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Timestamp: 2019-12-12 02:47:48
Document Index: 144438768

Matched Legal Cases: ['Art. 261', 'BGE', 'Art. 261', 'Art. 370', 'Art. 201', 'Art. 201', 'Art. 370', 'Art. 404']

Real Estate Legal Update - November 2019 - Lexology
Real Estate Legal Update - November 2019
Mietrecht, privates Baurecht, ffentliches Planungs- und Baurecht, sowie Immobiliensteuern.
Real Estate Legal Update November 2019
bertragung von Grundstcken bei Betriebskufen
Gehren Grundstcke zum Unternehmensvermgen und soll dieses mittels Betriebskauf (Asset Deal) auf einen Kufer bertragen werden, stellen sich komplexe Fragen bezglich der Strukturierung und Abwicklung dieser Transaktion. Die zwei Transaktionsstrukturen, die dafr gemss bestehender Praxis hufig gewhlt werden, sind aus verschiedenen Grnden rechtlich problematisch. Durch Abschluss eines ffentlich beurkundeten Geschftsbertragungsvertrags knnen die durch die bestehende Praxis verursachten rechtlichen Probleme vermieden werden.
Verusserung einer Liegenschaft mit bestehenden Mietverhltnissen Haftung fr Ansprche des Mieters am Beispiel der Nebenkosten
Bei der Verusserung bzw. dem Erwerb einer Liegenschaft gehen bestehende Mietverhltnisse zusammen mit der Liegenschaft automatisch auf den Erwerber ber. Soweit, so klar. Aus dieser auf den ersten Blick simpel erscheinenden Regelung ergeben sich aber in der Praxis hufig komplexe Folgeprobleme. Eines davon betrifft die latenten Ansprche der Mieterschaft. Wer der Verusserer oder der Erwerber haftet dem Mieter, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass der Mieter in der Vergangenheit zuviel fr die Nebenkosten bezahlt hat? Das Bundesgericht hat die Frage mit der Postulierung der sogenannten Spaltungstheorie beantwortet und damit wenig Klarheit geschaffen. Wir zeigen auf, wie mit der sich daraus ergebenden Rechtsunsicherheit am besten umzugehen ist.
Die Krux mit der rechtzeitigen Erhebung der Mngelrge im Lichte der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung
Der Rechtzeitigkeit der Mngelrge kommt in der Baupraxis zentrale Bedeutung zu. Das Bundesgericht usserte sich erst im Februar dieses Jahres erneut zur Dauer der Rgefrist, welche dem Werkbesteller/Kufer zur Verfgung steht, um allfllige Mngel an einer Liegenschaft anzuzeigen. Die Bundesgerichtspraxis zu dieser Thematik ist fr den Werkbesteller/Kufer streng und wurde von den Gerichten bisher auch ausserordentlich starr angewandt. Bauherren wie Unternehmer ebenso wie Immobilienkufer und -verkufer sind deshalb gut beraten, genau hinzuschauen, wenn das Bundesgericht nun in seinem neuen Urteil 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 etwas mehr Flexibilitt bei der Anwendung der Mngelrgefrist zu zeigen scheint.
Von Michael Kndig MLaw, Rechtsanwalt Telefon +41 58 658 52 34 michael.kuendig@walderwyss.com
und Dario Galli MLaw, Rechtsanwalt Telefon +41 58 658 56 62 dario.galli@walderwyss.com
Unternehmensvermgen
Das Vermgen eines Unternehmens (sog. Unternehmensvermgen) setzt sich aus allen dem Unternehmen zustehenden geldwerten Rechten (d.h. Aktiven bzw. Vermgen) und geldwerten Pflichten (d.h. Passiven bzw. Schulden) zusammen. Eigentmerin des Unternehmensvermgens kann eine natrliche oder juristische Person sein.
