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Timestamp: 2019-07-22 01:56:42+00:00
Document Index: 161193205

Matched Legal Cases: ["l'article 26", "l'article 14", "l'article 15", "l'article 279", "l'article 261", "l'article 199", "l'article 10"]

Quelles spécificités dans la gestion des copropriétés de ce type ??? (Page 1) - Résidences-services et copropriétés - Le Forum de Valcompta
Quelles spécificités dans la gestion des copropriétés de ce type ???
Le Forum de Valcompta » Résidences-services et copropriétés » Quelles spécificités dans la gestion des copropriétés de ce type ???
1 Sujet par Andre 13/07/2017 19:21:54
Sujet: Quelles spécificités dans la gestion des copropriétés de ce type ???
Le forum est bien calme en cette saison alors je lance ce nouveau forum dédié aux résidences-services...
La loi ne dit pas grand chose, surtout cette section du Décret du 17 mars 1967 :
La convention prévue à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux.
Le bilan mentionné au second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d’exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.
Tous les litiges relatifs à l’exécution de la convention visée à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.
Pour l’application de l’article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l’instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.
La décision prise en application de l’article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n’étaient pas partie à l’instance à l’initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La reflexion concerne les adaptations utiles dans Val Compta soit pour intégrer soit pour mieux coordonner et gerer la part commerciale et les services par rapport à la partie standard de la copropriété. Cette réflexion peut s'inscrire dans le programme "Valocation" à destination des bailleurs et des SCI que je suis par ailleurs en train de mettre au point...
Ce forum est donc ouvert à tous les sujets et problématiques en rapport avec vos résidences-services !!!
2 Réponse par JB22 13/07/2017 23:08:28
Re: Quelles spécificités dans la gestion des copropriétés de ce type ???
Il faut prendre en compte également la loi 2015-1776 sur le vieillissement de la population, qui a modifié les articles 41-1 à 41-5 de la loi du i0 juillet 1965, remplacés par les article 41-1 à 41-7
S' il est reconnu la nécessité d' une comptabilité analytique pour les résidences services, aucune obligation ni adaptation de l' arrêté comptable n' a, à ma connaissance, été voté.
Les annexes 2 et 3 sont particulièrement inadaptées.
Annexe 2 : Il faudrait présenter les charges et produits par section (Syndicat et services).
Annexe 3 : cette annexe est traitée comme s' il n' y avait qu' une section ou activité, les charges par clé comprennent les charges du syndicat et des services sans séparation ni total intermédiaire et les produits du syndicat comme ceux des services sont déduits directement, de ce fait il ne reste au crédit que les provisions appelées. le résultat est global, excédent ou insuffisance.
Il y a nécessité de séparer les activités.
3 Réponse par JB22 14/07/2017 07:57:38
Je propose la création pour les comptes de charges et produits d' un code section (Activités)
1 -pour le syndicat,
2 - pour les activités de services.
La création d' une clé spécifique pour les prestations individuelles ne faisant pas l' objet d' une "facturation" suivant article 10 de la loi, clé sans affectation de tantièmes, donc pas d' appel.
4 Réponse par Andre 14/07/2017 16:02:51
Merci JB22 pour ces premiers éléments et début de
J'adore la loi française qui fait toujours des choses claires et simples, notamment en complétant les articles 41, le législateur n'a rien trouvé de mieux que de distinguer les anciennes et les nouvelles résidences-services !!!
Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14." (lire l'article 15)
5 Réponse par Andre 14/07/2017 16:35:04
La difficulté technique consiste en effet à respecter le cadre comptable actuel que l'on peut résumer par "analytique par clé" tout en présentant et en distinguant les activités ou services qui relèvent d'un prestataire et pour lesquelles on souhaite notamment connaître la rentabilité...
Techniquement, il est très facile de créer des sous-comptes des appels de provisions 701xxx pour le financement des services (en tantièmes généraux) mais pour une activité spécifique, commune.
