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Timestamp: 2016-12-10 07:35:03
Document Index: 350024537

Matched Legal Cases: ['Artículo 13', 'Artículo 109', 'Artículo 260', 'Artículo 101', 'Artículo 114', 'Artículo 26', 'artículo 13']

⭐FARO CAPITAL FONDO DE INVERSION INMOBILIARIO I Lima, Perú 28 de mayo de 2015
FARO CAPITAL FONDO DE INVERSION INMOBILIARIO I Lima, Perú 28 de mayo de 2015
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Paula Mora Rubio
1 Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A. Informe de Clasificación Contacto: Héctor Gaudry Hernán Regis FARO CAPITAL FONDO DE INVERSION INMOBILIARIO I Lima, Perú 28 de mayo de 2015 Clasificación Categoría Definición de Categoría Cuotas de Participación BBB-fi.pe La política de inversión y la gestión del Fondo presentan una suficiente probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una moderada capacidad de limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del Fondo. La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprar, vender o mantenerlos en cartera Información del Fondo en MM de S/ Dic.14 Mar.15 Dic14 Mar.15 Activos: Resultado Neto: Patrimonio: V. Cuota*: 200, ,378 Historia de Clasificación: Cuotas de Participación BBB-fi.pe ( ). Al 31 de diciembre de 2014, el capital suscrito del Fondo ascendió a S/ millones, el mismo que estuvo pagado en 44.12%. *Información en Nuevos Soles Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2013 y 2014 de Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (el Fondo) ), así como Estados Financieros No Auditados al 31 de marzo de 2014 y Asimismo se emplearon Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2011, 2012, 2013 y 2014 de Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (la SAFI) e Intermedios al 31 de marzo de 2014 y Adicionalmente, se utilizó información complementaria proporcionada por la SAFI. Fundamento: Luego del análisis y la evaluación realizada, el Comité de Clasificación de Equilibrium determinó mantener la categoría BBB-fi.pe a las Cuotas de Participación de Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (en adelante el Fondo), el mismo que es administrado por Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (en adelante la SAFI). La clasificación se sustenta en los adecuados lineamientos establecidos en el Reglamento de Participación del Fondo, así como en la experiencia y manejo de activos inmobiliarios por parte del Equipo Gestor. A lo anterior se incorpora la conformación de un portafolio de inversiones que se ha venido diversificando a lo largo de los últimos trimestres evaluados, los mismos que a futuro se espera generen rentabilidad al Fondo a través del arrendamiento y posterior venta de los mismos. No obstante lo señalado anteriormente, limita al Fondo el poder contar con una mayor clasificación el hecho que al primer trimestre del presente ejercicio, las inversiones todavía generaban ingresos, siendo esto normal dentro de los primeros ejercicios de operaciones. Sin embargo, cabe mencionar que en los meses de abril y mayo de 2015 se firmaron dos contratos de arrendamiento por los proyectos Los Tallanes y Santa Anita, los mismos que a la fecha del presente informe ya vienen generando ingresos por alquiler por US$23 mil y US$28 mil, respectivamente. Lo anterior conlleva a que el Fondo mantenga un flujo de caja negativo, toda vez que debe asumir los gastos de la SAFI relacionados a la comisión fija por la administración del mismo, así como otros gastos relacionados. Fue considerado igualmente dentro de los limitantes la desaceleración del sector inmobiliario durante el 2014, situación que se mantiene a lo largo del primer trimestre de 2015 y que eventualmente podría afectar los rendimientos futuros esperados para los activos del Fondo. Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I es un fondo colocado por oferta pública, supervisado por la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV). El Fondo inició operaciones el 26 de junio de 2013 con una vigencia total de nueve años: cinco años de inversión y cuatro años de desinversión, plazos que podrán ser ampliados hasta por un año adicional, previa aprobación por parte de la Asamblea General de Partícipes. El Fondo mantiene como objetivo principal la generación de rentabilidad a sus partícipes a través de ingresos temporales o revaluación de capital, buscando invertir los recursos en activos inmobiliarios, proyectos de desarrollo de vivienda y land banking. El capital suscrito del Fondo es de S/ millones, el mismo que se encuentra conformado por 1,658 cuotas de participación de un valor nominal de S/.200,000 cada una. Asimismo, al 31 de marzo de 2015, el capital suscrito y pagado del Fondo alcanza los S/ millones, equivalente al 46.42% del total de cuotas de participación suscritas. En este sentido, durante el ejercicio 2014 la SAFI realizó seis llamados de capital por un total de S/ millones, mientras que durante el primer trimestre de 2015 realizó un capital call adicional por S/.7.63 millones. Con relación al portafolio de inversiones del Fondo, al 31 de marzo de 2015 el mismo asciende a S/ millones, de los cuales el 79.14% corresponde a Inversiones Inmobiliarias, mientras que el saldo se encuentra registrado como Inversión en Proyectos Inmobiliarios. De esta manera, durante el cuarto trimestre de 2013, el Fondo materializó la compra de dos terrenos de 101,128 m 2 y 100,005 m 2, respectivamente, ubicados en la denominada Lotización Industrial Huachipa Este, en la Pro- La nomenclatura pe refleja riesgos sólo comparables en Perú.2 vincia de Huarochirí Lima (zonificación I2), por US$9.10 millones y US$10.00 millones, respectivamente. Estos proyectos han sido denominados por la SAFI como Huarochirí Mz. A8 y Huarochirí Mz. B8. Asimismo, en el mes de noviembre de 2013, el Fondo suscribió un contrato de Asociación en Participación con Viva GyM a fin de llevar a cabo un proyecto inmobiliario que consiste en la construcción de un edificio de 32 exclusivos departamentos en un área de terreno de 1,375 m 2 en el distrito de San Isidro en Lima. El proyecto ha sido denominado Pezet y la participación del Fondo en dicha Asociación es de 50.0%, asumiendo Viva GyM la participación restante. Se estima que la inversión total del Fondo hacia este proyecto alcance los S/ millones. Posteriormente, en el mes de junio de 2014, el Fondo adquiere una propiedad ubicada en el distrito de Santa Anita, denominado Proyecto Santa Anita, por US$8.74 millones, siendo el área total del terreno de 3,964 m 2. Asimismo, en el mes de diciembre de 2014 se desembolsaron US$8.11 millones para la compra de una propiedad ubicada en el distrito de Los Olivos, denominado Proyecto Angélica, con un área de terreno de 9,903 m 2. Cabe señalar igualmente que a lo largo del presente ejercicio el Fondo ha concretado dos inversiones. Es así que 05 de febrero de 2015, el Fondo suscribió un contrato de Asociación en Participación con Armas Doomo a fin de desarrollar un proyecto inmobiliario de 58 departamentos en un área de terreno de 836 m 2 ubicado en el distrito de Miraflores, en Lima. Dicho proyecto ha sido denominado Aqualina y la participación del Fondo en la Asociación en Participación es de 70.0%, asumiendo Armas Doomo la participación restante, con lo cual la inversión total del Fondo alcanza los S/.7.89 millones, habiendo sido desembolsada en su totalidad. Adicionalmente, el 06 de febrero del año en curso el Fondo firmó una minuta de compraventa para la adquisición de un terreno ubicado en Piura a la empresa inmobiliaria Edifica, esto con la finalidad de realizar un financiamiento a esta última bajo la modalidad de un leaseback. A la fecha se encuentran en proceso de inscripción del inmueble a favor del Fondo para proceder con el desembolso del monto acordado en el contrato de compraventa, así como la firma del contrato de arrendamiento a la empresa inmobiliaria por un periodo de cinco años forzosos. Al cierre del ejercicio 2014 y primer trimestre de 2015 el Fondo cumple con lo establecido en el Reglamento de Participación en relación a no invertir más del 40% del capital suscrito en un solo proyecto. Además, el Fondo no ha tomado ningún tipo de endeudamiento. De acuerdo a lo señalado al inicio de este fundamento, al corte de análisis el Fondo todavía no alcanza un flujo positivo pese a haber concretado inversiones en distintos proyectos a lo largo de los últimos meses, toda vez que éstos aún se encuentran en proceso de negociación de contratos para el caso de los terrenos en land banking y en etapa de preventa en el caso del proyecto inmobiliario de Pezet. De esta manera, la SAFI estima que las inversiones comiencen a generar ingresos a partir del segundo semestre del ejercicio en curso a raíz de la materialización del arrendamiento de los terrenos, así como por la venta de la propiedad Huarochirí Mz. B8 a una empresa industrial. Con relación a los resultados del Fondo al cierre del ejercicio 2014, estos alcanzan una utilidad neta de S/.3.5 millones, la misma que recoge la ganancia por el cambio en el valor razonable de los activos del Fondo por un total de S/.9.71 millones, habiendo sido suficientes para cubrir los gastos relacionados a la operativa misma del Fondo por S/.6.2 millones. No obstante, al corte de análisis el Fondo todavía no mantiene un activo que le genere un flujo caja positivo, habiendo sido de índole contable los ingresos registrados en el Esto último se plasma al 31 de marzo de 2015, toda vez que el Fondo registra una pérdida neta de S/.1.6 millones asociada a los gastos operativos necesarios para su funcionamiento. La pérdida acumulada de S/.1.3 millones que registra el Fondo al 31 de marzo de 2015 vienen afectando el valor cuota, el mismo que pasa de S/.200,418 al 31 de diciembre de 2014 a S/.198,378 al cierre del primer trimestre del año en curso Finalmente, Equilibrium se mantendrá atento a la evolución de los activos inmobiliarios que el Fondo mantiene en su portafolio, así como las nuevas inversiones que este concrete, estando la clasificación otorgada sujeta al rendimiento futuro esperado para los mismos, así como al cumplimiento de los límites establecidos en su Reglamento de Participación. Fortalezas 1. Experiencia del Equipo Gestor en el manejo de activos inmobiliario. 2. Adecuada estructuración del Reglamento de Participación, el cual establece límites de concentración por tipo de activos. 3. Conformación de un portafolio de inversiones con cierta diversificación por tipo de proyecto. Debilidades 1. Posibilidad de apalancar al Fondo, colocando en garantías los activos inmobiliarios del mismo. 2. Exposición al riesgo cambiario. 3. Portafolio de inversiones inmobiliarias que todavía no le generan rentas al Fondo. Oportunidades 1. Desarrollo de proyectos en el sector logístico. 2. Desarrollo de proyectos comerciales y turísticos en provincias. 3. Reactivación en la demanda de inmuebles en el sector comercial e industrial. Amenazas 1. Incremento sustancial en la oferta de bienes inmobiliarios que podría ocasionar una reducción en los precios. 