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Timestamp: 2019-02-18 07:15:51
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Matched Legal Cases: ['artículo 123', 'artículo 251', 'artículo 251', 'artículo 1', 'artículo 123', 'in fine', 'artículo 251', 'artículo 123', 'artículo 251', 'artículo 111', 'artículo 1', 'Artículo 111', 'Artículo 111', 'artículo 671', 'artículo 1', 'Artículo 1', 'artículo 123', 'artículo 18', 'artículo 18', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 4', 'artículo 1']

BOE.es - Documento BOE-A-2017-9280
Documento BOE-A-2017-9280
«BOE» núm. 185, de 4 de agosto de 2017, páginas 76732 a 76751 (20 págs.)
BOE-A-2017-9280
En el recurso interpuesto por don V. P. C., abogado, en nombre y representación de don C. C. G., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Martorell número 2, doña Virginia Massana de Castro, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Martorell número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Nota de Defecto Diario: 37 Asiento: 1169 Registro de la Propiedad de Martorell 2 Virginia Massana de Castro, Registradora de la Propiedad de Martorell-2, conforme a los artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, extiendo nota de calificación, en base a los hechos y fundamentos de derecho siguientes: Hechos 1) El pasado 11 de febrero, fue presentada en el Registro copia en soporte físico, con numero de entrada 2017/111, del documento autorizado por el Notario de Barcelona, Don Antonio Rosselló Mestre, el 15 de diciembre de 2016, bajo el número 3719 de su protocolo, que ha motivado el asiento de presentación número 1169 del Diario 37. 2) En virtud de la escritura calificada se constituye hipoteca en garantía de un préstamo distribuyéndose la responsabilidad hipotecaria entre una vivienda, finca 6584 de Esparreguera, y un local comercial, finca 5404 de Esparreguera. 3) No se acredita el cumplimiento del deber notarial de información del artículo 123.10 del Código de Consumo de Catalunya; teniendo en cuenta que estamos ante un préstamo garantizada con la vivienda habitual del deudor, por lo que los derechos del consumidor deben quedar mayormente garantizados. 4) No se respeta el límite al interés de demora que establece el artículo 251.6 del código de consumo de Catalunya, que debería tener un límite del 9 por ciento, estableciéndose un 13 por ciento en la escritura; de la misma manera que el tipo de interés ordinario pactado en la escritura del 12 por ciento, supera el expresado límite. 5) No consta en la escritura la manifestación del notario de que el acreedor no se dedica profesionalmente a la concesión de préstamos hipotecarios, para quedar excluido de la aplicación de la Ley 2/2009. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 123.10 del Código de Consumo de Catalunya, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 13 de septiembre de 2013 y 25 de septiembre de 2015; el artículo 251.6 del citado Código de Consumo y el artículo 1 de la Ley 2/2009. Por ello, se suspende la calificación del documento presentado, en base a las causas impeditivas expresadas anteriormente. Contra la presente calificación (…) Martorell, a uno de febrero de dos mil diecisiete. La Registradora de la Propiedad Esto documento ha sido firmado con firmo electrónica reconocida por Virginia Massana de Castro Registradora de Martorell 2».
Solicitada calificación sustitutoria, la misma correspondió al registrador de la Propiedad de Sabadell número 2, don José María Ramírez-Cárdenas Gil, quien confirmó, el día 9 de marzo de 2017, la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Martorell número 2 con base en los siguientes argumentos: «Primero: Que la primera cuestión planteada en la nota es que «No se acredita el cumplimiento del deber notarial de información del artículo 123.10 del Código de Consumo de Catalunya (si bien, se alega en la escritura su no aplicación, del tenor de la nota y, de la ausencia de determinados extremos contemplados en el documento, y de los artículos que citaré de dicha Norma, justifican su aplicación)...», se ha de destacar que en el apartado III del otorgamiento y autorización, el Notario autorizante afirma que «Enterado, según dice, por la lectura que ha practicado y por mis explicaciones verbales, el señor compareciente hace constar libremente su consentimiento al contenido de la escritura, así como el sometimiento de sus efectos a la entidad que representa» -página 35 in fine y 36-, es evidente que existen más de un señor compareciente, una señora -al menos- y no existe ninguna entidad representada, sí personas físicas; luego de su propia dicción y literalidad, existe una contradicción que hace consecuente la afirmación de la falta de información exigida en la calificación. En más el art. referido, 123-10.2.3 y 4, dispone «(…)». De lo que nada resulta de la escritura aportada. Segundo: La segunda cuestión planteada, es que «No se respeta el límite de intereses de demora que establece el artículo 251.6 del Código de Consumo de Catalunya, que debería tener un límite del 9 por ciento, estableciéndose un 13 por ciento en la escritura; de la misma manera que el tipo de interés ordinario pactado en la escritura del 12 por ciento, supera el expresado límite.», si bien dicho precepto, se concreta en su apartado 4.