Source: https://www.onb-france.com/actualites/la-suppression-de-la-copropriete-horizontale
Timestamp: 2019-04-19 06:23:00+00:00
Document Index: 145328649

Matched Legal Cases: ['art. 28', 'art. 85', 'art. 746', 'art. 746', 'art. 749', "l'article 746", "l'article 747", 'art. 28']

La suppression de la copropriété horizontale | Office Notarial de Baillargues
La suppression de la copropriété horizontale
Chacun connaît des copropriétés dites horizontales pavillonnaires dans lesquelles les parties communes entre copropriétaires sont le sol et éventuellement la voirie et les espaces verts (autres que des éléments d'équipement communs éventuels).
Les personnes qui ont été ainsi de façon aussi artificielle que malencontreuse placées sous le régime de la copropriété (en général dans le but d'échapper à la réglementation des lotissements et autres division foncières) souvent souhaitent se libérer des contraintes qui en résultent et devenir plein propriétaires de leurs lots.
{{{Décision unanime}}}
Cette sortie est possible mais à condition d'obtenir {{une décision unanime de l'ensemble des copropriétaires}}. Si cette unanimité ne peut pas être réunie, des copropriétaires peuvent tenter d'obtenir de l'assemblée à titre individuel l'autorisation de se retirer de la copropriété en utilisant la procédure de scission prévue par l'art. 28 de la [loi n° 65-557 du 10 juill. 1965->http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT0000008802... (statut de la copropriété des immeubles bâtis).
La décision de mettre fin à l'état de copropriété doit de manière impérative être prise en assemblée générale des copropriétaires.
Il est conseillé de préétablir et de joindre aux convocations le projet d'acte de partage afin d'éclairer la prise de décision des copropriétaires.
Ce projet fera ressortir, au vu du document d'arpentage dressé par un géomètre, les modalités de division de la copropriété, et des nouveaux lots attribués à chacune des parties. Les copropriétaires seront également informés à cette occasion des conséquences de l'opération du point de vue du droit de l'urbanisme et du point de vue fiscal.
Il y aura lieu aussi de prévoir les modalités selon lesquelles il sera pourvu à la gestion et éventuellement à l'appropriation des parties d'immeubles qui resteront communes entre les lots nouvellement créés : voirie, espaces verts, locaux techniques, etc. Ceci implique la mise en place d'une structure intermédiaire qui peut être une association syndicale libre de propriétaires (ASL). Les statuts de cette association seront également préétablis pour être joints aux convocations et être soumis à l'approbation des copropriétaires. Une décision unanime est là encore nécessaire.
D'autre part il y aura lieu de procéder à la liquidation du syndicat des copropriétaires, ce qui implique la désignation d'un liquidateur de la copropriété.
Une fois la décision unanime prise, il pourra être procédé au partage, par acte notarié, sans délai dès que les documents soumis à l'assemblée générale auront été approuvés par elle.
{{{Publicité foncière}}}
La conséquence du partage total est la disparition de la copropriété, et donc l'annulation de l'état descriptif de division (EDD), qui devra être mentionné au fichier immobilier au service de la publicité foncière.
Concernant les inscriptions ou publications grevant, les lots de copropriété, il est admis que les charges grevant les anciens lots de copropriété sont automatiquement reportées sur les nouveaux lots divis attribués dans le partage (penser à maintenir les lots et leur numérotation même s'ils ne comportent plus de quote-parts de parties communes).
Chacun des anciens lots reçoit une désignation cadastrale correspondant à une unité foncière indépendante sur laquelle s'exerce exclusivement un droit de propriété privatif. Un tableau de concordance entre les anciens lots de copropriété et les nouvelles parcelles cadastrées doit être établi pour permettre d'annoter en toute sécurité le fichier immobilier du changement intervenu dans la désignation des biens immobiliers concernés (un exemple est donné dans l'étude en référence).
Si l'opération laisse subsister des parties à usage commun (existence de voirie de desserte), il sera nécessaire d'identifier spécifiquement ces parties à usage commun par une désignation cadastrale propre sur lesquelles s'exerceront des droits indivis (et non plus une quote-part de parties communes).
Les charges grevant éventuellement les anciens lots devraient être reportées à la fois sur la nouvelle parcelle cadastrale correspondante et sur la ou les parcelles cadastrales créées pour identifier les parties à usage commun, objet des droits indivis.
La ou les parcelles à usage commun doivent être intégrées dans le tableau de correspondance pour identifier pleinement les biens sur lesquels portent désormais les droits de propriété privatifs et indivis affectant chacun des lots annulés. Des exemples sont aussi donnés dans l'étude en référence.
{{{Fiscalité}}}
L'art. 85 de la loi SRU n° 2000-1208 du 13 déc. 2000 a créé un nouvel article 749 A du Code général des impôts (CGI), ainsi rédigé :
{Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévue à l'art. 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive.}
{{L'exonération est limitée au droit de partage prévu à l'art. 746 du CGI, c'est-à-dire au droit d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière de 2,50 %}}. {{Pour que cette mesure de faveur soit applicable, le partage doit être pur et simple}}. Chacun des copropriétaires doit recevoir une part sur le terrain exactement proportionnelle à ses droits dans les parties communes. Un titulaire de 25 % des parts communes devra recevoir un terrain d'une suoperficie égale à 25 % du terrain total des lots. Toute différence constatée dans les attributions sera constitutive d'une plus-value de lot, sur laquelle seront perçus les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). En effet l'art. 749 A du CGI ne vise que le droit d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 et non pas les perceptions résultant de l'article 747 du CGI. Le droit de vente d'immeubles sera également dû si certains copartageants reçoivent des attributions supérieures à leurs droits, à charge de verser aux autres une somme d'argent ou de supporter une part de passif supérieure à celle qui leur incombe normalement.
Pour la perception de la contribution recouvrée par le service de la publicité foncière (CSI) et des émoluments notariés de partage, la valeur des parties communes devra faire l'objet d'une déclaration estimative. Le sol commun objet du partage doit être en principe évalué non pas comme du terrain à bâtir mais comme du terrain encombré.
Pour une telle opération de partage total ou celle de retrait d'un ou plusieurs copropriétaires de la copropriété (art. 28), il est conseillé de voir son notaire bien en avant, ainsi qu'un géomètre qui dira si la division au sol entre les bâtiments et leurs terrains est possible.
Source principale: - JurisClasseur Construction & urbanisme, 91-40, sous la signature de Jacques Lafond, Docteur en droit