Source: https://immobilien-eder.de/index/static/view/id/3
Timestamp: 2018-04-22 00:50:06
Document Index: 217929796

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 575', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Rechtsprechung Mieten
Quelle: BGH, Urt. v. 29.03.2017 - VIII ZR 44/16
Mieter und Vermieter schlossen einen Mietvertrag. Darin hieß es unter anderem: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." Später wurde die Wohnung durch den Vermieter gekündigt und der Mieter zog aus. Die Schönheitsreparaturen führte dieser allerdings nicht aus. Daher verlangte der Vermieter nunmehr knapp 4.000 EUR als Schadensersatz.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 09.03.2017 - 67 S 7/17
Erhebliche Gefährdung: Verwahrlosung der Mietwohnung kann zur außerordentlichen Kündigung führen
Kann der Vermieter seinem Mieter bei Müll und Gerümpel in der Wohnung kündigen?
Ein Mann wohnte seit über 30 Jahren in einer Mietwohnung. Bei einem Ortstermin zeigte sich, dass die Wohnung stark verschmutzt und mit Gegenständen derart zugestellt war, dass ein Raum gar nicht betreten werden konnte. Auch das Badezimmer war als solches nicht mehr nutzbar. Hinzu kam, dass der Mann die Räume nur unzureichend beheizt hatte. Deshalb kündigten die Vermieter die Wohnung. Schließlich legten sie Räumungsklage ein und gewannen den Rechtsstreit. Der Mieter hatte seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt und deshalb die Möglichkeit eines Schadens an der Mietwohnung erhöht.
Hinweis: Die Vermieter waren sogar berechtigt, die Wohnung wegen der erheblichen Gefährdung außerordentlich zu kündigen. Denn der Zustand der Wohnung machte selbst das Abwarten einer Kündigungsfrist unzumutbar.
Quelle: LG Nürnberg-Fürth, Beschl. v. 23.02.2017 - 7 S 7084/16
Doppelte Schriftformklausel: Trotz formularmäßiger Vereinbarung haben mündliche Vertragsabsprachen Vorrang
Viele Mietverträge sehen eine Klausel über Schriftformerfordernisse vor. Wann solche Klauseln nicht gelten, zeigt dieser Fall.
In einem gewerblichen Mietvertrag war eine sogenannte doppelte Schriftformklausel enthalten. Danach waren Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Dies galt auch für eine Änderung dieser Schriftformklausel selbst. Dann wurde der Mietvertrag geändert, insbesondere hinsichtlich des Nutzungszwecks der Gewerbefläche. Die doppelte Schriftform wurde dabei nicht konsequent eingehalten. Das war aber nicht weiter tragisch. Denn der BGH urteilte, dass eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene doppelte Schriftformklausel im Fall der formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch allgemeinhin schlüssige Änderung der Vertragsabreden wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nicht ausschließt.
Hinweis: Einzelabreden - also echte individuelle Vereinbarungen - gehen den formularmäßigen schriftlichen Mietbedingungen in jedem Fall vor.
Quelle: BGH, Beschl. v. 25.01.2017 - XII ZR 69/16
Ist das Mietverhältnis beendet und die Mieter ziehen nicht aus, müssen sie eine Nutzungsentschädigung zahlen. Und die kann schon einmal höher ausfallen als die bisher gezahlte Miete.
In München war ein Einfamilienhaus zu einem monatlichen Preis von 944 EUR vermietet worden. Der Vermieter erklärte dann die Eigenbedarfskündigung und die Mieter räumten das Haus - allerdings mit einer sechsmonatigen Verspätung. Für die sechs Monate verlangte der Vermieter nun eine Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt üblichen Neuvertragsmiete, hier rund 7.300 EUR. Schließlich klagte der Vermieter den Betrag ein - und erhielt Recht.
Die Nutzungsentschädigung kann nach einer Kündigung höher ausfallen als die bisher gezahlte Miete, da die Höhe der Nutzungsentschädigung anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen ist.
