Source: https://www.mieterverein-potsdam.de/seite/149133/aktuelle-urteile.html
Timestamp: 2018-09-21 01:04:43
Document Index: 50082863

Matched Legal Cases: ['§ 9', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 9', '§ 556', '§ 556']

Mieterverein Potsdam und Umgebung e.V. - Aktuelle Urteile aus Potsdam und bundesweit
Aktuelle Urteile aus Potsdam und bundesweit
Betriebskosten: 15-prozentiges Kürzungsrecht
Das Landgericht Potsdam bejaht mit Beschluss vom 24. Oktober 2017, AZ 4 S 33/17, ein 15-prozentiges Kürzungsrecht für den Fall, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht gem. § 9 Abs. 2 HeizkostenV mit einem Wärmezähler gemessen worden ist.
Betriebskosten: Kontrollrechte des Mieters wichtiger als Datenschutz
Der Bundesgerichtshof entschied, dass dem Mieter bei einer Einsichtnahme in Belege zu einer beanstandeten Betriebskostenabrechnung auch die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer gezeigt werden müssen, BGH mit Urteil vom 07. Februar 2018, AZ: VIII ZR 189/17.
Befreiungsschlag durch Landgericht Berlin
- verbesserter Kündigungsschutz möglich? -
Das Landgericht Berlin hat mit einer Entscheidung vom 17. Oktober 2017, AZ 66 S 90/17, eine Lösung präsentiert, mit welcher das seit langem diskutierte Dilemma des eingeschränkten Mieterschutzes bei Kündigungen wegen Zahlungsverzuges gelöst werden könnte.
In der Praxis erklären Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung häufig auch die ordentliche fristgemäße Kündigung.
Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb der vom Gesetz benannten Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die fristlose Kündigung durch Zahlung der Mietrückstände unwirksam zu machen.
Es liegt nahe, dass mit dieser Zahlung auch die fristgemäße Kündigung unwirksam ist und somit das Mietverhältnis weiter besteht. Dem ist aber nicht so. Denn der Gesetzeswortlaut gibt hierfür derzeit nichts her.
Dies hat für die Mieter die unerträgliche Folge, dass das Mietverhältnis trotz rechtzeitiger Begleichung der Mietrückstände und der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nunmehr mit der fristgemäßen Kündigung beendet worden ist. In einem Räumungsrechtsstreit besteht damit höchste Gefahr, dass der Mieter trotz rechtzeitiger Zahlung der Mietrückstände die Wohnung räumen muss.
Die Rechtsprechung der Instanzgerichte erkannte diese Ungerechtigkeit und versuchte, diese Diskrepanz zu beheben, indem sie auf verschiedene Weise begründete, warum denn auch die fristgemäße Kündigung mit der rechtzeitigen Begleichung der Mietrückstände keine Wirkung mehr entfalte.
Der Bundesgerichtshof (BGH) schob dem bald einen Riegel vor und hält daran fest, dass die ordentliche Kündigung nicht durch die Zahlung des Mietrückstandes unwirksam werde. Er versucht, der Gerechtigkeit Genüge zu tun, indem er übergeordnete Prinzipien (Treu und Glauben) heranzieht. Dem Vermieter kann es demnach unter bestimmten Voraussetzungen verwehrt sein, an seinem Räumungsanspruch gegen den Mieter festzuhalten, wenn der Mieter den Mietrückstand rechtzeitig ausglich.
Mit dieser Argumentation des BGH ist das grundlegende Problem mit seiner erheblichen Rechtsunsicherheit zulasten der Mieter jedoch weiterhin vorhanden. Fraglich ist, ob die vom Bundesgerichtshof an die Hand gegebenen Maßstäbe für Korrekturen zu Gunsten des Mieters ausreichend sind und wie sie sich in der Praxis bewähren.
Das Landgericht Berlin versucht nun aus mieterschutzrechtlicher Sicht einen Befreiungsschlag.
Es vertritt die Ansicht, dass die fristgemäße Kündigung, die zusammen mit der fristlosen Kündigung erklärt wurde, ins Leere geht, insofern die fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzugs berechtigt war.
Das Landgericht führt sinngemäß aus, dass ein Mietverhältnis, welches wirksam mit einer fristlosen Kündigung gekündigt worden ist, deswegen nicht mehr bestehe. Eine fristgemäße Kündigung könne folglich dann nichts beenden, was nicht mehr besteht. Die fristgemäße Kündigung entfalte also keine Wirkung und könne auch nicht aufleben, wenn die Kündigungswirkung der fristlosen Kündigung wegen der rechtzeitigen Zahlung der Mietrückstände später entfallen sei.
