Source: https://www.dictionnaire-juridique.com/jurisprudence/2009-06-17-Cass-civ-3-17-juin-2009-08-14792.php
Timestamp: 2020-07-07 00:22:15+00:00
Document Index: 111459726

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1351", 'arrêt ', "l'article 6", '§ 1', 'arrêt\n', "l'article 1641", "l'article 4", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 10", 'arrêt ', "l'article 1644", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 1641", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', '§ 6', 'arrêt ', '§ 2', 'arrêt ', "l'article 1351", '§ 3', 'arrêt ', "l'article 6", '§ 1', "l'article 1641", 'arrêt ', "l'article 1641", "l'article 4", 'arrêt ', "l'article 1382", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 10", 'arrêt ', "l'article 1642", 'arrêt ', "l'article 1382", "l'article 1382"]

Cass. civ. 3, 17 juin 2009, 08-14.792
Cass. civ. 3, 17 juin 2009, 08-14792
17 juin 2009, 08-14.792
Joint les pourvois n° M 08-15. 429 et U 08-14. 792 ;
Donne acte à Mme X..., veuve Y..., Mme Caroline Y..., Mme Z..., en son nom personnel et ès qualités, M. et Mme A..., les consorts B..., M. Patrick Y..., M. et Mme C..., M. et Mme D..., la SCI Volfran et les consorts E... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. F..., Mme F... et M. G... ;
Met hors de cause M. H... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 mars 2008), que les époux I... ont, après division de leur propriété située dans le lotissement dit " de la Pointe aux Chevaux " commune de Lège Cap Ferret, sur la base d'un document dressé par M. H... géomètre et avec le concours de la société agence immobilière de la presqu'île, vendu aux époux J... par acte du 12 janvier 1996 rédigé par M. K..., notaire associé de la SCP Michel K..., Jean Billaud, Jean-Philippe M..., la parcelle cadastrée DO 455 sur laquelle les époux J... ont fait édifier une maison d'habitation ; que certains colotis et une association ayant contesté la régularité de cette construction et celle de la vente au regard des clauses du cahier des charges régissant le lotissement, la cour d'appel de Bordeaux a, par un arrêt du 24 mars 2003 passé en force de chose jugée, condamné les époux J... à démolir la maison ; que les époux J... ont assigné les époux I..., le notaire, le géomètre et l'agent immobilier en réparation de divers préjudices résultant de l'obligation de démolir et de l'existence d'un vice caché résultant de l'impossibilité de construire sur le terrain acquis ; que plusieurs colotis sont intervenus à l'instance pour solliciter l'annulation de la division de la propriété I... et de la vente du 12 janvier 1996 ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° U 08-14. 792 :
Attendu que les époux I... font grief à l'arrêt de les condamner à indemniser les époux J... du préjudice subi du fait de l'inconstructibilité du terrain acquis en janvier 1996, alors, selon le moyen :
1° / que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a été tranché dans le dispositif ; que dans son dispositif, l'arrêt infirmatif de la cour d'appel de Bordeaux du 24 mars 2003 se borne, d'une part, à condamner les seuls époux J... à la démolition de leur maison et à la remise en état des lieux, d'autre part, à rejeter les demandes des époux I... tendant à l'annulation de l'association demanderesse et à l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive ; qu'il s'ensuit, qu'il ne prend nullement parti, à l'égard des époux I..., sur la constructibilité du terrain par eux vendu ; qu'en estimant qu'il avait été définitivement jugé par l'arrêt du 24 mars 2003 que le cahier des charges était applicable en ce qu'il interdisait la construction projetée, la cour viole les articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil ;
2° / que l'autorité de la chose jugée s'attachant à une précédente décision ne peut être utilement opposée que s'il peut être constaté, entre les instances successives, non seulement une identité de parties, mais également une identité d'objet ; que dans l'instance ayant abouti à l'arrêt infirmatif du 24 mars 2003, la cour d'appel de Bordeaux n'était saisie que d'une action en démolition dirigée à l'encontre des seuls époux J..., outre de demandes incidentes des époux I... en annulation de l'association demanderesse et en paiement de dommages et intérêts ; qu'en revanche, elle n'était saisie d'aucune demande récursoire émanant des époux J... et dirigée contre les époux I... et tendant à l'indemnisation du préjudice subi par ces derniers du fait de l'inconstructibilité du terrain, ni même d'une demande tendant à l'annulation de la vente intervenue entre les époux I... et les époux J..., cette demande, après avoir été déclarée