Source: https://interpretacje-podatkowe.org/grunty/0112-kdil1-1-4012-237-2018-2-ak
Timestamp: 2018-07-21 01:45:18+00:00
Document Index: 32282929

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 135', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 43', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 14']

0112-KDIL1-1.4012.237.2018.2.AK | Interpretacja indywidualna
♦ › Grunty › 0112-KDIL1-1.4012.237.2018.2.AK
Zwolnienie od podatku zbycia prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 marca 2018 r. (data wpływu 10 kwietnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 15 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku zbycia prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych – jest prawidłowe.
W dniu 10 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku zbycia prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 15 czerwca 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.
Spółka (dalej S.A.) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej VAT). S.A. jest spółką powstałą w wyniku komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego, w której 100% akcji posiada Skarb Państwa. Spółka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, które otrzymał poprzednik prawny jeszcze przed wejściem w życie przepisów o VAT. Spółka dawniej posiadała w użytkowaniu wieczystym zwarty teren, na którym poprzednik prawny wybudował osiedle domków, głownie w zabudowie tzw. „bliźniaczej”. Domy te były posadowione na działkach w dużym obszarze w zabudowie dwuszeregowej i układzie „szachownicy”. Tereny przynależne do poszczególnych domów były zagospodarowane na potrzeby najemców, głównie jako przydomowe tereny zielone (kwietniki, grządki, itp.). Jako Spółka Skarbu Państwa S.A. podlega przepisom ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 52). Dotychczasowi najemcy domków swego czasu złożyli oświadczenia, że zamierzają skorzystać z prawa pierwszeństwa w nabyciu wynajmowanych lokali, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15.12.2000 r. Chodzi bowiem o to, że zgodnie z przepisami tej ustawy najemcom oprócz bezwzględnego prawa pierwszeństwa w nabyciu lokalu (art. 4 ust. 1) przysługuje również bonifikata w cenie tegoż mieszkania zależna od stażu pracy, stażu najmu itp. sięgająca nawet 95% (art. 6). Dlatego też w przypadku domków działka, na której jest posadowiony zbywany preferencyjnie lokal, nie powinna przekraczać rozmiarów niezbędnych do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku i urządzeń z nimi związanych (art. 2 pkt 3 ppkt b). W związku z tym Spółka musiała powydzielać działki pod zbywanymi domami. W wyniku procesu sprzedaży w latach 2010-2011 Spółka zbyła wszystkie oprócz jednego lokale na tym osiedlu. W wyniku tego w użytkowaniu wieczystym S.A. pozostały działki znajdujące się w różnych lokalizacjach. Jedne z nich przylegają bezpośrednio do ulicy, inne przylegają do domów w drugiej linii zabudowy i są położone obok domów lub za nimi. Jeszcze inne z kolei stanowią drogi dojazdowe do drugiej linii zabudowy. Pozostałe po wydzieleniu działki posiadają zróżnicowane (regularne oraz nieregularne) kształty. Pojedyncze działki nie mogą stanowić samodzielnego swobodnego do zagospodarowania gruntu budowlanego pod zabudowę mieszkalną. Działki nie posiadają uzbrojenia, a przez cześć z nich przebiegają media zasilające domy (woda, kanalizacja, gaz i in.). Przedmiotowe działki w części są ogrodzone ogrodzeniem, które przeważnie jest w złym stanie technicznym, a w części utwardzone. Ogrodzenie i utwardzenie zostało uwzględnione w wycenie gruntu (z marca 2013 r. aktualizowane w kwietniu 2017 r.), w której ustalono jednolitą stawkę za 1 m2 dla wszystkich gruntów.
Od dnia 01.01.2004 r. na tym terenie nie obowiązują ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W związku z tym ewentualne przeznaczenie terenu ustala się na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku ich braku, na podstawie faktycznego użytkowania. W omawianym przypadku, zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej z dnia 26.10.2000 r., zmienionym uchwałą z dnia 06.11.2014 r., przedmiotowe działki znajdują się w terenie zabudowy mieszkaniowej. W ramach realizacji programu restrukturyzacji Spółka podejmuje próby zbycia zbędnych składników majątkowych, w tym gruntów. Pomimo wielokrotnie ogłaszanych przetargów nie udało się zbyć przedmiotowych działek wobec braku oferentów. Do Zarządu Spółki zgłaszają się dotychczasowi najemcy, którzy preferencyjnie wykupili domy na tym osiedlu, z propozycją zakupu pojedynczych działek. Pojedyncze działki będące przedmiotem negocjacji stron, co prawda, posiadają regularny kształt i mają możliwość uzbrojenia w media, ale ich indywidualne powierzchnie (od 20 m2 do 660 m2 - łącznie 64 działki o powierzchni średnio 282 m2) uniemożliwiają samodzielne ich zagospodarowanie i utrudniają ich swobodną zabudowę. Niektóre z działek nie posiadają dostępu do drogi publicznej, ale mogą ją mieć po przyłączeniu ich do działek zabudowanych domami.
W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że w treści wniosku użyto potocznego określenia używanego w Spółce „drogi dojazdowe”, co spowodowało mylne przeświadczenie, że może chodzić o obiekty liniowe (art. 3 pkt 3a prawa budowlanego), czyli budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (art. 3 pkt 3 PB). W rzeczywistości działki, które omyłkowo nazwano „drogi dojazdowe”, przed wydzieleniem stanowiły gospodarczą całość posesji, na której był posadowiony tzw. „bliźniak” i stanowią dojazd do tych domów. Po wydzieleniu i sprzedaży domów na działkach tych ustanowiono służebność przechodu i przejazdu, gdzie uprawnionymi są wyłącznie posiadacze domów do których dojazd prowadzi.
Działki te de facto stanowią przynależności do działek zabudowanych konkretnymi budynkami i mieszczą się w pojęciu „przejazdu”, o którym mowa w 3 pkt 9 prawa budowlanego, czyli stanowią urządzenia w rozumieniu tego przepisu. Poza tym szerokość tych działek nie predysponuje do uznania ich za drogę w rozumieniu prawa budowlanego.
Czy zbycie prawa użytkowania wieczystego opisanych wyżej działek niezabudowanych będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?
Zdaniem Wnioskodawcy, przyszłe transakcje będą korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem tym podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, rozumiana w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. S.A. zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych niezabudowanych działek użytkownikom wieczystym działek do nich przylegających. Sprzedawane wraz z działkami ogrodzenie jest w złym stanie technicznym i nie stanowi zabudowy. O przeznaczeniu gruntu pod zabudowę decydują w pierwszej kolejności zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy terenu.
Planowane do sprzedaży działki niezabudowane, z uwagi na brak ww. aktów nie są nimi objęte. Zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 14.06.2016 r. Nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD 58639 (Dz. Urz. Ministerstwa Finansów z 2013 r., poz. 14) dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Z kolei Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 17.01.2013 r. w sprawie C-543/11 wskazał, że Państwa członkowskie, definiując tereny, które należy uznać za „tereny budowlane”, są zobowiązane do poszanowania celu art. 135 ust. 1 lit. k) dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, który zmierza do zwolnienia z podatku od wartości dodanej jedynie dostawy niezabudowanych terenów, które nie są przeznaczone pod zabudowę. Trybunał podkreślił, że przy ustalaniu, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę (czy może on korzystać ze zwolnienia z podatku VAT) powinno się brać pod uwagę również zamiar stron.
