Source: https://www.promeda.de/blog/hausgeld/
Timestamp: 2019-06-19 10:55:31
Document Index: 368986040

Matched Legal Cases: ['§ 28', '§ 16', '§ 16', '§21', '§16', '§ 11']

Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Alles was Sie zum Hausgeld wissen müssen.
Eigentumswohnung, Hausgeld, Wohngeld
Ein Thema, an dem man beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanleger oder Selbstnutzer nicht vorbei kommt, ist das Hausgeld (auch oft Wohngeld genannt). In den folgenden Abschnitten wollen wir Ihnen das Thema „Hausgeld“ etwas näher bringen.
Definition: Hausgeld
Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines aufgestellten Wirtschaftsplanes an die Wohnungseigentumsverwaltung zu zahlen haben.
Damit besteht für den Wohnungseigentümer die Pflicht im Innenverhältnis die Beitragsleistung aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 und 3 an die Gemeinschaft zu leisten.
Mit diesen Beiträgen werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung finanziert, die im Außenverhältnis der Gemeinschaft entstehen. Nach § 16 Abs. 2 sind die Wohnungseigentümer gegenseitig zur Tragung der Gemeinschaftskosten verpflichtet.
Unterscheidung Hausgeld –Wohngeld?
Oft hört man in Verbindung mit einer Eigentumswohnung auch das Wort „Wohngeld“. Die beiden Begriffe Wohngeld und Hausgeld werden synonym verwandt.
Auf Grund der speziellen Regelung des Wohngeldgesetzes hat „Wohngeld“ allerdings noch eine andere Bedeutung und wird somit nicht im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG verwendet.
Kurzdefinitionen der Begriffe
Hausgeld ist das Geld, dass man für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen monatlich zahlt.
Wohngeld ist eine Sozialleistung vom Staat. Dabei handelt es sich um einen Zuschuss zur Miete für einkommensschwache Bürger.
Bestandteile des Hausgeldes
In dem von den Eigentümern monatlich zu zahlenden Hausgeld sind umlegbare und nicht umlegbare Kosten enthalten. Folgende Kosten fallen im Gemeinschaftseigentum an und sind im Hausgeld enthalten:
Betriebskosten für u. a. Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Versicherungen (außer Hausrat), Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege,
Heizkosten (nicht jedoch die Gasetagenheizung in der Eigentumswohnung),
Verwaltungskosten wie Verwalterhonorar, Kontogebühren usw.,
Laufende Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum (Reparaturen in der Eigentumswohnung muss aber der Eigentümer selbst beauftragen und bezahlen)
Ansparung und Zuführung der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage (Ansparungspflicht für den Verwalter nach §21 Abs. 5 Ziff. 4 WEG)
Bei den Betriebskosten einer Wohnanlage / Immobilie gilt: Je luxuriöser die Ausstattung der Wohnanlage ist, desto höher sind die Betriebskosten und damit auch die Hausgeldbeträge. Ein Aufzug erfordert regelmäßige Wartungsarbeiten und auch der Unterhalt eines Schwimmbades ist teuer.
Umlage der Kosten nach Verteilerschlüsseln
Um eine faire Verteilung der Kosten zu ermöglichen, werden sogenannte Verteilerschlüssel eingesetzt. Nach Gesetz (§16 WEG) ist der Verteilerschlüssel grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (MEA) festgelegt. Jeder Wohnung werden bestimmte MEA zugeordnet, die bei Gründung der WEG schon festgelegt werden und in der Regel nicht mehr verändert werden.
Der Verteilerschlüssel MEA ist von seinem Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum vergleichbar mit der Wohnungsgröße. Dabei werden Zahlengrößen in 100tel/1.000tel/10.000tel bzw. 100.000tel angegeben. So kann z. B. eine Wohnung 1.250/100.000 MEA aufweisen und somit 1,25% an dem gesamten Gemeinschaftseigentum und den Kosten beteiligt sein.
Für die Verteilung der Warmwasser und Heizungskosten muss die Heizkostenverordnung beachtet werden, welche eine Aufteilung der Kosten nach Verbrauch und nach Grundkosten vorschreibt.
Weitere häufig genutzte Verteilerschlüssel sind nach Wohneinheiten (WE) oder nach Verbrauch.
Eine freie Gestaltungsmöglichkeit bei der Verwendung von Verteilerschlüsseln sollte nicht ausgenutzt werden und immer auf die Gemeinschaft bezogen werden. Bei der Wahl der Verteilerschlüssel müssen auch immer die Vorgaben in der Teilungserklärung beachtet werden. Eine absolute Gerechtigkeit bei der Verteilung von Kosten wird es aber selten bzw. fast nie geben.
Der Wahl der Verteilungsschlüssel musste bis 2007 durch Vereinbarung aller Eigentümer festgesetzt werden. Seit der Novellierung des WEG am 1.Juli 2007 kann die Änderung eines Verteilerschlüssels auf z. B. Verbrauchsabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Hausgeldzahlungen auch bei Leerstand
Es spielt keine Rolle, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht. Das monatliche Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und den vom Verwalter erstellten Einzelwirtschaftsplänen, welche nach festgelegten Verteilerschlüsseln die Gemeinschaftskosten auf alle Eigentümer aufteilen und zur Zahlung verpflichtet.
