Source: https://www.nebenkostenabrechnung.com/instandhaltung-und-reparaturen-sind-nicht-ueber-die-nebenkosten-umlegbar/?replytocom=14778
Timestamp: 2020-02-24 12:27:41
Document Index: 174398661

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 28', '§ 1', '§ 28', '§ 28', 'BGH', '§ 27', '§ 27']

Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar | Nebenkostenabrechnung
Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als 6 Jahre) entstehen, während Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durch einen konkreten Anlass hervorgerufen werden. Demgemäß grenzt § 1 I BetrKV die Betriebskosten von den Verwaltungskosten und den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Reparatur) negativ ab.
Instandhaltungskosten sind nach einer Definition des § 28 I 1 II. Berechnungsverordnung die Aufwendungen, die der Vermieter aufwenden muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten. Einschränkend bestimmt das Gesetz, dass nur solche Kosten gemeint sind, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Die seit 2004 geltende Betriebskostenverordnung übernimmt in § 1 II 2 BetrKV diese Definition, bezeichnet diese Kosten dann aber als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und bestimmt zugleich, dass diese Kosten keine Betriebskosten sind.
Der Begriff der Instandhaltung wird meist so verstanden, dass er der Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel dient. Beispiel: Um zu vermeiden, dass an der Fassade des Hauses der Putz abbröckelt, muss sie der Eigentümer instandhalten.
Begriff der Instandsetzung
Andere Mängel aufgrund anderer Ursachen, die zu einem Instandsetzungsbedarf führen, unterfallen dem Begriff der Instandsetzung. Instandsetzung (Reparatur) ist die Behebung von eingetretenen Schäden, deren Auftreten überraschend ist oder die durch die unterlassene Instandhaltung oder die Einwirkung Dritter entstehen. Beispiel: Fällt die Heizung aus oder ist der Putz an der Fassade abgebröckelt, müssen Heizung und Fassade instandgesetzt werden.
Beteiligung des Mieters an Instandhaltungsmaßnahmen
Schönheitsreparaturen sind solche die durch bestimmte Maßnahmen an den Mieträumen entstehen, ohne dass es auf die Höhe der Kosten und den Zustand der Räume ankommt (vgl. § 28 IV 4 II. BV). Sie können unter Einhaltung bestimmter Kriterien auf den Mieter übertragen werden.
Modernisierungsmaßnahmen (Dach wird erneuert, Einbau einer neuen Heizungsanlage) sind keine Schönheitsreparaturen. Sie obliegen immer dem Vermieter. Allenfalls begründen sie das Recht des Vermieters, die Miete nach Vorgabe des Gesetzes zu erhöhen.
Kleinreparatruren
Kleinreparaturen können dem Mieter übertragen werden, soweit es um das Beheben kleinerer Schäden innerhalb der Wohnung geht (vgl. § 28 III II. BV). Solche Bagatellschäden können dem Mieter angelastet werden, wenn die Beseitigung des Schadens einen Betrag von ci. 50 bis 75 € nicht übersteigt und keine defekte Gegenstände instandgehalten oder instandgesetzt werden müssen. Außerdem muss der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel ein Jahr) eine Höchstgrenze (ci. 200 €) vorsehen, falls mehrere Bagatellschäden anfallen. Auch sollte die Belastung des Mieters nicht mehr als 8 % der Jahresmiete ausmachen.
Wartungsarbeiten als Betriebskosten
Maßnahmen zur Vorsorge (Wartungsarbeiten) können Betriebskosten sein. Voraussetzung ist, dass sie regelmäßig anfallen, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasst sind und der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder der Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen (BGH ZMR 2007, 440).
Teils ist die Abgrenzung der Instandhaltungskosten zu den echten umlagefähigen Betriebskosten schwierig, da bei als Betriebskosten anerkannten Wartungsarbeiten oft auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten anfallen.
Bei Wartungsarbeiten, die über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen, muss der Vermieter daher nach umlegungsfähigen und nicht umlegungsfähigen Nebenkosten aufteilen und so die Betriebskosten herausrechnen und umlegen. Ergibt sich aus der Abrechnung des Handwerkers keine Differenzierung, sind die Betriebskosten zu schätzen (LG Hamburg ZMR 2001, 971).
