Source: https://ivd.net/fachthemen/bestellerprinzip-fuer-mietimmobilien/?cn-reloaded=1
Timestamp: 2019-11-21 00:33:35
Document Index: 191201834

Matched Legal Cases: ['Art. 12', 'Art. 12', '§ 2', '§ 6', '§ 6', '§ 2', '§ 3']

Alle Informationen zum Bestellerprinzip für Mietimmobilien | IVD
Alle Informationen zum Bestellerprinzip für Mietimmobilien
Vermieterfeindliches „Bestellerprinzip“ tritt in Kraft
Am heutigen 1. Juni ist das sogenannte „Bestellerprinzip“ bundesweit in Kraft getreten. Demnach soll in der Theorie künftig derjenige die Provision des Immobilienmaklers zahlen, der ihn beauftragt hat. Der Gesetzgeber hat in der Praxis aber kein echtes ‚Bestellerprinzip’ verabschiedet. Nach dem aktuellen Gesetz ist es praktisch nicht mehr möglich, dass ein Wohnungssuchender einen Makler provisionspflichtig beauftragt. Vielmehr ist ein vermieterfeindliches Gesetz entstanden, denn diese müssen künftig in 99 Prozent aller Fälle den Makler bezahlen. Damit kommen insgesamt mehrere hundert Millionen Euro Mehrbelastung auf Vermieter zu. Bisher war es so, dass in entspannten Märkten mit wenig Nachfrage nach Wohnraum der Vermieter den Makler bezahlt hat, in stark nachgefragten Märkten der Mieter.
Mieter selbst werden künftig kaum mehr die Chance haben, einen Wohnungsvermittler zu beauftragen. Das liegt vor allem daran, dass der Makler dem Mietsuchenden keine Wohnungen zeigen darf, die er schon in seinem Portfolio hat. Wohnungen, die er dem Mieter in dessen Auftrag anbietet, darf er zudem keinem weiteren Interessenten zeigen. Das ist absurd, wenn man bedenkt, dass Wohnungssuchende in Deutschland in der Regel acht Wohnungen besichtigen, bevor sie sich für eine entscheiden. Widersetzt sich der Makler zugunsten eines Wohnungssuchenden gegen die absurden Regeln, riskiert er ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro. Der IVD rät daher dringend von Versuchen ab, das Gesetz zu umgehen. Nach Ansicht des Verbandes werden Makler in der Konsequenz kaum noch Aufträge von Wohnungssuchenden annehmen können. Wohnungssuchende, die in eine neue Stadt ziehen oder schnellstmöglich eine neue Wohnung brauchen, werden durch das neue Gesetz enorm beeinträchtigt. Sie werden dann nur in Ausnahmefällen einen Dienstleister finden, der sich für sie auf Wohnungssuche begibt.
Der Mietsuchende ist am Ende also auch hier der Verlierer. Erschwerend kommt hinzu, dass sich das Angebot an Mietwohnungen verringern wird. Einige – vor allem wenig internetaffine – Vermieter werden ihre Wohnungen in Zukunft unter der Hand weitergeben, um die Maklerkosten zu sparen. Wer eine Wohnung sucht, wird zukünftig ein geringeres Angebot vorfinden.
Die Mitglieder des IVD werden sich trotz aller Bedenken dem neuen Gesetz anpassen und die Vermietungsdienstleistung auf den Vermieter zuschneiden. Vielen Vermietern fehlt das spezifische Fachwissen, das nötig ist, um Mietverträge aufzusetzen, die richtige Miethöhe zu bestimmen und den richtigen Mieter auszuwählen. Das kann zu Rechtsstreitigkeiten führen, die Mieter und Vermieter teuer zu stehen kommen. Die Vermittler entwickeln daher passgenaue Lösungen für die Vermieter, zum Beispiel die sichere Auswahl des Mietinteressenten, den Bonitätscheck oder die rechtliche Vorbereitung des Mietvertrages.
Um diese Arbeit qualitativ hochwertig anbieten zu können, ist eine Mindestqualifikation dringend erforderlich, die der IVD schon seit 90 Jahren fordert und von seinen Mitgliedern verlangt. Erst jetzt gibt es im Bundeswirtschaftsministerium eine Arbeitsgruppe, die zum ersten Mal eine gesetzliche Mindestqualifikation für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis festlegen will. Leider werden die Anforderungen voraussichtlich auf einem relativ niedrigen Niveau sein und nicht dem Standard entsprechen, den wir uns als IVD eigentlich wünschen.
Da das vorliegende „Bestellerprinzip“ kein echtes „Bestellerprinzip“ ist, wird der IVD an der Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe festhalten. der Verband lehnt das rechtsunsichere Gesetz grundsätzlich ab, denn das ‚falsche Bestellerprinzip’ verstößt nicht nur gegen den Koalitionsvertrag der Bundesregierung, sondern auch gegen die Berufsfreiheit. Die verfassungsrechtlichen Bedenken teilt ebenso der Mainzer Staatsrechtslehrer Prof. Dr. Friedhelm Hufen. So sieht sich der IVD auch mit der Aussage der Bundesverfassungsrichter vor wenigen Tagen bekräftigt. Darin hat das Bundesverfassungsgericht einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz mit der Begründung abgelehnt, dass die vorgetragenen verfassungsrechtlichen Bedenken, insbesondere ob die Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem Grundrecht aus Art. 12 Abs. 1 GG in Einklang stehen, einer näheren Prüfung im Verfassungsbeschwerdeverfahren bedürfen. Der IVD wird mit einer Klägergruppe von 12 Maklerunternehmen die Verfassungsbeschwerde einlegen.
Das "Bestellerprinzip" für Maklerleistungen bei der Wohnraumvermietung wird wie geplant ab 1. Juni 2015 gelten. Das Bundesverfassungsgericht hat es abgelehnt, das Inkrafttreten per einstweiliger Anordnung zu stoppen. Dies bedeutet aber nicht, dass das "Bestellerprinzip" verfassungsgemäß ist und damit im Grunde auch eine Verfassungsbeschwerde vom Tisch ist. Das Gericht hat in seinem Beschluss dargelegt, dass die parallel mit dem Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz erhobene Verfassungsbeschwerde nicht offensichtlich unzulässig und unbegründet ist. Vielmehr ist eine nähere Prüfung erforderlich.
Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss dargelegt, dass die vorgetragenen verfassungsrechtlichen Bedenken, insbesondere ob die Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem Grundrecht aus Art. 12 Abs. 1 GG in Einklang stehen, einer näheren Prüfung im Verfassungsbeschwerdeverfahren bedürfen. Das Gericht verweist damit auf mehrere klärungsbedürfte Fragen im Hauptsacheverfahren, welches offensichtlich nun durchgeführt wird. Der IVD wird daher wie angekündigt gemeinsam mit einer zwölfköpfigen Klägergruppe vor das Bundesverfassungsgericht nach Karlsruhe ziehen, da das "Bestellerprinzip" gegen die Berufsfreiheit verstößt.