Jahresabrechnung (Hausgeldabrechnung)
Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, in der Regel das Kalenderjahr 01.01.-31.12., werden die tatsächlichen Gemeinschaftskosten (je nach Vertrag u. a. Müll, Wasser, Gartenpflege, Heizung, …) in der Jahresabrechnung mit jedem Eigentümer abgerechnet. Dabei wird der Wirtschaftsplan überprüft und die monatlich gezahlten Hausgelder mit den tatsächlich angefallenen Kosten und Verbräuchen verrechnet. Daraus geben sich für den Einzeleigentümer entweder ein Guthaben bzw. eine Nachzahlung. Zu viel gezahltes Hausgeld wird zurückgezahlt, etwaige Fehlbeträge müssen noch nachgezahlt werden.
Damit die Kapitalanleger nicht auf den Verbrauchskosten sitzen bleiben, wird im Anschluss an die Hausgeldabrechnung von dem Eigentümer der jeweiligen Wohnung oder der beauftragten Sondereigentumsverwaltung eine Betriebskostenabrechnungen auf Basis der Ergebnisse aus der Hausgeldabrechnung für den gleichen Abrechnungszeitraum erstellt.
Mit der Betriebskostenabrechnung können dann die umlegbaren Kosten und Verbräuche auf den Mieter übertragen werden. Für den Mieter ergeben sich, nach Verrechnung der tatsächlichen umlegbaren Kosten mit seinen monatlich geleisteten Mietnebenkostenvorauszahlungen, ein Guthaben- bzw. Nachzahlungsbetrag.
Dabei ist noch zu beachten:
Sollte der Eigentümer mit seinem Hausgeld das ganze Jahr über zu wenig Vorauszahlungen geleistet haben, erhält er in der Hausgeldabrechnung eine Nachzahlung. Die erhöhten umlegbaren Mehrkosten können aber mit der Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden.
Sind dagegen vom Mieter im gesamten Jahr zu hoch kalkulierte Vorauszahlungen geleistet worden, sodass der Mieter ein Guthaben in der Betriebskostenabrechnung erhält. Dann muss der Eigentümer das zu viel erhaltene Geld aus den monatlichen Mieteinnahmen (Neben-/Betriebskostenanteil) dem Mieter zurückzahlen.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung immer auch auf das Hausgeld achten!
Damit nach dem Kauf einer Eigentumswohnung kein böses Erwachen folgt, sollten Sie sich vorher über die Höhe des zu zahlenden Hausgeldes erkundigen.
Lassen Sie sich als Kaufinteressent die Wirtschaftspläne der letzten Jahre zeigen. Dort ist ersichtlich, ob und welche Instandsetzungsarbeiten in den letzten Jahren vorgenommen wurden. Überprüfen Sie auch die Beschlusssammlung und Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen.
Es kann nämlich passieren, dass das monatlich zu zahlende Hausgeld für die Eigentumswohnung sehr niedrig angesetzt wurde. Wird dann in der Eigentümerversammlung durch Mehrheit eine umfangreiche Instandsetzungsarbeit (z.B. Fassadendämmung) beschlossen, für die die Rücklagen nicht ausreichen, werden die Eigentümer mit einer hohen Sonderumlage zur Kasse gebeten.
Grundsätzlich gilt: Je neuer ein Haus ist, desto geringer ist das zu zahlende Hausgeld. Umso älter ein Gebäude ist, desto mehr Instandsetzungsarbeiten sind erforderlich und eine höhere Ansparung der Instandhaltungsrücklage notwendig.
Teufelskreis bei Instandhaltungsstau und Hausgeldschuldnern
Um Ihnen die Wichtigkeit der regelmäßigen Zahlung des Hausgeldes zu verdeutlichen, zeigen wir Ihnen in ein paar Sätzen den negativen Verlauf einer Immobilie auf, wenn Hausgeldern von Eigentümern nicht gezahlt werden (ET-Schuldner) und notwendige Instandsetzungen am Gebäude nicht durchgeführt werden.
Die Instandhaltungsfalle
Wenn in einem Gebäude zu wenig Instandhaltungsrücklage angespart wurde, müssen die Eigentümer aus ihrer eigenen Tasche die Reparaturen in Form eine Sonderumlage bezahlen. Das kann passieren, wenn z. B. ein Dach marode ist und erneuert werden muss, was sehr teuer werden kann.
Sollte sich die Wohnungseigentümer, auf Grund von privatem Geldmangel, weigern eine Sonderumlage zu leisten, muss das Objekt vorerst mit dem Mangel weiter betrieben werden.
