Source: http://cuestionesregistralesynotariales.blogspot.pe/2014/
Timestamp: 2018-04-26 21:13:04
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Matched Legal Cases: ['artículo 4', 'artículo 2', 'in fine', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 6', 'artículo 9', 'artículo 82', 'artículo 87', 'artículo 19', 'artículo 40', 'artículo 1101', 'artículo 116', 'artículo 35', 'artículo 18', 'artículo 16', 'artículo 1801']

Cuestiones Registrales y Notariales. Blog de Marco Antonio Becerra Sosaya.: 2014
La certificación notarial de firmas como requisito para gozar de beneficios tributarios!
Mi hijo está formando su empresa por lo cual le voy a alquilar una tienda. ¿Es necesario hacer un contrato escrito?, y si es así, ¿hay que legalizar notarialmente las firmas?
Steffan Argadoña
DNI N° 46549963
Estimada lectora, con relación a los contratos que se celebran en el Perú, existe como regla general la llamada “libertad de forma”; es decir que, salvo exista una disposición distinta, la validez y el despliegue de sus efectos jurídicos no requieren de formalidad alguna.
Sin embargo, bien es sabido que, de no acudir a ciertas formalidades como la certificación notarial de firmas, el otorgamiento de una escritura pública o la inscripción registral, según el caso, nuestros derechos y la seguridad jurídica se vuelven vulnerables.
Pero además, hay aspectos tributarios vinculados al contrato de arrendamiento que debe tener en cuenta su hijo, a fin de gozar de ciertos beneficios referidos al impuesto a la renta y su pago.
A saber, conforme al artículo 4° numeral 6.1 lit. d) del Reglamento de Comprobantes de pago de la Sunat (Res. Sunat 007-99), tratándose de recibos emitidos a nombre del arrendador (propietario) del inmueble, se entenderá identificado al inquilino como usuario de los servicios de agua, luz y teléfono, siempre que en el contrato de arrendamiento se estipule que el pago de dichos servicios estará a cargo de dicho inquilino, y que las firmas de los contratantes estén autenticadas notarialmente. Ello le permitirá sustentar gasto o costo para efecto tributario, crédito deducible o ejercer el derecho al crédito fiscal con relación a los servicios mencionados; siendo así el impuesto a pagar será menor.
Si las firmas son autenticadas con posterioridad al inicio del arrendamiento, dichos beneficios se generarán a partir de la fecha de certificación de las firmas.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:51 a. m. 2 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: certificación de firmas, comprobantes de pago, deducciones, impuesto a la renta, sunat
Impuesto a la renta en la venta de la "casa habitación" de un "No Domiciliado"!!
Mi primo está residiendo fuera del Perú y quiere vender la casa en que ha vivido hasta el año pasado. ¿Debe pagar impuesto a la renta?
Li Rodríguez.
DNI Nº 45547233
Estimada lectora, en términos generales, la venta de predios que hubieren sido adquiridos a partir del 01 de enero del año 2004 implica el pago de impuesto a la renta, en tanto con dicha transacción se hubiere generado una ganancia (de capital); es decir que, si compré el inmueble a 100,000.00 soles y ahora lo vendo a 500,000.00 soles, he ganado numéricamente 400,000.00 soles. Sobre este último monto y en tanto se trate de persona natural domiciliada en el Perú -que no genere renta de 3ª categoría-, habré de pagar 5% por impuesto a la renta, resultando 20,000.00 soles para el fisco. Si se trata de persona natural no domiciliada pagará 30% de los 400,000.00 soles, es decir 120,000.00 soles.
Sin embargo, conforme al artículo 2º del TUO de la Ley del Imp. a la Renta in fine, a pesar que haya “ganancia” en la venta del predio, la misma no está gravada si se trata de inmueble ocupado como casa habitación del enajenante.
