Source: http://bgb.jura.uni-hamburg.de/av/wohnungseigentum.htm
Timestamp: 2014-12-18 17:16:39
Document Index: 290667298

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§\n1', '§ 5', '§ 5', '§ 6', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§\n7', 'BGH', '§ 3', '§\n10', '§ 741', '§ 13', '§ 12', '§ 12', '§ 16', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 10', '§ 14', 'BGH', '§ 14', '§ 14', '§ 15', 'BGH', '§ 15', 'BGH', 'BGH', '§ 14', '§ 14', '§14', '§ 16', '§ 20', '§ 18', '§\n19', '§ 18', '§ 14', '§ 18', '§ 20', '§ 21', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 24', '§ 24', '§ 25', 'BGH', '§ 25', '§ 134', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 23', '§ 43', '§ 23', '§ 23', '§\n23', '§ 31', '§ 26', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 24', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 179', '§ 29', '§ 280', '§ 26', '§ 873', 'BGH', 'BGH', '§ 267', '§ 43', '§ 17', '§\n18', '§ 43', '§ 43', '§\n43', '§ 43', '§ 43', '§ 43']

Grundst�ckseigentum
4. WoEigentGemeinschaft
5. Rechte der WoEigent.
6. Pflichten der WEigent.
7. Entziehung des Eigentums
b) WoEigentVersammlung
d) Verwalter
9. Übertragung, Belastung
Das Wohnungseigentum wurde 1951 zur Bekämpfung der Wohnungsnot in
Deutschland nach dem zweiten Weltkrieg geschaffen. Es ging darum, einer
möglichst breiten Bevölkerungsschicht den Weg zu den "eigenen
vier Wänden" zu ermöglichen, ohne die vollen Kosten für
den Erwerb des Baugrundes tragen zu müssen.
Rechtlich stellt sich das Wohnungseigentum als eine Durchbrechung des
Grundsatzes dar, dass an wesentlichen Bestandteilen von Grundstücken
keine eigenen Rechte bestehen können (�� 93 ff. BGB). Die Rechtsverhältnisse
des Wohnungseigentums sind im WEG geregelt.
Heute gibt es in Deutschland über 3,5 Millionen Eigentumswohnungen,
insbesondere in den Großstädten.
2. Inhalt des Wohnungseigentums (� 1 WEG)
Wohnungseigentum bedeutet gem. § 1 Abs. 2 WEG a) ein Sondereigentum an einer Wohnung und b) ein damit untrennbar verknüpfter Miteigentumsanteil am Grundst�ck (�� 108 ff. BGB).
Es kann in erster
Linie an einer Wohnung begründet werden, möglich ist gem. §
1 Abs. 1 2. HS WEG aber auch ein Teileigentum an abgeschlossenen Räumen,
die nicht dem Wohnen dienen. Dieses Teileigentum ist unterliegt den Vorschriften
über Wohnungseigentum.
Inhalt des Sondereigentums sind gem. § 5 Abs. 1 WEG die zur Wohnung
gehörigen Räume. Welche Räume zur Wohnung gehören,
ergibt sich aus dem Grundbuch; so können auch nicht mit der Wohnung
verbundene Kellerräume oder Garagenplätze zur Wohnung gehören. In diesem Bereich genie�t der Wohnungseigent�mer volle Eigentumsfreiheit (� 13 WEG).
Zum Gemeinschaftseigentum geh�ren tragende Mauern, Heizung, Treppenhaus, Balkon, Fassade etc.
Insoweit hat der Wohnungseigent�mer kein Gestaltungs-, sondern nur ein Gebrauchsrecht (� 13 Abs. 2 WEG).
Dachterrasse - BayObLG 27.04.2000 NJW RR 2001, 305: S ist Eigentümer
einer Wohnung, die direkt unter einer Dachterrasse liegt. Die Terrasse
gehört ausweislich der Teilungserklärung zum Sondereigentum des
W. Wegen Mängeln in der Abdichtung der Dachterrasse wurden in den
Wohnungen von W und S Wasserschäden festgestellt. Wer muss die Kosten
für die Reparatur der Abdichtung tragen?
Die Kostentragung hängt davon ab, ob die Abdichtung
der Dachterrasse dem Sondereigentum des W angehört oder zum Gemeinschaftseigentum
zu rechnen ist. Die Abdichtung der Terrasse soll dem Erhalt des Gebäudes
als ganzes dienen, sie steht also nicht im alleinigen Interesse des W oder
des S. Folglich muss sie gem. § 5 Abs. 1 WEG zum gemeinschaftlichen
Eigentum gerechnet werden Die Kosten für die Reparatur müssen
also von der Gemeinschaft getragen werden.
Der Miteigentumsanteil des einzelnen kann sich nach Kopfteilen, Einheiten
oder dem prozentualen Anteil an der Wohnfläche (wie meistens) bestimmen.
Miteigentum und Sondereigentum hängen gem. § 6 WEG untrennbar
zusammen und können nur gemeinsam veräußert werden.
3. Entstehung von Wohnungseigentum (�� 3 ff., 8 WEG)
Wohnungseigentum kann auf zwei Arten entstehen. M�glich ist die
vertragliche Einräumung von Sondereigentum bei einem vorher bestehenden
Miteigentum gem. §§ 3 ff. WEG. Wesentlich h�ufiger wird Wohnungseigentum jedoch durch Teilung gem. � 8 WEG begr�ndet.
a) Einräumung von Sondereigentum gem. §§ 3 ff. WEG
Bestehen eines Miteigentums
an einem Grundstück (� 1008 BGB)
Abgeschlossenheit der
zu bildenden Eigentumswohnungen
Einigung über die
Bestellung von Sondereigentum
Die Miteigentümer eines Grundstücks können sich durch
Vertrag einigen, dass das Miteigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden
soll. Dieser Vertrag bedarf der Form des § 4 Abs. 2 WEG, entspricht
also etwa der Auflassung. Weiterhin ist zu beachten, dass diese Einigung
klar erkennen lassen muss, welche Teile des Hauses zu welcher Wohnung gehören
und welche Teile Gemeinschaftseigentum sein sollen.
Vollendet wird der Rechtserwerb erst durch Eintragung in das Grundbuch.
In diesem Fall wird grundsätzlich das normale Grundbuchblatt geschlossen
und für jede Wohnung ein neues Wohnungsgrundbuchblatt eröffnet,
in dem von nun an die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung registriert
b) Teilung durch den Eigentümer gem. � 8 WEG
Alleineigentum an einem
Ein Grundstückseigentümer kann auch allein durch Erklärung
die Teilung hervorrufen. In diesem Fall muss er eine Teilungserklärung
gegenüber dem Grundbuchamt abgeben. Die Teilung ist wiederum vollendet,
wenn sie eingetragen ist. Auch hier wird das normale Grundbuchblatt geschlossen
und für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt eröffnet.
Denkbar ist sogar, dass bestehendes Wohnungseigentum geteilt wird, so dass
dann statt einem Wohnungsgrundbuch zwei oder mehr Wohnungsgrundbücher
c) Insbesondere: Abgeschlossenheit
Sondereigentum kann gem. § 3 Abs. 2 WEG nur an abgeschlossenen Räumlichkeiten
eingeräumt werden. Abgeschlossene Wohnungen sind solche, die baulich
von fremden Wohnungen und Räumlichkeiten abgetrennt sind. Nach heutigem
Recht muss eine Wohnung grundsätzlich mindestens folgende Voraussetzungen
erfüllen, um als abgeschlossen zu gelten:
- Wohnungstrennwände und -decken;
- eigener abschließbarer Zugang vom Freien, vom Treppenhaus oder
von einem Vorraum;
- Kochmöglichkeit, Wasserversorgung, Ausguss und Toilette.