Ist eine natrliche Person Eigentmerin des Unternehmensvermgens spricht man vom Einzelunternehmen, umgangssprachlich auch als Einzelfirma bezeichnet. Hufiger ist die Eigentmerin des Unternehmensvermgens jedoch eine juristische Person, wie z.B. eine Aktiengesellschaft (AG) oder eine Gesellschaft mit beschrnkter Haftung (GmbH).
bertragung des Unternehmensvermgens Transaktionsstrukturen
Der Eigentmer des Unternehmensvermgens kann dieses mittels eines Betriebskaufs (sog. Asset Deal) auf einen Kufer bertragen. Dabei bertrgt der Eigentmer das Unternehmen direkt auf den Kufer. Der Kufer erwirbt die zum Unternehmen gehrenden Aktiven und Passiven, also das Unternehmensvermgen, und wird selbst direkter Eigentmer des Unternehmensvermgens. Der Betriebskauf ist eine komplexe Transaktion, da alle Vermgensgegenstnde einzeln in den Vertrag aufgenommen, bezeichnet, und grundstzlich auch einzeln in der fr deren bertragung gesetzlich vorgeschriebenen Form bertragen werden mssen.
Mitunter aus diesem Grund ist in der Praxis der sog. Gesellschaftskauf (sog. Share Deal) beliebt. Diese Transaktionsstruktur steht jedoch nur zur Verfgung,
wenn die Eigentmerin des Unternehmensvermgens eine juristische Person (z.B. eine AG oder GmbH) ist. Diesfalls wird das Unternehmensvermgen durch den Kufer nur indirekt nmlich durch bernahme dessen Eigentmers erworben. Kaufgegenstand bilden nicht die Aktiven und Passiven des Unternehmens, sondern die Anteile des Eigentmers des Unternehmens (d.h. die Aktien der AG oder die Stammanteile der GmbH), was die Abwicklung solcher Kaufvertrge stark vereinfacht.
Verkauf von Grundstcken im Allgemeinen
Grundstckkaufvertrge sind nur gltig, wenn sie durch einen Notar ffentlich beurkundet werden. Der Kufer erwirbt das Eigentum am verkauften Grundstck erst dann, wenn die Eigentumsbertragung im Grundbuch eingetragen wird.
Verkauf von Grundstcken, die Teil des Unternehmensvermgens sind
Gehren Grundstcke (z.B. Liegenschaften oder Miteigentumsanteile an Grundstcken) zum Unternehmensvermgen und soll dieses mittels Betriebskauf (Asset Deal) auf den Kufer bertragen werden, stellen sich komplexe Fragen bezglich der Strukturierung und Abwicklung dieser Transaktion. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Liegenschaft als zentrales Aktivum des Betriebs eng mit dem brigen zu bertragenden Unternehmensvermgen, wie beispielsweise Mobilien (u.a. Maschinen, Inventar, Fahrzeuge oder EDV-Anlagen), Vertrge (z.B. Arbeitsvertrge oder Kundenvertrge) und Schulden, verknpft ist. Zu denken ist z.B. an den Verkauf eines Hotel- oder Fabrikationsbetriebs.
Gemss einer weit verbreiteten Praxis werden solche Unternehmen regelmssig in einem ffentlich beurkundeten Grundstckkaufvertrag verkauft. Dabei werden auch alle anderen Aktiven und Passiven in diesem Grundstckkaufvertrag mitverkauft. Teilweise werden aber auch zwei Vertrge abgeschlossen: Ein ffentlich beurkundeter Grundstckkaufvertrag, mit welchem das Grundstck verkauft wird und ein weiterer, nicht ffentlich beurkundeter Vertrag, mit welchem alle brigen Vermgensgegenstnde verkauft werden.
