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Timestamp: 2017-10-18 23:39:59+00:00
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Articolo - Modifica delle tabelle millesimali: addio all'unanimità | propit.it - Forum per la Casa
Articolo Modifica delle tabelle millesimali: addio all'unanimità
Discussione in 'Diritto Condominiale' iniziata da maidealista, 25 Agosto 2010.
Le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010, hanno chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce «il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
Da : Tabelle millesimali più facili - Il Sole 24 ORE
.Studio Legale Spallino: Modifica delle tabelle millesimali: addio all'unanimità.
maidealista, 25 Agosto 2010
ingresso Membro Attivo
potete essere piu' chiari?
ingresso, 27 Agosto 2010
Molti commenti ed interpretazioni :
Modifica delle tabelle millesimali - Cerca con Google
Domanda,se i millesimi sono contratuali?sono anchessi modificabili con la semplice maggioranza.un saluto
Pino2, 8 Settembre 2010
Per le tabelle contrattuali, ovvero redatte dal costruttore, occorre ancora l'unanimità dei consensi per la modifica.
Alessia Buschi, 29 Settembre 2010
La sentenza delle sezioni unite della Cassazione n. 18477 del 9 agosto 2010 in materia di modifica delle tabelle millesimali deve essere letta con attenzione in quanto solo parzialmente innovativa rispetto alle precedenti decisioni sulla maggioranza necessaria in assemblea.
StLegaleDeValeriRoma, 1 Ottobre 2010
La sentenza 18 477 del 9 agosto 10 rischia di essere a male interpretata. Essa ha valore quando per esempio si è verificata una sopraelevazione, un amplimento, un cambio di destinazione e non cosi' a "capocchia" quando a una certa maggioranza di condomini viene in mente di farlo forti dei loro millesimi di maggioranza.
Se cosi' fosse si perpetrerebbero soprusi a carico delle minoranze.
La sentenza insomma dice un' altra cosa: quando subentrano fatti nuovi che in fatto modificano le proporzioni attaverso un' analisi tecnico-logica ( il tecnico preposto fra l'altro deve redigere una nuova tabella seguendo linee di comportamento determinate dal Ministero e per cui non arbitrarie) , in tal caso a maggiranza l'assemblea può approvare tali modifiche che ripeto sono fatte su base tecnico- logica e pertanto supportate da motivazione riscontrabile.
Ennio Alessandro Rossi, 3 Novembre 2010
Da qualche parte ho letto che la revisione delle tabelle millesimali sono a carico di chi ne ha creato la necessità. Vi risulta?
FRANCOPAU66, 25 Novembre 2010
Le spese della revisione sono a carico di tutti i condomini :daccordo:
maidealista, 25 Novembre 2010
marita pagani Nuovo Iscritto
Nel condominio sono stati eseguiti parecchi lavori con aumento di volumetria nei singoli appartamenti , tali aumenti non partecipano alle spese condominiali in quanto non conteggiate nei millesimi, ora si possono rivedere?
marita pagani, 27 Novembre 2010
Questa sentenza sembra la risposta alla proposta di modifica del codice civile in materia condominiale http://www.camera.it/_dati/leg16/lavori/stampati/pdf/16PDL0041100.pdf
Questo testo non tiene conto in realtà (le precede) delle considerazioni espresse dalla sentenza. Verrà questa proposta di modifica aggiornata sulla base della sentenza ricordata? Chi lo sa?
jac0, 28 Novembre 2010
silviolili Nuovo Iscritto
Da Silvio ROSINGANA - Ritengo importante segnalare quanto scrive,
in modo chiaro l'Avv. Raffaello Orofino - che potrete leggere facilmente sul web.
In poche parole, che ritengo perfette, dopo la premessa, rispondendo a dei quesiti, l'avvocato chiarisce che OVE SI ARRIVI AD UNA REVISIONE DEI MILLESIMI, l'approvazione a maggioranza e non invece all'unanimità é possibile solo se nella revisione si sono utilizzati i criteri di calcolo originari, con cui si va ad ovviare ad un errore di calcolo o ad un ben significativo aumento volumetrico del fabbricato.
A mio vedere questo chiarimento é importantissimo, perché nega la possibilità di ottenere dei vantaggi ingiusti da parte di maggioranze dittatoriali.
Avv. Raffaello OROFINO: i cognomi non sono acqua! WWWWWWW Lei!!!!!
Leggete la premessa, ma la lieta sorpresa la trovate nelle domande e risposte che seguono. Silvio R.
Premessa: La tabella millesimale non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, poiché serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti
Così deciso in data 9 agosto 2010 Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477
La tabella millesimale «serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti». L’approvazione delle tabelle millesimali, dunque, rappresenta un «atto di mera natura valutativa del patrimonio, ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio» e, in quanto tale, «non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti».
Pertanto, quando i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore delle singole proprietà secondo il criterio stabilito dalla legge o secondo quel diverso criterio eventualmente accettato da tutti, «non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato». In tal caso, l’accertamento del valore delle singole proprietà «non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
DOMANDA Salve vorrei capire se adesso sarà possibile adottare una nuova tabella in virtù del maggiore uso delle cose comuni fatto da alcuni condomini. Grazie
RISPOSTA Avv. Raffaele Orofino del 27 Agosto 2010 ore 16.06 Una tale modifica potrà essere legittimamente adottata, soltanto laddove sussista al riguardo l’unanime consenso di tutti i condomini
DOMANDA: Mi scusi ma non capisco il senso del commento di cui sopra; perchè lei afferma che per modificare la tabella continua ad essere necessario l’unanime consenso di tutti i condomini?
RISPOSTA: Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 2 settembre 2010, alle ore 12:48 Con la sentenza n. 18477/2010, la Corte di Cassazione ha riconosciuto la legittimità della adozione a maggioranza qualificata della delibera di approvazione della tabella millesimale, in virtù del suo carattere meramente ricognitivo, posto che con tale modifica ci si era limitati ad adeguare i valori millesimali espressi nella tabella alla nuova situazione di fatto esistente nello stabile (notevolmente mutata in seguito ad una sopraelevazione), fermo restando il criterio di ripartizione delle spese vigente.
Tale sopraelevazione, com’è ovvio, va a mutare in maniera considerevole lo stato di fatto esistente al momento della redazione della tabella millesimale. Pertanto, l’assemblea condominiale approva, a maggioranza, una nuova tabella millesimale, aderente alla nuova situazione venutasi a creare in seguito alla realizzata sopraelevazione. Tizio non ci sta, ed impugna la delibera di approvazione della nuova tabella, eccependo che la stessa non può ritenersi legittimamente adottata, in mancanza dell’unanimità dei consensi. Il condominio resiste in giudizio, replicando che, poiché con tale revisione ci si è limitati ad aggiornare i valori espressi nella tabella alla nuova situazione di fatto, in un tal caso è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2 (vale a dire: «la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio»). La Corte di Cassazione ha dato ragione al condominio, riconoscendo il valore meramente ricognitivo della modifica.
Ad esempio: edificio di cinque piani, due appartamenti per piano, per un totale di dieci appartamenti, ai quali il regolamento condominiale attribuisce 100 millesimi cadauno. Gli otto condomini dei primi quattro piani si coalizzano e deliberano di attribuire 499 millesimi ai due condomini dell’ultimo piano, adducendo una qualsiasi motivazione più o meno plausibile. Vi pare verosimile un qualcosa del genere? Ma soprattutto, se davvero così fosse, riuscite ad immaginare cosa accadrebbe in ogni condominio italiano? Nel giro di qualche mese saremmo alla guerra civile! Ovviamente, così non è.
DOMANDA: Marco Romeo ha scritto il 19 settembre 2010, alle ore 17:17 un mio vicino ha chiuso un balcone di oltre 10 metri quadrati trasformandolo in cucinotto: sulla base di quella sentenza posso chiedere la modifica delle tabelle millesimali?
RISPOSTA: Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 20 settembre 2010, alle ore 09:39 - Innanzitutto, è bene ricordare che, a norma dell’art. 69, disp. att. c.c.:
Purché, lo ribadisco per l’ennesima volta, con una tale modifica ci si sia limitati ad adeguare i valori espressi nella tabella alla nuova realtà esistente (insomma, ci si sia limitati a rifare i conteggi), fermo restando il vigente criterio di ripartizione delle spese (convenzionale o di legge) sulla cui base tali operazioni di calcolo devono essere eseguite. L’operazione di conteggio, infatti, non richiede alcuna manifestazione di volontà, ma si limita a “tradurre in numeri” un preesistente accordo, senza andarlo a modificare.
silviolili, 10 Marzo 2011
Salve, chiedo se si possono rivedere le tabelle millesimali a maggiornaza anche nel caso in cui il condomino del piano terra ha acquisito il diritto di proprietà sul resede antistante il suo appartamento, che possedeva in diritto di superficie in un'area 167 (edilizia economica e popolare).
Faccio presente inoltre che il giardino è accessibile direttamente dal terrazzo del condomino ed è recintato, quindi ad uso esclusivo del condomino stesso, e nelle tabelle millesimali precedenti la trasformazione del diritto in proprietà non era stato considerato il resede in quanto verde di rispetto.
GAME, 9 Aprile 2011
Credo che il piccolo incremento della proprietà non giustifichi un rifacimento delle tabelle millesimali, molto costoso. :daccordo:
Gentili Amici, desidero aggiungere qualcosa al mio intervento del
10-03-2011, 23:08, sopra riportato. Riporto di seguito il quesito che vorrei porre ad un Illustre Magistrato, il Dott. Roberto Michele TRIOLA relatore delle sentenza Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477.
Mi rivolgo a Lei, per chiederLe di dirmi con il suo punto di vista rispetto alla scelta fra due posizioni giuridiche alternative.
Orbene, io dico che una revisione condotta in questo modo non è consentita dalla legge, e io la considero nulla, perché costituisce una revisione (occulta) dei millesimi di piani o parti di piano per i quali non ricorre alcuna delle condizioni previste dall’art. 69. E se anche la più parte dei condòmini fosse favorevole ad un tale modo di procedere, potrebbe essere non d’accordo anche solo uno degli altri condòmini, in minoranza o assente.
Ebbene, come nel caso di errore, la revisione, attuata con l’utilizzo di criteri di calcolo diversi dagli originali, non è ammissibile per i piani o parti di piano in cui nulla è mutato.
Silvio ROSINGANA, 6 Giugno 2011
P.S./I tecnici/ Uno per tutti, Franco Guazzone, redattore presso Il Sole 24 Ore, ha scritto: in sede di revisione, per prima cosa si dovranno cercare i calcoli originali, e trovare le formule applicate (in concreto i fattori correttivi scelti, ed i pesi loro assegnati). Tali formule saranno quindi utilizzate: --per correggere l’errore emerso nelle tabelle vigenti o --per ”pesare” le variazioni intervenute (incrementali o decrementali) e rettificare conseguentemente i millesimi già attribuiti al piano o frazione / ai piani o frazioni interessati dalle variazioni.
silviolili, 7 Giugno 2011
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