Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/opuszczenie-lokalu-przez-lokatorow,415,p.html
Timestamp: 2018-10-24 05:11:01+00:00
Document Index: 23893886

Matched Legal Cases: ['art. 60', 'art. 65', 'art. 3531', 'art. 3531', 'Art. 6', 'Art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6']

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-09-03
Lokatorzy otrzymali skuteczne wypowiedzenie – jak wynika z opisu – problemem jest określenie momentu zwrotu przedmiotu najmu.
Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
W myśl zaś art. 65 § 1 K.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
Tak samo należy podchodzić do zwrotu przedmiotu najmu – oczywiście lokator powinien zostawić lokal do dyspozycji wynajmującego, zwracając klucze i podpisując protokół, jednak nie zawsze tak jest.
Przepisy nie przewidują sposobu zdania lokalu. Najlepiej uregulować to w umowie najmu łącznie z zabezpieczeniem się w przypadku odmowy podpisania protokołu zdawczego – np. poprzez sporządzenie go przez jedną ze stron w przypadku braku współpracy.
Zgodnie z treścią art. 3531 K.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Z normy tej (w powiązaniu jednak z pozostałymi przepisami Kodeksu cywilnego) można wyprowadzić wniosek, że zasada swobody umów wiąże się z czterema zasadniczymi cechami, a mianowicie: istnieje swoboda zawarcia lub nie zawarcia umowy, istnieje możliwość swobodnego wyboru kontrahenta, treść umowy może być przez strony kształtowana w zasadzie w sposób dowolny, forma umowy również w zasadzie zależy od woli stron. Zasada swobody umów w ścisłym tego słowa znaczeniu odnosi się jedynie do wpływu stron na treść umowy, zaś w myśl art. 3531 K.c. strony mają do wyboru trzy możliwości, tj. przyjęcie jakiejkolwiek modyfikacji określonego typu umowy uregulowanej normatywnie (z reguły w Kodeksie cywilnym), zawarcie umowy nazwanej z jednoczesnym wprowadzeniem do niej pewnych odmienności, czy też zawarcie umowy nienazwanej, której treść kształtują całkowicie według swego uznania (tak Tadeusz Wiśniewski, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 1, Warszawa 2008, s. 20 i n.).
Innymi słowy, strony mogą stosować umowy nazwane w kształcie, jaki wynika z odpowiednich aktów prawnych, mogą również wzorować się na nich, ale określając łączący je stosunek zobowiązaniowy, dokonywać modyfikacji lub uzupełnień – tak, aby ukształtować najbardziej dla nich odpowiedni instrument prawny, mogą też tworzyć zupełnie nowe rodzaje umów.
„Art. 6c. Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.”
„Art. 6e. 1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.”
Elementem, mającym pomóc stronom w dokonaniu oceny stanu technicznego lokalu mieszkalnego, jest protokół, który strony powinny sporządzić przed wydaniem lokalu najemcy. Protokół ten określa stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń, jak też stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (art. 6c u.o.l.). Należy jednak podkreślić, że brak protokołu nie wpływa na ważność zawartej umowy, a jedynie ułatwia ewentualne przeprowadzenie dowodu, co do stanu lokalu, w jakim znajdował się w chwili wydania go najemcy. Poza tym, jak zauważono literaturze, brak protokołu oznacza istnienie domniemania, że lokal wydany został bez żadnych wad, „a zatem w stanie wprost doskonałym nie wymagającym tym samym spisywania jakiegokolwiek protokołu” (Z. Bidziński, Status prawny…, s. 116). Oczywiście domniemanie takie może obalić najemca, tyle, że zadanie jego będzie utrudnione głównie z powodu upływu czasu, co może nawet uniemożliwić przeprowadzenie dowodu na okoliczność, że lokal znajdował się w innym niż opisywany przez wynajmującego stanie.
Obiektywną czynnością powinno być tu pozostawienie lokalu do dyspozycji właściciela, opróżnienie go i opuszczenie, oddanie kluczy. To powinno być poczytane jako moment wydania faktycznego lokalu.
Reasumując, jeśli lokatorzy się wyprowadzą i nic nie podpiszą, to należy zrobić komisyjny protokół stanu lokalu, z kaucji pokryć jego remont. Jeśli wpłacili kaucję, i będzie ona do rozliczenia, to na pewno się odezwą.
Mam pytanie dotyczące naprawy sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu. W podpisanej przeze mnie umowie najmu mieszkania jest zapis, że „najemcę obciąża się naprawą i konserwacją pieca C.O.”. Piec właśnie się popsuł i obciążono mnie jego naprawą. Jak będzie wyglądała moja sytuacja, jeśli okaże się, że trzeba będzie wymienić piec na nowy (to przecież koszt kilku tysięcy złotych)?