Sofern außerhalb der Wohnung gelegene Räume zum Sondereigentum
gehören (Keller, Dachböden etc.), müssen diese abschließbar
Die Abgeschlossenheit wird gegenüber dem Grundbuchamt gem. §
7 Abs. 4 Nr. 2 WEG durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde
Sondereigentum kann z. B. auch an dauerhaft markierten Kfz- Stellplätzen
in Sammelgaragen begründet werden, hingegen nicht an Freiflächenstellplätzen
oder Stellplätzen in sog. Doppelstockgaragen. Insoweit k�nnen Sondernutzungsrechte einger�umt werden (� 15 Abs. 1 WEG).
Abgeschlossenheit - GmS-OGB 30. 6. 1992 - GmS-OGB 1/91, BGHZ 119, 42: A war Eigentümerin eines Grundstücks,
das mit einem Wohnhaus bebaut ist. A wollte durch Teilungserklärung
vier Eigentumswohnungen schaffen. Die nach § 3 Abs. 2 WEG notwendige
Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde ihm nicht erteilt, da Wohnungstrennwände
und Decken nicht der DIN- Norm entsprachen. A klagte auf Eröffnung
der Wohnungsgrundbücher.
Das BVerwG war bis zu diesem Urteil davon ausgegangen,
dass eine Abgeschlossenheit nur vorliegen könne, wenn die Trennwände
Bauordnungsrecht entsprechen. Der gemeinsame Senat stellte in dieser Entscheidung
jedoch klar, dass Wohnungen auch dann ausreichend abgeschlossen sind, wenn
die Abschlusswände nicht dem Bauordnungsrecht genügen. Die Klage
der A hatte also Erfolg
4. Wohnungseigentümergemeinschaft (� 10 WEG)
Alle Wohnungseigentümer auf einem Grundstück bilden gem. §
10 Abs. 1 WEG eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Für diese
gelten die Vorschriften der §§ 741ff BGB analog. Dabei ist aber
zu beachten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf keinen Fall
aufgelöst werden darf, sie ist also Zwangsgemeinschaft.
Die Mitglieder der Gemeinschaft sind gegenseitig zur Rücksichtnahme
verpflichtet und können das Gemeinschaftseigentum nur gemeinsam verwalten.
5. Rechte der Wohnungseigentümer (�� 13, 15 WEG)
Ein Wohnungseigentümer hat gem. § 13 WEG das Recht, mit seinem
Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, sofern er dabei andere Wohnungseigentümer
oder das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt. Allerdings kann
das Recht, eine Eigentumswohnung zu verkaufen, gem. § 12 Abs. 1 WEG
von einer Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abhängig gemacht
werden. Diese Zustimmung darf gem. § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem
Grund verweigert werden. Ist eine solche Beschränkung vorgesehen,
hat sie die schwebende Nichtigkeit von Kaufvertrag und Übereignung
Weiterhin steht jedem Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 1
WEG das Recht zu, das gemeinschaftliche Eigentum zu nutzen. Der Rahmen
der Nutzung kann gem. § 15 Abs 1 WEG von der Gemeinschaft bestimmt
werden. a) Schranken der Nutzung
Schranken der Nutzung können sich insbesondere - aus der Vereinbarung der Wohnungseigentümer (� 15 Abs. 1 WEG) und aus der Zweckbestimmung des Wohnungseigentums, - aus Mehrheitsbeschlüssen gem. � 15 Abs. 2 (z. B. der Hausordnung), - oder aus Interessen anderer Wohnungseigentümer (� 15 Abs. 3 WEG) ergeben.
Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf der Zustimmung
aller. Bedeutendstes Beispiel ist die Gemeinschaftsordnung. Sie ist üblicherweise
im Grundbuch als "Inhalt des Sonderrechts" eingetragen, um Rechtsnachfolger
aa) Gemeinschaftsordnung
Typische Inhalte einer solchen Gemeinschaftsordnung sind:
- Zweckbestimmung des Sondereigentums oder
- sehr weitgehende Nutzungseinschränkungen, wie z. B. ein völliges
Verbot von Musizieren bzw. Haustierhaltung.
Kuscheltier - BayObLG 25.10.2001
NJW RR 2002, 226: B ist Eigentümerin einer Wohnung.
Da sie durch ihre Behinderungen depressiv ist und wenig Kontakt zur Außenwelt
hält, bildet ihr Hund ihren Lebensinhalt. Nach einem ärztlichen
Gutachten sind bei einer Trennung von dem Tier ernsthafte psychische Schäden
zu erwarten. Die Wohnungseigentümer haben eine Gemeinschaftsordnung
aufgestellt, nach der die Haltung von Tieren aller Art verboten ist. Nachdem
es mehrfach zu Störungen durch den Hund gekommen ist, macht die Gemeinschaft
Unterlassungsansprüche gegen die Tierhaltung geltend.
Die Gemeinschaftsordnung gem. § 15 Abs. 1 WEG ist
rechtmäßig. Das völlige Verbot der Tierhaltung ist rechtmäßig,
da jede Tierhaltung automatisch mit einer gewissen Beeinträchtigung
der anderen Eigentümer verbunden ist. Jedoch kann das Verbot gegenwärtig
auf Grund der besonderen Situation der B nicht durchgesetzt werden.
bb) Ordnungsgemäßer Gebrauch und Hausordnung
Gemäß § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit "einen...ordnungsgemäßen Gebrauch"
beschließen. Der typische Fall eines solchen Mehrheitsbeschluss
ist die Hausordnung. Selbst wenn diese Bestandteil der Gemeinschaftsordnung
geworden ist, ändert sich nichts daran, dass sie durch Mehrheitsbeschluss
abgeändert oder aufgehoben werden kann.
Durch Mehrheitsbeschluss, also auch durch die Hausordnung, dürfen
keine zu weitgehenden Gebrauchsbeschränkungen
aufgestellt werden. Möglich sind etwa:
+ Ruhezeiten;
+ Sperrzeiten für Musizieren und andere geräuschvolle Tätigkeiten;
+ zahlenmäßige Begrenzung der Haustierhaltung.
Vollst�ndige Nutzungsverbote dagegen können durch einen Mehrheitsbeschluss
NICHT aufgestellt werden. Dazu bedarf es einer Vereinbarung aller Wohnungseigent�mer.
Im Gegensatz zu einer Vereinbarung bzw. Gemeinschaftsordnung können
Mehrheitsbeschlüsse nicht ins Grundbuch eingetragen
werden, erlangen aber trotzdem Verbindlichkeit gegenüber einem
Sonderrechtsnachfolger. Allerdings sind sie wiederum auch einfacher, nämlich
durch Mehrheitsbeschluss, wieder abänderbar.