Bei der Umlegung von Hauswarttätigkeiten kommt es daher darauf an, dass nur Maßnahmen zur Pflege von Einrichtungen und zur Verhinderung eines Schadens als Hauswartkosten umlegungsfähig sind. Kosten für Erneuerungsarbeiten sind nicht umlegungsfähig (Schmid Mietrecht S.805).
42 Antworten auf "Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar"
28. Dezember 2012 - 15:02 Antworten
[…] des Mieters oft auch die Position der Instandhaltungsrücklage und der laufenden Instandhaltung / Reparaturen. Klar ist, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, diese Kosten zu […]
Nebenkosten: Heizungswartung | Diese Kosten sind umlagefähig
10. Januar 2013 - 17:00 Antworten
[…] Wartungsarbeiten dürfen nicht mit den Kosten einer Reparatur (Instandsetzung) gleichgestellt werden, da eine Reparatur nicht regelmäßig, sondern einzelfallbedingt anfällt. […]
27. Oktober 2016 - 16:32 Antworten
Meine Frage: Darf der Vermieter auf Grund von dringenden Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten (Austausch Wannen, Duschbecken, Laminat) in einzelnen Wohnungen (14 Mietparteien) diese Kosten in Form einer Erhöhung der Gebäudeversicherung geltend machen und somit auf die Mieter umlegen? Ich meine eher, das ist eine raffinierte Art, die entstandenen Kosten über die Gebäudeversicherung abzuwickeln. Sicher kommt es darauf an, wie der Vermieter diese Reparatur- und Instandhaltungskosten seiner Versicherung „verklingelt“ und die Versicherung daraufhin die Kosten übernimmt. Ist das rechtens? Derartige Reparaturarbeiten sind doch Vermietersache und nicht umlegbar. Bei Einsichtnahme in die BKA-Unterlagen beim Vermieter war zudem kein kompetenter Mitarbeiter zur Erklärung bereit. Somit erscheint mir das Ganze sehr schleierhaft.
28. Oktober 2016 - 09:14 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich verstehe nicht genau was Sie meinen. Die Gebäudeversicherung bezahlt doch nicht einfach so dringende Reparaturen, sondern wird im Schadensfall eingeschaltet.
18. Januar 2013 - 14:40 Antworten
[…] Durchführung von Abrechnungen, Mieteninkasso, Maklertätigkeit, Abhaltung von Mietersprechstunden, Reparaturen, Überwachung des Schornsteinfegers, des Fachdienstes, der Wärmemesser, laufender […]
[…] sind umlagefähig. Kosten für eine Reparatur (Instandsetzung) sind nicht umlagefähig. Fallen Wartung und Instandsetzung zusammen und kann nicht ermittelt […]
Wildhaber Manfred
19. September 2015 - 16:28 Antworten
Wir wohnen seid 20 Jahren in einem Mietshaus im Erdgeschoss. Das Dach wurde nach 65 Jahren weil es kaputt war erneuert. Jetzt legt der Vermieter die Kosten mit 11 % auf die Miete um. Das heißt wir sollen
mehr bezahlen. Unsere Meinung ist, dass dies zur Instandhaltung des Gebäudes erforderlich war
und dies nicht umlegen kann. Bitte um Rückantwort.
Ursula und Manfred Wildhaber
7. März 2016 - 19:56 Antworten
Die Steckdose im Flur wurde erneuert, da diese schon seit dem Bau des Wohnblocks alt war. Die Reparatur soll ich bezahlen, was ich nicht einsehe. Hätte den Schaden besser nicht melden sollen und auf einen Steckdosenbrand hoffen sollen. Der Block steht seit 1967 und so alt war auch die Steckdose!!!
19. März 2016 - 14:12 Antworten
muß der Mieter eine Dachrinnenreinigung bezahlen.
19. März 2016 - 14:30 Antworten
hier die Antwort – Dachrinnenreinigung: Wann die Umlage möglich ist
Claudia^Albat
29. April 2016 - 09:17 Antworten
ich wohne in einem Mietwhaus mit 3 Etagen. In der obersten Etage befand sich ein ca. 30 x 30 cm großer Rauchabzug (ein Fenster also).
Auf der 2. Etage befindet sich ein Dachfenster (schräg), welches von der Hausverwaltung als „Rettungsweg“ deklariert wurde.
M. E. hätten diese beiden Lüftungen als Rauchabzug gereicht.
Nun aber wurde im 3. OG der kleine Rauchabzug entfernt und es wurde ein großes Fenster eingebaut, welches nun fast die Größe des im 2. OG hat. Die Kosten betragen über 3.000 €.
Können diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden, weil Wartung oder Instandhaltung???
Dann hätte ich noch eine Frage zu Brandschutztüren.
Das Haus wurde 1988 oder 1989 gebaut, und es wurden bei 2 Brandschutztüren, die zur Tiefgarage führen und bei einer Kellertüre, die einzig in den Keller führt, falsche Schließanlagen oberhalb eingebaut, weil sie durchgebohrt wurden. Diese Türen wurden nun allesamt erneuert.
Müssen wir für diese Kosten aufkommen oder ist das Sache des Vermieters???
MfG Claudia Albat
16. November 2016 - 09:20 Antworten
am 01.09.2016 erfolgte in meiner alten Wohnung die Schlüsselübergabe so wie die Abnahme der Wohnung mit anschließendem Abnahmeprotokoll. Nun möchte der Vermieter nicht in diesem Protokoll aufgeführte Reparaturen geltend machen obwohl ab dem 01.09.2016 der Nachmieter Mieter dieser Wohnung war. Nun hat der ehemalige Vermieter die Reparaturkosten in höhe von ca 200€ mir zugeschrieben und der Betriebskostenerstattung abgezogen. darauf kam heute ein weiterer Brief in dem eine Leiste am Balkon befestigt werden musste der Arbeitsauftrag ist in Kopie beigefügt. Der Auftrag wurde am 05.09.2016 aufgegeben wo ich nicht mehr Mieter dieser Wohnung war sondern jemand anders. Der Nachmieter fordert nun auf den Betrag von ca 150€ von mir überwiesen zu bekommen.Was soll ich am besten tun ?
16. November 2016 - 12:12 Antworten
ich würde als erstes auf das (mangelfreie) Übergabeprotokoll verweisen.
16. November 2016 - 10:10 Antworten
Eines Abends stand unser Badezimmer ein wenig unter Wasser. Ich konnte rausfinden, dass es von der Heizung kommen muss. Unser Vermieter wohnt unter uns. Sofort informiert rief er auch sofort den Heizungsnotdienst. Der Handwerker konnte nichts finden aber stellte auch fest, dass es irgendwie von der Heizung kommen muss. Er hat das Entlüftungsventil noch nachgezogen und ging wieder. Die Rechnung wird uns mit 88,83€ voll in den Nebenkosten berechnet. Ist das zulässig?
Dachte immer nur für Reparaturen für Dinge, die immer im täglichen Gebrauch sind.
16. November 2016 - 12:01 Antworten
ich kann zu Ihrem korrekten Anliegen leider nicht viel schreiben. Recherchieren Sie zum Thema Kleinreparaturen und machen Sie Ihren Vermieter drauf aufmerksam, dass die Kosten nicht in die Nebenkostenabrechnung gehören (egal wer diese übernehmen muss).
23. März 2017 - 17:04 Antworten
Bei uns im Haus war ein Abfluss im Keller verstopft. Dies geschah vermutlich, weil eine der drei Mietparteien auf unserer Hausseite, Dinge in die Toilette geworfen haben, die dort nicht hinein gehören. Natürlich ist diese besagte Mietpartei nicht ermittelbar. Nun sollen die Reparaturkosten, ingesamt über 600 Euro über die Nebenkostenabrechnung eingezogen werden. Dieses Verfahren soll im Wiederholungsfall erneut zum Einsatz kommen. Ist das rechtens ?
23. März 2017 - 20:14 Antworten
Instandhaltungen sind Vermietersache und können nicht umgelegt werden.
20. Mai 2017 - 12:45 Antworten
Darf die Kanalreinigung den Mieter auferlegt werden? Wir sind 6 Familien und sollen 1055.Euro bezahlen. Ist das nicht den Vermieter zu zuordnen?
29. Juni 2017 - 09:46 Antworten
mein Vermieter hat in der Nebenkostenabrechnung dieses Jahr zum ersten mal ‚Reparaturen‘ aufgeführt. Die Schönheitsreparaturen werden immer von uns selbst erledigt und die Kosten getragen. Darf der Vermieter solche ‚Reparaturkosten‘ einfach auf uns abwälzen?
