Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/rezygnacja-ze-spoldzielczego-lokatorskiego-prawa-do-lokalu-na-rzecz-bylej-zony,392,p.html
Timestamp: 2019-09-16 02:33:40+00:00
Document Index: 123870431

Matched Legal Cases: ['art. 244', 'Art. 10', 'Art. 11', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 128', 'art. 922']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-07-11
Doświadczenie uczy, że najczęściej o wiele łatwiej jest z czegoś wartościowego zrezygnować, niż coś takiego pozyskać albo odzyskać. Jeżeli Pan podpisze (nawet jednozdaniowe) oświadczenie o rezygnacji z członkostwa w owej spółdzielni mieszkaniowej – czy to oświadczenie przez Pana sformułowane, czy to przygotowane przez kogoś innego – to mogą wystąpić istotne skutki, które trzeba brać pod uwagę; przydać się może ujęcie wykraczające poza przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (w której zawarto najważniejsze uregulowania odnoszące się do spółdzielczych praw do lokali). Skoro Pan nadal jest spółdzielcą, to proponuję korzystać ze swych praw członkowskich; niekoniecznie w szerszym kontekście (np. dotyczącym wyboru władz spółdzielczych), ale należy „pilnować swego” – czyli Pan sam powinien być odpowiednio aktywny w relacjach z odnośną spółdzielnią mieszkaniową.
Ustawodawca – w art. 244 Kodeksu cywilnego (K.c.) wskazał rodzaje ograniczonych praw rzeczowych (zwanych też „prawami na rzeczy cudzej”). Do tych praw zaliczył (między innymi): spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – szczegółowe uregulowania w tym zakresie zawiera ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (każdemu z tych praw poświęcono odrębny rozdział ustawy). Bardzo ogólnie rzecz ujmując: „prawo własnościowe” ma sporo podobieństw do własności, zaś „prawo lokatorskie” może przypominać najem.
W rozdziale 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (poświęconym spółdzielczemu lokatorskiemu prawu do lokalu) uregulowano, między innymi, zagadnienie wkładu mieszkaniowego. Pańskie słowa wskazują na to, że szczególnie duże znaczenie mają artykuły: 10 ustęp 2 oraz 11 ustęp 1:
„Art. 10. 2. Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.”
„Art. 11. 1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.”
Wprawdzie samo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym oraz nie podlega dziedziczeniu, ale spółdzielnia mieszkaniowa powinna rozliczyć się z osobami uprawnionymi – np. w związku z wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub z dziedziczeniem po członku spółdzielni mieszkaniowej (któremu takowe prawo przysługiwało). Zwróćmy uwagę także na treść artykułu 11 ustęp 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
„W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu prowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.”
Dalej w ustawie wskazano to, co podlega odliczeniu w związku z takimi rozliczeniami.
Jak widać, dotyczące wkładu mieszkaniowego (a nie jakiejś „rekompensaty”) rozliczenia ze spółdzielnią mieszkaniową wiążą się z wygaśnięciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Współuprawniona oczekuje (a może żąda), by to Pan zrezygnował z członkostwa (i wraz z nim ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu); w takim przypadku samo odnośne prawo nie wygaśnie – będzie ono trwało nadal (być może do jego przekształcenia, nawet bardzo szybko, w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), a więc w grę mogłyby wchodzić rozliczenia między Panem a współuprawnioną. Być może takie rozliczenia byłyby przejawem podziału (pozostałości) dawnej wspólności majątkowej małżeńskiej (w tym ewentualnie uzupełniającego podziału) – Pan zna sytuację w tym zakresie. Należy się spodziewać przysłowiowego „umycia rąk” przez spółdzielnię; po Pańskiej rezygnacji tytuł prawny do lokalu przysługiwałby wyłącznie aktualnej współuprawnionej, z którą być może udałoby się Panu rozliczyć (np. na drodze sądowej).
