Source: https://openjur.de/u/75730.html
Timestamp: 2020-01-20 13:34:49
Document Index: 42823236

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 11', '§ 307', '§ 11', 'BGH', '§ 28', '§ 535']

BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07 - openJur
BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07
openJur 2011, 6150
Mit der Klage haben die Kläger zunächst die Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 1.710 &euro; nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklärt, nämlich den Renovierungskosten gemäß Rechnung vom 23. Dezember 2004 über 1.969,56 &euro; sowie zwei weiteren Beträgen (58,67 &euro; für Installationsarbeiten und 55,90 &euro; für den Austausch von Türschlössern). Nachdem die Kläger die Aufrechnung in Höhe von 267,47 &euro; (58,67 &euro; für Installationsarbeiten und 208,80 &euro; aus der Rechnung vom 23. Dezember 2004 für Lackierarbeiten an zwei Türen mit Schlagstellen) akzeptiert und die Klage teilweise zurückgenommen haben, haben sie in erster Instanz noch die Zahlung von 1.442,53 &euro; nebst Zinsen beantragt.
Die Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung extrem stark geraucht. Nach deren Auszug seien die Decken und Wände in zwei Zimmern sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen", was eine Neutapezierung notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung aller sechs Türen erforderlich gewesen. Insgesamt seien durch von den Klägern verursachte Nikotinablagerungen die in der Rechnung vom 23. Dezember 2004 aufgeführten Renovierungskosten von 1.969,56 &euro; entstanden.
Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten mit den Kosten für den Austausch der Türschlösser (55,90 &euro;) als berechtigt angesehen und die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 1.386,63 &euro; nebst Zinsen verurteilt. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie ihr Ziel einer vollständigen Klageabweisung weiter verfolgt.
Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
Die von der Beklagten gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 1.969,56 &euro; greife über den von den Klägern akzeptierten Teilbetrag von 208,80 &euro; nicht durch.
Ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der Renovierungskosten folge auch nicht aus der Abgeltungsklausel in § 11 Nr. 3 des Mietvertrages. Diese Vertragsbestimmung sei nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Es handele sich um eine unzulässige "starre" Abgeltungsklausel, weil der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auch dann verpflichtet sein soll, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist.
Gehe es um die Frage, ob ein Mieter durch das Rauchen in der Wohnung vertragliche Pflichten verletze, erscheine es jedenfalls dann nicht sachgerecht, nach der Intensität des Rauchens zu differenzieren, wenn die durch das Rauchen herbeigeführten Gebrauchsspuren durch einen Neuanstrich und gegebenenfalls durch eine Neutapezierung beseitigt werden könnten. Der privaten Lebensführung des Mieters unterfalle nicht nur die Entscheidung, zu rauchen oder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten Ausmaß zu rauchen. In welchen Fällen ein Mieter aufgrund einer solchen Entscheidung vertragswidrig handele, müsse er nach seiner für den Vermieter erkennbaren Interessenlage einigermaßen zuverlässig abschätzen können. Das wäre nicht gewährleistet, wenn das vertragliche Recht des Mieters zu rauchen von der Zeitspanne abhinge, innerhalb derer infolge des Rauchens eine "malermäßige Renovierung" der Wohnung erforderlich werde.
a) Ein vertragliches Rauchverbot oder eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Seine Auslegung, dem Zusatz in § 11 Nr. 5 des Vertrages ("Bitte möglichst nicht rauchen, ...") könne aufgrund der Formulierung als Bitte und der Einschränkung "möglichst" ein Rechtsbindungswille der Kläger nicht entnommen werden, ist als tatrichterliche Würdigung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Das gilt auch für den Fall, dass der Zusatz nicht zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurde. Denn wenn es sich um einen von der Beklagten bei jedem Vertragsabschluss formularmäßig verwendeten Zusatz handeln sollte, geht dessen Anwendungsbereich nicht über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus, sodass kein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (vgl. BGHZ 112, 204, 210 m.w.N.). Die Auslegung des Berufungsgerichts kann deshalb nur daraufhin nachgeprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind. Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 10, m.w.N.).
Der Senat entscheidet die Frage dahin, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig - wie hier nach Darstellung der Beklagten schon nach zwei Jahren - entstanden ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich (noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung - auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Wenn es - wie im vorliegenden Fall - an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, sodass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt, so geht dies zu Lasten des Vermieters - hier der Beklagten - als Verwender der unzulässigen Formularklausel (vgl. Senatsurteil vom 28. Juni 2006, aaO, Tz. 25).
Permalink: https://openjur.de/u/75730.html (https://oj.is/75730)
Volltext Zitate 23 Zitiert 17 Faksimile Referenzen 1 Themenverwandt Schlagworte