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Timestamp: 2018-08-16 10:36:48+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 720', 'art. 718', 'art. 720', 'art. 729', 'art. 720', 'art. 720', 'sentenza ', 'art 720', 'art. 1111']

Comunione ereditaria: come se ne esce? | Tiziano Solignani
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Comunione ereditaria su una casa: come si può uscirne?
marzo 30, 2011 by Tiziano Solignani
Abbiamo ereditato una casa e siamo tre fratelli. Due vogliamo vendere e uno no. Stiamo pensando di fare lo scioglimento e mettere la casa all’asta. Ma ci è venuto un dubbio: mio fratello, quello che non vuole vendere, può partecipare all’asta? Voi non ci crederete ma due avvocati di Roma di hanno dato risposte contrarie, uno dice di si e uno dice di no. Quello che dice che il fratello non può partecipare all’asta ha però aggiunto che può farla comprare a terzi. Se mi date una mano a capire ed eventualmente sapere il nome di un avvocato bravo in queste cose.
Il problema è purtroppo molto, ma molto più complesso, sia per i tratti di diritto sostanziale, riguardanti le norme applicabili, sia per quelli processuali, che si riferiscono a quello che dovrete fare per conseguire la divisione. Andiamo per gradi.
Innanzitutto, prima che la casa sia venduta all’incanto ad un terzo ciascuno dei coeredi può sempre chiederne l’assegnazione, liquidando gli altri coeredi della rispettiva quota. Vale in materia l’art. 720 cod. civ., secondo cui «Se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili … essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto».
Facendo un passo ancora più indietro, la legge vuole che, tutte le volte che è possibile, il bene sia diviso in natura (art. 718 cod. civ.), cioè separandolo e assegnandone una porzione fisica a ciascuno dei coeredi, come potrebbe avvenire ad esempio nel caso di un appartamento molto grande con due accessi, che potrebbe essere smembrato in due appartamenti più piccoli. Quando ciò non è possibile, ciascuno dei coeredi può sempre chiedere che il bene sia assegnato a lui. Solo se anche questo non è praticabile, il bene può essere venduto all’asta con suddivisione successiva del ricavato tra i coeredi.
Dunque, se il giudice verifica la non comoda divisibilità del bene comune segue le indicazioni dell’art. 720 c.c. che delinea due soluzioni: l’attribuzione del bene per intero e la vendita all’incanto. La legge poi esprime la preferenza per l’attribuzione potendo il giudice procedere alla vendita solo se nessuno dei condividenti si avvalga della facoltà di avanzare istanza di attribuzione del bene indivisibile (C. 5679/2004; C. 1423/2000; C. 2296/1996).
Per questi motivi, la tua domanda non ha molto senso, dal momento che è inutile domandarsi se uno dei coeredi può rendersi acquirente dell’intero immobile in caso di incanto, considerando che, ancor prima che sia disposto l’incanto, può chiedere l’assegnazione. Secondo la giurisprudenza, inoltre, ciascun coerede può chiedere l’assegnazione anche dopo che è stata disposta la vendita, se, ad esempio, ci ha ripensato; il termine ultimo, dopo il quale la assegnazione non può essere più richiesta, è quello in cui la vendita è già stata effettuata ad un terzo. Infatti, effettuata la vendita è preclusa in via definitiva la richiesta di attribuzione (C. 684/1984).
Può anche succedere che più coeredi chiedano l’assegnazione, anche a volte associandosi tra loro, ad esempio tuo e tuo fratello potreste chiedere l’assegnazione a voi due come contitolari escludendo tuo fratello. In questi casi, decide il giudice con ampio potere discrezionale. In linea generale, infatti, sarebbero fissati dei criteri preferenziali per chi la quota maggiore o per i condividenti che avanzano richiesta congiunta, essendo irrilevante che tra costoro permanga lo stato di comunione: C. 996/1985, ma, ad esempio, in presenza di una richiesta di attribuzione sia del condividente titolare della quota maggiore che dei condividenti che abbiamo fatto richiesta congiunta e le cui quote, sommate tra loro, superino la quota del maggior condividente, in applicazione del principio del favor divisionis (art. 729 c.c.) va data preferenza a quest’ultimo, salvo ragioni di opportunità (C. 8827/2008). Naturalmente, se la richiesta di attribuzione proviene dal minor quotista è ammessa egualmente l’attribuzione, essendo la vendita l’ultima via da percorrere (C. 1407/1973). Soprattutto, l’art. 720 c.c., attraverso l’espressione “preferibilmente”, riconosce al giudice il potere discrezionale di discostarsi dalla previsione normativa purché ciò dipenda da interessi morali e familiari. Ad esempio, se l’assegnazione di una casa venga richiesta da un coerede privo di prima casa, mentre gli altri coeredi già ne dispongono, il giudice può disporre a suo favore (così Cass. civ. Sez. II Sent., 25/09/2008, n. 24053, secondo cui «In tema di divisione ereditaria, nel caso in cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare dal criterio, indicato nell’art. 720 cod. civ., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. (Nel caso di specie la Corte ha confermato la sentenza del giudice di secondo grado con riguardo all’attribuzione dell’immobile non divisibile assumendo come criterio discriminante quello dell’interesse personale prevalente dell’assegnatario, privo di un’unità immobiliare da destinare a casa familiare, rispetto al titolare della quota maggiore che disponeva di altra abitazione). (Rigetta, App. Messina, 10 giugno 2003)»; conformi Cass. civ. Sez. II, 13/05/2010, n. 11641, Cass. civ. Sez. II, 16/02/2007, n. 3646, Cass. civ. Sez. II, 22/03/2004, n. 5679).
Ciò richiamato, va spesa anche qualche parola sul fatto che per questo genere di procedimenti è attualmente prevista la fase di mediazione civile obbligatoria. Sui costi non sempre adeguati delle mediazioni in caso di eredità da dividere, ti rimando a questo mio altro lungo intervento che però, se avrai la pazienza di leggere, ti farà capire bene che cosa vi aspetta se deciderete di proseguire in giudizio.
Per ciò che concerne la tua domanda originaria, direi che la stessa possa ritenersi assorbita dalle considerazioni che abbiamo svolto riguardo alla facoltà del coerede di chiedere sempre l’assegnazione. Volendo, per pignoleria, ragionarci comunque sopra ugualmente, c’è da dire che non pare che ci sia un divieto espresso, come esiste invece per il debitore nel caso di esecuzione immobiliare. Come abbiamo precisato in un nostro precedente intervento al riguardo, il divieto per il debitore è di stretta interpretazione e insuscettibile di applicazione analogica, quindi non si può estendere ad altri soggetti, compresi direi i coeredi, anche considerando che gli stessi creditori, nelle esecuzioni, possono rendersi acquirenti. Il giudice potrebbe però ritenere che avendo avuto il coerede il diritto di chiedere l’assegnazione non possa poi farsi acquirente nel procedimento di vendita ad un terzo disposto solo perchè non è stata esercitata questa opzione, dal momento che l’utente deve sempre utilizzare, quando possibile, gli strumenti specificamente messi a disposizione dall’ordinamento. Ovviamente quello che ti ha cennato uno dei legali che hai consultato rimane sempre vero: nella pratica giudiziaria spesso si assiste all’ingresso in campo di prestanome che superano gli eventuali divieti esistenti, ma questo è un altro paio di maniche.
Consigli su legali da incaricare non ne diamo, la nostra policy è contraria all’indicazione di legali o altri studi su cui non possiamo dare garanzia di qualità.
