Source: http://www.rechtsprechung.saarland.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Datum=2007-2&nr=1184&anz=30&pos=27&Frame=2
Timestamp: 2019-10-16 02:15:29
Document Index: 374238117

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 546', '§ 529', '§ 513', 'Art. 103', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 97', '§ 708', '§ 26']

8 U 667/05 - 188
OLG Saarbrücken Urteil vom 2.2.2007, 8 U 667/05 - 188
Haftung aus Beratungsverschulden: Vorlage von Berechnungsbeispielen über Kosten und Vorteile des Erwerbs durch den Verkäufer einer Eigentumswohnung als Beratungsvertrag; Pflicht des Verkäufers zur vollständigen Information über die finanziellen Auswirkungen des Erwerbs
1) Auf die Berufung der Beklagten wird das am 14.11.2005 verkündete Grund- und Teilurteil des Landgerichts Saarbrücken – 6 O 125/05 – dahin abgeändert, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.
2) Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten (hinsichtlich der Kosten) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn die Beklagte leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.
5) Der Wert der Beschwer der Kläger übersteigt 20.000,- EUR.
Die Kläger – seit 1993 in Deutschland aufenthaltsame deutsch-russische Aussiedler – machen gegen die Beklagte – eine Wirtschaftsagentur für steuerbegünstigte Anlagen – Schadensersatzansprüche geltend wegen angeblicher Falschberatung anlässlich des zum Zwecke der Steuerersparnis erfolgten Erwerbs einer voll finanzierten Eigentumswohnung in S., <Straße>.
Sie haben diese – 54,33 qm große – Eigentumswohnung mit notariellem Kaufvertrag vom 17.5.2002 (Bl. 14 ff.) zu einem Kaufpreis von 77.000,- EUR von der Beklagten erworben und sind zwischenzeitlich als Eigentümer eingetragen. Die Kaufpreisfinanzierung erfolgte durch ein mit Darlehensvertrag vom 18.6.2002 (Bl. 28 ff.) aufgenommenes Darlehen bei der <Bankbezeichnung1> in S.2, dessen Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus zwei Lebensversicherungsverträgen (vgl. Bl. 43 ff. bzw. Bl. 46 ff.) ausgesetzt wurde, die der künftigen Darlehensrückführung dienen sollten; als sonstige Sicherheit war ferner ein Bausparvertrag bei der <Bankbezeichnung2> abgetreten.
Dem Erwerb der Eigentumswohnung war ein Beratungsgespräch in der klägerischen Mietwohnung am 29.4.2002 – auf wessen Initiative hin, ist streitig – sowie eine weitere Besprechung am 14.5.2002 in den Räumen der Beklagten und eine Besichtigung der Wohnung am 17.5.2002 vorausgegangen. Im Zuge der Besprechungen unterbreitete die Beklagte den Klägern mehrere „Berechnungsbeispiele“ (vgl. Bl. 32 f.; Bl. 73 f.; Bl. 168 ff.), die u. a. eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben im Zuge des Erwerbes der fraglichen Eigentumswohnung enthielten.
Nach klägerischer Darstellung ist die Beklagte an sie herangetreten, um sie über die Möglichkeiten einer Steuerersparnis zu beraten, und habe ihnen – trotz ihres Einwandes, ihre damalige Mietwohnung erwerben zu wollen – die Anschaffung einer Immobilie zwecks Vermietung und Steuerersparnis empfohlen. Grundlage ihrer Kaufentscheidung sei die Finanzierungsberechnung der Beklagten gewesen, wonach sie lediglich 91,- EUR monatlich hätten aufbringen müssen. Diese Berechnung sei fehlerhaft gewesen, sowohl hinsichtlich der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungsauslagen als auch der zu erzielenden Steuerersparnis. Zudem habe die Beklagte die monatlichen Zahlungen für die Lebensversicherungen und den Bausparvertrag überhaupt nicht berücksichtigt. Darüber hinaus habe die Beklagte die komplette Finanzierungsvermittlung übernommen. Bei zutreffender Aufklärung und Beratung hätten sie vom Erwerb der Immobilie abgesehen.
