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Timestamp: 2016-10-25 17:37:21
Document Index: 93436714

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 83', 'Art. 89', 'Art. 95', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 106', 'Art. 97', 'Art. 105', 'Art. 99', 'Art. 2', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 5', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 4', 'Art. 1', 'Art. 4', 'Art. 1', 'Art. 5', 'Art. 6', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 816', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 4', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 6', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_854/2012 (12.03.2013)
Regierungsstatthalter der �mter Hochdorf und Luzern, Bundesplatz 14, Postfach 3439, 6002 Luzern,
Grundst�ckverkehr,
A.a Die X.________ AG mit Sitz in C.________ wurde am 5. Juni 2007 gegr�ndet mit einem Aktienkapital von Fr. 100'000.--, aufgeteilt in 100 Inhaberaktien � Fr. 1'000.--. Die Gesellschaft bezweckt den Kauf, die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien sowie Beteiligungen bzw. - seit einer Statuten�nderung vom 8. Dezember 2008/ 6. April 2009 - zus�tzlich die Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Architektur, Sch�tzungen, Liegenschaftsberatungen, Studienauftr�gen, Bauherrenberatung und Projektmanagement sowie den Erwerb, die Belastung, Ver�usserung und Verwaltung von Grundeigentum, die Vornahme von Finanzierungen und die Eingehung von Garantien und B�rgschaften f�r Tochtergesellschaften und Dritte.
Bei der Gr�ndung wurden 98 Aktien von Z.a.________ gezeichnet und je eine Aktie von ihrem Ehemann Z.b.________ sowie von Y.________ (alle schweizerische Staatsangeh�rige). Die Liberierung erfolgte im Betrag von Fr. 90'000.-- ab einem Konto von Z.b.________ bei der Bank A.________, auf welches Z.c.________, der in Serbien lebende serbische Staatsangeh�rige und Vater von Z.b.________, am 4. Juni 2007 den Betrag von Fr. 68'000.-- gutgeschrieben hatte. Am Gr�ndungstag der AG wurden die Aktien neu aufgeteilt, wobei die Ehegatten Z.a.________ und Z.b.________ je 50 Aktien �bernahmen. Am 2. Juli 2007 erwarb die X.________ AG ein Kaufrecht am Grundst�ck Nr. xxx (Grundbuch C.________) mit einer Fl�che von 2 ha 18 a 18 m2. Dieses Kaufrecht �bte sie am 18. Februar 2008 zu einem Preis von Fr. 1'866'600.-- aus und beantragte beim zust�ndigen Grundbuchamt die Eintragung. Sie wandte sich weder selber an den Regierungsstatthalter (als zust�ndige Bewilligungsbeh�rde nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland [BewG; SR 211.412.41]) noch wurde sie vom Handelsregisteramt oder vom Grundbuchamt an die Bewilligungsbeh�rde verwiesen.
A.b Im Rahmen der Pr�fung eines Bewilligungsgesuchs f�r ein Ferienhaus wurde der Regierungsstatthalter der �mter Hochdorf und Luzern in der Folge darauf aufmerksam, dass das Aktienkapital der X.________ AG aus Inhaberaktien besteht und daran Personen aus dem Ausland beteiligt sein k�nnten. Am 1. Juli 2011 er�ffnete er von Amtes wegen ein Verfahren zur nachtr�glichen Feststellung der Bewilligungspflicht. Vorsorglich ordnete er eine Grundbuch- und eine Handelsregistersperre an und verpflichtete die X.________ AG bzw. deren Aktion�re, s�mtliche Aktien bei der Bewilligungsbeh�rde zu deponieren. Mit Entscheid vom 30. September 2011 stellte der Regierungsstatthalter fest, dass die finanzielle Beteiligung von Z.c.________ an der Gr�ndung der X.________ AG der Bewilligungspflicht unterliege. Ebenso unterliege die Begr�ndung des Kaufrechts am Grundst�ck Nr. xxx sowie dessen Aus�bung der Bewilligungspflicht. Gleichzeitig verweigerte er in beiden F�llen die Bewilligung. Die vorsorglich verf�gte Grundbuch- und Handelsregistersperre wurde best�tigt und die Aktienzertifikate wurden beschlagnahmt.
Mit Eingabe vom 12. September 2012 erhebt die X.________ AG beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, in Aufhebung des angefochtenen Urteils sei festzustellen, dass im Zusammenhang mit der Gr�ndung der X.________ AG keine der Bewilligungspflicht gem�ss BewG unterliegenden Rechtsgesch�fte get�tigt worden seien und dass insbesondere im Zusammenhang mit dieser Gr�ndung keine der Bewilligungspflicht unterliegende finanzielle Beteiligung von Z.c.________ erfolgt sei. Ferner sei festzustellen, dass die Begr�ndung des Kaufrechts am Grundst�ck Nr. xxx, Gb. C.________, und die Aus�bung dieses Kaufrechts bzw. der Erwerb des Grundst�cks nicht der Bewilligungspflicht unterstanden seien. Die Beschlagnahme der Aktienzertifikate, die Grundbuch- und die Handelsregistersperre seien aufzuheben. Eventuell sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Der Regierungsstatthalter der �mter Hochdorf und Luzern, das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern und das Bundesamt f�r Justiz beantragen Abweisung der Beschwerde. Die X.________ AG �ussert sich zu den eingegangenen Vernehmlassungen.
