Source: https://dybka.com.pl/blog/
Timestamp: 2020-07-08 10:25:11+00:00
Document Index: 115459794

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 10', 'art. 43', 'art. 4', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 172', 'art. 15']

Blog o prawie nieruchomości i budowlanym | Grupa Dybka
dybka@dostepy-dla-eactive.pl
Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego czy obiektu komercyjnego wymaga uzyskania stosownego pozwolenia. W przypadku niektórych nieruchomości ustawodawca wymaga jedynie zgłoszenia planowanych prac. Jeżeli realizacja inwestycji rozpoczyna się bez dopełnienia formalności, to powstały obiekt zostaje uznany za samowolę budowlaną. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga Klientom w zalegalizowaniu budynków nie posiadających odpowiednich pozwoleń.
Mimo że zwrot „samowola budowlana” funkcjonuje powszechnie, to w prawie budowlanym nie znajduje się jego definicja. Zwyczajowo przyjmuje się, że samowolą budowlaną jest każdy obiekt, który powstał bez dopełnienia formalności prawnych lub bez uprzedniego zgłoszenia jego budowy.
O samowoli mówi się również wówczas, gdy inwestor:
dokonał przebudowy, dobudowy lub nadbudowy obiektu bez uprzedniego zgłoszenia tego faktu w odpowiednich urzędach,
rozpoczął budowę, choć starosta wniósł sprzeciw od zgłoszenia.
Ponieważ stwierdzenie przez urząd samowoli budowlanej wiąże się dla inwestora z licznymi konsekwencjami, przed rozpoczęciem prac powinien on zorientować się, jakich formalności musi dopełnić. Prawnicy z Kancelarii Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizują się w prawie budowlanym i pomagają Klientom w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Na zlecenie Klientów przygotowujemy również wzór pisma do nadzoru budowlanego w sprawie samowolnie postawionych budynków.
Samowola budowlana – kary
W prawie budowlanym zostały przewidziane kary dla inwestorów, którzy nie dopełnią formalności. Zgodnie z przepisami na inwestora może zostać nałożona grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Ujawnienie samowoli budowlanej nie zawsze oznacza dla inwestora konieczność rozebrania na własny koszt wzniesionego lub przebudowanego obiektu – ustawodawca przewidział możliwość zalegalizowanie takich budynków.
Kiedy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?
Organ nadzoru budowlanego nie zawsze nakazuje rozbiórkę obiektu – w niektórych przypadkach możliwa jest legalizacja takich budynków. Postępowanie zależy od kilkunastu okoliczności, ale jedną z kluczowych jest data zakończenia budowy.
Budowa zkończona przed rokiem 1995
Jeżeli budowę lub przebudowę inwestycji zakończono przed 1 stycznia 1995 r. (np. budynek mieszkalny pochodzi z lat 80.), to zastosowanie ma ustawa Prawo budowlane z 1974 r.
Legalizacja budynku nie jest możliwa wówczas, gdy obiekt budowlany lub jego część:
powoduje niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych, lub użytkowych dla otoczenia.
Budynek uzyskuje status z momentem otrzymania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.
Budowa zakończona po roku 1995
Jeżeli budowa obiektu zakończyła się po 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy aktualnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane z 1994 r. Legalizacja jest możliwa pod warunkiem, że wzniesiony lub przebudowany budynek jest:
zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego,
Uzyskanie statusu budynku legalnie stojącego jest możliwe tylko wówczas, gdy spełnione zostaną dwa powyższe warunki. W przeciwnym razie inwestor musi liczyć się z konieczności dokonania rozbiórki.
Gdzie zgłosić samowolę budowlaną i jakie dokumenty są potrzebne
Inwestor, który chce zalegalizować samowolę musi w terminie wyznaczonym przez organ nadzoru budowlanego przedstawić następujące dokumenty:
zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
cztery egzemplarze projektu budowlanego (wraz z opiniami i innymi dokumentami),
Zgłoszenie samowoli budowlanej nie jest wystarczające do jej zalegalizowania – inwestorzy muszą pamiętać o uregulowaniu opłaty. Kiedy jest ona naliczana?
Koszty związane z procesem legalizacji
Opłata legalizacyjna za dokonanie samowoli budowlanej jest uzależniona od momentu wybudowania obiektu. Jeżeli budynek został wzniesiony przed rokiem 1995, to inwestor nie musi obawiać się opłat – w takiej sytuacji opłata legalizacyjna samowoli budowlanej nie jest naliczana, czyli legalizacja odbywa się za darmo.
Jeżeli budowa obiektu zakończyła się po roku 1995, to legalizacja jest uzależniona od wniesienia opłaty. Koszty związane z legalizacją reguluje prawo budowlane – koszt stanowi iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Stawka opłaty wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo Budowlane. Zatem inwestor, który chce zalegalizować budynek mieszkalny jednorodzinny, musi przygotować się na koszty w wysokości 50 tys. zł.
