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Timestamp: 2016-10-27 11:13:35+00:00
Document Index: 13850143

Matched Legal Cases: ['art. 199', 'art. 199', 'art. 97', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 93', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 93', 'art. 91', 'art. 91', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 197', 'art. 201', 'art. 210', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 126', 'art. 197', 'art. 126', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 126', 'art. 126', 'art. 126', 'art. 105', 'art. 126', 'art. 97', 'art. 9', 'art. 197', 'art. 197', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 99', 'art. 208', 'art. 208', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 97', 'in fine', 'art. 66', 'art. 8']

4A_472/2010 (26.11.2010)
Arr�t du 26 novembre 2010
repr�sent� par Me Jean Jacques Ah Choon, avocat,
repr�sent�e par Me Albert Rey-Mermet, avocat,
vente immobili�re; d�faut de la chose vendue,
de justice du canton de Gen�ve du 25 juin 2010.
A.a Y.________ SA, soci�t� avec si�ge � A.________ ayant pour but des op�rations immobili�res et de fiducie, �tait propri�taire d'une part de copropri�t� par �tage correspondant � un appartement de 364 m2 comportant huit pi�ces et situ� au premier �tage de l'immeuble sis � F.________.
En 2005, Z.________ a r�alis�, � la demande de Y.________ SA, la pose d'une chape sur le plancher de l'appartement. Par courrier du 16 septembre 2005, E.________ SA, actif dans l'ing�nierie civile, a indiqu� � Z.________ que les travaux r�alis�s correspondaient � ses calculs et que les planchers �taient aptes � recevoir les charges usuelles pour un appartement priv�.
A.b Par acte authentique du 23 juin 2006, Y.________ SA, par sa repr�sentante C.________ SA, a promis-vendu l'appartement � X.________ pour le prix de 2'500'000 fr. Le montant de 125'000 fr. a �t� vers� le jour m�me, le solde �tant payable au moment de la signature de la vente d�finitive. X.________ d�clarait prendre les locaux en leur �tat actuel, sans garantie pour les vices de construction apparents ou cach�s, et savoir qu'il �tait ainsi priv� des garanties l�gales correspondantes, l'art. 199 CO demeurant r�serv�. X.________ s'est engag� � confier, � ses frais, � Z.________, exploitant une entreprise g�n�rale du b�timent � B.________, divers travaux de r�fection, d'am�nagement et d'�quipement de l'appartement. Il �tait pr�vu que la signature de la vente ait lieu en fonction de l'ach�vement des travaux, mais au plus tard le 15 d�cembre 2006.
Par un courriel du 16 octobre 2006, suivi par un courrier du 19 octobre 2006, X.________ a inform� D.________, � la fois employ� de C.________ SA et consid�r� comme le repr�sentant de Z.________, qu'il avait d�couvert que le sol de la cuisine n'�tait pas � niveau, le c�t� droit du sol �tant plus bas de quelques centim�tres que le c�t� gauche. Il lui a indiqu� qu'il lui importait qu'il n'y ait plus de mouvement ou de risque dans la structure du b�timent.
Par un message �lectronique du 27 octobre 2006 adress� � Y.________ SA, portant notamment sur la fixation de la date de la signature de la vente d�finitive, X.________ a souhait� l'int�gration dans le contrat final d'une clause engageant la responsabilit� de la venderesse pour la structure du b�timent, indiquant que le sol de la cuisine s'�tait affaiss� de 4 � 6 centim�tres dans un coin. Il d�sirait �galement faire contr�ler la structure de l'appartement par un sp�cialiste. Il a �galement exprim� cette intention � D.________, par un courriel du 30 octobre 2006, celui-ci lui r�pondant le m�me jour qu'un sp�cialiste examinerait cette structure. Enfin, le 30 octobre 2006, X.________ s'est adress� � Y.________ SA, r�it�rant son souhait qu'un ing�nieur examine l'appartement en d�tail.
Par courrier du 3 novembre 2006, G.________, architecte, r�pondant � la demande d'expertise de la chape, a indiqu� � Y.________ SA que la chape �tait "� niveau" et que les travaux y relatifs �taient conformes aux normes en vigueur.
A.c Le 15 d�cembre 2006, Y.________ SA a vendu � X.________ l'appartement au prix convenu dans la promesse de vente, le solde du prix de vente de 2'375'000 fr. �tant pay� le jour m�me. Le contrat de vente contient une clause d'exclusion de garantie pour d�faut identique � celle qui figurait dans la promesse de vente et pr�voit l'entr�e en jouissance imm�diate par l'acheteur.
