Source: https://vlexvenezuela.com/vid/consorcio-villas-oro-adrian-651332593
Timestamp: 2020-04-02 15:52:02
Document Index: 19483196

Matched Legal Cases: ['artículo 313', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 244', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 506', 'artículo 365', 'artículo 313', 'artículo 243', 'artículo 1160', 'artículo 1264', 'artículo 243', 'artículo 1167', 'artículo 313', 'artículo 361', 'artículo 243', 'artículo 361', 'artículo 243', 'artículo 243', 'artículo 313', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'Artículo 1474', 'Artículo 1527', 'artículo 1527', 'artículo 326']

Sentencia nº RC.000587 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 11 de Octubre de 2016 - Jurisprudencia - VLEX 651332593
Número de Expediente: 16-234
Exp. N° 2016-000234
En el juicio por resolución de contrato de opción de compra venta, que sigue ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, la sociedad de comercio CONSORCIO VILLAS DE ORO, representada judicialmente por los abogados R.P.M., L.S.S. y É.M.G., contra el ciudadano A.J.B.S., representado en el juicio por el abogado O.J.A.; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 1 de febrero de 2016, mediante la cual declaró: sin lugar la apelación interpuesta por el demandado contra la sentencia dictada el 12 de agosto de 2015 por el mencionado juzgado segundo de primera instancia que había declarado: 1. con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, 2. resuelto dicho contrato, 3. sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, 4. ordena a la actora reintegrar al demandado la suma de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) por concepto de anticipo recibidos por virtud del contrato resuelto, 5. impuso las costas al demandado.
Contra el precitado fallo, la parte demandada anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado oportunamente. No hubo impugnación.
Recibido el expediente se dio cuenta del mismo en esta Sala en fecha 1° de abril de 2016, oportunidad en la que igualmente se efectuó el acto público de asignación de ponencias a través del método de insaculación, mediante el cual quedó la ponencia asignada a la Mag. M.V.G.E..
Concluida la sustanciación el 31 de mayo de 2016 y cumplidas las formalidades de ley, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, previas las siguientes consideraciones:
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el recurrente delata que la sentencia impugnada infringió el artículo 243, ordinal 3° del mismo Código, porque “no preciso (sic) exactamente… los términos en que quedo (sic) planteada la controversia”.
El formalizante textualmente expresó:
…El ciudadano juez AD QUEM, que dicto (sic) la recurrida incump0lio (sic) el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues preciso (sic) exactamente con lo previsto en su sentencia los términos en que quedo (sic) planteada la controversia, ya que de manera escueta resumió y transcribió los términos del escrito de la demanda, PERO NO DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y DE PROPUESTA DE RECONVENCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que se consigno (sic) en el presente juicio. Al revisarse el texto de la recurrida, se hace evidente que no se realizo (sic) un resumen de los hechos en que se apoya la defensa del demandado Reconviniente (sic), ni se refirió, ni siquiera a uno solo de los alegatos con los cuales se rebatieron la pretensión del Demandante (sic) Reconvenido (sic). Esta grave circunstancia, revela que el sentenciador no cumplió con la obligación de incorporar a su fallo la “síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia” que establece el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues lo que se pide al sentenciador es que señale sucintamente en su decisión los límites del “TEMA (sic) DECIDENDUM”, es decir, los alegatos en que se asienta la pretensión deducida en el libelo de la demanda y la defensa en la que se afinca la resistencia que el demandado Reconviniente (sic) ejerció en la contestación de la demanda y propuesta de la Reconvención (sic). Se observa que en el fallo no hay mención alguna a los abundantes alegatos en los que se apoya la defensa de mi mandante A.J.B. (sic) SALAS, y de hecho, es precisamente esa falta de síntesis de los términos de la Contestación (sic) de la Demanda (sic) y propuesta de Reconvención (sic), en que fue planteada en el presente juicio la fragrante (sic) incongruencia negativa que cometió el Juez (sic) AD QUEM al silenciar y no decidir las defensas alegadas por la parte Demandada (sic) Reconviniente (sic). La síntesis de la controversia consiste en exponer: EN PRIMER TERMINO: lo que demanda el acto (sic) y por que (sic) lo demanda, que (sic) hechos invoca para solicitar la Resolución (sic) del Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) y cuales (sic) son las razones de derecho que respaldan sus pedimentos y en SEGUNDO TERMINO: porque (sic) el demandado se resiste a convenir en la demanda y cuales (sic) motivos de hecho y de derecho formulo (sic) para contradecir y contrarrestar el reclamo contenido en el libelo de la demanda, este ultimo (sic) extremo fue incumplido por el Ciudadano (sic) Juez (sic) AD QUEM. Con lo cual es evidente que no puede haber síntesis de la controversia sin llenar estos dos (2) extremos. La recurrida no resume los alegatos contenidos en el Escrito (sic) de Contestación (sic) a la Demanda (sic) y de Propuesta (sic) de Reconvención (sic) en la presente causa, infringiendo el articulo (sic) 12 del Código de Procedimiento Civil, pues el Juez (sic) AD QUEM, no se atuvo a lo alegado y probado en autos y de la norma que impone como requisito para la validez de la sentencia, que contenga una síntesis calara (sic), precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia si tomamos en cuanta (sic) que cuando se dio Contestación (sic) a la Demanda (sic) y se Propuso (sic) la Reconvención (sic), se estableció de manera clara y preciso (sic) cada uno de los hechos que se admitieron como ciertos, como los hechos que fueron rechazados con (sic) falso (sic) todos y cada uno de ello (sic) con su respectivo fundamento legal y el instrumento que avalaba esos hechos y los cuales constan en el presente expediente con lo cual es evidente que la recurrida omite el respectivo pronunciamiento a los hechos alegados tanto en la Contestación (sic) al Libelo (sic) de la demanda como omite pronunciamiento a los hechos alegados en la Propuesta (sic) de la Reconvención (sic) por Cumplimiento (sic) de Contrato (sic), formulados por el Demandado (sic) Reconviniente (sic) A.J.B. (sic) SALAS. La Jurisprudencia (sic) de esta Sala de Casación Civil, es terminante en cuanto a exigir como requisito para que se cumpla lo ordenado por el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que quede bien precisado los términos de la litis, y si no consta la síntesis de uno de los extremos del “TEMA (sic) DECIDENDUM”, como ocurre efectivamente en el presente caso, la sentencia es formalmente nula y debe ser casada por este Supremo Tribunal, tal como lo ha establecido en la decisión contenida en la sentencia Nº 59 de fecha 5 de Abril de 2001 (caso: Inversiones Mejoal, C.A. contra Goureg Chahwan). Es indudable que en el presente caso el Juez (sic) AD QUEM no cumplió en su fallo con el requisito que establece el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y por ello Pido (sic) a los Ciudadanos (sic) Magistrados de esta Sala que declare (sic) con lugar esta denuncia y se case la Sentencia (sic) recurrida, aplicando la sanción de nulidad que contempla el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil…”. (Mayúsculas del texto).
Alega el formalizante que la recurrida adolece del vicio de falta de síntesis previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, porque no precisó los términos en que quedó planteada la controversia, ya que si bien resumió y transcribió los términos de la demanda no lo hizo así respecto de su contestación y reconvención por cumplimiento de contrato, pues de eso no refiere “ni siquiera uno solo, de los alegatos con los cuales se rebatieron (sic) la pretensión del Demandante (sic) Reconvenido (sic)”.
Tempranamente la Sala comprendió, que el propósito de este requisito intrínseco de la sentencia -contener una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos como quedó planteada la controversia-, es conocer primeramente si el sentenciador comprendió la contienda judicial y la forma como aplicó a ella el derecho discutido, dado que, acorde con el principio de unidad del fallo, aun cuando no haya síntesis de la controversia en la narrativa de la decisión, si su motiva y su dispositiva permiten precisar el tema discutido y decidido, debe entenderse que la exigencia legal está cumplida; posteriormente lo miró a través del prisma del principio finalista de la nulidad, ya que si pese a la anomalía no queda comprometida la esencia del acto por la causación de un perjuicio, entonces la nulidad sería inútil y, por ende, ella resultaría un verdadero dispendio económico y de tiempo y; finalmente, vinculando este requisito intrínseco de la sentencia con otro de igual naturaleza, en este caso, con el de motivación del fallo, al señalar que aquel estaba destinado a privilegiar y fortalecer el desarrollo de este último, como se atisba del contenido de la sentencia N° 108, de fecha 9 de marzo de 2009, juicio: Banco Caroní C.A. Banco Universal contra Mohammad Reza Bagherzadeh y otros, oportunidad en la que la Sala sostuvo:
Es obvio, pues, luego de la lectura efectuada de la transcripción parcial de la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil que se ha hecho precedentemente, que el requisito intrínseco previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, está destinado fundamentalmente, a privilegiar y fortalecer el desarrollo de la motivación de la sentencia, pues es en ella donde se expresa el resultado del examen que el juzgador ha efectuado del asunto sometido a su consideración. Por tanto, no puede concebirse la declaratoria de nulidad de un fallo, por haberse infringido el citado ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, si la motivación del fallo permite a las partes conocer las razones que ha tenido el juez para adjudicar los intereses comprometidos…
Más tarde, la Sala en sus cavilaciones vinculó y consolidó, de modo definitivo, el vicio de falta de síntesis de la sentencia con el requisito intrínseco de motivación del fallo entendiendo que el quebrantamiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil no puede producir la nulidad de la sentencia recurrida si su motivación permite a los litigantes “conocer las razones que ha tenido el juez para adjudicar los intereses comprometidos”, como se estableció en la sentencia N° 341 de fecha 9 de junio de 2015, juicio: Inversiones 747 C.A contra Corp Banca, C.A. Banco Universal, criterio reiterado más tarde en la sentencia N° 394 de fecha 22 de junio de 2016, juicio: Suministros E & T, C.A. y otra contra Inmobiliaria Campioli C.A., cuando la Sala estableció, en la primera de ellas, lo siguiente:
…El criterio contenido en la sentencia citada, determina la pertinencia de la declaratoria de procedencia de la infracción del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la falta de síntesis de la sentencia, considerando que no puede concebirse la declaratoria de nulidad de un fallo, por haberse infringido el citado ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, si la motivación del fallo permite a las partes conocer las razones que ha tenido el juez para adjudicar los intereses comprometidos, con ello se evidencia que la Sala abandona el criterio de declara (sic) la nulidad del fallo por incumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que si la motivación del fallo permite el control de legalidad del mismo no será anulado el fallo recurrido, significa, por argumento en contrario, si el fallo no está motivado, se declarara (sic) la nulidad del fallo por inmotivación…
. (Destacado y subraya del original).
En este marco de ideas, la Sala analiza la presente denuncia precisando de una vez que lo primero en advertirse es que el juez de alzada motivó su decisión ofreciendo las razones de hecho y de derecho que le permitieron desenvolver la litis, tal como se observa del trozo de la recurrida que se transcribe a continuación:
…El presente caso se refiere a la demanda contra el ciudadano A.J.B.S. quien suscribió contrato de opción de compra-venta privada con el Consorcio Villas de Oro representada por el ciudadano S.A.C. Aponte…ya que esta-según- cumplió con su obligación de construir la vivienda antes mencionada y cuyo cumplimiento de las obligaciones lo constituye el documento de parcelamiento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, el 4 de noviembre de 2011, inscrito bajo el N° 25, Folio 139 del Tomo 24 del Protocolo de Transcripción del año 2.013, así mismo que la obligación preparatoria pero no principal, en cuanto a la gestión que asumió la vendedora en la clausula séptima del contrato de opción en cuestión, única y exclusivamente a la gestión de entrega de los documentos solicitados ante algún Instituto Financiero se cumplió, lo cual el 18 de julio de 2013 consignó ante el Banco Mercantil los recaudos y documentos para la tramitación del crédito habitacional del demandando, que fueron complementados el 22 de octubre de 2013, así mismo fueron igualmente completados el 27 de noviembre de 2013, pero no ha podido cumplir con las obligaciones preparatorias para la celebración del contrato definitivo de venta, debido a que el comprador no ejecutó sus obligaciones preparatorias principales, ya que el demandado conforme se pactó en la clausula quinta, convino en hacer anticipos, pagando Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs. 190.000,00), que entregó en efectivo en diferentes fechas y monto antes de la celebración de la opción de compra-venta, incumpliendo con el pago de la totalidad del saldo del precio por trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00). Que el 21 de febrero de 2.014, el representado de ellos a la dirección electrónica del comprador, indicada en el contrato de opción de compra-venta se le informó que había vencido los quince días de gracia solicitados, reconociéndose un deposito de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), como se evidencia de email que se acompaña marcado con la letra “K”, con la circunstancia, que tampoco atendió el llamado que por notificación de comparecencia ante el Consorcio Villas de Oro, se le hiciera por medio del Diario Yaracuy al día, en su edición del 11 de marzo de 2.014, página 25, cuyo recaudo acompañó marcado con la letra “L”, siendo nugatorias todas las diligencias realizadas al efecto. En su petitorio solicita se declare resuelta e inexistente la opción compra-venta en cuestión, y sin efecto jurídico alguno entre las partes.
Por otra parte el demandado de auto contestó la demanda en los siguientes términos:
Que la parte demandante de autos, instauró la presente acción basado en el incumplimiento de doce (12) clausulas que conforman el contrato privado de Opción de Compra Venta, suscrito el veintidós (22) de Abril del 2.013 inserto a los folios 26, 27, 28 y su vuelto marcado con la letra “C”, consignado por la parte demandante con el libelo de la demanda en el presente expediente, entre él y la Sociedad Mercantil Consorcio Villas De Oro, señalando concretamente las clausulas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, séptima, octava, decima primera, decima segunda, decima tercera, decima séptima y decima octava.
Que con relación a las dos (2) primeras clausulas, las mismas están referidas a demostrar que la vendedora es propietaria del bien inmueble objeto de la presente acción, cuestión esta que no se debate en la presente causa, y que por tal motivo no ha incumplido dicha clausula.
Que referente a la clausula tercera, si es cierto, que en ese Contrato Privado me obligué a comprar el inmueble debidamente señalado y especificado en esta clausula, ya que establece la obligación que tienen cada una de las partes firmantes, clausula ésta que tampoco ha incumplido, disposición ésta que mantiene, a pesar de que la vendedora no fue diligente del lapso establecido en el contrato para la tramitación del crédito hipotecario que ella tramitaría a favor de él, y que a pesar de ésta situación ofreció cancelar el saldo restante en efectivo sin necesidad del crédito hipotecario y la vendedora no realizó el documento definitivo de compra venta para su protocolización.
Que si de la clausula cuarta se trata, si es cierto que se estableció el precio de venta del inmueble quedando él obligado a cancelar dicho precio de la forma establecida por el vendedor, siendo que la misma establece el precio de venta del inmueble convenido entre las partes y el momento de exigibilidad del pago del precio, que es al momento de la Protocolización del documento definitivo de compra venta, y hasta la presente fecha la vendedora o parte actora en la presente causa no me ha señalado la fecha y hora del momento de Protocolización del documento definitivo de compra venta. Por lo que a juicio de él, no se ha incumplido esta clausula.
En relación a la clausula quinta adujo ser cierto, que canceló la cantidad de Bolívares 190.000,00 en las fechas y de acuerdo a las cantidades exigidas por el vendedor, ya que en dicha clausula la vendedora establece la forma a pagar a través de anticipo, cantidad ésta que él canceló en las fechas exigidas por la vendedora, siendo que la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares con cero céntimos, serian cancelado al momento de la Protocolización del documento definitiva (sic) de Compra Venta. Resultando evidente al criterio de él, que no se ha incumplido con dicha clausula; observándose además que las cantidades canceladas y exigidas por la vendedora en la oportunidad solicitada por ella fueron cancelada (sic) con anterioridad a la firma del contrato privado de opción a compra venta, y que de allí surge la premisa establecida en el numeral 1° de la cláusula quinta del contrato.
Referente a la clausula séptima, consideró que no fue incumplida, en virtud de que la vendedora está obligada a tramitar por ante el ente financiero el otorgamiento del crédito hipotecario en un plazo no mayor de noventa (90) días, contado a partir de la firma del contrato privado de opción de compra de venta suscrito, realizando la entrega de toda la documentación solicitada por la vendedora el veintidós (22) de Abril del 2.013; así como incumplió la clausula octava, ya que efectuó los pagos en las fechas exigidas tal como se evidencia en autos de acuerdo a los comprobantes de pago consignados. Que no ha incumplido la clausula décima primera, ya que entregó toda la documentación exigida por la vendedora el Veintidós (22) de abril del 2.013; así como tampoco incumplió la clausula decima segunda, siendo que la vendedora no notificó por escrito que el documento definitivo de compra venta se encuentra debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y que se encuentra listo para ser presentado para su protocolización, así como tampoco notificó la fecha fijada para la firma.
Referente a la cláusula décima cuarta, indicó que la vendedora no le ha hecho entrega material del inmueble objeto de la venta y plenamente identificado en el documento privado.
Con relación a la cláusula decima séptima, consideró no haber incumplido la misma, por cuanto todo lo que le fuere exigido por la vendedora en sus respectivas oportunidades ha sido cumplido, así como también cumplió con la cláusula decima octava.
Que de lo antes señalado se evidenció que en el contrato privado de opción de compra venta, existen estipulaciones o cláusulas que son comunes para ambas partes. Que hay que dejar claro que cuando se suscribe un contrato de opción de compra venta, el lapso de tiempo que se fije en el contrato es para darle cumplimiento por ambas partes a lo establecido en el mismo y vencido ese plazo queda sin efecto el contrato.
Trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes está obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y del Código Civil en el 1.354, que establecen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido exento de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, con dichas normas no cabe duda que se refieren a la carga de la prueba pero de un contrato civil, entonces para poder determinar si el presente contrato puede ser objeto de resolución como sanción al incumplimiento del mismo debemos analizar y valorar quien incumplió.
Ahora bien, la parte actora demandó la resolución del contrato de opción de compra venta sobre un inmueble que está debidamente descrito anteriormente por cuanto aduce que el demandado no cumplió con la compra de la vivienda bifamiliar ya que no se ha celebrado el contrato definitivo de compra venta, que se pactó la venta del inmueble en 540.000,00 bolívares, que no ha cumplido con el pago a pesar de que se pactó que se pagaría la inicial por anticipos y que admite la parte actora que recibió 190.000,00 bolívares en efectivo -no es materia de prueba- que corresponde al anticipo pero que los 340.000,00 no los ha cumplido pero el mismo actor admite que recibió 100.000,00 bolívares -tampoco en (sic) objeto de discusión- que también corresponde al anticipo lo que sin ningún esfuerzo la deuda restante es de 240.000,00 bolívares. Seguidamente el demandado se defendió con una contestación muy genérica sin embargo se puede decir que adujo que la demandante no fue diligente en la tramitación del crédito hipotecario, que si es cierto que se comprometió al pago tal y como se estableció, pero que la demandante no ha señalado hora y fecha para la protocolización del documento definitivo y que este sería el momento en que el pagaría el resto del monto pactado.
Revisemos entonces el contrato ya que como bien es sabido es ley entre las partes y de esta forma observamos que sobre el precio -clausula 4- no hubo ninguna objeción por ninguna de las partes por lo tanto no está en discusión y así se decide.
Sobre la forma de pago -clausula 5- del precio tampoco hubo objeción de ninguna de las partes por lo tanto no es objeto de discusión y así se decide.
