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Timestamp: 2018-03-17 10:47:58
Document Index: 307107304

Matched Legal Cases: ['Art. 16', 'Art. 60', 'Art. 24', 'Art. 60', 'BGer', 'Art. 19', 'Art. 919', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 20', 'Art. 21', 'Art. 281', 'Art. 1', 'Art. 273', 'Art. 13', 'Art. 47', 'Art. 48', 'Art. 47', 'Art. 681', 'Art. 681', 'Art. 969', 'Art. 681', 'Art. 60', 'Art. 681', 'Art. 47', 'Art. 216', 'Art. 681', 'Art. 681', 'Art. 681', 'Art. 7', 'Art. 47', 'in casu', 'Art. 681', 'Art. 7', 'Art. 2', 'Art. 275', 'Art. 2', 'e contrario', 'Art. 2', 'Art. 16', 'BGE', 'BGE', 'Art. 305', 'BGer', 'Art. 9', 'Art. 22', 'Art. 22']

Programm / Ablauf. Pachtrecht in der Praxis. Beendigung der Pacht, Sonderfälle & Spezialfragen. Beendigung des Pachtverhältnisses - PDF
Programm / Ablauf. Pachtrecht in der Praxis. Beendigung der Pacht, Sonderfälle & Spezialfragen. Beendigung des Pachtverhältnisses
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1 Programm / Ablauf Pachtrecht in der Praxis Fragen und Antworten rund um die landwirtschaftliche Pacht Raphael Kottmann, LBV / BBZN / BBZWB Zeit Thema Referent Begrüssung / Organisatorisches Daniel Felder Übersicht / Einleitung Daniel Felder Beendigung der Pacht Raphael Kottmann Pause Sonderfälle und Spezialfragen Raphael Kottmann Fragen Daniel Felder Abschluss Daniel Felder Alle Präsentationen sowie eine Fragen/Antworten- Übersicht finden Sie unter: Fachbereich Landwirtschaft Aktuelle Themen Sursee, 5. Februar Beendigung der Pacht, Sonderfälle & Spezialfragen durch gegenseitiges Einvernehmen (Aufhebungsvereinbarung, OR 115) durch Ablauf bei Fixpachten > Beendigung der Pacht > Sonderfälle und Spezialfragen Unterpacht, «Kurzpacht», Flächenabtausch Veräusserung des Pachtgegenstandes Pacht von Land in der Bauzone Nutzungsmöglichkeiten und Gebrauchsleihe Investitionen durch den Pächter im Besonderen Zwingendes Recht & Umgehungsgeschäfte Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Beendigung des Pachtverhältnisses durch vorzeitige Kündigung auf einen ortsüblichen Termin - Unzumutbarkeit, LPG 17 - Tod des Pächter, LPG 18 - Pflichtverletzung durch Pächter, LPG 22b durch ordentliche Kündigung auf das Ende einer Pachtperiode (LPG 16) durch fristlose Kündigung bei Konkurs? OR 297a Drei Sonderfälle der Beendigung - 1. Bewirtschafterwechsel, LPG Güterzusammenlegung, LPG Zahlungsrückstand Pächter, LPG 21 3
2 durch gegenseitiges Einvernehmen (Aufhebungsvereinbarung, OR 115) > Übereinstimmende, gegenseitige Willenserklärung Verpächter/Pächter (OR 1) > Zweiseitiges Rechtsgeschäft, pachtrechtliche Kündigungs- und Kündigungsschutzbestimmungen gelten nicht > Grundsätzlich jederzeit möglich, 5 muss aber im Moment der Auseinandersetzung über die Beendigung erfolgen Pächter kann nicht zum Voraus auf seine Rechte verzichten (ZGB 27) durch ordentliche Kündigung auf das Ende einer Pachtperiode (LPG 16) > Pachtperioden dauern aktuell jeweils 6 Jahre > Der Antrittstag ist bestimmend für das Ende der jeweiligen Periode (Frühlingstermin, Herbsttermin, Jahreswechsel) > Achtung bei Verträgen, die schon sehr lange dauern: > und wenn der Beginn nicht mehr ausgemacht werden kann? Praxisfall: Ortsüblicher Frühjahrs- oder Herbsttermin > Fragestellung unter Art. 16., Pkt. 3 Kündigung einer Pacht steht: Ist nichts anderes vereinbart, kann nur auf den ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin gekündigt werden. Nur, an welchen Daten dies in der Region Sempachersee ist, scheint wohl ein sehr gehütetes Geheimnis sein. Bisher wurde ich telefonisch immer nur an eine nächste Dienststelle verwiesen. (LAWA hat mir Sie empfohlen) Gerne hoffe ich, dass Sie mir weiterhelfen können. > Antwort Frühjahr Vegetationsbeginn, zum Teil von Kantonen fix festgelegt (z.b. Zürich) Rechtslage/Vollzug im Kanton Luzern? 7 Frage aus der Praxis Bestimmung des ordentlichen Kündigungstermins A] Über das Datum des Pachtantritts herrscht Uneinigkeit (z.b. bei mündlich abgeschlossenen Verträgen), dieses liegt aber unbestrittenermassen VOR dem Frühjahrstermin > Als Pachtantritt gilt der ortsübliche Frühjahrstermin 1973 (Art. 60 Abs. 2 LPG). > Daraus ergeben sich folgende Kündigungstermine: Kündigungstermin Pachtbeginn: Frühjahr Jahre Frühjahr 1979 Minimale Fortsetzungsdauer gemäss Art. 24 EGG: 3 Jahre Frühjahr 1982 Minimale Fortsetzungsdauer gemäss Art. 60 Abs. 1 LPG vom 4. Oktober 1985: 6 Jahre Frühjahr 1985 Frühjahr 1988 Frühjahr 1994 Frühjahr 2000 Frühjahr 2006 Frühjahr 2012 Frühjahr 2018
3 Bestimmung des ordentlichen Kündigungstermins B] Über das Datum des Pachtantritts herrscht Uneinigkeit, dieses liegt aber unbestrittenermassen NACH dem Frühjahrstermin 1973: > Hier gilt der obgenannte Frühjahrstermin 1973 nicht. > Der Richter hat in diesem Fall in einem Beweisverfahren den massgeblichen Zeitpunkt abzuklären. C] Pachtverträge, die VOR dem 20. Oktober 1986 abgeschlossen wurden: > Es gilt zunächst die Pacht- bzw. Fortsetzungsdauer des alten Rechts (EGG: sechs bzw. drei Jahre Fss.). > Erfolgt keine Kündigung, beträgt die Fortsetzungsdauer nach 1986 sechs Jahre. Fällt also das Ende des Pachtvertrages z. B. auf das Frühjahr 1988, gilt ab dann die neue Fortsetzungsdauer von sechs Jahren. D] Pachtverträge, die NACH dem 20. Oktober 1986 abgeschlossen wurden: > Es gilt das LPG (6/6 bzw. 9/6 Jahre). 