Source: http://rejenci-warszawa.pl/waznosc-umowy-zbycia-prawa-wieczystego-uzytkowania/
Timestamp: 2019-05-19 12:42:37+00:00
Document Index: 95976945

Matched Legal Cases: ['art. 65', 'art. 65', 'art. 58', 'art. 235', 'art. 58', 'art. 235']

Ważność umowy zbycia prawa wieczystego użytkowania - Notariusz Warszawa Śródmieście
W celu dokonania właściwej oceny skutków prawnych umowy zbycia prawa wieczystego użytkowania, nie zawierającej postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, niezbędne jest zbadanie – w płaszczyźnie przesłanek przewidzianych w art. 65 § 2 kodeksu cywilnego – oświadczeń woli stron takiej umowy, co wymaga uwzględnienia poza warstwą werbalną także kontekstu sytuacyjnego; wynikające z art. 65 k.c. reguły wykładni oświadczeń woli stron odnoszą się także do umów zawartych w formie aktu notarialnego; dla określenia zgodnej woli stron wymagana jest analiza tekstu całej umowy, a nie jedynie jej wybrany fragment, zaś prowadzenie dowodu z zeznań świadków oraz wyjaśnień stron w celu ustalenia woli stron w drodze wykładni, rozumienia treści umowy a także towarzyszących jej zawarciu uzgodnień – nie stanowi naruszenia zakazu prowadzenia dowodu przeciwko osnowie dokumentu – to teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2014 roku, sygn. akt II CSK 612/13.
Sąd Rejonowy dokonał uzgodnienia stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał w dziale II wykreślenie dotychczasowych użytkowników wieczystych, tj. pozwanych oraz wpisanie w ich miejsce powódki.
Sąd Okręgowy apelację pozwanych wniesioną od tego wyroku oddalił, przyjmując za podstawę tego rozstrzygnięcia następujące ustalenia i wnioski:
powódce przysługiwało prawo wieczystego użytkowania działek nr 321/5 i 319/2,
na działce nr 321/5 znajdował się wolnostojący parterowy budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 66,70 m2, posadowiony na fundamentach stopowych i wykonany z prefabrykatów, z budynku wychodziła napowietrzna sieć centralnego ogrzewania oraz ciepła technologicznego, która posadowiona była na działce nr (…) oraz działce (…),
strony dnia 12 marca 2004 roku zawarły, pod warunkiem nieskorzystania przez burmistrza J. z prawa pierwokupu, umowę sporządzoną w formie aktu notarialnego, na podstawie której powódka zobowiązała się sprzedać pozwanym prawo wieczystego użytkowania dwóch działek gruntu nr (…), jako „działek niezabudowanych”,
w akcie notarialnym wskazano, że działka nr (…) razem z nieobjętą sprzedażą działką nr (…) tworzy nieruchomość, na której znajdują się zabudowania przemysłowe (węzeł cieplny), stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności powódki, natomiast działka nr (…) razem z nieobjętymi sprzedażą działkami nr (…) tworzy nieruchomość zabudowaną trzema budynkami, stanowiącymi własność powódki,
w umowie udokumentowanej przez notariusza z dnia 30 kwietnia 2004 roku, przedstawiciele strony powodowej, powołując się na zobowiązanie wynikające z warunkowej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek gruntu, złożyli oświadczenie o przeniesieniu na pozwanych prawa wieczystego użytkowania działek nr (…), a pozwani oświadczyli, że prawo wieczystego użytkowania nabywają do majątku wspólnego,
uwzględniając powództwo Sąd Rejonowy wskazał, że umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu prawa własności budynków i innych urządzeń jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.),
pozwani argumentowali, iż brak postanowień dotyczących przeniesienia własności budynku i urządzeń nie był przypadkowy, jako że budynki te nie przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej i strony uzgodniły, że wkrótce po zawarciu umowy zostaną one rozebrane na koszt strony powodowej; w sprawie rozbiórki ciepłociągu oraz budynku rozdzielni strony prowadziły korespondencję, co potwierdza załączone do akt sprawy pismo strony powodowej z dnia 6 lipca 2011 roku.
Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanych.
Z twierdzeń pozwanych, którym strona powodowa nie zaprzeczyła, wynika, iż zabudowania przemysłowe usytuowane na przedmiotowych działkach nie miały żadnej wartości; strona powodowa zobowiązała się je rozebrać. Z tych względów zabudowania pominięte zostały w oświadczeniach stron złożonych w akcie notarialnym z dnia 30 kwietnia 2004 roku.
Z art. 235 § 2 k.c. wynika akcesoryjność prawa własności budynków w stosunku do użytkowania wieczystego, która przejawia się w tym, iż użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionym na tym gruncie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 kwietnia 2005 roku, III CZP 9/05 sformułował – mając na względzie stan faktyczny sprawy – tezę, że umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 k.c.), jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta.
Sąd Najwyższy stwierdził, że z ustaleń dokonanych w sprawie zakończonej zaskarżonym wyrokiem nie wynika, że wolą stron było przeniesienie tylko prawa wieczystego użytkowania gruntu. Odwołanie się do poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 roku, II CKN 1155/00, zgodnie z którym umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna – nie znajduje zatem usprawiedliwienia, a zarzut naruszenia art. 235 § 2 k.c. przez błędną jego wykładnię i wskutek tego niewłaściwe zastosowanie należało uznać za uzasadniony.