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Timestamp: 2016-10-25 22:50:42+00:00
Document Index: 228746544

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art. 132', 'art. 82', 'art. 83', 'ATF ', 'art. 40', 'art. 40', 'art. 39', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 39', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 39', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 21', 'art. 71', 'ATF ', 'art. 65', 'art. 68']

1C_180/2007 (12.10.2007)
E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, K.________, la soci�t� L.________, la soci�t� M.________, la soci�t� N.________
intim�e, repr�sent�e par Me Fran�ois Zutter, avocat,
autorisation d'ali�ner des appartements,
Le 30 mars 2006, le D�partement des constructions et des technologies de l'information de la R�publique et canton de Gen�ve (ci-apr�s: le d�partement) a autoris� B.________, F.________ et G.________, M.________, I.________, J.________ et H.________, C.________, K.________, A.________, L.________, D.________ et E.________ et N.________ � acqu�rir de la Fondation X.________ quinze appartements situ�s dans l'immeuble 32, rue de Lamartine. Ces appartements repr�sentaient les 550,9 milli�mes des droits de copropri�t� de la parcelle.
Selon l'arr�t� autorisant la vente, le d�partement avait relev� que les appartements �taient soumis au r�gime de la propri�t� par �tage (ci-apr�s: PPE) depuis le 11 septembre 1984. La Fondation c�dant en une seule op�ration la totalit� des logements qu'elle poss�dait dans l'immeuble en cause, il avait consid�r� que la vente pouvait �tre autoris�e. Le d�partement avait toutefois pr�cis� que l'autorisation ne saurait �tre invoqu�e ult�rieurement sur la base de l'art. 39 al. 4 let. d de la loi sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR) pour justifier une ali�nation individualis�e des logements concern�s. Vu le nombre important d'acqu�reurs, il avait encore soulign� que toute op�ration consistant en un partage-attribution entre les acqu�reurs des 15 appartements serait assimilable � une op�ration de vente, soumise � une requ�te en autorisation d'ali�ner.
Le 1er juin 2006, A.________ a d�pos� une requ�te en autorisation visant � r�partir les 15 appartements concern�s entre les 14 propri�taires, de mani�re � quitter le statut de soci�t� simple et � cr�er quatre blocs de logements (soit trois blocs de quatre appartements, et un de trois).
Par arr�t� du 29 septembre 2006, le d�partement a autoris� l'ali�nation selon les conditions pr�vues dans le projet d'acte de cession-�change qui avait �t� joint � la requ�te.
L'Association genevoise de d�fense des locataires (ci-apr�s: Asloca) a recouru aupr�s de la commission cantonale de recours en mati�re de constructions de la R�publique et canton de Gen�ve (ci-apr�s: la commission) en concluant � l'annulation de l'autorisation du 29 septembre 2006.
Par d�cision du 8 d�cembre 2006, la commission a admis le recours.
Le 22 janvier 2007, les copropri�taires ont saisi le Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif) d'un recours contre ce dernier prononc�. Par arr�t du 15 mai 2007, cette autorit� a rejet� leur recours et a confirm� la d�cision de la commission.
Agissant par la voie du recours de droit public, B.________, C.________, D.________ et E.________, F.________, G.________, I.________, J.________ et H.________, K.________, A.________, L.________ et N.________ (ci-apr�s: A.________ et consorts) demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t rendu le 15 mai 2007 par le Tribunal administratif et de confirmer l'arr�t� du 29 septembre 2006 du d�partement. Ils invoquent les principes de l'�galit� de traitement et de l'interdiction de l'arbitraire.
Le Tribunal administratif s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. L'Asloca conclut au rejet du recours, tandis que le d�partement conclut � l'admission de ce dernier et au r�tablissement de son arr�t� du 29 septembre 2006.
Par courrier du 9 ao�t 2007, A.________ a inform� le Tribunal f�d�ral que, par acte de vente d�pos� au Registre foncier le 27 juillet 2007, G.________, H.________ et J.________ ainsi que L.________ d'une part, et M.________ d'autre part, avaient vendu leurs parts respectivement � C.________ et � G.________, F.________, ainsi que B.________. Il a pr�cis� que ces trois personnes et deux soci�t�s ne faisaient donc plus partie de la proc�dure.
Le pr�sent recours est soumis aux r�gles de la loi f�d�rale sur le Tribunal f�d�ral (LTF), la d�cision attaqu�e ayant �t� rendue apr�s le 1er janvier 2007 (art. 132 al. 1 LTF).
Dirig� contre une d�cision fond�e sur des normes cantonales de droit public, le pr�sent recours est recevable comme recours en mati�re de droit public selon les art. 82 ss LTF, d�s lors que la voie du recours devant le Tribunal administratif f�d�ral n'est pas ouverte. Par ailleurs, aucune des exceptions � l'art. 83 LTF n'est r�alis�e.
A lui seul, l'intitul� erron� du recours ne nuit pas aux recourants (ATF 126 II 506 consid. 1b p. 509 et les arr�ts cit�s).