Das Landgericht hat der Leistungsklage durch Grund- und Teilurteil vom 14.11.2005 (Bl. 190 ff.), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen vollumfänglich gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, dem Grunde nach stattgegeben und das ferner geltend gemachte Feststellungsbegehren – wegen weitergehender Schäden und des Annahmeverzuges der Beklagten – für begründet erachtet. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, zwischen den Parteien sei zumindest konkludent ein Beratungsvertrag zustande gekommen, spätestens mit der Erstellung der – auf die zu erwerbende Eigentumswohnung und die persönlichen Verhältnisse der Kläger zugeschnittenen – „Berechnungsbeispiele“; die sich hieraus ergebenden Pflichten zur Erteilung richtiger und vollständiger Auskunft habe die Beklagte hier schon dadurch verletzt, dass sie bei Berechnung der sich ergebenden monatlichen Belastungen die Bauspar- und Lebensversicherungsbeiträge völlig unberücksichtigt gelassen habe. Insbesondere das „Berechnungsbeispiel“ vom 18.6.2002 sei damit fehlerhaft und irreführend hinsichtlich des erforderlichen Mehraufwandes.
Eine formularmäßige Freizeichnung, wie geschehen, sei unwirksam; ein Mitverschulden komme bei unrichtiger Auskunft grundsätzlich nicht in Betracht. Die Kläger seien hiernach so zu stellen wie bei ordnungsgemäßer Beratung. Da sie den Wohnungserwerb nach eigener Darstellung dann nicht getätigt hätten, habe eine Vertragsrückabwicklung zu erfolgen, wobei – noch zu substantiierende – Steuervorteile auszugleichen seien. Die Feststellungsanträge seien schon jetzt begründet.
Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten, die ihren ursprünglichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Sie rügt, der Erstrichter habe augenscheinlich übersehen, dass das „Berechnungsbeispiel“ vom 18.6.2002 für den fraglichen Kaufvertragsabschluss vom 17.5.2002 nicht kausal gewesen sein könne. Dieses „Berechnungsbeispiel“ sei vielmehr die Berechnung dessen, was die Kläger durch die „eigenständige Wahl“ der Finanzierung vorgegeben hätten, und nicht zuletzt – ebenso wie die verschiedenen, vor Vertragsabschluss zum Aufzeigen von möglichen Mehrkosten dargestellten Varianten – auch zutreffend. Da Lebensversicherungen und Bausparvertrag bereits zuvor bedient worden seien, hätten die betreffenden Monatsbeträge bei Darstellung der Mehrbelastung unberücksichtigt bleiben können. Zudem sei im „Berechnungsbeispiel“ ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Tilgung und Lebensversicherungsbeiträge nicht eingerechnet seien (Seite 5). Schließlich hätten die Kläger das Ausmaß ihrer Mehrbelastung im Nachhinein selbst bestimmt, soweit sie eine konkrete Finanzierung gewählt, nicht überbürdbare Nebenkosten wie etwa die Instandhaltungsrücklage bei späteren Eigentümerversammlungen selbst (mit-) festgelegt und Schwankungen ihres Einkommens selbst (mit-) beeinflusst hätten. Das Grundurteil sei auch überraschend gewesen; insoweit liege eine Verletzung der Hinweispflichten des Erstrichters vor.
Die Beklagte beantragt (Bl. 225, 328),
Die Kläger beantragen (Bl. 246, 328),
Die Kläger, die die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres früheren Vorbringens verteidigen, behaupten, das „Berechnungsbeispiel“ vom 18.6.2006 habe als handschriftliches bereits vor Kaufvertragsabschluss vorgelegen. Die betreffende Berechnung sei fehlerhaft, soweit – als Grundlage ihrer Kaufentscheidung – die monatliche Mehrbelastung mit 91,- EUR ermittelt sei; die Nebenkosten seien höher, die Steuerersparnis niedriger, als von der Beklagten angesetzt. Zutreffend habe das Landgericht auch darauf abgestellt, dass die Lebensversicherungs- und Bausparbeiträge unberücksichtigt geblieben seien. Erst anlässlich der – nachträglichen - Unterzeichnung der Abtretungserklärungen sei ihnen bewusst geworden, dass die Lebensversicherungen in die Finanzierung eingebunden worden seien. Schließlich habe die Eigentumswohnung allenfalls einen Wert von 54.000,- EUR.
Bezüglich des Sach- und Streitstandes im übrigen wird auf die zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 11. Januar 2007 (Bl. 328 ff.) Bezug genommen.
Sie hat auch in der Sache Erfolg. Denn die angefochtene Entscheidung beruht auf einer kausalen Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO und die nach § 529 zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen insoweit eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.
Ob und in welchem Umfang das Landgericht den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verletzt hat, kann dahinstehen, da der Beklagten jedenfalls in der Berufungsinstanz in ausreichendem Umfang rechtliches Gehör gewährt wurde und auch nach den ab 1.1.2002 geltenden Vorschriften der Zivilprozessordnung ihr gesamter Vortrag zu berücksichtigten war.