2. Desaceleración en el ritmo de venta de unidades de vivienda. 3. Desaceleración en el ritmo de crecimiento de la economía. 4. Mayores restricciones para el otorgamiento de préstamos hipotecarios podría continuar afectando el segmento de viviendas. 5. Reglamentos y Normas Municipales que impidan o retrasen el desarrollo de posibles proyectos. 23 ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL SECTOR INMOBILIARIO Entorno Internacional En el 2014 la economía mundial se desaceleró por tercer año consecutivo (3.1%). Destacó EEUU con una recuperación en el consumo e inversión privada, lo cual viene generando a su vez el fortalecimiento de su moneda. Por su parte, la Eurozona cerró el año con datos económicos desalentadores y con riesgos de deflación, situación que viene enfrentándose con la Expansión Cuantitativa (QE) del BCE, la misma que implica la compra de bonos públicos y algo de privados a partir del mes de marzo del año en curso por 60,000 millones mensuales hasta setiembre de Para el 2015 los analistas proyectan una recuperación de la economía mundial (3.5%, con sesgo a la baja), sustentada principalmente en el crecimiento de EEUU, toda vez que continuaría la desaceleración en los países emergentes (China y AL). Los principales riesgos para en el crecimiento mundial consideran la desestabilización de algunos países ante la baja en el precio del petróleo (acentúa el riesgo de un escenario de inflación muy baja en algunas regiones desarrolladas), la respuesta por parte de los países emergentes ante la subida de la tasa de la FED 2 (adopción de una política monetaria más restrictiva ante las previsiones sobre una expansión sostenible de la economía en EEUU), el estancamiento en Europa, un ajuste brusco en China y el consecuente impacto en la reducción de precios de las principales materias primas en el mundo. Entorno Local La economía local se desaceleró fuertemente en el 2014 al pasar de 5.8% en el 2013 a 2.4%, sustentada en lo siguiente 3 : i) un menor crecimiento del consumo e inversión ante la caída de los términos de intercambio, ii) la disminución del gasto público producto de las dificultados en la ejecución de los programas de inversión de los Gobiernos Regionales y Locales, y iii) factores de oferta transitorios como el efecto climático adverso en la producción agropecuaria y pesquera y las menores leyes de mineral. Con relación a la demanda, su impacto se evidencia en la inversión y consumo del sector privado. Por el lado del sector público, la menor ejecución del gasto habría impedido un mayor crecimiento de sectores no primarios como el sector construcción, el mismo que se ha visto fuertemente afectado durante el Con relación a la oferta, las menores leyes en las principales minas de oro y cobre, el impacto de la plaga de la Roya Amarilla en la producción de café y las alteraciones climáticas asociadas a un Fenómeno de El Niño continuaron afectando fuertemente la actividad primaria (el PBI Primario retrocede en 2.1% durante el 2014). 1 Las compras se harán en el mercado secundario. Por 19 meses el plan tiene un presupuesto de 1.14 billones. Asimismo, por el momento no se compraría deuda Griega. Esta medida supone una inyección de liquidez en el mercado, lo que debilitaría la cotización del Euro. 2 Federal Reserve System, también conocido como Reserva Federal o informalmente FED. 3 Fuente: Reporte de Inflación Enero 2015 Banco Central de Reserva del Perú. 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 13.6% 9.1% PBI y Demanda Interna - Perú -3.3% 1.0% 14.9% 8.5% 6.5% Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium 7.7% 8.0% 6.0% 5.8% Para el 2015, las proyecciones iniciales -que apuntaban a un crecimiento entre 4.5% y 4.8%- se vienen ajustando por parte de algunos analistas financieros, quienes sitúan el crecimiento en rangos entre 2.1% y 3.5% sustentado en los resultados exhibidos durante el primer trimestre de 2015 (PBI de 1.7% en enero, 0.9% en febrero 2015 y 2.7% en marzo, respectivamente), que muestran la menor actividad en los sectores primarios (-2.5% a febrero) principalmente por minería, pesca y manufactura. Con relación a este último punto, es de señalar que a febrero de 2015 el sector construcción retrocede en 9.9%, reflejando tanto el menor consumo interno de cemento, como el menor avance físico de obras públicas. De esta manera, el BCRP estima un crecimiento del PBI de 4.8% según lo señalado en el Reporte de Inflación Enero 2015, el mismo que se sustentaría en una reversión parcial de los choques de oferta (estimando un crecimiento de 5.0% del PBI primario), un mayor gasto público por el lado de la demanda, la continuación de una posición monetaria flexible y la recuperación de la confianza empresarial. El BCRP considera igualmente que recuperará la inversión privada, consistente con anuncios de proyectos de inversión privados para el período por US$31,700 millones, siendo los más significativos los relacionados a los sectores de minería e hidrocarburos. Para el caso de la inversión pública, se esperaría igualmente un crecimiento más dinámico producto de mayores inversiones por parte de Gobiernos Locales y el Gobierno Nacional, contrario a lo visto en el No obstante lo anterior, el MEF ajustó las proyecciones de crecimiento en el mes de marzo de 2015 de 4.8% a 4.2% tras conocer los resultados del mes de enero de El MEF sustenta el crecimiento para el presente ejercicio en la recuperación de los sectores primarios, la reducción del precio del petróleo, los grandes proyectos de infraestructura y las medidas fiscales adoptadas. Asimismo, el MEF considera que el crecimiento se irá recuperando progresivamente y el mayor impulso se verá durante el segundo semestre del año. Dentro de sus proyecciones, el primer trimestre de 2015 sería el más bajo del año, toda vez que el mismo se encuentra afectado por choques externos (retroceso en el precio del oro, cobre y petróleo) y por la baja ejecución de proyectos de inversión. Para el 2015, los analistas estiman un crecimiento de 4.8% pero con sesgo a la baja, sustentado en la recupera- 7.4% 2.0% 2.4% PBI Global (var %) - eje izq. Demanda Interna (var %) - eje der. 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% 34 Ene08 Abr08 Jul08 Oct08 Ene09 Abr09 Jul09 Oct09 Ene10 Abr10 Jul10 Oct10 Ene11 Abr11 Jul11 Oct11 Ene12 Abr12 Jul12 Oct12 Ene13 Abr13 Jul13 Oct13 Ene14 Abr14 Jul14 Oct14 Ene15 Tasa de Referencia (%) Inflación (%) ción de los sectores primarios, la reducción del precio del petróleo, los grandes proyectos de infraestructura y las medidas fiscales adoptadas. Inflación Controlada, Tasa de Interés de Referencia y Tasa de Encaje como Herramientas de Política La inflación local -medida a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC)- presentó durante el ejercicio 2014 una variación anualizada de 3.2% (2.9% en el 2013), mientras que a febrero de 2015 la inflación alcanza 0.3%, con lo que la inflación interanual disminuye de 3.1% en enero a 2.8% en febrero, ubicándose dentro del rango meta establecido por el BCRP (2.0% +/-1.0%). Durante el ejercicio 2014 la tasa de inflación reflejó principalmente alzas en los precios de alimentos y energía. El BCRP mantiene la previsión que la inflación alanzaría 2.0% en el horizonte de proyección ; asimismo, indica que los riegos de una desviación vienen disminuyendo producto de: i) la reducción en el precio internacional del petróleo que se ha trasladado en los precios domésticos de los combustibles, ii) la ausencia de presiones inflacionarias de demanda en la brecha del producto, con una lenta recuperación en el 2015, y iii) los factores de oferta que afectaron la inflación en el primer semestre de 2014 han continuado moderándose Tasa de Referencia e Inflación Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium Lo señalado anteriormente conllevó a que el BCRP vuelva a bajar la tasa de interés de referencia de la política monetaria en el mes de enero de 2015 de 3.50% a 3.25% y continúe flexibilizando el régimen de encaje en moneda nacional a fin de proveer liquidez en Nuevos Soles al sistema financiero (7.0% a partir de mayo de ). Adicionalmente, el BCRP viene tomado otras acciones a fin de impulsar el crédito en moneda local, entre los que se encuentran el establecer metas a las entidades financieras para bajar los créditos en Dólares (no aplicable para créditos de comercio exterior y proyectos de inversión de largo plazo) en 5% a junio o 10% a diciembre de 2015 (ambos medidos con relación a setiembre de 2013); de no cumplirse lo señalado anteriormente, se aplicaría un encaje adicional en Dólares. Es de señalar igualmente que a fin de evitar la dolarización de los depósitos, el BCRP elevó el encaje marginal en ME a partir de enero de 2015, el mismo que a la fecha se sitúa en 70%. A lo anterior se suma que desde el mes 4 El BCRP estableció igualmente como obligaciones no sujetas a encaje a todas aquellas con plazos promedio mayor a dos años por créditos del exterior y bonos, así como aquellas provenientes de fondos de inversión del exterior especializados en microfinanzas con plazos promedio mayor a dos años Inflación Tasa de Referencia Rango Meta de enero el BCRP ha clocado Repos de Moneda de Expansión por S/.1,700 millones y Repos de Moneda de Sustitución por S/.700 millones a fin de facilitar liquidez en MN a las instituciones financieras. Con la finalidad de limitar igualmente el exceso de volatilidad cambiaria, el BCRP ha incrementado la tasa de encaje adicional aplicada sobre el desvío promedio diario del saldo venta de derivados cambiarios a 75% (antes 50%). Asimismo, a partir del mes de junio de 2015 el límite del saldo de derivados cambiarios no sujetos a encaje bajará a 95% del límite actual y a partir de julio a 90%. Cabe señalar como factor positivo que al 31 de marzo de 2015 el crédito al sector privado en moneda local logró expandirse en 19.0% en relación al mismo período del ejercicio anterior (+17.6% a febrero 2015), mostrando así un mayor dinamismo respecto a los préstamos en Dólares que retroceden por cuarto mes consecutivo. Se Acentúa la Depreciación de la Moneda Local frente al Dólar Estadounidense Durante el ejercicio 2014 el Nuevo Sol se depreció respecto al Dólar Estadounidense en 6.5% (depreciación de 9.6% en el 2013), cerrando con un tipo de cambio de S/.2.98, el mismo que estuvo supeditado a las expectativas del retiro del estímulo monetario por parte de la FED, situación que no solo viene afectando la moneda local, sino también a las demás monedas de la región. Asimismo, el tipo de cambio resultó afectado por la mayor demanda neta de Dólares en el mercado local (durante el cuarto trimestre la misma pasó de US$2,347 millones a US$6,617 millones), principalmente por el aumento en la demanda de agentes no residentes (US$4,842 millones de demanda durante el último trimestre de 2014). 