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Timestamp: 2018-11-17 20:34:01+00:00
Document Index: 35162409

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RAPPORT TRIMESTRIEL 30 septembre 2005 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR - PDF
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Édouard Rondeau
1 RAPPORT TRIMESTRIEL 30 septembre 2005 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR 9 novembre 2005
2 TROISIÈME TRIMESTRE 30 septembre 2005 TABLE DES MATIÈRES MESSAGE AUX PORTEURS DE PARTS RAPPORT DE GESTION Déclarations prospectives Résumé des principales conventions comptables Nos activités Résultats d exploitation Bénéfice distribuable et distributions Activités de location Liquidités et ressources en capital Dette Activités de financement Portefeuille immobilier Parts en circulation Opérations entre apparentés Perspectives Risques et incertitudes Information additionnelle ATTESTATION DES DOCUMENTS INTERMÉDIAIRES BILANS CONSOLIDÉS ÉTATS CONSOLIDÉS DE L AVOIR DES PORTEURS DE PARTS ÉTATS CONSOLIDÉS DES RÉSULTATS ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE NOTES AFFÉRENTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
3 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR Message aux porteurs de parts Nous sommes heureux de vous présenter les résultats du Fonds de placement immobilier Cominar pour le troisième trimestre terminé le 30 septembre Vous trouverez les explications détaillées des résultats et de la situation financière dans le rapport de gestion inclus dans ce rapport trimestriel, suivis des états financiers intermédiaires consolidés comparatifs et des notes y afférentes. Pour le trimestre terminé le 30 septembre 2005, les produits d exploitation se sont élevés à 29,8 millions $, en hausse de 10,0 % par rapport au trimestre correspondant de Le bénéfice d exploitation net a atteint 19,0 millions $, soit une augmentation de 10,2 % comparativement au troisième trimestre de Le bénéfice distribuable s est établi à 11,8 millions $ ou 0,362 $ par part comparativement à 11,0 millions $ ou 0,345 $ par part au troisième trimestre de Les distributions aux porteurs de parts ont connu une augmentation de 4,5 %, passant de 9,4 millions $ à 9,8 millions $. Les fonds provenant de l exploitation sont en hausse de 8,5 % à 13,4 millions $. À la fin du troisième trimestre, le taux d occupation de notre portefeuille immobilier demeurait stable à 95,3 %. Notre ratio d endettement était de 49,6 %, en ligne avec notre politique de gestion prudente de la dette. Nos résultats du troisième trimestre rencontrent nos attentes et attestent de la qualité de la gestion de nos immeubles tout autant que du succès de notre stratégie d acquisition et de développement. Compte tenu de notre objectif d augmenter les distributions aux porteurs de parts, et des prix en hausse dans le marché de l immobilier, nous sommes et continuerons d être très sélectifs dans le choix des acquisitions et développements à réaliser. Malgré cette hausse soutenue des prix des propriétés, nous avons réalisé, au cours du troisième trimestre, deux acquisitions totalisant 1,5 million $ et avons complété un développement de 0,8 million $. Nous avons présentement 11 projets de développement à différents stades d avancement représentant pieds carrés de superficie locative et un investissement de 50,4 millions $. Tous ces projets montrent des taux de capitalisation nettement supérieurs aux taux de capitalisation dictés par les conditions actuelles du marché pour des propriétés similaires. Compte tenu de la qualité de notre portefeuille immobilier et des développements qui devraient être complétés cette année, de la force et de la détermination de notre équipe, de notre capacité d acquisition et de développement d immeubles productifs de revenu ainsi que de notre situation financière, nous sommes confiants de pouvoir terminer l année 2005 avec une solide performance. Michel Dallaire, ing. Président et chef de la direction Le 9 novembre
4 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR Rapport de gestion Le présent rapport de gestion traite des activités, des résultats d exploitation, de la situation financière et des flux de trésorerie du Fonds de placement immobilier Cominar («Cominar», le «Fonds» ou «nous») pour les trimestres terminés les 30 septembre 2005 et Il doit être lu en parallèle avec les états financiers consolidés, les notes y afférentes ainsi que le rapport de gestion publiés dans le rapport annuel Les états financiers consolidés intermédiaires ont été préparés conformément aux recommandations de l Institut Canadien des Comptables Agréés («ICCA»). En conformité avec le règlement des Autorités canadiennes en valeurs mobilières, nous donnons avis que les états financiers intermédiaires consolidés pour les périodes terminées les 30 septembre 2005 et 2004 n ont pas été examinés par le vérificateur de Cominar. DÉCLARATIONS PROSPECTIVES L analyse et les commentaires de la direction contenus dans le présent rapport ont pour but de faciliter la compréhension des états financiers intermédiaires consolidés et notes y afférentes et d aider les investisseurs à mieux comprendre les perspectives de Cominar, afin qu ils puissent prendre des décisions de placement éclairées. Ces analyses et commentaires incluent donc des objectifs, projections, estimés, attentes, prévisions et prédictions de Cominar ou de la direction lesquels peuvent être de nature prospective. Des verbes, à la forme affirmative ou négative, tels que «croire», «prévoir», «estimer», «s attendre» et «évaluer» ainsi que des expressions apparentées sont utilisés pour ces commentaires prospectifs. Cominar tient à rappeler que ces énoncés prospectifs, de par leur nature même, comportent des risques d incertitude importants de sorte que les résultats réels et la situation financière de Cominar peuvent différer de façon importante de ceux indiqués, explicitement ou implicitement, dans ces énoncés. PRINCIPALES CONVENTIONS COMPTABLES Les conventions comptables de Cominar sont essentielles à la compréhension et à l interprétation des résultats