Source: http://abolex.es/abolex-abogados-noticias/resolucion-contrato-compraventa-audiencia-provincial-malaga-sentencia-abolex.html
Timestamp: 2019-02-18 07:20:15
Document Index: 112176998

Matched Legal Cases: ['e contrario', 'e contrario', 'artículo 1255', 'artículo 1124', 'artículo 1504', 'artículo 1100', 'artículo 1124', 'artículo 1105', 'artículo 398']

Resolucion-contrato-compraventa-Audiencia-Provincial-Malaga-Sentencia-Abolex
Sentencia sobre resolución de contrato de compraventa. Audiencia Provincial de Málaga.
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCION SEXTA
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. CUATRO DE MARBELLA
JUICIO ORDINARIO NÚM. 1246 DE 2010
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚM. 880 DE 2011
SENTENCIA Nº 445/13
DOÑA MARIA JOSE TORRES CUELLAR
En la ciudad de Málaga a diecinueve de julio de dos mil trece.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio de procedimiento Ordinario nº 1246 de 2010, procedente del Juzgado de Primera Instancia núm. Cuatro de Marbella, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos a instancia de DON Roberto , DOÑA Apolonia , DON Serafin Y DOÑA Carolina representados en el recurso por el Procurador Don Alberto Sánchez Gil y defendidos por el Letrado Don Martín de la Herrán Sabick, contra PRIMULA DEVELOPMENTS, S.L, representada en el recurso por la Procuradora Dña. Ana Mª Rodríguez Fernández y defendida por el Letrado Don Juan Antonio Ruiz García; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. Cuatro de Marbella dictó sentencia de fecha 25 de marzo de 2011 en el juicio ordinario núm. 1246 de 2010, del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: " FALLO.- ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador D. Alberto Sánchez Gil, en nombre y representación de D. Roberto , Dª. Apolonia , D. Serafin y Dª. Carolina , contra la mercantil PRÍMULA DEVELOPMENTS SL, con los siguientes pronunciamientos:
Primero: DECLARAR resueltos por incumplimiento de la entidad demandada, consistente en la falta de entrega de las viviendas objeto de compraventa en la fecha pactada, el contrato de fecha 13 de octubre de 2006 celebrado entre la demandada y D. Roberto , así como los tres contratos de compraventa de fecha febrero de 2008 celebrados entre la entidad demandada y los cuatro codemandantes.
Segundo: CONDENAR a la parte demandada a reintegrar a la parte actora la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (282.359,50 euros) entregada a cuenta del precio, más los intereses legales de tal cantidad desde la fecha en que fue entregada a la demandada.
Tercero: CONDENAR a la parte demandada al pago de las costas procesales."( sic)
SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la demandada, el cual fue admitido a trámite y, su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 19 de junio de 2013, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.
PRIMERO.- Solicita la parte recurrente la revocación de la sentencia apelada y el dictado de otra que desestime la demanda, alegando que no se dan los requisitos exigidos por la doctrina para la resolución judicial de los contratos que de contrario se pretende, pues la causa del retraso en la entrega de las viviendas se debe a fuerza mayor como es la falta de financiación debida a la actual crisis económica que sufre el país, encontrándose las obras temporalmente suspendidas sin que exista fecha conocida para su reanudación, encontrándose la apelante realizando gestiones para que en el menor espacio de tiempo posible éstas puedan reanudarse y así poder realizar la entrega de las viviendas.
SEGUNDO.- Planteado el debate en los términos antes expresados, parece incuestionable que las obligaciones recíprocas de las partes que surgen de un contrato de compraventa son, a tenor de lo que disponen los artículos 1445 , 1461 y 1500 del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, quedando posibilitados los contratantes en uso de la libertad de pacto consagrado en el artículo 1255 del indicado Cuerpo legal , a establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen conveniente a sus intereses, o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones, exigiéndose para la viabilidad de la acción resolutoria, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de este que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1ª SS de 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 4 de junio de 1992 , 22 de marzo y 3 de junio de 1993 , 21 de marzo de 1994 , 27 de diciembre de 1995 , 16 de mayo y 30 de octubre de 1996 , entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen "ex tunc" -T.S. 1ª S. de 10 de julio de 1998-, a todo lo cual debemos añadir, que la resolución sólo puede solicitarla quien ha cumplido las obligaciones contractuales que asumiera -TS 1ª SS. de 19 de febrero de 1969, 3 de junio de 1970, 5 de junio de 1981, 22 de marzo, 25 de junio y 22 de octubre de 1985, 17 y 31 de marzo, 14 de abril y 30 de junio de 1986, 3 de febrero de 1989, 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993, 10 de enero y 9 de mayo de 1994, 24 de noviembre de 1995, 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999-, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - T.S. 1ª SS. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 -, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución a la que alude el artículo 1504 del Código Civil no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco, objetivo y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírseles una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del interesado contratante - T.S. 1ª SS. de 24 de febrero de 1990 y 7 de junio de 1991 -, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución haciendo ineficaz el pago realizado con posterioridad por la compradora o cualquier actuación de la vendedora, siendo, no obstante, aconsejable mantener el pacto en homenaje a la voluntad contractual cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa - T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1987 , 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989 , 24 de febrero y 21 de julio de 1990 y 15 de febrero , 11 de marzo , 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992 , entre otras muchas-.
TERCERO.- Así las cosas, en base a las anteriores consideraciones jurídicas, ha quedado acreditado por la documental obrante en las actuaciones, que con fechas de 13 de octubre de 2006 y de febrero de 2008 las partes litigantes, Srs. Apolonia Roberto y Serafin Carolina y Prímula Developments, S.L. realizaron cuatro contratos de compraventa por el que los primeros compraban y la segunda vendía, cuatro viviendas en construcción de la promoción denominada Jardines de Guaro, por un precio total de 1.183.418,93 euros, de los que en diversos pagos habían abonado 282.359,60 euros. En dichos contratos privados, en su cláusula décima, se obligaba a la entrega de las viviendas tan pronto estuviera terminado el inmueble y concedida licencia de primera ocupación, lo que se preveía para la primera en octubre de 2009 y para las otras tres en febrero de 2010, a no ser que, por cualquier circunstancia imprevista, los vendedores se vieran obligados a diferir dicha entrega aceptando el comprador desde ahora dicha demora, que si excediese del plazo máximo establecido facultaría al comprador para resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas, incrementadas en un 6%, contemplándose como excepción a la facultad resolutoria del comprador cuando la demora se atribuyese a causas de fuerza mayor, fuera del control de la vendedora. La compradora demandante abonó las cantidades, cuya devolución ahora reclama, sin que, transcurridos los plazos contenidos en los contratos la vendedora le hiciera entrega de las llaves como venía obligada, por lo que el día 29 de junio de 2010, cuatro meses después del último plazo convenido, dirige burofax a la vendedora, denunciando el transcurso del plazo acordado en la estipulación décima del contrato, y manifestando su voluntad de resolver los contratos con devolución de las cantidades entregadas. Dirige igualmente burofax al Ayuntamiento de Guaro interesando certifique estado en que encuentran las obras, que le es respondido con fecha 4 de marzo de 2011 en el sentido de que a dicha fecha aun no se habían concluido.
CUARTO.- Suscitado el debate en los términos expresados y en atención al relato cronológico de hechos suficientemente acreditados en las actuaciones procesales remitidas a este tribunal, es oportuno traer a colación que la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 9 de junio de 1986 mantiene que la no entrega de la vivienda adquirida puede pasar por constituir un mero retraso, una situación de mora o un incumplimiento, y así en el primer caso, el dato objetivo de la no entrega del inmueble en la fecha pactada carece de consecuencia jurídica alguna, salvo que por las partes se elevara el plazo a la categoría de esencial, en tanto que el retraso cuando es cualificado en el cumplimiento de la prestación, constituye la mora del vendedor-promotor ( artículo 1100 del Código Civil ) dando lugar a la indemnización de daños y perjuicios y, por último, el incumplimiento definitivo, en sentido estricto, es el que permite llevar a cabo la resolución contractual al amparo de la norma contenida en el precitado artículo 1124 del Código Civil, lo que viene a suscitar la duda en el caso tratado de en qué concreto estadio de los tres expresados nos encontramos, puesto que, en principio, se debe entender que la no entrega de la vivienda en el plazo indicado debe configurarse como supuesto de "mora" que, ciertamente, no supone sin más la resolución del contrato, ya que para llegar al tercero de los estadios indicados, el del incumplimiento, se precisa algo más, cual era según doctrina jurisprudencial inicialmente marcada por la Sala Primera del Tribunal Supremo que concurriera una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento - T.S. 1ª S. de 9 de junio de 1986 -, pero es el caso que en la actualidad, como se dijo en el Fundamento de Derecho Segundo de la presente resolución, no se precisa de tal requisito, reseñándose en las sentencias de 5 de junio de 1989 , 24 de febrero de 1990 , 24 de febrero de 1993 23 de julio de 2002 y 11 de noviembre de 2003 , entre otras, del Alto Tribunal, que al no ser una exigencia textual del ordenamiento jurídico, es bastante la comprobación de una voluntad obstativa a dicho cumplimiento rehusando con ello el éxito del negocio bilateralmente convenido en conexión con los intereses de las partes frustrando las legítimas aspiraciones de las mismas, de lo que cabría colegir que para determinar el límite fronterizo entre la situación de mora y la de incumplimiento sancionador con la resolución contractual habrá de estarse a la frustración del fin del contrato, de manera que la entrega de la vivienda por parte del vendedor aunque se haga tardíamente si satisface objetivamente el interés del comprador, estaríamos ante una situación de mora que daría pie a la exigencia de cumplimiento forzoso con indemnización por los daños y perjuicios sufridos, en tanto que si se excede de tales límites, ese incumplimiento contractual de parte si daría oportunidad a la compradora para optar por la resolución del contrato; en otras palabras, como nos dice la sentencia de 22 de mayo de 2003 , cuando el retraso no causa la frustración del fin perseguido con la celebración del contrato, al no conllevar la inutilidad de la prestación para el acreedor, no se está ante un supuesto de resolución por incumplimiento sino tan sólo de mora, habiéndose decantado la jurisprudencia para resolver el dilema de la calificación de la situación de mora o de incumplimiento por frustración del fin negocial al período de tiempo transcurrido desde la fecha de la entrega pactada hasta la interposición de la demanda por el comprador, afirmándose en la sentencia de 14 de noviembre de 1998 ser incumplimiento resolutorio el derivado por el transcurso de año y medio entre una y otra fecha, o incluso de quince meses según contempla la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 17ª) de 28 de mayo de 2004 , coligiéndose de lo expuesto que en la cláusula décimo segunda del contrato de compraventa de vivienda, se pactaba expresamente entre las partes que Prímula Developments, S.L. se compromete a entregar las propiedades que se adquieren cuando se finalice la construcción, como máximo en la fecha establecida para la terminación de los trabajos de construcción , siendo de sustancial importancia que en dicho estipulación en referencia a la vivienda adquirida por la demandante se utiliza el término " se compromete a entregar" , lo que impone ya de por sí el reconocimiento expreso de una obligación contractual asumida por la parte demandada vendedora de llevar a cabo la consumación de la compraventa en un determinado momento y para ello sí marca expresamente un plazo determinado, cual es octubre de 2009 para la primera y febrero de 2010 para las demás, lo que imponía que la entrega de las viviendas se tenía que hacer antes de dichas fechas, plazos que se incumplen abiertamente si nos atenemos a hechos incontrovertidos tales como que al día de hoy no consta se hayan finalizado las obras y se deja a la buena