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Timestamp: 2020-07-06 05:20:54+00:00
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Condominio e decoro architettonico - Studio Legale OnlineStudio Legale Online
In materia condominiale costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. L’alterazione di tale decoro è integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità.
Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 27/05/2020, n. 9957
sul ricorso 15812/2015 proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VI G. FERRARI 12, presso lo studio dell’avvocato SERGIO SMEDILE, rappresentato e difeso dall’avvocato MATTEO REZZONICO;
P.M.L., F.V., F.G., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ROBERTO SCOTT 62, presso lo studio dell’avvocato SANDRO CAMPAGNA, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato MARCO VENERUSO;
avverso la sentenza n. 260/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 19/01/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 09/10/2019 dal Consigliere Dott. ROSSANA GIANNACCARI.
Il giudizio trae origine dalla domanda, proposta innanzi al Tribunale di Milano, dal Condominio (OMISSIS) nei confronti dei condomini F.G., F.V. e P.M.L., con la quale chiedevano dichiararsi l’illegittimità dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi del sottotetto, trattandosi di innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120 c.c., perchè alteravano il decoro architettonico.
Si instaurava il contraddittorio con la costituzione dei convenuti, che resistevano alla domanda e chiedevano il risarcimento dei danni derivante dall’illegittimo rifiuto del condominio all’esecuzione dei lavori.
La Corte d’appello di Milano, con sentenza pubblicata il 19 gennaio 2015, confermava la sentenza di primo grado, che aveva rigettato la domanda principale e la domanda riconvenzionale.
La corte distrettuale riteneva inammissibile, perchè dedotta per la prima volta in appello, la violazione dell’art. 8 del regolamento condominiale, che vieta qualunque modifica dell’aspetto esterno dell’edificio, in quanto in primo grado era stata lamentata la violazione dell’art. 1120 c.c., con riferimento alle innovazioni che alterano il decoro architettonico. Secondo la corte di merito, si trattava di diverse pretese, in quanto l’art. 8 del regolamento condominiale vieta qualunque opera riguardante le parti comuni dell’edificio mentre l’art. 1120 c.c., richiede l’ulteriore requisito dell’alterazione al decoro architettonico.
Per l’interpretazione del regolamento condominiale, la corte di merito faceva riferimento alla Delib. Condominiale 25 febbraio 2003, con la quale era stato autorizzato l’intervento sul sottotetto purchè conforme al disegno architettonico della facciata e purchè non vi fosse un pregiudizio per la statica dell’edificio. Detta interpretazione, in assenza di specifica contestazione, era coperta dal giudicato, sicchè era inammissibile un’interpretazione del regolamento condominiale, in forza della quale sarebbero vietate “tutte le opere interessanti le parti comuni dell’edificio”.
Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso il Condominio sulla base di tre motivi.
Hanno resistito con controricorso ed hanno proposto ricorso incidentale F.G., F.V. e P.M.L. sulla base di due motivi, al quale ha resistito con controricorso il Condominio (OMISSIS).
Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 345 c.p.c., in relazione all’art. 8 del regolamento condominiale e dell’art. 1120 c.c., in quanto la violazione del regolamento condominiale sarebbe già stata dedotta in citazione e non costituirebbe, pertanto, una domanda nuova, introdotta per la prima volta in appello.
Il motivo è infondato, ma la motivazione deve essere corretta, ai sensi dell’art. 384 c.p.c..
Il divieto stabilito nel regolamento condominiale – di innovazioni che modifichino la statica o alterino le caratteristiche architettoniche ed estetiche del fabbricato – è riproduttivo dell’art. 1120 c.c., che vieta le innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Sia l’art. 8 del regolamento di condominio che l’art. 1120 c.c., vietano gli interventi che implichino alterazioni di parti comuni dell’edificio tali da pregiudicare i diritti di uso e godimento degli altri condomini nonchè il decoro architettonico dell’edificio, inteso come estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture architettoniche che connotano il fabbricato e che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia.
Questa Corte ha affermato, con orientamento consolidato al quale il collegio intende dare continuità, che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (Cassazione civile sez. II, 28/06/2018, n. 17102
Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 15/02/2018) 28/06/2018, n. 17102
L’alterazione di tale decoro è integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità (Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09).
Ne consegue che, attesa la sostanziale identità della domanda basata sulla lesione del decoro architettonico o sull’art. 8 del regolamento condominiale, sia in relazione all’art. 1120 c.c., il motivo dedotto non è decisivo perchè basato sui medesimi presupposti fattuali.
Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa interpretazione dell’art. 1362 c.c., in relazione al regolamento condominiale ed agli artt. 1120, 1137, 1138, 1350, 1372 e 2909 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., commi 2 e 3, per avere la corte distrettuale interpretato il regolamento condominiale, facendo riferimento alla volontà dei condomini manifestata nella Delib. 25 febbraio 2003, con la quale i medesimi nulla obiettavano in ordine al progetto di modifica delle parti comuni; la corte di merito non avrebbe tenuto conto che, trattandosi di regolamento di natura contrattuale, non avrebbe potuto essere modificato a semplice maggioranza, ma con il consenso unanime dei condomini, in quando incidente sul decoro architettonico. Contestava, inoltre, che si fosse formato il giudicato per assenza di opposizione alla citata Delib. condominiale in quanto l’oggetto della Delib. era limitato al riconoscimento della legittimità degli interventi purchè conformi al regolamento condominiale.
Il motivo è fondato sotto diversi profili.
E’ incontestato che il regolamento del Condominio (OMISSIS) abbia natura contrattuale e che la domanda dal medesimo proposta fosse diretta alla declaratoria di illegittimità dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi, del sottotetto, perchè lesivi del decoro architettonico.
Nell’interpretare il regolamento contrattuale, il giudice deve utilizzare i canoni ermeneutici previsti dal codice civile e quindi leggere le clausole complessivamente e non limitarsi alla singola disposizione (art. 1363 c.c.) e cercare di ricostruire la volontà e l’intenzione delle parti contraenti (art. 1362 c.c. (Cassazione civile sez. VI, 03/05/2018, n. 10478).
L’art. 1362 c.c., allorchè nel comma 1, prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cassazione civile sez. II, 22/08/2019, n. 21576
Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 05/04/2019) 22/08/2019, n. 21576
La corte di merito ha interpretato l’art. 8 del regolamento contrattuale e, in particolare della volontà delle parti, non sulla base dei citati criteri ermeneutici, ovvero tenendo conto del dato letterale e delle altre clausole contrattuali, ma sulla base del comportamento successivo, costituito dal contenuto della Delib. 22 maggio 2003, nella quale il condominio nulla obiettava in relazione al progetto di realizzazione del recupero dell’abitabilità dei sottotetti, secondo il progetto presentato.
Tale Delib., che non risulta essere stata adottata all’unanimità, non poteva costituire l’unico parametro interpretativo per l’individuazione della volontà dei condomini espressa nel regolamento contrattuale, nè era idonea a modificarlo perchè attinente ad innovazioni incidenti sul decoro architettonico.
In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’art. 1138 c.c., comma 4 (Cassazione civile sez. VI, 18/11/2019, n. 29924).
Ne consegue che l’interpretazione del regolamento contrattuale, erroneamente basato, sulla Delib. Condominiale 22 maggio 2003, non poteva avere autorità di giudicato.
La sentenza va, pertanto cassata, e, rinviata, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano, che, sulla base dei principi enunciati, accerterà se i lavori compiuti dai convenuti siano lesivi dell’art. 8 del Regolamento condominiale.
Va dichiarato assorbito il terzo motivo di ricorso, con il quale è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., comma 2.
Va dichiarato assorbito anche il ricorso incidentale, con cui si deduce l’omesso esame dei fatti allegati dai convenuti per dimostrare la temerarietà dell’azione promossa dal condominio, la violazione dell’art. 115 c.p.c. e la violazione del D.M. n. 55 del 2014.
Accoglie il secondo motivo del ricorso principale, rigetta il primo, dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.
Depositato in Cancelleria il 27 maggio 2020
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