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Timestamp: 2019-02-21 14:15:17+00:00
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usucapione - trascrizione - [ Civile :: Da collega a collega ] - FORUM AVVOCATI & Praticanti Avvocati
Autore Topic: usucapione - trascrizione (Letto 2292 volte)
« il: 02 Dic 2003, 20:52 »
Chiedo cortesemente aiuto per una questione che in un primo momento mi sembrava banale , ma poi a pensarci bene mi ha creato alcuni dubbi
Secondo voi una volta che c'è stato il possesso ad usucapionem per più di 20 anni su un bene, affinchè la proprietà di quest'ultimo si trasferisca dal vecchio proprietario all'attuale possessore è necessaria una sentenza di accertamento o l'usucapione opera di diritto?
Il dubbio mi è sorto per il fatto che mi sono trovato di fronte ad un caso molto strano: un Tizio ha scoperto che il nonno aveva una casa di proprietà in cui non aveva mai abitato, e questa, al momento dell'apertura della sucessione per la sua morte, non è stata considerata tra i beni ereditari( è stata dimenticata ), così non se ne tenuto conto neppure alla morte del figlio(suo padre).
Il fatto strano è che Tizio dopo aver scoperto tutto ciò ha venduto il bene ad un terzo (Caio)dimostrandogli che al catasto il bene risulta ancora di suo nonno; tuttavia in questa casa abita una famiglia da più di cinquant'anni che non avrebbe nessun problema a dimostrare di averla usucapita, l'unico problema è che nessuno ha mai esercitato alcuna domanda volta ad accertare l'avvenuta usucapione.
Caio, dopo aver scoperto che la sua titolarità sul bene potrebbe essere messa in dubbio perchè nella sua nuova casa vive ancora quella famiglia e nessuno dei suoi membri ha intenzione di lasciarla libera, ha venduto a Sempronio, il quale in buona fede l'ha acquistata pensando che i residenti della stessa fossero dei semplici inquilini.
« Risposta #1 il: 03 Dic 2003, 10:47 »
L'usucapione deve essere necessariamente accertata con sentenza. Considera poi le seguenti circostanze:
1) l'usucapione retroagisce sino al momento in cui si è iniziato a possedere la cosa;
2) il conflitto tra l'acquisto a titolo derivativo e l'acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'uducapione e della anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo.
« Risposta #2 il: 03 Dic 2003, 12:29 »
Confermo quanto detto da Lorenzo: occorre una sentenza dichiarativa.
Ti segnalo due sentenze a tal proposito -seppure riguardanti casi diversi-: la N. 9884/1996 e una recente sentenza della Corte d'Appello di Torino che puoi trovare sulla Giurisprudenza Italiana nel numero di Agosto/Settembre 2003 con un ottimo commento.
« Risposta #3 il: 25 Dic 2003, 10:42 »
A proposito di usucapione....
La mia famiglia ha usufruito, dunque posseduto, di 2 locali ad uso deposito merci per circa trent'anni. I locali in questione erano di proprietà di mia nonna e in assenza di testamento, alla sua scomparsa, la proprietà di essi è stata ripartita tra i coeredi. I miei non pensarono neanche alla possibilità di usucapirla, dunque lasciarono che avvenisse la divisione, consentendo di pagare una quota di affitto a ciascuno degli altri coeredi. Premesso che la divisione è stata operata davanti ad un notaio ma che allo stato attuale non risulta alcun contratto di locazione, sarebbe possibile tentare l'usucapione?
« Risposta #4 il: 26 Dic 2003, 16:26 »
C'è nessuno? Lo so che è un giorno di festa però avrei urgente bisogno di una risposta....Qualcuno può aiutarmi?
« Risposta #5 il: 26 Dic 2003, 17:02 »
La questione andrebbe approfondita. Però, dando un'opinione da giorno di S.Stefano con deliri alimentari alle spalle, secondo me la situazione non è semplice.
Da quello che hai raccontato ci potrebbe essere un problema di animus possidendi: come tu sai ai fini dell'usucapione è necessario che il soggetto possegga il bene uti dominus (cioè con l'animus come se ne fosse il proprietario). E ciò ovviamente anche se sa benissimo di non esserlo.
Ora va da sè che proprio per questo motivo non possono essere usucapiti i beni verso i quali non si ha quell'animus (come ad es. la detenzione, anche se qualificata, in cui sussiste la contemplatio domini) altrimenti basterebbero 20 anni di locazione di un alloggio, o di comodato di un bene, per usucapirlo...
Come sai per usucapire beni di cui si ha una legittima detenzione è necessario operare l'interversione del possesso, e cioè la manifestazione verso il proprietario dell'intenzione di possedere uti dominus attraverso atti inequivocabili (ad es. il rifiuto di restituire la cosa). Solo da questo momento si ha possesso ad usucapionem ed inizia a decorrere il termine.
Nel tuo caso il fatto di aver acconsentito alla divisione ed il fatto di aver accettato di pagare un canone agli altri condividenti, rischia di essere gravemente indicativo di assenza di animus possidendi uti dominus. E questo, pur essendosi manifestato dopo i 20 anni, rischia comunque di dare al giudice un'indicazione molto forte anche per il periodo precedente. Se io fossi il legale degli altri condividenti batterei pesantemente su questi elementi.
Senza contare il fatto che è contradditorio e giuridicamente incoerente (e quindi, secondo me non sostenibile) che un soggetto prima accetti di dividere un bene (e pertanto riconosce la status di comproprietario agli altri) e poi successivamente accampi un diritto di proprietà esclusiva che si sarebbe verificato prima della divisione. Non regge molto.
I tuoi avrebbero dovuto fare la domanda di usucapione appena possibile, o quantomeno eccepirla, opponendosi, nell'eventuale causa di divisione. E questo al di là del fatto che (trattandosi di comodato, presumo, da parte di tua nonna) avrebbero comunque avuto il problema di provare l'interversione del possesso di cui dicevo sopra.
Comunque, ti ripeto, come sempre, bisognerebbe guardare bene un po' di giurisprudenza e approfondire la questione, ma così a muzzo (come si dice) e sotto l'effeto di sordidi problemi digestivi, temo che il problema ci sia eccome.
« Risposta #6 il: 31 Dic 2003, 11:18 »
Kika, avevi tanta urgenza... E ora neanche rispondi...? Nemmeno un grazie...?
« Risposta #7 il: 01 Gen 2004, 19:44 »
Ciao a tutti e in modo particolare ad IvanG...naturalmente Felice 2004!!
Scusa IvanG se non ti ho risposto prima ma ho avuto problemi con il computer. Mille grazie per il tuo parere, da domani si torna al lavoro dunque farò ricerche più approfondite in quanto se si potesse ancora usucapire non mi lascerò sfuggire l'occasione di risolvere una volta x tutte una situazione familiare che sta creando parecchi problemi. Forse ne creerà ancora ma...
Se trovi qualcosa mi fai sapere? Thanks e ancora Buon Anno!!
« Risposta #8 il: 11 Mar 2004, 17:14 »
...poichè Cogitore aveva aperto due topic identici ponendo lo stesso quesito (diamine, ma state un po'attenti! ) provvedo, per economia delle risorse del sito, ad eliminare uno dei due...
nel topic gemello le risposte alla domande di cogitore erano queste:
Citazione da: "AVVOLTOIO"
Innanzitutto è necesserio una sentenza provvisoria che accerta il possesso continuato per più di venti anni, poi si apre la strada ad una sentenza d'usucapione che costituisce il titolo per la trascrizione.
Citazione da: "IvanG"
Sentenza provvisoria? Questa non l'ho capita.
Citazione da: "cogitore"
ma se l'acquirente trascrive il suo titolo d'acquisto prima della trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione, non dovrebbe essere tutelato in base alle regole della pubblicità immobiliare
Le regole cui ti riferisci tu sono relative ad atti di trasmissione della proprietà a titolo derivativo.
Non dimenticare che l'usucapione, invece, è un atto di acquisto a titolo originario.
Inoltre la sentenza si limita ad accertare una situazione già esistente e che opera di diritto. Non si tratta di una sentenza costitutiva.
Se fosse come dici tu sarebbe facilissimo paralizzare qualsivoglia domanda di usucapione: basterebbe vendere il bene, e trascrivere, prima di arrivare a sentenza (certo l'attore potrebbe aver iscritto la domanda giudiziale, ma in materia di usucapione non lo fa quasi nessuno).
Ma vedi bene che la cosa non è così semplice.
Oltretutto, persino a voler prescindere dalla circostanza che la sentenza che accerta l'usucapione non ha effetti costitutivi ma solo dichiarativi, se non ricordo male la Cassazione ha sempre sostenuto che il conflitto tra l'acquisto a titolo derivativo e l'acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo. E questo a prescindere sia dalla buona o cattiva fede dell'acquirente, sia della trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione o della sua anteriorità.
Come molti sanno non ho mai fatto civile in vita mia, però mi sembra proprio che sia così. o no?
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