Source: http://www.medyacasa.com/leggi-condominiali
Timestamp: 2019-07-19 06:46:57+00:00
Document Index: 1179922

Matched Legal Cases: ['artt 1117', 'art. 7', 'art. 23', 'art 63', 'art. 1137', 'art. 1129', 'art. 68', 'art. 1117']

IL FENOMENO CONDOMINIO DEFINIZIONE E INQUADRAMENTO
Cos'é un condominio?
Il condominio è composto da Cose contenute in un edificio. Tali Cose assumono la qualifica di Cose Condominiali e sono necessariamente poste a servizio di altri beni. (vedi Cass. n. 7761)
Per meglio comprendere dal punto di vista prettamente giuridico in cosa consiste il "condominio" è necessario comprendere le sue caratteristiche. Infatti l'applicazione di regole presuppone l'identificazione di ciò che deve essere regolamentato.
Per l'ordinamento vigente il condominio si viene a costituire quando le Cose Comuni sono poste a servizio delle Cose Private. Pertanto all'interno dell'edificio devono esistere due beni essenziali. Il primo è costituito dalle Proprietà Private, mentre il secondo è costituito dalle Cose Comuni, necessarie all'edificio. (vedi Cass. n. 17993)
Giuridicamente i proprietari delle Cose Private sono i medesimi comproprietari delle Cose Comuni (vedi Cass. n. 5315)
Sentenza Cassazione 2 agosto 2010, n. 17993: " Le regole sul condominio si fondano sul fatto che le parti comuni sono necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, e sono destinate all'uso comune"
Sentenza Cassazione 30 marzo 2010, n. 7761: " Nel condominio sussiste necesariamente un vincolo di accessorietà tra le cose comuni e le proprietà private."
Sentenza Cassazione 20 ottobre 1984, n. 5315: " Nel condominio, i titolari delle proprietà esclusive sono anche contemporaneamente comproprietari delle Cose Comuni, beni e impianti posti necessariamente a servizio delle prime."
Spesso e volentieri tutti gli edifici vengono identificati come "condominio" a prescindere dal numero delle unità immobiliari presenti e dall'effettiva destinazione urbanistica di quest'ultime.
Dal punto di vista giuridico il concetto di condominio non coincide con l'intero edificio, intenso come entità architettonica, ma bensì solo con una parte di esso. infatti secondo l'ordinamento vigente il condominio deve identificarsi in quel particolare insieme di beni e di impianti collocati all'interno dell'edificio, con caratteristiche ben determinate, e con una funzionalità specifica.
Tra le condizioni previste dalle leggi italiane perché si possa costituire un "condominio", esiste quella di costruire un edificio al cui interno sia presente una ripartizione per piani orizzontali. Riguardo a tale aspetto il legislatore ha puntualizzato alcuni concetti particolari:
Sentenza Cassazione 19 settembre 1968, n. 2955: "Il condominio sussiste allorché più parti (piani o porzioni di piani) di proprietà esclusiva, siano disposte in senso orizzontale".
Sentenza Cassazione 27 aprile 1979, n. 2448: "La disciplina condominiale non può applicarsi nel caso di edifici divisi verticalmente".
Sentenza di Cassazione 12 marzo 1973, n. 698: "Le regole contenute negli artt 1117 - 1139 C. C. non si applicano quando l'edificio sia diviso in due parti da un muro interno verticale, dalle fondamenta al tetto, in modo da formare due corpi di fabbrica distinti e autonomi". (anche Cass. 13 maggio 1949, n. 1177.)
Detto ciò, è importante specificare che la mancanza di divisione per piani orizzontali può essere superata se esiste il vincolo di accessorietà (vedi Cass. n.7761; 16128; 16496)
Sentenza di Cassazione 21 settembre 2012, n.16128: "..il condominio si basa sulla relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali.."
Sentenza di Cassazione 5 agosto 2005, n.16496: "Il vincolo di accessorietà che qualifica il rapporto tra le cose comuni e le proprietà private si manifesta con un'utilità che può essere oggettiva o soggettiva."
Sentenza di Cassazione 16 maggio 1984, n. 2987: " Quando due edifici, separati tra loro da un muro verticale , usufruiscano, per la loro utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni, quali per esempio, strada di accesso comune, portineria, distribuzione dell'acqua ecc.. sussiste un condominio, ben potendo tale fenomeno essere variamente articolato dal punto di vista architettonico."
Per meglio comprendere "il condominio" bisogna considerare che offre una gamma imprevedibile di eventi la cui interpretazione può variare secondo differenti opinioni. Pertanto prima di inoltrarsi nelle varie leggi che regolamentano un condominio bisogna considerare che si tratta di una materia soggetta a repentini cambiamenti giuridici. Detto ciò il lettore deve prendere atto che l'elencazione delle leggi viene effettuata allo stato della "regola dell'arte", meglio definito come:" rebus sic stantibus". La riforma più recente è la legge n.220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, la quale è intervenuta in maniera incisiva e ad ampio raggio sulla normativa contenuta nel Codice Civile.
Le norme attualmente applicabili sono:
Codice Civile, artt. 1117 -1139;
Codice Civile, disposizioni per l'attuazione, artt. 61 - 72;
Codice Civile, artt. 1110 - 1116, (applicabili per richiamo contenuto nell'artt. 1139 "a quanto non espressamente previsto")
Codice Civile artt. 1703 ss, e altre norme riguardanti la proprietà, (immissioni, distanze, servitù usufrutto, ecc.)
Codice di Procedura Civile, art. 7 (competenza giudice di pace)
Codice di Procedura Civile, art. 23 (foro di competenza per le cause tra condomini)
Codice di Procedura Civile, artt. 633 ss. (procedimento di ingiunzione, vedi art 63 disp. att. C.C.)
Codice di Procedura Civile, artt. 669-bis ss (disciplina della sospensione della delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 C.C.)
Provvedimenti appartenenti alla Categoria "legislazione speciale"
La nascita di un condominio:
Premesso che l'amministratore, per effetto della nomina ex art. 1129 C.C., ha soltanto una rappresentanza volontaria ex mandato dei condomini, il condominio va qualificato nei termini di "Ente di Gestione". Preso atto di ciò è quindi necessario stabilire in che modo il condominio viene a esistenza giuridica, vale a dire, a quali condizioni può dirsi verificato un condominio per il Legislatore. E' importante rilevare quando ha inizio il fenomeno perché da quel momento in poi sono rese applicabili tutte le regole previste dal codice civile in materia condominiale.
- L'aspetto più determinante e perfino ovvio è quello della compravata esistenza di un edificio da adibire a condominio. - Se lo stabile esiste di fatto è poi necessario che sia diviso per piani orizzontali (fermo restando quanto citato prima sul vincolo di accessorietà)
- Come ulteriore condizione si aggiunge che il diritto di proprietà sui piani orizzontali, o su parte di essi, sia attribuito in titolarità a più di un soggetto. Almeno due.
Raggiunte queste condizioni, di fatto e di diritto, ci sono i presupposti previsti dal Legislatore per la nascita di un condominio e di conseguenza divengono così applicabili tutte le regole previste dalla legge.
Si è detto che una delle tre condizioni per la nascita di un condominio è la comprovata esistenza di un edificio, è quindi importante sapere quali altri presupposti deve avere tale costruzione per essere identificata come condominio.
Per quanto concerne la creazione giuridica di un condominio, fermo restanto che venga terminato, non è necessario che gli aspetti marginali di un edificio siano stati ultimati.
Sentenza di Cassazione 26 gennaio 1982, n. 510: "La costruzione può dirsi terminata a prescindere dal fatto che siano ancora da realizzare alcuni accessori della stessa o le sue rifiniture"
IL RILASCIO DEL CERTIFICATO DI ABITABILITA' NON E' DETERMINANTE PER LA CREAZIONE DI UN CONDOMINIO.
Si è detto della necessità che lo stabile sia suddivio per piani e porzioni di piani e che sia rispettata la presenza di una pluralità di partecipanti tra i quali sia distribuita la titolarità del diritto di proprietà; è quindi importante comprendere quali titoli giuridici rappresentano il diritto di proprietà.
In primo luogo c'è il consueto Atto Notarile di trasferimento (in forma pubblica o autenticata) ma anche per mezzo di una semplice scrittura privata.
Sentenza di Cassazione 2 febbraio 1974, n.299: "Purché sussista un condominio non è necessario che la proprietà sia trasferita per atto notarile, ma è sufficiente una scrittura privata"
Detto questo però, secondo le norme generali, la qualità di condomino non può essere esercitata tramite un contratto preliminare di compravendita, o Compromesso o Proposta di Acquisto, a dir si voglia, poiché la sua natura giuridica di semplice Promessa di Vendita/Acquisto fa nascere solo l'obbligo di prestarsi alla definitiva stipula dell'atto notarile di trasferimento.
In correlazione a questi principi, viene stabilito che:
Sentenza di Cassazione 29 luglio 1981, n. 4857: Il condominio può sorgere per effetto di una permuta, realizzata attraverso vendita con riserva di parte dell'area, e appalto di terreno contro parte dell'edificio da costruire, precisandosi che il trasferimento immediato del dominio del suolo non realizza alcuna deroga alla disciplina della proprietà condominiale che verrà a costituirsi con l'edificazione e alla presunzione di cui all'articolo 1117 C.C.
App. Venezia febbraio 1958: Ove un immobile venga assegnato dal testatore per piani a diversi eredi, senza particolari disposizioni in ordine alla divisione dei servizi comuni, si instaura nell'edificio uno stato di condominio in cui, oltre alla coesistenza delle separate proprietà, passibili di servitù, si costituisce altresì la comunione forzosa delle parti comuni dell'immobile necessarie all'uso comune, servizi compresi.
Sentenza Sez.Unite, 5 luglio 1982, n. 4001: La fattispecie condominiale viene a esistenza anche nell'assai particolare caso in cui i comproprietari di un'area edificatoria convengano di costruire su di essa un edificio in condominio, individuando, preventivamente (cioè, prima della costruizione), le porzioni immobiliari che saranno attribuite - senza necessità di ulteriori futuri atti traslativi - in proprietà esclusiva a ciascuno dei predetti comproprietari. L'ipotesi deve qualificarsi quale atto di divisione di cosa futura, ove sia rivolto a conseguire l'attribuzione automatica della proprietà individuale delle diverse porzioni, mentre costituisce reciproca concessione ad aedificandum ove risulti che le parti abbiano voluto, a costruzione ultimata, l'acquisto della proprietà superficiaria, e non di quella assoluta dei singoli appartamenti.
Sentenza Cassazione 23 ottobre 1958, n. 3427: Il condominio degli edifici si forma quando comincia a sussistere la proprietà separata sui singoli piani o porzioni di piano, anche se tale distribuzione di proprietà è inizialmente limitata, nel senso che non si estende a tutti detti piani/porzioni. In tal caso, l'originario unico proprietario dell'edificio ancora titolare dei restanti piani, diviene, unitamente all'altro proprietario della "prima" proprietà esclusiva, condomino in ordine alle parti comuni dell'edificio medesimo, secondo la disciplina di cui all'artt. 1117 ss C.C.
LA COSTITUZIONE FORMALE DI UN CONDOMINIO
La stipula di un atto formale o di un contratto che determini la creazione di un condominio, in realtà, non è strettamente necessario perché questo avvenga. infatti la reale condizione perché si abbia un condominio è una circostanza di fatto e prescinde del tutto dal comportamento dei condomini.
Sentenza Cassazione 21 ottobre 1978, n. 4769: "Per l'esistenza di un condominio non è necessario che i condomini effettuino alcuna dichirazione o sottoscrivano alcun atto formale"
Se ci sono le condizioni previste dalla legge la costituzione di un condominio avviene automaticamente e in forza di legge.
Sentenza Cassazione 18 dicembre 1978 n.6073: "il condominio viene a esistenza de iure (in forza di legge), e in maniera automatica"
A conferma di ciò è stabilito che non è necessario che siano stati approvati preventivamente il regolamento di condominio e le tabelle millesimali.
Sentenza Cassazione 3 gennaio 1977, n.1: " Il condominio viene a esistenza a prescindere dall'approvazione del regolamento e delle tabelle millesimali"
Sentenza Cassazione 6 luglio 1974, n.1664: nè l'approvazione del regolamento o delle tabelle, si inseriscono, con con carattere di preliminarità, nel novero delle attribuzioni demandate al potere deliberante dell'assemblea.
Anche nel caso del "supercondominio" (Sentenza Cassazione 14 novembre 2012, n.19939) e per le "cooperative edilizie", in questo ultimo caso, considerando il momento del riscatto dell'alloggio (Sentenza Cassazione 5 luglio 2012, n.11264)
Su questo punto la Suprema Corte ha puntualizzato che: "il trasferimento di proprietà dell'immobile a seguito dell'assegnazione da parte della cooperativa costruttrice, è subordinata al frazionamento del mutuo (articolo 229, R.D. 28 aprile 1938, n.11639) ma non implica l'estinzione del mutuo frazionato, che è condizione per il riscatto dell'immobile e per la costituzione del condominio ordinario"
Da quanto stabilito dalle varie sentenze si evince che in presenza dei requisiti di legge, la costituzione di un condominio è automatica.
LE VARIE IPOTESI DI CONDOMINIO
La sussistenza del condominio non è influenzata dal numero dei titolari delle proprietà esclusive. E' sufficiente che vi siano almeno due partecipanti perché nasca il condominio.
In merito al caso del condominio minimo o piccolo condominio sono nati dei contrasti in giurisprudenza che hanno riguardato l'applicabilità di alcune norme di funzionamento/gestione dell'edificio, apparse non coerenti con il ridotto numero di condomini.
Malgrado il Legislatore si fosse orientato inizialmente per la qualificazione dei termini di comunione ordinaria (Sentenza Cassazione 18 ottobre 1988 n. 5664) ha poi prevalso la tesi che anche nel caso di due soli condomini si configura una fattispecie condominiale, disciplinata con le regole previste dal codice civile.
Per quanto concerne i mini condomini le norme giuridiche affermano quanto segue:
Sentenza Cassazione 3 aprile 2012, n.5288. Conformi: Tribunale Avellino 19 aprile 2010, n. 648; Gdp Ariano Irpino 17 gennaio 2000: In tema di condominio negli edifici, la comunicazione, da parte di un condomino, del riparto delle spese non può sostituire l'atto presupposto, ossia la delibera di approvazione, che è necessaria anche in presenza di un condominio compoosto di due soli condomini, cui è applicabile l'articolo 1136 C.C.; mentre il pagamento di acconti non può costituire la prova di una delibera di approvazione delle spese.. Resta possibile ove non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poichè la maggioranza non può formarsi in concreto, il ricorso all'autorità giudiziaria, ai sensi del combinato disposto dagli artt. 1105 e 1139 C.C.
