Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/PRESTAMO-CON-GARANTIA-HIPOTECARIA-5889-boe26062020-rDGRN05022020
Timestamp: 2020-07-12 03:55:53
Document Index: 141128997

Matched Legal Cases: ['artículo 326', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 166', 'artículo 164', 'artículo 165', 'artículo 165', 'artículo 326']

RESOLUCIONES - PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA. - 05/02/2020
Código de Comercio, Artículos 18, 20, 21 y 22
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, Artículos 98 y 110.1
Ley de Sociedades de Capital, Artículos 32, 215, 233, 234 y 249
Ley Hipotecaria, Artículos 1, 20, 38, 40, 222.8 y 326
Reglamento Hipotecario, Artículos 127 y 383
Reglamento de Registro Mercantil, Artículos 4, 7, 9, 11, 12, 77 a 80, 94, 108, 109, 111 y 192
Resolución de 5 de febrero de 2020 , de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
I Mediante escritura autorizada el 2 de agosto de 2019 por el notario de Zaragoza, don Juan Antonio Yuste González de Rueda, con el número 2.421 de protocolo, se formalizó un préstamo con garantía hipotecaria. En el otorgamiento la sociedad hipotecante ("Valfondo Inmuebles, SL", unipersonal), estuvo representada por una apoderada y el notario autorizante expresa respecto de dicha representación lo siguiente:
"Ejerce esta representación en virtud de Poder conferido a su favor en escritura autorizada por mí, el día 19 de julio de 2019, número 2.193 de Protocolo, copia autorizada de la cual he tenido a la vista. Me asegura la vigencia e ilimitación de su representación así como que no han variado la capacidad ni las circunstancias de ésta sociedad, especialmente su objeto y domicilio social. Yo, el notario, a la vista de la documentación exhibida, juzgo suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de esta escritura. Les conozco y, según intervienen, les juzgo a todos con la capacidad legal suficiente para otorgar esta escritura de préstamo hipotecario (...)".
II Presentada el día 6 de agosto de 2019 la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Santa Fe número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
I. Presentada el día 06/08/2019, bajo el Asiento 1423 del Diario 203, la escritura pública otorgada el día 02/08/2019, ante el notario de Zaragoza don Juan Antonio Yuste González de Rueda, con el número 2421/2019 de su protocolo, y cuya copia autorizada ha sido aportada el día 1 de octubre de 2.019, en unión de la carta de pago del Impuesto, para su Calificación e Inscripción.
II. En la escritura calificada la entidad Valfondo Inmuebles, SL, unipersonal constituye hipoteca sobre la finca registral 8.475 del término de Fuente Vaqueros, en garantía de un préstamo que la ha concedido la entidad Bankinter, SA, por importe de un millón de euros (? 1.000.000,00), con un plazo de devolución de 96 meses, en los términos y condiciones que en dicho título constan.
A. La reseña de la escritura en virtud de la cual interviene doña M. S. V., resulta incompleta, por cuanto que no se especifica quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni los datos de su inscripción en el Registro Mercantil.
I. Al igual que en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de octubre de 2012, en el presente caso, el notario autorizante del título calificado ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil, y también a la persona concedente del poder, al título representativo que vincule a este último con la sociedad, y a la inscripción registral de dicho título, así como respecto del carácter general o especial del citado poder, de lo que nada se dice en la reseña.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado (...)
Santa Fe, a 8 de octubre de 2019.-El Registrador (firma ilegible) Fdo. Don César Alfonso Frías Román".
III Contra la anterior nota de calificación, don Juan Antonio Yuste González de Rueda, notario de Zaragoza, interpuso recurso el día 8 de noviembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
I. Con fecha dos de agosto de dos mil diecinueve autoricé bajo el número 2421 de protocolo una escritura de Préstamo Hipotecario en la que comparecía, en nombre y representación de la Sociedad prestataria e hipotecante, una apoderada con poder especial, con facultades para formalizar el préstamo con garantía hipotecaria que se formalizó en dicha escritura y que, por tanto, no estaba inscrito en el Registro Mercantil.
II. El Registrador de la Propiedad de Santa Fe número 2 envió por telefax, el catorce de octubre de dos mil diecinueve mil diecinueve, una comunicación al Notario autorizante por la que resuelve suspender la inscripción señalando como defectos: A.-La reseña de la escritura en virtud de la cual interviene doña M. S. V., resulta incompleta, por cuanto que no se especifica quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni los datos de su inscripción en el Registro Mercantil.
1. Señala el Sr. Registrador que tratándose de poderes no inscritos, la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado (representación de segundo grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que lo haya otorgado (representación del primer grado), poniendo en duda la falta de acreditación, y en su caso, regularidad, del título representativo del concedente del poder.
- Que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar la capacidad de los otorgantes , y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado , debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial.
- Que la valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere .
- Que cuando, como es el caso, se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial .
- Que conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante
- Que a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no cabe distinguir entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el art. 18 LH y el segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001. El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada por el registrador.
2. En cuanto a la reseña incompleta del poder, la misma sentencia del Tribunal Supremo citada declara que de los artículos 51.9.ªc del Reglamento Hipotecario y 165 del Reglamento Notarial no se infiere que, en estos casos en que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario deba indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad. La norma exige, y consta que en este caso se cumplía con ello, la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación".
IV Mediante escrito, de fecha 15 de noviembre de 2019, el registrador de la Propiedad elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado, con su preceptivo informe.
1. El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en cuyo otorgamiento la sociedad hipotecante está representada por una apoderada. En dicha escritura el notario autorizante expresa que las facultades de dicho apoderado resultan del poder otorgado a su favor en la escritura objeto de reseña y que juzga suficientes tales facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de aquélla.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la reseña de la escritura en virtud de la cual interviene la apoderada "resulta incompleta, por cuanto que no se especifica quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni los datos de su inscripción en el Registro Mercantil". Y añade que "ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil, y también a la persona concedente del poder, al título representativo que vincule a este último con la sociedad, y a la inscripción registral de dicho título, así como respecto del carácter general o especial del citado poder, de lo que nada se dice en la reseña".
El notario recurrente alega que dicha calificación registral es contraria a la Sentencia número 643/2018 del Tribunal Supremo, de 20 de noviembre, y que en cuanto a la reseña incompleta del poder, la misma sentencia afirma que "de los artículos 51.9.ªc del Reglamento Hipotecario y 165 del Reglamento Notarial no se infiere que, en estos casos en que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario deba indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad. La norma exige, y consta que en este caso se cumplía con ello, la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación".
2. Como cuestión previa, debe recordarse que como tiene declarado el Tribunal Supremo (Sala Tercera) en Sentencia de 22 de mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho. El hecho de que sea el acto de calificación el que constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser así, y estimarse otros defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el recurrente (vid., entre otras muchas, las Resoluciones de 24 de marzo de 2004 y 13 de diciembre de 2010).
3. Respecto de la cuestión de fondo planteada, el apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece: "En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertaraí una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresaraí que, a su juicio, so n suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera". El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: "La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valora ción de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sií solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitaraí su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documen to, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación".
De acuerdo con la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expr eso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, asíí como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
4. En el presente caso, según la calificación impugnada, la objeción del registrador se refiere únicamente a la reseña de la escritura de poder que acredita las facultades representativas del otorgante, por entender que dicha reseña "resulta incompleta, por cuanto que no se especifica quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni los datos de su inscripción en el Registro Mercantil (...) así como respecto del carácter general o especial del citado poder, de lo que nada se dice en la reseña".
"(...) 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:
Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro .
Esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto regula lo siguiente: (...)
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar la capacidad de los otorgantes , y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado , debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial.
3. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el titulo otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada .
Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación .
Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado (...).
Todo lo cual está en consonancia con la interpretación que hemos realizado del art. 98 de la Ley 24/2001, según la cual corresponde al notario autorizante el juicio de suficiencia, que incluye en este caso el examen de la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación, sin que el registrador pueda revisar este juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante".
Especialmente relevante es que en el supuesto al que se refiere la citada Sentencia de 20 de noviembre de 2018 se reseñaba en la escritura calificada el documento de apoderamiento en los siguientes términos: "Lo hace en su condición de apoderado conferido en escritura autorizada por el Notario de Madrid don Juan López Durán, el día 25 de octubre de 2013, número 913 de protocolo, de cuya copia autorizada que tengo a la vista, que no precisa inscripción en el Registro Mercantil, por ser especial para este acto, resulta que el compareciente tiene facultades representativas suficientes para formalizar esta escritura de hipoteca de máximo". Y la registradora había suspendido la inscripción "Por no acreditarse la validez del poder del representante de la entidad acreedora, ya que se trata de un poder especial y no consta la persona que ha dado el citado poder, circunstancia que determina la validez del mismo".
Entre los elementos que debe calificar el registrador se incluyen, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación. Como ha quedado expuesto, el artículo 166 del Reglamento Notarial dispone: "En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada (...)". Según el artículo 165 del mismo Reglamento, "Cuando alguno de los otorgantes concurra al acto en nombre de una Sociedad (...), se expresará esta circunstancia, designando, además de las relativas a la personalidad del representante, el nombre de dicha entidad y su domicilio, datos de inscripción y número de identificación fiscal en su caso, e indicando los datos del título del cual resulte la expresada representación (...)". Y, como ha afirmado el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 20 de mayo de 2008 -Sala Tercera-) dentro de la expresión, a que se refiere el citado artículo 165 del Reglamento Notarial, "datos del título del cual resulte la expresada representación", debe entenderse que "uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil cuando sea pertinente, por lo que la constancia de tal circunstancia está implícita en el precepto y no puede justificarse en el mismo su falta de reflejo en el documento".
Para resolver el presente recurso lo relevante es que, como afirma el registrador, en la reseña del poder el notario ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil o al carácter especial del citado poder (este carácter es referido por el notario únicamente en su escrito de recurso, por lo que no puede tenerse en cuenta en la resolución del mismo -cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria-). Y esta objeción debe ser confirmada.
Madrid, 5 de febrero de 2020.-La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 22 de mayo de 2000 y 20 de mayo de 2008, y de, Sala de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 24 de marzo y 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril, 25 de mayo y 17 de julio de 2017, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019.