Source: https://immowertreal.de/wohnrecht-wohnungsrecht/
Timestamp: 2020-06-06 02:30:14
Document Index: 289518

Matched Legal Cases: ['§ 1093', '§ 1093', '§ 194', '§ 1090', '§ 194', '§ 194']

Wohnrecht und Wohnungsrecht | Immobilienbewertung
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Was ist ein Wohnungsrecht?
Welche Wertminderung entsteht durch ein Wohnungsrecht?
Was passiert mit dem Wohnrecht | Wohnungsrecht bei Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung?
Welche Unterschiede zwischen Wohnungsrecht und Wohnrecht gibt es?
Kann man ein Wohnrecht löschen? Kann man ein lebenslanges Wohnrecht aufheben?
Was ist besser Wohnrecht oder Nießbrauch?
Immobilie mit Wohnrecht kaufen?
Steuern bei Wohnrecht?
Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB.
Das lebenslange Wohnungsrecht ist eine spezielle Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, welche unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung genutzt werden darf. Dieses Recht kann sich auf ein komplettes Gebäude beziehen oder nur einen Teil des Gebäudes betreffen. Das Wohnungsrecht ist nicht vererbbar, übertragbar noch veräußerbar. Es ist ein höchstpersönliches Recht. Die Ausübung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann einem Dritten überlassen werden, sofern die Überlassung gestattet ist. Das Wohnungsrecht ist an das Leben gebunden. Eine juristische Person kann Berechtigter eines Wohnungsrechts sein. Eine Aufhebung des Wohnungsrechts ist per Erklärung möglich. Im Grundbuch in Abteilung II wird das Wohnungsrecht eingetragen, dinglich gesichert, ein dingliches Nutzungsrecht. Dort ist der Hinweis auf die Eintragungsbewilligung und der Eintragungsvermerk zu finden. Es empfiehlt sich diese Eintragungsbewilligung genau zu prüfen. Die rechtlichen Grundlagen sind in § 1093 BGB geregelt. Umfassendere Rechte hat der Berechtigte mit einem Nießbrauch.
Die Wertminderung welche durch ein Wohnungsrecht verursacht wird, stellt in der Immobilienbewertung zumeist eine erhebliche Minderung dar. Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB ist hier die geeignete Beauftragungsart. Der unabhängige Immobiliengutachter ermittelt den Wert des Wohnungsrechts. Diese Minderung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Ein Beispiel für die Berechnung des Wohnungsrechts kann an dieser Stelle nicht aufgezeigt werden, da immer auf den Einzelfall abzustellen ist, die Eintragungsbewilligung ist sehr genau zu prüfen.
Die Vermarktung, Vermietbarkeit und Verwertbarkeit dieser Immobilie, welche mit einem Wohnungsrecht belastet ist, kann als schwierig bis unmöglich eingestuft werden. Es ist auf den Einzelfall abzustellen!
Der Wert des Wohnungsrechts rückt dann in den Fokus, wenn das Wohnungsrecht abgelöst oder die Immobilie beliehen werden soll.
Sie sollten sich von einem Rechtsanwalt oder Notar ausführlich beraten lassen, es ist ebenfalls ratsam einen Rechtsanwalt oder Notar mit der Erstellung der individuellen Eintragungsbewilligung zu beauftragen. In diesem Vertrag besteht die Möglichkeit über die gesetzlichen Regelungen hinaus, zusätzlich schuldrechtliche Regelungen frei zu vereinbaren. Sprechen sie offen Ihre Wünsche bei der Beratung an, so dass eine individuelle Eintragungsbewilligung für Ihren konkreten Einzelfall erstellt werden kann.
