Source: http://www.breiholdt.de/main_nachbarrecht.html
Timestamp: 2013-05-22 04:21:03
Document Index: 115878003

Matched Legal Cases: ['§ 74', '§ 87', '§ 74', '§ 909', '§ 823', '§ 909', '§ 74', '§ 74', '§ 74', '§ 74', '§ 74', '§ 945', '§ 74']

Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg - Nachbarrecht
Breitholdt Rechtsanwälte, Hamburg - Nachbarrecht
Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks beim Bauen
Wer baut oder instandsetzt, möchte oder muss dazu häufig das Grundstück des Nachbarn in Anspruch nehmen. Der Bauherr wird regelmäßig durch einen Vertrag mit dem Nachbarn eine Optimierung des Bauablaufs anstreben und Störungen ausschliessen wollen. Eine kaufmännisch angemessene Einigung gelingt aber nicht immer. Der Gesetzgeber hat Regeln dafür aufgestellt, wie die Verweigerungshaltung des Nachbarn in solchen Fällen mit Hilfe der Behörde überwunden werden kann. Die Hamburgische Bauordnung (HBauO 2006) gibt der Baubehörde nach § 74 HBauO die Möglichkeit, den unwilligen Nachbarn auf Antrag des Bauherrn zur Duldung zu bestimmter verpflichten. Dabei geht es regelmäßig nur um die vorübergehende Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks. Hammerschlags- und Leiterrecht
Man bezeichnet diesen Anspruch des Bauherrn herkömmlicher Weise auch heute noch als Hammerschlags- und Leiterrecht. Dieser Begriff stand noch in § 87 der HBauO 1968, findet sich aber heute nicht mehr im Gesetzestext. Hierunter versteht man das Recht des Bauherrn, das Nachbargrundstück ober- und/oder unterirdisch in einem bestimmten Umfang zu nutzen, um dort oder von dort aus Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten hinsichtlich baulicher Anlagen auf seinem eigenen Grundstück vorzunehmen. Ein Rechtsanspruch des Bauherrn auf Erlass einer Duldungsanordnung durch die Bauaufsichtsbehörde besteht nicht in jedem Fall. Die Entscheidung steht im pflichtgebundenen Ermessen der Baubehörde. Den Bauherrn kann es Zeit und damit Geld Kosten, eine solche Entscheidung im Einzelfall herbeizuführen. Deshalb ist die vertragliche Regelung mit dem Nachbarn, die im Vorfeld der Baumaßnahme getroffen wird, in den meisten Fällen dem behördlichen Erzwingungsverfahren vorzuziehen.
Der Nachbar muss auf die Eigennutzung des in Anspruch genommenen Grundstücksteils für eine bestimmte Zeit verzichten. Das gilt nicht nur für ungenutzte Grundstücksteile, sondern auch für gartenmäßig angelegte oder in einer anderen intensiveren Weise genutzte Flächen, wie z.B. Flächen für KFZ- oder Fahrradabstellplätze. Das Nutzungsrecht schließt unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit auch die Möglichkeit ein, vorhandene grenznahe Anpflanzungen auf dem Nachbargrundstück oder behindernde untergeordnete Bauteile (z.B. Gitter, Zäune, Hecken) umzusetzen oder zeitweise zu entfernen.
Als duldungspflichtig wird im Gesetz der Grundstückseigentümer des für die Ausführung der Bauarbeiten in Anspruch zu nehmenden Grundstücksteils genannt. Die Duldungspflicht gilt aber auch für Mieter oder Pächter und auch für dinglich Berechtigte (z.B. Nießbraucher). Auch der Mieter eines Stellplatzes oder ein durch Grunddienstbarkeit Berechtigter hat die Inanspruchnahme zu dulden.
Spiegelbildlich kann nicht nur der Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks (Bauherr) den Nachbarn auf Duldung in Anspruch nehmen, sondern auch derjenige, der das Bauvorhaben als dinglich Berechtigter oder als Mieter/Pächter durchführt.
Grenzen des Hammerschlags- und Leiterrechtes
Das Hammerschlags- und Leiterrecht gilt nur für Arbeiten, die sonst nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Kostenaufwand durchgeführt werden können und durch die der Nachbar nur vorübergehend und in zumutbarer Weise beeinträchtigt wird. Das wird in der Regel überhaupt nur in Betracht kommen bei unmittelbarer Grenzbebauung oder einer Bebauung in solcher Nähe zur Grundstücksgrenze, die sachgerechte Arbeitsabläufe auf dem Baugrundstück selbst nicht ermöglicht. Die Duldungspflicht gilt nur für die Teile des Nachbargrundstücks, auf welche die genannten Voraussetzungen zutreffen. Bei der Prüfung wird die Behörde immer auch die Interessen des Nachbarn in den Abwägungsprozess einzubeziehen haben. Typische Nutzungen des Nachbargrundstücks
Bei der Instandsetzung oder Unterhaltung von Bestandsgebäude beschränkt sich der Wunsch des Bauherrn meist darauf, das Nachbargrundstück oberirdisch in Anspruch zu nehmen. Gerade bei Neubauten, z.B. im innerstädtischen, verdichteten Bereich muss häufig das Nachbargrundstück auch unterhalb der Erdoberfläche in Anspruch genommen werden.
Darunter versteht man das fußläufige Betreten des Nachbargrundstücks durch die am Bau beteiligten Personen, einschließlich begutachtender Besichtigungen zur Einschätzung des Kostenaufwandes notwendiger Instandsetzungen bei schon vorhandener Grenzbebauung. Mit umfaßt ist auch das Recht, das Nachbargrundstück mit Baugeräten und Kraftfahrzeugen zu befahren, soweit dies erforderlich ist. Das Betretungsrecht gibt aber grundsätzlich kein Recht, das Nachbargrundstück als Zufahrtsweg zum Baugrundstück zu nutzen, um so eine günstige Zuwegung für den Transport von Baumaterial vom öffentlichen Weg zum Baugrundstück zu haben (also kein Baustellen-Notwegerecht).
Dazu gehören z.B. Untersuchungen zum Umfang voraussichtlicher Instandsetzungsarbeiten. Zulässig ist auch die Aufstellung und Verwendung der für die Arbeiten notwendigen Geräte (z.B. Gerüst) sowie die Lagerung und vorbereitende Verarbeitung der notwendigen Baumaterialien. Eine Lagerung von Baumaterialien ist aber nur in dem Umfang erlaubt, wie dies dem Bedarf für die vom Nachbargrundstück aus zulässigerweise durch zu führenden Arbeiten entspricht. Es darf keine Vorratshaltung für die Baustelle erfolgen, wie etwa für Bauarbeiten, die unmittelbar auf dem Baugrundstück selbst ohne Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks durchgeführt werden könnten. Zulässig ist auch der zeitweise Bodenaushub oder eine vorübergehende Abböschung auf dem Nachbargrundstück um z.B. vorhandene Bauteile unterhalb der Geländeoberfläche abzudichten oder für das Bauvorhaben die Fundamente herzustellen.
Inanspruchnahme des Luftraumes
Innerstädtisches Bauen auf kleinen Grundstücken ist kaum denkbar, ohne dass die zum Einsatz kommenden Kräne wegen ihrer Größe notwendigerweise mit ihrem Ausleger auch in den Luftraum der benachbarten Grundstücke hinein drehen. Im Wind geht dies auch nicht anders, weil sie sonst umzustürzen können. Der Kranschwenk kann zu einer Besitzschutzverletzung des Nachbarn führen, weil auch der Luftraum zu einem Grundstück dazugehört. Üblicherweise unterscheidet man zwischen dem Kranschwenk mit oder ohne Lasten. Im letztgenannten Fall wird regelmäßig keine Besitzstörung angenommen, so dass sich der Nachbar dagegen gar nicht wehren kann, sofern nicht ausnahmsweise auch von dem Schwenken ohne Lasten konkrete Gefahren ausgehen. Wenn allerdings mit Lasten über das Nachbargrundstück geschwenkt werden soll, ist grundsätzlich eine Zustimmung des Nachbarn erforderlich, weil zumindest die Gefahr bestehen kann, dass die Lasten herabfallen und Personen verletzen oder Sachen beschädigen. Verweigert der Nachbar seine Zustimmung, so kann die Behörde ihn nach § 74 HBauO zur Duldung verpflichten, wenn der Einsatz des Krans mit Lastenschwenk erforderlich ist.
Sicherung und Optimierung der Baugrube
Beim Abriss eines Bestandsgebäudes für den anschließenden Neubau entsteht für die unterirdisch angeordneten Gebäudeteile (z.B. Tiefgarage, Keller) eine Baugrube, die gegen den seitlichen Erddruck der umliegenden Grundstücke geschützt werden muss. Ansonsten kommt es zum seitlichen Einsturz des Verbaus einhergehend mit einer Gefährdung der Standsicherheit des Nachbargebäudes. Hohe Schäden sind dann auf beiden Seiten vorprogrammiert. Nach § 909 BGB darf ein Grundstück nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstückes die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, es wird für eine anderweitige Befestigung gesorgt. Das geschützte Maß an Festigkeit richtet sich nach den konkreten örtlichen Verhältnissen, namentlich danach, welche Befestigung das Nachbargrundstück nach seiner tatsächlichen Beschaffenheit benötigt. Dabei sind auch ungünstige Verhältnisse des Nachbargrundstückes, wie ungünstiger Baugrund und deshalb weniger tragfähige Fundamente, bis hin zu einer besonderen Schadensanfälligkeit des Gebäudes zu berücksichtigen. Führt die fehlerhaft errichtete Baugrube zu Bauschäden beim Nachbarn, macht sich nach § 823 Absatz 2 i. V. m. § 909 BGB nicht nur der Bauherr schadensersatzpflichtig, sondern auch jeder, der an der Vertiefung mitwirkt. Architekten, Bauunternehmer, Ingenieure und Statiker trifft eine eigenverantwortliche Prüfungspflicht, die von einem hohen Sorgfaltsmaßstab geprägt ist. Die Seitenwände des Verbaus können mit einer sog. Innenaussteifung gesichert werden. Dabei werden dann die jeweils gegenüberliegenden Wände durch Steifen gegeneinander gespannt, so dass sie dem seitlichen Erddruck standhalten und nicht in die Baugrube stürzen können. Nachteilig wirkt sich dabei aus, dass die Steifen die Arbeiten in der Grube behindern, den Bauablauf deshalb verlängern und somit die Baukosten steigen. Der Bauherr zieht deshalb regelmäßig eine Sicherung des Verbaus durch Anker in Erwägung. Diese werden durch die Wände des Verbaus schräg nach unten gerichtet in das Erdreich des Nachbargrundstücks eingebracht, meist gebohrt, und sichern so die Wände vor dem Umstürzen und vor Verformungen. Die Nutzung des Erdreichs unterhalb des Nachbargebäudes erfordert die Zustimmung des Nachbarn. Wenn die Anker dauerhaft – dann entspannt - im Erdreich des Nachbarn verbleiben sollen, verlangt der Nachbar in Abhängigkeit von der Anzahl der einzubringenden Anker eine Entschädigung. Die Optimierung des Bauablaufs rechtfertigt aus Sicht des Bauherrn die Entschädigung des Nachbarn. Ist dieser jedoch nicht bereit, das Einbringen der Anker zu dulden, so kann der Bauherr nach § 74 HBauO vorgehen, wenn die Verankerung für den Bauablauf notwendig ist. Die Behörde kann allerdings nur anordnen, dass die Anker vorübergehend in das Erdreich des Nachbarn gesetzt werden, also solange wie diese für die Sicherung des Verbaus erforderlich sind. Danach muss der Bauherr sie dann mit einigem Aufwand wieder ziehen lassen. Auch darin liegt ein Argument, den Nachbarn für das dauerhafte Verbleiben der Sicherungsanker zu entschädigen, soweit der Nachbar mit den finanziellen Forderungen nicht überzieht.
Häufig wird für das Setzen der Sicherungsanker auch der öffentliche Grund in Anspruch genommen (z.B. an der Straßenseite). Die HBauO regelt jedoch nicht die Inanspruchnahme des öffentlichen Grundes für die Durchführung von Baumaßnahmen. Es handelt sich dabei nämlich nicht um „Nachbargrundstücke“ i.S. d. § 74 HBauO. Für die Inanspruchnahme des öffentlichen Weges ist eine gebührenpflichtige Sondernutzungserlaubnis nach dem Hamburgischen Wegegesetz (HWG) zu beantragen. Für die Inanspruchnahme des öffentlichen Grundes ist eine Gebühr in Abhängigkeit von der Zahl der Anker zu entrichten.