Le 18 d�cembre 2006, � la demande de X.________, H.________ SA, exploitant un bureau d'ing�nierie civile, a �tabli un rapport portant sur l'�valuation de la capacit� de charge utile des planchers en bois de l'appartement en fonction du type de r�novation r�alis�e pour les sols et les cloisons. Au terme de ce rapport, la portance du plancher, constitu� de six couches diff�rentes dont la chape en ciment pos�e par Z.________, ne semblait pas satisfaire aux normes SIA, le surpoids engendr� par la r�alisation de cette chape compl�mentaire r�duisant la charge d'utilisation. Selon le rapport, les valeurs de calcul flexionnelles et de d�formation ne remplissaient pas les conditions de s�curit� structurale et d'aptitude au service. Selon l'analyse de la capacit� portante, la charge utile de 200kg/m2 prescrites par les normes SIA-261 (Actions sur les structures porteuses) et SIA-265 (Constructions en bois) n'�tait atteinte qu'� concurrence de 30%. Des travaux de renforcement des planchers en bois �taient donc imp�ratifs.
Par un fax du 19 d�cembre 2006, le pr�c�dent conseil de X.________ a transmis ce rapport � Y.________ SA en lui signifiant que la non-conformit� du plancher avec les normes en vigueur constituait un grave d�faut de la chose vendue. Par courrier du 12 janvier 2007, Y.________ SA a indiqu� avoir pris connaissance du rapport d'expertise, en avoir transmis une copie � Z.________ afin qu'il se d�termine et sollicit� l'avis de l'ing�nieur mandat� � l'�poque par ce dernier.
A.d Entre janvier et novembre 2007, diverses r�unions ont eu lieu, notamment en pr�sence de Z.________ et/ou X.________. Lors d'une r�union de chantier du 6 f�vrier 2007, K.________, ing�nieur civil repr�sentant Z.________, a reconnu les conclusions du rapport de H.________ SA.
Les relations se sont d�t�rior�es entre Z.________ et X.________. Ce dernier a finalement d� confier l'ex�cution des travaux restants � des entreprises tierces. Un nouveau dallage a �t� coul� dans l'appartement le 8 juin 2007 et les travaux de r�novation et de r�paration ont d�but� � compter de juillet 2007.
Les travaux dans l'appartement ont pris fin le 28 novembre 2007 et X.________ y a emm�nag� avec sa famille le 1er d�cembre 2007.
B.a Le 28 novembre 2008, X.________ a assign� Z.________ et Y.________ SA en conciliation devant le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve en paiement solidaire de la somme de 480'581 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 15 mai 2007. Le demandeur a expliqu� que ce montant comprenait les frais de divers travaux dont il a d� s'acquitter, notamment ceux relatifs � la d�molition de la chape d�fectueuse, aux r�parations rendues n�cessaires par cette d�molition, � l'installation d'une nouvelle chape, � la r�paration des d�fauts r�sultants des travaux de r�novation de l'entrepreneur, ainsi que divers autres frais.
Par jugement du 17 septembre 2009, le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve a condamn� Z.________ � payer au demandeur, en raison de l'inex�cution du contrat d'entreprise liant les parties, la somme de 349'121 fr. 90 avec int�r�ts � 5% d�s le 28 novembre 2008 (dispositif ch. 1), a d�bout� X.________ de toutes ses conclusions � l'encontre de Y.________ SA (ch. 2), a condamn� Z.________ � payer une indemnit� de proc�dure � X.________ (ch. 3), a condamn� ce dernier � payer une indemnit� de proc�dure � Y.________ SA (ch. 4) et a d�bout� les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).
Concernant la relation entre le demandeur et Y.________ SA (contrat de vente), le Tribunal de premi�re instance a retenu que X.________, qui n'ignorait pas l'existence des probl�mes li�s au plancher dans l'appartement, ne pouvait se pr�valoir de l'art. 199 CO pr�voyant, en cas de dissimulation frauduleuse des d�fauts, la nullit� d'une clause d'exclusion de garantie.
B.b Z.________ a appel� de ce jugement, concluant � son annulation, au d�boutement de X.________ de toutes ses conclusions et, subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal de premi�re instance pour instruction. X.________ a form� un appel incident, sollicitant l'annulation du jugement et concluant � la condamnation solidaire de Z.________ et de Y.________ SA � lui payer la somme de 520'105 fr., int�r�ts en sus.
La Cour de justice du canton de Gen�ve a, par arr�t du 25 juin 2010, d�clar� les appels (principal et incident) recevables (les conclusions en paiement de X.________ �tant irrecevables en tant qu'elles d�passent la somme de 480'581 fr. en capital), annul� les chiffres 1 et 3 du dispositif attaqu�, renvoy� la cause au Tribunal de premi�re instance pour nouvelle instruction s'agissant de la pr�tention de X.________ � l'encontre de Z.________, confirm� le jugement pour le surplus et s'est prononc�e sur les d�pens.
Concernant la relation entre X.________ et Y.________ SA, la Cour de justice a jug� que cette derni�re n'avait pas engag� sa responsabilit� (art. 97 ss CO), aucune faute ne pouvant lui �tre reproch�e.
X.________ exerce un recours en mati�re civile contre l'arr�t cantonal du 25 juin 2010. Il conclut notamment � l'annulation de son dispositif en ce sens qu'il confirme le rejet des pr�tentions de X.________ � l'encontre de Y.________ SA et � la condamnation de cette derni�re � payer au premier la somme de 310'052 fr. 80 avec int�r�ts � 5% d�s le 15 octobre 2008, sous suite de frais et d�pens. Il conclut �galement "si le Tribunal f�d�ral d�cide que X.________ doit, en vertu d'exigences de nature proc�durale, attraire Z.________ dans la pr�sente proc�dure de recours, (...) � la r�serve de ses droits et de ses conclusions � l'encontre de Z.________ dans l'attente du r�sultat de la proc�dure renvoy�e devant le Tribunal de premi�re instance". Le recourant invoque une violation des art. 97 al. 1 CO, 9 Cst. et 97 al. 1 LTF.
Y.________ SA conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilit�, et � l'octroi d'une �quitable indemnit� � titre de d�pens.
Z.________ conclut, sous suite de frais et d�pens, � l'irrecevabilit� du recours en tant qu'il est dirig� contre lui et � ce que le recourant soit d�bout� de toutes ses conclusions dans la mesure o� elles le concernent.
Le Tribunal f�d�ral examine librement et d'office la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 135 III 1 consid. 1.1 p. 3, 329 consid. 1 p. 331, 430 consid. 1 p. 431).
1.1 L'arr�t entrepris, qui statue sur des actions dirig�es contre deux consorts simples - � savoir des parties contre qui des actions auraient aussi pu �tre form�es s�par�ment -, rejette les conclusions prises contre Y.________ SA (venderesse) et met ainsi fin � la proc�dure introduite contre celle-ci. En revanche, il ne met pas fin � la proc�dure dirig�e contre Z.________ (entrepreneur) puisqu'il retient une faute � sa charge et renvoie la cause au Tribunal de premi�re instance pour instruction suppl�mentaire en vue d'�tablir la quotit� du dommage subi par le recourant.
1.2 Le prononc� par lequel une autorit� cantonale de recours renvoie une affaire, pour nouveau jugement, � une autorit� qui a statu� en premi�re instance est une d�cision incidente, qui n'entra�ne en principe pour l'int�ress� aucun dommage irr�parable (cf. art. 93 al. 1 let. a LTF; ATF 133 V 477 consid. 4.2 p. 481 s.; sous l'aOJ: ATF 122 I 39 consid. 1a/aa et bb p. 41 ss). En indiquant qu'il entend �galement recourir contre l'arr�t cantonal en tant qu'il concerne Z.________, le recourant ne conteste pas cette jurisprudence; il ne tente pas non plus de d�montrer que la deuxi�me exception pr�vue � l'art. 93 al. 1 let. b LTF (�viter une proc�dure probatoire longue et co�teuse) serait r�alis�e. Il ne pr�sente d'ailleurs aucun grief sur le fond.
Dans la mesure o� il se rapporte � l'action interjet�e contre Z.________, le recours en mati�re civile est d�s lors irrecevable.
1.3 Lorsqu'une d�cision rejette l'action dirig�e contre un consort, mais ne met pas fin � celle dirig�e contre un autre consort, on est en pr�sence d'un jugement partiel (art. 91 let. b LTF; �voquant la figure du concours subjectif d'actions: BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, 2009, nos 20 ss ad art. 91 LTF; sous l'empire de l'aOJ: ATF 129 III 25 consid. 1.1 p. 27; 127 I 92 consid. 1a p. 93).
En tant qu'il se rapporte � l'action dirig�e contre Y.________ SA (ci-apr�s: l'intim�e), le recours est interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en paiement (art. 76 al. 1 LTF). Dirig� contre un jugement partiel rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b, 48 al. 1 et 100 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.4 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
1.5 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Il incombe � la partie recourante, qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente, d'expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287 s. et consid. 6.2 p. 288). Si la partie recourante invoque l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits, elle doit montrer, par une argumentation pr�cise en se r�f�rant si possible aux pi�ces du dossier, que la d�cision cantonale est insoutenable (arr�t 4A_621/2009 du 25 f�vrier 2010 consid. 1.3). Encore faut-il que la correction demand�e soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
2.1 Le recourant entend faire la d�monstration que toutes les conditions n�cessaires pour fonder la responsabilit� de l'intim�e (venderesse) sur la base de l'art. 97 al. 1 CO sont r�alis�es.
