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Timestamp: 2018-01-16 15:22:01+00:00
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Les innovations de la nouvelle réglementation du bail civil | مجلة القانون والأعمال
22 أغسطس, 2016 22 أغسطس, 2016 admin 0 Comments
– ELOUAFI Amine
Etudiant 2ème année Master juriste d'affaire- FSJES Soussi
Le contrat de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel compte parmi les contrats qui ont bénéficié d’une réglementation propre de la part du législateur. En effet, ce contrat revêt une importance centrale dans le contexte marocain vue sa dimension socio-économique et juridique et sa contribution dans l’économie nationale.
Ainsi les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel posent d’innombrable problèmes, ce qui a justifié l’intervention du législateur dans plusieurs reprises afin d’assurer un encadrement juridique cohérent et harmonieux.
De prime abord, le bail exerce un rôle économique et social de premier plan et croissant ; en dissociant propriété et jouissance, alors une distinction mérite d’être faiteavant tout entre le bail civil et le bail commercial d’une part, et entre le bail professionnel et le bail à usage d’habitation d’autre part.
En droit civil, le dahir des obligations et contrats consacre ses développent au droit commun du bail applicable en l’absence ou en cas d’insuffisance d’une réglementation spécifique. Le statut spécial du bail civil s’applique exclusivement aux locaux destinés à l’habitation c'est-à-dire les baux résidentiels ainsi queaux locaux à usage professionnel. Par contre, le statut des baux commerciaux s’applique, pour l’essentiel aux baux immobiliers destinés à l’exploitation d’une clientèle commerciale, artisanale ou industrielle.
De plus, le bail professionnel vise les baux de locaux destinés exclusivement à l’exercice d’une profession non commerciale ou artisanale, c'est-à-dire d’une profession libérale[1].
Ainsi que, une identification doit être faite de ce contrat nommé appeléle contrat de location ou le louage de choses qui est une convention par laquelle l’une des parties s’oblige à procurer à l’autre la jouissance temporaire de certaine choses, moyennant rémunération le propriétaire s’appelle : bailleur et le locataire : preneur[2]. Ainsi cette définition doctrinale est la même définition légale donnée par l’article 627 du dahir des obligations et contrats marocain[3] est proche de celle donnée par le législateur français dont l’article 1709 du code civil.
Le bail comme étant un contrat nommé il offre au locataire un droit personnel de jouissance (usus) du local loué ainsi le droit de propriété reste l’apanage du bailleur[4]. En effet le contrat de bail comporte trois éléments essentiels à savoir la jouissance de l’objet loué, la durée du bail et le loyer.
Au fil du temps, le contrat de location a connu une longue évolution, il compte parmi les vieux contrats. En effet, le droit romain l’avait considéré comme un contrat synallagmatique à coté de contrat de vente et du contrat d’association[5]. Au Maroc, avant le protectorat français le bail était régi par la Charia. A partir de 1913 le texte juridique de base régissant le bail à usage d’habitation ou professionnel est le dahir des obligations et des contrats[6]qui consacre la liberté contractuelle et la suprématie du principe d’autonomie de la volonté. Du fait que le contrat de louage des choses ou le contrat de location dans le cadre du DOC s’éteint soit par action de résiliation lorsque ses conditions sont remplies, soit par l’arrivé du terme si le contrat est à durée détermine ou par congé dans le cas du contrat de bail à durée indéterminé.
Ainsi que, le premier texte juridique spécial régissant le bail civil au Maroc remonté aux années vingt, le dahir du 05 mai 1928 édictant des mesures temporaires au regard des baux à loyers qui a paralysé quelque dispositions générales relatives au droit commun du bail.
En 21 janvier 1981, et suite aux exigences de l’époque et de la nécessité de consacrer la protection de la partie faible dans les rapports contractuel du bail, le législateur a intervenu par l’intermédiaire de la loi 6-79, en vue de protéger le locataire et particulièrement à la fin du contrat de bail en édictant la règle de la continuité du contrat de bail des locaux à usage d’habitation ou professionnel et en imposant l’obligation du congé comme condition pour mettre à terme le contrat, avant la saisine du tribunal compétent. Ainsi elle a précisé les cas du congé et sa validation par le tribunal le cas échéant.
En effet, l’application jurisprudentielle de la loi 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel promulguée par le dahir n° 1-80-315 (17 safar 1401) telle qu’elle a été modifiée et complétée par la loi 63-99 qui a concerné la révision du loyer et la confirmation de l’interdiction de la sous location et cession du bail sans l’accord du bailleur, a posé beaucoup de problèmes juridiques et techniques largement traités par les doctrinaires, et particulièrement en matières des procédures de résiliation et de rupture du contrat de bail.
Afin d’apporter des remèdes aux différentes anomalies constatées auparavant, une nouvelle réglementation des baux à usage d’habitation et professionnel est entrée en vigueur en date du 28 février 2014, il s’agit de la loi 67-12[7] organisant les relations contractuelles entre les bailleurs et le locataire des locaux d’habitation ou professionnel, a été approuvé à l’unanimité par la Chambre des représentants, le 1er août 2013 et par la chambre des conseillers le 29 octobre 2013. Elle a profondément impacté les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire.
En effet, l’entrée en vigueur de ce nouveau texte a provoqué plusieurs conséquences juridiques en abrogeant :
Le dahir du 26 safar 1360 (25 mars 1941) réprimant le refus de location ;
Le dahir du 23 avril 1954 répriment la spéculation illicite sur les loyers ;
le dahir du 25 rabia I 1360 (23 avril 1941) prescrivant la déclaration des locaux vacants ;
le dahir du 25 rejeb 1360 (19 août 1941) relatif aux déterminations des locaux à usage d’habitation ;
la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel promulguée par le dahir n°1-80-315 du 17 safar 1401 (25 décembre 1980) tel qu’il a été modifié et complété, Le décret-loi n° 2-80-552 du 28 kaâda 1400 (08 octobre 1980), instituant une réduction sur le montant du loyer des locaux à usage d’habitation au profit de certaines catégories de locataires et les dispositions de la loi n° 64.99 promulguée par le dahir n°1.99.211 du 13 joumada I 1420 (25 août 1999) relative au recouvrement des loyers, à l’exception de celles relatives aux locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ;
Les dispositions de la loi n°07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation ou usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal s’appliquent seulement aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal.
Ainsi nous allons juger pertinente, afin de bien comprendre l’esprit et la philosophie de cette nouvelle réglementation d’exposer les motifs et les objectifs tels qu’ils sont présentés dans les travaux préparatifs.
Pour ce qui est de l’approche adoptée pour l’élaboration de cette loi, il est à noter que celle-ci a été confectionnée sur la base des conclusions d’une étude globale sur le secteur de l’habitat destinée à la location réalisée par le Ministère de l'Habitat de l'Urbanisme et de la Politique de la Ville. Ladite étude a permis de dresser un diagnostic exhaustif et précis des contraintes qui entravent le développement de ce secteur tant sur le plan juridique, financier, fiscal que réglementaire ; outre la formulation des recommandations à même de le promouvoir
Après avoir pris connaissance des expériences de certains pays, l’élaboration de cette loi s’est basée également sur une approche concertée ; et ce, à travers des sondages d’opinion et des interviews avec les présidents de tribunaux, des concertations avec des administrations et établissements publics et privés[8].
Cette nouvelle législation des baux civils inspire à instaurer plus d’équilibre entre deux les parties afin de mettre fin à la vacance locative et incité les professionnel à quitter l’informel, d’harmoniser le réglementation en matière de location, rééquilibrer la relation entre les bailleurs et les locataires, simplifier les procédures, accélérer le règlement des litiges et enfin clarifier les droits et les obligation des contractants à travers l’obligation d’établir le contrat par écrit à date certaine.