La pregunta aplicable a su caso es ¿Un no domiciliado puede exonerarse del pago del impuesto declarando que está enajenando su “casa habitación”? Aunque a primera vista pareciera una contradicción, en tanto la ley no hace distingo entre un domiciliado y un no domiciliado para este supuesto, la respuesta es positiva.
Recomendamos la lectura del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta en sus artículos referidos a la calidad de domiciliado y no domiciliado que ostenta una persona natural, así como el Informe Nº 111-2009-SUNAT/2B0000, el cual transcribimos a continuación:
INFORME N.° 111-2009-SUNAT/2B0000
Se consulta si se encuentra inafecta al pago del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, por encontrarse dentro de los alcances de la definición de casa habitación, la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, siendo el vendedor una persona natural no domiciliada en el Perú cuya propiedad la ha mantenido por más de dos años y no la ha destinado para fines de comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
En principio, entendemos que el inmueble ubicado en el territorio nacional ha sido adquirido a partir del 1.1.2004 y que el mismo califica como casa habitación del propietario, quien es una persona natural no domiciliada en el país que no genera rentas de tercera categoría.
En ese sentido, se indica lo siguiente:
1. El inciso b) del artículo 1° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que el Impuesto a la Renta grava las ganancias de capital.
El artículo 2° de la misma norma señala que para efectos de la propia ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
Agrega el acápite i) del último párrafo del citado artículo que no constituye ganancia de capital gravable por dicha Ley, el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría.
Al respecto, el primer párrafo del artículo 1º-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta establece que para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del artículo 2º de la Ley, se considera casa habitación del enajenante al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
De otro lado, la Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta señala que las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004.
2. Por su parte, el artículo 6º del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que están sujetas al impuesto la totalidad de las rentas gravadas que obtengan los contribuyentes que, conforme a las disposiciones de dicha Ley, se consideran domiciliados en el país, sin tener en cuenta la nacionalidad de las personas naturales, el lugar de constitución de las jurídicas, ni la ubicación de la fuente productora.
Agrega el mismo artículo que en caso de contribuyentes no domiciliados en el país, de sus sucursales, agencias o establecimientos permanentes, el impuesto recae sólo sobre las rentas gravadas de fuente peruana.
Asimismo, de conformidad con el inciso a) del artículo 9° del citado TUO, en general y cualquiera sea la nacionalidad o domicilio de las partes que intervengan en las operaciones y el lugar de celebración o cumplimiento de los contratos, se considera rentas de fuente peruana a las producidas por predios y los derechos relativos a los mismos, incluyendo las que provienen de su enajenación, cuando los predios estén situados en el territorio de la República.
3. Del análisis de las normas anteriormente glosadas, se tiene que la enajenación de inmuebles situados en el territorio nacional, adquiridos a partir del 1.1.2004, que efectúe una persona natural que no genera renta de tercera categoría, independientemente de su condición de domiciliado o no en el Perú, originará una ganancia de capital gravada con el Impuesto a la Renta, salvo que se trate de la venta de un inmueble que califique como casa habitación del enajenante.
Ahora bien, el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta no hace distinción si el enajenante del inmueble que constituye casa habitación se trata de una persona natural domiciliada o no domiciliada en el país.
En ese sentido, la ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el país por la enajenación de un inmueble adquirido a partir del 1.1.2004 que califica como casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.
La ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú (que no genera rentas de tercera categoría) por la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.
Lima, 22 JUN 2009
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:54 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: casa habitación, exoneración, impuesto a la renta, persona natural no domiciliada
Las acciones de las sociedad anónimas y sus gravámenes ¿Inscripción en la Sunarp o en el Libro de Matrícula de acciones?
Un amigo me debe una suma de dinero y me quiere dar en garantía mobiliaria parte de las acciones de su empresa ¿dicho acto se inscribe en la Sunarp?
Francisco Martell
DNI No. 40285508
Estimado lector, ciertamente, antes de la vigencia de la Ley de la Garantía Mobiliaria – Ley 28677, el embargo y la llamada “prenda” sobre acciones se inscribían únicamente en el libro de matrícula de acciones, al igual que la propiedad sobre las mismas.
