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Timestamp: 2018-10-22 07:18:14
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Matched Legal Cases: ['§278', 'BGH', '§ 161', '§ 230', '§ 358', '§ 242']

Rechtslexikon - geläufige Begriffe des Rechts verständlich erklärt
Rechtslexikon – Rechtsbegriffe verständlich erklärt
Wie in jeder Branche gibt es auch im Bereich der Rechtswissenschaft viele Fachbegriffe, denen man immer wieder begegnet. Wir erläutern einige der geläufigsten:
Unter dem Begriff Annuität versteht man eine regelmäßige Jahresleistung zur Verzinsung und Tilgung einer Schuld. Bei der üblichen Form der konstanten Annuität handelt es sich um einen stets gleichbleibenden Betrag, der sich aus Zins- und Tilgungsleistungen zusammensetzt. Da der Zins nur auf die rückläufige Restschuld zu zahlen ist, wird der Zinsanteil immer kleiner, der Tilgungsanteil entsprechend höher.
Annuitätendarlehen werden vornehmlich im Wohnungsbau in Form von Hypotheken- und Bauspardarlehen angewandt. Meist wird die Annuitätszahlung allerdings nicht jährlich, sondern in monatlichen oder vierteljährlichen Raten geleistet.
Ein Disagio ist der Differenzbetrag zwischen der Darlehenssumme und der Auszahlungssumme. Ein Disagio von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Es handelt sich also um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren.
Bei Darlehensnehmern, die ihre Immobilie vermieten wollen, können Disagios als Werbungskosten direkt von der Steuer abgesetzt werden.
Ab dem 1.1.2006 darf sich ein Disagio/Damnum allerdings nur anteilig auf den Zeitraum verteilt auswirken, für den das Disagio geleistet wird. Wenn ein Vermieter beispielsweise ab 2006 ein 10jähriges Darlehen mit einem Disagio von 20. 000 Euro aufnimmt, dürfen die nächsten zehn Jahre nur noch 2.000 Euro pro Jahr als Werbungskosten abgezogen werden.
Das Gegenteil des Disagio ist das Agio oder Aufgeld. Es ist ein Aufschlag auf den Nennwert und wird in der Regel in Prozent angegeben.
Ein Agio wird beispielsweise bei der Ausgabe von Wertpapieren verrechnet und dabei üblicherweise als Ausgabeaufschlag bezeichnet. Bei der Emission von Aktien ist das Agio in die Kapitalrücklage der Aktiengesellschaft einzustellen und wird somit Teil des bilanziellen Eigenkapitals.
Als Erfüllungsgehilfen werden Personen bezeichnet, die im gesetzlichen oder vertraglichen Pflichtenkreis eines Schuldners tätig sind und diesem bei der Erfüllung seiner Pflichten helfen. Laut §278 BGB hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie sein eigenes Verschulden.
Ein Erfüllungsgehilfe kann auch jemand sein, der keinem Weisungsrecht des Schuldners unterliegt. Er muss nicht unbedingt ein Angestellter des Schuldners sein. Er muss auch nicht unbedingt wissen, dass er durch seine Tätigkeit eine Verpflichtung des Schuldners erfüllt.
Wenn der Erfüllungsgehilfe bei der Erfüllung der Verbindlichkeit des Schuldners rechtswidrig und schuldhaft einen Schaden verursacht, muss der Schuldner für das Verschulden des Erfüllungsgehilfen haften, als hätte er selbst gehandelt.
Bei Genussscheinen handelt es sich um – meist in Form von Wertpapieren verbriefte – schuldrechtliche Ansprüche gegen eine Aktiengesellschaft auf Anteile am Gewinn. Am Kapitalmarkt dient die Ausgabe/Verkauf von Genussscheinen der eigenkapitalähnlichen Unternehmensfinanzierung.
Der Genussschein ist gesetzlich nicht geregelt, so dass auch der Anlegerschutz im Verhältnis zu Aktien deutlich geringer ist.