Autre difficulté, le fait de considérer les occupants et les résidents plutôt que les copropriétaires ; je pense que la gestion des badges et prestations (existante) associées au fichier des tiers (prochaine mise à jour) doit répondre correctement à ces besoins.
Il faudrait également gérer le conseil des résidents, notion nouvelle et distincte du conseil syndical !
Bon, pas forcément évident d'en discuter mais que voulez-vous dire au juste par "code section" ?
6 Réponse par ASL VICTORIA CFH 14/07/2017 18:24:40
De ce que je comprends dans les différents textes, il existe plusieurs catégories de résidences dites de service.
En effet, JB22 parle du vieillissement de la population, je pense qu'il fait donc référence aux résidences de type EHPAD avec services aux personnes âgées.
Mais il existe d'autres types de résidences-services :
- Étudiantes
- Vacances (Mer, montagne, campagne).
Pour les charges de copropriété, ces dernières ne sont plus régies par les décrets de 1987 (87-712 et 87.713) mais par les articles 605 et 606 du code civil. Ce qui a un impact non négligeable sur la répartition.
Il peut y avoir aussi des résidences mixtes (De service et d'habitation) et là cela se complique pour la répartition des charges et la facturation des services additionnels (Salle de sport, petit déjeuner, nettoyage, service de conciergerie, accueil, ...)
Comme le dit aussi JB22, il faudra gérer les occupants en plus des copropriétaires avec le détail des charges individuelles, la communication des infos spécifiques aux habitants.
Dans le cadre de la gestion (Par un gestionnaire de service), il pourrait être intéressant de pouvoir disposer d'un module permettant de refacturer au gestionnaire les charges récupérables au gestionnaire. Ce module intégrerai la gestion des factures en PDF (avec la GED), les montants HT et TTC permettant de pouvoir récupérer la TVA.
Mais cela peut faire partie d'un autre module comme VALOCATION comme André a prévu.
7 Réponse par JB22 14/07/2017 23:04:20
Votre discussion: "Information sur le site de l' ANIUL."
aurait toute sa place dans la discussion "Résidences-services et copropriétés »
"que voulez-vous dire au juste par "code section"
Un code activité permettant de séparer les charges et produits par "activité",
Dans l' annexe 2 partie 1 en une partie1A, les charges et produits de copropriété" et dans une partie 1B, les charges et produits et recettes des services.
Cela ferai apparaître le résultat, excédent ou insuffisance, de chaque "activité", syndicat et services.
Dans l' annexe 3, de faire deux tableaux, un pour les charges et produits du syndicat et l' autre pour les charges et produits et recettes des services, avec des totalisations intermédiaires de chaque tableau et des totaux généraux,
La nécessité d' une "comptabilité auxiliaire" concerne l' ouverture de comptes de tiers pour la comptabilisation des "facturations" des services personnalisés aux résidents et aux hôtes (Chambres d' hôtes).
Comme vous le savez je ne suis pas syndic ni copropriétaire ou résident dans un résidence services, mes observations résultent d' un audit que j' ai fait des annexes présentées par un syndic professionnel.
ASL VICTORIA CFH:
Je parle des résidences avec services, mais pas des résidences pour personnes âgées dépendantes, type EPAD.
8 Réponse par Andre 15/07/2017 00:38:27
En fait j'ai créé un forum "Résidences-services et copropriétés", c'est à dire un thème général pour accueillir plusieurs discussions !
Autrement dit, c'est un sujet qui mérite plusieurs discussions et des développements sur plusieurs questions et points...
Cette discussion, la première, aborde les spécificités de manière générale mais le forum permettra d'approfondir les choses !
Le problème de l'annexe 2 c'est qu'elle est conforme à un modèle officiel ! Je souhaite en effet pouvoir présenter des bilans par service et par activité mais sans toucher ou interférer avec les documents obligatoires de la copropriété... en particulier les annexes 2 et 3, avec une présentation par catégorie de charges.
Pour ASL VICTORIA CFH :
Je confirme que les EHPAD ne sont pas des résidences-services du régime de la copropriété mais des maisons de retraite avec des services médicalisés... vous avez raison de rappeler qu'il y a plusieurs types de résidences-services mais je ne suis pas sûr par exemple qu'une copropriété puisse émettre une facture et encore moins avec de la TVA !
