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Timestamp: 2016-10-26 21:13:11
Document Index: 116234743

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 26', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 86', 'Art. 87', 'Art. 84', 'Art. 34', 'Art. 88', 'Art. 84', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 36', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 21', 'Art. 90', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.543/2003 (17.11.2003)
1P.543/2003 /zga
alle vertreten durch Rechtsanw�ltin Andrea Metzler, Bahnhofstrasse 24, Postfach 617, 5401 Baden,
lic. iur. Claude Fischer, Laurenzenvorstadt 19, 5001 Aarau,
Einwohnergemeinde Unterentfelden,
5035 Unterentfelden,
Art. 8, 9 und 26 BV (Baubewilligung; Umnutzung von Wohnr�umen zu B�ro- und Praxisr�umen),
3. Kammer, vom 12. Mai 2003.
X.________ reichte am 21. Dezember 2000 nachtr�glich ein Baugesuch f�r die Umnutzung von Wohnr�umen auf GB Unterentfelden Nr. 692 zu B�ro- und Praxisr�umen ein. Gegen diese Umnutzung gingen diverse Einsprachen ein, welche der Gemeinderat von Unterentfelden mit Beschluss vom 23. April 2001 guthiess. Mangels Zonenkonformit�t wurde das Umnutzungsgesuch abgewiesen.
Die Gesuchstellerin gelangte hierauf ans Baudepartement des Kantons Aargau. Gegen dessen gutheissenden Entscheid vom 3. Juli 2002 erhoben vier Anwohner des Quartiers, in welchem die Umnutzung stattfinden soll, am 1. September 2002 Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau erachtete die Umnutzung der Wohnr�ume als zonenkonform und wies die Beschwerde mit Urteil vom 12. Mai 2003 ab.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 15. September 2003 gelangen A.________, B.________, C.________ und D.________ ans Bundesgericht. Sie beantragen die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, weil das Verwaltungsgericht die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV), das Gebot der Rechtsgleichheit (Art. 8 BV), das Willk�rverbot in der Rechtsanwendung (Art. 9 BV) und die Gemeindeautonomie verletzt habe.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau verzichtet unter Hinweis auf die Erw�gungen des angefochtenen Urteils auf eine weitergehende Vernehmlassung.
Das Aargauische Baudepartement schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Die Einwohnergemeinde Unterentfelden liess sich zur Angelegenheit nicht vernehmen.
X.________ als Bauherrin beantragt die kostenf�llige Abweisung der Beschwerde.
1.1 Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid, der sich auf kantonales Recht st�tzt und gegen den im Bund nur die staatsrechtliche Beschwerde offen steht (Art. 86 Abs. 1 und Art. 87 in Verbindung mit Art. 84 Abs. 2 OG; Art. 34 Abs. 1 und 3 RPG). Die Beschwerdef�hrer wehren sich gegen die Art der baulichen Nutzung ihrer Nachbarparzelle. Damit berufen sie sich auf die Verletzung nachbarsch�tzender Bauvorschriften. Sie sind daher durch den Entscheid des Verwaltungsgerichts in ihren rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen (Art. 88 OG) und machen die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte geltend (Art. 84 Abs. 1 lit. a OG). Infolgedessen sind sie grunds�tzlich - unter Vorbehalt von E. 3 hiernach - zur Beschwerdef�hrung ans Bundesgericht legitimiert.
1.2 Die Beschwerdef�hrer r�gen vorfrageweise eine Verletzung der Gemeindeautonomie. Nach der bundesgerichtlichen Praxis kann der Private hilfsweise, d.h. zur Unterst�tzung ihm zustehender anderweitiger Verfassungsr�gen, eine Verletzung der Gemeindeautonomie geltend machen, sofern die Gemeinde nicht ausdr�cklich oder stillschweigend darauf verzichtet hat, sich auf eine Autonomieverletzung zu berufen (BGE 119 Ia 214 E. 2c S. 218; 107 Ia 96 E. 1c; kritisch zu dieser Ausnahme Markus Dill, Die staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung der Gemeindeautonomie, Bern 1996, S. 157 f. und Walter K�lin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Auflage, Bern 1994, S. 275 Fn. 337). Ob das blosse Unterlassen von rechtlichen Schritten durch die Gemeinde die entsprechende R�ge von Privaten ausschliesst, mag fraglich erscheinen, w�re doch sonst eine (vorfrageweise) Berufung auf die Gemeindeautonomie durch Private kaum je m�glich (Urteil 1P.364/2002 vom 28. April 2003, E. 1.5). Die Frage muss aber nicht weiter erl�utert werden, da sich die entsprechende R�ge der Beschwerdef�hrer ohnehin als unbegr�ndet erweist (E. 2.3 hiernach).
