Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/grundsteuer-vor-hauskauf-abschaetzen.14452/
Timestamp: 2016-12-10 03:07:00
Document Index: 82592828

Matched Legal Cases: ['§ 76', '§ 78', '§ 78', '§ 80', '§ 15', '§ 13']

Grundsteuer vor Hauskauf abschätzen
Dieses Thema im Forum "Grundsteuer" wurde erstellt von Wubbu, 06.06.2013.
Tagchen ihr Profis,
hab zwar nicht vor, irgendwann zu vermieten, doch es ist ja auch ein Immobilien-Forum Geht dabei um die Grundsteuer. Hab mich gestern Abend mal versucht etwas schlau zu machen in der Sache, wirklich einfach ist das aber nicht. Kann man irgendwie so halbwegs abschätzen, wie hoch die Grundsteuer für ein Haus sein könnte, wenn man bspw. den Kaufpreis hat? Was ich bisher weiss: Die Verkehrswertermittlung ist notwendig, damit ein Grundsteuermessbetrag (richtig so?) ermittelt werden kann. Dies wird i.d.R. bei eigengenutzten Häusern anhand des Sachwertverfahren ermittelt. Dieser Verkehrswert wird dann mit einem bestimmten Promille-Wert (bei uns wohl was um die 3,1 Promille) multipliziert. Dann kommt noch die Stadt oder die Gemeinde und packt nochmal nen Hebelsatz drauf (bei uns 360 Prozent, also multipliziert mit 3,6). Hab ich das nun richtig erfahren, dass der Wert, um den es hier geht, nur die reine Immobilie ist, also das Haus? Grundstückspreis muss davon abgezogen werden. Stimmt das soweit?
Das Haus soll irgendwann natürlich kein Palast werden, eher etwas normales zw. 100 und 150 Quadratmeter Wohnfläche, nicht übertrieben neu und vor allem nicht teuer im Kaufpreis.
hi Wubbu, warum fragst du nicht einfach vor dem kauf nach der höhe der grundsteuer? die ändert sich im normalfall ja nur sehr selten...
berechnungen gibt's da verschiedene, aber drauf verlassen würd ich mich da nicht - wir haben hier z.b. einen unterschied von mehreren hundert euro jährlich zwischen dem privathaus meiner eltern und meinem privathaus, und die unterscheiden sich von der grösse her eigentlich nicht sehr.
dass du das haus selbst nutzen willst hat keinen einfluss auf die höhe der grundsteuer - zumindest nicht hier bei uns.
bezüglich grundstück: grundsteuer fällt auch auf unbebaute grundstücke an, wir haben mehrere gartengrundstücke für die wir auch jährlich bezahlen. heisst ja auch nicht umsonst "grund"-steuer und nicht "gebäude"-steuer.
Wie Losti schon geschrieben hat fällt Grundsteuer auf Grundstücke an , egal ob bebaut oder nicht.
Inwieweit hier das Finanzamt ein Gutachten erstellen lässt, weis ich nicht.
Bei einem Verkehrswertgutachten (egal ob nach Sachwert oder Ertragswert) setzt sich dieser immer aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen.
... Hab mich gestern Abend mal versucht etwas schlau zu machen in der Sache, wirklich einfach ist das aber nicht.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Der Versuch scheint gescheitert zu sein. Ganz einfach ist es zwar nicht, aber ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis. Zugegebenermaßen besteht hier das Problem, dass man das zutreffende Gesetz finden muss... Zitat von Wubbu:
Kann man irgendwie so halbwegs abschätzen, wie hoch die Grundsteuer für ein Haus sein könnte, wenn man bspw. den Kaufpreis hat?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nein, man kann nicht... Der Kaufpreis hat nämlich nur in Ausnahmefällen irgendeinen Einfluss auf die Bewertung. Zitat von Wubbu:
Was ich bisher weiss: Die Verkehrswertermittlung ist notwendig, damit ein Grundsteuermessbetrag (richtig so?) ermittelt werden kann. Dies wird i.d.R. bei eigengenutzten Häusern anhand des Sachwertverfahren ermittelt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hier sind wir an der Stelle, an der ein Blick ins Bewertungsgesetz hilft...
Nach § 76 Abs. 1 BewG werden
nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Das Sachwertverfahren kommt bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Abs. 3 nur bei "ungewöhnlichen" Objekten in Betracht. Der Grundstückswert ergibt sich nach § 78 BewG aus Jahresrohmiete und Vervielfältiger. Mangels einer tatsächlich vereinbarten Miete ist anstatt der Jahresrohmiete (§ 78 Abs. 1 BewG) nach Abs. 2 mit der üblichen Miete zu rechnen. Der Vervielfältiger (§ 80 BewG) ist den Anlagen 3-8 zum Bewertungsgesetz zu entnehmen.
Mit dem Grundstückswert, häufig auch Einheitswert genannt, hat man die Eingangsgröße für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Grundsteuergesetz. Zitat von Wubbu:
Dieser Verkehrswert wird dann mit einem bestimmten Promille-Wert (bei uns wohl was um die 3,1 Promille) multipliziert. Dann kommt noch die Stadt oder die Gemeinde und packt nochmal nen Hebelsatz drauf (bei uns 360 Prozent, also multipliziert mit 3,6).Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
"Verkehrswert" sollte man durch Grundstückswert - also den nach den Regel des Bewertungsgesetzes ermittelten Wert - ersetzen. Die Steuermesszahl - so die steuerliche Bezeichnung für den Promille-Wert - beträgt nach § 15 Abs. 1 GrStG 3,5 Promille.
Für Einfamilienhäuser gibt es nach Abs. 2 Nr. 1 eine Steuermesszahl von 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro und 3,5 Promille für den Rest. Für Zweifamilienhäuser stimmt nach Abs. 2 Nr. 2 die genannte Zahl von 3,1 Promille.
Aus Grundstückswert und Steuermesszahl erhält man den Steuermessbetrag (§ 13 Abs. 1 GrStG). Über diesen Steuermessbetrag gibt es einen Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt. Anschließend kommt die Gemeinde und setzt die Grundsteuer aus Steuermessbetrag und Hebesatz fest.
Hab ich das nun richtig erfahren, dass der Wert, um den es hier geht, nur die reine Immobilie ist, also das Haus? Grundstückspreis muss davon abgezogen werden. Stimmt das soweit?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nach meinen bisherigen Ausführungen sollte klar sein, dass das so nicht stimmen kann. Bei der Grundsteuer wird nicht zwischen Gebäude und Grund und Boden unterschieden.
Das Haus soll irgendwann natürlich kein Palast werden, eher etwas normales zw. 100 und 150 Quadratmeter Wohnfläche, nicht übertrieben neu und vor allem nicht teuer im Kaufpreis.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Dann dürfte der weiter oben erwähnte Ausnahmefall für die Anwendung des Sachwertverfahrens kaum vorliegen. Wie man sehen kann, sind bis zum Grundsteuerbetrag viele Schritte erforderlich, die im Normalfall aber jeder für sich gar nicht besonders kompliziert sind.
Nun ganz blöd gefragt. Spielt es daher absolut keine Rolle, was auf dem Grundstück gebaut wurde? Kommt es da wirklich nur auf den Grundstückswert an?
Für unsere Gemeinde hier hab ich nämlich aktuelle Zahlen gefunden, was den Quadratmeterpreis für Grundstücke anbelangt (zw. 95-120€ je m²). Demzufolge kann man dann ja anhand der Grundstücksgröße, die ja meist angegeben wird, errechnen, was das Grundstück maximal wert ist und dabei dann anhand der Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag ermitteln. Dazu dann noch den Hebesatz berücksichtigen und schon kommt man doch auf den gewünschten Betrag. Mir geht es dabei ja auch nicht um 10 oder 20€ hin oder her, sondern einfach mal um einen gewissen Anhaltspunkt. Beträgt die Grundsteuer im Jahr 400€ oder gar 1600€, das ist schon durchaus ein Unterschied.
Nun ganz blöd gefragt. Spielt es daher absolut keine Rolle, was auf dem Grundstück gebaut wurde? Kommt es da wirklich nur auf den Grundstückswert an?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ganz blöd gefragt: was war am beschriebenen Verfahren nicht zu verstehen?
Der Grundstückswert ergibt aus einer Multiplikation von Jahresrohmiete und Vervielfältiger. Dass die Jahresrohmiete von der Bebauung abhängt sollte auch ohne jegliche steuerliche Kenntnisse leicht nachvollziehbar sein. Der Vervielfältiger ergibt sich aus den Anlagen zum Bewertungsgesetz. Ein Blick in diese Anlagen zeigt, dass der Wert für ein konkretes Grundstück von der Art der Bebauung, dem Alter und der Gemeindegröße abhängt. Damit hängt also das Ergebnis der Bewertung selbstverständlich von der Bebauung ab.
Grundstück im steuerlichen Sinn ist die Gesamtheit aus Grund und Boden sowie aufstehende Bebauung und Außenanlagen. Der Bodenwert ist kein relevantes Kriterium bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren.
Kann es sein, dass man auch etwas freundlicher antworten könnte? Du brauchst mich nicht unbedingt wie ein "Schulerbub" dastehen lassen, nur weil ich Fragen habe und etwas nicht verstanden hab.
Zudem frag ich mich, was ich mit Jahresrohmiete anfangen soll, wenn das Ding gar nicht vermietet werden soll. Es werden keine Mieteinkünfte erzielt, da selbst bewohnt.
Zudem frag ich mich, was ich mit Jahresrohmiete anfangen soll, wenn das Ding gar nicht vermietet werden soll. Es werden keine Mieteinkünfte erzielt, da selbst bewohnt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
die jahresrohmiete ist ein theoretischer wert - überleg einfach was die immo zur miete kosten würde.
denn mit dem Kaufpreis hat das gar nichts zu tun.
Außerdem kommt es darauf an wo das Grundstück bzw. Haus liegt. Die Gebühren rechnen sich nach dem vom Finanzamt festgelegten Einheitswerten. Die Gemeinden erheben darauf ihre Gebühren/Hebesatz Z.B. bei dem Einfamilienhaus meiner Mutter in einer Gemeinde in Bayern, ist der Grundwert in Euro 22,46 und der Hebesatz darauf 350% = Jahressteuer 78,61€
Hier bei meinem Einfamilienhaus in einer Stadt in NRW ist für mein Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte der Grundwert 97,31€ und der Hebesatz 490% = 476,82€ Jahr.
Also kannst du nur bei der Gemeinde in der das Objekt liegt die Grundwerte und entsprechende Hebesätze (die sich auch ändern) rausbekommen.
Nachtrag: in einer Nachbargemeinde liegt hier der Hebesatz bei 420%
Wie gesagt der Hebesatz wird von den Gemeinden festgelegt, je nachdem wie viel Finanzbedarf sie haben.
Thema: Grundsteuer vor Hauskauf abschätzen
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