Das Scheitern des einstweiligen Rechtsschutzes kommt dem IVD zufolge nicht unerwartet. Im einstweiligen Rechtsschutz kommt es in der Regel nicht zu einer verfassungsrechtlichen Prüfung der geltend gemachten Grundrechte. Dies ist dem Hauptsacheverfahren vorbehalten. Das Gericht nimmt vielmehr eine Folgenabwägung vor, wobei hieran ein besonders strenger Maßstab anzulegen ist. Das Bundesverfassungsgericht darf von seiner Befugnis, das Inkrafttreten eines Gesetzes zu verzögern, nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen, weil der Erlass einer solchen einstweiligen Anordnung stets einen erheblichen Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers darstellt.
Bestellerprinzip gilt ab 1. Juni – Verfassungsgericht lehnt Stopp ab
Das Bestellerprinzip für Maklerleistungen bei der Wohnraumvermietung gilt wie geplant ab 1. Juni 2015. Das Bundesverfassungsgericht hat es abgelehnt, das Inkrafttreten per einstweiliger Anordnung zu stoppen.
Der IVD wird trotzdem wie angekündigt gemeinsam mit einer zehnköpfigen Klägergruppe vor das Bundesverfassungsgericht nach Karlsruhe ziehen. Ein Verfassungsrichter und die Anwaltskanzlei Schultz & Seldeneck, die den IVD bei der Verfassungsbeschwerde unterstützt, hatte den Verband aufgrund mangelnder Erfolgsausschichten schon zuvor von einem einstweiligen Rechtsschutz abgeraten.
Bestellerprinzip: Widerrufsbelehrung an Mieter entfällt in den meisten Fällen
Ab dem 1. Juni gilt das „Bestellerprinzip“. Erhalten Sie dann vom Eigentümer einen Auftrag zur Vermittlung, schließen sie mit ihm einen Maklervertrag ab und müssen ihn gegebenenfalls auch über das Widerrufsrecht informieren beziehungsweise belehren. Da in diesem Fall keine Provision vom Wohnungssuchenden verlangt werden kann, folglich auch kein Maklervertrag abgeschlossen wird, muss dieser nicht über ein Widerrufsrecht belehrt werden. Nur wenn der Wohnungssuchende dem Makler einen Suchauftrag erteilt, muss eine Belehrung des Mietinteressenten erfolgen. Belehrungen müssen selbstverständlich nur dann erfolgen, wenn die übrigen Voraussetzungen vorliegen (Kunde ist Verbraucher, Vertrag kommt im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zustande).
Nachdem Bundespräsident Joachim Gauck das Mietrechtsnovellierungsgesetz unterschrieben hat, wurde es gestern im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2015, S. 610) verkündet. Damit treten das "Bestellerprinzip" und die Mietpreisbremse zum 1. Juni 2015 in Kraft.
Die Mietpreisbremse soll nur für „angespannte Wohnungsmärkte“ in bestimmten Regionen gelten. Die Landesregierungen können ab sofort per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre bestimmen, welche Gebiete das sein werden. In diesen noch zu definierenden Gebieten darf die Miete nach der Neuvermietung künftig nicht um mehr als 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten aber frühstens ab dem 1. Juni. Bis dahin können Mietverträge, etwa Staffelmietverträge, ohne Beschränkung abgeschlossen werden.
Gegen das „Bestellerprinzip“ wird der IVD wie angekündigtgemeinsam mit einer zehnköpfigen Klägergruppe vor das Bundesverfassungsgericht nach Karlsruhe ziehen. Die Anwaltskanzlei Schultz & Seldeneck, die den IVD bei der Verfassungsbeschwerde unterstützt, hatte den Verband aufgrund mangelnder Erfolgsausschichten von einem einstweiligen Rechtsschutz abgeraten. Auch ein Verfassungsrichter hat dem IVD gegenüber mittlerweile bestätigt, dass ein solcher Antrag kaum Aussicht auf Erfolg hätte, da die Hürden hierfür sehr hoch sind.
Was Makler bis zum 1. Juni 2015 zu beachten haben
Maklerverträge, die mit einem Wohnungssuchenden vor dem 1. Juni 2015 abgeschlossen werden, können zu einer Provisionspflicht des Mieters führen, auch wenn der Mietvertrag später abgeschlossen wird. Auf den Zeitpunkt der Beauftragung mit der Vermittlung durch den Eigentümer kommt es nicht an.
Ein Interessent meldet sich vor dem 1. Juni 2015 bei einem Makler auf ein Inserat. Der Makler geht hierauf ein, indem er etwa ein Exposé zusendet oder einen Besichtigungstermin anbietet. Der Maklervertrag zustande. Kommt es zum Abschluss des Mietvertrages nach dem 1. Juni 2015, muss der Interessent eine Provision zahlen, wenn sich die Provisionspflicht aus dem Inserat ergeben hat.
IVD zieht für seine Mitglieder gegen das „falsche Bestellerprinzip“ vor das Bundesverfassungsgericht nach Karlsruhe
schon im Juni letzten Jahres haben wir in der IVD Mitgliederversammlung beschlossen, den Weg zum Bundesverfassungsgericht nach Karlsruhe zu gehen, sollte das so genannte Bestellerprinzip, wie es im Gesetzentwurf steht, verabschiedet werden. Nun wird das "falsche Bestellerprinzip" Gesetz, trotz guter Argumente und des so ambitionierten gemeinsamen Kampfes mit Ihnen und der Rückendeckung durch den Bundesrat.
Seit unserer letzten Mitgliederversammlung haben wir zusammen mit Ihnen gegen dieses „falsche Bestellerprinzip“ gekämpft. Per Crowdfunding hat der Verband gemeinsam mit seinen Unterstützern eine Anzeige in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung gegen den Entwurf zum neuen Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaltet. Wenig später haben über 12.000 Menschen unsere Petition gegen das falsche Bestellerpinzip unterzeichnet. Zusätzlich hat der IVD den anerkannten Mainzer Verfassungsrechtler Prof. Dr. Friedhelm Hufen mit einem Rechtsgutachten beauftragt. Dieser stand uns bei und hat erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken formuliert, die uns im Verfahren in Karlsruhe die notwenigen Argumente geben.
Doch trotz der zahlreichen sachlichen und rechtlich sehr gut begründeten Einwände wurde das Bestellerprinzip vergangene Woche ohne Änderungen vom Bundestag verabschiedet.
Wir prüfen derzeit alle möglichen juristischen Beschwerdemöglichkeiten. An der Verfassungsbeschwerde halten wir konsequent fest. Diese kann jedoch erst eröffnet werden, sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, was voraussichtlich im Juni dieses Jahres sein wird.
Bleibt am Ende nur der Weg zum Europäischen Gerichtshof, werden wir auch diesen in Betracht ziehen. Jedoch müssen wir klar vor Augen haben, dass dieses Zeitfenster erst in zwei bis drei Jahren zu sehen ist. Wichtig ist uns, jetzt erst einmal die nationalen juristischen Schritte zu gehen.
Für das Verfahren haben wir eine renommierte Anwaltskanzlei hinzugezogen. Wir rechnen mit einem Kostenvolumen von ungefähr 18.000 Euro, die der IVD aus laufenden Mitteln bestreitet.
Wir möchten uns heute noch einmal für Ihre Unterstützung und Ihr Engagement gegen das „falsche Bestellerprinzip“ bedanken. Wir möchten Ihnen aber auch gleichzeitig versichern, dass Ihr Immobilienverband IVD weiterhin für Sie in der Sache streitet.
„Bestellerprinzip“ schadet Wohnungssuchenden
Das „Bestellerprinzip“ für die Maklerprovision bringt für Wohnungssuchende erhebliche Nachteile mit sich. Mit dem "Bestellerprinzip" wird es für Mietinteressenten letzten Endes schwieriger werden, eine Wohnung zu finden. Dass mit dem beschlossenen „Bestellerprinzip“ in fast allen Fällen der Vermieter die Provision zahlen muss, ist für Mietinteressenten nur scheinbar ein Vorteil. Durch das „Bestellerprinzip“ verliert der Wohnungsmarkt an Transparenz, womit sich die Auswahl an Wohnungen verkleinern wird.
Mit dem „Bestellerprinzip“ verknappt sich das Wohnungsangebot
Dem neuen Gesetz zufolge darf der Makler nur dann vom Mietinteressenten Provision verlangen, wenn er ausschließlich für ihn auf die Suche nach einer passenden Wohnung gegangen ist. Liegen dem Makler gleichzeitig mehrere ähnliche Suchaufträge von unterschiedlichen Wohnungssuchenden vor – ein Fall, der in der Maklerpraxis häufig vorkommt, kann er am Ende von keinem Interessenten Courtage verlangen.
Zeigt der Makler dem Mietinteressenten mehrere Wohnungen, die dessen Suchprofil entsprechen, kann er die Wohnungen, für die sich der Kunde nicht entschieden hat, keinem anderen Wohnungssuchenden mit ähnlichem Suchprofil provisionspflichtig anbieten. Wer eine Wohnung sucht, schaut sich im Durchschnitt acht Wohnungen an, bis er eine findet, die ihm zusagt. Mit In-Kraft-Treten des Gesetzes werden die Makler jedoch nur noch wenige Wohnungen zeigen, um am Ende trotz ihrer Leistung nicht ohne Provision dazustehen. Zur Verknappung des Angebots wird außerdem beitragen, dass viele Vermieter zunächst versuchen werden, ihre Wohnung ohne die Unterstützung durch einen Makler zu vermieten. Dies hat zur Folge, dass zahlreiche Wohnungen unter der Hand vergeben werden. Um die Wohnungen, die auf den Markt kommen, bewerben sich in der Folge viel mehr Wohnungssuchende – zumal dann alle angebotenen Wohnungen ohne Provision für den Mietinteressenten angeboten werden.
Auch mit den von den Mietinteressenten gern in Anspruch genommenen Dienstleistungen des Maklers, wie Abend- oder Wochenendbesichtigungen wird es bald ein Ende haben. Unpersönlichen Massenbesichtigungen werden die Regel statt die Ausnahme sein. Verhandlungen hinsichtlich des Mietvertragsbeginns oder spezielle Ausstattungswünsche gehören mit dem „Bestellerprinzip“ bald der Vergangenheit an.
Fazit: Wenn das "Bestellerprinzip"‚ in Kraft tritt, wird die Wohnungssuche in Deutschland deutlich schwieriger werden als bisher.
Der Immobilienverband IVD fordert eine Übergangsregelung für das Inkrafttreten des sogenannten „Bestellerprinzips“. Ohne eine solche Regelung wird es zu einer Rechtsunsicherheit kommen, wer den Immobilienmakler für die Wohnungsvermittlung bezahlt. Es herrscht Verunsicherung, wer den Makler bezahlen muss, wenn der Vermieter den Auftrag zur Vermietung noch vor Inkrafttreten der Neuregelung erteilt hat. Da dieser Auftrag aufgrund der bisherigen Rechtslage für den Vermieter provisionsfrei war, kann es nicht sein, dass auch der Mieter nichts zahlen muss. Der IVD fordert daher eine Übergangsregelung, nach der die Neuregelung erst für die Fälle gilt, in denen der Vermieter den Auftrag zur Vermittlung nach Inkrafttreten des Gesetzes erteilt hat.
Zudem fordert der IVD eine Frist von mindestens drei Monaten zwischen Verkündung im Bundesgesetzblatt und Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“, damit Makler die Möglichkeit haben, sich auf die Neuregelung einzurichten. Die Forderung nach einer angemessenen Frist steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Im Wege einer einstweiligen Anordnung hat das Gericht auf Antrag eines Call-Center-Unternehmers den Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Änderung des Telekommunikationsgesetzes als zu früh erachtet (BVerfG vom 4. Mai 2012, Az. 1 BvR 367/12). Die vom Gesetzgeber gewählte Frist war zu kurz bemessen, um sich auf die neue Rechtslage einzustellen. In der vorliegenden Situation ist ebenfalls eine gewisse Vorbereitungszeit für die Wohnungsvermittler erforderlich, zumal die vorliegende Regelung sehr kompliziert ist. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ist nur noch in sehr engen Grenzen möglich, die zunächst erst einmal rechtlich ausgelotet werden müssen. Wird keine angemessene Frist gewährt, wird der wahre Wille der Politik endgültig erkennbar – es soll den Wohnungsvermittlern geschadet werden.
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, mit dem das sogenannte Bestellerprinzip umgesetzt werden soll, steht am Donnerstag zur Verabschiedung durch den Bundestag auf der Tagesordnung.
Quelle: http://ivd.net/der-bundesverband/nachrichtendetail/archive/2015/march/article/ivd-fordert-uebergangsfrist-fuer-inkrafttreten-des-sogenannten-bestellerprinzips.html
Trotz aller Warnungen vor den negativen Folgen hat sich der Koalitionsausschuss von CDU, CSU und SPD am Dienstagabend auf die Einführung eines unechten „Bestellerprinzips“ im Wohnraumvermittlungsgesetz geeinigt. In der Praxis bedeutet dies, dass künftig in fast allen Fällen die Vermieter die Provision für die Wohnungsvermittlung zu zahlen haben. Wohnungssuchende werden damit künftig deutlich weniger freie Wohnungen angeboten bekommen. Die Regelung bricht eindeutig mit dem Koalitionsvertrag und ist nicht verfassungsgemäß. Sobald das Gesetz in Kraft tritt, wird der IVD eine Verfassungsbeschwerde einreichen. Gegen die Form des unechten Bestellerprinzips bestehen erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken, die der Mainzer Staatsrechtslehrer Prof. Dr. Friedhelm Hufen in einem Rechtsgutachten festgestellt hat.