Niezależnie od rozbieżności w powyższych stanowiskach, transakcje dotyczące przedmiotowych działek korzystać będą ze zwolnień podatkowych. Kierując się definicją terenu budowlanego wg przepisów krajowych, z uwagi na brak Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy przedmiotowych działek, nie można tych działek zakwalifikować jako budowlanych. Co prawda po „złączeniu” przedmiotowych działek z zabudowanymi działkami z powrotem powstanie zwarty teren zabudowany, na którym w ograniczonym zakresie będzie można realizować inwestycje o charakterze budowlanym (np. budynki i budowle gospodarcze lub o charakterze rekreacyjnym). Jednakże na chwilę obecną działki te nie stanowią terenu budowlanego w rozumieniu przepisów krajowych. Co się tyczy interpretacji Trybunału Sprawiedliwości, to również przyszłe transakcje powinny korzystać ze zwolnienia podatkowego. W chwili zawarcia transakcji nie sposób przewidzieć zachowania kupującego po tym gdy „złączone” działki (posiadana zabudowana i nabywana niezabudowana) będą stanowić jedną nieruchomość. Nie da się wykluczyć, że podstawowym celem zakupu przedmiotowych działek jest uatrakcyjnienie posiadanego majątku. Jak już wspomniano przedmiotem sprzedaży w roku 2011 był budynek wraz z minimum niezbędnym do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku. W praktyce oznacza to, że wokół budynku istnieje jedynie opaska gruntu o szerokości 4 m wymagalna przez przepisy prawa budowlanego. Budynek posadowiony na tak małej działce jest terenem mało atrakcyjnym i może stwarzać problemy z jego późniejszym zbyciem, co przekłada się na jego niską wartość. Połączenie małej i nieatrakcyjnej działki zabudowanej z sąsiadującym terenem zielonym pozwoli stworzyć grunt o charakterze miejskiej zabudowy jednorodzinnej bliźniaczej i przywrócić wcześniejsze status quo posiadania dotychczasowych najemców. Wartość nowopowstałych gruntów „złączonych”, zwłaszcza po zagospodarowaniu terenów zielonych, niewątpliwie będzie wyższa, niż aktualna suma wartości pojedynczych działek. Skoro więc prawdopodobnym zamiarem kupującego nie jest realizacja inwestycji budowlanej, a podniesienie wartości posiadanego majątku, przedmiotowe działki nie można zakwalifikować, jako budowlane również w świetle przywołanego stanowiska Trybunału Sprawiedliwości.
Reasumując, niezależnie od podstawy (krajowej czy unijnej) planowana transakcja sprzedaży działek, które wcześniej razem z sąsiadującymi nieruchomościami zabudowanymi stanowiły jednolity grunt pod zabudową domową, a wydzielonych z uwagi na przepisy ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, na rzecz użytkowników wieczystych tych nieruchomości zabudowanych (ówczesnych najemców lub ich następców prawnych) jest zwolniona z podatku od towarów i usług.
W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
Od ww. zasady opodatkowania według stawki 23% przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy.
Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 z późn. zm.), przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Na mocy art. 3 pkt 2 tej ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Stosownie zaś do art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego przez budowle należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
W myśl natomiast art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Jak wynika z wniosku przedmiotowe nieruchomości nie stanowią nieruchomości zabudowanych budynkami bądź budowlami. Jak wskazał Wnioskodawca na części nieruchomości znajdują się jedynie ogrodzenia, które są w złym stanie technicznym oraz drogi dojazdowe do drugiej linii zabudowy, które stanowią przynależności do działek zabudowanych konkretnymi budynkami i mieszczą się w pojęciu „przejazdu”, o którym mowa w 3 pkt 9 prawa budowlanego, czyli stanowią urządzenia w rozumieniu tego przepisu.
Jednocześnie przedmiotowe nieruchomości niezabudowane nie spełniają warunków, o których mowa w cytowanym art. 2 pkt 33 ustawy, tj. nie są terenami budowlanymi w rozumieniu tego przepisu. Dla wskazanych nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zatem zbycie prawa użytkowania wieczystego opisanych działek niezabudowanych będzie stanowiło dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji transakcje te będą korzystały ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jednocześnie, tutejszy organ informuje, że zgodnie z przepisem art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Zatem, interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile zaistniały stan faktyczny i zdarzenie przyszłe pokrywać się będą z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja straci swoją aktualność.
0112-KDIL1-1.4012.237.2018.2.AK