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Timestamp: 2016-10-23 01:30:45
Document Index: 97685071

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'e contrario', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 63', 'BGE', 'Art. 55', 'Art. 63', 'BGE']

Contrat de bail, annulabilit� du cong� (art. 271a al. 1 let. e ch. 4 et al. 2 CO). Une entente, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident � l'amiable un diff�rend en r�glant d�finitivement une question de droit controvers�e. L'art. 271a al. 2 CO ne s'applique donc pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite � la demande de son cocontractant. Confirmation de la jurisprudence (consid. 1 et 2). Entente, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, ni�e en l'esp�ce. Lorsque les bailleurs souhaitent obtenir des �claircissements au sujet des circonstances pertinentes pour juger de l'ampleur d'une r�duction de loyer, dont ils admettent le principe, on ne saurait en conclure qu'il existe un diff�rend entre les parties relativement au montant de la r�duction (consid. 3). Faits � partir de page 564
A. Die Erben des G.X., R.X. und H.X. (Kl�ger), vermieteten der Garage A. AG (Beklagte) R�umlichkeiten im Erdgeschoss, im Keller und in der Hofunterkellerung der Liegenschaften B.strasse in Z�rich zur Ben�tzung als Autogarage, Autoreparaturwerkst�tte, Auto-Einstellhalle und B�ro. Das Mietverh�ltnis geht auf einen zwischen G.X. und der Rechtsvorg�ngerin der Beklagten per 1. Januar 1978 abgeschlossenen Mietvertrag zur�ck. Am 22. Juni 1999 verlangte die Beklagte eine Mietzinsherabsetzung, die sie mit dem gesunkenen Hypothekarzinsfuss begr�ndete. Die Kl�ger entsprachen diesem Begehren per 1. April 2000. Am 25. Februar 1999 orientierten die Kl�ger die Beklagte �ber eine anstehende Renovation an der Liegenschaft B.strasse. Die der Beklagten dadurch entstandenen Unannehmlichkeiten und die deswegen von der Beklagten geltend gemachten Schadenersatzanspr�che wurden in der Folge verschiedentlich m�ndlich und schriftlich thematisiert. Im Februar 2000 BGE 130 III 563 S. 565�bermittelte die Beklagte den Kl�gern eine Liste s�mtlicher umbaubedingter St�rungen vom 26. Oktober 1999 bis zum 18. Februar 2000. Am 9. M�rz 2000 trafen sich die Parteien zu einer Besprechung, �ber welche R.X. ein Protokoll erstellte. Danach vereinbarten die Parteien, dass die Kl�ger der Beklagten f�r die verschiedenen renovationsbedingten St�rungen, Blockaden, Ausf�lle und Umtriebe insgesamt Fr. 2'150.- bezahlen w�rde. Ausserdem kamen sie �berein, dass die Beklagte die Reparatur der Sch�den des Sturms Lothar in Auftrag geben w�rde und dass sie anschliessend die Entsch�digung der Geb�udeversicherung im Betrag von maximal Fr. 10'500.- erhalten werde.
Der Betrag von Fr. 2'150.- wurde am 11. April 2000 beglichen. Wegen weiterer Betriebsbeeintr�chtigungen aufgrund der Umbauten in der Zeit nach dem 9. M�rz 2000 wurden im August 2000 im Einverst�ndnis mit den Kl�gern Fr. 2'500.- von den Mietzinsen und Nebenkosten in Abzug gebracht.
B. Die Kl�ger k�ndigten das Mietverh�ltnis mit amtlichem Formular vom 26. Oktober 2001 auf den 30. September 2002 wegen Nutzungs�nderung im Rahmen ge�nderter Vermietungsstruktur. Hierauf stellte die Beklagte am 21. November 2001 der Schlichtungsbeh�rde den Antrag, die K�ndigung f�r ung�ltig zu erkl�ren, dem die Schlichtungsbeh�rde mit Beschluss vom 8. Februar 2002 entsprach. Das Eventualbegehren der Beklagten um eine l�ngst m�gliche Erstreckung des Mietverh�ltnisses wurde damit gegenstandslos. Das Mietgericht des Bezirks Z�rich erkl�rte jedoch am 9. Oktober 2003 in Gutheissung der Klage die K�ndigung vom 26. Oktober 2001 auf den 30. September 2002 f�r g�ltig, und es erstreckte das Mietverh�ltnis erstmals bis und mit 30. September 2004. Das Obergericht des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, wies die hiegegen erhobene Berufung der Beklagten ab und best�tigte das Urteil des Bezirksgerichts mit Beschluss vom 19. Februar 2004.
C. Die Beklagte beantragt dem Bundesgericht mit eidgen�ssischer Berufung, in Aufhebung des obergerichtlichen Beschlusses die K�ndigung f�r ung�ltig zu erkl�ren. Die Kl�ger schliessen auf kostenf�llige Abweisung der Berufung.
1. Wie im kantonalen Verfahren ist vor Bundesgericht einzig streitig, ob die K�ndigung innerhalb einer dreij�hrigen Sperrfrist gem�ss BGE 130 III 563 S. 566Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR erfolgte, weil der Mieter durch Schriftst�cke nachwies, dass er sich ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens mit dem Vermieter �ber eine Forderung aus dem Mietverh�ltnis einigte (Art. 271a Abs. 2 OR). Die Beklagte will in erster Linie eine �nderung der einschl�gigen Rechtsprechung des Bundesgerichts �ber die Auslegung der genannten Bestimmungen bewirken. Als Eventualstandpunkt bringt sie vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht erkannt, eine Einigung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung habe nicht stattgefunden. Diese R�gen sind nachstehend zu behandeln.
2. 2.1 Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, die sich auf die herrschende Lehre st�tzt, nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend gekl�rt wird. Das ergibt sich bereits aus dem systematischen Zusammenhang der Norm, welche an Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ankn�pft. Diese Bestimmung soll dem Mieter w�hrend drei Jahren seit Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens Schutz vor einer Rachek�ndigung seitens des Vermieters gew�hren. Ein solches Verfahren setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien �ber Forderungen aus dem Mietverh�ltnis Uneinigkeit herrschte. Da Art. 271a Abs. 2 OR darauf zielt, dem Mieter denselben Schutz auch ohne Anhebung eines beh�rdlichen Verfahrens zu gew�hren, ist auch diese Norm nur unter der Voraussetzung anwendbar, dass zwischen den Parteien vorg�ngig Differenzen bestanden haben. F�r diese Auffassung sprechen ferner die Materialien, war doch bei den Beratungen im Parlament stets von Differenzen, Meinungsverschiedenheiten bzw. Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter die Rede (Voten Koller, AB 1989 S 430 und 683, AB 1989 N 1879; Votum B�hrer, AB 1989 S 430). Nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst werden daher F�lle, in denen es gar nicht erst zu einer Auseinandersetzung kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, z.B. wenn der Vermieter seine Forderung auf erstmalige Bestreitung durch den Mieter hin fallen l�sst oder umgekehrt einer Forderung seines Mieters umgehend nachkommt. In welchem Masse der Vermieter nachgibt, ist dabei - abgesehen von eigentlichen Bagatellf�llen, die keine Sperrfrist auszul�sen verm�gen (Urteil des Bundesgerichts 4C.266/1993 vom 5. Januar 1994, E. 4a, publ. in: mp 1995 S. 227 f.) - ebenso BGE 130 III 563 S. 567wenig ausschlaggebend wie im Falle von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend ber�cksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Ausl�sung einer dreij�hrigen K�ndigungssperrfrist erscheint in solchen F�llen daher nicht gerechtfertigt (Urteile des Bundesgerichts 4C.179/1999 vom 24. August 1999, E. 3b, publ. in: Pra 89/2000 Nr. 29 S. 172 f., 4C.400/1998 vom 23. M�rz 1999, E. 3, publ. in: mp 1999 S. 196, und 4C.266/1993 vom 5. Januar 1994, E. 4a, publ. in: mp 1995 S. 227 f., mit Hinweisen auch auf die abweichenden Meinungen von ANITA THANEI, Ausgew�hlte Entscheide zum K�ndigungsschutz, Fachreihe Mietrecht Nr. 4, Z�rich 1996, S. 39 f., und CHRISTIAN CALAMO, Die missbr�uchliche K�ndigung der Miete von Wohnr�umen, Diss. St. Gallen 1993, S. 262).
2.2 Diese Rechtsprechung ist in der Lehre auf Zustimmung, jedenfalls, soweit ersichtlich, nicht auf Kritik gestossen (TISSOT, in: Droit du bail 8/1996 S. 35; FUTTERLIEB, in: MietRecht Aktuell 1999 S. 202; WEBER, Basler Kommentar, N. 27 zu Art. 271/271a OR; LACHAT, Commentaire romand, N. 17 f. zu Art. 271a OR; GUHL/KOLLER/ SCHNYDER/DRUEY, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Z�rich 2000, � 44, Rz. 186; HONSELL, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 7. Aufl., Bern 2003, S. 240; TERCIER, Les contrats sp�ciaux, 3. Aufl., Z�rich 2003, Rz. 2473; SOMMER, in: MietRecht Aktuell 1995 S. 42 f., je mit Hinweisen). Entgegen der Auffassung der Beklagten erw�hnen auch LACHAT/STOLL/BRUNNER, dass bei einer Einigung ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens gleich wie bei einem gerichtlichen Vergleich ein gewisses gegenseitiges Nachgeben notwendig ist (Mietrecht f�r die Praxis, 4. Aufl., Z�rich 1999, S. 548). Zwar f�hren sie in einer Fussnote dazu aus, nach dem Wortlaut des Gesetzes finde Art. 271a Abs. 2 OR Anwendung, wenn die Vermieterschaft ein schriftlich gestelltes Herabsetzungsgesuch der Mieterschaft akzeptiere (a.a.O., S. 548, Fn. 176). Weshalb aber ein derartiger Vorgang mit sofortiger Zustimmung des Vermieters bereits eine "Einigung" bedeuten soll, legen sie nicht dar und ist nicht ersichtlich. F�r eine Neubeurteilung des Wortsinns in Abweichung vom Bundesgerichtsurteil 4C.179/1999 vom 24. August 1999, E. 3b besteht unter diesem Gesichtswinkel kein Anlass.
2.3 Auch in der Sache dringt die mit der Berufung gegen die angef�hrte Rechtsprechung erhobene Kritik der Beklagten nicht durch. BGE 130 III 563 S. 568Soweit die Beklagte geltend macht, das Erfordernis des gegenseitigen Nachgebens finde weder im Gesetzeswortlaut noch in den Materialien eine St�tze, �bergeht sie die Erw�gungen in den von ihr beanstandeten Urteilen, die, wie oben dargestellt (E. 2.1 hiervor), eben diese Fragen abhandeln. Es kann darauf verwiesen werden. Ferner verkennt die Beklagte die ratio legis von Art. 271a OR, indem sie sich sinngem�ss darauf beruft, die K�ndigungssperre habe Platz zu greifen, wenn der Vermieter nicht von sich aus die an sich angebrachte Mietzinsherabsetzung vornimmt. Die gesetzliche Regelung bezweckt n�mlich nicht, dem Mieter die Geltendmachung seiner Rechte abzunehmen, sondern bloss, ihn davor zu bewahren, dass ihm vermieterseits rechtsmissbr�uchlich gek�ndigt wird, insbesondere, weil er gegen den Willen des Vermieters auf der Durchsetzung berechtigter Forderungen beharrt hat (WEBER, a.a.O., N. 3 und 8 f. zu Art. 271/271a OR). Dass es sich inhaltlich beim aussergerichtlichen um etwas anderes als beim gerichtlichen Vergleich handeln soll, geht aus keinem der zitierten Entscheide hervor (zur Definition des aussergerichtlichen Vergleichs BGE 100 II 144 E. 1c; zum Begriff des gerichtlichen und aussergerichtlichen Vergleichs VOGEL/SP�HLER, Grundriss des Zivilprozessrechts und des internationalen Zivilprozessrechts der Schweiz, 7. Aufl., Bern 2001, 9. Kap., Rz. 52 f.). Die Ausf�hrungen der Beklagten, wonach der Begriff der (aussergerichtlichen) Einigung gem�ss Art. 271a Abs. 2 OR in gleichem Sinne wie nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR zu verstehen sei, fallen deshalb ins Leere. Fehl geht schliesslich der Einwand der Beklagten, bei der aufgrund der Praxis des Bundesgerichts bestehenden Rechtslage werde ein Mieter geradezu verleitet, entweder �bersetzte Forderungen aus dem Mietverh�ltnis zu stellen oder den Richter anzurufen, ohne zuvor an den Vermieter zu gelangen, um in den Genuss der gesetzlichen K�ndigungssperre zu gelangen. Bei beiden Verhaltensweisen w�rde sich die anschliessende Berufung auf die Sperrfrist wohl ihrerseits als rechtsmissbr�uchlich erweisen und deswegen ihr Ziel verfehlen (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, e contrario; WEBER, a.a.O., N. 27 zu Art. 271/271a OR; LACHAT, a.a.O., N. 5 zu Art. 271a OR; TERCIER, a.a.O., Rz. 2471). Die Beklagte f�hrt mithin keinerlei stichhaltige Gr�nde f�r eine �nderung der Rechtsprechung ins Feld. Diese ist daher zu best�tigen.
