Source: http://www.simackova.cz/index.php?option=com_content&task=view&id=20&Itemid=34
Timestamp: 2019-11-19 09:41:28+00:00
Document Index: 11625306

Matched Legal Cases: ['ÚS 20/05 ', 'soud ', '§ 152', '§ 18', '§ 155', '§ 695', '§ 703', '§ 706', '§ 685', '§ 711', '§ 711', '§ 712', '§ 713', '§ 715', '§ 716', '§ 685', '§ 695', '§ 703', '§ 704', '§ 705', 'soud ', 'soud ', '§ 706', 'soud ', '§ 707', 'soud ', '§ 708', '§ 706', '§ 707', '§ 711', '§ 686', '§ 710', '§ 711', '§ 710', 'soud ', 'Soud ', 'soud ', '§ 712', '§ 711', 'Soud ', '§ 711', 'Soud ', '§ 705', 'soud ', '§ 705', 'soud ', '§ 711', '§ 711', 'soud ', '§ 712', '§ 687', '§ 700', '§ 702', '§ 713', '§ 706', 'soud ', '§ 715', 'soud ', '§ 716', '§ 685', 'ÚS 113/04 ', '§ 2', '§ 493', 'De lege lata', 'soud ', 'ÚS 8/02 ', 'ÚS 2/03 ', 'soud ', 'ÚS 8/02 ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 706', '§ 685', '§ 695', '§ 703', '§ 712', '§ 715']

JUDr. Kateøina Šimáèková, Ph.D. - Protiústavnost stávající obèanskoprávní úpravy chránìného nájmu bytù
Úvodní informace Aktuality Protiústavnost stávající obèanskoprávní úpravy chránìného nájmu bytù
Tuesday, 19 November 2019, 10:41:28
Protiústavnost stávající obèanskoprávní úpravy chránìného nájmu bytù
Problematika èeské právní úpravy nájmu bytù byla doposud Ústavním soudem ÈR øešena zejména z pohledu regulace nájemného, resp. z pohledu nedostateèné deregulace cen nájemného, a to rozhodnutími publikovanými ve Sbírce zákonù pod è. 231/2000 Sb., pod è. 528/2002 Sb. a pod è. 84/2003 Sb.
Teprve ve svém rozhodnutí Pl. ÚS 20/05 se Ústavní soud ÈR více zabýval i problematikou samotné obèanskoprávní úpravy nájmu bytu, tedy zásahy zákonodárce do smluvní svobody úèastníkù nájemní smlouvy o nájmu bytu i do vlastnického práva pronajímatele, který je v dispozici se svým majetkem obèanskoprávní úpravou široce omezován. Novou právní úpravou, a to zákonem è. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o zmìnì zákona è. 40/1964 Sb., obèanský zákoník, sice mìlo dojít k uvolnìní neodùvodnìných omezení, avšak došlo jen ke kosmetickým úpravám neakceptovatelných omezení vlastnického práva a smluvní svobody.
Stávající právní úprava nájmu bytu stále evokuje spíše institut osobního užívání bytu, který upravoval tuto oblast v období reálného socialismu a byl zmìnìn až tzv. velkou novelou obèanského zákoníku (zák. è. 40/1964 Sb.) provedenou zákonem è. 509/1991 Sb., s úèinností od 1. 1. 1992. Do té doby upravoval obèanský zákoník užívání bytu zejména v rámci institutu osobního užívání bytu podle § 152 a násl. o. z., ve znìní úèinném do 31. 12. 1991.
Právní vztahy souèasných nájemcù bytù, pokud vznikly v dobì pøed 1. 1. 1992, existovaly pøed tímto datem ve formì osobního užívání bytu, tehdejší právní úpravou se øídily otázky vzniku užívacích vztahù i jejich obsahu, vèetnì otázky výše úhrady za užívání (v dnešní terminologii nájemného). Z hlediska charakteristiky osobního užívání jako obecného právního institutu je tøeba uvést, že se nejednalo o klasický závazkový právní vztah, ale o vztah, který v sobì spojoval prvky závazkového vztahu s nìkterými prvky vìcnì právními (obsah zahrnující vìtšinu vlastnických oprávnìní, trvalost, ochrana, pøechod práv na právní nástupce aj.). Osobní užívání v sobì navíc kombinovalo prvky soukromoprávní s prvky veøejnoprávními, nebo? do vzniku, urèování obsahu i zániku tìchto vztahù výraznì ingerovaly státní orgány veøejnoprávními rozhodnutími (podrobnì viz napø. Lazar J., Švestka J. a kol. Obèanské právo hmotné I., Panorama Praha, 1987, str. 305 an.). Osobní užívání bytu vznikalo na základì složené právní skuteènosti, kterou tvoøilo jednak rozhodnutí o pøidìlení bytu vydané místním národním výborem (event. jiným orgánem) podle § 18 a násl. zákona o hospodaøení s byty, jednak obèanskoprávní dohoda o odevzdání a pøevzetí bytu podle § 155 odst. 1 obèanského zákoníku, ve znìní úèinném do 31. 12. 1991. Osobní užívání bytu tedy vznikalo dohodou o odevzdání a pøevzetí bytu, jejím nezbytným pøedpokladem však bylo pøedchozí rozhodnutí o pøidìlení bytu. Po roce 1989 docházelo postupnì k liberalizaci cen i k narovnání právní úpravy a právních vztahù tak, aby byly pøizpùsobeny sociálnì tržní ekonomice a materiálnímu právnímu státu, tedy základním hodnotám na nichž stojí ekonomický a právní systém nové demokratické ústavy. Po roce 1991 tak došlo k výrazné liberalizaci cen spojených s bydlením, a to cen elektrické energie, plynu, telekomunikaèních služeb, stavebních prací, cen pozemkù a staveb, jedinou dosud rigidnì regulovanou cenou v oblasti bydlení zùstává tedy cena nájemného. Pro dokreslení je tøeba zdùraznit, že elektrickou energii, plyn i telekomunikaèní služby poskytovaly v té dobì (u nìkterých služeb dosud) státem vlastnìné organizace, nájemní domy však vlastnily soukromé osoby, dále byly vraceny restituentùm a taktéž byly pøevedeny na obce, aby se staly vlastnictvím obcí, a tím i majetkovým základem samospráv. Po provedení liberalizace cen služeb se v politickém diskursu objevil argument, že není možno liberalizovat ceny nájmu, nebo? nájemci musí hradit plné ceny všech služeb spojených s bydlením. Civilnìprávní úprava velmi pøísnì chránila a chrání nájemce v bytech s režimem chránìného nájmu (tedy vìtšinou nájmy na dobu neurèitou navazující na osobní užívání), avšak ani v oblasti cen nájemného, ani v oblasti smluvní ochrany nikterak nechránila novì vzniklé nájmy bytù, uzavøené na dobu urèitou. Stávající právní úprava chránìného nájmu tedy petrifikuje (a díky pøechodu nájmu bytu a výmìnì bytu i pro další generace èi smluvní partnery chránìných nájemcù) ochranu nìkterých nájemcù, èímž blokuje trh z byty a poškozuje nejen majitele domù, ale i nové zájemce o nájemní bydlení, kteøí jsou nuceni si pronajímat byty za vysoké nijak neregulované nájmy èi dokonce shánìt chránìný nájem cestou èerného trhu a korupce.
