Source: http://advokatkonicek.sk/chcete-mat-svoj-majetok-pod-kontrolou-alebo-zrusenie-a-vyporiadanie-podieloveho-spoluvlastnictva-k-nehnutelnostiam/
Timestamp: 2020-07-10 12:35:11+00:00
Document Index: 6826918

Matched Legal Cases: ['súd ', 'súd ', 'súd ', '§ 142', 'súd ', 'súd ', 'súd ', 'súd ', 'súd ', 'súd ', 'súd ', '§ 23', 'súd ', 'súd ', 'Súd ', 'súd ', 'súd ', 'súd ', 'súd ']

Chcete mať svoj majetok pod kontrolou? Alebo zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam | Advokátska kancelária
Jednou z najbežnejších vecí, s ktorou sa na mňa ľudia obracajú v mojej advokátskej praxi, je, aby som im zrušil a vyporiadal (slovo „vyporiadať“ je terminus technicus zavedený Občianskym zákonníkom č. 40/1964 Zb., hoci v hovorovej reči je asi vhodnejšie slovo „vysporiadať“. Pre potreby tohto článku však budem používať pojem „vyporiadať“ v príslušnom gramatickom tvare) právne vzťahy k nehnuteľnosti, ktorú majú v podielovom spoluvlastníctve. Dôvod je pre nich prostý, nechcú sa deliť o výhody takého majetku s ostatnými ľuďmi z viacerých dôvodov. Napr. ťažšie rozhodovanie všetkých spoluvlastníkov o nakladaní s nehnuteľnosťou pre rozdielne majetkové pomery spoluvlastníkov; pre rozdielne snahy o nakladaní s vecou v budúcnosti (jedni chcú tam podnikať, iní chcú vec užívať, ďalší rekonštruovať alebo predať), pre citové väzby k nehnuteľnosti a podobne.
Základ, od ktorého potom rozvíjam ďalší postup s klientom je, aby mi klient prezentoval svoju víziu k nehnuteľnosti pre budúcnosť. Táto vízia je však závislá aj od súčasného stavu právnych vzťahov k nehnuteľnosti, predovšetkým od výšky spoluvlastníckeho podielu klienta, od písomných alebo aj ústnych dohôd medzi spoluvlastníkmi ohľadne hospodárenia s nehnuteľnosťou, od finančných možností klienta a v neposlednom rade aj od doterajšej praxe spoluvlastníkov pri užívaní tejto veci.
Pod nehnuteľnosťou (vecou) mám na mysli buď stavbu, pozemok, byt, alebo čokoľvek, čo je nejakým spôsobom pevne spojené so zemou.
Ako sa správajú a rozhodujú spoluvlastníci?
Je potrebné si uvedomiť, že na základe právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou (napr. spôsob užívania, prenajímanie pre iné osoby ako spoluvlastníkov, opravy, údržba, rekonštrukcia a pod.) rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. V prípade rovnosti hlasov alebo ak nemožno dospieť k väčšinovej dohode, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci podať žalobu, aby v spore rozhodol súd. Pre prijímanie rozhodnutia spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou zákon nepredpisuje nijaký osobitný postup, vyžaduje sa však, aby účastníkmi dohody boli všetci spoluvlastníci. Odporúčam, aby dohoda bola písomná, lebo sa ľahšie dokazuje, čo presne bolo dohodnuté a aká bola vôľa každého zo spoluvlastníkov. Má to význam aj pre menšinových spoluvlastníkov, ktorí môžu požadovať, aby v dohode bol vyjadrený ich prípadný nesúhlas s nakladaním s vecou.
V prípade písomnej dohody o hospodárení so spoločnou vecou má investujúci spoluvlastník voči ostatným spoluvlastníkom právo na náhradu vynaložených prostriedkov.
Oplatí sa investovať do spoločnej nehnuteľnosti?
Pokiaľ by išlo o investíciu na nevyhnutné opravy alebo údržbu, povinnosť vydať bezdôvodné obohatenie by vznikla už počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu samotným vynaložením investície. Pokiaľ by nešlo o investíciu na nevyhnutné opravy alebo údržbu, povinnosť neinvestujúceho spoluvlastníka vydať bezdôvodné obohatenie by vznikla až pri zániku jeho spoluvlastníctva.
Kde a ako získam informácie o mojej nehnuteľnosti?