12, , , , , , , , , , , Tipo de Cambio y Compras Netas del BCRP Compras Netas (Millones de US$) Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium Al 28 de abril de 2014, el tipo de cambio interbancario promedio venta cerró en S/ En lo que va del presente ejercicio se continúa observando una apreciación del Dólar en relación a las monedas del resto de países (6.5% en lo que va del año, al 28 de abril) dada la expectativa del proceso de normalización de las tasas de interés de la FED 5. Bajo este contexto, el BCRP ha continuado interviniendo en el mercado a través de la venta de dólares en el mercado Spot (US$2,182 millones durante el cuarto trimestre de 2014) y comenzó igualmente a intervenir a través del Swap Cambiario, con colocaciones netas de US$5,713 5 Información obtenida de la Nota Semanal N 16 del BCRP. TC Nominal (S/. por US$)5 ene-09 jun-09 nov-09 abr-10 sep-10 feb-11 jul-11 dic-11 may-12 oct-12 mar-13 ago-13 ene-14 jun-14 nov-14 Miles de TM Precio S/. Millones de TM millones durante el último trimestre de Asimismo, al 28 de abril de 2015 el BCRP ha vendido en el mercado Spot US$1,194 millones. Sector Construcción La menor ejecución del gasto público y en consecuencia el menor avance físico de obras públicas, de la mano de la corrección en los precios de los inmuebles, generaron una desaceleración en el sector construcción a lo largo del De acuerdo al INEI 6, el sector construcción registró un crecimiento anual de 1.68%, mostrando un bajo dinamismo en contraste al crecimiento registrado en el 2013 (12.27%). A lo largo del 2014, el consumo interno de cemento habría sido 2.35% mayor a aquel del 2013, mientras que la inversión en el avance físico apenas superaría al 2013 en 0.10%. El anuncio del por parte del Gobierno en el mes de octubre de 2014 de una mayor inversión y las medidas para relajar las restricciones que incidían en la demanda ofrecen un mejor panorama para el sector construcción en los periodos venideros. De acuerdo a las estimaciones del BCRP 7 se esperaría un crecimiento de 5.7% en el 2015 y 7.0% en el Despachos Nacionales de Cemento Despachos Locales de Cemento Crecimiento Anual Promedio Fuente: ASOCEM / Elaboración: Equilibrium Consumo Interno de Cemento % 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 9.1% 15.7% PBI Global vs PBI Construcción 1.0% 12.6% 8.5% 17.8% Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium 6.5% 6.0% En línea con la actividad constructora, según datos de la Asociación de Productores de Cemento (ASOCEM) 8, el despacho local de cemento acumulado a diciembre del 2014 fue de 10,341,990 TM, superior en 0.83% al acumulado en el mismo periodo del año anterior, crecimiento que se encuentra muy por debajo del promedio de los últimos cinco años (8.98%). El consumo interno de cemento, que alcanzó las 11,239 MTM exhibió un crecimiento acumulado de 1.7%, resultado menor al 9.4% del mismo periodo en el ejercicio anterior. Asimismo, se observó una leve evolución en el consumo per cápita, el cual se incrementó en 1.1% hasta los 368 kg por persona. Si bien la mayor parte de la actividad constructora está centralizada en Lima, en los últimos años dicha actividad se ha dinamizado en provincias, habiendo representado la zona central del país -incluida Lima Metropolitana- el 55% del total del consumo interno de cemento al cierre del ejercicio 2012 (última fecha disponible en el INEI), nivel inferior a lo observado años anteriores (63% en el 2008). 0.9% 15.9% 5.8% 12.3% 2.4% 1.7% PBI Global (Var %) PBI Construcción (Var %) 6 Informe Técnico: Producción Nacional Enero-Diciembre 2014 del INEI 7 Reporte de Inflación: Enero 2015 elaborado por el BCRP 8 Indicadores Económicos: Enero 2015 elaborado por ASOCEM Consumo Interno de Cemento Fuente: INEI y MVCS / Elaboración: Equilibrium Sector Inmobiliario Precio Bolsa de Cemento 42.5 kg Oficinas 9 Al cierre del cuarto trimestre de 2014, el inventario de oficinas prime (A+ y A) sumó un total de 617,634 m 2 distribuidos en 17 edificios de clase A+ y 38 de clase A, en comparación del inventario total de oficinas prime al cierre del ejercicio 2013 donde se totalizó 504,631 m 2 registrados en 46 edificios. Durante el ejercicio 2014 se incorporaron al mercado de oficinas prime nueve edificios ubicados en Sanhattan (Pacific Tower, Torre Tekton, y Trillium Tower), San Isidro Golf (Torre Pardo y Aliaga, Torre Víctor A. Belaunde, Real Ocho y EC Basadre), Miraflores (CE El Reducto) y Nuevo Este (Capital Golf), los cuales sumaron 112,142 m 2 al inventario total. Según Colliers Internacional, de la disponibilidad total en el mercado prime, el 63.1% se encuentra en edificios de clase A+, mientras que el 36.9% restante se ubica en edificios de clase A. Por su parte, la tasa de vacancia asciende al tercer trimestre de 2014 a 8.1% (49,871 m 2 ) mientras que al cierre del 2013 se ubicó en 5.2%. Asimismo, si bien este indicador se situó por debajo de las proyecciones iniciales para el 2014 que esperaban una tasa de vacancia superior al 10%, esto se debió al retraso de algunos proyectos cuya finalización no se concretó durante el ejercicio Cabe indicar que pese a la reducción del precio de renta promedio de US$22.26 a US$20.80 en los últimos 12 meses, se alcanzó un nivel de absorción neta acumulada de 88,476 m 2 (la absorción más alta en los últimos años). Las proyecciones para el 2015 consideran un incremento de inventario en más de 240,000 m 2 con el ingreso de 13 nuevos edificios prime, una expansión nunca antes vista 9 Información obtenida del Reporte de Investigación & Pronóstico 4T 2014 de Oficinas de Colliers Internacional. 56 US$ en el mercado local. Lo anterior, sumado al menor dinamismo de la demanda y desaceleración económica, podría traducirse en un exceso de oferta, lo que resultaría en una mayor tasa de vacancia. En el segmento de oficinas B+ se registró una dinámica similar, toda vez que el ingreso de cuatro nuevos edificios con un total de 22,521 m 2 se sumaron al inventario que alcanzó los 324,751 m 2 (48 edificios), registrando un ligero incremento respecto del inventario de cierre de 2013 (301,786 m 2 y 43 edificios); mientras que los precios de renta se redujeron de US$21.53/m 2 /mes a US$19.8/m 2 /mes en los últimos 12 meses. En cuanto al índice de vacancia del segmento, este indicador se incrementó de 3.7% a 6.0% (19,424/m 2 ). Para el 2015 se espera el ingreso de ocho nuevos edificios ubicados en Sanhattan (8), Miraflores (3), San Borja (1), Magdalena (1) y San Miguel (1) con un inventario adicional de 52,000 m 2. Residencial y Vivienda El subsector Residencial y Vivienda también registró el deterioro en su actividad, debido a la caída de las expectativas de los demandantes. El NSE B se sigue consolidando como el principal comprador de viviendas, mientras que los NSE C y D exhibieron un retraso en su dinamismo debido a las requerimientos más estrictos de la SBS respecto a los créditos hipotecarios. Es de resaltar, que a pesar de las disposiciones de la SBS, el mercado de créditos hipotecarios se mantiene con un crecimiento acelerado con 14.8% en el 2014 (21.3% en el 2013). Durante el tercer trimestre de 2014, en Lima Metropolitana y Callao se vendieron 2,787 unidades inmobiliarias de vivienda -nueva multifamiliar- lo cual significó una caída de 4.89% respecto de las unidades vendidas en el 2T y de 11.04% respecto a las unidades vendidas en el 2T El ratio acumulado de demanda real y oferta nueva (unidades vendidas sobre unidades ingresadas al mercado) al 3T-2014 fue de 1.30 en comparación al 1.20 registrado en el mismo periodo Los precios de los inmuebles se han incrementado más del 100% entre el 2001 y el 2014 debido a un exceso de demanda. Sin embargo, durante el ejercicio 2014, el sector residencial ha mostrado un menor dinamismo debido a la caída general en la actividad económica que influyó en las expectativas de los demandantes. De esta manera, se redujeron las ventas en los sectores NSE A, B y C. 10 En línea con lo observado en años anteriores, el NSE B representó el 57.9% de las unidades vendidas, seguida por el NSE AB con 21.6% y el NSE A con 15.5%. Cabe señalar que el dinamismo de las ventas en los NSE C y D continúa estancado debido a las disposiciones de la SBS, siendo los principales el requerimiento de que los trabajadores independientes puedan sustentar al menos el 60% de sus ingresos, y el plazo límite para créditos hipotecarios a 20 años. Se esperaría que el sector continúe recuperándose lentamente. Además, el incremento en la actividad inmobiliaria fuera de Lima debería continuar la trayectoria ascen- dente que viene mostrando, empujando los resultados del sector. Por último, la tendencia por departamentos de menor área, que responde a la demanda de jóvenes solteros o parejas sin hijos, continuaría acentuándose en los próximos periodos, abriendo nuevas posibilidades de inversión pues los precios son más bajos. Industrial Colliers International 11 destaca que los precios del sector inmobiliario industrial en el Perú son hasta 300% mayores que en la región. Los sobreprecios se suman a la mala infraestructura de acceso para explicar el estancamiento de la comercialización en el sector. Al 30 de junio de 2014 se observaba la misma oferta de locales industriales que en los meses anteriores y se esperaría que esto continúe en los siguientes meses. La zona sur de Lima -que incluye Chincha- se ha consolidado como la más requerida por las empresas industriales debido a que ofrece diversos complejos industriales con todos los servicios necesarios y cuenta con precios competitivos. Se esperaría que tome mayor importancia con el inicio de operaciones del aeropuerto internacional de Pisco y la ampliación de su puerto. La zona este, por su lado, es la que presenta los mayores precios de renta (entre US$6/m 2 y US$8/m 2 ) y venta, aunque los últimos han caído fuertemente por el desarrollo del recinto industrial de Cajamarquilla (el límite máximo bajó de US$1,200/m 2 a US$1,000/m 2 en Ate durante el primer semestre del año). Sus altos precios son explicados por la cercanía al resto de distritos de la capital, sus buenos accesos y la poca presencia relativa de tráfico. En la zona norte se espera que el complejo industrial de Carabayllo cuente con los servicios que se pueden obtener en la zona sur de Lima. La renta se mantiene entre US$4/m 2 y US$4.5/m 2, respectivamente, mientras que los precios de venta continúan altos, alcanzando niveles de US$540/m 2. En la zona centro-oeste el nivel de precios es similar llegando a US$580/m 2 pero con una mayor homogeneidad entre los distintos distritos. La renta mensual varía entre US$4.5/m 2 y US$6.5/m 2, respectivamente, siendo la segunda zona con mayores precios, tanto de renta como de venta Almacenes o Bodegas - Renta mensual en US$/m² Fuente: Colliers International / Elaboración: Equilibrium Zona Oeste Zona Norte Zona Centro Zona Este Zona Sur Zona Geográfica Tinsa: Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria 3 Trimestre del Reporte de Investigación y Pronóstico: 1S 2014 Industrial elaborado por Colliers International. 67 FARO CAPITAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. (en adelante la SAFI) es una empresa constituida el 10 de diciembre de 2010 e inscrita el 21 de diciembre del mismo año en el registro de personas jurídicas. El 30 de junio de 2011, la Superintendencia de Mercados de Valores SMV (antes CONASEV), autorizó su funcionamiento mediante Resolución N EF/ , publicada el 07 de julio de La SAFI tiene como objeto social dedicarse a la administración de fondos de inversión autorizados a operar en el Perú por la SMV, así como también a la administración de fondos de inversión privados. Al cierre del ejercicio 2014, el capital social de la SAFI está representado por 1 990,000 acciones comunes, cuyo valor nominal es de un Nuevo Sol cada una. Asimismo, a la fecha de análisis administra dos fondos de inversión privados y uno público, cuyas características se presentan a continuación: Denominación Valor patrimonial (miles) Principales Características de Inversión Faro Capital Fondo de Inversión US$22,288 Apreciación del capital en el largo plazo a través de la de Capital inversión minoritaria Privado I influyente y en ocasiones controladora, principalmente en valores mobiliarios e instrumentos financieros de renta variable de empresas peruanas. Faro Capital S/.146,608 Generar rentabilidad a Fondo de Inversión través del desarrollo de Inmobilia- proyectos inmobiliarios, rio I desarrollo y/o adquisición de proyectos inmobiliarios o inmuebles para su arrendamiento o aprovechamiento económico y posterior venta; y/o la adquisición de terrenos para su posterior desarrollo o disposición (landbanking). Faro Capital US$10,765 Generar rentabilidad Fondo de Inversión en Retail mediante inversiones en instrumentos de deuda o derecho patrimonial de empresas del sector Retail. Estas inversiones se limitan a empresas nacionales no listadas en mecanismos centralizados de negociación. Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium La SAFI recibe una remuneración fija por concepto de comisión de administración del Fondo, la cual es pagada trimestralmente en forma adelantada Accionistas A la fecha del presente informe, el accionariado de la SAFI se encuentra compuesto de la siguiente manera: Accionistas % Alfredo Arturo Sillau Valdez 40.00% Javier Ernesto Maggiolo Dibós 30.00% Francisco Moreyra Mujica 30.00% Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium Directores Al corte de análisis se mantiene el Directorio de la SAFI, el mismo que está conformado por los siguientes profesionales: Directores Javier Ernesto Maggiolo Dibós Alfredo Arturo Sillau Valdez Francisco Moreyra Mujica Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium Cargo Presidente Director Director Asimismo, la Gerencia General de la SAFI continúa siendo ocupada por el señor Alfredo Sillau. Análisis Financiero Al cierre del ejercicio 2014, el activo total de la SAFI ascendió a S/.2.4 millones tras incrementarse en 34.7% respecto al El comportamiento mostrado responde principalmente al aumento en las inversiones mobiliarias que la SAFI mantiene, toda vez que esta adquirió 15 cuotas de participación del Fondo Faro Inmobiliario I y 1,400 del Fondo de Inversión en Retail. Aporta en menor medida al crecimiento del activo las mayores cuentas por cobrar, (S/.139 mil), las mismas que responden principalmente a la comisión por la estructuración del Faro Capital Fondo de Inversión en Retail. Resta al crecimiento del activo total, la menor caja que mantiene la SAFI, la misma que recoge los pagos realizados para la compra de las cuotas de participación antes mencionadas (S/.1.0 millones), además del cobro de comisiones por administración de los fondos (S/.7.1 millones) y pago a proveedores (S/.991 mil) y al personal (S/.5.5 millones), entre otros. Por su parte, los pasivos alcanzan los S/.604 mil (+64.8% en relación al ejercicio anterior), siendo la principal cuenta los salarios, beneficios, servicios de terceros y tributos por pagar por S/.471 mil (S/.264 mil al cierre de 2013). En referencia al patrimonio de la SAFI, este se ubicó en S/.1.8 millones, +26.7% respecto al 2013 producto del resultado neto alcanzado por la SAFI durante el ejercicio Cabe mencionar que el crecimiento del patrimonio se ve afectado por las pérdidas acumuladas de los ejercicios anteriores. De acuerdo a lo establecido en el Artículo 13 de la Ley de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (Decreto Legislativo Nº 862) y en el Artículo 109 del Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (Resolución Nº EF/94.10 de la SMV), el capital mínimo fijado para las sociedades administradoras de fondos de inversión asciende a S/.1 356,452. Asimismo, el Artículo 260 de la Ley de Mercado de Valores y el Artículo 101 del mencionado Reglamento establecen que el patrimonio neto en ningún caso deberá ser inferior al 0.75% de la suma de los patrimonios de los Fondos de inversión bajo administración. 78 Cabe señalar que a la fecha de análisis, la SAFI cumple con ambos requerimientos. Respecto a los resultados de la SAFI, al 31 de diciembre de 2014, los ingresos totales se incrementaron en 68.5%, situándose en S/.7.2 millones. Dicho incremento se sustenta en el mayor ingreso (comisiones) por la administración del Fondo Inmobiliario I, el cual se incrementa de S/.2.8 millones a S/.5.7 millones entre ejercicios. De igual manera, aporta al mayor ingreso el cobro de la comisión por la administración del nuevo Fondo de Inversión en Retail (S/.248 mil). Por su parte, la comisión del Fondo Capital Privado I ascendió a S/.1.2 millones. De incorporar los mayores gastos administrativos por S/.6.7 millones (+45.9% en los últimos 12 meses) como consecuencia de la mayor carga de personal requerida para la administración de un fondo adicional, la utilidad neta al cierre del ejercicio de 2014 se ubica en S/.351 mil. Al 31 de marzo de 2015, la SAFI presenta un incremento del orden de 15.9% en sus activos totales principalmente por el mayor valor de sus inversiones disponibles para la venta asociadas a las cuotas de participación que mantiene tanto en el Fondo Inmobiliario 1 como en el Fondo de Inversión en Retail. Por su parte, los pasivos disminuyeron en 3.9% por menores saldos por pagar de deudas corrientes, mientras que el patrimonio se incrementó en 22.7% como consecuencia de las menores pérdidas acumuladas y el resultado obtenido en el primer trimestre de En relación al resultado neto al 31 de marzo de 2015, este asciende a S/.426 mil y recoge los ingresos por la administración de los tres fondos de inversión por S/.3.2 millones y gastos administrativo por S/.2.7 millones, entre otros menores. FARO CAPITAL FONDO DE INVERSION INMOBILIARIO I Características Generales Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (en adelante el Fondo) fue colocado mediante oferta pública el 19 de junio de 2013, encontrándose inscrito en el Registro Público del Mercado de Valores de la SMV. Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I tiene como principal objetivo generar rentabilidad a sus partícipes a través de: i. Desarrollo de proyectos inmobiliarios, directamente o en asociación, para su venta. ii. Desarrollo y/o adquisición de proyectos inmobiliarios o inmuebles para su arrendamiento o aprovechamiento económico y posterior venta. iii. La adquisición de terrenos para su posterior desarrollo o disposición (land banking). Las inversiones detalladas pueden llevarse a cabo a través de la adquisición de derechos de propiedad, usufructo, superficie u otros derechos reales y/o personales o instrumentos que representen cualquiera de los mencionados derechos sobre bienes inmuebles. Asimismo, las inversiones pueden concretarse en los diferentes segmentos del mercado inmobiliario; es decir, el residencial, comercial, oficinas, industrial, logístico, hotelero, u otros en donde la oportunidad de inversión inmobiliaria sea identificada. Para la ejecución de dichas actividades, el Fondo puede celebrar todos los contratos que resulten necesarios, incluyendo pero sin limitarse a opciones de venta o compra, garantías reales y personales, fideicomisos de cualquier tipo, entre otros contratos, a discreción del Comité de Inversiones. En cada oportunidad de inversión el Fondo puede celebrar uno o más de los mencionados contratos, indistinta o simultáneamente y de la manera que considere apropiada para cumplir con los objetivos del Fondo. Adicionalmente, el Fondo puede invertir en valores mobiliarios de renta variable emitidos por empresas constituidas en el Perú: i. Que se negocien en mecanismos centralizados de negociación, siempre que no sean susceptibles de ser adquiridos por las AFPs. ii. Que no se negocien en mecanismos centralizados de negociación. Es de señalar que estas inversiones deben tener como objetivo lograr el control de bienes inmuebles. Además, el Fondo puede invertir en otros activos, los que serán detallados más adelante en el apartado de Políticas de Inversiones. El capital suscrito del Fondo es de S/ millones, el mismo que se encuentra conformado por 1,658 cuotas de participación de un valor nominal de S/.200,000 cada una. Asimismo, al 31 de diciembre de 2014 el capital parcialmente pagado asciende a S/.146,302 millones (S/ millones al 31 de marzo de 2015), el mismo que es equivalente al 44.12% del capital suscrito. Cabe señalar que la SAFI determina -de acuerdo a las necesidades de inversión del Fondo- las fechas en la que los partícipes deben efectuar los pagos parciales (a través de capital calls) del saldo pendiente del valor de las cuotas, los cuales se realizan a valor nominal. El Fondo tiene un plazo de duración de nueve años. Los primeros cinco años, contados a partir del inicio de actividades del Fondo, corresponden al periodo de inversión, mientras que los cuatro últimos años corresponden al periodo de desinversión. Ambos plazos podrán ser ampliados previo acuerdo de Asamblea General de Partícipes (AGP), adoptado antes del vencimiento de cada periodo y durará como máximo un año. Asimismo, dentro del periodo de desinversión, el Fondo no podrá realizar nuevas inversiones, salvo inversiones en depósitos a plazo, fondos mutuos, inversiones adicionales en proyectos del portafolio e inversiones que hayan sido aprobadas por el Comité de Inversiones en una fecha anterior al término del periodo de inversión. Es importante señalar que la SAFI ha adquirido 15 cuotas de participación en el Fondo por un total de S/.3.0 millones a fin de afianzar sus intereses con los de los partícipes, cumpliendo con lo establecido en el Reglamento de Participación. La Sociedad Administradora Faro Capital SAFI es la Sociedad Administradora del Fondo. De acuerdo con lo anterior, la SAFI tiene a su cargo la administración, control e información de las 89 actividades del Fondo, así como las actividades relacionadas con los procesos de inversión y desinversión. Cabe mencionar que la SAFI se encuentra facultada a subcontratar parte de las labores y actividades mencionadas. No obstante, la SAFI debe cumplir con las obligaciones de información establecidas en la Ley y en el Reglamento de Participación. Al cierre del ejercicio 2014, el patrimonio neto de la Sociedad asciende a S/.1,758,824. Las funciones de la SAFI, incluyen las actividades que se detallan a continuación: 1. Actividades relacionadas al proceso de inversión: Búsqueda y evaluación de oportunidades de inversión bajo el marco de la Política de Inversiones. Realización de los procesos de due diligence en caso de ser necesario. Negociación y cierre de las inversiones autorizadas por el Comité de Inversiones, de acuerdo a los términos aprobados. 2. Actividades relacionadas con el proceso de desinversión: Búsqueda y evaluación de oportunidades de venta o liquidación de las inversiones del Fondo. Negociación y cierre de las ventas de las inversiones del Fondo autorizadas por el Comité de Inversiones. 3. Actividades de información, administrativas y contables: Entre las principales funciones se encuentran: Registrar la contabilidad del Fondo. Encargarse del cumplimiento de las obligaciones tributarias, laborales, legales y administrativas del Fondo. Realizar de reportes necesarios para mantener informado al Comité de Inversiones, a los partícipes y a la SBS, en lo que resulte aplicable, sobre la administración del Fondo. Contratar los asesores externos que pueda requerir el Fondo. Encargarse de la tesorería del Fondo, de acuerdo con instrucciones de carácter general del Comité de Inversiones y a la Política de Inversiones. Valorizar mensualmente el patrimonio neto del Fondo y establecer el valor de la cuota, siguiendo los criterios establecidos en el Reglamento del Fondo. Mantener informado al Comité de Inversiones y al Comité de Vigilancia respecto al desarrollo de las inversiones realizadas. Cumplir con los requisitos de presentación de información previstos en las normas de la SBS que regulan la colocación. El Comité de Inversiones Para la administración del Fondo, la SAFI cuenta con un Comité de Inversiones constituido por cinco miembros, de los cuales dos son relacionados a la SAFI y tres externos. Cabe resaltar que el Comité de Inversiones está conformado por profesionales con amplia experiencia en el mercado y que reúnen los requisitos necesarios para analizar, evaluar y supervisar las oportunidades de inversión en un fondo con estas características. Según lo señalado por la SAFI, a la fecha de análisis, el Comité de Inversiones se encuentra conformado por las siguientes personas: Miembros Relacionados a la SAFI Javier E. Maggiolo Peruano, Bachiller en Economía de la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP) y MBA de la Universidad de Nueva York con especialización en Finanzas. Actualmente es Presidente de Directorio de Faro Capital SAFI. El señor Maggiolo trabajó por varios años en el Banco de Crédito del Perú (BCP) como Gerente Central de Gestión de Activos. Entre otros cargos que ha desempeñado, se encuentran la Gerencia General del Atlantic Security Bank (ASB) entre los años 2000 al 2007, la Gerencia de la División de Mercado de Capitales y Tesorería del BCP (entre los años1996 al 2007), la Vice- Presidencia del Directorio de Prima AFP (del 2009 al 2012), Director de Pacífico Grupo Asegurador (del 2009 al 2012), Director de La Fiduciaria (del 2005 al 2009), Director de la Bolsa de Valores de Lima (de 1998 a 2001). Alfredo Sillau Peruano, Bachiller en Economía de la Universidad del Pacífico y MBA de Harvard University. Actualmente se desempeña como Gerente General de Faro Capital SAFI. Es miembro del Directorio de Cosapi S.A. y también fue director de Triton Trading S.A. Anteriormente, el señor Sillau ocupó el cargo de Gerente General de Compass Group SAFI hasta fines de 2011, posición en la cual participó activamente en la estructuración, promoción y gestión de seis fondos de inversión. Asimismo, el señor Sillau trabajó en la oficina de Compass Group en Nueva York, en donde se desempeño como Analista de Crédito de las posiciones de renta fija de los portafolios de inversión y como Gerente del área de Asesoría en Inversiones Globales, entre otros. Miembros No Relacionados a la SAFI Juan Luis Hernández Gazzo Peruano, abogado de la PUCP y Máster en Derecho en Harvard Law School. El Dr. Juan Luis Hernández se especializa en Derecho Corporativo, Fusiones y Adquisiciones, Derecho Financiero, Mercado de Capitales, Derecho Bancario y Proyectos. Actualmente se desempeña como Socio Gerente de Hernández & Cía. Abogados. Así también, el Dr. Hernández es profesor de Derecho de Sociedades y Mercado de Valores de la Facultad de Derecho de la PUCP y de las Maestrías en Derecho Empresarial y en Derecho Internacional Económico de la misma universidad. Anteriormente se desempeñó como Asociado Internacional en Shearman & Sterling New York ( ), trabajando en las áreas de Corporate Finance y Project Finance. Laboró también en el Área Legal de la CONASEV (1994), entre otros. 910 Roberto Abusada Salah Peruano, Máster y Doctor (PhD.) por la Cornell University, con estudios en las universidades Católica del Perú y, Cornell University y Harvard University en los Estados Unidos de Norteamérica. Actualmente es consultor privado, Director-fundador del Instituto Peruano de Economía, Director y Miembro del Comité Ejecutivo del TECSUP, Presidente de GMD S.A (Grupo Graña y Montero), Economista para el Perú de Global Source Partners, (New York, EEUU). En el sector público peruano ha desempeñado los cargos de Vice-Ministro de Comercio (1980), Vice-ministro de Economía (1981), Miembro del Directorio del Banco Central de Reserva ( ), Asesor Principal del Ministro de Economía y Finanzas (1993) y Asesor externo del Ministro de Economía ( ). Alfonso Brazzini Díaz Ufano Peruano, graduado en Economía y Administración de Empresas de la Universidad del Pacífico y MBA en Finanzas en Indiana University. Actualmente es presidente de Directorio de Inversiones La Rioja S.A., Sociedad Minera El Brocal S.A.A., Buenaventura ingenieros S.A., Contacto Corredores de Seguros, Pesquera Hayduk, Plata Perú Resources e Inversiones y Servicios Financieros S.A. Anteriormente se ha desempeñado como presidente de Minpeco Perú Comercial, Banco de la Nación y Banco Interandino; Director del Banco Central de Reserva. Asimismo, durante los últimos 22 años ha sido profesor principal de la Universidad del Pacífico. Los miembros del Comité de Inversiones son designados por la SAFI por períodos de dos años, renovables indefinidamente. Asimismo, los miembros del Comité de Inversiones podrán ser removidos por la SAFI o por la AGP. El Comité de Inversiones debe mantener sesiones trimestrales o cada vez que lo requiera el Fondo, para evaluar y aprobar nuevas inversiones o desinversiones, así como para realizar el seguimiento de las inversiones existentes en el portafolio. El quórum establecido para el Comité de Inversiones es de tres de sus miembros. Sus decisiones se adoptan con al menos tres votos de los miembros presentes en la sesión, teniendo como mínimo dos votos favorables de miembros del Comité de Inversiones independientes. Asimismo, de conformidad con el Artículo 114 del Reglamento de Fondos de Inversión, los miembros del Comité de Inversiones no pueden prestar sus servicios a personas vinculadas a la SAFI, salvo que para ello sean expresamente autorizados por la Asamblea General de Partícipes, en cuyo caso, cuando estas personas sean partícipes del Fondo, no podrán ejercer el derecho a voto. Equipo Gestor del Fondo El Equipo Gestor del Fondo se encuentra conformado por dos miembros, los cuales cuentan con amplia experiencia en el sector inmobiliario, según se detalla: Gianfranco Cochella Peruano, MBA de ESAN (1986) y graduado como Ingeniero Industrial de la Universidad de Lima (1984). El señor Cochella ha sido Gerente del Compass Fondo de Inversión Inmobiliario I durante cinco años. Anteriormente, fue responsable por 20 años de la división inmobiliaria del Grupo Brescia, habiendo participado en proyectos como los edificios corporativos de oficinas El Consorcio, Plaza del Sol, Bolsa de Valores de Lima, centros comerciales como Molina Plaza, San Borja, Las Begonias y los proyectos Monterrico Plaza y Parque El Golf. Jaime Alvarado Peruano, MBA del Manchester Business School (2002) y Bachiller en Administración de Empresas de la Universidad del Pacífico (1996). Asimismo, participó en el curso de Advanced Real Estate Finance de Harvard University. El señor Alvarado se desempeñó como Gerente del Compass Fondo de Inversión Inmobiliario I durante cinco años. Anteriormente, fue Gerente en Inserfinsa, donde manejó un portafolio de US$50 millones. Previamente, fue analista en el equipo de adquisiciones y administración de activos de un fondo de inversión inmobiliario en Londres (JER Partners), entre otros cargos previos, lo cual le brinda un importante expertise en el sector. Personal Clave El Reglamento de Participación del Fondo identifica como personal clave a los señores Alfredo Sillau, Gianfranco Cochella y Jaime Alvarado. Así, el Reglamento estipula que ante la renuncia, remoción, incapacidad o fallecimiento de una o más personas definidas como personal clave, la SAFI deberá reemplazar a la(s) persona(s) nombrando a personas que cumplan con el siguiente perfil: Acreditar una experiencia profesional no menor a cinco años en la gestión de fondos de capital privado y/o en la gestión de inversiones inmobiliarias y/o en la gestión de fusiones y adquisiciones. Que no haya sido sancionado, dentro de los cinco años inmediatamente anteriores a la elección o durante el ejercicio de su cargo por infracciones administrativas relacionadas con los bienes de terceros y que nunca haya sido sancionado penalmente. La elección del personal clave de reemplazo será sometida a la aprobación de la AGP y deberá hacerse efectivo dentro de los 90 días calendarios contados desde la fecha en que se produjo el alejamiento del funcionario del personal clave. Es de señalar que mientras la AGP no apruebe el personal clave de reemplazo, se suspenderán los capital calls, excepto en aquellos casos que sean necesarios para: cubrir las inversiones del Fondo comprometidos con anterioridad a los eventos que generen la necesidad del cambio del personal clave o para cubrir costos y gastos del Fondo. Órganos del Fondo Los órganos del Fondo se encuentran constituidos por la Asamblea General de Partícipes (ordinarias o extraordinarias) y por el Comité de Vigilancia. El Reglamento de Participación establece las funciones y responsabilidades de cada órgano, lo cual permite ejercer un adecuado control de la administración del Fondo y de los intereses de los partícipes. A la fecha del presente informe, el Comité de Vigilancia está conformado por los siguientes miembros: 1011 Comité de Vigilancia Titular Suplente Lizette Landeras Cantuarias Daniela Door Osele Humberto Aparicio Campero Alfredo Lau-Tám Oyafuso Roger Sequeiros Porras Valeria De La Cruz Costa Ricardo Santanera Bacchas Gonzalo Fernández Lazo Prácticas de Buen Gobierno Corporativo Los intereses del Equipo Gestor y el Comité de Inversiones deberán estar alineados con los de los partícipes del Fondo, el cual se centra en la maximización de rentabilidad de sus inversiones, de acuerdo a los lineamientos estipulados en el Reglamento del Participación. En tal sentido, si bien el Fondo cuenta con un Equipo Gestor que busca y administra las inversiones, el Comité de Inversiones es quien tiene la responsabilidad del