–(del referido art 251.6) al decir, «(…)». Con lo cual, de lo pactado resulta vulnerado dicho precepto. Tercero: El tercer extremo calificado, dice, «No consta en la escritura la manifestación del notario de que el acreedor no se dedica profesionalmente a la concesión de préstamos hipotecarios, para quedar excluidos de la aplicación de la Ley 2/2009.», y, no obstante afirmarse en el cuerpo de la escritura, páginas 34 y 35, la no aplicabilidad de la Ley de Consumo de Cataluña, su art. 112-3 de la misma, dispone que «Los derechos que la presente ley otorga a las personas consumidoras son irrenunciables y es nulo cualquier pacto que los excluya.», por lo que consecuencia de ello, es necesario la declaración de habitualidad o no del interviniente como prestamista (persona física) a los efectos de calificar su habitualidad/profesionalidad o no en la realización de estas operaciones de préstamos con garantía hipotecaria, y así el art. 261-1 Definiciones, dice, que a los efectos de la presente Ley (de consumo catalana), «(…)», luego el «no constar» impide conocer dicho extremo, y, con ello la legislación que le es aplicable. No es válido, a mi entender, el criterio de finalidad del préstamo con garantía hipotecaria alegado en la escritura, al consistir, según se manifiesta, la finalidad del préstamo, en la compra de maquinaria para el comercio de la calle (…) de Esparraguera, ya que «la finalidad para la que pueda utilizarse el crédito o préstamo» (cfr. art. 262-4.1.b Ley Consumo Cataluña y siguientes), es uno de los requisitos que se ha de contener en la información que el prestamista ha de realizar conforme al mismo artículo referido, además de lo especificado en las letras d) y g), del referido artículo -entre otras-. Por más doctrina, las Resoluciones alegadas en la nota recurrida de fecha 13 de septiembre de 2013 y 25 de septiembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado. En base a todo lo argumentado, a la escritura, a la nota de calificación y al historial de la finca, en base a los hechos y fundamentos de derecho de todo lo aportado califico sustitutoriamente mantener la calificación recurrida (cfr. artículos 19 bis 5ª último inciso, y, 326.1 de la Ley Hipotecaria) en base a los extremos calificados únicos sobre los que puede versar la sustitución, y, por su consecuencia la calificación sustitutoria».
Contra la nota de calificación sustituida, don V. P. C., abogado, en nombre y representación de don C. C. G., interpuso recurso el día 28 de abril de 2017 en los siguientes términos: «Hechos. Primero.–La calificación que se recurre deniega en esencia la inscripción del documento referido en el expositivo del presente escrito en el supuesto incumplimiento del deber notarial de información del artículo 123.10 del Código de Consumo de Cataluña; la falta de respeto al límite al interés de demora que establece el artículo 251.6 del Código de Consumo de Cataluña; y no constar en la escritura la manifestación del notario de que el acreedor no se dedica profesionalmente a la concesión de préstamos hipotecarios, para quedar excluido de la aplicación de la ley 2/2009. Segunda.–Infracción del artículo 111.1 del Código de Consumo de Cataluña; del artículo 1 de la Ley 2/2009 y de los Es necesario remarcar tal como consta expresamente en la escritura de préstamo el exponendo tercero: III.–Con la finalidad de comprar maquinaria para el comercio de la calle (…) de Esparraguera bajo el nombre de «A. B.» propiedad de B. G. F. y M. M. F., y a solicitud de la parte deudora, se ha convenido un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, que formalizan los señores comparecientes, según intervienen, y que se regirá por las disposiciones que se articulan a continuación. De lo que debe concluirse que la operación de préstamo tiene una clara finalidad empresarial, por lo que primero que debe dilucidarse es si el contrato suscrito entre las partes entra dentro del ámbito de aplicación de la normativa protectora de Consumidores y Usuarios, y en concreto del Código de Consumo de Cataluña y la Ley 2/2009. De no ser objeto de cobertura, es clara la inaplicabilidad de las referidas normas, y en consecuencia no existiría impedimento alguno para la inscripción del documento presentado: Establece el Código de Consumo Artículo 111-1. Objeto y ámbito «(…). Artículo 111-2. «(…)». Desde esta perspectiva legal es clara que el contrato de préstamo objeto de calificación no se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la referida norma por lo que cualquier referencia a la legislación protectora carece de fundamento alguno. El contrato de préstamo tiene una finalidad específica, determinada expresamente por la parte prestataria: para la compra de una maquinaria destinada a la actividad que se desarrolla en el local objeto de garantía, sin que el hecho de que el objeto de la garantía (una sola de las garantías) recaiga sobre la vivienda habitual modifique dicha circunstancia. La vivienda habitual es objeto de protección en el ámbito del procedimiento de ejecución hipotecaria o común, con normas que o bien posibilitan la rehabilitación del préstamo (o puesta al día), normas especiales de adjudicación establecidas en el artículo 671 de la LEC, o limitaciones en los importes de las costas causadas, pero en nada el hecho de que la garantía recaiga sobre una vivienda habitual determina el ámbito de aplicación de la norma. En el mismo sentido se encuentra la referencia a la Ley 2/2009, puesto que su ámbito aplicación queda igualmente circunscrito al ámbito de consumidores y usuarios, como se desprende del artículo 1 de la meditada ley. Artículo 1 (…) Pero a mayor abundamiento dicho extremo fue recogido en la propia escritura de préstamo, donde tras recoger las modificaciones legislativas introducidas por la ley 1/2013 y de aplicación a todo tipo de ejecuciones las partes, y el Notario autorizante ya advirtió que atendida la finalidad del préstamo: «Se hace constar que no es de aplicación de la Ley de la Generalitat de Catalunya 20/2014 de 29 de diciembre de modificación de la Lev 22/2010 de 20 de julio del Código de Consumo de Catalunya, ni la Ley 2/2009 de 31 de marzo al consistir la finalidad del préstamo la compra de maquinaria para el comercio de la calle (…) de Esparraguera» Tercera.–La exigencia del deber notarial de información exigida por el artículo 123.10 del Código de Consumo no es por lo tanto de aplicación, sin que ello suponga reconocer que en el contrato suspendido de inscripción, se haya omitido toda la información esencial y referente a los elementos esenciales del contrato, y sin perjuicio igualmente de que la parte prestataria siempre tiene abiertas las acciones que estime conveniente en defensa de sus derechos, pero nunca al amparo de la normativa protectora. Cuarta.–Respecto de los límites de intereses ordinarios como de demora, tampoco deben ser objeto de calificación negativa por las mismas razones, ya que el ámbito de este contrato queda circunscrito al principio de autonomía de la voluntad (pacta sunt servanda). Hacemos propios los argumentos recogidos en la resolución de la DGRN de fecha 25 de septiembre de 2015 cuando dice: «(…)». Quinta.–Tanto la jurisprudencia menor como la del Alto Tribunal han confirmado la inaplicabilidad de las normas de consumo a aquellas operaciones que tienen una finalidad empresarial o mercantil, en materia de cláusulas abusivas, así la sentencia de del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Córdoba de fecha 30 de junio de 2014 determina: «los actores pretenden la nulidad determinadas cláusulas insertas en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria por considerarlas abusivas dada su condición de consumidores, y para ello se apoyan (en su demanda y en su escrito de apelación) en el RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Por ello, a los efectos de esta litis resulta decisivo el que los actores sean o no sea consumidor, a lo que se dedica el siguiente fundamento jurídico. Cuarto.–Para determinar el concepto de consumidor debe partirse de la normativa constituida por el Texto Refundido Para la Defensa de los Consumidores y Usuarios aprobado por Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, y no de la Ley 26/84, 19 julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, habida cuenta que la fecha del contrato, 1.10.2008, es posterior a la entrada en vigor del citado texto refundido (Disposición Final 2 a). No obstante conviene recordar que la Ley de 1984 definía al consumidor y al usuario desde una doble perspectiva, la primera, positiva ‘a los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden’ y la segunda, desde un prisma negativo que excluye del anterior concepto a ‘quienes sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros’. Por consiguiente, el ámbito de aplicación de la referida normativa quedaba limitada a aquellos casos en que existe una verdadera relación de consumo, entendida como relación de derecho privado, contractual o extracontractual, en la que alguna persona física o jurídica aparece como destinataria final de bienes o servicios facilitados o suministrados por una empresa, un profesional, o la Administración, quedando excluidas las relaciones entre simples particulares o entre empresarios, lo que implica una cierta situación de desigualdad justificadora de la singular protección legal dispensada al consumidor, así como un uso personal, familiar o doméstico de los bienes o servicios, ajeno al mercado de los mismos y que impide que vuelvan a introducirse en él. Y, en tal sentido, señala la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2005 que (…)» Quinta [sic].–Infracción del artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Establece el artículo 18 de la Ley Hipotecaria «(…)». En la calificación negativa recurrida se excede de esa función calificadora al no fundarse exclusivamente la calificación en lo que resulta del título, hasta el punto de omitir en toda la calificación la finalidad empresarial del contrato de préstamo expresamente determinado por la parte prestataria, poniendo unidamente el énfasis en que una de las garantías tiene por objeto la vivienda habitual, hecho o condición que como hemos remarcado para nada supone entrar en el ámbito de aplicación de las distintas normas autonómicas, estatales o comunitarias de protección de los consumidores. No hay rastro alguno en el título, (ni en los libros del Registro) que permitan al Registrador incluir la operación de préstamo en el ámbito y objeto del Código de Consumo de Cataluña, o la Ley 2/2009. Sexto.–Pero si ha quedado debidamente acreditado la inaplicabiidad de las normas sustantivas referidas en los fundamentos de derecho, tampoco pude entenderse de aplicación las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de septiembre de 2013 y 25 de septiembre de 2015, ya que estas parten del presupuesto no discutido por ninguno de los interesados, del carácter de consumidor de los prestatarios, lo que no ocurre en la calificación cuya revocación interesamos, sin que tampoco podamos saber con absoluta certeza las razones por las que la Registradora les otorga dicho carácter (obviando las manifestaciones expresas al efecto), porque ningún razonamiento al respecto existe en la nota de calcifican, salvo una mención expresa a la vivienda habitual. Fundamentos de Derecho Primero.–Impugnación del recurso Se interpone este recuso ante la DGRN, ya que al no fundamentarse ni la calificación ni el recurso en normas exclusivas del derecho autonómico catalán, es competente el referido organismo, conforme doctrina de la DGRN de fecha 25 de septiembre de 2015».
De conformidad con ese marco normativo, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, señala que constituyen su ámbito de aplicación «las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios» (artículo 2); se consideran consumidores o usuarios «las personas físicas o jurídicas o entidades sin personalidad jurídica que actúan en un ámbito ajeno a una actividad comercial, empresarial, oficio o profesión» (artículo 3) y, se consideran empresarios «toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión» (artículo 4). Y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, señala en el artículo 1 que constituye su ámbito de actuación: «1. Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación. b) (…) Tienen la consideración de consumidores las personas físicas y jurídicas que, en los contratos a que en los contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional».
Por su parte, la Resolución de 28 de abril de 2015 concluye que la normativa española sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (Orden EHA 2899/2011) es aplicable en los siguientes casos: «a) préstamos y créditos hipotecarios sobre una vivienda, aunque ésta no sea la habitual del hipotecante, siempre que pertenezca a una persona física, aunque ésta no sea el prestatario, que puede ser una persona jurídica; y b) préstamos y créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona física y que tengan por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir (…)».
A este respecto ya ha tenido esta Dirección General ocasión de manifestarse en Resoluciones como las de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 o 22 de enero, 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, en el sentido que el registrador de la Propiedad en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, o en las que éstas sean garantes, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.–». La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información precontractual (ficha de información precontractual, oferta vinculante y ficha de información personalizada) suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del préstamo.
En la escritura que es objeto de este expediente únicamente se señala que las partes manifiestan que «no es de aplicación la Ley de la Generalitat de Catalunya de 20/2014 de 29 de diciembre de modificación de la Ley 22/2010 de 20 de julio de Código de Consumo de Catalunya, y la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, al consistir la finalidad del préstamo la compra de maquinaria para el comercio de la calle (…) de Esparraguera»; lo que, como se ha explicado anteriormente, no constituye el único criterio para determinar dicha aplicación.
Pues bien, esta norma catalana sí es vulnerada ya que el límite legal, en la fecha de otorgamiento de la escritura, de los intereses moratorios era del tipo del 9% nominal anual durante toda la vida del préstamo, mientras que la cláusula sexta del contrato en cuanto a dicho interés de demora señala que «en caso de demora la parte prestataria deberá satisfacer al acreedor intereses de demora a razón del 13% anual como indemnización por el retraso en el cumplimiento de la obligación (…)».
Madrid, 14 de julio de 2017.–El Director General de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo.