Source: http://www.assoedilizia.com/contenuto_exp.asp?t=news&id=300
Timestamp: 2019-02-21 04:13:02+00:00
Document Index: 33491132

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 1117', 'art. 1136', 'e contrario', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 9']

_news #300
- l’estensione della disciplina dei condomini anche a quelli orizzontali (es: villette a schiera, supercondomini);
- nuove regole per le modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni, per le quali è oggi richiesta l’unanimità;
- una disciplina per la realizzazione di interventi di utilità sociale (rimozione barriere architettoniche, risparmio energetico, ecc.);
- la previsione di una procedura urgente per i lavori della messa in sicurezza del condominio in caso di pericolo e l’eventuale intervento cautelare dell’autorità giudiziaria;
- nuove regole sul ruolo dell’amministratore (nomina, revoca, attribuzione e doveri) la cui figura esce rafforzata nei poteri a fronte di un ampliamento delle responsabilità connesse alla gestione condominiale;
- introduzione dell’obbligo di polizza di assicurazione per gli atti compiuti dall’amministratore;
- istituzione del registro degli amministratori presso le Camere di commercio.
Inizialmente, infatti, una delle più rilevanti ma anche più discusse novità che il progetto di legge intendeva introdurre era la possibilità di fare del condominio (su delibera dell’assemblea) una persona giuridica, capace di autonomia rispetto ai singoli condomini. L'obiettivo era di superare la concezione del condominio quale mera aggregazione di interessi individuali, e di farne un centro di aggregazione nel quale a prevalere fosse la tutela della collettività.
- Nuova elencazione delle “parti comuni” (art. 1)
- Ambito di applicazione della disciplina sul condominio (art. 2)
Così, per limitarci ad un esempio, in questa nozione sembra ricompreso anche il cosiddetto “supercondominio”, ovvero quel complesso residenziale in cui confluiscono una pluralità di edifici i quali, sebbene costituenti autonomi condominii, sono parte della medesima organizzazione, in quanto legati tra loro dall’esistenza di talune parti o servizi comuni (es. viale d'accesso, zone verdi, impianto di illuminazione, guardiola adibita a portineria, ecc.). Ebbene, è noto che per lungo tempo giurisprudenza e dottrina sono state impegnate a chiarire se tali complessi dovessero essere assoggettati alla disciplina della comunione o a quella del condominio. Secondo alcune ricostruzioni, ad esempio, i supercondomini darebbero luogo ad un “doppio regime”. Così, per i beni e gli impianti comuni agli edifici che siano funzionali al miglior godimento delle proprietà esclusive si applica la disciplina del condominio (es. viale in ingresso, tubature, ecc.), per quelli che solo accrescono il pregio o il valore dei singoli edifici senza integrare quel rapporto di accessorietà rispetto alla proprietà esclusiva si applica, invece, la disciplina della comunione (es. piscina, campi da tennis, laghetti, ecc.) (In questo senso Cass. civ. sez. III, 3 ottobre 2003, n. 14791).
- Modificazioni delle destinazioni d’uso e procedura a tutela delle destinazioni d’uso (art. 2): alcune considerazioni critiche
Il progetto di legge, introducendo l’art. 1117-ter - prevede la possibilità di sostituire le parti comuni del condominio o di modificarne la destinazione d’uso mediante il ricorso alle maggioranze previste dall’art. 1136, quinto comma. Sarà quindi possibile deliberare la modificazione della destinazione d’uso di un bene con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e i due terzi del valore dell’edificio.
Su tali aspetti della disciplina all’esame del Parlamento sembra potersi esprimere qualche perplessità. Prevedere che anche il conduttore possa opporsi ad attività contrarie alla destinazione d’uso parrebbe eccessivo. Peraltro, dalla formulazione della disposizione - “ogni condominio ed ogni conduttore può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida…” - sembra che il conduttore possa opporsi alle attività contrarie alla destinazione d’uso anche nel caso in cui il proprietario-locatore dell’unità abitativa non sia ad esse contrario. Forse, in questo aspetto, la disciplina è al limite del ragionevole, comprimendo eccessivamente il diritto di proprietà.
- Previsione di quorum meno alti per la realizzazione di opere di interesse sociale (art. 5) e procedura d’urgenza per la tutela della sicurezza (art. 7)
Le stesse considerazioni e gli stessi dubbi possono prospettarsi anche con riferimento alla disciplina prevista per gli interventi di rimozione - nelle parti comuni così come nelle proprietà individuali - degli impianti o delle opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici.
- L’amministratore (art. 9)
In alcuni casi l’impressione che si ha è che l’obiettivo di uno snellimento delle procedure non solo non sia stato raggiunto ma che, addirittura, l’esito rischi di essere opposto. Peraltro, molto spesso è prevista - al fine di superare situazioni di stallo interne al condominio - la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria. Il fine, però, dovrebbe essere soprattutto quello di alleggerire il contenzioso giudiziario, che è in larga parte rappresentato proprio dalle liti condominiali (per le quali, lo si ricorda per inciso, l’applicabilità della nuova disciplina sulla mediazione è stata peraltro posticipata di un anno).