Sentenza Cassazione 19 luglio 2007, n.16075; Tribunale Messina 30 marzo 2012, n.706; Conformi: Tribunale Avellino 19 aprile 2010, n.648: Anche nel caso di condominio c.d. minimo (composto cioè da due soli partecipanti), qualora non si prendano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza o se la deliberazione adottata non venga eseguita, il partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria nelle forme della giurisdizione volontaria ai sensi dell'articolo 1105, comma 4 C.C. e non invece seguendo la via della giurisdizione contenziosa; ne consegue che non sono proponibili, relativamente all'amministrazione delle cose comuni, né azioni giudiziarie di tipo contenzioso né, prima che sia stata sollecitata e provovcata una deliberazione dell'assemblea dei comproprietari, alla quale spetta ogni determinazione al riguardo, indipendentemente dal carattere (necessario, utile o voluttuario) delle spese di cui si tratta, azioni giudiziarie di tipo non contenzioso.
Tribunale Foggia 30 Ottobre 2000: In tema di condominio cosidetto minimo, il tribunale può nominare, stante l'inerzia dell'organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l'esecuzione di opere manutentive straordinarie e urgenti (finalizzate, nel caso di specie, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall'assemblea e dai compartecipanti.
Sentenza Cassazione 31 gennaio 2006, n.2046: La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibiità di di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna noma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie dell'unanimità, quanto, a fortiori con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.
Sentenza Cassazione 27 ottobre 2006, n. 23290: L'articolo 1136 comma 1 C.C. prevedendo che l'assemblea dei condomini è regolarmente costituita con la presenza di almeno due terzi dei partecipanti al condominio stesso, stabilisce un quorum costitutivo minimo, che deve comunque essere raggiunto. E' indifferente, pertanto, che ne manchi una quantità intera o frazionaria e che quest'ultima sia eventualmente esigua. Quando, pertanto, i condimini sono cinque, è indispensabile che all'assemblea in prima convocazione partecipino almeno in quattro, non essendo il numero tre sufficiente ad arrivare ai due terzi.
Sentenza Cassazione 21 settembre 2012, n.16128. Conformi: Sentenza Cassazione 12 ottobre 2011, n.21015; Sentenza Cassazione 31 gennaio 2006, n.2046; Tribunale 9 gennaio 2007, n.79: Considerando che il condominio si basa sulla relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, e che tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto di due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sense dell'articolo 1334 C.C.
Tribunale Roma 15 marzo 2012, n.5415: In materia di condominio negli edifici la norma di cui all'articolo 1137 C.C. è applicabile anche al c.d. condominio minimo.
Tribunale Trapani 28 febbraio 2008: In ipotesi di c.d. condominio minimo - che si verifica allorquando gli immobili, ubicati nello stesso stabile e formanti un complesso condominiale, appartengano a solo due soggetti, benché concessi in locazione anche a terzi - è ammissibile l'intervento giudiziale per la formazione e l'adozione delle tabelle millesimali. Le tabelle millesimali esprimono il valore dei piani o delle porzioni di piano, appartenenti a ciascun condomino, ragguagliati a quello dell'intero edificio, ed espressi in millesimi (art. 68 disp. att. C.C.). La funzione delle tabelli millesimali, pur in assenza di una precisa disciplina normativa al riguardo, è quella di consentire il riparto proporzionale delle spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni, come si evince dal richiamo e dal rinvio all'articolo 1123 C.C., contenuto nell'articolo 68 disp. att. C.C. La precipua funzione riconosciuta alle tabelle, quindi, giustifica l'intervento giudiziale, in considerazione dell'esigenza normativa di consentire e attuare una ripartizione delle spese per il mantenimento e il godimento delle cose comuni che sia effettivamente rispondente al valore, espresso dalle diverse proprietà.
Il Condominio Orizzontale
E' opinione comune che la disciplina condominiale si applica anche al cosidetto condominio orizzontale che sussiste quando le unità immobiliare individuali non sono disposte verticalmente ma bensì orizzontalmente, una accanto all'altra come le villette a schiera. La condizione perché sussista l'ipotesi di condominio orizzontale è che esista un patrimonio comune, un complesso di beni e/o impianti destinati al servizio e al godimento dell'unità immobiliare individuale.
Sentenza Cassazione 18 aprile 2005 n.8066: in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stesso o l'uso, la nozione di condominio, è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono verticalmente ma anche nel caso di costruizioni adiacenti orizzontalmente, in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 C.C.
Sentenza Cassazione 4 novembre 2010, n.22466: Con riferimento a un lastrico solare che assolve, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. condominio orizzontale, né sia caratterizzato da unitarietà strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione la destinzione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune e indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'articolo 1117 n. 1 C.C.
Sentenza Cassazione 22 dicembre 1994, n.11064: Ove un immobile consti di parti distinte e ben specificate, ciascuna delle quali appartenga a un diverso complesso condominiale, la deliberazione relativa alle modalità del suo usol benché adottata congiuntamente in un'unica assemblea dai partecipanti ai condomini proprietari, non è riferibile a un cosidetto comdominio complesso od orizzontale ma va scissa idealmente in varie distinte deliberazioni riferite a ciascuno dei condominii interessati, le quali, di conseguenza, vincolano i condomini soltanto per la parte riguardante il condominio cui essi partecipano.
Tribunale Milano 14 giugno 1993: Le norme che disciplinano il condominio riguardano gli edifici, la cui proprietà è oggetto di una divisione "orizzontale" perché i diversi piani o porzioni di piano appartengono a proprietari diversi. Non si ha condominio quando invece, ci sono edifici totalmente distinti e autonomi. Allorché tuttavia, più edifici contigui ma autonomi abbiano o diano luogo a beni o servizi destinati permanentemente e oggettivamente all'uso e al godimento di tutti, sono applicabili ai beni e servizi comuni le norme sul condominio e in particolare quelle previste dall'articolo 1117 C.C.
Questa tipologia particolare di condominio viene a formarsi quando all'interno del complesso condominiale vengono determinati beni e impianti i cui comproprietari sono da individuarsi in gruppo ristretto di condomini.
Per meglio comprendere questa particolare situazione è opportuno individuare i principi che regolamentano i beni e gli impianti comuni.
L'articolo di legge a cui si fa riferimento è sempre il 1117 C.C. ma benché sia un articolo sufficientemente ausastivo, contiene un elenco di tali bene esemplificativo e non tassativo. E' quindi possibile che un bene, pur non ricompreso in questo elenco di cui all'articolo 1117 C.C. sia lo stesso condominiale, sempreché sia destinato a servizio delle unità immobiliari esclusive facenti parte dell'edifico.
Ciò detto è giusto sottolineare che se un bene o un impianto non è posto al servizio di tutti i condomini, ma solo a favore di una parte di questi, l'articolo 1117 C.C. non può applicarsi, anche se è compreso nell'elenco di cui sopra. Quindi all'interno di un edificio possono sussistere dei sub condominii, alle spese dei quali partecipa solo una parte dei condomini. In linea di massima chi ne gode i benefici dell'utilizzo.
La legge n. 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013 ha inserito nell'articolato del codice civile l'articolo 1117 - bis C.C. La norma rende applicabile tutta la disciplina condominiale al fenomeno cosidetto "supercondominio" o "condominio complesso".
Per supercondominio si intende un complesso immobiliare i cui componenti sono costituiti da singoli edifici, i quali sono configurabili come distinti e autonomi condomini.
Esistono quindi due diverse entità: il supercondominio e i singoli condomini con patrimoni separati. Da una parte i beni e gli impianti del supercondominio, e dall'altra parte i beni e gli impianti dei singoli condomini.
Si può quindi affermare che i singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini formano un supercondominio se alcuni beni, impianti e servizi, quali per esempio: parcheggio, vialetti di accesso, androni, portineria comune, faretti di illuminazione e via discorrendo, sono ad uso di tutti gli edifci e contestualmente appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. (vedi Sentenza Cassazione 9 giungo 2010, n.13883)
Per quanto riguarda la costituzione di un supercondomino valgono le leggi applicabili per il singolo condominio, tant'è che la Sentenza di Cassazione 25 gennaio 2007 n. 1625 precisa che il supercondominio viene a esistenza per effetto automatico di legge nel momento in cui si determina la coesistenza di più proprietà distinte e di cose, servizi e impianti ad uso comune.
Detto ciò è importante sottolineare che per quanto concerne il "condominio complesso" o "super condominio" la legge 220/2012 è una riforma che ha contemplato tale fattispecie nel suo articolato. Introducendo per la prima volta nel codice civile la menzione di tale ipotesi. Nel concreto il nuovo articolo 1117 - bis C.C. disciplina il patrimonio, cioè i beni e gli impianti di questa fattispecie di condominio.
Articolo 1117 - bis C.C. ambito applicabilità dice che le disposizioni del presente capo si applicano in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi del precedente articolo 1117 C.C.
E' bene sapere che per quanto concerne l'applicabilità, come soprascritto al"presente capo" è esattamente al Capo II "Del condominio degli edifici" del titolo VII "Della Comunione" (artt. 1100-1139) del Libro Terzo "Della Proprietà", vale a dire che si riferisce a tutte le norme disciplinanti il condominio degli edifici e non soltanto a quelle relative al patrimonio in sé. Lo stesso inserimento come "bis" dell'articolo 1117 C.C. quindi non va inteso come rivelatore di un significato normativo ma bensì come espediente del legislatore finalizzato a non alterare la numerazione del codice civile. Al fine, probabile, di non dover interevenire su tutti i richiami presenti nel codice stesso e nella legislazione speciale.
Durante i lavori parlamentari di questo nuovo articolo 1117 - bis C.C. sono state eliminate le prescrizioni relative alla disapplicazione della normativa sulle distanze legali al condominio. Dopo non poche discussioni si è arrivato a stabilire che "in materia condominialele norme relative ai rapporti di vicinato trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto perché compatibili con la struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari."
La definizione di supercondominio
Con il termine supercondominio si intende un complesso immobiliare i cui componenti sono costituiti da singoli edifici, i quali a loro volta, sono configurabili come distinti e autonomi condomini. Pertanto sussisto due distinte realtà: 1) il supercondominio; 2) i singoli autonomi condomini. Entrambe queste distinte entità hanno un loro separato patrimonio. Da una parte i beni e gli impianti costituenti le "cose comuni" del supercondominio e dall'altra parte, i beni e gli impianti patrimonio dei singoli condominii. L'ipotesi del supercondominio si verifica quando:
Sentenza Cassazione 17 agosto 2011, n.17332: " singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati"
Per quanto riguarda la costituzione di un super condominio valgono le regole e i principi legislativi dell'ipotesi ordinaria di condominio.
Sentenza Cassazione 25 gennaio 2007, n. 1625: "il supercondominio viene a esistenza per effetto automatico di legge nel momento in cui si realizza la coesistenza nello stesso edificio, o nel complesso di edifici, di più proprietà distinte e di cose, servizi, impianti destinati all'uso comune."
Risulta chiaro che nel supercondominio, come nel condominio ordinario, assume particolare rilevanza il legame che esiste tra l'insime del cose comuni e le proprietà private. Tale situazione si chiama "vincolo di accessorietà" in base al quale l'utilità fornita dalle cose comuni è destinata alle porzioni di piano in proprietà privata ai singoli condomini.
Detto ciò il legislatore ha trovato in via definitiva un'opinione circa il fatto che al supercondominio si applica la disciplina prevista per il condominio, cioè le regole contenute negli articoli 1117-1119 C.C. e nelle collegate norme nelle disposizioni per l'attuazione. A Partire dal 18 giugno 2013 l'applicazione delle norme riguardanti il condominio deve considerarsi estesa anche al supercondominio in forza di espressa disposizione di legge.
E' stato detto che le disposizioni dell'articolo 1136 C.C. in tema di costituzione, convocazione, formazione e calcolo delle maggioranze devono essere apllicate anche con riferimento alle riunione del supercondominio. Inoltre in base all'articolo 1138 C.C., in nessun caso il regolamento stesso può derogare all'articolo 1136 C.C., circa la costituzione e il funzionamento dell'assemblea nonché circa la validità delle deliberazioni. Ciò significa che un'assemblea di un supercondominio composta dagli amministratori dei singoli edifici può essere ritenuta invalida anche se tale modalità era prevista dal regolamento.
Sentenza Cassazione 6 Dicembre 2001, n. 15476: "All'assemblea del supercondominio devono partecipare tutti i proprietari di tutti gli edifici che lo compongono:"
La novità della riforma: La delega alla riunione
Articolo 67 disp. att. C.C. in vigore dal 18 Giugno 2013:
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti (20), i delegati non possono rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 C.C. Nei casi in cui all'articolo 1117- bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condomino deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136 C.C. quinto comma del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante , l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida e il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministrazione di ciascun condomino l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 C.C. ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 C.C. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo porprietario e l'usufruttuario rispondono solidamente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Appare quindi chiaro che la nuova norma prevede una serie di vincoli per la facoltà di delega, la quale diventa sempre meno discrezionale e sempre più obblilgatoria. Va comunque evidenziato che l'obbligo di designazione del rappresentante dei singoli edifici che costituiscono il supercondominio è riferito solo alla gestione "ordinaria" delle cose comuni e alla nomina dell'amministratore. Pertanto un'interpretazione alla lettera escluderebbe le ipotesi delle decisioni attinenti all'amministrazione straordinaria del supercondominio, per la quale dovrebbe conservarsi la necessità che all'assemblea partecipino tutti condomini di tutti i singoli edifici. Fatta salva la facoltà di delega che rimane discrezionale.
L'amministratore del supercondominio
Per la gestione del supercondominiodovrà essere nominato un apposito amministratore che si andrà ad aggiungere a quelli incaricati per la gestione dei singoli edifici, conservando un'autonoma competenza.
Le Tabelle millesimali i principi:
1) Sono uno strumento di gestione necessario ma non indispensabile per l'amministrazione dello stabile. Si dice infatti che "agevolano ma non condizionano" e che , quindi, ogni attività può essere ugualmente compiuta anche in loro mancanza.
2) Rappresentano un "rapporto di valore", costituito dal valore di tutte le singole proprietà esclusive posto in relazione all'ammontare totale di tutti tali valori. Per l'effetto per esempio dire che a un'unità immobiliare è attribuito il valore di 100/1000, corrisponde ad affermare che tale porzione rappresenta un decimo del valore di tutte le unità immobiliari.
3) Nella determinazione di tali valori non sono considerate le "cose" comuni, che sono solo le destinatarie delle risultanze del relativo calcolo. Infatti la quota millesimale, oltre a costituire uno strumento per il funzionamento dell'assemblea e per consentire la ripartizione delle spese, rappresenta la "quota" pro indiviso di comproprietà sul patrimonio condominiale.
Va considerato che le tabelle millesimali devono essere con le particolari caratteristiche. Soprattutto la corretta considerazione di tale aspetto è che i valori delle unità immobiliari vanno poste in relazione tra loro ma anche i singoli edifici devono ricevere una valutazione diversa in ordine al loro reale valor. Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell'assemblea delle deliberazioni del supercondominio è attribuito ai singoli edifici condominiali e successivamente al valore che ha la proprietà di ciascun condominio all'interno di ciascun lotto (tribunale di Monza 25 Maggio 1991). In pratica occorre che le tabelle non siano realizzate trasferendo le quote millesimali all'interno di ciascun singolo edificio, bensì rapportando tra loro i valori dei singoli edifici. Ciò si rende necessario in considerazione del fatto che i millesimi dei singoli edifici, in realtà, non sono tra loro equiparabili, in ragione della diversità dei parametri utilizzati per la loro formazione. Nel supercondominiola ripartizione delle spese deve essere effettuata mediante la determinazione del valore di ogni edificio all'interno del supercondominio, e la formazione di tabelle millesimali che ripartiscano la quota dell'edificio tra i singoli proprietari in proporzione del valore delle singole unità immobiliari (tribunale Milano 24 Marzo 2003).
La suprema corte ha precisato che nel supercondominio vanno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio e un'altra che ripartisce tale quota tra i condomini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cassazione 16 Febbraio 1996, n. 1206)
Sentenza Cassazione civile, Sez II, 31 Gennaio 2008, n. 2305
I requisiti del supercondominio
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'articolo 1117 C.C. (quali per esempio, il viale d'ingresso l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere) in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.
Sentenza Cassazione civile, Sez II, 2 Marzo 2007, n.4973
Il vincolo di accessorietà nel supercondominio
Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusva agli impianti o ai servizi di uno comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione. Detta relazione di accessorietà può sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini, purché si tratti di edifici autonomi, atteso che l'articolo 61 disp att. C.C. individua l'autonomia della costruzione e non la gestione dell'edificio, come caratteristica rilevante in base alla quale l'articolo 62 consente l'applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all'articolo 1117 C.C., rimaste comuni ai diversi edifici. In tal modo si configura, specialmente con riferimento ai nuovi complessi immobiliari, un condominio sui generis, allargato, di tipo verticale, in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di supercondominio, soggiacendo alla normativa condominiale.
Sentenza Cassazione civile, Sez II, 14 Novembre 2012, n. 19939
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimoin essere ipso iure e facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui la pluralità di edifici costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc..) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione.
Sentenza Cassazione civile Sez II, 9 Giugno 2010, n.13883
Anche per il supercondominio si applicano le norme sul condominio negli edifici
Nel caso di pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (cosidetto supercondominio) trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguenza che si applica la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'articolo 1117C.C. purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso o al godimento di tutti gli edifici, come nel caso di impianti di acqua sino al punto in cui è possibile stabilire a quel degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inquivocabilmente destinate a ciascun edificio.
Sentenza Cassazione civile Sez II, 6 Dicembre 2001, n.15476
Tutti i partecipanti al supercondominio devono essere convocati alla relativa assemblea.
E' nulla per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale di condominio prevedente che l'assemblea di un cosidetto supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio.
Sentenza Cassazione civile Sez. II 4 Maggio 1993 n. 5160
Il supercondominio deve essere gestito dal suo amministratore
Nell'ipotesi di un bene comune (nella fattispecie: centrale termica) che sia la servizio di più edifici condominiali (cosidetto supercondominio) i comunisti debbono nominare un amministratore che ne assicuri la gestione, nell'interesse comune. Pertanto gli amministratori dei singoli condomini, potendo esercitare i poteri previsti dagli articoli 1130 e 1131 C.C. soltanto con riferimento all'edicio a cui sono preposti, non sono legittimati a pretendere dai singoli condomini i contributi relativi all'esercizio della centrale termica, salvo che tale potere sia stato loro attribuito con deliberazione dell'assemblea dei comproprietari della centrale.
Nel capitolo precedente si è visto che il condominio consiste in una parte dell'edificio e che tale parte è costituita dai beni e dagli impianti comuni che hanno la particolare caratteristica di essere posti a servizio di un'altra parte dell'edificio stesso, consistente nel complesso delle porzioni di piano di proprietà esclusiva.
Sussiste un vincolo tra le "parti" comuni e le proprietà esclusive che viene individuato come "vincolo di accessorietà". Tale legame costituisce il criterio per individuare il vero e proprio patrimonio comune cioè l'oggetto del condominio. Tenendo presente tale presupposto va evidenziato che l'esatto contenuto dell'insieme di "parti" comuni è individuato dalla legge attraverso una sola norma: l'articolo 1117 C.C., il cui funzionamento è fondamentale per comprendere in cosa esattamente consista il condominio dal punto di vista materiale.
Articolo 1117 C.C. Le parti comuni dell'edificio
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, e cortili e le facciate;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radio televisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti dino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Risulta che all'interno della norma è presente un elenco strutturato in base a tre separati gruppi di "cose" che si distinguono tra loro in base al fatto che le parti dell'edificio indicate al n.2 dell'articolo 1117 C.C. sono anche suscettibili, a differenza delle altre parti, a una utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità. Sussistono pertanto distinte categorie di "cose" comuni: quelle necessariamente e quelle eventualmente tali. In ogni caso va posta attenzione al fatto che l'articolo 1117 C.C. prevede un elenco di beni e impianti che qualifica condominiali. La giurisprudenza ha definitivamente chiarito che l'elenco di beni/impianti non è tassativo e ha funzione meramente esemplificativa. Nel testo infatti più volte si richiama l'attenzione alla possibilità che il catalogo ivi contenuto possa essere perfezionato. Basti osservare che i beni di cui al n.1 di tale norma possono essere completati da "tutte le parte dell'edificio necessarie all'uso comune", quelli di cui al n. 2 possono essere integrati dai locali "per altri simili servizi in comune" e, infine quelli di cui al n.3 comprendono ulteriori "manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune". E' lo stesso articolo 1117 C.C: che comferma che il complesso delle cose comuni contempla, oltre a quanto in esso elencato, anche ulteriori beni o impianti. Il diritto di condominio sulle parti comuni ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. Di tali parti l'articolo 1117C.C: contiene un'elencazione esemplificativa, con la conseguenza che la disposizione in parola può essere integrata (ab estrinseco) se la cosa, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Cassazione 28 Febbraio 2007, n.4787)
La riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 Giugno 2013) ha apportato alcune modifiche all'articolo 1117 C.C. Tenendo presente il nuovo testo (sopra elencato) le novità introdotte dal legislatore possono elencarsi come segue:
- La norma (nel testo vigente fino al 18 Giugno 2013) contiene un riferimento ai "titolari delle cose comuni" ai quali viene attribuita la comproprietà del patrimonio di cui al relativo elenco di beni e impianti. La riforma modifica la denominazione da "dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio" a " dei proprietari delle singolo unità immobiliari dell'edificio". Tale cambiamento non pare comportare una qualche differenza di significato. Pertanto i significati delle due locuzioni possono dirsi sinonimi e l'intenzione del legislatore è stata solo quella di utilizzare un'espressione più moderna, senza voler determinare alcun particolare effetto giuridico.
- sempre con riferimento ai "proprietari delle singole unità immobiliari" viene introdotta la specificazione "anche se aventi diritto o godimento periodico". La precisazione, sembra riferirsi all'ipotesi della c.d. "multiproprietà immobiliare (regolata dagli articoli 69 ss del c.d. "Codice del consumo", D.lgs. n. 206/2005 e s.m.). Tali norme infatti sotto il capo riguardante il "diritto di godimento ripartito di beni immobili" si riferiscono ai contratti "della durata di almeno tre anni con i qualil verso un pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avento a oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore a una settimana".
E' difficile comprendere il significato di tale precisazione e, in verità, il suo inserimento risulta piuttosto ininfluente rispetto all'interpretazione giurisprudenziale sulle problematiche di individuazione del patrimonio comune. Infatti le modalità di utilizzazione concreta del bene/impianto sono irrilevanti per l'attribuzione della proprietà. Di conseguenza, deve dirsi indifferente se il condomino utilizza la sua proprietà esclusiva in maniera continuativa o periodica (come nel caso delle multiproprietà) e invece conta solo la destinazione oggettiva della "cosa", con la conseguenza che del patrimonio comuneè comproprietario il soggetto titolare/proprietario della porzione di piano che da tale patrimonio riceve oggettiva utilità (a prescindere dall'uso che ne viene fatto);
- con riferimento all'elenco di beni e impianti condominialil nella predetta lista viene inserita la locuzione "i pilastri e le travi portanti" con effetto che può dirsi sostanzialmente superfluo. Per i Giudici, infatti è assolutamente assodato che la struttura di "ritti e architravi" sinonimo de "i pilastri e le travi portanti"- debba qualificarsi condominiale, in quanto avente funzione "portante" del tutto analoga ai c.d. "muri maestri". Identiche considerazioni si propongono per l'inserimento del termine "facciate", in ragione della sua tripllice funzione di a) determinare la consistenza volumetrica dell'edificio; b) proteggerlo dagli agenti atmosferici; c) conferirgli specifiche caratteristiche arichitettoniche e decorative. Quest'ultimo punto l'introduzione del termine "facciate" nel testo dell'articolo 1117 C.C. toglie definitivamente valore a ogni questione in ordine all'attribuzione della relativa proprietà a tutti i condomini (anche a quelli le cui unità immobiliari non si affacciano sullo specifico lato del fabbricato). Nella medesima prospettiva di precisazione sarebbe stato apprezzabile un qualche riferimento testuale anche ai "balconi", nel senso di eslcuderli dal novero delle parti comuni (ancorché materialmente inseriti in facciata)
- al n. 2 vengono ricomprese nell'elenco dei beni comuni, anche le aree destinate a parcheggio, senza tuttavia ulteriori spercificazioni. Tale ipotesi appare effettuata in maniera troppo sintentica, di non particolare utilità. Può dirsi infatti che da tale introduzione non sembra poter scaturire un qualche ulteriore effetto in quanto: a) le aree scoperte circostanti all'edificio non si presumono comuni in quanto non ricomprese nell'elenco dell'articolo 1117 C.C.; b) per determinarne la proprietà assume rilevanza per consolidata interpretazione la loro destinazione "oggettiva", l'utilità prestata in concreto a favore delle proprietà esclusive; c) di conseguenza qualora l'area scoperta circostante sia posta oggettivamente a servizio di tutte le porzioni di piano va qualificata di natura condominiale; d) quest'ultima ipotesi si verifica anche qualora le aree circostanti siano destinate al parcheggio dei titolari delle unità immobiliari esclusive. Come si vede il fenomeno trovava già le sue regole nella giurisprudenza, e appaiono sostanzialmente riprodotte nella riforma. Perarltro può anche osservarsi che la "nuova" locuzione "aree destinate a parcheggio" è utilizzata dal legislatore in senso omnicomprensivo e ricomprende anche quelle destinate alla "manovra" o all"accesso" delle prime da presumersi tutte condominiali.
-sempre nel n.2 del nuovo articolo 1117 C.C. viene ricompresa nell'elenco dei beni comuni anche l'ipotesi dei sottotetti destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune. Anche in questo caso si tratta di una riproduzione, praticamente pedissequa, di precisazioni presenti in giurisprudenza che da tempo ha affermato che dalla destinazione oggettiva del sottotetto deriva la relativa titolaritàesclusiva o condominiale a seconda delle specifiche caratteristiche del bene.
- Nella nuova versione del n.2 dell'articolo 1117 C.C. risulta eliminato il riferimento ai locali "per il riscaldamento centrale" determinandosi l'effetto di sottrarre tale "ben" al novero delle "cose" che si presumono comuni. L'intenzione del legislatore è francamente indecifrabile per il fatto che trattandosi di presunzione relativa, l'inserimento o l'eleminazione di una "voce" non ha particolari effetti giuridici sostanziali, certamente non sufficienti da giustificare un intervento riformatore. " I locali per il riscaldamento centrale (vecchio testo dell'articolo n.2 dellarticolo 1117 C.C.) sono da qualificarsi comunque condominiali anche se non presenti in detta lista in virtù di tale loro destinazione, e non si comprende perché si sia voluto escludeerli. In ogni caso l'effetto concreto dell'eleliminazione è che dovrà valutarsi caso per caso, considerando la destinazione oggettiva del locale, epotendo sempre un titolo contrario disporre diversamente.
- al numero 3 dell'articolo 1117 C.C. -parte della norma è dedicata alle opere, alle installazioni e ai manufatti (cioè agli impianti) che nell'edificio forniscono utilità generale- risultano aggiunte le specificazioni che seguono: a) la locuzione "gli acquedotti e inoltrele fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua" diventa "gli impianti idrici e fognari" senza che si comprenda la necessità della modifica. Anzi nella nuova versione si perde per strada la voce "canali di scarico" che a rigore, non fa parte degli impianti di cui si conserva menzione (si pensi ad esempio, ai pluviali o ad altre conduttoure "passive"); b) la voce "impianti per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento" diventa "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, l'energia elettrica, per il riscaldamento". Vengono aggiunti gli impianti per "il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso di qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti".
Chiude la nuova versione del paragrafo 3 dellarticolo 1117 C.C. un riferimento alle "normativa di settore in materia di reti pubbliche" le cui norme e soprattutto vincoli, sono fatti salvi. Il richiamo all'articolo 2-bis del D.L. 23 gennaio 2001 n.5 e s.m. riguardante "gli impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica su immobili di proprietà privata. Anche in questo caso non sembra che la riforma apporti sostanziali novità, se non specificazioni descrittive già ampiamente presenti nella giurisprudenza in materia.