irrecevable par les premiers juges, ayant été abandonnée en cause d'appel ; qu'au contraire, dans l'instance ayant abouti à l'arrêt présentement attaqué, la cour de Bordeaux était saisie, pour la première fois, d'une demande émanant des époux J... et tendant à l'indemnisation de leur préjudice par les époux I... notamment ; qu'il s'ensuit que, les demandes successivement soumises à la cour d'appel de Bordeaux ne tendant nullement aux mêmes fins, la cour, nonobstant l'identité de parties, ne pouvait écarter le moyen de défense des époux I... tendant à voir reconnaître la constructibilité du terrain qu'ils avaient cédé, motif pris de l'autorité de la chose jugée s'attachant à sa précédente décision, sauf à violer l'article 1351 du code civil ;
3° / que, le droit d'accès à un tribunal empêche de considérer que l'autorité de la chose jugée s'attachant à une précédente décision fait obstacle à la recevabilité d'une demande ou d'une défense, lorsque, eu égard à l'objet du litige dont était antérieurement saisi le juge, l'intéressé n'a pas eu la possibilité concrète et effective de soutenir la thèse soumise au juge à l'occasion de la seconde procédure ; qu'en l'occurrence, dans le cadre de la première procédure, les époux I..., qui n'étaient concernés par aucune demande visant la vente conclue avec les époux J..., ni d'aucune demande de réparation de leur préjudice émanant de ces derniers, n'avaient alors aucun intérêt personnel, actuel et légitime à soutenir que les dispositions du cahier des charges du lotissement ne faisaient pas obstacle à ce qu'une construction fût édifiée sur le terrain qu'ils avaient cédé aux époux J... ; qu'en leur opposant néanmoins, dans de telles conditions, l'autorité de la chose jugée s'attachant à l'arrêt infirmatif du 24 mars 2003, la cour a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
4° / que le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée s'attachant à une précédente décision s'analyse en une fin de non recevoir qui, comme telle, fait obstacle à tout examen au fond de la demande ou du moyen ; que dès lors, le juge ne peut, sauf à commettre un excès de pouvoir, repousser pour ce motif le moyen qui lui est soumis et néanmoins prétendre examiner au fond son bien-fondé ; qu'il s'ensuit qu'à les supposer adoptés par l'arrêt
confirmatif, les motifs du jugement ayant repoussé comme prétendument inopérant, compte tenu du libellé des titres de propriété, le moyen des époux I... tendant à faire juger que les dispositions du cahier des charges ne s'opposaient pas à ce qu'une construction fût édifiée sur la parcelle cédée aux époux J..., ne sauraient restituer une base légale à la décision au regard de l'article 1641 du code civil ;
5° / que les consorts I... soutenaient, en substance, qu'en droit, le lotissement n'avait pu inclure dans son périmètre des parcelles déjà bâties lors de sa création en 1955 et que ne s'y trouvait dès lors pas comprise la portion de terrain sur lequel était édifiée leur propre maison, dont la construction était antérieure à la création du lotissement ; qu'ils en déduisaient que seule la partie non bâtie de leur terrain faisait partie du lotissement et était, comme telle, soumise au cahier des charges et qu'en cédant cette portion de terrain constituant seule un lot du lotissement aux consorts J..., à l'effet de permettre à ces derniers d'y édifier une maison, ils n'avaient contrevenu ni à l'interdiction de division des lots ni à l'interdiction d'édifier plusieurs constructions sur un même lot qui figuraient dans le cahier des charges ; qu'en considérant au contraire que les époux I... contestaient la soumission même de la parcelle cédée aux stipulations du cahier des charges du lotissement, pour en déduire que cette argumentation était inopérante, dès lors que l'acte de vente litigieux mentionnait qu'il était soumis à ce cahier des charges et qu'il résultait d'un démembrement d'un lot qui y était soumis, les juges ont dénaturé les termes du litige, violant l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les époux I... étaient partie à la procédure ayant abouti à l'arrêt irrévocable du 24 mars 2003, qu'ils y avaient conclu et qu'ils avaient été déboutés de leur demande et que la demande de démolition admise par l'arrêt était fondée sur le cahier des charges, applicable en ce qu'il interdisait la construction projetée, ce dont il résultait que les époux I... avaient eu la possibilité de contester dans la précédente instance l'applicabilité de ce document contractuel invoquée par les parties et admise par le premier juge, la cour d'appel a exactement retenu, sans porter atteinte à l'autorité de la chose jugée, ni au principe de l'accès au juge et sans modifier l'objet du litige, qu'ils ne pouvaient invoquer un moyen nouveau tendant à remettre en cause l'application de ce document ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° M 08-15. 429 :
