Source: http://jpm-copro.com/Cass%2027-05-2010-1.htm
Timestamp: 2019-08-25 03:08:53+00:00
Document Index: 31285694

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Cass 27/05/2010-1
Division de la propriété assortie d’une organisation spécifique
Constitution des parties communes en lot indivis entre les copropriétaires
Organisation compatible avec le statut légal (non)
Application de plein droit du statut légal (oui)
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 27 mai 2010
Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 novembre 2008
N° de pourvoi: 09-65338
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 novembre 2008), que le notaire qui avait établi la promesse de vente entre les époux X... et la SCI Stangierski (la SCI) du lot n° 2, constitué d’un appartement au premier étage d’un pavillon, et des droits indivis des vendeurs sur le lot n° 3, constitué de la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle sur laquelle était édifiée la construction et qui comprenait les voies d’accès et un jardin avec piscine, a fait signifier cette promesse à Mme Y..., propriétaire du lot n° 1 situé en rez-de-chaussée et titulaire du surplus de droits indivis dans le lot n° 3, pour la mettre en mesure d’exercer son droit de préemption ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de préemption sur les lots n° 2 et 3, alors, selon le moyen :
1°/ que l’huissier de justice, lorsqu’il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins la partie au nom de laquelle l’acte est délivré sur le fondement d’un mandat apparent, le destinataire n’étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ; qu’ainsi, en l’espèce où l’acte notifiant la vente à Mme Y... aux fins de purger le droit de préemption avait été délivré par M. Z..., huissier, au nom de M. et Mme X..., la cour d’appel, en considérant que les époux X... n’étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au notaire, sans rechercher s’ils n’étaient pas engagés en vertu du mandat apparent dont bénéficiait l’huissier, a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 416 du code de procédure civile et 1984 du code civil ;
2°/ que, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, “sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d’entre eux” ; qu’en considérant que constituait une partie commune l’ensemble du lot 3 décrit comme conférant la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la construction, la cour d’appel a violé par fausse application le texte précité ;
3°/ que, lorsqu’un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d’un autre immeuble, et d’autres qui ne le sont pas, la restriction à l’exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ; qu’ainsi, la cour d’appel, en considérant que pour l’exercice de son droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les voies d’accès et les aires stationnement, accessoires indispensables d’autres lots, et le jardin d’agrément et la piscine qui n’ont pas ce caractère, a violé l’article 815-14 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit, d’une part, que l’immeuble était soumis au statut de la copropriété dès lors qu’il était réparti entre deux personnes disposant chacune d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes et constaté que le lot n° 3 avait le caractère d’accessoire indispensable de l’immeuble qu’il desservait et se trouvait ainsi en indivision forcée et perpétuelle, d’autre part, que Mme Y... ne pouvait valablement contester la nature de partie commune de l’ensemble du lot n° 3, dont les droits en jouissance étaient attribués également aux lots n° 1 et 2, et n’en admettre l’existence que sur les voies d’accès ou de stationnement de la propriété, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur le mandat de l’huissier de justice que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le droit de préemption prévu en matière d’indivision pure et simple était inapplicable en l’espèce ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. et Mme X... et à la SCI Stangierski, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;
L’assujettissement de plein au droit au régime légal établi par la loi du 10 juillet 1965 s’applique généralement à une copropriété de fait, dépourvue de toute organisation.
L’arrêt du 27 mai 2010 relaté présente l’intérêt de présenter un cas d’application à la division de la propriété d’une maison assortie d’une organisation surprenante.
L’état descriptif de division d’une maison, établi le 10 avril 1989 comporte la division du bâtiment en deux lots. Il comporte curieusement pour le terrain un lot numéro trois, constitué de la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle sur laquelle est édifiée la construction et comprenant les voies d’accès et un jardin avec piscine. Sa jouissance privative exclusive particulière et perpétuelle est conférée par moitié entre le titulaire du lot numéro un et celui du lot numéro deux.