In der Regel wird ein variabler Zinsanspruch gewährt, der sich aus einer gewinnunabhängigen Mindestverzinsung und einem gewinnabhängigen Zusatzbetrag zusammen setzt. Häufig ist auch eine Verlustbeteiligung vorgesehen. Die Laufzeiten können sehr unterschiedlich ausgestaltet sein. Eine Kündigung aus wichtigem Grund kann allerdings nicht ausgeschlossen werden. Im Falle der Insolvenz steht der Rückzahlungsanspruch hinter den Ansprüchen anderer Gläubiger zurück.
Zu unterscheiden ist in Offene und Geschlossene Immobilienfonds. Wesentlicher Unterschied ist, dass bei einem geschlossenen Immobilienfonds für konkrete Immobilienprojekte eingelegt werden kann und der Fonds nach Zeichnung einer bestimmten Gesamtbeteiligungssumme für weitere Interessenten/Anleger geschlossen ist. Die an geschlossenen Immofonds beteiligten Anleger haben steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Offene Immobilienfonds richten sich an eine unbegrenzte Zahl von Anlegern und investieren allgemein in rentabel erscheinende Immobilien. Der Anleger hat Einkünfte aus Kapitalvermögen. Bei falschen Angaben im Prospekt oder durch den Vermittler können Prospekthaftungsansprüche oder Ansprüche aus Beratungsverschulden bestehen, die unter Umständen auch gegen eine den Erwerb der Beteiligung finanzierende Bank geltend gemacht werden können.
Eine Inhaberschuldverschreibung ist eine Urkunde, in der dem Inhaber der Urkunde vom Aussteller eine Leistung versprochen wird. Der Aussteller verpflichtet sich, dem Inhaber einen geliehenen Geldbetrag mit einer bestimmten Verzinsung zurückzuzahlen. Es handelt sich um eine Sonderform der Schuldverschreibung bei der der Inhaber auf der Urkunde nicht namentlich erwähnt wird.
Die Inhaberschuldverschreibung ist also die formloseste aller Schuldverschreibungen, und deswegen am Markt, besonders dem Grauen Kapitalmarkt, die vorherrschende Form. Die Inhaberpapiere können formlos übertragen oder verschenkt werden.
Falls der Aussteller in die Insolvenz gerät , ist für den Inhaber der Teilschuldverschreibung das Totalverlustrisiko gegeben!
Bei der „Innenprovision“ handelt es sich um eine Provision, die ein Verkäufer/Fondsinitiator an einen Vermittler/Makler für die Vermittlung des Abschlusses eines Vertrages mit dem Erwerber bezahlt. Im Gegensatz zur üblichen Maklerprovision, die als sog. Außenprovision geltend gemacht wird, bleibt die Innenprovision im Verborgenen. Sie gilt als kalkulatorischer Bestandteil des Gesamtpreises. Die Vereinbarung von Innenprovisionen ist grundsätzlich zulässig.
Beispielsweise bedient sich ein Bauträger einer Vertriebsfirma, die in professioneller Weise die Käufer anlockt und dafür nicht selten eine stattliche Innenprovision von bis zu 27% erhält. Der Kaufpreis wird durch die Innenprovision erhöht und übersteigt so den Wert der Immobilie. Den Käufern ist regelmäßig nicht bewusst, dass sie getäuscht worden sind.
Der Verkäufer ist grundsätzlich nicht zur Offenlegung der Kalkulation verpflichtet. Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung des III. Zivilsenats des BGH jedoch, wenn die Innenprovision 15% des Kaufpreises der Immobilienfondsbeteiligung übersteigt.
Der Erwerber hat gerade im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Beteiligung an Immobilien ein besonderes Interesse daran, den Wert der Immobilie zutreffend einschätzen zu können.