Die Beschwerdegegnerin hat im Geb�ude Nr. 586, das bis anhin ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt wurde, verschiedene Gesch�ftsr�ume eingerichtet. Das fr�here Wohnzimmer (mit einer Bruttogeschossfl�che von ca. 42 m�), zwei Kinderzimmer (ca. 10 resp. 12 m�) sowie das vormalige Elternzimmer (ca. 20 m�) dienen neu als B�ro- beziehungsweise Praxisr�ume. Die Beschwerdegegnerin leitet in diesen R�umen zusammen mit einer Angestellten eine Getreidehandelsfirma und betreibt eine esoterische Praxis. Daneben nutzt ihr Ehemann als Facharzt f�r Rheumatologie einen Teil der R�ume. Seine Hauptpraxis f�hrt er indes in Basel. Ausser Renovationsarbeiten wurden keine baulichen �nderungen vorgenommen.
Umstritten ist, ob � 6 der Bau- und Nutzungsordnung von Unterentfelden vom 2. Juni /2. Dezember 1997 (BNO) zul�sst, dass ein Haus in der Wohnzone W2 g�nzlich zu gewerblichen Zwecken genutzt wird.
2.1 Die Beschwerdef�hrer erblicken in der ausschliesslich gewerblichen Nutzung von GB Nr. 692 eine Verletzung ihrer Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Eine solche Einschr�nkung ist nur zul�ssig, wenn sie sich auf eine gesetzliche Grundlage st�tzt, im �ffentlichen Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sowie verh�ltnism�ssig ist und den Kerngehalt des Grundrechts nicht antastet (Art. 36 BV). Wiegt ein Grundrechtseingriff schwer, ist eine klare und eindeutige formell-gesetzliche Grundlage erforderlich (Art. 36 Abs. 1 BV; BGE 126 I 112 E. 3c S. 116 mit Hinweisen; 124 II 538 E. 2a S. 540; 119 Ia 362 E. 3a S. 366); wiegt er weniger schwer, gilt das Erfordernis der gesetzlichen Grundlage als erf�llt, wenn sich der angefochtene Entscheid ohne Willk�r auf die von ihm angef�hrte Norm st�tzen l�sst (BGE 124 II 538 E. 2 S. 540 f., mit Hinweisen). In jedem Fall frei pr�ft das Bundesgericht das Vorliegen eines �ffentlichen Interesses und die Verh�ltnism�ssigkeit (BGE 126 I 219 E. 2c S. 222; 121 I 117 E. 3c S. 121). Doch auferlegt es sich Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser kennen und �berblicken als das Bundesgericht, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen (BGE 119 Ia 348 E. 2a S. 353; 118 Ia 394 E. 2b S.397; 117 Ia 430 E. 4a S. 431 f.). Da sich - wie nachfolgend zu zeigen ist - auch bei freier Pr�fung erweist, dass die gesetzliche Grundlage f�r den Eingriff gegeben war, kann die Frage offen gelassen werden, ob im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kein schwerer Eingriff in die Eigent�merbefugnisse gegeben ist und deswegen allenfalls nur eine beschr�nkte Pr�fung vorgenommen werden d�rfte (ZBl 91/1990 354 E. 3b S. 356 mit Hinweis).
2.2 Nach � 6 BNO dienen die Wohnzonen W2 und W3 dem Wohnen. Nicht st�rendes Gewerbe ist zugelassen. Als nicht st�rendes Gewerbe definiert � 22 Abs. 1 BNO in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr, wie L�den, B�ros und Gesch�fte, die keine erheblich gr�sseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen.
Nach Meinung des Gemeinderates Unterentfelden sind Bauten mit ausschliesslicher gewerblicher Nutzung in einer reinen Wohnzone zonenfremd. Die Gewerbenutzung m�sse der Wohnnutzung untergeordnet sein. Ein Haus, in dem ein nicht st�rendes Gewerbe betrieben werde, m�sse bewohnt sein. Der Gemeinderat versteht � 6 BNO als Beschreibung der zul�ssigen Nutzung pro jeweilige Parzelle. Demgegen�ber liegt dem Entscheid des Verwaltungsgerichtes die Rechtsauffassung zu Grunde, dass das Wohnen in der Wohnzone W2 zwar Vorrang habe und die gewerbliche Nutzung nur eine Nebenrolle spielen d�rfe, dass sich dieses Verh�ltnis jedoch auf die gesamte Zone und nicht auf das einzelne Grundst�ck beziehe.
2.3 Der Inhalt einer Norm ist ausgehend von ihrem Wortlaut nach ihrem Sinn und Zweck und den ihr zugrunde liegenden Wertungen zu ermitteln. Ziel der Auslegung ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gef�ge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis aus der ratio legis (BGE 128 III 113 E. 2a S. 114). Der Wortlaut von � 6 BNO l�sst mitnichten den Schluss zu, das Verh�ltnis von Wohn- zu Gewerbenutzung beziehe sich auf die einzelnen Parzellen in der Wohnzone W2. Massgeblich ist, dass das Schwergewicht in der gesamten Wohnzone W2 auf der Wohnnutzung liegt (i.d.S. Satz 1 von � 6 BNO, wonach die Wohnzonen W2 und W3 dem Wohnen dienen). Als Nebennutzung - von untergeordnetem Stellenwert - ist nicht st�rendes Gewerbe zugelassen. Das Verh�ltnis zwischen der Hauptnutzung Wohnen und der gewerblichen Nebennutzung bezieht sich auf die Zone insgesamt. Auch die Definition des nicht st�renden Gewerbes in � 22 BNO legt in keiner Weise nahe, die Wohnnutzung m�sse auf den jeweiligen Grundst�cken �berwiegen. Im Gegenteil, � 22 Abs. 1 BNO erw�hnt ausdr�cklich die "in Wohnquartiere passenden Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr". Die Umschreibung der zul�ssigen gewerblichen Bauten nimmt somit Bezug auf die n�here Umgebung, in welcher die Gewerbenutzung stattfinden soll und in die sich der Gewerbebetrieb eingliedern soll. Hinter � 6 BNO steht die Idee, eine Durchmischung der Wohnzone mit Gewerbe zwar durchaus zuzulassen, allerdings nur in beschr�nktem Mass. Der Wohnqualit�t wird dadurch Rechnung getragen, dass lediglich nicht st�rende Betriebe zugelassen werden (vgl. im Gegensatz dazu die Wohn- und Gewerbezonen, in denen m�ssig st�rendes Gewerbe zonenkonform ist; erw�hnt in der Vollzugshilfe f�r die Nutzungsplanung des Aargauer Baudepartementes vom Juni 1999, Stand 26. November 2002, Muster Bau- und Nutzungsordnung, Ziff. 3.1.5). Es ist denn auch unbestritten, dass mit den T�tigkeiten der Beschwerdegegnerin kein erh�htes Verkehrsaufkommen einhergeht. Es handelt sich um keine immissions-tr�chtige Nutzung.
H�tte der Gesetzgeber dagegen verhindern wollen, dass eine Parzelle ausschliesslich zu gewerblichen Zwecken genutzt wird, h�tte er wohl einen minimalen Wohnfl�chenanteil pro Grundst�ck festgelegt, wie dies das kantonale Baudepartement in seiner vorerw�hnten Vollzugshilfe "Muster Bau- und Nutzungsordnung" in Ziff. 4.1.4 denn auch vorschl�gt.
Es ist somit verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht � 6 BNO den Sinn einer Regelung f�r die gesamte Wohnzone beigemessen und daraus keine Vorgabe f�r eine Mindestwohnfl�che pro Parzelle abgeleitet hat. Die Auslegung des Gemeinderates hingegen ist weder durch den Gesetzeswortlaut noch durch den Zweck der Bestimmung abgedeckt. Selbst wenn die aargauischen Gemeinden bei der Ausscheidung und Definition der verschiedenen Zonen autonom sind (� 106 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]; � 13 Abs. 1 � 15 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a des Gesetzes �ber Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [BauG; SAR 713.100]), l�sst diese Selbst�ndigkeit keinen Raum f�r die Auslegung einer Norm entgegen deren Wortlaut und Zweck.
Somit besteht mit � 6 BNO eine gesetzliche Grundlage f�r die von den Beschwerdef�hrern geltend gemachte Eigentumsbeschr�nkung.
2.4 Zu bejahen ist das �ffentliche Interesse an der Zul�ssigkeit von stillem Gewerbe auch in der Wohnzone. Sollten jegliche gewerbliche T�tigkeiten von einem Gebiet ferngehalten werden, h�tte dies unmissverst�ndlich aus den Zonenvorschriften hervorzugehen. Dem Gewerbe im Sinne von � 22 BNO soll jedoch Raum gew�hrt werden, ohne dass auf reine Gewerbezonen ausgewichen werden muss. Dadurch, dass die gewerbliche T�tigkeit nur in untergeordnetem Rahmen stattfinden soll, bleibt die Wohnqualit�t gewahrt. In diesem Sinn ist eine Eigentumsbeschr�nkung gest�tzt auf � 6 BNO denn auch verh�ltnism�ssig, wird doch dem Immissionsschutz und dem Charakter eines Wohnquartiers mit dem beschr�nkten Kreis an zul�ssigen Gewerbenutzungen Rechnung getragen.
2.5 Die R�ge der Beschwerdef�hrer, das Verwaltungsgericht habe durch willk�rliche Auslegung von � 6 BNO ihre Eigentumsfreiheit verletzt, ist demzufolge unbegr�ndet. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
Inwiefern die Zul�ssigkeit einer untergeordneten Gewerbet�tigkeit in der Wohnzone W2 gegen das Rechtsgleichheitsgebot von Art. 8 BV verstossen soll, ist nicht ersichtlich. � 6 BNO legt die Voraussetzungen fest, die ein Bauvorhaben erf�llen muss, um in der Wohnzone W2 als zonenkonform zu gelten. Nach Meinung der Beschwerdef�hrer muss im Lichte des angefochtenen Entscheids derjenige, der sein Umnutzungsgesuch zu sp�t einreicht, damit rechnen, dass das "Kontingent" an Nutzung f�r stilles Gewerbe bereits ausgesch�pft ist. Die Beschwerdef�hrer machen gleichsam eine zuk�nftige rechtsungleiche Behandlung geltend. Dazu fehlt ihnen aber ein hinreichendes aktuelles Interesse. Im �brigen sind der gewerblichen Nutzung in der Wohnzone planungsrechtliche Grenzen gesetzt, unbek�mmert darum, ob im vorliegenden Fall eine parzellen- oder eine zonenbezogene Betrachtungsweise angewandt wird. Soll dem hier interessierenden nicht st�renden Gewerbe im Vergleich zum Wohnen schwergewichtig oder gar ausschliesslich Platz einger�umt werden, w�re die Zonenplanung entsprechend zu revidieren (Art. 21 Abs. 2 RPG).
Ein Verstoss gegen das Gebot der Rechtsgleichheit ist demnach zu verneinen. Daran vermag auch die unbelegte R�ge der Beschwerdef�hrer, die vom Verwaltungsgericht gew�hlte Auslegung von � 6 BNO stehe im Widerspruch zur langj�hrigen Praxis der Gemeinde, nichts zu �ndern (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG).
Zusammenfassend ergibt sich, dass die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdef�hrern aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Unterentfelden, dem Baudepartement und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.