Un notaire a établi la promesse de vente entre les époux X... et la SCI Stangierski (la SCI) du lot n° 2, constitué d’un appartement au premier étage d’un pavillon, et des droits indivis des vendeurs sur le lot n° 3. Considérant à tort qu’il s’agissait d’une indivision pure et simple, il a cru devoir faire signifier cette promesse à Mme Y..., propriétaire du lot n° 1 situé en rez-de-chaussée et titulaire du surplus de droits indivis dans le lot n° 3, pour la mettre en mesure d’exercer le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code civil ;
Sur cette signification, Madame Y… a déclaré vouloir exercer son droit de préemption sur les deux lots dont la vente était envisagée. Elle a ensuite prétendu faire réaliser la vente à son profit, faisant valoir que son acceptation rendait la vente parfaite, sauf à être réitérée en la forme authentique.
Les époux X…, vendeurs du lot n° 2, ont en premier lieu fait valoir qu’ils n’avaient pas donné pouvoir au notaire de faire délivrer la notification à Madame Y… ;
Ils ont fait valoir également qu’il convenait de requalifier le régime juridique applicable à l’immeuble dont la division correspondait à celle prévue par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Madame Y... prétendait, pour écarter l’application du statut légal de la copropriété, que l’indivision forcée ne portait pas sur l’intégralité du terrain, mais uniquement sur la voie d’accès et de stationnement desservant l’appartement du premier étage (lot numéro deux).
La Cour d’appel a rejeté cette prétention. Elle a affirmé justement qu’elle était contraire à l’état descriptif de division et n’a jamais fait l’objet d’un accord en vue d’un partage amiable du lot numéro trois.
Tout aussi justement, la Cour d’appel a jugé que l’immeuble est soumis au statut légal de la copropriété puisqu’il est réparti entre deux personnes disposant chacune d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Elle ajoute qu’il importe peu que les parties n’aient pas éprouvé le besoin d’en préciser « l’indétermination » d’origine, qui ne concerne que les modalités et non la nature de leurs droits. Dès lors le lot 3 ne peut être dans son ensemble qu’une partie commune, dont les droits en jouissance sont attribués également aux lots numéro un et deux. Les voies d’accès ou de stationnement de la propriété sont également des parties communes ;
Le régime de l’indivision des parties communes d’une copropriété présente notamment la particularité d’exclure le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code civil en matière d’indivision pure et simple.
La Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel en tous ses considérants.
Elle juge en particulier que « Mme Y... ne pouvait valablement contester la nature de partie commune de l’ensemble du lot n° 3, dont les droits en jouissance étaient attribués également aux lots n° 1 et 2, et n’en admettre l’existence que sur les voies d’accès ou de stationnement de la propriété ».
Cette prétention aurait abouti à reconnaître au profit de la seule propriétaire du lot 1 la jouissance exclusive du jardin et de la piscine, quel que soit le sort final de l’opération de vente envisagée.
L’arrêt d’appel indique à cet égard que Mme Y demandait à la Cour, à titre subsidiaire, de dire qu’il convient de régulariser la situation de ladite copropriété, de matérialiser les parties communes et de lui donner acte de ce qu’elle accepte la constitution d’une servitude de passage au profit du lot numéro deux ;
Or il est bien certain que, réserve faite d’une clause particulière du règlement de copropriété précisant l’affection des voies de circulation et des emplacements de stationnement, la jouissance et l’usage des parties communes sont attachées indifféremment à tous les lots de la copropriété et dévolues à leurs propriétaires.