9 durch ordentliche Kündigung auf das Ende einer Pachtperiode (LPG 16) Die Kündigung: > muss zwingend schriftlich erfolgen, ansonsten aber keine Formvorschriften > die Formulierung muss unmissverständlich und eindeutig sein > ein eingeschriebener Brief lohnt sich > aber: die Kündigung ist ein Akt des Privatrechtes und keine anfechtbare Verwaltungsverfügung (!) > die Kündigung hat von allen Vertragspartnern unterschrieben zu werden > die Kündigungsfrist beträgt mind. ein Jahr, auch wenn im Vertrag allenfalls noch andere Fristen bestimmt sind durch ordentliche Kündigung auf das Ende einer Pachtperiode (LPG 16) durch ordentliche Kündigung auf das Ende einer Pachtperiode (LPG 16) Kündigungsfrist 1 Jahr: > die Kündigung muss vor Ablauf der Frist beim Vertragspartner zugehen > es gilt die absolute Empfangstheorie > eine Kündigung darf nicht zur Unzeit erfolgen > eine verspätete Kündigung oder eine Kündigung auf einen falschen Termin gilt auf den nächstmöglichen Termin als gültig erfolgt > der Empfänger hat den Kündenden zu informieren, wenn eine rechtzeitig aufgegebene Kündigung aus irgendwelchen Gründen verspätet eintrifft, ansonsten sie als erfolgt gilt > eine Beschränkung, wonach eine Kündigung nur beim Vorliegen besonderer Gründe rechtsgültig wäre, existiert nicht > aber: der Empfänger hat das Recht, eine Begründung (16 I LPG) der Kündigung zu verlangen (Ordnungsvorschrift) > die Kündigung bleibt gültig, auch wenn diese Begründung ausbleibt
4 durch ordentliche Kündigung auf das Ende einer Pachtperiode (LPG 16) > «Neuerung»: Teilkündigung für jenen Anteil des Pachtgegenstandes, der in der Bauzone liegt und aus dem Geltungsbereich des BGBB ausgenommen ist vgl. Baulandpacht bislang geringe Praxisrelevanz -> AP 14/17 auch für BGBB-Grundstücke relevant Praxisfall: unbeteiligte Dritte «Interessierte» > Sachverhalt / Fragestellung Unsere Korporation verpachtet Land an Betriebe, welche teilweise 100% Tätigkeiten ausserhalb der Landwirtschaft nachgehen. Betriebsleiter, welche kein Land pachten können, möchten diesen Betrieben den Pachtvertrag kündigen. Ist das möglich? > Antwort: Nein, nicht beteiligte Dritte sind nicht Vertragspartei, haben kein aktuelles, konkretes Rechtsschutzinteresse und sind mithin nicht aktivlegitimiert. Frage aus der Praxis 14 durch Ablauf bei Fixpachten > Vertrag geht zu bestimmten Zeitpunkt ohne Kündigung zu Ende -> kein Kündigungsschreiben nötig > Dieser Zeitpunkt muss im Vertrag klar festgehalten sein -> Schriftlicher Vertrag empfehlenswert > es empfiehlt sich, dem Pächter ungefähr ein Jahr zum Voraus das Ende des Vertrages in Erinnerung zu rufen Pachterstreckung (1) > nur bei ordentlicher Pachtauflösung möglich, (d.h. nicht bei Beendigungen nach LPG 17, 18, 20, 21, 22b) > Zuständigkeit: Schlichtungsbehörden/Zivilgerichte > Streitwert: Pachtzins für fragliche Dauer/Erstreckung > Frist zur Einreichung der Klage auf Pachterstreckung: 3 Monate seit Empfang der Kündigung (Verwirkungsfrist) Fixpacht: spätestens 9 Monate vor Ablauf > Passivlegitimation: Verpächter; nach Verkauf Pachtobjekt tritt Erwerber an Stelle des Veräusserers in den Prozess ein > grundsätzlich gilt das Recht für beide Vertragsparteien, findet jedoch in der Praxis nur bei einer Kündigung durch den Verpächter Anwendung
5 Pachterstreckung (2) > Gerichtliche Ersteckung, wenn für Beklagten zumutbar > Beweislast immer bei Verpächter: Bei Klage Pächter: nach LPG 27 II ( Beweislastumkehr ) Bei eigener Klage: nach LPG 27 I i.v.m. ZGB 8 > Fortsetzung für Verpächter unzumutbar (LPG 27 II): Grund gemäss Generalklausel ( insbesondere ), zum Beispiel persönliche Unverträglichkeit (BGer 4A_431/2007 vom ) Schwerwiegende (!) Pflichtverletzung Pächter Zahlungsunfähigkeit Pächter (Indiz: Verlustscheine) Selbstbewirtschaftung Verpächter/diesem nahestehende Personen Gewerbe nicht erhaltungswürdig Pachtgegenstand teilweise in Bauzone Pachterstreckung (3) > Nur einmalige Erstreckung > Erstreckungsdauer: 3 bis 6 Jahre, abhängig von Persönlichen Verhältnissen Art der Pachtsache Grundstücke: Faustregel 6 Jahre, wenn >25% der Betriebsfläche Gewerbe: in der Regel 6 Jahre Allfälliger Abkürzung der Pachtdauer Parteiantrag (Dispositions- und Verhandlungsgrundsatz) > Auf Antrag kann Gericht Vertragsbestimmungen veränderten Verhältnissen anpassen (LPG 28) Insbesondere im Sinne von LPG 10 bis 12 (Pachtzins) Pachtzinsanpassung unterliegt nicht Pachtzinskontrolle Pachterstreckung (4) > unabänderbares Recht: kein vertraglicher Verzicht möglich > kommt (insb. bei Gewerben) nahezu einer Verlängerung der Minimalpachtdauer gleich > Pächter und Verpächter behalten während der Erstreckungsdauer ihre Rechte und Pflichten > nach Ablauf der Erstreckungsdauer muss nicht noch einmal gekündigt werden durch vorzeitige Kündigung auf einen ortsüblichen Termin (LPG 17, 18 und 22b) 1.) bei unzumutbarer Vertragserfüllung (17 LPG) > Gründe: erhebliche Vertragsverletzungen, grosse Schwierigkeiten zwischen den Vertragsparteien, u. U. die Verwendung für öffentliche Zwecke > Kündigungsfrist: 6 Monate > schriftliche Kündigung zwingend > muss sich nur durch Vertragsauflösung beheben lassen restriktive Gerichtspraxis Vertragsanpassung hat immer Priorität > Pachterstreckung ist ausgeschlossen > der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen (Billigkeitsentscheid!)
6 durch vorzeitige Kündigung auf einen ortsüblichen Termin (LPG 17, 18 und 22b) durch vorzeitige Kündigung auf einen ortsüblichen Termin (LPG 17, 18 und 22b) 2.) beim Tod des Pächters (LPG 18) > Auflösung auf den nächsten Frühjahrs- oder Herbsttermin möglich > Kündigungsfrist: 6 Monate > schriftliche Kündigung zwingend > eine Kündigung ist sämtlichen Erben zuzustellen > ein Erbe des Pächters kann innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung den Eintritt in den Pachtvertrag erklären > der Verpächter kann danach innert 30 Tagen auf Auflösung des Pachtvertrages klagen 3.) Pflichtverletzung durch den Pächter (LPG 22b) > Voraussetzung: Pflichtverletzungen Pächter Bewirtschaftungspflichten nach LPG 21a Unterhaltspflichten nach LPG 22 III Keine Rückgängigmachung Erneuerungen/Änderungen nach LPG 22a > Vorgängige schriftliche Ermahnung durch Verpächter > Form Kündigung: schriftlich > Kündigungsfrist: 6 Monate > Kündigungstermin: folgender Frühjahrs- oder Herbsttermin durch fristlose Kündigung? Kündigung Pachtvertrag > im LPG nicht explizit vorgesehen > beim Konkurs des Pächters > wenn dem Pachtgegenstand durch Verfehlungen des Pächters unmittelbar Gefahr droht Normalfall Kündigungsfrist: Für Gewerbe und Grundstück 1 Jahr Form: zwingend schriftlich, falls verlangt Kündigung begründen Erstreckung: 3 Monate seit Empfang der Kündigung bei Fixpachten 9 Monate vor Ablauf Dauer: 3-6 Jahre Vorzeitige Kündigung Falls Pacht für eine Partei unzumutbar: Kündigungsfrist 6 Monate Auf folgenden Frühjahroder Herbsttermin Richter bestimmt vermögensrechtliche Folgen «Fristlose» bei unmittelbarer Gefahr des Pachtgegenstandes/Konkurs Personenwechsel Eigentümer (vgl. Veräusserung Pachtgegenstand) Verkauf/Tausch/ Schenkung/ Erbteilung Grundsatz: Kauf bricht Pacht nicht Ausnahmen: Bauzwecke öffentlicher Auftrag Selbstbewirtschaftung Erstreckung (klein): innert 30 Tage nach Empfang Kündigung Dauer 6 Monate bis 2 Jahre Bei vorzeitiger Auflösung: Käufer wird für Restpachtdauer schadenersatzpflichtig Tod des Verpächters Kein Grund, erst Erbteilung Übergabe an Sohn/Tochter Schriftliche Erklärung: lehnt Verpächter innert 3 Monaten nicht ab, so tritt Sohn in laufenden Vertrag Keine Erklärung: sobald Verpächter Kenntnis hat, kann er Sohn ausweisen Mündliche Erklärung: keine Reaktion: neuer Pachtvertrag Ablehnung: wird Sohn nicht Pächter Falls verlangt neuer Pachtvertrag Falls Verpächter Eintritt in bestehenden Vertrag erlaubt: schriftlich vereinbaren, sonst neuer Pachtvertrag Personenwechsel Pächter (vgl. Bewirtschafterwechsel) 24 Tod des Pächters Rechte und Pflichten gehen auf Erben über Erben und Verpächter können vorzeitig künden: Frist 6 Monate auf nächsten Frühjahrsund Herbsttermin kein Schadenersatz Kündigung Verpächter: Recht des Ehegatten oder Nachkommen, in Pachtvertrag einzutreten falls Pächter nicht einverstanden, innert 30 Tagen gerichtlich auf Auflösung des Vertrages klagen
7 Praxisfall: Bewirtschafterwechsel (Pachteintritt) > Fragestellung Ist es notwendig, bei einem Betriebsleiterwechsel vom Vater auf den Sohn, den Pachtvertrag zu erneuern? Oder ist es sogar Pflicht? Ist auch eine Kündigung möglich? Wie sieht es aus bei Verkauf des Betriebes an einen Nachfolger ausserhalb der Familie? > Antwort Vgl. nachfolgende Ausführungen 25 Frage aus der Praxis Drei Sonderfälle der Beendigung (LPG 19, 20 und 21) 1.) Bewirtschafterwechsel (Pachteintritt, Art. 19 LPG) > erfüllte Tatbestände: Verkauf oder Verpachtung des Gewerbes an Übernehmer, Übernahme der Gewerbepacht durch Nachfolger > nicht erfüllte Tatbestände: Eingehen einer Gemeinschaftsform (BZG, BG), Bewirtschafterwechsel auf den Ehepartner bspw. zu Zwecken der DZ-Sicherung > Eintrittsberechtigung Person, die landw. Gewerbe «zur Betriebsführung» vom vorherigen Inhaber (Besitzer i.s.v. Art. 919 ZGB) übernimmt. erleichtert Eintritt in Zupachtverträge des Hofabtreters Eigentumsübergang unerheblich -> Eigentümer UND Pächter Drei Sonderfälle der Beendigung (LPG 19, 20 und 21) 1.) Bewirtschafterwechsel (Pachteintritt, Art. 19 LPG) > der Übernehmer des Gewerbes muss dem Verpächter des Zupachtgrundstücks schriftlich erklären, dass er dieses Grundstück pachtweise weiterbewirtschaften möchte und den Eintritt in den bestehenden Vertrag verlangt > der Verpächter kann innert 3 Monaten nach Empfang der Erklärung dem neuen Pächter den Eintritt in den Vertrag ermöglichen, mit ihm einen neuen Pachtvertrag abschliessen oder den neuen Pächter ablehnen Drei Sonderfälle der Beendigung (LPG 19, 20 und 21) 1.) Bewirtschafterwechsel (Pachteintritt, Art. 19 LPG) > verzichtet der Übernehmer des Gewerbes auf die schrifliche Erklärung, kann ihn der Verpächter ausweisen > eine Ausweisung ist nicht möglich, wenn weiterhin der Übergeber die Bewirtschaftung der Pachtlandflächen übernimmt > akzeptiert der Verpächter den neuen Pächter stillschweigend, so ist ein neuer Pachtvertrag zustande gekommen > im letzteren Fall bleibt das Pachtverhältnis mit dem ursprünglichen Pächter bestehen
8 Tatbestand des Bewirtschafterwechsels schriftliche Erklärung Verpächter erlaubt Eintritt in den Vertrag Verpächter reagiert nicht bestehender Vertrag wird mit neuem Pächter weitergeführt Verpächter lehnt neuen Pächter ab Verpächter fordert Abschluss eines neuen Vertrages neuer Vertrag wird abgeschlossen Vertrag bleibt definitiv bestehen keine schriftliche Erklärung stillschweigende Tolerierung des neuen Pächters Vertrag bleibt vorläufig bestehen Übergeber bleibt Bewirtschafter Vertrag wird kurzfristig aufgelöst keine Tolerierung des neuen Pächters Übernehmer wird Bewirtschafter Praxisfall: Pachtauflösung / stillschweigender Vertragsabschluss bzw. Fortsetzung > Sachverhalt X hatte von Y zwei Grundstücke gepachtet und ihm im Gegenzug einen Teil eines eigenen Grundstücks verpachtet. Y kündigte den Pachtvertrag mit X fristgerecht per Dezember X akzeptierte die Kündigung. Verhandlungen über eine