voluntad de la promotora la gestión de la financiación para su terminación, suficiente para poder excluir estar en presencia de un mero retraso o de una situación de mora y poder afirmar categóricamente estar en presencia de una clara y manifiesta infracción obligacional por parte de la mercantil vendedora, sin que, en absoluto, puede quedar exonerada del incumplimiento por el hecho de que en la referida estipulación se acordara como excepción la fuerza mayor más allá del control de Prímula Developments, S.L. ya que en interpretación del artículo 1105 del Código Civil , ciertamente la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración -SS. de 18 de noviembre de 1980 , 2 de octubre de 1984 y 2 de febrero de 1989 , entre otras muchas-, que fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubiese podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables, lo que suscita un problema de interpretación, que debe resolverse, de acuerdo con la doctrina, en el sentido de que siendo la posibilidad de prever los sucesos un concepto teóricamente amplísimo y de límites imprecisos, hay que entenderlo en su aplicación legal y práctica como excluyente de aquellos sucesos totalmente insólitos y extraordinarios que, aunque no imposibles físicamente, y, por tanto, previsibles en teoría, no son de los que pueda calcular una conducta prudente atenta a las eventualidades que el curso de la vida permita esperar, y en cuanto a la imposibilidad de evitar sucesos previstos, si bien no excusa de prestar la diligencia necesaria para vencer las dificultades que se presenten, no exige, sin embargo, la llamada prestación exorbitante, es decir, aquella que exigiría vencer dificultades que puedan ser equiparadas a la imposibilidad por exigir sacrificios absolutamente desproporcionados o violación de deberes más altos, previsibilidad o imprevisibilidad del evento que tiene cualidad de hecho y, por tanto, de libre apreciación judicial, diferenciándose la fuerza mayor del caso fortuito en que en tanto la primera es la que se produce fuera del ámbito del deudor o de la relación obligatoria con violencia insuperable, la segunda causa de exoneración de responsabilidad se produce dentro de aquél siendo de resaltar del material probatorio aportado a las actuaciones procesales por las partes que no cabe amparar esa pretendida liberación de responsabilidades contractuales ni en una ni en otra figura, pues esa serie de consideraciones en las que la demandada pretende justificar en el recurso el retraso sufrido en la obra ejecutada, aparte de ser simples requisitos de índole técnica, que debían haber sido previstos por la promotora al no ser inusuales sino más bien previsibles y cíclicos los períodos de expansión y crisis en la construcción, por lo que en cualquier caso, carecería de incidencia alguna práctica a los efectos resolutorios pretendidos dado ser el margen de la no entrega de la vivienda superior al pactado para provocar la resolución interesada, consideraciones que, en definitiva, nos llevan a acordar la plena confirmación de la sentencia recurrida en todos y cada uno de sus extremos.
QUINTO.- Dispone el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, las costas del mismo se impondrán a la parte que las haya visto totalmente rechazadas.
que, desestimando el recurso de apelación mantenido por la Procuradora Dña. Ana María Rodríguez Fernández en nombre y representación de Prímula Developments, S.L., debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día veinticinco de marzo de dos mil once por el Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Marbella en el Juicio Ordinario nº 1246 de 2010, e imponemos a la apelante las costas del recurso.
Voces: Acción resolutoria, Compraventa, Legítima, Obligaciones recíprocas, Resolución del contrato, Resolución por incumplimiento, Caso fortuito, Causas de exoneración, Consecuencias del incumplimiento, Cumplimiento del contrato, Cumplimiento forzoso, Daños y perjuicios, Efectos de la resolución, Fuerza mayor, Incumplimiento contractual, Incumplimiento definitivo, Indemnización de daños y perjuicios, Obligaciones accesorias, Obligaciones principales, Pago del precio, Responsabilidad contractual, Retraso en la entrega, Celebración del contrato, Embargo, Fuerza mayor, Marcas, Obligaciones contractuales, Plazos, Propiedad
"siendo la posibilidad de prever los sucesos un concepto teóricamente amplísimo y de límites imprecisos, hay que entenderlo en su aplicación legal y práctica como excluyente de aquellos sucesos totalmente insólitos y extraordinarios que, aunque no imposibles físicamente, y, por tanto, previsibles en teoría, no son de los que pueda calcular una conducta prudente atenta a las eventualidades que el curso de la vida permita esperar, y en cuanto a la imposibilidad de evitar sucesos previstos, si bien no excusa de prestar la diligencia necesaria para vencer las dificultades que se presenten, no exige, sin embargo, la llamada prestación exorbitante"