Gemäß Koalitionsvertrag sollte im Rahmen der Wohnungsvermittlung bei der Frage, wer den Makler bezahlt, das marktwirtschaftliche Prinzip gelten. Es sollte derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt. Dabei sollte es möglich sein, dass sowohl Vermieter wie auch Wohnungssuchende den Makler bestellen können. Fälle, in denen der Mieter die Provision zahlt, sind nach der vorgeschlagenen Formulierung des Gesetzes rein theoretischer Natur und praktisch nicht denkbar. Die Konsequenz wird sein, dass Makler keine Aufträge durch Wohnungssuchende mehr annehmen würden. Das Risiko, dass die Wohnung dem Suchenden nicht zusagt und der Wohnungsvermittler die Wohnung aufgrund der nun vorliegenden Gestattung keinem anderen Interessenten provisionspflichtig anbieten kann, ist für den Vermittler zu hoch. Davon betroffen sind insbesondere Wohnungssuchende, die von einer Stadt in die andere umziehen. Ein Makler kann ihm keine Wohnung mehr anbieten, die er schon in seinem „Bestand“ hat, auch wenn der Wohnungsuchende dafür bezahlen möchte. Das ist praxisfremd und wird den Interessen von Wohnungssuchenden nicht gerecht.
Union und SPD streiten weiter um Mietpreisbremse und Bestellerprinzip
Der Vorsitzende des CDU-Parlamentskreises Mittelstand, Christian von Stetten, fordert, im Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes Regeln für Mietspiegel aufzunehmen, in denen die ortsüblichen Vergleichsmieten ausgewiesen werden. Das SPD geführte Justizministerium lehnt eine Änderung des Gesetzentwurfs jedoch ab. Über den Streit zwischen Union und SPD berichtet der aktuelle Spiegel.
Zudem will die Union auch beim so genannten Bestellerprinzip Korrekturen durchsetzen. Die CSU hat aus dem Bayrischen Justizministerium verlauten lassen, dass die hiesigen Ausführungen beim „Bestellerprinzip“ nicht so bleiben dürfen und fordert Nachbesserungen. Seit Anfang Januar bemühen sich CDU/CSU um konstruktive Gespräche mit der SPD - doch bis heute bleibt die SPD bei ihrem Standpunkt und bewegt sich keinen Millimeter von ihrem bisherigen Gesetzentwurf weg.
Die Stellungnahme des IVD zum Gesetzentwurf finden Sie hier. Ein von der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland in Auftrag gegebenes Gutachten des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) finden Sie hier.
IVD-Präsident Kießling spricht heute als Experte zum Thema Bestellerprinzip im Deutschen Bundestag
Das geplante Mietrechtsnovellierungsgesetz der Bundesregierung ist heute Thema einer öffentlichen Anhörung des Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Bundestags. Der Ausschuss hat insgesamt elf Sachverständige eingeladen, die zum Entwurf Stellung beziehen sollen. IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling ist einer von ihnen. Ab 14 Uhr wird er als Experte zum Thema "Bestellerprinzip" sprechen. Eine ausführliche Stellungnahme des IVD zum Mietrechtsnovellierungsgesetz und die Liste aller Sachverständigen, die dazu heute angehört werden, finden Sie auf den Seiten des Deutschen Bundestags.
Auch Bundesregierung fordert Nachbesserungen beim Gesetzentwurf zum sogenannten „Bestellerprinzip“
Es schien unmöglich, doch das Bestellerprinzip steht ab heute auch im Parlament wieder in der Beratung! Deutlicher als sonst wird erkennbar, was der IVD durch seine Arbeit alles erreichen kann und hoffentlich noch erreichen wird.
Die Bundesregierung hat heute ihre Gegenäußerung zum Beschluss des Bundesrates zum Entwurf des Wohnungsvermittlungsgesetzes veröffentlicht. Den darin enthaltenen Passus zum geplanten Bestellerprinzip („Zu Nummer 7 (Zu Artikel 3 Nummer 1 - § 2 WoVermG“) hätte es ohne die Arbeit des IVD und seiner Mitglieder so nicht gegeben. Nicht nur der Bundesrat ist seinem Rechtsausschuss in der Auffassung gefolgt, dass es noch erhebliche Probleme mit dem derzeitigen Entwurf gibt, sondern auch die Bundesregierung will nun prüfen, wie eine Lösung aussehen könnte.
Zu dem Thema erhalten Sie heute einen ausführlichen Brief unseres Präsidenten Jens-Ulrich Kießling. Weitere Informationen finden Sie auch auf unserer Homepage:
http://ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2014/november/article/ivd-auch-bundesregierung-fordert-nachbesserungen-beim-gesetzentwurf-zum-sogenannten-bestellerpri.html
Bundesrat fordert Änderungen am Bestellerprinzip
Letzte Woche Freitag tagte der Bundesrat, um über die Empfehlungen der Ausschüsse zum Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip zu diskutieren (Video der Plenarsitzung). Die Länderkammer sprach sich für umfangreiche Änderungen an dem von der Bundesregierung vorgelegten Entwurf aus. In seiner Stellungnahme fordert der Bundesrat unter anderem, dass Wohnungen, die der Makler aufgrund eines Suchauftrags zwar akquiriert hat, aber nicht an den Interessenten vermitteln konnte, weiterhin gegen Provision vermittelt werden dürfen. Weniger erfreulich sind die Änderungsvorschläge zur Mietpreisbremse. Geht es nach dem Willen der Länderkammer, soll beispielsweise die Ausnahmeregelung für den Neubau auf fünf Jahre begrenzt werden. Das stößt auf heftige Kritik seitens der Immobilienwirtschaft. Gestern fand die erste Lesung des Gesetzentwurfs im Bundestagstatt.
Wir haben gekämpft, informiert, argumentiert, wir haben mit nahezu allen beteiligten Ausschussmitgliedern diskutiert, Stellungnahmen erarbeitet und (mal mehr mal weniger) konstruktiv gestritten. Und wir haben dabei über 12.000 Unterstützer gehabt!
Heute liegt der Gesetzentwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz im Bundesrat. Damit wird im Plenum auch über das Bestellerprinzip beraten. Nachdem wir mit den Korrekturempfehlungen des Rechts- und Wirtschaftsausschuss einen ersten Teilerfolg erlangen konnten, haben wir heute noch einmal für unsere Sache geworben und die über 12.000 Stimmen der Online-Petition gegen das falsche Bestellerprinzip im Bundesrat abgegeben!
IVD begrüßt Empfehlung des Bundesratsausschuss, Gesetzentwurf zum "Bestellerprinzip" anzupassen
Der IVD begrüßt die Empfehlung des Bundesratsausschusses, den Gesetzentwurf zum "Bestellerprinzip" an den Marktalltag anzupassen. Konkret geht es dabei um folgende Situationen: Ein Wohnungsmakler hat Vermittlungsverträge mit mehreren Mietwohnungssuchenden geschlossen und holt aus diesem Grund den Auftrag vom Vermieter ein, eine Wohnung anzubieten. Oder aber: Ein Makler sucht eine Wohnung für einen Interessenten, der diese jedoch ablehnt - in der Folge biete der Makler die Wohnung einem anderen Interessenten an. Nach dem aktuellen Gesetzentwurf hätte der Makler in beiden Fällen keinen Anspruch auf eine Provision - obwohl er die komplette Vermittlungsleistung erbringt.
Dem Bundesratsausschuss zufolge sieht der Gesetzentwurf keine Regelung für den Fall vor, dass mehrere Wohnungssuchende mit ähnlichen Anforderungen zum Beispiel an die Größe und die Lage der Wohnung an einen Makler herantreten. Ein Makler darf dem Gesetzentwurf zufolge von einem Mieter nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließlich für ihn auf die Suche nach einer Wohnung geht. Insbesondere in Großstädten kommt dieser Fall aber sehr selten vor. Makler haben dort in der Regel viele Kunden mit ähnlichen Suchprofilen. Der Bundesratsausschuss weist darauf hin, dass der Gesetzentwurf auch ein zweites Szenario ergeben kann, in dem der Makler für seine Leistung keine Provision fordern kann. Das sei dann der Fall, wenn ein Makler im Auftrag eines Interessenten tätig wird, dieser die angebotene Wohnung aber ablehnt. Bietet der Makler die Wohnung dann einem anderen Interessenten an, ist der Wohnungssuchende nicht mehr der Auftraggeber und in der Folge nicht provisionspflichtig. Wie der Bundesratsausschuss informiert, führe dies dazu, dass ein Makler eine Wohnung, die er in seinem Portfolio hat, nicht anbieten könne - auch wenn sie perfekt zu den Anforderungen des Mieters passt. Der Bundesratsausschuss bezeichnet diese Situation zu Recht als absurd. Das "Bestellerprinzip" in dieser Form hilft keinem Wohnungssuchenden.
Der IVD begrüßt den Vorschlag des Bundesratsausschusses, den Gesetzentwurf dahingehend zu ändern, dass ein Makler in genannten Fällen einen neuen Auftrag vom konkreten Interessenten einholen kann. Das "Bestellerprinzip" würde dann eher dem Alltag der Wohnungsvermittlung entsprechen. Nach Ansicht des IVD ist es jedoch nach wie vor ungeeignet, um den Wohnungsmarkt in Deutschland zu entspannen.
Das neue „Bestellerprinzip“ – Wie gehe ich damit um?
Das bereits von der Bundesregierung beschlossene „Bestellerprinzip“ tritt voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft. Es sieht – bis auf wenige Ausnahmen - die Verlagerungen der anfallenden Maklerkosten vom Mieter auf den Vermieter vor. Die ebenfalls beschlossene Mietpreisbremse, die eine Deckelung der Miete in Ballungsräumen vorsieht, soll u.a. auch verhindern, dass die Maklergebühr auf indirektem Weg auf die Miete aufgeschlagen wird. Eine Umgehung dieser Vorschrift hat der Gesetzgeber ausdrücklich unter Strafe gestellt.
Gegen diese vorgesehenen gesetzlichen Veränderungen hat der Immobilienverband IVD bereits Verfassungsklage angekündigt, doch die braucht Zeit, und ihr Ausgang ist ungewiss.
Es beginnt mit der objektiven und ansprechenden Darstellung der zu vermietenden Immobilie. Wo und wem bietet man sie am besten an? Welchen Mietpreis kann und darf man tatsächlich verlangen. Wie bereitet man ein professionelles Exposé auf, damit sich auch die richtige Zielgruppe angesprochen fühlt?
Aus der Schar der Bewerber den richtigen Mieter zu finden ist nicht leicht und erfordert Erfahrung, denn selten ist der erste Interessent der geeignetste Mieter. Besichtigungstermine sind zeitaufwendig, Abende und Wochenenden werden dadurch gestört. Makler nehmen sich nach Absprache dagegen auch Zeit für Einzelbesichtigungen, schließlich soll der neue Mieter auch zur Hausgemeinschaft passen.
Wie führen Sie eine professionelle Bonitätsprüfung durch, um Mietnomaden und damit Mietausfälle zu verhindern? Und wie stellen Sie sicher, dass Ihr neuer Mieter nicht gleich wieder auszieht? Schließlich machen die Neuregelungen Umzüge für Mieter deutlich einfacher - eine erhöhte Mieterfluktuation kann die Folge sein. Hier sollten Sie nicht auf professionelle Hilfe verzichten.
Bis zum Abschluss des Mietvertrages tun sich oft noch weitere, meist juristische Fallstricke auf. Seit Sommer müssen Vermieter auch über das Widerrufsrecht belehren sonst drohen ernste Konsequenzen. Bei Regelungen zur Kaution oder bei Wohnungsübergaben und -abnahmen unterlaufen selbst routinierten und versierten Fachleuten Fehler, die beträchtlichen finanziellen Schaden verursachen können. IVD-Makler und -Hausverwalter sind in solchen Fällen versichert - der Selbstvermieter aber nicht.
Die logische Alternative ist die Einschaltung eines Vermietungsspezialisten. Dank seiner Verfügbarkeit, seiner Sachkenntnis, seinem Verhandlungsgeschick und seinen Investitions-empfehlungen läuft die Vermietung entspannt und problemlos für den Vermieter ab. Übergangsbedingte Leerstände werden vermieden oder gering gehalten.
Also: Sprechen Sie Ihren Makler oder Ihre Hausverwaltung an und lassen Sie sich aufzeigen, welche Lösungen sie zur Entlastung des Vermieters anbieten. Zu welchen Konditionen ein erfahrener IVD-Makler/-Hausverwalter Ihre Interessen optimal vertritt. Das spart auf lange Sicht bares Geld.
Da Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Dienstleister besteht, kann zum Beispiel eine erfolgs- oder leistungsabhängige Vereinbarung je nach Volumen, Immobilientyp und -lage, eine sinnvolle Kombination sein. Gegebenenfalls sind manche Anbieter auch bereit, nach kundenindividuellen Teilleistungen abzurechnen. Steuerlich sind professionelle Dienstleistungen für den Vermieter auf jeden Fall als Werbungskosten absetzbar.
Mit meinen Hinweisen habe ich Sie hoffentlich auf die neue Gesetzeslage vorbereitet.
11.708 Unterschriften gegen das falsche Bestellerprinzip
Unglaubliche elftausendsiebenhundertacht (11.708) Unterschriften sind bisher bei der Petition des IVD gegen das falsche Bestellerprinzip (https://www.openpetition.de/petition/online/gegen-die-einfuehrung-des-bestellerprinzips) zusammengekommen. Damit wurde das Sammelziel von 10.000 Unterschriften bereits jetzt – 19 Tage vor Ablauf der Petition – deutlich übertroffen. Viele IVD-Mitglieder haben in ihren Büroräumen gleich mehrere Unterschriftenbögen für ihre Geschäftspartner und Kunden ausgelegt und so erheblich zum Erfolg der Petition beigetragen. Allein in den letzten vier Wochen sind über 300 handschriftlich ausgefüllte Unterschriftenbögen in der Bundesgeschäftstelle des IVD eingegangen.
In den kommenden Wochen werden wir der Politik die Petition vorlegen. Weitere Informationen folgen.