Hoy en día, la propiedad sobre las acciones permanece como un acto registrable en el libro de matrícula de acciones, por tanto, salvo en el caso de los fundadores, nunca sabremos -salvo mandato judicial- quiénes son los titulares dominiales de las acciones de una sociedad anónima.
Sin embargo, conforme a los arts. 4º y 32º de la norma invocada, para fines de oponibilidad y preferencia, la garantía mobiliaria y las medidas cautelares sobre acciones de una sociedad sí constituyen actos inscribibles en la Sunarp; en este caso se inscriben en el Registro Mobiliario de Contratos.
Consideramos que, además de la inscripción efectuada en la Sunarp, básicamente por una cuestión de orden e información referencial, también deberían anotarse las medidas cautelares y garantías mobiliarias sobre las acciones en el Libro de Matrícula de acciones; sin embargo, debe quedar claro que se trata de mera información administrativa pues la verdadera oponibilidad y preferencia jurídica del crédito se obtiene con la inscripción en la Sunarp.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 4:35 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: acciones, embargo de acciones, garantía mobiliaria, libro de matrícula de acciones, sociedad anónima
¿Se requiere acreditar "interés" al notario para solicitar la expedición de un parte al Registro?
Hace varios años firmé una escritura como acreedor hipotecario, pero nunca se inscribió la hipoteca. ¿Puedo pedir al notario que envíe el parte a registros públicos?
DNI 42248480
Estimado lector, conforme al artículo 82° del decreto legislativo 1049°, conocido como “ley del notariado”, el notario expedirá, bajo responsabilidad, testimonio, boleta y partes, a quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función.
La redacción de este artículo advierte que quien solicite la expedición del parte a los registros públicos, no tiene que acreditar interés o legitimidad alguna, pudiendo tratarse de cualquier persona; la norma no hace distingo alguno.
Esto resulta harto interesante en el campo práctico pues, llevadas las cosas a la casuística, bien podría pedir un tercero que no forma parte de la relación jurídico material (no es ni vendedor, ni comprador), la expedición y remisión del parte de una compraventa a los registros públicos, siendo su interés el embargar al comprador una vez inscrito su dominio.
En abono de lo indicado líneas atrás, debe recordarse que el artículo 87º de la misma norma prevé que “si es solicitado el traslado de un instrumento público notarial y el notario niega su existencia en el registro, el interesado podrá recurrir al Colegio de Notarios respectivo, para que éste ordene el examen del índice y registro, y comprobada su existencia, ordene la expedición del traslado correspondiente.”
Por su parte, ¿En qué casos podría el notario denegar válidamente la expedición de un parte notarial? A) Según el artículo 19 inc. d) de la misma norma, cuando no se le sufrague los honorarios profesionales y gastos en la oportunidad y forma convenidos; y B) Efectuando una interpretación extensiva de la Sexta Disposición Complementaria, Transitoria y Final, cuando presumiblemente se hubiere suplantado al o los otorgantes del instrumento notarial.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 4:27 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: interés, legitimidad, parte notarial, registros públicos, traslado notarial
Efectos jurídicos al ingresar una minuta en la notaría!!
He ido a una notaría a presentar una minuta de venta donde luego firmarán los compradores, pero no la han recibido. ¿Qué puedo hacer?
Estimado lector, como sabemos, la minuta es el documento que contiene un acto jurídico, destinada a convertirse en escritura pública. Dicha escritura dará "fecha cierta" respecto de la realización del acto; es decir que, jurídicamente, no habrá duda alguna sobre el momento en que se celebró, lo cual es sumamente importante pues precisa indubitablemente el tiempo en que por ejemplo se transfirió la propiedad. Esto cobra relevancia cuando eventualmente existen derechos en conflicto.