Weiterführung des Pachtvertrags scheiterten. Gleichwohl bewirtschafteten sowohl Y wie X die Grundstücke auch im Jahre 2001 wie vorher weiter. Als Y im November 2001 seine beiden Grundstücke verkaufte, machte X ein Pächtervorkaufsrecht geltend. Er stellte sich auf den Standpunkt, das Pachtverhältnis sei zwar rechtsgültig gekündigt, in der Folge aber stillschweigend fortgesetzt worden. Der Pachtvertrag habe sich deshalb gemäss LPG um weitere sechs Jahre verlängert. > Frage Trifft das zu? 30 Praxisfall: Pachtauflösung / stillschweigender Vertragsabschluss bzw. Fortsetzung > Antwort (fragmentarisch) Der erstinstanzliche Richter schloss sich dieser Ansicht an, nicht jedoch Obergericht und das Bundesgericht. Vertragskonforme Kündigung durch Verpächter. Kein neues Pachtverhältnis, da keine ausdrückliche, übereinstimmende Willenserklärungen (OR 1). X selbst äusserte mit schriftlichem, vorbehaltlosen Akzept der Kündigung den Willen, das Pachtverhältnis aufzulösen. X konnte nicht auf stillschweigendes Zustandekommen des Vertrages vertrauen. Durch die gegenseitige Duldung der Weiternutzung sei kein neuer Pachtvertrag abgeschlossen worden. X könne folglich kein Pächtervorkaufsrecht geltend machen (Urteil des Bundesgerichts 4C.38/2005 vom ). Drei Sonderfälle der Beendigung (LPG 19, 20 und 21) 2.) Güterzusammenlegung (Art. 20 LPG) > nur wenn der Pachtgegenstand bzw. Bewirtschaftung wesentlich verändert wird oder eine Fortführung des Vertrages den Zielen der Zusammenlegung widerspricht > schriftliche Kündigung zwingend > keine Kündigungsfrist -> auf Antritt der neuen Bewirtschaftungsverhältnisse (Abs. 1) > kein Schadenersatzanspruch des Pächters (Abs. 2) 31
9 Drei Sonderfälle der Beendigung (LPG 19, 20 und 21) Rückgabe Pachtgegenstand (LPG 23) 3.) Zahlungsrückstand des Pächters (Art. 21 LPG) > Fälliger Pachtzins, ganz oder Teile davon nicht bezahlt > Nicht bewilligter Zins: Betrag gemäss Vertrag > Kein Verzug bei rechtzeitiger, berechtigter Hinterlegung > Mahnung Verpächter: Nicht erforderlich, wenn vereinbarter Termin (OR 102 II) Erforderlich, wenn Art. 281 Abs. 1 OR anwendbar (OR 102 I) > Schriftliche Androhung der Pachtauflösung innert 6 Mt. > Wenn Zins bis am letzten Tag der Frist nicht beim Verpächter eintrifft: Pachtvertrag (autom.) aufgelöst > Schadenersatzpflicht des Pächters bei Verschulden > Im Zustand am Ende der Pacht > Verbesserungen durch Pächter: Investitionen wie z.b. Anschaffung Futtersilo Abgrenzung zu Hauptreparatur: nicht nur Werterhaltung > Entschädigungen Pächter für Verbesserungen: Aufwand abzüglich Abschreibungen ersetzen Wenn mit Zustimmung Verpächter vorgenommen und nichts anderes vereinbart > Keine Entschädigung, wenn Verbesserung aus gehöriger Bewirtschaftung hervorgegangen > Ersatz durch Pächter bei vermeidbarer Verschlechterung Rückgabe Pachtgegenstand (LPG 23) > besondere Bedeutung bei der Pacht von Wohn- und Ökonomiegebäuden > Ackerland: Rückgabe im Zustand und mit den Kulturen, die bei Pachtbeginn angetreten wurden; keinen Anspruch auf Früchte, die bei Pachtende noch nicht geerntet sind, evtl. aber auf eine Entschädigung für den Aufwand > Wiesen und Weideflächen: Rückgabe in gutem, ertragreichem Zustand (standortgerechte Grasnarbe, geputzte Weiden, frei von Problemunkräutern, Böschungen zurückgemäht etc.) > Bäume: Rückgabe in gepflegtem Zustand (Winterschnitt, abgeschnittenes Holz beseitigt); Fällen von abgehenden Bäumen 36 Verschnaufpause
10 Sonderfälle und Spezialfragen Unterpacht, «Kurzpacht» und Flächenabtausch Veräusserung des Pachtgegenstandes Pacht von Land in der Bauzone Nutzungsmöglichkeiten und Gebrauchsleihe Investitionen durch den Pächter im Besonderen Zwingendes Recht (LPG 29) und Umgehungsgeschäfte (LPG 1 II) Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Unterpacht, «Kurzpacht» und Flächenabtausch > Abschluss eines Pachtvertrags durch den Pächter über den ihm vom Verpächter überlassenen Pachtgegenstand mit einem Dritten. > Zulässig (LPG 1 IV i.v.m. OR 291) > Zustimmung des Verpächters notwendig (Art. 1 Abs. 4 i.v.m. 291 OR) > Unterpächter darf Sache nicht anders nutzen als dem Pächter gestattet wurde (OR 291 III) > Unterpachtdauer: grundsätzlich 6 Jahre, wenn kürzer Behördlich bewilligte Verkürzung Schadenersatz von Pächter an Unterpächter Unterpacht, «Kurzpacht» und Flächenabtausch > der Übergang von einem Nutzungsüberlass zu einer Unterpacht ist fliessend!!! im Herbst die Rinder eines Nachbarn weiden lassen? nach Gerste einem Nachbarn die Ansaat von Karotten erlauben? ganze Jahresnutzung der Kunstwiese überlassen? > unter Umständen macht es Sinn, den Tatbestand der Unterpacht im Vertrag genauer zu umschreiben Praxisfall: Pachtvertrags-Übernahme, Unterpacht, Pachterstreckung > Sachverhalt Bauernfamilien R und S (BG 1997). Gründung AG mit u.a. Obstanlage auf von S von der Gemeinde O gepachteten Parzelle X. Pachtvertrag: S. stellt Pachtgegenstand der AG zur Bewirtschaftung zur Verfügung. Zinsrechnungen der Gemeinde O an S; beglichen stets durch AG; kommentarlose Entgegennahme durch Gemeinde. Streit. S kündigte der AG die Pacht der Parzelle X; macht geltend Obstanlage mit der von ihm neu gegründeten GmbH selber bewirtschaften zu wollen. AG bestritt, dass S Verpächter ist. Sie klagte gegen die Gemeinde O (behauptete Verpächterin) auf Pachterstreckung. > Frage Zwischen welchen Parteien bestehen welche Verträge? Erhält die AG eine Pachterstreckung? 40
