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Timestamp: 2019-01-19 20:27:59+00:00
Document Index: 15460406

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Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 27 agosto 2015, n. 17215. In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'onere per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto da detta norma, deve ritenersi conseguente alla logica dell'istituto, atteso che al conduttore é consentito di sciogliersi dal contratto solo se ricorrano gravi motivi e il locatore deve poter conoscere tali motivi già al momento in cui il recesso é esercitato, dovendo egli assumere le proprie determinazioni sulla base di un chiaro comportamento dell'altra parte del contratto, anche al fine di organizzare una precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso stesso . Pur non avendo il conduttore l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore - si tratta pur sempre di recesso "titolato", per cui la comunicazione del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo. La disposizione dell'art. 27 comma ultimo L. n. 392 del 1978, che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per gravi motivi, è applicabile anche ai contratti di locazione contemplati dall'art. 42 stessa legge, ivi inclusi quelli conclusi in qualità di conduttore da un ente pubblico territoriale. La scelta di recedere non può prescindere dall'apprezzamento dell'attività esercitata dal conduttore, quale indicata dall'art. 27, oppure contemplata direttamente o indirettamente nell'art. 42 citato, con la conseguenza che, ove la scelta di recedere sia operata da un ente pubblico, non può prescindersi dal profilo delle attività e dei compiti ad esso affidati - è altrettanto certo che la qualificazione pubblicistica del conduttore, una volta che lo stesso si sia avvalso dello strumento privatistico, non consente di ritenere che la legittimità del recesso sia apprezzata, dando rilievo esclusivamente alle determinazioni perseguite dal soggetto pubblico, seppure nell'adempimento delle sue funzioni - Renato D'Isa
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sentenza 27 agosto 2015, n. 17215
1. La Corte di appello – premesso, in fatto, che il recesso anticipato era stato motivato dalla ASL assumendo che “si erano resi disponibili nuovi locali in cui si sta effettuando il trasferimento dei servizi sanitari prima sistemati nell’immobile in oggetto, in ragione del fatto che tali locali presentano caratteristiche più idonee al loro utilizzo quali strutture sanitarie pubbliche (fra cui ad esempio l’assenza di barriere architettoniche) rispetto all’immobile in oggetto, nonché ai fini dell’accorpamento dei Servizi volto al conseguimento di una maggiore efficienza operativa” e osservato, in diritto, che al contratto di locazione stipulato iure privatorum dall’amministrazione pubblica si applica l’art. 27 L. 392/1978 – ha ritenuto, innanzitutto, che i motivi di recesso dovevano intendersi cristallizzati in quelli manifestati nella lettera di recesso, tra i quali non rientrava “il risparmio di spesa” addotto solo in sede giudiziale; ha, quindi, rilevato che – seppure i principi elaborati dalla giurisprudenza in materia di recesso anticipato andavano adeguati alla specifica attività, anche non imprenditoriale, svolta dalla ASL – la semplice circostanza che la stessa avesse acquisito nuovi locali per trasferire i servizi sanitari, prima esercitati nell’immobile condotto in locazione, non integrava “i gravi motivi” per il recesso anticipato, non ravvisandosi la presenza di fatti sopravvenuti e imprevedibili, bensì di eventi che la conduttrice ben poteva metter in conto e che essa stessa aveva concorso a determinare; ha in particolare osservato che risultava non credibile che l’ASL avesse utilizzato immobili non in regola per i portatori di handicap e che, in ogni caso, la ASL nulla poteva lamentare al riguardo, per la considerazione che si trattava di immobile locato per uso non abitativo senza ulteriore specificazione e, quindi, eventualmente utilizzabile per destinazione ulteriori rispetto alla localizzazione di servizi aperti ai pazienti.