I po citované novelizaci obèanského zákoníku zákonem è. 107/2006 Sb. nadále v právní úpravì nájemného bytù zùstávají neakceptovatelné instituty:- zákaz stavebních úprav bez souhlasu nájemce se stavebními úpravami v bytì (§ 695)- spoleèný nájem bytu manželi (§ 703 – 705) - pøechod nájmu bytu (§ 706 – 708)- omezené oprávnìní výpovìdi nájmu pronajímatelem (§ 685, § 711 a § 711a)- povinnost pronajímatele zajiš?ovat v pøípadì ukonèení nájmu náhradní bydlení (§ 712, § 713)- povinnost pronajímatele souhlasit s výmìnou bytu (§ 715 a § 716). Všechny tyto instituty jsou pozùstatkem právního institutu osobního užívání bytu, který nájemci dává právo jakéhosi „quasivlastnictví“ bytu, vyprazdòuje vlastnické oprávnìní pronajímatele disponovat svým majetkem a užívat ho a nepøípustnì omezuje svobodnou kontraktaci úèastníkù nájemního vztahu, nebo? se vìtšinou jedná o úpravu kogentní. Aktuálnì tedy platí následující právní úprava: § 685 (3) Nájem bytu je chránìn; pronajímatel jej mùže vypovìdìt jen z dùvodù stanovených v zákonì. § 695 Pronajímatel je oprávnìn provádìt stavební úpravy bytu a jiné podstatné zmìny v bytì pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepøít jen z vážných dùvodù. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na pøíkaz pøíslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplnìním této povinnosti vznikla. Spoleèný nájem bytu manžely § 703 (1) Jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne spoleèný nájem bytu manžely.(2) Vznikne-li jen jednomu z manželù za trvání manželství právo na uzavøení smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se spoleèným nájmem bytu manžely i spoleèné èlenství manželù v družstvu; z tohoto èlenství jsou oba manželé oprávnìni a povinni spoleènì a nerozdílnì.(3) Ustanovení odstavcù 1 a 2 neplatí, jestliže manželé spolu trvale nežijí. § 704 (1) Stal-li se nìkterý z manželù nájemcem bytu pøed uzavøením manželství, vznikne obìma manželùm spoleèný nájem bytu uzavøením manželství.(2) Totéž platí, vzniklo-li pøed uzavøením manželství nìkterému z manželù právo na uzavøení smlouvy o nájmu družstevního bytu. § 705 (1) Nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo spoleèného nájmu bytu. Souèasnì urèí, který z manželù bude byt dále užívat jako nájemce.(2) Nabyl-li práva na uzavøení smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželù pøed uzavøením manželství, zanikne právo spoleèného nájmu bytu rozvodem; právo byt užívat zùstane tomu z manželù, který nabyl práva na nájem bytu pøed uzavøením manželství. V ostatních pøípadech spoleèného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako èlen družstva dále nájemcem bytu; tím zanikne i spoleèné èlenství rozvedených manželù v družstvu.(3) Pøi rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zøetel zejména na zájmy nezletilých dìtí a stanovisko pronajímatele. Pøechod nájmu bytu § 706 (1) Jestliže nájemce zemøe a nejde-li o byt ve spoleèném nájmu manželù, stávají se nájemci (spoleènými nájemci) jeho dìti, rodièe, sourozenci, ze? a snacha, kteøí prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve spoleèné domácnosti a nemají vlastní byt.(2) Nájemci (spoleènými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteøí peèovali o spoleènou domácnost zemøelého nájemce nebo na nìho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve spoleèné domácnosti nepøetržitì alespoò po dobu tøí let pøed jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, mùže soud z dùvodù zvláštního zøetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve spoleèné domácnosti s nájemcem netrvalo tøi léta. Jde-li o osoby, které nájemce do bytu pøijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení vìty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemnì dohodli; to neplatí, jde-li o vnuky nájemce.(3) Jestliže zemøe nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve spoleèném nájmu manželù, pøechází smrtí nájemce jeho èlenství v družstvu a nájem bytu na toho dìdice, kterému pøipadl èlenský podíl. § 707 (1) Zemøe-li jeden z manželù, kteøí byli spoleènými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem pozùstalý manžel.(2) Jde-li o byt družstevní, zanikne smrtí jednoho z manželù spoleèný nájem bytu manžely. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zùstává èlenem družstva pozùstalý manžel a jemu náleží èlenský podíl; k tomu pøihlédne soud v øízení o dìdictví. Jestliže zemøel manžel, který nabyl právo na družstevní byt pøed uzavøením manželství, pøechází jeho smrtí èlenství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dìdice, jemuž pøipadl èlenský podíl. Jde-li o více pøedmìtù nájmu, mùže èlenství zùstavitele pøejít na více dìdicù.(3) Zemøe-li jeden ze spoleèných nájemcù, pøechází jeho právo na ostatní spoleèné nájemce. § 708 Ustanovení § 706 odst. 1 a 2 a § 707 odst. 1 platí i v pøípadì, jestliže nájemce opustí trvale spoleènou domácnost. § 711 (1) Pronajímatel mùže vypovìdìt nájem pouze z dùvodù uvedených v zákonì. (2) Pronajímatel mùže vypovìdìt nájem bez pøivolení soudu: a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, pøes písemnou výstrahu hrubì porušují dobré mravy v domì; b) jestliže nájemce hrubì porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnìní poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku mìsíèního nájemného a úhrady za plnìní poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil penìžní prostøedky na úètu podle § 686a odst. 3; c) má-li nájemce dva nebo více bytù, vyjma pøípadù, že na nìm nelze spravedlivì požadovat, aby užíval pouze jeden byt; d) neužívá-li nájemce byt bez vážných dùvodù nebo byt bez vážných dùvodù užívá jen obèas; e) jde-li o byt zvláštního urèení nebo o byt v domì zvláštního urèení a nájemce není zdravotnì postižená osoba.(3) Písemná výpovìi pronajímatele musí být doruèena nájemci. V písemné výpovìdi pronajímatele musí být uveden dùvod výpovìdi, výpovìdní lhùta (§ 710 odst. 2), pouèení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnù žalobu na urèení neplatnosti výpovìdi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona pøísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. (4) Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnù po zajištìní odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. (5) Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhùtì šedesáti dnù ode dne doruèení výpovìdi žalobu na urèení neplatnosti výpovìdi a øízení není ukonèeno pravomocným rozhodnutím soudu. § 711a (1) Pronajímatel mùže vypovìdìt nájem pouze s pøivolením soudu v tìchto pøípadech: a) potøebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své dìti, vnuky, zetì nebo snachu, své rodièe nebo sourozence; b) jestliže nájemce pøestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potøebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro nìho bude pracovat; c) je-li potøebné z dùvodu veøejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dùm opravy, pøi jejichž provádìní nelze byt nebo dùm delší dobu užívat; d) jde-li o byt, který souvisí stavebnì s prostory urèenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské èinnosti a nájemce nebo vlastník tìchto nebytových prostorù chce tento byt užívat. (2) Písemná výpovìi pronajímatele musí být doruèena nájemci. V písemné výpovìdi pronajímatele musí být uveden dùvod výpovìdi a výpovìdní lhùta (§ 710 odst. 2). (3) V pøípadì výpovìdi dané z dùvodù uvedených v odstavci 1 písm. a), c) a d) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stìhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodì. (4) Jde-li o byt zvláštního urèení nebo o byt v domì zvláštního urèení, lze vypovìdìt nájem podle odstavce 1 jen po pøedchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zøídil, podílel se na jeho zøízení, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl byt zvláštního urèení zøízen ze státních prostøedkù nebo stát na jeho zøízení pøispìl, lze nájem vypovìdìt jen na základì pøedchozího rozhodnutí pøíslušného úøadu. (5) Jestliže pronajímatel bez vážných dùvodù nevyužil vyklizeného bytu k úèelu, pro který vypovìdìl nájem bytu, mùže soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodateènì uhradit nájemci, který byt uvolnil, stìhovací náklady a další náklady spojené s potøebnou úpravou náhradního bytu. Soud mùže dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pìti let, poèínaje mìsícem, v nìmž se nájemce pøestìhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukonèil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pìti let nepromlèí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotèeny. Dále soud mùže na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil pøimìøenou náhradu. (6) Nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnù po zajištìní odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. § 712 (1) Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování. (2) Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajiš?uje lidsky dùstojné ubytování nájemce a èlenù jeho domácnosti. Skonèí-li nájemní pomìr výpovìdí pronajímatele z dùvodù podle § 711a odst. 1 písm. a), b), c) a d), má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadnì rovnocenný bytu, který má vyklidit (pøimìøený náhradní byt). Soud mùže na návrh pronajímatele z dùvodù zvláštního zøetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Skonèí-li nájemní pomìr výpovìdí pronajímatele z dùvodù podle § 711a odst. 1 písm. b) a nájemce pøestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných dùvodù, staèí pøi vyklizení poskytnout pøístøeší. Soud mùže na návrh