Source: http://hausverwaltung-weiss.de/recht-information-2014-66
Timestamp: 2019-11-12 23:22:47
Document Index: 115781607

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 12', '§ 812', 'BGH', '§ 12', '§ 12', '§ 12', 'BGH', '§ 654', 'BGH', '§ 814']

Maklercourtage für den WEG-Verwalter | Immobilien und Hausverwaltung Weiß e.K.
Maklercourtage für den WEG-Verwalter
In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass die gleichzeitige Tätigkeit des WEG-Verwalters als Makler zur Interessenkollision führen kann mit der Folge, dass ein Anspruch des WEG-Verwalters auf Maklercourtage häufig nicht entsteht. Wenn und soweit beispielsweise der Verwalter ausweislich der Teilungserklärung zur Zustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung verpflichtet ist, ist er wegen des durchaus möglichen Interessenkonfliktes nicht befugt, für die Interessen des Käufers als Makler tätig zu werden. Insofern steht ihm in diesem Falle auch kein Provisionsanspruch zu (vgl. BGH, Urteil vom 26.9.1990 - IV ZR 226/89; Urteil vom 14.11.1990 - IV ZR 36/90; BGHZ 112, 240; a.A. OLG Frankfurt, Urteil vom 3.12.1996 - 20 W 572/95).
Auf der anderen Seite billigt die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung dem WEG-Verwalter eine Provision für die Vermittlung oder dem Nachweis von Mietverträgen gegenüber Wohnraum zu (OLG Dresden, NJW-RR 1999, 1501). Das Landgericht Hamburg hat nunmehr in einem Urteil vom 27.2.2002 - 318 O 336/01 - zu dieser Frage erneut Stellung genommen und - interessanterweise - die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes problematisiert. Das LG Hamburg ist letztendlich in seinem Judikat zu der Auffassung gelangt, dass dann kein „institutionalisierter Interessenkonflikt“ vorliege, wenn der WEG-Verwalter, der für die Zustimmung zur Veräußerung zuständig ist, sich vom Erwerber Maklercourtage versprechen lässt.
In dem dem LG Hamburg unterbreiteten Fall war der beklagte WEG-Verwalter zur Zeit der Vermittlung und Veräußerung WEG-Verwalter der Wohnungsanlage, was den Klägern (Käufern), die mit der Klage die Rückzahlung von der gezahlten Maklercourtage verlangten, bekannt war. Nach der Teilungserklärung oblag der Beklagten die Zustimmung gemäß § 12 WEG i.V.m. dem Verwaltervertrag. Im beurkundeten Kaufvertrag hatte die Verwalterin die Zustimmung zur Veräußerung erklärt. In seinen Entscheidungsgründen hat das LG Hamburg zur vorliegenden Problematik folgendes ausgeführt: "Die Kläger haben keinen Anspruch auf die begehrte Zahlung. Die Voraussetzungen des als Anspruchsgrundlage allein in Betracht kommenden § 812 Abs. 1 BGB sind nicht gegeben, da die Zahlung mit Rechtsgrund - dem Maklervertrag - erfolgte.
Der Kammer erscheint die Rechtsprechung des BGH problematisch, wonach der Anspruch auf Mäklerlohn entfalle, weil ein „institutionalisierter Interessenkonflikt“ vorliege, wenn der nach § 12 WEG zur Zustimmung befugte und verpflichtete Wohnungseigentümerverwalter zugleich als Makler tätig wird. Die Kammer neigt der Auffassung zu, dass ein solcher "institutionalisierter Interessenkonflikt" in dieser Fallgestaltung nicht vorliegt. Es besteht tatsächlich eine nur untergeordnete Möglichkeit eines Konflikts zwischen den Interessen der Beklagten in ihrer Eigenschaft als der Veräußerung zustimmende Verwalterin und in ihrer Eigenschaft als Maklerin. Denn im wesentlichen sind beide Interessen gleichlaufend. Gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 WEG darf die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grunde versagt werden. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist nur dort anzuerkennen, wo die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt. Ganz im Vordergrund steht hierbei die Frage der Solvenz des potentiellen Erwerbers. Sowohl der Maklerkunde als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft haben ein gleichlaufendes Interesse an einem solventen Erwerber.