Attendu que Mme Nellie X..., veuve Y... et 15 autres colotis du lotissement de la Pointe aux Chevaux font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes en nullité de l'acte de division du lot n° 51 des époux I... et de l'acte subséquent de vente aux époux J... de la parcelle issue de la division illicite de ce lot, alors, selon le moyen, que chaque coloti est fondé à demander la nullité de la division d'un lot et de la vente consécutive de la partie du lot issue de cette division, en violation des obligations contractuelles du cahier des charges, sans avoir à justifier d'un préjudice ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les époux I... ont divisé leur lot dépendant de la deuxième zone du lotissement et vendu aux époux J... une partie du dit lot, en violation des articles 10 du cahier des charges du lotissement prohibant la division des lots et 24 de ce cahier des charges interdisant la vente en infraction notamment avec l'article 10 susvisé ; qu'en déboutant les colotis de leur demande en nullité de la division du lot des époux Devos et de la vente subséquente d'une partie de ce lot aux époux J..., à la faveur de l'effet relatif des contrats et en l'absence de preuve pour lesdits colotis d'un préjudice, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1143 du code civil par refus d'application et 1165 du même code par fausse application ;
Mais attendu que les colotis fondés à invoquer les clauses d'un cahier des charges du lotissement pour s'opposer à l'exécution de mesures contraires à ces dispositions ou pour obtenir la remise en état des lieux sans avoir à justifier d'un préjudice, n'ayant pas qualité pour agir en annulation d'un acte juridique auquel ils n'ont pas été parties et qui ne peut leur être opposé en ce qu'il est contraire aux clauses du cahier des charges, la cour d'appel a exactement retenu que l'action de ceux-ci tendant à l'annulation de la division du lot par les époux I... et de la vente consentie aux époux J... n'était pas recevable ;
Mais sur le second moyen du pourvoi n° U 08-14. 792 et le moyen unique du pourvoi incident réunis :
Vu les articles 1382 et 1644 du code civil ;
Attendu que pour condamner les époux I... in solidum avec M. K... et la SCP Dutour-M... à indemniser les époux J... du préjudice subi du fait de l'inconstructibilité du terrain acquis en janvier 1996 et dire que la dette de garantie incombe aux époux I..., les notaires étant subrogés dans les droits des époux baron à l'encontre des époux I..., l'arrêt retient que le préjudice subi consiste en la moins value du terrain acheté, que ce n'est pas la faute du notaire qui a créé le vice caché, que la faute du notaire a privé l'acquéreur de la chance de rendre le vice apparent ce qui aurait supprimé la garantie du vendeur et que la juste réparation de cette faute consiste à rendre le notaire solidaire de la garantie ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l'article 1644 du code civil ne constitue pas un préjudice indemnisable et que le notaire pouvait seulement être condamné à garantir le paiement aux acquéreurs dans le seul cas où le versement de la somme due serait définitivement compromis, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum avec les époux I..., M. K... et la SCP Dutour M... à indemniser les époux J... du préjudice subi du fait de l'inconstructibilité du terrain et dit que la dette de garantie incombe aux époux I... les notaires solidaires étant subrogés dans les droits des époux J... à l'encontre des époux I..., l'arrêt rendu le 10 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne les époux I... aux dépens du pourvoi n° U 08-14. 792 ;
Condamne Mme X..., veuve Y..., Mme Caroline Y..., Mme Z..., M. et Mme A..., les consorts B..., M. Patrick Y..., M. et Mme C..., M. et Mme D..., la SCI Volfran et les consorts E... aux dépens du pourvoi n° M 08-15. 429 ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, in solidum, Mme X..., veuve Y..., Mme Caroline Y..., Mme Z..., M. et Mme A..., les consorts B..., M. Patrick Y..., M. et Mme C..., M. et Mme D..., la SCI Volfran, les consorts E... et les époux I... à payer à M. H... la somme de 2 500 euros ;
Condamne, in solidum, Mme X..., veuve Y..., Mme Caroline Y..., Mme Z..., M. et Mme A..., les consorts B..., M. Patrick Y..., M. et Mme C..., M. et Mme D..., la SCI Volfran, les consorts E... et les époux I... à payer aux époux J... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille neuf.
Moyens produits au pourvoi n° U 08-14. 792 par Me L..., avocat aux Conseils pour M. et Mme I...,
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et Mme I... à indemniser les époux J... du préjudice subi du fait de l'inconstructibilité du terrain acquis en janvier 1996 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE même sans faute et par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, il est constant que les époux J... ont acheté le terrain des époux I... dans le but déclaré d'y bâtir et parce qu'il était annoncé constructible, ce qui s'est avéré faux, la construction édifiée par eux ayant dû être démolie sur ordre de justice, décision définitive ; que leur motivation d'une construction future est suffisamment démontrée par l'importance du prix payé, 1. 000. 000 francs, eu égard à sa faible superficie de 8 ares ; que l'acte notarié stipule cette vocation de construction ; qu'ainsi que le premier juge l'a exactement relevé, il est jugé par un arrêt définitif du 24 mars 2003 que le cahier des charges était applicable en ce qu'il interdisait la construction projetée ; que les époux I... étaient partie à la procédure, y avaient conclu et ont été déboutés de leurs demandes ; que leur nouvelle demande actuelle de voir juger que le cahier des charges ne s'appliquait en réalité pas si bien qu'il n'existait aucun vice n'est pas recevable ; que cette conséquence de l'application du cahier des charges n'était pas évident ; qu'elle a d'ailleurs été refusée par jugement du 2 mai 2000 ; que le premier juge, par des motifs que la cour adopte, a exactement exposé pourquoi la difficulté du cahier des charges était passée inaperçue de l'acheteur ; mais que cette difficulté, certaine, n'empêche pas la garantie que lui doit le vendeur ;
ALORS QUE, DE PREMIERE PART, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a été tranché dans le dispositif ; que dans son dispositif, l'arrêt infirmatif de la cour d'appel de Bordeaux du 24 mars 2003 se borne, d'une part, à condamner les seuls époux J... à la démolition de leur maison et à la remise en état des lieux, d'autre part, à rejeter les demandes des époux I... tendant à l'annulation de l'association demanderesse et à l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive ; qu'il s'ensuit qu'il ne prend nullement parti, à l'égard des époux I..., sur la constructibilité du terrain par eux vendu ; qu'en estimant qu'il avait été définitivement jugé par l'arrêt du 24 mars 2003 que le cahier des charges était applicable en ce qu'il interdisait la construction projetée, la cour viole les articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil ;
ALORS QUE, DE DEUXIEME PART, l'autorité de la chose jugée s'attachant à une précédente décision ne peut être utilement opposée que s'il peut être constaté, entre les instances successives, non seulement une identité de parties, mais également une identité d'objet ; que dans l'instance ayant abouti à l'arrêt infirmatif du 24 mars 2003, la cour d'appel de Bordeaux n'était saisie que d'une action en démolition dirigée à l'encontre des seuls époux J..., outre de demandes incidentes des époux I... en annulation de l'association demanderesse et en paiement de dommages et intérêts ; qu'en revanche, elle n'était saisie d'aucune demande récursoire émanant des époux J... et dirigée contre les époux I... et tendant à l'indemnisation du préjudice subi par ces derniers du fait de l'inconstructibilité du terrain (cf. l'arrêt du 24 mars 2003 p. 8, § 6), ni même d'une demande tendant à l'annulation de la vente intervenue entre les époux I... et les époux J..., cette demande, après avoir été déclarée irrecevable par les premiers juges, ayant été abandonnée en cause d'appel (cf. l'arrêt attaqué p. 13, § 2) ; qu'au contraire, dans l'instance ayant abouti à l'arrêt présentement attaqué, la cour de Bordeaux était saisie, pour la première fois, d'une demande émanant des époux J... et tendant à l'indemnisation de leur préjudice par les époux I... notamment ; qu'il s'ensuit que, les demandes successivement soumises à la cour d'appel de Bordeaux ne tendant nullement aux mêmes fins, la cour, nonobstant l'identité de parties, ne pouvait écarter le moyen de défense des époux I... tendant à voir reconnaître la constructibilité du terrain qu'ils avaient cédé, motif pris de l'autorité de la chose jugée s'attachant à sa précédente décision, sauf à violer l'article 1351 du code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, le droit d'accès à un tribunal empêche de considérer que l'autorité de la chose jugée s'attachant à une précédente décision fait obstacle à la recevabilité d'une demande ou d'une défense, lorsque, eu égard à l'objet du litige dont était antérieurement saisi le juge, l'intéressé n'a pas eu la possibilité concrète et effective