Source: http://www.elderecho.com/civil/aprovechamiento-intercambio-alojamiento-Real-Decreto-ley_11_418180005.html
Timestamp: 2017-10-23 11:52:12
Document Index: 40558869

Matched Legal Cases: ['artículo 2', 'artículo 23', 'artículo 18', 'artículo 9', 'artículo 60', 'artículo 11', 'artículo 68', 'artículo 15', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 30', 'artículo 28', 'artículo 25', 'artículo 26', 'artículo 28', 'artículo 32']

Los nuevos contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, reventa e intercambio de alojamiento, conforme al Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo
Por D. Jesús Flores Rodríguez
Profesor Titular de Derecho Civil de la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid.
El Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio –que ahora es objeto de publicación-, ha derogado la importante Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. La nueva disposición legal mejora sustancialmente los aspectos de la misma pero introduce algunas interesantes novedades contractuales, además de ciertos derechos –cuya habilitación ya contemplaba el Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por que se aprobó el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios-, como el desistimiento, facultad a la que los consumidores no podrán renunciar, dado el carácter imperativo con el que se ha configurado esta norma (art. 16).
Nos referiremos aquí a los aspectos inmobiliarios de la reforma, en la medida en que buena parte de los aspectos contractuales previstos en esta nueva norma conciernen en gran medida a un ámbito turístico más extenso, de naturaleza obligacional o asociativa, que desborda los parámetros del tradicional contrato de aprovechamiento por turnos.
Dicha disposición hay que ponerla en relación con el nuevo contexto normativo que en el seno de la Unión preside este ámbito. Y es que la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio, ha derogado la conocida Directiva 94/47/CE de 26 de octubre de 1994, norma fundamental en este ámbito.
Esta norma respondía a una finalidad armonizadora de los Derechos de los Estados miembros al objeto de mejorar la protección a los adquirentes, y se materializó en el dato de la información –como contenido mínimo del contrato-, derecho de desistimiento y prohibición del pago de anticipos en el plazo de su ejercicio e ineficacia de determinados préstamos de financiación.
Como dice la Exposición de Motivos, la nueva Directiva se fundamenta en la aparición de nuevos productos vacacionales que define con precisión, completa lagunas, amplía la armonización de los Ordenamientos Internos de los Estados, refuerza la información al consumidor, regula con mayor precisión los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, insiste y amplía la prohibición de pago de anticipos durante el plazo de ejercicio de tal derecho, exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración y determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento. Asimismo, la Directiva obliga a los Estados a organizar la reparación judicial y administrativa de los derechos de los consumidores, a fomentar la elaboración de códigos de conducta, a hacer posible la creación y desarrollo de procedimientos extrajudiciales adecuados y efectivos para la solución de los litigios en materia de consumo y a establecer un sistema de sanciones efectivas, proporcionadas y disuasorias en caso de incumplimiento por los empresarios de las disposiciones nacionales que desarrollen esta Directiva.
Esta nueva norma ha optado por elaborar un texto unificado comprensivo tanto la transposición de parte de la Directiva 2008/122/CE como la incorporación también parcial de la Ley 42/1998, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva.
II. Los contratos de aprovechamiento por turno, reventa o intermediación e intercambio de alojamiento
Desde el punto de vista de la delimitación de las partes del contrato, el Real Decreto-ley considera empresario a la persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su actividad o profesión, así como los que actúen en nombre o por cuenta de un empresario. Será consumidor toda persona física o jurídica que actúe con fines ajenos a dicha actividad económica, todo ello en términos coincidentes con los expuestos en los artículos 3 y 4 del Decreto Legislativo 1/2007. Esto es, la nueva norma se aplica a los contratos entre empresarios, entendidos como propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento de bienes inmuebles, y los adquirentes de estos derechos.
Aunque el Real Decreto-Ley contempla cuatro figuras contractuales reguladas en los mismos términos que la Directiva, desde la perspectiva inmobiliaria que ahora abordamos nos interesa fundamentalmente la regulación de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, el de reventa y el de intercambio de alojamiento. De hecho, además, hay que tener en cuenta que la definición del contrato de aprovechamiento de bienes de uso turístico da cobertura no sólo a los contratos sobre bienes inmuebles sino también a los contratos relativos a alojamientos que no son de bienes inmuebles, sino embarcaciones e, incluso, en caravanas, aspectos estos que ahora debemos dejar al margen de nuestra explicación.
Conforme al artículo 2 del nuevo Real Decreto-ley el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico se define como aquel contrato de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación.
Por su parte, el contrato de reventa abarca los contratos de intermediación concluidos entre un agente de reventa y un consumidor que desea vender o comprar un derecho de aprovechamiento por turno de un bien de uso turístico -o un producto vacacional de larga duración-, a cambio de un corretaje o comisión. También cabe incluir al empresario que compra un derecho de aprovechamiento por turno o de un producto vacacional de larga duración y posteriormente lo revende a un consumidor, pues no se limitan a las ventas de primera mano. De este modo, el contrato es asimismo de reventa cuando un empresario, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico (art. 5).
El contrato de intercambio da cobertura a los contratos de participación en un sistema de canje o permuta temporal. Así, conforme al contrato de intercambio un consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico (art. 6).
Por su parte, en los artículos 23 y siguientes se regulan la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional.
III. ¿Qué ocurre con los contratos preexistentes a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2012?
En la medida en que conforme a su Disposición Final Cuarta el nuevo Real Decreto-ley entró en vigor el día siguiente al de su publicación el pasado 17 de marzo de 2012 en el Boletín Oficial del Estado (BOE), ya es aplicable en la práctica.
En esa dirección dice la Disposición Transitoria Única que la nueva norma no afecta ni se aplica a los contratos -cualquiera que sea su denominación- que consistan en la comercialización, venta o reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, ni a los contratos de intercambio, como tampoco a los que tenga por objeto la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, celebrados con anterioridad y vigentes al tiempo de entrada en vigor de la misma, salvo que las partes contractuales acuerden adaptarlos a alguna de las modalidades reconocidas por este Real Decreto-ley.
Ahora bien, no ocurre lo mismo cuando se trate de actualizar su régimen, pues la forma y contenido de los actos de adaptación serán los dispuestos en el Real decreto-ley para cada uno los negocios jurídicos respectivos.
Por lo demás, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de 50 años, que en el caso de los celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, se computará desde esta fecha, salvo que sean de duración inferior o que hubieran hecho en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o por plazo cierto.
Los regímenes de aprovechamiento por turno de naturaleza contractual o asociativa relativos a bienes inmuebles sitos en España a que se refiere el artículo 23.8, constituidos antes de la entrada en vigor del presente real decreto-ley podrán publicitar el régimen en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble conforme a lo previsto en ese mismo apartado.
IV. Normas comunes a todos los nuevos contratos
A la vista del contexto en que se aplica la nueva normativa resulta necesario prestar una especial atención al derecho de información del consumidor así a sus consecuencias sobre la relación contractual, todo ello de cara a la preconstitución de su contenido en interés del consumidor y a la adecuada manifestación del consentimiento por parte del adquirente.
Con carácter general señala el artículo 18 que el empresario está obligado a informar al consumidor sobre cómo puede solicitar información genérica y gratuita acerca de las previsiones contenidas en este Real Decreto-ley, así como los derechos que le asisten. Por su parte, en los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, los empresarios estarán obligados a informar a los consumidores con los que contraten de los códigos de conducta que hubieran suscrito para facilitar el ejercicio de sus derechos (art. 19).
Pues bien, este derecho de información genérico tiene su traslado en el conjunto de datos que necesariamente deberán ser puestos en conocimiento del consumidor con carácter previo de cara a que preste su "consentimiento informado", en la forma que veremos a continuación.
A) Información precontractual: Formularios obligatorios de información previa normalizada
Una exigencia de la nueva norma, conforme su artículo 9, es que en todos los casos, con suficiente antelación a la prestación del consentimiento por el consumidor a cualquier oferta sobre los contratos a que se refiere este título, el empresario deba facilitarle información precisa y suficiente acerca de aquéllos, de forma clara y comprensible, con carácter gratuito, en papel o en cualquier otro soporte duradero que sea fácilmente accesible para el consumidor. Dicho precepto tiene su regla general paralela en el artículo 60 del Texto Refundido del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Ahora bien, en cuanto al modo de facilitar la información precontractual, las normas europeas buscan una total armonización al exigir la utilización de determinados formularios normalizados que se incorporan mediante los correspondientes anexos de esta norma.
Es por ello que en los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de reventa o de intercambio, el deber de información anticipada se materializa mediante la entrega de un específico formulario de información normalizado –con un contenido determinado- conforme a los anexos I, III y IV, respectivamente, dependiendo de cada contrato, contemplados expresamente en el Real Decreto-ley.
Dichos formularios repiten todos ellos en su contenido una secuencia análoga, que se articula en tres partes. Una primera relativa a los datos esenciales del contrato (sujetos, objeto, precio y plazo, fundamentalmente); una segunda sobre información general de derechos (derecho de desistimiento, costes y legislación aplicable); y, por último, una tercera relativa a derechos adquiridos, bienes, requisitos adicionales, costes, rescisión del contrato e información adicional).
Como viene siendo habitual en el Derecho de consumo la forma por escrito cobra carácter esencial y solemne. La información precontractual facilitada al consumidor deberá por tanto ser firmada por éste, formando parte integrante del contrato y no se alterará a menos que las partes dispongan expresamente lo contrario o cuando los cambios se deban a circunstancias anormales, imprevisibles y ajenas a la voluntad del empresario y cuyas consecuencias no se hubieran podido evitar pese a toda la diligencia empleada.
Conforme a esta exigencia formal sustancial, estos cambios se tendrán que comunicar al consumidor, en papel o en cualquier otro soporte duradero fácilmente accesible para él, antes de que se celebre el contrato y deberá constar explícitamente en éste.
De otra parte, el empresario pondrá además en conocimiento del consumidor la existencia del derecho de desistimiento y la duración del plazo para ejercerlo, así como la prohibición del pago de anticipos durante dicho plazo, antes de la celebración del contrato, en la forma prevista anteriormente.
Presta la norma especial atención al valor de las nuevas tecnologías de la información del conocimiento y así, por último, se faculta al empresario para que pueda publicar íntegramente la información precontractual en la página web de la empresa, o en la página web de una asociación profesional o empresarial de su elección, siendo responsable de su permanente actualización mientras dure la comercialización de los derechos objeto de esta información.
B) La formalización del contrato
Conforme al artículo 11 del Real Decreto-ley, siguiendo los modernos principios generales que presiden el Derecho de consumo, los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, así como los de reventa o intercambio, deben formalizarse por escrito, en papel o en otro soporte duradero, y se redactarán, en un tamaño tipográfico y con un contraste de impresión adecuado que resulte fácilmente legible, en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el consumidor o del que este sea nacional, a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial de la Unión Europea. El contrato deberá redactarse, además, en español si el consumidor es residente en España o el empresario ejerce aquí sus actividades.
Es necesario recordar que la información precontractual facilitada al consumidor a que nos hemos referido anteriormente forma parte integrante del contrato.
Como resulta lógico, en el contrato figurará la identidad, el domicilio y la firma de cada una de las partes, y la fecha y el lugar de celebración del contrato. Ahora bien, las cláusulas contractuales correspondientes al derecho de desistimiento y a la prohibición del pago de anticipos deberán ser firmadas aparte por el consumidor.
Por lo demás, el contrato incluirá un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte, según figura en el anexo de la norma.
Como regla general el ejercicio del derecho de desistimiento por el consumidor deja sin efecto el contrato. El plazo para su ejercicio es de catorce días naturales.
El desistimiento se configura en esta norma especial como un derecho de naturaleza única sin que sea necesaria motivación o expresión de motivos, y ello tanto si el empresario hubiera facilitado correctamente la información precontractual, como si la hubiere omitido o lo hubiera hecho de manera insuficiente.
En efecto, el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna. Sólo en defecto de lo dispuesto en el Real Decreto-ley, el derecho de desistimiento se regirá por el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Hay que recordar que conforme al artículo 68 del Real Decreto Legislativo 1/2007 "El consumidor tendrá derecho a desistir del contrato en supuestos previstos legalmente", y éste "se regirá en primer término por las disposiciones legales que lo establezcan en cada caso", como es el caso ahora planteado.
El consumidor notificará de forma fehaciente al empresario el desistimiento por escrito en papel u otro soporte duradero, pudiendo utilizar el formulario previsto. La expedición o envío de la notificación deberá hacerse dentro del plazo legal y será eficaz cualquiera que sea la fecha de recepción por el empresario.
El desistimiento es gratuito. De esta forma, el consumidor que ejerza el derecho de desistimiento no tendrá que soportar coste alguno ni tendrá que pagar ninguna contraprestación correspondiente al servicio que pudiera haberse llevado a cabo con anterioridad a la fecha del ejercicio de desistimiento. Ello no obsta al ejercicio de las acciones de nulidad, resolución legal o contractual que procedan conforme a derecho.
Por último, se considerará infracción grave el que, una vez vencido el plazo de desistimiento, el empresario no haya cumplido los requisitos de información exigidos, pudiendo ser, en su caso, considerada incluso como muy grave (art. 22).
D) Prohibición de anticipos e ineficacia de contratos accesorios
En los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, reventa y de intercambio se prohíbe el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento.
Los actos realizados en contra de esta prohibición serán nulos de pleno derecho y el consumidor podrá reclamar el duplo de las cantidades entregadas o garantizadas por tales conceptos.
Conforme al artículo 15, si el consumidor ejerce su derecho de desistimiento del contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, los contratos accesorios que pudiera haber suscrito quedarán automáticamente sin eficacia, incluidos los de intercambio o de reventa, sin coste alguno para aquél.
Se entiende por contrato accesorio todo contrato en virtud del cual el consumidor adquiere servicios relacionados cuando dichos servicios son prestados por el empresario o un tercero según lo convenido entre este y el empresario. En caso de que el precio haya sido total o parcialmente cubierto mediante un préstamo concedido al consumidor por el empresario o por un tercero, según lo convenido entre el tercero y el empresario, el contrato de préstamo quedará sin efecto, sin coste alguno para el consumidor.
V. Normas especiales sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico
A) Entre la continuidad y la apertura a nuevas figuras contractuales
El derecho de aprovechamiento por turno puede constituirse con carácter obligacional, pero también como derecho real limitado.
La Disposición Derogatoria Única del Real Decreto-ley 8/2012, ha derogado la conocida Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. En este punto la reforma ha consistido en una labor de sistematización en torno a un texto articulado, por lo que las modificaciones de fondo son prácticamente inexistentes. Su contenido ha pasado a formar parte del Título II de aquella disposición con fuerza de ley que se encarga de regular detalladamente el derecho de aprovechamiento por turno prácticamente en la misma forma como la hacía la Ley 32/1988, si bien con algunas interesantes novedades.
En realidad, las novedades vienen fundamentalmente del hecho del reconocimiento con análogos efectos de otras figuras contractuales. El nuevo Real Decreto-ley abre su ámbito de aplicación para acoger junto al tradicional derecho real aprovechamiento por turnos cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, a las que resultarán aplicables las disposiciones de Real Decreto-ley y de la legislación general de protección del consumidor.
El concepto sigue siendo el mismo. Si recordamos, el derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles –que podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional- atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios (art. 23).
Ahora bien, la primicia del Real Decreto-ley radica en que, conforme al artículo 23.8, lo dispuesto para el derecho de aprovechamiento por turno no es obstáculo para la validez de "cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación", constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la Unión Europea, en particular, el Reglamento (CE) n.º 593/2008, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I) y de los convenios internacionales en que España sea parte. A todas estas modalidades contractuales será de aplicación lo dispuesto en el título I del Real Decreto-ley que ahora comentamos.
B) Novedades en la publicidad registral
Conforme al nuevo artículo 23, para facilitar la publicidad y mejor conocimiento general de dichos regímenes y de sus normas reguladoras, y con efectos meramente publicitarios, los citados regímenes obligacionales constituidos al amparo de la normativa internacional, así como sus normas reguladoras podrán, si su propietario titular registral lo considera oportuno, ser publicitados en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble.
Dicha publicitación, que consistirá en dar publicidad al régimen existente conforme a las normas del Real Decreto-ley, se hará por medio de escritura pública, a otorgar por el propietario del inmueble, donde haga constar las características del régimen existente y sus normas reguladoras.
Por su parte, no existen novedades realmente significativas en relación con el contenido mínimo del contrato, salvo el hecho de que el artículo 30.4 añade que en su caso, junto con el contrato se entregará al adquirente el certificado de eficiencia energética del edificio o de la parte adquirida, según corresponda. Tampoco se añaden novedades sobre el texto derogado en cuanto a la formalización notarial y publicidad registral del contrato (art. 31).
C) Nuevos seguros y garantías obligatorias
Dice el artículo 28 del Real Decreto-ley 8/2012 que antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro u otra garantía equivalente que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros los daños causados y perjuicios causados por él o cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha transmisión se produzca. El citado contrato podrá suscribirse por periodos anuales y se renovará durante la vigencia del régimen. La suma asegurada deberá ser no inferior a la parte proporcional del valor asignado al conjunto, correspondiente a la parte no comercializada al inicio del periodo de contratación del mismo.
Es necesario advertir que conforme al artículo 25 para poder constituir el régimen de aprovechamiento por turno, el propietario registral del inmueble deberá previamente haber concertado los seguros o las garantías a que acabamos de referirnos, así como, en su caso, las garantías por daños materiales por vicios o defectos de la construcción previstas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), si fuere el constructor o promotor del inmueble, o en otro caso haber facilitado información del mismo a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.
Por su parte, en esta misma dirección el artículo 26.2 añade que a la escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turnos además deberán incorporarse, originales o por testimonio notarial, los contratos de seguro a que se refiere el citado artículo 28. Deberá acompañarse una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro.
D) Resolución por falta de pago de las cuotas
Para concluir, otra importante novedad también la encontramos en el nuevo artículo 32 del Real Decreto-ley, en cuya virtud, salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año.
En estos casos, el propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.
Para llevar a cabo la resolución, el propietario deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.
El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en este artículo quedará obligado a atender las deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con ésta.
Este artículo ha sido publicado en el "Boletín de Contratación Inmobiliaria", el 1 de junio de 2012.