9 Réponse par ASL VICTORIA CFH 15/07/2017 00:58:35
Ce n'est pas la copropriété qui va émettre une facture mais le copropriétaire bailleur envers le gestionnaire.
Dans le décret de 87, les charges de sécurité (Ligne tel d'urgence d’ascenseur, maintenance des extincteurs, ...) ou d'entretien spécifique (Dégorgement des conduite d'eau vanne, changement (et non réparation) d'un moteur de portail, ...) sont à la charge
du copropriétaire.
Mais dans les résidences services, on est régit par les articles 605 (Entretien) et 606 (Grosses réparations comme ravalement par ex.) du Code Civil. Ce qui implique que le syndic impute des charges (de sécurité ou d'entretien spécifique) au copropriétaire alors que ce devrait être au gestionnaire de les payer.
Le syndic ne connaissant que le copropriétaire (Il ne peut donc pas refacturer le gestionnaire), il appartient à chaque copropriétaire bailleur de refacturer ces charges au gestionnaire. Mais comme nous (copropriétaires bailleurs) sommes soumis au régime de la TVA, nous devons demander le remboursement, au gestionnaire, de notre quote-part de ces factures en indiquant la TVA.
Et à ce jour, hormis de passer par un comptable qui fera le travail mais avec un coût élevé, je n'ai pas trouvé de logiciel qui pourrait nous aider. Peut-être VALOCATION ou bien un nouveau logiciel "VALGESTION-SERVICE"
Si je ne suis pas clair, vous pourrez m'appeler.
10 Réponse par JB22 15/07/2017 09:41:07
"Je souhaite en effet pouvoir présenter des bilans par service et par activité mais sans toucher ou interférer avec les documents obligatoires de la copropriété"
Dans ma proposition vous pouvez très bien ne pas modifier les annexes 2 et 3, mais créer un document complémentaire, de même type que l' annexe 3, mais par activité et service.
D' où ma proposition d' un code par activité ou service. pour séparer les charges et produits selon ce critère.
Un document, type annexe 2 mais par activité et service ne présenterait que le seul intérêt de vérifier l' annexe spécifique de type 3, au niveau global des charges et produits.
La solution d' un document spécifique pour les résidence services aurait l' avantage d' être facultatif.
11 Réponse par Andre 15/07/2017 13:10:09
Oui, ça revient à ajouter un code analytique sur chaque ligne d'écriture et j'avais déjà prévu un "CodeTravaux" alors je pense à une solution simple, rapide et pragmatique en utilisant un nouveau type dans les travaux et opérations exceptionnelles...
Pour le moment, j'ai mis en place une option globale :
Qui fait apparaître une colonne "Services" dans la saisie directe
ou dans l'écran "couteau suisse" de la recherche d'écritures...
Ensuite, c'est dans les éditions de base (grand livre et balance) que je propose le choix et le filtre du service :
La balance donne déjà une bonne synthèse avec le solde (résultat) mais dans les limites de l'exercice :
Voilà l'état de l'avancement qui donne de toute manière une base aux échanges et à la suite de la discussion !!!
12 Réponse par JB22 15/07/2017 16:21:10
Celà avance, vite et bien.
Il est maintenant admis la nécessité de distinguer entre charges du syndicat et charges des services.
Le fait que vous ayez retenu pour cette séparation le même mode que pour les travaux a l' avantage de l' uniformité des procédures.
Les charges des services doivent être comptabilisés hors T.V.A.
Les produits des services communs (Appels) et services individualisés sont assujettis à la T.V.A, il y a donc nécessité de comptabiliser la T.V.A due au taux normal ou au taux réduit.
On peut se poser la question de la récupération de la T.V.A. sur les excédents ou le versement de la T.V.A sur l' insuffisance.
Les échanges continus.
Il faut passer à l' édition d' un état global et détaillé des charges et produits du syndicat et des services.