Verkauf des Unternehmensvermgens in einem Grundstckkaufvertrag: Rechtlich problematisch ist diese Transaktionsstruktur, weil der Kaufgegenstand nicht nur das Grundstck ist, sondern das gesamte Unternehmensvermgen. Indem das verkaufte Grundstck in den Mittelpunkt des Vertrags gestellt wird und die anderen verkauften Aktiven und Passiven hufig ohne diese berhaupt genauer zu bezeichnen en passant mitverkauft werden, knnen sich verschiedene Probleme stellen. So sehen die Parteien solcher Grundstckkaufvertrge beispielsweise vielfach keine, bei Betriebskufen markblichen, Zusicherungen und Gewhrleistungen vor. Weiter knnen mehrwertsteuerrechtliche Probleme auftreten, z.B. unter anderem dann, wenn die zu bertragenden Vermgensgegenstnde im Grundstckkaufvertrag nicht gengend spezifiziert sind, da die Steuerfindung eine Einzelbetrachtung der zu bertragenden Aktiven und Passiven erfordert.
Verkauf des Unternehmensvermgens in zwei Vertrgen (Grundstckkaufvertrag und Vertrag ber brige Vermgensgegenstnde): Diese Transaktionsstruktur ist rechtlich problematisch, weil Grundstck-
kaufvertrge nur gltig sind, wenn sie durch einen Notar ffentlich beurkundet werden. Bereits in einfachen Grundstckkaufvertrgen, also Kaufvertrgen, die nur eine Liegenschaft (z.B. ein Einfamilienhaus) zum Gegenstand haben, ist umstritten, welche Vertragsklauseln ffentlich beurkundet werden mssen, damit der Grundstckkaufvertrag gltig ist. Diese Frage ist praktisch bedeutsam, da gemss stndiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung Grundstckkaufvertrge, bei denen nicht alle zu beurkundenden Klauseln ffentlich beurkundet wurden, nichtig, also rechtlich unverbindlich sind. Indem der Kaufgegenstand auf zwei Vertrge aufgeteilt wird und ggf. die Gegenleistung und/oder gewisse vertraglichen Pflichten nur im nicht ffentlich beurkundeten Vertrag geregelt werden, kann dies die Nichtigkeit des Grundstckkaufvertrags zur Folge haben.
Ferner kann die Abgrenzung von Zugehr, d.h. von beweglichen Sachen, die Kraft gesetzlicher Vermutung das rechtliche Schicksal des Grundstcks als Hauptsache teilen, von anderen zum Unternehmensvermgen gehrenden Mobilien Schwierigkeiten bereiten. Dies kann die Redaktion der Vertrge stark erschweren.
Alternativen zur bestehenden Praxis
Gehren Grundstcke zum Unternehmensvermgen und soll das Unternehmen mittels Betriebskauf (Asset Deal) verkauft werden, empfehlen wir vor diesem Hintergrund, dass die Parteien einen sog. Geschftsbertragungsvertrag abschliessen und diesen ffentlich beurkunden lassen. Im Geschftsbertragungsvertrag sind dabei alle Aktiven und Passiven, u.a. unter Zuhilfenahme einer (Pro-Forma-)Bilanz, zu besch-
reiben. Weiter sind im Geschftsbertragungsvertrag wie in M&A-Transaktionen blich marktbliche Gewhrleistungen und Zusicherungen sowie ein vertragliches Haftungsregime vorzusehen. Mit dieser Strukturierung knnen die errterten Probleme vermieden werden. Ob der Betriebskauf als klassischer Asset Deal oder als Vermgensbertragung gemss Fusionsgesetz (FusG) auszugestalten ist, ist im Einzelfall zu prfen, da beide Transaktionsstrukturen ihre Vor- und Nachteile haben. Im Rahmen dieser Beurteilung sind insbesondere auch steuerrechtliche Folgen auf Gemeinde-, Kantons- und Bundesstufe abzuklren.
