Source: http://cas250205degats.blogspot.com/2006/04/
Timestamp: 2018-05-21 15:01:38+00:00
Document Index: 194063826

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 1730", '§ 2', "l'article 12", "l'article 9", "l'article 1729", "l'article 1732", "l'article 1731", '§ 2', "l'article 1730", '§ 2', "l'article 9", "l'article 1735", "l'article 9", "l'article 1729", "l'article 1732", "l'article 1732", "l'article 1729", "l'article 1732", "l'article 9", "l'article 1729", "l'article 1732", "l'article 9", "l'article 1732", "l'article 1732", 'in casu', '§2', '§2', '§2', 'in casu', 'in casu', 'in casu']

CASSATION 25/02/2005=DEGATS: April 2006
CASSATION 25/02/2005=DEGATS
Texte complet arrêt tant FR que NL
Traduction FR: Texte NL : SUIT !
Obligation du preneur de répondre des dégâts locatifs -Début
L'obligation du preneur de répondre des dégâts locatifs ne naît, en règle, qu'à la fin du bail (1).
(1) Voir Cass., 29 février 1980, Bull. et Pas., 1979-80, n° 413.
N° C.03.0245.N
LONICERA, société anonyme,
1. REDEVCO RETAIL BELGIUM, société en commandite,
2. BRICO TRADING, société anonyme,
20 janvier 2003 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
Le président de section Ernest Waûters a fait rapport.
La demanderesse présente deux moyens dans sa requête.
- articles 1728, 1°, 1729, 1732 et 1735 du Code civil ;
- article 9 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.
Le jugement attaqué déclare non fondée la demande d'indemnité formée par la demanderesse pour le dommage causé par les travaux effectués dans l'immeuble, sur la base des considérations suivantes :
" A la suite de travaux importants effectués par la (défenderesse) et dont elle avait connaissance, la (demanderesse) avait, il est vrai, le droit de demander un nouvel état des lieux des locaux loués en vertu de l'article 1730, ,§ 2, du Code civil, ce qui fut réalisé par l'expert (pages 28 à 64 de son premier rapport, pages 8 à 68 du second rapport), et, d'ailleurs, le conseil de la (demanderesse) a confirmé (page 27 du premier rapport) que l'état des lieux détaillé devait être rédigé en vue d'éventuels travaux de transformation ultérieurs, mais le droit de rédiger ainsi 'une sorte d'état des lieux de sortie intermédiaire' (premier rapport, page 27) n'implique pas nécessairement que la (première défenderesse) dût alors aussi payer immédiatement à la (demanderesse) les dégâts locatifs ainsi constatés.
En effet, ce n'est qu'à la fin du bail que le bailleur acquiert le droit de demander la réparation en nature des dégâts locatifs ou des dommages et intérêts ; en outre, le bailleur pourra, à la fin du bail, choisir de conserver les aménagements effectués par le preneur ou d'exiger leur suppression en tenant compte à cet égard des dispositions du contrat de bail (dès lors que l'article 12 stipule que la (demanderesse) n'acquiert ces aménagements qu'à la fin du bail, sans indemnité) ou de l'article 9 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Le contrat de bail n'exclut, en effet, pas que la (première défenderesse) n'enlève entièrement l'annexe (la pergola de la zone B) avant l'expiration de la période locative et ne remette l'immeuble dans l'état qui était le sien lors de la prise de cours du bail.
Le fait que le contrat de bail stipule que le preneur est tenu d'entretenir le bien loué en bon père de famille et en parfait état est sans incidence sur le fait que la demande en réparation de dégâts locatifs ne peut être formée qu'à la fin du bail, sous réserve d'actes de vandalisme ou de destructions volontaires commises par un preneur dans l'intention de causer un dommage au propriétaire, pour lesquels, en vertu de l'article 1729 du Code civil, le bailleur pourrait demander la résiliation du bail. L'argument invoqué par la (demanderesse) que des destructions peuvent également être invoquées en cours de bail par le propriétaire est, en effet, exact, mais il ne suffit pas qu'il s'agisse de destructions importantes, dont le preneur doit répondre et qui requièrent une réparation urgente : ces dégâts doivent, en outre, être invoqués afin de demander la résiliation du bail (De Page, Traité, vol. I, numéro 663, page 664). En l'espèce, de manière anticipative, seule la réparation des dégâts locatifs est demandée, et non la résiliation du bail à charge de la (première défenderesse) sur la base de ces dégâts locatifs.
Constituent des dégâts locatifs habituels consécutifs à un usage du bien conforme à l'usage convenu et aux travaux effectués pour rendre l'immeuble apte à l'exploitation autorisée, des dégâts locatifs dont le preneur doit évidemment répondre conformément à l'article 1732 du Code civil, mais uniquement à l'expiration du contrat de bail, moment auquel l'obligation de restitution peut être appréciée, conformément à l'article 1731, ,§ 2, du Code civil.
La demande d'indemnisation des dégâts locatifs ainsi réclamés de 1.118.136 + 72.505 + 580.800 francs est prématurée, de sorte qu'il n'est pas pertinent d'apprécier séparément tous les postes du dommage dont un grand nombre est contesté par la (première défenderesse) - , dès lors que cette indemnisation n'est actuellement pas exigible.
Ceci vaut aussi pour les objets prétendument perdus (portes, panneau publicitaire lumineux, spots, petits portails d'une valeur totale de 1.034.369 francs (page 61 des conclusions de la (demanderesse)).
Il reviendra à la (première défenderesse) d'indemniser les dégâts locatifs actuellement constatés au prix du marché, tel qu'il sera estimé à la fin du bail, ou de les réparer en nature avant la fin du bail. Les montants estimés par les experts qui, comme il a été dit, ne peuvent être appréciés davantage, dès lors qu'ils ne sont actuellement pas exigibles, peuvent être considérés comme importants en soi ; mais ceci doit également être relativisé eu égard à la valeur de l'ensemble de l'immeuble et au montant du loyer annuel, tel qu'il a déjà été perçu depuis 1980 et doit encore être payé jusqu'au 31 janvier 2004 au moins, indépendamment d'éventuels renouvellements de bail supplémentaires. (Il ne ressort pas des pièces si le second renouvellement a été demandé ou non). Rien n'empêche la (demanderesse) de demander une garantie locative importante en cas de renouvellement éventuel, en tenant compte des constatations actuelles.
Finalement, la demande de la (demanderesse) n'est fondée que pour le montant de 2000 euros pour l'occupation d'une partie de la zone E. Dès lors qu'elle constitue une demande pour cause d'occupation sans droit ni titre, le fait que la (demanderesse) n'ait pas conclu de contrat de bail avec la (seconde défenderesse) n'est pas pertinent en l'espèce. Cette occupation était d'ailleurs le fait du seul exploitant, et non de la (première défenderesse), de sorte que cette demande n'est fondée qu'à l'égard de la (seconde défenderesse).
Cet état des lieux intermédiaire, autorisé par l'article 1730, ,§ 2, du Code civil, doit être rédigé à frais communs. Une partie des frais des première et seconde expertises sera alors, ainsi qu'il est décidé ici, répartie entre la (demanderesse) et la (première défenderesse) en ce qui concerne les frais de la première expertise, et entre les trois parties en ce qui concerne les frais de la seconde expertise ".
La demanderesse a demandé l'indemnisation des dégâts locatifs causés à l'immeuble à la suite d'une seconde série de transformations, à savoir celles qui ont été effectuées après le renouvellement du bail.
Dans ces " conclusions de synthèse d'appel ", la demanderesse a ventilé les dégâts locatifs qu'elle a subis entre, d'abord, le dommage subi à la suite des travaux effectués à et dans l'immeuble en 1998, en accentuant la circonstance que le dommage a été causé en raison des transformations initiales ainsi que durant les transformations effectuées en 1998 et 1995 (pages 25-28 et 37-39), ensuite, le dommage subi dans le cadre de l'exécution du contrat de bail commercial (page 29) et, finalement, le dommage subi en conséquence de la disparition d'objets qui font partie de l'immeuble (pages 30-31).
Le dommage subi à la suite de transformations fait l'objet de l'article 9 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ; les autres dommages réclamés par la demanderesse sont régis par les articles 1728, 1°, 1729, 1730, 1731 et 1732 et, si, comme en l'espèce, l'immeuble est sous-loué, également par l'article 1735 du Code civil.
Les dégâts locatifs consécutifs à des transformations font l'objet de la première branche, les autres dégâts locatifs de la seconde branche.
La demanderesse a également demandé l'indemnisation des dégâts locatifs occasionnés à l'immeuble qui étaient indépendants des transformations.
Cette partie de la demande n'entre donc pas dans le champ d'application de l'article 9 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux et est régie par les dispositions de droit commun du Code civil.
Contrairement à ce que décide le tribunal, le droit commun régissant le bail n'interdit nullement de demander l'indemnisation des dégâts locatifs en cours de bail.
L'indemnisation des dégâts locatifs demandée par la demanderesse ne tombe pas sous l'article 1729, mais sous l'article 1732 du Code civil.
L'article 1729 du Code civil vise, en effet, la situation dans laquelle " le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur ", auquel cas celui-ci " peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ".
Cet article n'est clairement pas applicable en l'espèce, étant donné que l'immeuble avait déjà été exploité en tant que magasin de bricolage et n'a pas été employée à un usage dont il pouvait résulter un dommage pour la demanderesse.
La Cour a décidé que la disposition de l'article 1732 du Code civil est générale et qu'elle s'applique quelle que soit l'importance des dégradations et alors même que celles-ci ont eu lieu en cours de bail (Cass., 20 juin 1940, Pas., 1940, I, 170) et que, lorsque le preneur de l'immeuble a sous-loué celui-ci, il répond envers le bailleur des dégradations qui y sont arrivées pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve que ces dégradations ont eu lieu non seulement sans sa faute personnelle, mais aussi sans celle de son sous-locataire (Cass., 21 janvier 1943, Pas., 1943, I, 29).
En appliquant ainsi l'article 1729 du Code civil à la demande d'indemnisation du dommage causé en raison d'un mauvais entretien de l'immeuble et de la perte d'objets, et en rejetant cette demande au motif que ce n'est qu'à la fin du bail que le preneur doit en répondre conformément à l'article 1732 du Code civil, sans constater d'une quelconque manière que le dommage est intervenu sans la faute de la première défenderesse, le jugement viole les articles 1728, 1°, 1729, 1732 et 1735 du Code civil et, s'il rejette également la demande d'indemnisation du dommage causé en raison du mauvais entretien de l'immeuble et de la perte d'objets sur base de l'article 9 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, il viole également ce dernier article.
Attendu que, pour apprécier la demande en indemnisation du dommage subi par la demanderesse en raison d'un défaut d'entretien et de la perte d'objets, le jugement attaqué n'applique pas l'article 1729 mais l'article 1732 du Code civil ;
Que, pour apprécier cette demande, le tribunal n'applique pas davantage l'article 9 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ;
Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, manque en fait ;
Attendu que, pour le surplus, l'obligation du preneur déterminée à l'article 1732 du Code civil de répondre des dégâts locatifs est une application de l'obligation du preneur de restituer le bien loué au bailleur à la fin du bail ;
Que l'obligation du preneur de répondre des dégâts locatifs ne naît, en règle, qu'à la fin du bail ;
Que, dans la mesure où il allègue que le jugement attaqué n'a pu rejeter la demande de la demanderesse en indemnisation des dégâts locatifs pour défaut d'entretien et perte d'objets dès lors que le preneur n'est tenu de répondre de ces dégâts locatifs qu'à la fin du bail, le moyen, en cette branche, manque en droit ;
Attendu que, enfin, dès lors qu'il décidait que la demande en indemnisation des dégâts locatifs était prématurée, conformément à l'article 1732 du Code civil, le jugement attaqué n'était pas tenu de décider si les dégâts locatifs sont nés sans la faute du preneur ;
Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli ;
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Edward Forrier, le président de section Ernest Waûters, les conseillers Ghislain Londers, Eric Dirix et Eric Stassijns, et prononcé en audience publique du vingt-cinq février deux mille cinq par le président de section Edward Forrier, en présence de l'avocat général Dirk Thijs, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.
Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart
Numéro : RC052P3_1 - Date : 2005-02-25
Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER -
Siège : FORRIER - Rapporteur : WAUTERS- Min. Public : THIJS
Numéro de rôle : C030245N
HUUR VAN GOEDEREN - ALGEMEEN
Verplichting van de huurder om de huurschade te vergoeden
De verplichting van de huurder om de huurschade te vergoeden ontstaat in de regel slechts op het einde van de huur (1). (1) Zie Cass., 29 feb. 1980, A.C., 1979-80, nr 413.
Nr. C.03.0245.N
LONICERA, naamloze vennootschap, met zetel te 1150 Sint-Pieters-Woluwe, X. Henrardlaan 33, ingeschreven in het handelsregister te Brussel, nummer 655.727,
vertegenwoordigd door Mr. Paul Lefebvre, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1050 Brussel, Louizalaan 480 bus 9, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,
1. REDEVCO RETAIL BELGIUM, commanditaire vennootschap, met zetel te 1050 Elsene, Troonstraat 108, bus 6,
2. BRICO TRADING, naamloze vennootschap, met zetel te 3290 Diest, Leopoldvest 7,
vertegenwoordigd door Mr. Jean-Marie Nelissen Grade, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan.
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 20 januari 2003 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel.
artikel 149 van de Grondwet ;
de artikelen 1134 en 1135 van het Burgerlijk Wetboek.
Het bestreden vonnis verklaart de vordering van eiseres aangaande een huurverhoging a rato van 195.423 BEF en 23.151 BEF om reden van respectievelijk een vergroting van de commerciële exploiteerbare oppervlakte en een wijziging van de bestemming van de verhuurde oppervlakte, ongegrond op basis van de volgende overwegingen :
"Er bestaat ook geen aanleiding om de huurprijs van de bijkomende oppervlakte voorwerp van de aanvullende overeenkomst van 1 september 1993 waarbij ongeveer 450 m² oppervlakte in de hall en met een bijkomende uitgangszone achteraan verhuurd werd, te wijzigen. Partijen wisten kennelijk wat zij bijkomend verhuurden/huurden.
Hiervan werd een plannetje opgesteld namelijk plan nummer 3 aangehecht aan dit avenant. Partijen bepaalden vrij de huurprijs op 1.025.000 BEF/jaar, huurprijs die overigens gehandhaafd werd in de huurhernieuwingsovereenkomst van zelfde datum, met ingang van 1 februari 1995. Nergens werd in deze overeenkomst gesteld dat de prijs herzien zou dienen te worden na preciezere opmeting en zoals gesteld dient (verweerster) na inrichtingswerken waarbij verkoopsruimte gewonnen werd, hiervoor geen bijkomende huur te betalen, ook niet voor de gedeelten die betrekking zouden hebben op de gedeelten voorwerp van het bijvoegsel van 1 september 1993 waarvoor 1.025.000 BEF jaarlijks huurprijs betaald diende te worden, geïndexeerd, en waarvoor (eiseres) ten onrechte nu bijkomend 3.421.856 BEF (besluiten bladzijde 53) vordert.
Met ingang van 1 februari 1995 diende (eiseres) aldus enkel de in de nieuwe overeenkomst inzake de huurhernieuwing overeengekomen jaarlijkse huurprijs van 3.809.000 BEF + 1.025.000 BEF (artikel 4), geïndexeerd, te betalen" (vonnis, pagina 13).
De vordering van eiseres aangaande de huurprijs bestond uit twee onderscheiden delen.
In een eerste deel vorderde eiseres een schadevergoeding wegens de huurprijsderving die zij moest ondergaan tengevolge van de vergroting van de economische oppervlakte die het gevolg was van de eerste en tweede reeks verbouwingen in het pand. Met deze vordering poogde eiseres retroactief tot een aanpassing van de huurprijs te komen (pagina 7-18 en 34-51 van de "synthese besluiten in hoger beroep" van eiseres).
Na te zijn toegekend door de vrederechter werd deze vordering verworpen door het aangevochten vonnis om redenen dat de initiële huurovereenkomst geen correlatie maakte tussen de economische benutte oppervlakte en de huurprijs en eveneens omdat eiseres zich aldus de rechtbank akkoord zou hebben verklaard met de eerste en tweede reeks verbouwingen.
Dit eerste deel van de vordering werd aangepast voor de periode gaande van 1 september 1993, datum van het in voege treden van de bijkomende huurovereenkomst, tot 31 januari 1995, datum van het van kracht worden van de huurhernieuwingsovereenkomst tengevolge van de incorporatie van de bijkomende oppervlakte van 450 m².
Ook deze aanpassing werd door het aangevochten vonnis verworpen. De redengeving ligt in de lijn van de verwerping van de huuraanpassing voor de initieel gehuurde oppervlakte : de rechtbank oordeelde dat evenmin in de bijkomende huurovereenkomst enige correlatie werd gemaakt tussen de economische oppervlakte en de huurprijs.
In een tweede deel vorderde eiseres een huurprijsvermeerdering op grond van de uitbreiding van economische oppervlakte (respectievelijk met 75 m² en 51,31 m²) tengevolge van de derde reeks werkzaamheden en een wijziging van bestemming die ertoe strekten de bijkomende oppervlakten te integreren in het geheel met een huurprijsaanpassing (respectievelijk 195.423 BEF en 23.151 BEF) tot gevolg (pagina 18-24 en 52-53 van de "synthese besluiten in hoger beroep" van eiseres).
Ook dit deel van de vordering werd door het aangevochten vonnis verworpen om reden dat de huurhernieuwingsovereenkomst nergens stelt dat de huurprijs zou moeten aangepast worden in het licht van een precieze opmeting van de economische oppervlakte.
Nochtans stelde de rechtbank vast dat de "(eerste verweerster) (...) inderdaad de zienswijze en de berekeningen van (eiseres) zal aanvaarden wat de berekening van de nieuwe huur (...) met ingang van 1.02.1995" betreft (vonnis, pagina 10), welke huurprijs precies gesteund was op het principe van de vaststelling van de huurprijs in functie van de gebezigde economische oppervlakte (zie pagina 14 "synthese besluiten in hoger beroep" van eiseres), zodat de rechtbank derhalve het bestaan erkende van dit afgesloten akkoord dat partijen, gelet op de discussies gevoerd voor de vrederechter voorafgaand aan het vonnis van 7 april 1993 betreffende de in aanmerking te nemen oppervlakten ter bepaling van de huurprijs en teneinde elke discussie daaromtrent in de toekomst uit te sluiten, onder het tweede lid van artikel 1 van de huurhernieuwingsovereenkomst d.d. 1 september 1993 hadden opgenomen opdat voortaan rekening zou worden gehouden met de tengevolge van toekomstige verbouwingen gewonnen economische oppervlakten in de bepaling van de huurprijs (pagina 23 "synthese besluiten in hoger beroep" van eiseres).
Door, in het raam van de beoordeling van de vordering tot aanpassing van de huurprijs in functie van de gewonnen commerciële oppervlakten tengevolge van een derde reeks verbouwingen, plots geen rekening te houden met dit akkoord tussen partijen, met name dat de huurprijs in het raam van de huurhernieuwing vanaf 1 februari 1995 het resultaat zou zijn van de berekening van de door de huurder gebezigde economische oppervlakte waarbij de huurprijs aangepast zou worden in functie van de bijkomende economische oppervlakte gewonnen tengevolge van de verbouwingen in casu de derde reeks verbouwingen , schendt het aangevochten vonnis de verbindende kracht van de tussen de partijen gesloten huurhernieuwingsovereenkomst door, na het bestaan ervan uitdrukkelijk te hebben vastgesteld en erkend, desalniettemin er niet de gevolgen aan te verlenen die deze tussen partijen gesloten overeenkomst wettig heeft op de berekening van de huurprijs met ingang van 1 februari 1995 (schending van de artikelen 1134 en 1135 van het Burgerlijk Wetboek).
Ter verwerping van de vordering voor bijkomende huur verschuldigd tengevolge van de derde reeks verbouwingen, dewelke, in tegenstelling tot de eerste en tweede reeks verbouwingen, plaatsvonden na 1 februari 1995 en dus in het raam van de huurhernieuwingsovereenkomst en niet in het raam van de initiële en bijkomende huurovereenkomsten, overwoog de rechtbank, dat "nergens (...) in deze overeenkomst (dit is de huurhernieuwingsovereenkomst) (werd) gesteld dat de prijs herzien zou dienen te worden na preciezere opmeting en zoals gesteld (...) (eerste verweerster), na inrichtingswerken waarbij verkoopsruimte gewonnen werd, hiervoor geen bijkomende huur (dient) te betalen, ook niet voor gedeelten die betrekking zouden hebben op de gedeelten voorwerp van het bijvoegsel van 1.09.1993 (...)" (vonnis pagina 13) waarbij de rechtbank met de woorden "zoals gesteld" verwees naar de motivering voor de verwerping van het eerste deel van de vordering, met name dat in de initiële (en bijkomende) huurovereenkomst(en) "nergens uitdrukkelijk (werd) bedongen dat de huurprijs zou schommelen in functie van een wijziging van de oppervlakte van de verkoopruimte" (vonnis pagina 11), alhoewel, de rechtbank, met betrekking tot de huurhernieuwingsovereenkomst, reeds vaststelde dat "(eerste verweerster) (...) inderdaad de zienswijze en de berekeningen van (eiseres) zal aanvaarden wat de berekening van de nieuwe huur van 3.809.000 BEF meer 1.025.000 BEF voor de 425 m² ernaast met ingang van 1.02.1995" (vonnis, pagina 10) en daarmee het bestaan erkende van twee verschillende periodes elk met een eigen contractuele regeling van de problematiek van de huurprijsaanpassing in functie van de economische oppervlakte.
Na het akkoord tussen de partijen aangaande de huurprijsaanpassing met ingang van 1 februari 1995 en de ten aanzien van de initiële en bijkomende huurovereenkomsten gewijzigde toestand te hebben vastgesteld, vermocht de rechtbank de vordering tot huuraanpassing gesteund op de gewijzigde contractuele toestand van na 1 februari 1995 niet te verwerpen door te verwijzen naar een motivering geput uit de afwijzing van de vordering tot (retroactieve) huuraanpassing gesteund op de initiële en bijkomende huurovereenkomsten die net geen dergelijk uitdrukkelijk en door de rechtbank vastgesteld akkoord omvatten omtrent de huuraanpassing zonder in tegenstrijdigheid te vervallen en mitsdien artikel 149 van de Grondwet te schenden.
1. Tweede middel
de artikelen 1728, 1°, 1729, 1732 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek ;
artikel 9 van de wet van 30 april 1951 op de handelsovereenkomsten.
Het bestreden vonnis verklaart de vordering in schadevergoeding door eiseres geformuleerd voor de schade aangebracht naar aanleiding van de in het pand verrichte werken ongegrond op volgende overwegingen :
"(eiseres) had weliswaar het recht om ingevolge belangrijke werken uitgevoerd door (verweerster) en waarvan zij op de hoogte was, een nieuwe beschrijving te vragen van de gehuurde lokalen op grond van artikel 1730, ,§2, van het Burgerlijk Wetboek hetgeen dan ook door de deskundige gebeurde (bladzijde 28 tot 64 van zijn eerste verslag, bladzijde 8 tot 68 van het tweede verslag) en raadsman van (eiseres) bevestigde trouwens (bladzijde 27 eerste verslag) dat de gedetailleerde plaatsbeschrijving diende opgesteld te worden met het oog op eventuele latere veranderingswerken, maar het recht om aldus 'een soort tussentijdse plaatsbeschrijving van uittrede' op te stellen (eerste verslag bladzijde 27) houdt niet noodzakelijk in dat de (eerste verweerster) dan meteen ook de aldus vastgestelde huurschade onmiddellijk dient te betalen aan (eiseres).
Het is immers pas op het einde van de huurovereenkomst dat de verhuurder het recht verwerft om de herstelling in natura van de huurschade of om een schadevergoeding hiervoor te vorderen, waarbij dan de verhuurder ook, en dit pas op het einde van de huur, een optie zal kunnen doen nopens het behoud van de werken zoals uitgevoerd door de huurder, of de wegname ervan te bevelen rekening houdende met de bepalingen desaangaande in de huurovereenkomst (nu in artikel 12 deze werken pas op het einde van de huur zonder vergoeding eigendom worden van (eiseres)) of in artikel 9 van de Handelshuurwet. De huurovereenkomst belet immers niet dat (eerste verweerster) het hele bijgebouw (pergola van zone B) nog voor het einde van de huurperiode volledig wegneemt en alles terug in de staat herstelt waarin het gebouw verkeerde bij de aanvang van de huur.
Het feit dat in de huurovereenkomst bepaald wordt dat de huurder het verhuurde goed zoals een goede huisvader dient te onderhouden en in perfecte staat te onderhouden, doet niets af aan het feit dat de vordering in huurschade pas op het einde van de huurovereenkomst gevorderd kan worden, behoudens daden van vandalisme of vrijwillige vernielingen gepleegd door een huurder met het opzet de eigenaar te schaden waarvoor de verhuurder overigens op grond van artikel 1729 van het Burgerlijk Wetboek de verbreking van de huur zou kunnen vorderen. Het door (eiseres) opgeworpen argument dat ook lopende de huur vernielingen ingeroepen kunnen worden door de eigenaar, is inderdaad juist, maar dan moeten dit niet alleen belangrijke vernielingen betreffen waarvoor de huurder aansprakelijk kan worden gesteld en waarvoor een dringende herstelling zich opdringt, maar moet deze schade bovendien ook ingeroepen worden om de verbreking van de huur te vorderen (De Page, Traité, DI, nummer 663, bladzijde 664). Hier wordt enkel vroegtijdig de vergoeding van de huurschade gevorderd, en geenszins de verbreking van de huur lastens (eerste verweerster) op grond van deze huurschade.