L'intim�e met en doute la recevabilit� du recours au motif que le repr�sentant des recourants ne serait, � sa connaissance, pas un avocat autoris� � pratiquer la repr�sentation en justice en vertu de la loi du 23 juin 2000 sur les avocats. L'intim�e perd cependant de vue que cette exigence, prescrite par l'art. 40 al. 1 LTF, ne s'applique qu'en mati�re civile et p�nale. A.________ ayant justifi� de ses pouvoirs par une procuration (art. 40 al. 2 LTF), il peut d�s lors valablement repr�senter l'ensemble des recourants.
L'art. 39 al. 1 LTF dispose d�sormais que les parties sont tenues d'indiquer au Tribunal f�d�ral leur domicile ou leur si�ge. Il est vrai qu'en l'esp�ce, le m�moire adress� au Tribunal f�d�ral ne mentionne pas les adresses des diff�rents recourants, mis � part celle de leur repr�sentant, aupr�s duquel ils ont �lu domicile. L'intim�e y voit un motif d'irrecevabilit� du recours.
En l'esp�ce, ces informations ne sont pas d�terminantes; c'est pourquoi le Tribunal f�d�ral n'a pas imparti aux recourants un d�lai appropri� pour rem�dier � cette irr�gularit�, comme le lui aurait permis l'art. 42 al. 5 LTF.
Les recourants soutiennent que le Tribunal administratif aurait viol� les principes d'interdiction de l'arbitraire et de l'�galit� de traitement en consid�rant que leur cas �tait diff�rent de celui d�crit dans l'ATA/825/ 2004 et en jugeant que l'op�ration litigieuse allait faciliter la vente ult�rieure des appartements � des locataires en place.
5.1 Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte ainsi de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a �t� adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision critiqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
5.2 Selon la jurisprudence, une d�cision viole le droit � l'�galit� de traitement ancr� � l'art. 8 al. 1 Cst., lorsqu'elle �tablit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait � r�glementer ou lorsqu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances (ATF 131 V 107 consid. 3.4.2 p. 114; 129 I 113 consid. 5.1 p. 125, 346 consid. 6 p. 357 et les arr�ts cit�s).
5.3 La loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (ci-apr�s: LDTR) a pour but la pr�servation de l'habitat et des conditions de vie existants, en pr�voyant notamment des restrictions quant � l'ali�nation des appartements destin�s � la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). Ces mesures figurent � l'art. 39 de la loi, dont la teneur est la suivante:
La politique pr�vue par la LDTR proc�de d'un int�r�t public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s., 113 Ia 126 consid. 7a p. 134, 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). Le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalit�, pourvu que l'autorit� administrative puisse effectuer une pes�e des int�r�ts en pr�sence, et �valuer l'importance du motif de refus envisag� au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia consid. 7b/aa p. 137).
5.4 En l'occurrence, les recourants ne soutiennent pas que l'un ou l'autre des motifs d'autorisation pr�vus � l'art. 39 al. 4 LDTR serait r�alis�. Ils ne nient pas davantage que les appartements entrent dans des cat�gories de logements o� s�vit la p�nurie. Ils critiquent uniquement la pes�e des int�r�ts � laquelle le Tribunal administratif s'est livr�.
5.5 Le Tribunal administratif a consid�r� que les int�r�ts priv�s mis en avant par les recourants, � savoir leur organisation selon leurs liens relationnels et la limitation de leurs engagements de cod�biteurs solidaires, avaient un poids certain. Il les a cependant nuanc�s au motif que les recourants avaient acquis le lot d'appartements en pleine connaissance de cause. De plus, le risque financier dont ils se pr�valaient �tait de nature purement hypoth�tique et li� � l'op�ration qu'ils avaient entreprise. A cet �gard, la situation �tait diff�rente de celle d�crite dans l'ATA/852/2004, o� la division du lot �tait n�cessaire pour d�gager des fonds propres n�cessaires � l'am�nagement d'appartements dans les combles dans un autre immeuble.
Pour le surplus, il a estim� que l'int�r�t public n'�tait pas directement mis en cause, la division du lot en quatre, ne modifiant pas, en soi, le caract�re locatif des appartements. A cet �gard, les critiques de l'Asloca selon lesquelles il s'agirait d'un processus visant � atteindre progressivement une individualisation des logements en question ne relevaient � ce stade que du proc�s d'intention. Le d�partement avait d'ailleurs assur� qu'il serait particuli�rement attentif si une autorisation visant � diviser l'un ou l'autre des lots en appartements individuels �tait requise.
La cour cantonale a cependant estim� que la division en lots diminuerait concr�tement la protection du parc locatif en facilitant la vente � des locataires en place. Seul l'accord de trois, voire de deux locataires serait n�cessaire, alors qu'actuellement tous les locataires en place devraient approuver une telle vente.
5.6 La jurisprudence cantonale, affirme, il est vrai, que la vente en bloc doit �tre pr�f�r�e � la vente par unit�s s�par�es, ce proc�d�-l� ne mettant en principe pas en p�ril les buts de la LDTR (arr�t du Tribunal administratif genevois du 15 janvier 2002 ATA/28/2002 consid. 2c).
5.7 On ne saurait cependant en d�duire qu'en cas de vente en bloc, les parties sont dispens�es de justifier d'un int�r�t priv� particulier.
Bien au contraire, cet int�r�t doit �tre d'autant plus important en l'esp�ce, que la vente des lots se fait � une pluralit� d'acqu�reurs. Dans chaque lot, chaque appartement correspond � un seul propri�taire. De plus, la commission a pertinemment soulign� que la valeur des appartements ainsi que les fonds propres n�cessaires � leur acquisition avaient �t� individualis�s. La situation se pr�sente certes quelque peu diff�remment suite � la vente des parts de certains propri�taires aux autres membres de la soci�t� simple. Il n'en demeure pas moins qu'un lot comprend encore autant de propri�taires que d'appartements.
En l'occurrence, les int�r�ts que les recourants font valoir, s'ils sont compr�hensibles, rel�vent de l'opportunit�. Le partage-attribution envisag� ne r�pond en effet � aucune n�cessit�. Au demeurant, comme le soul�ve la cour cantonale, les motifs invoqu�s existaient d�j� au moment de l'acquisition des appartements. Les recourants avaient par cons�quent d�cid� de s'accommoder de cette situation. En l'absence de circonstances nouvelles, on discerne mal comment ces int�r�ts pourraient s'av�rer soudainement d�terminants.
Enfin, on ne saurait reprocher au Tribunal administratif d'avoir consid�r� que la situation n'�tait pas comparable � celle jug�e dans l'ATA/852/2004, puisque dans ce cas, le vendeur avait besoin de fonds propres pour des travaux visant � terme � offrir au march� genevois deux appartements nouveaux, destin�s � la location. Le vendeur avait du reste d�j� obtenu une autorisation pour ce faire. Les circonstances ne sont donc en rien similaires.
Dans ces conditions, les int�r�ts dont se pr�valent les recourants relevant de la simple convenance, ils ne sauraient justifier l'octroi de l'autorisation requise.
5.8 Le Tribunal administratif a encore ajout� que l'int�r�t public �tait en l'esp�ce particuli�rement important, le partage-attribution �tant de nature � faciliter les ventes aux locataires. Contrairement � ce qu'il affirme, en l'absence d'autorisation, si un locataire devait vouloir acqu�rir son logement, ce ne serait non pas la totalit� des locataires qui devrait formellement manifester son accord, mais les 60 % des locataires en place des quinze appartements. Dans tous les cas, il s'agit d'un pourcentage difficile � atteindre.
En outre, l'int�r�t priv� du locataire d�sirant acqu�rir son logement est pr�sum� plus important que l'int�r�t public. L'art. 39 al. 3 LDTR ne fait cependant qu'instaurer une pr�somption. L'autorit� n'est donc pas dispens�e de proc�der librement � une pes�e compl�te des int�r�ts en pr�sence. Il n'est d�s lors pas exclu que la pr�somption puisse �tre renvers�e (arr�t 1P.654/1992 du 17 novembre 1993 consid. 5b non publi� � l'ATF 119 Ia 348; arr�ts 1P.664/1999 et 1P.686/1999 du 1er septembre 2000 consid. 9b).
L'incidence du partage-attribution sur l'application de l'art. 39 al. 3 LDTR n'appara�t donc pas d�cisive, contrairement � ce qu'a jug� le Tribunal administratif. Il n'en r�sulte cependant pas l'annulation de la d�cision attaqu�e pour ce motif, la d�cision n'apparaissant pas arbitraire dans son r�sultat. La faiblesse de l'int�r�t priv� invoqu� par les recourants appara�t en effet, � la lumi�re des explications qui pr�c�dent, suffisante pour refuser sans arbitraire l'autorisation demand�e.
Il s'ensuit que le recours doit �tre rejet�. Etant donn� que l'ali�nation en cours d'instance de l'objet du litige n'influence pas la qualit� pour agir ou d�fendre devant le Tribunal f�d�ral (art. 21 al. 2 PCF par renvoi de l'art. 71 LTF; ATF 116 Ia 221 consid. 1b p. 223) et que G.________, H.________ et J.________, L.________ et M.________ n'ont pas formellement retir� leur recours, il y a lieu de mettre les frais judiciaires � la charge solidaire des recourants qui succombent (art. 65 et 66 LTF). Les recourants verseront en outre, solidairement entre eux, une indemnit� de d�pens � l'intim�e qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Une indemnit� de 2'000 fr., � payer � l'intim�e � titre de d�pens, est mise � la charge des recourants, solidairement entre eux.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie au repr�sentant des recourants, au mandataire de l'intim�e, au D�partement des constructions et des technologies de l'information et au Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve.