Source: https://e-prawnik.pl/artykuly/czym-sie-roznia-czynnosci-zwyklego-zarzadu-od-czynnosci-przekraczajacych-zwykly-zarzad.html
Timestamp: 2018-08-18 23:40:05+00:00
Document Index: 108722489

Matched Legal Cases: ['art. 201', 'art. 202', 'art. 83', 'art. 126', 'art. 202', 'art. 145', 'art. 201', 'art. 611', 'art. 626', 'art. 191', 'art. 13', 'art. 510', 'art. 201', 'art. 317', 'art. 13', 'art. 145', 'art. 201', 'art. 201', 'in fine', 'art. 201', 'art. 199', 'art. 199', 'art. 29', 'SA/Wr ', 'art. 199', 'art. 29', 'art. 63']

Czym się różnią czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd? - Własność - e-prawnik.pl
Jednym ze skutków uznania czynności prawnej za czynność zwykłego zarządu jest konieczność uzyskania zgody większości współwłaścicieli dla dokonania takiej czynności. Czynność może więc zostać dokonana przez jednego ze współwłaścicieli (bez względu na wielkość udziału w rzeczy wspólnej) po uzyskaniu zgody większości. Większość należy rozpatrywać wyłącznie z punktu widzenia wielkości udziału w rzeczy wspólnej. Może zajść i taka sytuacja, iż jeden ze współwłaścicieli będzie posiadał 60 % udziałów w rzeczy wspólnej i to on sam będzie mógł dokonywać czynności zwykłego zarządu, bez konieczności wyrażania zgody przez pozostałych. Jeśli współwłaścicieli jest jednak dwóch i każdy ma po 50 % udziałów w rzeczy wspólnej, do dokonania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda obydwu.
W tym miejscu należy podkreślić, iż brak zgody większości powoduje, że czynność prawna jest nieważna – nie ma także możliwości jej konwalidacji. Jedyną możliwością na dokonanie czynności bez zgody większości jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o wyrażenie takiej zgody (art. 201 k.c.) i w przypadku zwykłego zarządu uprawnienie takie przysługuje każdemu ze współwłaścicieli.
Dla zabezpieczenia interesów mniejszości, ustawodawca przewidział jednak możliwość wydania rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku, gdy większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (art. 202 Kodeksu postępowania cywilnego). Sąd może więc zakazać dokonania określonej czynności.
Podajemy tezy z orzecznictwa Sądu Najwyższego:
Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 14 czerwca 1965 roku (sygn. III CO 20/65): Współwłaściciel, który na mocy art. 83 § 1 Prawa rzeczowego (dekret z dnia 11.11.1946 r. – utracił moc prawną na podstawie art. 126 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece) zarządza rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres.
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 21 listopada 1980 roku (sygn. III CRN 166/80): Instalowanie przewodów wodociągowych nie jest czynnością faktyczną, która prowadziłaby do zmiany przeznaczenia gruntu, zmiany jego konfiguracji oraz przeszkadzałaby współwłaścicielom w korzystaniu ze wspólnego gruntu (wspólnej drogi). Chwilowe niedogodności wynikające z prowadzonych prac ziemnych nie zmieniają charakteru takiej czynności zwykłego zarządu.
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 kwietnia 2002 roku (sygn. III CZP 18/2002): "Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich".
"Nawet w warunkach podejmowania przez większość współwłaścicieli czynności w ramach zwykłego zarządu nie mogą oni arbitralnie wpływać na losy współwłaścicieli pozostających w mniejszości, ignorując zasady prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (art. 202 k.c.). Ingerowanie większości w sferę uprawnień do władania rzeczą przez współwłaścicieli pozostających w mniejszości, także w ramach czynności zwykłego zarządu, może uzasadniać wniesienie powództwa posesoryjnego. Będąc natomiast pozwanymi (większość) w takim procesie mogą wówczas zwalczać stanowisko powoda tylko w tym procesie. Inaczej równałoby się to dopuszczeniu do dwóch procesów, których przedmiotem byłoby to samo roszczenie" (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r., sygn. II CKN 641/97).
"Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (art. 145 § 1 k.c.) zmierza do zwiększenia jej użyteczności, a także do podwyższenia jej wartości ekonomicznej i rynkowej; ma także na celu poprawę komfortu korzystania z nieruchomości. Nie ulega zatem wątpliwości, że jeżeli nieruchomość izolowana jest przedmiotem współwłasności (wspólności majątkowej), to złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi czynność należącą do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do jej podjęcia potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku zgody zainteresowany współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności (art. 201 k.c.)".
"Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, podobnie jak wniosek o udzielenie zgody na dokonanie czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, podlegają rozpoznaniu w trybie postępowania nieprocesowego (art. 611 i nast. oraz art. 626 k.p.c.). W tym trybie postępowania nie ma przeszkód do kumulacji żądań, jeżeli zostają zachowane wymagania sprecyzowane w art. 191 w związku z art. 13 § 2 k.p.c., zatem nie ma także przeszkód do połączenia wniosku o sądowe upoważnienie do złożenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej z tym właśnie wnioskiem, zwłaszcza że wszyscy współwłaściciele nieruchomości izolowanej, także ci, którzy nie wyrażają zgody na ustanowienie służebności, są uczestnikami postępowania (art. 510 k.p.c.)".
"Jeżeli są podstawy do uwzględnienia wniosku opartego na art. 201 k.c., sąd powinien wydać postanowienie częściowe (art. 317 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.), a następnie - po jego uprawomocnieniu - orzeczenie o ustanowieniu służebności lub oddaleniu wniosku co do istoty sprawy, np. z powodu niespełnienia przesłanek przewidzianych w art. 145 § 1 k.c. Wydawanie postanowienia częściowego jest zbędne, jeżeli uczestniczący w postępowaniu współwłaściciele nieruchomości izolowanej wyrażą zgodę przewidzianą w art. 201 k.c. albo co najmniej nie zamanifestują braku zgody na akcję współwłaściciela - wnioskodawcy. Wydawanie takiego postanowienia jest zbędne także wtedy, gdy nie ma podstaw do wydania upoważnienia przewidzianego w art. 201 in fine k.c.; w takiej sytuacji wniosek współwłaściciela o ustanowienie służebności drogi koniecznej podlega oddaleniu z powodu braku wymaganej legitymacji".
"Złożenie przez współwłaściciela nieruchomości wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz tej nieruchomości jest czynnością zwykłego zarządu, wymagającą zgody większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). W braku takiej zgody wnioskodawca może połączyć wniosek o sądowe upoważnienie do dokonania tej czynności z wnioskiem o ustanowienie służebności". "W konkretnych okolicznościach sprawy złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej może oznaczać złożenie implicite także żądania o sądowe upoważnienie do dokonania podejmowanej czynności" (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. III CSK 394/15).
Najogólniej za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu należy uznać czynności rozporządzenia (zbycia i obciążenia) rzeczą wspólną, zmiany przeznaczenia rzeczy, sposobu gospodarowania rzeczą, inwestycji współwłaścicieli na tą rzecz itp.
Prawo przewiduje większy rygor prawny w zakresie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Jak wskazuje przepis art. 199 zd. pierwsze k.c., do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Podobnie jak w przypadku czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, brak zgody wszystkich współwłaścicieli powoduje, iż czynność prawna jest nieważna – nie ma możliwości jej konwalidacji, czyli potwierdzenia jej ważności poprzez późniejsze wyrażenie zgody przez współwłaścicieli.
Większe wymogi przewidziane są także dla uzyskania zgody sądu na dokonanie takiej czynności. Otóż sąd wydaje postanowienie zezwalające na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu na wniosek współwłaścicieli, mających co najmniej połowę udziałów w majątku wspólnym. Pozytywne przesłanki (warunki) orzeczenia zezwalającego stanowią „cel" zamierzonej czynności oraz „interesy" wszystkich współwłaścicieli. Wskazana czynność powinna być więc gospodarczo użyteczna (celowa) i służyć korzystnie wszystkim współwłaścicielom.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lipca 1983 roku (sygn. I SA 471/83): "Budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. W takim wypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością, które stanowi warunek udzielenia pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 5 ustawy (utraciła moc) z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane - Dz. U. 1974 r. Nr 38 poz. 229 z późn. zm.)".