Secondo le regole finora viste:
a) nell'edificio in condominio sono presenti due distinti insiemi di beni; b) tali insiemi sono, da una parte, le unità immobiliari in proprietà esclusiva, e dall'altra, il complesso delle "cose" condominiali; c) i beni e gli impianti comuni sono posti a servizio, utilità o ornamento delle proprietà private; d) l'esatto contenuto dell'insieme di "cose" condominiali è individuato dall'articolo 1117C.C.; e) tale ultima norma contiene una "lista di cose"; f) dall'inserimento di una "cosa" in tale elenco consegue la sua natura "comune"; g) qualora una "cosa" non sia menzionata in detto elenco, ma fornisca utilità comune, è da considerarsi ugualmente condominiale.
La giurisprudenza ha affermato che l'articolo 1117C.C. attraverso l'indicazione di un elenco di cose comuni presume che un bene/impianto, incluso nella predetta lista, sia comune. VA detto che si tratta di una presunzione "legale" per il fatto che la sua fonte si trova nell'articolo 1117C.C. Tale presunzione è qualificata come relativa ammettendosi la possibilità che una ulteriore e distinta circostanza valga come "prova contraria". In pratica è consentito che un fatto diverso dall'inclusione nell'elenco dell'articolo 1117 C.C. possa determinare la qualificazione del bene/impianto come esclusivo anziché comune.
Sentenza Cassazione 2 Agosto 2010, n. 17993: l'articolo 1117C.C. contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione.
La destinazione del bene vale come "Titolo contrario"
Sentenza Cassazione 6 Luglio 2011, n.14885: il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune comune; di tali parti l'articolo 1117 C.C. fa un'elencazione non tassativa, ma meramente semplificativa. Tale disposizione può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo eslcusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale; tale disposizione può essere altresì derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune.
Caratteristiche strutturali della "cosa"
Sentenza Cassazione 2 Agosto 2011, n.16914
Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fnondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall''articolo 1117 C.C. che continene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa strenua del titolo contrario.
Materiale destinazione del bene a favore di più proprietari
Sentenza Cassazione 4 Novembre 2010, n.22466
In tema di condominio, per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell'articolo 1117 n. 1 C.C. è necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari.
Destinazione a servizio esclusivo
APP. Roma 15 Settembre 2010, n. 3571: In tema di condominio degli edifici, ai sensi dell'articolo 1117 C.C. le scale con gli annessi pianerottoli sono presuntivamente di proprietà condominiale, pur se alcune rampe e parti siano poste in concreto al servizio di singole proprietà. Detta presunzione può essere superata solo dall'esistenza di un titolo contrario, non essendo sufficiente che tali beni, di fatto, siano destinati al servizio esclusivo di uno o più unità immobiliari.
La rilevanza della cosidetta "prima vendita"
Sentenza Cassazione 6 Marzo 2012, n. 3473: Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'articolo 1117 C.C. occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'origionario proprietario ad altro soggetto. Può infatti, escludersi che un bene posssa rientrare nel novero di quelli comuni solo nel caso in cui nel primo atto di vendita esso sia stato riservato in proprietà esclusiva a uno solo dei contraenti. Deriva da quanto procede, altresì, che il titolo di proprietà esclusiva del bene, in capo al singolo condomino non può essere costituito da un atto successivo alla costituzione del condominio (nella specie intervenuto, all'estremo in corso di causa)
Sentenza Cassazione 27 Maggio 2011, n.11812: Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'articolo 1117 C.C. occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie portico e cortile) risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.
Tribunale di Roma 27 Ottobre 2009, n.21997: Allo scopo di vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'articolo 1117 C.C. occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio, vale a dire al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto di trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti e se, quindi, da esso emerga o meno l'inequivoca volontà delle parti di riservare al costruttore-venditore la proprietà di quei beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune.
Presunzione e Regolamento condominiale
Sentenza Cassazione 26 Luglio 2012, n. 13262: La disposizione di cui all'articolo 1117 C.C. pone una presunzione di condominialità per i beni ivi indicati, la cui elencazione non è tassativa, che deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune; ne consegue che non solo tale disposizione ha funzione ed efficacia integrativa del regolamento condominiale, ma altresì che la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo a un soggetto diverso. Tanto premesso, è evidente che tale prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominialeche non menzioni detto bene trale parti comuni dell'edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale; il regolamento di condominio, infatti non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese.
Sentenza Cassazione 18 Settembre 2009, n.20249: Il condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, indipendentemente dall'approvazione di un regolamento e dalla validità del medesimo. Contemporaneamente, presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'articolo 1117 C.C. - la cui elencazione non è tassativa - deriva sia dell'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune. Deriva, da quanto precede pertanto, chi chi voglia vincere tale presunzione ha l'onere di fornire la prova della proprietà esclusiva, non potendo essere determinanti, a questo proposito, né le risultanze dell'eventuale regolamento di condominio né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusva del singolo condomino.
Sentenza Cassazione 6 Marzo 2012, n. 3473: la prova contraria alla presunzione di condominialità (prevista dall'articolo 1117 C.C.) deve consistere in un titolo di proprietà esclusiva del bene. Sono, pertanto, insufficienti, al detto fine, le risultanze del regolamento condominiale e l'inclusione del bene medesimo nelle tabelle millesimali.
Conformi: Sentenza Cassazione 7 Agosto 2002, n. 11877 e Sentenza Cassazione 3 Maggio 2002, n. 6359.
Risultanze delle tabelle millesimali
Sentenza Cassazione 23 Agosto 2007, n. 17928: La presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'articolo 1117 C.C. la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune. Da ciò consegue che chi voglia vincere tale presunzione ha l'onere di fornire la prova della proprietà esclusiva, non potendo essere determinanti, a questo proposito, né le risultanze dell'eventuale regolamento di condominio, né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condominio.
Conformi: Sentenza di Cassazione 6 Marzo 2012, n.3473; Sentenza Cassazione 18 Settembre 2009, n. 20249; Sentenza Cassazione 13 Marzo 2009, n. 6175.
Rilevanza del Frazionamento Catastale
Sentenza Cassazione 30 Novembre 2012, n.21478: In tema di concominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'articolo 1117 n.2 C.C., il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa. Né per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'articolo 1117 n. 2 C.C. sono sufficienti il frazionamento - accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sé idoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, i cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti.
Sentenza Cassazione 7 Maggio 2010, n.11195: In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune ai sensi dell'articolo 1117 n.2 C.C. perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singolo appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamento o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa. Né per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale, indicate nell'articolo 1117 n. 2 C.C., sono sufficienti il frazionamento- accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sé idoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto di trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti.
Presunzione EX articolo 1117 C.C. e fabbricato minore adiacente
Sentenza Cassazione 23 Settembre 2011, n.19490: In tema di condominio negli edifici, al fine di stabilire se un fabbricato minore adiacente ad altro stabile in muratura faccia parte dei beni condominiali, ai sensi dell'articolo 1117 C.C. è necessario stabilire se sia sussistenti i presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune, di cui a detta disposizione, con riferimento al momento della nascita del condominio, eventualmente coincidente con quello in cui il condomino che ne invochi l'applicazione abbia acquisisto la proprietà di una porzione dello stabile, restando eslcuso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all'acquisto.
L'articolo 1117 C.C. nel caso del Supercondominio
Sentenza Cassazione 9 Giugno 2010, n.13883: Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, cosidetto supercondominio, trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguenza che si applica la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'articolo 1117 C.C. , purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso o al godimento di tutti gli edifici, come nel caso degli impianti di acqua sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazione siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio.
L'articolo 1117 C.C. pone una presunzione relativa di condominialità delle cose inserite nel suo elenco e che una "prova contraria può determinare effetti opposti (cioè qualificare come non condominiale un determinato bene)
Si pone quindi la questione dell'individuazione di quale possa essere l'elemento o il "fatto" che quale "prova contraria" è in grado di impedire l'attribuzione del carattere di condominialità a un bene o a un impianto che è compreso comunque nell'edificio.
In primo luogo un "titolo contrario" può essere contenuto nel rogito di acquisto delle singole porzioni di piano e nel regolamento di condominio (quello cosidetto contrattuale)
Oltre a ciò è necessario che l'accordo "contrario" contenga una clausola che espressamente e inequivocabilmente dichiari non comuni talune parti dell'edificio. Nulla esclude che un "titolo contrario" sia contenuto in una deliberazione assembleare.
Occorre però che tale decisione sia adottata con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (cosidetta assemble totalitaria). Per di più in tutti i predetti casi e in quest'ultimo della delibera totalitaria è necessario che la decisione dell'assemblea sia rivestita dalla forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata al fine di completare (anche nei confronti di "terzi") i voluti effetti immobiliari.
E' prassi che il titolo contrario sia stipulato (approvato e sottoscritto) all'atto della cosidetta "costituzione" del condominio (cioè contemporaneamente alla prima vendita). Il titolo contrario potrebbe anche essere stipulato successivamente ma a prescindere dall'unanimità gli effetti sarebbero diversi. Si dice infatti che il superamento della presunzione contenuta nell'articolo 1117 C.C. se avviene al momento della costituzione del condominio non determina uno spostamento di titolarità da un soggetto a un altro; se avviene invece durante la vita dell'immobile (successivamente alla nascita del condominio) determinerà un effetto traslativo sulla proprietà del bene/impianto (che passerà da comproprietà condominiale a proprietà esclusiva/ separata di uno o più condomini.)
Può allora comprendersi la motivazione per cui la giurisprudenza afferma che per stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di prorpietà comune, bisogna far riferimento al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario a un altro soggetto, atto che, essendo fonte comune dei diritti delle parti, ne determina l'estensione e i limiti; ove in tale atto un bene rientrante per legge fra quelli di proprietà comune, venga attribuito con univoca e chiara manifestazione di volontà, a uno dei contraenti, la presunzione di comunione viene definitivamente meno; e al contrario quando il bene nasce di proprietà comune non può più venir meno, per effetto del negozio con cui uno dei condomini intenda attribuire la proprietà a un terzo, salvo che mediante una delibera di natura contrattuale con il consenso scritto di ciascun condomino, si attribuisca il benen comune in proprietà esclusiva a uno di essi oppure a un terzo.
Però l'interpretazione giurisprudenziale ha individuato un'ulteriore possibilità di superamento nella particolare destinazione oggettiva del bene. L'opinione è ormai consolidata e consiste nell'affermazione per cui un diritto di condominio sulel parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. La presunzione di comproprietà posta dall'articolo 1117C.C. che contiene un'elencazione esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per oggettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di un parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di un contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa strenua del titolo contrario.
Il diritto sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. Di tali parti l'articolo 1117C.C. contine un'elencazione esemplificativa con la conseguenza che la disposizione può essere integrata ab estrinseco se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di un parte dell'immobile, vendendo meno in questi casi il riconoscimento di una contitolarità necessaria giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale alla stessa stregua del titolo contrario. La giurisprudenza ha riconosciuto all'oggettiva destinazione del bene, la facolta di ottenere l'effetto di superamento della condominialità della cosa.
In altri termini, o per titolo contrario o per destinazione, il bene/impianto può essere escluso dal patrimonio del condominio.
E' ora opportuno indagare i singoli elementi che compongono l'elenco contenuto nell'articolo 1117 C.C. A tali elementi saranno aggiunti quelli ulteriori che, in base alla loro natura e allocazione, risulteranno a essi collegati, volta per volta.
1) Suolo
Per l'interpretazione giurisprudenziale dell'articolo 1117 C.C. il termine suolo corrisponde alla "superficie sulla quale poggia il fabbricato", intendendo tale area nelal porzione circoscritta dalle fondamenta e dai muri perimetrali (con esclusione dell'area circostante, che potrà essere considerata comune solo per "titolo" o "destinazione" oggettiva.
Quindi se il suolo indicato dall'articolo 1117 C.C. consiste nell'area dove poggiano le fondamenta non può che trovarsi al di sotto del predetto "piano di campagna". Per l'effetto, i condomini non sono comproprietari della superficie posta a tale livello, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato ma come detto, della superficie del terreno, situata a quota inferiore e sulla quale poggiano le fondamenta. La locuzione "suolo su cui sorge l'edificio" deve intendersi ono come superficie a livello del piano di campagna scavata per la posa delle fondamenta, ma come porzione di terreno su cui viene a insistere l'intero fabbricato e, più specificatamente, la parte inferiore di esso, con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna (che a causa dello sbancamento e della costruizione del fabbricato è venuta a mancare) bensì dell'area di terreno sita in profondità sottostante, cioè la superficie alla base del fabbricato sulla quale posano le fondamenta dell'immobile
Sentenza di Cassazione 26 Luglio 2011, n. 16315: il suolo è la porzione di terreno su cui viene a poggiare l'intero stabile e, quindi, quella più profonda, esistente sotto il piano cantinato più basso.
2) Sottosuolo
L'identificazione del "sottosuolo" deriva dal rapporto che sussiste con il significato di suolo. Di conseguenza anche il sottosuolo non si identifica con la zona al di sotto del piano di campagna, ma con la porzione di terreno posta più in profondità, al di sotto dell'area che sta alla base del fabbricato, in pratica al di sotto del "suolo".
In considerazione di ciò e per il combinato disposto dagli articoli 840 C.C. e 1117 C.C. il sottosuolo in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, tenuto conto che la proprietà del suolo si estende al sottosuolo e che quest'ultimo svolge una funzione di sostegno al fine della stabilità dell'edificio.
Il sottosuolo e lo spazio sovrastante al suolo Articolo 840 C.C.
Sentenza Cassazione 28 Aprile 2004 n. 8119; conforme Sentenza Cassazione 19 Dicembre 2002, n. 18091: In tema di condominio, il "suolo su cui sorge l'edificio" al quale fa riferimento l'articolo 1117 C.C., è quella porzione di terreno sulla quale poggia l''intero edificio e, immediatamente , la parte infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l'area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest'ultimo. Ne consegue che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell'area di terreno sita in profondità -sottostante, cioè la superficioe alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile.
Sentenza Cassazione 24 Agosto 1998, n. 8346: In tema di parti comuni di un immobile in condominio (articolo 1117C.C.) il termine "edificio" va interpretato nel senso che, per esso, si intende l'intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse, mentre la locuzione" suolo su cui sorge l'edificio" deve intendersi non come superficie a livello del piano di campagna scavata per la posa delle fondamenta, ma come porzione di terreno su cio viene ad insistere l'intero fabbricato e, più specificatamente, la parte inferiore di esso, secondo un'accezione diversa da quella di cui all'articolo 840 C.C. (il cui riferimento è, invece, alla sola superficie esposta all'aria), con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna (che, a causa dello sbancamento e della costruizione del fabbricato è venuta a mancare) bensì dell'area di terreno sita in profondità -sottostante, cioè la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile.
App. Milano 20 Gennaio 1998: Il suolo su cui sorge l'edificio, con riferimento al quale l'articolo 1117 C.C. stabilisce una presunzione di comunione, deve identificarsi in quella porzione di terreno, su cui viene a poggiare l'intero edificio e la parte infima dello stesso, non anche la superficie a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta.
Sentenza Cassazione 26 Gennaio 2000, n.855: Per suolo di un edificio condominiale deve intendersi l'area di terreno sita in profondità su cui posano le fondamenta dell'immobile. Pertanto se questo è costruito su un pendio, le superfici situate al piano terra sono necessariamente sfalsate, e quindi è suolo comune non soltanto l'area ove poggia il vano più basso, ma anche quella coperta da ciascun locale posto al piano terra. Ne deriva che il terrapieno su cui è costruito un vano a piano terra, è comune e come tale non può essere attratto nella disponibilità esclusiva di condomino, ancorché la sua proprietà sia situata a un livello a esso inferiore.
Sentenza Cassazione 23 Luglio 1994, n. 6884: Poichè l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto, e, quind, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse e il suolo su cui sorge l'edificio, costituisce oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'articolo 1117 C.C., non la superficie a livello del piano di campagna che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l'intero edificio e immediatamente, la parte infima di esso. Di conseguenza, per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale sottostante al piano terreno deve farsi riferimento alle norme che regolano la proprietà condominiale per piani orizzontali e, perciò, con riguardo ai piani o porzioni di piano che siano o meno sotto il livello del circostante piano di campagna agli atti di acquisto dei singoli appartamenti e delle atre unità immobiliari e al regolamento di condominio allegato agli atti di acquisto in essi richiamato (cosidetto regolamento contrattuale)
Come visto secondo l'articolo 1117 C.C.:
a) il suolo non è il cosidetto "piano di campagna" corrispondente alla sezione della base dell'edificio;
b) è invece il piano posto in profondità, ove poggiano le fondazioni del fabbricato;
c) il sottosuolo, quindi, è la parte di terreno posta ancora più in profondità, sotto al suolo;
d) e si considera comune in forza del disposto dell'articolo 840 C.C.
Da ciò deriva che gli scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti parte, appunto, del "suolo" o del "sottosuolo" percheé sono certamente posti al di sopra del piano dove poggiano le fondamenta. Tali locali possono considerarsi comuni solo se obbiettivamente destinati all'uso e al godimento comune.
Sentenza Cassazione 26 Luglio 2011, n. 16315: gli scantinati possono considerarsi condominiali solo se oggettivamente destinati all'uso comune.
Come visto secondo l'impostazione che si ricava dall'articolo 1117 C.C. qualora una "cosa" non sia compresa nel relativo elenco, può essere ugualmente "condominiale" qualora fornisca, per destinazione oggettiva, un'utilità a tutti i condomini. Nel caso delle intercapedini, quindi, va indagata tale loro natura, dalla quale deriva la relativa proprietà: In tal senso infatti si afferma che l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, è comune se e in quanto destinata all'areazione e alla coibentazione del fabbricato.
Sentenza Cassazione 15 Febbraio 2008, n.3854: l'intercapedine sotterranea è comune se destinata all'areazione e alla coibentazione del fabbricato.
Piano "a pilotis"
Può accadere che un fabbricato sia realizzato con una struttura " a pilotis". Si tratta di quell'edificio che non ha un piano terreno abitabile, o comunque chiuso e costituente un'unità immobiliare autonoma, ma uno spazio libero delimitato da piloni/pilastri (cioè dai pilotis) sui quali poggia, rimanendo sollevato dal terreno. La giurisprudenza ritiene che detto spazio sia da annoverare tra le parti comuni sia in quanto necessario all'uso comune, sia perché è destinato a completamento e a servizio della costruzione sovrastante. (Tribunale Casale Monferrato 24 Febbraio 1984)
Ovviamente, secondo i principi generali in precedenza illustrati, un "titolo contrario" potrebbe rendere tale elemento comune.
Sentenza di Cassazione 26 Novembre 1997, n.11844: al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'articolo 1117 C.C. occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie piano terreno "a pilotis") risulti riservata a un solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.
Sempre in rapporto con il concetto di "suolo", va considerata anche l'ipotesi del cosidetto "vespaio", costituito da una struttura posto alla base dell'edificio, al di sotto del piano dei locali posti al piano terra e, quindi, immediatamente al di sopra del piano campagna o all'interno del sottosuolo.
Costruttivamente, il vespaio può essere realizzato mediante un semplice riempimento con pietrame a secco (vespaio normale), oppure attraverso una costruzione di muretti di appoggio (vespaio a camera d'aria), allo scopo di creare una zona vuota e areata al di sotto del pavimento.
Considerando l'utilità fornita, il vespaio è predisposto all'isolamento delle strutture alle quali è collegato e da ciò discende, che esso costituisce accessorio di altre e diverse strutture delle quale segue la proprietà.
Nel concreto, il più delle volte, il vespaio è annesso al piano terra, alla cui strutture fornisce la suddetta utilità di isolamento e, quindi, al titolare di tale porzione esclusiva (al piano terra) va attribuita la relativa proprietà. Tuttavia può essere realizzato anche allo scopo di isolare strutture comuni (per esempio le fondazioni) e in tal caso il bene sarà condominiale. Non sono contrastanti pertanto le affermazioni della giurisprudenza che hanno stabilito a volte le natura comune, altre quella esclusiva del manufatto. Tutte tali sentenze, in realtà, non costituiscono altro che la risultante dell'accertamento sull'oggettiva destinazione di quel particolare vespaio presente nello specifico edificio considerato.
Sentenza Cassazione 7 Giugno 1993, n.6357; Sentenza Cassazione 4 Aprile 1978, n. 1524: Il vespaio può essere comune o esclusivo a seconda della funzione che svolge (isolamento strutture condominio o private).
Anche per quanto riguarda le "aree circostanti" vanno applicati i medesimi principi: vale a dire, al fine di individuare il relativo proprietario (o i comproprietari) è necessario considerare a chi è indirizzata l'utiità fornita dal bene. Pertanto considerato che tale bene non è ricompreso nell'elenco dell'articolo 1117 C.C., l'area circostante al fabbricato potrà rientrare nel novero delle cose comuni solo nel caso in cui si trovi in rapporto di accessorietà o di pertinenza con l'edificio. Nel concreto, per stabilire se una determinata area adiacente o circostante a un fabbricato faccia parte del condominio stesso, occorre effettuare una valutazione dello stato effettivo dei luoghi e dei rapporti strutturali intercorrenti tra i manufatti condominiali e la suddetta area (Sentenza Cassazione 16 Aprile 1988, n.2999)
Così ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio di cui all'articolo 1117 C.C. deve qualificarsi come cortile lo spazio esterno che abbia la funzione non soltanto di dare areia e luce all'adiacente fabbricato, ma anche di consentirne l'accesso.
Tali principi sono stati ribaditi recentemente dai giudici di legittimità i quali richiamando la consolidata interpretazione sull'articolo 1117 C.C. con riferimento al cortile hanno ribadito che:
Sentenza Cassazione 2 Agosto 2010, n.17993: "..Per stabilire se possa operare la presunzione di comproprietà di cui all'articolo 1117 C.C., va considerato che il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. La richiamata disposizione , che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Ne consegue che la presunzione legale di comunione di taluni beni di cui all'articolo 1117 C.C., è senz'altro applicabile anche nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce e accesso a tutti i fabbricati che lo circondano."
Stesso ragionamento va fatto anche per il marcipiede esterno, anch'esso escluso dall'elenco dell'articolo 1117 C.C. Tale bene può assumere natura condominiale in quanto la suo oggettiva destinazione risulti rivolta a favorire l'accesso allo stabile e agli appartamenti e locali in esso compresi, con il che determinandosi un rapporto di pertinenza e accessorietà con l'edificio, né tale condominialità viene influenzata dal fatto che i locali terranei ne possano fare una particolare utilizzazione (rientrando tale evenienza, in quanto consentito dall'articolo 1102 C.C.)
Nell'ambito delle aree circostanti, possono essere ricompresi i giardini, anch'essi non indicati nella citata lista. Oltre a fornire al fabbricato l'utilità di aria e luce all'edificio, rivestono la peculiare caratteristica di contribuire al decoro del fabbricato e costituirne ornamento. La giurisprudenza, tende a ricomprendere nella nozione di cortile anche il giardino, qualificato come una specie particolare del prima, dal quale si distingue per le suddette ulteriori utilità: In ogni caso, la proprietà dei giardini dovrà essere individuata e attribuita, in difetto di titolo, in relazione alla loro attitudine oggettiva al godimento collettivo individuale (Sentenza Cassazione 22 Giugno 1963, n.1678; Sentenza Cassazione 4 Aprile 1963, n.849)
In accordo con tale interpretazione relativamente ai giardini annessi a un edificio in condominio, la giurisprudenza di merito (Trib. Como 29 Giugno 2007) ha precisato che: "... per affermare che il giardino sia parte comune del condominio, occorre accertare se sia divenuto tale nel momento in cui il condominio è sorto, cioè quando è stato frazionato dall'origionario unico proprietario, con la prima vendita in proprietà esclusiva di una porzione dell'immobile. Si presumono parti comuni di un edificio quelle elencate nell'articolo 1117 C.C. che menziona i cortili, a cui possono assimilarsi i giardini.
Sotto altro aspetto può anche verificarsi il particolare caso del giardino "comune" concesso in "uso esclusivo". A tale proposito è stato evidenziato (App. Firenze 7 Ottobre 2004) che "... se il regolamento condominiale prevede che l'area costituente i giardini, di proprietà comune, è concessa ai singoli condomini in uso esclusivo; sicché tra questi e il condominio si instaurano rapporti obbligatori del tutto diversi dal diritto di proprietà, i singoli condomini non possono apportare modifiche al loro giardini (neppure mediante l'installazione di ombrelloni giganti).
Tale elemento strutturale è espressamente indicato nell'articolo 1117 C.C. e va riferito a quelle componenti che svolgono la funzione permanente di sorreggere e garantire la stabilità dell'edificio. Infatti per le fondazioni, come per gli altri beni e impianti, l'articolo 1117 C.C. sancisce una presunzione di appartenenza alla collettività condominiale delle parti che sono necessarie all'esistenza stessa dell'edificio (Sentenza Cassazione 18 Agosto 1981, n.4931)
Il termine utilizzato dall'articolo 1117 C.C. risulta più tecnico che giuridico e si riferisce al concetto del cosidetto "muro portante" che nelle costruzioni individua l'elemento architettonico avente, come nel caso delle fondazioni, la funzione di sorreggere l'edificio. Ciò che conta è solo la sua funzione (portante) dalla quale deriva la natura comune. E' ininfluente la posizioni dei muti (interna o esterna) nella struttura dell'edificio. Può accadere che tali murature siano posizionate anche all'interno delle porzioni di piano esclusive, senza che tale circostanza influisca sulla loro condominialità.
Per analogia e identica funzione anchela struttura di "ritti e Architravi" deve considerarsi condominiale (Sentenza Cassazione 23 Giugno 1995, n.7148; Sentenza Cassazione 29 Ottobre 1992, n. 1175; Sentenza Cassazione 18 Giugno 1953, n. 1844.
A tale proposito in maniera molto chiara la Suprema corte ha precisato che:
Sentenza Cassazione 7 Marzo 1992, n.2773: "... i muri perimetrali degli edifici in cemento armato (cosidetti pannelli di rivestimento o di riempimento) sono compresi fra i muri maestri definiti comuni dal n. 1 dell'articolo 1117 C.C., giacchè, pur avendo funzione portante, la quale negli edifici anzidetti è assolta principalmente dai pilastri e dagli architravi, costituiscono parte organica ed essenziale dell'intero immobile che, senza la delimitazione da essi operata sarebbe uno "scheletro vuoto" privo di qualsiasi utilità.
Con riferimento a tale ultimo aspetto come già preannunciato, la legge di riforma della disciplina condominiale (legge n.220/2012, in vigoore dal 18 Giugno 2013) ha reso ormai superflua l'interpretazione fornita dalla giurisprudenza. Infatti ha inserito nell'elenco dell'articolo 1117 C.C. la locuzione " i pilastri e le travi portanti" che può intendersi come sinonimo di "ritti e architravi". In ogni caso si tratta di elementi costruttivi dell'edificio aventi funzione "portante" e che per tale loro "destinazione oggettiva" non possono ricomprendersi nel concetto di "muro maestro" con il quale condividono la medesima funzione.
Prima dell'entrata in vigore della riforma 2012 la giurisprudenza è sempre stata ampiamente concorde nel ritenere fondata l'applicazione analogia dell'articolo 1117 C.C. anche a pannelli perimetrali dell'edificio (vale a dire alle quattro facciate esterne del parallelepipedo architettonico). In forza di tale interpretazione, siffatte murature sono ritenute rientranti, anch'esse nel concetto di "muro portante" in quanto la loro funzione è analoga e, in particolare, consiste nel delimitare volumetricamente l'edificio, e nel proteggerlo dagli agenti atmosferici esterni, costituendo un indispensabile elemento strutturale.
A bene vedere affermano i giudici, senza i pannelli perimetrali, l'edificio sarebbe uno "scheltro vuoto" privo di qualsiasi utilità (Sentenza Cassazione 16 Dicembre 2004, n.23453; Sentenza Cassazione 7 Marzo 1992, n. 2773)
Anche per i pannelli perimetrali la condominialità riguarda l'intera loro estensione, dalle fondamenta alla copertura dell'edificio, comprese le eventuali sopraelevazioni, e a prescindere dalla loro posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immmobile (Sentenza Cassazione 6 Novembre 2011, n. 3133; Sentenza Cassazione 2 Marzo 2007, n. 4978)
Naturalmente per le murature che costituiscono facciata dell'edificio, va considerata anche la funzione di contribuire al cosidetto "decoro" del fabbricato, in quanto costituenti uno dei principali suoi elementi architettonici e decorativi, con incontestabile funzione estetica. Di conseguenza, deve affermarsi la comproprietà di tutti i condomini sulla "facciate", che va estesa anche a ogniloro elemento in quanto avente tale medesima funzione di armonizzare le linee.
Occorre precisare, però, che la posizione delle proprietà esclusive non può monimamente influire su tale qualificazione in termini di "bene comune" e che le facciate appartengono in comproprietà a tutti i partecipanti al condominio, anche se la porzione immobiliare privata di taluno ha un diverso "orientamento" rispsetto ai lati dell'edificio. E' opportuno puntualizzare che, in quanto parte di faccia, è da ritenersi condominiale anche l'intonaco e il rivestimento in pannellatura (che comunque può svolgere anche la funzione di parapetto dei balconi): Non così però le aperture presenti su di essa (qualora svolgano la funzione di dare aria/ luce alle collegate porzioni di piano esclusive) (Sentenza Cassazione 23 Dicembre 2012, n. 13655; Sentenza Cassazione 20 Gennaio 1977, n. 298)
In ogni caso, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge n.220/2012 il termine facciate è stato espressamente ricompreso nell'elenco dell'articolo 1117C:C. con la conseguenza che per tale cosa si applica la presunzione di condominialità di cui alla predetta norma. La novità però non è veramente tale e invece si rivela una mera riproduzione della pacifica giurisprudenza, per la quale la facciata, in quanto pannello perimetrale, ha natura condominiale in quanto:
a) determina la consistenza volumetrica dell'edificio;
b) lo protegge dagli agenti atmosferici;
c) contribuisce a determinare le sue specifiche caratteristiche decorative e architettoniche;
Un discorso a parte va fatto per il balconi, interessati, come detto, da un'ampia giurisprudenza. Per dar conto di quello che può essere il risultato consolidato dell'attività interpretativa rispetto a tale ipotesi può dirsi che:
- per pacifica opinione, i balconi costituiscono il "prolungamento" dei locali interni dei quali costituiscono accessorio. Quindi non fanno parte della struttura dell'edificio, cui sono pur materialmente connessi, e non svolgono alcuna funzione portante (Sentenza Cassazione 12 Gennaio 2011, n. 587; Sentenza Cassazione 17 Luglio 2007, n. 5913)
- la relativa titolarità, pertanto, corrisponde a quella della porzione di piano a cui accedono; più frequentemente esclusiva, ma non si può escludere condominiale, qualora siano prolungamento di un locale comune, come, per esempio, del pianerottolo o del vano scale (Sentenza Cassazione 30 Gennaio 2008, n. 2241; Sentenza Cassazione 28 Maggio 2007, n.12491)
- stessa disciplina è applicabile ai cosidetti "sporti chiusi" che costituiscono prolungamento dei locali interni (Sentenza Cassazione 29 Ottobre 1992, n. 11775)
- essendo balconi inseriti nella facciata condominiale, è tuttavia possibile che svolgano anche una funzione estetica a favore dello stabile. Di conseguenza i relativi elementi decorativi, in quanto conferiscono alla facciata armonia e stile, sono comuni. (Tribunale Napoli 29 Aprile 2004; Tribunale Napoli 27 Ottobre 2003; Tribunale Milano 26 Marzo 2003, n. 4241; Tribunale Pescara 20 Settembre 2001; Sentenza Cassazione 7 Settembre 1996, n. 8159)
- tali elementi decorativi possono consistere in: fregi, stucchi, statue, aggiungte di malta cementizia, viti di ottone e piombi con funzione decorativa, cimose, basamenti, pilastrini, fascia di coronamento, (cornicione o marcapiano), rivestimento esterno;
- ha funzione decorativa anche il rivestimento, non solo ovviamente esterno ma anche quello della parte sottostante del balcone (Sentenza Cassazione 28 Novembre 1992, n. 12792)
- tali parti decorative, possono essere costituite anche semplicemnte dagli elementi cromatici, vale a dire dalla semplice colorazione della superficie senza che via sia necessità che si abbia una consistenza materica. Per le stesse ragioni, è condominiale la tinteggiatura esterna "a vista" del balcone (Sentenza Cassazione 30 Agosto 1994, n. 7603);
- anche il frontalino (parte anteriore della soletta orizzontale) e il relativo "intradosso" (parte inferiore del frontalino stesso) del balcone, nonché la c.d. "fascia marcapiano"devono considerarsi comuni qualora abbiano funzione decorativa e/o gocciolatoio. Tale funzione "comune" non può però essere presunta, ma deve essere specificatamente provata (Tribunale Roma 24 Febbraio 2009, n. 4093; Tribunale Milano 26 Marzo 2003, n. 4241; Sentenza Cassazione 19 Gennaio 2000, n. 568)
- il principio della comproprietà condominiale sugli elementi decorativi del balcone rimane valido anche nel caso dei balconi cosidetti "aggettanti" cioè quelli che fuoriescono dal perimetro dell'edificio (Tribunale Salerno 16 Febbraio 2001);
- non hanno funzione "decorativa" i c.d. "parapetti" o meglio la loro struttura interna, la cui funzione è quella di consentire e proteggere il calpestio del relativo proprietario esclusivo (Tribunale Roma 24 Novembre 2004, n. 31717; Sentenza di Cassazione 7 Settembre 1996, n. 8159)
Il balcone costituisce prolungamento e pertinenza della porzione di piano interna ma i suoi elementi decorativi esterni sono condominiali (Sentenza Cassazione 17 Luglio 2007, n. 15913; Sentenza Cassazione 19 Gennaio 2000, n. 568).
Balconi e giurisprundenza
Elementi accidentali rispetto alla struttura dell'edificio
Sentenza Cassazione 21 Gennaio 2000, n. 637: I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'articolo 1117 C.C., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo decorativi e ornamentali essenziali della facciata.
Sentenza Cassazione 23 giugno 1995, n. 7148: I balconi essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri e architravi) non costituiscono parti comuni dell'edificio (ai sensi dell'articolo 1117 C.C.) anche se inseriti nella facciata. In quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano.
Sentenza Cassazione 29 Ottobre 1992, n.11775: La presunzione di proprietà comune delle parti dell'edificio in condominio di cui all'articolo 1117 C.C. (la cui elencazione non è tassativa) postula la destinazione delle cose al servizio dell'edificio, trattandosi di parti dell'immobile che ne costituiscono la struttura fondamentale o di accessori destinati all'uso comune. Ne deriva che gli sporti chiusi (analogamente ai balconi) essendo accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri e architravi), non costituiscono parti comuni, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha eccesso come prolungamento del piano.
Sentenza Cassazione 27 Luglio 2012, n. 13509: I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edifcio - come viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi di proprietà comunedei proprietari di tali piani e a essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 C.C. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti a cui accedono.
Tribunale Roma 4 Agosto 2009, n.16966: Il balcone è considerato elemento accidentale della struttura del fabbricato in quato, non avendo funzione portante rispetto a esso non può essere destinato all'uso comune, ma è solo finalizzato al godimento esclusivo da parte del proprietario dell'appartamento dal quale a esso si accede e dal quale costituisce pertinenza e naturale prolungamento. Ne consegue che le opere di manutenzione sono a totale carico del proprietario dell'unità immobiliare dalla quali si accede al balcone. Solo se il balcone è strutturato con elementi accessori aventi una finalità meramente decorativa che concorrono insieme alla facciata a conferire allo stabile, attraverso l'armonia e l'unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio, si ritiene che , con riferimento agli elementi decorativi, le spese debbono essere ripartite fra tutti i condomini in quanto, essendo parte integrante della facciata, rientrano nel novero dei beni comuni. In particolare, il rivestimento dei parapetti e della soletta possono essere considerati beni comunisolo se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio divenendo, conseguentemente, elementi decorativi ed essenziali alla facciata. Solo quindi in presenza di particolari caratteristiche, costituendo parte integrante dei connotati dell'aspetto armonico della facciata, possono essere configurati quali beni comuni, con la conseguenza che alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini.
Sentenza Cassazione 13 Dicembre 1979, n. 6502: I balconi di cui sono dotate le scale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di areazione, costituiscono parte organica e integrante dell'inteero fabbricato debbono, pertanto, presumersi di proprietà comune ai sensi dell'articolo 1117C.C.
APP. Salerno 16 Marzo 1992: La proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, parte interna e i davanzali dei parapetti, mentre invece sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marciapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi itradossi.
Sentenza Cassazione 30 Aprile 2012, n. 6624: I balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Sentenza Cassazione 30 Luglio 2004, n.14576: In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativil della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento al servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
Tribunale Pescara 20 Settembre 2001: I balconi di un edificio condominiale, che siano disposti in modo tale da conferire all'immobile una particolare e armonica fisionomina, anche se non abbiano un particolare pregio artistico, devono essere considerati parte integrante della facciata, che grazie a essi acquista un particolare decoro architettonico, sicché le parti esterne dei balconi, in quanto inerenti alla facciata, sono comuni, e le spese per la loro manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.
Sentenza Cassazione 7 Settembre 1996 n. 8159: I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che siano essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che a essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento) al fine di simersi da responsabilità, provare che il danno causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.
Sentenza Cassazione 30 Agosto 1994, n. 7603: L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardini i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salche che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.
Sentenza Cassazione 28 Novembre 1992, n. 129792: il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'articolo 1117 C.C. in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edifico, mentre sono di pertinenza dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'articolo 1669 C.C., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbia prevalente funzione estetica per l'intero edificio.
Tribunale Milano 14 Ottobre 1991: Le parti dei balconi che contribuiscono a determinare l'aspetto estetico-formale della facciata (cimose, basamenti, frontali e pilastrini) attengono per ciò stesso al decorso architettonico dell'edificio e quindi a un bene comune a tutti i condomini; pertanto le opere relative a detti elementi, in difetto di un diversa disposizione del regolamento condominiale, vanno ripartite fra tutti i partecipanti al condominio. Le spese inerenti alla pulizia della gronda, trattandosi di spese relative a cosa comune, devono gravare su tutti i condomini, difettando la prova che l'intasamento della gronda stessa sia dovuto a fatto esclusivo di un condomino.
Sentenza Cassazione 9 Luglio 1980, n.4377: Gli elementi decorativi situati al di sotto ddei balconi avendo soltanto la funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell'articolo 1117 n.3 C.C. sono oggetto di proprietàcomune e non di proprietà esclusiva del condomino a cui appartengono i singoli balconi. Ne consegue che la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione e alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non è viziata da nullità asoluta ma può essere impugnata nel termine di 30 giorni di cui all'articolo 1135 C.C.
Pret Roma 18 Dicembre 1978: I balconi di un immobile condominiale costituiscono proiezione individuale della proprietà individuale per quanto attiene alla possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva della superficie praticabile, mentre vanno considerati come parti comuni per la loro inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali; le spese di manutenzione, quindi sotto il primo profilo gravano sui proprietari dei singoli appartamenti; sotto il secondo invece sono a carico del condominio, riguardando parti comuni dell'edificio.
Tribunale Bologna 20 Maggio 2010: Gli elementi esterni degli affacci e segnatamente dei balconi quali in particolare i rivestiementi della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, devono considerarsi parti comuni, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti.
Tribunale Milano 28 Febbraio 2006, n.2587: Il danno provocato da un frammento di marmo staccatosi da un blacone al passaggio di un'asta che una ditta di installazioni stava issando dall'esterno stante la sua lunghezza, senza adeguate precauzioni, è da attribuire alla ditta stessa in concorso di colpa paritetico con il proprietario del balcone ex articolo 2053 C.C., con rigetto della domanda di manleva che questo proponga nei confronti del condominio. Infatti i balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco e muratura, che si siano da essi stacccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che a essi ineriscano (quali i rivestiementi della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti, con la consenguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono staccati i frammenti, citato per il risarcimento) al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso, circostanza ricorrente nella fattispecie.
Tribunale Milano 28 Aprile 2005: I balconi aggettanti costituiscono il prolungamento accidentale della corrispondente unità immobiliare e appartengono al proprietario di questa, mentre gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore (frontalini, pilastrini e parte sottostante della soletta) si devono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscano nel prospetto dell'edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole.
Tribunale Milano 26 Marzo 2003: In tema di condominio gli elementi decorativi del balcone - nella specie i frontalini - svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale contribuiscono a determinarne la linea architettonica, costituiscono parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 C.C. con la conseguenza che le spese relative alle riparazioni, ricadono su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, così come previsto dall'articolo 1123 C.C.
Sentenza Cassazione 7 Settembre, n. 8159: I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che a essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone da cui si sono staccati i frammenti, citato per il risarcimento) al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.
Sentenza Cassazione 3 Agosto 1990, n. 7831: Con riguardo al rivestimento della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del comma 3 dell'articolo 1117 C.C., ovvero pertinenze a ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie la C.S. ha confermato la decisione nel merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, "frontalini" di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi e alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come "gocciolatoi".
Tribunale Milano 26 Settembre 1988: Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l'integrità architettonica dell'edificio come componente della facciata, devono gravare su tutti i condomini.
Tribunale Torino 22 Ottobre 1986: I balconi progettati in modo simmetrico e armonioso rispetto all'intera facciata, costituiscono parte integrante della facciata, della quale sono elemento decorativo, concorrendo a formare il decoro architettonico dello stabile. Conseguentemente, qualora questo sia in condominio, la manutenzione dei relativi frontalini o cornicioni, ovvero dell'intonaco esterno della balaustre deve essere posta a carico di tutti i condomini.
Balconi "Aggettanti"
Sentenza Cassazione 30 Aprile 2012, n. 6621: I balconi aggettanti, sporgenti cioè dalla faccciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono, con la conseguenza che, non svolgendo una funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani. A essi non può, perciç, applicarsi il disposto dell'articolo 1125 C.C. dovendosi ritenere i balconi "aggettanti" di proprietà esclusiva dei titolare degli appartamenti cui accedono e dovendosi escludere, in tal caso, il potere del proprietario dell'appartamento, sito al piano inferiore di agganciare la struttura metallica al sottobalcone superiore, se non con il consenso del proprietario del balcone aggettante.
Tribunale Treviso 2 Agosto 2011: In tema di balconi aggettanti (appartenenti in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare cui accedono) finché il degrado del cielino non giunge a una condizione tale, a causa del possibile distacco di parti di intonaco o della sussistenza di infiltrazioni, da determinare una situazione lesiva o pericolosa per la proprietà o per chi la esercita, non può ritenersi sussistente l'interesse ad agire da parte del proprietario del balcone sottostante il quale dal degrado del cielino non subisce alcun pregiudizio, né di carattere patrimoniale, non subendo una diminuzione di valore l'immobile di sua proprietà, né di carattere personale perché non viene compromessa la salubrità dell'ambiente.
Sentenza Cassazione 12 Gennaio 2011, n. 587 e conformi (Cass. 5 Gennaio 2011, n. 218; Cass 17 Luglio 2007, n. 15913): In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio -come viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio- non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e a essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 C.C. I balconi "aggettanti", pertanto rientrano nella proprietà esclusiva dei titolare degli appartamenti cui accedono.
Tribunale Salerno 16 Febbraio 2001: I balconi aggettanti, non avendo una funzione portante, non costituiscono parti comuni anche se siano inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento a cui accedono. Per contro, il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte (parapetto) o della parte sottostante della soletta debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini laddove essi assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevo l'edificio.
Tribunale Firenze 4 Agosto 2009, n.2551: i pannelli di cemento che delimitano il fianco libero di ciascun balcone aggettante (ossia il fianco opposto a quello a cui il terrazzo è delimitato dal muro di un corpo avanzato del fabbricanto) costituiscono parti strutturali del balcone stesso (e non della facciata dello stabile) e non possono qualificarsi come opere meramente ornamentali. Poiché dunque, tali manufatti costituiscono proprietà individuale, è legittima la delibera assembleare che - a maggioranza- abbia deciso di ripartire gli oneri per gli interventi di manutenzione degli stessi a carico dei proprietari dei soli terrazzi oggetto di intervento, invece che a carico di tutti i comproprietari dell'edificio.
Gdp Bari 24 Maggio 2006, n. 3773: L'articolo 1125 C.C. (che regola la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai ripartendola in parti uguali tra i proprietari dei piani interessati) è applicabile in via analogica anche ai cosidetti cielini dei balconi (o terrazzine), integrando gli stessi un'ideale prosecuzione del soffitto dell'appartamento sottostante. (Fattispecie relativa al risarcimento dei danni conseguenti a fenomeni di infiltrazione d'acqua).
App. Napoli 16 Ottobre 1990: La spesa per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini che fanno parte integrante del parapetto dei balconi e della terrazza a livello deve gravare esclusivamente sul proprietario dei beni medesimi, in quanto il parapetto assolve alla funzione primaria di protezione dell'unità immobiliare del condomino ed è perciò soggetto all'autonomo diritto dominicale.
Senteza Cassazione 30 Aprile 2012, n. 6624: Nel condominio degli edifici con riferimento tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (Nel caso di specie è stato escluso che le fioriere, posate sul cordolo e non sporgenti, possano far parte di un progetto complessivo dello stabile quale parte integrante del profilo architettonico.
Ordine di demolizione dei balconi pericolanti
T.A.R. Piemonte 7 Magggio 2009, n. 1364: I balconi non costituiscono un bene comune dell'edificio condominiale, ma appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, con la conseguenza che è illegittimo l'ordine di demolizione degli stessi, perché pericolanti, indirizzato dal Comune al condominio anziché ai singoli proprietari.
Appalto per la manutenzione
Tribunale Nocera Inferiore 31 Gennaio 2005: Poiché nè l'assemblea condominiale, né tanto meno l'amministratore, possono assumere decisioni che riguardno le proprietà esclusive, il contratto d'appalto per i lavori di manutenzione dell'edificio condominiale voluto dall'assemblea e posto in essere dall'amministrazione non può mai contenere opere coinvolgenti le unità immobililari appartenenti ai singoli condomini (ovvero da compiersi su solai, balconi o terrazze appartenenti ai proprietari degli appartamenti) Ne consegue che il condominio è legittimanto a commettere l'appalto e ad adempiere le relative obbligazioni solo limitatamente ai lavori eseguiti sulle parti comuni ex articolo 1117 C.C.
Danni procurati dai balconi
Sentenza Cassazione 29 Novembre 2004, n. 22370: Il condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti corrispondenti
Il tetto e il lastrico solare sono costituiti dalle strutture di copertura dell'edificio con la solo differenza che il primo è composto da elementi inclinati o arcuati, mentre il secondo da un semplice piano orizzontale. In quanto entrambi svolgenti detta funzione (di copertura) sono considerati comuni dall'articolo 1117 C.C. a prescindere, per esempio, dalla praticabilità, o meno, del secondo. Con riferimento al lastrico solare, i giudici hanno avuto modo di puntualizzare che:
Sentenza Cassazione 6 Febbraio 2005, n.3102: il lastrico solare, pur avendo quale funzione primaria quella di proteggere l'edificio e fungere da sua "copertura", può ben essere utilizzato in altri usi accessori, come quello di terrazzo, senza che in tale ultimo caso, venga meno la sua utilità comune (e quindi la sua condominialità).
Sentenza Cassazione 23 Dicembre 1968, n. 4054: la struttura di copertura è comune a tutti i condomini a prescindere dalla posizione delle porzioni di piano di proprietà di questi ultimi (quindi anche a coloro la cui proprietà si svolge in senso orizzontale, rispetto al lastrico o al tetto).
Sentenza Cassazione 4 Novembre 2010, n. 22466: qualora, tuttavia, l'edificio sia composto da distinti e autonomi "corpi di fabbrica" la proprietà della "copertura" sarà determinata dalla titolarità delle porzioni di piano esclusive ricomprese nel relativo "corpo". Quindi deve escludersi la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla funzione di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel cosidetto "condominio orizzontale".
Identiche considerazioni rispetto al lastrico solare possono farsi anche per la cosidetta "terrazza a livello". Si tratta di un bene che mostra analogie sia con il lastrico solare sia con il balcone, dando luogo a effetti che dal punto di vista giuridico possono dirsi simili e cordinati tra loro. Infatti, qualsiasi "terrazza a livello" se, da una parte, costituisce prolungamento dei locali situati sul suo stesso piano, dall'altra funge da copertura alle sottostanti porzioni di piano esclusive, poste nella verticale della sua proiezione (Sentenza Cassazione 13 Dicembre 2007, n.26239); (Sentenza Cassazione 13 Marzo 2007, n. 5848); (Sentenza Cassazione 15 Luglio 2002, n. 10233). Di conseguenza, prestando tale importante utilità ai piani sottostanti, è stata ritenuta assimilabile al lastrico solare, con conseguente sottoposizione alla relativa disciplina, specialmente in ordine di ripartizione delle spese.
In primo luogo e in generale, va quindi affermato che la proprietà della terrazza a livello è esclusiva quando risulta non preponderante la destinazione particolare (cioè la sua destinazionea servizio dell'appartamento di cui costituisci prolungamento), come nel caso in cui sia posta sullo stesso piano, ha accesso solo da tale appartamento, e ne costituisce la naturale estensione. (Sentenza Cassazione 28 Marzo 1973, n. 856).
Dall'esclusivià della terrazza a livello e dalla contemporanea sua destinazione a "copertura" discende, come per il lastrico, l'applicazione dell'articolo 1126 C.C. (Sentenza Cassazione 9 Novembre 2001, n. 13858).
Discorso inverso, ovviamente, si deve fare per la parte della terrazza che, essenso in "aggetto" (cioè prolungandosi al di fuori del perimetro dell'edificio) non funge in alcun modo da "copertura" delle unità immobiliari sottostanti. In questo ultimo caso, ed esclusivamente per la porzione aggettante della superficie della terrazza, la relativa disciplina è analoga a quella che si applica a un balcone dello stesso tipo. (App. L'Aquila 14 Febbraio 1992; nonchè relativamente ai balconi "aggettanti", ma in base a medesimi principi, Sentenza Cassazione 30 Aprile 2012, n. 6621; Trib. Treviso 2 Agosto 2011; Sentenza Cassazione 12 Gennaio 2015, n. 218; Sentenza Cassazione 17 Luglio 2007, n. 15913; Trib. Milano 28 Aprile 2005; Trib. Salerno 16 Febbraio 2001)
Seppur in qualche modo riferibile alla nozione di tetto, il sottotetto, quanto a disciplina, ne è sostanzialmente escluso, considerato che, come "bene" è costituito da una struttura situata al di sotto della copertura. Pertanto secondo le regole generali più volte ricordate, decisiva per il riconoscimento o meno, della condominialità è la sua specifica funzione. In buona sostanza, nel caso in cui il sottotetto sia posto a servizio del piano sottostante, deve intendersi accessorio di quest'ultimo e, quindi, in proprietà esclusiva, mentre qualora svolga una funzione "comune" (come quando costituisce vano indipendente, autonomamente fruibile) deve intendersi in comproprietà tra tutti i partecipanti.
In altri termini, l'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto e, in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo piano (cosidetto sottotetto), assolve, di regola, a una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano. (Sentenza Cassazione 15 Giugno 1993, n. 6640)
Va sottolineato che, per la giurisprudenza, la funzione isolante viene svolta " di regola", ciò significandosi che il sottotetto, nella maggior parte dei casi, va qualificato come accessorio dell'appartamento sottostante (e, quindi, esclusivo).
Per dare una sintesi del criterio individuato dalla giurisprudenza, può affermarsi che se il sottotetto svolge funzione isolante (camera d'aria o intercapedine coibente) è da considerarsi accessorio dell'appartamento sottostante, se, invece è vano autonomamente fruibile (dai partecipanti) è di natura condominiale (Sentenza Cassazione 19 Dicembre 2002, n. 18091; Sentenza Cassazione 20 Giugno 2002, n. 8968; Sentenza Cassazione 4 Dicembre 1999, n. 13555; Sentenza Cassazione 28 Aprile 1999, n. 4266; Sentenza Cassazione 15 Maggio 1996, n. 4509; Sentenza Cassazione 15 Giugno 1993, n. 6440; Sentenza Cassazione 29 Ottobre 1992, n. 11771; Sentenza Cassazione 23 Maggio 1991, n. 5854; Sentenza Cassazione 16 Novembre 1988, n. 6206; Sentenza Cassazione 18 Marzo 1987, n. 2722; Sentenza Cassazione 8 Agosto 1986, n. 4970)
A corollario di quanto sopra, è, a questo punto, necessario ricordare che la riforma 2012 (in vigore dal 18 Giugno 2013) è intervenuta sull'articolo 1117 C.C. inserendo un chiaro riferimento testuale all'ipotesi del "sottotetto". Dal paragrafo 2) della norma, e in combinato disposto con il comma 1, infatti, si desume la regola per cui " sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo"... " i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune".
Come si vede, il legislatore, inserendo le predette modifiche, non ha previsto null'altro di diverso risposto a quello che la giurisprudenza ha ripetutamente affermato relativamente alla proprietà del sottotetto, con ciò confermando che tale "bene" va considerato condominiale oppure privato in riferimento, e conseguenza, a quella che è la sua oggettiva funzione; cioè avendo riguardo all'utilità fornita.
Sottotetto e Giurisprudenza
Allorchè l'atto di acquisto di appartamento all'ultimo piano di condominio non menzioni il sottotetto, in cui sono posti gli impianti tecnologici comuni (tubazioni del riscaldamento, canne fumarie, cavi dell'impianto radiotelevisivo) e l'accesso è consentito ai condomini, al custode dello stabile, ai tecnici manutentori, non è configurabile la funzione del vano come intercapedine coibente rispetto all'unità abitativa più alta e, nel difetto di esclusiva funzione al servizio di questa, va esclusa la natura di pertinenza, né il bene può essere stato acquisito a titolo originario per usucapione, stante la circostanza del compossesso (Trib. Milano 3 Febbraio 2011)
Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolve all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità tramite la creazione di una camera d'aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo. In tale ultima ipotesi, l'appartenenza del bene va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex articolo 1117 n. 1 C.C. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in potenziale, all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse comune. (Trib Milano 19 Novembre 2008, n. 13708)
La preseunzione di comunione ex articolo 1117 C.C. può applicarsi solo se il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Trib. Milano 14 Ottobre 2008; Sentenza Cassazione 15 Maggio 1996, n.4509
Le scale sono costituite da quella "struttura" che ha la funzione di permettere il duplice e contemporaneo accesso ai locali comuni e alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Nella nozione di scale vanno ricompresi tutti gli elementi costruttivi necessari alla predetta funzione, quali, per esempio, i gradini, le ringhiere, i parapetti, la struttura portante delle scale stesse, i piani di collegamento, i pianerottoli nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro completamento, servizio o abbellimento. Tutti questi elementi devono presumersi comuni, in quanto rientranti nel concetto indicato dall'articolo 1117 C.C.
Le scale, inoltre, sono comuni ai condomini per tutta l'estensione della loro struttura, con la conseguenza che non può ammettersi una loro proprietà separata per piano (problematica che, evidentemente, riguarda i proprietari dei piani inferiori rispetto alle rampe superiori, da costoro non utilizzate per l'accesso alle loro proprietà esclusive). Si tratta di un principio consolidato, che si concretizza nell'affermazione per cui la scala che serve di accesso a diversi piani o frazioni di piano di un edificio, deve essere considerata, nella sua struttura unitaria e in relazione a fine a cui serve, come bene comune indivisibile per presunzione di legge, salvo che il contrario non risulti dal titolo (Sentenza Cassazione 24 Aprile 1972, n. 1295).
Tale interpretazione è stata confermata anche assai recentemente dal Supremo Collegio (Sentenza Cassazione 21 Febbraio 2013, n. 4419) secondo cui: "... in mancanza di un titolo idoneo, ha natura di bene condominiale la scala che permette di accedere ai piani superiori di un edificio; il fatto che le parti di tale scala destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini del piano inferiore non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell'intera unitaria struttura (nella specie, relativa a una struttura condominiale composta di soli due piani, la Corte ha considerato illegittima l'opposizione di una porta in legno e una struttura in muratura collocata all'inizio della rampa di scale che dal pianerottolo del primo piano adduceva al secondo piano, con ciò impedendo a chicchessia di accedere sulla stessa rampa).
Riguardo al sottoscala (inteso come lo spazio vuoto che si trova al di sotto della prima rampa), va precisato che anche per tale bene opera la presunzione di condominialità, in forza della sua qualità di accessorio della scala (Sentenza Cassazione 26 Febbraio 2008, n.5037).
Sotto altra ottica, tuttavia, è stato osservato che l'uso esclusivo di una scala non significa proprietà privata della stessa, e meno ancora del sottoscala (Trib. Milano 7 Novembre 1991). Non è infondata, però, nemmeno una contraria impostazione, secondo cui il sottoscala va considerato compreso nel complesso di elementi che compongono le scale e, quindi, che la relativa proprietà vada desunta dall'oggettiva sua destinazione strutturale (App. Napoli 11 Giugno 1964).
Come si vede, anche per tale "cosa", è necessario considerare la specifica destinazione del bene, dalla quale dipende, per regola generale, la sua qualificazione come condominiale, o meno. Ne deriva che qualora il sottoscala sia un bene autonomo, o attui una destinazione a favore di una proprietà privata, dovrà considerarsi quale "collegata" pertinenza dell'unità immobiliare esclusiva.
In questo caso che le caratteristiche del bene sono generalmente note e, anche dal punto di vista giuridico, va individuato in quella porzione della struttura delle scale che collega queste ultime agli ingressi delle porzioni di piano esclusive e che può essere di varia forma e/o dimensioni. Non di rado tale "zona" suscita l'interesse acquisitivo dei proprietari degli appartamenti contigui. E' pertanto opportuno precisare che è principio sostanzialmente pacifico, e anche recentemente ribadito, che seppur sito all'ultimo piano e consentendo al solo appartamento ivi allocato, il pianerottolo resta di natura condominiale in quanto è parte integrante delle scale, le quali sono comuni a tutti i partecipanti (Sentenza Cassazione 9 Agosto 2010, n. 18488; Sentenza Cassazione 10 Ottobre 2007, n. 21246; Sentenza Cassazione 10 Luglio 2007, n. 15444).
A determinate condizioni, però, anche il pianerottolo può avere una destinazione oggettiva al solo servizio della porzione di piano cui accede, con la conseguenza che potrà qualificarsi come relativa pertinenza, e, quindi, di proprietà esclusiva. Nel concreto, il fenomeno si verifica specialmente con il pianerottolo dell'ultimo piano, il quale, non essendo interessato dal passaggio finalizzato all'accesso, può bene essere, di fatto, destinato al servizio esclusivo della limitrofa porzione di piano. (Sentenza Cassazione 14 Febbraio 2006, n. 3159; Sentenza Cassazione 12 Novembre 1998, n. 11405; Sentenza Cassazione 22 Marzo 1985, n. 2070).
Portoni, vestiboli, anditi e portici
Nelle intenzioni dell'articolo 1117 C.C., detti termini vanni riferiti a quei manufatti o locali aventi la funzione di mettere in comunicazione l'edificio condominiale con l'esterno, nonché di permettere la fruibilità degli altri spazi comuni e delle proprietà esclusive. Pertanto, la loro funzione, svolta a favore di altri parti comuni o esclusive, determina conseguentemente la loro condominialità e, quindi, contemporaneamente, l'attribuzione della proprietà a tutti i partecipanti, essendo ancora una volta irrilevanti le specifiche caratteristiche costruttive. Qualche problema, però, sorge relativamente a quelle porzioni di piano che non usufruiscono della relativa funzione di accesso, avendo a disposizione un ingresso ulteriore e separato rispetto a quello destinato agli altri piani. Su tale particolare ipotesi, la giurisprudenza ha affermato che i portoni, ove il titolo non disponga diversamente, sono comuni a tutti i condomini, siano o meno utilizzati o utilizzabili da tutti, poiché occorre guardare soltanto al servizio generale che i portoni stessi prestano all'unità dell'edificio. Sicché sono comuni anche al proprietario del pianerottolo servito da un suo proprio ingresso indipendente da quello destinato agli altri piani dello stabile (Sentenza Cassazione 10 Luglio 2007, n. 15444; Sentenza Cassazione 12 Febbraio 1998, n. 1498; Sentenza Cassazione 5 Febbraio 1979, n. 761; Sentenza Cassazione 16 Ottobre 1956, n. 3644). Riguardo a tale problematica non va dimenticato che tali manufatti consentono la fruibilità non solo delle porzioni esclusive ma anche degli altri beni comuni. Si afferma infatti, che il portone non è utilizzato solo dal singolo condomino per l'accesso al suo appartamento, ma anche, per esempio, dai manutentori incaricati dal condominio degli interventi di conservazione sui relativi impianti. A tal proposito, può dirsi che il bene fornisce due utilità: una diretta (al singolo per la fruizione della sua proprietà), e una indiretta (al condominio, e a tutti i condomini) per l'utilizzazione e la manutenzione delle cose comuni. Di conseguenza anche i proprietari delle unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all'androne e alle scale (nella specie, portone, moquette e passatoia dell'ingresso, nonché illuminazione dei servizi comuni), in quanto costituiscono elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato, e in quanto rappresentano strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi (App. Milano 3 Luglio 1992)
Cortile, cavedio, chiostrina, pozzo luce e vanella
Il termine cortile è compreso nell'elenco di beni comuni indicato dall'articolo 1117 C.C. La giurispudenza ha precisato che la relativa nozione non deve limitarsi al solo significato correttamente attribuitogli di spazio interno tra corpi di fabbrica, devendosi ricomprendere in essa anche la colonna d'aria sovrastante al cortile medesimo e suscettibile di separata utilizzazione. Ne deriva che la funzione del cortile è duplice: da una parte, quella di permettere l'utilizzo dell'area (spazio tra corpi di fabbrica) per gli scopi consentiti dalla natura del bene e, dall'altra parte, quella di fornire aria e luce ai vani che su di esso si affacciano. In tale ordine di idee, è stato affermato che nell'individuazione delle cose comuni contemplate dall'articolo 1117C.C., per cortile deve intendersi lo spazio scoperto, e quindi la superficie calpestabile, con la sovrastante colonna d'aria, la cui primaria funzione è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari ivi prospicienti (Sentenza Cassazione 28 Gennaio 1998, n. 714.
Detta duplice funzione, comporta alcune rilevanti conseguenze:
- il cortile è considerato comune, anche qualora sia posto tra edifici distinti, in quanto la presunzione di proprietà comune posta dall'articolo 1117 C.C. si applica per analogia anche ai cortili che si trovino fra edifici strutturalmente autonomi e appartenenti a proprietari diversi, e siano obiettivamente destinati a dare ariae luce ai fabbricati che li fronteggiano; Né tale presunzione può essere vinta, nel silenzio del titolo di acquisto della porzione immobiliare, dalla mera possibilità di accesso al bene comune in favore di uno solo dei condomini o proprietari dei singoli edifici, in quanto l'utilità particolare che da siffatta circostanza deriva non incide sulla destinazione tipica e normale del bene, che è anche quella di dare aria e luce ai circostanti edifici (Sentenza Cassazione 3 Agosto 1983, n. 4625).
- la comproprietà del cortile non viene meno nonostante lo stesso sia idoneo a fornire un'utilità particolare aggiuntiva (quale, per esempio, l'accesso) a una parte delle singole porzioni esclusive. In particolare, non possono dirsi estranei alla comproprietà del bene (e quindi, non tenuti alla relativa manutenzione) i proprietari delle porzioni di piano prive di affaccio sul cortile stesso. A ben vedere, infatti, pur se queste ultime non ricevono "aria e luce" dal cortile, i relativi proprietari possono sempre accedervi e utilizzare la relativa area per gli scopi a cui è naturalmente destinata. Per tale ragione, si afferma che non è necessario, ai fini del riconoscimento della proprietà collettiva sul cortile, la dimostrazione della utilità specifica che da esso tragga ciascuna delle unità dell'edificio, dovendo, al contrario, essere dimostrata la destinazione particolare del bene di cui si tratta al servizio di alcune soltanto delle unità al fine di escludere il diritto di tutti i proprietari sul bene stesso. Né è sufficiente, a tale scopo, il rilievo della mancata fruizione, da parte delle unità immobiliari prive di affaccio sul cortile, delle specifiche utilità di presa d'aria e luce o di accesso, non esaurendo dette utilità le potenzialità di sfruttamento del cortile, attinenti, tra l'altro e per esempio, al parcheggio di veicoli o al deposito temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle singole unità. (Sentenza Cassazione 26 Ottobre 2000, n. 14128; Sentenza Cassazione 7 Aprile 2000, n. 4350)
Con caratteristiche del tutto analoghe al cortile si presenta anche il cosidetto cavedio (detto anche "chiostrina", "pozzo di luce", o "vanella"), che però differisce dal primo proprio con riferimento alla funzione concretamente esplicata (Trib. Napoli 17 Settembre 1962 e 25 Giugno 1962).
A ben vedere, infatti, il cavedio, per la specifica sua natura costruttiva (sempre spazio scoperto e interno a corpi di fabbrica, ma con assai limitata superficie calpestabile, in ogni caso, con sovrastante colonna d'aria) può svolgere la sola funzione di dare aria e luce alle unità immobiliari che su di esso si affacciano (senza che sia praticamente possibile utilizzare l'area interna, che consiste, spesso, in una superficie non calpestabile in quanto priva di accesso). In considerazione di ciò la comproprietà del cavedio può essere riconosciuta solo nei confronti dei titolari delle unità immobiliari che su di esso si affacciano, con esclusione di coloro che, non avendo aperture su tale spazio (finestre, aperture, luci ecc..) non possono usufruire della relativa utilità di "luce e aria".
Secondo medesime argomentazioni, una recente giurisprudenza di merito, ha precisato che qualora un'unità immobiliare non sia in alcun modo collegata né collegabile con il cavedio, consegue che le spese di manutenzione della pavimentazione dello stesso non possono essere legittimamente poste a carico del proprietario di questa che non trae utilità da tale bene, ex ultimo comma dell'articolo 1123 C.C.; e ciò anche se, è stata riconosciuta analogicamente applicabile a tale bene (individuato nel cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari, quali per esempio bagni, disimpegni, servizi), il medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'articolo 1117 n. 1 C.C. tra i beni comuni, salvo specifico titolo contrario. In ogni caso, la disciplina del cortile, con le specificazioni e le eccezioni di cui sopra, è stata ritenuta applicabile anche alla "vanella", ai pozzi di luce, e all'intercapedine tra edifici. (Sentenza di Cassazione 7 Aprile 2000, n. 4350; Sentenza Cassazione 11 Maggio 1978, n. 2309)
Nella versione ante riforma dell'articolo 1117 C.C. (quindi nel testo in vigore fino al 18 Giugno 2013, data di applicazione della legge n. 220/2012), ed esattamente nel relativo paragrafo 2), sono contemplati nell'insieme dei beni condominiali anche i locali destinati ai servizi comuni, dei quali ne viene riportata un'elencazione a carattere esemplificativo. La norma, infatti, afferma (affermava) essere di proprietà comune " i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento contrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune".
Il riferimento è ovviamente ai vani mediante i quali tali servizi possono venir svolti o erogati, ponendo, implicitamente, una distinzione tra questi e gli eventuali impianti che costituiscono beni ulteriori e distinti rispetto ai primi. A tale proposito, è stato precisato che la destinazione a servizio del condominio non si pone in termini di necessità (come per i beni indicati al n. 1 dello stesso articolo, quali, le fondazioni, i muri maestri ecc.) ma di semplice utilità sul bene che persiste fin quando detto servizio comune venga conservato. In altri termini, le parti dell'edificio condominiale indicate al n. 2 dell'articolo 1117 C.C. (locali per la portineria e per l'alloggio del portiere ecc), che, al pari di quelle indicate al n. 1 e 3 dello stesso articolo, sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, sono anche suscettibili, a differenza delle parti dell'edificio di cui ai citati articoli n. 1 e n. 3, di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità; pertanto, in relazione a esse, occorre accertare, nei singoli casi, se l'atto che le sottrae alla presunzione di proprietà di comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem, fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singolo appartamenti, anche in mancanza di trascrizione, non occorrendo alcuna forma in base alle caratteristiche oggettive del bene e all'esistenza in atto del servizio condominiale corrispondente (trascrizione, peraltro, possibile ai sensi dell'articolo 2645 C.C.) (Sentenza di Cassazione 27 Marzo 2001, n. 4435; Sentenza di Cassazione 25 Agosto 1986, n. 5167).
Ciò vuol dire che dall'esame complessivo dell'articolo 1117 C.C. risulta accertato che una determinata porzione dell'immobile può appartenere a un singolo soggetto, ma restare tuttavia destinata al servizio collettivo dei condomini, perché parte integrante del fabbricato o necessaria per l'espletamento di un servizio condominiale; infatti il proprietario esclusivo di un muro perimetrale, di un lastrico solare, di un cortile non potrebbe certamente disporre di tali suoi beni in contrasto con le destinazioni funzionali di essi, che consistono nel sorreggere l'edificio, nel proteggere gli appartamenti sottostanti, nel dare luce, e veduta alle finestre che vi si affacciano. Poiché i locali per la portineria (cosidetta guardiola) e l'alloggio del portiere rientrano nel gruppo di beni che è caratterizzato da un rapporto di utilità e non di assoluta necessità, si rende importante accertare nei singoli casi se le parti, nel costituire un titolo contrario alla presunzione di condominio stabilita dall'articolo 1117 C.C., abbiano anche inteso risolvere il vincolo di destinazione derivante dalla natura della cosa e dall'esistenza concreta di un servizio goduto in comune dai comproprietari del fabbricato.
Con la riforma, però, nella "nuova" versione del paragrafo 2 dell'articolo 1117 C.C. risulta eliminato il riferimento ai locali " per il riscaldamento centrale" determinandosi l'effetto di sottrarre tale "bene" al novero delle "cose" che si presumono comuni.
La reale intenzione del legislatore sul punto è francamente indecifrabile, soprattutto per il fatto che, trattandosi di presunzione relativa, l'inserimento o l'eliminazione di una "voce" non ha particolari effetti giuridici sostanziali, certamente non sufficienti da giustificare un intervento riformatore.
Peraltro, i "locali... per il riscaldamento centrale" (cfr "vecchio" testo del n. 2 dell'articolo 1117 C.C.) sono da qualificarsi comunque condominiali anche se non presenti in detta lista, proprio in virtù di tale loro destinazione, e non si comprende perché appunto , si sia voluto escluderli, soprattutto considerando che il "nuovo articolo 1117 C.C. continua a conservare la locuzione "locali per i servizi comuni". Comunque l'effetto concreto per l'eliminazione è che dovrà valutarsi caso per caso, considerando la destinazione oggettiva del locale, e potendo sempre un "titolo contrario" disporre diversamente, come peraltro, pacifico in precedenza.
estratto da "LA RIFORMA DEL CONDOMINIO" del Sole 24 ORE a cura di LUIGI SALCIARINI