Pero en esta misma clausula se estipuló que los 350.000,00 bolívares restantes -ya que como se dijo antes, ambas partes aceptaron los anticipos- se pagarían en el momento de la protocolización del documento definitivo que le correspondería redactar y presentar a la demandante pero una vez que el demandado haya (sic) hecho las gestiones para la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario-clausula séptima- y se estableció como tiempo útil para tal gestión de noventa días continuos contados desde la firma del documento de opción de compra venta la cual se firmó el 22 de abril de 2013 tal y como consta al final del documento de opción de compra venta privada y que cursa a los folios del 26 al 28 con sus vueltos lo cual ya fue valorado adquiriendo valor probatorio por haber sido aceptado por ambas partes, lo que significa que los noventa días se cumplieron el 22 de julio de 2013 o sea que iba a depender de la aprobación de ese crédito hipotecario la venta definitiva sin embargo se desprende de las pruebas aportadas por el demandante que cursan a los folios 71 ,72, 73, que la parte demandante presentó los recaudos al Banco Mercantil cumpliendo con su obligación tal y como quedó demostrado en documento que está firmado y sellado como recibido el 18 de julio de 2013 o sea dentro de los noventa días pero observa quien decide que, el mismo demandado de auto le presentó una carta explicativa -meses después- el 7 de enero de 2014 folio 92 la cual no fue impugnada adquiriendo valor probatorio ya que se trata de una confesión escrita del demandado a la demandante donde le informa que su crédito fue negado por la institución financiera, pero es de observar que no se señala por culpa de quien no se aprobó dicho crédito a pesar de que el demandado era quien debió tramitar y hacer las gestiones ante el banco, y que solicitaba una prorroga de 15 días para pagar el precio restante lo cual entiende quien decide que efectivamente el demandado de auto no cumplió con la clausula séptima que la venta dependería de la aprobación del crédito hipotecario lo cual es evidente que fue negado y a pesar de esta situación continuo el demandante recio (sic) a cumplir con su obligación ya que cuando contesta la demanda afirma que cumpliría cuando se le presente el documento de venta lo cual de acuerdo al contrato no fue así como se pacto, ya que sería con la aprobación del crédito o en su defecto ha debido el demandado una vez que se le negó el crédito hipotecario ha podido hacer una oferta real de pago ante un tribunal y consignar el resto del precio si de verdad quería pagar la totalidad pero observa también quien decide que si el contrato se firmó en abril de 2013 como es que hasta la presente fecha el demandado de auto no ha hecho ninguna gestión judicial para solventar su situación tuvo que esperar que el actor accionara para hacer alegaciones inútiles de cumplimientos, con todo (sic) los argumentos y razones de hecho y de derecho ante esta situación no cabe duda que el demandado de auto ha incumplido con el contrato privado de opción de compra venta específicamente la clausula séptima ya que no pagó en su oportunidad el resto del contrato y por cuanto su venta dependía de la aprobación de crédito el cual fue negado y el demandado nada aportó para contradecir su propio argumento cuando manifestó por escrito que su crédito había sido negado aunado al hecho de que el mismo demandado cuando contestó alego que había que dejar claro que cuando se suscribe un contrato de opción de compra venta, el lapso de tiempo que se fije en el contrato es para darle cumplimiento por ambas partes a lo establecido en el mismo y vencido ese plazo queda sin efecto el contrato, lo que efectivamente aquí sucedió que pasaron los 90 días sin que el demandado cumpliera con su obligación de pagar el resto del precio pactado y así se decide.
En cuanto a la reconvención propuesta por el demandado de auto y revisada como ha sido la misma se evidencia que, la reconvención tiene que ser distinta su esencia al del juicio principal tal y como así lo establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien de la revisión se evidencia que fue propuesta con fundamento en que la demandante reconvenida cumpla con el contrato de opción de compra venta privada demandando las misma clausulas del juicio principal o sea que no se protocolizó el documento definitivo de venta o que los tramites (sic) eran por cuenta del demandante en fin no hay nada diferente con el juicio principal y en cuanto a las pruebas son las mismas que se promovieron en el juicio principal lo que constituye sin lugar a dudas una improcedencia de la reconvención y así se decide.
En consecuencia éste Tribunal por el razonamiento vertido, encuentra que el recurso no contiene el fundamento suficiente para cambiar la decisión del a-quo, por lo que corresponde declararlo sin lugar y así se decide…
. (Subrayado y destacado añadidos).
De la lectura -aun despreocupada- del texto de la transcripción precedentemente realizada, es posible comprender el razonamiento del fallador de alzada, tanto en lo atinente a la demanda de resolución del negocio jurídico que vincula a los contendores como respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato impetrada por vía reconvencional visto que el pronunciamiento sobre una y otra pretensiones (de resolución del actor y cumplimiento del demandado) lo basó en el hecho de que “…el demandado de auto ha incumplido con el contrato privado de opción de compra venta específicamente la clausula séptima ya que no pagó en su oportunidad el resto del contrato y por cuanto su venta dependía de la aprobación de crédito el cual fue negado y el demandado nada aportó para contradecir su propio argumento cuando manifestó por escrito que su crédito había sido negado aunado al hecho de que el mismo demandado cuando contestó alego (sic) que había que dejar claro que cuando se suscribe un contrato de opción de compra venta, el lapso de tiempo que se fije en el contrato es para darle cumplimiento por ambas partes a lo establecido en el mismo y vencido ese plazo queda sin efecto el contrato, lo que efectivamente aquí sucedió que pasaron los 90 días sin que el demandado cumpliera con su obligación de pagar el resto del precio pactado”, cuestión que le permitió estimar la demanda y desestimar la mutua petición.
Pero además la Sala observa que la recurrida contiene una síntesis clara y precisa de los términos como quedó planteada la controversia, pues se evidencia que en sentido general (f. 263 a 266) narra primero los hechos en que hace estribo la demanda y seguidamente, aquellos que dan soporte a la contestación y mutua petición del demandado, donde se incluyen los alegatos formulados tanto en los informes que ambas partes presentaron en alzada como en las observaciones que hiciera el demandado a los presentados por la demandante, hasta que finalmente, en el capítulo referido a las razones para decidir, el juez de alzada hace la precisión de cuanto será objeto de su decisión, estableciendo que (f. 273) “…la parte actora demandó la resolución del contrato de opción de compra venta sobre un inmueble que está debidamente descrito anteriormente por cuanto aduce que el demandado no cumplió con la compra de la vivienda bifamiliar ya que no se ha celebrado el contrato definitivo de compra venta, que se pacto (sic) la venta del inmueble en 540.000,00 bolívares, que no ha cumplido con el pago a pesar de que se pactó que se pagaría la inicial por anticipos y que admite la parte actora que recibió 190.000,00 bolívares en efectivo -no es materia de prueba- que corresponde al anticipo pero que los 340.000 no los ha cumplido pero el mismo actor admite que recibió 100.000 bolívares-tampoco en objeto de discusión- que también corresponde al anticipo lo que sin ningún esfuerzo la deuda restante es de 240.000,00 bolívares. Seguidamente el demandado se defendió con una contestación muy genérica sin embargo se puede decir que adujo que la demandante no fue diligente en la tramitación del crédito hipotecario, que si es cierto que se comprometió al pago tal y como se estableció, pero que la demandante no ha señalado hora y fecha para la protocolización del documento definitivo y que este sería el momento en que el pagaría el resto del monto pactado”.
Y acorde con la precisión del objeto de la controversia, dictó su veredicto, declarando sin lugar el recurso de apelación interpuesto “…el dieciséis de septiembre de 2015 (16-11-2015) por el abogado O.J.A. (…) en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano A.J.B.S. (…), contra la sentencia dictada el doce de agosto de dos mil quince (12-08-2015) por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien declaró: 1) con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta; 2) resuelto dicho contrato; 3) sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada; 4) ordena a la actora reintegrar al demandado la suma de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) por concepto de anticipo recibidos en ocasión del contrato de compra venta, y 5) condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente”.
Obvia conclusión de todas las consideraciones anteriores implica que la censura propuesta contra la sentencia recurrida de haber infringido los artículos 12 y 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, no prospera y así se decide.
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia que la recurrida infringió el artículo 243, ordinal 4° del mismo Código, incurriendo con ello en el vicio de inmotivación.
