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Timestamp: 2013-05-24 17:21:07+00:00
Document Index: 59776777

Matched Legal Cases: ["l'article 20", "l'article 2103", "l'article 18", "l'article 5", "l'article 33", "l'article 45", "l'article 19", "l'article 45", "l'article 45", "l'article 20", "l'article 5", "l'article 6", "l'article 20", "l'article 6", "l'article 14", "l'article 20", "l'article 20", "l'article 18", "l'article 6", "l'article 6"]

L'achat en concubinageL'achat et la vente en copropri�t�L'assurance multirisque habitationLes charges et r�parations locativesLes r�gles l�gales des cr�dits immobiliersLa fixation du loyerLes d�marches et formalit� lors d'un d�m�nagementLa premi�re visiteLa r�siliation par le bailleurLa r�siliation par le locataireL'avant contrat de venteLes frais annexes � l'achatLes litiges propri�taire - locataireLes locations meubl�esLes obligations de l'acheteurLes obligations du vendeurL'�tat des lieux L'achat et la vente en copropri�t�
Intervenants multiples, notaires qui avaient cr�� des r�gles du jeu qui les arrangent, syndics qui s'�taient laiss�s entra�ner dans l'ex�cution de conventions entre parties qui n'auraient pas d� les concerner, bref il y avait dans les ventes en copropri�t� tous les ingr�dients pour que naissent des litiges o� tout le monde se renvoyait la balle, et o� le plus fautif n'�tait pas le bouc �missaire en g�n�ral d�sign�, � savoir le syndic... Pourtant, sur le papier tout para�t plut�t simple ! De fait, une nouvelle modification du d�cret d'application de la loi sur la copropri�t� a rappel� tout le monde aux principes d'origine et a clarifi� des r�gles dont il n'aurait pas fallu s'�carter... Position du vendeur et de l'acqu�reur vis � vis de la copropri�t�
Le copropri�taire a un double statut : il est plein propri�taire de ses lots privatifs et il est en m�me temps membre du syndicat des copropri�taires et partie prenante � un contrat avec les autres copropri�taires auquel il souscrit en achetant ses lots : le r�glement de copropri�t� ; c'est ce qui d�coule des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du d�cret du 17 mars 1967... Deux cons�quences majeures d�coulent de ce statut juridique : - L'acquisition et le transfert de propri�t� s'effectuent comme pour n'importe quel bien immobilier.
- Les droits et les devoirs qui r�sultent de l'appartenance au syndicat et du r�glement de copropri�t� �tant la cons�quence de la possession des lots et non d'un engagement personnel du copropri�taire, ils cessent au moins th�oriquement lors du transfert de propri�t�, l'acqu�reur venant aux droits et aux devoirs du vendeur vis � vis du syndicat des copropri�taires d�s l'acquisition de la propri�t� des lots concern�s.
Le syndicat n'a de ce fait, en premi�re analyse, pour toute obligation vis � vis des copropri�taires en cas de vente que d'enregistrer le transfert de propri�t�, ses relations avec les propri�taires successifs d'un m�me lot s'effectuant dans la continuit�.
La cons�quence logique eut �t� que ce principe s'applique y compris pour le recouvrement des charges laiss�es impay�es par le vendeur !
La loi a cependant introduit, dans l'int�r�t des acqu�reurs plus que dans celui des syndicats des copropri�taires, une disposition permettant au syndicat, par la main de son syndic, de pr�lever sur le prix de la vente toutes sommes dont le vendeur lui serait redevable au moment du transfert de propri�t�.
