Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/PRESTAMO-CON-GARANTIA-HIPOTECARIA-5789-boe14032020-rDGRN20122019
Timestamp: 2020-04-09 01:09:16
Document Index: 364347948

Matched Legal Cases: ['Artículo 3', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 15', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 14', 'Artículo 15', 'Artículo 15', 'Artículo 15', 'Artículo 14', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 3', 'in fine', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 2']

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Artículos 1, 2, 3, 14 y 15
Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, Artículos
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010, Artículo 3.2.b)
Resolución de 20 de diciembre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
I Mediante escritura otorgada el día 1 de agosto de 2019 ante el notario de Cullera, don Javier José García-España Serra, con el número 995 de protocolo, se formalizó un préstamo concedido por "Banco Santander, S.A.", a una persona que, según se expresaba en aquélla, era empleado de dicha entidad, para financiar la reforma de una vivienda; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca. Entre otros pactos, se fijaba interés del 0,50% durante los primeros doce meses, que posteriormente se revisará para aplicar en que resulte de sumar al "Euribor" un diferencial del 0,69 puntos y con una T.A.E. del 0,70%. En dicha escritura el notario expresaba lo siguiente:
"Yo, el notario, hago constar, que, el cliente reconoce que el presente préstamo le ha sido concedido en su condición de empleado de la entidad prestamista, por lo que ambas partes reconocen hallarse bajo el supuesto previsto en el artículo 2.4.a) de la ley de crédito inmobiliario, dado que se trata de un préstamo concedido por un empleador a su empleado a título accesorio y sin interés o cuya tasa anual equivalente resulta inferior a la de mercado y de las que se ofrecen al público en general, todo lo cual me dispensa a mí el notario del acta previa de información y asesoramiento prevista en dicha ley, ello no obstante, yo el notario, a efectos de tutelar su interés legítimo y asegurar la protección de sus intereses, doy fe, de haber prestado el asesoramiento necesario, he prestado las explicaciones pertinentes, y he respondido a las preguntas por él formuladas, para llegar al convencimiento de que el mismo, conoce las condiciones exactas del préstamo, los riesgos, y las consecuencias que podrían derivarse de un eventual impago del mismo, por lo que, cumplido el deber de asesoramiento procedo a autorizar este instrumento".
II Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Cullera, fue objeto de la siguiente nota calificación:
- No consta la reseña identificativa del acta previa de transparencia a que aluden Los artículos 14 y 15 la misma y por no ajustarse las cláusulas de la precedente escritura a las limitaciones contractuales impuestas por la citada Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito, porque siendo el prestatario empleado de la entidad crediticia, dicha ley es aplicable a este supuesto, pues el artículo 2.4 de la ley, señala en su letra a) que la ley no se aplicará a los préstamos concedidos por un empleador a sus empleados a título accesorio y sin intereses, o cuya TAE sea inferior a la de mercado, y que no se ofrezcan al público en general , pero esta excepción no es aplicable a los préstamos hipotecarios concedidos por una entidad bancaria a sus empleados, porque no se cumplen los siguientes requisitos:
a) la concesión del préstamo a título accesorio , que significa según la doctrina del TJUE, que la actividad en la concesión de créditos no sea una de las actividades principales del prestamista, sino secundaria u ocasional.
b) que no se ofrezcan al público en general , en este caso el adjunto préstamo responde a un modelo únicamente en las condiciones financieras afectante al tipo de interés.
Para asegurar el cumplimiento de lo anteriormente prescrito, es imperativo, para que el Notario pueda autorizar escrituras públicas relativas a la contratación de préstamos objeto de esta Ley a las que antes hemos hecho referencia, que, al menos un día antes de la autorización de la escritura -artículo 15.3 LCCI-, extienda éste, en comparecencia del prestatario o de su representante, un acta acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 LCCI -artículo 14.2 LCCI-. Así, en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hará constar el cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1, las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el Notario, y, en todo caso, la constancia de que el Notario ha informado individualizadamente y ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica, así como que, en presencia del mismo, se ha procedido el prestatario a responder a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.
En la escritura ahora calificada, no consta reseña del acta ni referencia alguna a su otorgamiento, limitándose el notario a señalar que el cliente ha tenido el derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en mi despacho al menos durante tres días hábiles anteriores al otorgamiento, habiendo renunciado a este derecho por firmarse el presente instrumento público en mi despacho notarial , contraviniendo lo dispuesto en la Ley respecto al asesoramiento que el Notario debe prestar al prestatario, fiador o hipotecante no deudor, que debe dar lugar mediante comparecencia de los mismos en la Notaría dentro de dicho plazo de 10 días naturales y, como límite, el día anterior al otorgamiento de la escritura (Artículo 15), de cuyo cumplimiento se levantará un acta notarial. El asesoramiento se extiende no sólo al deudor, sino también al hipotecante no deudor y al fiador (Artículo 15.4).
La importancia que la nueva Ley atribuye a estas obligaciones de información y asesoramiento precontractual es de tal magnitud que, según el Artículo 15.5: Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el Artículo 14 o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado, el Notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo .
7. En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo .
2. En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7 .
Contra esta calificación los interesados podrán (...)
Cullera, a 23 de septiembre de 2019. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Elena Domínguez Prieto registrador/a de Registro Propiedad de Cullera a día veintitrés de septiembre del año dos mil diecinueve".
III Contra la anterior nota de calificación, don Javier José García-España Serra, notario de Cullera, interpuso recurso el día 30 de septiembre de 2019 mediante escrito con los siguientes fundamentos jurídicos:
"El defecto principal y que engloba todos los restantes, que es objeto de recurso, es el relativo a no haberse otorgado el acta previa prevista en el artículo 3 [sic], de la ley 5/2019 de quince de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el cual atribuye a dicha acta previa un carácter imperativo, indisponible para las partes, salvo aquellos supuestos en que la norma establezca expresamente lo contrario, y precisamente en dicha expresión, contenida en el precepto, es en la que se basa, el presente recurso, por entender que la escritura calificada, contiene uno de los supuestos, en los cuales la ley excluye expresamente del ámbito de aplicación de la misma, y por tanto no sería preceptivo el otorgamiento del acta previa.
Primero, por la expresión in fine del precepto, y que no se ofrezcan al público en general , con lo que está presuponiendo que ese empleador presta habitualmente a terceras personas, y establece en esa operación a su empleado unas condiciones distintas de las que ofrece al público en general, en otro caso, ¿qué sentido tienen las expresiones finales del precepto? Que empleador que ocasionalmente preste a un empleado lo hace habitualmente con el público en general, y puestos a perfilar más la cuestión, el legislador realmente ha querido excluir del ámbito de la ley, los anticipos de nómina, y otros de carácter ocasional, no parece lógico, porque estos, raramente se documentan, porque desproteger al empleado frente al empleador, no parece lógico dada la finalidad de la ley, y la especial protección de la normativa laboral a esas situaciones de difícil equilibro entre empleador y empleado, parece más lógico sustraer del ámbito de la ley al empleado cualificado que utiliza las especiales y favorables condiciones que le ofrece su empleador.
Segundo, la expresión a título accesorio , utilizada por la ley, es interpretada por la registradora en el sentido de que la concesión de créditos para el prestamista, no sea una actividad principal sino secundaria u ocasional, cuando a nuestro juicio, la accesoriedad debe de entenderse referida a esa relación laboral que une a las partes y que motiva la concesión del préstamo en condiciones notoriamente más ventajosas a las ofertadas al público en general.
Tercero, la expresión no se ofrezcan al público en general es interpretada, a nuestro juicio artificialmente y sin fundamento, en referencia a un modelo contractual no utilizado habitualmente por el prestatario, (parece del todo incomprensible relacionar la habitualidad y el concepto de prestatario como se hace en la nota de calificación, a lo sumo en relación al prestamista, o utilizar como argumento, que dado que el modelo de contrato, es el habitual de la entidad, solo por ello, no es una excepción o no encaja en el 2.4 de la ley) cuando la habitualidad, no debe referirse al modelo contractual, sino que debería entenderse referida a las condiciones ofertadas por el prestamista, pero no parece que el modelo contractual le importe mucho al legislador nacional, ni al Comunitario, sino que parece más lógico incidir sobre las concretas condiciones financieras del préstamo y la relación laboral que une a las partes, como a nuestro juicio hace la ley, para que con esos datos objetivos, permitir apreciar que nos hallamos ante uno de los supuestos previstos en el referido artículo 2.4 de la ley.
Por último concluye la calificación, estableciendo lo siguiente: Constando expresamente en la escritura de préstamo, hipotecario, que el clausulado de la misma, al tratarse de un empleado de la entidad prestamista, se ajusta a un convenio colectivo vigente en el sector, y que responde la concesión del préstamo, no a una finalidad lucrativa conexa con su actividad principal, sino que responde a fines de política social de empresa, u otra finalidad accesoria, si sería aplicable la excepción del artículo 2.4 de la LCC y no estaría sujeta a esta, y por tanto solo a la LOGC y LGDCU, con la correspondiente oferta vinculante( en este caso se incorpora la FEIN) y por lo tanto sin necesidad del acta previa de transparencia .
Por todo ello se solicita la revocación de la nota de calificación y la inscripción de la escritura".
IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 2 de octubre de 2019 y, por mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un préstamo concedido por "Banco Santander, S.A." a una persona que, según se expresa en aquélla es empleado de dicha entidad, para financiar la reforma de una vivienda; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca. Entre otros pactos, se fija interés del 0,50% durante los primeros doce meses, que posteriormente se revisará para aplicar en que resulte de sumar al "Euribor" un diferencial de 0,69 puntos y con una T.A.E. del 0,70%. No contiene pacto alguno para el supuesto de que el prestatario dejara de ser empleado de la entidad concedente ni referencia a convenio colectivo de la entidad o a directrices de política retributiva o social de la misma.
"Yo, el notario, hago constar, que, el cliente reconoce que el presente préstamo le ha sido concedido en su condición de empleado de la entidad prestamista, por lo que ambas partes reconocen hallarse bajo el supuesto previsto en el artículo 2.4 a) de la ley de crédito inmobiliario, dado que se trata de un préstamo concedido por un empleador a su empleado a título accesorio y sin interés o cuya tasa anual equivalente resulta inferior a la de mercado y de las que se ofrecen al público en general, todo lo cual me dispensa a mí el notario del acta previa de información y asesoramiento prevista en dicha ley, ello no obstante, yo el notario, a efectos de tutelar su interés legítimo y asegurar la protección de sus intereses, doy fe, de haber prestado el asesoramiento necesario, he prestado las explicaciones pertinentes, y he respondido a las preguntas por él formuladas, para llegar al convencimiento de que el mismo, conoce las condiciones exactas del préstamo, los riesgos, y las consecuencias que podrían derivarse de un eventual impago del mismo, por lo que, cumplido el deber de asesoramiento procedo a autorizar este instrumento".
El notario recurrente sostiene que no es aplicable la citada Ley, pues su artículo 2.4, en su letra a), establece que la misma no será de aplicación a los contratos de préstamo "concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general".
b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor (...)".
El artículo 2.4, en su letra a), antes transcrito, constituye un trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17, el cual excluye, de forma análoga, "los contratos de crédito concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se ofrezcan al público en general".
La primera cuestión dudosa que se plantea es el concepto del "título accesorio" de la concesión de estos préstamos. La expresión es ambigua, y guarda relación con la de "título subsidiario" que se emplea, para excluir estos mismos préstamos de su ámbito de aplicación, por la Ley 16/2011, sobre créditos al consumo, y la Directiva UE 2008/48 que la motivó. La accesoriedad podría predicarse tanto respecto del prestamista como del prestatario, o del propio préstamo, puesto que la norma no hace precisión alguna.
Por consiguiente, son las características objetivas del préstamo las que determinan la aplicabilidad de esta excepción. Y esas características se desprenden de sus condiciones materiales. Así, el hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política laboral de la empresa, y así se indique en la escritura, debe ser suficiente -aunque no necesario- para acreditar su condición de préstamo exceptuado.
Por otra parte, no parece imprescindible que el clausulado del préstamo se aparte del habitual empleado para los préstamos ordinarios concedidos por la entidad para poder entender que ese préstamo "no se ofrece al público en general", puesto que si sus condiciones económicas, incluida en particular la T.A.E., son más favorables que las generales del mercado, y ambas partes así lo afirman y reconocen, y vinculan dicho reconocimiento a la condición de empleado del prestatario, con ello debe bastar.
Debe por otra parte apuntarse que en estos préstamos es frecuente que se pacte que, en el supuesto de que el prestatario dejara de ser empleado de la entidad concedente, dejen de ser de aplicación las condiciones privilegiadas acordadas, quedando el préstamo sujeto a otras, análogas a las del público en general. Para el supuesto de que se estableciera tal pacto, debe entenderse que las condiciones sustitutivas sí quedarían sujetas a las citadas condiciones o limitaciones imperativas de la ley, pero que no debe ser preciso el otorgamiento del acta previa, puesto que no se trata de dos contratos firmados simultáneamente, sino de un único contrato cuyas condiciones y T.A.E., globalmente consideradas, resultan más favorables que las de los contratos normales del mercado, sin que obste a ello el hecho de que, por aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", puedan las mismas endurecerse, dando paso a otro régimen contractual a partir de una determinada fecha. Cuestión distinta será que el hecho determinante de la aplicación de esas condiciones diferentes se establezca en el contrato en condiciones que deban reputarse abusivas.
3. En el presente caso, como ha quedado expuesto, ambas partes afirman en la escritura calificada que el préstamo ha sido concedido al prestatario en su condición de empleado de la entidad prestamista, y reconocen expresamente hallarse bajo el supuesto previsto en el artículo 2.4.a) de la Ley 5/2019, dado que se trata de un préstamo concedido por un empleador a su empleado a título accesorio y cuya tasa anual equivalente es inferior a la de mercado y de las que se ofrecen al público en general, según resulta objetivamente de las condiciones económicas pactadas en dicha escritura. Por ello, la calificación registral objeto de impugnación no puede ser confirmada.