Source: https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXVI/A/A_00015/fnameorig_674156.html
Timestamp: 2017-11-24 04:09:09
Document Index: 45084948

Matched Legal Cases: ['§ 20', '§ 1118', '§ 3', '§ 15', '§ 16', '§ 8', '§ 16', '§ 8', '§ 3', '§ 3', '§ 8', '§ 9', '§ 879', '§ 25', '§ 16', '§ 128', '§ 2', '§ 21']

15/A XXVI. GP
betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz geändert werden
(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines konzessionierten
Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughabenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens vermietet werden.
3. die Arbeiten, die – allenfalls auch an in den Mietgegenständen liegenden Teilen der Anlagen – zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen, wie im Besonderen von zentralen Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzügen oder zentralen Waschküchen erforderlich sind, es sei denn, dass alle Mieter des Hauses für die gesamte Dauer ihres Mietvertrages auf die Benützung der Anlage verzichten; ist die Erhaltung einer bestehenden Anlage unter Bedachtnahme auf die Kosten der Errichtung und des Betriebes einer vergleichbaren neuen Anlage wirtschaftlich
nicht vertretbar, so ist anstelle der Erhaltung der bestehenden Anlage eine vergleichbare neue Anlage zu errichten,
Landes oder eines öffentlich-rechtlichen Fonds oder eines von diesen geförderten Darlehens (Kredites) erforderlichen Beträge, soweit sich das Darlehen (der Kredit) nicht ausschließlich auf vom Vermieter benützte oder trotz ihrer Vermietbarkeit leerstehende Objekte beziehen;
Legung der Abrechnung und Einsichtsgewährung in die Belege nicht nach, so gilt § 20 Abs. 4.
Mietgegenstandes oder wegen Säumnis bei der Bezahlung des Mietzinses nach § 1118 des allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs die frühere Aufhebung des Vertrages fordert.
Der dramatische Anstieg der Wohnungsmieten in den letzten Jahren verschärft die oftmals ohnehin prekäre Lebenssituation vieler Menschen. Eine bezahlbare, d.h. eine leistbare, Wohnung zu finden, ist längst kein Problem einiger Weniger mehr. Es handelt sich nicht nur um ein Problem Wiens, vielmehr betrifft dies alle Ballungsräume im gesamten Bundesgebiet. Alleine drei Viertel aller Wiener Haushalte wohnen „zur Miete“.
Die Wohnkosten stellen vielmehr für einen großen Teil der privaten Haushalte die größte Konsumausgabe dar. Die Wohnung ist der Mittelpunkt des sozialen Lebens. Lebenswerte und sozial ausgeglichene Städte sind die Grundlage für eine intakte Gesellschaft. Die Versorgung mit bezahlbaren und qualitativ guten Wohnungen ist deshalb ein unabdinglicher Bestandteil der Daseinsvorsorge.
Im Regierungsübereinkommen 2013 zwischen SPÖ und ÖVP war vereinbart, dass die Reform des Mietrechts im Bereich des Wohnens mit den Zielen größtmöglicher Vereinheitlichung, besserer Verständlichkeit für die Rechtsanwender, transparenter gesetzlicher Ausgestaltung und Leistbarkeit mit der Schaffung eines möglichst einheitlichen Mietrechts durch weitgehende Auflösung der vielseitigen Anwendungsbereiche erreicht werden sollte. Ferner wurde darauf hingewiesen, ein möglichst einheitliches Mietrecht durch weitgehende Auflösung der vielschichtigen Anwendungsbereiche zu schaffen.
Trotz mehrjähriger Verhandlungen und oben vereinbarter Ziele scheiterten diese schlussendlich an der Blockadehaltung der ÖVP.