Die KG (§§ 161 ff. HGB) ist eine Personenhandelsgesellschaft, in der ein oder mehrere Komplementäre die Geschäftsführung bilden und mit ihrem gesamten Vermögen für die Schulden der Gesellschaft haften. Komplementär kann aber auch eine GmbH sein, so dass die Haftung auf deren Vermögen begrenzt bleibt. Kommanditisten können sich mit einer Einlage an dieser Gesellschaft beteiligen und haften nur bis zur Höhe der einzuzahlenden Einlage. Sie sind von der Geschäftsführung ausgeschlossen, nehmen aber an Gewinn und Verlust teil.
Auf dem Kapitalmarkt werden Kommanditbeteiligungen angeboten, die der Kapitalbeschaffung für Fonds (z.B. Windkraft-, Schiffsbeteiligungs- und geschlossene Immobilienfonds) dienen. Der Wert der Kommanditbeteiligung hängt ausschließlich vom Erfolg des Unternehmens ab. Totalverlust der Einlage ist möglich.
Durch einen Mietgarantievertrag garantiert der Garantiegeber dem Eigentümer einer Immobilie für einen bestimmten Zeitraum (z.B. 5 Jahre) die Zahlung eines bestimmten Mietzinses. Als Gebühr verlangt der Garantiegeber in der Regel einen Betrag in Höhe von 2 – 3 Monatsmieten.
Die Werthaltigkeit einer Mietgarantie hängt entscheidend vom Vermietungsstand des Objekts und der dabei erzielbaren Mieten ab, denn eine große Differenz zwischen Garantie und tatsächlicher Miete und ein großer Leerstand führen häufig zur Insolvenz des Garantiegebers.
Die Vereinbarung eines Mietpools hat dagegen einen anderen Gegenstand. Hier wird ein Verwalter von mehreren Eigentümern beauftragt, alle Mieten abzuziehen und nach Abzug aller Kosten der Verwaltung und Instandsetzung, den verbliebenen Überschuss, gleichmäßig an alle Eigentümer auszuschütten (Solidarprinzip). Jeder einzelne Eigentümer ist so durch einen Totalausfall bei Leerstand seiner Wohnung geschützt.
Bei einem Schneeballsystem werden keine realen werthaltigen Produkte oder Dienstleistungen angeboten. Es basiert lediglich auf einem rein finanziellen System. Teilnehmer werden angeworben, die eine Beitrittsgebühr entrichten müssen. Die Ersten sollen wiederum neue Teilnehmer, quasi eine neue Generation anwerben, die Geldzahlungen an die bisherige Generation zu leisten hat. Es werden also Unbeteiligte von Werbenden aufgefordert, selber zu Werbenden zu werden. Man erwartet, dass jeder Werbende mehrere bisher Unbeteiligte wirbt. Dadurch steigt die Zahl der Werbenden schnell an.
Von den neu zum System hinzukommenden Teilnehmern werden in der Regel planmäßig vorbestimmte Geldleistungen erhoben. Die Gelder für die Ausschüttung und Rückzahlung werden nicht aus den Erträgen getätigter Investitionen, sondern durch die Investitionen neu geworbener Teilnehmer gewonnen. Die Letzten, die einem solchen System beitreten, haben keinerlei Profit. Die großen versprochenen Gewinnchancen betreffen meistens nur die Gründer des Systems.
Auf dem grauen Kapitalmarkt gibt es beispielsweise Angebote, die ebenfalls als „Schneeballsystem“ angelegt worden sind. Hierzu können insbesondere atypisch stille Beteiligungen gehören. Hier werden versprochene Zinsen oder Renditen tatsächlich gar nicht erwirtschaftet, sondern man sucht immer neue Anleger mit deren Geld alte Anleger befriedigt werden. Die Schulden steigen ständig, das System kollabiert, die Firma ist Pleite!
Das sog. Steigerprogramm soll Anlegern ermöglichen, optimal Steuern zu sparen und für das Alter vorzusorgen.