und Yannick A. Moser MLaw, Rechtsanwalt Telefon +41 58 658 14 85 yannik.moser@walderwyss.com
Bei der Verusserung einer Liegenschaft bleiben allfllige Mietverhltnisse weiterhin bestehen und gehen zusammen mit der Liegenschaft unverndert auf den Erwerber ber. In einem solchen Fall stellt sich fr die Mieter die Frage, gegen wen den Verusserer oder den Erwerber sie ihre Ansprche aus den Mietvertrgen geltend zu machen haben. Spiegelbildlich gilt es fr Verusserer und Erwerber, die Verusserung bzw. den Erwerb der betreffenden Liegenschaft in voller Kenntnis aller relevanten Umstnde, mitunter im Wissen darum, ob latente Ansprche von Mietern bestehen und wer dafr haftet, zu ttigen. Hierin liegt aber, wie nachfolgend aufgezeigt wird, bereits die Krux.
Gegen wen muss der Mieter seine mietvertraglichen Ansprche nach einer Handnderung geltend machen?
A. Zuordnung der Haftung fr Forderungen der Mieterschaft gemss Bundesgericht
Das Gesetz hlt fest, dass die bestehenden Mietverhltnisse mit dem Eigentum an der Sache zusammen mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber bergehen, sofern der Vermieter die Liegenschaft nach Abschluss der Mietvertrge ,,verussert" (Art. 261 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts [OR]). Eine Verusserung im Sinne des Gesetzes liegt unter anderem bei Kauf, Schenkung, Tausch, Erbteilung und Einbringung in eine Gesellschaft, nicht aber bei einer Fusion, bei einem Erbgang oder
einer rein wirtschaftlichen Handnderung vor. Die Bedeutung dieser trivial klingenden Regelung ist bis heute noch nicht restlos geklrt. Sie lsst offen, ob der Erwerber rckwirkend in vorbestandene und fllige oder doch nur in die im Zeitpunkt der Eigentumsbertragung bestehenden sowie knftigen Rechte und Pflichten aus den Mietvertrgen eintritt.
Das Bundesgericht hat diesbezglich in einem Leitentscheid (BGE 127 III 273; besttigt mit Urteil 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015, E. 2.1) vermeintlich Klarheit geschaffen. Es hat im Zusammenhang mit einem nicht ordnungsgemss hinterlegten Mietzinsdepot geurteilt, dass der Erwerber der Liegenschaft nicht rckwirkend in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintrete, der Mieter mithin nicht alle seine bestehenden Ansprche aus dem Mietvertrag gegen den Erwerber geltend machen knne. Vielmehr seien im Zeitpunkt des Eigentumsbergangs (Eintragung im Grundbuch bzw. Datum des Eintrags im Tagebuch) bereits entstandene und fllige Forderungen des Mieters gegenber dem Verusserer geltend zu machen. Nur jene, die nach dem Eigentumsbergang entstanden und fllig geworden seien, seien gegen den Erwerber zu richten. Das Bundesgericht hat sich damit im Prinzip entgegen dem gesetzlichen Wortlaut fr die sogenannte Spaltungstheorie ausgesprochen. Inwiefern dieses Urteil, welches in einem doch speziellen Einzelfall ergangen ist, auch fr andere Konstellationen Gltigkeit in Anspruch nimmt, bleibt abzuwarten.
B. Auswirkungen der Spaltungstheorie
Folgt man der Meinung des Bundesgerichts, haftet der Verusserer, der nach der Verusserung der Liegenschaft im Prinzip keinerlei Bezug mehr zu dieser hat, trotz des Eigentmerwechsels und des nunmehr fehlenden Vertragsverhltnisses zum Mieter weiterhin fr alle vor dem Eigentumsbergang dem Mieter entstandenen und flligen Verbindlichkeiten. Zu den mglichen Forderungen der Mieterschaft knnen unter anderem Rckforderungsansprche aus nichtigen Mietzinserhhungen, zu viel bezahlten Mietzinsen infolge von Mngeln und bereits erstellten Nebenkostenabrechnungen sowie Entschdigungen fr Mieterausbauten etc. gehren. Im schlimmsten Fall kann sich der Verusserer deshalb unvermittelt mit erheblichen Ansprchen seiner ehemaligen Mieterschaft konfrontiert sehen.