Gewone huurschade ingevolge gebruik van het goed overeenkomstig de overeengekomen bestemming en ten gevolge van werken uitgevoerd om het pand geschikt te maken voor de toegelaten exploitatie is huurschade waarvoor de huurder uiteraard verantwoordelijk kan worden gesteld overeenkomstig artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek, maar dit pas op het einde van de huurovereenkomst, tijdstip waarop de teruggaveplicht overeenkomstig artikel 1731, ,§2, van het Burgerlijk Wetboek beoordeeld kan worden.
De vordering in vergoeding voor de aldus gevorderde huurschade voor 1.118.136 + 72.505 + 580.800 BEF is voorbarig zodat het irrelevant is al deze posten waarvan een groot aantal ook betwist wordt door (eerste verweerster) ook nu afzonderlijk na te gaan, nu deze vergoeding heden niet opeisbaar is.
Hetzelfde kan gesteld worden wat betreft de beweerde verloren voorwerpen (deuren, lichtreclamebord, spots, kleine poorten voor samen 1.034.369 BEF (bladzijde 61 besluiten (eiseres)).
Het zal (eerste verweerster) toekomen het nodige te doen om deze nu vastgestelde schade en aan de marktprijs zoals geschat op het einde van de huur, te vergoeden of voor het einde van de huur in natura te herstellen.
De door de deskundige geschatte bedragen, die zoals hierboven gesteld niet verder onderzocht worden nu deze toch heden niet opeisbaar zijn, kunnen op zich als belangrijk gevonden worden, maar dit dient ook gerelativeerd te worden, rekening houdende met de waarde van het hele gebouw en de hoegrootheid van de jaarlijkse huur, zoals reeds geïncasseerd sinds 1980 en nog te nog betalen minstens tot 31 januari 2004, onafgezien van eventuele bijkomende handelshuurhernieuwingen. (Uit de stukken blijkt niet of de tweede hernieuwing inmiddels al dan niet gevraagd werd). Niets belet (eiseres) bij een eventuele hernieuwing een belangrijke huurwaarborg te vragen rekening houdende met de huidige vaststellingen.
De vordering van (eiseres) is uiteindelijk enkel gegrond ten belope van 5.000 euro voor de bezetting van een deel van zone E. Nu dit een vordering wegens bezetting zonder recht noch titel uitmaakt, is het feit dat (eiseres) geen huurovereenkomst afgesloten heeft met (tweede verweerster), hier niet relevant. Deze bezetting gebeurde overigens enkel door de exploitant zelf, niet door (eerste verweerster) zodat deze vordering enkel gegrond is ten aanzien van (tweede verweerster).
Deze tussentijdse plaatsbeschrijving zoals toegelaten bij artikel 1730, ,§2, van het Burgerlijk Wetboek dient op gemeenschappelijke kosten te gebeuren. Een deel van de expertisekosten van de eerste als van de tweede expertise zullen dan zoals hier verder beslist, geventileerd worden, op kosten van (eiseres) en (eerste verweerster) wat de eerste expertisekosten betreft, en op kosten van de drie partijen wat de tweede expertisekosten betreft".
Eiseres vorderde schadevergoeding voor de huurschade aan het pand aangebracht tengevolge van de tweede reeks verrichte verbouwingen, met name deze verricht na de huurhernieuwing.
In haar "synthese besluiten in hoger beroep" ventileerde eiseres de door haar geleden huurschade in, vooreerst, schade geleden tengevolge van de werken uitgevoerd aan en in het pand in het jaar 1988, waarbij de nadruk werd gelegd op de omstandigheid dat schade werd aangericht tengevolge van zowel de initiële verbouwingen als tijdens de verbouwingen die plaatsvonden in 1988 als in 1995 (pagina 25-28 en 37-39), vervolgens schade aangericht in het kader van de uitvoering van de handelshuurovereenkomst (pagina 29) en, ten slotte, schade geleden tengevolge van het verdwijnen van voorwerpen die deel uitmaken van het pand (pagina 30-31).
Schade geleden tengevolge van verbouwingen wordt geregeld door artikel 9 van de wet van 30 april 1951, de overige schade door eiseres gevorderd door de artikelen 1728, 1°, 1729, 1730, 1731, 1732 en, indien zoals in onderhavig geval, het pand onderverhuurd wordt, eveneens artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek.
De huurschade tengevolge van de verbouwingen wordt in een eerste onderdeel behandeld, de overige huurschade in een tweede onderdeel.
Artikel 9 van de wet van 30 april 1951 handelt over de door de huurder uitgevoerde werken en maakt daarbij het onderscheid tussen werken die met en werken die zonder de toestemming van de verhuurder worden uitgevoerd.
Het eerste lid van artikel 9 regelt het lot van de verbouwingen uitgevoerd met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder : behoudens andersluidende overeenkomst, kan de verhuurder de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder niet vorderen ; wel kan hij zich tegen de verwijdering van de verbouwingen verzetten.
Indien de verbouwingen niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keuze om, ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen gelijk aan de voor het onroerend goed verkregen meerwaarde.
Het tweede lid van artikel 9 handelt over verbouwingen ondernomen zonder akkoord van de verhuurder.
Met betrekking tot deze verbouwingen kan de huurder, hetzij in de loop van de huur, hetzij bij het eindigen ervan, eisen dat de lokalen in hun vorige toestand worden hersteld, onverminderd schadevergoeding, zo daartoe grond bestaat.
Indien de verhuurder de uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd.
Door te stellen dat het "immers pas op het einde van de huurovereenkomst (is) dat de verhuurder het recht verwerft om de herstelling in natura van de huurschade of om een schadevergoeding hiervoor de vorderen" en nog dat "de huurovereenkomst (...) immers niet (belet) dat (eerste verweerster) het hele bijgebouw (pergola zone B) nog voor het einde van de huurperiode volledig wegneemt en alles terug in de staat herstelt waarin het gebouw verkeerde bij de aanvang van de huur" (vonnis, pagina 15, vierde alinea), stelt de rechtbank zich op het standpunt dat artikel 9, lid 2, van de wet van 30 april 1951 van toepassing is.
Alleen het tweede lid van dit artikel voorziet immers de mogelijkheid voor de verhuurder om te eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand worden hersteld. Immers, indien de werkzaamheden met het akkoord van de verhuurder zijn gebeurd, bestaat, logischerwijze, deze mogelijkheid voor de verhuurder niet. Meer nog, overeenkomstig het eerste lid van artikel 9, kan de verhuurder zich verzetten tegen de wegname van met diens akkoord verrichte verbouwingen tenzij de huurovereenkomst anders stipuleert hetgeen in casu niet het geval is.
De rechtbank gaat er dus van uit dat de verbouwingen in casu zijn gebeurd "zonder verlof" van de verhuurder.
Artikel 9, tweede lid, van de wet van 30 april 1951 geeft derhalve uitdrukkelijk de mogelijkheid aan de verhuurder om in de loop van de huur schadevergoedingen te vorderen.
In tegenstelling tot wat de rechtbank aanneemt, is de huurschade die het gevolg is van verbouwingen geviseerd door artikel 9, tweede lid, van de wet van 30 april 1951, niet onderworpen aan artikel 1729 van het Burgerlijk Wetboek dat bepaalt dat "indien de huurder het gehuurde voor een ander gebruik bezigt dan waarvoor het bestemd was, of voor een gebruik waaruit enig nadeel kan ontstaan voor de verhuurder (...) deze, naargelang van de omstandigheden, de huur (kan) doen ontbinden" noch aan artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek luidens hetwelk de huurder "aansprakelijk (is) voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad".
Artikel 9 van de wet van 30 april 1951 primeert, zonder enige twijfel, als lex specialis, het gemeenrechtelijk huurrecht op het punt van de huurschade tengevolge van verbouwingen.
Ook de huurovereenkomst tussen partijen refereert, inzake verbouwingen, uitdrukkelijk naar artikel 9 van de wet van 30 april 1951 : artikel 12 van de initiële huurovereenkomst wijkt alleen af van artikel 9, eerste lid, wanneer dit laatste stelt dat "indien de verbouwingen niet worden verwijderd (...) de verhuurder de keuze heeft om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen, dat gelijk is aan de voor het onroerend goed verkregen meerwaarde" door uitdrukkelijk elke vergoeding ten gunste van de huurder uit te sluiten.
Door derhalve de vordering in schadevergoeding voor schade aangebracht naar aanleiding van door de huurder verrichte werkzaamheden af te wijzen om reden dat het "pas op het einde van de huurovereenkomst (is) dat de verhuurder het recht verwerft om de herstelling in natura van de huurschade of om een schadevergoeding hiervoor te vorderen", schendt het vonnis artikel 9, in het bijzonder het tweede lid, van de wet van 30 april 1951.
Tevens, door te stellen dat "de vordering in huurschade pas op het einde van de huurovereenkomst gevorderd kan worden, behoudens daden van vandalisme of vrijwillige vernielingen gepleegd door een huurder met het opzet de eigenaar te schaden (...)" en verder te vereisen dat lopende de huur alleen tekortkomingen kunnen ingeroepen worden die "belangrijk" zijn en "waarvoor de huurder aansprakelijk kan worden gesteld en waarvoor dringende herstelling zich opdringt' en waarbij "deze schade bovendien ook ingeroepen (moet) worden om de verbreking van de huur te vorderen", voegt het vonnis een voorwaarde aan artikel 9, tweede lid, van de wet van 30 april 1951 toe die dit wetsartikel niet bevat en schendt het vonnis mitsdien dit artikel.
Eiseres vorderde eveneens schadevergoeding voor huurschade aangebracht aan het pand en die los stond van de verbouwingen.
Dit deel van de vordering valt dus buiten het toepassingsveld van artikel 9 van de wet van 30 april 1951 en wordt geregeld door de gemeenrechtelijke bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.
In tegenstelling tot wat de rechtbank beslist, verbiedt het gemeenrechtelijk huurrecht echter geenszins huurschade lopende de huurovereenkomst te vorderen.
De door eiseres gevorderde huurschade valt niet onder artikel 1729 maar onder artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 1729 van het Burgerlijk Wetboek viseert immers de situatie waarbij "de huurder het gehuurde voor een ander gebruik bezigt dan waarvoor het bestemd was, of voor een gebruik waaruit enig nadeel kan ontstaan voor de verhuurder" in welkdanig geval deze laatste "naargelang van de omstandigheden, de huur (kan) doen ontbinden".
Dit artikel is in casu duidelijk niet van toepassing aangezien het pand door verweerster steeds als een doe-het-zelf zaak is uitgebaat geworden en niet op een wijze werd gebruikt waardoor eiseres nadeel kon ondervinden.
De door eiseres gevorderde schade tengevolge van slecht onderhoud van het pand en verlies van voorwerpen die ervan deel uitmaken wordt geregeld door artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek die precies de situatie viseert van "beschadigingen of verliezen die gedurende de huurtijd zijn ontstaan" en de huurder daarvoor aansprakelijk stelt "tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad".
Het Hof besliste dat de bewoordingen van artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek algemeen zijn en gelden onafgezien van de omvang van de beschadigingen zelfs indien ze tijdens de overeenkomst hebben plaats gehad (Cass., 20 juni 1940, Pas., 1940, I, 170) en dat, ingeval van onderverhuring, de hoofdhuurder instaat voor de beschadigingen aan het pand en enkel vrijgesteld is indien hij bewijst dat noch hij noch zijn onderverhuurder fout hebben aan die beschadigingen (Cass., 21 januari 1943, Pas., 1943, I, 29).
Door derhalve op de vordering in schadevergoeding voor schade aangebracht naar aanleiding van het slecht onderhoud van het pand en het verlies van voorwerpen artikel 1729 van het Burgerlijk Wetboek toe te passen en deze vordering af te wijzen om reden dat het pas op het einde van de huurovereenkomst is dat de huurder verantwoordelijk kan worden gesteld overeenkomstig artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek zonder enigerlei wijze vast te stellen dat de schade buiten de schuld van eerste verweerster heeft plaatsgehad, schendt het vonnis de artikelen 1728, 1°, 1729, 1732 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek en, voor zover het vonnis de vordering in schadevergoeding voor schade aangebracht naar aanleiding van het slecht onderhoud van het pand en voor het verlies van voorwerpen eveneens zou verwerpen op grond van artikel 9 van de wet van 30 april 1951, schendt het eveneens dit laatste artikel.
Overwegende dat het niet tegenstrijdig is te oordelen, enerzijds, dat de huurhernieuwing werd overeengekomen rekening houdende met de voorafgaande betwistingen tussen de partijen en de wijzigingen in de gebruikte oppervlakte en, anderzijds, dat die overeenkomst niet bepaalt dat de huurprijs zou aangepast worden aan een wijziging in de oppervlakte van de verkoopruimte ;
Dat het onderdeel in zoverre het schending van artikel 149 van de Grondwet aanvoert, feitelijke grondslag mist ;
Overwegende verder dat het middel, in zoverre het onwettigheden aanvoert, uitgaat van een andere uitlegging van de overeenkomst van huurhernieuwing dan die welke het bestreden vonnis ervan geeft ;
Dat de appèlrechters door aan de overeenkomst de gevolgen te verbinden zij tussen de partijen heeft, volgens de uitlegging die zij ervan geven, de verbindende kracht ervan niet miskennen ;
Dat het onderdeel in zoverre niet kan worden aangenomen ;
Overwegende dat het bestreden vonnis niet oordeelt dat de verbouwingen werden uitgevoerd zonder toestemming van eiseres ;
Dat een uitvoering van die verbouwingen zonder het akkoord van eiseres evenmin blijkt uit de door het onderdeel weergegeven reden van het bestreden vonnis ;
Dat het onderdeel feitelijke grondslag mist ;
Overwegende dat het bestreden vonnis voor de beoordeling van de vordering van eiseres tot vergoeding van de schade wegens gebrek aan onderhoud en verlies van voorwerpen geen toepassing maakt van artikel 1729 maar van artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek ;
Dat het bestreden vonnis voor de beoordeling van die vordering evenmin toepassing maakt van artikel 9 van de Handelshuurwet ;
Dat het onderdeel in zoverre feitelijke grondslag mist ;
Overwegende verder dat de in artikel 1732 bepaalde verplichting van de huurder om de huurschade te vergoeden, een toepassing is van de verplichting van de huurder op het einde van de huur het gehuurde goed terug te geven aan de verhuurder ;
Dat in de regel de verplichting van de huurder de huurschade aan de verhuurder te vergoeden, slechts ontstaat op het einde van de huur ;
Dat het onderdeel, in zoverre het aanvoert dat het bestreden vonnis de vordering van eiseres tot vergoeding van de huurschade wegens gebrek aan onderhoud en verlies van voorwerpen niet mocht afwijzen op grond dat de huurder voor die huurschade pas op het einde van de huurovereenkomst kan verantwoordelijk worden gesteld, faalt naar recht ;
Overwegende ten slotte dat het bestreden vonnis door te beslissen dat de vordering tot vergoeding van de huurschade overeenkomstig artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek voorbarig is, niet diende te oordelen of de huurschade al dan niet buiten de schuld van de huurder is ontstaan ;
De kosten begroot op de som van zevenhonderd vierenveertig euro dertig cent jegens de eisende partij en op de som van honderd tweeënzeventig euro zeventig cent jegens de verwerende partij sub 1 en op de som van honderd tweeënzestig euro negen cent jegens de verwerende partij sub 2.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Edward Forrier, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, de raadsheren Ghislain Londers, Eric Dirix en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van vijfentwintig februari tweeduizend en vijf uitgesproken door afdelingsvoorzitter Edward Forrier, in aanwezigheid van advocaat-generaal Dirk Thijs, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.
posted by Leon Dochy at 6:40 AM | 0 comments