Source: https://www.burgueraabogados.com/suspender-arrendamiento-estado-de-alarma-coronavirus/?lang=en
Timestamp: 2020-06-01 15:27:28
Document Index: 629543449

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 45', 'Art. 47', 'art. 49', 'art. 3', 'Art. 9', 'in fine', 'art. 1', 'art. 26', 'art. 27', 'art. 440', 'art. 22', 'art. 440', 'art. 693', 'art. 440']

¿Cómo afecta a los arrendamientos el estado de alarma por el "Coronavirus"? | LAWYERS BURGUERA
« On the sale of the bare ownership with life estate
Can notification of a foreclosure lawsuit by mail… »
1 You can suspend payment of rent by the inability to develop an economic activity in a local business to the declared state of alarm?
1.1 Regulation in the Civil Code
1.2 Is there force majeure?
1.3 Difference between force majeure and fortuitous event
1.4 Analog application of the 1.575 CC
1.5 "Matters standing"
1.6 Jurisprudence of the Supreme Court on the "rebus sic stantibus" clause
1.7 Who should suffer the risks of the contract?
1.8 Resolution, modification or suspension of the contract?
1.9 What are the chances of the parties?
1.10 What to do and face the future?
1.12 Share it:
*Article written together with José Miguel Guillén Soria (lawyer, clerk on leave), partner of the firm Arribas & Partners Abogados, with whom I have the privilege of working.
To get a perspective on the answers to the question and in the absence of rule in that order LAU, revise the regulation in the Civil Code and the principle of the right "rebus sic stantibus" and will conclude with conclusions and a proposal for legislative reform.
In anticipation of exceptional situations like this, the Civil Code regulates the force majeure and fortuitous event. We can also consider the analogous application of the articles on the "fruits" in the lease of rural properties.
Is there force majeure?
Force majeure is a situation where circumstances or events make the debtor is unable to fulfill its obligation.
The Civil Code regulates the force majeure in his article 1105:
"Apart from the cases expressly mentioned in the law, and so declare that the obligation, anyone responsible for those events that could not be foreseen or, that, expected, were inevitable. "
Since the judgment of the Supreme Court 7 April 1965, It has been required as conditions for assessing the existence of force majeure, that:
The fact is not attributable to the debtor.
Compliance is impossible.
The fact must be unforeseen or if it was foreseeable, It is unavoidable.
The event should be cause for the failure to.
Such conditions are not absolute, but they must be assessed taking into account the circumstances of the case.
There is no doubt that the forecast entails exemption from compensation for damages that the creditor could claim, but it allows the debtor to get rid of their obligation to fulfill their part of the contract?
A possible interpretative solution might be to go to the regulation on the loss of the thing due, Articles 1182, 1183 and 1184 CC.
Article 1182 It establishes the extinction of the obligation consisting in delivering a certain thing when it is loses or destroys no fault of the debtor and before he had it in default.
Article 1183 It places the burden of proof on the debtor.
Article 1184 CC frees the debtor's obligations when rendering proves to legally or physically impossible.
In virtually all leases, delivering enjoyment and peaceful use of local development is an activity that normally comes even set at the same. This is the "cause" of the contract, in the objective sense that gives the art. 1.274 the ç.ç.
If you can not carry out such activity by operation of law, the debtor would have grounds to invoke the clause rebus sic stantibus, El constitute a force majeure and negotiate payment of rent or even the withdrawal of the contract, without having, in our opinion, to compensate the owner, unless express provision in the lease.
Nothing prevents the release of the obligations of the debtor's character had temporary or partial, as long as the force majeure.
Difference between force majeure and fortuitous event
Unlike force majeure, fortuitous event was unforeseeable using normal diligence, but it could have been avoided. The triggering event is within the orbit of the activity of the agent. Fortuitous event is "unpredictable".
A force majeure is foreign to the agent: is irresistible".
In a situation of fortuitous case the possibility of exemption from compliance with the obligations of the debtor, is reduced. The Civil Code provides that the debtor assume the risk if a fortuitous event occurs for certain events (articles CC 1096.2, 1896, 457 and 1744). In fact, there are any circumstances in which the debtor responds only fortuitous, but if there is no force majeure (articles 1784 and 1905 CC).
The declaration of the state of alarm and the inability to develop the activity in the local would not be an "act of God" to the left completely out of the field of action of the tenant.
