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Timestamp: 2019-10-16 16:06:03
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 9', '§ 556', '§ 9', 'BGH', '§ 315', 'BGH', 'BGH']

Rechtsprechung: WuM 2005, 579 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: AG Lörrach, 10.02.2005
https://dejure.org/2005,358
BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 371/04 (https://dejure.org/2005,358)
BGH, Entscheidung vom 20.07.2005 - VIII ZR 371/04 (https://dejure.org/2005,358)
BGH, Entscheidung vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 (https://dejure.org/2005,358)
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BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; HeizKV § 9 Abs. 2
Nebenkostenabrechnung - Anforderungen, formelle
Formelle Anforderungen an Heizkostenabrechnungen
Formelle Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung und Warmwasserkostenabrechnung; Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen bei preisgebundenem Wohnraum; Erforderlichkeit der Nachvollziehbarkeit von Betriebskostenabrechnungen für den ...
Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung; Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit
BGB § 556 Abs. 3 S. 1; HeizKV § 9 Abs. 2
Formelle Anforderungen an eine Warmwasserabrechnung
Zusammenfassung von mehreren Wohngebäuden bei der Abrechnung
Abrechnunsgeinheit bei Gemeinschaftsheizung
Eine Abrechnungseinheit
Bildung von Abrechnungseinheiten ist zulässig
Betriebskostenabrechnung - beschränkte Erläuterungspflicht des Vermieters
Anforderungen an Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung - Abrechnungseinheit
Heizkostenabrechnung - Erläuterungspflichten des Vermieters bei der Heizkostenabrechnung
Heizkostenabrechnung - Einheitliche Abrechnung für mehrere Gebäude
Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
NJW 2005, 3135
MDR 2006, 196
NZM 2005, 737
ZMR 2005, 937
WuM 2005, 579
Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2).
Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2 c m.w.N.).
Den formellen Anforderungen einer Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (…Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2).
Auch aus den in dieser Rubrik zu den jeweiligen Kostenpositionen aufgeführten Daten erschließt sich für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN) bei der überwiegenden Anzahl der Betriebskostenpositionen nicht, welche Flächenmaße verwendet worden sind.
b) Der Senat hat die vorliegend aufgeworfene Frage bislang offen gelassen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 1).
Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010, VIII ZR 290/09, juris).
Gemessen an diesen Maßstäben berührt der Umstand, dass eine Nebenkostenabrechnung mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2, 3 a).
a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a).
Der Lagebeschreibung des Mietobjekts kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht entnommen werden, da eine rein hausbezogene Abrechnung schon deswegen von Anfang an nicht möglich war, weil die gesamte Häuserzeile durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wird (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO).
Der Senat hat - anders als die Revision meint - im Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 371/04, aaO) die Möglichkeit einer umfassenden Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht davon abhängig gemacht, dass bei sämtlichen Kostenpositionen eine gesonderte Abrechnung aus technischen Gründen unvermeidbar ist.
Außerdem hat der Senat in der genannten Entscheidung die auf technischen Gründen beruhende Notwendigkeit einer einheitlichen Abrechnung auch im Rahmen der Heizkosten nicht zu einer unabdingbaren Voraussetzung für die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erhoben, sondern diesem Gesichtspunkt nur im Hinblick auf die Auslegung der vertraglichen Abreden Bedeutung beigemessen (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a).
Muss er eine gesetzlich vorgesehene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm sich daraus ergebende Verständnisprobleme nicht zuzurechnen (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2 c).
Dass das Landgericht jene Umlageschritte aufgrund unzureichender Erfassung nicht nachzuvollziehen vermochte, begründet keinen formellen Mangel; durch die Vorgaben der HeizkostenVO verursachte Verständnisprobleme braucht sich der Vermieter ohnehin nicht zurechnen zu lassen (BGH, Urt. v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04 mwN.;… v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, Rn. 28 und v. 26.10.2011, VIII ZR 268/10, Rn. 13; Schmid, NZM 2014, 850, 852).
Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die ("formelle") Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).
Nichts anderes gilt, wenn bei einer größeren Wohnungseigentumsanlage - wie hier - mehrere Gebäude oder Gebäudeteile für bestimmte Betriebskosten in zulässiger Weise zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden (vgl. dazu Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 3 a).
Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 3; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 11 ff., 13).
Es bedarf insoweit keiner weiteren Angaben, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit der für seine Wohnung angesetzten Werte im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet (…Senatsurteile vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, aaO Rn. 18;… vom 26. Oktober 2011 - VIII ZR 268/10, NJW 2012, 603 Rn. 13;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 c; jeweils mwN).
b) Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Senat zulässig (Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NZM 2005, 737 unter II 3;… vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NZM 2010, 781 Rn. 10 f.;… vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895 Rn. 17 ff.).
BGH, 14.07.2010 - VIII ZR 290/09
Wohnraummiete: Zusammenfassung mehrerer Wohngebäude zu einer Abrechnungseinheit …
LG Lübeck, 22.12.2016 - 14 S 178/15
Umlage von Wärmecontractingkosten nur mit vertraglicher Vereinbarung!
LG Itzehoe, 24.04.2009 - 9 S 108/08
LG Itzehoe, 28.02.2007 - 9 S 60/06
Wohnraummietrecht - Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung
LG Frankfurt/Main, 15.07.2010 - 11 S 218/09
Wirtschaftseinheit: Gesamtflächenangabe in Betriebskostenabrechnung
AG Berlin-Charlottenburg, 30.05.2013 - 239 C 227/12
AG Köln, 19.08.2011 - 201 C 319/10
Ordnungsgemäße Berechnung einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung über ein …
AG Pinneberg, 13.04.2011 - 83 C 309/10
Ergänzende Vertragsauslegung bei Umlage der Wärmekosten?
LG Darmstadt, 06.06.2008 - 6 S 46/08
Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung für mehrere benachbarte …
dejure.org Übersicht AG Lörrach
AG Lörrach, 10.02.2005 - 1 C 1918/04
https://dejure.org/2005,26231
AG Lörrach, 10.02.2005 - 1 C 1918/04 (https://dejure.org/2005,26231)
AG Lörrach, Entscheidung vom 10.02.2005 - 1 C 1918/04 (https://dejure.org/2005,26231)
AG Lörrach, Entscheidung vom 10. Februar 2005 - 1 C 1918/04 (https://dejure.org/2005,26231)
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Wohnraummiete: Umlagefähigkeit der Kosten für Rundfunkempfang nach der Umstellung von Kabelanschluss auf Satellitenempfang
Auslegungsfähigkeit der Vereinbarung "Kabelanschluss" im Mietvertrag; Zulässigkeit der Beauftragung spezieller Dienstleister mit der Versorgung von Fernsehempfang durch große Vermietergesellschaften; Inhaltliche Bedeutung des Begriffes "Kabelanschluss"; Möglichkeit des ...