Source: https://www.laleggepertutti.it/23464_vendita-immobile-lavori-condominiali-paga-il-venditore
Timestamp: 2019-02-19 01:49:35+00:00
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Cosa succede se nella vendita di un immobile si tace su future spese? Ecco quando c’è responsabilità del venditore e questi deve risarcire l’acquirente.
La regola principale da seguire nella vendita di un immobile, anche nella fase della trattativa, è il comportamento secondo la «buona fede»[1] . In particolare, il venditore, deve rendere note tutte le condizioni, i pesi e i vincoli che gravano sull’immobile in vendita, comprese le spese condominiali per le opere straordinarie di prossima deliberazione, qualora ne sia a conoscenza. Se vengono omesse queste condizioni può essere ritenuto responsabile dei danni causati all’acquirente e di conseguenza essere condannato al risarcimento a favore di quest’ultimo.
Vendita immobile, spese inattese: risarcimento dovuto?
Il caso della vendita di un immobile sul quale erano stati stabiliti lavori condominiali di importo rilevante solo poco dopo l’atto di acquisto, è stato da ultimo trattato dal Tribunale di L’Aquila.
L’acquirente aveva fatto causa al venditore, perché a suo dire il particolare dell’imminente delibera era stato volontariamente taciuto dal venditore in fase di trattativa. L’acquirente si era dunque trovato, una volta perfezionato l’acquisto, a dover sostenere ingenti spese condominiali straordinarie.
Il Tribunale ha condannato il venditore a pagare l’importo di 6.653 euro a favore dell’acquirente
La sentenza è stata poi confermata oltre che in Corte d’Appello, anche in Cassazione [2].
[2] Sentenza n. 16640 del 05.07.2017.
Ordinanza 5 luglio 2017, n. 16640
sul ricorso 17594/2015 proposto da:
avverso la sentenza n. 138/2015 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 28/01/2015;
– nel 2010 (OMISSIS) convenne dinanzi al Tribunale de L’Aquila (OMISSIS), esponendo:
– di avere acquistato un immobile dal convenuto;
– che poco prima della vendita era stata gia’ convocata un’assemblea condominiale al fine di deliberare l’esecuzione di lavori straordinari per un rilevante importo;
– tale circostanza le era stata taciuta dal venditore durante le trattative, sicche’ dopo l’acquisto si era vista costretta a sostenere l’onere del pagamento di spese condominiali straordinarie;
– chiese pertanto la condanna dell’attore al risarcimento dei danni patiti in conseguenza dei fatti sopra descritti;
– con sentenza 1 aprile 2014 n. 305, il Tribunale de L’Aquila accolse la domanda, condannando il convenuto a pagare ad (OMISSIS) la somma di Euro 6.653,38;
– la Corte d’appello de L’Aquila, adita dal soccombente, con sentenza 28 gennaio 2015 n. 138 rigetto’ il gravame;
– la sentenza d’appello e’ stata impugnata per cassazione da (OMISSIS), con ricorso fondato su un motivo ed illustrato da memoria; (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
– con l’unico complesso motivo di ricorso (OMISSIS) lamenta la “carenza, illogicita’ e contraddittorieta’ della motivazione”, nonche’ la violazione dell’articolo 1123 c.c.;
– nella illustrazione del motivo il ricorrente deduce in sostanza due ordini di censure: per un verso lamenta che erroneamente la Corte d’appello avrebbe confermato la sentenza di primo grado, nella parte in cui accolse la domanda attorea in assenza di valide prove; sotto altro aspetto lamenta che, essendo l’attrice proprietaria dell’immobile al momento in cui l’assemblea condominiale delibero’ i lavori straordinari di rifacimento del tetto, la relativa obbligazione non poteva che gravare, ai sensi dell’articolo 1123 c.c., sull’attrice stessa, e non poteva essergli accollata dal giudice di merito;
– il motivo e’ manifestamente inammissibile sotto piu’ di un profilo:
(a) nella parte in cui lamenta la illogicita’, contraddittorieta’ e carenza di motivazione, il motivo e’ inammissibile in quanto tali vizi, dopo la riforma dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, non sono piu’ denunciabili in sede di legittimita’, salvo il caso estremo di motivazione totalmente inesistente o totalmente inintelligibile, ipotesi non ricorrenti nel nostro caso;
(b) nella parte in cui lamenta l’erronea valutazione delle prove da parte del giudice di merito il motivo e’ manifestamente inammissibile, in quanto censura un apprezzamento di fatto non sindacabile in sede di legittimita’;
(c) nella parte, infine, in cui lamenta la violazione dell’articolo 1123 c.c., il motivo e’ inammissibile per estraneita’ alla ratio decidendi: la Corte d’appello, infatti, ha affermato la responsabilita’ dell’odierno ricorrente non perche’ titolare di una obbligazione propter rem, ma a titolo di responsabilita’ precontrattuale, ovvero per avere volontariamente sottaciuto all’acquirente l’esistenza di un ingente onere condominiale di prossima deliberazione; nessuna violazione dell’articolo 1123 c.c., dunque, e’ stata commessa dalla corte d’appello, per la semplice ragione che tale norma non doveva essere (e non e’ stata) applicata al caso di specie;
– le spese del presente giudizio di legittimita’ vanno a poste a carico del ricorrente, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 1 e sono liquidate nel dispositivo;
– il rigetto del ricorso costituisce il presupposto, del quale si da’ atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico della parte ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater (nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17).
(-) condanna (OMISSIS) alla rifusione in favore di (OMISSIS) delle spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano nella somma di Euro 1.600, di cui Euro 200 per spese vive, oltre I.V.A., cassa forense e spese forfettarie Decreto Ministeriale 10 marzo 2014, n. 55, ex articolo 2, comma 2;