Como fundamento de su delación el recurrente aseveró:
…La recurrida esta (sic) viciada de INMOTIVACION por ausencia absoluta de los motivos por los cuales se considera que la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic) incumplió el Contrato (sic), sin establecerse como (sic) y de que (sic) forma se incumplió clausulas (sic) del contrato, sin realizar el más mínimo análisis factico (sic) ni jurídico que soporte esa fracción del dispositivo, impidiendo con ello conocer cual (sic) criterio conforme a las actas procesales siguió el sentenciador para declarar con lugar la Resolución (sic) del Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra (sic) Venta (sic) y sin lugar la Reconvención (sic) propuesta por la Parte (sic) Demandada (sic). En el presente caso Ciudadanos (sic) Magistrados el punto neurálgico del conflicto entre las partes, es dilucidar quien (sic) incumplió con su obligación, debo señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, pues si se tiene en consideración que el artículo 1264 del mismo Código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. En el presente caso de acuerdo a lo alegado y probado en autos, existe un incumplimiento, por parte del Demandante (sic) Reconvenido (sic) (Vendedor) y de allí que debe concluirse que la Parte (sic) Demandada(sic) Reconviniente (sic) (Comprador) tiene derecho a que se le restablezca la situación jurídica de su interés, quebrantada por el proceder negligente o culposo del otro contratante, por parte de la vendedora dado que la falta de ejecución o ejecución inexacta de su obligación contenida en la cláusula Quinta y Séptima del contrato, como es el hecho de realizar las gestiones de tramitación del crédito hipotecario faltando tres días para que se venciera el plazo de 90 días de duración del contrato, el hecho de gestionar con posterioridad al vencimiento del contrato la tramitación del crédito hipotecario, el hecho de no haberse cumplido la condición de exigir el pago del saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual nunca se dio ni cumplió el Demandante (sic) Reconvenido (sic) (Vendedor). Es precisamente, en ese sentido que la pretensión procesal deducida por la parte Demandada (sic) Reconviniente (sic), centra su atención en reclamar judicialmente a la parte Demandante (sic) Reconvenida (sic), el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, para ella satisfaga su obligación de hacer y proceda al otorgamiento de la firma y protocolización del documento definitivo de Venta (sic) del inmueble, objeto del Contrato (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta (sic), cancelando la parte Demandada (sic) Reconviniente (sic) el saldo restante que es la cantidad de Bolívares DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) que es el saldo restante de acuerdo a las Cantidades (sic) de dinero recibida (sic) por la Parte (sic) Vendedora (sic), de acuerdo a lo alegado y probado en autos, lo cual significa que la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic) (Comprador) cancelo (sic) del precio fijado de venta un 53,70% por ciento y el saldo deudor a cancelarse seria (sic) la Cantidad (sic) de Bolívares 250.000,00 que representa un 49,30% por ciento. El hoy demandante Reconvenido (sic) alegó que mediante documento Privado (sic) suscrito ente el (sic) y la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic) se obliga a vender un inmueble de su propiedad plenamente identificado en autos y la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic) se obligar (sic) a Comprar (sic) la propiedad, que el lapso convenido para que se materializase esa negociación, es de noventa (90) días calendario consecutivos, contados a partir de la fecha en que se suscribió esa convención, se indicó que el precio estipulado entre las partes para esa negociación quedó fijado en la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares Exactos (Bs. 540.000,00) a ser pagados por el comprador en las circunstancias de tiempo, modo y lugar que se describen en esa convención, en la Cláusula Quinta.
La inmotivación que se denuncia, comporta la infracción del ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por no plasmar el sentenciador los motivos de hecho y de derecho de la decisión, omitiendo indicar de manera clara y precisa de (sic) como (sic) y de que (sic) forma incumplió el Demandado (sic) Reconviniente (sic) el contrato suscrito dentro del lapso establecido en el mismo y en que (sic) consistió ese incumplimiento ya que la condición de exigibilidad del pago no se cumplió de la forma establecida en el contrato y sin tomar en cuenta las gestiones que debía realizar la parte demandante Reconvenida (sic) de acuerdo a lo establecido en el contrato así mismo omite cumplir el requisito legal, de orden publico (sic), sobre la necesidad de establecer en la sentencia síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, para poder motivar adecuada y correctamente el pronunciamiento judicial, así como para poder decidir con arreglo a la pretensión deducida y en base a lo alegado y probado en el expediente.
Ciudadanos Magistrados no existe en autos elementos que pudieran llevar al Ciudadano (sic) JUEZ AD QUEM, a tener la convicción de que la Parte (sic) DEMANDANTE RECONVENDIDA, haya realizado las gestiones necesarias para hacer efectiva la venta del inmueble, de hecho no consta en autos del presente expediente, ni constancias municipales, solvencias, pagos de aranceles ni la consignación de ninguna documentación de las requeridas por los funcionarios competentes para hacer efectiva la venta del inmueble objeto del contrato, dentro el (sic) lapso de vigencia previsto en el contrato siendo lo único demostrado por la Parte (sic) DEMANDANTE RECONVENIDA (Vendedor) ser la propietaria del inmueble que se obligo (sic) a vender a la Parte (sic) DEMANDADA RECONVINIENTE (Comprador), no siendo esto suficiente para demostrar un supuesto incumplimiento por parte del DEMANDADO RECONVINIENTE (Comprador).
Se observa que el Ciudadano (sic) Juez (sic) AD -QUEM , distorsiona el contenido del escrito dirigido al Consorcio Villa de Oro, en fecha 07 de enero del (sic) 2014, (el cual riela al folio 92 del expediente) escrito realizado a solicitud de la Vendedora (sic) a través de su abogado, ya que lo que esta (sic) manifestando el comprador es que ya el (sic) tiene conocimiento de que el Banco en el mes de Diciembre (sic) le negó el Crédito (sic) Hipotecario (sic) este conocimiento es en el mes de Enero (sic) y que motivado al vehículo que estaba vendiendo para pagar el saldo restante, se le daño (sic) el motor, solicito (sic) un lapso de 15 días para conseguir dicho pago es decir los Doscientos (sic) Cincuenta (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) restantes, todo esto ocurre con más de cuatro meses de haber fenecido el plazo establecido o convenido entre las partes en el contrato. Con ese escrito no esta (sic) Confesando (sic) el demandado Reconviniente (sic) que incumplió la Clausula (sic) Quinta del Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic), correspondiente al pago de la diferencia del precio de la Opción (sic), ya que las partes convinieron que el pago del saldo restante se haría al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, lo que evidencia una obligación condicionada la cual no se hace exigible sino hasta el momento en que se haga efectiva la condición, y en el presente caso seria (sic) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta el cual nunca se cumplió. No habiéndose demostrado fehacientemente en la presente causa el incumplimiento del contrato por motivo imputable a la Parte (sic) DEMANDADA RECONVINIENTE (Comprador), no podía el Ciudadano (sic) Juez(sic) AD QUEM, declarar con lugar la demanda de resolución de contrato, ni mucho menos declarar sin lugar la Reconvención (sic) propuesta por la Parte (sic) DEMANDADA RECONVINIENTE (Comprador).
Además se observa que el Ciudadano (sic) Juez (sic) AD QUO (sic) como el Ciudadano (sic) Juez (sic) AD QUEM, no toman en consideración que llegado la fecha de vencimiento del Contrato (sic) cesa la posibilidad de las partes de reclamar su resolución, ya que el mismo no tiene efectos jurídicos por razón de la expiración del término de vigencia, siendo impropio pedir su resolución. En efecto, la Resolución (sic) es el remedio que establece el legislador en el artículo 1167 del Código Civil, para poner fin a un contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta sus obligaciones dentro del plazo establecido en el contrato. Si las partes contratantes estipularon que la vigencia del contrato es de Noventa (sic) (90) días, como lo establece la Clausula (sic) Séptima del contrato, llegada esa fecha de vencimiento el contrato se extingue. Las partes establecieron como plazo del cumplimiento de sus obligaciones para llevar a cabo la protocolización del contrato definitivo de venta, Noventa (sic) (90) días, siguientes a la fecha de la firma del Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) y para el gago (sic) del saldo restante. Por consiguiente, llegado ese día feneció la promesa bilateral de venta, que es la verdadera naturaleza del contrato nacen las acciones tendentes a hacer ejecutar las obligaciones cuya fuente es la frustración de la venta…
Sostiene el recurrente que la sentencia de alzada es inmotivada porque el fallador ad quem omitió los motivos por los que consideró que el demandado reconviniente incumplió el contrato “…sin realizar el más mínimo análisis factico (sic) ni jurídico que soporte esa fracción del dispositivo, impidiendo con ello conocer cual (sic) criterio conforme a las actas procesales siguió el sentenciador para declarar con lugar la Resolución (sic) del Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra (sic) Venta (sic) y sin lugar la Reconvención (sic) propuesta por la Parte (sic) Demandada”, con lo cual la recurrida adolece del vicio de falta absoluta de motivación.
La motivación como requisito de la sentencia obliga al sentenciador a dictar su veredicto con base a razones de hecho y de derecho que hagan entender porqué su juicio se inclinó hacia una determinada posición jurídica y no de otra, visto que las partes tienen derecho a conocerlas para determinar si están conformes con ellas y, no siendo ese el caso, poder interponer los recursos previstos en la ley con la finalidad de obtener una posterior revisión sobre la legalidad de lo fallado (cfr. sentencia N° 394 de 22/6/2016, juicio: Suministros E & T, C.A. y otra contra Inmobiliaria Campioli C.A.).
De allí que la motivación exigua, como lo ha expresado la Sala y ahora reitera tal criterio, no constituye el vicio de inmotivación en el fallo, pues en su constante y pacífica doctrina, ha señalado que tal vicio consiste en la falta absoluta de fundamentos; por consiguiente, no puede confundirse con el fallo asentado en motivos escasos, pero -hace hincapié la Sala-, sin que esa escasez de motivos llegue al punto de impedir el control de la legalidad (Cfr. sentencia N° 243 de fecha 9/6/2011, juicio: BFC Banco Fondo Común C.A., Banco Universal contra Sistemas Micrográficos de Venezuela C.A.).
Para contrastar el fundamento de la denuncia respecto de lo fallado por la recurrida, la Sala considera pertinente -por razones de economía-, dar por reproducida en este punto de la decisión, la misma sección del fallo impugnado que se transcribió en la denuncia que antecede, encontrando que lo primero por subrayar es que, contrariamente a lo alegado por el recurrente, el tribunal superior sí motivó su decisión ofreciendo las razones de hecho y de derecho en que fundó su veredicto y que permiten entender el fundamento del fallo proferido, pues señala, en cuanto a los motivos por los que consideró que el demandado reconviniente había incumplido el contrato, primeramente porque la venta dependía de la aprobación de un crédito respecto del cual y según las pruebas aportadas por la actora, ésta había presentado los recaudos al Banco Mercantil cumpliendo con su obligación contractual dentro del lapso ahí estipulado; no obstante, observaba igualmente que el mismo demandado presentó una carta explicativa que adquirió valor probatorio al no ser impugnada, informándole a la actora “…que su crédito fue negado por la institución financiera…” y, que si bien no explica ahí por culpa de quién dicho crédito no fue aprobado y solicita una prórroga de 15 días para pagar el saldo restante, sin embargo, entendía de todo eso que el demandado no cumplió con lo pautado en la cláusula séptima del contrato relacionado al trámite del préstamo y que a pesar de haber sido negado éste, el demandado no cumplió con su obligación “…ya que cuando contesta la demanda afirma que cumpliría cuando se le presente el documento de venta lo cual de acuerdo al contrato no fue así como se pacto (sic), ya que sería con la aprobación del crédito o en su defecto ha debido el demandado una vez que se le negó el crédito hipotecario ha podido hacer una oferta real de pago ante un tribunal y consignar el resto del precio si de verdad quería pagar la totalidad pero observa también quien decide que si el contrato se firmó en abril de 2013 como es que hasta la presente fecha el demandado de auto no ha hecho ninguna gestión judicial para solventar su situación tuvo que esperar que el actor accionara para hacer alegaciones inútiles de cumplimientos…”.