Le Tribunal f�d�ral admet l'application alternative des art. 197 ss CO et 97 ss CO lorsque le vendeur livre une chose d�fectueuse. L'acheteur ne peut toutefois recourir � l'action g�n�rale en dommages-int�r�ts d�rivant de la responsabilit� contractuelle que s'il respecte les conditions d'exercice de l'action sp�ciale en garantie en raison des d�fauts de la chose, soit les devoirs de v�rification et d'avis (art. 201 CO) et le d�lai de prescription (art. 210 CO) (ATF 133 III 335 consid. 2 p. 337 ss; 114 II 131 consid. 1a p. 134; 107 II 419 consid. 1 p. 421 s.).
En l'esp�ce, les conditions d'exercice de l'action sp�ciale ne sont pas litigieuses. L'intim�e conteste par contre l'existence m�me du d�faut (cf. infra consid. 2.2 - 2.4). Revenant sur la r�alisation des conditions de l'action g�n�rale, le recourant soutient que c'est en violant l'art. 97 al. 1 CO que la cour cantonale a retenu qu'aucune faute ne pouvait �tre reproch�e � l'intim�e (cf. infra consid. 3).
2.2 L'absence de tout d�faut rendrait inutile la discussion sur la responsabilit� de la venderesse. Il convient par cons�quent de commencer par examiner la conclusion de la cour cantonale selon laquelle l'appartement �tait grev� d'un d�faut. L'autorit� pr�c�dente admet celui-ci en observant que l'intim�e n'a pas contest� les conclusions du rapport H.________ SA, si bien qu'elle est r�put�e les avoir admises selon l'art. 126 al. 3 de la loi de proc�dure civile genevoise du 10 avril 1987 (LPC/GE; RSG E 3 05), �tant pr�cis� que les conclusions d'une expertise priv�e peuvent �tre retenues lorsqu'elles ne sont pas contest�es (arr�t 4A_193/2008 du 8 juillet 2008 consid. 4.1; arr�t 4A_58/2008 du 28 avril 2008 consid. 5.3).
L'intim�e ne reproche pas � la cour cantonale d'avoir m�connu la notion de "d�faut" (au sens de l'art. 197 CO), mais elle lui fait grief d'avoir admis l'existence d'un d�faut en appliquant de mani�re arbitraire les r�gles cantonales sur la charge de la contestation, en particulier l'art. 126 al. 3 LPC/GE.
Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion d'indiquer que la partie qui a obtenu gain de cause devant les instances cantonales peut, en cas de recours au Tribunal f�d�ral de son adversaire, invoquer dans sa r�ponse au recours toutes les erreurs �ventuelles affectant la d�cision cantonale qui pourraient lui �tre pr�judiciables si le Tribunal f�d�ral �tait d'un autre avis que la juridiction pr�c�dente (ATF 135 IV 56 consid. 4.2 p. 69 s.; 134 III 332 consid. 2.3 p. 334). Le Tribunal f�d�ral peut ainsi entrer en mati�re sur un grief soulev� par la partie intim�e. Le moyen invoqu� doit toutefois �tre motiv� de mani�re pr�cise par celle-ci (cf. supra consid. 1.4). Tel est le cas en l'esp�ce. L'intim�e explique, avec la pr�cision requise, que, dans sa r�ponse du 5 juin 2009, elle s'est d�termin�e comme suit, en se r�f�rant � l'all�gu� 42 du demandeur ayant pour objet les conclusions du rapport H.________ SA: "ignor� l'existence de ce rapport ... ordonn� par le demandeur". Elle consid�re que l'autorit� pr�c�dente ne pouvait retenir l'existence d'un d�faut sur la seule base d'une expertise priv�e, sous pr�texte que ses conclusions auraient pu �tre "r�put�es admises", alors m�me que l'intim�e n'en avait pas connaissance.
2.3 Selon la jurisprudence, l'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral n'annulera la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4 s.; 134 I 140 consid. 5.4 p. 148, 263 consid. 3.1 p. 265 s.).
Selon l'art. 126 al. 2 LPC/GE, la partie qui se pr�vaut de faits d�termin�s est tenue de les articuler avec pr�cision et celle � laquelle ils sont oppos�s de reconna�tre ou d�nier chacun des faits cat�goriquement. L'alternative pr�sent�e par la disposition cantonale est donc simple: les faits doivent �tre reconnus ou d�ni�s cat�goriquement.
L'art. 126 al. 3 LPC/GE institue une pr�somption l�gale de l'exactitude d'un fait. En vertu de cette disposition, le silence et toute r�ponse �vasive peuvent �tre pris pour un aveu desdits faits. Les commentateurs (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la loi de proc�dure civile genevoise, no 4 ad art. 126 LPC/GE) soulignent que le juge ne peut, sous peine de sombrer dans l'arbitraire, renoncer � appliquer cette disposition. Selon eux, le juge ne doit pas alourdir les d�bats en ignorant simplement les carences d'une partie � l'�gard d'exigences l�gales claires.
2.4 En l'esp�ce, il ressort des faits �tablis par la cour cantonale - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) -, que l'intim�e, contrairement � ce qu'elle a all�gu�, ne pouvait ignorer le rapport de H.________ SA et ses conclusions. L'autorit� pr�c�dente a en effet retenu que l'intim�e a indiqu�, par courrier du 12 janvier 2007, avoir pris connaissance du rapport d'expertise, en avoir transmis une copie � Z.________ afin qu'il se d�termine et avoir m�me demand� l'avis de l'ing�nieur mandat� � l'�poque par ce dernier.
L'intim�e ayant affirm� avoir "ignor� l'existence du rapport", alors m�me qu'elle en avait pris connaissance, on ne saurait en tout cas pas dire qu'il �tait manifestement insoutenable de juger que l'intim�e avait donn� une r�ponse �vasive � l'all�gu� 42 de la demande. Au demeurant, on ne peut reprocher � la cour cantonale d'avoir admis l'existence du d�faut en appr�ciant l'ensemble des preuves de mani�re arbitraire, l'ing�nieur K.________ ayant encore reconnu les conclusions du rapport H.________ SA le 6 f�vrier 2007.
La cour cantonale n'ayant pas sombr� dans l'arbitraire en appliquant l'art. 126 al. 3 LPC/GE, il convient de se fonder sur les faits �tablis dans son arr�t. En l'occurrence, il faut retenir que l'appartement vendu �tait bien grev� d'un d�faut, celui-ci ayant �t� d�crit de fa�on pr�cise dans le rapport d'expertise du 18 d�cembre 2006.
3.1 Il convient d�s lors d'examiner si c'est � bon droit que l'autorit� cantonale a jug� qu'une faute ne pouvait �tre reproch�e � l'intim�e et qu'elle a, en cons�quence, rejet� la pr�tention en dommages-int�r�ts pour d�faut de la chose vendue.
Au terme d'une longue argumentation, le recourant estime que l'autorit� pr�c�dente a ni� la faute de la venderesse de mani�re totalement contraire aux principes retenus par la jurisprudence du Tribunal f�d�ral et la doctrine en lien avec l'art. 97 al. 1 CO. Elle consid�re que la cour cantonale a mal appr�ci� le contenu du rapport G.________ du 3 novembre 2006, que la venderesse, en tant que professionnelle, devait proc�der � un contr�le accru des qualit�s promises de l'objet vendu. Elle fait �galement �tat d'une attitude peu transparente de l'intim�e qui ne lui aurait pas communiqu� le rapport de l'architecte G.________ et soutient que l'autorit� pr�c�dente a sombr� dans l'arbitraire (art. 9 Cst.) � plusieurs titres. Enfin, elle souligne que la faute de la venderesse ne peut �tre ni�e qu'en pr�sence de circonstances exceptionnelles, non r�alis�es en l'esp�ce.
A titre pr�alable, on observera que le recourant pr�sente un �tat de fait �maill� d'�l�ments qui ne ressortent nullement de l'arr�t cantonal. Le Tribunal f�d�ral ne peut en tenir compte (cf. supra consid. 1.5).
3.2 L'action en dommages-int�r�ts form�e en l'esp�ce par l'acheteur vise la r�paration du dommage que constitue le d�faut lui-m�me, et non la r�paration du dommage cons�cutif au d�faut (entre autres auteurs: SILVIO VENTURI, in Commentaire romand, Code des obligations I, no 14 ad Intro. art. 197-210 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n. 707 et n. 831).
Pour que sa responsabilit� soit engag�e, le vendeur doit avoir commis une faute. C'est le cas lorsqu'il connaissait ou aurait d� conna�tre l'existence du d�faut et qu'il ne l'a pas r�v�l� � l'acheteur (VENTURI, op. cit., no 14 ad Intro. art. 197-210 CO; HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, no 6 ad Vor Art. 197-210 OR). On est alors en pr�sence d'une violation d'un devoir accessoire du contrat (cf. OLIVIER CHAPUIS, Responsabilit� et devoirs accessoires d�coulant d'un contrat, 2005, p. 72 et les r�f�rences; PIERRE TERCIER, Le droit des obligations, 4e �d. 2009, n. 258 p. 69).
En vertu de l'art. 97 al. 1 CO, lorsque le cr�ancier (en l'occurrence l'acheteur) ne peut obtenir l'ex�cution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le d�biteur (en l'esp�ce la venderesse) est tenu de r�parer le dommage en r�sultant, � moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. La faute du vendeur est donc pr�sum�e et celui-ci ne peut �chapper � sa responsabilit� que s'il prouve qu'il a observ� toute la diligence qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui (ATF 107 II 161 consid. 7a p. 165 s. et les arr�ts cit�s; cf. ATF 113 II 421 consid. 2 et 3 p. 422 s.; entre autres auteurs: FRANZ WERRO, La responsabilit� civile, 2005, n. 1479 p. 375; WOLFGANG WIEGAND, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, no 42 ad art. 97 CO).
La preuve lib�ratoire de l'art. 97 al. 1 CO est soumise � des exigences strictes (ATF 70 II 215 consid. 4 p. 220; cf. pour des cas d'application: ATF 117 II 71 s. consid. 4a p. 72; 113 II 421 consid. 2 et 3 p. 422 s.; VON TUHR/ESCHER, op. cit., p. 116; ROLF H. WEBER, Berner Kommentar, 2000, no 130 ad art. 99 CO). Si le vendeur a des raisons de se douter de l'existence d'un d�faut, notamment parce que l'acheteur lui a adress� une r�clamation, le vendeur a en principe un devoir de contr�le. A d�faut d'examiner toutes les circonstances � l'origine de son doute, il ne peut s'exon�rer de sa responsabilit� (cf. arr�t du Tribunal f�d�ral du 14 mai 1985 publi� in JdT 1986 I 573 consid. 3d; VON TUHR/ESCHER, op. cit., p. 116; sous l'angle, comparable, de l'art. 208 al. 3 CO: HANS GIGER, in Berner Kommentar, no 51 ad art. 208 CO).
En cas de doute sur l'absence de faute, le vendeur supporte le risque de l'�chec de la preuve (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8e �d. 2003, n. 2809 p. 130; FRANZ WERRO, op. cit., 2005, n. 1480 p. 375).
3.3 En l'esp�ce, il ressort des constatations cantonales (art. 105 al. 1 LTF) que le recourant a inform� l'intim�e le 27 octobre 2006 de l'affaissement d'un coin du sol de la cuisine de 4 � 6 cm. Afin d'examiner la chape ex�cut�e par Z.________, l'intim�e a alors mandat� un architecte qui, dans un courrier du 3 novembre 2006, a conclu que la chape �tait "� niveau" et que "les travaux avaient �t� r�alis�s conform�ment aux normes en vigueur". La cour cantonale observe que l'architecte n'a relev� ni un affaissement de la chape, ni un d�faut s'agissant de la capacit� portante du plancher.
Peu importe � cet �gard que le rapport de l'architecte ne comporte aucune indication expresse quant � la conformit� des travaux � la structure du b�timent et � la capacit� de portance du plancher de l'appartement, ou qu'il ne fasse pas explicitement �tat de la crainte du recourant s'agissant de l'affaissement du sol de plusieurs centim�tres. En demandant � l'architecte de contr�ler le travail effectu� par Z.________, la venderesse lui a confi� un mandat, non ambigu quant � son objet, suffisamment large qui sous-entendait l'examen de tous les aspects li�s � la pose de la chape par l'entrepreneur. Il est constant que le d�faut de la capacit� portante du plancher �tait li� � la pose de la chape. Dans son expertise, l'architecte, en tant que professionnel, ne pouvait faire abstraction des effets du travail de l'entrepreneur sur la structure de l'appartement. Si des doutes persistaient quant � une �ventuelle r�duction de la charge d'utilisation du plancher, il lui appartenait de l'indiquer et de recommander, le cas �ch�ant, des investigations suppl�mentaires par un ing�nieur civil. Le rapport de l'architecte ne contient toutefois aucune indication ou recommandation de ce type, si bien qu'on peut admettre, � l'instar de la cour cantonale, qu'aucun �l�ment ne permettait � l'intim�e de comprendre qu'il convenait de proc�der � des investigations plus pouss�es.
Vu l'avis du professionnel consult�, il n'�tait pas n�cessaire pour la venderesse de reprendre contact avec Z.________ et il n'y a donc pas lieu de s'interroger sur le contenu du courrier du 16 septembre 2005 de E.________ SA aux termes duquel "les planchers de l'appartement �taient aptes � recevoir les charges usuelles pour un appartement priv�".
Quant � l'argumentation du recourant selon laquelle l'intim�e serait une professionnelle et qu'il lui incombait d�s lors de proc�der � un contr�le accru des qualit�s promises de l'objet vendu, elle tombe � faux. Selon son but social, l'intim�e effectue des op�rations immobili�res et de fiducie. On ne saurait en induire - et le recourant ne l'all�gue d'ailleurs pas - qu'elle offre, � c�t� des prestations usuelles li�es � son activit� de vente d'immeubles, les services de collaborateurs disposant d'une expertise particuli�re dans les m�tiers de la construction. C'est pr�cis�ment la raison pour laquelle la venderesse a donn� mandat � un professionnel du b�timent, l'architecte G.________, d'examiner l'ex�cution de la chape coul�e par Z.________.
Le recourant entend tirer argument du fait que le rapport de l'architecte G.________ ne lui a pas �t� communiqu� au moment o� Y.________ SA l'a eu en sa possession, "alors m�me que de vives discussions avaient cours � l'�poque entre les parties en vue la conclusion (sic) imminente de la vente". Ce point de fait, qui ne ressort d'ailleurs pas de l'arr�t cantonal, ne repr�sente pas un fait pertinent s'agissant de la question juridique � r�soudre. En l'occurrence, il s'agit de se demander si, compte tenu du rapport G.________, la venderesse pouvait conclure la vente sans commettre une faute. A cet �gard, il importe peu que ce document ait ou non �t� ensuite communiqu� � l'acheteur.
Dans sa tentative de d�montrer que l'intim�e lui aurait donn� des "informations fallacieuses", le recourant met en �vidence divers points de fait contenus dans l'arr�t cantonal. En particulier, il s'�tonne du fait que la venderesse lui a r�pondu, un jour apr�s qu'il lui ait transmis le rapport H.________ SA du 18 d�cembre 2006, "qu'elle n'avait jamais donn� d'instruction � Z.________ concernant les travaux du sol et qu'elle ne comprenait pas pourquoi X.________ mettait en cause sa responsabilit� pour ces travaux". Les explications fournies ne sont pas pertinentes, le recourant tirant argument d'un pr�tendu comportement adopt� par la venderesse apr�s la conclusion du contrat de vente. Ces �l�ments ne pr�sentent aucune pertinence pour d�cider si l'intim�e a �t� n�gligente en s'�tant born�e, avant de conclure la vente, � mandater un architecte afin de v�rifier la pr�sence d'un �ventuel d�faut affectant la chose vendue.
En r�sum�, la promettante-venderesse a pris note de la r�clamation du promettant-acheteur (quant au probl�me de structure de l'appartement li� � l'ex�cution de la chape par X.________); il a alors confi� un mandat � un architecte pour qu'il examine l'�ventuelle existence d'un d�faut; l'architecte lui a confirm� sans �quivoque que les travaux avaient �t� r�alis�s en conformit� avec les normes en vigueur; il n'a nullement recommand� � la venderesse d'entreprendre des investigations compl�mentaires. Ainsi, cette derni�re a r�pondu � son devoir de contr�le; il n'est pas douteux qu'on ne pouvait raisonnable-ment exiger d'elle un degr� de diligence allant au-del� de celui qu'elle a adopt�. On ne peut d�s lors reprocher � la cour cantonale d'avoir transgress� l'art. 97 al. 1 CO.
3.4 Pour d�fendre sa th�se, le recourant tente encore de contester la valeur probante du rapport G.________, en invoquant l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.). Dans la mesure o� il revient sur la force probante de ce document, le recourant critique la mani�re dont la cour cantonale a appliqu� les r�gles de proc�dure cantonale. Il lui appartenait d�s lors de d�signer la norme de droit cantonal qui aurait �t� appliqu�e arbitrairement et de motiver de mani�re pr�cise en quoi consiste la violation (cf. supra consid. 1.4). En l'occurrence, le recourant n'invoque aucune disposition de droit cantonal. Son moyen est donc irrecevable.
Le recourant revient � la charge en soutenant que la cour cantonale a sombr� dans l'arbitraire (art. 9 Cst.) en retenant, d'une part, que l'expertise produite par l'acheteur (rapport H.________ SA) �tait valable et en admettant, d'autre part, la validit� de l'expertise fournie par la venderesse (rapport G.________). Le recourant estime que les conclusions de ces deux documents (s'agissant de l'existence du d�faut) sont en parfaite contradiction.