La cr�ance du syndicat sur le copropri�taire prend de ce fait un caract�re "personnel", et, fait remarquable, cette facult�, r�sultant de l'article 20 de la loi et des articles 5-1 et 6 du d�cret, et incluant les droits du syndicat au titre du privil�ge sp�cial cr�� par l'article 2103 du Code civil (priorit� du syndicat par rapport aux cr�anciers hypoth�caires inscrits pour les "cr�ances aff�rentes aux charges et travaux de l'ann�e courante et des deux derni�res ann�es �chues"), a supprim� de facto toute solidarit� entre acqu�reur et vendeur pour le paiement des sommes dues au moment de la vente, quand bien m�me cette solidarit� serait stipul�e dans le r�glement de copropri�t� (cela devient une clause r�put�e "non �crite"...). Il doit �tre not� que c'est le fait d'une jurisprudence aujourd'hui �tablie apr�s avoir �t� longtemps h�sitante et non des textes, qui sont muets sur ce point !
En cons�quence, le syndicat des copropri�taires a le devoir d'arr�ter le compte des "cr�ances du syndicat effectivement liquides et exigibles � la date de la mutation" (article 5-1 du d�cret), et de poursuivre le recouvrement par tous moyens � la seule encontre du vendeur, par le moyen du droit d'opposition (article 20 de la loi) ou toute autre voie si ce droit d'opposition n'a pas �t� utilis� ou si sa mise en oeuvre s'est av�r�e infructueuse. Que se passe-t-il lors de l'avant-contrat de vente ? Il doit �tre gard� � l'esprit que l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) intervient deux � quatre mois avant le transfert (ou mutation) de propri�t� effectif.
A ce stade le syndicat des copropri�taires n'est pas concern� : la n�gociation des conditions de la vente - rappelons que la vente na�t juridiquement � ce moment-l�, et qu'elle devient parfaite d�s lors que l'acqu�reur a exerc� son option (promesse unilat�rale) et que les conditions suspensives ont �t� lev�es, la signature chez le notaire n'�tant alors que r�it�ration de la volont� des parties - est l'affaire exclusive du vendeur et de l'acqu�reur, la communication de toutes les informations n�cessaires � ce dernier pour former son consentement �tant de la responsabilit� exclusive du vendeur.
C'est lors de la n�gociation de l'avant contrat que doivent �tre d�battus (avec consignation pr�cise du r�sultat...) des probl�mes tels que :
- La ventilation des charges de l'exercice en cours entre acqu�reur et vendeur : la loi est muette sur ce point, et si la tradition veut que cette ventilation se fasse prorata temporis au nombre de jours par rapport � la date du transfert de propri�t�, les parties peuvent convenir d'autres modalit�s : ventiler par trimestres entiers, prendre en compte le fait qu'une des deux parties aura ou aura eu au cours de sa p�riode de pr�sence une saison de chauffe enti�re, ou tenir compte de d�penses exceptionnelles dans l'exercice comme par exemple un rappel de consommation d'eau...
- La prise en charge par le vendeur ou l'acqu�reur du co�t de travaux vot�s ou m�me simplement planifi�s, non encore appel� aux copropri�taires ou bien appel� partiellement, et non ex�cut�s ou en cours d'ex�cution : la loi est �galement muette sur ce point et laisse les parties convenir ce qu'elles veulent � ce sujet ; les notaires pr�sentent souvent abusivement comme une r�gle l�gale ce qui n'est qu'un usage, certes r�pandu, � savoir la prise en charge par le vendeur de la totalit� du co�t des travaux vot�s avant la date de signature ! En r�alit�, tout d�pend de la nature des travaux et ce qui va pr�valoir dans la fixation du prix de vente : appliquer le principe que les notaires pr�conisent suppose d'�tre s�r que le bien a �t� vendu "valeur travaux r�alis�s", ce qui ne va pas forc�ment de soi ; si le prix se ressent d'un mauvais �tat de l'immeuble malgr� le fait que des travaux de r�novation ont �t� vot�s, il est par contre normal que l'acqu�reur en supporte le co�t ; c'est �galement le cas si les travaux visent � r�parer un sinistre dont l'indemnit� ne sera per�ue qu'apr�s la vente...
- Les modalit�s de r�cup�ration par le vendeur de sa quote-part de l'avance permanente de tr�sorerie ou fonds de roulement : le vendeur y a normalement toujours droit, mais ce remboursement peut lui �tre effectu� par l'acqu�reur ou par le syndic ; les syndics exigent en g�n�ral de le rembourser eux-m�mes, car ils le font avec un certain d�calage apr�s la vente et cela les s�curise par rapport � une erreur ou une sous-estimation possible des sommes demand�es lors de la signature... Mais les parties sont libres de passer outre et mettre le syndic devant le fait accompli !
- La r�cup�ration ou non par le vendeur de sa quote-part des �ventuelles provisions appel�es pour travaux futurs, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les modalit�s de cette r�cup�ration � l'instar de ce qui s'applique pour le fonds de roulement : une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 17 juin 1997 (3� ch.civ.) a retenu que ces provisions sont r�cup�rables d�s lors qu'elles n'ont pas �t� affect�es par une d�cision d'assembl�e g�n�rale � des travaux bien identifi�s, mais les parties peuvent prendre entre elles toute autre convention ! Que se passe-t-il entre l'avant-contrat et la signature de la vente chez le notaire ? Le notaire charg� de r�diger l'acte de vente constitue son dossier � partir des �l�ments que lui communique le vendeur - son acte de propri�t� et le r�glement de copropri�t� notamment, ainsi que les coordonn�es du syndic. Il contacte le syndic par commodit� pour conna�tre la liste des modificatifs �ventuels, ainsi que diverses informations importantes concernant l'assurance de l'immeuble, ou les proc�dures judiciaires en cours. Le syndic est �galement tenu de communiquer les informations pr�vues par l'article 5 du d�cret du 17 mars 1967. Cette communication d'informations s'effectue par la voie d'un questionnaire type du notaire au syndic, mais les syndics structur�s ont leur propre mod�le, et l'article mentionn�, modifi� par le d�cret du 27 mai 2004 donne d�sormais une liste tr�s pr�cise des informations � communiquer dans "un �tat dat� comportant trois parties" :
"1� Dans la premi�re partie, le syndic indique, d'une mani�re m�me approximative et sous r�serve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot consid�r�, au syndicat par le copropri�taire c�dant, au titre :
"a) Des provisions exigibles du budget pr�visionnel ;
"b) Des provisions exigibles des d�penses non comprises dans le budget pr�visionnel ;
"c) Des charges impay�es sur les exercices ant�rieurs ;
"d) Des sommes mentionn�es � l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 [annuit�s restant dues lorsqu'en application de cet article le copropri�taire a demand� � payer sa quote-part de travaux d'am�lioration en dix ans (NDLR)] ;
"Ces indications sont communiqu�es par le syndic au notaire ou au propri�taire c�dant, � charge pour eux de les porter � la connaissance, le cas �ch�ant, des cr�anciers inscrits.
"2� Dans la deuxi�me partie, le syndic indique, d'une mani�re m�me approximative et sous r�serve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait �tre d�biteur, pour le lot consid�r�, � l'�gard du copropri�taire c�dant, au titre :
"a) Des avances mentionn�es � l'article 45-1 ;
"b) Des provisions du budget pr�visionnel pour les p�riodes post�rieures � la p�riode en cours et rendues exigibles en raison de la d�ch�ance du terme pr�vue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
"3� Dans la troisi�me partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropri�taire, pour le lot consid�r�, au titre :
"a) De la reconstitution des avances mentionn�es � l'article 45-1 et ce d'une mani�re m�me approximative ;
"b) Des provisions non encore exigibles du budget pr�visionnel ;
"c) Des provisions non encore exigibles dans les d�penses non comprises dans le budget pr�visionnel.
"Dans une annexe � la troisi�me partie de l'�tat dat�, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices pr�c�dents, � la quote-part aff�rente au lot consid�r� dans le budget pr�visionnel et dans le total des d�penses hors budget pr�visionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'�tat des proc�dures en cours dans lesquelles le syndicat est partie."
Les termes employ�s se r�f�rent � des d�finitions donn�es dans l'article 45-1 de ce m�me d�cret :
"Les charges sont les d�penses incombant d�finitivement aux copropri�taires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assembl�e g�n�rale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropri�taires.
"Au sens et pour l'application des r�gles comptables du syndicat :
"- sont nomm�es provisions sur charges les sommes vers�es ou � verser en attente du solde d�finitif qui r�sultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
"- sont nomm�s avances les fonds destin�s, par le r�glement de copropri�t� ou une d�cision de l'assembl�e g�n�rale, � constituer des r�serves, ou qui repr�sentent un emprunt du syndicat aupr�s des copropri�taires ou de certains d'entre eux.
Le syndicat, par la main de son syndic a aussi � cette occasion la possibilit� de d�livrer un certificat, dit "de l'article 20" (de la loi du 10 juillet 1965), valable 3 mois, "attestant qu'il est libre de toute obligation � l'�gard du syndicat". Le syndic qui d�livre un tel certificat a int�r�t � �tre s�r de son coup car sa d�livrance le prive de la possibilit� d'exercer ensuite son droit d'opposition (cf infra). Les syndics avis�s ne d�livrent dans la pratique ces certificats qu'� des copropri�taires avec qui ils ont des relations particuli�res et de confiance, ou alors contre versement de provisions substantielles le mettant � l'abri d'une sous-estimation dont il aurait ensuite � assumer la responsabilit�... Ce versement est demand� bien entendu "sous r�serve de l'apurement des comptes" (article 5 du d�cret du 17 mars 1967).
A d�faut, le syndic communique au notaire, dans le cadre des informations qu'il est tenu de fournir conform�ment � l'article 5 du d�cret du 17 mars 1967, les sommes dont il demande le versement de la part du vendeur lors de la signature, afin de renoncer � son droit d'opposition (cf infra).
Il en profite pour demander ses honoraires particuliers pour les prestations qu'il doit d�livrer � l'occasion de la vente tels que pr�vus � son contrat.
Au cas o� la date de signature est repouss�e, le syndic est invit� � r�it�rer le questionnaire et ses demandes afin d'y porter les modifications rendues n�cessaires. Que se passe-t-il lors de la signature chez le notaire ? La signature de l'acte de vente concr�tise avec le transfert de propri�t� l'accord d�finitif des parties sur toutes les conditions de la vente. Le notaire leur soumet entre autres choses le d�compte des sommes dont le syndic demande le versement afin de ne pas exercer son droit d'opposition.
Les parties peuvent ventiler entre elles les sommes demand�es comme bon leur semble, honoraires du syndic compris, et donner au notaire les instructions de r�glement qui en r�sultent ; le vendeur peut aussi refuser le d�compte du syndic, sachant que ce faisant il s'expose � une opposition du syndic sur le prix de vente, dont l'effet sera de bloquer le montant correspondant entre les mains du notaire. A d�faut d'accord amiable, ni lui ni le syndic ne pourront en obtenir le d�blocage autrement que par une d�cision judiciaire. Apr�s la signature Le syndic doit recevoir la notification du transfert de propri�t� pr�vue par l'article 6 du d�cret du 17 mars 1967 ; cette notification seule conf�rera � l'acqu�reur sa qualit� de copropri�taire, et le droit d'�tre convoqu� aux assembl�es g�n�rales du syndicat.
S'il n'a pas d�livr� le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 mentionn� ci-dessus, il doit recevoir �galement l'avis de mutation du notaire d�positaire des fonds de la vente dans les conditions pr�vues par cet article, accompagn� du r�glement autoris� par le vendeur ; s'il estime ne pas avoir per�u suffisamment par rapport � ses demandes (et m�me s'il s'aper�oit qu'il n'a pas demand� assez...), il peut faire opposition dans les conditions fix�es �galement dans cet article.
