Source: https://gillescarnoy.be/actujour/conge-bail-de-droit-commun/
Timestamp: 2017-11-24 16:19:04+00:00
Document Index: 260202099

Matched Legal Cases: ['art. 1738', 'art. 1738', 'in fine', 'art. 1738', 'in fine', 'art. 1740']

Congé dans le bail de droit commun - Carnet de route en droit immobilier | Carnet de route en droit immobilier
Congé dans le bail de droit commun
par Gilles Carnoy le 29 août 2017
Le bailleur signifie le congé :
Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.
Le bailleur ne signifie pas le congé
Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
Prouver la propriété immobilière
Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]
Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?
La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.
Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.
Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.
Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.
Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.
L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).
Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.
L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »
Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »
En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … » (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).
À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »
L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).
Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.
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