Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=06.04.2005&Aktenzeichen=XII%20ZR%20158/01
Timestamp: 2019-05-24 22:32:01
Document Index: 540148

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 307', '§ 9', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 305', '§ 307', 'BGH']

BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01 - dejure.org
https://dejure.org/2005,284
BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01 (https://dejure.org/2005,284)
BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01 (https://dejure.org/2005,284)
BGH, Entscheidung vom 06. April 2005 - XII ZR 158/01 (https://dejure.org/2005,284)
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Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe; Gesetzliche Inhaltskontrolle bei Abreden über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung und Vereinbarungen über das von dem anderen Teil zu erbringende Entgelt; Inhaltskontrolle für vorformulierte, vom dispositiven Recht abweichende Nebenabreden; Instandhaltungpflicht und Instandsetzungspflicht bzgl. des Mietobjekts; Begriffe der Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzungskosten; Grenzen der zulässigen Abweichung vom gesetzlichen Leitbild
Abwälzung der Instandhaltung
Beschränkte Auferlegung
Zur Unzulässigkeit der formularmäßigen Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach
BGB § 536 § 307 Abs. 1, 2; AGBG § 9
Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen
Mietrecht - Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung ohne Beschränkung
Gewerbemiete: Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung
Geschäftsraummieter muss nicht für Gemeinschaftsflächen zahlen
Formularmäßige Abwälzung von Instandhaltungskosten bei Gewerbe
Unwirksamkeit einer unbeschränkten Kostentragungspflicht des Mieters für Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen
Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerberaummietvertrag wirksam?
Instandhaltungspflicht des Mieters auch bei Gewerberäumen begrenzen! (IMR 2006, 1021)
Zusammenfassung von "Die Folgen des Urteils des BGH vom 6.4.2006 - XII ZR 158/01 - für die formularvertragliche Übertragbarkeit von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Gewerbemieter" von RA Hans Henning Hoff, original erschienen in: ZMR 2006, 415 - 418.
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH (Az.: XII ZR 158/01) vom 06.04.05 - Unwirksamkeit der formularmäßigen Auferlegung der Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftsflächen auf Gewerberaummieter" von Ri BayObLG Dr. Michael J. Schmid, original erschienen in: ZfIR 10/2005, 692 - 696.
NJW 2006, 766 (Ls.)
NJW-RR 2006, 84
MDR 2006, 17
NZM 2005, 863
ZMR 2005, 844
WM 2005, 2153
Grundsätzlich obliegen somit ihm die Instandhaltung und die Instandsetzung des Mietobjekts (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01, NZM 2005, 863 unter II 3 a).
Instandhaltung bedeutet nach der mietrechtlichen Rechtsprechung, die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache, also Beseitigung der durch Abnutzung, Alter und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen Mängel (BGH Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01; 14.2.2007 - VIII ZR 123/06;… Weidenkaff in Palandt, BGB, 67. Aufl 2008, § 535 RdNr 38).
Lässt sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich unbedenklich (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 86 m.w.N.).
Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, konnten sie von der Beklagten als gewerblicher Mieterin wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, zum Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB; OLG Köln NZM 2008, 366, 367).
Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Verstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hinblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unklar war (vgl. auch OLG Köln NZM 2008, 366, 367; Ludley NZM 2006, 851, 852 f.).
Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 6. April 2005, XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84).
Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Verstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hinblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unklar war (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 28 …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 25 ff.).
Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligten den Mieter unangemessen (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85 mwN …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 16 f.).
Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
Der Senat hat aus diesem Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung der Kosten für "übliche Versicherungen" zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebot für unwirksam erachtet (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
Der Senat hat bereits entschieden, dass eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, weil ihm dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
Denn lässt sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so begegnet die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinen rechtlichen Bedenken (…vgl. zuletzt Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 und vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
Dies wäre nur dann der Fall, wenn dem Verwender ein schrankenloses Ermessen eingeräumt würde, das den Vertragspartner in einen Zustand der Unsicherheit versetzt, den er nicht beheben kann (…MüKo/Wurmnest, BGB, 7. Aufl., § 307 Rn. 59; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84, 85).
Instandhaltung bedeutet Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache, also Beseitigung der durch Abnutzung, Alter und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen Mängel (BGH NJW-RR 2006, 84; NJW 2007, 1356;… Palandt, BGB, 67. Aufl 2008, § 535 RdNr 38).
Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzliche Kosten auf ihn zukommen können (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85).
Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - …und vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - Rn. 10; Senat, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11; jeweils mwN.).
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