Die Anwendung der Spaltungstheorie am Beispiel der Nebenkosten
An der Spaltungstheorie wurde verschiedentlich Kritik geussert, da sie zu teilweise schwierig aufzulsenden Abgrenzungsfragen und sachlich nicht gerechtfertigten Lsungen fhrt. Gerade im Zusammenhang mit Nebenkosten zeigt sich diese Problematik exemplarisch auf. Wenig erstaunlich, dass in diesem Bereich im Rechtsalltag trotz des erwhnten Leiturteils des Bundesgerichts (127 III 273) eine erhebliche Rechtsunsicherheit herrscht. Folgende Konstellationen sind unter Anwendung der Spaltungstheorie zu unterscheiden:
A. Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten
Die Mieter mssen selbst wenn whrend der Abrechnungsperiode das Eigentum an der Liegenschaft wechselt die Erstellung der Nebenkostenabrechnung jeweils von derjenigen Vertragspartei verlangen, welche am Ende der Abrechnungsperiode bzw. der vereinbarten Nachfrist zur Erstellung der Ne-
benkostenabrechnung Eigentmerin der betreffenden Liegenschaft ist respektive war. Fr die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung fr lnger zurckliegende und bereits vor dem Eigentmerwechsel fllig gewordene Perioden muss sich der Mieter deshalb in Anwendung der Spaltungstheorie nach nicht unumstrittener Auffassung an den Verusserer halten.
B. Rckforderungsansprche aus nicht abgerechneten Nebenkosten
Erstellt der Eigentmer der Liegenschaft in Verletzung des Mietvertrags keine Nebenkostenabrechnung, kann der Mieter die bereits fr die entsprechende Abrechnungsperiode abgerechneten AkontoNebenkostenbeitrge dem Grundsatz nach zurckfordern. Handelt es sich um bezahlte Akontobeitrge fr eine Abrechnungsperiode, in welcher die Eigentumsbertragung stattfand, hat sich der Mieter mit seinen Rckforderungsansprchen im Sinne der Spaltungstheorie an den Erwerber zu wenden. Betreffen die bezahlten Akontobeitrge hingegen Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentumsbergang fllig wurden, muss der Mieter seine Ansprche nach kontrovers diskutierter Ansicht gegen den Verusserer geltend machen.
C. Rckforderungsansprche aus noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen
Ergibt eine noch zu erstellende Nebenkostenabrechnung einen Saldo zugunsten des Mieters, gilt es zu unterscheiden: Erstellt der Erwerber nach Eigen-
tumsbergang Nebenkostenabrechnungen fr Abrechnungszeitrume, die im Moment der Eigentumsbertragung bereits fllig waren oder in welchen die Eigentumsbertragung stattfand, muss der Mieter die Rckforderung der zu viel bezahlten Akonto- Nebenkostenbeitrge vom Erwerber verlangen.
Im Sinne der Spaltungstheorie msste sich der Mieter konsequenterweise ebenfalls an den Erwerber halten, wenn der Verusserer bereits nach dem Eigentumsbergang eine Nebenkostenabrechnung fr eine vor diesem fllig gewordene Abrechnungsperiode erstellt, da der Saldo der Nebenkostenabrechnung erst mit Anerkennung durch den Mieter, somit nach dem Eigentumsbergang, fllig wird. Dies erscheint jedoch unbillig, da der Verusserer fr diese Abrechnungsperiode die zu viel bezahlten Akonto-Nebenkostenbeitrge eingeheimst hat und in diesem Umfang bereichert ist. Entsprechend wird in der Rechtslehre zum Teil gefordert, dass sich der Mieter in dieser Konstellation entgegen der Spaltungstheorie an den Verusserer zu halten habe.
