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Timestamp: 2018-11-17 14:08:26+00:00
Document Index: 167679211

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 29', '§ 8', '§ 1', 'art. 18', '§ 2', 'art. 28', '§ 5', 'art. 29', 'art. 11', 'art. 21', '§ 3', '§ 4', '§ 3', 'art. 25', '§ 10', 'art. 29', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', 'art. 18', '§ 7', '§ 9', 'art. 10', 'art. 3', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 10', 'art. 25', '§ 9']

Les points clefs du contrat de syndic
N ° 2015-07 / À jour au 20 octobre 2016
Loi du 10.7.65 : art. 18-1 A / décret du 17.3.67 : art. 29 modifié par le décret du 26.3.15 : JO du 28.3.15 / Décision n° 390465 et 390491 : CE du 5.10.16
Le modèle type de contrat de syndic comporte douze articles relatifs à la durée et à la date de prise d'effet du mandat, ainsi qu’aux conditions d'exécution de sa mission et de sa rémunération.
L’obligation d’établir un contrat conforme à un modèle type concerne tant les syndics professionnels que non-professionnels.
Le syndic professionnel doit indiquer qu’il remplit les conditions requises pour exercer sa profession (détention d’une carte professionnelle, souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile, garantie financière) et mentionner les informations qui s’y rapportent (références, numéros de dossier et adresses des organismes).
Le syndic non-professionnel (bénévole ou coopératif) doit quant à lui mentionner les éventuelles conditions de sa rémunération (forfait annuel, coût horaire et autres modalités) et de remboursement des frais nécessaires engagés pour l’accomplissement de sa mission. Une clause de défraiement et de rémunération doit ainsi être complétée. Elle précise le forfait annuel pour les actes relevant de la gestion courante, le coût horaire et les modalités pour les autres syndics (consulter contrat de syndic : § 8 et également "rémunération du syndic").
Mission du syndic (contrat de syndic : § 1)
Le contrat rappelle la mission du syndic : il est mandaté par les copropriétaires pour assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété conformément à la loi (loi du 10.7.65 : art. 18).
Il peut prétendre à une rémunération au titre de cette mission dans les conditions définies par le contrat (consulter également "rémunération du syndic").
Durée du contrat (contrat de syndic : § 2)
La durée de chaque mandat du syndic est de trois ans maximum. L'assemblée générale peut donc désigner le même syndic, une ou plusieurs fois, pour une durée librement négociée, dans la limite d’une durée maximale de trois ans.
Le mandat ne peut toutefois être renouvelé tacitement. Par conséquent, un nouveau contrat, conforme au modèle type, est établi, puis approuvé par l'assemblée générale pour chaque nouvelle période au cours de laquelle le syndic est mandaté.
Le contrat doit préciser, par ailleurs, la date à laquelle le syndic exercera ses fonctions (date de prise d’effet) et celle à laquelle elles prendront fin (date d’échéance).
Il existe néanmoins des cas où le mandat du syndic peut être d’une durée maximale supérieure ou inférieure à trois ans :
en cas de vente d’un logement HLM construit ou acquis depuis plus de dix ans (L.443-7 et s.), les fonctions de syndic sont exercées par l’organisme vendeur tant que celui-ci y demeure propriétaire de logements dans la copropriété (CCH : L.443-15). L’organisme peut toutefois renoncer à cette fonction.
en cas de syndic-constructeur : lorsque le syndic ou une personne en lien avec lui (conjoint, partenaire de Pacs, employés, …) a participé directement ou indirectement à la construction de l’immeuble, la durée des fonctions du syndic est limitée à un an pendant les dix premières années (c’est-à-dire pendant la durée de la garantie décennale / décret du 17.3.67 : art. 28).
Le contrat type définit, conformément à la loi, les modalités de désignation, de démission et de révocation du syndic.
Désignation du syndic (contrat de syndic : § 5)
L'assemblée générale, par une même résolution, désigne le syndic (ou le renouvelle dans ses fonctions) et approuve son contrat à la majorité absolue1 (décret du 17.3.67 : art. 29).
La question de la désignation du syndic doit être portée à l’ordre du jour et le ou les projets de contrat de mandat notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour (décret du 17.3.67 : art. 11 4°).
Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, le conseil syndical procède tous les trois ans, à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de l’assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 21 modifié par la loi sur la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques du 6.8.15). L’avis du conseil syndical est également joint à la convocation à l’assemblée.
Cette mise en concurrence peut également être effectuée par les copropriétaires, qui ont la possibilité de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
Il n’est pas nécessaire de mettre en concurrence le syndic lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical ou lorsqu’une décision de l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, dispense le conseil syndical par un vote à la majorité absolue1.