Hinweis: Ein bitteres Urteil für Mieter. Aber nach einer ordnungsgemäßen Kündigung ist das Mietverhältnis nun einmal beendet und die ursprünglichen vertraglichen Absprachen gelten nicht mehr.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.01.2017 - VIII ZR 17/16
Auf Grundlage eines richterlichen Beschlusses war die Wohnung eines Mieters durchsucht worden. Bei dieser Durchsuchung wurden 26 g Marihuana gefunden und sichergestellt. Für die beim Einsatz beschädigte Wohnungstür verlangte der Vermieter nun die Reparaturkosten vom Mieter ersetzt - und klagte die Kosten ein.
Das Gericht stellte sich aber auf die Seite des Mieters und entschied, dass dieser nicht zahlen muss. Zwar muss nach allgemeiner Lebenserfahrung derjenige, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutzt oder zur Verfügung stellt, damit rechnen, dass es aufgrund von Durchsuchungen zu Schäden an der Wohnung kommen kann - haften muss er dafür jedoch nicht in jedem Fall. Entscheidend ist nämlich der Kausalzusammenhang; und dieser fehlte hier. Denn auch, wenn der Mieter den Einsatz selbst zu verantworten hatte, die Tür wurde von der Polizei beschädigt. Also kann der Schaden dem Mieter nicht zugerechnet werden - und damit war eine Ersatzpflicht ausgeschlossen.
Quelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 - VIII ZR 49/16
Soll eine Wohnung einer dritten Person überlassen werden, ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Dabei gibt es aber auch Ausnahmen. Wo und wie die Grenzen im Einzelfall zu ziehen sind, zeigt dieser Fall.
Seit 1982 bewohnt ein Ehepaar mit seiner Tochter eine Wohnung. Im Laufe der Zeit verlagerten die Eltern ihren Lebensmittelpunkt bis auf drei Monate im Jahr in die Türkei, so dass die mittlerweile erwachsene Tochter die Wohnung in den restlichen neun Monaten allein bewohnte. Der Vermieter war nun der Auffassung, dass dies eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an die Tochter darstellen würde. Nach Ausspruch einer vergeblichen Abmahnung kündigte er das Mietverhältnis und erhob eine Räumungsklage. Diese wurde jedoch vom Amtsgericht abgewiesen. Ein Mieter darf natürlich seine Wohnung auch seinen Verwandten nicht zur alleinigen Benutzung überlassen. Das ist hier aber auch gar nicht der Fall, da die Eltern die Wohnung immerhin drei Monate im Jahr bewohnen. Eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an nahe Angehörige läge erst dann vor, wenn der eigentliche Mieter den Gewahrsam über die Wohnung tatsächlich vollständig aufgeben würde.
Hinweis: Anders ist der Fall bei einer Untervermietung zu bewerten: Hier muss der Vermieter zustimmen. Allerdings ist er in aller Regel auch dazu verpflichtet.
Quelle: AG München, Urt. v. 02.03.2016 - 424 C 10003/15
Mieterhöhung abgewiesen: Ein fehlerhafter "qualifizierter Mietspiegel" kann als "einfacher Mietspiegel" dienen
Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Praxis alles andere als einfach, es sei denn, es kann auf einen Mietspiegel zurückgegriffen werden.
Eine Eigentümerin klagte gegen ihre Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Mieter waren allerdings der Auffassung, dass sie bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen würden und deshalb keine Erhöhung in Betracht käme. Die Mieter hatten den Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2015 als Schätzgrundlage herangezogen. Das Problem des Falls bestand darin, dass es sich bei diesem Mietspiegel ursprünglich um einen qualifizierten Mietspiegel gehandelt hatte.
Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen. Zwar wurde im Berliner Fall der qualifizierte Mietspiegel von mehreren Gerichten als fehlerhaft eingestuft - aber wie es in der Rechtsprechung dem Laien oftmals merkwürdig anmutet: Zweifel an der Richtigkeit selbst dieses fehlerhaften Mietspiegels konnte das Gericht prinzipiell nicht erkennen. Daher erfuhr der Mietspiegel in diesem Fall keine generelle Ungültigkeit, jedoch eine Degradierung von "qualifiziert" auf "einfach". Für die Beklagten in diesem Fall unerheblich, da ihnen selbst dieser einfache Mietspiegel Recht gab: Ihm entsprechend würde die ortsübliche Vergleichsmiete durch die verlangte Mieterhöhung überschritten. Daher konnte die Vermieterin diese auch nicht durchsetzen.
Hinweis: Ein unwirksamer qualifizierter Mietspiegel kann also als einfacher Mietspiegel berücksichtigt werden.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 31.08.2016 - 65 S 197/16
Quelle: BGH, Beschl. v. 23.08.2016 - VIII ZR 23/16
Bürgschaft für Mietzahlungen darf der Höhe nach unbegrenzt sein
mietrechtliche Anforderungen bei älterem Gebäudebestand
Häufig besteht bei Altbaubestand Streit zwischen Vermieter und Mieter darüber, welche technischen Normen einzuhalten sind bzw. ob die baulichen Gegebenheiten des Altbaubestandes ggf. eine Mietminderung rechtfertigen.
Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 05.06.2013 weitgehend Klarheit geschaffen.
Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter bei einem aus dem Jahr 1952 stammenden Gebäude einzelne Renovierungsmaßnahmen, insbesondere teilweise Erneuerung des Estrichs im Jahr 2003 vorgenommen.
Der Mieter war nach Durchführung der Arbeiten der Auffassung, der Tritt- und Schallschutz des Estrichs entspreche nicht den geltenden aktuellen Schallschutzbestimmungen und aufgrund dessen eine Mietminderung von 20 % vorgenommen.
Der BGH ist zum Ergebnis gelangt, dass die Estricharbeiten nicht den aktuellen (erhöhten) Anforderungen an den Schallschutz entsprechen, jedoch die Anforderungen des ursprünglichen Baujahres des Gebäudes (1952) erfüllt sind.
In diesem Zusammenhang hat der BGH unmissverständlich klargestellt, dass solche Renovierungsarbeiten, welche nicht einen Neubau bzw. einen grundlegenden Eingriff in die Gebäudesubstanz darstellen, in mietrechtlicher Hinsicht nicht den Maßstab der aktuellen Bauvorschriften, sondern nur den zum Zeitpunkt der urnsprünglichen Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften entsprechen müssen.
Ist dies der Fall, hat der Mieter kein Mietminderungsrecht.
Quelle: BGH, Urteil vom 05.06.2013, Aktenzeichen VIII ZR 287/12
unwirksame Befristung eines Mietvertrages kann als Kündigungsausschluss gelten
Wohnraummietverträge sind häufiger befristet, wobei der größte Teil der Befristung mangels Vorliegen der gesetzlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen unwirksam sind.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr Klarheit geschaffen, wie mit einer solchen unwirksamen Befristung zu verfahren ist:
Hierbei kommt der BGH zum Ergebnis, dass, wenn eine Befristung eines Wohnraummietvertrages unwirksam ist, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorliegen, in diesem Falle der Vertrag dann als unbefristet gilt, somit auf unbestimmte Zeit geschlossen. Neu ist hier jedoch, dass der BGH klarstellt, dass die Befristung trotz ihrer Unwirksamkeit Bedeutung hat, nämlich im Wege einer ergänzenden Vertragauslegung, so dass das Ergebnis herbeizuführen ist, welches sich ergeben hätte, wenn die Vertragsparteien gewusst hätten, dass die Befristung unwirksam ist.
Der BGH schließt aus der geschlossenen Befristung dann den Wunsch beider Vertragsparteien, also sowohl des Vermieters als auch des Mieters, dass das Mietverhältnis während der benannten Dauer von beiden Seiten nicht gekündigt werden können soll. Aufgrund dessen legt der BGH die unwirksame Befristung aus als befristeten beiderseitigen Kündigungsverzicht, was letztlich zum gleichen Ergebnis führt, wie eine wirksame Befristung.
Im Ergebnis kann daher auch bei unwirksamer Befristung während des Zeitraumes der Befristung das betreffende Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt werden.
Quelle: BGH, Urteil vom 10.07.2013, Aktenzeichen VIII ZR 388/12
Gerade online:2 | Heute waren da:23 | Im Monat:2.876 | Gesamt:54.554