Empero, la fecha cierta es en realidad una herramienta para "acreditar con efectos jurídicos”, en el caso planteado, el momento de la transferencia, pues la misma puede haberse producido antes; ordinariamente así sucede en la compraventa de inmuebles.
En el caso de una minuta, la fecha cierta se obtiene certificando (legalizando) la firma de los contratantes. Otro supuesto se da, ingresando la misma en la notaría, en este caso “sin legalización de firma de las partes”, momento en el cual se sella su ingreso, adquiriendo fecha cierta. Este último supuesto ha sido establecido mediante Casación N° 3434-2012-Lima.
Así las cosas, la notaría no le aceptó el ingreso de la minuta sin las firmas completas, pues su ingreso produce fecha cierta respecto a la celebración del acto, para cuyo efecto sin duda deben haber firmado todos los contratantes.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:19 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Casación Nº 3434-2012 Lima, fecha cierta, minuta
¿Qué datos son importantes al momento de otorgar un testamento?
Me han recomendado otorgar un testamento, pero no sé qué formalidades debo seguir. ¿Es un trámite muy engorroso?
DNI Nº 46942836
Estimada lectora, dentro de las clases de testamento debo recomendar el testamento por escritura pública. Usted como testadora debe ir acompañada de dos testigos (que no pueden ser familiares, beneficiarios del acervo, ciertos acreedores, entre otros). Se le recomienda llevar un ayuda memoria de sus disposiciones, pues de lo contrario, ordenar sus ideas recién en el despacho notarial podría distraer su real voluntad.
En caso de personas mayores es aconsejable llevar certificado médico, pues aunque en estricto basta el notario para dar fe de la capacidad del testador, el certificado coadyuva en caso de eventual impugnación a crear convicción en base a la opinión de un perito en materia de salud.
En cuanto a los documentos que acrediten la titularidad (ej.propiedad) de lo que se dispone, consideramos que dicha acreditación ante el notario no puede ser tan rigurosa, pues el acto recién será eficaz a la muerte del testador; así, en el caso de inmuebles p.e., no requiere acreditar pago de tributos, o más todavía, puede dejar bienes futuros, bienes no inscritos o inmatriculados, con lo cual no habrá una partida registral que sustente el derecho del cual se dispone.
Empero, tratándose de bienes registrados, se recomienda llevar copia de la partida registral, a fin que el notario transcriba tal cual el número de la misma y la identificación del bien en el registro; Lo mismo llevar copia del DNI para incluir el número y nombres completosde los sucesores; ello evitará futuros problemas.
El notario por su parte transcribirá a puño y letra su voluntad, leyendo al final el testamento junto con usted o el testigo designado. Esta formalidad constará en la escritura junto con las demás previstas en el art. 696 del código civil.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:15 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: formalidades, sucesores, testamento
Hace unos días envié una carta notarial, la cual fue dejada bajo puerta. La notaría me indicó que cuando se apersonaron a dejarla no había nadie en el lugar. ¿Qué efecto tiene una carta así enviada?
Estefany Revilla V.
Las cartas notariales no son redactadas en las notarías, sino por el remitente; siendo así, el notario no asume responsabilidad por su contenido, ni da fe de la existencia de los actos jurídicos o hechos que se manifiesten en las mismas. Lo que el notario verificará en todo caso, es que mediante la carta no se cometa delito flagrante a través de la palabra.
El notario mas bien da fe del diligenciamiento de la carta a la dirección señalada y de las ocurrencias que se produzcan. Así, existen varias posibilidades de las cuales el notario dejará constancia: a) Si fue recibida por el propio destinatario; b) Si fue recibida por persona distinta, identificándola y estableciendo el vínculo con el destinatario, de ser posible; c) Si, al no haber nadie, se dejó bajo puerta; d) Si no se pudo dejar la carta por ser la dirección inexacta o estar incompleta; p.e. que se trate de un edificio y falte el número de apartamento.
Hay que mencionar en cuanto a los efectos jurídicos, que se tendrá por recibida la carta, si esta es entregada en el domicilio al propio destinatario, a persona distinta, o incluso dejada bajo puerta; el efecto jurídico es exactamente el mismo.
De otro lado, el hecho de que durante la diligencia se indique que la persona "ya no vive allí", no debe impedir dejar la carta, pues para tal efecto el artículo 40 del código civil define si se tiene por bien dejada la carta o no.
Sin perjuicio de todo lo indicado, no debe perderse de vista que habrá ocasiones en que debido a situaciones de peligro real o agresión física, existirá imposibilidad material de entregar la carta, en cuyo caso la notaría carece de responsabilidad.
Recomendamos leer el D. Leg. 1049 en sus artículos 100 y ss.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 7:58 a. m. 2 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: carta notarial, carta notarial dejada bajo puerta
¿Es necesario inscribir el contrato de arrendamiento en la Sunarp? ¿A quién favorece la inscripción?
Voy a arrendar mi tienda y tengo cierto temor de si el inquilino cumplirá los términos del contrato. ¿ayuda en algo que inscriba el contrato en registros públicos?
Claudia Cangalaya
DNI N°43945740
Estimada lectora, es preocupación de todo arrendador si su inquilino cumplirá por ejemplo, el plazo del contrato y dejará el inmueble al vencimiento, o, si hará modificaciones no autorizadas al predio que puedan devaluarlo, o que pague puntualmente la renta.
Estos aspectos forman parte de todo contrato de arrendamiento, el cual puede formalizarse: a) Certificando las firmas notarialmente en el documento respectivo, o, b) Elevando a escritura pública la minuta correspondiente; en este último caso es factible inscribir el arrendamiento en la Sunarp.
Sin embargo, la inscripción no coadyuva en nada al cumplimiento de los términos contractuales; la partes deben cumplirlas simplemente porque lo han suscrito.
La razón de inscribir el arrendamiento está en "oponer" a los demás los efectos jurídicos del contrato. Ejemplo: Quien alquila un bien por 10 años busca que se respete su calidad de inquilino por todos, incluso por quien compra el bien durante la vigencia del contrato, lo cual es posible, debiendo dicho comprador respetar los 10 años del plazo si así consta inscrito. Si por el contrario, el contrato no estuviera inscrito, el nuevo propietario podría desalojar al inquilino desconociendo su calidad de tal en tanto no estuvo publicitado en la partida registral.
Léase los artículos 1708 y 1709 del código civil, según los cuales, si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido, en cuyo caso empero el arrendador responderá por los daños y perjuicios irrogados al inquilino. En cada caso tendrá que evaluarse si se opta por la inscripción o no.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 5:36 p. m. 1 comentario: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Arrendamiento, inquilino, inscripción
Hipoteca de construcciones no inscritas en el registro!!
Un cliente ha hipotecado su casa de dos pisos a mi favor, pero cuando me he percatado, en Sunarp sólo figura inscrito el terreno ¿Qué puedo hacer?
Estimada lectora, en los registros públicos se conoce por "fábrica" a la construcción levantada sobre un terreno, la cual se registra o declara en la partida pertinente; pero como la mayoría de inscripciones en el Perú, su inscripción no es obligatoria.
Su utilidad viene dada porque da cuenta de la existencia de una o más unidades inmobiliarias, a las que se les asigna determinado uso y son pasibles eventualmente de independización. Piénsese en uno o más departamentos, una casa, varias tiendas, entre otras.
Dichas construcciones empero, desde el punto de vista jurídico son bienes accesorios al terreno sobre el cual se asientan, por lo que atendiendo al artículo 1101 del código civil, si en la escritura de constitución del derecho real se hubiera hipotecado literalmente y tan solo el lote de terreno, aun así estaría comprendida la construcción como objeto del gravamen.
En vuestro caso se ha hipotecado mas bien la "casa" cuya fábrica no está registrada, supuesto en el cual, bajo el mismo concepto de la accesoriedad, sí procede inscribir la hipoteca aunque sólo figure el terreno en la partida registral. Léase el artículo 116º del reglamento de inscripciones del registro de predios que reza "En los casos de constitución de hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la hipoteca."
