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Timestamp: 2019-03-26 02:00:48
Document Index: 16012363

Matched Legal Cases: ['artículo 3', 'artículo 28', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 29', 'artículo 3', 'artículo 4', 'Artículo 6', 'artículo 9', 'artículo 2', 'artículo 78', 'artículo 79', 'artículo 4', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 11', 'artículo 11', 'artículo 20', 'artículo 164', 'artículo 90', 'artículo 27', 'artículo 27', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 28', 'artículo 30', 'artículo 10', 'artículo 7', 'artículo 25']

Viviendas con fines turísticos en Andalucía | Noticias | Fernandez Navarro Abogados
22/03/16 23:56 Filed in: Arrendamientos
A los tres meses de su publicación en el BOJA, lo que ocurrió el 11 de febrero de 2016.
¿Qué tipo de arrendamientos busca regular la norma?
Pues en la propia exposición de motivos ya nos da una pista al afirmar que quedan fuera de la LAU tras la modificación operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, queda excluido de su ámbito de aplicación «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivando de su normativa sectorial»
Ya tenemos una primera pista: el canal de oferta del apartamento, esto es, el empleo de canales de oferta turística, que según establece la norma en el artículo 3.3: "Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento."
Si acudimos a la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, en su artículo 28 ya se define lo que es un servicio turístico:
"1. Tienen la consideración de servicios turísticos los siguientes:
b) La intermediación, consistente en la organización o comercialización de viajes combinados
3. La Consejería competente en materia de turismo ejercerá la ordenación y el control sobre los servicios turísticos desarrollados reglamentariamente, en los términos establecidos en la presente Ley."
El posible problema viene del hecho de que el artículo 2º del Decreto 28/2016 de apartamentos de fines turísticos dice que: "El alojamiento en viviendas con fines turísticos será considerado como un servicio turístico" y el artículo 3.3 establece: "Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento."
Si se basa la administración en ese literal todo el que alquile inmuebles de su propiedad está prestando un servicio turístico. No lo haría el agente inmobiliario que ofrece dicho alojamiento porque no está organizando un paquete combinado si se ciñe a ofrecer un apartamento (Art. 28.1.b de la Ley del Turismo de Andalucía), pero sí que podrá considerarse la publicidad de un apartamento a través de una inmobiliaria como oferta realizada en canal de oferta turística en base a una interpretación extensiva del ofrecimiento de hospedaje como actividad de incidencia turística del artículo 29 de la Ley del Turismo de Andalucía… Habrá que estar a ver la aplicación de la norma.
Además de ese criterio del canal de oferta, el Decreto 28/2016 establece otra serie de requisitos en el artículo 3, que se puede sintetizar en que se trate de viviendas sitas sobre suelo con calificación de uso residencial, que se ofrecen habitualmente, siendo el criterio para la habitualidad la oferta del mismo en canales de oferta turística (no la frecuencia...) y que se alquilen o cedan por periodo a cada inquilino inferior a los 2 meses, a cambio de una renta o precio.
Quedan excluidas las viviendas que se ceden gratuitamente para uso vacacional, las que se ceden por más de 2 meses o las de ámbito rural, o cuando sean más de 2 viviendas sitas en un mismo inmueble o inmuebles contiguos en un radio de 1000 metros alrededor de la conserjería u oficina de la entidad explotadora. No queda claro si el hecho de que la oficina de la entidad explotadora más allá de 1000 metros de varios apartamentos en edificios no colindantes pero a menos de mil metros entre ellos se considerará conjunto o no.
Aquellos supuestos excluidos podrán conllevar que deban ser regulados conforme a la Ley del Turismo de Andalucía o directamente la imposibilidad de desempeñar la actividad, pues como establece la Exposición de Motivos de la norma:
"Además, se precisa tener un censo de viviendas con fines turísticos en Andalucía, implementado a través del Registro de Turismo de Andalucía, para eliminar su clandestinidad y la competencia desleal en la actividad turística, como instrumento eficaz…"
¿Qué es una entidad explotadora?
Pues según el artículo 4 del Decreto 28/2016 se presume como entidad explotadora al propietario salvo que en el alta en la Junta de Andalucía (declaración responsable) se identifique a persona diferente y se acredite mediante el debido contrato de cesión de la explotación.
¿Qué se puede alquilar y cuantas personas caben?
La norma es clara en que se puede alquilar toda la vivienda o solo habitaciones, en cuanto a la ocupación no es clara pero según los inspectores de la Junta, será la que permitan las habitaciones normalmente destinadas a dormir, mediante camas o literas en configuraciones lógicas. No admitirán 8 colchones en el suelo del salón, p.ej. En todo caso la norma fija límites máximos, nunca más de 15 pax por vivienda íntegra, 6 pax cuando se alquilen habitaciones y nunca más de 4 pax por cada habitación disponible.
