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Timestamp: 2016-10-25 05:06:44
Document Index: 40393929

Matched Legal Cases: ['Art. 22', 'BGE', 'Art. 62', 'Art. 62', 'BGE', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 62', 'Art. 22', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 1', 'Art. 3', 'Art. 1', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 62', 'Art. 22', 'Art. 1']

117 Ia 14125. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 27. M�rz 1991 i.S. S. gegen Gemeinde Sils i. E. und Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden (staatsrechtliche Beschwerde)
Art. 22ter Cst.; limitation � la construction de r�sidences secondaires. 1. Selon la r�glementation de la commune de Sils, la construction de r�sidences secondaires n'est autoris�e que si 25% au moins de la surface brute de plancher est mise � la disposition de r�sidences principales, et ce � raison de 80 m2 au minimum. Cette r�glementation repose sur un int�r�t public et ne viole pas la garantie de la propri�t�. 2. En l'esp�ce, la surface r�duite de la parcelle ne permet la construction que d'une r�sidence principale. Le refus d'une autorisation d�rogatoire pour la construction d'une r�sidence secondaire n'est pas disproportionn�. Faits � partir de page 142
BGE 117 Ia 141 S. 142
Auf seiner Parzelle von rund 800 m2 darf S. Wohnraum mit einer Bruttogeschossfl�che von 94,43 m2 verwirklichen. Das Grundst�ck unterliegt nach Art. 62 des Gemeindebaugesetzes vom 17./20. Februar 1989 folgenden "Allgemeinen Nutzungsvorschriften":
"F�rderung Erstwohnungsbau/Einschr�nkung Zweitwohnungsbau
Bei der Schaffung von neuem Wohnraum in der Dorfkernzone und den Wohnzonen ist pro Parzelle mind. 25% der Bruttogeschossfl�che als sogenannter Erstwohnungsanteil zur Verf�gung zu stellen; der Rest darf als Zweitwohnungsanteil beansprucht werden. Bauten, welche lediglich eine einzelne Wohnung aufweisen, sind 100%ig als Erstwohnung auszugestalten. Der Erstwohnungsanteil muss, sofern soviel Bruttogeschossfl�che vorhanden ist, mindestens eine Wohnung mit einer Bruttogeschossfl�che von 80 m2 ergeben:
Als Erstwohnungen gelten die der ortsans�ssigen Bev�lkerung zur Verf�gung gestellten Wohnungen, deren Zweckbestimmung grundbuchlich sichergestellt ist. Zweitwohnungen sind alle nicht zu den Erstwohnungen z�hlenden Wohnungen mit Ausnahme von Wohneinheiten in gastwirtschaftlich genutzten Betrieben, welche bei der Errechnung des Verh�ltnisses gem�ss Abs. 1 ausser Betracht fallen."
S. beabsichtigt, auf dem Grundst�ck ein Haus mit zwei Wohnungen zu bauen. Die Bruttogeschossfl�che von 94,43 m2 m�chte er f�r eine Einzimmerwohnung von 30,57 m2 (25% der verf�gbaren Bruttogeschossfl�che) und eine Zweizimmerwohnung von 60,64 m2 (75% der verf�gbaren Bruttogeschossfl�che) verwenden. Die Einzimmerwohnung will er als Erstwohnung an den Kurverein vermieten, die Zweizimmerwohnung einstweilen als Zweitwohnung vermieten und zwei Wochen pro Jahr selbst bewohnen.
Der Gemeindevorstand von Sils i. E. wies das entsprechende Baugesuch von S. am 6. August 1990 ab, weil der Erstwohnungsanteil nicht mindestens 80 m2 der Bruttogeschossfl�che betrage und deshalb Art. 62 des Gemeindebaugesetzes verletzt sei. Eine dagegen eingereichte Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden am 25. Oktober 1990 ab.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 3. Dezember 1990 beantragt S. im wesentlichen, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab.
BGE 117 Ia 141 S. 143
2. Der Beschwerdef�hrer bestreitet nicht, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsbau durch Vorschriften �ber minimale Erstwohnungsanteile beschr�nken darf. Er behauptet jedoch, es sei verfassungswidrig, dabei generell - ungeachtet der Parzellengr�sse - eine Minimalgr�sse von 80 m2 Bruttogeschossfl�che zu verlangen.
a) Die streitige Vorschrift �ber die Mindestgr�sse der Erstwohnungen stellt eine �ffentlichrechtliche Eigentumsbeschr�nkung dar. Sie ist mit der Eigentumsgarantie nur vereinbar, sofern sie auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage beruht, im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist (Art. 22ter BV; BGE 115 Ia 351). Der Beschwerdef�hrer bestreitet das Vorhandensein der gesetzlichen Grundlage nicht. Zu pr�fen ist lediglich, ob die fragliche Eigentumsbeschr�nkung durch ein hinreichendes �ffentliches Interesse gedeckt ist, das die entgegenstehenden Privatinteressen �berwiegt. Diese Frage pr�ft das Bundesgericht grunds�tzlich frei; es auferlegt sich jedoch Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser �berblicken als das Bundesgericht, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen, deren Beantwortung den prim�r f�r die Ortsplanung verantwortlichen Beh�rden �berlassen bleiben muss (Art. 2 Abs. 3 RPG; BGE 115 Ia 352 E. a).
b) Mit dem fraglichen Art. 62 des Gemeindebaugesetzes soll der Erstwohnungsbau gef�rdert und der Zweitwohnungsbau beschr�nkt werden. Das Bundesgericht hat schon mehrfach festgehalten, dass solche siedlungspolitische Vorschriften grunds�tzlich mit der Eigentumsgarantie (Art. 22ter BV) vereinbar sind, sofern sie im Zielbereich der verfassungsrechtlichen Raumplanungsaufgabe (Art. 22quater BV) liegen (BGE 112 Ia 66 E. 3b mit Hinweisen). Die Raumplanung soll der geordneten Besiedlung des Landes dienen (Art. 22quater Abs. 1 BV), beinhaltet somit auch Gesichtspunkte der Siedlungspolitik, was sich auch aus den gesetzlichen Zielen und Grunds�tzen der Raumplanung ergibt (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. b und c, Art. 3 Abs. 3 RPG). Insbesondere gilt es, wohnliche Siedlungen zu schaffen und zu erhalten sowie das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu f�rdern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung hinzuwirken (Art. 1 Abs. 2 lit. b und c RPG).
BGE 117 Ia 141 S. 144
Das Bundesgericht hat denn auch mehrmals die Verfassungsm�ssigkeit von Massnahmen zur Bek�mpfung des Wohnungsmangels bejaht (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 22. M�rz 1989 i.S. Stadt Z�rich, publiziert in: ZBl 90/1989 S. 456 E. b, mit zahlreichen Hinweisen). Im speziellen hat es das Bestehen eines erheblichen �ffentlichen Interesses an einem Abbruch- bzw. Zweck�nderungsverbot f�r Wohnh�user in Basel-Stadt zur Erhaltung billiger Wohnungen bejaht (BGE 99 Ia 35 ff.) und dieses als taugliches Mittel zur Bek�mpfung der Wohnungsnot anerkannt (BGE 99 Ia 40). Ebenso hat es grunds�tzlich ein gewichtiges �ffentliches Interesse am stadt-z�rcherischen Wohnanteilplan (WAP), mit welchem minimale Wohnfl�chenanteile in den Wohnzonen und in der Kernzone festgelegt werden (BGE 112 Ia 270 E. 2b; BGE 111 Ia 98 E. 2b), und an der Unterstellung der Stadt Z�rich unter das Gesetz �ber die Erhaltung von Wohnungen f�r Familien (WEG), welches eine Bewilligungspflicht f�r den Abbruch, Umbau und die Zweck�nderung von Familienwohnungen unabh�ngig von ihrer Zonenzugeh�rigkeit statuiert, erblickt. Dar�berhinaus hat das Bundesgericht die gleichzeitige Geltung von WEG und WAP in der Stadt Z�rich als mit der Eigentumsgarantie vereinbar erkl�rt (Urteil des Bundesgerichts vom 22. M�rz 1989 i.S. Stadt Z�rich, in: ZBl 91/1990 S. 456, E. 5b). In weiteren Entscheiden hat es die Hauptwohnungsanteilregelung von Bever als grunds�tzlich im �ffentlichen Interesse liegend und zwecktauglich betrachtet (BGE 112 Ia 65 ff.) sowie dargelegt, unter welchen Voraussetzungen eine Bewilligungspflicht f�r die Ver�usserung von Wohnungen, an welchen auf dem Genfer Wohnungsmarkt Mangel herrscht, mit der Eigentumsgarantie vereinbar ist (BGE 113 Ia 132 ff. E. 6 und 7).
