Source: https://www.sachverstaendiger-unger.de/wissenswertes
Timestamp: 2019-11-13 12:23:27
Document Index: 323699388

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 3', '§ 4', '§ 25', '§ 194', '§ 15', '§ 17', '§ 21', '§ 8', '§ 8', '§ 194', '§ 194', '§ 14', '§ 15', '§ 16', '§ 196', '§ 15', '§ 17', '§ 21', '§ 34', '§ 4']

Wissenswertes - Unger Immobilienbewertung Stuttgart
Die als Ausführungsbestimmung des § 16 Abs. 2 PfandBG erlassene Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) definiert ihn in § 3 Abs. 1 als der Wert einer Immobilie, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.
An solche Gutachten zum Nachweis des geringeren gemeinen Werts werden besonders hohe Anforderungen gestellt. Sie dienen im Streitfall der Zulassung und entscheiden über den Erfolg einer Klage vor dem Finanzgericht. Berücksichtigt werden hier aufgrund der fehlenden Objektkenntnis der Finanzbehörde und des Finanzgerichts nur Gutachten, die „selbsterklärend“ sind. D. h., sie müssen alle Tatsachenbehauptungen zum Objektzustand und den Marktgegebenheiten sowie zu den angewendeten Kenndaten ohne weitere Nachfragen erklären und belegen. Gegen das Urteil des Finanzgerichts gibt es keine weiteren Rechtsmittel!
Häufig behält einer der Ehepartner während und nach dem Scheidungsverfahren seinen Wohnsitz in der früher gemeinsamen Immobilie. Er hat dadurch einen Wohnvorteil gegenüber dem anderen Partner, der bei der Vermögenszurechnung zu berücksichtigen ist.
Zu beachten ist hierbei, dass der Wohnvorteil sich zusammensetzt aus der ortsüblichen Miete, jedoch gemindert um die Kosten, die er in einem vergleichbaren Mietobjekt nicht zu tragen hätte (nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten). Das sind z. B. die Rücklagen für die Instandhaltung, Versicherungsleistungen, Reparaturen etc…
Grundsätzlich sind bei der Wertermittlung von Immobilien die sogen. sonstigen Beschaffenheiten (§ 4 (2) ImmoWertV) zu berücksichtigen. Zu den Beschaffenheiten gehört selbstverständlich auch die Kontamination des Bodens oder der Bausubstanz mit schädlichen Stoffen oder der begründete Verdacht auf eine solche Altlast. Es steht außer Frage, dass allein der begründete Verdacht den Wert eines Grundstückes erheblich beeinflussen kann. Der häufig in Gutachten zu findende Hinweis: „Altlasten wurden nicht geprüft/ berücksichtigt“ ist deshalb grundsätzlich nicht zu akzeptieren! Ohne eine solche Prüfung ist das Ergebnis einer Immobilen-Wertermittlung nicht als „Verkehrswert“ zu qualifizieren, da eine wesentliche wertbeeinflussende Komponente nicht berücksichtigt wurde.
Der Immobilien-Sachverständige kann solche Untersuchungen in der Regel nicht selbst treffen, sondern muss sich im Einvernehmen mit den Parteien bzw. dem Auftraggeber fachlichen Rat und Hilfe bei hierfür qualifizierten Umwelt-instituten und Ingenieuren holen. Die Kosten solcher qualifizierten Untersuchungen und der sich daraus ergebenden Maßnahmen können beträchtlich sein und den Wert des Grundstücks deutlich überschreiten. Ein verantwortungsvoller Umgang mit der Thematik und eine frühzeitige Zusammenarbeit der beteiligten Fachleute ist deshalb besonders gefragt.
Eine erste Prüfung sollte der Einblick in das heute flächendeckend bestehende Altlastenkataster bei den Landratsämtern darstellen. Hier sind in flächendeckenden Untersuchungen zunächst wertungsfrei die sogenannten „Altstandorte“, also Verdachtsflächen aufgrund früherer oder aktueller Grundstücksnutzungen markiert. Teilweise bestehen auch auf Grundlage nachfolgender Detailuntersuchungen bereits Aussagen zu den verwendeten Stoffen, die einen Hinweis auf die Schädlichkeit der möglichen Einträge in Boden und Bausubstanz für Mensch und Umwelt geben.
Kann ein Grundstückseigentümer aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen für die Beseitigung einer schädlichen Bodenkontamination nicht in Anspruch genommen werden, so ist das zuständige Umwelt- bzw. Wasserwirtschaftsamt in bestimmten Fällen zur Gefahrenabwehr berechtigt, die Sanierung auf Kosten der öffentlichen Hand im Wege der Ersatzvornahme zu veranlassen. Soweit dadurch das Grundstück einen Wertzuwachs erfährt (Wieder-in-Wert-Setzung) kann dieser Wertvorteil bis zur Höhe der entstandenen Kosten nach § 25 BBodSchG abgeschöpft werden.
Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722)
Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798)
Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014)
Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 | S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. März 2016 (BGBl. I S. 396)
Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i. d. F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 24. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1789)
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Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert “durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mehrere Verfahren an. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten) Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden. Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts
das Vergleichswertverfahren (§ 15,16),
das Ertragswertverfahren (§§ 17 – 22) und
das Sachwertverfahren (§§ 21 – 23)
oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Abschn. 1 § 8 (1) ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV). Die in der ImmoWertV geregelten 3 klassischen Wertermittlungsverfahren (das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren) liefern in Deutschland – wie in den folgenden Abschnitten noch ausgeführt wird – grundsätzlich die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse. Grundsätzlich sind deshalb alle 3 Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) gleichwertige verfahrensmäßige Umsetzungen des Kaufpreisvergleichs; sie liefern gleichermaßen (nur) so marktkonforme Ergebnisse, wie zur Ableitung der vorgenannten Daten eine hinreichend große Zahl von geeigneten Marktinformationen (insbesondere Vergleichskaufpreise) zur Verfügung standen.