3. Relativamente al primo motivo si osserva che costituisce principio acquisito nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’onere per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto da detta norma, deve ritenersi conseguente alla logica dell’istituto, atteso che al conduttore é consentito di sciogliersi dal contratto solo se ricorrano gravi motivi e il locatore deve poter conoscere tali motivi già al momento in cui il recesso é esercitato, dovendo egli assumere le proprie determinazioni sulla base di un chiaro comportamento dell’altra parte del contratto, anche al fine di organizzare una precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso stesso (cfr. Cass. ord. 27 ottobre 2011, n. 22392; Cass. 06 giugno 2008, n. 15058; Cass. 29 marzo 2006, n. 7241; Cass. 26 novembre 2002, n. 16676). È stato in particolare precisato che – pur non avendo il conduttore l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore – si tratta pur sempre di recesso “titolato”, per cui la comunicazione del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (cfr Cass. 17 gennaio 2012, n. 549).
4. Relativamente agli altri motivi di ricorso, suscettibili per la stretta connessione delle censure, di esame unitario, va innanzitutto osservato che costituisce ius receptum che la disposizione dell’art. 27 comma ultimo L. n. 392 del 1978, che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per gravi motivi, è applicabile anche ai contratti di locazione contemplati dall’art. 42 stessa legge, ivi inclusi quelli conclusi in qualità di conduttore da un ente pubblico territoriale (cfr. Cass. 22 novembre 2000, n. 15082). Inoltre – come correttamente evidenziato nella decisione impugnata – una volta che l’amministrazione pubblica agisca iure privatorum stipulando un contratto di locazione come conduttore, non si sottrae ai principi costantemente predicati in materia da questa Corte, secondo cui la situazione assunta come giustificativa del recesso anticipato ex art. 27 comma 8 cit. non può attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, ma deve avere carattere oggettivo, sostanziandosi in fatti involontari, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo la prosecuzione del rapporto locativo.
In particolare, contrariamente a quanto opinato da parte ricorrente, l’affermazione, secondo cui l’esistenza di barriere architettoniche risultava non credibile, non è affatto apodittica, trovando giustificazione nella premessa di principio circa l’esistenza di una presunzione di legittimità delle determinazioni assunte dalla ASL al momento della stipula del contratto di locazione. Né vi è alcuna insanabile contraddizione tra l’avere ritenuto che, nella valutazione dei “gravi motivi” occorresse avere riguardo all’attività svolta dalla ASL e l’avere, nel contempo, escluso che rilevasse l’eventuale mancanza di dette barriere; e ciò in quanto l’affermazione si giustifica con il rilievo che non era stata convenuta altra destinazione d’uso che quella generica “non abitativa”.
Nel caso di specie, infatti, i controricorrenti hanno la medesima posizione processuale e sono stati assistiti dal medesimo legale (l’avv. prof. P.F.), con la conseguenza che ai sensi della prima delle disposizioni cit. sarà dovuto un compenso unico, che si maggiorerà nella percentuale indicata, senza che abbia rilievo – nei rapporti con la parte soccombente – la circostanza che il legale abbia depositato distinti atti difensivi (peraltro di contenuto sostanzialmente identico) e che i predetti controricorrenti abbiano nominato, ognuno, anche altro (diverso) legale (risultando la difesa di F.A. assunta anche dall’avv. Roberto Stabile e quella di F.M.F. anche dall’avv. Sergio Pinna). Invero la ratio della disposizione di cui al comma 1 dell’art. 8 del D.M. 55/2014 è quella di caricare sul soccombente solo le spese nella misura della più concentrata attività difensiva quanto a numero di avvocati, rimettendo poi il resto a carico del cliente rappresentato; e ciò in conformità al principio della non debenza delle spese superflue (cfr. art. 92 comma 1 cod. proc. civ.), essendo dovute solo quelle necessarie all’attività difensiva. Ne consegue che se in relazione ai tre avvocati nominati da due resistenti vittoriosi, uno è identico, stante la suddetta ratio, solo i compensi di questo sono a carico del soccombente, poiché questo unico difensore soddisfa le esigenze difensive di entrambi i resistenti.
Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 23 giugno 2015, n. 12948....