financiers intermédiaires consolidés non vérifiés au 30 septembre La note 2 des états financiers intermédiaires consolidés non vérifiés du trimestre terminé le 30 septembre 2005 contient un sommaire des principales conventions comptables. Ces dernières ainsi que les méthodes d application sont identiques à celles qui ont été utilisées pour la préparation des états financiers consolidés vérifiés de l exercice 2004, lesquelles sont discutées dans notre rapport de gestion de NOS ACTIVITÉS Cominar est un fonds de placement à capital fixe non constitué en société, établi par convention de fiducie sous le régime des lois de la province de Québec. Les parts et débentures convertibles du Fonds se transigent à la Bourse de Toronto (TSX) sous les symboles CUF.UN et CUF.DB, respectivement. Cominar est l un des plus importants propriétaires et gestionnaires d immeubles commerciaux au Québec. Au 30 septembre 2005, son portefeuille immobilier se composait de 125 immeubles de bureaux, commerciaux et industriels et polyvalents situés dans les agglomérations de Québec et Montréal. Le tableau qui suit présente le portefeuille d immeubles de Cominar au 30 septembre 2005 : 3
5 Portefeuille immobilier Bureau Commercial Industriel et Total polyvalent Superficie Superficie Superficie Superficie locative locative locative locative Nombre (pi 2 ) Nombre (pi 2 ) Nombre (pi 2 ) Nombre (pi 2 ) Immeubles productifs de revenu Les objectifs de Cominar consistent à livrer à ses porteurs de parts des distributions en espèces croissantes et à maximiser la valeur des parts grâce à une gestion proactive et à l expansion de son portefeuille immobilier. Afin de rencontrer ces objectifs, la direction met en oeuvre une stratégie de croissance à la fois souple et prudente, dont les principaux axes sont : une politique d expansion flexible, qui s adapte rapidement aux conditions du marché et donne priorité aux acquisitions ou aux développements en fonction des possibilités de rendement recherché; une répartition équilibrée entre les trois secteurs d activité de Cominar; la diversification entre les régions de Montréal et de Québec, tout en maintenant sa position dominante dans la région de Québec; et une gestion prudente de la dette et des finances. Cominar dispose d un plan de réinvestissement des distributions pour le bénéfice de ses porteurs de parts, lequel permet aux participants de réinvestir leurs distributions mensuelles en parts additionnelles du Fonds. Les participants se verront alors accorder le droit de recevoir un montant additionnel équivalant à 5 % des distributions auxquelles ils ont droit sous forme de parts additionnelles. Pour plus d information et pour obtenir un formulaire d adhésion, veuillez consulter ou contacter l agent de transfert à l adresse mentionnée à la fin du présent rapport. RÉSULTATS D EXPLOITATION Pour le trimestre terminé le 30 septembre 2005, les produits d exploitation se sont accrus de 10,0 % par rapport au troisième trimestre de 2004, passant de 27,1 millions $ à 29,8 millions $. Cette hausse de 10,0 % est en ligne avec la tendance observée depuis le début de l année. Pour les neuf premiers mois de l année, les produits d exploitation ont augmenté de 8,5 millions $ ou 10,4 % pour atteindre 90,9 millions $. Cette croissance résulte des acquisitions et développements complétés en 2004 et Le bénéfice d exploitation net a atteint 19,0 millions $, soit une augmentation de 10,2 % sur le trimestre correspondant de l exercice Le ratio du bénéfice d exploitation net sur les produits d exploitation se situe à 63,8 %, comparable à celui du trimestre correspondant de Pour la période de neuf mois terminée le 30 septembre 2005, le bénéfice d exploitation net est en hausse de 9,6 % à 54,2 millions $ tandis que le ratio du bénéfice d exploitation net sur les produits d exploitation est de 59,7 %, comparable au ratio pour la période correspondante de l année précédente. L augmentation du bénéfice d exploitation net pour le troisième trimestre et la période de neuf mois terminée le 30 septembre 2005 est conforme à la tendance observée pour les produits d exploitation. Le «bénéfice d exploitation net» n est pas une mesure financière définie par les principes comptables généralement reconnus («PCGR»). Il s agit toutefois d une mesure fréquemment utilisée par les professionnels de l immobilier qui permet d évaluer le rendement intrinsèque d un portefeuille immobilier. Cominar définit cette mesure comme étant le bénéfice d exploitation, tel qu établi conformément aux PCGR, avant les intérêts sur emprunts, l amortissement des immeubles productifs de revenu et l amortissement des frais reportés et autres actifs. Étant donné que cette mesure n a pas de définition standardisée, elle peut ne pas être comparable à celles d autres émetteurs. 4
6 Les graphiques qui suivent montrent la croissance des produits d exploitation et du bénéfice d exploitation net au troisième trimestre de 2005 par rapport au trimestre correspondant de 2004 : Produits d exploitation et bénéfice d exploitation net Les intérêts sur emprunts sont passés de 4,5 millions $ au troisième trimestre de 2004 à 5,2 millions $ pour la période correspondante de Au cours des trois premiers trimestres de 2005, ils ont connu une augmentation de 25,6 % par rapport à l année précédente. Cette hausse résulte de l émission de débentures convertibles de 100 millions $ effectuée à la fin de 2004, portant intérêt au taux annuel de 6,30 %. L amortissement des immeubles productifs de revenu a connu une augmentation de 16,3 %, passant de 3,2 millions $ au troisième trimestre de 2004 à 3,7 millions $ au troisième trimestre de Sur une base cumulative, ce poste est en hausse de 22,9 % par rapport à la période correspondante de Ces augmentations sont causées par les acquisitions et développements réalisés en 2004 et 2005 ainsi que par l application du CPN 140 du manuel de l ICCA qui requiert l attribution d une valeur aux actifs intangibles lors de l acquisition d immeubles productifs de revenu, ce qui a pour effet d accélérer l amortissement de ces derniers. L application de cet abrégé n a cependant aucun impact sur le bénéfice distribuable. Le bénéfice net est passé de 8,0 millions $ au troisième trimestre de 2004 à 8,3 millions $ au troisième trimestre de 2005, une hausse de 3,6 %. Pour des fins comparatives, le bénéfice net de la période de neuf mois terminée le 30 septembre 2005 a été ajusté afin d exclure un gain sur disposition nonrécurrent de $ suite à la vente d une propriété en juin Pour la période correspondante de 2004, le bénéfice net a été ajusté afin d exclure un gain non-récurrent de $ suite au règlement d un litige. Le tableau qui suit montre le calcul du bénéfice net compte tenu de ces ajustements : Bénéfice net (en milliers de $, sauf T T Cumulatif Cumulatif les montants par part) Bénéfice net de la période Gain sur disposition d un immeuble productif de revenu (248) Autre revenu règlement d un litige (740) Bénéfice net ajusté Bénéfice net ajusté par part 0,255 0,252 0,681 0,720 5
7 L émission de 100 millions $ de débentures convertibles réalisée à la fin de 2004 et les exigences du CPN-140 du manuel de l ICCA ont toujours un impact sur le bénéfice net de la période de neuf mois terminée le 30 septembre Cet impact diminue de trimestre en trimestre principalement en raison de l inclusion de nouvelles propriétés au portefeuille de Cominar. BÉNÉFICE DISTRIBUABLE ET DISTRIBUTIONS Le concept de «bénéfice distribuable» ne constitue pas une mesure financière définie par les PCGR mais il s agit d une mesure fréquemment utilisée dans le domaine immobilier. La direction considère que le bénéfice distribuable est une excellente mesure afin de juger de la performance d exploitation de Cominar. Le bénéfice distribuable correspond généralement au bénéfice net établi en conformité avec les PCGR excluant la dépense d amortissement des immeubles productifs de revenu et des baux au-dessus du marché, la charge de rémunération liée aux options d achat de parts, les revenus de location reportés et les gains ou pertes sur disposition d immeubles productifs de revenu. Les distributions versées annuellement aux porteurs de parts doivent représenter au moins 85 % du bénéfice distribuable et déterminent partiellement le rendement obtenu par les porteurs de parts. Le calcul du bénéfice distribuable pour les neuf premiers mois de 2004 comprenait un gain de $ à la suite du règlement d un litige pendant la période en question. Étant donné que ce gain ne constitue pas un élément récurrent, nous l avons exclu, pour fins de comparaison, du calcul du bénéfice distribuable pour la période de neuf mois terminée le 30 septembre En vertu de la convention de fiducie régissant Cominar, les gains sur disposition d immeubles productifs de revenu sont exclus du calcul du bénéfice distribuable. Le gain sur disposition de $ réalisé au cours du deuxième trimestre de 2005 était donc déjà exclu de ce calcul. Le tableau qui suit présente le calcul du bénéfice distribuable et des distributions ainsi qu un rapprochement avec le bénéfice net calculé conformément aux PCGR : Bénéfice distribuable et distributions (en milliers de $, sauf les T3 T3 Cumulatif Cumulatif montants par part) Bénéfice net de la période Amortissement des immeubles productifs de revenu Amortissement des baux au-dessus du marché Charge de rémunération liée aux options Gain sur disposition d un immeuble productif de revenu - - (248) - Revenus de location reportés (337) (360) (1 010) (1 029) Bénéfice distribuable de la période Revenu provenant du règlement d un litige (740) Bénéfice distribuable ajusté Distributions aux porteurs de parts
8 Nombre moyen pondéré de parts en circulation Bénéfice distribuable de base par part 0,362 0,345 0,998 1,001 Bénéfice distribuable ajusté de base par part 0,362 0,345 0,998 0,978 Distributions par part 0,300 0,294 0,900 0,870 Ratio de distributions/ bénéfice distribuable 82,9 85,2 90,2 86,9 Ratio de distributions/ bénéfice distribuable ajusté 82,9 85,2 90,2 89,0 Tel que montré ci-haut, le bénéfice distribuable pour le troisième trimestre de 2005 s est établi à 11,8 millions $ comparativement à 11,0 millions $ au 30 septembre 2004, une augmentation de 7,5 %. Par part, il s élevait à 0,362 $ comparativement à 0,345 $ pour le trimestre terminé le 30 septembre 2004, en hausse de 4,9 %. Pour les neuf premiers mois de 2005, le bénéfice distribuable ajusté a atteint 32,5 millions $ comparativement à 31,1 millions $ pour la même période de 2004, alors que le bénéfice distribuable ajusté de base par part est passé de 0,978 $ à 0,998 $. Les distributions versées aux porteurs de parts se sont accrues de 4,5 % au troisième trimestre de 2005 par rapport au trimestre correspondant de 2004, passant de 9,4 millions $ à 9,8 millions $. Pour les neuf premiers mois de 2005, elles ont atteint 29,4 millions $ comparativement à 27,8 millions $ pour la même période de 2004, une augmentation de 5,6 %. ACTIVITÉS DE LOCATION Au 30 septembre 2005, le taux d occupation du portefeuille était de 95,3 %, demeurant ainsi stable par rapport aux taux d occupation au 30 juin 2005 et au 30 septembre Évolution des taux d occupation par secteur (%) Secteur 30 septembre juin septembre 2004 Bureau 95,1 94,7 95,1 Commercial 95,1 95,2 95,1 Industriel et polyvalent 95,5 95,3 95,1 Total du portefeuille 95,3 95,1 95,1 Au 30 septembre 2005, pieds carrés venant à échéance en 2005 avaient déjà été renouvelés et de nouveaux baux représentant environ pieds carrés de superficie locative avaient été signés. De plus, les taux locatifs de renouvellement étaient, en moyenne selon les secteurs, de 2 % à 8 % plus élevés que les taux locatifs des baux venant à expiration. Il est également important de noter que chaque année depuis la création de Cominar, le total des baux renouvelés et des nouveaux baux a toujours été supérieur à celui des baux venant à échéance. Baux venant à échéance, baux renouvelés et nouveaux baux Au 30 septembre 2005 Baux venant à Baux renouvelés Nouveaux baux Total baux renouvelés échéance (pi 2 ) (pi 2 ) (pi 2 ) et nouveaux baux (pi 2 )
9 LIQUIDITÉS ET RESSOURCES EN CAPITAL Fonds provenant de l exploitation Bien que la notion de «fonds provenant de l exploitation» ne soit pas un outil de mesure financier défini par les PCGR, son utilisation est largement répandue dans le marché immobilier. Cominar définit cette mesure comme étant le bénéfice net (calculé conformément aux PGCR), à l exclusion des gains (ou des provisions pour perte de valeurs et des pertes) matérialisés à la vente de biens immobiliers amortissables et d éléments extraordinaires, plus l amortissement des immeubles productifs de revenu et des frais de location reportés. Cominar considère que les fonds provenant de l exploitation représentent une mesure additionnelle significative de la performance de l exploitation, puisqu ils écartent l hypothèse que la valeur d un placement immobilier diminue au fil des ans de manière prévisible et qu ils tiennent compte de certains éléments inclus dans le bénéfice net établi conformément aux PCGR qui ne sont pas nécessairement les meilleurs critères pour évaluer le rendement d exploitation du Fonds (par exemple, les gains ou pertes découlant de la vente d immeubles productifs de revenu). Le tableau qui suit présente le calcul des fonds provenant de l exploitation ainsi qu un rapprochement entre le bénéfice net établi selon les PCGR et les fonds provenant de l exploitation, pour les périodes mentionnées. Dû à sa nature non récurrente, nous avons exclus le revenu de $ réalisé par Cominar au cours du deuxième trimestre de 2004 à la suite du règlement d un litige afin de pouvoir comparer adéquatement les résultats provenant des opérations immobilières de 2004 et Fonds provenant de l exploitation (en milliers de $, sauf T3 T3 Cumulatif Cumulatif les montants par part) Bénéfice net de la période Amortissement des immeubles productifs de revenu Amortissement des frais de location reportés Gain sur disposition d un immeuble productif de revenu - - (248) - Fonds provenant de l exploitation Revenu découlant du règlement d un litige (740) Fonds provenant de l exploitation ajustés Nombre moyen pondéré de parts en circulation (de base) Nombre moyen pondéré de parts en circulation (dilué) Fonds provenant de l exploitation de base par part 0,412 0,388 1,146 1,145 Fonds provenant de l exploitation dilués par part 0,405 0,385 1,127 1,137 8
10 Fonds provenant de l exploitation de base ajustés par part 0,412 0,388 1,146 1,122 Fonds provenant de l exploitation dilués ajustés par part 0,405 0,385 1,127 1,113 Comme le tableau ci-haut le démontre, les fonds provenant de l exploitation ont connu une augmentation de 8,5 % au troisième trimestre de 2005 par rapport au trimestre correspondant de 2004, passant ainsi de 12,4 millions $ à 13,4 millions $. Sur une base cumulative et compte tenu de l ajustement, ils sont passés de 35,7 millions $ à 37,3 millions $ pour la même période de 2005, une hausse de 4,5 %. Par part, les fonds provenant de l exploitation ajustés ont subi une hausse pour atteindre 0,412 $ et 1,146 $ au troisième trimestre de 2005 et pour les neuf premiers mois de l année, respectivement. Comme Cominar peut utiliser une méthode de calcul des fonds provenant de l exploitation différente de celles qu utilisent d autres émetteurs, il se peut qu ils ne puissent être comparés à ceux de ces autres émetteurs. DETTE Au 30 septembre 2005, le ratio d endettement (défini comme étant le total de la dette à long terme et des emprunts bancaires divisé par la valeur comptable brute (valeur totale de l actif plus amortissement cumulé) était de 49,6 %, alors que le ratio d endettement autorisé par la convention de fiducie de Cominar est de 60 %. Afin de respecter sa politique de gestion prudente de la dette, Cominar préfère maintenir ce ratio d endettement inférieur à 55 %, ce qui correspondait à une capacité d acquisition d environ 90,0 millions $ au 30 septembre À 60 % de ratio d endettement, la capacité d acquisition de Cominar serait de 195,0 millions $. ACTIVITÉS DE FINANCEMENT Au 30 septembre 2005, le taux d intérêt moyen pondéré combiné des hypothèques et des débentures convertibles de Cominar était de 6,23 % comparativement à 6,21 % au 30 juin Le tableau qui suit résume les principales obligations contractuelles de Cominar au 30 septembre 2005 : Année d échéance et solde des emprunts hypothécaires et des débentures convertibles au 30 septembre 2005 Exercices se terminant Montants Taux d intérêt les 31 décembre (en milliers $) moyen pondéré (%) , , , , et suivants , ,23 PORTEFEUILLE IMMOBILIER Acquisitions En juillet 2005, Cominar a complété l acquisition d un immeuble industriel et polyvalent de pieds carrés à Québec pour un montant de 1,2 million $. Cominar prévoit agrandir l immeuble de pieds carrés pour un investissement prévu de 1,7 million $. Cominar a également acquis, en juillet 2005, pieds carrés de terrain à Québec à un coût de $. Le Fonds prévoit y construire un immeuble de type industriel et polyvalent de pieds carrés à un coût estimé de 1,6 million $. 9
11 Projets de développement complétés Au cours des neuf derniers mois, Cominar a complété le développement d un des trois immeubles du projet Autoroute 440, soit un immeuble de type industriel et polyvalent de pieds carrés représentant un investissement de 3,3 millions $, ainsi que la rénovation d un immeuble industriel et polyvalent de pieds carrés à Lachine pour un montant de 0,8 million $. Projets de développement en cours et à venir Cominar a présentement 11 projets de développement à différents stades d avancement comptant 14 immeubles et totalisant pieds carrés de superficie locative. Ces développements représentent un investissement total de 50,4 millions $. La plupart des développements majeurs de Cominar sont effectués par phases, ce qui constitue une façon de faire prudente permettant de mieux juger de la demande pour chaque projet et ainsi de réduire le risque associé à un développement en particulier. Jusqu à présent, tous les projets de développement de Cominar progressent bien selon les plans et rencontrent les objectifs préalablement établis. Projets de développement en cours Les principaux projets en cours sont les suivants : la construction de trois immeubles industriels et polyvalents, à Québec, d une superficie locative totale de pieds carrés. Le premier immeuble, d une superficie locative de pieds carrés, est presque entièrement loué et devrait être intégré au portefeuille immobilier au dernier trimestre de La construction du deuxième immeuble, de pieds carrés, est complétée. Le rez-dechaussée est presque totalement loué et l immeuble est loué à 62 %. Cominar est en négociation pour le reste de l espace et les locataires ont commencé progressivement à emménager. La construction de la phase 3 de ce projet, d une superficie locative de pieds carrés, est en cours. Cette dernière phase est louée à 78 % et sera occupée d ici au 1 er décembre 2005 ; la construction du projet Autoroute 440 à Laval, lequel comprend trois immeubles industriels et polyvalents d une superficie locative totale de pieds carrés. Le premier immeuble, d une superficie locative de pieds carrés, est complété et loué à 100 % et a été intégré au portefeuille immobilier au premier trimestre de La construction d un deuxième immeuble, d une superficie locative de pieds carrés, est terminée. Le rez-de-chaussée est loué en totalité et l ensemble de l immeuble est loué à 73 %. Cominar est à construire un troisième immeuble d une superficie locative de pieds carrés, lequel est déjà loué à 14 %, ce qui est très satisfaisant compte tenu de l avancement des travaux ; un développement de pieds carrés au centre commercial Les Promenades Beauport à Québec représentant un investissement de 7,8 millions $, comprenant la construction d un immeuble de pieds carrés. La construction est terminée et les clients de ce dernier immeuble, qui est loué à 100 %, ont commencé à occuper les lieux progressivement au cours du troisième trimestre. La partie en développement du projet est louée à 92 % et la plupart des clients occupent déjà leurs locaux. Ce développement devrait être intégré au portefeuille immobilier de Cominar au dernier trimestre de 2005 ; un agrandissement de pieds carrés représentant un investissement de 9,8 millions $ au centre commercial Carrefour Charlesbourg, à Québec, dont 97 % de l agrandissement est loué. Ce développement devrait être intégré au portefeuille au dernier trimestre de 2005 ; la construction d un immeuble commercial d une superficie locative de pieds carrés situé à l intersection des deux artères principales à Lévis, au Québec. Le coût prévu de construction de cet immeuble est de $ et le taux de capitalisation est de 10,5 %. L immeuble sera 10
12 occupé à 100 % en vertu d un bail d une durée de 15 ans à une société d état. La construction est terminée et le locataire occupe déjà les lieux. Ce développement sera intégré au portefeuille d immeubles de Cominar au dernier trimestre de Projets de développement à venir La construction de la plupart des projets de développement de Cominar à venir devrait débuter à l automne Ces projets incluent : la rénovation et l ajout d une superficie locative de pieds carrés à la propriété de type industriel et polyvalent de pieds carrés à Laval, au Québec, acquise récemment. Le coût estimé de ces travaux est de $ ; l ajout de pieds carrés à un immeuble industriel et polyvalent de pieds carrés de superficie locative situé à Longueuil, au Québec, près des autoroutes 20 et 30. Le coût estimé de cet agrandissement est de 1,7 million $ et le taux de capitalisation prévu est de 10,8 %. Cominar estime que le développement de cet agrandissement devrait être complété vers l été 2006 ; la construction d un immeuble de bureaux de pieds carrés sur un terrain adjacent aux Promenades Beauport. Le coût estimé de cet immeuble est de 2,6 millions $ et le taux de capitalisation est de 10,7 % ; la rénovation et un agrandissement de pieds carrés d un immeuble industriel et polyvalent de pieds carrés acquis en juillet 2005 à Québec à un coût estimé de 1,7 million $. Ces acquisitions et développements s inscrivent pleinement dans la stratégie de croissance de Cominar qui, compte tenu des hausses de prix soutenues dans le marché immobilier au cours des dernières années, intensifie les développements de certaines de ses propriétés présentant un bon potentiel de rendement additionnel, tout en poursuivant sa recherche d acquisitions d immeubles répondant à ses critères de profitabilité. Année après année, Cominar maintient le cap sur la croissance rentable afin d accroître la plus-value de son portefeuille immobilier et de procurer aux porteurs de parts un rendement croissant et attrayant. PARTS EN CIRCULATION Au 30 septembre 2005, il y avait parts de Cominar émises et en circulation par rapport à au début du trimestre. L augmentation provient de l émission de parts à la suite de l exercice d options, de parts en vertu du régime de réinvestissement des distributions et de parts en vertu de la conversion de débentures convertibles. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS Jules Dallaire, président du conseil des fiduciaires et fiduciaire, Michel Dallaire, fiduciaire et membre de la direction de Cominar et Alain Dallaire, membre de la direction du Fonds, exercent un contrôle indirect sur les sociétés Dalcon inc. et Corporation Financière Alpha (CFA) inc. Michel Paquet, également fiduciaire et membre de la direction de Cominar, agit à titre de dirigeant de ces sociétés. Au cours de la période de trois mois terminée le 30 septembre 2005, Cominar a enregistré des revenus de location nets de $ des sociétés Dalcon inc. et Corporation Financière Alpha (CFA) inc. Cominar a encouru des dépenses de 1,4 million $ pour des améliorations locatives effectuées pour ses locataires par Dalcon inc. et 5,7 millions $ pour la construction d immeubles ainsi que le développement de certains de ses immeubles. L accès aux services de sociétés apparentées pour la réalisation des travaux de construction d immeubles et d améliorations locatives permet à Cominar de réaliser des économies de coûts importantes et de fournir un meilleur service à ses clients. 11
13 PERSPECTIVES Malgré le fait que les prix dans le domaine de l immobilier commercial demeurent élevés et que notre volume d acquisitions devrait être moindre que ce que nous avions originellement prévu, nous demeurons confiants de terminer l exercice 2005 avec une solide performance. Notre portefeuille de propriétés de qualité, situées dans des endroits en demande, nous donne une excellente base pour continuer à livrer aux porteurs de parts un rendement croissant sur leur investissement. Nous travaillons sans cesse à gérer agressivement nos coûts et à améliorer l efficacité de nos opérations. Les taux d occupation des immeubles faisant partie de notre portefeuille sont stables et la demande pour les espaces commerciaux demeure forte dans les deux grands centres où nous opérons. De plus, nos projets en développement montrent tous des taux de capitalisation plus élevés que la plupart de ceux dictés par le marché des acquisitions, ce qui favorise une plus grande profitabilité à long terme. RISQUES ET INCERTITUDES Dans le cours normal de ses activités, Cominar est sujet à divers éléments de risque, comme toute entreprise de son secteur. Risques liés aux opérations Tout investissement immobilier comporte des éléments de risque, parmi lesquels la demande du marché, influencée par la conjoncture économique, ainsi que la concurrence des locaux vacants. Par ailleurs, la valeur locative des biens immobiliers peut dépendre de la solvabilité, de la stabilité financière des locataires et de la situation économique qui prévaut dans les territoires où ils exploitent leurs entreprises et dans ceux qu ils desservent. Le principal risque auquel Cominar pourrait avoir à faire face réside dans une diminution éventuelle de ses revenus de location. Toutefois, ce risque est relativement minimisé par la diversification de son portefeuille, lui permettant de maintenir un flux de trésorerie prévisible. Ce risque se trouve aussi réduit du fait que l occupation moyenne par locataire s établit à environ pieds carrés. Par ailleurs, avec sa gestion entièrement intégrée, Cominar est en mesure d exercer un contrôle plus vigilant, préventif et économique de ses opérations, tout en développant une relation de confiance avec ses clients et en améliorant son rendement opérationnel et financier. Dette et refinancements Cominar a réparti sur plusieurs années les échéances de ses emprunts hypothécaires afin de réduire les risques liés à leurs renouvellements et à la hausse des taux d intérêt. Des emprunts hypothécaires d un total de 10,2 millions $ portant intérêt à 0,25 % au-dessus du taux de base venant à échéance le 1 er novembre 2005 ont été renouvelés pour une période de six mois. Risque environnemental De par leur nature, les éléments d actif et les activités de Cominar ne sont pas sujets à un risque environnemental élevé. Conformément aux principes d exploitation contenus dans sa convention de fiducie, Cominar effectue une vérification environnementale préalablement à toute nouvelle acquisition d une propriété. Quant aux propriétés existantes, il le fait lorsqu il le juge opportun. Dans ses contrats de location, Cominar prévoit que le locataire doit exploiter son entreprise dans le respect des lois environnementales, et ce dernier est tenu responsable de tout dommage pouvant résulter de son utilisation des lieux loués. 12
14 Responsabilité des porteurs de parts La convention de fiducie à la rubrique «principes d exploitation» prévoit que tout document écrit constatant une hypothèque immobilière ou une obligation importante de l avis des fiduciaires, doit contenir des modalités limitant la responsabilité aux seuls biens de Cominar, et préciser qu aucun recours ne peut être exercé contre les porteurs de parts. Risques ayant trait aux fiducies de revenu En septembre 2005, le Gouvernement du Canada a publié un document de consultation dans lequel il annonçait son intention d évaluer les répercussions fiscales et d efficience économique des fiducies de revenu cotées à une bourse canadienne des valeurs mobilières, afin de déterminer si le régime fiscal en place est adéquat ou s il y a lieu de le modifier. En date des présentes, nous ignorons si les changements envisagés auront une répercussion sur les fonds de placement immobilier. INFORMATION ADDITIONNELLE Les investisseurs peuvent trouver davantage de renseignements sur Cominar, incluant la notice annuelle, sur SEDAR à 13
15 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR ATTESTATION DES DOCUMENTS INTERMÉDIAIRES Nous, Michel Dallaire, président et chef de la direction et Michel Berthelot, CA, vice-président directeur et chef des opérations financières du Fonds de placement immobilier Cominar, attestons ce qui suit : 1. Nous avons examiné les documents intermédiaires ( au sens défini dans le Règlement sur l attestation de l information présentée dans les documents annuels et intermédiaires des émetteurs ) de «Fonds de placement immobilier Cominar» pour la période intermédiaire terminée le 30 septembre À notre connaissance, les documents intermédiaires ne contiennent pas d information fausse ou trompeuse concernant un fait important, n omettent aucun fait important devant être déclaré ou nécessaire à une déclaration non trompeuse compte tenu des circonstances dans lesquelles elle a été faite, au sujet de l exercice visé par les documents intermédiaires. 3. À notre connaissance, les états financiers intermédiaires et les autres éléments d information financière présentés dans les documents intermédiaires donnent, à tous les égards importants, une image fidèle de la situation financière de l émetteur aux dates de clôture des périodes présentées dans les documents intermédiaires ainsi que des résultats de son exploitation et de ses flux de trésorerie pour les périodes présentées dans les documents intermédiaires. 9 novembre 2005 Michel Dallaire, ing. Michel Berthelot, CA Président et Vice-président directeur et chef de la direction chef des opérations financières 14
16 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR BILANS CONSOLIDÉS Au 30 septembre Au 31 décembre (non vérifiés) (vérifiés) (en milliers de dollars) $ $ Actif Immeubles productifs de revenu [note 3] Immeubles en développement [note 4] Frais reportés et autres actifs [note 5] Frais payés d avance Débiteurs Trésorerie et équivalents de trésorerie Passif et avoir des porteurs de parts Passif Emprunts hypothécaires [note 6] Débentures convertibles [note 7] Emprunts bancaires [note 8] Créditeurs et charges à payer Distributions payables aux porteurs de parts Avoir des porteurs de parts Apports des porteurs de parts [note 9] Bénéfices nets cumulés Distributions cumulées ( ) ( ) Surplus d apport [note 9] ÉTATS CONSOLIDÉS DE L AVOIR DES PORTEURS DE PARTS Cumulatif Trimestre (neuf mois) Pour la période arrêtée au 30 septembre (non vérifiés, en milliers de dollars) $ $ $ $ Apports des porteurs de parts Solde au début de la période Émissions de parts [note 9] Solde à la fin de la période Bénéfices nets cumulés Solde au début de la période Modification d une convention comptable (39) Bénéfice net de la période Solde à la fin de la période Distributions cumulées Solde au début de la période ( ) ( ) ( ) ( ) Distributions aux porteurs de parts (9 815) (9 395) (29 353) (27 800) Solde à la fin de la période ( ) ( ) ( ) ( ) Surplus d apport [note 9] Solde au début de la période Modification d une convention comptable 39 Régime d options d achat de parts Solde à la fin de la période Total de l avoir des porteurs de parts Voir les notes afférentes aux états financiers consolidés. 15
17 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR ÉTATS CONSOLIDÉS DES RÉSULTATS Cumulatif Trimestre (neuf mois) Pour la période arrêtée au 30 septembre (non vérifiés, en milliers de dollars sauf les montants par part) $ $ $ $ Produits d exploitation Revenus tirés des immeubles productifs de revenu Charges d exploitation Frais d exploitation Impôts fonciers et services Frais de gestion immobilière Bénéfice d exploitation avant les éléments suivants : Intérêts sur emprunts Amortissement des immeubles productifs de revenu Amortissement des frais reportés et autres actifs Bénéfice d exploitation tiré des éléments d actifs immobiliers Frais d administration du Fonds Autres revenus Bénéfice avant activités abandonnées Bénéfice provenant des activités abandonnées [note 17] 257 Bénéfice net de la période Bénéfice net de base par part [note 11] 0,255 0,252 0,689 0,743 Bénéfice net dilué par part [note 11] 0,251 0,250 0,678 0,738 Voir les notes afférentes aux états financiers consolidés. 16
18 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE Cumulatif Trimestre (neuf mois) Pour la période arrêtée au 30 septembre (non vérifiés, en milliers de dollars) $ $ $ $ Activités d exploitation Bénéfice net de la période Ajustements pour : Amortissement des immeubles productifs de revenu Amortissement des baux au-dessus du marché Amortissement des frais de location reportés Amortissement des frais de financement et autres actifs Charge de rémunération relative aux options d achat de parts [note 9] Gain sur disposition d un immeuble productif de revenu (248) Frais de location (1 543) (2 800) (4 320) (4 850) Variation des éléments hors caisse du fonds de roulement [note 13] (2 583) (10 023) Activités de financement Remboursement des emprunts hypothécaires (2 459) (15 960) (7 211) (21 110) Emprunts bancaires (19 754) Produit net de l émission des débentures convertibles Distributions aux porteurs de parts (9 801) (9 395) (29 633) (24 650) Produit net de l émission de parts [note 9] (8 648) (12 207) Activités d investissement Acquisitions d immeubles productifs de revenu (7 758) (55 627) (14 522) (91 659) Produit net encaissé lors de la disposition d un immeuble productif de revenu 675 Acquisitions d immeubles en développement (578) 4850 (13 099) (4 355) Autres actifs (32) (213) (143) (231) (8 368) (50 990) (27 089) (96 245) Variation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie (8 174) (20 448) Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période Voir les notes afférentes aux états financiers consolidés. 17
19 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR NOTES AFFÉRENTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS Pour la période arrêtée au 30 septembre 2005 [non vérifiés, en milliers de dollars, sauf les montants par part] 1. Description du Fonds Le Fonds de placement immobilier Cominar («Cominar») est un fonds de placement à capital fixe non constitué en société, qui a été créé en vertu d une convention de fiducie le 31 mars 1998, selon les lois en vigueur dans la province de Québec. 2. Principales conventions comptables Mode de préparation Les états financiers intermédiaires consolidés de Cominar ont été préparés conformément aux principes comptables généralement reconnus du Canada («PCGR») et les conventions comptables et les méthodes d application de celles-ci sont identiques à celles utilisées pour les états financiers annuels consolidés vérifiés du 31 décembre Consolidation Ces états financiers intermédiaires consolidés comprennent les comptes de Cominar et de sa filiale en propriété exclusive, Les Services Administratifs Cominar inc. Utilisation d estimations La préparation d états financiers conformément aux PCGR exige que la direction fasse des estimations ayant une incidence sur les montants d actif et de passif portés aux états financiers. Ces mêmes estimations ont aussi une incidence sur la présentation des éventualités en date des états financiers, de même que sur les postes de produits et de charges de la période. Il est donc possible que les résultats réels diffèrent de ces estimations. Constatation des produits Les revenus tirés des immeubles productifs de revenu incluent les loyers de locataires en vertu de contrats de location, les taxes foncières et la récupération des frais d exploitation, les frais de résiliation de bail, les revenus de stationnement et les revenus accessoires. Les revenus contractuels de location prévoyant des augmentations en cours de bail sont constatés aux résultats selon une formule de comptabilisation linéaire. Immeubles productifs de revenu et en développement Les immeubles productifs de revenu sont inscrits au coût. Le coût comprend tous les montants relatifs à l acquisition et à l amélioration des immeubles. Pour les immeubles acquis après le 12 septembre 2003, une fraction du coût d acquisition est attribuée, s il y a lieu, aux contrats de location-exploitation, aux relations clients et aux améliorations locatives et elle est considérée comme un actif intangible amorti sur la durée des baux connexes. L amortissement des bâtiments est calculé selon la méthode de l amortissement linéaire sur une période de 40 ans. Les immeubles en développement sont inscrits au coût. Le coût comprend les frais d acquisition, les autres coûts directs, les taxes foncières, les intérêts reliés à leur financement, ainsi que tous les revenus et toutes les dépenses d exploitation encourues durant la période de développement. La capitalisation des coûts aux immeubles en développement se poursuit jusqu à ce que l immeuble ait atteint sa date d achèvement aux fins comptables, laquelle est déterminée lorsqu un taux d occupation satisfaisant est atteint. Dépréciation d actifs à long terme Les actifs à long terme sont passés en revue pour déterminer s ils ont subi une réduction de valeur quand des événements ou des changements de situation indiquent que la valeur comptable d un actif pourrait ne pas être recouvrable. La dépréciation est évaluée en comparant la valeur comptable de l actif avec les flux de trésorerie nets futurs non actualisés prévus à l utilisation ainsi qu avec sa valeur résiduelle. Si Cominar considère que la valeur des actifs a subi une dépréciation, le montant de la dépréciation à comptabiliser correspond à l excédent de la valeur comptable des actifs sur la juste valeur. Frais reportés et autres actifs Les frais reportés et autres actifs incluent principalement les frais de location tels que les coûts des améliorations locatives réalisées dans le cadre des activités d exploitation, et les autres frais, y compris les incitatifs à la location et les commissions au titre de la location. Ces frais sont reportés et amortis selon la méthode de l amortissement linéaire sur la durée des baux connexes. Les frais reliés à l obtention de financement sont reportés et amortis selon la méthode de l amortissement linéaire sur la durée des emprunts s y rattachant. Trésorerie et équivalents de trésorerie La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent l encaisse et les placements qui sont facilement convertibles en un montant connu d espèces dont la valeur ne risque pas de changer de façon significative et dont l échéance originale est de trois mois ou moins. Régime d options d achat de parts Cominar offre un régime d options d achat de parts qui est décrit à la note 9. Cominar constate une charge à l égard des options d achat de parts octroyées aux fiduciaires et employés qui ne prévoient pas un règlement en espèces. 18
20 Calculs par part Le bénéfice net de base par part est calculé en utilisant le nombre moyen pondéré de parts en circulation pour la période. Le calcul du bénéfice net dilué par part tient compte de l exercice éventuel des options d achat de parts en circulation et de la conversion éventuelle des débentures. 3. Immeubles productifs de revenu Au 30 septembre Au 31 décembre $ $ Terrains Bâtiments Actifs intangibles Amortissement cumulé Immeubles en développement Au 30 septembre 2005, Cominar a comptabilisé 1468 $ en intérêts au coût des immeubles en développement. Certains de ces immeubles sont classés dans les immeubles productifs de revenu en date de fin de période. 5. Frais reportés et autres actifs Au 30 septembre Au 31 décembre $ $ Au coût amorti Frais de location Frais de financement Autre actifs Emprunts hypothécaires Ces emprunts sont garantis par des hypothèques immobilières sur des immeubles productifs de revenu ayant une valeur comptable nette de $ [ $ au 31 décembre 2004]. Ils portent intérêt à des taux annuels variant de 4,50 % à 11,00 % [4,25 % à 11,00 % au 31 décembre 2004], le taux moyen pondéré s élevant à 6,20 % [6,32 % au 31 décembre 2004] et sont renouvelables à diverses dates entre novembre 2005 et janvier Au 30 septembre 2005, les remboursements des emprunts hypothécaires s établissent comme suit : Remboursements Soldes à de capital l échéance Total $ $ $ Exercices se terminant les 31 décembre et suivants Les emprunts hypothécaires à taux fixes s élèvent à $ [ $ au 31 décembre 2004] et ceux à taux variables s élèvent à $ [ $ au 31 décembre 2004]. 7. Débentures convertibles Le 17 septembre 2004, Cominar a complété une émission publique de débentures convertibles subordonnées et non garanties, portant intérêt au taux annuel de 6,30 % pour un montant brut total de $. La date d échéance des débentures est le 30 juin 2014 et les intérêts sont payables semestriellement les 30 juin et 31 décembre. Chaque débenture est convertible en parts de Cominar au gré du porteur à tout moment avant la date d échéance ou, si cette date est antérieure, le jour ouvrable précédant la date fixée par Cominar en vue du rachat des débentures au prix de conversion de 17,40 $ par part. Les débentures ne sont pas rachetables avant le 30 juin À compter du 30 juin 2008 et avant le 30 juin 2010, les débentures peuvent être rachetées, en totalité ou en partie, au gré de Cominar à un prix de rachat égal à leur capital majoré de l intérêt couru et impayé pourvu que le cours moyen pondéré des parts à la Bourse de Toronto (TSX) pendant la période de 20 jours de bourse consécutifs soit supérieur à 125 % du prix de conversion. Après le 30 juin 2010 et avant la date d échéance, les débentures peuvent être rachetées, en totalité ou en partie, au gré de Cominar à un prix égal à leur capital majoré de l intérêt couru et impayé. Cominar peut choisir de s acquitter de son obligation de rembourser le capital des débentures en émettant des parts de Cominar. Dans le cas où Cominar choisit de s acquitter de son obligation en rachetant le capital avec des parts, il doit émettre un nombre de parts égal à 95 % du cours moyen pondéré des parts à la Bourse de Toronto (TSX) pendant la pério- 19
Rapport de gestion Premier trimestre de 2011
Rapport de gestion Premier trimestre de 2011 Symboles à la Bourse TSX : AX.UN AX.DB.C AX.DB.E AX.DB.F AX.DB.G RAPPORT DE GESTION Le présent rapport de gestion portant sur la situation financière et les