Own statement by the Government of this situation as force majeure, if it derives of art. 10 Royal Decree 463/2020, of 14 March has declared a state of alarm by COVID-19, and in the workplace expressly Royal Decree-Law 8/2020, of 17 March extraordinary urgent measures to address the economic and social impact of the COVID-19 in his art. 22.1.
While the field of civil law are not many cases prosecuted, labor law has had numerous occasions to rule on the requirements of force majeure, as cause for dismissal, to be provided on its claim for the suspension of the art. 45.1 or records the suspension under Art. 47.3, or layoffs ex art. 49 h) and 51.7 all of the Workers' Statute.
It is advisable to study Professor POQUET CATALÁ[1] on force majeure in the workplace, for its collection of specific case law on the issue.
For clarity, Quoting again the STS 7 April 1965 (cited by the 17 May 1983): “
"For an event can lead to irresponsibility article refers. 1105 Civil Code, it must by its occurrence attend, inter alia, the following requirements: to be unpredictable, by exceeding the normal course of life (Judgment 2 January 1945), or expected to be inevitable (Judgment 23 March 1926), insuperable (Judgment 17 June 1964) the irresistible (Judgment 10 November 1924); not due to the will of the alleged debtor (Sentences 10 December 1930, of 20 June 1950 and 9 May 1960); that application of the arts. 1182 and 1184 said body Legal, make impossible the fulfillment of a previously obligation and prevent the birth of which can occur, under the provisions of Articles 1093 and 1092 and following the same substantive law; and between this result and that produced the event there is a nexus efficient causality, Sentencing as an index of this room 4 June 1902 "
Analog application of the 1.575 CC
The situation of "state of alarm" could be likened to that provided for in Article 1575 CC for leasing land rustic:
The tenant is not entitled to reduction of income for sterility of land leased or fruit loss from ordinary acts of God; but yes, in case of loss of more than half of fruit per fortuitous extraordinary and unforeseen cases, except always the special agreement to the contrary.
Understood for extraordinary acts of God: the fire, war, over, unusual flooding, langosta, earthquake or other equally unusual, and contractors were unable to rationally predict.
In a situation like the present which is completely prevented activity in the leased premises, the tenant would be entitled either to suspend the payment of rent by the existence of force majeure, either a reduction in income impossibility of a return to your local.
But we would face right to the property of the lessor enshrined in Article 33 of the Spanish Constitution.
"Matters standing"
It translates as "This being so". It is a general principle of law by which, it is understood that any contract is accepted "Things being thus" namely, on the circumstances at the time, so that a substantial change thereof may allow modification of the agreement.
It would be a "clause" unwritten allow the injured party by mutation of the circumstances request the termination or modification of the contract. So much so, set out in Article 62 of the Vienna Convention on the Law of Treaties 1969. That article both the resolution and the suspension of the treaty is permitted to effect change.
Jurisprudence of the Supreme Court on the "rebus sic stantibus" clause
Traditionally this concept had been interpreted in a very restrictive manner. However, after the Great Recession 2008, the application of the principle has been relaxed, to meet the circumstances of each case.
The recent Judgment 6 March 2020, STS invoked No. 455/2019, of 18 July highlights the main requirements of the law, to the consideration of a case that occurred, precisely, at the beginning of the financial crisis of 2008:
STS Nº 156/2020, of 6 March:
“2. Estimation of the reason. To resolve the issue, we from the case law clause called rebus sic stantibus, that it is contained in the recent judgment 455/2019, of 18 July: “(…) according to the jurisprudential doctrine of rebus sic stantibus, the alteration of circumstances which may result in modification or, ultimate, the termination of a contract, It must be of such magnitude that increases significantly the risk of frustrating the purpose of the contract. And of course, it is necessary that such supervening circumstances were totally unforeseeable by the contracting (full sentence 820/2012, of 17 January 2013). It is a necessary condition for the application of the rule “affairs” the unpredictability of the changed circumstances. If the parties have expressly or implicitly assumed the risk that befall circumstances or should I assume that, under the circumstances and / or nature of the contract, such a risk was reasonably foreseeable, it is not possible to appreciate the supervening alteration, by definition, it involves no assumption of risk (recently sentence 5/2019, of 9 January). You can not speak of unpredictable alteration when it is within the normal risks of the contract (sentences 333/2014, of 30 June, 64/2015, of 24 February, and 477/2017, of 20 July, inter)”.
Changing these features, under the premise that the case law, could generate an alleged application of the rule of rebus sic stantibus is more likely to occur on a long-term contract, ordinarily successive chain. But not in a course, as this, short-term contract, where you can hardly happen something extraordinary that affects the basis of the contract and not be covered within the own risk of the contract. In our case, that the duration of the contract is one year, because it is the annual renewal of an initial contract had a duration of two years, It is difficult for a change of circumstances based on the market demand insertion of advertising on TV, exclusive management object, escape to the risk assumed the extension of the contract. When the year began 2008, both sides agreed to extend the contract for one year, for indeed they did, but not to agree on the minimum guaranteed revenue. According to the framework contract applicable to the legal relationship arising from the extension, This could not be less than that of the previous year. when ZGM, loosely, assumes the extension of the contract knows that advertising management, to the margin of what finally agreed on the minimum guaranteed, This would be at least that of the previous year. assumed, or should take, the extension with this constraint, It entailed the risk of failing to achieve the minimum and bill advertising, and having to make up for it to TVG. The drop in demand for TV advertising, coming referred to a short period of time, one year, It was not without risk covered by the contract, plus it was not something as drastic and unpredictable: the decline in overall ad spending was 25,9 million in 2007 a 24,1 million euros in 2008. "
STS Nº 591/2014 of 15 October:
“Conversely, in line with the required adjustment or adaptation of institutions to the social reality of the moment, as well as the inherent doctrinal development in the legal field, assessing the application rate of this figure tends to fully standardized configuration where the necessary careful not drift application of the above characterization, but its inescapable application casuistry, the requirement for a specific and differentiated technical basis, and their functional specificity in the context of the causal efficacy of the business relationship arising from its contractual unpredictability and disruption of the economic basis of the contract, with consequent hardship for the contractual party concerned. "
The requirements for the application of the clause "rebus sic stantibus" are an extraordinary alteration of circumstances, unpredictable, It is producing an excessive burden on compliance, and the inapplicability of another remedy:
STS Nº 333/2014 of 30 June:
“4. Given the extraordinary nature of the alteration of circumstances, by the notorious fact the current economic crisis, its significant impact in the context of the advertising market of transport and unpredictability note under reasonableness of the allocation of risk sharing contract, contractual typicality of FIG requires, also, that such alteration or change of circumstances occur rupture of the reason for commutativity of the contract translated into over one onerous in compliance with the provision of the affected part. "
STS Nº 243/2013 of 27 April:
"The budgets required by the jurisprudence of this Court, to carry out a review of a contract under the general principle of "rebus sic stantibus" clause , allude to a change in circumstances between the time of the perfection of the contract and consummation, disproportion has to be exorbitant between the performances of the parties, which it was caused by an unpredictable risk, last, Subsidiarity not fit another remedy ( SSTS 20 November 2009 and 21 February 2012 ); If all these circumstances take place, the application of this clause will not cause the termination of the contract, but to its modification. "
Who should suffer the risks of the contract?
If you stick to the provisions of the Law of Urban Leases, el arrendador de un local de negocio no está obligado a rebajar la renta al arrendatario cuando se produce un caso fortuito. In principle, el riesgo recae sobre el arrendatario.
Pero ante la fuerza que imponen los hechos presentes, se impone una nueva reflexión al respecto, ya que las leyes no demuestran todas sus implicaciones hasta que no se ponen a caminar. Y la aplicación, en este momento de impensable crisis sanitaria que ha conducido a la paralización de actividades por Decreto, es necesario replantearse la “realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada la norma”, as required by art. 3.1 C.c.
Hemos de asumir que la situación provocada por una pandemia como la producida por el COVID-19 no entró en las previsiones del legislador de 1994. En aquel caso, con un escenario económico diferente, la relación de arrendamiento de locales o, en la nueva terminología, para uso distinto de vivienda, quedaba sujeta al principio de autonomía de la voluntad de las partes, de “libertad de pactos” como dice su Exposición de motivos, con algunos, mínimas, limitaciones. Therefore, la conclusión no es que no se quisiera regular esta cuestión, es que no se planteó nunca en los debates legislativos, que es muy diferente.
Indeed, ni en el proyecto de ley, ni en ninguna de las enmiendas, aparecen las voces “caso fortuito”, “fuerza mayor”, “guerra”, “peste”, “pandemia” ni siquiera “riesgo”. En el texto de la LAU de 1994, aparece la mención a la fuerza mayor, exclusivamente en el caso del arrendamiento de vivienda, para el caso de extinción por necesidad del arrendador, definiéndose por tal, in Art. 9.3 in fine, as “el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, or what, expected, were inevitable. " Namely, se sigue la definición del art. 1.105 the ç.ç.