Klavierspieler - BayObLG
23.08.01 NJW 2001, 3635: In der Hausordnung der Wohnanlage,
in der die Wohnungen von A und B belegen sind, heißt es: § 10
Jeder ruhestörende Lärm ist zu unterlassen. Die Ruhezeiten sind
unbedingt einzuhalten. Insbesondere beim Musizieren darf Zimmerlautstärke
zu keiner Zeit überschritten werden. A ist leidenschaftlicher Klavierspieler.
B, dem die Nachbarwohnung gehört, fühlt sich durch die Klaviermusik,
die außerhalb der Ruhezeiten deutlich hörbar durch seine Wand
dringt, beeinträchtigt und klagt daher auf Unterlassung. A wendet
ein, dass ihm dann das Klavierspielen unmöglich würde.
Der Senat betont, dass ein völliges Musizierverbot
nicht durch eine Hausordnung möglich ist. Da das Verbot, über
Zimmerlautstärke zu musizieren, de facto einem völligen Musizierverbot
gleichkommt, scheint vieles für eine Nichtigkeit des Beschlusses zu
sprechen. Allerdings sind die durch das Musizieren entstehenden Beeinträchtigungen
nicht unerheblich, so dass der Nachbar nicht gem. § 14 Nr. 1 WEG
zur Duldung verpflichtet ist. Demnach ist das Musizierverbot über
Zimmerlautstärke durch Mehrheitsentscheidung nicht nichtig (str.).
Allerdings steht A ein Anspruch auf Änderung der Hausordnung zu.
cc) Bestimmungszweck
Der Bestimmungszweck kann sich ergeben aus:
- der Teilungserklärung;
- der Gemeinschaftsordnung;
- den sich im Laufe der Zeit ausgeprägten Gepflogenheiten.
Dieser Bestimmungszweck ist ein Kriterium für die möglichen
Nutzungen. Generell gilt, dass eine "Wohnung" außer zum Wohnen anderweitig
genutzt werden darf, solange diese Nutzung die anderen Wohnungseigentümer
nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine entsprechende Nutzung
Das bedeutet, dass freiberufliche Kanzleien oder Praxen grundsätzlich
nur dann zulässig sind, wenn der Besucherverkehr den einer Wohnung
nicht deutlich überschreitet. So sind etwa Arztpraxen grundsätzlich
unzulässig. Natürlich darf die Eigentümergemeinschaft aber
auch eine solche, intensivere Nutzung zulassen.
Patentanwaltskanzlei: A
ist Patentanwalt und arbeitet hauptsächlich an der Überwachung
von Patenten. Er hat von seinem Vater eine Eigentumswohnung im ersten Stock
einer Wohnanlage geerbt. Er möchte dort seine Kanzlei einrichten.
Da eine Patentanwaltskanzlei nur über sehr begrenzten
Besucherverkehr verfügt, insbesondere, wenn sie sich auf die Patentüberwachung
spezialisiert hat, ist die Einrichtung der Kanzlei zustimmungsfrei möglich,
sofern nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht.
Der Wohnungseigentümer kann innerhalb seines Sondereigentums frei
umbauen. Schranken ergeben sich, wenn das
Gemeinschaftseigentum oder andere Wohnungseigentümer betroffen
sind oder wenn Beschlüsse der Maßnahme entgegen
Wanddurchbruch - BGH 21.12.2000 - V ZB 45/00, NJW 2001, S. 1212: R ist Eigentümer von zwei nebeneinander
liegenden Eigentumswohnungen, die er durch einen Wanddurchbruch unter Wahrung
aller statischen Vorschriften miteinander verbunden hat. Durch diesen Durchbruch
ist die Abgeschlossenheit seiner beiden Wohnungen nicht mehr gegeben. Ein
anderer Wohnungseigentümer, W, verlangt von R die Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands.
Eine bauliche Veränderung bedarf gem. § 14
WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Eine
Ausnahme besteht gem. § 14 Abs. 1 Satz 2 WEG jedoch dann, wenn die
bauliche Veränderung zu keinem über das unvermeidliche Maß
hinausgehende Nachteil führt. Bei einem baulich zulässigen Wanddurchbruch
ist dies der Fall, so dass eine Zustimmung des W nicht erforderlich war
und ihm auch kein Beseitigungs- oder Wiederherstellungsanspruch zukommt.
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen
bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums ganz
allein zu benutzen und gleichzeitig alle anderen Wohnungseigentümer
davon auszuschließen. Es handelt sich also um eine besondere Gebrauchsregelung
gem. § 15 WEG. Meistens werden Sondernutzungsrechte bereits bei Begründung
des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung eingeräumt; eine
nachträgliche Einräumung ist dagegen eher selten, da sie der
Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Das Sondernutzungsrecht
muss im Grundbuch eingetragen werden.
Sondernutzungsrechte sind an folgenden Teilen des Gemeinschaftseigentums �blich:
- an Kfz-Stellplätzen auf der Grundstücksfläche oder in einer
Sammelgarage ohne dauerhafte Markierung;
- an ebenerdiger Terrasse oder Dachterrasse;
- an Gartenflächen;
- am Balkon u.ä., soweit er nicht im Sondereigentum steht;
- an Boden- oder Kellerräumen, sofern an ihnen nicht Sondereigentum
d) Konflikte bei unzul�ssigen schuldrechtlichen Bindungen einzelner Wohnungseigent�mer
Konflikte zwischen den Rechten der Wohnungseigent�mergemeinschaft und schuldrechtlichen Bindungen
einzelner Wohnungseigent�mer sind dogmatisch kaum aufl�sbar:
aa) Unterlassungsanspruch eines Wohnungseigent�mers gegen einen anderen pflichtwidrig Handelnden
(�� 15 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG):
Unabh�ngig von der Frage einer schuldrechtlichen Bindung mit Dritten haben die Wohnungseigent�mer
einen Anspruch auf Unterlassung gegen den pflichtwidrig Handelnden Miteigent�mer (� 15 Abs. 3 WEG).
Dieser Anspruch ist im FGG-Verfahren vor dem Amtsgericht geltend zu machen (� 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
bb) Vertragsaufhebungsanspruch des pflichtwidrig handelnden Wohnungseigent�mers gegen den Dritten, dem er den Gebrauch
�berlassen hat? Fraglich ist, ob der pflichtwidrig handelnde Wohnungseigent�mer sich von entsprechenden schuldrechtlichen Vertr�gen l�sen kann.
- BGH 29.11.95 NJW 1996,714 =
Jus 1996, 553: Der Vermieter hatte seine Eigentumswohnung
als Speiselokal vermietet. Die Miteigentümer regten sich über
den Geruch auf und erwirkten einen Beschluss der Wohnungseigentümer
gem. § 15 WEG, dass kein Lokal in dem Gebäude betrieben
werden darf. Darauf kündigt der Vermieter fristlos.
AGL: � 546 Abs. 1 BGB (= � 556 Abs. 1 a. F.): R�umungsanspruch. a) Beendetes Mietverh�ltnis? aa) � 275 Abs. 2 oder 3 BGB wegen faktischer oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der �berlassung der Mietsache? Wirkt die Vereinbarung nach � 15 WEG nur schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigent�mern, w�re eine Vermietung
nicht unm�glich. Haben die anderen Wohnungseigent�mer jedoch einen direkten Anspruch auf Unterlassung gegen den Mieter gem. � 15 Abs. 3 WEG (vgl. Palandt � 15 WEG, Rdnr. 28 a. E.), dann k�nnte man Unm�glichkeit annehmen. BGH lehnt ab.
bb) Durch au�erordentliche K�ndigung � 543 BGB? Ein spezieller mietrechtlicher Grund fehlt.
cc) Durch K�ndigung aus wichtigem Grund wegen Wegfalls der Gesch�ftsgrundlage (� 313 Abs. 1, Abs. 3 S. 2 BGB)? Vermieter tr�gt das Risiko, dass die Wohnungseigent�mergemeinschaft ihn in seiner Freiheit einschr�nkt, zumal er ja selbst dabei mitwirken muss
(die Vereinbarung gem. � 15 WEG verlangt einen einstimmigen Beschluss). Allerdings musste sich der BGH dann mit der Frage befassen, wie das Recht des Mieters durchgesetzt werden kann, wenn der Vermieter mit Zwangsma�nahmen der anderen Wohnungseigent�mer gem. � 15 Abs. 3 WEG bedacht wird. dd) Die K�ndigung ist unwirksam. b) Das Mietverh�ltnis ist nicht beendet.
Rechtsfolge: kein R�umungsanspruch.
cc) Unterlassungsanspruch eines Wohnungseigent�mers gegen Dritte, denen der Gebrauch pflichtwidrig �berlassen worden ist (�� 1004, 1011 BGB):
Relativ klar sind die Rechte aus dem Wohnungseigentum gegen st�rende Dritte aus � 1004 BGB.
Mobilfunkantenne - OLG Schleswig 5.9.2001 - 9 U 103/00, OLGR 2001, 446: Eine Wohnungseigent�merin verlangt von dem
Mobilfunkbetreiber Beseitigung seiner auf dem Dach des Hauses installierten Antenne,
weil ihr Mieter aus diesem Grund (eventuelle Gesundheitsst�rungen) den Vertrag gek�ndigt hat.
Der Beklagte wendet den Mietvertrag ein, den er mit dem fr�heren Alleineigent�mer - allerdings nach Aufteilung und auch Verkauf einzelner Wohnungen geschlossen hat.
AGL: �� 1004 Abs. 1, 1011 BGB: Recht zur Errichtung der Anlage aufgrund des Mietvertrags (� 1004 Abs. 2 BGB)? Die Errichtung der Anlage bedarf eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigent�mergemeinschaft gem. � 22 Abs. 1 WEG. Der fehlt hier. Daher ist der Anspruch begr�ndet.
Der Beklagte ist dann auf vertragliche Schadensersatzanspr�che gegen den fr�heren Alleineigent�mer verwiesen.
6. Pflichten der Wohnungseigentümer (�� 14, 16 WEG)
Für Wohnungseigentümer bestehen jedoch auch zahlreiche Pflichten:
- Die Pflicht, das Sondereigentum so zu nutzen, dass weder fremdes
Sondereigentum noch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird.
Dies gilt auch für Personen, denen er die Nutzung seines Sondereigentums
überlässt (§ 14 Nr. 1 und 2 WEG); andererseits muss
zulässiger Gebrauch der anderen Wohnungseigentümer geduldet werden.
- Die Pflicht, das Sondereigentum in Stand zu halten (§ 14 Nr.
1 WEG);
- Die Pflicht, Betreten und Benutzung seines Sondereigentums zu erlauben,
wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums oder fremden Sondereigentums
nötig ist (§14 Nr. 4 WEG);
- Die Pflicht, anteilsmäßig die Lasten des gemeinschaftlichen
Eigentums zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Lasten werden insbesondere
durch das sog. Wohngeld und eventuelle Umlagen getragen;
- Die Obliegenheit, an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
mitzuwirken (§ 20 WEG).
Verletzt ein Wohnungseigentümer seine Pflichten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft,
so können die anderen Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder
Leistungsansprüche oder evtl. Schadensersatz von ihm fordern.
Bordell - OLG Karlsruhe
22.06.1999 NJW RR 2000, 89: M ist Eigentümer einer
Wohnung in einer weitläufigen Anlage, die insgesamt aus drei separaten
Häusern mit zusammen 42 Wohnungen besteht. In einem der drei Häuser
betrieb die H ein Bordell. M macht gegen sie Unterlassungsansprüche
Die Unterlassungsansprüche sind gem. � 15 Abs. 3 WEG begründet,
auch wenn M nicht in einem Haus mit H wohnt. Die wertmindernde Ausstrahlung
eines Bordellbetriebs muss nicht auf das einzelne Haus beschränkt
sein, sondern umfasst vielmehr die gesamte Wohnanlage.
7. Entziehung des Wohnungseigentums (�� 18 f. WEG)
Sofern ein Wohnungseigentümer seine Pflichten beharrlich verletzt
und die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm aus diesem Grund nicht mehr
zumutbar ist, können die anderen Wohnungseigentümer von ihm gem.
§ 18 WEG verlangen, dass er die Wohnung verkauft und dies gem. §
19 WEG auch gerichtlich durchsetzen.
a) Schwere Pflichtverletzung des Wohnungseigentümers:
Ob der Wohnungseigentümer eine schwere Pflichtverletzung begangen
hat ist immer einzelfallabhängig. § 18 WEG nimmt Bezug
auf § 14 WEG, wo die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
sowie die Pflicht zum nur ordnungsgemäßen Gebrauch eines jeden
Wohnungseigentümer geregelt ist. Diese Normen sind jedoch abänderbar,
so dass im konkreten Fall auch andere oder zusätzliche Pflichten bestehen
Grundsätzlich wird jedoch verlangt, dass sich der Wohnungseigentümer
eines Verhaltens schuldig gemacht haben muss, das den anderen Wohnungseigentümern das Fortführen
der Gemeinschaft mit ihm unzumutbar macht.
- dauernde grundlose Widersprüche gegen Maßnahmen der
- Beleidigungen, Tätlichkeiten und unsittliches Verhalten gegen�ber
dem Verwalter, anderen Gemeinschaftern, deren Angehörigen,
Gästen etc.;
- Betreiben eines Bordells;
- mindestens dreimonatiger Verzug von Kosten- und Lastenzahlungen,
die betragsmäßig mindestens 3 % des Einheitswertes
des Wohnungseigentums ausmachen;
- wiederholtes gröbliches Verstoßen gegen die Instandhaltungspflicht
trotz Abmahnung.
Misshelligkeiten - OLG Düsseldorf 24.03.2000 NJW RR 2001, S. 231: A
hatte sein Haus in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt. In der Gemeinschaftsordnung
ist festgelegt, dass das Wohnungseigentum gem.
§ 18 WEG bei "schweren persönlichen Misshelligkeiten" entzogen werden kann. Das Grundbuchamt weigert sich, diesen Entziehungstatbestand einzutragen,
da es ihn für zu unbestimmt hält.
Der Senat gibt dem Grundbuchamt recht, die Formulierung
"schwere persönliche Misshelligkeiten" ist zu unbestimmt, als dass
eine Subsumtion möglich wäre.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Beschluss über
die Entziehung des Wohnungseigentum fassen. Dieser muss
von mehr als der Hälfte aller Stimmberechtigten (also nicht Anwesenden)
getragen werden. Der betroffene Wohnungseigentümer darf nicht mit
8. Verwaltung der Wohnanlage (�� 20 ff. WEG)
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist gemeinsame Aufgabe
aller Wohnungseigentümer. Sie müssen (vergl. § 20 Abs. 2
WEG) einen Verwalter für die täglichen Geschäfte bestellen.
a) Ordnungsgemäße
Verwaltung und besondere Aufwendungen
Mehrheitsbeschluss: Die Wohnungseigentümer können gem.
§ 21 Abs. 3 WEG Verwaltungsmaßnahmen, die der
ordnungsgemäßen Verwaltung zuzuordnen sind (vorbehaltlich
besonderer Vereinbarungen) mit einfacher Mehrheit beschließen.
Einstimmigkeit: Hingegen ist für besondere Aufwendungen,
insbesondere bauliche Veränderungen gem. § 22 WEG die Zustimmung
aller Wohnungseigentümer notwendig.
Die Abgrenzung zwischen Ausgaben für ordnungsgemäße
Verwaltung und besondere Aufwendungen ist schwierig und stark kasuistisch.
Aus § 22 Abs. 2 WEG ergibt sich, dass die Wiederherstellung eines
ursprünglichen Zustands grundsätzlich als ordnungsgemäße
Verwaltung anzusehen ist, während die Neuerstellung eher besondere
Aufwendungen sind. Die Ausgaben für die ordnungsgemäße
Verwaltung gehen jedoch über den Begriff der notwendigen Verwendungen
hinaus und umfassen auch einige nützliche Verwendungen.
Hinsichtlich der baulichen Veränderungen und besonderen Aufwendungen
ist jedoch zu beachten, dass gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG die Zustimmung
eines Eigentümers nicht erforderlich ist, sofern die besondere Aufwendung
seine Rechte nicht mehr als unerheblich verletzen.
Breitbandkabel: Die
alte Fernsehantenne der Wohnanlage des C ist vom Blitz getroffen und zerstört
worden. Für die nächste Wohnungseigentümerversammlung möchte
C daher zwei Anträge stellen: zunächst soll endlich ein Kabelanschluss
gelegt werden. Dies wäre 300 € teurer als die Neuerrichtung einer
Antenne. Zudem möchte C gerne, dass gleichzeitig (da ja schon einmal
alles aufgegraben wird) ein Breitbandkabel für extrem schnellen Internetzugang
gelegt wird, um den Haubewohnern dauerhaft schnellen Anschluss zu gewährleisten.
Die Kosten dafür würden noch einmal 300 € betragen. Können
die Wohnungseigentümer über die beiden Anträge einen Mehrheitsbeschluss
Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer würde
ausreichen, wenn es sich bei den Ausgaben für die beiden Kabelanschlüsse
um Ausgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Daran besteht
hinsichtlich des Kabelanschlusses wegen der weiten Verbreitung des Kabelnetzes
heute kein Zweifel mehr, auch wenn die Kosten höher sind als die bloße
Neuerrichtung der Antenne.
Hingegen erscheint es sehr fraglich, ob ein Breitbandkabel
für den schnelleren Internetanschluss noch zur ordnungsgemäßen
Verwaltung gehört. Es ist ohne weiteres möglich, auch ohne einen
solchen Anschluss ins Internet zu kommen, so dass es sich hierbei eher
um eine besondere Aufwendung handelt, die folglich der Zustimmung aller
Bewohner bedarf.
Für die Einrichtung des Kabelanschlusses reicht
also ein Mehrheitsbeschluss aus, für das Breitband- Internetkabel
ist hingegen die Zustimmung aller nötig.
Mobilfunkantenne - OLG
Hamm 03.01.2002 NJW 2002, 1730: Auf dem Gebäude,
in dem auch die Eigentumswohnung des S liegt, waren auf Grund eines Beschlusses
von 1980 über Jahre Amateurfunkantennen installiert. Die durch diese
erzielten Einnahmen kamen den Eigentümern in der Jahresabrechnung
zu gute. Im Jahre 2000 möchte die Mobilfunkfirma T eine Mobilfunkantenne
auf dem Gebäude installieren und will dafür eine jährliche
Miete entrichten. Der Verwalter V, der durch den Beschluss von 1980 ermächtigt
ist, derartige Verhandlungen zu führen, beruft eine Versammlung ein,
bei der sich alle Eigentümer außer S für die Installation
aussprechen. V bereitet daraufhin einen Vertrag mit T vor. S fürchtet
sich vor den von der Antenne ausgehenden elektrischen Strahlen und klagt
daher gegen den Beschluss. Er bringt vor, dass die Existenz von Mobilfunk
1980 noch nicht abzusehen gewesen sei und wegen der zu befürchtenden
Gesundheitsgefahren eine einstimmige Zustimmung der Eigentümer nötig
Anfechtung des Beschlusses gem. �� 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG: Das OLG führt aus, dass tatsächlich der Beschluss
von 1980 nicht ohne weiteres auf Mobilfunkantennen übertragbar sei.
Damals ging es allein um den deutlich weniger strahlungsintensiven Amateurfunk.
Weiterhin führt der Senat aus, dass es sich bei der Errichtung der
400 kg schweren und 2 Meter hohen Antenne um eine bauliche Änderung
handelt, die also grundsätzlich der Zustimmung des S bedarf. Diese
Zustimmung sei auch nicht gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich,
da es beim gegenwärtigen Stand der Diskussion nicht ausgeschlossen
sei, dass durch die elektrischen Wellen der Antenne nicht ausgeschlossen
sei, dass gesundheitliche Gefahren entstehen könnten. Demnach hätte
der Beschluss der Zustimmung des S bedurft und war daher aufzuheben.
b) Die Wohnungseigentümerversammlung
Die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer geschieht normalerweise
über die Wohnungseigentümerversammlung, die gem. § 24 Abs.
1 WEG mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen wird. Bei der
Einberufung der Versammlung, die gem. § 24 Abs. 4 WEG mindestens eine
Woche vor dem Termin in Textform erfolgen muss, soll der Verwalter die
Fragen, zu denen Beschlüsse ergehen können, möglichst genau
darstellen, um jedem Eigentümer die Feststellung zu ermöglichen,
ob es sich für ihn lohnt, an der Versammlung teilzunehmen. Unter dem
Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" können nur Angelegenheiten von
ganz untergeordneter Bedeutung behandelt werden.
Die Versammlung ist gem. § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig, wenn
die anwesenden Eigentümer zusammen die Mehrheit der Miteigentumsanteile
Mehrheit: A
ist Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die insgesamt
zwanzig Wohnungen umfasst, darunter zehn 4-Zimmer-Wohnungen, die jeweils
einen Miteigentumsanteil von 666/10 000 haben und zehn 2-Zimmer-Wohnungen
mit einem Miteigentumsanteil von je 333/10 000. Auf der ordnungsgemäß
einberufenen Versammlung erscheinen nur sieben Eigentümer, alle Eigentümer
der von 4- Zimmer Wohnungen, darunter auch C, dem zwei Wohnungen gehören.
Ist die Versammlung beschlussfähig oder muss A eine neue Versammlung
Die Beschlussfähigkeit richtet sich nach den Miteigentumsanteilen,
nicht nach Köpfen oder Objekten. Da insgesamt 8 x 666/10000= 5328/10000 Miteigentumsanteile vertreten sind, ist die Versammlung beschlussfähig.
Wohnungsnießbrauch -
BGH 03.05.2002 NJW 2002, S. 1647: Dem Rentner
R ist an einer Eigentumswohnung ein Nießbrauchsrecht bestellt worden.
Am 01.06. erfährt er zufällig, dass auf der Wohnungseigentümerversammlung
am 28.05. ein neuer Verwalter bestellt wurde. Eine Einladung hatte R nicht
erhalten. Er möchte gegen die Beschlüsse vorgehen, da er nicht
Im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern
steht das Stimmrecht bei der Versammlung dem Eigentümer und nicht
dem Nießbraucher zu. Allerdings kann sich aus dem Nießbrauch
eine Pflicht des Eigentümers ergeben, sein Stimmrecht an den Nießbraucher
zu übertragen oder zumindest in seinem Interesse abzustimmen. Beschlüsse,
bei denen diese Pflichten verletzt wurden, sind jedoch unproblematisch
Ein Beschluss der Versammlung ist angenommen, wenn er mit der notwendigen
Mehrheit der versammelten und abstimmenden Wohnungseigentümer angenommen
wurde. Nach der Gesetzeskonzeption (vergl. § 25 Abs. 2 WEG) hat jeder
Wohnungseigentümer eine Stimme, es gilt also das Kopfprinzip. Diese
Vorschrift ist jedoch abdingbar, denkbar ist eine Aufteilung nach Objekten
oder Miteigentumsanteilen.
Ein Beschluss der Versammlung kann nichtig oder anfechtbar sein.
aa) Nichtiger Beschluss
Nichtig ist ein Beschluss unter den normalen Voraussetzungen, also insbesondere
wegen §§ 134, 138 BGB. Gesetzesverstöße können
sich etwa aus einem Versto� gegen zwingendes Recht des WEG ergeben, Sittenwidrigkeit
liegt insbesondere dann vor, wenn die Nutzung der Wohnung des Einzelnen
durch Mehrheitsbeschluss unzumutbar beschränkt wird.
Die Nichtigkeit von Beschl�ssen ist durch eine neuere Entscheidung des BGH in den Blickpunkt geraten. W�hrend bis dahin der Bereich der nicht angefochtenen g�ltigen Beschl�sse weit gezogen war,
ist jetzt klar gestellt, dass Eingriffe in die Freiheit des Wohnungseigent�mers nicht durch Beschluss,
sondern nur durch einstimmige Vereinbarung erfolgen k�nnen. Dies gilt besonders auch f�r die Einr�umung
von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum:
Vorgarten - BGH 20.9.2000 - V ZB 58/98,NJW 2000, 3500 = BGHZ 145, 158:
Durch Mehrheitsbeschluss war der Vorgarten einem Wohnungseigent�mer zur Nutzung f�r eine Gastst�tte �berlassen worden.
Als anderen der L�rm zuviel wurde, stellten sie den Antrag, die Unzul�ssigkeit dieses fr�her nicht angefochtenen Beschlusses fest zu stellen.
"Daraus folgt zugleich, dass der in der Entscheidung aufgestellte und vom Senat �bernommene Rechtssatz, dass ein unangefochtener Mehrheitsbeschlu� auch dann g�ltig ist, wenn die Angelegenheit einem Mehrheitsbeschlu� nicht zug�nglich war, sondern eine Vereinbarung bzw. Einstimmigkeit erfordert h�tte, nur f�r vereinbarungsersetzende und vereinbarungswidrige Beschl�sse, nicht dagegen f�r vereinbarungs�ndernde oder Beschl�sse gilt, die gesetzliche Bestimmungen abbedingen."
bb) Anfechtbarer Beschluss
Formelle Mängel führen hingegen nicht zur Nichtigkeit eines Beschlusses,
sie machen ihn jedoch anfechtbar. Die Ungültigkeit eines Beschlusses
liegt gem. § 23 Abs. 4 WEG nur dann vor, wenn dies im Verfahren des
§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG von einem Gericht festgestellt wurde. Die Antragsfrist
beträgt einen Monat ab Beschlussfassung.
ist Eigentümer einer Wohnung in einer Ferienanlage in Grömitz.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung am 01.04.02 wird unter dem Tagesordnungspunkt
"Verschiedenes" beschlossen, die Reinigung des Treppenhauses, die bisher
reihum den Eigentümern zufiel, für (ortsübliche) 500 €
monatlich der E- GmbH zu übertragen. B, der an der Versammlung nicht
teilgenommen hat, erfährt erst am 15.04.02 durch den Versand des Protokolls
von diesem Beschluss. Am 07.05.02 erhebt er beim zuständigen Gericht
Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses.
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung
ist gem. § 23 Abs. 3 WEG nicht gültig, da die Übertragung
der Treppenhausreinigung nicht in der Tagesordnung gesondert aufgeführt
war. B musste nicht damit rechnen, dass eine derartige, verhältnismäßig
bedeutsame Entscheidung unter "Verschiedenes" getroffen werden würde.
Folglich wäre ein Antrag auf Ungültigerklärung begründet.
Da aber die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ab Beschlussfassung
am 01.05.02 abgelaufen war, ist der Antrag verfristet. B ist also an den
Die Eigentümer können Beschlüsse auch außerhalb
der Versammlung erzielen, indem sie im sog. Umlaufverfahren gem. §
23 Abs. 3 WEG alle schriftlich ihre Zustimmung erklären.
d) Der Verwalter
Der Verwalter wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss
bestellt. Er stellt, untechnisch gesprochen, eine Art Geschäftsführer
der Wohnungseigentumsgemeinschaft dar, obwohl er kein Organ der Gemeinschaft
im Sinne von § 31 BGB ist. Das Vertragsverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft
und Verwalter ist üblicherweise ein Geschäftsbesorgungsvertrag.
Die Bestellung eines Verwalters kann durch die Gemeinschaft nicht abbedungen
werden, wohl aber kann einer der Eigentümer zum Verwalter bestellt
Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch die Wohnungseigentümer
und ist gem. § 26 WEG auf fünf Jahre beschränkt. Der Verwalter
kann jedoch wiedergewählt werden. In der Rechtswirklichkeit ist es
insbesondere bei neuen Anlagen üblich, vor dem Verkauf der Objekte
den Bauherren oder eine mit ihm verbundene Person als Verwalter einzusetzen,
der auf diese Weise weiterhin Gewinne erzielen kann und nicht selten geneigt
ist, Baumängel zu vertuschen. Er macht sich dann allerdings schadensersatzpflichtig
Erstverwalter - BayObLG
01.02.2001 NJW RR 2001, S. 731 Die A hatte als Bauträger
1983 ein Gebäude mit mehreren Eigentumswohnungen errichtet und sich
in der Teilungserklärung als Erstverwalterin eingesetzt. 1987 machte
eine Wohnungseigentümerin die A auf Mängel an der Tiefgarage
aufmerksam. Die A ließ den Schaden durch die H GmbH untersuchen und
einige Abdichtungsmaßnahmen durchführen, die jedoch erfolglos
blieben. Die Reparaturkosten werden auf 9.000 € geschätzt. Ansprüche
gegen die Handwerker und gegen die A als Bauträgerin sind verjährt.
Die Wohnungseigentümer verlangen nun von der A Schadensersatz in Höhe
von 9.000 € wegen einer Pflichtverletzung des Verwaltervertrages. Die A habe es
pflichtwidrig unterlassen, rechtzeitig vor Verjährung einen Beschluss
der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.