c) Die Gemeinde legt dar, dass ein starkes Interesse der einheimischen Bev�lkerung an Wohnraum bestehe; es gelte daher, den Erstwohnungsbau zu f�rdern. Da in der Gemeinde wie im ganzen Oberengadin vor allem Familienwohnungen sehr rar und sehr teuer seien, m�ssten diese Erstwohnungen eine Fl�che aufweisen, welche Familien mit Kindern gen�gend Raum b�ten. Diese raumplanerisch-sozialpolitischen Gr�nde und das Interesse an einem funktionierenden Boden- und Wohnungsmarkt hat das Bundesgericht bereits als im �ffentlichen Interesse liegend anerkannt (BGE 112 Ia 71). Vor allem darf sich eine Gemeinde bem�hen, �ber den gr�ssten Teil des Jahres hinweg leerstehende H�user und Quartiere sowie den Bau von �berproportionierten, h�ufig unterbeanspruchten Infrastrukturanlagen zu vermeiden (vgl. BLAISE KNAPP, BGE 117 Ia 141 S. 145La limitation des r�sidences secondaires, in: Repertorio di giurisprudenza patria 118/1985, S. 1 ff.). Die F�rderung des Erstwohnungsanteils muss sich zudem nicht mit der Forderung begn�gen, bei jedem Neubau sei eine Erstwohnung einzurichten. Vielmehr kann es im �ffentlichen Interesse liegen, bei Wohnungen gewisse Qualit�tsanforderungen wie beispielsweise Mindestgr�ssen zu stellen (vgl. BGE 103 Ia 421). So hat das Bundesgericht eine kommunale Vorschrift, welche eine Minimalfl�che von 85 m2 f�r Erstwohnungen vorschrieb, als verfassungsm�ssig erkl�rt, insbesondere auch, weil sie den Bau von Zweitwohnungen nicht generell verunm�glichte, sondern nur beschr�nkte (Urteil des Bundesgerichts vom 23. Dezember 1983 i.S. Erlenbach E. 3b, publiziert in: BVR 1984 S. 134).
d) Der Beschwerdef�hrer m�chte auf seiner Parzelle von rund 800 m2 zwei Wohnungen bauen, wof�r ihm aber bloss eine Bruttogeschossfl�che von gut 90 m2 zur Verf�gung steht. Die kritisierte Vorschrift bewirkt, dass er an die Erstwohnung 80 m2 statt der beabsichtigten gut 30 m2 abgeben muss und ihm f�r die Zweitwohnung statt gut 60 m2 nur noch gut 14 m2 verbleiben. Dadurch wird im geplanten Geb�ude der Erstwohnungsanteil von gesetzlich mindestens 25% auf rund 85% der Bruttogeschossfl�che vergr�ssert. Die praktische Folge der streitigen Bestimmung ist, dass - nach der Berechnung des Beschwerdef�hrers - f�r die Zweitwohnung unter Ber�cksichtigung von Dusche, WC, Lavabo, K�chenm�beln, Innen- und Aussenwandgrundfl�chen sowie Windfang nur noch knapp 4 m2 Nettowohnfl�che verbleiben. Im Ergebnis bedeutet das, dass der Beschwerdef�hrer bloss eine einzige Wohnung von gut 90 m2 erstellen darf und kann, die zudem als Erstwohnung dienen muss.