seguimiento y aprobación de las inversiones que se puedan proponer. Es de señalar que el Reglamento establece que tanto la SAFI como los miembros de su Directorio, Comité de Inversiones, gerentes, funcionarios, asesores, así como cualquier persona contratada por alguno de ellos para desempeñar cualquier función a favor del Fondo, deberá priorizar en todo momento los intereses del Fondo y de sus partícipes sobre sus propios intereses. Política de Inversiones El Fondo mantiene como objetivo invertir sus recursos, dentro del marco permitido por la Ley, principalmente en la adquisición de bienes inmuebles, así como la adquisición de los derechos de propiedad, usufructo, superficie u otros derechos reales o instrumentos que representen los mencionados derechos sobre bienes inmuebles. Adicionalmente a las principales inversiones que realizará el Fondo, la Política de Inversiones le permite llevar a cabo los siguientes tipos de operaciones: Valores mobiliarios de renta variable emitidos por empresas del sector inmobiliario constituidas en el Perú que no se negocien en mecanismos centralizados de negociación y que se negocien en los mencionados mecanismos, siempre que exista la aprobación previa del Comité de Vigilancia y que tales valores mobiliarios no sean susceptibles de ser adquiridos directamente por las AFPs. Valores mobiliarios de renta fija emitidos por empresas constituidas en el Perú, que se negocien o no se negocien en mecanismos centralizados de negociación, sea que estos instrumentos sean o no convertibles en acciones; siempre que tales valores mobiliarios no sean susceptibles de ser adquiridos de manera directa por las AFPs. Instrumentos financieros de renta fija y variable emitidos por empresas constituidas en el Perú. Depósitos de ahorro y a plazo en entidades del sistema financiero nacional, con clasificación de riesgo local igual o mejor que A, en moneda nacional o extranjera (dólares de los Estados Unidos de América o Euros), así como instrumentos representativos de estos con clasificación de riesgo local igual o mejor que CP1. Cuotas de fondos mutuos de inversión en valores, locales, con clasificación de riesgo local igual o mejor que A, de corto plazo, en moneda nacional o extranjera. El Fondo realizará las cuatro primeras inversiones listadas cuando, a criterio del Comité de Inversiones, sean una forma indirecta y conveniente de llegar a las inversiones principales del Fondo (activos cuyo componente inmobiliario es parte central del objeto de inversión). Asimismo, las dos últimas se realizarán a fin de buscar una mayor rentabilidad de la parte no invertida en los instrumentos descritos anteriormente. Las inversiones que realice el Fondo estarán sujetas al cumplimiento de ciertos límites y parámetros, los cuales serán medidos con respecto al capital suscrito. A continuación, se presenta el detalle de los límites por instrumento financiero: Inversiones a) Bienes Inmuebles y/o derechos de propiedad, usufructo, superficie u otros derechos reales, o instrumentos que representen los mencionados derechos sobre Bienes Inmuebles, sobre los cuales se vayan a desarrollar (i) proyectos inmobiliarios para su venta; y/o (ii) proyectos inmobiliarios para su arrendamiento, usufructo o aprovechamiento económico y posterior venta, incluyendo proyectos en los que se participe a través de cualquier forma de colaboración empresarial. b) Instrumentos financieros de renta variable emitidos por empresas constituidas en el Perú; siempre y cuando se trate de transacciones cuyo objetivo es lograr el control de bienes inmuebles de acuerdo con la tesis de inversión del Fondo. c) Instrumentos financieros de renta variable emitidos por empresas del sector inmobiliario constituidas en el Perú (i) que no se negocien en mecanismos centralizados de negociación; y/o (ii) que se negocien en mecanismos centralizados de negociación siempre que no sean susceptibles de ser adquiridos por las AFP. d) Bienes Inmuebles que por sus características, y al momento de adquisición, estén en capacidad de generar ingresos por rentas. e) Valores mobiliarios de renta fija emitidos por empresas constituidas en el Perú, que se negocien o no se negocien en mecanismos centralizados de negociación, sea que estos instrumentos sean o no convertibles en acciones siempre y cuando se trate de transacciones cuyo objetivo es lograr el control de bienes inmuebles de acuerdo con la tesis de inversión del Fondo. f) Depósitos de ahorro y a plazo en entidades del Sistema Financiero nacional con clasificación de riesgo local igual o mejor que A, en moneda nacional o en moneda extranjera (dólares de EEUU o euros), así como instrumentos representativos de éstos con calificación de riesgo local igual o mejor que CP1. g) Cuotas de participación de fondos mutuos de inversión en valores, locales, de corto plazo, en moneda nacional o extranjera. Porcentaje máximo del capital suscrito 100% 50% 100% 20% 15% Cabe señalar que existe la posibilidad de que las inversiones en depósitos de ahorro y a plazo, así como en cuotas de participación de fondos mutuos, puedan exceder su límite en el periodo de 90 días hábiles inmediatamente anterior al cierre de una inversión e inmediatamente posterior a la liquidación de una inversión. Criterios de Diversificación del Fondo La SAFI debe cumplir con ciertos criterios de diversificación contemplados en el Reglamento de Participación del Fondo, los cuales se detallan a continuación: 1112 a) Límites por Proyecto: la SAFI no puede invertir más del 50.0% del capital suscrito del Fondo en un solo proyecto. b) Límites por Contraparte: la SAFI no puede invertir más del 50.0% del capital suscrito del Fondo en bienes inmuebles que conlleven el mismo riesgo de contraparte. Proceso de Inversión Considerando el riesgo asociado a las inversiones en activos inmobiliarios, el Equipo Gestor del Fondo realiza un estricto proceso de evaluación del comportamiento del mercado y de la oportunidad de inversión, la cual es presentada al Comité de Inversiones para su respectiva aprobación. A continuación se detalla el proceso de inversión según lo estipulado en el Reglamento de Participación del Fondo: 1. Identificación de Oportunidades de Inversión El equipo gestor del Fondo prioriza la búsqueda constante de oportunidades de inversión, identificando los factores descritos a continuación: a) Historia y tendencia de las variables demográficas generadoras de demanda de bienes inmuebles en las principales ciudades del Perú. b) Planes de desarrollo urbano en estas ciudades. c) Condiciones de oferta y demanda de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario. d) Identificación de bienes inmuebles específicos que por sus características físicas y parámetros urbanísticos el potencial de desarrollo derivado del análisis de los tres factores mencionados anteriormente. e) Diagnóstico legal de los bienes inmuebles específicos identificados. f) Potencial de generación de utilidades. g) Estrategia de salida de cada oportunidad de inversión. 2. Evaluación de las Oportunidades de Inversión Posterior a la identificación de una oportunidad de inversión, se realiza la validación de su concepto comercial y establecimiento de su pre factibilidad técnica y económica para una detallada evaluación por parte del Comité de Inversiones. Para ello utiliza las siguientes herramientas de evaluación: a) Fundamentos de Factibilidad Comercial: expresados a través de un detallado análisis de las tendencias de las variables demográficas, planes de desarrollo urbano y condiciones de oferta y demanda de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario, aplicados al bien inmueble específico identificado como oportunidad de inversión. b) Fundamentos de Factibilidad Técnica: expresado a través de un perfil arquitectónico que indique el potencial de área de construcción y comercialización, y que deberá ser consistente con la normativa municipal vigente para el bien inmueble específico, la posibilidad del otorgamiento de servicios públicos y accesos viales y cualquier otro requerimiento especial que pudiera ser identificado. c) Fundamentos de Factibilidad Económica: expresados a través de un presupuesto desagregado utilizando los ratios de costos y un análisis económico que determine si la oportunidad de inversión presenta una utilidad y rentabilidad acorde con los objetivos del Fondo. Este proceso de evaluación será realizado por la SAFI con el apoyo de asesores externos calificados (arquitectos, abogados, ingenieros y consultores) y elegidos a criterio de la SAFI. 3. Aprobación del Comité de Inversiones Efectuada la evaluación descrita anteriormente y, ante el supuesto de que la inversión en un determinado activo inmobiliario resulte conveniente para el Fondo, el Equipo Gestor convoca al Comité de Inversiones para presentarle para propuesta de inversión con un informe sustentatorio. El Comité de Inversiones evalúa y tiene a su cargo la toma de decisiones de inversión, considerando las recomendaciones presentadas por el Equipo Gestor. Asimismo, el Comité de Inversiones propone, cuando sea pertinente, la necesidad de utilización de endeudamiento para realizar una determinada inversión, siempre dentro del límite establecido en el Reglamento de Participación. 4. Negociación y Cierre de Oportunidades de Inversión En caso de aprobarse la inversión por parte del Comité de Inversiones, el Equipo Gestor da inicio al proceso de negociación de los términos y condiciones finales de la adquisición de los activos que constituyen la oportunidad de inversión. 5. Ejecución del Proyecto Posterior a la adquisición de los activos, se procede a desarrollar el proyecto inmobiliario correspondiente, sobre la base de los fundamentos comerciales, técnicos y económicos que sustentaron la decisión de inversión. 6. Administración de los Proyectos El Equipo Gestor deberá preparar y presentar al Comité de Inversiones informes periódicos sobre la situación de los proyectos en ejecución. 7. Administración del Portafolio En caso de que el Comité de Inversiones decida mantener la propiedad de los proyectos que adquiera o desarrolle, la SAFI debe gestionar este portafolio inmobiliario a fin de maximizar la generación de valor. Política de Co inversión El Fondo puede co-invertir con socios estratégicos y/o financieros o junto con otros fondos de inversión, sean administrados o no por la SAFI o asesorados por empresas vinculadas a ésta, siempre que la inversión del tercero sea necesaria para hacer viable la inversión o incremente la probabilidad de éxito de la misma. Respecto a la inversión por parte de personas relacionadas a la SAFI, éstas podrán invertir en la medida que el Fondo no pueda invertir más recursos como consecuencia de los límites de inversión. Dicha inversión deberá ser previamente aprobada por parte del Comité de Vigilancia y deberá ser realizada en los términos y condiciones que aplican para el Fondo. 1213 Inversiones No Permitidas Entre las inversiones que la SAFI realiza con los recursos del Fondo, ésta está prohibida de: 1. Afectar los bienes o derechos del Fondo con gravámenes, medidas cautelares o prohibiciones de cualquier naturaleza, salvo que se trate de garantías otorgadas como consecuencia de las operaciones propias del Fondo. 2. Invertir en acciones de sociedades administradoras de fondos mutuos, fondos de inversión, AFP, sociedades agentes de bolsa, sociedades intermediarias y otros fondos administrados por la misma SAFI. 3. Invertir en los instrumentos de inversión u operaciones financieras descritos en el Artículo 26 del Título VI. Adicionalmente, las inversiones que se realizan con los recursos del Fondo se sujetan a las siguientes condiciones: 1. El Fondo está impedido de realizar inversiones en instrumentos emitidos o aceptados por deudores de la SAFI. 2. El Fondo no puede invertir directa, indirectamente ni a través de terceros, en instrumentos emitidos o garantizados por personas relacionadas a la SAFI, salvo en caso de que la AGP acuerde previamente realizar dicha inversión. 3. En la gestión del Fondo, la SAFI está impedida de realizar inversiones que no estén incluidas en la Política de Inversiones del Fondo. El Fondo sólo puede invertir en instrumentos derivados con fines exclusivamente de cobertura de riesgo respecto de los activos existentes en el Fondo. Bajo ningún supuesto puede invertir en instrumentos derivados con fines especulativos u otros fines distintos a los de cobertura de riesgo. Asimismo, la SAFI se encuentra prohibida de invertir recursos del Fondo -a través de cualquier modalidad- en empresas, bienes o Proyectos en las que éstos sus Socios, Accionistas, Directores y/o Gerentes Generales aparezcan como investigados y/o condenados por la comisión de los delitos de lavado de activos y/o financiamiento del terrorismo en el listado internacional de inteligencia financiera denominado World Check. Política de Endeudamiento La SAFI está autorizada a emitir obligaciones y recibir préstamos hasta por un máximo de 25% del patrimonio del Fondo a favor de éste, siempre que medie autorización expresa del Comité de Vigilancia, autorizado por la AGP. Asimismo, puede otorgar garantías hasta por un monto máximo de 2.5 veces dicho nivel de apalancamiento. El único objetivo de recurrir a dicha medida deberá ser optimizar la rentabilidad del Fondo y facilitar la operatividad de las transacciones. El Comité de Vigilancia es el encargado de fijar las condiciones del endeudamiento y garantías a otorgarse en cada caso. Valorización del Fondo 1. Valorización de la Cartera de Inversiones Es responsabilidad de la SAFI, la valorización mensual de la cartera de inversiones, de acuerdo a lo estipulado en su Reglamento de Participación, según se detalla a continuación: Las inversiones en activos inmobiliarios se valorizan contabilizando la totalidad de los costos incurridos en cada proyecto hasta el último periodo en que se realicen. A partir del siguiente ejercicio se realizan tasaciones anuales para determinar su en el Fondo. Para dichas tasaciones, el equipo Gestor del Fondo convoca a las empresas o personas más reconocidas en el mercado y que se encuentren inscritas en la SBS, para finalmente seleccionar la mejor propuesta, que es validada por el Comité de Inversiones. Los valores mobiliarios o instrumentos financieros de renta variable negociados en un mecanismo centralizado de negociación y que no pueden ser adquiridas por las AFPs) se valorizan a la cotización del cierre del día, o a la última cotización vigente en el mercado. Los títulos representativos de derecho patrimonial no inscritos en el Registro Público del Mercado de Valores, se valorizan al valor razonable considerando los criterios establecidos en las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC). Los instrumentos financieros de renta fija a los que puede tener acceso el Fondo de acuerdo a la Política de Inversiones, se valorizan descontando su flujo de pago futuro a la tasa de rendimiento de mercado, de manera que tales inversiones reflejen su valor de liquidación en el mercado. En caso de no existir tasas de mercado, la SAFI determina las tasas de rendimiento a su juicio y bajo su propia responsabilidad Los depósitos de ahorro y a plazo en entidades financieras locales en los que puede invertir el Fondo se valorizan (dependiendo si pagan un interés simple o compuesto) calculando el valor presente de dichas inversiones. Las cuotas de participación en fondos mutuos locales, son valorizados considerando el último valor cuota disponible determinado por la sociedad administradora del respectivo fondo mutuo. 2. Valorización de las Cuotas de Participación La valorización de la cuota se realiza en forma mensual desde el día en que la SAFI recibe el aporte de los partícipes. Asimismo, los partícipes pueden remitirse a la cotización de las cuotas del Fondo en rueda de la BVL, como mecanismo de valorización del Fondo. El valor en libros de la cuota se establece dividiendo el valor del patrimonio neto del Fondo al cierre del período entre el número de cuotas emitidas y pagadas a dicha fecha. Retribución y Gastos del Fondo La retribución de la SAFI está determinada por una comisión de administración (fija) y una comisión de éxito 1314 Millones de S/. 26-Jun-13 jun.-13 jul.-13 ago.-13 set-13 oct.-13 nov.-13 dic.-13 ene.-14 feb.-14 mar.-14 abr.-14 may.-14 jun.-14 jul.-14 ago.-14 sep.-14 oct.-14 nov.-14 dic.-14 (variable). La comisión fija o de administración aplicable para el periodo de inversión se detalla a continuación: Tramo del Capital Suscrito del Fondo % Anual Por los primeros S/.300 millones del capital suscrito 1.75% Por el exceso de S/.300 millones del capital suscrito 1.25% Durante el periodo de desinversión, la SAFI recibirá una comisión equivalente al 1.5% anual del capital pagado e invertido por el Fondo. Cabe señalar que ambas comisiones de administración se liquidarán y pagarán trimestralmente en forma adelantada. Asimismo, deberá agregar el Impuesto General a las Ventas (IGV). realizado el 18 de diciembre por un total de S/ millones para la adquisición del terreno donde se desarrollará el Proyecto Los Tallanes (Piura). 220, , , , , , , , ,000 Evolución del Valor Cuota del Fondo 189, , , , , ,418 En referencia a la comisión de éxito o variable, ésta se pagará sólo si como resultado de la inversión en un determinado proyecto, el partícipe obtiene una rentabilidad neta anualizada mayor a 8.0%, calculada en Nuevos Soles. Dicha comisión será de 20.0% + IGV, calculada sobre el exceso del retornos de la mencionada tasa interna de retorno de 8.0% neto anual. Cabe señalar que la comisión de éxito será pagada en el momento de la liquidación del Fondo. Valor Cuota Al 31 de diciembre de 2014, el capital pagado del Fondo ascendió a S/ millones (S/ millones al cierre del ejercicio 2013) equivalente al 44.12% del capital suscrito (22.52% a diciembre de 2013). Al 31 de marzo de 2015, el capital pagado del Fondo asciende a S/ el mismo que equivale al 46.42% del capital suscrito. En los últimos 12 meses se realizaron un total de siete llamados de capital por un total de S/ millones de acuerdo al siguiente detalle: Fecha Monto S/. % capital suscrito 01/04/14 1,027, % 13/06/14 14,689, % 18/06/14 25,301, % 14/07/14 928, % 30/09/14 1,658, % 18/12/14 28,020, % 02/03/15 7,626, % Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium Evolución del Capital Variable del Fondo Producto de los Llamados de Capital Realizados Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium En línea con lo anterior, el incremento del valor al cierre del ejercicio 2014 se explica por un llamado de capital Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium Cabe mencionar que con fecha 02 de marzo de 2015, la SAFI ha realizado un nuevo capital call por S/.7.63 millones a fin de concretar nuevas inversiones. Este llamado de capital equivale al 2.30% de las 1,658 cuotas de participación, con lo cual al 31 de marzo de 2015, las cuotas de participación se encuentran pagadas al 46.42% (S/ millones). Asimismo, este nuevo llamado de capital tiene como finalidad el financiamiento del nuevo Proyecto Aqualina. Al cierre del ejercicio de 2014, el valor cuota del Fondo ascendió a S/.20,418.57, el mismo que se ubica por encima del valor nominal inicial (S/.200,000.00) y recoge tanto los llamados de capital realizados para concertar nuevas inversiones y cubrir los gastos asociados a la administración del Fondo, así como las pérdidas netas registradas pese al poco tiempo de operación que tiene y el hecho que la mayoría de activos todavía no generan rentas y/o ingresos producto de su explotación. Al 31 de marzo de 2015, el valor cuota del Fondo disminuyó a S/.198, (-1.02% respecto al cierre de diciembre de 2014) producto del incremento del patrimonio neto del Fondo por el aporte de capital de los partícipes, ocurrido en el mes de marzo de Análisis de la Información Financiera Al 31 de diciembre de 2014, los activos totales del Fondo sumaron S/ millones, donde las inversiones en activos inmobiliarios representan el 96.99% del total de activos, seguido por el efectivo en cuentas corrientes destinado a cubrir gastos corrientes por la administración del Fondo. Respecto a los pasivos totales, éstos se encuentran compuestos por la provisión de gastos diversos (S/.22 mil) y no representan montos significativos. Por su parte, el patrimonio neto se incrementó hasta S/ millones desde los S/ millones registrados al cierre del ejercicio Dicho incremento se explica por los llamados de capital realizados durante el 2014 para cubrir nuevas inversiones y los gastos corrientes del Fondo. Cabe mencionar que al 31 de diciembre de 2014, el Fondo registró una utilidad neta de S/.3.47 millones, producto de la ganancia contable por cambios en el valor razonable de los activos del Fondo en base a las nuevas tasaciones, la misma que sumó S/.9.71 millones y permitió revertir 1415 las pérdidas acumuladas del ejercicio 2013 (S/.3.17 millones) así como los gastos del Fondo para el ejercicio 2014 (S/.6.66 millones). No obstante, a la fecha de análisis el Fondo todavía no registra ingresos provenientes de flujos generados por la renta o venta de sus inversiones, lo cual se espera recién para el segundo semestre del ejercicio De acuerdo a lo señalado anteriormente, al 31 de diciembre de 2014 el Fondo registró ingresos provenientes del cambio en el valor razonable de las inversiones (ingresos únicamente contables). No obstante, el Fondo aún no registra ingresos por renta o liquidación de inversiones, mientras que los gastos asociados al funcionamiento del mismo ascendieron a S/.6.66 millones, los cuales incluyen S/.5.65 millones correspondientes a la remuneración fija a la SAFI. Al 31 de marzo de 2015, los activos totales sumaron S/ millones (+4.13% respecto al cierre 2014) producto del mayor saldo en caja (79.42%) e inversiones en proyectos inmobiliarios (+13.10%) por la aplicación de los fondos provenientes del capital call relacionado a la adquisición del terreno para el desarrollo del proyecto Aqualina. Los pasivos al cierre del primer trimestre de 2015 fueron de S/.11 mil mientras que el patrimonio se incrementó en 4.13% producto del aporte de capital señalado en líneas anteriores. Adicionalmente, el Fondo no registró ingresos durante el primer trimestre de 2015, mientras que los gastos asociados a la operación del mismo fueron de S/.1.55 millones, generando una pérdida neta por el mismo importe. Inversiones en Bienes Inmobiliarios Proyectos Vigentes Huarochirí Mz. A8 Lote ubicado en la zona denominada Lotización Industrial Huachipa Este (Provincia de Huarochirí Lima), cuyo terreno mantiene una extensión de 101,129 m 2 y que fue adquirido por el Fondo el 11 de octubre de 2103 a un precio total de US$9.10 millones. Es de mencionar que el terreno cuenta con zonificación I2 (industria liviana) y posee un frente amplio de 380 ml a la Avenida Principal del Parque Industrial. Es importante señalar que el objetivo de la compra de dicho terreno por parte del Equipo Gestor es su arrendamiento a partir de junio de 2015 y su posterior venta, considerando una apreciación en el precio en un mediano plazo, estimando una TIR de 17.45%. Sin embargo, según lo indicado por la gerencia, no se descarta una posible venta del lote en el corto plazo. Huarochirí Mz. B8 Lote ubicado frente al proyecto Huarochirí Mz. A8 y mantiene una extensión de 100,005 m 2. El 16 de diciembre de 2013 el Fondo pagó US$10.00 millones por su adquisición. Asimismo, el terreno cuenta con zonificación I2 y posee un frente amplio de 380 ml a la Avenida Principal del Parque Industrial. Inicialmente, la adquisición del mismo mantuvo como objetivo el arrendamiento del terreno y posterior venta logrando una TIR estimada de 15.01%. Sin embargo, a la fecha se ha concretado la venta de dicho lote, generando una utilidad de S/.8.08 millones con una TIR en Nuevos Soles de 20.36%. Santa Anita Lote ubicado en una zona estratégica dentro del distrito de Ate, frente a la carretera central. El terreno mantiene una extensión de 3,694 m 2 y cuenta con zonificación I3. El 19 de junio de 2014, el Fondo pagó US$9.04 millones por la adquisición de dicho inmueble. Cabe señalar que dentro de dicho predio actualmente se mantiene un almacén y oficinas. Cabe mencionar que con fecha 19 de mayo del presente ejercicio se firmó un contrato de alquiler del predio que ya vienen generando ingresos por un total de US$28 mil mensuales. El objetivo de la SAFI para esta inversión es el arrendamiento del predio en el corto plazo y su posterior venta en el mediano plazo. Angélica Lote con ubicación estratégica en el distrito de Los Olivos, a pocos metros de la carretera central. El terreno cuenta con una extensión de 9,903 m 2 y cuenta con zonificación E1. En febrero de 2015, el Fondo desembolsó US$8.11 millones para la adquisición de dicho lote. A la fecha, el Fondo se encuentra realizando el trámite para el cambio de zonificación de E1 a CZ a fin de desarrollar un proyecto de galerías comerciales estimado para fines del La TIR estimada para esta inversión es de 22.65%. Los Tallanes Con fecha 06 de febrero de 2015, el Comité de Inversiones del Fondo aprobó la adquisición de un terreno de 10,600 m 2 de extensión ubicado en una zona en expansión urbana frente a la UPAO en la ciudad de Piura a la empresa inmobiliaria Edificar bajo la modalidad de leaseback. A la fecha se encuentra en proceso de inscripción del inmueble a favor del Fondo para su posterior arrendamiento. Según lo indicado por la SAFI, con fecha 24 de abril se firmó el contrato de arrendamiento del local por lo que se espera que a partir del mes de mayo el Fondo ha comenzado a percibir ingresos por rentas de US$23.78 mil mensuales. Asociación en Participación Pezet El 21 de noviembre de 2013, el Fondo formó una asociación en participación con Viva GyM para desarrollar un proyecto inmobiliario en el terreno ubicado en la Avenida Pezet 583 esquina con Calle Gral. Muñiz San Isidro Lima. Ambos partícipes mantienen un porcentaje de participación del 50% del total. El terreno mantiene un área de 1,375 m 2, con una zonificación RDMA (Residencial de Densidad Muy Alta). Se estima que la inversión del Fondo en este proyecto será de S/ millones, siendo la inversión total de aproximadamente US$17.90 millones. 1516 Cabe indicar que dicho proyecto considera la construcción de un edificio residencial de 20 pisos que albergará 33 departamentos, siendo el área promedio objetivo para la unidad típica de 360 m 2 más cuatro estacionamientos; asimismo, el área vendible total asciende a 13,487 m 2. Con fecha 09 de marzo se inició la construcción del proyecto al contar con las preventas necesarias, a pesar de la desaceleración del ritmo de ventas. Se espera la culminación de dicho proyecto para el Aqualina El día 05 de febrero de 2015, se aprobó la inversión en el Proyecto Aqualina que consiste en una asociación en participación con la empresa Armas Doomo SA para el desarrollo de un edificio residencial de 58 departamentos ubicado en Av. Paseo de la República , en el distrito de Miraflores. La inversión total requerida para el desarrollo del proyecto es de US$3.59 millones de los cuales el Fondo participará con el 70% de la inversión. Se espera finalizar el proyecto a fines del 2017 con un retorno esperado (TIR) de 20.10%. Adicionalmente a las inversiones señaladas, el Equipo Gestor del Fondo se encuentra negociando activamente la incorporación de nuevas inversiones en el sector inmobiliario que le permitan generar retornos importantes al Fondo en un mediano plazo. 1617 FARO CAPITAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION ESTADO DE SITUACION FINANCIERA En miles de Nuevos Soles ACTIVO Var. % Var. % Mar-15/Dic-14 Dic-14/Dic-13 Efectivo y Equivalentes al Efectivo 1,267 88% % % % 3 0% 65 2% % % Ctas. por Cobrar a Fondos Admin. y Relacionadas 17 1% 1 0% 139 6% - 0% % % Otras Cuentas por Cobrar (neto) 4 0% % 36 2% 40 2% 65 3% 69 3% 6.15% 80.56% Gastos Pagados por Anticipado 7 1% 39 2% 23 1% 39 2% 38 1% -2.56% 0.00% Otros activos 24 2% 49 4% 68 4% 94 5% 96 4% 59 2% % 41.18% Total Activo Corriente 1,295 90% 1,083 78% % % % 231 8% % % Inversiones disponibles para la Venta % 633 1,716 73% 2,234 82% 30.19% % Impuesto a la Renta Diferido 72 5% % % 208 0% 77 4% 50 2% % % Muebles y Enseres y Equipos, neto 76 5% 129 9% % % % 224 8% -1.75% -6.17% Intangibles, neto 0% 3 0% 3 0% 2 0% - 0% 1 0% % Total Activo No Corriente % % 1,129 64% 1,088 58% 2,021 86% 2,509 92% 24.15% 79.01% TOTAL ACTIVO 1, % 1, % 1, % 1, % 2, % 2, % 15.95% 34.64% PASIVO dic-11 % dic-12 % dic-13 % mar-14 % dic-14 % mar-15 % Mar-15/Dic-14 Dic-14/Dic-13 Cuentas por Pagar Comerciales 24 2% 19 1% 3 0% 3 0% 46 2% 37 1% % % Otras cuentas por pagar 49 3% 81 6% % % % % -2.55% 78.41% Parte Corriente de Obligaciones Financieras 0% 0% 18 1% 19 1% 21 1% 22 1% 4.76% 16.67% Total Pasivo Corriente 74 5% 100 7% % % % % -3.72% 88.77% Parte no Corriente de Obligaciones Financieras % % % % TOTAL PASIVO 74 5% 100 7% % % % % -3.80% 64.85% PATRIMONIO NETO Capital Social 1, % 1, % 1, % 1, % 1,990 84% 1,990 73% 0.00% 0.00% Pérdida no realizada (22) -1% (30) (2) 0% (29) -1% % % Resultados Acumulados (0) 0% (171) -12% (447) -25% (580) -31% (581) -25% (229) -8% % 30.04% Utilidad / Pérdida del Ejercicio (171) -12% (276) -20% (134) -8% 72 4% % % 21.37% % TOTAL PATRIMONIO 1,369 95% 1,293 93% 1,388 79% 1,452 77% 1,758 74% 2,158 79% 22.75% 26.68% TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 1, % 1, % 1, % 1, % 2, % 2, % 15.95% 34.67% ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES En miles de Nuevos Soles dic-11 % dic-11 % dic-12 dic-12 % % dic-13 % mar-14 % dic-13 % mar-14 % dic-14 % dic-14 % mar-15 % mar-15 % Var. % Var. % Mar-15/Dic-14 Dic-13/Dic-12 INGRESOS % 1, % 4, % 1, % 7, % 3, % % 68.4% Remuneración y Comisión por Adminsitración % 1,494 89% 3,939 93% 1, % 7,069 99% 3, % % 79.5% Otros Ingresos Operacionales - 0% % 312 7% % 92 1% % % -70.6% GASTOS / OTROS INGRESOS (375) -282% (2,068) -123% (4,436) -104% (1,623) -94% (6,657) -93% (2,644) -82% % 50.1% Gastos Administrativos y Generales (366) -275% (2,074) -123% (4,567) -107% (1,621) -93.8% (6,665) -93% (2,694) -83.1% % 45.9% Ingresos / Gastos Financieros, neto 5 4% 18 1% (2) 0% (2) -0.1% (7) 0% (1) 0.0% % 342.5% Ganancia / Pérdida por Tipo de Cambio (14) -10% (11) -1% 81 2% 0 0.0% 14 0% % % -82.8% Otros, neto (1) -1% (1) 0% 52 1% - 0.0% 1 0% - 0.0% % -98.1% Utilidad antes del Impto. a la Renta (242) -182% (383) -23% (184) -4% % 504 7% % 18.45% % Impuesto a la Renta 72 54% 107 6% 51 1% (34) -2.0% (153) -2% (171) -5.3% 11.76% % Utilidad / Pérdida Neta (171) -128% (276) -16% (134) -3% % 351 5% % 21.37% % PRINCIPALES INDICADORES ROAE ROAA Capital de Trabajo Liquidez Corriente Endeudamiento dic-11 dic-12 dic-13 mar-14 dic-14 mar % % 1, % % % -8.49% % 5.54% % 17.05% % 30.47%18 FARO CAPITAL FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO I ESTADO DE SITUACION FINANCIERA En Miles de Soles ACTIVO Dic.13 % Mar.14 % Dic.14 % Mar.15 Var% Mar.15/Dic.14 Var% Dic.14/Dic.13 Efectivo y Equivalente de Efectivo 4,257 6% 1,047 1% 2,485 2% 4,458 3% 79% -42% Otras Cuentas por Cobrar 9 0% 0% 7 0% 1 0% -85% -25% Gastos pagados por anticipado 27 0% 18 0% 30 0% 38 0% 27% 11% Impuestos por recuperar 641 1% 931 1% 1,892 1% 2,207 1% 17% 195% Total Activo Corriente 4,934 7% 1,995 3% 4,413 3% 6,704 4% 52% -11% Inversiones Inmobiliarias 54,117 76% 54, % 115,300 79% 115, % 0% 113% Inversión en proyectos inmobiliarios 12,471 17% 12, % 26,917 18% 30, % 13% 116% Total Activo No Corriente 66,588 93% 67,937 97% 142,217 97% 145,988 96% 3% 114% TOTAL ACTIVO 71, % 69, % 146, % 152, % 4% 105% PASIVO Dic.13 % Mar.14 % Dic.14 % Mar.15 % Mar.15/Dic.14 Dic.14/Dic.13 Cuentas por Pagar Comerciales Otras Cuentas por Pagar 13 0% 13 0% 22 0% 11 0% -50% 66% TOTAL PASIVO 13 0% 13 0% 22 0% 11 0% -50% 66% % PATRIMONIO NETO Capital Emitido 74, % 74, % 146, % 153, % 5% 96% Resultados Acumulados - 0% (3,167) -5% (3,167) -2% 306 0% -110% - Resultados del Ejercicio (3,167) -4% (1,591) -2% 3,473 2% (1,554) -1% -145% -210% TOTAL PATRIMONIO 71, % 69, % 146, % 152, % 4% 105% TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 71, % 69, % 146, % 152, % 4% 105% ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES En Miles de Soles Dic.13 % Mar.14 % Dic.14 % Mar.15 % Mar.15/Mar.14 Dic.14/Dic.13 INGRESOS - - 9,711 - Ingresos por Arrendamiento Ganancia por cambios en el valor razonable de inversiones mobiliarias 9,711 GASTOS (3,167) (1,591) (6,238) (1,554) 2% -97% Remuneración a la SAFI (2,823) (1,411) (5,645) (1,411) 0% -100% Honorarios (452) (76) (360) (80) -5% 20% Otros Gastos (9) (118) (248) (83) 30% -2673% Ingresos financieros, neto % -88% Diferencia en cambio neta (2) % Utilidad antes del Imuesto a la Renta (3,167) (1,591) 3,473 (1,554) 2% 210% Impuesto a la Renta Utilidad (Pérdida) Neta (3,167) (1,591) 3,473 (1,554) 2% 210% PRINCIPALES INDICADORES Dic.13 Mar.14 Dic.14 Mar.15 Capital de Trabajo 4,921 1,982 4,391 6,693 Liquidez Corriente Endeudamiento Valor Cuota Dic.13 Mar.14 Dic.14 Mar.15 Patrimonio pagado 74,676 74, , ,929 Honorarios periodo 2,823 1,411 5,645 1,411 Patrimonio Neto 71,509 69, , ,681 Valor Cuota (en S/.) 191, , , , Mostrar más
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