Unterfangung Wird ein neues Gebäude errichtet und tiefer gegründet als das vorhandene Nachbargebäude, kann eine Unterfangung des Nachbargebäudes, um dieses vor Schäden zu bewahren. Wenn eine Gefährdung der Standsicherheit zu befürchten ist, so hat der Bauherr des tiefer zu gründenden Vorhabens die Unterfangung des Nachbargebäudes auf seine Kosten zu veranlassen. Kommt es darüber nicht zu einer Einigung zwischen dem Bauherrn und dem Nachbarn, so hat die Behörde in pflichtgebundener Interessenabwägung gegenüber dem Nachbarn nach § 74 HBauO zu verfügen, dass dieser die Unterfangung zu dulden hat. Die Behörde hat dabei auch Art und Umfang der Unterfangung zu bestimmen. Ausgleich für die Nutzung
Soweit der Bauherr das Nachbargrundstück in Anspruch nimmt, entzieht er dem Nachbarn das Recht zur Nutzung eben dieses Grundstücksteils für die Dauer der Bauarbeiten. Üblicherweise wird die Höhe der dafür vom Bauherrn zu entrichtenden Zahlung in einer privatrechtlichen Vereinbarung getroffen. Können sich der Bauherr und der Nachbar nicht verständigen, kann die angemessene Zahlung auch durch einen Sachverständigen ermittelt oder im Streitfall durch ein Zivilgericht festgesetzt werden. Die HBauO sieht nicht vor, dass der Nachbar für die Nutzung durch den Bauherrn zu entschädigen ist. Allerdings ergehen behördliche Entscheidungen unter dem Vorbehalt der privaten Rechte Dritter, so dass sich ein Anspruch auf Entschädigung allein aus den zivilrechtlichen Vorschriften ergibt.
Schadensersatz und Sicherheitsleistung
Der Duldungspflichtige hat Anspruch auf Erstattung des durch die Inanspruchnahme seines Grundstücks entstandenen Schadens. Der Anspruch richtet sich darauf, den Nachbarn so zu stellen, wie er ohne die Inanspruchnahme gestanden hätte. Es ist also der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, z. B. ist eine Ersatzbepflanzung vorzunehmen oder der Rasen wieder anzusäen. Der Nachbar kann die Nutzung seines Grundstückes davon abhängig machen, dass der Bauherr vor Beginn der Arbeiten eine Sicherheit leistet, die die voraussichtlichen Schäden abdeckt. Die Sicherheit wird üblicherweise in Bar oder durch Bankbürgschaft gestellt. Zivilrechtliche Abwehrmöglichkeiten des Nachbarn
Nimmt der Bauherr das Nachbargrundstück in Anspruch ohne Zustimmung des Nachbarn oder ohne dass die Behörde einen Bescheid zur Duldung nach § 74 HBauO erlassen hat, so begeht er eine sog. Besitzstörung (verbotene Eigenmacht). Der Nachbar hat dann die Möglichkeit, die Nutzung durch eine einstweilige Verfügung zivilgerichtlich zu unterbinden. Das ist für den Bauherrn ärgerlich und kostenträchtig. Der Bauherr tut also gut daran, sich rechtzeitig vor dem Baubeginn mit dem Nachbarn zu verständigen oder dessen Zustimmung durch eine behördliche Verfügung ersetzen zu lassen. Nachdem die Behörde die Verfügung nach § 74 HBauO erlassen hat, sollte der Nachbar von zivilrechtlichen Angriffen, insbesondere einstweiligen Verfügungen im eigenen Interesse Abstand nehmen. Wird die von ihm beantragte einstweilige Verfügung zunächst erlassen, bei späterer genauerer Prüfung durch das Gericht jedoch wieder aufgehoben, so hat er nach § 945 ZPO dem Bauherrn den Verzögerungsschaden zu ersetzen. Ab diesem Zeitpunkt empfehlen sich meist nur noch die sog. öffentlich-rechtlichen Rechtsbehelfe, da diese den Nachbarn keinen Schadensersatzansprüchen aussetzen.
Öffentlich-rechtliche Abwehrmöglichkeiten des Nachbarn
Vor Erlass einer behördlichen Verfügung nach § 74 HBauO sollte die Behörde den Nachbarn anhören, damit sie unter Wahrung der beiderseitigen Interessen eine pflichtgemäße Ermessensentscheidung treffen kann. Gegen die Entscheidung der Behörde kann der Nachbar Widerspruch einlegen. Gegen eine den Widerspruch ablehnende Entscheidung kann er sich mit der Klage vor dem Verwaltungsgericht zur Wehr setzen. Die von dem Nachbarn ausgeschöpften Rechtsmittel begründen keine Gefahr, dass der Bauherr ihn schadensersatzpflichtig macht, weil sie sich gegen die Behörde und nicht unmittelbar gegen den Bauherrn richten. Marken
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