1. Danach ist der Erstrichter zwar zutreffend vom stillschweigenden Abschluss eines Beratungsvertrages zwischen den Parteien ausgegangen, so dass eine Haftung der Beklagten aus pVV dieses Vertrages in Betracht kommt und die Frage einer Haftung aus culpa in contrahendo letztlich offen bleiben kann.
Insoweit ist anerkannt, dass es auch im Vorfeld eines Kaufvertrages zum Abschluss eines Beratungsvertrages kommen kann und Voraussetzung hierfür lediglich ist, dass nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrages verhandelt wird, sondern dem Käufer unabhängig hiervon ein Rat erteilt werden soll. Das hat die Rechtsprechung etwa in dem Fall angenommen, dass der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die ihn zum Kauf bewegen sollen (vgl. zuletzt BGH NJW 2005, 820; NJW 2005, 983; NJW 2004, 64; NJW 2003, 1811; NJW 2000, 3275). So liegt der Fall auch hier. Dass die Kläger von ihr zumindest die Mehrbelastung infolge des Wohnungserwerbs wissen wollten und infolgedessen eine Beratung jedenfalls über die möglichen monatlichen Mehrkosten in den verschiedenen Varianten stattgefunden hat, hat die Beklagte in der Berufungsinstanz letztlich eingeräumt (vgl. Seiten 2 und 5 der Berufungsbegründung; Bl. 225 und 228); davon zeugen im übrigen auch die vorgelegten Berechnungsbeispiele sowie der Inhalt der Vertriebsvereinbarung, wo eine Beratung des Kunden ausdrücklich angesprochen ist (vgl. Bl. 208 ff.; 211). Ob darüber hinaus auch die Finanzierung des Kaufs zum Umfang der Beratung gehörte, kann dahin stehen, da die Finanzierung – wie bei Berechnung zugrundegelegt – zustande gekommen ist, offensichtlich bis heute reibungslos abläuft und die Kläger insoweit auch keinen Beratungsfehler geltend machen.
2. Dem Erstrichter ist ferner darin zu folgen, dass vorliegend ein Haftungssausschluss zugunsten der Beklagten durch den Schlusspassus der Berechnungsbeispiele („Das vorstehende Berechnungsbeispiel wurde auf Wunsch ..... Der Interessent erkennt an, dass ..... keine Haftung übernommen wird.“) ebensowenig in Betracht kommt wie ein Mitverschulden der Kläger. Denn es ist gerade Gegenstand des Beratungsvertrages, die Kläger richtig und umfassend über die finanziellen und steuerlichen Folgen des Wohnungserwerbs zu informieren, mithin – unabdingbare – Kardinalspflicht (vgl. BGH NJW 2000, 3275/3276 m.w.N.). Und die Berücksichtigung eines Mitverschuldens im Rahmen eines Schadensersatzanspruches wegen unrichtiger Beratung verstieße in aller Regel gegen Treu und Glauben (vgl. BGH NJW 2003, 1811/1814 m.w.N.).
3. Soweit die Entscheidung damit letztlich davon abhängt, ob die Beklagte ihre Pflichten aus dem Beratungsvertrag verletzt, nämlich nicht – wie erforderlich – über alle für den Kaufentschluss wesentlichen Umstände, beim Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken insbesondere über die finanziellen Auswirkungen und den Mehraufwand richtig und vollständig informiert hat (vgl. zuletzt BGH NJW 2005, 983 m.w.N.), kann eine solche Pflichtverletzung indessen entgegen der Ansicht des Erstrichters vorliegend nicht festgestellt werden. Wie der Senat bereits in der mündlichen Verhandlung im einzelnen dargelegt hat, worauf vorab Bezug genommen wird, kann eine Haftung der Beklagten entgegen der Auffassung des Landgerichts keinesfalls aus der Nichtberücksichtigung der Lebensversicherungsbeiträge und der Bausparbeiträge in den „Berechnungsbeispielen“ hergeleitet werden. Wie sich aus den auf Veranlassung des Senats nachgereichten Unterlagen (vgl. Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 8.1.2007; Bl. 302 ff.) ergibt, sind die in Rede stehenden Lebensversicherungs- und Bausparverträge nicht anlässlich des streitgegenständlichen Wohnungserwerbs abgeschlossen und auch nicht von der Beklagten vermittelt worden. Es handelt sich vielmehr um „Altverträge“ aus dem Jahre 1996, die die Kläger schon jahrelang beitragsmäßig bedient hatten. Bei dieser Sachlage kann der Beklagten ein Beratungsfehler im Zusammenhang mit den fraglichen Lebensversicherungen – auch als Finanzierungsinstrument – nicht angelastet werden. Abgesehen davon, dass eine generelle Nachteiligkeit dieser Finanzierungsvariante nicht schlüssig dargetan ist, wäre eine Aufklärung über die spezifischen Nachteile einer Darlehenstilgung durch eine Lebensversicherung auch nur dann geschuldet, wenn – wie hier nicht – die Beklagte zum Abschluss einer solchen Lebensversicherung bzw. Bausparvertrages geraten hätte (vgl. BGH NJW 2005, 983/985). Eine fehlerhafte Beratung folgt ferner auch nicht schon aus der unterbliebenen Berücksichtigung der entsprechenden Beiträge in den „Berechnungsbeispielen“. Denn die Kläger durften bei verständiger Würdigung die Beratung durch die Beklagte nur dahin verstehen, dass diese – letztlich Tilgungsleistungen darstellenden – Beiträge in diese Berechnungsbeispiele nicht eingeflossen waren. Kernstück der Beratung durch die Beklagte war nämlich ersichtlich die Ermittlung der sich aus dem Wohnungserwerb ergebenden zusätzlichen monatlichen Belastungen, zu denen bereits seit Jahren bestehende monatliche Belastungen bei verständiger Betrachtung nicht zu rechnen sind. Zudem hat die Beklagte in den Berechnungsbeispielen (vgl. dort S. 2) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass „die Tilgung keine LV-Beiträge enthält“, was bei dem – nach Kaufvertragsabschluss erstellten- Berechnungsbeispiel vom 18.6.2002 (Bl. 32 ff.), das eine reine „LV-Tilgung“ vorsieht, unter Umständen etwas missverständlich, bei dem vorausgegangenen Berechnungsbeispiel vom 14.5.2002 (Bl. 73 ff.), das sich auf ein „ gemischtes “ Finanzierungsmodell bezieht, hingegen eindeutig ist (vgl. hierzu auch BGH NJW 2001, 2021/2022). Es war mithin klar, dass zu dem von der Beklagten ermittelten Monatsbetrag die fortlaufenden Lebensversicherungsbeiträge hinzuzurechnen waren. Die Bausparbeiträge hatten ohnehin unberücksichtigt zu bleiben, da der Bausparvertrag ausweislich des Darlehensvertrages nicht zur Tilgung, sondern lediglich als Sicherungsmittel eingesetzt war.
Die Darstellung der Klägerin schließlich, den Verlust der freien Verfügbarkeit hinsichtlich der Lebensversicherungen mangels Aufklärung nicht erkannt zu haben, erscheint wenig glaubhaft und muss im Ergebnis als „Schutzbehauptung“ bewertet werden. Dass die Lebensversicherungen zur Tilgung eingesetzt wurden, ergab sich nämlich nicht nur aus den Berechnungsbeispielen (vgl. dort S. 2: „Tilgung = LV“ und S. 5: „Tilgung = 0 EUR“), sondern auch aus dem Darlehensvertrag vom 18.6.2002 (Bl. 28 ff.) und den Abtretungserklärungen vom 28.6.2002 (Bl. 43 ff. und 46 ff.). Letztere liegen zeitlich zwar nach Kaufvertragsabschluss; dass die Kläger sie unstreitig ohne Widerspruch unterzeichneten, zeigt aber, dass ihnen die „Verwertung“ der Lebensversicherungen als Tilgungsinstrument sehr wohl bewusst und bekannt war. Auch in soweit können mithin Beratungsmängel nicht festgestellt werden.
4. Eine Haftung der Beklagten wegen Falschberatung kommt – was das Landgericht offen gelassen hat – darüber hinaus auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Fehlerhaftigkeit des konkreten Zahlenwerks der Berechnungsbeispiele (vgl. hierzu zuletzt BGH NJW 2005, 820/822) in Betracht:
Die Darlehensraten von 404,25 EUR monatlich entsprechen nahezu exakt den von der Beklagten bei den Berechnungen angesetzten Beträgen. Diesbezüglich fehlt es auch an hinreichendem Sachvortrag der Kläger, woraus sich eine Haftung der Beklagten begründen soll.