Weiters wird § 3 Abs. 2 Z 2 MRG in der bisherigen Fassung in Z 2 und Z 2a aufgespaltet und eine neue Z 2b eingefügt, in der die prinzipielle Erhaltungspflicht des Vermieters für den Mietgegenstand, seine Ausstattung und die für ihn bestimmten Einrichtungen (z.B. Merkmale der Normwohnung iSd § 15a Abs. 1 MRG, mietzinsrelevante Merkmale iSd § 16 Abs. 3 ff MRG, die nur dem Mietgegenstand dienenden Leitungen) sowie für die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände (die kein ausstattungsrelevantes Merkmal iSd §
Erhaltungsarbeiten im Inneren des Mietgegenstandes, die während der Dauer der
Mietverhältnisse erforderlich sind, um die Mietgegenstände, ihre Ausstattung, die für sie bestimmten Einrichtungen und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarungsgemäß herzustellenden Zustand zu erhalten, obliegen – ausgenommen Erhaltungsarbeiten an Beleuchtungsmitteln (generell) sowie solche, mit denen ein nur geringfügiger finanzieller Aufwand verbunden ist (vgl. § 8 Abs. 1) - dem Vermieter. Die Regelung stellt dabei auf den Zustand ab, den der Vermieter anlässlich der für den Zeitpunkt der Übergabe getroffenen Vereinbarung schuldet, bzw. zu dessen Herstellung er sich verpflichtet hat. Damit sind auch jene Ausstattungen des Mietgegenstandes von
seiner Erhaltungspflicht erfasst, die der Vermieter etwa erst nach Übergabe des
Mietgegenstandes herzustellen verpflichtet ist. (Bsp.: Der Vermieter übergibt
vereinbarungsgemäß ohne Heizung, hat sich jedoch verpflichtet, binnen zwei Monaten nach Mietbeginn eine solche zu errichten).
Die Erhaltungspflicht des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses
korrespondiert auch sachgerecht mit den Regelungen in § 16 MRG, wonach für die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses der Zustand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblich ist. Der Vermieter hat in Aufrechterhaltung der Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen für die laufende Erhaltung einzustehen. Entsprechend der gesetzlichen Regelung greift die Erhaltungspflicht des Vermieters im Inneren nur dann, wenn kein Fall des § 8 Abs. 1 MRG vorliegt, wonach dem Mieter die Erhaltungspflicht für
Beleuchtungsmittel und solche Arbeiten auferlegt wird, mit denen ein nur geringfügiger finanzieller Aufwand verbunden ist. Zur Klarstellung wird auch angeordnet, dass den Vermieter keine gesetzliche Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft (abweichende Vereinbarungen sind natürlich zulässig). Er hat die normale Abnützung der Innenflächen des Mietgegenstandes (wie insbesondere Malerei, Tapeten, Bodenbelag und Verfliesung) nicht zu beseitigen, solange dadurch deren Brauchbarkeit nicht beeinträchtigt ist. In einem solchen Fall (normale Abnützung, Brauchbarkeit jedoch noch
gegeben) liegt keine Erhaltungsarbeit im eigentlichen Sinn vor.
Ergänzend zur Regelung des Abs. 2 Z 2b wurde hier klargestellt, dass sich die
Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Gemeinschaftsanlagen natürlich auch auf solche Teile der Anlagen bezieht, die sich im Inneren der einzelnen Mietgegenstände befinden.
finanziellen Aufwand nicht mehr sprechen kann, diese Abgrenzung bleibt der Judikatur vorbehalten. Dies ist damit begründet, dass bei derartigen Mietverhältnissen weit weniger von typischen Gegebenheiten ausgegangen werden kann. Man denke etwa an ein Mietverhältnis über einen 4.000 m2 großen Supermarkt im Gegensatz zur Miete einer 50 m2 großen Therapeutenpraxis. Zur Klarstellung und korrespondierend zu § 3 Abs. 2 Z 2b letzter Satz MRG wird - auch wenn es sich dabei um keine Erhaltungsarbeit im eigentlichen Sinn handelt - angeordnet, dass auch den Mieter keine gesetzliche Pflicht trifft, die normale Abnützung der Innenflächen des Mietgegenstandes (wie insbesondere Malerei, Tapeten, Bodenbelag und Verfliesung) zu beseitigen.
