Source: http://www.hausblick.de/abrechnen-haus-wohnung/12-leitfaden-verwalten/63-miete-erhoehen?showall=1
Timestamp: 2017-11-25 00:12:46
Document Index: 367082368

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

Sie können mit Ihrem Mieter grundsätzlich die Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag regeln. Im Allgemeinen geschieht dies aber nur bei Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB) oder einer Indexmiete (§ 557b BGB).
Normalerweise wird die Mieterhöhung nicht mehr im Mietvertrag geregelt. Es gelten deshalb die gesetzlichen Bestimmungen ab § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Grundsätzlich gilt, dass es keine Vorschrift für automatisierte Mieterhöhungen gibt und eine Kündigung ausgeschlossen ist, wenn sie lediglich dazu dient, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Für die Mieterhöhung benötigen Sie die Zustimmung des Mieters. Hierauf haben Sie – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, auf die wir noch eingehen – einen Anspruch. § 558b BGB Absatz 2 sagt eindeutig:
„Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.“
Um vom Mieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen zu können, müssen drei Voraussetzungen erfüllt werden:
Die Miete muss vor dem Zeitpunkt, zu dem die Veränderung eintreten soll mindestens 15 Monate unverändert sein. Das Mieterhöhungsverlangen darf erst gestellt werden, wenn die Miete mindestens 12 Monate unverändert war (Zeitklausel).
Nach der Mieterhöhung darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten (Vergleichsklausel).
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % angehoben werden (Kappungsklausel).
Die Zeitklausel
Nach § 558 Abs. 1 BGB dürfen Sie das Mieterhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses beziehungsweise der letzten Mieterhöhung an den Mieter richten. Die Mieterhöhung selbst darf aber erst wirksam werden, wenn die Miete mindestens 15 Monate konstant blieb.
Beginn des Mietverhältnisses: 1. Mai
Mieterhöhungsverlangen an den Mieter: frühestens im Mai des Folgejahres
Mieterhöhung wird wirksam: frühestens zum August des Folgejahres
Nach § 558 Absatz 2 BGB darf die Miete nach der Erhöhung die üblichen Entgelte innerhalb der Gemeinde oder innerhalb vergleichbarer Gemeinden für vergleichbaren Wohnraum nicht überschreiten. Dabei wird nicht nur die Größe der Wohnung zugrunde gelegt. Auch Art, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit spielen hier eine Rolle. Zugrunde gelegt werden bei dem Vergleich die in den letzten vier Jahren vereinbarten Mieten. Erhöhungen der Betriebskosten und Wohnraum, dessen Miethöhe gesetzlich oder wegen Förderzusagen festgelegt wurden, bleiben hierbei unberücksichtigt.
Nach § 558a BGB stehen Ihnen für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vier verschiedene Beweismittel zur Verfügung:
der Mietspiegel oder qualifizierte Mietspiegel,
die Mietdatenbank,
das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
die Nennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
Wenn Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, müssen Sie belegen, dass die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Eines der Beweismittel ist hier der Mietspiegel, der immer noch von den Gerichten bevorzugt anerkannt wird. Dies gilt zumindest für den qualifizierten Mietspiegel (darauf gehen wir noch genauer ein).
Das Thema „Mietpreisbremse“ ist derzeit in aller Munde. Natürlich gehen hier die Meinungen zwischen Mieter und Vermieter weit auseinander. Doch worum geht es hier eigentlich? Wer ist betroffen? Welche Auswirkungen hat diese „Bremse“? Fragen, die wir in diesem Beitrag beantworten wollen.
Was heißt "Mietpreisbremse"?
Die sogenannte Mietpreisbremse gilt seit 01.01.2015. Durch die gesetzliche Regelung wird die „Bremse“ aber nicht automatisch bundesweit wirksam. Es bleibt den Bundesländern überlassen, für bestimmte Kommunen oder Regionen die Mietpreisbremse per Verordnung festzulegen. Durch das Gesetz wird die Möglichkeit der Mieterhöhung bei Neuvermietungen gedeckelt. Die Miete darf dann bei aktiver Mietpreisbremse 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Die bundesweite Einführung der Mietpreisbremse bedeutet nicht, dass sie überall in Kraft tritt, sondern lediglich, dass sie überall in Kraft treten kann. Die Entscheidung, in welchen Bereichen „die Bremse angezogen wird“, treffen die Bundesländer per Verordnung. Wird eine entsprechende Verordnung erlassen, gilt die Mietpreisbremse zunächst für maximal fünf Jahre. Eine Verlängerung nach Ablauf der fünf Jahre ist möglich.
Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn ein Neubau neu bezogen wird. Bei späteren Mietverhältnissen wird dann die Miete so lange eingefroren, bis sie den Bestimmungen der Mietpreisbremse entspricht.
Beispiel: Die örtliche Vergleichsmiete beträgt für eine Wohnung 300,00 € pro Monat. Bei einer Erstvermietung in einem Neubau wird eine Miete von 400,00 € ausgehandelt. Diese Miete ist zulässig, obwohl nach den Bestimmungen der Mietpreisbremse (Ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %) maximal 330,00 € verlangt werden dürften. Eine Anhebung der Miete wäre jedoch erst möglich, wenn – neben den anderen Bestimmungen bezüglich einer Mieterhöhung – die ortsübliche Vergleichsmiete rund 365,00 € überschreitet (365,00 + 10 % = 401,50 €).
Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können weiter auf die Miete aufgerechnet werden.
Was passiert, wenn man nicht „bremst“
Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Miete, die gegen die Bremse verstößt – und ist die Bremse im Bereich der vermieteten Immobilie überhaupt aktiv – muss der Vermieter zwar nicht mit einer Strafe rechnen, aber die vereinbarte Miete ist nur bis zur gesetzlich zulässigen Miete wirksam. Allerdings muss sich der Mieter selbst hierum kümmern und seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchsetzen.
Muss man bestehende Mieten senken?
Nein – die Mietpreisbremse gilt immer nur für Neuvermietungen. Auf bereits vereinbarte Mieten haben die Neuregelungen keinen Einfluss. Selbst wenn es zu einem Mietwechsel kommt, greift die Neuregelung nicht – denn der Vermieter hat das Recht, die gleiche Miete wie beim Vormieter zu fordern, auch wenn die Miete dann über den von der Mietpreisbremse bestimmten Höchstwerten liegt. Liegt die Vormiete unterhalb der „Bremsgrenze“ kann die Miete bis auf das Niveau „Ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %“ angehoben werden. Es kommt durch die Bremse also nicht zu einer Senkung von Mieten. Der Prozess der Mietsteigerung wird lediglich „gebremst“.
Wie bereits beschrieben, können Sie dem Mieter keine Mieterhöhung „aufs Auge drücken“. Sie können lediglich die Zustimmung zur Erhöhung von ihm verlangen. Ist Ihr Mieterhöhungsverlangen aber inhaltlich und formal nicht zu beanstanden, haben Sie einen Anspruch auf diese Zustimmung.
Vorsicht, wenn Sie zu viel Miete verlangen
Hatten Sie die Grenze bereits beim Abschluss überschritten und wurde dies durch das Steigen der ortsüblichen Vergleichsmiete geheilt, entsteht durch ein Absinken der Vergleichsmiete keine neue Mietpreisüberhöhung.
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