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 19 lutego 1986 roku (sygn. SA/Wr 958/85): "Rozbudowa obiektu budowlanego na nieruchomości będącej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i w związku z tym wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.) - brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością, co stanowi warunek udzielenia pozwolenia na budowę".
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 1990 roku (sygn. IV SA 33/90): "Nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością (art. 29 ust. 5 ustawy (utraciła moc) z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane - Dz. U. 1974 r. Nr 38 poz. 229 ze zm.)".
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 sierpnia 1998 roku (sygn. IV SA 585/96): "Wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jeżeli tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o jej zabudowanie, to musi mieć zgodę wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Pozwolenie na budowę otrzyma po przedstawieniu dowodu, że pozostali współwłaściciele taką zgodę wyrażają".
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2005 roku (sygn. I ACa 611/2005): "Zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości rolnej, stanowiącej współwłasność na okres 10 lat i skutkującej wyłączenie władania przeważającą częścią gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego przez osoby uprawnione, na długi okres stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Oznacza to, że do dokonania tej czynności była konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda taka nie stanowi zgody osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 k.c., przybiera ona postać oświadczenia woli o rozporządzaniu, a jej brak skutkuje bezwzględną nieważność takiej czynności".
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964, Nr 16, poz. 93, ze zm.).
Tagi: zarząd, zwykły, czynności, przekraczające, współwłasność, zgoda większości współwłaścicieli, udział we współwłasności
24.10.2017 20:4:57
Re:Jeden z mieszkańców nie zgadza się na montaż domofonu
Czy jest możliwość montażu domofonu w klatce w przypadku kiedy jeden z lokatorów nie wyraża na to zgody. Nadmieniam, iż w klatce jest w sumie 15 lokali mieszkalnych. Dziękuję.
26.5.2017 20:59:30
Re: Czym się różnią czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd?
mam proste pytanie: czy egzekucja z nieruchomości we Wspólnocie w trybie sprzedaży licytacyjnej mieści się w granicach zarządu zwykłego, czy to już zarząd niezwykły ?
12.6.2014 18:31:33
W nieruchomości jest usytuowany 1 wydzielony lokal użytkowy, który jest współwłasnością po 1 udziale wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych w danej nieruchomości (340 udziałów). Aby lokal ten mógł dalej działać konieczny jest gruntowy remont, którego kosztorys wynosi prawie 1 milion złotych. Czy decyzja o przeprowadzeniu tego remontu mieści się w czynnościach zarządu zwykłego, czy też nie? Oto jest pytanie, na które prawdopodobnie będzie odpowiedź, jak i na wiele pytań dot. polskich rozwiązań prawnych: i tak i nie.A może jest bardziej jednoznaczna odpowiedź?
8.3.2011 17:17:14
A wg ustawy o własności lokali, w przypadku dużej wspólnoty, uchwały dot. spraw przekraczających zwykły zarząd zapadają większością głosów. A to oznacza, że w Polsce istnieje i jest prawnie sankcjonowana nierówność praw, mimo że konstytucja to niby gwarantuje. Własność w częściach ułamkowych członka małej wspólnoty jest chroniona (obowiązują przepisy kodeksu cywilnego0, natomiast taka sama własność członka dużej wspólnoty nie jest chroniona, bo większość może przegłosować. A prawo własności to przecież rzecz święta. Ale nie w III RP.
Przez zawarcie małżeństwa między małżonkami powstaje majątkowy ustrój wspólności ustawowej. W myśl zasad rządzących tym ustrojem, w zakresie stosunków majątkowych istnieją trzy odrębne (...)
"Co się kryje pod pojęciem "zwykły zarząd"? Czy na przykład na ocieplanie, tynkowanie części budynku (...)"
Zarząd majątkiem wspólnym przez współwłaścicieli
"Jak wygląda w praktyce zarząd majątkiem wspólnym przez współwłaścicieli?"
"Czy czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną mogą być podejmowane (...)"