1.1 Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts ist zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Ein Ausschlussgrund im Sinne von Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdef�hrerin ist als vom angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffene Gesellschaft sowie als Erwerberin und Eigent�merin des streitbetroffenen Grundst�cks zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2 Das Bundesgericht pr�ft frei und von Amtes wegen die richtige Anwendung von Bundesrecht (Art. 95 lit. a und Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen (Motivsubstitution; BGE 138 III 537 E. 2.2 S. 540; 137 III 385 E. 3 S. 386; 133 III 545 E. 2.2. S. 550).
1.3 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen oder auf hinreichend substantiierte (Art. 106 Abs. 2 BGG) R�ge hin berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1, Art. 105 Abs. 2 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.1 Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bed�rfen Personen im Ausland f�r den Erwerb von Grundst�cken einer Bewilligung der zust�ndigen kantonalen Beh�rde. Als Erwerb eines Grundst�ckes gilt gem�ss Art. 4 Abs. 1 BewG der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundst�ck (lit. a), die Beteiligung an einer verm�gensf�higen Gesellschaft ohne juristische Pers�nlichkeit, deren tats�chlicher Zweck der Erwerb von Grundst�cken ist (lit. b), der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienanlagefonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelm�ssig gehandelt werden, oder an einem �hnlichen Verm�gen (lit. c), der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tats�chlicher Zweck der Erwerb von Grundst�cken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer B�rse in der Schweiz kotiert sind (lit. e), die Begr�ndung und Aus�bung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder R�ckkaufsrechts an einem Grundst�ck oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e (lit. f) und der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine �hnliche Stellung wie dem Eigent�mer eines Grundst�ckes verschaffen (lit. g). Als solche Rechte im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG gelten insbesondere u.a. die Finanzierung des Kaufes oder der �berbauung eines Grundst�ckes, wenn die Abreden, die H�he der Kredite oder die Verm�gensverh�ltnisse des Schuldners den K�ufer oder Bauherrn in eine besondere Abh�ngigkeit vom Gl�ubiger bringen (Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung vom 1. Oktober 1984 �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Als Erwerb von Grundst�cken gilt ferner auch die Beteiligung an der Gr�ndung einer juristischen Person, deren tats�chlicher Zweck der Erwerb von Grundst�cken ist, die nicht ohne Bewilligung erworben werden k�nnen (Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV).
2.2 Als Personen im Ausland gelten gem�ss Art. 5 BewG u.a. juristische Personen oder verm�gensf�hige Gesellschaften ohne juristische Pers�nlichkeit, die ihren statutarischen und tats�chlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (lit. c). Nach Art. 6 Abs. 1 BewG hat eine Person im Ausland eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gr�nden allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Gesch�ftsf�hrung entscheidend beeinflussen kann. Gem�ss Art. 6 Abs. 2 BewG wird die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen (lit. a), �ber mehr als einen Drittel der Stimmen in der General- oder Gesellschafterversammlung verf�gen (lit. b), die Mehrheit des Stiftungsrates oder der Beg�nstigten einer Stiftung des privaten Rechts stellen (lit. c) oder der juristischen Person r�ckzahlbare Mittel zur Verf�gung stellen, die mehr als die H�lfte der Differenz zwischen den Aktiven der juristischen Person und ihren Schulden gegen�ber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (lit. d).
2.3 Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen l�sst, haben sp�testens nach dem Abschluss des Rechtsgesch�ftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bed�rfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und r�umt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG). Der Handelsregisterf�hrer verf�hrt wie der Grundbuchverwalter (Art. 18 Abs. 2 BewG). Die Bewilligung wird von Amtes wegen widerrufen, wenn der Erwerber sie durch unrichtige Angaben erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einh�lt (Art. 25 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird von Amtes wegen nachtr�glich festgestellt, wenn der Erwerber einer zust�ndigen Beh�rde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterf�hrer �ber Tatsachen, die f�r die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollst�ndige Angaben gemacht hat (Art. 25 Abs. 1bis BewG, in der Fassung vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Oktober 1997).