e) Das private Interesse des Beschwerdef�hrers, auf seiner Parzelle zwei Wohnungen bauen zu k�nnen, vermag gegen die in Frage stehenden �ffentlichen Interessen an der streitigen Regelung nicht aufzukommen. Zu Recht stellt der Beschwerdef�hrer selbst nicht grunds�tzlich in Frage, dass D�rfer wie die Gemeinde Sils i. E. auf Familien mit Kindern angewiesen sind, um lebensf�hig bleiben zu k�nnen. Unzutreffend ist sein Einwand, aufgrund der fraglichen Vorschrift m�ssten in der Gemeinde nun alle Wohnungen mindestens 80 m2 gross sein; die Regelung ist erst vor kurzem in Kraft getreten und kann lediglich der Korrektur des Angebots f�r die Zukunft dienen. In dem Masse, als die Anzahl der gew�nschten Wohnungen zunehmen sollte, werden diese wohl BGE 117 Ia 141 S. 146auch billiger. Keinesfall begr�ndet ist es, von unrationeller Nutzung zu sprechen, wenn Raum f�r Familien angeboten wird. Die Pflicht, einen bestimmten Anteil der Bruttogeschossfl�che als Erstwohnung mit einer gesetzlich fixierten Minimalfl�che zur Verf�gung zu stellen, wirkt f�r einen Bauherrn gleich wie andere bau- und planungsrechtliche Vorschriften. Auch die gesetzliche Begrenzung auf eine bestimmte Anzahl von Stockwerken oder die Pflicht zur Erstellung von Parkpl�tzen, Erschliessungsstrassen, Kinderspielpl�tzen oder Gemeinschafts- und Zivilschutzr�umen beschr�nkt den Bauherrn in seiner Baufreiheit. Will er bauen, hat er sich daran zu halten. Kann oder will er dies nicht tun, darf die Baubeh�rde die von ihm beabsichtigte Baute nicht bewilligen. Dass der Beschwerdef�hrer faktisch lediglich eine einzige Wohnung bauen kann und diese als Erstwohnung genutzt werden muss, hat er in Kauf zu nehmen. Sein Interesse, j�hrlich zwei Wochen Ferien in einer Zweitwohnung verbringen zu k�nnen, ist klein; zudem erwog er ohnehin, allenfalls auch die Zweitwohnung als Erstwohnung zu vermieten. Es ist dem Beschwerdef�hrer ferner nicht verwehrt, die einzige, zul�ssige Wohnung zur Zeit - nach seinen Angaben f�r sechs Jahre - zu vermieten und sie dannzumal, wenn er nach Sils i. E. umziehen will, selber als Erstwohnung zu beziehen. Die Beschwerde erweist sich demnach insoweit als unbegr�ndet.
4. Nach b�ndnerischem Recht darf eine Gemeinde, wenn die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine unverh�ltnism�ssige H�rte bedeutet, Ausnahmen von einzelnen Vorschriften gew�hren, wenn dadurch keine �ffentlichen Interessen verletzt werden (Art. 9 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes f�r den Kanton Graub�nden vom 20. Mai 1973; Art. 4 BauG). Der Beschwerdef�hrer beansprucht eine derartige Ausnahme mit der Begr�ndung, die ihm verbleibende Nettofl�che von 3,82 m2 sei zu klein f�r eine Kleinwohnung. Die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung missachte das Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip in grober Weise.
Eine Ausnahmebewilligung, wie sie der Beschwerdef�hrer verlangt, bezweckt, im Einzelfall H�rten und offensichtliche Unzweckm�ssigkeiten, d.h. offensichtlich ungewollte Wirkungen zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Sie darf dagegen nicht eingesetzt werden, um generelle Gr�nde zu ber�cksichtigen, die sich praktisch immer anf�hren liessen, weil auf diesem Wege das Gesetz selber abge�ndert w�rde (BGE 107 Ia 216; vgl. BGE 112 Ib 53 E. 5). Diesen Weg aber beschritte die BGE 117 Ia 141 S. 147Baubeh�rde, wenn sie im vorliegenden Fall eine H�rte anerkennen w�rde. Sie �ffnete T�r und Tor, um Parzellen im erw�hnten Sinne zu unterteilen und damit die Minimalvorschrift zu unterlaufen. Zudem ergibt sich aus Art. 62 des Gemeindebaugesetzes selber, dass die Grundeigent�mer in Kauf nehmen m�ssen, wegen der Vorschrift nur eine einzige Wohnung bauen zu d�rfen. Von einer H�rtesituation kann im vorliegenden Fall somit keine Rede sein.
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