de soutenir la thèse soumise au juge à l'occasion de la seconde procédure ; qu'en l'occurrence, dans le cadre de la première procédure, les époux I..., qui n'étaient concernés par aucune demande visant la vente conclue avec les époux J..., ni d'aucune demande de réparation de leur préjudice émanant de ces derniers, n'avaient alors aucun intérêt personnel, actuel et légitime à soutenir que les dispositions du cahier des charges du lotissement ne faisaient pas obstacle à ce qu'une construction fût édifiée sur le terrain qu'ils avaient cédé aux époux J... (cf. les dernières conclusions des époux I..., p. 12 3 premiers § et p. 24, § 3 et s.) ; qu'en leur opposant néanmoins, dans de telles conditions, l'autorité de la chose jugée s'attachant à l'arrêt infirmatif du 24 mars 2003, la cour viole l'article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'inconstructibilité du terrain constitue effectivement un vice caché ; qu'il s'agit d'un vice affectant au sens de l'article 1641 du code civil la chose vendue : les époux J... ont manifesté clairement leur intention d'acquérir un terrain constructible et n'auraient pas acquis un terrain inconstructible, même situé en première ligne dans un site remarquable, au prix de 1. 000. 000 francs, en se faisant en outre remettre un certificat d'urbanisme conforme, s'ils n'avaient eu cette intention claire d'acquérir un terrain constructible ; que la constructibilité constitue donc un élément déterminant, une qualité substantielle du terrain ; que l'absence de constructibilité diminue tellement l'usage de la chose que les acquéreurs ne l'aurait pas acquise ou n'en auraient donné qu'un moindre prix ; qu'il appartient au vendeur de démontrer que les acquéreurs avaient connaissance du vice, de sorte que celui-ci ne leur a pas été caché ; qu'or, les vendeurs soutiennent encore que le terrain est constructible ; qu'à ce titre, il résulte désormais d'une décision de justice définitive et non seulement exécutoire mais en cours d'exécution, que le terrain acquis par les époux J... ne pouvait être construit en raison des prescriptions du cahier des charges, d'une part, et de la position de certains co-lotis, d'autre part ; que les développements tendant à démontrer que la terrasse ne serait pas soumise au cahier des charges sont totalement inopérants dès lors que dans l'acte de vente des mentions contraires ont été portées ; qu'il en est de même des développements indiquant que si le terrain est soumis au cahier des charges, il ne résulterait pas du démembrement d'un lot dépendant entièrement du lotissement, de sorte que le cahier des charges ne s'y appliquerait pas, puisque précisément l'acte de vente mentionne qu'il est soumis à ce cahier des charges et qu'il résulte d'un démembrement d'un lot qui y était soumis ; que l'attitude des vendeurs enseigne toutefois que le vice d'inconstructibilité est un vice extrêmement peu apparent puisqu'ils envisagent même de convaincre le tribunal que ce vice n'existe pas ; qu'ils renforcent en conséquence l'analyse des acquéreurs qui ont pu percevoir les difficultés inhérentes au lotissement, sans pouvoir discerner avec précision les contours de la difficulté, c'est-à-dire sans pouvoir anticiper la réaction possible mais peu vraisemblable des co-lotis acharnés au respect des règles conventionnelles dont la mise en oeuvre pouvait paraître tomber en désuétude ; qu'il est ainsi démontré que les acquéreurs n'avaient pas connaissance du vice d'inconstructibilité et que tout les portait à croire que l'immeuble ne pouvait être affecté de vice puisqu'il était vendu avec un certificat d'urbanisme conforme et un cahier des charges dont les dispositions rigoureuses avaient été oubliées par de nombreux co-lotis ayant perdu le sens de la convention d'origine ; que la décision des époux J... doit donc prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée s'attachant à une précédente décision s'analyse en une fin de non-recevoir qui, comme telle, fait obstacle à tout examen au fond de la demande ou du moyen ; que dès lors, le juge ne peut, sauf à commettre un excès de pouvoir, repousser pour ce motif le moyen qui lui est soumis et néanmoins prétendre examiner au fond son bien-fondé ; qu'il s'ensuit qu'à les supposer adoptés par l'arrêt confirmatif, les motifs du jugement ayant repoussé comme prétendument inopérant, compte tenu du libellé des titres de propriété, le moyen des époux I... tendant à faire juger que les dispositions du cahier des charges ne s'opposaient pas à ce qu'une construction fût édifiée sur la parcelle cédée aux époux J..., ne sauraient restituer une base légale à la décision au regard de l'article 1641 du code civil ;