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir dire qu’elle a valablement exercé son droit de préemption sur les lots 2 et 3 de l’immeuble situé à Grasse, quartier de Camperousse ;
AUX MOTIFS QUE l’appelante tire la perfection de la vente de l’offre de préemption initiale effectuée par Maître A... notaire le 7 juin 2007 sur l’ensemble des lots vendus, offre acceptée par elle le 3 juillet 2007 ; les époux X..., engagés par un compromis de vente avec la SCI STANGIERSKI dénient avoir donné un mandat quelconque à leur notaire pour purger un droit de préemption, que l’officier ministériel a d’ailleurs considéré comme invalide après protestation de la SCI STANGIERSKI et consultation du CRIDON ;
ALORS QUE l’huissier de justice, lorsqu’il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins la partie au nom de laquelle l’acte est délivré sur le fondement d’un mandat apparent, le destinataire n’étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ; qu’ainsi, en l’espèce où l’acte notifiant la vente à Madame Y... aux fins de purger le droit de préemption avait été délivré par Me Z..., huissier, au nom de M. et Mme X..., la Cour d’appel, en considérant que les époux X... n’étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au notaire, sans rechercher s’ils n’étaient pas engagés en vertu du mandat apparent dont bénéficiait l’huissier, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 416 du Code de procédure civile et 1984 du Code civil.
Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir dire qu’elle pouvait valablement exercer son droit de préemption sur le lot n° 3 de l’immeuble litigieux ;
AUX MOTIFS QUE dans la mesure où l’état descriptif de division établi le 10 avril 1989 et régulièrement publié le 20 avril 198 prévoit un lot numéro trois en nature de terrain dont la jouissance privative exclusive particulière et perpétuelle est conférée par moitié entre le titulaire du lot numéro un et celui du lot numéro deux, c’est à tort que Liliane Y... conclut à l’inexistence d’une indivision forcée sur l’intégralité du terrain, mais uniquement sur la voie d’accès et de stationnement desservant l’appartement du premier étage (lot numéro deux), car ceci est contraire à l’état descriptif de division et n’a jamais fait l’objet d’un accord en vue d’un partage amiable du lot numéro trois ; l’immeuble formant une copropriété soumise au statut de la copropriété dès lors qu’il est réparti entre deux personnes disposant chacune d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes, peu important que les parties n’aient pas éprouvé le besoin d’en préciser « l’indétermination » d’origine, qui ne concerne que les modalités et non la nature de leurs droits, l’appelante ne peut valablement contester la nature de partie commune sur l’ensemble du lot numéro trois, dont les droits en jouissance sont attribués également aux lots numéro un et deux, et n’en admettre l’existence que sur les voies d’accès ou de stationnement de la propriété ; la nature juridique exacte de partie commune du lot numéro trois découlant du statut de la copropriété exclut l’existence concurrente d’une indivision sur le lot numéro trois, qui justifierait l’exercice d’un droit de préemption sur la moitié restante, ce qui aurait de surcroît pour résultat d’enclaver le lot numéro deux ; en définitive, le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code civil en matière d’indivision pure et simple est inapplicable en l’espèce ;
ALORS QUE, d’une part, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d’entre eux » ; qu’en considérant que constituait une partie commune l’ensemble du lot 3 décrit comme conférant la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la construction, la Cour d’appel a violé par fausse application le texte précité.
ALORS QUE, d’autre part, lorsqu’un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d’un autre immeuble, et d’autres qui ne le sont pas, la restriction à l’exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ; qu’ainsi, la Cour d’appel, en considérant que pour l’exercice du droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les voies d’accès et les aires de stationnement, accessoires indispensables d’autres lots, et le jardin d’agrément et la piscine qui n’ont pas ce caractère, a violé l’article 815-14 du Code civil.
Arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence
Cour d’appel d’Aix-en-Provence 1o Chambre A
Audience publique du 12 novembre 2008
Jugement du TGI de GRASSE du 11 Mars 2008 (RG n° 07 / 6942).
N° de RG: 08/06092
Madame Liliane Suzanne X... épouse Y...
Monsieur Jacques Maurice Z...
Madame Albertine A... épouse Z...
SCI STANGIERSKI, en la personne de son représentant habilité
Vu le jugement rendu le 11 mars 2008 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE entre les époux Z..., la SCI STANGIERSKI et Liliane X... épouse Y...,
Vu l’appel interjeté le 1er avril 2008 par Liliane Y...,
Vu les conclusions récapitulatives déposées par l’appelante le 8 octobre 2008,
Vu les conclusions déposées le 26 septembre 2008 par les intimés,
Vu l’ordonnance de clôture rendue le 14 octobre 2008.