Artículo 6. requisitos y servicios comunes. Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir con los siguientes requisitos:
a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas. b) Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
d) refrigeración* por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
*Los inspectores tenían disparidad de criterio pero en principio cabe defender que no es exigible aire acondicionado.
j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono* para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
*Aquí se discute si 12 o 24h, pero al hablar de resolver de forma inmediata se podría entender 24 horas.
l) Informar a las personas usuarias de las normas internas* relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.
**Esta imaginamos que es una previsión para exigir cumplir las normas de las comunidades de propietarios y de buena vecindad a la luz de las quejas de determinadas asociaciones de vecinos en zonas de concentración de viviendas arrendadas con fines turísticos.
¿Cómo darse de alta o registrar la vivienda?
Pues según el artículo 9, con una declaración responsable ante la Consejería con competencia en materia de Turismo, donde se identificará y describirá la vivienda (incluyendo la indicación de la ocupación máxima, referencia catastral y licencia de 1a ocupación), se identificará al propietario con domicilio a efectos de notificaciones, persona explotadora en su caso, con indicación del título que le habilita (arrendamiento, usufructo, cesión de explotación, etc…). Cuando se inscriba la vivienda la Junta facilitará un código alfanumérico o matricula que deberá incluirse en las ofertas y en el contrato.
¿Y si no cumplo y alquilo? ¿Sanciones?
Pues el Decreto remite a los artículos 69 y siguientes de la Ley 13/2011 de Turismo. Y en él se deja claro que prestar el servicio de forma clandestina es una infracción grave, penada con una multa de entre 2.000 y 18.000.-Euros (art. 78.2), prescribiendo la sanción al año (art. 75).
¿Y si tengo a un inquilino que no respeta las normas o es problemático?
Pues según el artículo 2.5 del Decreto 28/2016: "Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda, en el plazo de veinticuatro horas."
Ahora bien, habrá que ver si el inquilino no quiere abandonar voluntariamente el inmueble si la Policía auxiliará al explotador del inmueble y bajo que circunstancias o con qué requisitos.
Y la pregunta estrella: ¿He de repercutir IVA? ¿Tipo? ¿Darme de alta en Hacienda en una actividad económica?
En primer lugar dejar claro que los alquileres de viviendas por particulares están sujetos al IVA y exentos. Ahora el problema es determinar si al definir el Decreto 28/2016 este supuesto de alquiler como actividad turística, cambia el régimen fiscal aplicable.
Nosotros no somos economistas, ni expertos en temas fiscales, como para dar una respuesta fiable o certera de la cuestión, pero consultando a economistas y, sobre todo, consultas vinculantes a Hacienda previas parece que seguirán siendo supuestos exentos del IVA, siempre salvo que una nueva consulta vinculante sobre esta nueva norma determine lo contrario.
Por ahora lo único que hemos encontrado, además de opiniones contradictorias y de todos los tipos, es la consulta vinculante V0030-14, de 13 de enero de 2014 de la Subdirección General de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cuyo literal citamos a continuación:
1º) Impuesto sobre Actividades Económicas.
1. El hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas se define en el apartado 1 del artículo 78 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, como el constituido por "el mero ejercicio, en territorio nacional, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto", cuando tales actividades supongan la ordenación por cuenta del ejerciente de medios de producción o de recursos humanos, o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios (artículo 79.1 TRLRHL).
2. La Agrupación 68 de la sección primera de las Tarifas clasifica las actividades de prestación de servicios de hospedaje. Dichos servicios se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.
Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como limpieza de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación.
3. La clasificación en las Tarifas del Impuesto de las actividades económicas ejercidas se realizará atendiendo siempre a la verdadera naturaleza material de las mismas, con independencia del modo en que se realicen y de la calificación o consideración que tengan para sus titulares.
4. Aplicando lo hasta aquí expuesto al caso planteado en la presente consulta, resulta que el simple alquiler de casas de campo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del epígrafe 861.1 "Alquiler de viviendas", debiendo clasificarse tal actividad en el mismo con arreglo a lo dispuesto en su Nota 2ª, que establece la tributación por cuota cero para aquellos sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros.
Por el contrario, en aquellos casos concretos en que, por la forma y circunstancias en que se realiza la actividad, ésta no se limite a la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo durante periodos de tiempo, sino que se trate de actividades que reúnan las características propias de las actividades de servicios de hospedaje (por prestar alguno de los servicios a que nos referimos en el apartado 2 de esta contestación), se deberá causar alta por el impuesto dentro de la Agrupación 68 de la sección primera "Servicios de hospedaje".
Dentro de dicha Agrupación, se encuentra el grupo 685 "Alojamientos turísticos extrahoteleros", en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping.
En particular, tienen su encuadre en dicho grupo 685 los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles similares que no tengan, objetivamente, la condición de ninguno de los establecimientos enumerados en el párrafo anterior. Esta clasificación, se realiza por aplicación del procedimiento previsto en la regla 8º de la Instrucción, que permite clasificar provisionalmente en una rúbrica, las actividades que no tienen clasificación específica en las Tarifas del impuesto.
Por último, recordar que según señala la nota adjunta al grupo 685, si los establecimientos de hospedaje en él clasificados permanecen abiertos menos de ocho meses al año, la cuota de tarifa será del 70 por 100 de la cuota señalada en el mismo.
2º) Impuesto sobre el Valor Añadido.
1. De acuerdo con lo establecido en el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
El artículo 5, apartado dos de la misma Ley dispone que "son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios".
Por otra parte, el apartado uno del ya citado artículo 5, contiene una definición propia y específica del concepto de empresario o profesional, considerando como tales a los efectos de dicho impuesto, entre otros, a "quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes".
Igualmente, el artículo 11 de la Ley 37/1992 define las prestaciones de servicios como toda operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con la Ley del Impuesto no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes. En particular, de acuerdo con los números 2º y 3º del apartado dos del citado artículo 11, se consideran prestaciones de servicios "los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra" y "las cesiones del uso o disfrute de bienes".
2. Por otra parte, el artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992 establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:
e ) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos."
En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. En particular, será así cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.
3. En cuanto al concepto de "servicios complementarios propios de la industria hotelera", la Ley 37/1992 pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Por tanto, se trata de servicios que constituyen un complemento normal del servicio de hospedaje prestado a los clientes, por lo que no pierden su carácter de servicio de hostelería.
En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada del cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.
En consecuencia, están sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido los arrendamientos de casas rurales completas o por habitaciones en los que el arrendador se obliga a prestar determinados servicios de la industria hotelera, según los criterios señalados en este apartado.
4. En tal caso, el consultante deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido sobre el destinatario del servicio y cumplir con la totalidad de las obligaciones materiales y formales derivadas de la normativa del Impuesto, contenidas en el artículo 164 de la Ley 37/1992 que dispone lo siguiente:
7º Nombrar un representante a efectos del cumplimiento de las obligaciones impuestas en esta Ley cuando se trate de sujetos pasivos no establecidos en la Comunidad, salvo que se encuentren establecidos en Canarias, Ceuta o Melilla, o en un Estado con el que existan instrumentos de asistencia mutua análogos a los instituidos en la Comunidad."
5. Respecto al tipo impositivo aplicable a dichos arrendamientos de casas rurales, cuando sean considerados por su normativa específica como alojamientos de turismo rural, el artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992 declara que el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
En consecuencia con lo anterior, este Centro Directivo entiende que, en caso de que los servicios de alojamiento turístico en las casas rurales objeto de consulta puedan ser considerados servicios de hostelería, será aplicable a los mismos el tipo impositivo del 10 por ciento.
3º) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Por otra parte, si el alquiler de la casa rural para su uso turístico no se limita a la mera puesta a disposición de la misma durante periodos de tiempo, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF.
En consecuencia, si se prestan este tipo de servicios estaríamos ante rendimientos derivados de actividades económicas, mientras que si no se hace estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas.
En el caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los demás bienes cedidos con éste, en los términos previstos en el artículo 23.1 de la LIRPF, y en los artículos 12 y 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo). Al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley del Impuesto.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 28.1 de LIRPF, el rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las normas especiales contenidas en el artículo 30 para la estimación directa.
Por su parte, el artículo 10.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE del 11 de marzo), dispone que "en el régimen de estimación directa la base imponible se calculará corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en la presente Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas".
¿Alguna obligación adicional que no se haya comentado ya?
Sí, la norma obliga a los propietarios que realicen una actividad dentro del ámbito del Decreto 28/2016, en su artículo 7, apartados 2 y 3, parece imponer a los propietarios el deber de recabar DNI de los ocupantes a los efectos del libro-registro de viajeros, donde deberán constar los preceptivos partes de entrada, y que deberán ser notificados a la Policía o Guardía Civil. Es la interpretación que cabe hacer de dichos preceptos a la luz de lo referido en la Exposición de Motivos, donde se afirma:
"Además de lo señalado en el segundo párrafo, la necesidad de esta regulación viene dada por otras causas. Una de estas causas es la de seguridad pública. Así, la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana, contempla las actividades de hospedaje como relevantes para la seguridad ciudadana, imponiendo en su artículo 25 obligaciones de registro documental e información sobre los viajeros que utilicen establecimientos de hospedaje. De conformidad con lo anterior, constituye una obligación de los titulares de los mismos la cumplimentación del libro-registro, así como la presentación de los partes de entrada de viajeros, según establece la Orden INT/1922/2003, de 3 de julio, sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en establecimientos de hostelería y otros análogos."