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:41 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: casa, construcciones, declaratoria de fábrica, Hipoteca
La legítima sucesoria y su calificación en sede notarial y registral!!
Sr Notario
He recibido una casa mediante testamento, en calidad de legatario -sobrino-, y los hijos solo un pequeño departamento.¿ Tendré algún problema para inscribir la propiedad a mi favor?
DNI N°40026627
Estimada lectora, existe una porción del patrimonio del cual puede disponer libremente quien va a otorgar su testamento; en el caso de una persona que tiene hijos, quienes a su turno son herederos forzosos, esta tan solo puede disponer libremente de un tercio (1/3) de todo su patrimonio, debiendo reservar los otros dos tercios (2/3) para los mencionados descendientes.
Si bien lo ideal es que se respete a cabalidad la ley sucesoria, estos porcentajes establecidos por la norma no deben ser un problema mayúsculo para quien va a testar, debiendo este efectuar un cálculo del valor de cada una de sus propiedades lo mejor posible, pero sin llegar a exageraciones matemáticas que le impidan la atribución de derechos mediante testamento.
En cuanto al rol del notario durante el testamento, éste consiste en asesorar al testador a fin que respete la ley, dándosela a conocer y plasmando su voluntad en el documento; sin embargo, el notario no tiene forma de saber si el testador está omitiendo –tal vez por olvido- un bien, o que el valor de los bienes difiere del real, o que se está vulnerando la legítima de los herederos forzosos; en los registros públicos sucederá tal cual, por ello recomendamos la lectura de la Resolución N° 109-2010-SUNARP-TR-L que reza “La inscripción de las disposiciones testamentarias con cargo al tercio de libre disposición, no se encuentran supeditadas a la previa verificación por las instancias registrales de si afectan la legítima de los herederos forzosos”.
Finalmente, debe quedar claro que aquel heredero forzoso que considere vulnerado su derecho, tiene expeditas las acciones correspondientes.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 3:10 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: calificación notarial, calificación registral, herederos forzosos, legítima, testamento
Límites para disponer de la propiedad durante el matrimonio!!!
Quiero otorgar vía anticipo de herencia a mi hija mi parte de la casa; mi esposo lo hará posteriormente pues está de viaje; sin embargo en notaría me dicen que ello no es posible. Agradeceré su comentario.
Adriana Jum
DNI N°43511305
Estimada lectora, lo primero a recordar es que los cónyuges pueden adoptar cualquiera de estos dos regímenes durante el matrimonio: a) Sociedad de gananciales; o b) Separación de patrimonios. En el primer caso, los cónyuges configuran un “patrimonio autónomo”, el cual es un ente distinto y distinguible de los cónyuges; así cuando usted y su esposa compran un bien bajo este régimen, la propiedad es adquirida por “la sociedad conyugal” –claro está, conformada por ustedes-, y no por cada cónyuge con una cuota ideal para cada uno.
En cambio, en el régimen de separación de patrimonios, no nace un patrimonio autónomo y más bien, los bienes adquiridos por los cónyuges tienen la calidad de propios; así, cuando usted y su esposa compran en conjunto un mismo bien bajo este régimen, cada uno es propietario del 50% si la adquisición es en partes iguales, y cada uno podrá disponer o gravar su parte sin autorización del otro.
En cuanto a su interrogante, bajo la premisa que usted se encuentra bajo el régimen de sociedad de gananciales, la resolución N°062-2001-ORLC/TR del Tribunal Registral ha prescrito que “A la fecha de la escritura pública de anticipo de legítima, el anticipante no podía disponer de acciones y derechos del inmueble que le correspondía a la sociedad de gananciales, pues constituía éste un patrimonio autónomo, en razón de que uno de los cónyuges no puede disponer de sus acciones y derechos antes del fenecimiento y liquidación de la sociedad de gananciales. En consecuencia no procede la inscripción del anticipo de legítima…”.
Debemos indicar que la misma lógica debe existir cuando los órganos jurisdiccionales “embargan” las acciones y derechos de uno de los cónyuges, aun cuando está sometido al régimen de sociedad de gananciales. Ante la inminente vulneración de la norma empero, algunos magistrados han optado por anotar el embargo en la partida registral del predio, recayendo el mismo sobre las acciones y derechos que el cónyuge obtendrá eventualmente cuando se liquide la sociedad de gananciales. Es decir que, el embargo tiene la calidad de expectaticio o se encuentra suspendido en sus efectos, sin embargo ya goza de la prioridad registral.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:53 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: embargo de acciones y derechos, Límites para disponer, separación de patrimonios, sociedad de gananciales
La inmovilización de partidas registrales! ¿Cuándo es recomendable su utilización?
Mi abogado me ha recomendado inmovilizar mi terreno para no tener problemas en el futuro ¿se trata de un trámite notarial? ¿En qué consiste y qué requisitos tiene?
43981097
Estimada lectora, mediante Resolución N° 314-2013-SUNARP-SN se reguló por parte de los registros públicos un mecanismo de seguridad, consistente en “cerrar” por un plazo máximo de 10 años, las partidas registrales referidas a determinados predios. Dicha medida implica que por determinado plazo, el propietario de un inmueble puede manifestarse en la propia partida registral de su predio, para que no se practique ningún acto dispositivo, de gravamen o carga sobre el bien.
Al efecto, en la vía notarial se debe previamente otorgar una escritura pública unilateral, solicitando al registro cerrar la partida temporalmente, acompañando una declaración jurada en el sentido que no existe ningún acto de disposición, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización; verificando además el notario que no existe título pendiente referido a un acto de disposición, carga o de gravamen sobre bien materia de inmovilización.
En la vía registral se inscribirá finalmente la inmovilización temporal, con lo cual el propietario evitará darse con tristes sorpresas referidas a falsificaciones o suplantaciones en su voluntad. Ya luego para levantar esta medida, tendrá que otorgarse nueva escritura pública (salvo que haya operado la caducidad por transcurso del tiempo), en cuyo caso el Registrador oficiará al notario para verificar la autenticidad del parte.
Esta herramienta resulta de mucha utilidad; depende de usted determinar su utilización en función, por un lado, al valor de su predio y de otro lado, en razón al posible conflicto de derechos con un tercero sobre su bien. Recomendamos leer la norma citada líneas arriba.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:16 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:11 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
¿Puede aportarse un predio no inscrito a una sociedad? Los aportes y su acreditación...
Quiero constituir una empresa agrícola, pero tengo destinado como posible capital una casa no inscrita en los registros públicos ¿Es posible aportarla?
Jazmin Alata Z.
DNI N°46015149
Estimada lectora, los bienes aportados a la sociedad constituirán el capital de la empresa, siendo éste un indicador muy importante pues da cuenta de la capacidad de respuesta ante las obligaciones asumidas.
La ley general de sociedades regula lo referido a los aportes que efectúan los socios, aludiendo a aquellos de índole dinerario, aquellos no dinerarios (por ejemplo una casa, una laptop o un escritorio), como también derechos de crédito (por ejemplo un título valor que luego será efectivizado por la sociedad).
Empero, el artículo 35 del Reglamento del Registro de Sociedades es bastante explícito en cuanto a la entrega de los aportes acreditada ante el Registro: a) Si el aporte es en dinero, deberá insertarse en la escritura pública el documento donde conste su abono en una cuenta a nombre de la sociedad; b) Si el aporte es de documentos de crédito, mediante el abono de los fondos en la cuenta de la sociedad, lo que se acreditará también con el documento correspondiente; c) Si el aporte es de bienes registrados, con la inscripción previa o simultánea (según el caso) de la transferencia a favor de la sociedad en el registro respectivo; d) En cuanto a su inquietud, si el aporte es de inmuebles no registrados, bastará la indicación contenida en la escritura que son transferidos a la sociedad, individualizando el bien; e) Si el aporte es de bienes muebles no registrados bastará la certificación y valorización del gerente general; y, f) Si se trata del aporte de una empresa bastará la declaración del gerente general o administrador de haberla recibido.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 5:49 a. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: aportes societarios, bien no inscrito
La reserva de denominación o razón social de una empresa. Aspectos a considerar!!
