Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c1080312.html
Timestamp: 2020-02-21 12:51:07+00:00
Document Index: 137728749

Matched Legal Cases: ['art. 267', 'art. 259', 'art. 4', 'art. 270', 'art. 4', 'art. 270', 'art. 30', 'art. 4', 'art. 267', 'arrêt ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 259', 'art. 270', 'art. 30']

DFR - BGE 80 I 312
BGE 80 I 312
Massnahmen gegen die Wohnungsnot. Willkür und rechtsungleiche Behandlung.
Ein Entscheid, der die Anwendbarkeit der Mieterschutzbestimmungen im Falle der vom Vermieter wegen Todes des Mieters ausgesprochenen Kündigung (Art. 270 OR) ablehnt, verstösst gegen Art. 4 BV.
Le 4 juin 1935, Samuel Reber a remis à bail à Adolphe Keller un logement de trois pièces, sis à Neuchâtel, Escaliers de l'Immobilière no 5. Adolphe Keller est décédé à la fin de 1953 en laissant son épouse et un fils mineur.
Le 27 avril 1954, le Conseil communal de la ville de Neuchâtel s'est déclaré compétent pour autant qu'il s'agisse d'un congé ordinaire (art. 267 CO), a renvoyé les parties devant les tribunaux civils pour faire trancher la question de la nature du congé signifié par Samuel Reber et a suspendu la procédure jusqu'à droit connu sur ce point. Le Conseil communal a estimé devoir être fixé avant toutes choses sur la nature du congé. En effet, dit-il, les dispositions exceptionnelles de l'ordonnance du Conseil fédéral du 30 décembre 1953 concernant le contrôle des loyers et la limitation du droit de résiliation (ci-après OCL) ne sont applicables qu'au congé ordinaire des art. 259 al. 2 et 267 CO et non à la résiliation intervenue en raison de la mort du preneur.
Dame Keller interjette un recours de droit public pour violation de l'art. 4 Cst. contre la décision de la commission cantonale. A son avis, il est arbitraire de dire que la législation spéciale en matière de pénurie de logements n'est pas applicable lorsque le bail a été résilié en raison de la mort du preneur. La décision attaquée doit donc être annulée et la cause renvoyée à la commission pour qu'elle statue sur le fond.
1.- En sa qualité de juridiction constitutionnelle, le Tribunal fédéral n'a en principe d'autre pouvoir que celui d'annuler les décisions cantonales contraires à la constitution. Dans la mesure où les conclusions de la recourante excèdent ce pouvoir, elles sont irrecevables (RO 77 I 2, 217/218).
2.- Selon la décision attaquée, qui n'est pas critiquée sur ce point, l'intimé ne fait plus valoir aujourd'hui qu'un seul motif de résiliation, la mort du preneur (art. 270 CO). Il n'est pas contesté d'autre part que le congé signifié le 22 février 1954 est régulier du point de vue du droit civil. Dès lors, il s'agit uniquement de rechercher s'il est compatible avec l'art. 4 Cst. de déclarer irrecevable une requête en annulation d'une résiliation fondée sur l'art. 270 CO en affirmant, comme l'a fait la juridiction cantonale, que la résiliation du bail en cas de décès du locataire n'est pas soumise aux règles spéciales des art. 30 ss. OCL.
Toutefois cette opinion ne pourrait être retenue que si le terme de congé figurant aux art. 4 APL et 30 OCL avait un sens limité et visait uniquement le congé ordinaire valable moyennant la simple observation d'un délai légal ou contractuel (art. 267 et 290 CO) par opposition à la résiliation extraordinaire dépendant de circonstances de fait particulières. Or le Tribunal fédéral a jugé que les règles sur la protection des locataires ne font pas cette distinction (arrêt non publié du 3 juin 1946 dans la cause Genossenschaft Cinéma). Celle-ci ne reposerait d'ailleurs sur aucune différence de nature entre le congé ordinaire et la résiliation de l'art. 270 CO. En effet, les héritiers du locataire décédé lui succèdent dans tous ses droits et obligations. En conséquence, l'épouse, en sa qualité d'héritière, devient locataire, exactement au même titre que le défunt et sous la seule réserve des droits conférés au bailleur par l'art. 270 CO. Ainsi donc, quand celui-ci dénonce la convention, il lui signifie un véritable congé. De plus, une distinction de ce genre ne se concilierait pas avec le but que poursuit la législation spéciale en matière de protection des locataires. Lorsque le preneur décède, sa veuve et ses enfants ont souvent un plus grand besoin encore de la protection de la loi et l'on ne voit pas de motif sérieux de les en priver.
Il est vrai que l'OCL, comme l'APL, contient une disposition prévoyant expressément son application au cas de l'art. 259 al. 2 CO. Mais peu importe, car, dans l'hypothèse envisagée par cette disposition, la situation juridique est toute différente de celle de l'art. 270 CO. En effet, le tiers acquéreur de l'immeuble loué ne devient pas partie au contrat du simple fait de son acquisition. Il est uniquement tenu - en vertu de la loi et non en vertu du contrat - de souffrir la présence du preneur dans les locaux jusqu'au plus prochain terme légal ou contractuel. Aussi bien le CO, l'APL et l'OCL ne le désignent-ils pas comme bailleur mais comme "tiers acquéreur" ou comme "acquéreur". Il ne devient partie au contrat de bail que dans la mesure où il ne fait pas usage de son droit de le dénoncer. Il possède donc un statut très particulier et le congé qu'il donne ne pourrait pas être assimilé sans autre indication à la résiliation notifiée par l'une des parties contractantes à l'autre, ni donc être soumis aux restrictions de l'art. 30 al. 1 OCL.