Le raisonnement du recourant ne tient pas compte des enseignements tir�s par la cour cantonale de chacun de ces documents. L'autorit� pr�c�dente a d�termin� l'existence d'un d�faut dans l'appartement sur la base du rapport H.________ du 18 d�cembre 2006. Elle ne s'est par contre pas fond�e sur l'avis de l'architecte G.________ pour d�cider si la chose vendue �tait ou non affect�e d'un d�faut, mais bien pour constater que, au moment de la conclusion du contrat, la venderesse ne pouvait suspecter (en raison des explications non ambig�es de l'architecte mandat�; cf. supra consid. 3.3) l'existence d'un d�faut. La perspective dans laquelle chacun des documents a �t� appr�ci� par la cour cantonale est donc diff�rente et l'on ne saurait donner raison au recourant lorsqu'il affirme que le raisonnement de l'autorit� pr�c�dente est insoutenable.
Quant aux all�gations visant le pr�avis de la Commission des monuments, de la nature et des sites (selon lequel les travaux ont �t� ex�cut�s dans l'appartement sans autorisation et donc en violation d'une loi cantonale), dont l'arr�t cantonal fait �tat en quelques lignes, elles sont essentiellement appellatoires. Le recourant ne place en effet pas clairement son argumentation sous l'angle de l'arbitraire dans l'�tablissement des faits et l'appr�ciation des preuves (art. 9 Cst.) et la recevabilit� du moyen est donc fort douteuse (cf. supra consid. 1.5). En tout �tat de cause, la motivation pr�sent�e ne permet pas de comprendre en quoi elle obligerait � revenir sur le raisonnement pr�sent� plus haut (cf. supra consid. 3.3) ayant abouti � l'absence de faute de la venderesse. Conscient de l'exigence de l'art. 97 al. 1 in fine LTF, le recourant laisse entendre qu'il reprendra son argumentation "ci-apr�s au chapitre 2" de son m�moire pour d�montrer que les �l�ments suppl�mentaire introduits sont susceptibles d'influer sur le sort de la cause. Or, on cherche en vain, dans l'acte de recours, la d�monstration promise.
L'intim�e ayant apport� la preuve qu'elle n'avait pas commis de faute, sa responsabilit� contractuelle n'est pas engag�e. Il n'est par cons�quent pas n�cessaire d'examiner la validit� de la clause d'exclusion de garantie contenue dans le contrat de vente du 15 d�cembre 2006, ni de revenir sur les explications du recourant visant � �tablir la quotit� du dommage subi.
Il ressort des consid�rants qui pr�c�dent que le recours en mati�re civile est irrecevable en tant qu'il est form� contre Z.________. Dans la mesure o� il est interjet� contre Y.________ SA, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Les frais et les d�pens sont mis � la charge du recourant, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF). Il versera � Y.________ SA, � titre de d�pens, le montant de 7'500 fr. S'agissant de Z.________, le recourant ne saurait �viter le paiement de d�pens par le simple fait qu'il a pris la peine de conclure � ce qu'aucune indemnit� ne soit accord�e � ce dernier dans l'hypoth�se o� le Tribunal f�d�ral consid�re que le recourant "ne doit pas, en vertu d'exigences de nature proc�durales, attraire Z.________ dans la pr�sente proc�dure de recours"; il n'en demeure en effet pas moins que le recourant a pris des conclusions � l'encontre de Z.________ et que le mandataire de celui-ci a exerc� une activit� afin de communiquer une r�ponse au Tribunal f�d�ral. Il se justifie toutefois de prendre en compte le caract�re succinct de la r�ponse de Z.________, laquelle ne porte que sur la recevabilit� du recours � son �gard. L'art. 8 al. 2 du r�glement sur les d�pens allou�s � la partie adverse et sur l'indemnit� pour la repr�sentation d'office dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral (RS 173.110.210.3) permet de r�duire les d�pens en cas de disproportion manifeste entre le taux applicable en principe et le travail effectif de l'avocat. En application de cette disposition, il convient de r�duire de moiti� l'indemnit� de base pour la valeur litigieuse en cause; le recourant versera donc 3'750 fr. � Z.________ � titre de d�pens.
Le recours, en tant qu'il est form� contre Z.________, est irrecevable.
En tant qu'il est form� contre Y.________ SA, le recours est rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Le recourant versera � Y.________ SA 7'500 fr. � titre de d�pens.
Le recourant versera � Z.________ 3'750 fr. � titre de d�pens.