AGL: �� 280, 675 BGB: Der Senat teilt die Meinung der Eigentümer. Die
A hätte die Eigentümer auf die Gefahr der Verjährung hinweisen
müssen, auch wenn sie dadurch auf Ansprüche gegen sich selbst
hinweisen musste. Demnach steht den Eigentümern ein Schadensersatzanspruch
gegen die A zu, eventuell gemindert um ein eigenes Mitverschulden.
Die Aufgaben des Verwalters sind u.a.
(§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG),
- Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
sicherzustellen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG),
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG),
- Einberufung und Leitung der Wohnungseigent�merversammlung (§ 24 Abs. 1, 5 WEG),
- Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28 WEG).
Er handelt i.a. in eigenem Namen. Daf�r werden ihm durch Wohngeld und Umlagen die Mittel
Als Stellvertreter der Wohnungseigent�mer kann er nur bei Ausf�hrungsgesch�ften handeln, wie sie in � 27 Abs. 2 WEG erw�hnt sind. Er darf nicht im Namen der Wohnungseigent�mergemeinschaft z. B.
Bauauftr�ge vergeben.
BGH 8.2.79 - VII ZR 141/78 - NJW 79,
1161 = BGHZ 73, 266:
W baute 1969 ein Mehrfamilienhaus. Der Beklagte war
sein Architekt, der mit der Vergabe der erforderlichen Arbeiten beauftragt
war. Die Heizungsinstallation wurde dem Kläger übertragen. Als
der Kläger seine Arbeiten nahezu vollständig ausgeführt
hatte, stellte sich heraus, dass die Fenster zu groß waren und deshalb
nicht zu den bereits montierten Heizkörpern passten. Der beklagte
Architekt beauftragte deshalb den Kläger mit dem Einbau niedrigerer
Heizkörper. Der Kläger führte die Änderung aus und
verlangte dafür mit Rechnung vom 31.12.69 von W 7.000 DM. Dieser weigerte
sich, die Mehrkosten zu übernehmen. Die Prozesse gegen W waren erfolglos.
Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt der Kläger mit der am 2.3.76
eingereichten und alsbald zugestellten Klage vom Beklagten als vollmachtlosem
Vertreter gem. § 179 Abs. 1 BGB Zahlung der 7.000 DM. Der beklagte
Architekt erhob die Einrede der Verjährung.
Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter durch Beschluss
gem. § 29 WEG einen Verwaltungsbeirat zur Seite stellen, der ihn dann
überwacht und unterstützt.
Ein Verwalter, der sich einer Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag
schuldig macht, haftet den Wohnungseigentümern aus § 280 BGB.
Besondere Bedeutung hat dabei die Entlastung des Verwalters (� 28 Abs. 5 WEG). Durch die
Entlastung durch die Versammlung verzichten die Eigentümer auf Schadensersatzansprüche,
soweit diese durch die vorgelegten Unterlagen erkennbar waren. Die Entlastung
bezieht sich niemals auf strafbare Handlungen des Verwalters.
Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist ein Verwaltervertrag jederzeit
kündbar, in der Praxis wird jedoch allgemein von der Möglichkeit
des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG Gebrauch gemacht, nach der die Abberufung
nur aus wichtigem Grund möglich ist.
Verspätete Jahresabrechnung - BayObLG 07.10.1999 NJW RR 2000, 462 Durch Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung wurde der Verwaltervertrag mit V um
5 Jahre verlängert. Die Kündigungsmöglichkeiten waren auf
einen wichtigen Grund beschränkt worden. Damit war Wohnungseigentümer
X gar nicht einverstanden, da V die Jahresabrechnung immer wieder Monate
zu spät abgeschlossen und bekannt gegeben hatte. X klagte daher auf
Nichtigerklärung der Verwalterbestellung und sofortige Abberufung
des V als Verwalter.
Das BayObLG gab der Klage statt, da die verspätete
Abrechnung einen wichtigen Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags
ergeben hatte und eine Fortführung der Verwaltung durch V nicht mehr
zumutbar war.
9. Übertragung und Belastung
Die Übertragung von bestehendem Wohnungseigentum erfolgt nach den
allgemeinen Regeln der §§ 873 ff BGB über die Übertragung
von Grundstücken. Auch hinsichtlich der Belastungen werden Eigentumswohnungen
Grundstücken vollständig gleichgestellt. Einziger Unterschied
zum normalen Grundstückserwerb ist, dass der Erwerb nicht im normalen
Grundbuch, sondern im Wohnungsgrundbuch eingetragen wird.
Bei der Übertragung von Wohnungseigentum kann es zu Problemen kommen.
Streitträchtig sind insbesondere Mängel am Gemeinschaftseigentum
und die Frage der Kostenlast hinsichtlich des Wohngeldes.
a) Mängel am Gemeinschaftseigentum
Öltanks im Keller - BGH 23. 6. 1989 - V ZR 40/88, BGHZ 108, 156 (vereinfacht): T erwarb 1984 von der Q- Gesellschaft
eine Eigentumswohnung in einem Objekt mit insgesamt fünf Wohnungen.
Während die Wohnung als solche mangelfrei war, bestanden im Keller
erhebliche Mängel, insbesondere sickerte Öl aus den Öltanks
der Heizanlage in den Boden. T verlangt nun von der Q im Rahmen des sog.
kleinen Schadensersatz die Zahlung der zur Schadensbeseitigung nötigen
10000 €. Q erkannte den Anspruch dem Grunde nach an, war jedoch lediglich
bereit, 1/5 (2000 €) an T zu zahlen.
Der Verkäufer ist nur verpflichtet, dem einzelnen
Wohnungseigentümer den Anteil des gesamten Schadens am Gemeineigentum
zu zahlen, der ihm nach dem Miteigentumsanteil prozentual zusteht, da ansonsten
die Gefahr besteht, dass an jeden einzelnen Käufer die volle Summe
gezahlt werden kann. Gläubiger der vollen Summe ist nur die Gemeinschaft,
die einzelnen Wohnungseigentümer sind nur Teilgläubiger. Da T
nur einen Miteigentumsanteil von 1/5 hatte, konnte sie auch nur einen Anspruch
in Höhe von 2000 € für sich geltend machen.
Wie oben, jedoch verlangt T von der Q Nachbesserung
und Mängelbeseitigung.
Im Gegensatz zum Schadensersatzanspruch kann der einzelne
Käufer die Nachbesserung unabhängig von den anderen Eigentümern
verlangen, da keine Gefahr einer mehrfachen Leistung besteht.
b) Wohngeldübernahme
Wohngeld: A
verkaufte dem S am 01.03.01 seine Eigentumswohnung, und übergab sie
am 01.06. an ihn. Am 16.12.01 wurde S ins Grundbuch eingetragen. Im Kaufvertrag
wurde vereinbart, dass S ab Besitzeinräumung das Wohngeld für
die Wohnung zahlen sollte. Nach der Satzung der Gemeinschaft war das Wohngeld
jeweils am 3. eines Monats im Voraus fällig. Auf der Eigentümerversammlung
am 21.02.01 war eine am 31.04. fällige Umlage in Höhe von 10
000 € pro Wohnung festgelegt worden.
Bei der Abrechnung vor der Wohnungseigentümerversammlung
am 21.02.02 stellte sich heraus, dass A nur für Januar bis Juni Wohngeld
gezahlt hatte. S hatte erst ab Dezember sein Wohngeld überwiesen.