Die Eintragung für das Wohnungsrecht sollte immer erstrangig bzw. im Rang vor der Grundschuld – Hypothek versteigerungsfest erfolgen. Die Banken beharren sehr oft auf eine erstrangige Grundschuld und das eingetragene Wohnungsrecht in Abteilung II des Grundbuchs tritt somit im Rang zurück. Solange das Darlehen immer bedient wird, stellt dies keinen Nachteil dar. Kommt es jedoch zur Zwangsversteigerung, dann erlischt das Wohnungsrecht bei der Versteigerung, da es im Rang nach der Grundschuld folgt. Der Wert des Wohnungsrecht steht dem Berechtigten zu, sollte der Erlös jedoch nur die Höhe der Grundschuld bedienen, so erhält der Berechtigte keine Auszahlung. Die gesetzlichen und ggf. schuldrechtlichen Regelungen des dinglichen Wohnungsrechts sind somit faktisch ausgehebelt, somit das Wohnrecht auf Lebenszeit verwirkt!
Sobald der Eigentümer diverse Räume der Wohnung, die das Wohnungsrecht umfassen, mitbenutzen darf handelt es sich um ein Wohnrecht. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind in § 1090 BGB geregelt. Der Sinn des Wohnungsrechts besteht darin, dass der Berechtigte das Gebäude oder Teile des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers nutzen darf.
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird oftmals nur von einem Wohnrecht gesprochen. Meist ist das Wohnungsrecht gemeint. Die Eintragungsbewilligung ist daher genau zu prüfen!
Das Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht kann nur vom Berechtigen selbst durch eine Aufgabeerklärung gelöscht werden. Diese Erklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben. Das Wohnrecht kann nicht von Dritten aus dem Grundbuchblatt gelöscht werden.
Ohne Zustimmung des Berechtigten erlischt das Wohnrecht nur bei diesen Konstellationen:
Fristablauf (befristete Dienstbarkeit), sofern das Wohnrecht zeitlich befristet war
Bei juristischen Personen und Personenvereinigungen erlischt das Wohnungsrecht, wenn diese aufgelöst werden
Sofern eine aktive Löschung angestrebt wird, erhält der Berechtigte eine Abfindungszahlung welche vertraglich vereinbart wird. Hierzu ist die Zustimmung des Rechtsinhabers notwendig.
Der Sachverständige bewertet das Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht nach normierten Verfahren.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten und es muss immer auf den Einzelfall abgestellt werden.
Das Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht erlischt bei einem Immobilienkauf nicht und bleibt weiterhin bestehen. Als Laie können Sie die Tragweite dieser Belastung nur sehr schwierig einschätzen. Ist in Abteilung II des Grundbuchblatts ein Wohnungsrecht eingetragen, sollten Sie sich sachkundig von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung beraten lassen. Der Sachverständige erstattet Ihnen ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, um den Verkehrswert zu ermitteln. Für alle weiteren rechtlichen Fragen, sollten Sie einen Rechtsanwalt konsultieren.
Das Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht wird in der Regel als unentgeltliches Nutzungsrecht schuldrechtlich vereinbart. Der Berechtigte spart durch das Wohnrecht erhebliche Kosten ein. Der Wert des Wohnungsrechts stellt ein Vermögenswert dar. Das Finanzamt berücksichtigt neben dem Wohnrecht noch weitere Verbindlichkeiten. Mit dem eingeräumten Wohnrecht findet juristisch eine Vermögensübertragung statt. Es können hohe Steuern anfallen. Die restliche Lebensdauer des Berechtigten wird mittels einem Faktor in Ansatz gebracht. Umso höher der Faktor, desto höher der Wert des Wohnrechts.
Im Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) ist geregelt, dass das Finanzamt aufgrund des Bewertungsgesetzes den gemeinen Wert der Immobilie festsetzt. Der zuständige Sachbearbeiter ermittelt den Wert in der Regel durch die ihm vorliegenden Unterlagen. Fällt der festgestellte Wert des Finanzamts zu hoch aus, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit durch den Öffnungsparagraphen 198 des Bewertungsgesetz (BewG) den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Der Sachverständige erstattet ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB, um den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu erbringen.