Diskrepanzen zwischen beiderlei Interessen sind demgegenüber denkbar, wenn ein solventer potentieller Erwerber sich aus sozialen Gründen nicht zur Einordnung in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eignet oder er sich sonst gemeinschaftsschädlich verhält. Diese Fälle der Ungeeignetheit aus nicht finanziellen Gründen sind Einzelfälle ohne größere praktische Bedeutung, wie die Kammer aus ihrer Tätigkeit als Beschwerdekammer für Wohnungseigentumsverfahren weiß. Ohnehin sind Streitigkeiten über § 12 WEG selten. Sie rechtfertigen nicht die generelle Versagung der Maklertätigkeit. Nach alledem ist die Feststellung des BGH, die Interessen der Maklerkunden und die der Wohnungseigentümer könnten unter Umständen gegenläufig sein, zwar richtig, aber von nur geringem Anwendungsbereich. Wie dargelegt, handelt es sich bei diesen Umständen um in der Praxis so gut wie nicht vorkommende Ausnahmen. Eine erhebliche Gefährdung der selbständigen und abhängigen Willensbildung des Maklers sieht die Kammer daher nicht. Zudem besteht für die Versagung des Mäklerlohns kein Bedürfnis, da der Verwalter durch seine Zustimmungsbefugnis den Kauf nur verhindern, nicht aber herbeiführen kann. Schützenswert ist der Käufer nur insoweit, als der Makler aus wohnungseigentumsrechtlichen Gründen die Zustimmung versagen könnte. Dann besteht aber mangels Wirksamkeit des Hauptvertrages, jedenfalls aber gemäß § 654 BGB ohnehin kein Anspruch auf die Maklercourtage. Eine Versagung des Anspruchs aus Gründen eines „institutionalisierten Interessenkonflikts“ ist unnötig. Wenn aber der Kaufvertrag zustande kommt, dann erhält der Käufer genau das, was er will. Nämlich den Erwerb des vermittelten oder nachgewiesenen Kaufobjektes. So ist es im vorliegenden Fall. Es erscheint kaum sachgerecht, dass den Klägern die Courtagepflicht gewissermaßen erlassen wird, weil der Makler zugleich zustimmungsbefugter Verwalter ist, obwohl sie dadurch keinerlei Nachteile haben. Alle diese Erwägungen lassen die höchstrichterlich postulierten Grundsätze zum Wegfall des Courtageanspruchs in Fällen der vorliegenden Art wegen eines „institutionalisierten Interessenkonfliktes“ als angreifbar erscheinen. Indes ist eine abschließende Prüfung und Entscheidung der Problematik im vorliegen Fall nicht erforderlich, weil die Klage aus einem anderen Grund abweisungsreif ist: Der Beklagten ist darin zu folgen, dass auch nach den Grundsätzen des BGH im vorliegend Fall ein Courtageanspruch schuldrechtlich bindend vereinbart worden ist. Denn diese Grundsätze schließen die Durchsetzung der Maklerforderung dann aus, wenn der verpflichtete Käufer die anspruchshindernden Umstände nicht gekannt hat, während Unkenntnis der Rechtsfolgen die Verpflichtung zur Courtagezahlung unberührt lässt. Im vorliegenden Fall haben die Kläger die Verwaltereigenschaft der Beklagten gekannt. Die Kläger wussten auch, dass die Beklagte die Zustimmung erteilen musste, denn auch dies ergibt sich aus dem Kaufvertrag unmittelbar. Die dazu von den Klägern vertretene Rechtsauffassung finden in den Entscheidungsgründen des grundlegenden Urteils vom 26.9.1990 - IV ZR 226/89 - keine Grundlage. Sie ist im übrigen von der Sache her nicht überzeugend: Sie kollidiert mit § 814 BGB.“