3.1 In Bezug auf die Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin erwog die Vorinstanz, diese sei eine nicht b�rsenkotierte Immobiliengesellschaft im engeren Sinne. Z.b.________ habe das Aktienkapital liberiert, indem er Fr. 90'000.-- aus seinem Bank A.________-Konto entnommen habe, auf welchem am Vortag von seinem Vater Z.c.________ - einer Person im Ausland - Fr. 68'000.-- einbezahlt worden sei. Ohne diese Einzahlung habe das Konto nur einen Saldo von Fr. 28'556.76 ausgewiesen. Zudem h�tten im Zeitpunkt der Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin gegen�ber Z.c.________ Darlehensverpflichtungen von rund Fr. 739'000.-- bestanden. Diese Schulden h�tten die beweglichen liquiden Mittel des Ehepaars Z.a.________ und Z.b.________ (rund Fr. 345'000.--) um mehr als das Doppelte �berstiegen, so dass die fl�ssigen Mittel nicht mehr als vollkommen frei verf�gbare Eigenmittel zu betrachten seien. Die Liberierung der Aktien sei damit zu einem weit �berwiegenden Teil aus Mitteln des in Serbien lebenden Vaters von Z.b.________ finanziert worden. Dieser habe sich damit unzul�ssig indirekt an der Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin beteiligt und damit Rechte erworben, die ihm im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG eine �hnliche Stellung wie einem Grundst�ckseigent�mer einr�umen. Zudem sei angesichts der namhaften Darlehensverpflichtungen der Eheleute Z.a.________ und Z.b.________ gegen�ber Z.c.________ auch eine besondere Abh�ngigkeit im Sinne von Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV nicht ernsthaft in Abrede zu stellen. Ferner erwecke auch das Vorgehen bei der Gr�ndung und der anschliessenden Verteilung der Aktien den Eindruck, dass man die wirklichen Verh�ltnisse nicht habe offen legen wollen. Es habe sich bei dem Betrag von Fr. 68'000.-- nicht um einen Erbvorbezug, sondern um ein Darlehen gehandelt; er sei zwar in der Steuererkl�rung der Eheleute Z.a.________ und Z.b.________ nicht als Darlehen aufgef�hrt, aber auch nicht (bzw. erst nachtr�glich) als Erbvorbezug deklariert worden. Zudem seien die Aktien der Beschwerdef�hrerin von den Eheleuten Z.a.________ und Z.b.________ auch nicht deklariert worden; das sei ebenfalls als Indiz zu werten, dass sie diese Aktien gar nicht als ihre eigenen betrachtet h�tten. Insgesamt verm�ge die Beschwerdef�hrerin eine unzul�ssige ausl�ndische Finanzierung nicht rechtsgen�glich zu widerlegen. Es dr�nge sich die Vermutung eines Grundst�ckerwerbs im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV auf, welche von der Beschwerdef�hrerin nicht widerlegt werde. Die Beteiligung an der Finanzierung der Gr�ndung habe dem Vater von Z.b.________ unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten erhebliche Einfluss- und Nutzungsm�glichkeiten verschafft. Es sei jedenfalls nicht von der Hand zu weisen, dass er unabh�ngig vom Vorliegen eines eigentlichen Treuhandverh�ltnisses im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG als Drahtzieher im Hintergrund agieren k�nnte. Die Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin h�tte daher der Bewilligungspflicht unterstanden; die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Bewilligung l�gen aber nicht vor.
3.2 In Bezug auf den Erwerb und die Aus�bung des Kaufrechts erwog das Verwaltungsgericht, gest�tzt auf die Ausf�hrungen im Zusammenhang mit der Gr�ndung der AG sei aufgrund der engen wirtschaftlichen Verflechtungen anzunehmen, dass Z.c.________ die Verwaltung oder Gesch�ftsf�hrung der Beschwerdef�hrerin entscheidend beeinflussen oder mitentscheiden k�nne. Die Beschwerdef�hrerin sei nicht in der Lage, diese Vermutung zu ersch�ttern. Sie gelte daher als ausl�ndisch beherrscht und damit als Person im Ausland im Sinne des Gesetzes. Daher h�tten auch die Begr�ndung und Aus�bung des Kaufrechts der Bewilligungspflicht unterstanden. Zudem habe die Beschwerdef�hrerin im Rahmen der Anmeldung beim Handelsregisteramt ausdr�cklich best�tigt, dass ein Grundst�ckerwerb nicht beabsichtigt sei, obwohl Vertragsverhandlungen mit der Verk�uferin des Grundst�cks wohl bereits seit langem in Gang gewesen sein m�ssten. Hinzu komme als weiteres Indiz, dass Z.b.________ der Beschwerdef�hrerin Aktion�rsdarlehen von Fr. 354'120.-- (per Ende 2008) bzw. Fr. 521'674.50 (per Ende 2009) gew�hrt habe; diese seien erst durch die erheblichen Darlehen von Z.c.________ an seinen Sohn erm�glicht worden. Folglich stammten auch die der Beschwerdef�hrerin zur Verf�gung gestellten Mittel von Z.b.________ mittelbar zu einem wesentlichen, wenn nicht �berwiegenden Teil aus Fremdmitteln mit ausl�ndischem Ursprung. Die aus ausl�ndischen Quellen stammenden r�ckzahlbaren Mittel der Beschwerdef�hrerin �berstiegen den maximal zul�ssigen Anteil. Dies best�tige die ausl�ndische Beherrschung der Beschwerdef�hrerin im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BewG im Zeitpunkt der Begr�ndung und Aus�bung des Kaufrechts. Es sei unerheblich, ob Z.b.________ �ber andere Finanzierungsm�glichkeiten verf�gt h�tte und wie es konkret zu den Darlehen gekommen sei. Massgebend sei nur, dass bei der Ausgestaltung des ganzen Finanzierungskomplexes die finanziellen Mittel von Z.c.________ eine wesentliche Rolle gespielt h�tten. In dieses Bild passe auch die Tatsache, dass die Eheleute Z.a.________ und Z.b.________ die f�r die �berbauung des Grundst�cks Nr. xxx n�tigen Fremdmittel mit einem Grundpfand auf ihrer damals noch unbelasteten privaten Wohnliegenschaft sichergestellt h�tten. Die Verm�gensverh�ltnisse der Eheleute h�tten ohne die massgeblichen Darlehen von Z.c.________ ein solches Vorgehen kaum erm�glicht. Darin spiegelten sich die effektiven wirtschaftlichen Verflechtungen und Interessen: Der an der Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin indirekt beteiligte Z.c.________ sei �ber seine namhafte finanzielle Beteiligung an der privaten Wohnliegenschaft wirtschaftlich gesehen auch mitbeteiligt an der grundpf�ndlichen Sicherstellung der n�tigen Fremdmittel f�r das Erwerbsgesch�ft. Damit h�tte auch der Erwerb des Grundst�cks Nr. xxx der Bewilligung unterstanden; ein Bewilligungsgrund sei aber nicht gegeben, weshalb die Bewilligung verweigert werden m�sse.
4.1 Die Beschwerdef�hrerin r�gt zun�chst eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz, indem diese angenommen habe, die Darlehensschulden gegen�ber Z.c.________ h�tten die beweglichen liquiden Mittel des Ehepaares Z.a.________ und Z.b.________ um mehr als das Doppelte �berstiegen. Wenn schon das Nettoverm�gen entscheidend sei, dann m�sse auch das ganze Nettoverm�gen betrachtet werden. Dazu habe auch die im Zeitpunkt der Gr�ndung der AG unbelastete Privatliegenschaft der Eheleute mit einem Katasterwert per Ende 2008 von rund 1,437 Mio. Franken geh�rt. Das Reinverm�gen der Eheleute Z.a.________ und Z.b.________ habe (nach Abzug der Schulden gegen�ber Z.c.________) gem�ss Steuerveranlagung 2008 Fr. 690'884.-- betragen, auf der Basis des echten Liegenschaftswerts mehr als 1 Mio. Franken.
Diese Vorbringen lassen die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht als offensichtlich unrichtig erscheinen, hat diese doch im beanstandeten Zusammenhang von "beweglichen liquiden Mitteln" gesprochen, wozu Liegenschaften nicht geh�ren. Dass die Eheleute daneben noch eine damals unbelastete Privatliegenschaft besassen, hat auch die Vorinstanz festgestellt, aber als unerheblich betrachtet (angefochtener Entscheid E. 6d S. 19). Ob das zutrifft, ist nicht eine Sachverhalts-, sondern eine Rechtsfrage (vgl. hinten E. 5.4). Bei seiner Rechtsauffassung brauchte das Verwaltungsgericht die H�he des Liegenschaftswerts nicht ausdr�cklich festzustellen. Die von der Beschwerdef�hrerin genannten Werte wurden bereits vorinstanzlich geltend gemacht und sind aktenkundig.
4.2 Die Beschwerdef�hrerin r�gt ferner die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz, bei den Fr. 68'000.-- habe es sich nicht um einen Erbvorbezug, sondern um ein Darlehen gehandelt, als offensichtlich unrichtig. Sie beruft sich dabei auf den zwischen Z.c.________ einerseits sowie Z.d.________ und Z.b.________ andererseits abgeschlossenen Erbvertrag. Die Vorinstanz hat diesen gew�rdigt und namentlich ber�cksichtigt, dass ein unplausibler Zeitraum zwischen der angeblichen Vereinbarung und der richterlichen Anerkennung der Vereinbarung liege, ferner dass der Erbvorbezug erst nachtr�glich, als die Abkl�rungen des Regierungsstatthalters im Gange waren, steuerlich deklariert worden ist. Unter diesen Umst�nden ist es nicht offensichtlich unrichtig, wenn die Vorinstanz die �berweisung der Fr. 68'000.-- jedenfalls in dem f�r die Beurteilung der Bewilligungspflicht massgebenden Zeitpunkt (Vornahme der entsprechenden Rechtsgesch�fte) als Darlehen qualifiziert hat.
