Source: https://www.immobilio.it/threads/risoluzione-contratto-di-locazione-ad-uso-abitativo.16325/
Timestamp: 2016-12-06 21:47:35+00:00
Document Index: 141906167

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 4', 'art. 3', 'art.3', 'art. 2', 'art. 2', 'art.3']

Risoluzione contratto di locazione ad uso abitativo | immobilio - Forum Immobiliare
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Discussione in 'Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto' iniziata da missy74, 3 Novembre 2011.
in un normale contratto di locazione ad uso abitativo,può il locatore inserire la clausola che gli permetta di recedere dal contratto (valida anche per il conduttore) previa raccomandata es.6 mesi prima,anche se non esistono gravi motivi,e in qualsiasi momento (prima dei 4 anni e dopo)?
Prima di tutto bisogna chiarire di che cosa si tratta esattamente: di recesso del conduttore o della risoluzione del contratto.
In tema di risoluzione, l'art. 5 della L. 392/1978 stabilisce che il contratto si risolve per inadempienze da parte del conduttore, quando quest'ultimo:
1.non abbia ancora versato il canone decorsi venti giorni dalla scadenza
2.non abbia pagato nel termine previsto gli oneri accessori, quando, però, l'importo non pagato è superiore a quello di due mensilità del canone
3.il conduttore faccia un uso diverso dell'immobilerispetto a quello stabilito. In quest'ultimo caso, il locatore deve chiedere la risoluzione entro tre mesi da quando ne è venuto a conoscenza, altrimenti, si applicherà il regime giurudicoriferito alla nuova destinazione
Qunto al recesso del conduttore:
l'art. 4 della L.392/1978 prevede che il recesso può essere: convenzionale, se le parti hanno inserito nel contratto una clausola che consenta al conduttore di recedere indipendentemente da una giusta causa;
oppure legale, quando è consentito al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, in presenza, però, di gravi motivi. Va ricordato che, anche in questi casi, è richiesto un preavviso di almeno 6 mesi prima del recesso, da comunicarsi con lettera raccomandata.
Riepilogando: le parti possono inserire la suddetta clausola. Basta scegliere recesso convenzionale.
A maryber e donatella 75 piace questo messaggio.
No, una clausola del genere sarebbe sicuramente illegittima e comunque anche se inserita non attuabile...
Clausola nulla!
Giusto ieri l'ho fatta togliere da un contratto commerciale, preparato da un'agenzia....
il problema è sempre uno: i gravi motivi quali sono.... tendenzialmente l'inquilino che da disdetta 6 mesi prima, a prescindere dalle motivazioni... è sempre meglio accordargliela... onde evitare altri problemi... se l inquilino vuole andare via non ha senso obbligarlo a stare, magari poi non paga l affitto per ripicca o crea eventuali "disguidi"...
No, una clausola del genere sarebbe sicuramente illegittima e comunque anche se inserita non attuabile...Clicca per allargare...
Mi permetto di dissentire. E' vero che il conduttore può in qualsiasi momento (art. 3, comma 6, legge 431/98) recedere dal contratto quando ricorrono gravi motivi che gli impediscono la prosecuzione della locazione. Tuttavia nulla vieta, in un contratto "libero", di inserire una clausola che conceda al conduttore la facoltà di recesso anticipato, indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi, oppure dando un preavviso inferiore ai sei mesi: si tratta di deroghe (non clausole vessatorie o nulle) compatibili con lo spirito della legge, che è appunto quello di dare maggiore tutela al conduttore, in quanto contraente più debole. La legge consente persino la risoluzione per mutuo consenso di un contratto di locazione.
Ciò premesso, indipendentemente dalla norma, a mio modesto avviso, è più giusto prevedere che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dall'impegno contrattuale, dando al locatore il preavviso di sei mesi con lettera raccomandata. Capisco perfettamente che qualcuno possa dissentire, ma, in fin dei conti è inutile trattenere una persona contro la sua volontà, purchè si abbia tutto il tempo necessario per trovare un nuovo affittuario.
La L. 431/98 subentra e modifica la L. 392/78 per i contratti ad uso abitativo ma non gli articoli inerenti all'uso non abitativo. Il commerciale quindi rimane invariato mentre per l'uso abitativo riporto in toto L. 431/98 art.3
Art. 3, disdetta del contratto da parte del locatore –
Alla prima scadenza di contratti disciplinati dall’art. 2, comma 1, e di quelli disciplinati dall’art. 2, comma 3, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto ma soltanto in alcuni casi espressamente indicati (quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere: uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti; finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico; disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore; quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito; quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni; se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo; in caso di vendita dell’immobile locato a terzi). Il locatore deve dare comunicazione della disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può invece dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il locatore, nei casi in cui abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio mediante l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento (in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito).
Infatti, la domanda parla della disdetta anticipata da parte del locatore, non del conduttore...
Infatti! La clausola è nulla perchè riguarda il locatore!
Credo vi debba delle scuse.
Mi accorgo solo ora che angelhouse, margheritabella e maryber si riferivano alla clausola (recesso del locatore) di cui al #1 e non alla clausola (recesso convenzionale del conduttore) di cui al #3. Pertanto, non si consideri quanto da me precisato al #8. Concordo anch'io, come voi, che la clausola di cui al #1 sia inapplicabile perchè il locatore può comunicare al conduttore la propria volontà di non procedere al rinnovo del contratto solo alla prima scadenza e solo in presenza di specifici motivi (sono sette) tassativamente indicati dall'art.3 della legge 431/1998.
Riepilogando: le parti possono inserire la suddetta clausola. Basta scegliere recesso convenzionale.Clicca per allargare...
Attenzione però: il recesso così formulato è possibile solo al conduttore, MAI al locatore (purtroppo)!
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