pronajímatele rozhodnout, že z dùvodù zvláštního zøetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitì a ménì vybavený, popøípadì i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování. (3) V pøípadech podle § 705 odst. 2 vìty prvé postaèí rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, poskytnout náhradní ubytování; soud však z dùvodù zvláštního zøetele hodných rozhodne, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt. V pøípadech podle § 705 odst. 1 a odst. 2 vìta druhá má rozvedený manžel právo na náhradní byt; soud mùže, jsou-li proto dùvody zvláštního zøetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování. (4) Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárnì nebo podnájem v zaøízené nebo nezaøízené èásti bytu jiného nájemce.(5) Skonèí-li nájemní pomìr vypovìdí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), staèí pøi vyklizení poskytnout pøístøeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dìtmi a skonèil-li nájemní pomìr výpovìdí pronajímatele podle § 711 odst. 1 písm. c) a d), mùže soud na návrh nájemce, jsou-li pro to dùvody zvláštního zøetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popøípadì na náhradní byt. Pøístøeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatøí øádné ubytování a prostor k uskladnìní jeho bytového zaøízení a ostatních vìcí domácí a osobní potøeby; v tìchto pøípadech mùže být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níž je vyklizovaný byt.(6) Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystìhovat a byt vyklidit, dokud pro nìj není odpovídající bytová náhrada zajištìna; spoleèní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu. § 712a V období mezi skonèením nájemního pomìru a posledním dnem lhùty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní pomìr skonèil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovením § 687 až 699 a pøimìøenì § 700 až § 702 odst. 1. § 713 (1) Jestliže služební byt po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel, popøípadì osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystìhovat, dokud jim není zajištìn pøimìøený náhradní byt. To platí i v pøípadì, jestliže nájemce služebního bytu opustí trvale spoleènou domácnost. V odùvodnìných pøípadech soud mùže rozhodnout, že staèí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitì a ménì vybavený, popøípadì i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování.(2) Ustanovení odstavce 1 se pøimìøenì použije i na byty zvláštního urèení a na byty v domech zvláštního urèení. Úprava práv nájemcù pøi vzájemné výmìnì bytu § 715 Se souhlasem pronajímatelù se mohou nájemci dohodnout o výmìnì bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepøe-li pronajímatel bez závažných dùvodù souhlas s výmìnou bytu, mùže soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vùle pronajímatele. § 716 (1) Právo na splnìní dohody o výmìnì bytu musí být uplatnìno u soudu do tøí mìsícù ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne.(2) Nastanou-li dodateènì u nìkterého z úèastníkù takové závažné okolnosti, že není možno splnìní dohody na nìm spravedlivì požadovat, mùže od dohody odstoupit; musí však tak uèinit bez zbyteèného odkladu. Povinnost k náhradì škody tím není dotèena. Popsaná aktuálnì platná právní úprava nájmu bytu v obèanském zákoníku (ustanovení §§ 685, 695, 703 – 708, 711 – 713, 715 a 716) je v rozporu s ústavním poøádkem Èeské republiky, nebo? je v rozporu s principem autonomie vùle a smluvní volnosti; ochrana svobody smluvní vùle je derivátem ústavní ochrany práva vlastnického dle èl. 11 Listiny základních práv a svobod a dále je obecnou podmínkou fungování právní státu ve smyslu èl. 1 odst. 1 Ústavy ÈR a èl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod. Smluvní volnost je rovnìž jednou ze zásad závazkového práva, a to s odkazem na maximu pacta sunt servanda, tvoøící rovnìž souèást materiálního právního státu. Kogentní omezení dispozièní svobody pronajímatelù je pak zásahem do jejich vlastnického práva garantovaného èlánkem 11 Listiny základních práv a svobod a èlánkem 1 Dodatkového protokol k Úmluvì o ochranì lidských práv a základních svobod, kdy toto omezení je provedeno nad rámec Listinou a Úmluvou stanovených mezí tohoto omezení. Meze tohoto omezení jsou pøekroèena proto, že stávající úprava omezení vlastnického práva pronajímatelù nemá žádný odùvodnìný smysl, vyprazdòuje vlastnictví a není v demokratické spoleènosti nezbytné. Listina základních práv a svobod pøipouští omezení vlastnictví v èl. 11 odst. 4 tehdy, pokud je ve veøejném zájmu, na základì zákona a za náhradu. Obèanský zákoník omezuje vlastnické právo pronajímatelù bytù bez jakékoli náhrady a v rozporu s veøejným zájmem. Z širšího pohledu je aktuální právní úprava nájmu bytu zásahem do práva na podnikání dle èl. 26 Listiny základních práv a svobod, nebo? neumožòuje majitelùm domù s chránìnými nájmy dosahovat pøimìøený zisk a diskriminuje je oproti stejným podnikatelùm, kteøí nepronajímají byty v režimu chránìného nájmu, a v rozporu s právem na samosprávu dle èl. 100 Ústavy ÈR, nebo? nájemní domy jsou èasto v majetku obcí.