4.3 Insgesamt ist somit f�r das Bundesgericht der folgende Sachverhalt verbindlich: Anl�sslich der Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin im Juni 2007 wurden vom Aktienkapital (Fr. 100'000.--) Fr. 90'000.-- ab einem Konto bezahlt, auf welches am Vortag Z.c.________ Fr. 68'000.-- als Darlehen an seinen Sohn einbezahlt hatte. In diesem Zeitpunkt besassen die Eheleute Z.a.________ und Z.b.________ liquide Mittel im Umfang von ca. Fr. 345'000.-- und eine unbelastete Liegenschaft mit Katasterwert von Fr. 1'437'700.--; ferner Darlehensschulden gegen�ber Z.c.________ von rund Fr. 739'000.--, resultierend aus Darlehen, die dieser in den Jahren 2000 bis 2005 gew�hrt hatte. Ende 2007 erh�hte sich diese Darlehensschuld gegen�ber Z.c.________ um weitere Fr. 170'000.-- (zus�tzlich zu den Fr. 68'000.-- im Zusammenhang mit der Liberierung). Die Beschwerdef�hrerin erwarb das Grundst�ck Nr. xxx im Februar 2008 zum Preis von Fr. 1'866'600.--. Dieser Kaufpreis wurde im Umfang von Fr. 1'500'000.-- durch einen Kredit der Bank B.________ finanziert, welcher mit einem im Februar 2008 errichteten Schuldbrief auf der Privatliegenschaft des Ehepaars Z.a.________ und Z.b.________ gesichert wurde. Ferner gew�hrte Z.b.________ der Beschwerdef�hrerin ein Aktion�rsdarlehen, das Ende 2008 Fr. 354'120.-- und Ende 2009 Fr. 521'674.50 betrug.
Zu pr�fen ist zun�chst, ob bei diesem Sachverhalt die Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin bewilligungspflichtig war.
5.1 Unbestritten ist die Beschwerdef�hrerin eine nicht b�rsenkotierte Immobiliengesellschaft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG. Ebenso unbestritten ist Z.c.________ eine Person im Ausland im Sinne des Gesetzes, aber nicht Aktion�r der Beschwerdef�hrerin. Streitig ist hingegen, ob ihm das am Vortag der Liberierung an seinen Sohn geleistete Darlehen von Fr. 68'000.-- im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG eine eigent�mer�hnliche Stellung verschafft.
5.2 Bewilligungspflichtiger Erwerb sind nach Art. 4 Abs. 1 lit. a-f BewG grunds�tzlich der Erwerb dinglicher oder realobligatorischer Rechte an Grundst�cken sowie der Erwerb von Anteilen an Immobilienanlagefonds- und -gesellschaften. Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG will dar�ber hinaus in allgemeiner Weise Umgehungsgesch�fte verhindern, die wirtschaftlich zum gleichen Ergebnis f�hren. Die diese Gesetzesnorm konkretisierende Aufz�hlung von Art. 1 Abs. 2 BewV ist denn auch nicht abschliessend. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bewusst die Zielsetzung des Bewilligungsgesetzes unterwandern. Insofern kommt es auf den objektiven Sachverhalt an; massgeblich ist, was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen l�sst und ob sich die von den Parteien abgeschlossenen, auch bloss obligatorischen Gesch�fte in ihrer Wirkung dem Erwerb von dinglichen Rechten n�hern. Mehrere Vereinbarungen sind in ihrer Gesamtheit, auch unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise, zu w�rdigen, und die Stellung des aus diesen Gesch�ften am Grundst�ck Berechtigten ist als solche zu pr�fen (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; 105 Ib 321 E. 1a S. 323; Urteile 4C.14/2003 vom 22. April 2003 E. 2.1; 2A.465/2002 vom 20. November 2002 E. 3.2).
5.3 Hingegen f�llt die ausl�ndische Finanzierung eines Grundst�ckerwerbs grunds�tzlich nicht unter die Bewilligungspflicht. Nach Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV gilt die Finanzierung des Kaufs oder der �berbauung eines Grundst�cks nur dann als Recht, das dem Erwerber eine eigent�mer�hnliche Stellung verschafft, wenn die Abreden, die H�he der Kredite oder die Verm�gensverh�ltnisse des Schuldners den K�ufer oder Bauherrn in eine besondere Abh�ngigkeit vom Gl�ubiger bringen. Zwar ist die Aufz�hlung in Art. 1 Abs. 2 BewV nicht abschliessend. Aus der detaillierten Umschreibung in lit. b geht aber doch hervor, dass grunds�tzlich die ausl�ndische Finanzierung eines Grundst�ckkaufs nicht bewilligungspflichtig ist, sofern keines der dort genannten Kriterien erf�llt ist. Das gilt auch dann, wenn das Darlehen grundpfandgesichert ist, da das Grundpfand dem Gl�ubiger zwar ein dingliches Recht, aber nicht eine �hnliche Stellung wie dem Eigent�mer eines Grundst�cks verschafft, zumal die Abrede, wonach das Pfand dem Gl�ubiger als Eigentum zufallen soll, ung�ltig ist (Art. 816 Abs. 2 ZGB; BGE 107 Ib 12 E. 4; 107 II 440 E. 1).
Nach der Rechtsprechung ist die Finanzierung eines Grundst�ckerwerbs durch grundpfandgesicherte ausl�ndische Kredite in der Regel unbedenklich, solange der Kredit in der �blichen Grenze von zwei Dritteln des Verkaufswerts des Grundst�cks liegt (BGE 107 Ib 12 E. 4; 107 II 440 E. 1; Urteile 2C_118/2009 vom 15. September 2009 E. 4.1; 2C_637/2008 vom 8. April 2009 E. 4; 2A.510/2003 vom 4. Mai 2004 E. 2; URS M�HLEBACH/HANSPETER GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland, 1986, Art. 4 N 72 und 77). Wenn die Belastung das verkehrs�bliche Mass deutlich �bersteigt und der Liegenschaftseigent�mer deshalb entsprechende Kredite von einem unbeteiligten Dritten nicht erhalten h�tte bzw. im Falle der Abl�sung oder K�ndigung nicht erhalten w�rde, kann dem Pfandgl�ubiger eine eigent�mer�hnliche Stellung zukommen, namentlich wenn der Eigent�mer und Pfandschuldner wirtschaftlich schwach oder gar vom Gl�ubiger abh�ngig ist (BGE 107 Ib 12 E. 4; Urteil 2C_637/2008 vom 8. April 2009 E. 4.1; 2A.510/2003 vom 4. Mai 2004 E. 2; 2A.184/2001 vom 7. September 2001 E. 2). Dies wird in der Regel erst angenommen bei einer ausl�ndischen Finanzierung von 80 % oder mehr (Urteil 2A.184/2001 E. 3a; M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 4 N 77; MARC BERNHEIM, Die Finanzierung von Grundst�ckk�ufen durch Personen im Ausland, 1993, S. 107 f). Diese �berlegungen gelten umso mehr bei nicht grundpfandgesicherten Darlehen, da hier der Kreditgeber keinerlei dingliche Rechte am Grundst�ck erwirbt und es f�r ihn daher noch schwieriger ist, eine eigent�mer�hnliche Stellung auszu�ben (Urteil 2C_637/2008 vom 8. April 2009 E. 4.1; BERNHEIM, a.a.O., S. 102 f.). Die gleichen Grunds�tze gelten auch f�r die Finanzierung einer Immobiliengesellschaft (REN� P. EICHENBERGER, Die Behandlung des Aktienerwerbs in der Lex Friedrich, 1992, S. 30 f.). Daraus folgt, dass derjenige, der ein Darlehen gew�hrt, mittels dessen Aktien liberiert oder erworben werden, dadurch noch nicht eine Beteiligung im Sinne von Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV erwirbt, mithin das Darlehen noch nicht als Erwerb im Sinne dieser Bestimmung betrachtet werden kann.
5.4 Vorliegend wurde das Aktienkapital von Fr. 100'000.-- im Umfang von Fr. 68'000.-- von einer Person im Ausland finanziert. Die Unbedenklichkeitsgrenze von zwei Dritteln ist damit nur knapp �berschritten, die zul�ssige Obergrenze von 80 % hingegen deutlich unterschritten. Die Vorinstanz betont den Umstand, dass das Geld erst am Vortag der Liberierung auf das Konto von Z.b.________ einbezahlt wurde; dies ist jedoch unerheblich: Wenn die ausl�ndische Finanzierung im genannten Umfang grunds�tzlich zul�ssig ist, wird sie durch zeitliche N�he zum Liberierungsakt nicht unzul�ssig. Die Argumentation der Vorinstanz l�sst vermuten, dass sie im Umstand der ausl�ndischen Finanzierung an sich etwas Anst�ssiges erblickt, was aber nicht der Rechtslage entspricht (E. 5.3).
Unzutreffend ist auch die vorinstanzliche Argumentation, es sei unerheblich, ob Z.b.________ gen�gend Eigenmittel gehabt h�tte um das Aktienkapital zu liberieren, da es nur auf das tats�chliche Vorgehen und nicht auf andere, hypothetische M�glichkeiten ankomme: Im Lichte des Kriteriums "Verm�gensverh�ltnisse des Schuldners" ist es sehr wohl von Bedeutung, ob dieser gen�gend Eigenmittel gehabt h�tte, um den Erwerb anders zu finanzieren (BGE 106 Ib 199 E. 4b; BERNHEIM, a.a.O., S. 130 ff.). Denn in diesem Fall besteht grunds�tzlich keine besondere Abh�ngigkeit vom ausl�ndischen Gl�ubiger und dieser erwirbt durch die Darlehensgew�hrung keine eigent�mer�hnliche Stellung. Zwar hat das Bundesgericht in dem von der Vorinstanz zitierten Entscheid 2A.465/2002 E. 3.3 ausgef�hrt, es sei unerheblich, ob der Erwerber selber gen�gend Mittel gehabt habe, um den Erwerb zu finanzieren. Diese Aussage erfolgte aber im Kontext der dort vorliegenden besonderen Situation: Ein Schweizer B�rger hatte eine Wohnung zum Preis von 1,6 Mio. erworben, die zu 100 % von einer Person im Ausland finanziert wurde, wobei dem ausl�ndischen Geldgeber ein zehnj�hriges Wohnrecht an der erworbenen Wohnung einger�umt wurde. Vorliegend bestehen hingegen keine Anzeichen f�r eine solche oder �hnliche Vereinbarung. Das Ehepaar Z.a.________ und Z.b.________ hatte gem�ss den vorinstanzlichen Feststellungen zur Zeit der Liberierung ein liquides Verm�gen von rund Fr. 345'000.--. Damit h�tten die Fr. 68'000.-- ohne weiteres finanziert werden k�nnen, wenn Z.c.________ das Darlehen von Fr. 68'000.-- nicht gew�hrt h�tte oder es wieder k�ndigen sollte. Daran �ndert entgegen der Auffassung der Vorinstanz nichts, dass das Ehepaar Z.a.________ und Z.b.________ gegen�ber Z.c.________ weitere Darlehensschulden von rund Fr. 739'000.-- hatte. Denn wie die Beschwerdef�hrerin mit Recht vorbringt, stand dieser Schuld eine unbelastete Liegenschaft mit Katasterwert von Fr. 1'437'700.-- gegen�ber. H�tte Z.c.________ das Darlehen gek�ndigt, w�re es dem Ehepaar Z.a.________ und Z.b.________ ohne weiteres m�glich gewesen, gegen grundpf�ndliche Sicherheit auf dieser Liegenschaft einen Kredit anderweitig zu erhalten. Das wird dadurch best�tigt, dass sp�ter die Bank B.________ auf dieser Liegenschaft einen grundpfandgesicherten Kredit von 1,5 Mio. gew�hrte. Auch das Darlehen von rund Fr. 739'000.-- war damit nicht geeignet, eine besondere Abh�ngigkeit des Ehepaares Z.a.________ und Z.b.________ gegen�ber Z.c.________ zu begr�nden.