11 Praxisfall: Pachtvertrags-Übernahme, Unterpacht, Pachterstreckung > Antwort (fragmentarisch) Kantonsgericht hatte zu prüfen, ob wie von der AG behauptet direkt zwischen der Gemeinde O und der AG ein Pachtvertrag zu Stande gekommen war. Dies wurde verneint. Eine solche Vertragsübernahme hätte laut Gericht die Zustimmung aller involvierten Personen vorausgesetzt. Ein tatsächlicher Wille zur Vertragsübernahme konnte jedoch nicht festgestellt werden. Die AG habe aufgrund des Verhaltens der beteiligten Personen auch nicht nach dem Vertrauensprinzip davon ausgehen dürfen, die Gemeinde habe einer Vertragsübernahme konkludent zugestimmt. Eine Zustimmung sei auch nicht darin zu erblicken, dass die Gemeinde jeweils kommentarlos die von der AG beglichenen Pachtzinse entgegen genommen habe. Die Zinsrechnungen seien nämlich weiterhin S zugestellt worden. Praxisfall: Pachtvertrags-Übernahme, Unterpacht, Pachterstreckung > Antwort (fragmentarisch) Das Gericht ging von einer gültig zu Stande gekommenen Unterpacht zwischen S und der AG aus. Eine Unterpacht bedürfe keiner besonderen Form. Es spiele auch keine Rolle, ob die Gemeinde der Unterpacht (explizit) zugestimmt habe oder nicht (???). Bei einer Unterpacht kann die Erstreckung lediglich für die Dauer des Hauptpachtverhältnisses erfolgen (vgl. Art. 273b Abs. 1 i.v.m. 300 Abs. 1 OR und 1 Abs. 4 LPG). Eine Erstreckung der Unterpacht wurde deshalb nicht bewilligt (Entscheid KG SG vom , bestätigt durch das Bundesgericht im Urteil 4A.10/2007) Unterpacht, «Kurzpacht» und Flächenabtausch Veräusserung des Pachtgegenstandes > Pachtvertrag ist Dauervertrag (1 J. plus) Keine Pacht/Unterpacht, wenn weniger als ein Jahr durch Dritten genutzt Braucht keine Zustimmung des Verpächters > Kurzpacht ist keine Pacht zum Beispiel Zweitkultur nach früh geernteter Hauptkultur Zum Beispiel Salat nach Gerste > Flächenabtausch Art. 13 Direktzahlungsverordnung (DZV) Überbetriebliche Zusammenarbeit: kein Unterpachtverhältnis, keine Zustimmung Verpächter (LPG 21a II) > Veräusserung (Kauf, Schenkung, Tausch, Erbteilung [nicht: Erbgang beim Tod Veräusserer) oder Zwangsverwertung > Erwerber tritt folglich als Verpächter mit allen Rechten und Pflichten in den Pachtvertrag ein > Grundsatz: KAUF bricht PACHT nicht! (LPG 14) > Ausnahme (LPG 15): Auflösung Pachtvertrag, wenn Erwerb Pachtgegenstand unmittelbaren zu Bauzwecken unmittelbar zu öffentlichen Zwecken zur Sebstbewirtschaftung (Begriff analog BGBB 9) > Gegenausname: Keine Auflösung, wenn Pachtvertrag grundbuchlich vorgemerkt Verpächter im Veräusserungsvertrag dem Erwerber die Pflicht zur Übernahme auferlegte.
12 Veräusserung des Pachtgegenstandes Veräusserung des Pachtgegenstandes > Vorgehen nach LPG 15 I bis IV: Anzeige: schriftlich, innert 3 Monaten seit Abschluss Veräusserungsvertrag (Verwirkungsfrist) Auflösungsfrist: mindestens 1 Jahr, auf Frühlingsoder Herbsttermin. Erstreckungsklage («kleine») Pächter: innert 30 Tagen In Härtefällen: Erstreckung (6 Monate bis 2 Jahre) Verpächter (d. h. Veräusserer!): Schadenersatz an Pächter für vorzeitigen Beendigung der Pacht Bleiberecht bis Schaden vergütet oder Sicherheit geleistet > Regelung in Veräusserungsvertrag (LPG 15 V) > wie hoch ist der Schaden aus der vorzeitigen Beendigung der Pacht? Ertragsausfall (DB-Katalog) Wegfall Direktzahlungen (Buchhaltung) Änderung des Bewirtschaftungskonzeptes weitere Kosten (Inkonvenienzen) abzüglich Pachtzins bis zum Ende der ordentlichen Pachtperiode (ohne allfällige Erstreckung) Veräusserung des Pachtgegenstandes Vorkaufsrecht des Pächters (Art. 47 und 48 BGBB) > wird der ein landw. Grundstück veräussert, so hat der Pächter ein Vorkaufsrecht, wenn (47 II BGBB) gesetzliche Mindestpachtdauer (nach LPG /) abgelaufen er «Eigentümer» eines landw. Gewerbes ist das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich liegt > Gewerbevorkaufsrecht (47 I BGBB): VSS: Selbstbewirtschaftung + Mindestpachtdauer > das Vorkaufsrecht des Pächters geht demjenigen der Verwandten nach (Abs. 3) > ein genereller Vorausverzicht auf das Vorkaufsrecht ist nichtig; vorgängiger Verzicht auf bestimmtes Geschäft mittels öffentlicher Urkunde jedoch möglich (Art. 48 BGBB) Veräusserung des Pachtgegenstandes Vorkaufsrecht des Pächters (Art. 47 und 48 BGBB) > Spezielles / «Probleme»: Preis richtet sich nach Preis, den Dritter für den Pachtgegenstand zu zahlen bereit wäre (nicht limitiertes Vorkaufsrecht; i.u. VKR Verwandten/Miteigntümer, BGBB 44). Es gilt die Höchstpreisgrenze gemäss BGBB. weder vererblich noch abtretbar (Art. 681 Abs. 3 ZGB) Information durch Verkäufer (Art. 681a Abs. 1 ZGB) sowie Grundbuchverwalter (Art. 969 Abs. 1 ZGB); Ausübung innert drei Monaten ab Kenntnis im Normalfall (Art. 681a Abs. 2 ZGB) bzw. bei Steigerung sofort (Art. 60a Abs. 1 VZG) Verwirkung (im einzelnen Fall) zwei Jahre nach Eintragung (Art. 681a Abs. 2 ZGB)
13 Veräusserung des Pachtgegenstandes Vorkaufsrecht des Pächters (Art. 47 und 48 BGBB) > Spezielles / «Probleme»: wenn der Pachtgegenstand z.b. nur einen Teil der zu veräussernden Grundbuchparzelle umfasst. In diesem Fall bräuchte es eine Abparzellierung und damit u.u. sogar eine Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot. Vorkaufsfall gemäss Art. 216c OR sowie Zwangsvollstreckung (Art. 681 Abs. 1 ZGB) -> «weitere Vorkaufsfälle» (BGBB 43) nicht einschlägig kein Vorkaufsfall ggü. einer Person mit einem gleich- oder vorrangigen gesetzlichen Vorkaufsrecht (Art. 681 Abs. 2 ZGB) Vorrang ggü. vertraglichen Vorkaufsrechten (Art. 681 Abs. 3 ZGB) Praxisfall: Pächtervorkaufsrecht > Sachverhalt Das A gehörende Grundstück X umfasst eine Fläche von 42 Aren, wovon 31 Aren landwirtschaftliche Nutzfläche und 11 Aren Wald. Die LN war seit 1992 an B verpachtet. Den Wald nutzte A selber. B verfügt über einen Landwirtschaftsbetrieb mit 24 ha Fläche, die Hälfte Eigenland, die Hälfte gepachtet. Im Februar 2011 verkaufte A das ganze Grundstück X an C, ohne B zu informieren. Im Herbst 2011 vernahm B von diesem Eigentumswechsel. B weigerte sich jedoch, ihm Einblick zu geben in den Kaufvertrag. > Fragen Hat B ein Pächtervorkaufsrecht? Falls ja, was muss er unternehmen? 50 Praxisfall: Pächtervorkaufsrecht > Antwort (fragmentarisch) VSS Pächtervorkaufsrecht: Vorkaufsfall; Mindestpachtdauer (Art. 7 Abs. 1 LPG); Pächter ist Eigentümer eines landw. Gewerbes (oder verfügt wirtschaftlich über ein solches); gepachtete GS liegt im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes (Art. 47 Abs. 2 BGBB). Gewerbeeigenschaft Betrieb B: Pachtland zählt(e!!) nicht. Pachtgegenstand : in casu nur LN Ein Pächtervorkaufsrecht an einem GS besteht auch dann, wenn der Pachtgegenstand und das Kaufsobjekt nicht übereinstimmen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts an einem Teil einer Parzelle bedingt jedoch, dass diese vorerst der Nutzungsgrenze entsprechend aufgeteilt wird. Was ist, wenn der Kanton (zum Beispiel Bern) für das Zerstückelungsverbot eine Mindestfläche von 36 Aren festgelegt hat? Praxisfall: Pächtervorkaufsrecht > Antwort (fragmentarisch) Was ist, wenn C (Käufer) mit A (Verkäufer) verwandt? BGBB 47 III: Das Vorkaufsrecht der Verwandten (BGBB 42 ff.) geht demjenigen des Pächters vor. Art. 681a ZGB: Ausübung gesetzliche Vorkaufsrechte 1 Der Verkäufer muss die Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen. 2 Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben, so muss er es innert dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend machen. Nach Ablauf von zwei Jahren seit der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch kann das Recht nicht mehr geltend gemacht werden. 3 Der Vorkaufsberechtigte kann seinen Anspruch innerhalb dieser Fristen gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks geltend machen
14 Praxisfall: Pächtervorkaufsrecht > Antwort (fragmentarisch) -> Neuerung Pächtervorkaufsrecht Bislang ausdrücklich von Eigentum die Rede: Artikel 47 BGBB: «Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am Pachtgegenstand ein Vorkaufsrecht, wenn ( ) der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftsbereich dieses Gewerbes liegt.» Seit 1. Januar 2014 haben mehr Betriebe ein Vorkaufsrecht. Zusatz in Art. 7 BGBB i.k.: «die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke» werden mitberücksichtigt. Für Praxis: nach Pachtrecht (mind. 6 Jahre) und ungekündigt gepachtet und nicht in der Bauzone. Nunmehr analog Gewerbedefinition (z. B. für die Anrechnung an einen selbstbewirtschaftenden Erben zum Ertragswert) = langfristig gesichertes Pachtland mitberücksichtigt. Praxisfall: Pächtervorkaufsrecht > Antwort (fragmentarisch) -> Neuerung nicht nur für Pächter Artikel 21 BGBB: «Befindet sich in der Erbschaft ein landwirtschaftliches Grundstück, das nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört, so kann ein Erbe dessen Zuweisung zum doppelten Ertragswert verlangen, wenn er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist ( ).» Ebenso für Artikel 36: «Wird vertraglich begründetes Gesamteigentum oder Miteigentum an einem landwirtschaftlichen Grundstück aufgelöst, so kann jeder Mit- oder Gesamteigentümer dessen Zuweisung verlangen, wenn er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist ( ).» Und nicht zuletzt für Artikel 49: «Wird ein Miteigentumsanteil an einem landwirtschaftlichen Grundstück veräussert, so haben daran in folgender Rangordnung ein Vorkaufsrecht: Jeder Miteigentümer, der bereits Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder über ein solches verfügt» Pacht von Land in der Bauzone Pacht von Land in der Bauzone > Land als Pachtgegenstand, das vollständig in der Bauzone liegt, fällt seit Herbst 2008 nicht mehr in den Geltungsbereich des LPG > Fall 1 (Art. 2a Abs. 1 LPG): Abschluss eines neuen Pachtvertrags über eine Parzelle, die vollständig in der Bauzone liegt > es gelten die pachtrechtlichen Bestimmungen von OR Art. 275 ff. bzw. die vertraglichen Abmachungen > der Pächterschutz ist damit viel weniger ausgeprägt und über das Land kann schneller verfügt werden, womit auch die Baulandhortung vermindert werden soll > mit der neuen Regelung verliert das Rechtsgeschäft der Gebrauchsleihe wohl etwas an Bedeutung OR-Pacht Ein Vertrag!
15 Pacht von Land in der Bauzone > Fall 2 (Art. 2a Abs. 1 LPG e contrario): Abschluss eines neuen Pachtvertrags über eine Parzelle, die teilweise in der Bauzone liegt OR-Pacht LPG-Pacht zwei Verträge! Pacht von Land in der Bauzone > Fall 3 (Art. 2a Abs. 2 LPG): Umzonung während eines laufenden Pachtverhältnisses -> Eine Parzelle, über die vor Jahren ein Pachtvertrag nach LPG abgeschlossen wurde, wird vollständig einer Bauzone nach RPG zugewiesen. Fortsetzung nach OR! LPG-Pacht LPG-Pacht LPG-Pacht OR-Pacht Pacht von Land in der Bauzone > Fall 3: Eine Parzelle, über die vor Jahren ein Pachtvertrag nach LPG abgeschlossen wurde, wird teilweise einer Bauzone nach RPG zugeteilt. Teilkündigung (Art. 16 Abs. 4 LPG) keine Möglichkeit Nutzungsmöglichkeiten und Gebrauchsleihe Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstückes > 1. Prekaristische Gestattung Eigentümer erlaubt auf Zusehen hin, mit Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs, einem Dritten die Nutzung eines Grundstücks bzw. eines Teils davon; (BGE 127 III 513, BGE 83 II 146) keine gesicherten, auf eine bestimmte Zeitdauer gerichtete Befugnis des Nutzers. > 2. Obligatorische Rechte Vertrag zwischen Eigentümer und einem Dritten über die Nutzung eines Grundstücks bzw. eines Teils davon; z.b. Miete, Pacht, Gebrauchsleihe, aber auch jedes andere Recht auf Nutzung an einem Grundstück (z.b. obligatorisches Wegrecht) richtet sich grundsätzlich nur gegen den jetzigen Eigentümer («inter partes») > 3. Vorgemerkte obligatorische Rechte Obligatorische Rechte, die im Grundbuch vorgemerkt werden (nur möglich, falls gesetzlich vorgesehen); z.b. vorgemerkter Mietvertrag richtet sich nicht nur gegen den heutigen Eigentümer, sondern auch gegen zukünftige Eigentümer (Realobligation) > 4. Beschränktes dingliches Recht Dingliches Recht auf Nutzung, z.b. ausschliessliches Nutzungsrecht, Wohnrecht (Dienstbarkeit) wirkt als dingliches Recht gegenüber jedermann («erga omnes») Fazit: Es gibt nicht eine allgemeingültige Antwort, welche Nutzungsart am idealsten ist. Dies muss im Einzelfall unter Würdigung sämtlicher Aspekte vorgenommen werden.
