Source: https://pierreredoutey.fr/2018/05/
Timestamp: 2018-12-13 14:13:01+00:00
Document Index: 34441325

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 6', 'art. 1394', 'art. 1', 'art. 2435', 'art. 2154', 'art. 67', 'art. 122', 'art. 25', 'art. 26', 'art. 42', 'art. 1382', 'arrêt ']

mai 2018 – Blog de Pierre REDOUTEY
Pierre Redoutey	Uncategorized	Laisser un commentaire mai 31, 2018 1 Minute
Un CRIDON (régional) est un Centre de Recherche et d’Information pour les Offices Notariaux (anciennement Centre d’Information, de Recherche et de Documentation du Notariat).
Je suis en conflit avec le fisc après un acte d’achat (VEFA) notarié en vue de défiscaliser.
J’ai demandé l’avis écrit du notaire qui a reçu l’acte de vente, mais celui-ci n’a fait que me transmettre l’avis qu’il avait lui-même reçu du CRIDON. Est-ce que je peux utiliser cette lettre du CRIDON en justice et auparavant la remettre à mon avocat qui me représente devant le tribunal ?
Un CRIDON est en dehors du périmètre du droit. Il lui est interdit de donner des consultations juridiques à des particuliers ou des entreprises. Il s’agit d’un organisme purement notarial que les notaires seuls peuvent consulter. C’est aux notaires de répondre eux-mêmes, à titre personnel, aux demandes de consultations de leurs clients ; ils ne peuvent se retrancher derrière un avis d’un CRIDON.
Votre avocat vous demandera, le cas échéant, un avis écrit du notaire de l’acte.
Pierre Redoutey	Uncategorized	Laisser un commentaire mai 31, 2018 mai 30, 2018 1 Minute
Est-il normal qu’un acte de notaire ait plusieurs dates ?
Plusieurs dates à l’acte notarié?
Question. Est-ce qu’il est normal et légal qu’un acte notarié ait plusieurs dates?
Réponse. Un acte notarié peut comporter plusieurs dates, sauf exception…
La situation est fréquente en pratique et n’est pas illégale bien entendu ; en effet, dans la majorité des cas, la validité des conventions n’est pas subordonnée au consentement simultané de toutes les parties et on peut penser qu’en disposant que tout acte notarié doit énoncer la date à laquelle est apposée chaque signature, l’art. 6, modifié, du décret du 26 nov. 1971, implique qu’un même acte peut avoir plusieurs dates, chacune de ces dates correspondant au jour précis où chaque partie a concrétisé son consentement en signant.
Pour répondre aux exigences de l’art. 6 du décret précité, les diverses dates doivent être séparément indiquées pour chaque partie et ce, afin que l’acte énonce exactement ce qui s’est passé dans les faits.
L’acte notarié qui comporte plusieurs dates n’est parfait qu’à sa dernière date. En conséquence, si l’une des parties devenait incapable dans l’intervalle séparant les deux dates, l’acte serait nul.
La convention serait également rompue par la mort de l’un des cocontractants.
Les différentes dates sont en général portées à la fin de l’acte (avec l’indication de la date à laquelle chaque partie et le notaire ont signé). Mais elles doivent aussi se trouver si l’acte est normalisé pour la formalité unique.
Il est fait à la règle selon laquelle l’acte peut comporter plusieurs dates, si l’on est en présence d’un contrat de mariage. L’art. 1394, 1er alinéa, du Code civil prescrit, en effet, « la présence et avec le consentement simultanés de toutes les personnes qui y sont parties ou de leurs mandataires » au contrat de mariage.
Pierre Redoutey	Uncategorized	Laisser un commentaire mai 30, 2018 5 Minutes
Je me pose la question de savoir si le notaire est un officier public, un officier ministériel, ou un officier public et ministériel ?
Ni l’un ni les autres.
Selon les termes de l’art. 1er de l’ordonnance du 2 nov. 1945 relative au statut de notariat, « Les notaires sont des officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique et pour assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions« .
Ainsi quand il authentifie un acte, le notaire le fait en qualité d’officier public.
