Source: https://lagen.nu/dom/nja/2010s286
Timestamp: 2019-02-20 22:09:44+00:00
Document Index: 37124392

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

NJA 2010 s. 286 | lagen.nu
I Svensk Byggnorm 1967 (SBN 67) har avseende den aktuella konstruktionen angetts ”Golvkonstruktion direkt på mark utföres så, att den ger erforderligt skydd mot markfukt… Lämplig ångspärr eller luftningsanläggning anordnas i golvkonstruktion med tät eller fuktkänslig golvbeläggning, där fukt- och uppvärmningsförhållandena så kräver”. Parterna tvistar om den aktuella konstruktionen, utan kapillärbrytande skikt, strider mot byggnormen eller inte. De i målet hörda vittnena har lämnat motstridiga uppgifter i frågan. M.P., som alltså var den som vid en av sina besiktningar upptäckte fuktskadorna i det aktuella huset, har spontant uppgett att han anser att konstruktionen är i enlighet med byggnormen. När byggnormen lästs upp för honom har han dock ändrat uppfattning till att så inte är fallet. M.D. har i frågan uppgett att byggnormerna alltid har krävt att man skall ha ett erforderligt fuktskydd, han har dock tillagt att den aktuella byggmetoden var vanlig och allmänt accepterad på 1970-talet. Enligt K.A.E. överensstämmer den aktuella konstruktionen med byggnormen och även I.S. har uppgett att byggnadsnämnderna förmodligen inte skulle ha något att erinra mot byggnadssättet. Vittnena har alltså lämnat olika uppgifter i frågan; tingsrätten kan endast konstatera att det inte är visat att den aktuella konstruktionen stod i strid mot den på 1970-talet gängse tolkningen av byggnormen.
Fri Kraft KB driver en verksamhet som består av uthyrning av fritids- och rekreationsanläggningar. År 1996 förvärvade Fri Kraft KB en fritidsfastighet av C-s på vilken det fanns ett enplans timmerhus med souterrängvåning som uppfördes under åren 1972-1974. Grundkonstruktionen var s.k. platta på mark och på betongplattan var väggar och golv byggda av träreglar med golvisolering ovanför plattan. När Fri Kraft KB skulle sälja fastigheten år 2001 framkom att det fanns fuktskador i byggnaden. Det blev även känt att det saknades ett kapillärbrytande skikt mellan betongplattan och de träreglar på vilka golv och ytterväggar hade byggts.
Fri Kraft KB har som grund för sitt yrkande om nedsättning av köpeskillingen åberopat att träbjälklaget i byggnaden, i strid med Svensk Byggnorm 1967, anlagts direkt på betongplattan utan kapillärbrytande skikt och att isolering lagts direkt på bottenplattan tillsammans med organiskt material samt att den oacceptabla skadeeffekten blev att det uppkom bl.a. kraftiga svampangrepp på vägg- och golvreglar. Fri Kraft KB har gjort gällande att detta innebär att fastigheten avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
C-s har häremot invänt att fastigheten inte är behäftad med fel i JB:s mening och hävdat att den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, hus byggda på 1970-talet med konstruktionen platta på mark, är sådan att risken för fuktskador är påtaglig. De har vidare bestritt att golvkonstruktionen står i strid med 1967 års byggnorm.
Underinstanserna har funnit styrkt i målet att det byggnadssätt som använts och som lett till senare upptäckta fuktskador varit vedertaget och allmänt accepterat när huset byggdes samt att byggnormen vid tiden för byggnationen inte hindrade att den aktuella golvkonstruktionen användes. Vidare har underinstanserna funnit styrkt att golvkonstruktionen ofta orsakar fuktskador.
Den fråga som HD nu ska ta ställning till är om nedsättning av köpeskillingen ska ske med anledning av golvkonstruktionen och de därav uppkomna fuktskadorna.
Av 4 kap. 19 § första stycket första meningen JB framgår att köparen har rätt att göra avdrag på köpeskillingen om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Det har i förarbetena gjorts vissa uttalanden om vad som kan utgöra fel i såld fastighet. En köpare bör kunna räkna med att det han köper är fullt brukbart för det vid köpet förutsatta ändamålet om en undersökning av egendomen inte bort upplysa honom om annat. Felet eller bristen ska också väsentligt inverka på fastighetens saluvärde. (Prop. 1970:20 del B 1 s. 211.) En säljare kan bli ansvarig för en bristfällighet beträffande något som inte har berörts vid köpet om bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur inte har haft anledning att räkna med den och inte heller bort upptäcka den vid sin undersökning. I praktiken blir det fråga om en dold avvikelse från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket. Vad som kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet växlar från fall till fall. Av betydelse för bedömningen kan bli bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick, men också den avtalade köpeskillingen. Något krav på att avvikelsen ska vara väsentlig uppställs inte, men det ligger i sakens natur att avvikelsen måste vara klar och otvetydig för att ett felansvar ska kunna föreligga. (Prop. 1989/90:77 s. 60, jfr prop. 1970:20 del A s. 220 f. och del B 1 s. 211 ff.)
HD har i rättsfallet NJA 1997 s. 290 haft att ta ställning till fukt- och mögelskador som uppkom i nybyggda bostadshus vars konstruktion ansågs vara fackmannamässig vid den tid då husen byggdes och överensstämde med då gällande byggnorm. Köparna ansågs berättigade till nedsättning av köpeskillingen. HD framhöll att rätten till nedsättning av köpeskillingen inte var att förstå som en sanktion för vårdslöst handlande från säljarens sida utan som en gottgörelse till köparen, när fastigheten visat sig inte vara av den kvalitet som denne haft anledning att förvänta sig. Vidare uttalade HD att enskilda köpare av småhus i normala fall måste, särskilt när det är fråga om nybyggda hus, kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade som bostäder eller bereder de boende betydande olägenheter. Vidare anfördes att de fukt- och mögelskador som hade uppkommit var av sådan art och omfattning att de inte normalt behövde tolereras i en bostadsfastighet och att någon särskild omständighet som gav köparna anledning att räkna med att sådana skador skulle uppkomma inte hade påståtts föreligga.
Även i förevarande fall har konstruktionen varit i enlighet med den byggnorm som gällde vid tiden när huset byggdes och byggnadssättet har dessutom varit vedertaget och allmänt accepterat. Situationen är emellertid en annan jämfört med den som förelåg i 1997 års rättsfall.
Fri Kraft KB förvärvade fastigheten när byggnaden var mer är 20 år gammal. Normalt sett måste utgångspunkten i den situationen vara att en köpare inte kan förvänta sig mer av byggnaden än vad byggnormen vid tiden för uppförandet föreskrivit. Golvkonstruktionen kan därför inte ha medfört att fastighetens skick avvikit från vad som normalt kunnat förväntas vid köp av en sådan fastighet som målet rör. När det gäller fuktskadorna har det inte påståtts att de skulle ha förelegat vid tidpunkten för Fri Kraft KB:s förvärv av fastigheten och annat har inte framkommit än att fastigheten kunnat nyttjas för sitt ändamål under flera år efter förvärvet. Under dessa förhållanden kan vare sig golvkonstruktionen eller de senare upptäckta fuktskadorna medföra att fastigheten avviker från vad Fri Kraft KB med fog kunnat förutsätta vid köpet.
På grund av det anförda är Fri Kraft KB inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen.
År 1996 köpte bolaget en fritidsfastighet, Malung Gusjön 15:18, för 1 250 000 kr av H.C., M.C., C.C.-G. och G.C.-P. På fastigheten fanns det ett enplans timmerhus med suterrängvåning. Byggnaden var uppförd under åren 1972-1974. När bolaget i sin tur skulle sälja fastigheten år 2001 visade sig byggnaden vara fuktskadad.
Av tingsrättens och hovrättens domar framgår det att träbjälklaget i byggnaden hade anlagts direkt på en betongplatta samt att det saknades ett kapillärbrytande skikt mellan plattan och de träreglar som golv och ytterväggar var byggda på. Enligt domstolarna var detta byggnadssätt, som hade lett till de senare upptäckta fuktskadorna, vedertaget och allmänt accepterat på 1970-talet. Domstolarna fann att konstruktionen ofta ledde till fuktskador, men det ansågs inte visat att den stred mot gängse tolkning av Svensk Byggnorm 1967 (SBN 67).
Frågan är - med de angivna utgångspunkterna - om golvkonstruktionen ger bolaget rätt till avdrag på köpeskillingen. Vad HD nu har att pröva är om fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och om ett avdrag på köpeskillingen därför ska göras med stöd av 4 kap. 19 § första stycket första meningen andra ledet JB.
Då det är fråga om förhållanden som inte bort upptäckas vid köparens undersökning och som inte avhandlats mellan parterna - dolda abstrakta faktiska fel - läggs alltså avgörande vikt vid köparens befogade förväntningar. Det som ska bedömas är därmed om fastigheten avviker från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket. Bedömningen får ytterst göras från fall till fall och den innefattar i allmänhet flera omständigheter, såsom fastighetens ålder, dess allmänna skick och köpeskillingen.
När den påstådda avvikelsen tar sikte på byggnadens konstruktion och arbetets tekniska utförande ligger det nära till hands att knyta en bedömning till byggnormen eller motsvarande riktlinjer (numera Boverkets byggregler och konstruktionsregler, BBR och BKR) och till vad som anses vara fackmannamässigt. Byggreglerna, som utfärdas av myndighet med stöd av författning och är allmänt tillgängliga, kan ses som en objektiv måttstock på vad som är befogat att förvänta, även om varje avsteg inte behöver innebära att det föreligger ett abstrakt fel i det särskilda fallet. Att beakta är också att byggreglerna i allt större utsträckning har fått karaktären av funktionskrav och att funktionen kan åstadkommas på olika sätt. Byggreglerna måste därför ses i ljuset av vad som kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning och tillämpning av dem.
Byggreglerna bör alltså tillmätas särskild betydelse. Vid bedömningen kan dock även andra förhållanden inverka. Sålunda har i rättsfallet NJA 1997 s. 290 ansetts att en enskild köpare av ett nybyggt småhus normalt kan förvänta sig att huset är allmänt funktionsdugligt och beboeligt. Enbart det förhållandet att byggnadssättet är vedertaget och stämmer överens med byggreglerna hindrar således inte att köpeskillingen sätts ned om en sådan befogad förväntan inte infrias.
En särskild fråga är till vilken tidpunkt bedömningen av den byggnadstekniska konstruktionen och arbetets utförande ska hänföras. Normalt bör de befogade förväntningarna på fastigheten bedömas utifrån det synsätt som rådde när huset uppfördes. En köpare bör därför i regel inte kunna utgå från att konstruktionen och utförandet är bättre än så, även om kraven sedermera har kommit att ändras. Rättspraxis lämnar dock ett visst utrymme för att ta hänsyn till nya rön eller andra omständigheter som var okända vid förvärvet och som är av beskaffenhet att påverka fastighetens värde i det enskilda fallet (se NJA 1986 s. 670 I angående radon).
Vid bedömningen av detta mål är utgångspunkten i HD att byggnadssättet när huset uppfördes var vedertaget och allmänt accepterat och inte stred mot gängse tolkning av byggnormen (jfr vad som i det föregående har anförts under 2).
Byggnaden var mer än 20 år gammal när bolaget köpte fastigheten år 1996. Bolagets företrädare har inte haft fog för att förvänta sig någonting annat än att golvkonstruktionen var gjord i enlighet med den vid tiden för uppförandet gällande byggnormen och på ett sätt som var vedertaget vid den tiden. Golvkonstruktionen har inte heller av någon annan anledning utgjort en avvikelse från vad bolagets företrädare med fog kunnat förutsätta vid köpet, och köpeskillingen ska därför inte sättas ned.
Den fråga som har ställts i prövningstillståndet ska besvaras i enlighet med vad som nu har anförts. Det saknas därmed skäl att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.