STS Nº 19/2019 of 15 January:
“La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisely, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria. Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato”.
STS Nº 179/2018 of 3 April:
“(….) the, sería improcedente moderar al amparo de la rebus una penalización que se ha considerado razonable en atención a las circunstancias y que distribuía entre las partes los riesgos asociados a la mayor o menor tardanza en lograr un alquiler de sustitución.”
Resolution, modification or suspension of the contract?
In any case, no hay duda de que la aplicación del principio conlleva preferentemente la modificación del contrato frente a su resolución:
"In the present case, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. Indeed, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, generally, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevadaa cabo en la citada Sentencia de 30 April 2014 (No.. 333/2014). In this line, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterion, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermenéutico, STS 15 January 2013 (No.. 827/2012). But also, and in any case, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, namely, de un contrato de arrendamiento de larga duración.”
What are the chances of the parties?
However, teniendo en cuenta el tiempo y el coste que supone la judicialización de un conflicto, sería más razonable llegar a un acuerdo entre las partes y documentarlo oportunamente con asesoramiento letrado.
What to do and face the future?
Es muy interesante considerar que hay ciertas tendencias sociales que llegan para quedarse. Posiblemente, la política sanitaria de la OMS y, en correa de transmisión de los países occidentales y, muy posiblemente, también del resto de países, sea la adopción de medidas extraordinarias si vuelve a producirse una pandemia que exija la adopción de medidas que eviten el colapso sanitario. No hay una previsión de dejar pasar las cosas en los organismos internacionales, sino de intervenir dictando alertas sanitarias. In fact, la OMS tiene publicada desde 2013 una Guía Sanitaria en las crisis humanitarias, uno de cuyos documentos, the “Marco de Respuesta a Emergencias”, en su resumen ejecutivo expresamente dice que: “Los Estados Miembros de la OMS enfrentan una amplia gama de emergencias resultantes de riesgos diversos en cuanto a escala, complejidad y consecuencias internacionales. Estas emergencias pueden tener profundas repercusiones políticas, económicas, sociales y de salud pública, y sus consecuencias a largo plazo pueden a veces persistir durante años. Las emergencias pueden ser el resultado de desastres naturales, conflictos, brotes de enfermedades, contaminación de alimentos o derrames químicos o radionucleares, entre otros peligros. Also, pueden socavar decenios de desarrollo social y adelantos en materia de salud alcanzados con mucho esfuerzo, dañar hospitales y otras infraestructuras sanitarias, debilitar los sistemas de salud y desacelerar el avance hacia los Objetivos de Desarrollo del Milenio. Prepararse y responder eficazmente a tales emergencias constituye uno de los desafíos más apremiantes que enfrenta la comunidad internacional.” Véase en https://www.who.int/hac/about/erf/es/
Tengamos en cuenta que el escenario nunca más va a ser de indiferencia y esas situaciones, si son de contagios virales que se transmiten muy fácilmente de un país a otro, obligarán a adoptar más decisiones como la que estamos viviendo. Hay que integrar, therefore, these clauses, para poder llegar a acuerdo fácilmente, sin necesidad de judicializar los problemas, al igual que ocurre en el marco de los contratos de seguros, que tienen cláusulas de exclusión, precisamente para situaciones de catástrofe o fuerza mayor, precisamente porque se dirigen a la previsión del riesgo.
En cuanto al Derecho sustantivo, proponemos la introducción de un artículo 18 bis en la LAU que prevea para el arrendamiento de vivienda la reducción de la renta en caso de fuerza mayor o caso fortuito extraordinario, durante el período de duración del mismo, con independencia de lo establezca la legislación especial (como está ocurriendo estos días: vid., para la Comunidad de Madrid, la RESOLUCIÓN 1201/2020, of 23 March, del Director Gerente, por la que se establece un período de carencia en la renta de arrendamiento de locales de la Agencia de Vivienda Social para hacer frente al impacto económico y social ocasionado por el COVID-19 (BOCM 27/03/2020).
No consideramos necesarios prever una suspensión del contrato, al modo que contempla el art. 26 the LAU, pues la necesidad de vivienda que es causa de este arrendamiento, parece exigir preservar la continuación de la posesión por el arrendatario. In the same sense, no sería necesario
The art. 27.2, a) debiera contemplar la excepción del supuesto de fuerza mayor o causa fortuita.