ET ALORS QUE, DE CINQUIEME PART ET ENFIN, les consorts I... soutenaient, en substance, qu'en droit, le lotissement n'avait pu inclure dans son périmètre des parcelles déjà bâties lors de sa création en 1955 et que ne s'y trouvait dès lors pas comprise la portion de terrain sur lequel était édifiée leur propre maison, dont la construction était antérieure à la création du lotissement ; qu'ils en déduisaient que seule la partie non bâtie de leur terrain faisait partie du lotissement et était, comme telle, soumise au cahier des charges et qu'en cédant cette portion de terrain constituant seule un lot du lotissement aux consorts J..., à l'effet de permettre à ces derniers d'y édifier une maison, ils n'avaient contrevenu ni l'interdiction de division des lots ni à l'interdiction d'édifier plusieurs constructions sur un même lot qui figuraient dans le cahier des charges (cf. leurs dernières écritures d'appel p. 13 à 20) ; qu'en considérant au contraire que les époux I... contestaient la soumission même de la parcelle cédée aux stipulations du cahier des charges du lotissement, pour en déduire que cette argumentation était inopérante, dès lors que l'acte de vente litigieux mentionnait qu'il était soumis à ce cahier des charges et qu'il résultait d'un démembrement d'un lot qui y était soumis, les juges ont dénaturé les termes du litige, violant l'article 4 du code de procédure civile.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir précisé que, dans leurs rapports avec les notaires, les époux I... supporteraient seuls la charge définitive de la dette d'indemnisation du préjudice subi par les époux J..., le notaire solidairement condamné étant subrogé dans les droits de ces derniers à l'encontre des époux I... ;
AUX MOTIFS QU'il ne peut être exigé du notaire d'avoir compris avant tout le monde que la parcelle ne pouvait être construite, et cela d'autant moins que la difficulté juridique était sérieuse, au point que les juridictions saisies, tribunal puis cour d'appel, n'ont pas apporté la même réponse ; que cependant, la difficulté était apparente, germe d'un conflit prévisible, dans le partage d'un lot en front de mer avec édification d'une maison dessus, susceptible de gêner d'autres propriétaires du lotissement, par exemple en supprimant la vue de ceux qui étaient situés derrière, autres propriétaires susceptibles de vouloir faire respecter le cahier des charges ; que son devoir de conseil imposait au notaire de signaler à l'acquéreur cette difficulté apparente résultant du partage d'un lot et d'une intention de construire en présence d'un cahier des charges, difficulté forcément connue de lui en sa qualité de rédacteur ; que par ailleurs, l'effectivité juridique due à l'acte authentique qu'il dressait lui imposait, en présence de cette difficulté, de signaler les possibilités d'accord transactionnel ou de renoncement à l'action ; que si ces obligations avaient été respectées, l'acquéreur aurait eu le choix d'acheter en pleine connaissance du risque pris ou de renoncer à un achat comportant un aléa ; que par courrier daté du 12 juillet 1996, six mois après l'acte, le notaire répondait à la lettre que l'acquéreur lui avait adressée le 10 juillet 1996, pour préciser le risque résultant d'un conflit entre un permis de construire administratif et une interdiction de bâtir résultant d'un cahier des charges ; que par ce courrier bref mais complet, le notaire informe parfaitement l'acquéreur sur le risque pris et notamment sur la jurisprudence de la Cour de cassation qui maintient expressément le bénéfice des règles contractuelles insérées au cahier des charges ; que le notaire rappelle que le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers … à charge par les colotis ou l'association syndicale d'attaquer le permis de construire au motif du non-respect du cahier des charges ; que cette information n'est venue qu'après l'acte et ne supprime pas la faute, qui est directement responsable de l'achat du terrain qualifié à construire ; que les époux J... ont acheté très cher, 1. 000. 000 F, un terrain de faible superficie, 8 ares, en raison de sa constructibilité apparente, affecté du vice caché d'être en réalité inconstructible ; que les différentes fautes plus haut analysées ont contribué à empêcher l'acquéreur de se rendre compte de cette inconstructibilité ; que le préjudice subi consiste en la moins-value du terrain acheté et les époux J... ont déclaré dans leurs écritures ne pas relever appel de la décision du premier juge qui en a ainsi décidé ; que la cour confirmera ; que ce n'est pas la faute du notaire qui a créé le vice caché, et le vendeur est tenu à indemnisation par l'effet de la loi ; qu'en restituant la partie du prix correspondant à la plus-value faite par lui grâce à la constructibilité affichée de son terrain, le vendeur ne s'appauvrit pas mais revient à la situation de la valeur exacte de son bien ; qu'en revanche, la faute du notaire a privé l'acquéreur de la chance de rendre apparent le vice et de s'en convaincre lui-même, ce qui aurait supprimé la garantie du vendeur ; que la juste réparation de cette faute consiste à le rendre solidaire de la garantie et à en assurer l'effectivité ; que le premier juge a ordonné cette solidarité et la cour confirmera la décision ; que cependant, il n'a pas été jugé de la répartition finale et la cour ajoute que la dette de garantie incombe au vendeur, les notaires solidaires étant subrogés dans les droits des époux J... à l'encontre des époux I... ;
