Source: https://www.ra-kotz.de/empfangsbeduerftige-willenserklaerung-auslegung.htm
Timestamp: 2018-06-21 06:15:20
Document Index: 388360835

Matched Legal Cases: ['§ 133', 'BGH', 'BGH', '§ 187', '§ 189', 'BGH', '§ 133', 'BGH', 'BGH', '§ 187', '§ 189', 'BGH', '§ 48', '§ 3']

1. Eine ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat. Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden (vergleiche BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006, III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 und Urteil vom 10. Dezember 2014, VIII ZR 25/14, NZM 2015, 207).
2. Für das Wirksamwerden einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist – außer dem Zugang beim Erklärungsgegner – erforderlich, aber auch ausreichend, dass sie mit Willen des Erklärenden in den Verkehr gelangt ist, von ihm also begeben wurde, und der Erklärende damit rechnen konnte und gerechnet hat, dass sie (sei es auch auf Umwegen) den richtigen Empfänger erreichen werde (vergleiche BGH, Urteil vom 11. Mai 1978, V ZR 177/77, NJW 1979, 2032; Urteil vom 25. Februar 1983, V ZR 290/81, WM 1983, 712; Urteil vom 18. Dezember 2002, IV ZR 39/02, NJW-RR 2003, 384 und OLG München, Beschluss vom 6. September 2005, 32 Wx 60/05, NZM 2005, 750; Förschler JuS 1980, 796, 797). Die empfangsbedürftige Willenserklärung braucht danach zwar nicht unmittelbar an den Erklärungsgegner abgesandt zu werden; sie kann ihm auch über Dritte zugeleitet werden, doch darf dies nicht mehr oder weniger zufällig, sondern muss zielgerichtet geschehen, denn es gibt im bürgerlichen Recht keinen dem § 187 ZPO a.F. (§ 189 ZPO n.F.) für die Heilung von Zustellmängeln entsprechenden Grundsatz (vgl. BGH, a.a.O.).
3. Dieses Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 50.000,00 € festgesetzt.
Die Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen über den 30.09.2016 hinaus weiterhin ein Mietverhältnis über SB-Warenhaus-Flächen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss des A…-Centers L…, L… Straße x, 00000 L… bestünde, wenn nicht die Beklagte ihrerseits das Mietverhältnis zum 30.09.2016 außerordentlich gekündigt hätte.
Die Rechtsvorgängerinnen der Parteien schlossen am 26.07./20.12.1994 einen Mietvertrag über Gewerbeflächen zum Betrieb eines SB-Warenhauses (Vollsortiment) in dem noch fertigzustellenden Einkaufszentrum „A…-Center L…“ (Anlagenkonvolut K 1). Die zwischenzeitliche Eigentümerin der Immobilie, die D… Immobilien Investment GmbH, informierte die Mieter des A…-Centers mit Schreiben vom 01.08.2006 über dessen Veräußerung an die Beklagte und teilte darüber hinaus mit, dass die E… Projektmanagement GmbH & Co. KG (im Folgenden: E… KG) weiterhin für die Verwaltung des Centers zuständig sein werde. Dies bestätigte die Beklagte mit Schreiben vom 03.08. und 18.08.2016 (Anlagenkonvolut K 3). Zu dem Mietvertrag wurden in der Zeit zwischen dem 20.12.1994 und dem 05.09.2011 insgesamt 11 Nachträge vereinbart (Anlagenkonvolut K 1). In Ziffer 1 des Nachtrags Nr. 8 vom 09./22.12.2008 vereinbarten die hiesigen Parteien, wobei die Beklagte durch die E… KG vertreten wurde, eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses bis zum 30.09.2016. Teil B Ziffer 3.1 des Mietvertrags regelt, dass sich das Mietverhältnis um jeweils fünf Jahre verlängert, wenn es nicht von einer der Parteien unter Einhaltung einer Frist von einem Jahr „gekündigt“ wird. Die „Kündigung“ ist erstmals auf das Ende der festen Vertragslaufzeit zulässig. In Teil B Ziffer 3.3.4 ist geregelt, dass jede „Kündigung“ schriftlich erfolgen muss.
Außerdem schloss die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit der Rechtsvorgängerin der heutigen G… Immobilien GmbH (im Folgenden: G… GmbH) am 17./24.01.1997 einen Mietvertrag für die Vermietung von Außen-Werbeflächen am A…-Center L… sowie am 09./28.05.1997 einen weiteren Mietvertrag für die Vermietung von Werbeflächen im A…-Center L… ab, zu denen jeweils Nachtragsvereinbarungen getroffen wurden (Anlagenkonvolute B 1 bis B 3). Im Nachtrag Nr. 2 zu dem jeweiligen Werbeflächen-Mietvertrag haben die Vertragsparteien die Mietverhältnisse analog zu dem das Ladengeschäft betreffenden Mietvertrag fest bis zum 30.09.2016 abgeschlossen und bestimmt, dass diese sich um fünf Jahre verlängerten, wenn nicht von einer Partei mit einer Frist von einem Jahr „gekündigt“ werde.
Mit Faxschreiben vom 16.09.2015 (Anlage K 9) teilte die Abteilung Immobilien der Klägerin der Beklagten „c/o E… KG“ unter der Anschrift H… 00 in H… mit, dass sie diese vorab über die Entscheidungen im Rahmen der weiteren Standortportfoliooptimierung der Klägerin informieren wolle. Sie müsse für acht Märkte die Entscheidung zur Schließung treffen, darunter auch der Markt in L…, dessen Schließung zum 30.09.2016 erfolgen werde. Am Ende des Schreibens heißt es: „Uns war es wichtig, Sie heute auf diesem Wege vorab über die bevorstehenden Veränderungen zu informieren. Wir bedauern, Ihnen bezüglich des Fortbestandes unseres Betriebs keine positive Nachricht übermitteln zu können und werden ggf. kurzfristig wegen einer vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses auf Sie zukommen.“
Mit einem an die G… GmbH ebenfalls unter der Anschrift H… 00 in H… gerichteten Einschreiben vom 18.09.2015 (Anlage K 2) erklärte die Klägerin, hiermit das mit „Ihnen“ bestehende Mietverhältnis über die SB-Warenhausfläche, und zwar den Mietvertrag vom 26.07./20.12.1994 nebst allen Nachträgen und Vereinbarungen fristgerecht zum 30.09.2016 zu kündigen und bat darum, ihr den Eingang der Kündigung bis zum 30.09.2015 zu bestätigen. Außerdem kündige sie den Mietvertrag vom 09.05./28.05.1997 nebst Nachträgen und Vereinbarungen über die Werbeflächen im Innenbereich sowie den Mietvertrag vom 09.05./28.05.1997 nebst Nachträgen und Vereinbarungen über die Werbeflächen im Außenbereich (letztgenannter datiert tatsächlich vom 17./24.01.1997) fristgerecht zum 30.09.2016.
Mit Einschreiben vom 30.09.2015 (Anlage K 4) bestätigte die G… GmbH gegenüber der Klägerin die fristgerechte Kündigung ausschließlich der im Betreff genannten Verträge vom 09./28.05.1997 über die Anmietung von Innenwerbeflächen und vom 17./24.01.1997 über die Anmietung von Außenwerbeflächen zum 30.09.2016. Mietverträge über Ladenflächen im A…-Center L… lägen außerhalb ihres Verantwortungsbereiches.
In der Folgezeit vertrat die durch die E… KG vertretene Beklagte gegenüber der Klägerin die Auffassung, dass das Mietverhältnis betreffend die Ladenflächen im A…-Center L… nicht wirksam zum 30.09.2016 „gekündigt“ worden sei, sich damit über den 30.09.2016 hinaus um fünf Jahre verlängert habe und mahnte die Vertragserfüllung zunächst bis zum 30.09.2021 an.
