Source: http://docplayer.com.br/17705598-Conselho-da-magistratura-ap-0384136-63-2011-8-19-0001-declaracao-de-voto.html
Timestamp: 2018-06-22 02:04:50+00:00
Document Index: 34277453

Matched Legal Cases: ['artigo 462', 'artigo 104', 'artigo 108', 'artigo 1417', 'artigo 108', 'artigo 108', 'artigo 462', 'artigo 104', 'artigo 462', 'artigo 1417', 'artigo 108', 'artigo 1417', 'artigo 108', 'artigo 1417', 'artigo 108', 'artigo 1417', 'artigo 462']

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CONSELHO DA MAGISTRATURA AP DECLARAÇÃO DE VOTO
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Wagner Belmonte Lameira
1 CONSELHO DA MAGISTRATURA AP DECLARAÇÃO DE VOTO Apesar de ter acompanhado o douto relator, considerando que no voto respectivo foi tratada questão não objeto do recurso, ou seja, aquela relativa à possibilidade de ser registrado o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com valor superior a 30 SM, certo que tenho voto diferente daquele adotado pelo relator sobre o tema, pedi para fazer declaração de voto. Na verdade, apenas peço vênia para transcrever o meu entendimento manifestado em outro procedimento, assim atuando com escopo de deixar consignada a minha posição doutrinária: A meu sentir o debate foi tratado de forma econômica, porquanto tanto a dúvida suscitada como a sentença que a acolheu, deram tratamento especial aos artigos 108 e 1417 do Código Civil, desconsiderando o disposto no artigo 462 do mesmo diploma legal. Pelo que se depreende dos autos, o apelante XXXXXXX e sua esposa, em 20/03/2009, por meio de escritura particular, prometeram vender a XXXXXXXXXX o imóvel constituído pelo 1
2 prédio à Rua dos Artistas, nº XXXXXXX - pelo preço certo de R$: ,00 (trezentos e cinqüenta mil reais). Levado o título para registro, o Oficial do Registro de Imóveis negou-se a fazê-lo, suscitando a dúvida. Não questiono que o artigo 104 do Código Civil elenca as condições de validade do negócio jurídico, ou seja, agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei. Também não questiono que o artigo 108 do mesmo diploma legal prescreve que "não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País". Trata-se de formalidade ad substantiam e a instrumentalização desses negócios por escritura pública é requisito essencial. De outro giro, o artigo 1417 do Código Civil dispõe que mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Tal dispositivo analisado em conjunto com o artigo 108 do Código Civil permite a interpretação, aquela defendida na sentença e a outra sustentada pelo Apelante. Com efeito, na linha da sentença e da dúvida suscitada, não se pode entender que o contido no artigo do Código Civil possibilite o registro do título realizado por meio de instrumento particular, independentemente de seu valor, já que o direito do promitente comprador tem natureza de direito real, em consonância com a dicção do artigo do Código Civil, e como direito real que é, deve se submeter, sem qualquer exceção, ao contido no artigo 108, qual seja, somente negócios jurídicos que tenham por objeto à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país podem ser realizados através de instrumentos particulares ou se estiverem amparados em leis especiais. Entretanto, a meu sentir, não pode ser desconsiderado o que dispõe o artigo 462 do Código Civil no sentido de que "o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado". 2
3 Ora, o contrato de promessa de compra e venda de imóveis é uma espécie de contrato preliminar no qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura definitiva de compra e venda com o promitente comprador, no tempo, modo e lugar definidos no instrumento preliminar. A promessa de compra e venda pode ser formalizada com ou sem cláusula de arrependimento. Na primeira hipótese, o promitente comprador, após cumprir todas as exigências pactuadas no contrato tem o direito de exigir do promitente vendedor a concretização do negócio jurídico através da lavratura da escritura definitiva e posterior registro no ofício imobiliário, valendo-se da ação judicial cabível. Ao receber o contrato de promessa de compra e venda, o oficial de registro de imóveis deve atentar para dois requisitos básicos e fundamentais para a validade do negócio jurídico, previstos no artigo 104 do Código Civil: agente capaz e objeto lícito, possível, determinado ou determinável. O terceiro requisito para a validade do negócio jurídico (forma prescrita ou não defesa em lei) é o ponto central deste recurso, não sendo a