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marzo 30, 2011 at 16:14
In riferimento alla possibiità per uno o più degli eredi comproprietari, di richiedere l'assegnazione della casa, come si fa e a chi va avanzata la richiesta?
marzo 30, 2011 at 22:17
Al giudice nel procedimento di divisione, tramite il proprio avvocato. Fuori da un contesto giudiziale, si può chiedere naturalmente in via negoziale, cercando di raggiungere un accordo sul punto.
brun serafini says:
marzo 31, 2011 at 18:34
Grazie intanto per la risposta. ma la mia domanda aveva un motivo. mio fratello, quello che non vuole vendere, ci ha minacciati con lo spauracchio dell'asta, dicendoci che a lui avrebbe fatto comodo che la casa andasse all'asta, così lui aspettava che il prezzo andasse giù e poi la comprava ad un prezzo stracciato.
per quanto riguarda invece il nome di altri legali, sinceramente non li volevo, volevo sapere invece quanto ci costerebbe farci assistere da voi tenendo presente che la successione si è aperta a roma, ma l'immobile è situato in provincia di modena.
grazie ancora aspetto vs risposta
320/7658495
marzo 31, 2011 at 18:39
Io penso che non possa farlo, che debba chiedere l'assegnazione. Naturalmente, se mette un prestanome può diventare difficile gestire la cosa per voi.
Ad ogni modo, se vuoi un preventivo, puoi compilare questo modulo /assistenza-legale/richiesta-preventivo/, descrivendo bene in dettaglio tutta la vicenda.
marzo 31, 2011 at 19:20
3 fratelli non riescono ad accordarsi sulla divisione di un immobile ereditato e non facilmente divisibile .
2 fratelli decidono quindi di ricorrere al giudice chiedendo l'assegnazione congiunta art 720 .
il terzo fratello resiste giudizialmente chiedendo anch'esso l'assegnazione anche se quotista minore , in virtù del fatto che abita già nell'appartamento da molto tempo ,10 anni ( gli altri 2 fratelli pagano e hanno sempre pagato ICI e tasse pur non disponendo , di fatto , dell'immobile ).
" preferenzialmente "? ( ma preferenziale non vuol dire in preferenza ? cioè preferendo questo ad altro ? così almeno dice il vocabolario)
( i 2 fratelli abitano anh'essi in appartamenti ma in comproprietà )
aprile 1, 2011 at 10:50
Guarda, non esiste esperienza in grado di poterti far prevedere come ragionerà un giudice su di un determinato caso.
Proprio perchè si tratta di una valutazione discrezionale, il magistrato valuterà secondo la sua sensibilità, naturalmente dando adeguata motivazione e non certo arbitrariamente.
Quello che si può fare è cercare di sviluppare la miglior difesa possibile, argomentando ed evidenziando gli elementi a favore di una soluzione piuttosto che di un'altra, ma poi, come si dice, l'ultima parola spetta sempre al magistrato.
Nel tuo caso, quel che si può dire è solo che non necessariamente il terzo fratello è escluso dall'assegnazione, ci sono stati casi in cui l'assegnazione è avvenuta a favore del quotista minore. Però la motivazione di aver sempre abitato nella casa almeno a me personalmente pare un po' debole, un conto è ad esempio non disporre di altre abitazioni quando invece gli altri ne dispongono, un conto è far valere una situazione di fatto che magari è stata portata avanti solo con la tolleranza degli altri comproprietari. Magari conoscendo meglio il caso e studiandolo per bene si potrebbero rinvenire altri dettagli utili da sviluppare ed evidenziare.
gennaio 2, 2014 at 00:28
ho ereditato in comproprietà con i miei fratello 1 e sorella 3 appartamenti e un garage in comproprietà,affittati tuuti e tre gli alloggi e anche il garage come In questo caso le case non possono esserevendute prima di 5 anni,ma vorrei sapere se con la comproprietà siamo tutti e tre proprietari degli immobili o se bisogna fare la divisione perche noi non siamo proprietari di nessuna casa e con questa eredità siamo proprietari di tre alloggi tutti e tre come mi devo comportare?
gennaio 2, 2014 at 10:17
Siete comproprietari e potete scegliere se volete di fare la divisione o di rimanere in comproprietà.
gennaio 18, 2014 at 10:55
rappresento brevemente quanto segue:
7 fratelli comproprietari di un bene immobile indiviso e di un terreno agricolo.
2 comproprietari intendono acquistare il bene immobile indiviso (uno, tra l’altro, ha già eseguito alcuni lavori interni nella prospettiva del contratto preliminare che, in realtà, non è stato stipulato).
Il coerede che ha eseguito i lavori ha il diritto di ottenere, sia in caso di vendita a terzi che in caso di vendita ad altro coerede, dagli altri coeredi, il diritto ad un equo rimborso per le spese di miglioramento sostenute nell’appartamento?
Attualmente, manca l’accordo sulle modalità di pagamento del prezzo dell’immobile indiviso in favore degli altri 5 eredi.
In sostanza, esclusi i 2 promissari acquirenti, 3 coeredi intendono ottenere, nell’immediato, il prezzo, gli altri 2 coeredi, invece, sono disponibili ad attendere il pagamento della quota nella prospettiva del quieto vivere!!
Quale soluzione adottare in relazione al problema giuridico sopra esposto?
gennaio 18, 2014 at 16:47
Ovviamente, io non devo formulare nessuna risposta, rispondo solo se e quando ho un po’ di tempo libero, dando peraltro solamente qualche spunto, mentre per attendere vere e proprie risposte occorrerebbe un molto maggior approfondimento di quello che è consentito qui.
Al riguardo, lo spunto che mi sentirei di darti è quello di percorrere la via negoziale, perché questo genere di problemi se lo tratti dal punto di vista strettamente legale solitamente peggiora. Almeno tentarla, poi eventualmente si valuta.
marzo 6, 2014 at 07:44
Vorrei sapere se é possibile che una richiesta di scioglimento venga rifiutata. Mi spiego in 4 abbiamo ereditato la casa di mio padre dopo la sua morte 3figli e la seconda moglie in quota minore rispetto la nostra.. Ora mi chiedo posso chiedere ed ottenere lo scioglimento del bene anche se per noi é. Una prima casa? Ed anche l’unica infatti vorrei utilizzare la mia quota per acquistare un tra casa. Può essere un problema che. Gli altri 2 fratelli che vivono li in casa non abbiano un lavoro ed un altra casa in cui vivere?
marzo 6, 2014 at 09:00
La comunione amichevolmente può essere sciolta solo con l’accordo di tutti, altrimenti bisogna iniziare un procedimento di divisione giudiziale. Prima di arrivare alla divisione, ti consiglio di tentarle tutte per raggiungere un accordo, incaricando un avvocato molto bravo e con buone capacità negoziali.
giugno 9, 2014 at 16:58
Salve, chiedo gentilmente:
Sono imprenditrice agricola comproprietaria (19/20) di un terreno agricolo in seguito a eredità. I comproprietari (1/20) non agricoltori non mi vogliono ne affittare ne dividere la loro quota di terreno (1/20).
Essendo un terreno indiviso dove non si sa dove ricade il ventesimo loro, possono impedirmi di svolgere la mia attività agricola su tutto il terreno?
Che diritti e doveri ho io nei loro confronti cosi facendo?
Grazie tante x la risposta.
giugno 9, 2014 at 22:36
Direi proprio di no, potrebbero solo chiederti un ventesimo di quello che sarebbe un canone di affitto del fondo sul mercato, previa valutazione da parte di un agronomo. Comunque è un problema che prima o poi vedi risolvere, io ti consiglierei di valutare di promuovere il procedimento di mediazione prodromico alla divisione e poi valutare in quel contesto cosa succede e che atteggiamento assumono.
settembre 5, 2014 at 15:49
Salve avvocato: abbiamo in comunione ereditaria un terreno agricolo che per motivi di lavoro nessuno può sfruttare. Abbiamo ricevuto un’offerta congrua per la vendita in blocco, ma una parte non vuole vendere e di fatto blocca qualsiasi manovra, perché sembra più interessata a mantenere la comunione ereditaria. Se 4 parti sono d’accordo a vendere a un prezzo assolutamente in linea con il mercato, possono in qualche modo forzare l’altra a vendere? Perché si sta perdendo una grossa opportunità. Grazie.
settembre 5, 2014 at 18:58
Ovviamente no, potete vendere solo le vostre quote. Non so se siete mai stati seguiti da un legale per questa cosa, ma in caso negativo sarà ora di incaricarne uno. Scegliete un professionista portato alla negoziazione, perché questi problemi di solito si risolvono solo con tanta pazienza e con un approccio di tipo appunto negoziale, solo in casi estremi conviene iniziare una divisione giudiziale. Almeno questo è quello che direi io. In bocca al lupo.
paolo marone says:
settembre 5, 2014 at 21:54
salve avvocato, io e mio fratello stiamo cercando di dividere le nostre proprieta’ in comune, nel caso in cui volessimo lo stesso bene, cioè chiedessimo l’acquisizioe dello stesso immobile, questo andrebbe all’asta?
settembre 6, 2014 at 09:04
Sì, potrebbe, ma cercate di fare davvero tutto il possibile per dividervi consensualmente.
Enrico De Giudici says:
luglio 4, 2016 at 12:20
mi scusi, ma mi sembra di aver letto che il giudice nella procedura di divisione negoziale può procedere anche con l’assegnazione a sorte dei vari beni ovviamente sempre nel rispetto delle quote dei coeredi.
luglio 5, 2016 at 08:13
settembre 12, 2014 at 12:37
Io invece ho ereditato, insieme a mio fratello una casa al mare. Per il momento ho fatto un’autocertificazione al Comune, dichiarando che mia madre è morta e noi siamo gli unici eredi, mi hanno diviso le spese della spazzatura e pago il 50% dell’ Imu. Pago inoltre tutte le altre spese (luce ed acqua), lui non contribuisce alle spese,infatti va li, fa i suoi 15 gg di vacanze, fa il “proprietario”, consuma senza spendere un euro. Quest’estate tramite l’ufficio tributi, ho scoperto che lo scorso anno, pur avendo ricevuto la bolletta, non ha pagato la spazzatura e neanche il suo 50% di Imu. Non vorrei seccature con Equitalia, e vorrei sapere come fare. La mia intenzione è di dividere materialmente la casa, oppure venderla. Grazie
settembre 12, 2014 at 13:55
Le obbligazioni ereditarie sono parziarie ma queste per tasse non sono jure hereditatis ma in base al titolo di proprietà attuale, per cui per me siete tenuti in solido questo significa che il creditore può chiedere l’intero a ciascuno di voi, visto anche il comportamento ti conviene cercare di fare la divisione prima possibile.
settembre 13, 2014 at 10:24
Comunque lunedì andrò all’Agenzia delle Entrate per fare la successione. E poi vedo immediatamente con il mio Avv. come procedere perchè, nonostante un calendario concordato insieme, ieri mi ha negato categoricamente il diritto di fare il weekend programmato, perchè nella casa c’è lui e ci resta, perchè ha avuto un lavoro nelle vicinanze. Quindi aumenteranno ancor di più le spese a mio carico visto che ci saranno altri consumi. Grazie, Eugenia
settembre 13, 2014 at 11:38
Sei la benvenuta, in bocca al lupo.
ottobre 7, 2014 at 01:52
Salve avvocato volevo chiedere un consiglio. Purtroppo alla morte del nonno abbiamo ereditato un immobile in 7 e senza accordo è finito all’asta con incanto perdendo molto del suo valore. Nel caso venga venduta ( pur volendo non abbiamo le possibilità economiche per prenderla) i soldi verranno divisi per 7 o come minacciano alcuni di loro solo a loro perché noi abbiamo abitato l’immobile per moltissimo tempo? Purtroppo siamo stati fregati dal nostro avvocato che ha chiuso i battenti senza comunicare nulla per mesi e quindi non abbiamo ragguagli sulla situazione
ottobre 7, 2014 at 12:41
La divisione va fatta per sette, poi loro se vorranno potranno farvi causa per avere un’indennità per l’occupazione protrattasi per il tempo che sapete. Chiaramente, sarebbe meglio trovare, al momento dei pagamenti, una soluzione negoziale per prevenire ulteriori vertenze.
luglio 4, 2016 at 12:54
Però l’indennità di “affitto” la possono chiedere solo per il tempo di occupazione successiva all’accettazione dell’eredità. E’ corretto?
luglio 5, 2016 at 08:12
Non credo se c’è stata occupazione anche anteriore hanno ereditato anche il relativo diritto.
ottobre 10, 2014 at 13:03
Buongiorno, ho ereditato da mia madre, insieme a mio fratello e tre nipoti,figli di un altro fratello deceduto, l’appartamento dove abitava. Abbiamo messo l’appartamento in vendita dando mandato ad una prima agenzia che nei sei mesi di mandato non è riuscita a venderla nonostante avessimo ribassato il prezzo di un 10%. Abbiamo dato mandato ad un’altra agenzia che ancora non riesce a vendere.Abbiamo ulteriormente ribassato il prezzo di un’altro 10%. I nipoti unilateralmente hanno deciso di abbassare il prezzo di un 30% minacciandoci che se non fossimo d’accordo avrebbero deciso di vendere le case all’asta.Con un ribasso del genere si svalutaenormemente il valore dell’immobile. La loro esigenza di monetizzare in qualsiasi modo la loro quota può essere più importante della salvaguardia del valore di un bene?
Volevo chiederle se possono farlo avendo loro solo 1/3 e qualora la risposta sia positiva su chi graverebbero le spese per tale procedura e inoltre che tempi e costi avrebbe questa strada?
L’appartamento si trova a Roma.
ottobre 10, 2014 at 14:18
Se non si vende loro possono promuovere un procedimento di divisione giudiziale. Dovete insistere nel cercare di trovare una soluzione negoziale, con metodo ugualmente negoziale, valutare di farvi aiutare se del caso da un avvocato.
dicembre 4, 2014 at 09:09
Salve mio marito è titolare per 1/3 di un appartamento ove vive da quando é nato ed è la sua unica casa. Noi abbiamo apportato delle migliorie e paghiamo sia manutenzione ordinaria dia straordinaria. Le sorelle sostengono che siccome non paghiamo l affitto le spese non verranno detratte successivamente.Ma lui ha l usufrutto per uso e abitazione.Noi a questo punto vorremmo comprare altrove e farci dare la nostra quota perché ci siamo stufati di ciò è più passa il tempo più non possiamo accedere ad un mutuo. Loro vorrebbero che acquistassimo simo l appartamento senza valutare le spese Ke abbiamo sostenuto sino adesso è con la valutazione odierna. E dicono che se volessimo acquistare cada dobbiamo comprarla con prezzo alto perché altrimenti acquistano una di loro. Da premettere che loro hanno più di 5 case più una mega villa l uno e noi neanche 1 .Cosa ci conviene e come possiamo muoverci
dicembre 4, 2014 at 18:09
La soluzione migliore è sicuramente nonostante tutto negoziale, dovete incaricare un legale con spiccate capacità di mediazione di condurre le trattative perché da soli evidentemente avete molte meno chances di raggiungere un accordo.
gennaio 5, 2015 at 21:59
sono comproprietaria pe successione di un appartamento facilmete divisibile molto grande con due ingressi.ho sempre voluto dividere.moasorella no.vuolevendere pur ditogliermi il riv
cordo di famiglia e minaccia di volere tutti i fitti arretrati della casa non vivendoci come me.posso dividere casa anche senza suo consenso.?può obbligarmi a vendere e pretendere arretrati pur avendo voluto sempre dividere casa? Come posso risolvere velocemente la cosa?
gennaio 5, 2015 at 23:07
Puoi dividere senza il suo consenso solo con una divisione giudiziale, non esistono modi semplici e veloci per situazioni del genere, anzi. L’unico modo è continuare a negoziare, facendosi aiutare da un bravo avvocato che sia anche un bravo mediatore.
febbraio 19, 2015 at 13:42
Salve io e mia sorella abbiamo ereditato da nostra madre un appartamento di cui in parte, a seguito morte di nostro padre, eravamo già in minima parte eredi per successione. Io vorrei acquisire la parte che spetta a mia sorella per l morte di nostra madre e la quota all’epoca ereditata da nostro padre acquisirla con atto. Noi saremmo d’accordo di eseguire una successione a mio favore direttamente sull’immobile mentre il resto dei beni ereditati andrebbero per compensazione a mia sorella. E’ fattibile una cosa di questo tipo? Suggerite un modo operativo per procedere on tal senso o dobbiamo seguire un altro percorso? Grazie.