L'article 5-1 du d�cret du 17 mars 1967 stipule que cette opposition ne peut porter comme indiqu� ci-dessus que sur les "cr�ances du syndicat effectivement liquides et exigibles � la date de la mutation" ; l'article 6-2 du d�cret fixe d�sormais avec pr�cision ce qui peut �tre demand� au vendeur :
"A l'occasion de la mutation � titre on�reux d'un lot :
"1� Le paiement de la provision exigible du budget pr�visionnel, en application du troisi�me alin�a de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
"2� Le paiement des provisions des d�penses non comprises dans le budget pr�visionnel incombe � celui, vendeur ou acqu�reur, qui est copropri�taire au moment de l'exigibilit� ;
"3� Le trop ou moins per�u sur provisions, r�v�l� par l'approbation des comptes, est port� au cr�dit ou au d�bit du compte de celui qui est copropri�taire lors de l'approbation des comptes."
La question se pose tout de m�me de savoir, dans le cas o� l'acte de vente a mis � la charge du vendeur des travaux vot�s mais non encore appel�s en totalit� � la date du transfert de propri�t�, si le syndic est cens� ou m�me fond� � faire opposition pour la part du budget des travaux non encore appel�e, ou s'il doit laisser les parties faire leur affaire de l'ex�cution de leurs conventions, prises en dehors du syndicat, le syndic adressant les nouveaux appels � l'acqu�reur et poursuivant le cas �ch�ant le recouvrement � son encontre comme il en a � notre avis juridiquement le droit !
Il est � noter que si le syndic adopte la premi�re solution, il se constitue s�questre pour l'ex�cution de conventions r�sultant d'un acte auquel il n'est pas intervenu et dans lequel il n'est pas d�sign� en qualit� de s�questre conventionnel ; c'est infond� juridiquement et totalement atypique par rapport � ce qui se passe pour d'autres types d'actes ! Il est vrai que de nombreux syndics s'y pr�tent, avec la b�n�diction des notaires qui se "d�faussent" tr�s opportun�ment d'une responsabilit� qui normalement leur incombe, mais c'est souvent � leurs d�pens, car ils se retrouvent en premi�re ligne en cas de litige dans des conflits auxquels ils devraient normalement rester �trangers... La question se pose �galement de savoir si le droit d'opposition s'exerce sur la totalit� de la dette du vendeur ou seulement sur la quote-part aff�rente aux lots vendus : la jurisprudence semblerait s'orienter vers la seconde solution, mais elle est loin d'�tre confirm�e, et la d�termination de cette quote-part peut se heurter � de grandes difficult�s lorsque le syndic tient un compte global pour l'ensemble des lots... La d�livrance du certificat de l'article 20 apr�s la vente Curieusement, de tr�s nombreux notaires, dans le souci louable de s'assurer une s�curit� suppl�mentaire, ont pour pratique de demander aux syndics, apr�s leur avoir vers� les sommes r�clam�es, de leur d�livrer a posteriori et � titre de r�gularisation le certificat de l'article 20 ; c'est �videmment un non-sens juridique qui ne laisse d'inqui�ter de la part de titulaires d'une charge publique, et les syndics qui n'ont pas d�livr� ce certificat avant la vente n'ont �videmment pas de raisons de le d�livrer apr�s... L'apurement du compte du vendeur Une fois ces proc�dures et modalit�s mises en oeuvre, dans tous les cas de figure, le vendeur se retrouve cr�ancier du syndicat pour la r�cup�ration des "avances" qu'il lui a consenties : notamment le "fonds de roulement" et les provisions pour travaux futurs au titre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; ce remboursement, d�duction faite des provisions devenues exigibles � la date de la signature et d'�ventuels arri�r�s doit intervenir sans d�lai : la Commission relative � la copropri�t� peut donc affirmer dans sa Recommandation n�24 : relative � l'article 6-2 du d�cret du 17 mars 1967 que "l'application des r�gles pr�cit�es interdit au syndic de conserver des fonds post�rieurement � la r�ception de la notification pr�vue � l'article 6", et "qu'en cons�quence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles". Autrement dit, le compte du vendeur peut et doit �tre sold� d�finitivement au lendemain de la notification de la vente ! L'AVIS DE BOUTIQUIMMO