Machen Sie Ihren Bundestagsabgeordneten auf die fatalen Folgen des so genannten Bestellerprinzips aufmerksam
Die parlamentarische Sommerpause des Bundestages ist vorbei. Es ist zu erwarten, dass der „Gesetzentwurf zur Stärkung des Bestellerprinzips“ durch die Bundesregierung in den nächsten Wochen in das parlamentarische Verfahren eingebracht wird. Das heißt, er geht dem Bundesrat und allen Bundestagsabgeordneten zu, bevor er in Erster Lesung im Bundestag beraten wird. Dies ist der richtige Zeitpunkt, um die Parlamentarier über die Auswirkungen, die ein solches Gesetz in der Praxis hätte, zu informieren. Denn nach dem Gesetzentwurf soll weiterhin der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden im Grundsatz kein Geld nehmen dürfen. Schreiben Sie den Bundestagsabgeordneten aus Ihrer Region, der einem der beteiligten Bundestagsausschüsse (Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz, Ausschuss für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit sowie Ausschuss für Wirtschaft und Energie) angehören und nehmen Sie ihn in die Pflicht, ein Gesetz zu hinterfragen, das seinen Wählern keinen Nutzen bringt, sondern Schaden zufügt. Natürlich können Sie auch Bundestagsabgeordneten aus Ihrer Umgebung schreiben, die nicht einem der beteiligten Ausschüsse angehören.
Als Ihre politische Interessenvertretung hat der IVD einen Musterbrief entworfen, den Sie für Ihr Anschreiben an den Bundestagsabgeordneten verwenden können. Selbstverständlich können Sie Ihr Anliegen auch in eigene Worte fassen – als inhaltliche Unterstützung dienen drei vorformulierte Textbausteine, die Sie nach Belieben einsetzen können. Für welche Form auch immer Sie sich entscheiden – Hauptsache, Sie bringen sich ins Bewusstsein Ihres Vertreters im Bundestag.
In dieser für Immobilienmakler äußerst prekären politischen Situation müssen wir alle zur Verfügung stehenden Kanäle nutzen. Machen Sie mit und sensibilisieren Sie Ihren Wahlkreisabgeordneten für die Probleme, die in Berlin gemacht werden und Ihnen vor Ort schwer zu schaffen machen.
Im Mitgliederbereich der IVD-Homepage finden Sie unter Info-Pool den Musterbrief, die Textbausteine sowie die Adresslisten der für Sie zuständigen Bundestagsabgeordneten, nach Bundesländern geordnet.
IVD-Bundesgeschäftsstelle
Kritik am Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip nimmt zu
Die Kritik am Gesetzentwurf zum Bestellerprinzip wird immer lauter. Nachdem der IVD gestern das verfassungsrechtliche Gutachten des renommierten Staatsrechtlers Prof. Friedhelm Hufen veröffentlicht hat, greifen heute auch die Frankfurter Allgemeine Zeitung, die Immobilien Zeitung und weitere Medien die verfassungsrechtlichen Bedenken am Bestellerprinzip auf.
Bereits gestern berichtete das Handelsblatt online umfassend über das Gutachten und zitiert den CDU-Bundestagsabgeordneten und Mitglied des Rechtsausschusses, Dr. Jan-Marco Luczak: „Hufen ist ein Staatsrechtler von ausgewiesener Qualität. Seine Analyse trifft in weiten Teilen zu.“
Hier finden Sie den Artikel vom Handelsblatt online: http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/makler-mietpreisbremse-ausgebremst/9984730.html
- IVD fordert Nachbesserung beim Gesetzentwurf: Echtes "Bestellerprinzip" muss möglich sein
Der Mainzer Staatsrechtslehrer Prof. Dr. Friedhelm Hufen sieht gravierende verfassungsrechtliche Probleme beim Gesetzentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) zum sog. "Bestellerprinzip" im Wohnungsvermittlungsgesetz.
Die vorgeschlagene Regelung stelle einen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit dar und betreffe einseitig eine Gruppe, die für die Missstände der Wohnungsbaupolitik nicht verantwortlich sei. Prof. Hufen empfiehlt dem Verfasser BMJV sowie dem Bundestag und seinem Rechtsausschuss, diesen Bedenken nachzugehen und zu einer verfassungskonformen Lösung zu gelangen, ansonsten würden langwierige Rechtsstreitigkeiten drohen. Dies geht aus einem vom Immobilienverband IVD in Auftrag gegebenen Rechtsgutachten zur verfassungsrechtlichen Beurteilung des sogenannten "Bestellerprinzips" hervor.
Hier finden Sie das vollständige verfassungsrechtliche Gutachten.
Hier finden Sie eine Zusammenfassung des verfassungsrechtlichen Gutachten.
Aufruf gegen das Sündenbock-Gesetz zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip
die Bundesregierung macht uns mit den populistischen Maßnahmen zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip zum Sündenbock einer verfehlten Wohnungspolitik. Mieter werden getäuscht, denn mit den Maßnahmen wird keine einzige neue Wohnung geschaffen, auch die Bestandswohnungen werden vernachlässigt und die Wohnungsknappheit in den Metropolen bleibt erhalten.
Wir möchten auf diesen Missstand öffentlich aufmerksam machen. Daher planen wir gemeinsam mit Ihnen eine Anzeige gegen das Sündenbockgesetz zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip. Die Anzeige wird am 22. Mai 2014 auf Seite 3 der Frankfurter Allgemeinen Zeitung geschaltet. Geplant ist eine 1/3 Seite, Kosten: 35.062 Euro:
Lassen Sie sich von der Politik nicht länger zum Schuldigen erklären und unterstützen Sie die Anzeigenkampagne ab einem Betrag von 100 Euro – auf Wunsch wird Ihr Name in der Anzeige der FAZ veröffentlicht. Die Kosten sind aufgrund der berufsständigen Zukunftsausrichtung für Sie als Unternehmer abzugsfähig.
Hier können IVD-Mitglieder und Nicht-IVD-Mitglieder mitmachen: http://www.ivd-newsletter.net/files/2014_Anzeige_FAZ.pdf
IVD Positionen zum Bestellerprinzip, Qualifikationsnachweis & Mietpreisbremse
Das geplante Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsgesetz, der Sach- und Fachkundenachweis sowie das Gesetz zur Mietpreisbremse
Die Einführung eines Bestellerprinzps und eine damit verbundene Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes ist nicht erforderlich.
Entsprechend dem Koalitionsvertrag muss auch der Wohnungssuchende einen Makler beauftragen können.
Eine weitere Reglementierung der Maklerprovision wird weder dem Vermieter noch dem Mieter helfen. Beide tragen den Nutzen des Vermittlers.
Maklerkosten werden entweder in der Miete berücksichtigt oder vom Vermieter ganz eingespart, was zu Rechtsunsicherheiten führt.
Qualitätsoffensive: Sach- und Fachkunde sowie Versicherungspflicht für Makler und Hausverwalter rasch einführen.
Mietpreisbremse ist Baubremse: Weniger Investitionen in Bestand und Neubau werden die Folge sein.
Ermächtigungsgrundlage für Länder zur Ausweisung der entsprechenden Gebiete mit realer Wohnungsknappheit, muss aufgrund des massiven Eingriffs in die Eigentumsrechte und die Vertragsfreiheit hohe Anforderungen enthalten. Unbestimmte Rechtsbegriffe sind zu vermeiden.
Mietpreisbremse nützt Wohnungssuchenden mit kleinerem Budget nichts, da sich der Vermieter für den Mieter mit geringerem Ausfallrisiko entscheiden wird.
Der Koalitionsvertrag von Union und SPD äußert sich zum sogenannten Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsgesetz sowie zur Mietpreisbremse. Beide Gesetzesvorhaben werden derzeit im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz ausgearbeitet. Der Immobilienverband IVD nimmt hierzu wie folgt Stellung.
Der Koalitionsvertrag – Bestellerprinzip und Mietpreisbremse
Nach dem Koalitionsvertrag soll künftig das marktwirtschaftliche Prinzip bei Maklerverträgen gelten, bei dem Vermieter und Mieter Auftraggeber des Maklers sein können. Liest man diese Sätze, fragt man sich, worin der Unterschied zu der aktuellen Rechtslage liegen soll. Sorge bereitet der Passus, wonach (ausschließlich?) derjenige den Makler bezahlen soll, der ihn bestellt hat, da dieser Satz aus dem Koalitionsvertrag mit den verbrauchschützenden Grundregeln des Wohnraumvermittlungsgesetzes (WoVermRG) nicht in Übereinstimmung gebracht werden kann.
Der Makler darf danach eine Wohnung nur anbieten, wenn er einen entsprechenden Auftrag des Vermieters hat (§ 6 Abs. 1 WoVermRG). Dies bedeutet, dass stets der Vermieter die Provision zahlen müsste, da der Makler ohne Auftrag, also ohne zahlungspflichtige Bestellung des Vermieters, nicht tätig werden darf. Da kaum anzunehmen ist, dass der Gesetzgeber auf das Verbot des Makelns ohne Auftrag – aus guten Gründen – verzichten will, ist ein marktwirtschaftliches Bestellerprinzip gar nicht möglich.
Bereits die gescheiterte und nicht zuletzt vom IVD verhinderte Bundesratsinitiative aus dem vergangenen Jahr zeigt, wie schwierig eine Umsetzung zugunsten einer fairen Regelung ist. Es drängt sich der Verdacht auf, dass ein echtes Bestellerprinzip überhaupt nicht beabsichtigt ist, sondern lediglich eine Entlastung des künftigen Mieters verfolgt werden soll. Das würde bedeuten, dass - wie bisher – der Miet-Interessent den Makler zwar anrufen und Besichtigungstermine vereinbaren, sich Unterlagen zuschicken lassen und weitere Leistungen des Maklers bestellen kann, dafür aber im Fall des Abschlusses des Mietvertrages nicht bezahlen muss. Mit marktwirtschaftlichem Prinzip hat das jedenfalls nichts zu tun. Durchaus lässt sich hiernach die These aufstellen, dass die gegenwärtige Praxis am besten das marktwirtschaftliche Bestellerprinzip darstellt. Deswegen gilt: Hände weg vom Maklerrecht.
Ebenfalls sollte der Gesetzgeber seine Hände vom erst kürzlich umfassend geänderten Mietrecht lassen. Eine Mietpreisbremse richtet nur Schaden an, da hierdurch weniger in den Wohnungsbestand investiert wird. Die Rechnung ist ganz einfach: Investiert wird, wenn sich die Investition lohnt. Sie rechnet sich aber nur, wenn genügend Spielraum für Mieterhöhungen da ist. Selbst wenn der Mieter mit einer höheren Miete einverstanden ist, so darf diese voraussichtlich nicht mit dem Mieter vereinbart werden, da dies eine Umgehung der „schützenden“ Mietpreisbremse darstellen würde. Umso wichtiger wird es, dass die Möglichkeit der Index- und Staffelmiete erhalten bleibt. Andernfalls bleibt demjenigen Mieter, der gerne einen modernen Standard haben möchte und auch bereit ist, dafür zu bezahlen, nichts anderes übrig, als auf das übersichtliche Neubauangebot zurückzugreifen oder eine zunächst unsanierte Bestandswohnung anzumieten und mit Abschluss des Mietverhältnisses eine Sanierungsvereinbarung abzuschließen.
Solange das Wohnungsangebot nicht verbreitert wird, haben es Menschen mit kleinerem Budget somit trotz Mietpreisbremse schwerer, eine passende Wohnung zu finden. Was nützt eine bezahlbare Wohnung, wenn der Mietvertrag letztlich doch an denjenigen geht, der eine höhere Bonität hat und gewillt ist, eine Modernisierungsvereinbarung abzuschließen oder einer Sondermieterhöhung wegen Modernisierung nicht zu widersprechen? Diese Frage kann der Gesetzgeber nicht beantworten. Stattdessen wird eine Regelung geschaffen, bei der neben dieser grundsätzlichen Problematik auch zahlreiche fachliche und praktische Hürden überwunden werden müssen. Die durch den Koalitionsvertrag festgelegten Eckpunkte der Mietpreisbremse sind außerordentlich streitanfällig und kompliziert in ihrer Ausgestaltung, dass eine Umsetzung nur schwer möglich erscheint. So ist völlig unklar, welche Anforderungen an die Regelungen zur Festlegung der Regionen gestellt werden, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, da diese nur „in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten“ gelten soll. Auch wird bezweifelt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund ihrer problematischen Bestimmbarkeit eine praktikable Bezugsgröße darstellt. Die Ausgestaltung der Mietpreisbremse bereitet derart viele Probleme, sodass sich die Frage stellt, ob diese wirklich im Verhältnis zum Nutzen stehen.
Wahl-Spezial: Bestellerprinzip
Der September steht bei uns ganz im Zeichen der Bundestagswahl. Auf unserem Blog beginnt deswegen heute die heiße Wahlkampfphase. Bis zum 22. September vergleichen wir hier werktäglich die unterschiedlichen Positionen der Parteien zu allen immobilienpolitischen und immobilienwirtschaftlichen Themen und beziehen Stellung. Und da man im Wahlkampf nie vor neuen „Ideen“ einzelner Politiker sicher ist (wir erinnern uns an die Forderung des rechtspolitischen Sprechers der Berliner Grünen-Fraktion, Dirk Behrendt, nach einer Extra-Steuer für Luxus-Wohnungenvergangene Woche), halten wir Sie an dieser Stelle auch über alle aktuellen Vorstöße auf dem Laufenden.
Wir laden Sie ein, mitzudiskutieren – hier, bei facebook, google+ oder Xing.
Wir starten unser Wahl-Spezial mit einem Thema, das für Makler von zentraler Bedeutung ist: das so genannte „Bestellerprinzip“. Soll heißen: Der Wohnungssuchende soll nur dann die Maklerprovision bezahlen, wenn er als erstes den Makler mit der Wohnungssuche schriftlich beauftragt. Weitere Bedingung für die Übernahme der Maklercourtage durch den Mieter soll sein, dass der Makler zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages mit dem Wohnungssuchenden von dem Vermieter noch keinen Auftrag zum Angebot der Wohnung erhalten hat. Während sich SPD und Bündnis 90/Grüne für eine derartige Neureglung aussprechen, lehnt die FDP einen gesetzgeberischen Eingriff ab und verweist auf die Vertragsfreiheit. Die CDU setzt sich in ihrem Wahlprogramm dafür ein, dass weiterhin sowohl Vermieter als auch Mieter als Auftraggeber auftreten können.