Výše citované rozhodnutí Ústavního soudu ÈR Pl 20/05 k vìci výslovnì uvádí: „Podle názoru Ústavního soudu (viz nález ve vìci sp. zn. Pl. ÚS 24/99, Sbírka nálezù a usnesení – svazek 18, vydání 1., Praha: C.H.Beck 2001, str. 135, sp. zn. Pl. ÚS 5/01, Sbírka nálezù a usnesení – svazek 24, vydání 1., Praha: C.H.Beck 2002, str. 79, sp.zn. Pl. ÚS 39/01, Sbírka nálezù a usnesení – svazek 28, vydání 1., Praha: C.H.Beck 2003, str. 153) je nezbytnou souèástí demokratického právního státu i ochrana svobody smluvní vùle, jež je derivátem ústavní ochrany práva vlastnického dle èl. 11 Listiny. Svobodu smluvní vùle však neomezil jen na právo vlastnické, by? právì v tomto kontextu je její ústavnìprávní ukotvení nejpevnìjší. Ve svém nálezu ve vìci sp. zn. I. ÚS 113/04 (Sbírka nálezù a usnesení - svazek 33, vydání 1., Praha: C.H.Beck 2005, str. 129) konstatoval, že respektování autonomní sféry jednotlivce je obecnou podmínkou fungování právního státu ve smyslu èl. 1 odst. 1 Ústavy, resp. èl. 2 odst. 3 Listiny. Právu jednotlivce na autonomii vùle, tj. v koneèném dùsledku sama svoboda jednotlivce, odpovídá požadavek kladený na státní moc, aby uznala autonomní projevy vùle jednotlivcù a jí odpovídající jednání. Pokud takové jednání nezasahuje do práv tøetích osob, musí státní moc projevy jednotlivcù toliko respektovat, pøípadnì aprobovat. K zásahu do svobody jednotlivce se mùže státní moc uchýlit pouze v pøípadech, které jsou odùvodnìny urèitým veøejným zájmem, jestliže je takový zásah proporcionální (pøimìøený) s ohledem na cíle, jichž má být dosaženo. Princip ochrany autonomie vùle subjektù práva se široce promítá do soukromého práva, pro nìž je charakteristická zásada rovnosti úèastníkù (jde o pojetí rovnosti odrážející se v reciprocitì vnitøní struktury vztahù soukromého práva ve srovnání s právem veøejným, pro které je charakteristická pøevaha nositele veøejné svrchované moci, nikoli o pojetí rovnosti pøed právem ve smyslu rovnosti neakcesorické, tj. všeobecné rovnosti pøed zákonem). I v oblasti soukromého práva však platí, že objektivní právo klade autonomii vùle, resp. smluvní svobodì urèité meze (srov. § 2 odst. 2 a 3 OZ). Nelze pøehlédnout, že právì pokud jde o právní úpravu nájmu bytu, obsahuje obèanský zákoník množství norem donucujícího (kogentního) charakteru, jejichž spoleèným jmenovatelem je koncepce tzv. chránìného nájmu bytu. Tyto normy však omezují autonomii vùle pøedevším na druhé stranì nájemního vztahu, tj. na stranì pronajímatele. Uvìdomíme-li si, že pronajímatelem je typicky vlastník bytu, je zøejmé, že zvýšený stupeò ochrany nájemce se odráží v omezení vlastnického práva pronajímatele, konkrétnì v omezení jeho práva disponovat s pøedmìtem vlastnictví a mít z nìho užitek. Zmiòovaná ochrana autonomie vùle má vliv na další typický princip závazkového práva: pacta sunt servanda. Jde též o výraz rovnosti stran obligaèního vztahu, který se projevuje i tím, že žádná ze stran nemá možnost (nemá právo) mìnit svým vlastním projevem vùle obsah závazkového vztahu (viz § 493 obè. zákoníku, který nebyl navrhován ke zrušení). Jednostranné zásahy mají právní relevanci pouze tehdy, pokud tak zákon výslovnì stanoví. De lege lata k nim patøí i možnost jednostranného zvýšení nájemného, a to vymezením podmínek (mezí), za nichž mùže pronajímatel zmìnit døíve sjednané èi stanovené nájemné. Pro tato pravidla se vžilo oznaèení „regulace nájemného“. Absence pøedvídaného pøedpisu vede k tomu, že zmìna obsahu nájmu (vèetnì výše nájemného) je za trvání nájmu vìcí dohody smluvních stran. Pokud k takové dohodì nedojde, není k dispozici žádný legální postup (v dùsledku neèinnosti zákonodárce), prostøednictvím nìhož by bylo možné zmìny jednostranným projevem vùle pronajímatele dosáhnout. Problematikou regulace nájemného se Ústavní soud opakovanì zabýval, viz zejména nález Ústavního soudu ve vìci sp.zn. Pl. ÚS 3/2000 (Sbírka nálezù a usnesení – svazek 18, vydání 1., Praha: C.H.Beck, 2001, str. 287 a násl., vyhl. pod è. 231/2000 Sb., ve znìní sdìlení uveøejnìného pod è. 130/2001 Sb.), nález ve vìci sp. zn. Pl. ÚS 8/02 (Sbírka nálezù a usnesení – svazek 28, vydání 1., Praha: C.H.Beck, 2003, str. 237, vyhl. pod è. 528/2002 Sb.) a nález ve vìci Pl. ÚS 2/03 (Sbírka nálezù a usnesení – svazek 29, vydání 1., Praha: C.H.Beck, 2003, str. 371, vyhl. pod è. 84/2003 Sb.). V nálezu sp.zn. Pl. ÚS 3/2000 vyjádøil Ústavní soud názor, že princip pøimìøené (spravedlivé) rovnováhy vyžaduje, aby pøi respektování požadavku obsažených v èl. 11 Mezinárodního paktu o hospodáøských, sociálních a kulturních právech byl vzat zøetel na proces destrukce vlastnického práva, zejména pokud se týèe vlastníkù nájemních domù, diskriminovaných v pomìru k ostatním vlastníkùm. Cenová regulace, nemá-li pøesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentnì snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutnì vynaloženým nákladùm eliminovala možnost alespoò jejich návratnosti, nebo? v takovém pøípadì by vlastnì implikovala popøení úèelu a všech funkcí vlastnictví. V nálezu sp.zn. Pl.ÚS 8/02 Ústavní soud konstatoval, že ochrana vlastnických práv nevyluèuje regulaci nájemného jako ústavní formu realizace politiky státu v pøípadì, že se pohybuje v rámci vymezeném ústavním poøádkem a mezinárodními závazky Èeské republiky. Zasahování státu musí respektovat pøimìøenou (spravedlivou) rovnováhu mezi požadavkem obecného zájmu spoleènosti a požadavkem na ochranu základních práv jednotlivce. To znamená, že musí existovat rozumný (opodstatnìný) vztah proporcionality mezi použitými prostøedky a sledovanými cíli. Regulace nájemného sice není vyvlastnìním, mùže se však týkat obsahu vlastnického práva. Vlastnictví již z Listiny (èl. 11 odst. 3) není chápáno jako neomezitelné právo, omezeno však podle Listiny (èl. 11 odst. 4) mùže být pouze zákonem a za podmínek stanovených Listinou (èl. 4 odst. 2) a pouze v rozsahu, v jakém se nedotýká podstaty vlastnictví (které se nemùže stát pouhou slupkou zbavenou obsahu), pøièemž i pøi tomto omezení platí zákaz diskriminace (èl. 4 odst. 3 Listiny). Pravidlem v této oblasti je proto stanovení nájemného dohodou (èl. 2 odst. 3 Listiny) jako volného (nikoli libovolného) nájemného, jeho regulace je pak výjimkou, která by mìla být èasovì omezena na nutnou dobu. Je tøeba poukázat na fakt, že vzájemná souvztažnost cenové regulace nájemného a zaostávání pøemìny obèanskoprávních vztahù regulujících bydlení se projevuje pøi øešení základního rozporu každé moderní bytové politiky, totiž hledání rovnováhy mezi principem ochrany nájemcù a principem ochrany vlastnictví, a že nejvìtší porušení této rovnováhy spoèívá v tom, že v duálním stadiu transformace v Èeské republice došlo k tomu, že dotace poskytované nájemcùm z celospoleèenských prostøedkù prostøednictvím nízkých cen nájemného se pøenesly na nìkteré pronajímatele-soukromé vlastníky, kteøí získali zestátnìné domy v restitucích. Tito pronajímatelé musí doplácet na provoz, údržbu a opravy a správu z vlastních prostøedkù. Na neudržitelnost takové situace poukázal také Evropský soud pro lidská práva, který ve vìci Hutten-Czapska proti Polsku rozhodl, že omezování vlastnického práva vlastníkù bytù s regulovaným nájemným je v rozporu s právem na pokojné užívání majetku zaruèeným v èl. 1 Dodatku è. 1 k Úmluvì o ochranì lidských práv a základních svobod.“
Dùležité jsou i nìkteré právní názory uvedené v odlišných stanoviscích k citovanému rozhodnutí Ústavního soudu ÈR, a to názor soudce Jiøího Nikodýma: „Pokud zákonodárce nevytvoøil prostor, aby úèastníci takto vzniklého právního vztahu (osobního užívání) mìli možnost v urèité zákonem stanovené lhùtì mezi sebou uzavøít skuteènou nájemní smlouvu dostal se sám do rozporu se základními ústavními principy zakotvenými jednak v Ústavì a jednak v Listinì. .. Kontinuita práv a závazkù vzniklých podle pøedchozí právní úpravy neznamená, že musí být zachován stav evidentnì nespravedlivý, porušující jeden ze základních pilíøù ústavního poøádku, kterým nepochybnì princip rovnosti je. .. Je porušením principu rovnosti, jestliže jedna skupina subjektù práva je nucena výluènì ze svých pøíjmù financovat sociální program státu … urèitá skupina vlastníkù se dostává do situace, že jejich vlastnické právo nemá stejný zákonný obsah a stejnou ochranu, jakou mají ostatní vlastníci, kteøí takto znevýhodnìni nejsou.“ Podle soudkynì Dagmar Lastovecké „… je možno podøídit se omezení ústavnì zaruèených práv (a to i v pøípadì kategorie vlastník), avšak pouze pøi splnìní podmínek vyplývajících z èl. 3 odst. 3 a 4 Listiny, tedy pøi šetøení jejich podstaty a smyslu… Jakkoliv jednotlivé ustanovení zvláštní úpravy nájmu bytu nemusí být shledáno ústavnì nesouhladným, mùže pøedstavovat „nepøimìøený“ zásah do vlastnického práva právì v kontextu dalších … ustanovení.“ Soudkynì Eliška Wagnerová pak upozoròuje,že pouze v kontextu celé zákonné úpravy regulující nájem bytu je tøeba hodnotit pøimìøenost zásahu do vlastnického práva pronajímatelù (è. 11 odst. 2 Listiny základních práv a svobod), resp. pøimìøenost zásahu do pokojného užívání majetku (èl. 1 Protokolu k Úmluvì o ochranì lidských práv a základních svobod).