Das Landgericht Berlin hat gegen dieses Urteil wegen der weit reichenden Bedeutung die Revision zugelassen. Abzuwarten bleibt, ob Revision eingelegt wird und wie dann der Bundesgerichtshof hierzu Stellung nimmt.
Das Problem des Verhältnisses der außerordentlichen Kündigung zur ordentlichen Kündigung nach rechtzeitigem Ausgleich des Mietrückstandes könnte auch schlicht durch eine Korrektur des Gesetzes zu Gunsten der Mieter gelöst werden. Dies erscheint jedoch zurzeit als unrealistisch, weil im Koalitionsvertrag hierzu nichts vereinbart ist.
Das Urteil des Landgerichts Berlin stellt somit eine Chance dar, die vorliegende unbefriedigende rechtliche Situation im Wege der Rechtsprechung zu Gunsten der Mieter zu korrigieren.
Betriebskosten: Fiktive Kosten: Ja, Fiktive Leistungen: Nein
Zum Nachweis fiktiver Kosten vom Vermieter selbst erbrachter Leistungen in einer Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter das Angebot einer Fremdfirma vorlegen, dem das vom Vermieter erstellte detaillierte Leistungsverzeichnis zugrunde liegt und aus dem ersichtlich ist, welche Arbeiten er zu welchem Zweck nach Art und Umfang erbracht hat. Landgericht Potsdam mit Urteil vom 26. Februar 2016, AZ 13 S 67/15.
Das Amtsgericht Potsdam geht mit seinen Urteilen vom 23. März 2017, AZ 29 C 26/17, und vom 01. September 2017, AZ 24 C 216/16, von einem 15prozentigen Kürzungsrecht der gesamten Wärmekosten aus, wenn die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht gem. § 9 Abs. 2 HeizkostenV mit einem Wärmezähler gemessen worden ist.
Hintergrund: In einer Vielzahl von Wärmekostenabrechnungen erfolgt die Ermittlung des Energieanteils der Wassererwärmung noch mit einer bis Ende 2013 erlaubten und in der Heizkostenverordnung H(eizkostenV) angegebenen Formel. Ab 2014 sieht die HeizkostenV vor, dass der Energieanteil der Wassererwärmung im Hause durch einen Zähler vorerfasst wird. In dem Falle der Berechnung des Energieanteils mit der nicht mehr erlaubten Formel entgegen der HeizkostenV ist umstritten, ob dem Mieter ein Kürzungsrecht an den Wärmekosten zusteht.
Betriebskosten: „Allgemeinstrom“ ist keine Betriebskostenposition
Mit Urteil vom 07. April 2017, AZ 23 C 271/16, erkannte das Amtsgericht Potsdam, das „Allgemeinstrom“ keine Betriebskostenposition ist und deswegen nicht ohne weiteres in Betriebskostenabrechnungen umgelegt werden kann.
Hintergrund: In vielen Betriebskostenabrechnungen befindet sich anstatt der einschlägigen Betriebskostenposition der Beleuchtung eine Position Allgemeinstrom, unter der verschiedene nicht umlagefähige Stromkosten zum Beispiel für den Betrieb der Heizung und andere technische Anlagen in unzulässiger Kostenmischung umgelegt werden.
ZU den Kosten der Beleuchtung gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.
Die Abteilung 2 des Amtsgerichts Lichtenberg hat in einem am 28. September 2016 verkündeten Urteil (Az 2 C 202/16) die Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse angewandt und eine Vermieterin zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt. Damit liegt - soweit ersichtlich - erstmals ein Berliner Urteil vor, in dem es um Mietschutz in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt geht. Die Parteien des Rechtsstreits hatten am 16. Oktober 2015 einen Mietvertrag über die Vermietung einer 73,95 m² großen, in Berlin-Lichtenberg gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von den Mietern zu zahlende Miete 562,02 EUR; dies entspricht einem Mietzins von 7,60 EUR netto kalt pro Quadratmeter. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2015 wandten sich die Mieter an die Vermieterin und beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1. Juni 2015 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 EUR monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhoben die Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt 227,29 EUR. Das Amtsgericht Lichtenberg gab den Mietern in vollem Umfang Recht. Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte § 556d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht. In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB vor. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig sei nur eine Höchstmiete von 7,161 EUR/m² (6,51 EUR + 10 %), d.h. von insgesamt von 529,55 EUR netto kalt. Die Differenz von je 32,47 EUR für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen. Der Vergleichsmietzins sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden könne. Denn er sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden. Die Berechnung der Miete anhand dieses Mietspiegels ergebe eine Vergleichsmiete von 6,51 EUR/m². Der Mittelwert für das maßgebliche Mietspiegelfeld H 2 liege bei 5,66 EUR/m². Hinzuzurechnen sei der Wert des Sondermerkmals „Modernes Bad" in Höhe von 0,40 EUR/m². Ferner sei zwischen den Parteien zwar unstreitig, dass aufgrund der weiteren Wohnungsmerkmale nach der so genannten Spanneneinordnung ein Zuschlag von 100 Prozent der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert, also ein Betrag von 0,85 EUR/m², gerechtfertigt sei. Jedoch dürfe der Spannenoberwert von 6,51 EUR/m² in diesem Fall nicht überschritten werden. Dies sei ausdrücklich in der Orientierungshilfe des Mietspiegels unter Ziffer 11.3 ausgeschlossen worden. Eine Ausnahme sehe die Orientierungshilfe nur vor, wenn mehrere Sondermerkmale in der Addition ihrer Summe den Oberwert übersteigen würden, was hier nicht der Fall sei. Dadurch könne zwar hier der Wert des Sondermerkmals „Modernes Bad" nicht vollständig ausgeschöpft werden. Allerdings hätten sich die Ersteller des Mietspiegels bewusst für eine solche einschränkende Berücksichtigung von Sondermerkmalen gegenüber der Spanneneinordnung entschieden, wie sich auch aus den Ergebnissen der Arbeitsgruppensitzungen ergebe. Das Urteil ist nicht mit der Berufung anfechtbar, da der Wert der Beschwer (d.h. hier der Urteilssumme) nicht den erforderlichen Betrag von 600,00 EUR übersteigt und die Berufung auch nicht zugelassen worden ist.
Vertragsgemäßer Gebrauch: Urinieren im Stehen
Nach dem Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 20.01.2015, AZ 42 C 10583/14, ist das Urinieren im Stehen Brauchtum des Mannes und gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. In der Urteilsbegründung heißt es: „Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit – insbesondere weiblichen – Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen.“
Betriebskosten: Vorwegabzug in Wasserkosten bei Gewerbe
Nach dem Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 29. Oktober 2013, AZ 26 C 145/13, ist eine Umlage von Wasserkosten nach Wohnfläche in einer Wirtschaftseinheit, in der sich neben Wohnungen eine Gaststätte befindet, nicht ordnungsgemäß. Vielmehr ist aufgrund des allgemein bekannten Umstandes, dass in einer Gaststätte ein höherer Wasserverbrauch als in Wohnungen verursacht wird, ein Vorwegabzug in den Wasserkosten vorzunehmen. Dafür sind die Wasserkosten für die Gaststätte vorab zu ermitteln und von den Gesamtwasserkosten in Abzug zu bringen.
Betriebskosten: Wartung Foliendach
Aus dem Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 21. Juni 2012, AZ 24 C 374/11 ergibt sich, dass in einer Betriebskostenabrechnung Kosten für eine Position „Wartung Foliendach“ nicht auf den Mieter umgelegt werden können, wenn hierfür eine hinreichend erkennbare Umlagevereinbarung im Mietvertrag fehlt. Insbesondere genügt die im Mietvertrag vorhandene Formulierung "Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsräume/-flächen" nicht aus.
Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam ist mangels Vergleichbarkeit von Bedeutung, Einwohnerzahl und Infrastruktur nicht - auch nicht unter Vornahme eines Abschlags - auf die Gemeinde Michendorf OT Wildenbruch anwendbar, LG Potsdam mit Urteil vom 14. März 2014, AZ 13 S 86/13.
Im Urteil ist ausgeführt: “Diese Vergleichbarkeit zwischen der Gemeinde Michendorf und der Landeshauptstadt Potsdam ist… offenkundig nicht vorhanden. So ist eine Hochschulstadt wie Potsdam mit ca. 170.000 Einwohnern mit einer Kleinstadt wie die Gemeinde Michendorf mit ca. 11.700 Einwohnern nicht vergleichbar…. Aus der Entfernung betrachtet, erscheint es schon sehr gewagt, eine Gemeinde mit 17.000 Einwohnern mit einer Großstadt mit nahezu 200.000 Einwohnern zu vergleichen. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil die ortsübliche Vergleichsmiete immer gemeindebezogen zu erstellen ist, weshalb vergleichbare Stadtteilmieten nicht maßgeblich sind. Die Vergleichbarkeit scheitert aber auch schon daran, dass die Gemeinde Michendorf weder über eine Universität noch ein Theater verfügt und mit dem Oberzentrum Potsdam hinsichtlich der Bevölkerungs- und... ."
Nach dem Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 19. Juni 2014, AZ 26 C 492/13, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser auf den benachbarten Mieter einwirkt, um eine Belästigung durch dessen Katze zu unterbinden. Bis zur Beseitigung der Störung ist der Mieter berechtigt, die Miete um 10 % zu mindern.