Uregulowanie w prawie sposobu wyliczania stawki za legalizację samowoli budowlanej sprawia, że organ nadzoru budowlanego nie kieruje się aktualnym stanem technicznym budynku. Również sytuacja materialna inwestora nie ma wpływu na wysokość opłaty legalizacyjnej. Nie mniej w orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, iż jeżeli od wybudowania obiektu minęło 5 lat, to istnieje możliwość uniknięcia konieczności wnoszenia opłaty legalizacyjnej.
Nowe zmiany w przepisach od 2020 roku
Według nowego projektu Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju budynki nielegalnie wybudowane ponad 20 lat temu mają podlegać łatwiejszej i darmowej legalizacji. Głównym wymogiem legalizacyjnym będzie:
Oświadczenie właściciela, że budowa została zakończona przed 20 laty,
Potwierdzenie inspektora, że budynek jest bezpieczny ze strony technicznej,
Oświadczenie o dysponowanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane
Taki proces legalizacyjny byłby możliwy bez wnoszenia żadnych opłat. Jednakże o abolicję będą mogli ubiegać się tylko właściciele nieruchomości, na które dotychczas nie była złożona żadna skarga przez: sąsiadów, samorząd lub nadzór budowlany
Instytucja przedawnienia nie obowiązuje w prawie budowlanym – samowola budowlana się nie przedawnia. Oznacza to, że inwestorzy, którzy wybudowali budynek np. kilkadziesiąt lat temu, mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności teraz choć właśnie proponowane zmiany mają ten stan rzeczy w pewnym zakresie zmienić.
Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizuje się w prawie budowlanym. Nasi prawnicy przygotowują m. in.: audyty prawne nieruchomości, przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości, a także świadczą porady prawne z zakresu prawa budowlanego i zagadnień prawnych związanych z nieruchomościami.
W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa wciąż trwają prace nad projektem tzw. ustawy inwestycyjnej. Z przedstawionego projektu ustawy wynika, że zmian będzie sporo i – jeżeli wejdą one w życie – to wpłyną na cały proces budowlany.
Stan prywatny nieruchomości
Audyt prawny nieruchomości (zwany również due diligence) polega na zbadaniu stanu prawnego nieruchomości. Wgląd do raportu, który jest podsumowaniem sporządzonego audytu, jest szczególnie ważny z punktu widzenia potencjalnego kupca – po zapoznaniu się z treścią raportu przygotowanego przez specjalistę, inwestor otrzymuje informację m.in. o ryzyku, jakie wiąże się z podpisaniem aktu notarialnego. Audyt prawny nieruchomości coraz częściej zlecają także sprzedający – zapewniając potencjalnym kupcom dostęp do informacji o stanie prawnym nieruchomości, chcą zachęcić ich do zainteresowania się swoją ofertą.
Zmiany planu zagospodarowania przestrzennego
Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga uzyskać odszkodowanie właścicielom, których nieruchomości straciły na wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na specjalizację oraz bogate doświadczenie jesteśmy w stanie skutecznie poprowadzić Państwa sprawę i uzyskać odszkodowanie w adekwatnej wysokości.
Zanim podział nieruchomości objętej wnioskiem stanie się faktem, niezbędne jest przeprowadzenie prac na kilku etapach:
Tryb dokonywania podziałów
Podział nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego może zostać przeprowadzony w trybie administracyjnym lub na drodze sądowej. W pierwszym przypadku podziału dokonuje się na podstawie decyzji wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Sądowy podział nieruchomości ma miejsce np. wówczas, gdy właściciele nie mogą porozumieć się co do zniesienia współwłasności. W tym przypadku decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości zostaje zastąpiona prawomocnym orzeczeniem.
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – gdy nieruchomość jest położona na terenie nieobjętym obowiązkiem sporządzenia takiego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego,
Wniosek o podział nieruchomości należy skierować do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, czyli organu wykonawczego. Organ ten ma obowiązek ocenić zgodność przedstawionego podziału nieruchomości z miejscowym planem. Po zakończeniu tego etapu, do pracy może przystąpić geodeta, którego zadaniem jest przygotowanie dokumentacji. Projekt przygotowany przez geodetę będzie niezbędny do tego, aby powstała decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.
Decyzja o warunkach zabudowy – stan aktualny
Gdzie złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy?
Kiedy możesz liczyć na uzyskanie decyzji?
Ile czeka się na wydanie decyzji i jak długo jest ona ważna?
Decyzja o warunkach zabudowy na nowych warunkach
Inwestycje wyłącznie na obszarze zabudowanym
Decyzja WZ będzie ważna przez 3 lata
Nie każdy uzyska decyzję WZ
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zarówno ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, jak i określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Głównym celem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zachowanie ładu przestrzennego. Niestety, w Polsce jest wiele obszarów, dla których miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jeszcze nie sporządzono. Inwestorzy przygotowani na koszt wzniesienia obiektów budowlanych na terenach, dla których plany nie powstały, mogą skorzystać z rozwiązania, jakim jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja WZ).
Przygotowanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie powinno sprawić kłopotu, a to dlatego, że można skorzystać z gotowych formularzy dostępnych na stronach odpowiednich organów państwowych (urzędów gmin czy miast) – wystarczy wypełnić puste pola. To rozwiązanie sprawia, że nie trzeba się zastanawiać, co wpisać we wniosku o warunki zabudowy. Do wniosku należy załączyć dokumenty, np.:
kopię mapy zasadniczej (lub katastralnej),
charakterystykę inwestycji,
zaświadczenie potwierdzające możliwość uzbrojenia terenu, którego dotyczy wniosek.
Formularz można pobrać m.in. ze strony internetowej urzędu miasta lub gminy. Na niektórych stronach urzędów można znaleźć również wzór poprawnie wypełnionego wniosku. Dla osób, które ubiegają się o warunki zabudowy będzie to z pewnością duże ułatwienie. Jeżeli jednak wypełnienie formularza sprawia problemy zawsze warto zasięgnąć porady w urzędzie gminy lub miasta.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy należy złożyć w urzędzie właściwym ze względu na lokalizację przyszłej inwestycji. Dla miast będzie to urząd miasta, dla terenów wiejskich urząd gminy. Warto pamiętać że warunki zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez urzędników jedynie wówczas, gdy łącznie zostaną spełnione następujące warunki:
co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa,
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji,
decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego).
Jeżeli jeden z wyżej wymienionych warunków nie zostanie spełniony, urzędnicy nie wydadzą decyzji WZ.
Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego urzędy mają miesiąc na rozpatrzenie wniosku. W szczególnych przypadkach, termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy. W praktyce jednak inwestorzy muszą liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na decyzję WZ, bo urzędnicy konsultują się z wieloma instytucjami. To wydłuża czas rozpatrzenia wniosku.
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo, choć może ona stracić ważność. Taka sytuacja ma miejsce w dwóch przypadkach:
gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
dla terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (tylko w przypadku, gdy nie została wydana ostateczna decyzja o pozwolenie na budowę).
Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy stwierdza organ, który wydał decyzję, czyli wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta.
Nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego? Sprawdź jaka pomoc prawna ci się należy. Skontaktuj się z naszymi prawnikami!
Decyzja WZ na nowych warunkach
Projekt tzw. ustawy inwestycyjnej przewiduje liczne zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Według ekspertów chęć utrzymania zwartej zabudowy przez ustawodawcę może sprawić, że na wartości stracą działki niezabudowane. Jeżeli zapisy projektu ustawy zaczną obowiązywać, to inwestorzy będą musieli dostosować się do nowych wymagań.
W projekcie tzw. ustawy inwestycyjnej zostało wprowadzone pojęcie obszaru zabudowanego. Gdy przepisy wejdą w życie, decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie dla terenów położonych na obszarach zabudowanych. Obszar zabudowany będzie wyznaczać rada gminy w drodze uchwały, a podstawą do jego wyznaczenia ma być wyłącznie faktyczny stan zagospodarowania przestrzeni.
Zgodnie z projektem ustawy uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania działki (terenu) będzie możliwe wyłącznie w odniesieniu do obszarów zabudowanych.
Decyzja będzie ważna przez 3 lata
Aktualnie obowiązująca podstawa prawna, ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przewiduje, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo. W projekcie znalazło się inne rozwiązanie – decyzja wygaśnie z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy w tym okresie na jej podstawie zostanie udzielone pozwolenie na budowę przez organ pierwszej instancji.
Nie każdy uzyska decyzję o warunkach zabudowy
Aktualnie każdy zainteresowany może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zmiana nastąpi również w tym zakresie – zgodnie z projektem o decyzję o warunkach zabudowy będzie można wydać wyłącznie właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzję o warunkach zabudowy będzie można przenieść również wyłącznie na rzecz podmiotów uprawnionych do jej uzyskania.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zakładało, że nowe przepisy zaczną obowiązywać jeszcze w 2018 r., ale na razie nie jest znana data wejście w życie ustawy. Nad projektem wciąż trwają prace, a to oznacza, że możliwe jest wprowadzenie zmian i wydłużenie procedury.
Pomoc prawna z zakresu prawa budowlanego i zagadnień związanych z nieruchomościami
Jeżeli chcecie Państwo, aby wniosek o wydanie warunków zabudowy przygotowali specjaliści, zapraszamy do Kancelarii Prawnej Nieruchomości i Proces Budowlany. Specjalizujemy się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami. Nasi doświadczeni i wykwalifikowani prawnicy pomogą w każdym, nawet najbardziej skomplikowanym przypadku.
Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości – dowiedz się więcej
Kto wydaje decyzję?
Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia szeregu formalności. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga Klientom w skompletowaniu dokumentów i przygotowaniu treści umowy przedwstępnej. Właściciele nieruchomości mogą nam zlecić sprzedaż – wówczas podpisujemy z Klientami pełnomocnictwo.
Jakie dokumenty będą potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?
Podstawowym dokumentem, który będzie potrzebny przy sprzedaży nieruchomości, jest dokument stwierdzający prawo własności nieruchomości. Może to być:
akt notarialny zakupu nieruchomości,
akt notarialny umowy darowizny,
Jeżeli sprzedaż dotyczy nieruchomości nabytej w drodze spadku, potrzebne będzie np. postanowienie wydane przez sąd o nabyciu spadku.
Nieruchomość wystawiona na sprzedaż może być obciążona hipoteką. Taka sytuacja ma miejsce np. wówczas, gdy zakup mieszkania został sfinansowany z kredytu. Sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego hipoteką jest możliwa, ale wiąże się z koniecznością skompletowania dodatkowych dokumentów, np.:
zaświadczenia z banku o saldzie kredytu,
promesy, czyli zgody banku na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu.
Zgromadzenie wymienionych dokumentów nie powinno sprawić większej trudności. Ponieważ jednak wydawana przez bank promesa najczęściej jest ważna przez 30 dni, nie warto gromadzić dokumentów z momentem wystawienia nieruchomości na sprzedaż, ale już po znalezieniu kupca.
Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – umowa zbycia nieruchomości spisana między zainteresowanymi stronami nie jest wystarczająca. Wymóg ten dotyczy również warunkowej sprzedaży nieruchomości. Warunkowa sprzedaż ma miejsce wówczas, gdy sprzedawana nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu.
Przed sfinalizowaniem sprzedaży nieruchomości zainteresowane strony często sporządzają umowę przedwstępną. Wzór takiego dokumentu można znaleźć na stronach internetowych poświęconych tematyce nieruchomości. Ponieważ w umowie przedwstępnej powinny znaleźć się wszystkie istotne postanowienia umowy ostatecznej (sprzedaży), jej przygotowanie również można zlecić prawnikowi. Skorzystanie z pomocy specjalisty jest o tyle korzystne, że daje stronom transakcji pewność, że umowa została sporządzona zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami. Nie ma też przeszkód, aby umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.
W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się m.in. następujące informacje:
o stronach, które chcą przeprowadzić transakcje,
o przedmiocie, czyli nieruchomości, która ma zostać sprzedana,
cenie nieruchomości,
terminie zawarcia umowy właściwej,
terminie uregulowania płatności.
Strony mogą w umowie zamieścić informacje o zadatku, czyli kwocie, która będzie stanowić odszkodowanie dla każdej ze stron w sytuacji, gdy druga nie wywiąże się z warunków ustalonych w umowie przedwstępnej (odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości). Wysokość zadatku ustalają ze sobą strony zainteresowane przeprowadzeniem transakcji.
Sprzedaż nieruchomości a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Sprzedaż mieszkania lub domu rodzi zobowiązania wobec fiskusa. To jednak, czy były właściciel będzie musiał uregulować podatek od sprzedaży i VAT, zależy od kilku czynników. Ustawodawca przewiduje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w kilku sytuacjach.
Jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, podatku dochodowego nie będzie trzeba płacić. Osoby sprzedające mieszkanie lub dom mogą też skorzystać z ulgi meldunkowej lub mieszkaniowej. Ta pierwsza przysługuje właścicielom nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2007-2008, którzy byli zameldowani w lokalu przez okres przynajmniej 12 miesięcy oraz złożyli w urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze skorzystania z ulgi. Z drugiej ulgi mogą skorzystać osoby, które dochód ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 2 kolejnych lat przeznaczyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Podatek od sprzedaży nieruchomości zapłacą osoby, które sprzedały nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia (powyższą zasadę określa art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. u.p.d.o.f ) i te, którym nie przysługuje jedna z wymienionych ulg.
Rozliczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości odbywa się poprzez złożenie zeznania rocznego, w tym przypadku PIT-39. Należy w nim wykazać dochód uzyskany ze sprzedaży oraz kwotę należnego podatku.
Nie każdy sprzedawca musi odprowadzić podatek dochodowy po sprzedaży nieruchomości – czasem obowiązek dotyczy VAT. Podatek od towarów i usług, czyli VAT, jest naliczany wówczas, gdy transakcja odbywa się między przedsiębiorcami lub przedsiębiorcą a osobą fizyczną.
Zbycie nieruchomości nie zawsze oznacza, że sprzedający będzie musiał zapłacić VAT – ustawodawca również przewiduje kilka wyjątków. Przykładowo zwolnienie z VAT stosuje się przy sprzedaży terenów innych niż budowlane (art. 43 ust.1 pkt.9 ustawa o podatku od towarów i usług ).
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości oznacza konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od towarów i usług. Przepisy są tak skonstruowane, że nie jest możliwe jednoczesne opodatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży dwoma podatkami.
Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany – nieruchomości to nasza specjalność
Obrót nieruchomościami to szerokie zagadnienie. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizuje się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami. Odpowiadamy na pytania, kiedy możliwe jest unieważnienie aktu notarialnego i rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości. Pomagamy też w sporządzeniu umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Naszymi atutami są doświadczenie oraz wiedza – zapraszamy.
Przeprowadzamy audyty prawne nieruchomości
Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego czy obiektu komercyjnego wymaga uzyskania stosownego pozwolenia. W przypadku niektórych nieruchomości ustawodawca wymaga jedynie zgłoszenia planowanych prac. Jeżeli realizacja inwestycji rozpoczyna się bez dopełnienia formalności, to powstały obiekt zostaje uznany za samowolę budowlaną. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga Klientom w zalegalizowaniu samowoli budowlanych.
Nabycie nieruchomości – w czym pomożemy?
Sfinalizowanie zakupu nieruchomości powinno zostać poprzedzone zleceniem przez inwestora audytu prawnego nieruchomości. Po zapoznaniu się z księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości oraz pozostałymi dokumentami, jesteśmy w stanie oszacować, z jakim ryzykiem wiąże się przeprowadzenie transakcji zakupu danej nieruchomości. Raport, w którym publikujemy informacje o stanie prawnym nieruchomości i określamy możliwości inwestycyjne, pomaga inwestorowi podjąć ostateczną decyzję.
Nabycie nieruchomości to poważne, pociągające za sobą skutki prawne, przedsięwzięcie. Dobrze mieć pewność, że na zakupionej działce będzie można wybudować dom jednorodzinny lub wielorodzinny, halę magazynową lub produkcyjną czy inny budynek. Równie istotne jest sprawdzenie, czy dotychczasowy właściciel nieruchomości nie zalega z opłatami. Naszym Klientom oferujemy kompleksową pomoc. W naszej Kancelarii może powstać raport z audytu prawnego nieruchomości oraz umowa nabycia nieruchomości. Klientom proponujemy także:
uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, jeżeli jest to konieczne i wynika ze sporządzonego audytu prawnego nieruchomości,
przygotowanie umowy nabycia nieruchomości,
dopełnienie formalności, np. zgłoszenie nabycia nieruchomości.
Powierzając nam sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, mogą mieć Państwo pewność, że kupujecie nieruchomość, którą następnie będziecie mogli dowolnie rozporządzać. Umowa nabycia nieruchomości, którą sporządzą nasi prawnicy, będzie odpowiednio zabezpieczać Państwa interesy.
Specjalizujemy się w obrocie nieruchomościami rolnymi. Zmiany, które weszły w życie w 2016 r., spowodowały, że dziś nabycie nieruchomości rolnej jest utrudnione, ale nie jest niemożliwe. Naszym Klientom pomagamy m.in. w uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości rolnych. Przygotowujemy także dokumentację, której złożenie jest niezbędne, aby uzyskać zgodę na zakup nieruchomości rolnej. Obsługujemy i reprezentujemy Klientów, których interesuje nabycie nieruchomości należącej do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Świadczymy kompleksowe usługi prawne w zakresie nieruchomości rolnych. Jeżeli nie interesuje Państwa zakup nieruchomości rolnej, ale:
dzierżawa gruntów rolnych,
wydzielenie nieruchomości rolnej,
wyłączenie gruntów z produkcji rolnej (odrolnienie gruntu),
to również jesteśmy w stanie pomóc. Doświadczenie i nieustanne dokształcanie się pozwalają nam skutecznie prowadzić sprawy Klientów, którzy obdarzyli nas zaufaniem.
Zakup nieruchomości rolnych nie zawsze oznacza konieczność uregulowania podatku. Osoby, które nabędą własność gruntów i w wyniku tego nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, nie muszą płacić podatku (na podstawie art. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn).
Pomagamy nabyć nieruchomość cudzoziemcom
Nabywanie nieruchomości na terenie Polski przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nasza Kancelaria jest w stanie pomóc cudzoziemcom, niezależnie od tego, czy zamierzają oni nabyć nieruchomość przez dziedziczenie, zakup czy zasiedzenie.
W imieniu naszych Klientów przygotowujemy niezbędne dokumenty, na podstawie których Minister Spraw Wewnętrznych będzie mógł wydać stosowne pozwolenie w drodze decyzji administracyjnej. Bez pozwolenia nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest możliwe. Zgodnie z art. 1a ust. 1 zezwolenie jest wydawane tylko wówczas, gdy:
nabycie nieruchomości przez niego nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską (np.: posiada polskie pochodzenie, zawarł związek małżeński z obywatelem Polski, ma zezwolenie na pobyt m. in. stały).
Dla naszych Klientów badamy, czy zachodzą przesłanki umożliwiające zdobycie pozwolenia na zakup nieruchomości. Jeżeli tak, pomagamy przygotować wniosek o nabycie nieruchomości.
Stawka podatku przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego wynosi 2% (art. 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego kupujący płaci podatek VAT, który jest już wliczony w cenę mieszkania.
Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia
Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest jej zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości, który nie jest właścicielem nieruchomości, nabywa własność po spełnieniu dwóch przesłanek:
jest posiadaczem samoistnym,
posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat (w przypadku dobrej wiary) lub od 30 lat (w przypadku złej wiary).
Za posiadacza samoistnego uznaje się osobę, która uważa nieruchomość za swoją własną – włada nią jak właściciel. W przypadku nieruchomości będzie to osoba, która zagospodarowała daną nieruchomość oraz uiszcza podatek od nieruchomości.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie następuje po upływie jednego z powyższych terminów. Nasza Kancelaria przygotowuje niezbędne dokumenty i reprezentuje przed sądem Klientów, którzy chcą potwierdzić fakt zasiedzenia orzeczeniem wydanym przez sąd.
Podatek od nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia wynosi 7 proc. podstawy opodatkowania (na podstawie art. 15 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn).
Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości zachęcamy do kontaktu. Po zapoznaniu się z Państwa sprawą będziemy w stanie określić, czy i w jakim zakresie jesteśmy w stanie skutecznie pomóc.
Jest wiele sytuacji, gdy właściciel nieruchomości może ubiegać się o wypłatę odszkodowania za spadek wartości nieruchomości. Odszkodowania można dochodzić m.in. za:
1. Znajdujące się na działce np. słupy energetyczne
Na nieruchomości mogą zostać zainstalowane urządzenia służące do doprowadzenia lub odprowadzania np.: płynów, gazu czy energii elektrycznej. W ubiegłych latach wiele z takich urządzeń stawiano bez uprzedniego uzyskania zgody właścicieli poszczególnych działek. Jeżeli są Państwo właścicielem działki, na której zostały ustanowione np. słupy energetyczne linii przesyłowych wysokiego napięcia, możecie Państwo dochodzić odszkodowania.
Zgodnie z przepisami odszkodowania za urządzenia znajdujące się na działce, np. słupy energetyczne, można dochodzić na 10 lat wstecz. W imieniu Klientów prowadzimy sprawy o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.
2. Zmianę planu zagospodarowania przestrzennego
Utrata wartości nieruchomości może zostać spowodowana zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciel nieruchomości, który doznał uszczerbku w majątku z tego właśnie tytułu, może dochodzić odszkodowania od gminy. Alternatywą dla odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę jest wysunięcie w stosunku do gminy żądania wykupienia nieruchomości lub jej części, lub zamiany nieruchomości. Możliwości te daje właścicielowi nieruchomości ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Reprezentujemy Klientów w sprawach o odszkodowanie wówczas, gdy w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego należące do nich nieruchomości straciły na wartości. Po zapoznaniu się z Państwa sprawą będziemy w stanie określić, czy istnieją przesłanki, aby skutecznie dochodzić odszkodowania w adekwatnej kwocie.
3. Zmniejszenie wartości nieruchomości zgodnie z prawem wodnym
Utrata wartości nieruchomości może mieć związek także m.in. z:
wprowadzeniem w strefie ochronnej zakazów, nakazów oraz ograniczeń w zakresie użytkowania gruntów lub korzystania z wód,
zalaniem gruntów podczas powodzi w wyniku nieprzestrzegania przepisów ustawy przez właściciela wód lub właściciela urządzenia wodnego,
obowiązkiem umożliwienia dostępu do śródlądowych wód powierzchniowych na potrzeby wykonywania robót związanych np. z utrzymywaniem wód (wówczas, gdy nieruchomość przylega do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych).
Reprezentujemy interesy Klientów, którzy w związku z wejściem w życie aktu prawa miejscowego nie mogą lub mają ograniczone możliwości korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Po zapoznaniu się ze szczegółami sprawy jesteśmy w stanie określić, czy wystąpienie z żądaniem wypłaty odszkodowania jest uzasadnione.
4. Wywłaszczenie nieruchomości
Zgodnie z przepisami każda nieruchomość może zostać wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Przykładowo: plan budowy drogi publicznej, lotniska czy infrastruktury kolejowej może spowodować, że wobec właściciela nieruchomości zostanie wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Gdy dochodzi do wywłaszczenia, właścicielowi należy się odszkodowanie.
Klientom służymy pomocą na każdym etapie postępowania wywłaszczeniowego. Nasi eksperci mają rozległą wiedzę – w zależności od uzgodnień z Klientem mogą dochodzić odszkodowania lub uzyskania nieruchomości zamiennej. W praktyce często spotykamy się z koniecznością sformułowania zastrzeżeń co do opinii sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli uważają Państwo, że nieruchomość została wyceniona zbyt nisko, chętnie zapoznamy się ze sprawą i – jeżeli będzie to możliwe – pomożemy.
Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany – dlaczego warto nam zaufać?
Prowadzimy sprawy o odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości. Wyróżnia nas doświadczenie, profesjonalne i rzetelne działanie. Nieustannie się dokształcamy, aby być na bieżąco ze zmianami legislacyjnymi i orzecznictwem. Dotychczas współpracowaliśmy z wieloma Klientami indywidualnymi z całej Polski – wielu pomogliśmy w rozwiązaniu problemu lub uzyskaniu satysfakcjonującego odszkodowania.
Zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Do każdej sprawy, z jaką zgłaszają się do nas Klienci, podchodzimy indywidualnie. Chętnie poznamy Państwa historię i określimy, w jakim zakresie jesteśmy w stanie pomóc.
Wielu potencjalnych kupców błędnie zakłada, że badanie stanu prawnego nieruchomości sprowadza się tylko do dokładnego zapoznania się z treścią księgi wieczystej. Tymczasem przeanalizowanie zapisów znajdujących się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości to jedynie część pracy, którą wykonuje specjalista. Trzeba pamiętać, że w księdze wieczystej nie są ujawniane wszystkie informacje istotne z punktu potencjalnego kupca. Przykładowo w tym dokumencie na próżno szukać wzmianek o zawartych przez dotychczasowego właściciela umowach najmu czy administracyjnych ograniczeniach, wynikających np. z planu miejscowego.
Jak odbywa się sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości?
Pierwszym krokiem wykonywanym przez specjalistów jest zawsze analiza księgi wieczystej. Z niej można dowiedzieć się m.in.: kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości, czy i na czyją rzecz zostały ustanowione hipoteki obciążające nieruchomości i czy zostały ustanowione służebności. W księdze wieczystej należy także szukać informacji o prowadzonych postępowaniach np. sądowym i administracyjnym i ewentualnych zajęciach nieruchomości.
Z uwagi na powyższe informacje, zapoznanie się z treścią księgi wieczystej zawsze jest punktem wyjścia, ale jednocześnie – co należy podkreślić – ustalenie stanu prawnego nieruchomości nie ogranicza się jedynie do przejrzenia tego dokumentu. Przykładowo w spółdzielni mieszkaniowej, w zasobach której znajduje się mieszkanie interesujące inwestora, można się dowiedzieć, czy jego aktualni właścicieli systematycznie regulują zobowiązania, czyli czy mieszkanie nie jest zadłużone.
To, jak będzie wyglądać audyt prawny nieruchomości, w dużej mierze zależy od tego, czy mowa o nieruchomości zabudowanej, działce czy mieszkaniu. Przykładowo:
Jeżeli na działce stoi dom jednorodzinny lub inny budynek, nie obejdzie się bez sprawdzenia jego stanu technicznego. Konieczne jest także dotarcie do stosownych dokumentów, a gdy takich nie ma, skorzystanie z pomocy specjalistów, którzy wypowiedzą się w tym temacie. Specjalista, któremu został powierzony audyt prawny nieruchomości, powinien sprawdzić, czy budynek nie jest samowolną budowlaną. Jeżeli tak, to zakup takiej nieruchomości dla potencjalnego kupca oznacza spore kłopoty i dodatkowe koszty – legalizacja samowoli jest kosztowna i nie zawsze możliwa.
Gdy inwestor zamierza zakupić niezabudowaną działkę, a następnie rozpocząć na niej budowę domu jednorodzinnego lub obiektu pod działalność gospodarczą (np. hali przemysłowej czy magazynu), nie obejdzie się bez sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może się okazać, że na danym terenie nie ma możliwości postawienia budynków, którymi inwestor jest docelowo zainteresowany. Ponieważ specjaliści przeprowadzający audyt sprawdzają możliwość postawienia na działce nieruchomości, inwestor może mieć pewność, że będzie mógł zrealizować swoje plany.
Zakup mieszkania powinien być poprzedzony sprawdzeniem, czy i ile osób zostało w nim zameldowanych. Warto też się upewnić, że aktualni właściciele nie wynajmują lokalu mieszkalnego lokatorom. Jeżeli tak, istotne jest zapoznanie się z zawartą umową i zapisami, które się w niej znalazły.
Badanie stanu prawnego nieruchomości obejmuje także sprawdzenie, czy budynek, którym jest zainteresowany inwestor, znajduje się pod ochroną konserwatora zabytków. Jeżeli tak, to rodzi to wiele konsekwencji, np. potencjalny właściciel nie będzie mógł po prostu przeprowadzić prac remontowych – będzie musiał uzyskać zgodę konserwatora.
W praktyce trudno wskazać, jak krok po kroku powinien zostać przeprowadzony audyt prawny nieruchomości – każda nieruchomość jest inna. W tym przypadku bardzo ważne jest doświadczenie i dokładność specjalisty, który podejmie się przeprowadzenia audytu.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co to oznacza?