Der Anleger beteiligt sich mit einer Ratenspareinlage an einer Gesellschaft, die konzeptionsgemäß erhebliche Verluste in den ersten drei Jahren erzielt, sodass die Einlagen des Anlegers verbraucht werden. Wenn dann der Gewinn droht, wird dem Anleger geraten, konzeptionsgemäß mit dem restlichen Ratensparvertrag in die nächste Gesellschaft zu wechseln, um erneut Verluste zu erzielen und weitere Raten zu verbrauchen. Nach weiteren drei Jahren geht es dann in die nächste Folgegesellschaft.
Am Ende der Laufzeit des Ratensparvertrages war der Anleger an mehreren Gesellschaften beteiligt, die seine Einlagen verbraucht und Verluste produziert haben. Über die Jahre hinweg hat der Anleger zwar Steuern sparen können, aber keinerlei Vermögen gebildet.
Bei der stillen Gesellschaft (§§ 230 ff. HGB) beteiligt sich der (typisch) stille Gesellschafter an einem Unternehmen. Der stille Gesellschafter wird dadurch nicht selbst zum Unternehmer. Der typisch stille Gesellschafter nimmt an Gewinn und Verlust bis zur Höhe seiner Einlage teil. Es besteht daher regelmäßig keine Nachschusspflicht. Der stille Gesellschafter ist berechtigt, die abschriftliche Mitteilung des Jahresabschlusses zu verlangen und dessen Richtigkeit zu überprüfen.
Bei der atypisch stillen Beteiligung beteiligt sich der Anleger an einem Unternehmen, in den meisten Fällen für einen bestimmten Zeitraum und unter dem Versprechen einer regelmäßigen Ausschüttung auf die Einlage. In den vergangenen Jahren ist das Anwerben atypisch stiller Beteiligter zu einer beliebten Methode geworden, außerhalb der Kreditgewährung durch Banken, Fremdkapital zu beschaffen. Das bedeutet auch, dass eine Bank schon keine Kredite mehr gewähren würde, eine Kapitalbeschaffung über eine atypisch stille Beteiligung nicht ausgeschlossen ist. Das Risiko des Totalverlustes der Einlage ist nicht unerheblich.
Ansprüche gegen das Unternehmen und Vermittler aufgrund Prospekthaftung oder einer sonstigen fehlerhaften Beratung kommen in Betracht, die unter Umständen auch gegen eine die Beteiligung finanzierende Bank geltend gemacht werden können.
Das VerbrKG sollte den privaten Verbraucher bei der Aufnahme von Krediten schützen.
Es gehörte zu den Gesetzen, die vornehmlich den Verbraucherschutz sicherstellen wollten und insbesondere auf die modernen Entwicklungen im Kreditgewerbe reagieren sollten. Mit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz von 2002 wurde das Verbraucherkreditgesetz zum 31.12.2001 aufgehoben und in das BGB integriert.
Neben dem Haustürwiderrufsgesetz ist das Verbraucherkreditgesetz von besonderer Bedeutung, da es die im modernen Rechtsverkehr häufigen Verbraucherkreditverträge regelte.
Unter anderem beinhaltet das VerbrKG auch das sog. verbundene Geschäft.
Ein verbundenes Geschäft liegt im Sinne des § 358 des BGB immer dann vor, wenn die Lieferung einer Ware oder die Erbringung einer anderen Leistung und ein Verbraucherdarlehen verbunden sind, das Darlehen ganz oder teilweise der Finanzierung des anderen Vertrages dient und beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dies ist der Fall, wenn sich der Kreditgeber, z.B. eine Bank, und der Verkäufer einer Immobilie oder eines Fonds der gleichen Vertriebsfirma bedienen, bzw. eine gemeinsame Vertriebsstruktur nutzen.
Hat sich also eine Bank bei der Vermittlung eines Kredites der Vertriebsstrukturen des Fondsbetreibers bedient, ist der Kredit und der Fondsbeitritt als verbundenes Geschäft nach dem Verbraucherkreditgesetz zu behandeln. Dem Anleger steht ein gesetzliches Widerrufsrecht zu.
