Source: http://giv.com.mx/guia-del-condomino/
Timestamp: 2017-12-17 17:33:23
Document Index: 28799279

Matched Legal Cases: ['Artículo 37', 'Artículo 31', 'Artículo 10', 'Artículo 41', 'Artículo 28', 'Artículo 28']

Guía del Condómino - GIV Administración de Condominios, S.C.
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Guía del Condómino
Lo que todo condómino debe saber sobre la Administración de su Condominio
http://giv.com.mx/data/documents/Guia-del-Condomino.pdf
1. ¿Qué es un condominio?
2. ¿Qué es una unidad de propiedad exclusiva?
3. ¿Cuáles son las áreas y bienes de propiedad común?
4. ¿Quién es un condómino?
5. ¿Quién es un residente?
6. ¿Cuáles son las disposiciones legales que regulan al condominio?
7. ¿Cuál es la documentación indispensable del condominio?
8. ¿Cuál es la documentación que debe tener un condómino?
9. ¿Qué es la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio?
10. ¿Qué es el Reglamento Interno del Condominio?
11. ¿Qué es la Asamblea General de Condóminos?
12. ¿Cuáles son las facultades de la Asamblea General de Condóminos?
13. ¿Qué es el Comité de Vigilancia?
14. ¿Qué es un administrador?
15. ¿Es obligatorio que un condómino sea administrador?
16. ¿Qué son las cuotas de administración y mantenimiento?
17. ¿Es obligatorio el pago de las cuotas de mantenimiento y administración?
18. ¿Se permiten mascotas en el condominio?
El inmueble que como propiedad privada reúne un derecho singular y exclusivo sobre una unidad de propiedad exclusiva (departamento, casa o local) y un derecho de copropiedad sobre elementos y partes comunes (terreno, cimientos, estructura, muros de carga, techos, azoteas, fachadas, patios, jardines, andadores, vestíbulos, escaleras y sus cubos, equipos e instalaciones, etc.).
Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, pueden ser:
I. Por su estructura.-
· Condominio vertical: el inmueble edificado de forma vertical en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes para su uso y disfrute.
· Condominio horizontal: el inmueble con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
· Condominio mixto: formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
II. Por su uso.-
· Habitacional: aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas a la vivienda.
· Comercial o de servicios: aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad.
· Industrial: aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo.
· Mixtos.- aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
El departamento, casa o local y los elementos anexos que le corresponden sobre el cual un condómino tiene derecho de propiedad y uso exclusivo.
Dentro de esos elementos anexos se pueden encontrar: cajones para estacionamiento, cuartos de servicio, baños, jaulas para tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, según la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
Cada condómino, y en general los habitantes del condominio, deben usar su unidad de propiedad exclusiva en forma ordenada y tranquila. No pueden, en consecuencia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
Por consiguiente, el condómino, su arrendatario o cesionario del uso están obligados a usar, gozar y disponer de la unidad de propiedad exclusiva, con las limitaciones de la Ley del Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y las demás que establecen la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
Para la venta de una unidad de propiedad exclusiva que se encuentre en arrendamiento, existen disposiciones legales sobre el derecho de preferencia para su adquisición, por lo cual es necesario informarse sobre el particular.
Los condóminos, y en general los habitantes del condominio, al ocupar o hacer uso de sus unidades de propiedad exclusiva, deben abstenerse de:
a) Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás condóminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados.
b) Efectuar todo acto, en el exterior o en el interior, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas comunes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos u ocupantes.
c) Realizar obras, edificaciones, o modificaciones en el interior, como abrir claros, puertas o ventanas, entre otras, que afecten la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
d) Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, días festivos o inhábiles, salvo en casos de fuerza mayor y previa notificación por escrito al Administrador del condominio, quien debe avisar al resto de los condóminos.
e) Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes exteriores desentonando con el conjunto o que contravenga lo establecido y aprobado por la Asamblea General de Condóminos.
f) Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes en contravención a lo estipulado en la Ley Ambientaldel Distrito Federal, en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio o en el Reglamento Interno del Condominio.
g) Delimitar o techar, con ningún tipo de material, los cajones para estacionamiento a menos que se tome el acuerdo en la Asamblea General de Condóminos.
h) Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno del Condominio.
El infractor de estas disposiciones, independientemente de las sanciones que establece la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, será responsable del pago de los gastos que se efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate, así como de los daños y perjuicios que resultaren.
En los inmuebles cuya Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio se establece como habitacional, no se permite ocupar las unidades de propiedad exclusiva para establecer oficinas, comercios, talleres o consultorios, debiendo tomar en cuenta y respetar esta disposición al adquirir, arrendar o vender una unidad de propiedad exclusiva.
Las faltas que se cometan en las áreas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, son sancionados por la autoridad competente. Asimismo, la Procuraduría Social del Distrito Federal, a petición del Administrador o condómino inconforme, puede intervenir en el ámbito de sus atribuciones.
La realización de las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos u otras divisiones colindantes, así como su costo, son obligatorias para los condóminos colindantes siempre y cuando la realización de la obra no derive de un daño causado por uno de los condóminos.
En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y los sótanos son por cuenta de todos los condóminos.
Son aquellas partes, instalaciones y equipos del condominio que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso está regulado por la Leyde Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio:
a) El terreno, cimientos, estructuras, sótanos, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
b) Las puertas de entrada al condominio, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general.
c) Los locales destinados a la administración, personal a cargo de la administración, conserje, vigilantes, bodega para artículos y enseres de limpieza y taller de mantenimiento, más los destinados a las instalaciones y equipos para servicios comunes.
d) Los locales y las obras de seguridad, de ornato, y zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva;
e) Las obras, instalaciones, aparatos y demás equipos que sirvan de uso o disfrute común, tales como cuartos de máquinas, fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas.
f) Los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí las unidades de propiedad exclusiva colindantes.
g) Otras partes del condominio establecidas con tal carácter en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y en el Reglamento Interno del Condominio.
Es importante su respeto a las áreas y bienes comunes del condominio, así como su correcto uso, lo cual le evitará diferencias con sus vecinos y ser reconvenido por el Administrador o el Comité de Vigilancia.
Ningún ocupante del condominio puede obstaculizar o colocar objetos que dificulten el tránsito, uso, atenten contra la seguridad o signifiquen pretensión de ejercer dominio sobre las áreas o bienes comunes.
En los condominios verticales, ningún condómino independientemente de la ubicación de su unidad de propiedad exclusiva tiene más derechos que el resto de los condóminos.
Salvo que lo establezca el Reglamento Interno del Condominio, los condóminos de la planta baja no pueden hacer obras ni ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos en los vestíbulos, sótanos, jardines, patios u otros espacios de esa planta considerados como comunes, incluidos los destinados a cubos de luz.
Así mismo, los condóminos del último piso no pueden ocupar las azoteas ni elevar nuevas construcciones.
Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del condominio es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no pueden ser enajenados, gravados o embargados separadamente de la misma unidad.
Las construcciones en áreas comunes están prohibidas. Aún más, no puede cambiarse su destino original a pesar de que la obra mejore el aspecto o dé mayor comodidad al condominio. Quien infrinja esta disposición puede hacerse acreedor a una multa por la Procuraduría Social del Distrito Federal.
En el régimen de condominio la práctica de construcciones en las áreas comunes es la segunda mayor incidencia que se presenta en el Distrito Federal, por lo cual se ha legislado rigurosamente al establecerse multas con altas cuantías, que vienen a ser medidas adicionales a los procedimientos civiles que correspondan.
Contra los causantes de invasión o construcción en áreas comunes, el Administrador del condominio puede solicitar la intervención dela Procuraduría Social del Distrito Federal, quien impondrá la correspondiente multa al infractor.
Asimismo, el Administrador del condominio está facultado para entablar un juicio de orden civil por invasión de áreas comunes y otro de orden penal por despojo.
Estacionamiento del condominio:
El estacionamiento del condominio es un aspecto conflictivo en el régimen condominal. En principio, recomendamos que revise su Escritura de compraventa para cerciorarse si el cajón o cajones para estacionamiento que le corresponden le fueron vendidos como parte de la propiedad exclusiva o solamente tiene el derecho de uso de uno o más cajones para estacionamiento en las áreas comunes:
· En el primer caso, nadie a excepción del propietario, su arrendatario o cesionario del uso de la unidad de propiedad privada puede usar el o los cajones para estacionamiento.