febbraio 19, 2015 at 20:26
Non ho capito, comunque probabilmente dovete fare una divisione in ogni caso, da un notaio.
febbraio 26, 2015 at 15:13
Mia sorella vive con nostro padre anziano in una casa di cui siamo tutti e tre proprietari (La casa era di nostra madre, defunta, e l’ abbiamo ereditata in 3), lei non paga affitto ne’ bollette in quanto mio padre insiste a pagare tutte le spese con la sua pensione. Mio padre ha sempre anche saldato tutte le tasse riguardanti questa casa, anche la mia parte, in quanto non ci vivo da piu’ di dieci anni. Io mi sono sposato e vivo in un altra citta’, quando vado a trovarli non mi e’ nemmeno permesso di soggiornare in casa nostra, in quanto dicono che non c’ e’ posto per me, per questo mi tocca stare con mia moglie in albergo, cosa che comunque faccio, in quanto non voglio creare problemi visto che mio padre e’ anziano. Quello che vorrei sapere e’, visto che mia sorella ha gia detto che quando mio padre verra’ a mancare, lei vorra’ continuare a vivere in quella casa, ma non ha soldi per comprare la mia parte, posso obbligarla a vendere la casa e dividere con lei il ricavato? Non vivo in quella casa e non mi fido a lasciarci vivere lei, in quanto non e’ abituata a pagare per nessuna tassa o bolletta, ed ho paura che mi troverei beghe a mio nome se ne resto comproprietario. Per me venderla sarebbe la soluzione migliore, a meno che lei non voglia comprare la mia parte.
La ringrazio in anticipo per qualsiasi consiglio.
febbraio 26, 2015 at 16:23
Sì certo, potrai promuovere la divisione.
febbraio 27, 2015 at 13:34
Buongiorno Avvocato, sono comproprietaria con mio fratello e mia madre di un immobile commerciale ricevuto in eredità da mio padre. L’immobile, un albergo, è la sede di lavoro di mio fratello e di mia madre che non sono ovviamente disponibili alla vendita. Mio padre è deceduto otto anni fa, non ho mai percepito l’affitto e mai fatto alcuna richiesta, ora mi trovo ad aver bisogno di liquidità ma la mia quota non mi può essere liquidata in quanto mio fratello e mia madre non hanno disponibilità economiche e non possono accendere mutui, le chiedo questo: ha senso farmi pagare mensilmente una somma fino al raggiungimento del valore della mia quota? Ci perdo? Come devo agire per tutelarmi ed evitare l’eventualità che la “rata” stabilita mi venga promessa ma non versata?
febbraio 27, 2015 at 13:42
Certo, è un’ottima idea. Dovete formalizzare quantomeno con una scrittura privata.
FEDERICOg says:
marzo 12, 2015 at 11:27
Buongiorno avvocato chiedo precisazioni riguardo a spese di successione o divisione che all’atto della vendita/acquisto spettano ai venditori.
Si tratta di immobile avuto in eredità con i miei fratelli per una quota un terzo ciascuno e dei qualei ho acquistato le quote con atto notarile. grazie
marzo 12, 2015 at 18:35
Non ho capito qual è il problema.
marzo 15, 2015 at 01:05
Abbiamo ricevuto in eredità una villetta su due piani io è gli altri 2 miei fratelli, indivisibile o meglio divisibile solo per 2, perché ha 2 ingressi ed è’. Su due piani . Siccome questa villetta andrà all’asta per recupero crediti di una sola persona su tre , le volevo chiedere con molta gentilezza, e’ giusto che gli altri 2 fratelli debbano perdere la loro quota per colpa di uno? Cosa si potrebbe fare visto che i due non hanno la possibilità di comprarsi la quota del terzo per togliere i debiti a lui. Cosa succederà quando il giudice convocherà noi 2. Per acquistare la quote del terzo visto che non abbiamo la possibilità. Inoltre c’è possibilità di opporsi a tutto questo per evitare che la casa vada tutta all’asta anche per la quota degli altri 2 che sono invece sempre precisi nei pagamenti delle spese derivanti da questa villetta
marzo 17, 2015 at 10:19
Noi avvocati siamo qui per parlare di quello che è legittimo o illegittimo, non giusto o ingiusto, cosa che non serve a niente e su cui, magari, ognuno ha una sua opinione. Quello che sta accadendo nel vostro caso è, purtroppo, esattamente quello che prevede il codice di procedura civile, quindi, diciamo, la legge ed è dunque perfettamente legittimo. A voi due verrà liquidata quella parte del ricavato dalla vendita all’asta che corrisponde alla vostra quota.
aprile 14, 2015 at 08:55
Buongiorno sono proprietario per 1/3 di un locale commerciale di mq 54, i miei due fratelli hanno deciso di vendere l’immobile contro la mia volontà …minacciandomi di farmi causa. Volevo sapere se dovessi donare la mia quota a mio figlio minore posso bloccare la vendita e un eventuale causa ?
aprile 15, 2015 at 23:06
Loro non possono vendere tutto l’immobile ma solo le loro quote…
giugno 26, 2015 at 05:58
Salve possiedo un fabbricato agricolo del valore di 20000 ereditato da genitori di qui 4/6 sono di mia proprietà.
Il restante 2/6 e di 8 eredi la cui mi obbligano ha vedere mi posso imporre alla vendita?.
In questo fabbricato lo usufruisce mia figlia, alla quale la obbligano ha pagare un affitto di 200 euro su tutto il terreno di 900 però solo 300 metri sono statti utilizzati da mia figlia, la qui a periziato prima di eseguire dei lavori di miglioramento e oragli eredi pretendono il valore della parte dove sono statti eseguiti i miglioramenti mi posso imporre?grazie
giugno 26, 2015 at 08:19
Ognuno può vendere solo le sue quote, per la gestione valgono le regole ordinarie della comunione quindi delibere a maggioranza e così via.
luglio 14, 2015 at 10:03
Un vero paradosso litigare senza contendersi beni. Ho ereditato una casa da mio padre insieme a mia madre, mio fratello e un terzo designato per testamento che non conosco, nessuno dei quali lì residente. Io sto lontanissimo e non voglio assolutamente un immobile lì; mio fratello sarebbe d’accordo di vendere, ma come al solito vuole prendersela comoda; mia madre venderebbe, ma è poco energica di fronte a lui; il terzo designato è contrario alla vendita, ma non vuole neppure acquistare le altre quote, non so se per tenersela come casa delle bambole o quale altro sfizio.
Come posso procedere per acquisire la mia quota direttamente liquida senza essere proprietario di immobili? Sarei disposto pure a incassare non subito
RIpeto che sto lontanissimo, e lì non vorrei mettere piede, quindi farei tutto per procura o comunque a distanza
agosto 5, 2015 at 10:55
L’unica cosa utile che puoi fare è incaricare un bravo legale di trattare con gli altri eredi, finché non lo farai rimarrai impastoiato in questa situazione, attenzione solo a sceglierne uno bravo.
agosto 3, 2015 at 08:33
Mia madre è comproprietaria di una villetta nella quale da sempre, anche prima della morte di mia nonna, passiamo le vacanze estive, per anni l’utilizzo della casa ci è stato tacitamente concesso e tutti gli eredi hanno sempre potuto usufruirne quando e come volevano anche in condivisione. Ultimamente hanno avanzato l’ipotesi di avere diritto al pagamento di un affitto ( non quantificato) per l’utilizzo pregresso e futuro dell’immobile. Negli anni, abitando la casa per periodi più lunghi rispetto agli altri comproprietari , abbiamo apportato delle migliorie alcune di queste necessarie alla fruizione dell’appartamento ( la casa risale al 1909) senza mai chiedere un rimborso spese. Ad oggi, purtroppo, i rapporti tra i comproprietari sono peggiorati per questioni economiche e vorremmo procedere con l’acquisizione dell’immobile ma il prezzo che gli altri chiedono non è commisurato al valore dell’abitazione. Pertanto vorrei capire se la richiesta degli affitti pregressi è legittima e se il valore dell’immobile deve comunque essere definito da una terza persona più obbiettiva.