Andere Abreden, die im Sinne von Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV eine solche Abh�ngigkeit begr�nden k�nnten, werden von der Vorinstanz nicht genannt und sind auch nicht ersichtlich: Namentlich begr�ndet der blosse Umstand, dass es sich beim Darlehensgeber um den Vater bzw. Schwiegervater des Aktion�rehepaars handelt, keine solche Abh�ngigkeit: Vielmehr ist es durchaus sozial�blich, wenn ein - offensichtlich verm�gender - Vater seinem Sohn Kredite gew�hrt, ohne dass dahinter unlautere Motive stehen m�ssen. Es gibt keine konkreten Anzeichen, dass der betagte Vater das Darlehen missbr�uchlich verwenden w�rde, um einen unzul�ssigen Einfluss auf die Beschwerdef�hrerin auszu�ben. Im Gegenteil spricht der Erbvertrag daf�r, dass der Vater einen solchen Ausfluss nicht auszu�ben gedenkt. Die Vorinstanz hat zwar willk�rfrei festgestellt, dass dieser erst nachtr�glich geschlossen wurde (vorne E. 4.2), stellt aber seine G�ltigkeit nicht in Frage. Unter diesen Umst�nden hat Z.c.________ keine eigentums�hnliche Stellung an der Beschwerdef�hrerin inne. Ebenso wenig kann deshalb gesagt werden, dass er an der Beschwerdef�hrerin im Sinne von Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV beteiligt w�re.
5.5 Zutreffend ist zwar, dass die Beschwerdef�hrerin in der "Lex Friedrich-Erkl�rung" gegen�ber dem Handelsregisteramt angegeben hatte, sie beabsichtige keine Grundst�cke zu erwerben. Diese Erkl�rung dient zur Abkl�rung, ob die zu gr�ndende juristische Person den Erwerb von Immobilien bezweckt und damit als Immobiliengesellschaft (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG; Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV) gilt (vgl. BGE 109 Ib 95 E. 4c; M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 4 N 39 ff.). Wenn aber Z.c.________ an der Beschwerdef�hrerin weder beteiligt war noch eine eigent�mer�hnliche Stellung hatte (E. 5.4), dann liegt ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt auch dann nicht vor, wenn die abgegebene Erkl�rung (die nur aus einer Unterschrift auf dem vorgedruckten Formular besteht) unzutreffend gewesen sein sollte. Auch der von der Vorinstanz hervorgehobene Umstand, dass noch am Gr�ndungstag die Aktien anders verteilt wurden als bei der Gr�ndung, vermag nicht darzutun, dass Z.c.________ eine eigentums�hnliche Stellung erworben h�tte.
5.6 Insgesamt ist somit die Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin nicht bewilligungspflichtig.
Zu pr�fen ist sodann die Begr�ndung und Aus�bung des Kaufrechts �ber das Grundst�ck Nr. xxx (Grundbuch C.________).
6.1 Unbestritten hat die Beschwerdef�hrerin, welche das Grundst�ck erworben hat, ihren Sitz in der Schweiz. Ihre Aktion�re und ihre Verwaltungsratsmitglieder sind Schweizer B�rger. Unbestritten ist auch, dass Z.c.________ in der Beschwerdef�hrerin kein Stimmrecht hat. Umstritten ist, ob er aufgrund seiner finanziellen Beteiligung oder aus anderen Gr�nden eine beherrschende Stellung im Sinne von Art. 6 BewG inne hat.
6.2 Die Vorinstanz argumentiert, dass sich die ausl�ndische Beherrschung durch Z.c.________ schon daraus ergebe, dass dieser bei der Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin eigent�mer�hnliche Rechte erworben habe. Da dies aber nach dem Gesagten nicht zutrifft (E. 5), entf�llt die Grundlage dieser Argumentation.