Výšku spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti si klient môže ľahko zistiť. Po prihlásení na www.katasterportal.sk na jeho list vlastníctva za klientovým menom je zlomok, ktorý predstavuje výšku jeho spoluvlastníckeho podielu. Súčet všetkých zlomkov na konkrétnom liste vlastníctva by mal byť 1/1, teda 100%. (Sú však aj prípady, že v katastri nehnuteľností sú zapísané iba niektoré spoluvlastnícke podiely, zvyšné nie sú zverejnené. Dôvody pre to sú rôzne, toto však presahuje potreby tohto článku, vysvetlím to v niektorom z budúcich článkov). Odporúčam použiť ako vyhľadávač Internet Explorer z dôvodu scriptov. Potom je možné si zobraziť a vytlačiť aj mapu s hranicami pozemku alebo pôdorys stavby. Pokiaľ klient nie je počítačovo zručný, vyhľadávam potrebné informácie na internete za prítomnosti klienta.
Jednou z možností ako si klient môže zvýšiť svoj spoluvlastnícky podiel je, že nadobudne spoluvlastnícky podiel iného spoluvlastníka. Dôležité je však upozorniť, že ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú ostatní spoluvlastníci zákonné predkupné právo s výnimkou, že ide o prevod na blízku osobu (napr. z otca na dcéru). Porušenie zákonného predkupného práva pri vkladovom konaní však v súčasnosti katastrálne odbory neskúmajú. Poškodené osoby potom majú možnosť dovolať sa takého porušenia žalobou na súde. Podmienkou však je, že musia preukázať naliehavý právny záujem, inak súd žalobu zamietne. Bližšie to tu nebudem rozvíjať, lebo by to bolo nad rozsah tohto článku. Vrátim sa k tomu v niektorom z budúcich článkov.
Čo je pre vás dôležité vo vzťahu k vášmu majetku? Aké máte možnosti pre svoje rozhodnutie?
Pokiaľ chce mať klient svoj majetok pod kontrolou, musí byť výlučným vlastníkom takejto nehnuteľnosti. Dosiahnuť to môže zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva buď formou písomnej dohody so všetkými spoluvlastníkmi (Práva na uzavretie takej dohody sa nemožno vopred vzdať a ani ho nijako obmedziť.), pre ktorú sa vyžaduje vklad do katastra nehnuteľností, alebo rozhodnutím súdu, pričom stranami súdneho sporu musia byť všetci spoluvlastníci nehnuteľnosti. Navyše rozhodnutie súdu je neistá záležitosť, lebo žalobným petitom ohľadne zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti súd nie je viazaný. Vážne komplikácie pri spisovaní dohody alebo žaloby na súd môžu nastať, keď niektorý spoluvlastník už nežije (a dedičia nemajú záujem spoluvlastnícky podiel predediť) alebo spoluvlastník je neznámy. Neznámych spoluvlastníkov zo zákona zastupuje Slovenský pozemkový fond. S mŕtvymi spoluvlastníkmi nemožno uzavrieť žiadne dohody a nemožno ich ani žalovať, lebo smrťou stratili procesnú subjektivitu. Vzhľadom k rozsahu tejto problematiky sa tejto problematike budem venovať v inom článku. Spoluvlastníci nie sú pri dohode o spôsobe vyporiadania nijako viazaní a môžu sa dohodnúť akýmkoľvek spôsobom, ich dohoda však nesmie byť v rozpore so zákonom, ani byť v rozpore s dobrými mravmi.
Ktorá zákonná norma upravuje zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom?
Podľa § 142 Občianskeho zákonníka ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť spoluvlastníckych podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom v minulosti. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa výšky spoluvlastníckych podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.
Aké sú postupy v súdnom konaní?
V súdnom konaní sa súd najprv musí zaoberať otázkou, či je prakticky možné vec rozdeliť a až vtedy, keď súd dôjde k záveru, že vec nie je možné reálne rozdeliť, potom zvažuje možnosť prikázať vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak by žiadny zo spoluvlastníkov nemal záujem nadobudnúť vec, potom súd pristúpi k predaju veci a rozdeleniu finančného výťažku.
Súdny rozsudok aj s prípadným geometrickým plánom je podkladom na zmeny zápisov v katastri nehnuteľností.
Reálne rozdelenie nehnuteľností
V prípade reálneho rozdelenia veci musíme rozlišovať, či sa jedná o stavbu alebo o pozemok.
V prípade rozdelenia stavby je rozhodujúce, či v dôsledku rozdelenia vznikne nová samostatná vec. O rozdelení stavby možno uvažovať aj pri vynaložení určitých investícií, je však dôležitý postoj jednotlivých spoluvlastníkov k takým investíciám pri delení. Rozdelenie stavby musí byť v súlade so stavebnými predpismi. Prípustné nie je delenie podľa poschodí a ich častí (horizontálne delenie), ale len delenie vertikálne, pričom výsledkom delenia musí byť niekoľko stavieb, ktoré budú spĺňať podmienky samostatných vecí, ktoré nemusia byť rovnako hodnotné, inak je stavba reálne nedeliteľná.
V prípade pozemkov je delenie jednoduchšie. Realizovanie delenia sa vykoná formou geometrického plánu. V prípade delenia pozemkov je však nutné pamätať, aby nedošlo k drobeniu pozemkov. Podľa § 23 zákona č. 180/1995 Z.z. rozdelením jestvujúcich pozemkov v extraviláne (mimo zastavaného územia obce) nesmie vzniknúť pozemok menší ako 2 000 m2 ak ide o poľnohospodársky pozemok alebo pozemok menší ako 5 000 m2 ak ide o lesný pozemok. Pri posudzovaní reálnej deliteľnosti pozemku je nutné brať do úvahy nielen územnoplánovaciu dokumentáciu, ale aj prístup ku komunikáciám a účelnosť technického spôsobu delenia, pričom je nutné prihliadať na tvar, celkovú plochu a zastavanosť novovytváraného pozemku stavbami. Prekážkou reálneho rozdelenia pozemku nie je skutočnosť, že po rozdelení možno jednotlivé nové pozemky užívať len s nejakými obmedzeniami. Pokiaľ tak nie možné pozemok rozdeliť, nie je taký pozemok v súdnom konaní deliteľný.
Prikázanie nehnuteľnosti za finančnú náhradu
Pokiaľ nie je nehnuteľnosť (stavba alebo pozemok) reálne deliteľný, súd pristupuje k úvahám o prikázaní takej nehnuteľnosti jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú finančnú náhradu (pri výške finančnej náhrady sa vychádza zo znaleckého posudku a záujmu spoluvlastníkov na takom vyporiadaní). Zásadne sa prikazuje celá vec. Pri tom súd prihliadne na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na minulé násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Súd by nemal prikázať vec takému spoluvlastníkovi, ktorý by chcel vec po skončení súdneho konania ďalej predať.
Pokiaľ žiadny zo spoluvlastníkov neprejaví záujem na prikázaní veci, potom súd pristúpi k nariadeniu predaja. Táto forma vyporiadania má však riziká. Ak sa vec nepodarí predať, súd konanie zastaví a naďalej ostávajú zachované všetky spoluvlastnícke vzťahy.
Možnosť súdu nezrušiť podielové spoluvlastníctvo je skôr výnimočné. Je viazané na dôvody hodné osobitného zreteľa. Napr. ak v nehnuteľnosti býva staršia osoba, ktorá tam prežila celý život a má k nehnuteľnosti citové väzby (napr. rodičovský dom, ktorý sama pomáhala stavať).
Môže súd zriadiť k nehnuteľnosti vecné bremeno?
V súvislosti so zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva prichádza súdu do úvahy aj zriadenie vecných bremien napr. pre potreby vyriešenia problémov spoločných prípojok (elektrické, vodovodné, kanalizačné a pod.), prípadne aj prístup k cestnej komunikácii. Na zriadenie vecného bremena súd nepotrebuje návrh strany súdneho konania.
Chcete mať svoj majetok pod kontrolou? Čo dodať na záver?
Na záver chcem iba podotknúť, že podľa Ústavy Slovenskej republiky vlastníctvo zaväzuje. Okrem iného to znamená, že pokiaľ ste vlastníkom nehnuteľnosti, ste zodpovedný za jej stav. Za určitých okolností môže napr. stavebný úrad nariadiť demoláciu stavby, ktorej hrozí zrútenie, a to na náklady vlastníka takej stavby. Tiež chcem podotknúť, že ignorovanie vlastníctva nehnuteľností nie je najvhodnejší postoj. Právo je možné účinnejšie použiť pre tých, ktorý sú pripravený.
Vzhľadom k zložitosti vyššie uvedenej problematiky odporúčam, aby ma záujemca navštívil v mojej advokátskej kancelárii po vopred dohodnutom termíne konzultácie na tel. č. 0908 273 274.
S úctou JUDr. Miroslav Koníček, advokát so sídlom v Ružomberku, A. Bernoláka 6.