Source: https://www.mietrb.de/63430.htm
Timestamp: 2020-08-14 16:58:15
Document Index: 179804196

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 535', '§ 28', '§ 28', '§ 535', '§ 138']

GroÃŸe Aufregung um Kleinreparaturen (Dr. Sommer, MietRB 2020, 246)
Auch wenn die wirtschaftliche Bedeutung von Kleinreparaturklauseln in WohnraummietvertrÃ¤gen nicht hoch ist, fÃ¼hrt sie gleichfalls in der (Beratungs-)Praxis zu bisweilen hÃ¶chst emotionalen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Dies, obwohl Sinn und Zweck einer solchen Klausel gerade das Gegenteil erreichen will. Wie der BGH bereits im Jahre 1989 feststellte, soll Streit Ã¼ber BagatellschÃ¤den im VerhÃ¤ltnis von Mietvertragsparteien tunlichst vermieden werden. Ein hÃ¤ufiger Grund fÃ¼r Streitigkeiten ist die beidseitige Unkenntnis der Tragweite und Auswirkung solcher Klauseln Ã¼ber Kleinreparaturen. Es erscheint daher sinnvoll, in diesem Beitrag einige Fragen rund um die ÃœberbÃ¼rdung von Kleinreparaturen zu behandeln.
I. Die gesetzliche Ausgangslage
1. Begriff der Erhaltung
2. Instandhaltung
II. Ãœbertragung der Erhaltungspflicht
1. Gewerberaum
2. Wohnraum
III. Sinn und Zweck von Kleinreparaturklauseln
IV. Begriffsbestimmung und Umfang der â€žKleinreparaturâ€œ
1. RÃ¤umlicher und gegenstÃ¤ndlicher Anwendungsbereich
2. BetragsmÃ¤ÃŸige BeschrÃ¤nkung im Einzelfall
3. Begrenzung des Gesamtaufwandes
V. Vornahmeklauseln
VI. Beteiligungsklausel
VII. Neuwertiger Zustand als Wirksamkeitsvoraussetzung
VIII. Zusammenfassung der Ergebnisse
Â§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB definiert das gesetzliche Leitbild. Hiernach trifft den Vermieter die Hauptpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung. BekanntermaÃŸen fallen hierunter nicht nur SchÃ¶nheitsreparaturen, sondern auch MaÃŸnahmen der Erhaltung. Die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in dem zum vertragsgemÃ¤ÃŸen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten, ist damit wesentlicher Grundgedanke des gesetzlichen Mietrechts.
Die Erhaltungspflicht umfasst die Beseitigung von SchÃ¤den oder Abnutzungserscheinungen an InstallationsgegenstÃ¤nden, Fenstern, TÃ¼ren und Ã¤hnlichen Teilen der Wohnung; vereinfacht ausgedrÃ¼ckt: die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache im Inneren.
Unter den Kosten der Instandhaltung werden â€žin Anlehnung an Â§ 28 Abs. 1 der II. BV die Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemÃ¤ÃŸen Gebrauchs aufgewendet werden mÃ¼ssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen MÃ¤ngel ordnungsgemÃ¤ÃŸ zu beseitigen.â€œ FÃ¼r den Begriff der Instandsetzung kann nicht auf Â§ 28 Abs. 1 der II. BV Bezug genommen werden. Mangels abweichender Vereinbarung werden unter den Kosten der Instandsetzung i.d.R. Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung verstanden.
Die Pflicht aus Â§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist grundsÃ¤tzlich abdingbar. Daher ist durch vertragliche Abrede eine Ãœbertragung der Erhaltungspflicht auf den Mieter im Grundsatz mÃ¶glich.
Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von GewerberÃ¤umen grundsÃ¤tzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhÃ¤ngigen Haftung fÃ¼hrt. Individualvertraglich soll â€“ unter Beachtung der Grenzen des Â§ 138 BGB â€“ sogar die ÃœberbÃ¼rdung der Erhaltung fÃ¼r â€žDach und Fachâ€œ mÃ¶glich sein. Aber auch im Gewerbemietrecht wird man nur selten den Beweis erbringen kÃ¶nnen, dass die im Mittelpunkt des Rechtsstreits stehende Klausel ausgehandelt wurde.
Hingegen kann formularvertraglich die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 28.07.2020 14:47