3. 3.1 Nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Art. 63 Abs. 2 OG) war die Frage der Entsch�digung der BGE 130 III 563 S. 569Beklag ten wegen Beeintr�chtigungen durch die Baut�tigkeit im Grundsatz von Beginn an unstreitig. Die Vorinstanz beurteilte auch die Besprechung vom 9. M�rz 2000, die zur Einigung �ber die H�he der Entsch�digung gef�hrt hat, im Einklang mit dem Bezirksgericht nicht als lang andauernde kontroverse Auseinandersetzung und stellte fest, die geltend gemachten St�rungen seien nicht strittig gewesen. Auch aus dem Umstand, dass �ber das Quantitativ der Entsch�digung und �ber die Zusammensetzung der Teilbetr�ge anl�sslich der Sitzung vom 9. M�rz 2000 diskutiert wurde, hat nach Auffassung der Vorinstanz nicht zwingend zur Folge, dass deshalb als von einer durch Vergleich beigelegten Streitigkeit auszugehen ist. Nach Auffassung der Vorinstanz w�re andernfalls die Vermieterschaft faktisch gezwungen, jegliche mieterseitig gestellte Entsch�digungsforderung unbesehen zu akzeptieren, um eine K�ndigungssperre zu vermeiden.
3.2 Soweit die Beklagte in der Berufung vorbringt, sowohl die Abmachung vom 9. M�rz 2000 als auch jene �ber die weitere Zahlung von Fr. 2'500.- sei erst nach einem l�ngeren Hin und Her, nach hartem, zeitaufw�ndigem Ringen zustande gekommen, und behauptet, die Kl�ger seien noch vor Mietgericht der Meinung gewesen, eine freiwillige Leistung erbracht zu haben, kritisiert sie die Beweisw�rdigung der Vorinstanz und erweitert den verbindlich festgestellten Sachverhalt. Damit ist sie nicht zu h�ren (Art. 55 Abs. 1 lit. c und Art. 63 Abs. 2 OG).
3.3 Die Beklagte macht weiter geltend, im vorliegenden Falle h�tten Diskussionen mit gegenseitigem Nachgeben stattgefunden. Die Vermieterschaft habe immer wieder genaue Zusammenstellungen der Beeintr�chtigungen gefordert. Wegen des erheblichen Ermessensspielraums betreffend das Ausmass einer Mietzinssenkung wegen Umbauarbeiten entst�nden hier�ber meistens Diskussionen unter den Parteien. Wenn es zu einer Einigung komme, werde eine unklare Rechtslage beseitigt.
Mit diesen Ausf�hrungen vermag die Beklagte keine Verletzung von Bundesrecht aufzuzeigen. Es geh�rt generell zu den Obliegenheiten eines Ansprechers, gegen�ber dem Belangten die Tatsachen klar und detailliert darzulegen, aus denen er das geltend gemachte Recht ableitet. So verh�lt es sich insbesondere auch in Bezug auf Anspr�che eines Mieters bei laufendem Mietverh�ltnis, wenn der Vermieterschaft die zur Forderung Anlass bietenden Umst�nde nicht BGE 130 III 563 S. 570ohne Weiteres bekannt sein k�nnen. Bevor dem Belangten der Forderungsgrund substanziiert bekanntgegeben worden ist, kann sich richtig besehen die Frage, ob die Parteien von Anfang an oder erst nach gegenseitigem Nachgeben �ber den Bestand des Anspruchs einig waren, gar nicht stellen. Wenn die Kl�ger daher �ber die Anspruchsgrundlage bildenden Beeintr�chtigungen der Beklagten ins Bild gesetzt werden wollten, um die H�he der im Grundsatz bereits anerkannten Mietzinsherabsetzung beurteilen zu k�nnen, kann darin von vornherein kein Ringen um den angemessenen Betrag erblickt werden. Dass die Parteien auch, als die abzugeltenden St�rungen im Gebrauch der Mietsache einmal feststanden, unterschiedliche Vorstellungen in quantitativer Hinsicht zu �berwinden hatten, um zu einer Einigung zu gelangen, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor. Die Vorinstanz hat somit bundesrechtskonform angenommen, der Abgeltung der baubedingten Unannehmlichkeiten durch die Kl�ger sei keine Streitbeilegung im Sinne der Rechtsprechung vorausgegangen.