Cessation des fonctions du syndic (contrat de syndic : § 3, 4, 6 et 10)
Le mandat du syndic prend fin, sans aucune démarche du syndic ou des copropriétaires, à l’expiration du contrat du syndic, en cas de décès du syndic, de retrait de la carte professionnelle ou de perte de la capacité juridique du syndic.
Le contrat peut également prendre fin en cours de mandat, à la demande :
du syndic : il s’agit d’une démission,
des copropriétaires réunis en assemblée générale : il s’agit d’une révocation.
Enfin, il est prévu la cessation automatique du contrat du syndic lors de la désignation d’un administrateur provisoire.
Démission du syndic (contrat de syndic : § 4)
Le syndic peut mettre fin à ses fonctions après en avoir informé le président du conseil syndical ou à défaut, chaque copropriétaire.
La démission du syndic doit être adressée au syndicat par lettre recommandée avec accusé réception. Elle prend effet à l’expiration d’un délai d’au moins trois mois.
Révocation du syndic (contrat de syndic : § 3 et 6)
Lorsque les copropriétaires décident de mettre fin au contrat, on parle de révocation du syndic.
La survenance de certains événements peut conduire à cette révocation. Il s’agit :
du défaut de réalisation de la fiche synthétique ;
de la désignation d’un nouveau syndic : la délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau. Cette décision est prise à la majorité absolue (loi du 10.7.65 : art. 25 ou à défaut 25-1).
Toute révocation doit être fondée sur un motif légitime. À défaut, le syndicat de copropriétaires s’expose au paiement d’indemnités au syndic pour rupture de contrat.
Cas de la nomination d’un administrateur provisoire (contrat de syndic : § 10)
Lorsque la copropriété connaît des difficultés financières ou de gestion, le juge peut désigner un administrateur provisoire afin qu’il prenne les mesures nécessaires à son redressement (loi du 10.7.65 : art. 29-1).
La désignation d’un administrateur provisoire entraîne de plein de droit la cessation du contrat du syndic, qui ne peut prétendre à des indemnités.
Dans le cadre de sa mission, le syndic accomplit des actes de gestion courante (organisation de l'assemblée générale, tenue de la comptabilité de la copropriété, …) et d’autres relevant des prestations particulières.
L’ensemble de ces prestations, figurant en annexe du décret 17 mars 1967, est défini :
non limitativement pour les prestations de gestion courante (socle de base),
limitativement pour les prestations particulières donnant lieu au versement d’honoraires complémentaires.
Chacune de ces prestations donnent lieu à rémunération (voir également "rémunération du syndic") sous réserve qu’elles constituent des actes de gestion courante ou qu’elles figurent à la liste limitative des prestations particulières.
Conditions générales (contrat de syndic : § 7)
Le syndic doit préciser dans le contrat les jours et heures ouvrables pendant lesquels il assure:
sa mission auprès de la copropriété,
l’accueil physique et/ou téléphonique des copropriétaires.
Ces informations servent de référence pour déterminer les honoraires à verser au syndic.
Prestations de gestion courante (contrat de syndic : § 7 et liste des prestations de gestion courante)
Les prestations relevant de la gestion courante sont celles assurées par le syndic au titre de sa mission (voir également § "mission" ci-dessus) et comprises dans le socle de base. Les parties peuvent décider d’ajouter ou de retirer certaines prestations des actes de gestion courante.
En revanche, les prestations particulières limitativement énumérées (décret du 17.3.67 : liste des prestations particulières / voir également § "prestations particulières") ne font pas partie de la gestion courante et peuvent donner lieu au versement d’honoraires complémentaires.
Socle des prestations de gestion courante
La liste non limitative des prestations incluses dans le socle de base doit être annexée au contrat. Elles portent sur :
l’assemblée générale (préparation, convocation, tenue, information relative aux décisions) ;
le conseil syndical (mise à disposition et communication de pièces, recueil des avis écrits);
la gestion des opérations financières et comptabilité, comptes bancaires, comptabilité séparée, remise au syndic successeur ;
l’administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété (immatriculation, documents obligatoires, archives, accès en ligne sécurisé, entretien courant et maintenance) ;
les assurances (souscription, déclaration de sinistre, règlement des indemnités) ;
Au titre de la gestion courante, c’est-à-dire pour les actes d'administration, de conservation, de garde et d'entretien de l'immeuble, le syndic doit effectuer des visites et des vérifications périodiques de la copropriété pendant un nombre minimum d’heures. Le contrat doit préciser si ces contrôles donnent ou non, lieu à la rédaction d'un rapport et si la présence du président du conseil syndical est envisagée.