· En el segundo caso, de no existir en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, en el Reglamento Interno del Condominio o en la Escritura de compraventa algún señalamiento del número de vehículos que puede accesar o la identificación del cajón o cajones para estacionamiento que le corresponden en las áreas comunes, el condómino puede estacionar su vehículo o vehículos en cualquier espacio dentro del área destinada para tal fin. Sin embargo, suele haber acuerdos de Asamblea que han reglamentado el uso de los espacios por lo que los condóminos deben acatar las disposiciones respectivas.
Si el estacionamiento que le corresponde está dentro del área común y es ocupado por otro vecino, comuníquelo al Administrador para que él resuelva en consecuencia, recuerde que es su función.
Los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios del uso deberán respetar la asignación, estado y uso original de los cajones para estacionamiento y, por consiguiente, se abstendrán de:
a) Ocupar cajones ajenos.
b) Estacionarse incorrectamente,
c) Obstruir la entrada o salida de otros vehículos.
d) Realizar construcciones de cualquier tipo, delimitarlos con jaulas, postes o cadenas.
e) Señalizarlos o identificarlos de manera personalizada.
f) Almacenar o colocar objetos de manera permanente o momentánea sin importar su naturaleza.
g) Efectuar modificaciones en las instalaciones eléctricas, hidro-sanitarias, de iluminación o ventilación.
Aunque es una práctica común la venta o el arrendamiento de los cajones para estacionamiento cuando forman parte de la unidad de propiedad exclusiva ello va contra la Ley, por lo que se recomienda evitarse molestias al contravenir esta disposición.
La persona física o moral que en calidad de propietario esté en posesión de una o más unidades de propiedad exclusiva del condominio, y la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario, quien usará, gozará y dispondrá de ella con las limitaciones y prohibiciones establecidas por el Artículo novecientos cincuenta y uno del Código Civil para el Distrito Federal, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
El condómino puede arrendar, enajenar, gravar y ejercer cualquier acto de dominio sobre su propiedad, con las limitaciones establecidas por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
Es importante que al arrendar o ceder el uso de sus unidades de propiedad exclusiva, los condóminos procedan a notificar por escrito al Administrador del condominio para que no se dé la ocupación o se permita la desocupación sin su conocimiento y autorización.
El condómino, su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, así como sus familiares, que habitan de manera regular el condominio y tiene el derecho singular y exclusivo de las unidades de propiedad exclusiva y el derecho de copropiedad sobre los elementos y partes del condominio que se consideran comunes en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
Debiendo acordarse entre ellos sobre quién cumplirá con el pago de las cuotas de administración y mantenimiento y otras aportaciones a favor del condominio, así como sobre la representación del condómino en las Asambleas Generales de Condóminos que se celebren, pero en todo momento el condómino es solidario responsable de esas obligaciones.
Oportunamente y por escrito deben hacer las notificaciones correspondientes al Administrador dentro de los primeros cinco días hábiles, para los efectos que procedan.
a) La Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
b) El Reglamento Interno del Condominio.
c) Los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos.
d) La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
En la oficina de la administración o lugar determinado para tal fin, deberán conservarse de manera ordenada, en buen estado y de fácil acceso a los condóminos o autoridades que los requieran, los siguientes documentos.
a) Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, con sus anexos.
b) Reglamento Interno del Condominio.
c) Planos estructurales, arquitectónicos, de instalaciones y equipos del condominio.
d) Acuses de recibo de los condóminos de las convocatorias a Asambleas.
e) Libro de actas de Asambleas Generales de Condóminos.
f) Informes de los Comités de Vigilancia.
g) Archivos contables y legales.
h) Estados de cuenta bancarios del condominio.
i) Facturas, bitácoras de servicio y garantías de instalaciones y equipos del condominio.
j) Actas circunstanciadas de la entrega-recepción de los administradores.
k) Inventario actualizado de los muebles, aparatos, equipos e instalaciones de propiedad común.
Cuando se adquiere una unidad de propiedad exclusiva deben recibirse los documentos que acrediten su propiedad y posesión jurídica. Además de las constancias que confirmen que se encuentra libre de todo tipo de gravámenes.
Si bien la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal no precisa quien debe entregar la documentación, se sugiere que el condómino la solicite al Notario Público que se encarga de la escrituración.
Además, es importante exigir al vendedor de un inmueble en condominio, que cumpla con la obligación de entregar una constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento y administración, del fondo de reserva y por otras aportaciones con cargo a la unidad de propiedad exclusiva, expedida por el Administrador del condominio y avalada por el Comité de Vigilancia, ya que de otra manera se convierte en deudor solidario de las cuotas o aportaciones dejadas de pagar.
En cuanto tenga la documentación legal y suficiente para ello, le sugerimos que realice el cambio de propietario en las cuentas del impuesto predial y por consumo de agua, así como las correspondientes a gas, luz y teléfono. Esta acción le evitará situaciones incomodas y aclaraciones innecesarias.
Sobre el particular puede solicitar y recibir el apoyo del Administrador del condominio, quien en su nombre y representación puede efectuar los trámites correspondientes.
Tenga presente que el Administrador no es un simple recaudador de las cuotas y aportaciones a favor del condominio, él puede y debe auxiliarlo en gestiones y trámites inherentes a su unidad de propiedad exclusiva ante las autoridades y dependencias oficiales.
Por consiguiente, como condómino debe recibir y mantener en su poder los siguientes documentos:
a) Escritura traslativa de dominio (Escritura de compraventa).
b) Copia de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
c) Copia de la Tabla de Valores e Indivisos.
d) Copia del Reglamento Interno del Condominio.
e) Constancias de libertad de gravámenes y no adeudo.
f) Recibos de pagos por impuesto predial y consumo de agua.
g) Recibos de pagos por cuotas de mantenimiento y administración y de fondo de reserva, así como por otras aportaciones.
h) Constancia de no adeudo de cuotas de administración y mantenimiento, del fondo de reserva y por aportaciones con cargo a la unidad de propiedad exclusiva, expedida por el Administrador.
i) Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
Lea con detenimiento su Escritura de compraventa y la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, verificando la coincidencia entre ambos documentos sobre todo lo relacionado a su unidad de propiedad exclusiva; área, medidas, colindancias, indiviso y uso autorizado, entérese de cuáles son las áreas y bienes comunes del inmueble donde usted ha invertido.
El instrumento jurídico que contiene toda la información del inmueble en condominio.
En otras palabras, es su acta de nacimiento que señala con toda claridad: su ubicación; sus dimensiones, medidas y colindancias; sus antecedentes de propiedad; las licencias y autorizaciones que hacen constar su cumplimiento con las disposiciones legales vigentes al momento de su constitución; la descripción de áreas privativas y comunes; la descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, su número, ubicación, uso autorizado, colindancias y medidas; la descripción de las áreas y bienes comunes, su destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permiten su fácil identificación; así como el valor asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje indiviso en relación al total del inmueble condominal.
Este documento es una escritura pública y debe estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad y corresponde al propietario original del condominio el cumplimiento de las formalidades legales.
También es un instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio para Inmuebles del Distrito Federal, de acuerdo a las características propias de cada condominio.
El Reglamento Interno del Condominio señala las normas a que deben sujetarse los ocupantes del condominio. Cada condominio tiene sus propias características y por lo tanto sus propias disposiciones. Su elaboración puede tener dos orígenes:
· Para construcciones nuevas, por quienes otorgan la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, quedando sujeta su ratificación a la Asamblea General de Condóminos.
· Para inmuebles en uso, por los condóminos y aprobado en Asamblea General de Condóminos.
El Reglamento Interno del Condominio debe contener, sin contravenir lo establecido por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, las disposiciones que por las características específicas del inmueble se consideren necesarias.
Debe referirse, por lo menos, a lo siguiente:
a) Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condóminos en el ejercicio del derecho de usar las áreas y bienes comunes y los propios.
b) El tipo de administración conforme a lo establecido en el Artículo 37° de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
c) Las políticas para la administración, mantenimiento y operación del condominio.
d) Las aportaciones para la constitución de los fondos de administración y mantenimiento y de reserva.
e) El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de administración y mantenimiento, fondo de reserva, así como de las cuotas extraordinarias.
f) El procedimiento para el cobro de las cuotas de administración y mantenimiento, fondo de reserva, así como de las cuotas extraordinarias.
g) Las disposiciones para propiciar la integración, organización y desarrollo de la comunidad.
h) El tipo de Asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en el Artículo 31° de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
i) Los criterios generales a los que se sujetará el Administrador para la contratación a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento o comodato.
j) Otras obligaciones y requisitos para el Administrador y los miembros del Comité de Vigilancia, además de lo establecido por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
k) Causas para la remoción o rescisión del contrato de servicios del Administrador y de los miembros del Comité de Vigilancia.
l) El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal del Administrador.
m) Las bases para la modificación del Reglamento Interno del Condominio conforme a lo establecido en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
n) La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialmente para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean condóminos o familiares que habiten con ellos.
o) Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes.
p) La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial en caso de votación y no previstos en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
q) Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil. Así como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Seguridad Pública.
r) Las materias que le reservan la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
El Reglamento Interno del Condominio forma parte del apéndice de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, conforme a lo establecido en el último párrafo del Artículo 10 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
Asimismo, el Reglamento Interno del Condominio debe registrarse ante la Procuraduría Social del Distrito Federal, que previamente verifica que no contravenga las disposiciones establecidas en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
El Reglamento Interno del Condominio es susceptible de modificación o actualización por acuerdo de la Asamblea General de Condóminos, cumpliéndose con las formalidades que al respecto establece la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
La Asamblea General de Condóminos es el órgano supremo y máxima autoridad del condominio en donde con reunión de todos los titulares propietarios o que estén en proceso de serlo, celebrada previa convocatoria, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común.
De acuerdo a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, las Asambleas Generales de Condóminos por su tipo pueden ser ordinarias y extraordinarias:
I. Las ordinarias se celebran cada seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al mismo; y
II. Las extraordinarias se celebran cuando hay asuntos de carácter urgente que atender y para:
a) La modificación de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio o del Reglamento Interno del Condominio.
b) La extinción voluntaria del Régimen de Propiedad en Condominio.
c) La ejecución de obras nuevas en el condominio.
d) Acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción del condominio.
La Asamblea General de Condóminos, de conformidad con la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, tiene las siguientes facultades:
a) Modificar la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y aprobar o reformar el Reglamento Interno del Condominio.
b) Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio. Así como fijar las tasas moratorias que deben cubrir los condóminos en caso de incumplimiento del pago de cuotas.
c) Nombrar y remover al Comité de Vigilancia.
d) Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el Administrador infrinja la Ley, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio y demás disposiciones legales aplicables.
e) Nombrar y remover libremente al Administrador, en los términos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
f) Fijar la remuneración relativa al Administrador.
g) Precisar las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo ala Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
h) Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el Administrador respecto al fiel desempeño de su misión, y al manejo de los fondos a su cuidado.
i) Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el Administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el Comité de Vigilancia.
j) Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador.
k) Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.
l) Las demás que le confieren la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio y demás disposiciones aplicables.
Inasistencia a las Asambleas Generales de Condóminos:
La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal no penaliza a los condóminos que no asistan a las Asambleas, sin embargo en algunos Reglamentos Internos sí se establecen medidas que aplican diversos tipos de sanciones a los ausentes.
Tenga presente que los acuerdos tomados en las Asambleas son obligatorios para todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
Por ello, en la medida que sus ocupaciones se lo permitan, acuda a las Asambleas y participe en los acuerdos de la misma. Sus recomendaciones, observaciones y sugerencias son valiosas y serán bien recibidas.
Los condóminos electos en Asamblea General de Condóminos como sus representantes legales, que esta integrado por dos y hasta cinco miembros dependiendo del número de unidades de propiedad exclusiva del condominio, designando de entre ellos a un presidente y de uno a cuatro vocales, mismos que actúan de manera colegiada.
El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia es por un año, desempeñándose en forma honorífica. Pudiendo reelegirse sólo a la mitad de sus miembros por un período consecutivo, excepto el presidente que en ningún caso podrá ser reelecto en período consecutivo.
Para ser miembro del Comité de Vigilancia, obligatoriamente se debe cumplir con el requisito de ser propietario de una unidad de propiedad exclusiva, o acreditar la representatividad legal de éste, y estar al corriente en el pago de sus cuotas de mantenimiento y administración y otras aportaciones a favor del condominio.
El Comité de Vigilancia, de acuerdo a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, tiene las siguientes funciones y obligaciones:
a) Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos.
b) Supervisar que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones.
c) Contratar y dar por terminados los servicios profesionales a que se refiere el Artículo 41° de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
d) En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras a que se refiere el Artículo 28° Fracción I de la Ley Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
e) Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el Administrador ante la Asamblea General de Condóminos.
f) Constatar y supervisar la inversión de los fondos.
g) Dar cuenta a la Asamblea General de Condóminos de sus observaciones sobre la administración del condominio.
h) Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones.
i) Convocar a Asamblea General de Condóminos, cuando los condóminos lo hayan requerido al Administrador y éste no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición. Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea General de Condóminos de irregularidades en que haya incurrido el Administrador, con notificación a éste para que comparezca ante la Asamblea relativa.
j) Solicitar la presencia de un representante de la Procuraduría Social del Distrito Federal o de un fedatario público en los casos previstos en la Ley Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal o en los que considere necesario.
k) Las demás que se deriven de la Ley Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, de la aplicación de otras que impongan deberes a su cargo, así como de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y del Reglamento Interno del Condominio.
La persona física o moral que designa la Asamblea General de Condóminos en los términos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio.
Su designación o nombramiento se da por el voto de la mayoría que represente el cincuenta y uno por ciento del valor del condominio, y puede ser removido cuando la misma Asamblea General de Condóminos lo estime conveniente, salvo el caso del Administrador nombrado en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, quien debe desempeñar dicho cargo durante el primer año.
El Administrador debe contar con experiencia en la administración de inmuebles y con amplia solvencia moral.
La Asamblea General de Condóminos fija a mayoría de votos, y cada vez que lo juzgue conveniente, las remuneraciones ordinarias y extraordinarias del Administrador, así como su forma de pago.
El nombramiento de Administrador puede darse a un condómino, el encargo es por un año y su reelección es posible sólo por un período consecutivo más. Posteriormente, puede ser electo en otros períodos no consecutivos.
Cuando la Asamblea General de Condóminos decida contratar servicios profesionales externos, el Comité de Vigilancia debe celebrar el contrato correspondiente conforme a la ley aplicable, el cual no debe exceder de un año, pudiendo ser renovado mientras en Asamblea no se determine lo contrario.
En cualquiera de los casos, el nombramiento del Administrador debe ser presentado para su registro en la Procuraduría Social del Distrito Federal, dentro de los tres días hábiles siguientes a su designación. La Procuraduría emite el registro en un término de diez días hábiles, el cual tiene plena validez frente a terceros y ante las autoridades correspondientes.
Las medidas que adopte y las disposiciones que emita el Administrador dentro de sus funciones y con base en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio, son obligatorias para todos los condóminos.
Sin horario fijo, tiene a su cargo la administración y mantenimiento del condominio, teniendo como responsabilidades y obligaciones:
a) Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la Procuraduría.
b) Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad.
c) Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos.
d) Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales.
e) Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas comunes; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas comunes, dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio.
f) Realizar las obras necesarias en los términos de la Fracción I del Artículo 28° de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
g) Ejecutar los acuerdos de la Asamblea, salvo en lo que ésta designe a otras personas para tal efecto.
h) Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la Asamblea General de Condóminos.
i) Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento Interno del Condominio.
j) Otorgar recibo por cualquier pago o aportación que reciba a favor del condominio.
k) Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta del condominio que muestre:
l) Relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior.
m) Estado consolidado de las aportaciones y cuotas pendientes. El Administrador tendrá a disposición de los condóminos, que lo soliciten, una relación pormenorizada de los mismos.
n) Saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente.
o) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses.
p) El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir de la entrega de dicha documentación para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes.
q) Transcurrido dicho plazo se considerará que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la Asamblea, en los términos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Distrito Federal.
r) Convocar a Asamblea en los términos establecidos en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio.
s) Representar a los condóminos para la contratación a terceros de los locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio, ajustándose a lo establecido por las leyes correspondientes y el Reglamento Interno del Condominio.
t) Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, el cumplimiento del Reglamento Interno del Condominio y de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad En Condominio.
u) Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio. Solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que corresponda.
v) En relación con los bienes comunes del condominio, el Administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la Ley.
w) Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil y su Reglamento.
x) Iniciar, previa autorización de la Asamblea General, los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan de manera reiterada con sus obligaciones e incurran en violaciones a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y del Reglamento Interno del Condominio.
y) Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y demás disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría Social del Distrito Federal para su cumplimiento.
z) Estudiar las necesidades particulares del edificio y con base en ellas elaborar anualmente un presupuesto de gastos mensuales y anuales que presentará para su estudio y aprobación o modificación por la Asamblea General de Condóminos. Este presupuesto deberá contener un análisis de los gastos con la designación precisa de los grupos de condóminos entre los que se distribuirán éstos.
aa) Es de su exclusiva incumbencia y responsabilidad el nombramiento y remoción del personal de administración y servicio que estará a sus órdenes directas.
bb) En caso de siniestro parcial, recibirá la indemnización correspondiente que empleará exclusivamente para volver las cosas al estado que guardaban.
cc) Vigilar la ejecución de los trabajos necesarios que bajo la dirección de un Arquitecto se lleven a cabo en las partes de propiedad común, de cualquier categoría que estos sean.
dd) Sin necesidad de comunicarlo previamente a los diversos propietarios, el Administrador ordena las pequeñas reparaciones que la conservación del inmueble requiere.
ee) Cuando los trabajos sean de importancia y urgencia, el Administrador debe ordenarlos, pero dando aviso a todos los condóminos al iniciarlos.
ff) Si los trabajos son de importancia pero no de urgencia debe consultar a la Asamblea General de Condóminos.
Cuando la Asamblea General de Condóminos designa una nueva administración, la saliente debe entregar, en un término que no exceda de siete días naturales al día de la designación, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta, valores, archivos, muebles, equipos y demás bienes que tuvo bajo su resguardo y responsabilidad. La entrega sólo puede posponerse por resolución judicial. Debiéndose levantar, en todos los casos, acta circunstanciada de la misma.
Desavenencias con el Administrador:
La Procuraduría Social del Distrito Federal tiene diseñado un proceso de conciliación, que se fundamenta en la buena fe de las partes y el deseo de resolver de manera conjunta la problemática del condominio. El trámite es muy fácil y sin costo alguno.
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal no establece que sea obligatorio ser administrador y por consecuencia no precisa sanción alguna para aquel condómino que rechace el cargo.
Sin embargo, los condóminos en Asamblea General de Condóminos pueden adoptar otras determinaciones sobre el particular e inclusive, establecer disposiciones relativas en el Reglamento Interno del Condominio.
De acuerdo a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, las cuotas de administración y mantenimiento son las aportaciones a cargo de los condóminos que se establecen para:
a) Constituir el fondo de mantenimiento y administración destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes del condominio. El importe de la cuota se establece distribuyendo los gastos entre el número de unidades de propiedad exclusiva, de acuerdo a su porcentaje de indiviso, y deben cubrirse conforme a la periodicidad y procedimiento estipulados en el Reglamento Interno del Condominio.
b) Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de implementos y maquinarias con que debe contar el condominio, obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de esta cuota también se establece en proporción al valor estipulado en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio para cada unidad de propiedad exclusiva. El monto general y su periodicidad se establecen en el Reglamento Interno del Condominio.
c) Efectuar gastos extraordinarios, cuando:
o El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto corriente extraordinario. El importe de la cuota se establece, distribuyendo en partes iguales el importe del gasto entre todas las unidades de propiedad exclusiva.
o El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de algún implemento, realización de obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de la cuota se distribuirá conforme a lo establecido para el fondo de reserva.
En tanto no se utilicen, los fondos deben invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo, conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversión debe ser autorizada por el Comité de Vigilancia.
La Asamblea General de Condóminos determina anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones que deben aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
Así también, la Asamblea General de Condóminos es quien determina anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por el arrendamiento de los bienes de uso común que deben aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
Sí. Al acordar la Asamblea de Condóminos el importe de las cuotas, todos los condóminos están obligados a pagar la que les corresponda de acuerdo al porcentaje de indiviso que represente su unidad de propiedad exclusiva.
Toda vez que las cuotas de mantenimiento y administración son utilizadas para efectuar pagos por: honorarios, sueldos y salarios de personal que trabaja en el condominio; trabajos necesarios para mantener el condominio en buen estado, que incluyen la operación cotidiana, reparación y conservación de las instalaciones y servicios generales; consumos de agua y energía eléctrica de áreas comunes, al no cubrirse en su totalidad y oportunamente las cuotas se pone en riesgo el funcionamiento seguro y eficaz del condominio.
Además, al no constituirse el fondo de reserva se carece de los recursos económicos necesarios para solventar reparaciones mayores, comprar equipos para reponer los existentes o invertir en nuevas instalaciones o equipos.
Por consiguiente, le recomendamos que siempre pague con oportunidad las cuotas de administración y mantenimiento y del fondo de reserva que le correspondan.
IMPORTANTE: Las cuotas de administración y mantenimiento no están sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.
Las cuotas de mantenimiento y administración, así como otras aportaciones a favor del condominio, que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva y que los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios del uso no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas causarán los intereses establecidos en el Reglamento Interno del Condominio.
Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores por motivo de su incumplimiento en el pago y que se hayan determinado en el mismo Reglamento Interno del Condominio o en acuerdo en la Asamblea General de Condóminos.
Además, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento Interno del Condominio, si va suscrita por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como de copia certificada por fedatario público o por la Procuraduría Social del Distrito Federal, del acta de Asamblea General relativa y del Reglamento en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, puede traer aparejada una acción en la vía ejecutiva civil. Esta acción podrá ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago.
IMPORTANTE: Cuando los servicios que se disfruten en áreas de su unidad de propiedad exclusiva y sean pagados con recursos de los fondos de mantenimiento y administración o el de reserva del condominio, el Administrador podrá suspender los mismos al condómino que no cumpla oportunamente con el pago de las cuotas de administración y mantenimiento o el de reserva, previa autorización del Comité de Vigilancia.
Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación a una unidad de propiedad exclusiva, el Notario Público que elabore la escritura respectiva debe exigir a la parte vendedora una constancia de no adeudo, entre otros, del pago de las cuotas de administración y mantenimiento y el de reserva, debidamente firmada por el Administrador del condominio.
Recuerde que el Administrador del condominio debe entregarle mensualmente un estado de cuenta individual y otro general del condominio y usted dispone de un plazo de ocho días naturales para formular sus observaciones o inconformidades al respecto.
No está prohibida por ninguna ley la tenencia de mascotas dentro del condominio.
Sin embargo, es creciente el número de Reglamentos Internos y acuerdos de Asambleas Generales de Condóminos que regulan su tenencia y, en casos específicos, hasta las prohíben.
Pero bajo ninguna circunstancia o justificación, los animales de naturaleza peligrosa, ruidosa, desagradable o nociva tendrán cabida dentro del condominio.
Para evitarse dificultades con sus vecinos, se sugiere que no contravenga el Reglamento Interno del Condominio o los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos sobre la tenencia de mascotas.
Al respecto, es importante que considere y acate las medidas y limitaciones establecidas en el Reglamento Interno del Condominio sobre animales en las unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes.
Tome en cuenta que la Procuraduría Social del Distrito Federal puede imponerle una multa por faltas que afecten la tranquilidad o la comodidad de la vida condominal.
Se consideran faltas a la Ley de Justicia Cívica si su mascota transita dentro del condominio sin que se hayan tomado las medidas de seguridad necesarias, defeca en las áreas comunes o ataca a otras personas o animales y por lo tanto el dueño es sancionado con una multa y según el caso, hasta arresto por setenta y dos horas.
Por razones de higiene y seguridad, los condóminos no deben hacer uso de los elevadores en compañía de sus mascotas.
Por favor, tómese un tiempo dentro de sus ocupaciones para informarse sobre el Régimen de Propiedad en Condominio en que usted ha invertido y/o vive.
Cotizaciones: 7039 5451.
GIV Administración de Condominios, S.C.