D. Rckforderungsansprche aus bereits erstellten, aber unkorrekten Nebenkostenabrechnungen
Wird nachtrglich festgestellt, dass der Mieter basierend auf einer unkorrekten, aber bereits abgerechneten (anerkannten), Nebenkostenabrechnung flschlicherweise zu viele Nebenkosten bezahlt hat, muss er sich mit seinem Rckforderungsanspruch jeweils an die dadurch ungerechtfertigterweise bereicherte Partei halten.
Bei der Verusserung bzw. dem Erwerb einer Liegenschaft ist der Problematik latenter Ansprche der Mieterschaft erhhte Aufmerksamkeit beizumessen.
Die Zuordnung, wer fr die Ansprche der Mieter haftet, weist dabei eine hohe Komplexitt auf und ist nicht in jedem Fall eindeutig.
Aus Verkufersicht empfiehlt sich deshalb die Aufnahme einer umfassenden Regelung zu diesem Problemkreis in den
Verusserungsvertrag, wonach der Kufer sich verpflichtet, alle bestehenden Mietvertrge in toto, also mit allen daraus fliesenden Rechten und Pflichten, zu bernehmen und von der Ausbung seines ausserordentlichen Kndigungsrechts gemss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR abzusehen. Dieses vertragliche Befreiungsversprechen des Erwerbers gegenber dem Verusserer wirkt zugunsten der Mieter und verdrngt gemss gewichtigen Lehrmeinungen die Anwendung der vom Bundesgericht vertretenen Spaltungstheorie. Der Mieter muss folglich nach dem bergang des Eigentums alle Ansprche aus seinem Mietvertrag gegen den Erwerber erheben. Der Verusserer wird mithin von seiner Haftung befreit. Die entsprechende Regelung im Verusserungsvertrag ist den Mietern sodann anzuzeigen.
Der Erwerber ist auf der anderen Seite gut beraten, wenn er vor dem Erwerb einer Liegenschaft die potentiellen Ansprche der Mieter im Rahmen einer Due Diligence-Prfung abzuschtzen versucht, um etwaige bse berraschungen zu vermeiden und mgliche Ansprche beim Kaufpreis zu bercksichtigen oder sich entsprechende Zusicherungen geben zu lassen.
Eine rechtliche Beratung im Vorfeld des Abschlusses eines Verusserungsvertrags ber Liegenschaften mit bereits vermieteten Wohn- und/oder Geschftsrumen empfiehlt sich deshalb sowohl fr den Verusserer als auch den Erwerber.
Real Estate Legal Update November 2019 7
und Nadja D. Leuthardt MLaw, Rechtsanwltin Telefon +41 58 658 14 62 nadja.leuthardt@walderwyss.com
Im Zusammenhang mit der Erstellung oder dem Kauf einer Liegenschaft werden hufig Mngel entdeckt. Dem Bauherrn (Werkbesteller) bzw. der erwerbenden Person (Kufer) stehen fr diesen Fall verschiedene Gewhrleistungsrechte zur Verfgung, welche diese gegenber dem Unternehmer bzw. dem Verkufer geltend zu machen haben. Damit die Gewhrleistungsrechte (Minderung, Wandelung sowie ggf. die Nachbesserung) auch tatschlich ausgebt werden knnen, wird vom Werkbesteller/ Kufer verlangt, dass dieser die Mngel vorgngig mittels einer sog. Mngelrge der dafr haftenden Person angezeigt hat.
Die Ausfertigung der Mngelrge kann sich als zeitaufwndig und mhselig herausstellen. Dennoch ist die sorgfltige Ausarbeitung der Mngelrge unabdingbar: Wird ein Mangel nicht ordnungsgemss und rechtzeitig gergt, so gilt die Liegenschaft als stillschweigend genehmigt (Art. 370 Abs. 2 bzw. Art. 201 Abs. 2 OR). Durch die Genehmigung verwirken die Gewhrleistungsrechte, d.h. die Gewhrleistungsrechte gehen unter und der Werkbesteller/Kufer kann diese nicht mehr geltend machen, womit er auf den Mngeln sitzen bleibt.