Quiero constituir una sociedad, pero en una notaría me han dicho que debo hacer la reserva del nombre de mi empresa. ¿Es ello correcto? ¿Para qué sirve dicha reserva?
74844051
Estimado lector, conforme señala el artículo 18 del Reglamento del Registro de Sociedades, la llamada “reserva de preferencia registral” salvaguarda una denominación completa y, en caso de ser solicitada, su denominación abreviada, o una razón social, durante el proceso de constitución de una sociedad o de modificación del pacto social.
Dicha reserva se justifica, pues el ordenamiento jurídico busca evitar la confusión o superposición que se puede generar cuando dos personas jurídicas distintas coinciden con una misma -o similar- denominación o razón social.
Por ello, en los registros públicos rechazan la inscripción de una persona jurídica con denominación “igual” (idéntica) a otra preexistente, siendo intrascendente la forma societaria, comprendiéndose también bajo el concepto de igualdad, las variaciones de matices de escasa significación tales como el uso de las mismas palabras con la adición o supresión de artículos, espacios, preposiciones, conjunciones, acentos (sic), guiones o signos de puntuación, el uso de las mismas palabras en diferente orden, así como del singular y plural. (véase el artículo 16 del Reglamento citado)
La solicitud de reserva se puede presentar en cualquier oficina registral del país, otorgando protección a nivel nacional por un plazo de treinta días naturales; vencido el plazo indicado, la reserva caduca de pleno derecho.
Finalmente debemos indicar que la reserva de preferencia registral no es una obligación o requisito previo a la constitución de una persona jurídica, pero es altamente aconsejable su utilización.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:21 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: denominación, razón social, reglamento del registro de sociedades, Reserva de preferencia registral
Mi abuelo me otorgó un poder para vender su casa; habiendo él fallecido, ¿existe algún problema para que lo ejerza?
DNI N°43981097
Estimada lectora, en términos muy simples, diremos que el poder es la facultad que se otorga a una persona para que nos represente y ejerza un encargo que nos interesa. Dicho acto se basa en la confianza dispensada a una persona, por tanto es esencialmente revocable, salvo la excepción prevista en el código civil, cuyo plazo de irrevocabilidad no puede exceder un año.
Sin embargo, si no fuere revocado, el poder se puede extinguir por las causales que a continuación detallamos y que están expresadas en el artículo 1801 del código civil, las que están referidas al mandato, pero se aplican también al apoderamiento (o poder, como se le conoce ordinariamente): a) Por la ejecución total del encargo; siendo así, cuando todavía existe algún aspecto pendiente de ejecutar con respecto al poder, el mismo se mantiene vigente; b) Por el vencimiento del plazo; efectivamente, el poderdante puede supeditar la eficacia y vigencia del poder a un plazo, o si lo prefiere, otorgarlo sin plazo, en cuyo caso se entiende indefinido y se extingue a su revocación o por algunas de las causales que aquí estamos detallando; y c) Por muerte, interdicción o inhabilitación del poderdante o del apoderado.
Estando a lo dicho, el poder que le otorgó su abuelo para vender la casa ya se ha extinguido, siendo además ahora los propietarios de dicho bien los sucesores, quienes directamente pueden vender la casa u otorgarle a usted un nuevo poder para tal efecto.
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 9:09 p. m. 3 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Extinción del poder
Publicado por Marco Antonio Becerra Sosaya en 8:43 p. m. No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
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