Was die von der Beklagten prognostizierten Steuerersparnisse anbelangt, so haben diese ausweislich der Bescheinigung der Steuerberater L. & K. (vgl. Bl. 213) für das (Rest-) Jahr 2002 die Ansätze der Beklagten sogar noch übertroffen (651,- EUR statt 512,- EUR; vgl. Bl. 36 X) und sind ausweislich der zuletzt vorgelegten Steuerbescheide für 2003 bis 2005 (Bl. 314 ff.) nur deshalb – allerdings bei weitem nicht in dem von den Klägern behaupteten Maß – niedriger ausgefallen, weil sich das Einkommen der Kläger im Zeitraum 2003 bis 2005 deutlich verringert hat (2002: 35.434,- EUR; 2003: 33.059,- EUR; 2004: 32.997,- EUR; 2005: 33.395,- EUR). Hieraus ergibt sich schon deshalb kein Beratungsfehler, weil die Berechnungen der Beklagten ersichtlich ein gleichbleibendes Einkommen vorausgesetzt haben und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Beklagten die künftige Einkommensentwicklung der Kläger bekannt oder erkennbar gewesen ist.
Hinsichtlich der Nebenkostenbelastung für die erworbene Eigentumswohnung schließlich – für welche ohnehin nur die nicht auf den Mieter überbürdbaren Kosten wie Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage relevant sein können –, hat schon der Erstrichter mit Recht darauf hingewiesen, dass sich jedenfalls aus dem vorgelegten Wirtschaftsplan für 2003 (Bl. 80) keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine Abweichung der tatsächlichen von den seitens der Beklagten angesetzten Kosten ergeben (vgl. Hinweis Ziff. II. der Ladungsverfügung vom 2.8.2005; Bl. 126), ohne dass die Kläger hierzu Stellung genommen hätten. Das Zahlenwerk der jetzt vorgelegten Wirtschaftspläne für 2004 und 2005 (Bl. 302/303) ist hinsichtlich der veranschlagten „umzulegenden Gesamtkosten“ bzw. „monatlichen Zahlung“ im wesentlichen unverändert, so dass ein Berechnungsfehler in diesem Zusammenhang nach wie vor nicht schlüssig dargetan ist, auch wenn die Kläger – im Widerspruch zu den vorliegenden Unterlagen – anlässlich ihrer Anhörung erhebliche Fehlbeträge in diesem Bereich reklamiert haben.
5. Entgegen der Ansicht der Kläger kann ein Beratungsfehler letztlich auch nicht damit begründet werden, dass ihnen nicht hinreichend Überlegungszeit gelassen worden wäre bzw. sie nicht darüber aufgeklärt worden sind, nicht zur „klassischen Zielgruppe“ für Steuersparmodelle zu gehören. Was ersteres anbelangt, so ergibt sich aus dem unstreitigen zeitlichen Ablauf der Angelegenheit zwar eine gewisse zeitliche Enge; dazu, dass und warum es unmöglich gewesen wäre, mit dem Erwerb der fraglichen Eigentumswohnung noch etwas zuzuwarten, fehlt es jedoch an jedem substantiierten Vortrag der Kläger. Was letzteren Aspekt betrifft, kann es der Beklagten hingegen letztlich nicht verwehrt sein, ihr Produkt bzw. ihre Dienstleistung am Markt zu vertreiben. Auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der Finanzierung bzw. des Steuersparmodells im Einzelfall braucht sie hierbei in der Regel nicht hinzuweisen (vgl. BGH NJW 2004, 154/156; BKR 2004, 108/111). Denn der Verkäufer darf diesbezüglich grundsätzlich davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner über die Günstigkeit oder Ungünstigkeit des Rechtsgeschäfts im eigenen Interesse Klarheit verschafft (vgl. BGH NJW 2003, 1811; NJW 2005, 983/984). Soweit ausnahmsweise etwas anderes gelten mag, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls angenommen werden muss, dass der künftige Vertragspartner die Verhältnisse nicht richtig durchschaut, was insbesondere bei erkennbar drohender finanzieller Überforderung der Fall sein kann (BGH NJW 2001, 2021 m.w.N.), machen die Kläger vorliegend indessen überhaupt nicht geltend, dass der Erwerb der fraglichen Wohnung ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteige. Im Gegenteil wird die Finanzierung unstreitig nach wie vor ordnungsgemäß bedient.
6. Dem klägerseits behaupteten Minderwert der Wohnung kommt für eine Haftung der Beklagten schon deshalb keine Bedeutung bei, weil der Verkäufer seine Interessen bis zur – hier offensichtlich nicht überschrittenen – Grenze der Sittenwidrigkeit bzw. des Wuchers auch preislich uneingeschränkt wahrnehmen darf (vgl. BGH NJW 2005, 983/984) und der Minderwert als Schadensposition nur bei einem – hier nicht gegebenen – Beratungsfehler zum Tragen käme.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 i.V.m. 709 Satz 2 ZPO.
Der Wert der Beschwer der Kläger war im Hinblick auf § 26 Ziff. 8 EinfG ZPO festzusetzen.