C’est le cas quand le notaire authentifie (reçoit) un acte de vente d’immeuble de gré à gré ou un acte de partage amiable de succession. Il exerce sa mission d’officier public dans le cadre d’une profession libérale.
Quand le notaire est désigné (commis) pour une opération déterminée par une juridiction, dans le cadre de cette opération, il est un officier ministériel.
Après divorce ou pour le règlement d’une su ccession, le tribunal ou le juge peut désigner un notaire pour dresser l’état des opérations de compte, liquidation et partage du régime matrimonai et/ou de la succession.
Le notaire lors n’est pas celui de l’une ou l’autre des parties ; il est le chargé d’une mission par le tribunal, mission qu’il doit accomplir en toute impartialité. Pour cette raison, il est inutile que deux notaires soient commis, un pour chacun des intérêts en cause ; d’ailleurs il est très rare que deux notaires soient désignés. Toujours dans cette situation, le notaire agit sous le contrôle d’un juge du tribunal.
Mais, quand il agit dans le cadre de sa mission d’officier public, le notaire n’est pas plus celui de l’une ou l’autre des parties. Il est un tiers impartial, indépendant et objectif. Aussi le « notaire du vendeur » doit à l’acquéreur le même conseil et la même information que s’il était le « notaire de l’acquéreur ».
Pierre Redoutey	Uncategorized	Laisser un commentaire mai 30, 2018 1 Minute
Combien me coûtera aux hypothèques la renégociation obtenue de mon prêt immobilier ?
Un abonné me dit qu’il a obtenu de sa banque la négociation de son prêt hypothécaire. Son prêt est réaménagé : durée allongée et aussi réduction du taux d’intérêt. La banque et le notaire lui disent qu’il y a lieu de modifier l’inscription hypothécaire. Il veut savoir quelles taxes il devra supporter.
Le fisc dit que deux formalités sont envisageables : mention en marge et renouvellement de l’inscription hypothécaire. S’agissant de la réduction du taux d’intérêt et/ou de la modification de la durée du prêt, ces changements sont susceptibles d’être mentionnés en marge de l’inscription hypothécaire initiale. Par ailleurs, le report de la dernière échéance du prêt autorise le créancier à proroger de la même durée la date extrême d’effet de l’inscription.
Le tout ainsi qu’il résulte des dispositions combinées des art. 2435 (anc. art. 2154-1) du Code civil et de l’art. 67-2 du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière.
La taxe de publicité foncière (TPF) n’est pas exigible pour les mentions en marge des inscriptions et en application des dispositions de l’article 663, 1° du Code général des impôts, les inscriptions en renouvellement sont dispensées de la taxe de publicité foncière prévue par l’article 844 du CGI – taux global d’imposition actuel de 0,71498 %.
Les frais aux hypothèques, service de la publicité foncière, seront donc très réduits. Il vous reste à voir avec votre notaire combien de son côté, il vous demandera pour l’acte notarié nécessaire et les formalités.
Pierre Redoutey	Uncategorized	2 commentaires mai 30, 2018 2 Minutes
Estoppel : la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir
La Cour d’appel de Paris (14 mars 2018, 16/23.963) rappelle que l’estoppel est une attitude procédurale de l’une des parties envers l’autre, dont la caractérisation constitue une fin de non-recevoir au sens de l’art. 122 du Code de procédure civile.
Cependant, la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir.
Pour que le principe suivant lequel une partie ne peut se contredire au détriment d’autrui (théorie de l’estoppel) soit retenu, il faut que les diverses actions engagées par l’une des parties soit de même nature, fondées sur les mêmes conventions et qu’elles opposent les mêmes parties.
La position procédurale du syndicat des copropriétaires dans ce litige, dans lequel il a d’abord été défendeur en première instance puis intimé et appelant incident en appel, qui consiste à soutenir qu’en réalité les résolutions litigieuses rejetées par l’assemblée générale du syndicat principal du 5 avril 2016 ne relevaient pas d’un vote devant intervenir sur le fondement de l’art. 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 mais sur celui de l’art. 26 de cette loi, ne constitue pas une « action de même nature » que les délibérations querellées, dont l’annulation peut être sollicitée par un copropriétaire dans les conditions de l’art. 42, alinéa 2, de cette loi, de sorte que la SCI ne démontre pas en l’espèce que le syndicat des copropriétaires se serait contredit à son détriment.
Sur ce sujet, lire cet excellent article : L’estoppel, une louable intention, par Alexis Devauchelle, avocat.
La clause d’un contrat notarié exonérant le notaire de sa responsabilité est nulle
Cour d’appel de Chambéry, Chambre civile, section 1, 16 janvier 2018, RG N° 16/00983 :
La commune de Thonon les Bains a vendu à la CPAM de la Haute Savoie une parcelle de terrain […], de 998 m2, avec la condition particulière suivante : « suivant acte du 12/05/1952, Melle C. a vendu aux époux J. une villa avec terrain […] (..) Au cas où Melle C. viendrait à vendre la parcelle de terrain contiguë, elle devrait en faire refuser l’achat aux époux J. (..) Si les époux J. n’en font pas l’acquisition, Melle C. s’engage à imposer à son acquéreur l’obligation de ne pas construire, à moins de six mètres de la ligne séparative ».
Pourtant le notaire, rédacteur de l’acte authentique de vente de l’immeuble qui avait fait l’objet d’une promesse réciproque de vente valant vente, a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de cet acte à la date de la promesse en s’abstenant d’analyser de manière précise l’acte de propriété antérieur, celui de 1952, contenant une servitude non aedificandi de six mètres, constituant un véritable droit réel avec la présence d’un fonds servant et d’un fonds dominant. Il a ainsi commis une faute dans l’exercice de sa mission, de nature à entraîner sa responsabilité sur le fondement quasi-délictuel.
Le notaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l’acte. Cette clause est nulle, la victime d’un dommage ne peut effet renoncer par avance à demander la réparation de son préjudice résultant d’une faute délictuelle, en raison du caractère d’ordre public des dispositions des art. 1382 et 1383 du Code civil (ancienne numérotation).
En l’absence de contrepartie donnée par le notaire, cette clause ne peut davantage valoir transaction. Par ailleurs, cette clause est inapplicable à un acte rédigé deux ans auparavant.
La solution aurait été la même si la « décharge » de responsabilité avait fait l’objet d’un écrit différent du contrat principal.
Pierre Redoutey	Uncategorized	Laisser un commentaire mai 29, 2018 1 Minute
Le notaire doit vérifier que le permis de construire (vente de TAB avec droit à construire) est définitif
Cette affaire a donné lieu à un arrêt de la Cour d’appel de Fort-de-France, Chambre civile, du 24 avril 2018 (RG 17/00114).
Le notaire, membre d’une SCP de Fort-de-France, rédacteur des actes authentiques de vente de deux terrains à construire, a manqué à son devoir d’information et de conseil en délivrant une information générale relative à la construction, aux aménagements et aux transformations et en s’abstenant de vérifier concrètement auprès du vendeur le caractère certain et définitif du droit à construire des acquéreurs dont les permis de construire ont été annulés par la juridiction administrative. S’il avait effectué de telles vérifications, il aurait constaté que les permis de construire n’étaient pas purgés de tout recours. Il aurait ainsi pu signaler ce fait aux acquéreurs et les informer du danger de conclure la vente avant l’expiration des délais.
Pour sa défense, le notaire ne peut invoquer la réticence ou les manoeuvres dolosives de la société venderesse qui ne l’exonèrent pas des initiatives qu’il devait prendre et de sa propre faute. Sa responsabilité n’étant pas subsidiaire, il ne peut davantage reprocher aux acquéreurs requérants de ne pas avoir recherché la responsabilité de la société venderesse.
En revanche, les acquéreurs n’établissent aucunement que le professionnel du droit a manqué aux règles applicables à la vente en l’état futur d’achèvement, au lotissement ou au contrat de construction d’une maison individuelle.
La responsabilité civile du notaire instrumentaire est ainsi engagée et retenue solidairement avec la société civile professionnelle (SCP) dont il est membre.
La cour renvoie les parties devant les premiers juges afin qu’ils se prononcent sur le préjudice réparable.