29. Juni 2017 - 10:12 Antworten
mit Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben – lesen Sie am besten nochmal genau nach.
7. August 2017 - 09:15 Antworten
mir wurden die Kosten für den Austausch des Haustürschlosses berechnet. Das Schloß war defekt, der Schlüssel nicht abgebrochen. Außerdem Anfahrtkosten + Technikerkosten. Er war 2x da für je 8 min. Es wurden aber je 1 h berechnet.
7. August 2017 - 12:56 Antworten
das sind m.E. typische Reparaturkosten.
15. August 2017 - 17:09 Antworten
Unsere neue Hausverwaltung hat die Wartungskostenabrechnung der Therme letztes Jahr mit 30 Euro „erhöht“. Dieses Jahr nochmals um 30 Euro! Recherchen haben ergeben, dass die Wartungsfirma 90 Euro berechnet wenn ich als „Privatperson“ einen Auftrag auslösen würde!! Darf die HV auf den Rechnungsbetrag der Wartungsfirma einfach einen Betrag XX setzen?
16. August 2017 - 16:40 Antworten
die Verwaltung ist Rechnungsempfänger (als Vertreterin des Eigentümer). Die Rechnung schreibt die Wartungsfirma.
20. September 2017 - 14:46 Antworten
Hallo! Besten Dank für den informativen Beitrag. Ich bin aus Klagenfurt und mein Vermieter sendete mir eine Abrechnung, in welcher Kosten zur Fensterreparatur mit aufgelistet waren, wogegen ich natürlich Einspruch erhob. VG Doris B.
24. November 2017 - 14:24 Antworten
ich habe eine Frage zur Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschale.
Wir wohnen seit 2012 in einer öffentlich geförderten Wohnung. Unser Vermieter hat die kaufmännische Verwaltung unserer Wohnanlage an einen externen Verwalter abgetreten.
Im Jahr 2014 fand durch die Änderung der II. Berechnungsverordnung eine Mieterhöhung über die Erhöhung der Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschale statt.
War diese Erhöhung überhaupt rechtens??
Nun übernimmt unser Vermieter ab 2018 selbst die komplette Abwicklung; d.h. Mieteinzug und Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
Dazu nun meine Frage: Inwieweit kann unser Vermieter Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschalen geltend machen.
Für Ihre Bemühung schon jetzt meinen Dank im voraus-
1. Februar 2018 - 14:11 Antworten
wir wohnen jetzt seit knapp 5 Jahren in einem Zweifamilienhaus (Vermieterin oben, wir unten). Bis heute wurde die Heizungsanlage nicht einmal gewartet. Ein Schornsteinfeger war auch nie da. Jetzt haben wir unsere Nebenkostenabrechnung erhalten und schon wieder sind die Kosten gestiegen. Meine Frage: Ist es möglich erneute Erhöhung zu verweigern, da wir weder eine korrekte Nebenkostenabrechnung mit Belegeinsicht erhalten, zudem sind in der Wohnung unserer Vermieterin nachträglich Wasseruhren eingebaut worden und wir müssen einfach den Rest auf der Hauptuhr zahlen (die dreht sich aber immer, ob wir da sind oder nicht = 2 Wochen Urlaub entspricht einem Wasserverbrauch von knapp 1000 Litern. Wir waren letztes Jahr insgesammt zwei Monate weg und der Verbrauch ist trotzdem höher als im Vorjahr). Reparaturen oder Wartungen werden prinzipiell nur in ihrer Wohnung vorgenommen. Kann man auf eine Wartung- und Pflege der Heizungsanlagen bestehen. Bei uns sind zudem zwei unterschiedliche Heizungssysteme gekoppelt! Und beide Systeme wurden in fünf Jahren nicht einmal gewartet. Wir vermuten, dass die ständig steigenden Nebenkosten mit einem Defekt der Anlage zusammenhängen, aber die Vermieterin weigert sich die Anlage zu Warten oder Reparieren zulassen. Können wir darauf bestehen?
1. Februar 2018 - 16:12 Antworten
ich verstehe nicht, wie die Vermieterin Ihre Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen will, wenn als Grundlage dafür keine Nebenkostenabrechnung vorliegt?
Dieser Artikel hier hilft Ihnen: Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus
Und dieser hier: Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus?