Die Klägerin reichte daraufhin beim Landgericht Leipzig die vorliegende Klage ein, mit der sie zunächst die Feststellung begehrte, dass über den 30.09.2016 hinaus kein Mietverhältnis zwischen ihr und der Beklagten über die SB-Warenhaus-Flächen im streitgegenständlichen Objekt mehr bestehe. Sie meint, die Beklagte müsse sich die Kenntnis ihrer Vertreterin von der Kündigung des Mietverhältnisses über die SB-Warenhaus-Flächen zurechnen lassen, welche die E… KG dadurch erlangt habe, dass sie zugleich als Vertreterin der G… GmbH fungierte, an die (allein) die Kündigung der drei Mietverhältnisse vom 18.09.2015, darunter dasjenige über SB-Warenhaus-Flächen, adressiert gewesen sei. Die für die Klägerin handelnden Personen hätten mit dem Schreiben vom 18.09.2015 die Kündigung des streitgegenständlichen Mietvertrages mit der Beklagten zu Händen der E… KG als für die Entgegennahme von Kündigungen bevollmächtigte Vertreterin verfolgt. Das Schreiben vom 18.09.2015 sei seitens der Klägerin mit dem Willen in den Verkehr gelangt, dass es die Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses zum 30.09.2016 bewirke. Die im Hause der E… KG mit dem Schreiben vom 18.09.2015 befassten Personen – C… F. und S. F. – hätten den sachlichen Inhalt dieses Schreibens richtig gedeutet. Dies gelte ungeachtet des Fehlens der Beklagten im Adressfeld dieses Schreibens und des Umstandes, dass sich dieses so lesen lassen könnte, als bestünde das Mietverhältnis über die streitgegenständlichen Flächen ebenfalls mit der G… GmbH. Bedeutsam sei, dass die Geschäftsführungen der E… KG und der G… GmbH teilweise personenidentisch seien und dass die Klägerin sich mit Schreiben vom 16.09.2015 an die Beklagte „c/o E…“ gewandt und erklärt habe, sich von dem Standort in L… trennen zu müssen.
Der Vorsitzende der Geschäftsführung der E… KG A. O. habe anlässlich der Besprechung am 17.03.2015 in H… Herrn F. als persönlichen Ansprechpartner im Hause der E… KG für alle Belange des streitgegenständlichen Mietverhältnisses benannt. Der Zeuge F. sei deshalb Empfangsvertreter der E… KG für alle das streitgegenständliche Mietverhältnis betreffenden Erklärungen gewesen, so dass die Kündigung vom 18.09.2015 mit seiner Kenntnisnahme der E… KG als Vertreterin der Beklagten zugegangen sei. Im Übrigen vertritt die Klägerin die Auffassung, dass bereits ihrem Schreiben vom 16.09.2015 (Anlage K 9) die Wirkung einer Kündigung zukomme. Bereits in diesem habe sie deutlich zum Ausdruck gebracht, nicht mehr an dem mit der Beklagten bestehenden Mietverhältnis über die streitgegenständlichen SB-Warenhaus-Flächen festhalten zu können.
Die Beklagte, die sich der Erledigungserklärung nicht anschloss, hat erstinstanzlich vorgetragen, den Verträgen über die Werbeflächen am bzw. im A…-Center L… lasse sich entnehmen, dass sich die G… GmbH nicht von der E… KG vertraglich vertreten lasse. Sie habe ihren Schriftwechsel mit der Klägerin im eigenen Namen geführt. Da die alltäglichen Belange der G… GmbH aufgrund eines internen Dienstleistungsvertrages mit der E… KG von deren Mitarbeitern miterledigt würden, habe das für die G… GmbH zuständige Personal der E… KG das am 28.09.2015 eingegangene Kündigungsschreiben vom 18.09.2015 zur Kenntnis genommen und die Geschäftsführung der G… GmbH über dessen Eingang unterrichtet. Die Verantwortlichen der G… GmbH wie auch die Mitarbeiter der E… KG hätten das Schreiben vom 18.09.2015 nicht als Kündigung gegenüber der Beklagten aufgefasst. Eine solche Interpretation habe man allgemein bereits mit Blick auf das Schreiben vom 16.09.2015 ausgeschlossen, da ausdrücklich ein Brief der Klägerin an die Beklagte angekündigt gewesen sei, der jedoch nicht gekommen sei, obwohl zwischen dem 18.09.2015 bzw. der Zustellung dieses Schreibens am 28.09.2015 und dem letzten Tag der Kündigungsfrist, dem 30.09.2015, noch genügend Zeit gewesen sei. Hieraus sei keineswegs zwingend zu schließen gewesen, die Klägerin habe sich bei der Adressierung geirrt.
Dem Schreiben vom 16.09.2015 sei kein Kündigungswille zu entnehmen. Es handele sich lediglich um ein Informationsschreiben, welches mit der Ankündigung ende, man werde auf die Beklagte kurzfristig zukommen, was unterblieben sei. Die Herren F. und F. seien weder Geschäftsführer der E… Projektmanagement GmbH noch besäßen sie Prokura. Darüber hinausgehende Vollmachten innerhalb der E… KG oder der G… GmbH und deren Komplementärgesellschaften seien der Beklagten nicht bekannt.
Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 27.01.2017 durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen Karsten P. und C. W.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 20.04 und 06.07.2017 Bezug genommen.
Die Beklagte rügt die Verletzung materiellen Rechts. Es ergäben sich auch Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellung. Die im landgerichtlichen Urteil vertretene Ansicht, für eine Kündigung reiche das seitens der Klägerin als Anlage K 2 vorgelegte, allein an die G… GmbH adressierte Schreiben aus, verletze die Auslegungsregel des § 133 BGB. Das Gericht signalisiere, es sei in der Ergebnisfindung letztlich frei, wenn „sich aus den Umständen ergebe, dass der Erklärende mit seinen Worten einen anderen Sinn verbunden habe, als sich aus dem allgemeinen Sprachgebrauch“ ergebe. Das Landgericht verkenne, dass empfangsbedürftige Willenserklärungen wie die streitgegenständliche Kündigung so auszulegen seien, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste und dass nur solche Umstände berücksichtigt werden dürften, die bei Zugang der Erklärung dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar gewesen seien (BGH, NJW 2006, 3777). Auf den Empfängerhorizont und seine Verständnismöglichkeit sei die Auslegung abzustellen, und zwar auch dann, wenn der Erklärende die Erklärung anders verstanden habe und anders habe verstehen dürfen. Bei verständiger Auslegung des am 28.09.2015 zugegangenen Schreibens der Klägerin vom 18.09.2015 sei vom zuständigen Empfänger zu erwarten gewesen, dass noch innerhalb des Kündigungszeitraums ein zweiter Brief an die Beklagte eingehen werde, mit dem Zusatz „c/o der E… Projektmanagement GmbH & Co. KG“ richtig adressiert, mit möglicherweise gleichem Text, weil man sich bei der Klägerin augenscheinlich nicht die Mühe gemacht habe, unterschiedliche Texte für beide Vertragsparteien zu verwenden.
Im Übrigen seien die Argumente der Vorinstanz ebenso wenig überzeugend. Sehr wohl spiele im Hinblick auf die Erwartungshaltung der E…-Mitarbeiter eine Rolle, ob sich die Klägerin nicht im letzten Moment doch noch anders entschieden hätte und das SB-Waren-Center nochmals für weitere fünf Jahre hätte betreiben wollen. Bereits in der Klageerwiderung sei geschildert worden, dass die Schließung keineswegs so unumstößlich festgestanden habe, wie die Klägerin nunmehr suggeriere. Gekündigt worden sei aufgrund der eindeutigen Adressierung das Mietverhältnis mit der G… GmbH und nicht dasjenige mit der Beklagten. Nicht überzeugend sei auch die weitere Überlegung der Vorinstanz, Herr F. habe von dem Kündigungsschreiben gemäß Anlage K 2 innerhalb der Kündigungsfrist Kenntnis erhalten und hierauf sei abzustellen. Herr F… sei benannter Ansprechpartner gewesen. Beide von der Vorinstanz einvernommene Zeugen hätten jedoch übereinstimmend bekundet, dass die eigentlichen Entscheidungen nur vorbereitet worden seien und letztlich die Geschäftsführung zu entscheiden gehabt habe. Kündigungen seien daher von der Geschäftsführung zur Kenntnis zu nehmen und nicht nur von Herrn F…. Soweit Herr F… von dem Kündigungsschreiben im Zeitraum vom 28. bis 30.09.2015 überhaupt Kenntnis gehabt habe, was die Beklagte nicht bewiesen und die Klägerin nicht zugestanden habe, ändere dies nichts am unterstellten Empfängerhorizont. Als Ansprechpartner für die G… GmbH, wie er in dem Schreiben vom 30.09.2015 benannt worden sei, hätte Herr F… immer noch den Eingang des zweiten Kündigungsschreibens erwarten können und als Mitarbeiter der E… hätte er das Schreiben ebenso wenig als Kündigung gegenüber der Beklagten auszulegen brauchen. Schon mit der Klageerwiderung habe die Beklagte dargelegt, dass die bisherige Rechtsprechung zur irrtümlichen Falschbezeichnung des Kündigungsadressaten nicht anwendbar sei. Es handele sich allenfalls um eine irrtümliche Nichtbezeichnung, denn die Klägerin habe die beiden bestehenden Mietverhältnisse mit der G… GmbH kündigen wollen und habe daher den richtigen Kündigungsadressaten im Schreiben benannt. Folgerichtig sei das Kündigungsschreiben auch dem „gewollten Empfänger“ zugegangen und mit seinem Erklärungsinhalt „verbraucht“. Zudem habe die Klägerin nur ein einziges Schreiben versandt. Hätte sie zwei gleichlautende Schreiben auf den Weg gebracht, weil gegenüber zwei unterschiedlichen Vermietern unterschiedliche Mietverträge gekündigt werden sollten, hätte eventuell einem solchen Vorgang ein zusätzlicher Erklärungswert beigemessen werden können. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. Ebenso wenig setze sich die Vorinstanz mit dem Argument auseinander, dass keineswegs die E… KG Vermieterin der Ladenfläche gewesen sei, sondern die Beklagte. Wieso sollte die Beklagte eine Kündigung als empfangen akzeptieren, wenn diese weder an sie gerichtet noch an sie adressiert war, aber erkennbar an eine andere Vertragspartnerin und die Kündigung noch nicht einmal an die vertraglich eingesetzte Immobilienverwalterin gerichtet war?
Zwischen den Parteien bestünde über den 30.09.2016 hinaus weiterhin ein Mietverhältnis über SB-Warenhaus-Flächen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss des A…-Centers L…, L… Straße x, 00000 L…, wenn nicht die Beklagte ihrerseits das Mietverhältnis außerordentlich wegen der Weigerung der Klägerin, ihrer vertraglichen Pflicht aus Teil B Ziffer 10 des Mietvertrages vom 26.07./20.12.1994 zum Betrieb des SB-Warenhauses nach dem 30.09.2016 nachzukommen, zum 30.09.2016 gekündigt hätte.
Für das Wirksamwerden einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist – außer dem Zugang beim Erklärungsgegner – erforderlich, aber auch ausreichend, dass sie mit Willen des Erklärenden in den Verkehr gelangt ist, von ihm also begeben wurde, und der Erklärende damit rechnen konnte und gerechnet hat, dass sie (sei es auch auf Umwegen) den richtigen Empfänger erreichen werde (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1979 – V ZR 177/77 –, NJW 1979, 2032; Urteil vom 25.02.1983 – V ZR 290/81 -, WM 1983, 712; Urteil vom 18.12.2002 – IV ZR 39/02 -, NJW-RR 2003, 384; OLG München, Beschluss vom 06.09.2005 – 32 Wx 60/05 -, NZM 2005, 750; Förschler JuS 1980, 796, 797). Die empfangsbedürftige Willenserklärung braucht danach zwar nicht unmittelbar an den Erklärungsgegner abgesandt zu werden; sie kann ihm auch über Dritte zugeleitet werden, doch darf dies nicht mehr oder weniger zufällig, sondern muss zielgerichtet geschehen, denn es gibt im bürgerlichen Recht keinen dem § 187 ZPO a.F. (§ 189 ZPO n.F.) für die Heilung von Zustellmängeln entsprechenden Grundsatz (vgl. BGH, a.a.O.).
d) Auch das Schreiben des Herrn K… an die E… KG vom 24.09.2015 (Anlage K 11) stellt seinem Inhalt nach keinen wirksamen Widerspruch gegen die automatische Verlängerung des Gewerberaummietvertrages dar.
Den Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren hat der Senat gemäß § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO aufgrund der einseitigen Erledigungserklärung entsprechend dem Kosteninteresse festgesetzt. Die Gerichtskosten betragen ausgehend von dem Streitwert der ursprünglichen Feststellungsklage, der in Höhe der Jahresbruttomiete von 1.158.222,24 € anzusetzen war, 18.168,00 €. Die Kosten der Parteien für die gerichtliche Vertretung sind mit jeweils 15.829,98 EUR ansetzen, so dass sich insgesamt Kosten in Höhe von 49.827,96 € ergäben, zumal Entschädigungen für die Zeugen nicht abgerechnet wurden.