Finalmente y con base en aquellas apreciaciones el fallador de alzada concluyó que el demandado incumplió el contrato “...específicamente la clausula séptima ya que no pagó en su oportunidad el resto del contrato y por cuanto su venta dependía de la aprobación de (sic) crédito el cual fue negado y el demandado nada aportó para contradecir su propio argumento cuando manifestó por escrito que su crédito había sido negado…” y, en razón de eso declaró sin lugar la apelación interpuesta contra la sentencia de primera instancia que había declarado con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.
En el orden de las ideas anteriores, deviene tempestivo advertir que la inconformidad del recurrente respecto a la suficiencia de los fundamentos objetivamente ofrecidos por el juez superior y contrastados por la Sala respecto de lo fallado, no configura, en el caso concreto, el vicio de inmotivación, como ya lo ha sostenido la Sala, entre otros fallos, en la sentencia N° 183 de fecha 25/5/2010, juicio: Desarrollos Punta Alta, Despunta C.A. contra Chevrontexaco Corporation, criterio reiterado en sentencia N° 394 de 22/6/2016, juicio: Suministros E & T, C.A. y otra contra Inmobiliaria Campioli C.A., oportunidad en la que estableció:
…Al respecto, la Sala ha sostenido que los motivos escasos o insuficientes, no son subsumibles en el vicio de inmotivación de la decisión, por cuanto éste sólo se verifica cuando hay carencia absoluta de motivos o fundamentos -falta ésta que sólo puede presentarse bajo las modalidades descritas anteriormente: contradicción en los motivos o entre éstos y la dispositiva o cuando dichos argumentos son genéricos o imprecisos-, que hacen imposible conocer las razones de lo decidido por el juez respectivo. En todo caso, cabe agregar que el desacuerdo que pueda tener el formalizante respecto a los fundamentos dados por el juez en su sentencia, en ningún modo constituye un argumento válido para obtener la declaratoria de nulidad de la sentencia recurrida...
Según lo expuesto, no habiendo sido infringidas las disposiciones legales denunciadas, se declara improcedente la delación propuesta y así se decide.
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia que la recurrida infringió los artículos 12, 15, 243 ordinal 5° y 244 del mismo Código, incurriendo con ello en el vicio de incongruencia por tergiversación de la litis.
Como sustento de su cargo el recurrente hace las afirmaciones siguientes:
…Obsérvese Ciudadanos (sic) Magistrados, que el Ciudadano (sic) Juez (sic) AD QUEM, señala en la Sentencia (sic) recurrida lo siguiente: ‘Seguidamente el demandado se defendió con una contestación muy genérica, sin embargo se puede decir que adujo que la demandante no fue diligente en la tramitación del crédito hipotecario, que si es cierto que se comprometió al pago tal y como se estableció, pero que la demandante no ha señalado hora y fecha para la protocolización del documento definitivo y que este sería el momento en que se pagaría el resto del monto pactado’.
No entiende el Foormalizante (sic) de donde (sic) saco (sic) elementos de convicción el Ciudadano (sic) Juez (sic) AD QUEM, para realizar ese señalamiento, basta con estudiar minuciosamente el Escrito (sic) de Contestación (sic) de la Demanda (sic) y la Propuesta (sic) de la Reconvención (sic), para corroborar que efectivamente se dio contestación a la demanda de la forma y manera prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Es reiterada la doctrina de la Sala de Casación Civil, que el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil exige que el fallo guarde relación con la pretensión que el actor plantea en su libelo de demanda y los términos en que el demandado presenta su contestación a la demanda, pues éstos son los límites en los cuales la controversia queda delimitada. En este sentido, se ha sostenido que la congruencia es la acertada relación entre las pretensiones de las partes y lo resuelto por el Juez (sic), y para que esa relación sea realmente atinada, es preciso que lo resuelto sea consecuencia de los alegatos y pruebas de las partes sin que se rebasen ni mengüen los elementos de las peticiones. El vicio de incongruencia se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa). De igual forma la congruencia del fallo se basa en dos presupuestos fundamentales, de los cuales el primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa: y el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Según Guasp la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prietro Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.
El Ciudadano (sic) Juez (sic) AD QUEM, distorsiono (sic) los términos de la litis al considerar que la Parte (sic) DEMANDADA RECONVINIENTE (Comprador). efectuó (sic) una Contestación (sic) generalizada, y por ende no le dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo cual conlleva a no determinar con Claridad (sic) cuales (sic) hechos de la demanda contradice en forma total o en parte y en cuales hechos conviene u (sic) admite como ciertos, lo cual es contradictorio con lo explanado en el Escrito (sic) de Contestación (sic) a la Demanda (sic) y propuesta de Reconvención (sic) que riela del folio 106 al 114 del presente expediente, es por lo que solicito a los Ciudadanos Magistrados realizar un detenido análisis de la demanda, de la contestación y de la reconvención propuesta y su comparación con lo establecido en la sentencia recurrida. Y de esa forma determinar los Ciudadanos Magistrados si el Demandado (sic) Reconviniente (sic), rechazo (sic) y contradijo expresamente de manera clara y contundente cada uno de los hechos señalados por la Parte (sic) Demandante (sic) Reconvenida (sic), en su libelo de demanda, y con ello quedara (sic) demostrado que en ningún momento se realizo (sic) una contestación generalizada ni se admitió o se acepto (sic) que la Parte (sic) Demanda (sic) Reconviniente (sic), hubiere incumplido el Contrato (sic) suscrito, que no fue diligente en la tramitación del crédito hipotecario, lo cual le correspondía realizar a la vendedora de acuerdo Clausula (sic) Decima (sic) Primera del contrato, que no hubiere cancelado el saldo restante en el lapso de los 90 días establecido en el contrato, Clausula (sic) Quinta, saldo que se pagaría en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta condición esta que no se cumplió, por lo cual considera este formalizante que no es como lo consideró el juez de la recurrida, siendo evidente la distorsión de los hechos lo que configura el vicio de incongruencia, por lo que resulta procedente la denuncia de infracción de lo dispuesto en los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil.
El Formalizante (sic), considera que el AD QUEM, debió analizar los alegatos esgrimidos en el Escrito (sic) de Informes (sic) y pronunciarse sobre los señalamientos debidamente especificados en el mismo. Se hace necesario indicar de manera fehaciente la obligación que siempre ha tenido el Demandado (sic) Reconviniente (sic) de darle cumplimiento a su obligación de comprar el inmueble y lo cual está demostrado en autos. Con lo cual es evidente que de acuerdo a lo señalado por el Ciudadano (sic) Juez(sic) AD QUEM, no procedió a realizar un análisis exhaustivo de los Informes (sic) presentados por la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic) y de esa forma omitir pronunciamiento expreso, positivo y preciso con relación a los alegatos probados y demostrados en el Escrito (sic) de Informes (sic), referidos a quien incumplió el Contrato (sic) suscrito. La falta de análisis de los alegatos realizados en el escrito de informes vulnera de manera flagrante el derecho a la defensa y por ende el principio de igualdad procesal. Ahora bien, el ordinal 5º del Artículo (sic) 243 del Código de Procedimiento Civil contiene el principio doctrinario de “exhaustividad” que obliga al juez a considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes que viene a constituir el problema judicial debatido que el juez debe resolver, cuya infracción conduce a una omisión de pronunciamiento. El Ciudadano (sic) JUEZ AD QUEM, debió realizar el análisis de los hechos planteados en el escrito de informes de la parte demandada Reconviniente (sic), y no limitarse a establecer aquellas circunstancias que redundarán en beneficio de la parte Demandante (sic) Reconvenida (sic), debiendo por lo tanto expresarse de manera clara y precisa acerca de la procedencia o no de los argumentos alegados y probados, con sus correspondientes fundamentos, la decisión aquí recurrida no es positiva. El formalizante de la sentencia recurrida considera que la misma se encuentra viciada de incongruencia negativa, pues el Ciudadano (sic) Juez (sic) AD QUEM, omitió pronunciarse acerca de los alegatos expuestos en los informes presentados por la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic), infringiendo así los artículos 12, 15, 244 y 243 ordinal 5º Código de Procedimiento Civil.
Ciudadanos Magistrados, cabe señalar, el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, contiene el Principio (sic) doctrinario de EXHAUSTIVIDAD, que obliga al Juez (sic) a considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes que viene a constituir el problema judicial debatido que el Juez (sic) debe resolver, cuya infracción conduce a una Omisión (sic) de pronunciamiento…
. Mayúsculas del texto.
El fundamento del cargo descansa en que el sentenciador de segunda instancia, de una parte incurriría en incongruencia positiva por haber tergiversado “…los términos de la litis al considerar que la Parte (sic) DEMANDADA RECONVINIENTE (Comprador) efectuó (sic) una Contestación (sic) generalizada…” cuestión que contradice “…lo explanado en el Escrito (sic) de Contestación (sic) a la Demanda (sic) y propuesta de Reconvención (sic)…”, por lo que en razón de ello pidió un detenido análisis de tales pliegos para evidenciar que “…en ningún momento se realizo (sic) una contestación generalizada ni se admitió o se acepto (sic) que la Parte (sic) Demanda (sic) Reconviniente (sic), hubiere incumplido el Contrato (sic) suscrito, que no fue diligente en la tramitación del crédito hipotecario, lo cual le correspondía realizar a la vendedora de acuerdo Clausula (sic) Decima (sic) Primera del contrato, que no hubiere cancelado el saldo restante en el lapso de los 90 días establecido en el contrato, Clausula (sic) Quinta, saldo que se pagaría en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta condición esta que no se cumplió…”.