19. Februar 2018 - 13:05 Antworten
wir wohnen in einer Mietwohnung und unsere Wohnungstür hat ein elektronisches Schließsystem (war schon bei Einzug). In unserer Nebenkostenabrechnung taucht nun der Posten Wartung Schließsystem auf. Es werden alle 2 Jahre die Batterien getauscht. Gilt das jetzt als Wartung und ist abzugsfähig oder als Instandhaltung?
H. Welz
5. März 2018 - 13:45 Antworten
Wir haben ein gemietetes Haus nebst Carport aus Holz. Der Vermieter sprach mit uns als Mieter ab, dass wir „alle 2Jahre“ den Carport streichen. Die benötigte Farbe und die Materialien (Pinsel, Abdeckungsvlies, etc.) wolle der Vermieter bereitstellen, wir gäben unsere Arbeitsleistung dafür her.
Im Sommer haben wir den Carport gestrichen, nun tauchen in der Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr die Farbe mit 134 Euro auf, die wir nun bezahlen müssen.
6. März 2018 - 12:05 Antworten
Hallo H. Welz,
danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen. Ich denke der Artikel oben hat Ihnen schon geholfen.
7. Januar 2019 - 10:48 Antworten
Darf der Vermieter die Kosten für das Einstellen der Balkontür an den Mieter weiterberechnen?
Weil lt. Mietvertrag für Kleinreparaturen Mieter selbst aufzukommen hat.
9. Januar 2019 - 10:55 Antworten
hier ein Vergleich für Sie: Fensterwartung über die Nebenkosten umlegbar?
1. Februar 2019 - 22:05 Antworten
darf ein Vermieter die Reinigung/Aushub eines zum Grundstück gehörenden Wassergrabens als Instandhaltung auf den Mieter umlegen?
4. Februar 2019 - 10:19 Antworten
Instandhaltungskosten sind grundsätzlich nicht umlagerfähig. Wenn überhaupt, sprechen wir hier über Gartenpflege.
23. April 2019 - 13:06 Antworten
ich habe eine Frage zur Installation von Rauchmeldern in Wohnungen. Wie und was kann man als Eigentümer den Mietern in Rechnung stellen ? Kann man die gesamte Rechnung mit Fahrtkosten über die
Nebenkosten abrechnen? (Die Berechnung pauschal oder ?)
24. April 2019 - 09:31 Antworten
hier ein ganzer Artikel zur Frage: Rauchmelder: Umlagefähigkeit von Anschaffung, Einbau und Wartung
30. April 2019 - 12:48 Antworten
Vielen Dank für die Auskunft. Aber wenn man ältere Mietverträge hat, reicht dieser Hinweis im Mietvertrag um die Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten abzurechnen ?
Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Betriebskosten Verordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend.
Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der BK gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BK Verordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung anteilig auf den Mieter umzulegen, sofern Abschlagszahlungen auf die BK Arten ganz oder teilweise nicht vereinbart sind. (Bruttokalt-bzw. Teilbruttokaltmiete)
Kann man diese neuen Betriebskosten nicht im nachhinein einfügen, denn wir haben teilweise noch ganz alte Mietverträge aus den 90- zigern die noch nie geändert wurden.
17. August 2019 - 15:51 Antworten
Kann der Vermieter 200 Euro Heizungsreparatur über Nebenkostennachzahlung verlangen ?
19. August 2019 - 11:47 Antworten
Hallo Frau Siber,
Instandhaltungen gehören sind in die Nebenkostenabrechnung und müssen i.d.R. durch den Vermieter selbst getragen werden.
22. Januar 2020 - 11:22 Antworten
wir sind letzen Monat ausgezogen und nun haben wir die Endabrechnung erhalten. Darin steht, dass er Vermieter einen Teil der Kaution einbehält für die Kosten des Elektrikers. Dieser soll alle Steckdosen in der Wohnung auf ihre Sicherheit überprüfen.
Darf er dies so durchführen? Ich bin der Meinung dies gehört zu Wartungsarbeiten uns ist nicht umlagefähig.
Bitte um eine Antwort, ab besten mit Fundstellen.
23. Januar 2020 - 15:17 Antworten
wenn Sie dort nicht irgendeinen Mangel verursacht haben, ist der E-Check Sache des Vermieters und muss auch von diesem bezahlt werden.
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⇐ Diese Versicherungen sind in der Nebenkostenabrechnung umlegbar
Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung (inkl. Musterbrief) ⇒