Le contrat doit également préciser la durée de l'assemblée générale annuelle et le statut de la personne qui la tiendra (syndic ou préposés).
Sont comprises dans le socle (et ne donnent donc lieu à aucune rémunération supplémentaire) :
les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait ;
la gestion des règlements aux bénéficiaires (fournisseurs, assureur, prestataire, …).
Prestations pouvant faire l’objet d’aménagements (options)
Certaines prestations relevant de la gestion courante peuvent être incluses ou exclues des missions du syndic.
Prestations pouvant être incluses dans le socle (contrat de syndic : § 7.1.3)
D’un commun accord, le syndic et les copropriétaires peuvent inclure au socle de base l'une ou plusieurs des prestations suivantes :
la préparation, la convocation et la tenue d’assemblée(s) générale(s) extraordinaire (s). Le nombre d’heures et l’amplitude horaire doivent être précisés dans le contrat ;
l'organisation d’un nombre de réunion(s) avec le conseil syndical et leur durée.
Prestations pouvant être exclues du socle (contrat de syndic : § 7.1.4)
Dans certains cas, les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent, en application de la loi (loi du 10.7.65 : art. 18), par décision spéciale, renoncer au recours à certains services : ils sont alors exclus des prestations du socle de gestion courante.
Pour rappel, cette possibilité est offerte :
aux syndics professionnels, pour les prestations liées à :
l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, pour les copropriétés de moins de quinze lots;
la mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés ;
à tous les syndics, pour les prestations liées l’archivage des documents du syndicat des copropriétaires par une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.
Lorsqu’une décision de ne pas recourir à ces services a été régulièrement adoptée par l'assemblée générale avant la conclusion du contrat de syndic, la prestation est exclue du socle.
Prestations particulières (contrat type : § 7 / liste des prestations particulières)
Outre les prestations de gestion courante relevant du socle (voir également § "prestations de gestion courante"), le syndic peut percevoir des honoraires complémentaires pour les prestations particulières.
Une liste limitative de ces prestations particulières est fixée par décret (liste des prestations particulières). Cette liste fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision, organisée par le ministre chargé du logement en association notamment, avec le Conseil Nationale de Transaction et la Gestion Immobilière (CNTGI).
Les prestations particulières sont réparties en six catégories et portent sur :
les réunions et visites supplémentaires (au-delà du socle de base) ;
le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
la gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres ;
les travaux et études techniques ;
les litiges et contentieux (hors frais de recouvrement / voir également § "cas particulier des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires" ci-dessous) ;
Cas particulier des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (contrat de syndic : § 9)
Le coût de certaines prestations est à la charge du seul copropriétaire concerné. Il s’agit :
des frais de recouvrement (loi du 10.7.65 : art. 10-1) : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, relance après mise en demeure, conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé, frais de constitution d'hypothèque, frais de mainlevée d'hypothèque, dépôt d'une requête en injonction de payer, constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles), suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
des frais et honoraires liés aux mutations : établissement de l'état daté (plafond fixé par décret à paraître), opposition sur mutation2 ;
des frais de délivrance des documents sur support papier : délivrance d'une copie du carnet d'entretien, d'une copie des diagnostics techniques, des informations nécessaires à la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique individuel, d'une copie certifiée conforme ou d'un extrait de procès-verbal d'assemblée générale ainsi que des copies et annexes.
Entrée en vigueur (décret du 26.3.15 : art. 3)
Les dispositions du décret sont applicables aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
Honoraires du syndic professionnel
Nature des prestations du syndic Contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015
Prestations pour gestion courante (socle)
Le montant est librement négocié entre les parties et exprimé forfaitairement.
Les prestations du socle sont définies non limitativement.
(loi du 10.7.65 : art. 18-1-A / décret du 26.3.15 : annexe 1)
Le montant est librement négocié entre les parties et les prestations particulières définies limitativement.
(loi du 10.7.65 : art. 18-1-A / décret du 26.3.15 : annexe 2)
Le montant est librement négocié entre les parties et exprimé en pourcentage du montant hors taxe des travaux, avec un taux dégressif selon leur importance.
Les travaux et les honoraires du syndic doivent être décidés au cours de la même assemblée générale.
(loi du 10.7.65 : art. 18-1-A)
Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (recouvrement, établissement de l’état daté)
Le montant est librement négocié entre les parties dans la limite d’un plafond (décret à paraître).
(loi du 10.7.65 : art. 10-1)
1 - Majorité absolue (loi du 10.7.65 : art. 25) : il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires
2 - Le Conseil d’État a prononcé la nullité de la clause sur le certificat délivré par le syndic lors de la vente d’un lot de copropriété (§ 9.2) pour tous les contrats conclus après le 1er juillet 2015.