ALORS QUE la responsabilité du notaire ne présente pas un caractère subsidiaire par rapport à celles d'éventuels coauteurs du même dommage ; qu'aussi bien, en exonérant le notaire, au stade de la contribution à la dette, de toute indemnisation du préjudice subi par les époux J... du fait de l'inconstructibilité de leur terrain, après avoir pourtant relevé que le notaire avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde et que ce manquement avait à tout le moins concouru au préjudice par les époux J..., du fait de l'acquisition d'un terrain inconstructible au prix d'un terrain constructible, ce qui justifiait d'ailleurs sa condamnation in solidum au titre de l'obligation à la dette, la cour, qui ne tire pas les conséquences de ses propres constatations, viole l'article 1382 du code civil.
Moyen produit au pourvoi principal n° 08-15. 429 par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour Mme X..., veuve Y..., Mme Caroline Y..., Mme Z..., M. et Mme A..., les consorts B..., M. Patrick Y..., MM. Alain et Jean-Claude C..., Mme et M. D..., la société Volfran et les consorts E...,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts Y... et autres, propriétaires colotis de la deuxième zone du lotissement « la pointe-auxchevaux » de leurs demandes en nullité de l'acte de division du lot n° 51 des époux I... et de l'acte subséquent de vente aux époux J... de la parcelle issue de la division illicite de ce lot ;
AUX MOTIFS QUE l'acte de vente du 12 janvier 1996, dont il n'est pas soutenu qu'il ait porté sur une partie commune ou affectée à un usage commun, concerne une propriété privée. Acte privé conclu entre personnes privées, il est protégé par l'effet relatif des contrats ; que les propriétaires colotis appelants n'ont, de ce seul titre, aucune qualité pour dénier aux époux I... le droit de céder leur propriété, entière ou partielle, aux époux J... ; que le cahier des charges leur donne qualité pour agir en réparation du préjudice qu'ils subiraient d'un acte contraire aux obligations qui y sont contenues, ainsi que l'on fait les consorts Y... pour l'atteinte à leur vue sur le Bassin d'Arcachon et comme l'a fait l'Association pour le préjudice général subi du fait de l'édification de la maison ; que cette qualité à agir s'arrête à la limite de la réparation d'un préjudice et ne peut violer le principe général de l'effet relatif des contrats ; qu'ils ne démontrent aucun préjudice dans le changement de nom du propriétaire d'un terrain nu non à construire.
Que la notion de nullité d'ordre public qu'ils voudraient voir intervenir n'a pas de fondement Qu'ils ne sont pas des créanciers exerçant les droits et actions de leur débiteur ;
Que l'article L. 315-1 du Code de l'urbanisme auquel ils font référence parce qu'il stipulait que « la nullité des ventes … peut être prononcée à la requête des propriétaires », aujourd'hui abrogé, concernait « l'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements » ; que le préambule de cet article indiquait son domaine « les règles générales applicables aux opérations » de lotissement ; que le préambule de cet article indiquait son domaine « les règles générales applicables aux opérations » de lotissement ; qu'en l'espèce, la demande d'annulation ne concerne pas une opération de lotissement, le seul immeuble bâti dessus le terrain vendu ayant été démoli, mais la cession de la propriété d'un terrain nu non à construire ;
Qu'à ce titre, il convient d'ailleurs de relever que la jurisprudence citée par les propriétaires est relative à des ventes par le lotisseur ou par l'association syndicale des parties communes d'un lotissement et affectées à l'usage commun, ce qui les rattachait à l'ancien article L. 315-1 sus cité, mais ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Que cet article n'étant pas applicable, il n'y a pas lieu de rouvrir les débats sur les conséquences de son abrogation par l'ordonnance du 8 décembre 2005 ;
Que les propriétaires colotis seront en conséquence déboutés de leur demande d'annulation ;