Die Umlage war nicht gezahlt worden. Zudem ergibt sich, dass die Umlage
zu gering berechnet war und von jeder Wohnung 200 € nachgezahlt werden
müssen. Wer ist Schuldner?
Grundsätzlich ist Schuldner der anteiligen Kosten
des Gemeinschaftseigentums, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer
der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Dies ergibt sich daraus, dass
der Erwerber der Wohnung an dem Beschluss noch nicht beteiligt war und
dementsprechend eine Art Beschluss zu Lasten Dritter möglich wäre.
Folglich ist A Schuldner des Wohngeldes auch in der Zeit nach Übergabe
der Wohnung. Die im Kaufvertrag vereinbarte Kostenregelung gibt ihm lediglich
einen Schadensersatzanspruch gegen S. Soweit S jedoch für Dezember-
Februar das Wohngeld gezahlt hat, ist A gem. §§ 267, 362 BGB
von der Leistungspflicht frei geworden. A ist auch Schuldner der Umlage.
Die Nachzahlung jedoch wurde beschlossen, als bereits S Eigentümer
der Wohnung war, für sie ist also er Schuldner.
c) Zustimmungserfordernis (� 12 WEG) Bedarf die Übertragung (� 12 WEG) oder Vermietung (� 15 Abs. 1 WEG) der Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer oder des Verwalters, so kann
diese nur verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Als
wichtige Gründe gelten im allgemeinen nur solche, die in
der Person oder im Umfeld des Erwerbers liegen und die daran zweifeln
lassen, dass dieser bereit oder in der Lage ist, die
gemeinschaftlichen Pflichten zu erfüllen.
- Mittellosigkeit des Erwerbers;
- Mitgliedschaft des Erwerbers in einer gefährlichen oder verbotenen
- Störungen der anderen Eigentümer durch die angestrebte
Nutzungsart, z. B. bei gewerblicher Nutzung;
- Beeinträchtigung des Werts der Wohnanlage, z. B. bei bordellartigem
Keine wichtigen Gründe sind z. B. lediglich unerwünschte Eigenschaften
des Erwerbers oder soziale, ethische oder persönliche Gründe.
10. Rechtsweg (�� 43 ff. WEG)
Hinsichtlich des Rechtswegs ist zu beachten, dass gem. § 43 WEG Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage nicht im �blichen Zivilprozess, sondern im
Verfahren nach FGG vor dem Amtsgericht zu l�sen. Dies bedeutet, dass der
Richter das Verfahren frei gestalten kann und nicht an bestimmte Parteianträge
gebunden ist, sondern selbst Beweise von Amts wegen erheben kann.
Dagegen sind im Zivilprozess vor allem Streitigkeiten um das Eigentum
auszutragen:
- Ansprüche im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft (§ 17
- Ansprüche auf Entziehung des Wohnungseigentums (§§
18,19 WEG);
- Streitigkeiten über Begründung, Übertragung, Aufhebung
und Belastung des Wohnungseigentums;
- Streitigkeiten über Gegenstand, Inhalt und Umfang des Sondereigentums
und des Gemeinschaftseigentums.
Voraussetzungen des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit sind:
a) Antrag zu Rechten und Pflichten
Der Antrag muss sich auf Rechte und Pflichten in Zusammenhang mit der Gemeinschaft
Gegenstand eines Verfahrens hiernach sind Streitigkeiten bezüglich
der Gemeinschaft (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG), z. B.:
- Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums;
- Streitigkeiten über das Bestehen oder den Geltungsbereich eines
Sondernutzungsrecht;
- Zulässigkeit von baulichen Veränderungen (Schaffung von
Abstellflächen, Beseitigung eines Überbaus usw.);
- Gebrauchsrechte des Gemeinschaftseigentums (Gebrauch des Fahrradkellers
oder der gemeinschaftlichen PKW-Abstellplätze, Haustierhaltung usw.);
- Schadensersatzansprüche, soweit sie sich aus einer Verletzung
der schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergeben;
- Streitigkeiten über den Gebrauch des Sondereigentums (Zweckbestimmung,
Gebrauchsbeschränkungen u.ä.);
- Streitigkeiten über die Mittragung von Kosten und Lasten (Wohngeld,
öffentliche Abgaben, Hauskassenbeiträge, Ausgleichsansprüche usw.).
Gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist das Amtsgericht ferner
zuständig für Streitigkeiten über Rechte und Pflichten des
Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hier
geht es also immer um die Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung
durch den Verwalter.
Hierunter fallen Streitgegenstände wie:
- nicht ordnungsgemäße oder Nichtdurchführung von Versammlungsbeschlüssen;
- Verletzung der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht;
- pflichtwidrige Weigerung des Verwalters, eine Wohnungseigentümerversammlung
einzuberufen;
- der Verwalter trägt keine Sorge für die Einhaltung der
- pflichtwidrige Nichtabführung von Geldern oder Nichteinziehung
von Beiträgen;
- Zustimmungsverweigerung zu baulichen Veränderungen oder Veräußerung;
- Verweigerung der Auskunftserteilung der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen;
- Streitigkeiten über die wirksame Bestellung bzw. Abberufung
des Verwalters;
- Ansprüche aus dem Verwaltervertrag (z. B. Vergütung oder
Schadensersatz);
- Streitigkeiten mit einem ausgeschiedenen Verwalter, wenn sie mit
seiner früheren Verwaltungstätigkeit zu tun haben.
Auch die Bestellung eines Verwalters gehört hierher (§§
43 Abs. 1 Nr. 3, 26 Abs. 2 WEG).
Ferner können Anträge zur Nichtigkeit, Anfechtbarkeit oder
zum Inhalt von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft
gestellt werden (� 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG).
b) Antragsberechtigung
- Für ein Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 und Nr.
2 WEG bezüglich eines Streits zwischen Miteigentümern bzw. mit
dem Verwalter ist jeder Wohnungseigentümer, dem ein alleiniger Anspruch
zusteht, antragsbefugt. Einen gemeinschaftlichen Anspruch kann der einzelne
nur gerichtlich geltend machen, wenn er per Gemeinschaftsbeschluss dazu
ermächtigt ist. Im Fall einer Streitigkeit mit einem Verwalter ist
auch dieser antragsbefugt.
- Für ein Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG
bezüglich der Bestellung eines Verwalters durch Gericht sind alle
Wohnungseigentümer antragsberechtigt. Aber auch Dritte können
antragsberechtigt sein, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Bestellung
des Verfahrens haben, z. B. Mieter, Pächter, Lieferanten, Vertragspartner der Wohnungseigentümer, Behörden oder der
ehemalige Verwalter.
- Für ein Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG
bezüglich Beschlüsse sind alle Wohnungseigentümer antragsbefugt,
ferner der Verwalter, ein Bruchteilseigentümer oder ein Miterbe. Auch alle Mitglieder
einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind zur Anfechtung
ihrer Beschlüsse befugt.
c) Wahrung der Antragsfrist bei Anfechtung von Beschlüssen Zur Feststellung der Ung�ltigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigent�mergemeinschaft
ist die Monatsfrist des � 23 Abs. 4 WEG zu beachten. Nach Ablauf eines Monats nach Beschlussfassung
wird der Beschluss g�ltig.