Source: http://www.elderecho.com/foro_legal/mercantil/contratos-transmision-unidades-productivas-concurso_12_767310005.html
Timestamp: 2018-05-24 05:46:43
Document Index: 73399796

Matched Legal Cases: ['artículo 146', 'artículo 32', 'artículo 149', 'artículo 36', 'artículo 149', 'artículo 32', 'artículo 149', 'artículo 146', 'artículo 146', 'artículo 146', 'artículo 32', 'artículo 146', 'artículo 146', 'artículo 226', 'artículo 25', 'artículo 146', 'artículo 146', 'artículo 149', 'artículo 146', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 149', 'artículo 146', 'artículo 146', 'artículo 32', 'artículo 146', 'artículo 146', 'artículo 1205', 'artículo 1207', 'artículo 1851']

Hemos comentado el caso de RED ELITE para poner al lector en contexto y, también, para que todos seamos conscientes de que el tema de la subrogación en los contratos por el adquirente de la unidad productiva es un tema al que nuestros juzgados se han tenido que enfrentar de manera recurrente, sin que el legislador le proporcionara una norma como la que hoy estamos comentando (y ello pese a que después de la citada sentencia del TJUE la LC -EDL 2003/29207- sufriera cuatro reformas, las del RDL 3/2009 -EDL 2009/22291-, la Ley 38/2011 -EDL 2002/222123-, la Ley 14/2013, el RDL 4/2014, sustituido por la Ley 17/2014). Y así, nuestros juzgados se veían obligados a buscar soluciones que permitieran vender las unidades productivas, pero que, al mismo tiempo, no hicieran que el adquirente quedara “cautivo” de las negociaciones con las contrapartes de aquellos contratos que fueran imprescindibles para continuar la actividad (se puede ver un repaso de estas soluciones en el artículo de Juana PULGAR sobre la reforma de la LC publicado en el Diario la Ley de 3 de octubre de 2014).
Después de tanto tiempo esperando una regla (más allá de la escueta referencia al art.191.ter.2 a la que se aferró el Auto que acabamos de comentar, como otras resoluciones judiciales) para la transmisión de los contratos en caso de cesión de la unidad productiva, nos gustaría poder remedar al famoso escritor diciendo que “bien está lo que bien acaba”, pero, lamentablemente, el legislador sólo ha introducido un escueto párrafo que plantea más preguntas que las que resuelve. Esperemos que estas líneas, entre otros muchos comentarios, permitan que, en la tramitación parlamentaria del RDL 11/2014 -EDL 2014/137807- como proyecto de ley, el legislador regule algunas de estas cuestiones.
Recordemos que el apartado 1 del artículo 146 bis -EDL 2003/29207- dispone lo siguiente: “En caso de transmisión de unidades productivas, se cederán al adquirente los derechos y obligaciones derivados de contratos afectos a la continuidad de la actividad profesional o empresarial cuya resolución no hubiera sido solicitada. El adquirente se subrogará en la posición contractual de la concursada sin necesidad de consentimiento de la otra parte”. Regulación absolutamente parca que plantea, entre otras muchas, las dudas que nos propone el coordinador del foro. Veámoslas:
Ahora bien, creo que el arrendador no podrá utilizar su derecho a elevar la renta que le concede el artículo 32 LAU, si bien reconozco que es una solución discutible. Si nos atenemos a lo que se decía en el Auto de BLANCO que hemos comentado, en la medida en que este derecho está pactado y además se otorga por la LAU podría defenderse que la subrogación mantiene los derechos y obligaciones y, por lo tanto, incluye el derecho a elevar la renta. Además, la propia LC -EDL 2003/29207- ya prevé cierto trato diferente a aquellos acreedores a los que se les impone la continuación de los contratos pese a que existe causa para resolverlos (vid. art. 62 LC) y, con la misma filosofía, podría argumentarse que el arrendador que se ve obligado a admitir a un nuevo deudor/arrendatario, podría “recompensar” esa falta de elección con la elevación de la renta. Sin embargo, en contra de mantener este derecho se debe tener en cuenta que si el adquirente de la unidad productiva sabe que el arrendador puede elevar la renta, descontará este efecto del precio de su oferta, lo que supone que los demás acreedores percibirán un importe inferior. Además, no podemos olvidar que el arrendador puede ser también acreedor concursal (por deudas impagadas anteriores a la declaración) que, de alguna forma, se resarciría del perjuicio sufrido con este incremento de la renta (aunque responda a una causa diferente), lo que supondría la ruptura de la par conditio creditorum. Finalmente, el derecho a elevar la renta en caso de cesión del contrato responde a que el arrendatario cedente va a obtener un beneficio con la cesión (el antiguo derecho de traspaso que integraba el fondo de comercio), que comparte con el arrendador con la elevación de la renta. Sin embargo, cuando la cesión es imperativa, no responde a la voluntad del cesionario, por lo tanto, habida cuenta de la finalidad del concurso y para facilitar la venta de las unidades productivas, creo que no debería aplicarse el art. 32 LAU en estos casos
Finalmente se nos plantea el caso de los contratos intuitu personae o cuando existe una cláusula de confidencialidad. Ambos casos me plantean muchas más dudas. Es cierto que, si admitimos excepciones a la regla general de la transmisibilidad de los contratos con la unidad productiva, se plantearía el problema que apuntaban las resoluciones judiciales que hemos venido comentando: se dejaría en manos de la contraparte de los contratos subrogados la continuidad o no de la actividad empresarial. Sin embargo, lo cierto es que nuestro ordenamiento siempre ha tenido en cuenta que los contratos intuitu personae se celebran precisamente por las características de las partes. Y esta especialidad se mantiene incluso en caso de concurso, como pone de manifiesto el art. 63 LC -EDL 2003/29207- que no aplica las reglas generales sobre la resolución de los contratos en caso de concurso.
Sin embargo, no siempre la previsión contenida en el artículo 149 bis -EDL 2003/29207- puede resultar beneficioso para los posibles adquirentes o posibles cedentes del contrato además de no ser una cuestión sencilla que encuentre acomodo razonable ni en la práctica ni en nuestra normativa (artículos 1205, 1256, 1258 o 1595 Cc -EDL 1889/1-). Por ello, la propia exposición de motivos del Real Decreto Ley 11/2014 -EDL 2014/137807-, se refiere a esta modificación manifestando únicamente que es una subrogación “ipso iure” del adquirente en los contratos.
Así, por ejemplo, y aunque es poco probable que no se hubiera prestado la fianza por aplicación del artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos -EDL 1994/18384-, la Ley concursal -EDL 2003/29207- permite que la trasmisión no lleve aparejada la obligación de pago, salvo que el adquirente lo hubiera asumido expresamente. Otra cuestión a resolver es el destino del saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido al arrendatario al final del arrendamiento que, por las previsiones de la Ley concursal, corresponderían al cesionario.
En estos casos podría dudarse si la asunción por el adquirente de la deuda de ciertos acreedores frente al concurso alteraría la “pars conditio creditorum”. Sin embargo, la Ley Concursal -EDL 2003/29207- contempla esta posibilidad en sus artículos 100.2 y 149, además desde el punto de vista del resto de acreedores, les beneficiaría al desaparecer esos pasivos. En este sentido se pronunciaba ya en su momento el Auto del Juzgado de lo Mercantil número 8 de Madrid, de 20 de diciembre de 2013.
Desde la promulgación de la Ley Concursal -EDL 2003/29207- uno de los objetivos del legislador ha sido que la norma sea un instrumento útil para permitir a los deudores en situación de crisis económica transitoria, superarla. La discusión puede estar en el grado de preeminencia que se deba atribuir a tal objetivo respecto del principal de todo procedimiento concursal, que debe ser la satisfacción de los créditos del deudor.
Para facilitar este objetivo, el artículo 149.2 LC -EDL 2003/29207- incorporó a nuestro ordenamiento jurídico, una previsión de nuevo cuño, destinada, originariamente, a actuar sólo en caso de falta de Plan de liquidación, pero que fue tomada como modelo para enajenaciones de unidades productivas en cualquier fase del procedimiento concursal.
De igual manera, las previsiones de las normas sustantivas reguladoras de la cesión de contratos -y, en su caso, de sus desarrollos jurisprudenciales- deberían ser de aplicación en tanto no se opongan a que la unidad productiva sea efectivamente enajenada y continúe en funcionamiento como si la contraparte del contrato no hubiera cambiado.
Teniendo en cuenta lo anterior, ningún problema debería representar la aplicación de las consecuencias previstas en el artículo 32 LAU -EDL 1994/18384- sobre incremento de la renta en caso de cesión del contrato.
Una unidad productiva no deja de ser otra cosa que una organización empresarial que integra un conjunto de relaciones de todo tipo (bienes materiales e inmateriales, relaciones dominicales y obligacionales, intangibles). Esa organización misma y el conjunto de relaciones que la constituyen tienen un valor que normalmente es superior a la suma de sus componentes aisladamente considerados. De ahí que la Ley Concursal -EDL 2003/29207- (“LC”), en coherencia con la finalidad de la mejor satisfacción del interés del concurso, se haya decantado por dar prioridad a la enajenación conjunta de la empresa. De hecho, salvo que el juez estime más conveniente para los intereses del concurso la enajenación aislada de los elementos empresariales, la regla legal supletoria contenida en el artículo 149.1.1ª LC impone al órgano judicial la venta conjunta o “como un todo”. También se ha considerado esta solución como la más adecuada para el mantenimiento de la actividad desarrollada a través de esa unidad productiva.
El panorama se ha aclarado considerablemente con la introducción del artículo 146 bis LC -EDL 2003/29207- tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre -EDL 2014/137807-, de medidas urgentes en materia concursal (el “RDL 11/2014”). La norma, que lleva por rúbrica “especialidades de la transmisión de unidades productivas”, establece una regulación unificada de esta materia, que es aplicable a cualquier transmisión que se produzca en sede de concurso, tanto si tiene lugar en fase de liquidación (en cuya regulación se ubica sistemáticamente), como si es en fase común (art. 43 LC, que se remite expresamente al art. 146 bis LC) o en convenio (art. 100.2 LC, que contiene igual remisión expresa al art. 146 bis LC). Y en esa regulación se establece como principio general y básico la imposición de la cesión al contratante cedido: “en caso de transmisión de unidades productivas, se cederán al adquirente los derechos y obligaciones derivados de contratos afectos a la continuidad de la actividad profesional cuya resolución no hubiera sido solicitada. El adquirente se subrogará en la posición contractual de la concursada sin necesidad de consentimiento de la otra parte” (apartado 1). Esta es la verdadera clave de bóveda del nuevo sistema, en el que el legislador parece haber optado de manera decidida por considerar que la imposición de esa cesión es esencial para el éxito de las operaciones de transmisión de la unidad productiva y, en consecuencia, para la satisfacción del interés del concurso y para la continuación de la actividad realizada a través de la unidad productiva. En sede de transmisión de unidad productiva del concursado esa regla, por tanto, desplaza el principio general de derecho común según el cual la cesión ha de ser consentida por el contratante cedido.
Desde la descripción en términos generales de la nueva regulación de las especialidades de la transmisión de unidades productivas en concurso, se puede abordar el tratamiento de algunas cuestiones prácticas que se plantean a la vista de esa regulación. El principio general establecido en el artículo 146 bis.1 LC -EDL 2003/29207- no deja de suscitar dudas y problemas prácticos, cuando se desciende al detalle de las específicas relaciones jurídicas integradas en la unidad productiva y se trata de fijar con precisión los efectos de la imposición de la cesión. Como se ha afirmado, “son muchas y variadas las cuestiones que pueden plantearse y se plantearán en la práctica en torno a esta cesión obligatoria de contratos” (PULGAR EZQUERRA, J.: “La Ley 17/2014 de medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial y Real Decreto-Ley 11/2014 de reformas urgentes en materia concursal -EDL 2014/157816-: nuevos paradigmas”, Revista de Derecho Concursal y Paraconcursal, 8391, 2014, p. 14).
Singular atención se presta a los contratos de arrendamiento. Como consecuencia de la transmisión, el adquirente pasará a ocupar la posición de arrendatario frente al arrendador (contratante cedido), con conservación, por tanto, de la relación contractual antes vigente, con los mismos derechos y obligaciones para las partes. En principio, esta regulación es especial e imperativa y se impone a las reglas generales del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda del Título III de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- (“LAU”).
La LAU de 1964, como legislación previgente, reconocía un derecho legal de tanteo (art. 35) y de retracto (art. 36) en favor del arrendador de local de negocio. Los derechos de tanteo y retracto se reconocen en la vigente LAU -EDL 1994/18384- exclusivamente en favor del arrendatario, tras la supresión de la figura de la prórroga forzosa con el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica -EDL 1985/8350-. Sin embargo, al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes, como fuente reguladora prioritaria del arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 4.3 LAU), cabe la posibilidad de seguir pactando un derecho de tanteo y/o retracto a favor del arrendador en los casos en que el arrendatario decida ceder o subarrendar el local de negocio. De hecho, la mayor virtualidad de esta figura residirá en la existencia de dichos pactos, a la vista de que la prórroga forzosa de los arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrados con personas jurídicas se habrá extinguido o estará próxima a extinguirse (DTª 3ª LAU).
La pregunta que cabe hacer es si la cesión del contrato de arrendamiento derivada de la transmisión de la unidad productiva (cesión forzosa ex lege) determina que la fianza deba devolverse al arrendatario concursado. La respuesta parece negativa. Son varios los argumentos. El primero resulta, de nuevo, de la circunstancia de que, por efecto del artículo 146 bis LC -EDL 2003/29207-, la subrogación del cesionario en el contrato de arrendamiento es total y, por tanto, abarca todos los derechos y obligaciones derivados del contrato, incluidos los accesorios. La misma conclusión se alcanza si se atiende tanto a la regulación específica de la fianza en el contrato de arrendamiento (art. 36.4 LC) como, desde el punto de vista del derecho común, a la del destino de las garantías constituidas por el cedente en caso de cesión de contrato: “si se trata de garantías constituidas por el cedente, debe entenderse que tales garantías subsisten, a menos que el contratante cedido consienta su extinción o liberación” (DIEZ-PICAZO Y PONCE LEÓN, L.: Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Vol. II. Las relaciones obligatorias, Navarra, Aranzadi, 2008, p. 1054). Esta tesis ha sido, además, respaldada por la doctrina judicial al analizar el destino de la fianza en los supuestos de cesión forzosa del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda al amparo del artículo 32 LAU -EDL 1994/18384- (Sentencia de la Audiencia Provincial de León de 17 de noviembre de 2000 -EDJ 2000/55165-). Hay que tener en cuenta, en este sentido, que la finalidad de la fianza es garantizar el pago de las rentas que pudieran adeudarse al término de la relación y los posibles daños y perjuicios en el local arrendado, de manera que se encuentra afecta a esas finalidades y sólo existe obligación de devolución del saldo resultante de la liquidación de la relación al término de ésta.
¿La cesión a que se refiere el artículo 146 bis LC -EDL 2003/29207- incluye también los contratos con prestaciones de tipo personalísimo? Una vez más, la respuesta exige partir del régimen establecido en esa nueva norma: la transmisión de todas las relaciones contractuales al adquirente y subrogación de éste en la posición contractual del concursado, sin necesidad de consentimiento del contratante cedido y sin más excepciones, limitaciones o salvedades que las establecidas en el propio precepto. Por tanto, parece razonable entender que la regla comprende también los contratos con prestaciones personalísimas. De otro modo, se estaría vaciando de contenido la norma, al menos parcialmente, respecto de relaciones que pueden tener relevancia dentro de las que integran la unidad productiva. Además, se iría en contra de la idea, también básica, de enajenación de la unidad productiva como un todo e incluso en detrimento de otra de las finalidades perseguidas por el RDL 11/2014 -EDL 2014/137807-: lograr “en lo posible la continuación de la actividad empresarial, facilitando, fundamentalmente, la venta del conjunto de los establecimientos y explotaciones del concursado o de cualesquiera otras unidades productivas”.
En este punto cobra relevancia la excepción que el artículo 146 bis LC -EDL 2003/29207- establece respecto de los contratos administrativos, cuya cesión se ha de producir con arreglo a lo establecido en el artículo 226 de la Ley de Contratos del Sector Público. El artículo reza de la siguiente manera: “no podrá autorizarse la cesión a un tercero cuando ésta suponga una alteración sustancial de las características del contratista, si éstas constituyen un elemento esencial del contrato”. Se está ante una excepción a la regla general de transmisión de la posición contractual, aplicable a los contratos administrativos en los que concurra ese elemento intuitu personae que se está analizando. Si es la única excepción, parece razonable considerar que a las relaciones contractuales no comprendidas en dicha excepción (contratos administrativos) se aplica la regla de la cesión de la posición contractual al adquirente, aunque se trate de contratos con prestaciones personalísimas. Téngase en cuenta, además, que tampoco es ajena al ordenamiento la cesión forzosa de contratos basados en el intuitu personae. Un claro ejemplo de ello son los contratos de trabajo que, en caso de sucesión, son objeto de cesión ope legis sin derecho de oposición de trabajadores ni de empleador.
Cabe, finalmente, hacer referencia al planteamiento mantenido en el reciente documento denominado “Conclusiones de la reunión de Magistrados de lo mercantil de Madrid en fechas 7 y 21 de noviembre de 2014 sobre unificación de criterios de aplicación de las reformas de la Ley Concursal operadas por el Real Decreto-ley 11/2014 -EDL 2014/137807- y la Ley 17/2014 -EDL 2014/157816-” (las “Conclusiones de Madrid sobre el RDL 11/2014 y la Ley 7/2014”). Respecto de los contratos con prestaciones personalísimas, la mayoría expresó una opinión que reclama distinguir según el carácter personalísimo de la prestación venga determinada por Ley o esté establecida contractualmente. En el primer caso, “si la facultad de denuncia unilateral del contrato por cambio de la parte contratante o incluso ad nutum (por ejemplo en el caso del artículo 25 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre Contrato de Agencia -EDL 1992/15425-) estuviera prevista en el régimen legal del contrato de que se trate, operará dicha facultad a favor del contratante que vea su relación jurídica cedida a pesar de la previsión del artículo 146 bis”. Si la facultad se contempla en el contrato, “la cesión del artículo 146 bis de la Ley Concursal -EDL 2003/29207- se impondrá forzosamente, si bien se matiza la consecuencia, en línea con lo anteriormente expuesto, al decirse que “será una vez autorizada la venta de la unidad productiva, consumada la misma donde aquel empresario podrá ejercer entonces las acciones civiles pertinentes” que resulten del carácter intuitu personae de la prestación.
El RDL 11/2014 -EDL 2014/137807- también ha introducido reglas específicas respecto del destino de las garantías reales sobre activos afectos a una unidad productiva transmitida.
No solventa la reforma otras dudas existentes bajo la normativa previa; en especial, si las previsiones del artículo 149 LC -EDL 2003/29207- son imperativas, o si sólo resultan de aplicación para el caso de que se apliquen las reglas supletorias; dicho de otro modo, si pueden establecerse otras reglas de ejecución colectiva distintas en el plan de liquidación. El análisis en detalle de esta cuestión, no obstante, excedería con creces el objeto de este comentario.
Finalmente, respecto de las garantías personales, cabe hacer referencia a las obligaciones del concursado vinculadas a la unidad productiva transmitida garantizadas personalmente por un tercero (por ejemplo, un fiador o un avalista). No hay previsión legal en el artículo 146 bis LC -EDL 2003/29207- sobre esa situación. La norma sólo se refiere a la subrogación del adquirente en la posición contractual del concursado, sin necesidad de consentimiento del contratante cedido. Aquí, sin embargo, entra en juego un tercero que no es parte en el negocio de transmisión. Y parece difícil sostener que esa garantía prestada por un tercero es un bien afecto a la continuidad de la actividad empresarial o empresarial que justifique la imposición al tercero de la sustitución del deudor de la obligación principal o garantizada. Se hace, pues, preciso obtener el consentimiento del garante para la novación subjetiva de la relación de garantía, en la forma exigida en el derecho común por el artículo 1.205 CC -EDL 1889/1-. Naturalmente, ello no afectará a las posibles obligaciones del garante surgidas con anterioridad a la transmisión de la unidad productiva. Como establece el artículo 1.212 CC, “la subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de las hipotecas”.
La transmisión de unidades productivas se ha convertido en una operación frecuente en el contexto de un procedimiento concursal como alternativa preferente y preferible a la previa división o separación de los elementos patrimoniales que la integran y su realización aislada e individual, en tanto aquélla permite satisfacer el interés del concurso dando continuidad a la actividad económica desarrollada a través de la unidad productiva y evitando, por tanto, la destrucción de tejido empresarial. En consonancia con el principio de conservación de la empresa que, aun cuando no constituya el fin primordial del proceso concursal, también inspira a la vigente Ley concursal -EDL 2003/29207- (en adelante, LC) tal y como expresamente se recoge en su Exposición de Motivos (cfr., en particular, los apartados VI y VII), esta posibilidad se prevé tanto en los casos de que la solución al concurso sea la liquidación (arts. 148 y 149 LC), como en los supuestos en los que la solución sea el convenio (art. 100, apartado 2, LC) e, incluso, con anterioridad a abordar las soluciones al procedimiento concursal en tanto se prevé la posibilidad de proceder a la transmisión de unidades productivas también durante la tramitación de la fase común del concurso (así, art. 43, apartado 3, LC).
Las cuestiones planteadas se refieren a algunas de las dudas que plantea la ejecución de la operación de transmisión de unidades productivas en el seno de un procedimiento concursal que debemos tratar de responder a partir de los principios y criterios introducidos en la LC -EDL 2003/29207- con la reforma legislativa señalada así como con arreglo también a las decisiones jurisprudenciales y las aportaciones doctrinales que han venido delimitando los perfiles de esta figura. En este sentido, el art. 146 bis, apartado 1, determina que «en caso de transmisión de unidades productivas, se cederán al adquirente los derechos y obligaciones derivados de contratos afectos a la continuidad de la actividad profesional o empresarial cuya resolución no hubiera sido solicitada», así como que «el adquirente se subrogará en la posición contractual de la concursada sin necesidad de consentimiento de la otra parte». Dicho efecto no se produce, sin embargo, en relación con aquellos contratos «en los que el adquirente haya manifestado expresamente su intención de no subrogarse» (art. 146 bis, apartado 3, LC) e, igualmente y salvo que el adquirente sea una persona especialmente relacionada con el concursado, «la transmisión no llevará aparejada obligación de pago de los créditos no satisfechos por el concursado antes de la transmisión, ya sean concursales o contra la masa salvo que el adquirente la hubiera asumido expresamente o existiese disposición legal en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 149.2» (art. 146 bis, apartado 4). Por su parte, desde el punto de vista laboral y de Seguridad Social, se considera que en caso de transmisión de unidad productiva existe sucesión de empresa (art. 149, apartado 2 LC).
Más problemática se presenta la resolución del segundo grupo de cuestiones relativas en este caso a la cesión de contratos de carácter intuitus personae que contengan una cláusula de prohibición de la cesión o aquellos otros que contengan una cláusula de confidencialidad. En principio, la regla contenida en el art. 146 bis LC -EDL 2003/29207- no contempla ninguna excepción por lo que el efecto traslativo ope legis se produce también en relación con los derechos y obligaciones derivados de contratos de carácter personal o con cláusulas de confidencialidad, incluso si contienen cláusulas prohibitivas de la cesión, siempre que los mismos estén «afectos a la continuidad de la actividad profesional o empresarial» conectada a la unidad productiva objeto de transmisión. Es decir, en la medida en que la subsistencia de dichos contratos sea necesaria para la continuidad de la actividad económica que se desarrolla a través de la unidad productiva que se transmite, ha de entenderse que se producirá la cesión y consiguiente subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones del concursado. No obstante, se plantea en este caso un problema similar al que se produce en otras operaciones de transmisión por sucesión a título universal que han llevado a defender el reconocimiento de un derecho a la resolución del contrato o, al menos, a una adaptación si se acredita que se han alterado sustancialmente las bases del negocio (vid., por todos, PAZ-ARES RODRÍGUEZ, J.C. y SÁEZ LACAVE, Mª I., «Los contratos pendientes de ejecución en la fusión», RDM, 243, 2002, págs. 45 a 70).
Finalmente se pregunta sobre el destino de las garantías, personales o reales, que hubiesen sido constituidas por el concursado (o por un tercero a favor de éste), para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de los contratos cedidos en virtud de la transmisión de la unidad productiva. A este respecto, a tenor de lo previsto en el art. 149.1.3º LC -EDL 2003/29207-, la subsistencia de las garantías reales constituidas por el concursado sobre bienes integrados en la unidad productiva, dependerá del concreto acuerdo alcanzado con el adquirente, produciéndose la subrogación de éste sin consentimiento del acreedor en el caso de que la unidad se transmita con subsistencia de las garantías. Más problemático es determinar si también deben mantenerse las garantías constituidas por terceros para el cumplimiento de obligaciones que se transmiten al adquirente con la transferencia de la unidad productiva. A este respecto, el art. 1207 Cc -EDL 1889/1- determina que, en el supuesto de extinción de la obligación principal por novación, «sólo podrán subsistir las obligaciones accesorias en cuanto aprovechen a terceros que no hubiesen prestado su consentimiento», norma de la que se deduce que, en los supuestos de transmisión convencional de la obligación con consentimiento expreso del acreedor, no se transmiten las obligaciones accesorias y, entre ellas, las garantías prestadas por terceros (en tanto se extingue la responsabilidad del deudor originario, también ha de entenderse que se extingue la fianza).
De la lectura del artículo 146 bis de la Ley Concursal -EDL 2003/29207- se desprende que en materia contractual, se crea un caso de imperativa novación subjetiva por cambio de deudor para el supuesto de la transmisión de unidad productiva, a cuyos efectos instaura un régimen especial en materia de novación subjetiva, transmisión o cesión contractual.
Precisamente, por seguir el orden propuesto por la cuestión formulada, analizaremos en primer lugar lo relativo al efecto que la trasmisión de la unidad productiva que contempla el artículo 146 bis de la Ley Concursal -EDL 2003/29207- tiene en relación a la transmisión de la unidad productiva y la cesión de los arriendos, con referencia al caso de los arrendamientos sobre inmuebles para uso distinto al de vivienda, es decir, de los locales de negocio, despachos profesionales o naves industriales.
Dispone el artículo 32.1 LAU -EDL 1994/18384- que, tratándose de arrendamiento sobre inmuebles para uso distinto a vivienda, tiene el arrendatario derecho a subarrendar y a ceder el inmueble arrendado sin necesidad de recabar el consentimiento del arrendador. Prevé por tanto la LAU el principio general de novación modificativa por cambio de deudor sin consentimiento del acreedor, del propietario en este caso, lo que está en clara consonancia con la previsión contenida para el caso de la venta de unidad productiva del 146 bis de la Ley Concursal -EDL 2003/29207-.
El régimen jurídico a que se refiere el artículo 146 bis -EDL 2003/29207- cuando impone a la parte in bonis la subrogación a modo de literal y estricta sustitución subjetiva del arrendatario, no puede ser la propia del mecanismo contractual de la cesión inconsentida (art 32.1 LAU -EDL 1994/18384-) dado carece el deudor en el concurso de libertad de decisión por razón de la intervención o suspensión (art 40 LC), sino más bien la de arrendatario fallecido (art 33 LAU), que prevé respecto de su sucesor la continuidad en el ejercicio de la actividad hasta la extinción del contrato, sin modificación o alteración alguna en la posición obligacional del arrendatario saliente.
Como se recordará, se trata de contratos caracterizados por la especial relevancia que ellos tienen, en su formación y ejecución, las cualidades individuales o subjetivas del deudor. Un ejemplo típico de este tipo de contratos lo contempla el párrafo 1º del art. 1.595 Código Civil -EDL 1889/1- al establecer que “cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta persona”.
En conclusión, esta modalidad contractual constituye una excepción en el marco de la excepción más general que contiene el artículo 146 bis de la Ley Concursal -EDL 2003/29207- al establecer como regla general la excepción al artículo 1205 del Código Civil -EDL 1889/1-.
Muy distinto es el caso de las obligaciones accesorias de terceros cuando la obligación principal se extingue o se modifica por efecto de la novación contractual, donde la regla general contenida en el artículo 1207 del Código Civil -EDL 1889/1- es que sólo pueden subsistir las obligaciones accesorias en cuanto aprovechen a terceros que no hubiesen prestado su consentimiento, lo que a contrario sensu implica que si no hay consentimiento de los titulares de las obligaciones accesorias (fiadores, avalistas, etc.) al cambio de deudor, las obligaciones accesorias se extinguen, efecto del que el más explícito de los preceptos es el artículo 1851 del Código Civil en relación a la fianza, que contiene la previsión de extinción de la misma por el mero hecho de la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del deudor.