Sind dann Mieter im Haus, die auf Grund der Mängel u. a. Wasser tropft bei Regen von der Decke, die Miete berechtigt mindern, fehlen dem Eigentümer der Wohnung wichtige Mieteinnahmen. Die Gelder reichen evtl. nicht mehr aus, um den Wohnungskredit und das monatliche Hausgeld zu bezahlen, sodass der Eigentümer die Zahlung des Hausgeldes einstellt. Dadurch fehlen der WEG wichtige monatliche Hausgeldeinnahmen, um die laufende Instandhaltung durchzuführen und die Rechnungen zu bezahlen.
Die Schäden am Gebäude mehren sich und die Mieter mindern weiter die Mietbeträge bzw. ziehen aus. Eine Neuvermietung der Wohnung kann, wenn überhaupt noch möglich, nur noch zu einem geringeren Preis erfolgen, da die Mängel auf Grund von Geldengpässen nicht mehr behoben und bezahlt werden können.
Die Eigentümer erhalten immer weniger Geld bzw. haben durch Leerstand keine Mieteinnahmen mehr und können Ihre eigenen Kredite nicht mehr bedienen. Eine Zwangsversteigerung bzw. Insolvenz des Eigentümers droht.
Auch die WEG hat immer mehr Schwierigkeiten und kann im schlimmsten Fall die laufenden Kosten für Müll und Reinigung sowie Hausstrom nicht mehr bezahlen, sodass sich die Müllberge im Hof türmen und der Zustand im Gebäude immer unansehnlicher wird.
Da die Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 11 Abs. 3 WEG ausdrücklich ausgeschlossen ist, muss das WEG-Objekt in seinem schlechten Zustand weitergeführt werden und auf billige Wohnungsverkäufe an zahlungsfähigere Eigentümer hoffen.
Rechtzeitig die Instandhaltungsrücklage erhöhen und weiter ansparen, bevor die notwendigen Reparaturen an der Immobilie erfolgen müssen. Zudem immer alle Hausgeldrückstände rechtzeitig anmahnen, damit es später kein böses Erwachen gibt.
Hausgeld-Checkliste: Damit Eigentümer wissen, wofür sie zahlen
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung in der WEG – Was muss ich wissen?
Badura, Karl-Heinz 22. Mai 2013 at 22:04
Ihr Artiekel war sehr hilfreich und klar verständlich.
Marcel Kurzke 22. Mai 2013 at 22:08
Guten Abend Herr Badura,
danke für Ihren Kommentar. Ich freue mich, wenn ich Ihnen mit dem Artikel zum Hausgeld weiterhelfen konnte.
Michael 16. Juli 2013 at 17:55
Hallo Herr Kurzke,
vielen Dank für diesen informativen Artikel. Er enthält viele wichtige Informationen.
Eine Detailfrage habe ich aber:
Welche Kosten dürfen tatsächlich pro Kopf umgelegt werden (soll also verbrauchsabhängig sein) und welche auf gar keinen Fall (Instandsetzung Fahrstuhl, Straßenreinigung, Allgemeinstrom, Hausreinigung etc)?! Hier haben wir einen kleinen Streit in der WEG.
Marcel Kurzke 16. Juli 2013 at 18:05
pro Kopf heisst nicht verbrauchsabhängig. Das sind zwei verschiedene paar Schuhe. Die Umlage ist in aller Regel in der Teilungserklärung geregelt. Es gibt immer sinnvolle und weniger sinnvolle Nebenkosten für die pro Kopf Umlage. Die pro Kopf Umlage der Müllkosten scheint sinnvoller zu sein, als die pro Kopf Umlage der Gartenpflege.
Michael 16. Juli 2013 at 18:45
bedeutet dies etwa, dass zum Beispiel eine Pro Kopf Verteilung der Instandsetzungkosten für den Aufzug rechtens sind? Dies Kosten können doch gar nicht am Verbrauch festgemacht werden?
Marcel Kurzke 16. Juli 2013 at 18:59
Die regelmäßige Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ist zwar Teil des Hausgeldes, aber die Instandhaltung an sich hat nichts mit den Umlageschlüsseln für das Hausgeld zu tun. Sie meine eine Sonderumlage für eine Instandhaltung. Wie die Kosten hier umgelegt werden, ist in der Regel in der Teilungserklärung festgehalten. Im Normalfall nach Miteigentumsanteilen.
Hans-Hermann Dittrich 1. August 2013 at 20:17
ich vermisse einen Hinweis auf die Rechtslage, wenn in einer neuerrichteten Eigentums-Wohnanlage eine Wohnung noch (neuen) keinen Eigentümer hat – wer muss dann das Hausgeld zahlen? Gibt es Unterschiede zwischen den Kostenarten (z.B. Instandsetzungs-Rücklage)?
Mit Dank im voraus – Dittrich.
Marcel Kurzke 2. August 2013 at 09:41
sofern nichts anderes vereinbart ist, zahlt der Eigentümer (der Bauträger / der Aufteiler) das Hausgeld für die nicht verkauften Wohnungen.
Hans-Hermann Dittrich 5. August 2013 at 15:50
Vielen Dank – Dittrich.
Johann Eilers 18. September 2013 at 09:28
wie hat die Verwaltung abzurechnen, wenn diese einen Neubau in den letzten Tagen eines Jahres übernimmt? Die Wohnungen wurden über einen Zeitraum von 9 Monaten an den Eigentümern übergeben. Wenn die Verwaltung zum Ende des nächsten Jahres abrechnet, ist für die ersten ein Zeitraum von mehr als 365 Tage vergangen. Kann dieser (der Verwalter) die ersten Tage vernachlässigen, weil er sagt, dass sein Abrechnungsjahr nur 365 Tage beinhaltet? Hat der Eigentümer Anspruch auf 383 Tage (erste Übernahme, Beginn der WEG)? Rechnet die Verwaltung mit den ersten 365/365 ab und mit denen, die nach dem 1.01. das Eigentim übernommen hat n/365, oder rechnet dieser mit den Ersten 383/383 ab und mit den späteren dann n/383?
Können Sie mir dazu einen Tipp geben? Wo finde ich dazu Hinweise?
Marcel Kurzke 18. September 2013 at 10:34
ab wann jeder Wohnungseigentümer die Kosten (das Hausgeld) trägt, ist in den Kaufverträgen geregelt. Bis zum Nutzen-Lasten-Wechsel trägt der vorherige Eigentümer (also der Bauträger) die Kosten des Hausgeldes.
Der der Nutzen-Lasten-Wechsel in der Regel zum Monatswechsel stattfindet, könnte man hier gut nach Monaten abgrenzen. Wie immer gilt: Bitte fragen Sie Ihren Einzelfall betreffend einen Anwalt Ihres Vertrauens.
Thomas Reuter 15. Oktober 2013 at 16:49
vielen Dank für den informativen Artikel. Ich habe noch eine Frage zur Berechnung des monatl. Hausgelds. Unsere HV berechnet das Hausgeld für TG-Stellplätze separat und es ergibt sich lt. Wirtschaftsplan ein auf den € gerundeten Betrag von 11€. Der HV hat diesen jedoch großzügig auf 15€ und damit auf die nächsten 5€ gerundet.
Marcel Kurzke 19. Oktober 2013 at 17:55
danke für Ihren Kommentar. Natürlich erscheint die Rundung etwas ungewöhnlich. Vielleicht sollten Sie die Hausverwaltung fragen, warum so stark aufgerundet wird? Auf der anderen Seiten ist das Hausgeld eine Vorauszahlung. Wenn das Hausgeld überzahlt ist, kommt es zu einer Rückzahlung. Daher sind die 4 Euro nicht verloren, sondern ggf. nur zu viel vorausgezahlt.
Karin Fühles 10. Dezember 2013 at 10:46
Guten Tag Herr Kurzke,
wie verhält es sich bei Eigentümerwechsel?
Wer bekommt von wem die rückständige Hausgeldabrechnung?
Muss der Verwalter den ehemaligen Eigentümer anschreiben und die ausstehenden Hausgelder einfordern?
In vorraus besten Dank
K. Fühles
Marcel Kurzke 11. Dezember 2013 at 15:01
Hallo Frau Fühles,
danke für Ihren Kommentar. Besprechen Sie die Lastenfreiheit der Wohnung (wozu wir hier einfach auch die vollständig gezahlten Hausgelder zählen) am besten mit dem beurkundenden Notar. Es ist üblich, hier Formulierungen zu Ihrer Sicherheit in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Osterrieder Andrea 3. Januar 2014 at 05:20
ist es zulässig, dass zuviel bezahltes Hausgeld (Guthaben) nach Erstellung der Jahresabrechnung (Hausgeldabrechnung) nicht an die Wohnungseigentümer ausbezahlt wird, sondern einbehalten wird und dem lfd. Geschäftskonto zugeführt wird? Ist ein einfacher Mehrheitsbeschluß der Eigentümer, die diese „seltsame“ Abrechnungsmethode beschließt zulässig?
Andrea Osterrieder
Marcel Kurzke 3. Januar 2014 at 18:26
Hallo Frau Osterrieder,
bei uns werden die Abrechnungsspitzen natürlich ausgezahlt, schließlich ist das Hausgeld nur eine Vorauszahlung. Wer wenig Nebenkosten (vor allem Heizenergie) verbraucht wäre mit der von Ihnen beschriebenen Art im Nachteil. Das Vorgehen der Hausverwaltung ist für mich daher nicht nachvollziehbar.
Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Stefanie S. 8. Februar 2014 at 19:43
vielen Dank für Ihren interessanten Artikel.
Ich habe auch eine Frage: Wo ist geregelt, wie viel Hausgeld vom Eigentümer bei Leerstand der Wohnung gezahlen werden muss? Mir wurde gesagt, dass die Kosten, die nach dem Verteilungsschlüssel „Personen“ geteilt werden per Gesetz trotz Leerstand mit einer Person berechnet werden sollen. Hier sind die Posten Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Allgemeinstrom betroffen… Stimmt das?
Marcel Kurzke 14. Februar 2014 at 11:50
ich würde Ihnen raten sich die letzten Hausgeldabrechnungen anzusehen, hier werden Sie die benutzen Verteilerschlüssel wiederfinden.
Rabe Bibu 21. Mai 2014 at 00:01
In Verkaufsexposes von Eigentumswohnungen ist das Hausgeld häufig angegeben. Da das Hausgeld auch umlagefähige Betriebskosten enthält, ist es bei der Rendite Kalkulation aber garnicht entscheidend.
Für die Rendite Kalkulation benötigt der Käufer die nicht umlagefähigen Betriebskosten zzgl.. die Verwaltungskosten zzgl. die Instandhaltungskosten.
Marcel Kurzke 21. Mai 2014 at 14:32
Hallo Herr Rabe Bibu,
absolut richtig. Für die Rendite-Berechnung ist das nicht umlagefährige Hausgeld ein entscheidender Punkt.
Mirella 27. Mai 2014 at 10:18
ich möchte eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen. Die Wohnung befindet sich in einem MFH mit 8 Parteien. Ist eine Rücklage von 45.000 Euro für das Gebäude ausreichend? Von größeren Reparaturen war keine Rede, es soll aber im nächsten Jahr die Fassade gestriechen werden. Die Hauskosten betragen im Moment 162 Euro.
Marcel Kurzke 5. Juni 2014 at 19:03
eine pauschale Aussage ich kaum möglich. Erfahrungsgemäß sind ca. 5.000 Euro pro Wohnung ein guter Wert. Es kommt sehr auf den Zustand des Hauses und die (mittelfristig) geplanten Maßnahmen an.
Johann 8. Juli 2014 at 16:35
sind Zinsen auf Geldbestände der Rücklage sind nicht den Rücklagen zuzurechnen sondern den Eigentümer als Einnahmen ( Bruttozinsen) bzw. Ausgaben ( Kapitalertragssteuer und Soli) jährlich gutzuschreiben bzw. zu belasten.
Ist diese Verfahrensweise so wie geschildert korrekt ?
Marcel Kurzke 11. Juli 2014 at 11:14
ob Ihr Ansatz richtig oder falsch ist sollten Sie Ihren Steuerberater fragen. Wir dürfen Sie hier nicht (steuer)rechtlich beraten.
In der Praxis werden in der Hausgeldabrechnung die Zinsen abzgl. der Kapitalertragssteuer und Soli für die gesamte Gemeinschaft und runtergebrochen auf die Miteigentumsanteile der einzelnen Eigentümer dargestellt.
Nici 18. September 2014 at 23:28
Guten Abend Herr Kurzke,
eine Frage zu den Hausgeldern. Der Wirtschaftsplan weisst Summe 150,00€ aus. Der Eigentümer möchte aber 180€ voraus zahlen. Ist das nach WEG Recht möglich? Darf der Verwalter das zurückweisen, denn der Wplan hätte ausschliesslich Gültigkeit. Stimmt dies oder darf der Eigentümer auf die Mehrzahlung bestehen?
Vielen Dann im Voraus.
Marcel Kurzke 19. September 2014 at 11:26
danke für Ihren Beitrag. In meinen Augen ist es weniger ein rechtliches Problem, sondern vielmehr ein Verständigungsproblem. Wenn der Eigentümer mehr vorauszahlen möchte, dann sollte er das rechtzeitig (vor der Erstellung des Wirtschaftsplans) mit der Hausverwaltung abklären.
Noch ein paar weitere Gedanken dazu:
1. Wenn die Vorauszahlung bislang gut berechnet und ausreichend war, gibt es keinen Grund für höhere Vorauszahlungen.
2. Der Eigentümer könnte die 30 Euro (Mehrzahlung) auch in seine Spardose stecken und dann bei einer möglichen Nachzahlung leisten.
3. Die Hausverwaltung muss die Überzahlung nur für 12 Monate in der Buchhaltung „mitschleppen“, am Ende verrechnen oder ausschütten. Das macht den Aufwand größer und sorgt irgendwann für steigende Verwaltungskosten. Größerer Aufwand = höhere Kosten.
Kurzum, wenn der betroffene Eigentümer mit der Verwaltung spricht, wird sich das Problem wahrscheinlich in Luft auflösen.
Heidi H. 3. Dezember 2014 at 20:27
ich kenne mich leider mit der Eigentumswohnung noch immer kaum aus.
In der Teilungserklärung steht, dass die Nebenkosten nach qm umgelegt werden. Früher war das wohl anders. Ich bewohne mit meiner Tochter mit 2 Personen die größte Wohnung im Haus. In den kleineren Wohnungen wohnen bis zu 4 Personen.
Wir haben personenmäßig den kleinsten Verbrauch, zahlen aber nach qm-Wohnfläche die meisten Nebenkosten. Sogar der Kabelanschluss wird bei uns nach qm abgerechnet. Daher zahlen manche Parteien mit einer kleinen Wohnung nicht einmal den eigenen Anschlusspreis, aber ich mit der großen Wohnung zahle viel mehr als meinen eigenen Anschlusspreis, weil ja nach qm umgelegt wird.
Gibt es vielleicht bzgl der Abrechnung des Kabelanschlusses eine Regelung, dass wenigstens dieser Posten nach Anschlüssen und nicht nach qm abgerechnet wird?
Gibt es vielleicht sogar eine Regelung, wie ich wegen totaler Härte aus der qm-Abrechnung raus kann? Meine Tochter zieht in Kürze auch noch aus, dann habe ich mit 1 Person einen noch kleineren Verbrauch.
Viele liebe Grüße und mit der Hoffnung, dass Sie vielleicht einen kleinen Tipp haben, ich weiß nicht, wen ich sonst fragen könnte.
Marcel Kurzke 4. Dezember 2014 at 07:33
in der Tat wird der Kabelanschluss in der Regel nach der Anzahl der Einheiten umgelegt und genießt so oftmals eine Sonderstellung. Sprechen Sie Ihre Verwaltung am besten auf die Änderung dieses Verteilerschlüssels an. Diese kann Sie individuell zu Ihrem Fall zum konkreten Vorgehen beraten.
Ansonsten ist die Umlage nach Quadratmetern in der Regel Deckungsgleich mit der Umlage nach MEA (Miteigentumsanteilen). Hier trifft es immer Eigentümer (und Mieter) die mit wenigen Personen in großen Wohnungen leben. Das ist Gang und Gebe. Das Leben und die Umlage der Kosten ist leider nie ganz fair.
Heidi H. 4. Dezember 2014 at 18:53
der Beschluss über das Kabelfernsehen erfolgte seinerzeit mit der Angabe der Kosten
pro Anschluss. Die Hausverwaltung sagte mir, dass in der Teilungserklärung steht, dass alle Kosten nach Eigentumsanteilen berechnet werden und somit der genannte Beschluss einer Abrechnung nach Anschlüssen der Teilungserklärung entgegensteht und für mich demnach auch nicht nur der Anschlusspreis pro Wohnung berechnet werden kann und alles so bleibt.
In dem Beschluss (da war ich noch nicht Eigentümerin) ist auch keine Vertragsdauer mit der Unitymedia enthalten. Da ich sowieso kein Fernsehen gucke, habe ich mir dann überlegt, mit Ende des Unitymediavertrages nicht mehr bei einer Verlängerung des Unitimediavertrages dabei zu sein und -wenn wenigstens d a s geht – , zu kündigen. Die Hausverwaltung nennt mir aber nicht das Vertragsende und gibt mir auch keine Bescheinigung, die die Unitymedia berechtigen würde, mir als Eigentümer Auskünfte zu geben, wann der Vertrag endet. Ist sie dazu verpflichtet?
Wenn diese Anfrage von mir zu weit greift, habe ich dafür Verständnis – dann können Sie den Text auch gern löschen.
Haben Sie aber vielen Dank, dass Sie sich schon heute früh mit meiner Frage befasst und geantwortet haben, das fand ich total nett.
Ich wünsche Ihnen herzlich weiterhin viel Erfolg und Freude bei Ihrer Tätigkeit. Ich habe gelesen, dass Sie diese „fremden“ Anfragen auch aus Interesse am Job beantworten. Danke dafür.
Marcel Kurzke 5. Dezember 2014 at 09:10
danke für das Feedback. Ich freue mich, wenn Ihnen unsere Arbeit hier gefällt. Ich kann Ihnen noch einen Tipp geben: recherchieren Sie nach Ihrem Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen. Es ist für mich immer rätselhaft, warum eine Hausverwaltung seinen Auftraggebern soviel Arbeit macht und nicht einfach eine gewünschte Info rausgibt.
Angopian Anja 7. Februar 2015 at 15:49
Wir wohnen mit insgesamt 3 Parteien in einer Eigentümer Gemeinschaft. Mein Mann und ich zahlen vierteljährlich Grundbesitzabgaben zusammen mit der Gebühr für unsere Restmülltonne an die Stadt. Die Hausverwaltung berechnet für uns aber dennoch einen anteilmäßigen Betrag von 177 € jährlich für Grundsteuern.
Ist das berechtigt? Wenn ja , welche Art von Steuer wird außer den Grundbesitzabgaben den jährlich noch fällig?
Marcel Kurzke 11. Februar 2015 at 13:22
Hallo Frau Angopian,
die Grundsteuer zahlt jeder Wohnungseigentümer selbst. Leider kann ich Ihnen nicht sagen, welche Kosten die Verwaltung abrechnet. Aber fragen Sie am besten direkt nach, dann wird Ihnen die Hausverwaltung sicher Auskunft erteilen.
V.Kuket 18. März 2015 at 10:21
ich habe ein 1 Zimmer Apartment und konnte das Hausgeld 3 mal nicht bezahlen. Die Hausverwaltung hat einen Rechtsanwalt beauftragt übers Mahngericht den Betrag für das ganze Jahr im voraus zu bezahlen. Ist das so Rechtlich das Hausgelt für das ganze Jahr einzuklagen.
V. Kuket
Marcel Kurzke 18. März 2015 at 14:39
Hallo Herr Kuket,
nehmen Sie am besten Einblick in die Teilungserklärung, dort sollten Sie einen Passus zu diesem Vorgehen finden.
Alexander Schmid 19. April 2015 at 19:11
habe mich entschlossen ein Haus zu kaufen, habe jedoch bemerkt dass im Grundriss des Architekturbüros das Haus als Eigentumswohnung über zwei Etagen bezeichnet wird.
Allerdings wird das Haus im Maklerexpose als Einfamilienhaus geführt und sieht auch wie ein gewöhnliches Reihenhaus aus.
Könnte sein dass es ein Fehler ist oder verschweigt der Makler mir eventuell etwas?
Vielen im Voraus für die Antwort
Marcel Kurzke 20. April 2015 at 12:12
das Haus scheint offensichtlich Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein. Über die Konsequenzen sollten Sie sich auf jeden Fall vor dem Kauf informieren.
D. v. d. Water 22. Mai 2015 at 17:30
vielen Dank für diesen sehr hilfreichen Blog.
Wir stehen vor der Entscheidung eine EWG zu kaufen. Bei der Besichtigung hat die Maklerin auf meine frage zum Hausgeld gesagt, das kein Hausgeld festgelegt ist. Es gibt da auch noch andere „Merkwürdigkeiten“. Ein Haus(Bj. 1968) mit drei EWG. Dach vermietet, 1. Etg Eigentümer, EG zum verkauf. Im Hausflur 1. Etg gibt es eine Fensterfront mit Tür, diese war alt und undicht. Da der Verkäufer aber diese Reparaturen für unangemessen hielt, wollte er sich auch nicht daran beteiligen. Eigentümer 1.Etg hat danach auf seine eigenen Kosten die gesamte Front erneuern lassen. Meine fragen: Sind die Eigentümer nicht verpflichtet, Hausgeld festzulegen und zu Zahlen? Und, kann es sein das diese angeblichen selbst bezahlten Kosten als Kostenfalle auf uns wartet?
D. v. d. Water
Marcel Kurzke 23. Mai 2015 at 11:36
Hallo Herr Water,
lassen Sie alle Unterlagen fachlich prüfen. Dann haben Sie eine Grundlage für eine Kaufentscheidung oder auch nicht. In meinem Augen „riecht“ es gerade zu nach Problemen. Irgendwie und von irgendjemanden müssen die gemeinsamen Kosten ja von der Gemeinschaft auch jetzt bezahlt werden.
V. Wöhrl 24. Mai 2015 at 15:02
darf ich rückwirkend erhobenes Hausgeld des Verwalters als Vermieter direkt auf den Mieter umlegen?
V. Wöhrl
Marcel Kurzke 25. Mai 2015 at 08:49
ohne weiteres wird das nicht gehen, allein deshalb, weil nicht alle Bestandteile des Hausgeldes umgelegt werden dürfen. Recherchieren Sie am besten, wie Sie die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters anpassen.
Alberth 25. Mai 2015 at 13:24
Unsere monatlichen Hausgeldzahlungen werden permanent im Wirtschaftsplan zu hoch angesetzt, so dass ein jährlicher Überschuss entsteht.
Gibt es die Möglichkeit, die jährliche Rückzahlung des Überschusses des Hausgeldes durch den Verwalter mit Zinsen zurück zufordern.
Marcel Kurzke 25. Mai 2015 at 15:07
Hallo Herr Alberth,
Sie zahlen das Hausgeld als Vorauszahlung. Mit der Jahresabrechnung erhalten Sie die Überzahlung zurück.
Alberth 26. Mai 2015 at 15:29
Mir ist klar, dass ich die Überzahlung wieder zurück erhalte.
Trotzdem muss ich nochmals fragen. Der Verwalter setzt bewusst die Hausgeldzahlung zu hoch an und beansprucht meinem Überschuss bis zur Auszahlung. Eine Reduzierung erfolgte seit Jahren nicht, trotz meines jährlichen Guthabens. Was kann ich dagegen tun, wenn die Eigentümergemeinschaft der hohen Hausgeldzahlung jährlich zustimmt. Gibt es nicht die Möglichkeit dagegen zuhandeln, z.B. das Guthaben zu verzinsen?
Im Voraus besten Dank für Ihre Auskunft!
Marcel Kurzke 26. Mai 2015 at 15:34
der Wirtschaftplan wird mit einfacher Mehrheit beschlossen – manchmal bleibt leider nur die Unterordnung. Das WEG-Konto wird evtl. sogar verzinst. Aber wie Sie wissen, sprechen wir im Moment von weniger als 1% Zinsen, eher 0,5% und weniger. Selbst wenn Sie mehrere hundert Euro überzahlen würden, wäre der Zins verschwindend gering.
Argumentieren Sie doch lieber gegenüber den andren Eigentümern, warum das Hausgeld geringer sein sollte.
Michael Maier 15. Juli 2015 at 21:47
vielen Dank für ihren Artikel und die Bereitschaft Fragen zu beantworten. Ähnlich wie Herr Alberth habe ich ein (Verständnis-) Problem. Die Wohnungsverwaltung hat einen Gesamtwirtschaftplan vorgelegt und diesen auf Einzelwirtschaftsplan heruntergerechnet, aus dem „meine“ geplante Vorschussleistung (Jahressumme) hervorgeht. In diesem Einzelwirtschaftplan wird diese Jahressumme dann auf eine „neue“ monatliche Hausgeldsumme heruntergerechnet, die rund 60 Euro unter dem bisherigen Hausgeld liegt. Laut Protokoll der Eigentümerversammlung wurde der Wirtschaftsplan wie vorgelegt unverändert genehmigt. Gleichzeitig ist beschlossen worden, dass das Hausgeld in gleicher Höhe wie bisher bestehen bleibt. Das scheint widersprüchlich. Damit würde ich mehr als 600 Euro über der im genehmigten Wirtschaftsplan enthaltenen Jahresvorauszahlung liegen. Darf die Gemeinschaft beschließen, dass ich mehr zu bezahlen habe (auch wenn es nach x Monaten zurückgezahlt wird) als in der Vorschussplanung des Verwalters als „nötig“ eingerechnet?
Mit bestem Dank und vielen Grüßen
Marcel Kurzke 16. Juli 2015 at 10:02
grundsätzlich sind die Eigentümer an einen beschlossen Wirtschaftsplan gebunden. Ungenauigkeiten werden – wie Sie selbst schreiben – über Guthaben und Nachzahlungen geregelt. Ihr Fall ist aber in der Tat widersprüchlich. Ich würde die Verwaltung um Aufklärung und Orientierung am Wirtschaftsplan bitten.
Treptow 6. Juni 2015 at 15:28
Wir haben unsere ETW zum 29.05. vom Bauträger übernommen. Ist eine Zahlung des Hausgeldes für den gesamten Mai hier rechtens?
Marcel Kurzke 8. Juni 2015 at 13:07
Hallo Herr Treptow,
schauen Sie in den Kaufvertrag, dort ist der (zeitliche) Übergang von Lasten (Kosten) und Nutzen (Wohnen) geregelt.
Dagmar Tiemann 10. Juni 2015 at 12:01
Wir haben eine Eigentumswohnung, die wir vermietet haben. Nun haben wir die Hausgeldabrechnung unseres Verwalters bekommen, die ein Guthaben von EUR 371,00 aufweist. In diesem Guthaben sind die umlagefähigen Kosten und die nicht umlagefähigen Kosten enthalten. Wir haben nun die beiden Kostenarten gegenübergestellt und einen prozentualen Wert ermittelt und gehen davon aus, dass unserem Mieter ein Teil von dem Guthaben zusteht. Ist das richtig?
Marcel Kurzke 10. Juni 2015 at 12:05
Hallo Frau Tiemann,
das ist grundsätzlich richtig. Der genaue Betrag für das Guthaben geht allerdings erst aus der Nebenkostenabrechnung hervor (die Sie für den Mieter erstellen). Dieser Wert wird dann dann aber ungefähr mit Ihrem Prozent-Wert decken.
Dagmar Tiemann 10. Juni 2015 at 13:11
Bumi 23. Juli 2015 at 14:44
wenn ein Verwalter seinen Job gar nicht oder nur unzureichend macht – welche Möglichkeiten gibt es, das Hausgeld zu kürzen oder ganz zu streichen?
Marcel Kurzke 24. Juli 2015 at 08:47
mit dem Hausgeld wird Ihr Strom im Treppenhaus, das Wasser, die Heizung und auch der Vertrag bezahlt. Es sind die Nebenkosten der Eigentümer. Wenn Sie hier einfach kürzen, wird das der WEG nicht gut bekommen. Ich würde an Ihre Stelle über einen Verwalterwechsel nachdenken.
Ingrid Held 2. August 2015 at 17:34
ich hoffe, dass Sie mir meine Frage beantworten können. Ich wohne in einem Haus mit 58 Wohnungen nun soll eine grosse Sanierung vorgenommen werden. Seit Monaten sind alle Eigentümer ueber die Gesamtkosten sowie die eigenen Kosten informiert worden. Der letzte Einzahlungstag ist zwischenzeitlich schon vorüber. Jeder EG erhielt vor längerer Zeit eine Liste aus der zu ersehen war, wer wann und wieviel von der Sonderumlage puenktlich bezahlt hat. Ich stellte fest, dass nicht alle EG den Forderungen nachgekommen sind. Was passiert, wenn diese offene Beträge nicht beglichen werden. Wer übernimmt dann diese Kosten ? Ich denke dass der Handwerker sein Geld und das mit Recht, nach Abschluss der Arbeiten von uns fordert.
ich bedanke mich im voraus für Ihre Bemühungen und grüße Sie
Marcel Kurzke 2. August 2015 at 19:15
danke für Ihren Beitrag. Hier zwei passenden Artikel bei uns im Blog:
Eigentümer kann/will Sonderumlage nicht zahlen – was nun?