Evropský soud pro lidská práva pøipustil za urèitých okolnosti legislativní ochranu nájemcù bytù, která nemusí v každém pøípadì být zásahem do práva na pokojné užívání majetku. Bylo konstatováno, že státy mùže být provádìna sociální a hospodáøská politika v záležitostech bydlení, proto je zde ponechán státùm široký prostor pro uvážení, jak z hlediska hodnocení závažnosti problému, tak z hlediska výbìru úpravy zvolených opatøení. Veškerá opatøení v této oblasti však musí být èinìna formou zákona, musí být vedena legitimním cílem, tj. obecným zájmem spoleènosti a musí zde existovat rozumný vztah proporcionality mezi sledovaným cílem a použitými prostøedky, tedy musí být dodržena spravedlivá, pøimìøená rovnováha (fair balance) mezi požadavky vyplývajícími z obecného zájmu spoleènosti a ochranou základních práv jednotlivce (Mellacher a spol. proti Rakousku). Evropský soud pro lidská práva v této oblasti „respektuje zákonodárcem definovaný imperativ obecného zájmu s výjimkou pøípadù, kdy názor zákonodárce postrádá rozumný základ“ (Scollo proti Itálii). Evropský soud pro lidská práva dále „pøipomíná, že podle èl. 1 musí opatøení, kterým dochází ke zbavení vlastnictví, zachovávat spravedlivou rovnováhu mezi požadavky obecného zájmu spoleèenství a imperativy ochrany základních práv jednotlivce … musí být zároveò zpùsobilé k realizaci svého legitimního cíle a nesmí být ve vztahu k nìmu nepøimìøené“ (James a další proti Spojenému Království). Nejpodobnìjší je pak pøípad Hutten – Czapska proti Polsku, kde Evropský soud pro lidská práva odmítl jako nepøimìøenou ochranu nájemcù obdobnou legislativou jako je legislativa èeská.
V návaznosti na judikaturu Evropského soudu pro lidská práva je nutno konstatovat, že omezení vlastnictví pronajímatelù je každopádnì pøi realizaci legitimního cíle (ochrany nájemcù) nepøimìøené a diskriminaèní. Jsou chránìni nahodile bez rozumného vysvìtlení nìkteøí nájemci a omezování jen nìkteøí pronajímatelé, nájemné shodných bytù mùže být diametrálnì odlišné a rùznì vysoké nájemné není odùvodnìno sociální ani jinou situací zvýhodnìných nájemcù. Omezení vlastnického práva pronajímatelù není nikterak kompenzováno státem, jež nemùže na soukromé vlastníky pøenést své povinnosti ze sociální oblasti.
Pro rozbor jednotlivých jednotlivých protiústavních institutù právní úpravy nájmu bytù je tøeba vyjít z institutu v zákonì výslovnì nezmínìného, avšak podmiòujícího vìtšinu právních vztahù, upravených citovanými protiústavními ustanoveními obèanského zákoníku, a to vznik nájemního vztahu nikoli na základì smluvní volnosti stran. Výše již bylo popsáno, že vìtšina právních vztahù chránìného nájmu bytù vznikla na základì veøejnoprávního rozhodnutí o pøidìlení bytu do osobního užívání pøed rokem 1991, a to u bytù v domech státních (nyní obecních) a v domech patøících soukromým majitelùm, jejichž vlastnictví bylo v dobì komunistického režimu vyprázdnìno èi pøímo vyvlastnìno. Ve svìtle zákona o protiprávnosti komunistického režimu i judikatury Ústavního soudu ÈR k této problematice je nepøípustné zvýhodnìní skupiny osob, kterým komunistický režim pøidìlil byt a to nejen oproti lidem, kterým komunisté zabavili èi úplnì vyprázdnili jejich majetková práva jako tøídním nepøátelùm, ale i oproti všem ostatním, kteøí tuto výhodu nedostali. Nejzákladnìjší deformací smlouvy o nájmu bytu je tedy ta skuteènost, že je chránìn nájemní smluvní vztah, který vùbec nevznikl na základì férové smlouvy, ale na základì pøidìlení jednoho smluvního partnera druhému státní mocí (a to dokonce èasto státní mocí komunistického režimu).
Nejproblematiètìjšími ustanoveními upravujícími nájem bytu jsou urèitì ta, která umožòují dìditelnost a pøevoditelnost nájmu bez souhlasu pronajímatele a ta, která nedovolují pronajímateli ukonèit bez dùvodu nájemní vztah, aèkoli nájemce toto oprávnìní má, a dokonce mu ukládají pro pøípad odùvodnìného ukonèení nájmu povinnost poskytnout nájemci náhradní bydlení. Tato ustanovení jednoznaènì dosvìdèují tu skuteènost, že nájemce má širší dispozièní oprávnìní s bytem než jeho vlastník. Dispozièní oprávnìní vlastníka jsou v podstatì suprimována ve prospìch dispozièních oprávnìní nájemce. Pøechod nájmu je upraven v ustanovení § 706 – 708 obèanského zákoníku a v podstatì umožòuje dìditelnost nájemního vztahu. V praxi je patrno, že následkem „dìdìní“ chránìného nájemního vztahu, spojeného s protiústavnì nízkým regulovaným nájemným je pøechod nájmu pøedmìtem èastých spekulativních jednání nájemcù (viz nález Ústavního soudu ÈR sp. zn. IV ÚS 8/05). Zásadní chybou této právní úpravy je neodùvodnìný zásah do práva na svobodný výbìr smluvního partnera, kdy do pozice smluvního partnera vstupují nástupci nájemce, s nimiž vedl spoleènou domácnost (jejíž neexistence je pro vlastníka bytu v podstatì neprokazatelná), bez souhlasu pronajímatele. Neodùvodnìnou ochranou nájemce je i zákaz ukonèení smluvního vztahu jednou ze smluvních stran (vlastníkem) výpovìdí , když druhá strana (nájemce) toto