Może zdarzyć się, że zapisy znajdujące się w księdze wieczystej nie pokrywają się ze stanem faktycznym – to tzw. nieuregulowany stan prawny nieruchomości. W interesie stron zamierzających sfinalizować transakcję sprzedaży-kupna jest regulacja stanu prawnego nieruchomości. Trzeba pamiętać, że uregulowanie stanu prawnego nieruchomości jest niezbędne przed jej sprzedażą. Przykładowo inwestor, który zamierza zakupić nieruchomość, korzystając z kredytu hipotecznego, nie otrzyma go, jeżeli sytuacja prawna nieruchomości nie będzie klarowna.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może zostać ujawniony podczas audytu prawnego nieruchomości. Wówczas specjaliści, którzy sporządzili raport, mogą zaoferować pomoc. Regulowanie stanu prawnego nieruchomości polega na zainicjowaniu procedur, które w efekcie doprowadzą do zgodności do stanu prawnego – stan w dokumentach będzie zgadzał się ze stanem faktycznym.
Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany zatrudnia ekspertów, którzy na zlecenie Klientów przygotowują audyt prawny nieruchomości. Dostęp do takiego raportu pozwala uchronić się przed nabyciem np. nieruchomości z budynkiem, który stanowi samowolę budowlaną. Naszą specjalnością jest także regulacja stanu prawnego nieruchomości zajętych pod drogi publiczne.
Jeżeli w najbliższym czasie zamierzają Państwo zakupić nieruchomość, zlecenie sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości to rozsądne i zabezpieczające Państwa interesy działanie. Jako Kancelaria specjalizująca się w prawie budowlanym jesteśmy w stanie pomóc – chętnie przygotujemy rzetelny raport, na podstawie którego będą mogli Państwo podjąć decyzję o odstąpieniu lub sfinalizowaniu zakupu wybranej nieruchomości.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a wartość nieruchomości
Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może spowodować, że wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Możliwości są dwie – wartość nieruchomości wzrośnie lub zmaleje. W pierwszym przypadku właściciel musi spodziewać się, że przy sprzedaży nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta naliczy i pobierze od niego jednorazową opłatę, która została ustalona w planie. Opłata jest określana w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym nie może ona być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W trakcie swojej działalności najczęściej spotykamy się z Klientami, których nieruchomości straciły na wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ w takiej sytuacji dochodzi do uszczerbku w majątku właściciela nieruchomości, ustawodawca dopuszcza możliwość dochodzenia przez niego adekwatnego odszkodowania. Podejmujemy się prowadzenia takich spraw w imieniu naszych Klientów – reprezentujemy właścicieli nieruchomości w sprawach o odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości.
Obniżenie wartości nieruchomości – kiedy można starać się o odszkodowanie?
Uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może spowodować, że właściciel nie będzie mógł korzystać z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Wówczas ma on prawo żądać od gminy:
Tak wynika z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która reguluje tę kwestię.
Prawo do żądania od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości ma również właściciel sprzedający nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciel nie będzie miał prawa do dochodzenia odszkodowania, jeżeli wcześniej skorzystał ze wskazanych powyżej roszczeń.
Kiedy wypłata odszkodowania nie jest możliwa?
Za spadek wartości nieruchomości właścicielowi nie zawsze należy się odszkodowanie. Taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy treść planu miejscowego nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:
uwarunkowań np. hydrologicznych lub geologicznych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń,
zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, które zostały określone w przepisach innych ustaw.
Aby stwierdzić, czy właścicielowi nieruchomości należy się odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, analizujemy zgromadzoną dokumentację. Dopiero po zapoznaniu się ze sprawą, jesteśmy w stanie określić, czy możliwe jest skuteczne dochodzenie odszkodowania.
Obniżenie wartości nieruchomości – odszkodowanie
Aby wystąpić z żądaniem wypłaty odszkodowania, niezbędne jest oszacowanie kwoty, jaką właściciel nieruchomości stracił w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca wprost podaje, jak należy wyliczyć wysokość odszkodowania. Naszym Klientom pomagamy ustalić wartość nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sformułować wysokość roszczenia.
Pomożemy w uzyskaniu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości
Zgodnie z Kodeksem cywilnym ciężar udowodnienia faktu, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, lub istotnie ograniczone w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spoczywa na powodzie – właścicielowi, który dochodzi odszkodowania. Skuteczne dochodzenie roszczeń zależy zatem od ich sformułowania i udowodnienia. W imieniu naszych Klientów jesteśmy w stanie wykazać, że utrata wartości nieruchomości miała miejsce, bo np. na nieruchomości nie jest możliwe postawienie zabudowań, na które właściciel nieruchomości mógł – przed uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – otrzymać pozwolenie.
Postępowanie dowodowe w sprawach o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości jest skomplikowane i czasochłonne. Nie warto zwlekać z rozpoczęciem dochodzenia swoich roszczeń – przedawniają się one z upływem pięciu lat, licząc od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W Państwa imieniu jesteśmy w stanie dochodzić odszkodowania przed sądem powszechnym. Mamy doświadczenie w prowadzeniu takich spraw. W Kancelarii pracują specjaliści, którzy do każdej sprawy podchodzą w sposób indywidualny i dokładnie analizują dostarczone dokumenty. Po kontakcie i zapoznaniu się z Państwa sprawą, będziemy w stanie rozwiać wątpliwości i określić, czy istnieje możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń.