Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ippb4-4511-872-15-4-jk3
Timestamp: 2017-10-19 18:23:13+00:00
Document Index: 105965082

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 21', 'art. 922', 'art. 924', 'art. 925', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 2', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 19']

IPPB4/4511-872/15-4/JK3interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2015 r. (data wpływu 31 lipca 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 września 2015 r. (data nadania 23 września 2015 r., data wpływu 24 września 2015 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 16 września 2015 r. Nr IPPB4/4511-872/15-2/JK3, (data nadania 17 września 2015 r., data doręczenia 21 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 31 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na braki formalne pismem z dnia 16 września 2015 r. Nr IPPB4/4511-872/15-2/JK3, (data nadania 17 września 2015 r., data doręczenia 21 września 2015 r.) wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.
Pismem z dnia 22 września 2015 r. (data nadania 23 września 2015 r., data wpływu 24 września 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.
W 2014 r. sprzedana została nieruchomość, którą nabyto w drodze spadku również w 2014 r. Zgodnie z obowiązującymi przepisami od sprzedaży nieruchomości (której właścicielem jest się krócej niż 5 lat) należy zapłacić podatek, chyba że w ciągu 2 lat środki z tej sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe.
W załączeniu Wnioskodawczyni przedstawiła dokumenty dotyczące budynku mieszkalnego i działki, na której jest położony, którego planowany jest zakup z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe.
Ponieważ złożony wniosek zawierał braki formalne, tutejszy organ podatkowy pismem z wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie:
czy w 2014 r. zmarł spadkodawca, po którym Wnioskodawczyni nabyła w spadku nieruchomość... Jeżeli nie, poproszono o wskazanie daty śmierci spadkodawcy,
wskazanie, jaką nieruchomość Wnioskodawczyni otrzymała w spadku w 2014 r., czy był to lokal mieszkalny, nieruchomość gruntowa, czy inna...
czy nieruchomość zostanie nabyta celem realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni, tj. czy w nieruchomości tej będzie mieszkała Wnioskodawczyni, czy inne osoby...
„Spadkodawca zmarł końcem grudnia 2013 r., a otwarcie spadku nastąpiło początkiem stycznia 2014 r. Przedmiotem spadku był lokal mieszkalny. Przedstawiona we wniosku nieruchomość ma zostać nabyta celem realizacji własnych celów mieszkaniowych, tj. zamieszka w niej osoba, która otrzymała lokal mieszkalny w spadku, po czym go sprzedała w celu zakupu domu z działką.”
Czy zakup jednorodzinnego budynku mieszkalnego w zabudowie mieszkaniowej położonego na działce, która oznaczona jest symbolem Bi (grunty zabudowane i zurbanizowane - inne tereny zabudowane) stanowić będzie wydatek na własne cele mieszkaniowe, poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego (...) a także na nabycie gruntu (...) związanego z tym budynkiem i zastosowane w tym przypadku będzie zwolnienie z zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości nabytej i sprzedanej w 2014 r., jeśli cena nabytej nieruchomości jest taka sama lub wyższa od ceny sprzedanej nieruchomości...
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zakup opisanej nieruchomości w ciągu 2 lat (do końca 2016 r.) pozwala na zastosowanie zwolnienia z zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości nabytej i sprzedanej w 2014 r., jeśli cena nabytej nieruchomości jest taka sama lub wyższa od ceny sprzedanej nieruchomości.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2014 r. sprzedana została nieruchomość, którą nabyto w drodze spadku w 2013 r. Spadkodawca zmarł końcem grudnia 2013 r., a otwarcie spadku nastąpiło początkiem stycznia 2014 r. Przedmiotem spadku był lokal mieszkalny. Nieruchomość ma zostać nabyta celem realizacji własnych celów mieszkaniowych, tj. zamieszka w niej osoba, która otrzymała lokal mieszkalny w spadku, po czym go sprzedała w celu zakupu domu z działką.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że datą nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości jest data śmierci spadkodawcy tj. rok 2013. Zatem zbycie nieruchomości, nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa powyżej.
Dokonując oceny skutków prawnych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania w 2013 r., należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawa obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnice pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskanyze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup mieszkania, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.
Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Podkreślić należy, że podstawą do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przygotowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta. Studium jest zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnie z wyznaczonymi kierunkami. Stanowi zespół zapisów ustalonych i uzgodnionych jako nienaruszalne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przyjęte jako podstawa do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Ustalenia studium są wiążące dla organów administracji przy sporządzaniu planów miejscowych. Ponadto stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Sam fakt, że działka gruntu położona jest w okolicy domów jednorodzinnych nie czyni jeszcze z tej działki działki budowlanej.
Należy także stwierdzić, że ustawodawca nie uzależnił przedmiotowego zwolnienia od konieczności istnienia planu zagospodarowania przestrzennego na moment nabycia nieruchomości, z którego będzie wynikało przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, wystarczy aby nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości, która to jest źródłem przychodu, taki warunek został spełniony. Również w przypadku posiadania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego (wydanej nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego w którym doszło do sprzedaży nieruchomości), zakup gruntu spełni wymogi uprawniające do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka, którą Wnioskodawczyni zamierza nabyć za środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zbytej w 2014 r., znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zwolniony będzie z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższe wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Sam zakup nieruchomości nie jest wystarczający, aby skorzystać ze zwolnienia. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nieruchomości, to w niej podatnik faktycznie winien takie cele realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie mieszkać. Dopiero to oznacza, że w nabytej nieruchomości podatnik zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe.
Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie), przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw na wskazane cele mieszkaniowe.
Dlatego też stwierdzić należy, że kwota wydatkowana w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzasadnia zastosowanie zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że będzie użytkowany faktycznie przez Wnioskodawczynię, służąc tym samym zaspokojeniu Jej potrzeb mieszkaniowych.
Zatem zakup jednorodzinnego budynku mieszkalnego w zabudowie mieszkaniowej położonego na działce, która oznaczona jest symbolem Bi (grunty zabudowane i zurbanizowane - inne tereny zabudowane) stanowić będzie wydatek na własne cele mieszkaniowe, poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego, a także na nabycie gruntu związanego z tym budynkiem.
Tym samym, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni będzie zwolniona z opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdy cena nabytej nieruchomości jest taka sama lub wyższa od ceny uzyskanej ze sprzedaży zbytego lokalu mieszkalnego, tj. gdy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy wskazać, że zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena wyrażona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Ww. cena nie może znacznie odbiegać od wartości rynkowej.
Jednocześnie podkreślenia wymaga, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest, bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
ITPB2/415-885/14/MM | Interpretacja indywidualna
IPPB4/4511-669/15-4/JK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IPPB4/4511-872/15-4/JK3