Anlegern ,die mit falschen Versprechungen zur Beteiligung an einer Immobilie bzw. einem Fonds überredet worden sind, die sich nachher nicht rechnen, haben die Möglichkeit aus ihren Kreditverträgen wieder herauszukommen.
Verlustzuweisungen werden bei sog. „Steuersparmodellen“ genutzt. Der Anleger kann im Jahr der Investition steuerlich hohe Verluste geltend machen und seine Steuerlast erheblich senken. Kapitalanlegern eines geschlossenen Fonds werden tatsächliche Verluste als auch reine Buchverluste, insbesondere Abschreibungen, zugewiesen. Dadurch sparen die Anleger Einkommenssteuer.
Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds sind in der Regel daran interessiert, möglichst früh einen hohen Verlustanteil zu erhalten. Es kann mit Verlustzuweisungen geworben werden. Eine Werbung mit Verlustzuweisungen liegt immer dann vor, wenn die Verluste gegenüber den Gewinnen besonders betont und deutlich herausgestellt werden.
Als Verlustzuweisungsgesellschaften sieht die Rechtsprechung solch Gesellschaften an, denen die Einkünfteerzielungsabsicht fehlt. Liegt eine Verlustzuweisungsgesellschaft im Sinne der Rechtsprechung vor, können Verluste nicht mit anderen Einkünften berechnet werden.
Ein Recht ist dann verwirkt, wenn es der Berechtigte längere Zeit nicht beansprucht hat. Der Verpflichtete kann sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten, dass dieser auch in Zukunft sein Recht nicht geltend machen werde.
Die Verwirkung ist im deutschen Recht nicht gesetzlich geregelt, sondern ihre Grundsätze wurden von der Rechtsprechung aus der Generalklausel des § 242 BGB (Treu und Glauben) entwickelt.
I. Zeitmoment : seit der Möglichkeit das Recht geltend zu machen , muss ein längerer Zeitraum verstrichen sein. Was ein längerer Zeitraum ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
II. Untätigsein : Der Berechtigte muss sich um die Durchsetzung seines Rechts selbst bemühen.
III. Umstandsmoment : der Verpflichtete hat und durfte sich darauf einstellen, dass der Berechtigte aufgrund des geschaffenen Vertrauenstatbestandes sein Recht nicht mehr geltend machen wird.
Allgemein schützt das Gesetz den Verbraucher gegen die mit dem sog. Direktvertrieb verbundenen Gefahren. Die Verbraucher sollen sich von Verträgen lösen können , die infolge einer Überrumpelung auf einem übereilten Entschluss beruhen und ihnen Leistungen ( z.B.: Fondsbeitritt oder Abschluss eines Darlehensvertrages ) verschaffen, für die oft kein echter Bedarf besteht. Zudem entspricht deren Entgelt meistens nicht den finanziellen Mitteln der Verbraucher. Vor allem sollen sozial schwächere Personenkreise geschützt werden, die mit solchen Geschäften wenig Erfahrung haben, bei der Geschäftsanbahnung beeinflusst werden und dabei ohne ausreichende Überlegung in ihrer Entschlussfreiheit gedrängt und beeinträchtigt werden , Verträge abzuschließen, die oft bedrückende finanzielle Folgen haben.
Ein sog. Haustürgeschäft, muss nicht immer nur zu Hause, sondern kann auch bei Freizeitveranstaltungen der Verkäufer , oder nach einem überraschenden Ansprechen in öffentlichen Verkehrsmitteln, oder im Bereich öffentlich zugänglicher Verkehrsflächen , abgeschlossen werden . Typisch sind unangemeldete, sowie auch kurz vorher telefonisch angekündigte Besuche zu Hause oder am Arbeitsplatz durch einen Anlageberater, den man allerdings nicht bestellt haben darf . Auch das Geschäft muss noch nicht endgültig abgeschlossen sein, es reicht schon aus, wenn der Besuch allein zur Anbahnung dieses Geschäftes gedient hat und die weiteren Verhandlungen in Büroräumen fortgeführt werden.