Für manche Grundstücksarten (z.B. Eigentumswohnungen, Reihenhausgrundstücke) existiert ein hinreichender Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten. Den Marktteilnehmern sind zudem die für vergleichbare Objekte gezahlten oder (z.B. in Internet-, Zeitungs- oder Maklerangeboten) verlangten Kaufpreise bekannt. Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, sollte zu deren Bewertung möglichst auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Hauptaufgabe der Wertermittlung ist es, den Verkehrswert (i.S.d. § 194 BauGB), d.h. den im nächsten Kauffall am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, möglichst zutreffend zu ermitteln. Die Bewertung inkl. Verfahrenswahl ist deshalb auf die wahrscheinlichste Grundstücksnutzung nach dem nächsten (nötigenfalls fiktiv zu unterstellenden) Kauffall abzustellen (Prinzip: Orientierung am “gewöhnlichen Geschäftsverkehr” im nächsten Kauffall). Die einzelnen Verfahren sind nur Hilfsmittel zur Schätzung dieses Wertes. Da dieser wahrscheinlichste Preis (Wert) am plausibelsten aus für vergleichbare Grundstücke vereinbarten Kaufpreisen abzuleiten ist, sind die 3 klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren (ihre sachrichtige Anwendung vorausgesetzt) verfahrensmäßige Umsetzungen des Preisvergleichs. Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten und Marktanpassungsfaktoren (i.S.d. § 194 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1-3 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen.
Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z.B. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte, aber auch Zeitungsannoncen und Maklerexposés) bekannt gewordenen Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke – dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen (im Vergleichs-preisverfahren; §§ 15 und 16 ImmoWertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV i.V.m. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung (im Vergleichsfaktorverfahren; § 15 Abs. 2 ImmoWertV herangezogen werden).
Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium “Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr” das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Das Ertragswertverfahren (gem. §§ 17 – 22 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken.
Mit dem Sachwertverfahren werden vorrangig solche bebauten Grundstücke bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet oder mit bereits vorhandenen Gebäuden erworben werden. Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21 – 23 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Sachwertfaktors (Kaufpreise: Substanzwerte) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Bodenwert/Lage, Substanzwert; aber auch Miet- und Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und Wertunterschiede bewirken.
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Was braucht der Sachverständige für eine Grundstücksbewertung?
einen schriftlichen Auftrag, der seine Aufgabenstellung präzise beschreibt
eine Vollmacht der berechtigten Eigentümer* zur Beschaffung fehlender Dokumente
einen aktuellen Grundbuchauszug und, soweit Rechte oder Belastungen in Abt. II eingetragen sind, die diesbezüglichen Bewilligungen aus der Grundakte (z.B. Vereinbarungen über Wohnungs- oder Nießbrauchsrechte, Pflege- oder Leibrentenverpflichtungen, Reallasten)
bei Erbbaurechten den Erbbauvertrag
Kopien der Bauakte (genehmigte und dem tatsächlichen Ausbauzustand entsprechende Baupläne)
einen Auszug aus der amtlichen Flurkarte (Katasterkarte)
vollständige Informationen zur Mietsituation (Mietverträge, aktuelle Mietenaufstellung, Informationen über vertragliche Besonderheiten, wie z.B. besondere Kündigungsfristen, befristete oder lebenslange Verträge, Unterlagen über eine öffentliche Förderung)
bei Wohnungs- und (nicht zu Wohnzwecken dienendem) Teileigentum: Kopie der Teilungserklärung einschließlich etw. Nachträge und Ergänzungen, z.B. zu Sondernutzungsrechten an Gartenflächen, Terrassen, Keller- oder Hobbyräumen und / oder Kfz-Stellplätzen
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen oder Rechte (z.B. notwendige Abstandsflächen, Erschließung etc.)
Auskunft aus dem Altlasten-Verdachtskataster bzw. Informationen über Vornutzungen des Grundstücks, die das Risiko einer Altlasten-Problematik begründen könnten (z. B. Tankstelle, industrielle Vornutzung, Chemie-, Galvanik-, Gerbereibetriebe etc.)
Viele Dokumente, insbesondere Grundbuchauszüge kann der Sachverständige nur bei „berechtigtem Interesse“, d.h. mit einer qualifizierten Eigentümer-Vollmacht oder nach einem Erbfall unter Vorlage des Erbscheins einsehen. Mietverträge und andere Informationen zu Mietverhältnissen müssen in jedem Fall vom Eigentümer zur Verfügung gestellt werden.
Was kostet ein Verkehrs-/Marktwert-Gutachten?
Bis 2009 war die Honorierung von Gutachten-Leistungen für private Auftraggeber in § 34 der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) verbindlich vorgeschrieben. Mit Neuordnung der Gebührenordnung seit 2009 gilt diese Regelung für gutachterliche Leistungen nicht mehr.
Meine Honorierung orientiert sich deshalb an den Gebührensatzungen der jeweiligen Gutachterausschüsse, die eine vergleichbare Leistung erbringen. Gutachten freiberuflicher Sachverständiger sind allerdings in der Regel erheblich umfangreicher und damit aussagefähiger.
Für den Bereich Süddeutschland: in Anlehnung an § 4 der
Gebührensatzung des Gutachterausschusses in Stuttgart
Für den Bereich Norddeutschland: in Anlehnung an die
Gebührenordnung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen