Source: https://www.hblaw.eu/l/vypoved-najmu-bytu/
Timestamp: 2019-09-17 12:53:53+00:00
Document Index: 36849026

Matched Legal Cases: ['§ 2235', '§ 2301', '§ 2285', '§ 2286', '§ 2287', '§ 710', '§ 710', '§ 710', '§ 710', '§ 10', '§ 2222', '§ 2283', '§ 2222', '§ 2239', '§ 2287']

Výpověď nájmu bytu&nbsp;sjednaného na dobu určitou nájemcem :: HRUBÝ & BUCHVALDEK, v.o.s., advokátní kancelář
Nájem bytu je v novém občanském zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.; dále jen NOZ) upraven v ustanoveních § 2235 až § 2301. Skončení nájmu je pak upraveno v ust. § 2285-2296 NOZ. Dle § 2286 výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
Výpověď ze strany nájemce je v NOZ upravena v § 2287, který říká: "Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval."
Starý občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb., dále jen SOZ) upravoval (v poslední novelizované verzi) zánik nájmu bytu v ust. § 710 až 714. Způsoby skončení nájmu byly v zásadě dva: dohoda a výpověď (§ 710 odst. 1). Dle ust. § 710 odst. 3 "V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby." Dle SOZ tedy mohl nájemce bytu ukončit i nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou výpovědí, která byla vždy minimálně v délce tři měsíce (§ 710 odst. 2 věta druhá SOZ).
Z výše uvedené je zřejmé, že NOZ posílil ochranu pronajímatele oproti úpravě obsažené v SOZ v případě uzavřené smlouvy na dobu určitou, neboť umožňuje její ukončení výpovědí ze strany nájemce jen v případě změny okolností, a to jen takových, "že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval."
Na druhou stranu však NOZ zcela opomíjí určení délky výpovědní doby a jde tak o zjevnou mezeru v zákoně. Výkladové problémy pak (do existence relevantní judikatury soudů) může působit i otázka okolností, za kterých může nájemce nájem bytu vypovědět.
Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (tzv. Kancl) při Ministerstvu spravedlnosti vydala k tomuto problému dne 3.3.2014 výkladové stanovisko č. 21, ve kterém dospěla za použití analogie připuštěné § 10 odst. 1 NOZ k následujícímu závěru:
"Při komplexním pohledu na právní úpravu nájmu nemovité věci, resp. nájmu bytu nebo domu je patrné, že OZ upravuje výpovědní dobu v těchto případech zpravidla v délce tří měsíců (§ 2222, 2231, 2288), nebo výjimečně v délce dvou měsíců (§ 2283). S ohledem na to, že chráněn je v tomto případě výlučně zájem na straně nájemce a dále na to, že se na daném důvodu, tedy na změně okolností pronajímatel nijak nepodílel, nemůže jí předvídat ani ovlivnit, je posuzovanému případu co do obsahu a účelu nejbližší úprava výpovědní doby pro pronajímatele výhodnější, tj. doba delší, tříměsíční (§ 2222, 2231, 2288)."
S tímto stanoviskem se plně ztotožňujeme, nicméně doporučujeme, aby byla otázka délky výpovědní doby v nájemních smlouvách výslovně řešena a předešlo se tak zbytečným sporům. S ohledem na ust. § 2239 NOZ, které říká, že se nepřihlíží "k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.", máme za to, že sjednaná délka výpovědní doby nemůže být delší než tři měsíce, ale může být kratší.
K výše uvedenému je též nutné poznamenat, že výpověď nájmu dle § 2287 NOZ je nutné řádně odůvodnit. Pouhé konstatování, že se změnily okolnosti nelze považovat za řádné odůvodnění umožňující následný soudní přezkum.
Novou právní úpravu tedy lze shrnout tak, že
výpověď ze strany nájemce v případě nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou možná je, ale pouze za splnění zákonné podmínky změny takových okolností, za kterých "nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval." Výpověď musí být písemná a musí být řádně odůvodněna;
výpovědní doba je tříměsíční, není-li sjednaná doba kratší, a počíná běžet prvním dne kalendářního měsíce následujícího po té, co výpověď došla pronajímateli.
Chtěli byste poradit v oblasti nájmu bytu?
Obraťte se na nás - pište či volejte.