Y de la otra cometería igualmente el vicio de incongruencia omisiva visto que “…debió analizar los alegatos esgrimidos en el Escrito (sic) de Informes (sic) y pronunciarse sobre los señalamientos debidamente especificados en el mismo…”, dado que en el mencionado escrito se hicieron y demostraron alegatos “…referidos a quien (sic) incumplió el Contrato (sic) suscrito…” y, en razón de tal circunstancia considera que la recurrida se “…encuentra viciada de incongruencia negativa...”.
La Sala ha precisado que la sentencia es congruente cuando el juez se ha pronunciado con arreglo a las acciones deducidas por el actor en el pliego libelar y a las alegaciones exceptivas que el demandado opone en la contestación, en otras palabras, siempre que sean materia propia de la controversia y ellas consten en autos, el juez debe resolver todas las alegaciones de los contendientes; si de tal manera no lo hiciere, la sentencia sería incongruente y, por tanto, violaría la regla del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
También en sentido general, la doctrina de la Sala enseña (Cfr. sentencia N° 330 de 8/6/2015, caso: L.G.A.E. y otra contra L.H.A. y otra), que el principio de congruencia exige que el fallo guarde relación tanto con la pretensión deducida en la demanda por el actor como con los términos de la excepción o defensa radicada por el demandado en su contestación, pues tales actos son los que delimitan la controversia y, tiene soporte en dos premisas fundamentales: debe contener decisión expresa, positiva y precisa y, debe hacerse con arreglo a lo alegado y probado en autos.
También señaló allí que de acuerdo con aquellos supuestos se acepta generalmente que el acto decisorio es congruente si se pronuncia sólo sobre los puntos controvertidos y probados, sin entrar en el examen, en cuestiones ajenas al litigio, porque la actividad del juez se halla limitada en las cuestiones de hecho, por consiguiente, al variar éstas se varía la causa petendi.
Concretando de una vez y atinente al vicio de incongruencia por tergiversación de la litis, la Sala ratificó en la sentencia citada y que aquí se reafirma, el criterio diuturno, pacífico y consolidado que sobre el tema ha precisado este M.T., entre otras, en la sentencia N° 435 de fecha 15 de noviembre de 2002, caso: J.R. y otro contra D.R., donde asentó lo siguiente:
…Asimismo, la Sala ha establecido de manera reiterada, que también constituye el vicio de incongruencia, cuando el juez se aparta de los hechos alegados, y tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o en la contestación, pues en tales casos, no resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes y, simultáneamente resuelve algo no pedido: el argumento desnaturalizado… “.
En este propósito y para determinar si el fundamento de la denuncia resulta sincero o por el contrario es aparente, la Sala considera pertinente reproducir el párrafo de la decisión impugnada que marcará esa diferencia, encontrando que el juez de alzada al indicar que el demandado dio una contestación “muy genérica”, en sus folios 271 a 275 dijo además:
…Por otra parte el demandado de auto contestó la demanda en los siguientes términos:
Que con relación a las dos (2) primeras clausulas, las mismas están referidas a demostrar que la vendedora es propietaria del bien inmueble objeto de la presente acción, cuestión esta que no se debate en la presente causa, y que por tal motivo no ha incumplido dichas clausula.
Que referente a la clausula tercera, si es cierto, que en ese Contrato Privado me obligué a comprar el inmueble debidamente señalado y especificado en esta clausula, ya que establece la obligación que tienen cada una de las partes firmantes, clausula ésta que tampoco ha incumplido, disposición ésta que mantiene, a pesar de que la vendedora no fue diligente del lapso establecido en el contrato para la tramitación del crédito hipotecario que ella tramitaría a favor de él, y que a pesar de esta situación ofreció cancelar el saldo restante en efectivo sin necesidad del crédito hipotecario y la vendedora no realizó el documento definitivo de compra venta para su protocolización.
En relación a la clausula quinta adujo ser cierto, que canceló la cantidad de Bolívares 190.000,00 en las fechas y de acuerdo a las cantidades exigidas por el vendedor, ya que en dicha clausula la vendedora establece la forma a pagar a través de anticipo, cantidad ésta que él canceló en las fechas exigidas por la vendedora, siendo que la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Con Cero Céntimos, serian cancelado al momento de la Protocolización del documento definitiva de Compra Venta. Resultando evidente al criterio de él, que no se ha incumplido con dicha clausula; observándose además que las cantidades canceladas y exigidas por la vendedora en la oportunidad solicitada por ella fueron cancelada con anterioridad a la firma del contrato privado de opción a compra venta, y que de allí surge la premisa establecida en el numeral 1.) De la cláusula quinta del contrato.
Referente a la clausula séptima, consideró que no fue incumplida, en virtud de que la vendedora está obligada a tramitar por ante el ente financiero el otorgamiento del crédito hipotecario en un plazo no mayor de noventa (90) días, contado a partir de la firma del contrato privado de opción de compra de venta suscrito, realizando la entrega de toda la documentación solicitada por la vendedora el veintidós (22) de Abril del 2.013; así como incumplió la clausula octava, ya que efectuó los pagos en las fechas exigidas tal como se evidencia en autos de acuerdo a los comprobantes de pago consignados. Que no ha incumplido la clausula decima primera, ya que entregó toda la documentación exigida por la vendedora el Veintidós (22) de Abril del 2.013; así como tampoco incumplió la clausula decima segunda, siendo que la vendedora no notificó por escrito que el documento definitivo de compra venta se encuentra debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y que se encuentra listo para ser presentado para su protocolización, así como tampoco notificó la fecha fijada para la firma.
Referente a la cláusula decima cuarta, indicó que la vendedora no le ha hecho entrega material del inmueble objeto de la venta y plenamente identificado en el documento privado.
…Seguidamente el demandado se defendió con una contestación muy genérica sin embargo se puede decir que adujo que la demandante no fue diligente en la tramitación del crédito hipotecario, que si es cierto que se comprometió al pago tal y como se estableció, pero que la demandante no ha señalado hora y fecha para la protocolización del documento definitivo y que este sería el momento en que el pagaría el resto del monto pactado.
Pero en esta misma clausula se estipuló que los 350.000 bolívares restantes -ya que como se dijo antes, ambas partes aceptaron los anticipos- se pagarían en el momento de la protocolización del documento definitivo que le correspondería redactar y presentar a la demandante pero una vez que el demandado haya hecho las gestiones para la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario -clausula séptima- y se estableció como tiempo útil para tal gestión de noventa días continuos contados desde la firma del documento de opción de compra venta la cual se firmó el 22 de abril de 2013 tal y como consta al final del documento de opción de compra venta privada y que cursa a los folios del 26 al 28 con sus vueltos el cual ya fue valorado adquiriendo valor probatorio por haber sido aceptado por ambas partes…
La transcripción anterior deja en evidencia que, en oposición con la crítica de la impugnación, el tribunal superior si bien calificó la contestación del demandado reconviniente como “muy genérica”, sin embargo, líneas anteriores, en las mismas razones para fallar, había relacionado los hechos de la contestación según la propuesta del demandado, o sea, indicando lo que en cada caso y según la cláusula que se tratara, convenía o rechazaba éste respecto de la obligación contractual, con el contraargumento expuesto si así lo fue, cuestión que por la naturaleza de la denuncia la Sala ha constatado descendiendo a las actas procesales y analizada la contestación de la demanda visible a folios 106 a 114 del expediente, todo lo cual permitió al ad quem librar su fallo estableciendo que “…no cabe duda que el demandado de auto ha incumplido con el contrato privado de opción de compra venta específicamente la clausula séptima ya que no pagó en su oportunidad el resto del contrato y por cuanto su venta dependía de la aprobación de crédito el cual fue negado…”.
Todo lo anterior permite observar igualmente que en el sub judice, la calificación del juez de alzada de la contestación de la demanda como “muy genérica” deviene insustancial porque en modo alguno significó que éste se apartara de los hechos alegados ni comportó tergiversación de los argumentos de hecho contenidos en la contestación, al contrario, falló según se le alegó en la contestación de la demanda; por consiguiente, la delación planteada por este específico motivo resulta improcedente y así se decide.
Como la Sala advierte que en la presente denuncia se ha impetrado igualmente una delación por incongruencia negativa, procede a dictar decisión sobre la misma y al efecto considera:
En el particular caso de los alegaciones efectuadas en informes, no es obligatorio para los jueces desenvolver en su sentencia todos los alegatos que hagan valer las partes en los informes presentados en el proceso, salvo que los mismos se refieran a la confesión ficta, cosa juzgada, o cualquier otra similar como la perención, siempre que éstos tengan influencia determinante en la suerte de la litis y, referirse a alegatos que hayan sido de imposible presentación en el libelo o en la contestación. (Cfr. sentencia N° 102 de 24/2/2014, juicio: E.M.M. contra Ratzel Figuera Pérez).
En el caso de este proceso estimó el recurrente y, es ésta la razón en que apoyó su delación, que la alzada no a.“.a. esgrimidos en el Escrito (sic) de Informes (sic) y pronunciarse sobre los señalamientos debidamente especificados en el mismo…”, dado que en el mencionado escrito se hicieron y demostraron alegatos “…referidos a quien (sic) incumplió el Contrato (sic) suscrito”, donde después de una serie de críticas de la manera como el sentenciador de primer grado analizó cada prueba, específicamente y con relación al valor probatorio asignado al informe emanado del Banco Mercantil, expuso -a manera de reparo-, lo que se trasunta a continuación (f. 232 a 239):
“…Con relación a este pronunciamiento que realiza el Ciudadano (sic) Juez (sic) A Quo, considero que el mismo no está ajustado a derecho y a lo alegado y probado en autos por las siguientes razones:
-) Si se le dio valor Probatorio (sic) al Informe (sic) remitido por el Banco Mercantil a favor de la Parte (sic) Demandante (sic) Reconvenida (sic) también a (sic) debido el Ciudadano (sic) Juez (sic) A QUO, dárselas (sic) igualmente a favor de la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic), esto debido a que se refleja en esa Comunicación (sic) remitida por el Banco Mercantil y la cual riela (sic) al folio 162 del presente expediente, efectivamente en fecha 18 de julio de 2013 fueron firmados y sellados los recaudos consignados por el Consorcio Villas de Oro, en nombre del Ciudadano (sic) A.J.B.S., con ésto se demuestra fehacientemente la afirmación realizada en el acto de contestación a la demanda y propuesta de Reconvención (sic), tal como se evidencia al folio 112 del presente expediente de que la Parte (sic) Demandante (sic) Reconvenida (sic) realizó la entrega del expediente de crédito, al Banco Mercantil en fecha 18 de julio del (sic) 2.013, es decir que habían transcurrido 86 días de los 90 días establecidos en el contrato, lo que significa que la vendedora entrego (sic) los recaudos para la tramitación del crédito cuando faltaban 4 días para vencerse el plazo de los 90 días de duración del contrato de opción y ratifica igualmente la Confesión (sic) que realiza la Parte (sic) Demandante (sic) Reconvenida (sic) al vuelto de folio 5 y 6 del presente expediente.
-) Si se le dio valor Probatorio (sic) al Informe (sic) remitido por el Banco Mercantil a favor de la Parte (sic) Demandante (sic) Reconvenida (sic) también a (sic) debido el Ciudadano (sic) Juez (sic) A QUO, dársela igualmente a favor de la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic), esto debido a que se refleja en esa Comunicación (sic) remitida por el Banco Mercantil y la cual riela (sic) al folio 162 del presente expediente, que fueron presentados nuevamente los recaudos en fecha 22 de octubre de 2013, que fueron firmados y sellados nuevamente, pero sin embargo los mismos no se encontraban completos y fueron devueltos al promotor (Consorcio Villas de Oro), con lo cual es evidente que la presentación de los recaudos se realizo (sic) fuera del lapso previsto en el contrato, por tal motivo la Parte (sic) Demandada (sic) Reconvenida (sic) incumplió el Contrato (sic) suscrito con mi mandante. 3.-) Si se le dio valor Probatorio (sic) al Informe (sic) remitido por el Banco Mercantil a favor de la Parte (sic) Demandante (sic) Reconvenida (sic) también a (sic) debido el Ciudadano (sic) Juez (sic) A QUO, dársela igualmente a favor de la Parte (sic) Demandada (sic) Reconviniente (sic), esto debido a que se refleja en esa Comunicación (sic) remitida por el Banco Mercantil y la cual riela (sic) al folio 162 del presente expediente, que en fecha 27 de noviembre de 2013 el Banco informa que no tiene registro que en esa fecha hubiesen entregado documentación correspondiente a la solicitud del Ciudadano (sic) A.B.S., con lo cual es evidente que el Banco estaría desconociendo la documental consignada por la Parte (sic) Demandante (sic) Reconvenida (sic), con el libelo de la demanda y el cual riela (sic) al folio 73, marcada con la letra “H” en el presente expediente, por tal motivo el Juez (sic) A QUO, no ha debido darle valor Probatorio (sic) a favor de la Parte (sic) Demandante (sic) Reconvenida (sic), Con lo cual son contradictorias las argumentaciones esgrimidas por el Ciudadano (sic) Juez (sic) A QUO. Observe Ciudadano (sic) Juez (sic) de Alzada (sic), que todas las Pruebas (sic) Promovidas (sic) por la PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE, son las mismas Pruebas (sic) consignadas por la PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA, para fundamentar y avalar su Demanda (sic) de Resolución de Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) y que son reproducidas por la misma parte para Promover las mismas como pruebas…”. Mayúsculas del texto.
Dado ese señalamiento la Sala estima útil transcribir parcialmente la decisión del juez de alzada, puntualmente el párrafo de la motivación donde estableció cuál de las partes incumplió el contrato, donde dijo:
…iba a depender de la aprobación de ese crédito hipotecario la venta definitiva sin embargo se desprende de las pruebas aportadas por el demandante que cursan a los folios 71 ,72, 73, que la parte demandante presentó los recaudos al Banco Mercantil cumpliendo con su obligación tal y como quedó demostrado en documento que está firmado y sellado como recibido el 18 de julio de 2013 o sea dentro de los noventa días pero observa quien decide que, el mismo demandado de auto le presentó una carta explicativa- meses después- el 7 de enero de 2014 folio 92 la cual no fue impugnada adquiriendo valor probatorio ya que se trata de una confesión escrita del demandado a la demandante donde le informa que su crédito fue negado por la institución financiera, pero es de observar que no se señala por culpa de quien (sic) no se aprobó dicho crédito a pesar de que el demandado era quien debió tramitar y hacer las gestiones ante el banco, y que solicitaba una prorroga de 15 días para pagar el precio restante lo cual entiende quien decide que efectivamente el demandado de auto no cumplió con la clausula séptima que la venta dependería de la aprobación del crédito hipotecario lo cual es evidente que fue negado y a pesar de esta situación continuo el demandante recio (sic) a cumplir con su obligación ya que cuando contesta la demanda afirma que cumpliría cuando se le presente el documento de venta lo cual de acuerdo al contrato no fue así como se pacto (sic), ya que sería con la aprobación del crédito o en su defecto ha debido el demandado una vez que se le negó el crédito hipotecario ha podido hacer una oferta real de pago ante un tribunal y consignar el resto del precio si de verdad quería pagar la totalidad pero observa también quien decide que si el contrato se firmó en abril de 2013 como es que hasta la presente fecha el demandado de auto no ha hecho ninguna gestión judicial para solventar su situación tuvo que esperar que el actor accionara para hacer alegaciones inútiles de cumplimientos, con todo (sic) los argumentos y razones de hecho y de derecho ante esta situación no cabe duda que el demandado de auto ha incumplido con el contrato privado de opción de compra venta específicamente la clausula séptima ya que no pagó en su oportunidad el resto del contrato y por cuanto su venta dependía de la aprobación de crédito el cual fue negado y el demandado nada aportó para contradecir su propio argumento cuando manifestó por escrito que su crédito había sido negado (…) lo que efectivamente aquí sucedió que pasaron los 90 días sin que el demandado cumpliera con su obligación de pagar el resto del precio pactado y así se decide…
La lectura del párrafo transcrito evidencia que el sentenciador de segundo grado declaró que la venta definitiva del inmueble dependería de la aprobación de un crédito hipotecario respecto del cual la parte actora había cumplido con su obligación de consignar ante el Banco Mercantil los documentos necesarios para el trámite del crédito, empero, el demandado le informó mediante carta vía electrónica que el crédito había sido negado por la nombrada institución financiera en razón de lo cual solicitaba una prórroga de quince días para pagar el saldo pendiente, entendiendo de todo ello que el accionado no dio cumplimiento a lo pautado en la cláusula séptima del contrato concernido ya que no pagó el resto del precio de la opción y a pesar de ello se mantuvo reacio a cumplir su obligación al contestar la demanda afirmando que cumpliría cuando se le presentara el documento de venta, lo que era diferente al convenio, dado que el pago “…sería con la aprobación del crédito o en su defecto ha debido el demandado una vez que se le negó el crédito hipotecario ha podido hacer una oferta real de pago ante un tribunal y consignar el resto del precio si de verdad quería pagar la totalidad…”.
En rigor jurídico el juez superior, de una parte, no estaba obligado a emitir pronunciamiento sobre el alegato formulado en informes por la demandada, pues, no se trata de aquellas alegaciones que hagan referencia a la confesión ficta, cosa juzgada, o cualquier otra similar como la perención, que tengan influencia determinante en la resolución del pleito ni han sido de imposible presentación en la contestación de la demanda.
Y de la otra, de acuerdo con los razonamientos que se han venido realizando, abordó el punto de quién de los sujetos partes del negocio jurídico implicado lo había incumplido, de manera que ostensiblemente no se ha producido el vicio de incongruencia denunciado.
Por consiguiente, siendo congrua la decisión impugnada, forzosamente se concluye que no fueron infringidas las disposiciones contenidas en los artículos 12, 15, 243 ordinal 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil, por cuya razón se declara improcedente la denuncia analizada y así se decide.
Con estribo en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el recurrente delata la infracción por la recurrida de los artículos 1.474 y 1.527 del Código Civil por falta de aplicación.
En apoyo de su delación el recurrente sostiene:
…El Ciudadano (sic) AD-QUEM, no toma en cuenta que esta norma artículo 1.474 establece lo que debe entenderse por Venta (sic), es decir lo que caracteriza al Contrato (sic) suscrito entre las partes de manera privada, en fecha Veintidós (22) de abril del año 2013, con lo cual es evidente que el Ciudadano (sic) Juez (sic) AD QUEM NEGO LA APLICACIÓN DEL ARTICULO 1.474 Código Civil. Para determinar la existencia del contrato de opción de compra suscrito como para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales que de acuerdo al artículo del Código Civil son:
1.-) El consentimiento de las partes: es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual. 2.-) Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contrato. 3.-) Causa lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto.
Con ello podemos afirmar de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil:
De lo antes expresado se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Si se analiza el contrato de opción de compra, suscrito entre las partes en fecha veintidós (22) de abril del año 2013, se puede constatar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato. En el presente caso estamos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra-venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar o preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha de ubicarlo dentro del concepto del contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
La acción instaurada en el presente caso es la Resolución del contrato de opción de compra venta, y nuestra jurisprudencia ha establecido que:
Esta acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:
Esta norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del principio de buena fe que la parte que exige el cumplimiento o la resolución, ha cumplido o ha dado muestra de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas. Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del oferente, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato. Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente: (…). Esta norma jurídica dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas. Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Establece el artículo 1.527 del Código Civil:
El ciudadano juez AD QUEM, establece en su sentencia que la parte demandada reconviniente incumplió el pago del monto de los 350.000,00 bolívares restantes, establecido en la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes, correspondiente a la diferencia del precio de la opción de compra venta, que no es el monto a cancelarse de acuerdo a las cantidades recibidas por el vendedor y de acuerdo a lo alegado y probado en autos, pero si revisamos exhaustivamente el documento contentivo de la opción, se evidencia que las partes convinieron que dicho pago sería cancelado al momento de la firma definitiva del documento de venta, tal como lo establece la cláusula quinta del contrato, lo que evidencia una obligación condicionada la cual no se hace exigible sino hasta el momento en que se haga efectiva la condición. En autos del presente expediente no se evidencia que la condición se haya cumplido. Y no habiéndose demostrado de manera contundente que la falta de la protocolización del contrato definitivo de venta, sea por motivo imputable a la parte DEMANDADA RECONVINIENTE, resulta improcedente la DECLARATORIA de la resolución del contrato de opción de compra venta, sino más bien la declaratoria con lugar de la reconvención propuesta de cumplimiento de contrato, suscrito entre las partes y así pido sea declarada…
Estima el recurrente que el juez de alzada infringió los artículos 1.474 y 1.527 el Código Civil por falta de aplicación, visto que en su decisión estableció que “…la parte demandada reconviniente incumplió el pago del monto de los 350.000,00 bolívares restantes, establecido en la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes, correspondiente a la diferencia del precio de la opción de compra venta, que no es el monto a cancelarse de acuerdo a las cantidades recibidas por el vendedor y de acuerdo a lo alegado y probado en autos, pero si revisamos exhaustivamente el documento contentivo de la opción, se evidencia que las partes convinieron que dicho pago sería cancelado al momento de la firma definitiva del documento de venta, tal como lo establece la cláusula quinta del contrato, lo que evidencia una obligación condicionada la cual no se hace exigible sino hasta el momento en que se haga efectiva la condición. En autos del presente expediente no se evidencia que la condición se haya cumplido. Y no habiéndose demostrado de manera contundente que la falta de la protocolización del contrato definitivo de venta, sea por motivo imputable a la parte DEMANDADA RECONVINIENTE, resulta improcedente la DECLARATORIA de la resolución del contrato de opción de compra venta, sino más bien la declaratoria con lugar de la reconvención propuesta de cumplimiento de contrato, suscrito entre las partes y así pido sea declarada…”.
Con relación al vicio de falta de aplicación de una norma jurídica que es el vicio delatado, la jurisprudencia de la Sala sostiene que el mismo se produce cuando el juez la ignora o le niega aplicación a una que esté vigente, siendo la aplicable al caso bajo su conocimiento; en rigor jurídico, el juez no la considera para desatar la litis ya sea por considerarla inexistente, o por desconocimiento de su contenido, o porque presupone que no se encontraba vigente pese a estar promulgada o no haber sido derogada. (Cfr. sentencia N° 532 del 9 de agosto de 2013, juicio: L.O.S. contra J.C.M.).
En este marco de ideas, cuando se denuncia infracción por falta de aplicación de una disposición legal, la norma aplicable será la misma cuya infracción se denuncia y las razones que demuestran la infracción, serán las mismas que sustenten su aplicabilidad, cuestión que conduce a que la preceptiva denunciada por falta de aplicación, será la que debe considerarse para resolver la controversia planteada, siendo, a juico del recurrente, los artículos 1.474 y 1.527 el Código Civil que en ese orden establecen:
…Artículo 1474. La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio
Artículo 1527. La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato…”.
De las disposiciones legales transcritas se evidencia que las mismas están referidas, la primera a la noción de la venta aun cuando parte de la doctrina la considera una definición inexacta, porque la norma precisa más a la de promesa de venta (Aníbal Domínici, “Comentarios al Código Civil de Venezuela”, tomo 3, p. 311); y, la segunda a la obligación del comprador de pagar el precio en el día y en el lugar convenidos.
Sobre la base de las consideraciones anteriores se observa que lo planteado atañe a una cuestión diferente al sub iudice, por tratarse de un negocio jurídico mediante el cual, según refiere la recurrida, la actora adujo haber cumplido sus obligaciones de construir la vivienda y la preparatoria pero no principal de gestión de entrega de los documentos solicitados ante algún instituto financiero mientras que el demandado no cumplió su obligación preparatoria principal de pago del saldo del precio, pese a que se le informó a su dirección electrónica el vencimiento de los quince días de gracia solicitados para ese pago y tampoco atendió al llamado que se le hiciera por la prensa resultando nugatorias las diligencias realizadas a ese fin.
Hay más, respecto de la reconvención, que lo es por cumplimiento de la opción de compra cuya ejecución, según el texto de la recurrida, dependía de la aprobación de un crédito hipotecario que solicitó el demandado al Banco Mercantil, el cual en definitiva resultó negado, no precisa para su resolución de la aplicación expresa de una norma de carácter general como lo es la definición de la venta o, en palabras de Domínici: “promesa de venta”, porque las partes no discutieron la naturaleza de la convención y, por ende, el juez no tenía porqué sumergirse en ese punto; no obstante, la Sala observa que la recurrida al referirse al hecho alegado por el demandado reconviniente relativo al día y lugar convenidos para el pago del resto del precio, señaló:
…iba a depender de la aprobación de ese crédito hipotecario la venta definitiva sin embargo se desprende de las pruebas aportadas por el demandante que cursan a los folios 71 ,72, 73, que la parte demandante presentó los recaudos al Banco Mercantil cumpliendo con su obligación tal y como quedó demostrado en documento que está firmado y sellado como recibido el 18 de julio de 2013 o sea dentro de los noventa días pero observa quien decide que, el mismo demandado de auto le presentó una carta explicativa -meses después- el 7 de enero de 2014 folio 92 la cual no fue impugnada adquiriendo valor probatorio ya que se trata de una confesión escrita del demandado a la demandante donde le informa que su crédito fue negado por la institución financiera, pero es de observar que no se señala por culpa de quien (sic) no se aprobó dicho crédito a pesar de que el demandado era quien debió tramitar y hacer las gestiones ante el banco, y que solicitaba una prorroga de 15 días para pagar el precio restante lo cual entiende quien decide que efectivamente el demandado de auto no cumplió con la clausula séptima que la venta dependería de la aprobación del crédito hipotecario lo cual es evidente que fue negado y a pesar de esta situación continuo el demandante recio (sic) a cumplir con su obligación ya que cuando contesta la demanda afirma que cumpliría cuando se le presente el documento de venta lo cual de acuerdo al contrato no fue así como se pacto (sic), ya que sería con la aprobación del crédito o en su defecto ha debido el demandado una vez que se le negó el crédito hipotecario ha podido hacer una oferta real de pago ante un tribunal y consignar el resto del precio si de verdad quería pagar la totalidad pero observa también quien decide que si el contrato se firmó en abril de 2013 como es que hasta la presente fecha el demandado de auto no ha hecho ninguna gestión judicial para solventar su situación tuvo que esperar que el actor accionara para hacer alegaciones inútiles de cumplimientos, con todo (sic) los argumentos y razones de hecho y de derecho ante esta situación no cabe duda que el demandado de auto ha incumplido con el contrato privado de opción de compra venta específicamente la clausula séptima ya que no pagó en su oportunidad el resto del contrato y por cuanto su venta dependía de la aprobación de crédito el cual fue negado y el demandado nada aportó para contradecir su propio argumento cuando manifestó por escrito que su crédito había sido negado (…) lo que efectivamente aquí sucedió que pasaron los 90 días sin que el demandado cumpliera con su obligación de pagar el resto del precio pactado y así se decide…
Del pasaje transcrito anteriormente, se constata que el fallador de alzada estableció: i.) que la ejecución del contrato dependía de la aprobación de un crédito hipotecario que por intermedio de la demandante reconvenida pidió el demandado reconviniente al Banco Mercantil; ii.) que dicho crédito hipotecario fue negado por el banco sin conocerse por culpa de quién; iii.) que el demandado comunicó a la actora la negativa de su crédito por lo que le solicitó “una prorroga de 15 días para pagar el precio restante” de lo cual entendió “que efectivamente el demandado de auto no cumplió con la cláusula séptima”; iv.) que la recurrida señaló expresamente que la forma como el demandado pretendía cumplir su obligación de pago (a la presentación del documento de venta), no fue la convenida en el contrato de opción de compra cuya resolución accionó la actora y cumplimiento pidió el demandado; v.) que como el pago del saldo sería con la aprobación del crédito al ser negado éste, el demandado debió hacer una oferta real, de todo lo cual entiende la Sala que la norma contenida en el artículo 1527 del Código Civil, fue efectivamente aplicada por la recurrida, pues claramente disiente de la propuesta del formalizante que asegura una forma de pago distinta a la convenida en el contrato y, en razón de eso, se deberá declarar improcedente la denuncia bajo análisis.
En consonancia con lo antes expuesto resulta evidente para la Sala que el fallador ad quem no incurrió en el vicio de falta de aplicación de las normas jurídicas delatadas y, por tanto, deviene impróspero el vicio acusado.
Corolario obligado de las razones expuestas es la improcedencia de la denuncia de falta de aplicación de los artículos 1474 y 1527 del Código Civil. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por el demandado reconviniente A.J.B.S., contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha 1° de febrero de 2016.
Se condena al recurrente al pago de las costas del recurso, de conformidad con la ley.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen antes mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los once (11) días del mes de octubre de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
Exp. Nro. AA20-C-2016-000234 Nota: Publicado en su fecha a las