Contrairement à l' annexe 3 cet état peu se limiter au budget et au réalisé de l' exercice.
13 Réponse par Andre 16/07/2017 21:35:25
Très franchemnet je suis perplexe sur vos affirmations sur la TVA, pour moi la copropriété tiens ses comptes TTC et le seul cas particulier où l'on fait apparaître la TVA c'est pour des professionnel, bailleurs ou occupants.
Contrairement à moi en EURL, je n'ai jamais vu de copropriété (y compris une résidence-service) collecter de la TVA sur ses ventes et déduire de la TVA sur ses achats pour faire des déclarations et un règlement.
Que le gérant et le prestataire d'un service soit soumis à la TVA c'est normal mais en quoi et selon quels textes ça impacte les comptes de la copropriété ???
14 Réponse par JB22 16/07/2017 23:32:30
Oui la copropriété tiens ses comptes T.T.C., mais il s' agit ici de "résidences avec services" .
publiée dans le JO Sénat du 01/11/2001 - page 3463
L'instruction du 27 avril 1998 (BOI 3 A-3-98) ne fait que rappeler les règles de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicables aux syndicats de copropriétaires qui gèrent des résidences avec services, pouvant notamment accueillir des personnes âgées. Les syndicats de copropriétaires, dotés de la personnalité morale, effectuent soit avec leur propre personnel salarié, soit en recourant à des fournisseurs extérieurs, des opérations entrant dans le champ d'application de la TVA. Cela étant, l'incidence de la TVA sur le coût des services rendus aux résidents doit être relativisée. L'imposition à la TVA n'est pas nécessairement pénalisante puisqu'elle permet la récupération de la taxe grévant les dépenses engagées pour les besoins de l'activité taxable et entraîne une exonération corrélative de la taxe sur les salaires. Par ailleurs il a été admis que les versements effectués par les copropriétaires aux syndicats de copropriétaires soient exclus de la base d'imposition à la TVA lorsqu'ils correspondent au remboursement exact de charges liées à la gestion traditionnelle de la copropriété (conservation de l'immeuble, entretien des parties communes...). Les résidents ne supportent donc la TVA que sur les services supplémentaires qui leur sont fournis tels que la restauration, la blanchisserie ou les loisirs. Enfin, il a également été admis, sur le fondement d'une décision ministérielle du 4 septembre 1988, que la fourniture de repas aux occupants des résidences avec services bénéficie du taux réduit dans les conditions prévues par l'instruction administrative 3 C-18-88 du 14 novembre 1988. En tout état de cause, le taux réduit de la TVA prévu par l'article 279 i du code général des impôts s'applique aux prestations de services fournies par des entreprises agréées en application du II de l'article L. 129-1 du code du travail. Il s'agit exclusivement de tâches à caractère familial ou ménager répondant aux besoins courants des personnes physiques rendues à leur domicile. Dès lors, les prestations de gestion de résidences avec services, rendues par une entreprise ou un syndicat de copropriétaires, pour les besoins collectifs des occupants de la résidence, ne répondent pas à ces conditions. Elles relèvent donc du taux normal de la TVA. Pour les mêmes motifs, l'exonération de l'article 261-7-1° ter du code général des impôts en faveur des opérations effectuées par les associations agréées en application du I de l'article L. 129-1 du code du travail n'est pas applicable. S'agissant de la réduction d'impôt accordée au titre de l'emploi d'un salarié à domicile prévue à l'article 199 sexdecies du code général des impôts, celle-ci a été instituée dans le but de favoriser la création d'emplois par les particuliers. Elle s'applique donc aux sommes supportées par l'employeur à raison de l'emploi direct d'un salarié affecté à son service privé au lieu de sa résidence principale ou secondaire, ainsi qu'à celles versées aux mêmes fins en rémunération d'un service rendu par le salarié d'un organisme habilité par la loi. En dehors de cette dernière hypothèse, la réduction d'impôt ne peut donc pas porter sur des sommes correspondant aux frais d'emploi de salariés embauchés par une personne autre que le contribuable lui-même. C'est pourquoi les rémunérations versées aux salariés employés par le propriétaire d'un immeuble collectif, un syndicat de copropriétaires ou l'établissement qui héberge le contribuable n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt. Au demeurant, l'extension souhaitée entraînerait une augmentation importante du coût de la dépense fiscale, sans effet significatif sur la création d'emplois nouveaux dans les structures collectives d'hébergement.
15 Réponse par Andre 16/07/2017 23:57:10
OK, donc certaines copropriétés sont soumises à la TVA selon le régime commun mais le plan comptable des copropriétés ne prévoit pas les comptes habituels pour gérer la TVA et interdit en plus de les créer ???
J'ai trouvé ce passage aussi dans le code des impôts et relatif aux assujettis à la TVA :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/118-P … s_gesti_38
A noter que le texte n'a pas été actualisé avec le système de appel de provisions et parle toujours des remboursements de charges... Les avis sont bienvenus mais les deux principaux clients que je connais avec une résidence service séparent bien les rôles entre le syndicat des copropriétaires et une structure commercial ah hoc qui gère les services...
Je prends en tout cas bonne note de cette contrainte !
16 Réponse par JB22 17/07/2017 09:08:50
Il est possible de créer des sous comptes du compte 442 état-impôt et versements assimilés
442xxx Etat - T.V.A.
442xxy Etat - Taxe sur les salaires.
461xxx Débiteur divers Xxx pour les prestations individuelles fournies aux résidents ou personnes de passage.
17 Réponse par JB22 21/07/2017 14:01:17
Un exemple pour montrer la complexité de la gestion des résidences services,
Le règlement de copropriété:
"Précise la répartition des charges du service restauration,
.Ainsi constituent des charges communes générales l' entretien des locaux du cercle et des aménagements fixes ainsi que l' entretien du matériel de cuisine, de restauration et du mobilier.
Il précise également, qu'afin d' assurer l' existence du service de restauration qui constitue l' une des prestations essentielles de la Résidence, la Copropriété doit s' attacher directement ou indirectement les services de base composé de deux personnes à savoir un chef cuisinier et un aide cuisinier serveur. Les salaires de ce personnel de base et les charges sociales y afférentes ainsi que la consommation d' eau, d' électricité de la cuisine, de la salle à manger et de leurs annexes, les honoraires d' éventuelles société de gestion qui se' occuperait de ce service constituent des frais fixes de restauration répartis entre tous les copropriétaires des locaux d' habitation compris dans l' immeuble.
Les autres dépenses du service restauration, dépenses liées à l' usage qui est fait du service et non à son existence doivent être incluses dans le coût du repas (achats produits, autres salaires et charges sociales (hors chef cuisinier et aide cuisinier).
En fin de trimestre civil, le syndic procède au décompte des dépenses effectives.
Le plus ou moins value par rapport aux repas vendus s' ajout ou s'impute sur les charges fixes du service selon la même répartition que les charges communes.
Le syndic devra alors ajuster le prix de vente du repas afin de réduire au maximum la perte ou le profit dégagé en fin de trimestre;"
Je précise que rien n' est fait en fin de trimestre, le prix du repas ne change pas en cours d' année.
18 Réponse par Andre 21/07/2017 19:50:14
En effet, tout ceci illustre la diversité des règles et des fonctionnements de ces résidence-services avec des "inventions" assez curieuses ; dans cet exemple, une sorte de mini-clôture et approbation qui réparti les plus ou moins values de la partie "coût du repas" sur l'ensembles des copropriétaires mais qui ajuste aussi, exactement comme on ferait avec un budget, le prix du repas pour la suite.
J'ai quand même l'impression qu'on fait là quelques entorses aux principes de répartion de l'article 10.1 et 10.2 puisque une partie, variable du service lié à l'utilité est malgré tout répartie sur tout le monde...
Val Compta ne pourra pas gérer tous les cas particulier mais ici il est clair qu'il faut au moins produire le résultat trimestriel du service restauration hors salaires/charges fixes...