ALORS QUE chaque coloti est fondé à demander la nullité de la division d'un lot et de la vente consécutive de la partie du lot issue de cette division, en violation des obligations contractuelles du cahier des charges, sans avoir à justifier d'un préjudice ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les époux I... ont divisé leur lot dépendant de la deuxième zone du lotissement et vendu aux époux J... une partie dudit lot, en violation des articles 10 du cahier des charges du lotissement prohibant la division des lots et 24 de ce cahier des charges interdisant la vente en infraction notamment avec l'article 10 susvisé ; qu'en déboutant les colotis de leur demande en nullité de la division du lot des époux DEVOS et de la vente subséquente d'une partie de ce lot aux époux J..., à la faveur de l'effet relatif des contrats et en l'absence de preuve pour lesdits colotis d'un préjudice, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1143 du Code civil par refus d'application et 1165 du même Code par fausse application. Moyen produit au pourvoi incident n° M 08-15. 429 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour avocat de M. K... et de la SCP Dutour et M...,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur K..., la SCP devenue DUTOUR-SARRAZY et les époux I... à indemniser in solidum les époux J... du préjudice subi du fait de l'inconstructibilité du terrain acquis en janvier 1996 ;
AUX MOTIFS QUE même sans faute et par application de la garantie de l'article 1642 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que les époux J... ont acheté très cher, 1. 000. 000 F, un terrain de faible superficie, 8 ares, en raison de sa constructibilité apparente, affecté du vice caché d'être en réalité inconstructible ; que le premier juge a retenu la responsabilité du notaire pour deux manquements à ses obligations, devoir de conseil et effectivité juridique ; que son devoir de conseil imposait au notaire de signaler à l'acquéreur cette difficulté apparente résultant du partage d'un lot et d'une intention de construire en présence d'un cahier des charges, difficulté forcément connue de lui en sa qualité de rédacteur ; que par ailleurs, l'effectivité juridique due à l'acte authentique qu'il dressait lui imposait, en présence de cette difficulté, de signaler les possibilités d'accord transactionnel ou de renoncement à action ; que si ces obligations avaient été respectées, l'acquéreur aurait eu le choix d'acheter en pleine connaissance du risque pris ou de renoncer à un achat comportant un aléa ; que les différentes fautes plus haut analysées ont contribué à empêcher l'acquéreur de se rendre compte de cette inconstructibilité ; que le préjudice subi consiste en la moins-value du terrain acheté ; que ce n'est pas la faute du notaire qui a créé le vice caché, et que le vendeur est tenu à indemnisation par l'effet de la loi ; qu'en restituant la partie du prix correspondant à la plus-value faite par lui grâce à la constructibilité affichée de son terrain, le vendeur ne s'appauvrit pas, mais revient à la situation de la valeur exacte de son bien ; qu'en revanche, la faute du notaire a privé l'acquéreur de la chance de rendre apparent le vice et de s'en convaincre lui-même, ce qui aurait supprimé la garantie du vendeur ; que la juste réparation de cette faute consiste à le rendre solidaire de la garantie et à en assurer l'effectivité ; que le premier juge a ordonné cette solidarité et que la Cour confirmera la décision ; qu'il n'a pas été jugé de la répartition finale et que la Cour ajoute que la dette de garantie incombe au vendeur, les notaires solidaires étant subrogés dans les droits des époux J... à l'encontre des époux I... ;
1° ALORS QUE le vendeur étant seul tenu de la garantie des vices cachés, un notaire ne saurait être condamné solidairement avec celui-ci, au titre de sa responsabilité civile, à restituer une partie du prix d'une vente ; qu'il résulte des propres motifs de l'arrêt que l'indemnité accordée aux époux J..., acquéreurs, l'était sur le fondement de la garantie des vices cachés ; qu'en affirmant néanmoins que le notaire devait être solidairement tenu de cette garantie avec les époux I..., vendeurs, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;
2° ALORS QUE la responsabilité civile est subordonnée à l'existence d'un préjudice, auquel ne saurait être assimilé le paiement d'une fraction du prix devant être restituée par le vendeur ; qu'en condamnant néanmoins Monsieur K... et la SCP DUTOUR-SARRAZY solidairement avec les époux I..., vendeurs, à restituer aux époux J..., acquéreurs, une partie du prix de la vente du lot, correspondant à la moins-value liée à son inconstructibilité, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1382 du Code civil.
dépens signification nue propriété donation acte loi organique tribunal droit positif prétention annulation droit violence mariage délit civil subrogation assignation