Um den Anforderungen einer ordnungsgemss ausgesprochenen Mngelrge zu gengen, gilt es aus rechtlicher Sicht einiges zu beachten. Namentlich die Einhaltung der Frist, innert welcher eine solche erhoben werden muss, spielt fr die gehrige Aussprache der Mngelrge
eine zentrale Rolle. In dieser Hinsicht hatte das Bundesgericht erst jngst Gelegenheit, sich zur Dauer und Bemessung der Rgefrist erneut zu ussern (Bundesgerichtsurteil 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019).
Keine fixe Frist zur Mngelrge
A. Grundstzliches zur Rgefrist
Im Allgemeinen lsst sich die Frage, welche Reaktionszeit dem Werkbesteller/ Kufer zur Erhebung der Mngelrge zusteht, nicht abstrakt, sondern nur unter Bercksichtigung der Gegebenheiten des Einzelfalls beantworten.
Rechtlich zulssig und im Bereich des Bauwerkvertragsrechts in der Praxis auch hufig anzutreffen ist eine vertragliche Vereinbarung ber die Frage, innert welcher Frist ein Mangel gergt werden muss. So enthalten namentlich etwa die SIA Normen 118:2013 sowie 102:2014 Bestimmungen, welche die Rgefristen im Vergleich zur gesetzlichen Regelung verlngern.
Haben sich die Vertragsparteien nicht ber eine Rgefrist geeinigt, so gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts (OR). Anwendbar sind regelmssig die Regelungen zum Werkvertrags- und Grundstckkaufvertragsrecht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist die Mngelrge sofort zu erheben, (vgl. Art. 201 Abs. 3 OR und Art. 370 Abs. 3 OR).
B. Konkretisierung des Gesetzeswortlauts durch das Bundesgericht: Etwas mehr Flexibilitt in zeitlicher Hinsicht gemss Bundesgerichtsurteil 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019
Der zeitliche Horizont, innerhalb welchem noch von einer fristgerechten Mngelrge gesprochen werden kann, wird vom Bundesgericht in seiner Rechtsprechung nher definiert.
Im dem Bundesgerichtsurteil 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 zugrunde liegenden Sachverhalt hatte es der Verkufer entgegen seinen vertraglichen Zusicherungen unterlassen, bis zum Tag des Eigentumsbergangs neue Ablaufleitungen bis zu einem Sammelschacht erstellen zu lassen und zu bezahlen. Die Kuferin hatte den Mangel nicht unmittelbar nach dem bergang von Nutzen und Gefahr am 1. November 2010, sondern erst am 10. Januar 2014 entdeckt und am 21. Januar 2014 gergt. Das Bundesgericht hatte nun zu entscheiden, ob die elf Kalendertage nach Entdeckung des Mangels ausgesprochene Rge noch rechtzeitig erfolgt war.
Whrend das Bundesgericht bisher in konstanter Rechtsprechung eine Rgefrist von einer Woche (sieben Tage) im Allgemeinen als angemessen erachtete (statt vieler siehe Bundesgerichtsurteil 4A_82/2008 vom 29. April 2009 E. 7.1), kam das hchste Schweizer Gericht nun zum Schluss, dass sich eine starre Beschrnkung der Rgefrist auf sieben Tage nicht rechtfertigen lasse. Das Bundesgericht erachtete daher die am 21. Januar 2014 und demnach erst elf Kalendertage nach Entdeckung des Mangels erfolgte Mngelrge als rechtzeitig erfolgt.
Das Bundesgericht begrndete seinen Entscheid gesttzt auf die Tatsache, wonach zwischen dem 10. Januar 2014 und dem 21. Januar 2014 zwei Wochenenden lagen und die Mngelrge daher innert lediglich sechs (oder acht, falls man den ersten und den letzten Tag
miteinberechnet) Arbeitstagen erfolgt ist (siehe Bundesgerichtsurteil 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 E. 3.2). Damit wre es wohl bertrieben von einer grossen Lockerung der strengen Bundesgerichtspraxis zur Rgefrist zu sprechen. Immerhin hat das Bundesgericht zu Gunsten der Kufer und Werkbesteller in Bezug auf die Rgefrist etwas mehr Flexibilitt gezeigt und ausgefhrt, dass es keine ratio legis gibt, welche zum Schutz des Verkufers oder Unternehmers eine starre Beschrnkung auf eine Woche rechtfertigt.
Die Rgefrist beginnt fr offensichtliche Mngel jeweils nach Abschluss der Prfung, welche unmittelbar nach der Abnahme/bergabe der Liegenschaft stattzufinden hat. Bei versteckten Mngeln, welche nicht ohne Weiteres erkennbar sind, luft die Rgefrist ab dem Tag, an welchem der Mangel zweifelsfrei feststeht.
Die Frist zur Mngelrge ist gewahrt, wenn diese innert der Rgefrist beim Unternehmer/Verkufer eingegangen ist oder diesem zur Kenntnis gelangte. Die juristische Lehre will es darber hinaus gengen lassen, wenn die Mngelrge fristgerecht abgesandt wurde, sofern sich die rgende Partei fr den Versand der Mngelrge einer zwischen den Vertragsparteien blichen bermittlungsart bedient hat.
Fazit und Empfehlung fr die Praxis
Zusammenfassend lsst sich festhalten, dass der Rechtzeitigkeit der Mngelrge nach wie vor zentrale Bedeutung zukommt, weil ansonsten die drakonische Rechtsfolge der Verwirkung, d.h. des Totalverlusts der im Kauf- oder Werkvertrag vereinbarten oder gesetzlich vorgesehenen Mngelrechte, droht.
Aus rechtlicher Sicht ist daher insbesondere darauf zu achten, dass allfllige Mngel rechtzeitig gergt werden. Auch wenn das Bundesgericht in Bezug auf die
Rgefrist im Urteil 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 nun etwas mehr Flexibilitt zeigte und von einer starren Anwendung der Sieben-Tage-Praxis absah, kann nicht von einer grossen Lockerung gesprochen werden. Die Anforderungen bleiben fr Kufer und Werkbesteller ungemein streng. Mit Blick auf die einzelfallbezogene Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dem Werkbesteller/ Kufer, der sich auf der sicheren Seite bewegen mchte, daher zu raten, allfllige Mngel immer so rasch als mglich nach Entdeckung zu rgen. Darber hinaus ist darauf zu achten, dass die Mngelrge gengend ausfhrlich bzw. substantiiert und aus Beweisgrnden per eingeschriebener Post oder gegen Empfangsbesttigung gegenber smtlichen Beteiligten ausgesprochen wird, die aus Sicht des Kufers oder Werkbestellers als fr den Mangel Haftpflichtige in Frage kommen. Da sich die Fragen, wer nun fr den Mangel haftbar gemacht werden kann und wann die Mngelrge als gengend substantiiert gilt, als juristisch kompliziert herausstellen knnen, ist der Werkbesteller/Kufer sicherlich gut beraten, wenn er bei der Entdeckung von Mngeln keine Zeit verliert und sich fr die Ausarbeitung der Mngelrge sofort juristischen Beistand holt.
Walder Wyss - Michael Kündig, Dario Galli, Christian Eichenberger, Yannik A. Moser and Nadja D. Leuthardt
Anwendbarkeit von Art. 404 OR auf den gemischten Vertrag mit auftragsähnlichem Charakter *
Steuerfreie Gewinne bei Firmenverkäufen *
Juni 2019 Real Estate Legal Update * - Switzerland