1. Attendu que Liliane X... a acquis le 10 avril 1989 des époux Z... le lot numéro un de l’immeuble situé122 Boulevard d’Estramousse à GRASSEet la moitié indivise du lot numéro trois ;
Attendu que dans la mesure où l’état descriptif de division établi le 10 avril 1989 et régulièrement publié le 20 avril 1989 prévoit un lot numéro trois en nature de terrain dont la jouissance privative exclusive particulière et perpétuelle est conférée par moitié entre le titulaire du lot numéro un et celui du lot numéro deux, c’est à tort que Liliane Y... conclut à l’inexistence d’une indivision forcée sur l’intégralité du terrain, mais uniquement sur la voie d’accès et de stationnement desservant l’appartement du premier étage (lot numéro deux), car ceci est contraire à l’état descriptif de division et n’a jamais fait l’objet d’un accord en vue d’un partage amiable du lot numéro trois ;
Attendu que l’immeuble formant une copropriété soumise au statut de la copropriété dès lors qu’il est réparti entre deux personnes disposant chacune d’une partie privative et d’une quote part des parties communes, peu important que les parties n’aient pas éprouvé le besoin d’en préciser “ l’indétermination “ d’origine, qui ne concerne que les modalités et non la nature de leurs droits, l’appelante ne peut valablement contester la nature de partie commune sur l’ensemble du lot numéro trois, dont les droits en jouissance sont attribués également aux lots numéro un et deux, et n’en admettre l’existence que sur les voies d’accès ou de stationnement de la propriété ;
Attendu que la nature juridique exacte de partie commune du lot numéro trois découlant du statut de la copropriété exclut l’existence concurrente d’une indivision sur le lot numéro trois, qui justifierait l’exercice d’un droit de préemption sur la moitié restante, ce qui aurait de surcroît pour résultat d’enclaver le lot numéro deux ;
Attendu en définitive que le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code Civil en matière d’indivision pure et simple est inapplicable en l’espèce ;
2. Attendu que l’appelante tire également la perfection de la vente de l’offre de préemption initiale effectuée par Maître E... notaire le 7 juin 2007 sur l’ensemble des lots vendus, offre acceptée par elle le 3 juillet 2007 ;
Attendu que les époux Z..., engagés par un compromis de vente avec la SCI STANGIERSKI dénient avoir donné un mandat quelconque à leur notaire pour purger un droit de préemption, que l’officier ministériel a d’ailleurs considéré comme invalide après protestation de la SCI STANGIERSKI et consultation du CRIDON ;
Attendu qu’à supposer que les intimés aient conclu que le droit de préemption devait s’exercer sur la totalité des biens objet de la vente, cet aveu judiciaire ne peut être utilisé pour mettre en échec une cause d’inexistence de l’obligation, mais demeure uniquement réservé dans ses effets éventuels à un fait matériel ensuite dénié ;
Attendu que c’est donc à juste titre que le premier juge a refusé de consacrer le droit de préemption de Liliane X... épouse Y... ;
3. Attendu qu’estimant que l’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété, l’appelante demande à la Cour, à titre subsidiaire, de dire qu’il convient de régulariser la situation de ladite copropriété, de matérialiser les parties communes et de lui donner acte de ce qu’elle accepte la constitution d’une servitude de passage au profit du lot numéro deux ;
Attendu que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l’action individuelle du copropriétaire à la propriété et à la jouissance de son lot ce qui n’est pas le cas de l’objet des prétentions susvisées ;
4. Attendu que la preuve de la mauvaise foi de l’appelante n’est pas démontrée compte tenu des errements initiaux de la procédure et qu’aucune considération économique ou d’équité ne justifie le recours à l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Rejette l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Liliane Y... aux dépens,
Autorise la SCP ERMENEUX-CHAMPLY avoué à recouvrer directement contre celle-ci le montant de ses avances.