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Timestamp: 2015-04-25 18:14:46+00:00
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IPTU, quem paga? Inquilino ou propriet�rio?
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Secovi S�o Paulo, 20 de abril de 2005
Os jornais publicaram com �nfase o julgamento, pelo Superior Tribunal de Justi�a, do Recurso Especial 685.316, e a maneira como foi divulgada a decis�o trouxe d�vidas a locadores e a locat�rios. Afinal, deve o inquilino pagar o IPTU? Teria o STJ inovado acerca da quest�o?
De in�cio, cabe verificar qual foi exatamente a quest�o julgada. A prefeitura do Rio de Janeiro pretendia cobrar o imposto, apontou a cobran�a ante a cession�ria da �rea e n�o contra a propriet�ria (infraero) ou contra eventual possuidor por direito real: escolheu a r�, com base em cl�usula do contrato celebrado entre cession�ria e propriet�ria, segundo o qual cumpria �quela o pagamento do tributo; o Tribunal decidiu que a cobran�a deveria ser impelida ante a propriet�ria, n�o ante a cession�ria, confirmando quando decidira o Tribunal carioca.
A partir da�, foram veiculadas algumas afirma��es que merecem leitura e esclarecimentos. Primeiro aspecto: o julgamento n�o afastou a possibilidade prevista no artigo 23 inciso I da Lei de Loca��es, vigente por for�a do artigo 2.036 do novo C�digo Civil, e �, portanto, legal que locador e locat�rio combinem a obriga��o de o inquilino arcar com IPTU.
Ocorre que a prefeitura � credora do propriet�rio, e o dono do im�vel � credor do locat�rio. A primeira rela��o � prevista em lei, e a resultado de contrato feito de acordo com a l�. Esta certeza n�o foi abalada pelo julgamento. Bem por isso, naquelas situa��es em que se estabele�a que o locat�rio arque com o IPTU, caso o imposto n�o seja pago, duas ser�o as conseq��ncias: o locador (propriet�rio ou possuidor por direito real) o pagar� � prefeitura, sob pena de sofrer execu��o, e o locador poder� promover a��o de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobran�a.
No julgamento tratou-se do artigo 123 do C�digo Tribut�rio Nacional, que disp�e que os acordos particulares, ou seja, dos quais n�o participou o Poder P�blico, n�o possam ser alegadas para que a Fazenda P�blica modifique o sujeito passivo (quem tem de pagar) das obriga��es tribut�rias.
� disposi��o clara e perfeitamente coerente com a l�gica que norteia n�o somente a rela��o com o Estado, mas igualmente entre particulares, que terceiro que n�o participou de um ajuste n�o seria obrigado por ele.
O tema leva a outro ponto importante: a decis�o n�o afetou a certeza expressa no artigo32 do C�digo Tribut�rio Nacional, ao fixar como fato gerador do IPTU �... a propriedade, o dom�nio �til ou a posse de bem im�vel por natureza ou acess�o f�sica, como definido na lei civil...�. E � com base no artigo 32 do CTN que os tribunais t�m decidido que o IPTU � responsabilidade do compromiss�rio comprador ainda que o instrumento particular n�o tenha sido registrado.
Mas cada caso � um caso, e, em s�ntese, pode-se afirmar que parte da m�dia noticiou situa��o que n�o foi a tratada pelo STJ.
� legal impor ao inquilino o pagamento do IPTU, bastando que isto seja disciplinado no contrato, obviamente somente celebrado ap�s negocia��o dos interessados; nesta situa��o, caso o inquilino n�o pague o tributo, poder� sofrer a��o de despejo por falta de pagamento cumulada com cobran�a.
Se o propriet�rio, por sua vez, n�o pagar o imposto, estar� sujeito a cobran�a judicial promovida pela prefeitura, este o sentido da decis�o em quest�o. Quando exista dom�nio �til ou posse (observados os crit�rios do C�digo Civil), o possuidor assumir� a legitimidade passiva, ser� definido como contribuinte do imposto (artigo 32, 34, 121 do C�digo Tribut�rio Nacional), n�o se exigindo, para tal fim, a transmiss�o da propriedade regularizada atrav�s de registro imobili�rio.
Em resumo, a decis�o do Superior Tribunal de Justi�a deu � quest�o interpreta��o baseada na legisla��o. As d�vidas decorrentes certamente aconteceram por equ�voco na leitura da decis�o