agosto 3, 2015 at 11:02
È legittima ma mi pare si possa andare indietro solo di poco perché poi c’è una prescrizione presuntiva. Per il resto è evidente che dovete cercare di trovare un accordo. Potete ad esempio far fare una stima da un geometra di fiducia.
agosto 7, 2015 at 17:17
Mio padre è morto 4 anni fà , mio padre e mia madre erano regolarmente sposati e in comunione dei beni. Abbiamo ereditato con dichiarazione di successione 3 immobili in cui in uno vi abita mia madre (casa coniugale) ed altri due risultano vuoti e in stato carente di conservazione. Mia madre e 4 figli di cui Io sono il figlio maggiore siamo tutti proprietari della nostra quota legittima in percentuale . Poichè gli immobili nelle attuali condizioni sono altamente svalutati complice anche la crisi del mercato immobiliare ho proposto su indicazione tra l’altro di un professionista del settore di effettuare la vendita di un immobile ad una cifra equa di valore per eseguire la ristrutturazione del secondo immobile al fine di poter procedere quanto meno con più facilità alla vendita e contestualmente rivalutandolo . Mia madre è in fase di stallo da circa 20 anni ;—–vorrebbe venderli nelle attuali condizioni ma paradossalmente non accetta le somme offerte che risultano sempre poco appetibili.
il parere legale che chiedo è opportuno che mando una lettera legale a mia madre come maggioritaria avendo il 66% delle quote ( mi corregga se sbaglio) ; di procedere agli interventi straordinari di manutenzione poichè da una mia perizia giurata da tecnico qualificato si attesta il rischio di crollo di entrambi gli immobili disabitati.
agosto 9, 2015 at 22:31
È un caso che andrebbe approfondito valutando le circostanze e leggendo tutta la documentazione.
ottobre 9, 2015 at 15:50
dopo il decesso di mia madre, la quale era in regime di comunione dei beni con mio padre, noi fratelli ( sei) e nostro padre, abbiamo ereditato la quota di nostra madre (50% del valore dell’immobile ), pertanto nostro padre ne possiede il 66% e vive in questa casa , noi fratelli possediamo una quota del 5.6% a testa.
Mio padre vorrebbe vendere, non donare, all’ultimo dei sei figli l’intero immobile, dato che quest’ultimo si è sempre occupato dei genitori, conservandone comunque l’usufrutto per tutta la vita.
Purtroppo tre fratelli su sei non sono d’accordo. Essendo in maggioranza favorevoli alla vendita, circa l’83%, c’è possibilità che la volontà di mio padre possa andare a buon fine oppure no?
ottobre 9, 2015 at 22:45
Occorre il consenso di tutti, che si può raggiungere solo negoziando.
ottobre 16, 2015 at 12:13
da una decina di anni ho ereditato insieme a mia madre e mia sorella una quota complessiva pari al 50% dell’appartamento dei miei nonni, mentre l’altra metà è stata ereditata da un altro parente.
Fino a poco fa l’appartamento è stato affittato, e costi e ricavi sono stati suddivisi tra gli eredi,
Da un paio di anni l’altro erede abita in questo appartamento, senza versare a noi alcun canone di locazione.
Noi ora vorremmo vendere l’appartamento, che a questo punto rappresenta solo un costo, ma l’altro erede no. Purtroppo non ha neanche le possibilità economiche necessarie per comprare anche le nostre quote.
Quali azioni dovremmo intraprendere nel caso non fosse possibile raggiungere un accordo sulla destinazione dell’immobile?
ottobre 16, 2015 at 21:17
Divisione giudiziale, domanda che va obbligatoriamente preceduta da mediazione, che, qualche volta, riesce anche a risolvere il problema.
novembre 2, 2015 at 13:49
insieme ai miei tre fratelli ho ereditato una casa ,uno di noi vorrebbe acquistarla e un altro si oppone.
Io e mia sorella siamo comunque intenzionate a vendere le nostre quote ma,nel caso entrambi volessero acquistarle,possiamo essere noi a decidere a chi vendere ?
C’è il retratto successorio, una sorta di prelazione.
novembre 28, 2015 at 18:25
Mia moglie ha ereditato un appartamento con altri 7 eredi. E’ stato messo in vendita e abbiamo trovato il compratore, ma un erede si rifiuta di sottoscrivere il compromesso per una banale ripicca. La situazione sembra irrecuperabile, per cui mia moglie sta pensando di sciogliere la comunione (art. 1111 c.c.) e richiedere la liquidazione della sua quota che può avvenire con la vendita. Mi sa indicare all’incirca i tempi e il costo di queste azioni?
novembre 30, 2015 at 17:23
I tempi sono di diversi anni, per il costo se vuoi puoi chiederci un preventivo compilando il modulo apposito, tieni presente che ogni avvocato ormai pratica le sue tariffe quindi non sarà un valore standard di riferimento, ma puoi chiederne altri e confrontarli ovviamente.
mario lalli says:
dicembre 20, 2015 at 20:01
Buonasera Avvocato, l’articolo è chiarissimo e le varie soluzioni suggerite danno tranquillità. Mi avvalgo di questo strumento per la prima volta e spero di essere chiaro. Il mio caso riguarda l’acquisto di una quota parte di un terreno (50%) da uno dei due eredi legittimi. Quindi in comunione ereditaria, Per il diritto di prelazione l’erede che mi offre il terreno ha proceduto a notificare, mediante lettera racc AR, l’offerta che il sottoscritto aveva praticato. Prima che trascorressero i due mesi l’altro erede ha scritto al suo coerede rendendosi disponibile ad acquisire la proprietà messa in vendita ad un prezzo molto più basso di quello offerto dallo scrivente, Dopo aver letto il vs. articolo mi sono venute alcune domande:
1- Posso acquistare, trascorsi i due messi dalla notifica dell’offerta, il 50% dell’intera proprietà di cui dispone uno dei due eredi ? O si incorre nel diritto di prelazione da parte dell’altro erede resosi disponibile ad acquistare?
2-La comunione in questo caso è chiaramente non sciolta? Per sciogliere la stessa bisogna ricorrere ad un contenzioso?
3- Nel caso l’acquisto sia regolare, ipotesi poco probabile, posso coltivare il 50% del terreno?
dicembre 21, 2015 at 16:45
Se ho capito bene la prelazione è superata. La comunione tuttavia non è sciolta e non si può secondo me senza un accordo coltivare il 50% del terreno.
gennaio 15, 2016 at 19:02
Egregio avvocato, 17 anni fa è morta mia madre e ho ereditato un terzo dell’immobile che era esclusivamente di sua proprietà, gli altri due coeredi sono mio papà e mio fratello (tutti per un terzo). Mio fratello, ha la residenza in questo immobile senza abitarci (non ha il domicilio), mio papà aveva la residenza in un locale che fa parte dell’immobile ed è un ufficio. Da pochi mesi, abbiamo scoperto che la parte di mio fratello ha già 2 ipoteche. Ora è morto mio papà e facendo la sucessione ho scoperto che anche lui aveva debiti con equitalia, quindi rinuncerò all’eredità. Mio fratello, accetta l’eredità ma non ha intenzione di pagare un centesimo ai creditori di mio padre. Vorrei un suo parere su come fare a “sbarazzarmi” del mio terzo d’immobile. In quello stabile, vive anche una parente e ha già preteso di rifare il tetto, mio padre è riuscito a pagare una parte ed ora la parente mi chiede di saldare il debito per il tetto. Visto che mio fratello non paga, io sono obbligata a pagare? Se si, tutto o solo per un terzo? Grazie
gennaio 15, 2016 at 21:38
Non saprei cosa aggiungere rispetto a quanto già riportato nel post, mi dispiace…
marzo 29, 2016 at 22:42
Salve mio padre è erede della casa dei miei nonni insieme ad altri 4 fratelli.Premetto che fino a poco fa pur usufruendo tutti di questa casa,tutte le spese venivamo pagate da due fratelli su 5.Ora quattro fratelli volevano vendere a un parente ma mio padre non ha dato il consenso. Gli altri 4 dapprima hanno staccato luce e gas intestati ancora a mia nonna defunta senza dir nulla a mio padre e ora minacciano di mandare tutto in mano ad un avvocato contro mio padre.Possono farlo?e se si in che modo?per ora attendiamo a breve appunto la lettera del loro avvocato
marzo 30, 2016 at 13:41
Io aspetterei la lettera del legale per vedere che cosa dice è inutile ragionare su ipotesi.
aprile 20, 2016 at 13:38
Buongiorno Avvocato. Con mio fratello e mia sorella stiamo definendo uno scioglimento di comunione ereditaria che riguarda un appartamento a Milano (quello di famiglia, dove risiedo da sempre) e una casa in campagna. Mia sorella ha interposto un avvocato, il che ha reso tortuosa e problematica la definizione di un accordo, sotto costante minaccia della pomozione di un’azione legale per lo scioglimento della comunione con messa all’asta degli immobili.
