Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2016/me-single/article/mieterinnen-fragen-wir-antworten-26.html
Timestamp: 2019-11-19 13:35:06
Document Index: 110681221

Matched Legal Cases: ['§ 28', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 858']

Fragen und Antworten zu Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung)
Von Rechtsanwältin Anne Richter
Mein Vermieter will Instandsetzungsmaßnahmen durchführen. Gibt es einen Unterschied zu Instandhaltung?
Instandhaltung und Instandsetzung sind Maßnahmen, die der Erhaltung der Wohnung bzw. des Gebäudes dienen. Das Gesetz spricht deshalb von Erhaltungsmaßnahmen. Unter einer Erhaltungsmaßnahme versteht man Maßnahmen, durch die bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) und mögliche vorbeugend verhindert werden (Instandhaltung). Die Abgrenzung der beiden Begriffe ist fließend. Beides müssen Sie dulden. Der Vermieter muss Erhaltungsmaßnahmen ankündigen. Lediglich wenn diese mit nur unerheblichen Auswirkungen für Sie verbunden sind, entfällt die Ankündigungspflicht. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen hat der Vermieter zu tragen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, Mieter/innen durch mietvertragliche Vereinbarung Kosten für Erhaltungsmaßnahmen aufzuerlegen. In Mietverträgen ist häufig geregelt, dass Mieter/innen die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen haben.
Was sind Kleinreparaturen und muss ich die Kosten dafür in voller Höhe übernehmen?
Der Begriff stammt aus dem Kostenmietrecht (gilt für preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen, wird aber in diesem Fall auch auf preisfreie Wohnungen angewandt) und ist in § 28 Absatz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert. Danach umfassen Kleinreparaturen nur das Beheben kleiner Schäden.
Klauseln über die Kostenübernahme für Kleinreparaturen müssen, um wirksam zu sein, für die einzelnen Reparaturen einen Höchstbetrag und eine Jahreshöchstgrenze enthalten. Zudem müssen sie beschränkt sein auf solche Teile der Mietwohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff der Mieter/innen ausgesetzt sind. Hierzu zählen Installationsgegenstände beispielsweise für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Nicht hierzu gehören Gegenstände, mit denen Sie so gut wie nicht in Berührung kommen, wie beispielsweise Beleuchtungskörper, das Füllventil des WC-Spülkastens oder eine Heiztherme.
Der Höchstbetrag für die Einzelreparatur liegt nach der aktuellen Rechtsprechung bei bis zu 110 Euro. Übersteigen die Kosten der Kleinreparatur diesen Betrag, muss der Vermieter die gesamten Reparaturkosten tragen. Als Jahreshöchstgrenze werden von den Gerichten 6% bis 8% der Jahresmiete anerkannt, wobei eine Monatsmiete auf keinen Fall überschritten werden soll. Ob die Jahresnettokaltmiete oder die Jahresbruttokaltmiete als Bezugsbasis gilt, ist in der Rechtsprechung noch nicht eindeutig entschieden.
Wissen sollten Sie auch, dass sogenannte Vornahmeklauseln unwirksam sind. Dies sind Formularklauseln, die Mieter/innen verpflichten, Reparaturen selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben.
Kann ich neben einer Klausel für Kleinreparaturen auch mit einer Wartungsklausel belastet werden?
Haben Sie sich in Ihrem Mietvertrag zur Übernahme von Wartungskosten verpflichtet, wie der Wartung der Gasetagenheizung, von Warmwassergeräten oder Rauchmeldern, muss die Klausel keine Kostenobergrenze enthalten. Wartungskosten gehören zu den Betriebskosten und sind daher ohne Kostenobergrenze umlegbar, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist (BGH, AZ: VIII ZR 119/12).Zur Wartung gehören aber keine Reparaturen, auch dann nicht, wenn Wartungsverträge Reparaturarbeiten einschließen und diese bei Gelegenheit der Wartung ausgeführt werden. Die Wirksamkeit von Vornahmeklauseln (siehe oben) für Wartungsarbeiten ist umstritten.
Wie kann ich erkennen, ob der Vermieter Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen will? Und welche Kosten darf der Vermieter geltend machen?
Der Begriff der Modernisierungsmaßnahmen ist in § 555 b BGB gesetzlich definiert und umfasst bauliche Veränderungen des Vermieters,
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind,
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete erhöhen.
Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht auf die Mieter/innen umgelegt werden. Ein klassisches Beispiel ist der Austausch von Kastendoppelfenstern gegen moderne Isolierglasfenster. Das ist sowohl eine Erhaltungs- als auch eine Modernisierungsmaßnahme.
Daraus folgt, dass der Vermieter die Kosten der Modernisierung umlegen darf, aber die eingesparten Erhaltungskosten von den Gesamtkosten abziehen muss, also nur die reinen Modernisierungskosten auf die Miete umlegen darf.
Derzeit kann der Vermieter die jährliche Miete um 11% der entstandenen Modernisierungskosten erhöhen. Gegenwärtig wird eine Gesetzesänderung angestrebt. Im Referentenentwurf zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (2. MietNovG) des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz ist eine Einschränkung der Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete vorgesehen. Im Gespräch sind derzeit eine Reduzierung des zulässigen Prozentsatzes von 11% auf 8% sowie die Einführung einer Kappungsgrenze für die Mieterhöhung nach Modernisierung auf maximal 3 Euro/qm innerhalb von 8 Jahren. Ob diese Vorschläge umgesetzt werden, ist noch nicht abzusehen, denn sie stoßen auf heftigen Widerstand der Vermieterlobby.
Durch eine modernisierende Instandsetzung kommt neben der reinen Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands des Gebäudes bzw. der Wohnung noch ein Modernisierungseffekt hinzu. Dieser Modernisierungseffekt ist vom Vermieter bewusst gewollt und wird nicht dadurch erzwungen, dass eine Reparatur nicht möglich ist. Ein wesentliches Abgrenzungskriterium der modernisierenden Instandsetzung zur reinen Modernisierung ist also der Reparaturanlass. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwerts oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat. Beispiele: Der Vermieter ersetzt ein reparaturbedürftiges Toilettenbecken durch ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem wassersparendem Spülkasten. Oder der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren und mit einer Wärmedämmung versehen. Soweit die Badausstattung reparaturbedürftig und die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten der fälligen Reparatur als Kosten für Erhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Er darf lediglich die Kosten der Modernisierung umlegen. Auch die bei der Gelegenheit einer Modernisierung durchgeführten Arbeiten zur Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands sind keine Modernisierungsmaßnahmen, sondern reine Erhaltungsmaßnahmen. Lassen Sie dies in unseren Beratungsstellen prüfen.
Muss ich die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dulden?
Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, haben Sie zu dulden (§ 555 a Absatz 1 BGB). Im letzten Jahr urteilte der Bundesgerichtshof, dass die Weigerung von Mieter/innen, Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden und den vom Vermieter beauftragten Handwerkern den erforderlichen Zutritt zur Wohnung zu gewähren, eine ordentliche sowie fristlose Kündigung rechtfertigen kann (Urteil vom 15. April 2015, AZ: VIII ZR 281/13, Mieter-Echo Nr. 377/ Oktober 2015).
Zur Sicherheit sollten Sie nach Ankündigung der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen unverzüglich eine unserer Beratungsstellen aufsuchen, um Ihren Fall individuell prüfen zu lassen.
Muss der Vermieter die Durchführung der beabsichtigten Erhaltungsmaßnahmen ankündigen?
Grundsätzlich sind Erhaltungsmaßnahmen den Mieter/innen rechtzeitig anzukündigen (§ 555 a Absatz 2 BGB). In der Regel soll eine Frist von 2 Wochen ausreichend sein. Eine besondere Form für die Ankündigung ist nicht vorgeschrieben, sie kann auch mündlich erfolgen.
Verzögert sich der Beginn der Maßnahmen nicht unwesentlich, muss der Vermieter die Ankündigung wiederholen.
Aber: Erhaltungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind oder deren sofortige Durchführung – wie bei Gefahr im Verzug – zwingend erforderlich ist, muss der Vermieter nicht ankündigen. Gefahr im Verzug liegt beispielsweise vor bei Stromausfall, Heizungsausfall, Rohrbruch bzw. Wasser- oder Gasleck.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter ohne Ankündigung mit der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen beginnt und ein Baugerüst an der Fassade des Gebäudes errichtet?