Dans cette optique, et en se basant sur la méthode analytique comparative,notre étude s’inscrit dans une approche de clarification et compréhension de cette nouvelle réglementation applicable aux baux civils qui marque une nouvelle ère en matière locative au Maroc en aménagementles relations contractuelle entre le bailleur et locataire des locaux à usage d’habitation ou professionnel à la lumière de la loi 67-12.
Alors, quelles sont les aspects de l’équilibre contractuel visé par la loi 67-12 dans le cadre de l’organisation des rapports contractuels entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation ou professionnel ? En d’autres termes, est ce que les innovations apportées par cette nouvelle réglementation ont pu établir une justice contractuelle entre les deux protagonistes du contrat de bail civil ?
En effet, et après 2 ans d’application effective de la loi 67-12 organisant les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, et dans une perspective d’éclaircissement de ses dispositions juridiques nouvelles ainsi pour une évaluation de leur effectivité par rapport à l’aspect de la stabilité juridique instaurer par la loi 67-12, des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire, nous allons mettre la lumière dans un premier temps, sur les créations et les apports de cette nouvelle loi n°67-12 (I), et dans un second temps, nous allons aborder les limites et les insuffisances constatées au niveau de cette nouvelle réglementation (II).
I-Les nouveautés de la loi n°67-12 organisant les rapports contractuels entre le bailleur et le locataire
La loi 67-12 vient consacrer des nouvelles règles juridiques pour l’organisation des rapports contractuels entre le bailleur et le locataire, elle intègre des dispositions applicables aussi bien au bail à usage d’habitation que professionnel.
L’entrée en vigueur de cette nouvelle législation en matière de location a apporté plusieurs dispositions juridiques qui ont impacté aussi bien le processus de formation du contrat de bail civil que son exécution (A) ainsi que la fin de des relations contractuelles entre le bailleur et locataires (B).
A-Les innovations de la loi n° 67-12, relatives à la formation et l’exécution du contrat de bail
Avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation du bail civil (la loi 67-12), le droit commun du bail (DOC) était en perpétuel concurrence avec les règles spéciales régissant le contrat de location à usage d’habitation ou usage professionnel. La loi 67-12 vient délimiter les frontières entre le droit commun du bail et le droit spécial du contrat de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel tout en essayant de remédier aux anomalies révélés par la pratique jurisprudentielle et les écrits doctrinaux, par plusieurs dispositions juridiques nouvelles dont voici les principales ;
1.Innovations touchant la formation du contrat bail civil
Nous allons se focaliser d’abord sur le champ d’application qui devient plus clair (a) ensuite nous analysons les aménagements apportés aux principes de consensualisme du contrat de bail et l’emplacement accordé par le législateur à l’écrit tout au long de la relation contractuelle (b) et en dernier lieu nous allons mettre la lumière sur les précisions apportées par la loi 67-12 concernant les obligations du bailleur d’une part, et des obligation du locataire d’autre part (c), dans une perspective d’équilibre contractuel recherché entre les parties au contrat de bail
a.Le champ d’application
Auparavant, la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel dispose dans son article premier que son champ d’application s’étale aux baux des locaux d'habitation ou à usage professionnel, sans caractère commercial, industriel ou artisanal, quels que soient leur emplacement ou leur date de construction, et qui ne relèvent pas d'une législation particulière. Dorénavant, le premier article de la nouvelle loi 67-12 délimite avec plus de précision le champ d’application de cette nouvelle réglementation des baux civils en édictant que « Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux baux des locaux d'habitation ou à usage professionnel, meublés ou non, et dans la durée du bail dépasse 30 jours, … »
En précisant la durée à partir de laquelle un contrat de bail sera semis aux dispositions de la loi 67-12, permet distinguer clairement entre les baux hôteliers et des baux à usage d’habitation ou à usage professionnel.
Il s’ensuit que ce nouveau texte ne s’applique pas aux locaux à usage commercial, industriel ou artisanal qui restent soumis au dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux.Ainsi le loi 67-12 s’appliquera aux contrats de bail en cours et aux contrats dont une décision de justice n’a pas encore été rendu par le tribunal.
b.L’écrit devient obligatoire
Il s’apparait des innovations, mentionnées ci-dessous, apportées par la loi 67-12 , que le législateur a adopté le courant qui prône la consécration du formalisme dans les relations contractuelles en matières locative afin de facilité la procédure de la preuve en vue d’établir l’équilibre contractuelle dans les baux civils
Le formalisme du contrat :
Avant d’entamer cette nouvelle disposition une question mérite d’être posée, est ce que l’écrit imposé par l’article 3 de la loi 67-12 est une condition de validité du contrat de bail ou simplement une condition de preuve ?
Préalablement, Le contrat de bail est un contrat synallagmatique et parmi les conditions de validité de ce contrat il y a le consentement. C’est ce qui confirme l’article 628 du DOC«Le louage de choses est parfait par le consentement des parties sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses dont ils pourraient convenir dans le contrat ».Ainsi que l’article 2 de la nouvelle loi 67-12 qui précise que seule la volonté des parties détermine les conditions du loyer. Donc la loi 67-12 consacre clairement la règle édictée par l’article 230 du DOC, le contrat est la loi des parties.
Il s’ensuit que en se basant sur les règles généralesle contrat de bail est un contrat consensuel ainsi l’échange des consentements suffit pour parfaire le contrat[9]. Par contre, l’article 3 de la loi 67-12 organisant les rapports contractuels entre bailleurs et locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel, édicte l’obligation d’établissement d’un contrat de bail par écrit à date certaine et qui doit comporter toutes les mentions légales indispensables, les noms et prénoms du bailleur et du locataire et, le cas échéant, ceux du ou des mandataires, les professions des deux parties, la dénomination et le lieu du siège social, ainsi que toutes les informations concernant les dirigeants de la personne morale, le cas échéant, leurs domiciles respectifs ou leurs sièges sociaux, le montant du loyer, ainsi que la date de conclusion du contrat de bail, sa durée et les frais du contrat. Mais il devra également détailler très clairement et explicitement les droits et obligations du bailleur et du locataire en vue d’instaurer des rapports transparents entre eux.
En effet, le législateur n’a pas précisé avec clarté est ce que formalisme du contrat de bail civil est une condition de validité de la formation du contrat de bail ou bien seulement un moyen de preuve de l’existence de la relation contractuelle.
En étudiant la législation française en matière locative concernant la nature de l’obligation de la rédaction du bail par écrit la loi du 6 juillet 1989[10] impose en effet la rédaction d’un bail par écrit en vertu des dispositions de son article 3. Toutefois malgré cette exigence, la jurisprudence française admet la validité du bail verbal car la loi n’a pas prévu de sanction à l’absence d’écrit mais, bien au contraire, autorise la possibilité de régulariser à tout moment la situation à la demande de l’une ou l’autre des parties.
De même, le législateur n’a pas précisé aussi la nature de ce formalisme est ce qu’il est authentique ou sous seing privé[11]. De ce fait les parties au contrat de bail sont liber de choisir la forme qui leur convient. L’objectif reste la protection des droits et intérêt des parties de la relation contractuelle et la précision de leurs obligations, ce qui va faciliter par la suite le règlement des litiges devant les tribunaux et surtout pour prouver l’existence de cette relation contractuelle entre bailleur et locataire.
En revanche, le législateur français va plus loin dans par La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR[12] » complétant la loi du 6 juillet 1989 qui a apporté des nouveautés en édictant des contrats types de location de logement à usage de résidence principale, ainsi Afin de sécuriser la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire l’article 3 de la loi ALUR dispose que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation » de ce fait Les baux d’habitation à titre de résidence principale doivent respecter un des modèles types définis par le décret du 29 mai 2015[13]
Le législateur marocain a adopté aussi la procédure écrite dans les diverses mesures et modalités qui se rapportent au contrat de location, par exemple dans le cas de transfert de propriété du local objet dudit contrat[14], qui doit être selon les disposition de l’article 4 de la loi67-12 avisé le locataire de ce transfert selon les modalités prévues par les articles 37, 38, 39 du code de la procédure civile[15].
L'obligation de dresser un état des lieux détaillé et précis dans un acte écrit, daté et signé par les deux parties et légalisé auprès des instances concernées, au moment de l'entrée dans le local et lors de la fin dudit contrat[16], et annexé au du contrat de bail, c’est ce qui prévoit l’article 7 et 8 de la loi 67-12. Il s’agit plus précisément d’une description exhaustive des locaux loués qui devrait permettre d'éviter la majorité des désaccords. De ce fait le législateur a imposé que Le contrat de bail devra comporter la désignation des locaux loués et la destination de ces locaux, ainsi que des équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive.
Il est à noter que si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Dans une location, tout locataire a intérêt à demander l’établissement d’un état des lieux afin d’éviter tout litige ultérieur.
Le local doit respecter les conditions de salubrité
Le bailleur s’engage à mettre à la disposition du locataire un local salubre, comportant toutes les parties indispensables telles qu’une salle de bains, cuisine. C’est ce qui prévoit l’article 5 de la loi 67-12.
le local objet de location doit satisfaire aux conditions d’un habitat salubre et décent, le cas échéant, les parties et avant la délivrance du local et l’établissement de l’état des lieux, peuvent se mettre d’accord dans un écrit des travaux que le locataire peut se charger à effectuer en les imputant au montant du loyer. Cet accord constaté par écrit peut être daté et signé par les parties et légalisé par les autorités compétentes.
c.Précision des obligations des bailleurs et des obligations du locataire
Auparavant, les dispositions de la loi 6-79 manquaient de clarté en ce qui concerne les obligations des deux parties aux contrats de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel. Dorénavant, la loi 67-12 a donné beaucoup d’importance à l’identification des engagements légaux du bailleur et du locataire tout en consacrant un chapitre tout entier intitulé : des obligations du bailleur et du locataire
L’obligation de garantie :
Elle porte sur la jouissance et la possession paisible des lieux selon l’article 9 de la loi 67-12 ainsi que sur la garantie de tous les vices ou défauts (garantie d’éviction) qui peuvent perturber cette jouissance, sauf ceux déterminer dans l’état des lieux.
Par ces dispositions nouvelles le législateur impose expressément au bailleur la délivrance du local loué et de garantir la jouissance paisible. Par contre, il précise dans l’al 2 d’article 9 que le bailleur ne garantie que les vices provenant de son fait ou des faits des de celui de ses préposés.
A côté de ses nouveautés qui ont impacté sensiblement le processus de formation du contrat de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel afin de rétablir l’équilibre contractuel entre d’une part, le bailleur et d’autre part le locataire. A ce niveau quel sont les innovations phares qui affectent le cycle de vie du contrat de bail civil ?
2.Les innovation affectant l’exécution du contrat bail civil
Vue la nature sociale du contrat de bail et les intérêts divergents qui mettent en œuvre, le législateur intervient par un souci sécurité juridique pour aménager les rapports contractuel entre le bailleur et le locataire au cours de l’exécution du contrat de bail civil.
a.Les réparations locatives et les travaux d’entretien
La nouvelle loi 67-12 vient lever les ambiguïtés qui étaient autours les réparations et les travaux d’entretien du local objet du contrat de bail civil, et par dérogation aux dispositions de l’article 639 du DOC[17], elle prévoit explicitement que ses réparations locatives sont exclusivement à la charge du locataire, et le bailleur n’est tenu qu’on cas d’une stipulation contractuelle, dans ce sens les dispositions de l’article 19 précise que, est considéré comme réparations locatives, les travaux d’entretien courant, les simples réparations exigées par l’usage normal du logement.
D’ailleurs, en vertu de l’article 10 de la même loi, les grosses réparations ou les réparations qui sont à la charge du bailleur en vertu d’une clause contractuelle, mettent à la charge de ce dernier une obligation d’effectuer les réparations nécessaires demandées par le locataire un délai d’un mois Au-delà de ce délais, le locataire peut effectuer lui-même les réparations et les imputer les sommes dépensées au loyer mensuel[18].
Il arrive parfois que lors de la réalisations des travaux d’entretien, nécessaires pour la réhabilitation du local, par le bailleur, que le locataire soit troublé dans sa jouissance en le privant d’une manière partielle ou totales, pour cela le législateur intervient pour trouvé un équilibre contractuel par les disposition de l’al 2 de l’article 17 de la loi67-12 qui prévoit que « si pour la réalisation des réparations le locataire se trouve privé de la jouissance de son local soit partiellement ou totalement pour une durée qui dépasse 3 jours, ce dernier peut résilier le contrat de bail ou demander au tribunal l’imputation proportionnelle de cette privation sur le montant du loyer.
Les dispositions de l’article 17 mentionné ci-dessus est difficilement applicable dans la réalité vue que le loyer de certain locaux résidentiels est très faible est la technique d’imputation révèle ses limites surtout si le locataire concerné se trouve privé pour des durée relativement longue suite à ses travaux de réparation[19].
Ainsi que, dans le cas où le bailleur débiteur des travaux de réparations refuse après notification adressée par le locataire à celui-ci pour effectuer ses travaux d’entretien restée sans réponse pendant un mois, le locataire peut obtenir une ordonnance du président du tribunal de première instance du lieu de la situation de local, pour effectuer lui-même ses réparations en imputant par la suite les charges sur le montant de loyer, à condition bien sûr que ses réparations ne provoque pas un changement dans la destination du local loué.
b.La gestion du loyer
En ce qui concerne la détermination et la révision du montant de loyer au cours de l’exécution du contrat de bail d’habitation ou professionnel, la nouvelle loi 67-12, adopte le principe de la liberté de fixation du prix du loyer consacré auparavant par la loi 6-79 qui est initialement un principe général édicté par l’article 627 du DOC.
Ainsi que la loi 67-12 octroie la liberté aux parties du contrat du bail civil pour en définir les modalités de révision du loyer en commun accord, tout en respectant, bien sûr, les règles impératives relatives à la périodicité de la révision du loyer et le plafond d’augmentation du montant et une éventuelle réduction.
En effet, les articles 31 à 38 de la loi organisant les relations contractuelle entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation ou professionnel, prévoit que le loyer ne peut pas être révisé avant trois ans, et de 8% au maximum pour les locaux d’habitation et 10% au maximum pour les locaux professionnel.De ce fait, une revalorisation ne devrait pas intervenir dans un délai inférieur à trois ans à compter de la signature du contrat de bail. une dérogation de cette limitation du plafonnement du pourcentage d’augmentation du montant de loyer, est laisse au pourvoir discrétionnaire du tribunal, qui peut déterminer le pourcentage d’augmentation du montant de loyer, selon son pouvoir d’appréciation, sans être lié par les dispositions de l’article 34 qui prévoit le 8% et 10% comme plafond d’augmentation du montant de loyer, lorsque le montant du loyer ne dépasse pas 400 dirhams par mois à condition que le pourcentage d’augmentation ne dépasse pas 50% du montant du loyer[20].
Il s’ensuit que le principe c’est que l’augmentation du loyer est possible à l’issue d’un délai de 3 ans à compter de la date de conclusion de contrat.La loi permet au propriétaire et au locataire à se mettre d’accord sur les conditions de cette révision entrainant soit à une augmentation soit une réduction du loyer.
c.Les garanties octroyées au bailleur et au locataire
La nouvelle réglementation organisant les rapports contractuels entre le propriétaire et le locataire des locaux à usage d’habitation ou professionnel détermine les cas et les critères de dédommagement des protagonistes du contrat de location ainsi les garanties offertes, pour les deux parties pour un aménagement équilibré de la relation contractuelle, le cas échéant.
Le cas où le locataire est privé, soit partiellement soit totalement du local objet du contrat de bail, par le bailleur pour des raisons de réparation urgente, pour une durée supérieur à 3 jours. L’article 17 de la loi 67-12 donne le choix au locataire soit de résilier le contrat de bail soit de saisir le tribunal afin de retrancher du montant du loyer proportionnellement à la durée de privation qui elle a subi ;
le dépôt de garantie des charges locatives non payées :
Une augmentation de la provision du garantie par rapport à ce qui était prévu par l’ancienne loi 6-79 dans son article 4 « Sous peine de nullité de la clause, le bailleur ne peut exiger du preneur au moment de l'entrée dans les lieux, le versement d'un cautionnement supérieur au montant d'un mois de loyer à titre de garantie du règlement du loyer ou de dédommagement pour des dégâts abusifs occasionnés par le preneur dans les lieux loués ». En vertu de l’article 21 de la loi 67-12, le montant de dépôt de garantie ne pourra pas excéder deux mois de loyer au maximum[21], cette provision de garantie pourra être utilisé en cas de loyer impayé, mais aussi pour couvrir les éventuelles dégradations occasionnées par le locataire, en s'appuyant sur l'état des lieux signé lors de l'entrée dans les locaux.
Or, en l’absence de tout incident, le dépôt de garantie devra être restitué dans les deux mois qui suivent la fin du contrat, au plus tard, ou être imputé sur les derniers loyers par un commun accord des deux parties du contrat du bail.
Certes, la loi 67-12 a apporté beaucoup des dispositions juridiques qui ont impacté considérablement la phase de formation du contrat de bail à usage d’habitation ou usage professionnel et son exécution dans un souci d’établir et préserver l’équilibre contractuels du contrat de location, ainsi qu’elle a apporté plusieurs aménagements et dérogations aux droit commun du bail civil. Reste maintenant à savoir comment ses innovations sont influées la fin du contrat de location et la phase post contractuelle ?
B-Les innovations relatives à la reprise et la fin du contrat de bail
Le formalisme instaurer par le législateur de la loi 67-12, au niveau de la formation du contrat de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel et cours de sa vie a influé considérablement la phase d’extinction et celle post contractuelle.
1.Les aménagements affectant la fin du contrat de bail
a.La résiliation du contrat de bail
La loi 67-12 a consacré le chapitre huit pour réglementer la résiliation du contrat de bail à travers l’article 55 et 56. Il y a deux cas de résiliation une de plein droit en cas de décès du locataire en prenant en considération les dispositions de l’article 53 et l’autre judiciaire.
La résiliation par le bailleur sans congé :
En principe c’est les dispositions du dahir des obligations et contrat marocain qui régit la résiliation. Cependant, la nouvelle loi 67-12 qui établit un nouveau statut spécial pour le contrat de bail civil définit en effet avec précision tous les cas qui peuvent donner lieu à la résiliation du contrat de location.L’article 56 prévoit que le propriétaire à la possibilité de résilier le contrat sans congé en cas:
de négligence ou de défaut d’entretien par locataire de manière à causer au local objet du contrat de bail un dommage notable ;
si celui-ci utilise le logement dans un but autre que celui annoncé dans le contrat de bail ou contraire aux bonnes mœurs, à l’ordre public ou la loi;
l’utilisation du logement ou des équipements loués à un autre usage que celui auquel elle est destinée ;
en cas de non-paiement du loyer après mise en demeure ;
modification de la destination du logement sans l’accord du bailleur.
Ses dérogations aux règles du droit commun du bail sont justifiées par le souci d’établir un équilibre contractuel entre la situation du locataire d’une part, et la protection du droit de bailleur, d’autre part.
Force est de préciser que le congé, qui n’est exigé que dans des cas bien déterminés par la loi 67-12, oblige le locataire à quitter les lieux à la fin du délai de préavis. Lors du départ effectif du locataire, des formalités de sortie doivent être accomplies : l’état des lieux, l’inventaire – en ce qui concerne la location meublée – et la remise des clés. Si des dégradations sont constatées ou si des sommes sont encore dues au propriétaire, le montant du dépôt de garantie peut être amputé.
Locataire il est tenu de résilier son contrat avant de quitter le logement objet du contrat de bail en respectant une période dite de préavis et les formalités de congé.
A cet effet il doit prévenir le propriétaire selon les modalités de notification prévues par les articles 37,38 et 39 du code de la procédure civil, c'est-à-dire soit par la lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier en en respectant le délai de préavis de deux mois.
Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier.
En cas où le locataire n’observe pas ses formalités et quitte les lieux avant la fin du préavis, il reste débiteur de loyer et les charges pendant toute la durée du préavis.
Dans le cas d’une co-location, tous les titulaires du bail locatif doivent donner congé au bailleur. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n’a pas donné congé et qui est donc tenu au paiement des loyers.
b.La demande en validation du congé
L’article 51 de la loi 67-12 prévoit que le bailleur est tenu en cas de validation du congé de payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant une année de loyer au dernier taux payé par le locataire. Ainsi que, en cas d’expulsion du locataire sur la base d’un motif qui se révèle inexact soit involontairement à la suite du congé, soit à la suite de l’exécution d'une décision de validation, le locataire a droit à des dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de son éviction sans qu’ils soient inférieurs à un an de loyer ;
A titre de comparaison l’article 14 de l’ancienne loi 6-79 a posé les conditions suivantes pour que la demande en validation soit recevable[22] :
Que les locaux aient été acquis par le bailleur trois ans[23] au moins avant le congé ;
Que le bailleur, ses ascendants ou descendants, suivant le cas, n'occupent pas déjà un logement leur appartenant et suffisant à leurs besoins normaux.
Ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur offre de reloger le preneur dans un local d'égale importance, aux mêmes conditions et pour un loyer similaire.
Par contre, l’article 49 de la nouvelle loi 67-12, a réduit la durée de l’acquisition du local objet du congé 18 mois au lieu de 3ans a compté de la date de notification du congé, et elle a élargi aussi le champ des bénéficiaire de ce droit validation du congé.
2.Innovations touchant la circulation et la reprise du contrat
a.Des dispositions spéciales pour la sous-location et la cession du contrat de bail civil
Vue le particularisme du bail à usage d’habitation ou à usage professionnel et contrairement aux dispositions de l’article 668 du DOC qui pose la règle générale selon laquelle le preneur à le droit de sous louer et céder son bail à un autre en tout ou en partie, à moins que la défense de sous-louer ou de céder n'ait été exprimée ou ne résulte de la nature de la chose.
Or, l’ancien dahir 25 décembre 1980 tel qu’il a été complété par la loi n°63-99, a disposé dans son article 19 que toute cession du bail ou sous-location par le preneur des locaux d'habitation ou à usage professionnel, quelle que soit la forme de la cession ou de la sous-locationest interdite sauf stipulation contraire dans le contrat de bail accord écrit du bailleur.
De même, la nouvelle loi 67-12 va dans le même sens, et elle a fixé les conditions et modalités de la sous location et la cession du bail pour un meilleur encadrement de ces deux institutions. En effet, le locataire n'a plus la possibilité de sous-louer ou même de céder le bail qui le lie au propriétaire à moins que le contrat le spécifie explicitement.
D’ailleurs, une distinction doit être faite selon la nature du bail civil :
Pour le bail à usage d’habitation, en principe c’est que la sous location ou la cession du bail par le locataire n’est possible qu’on cas stipulation qui la permise ou par accord du propriétaire dans un acte écrit à date certaine ;
Pour le bail à usage professionnel, le bailleur ne peut pas s’opposer à la sous location ou la cession du bail si le sous-locataire ou le cessionnaire utilisera le local loué pour exercer la même activité professionnelle que le preneur initial y exerçait ou une activité professionnelle similaire, à condition que cette utilisation ne provoque pas une modification du local loué, création des charges supplémentaire à l’égard du bailleur ou modification de la nature du contrat du bail.
Une nouveauté majeure en matière de la sous location partielle et de cession partielle pour les locaux à usage professionnel, sauf accord du bailleur rédigé par écrit à date certaine c’est ce qui édicte l’article 41 de la loi 67-12. Cette disposition est en faveur des bailleur afin de rééquilibrer les engagements des deux parties au contrat de location[24].
Le législateur en consacrant le contrat de bail à usage professionnel de ces dispositions particulières vise à protéger les professions libérales vues leurs spécificités.
b.L’extension du champ du bénéficiaire de la possibilité de reprise du bail sur le logement
Si la loi 6-79 a restreint les catégories des bénéficiaires du contrat de bail des locaux à usage d’habitation ou professionnel en cas de décès du locataire, le bail se poursuit :
Pour les locaux à usage d'habitation, au profit de son conjoint et de ses descendants et ascendants qui étaient légalement à sa charge et vivaient effectivement avec lui à la date de son décès ;
Pour les locaux à usage professionnel, au profit de ses conjoints, descendants ou ascendants s'ils continuent à y exercer la profession à laquelle les lieux loués étaient affectés[25].
La nouvelle loi n°67-12 à élargir ce champ en ajoutant le bénéficiaire d’un testament, l’enfant Makfoul et la mère qui se préoccupe de ses enfants. Par cette nouvelle disposition le législateur marocain a prévu la transmission légale du contrat de bail opérant substitution de bénéficiaire. Le nouveau titulaire du contrat de location acquiert la qualité de preneur de plein droit.
De même, d’après les dispositions de l’article 53 de la loi 67-12 et à l’inverse de ce qui a été prévu par la loi 6-79, le législateur marocain a pris le chemin de son homologue le législateur Egyptien, en limitant les bénéficiaire du côté des ascendants de premier degré c'est-à-dire les parents seulement[26].
Il s’ensuit que d’après un arrêt de la Cour de Cassation marocaine en date 21 avril 2015, l’ascendant (mère) pris en charge par le locataire décédé, bénéficié de la continuité de l’effet du contrat de bail, alors même s’il n’habite pas avec lui[27].
A titre de comparaison le législateur français va plus loin en disposant que toute personne qui habite avec le locataire avant son décès peut invoqué la possibilité de poursuivre le bail[28].
c.La reprise des lieux en cas d'abandon
Avant l’adoption de la loi n°67-12, l’ancienne législation en matière locative ainsi le doit commun du bail[29] n’ont pas réglementé la procédure de récupération des locaux abandonnées et fermés, de ce fait plusieurs problèmes ont été constatées lors de l’application jurisprudentielle suite à ce vide juridique, que le jurisprudence et la doctrine ont essayé de combler par l’application des disposition de l’article 450 du code de la procédure civil[30] qui dispose que « L'agent chargé de l'exécution se fait autoriser par le président à faire ouvrir les portes des maisons et des chambres ainsi que les meubles pour la facilité des perquisitions, dans la mesure où l'exige l'intérêt de l'exécution » qui est loin de la procédure approprie à l’ouverture et la récupération des locaux abandonnés[31].
De même une controverse a été soulevée autour de la compétence judiciaire, est ce que le juge du provisoire ou bien les juges de fond sont compétent en la matière. Désormais, le nouveau texte juridique à traiter l’ensemble de ses problèmes en consacrant un chapitre tout entier à cette procédure divisé en deux titres l’un pour la procédure de récupération du local fermé ou abandonné par le bailleur et le deuxième pour la récupération du local par le locataire.
Il est à noter que le législateur précise dans l’article 58 de la loi 67-12, que le local n’est pas considéré comme abandonné si le locataire continue d’honorer ses engagements à l’égard du bailleur.
A ce niveau la question qui se pose comment le bailleur peut-il récupérer son local abandonné par le locataire ?
Force est de précisé que la législateur à préciser minutieusement la procédure de reprise du local abandonnée par le locataire. En effet, l’article 59 de la loi 67-12 dispose que la demande de reprise du local abandonnée formulée par le bailleur doit être adressée au président du tribunal en sa qualité de juge des référés.
L’article 57 précise que les cas où le local loué est considéré comme étant abandonné. Par contre le législateur français considère que le locataire abandonne le logement qu'il occupe (départ à la cloche de bois) lorsque des éléments laissent supposer au bailleur que le logement est abandonné il doit adresser à son locataire une mise en demeure de justifier qu'il occupe bien le logement[32].
Il s’ensuit que le bail que ce soit à usage résidentiel ou professionnel, le propriétaire peut récupérer ses locaux, mais les conditions sont verrouillées. Le local doit demeurer fermé pendant au moins six mois après évacuation de tout le mobilier, absence ou décès du locataire… Toutefois, si le locataire continue de verser ses redevances, le local ne peut être considéré comme abandonné.
Après avoir mis la lumière sur les différentes innovations de la loi 67-12 qui ont matérialisé la nouvelle réglementation en matière des baux civils qui vise à établir un équilibre contractuel entre les parties du contrat de bail à usage d’habitation ou professionnel, nous allons se focaliser sur les limites et les insuffisances constatées au niveau des dispositions légales régissant la matière locative ainsi les imperfections constatées d’une part, par la pratique jurisprudence et d’autre part, par la doctrine.
II-Les imperfections de la nouvelle réglementation du bail civil :
Force est de rappeler que le statut spécial des baux civils à fait l’objet de deux tentatives de réforme,la première est en 2008 (projet de loi 13-08) qui n’a pas abouti à cause de plusieurs considérations d’ordre technique et politique, et la deuxième est celle qui a enfanté la loi 67-12.
En effet, les dispositions de cette nouvelle loi a fait l’objet de plusieurs études critiques dès la phase préparatoire devant le parlement jusqu’à sa promulgation et son application effective devant les juridictions compétentes ce qui a permis de soulever certaines insuffisances et limites constatées à plusieurs niveaux.
A- Imperfection affectant la formation et la vie du bail
1.Le formalisme du contrat de bail :
L’article 3 de la loi 67-12 organisant les rapports contractuels entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation ou usage professionnel qui impose l’obligation d’établir le contrat par écrit, sans précisé qu’il précise est ce qu’il s’agit d’un formalisme de validité dudit contrat ou bien un formalisme probatoire laisse un champ large d’interprétation et d’explication aux juridictions compétentes ce qui va donner lieu à des décision de justice contradictoire.
De plus, Le législateur en formalisant le contrat de bail qui était auparavant purement consensuel, n’a pas précisé la partie qui va supporter les charges de ce formalisme (les frais des intermédiaires et les honoraires qui ont découlent de la conclusion du contrat constaté par écrit). Par contre, le législateur français accord des dispositions spéciales à ce volet source de beaucoup de problèmes, l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989[33] met à la charge exclusive du bailleur les frais du professionnel qui intervient pour la négociation d’une mise en location. Mais sont partagés les honoraires de l’état des lieux et de l’établissement du bail dus aux personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer le dossier du preneur et rédiger un bail[34].
2.Le problème de la preuve du paiement du loyer :
a.L’imprécision du contenu du loyer :
Le législateur n’a pas enlevé l’ambiguïté qui a entouré le loyer du fait que l’article 13 de la loi 67-12 oblige le locataire de payer le loyer à l’échéance convenu dans le contrat ainsi les charge locative, le cas échéant. Il sera plus judicieux d’utiliser la notion du prix du loyer.
La même chose pour les charges locatives que doit supporter le locataire, le législateur n’a pas déterminé ces charges.
b.Le problème de la preuve du paiement du loyer
La détermination et la révision du loyer est régi par les dispositions de la nouvelle loi 67-12, mais en ce qui concerne la preuve de paiement il est resté soumis aux règles général de la preuve.
