NZM 2015, 589 Rn. 29; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14, aaO Rn. 16 f.), nicht zu vereinbaren. Namentlich durch die verpflichtende Festlegung des verbrauchsabhängigen Anteils auf 70 % in den von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV erfassten Gebäuden sollte der Einfluss des Nutzers gestärkt werden und dieser hierdurch zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden (Begründung der Bundesregierung zur Änderung der Heizkostenverordnung vom 8. August 2008, BR-Drucks. 570/08, S. 7, 12).“ vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 02.05.2017 – 2-17 S 2/17 AG Bad Homburg, 07.12.2016 – 2 C 2101/16 Quelle: Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin
Veröffentlicht am 7. Februar 2019 9. Februar 2019
Verwaltungskosten und Verwaltungskosten Pauschale
Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von §556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. So das BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 – VIII ZR 254/17 „Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab.“ Betriebskosten: Verwalterkostenpauschale in AGB zulässig? Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten „(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. …“ § 1 BetrKV Betriebskosten „(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), …“ Quelle: BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 – VIII ZR 254/17 Hinweis: Nächster Seminartermin
Welche Kontrollmöglichkeiten hat der Vermieter beim Heizverbrauch?
Ungewöhnlich niedriger Heizverbrauch: Welche Kontrollmöglichkeiten hat der Vermieter Auch bei extrem niedrigen Heizverbrauch und Heizkostenverbräuchen hat der Vermieter kein Recht, die Heizkörper des Mieters regelmäßig zu besichtigen oder Datenlogger in der Wohnung zu installieren. so das AG Dresden, Urteil vom 04.01.2019 – 140 C 1593/18 (nicht rechtskräftig) Die Mieter hatten über Jahre hinweg Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen, weil sie einen extrem niedrigen Energieverbrauch hatten. Die Heizkörper waren mit modernen, funkerfassten Heizkostenverteilern ausgerüstet. Diese waren elektronisch gegen Manipulation und sogar gegen Demontage gesichert. Die Vermieterin mutmaßte wegen der niedrigen Heizkosten, dass die Mieter die Heizkörper manipuliert hätten, möglicherweise sogar die Erfassungsgeräte von den Heizkörpern demontiert hätten. Sie verglich die Verbräuche der Mieter mit den in der auf derselben Etage gelegenen Nachbarwohnung, in der deutlich höhere Verbräuche erfasst wurden. Die Mieter wehrten sich mit dem Argument, die Wohnung liege über dem Sanitärbereich eines Fitnessstudios, so dass es schon „von unten“ genügend Wärme gebe. Außerdem lebten sie gerne kühl. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Duldung der monatlichen Besichtigung der Heizkörper und der Montage von Datenloggern. Das Betriebskostenguthaben zahlte sie nicht aus. Die Mieter klagten daraufhin auf Auszahlung des Guthabens. Die Vermieterin erhob Widerklage auf Duldung der monatlichen Besichtigung der Heizkörper und Monate der Datenlogger. Das Gericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Entscheidung Das Gericht sah den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung geleisteter Betriebskosten aus § 812 Abs. 1 BGB als gegeben an. Wegen des Ablaufs der Abrechnungsfristen im Verlauf des Prozesses könnten die Abrechnungen ohnehin nicht mehr korrigiert werden. Den Anspruch auf Duldung der Besichtigung der Heizkörper bzw. das Installieren von Datenloggern lehnte das Gericht ab. Dem Vermieter stehe kein regelmäßiges, anlassloses Besichtigungsrecht der vermieteten Wohnung zu (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, IMRRS 2014, 1077). Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, bestehe nur dann, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gebe. Das könne beispielsweise bei Mängelanzeigen des Mieters oder zur Abnahme von Handwerksleistungen der Fall sein. Ein geringer Heizungsverbrauch sei dagegen kein sachlicher Grund. Dies gelte hier schon deshalb, weil die Wohnung mit elektronischen Heizkostenverteilern ausgestattet sei, die sogar mit einer softwaregestützten Manipulations- und Demontageüberwachung ausgerüstet sei. Ein Besichtigungsrecht wegen des reinen Verdachts irgendeiner Manipulation, ohne dass dieser Verdacht substanziiert werden könne, sei damit nicht zu rechtfertigen. Auch das Aufstellen von Datenloggern gegen den Willen der Mieter sei nicht zulässig. Während der Dauer des Mietvertrags stehe das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung den Mietern zu. Die Wohnung sei die geschützte räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben der Mieter entfaltet. Sie stehe unter dem Schutz des Grundgesetzes, das das Recht gewähre, in den Räumen in Ruhe gelassen zu werden. Dem Informationsbedarf des Vermieters zum Heizungsverbrauch der Mieter sei durch die installierten Heizkostenverteiler ausreichend genüge getan. Er sei damit in die Lage versetzt, die Heizkostenabrechnung für alle Mieter erstellen zu können. Ein weiteres Recht auf Information über das konkrete Heizverhalten der Mieter bestehe demgegenüber nicht. Quelle: IMR Werkstatt-Beitrag Einstelldatum: 21.01.2019 Hinweis: Nächster Seminartermin
LED-Beleuchtung – Ausbaubeiträge
Dem Kläger gehört ein Grundstück in einer Straße der beklagten Ortsgemeinde Kirburg. Die Kommune tauschte in dieser Straße im Jahre 2016 die Lampenköpfe der Straßenbeleuchtung aus und stellte diese von Quecksilberdampflampen auf LED-Beleuchtung um. Hierfür verlangte sie vom Kläger und den übrigen Anliegern der Straße, gestützt auf ihre Ausbaubeitragssatzung, einen einmaligen Beitrag für den Ausbau der Teileinrichtung Beleuchtung. Gegen den Beitragsbescheid erhob der Kläger nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage. Der Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses wurde allein darauf gestützt, dass der Widerspruch verfristet und dem Kläger keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren sei, weil er noch innerhalb der laufenden Widerspruchsfrist Kenntnis von dem Bescheid erlangt und danach genügend Zeit gehabt habe, fristgerecht Widerspruch zu erheben. Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Klage, so die Koblenzer Verwaltungsrichter, sei bereits unzulässig, da der Kläger nicht rechtzeitig Widerspruch eingelegt habe und ihm keine Wiedereinsetzung zu gewähren sei. Dies habe der Kreisrechtsausschuss im Widerspruchsbescheid zutreffend dargelegt. Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, den angefochtenen Bescheid nicht erhalten zu haben. Mit diesem Einwand sei er ausgeschlossen, da er weder im Widerspruchsverfahren noch im Klageverfahren vor der mündlichen Verhandlung hierauf hingewiesen habe. Nach mehr als eineinhalb Jahren, in denen er sowohl gegenüber der Beklagten, gegenüber dem Kreisrechtsausschuss, auch in dessen mündlicher Erörterung auf Befragen der Vorsitzenden, als auch im Rahmen der Klage den Eindruck erweckt habe, den Bescheid erhalten zu haben und zu kennen, sei Verwirkung dieses Einwandes eingetreten. Ob der Einwand zutreffe, brauche daher nicht mehr geprüft zu werden. Darüber hinaus liege in der Sache in dem von der beklagten Ortsgemeinde beschlossenen Austausch der Lampenköpfe mit Einbau von LED-Lampen, der Kabel in der Lampe und der Erdungsschellen eine beitragspflichtige Erneuerung der Teileinrichtung Straßenbeleuchtung einer Anliegerstraße vor. Die bisher dort eingebauten Quecksilberdampflampen dürften nach europäischem Recht sei 2015 nicht mehr hergestellt und verkauft werden. Ein Austausch allein der Leuchtmittel in den Straßenlampen sei daher nicht mehr möglich. Zudem sei die Beleuchtungseinrichtung 40 Jahre alt, so dass die übliche Nutzungsdauer abgelaufen sei. Gegen diese Entscheidung können die Beteiligten die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragen. Quelle:Pressemitteilung Nr. 3/2019 Urteilin Volltext: Link Hinweis: Nächster Seminartermin
Verwaltungskostenpauschale in AGB zulässig?
Verwaltungskostenpauschale nicht zulässig, so das BGH. Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17 Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen: „§ 7 – Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete [X] netto kalt [ ] brutto kalt beträgt_____________zzt. EUR 1.499,99 [X] Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 [ ] Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR_______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt___________zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz.-Stellplatz__________________________zzt. EUR_______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24″ § 18 – Betriebskosten […] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]“
§ 1 BetrKV Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
§ 305c BGB Überraschende und mehrdeutige Klauseln (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil. (2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.
§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 – 67 S 196/17 AG Berlin-Mitte, 08.06.2017 – 122 C 50/17 Quelle: BGH, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17 Hinweis: Nächster Seminartermin
Gilt § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung bei installierten Wärmemengenzählern?
Bei Wärmemengenzählern wird immer nach Heizkostenverordnung abgerrechnet. § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung gilt nicht bei installierten Wärmemengenzählern! so das LG Dortmund, Beschluss vom 08.06.2018 – 17 S 33/18 Die Heizkostenverordnung bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (= VDI 2077). Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung nicht in Betracht. HeizkostenV § 3 Satz 1, § 7 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4 Problem/Sachverhalt Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin. Sie ist der Auffassung, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.11.2016 über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für 2015 in Bezug auf die Position „Heizkosten“ nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG entspreche. Zur Begründung führt sie aus, dass der erfasste Wärmeverbrauch bei einem unstreitigen Rohrwärmeverlust von ca. 35% nicht nach der HeizkostenV, sondern nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sei. Die hiergegen erhobene Anfechtungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen, wogegen die Klägerin vor dem Landgericht Berufung einlegte. Entscheidung Erfolglos! Trotz eines unstreitig zu hohen Wärmeverlustes ist davon auszugehen, dass die gelieferte Wärmemenge in der betreffenden Immobilie tatsächlich verbraucht wurde und eine entsprechende Zahlungsverpflichtung der Eigentümergemeinschaft besteht, weshalb der diesbezügliche Gesamtbetrag auch zutreffend in die Abrechnung einzustellen war. Des Weiteren liegen die Voraussetzungen für ein Abweichen von der HeizkostenV gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 nicht vor, da in der Immobilie Wärmemengenzähler installiert sind. Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand des Volumenstroms sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Außerdem wären auch die im Rahmen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach VDI 2077 zu beachtenden Mindestwerte nicht unterschritten. So setzt VDI 2077 zunächst eine Unterschreitung eines Verbrauchswärmeanteils von 34% voraus. Im vorliegenden Fall beträgt der Anteil der erfassten Verbrauchswärme jedoch ca. 65%. Da hiermit auch weitaus mehr als 20% der Verbrauchswärme erfasst wurden, scheidet eine Korrektur der Abrechnung aufgrund Treuwidrigkeit unter Billigkeitsgesichtspunkten ebenfalls aus. § 7 HeizKostenV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl.I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl-oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 von Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben. (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend. (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2. Quelle: IMRRS 2018, 1375 Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin
Rauchwarnmelder – Ist ein Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig?
Rauchwarnmelder – Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig so das BGH, Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17 Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Sachverhalt: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: „Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.“ Vorinstanzen:
Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 21 WEG: Abs. 1: „Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.“ Abs. 3: „Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.“ Abs. 5: „Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. (…) 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (…) § 49 (7) BauO NRW: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.“ Quelle: Pressemitteilung Nr. 180/18 vom 7.12.2018 Hinweis: Nächster Seminartermin
Ist die VDI 2077 Blatt 3.5 bei Wärmemengenzähler anwendbar?
Die Heizkostenverordnung bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (VDI 2077), auch bei Wärmemengenzähler? Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht in Betracht. so das LG Dortmund, Beschluss vom 08.06.2018 – 17 S 33/18 „Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.11.2016 zu TOP 5 über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für 2015 in Hinblick auf die angefochtene Position „Heizkosten“ ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG entspricht. … Dabei ist das Amtsgericht zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass der Vortrag der Klägerin nicht den Schluss zulässt, dass die von der Fa. U abgerechneten Gesamt- bzw. Einzelverbräuche an Heizkosten nicht zutreffend ermittelt worden sind, da die Beklagten die z.T. stark unterschiedlichen Verbräuche in den einzelnen Wohneinheiten plausibel erläutert haben. Zu Recht stellt das Amtsgericht auch fest, dass der Sachverständige H zwar in seinem zur Akte gereichten Gutachten vom 07.01.2015 für das Jahr 2013 festgestellt hat, dass der Wärmeverlust in der Immobilie zu hoch sei. Ungeachtet dessen ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass die von der Fa. U gelieferte Wärmemenge tatsächlich verbraucht wurde. Damit besteht eine entsprechende Zahlungsverpflichtung der Eigentümergemeinschaft, so dass der Gesamtbetrag der Rechnung der Fa. U zutreffend in die Abrechnung einzustellen war. Entgegen der mit der Berufung vorgebrachten Auffassung der Klägerin entspricht auch die Verteilung der Heizkosten in den Jahreseinzelabrechnungen ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 3 S. 1 HeizKVO sind die Vorschriften dieser Verordnung auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Demnach sind die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 S.1 HeizKVO i.V.m. § 14 der Teilungserklärung zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach Wohnflächen zu verteilen. Soweit die Klägerin demgegenüber mit der Berufung einwendet, dass gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 nach dem „erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer“ abzurechnen sei, welcher sich auf 74.187,542 kWh belaufe, ist dem insoweit nicht zuzustimmen, als gemäß der zitierten Vorschrift „von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlagen“ bis zu 70% nach „dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen“ sind. Dem entspricht die angegriffene Heizkostenabrechnung, indem von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, welche sich auf die Brennstoffkosten für die insgesamt verbrauchten 114.352,00 kWh belaufen, 70% entsprechend den erfassten Einzelverbräuchen verteilt werden. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, ist die von der Klägerin demgegenüber begehrte Verteilung nach Miteigentumsanteilen gesetzlich nicht vorgesehen. Die HeizKVO bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (= VDI 2077). Dies kommt jedoch vorliegend nicht in Betracht und zwar unabhängig von der Frage, ob die (analoge) Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO vorliegend bereits deswegen ausgeschlossen ist, weil es sich um überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen handelt (so BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 5/16). Denn vorliegend sind die Kriterien der VDI 2077 bereits deswegen nicht erfüllt, weil in den Wohnungen der Liegenschaft Wärmemengenzähler und nicht Heizkostenverteiler verbaut sind (vgl. Gutachten des Sachverständigen H vom 07.01.2015, S. 23 f.; Mitteilung der U Bl. 114 ff. d.A.). Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt auch ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO nicht in Betracht. Im Übrigen wäre auch bereits das erste, wesentliche Kriterium der VDI 2077, nämlich ein Verbrauchswärmeanteil von < 34% nicht erfüllt, da der Anteil der erfassten Verbrauchswärme bei ca. 65% liegt. Damit liegt zwar ein hoher Wärmeverlust in der Immobilie vor, jedoch nicht ein solcher, welcher die abweichende Bestimmung des erfassten Verbrauchs nach den anerkannten Regeln der Technik gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO rechtfertigt. Da vorliegend auch nicht weniger, sondern deutlich mehr als 20% der abgegebenen Wärme von den Verbrauchserfassungsgeräten erfasst wird (vgl. AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 15. März 2016 - 980a C 29/13 WEG; München, Urteil vom 19.12.2013 - 36 S 12255/12, Rn. 9 -m.w.N.), kommt auch eine Korrektur aufgrund Treuwidrigkeit unter Billigkeitsgesichtspunkten nicht in Betracht. Die Heizkostenabrechnung entspricht somit im Ergebnis den Vorgaben der HeizKVO und der Teilungserklärung und damit ordnungsgemäßer Verwaltung. § 7 HeizkostenV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme „(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden. (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben. (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend. (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.“ Quelle: IMRRS 2018, 1375 Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin
Wohnbauoffensive der Bundesregierung: Starke Kritik an Sonderabschreibung
Die im Rahmen der Wohnbauoffensive der Bundesregierung zur Schaffung von 1,5 Millionen Wohnungen vorgesehene Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen ist von Sachverständigen zum Teil scharf kritisiert worden. So bezweifelte Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) am Montag in einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses, dass die Maßnahme dort für zusätzliche Neubauinvestitionen sorgen werde, wo sie nachgefragt werden. Außerdem bezweifelte er, dass Wohnraum zu bezahlbaren Mieten geschaffen werden könne. Zu befürchten seien hingegen hohe Mitnahmeeffekte, weiter steigende Bau- und Immobilienpreise sowie räumliche Fehllenkungen. Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) warnte in der Anhörung davor, in Zeiten einer konjunkturellen Hochphase zum Mittel der zeitlich begrenzten Sonderabschreibung zu greifen. Dies könne zu weiter steigenden Baupreisen führen. Besser seien längerfristige Maßnahmen Der von der Regierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (19/4949, 19/5417) sieht die Einführung einer bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr vor. Die Sonderabschreibung soll zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung gewährt werden. Die Kosten werden von der Regierung für das Jahr 2020 mit fünf Millionen Euro, für das Jahr 2021 mit 95 Millionen Euro und für 2022 mit 310 Millionen Euro angegeben. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, um den Bau bezahlbarer Mietwohnungen anzuregen. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ziel der Maßnahme sei, möglichst zeitnah private Investoren zum Neubau von Mietwohnungen anzuregen, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs erläutert. Gefördert würden mit der Sonderabschreibung aber auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden. In der von der Ausschussvorsitzenden Bettina Stark-Watzinger (FDP) geleiteten Anhörung erklärte Michelsen weiter, er halte es für unwahrscheinlich, dass gerade in Städten mit großer Wohnraumknappheit „die Förderung zusätzlichen Neubau auf unbebauten Flächen anreizt“. Ein Impuls könne allenfalls von der Förderung von Bestandsmaßnahmen ausgehen. So seien die Potenziale der Nachverdichtung noch nicht ausgeschöpft. Aus anderen Gründen übten Verbände wie „Haus und Grund“ Kritik an den Regierungsplänen. Die Höhe der Abschreibung sei im Hinblick auf das verfolgte Ziel der Wohnraumschaffung angesichts der weiter steigenden Baukosten unzureichend. Praxisfern sei auch die Begrenzung der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter, kritisierten auch ZIA und andere Sachverständige. Weitaus effektiver ist es nach Ansicht von Haus und Grund, die lineare Abschreibung von derzeit zwei Prozent zu erhöhen. Auch der Bundesverband deutscher Immobilien- und Wohnungsunternehmen (GDW) forderte die Anhebung der linearen Abschreibung auf drei Prozent. Sonderabschreibungen wie sie die Regierung vorschlage würden nur einen kurzfristigen Effekt bieten und die Gefahr bergen, „in der ohnehin völlig überhitzten Baukonjunktur zu verpuffen“. Notwendig seien Signale, die auch das Baugewerbe motivieren würden, die Kapazitäten dauerhaft zu erweitern. Auch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) kritisierte unter anderem die von der Regierung geplante Kostenobergrenze. Es gebe angesichts zunehmender Singularisierung einen wachsenden Bedarf an kleinen Wohnungen. Kleine Wohnungen zu bauen bedeute einen höheren Aufwand wegen des kostenintensiven technischen Ausbaus. Gerade hier könnte ein Hebel zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus liegen, indem die förderfähige Fläche je Wohneinheit begrenzt werde, so der BFW. Die Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft verwiesen in einer gemeinsamen Stellungnahme auf stark gestiegene Baukosten und die deutlich gestiegene Grunderwerbsteuer, die die Schaffung günstigen Wohnraums erschweren würden. Der Mangel an günstigem Bauland und die langen Genehmigungsverfahren seien zudem große Investitionshemmnisse. Die gute Auslastung des Baugewerbes und der Fachkräftemangel würden es den Betrieben erschweren, zusätzliche Kapazitäten aufzubauen. Daher, so betonte der Zentralverband des deutschen Handwerks, werde das Gesetz nicht die gewünschten Effekte haben. Auch für die UTB Projektmanagement GmbH wird das Ziel des Gesetzes wegen fehlender Kapazitäten der Bauwirtschaft nicht erreicht werden. Der Deutsche Mieterbund vermisste eine Mietobergrenze in dem Entwurf: „Damit kann nicht sichergestellt werden, dass die steuerlich geförderten Mietwohnungen nach Fertigstellung tatsächlich im bezahlbaren Mietsegment angeboten werden.“ Die „zwingend notwendige“ Mietobergrenze könne sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt erklärte in ihrer Stellungnahme, die für die Sonderabschreibung vorgeschriebenen Mittel sollten besser für die direkte Förderung der Schaffung von Sozialwohnungen eingesetzt werden. Der Bundesrechnungshof erklärte in seiner Stellungnahme, die Neuregelung sei für die Finanzämter nur schwer nachzuvollziehen und werde mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden sein. Außerdem sah der Bundesrechnungshof Probleme bei der Vereinbarkeit mit europäischem Recht. Professor Frank Hechtner (Technische Universität Kaiserslautern) erklärte, von Sonderabschreibungen könnten grundsätzlich konjunkturelle Impulse ausgehen. In der aktuellen Situation erwarte er das von dieser geplanten Maßnahme jedoch nicht. Infolge der Niedrigzinsphase würden ohnehin bereits ökonomische Anreize bestehen, Investitionen in Neubauten für Wohnzwecke vorzunehmen. Quelle: Finanzen/Anhörung – 19.11.2018 (hib 888/2018) Hinweis: Nächster Seminartermin
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