6.3 Die Vorinstanz ist sodann der Ansicht, dass sich eine wirtschaftliche Beherrschung der Beschwerdef�hrerin durch Z.c.________ dadurch ergebe, dass Z.b.________ der Beschwerdef�hrerin Aktion�rsdarlehen von Fr. 354'120.-- (per Ende 2008) bzw. Fr. 521'674.50 (per Ende 2009) gegeben habe; angesichts der von Z.c.________ gew�hrten Darlehen stammten diese Mittel zu einem wesentlichen, wenn nicht �berwiegenden Teil aus Fremdmitteln mit ausl�ndischem Ursprung. Der Anteil der aus ausl�ndischen Quellen stammenden r�ckzahlbaren Mittel �bersteige damit den maximal zul�ssigen Betrag. Die Vorinstanz bezieht sich damit auf Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG (vorne E. 2.2) und rechnet wie folgt: Aktiven der Beschwerdef�hrerin: Fr. 1'866'656.63; Schulden gegen�ber nicht bewilligungspflichtigen Personen: Fr. 1'500'061.55; (maximal zul�ssige) H�lfte der Differenz: Fr. 183'297.54.
6.4 Mit dieser Betrachtung setzt die Vorinstanz ohne weiteres das Darlehen, welches Z.b.________ der Beschwerdef�hrerin gew�hrt hat, einem von Z.c.________ gew�hrten Darlehen gleich. Zutreffend ist, dass f�r die Beurteilung einer beherrschenden Stellung nicht allein auf eine rechtliche, sondern auch auf eine wirtschaftliche Betrachtung abzustellen ist (BGE 115 Ib 102 E. 3c; 115 II 401 E. 1c; 113 Ib 289 E. 4; 109 Ib 101 E. 2c; EICHENBERGER, a.a.O., S. 65). Nach dem in E. 5 Ausgef�hrten hat jedoch Z.c.________ durch die seinem Sohn gew�hrten Darlehen keine wirtschaftlich beherrschende Stellung in der Beschwerdef�hrerin erworben. Hinzu kommt: Wird ein wirtschaftlicher Durchgriff vom Aktion�r Z.b.________ auf dessen Darlehensgeber Z.c.________ vorgenommen und damit eine wirtschaftliche Identit�t zwischen der Beschwerdef�hrerin und ihren Aktion�ren angenommen, muss konsequenterweise auch f�r die Berechnung nach Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG die Verm�genssituation der Beschwerdef�hrerin und des Aktion�rsehepaars gesamthaft betrachtet werden. Dabei ergibt sich aufgrund der festgestellten Verm�gensverh�ltnisse folgende Rechnung: Aktiven der Beschwerdef�hrerin Fr. 1'866'656.--; Privatliegenschaft Katasterwert Fr. 1'437'700.--; liquide Mittel ca. Fr. 345'000.--; dies ergibt Aktiven von total ca. Fr. 3,649 Mio. Franken. Abz�glich der Schulden gegen�ber nicht bewilligungspflichtigen Personen von Fr. 1'500'061.-- ergibt sich ein Betrag von ca. 2,149 Mio. Franken. Die nach Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG maximal zul�ssige H�lfte an ausl�ndischem Kapital betr�gt ca. 1,075 Mio. Franken. Die Schulden gegen�ber Z.c.________ betrugen Fr. 739'000.-- (vor der Liberierung) zuz�glich die Fr. 68'000.-- f�r die Liberierung zuz�glich Fr. 170'000.-- per Ende 2007, total Fr. 977'000.--. Damit bleiben die Schulden unterhalb der Grenze, die eine ausl�ndische Beherrschung vermuten lassen.
6.5 Inwiefern aus anderen Gr�nden Z.c.________ die Beschwerdef�hrerin entscheidend beeinflussen k�nnte (Art. 6 Abs. 1 BewG), wird weder von der Vorinstanz noch vom Beschwerdegegner dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Damit ist auch der Erwerb des Grundst�cks Nr. xxx (Grundbuch C.________) nicht bewilligungspflichtig.
Bei diesem Ergebnis entf�llt auch die Grundlage f�r die Grundbuch- und Handelsregistersperre sowie die Beschlagnahmung der Aktienzertifikate.
Die Beschwerde erweist sich damit als begr�ndet. Bei diesem Ausgang sind keine Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 4 BGG). Der Kanton Luzern hat der Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren die Parteikosten zu ersetzen (Art. 68 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 5. Juli 2012 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass die Gr�ndung der Beschwerdef�hrerin und der Erwerb des Grundst�cks Nr. xxx (Grundbuch C.________) durch die Beschwerdef�hrerin nicht der Bewilligungspflicht gem�ss BewG unterliegen. Die Beschlagnahme der Aktienzertifikate sowie die Grundbuch- und Handelsregistersperre werden aufgehoben.
Der Kanton Luzern hat der Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 10'000.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, dem Regierungsstatthalter der �mter Hochdorf und Luzern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, dem Grundbuchamt Luzern Ost, dem Handelsregisteramt des Kantons Luzern sowie dem Bundesamt f�r Justiz schriftlich mitgeteilt.