Schon heute kommen in ländlichen und strukturschwachen Gebieten fast ausschließlich die Vermieter für die Maklergebühren auf. In beliebten Stadtteilen der Ballungsregionen tragen die Kosten für den Makler in der Regel die Mieter, wobei die rovision vom Gesetzgeber auf maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (2,38 Nettokaltmieten) begrenzt ist. Eine bundesweite Neuregelung der Maklerprovision, mit der die Situation für Mieter lediglich in wenigen ausgesuchten Lagen der Ballungsregionen vermeintlich entschärft werden soll, schüttet das Kind mit dem Bade aus. Die Makler für die Wohnungsknappheit in einzelnen Märkten und die Schwierigkeit, eine bezahlbare Wohnung zu finden, verantwortlich zu machen, ist wahrscheinlich allein dem Wahlkampfgetöse geschuldet. Dass eine professionelle Immobilienvermarktung mit einem hohen finanziellen und personellen Aufwand verbunden ist, wird dagegen gerne unter den Tisch gekehrt.
Den aktuellen Gesetzesvorschlag zum Bestellerprinzip lehnen wir ab und setzen uns für einen freien Markt und die Vertragsautonomie ein. Außerdem widerspricht er § 6 Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Der Makler muss demnach eine Genehmigung vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten haben, um Wohnraum zu vermitteln – wir als IVD schreiben dies unseren Mitgliedern auch in unseren Standesregeln vor. Daher setzt die Vermittlung einer Wohnung in jedem Fall eine vorherige Genehmigung durch den Vermieter voraus. Gemäß der Gesetzesinitiative der Bundesländer würde der Vermieter dann zum Besteller werden, sobald er die Wohnung dem Makler an die Hand gegeben hat. Das heißt nichts anderes, als dass der Vermieter immer die Maklercourtage bezahlen müsste.
Sollte der Gesetzgeber trotz dieser Widersprüche aktiv werden, muss er zumindest sicherstellen, dass der Vermieter nur in denjenigen Fällen Besteller ist, in denen der Mieter keinen Suchauftrag an den Makler erteilt hat. Hat der Mieter dem Makler dagegen einen solchen Suchauftrag erteilt, so sollte er auch dann Besteller sein, wenn der Vermieter den Makler für diese Wohnung bereits vorher mit der Vermietung beauftragt hat. Es kann nicht darauf ankommen, ob der Vermieter dem Makler eine Wohnung vor oder nach dem Suchauftrag des Mieters an die Hand gegeben hat.
Bestellerprinzip ist für diese Legislaturperiode vom Tisch
Die Bundesratsinitiative zum Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) hat in der letzten Sitzung des Rechtsausschusses im Bundesrat am 17. April 2013 keine Mehrheit gefunden. Der Immobilienverband IVD hatte schon zur Veröffentlichung des Gesetzentwurfes seine Ablehnung auf breiter Basis bekundet. „Wir lehnen den Gesetzentwurf ab, da er Rechtsunsicherheiten beinhaltet und in sich widersprüchlich ist“, so Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverband IVD.
Die Bundesratsinitiative sieht eine Anpassung unter § 2 WoVermG Absatz 2 a vor, mit dem für die Maklerprovision das so genannte Bestellerprinzip eingeführt werden soll. Danach soll der Makler bei der Vermittlung von Wohnraum von dem Mieter eine Maklerprovision nur dann fordern können, wenn der Mietvertrag über Wohnräume zustande gekommen ist, die dem Makler zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages mit dem Wohnungssuchenden von dem Vermieter noch nicht an die Hand gegeben war. Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, eine ursprünglich vom Vermieter geschuldete Provision zu tragen, sollen unwirksam sein (Streichung von § 3 Abs. 2 Satz 2 WoVermG).
Die vorgeschlagene Regelung wird dahingehend begründet, dass der Makler die Provision dann von dem Mieter verlangen kann, wenn dieser den Makler mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt hat (Suchauftrag). Bei näherer Betrachtung stellt man jedoch fest, dass bei dieser Formulierung im praktischen Ergebnis fast immer der Vermieter die Maklerprovision tragen muss. Das mag zwar politisch gewollt sein; der Begriff Bestellerprinzip ist dann aber falsch und irreführend.
Nach der geforderten Neuregelung wäre ein Provisionsanspruch gegen den Mieter nur denkbar, wenn der Makler zunächst einen Suchauftrag des Mietinteressenten entgegennimmt und erst danach in dem öffentlich zugänglichen oder dem ihm vom Vermieter zur Verfügung gestellten Datenbestand nach einer den Anforderungen des Mieters entsprechenden Wohnung sucht.
Der IVD lehnt die vorgeschlagene Regelung als zu weitgehend ab, nach der ein Provisionsanspruch gegen den Mieter schon dann ausgeschlossen ist, wenn der Makler vorher einen Auftrag bekommen hat, die Wohnung anzubieten. Denn nach dieser Formulierung wäre der gesamte Wohnungsbestand, den ein Vermieter dem Makler zur Vermittlung zur Verfügung stellt, für weitere Vermittlungen aufgrund eines Suchauftrages „verbrannt“. Außerdem würde sich rechtlich die Frage stellen, ob die wiederkehrende Rückgabe eines Auftrages und seine spätere Neuerteilung nicht eine Umgehung des Gesetzes oder einen Missbrauch darstellen würde.
Nach Auffassung des IVD besteht kein Anlass für eine weitere Regulierung der Maklerprovision im WoVermG. Eine weitergehende Einschränkung der Vertragsfreiheit ist nicht gerechtfertigt. Dem Umstand, dass der Mietinteressent der „schwächere“ Vertragspartner ist, wird bereits durch die bestehenden Regelungen des WoVermG und insbesondere durch die Deckelung der Provision auf zwei Monatsmieten ausreichend Rechnung getragen.
Im Übrigen sorgen die Kräfte des Marktes für eine „richtige“ Lösung: In nachfrage-schwächeren Gebieten zahlt der Vermieter die Provision, in ausgeglichenen Gebieten gibt es Zwischenlösungen und nur in Ballungsgebieten zahlt wegen der höheren Wohnungsnachfrage der Mieter die Maklerprovision. Die derzeit für viele Mietinteressenten unbefriedigende Situation, dass sie sich mit vielen anderen um eine Wohnung bewerben und dann auch noch eine Maklerprovision bezahlen müssen, ist nicht durch das Maklerrecht, sondern das geringe Angebot an Wohnungen in begehrten Stadtlagen verursacht. Das Problem muss daher durch das Angebots an Wohnungen behoben werden und nicht durch eine weitere Regulierung der Maklerprovision.
Der Immobilienverband IVD fordert ein echtes Bestellerprinzip, wonach der den Makler bezahlt, der ihn auch bestellt. Das kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter sein. Der jetzige Gesetzentwurf ist rechtsunsicher, widerspricht sich, ist praxisfremd und schwächt damit die Marktkräfte.