Da tempo abbiamo raggiunto un accordo sugli importi:
– io vorrei acquistare l’appartamento di Milano, ai prezzi richiesti dai fratelli, per farne la mia prima casa, sostenendo tutti i costi per rogito, notaio ecc.
– circa la casa di campagna, mio fratello e io abbiamo interesse a mantenerla in comunione per cui nessuno ha intenzione a comprare quote: accettiamo tuttavia di acquistare la quota della sorella (al prezzo da lei stabilito, non negoziabile), per quieto vivere e per evitare le minacce di cui sopra.
Nella formalizzazione dell’accordo, però, io chiedo il pagamento di 3 anni di spese di gestione della casa in comunione (bollette di luce, gas, imposte e quant’altro relative alla casa di campagna), che la sorella rifiuta di corrispondere dicendo che non ha mai goduto del bene (affermazione peraltro falsa). Parimenti, data la natura particolare della compravendita, chiedo che la sorella partecipi pro-quota alle spese notarili.
In entrambi i casi, l’avvocato della sorella fa scudo minacciando le note azioni. Io non ritengo di dover recedere perché considero entrambe le questioni un mio diritto.
Può per cortesia darmi il Suo punto di vista?
aprile 20, 2016 at 14:09
Che un triste compromesso è di gran lunga meglio di una bella sentenza…
maggio 10, 2016 at 10:01
Le chiedevo informazioni in merito ad un, chiamiamolo, appezzamento di terreno, giardino, che circonda la mia casa avente 2 unità immobiliari, una intestata a mio cognato e l’altra intestata a mia moglie. Tutto il terreno che circonda la casa è in comune, in comproprietà, tra i 2 intestatari della casa con quota pro indiviso. In questo momento si è ai “ferri corti”, e qualcuno, mio cognato, ha ventilato l’ipotesi di una divisione del citato terreno. Negoziare o cercare mediazioni è praticamente impossibile e molto probabilmente si passerà alle vie legali. Io, Le faccio presente, che sono disabile con problematiche deambulatorie e l’uscita al primo piano mi è comoda perchè il terreno circostante è sul piano, non ha scale, scalini o intralci vari che possano ostacolarmi durante le mie quotidiane “scorrazzate” in carrozzella accompagnato da mia moglie; mentre il restante terreno, che è posto praticamente dietro l’uscita della casa oltre a essere raggiungibile mediante degli scalini è piuttosto disconnesso è non “agibile” per me. Nel caso si andasse per un procedimento di divisione giudiziale, il giudice terrebbe conto di questa mia situazione di disabilità nel deliberare, oppure no? E se si andasse verso questa procedura, approssimativamente, quali sono i tempi per queste pratiche? Grazie per l’attenzione, complimenti per il lavoro che svolge e cordiali saluti. Giuseppe
maggio 10, 2016 at 10:49
Vi consiglierei di tentare la mediazione davanti ad un apposito organismo, che comunque è obbligatoria per fare poi la divisione. Di solito ho risultati buoni in sede di mediazione. E se così non fosse poi potreste valutare il procedimento divisionale, per il quale comunque ci sarebbe più speranza di una soluzione amichevole.
maggio 19, 2016 at 22:48
Gentile Avv. Tiziano Solignani,
ci siamo resi conto, tramite un tecnico (geometra), che il nostro solaio della casa avente 2 unità immobiliari in realtà è una soffitta enorme (tipo mansarda), che per le misure contenute in essa non può essere nemmeno “sanata” a dire del tecnico, ci vorrebbe un condono, (al catasto è registrato e disegnato come sotto tetto, solaio), perchè troppo alta e noi purtroppo, essendo una casa non proprio recente durante la compra-vendita della divisione da eredità, non ce ne siamo proprio accorti. Nel caso di divisione giudiziale, visto tale difformità catastale non più sanabile, si può procedere? E se sì, come? Grazie e cordiali saluti. Giuseppe
maggio 20, 2016 at 04:48
Direi di sì anche se può essere che l’abuso emerga con tutte le conseguenze di legge.
maggio 20, 2016 at 08:55
ma poi una volta ceduta per intero la “soffitta” nella divisione, chi può subire le conseguenze di legge per l’abuso, chi la compra, chi la vende o tutti e 2 compresi? Io credo chi la compra, o sbaglio? Grazie ancora e cordiali saluti. Giuseppe
maggio 22, 2016 at 19:11
Intanto non è detto che la divisione giudiziale venga fatta cedendo tutto a un terzo…
maggio 23, 2016 at 21:05
Gentile Avv. Tiziano Solignani buonasera,
innanzitutto La ringrazio per la Sua cortesia nel rispondermi e Le volevo chiedere un’altra informazione: in un picolo appezzamento di terreno adibito a giardino al piano terra adiacente l’abitazione, il proprietario è obbligato a concedere il passaggio all’altro comproprietario della casa ma non del terreno in soggetto per la costruzione di un garage, considerando che è l’unica parte accessibile anche se poi del giardino ne resterà ben poco se non addirittura nulla? Grazie ancora per la Sua disponibilità e cortesi saluti. Giuseppe
maggio 23, 2016 at 21:18
Vanno visti i luoghi o almeno planimetrie e foto non se ne può parlare così.
maggio 23, 2016 at 21:26
La ringrazio comunque per la risposta, complimenti per la sua competenza, il lavoro che svolge e soprattutto per la sua disponibilità. Giuseppe
Grazie a te, benvenuto.
maggio 30, 2016 at 10:14
Gentile Avv. Tiziano Solignani buongiorno,
mi potrebbe dire, in grandi linee, approssimativamente, i tempi che ci vogliono per una divisione giudiziale “forzata”? Grazie ancora e cordiali saluti. Giuseppe
Buongiorno, purtroppo non ci sono affatto tempi di riferimento standard.
giugno 6, 2016 at 17:34
Le volevo chiedere un semplice chiarimento sulla mia situazione: alla morte di mia madre abbiamo ereditato (7 fratelli più mio padre) un appartamento non divisibile per parti. Uno dei fratelli ha sempre vissuto al suo interno e continua tutt’ora senza aver trovato nessun accordo con gli altri 6 eredi. (tutte le spese dell’immobile sono sempre state pagate con i soldi della pensione di mio padre).
Il fratello che occupa l’appartamento è tenuto a pagare la quota dell’immobile che spetta al resto degli eredi? Potrebbe incorrere a qualche problema nel caso si rifiutasse di pagare la quota?
giugno 6, 2016 at 21:57
Deve pagare una sorta di indennità di occupazione pro quota.
Ornella Bertè says:
giugno 11, 2016 at 12:31
Gent.mi Avv. Solignani
Alla morte di mio padre ho ereditato metà villetta. L’altra metà mio padre l’ha fatta intestare alla sua compagna. Alla morte di mio padre la signora di è confermata quelli che io avevo sempre sospettadato. Ora non posso più accedere alla casa perché lei ha cambiato le serrature e poi va da sua figlia: è stata via dei mesi ed è appena tornata. Ho già pagato tutte le tasse ma per la mia famiglia monoreddito non è sostenibile nel tempo. Io ho solo dovrebbe nessun diritto? Ho fortuntamente tutte le carte di mio padre che mio marito più lucido di me aveva preso e si evince che la signora si è fatta mantenere alla grande vista la sua misera pensione. Era una scelta di mio padre ma prima di morire se ne è resoconto. Cosa posso fare per difendermi da una famiglia di avvoltoi? Grazie se avrà la bontà di farmi una risposta.
giugno 11, 2016 at 14:34
L’unica è lavorare per ottenere la divisione.
Michele Faustini (@MichFaust) says:
luglio 2, 2016 at 12:15
alla morte del nonno divento comproprietario di 1/3 di 1/5 di un immobile indivisibile nel quale abita uno degli eredi dopo aver ripristinato metano, energia elettrica e acqua precedentemente disdette da altri eredi senza alcun consenso. Uno di questi si muove tramite vie legali per costringere tutti a vendere, senza ottenere risultati dopo due anni e chiedendo inoltre indennizzo per le proprie spese giudiziarie. Il bene andrebbe finire all’asta o si potrebbe chiedere l’assegnazione per i restanti coeredi?
Come consiglia di interagire con gli altri possessori?
luglio 5, 2016 at 08:23
Se non l’avete ancora fatta promuovere la fase di mediazione.
luglio 27, 2016 at 22:26
Gentile Avv. T. Solignani,
quando in una divisione giudiziale “forzata” emerge un abuso per difformità grave, insanabile, quali potrebbero essere le conseguenze di legge? In breve, a cosa si potrebbe andare incontro penalmente? Grazie ancora per l’attenzione e cordiali saluti. Giuseppe
agosto 2, 2016 at 02:59
Dipende dall’abuso ovviamente.
agosto 2, 2016 at 10:43
l’abuso consisterebbe in un sottotetto (così è descritto e denunciato al catasto), ma che in realtà non lo è, perché trattasi a tutti gli effetti di una enorme mansarda che per le misure in essa non può nemmeno essere sanata. Mi può dire qualcosa di più a riguardo? Grazie e cordiali saluti. Giuseppe
agosto 5, 2016 at 21:17
No, va approfondito e studiato in concreto molto ma molto di più.
agosto 22, 2016 at 12:09
Le volevo chiedere un’altra informazione; da una divisione ereditaria, conclusa dal notaio nel 2007, ci siamo resi conto che ci sono delle difformità (anche abusi piuttosto gravi come già scritto precedentemente), la domanda che Le rivolgo è: posso fare annullare l’atto notarile visto il riscontro di tali difformità? Se fosse successo dopo il 2010 mi sembra di sì, perché ho letto di una legge precisa in merito a ciò, ma a me/noi è capitato nel marzo 2007 e non so nemmeno se il tutto può cadere in prescrizione, mi riferisco alla richiesta della possibilità dell’annullamento dell’atto notarile. In quella divisione si è pensato solo a dare un valore a tutto l’immobile e poi dividere, ma non si è pensato di andare in comune a vedere la reale situazione della casa registrata al catasto come era logico fare. Cosa può dirmi Lei a proposito? Grazie ancora e cordiali saluti. Giuseppe
agosto 23, 2016 at 16:30
Potrebbero esserci i presupposti, ma la situazione andrebbe approfondita molto di più, esaminando l’atto e l’altra documentazione, nonché le circostanze del caso.
visto, come scrive Lei, che ci potrebbero essere i presupposti, mi metterò in “moto” per valutare il da farsi nei limiti del possibile naturalmente (ad impossibilia nemo tenetur). La ringrazio ancora per la Sua attenzione e Le invio cordiali saluti. Giuseppe
agosto 25, 2016 at 21:20
settembre 22, 2016 at 17:45
Mi scusi, avrei bisogno di un aiuto. Un appartamento è di tre sorelle, una delle tre sorelle muore e la sua parte passa ai due figli e al marito che però non pagano le tasse di successione ipotecarie e catastali. Le altre sue sorelle hanno assolutamente bisogno di vendere e hanno trovato L’acquirente ma i tre eredi subentrati al posto della sorella non vogliono pagare la successione perché dicono di non avere i soldi e temono anche che subentrino le banche con cui hanno dei debiti. In realtà gli appartamenti sono 2 e le due sorelle hanno davvero bisogno di vendere: come si può fare? Possono rimanere bloccate dalla parte di eredità per una mancata successione?
novembre 9, 2016 at 20:29
Non c’è una soluzione magica iniziate a trattare il problema facendo inviare una diffida da un avvocato.
ottobre 7, 2016 at 11:56
da alcuni mesi io insieme ai miei due fratelli abbiamo ereditato un appartamento ed una somma di denaro.
All’ atto della riscossione dei 3/4 della somma ereditata – il restante 1/4 verra’ accreditato presentando la denuncia di successione alla banca – l’istituto di credito non mi concesse di essere cointestatario del conto che insieme ai miei due fratelli volevamo aprire per gestire le spese comuni, in quanto io sono residente all’ estero.
Quindi fu aperto un conto intestato solo ai miei due fratelli, ed io autorizzai l’ impiegata a versare anche la mia quota su tale conto.
Ora a successione avvenuta, i miei fratelli si rifiutano di darmi il terzo della somma totale rimasta, adducendo a motivi pratici per ovviare alle spese comuni. Sta di fatto che in queste spese “comuni” ci sono anche costi di utenza e condominio – uno dei fratelli pare infatti essersi installato nell’ appartamento in questione – a cui io non ritengo giusto corrispondere, come invece devo fare con Imu, Tasi e dichiarazione dei redditi.
Come posso fare per recuperare la quota che mi spetta di diritto ?
Riguardo all’ appartamento, uno vuole viverci dentro senza pagare l’ affitto ma sobbarcandosi utenze e condominio – che pero’ finora le ha fatte pagare a tutti con il tacito assenso dell’ altro fratello, che e’ si’ disposto a vendere l’ appartamento ma tra 5-6 anni perche’ vuole aspettare un mercato immobiliare piu’ favorevole.
Io mi trovo all’ estero e non posso seguire queste vicende da vicino. Inoltre i miei fratelli si rifiutano di fornirmi il dettaglio delle Bollette, per verificare i consumi.
Il fratello che vuole vendere tra 5-6 anni ha offerto a me ed all’ altro 100.000 ciascuno per rilevare le nostre quote. L’ appartamento pero’ e’ stato stimato da Toscano immobiliare per 450.000 euro. Pur riconoscendo il tentativo del parente per risolvere la situazione, trovo la sua offerta troppo bassa. L’ altro fratello dichiara di non volerci piu’ vivere, e di accettare l’ offerta del fratello, anche se non adeguata ai prezzi di mercato.
Avvocato, cosa mi conviene fare ? Pensavo di far recuperare la somma da un avvocato, e contestualmente avviare una divisione giudiziale, sperando che nella mediazione, il fratello che ha fatto inizialmente l’ offerta dei 100.000 ne faccia un’ altra piu’ accettabile.
Inoltre volevo chiederLe, ma l’ assegnazione durante la mediazione, in pratica assegna la casa ad uno dei coeredi ? Ma l’ assegnatario dovra’ quindi corrispondere le quote agli altri secondo il prezzo di mercato, giusto ?
novembre 7, 2016 at 17:37
Il primo passo è una diffida tramite avvocato e tentare una trattativa. Poi sicuramente può essere utile la fase di mediazione. Meglio fare il possibile per evitare la giudiziale.
dicembre 14, 2016 at 23:00
Buonasera Avv.Solignani says:
Le pongo il mio quisito, 10 anni fa mia moglie a avuto un lascito di una casa,
la casa vecchia dove abitavamo è stata venduta perchè questa è migliore e per non avere problemi dopo la nostra morte abbiamo pensato di intestare la casa a mia figlia,
ora mia figlia dopo 10 anni di convivenza con il compagno anno avuto una bambina e lavorando entrambi lontano fuori dal nostro comune anno deciso di non viverepiù in affitto e prendersi un appartamento e per loro comodità e burocrazia per la bambina , asilo nido , dottore di famiglia, pediatra e per benefici fiscali anno dovuto portare la residenza,
ora questa casa dove abitavamo assieme è rimasta a noi padre e madre che per i motivi già elencati era già nostra ma ora è diventata seconda casa, quindi dobbiamo pagare imu e tasi + canone televisivo, preciso che non è una casa di lusso, le tasse arrivano a 1.100 euro solo tasi e imu senza le altre,
chiedo se non esiste qualche operazione o legge, comodato, usofrutto magari qualche atto notarile per evitare anche almeno in parte questa cifra mia moglie non prende pensione, solo io che dobbiamo vivendo assieme vale per due persone.
non possiamo far conto sul loro aiuto hanno figlia e prestito per ora.
gradirei gentilmente una sua risposta se devo mettermi il cuore in pace e pagare o esiste qualche scappatoia,
la ringranzio anticipatamente,
saluti italo
marzo 6, 2017 at 10:40
Non ho capito granchè comunque ognuno dovrebbe prendere la residenza dove sta effettivamente, tutto il resto sono paciughi che poi possono dare problemi.
GIOVANNI MICCOLIS says:
dicembre 31, 2016 at 18:39
Gent.mo Avv. Tiziano Solignani,
mi permetto di chiedere il suo parere in merito ad una possibile divisione giudiziale di un bene immobile indivisibile.
Esso appartiene a quattro coeredi per 1/4 ciascuno.
Premesso che è mia intenzione soprassedere alle provocazioni ricevute, volevo chiedere se la richiesta di assegnazione sottoposta alla discrezionalità del Giudice (il quale può valutare in base a diversi parametri: quota maggioritaria, al valore affettivo ed altro, come pure no) può essere formulata nella richiesta di ricalcolo del valore percentuale delle quote possedute a causa di spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria di questo immobile indiviso comunicate e non versate dagl’altri coeredi.
In pratica poter raggiungere una quota di possesso dell’immobile indiviso maggioritaria ad ulteriore sostegno nella richiesta di assegnazione dell’immobile indiviso e liquidazione del prezzo equo, definito dal Giudice, agli altri coeredi.
gennaio 8, 2017 at 19:38
Vista la Sua gentile disponibilità Le vorrei sottoporre il mio caso. Si tratta di un immobile fatiscente e collabente di cui sono comproprietario al 50 %(3/6) e i miei tre parenti di 1/3 ciascuno, valutato da agenzie immobiliari non più di € 50.000. Ero interessato ad acquisire il tutto al prezzo di mercato mentre i miei parenti lo valutavano enormemente di più, per cui si ricorso a divisione giudiziale. Il CTU ha valutato l’immobile a bene futuro ovvero:
Prezzo unitario medio del bene futuro €/mq 1.550,00
Prezzo di ristrutturazione dei fabbricati €/mq. 991,00
stima pari al più probabile valore del bene futuro meno i costi e gli oneri di trasformazione. In cifre: 1.550,00 – 991,00 = €/mq. 559,00
SEL fabbricati con accessori = circa mq. 388 x €/mq 559,00 = €. 216.892,00
Più probabile valore di mercato attuale €. 216.892,00 – 35% = €. 140.979,80.
Non potendo acquisire l’immobile a quel prezzo è stato messo all’asta. E’ facile prevedere che le prime aste andranno deserte, ma io come comproprietario vi potrò partecipare quando il prezzo si avvicinerà al valore reale di mercato? Da quello che Lei ha scritto mi sembra di sì.
Il mio avvocato fino ad adesso non mi ha saputo rispondere. Non ho compreso poi la valutazione del CTU a bene futuro, secondo Lei è corretta?
marzo 26, 2017 at 17:03
Direi di sì, bisogna vedere però che procedura è pendente di preciso.
marzo 28, 2017 at 19:18
Buonasera, si tratta di una procedura civile di divisione giudiziale di un complesso immobiliare. La valutazione a bene futuro (e non di mercato) è corretta?
marzo 28, 2017 at 23:59
Dipende dalle circostanze, bisognerebbe conoscere molto meglio il caso.
luglio 26, 2017 at 00:02
Buongiorno Avvocato,.Siamo 4 figli ed abbiamo ereditato un immobile,io in questo immobile ci abito,posso acquistare 3 quote di 4? è consigliabile?.Grazie
luglio 26, 2017 at 09:27
Certo che puoi, se consigliabile non saprei può esserlo ma dipende dalle circostanze.
ottobre 13, 2017 at 17:11
Buongiorno. Torno a disturbarla per un quesito che finora nessuno è stato in grado di dipanare. Se i coeredi non hanno fatto la successione del compendio immobiliare dopo 15 anni, nella causa di divisione giudiziale il giudice può procedere all’assegnazione in natura? La regolarizzazione delle posizioni può essere fatta in un secondo momento?
novembre 10, 2017 at 10:44
Non ti saprei dire, mi dispiace, dovrei studiare a fondo la situazione.
novembre 24, 2017 at 12:15
Buongiorno avvocato…vorrei sapere da lei come devo agire in questa situazione…sono in comunione ereditaria con altri 4 coeredi…alcuni di loro di propria iniziativa hanno autorizzato un impresa a fare i lavori sul tetto . Noi eredi non abbiamo autorizzato quei lavori…la loro lettera dove ci veniva comunicato il preventivo…è arrivata a lavori finiti.
Quindi mi chiedo non avendo autorizzato i lavori devo pagare ? ….qualora si ritenesse di doverli approvare posso riservare di fare periziare la qualità dei lavori eseguiti e il costo delle opere realizzate???? Ps.mi sono già rivolta a un tecnico di fiducia…loro chiedono 4000 euro per il lavoro…il tecnico mi ha spiegato che il lavoro è stato fatto malissimo e non supera i 500 euro !!!Tanto per dirne una…non si può mettere il catrame nuovo sopra il vecchio perché non aderisce.
novembre 24, 2017 at 13:42
Dovete in prima luogo capire come va amministrata questa comunione, in base alle maggioranze e alle quote, dopodiché si valuta la legittimità degli atti di amministrazione compiuti sia la possibilità di contestare la bontà dei lavori. Ti consiglio di acquistare una consulenza da un avvocato per un minimo di approfondimento al riguardo, che però ti può servire moltissimo.
novembre 24, 2017 at 14:25
Noi stavamo trattando con altre imprese e valutando altri preventivi….ora mi arriva la lettera del loro avvocato con la RICHIESTA di pagamento.
Non ho autorizzato i lavori…perché devo pagare?
novembre 24, 2017 at 15:15
Se c’è la maggioranza prevista per l’amministrazione ovviamente devi pagare, i beni si amministrano ancora a maggioranza…
benatti francesca says:
aprile 4, 2018 at 14:36
Buongiorno, pongo questo quesito: caso di un immobile non comodamente divisibile posseduto al 50% da 2 comproprietari che vogliono lo scioglimento della comunione e che non riescono ad accordarsi tra loro. Entrambi lo vorrebbero acquistare. Uno dei due non vuole fare un’asta privata. L’unica soluzione che rimane è quella giudiziale? se entrambi chiedono l’assegnazione, il giudice ha discrezionalità nel decidere se assegnare all’uno o all’altro a parità di quote possedute? in base a cosa? anche per estrazione a sorte? Se l’immobile va all’asta i proprietari sono ammessi a partecipare?
aprile 11, 2018 at 22:52
Bisogna usare il sistema delle buste, si risolve tutto in un pomeriggio. Se volete maggiori informazioni, scrivetemi in privato.
Francesco Speri says:
giugno 23, 2018 at 19:57
Può mio fratello trascinarmi in tribunale per vendere una casa all’asta ereditata alla morte di nostra sorella maggiore, nubile e senza figli, casa che tra l’altro sono d’accordo ad una normale vendita visto che è ben messa ed il valore è di 500.000 euro, lui dice che ha fretta perché bisognoso di liquidi e una vendita all’asta, anche se abbasserebbe di tanto il valore commerciale, è più veloce. Puo farlo?visto che io non mi oppongo ad una vendita normale tramite agenzia e/o annunci in privato?
luglio 17, 2018 at 18:31