16 Verträge auf Gebrauchsüberlassung Nutzungsmöglichkeiten und Gebrauchsleihe Vertragsart Parteien Hauptpflicht Merkmale Miete OR 253 ff Pacht OR 175 ff Leasing Gebrauchsleihe OR 305 Darlehen OR 312 ff Vermieter Mieter Verpächter Pächter Leasinggeber Leasingnehmer Verleiher Borger Darleiher Borger Überlassung einer beweglichen / unbeweglichen Sache zum Gebrauch Leistung eines Mietzinses Überlassung einer nutzbarer beweglichen / unbeweglichen Sache zum Gebrauch und Bezug der Früchte und Erträge Leistung eines Pachtzinses Überlassung einer Sache zum langfristigen Gebrauch Leistung von Leasingraten Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache oder ein nutzbares Recht zum unentgeltlichen Gebrauch / Nutzung Rückgabe der Sache Übertrag des Eigentums auf eine Summe (Geld) oder einer vertretbaren Sache (Gattungsware) Rückerstattung der Sachen in gleicher Art, Menge und Güte (Qualität) Kein Eigentumsübergang (Besitz) Entgeltlichkeit Kein Eigentumsübergang Eigentumsübergang der Früchte oder Erträge Entgeltlichkeit Kein Eigentumsübergang (allenfalls späterer Kauf) Entgeltlichkeit Kein Eigentumsübergang (Eigentumserwerb an den Früchten) Unentgeltlich Eigentumserwerb (es besteht ein obligatorischer Rückforderungsanspruch) Unentgeltlich (Zinspflicht bei Absprache und im kaufm. Verkehr) Die Gebrauchsleihe (OR Art. 305ff) > In Abgrenzung zur Pacht ist die Gebrauchsleihe zwingend unentgeltlich, Achtung: Entgeltlichkeit führt immer dazu, dass die Schutzbestimmungen des LPG Anwendung finden; eine Entgeltung muss nicht zwingend in Form von Geld sein nicht jedoch kostenlos. Entlehner hat regelmässig Kosten für den Gebrauch und gewöhnlichen Unterhalt zu tragen. > Der Entlehner darf von der geliehenen Sache gemäss OR 306 I nur denjenigen Gebrauch machen, der sich aus dem Vertrag oder, wenn darüber nichts vereinbart ist, aus ihrer Beschaffenheit oder Zweckbestimmung ergibt. > Bundesgerichtsurteil 4C.162/2004 vom 14. Juli 2004 Abgrenzung zur OR-Pacht Abgrenzung zur OR-Pacht > OR 275 bis 304 > Pacht: «Vertrag über die entgeltliche Überlassung einer nutzbaren (beweglichen oder unbeweglichen) Sache oder eines nutzbaren Rechts zur Nutzung einschliesslich des Bezugs von Früchten und Erträgen auf Zeit.» > Wie bei Miete ist Entgeltlichkeit Begriffsmerkmal > Pachtzins ist frei festlegbar > Keine Mindestpachtdauer. > Fortsetzungsdauer ohne andere Abrede: 1 Jahr. 65 > Kündigungsfrist: 6 Monate > Kündigungstermin: beliebig, sofern nach Vereinbarung/Ortsgebrauch/Art der Pachtsache kein anderer Termin (OR 296 I) > Eigentümerwechsel: Kündigung Erwerber auf den nächsten gesetzlichen Termin (mit Ausnahmen). > Keine Pachterstreckung (Ausnahmen bei Wohn- und Geschäftsräumen). > Fristlose Kündigung: Bei schriftlicher Mahnung des Verpächters und fortgesetzter Verletzung der Sorgfalts-, Rücksichtnahme- oder Unterhaltspflichten. 66
17 Investitionen durch den Pächter im Besonderen Zwingendes Recht (LPG 29) und Umgehungsgeschäfte (LPG 1 II) > hat vor allem bei der Pacht von Gewerben eine Bedeutung > Investitionen in fremdes Eigentum sind immer eine heikle Angelegenheit! > für kleinere Investitionen kann oft in gegenseitigem Einvernehmen eine Lösung gefunden werden (z. B. liefert der Verpächter das Material, der Pächter führt die Arbeiten aus) > für grössere Investitionen ist unbedingt eine Vereinbarung als Anhang zu Pachtvertrag zu treffen, die folgende Punkte enthält genaue Beschreibung der Investition Erstellungskosten (inkl. Eigenleistungen) Aufteilung der Unterhaltskosten Auswirkungen auf Pachtzins jährliche Abschreibung bis zum Endwert Verpflichtung des Verpächters, bei der Auflösung den Restbetrag zu vergüten Zwingendes Recht (LPG 29) > Mittel zur Durchsetzung des Pächterschutzes > Pächter kann nicht zum voraus auf Rechte verzichten, die ihm gemäss LPG 4 bis 28 zustehen > Abweichende Vereinbarungen sind nichtig (OR 20) > Verzicht jedoch möglich im Moment der Auseinandersetzung mit dem Verpächter, zum Beispiel auf Einhaltung Kündigungsfrist Auf Pachterstreckung Zwingendes Recht (LPG 29) und Umgehungsgeschäfte (LPG 1 II) Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Umgehungsgeschäfte (LPG 1 II) > LPG gilt auch für Umgehungsgeschäfte, die das gleiche bezwecken wie die landwirtschaftliche Pacht (LPG 1 II) > Auslegung der Verträge nach OR 18 > Grundsatz: Wer auf eigene Rechnung und Gefahr wirtschaftet, ist Pächter > Abgrenzungsschwierigkeiten zum Beispiel gegen: Arbeitsvertrag Auftrag Verkauf der Ernte/Bewirtschaftungsvertrag Gebrauchsleihe Prozessuale Vorschriften (LPG 47) > Für zivilrechtliche Klagen gilt die Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (ZPO) Schlichtungsverfahren (z. B. Einleitung Erstreckungsverfahren) Vereinfachtes Verfahren (z. B. Entscheidverfahren Erstreckung) Summarisches Verfahren (zum Beispiel Ausweisung) > Soweit das LPG das verwaltungsrechtliche Verfahren nicht regelt, ordnen es die Kantone, zum Beispiel: Einspracheberechtigte Behörden Grundstück-Pachtzinse Zuständigkeiten Bewilligungen/ Feststellungen
18 Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Schlichtungsverfahren I > Entscheidverfahren geht ein Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde voraus (ZPO 197) > Ausnahmen, zum Beispiel bei Streitwert > Fr > Sachliche Zuständigkeit: Kompetenz Kantone: Zum Teil paritätische Miet- und Pachtschlichtungsstelle Zum Teil normale Schlichtungsbehörde > ZPO 113: Keine Gerichtskosten, keine Parteientschädigung (ausser unentgeltlicher Rechtsbeistand) > Grundsätzlich persönliches Erscheinen, Begleitung durch Rechtsbeistand oder Vertrauensperson (ZPO 204) > Mediation statt Schlichtungsverfahren (ZPO 113) Schlichtungsverfahren II > Verfahrenseinleitung durch Schlichtungsgesuch Schriftlich oder mündlich Bezeichnung Gegenpartei, Rechtsbegehren und Streitgegenstand (kann an Verhandlung noch angepasst und geändert werden > (Erste) Verhandlung innerhalb von 2 Monaten > Weitere Verhandlungen möglich, Zustimmung Parteien > Verhandlungen grundsätzlich nicht öffentlich > Aussagen der Parteien (ZPO 205): dürfen weder protokolliert noch später im Entscheidverfahren verwendet werden. Ausser bei Urteilsvorschlag/Entscheid Schlichtungsbehörde Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Schlichtungsverfahren III Mögliche Ergebnisse einer Schlichtungsverhandlung: > Vereinbarung unter den Parteien (=Verfahrensabschluss) > Sistierung Verfahren, evtl. weitere Verhandlungen > Erteilung Klagebewilligung an Kläger: Grundsätzlich 3 Monate gültig (ZPO 209 III) Ausnahmen, zum Beispiel bei landwirt. Pacht: 30 Tage (ZPO 209 IV) > Urteilsvorschlag, wenn gemäss ZPO 210 Ib: Angenommen, wenn keine Ablehnung innert 20 Tagen Ablehnung innert 20 Tagen: Klagebewilligung an ablehnende Partei. Wenn keine Klage innerhalb von 30 Tagen: Urteilsvorschlag gilt als anerkannt, er hat die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheides. Zivilverfahren in LPG-Sachen > Vereinfachtes Verfahren im Sinne von ZPO 243 ff. gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von Franken. gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert für Streitigkeiten aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Pachtzinsen, der Schutz vor missbäuchlichen Pachtzinsen der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Pachtverhältnisses betroffen ist (ZPO 243 II) > Klage schriftlich oder mündlich (ZPO 244) > Sachverhaltsfeststellung (ZPO 247) unabhängig vom Streitwert: von Amtes wegen in den Angelegenheiten nach ZPO 243 II Bei Streitwert < : in den übrigen Streitigkeiten aus landwirtschaftlicher Pacht.
19 Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Pachtausweisung > Pächter verlässt nach Ablauf des (erstreckten) Pachtvertrags den Pachtgegenstand nicht freiwillig > Ausweisungsbegehren durch Verpächter: Beim Richter im summarischen Verfahren (ZPO 257 I, Rechtsschutz in klaren Fällen ), wenn Sachverhalt unbestritten und Rechtslage klar (Beispiel: BGer 4A_349/2012 vom 15. Oktober 2012). Kombinierbar mit Anträgen für Zwangsmassnahmen, für den Fall, dass der Räumungsbefehl nicht befolgt wird (ZPO 347) Z.B. Strafandrohung, Ordnungsbusse, polizeiliche Räumung Bei der Schlichtungsbehörde: Wenn die Beendigung des Pachtverhältnisses umstritten; Wenn Pächter die Kündigung schon vor der Schlichtungsbehörde angefochten hat und das Verfahren hängig ist. Feststellungsverfügung (LPG 49) > Aktuelles, schutzwürdiges Interesse des Gesuchstellers > Bei kantonaler Bewilligungsbehörde nach LPG 53 > Schon vor Abschluss Pachtvertrag > Über Bestand und Umfang öffentlich-rechtlicher Rechte und Pflichte, zum Beispiel zu Verkürzung Pachtdauer Parzellenweise Verpachtung Pachtzins > Nach Abschluss Pachtvertrag: beschränkt, zum Beispiel nicht betreffend Grundstücks-Pachtzins (da Einspracherecht gesetzlich geregelt) Prozessuale Vorschriften und Schlichtungsverfahren Kantonale Vorschriften > Materielles Pachtrecht Kleinere Grundstücke dem LPG unterstellen (LPG 2) Für Alpen und Weiden abweichende Bestimmungen erlassen (LPG 3) Vorpachtrecht für selbstbewirtschaftende Nachkommen des Verpächters eines landwirtschaftlichen Gewerbes (LPG 5) Vorpachtrecht für Landwirte in Berggegenden an benachbarten Alpweiden (LPG 6) Andere Pachtdauern bei Spezialkulturen (Art. 9 LPG) > Verfahrensrecht Bewilligungsbehörden Schlichtungsbehörden Agrarpolitik 2014/17 > LPG 16 IV: Kündigung auch für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach BGBB 2 II. > LPG 20 I: Auch Änderungen aus Pachtlandarrondierung erfasst. > LPG 20 III (neu): Beteiligt sich ein Pächter an einer Form der Verbesserung der Bewirtschaftungsstruktur, ohne dass die Pachtverhältnisse aufgelöst werden, so gilt stillschweigend das Einverständnis des Verpächters zur Unterpacht. Der Pächter hat den Verpächter vorgängig über die Unterpacht zu informieren. > LPG 27 II e: Fortsetzung unzumutbar auch für den nichtlandwirt-schaftlichen Teil der Grundstücke nach BGBB 2 II. > Verordnungen zur AP 2014/17: Anpassung SAK-Faktoren nach unten 78
20 Herzlichen Dank für die Aufmerksamkeit jus scriptum vigilantibus est (das Recht ist für die Wachsamen geschrieben) Abgrenzung Verkauf Ernte zu Pacht Kriterium Ausführung der Pflegearbeiten Datum des Vertragsschlusses Zeitliche Dauer des Vertrags Preis bzw. Zinsvereinbarung Ausrichtung Direktzahlungen an Beim Verkauf von Futter Eigentümer abschätzbarer Zeitpunkt jeder Schnitt, jede Ernte separat von Menge und Qualität abhängig Eigentümer Beim Pachtvertrag Pächter Datum schon vor Beginn des Jahres bestimmt Dauerschuldverhältnis vorgängig vereinbart Pächter 79
Vorzeitige Kündigung durch den Verpächter in Anwendung von Art. 22a Abs. 1 i.v.m. 22b lit. c LPG
Pius Koller Vorzeitige Kündigung durch den Verpächter in Anwendung von Art. 22a Abs. 1 i.v.m. 22b lit. c LPG Urteil des Bundesgerichts 4A_623/2012 vom 15. April 2013 Im Urteil hat sich das Bundesgericht
Muster: Pachtvertrag Unternehmenspacht
Muster: Pachtvertrag Unternehmenspacht zwischen P A C H T V E R T R A G - Unternehmenspacht - als Verpächter/in (nachfolgend: der Verpächter) und als Pächter/in (nachfolgend: der Pächter) über das Unternehmen