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Timestamp: 2016-10-22 11:59:53
Document Index: 57214162

Matched Legal Cases: ['Art. 17', 'Art. 34', 'Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 72', 'Art. 76', 'Art. 51', 'Art. 74', 'Art. 100', 'Art. 95', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 42', 'BGE', 'BGE', 'Art. 42', 'Art. 9', 'Art. 2', 'Art. 22', 'Art. 2', 'Art. 66', 'Art. 68']

beide vertreten durch Rechtsanwalt Hans St�nzi,
Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 3. M�rz 2011.
A. und B. X.________ (Beschwerdef�hrer) sind Eigent�mer des Bauernhofes Y.________ in Z.________. Im Jahr 2007 schrieben sie ihren Hof zur Pacht aus. Auf das Inserat meldeten sich C.________ und D.________ (Beschwerdegegner). Die Beschwerdef�hrer sahen mit den Beschwerdegegnern die Nachfolge auf ihrem Bauerngut gesichert und schlossen mit ihnen am 27. M�rz 2008 einen Pachtvertrag mit Pachtantritt am 1. Mai 2008 und Pachtende am 1. Mai 2023 ab. Bez�glich der �bernahme des Wohnhauses des Bauernguts vereinbarten die Parteien m�ndlich, dass der Anspruch der Beschwerdegegner auf dessen Nutzung aufgeschoben sein soll, bis die Beschwerdef�hrer, welche nach wie vor darin wohnen, das noch zu errichtende St�ckli beziehen k�nnen und das Wohnhaus renoviert ist.
Bereits kurz nach Pachtantritt kam es zwischen den Parteien zu Unstimmigkeiten. Nach erfolglosen Vermittlungsbem�hungen durch Vertreter des Z�rcher Bauernverbandes k�ndigten die Beschwerdef�hrer den Pachtvertrag am 30. Oktober 2008 unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von sechs Monaten gest�tzt auf Art. 17 des Bundesgesetzes �ber die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) vorzeitig auf den 1. Mai 2009.
Am 8. Dezember 2008 wurde den Beschwerdef�hrern die Bewilligung f�r den Bau des St�cklis erteilt. Ende des Jahres 2008 bzw. zu Beginn des Jahres 2009 orientierten die Beschwerdegegner die Verantwortlichen der kantonalen Bewilligungsbeh�rde wahrheitsgetreu �ber die am 30. Oktober 2008 erfolgte K�ndigung des Pachtvertrags. In der Folge sistierte die Bewilligungsbeh�rde die erteilte Baubewilligung f�r das St�ckli.
B.a Im August 2009 reichten die Beschwerdef�hrer beim Mietgericht des Bezirkes Horgen Klage ein, mit der sie unter anderem beantragten, es seien die Beschwerdegegner zu verurteilen, den Hof zu verlassen.
Die Beschwerdegegner beantragten die Abweisung der Klage und verlangten widerklageweise, es seien die Beschwerdef�hrer zu verurteilen, innert einer gerichtlich festzusetzenden Frist das Wohnhaus des gepachteten Bauernhofes zu verlassen.
Mit Urteil vom 23. September 2010 wies das Mietgericht die Klage ab, erkl�rte die ausgesprochenen K�ndigungen f�r ung�ltig bzw. nichtig und verurteilte die Beschwerdef�hrer in Gutheissung der Widerklage dazu, das den Beschwerdegegnern verpachtete Wohnhaus bis sp�testens 31. Mai 2011 unter Mitnahme von Hausrat und Mobiliar ordentlich zu r�umen und zu verlassen.
B.b Mitte Oktober 2010 errichteten die Beschwerdegegner auf dem Pachtgel�nde einen Wohncontainer. Gest�tzt auf diese Begebenheit sprachen die Beschwerdef�hrer eine weitere K�ndigung per 30. Oktober 2011 aus.
B.c Gegen die Gutheissung der Widerklage durch das Mietgericht legten die Beschwerdef�hrer am 26. November 2010 beim Obergericht des Kantons Z�rich Berufung ein.
Mit Beschluss vom 3. M�rz 2011 stellte das Obergericht fest, dass das angefochtene Urteil bez�glich der Ung�ltig- bzw. Nichtigerkl�rung der seitens der Beschwerdef�hrer ausgesprochenen K�ndigungen in Rechtskraft erwachsen ist, wies die Berufung ab und best�tigte das Urteil des Mietgerichts vom 23. September 2010.
Die Vorinstanz sch�tzte die Auffassung des Mietgerichts, wonach zwischen den Parteien ein g�ltiger Pachtvertrag besteht, welcher den Beschwerdegegnern einen Anspruch auf Nutzung des Bauernhauses gibt. Dieser sei gem�ss einer m�ndlichen Abmachung zwar aufgeschoben, bis die Beschwerdef�hrer, welche nach wie vor im Bauernhaus wohnen, das noch zu errichtende St�ckli beziehen k�nnen und das Wohnhaus renoviert ist. Vorliegend h�tten sich die Beschwerdef�hrer jedoch selbst zuzuschreiben, dass der Bau des St�cklis nicht stattfinden k�nne. Denn gem�ss Art. 34 Abs. 4 lit. c der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) d�rfe in der Landwirtschaftszone die Baubewilligung f�r den Wohnbedarf der abtretenden Generation nur erteilt werden, wenn die Betriebsnachfolge sichergestellt sei. Mit der grundlosen K�ndigung des Pachtvertrags h�tten die Beschwerdef�hrer die Betriebsnachfolge in Frage gestellt und damit die Sistierung der Baubewilligung verursacht. Auf das Fehlen des St�cklis k�nnten sich die Beschwerdef�hrer daher nicht mehr berufen und die Beschwerdegegner h�tten nunmehr Anspruch auf ordnungsgem�sse Erf�llung des Pachtvertrags. Den Antritt der Nutzung des Wohnhauses h�tten die Parteien zwar nicht explizit geregelt, den eigenen Angaben beider Parteien zufolge seien diese beim Vertragsabschluss im M�rz 2008 jedoch von einem z�gigen Bau des St�cklis und damit auch von einem mittelfristigen Bezug des Wohnhauses durch die Beschwerdegegner ausgegangen. Diese Auffassung lasse sich gem�ss der Vorinstanz auch m�helos mit den Interessen der Parteien und dem Vertragszweck in Einklang bringen. Den Auszug der Beschwerdef�hrer aus dem Wohnhaus auf sp�testens Ende Mai 2011 und damit drei Jahre nach Pachtbeginn anzusetzen, sei nicht zu beanstanden.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 5. April 2011 fechten die Beschwerdef�hrer den Beschluss des Obergerichts beim Bundesgericht an und beantragen, es sei die Widerklage der Beschwerdegegner abzuweisen. Zudem sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Die Beschwerdegegner schliessen auf Abweisung der Beschwerde und stellen f�r das bundesgerichtliche Verfahren ein Gesuch um unentgeltliche Prozessf�hrung sowie -verbeist�ndung. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Mit Verf�gung vom 16. Mai 2011 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen ein Endurteil (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrer sind im vorinstanzlichen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Unter Vorbehalt einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (E. 1.2 hienach) ist auf die Beschwerde grunds�tzlich einzutreten.
1.2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen k�nnen Rechtsverletzungen gem�ss Art. 95 und 96 BGG ger�gt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begr�nden, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Eine qualifizierte R�gepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht pr�ft solche R�gen nur insofern, als sie in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden sind (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2. S. 254; 133 III 393 E. 6, 439 E. 3.2).
Unerl�sslich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdef�hrende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekr�ftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erw�gungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 121 III 397 E. 2a S. 400; 116 II 745 E. 3 S. 749). Dabei hat die Begr�ndung in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen; Verweise auf andere Rechtsschriften, insbesondere im kantonalen Verfahren eingereichte, sind unbeachtlich (vgl. BGE 133 II 396 E. 3.1 S. 399 f.; 131 III 384 E. 2.3 S. 387 f., je mit Verweisen).
1.2.2 Diese Grunds�tze verkennen die Beschwerdef�hrer zu einem grossen Teil.
So stellen sie in den Ziffern 8c und 8d ihrer Beschwerdeschrift die Behauptung auf, dass sich das St�ckli heute im Bau befinden w�rde, wenn die Beschwerdegegner die ung�ltige K�ndigung nicht den Baubewilligungsbeh�rden gemeldet h�tten. Gleichzeitig anerkennen sie, dass sie sich "wegen der ung�ltigen K�ndigung das Stoppen der Baubewilligung selbst zuzuschreiben" h�tten. Inwiefern und in welcher Hinsicht die Beschwerdef�hrer der Vorinstanz mit diesen Vorbringen eine Bundesrechtsverletzung vorwerfen wollen, wird in der Beschwerdeschrift nicht im Ansatz dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Die entsprechenden Ausf�hrungen gen�gen den Begr�ndungsanforderungen an eine R�ge gem�ss Art. 42 Abs. 2 BGG nicht und sind daher unbeachtlich.
Mangels hinreichender Begr�ndung ist auf die Beschwerde sodann ebenfalls nicht einzutreten, soweit die Beschwerdef�hrer die Verletzung von kantonalem Zivilprozessrecht r�gen, dabei aber mit keinem Wort dartun, inwiefern gleichzeitig ein Verstoss gegen Bundesrecht, namentlich gegen das Willk�rverbot (Art. 9 BV) vorliegen soll.
Die Beschwerdef�hrer r�gen eine Verletzung von Art. 2 Abs. 2 ZGB. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei die Tatsache, dass die Beschwerdegegner auf dem Pachtgel�nde Wohnraum geschaffen haben, f�r das Ergebnis des Entscheids durchaus relevant. Denn es sei geradezu rechtsmissbr�uchlich ohne Zustimmung der Verp�chter auf dem Pachtgrundst�ck Wohnraum zu erstellen, damit erneut einen K�ndigungsgrund im Sinne von Art. 22b Abs. 1 lit. c LPG zu setzen und dann w�hrend dem laufenden K�ndigungsverfahren trotzdem auf der R�umung des Wohnhauses zu beharren.
Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass sich die Frage nach dem Rechtsmissbrauch allenfalls stellen k�nnte, wenn in der Zwischenzeit festst�nde, dass aufgrund des erstellten Wohncontainers nunmehr eine g�ltige K�ndigung auf einen Termin kurz nach dem vom Mietgericht angesetzten R�umungstermin vorliegt. Die P�chter w�rden diesfalls an der �bergabe einer Pachtsache festhalten, die sie aufgrund der erfolgten K�ndigung sogleich wieder zur�ckgeben m�ssten. Eine solche Konstellation k�nnte in der Tat einen Rechtsmissbrauch implizieren, denn wer etwas verlangt, das er umgehend wieder herausgeben muss, handelt grunds�tzlich missbr�uchlich ("dolo agit qui petit quod (statim) redditurus est" [PAULUS, Dig. 50, 17, 173 � 3]; HONSELL, in: Basler Kommentar, 4. Aufl. 2010, N. 40 zu Art. 2 ZGB). Gem�ss den (von den Beschwerdef�hrern nicht bestrittenen) Ausf�hrungen der Vorinstanz ist das Vorliegen einer g�ltigen K�ndigung jedoch gerade nicht erstellt, womit nicht ersichtlich ist, inwiefern das Beharren auf der R�umung rechtsmissbr�uchlich sein sollte. Die R�ge geht fehl.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdef�hrern (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) auferlegt.
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) mit Fr. 3'500.-- zu entsch�digen. Im Fall der Uneinbringlichkeit der Parteientsch�digung wird Rechtsanwalt Detlev Hebeisen als amtlichem Vertreter der Beschwerdegegner aus der Bundesgerichtskasse ein Honorar von Fr. 3'500.-- ausgerichtet.