Source: https://insiemebroker.weebly.com/legge-210.html
Timestamp: 2020-03-29 09:33:11+00:00
Document Index: 32386883

Matched Legal Cases: ['art.1', 'art.1', 'art.1', 'art. 2', 'art. 3', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 12', 'art. 6', 'art. 1655', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 6']

LEGGE 210 - INSIEME BROKER
BENEFICIARIO DI POLIZZA: “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire”.(art.1, lett.a, D.Lgs. 122/05)
CONTRAENTE DI POLIZZA: “l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire”(art.1, lett.b, D.Lgs. 122/05)​
L’oggetto della garanzia sono gli immobili da costruire, ossia “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire dopo l’entrata in vigore del decreto (21 luglio 2005) e che siano ancora da edificare ed in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”(art.1, lett. d, D.Lgs. 122/05)
Gli acconti versati per l’acquisto delle costruende unità immobiliari rappresentano per il fidejussore l’oggetto della garanzia.​
GLI ADEMPIMENTI RICHIESTI DALLA LEGGE
All’atto della stipula del preliminare di compravendita di un immobile da costruire il costruttore/venditore è obbligato a consegnare all’acquirente una FIDEIUSSIONE per un importo pari alle SOMME E AL VALORE DI OGNI ALTRO EVENTUALE CORRISPETTIVO CHE IL COSTRUTTORE HA RISCOSSO E DEVE ANCORA RISCUOTERE DALL’ACQUIRENTE PRIMA DEL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETA’ DELL’IMMOBILE (art. 2, co 1 D.Lgs. 122/05).
Il legislatore tutela l’acquirente attribuendogli il DIRITTO DI FAR VALERE LA NULLITA’ DEL CONTRATTO NEL CASO IN CUI IL VENDITORE NON GLI CONSEGNI LA FIDEIUSSIONE.
All’atto del trasferimento della proprietà IL COSTRUTTORE/VENDITORE È OBBLIGATO a produrre una POLIZZA ASSICURATIVA INDENNITARIA DECENNALE a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (la c.d. polizza decennale postuma).
AMBITO OPERATIVITA' DELLA FIDEIUSSIONE
La fideiussione copre il rischio della MANCATA RESTITUZIONE delle somme effettivamente versate dall’acquirente al costruttore allorquando quest’ultimo incorra in una SITUAZIONE DI CRISI che si intende verificata in una delle seguenti date (art. 3 D.Lgs. 122/05):
Trascrizione del pignoramento sull’immobile oggetto del contratto;
Pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento / provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
Presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
Pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza​
ISTITUZIONE DEL FONDO DI SOLIDARIETA' (art. 12 D.Lgs. 122/05)​
Il Decreto ha istituito, presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, il Fondo di Solidarietà per gli acquirenti degli immobili da costruire, per assicurare un indennizzo agli acquirenti che hanno subìto la perdita di somme di denaro ai sensi del Decreto prima della sua entrata in vigore.
Il Fondo, gestito da Consap, viene alimentato mediante il versamento del 5 per mille del capitale assicurato, che ciascun Fideiussore è tenuto a effettuare su ogni fideiussione emessa ai sensi del D.Lgs. 122/05.
LA FATTIBILITA’ FINANZIARIA DEL PROGETTO
Il nostro primario interesse è che il progetto sia stato studiato in modo tale da disporre di adeguata copertura finanziaria. Lo strumento di valutazione è il Business Plan previsionale dell’operazione, con adeguata documentazione dimostrativa a supporto, quale contratti di finanziamento dedicati, eventuali contratti con potenziali compratori, e quant’altro apporti finanza nel progetto.
QUALI POSSONO ESSERE LE MODALITA’ DI COPERTURA FINANZIARIA DI UNA OPERAZIONE DI SVILUPPO IMMOBILIARE?
• Contratti di finanziamento bancario
• finanziamenti operati dai soci (con versamenti documentabili)
• acconti certi da incassare su preliminari già sottoscritti
• Ogni altra modalità documentabile e ragionevolmente certa
PER ASSUMERE IL RISCHIO LA COPERTURA FINANZIARIA DEVE ESSERE ALMENO DEL 80%
L’ATTO DI ACQUISTO DELL’AREA
E’ l’atto pubblico (che avviene sempre e necessariamente con rogito notarile) mediante il quale la Società è diventata proprietaria dell’area (o del fabbricato da demolire / ristrutturare) su cui realizzerà il proprio intervento di sviluppo immobiliare.
È necessario verificare la proprietà dell’area, verificare le modalità di modalità di pagamento (Pagamento one shot in sede di atto, Pagamento dilazionato nel tempo, Pagamento parte in denaro, parte in permuta, Pagamento interamente mediante permuta, Conferimento dell’area nella Società acquirente)
Il permesso di costruire è un provvedimento amministrativo richiesto all’autorità comunale e dalla stessa rilasciato, che abilità l’esecuzione di un intervento edilizio in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica ed alla normativa edilizia ed igienico-sanitaria.
Il contratto preliminare deve contenere gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione (art. 6 lett. i)
Sentenza n.5749 del 10.03.2011 Corte di Cassazione
“(…) Poiché al momento della stipulazione del preliminare l’immobile da costruire era esistente solo sulla carta, ma non era ancora stato neppure richiesto il permesso di costruire o presentata la denuncia di inizio attività, l’immobile negoziato non rientra tra quelli oggetto del presente decreto, perché non ricade nell’intervallo temporale che consente di intenderlo “da costruire” ai fini dell’applicazione della normativa introdotta dal D.Lgs. n. 122 del 2005 (…)”
L’appalto è il contratto con il quale una parte (appaltatore) assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio (committente, appaltante) verso un corrispettivo in denaro
(art. 1655 codice civile)
verificare la congruità del costo dell’appalto;
verificare la capacità tecniche e finanziarie dell’appaltatore;
verificare le modalità di pagamento: ad avanzamento lavori, in parte ad avanzamento lavori e in parte a fine lavori, in parte in denaro e in parte mediante permuta, con compensazione di crediti
verificare l’esistenza di garanzie a favore dell’appaltante.
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è l’accordo scritto con il quale il venditore e l’acquirente si impegnano vicendevolmente al successivo trasferimento della proprietà di un immobile e al pagamento del prezzo pattuito
È necessario verificare che il modello di contratto preliminare che verrà utilizzato per le transazioni immobiliari sia conforme a quanto esplicitamente richiesto all’art. 6 del d.lgs. 122/05.
Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’art. 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di un altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere (…) (art. 6)
Il business plan è un documento scritto finalizzato a presentare in maniera strutturale ed efficace l’operazione di sviluppo immobiliare, le previsioni di spesa, le previsioni di ricavo, le risorse finanziarie necessarie alla sua realizzazione e i possibili output raggiungibili.
L’importanza del business plan è connessa al fatto che, per poterlo redigere, l’impresa deve avere:
stimato i costi
valutato la commerciabilità del prodotto che va a realizzare
pianificato il fabbisogno finanziario
definito le risorse.
Piano economico finanziario per flussi: ALLEGATO 1 al Questionario Cauzioni
Piano dei costi dettagliato: ALLEGATO 2 al Questionario Cauzioni
Presunto ricavo dell’investimento: ALLEGATO 3 al Questionario Cauzioni
Le previsioni del business plan, naturalmente devono essere REALISTICHE!!
se il mercato è fermo … se ne dovrà tenere conto nelle previsioni di vendita
se sono previsti versamenti da parte dei soci nel corso dell’opera, tali versamenti devono essere deliberati e impegnativi per i soci finanziatori
L’aggiornamento del business plan è ciò che consente di avere un quadro costantemente aggiornato sull’avanzamento del cantiere.
Il business plan aggiornato (per esempio trimestralmente) consente di verificare che quanto preventivato corrisponda anche al consuntivo parziale.
Nel caso in cui vi siano degli scostamenti si possono studiare delle strategie di intervento volte a ristrutturare, ove occorra, l’operazione.
E’ questo il motivo per cui occorre effettuare un monitoraggio costante dell’avanzamento del cantiere, e degli scostamenti rispetto alle previsioni del business plan.
Ed è questo il motivo per cui il file del business plan allegato al questionario deve essere aggiornato dall’impresa, e inviato alla Compagnia con cadenza trimestrale, proprio per consentire questa attività di monitoraggio.
Bilancio della Società contraente
Bilancio della Società appaltatrice (se collegata alla contraente
Relazione sugli altri cantieri in corso
Mod. Unico / bilanci di tutti i soci
DOCUMENTI TECNICI DA ACQUISIRE
atto di acquisto dell’area
ultimo bilancio depositato della società contraente
mod. Unico / bilanci di coobbligati
relazione sui precedenti operativi della società