Entsprechend der Neuregelung in § 3 Abs. 2 Z 2b MRG ist der Umfang der
Duldungspflichten des Hauptmieters bei vom Vermieter durchzuführenden
Erhaltungsarbeiten zu adaptieren. Jedoch ist im Hinblick darauf, dass die Beseitigung der von einzelnen Mietgegenständen ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdungen ungeachtet deren Qualifikation als Erhaltungsarbeiten der milderen Duldungspflicht nach § 8 Abs. 2 Z 2 MRG unterliegen, eine Einschränkung der Z 1 angebracht.
gemacht hat (§ 9 Abs. 3 MRG). Nach der vorgeschlagenen Regelung widerspricht eine mit einem Geschäftsraummieter getroffene von Abs. 4 abweichende Vereinbarung nicht dem MRG, jedoch ist darauf hinzuweisen, dass damit eine mögliche Unwirksamkeit der vertraglichen Abweichungen nach anderen Gesetzesbestimmungen (etwa nach § 879 Abs. 3 ABGB) nicht geheilt wird.
Zu Z 2 lit a): Da der Vermieter ein Entgelt iSd § 25 MRG für mitvermietete
Einrichtungsgegenstände nicht als Einnahme in die Hauptmietzinsabrechnung
einzubringen hat, soll es ihm verwehrt sein, die allenfalls für die Erhaltung von
Einrichtungsgegenständen aufgewendeten Kosten als Ausgaben in der
Hauptmietzinsabrechnung auszuweisen.
In § 16 Abs. 1 MRG wird der Bereich für den freien Mietzins festgelegt. In einem
Zeitraum von 20 Jahren ab Neuerrichtung oder Neuschaffung des Mietobjekts durch Auf-, Ein- oder Zubau ohne Zuhilfenahme von Förderungsmitteln kann ein freier Mietzins vereinbart werden. Fristauslösendes Ereignis für den zwanzigjährigen Zeitraum, in dem der Vermieter einen freien Mietzins lukrieren kann, ist der nach außen erkennbare Zeitpunkt der Vollendung der Bauführung im Sinne der Bauordnung, als welche in Wien die Fertigstellungsanzeige gem. § 128 BO für bewilligungspflichtige Bauführungen anzusehen ist. Innerhalb dieses Zeitraums ist es dem Liegenschaftseigentümer durch die Lukrierung freier Mietzinse möglich, seine Investitionen zur Schaffung von Wohn- oder
Geschäftsraum aus den freien Mieten, die nur der Begrenzung nach dem ABGB
unterliegen, zu refinanzieren. Unter Neuerrichtung bzw. Neuschaffung eines Mietobjekts durch Auf-, Ein- oder Zubau ist die Schaffung neuen, in sich abgeschlossenen, selbständig bewohnbaren Wohnraums zu verstehen, der bisher nicht zur Verfügung gestanden hat. Für die Neuerrichtung bzw. die Neuschaffung dürfen keine öffentlichen Förderungsmittel gewährt worden sein. Nach Ablauf eines zwanzigjährigen Zeitraums seit Erteilung der Fertigstellungsanzeige
Vereinfachungen und Harmonisierungen von Kategorie D-Wohnungen sind in dieses System einbezogen. Für unbrauchbare Wohnungen ist ein Abschlag von 80% vom Basismietzins zu gewähren.
Hauptmietzinsobergrenzen vorgesehen hat (Friedenszins bzw. Kategoriemietzins), dem Vermieter über einen „großzügigen Betriebskostenbegriff“ (Grundsteuer und Versicherungskosten früher in § 2 MRG, seit 1982 in § 21 MRG) einen Ausgleich geben wollte. Niedrige gesetzliche Hauptmietzinse sollten dadurch ausglichen werden, dass es dem Vermieter gestattet wurde, zusätzlich verschiedene Kosten auf die Mieter zu überwälzen, obwohl diese keine „echten“ Betriebskosten darstellen. Dies ist heute nicht
Zuweisungsvorschlag: Bautenausschuss