En effet, le fardeau de la preuve du paiement du loyer incombe au locataire[35]. Alors quelle est la valeur probante des quittances du bail en cas de contradiction avec le contrat de bail ?
Vu l’importance des quittances parfois le bailleur refuse de les délivrés au locataire, ce dernier ne peut pas invoquer les dispositions de l’article 291 du DOC, en gardant le loyer. En effet le Cour de Cassation précise que le locataire doit présenter le loyer selon les voies déterminées par la loi pour établir qu’il a honoré son engagement[36].
B-Les insuffisances touchant la fin et l’extinction du bail
1.De l’extinction du bail :
c.Au niveau de la procédure de rupture du bail expiré :
Force est de rappeler que la règle générale édictée par l’article 687 du DOC considère que l’expiration du terme du bail est un motif d’extinction du contrat de location, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
D’ailleurs, en matière d’extinction du bail civil le législateur intervient pour restreindre la liberté des contractants dans un souci de protection du locataire, en considérant les clauses, qui impose au locataire de quitter les lieux à la fin de la durée du contrat de bail, comme des clauses non écrites. De ce fait en cas de refus du locataire de quitter le local objet de bail seul le tribunal est en mesure, après examen des motifs exposés par le bailleur, d’ordonner ou non l’expulsion[37].
De plus, l’ancienne loi 6-79 ne comporte aucune disposition légale qui considère que la fin de la durée du bail est motif un de rupture de la relation contractuelle[38] ainsi que la loi 67-12 est sérieuse sur cette question.
En effet, la lecture combinée de dispositions l’article 45et l’article 48 de la loi 67-12, qui régissent la rupture du contrat de bail pose un problème majeur de compréhension, alors que les dispositions de l’article 44 de même loi exclut toute autre condition ou cause de rupture du contrat de bail à moins de respecter certaines formalités de notification et ce, dans les cas prévus par l’article.
De plus, les tribunaux de première instance optent pour une interprétation stricte de la loi 67/12, et particulièrement l’article 44 qui traite de la rupture du contrat de bail.
A titre d’illustration, la cour d’appel de Kenitra a précisé dans un arrêt que la contrat de bail prend fin soit par l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire[39].
Par ailleurs, la Cour de cassation a rendu un arrêt en 1998 dans lequel elle a retenu l’échéance du terme comme motif du congé arrêt N°663 en date 03/02/1998 DOS 655/93[40]. Ainsi dans un autre arrêt précise que l’extinction de la durée bail mentionné dans un contrat écrit de location est considérée comme un motif légitime pour mettre fin au bail[41].
d.La continuité des effets du bail
Il est à signaler que les dispositions de l’article 44 de la loi 67-12 n’abroge pas les dispositions de l’article 687 du DOC, ce qui laisse croire que le bail est susceptible de renouvellement tacite ou de poursuite juridique du bail(reconduction), du fait que si le contrat de location arrive à son terme et que le bailleur ne manifeste pas sa volonté de récupérer son local,ainsi le locataire a continué son occupation le contrat se reconduit tacitement[42].
La question qui se pose est ce que l’article 44 vise la tacite reconduction ou bien la poursuite de plein droit du bail. De ce fait que le bail se poursuit de plein droit dans les même conditions et pour une durée indéterminée alors que, la tacite reconduction c’est un renouvellement du bail précédent en d’autre terme c’est un nouveau bail avec les même condition du premier bail sauf qu’il est pour une durée indéterminée[43].
Sous l’égide de l’ancienne loi 6-79 qui a consacré clairement que les effets du contrat du bail se poursuivent au lieu de se renouveler tacitement[44].Se qui va à l’encontredes dispositions de l’article 689 du DOC qui dispose que « Au cas où, à l'expiration du contrat, le preneur reste en possession, il est renouvelé dans les mêmes conditions et pour la même période, s'il a été fait pour une période déterminée ; s'il est fait sans détermination d'époque, chacune des parties peut résilier le bail ; le preneur a cependant droit au délai fixé par l'usage local pour vider les lieux
Il est apparent que d’après la pratique jurisprudentielle ainsi l’ambigüité de quelques dispositions juridiques en la matière, certes il y a un conflit entre l’application des dispositions droit commun du bail (article 230 du DOC) et l’application des dispositions spéciales de la loi 67-12.
2.Nature juridique des cas donnant lieu à l’expulsion :
La rédaction de l’article 45 de la loi 67-12 est peu claire et prête à confusion en ce qui concerne les cas ouvrant le droit au bailleur à donner congé au locataire[45].
En effet, cet article détermine les cas donnant lieu à la rupture du contrat et par la suite à l’expulsion du locataire du local, à savoir :
la récupération du local loué par le bailleur pour y habiter personnellement, ou y faire habiter ses ascendants, descendants[46] au premier degré, conjoint, personnes bénéficiant du legs obligatoire, et celles bénéficiant de la kafala ;
la nécessité de démolir le local et de reconstruire ;
le non-versement du loyer.
Alors la question qui se pose c’est de savoir est ce que c’est cas indiqués par l’article 45 sont des cas cités à titre limitatifs ou à titre indicatif ?
A cet égard la doctrine est partagée entre deux courants ; Une partie de la doctrine considère que les cas mentionnés dans l’article 45 de la loi 67-12 sont des cas sérieux non limitatifs, mais cités à titre indicatif. De ce fait il y a d’autre cause qui peuvent donner lieu à l’expulsion du locataire[47]. Ceci pose un problème pratique pour l’action de résiliation du bail en cas de non-exécution du locataire de ses engagements, selon soit l’article 259 soit l’article 692 du DOC, de ce fait l’inobservation du locataire de ses obligations ouvre le droit au bailleur de donner congé conformément aux dispositions de l’article 46 de la loi 67-12, ainsi qu’il permet à justifier l’action de résiliation en vertu des règles de droit commun[48].
Les cas mentionnés dans l’article 45 de la loi 67-12 sont des cas sérieux non limitatifs, mais cités à titre indicatif, puisque le terme en arabe utilisé par le législateur «mine kabili»[49]qui équivaut en français au terme notamment, -qui n’était pas adopté par le législateur de la loi 6-79
Etant donné que l’article 45 cite à titre d’exemple les cas dans lesquels le bailleur peut récupérer son local, à l’instar des fautes graves citées à titre indicatif et non limitatif par le code des obligations et contrat, il faut déduire que l’on peut soulever d’autres causes pour demander la récupération de son local, a fortiori si cette cause a été entendue et arrêtée d’un commun accord entre le bailleur et le locataire[50].
Ainsi que, un arrêt de la Cour de Cassation précise que les cas mentionnés par le dahir 25/12/1980, qui peuvent donner lieu au congé se sont des cas indicatif et non limitatif[51].
Un autre courant de la doctrine considère que le législateur en énumérant les cas donnant lieu au congé vise à limiter ces cas sérieux et non les mentionnés à titre indicatifs du fait que le but recherché c’est limité et restreindre les cas de résiliation du bail et par la suite d’expulsion du locataire, afin de mieux protéger les droits des locataires des expulsionsabusif de la part des bailleurs[52].
Selon les articles 44, 45 et 48 de la loi 67-12 le congé est validé selon les conditions portées par le chapitre sept : de l’extinction du bail, cela veut dire que les cas d’expulsion sont des cas juridiquement limités par cette loi et la demande d’expulsion hors ces cas limitatif sont inacceptable du fait qu’il s’agit de l’ordre public[53].
Si le bailleur dans le cadre du dahir de 24 mai 1955 peut demander l’éviction pour n’importe qu’il motif alors qu’il n’est tenu que de versé l’indemnité d’éviction prévue par la loi. La philosophie de la loi 67-12 portant l’organisation des rapports contractuels entre le bailleur et locataire des locaux à usage d’habitation ou professionnel ne permet la validation du congé que s’il est fondé sur des cas sérieux et légitimes énuméré par l’article 45[54].
1-Action en réparation du locataire :
Une problématique qui s’est révélé lors de l’application de l’article 17 de l’ancienne loi 6-79 qui ouvre le droit au locataire qui a subi un préjudice du fait de son éviction soit, si le motif d’expulsion se révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux, soit involontairement à la suite du congé, soit à la suite d'une décision de validation de demander des dommages intérêts. C’est que le législateur a omis de préciser le délai de l’action en réparation aussi bien dans la loi 6-79 que la nouvelle loi 67-12 ce qui laisse les juges devant un dilemme concernant la période entre la date de l’exécution du jugement d’évection et la date de la saisine du tribunal pour demander le dédommagement[55].
A titre de comparaison avec le statut spécial des locations meublées français qui va plus en disposant dans l’article 25-8 -III de la loi de 1989[56], une sanction pénale en cas de congé frauduleux, est puni d’une amende pénale proportionnelle à la gravité des faits constatés dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
2-La réduction du préavis du congé :
Le congé c’est la notification donnée par le bailleur au locataire dans une intention de mettre un terme à la relation contractuelle, il doit être établi par écrit et signifié dans un temps légal au preneur[57].
Auparavant l’article 9 du dahir 25 décembre 1980 dispose que le congé doit comporter la mention d’un préavis de trois mois au mois[58]. Le législateur a modifié ce délai en vertu de l’article 46 de la loi 67-12 on le réduisant à deux mois comme période octroyé par le bailleur au locataire afin, soit, de trouver un consensus pour continuer le contrat de bail, soit chercher un autre local après résiliation du contrat de bail en cours. Sinon le congé sera validé par le tribunal compétent ultérieurement[59].
Le législateur en ramenant le délai de préavis à deux mois au lieu de 3mois constitue une atteinte à la stabilité de la relation contractuelle, alors qu’il est insuffisant pour que le locataire trouve un autre local et assainir son ancien rapport contractuel avec le bailleur[60].
En guise de conclusion, l’entrée en vigueur de La loi 67-12 organisant les rapports contractuels entre le bailleur et locataire des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel vient confirmer la volonté du législateur marocain à suivre le mouvement de spécialisation qui affecte le droit des contrats en instaurant un droit de contrat spécial des baux d’habitation et des baux professionnel dans un but de consolider le droit à l’habitat considéré comme un objectif à valeur constitutionnelle. Ce phénomène de spécialisation du contrat de bail, ce dernier qui s’annonce déjà comme un contrat spécial réglementé par le DOC puis par un statut spécial (la loi 67-12) est dû à la complexification du droit spécial du bail qui à son tour commence à subir une spécialisation.
En effet cette nouvelle règlementation des baux civils, constitue en elle-même une grande avancée en matière locative, car elle a permis l’harmonisation du cadre juridique qui régit la matière en rendant plus accessible les règles juridiques encadrant cette matière, dans l’ultime but de maintenir la sécurité juridique et judiciaire et rééquilibrer les rapports contractuels des parties au contrat de bail civil
Ainsi la refonte de ce cadre juridique a fait l’objet de beaucoup de critiques reformulées par plusieurs jurisconsultes et doctrinaires dès l’adoption de cette nouvelle réglementation sur les baux civils. Malgré cela, cette dernière apporte beaucoup de réponses à plusieurs anomalies et problématiques constatées auparavant lors de l’application jurisprudentielle des textes abrogés, afin de consolider la stabilité juridique de l’équilibre contractuel recherché par le législateur entre les deux protagonistes du contrat de location à usage d’habitation ou à usage professionnel.
Cette législation moderne en matière de location civile tend à rabaisser le contentieux judiciaire qui ne cesse de s’accroitre selon les statistiques du ministère de la justice. Ainsi d’établir une justice contractuelle entre le bailleur et locataire des immeubles à usage d’habitation ou professionnel afin d’affirmer le principe de base selon lequel les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires devaient s’équilibrer dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives.
(èLa loi 67-12 organisant les rapports contractuels entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel ;
èQuelques décisions de justice)
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Ouvrages spéciaux :
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عبد الرحمان الشرقاوي، قانون العقود المسماة : عقد الكراء، الطبعة الأولى، مطبعة الأمنية، الرباط 2013
أحمد عاصم، الحماية القانونية لكراء الاماكن المعدة للسكن او الاستعمال المهنية، الطبعة الاولى 1996، مطبعة دار الناشر
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AHMED AL FKIHI, les problématiques juridique et pratiques du bail civil : étude de la procédure d’expulsion à la lumière des nouveauté de la loi 67-12, mémoire pour l’obtention du diplôme du master en droit civil et des affaires (en arabe), FSJES Tanger 2013-2014.
Textes juridiques marocains :
Dahir des obligations et contrat du (9 ramadan 1331, 12 août 1913) tel qu’il a été modifié et complété, Titre troisième : Du louage ;
Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile, tel qu’il a été modifié et complété ;
Dahir n° 111.13.1 du 15 moharrem 1435 (19/11/2013) promulguant la loi n°67.12 publié au BO n°6208 du 28/12/2013 p 7328 ;
Dahir n°315.80.1 du 17 safar 1401 (25/12/1980) promulguant la loi 6.79 publiée au BO sous le numéro 3460 en date 21/01/1981(abrogé).
Textes juridiques français :
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové entre en vigueur à compter du 1er août 2015 ;
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
Arrêt de la Cour de Cassation n°320 en date du 21 avril 2015, chambre civile, dossier n° 4259/1/3/2014, revue de la Cour de Cassation, chambre civile n°21 ;
Arrêt de la Cour de Cassation n°17 en date du 15 janvier 2015, chambre civile, dossier n° 1502/1/8/2012, revue de la Cour de Cassation, chambre civile n°21 ;
Arrêt de la Cour de Cassation n°3386 en date du 13/08/2012, chamb civ, dossier n°1354/1/6/2012 AL MAHAKEM AL MAGHRIBIYA,n°143, novembre et décembre 2013 ;
Arrêt de Cour de Cassation n° 1462 du 29/03/2011, chm civ dossier n°2545/1/3/2010, revue ALMAHAKEM AL MAGHTRIBIYA n°143, novembre et décembre 2013 ;
Arrêt de Cour Suprême n° 1147 du 20/4/2002, chm civ dossier n°1828/1/3/01 cité par Mohamed BAFKIR, les lois des baux et la travail jurisprudentiel marocain, série droit et travail jurisprudentiel marocain,2ème Ed 2013 ;
Arrêt de Cour de Cassation n° 47 du 15/01/1913,chm civ dossier n°684/1/6/2012 revue de la Cour de cassation n°76 ;
Arrêt de Cour Suprême n° 21 du 11/1/1982, revue cour suprême n°30, cité par Mohamed BAFKIR, les lois des baux et la travail jurisprudentiel marocain, série droit et travail jurisprudentiel marocain,2ème Ed 2013 ;
Arrêt de la Cour de Cassation n°363, en date du 3/2/1998, cha Civile, revue de la Cour suprême, n°55, jiullet 2011, imp ALOUMNIYA, Rabat ;
Arrêt de la Cour de Cassation n°636, chamb civ, dossier n°655/93 en date du 3/2/1998, revenu de la Cour suprême n°55 ;
Arrêt de la Cour de Cassation n°1665 en date du 25/7/1997, chamb civ, dossier n°4866/88 en date du 3/2/1998, revenu AL ICHAA n°4, p116, cité par AHMED AL FKIHI.
[1]P.MALAURIE, L.AYNES, P.Y.GAUTIER, les contrats spéciaux, Ed Lextenso 2004, Point Delta,p330
[2] Ernest Davy, traité formulaire du bail : Traité formulaire du bail divisé en 6 parties : droit civil, procédure civile, formules, droit fiscal, formalités, honoraires, Administration du "Précis formulaire du Notariat" (Paris) 1911( monographie imprimée), P1
[3] Art 627 du Dahir des obligations et contrat du 12 août 1913
[4] نزهة الخلدي، الوجيز في العقود المسماة : عقد البيع-عقد الكراء على ضوء ظهير الالتزامات والعقود، الطبعة الثانية 2016 BNRM ، ص 193.
[5] عبد الرحمان الشرقاوي، قانون العقود المسماة : عقد الكراء، الطبعة الأولى، مطبعة الأمنية، الرباط 2013 ،ص 8.
[6] DOC du 13 août 1913
[7] Dahir n° 111.13.1 du 15 moharrem 1435 (19/11/2013) promulguant la loi n°67.12 publié au BO n°6208 du 28/12/2013 p 7328
[8]« Communiqué de presse au sujet de la loi n ° 67 – 12 organisant les rapports contractuels entre bailleur s et locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel », consulté le 22 mars 2016, http://www.mhpv.gov.ma/Documents/communiqu%C3%A9s/CP%20fr_67-12.pdf.
[9] Arrêt de Cour de Cassation n° 1462 du 29/03/2011, chm civ dossier n°2545/1/3/2010, revue ALMAHAKEM AL MAGHTRIBIYA n°143, novembre et décembre 2013, p156.
[10] Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[11]نزهة الخلدي، مرجع سابق ، ص 195.
[12] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové entre en vigueur à compter du 1er août 2015
[13] Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
[14]Faiçal BIJI, problématique de l’équilibre contractuel dans la nouvelle loi du bail n°67-12, revue de droit civil, n° 1, 2014, imp ALOUMNIYA Rabat, p118
[15]Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile, tel qu’il a été modifié et complété
[16] Groupe CDG, Foncier CHELLAH, Bulletin de veille juridique n°1 p3:http://www.foncierechellah.ma/ consulté le 29/03/2016 à 09h15.
[17] Dahir des obligations et contrat du 12 août 1913
[18] Groupe CDG, Foncier CHELLAH, Bulletin de veille juridique n°1 p4.
[19] Faiçal BIJI, problématique de l’équilibre contractuel dans la nouvelle loi du bail n°67-12, revue de droit civil, n° 1, 2014, imp ALOUMNIYA Rabat, p122
[20] Article 35 de la loi 67-12.
[21]Faiçal BIJI, op.cit, p126
[22]Arrêt de Cour de Cassation n° 47 du 15/01/1913,chm civ dossier n°684/1/6/2012 revue de la Cour de cassation n°76
[23] Arrêt de Cour Suprême n° 21 du 11/1/1982, revue cour suprême n°30, cité par Mohamed BAFKIR, les lois des baux et la travail jurisprudentiel marocain, série droit et travail jurisprudentiel marocain,2ème Ed 2013, p229
[24] Nabil HIMIOUI, procédure d’extinction et de résiliation des locaux à usage d’habitation ou professionnel: étude à la lumière des nouveauté de la loi 67-12, mémoire pour l’obtention du diplôme du master en droit des affaires et des entreprises (en arabe), FSJES Souissi 2013-2014,p 142
[25] Article 18 de la loi 6-79 abrogé par la loi 67-12
[26] AHMED AL FKIHI, les problématiques juridique et pratiques du bail civil : étude de la procédure d’expulsion à la lumière des nouveauté de la loi 67-12, mémoire pour l’obtention du diplôme du master en droit civil et des affaires (en arabe), FSJES Tanger 2013-2014,p 39
[27] Arrêt de la Cour de Cassation n°320 en date du 21 avril 2015, chambre civile, dossier n° 4259/1/3/2014,revue de la Cour de Cassation, chambre civile n°21, p57.
[28] AHMED AL FKIHI, op cit,p 39
[29] Dahir des obligations et contrat du 12 août 1913
[30]Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile, tel qu’il a été modifié et complété
[31] محمد كشبور، الكراء المدني والكراء التجاري: قراءة في ظهير 24 ماي 1955 وظهير 25 دجنبر 1980 دراسة تشريعية وقضائية وفقهية مقارن، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة ص198.
[32] Le site officiel de l’administration française, Abandon de logement par le locataire (départ à la cloche de bois)
Vérifié le 25 septembre 2014 – Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32305 consulté le 23/03/2016 à 16h11
[33] Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[34] Jean-Luc Puygauthier, La loi Alur et la location meublée (Etude Immobilier), la semaine juridique – notariale et immobilière – n° 15 – 11 avril 2014, p90 : http://web.lexisnexis.fr/newsletters/avocats/05_2014/jcpn4.pdf consulté le 02/05/2016 à12h07
[35] Art 400 du DOC
[36] Arrêt de la Cour de Cassation n°1665 en date du 25/7/1997, chamb civ, dossier n°4866/88 en date du 3/2/1998, revenu AL ICHAA n°4, p116, cité par AHMED AL FKIHI, op.cit, p72
[37]AHMED AL FKIHI, op cit,p 24.
[38]Mohamed ben Ahmed Bounate, op.cit, p55.
[39] Arrêt en date du 11/11/1997 cité par Mohamed EL HINI, problème de reconduction juridique du contrat de bail à usage d’habitation pour le locataire initial.
[40] Arrêt de la Cour de Cassation n°363, en date du 3/2/1998, cha Civile, revue de la Cour suprême, n°55, juillet 2011, imp ALOUMNIYA, Rabat, p52
[41] Arrêt de la Cour de Cassation n°636, chamb civ, dossier n°655/93 en date du 3/2/1998, revenu de la Cour suprême n°55, p52.
[42]AHMED AL FKIHI, op.cit, p23.
[43]عبد الرحمان الشرقاوي،مرجع سابق ،ص125
[44] Mohamed ben Ahmed Bounate, op.cit, p143
[45]HAMIOUI Nabil, les procédures d’extinction et de résiliation du bail à usage d’habitation ou professionnel : étude à la lumière des nouveautés de la loi 67-12, mémoire pour l’obtention du master en droit des affaires et des entreprises (en arabe), FSJES Souissi 2013-2014 , p143.
[46] Arrêt de la Cour de Cassation n°3386 en date du 13/08/2012, chamb civ, dossier n°1354/1/6/2012 AL MAHAKEM AL MAGHRIBIYA,n°143, novembre et décembre 2013, p168.
[47] AHMED AL FKIHI, op.cit, p47
[48] أحمد عاصم، الحماية القانونية لكراء الاماكن المعدة للسكن او الاستعمال المهنية، الطبعة الاولى 1996، مطبعة دار الناشر، ص 26.
[49]Jamal Maatouk,« Un locataire qui ne veut pas partir – Lavieeco », consulté le 22 mars 2016, http://lavieeco.com/news/connaissez-vos-droits-maroc/un-locataire-qui-ne-veut-pas-partir-31593.html.
[50]Jamal Maatouk ,Op.cit.
[51] Arrêt de la Cour de Cassation n°636, chamb civ, dossier n°655/93 en date du 3/2/1998, revenu de la Cour suprême n°55, p52.
[52] [52] محمد كشبور، مرجع سابق، ص198.
[53] AHMED AL FKIHI, op.cit, p51
[54] AHMED AL FKIHI, op.cit, p52 et53
[55] HAMIOUI Nabil, op.cit, p143.
[56] Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
[57] Mohamed ben Ahmed Bounate, les nouveauté du bail à usage d’habitation ou à usage professionnel, Etude globale des lois 6-79,63-99 et 64-99 en laissant avec les règles générales du bail, Série AFAK AL KANOUN, 2001 imp Marrakech, p42.
[58] Arrêt de la Cour de Cassation n°17 en date du 15 janvier 2015, chambre civile, dossier n° 1502/1/8/2012, revue de la Cour de Cassation, chambre civile n°21, p44
[59] Nabil HIMIOUI, op.cit,p 143
[60] Nabil HIMIOUI, op.cit,p143
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