Die Errichtung eines Gerüsts vor den Fenstern Ihrer Wohnung stellt eine Störung Ihres Mietgebrauchs dar. Dazu heißt es in § 858 Absatz 1 BGB, dass der, der dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn in seinem Besitz stört, widerrechtlich handelt. Das BGB bezeichnet dies als verbotene Eigenmacht. Mögliche Eingriffe sind Störungen der Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeiten aller Art. In Bezug auf Ihre Wohnung zählen hierzu beispielsweise Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen sowie Einschränkungen der Privatheit der Wohnung wie durch das Aufstellen eines Baugerüstes. Sie als Besitzer/in der Wohnung werden durch die Gerüststellung in Ihrem Besitz erheblich gestört. Deshalb können Sie vom Störer, also Ihrem Vermieter, die Beseitigung des Gerüsts verlangen.
Soweit weitere Besitzstörungen zu erwarten sind, können Sie auf Unterlassung klagen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die Beeinträchtigungen erheblich sein müssen und tatsächlich eine Besitzstörung vorliegt. Ist das der Fall, könnten Sie vom Vermieter die Unterlassung des weiteren Gerüstaufbaus sowie den Abbau des Gerüsts im bisher errichteten Umfang im Wege einer einstweiligen Verfügung verlangen. (Tipp: Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag „Fragen und Antworten zu Besitzstörungen und verbotene Eigenmacht“ im MieterEcho Nr. 376/ September 2015).
Wie soll ich mich verhalten, wenn sich ein Architekt zu einer Wohnungsbesichtigung ankündigt? Ist Fotografieren in der Wohnung erlaubt?
Grundsätzlich erlangen Sie mit der Anmietung der Wohnung auch das Hausrecht über diese. Sie dürfen bestimmen, wer wann, wie lange und aus welchen Gründen die Wohnung betreten darf. Ihr Hausrecht besteht auch gegenüber dem Vermieter und dessen Bevollmächtigten wie in Ihrem Fall dem Architekten.
Soweit sachliche Gründe bzw. ein berechtigtes Interesse aufseiten des Vermieters betreffend des Zutritts zu Ihrer Wohnung vorliegen, darf dieser nur in schonender Weise und nach rechtzeitiger Ankündigung von seinem Zutrittsrecht Gebrauch machen. Der Vermieter muss seinen Besuch oder den Besuch eines von ihm Beauftragten unter Nennung des Besichtigungsgrunds und des Namens seines Beauftragten rechtzeitig ankündigen. Kündigt ein Beauftragter des Vermieters selbst einen Besuch an, muss er eine Originalvollmacht des Vermieters beifügen. Sind Sie berufstätig, beträgt die Ankündigungsfrist nach derzeitiger Rechtsprechung mindestens 3 bis 4 Tage. Die Ankündigungsfrist entfällt nur bei Gefahr in Verzug, beispielsweise bei Wasserrohrbruch. Die Besichtigung der Wohnung soll zu vertretbaren Zeiten stattfinden, als üblich gelten an Wochentagen Zeiten von 10 bis 13 und 16 bis 18 Uhr, bei Kauf- /Mietinteressenten dreimal monatlich auch zwischen 19 und 20 Uhr. Sind Sie berufstätig, sollte auf Ihre Belange Rücksicht genommen werden, ein Besuch in den Abendstunden oder an einem Samstag ist dem Vermieter dann zumutbar. Sollte Ihnen der vorgeschlagene Besuchstermin des Vermieters zeitlich nicht passen, können Sie einen Gegenvorschlag für einen Besichtigungstermin machen. Sinnvoll ist es, diesen Gegenvorschlag schriftlich zu unterbreiten und ca. 2 bis 3 Ausweichtermine anzubieten. Klauseln in Mietverträgen, welche dem Vermieter ein generelles Besichtigungsrecht einräumen, sind unwirksam. Ebenso unwirksam sind Klauseln im Mietvertrag, wonach eine Besichtigung ohne vorherige Ankündigung möglich ist oder wonach Sie generell eine Besichtigung nach zweitägiger Voranmeldung zu dulden haben. Fotografieren in der Wohnung ist nach überwiegender Rechtsauffassung verboten.
Ich soll für Baufreiheit sorgen. Bin ich für die Schaffung von Baufreiheit verantwortlich, wenn der Vermieter Instandsetzungsmaßnahmen in meiner Wohnung durchführen will?
Sie haben die Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Dies umfasst allerdings keine Mitwirkungspflicht, den notwendigen Platz zur Durchführung der Bauarbeiten zu schaffen und den Handwerkern die Arbeit zu erleichtern. Sie sind nicht verpflichtet, für Baufreiheit beispielsweise durch den Abbau oder das Hinaustragen von Schränken oder Möbeln aus den betroffenen Zimmern der Wohnung zu sorgen. Der Vermieter hat nach Beendigung der Erhaltungsmaßnahmen auch den ursprünglichen Zustand in der Wohnung wiederherzustellen, was selbstverständlich auch den Wiederaufbau von Schränken oder Möbeln sowie das Entfernen von arbeitsbedingt angefallenem Schmutz umfasst. Etwas anderes kann gelten, wenn Sie selbst Einbauten vorgenommen und sich zur Beseitigung dieser bei notwendigen Baumaß-nahmen des Vermieters verpflichtet haben.
Beachten Sie auch, dass Ihnen Aufwendungsersatz zustehen kann, beispielsweise für das Aus- und Einräumen privater Sachen, die Beaufsichtigung der Arbeiten, für Reinigungsarbeiten oder Reinigungskosten nach Bauarbeiten. Lassen Sie sich hierzu beraten.
Kann ich eine Mietminderung für den Zeitraum der Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen geltend machen?
Ja, soweit der Gebrauch der Mietwohnung durch die Durchführung der Arbeiten zur Erhaltung der Mietsache erheblich beeinträchtigt ist, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Da der Vermieter die Maßnahmen beauftragt hat, ist eine Mängelanzeige nicht notwendig. Sie sollten dem Vermieter aber unbedingt mitteilen, dass Sie von Ihrem Minderungsrecht Gebrauch machen und die Miete für die Dauer der erheblichen Beeinträchtigung unter Vorbehalt zahlen. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab und richtet sich nach dem Grad (Ausmaß und Dauer) der Beeinträchtigung durch die Arbeiten.
Aufgrund eines Defekts der Waschmaschine des Mieters der oberen Wohnung trat bei uns ein Wasserschaden auf. Das Parkett ist im betroffenen Raum aufgequollen und die Tapete hat sich teilweise gelöst. In unserer Wohnung muss ein Trocknungsgerät aufgestellt werden. Welche Rechte haben wir?
Sie können vom Vermieter die Beseitigung der Folgen durch den Eintritt des Wassers und damit die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands fordern. Hat sich durch den Wassereintritt beispielsweise die Tapete in Teilbereichen des betroffenen Zimmers verfärbt oder gelöst oder ist der Parkettfußboden infolge des Wasser-eintritts fleckig und stellenweise aufgequollen, ist eine neue Tapete in der Wohnung anzubringen, gegebenenfalls zu streichen und der Fußbodenbelag zu reparieren bzw. soweit dies nicht möglich ist, auszutauschen. Des Weiteren können Sie die Miete wegen der erheblichen Beeinträchtigung der Nutzung für die Dauer des Vorliegens des Mangels mindern. Entscheidend für die Minderungshöhe sind das Ausmaß und die Folgen des Schadens sowie die Bedeutung des Raums für die Nutzbarkeit der Wohnung. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Gebrauchstauglichkeit der übrigen Räume in der Regel ebenfalls eingeschränkt sein dürfte, da die Möbel des vom Wasserschaden betroffenen Raums in den anderen Räumen untergebracht werden müssen, falls der Vermieter keine Unterbringungsmöglichkeit zur Verfügung stellt. Für die Stromkosten durch das Betreiben des Trocknungsgeräts können Sie Aufwendungsersatz, also eine Kostenerstattung, vom Vermieter fordern. Das Trocknungsgerät sollte daher mit einem eigenen Stromzwischenzähler betrieben werden. Darüber hinaus können Sie auch angemessenen Ersatz für weitere notwendige Aufwendungen wie zum Beispiel das Aus- und Einräumen von Schränken und des betroffenen Raums sowie Reinigungsarbeiten verlangen, wenn Sie diese Arbeiten selbst ausführen oder auf Ihre Kosten ausführen lassen.
Ich wohne im Erdgeschoss. Der Keller ist feucht und die Wand zwischen meinem Wohn- und Schlafzimmer ist ebenfalls feucht. Schimmel hat sich gebildet. Der Vermieter ließ den Schimmel abwischen. Ist damit der Mangel beseitigt?
Sie haben einen Anspruch auf Erhaltung bzw. Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Wohnung. Allein durch die Beseitigung des Erscheinungsbilds des Schimmels ist dieser Mangel nicht behoben. Der Erfüllungsanspruch auf Mängelbeseitigung besteht weiter. Sie sollten den Vermieter unter Fristsetzung erneut zur Mängelbeseitigung auffordern. Verstreicht auch diese Frist fruchtlos, können Sie Ihren Anspruch gerichtlich geltend machen. Darüber hinaus haben Sie das gesetzliche Recht zur Mietminderung. Sie sollten Ihren Vermieter davon in Kenntnis setzen, dass Sie die Miete bis zur Mängelbeseitigung mindern und bis dahin unter dem Vorbehalt der Rückforderung des Minderungsbetrags zahlen.
Bedenken Sie auch, dass Schimmelsporen gesundheitsgefährdend sein können. Insbesondere Kindern droht Gefahr einer gesundheitlichen Beeinträchtigung. Lassen Sie eine Schimmelprobe untersuchen. In einer Beratungsstelle erhalten Sie Hinweise dazu, wie und durch wen Sie eine Untersuchung durchführen lassen können. (Tipp: Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag „Fragen und Antworten zu Schimmel in Wohnungen“ im MieterEcho Nr. 379/ Februar 2016.)
Ich glaube, dass der Bodenbelag meiner Wohnung aus asbesthaltigen Floor-Flex-Bodenplatten besteht. Kann ich den Austausch der Bodenplatten vom Vermieter fordern?
Zunächst einmal müssen Sie Klarheit darüber schaffen, ob die Bodenplatten tatsächlich Asbest enthalten, was bei Floor-Flex-Bodenplatten – die fest gebundenen Asbest enthalten – zu bejahen sein wird. Hierzu sollten Sie schriftlich und mit Fristsetzung vom Vermieter Auskunft fordern. Verweigert der Vermieter die Auskunft oder lässt die Frist verstreichen, können Sie ein Institut mit der Untersuchung beauftragen.
Wurde festgestellt, dass die Platten Asbest enthalten und beschädigt oder porös sind, liegt ein Mangel vor. In diesem Fall können Sie die Beseitigung des Mangels fordern und eine Mietminderung geltend machen. Verweigert der Vermieter die Mängelbeseitigung, können Sie Ihren Anspruch auch gerichtlich durchsetzen. Von den Gerichten wird in jedem Einzelfall unterschieden, ob eine hinreichend konkrete Möglichkeit einer Gefährdung beispielsweise durch Einatmen von freigesetzten Asbestfasern vorliegt. Das wird überwiegend bejaht, wenn Platten gebrochen sind oder herausgenommen wurden, weil dann Asbestfasern in die Wohnraumluft gelangen können und damit zu einem erheblichen Gesundheitsrisiko für Mieter/innen führen. Hinzu kommt, dass die vor 30 bis 40 Jahren in vielen Berliner Wohnungen verlegten Floor-Flex-Platten aufgrund altersbedingter Zersetzung des Kunststoffs zunehmend Asbestfasern frei setzen können.
Auch Reparaturarbeiten an Fußböden können Schäden – zum Beispiel durch Anbohren – verursacht haben. Die Voraussetzung für den Mängelbeseitigungsanspruch und eine Mietminderung ist jedoch eine begründete Gefahrbesorgnis. Diese wird in der Regel nicht angenommen, wenn die Asbestplatten unversehrt sind und ein Austritt von Asbestfasern nicht vorliegt oder nicht zu befürchten ist.
Hilfe und Unterstützung finden Sie auch bei der Bauaufsichtsbehörde, wenn Gefahren durch beschädigte festgebundene Asbestprodukte zu befürchten sind, oder beim Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin (LAGetSi), wenn Wohnungen mit asbesthaltigen Baumaterialien unter Missachtung der geltenden Gefahrschutzbestimmungen saniert werden.
Rechtsanwältin Anne Richter berät in den Beratungsstellen Marzahn, Schöneberg/Nollendorfstraße und Neukölln/Sonnenallee.
Für weitere Informationen empfehlen wir unsere mietrechtlichen Infoschriften
- Mängelbeseitigung – Tipps für Mieter/innen, in deren Wohnungen Mängel auftreten
- Modernisierung – Tipps und Informationen für Mieter/innen, die von Modernisierungsmaßnahmen betroffen sind
- Zutritt und Besichtigung – Tipps für Mieter/innen, die sich vor Überraschungsbesuchen schützen möchten oder deren Hausfrieden bedroht wird
Sie erhalten die Infoschriften unter www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html
Schlüsselbegriffe: Erhaltungsmaßnahmen, Instandhaltung, Instandsetzung, Kleinreparaturen, Kostenübernahme, Vornahmeklauseln, Kostenobergrenze, Modernisierung, Baugerüst, Besitzstörungen, Wohnungsbesichtigung