Sí sería necesario prever la posibilidad de suspensión del contrato en los arrendamientos de local, to whose effect, habría que diferenciar el caso en que el arrendatario cesa totalmente su actividad y el que mantiene, at least, la posesión para almacenar los artículos, equipo y otros enseres propios del negocio.
In the first case, se trataría de evitar la aplicación de pactos indemnizatorios por desistimiento anticipado, como se contempla muchas veces en los contratos y permite la libertad de pactos en el ámbito de estos arrendamientos de local, ya que existiría una causa de suspensión del contrato por fuerza mayor o caso fortuito extraordinario. Suspensión del contrato no debiera interpretarse como desistimiento en ningún caso, y sí dar lugar a devengar la renta correspondiente únicamente al porcentaje de actividad desarrollado por el arrendatario en el local (excluyendo la venta on line), referenciado a la media mensual promediada sobre el ejercicio anterior o, si no se da el caso, a la del último mes facturado.
In the second case, no parece que el arrendamiento pueda suspenderse, pero debería adecuarse la renta al uso del local como almacén, uso efectivo que sí está dando el arrendatario. Ese uso puede ser un porcentaje que pacten las partes o, if, a 20% de aquel importe.
Son muchas las cuestiones y es necesario un análisis, porque el impacto en el sector de esta crisis debe llevar a intentar que la siguiente nos pille más preparados, avoiding, como hemos repetido varias veces en este artículo, la solución última, que es la judicialización del problema. Esa solución es contraria a la economía y debe evitarse legislando oportunamente, para los problemas del presente que pueden repetirse en el futuro.
Dichas demandas, cuando se levante la suspensión de plazos procesales (Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020, of 14 March), serán admitidas a trámite, acordándose conforme al art. 440 conllevarán un requerimiento de pago en el plazo de 10 days (no en caso de existir un requerimiento extrajudicial previo o si hubo previo desahucio por falta de pago enervado). Si ese pago se realiza, cabrá la enervación del art. 22.4 LEC, salvo los supuestos exceptuados dichos. Incluso en caso de enervar, las costas del juicio serán de cargo del arrendatario.
La pequeñas y medianas empresa y los autónomos, pueden ver agravada la situación por una reclamación en la que no tienen ninguna posibilidad de oponer esta fuerza mayor, que no es causa de oposición. The art. 440.3 LEC solamente permite alegar que a su entender, no debe, in whole or in part. Sin esa reforma legislativa en lo sustantivo, no podrá alegar ninguna otra causa, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos no las contempla, fuera de interpretaciones voluntaristas que posiblemente se corrijan en la apelación por el arrendador.
Thus, sería conveniente poder establecer algún ajuste a la posibilidad de enervar, incluso en los locales de negocio, cuando la causa es de fuerza mayor, al modo previsto en el art. 693 LEC para las ejecuciones de inmuebles hipotecados que constituyen vivienda habitual. Deberá permitirse esta causa de oposición y ventilarse en juicio, introduciéndola en el art. 440.3 y la carga de la prueba de la fuerza mayor debe corresponder al arrendatario deudor. On the other hand, debe contemplarse si la mera contestación del arrendador al arrendatario, al plantearle éste la conveniencia de rebajar la renta durante el estado de alarma y contestar aquel que no hay previsión legal y que se le pague la renta pactada, constituye una reclamación del pago de la misma a los efectos de impedir enervar la acción, como prevemos que ocurrirá en la práctica.
Difícil regulación, porque habrá que abordar igualmente aspectos más propios de un juicio ordinario, con facultad moderadora del juez acerca de la existencia de factores que tendrán plena influencia en la justificación del impago por el deudor: la realización por éste de todo lo posible para la continuación de la actividad, Total or partial (como se hace en el proceso laboral en estos casos), las negociaciones entre las partes durante la concurrencia de la fuerza mayor (el estado de alarma en estos casos) e incluso si ha de existir constancia de buena fe por parte del arrendatario, evidenciada por el pago de lo que éste estime que es la parte proporcional de la renta, atendido el importe de lo que su actividad le ha permitido facturar en los meses afectados por el estado de alarma.
[1] Raquel Poquet Catalá, Los últimos perfiles de la fuerza mayor como causa extintiva, Iuslabor, ISSN-e 1699-2938,No.. 2, 2015. Vid texto completo en https://www.raco.cat/index.php/IUSLabor/article/view/288729
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