Pan jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej, więc Pan ma określone uprawnienia. Od całkiem wielu lat silna jest tendencja na rzecz przekształcania „praw spółdzielczych” do lokali – „prawa lokatorskiego” w „prawo własnościowe” oraz „prawa własnościowego” we własność; w bardzo wielu przypadkach wiąże się to z bardzo niskimi kosztami (poza taksą notarialną oraz opłatami sądowymi) – szczególnie w przypadku wniesienia w całości wkładu mieszkaniowego. Na ogół rynkowa wartość mieszkania wielokrotnie przewyższa wartość wkładu mieszkaniowego – zwłaszcza wkładu możliwego do odzyskania (a przecież w tym przypadku tytuł prawny do lokalu nadal by występował). Proponuję dowiedzieć się nie tylko o wysokości wkładu mieszkaniowego (aktualnie przypadającego na dwie uprawnione osoby) oraz o możliwości przekształcenia „prawa spółdzielczego” i związanych z takim przekształceniem kosztów (w tym opłat na rzecz odnośnej spółdzielni mieszkaniowej). Prawdopodobnie o wiele bardziej uzasadnione ekonomicznie byłoby doprowadzenie do przekształcenia „prawa lokatorskiego” w „prawo własnościowe” (a może nawet docelowo w prawo własności) – z Panem jako współuprawnionym. Pan jest uprawniony pozyskiwać informacje – np. przez skierowanie podania lub wniosku, a być może także przez zapoznanie się z „teczką mieszkania” w biurze owej spółdzielni mieszkaniowej. Dobrze jest pisma składać za pokwitowaniem przyjęcie lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).
Z Pańskich słów może wynikać, że do uzyskania przez Pana spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu doszło przed zawarciem przez Pana małżeństwa z Pańską byłą żoną; w takim stanie rzeczy zapewne do spłacania wkładu mieszkaniowego dochodziło także podczas (już rozwiązanego) małżeństwa. Nie wiem, z jakich pieniędzy (wspólnych albo wyłącznie Pańskich) był spłacany wkład mieszkaniowy; zachęcam jednak do zestawienia sytuacji z przepisami o zagadnieniach majątkowych w małżeństwie, to jest z art. 31 i następnymi Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) – bardzo często kluczowe znaczenie mają artykuły: 31, 33, 43 oraz 45 K.r.o. Ustawodawca większość rodzajów źródeł dochodów małżonków zaliczył do wspólności majątkowej małżeńskiej – zwanej ustawowo: ustawowym ustrojem majątkowym (art. 31 i następne K.r.o.). Jeżeli tak były zorganizowane zagadnienia majątkowe w Pańskim poprzednim małżeństwie, to mogłoby się okazać – nie tylko w postępowaniu sądowym o podział (pozostałości) byłej wspólności majątkowej małżeńskiej – że w określonym stopniu wkład mieszkaniowy był spłacany z pieniędzy zaliczanych do wspólności majątkowej małżeńskiej; być może z tym wiązała się decyzja o tym, by Pańska (aktualnie była) żona uzyskała tytuł prawny do tegoż mieszkania.
Im mniejsza będzie Pańska wiedza o sytuacji oraz im chętnej i szybciej Pan zrezygnuje ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, tym większa może być satysfakcja (zwłaszcza ekonomiczna) Pańskiej byłej żony. Zakładam, że Pański cel jest inny, więc proponuję zachować ostrożność (w podejmowaniu decyzji oraz w składaniu podpisu) oraz zalecam opracowanie strategii działań.
Moim zdaniem, Pańska strategia powinna uwzględniać, między innymi, fakt korzystania z rzeczonego mieszkania także przez Pańskie dzieci. W zakresie przepisów o obowiązku alimentacyjnym (art. 128 i następne K.r.o.), można stwierdzić, że aktualnie oboje rodzice „dostarczają mieszkanie” swym dzieciom – niezależnie od rodzaju tytułu prawnego do lokalu; w taki sposób może być spełniany obowiązek alimentacyjny (przynajmniej spełniany w części). Gdyby doszło do uzyskania tytułu prawnego do lokalu wyłącznie przez matkę dzieci, to wtedy ona wyłącznie zapewniałaby im mieszkanie – z tym zaś mogłoby wiązać się żądanie podwyższenia alimentów. Można spodziewać się przekształcenia aktualnego prawa do lokalu w prawo zbywalne i dziedziczne – np. w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub (docelowo) w prawo własności. Albo stanie się to z Pańskim udziałem (jako współuprawnionego) – albo bez Pańskiego udziału. Z tym mogą wiązać się skutki prawne np. w zakresie dziedziczenia (art. 922 i następne K.c.). Gdyby np. Pańska była żona miała jeszcze inne dzieci (w tym dzieci adoptowane przez nią), to również one mogłyby dziedziczyć po niej – albo część (np. połowę udziałów) podlegającego dziedziczeniu tytułu prawnego do lokalu, albo całość takowego tytułu prawnego (gdyby Pan zgodził się na uzyskanie całego tytułu prawnego do lokalu przez aktualną współuprawnioną). Pan zna swoją sytuację rodzinną i życiową – to również może mieć znaczenie.
▸ Przekształcenie mieszkania na spółdzielcze własnościowe za zgodą byłej żony