oprávnìní má, èímž dochází k nerovnoprávnému postavení úèastníkù ohlednì ukonèení právního vztahu (§§ 685, 711 a 711a) . Zákaz provádìt stavební úpravy v bytì bez souhlasu nájemce (§ 695) je neodùvodnìným omezením vlastnického práva pronajímatele, vlastníka domu, který ani nemùže svùj majetek zvelebovat, pokud mu k tomu nájemce neudìlí souhlas. V pøípadì spoleèného nájmu bytu manželi (§§ 703 – 705) vstupuje do právního vztahu s pronajímatelem další osoba, se kterou pronajímatel smlouvu neuzavøel a tato osoba se následnì rozhodnutím soudu mùže stát výluèným nájemcem (napø. výraznì ménì solventním a dùvìryhodným než nájemce pùvodní). V aktuální právní situaci tedy pronajímatel nemá žádnou šanci na ukonèení nájemního vztahu ani smrtí nájemce, ani jeho odstìhováním, ani výpovìdí, aby mohl svobodnì nakládat se svým majetkem nebo ho využít sám pro sebe k bydlení èi jinému úèelu. Pokud by se majiteli nemovitosti podaøilo nájemní vztah ukonèit (zpravidla soudním rozhodnutím), má pak povinnost zajistit nájemci náhradní bydlení (§§ 712 a 713). V problematice pøechodu nájmu bytu a zajištìní náhradního bydlení judikatura Ústavního soudu ÈR je odlišná od judikatury obecných soudù a zejména výklad Ústavního soudu ÈR k otázce náhradního bydlení (IV. ÚS 524/03) vede ve svém dùsledku k vyprázdnìní této povinnosti, kdy dle názoru Ústavního soudu ÈR není tøeba zajistit náhradní bydlení v režimu chránìného nájmu. V takovéto situaci bude institut náhradního bydlení využíván nájemci jen k šikanóznímu jednání, prodlužování soudních sporù a vynucování odstupného za byty a v žádném pøípadì nepøispívá k jejich ochranì, ale jen k neodùvodnìnému omezování vlastníka. Vedle pøechodu nájmu bytu je tu i oprávnìní nájemce vymìnit byt bez souhlasu vlastníka domu (§ 715, 716). Zákon umožòuje pùvodnímu nájemci, aby se s novým nájemcem dohodl o výmìnì bytù, které nejsou jejich vlastnictvím, a to i proti vùli vlastníka a vlastníkùv souhlas, v rozporu s Ústavou zaruèeným vlastnickým právem, mùže nahradit soud. Ve skuteènosti se vìtšinou jedná o prodej privilegovaného práva chránìného nájmu. U obecních bytù èi bytù spravovaných velkými správcovskými firmami je tento institut zneužíván velmi èasto, obvykle v pøípadì, kdy nájemce chce bytovou potøebu øešit jinak (napø. si postaví dùm nebo koupí byt), provede tedy za úplatu výmìnu s nìkým, kdo bydlí v druhém bytì pouze fiktivnì. To jen umožòuje nezdanìný èerný trh s obecními ale i nìkterými byty soukromých vlastníkù – vlastník obvykle nemá dostateènì jasnou dùkazní situaci, aby mohl pøistoupit k odmítnutí, které podléhá pøezkoumání soudu.
Z rekapitulace stávající obèanskoprávní úpravy nájmù bytù plyne, že nájemci v bytech s chránìným nájmem mohou vùèi bytu uplatòovat celou vlastnickou triádu. Byt neomezenì užívají za nízkou úplatu (za stejný byt na stejném patøe jiný nájemce bez privilegia chránìného nájmu platí nìkolikanásobek jimi placeného nájemného), s bytem, který jim nepatøí, disponují formou výmìn bytù èi pro pøípad své smrti èi dokonce odstìhování z nìj tím, že si do bytu pøihlásí bez souhlasu majitele další osobu, a z bytu èerpají i užitky nejen rozdílu mezi tržním a regulovaným nájmem, ale i dále, pokud na èerném trhu nájemní právo k bytu prodají èi byt podnajímají za vìtšinou nezdanìné tržní nájemné. V bytech s chránìným regulovaným nájmem nejen že velmi èasto nebydlí sociálnì slabí, ale dokonce je vìtšinou obývají osoby, zastávající dobøe placená zamìstnání (což vyplývá ze závìrù publikovaných sociologický ústavem Akademie vìd ÈR ). Stávající právní úprava i praxe v oblasti dispozic a užívání bytù s chránìným regulovaným nájmem je v rozporu s principy demokratického právního státu, nebo? vede k pohrdání vládou práva. Pronajímatele nutí se tìchto privilegovaných nájemcù zbavovat a tyto nájmy ukonèovat, nájemci a pronajímatelé, aèkoli by mìli být svobodnými smluvními partnery, jsou touto právní úpravou vrháni do až nesmiøitelného nepøátelství. Èasto dochází k úèelovému skrývání faktického stavu a podvodùm (bydlení naoko za úèelem získání bytu výmìnou èi pøechodem nájmu), k daòovým únikùm (nezdanìné prodeje nájmu obecních a soukromých bytù, nezdanìné pøíjmy z èerných podnájmù v bytech s chránìným nájmem) i ke korupci (pøi souhlasech úøedníkù a správcù s výmìnami a pøechody nájmù bytù, které jsou vlastnì prodejem èi dìdìním chránìného regulovaného nájemního práva k bytùm, které nájemcùm nepatøí ).
Na okraj uvedené problematiky je tøeba ještì zmínit to, že dosavadní postup státu v otázkách nájemního bydlení zasahuje i do práva na samosprávu. Stát totiž svým postupem v oblasti liberalizace služeb spojených s bydlením a setrváváním na nespravedlivém omezení pronajímatelù - vlastníkù v jejich dispozièní a kontraktaèní svobodì taktéž zasáhl do práva na samosprávu, když svùj majetek a své podnikání uvolnil bez ohledu na sociální situaci nájemcù, avšak na úkor majetku obcí provádìl sociální politiku ve prospìch nìkterých nájemcù, kteøí získali výhodu osobního užívání bytu.