hipótese tratada de forma unânime nos Tribunais, havendo diversas interpretações em todo o país. Por se tratar a promessa de compra e venda de contrato preliminar, na forma do artigo 462 do Código Civil, não é necessária a escritura pública, eis que não precisa observar a forma essencial ao contrato a ser celebrado. Transcrevo decisão do TJRJ acerca do tema: "OBRIGAÇÃO DE FAZER. PLEITO DE OUTORGA DE ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Descabida a pretensão, pois não demonstrada, à necessidade da lavratura de escritura pública para a conformação do direito real perquirido. Ao contrário da escritura definitiva de compra e venda, para a qual a lei exige, de regra, a forma pública, qualquer promessa pode ser feita por instrumento particular que, pactuado sem cláusula de arrependimento e levado ao Registro Geral de Imóveis, conferirá ao promitente comprador o respectivo direito real de aquisição (artigo 1417 do Código Civil)." (Apelação Cível n a Câmara Cível - Relator Desembargador Carlos Eduardo da Fonseca Passos) Matéria similar foi apreciada pelo Conselho da Magistratura do Estado de São Paulo, sendo decidido pela possibilidade de celebração do compromisso de compra e venda por instrumento particular independentemente do valor da operação. Peço vênia para transcrever o voto respectivo que bem esclarece a controvérsia: 3
4 "Não se sustenta a pretendida imprescindibilidade de escritura pública, apesar do valor da operação, em se tratando de compromisso de compra e venda. Deveras, o artigo 108 do novo Código Civil, ao enunciar a exigência invocada, ressalva: 'não dispondo a lei em contrário'. Ora, na hipótese de promessa ora em foco, a disposição em contrário acha-se insculpida no mesmo estatuto substantivo, cujo artigo 1417 é expresso e trata, justamente, do ingresso do contrato no fólio: 'mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada' por instrumento publico ou particular, e registrada no cartório de registro de imóveis, adquire o promitente comprador direito real a aquisição do imóvel'. Por isso mesmo, Theotônio Negrão, em glosa àquele artigo 108, assinala que 'podem, porém, ser celebrados por instrumento particular, qualquer que seja o seu valor, entre outros,... o compromisso de compra e venda'. (Código Civil e Legislação em Vigor, 23a edição, Saraiva, 2004, p.64) Disso não discrepa Pablo Stolze Gagliano: 'a forma deste contrato, como se pode perceber da simples leitura do artigo 1417, poderá ser pública ou particular, cabendo-nos advertir que este artigo é de aplicação específica em face do artigo 108 que exige a escritura pública nos atos de alienação ou constituição de direitos reais imobiliários que superem o teto de 30 salários mínimos. E é melhor que assim o seja. Uma das vantagens da promessa de compra e venda é, exatamente, a possibilidade de sua formalização sem os rigores do instrumento público, o que, de certa forma, evita a ocorrência de nulidade decorrente de vício de forma.... Portanto, podemos concluir que a inexigibilidade da forma pública facilita a celebração da promessa de compra e venda, tomando-a mais acessível às classes menos abastadas, além de evitar nulidade pelo vício de forma' (Código Civil Comentado - volume XIII - Atlas-2004-p. 232). Em suma, cuidou o legislador de disciplinar o compromisso por meio de regra especial, que o afasta do lugar comum e autoriza, independentemente da expressão econômica, sua concretização por instrumento particular, tal como o de que aqui se cogita. Sob esse aspecto, pois, não se sustenta a recusa do registrador." (Apelação Cível n 298-6/0 Conselho Superior da Magistratura - SP) Em síntese, penso que o artigo 1417 do Código Civil tem abrangência ampla, podendo ser registrado qualquer contrato de promessa de compra e venda celebrado através de instrumento 4
5 particular, independentemente de seu valor, até porque o artigo 462 do mesmo diploma legal prescreve que o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma. Por tais motivos e com o escopo de deixar consignada a minha posição acerca do tema inserido no voto do relator, apesar de não ter sido objeto do recurso, resolvi fazer a presente declaração de voto. Rio de Janeiro, 25 de abril de DESEMBARGADOR MARCUS BASILIO VOGAL 5
Revista de Direito Imobiliário N.º 60 ano 29 Jan/Jun de 2006
Revista de Direito Imobiliário N.º 60 ano 29 Jan/Jun de 2006 1.9 A Indispensabilidade da Escritura Pública na Essência do Art. 108 do CC Valestan Milhomem da Costa Tabelião e Oficial Substituto no Estado