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Timestamp: 2019-10-14 17:58:17
Document Index: 389170380

Matched Legal Cases: ['§ 177', '§ 744', '§ 14', '§ 21', '§ 21', '§ 27', '§ 8', '§ 3', '§ 10', '§ 21', '§ 27', '§ 1', '§ 28', '§ 27', '§ 14', '§ 347']

BK Gebäudemanagement GmbH - Rücklagenbildung
Eine vernünftige Instandhaltung von Immobilien ist heute mehr von Nöten, als jemals zuvor. Durch niedrige Inflationsraten in den letzten Jahren und Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen ist das Wertsteigerungspotenzial des Wohneigentums stets gesunken. Damit also der Wert Ihrer Immobilie zumindest bestehen bleibt, muss diese ordnungsgemäß Instand gehalten werden.
Denn wer sein Eigentum selbst nutzt oder es mit einer angemessenen Rendite vermietet oder es verkaufen möchte, der erkennt schnell, dass dabei ein technisch einwandfreier Zustand sehr wichtig ist. Neben der Instandhaltung aus eigenen Interessen gibt es für Eigentümer sogar eine gesetzliche Verpflichtung zur Instandhaltung, die aus dem § 177 BauGB und zusätzlich bei mehreren Eigentümern einer Immobilie aus dem § 744 II BGB resultiert.
Diese Instandhaltungspflichten gelten für jedes Wohneigentum und speziell eben auch für eine WEG. Das jeder WEG, vorstehende WEG – Gesetz, verpflichtet neben der Instandhaltung siehe § 14 Nr. 1, 21 V Nr. 2 WEG, die Eigentümer sogar zu einer Rücklagenbildung, siehe § 21 V Nr. 4, für die Instandhaltung des Gemeinschafts-eigentums. Wie sich aber die Rücklagenbildung angemessen bestimmen lässt, dazu schweigt der Gesetzgeber.
Daher werden in aller Regel die anteiligen Rücklagenzahlungen zu niedrig angesetzt. Daneben gewinnt die professionelle Hausverwaltung eine stetig steigende Bedeutung, denn mittlerweile gibt es mehr als acht Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland. Die Höhe der Rücklagenbildung ist oftmals unzureichend, da es ein mangelndes Bewusstsein für Instandhaltung oder einen zu großen Optimismus bezüglich des voraussichtlichen Aufwandes gibt. Ein WEG-Verwalter sollte sich also im Bereich der Rücklagenbildung und Instandhaltungsplanung auskennen. Die Problemstellung ist also, wie eine angemessene Rücklage für die Instandhaltung durch den WEG- Verwalter ermittelt werden kann, um langfristig die Finanzierung der Instandhaltungsmaßnahmen zu sichern, ohne auf Sonderumlagen zurückgreifen zu müssen.
Ein kurzer Überblick: Der Verwalter stellt die Geschäftsführung zugunsten der Eigentümer dar. Zur Hausverwaltung gehören neben den Vorschriften des § 21 V WEG folgendes: Abschluss von Verträgen bezüglich des Gemeinschaftseigentums, Wirtschaftsführung, Verkehrs-sicherungspflicht, Geltendmachung von Gewährleistungsrechten, Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, Erledigung von Verbindlichkeiten.
Neben den kauf-männischen, gehören zu den technischen Verwalteraufgaben u. a. die laufende Überwachung der Sicherheit, des baulichen Zustands, die Vorausplanung periodischer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie Modernisierungs-maßnahmen. Die Aufgaben und die Befugnisse des WEG- Verwalters sind in den § 27, 28 WEG geregelt. Daneben können sich weitere Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag ergeben. Verwalter können außer einer BGB – Gesellschaft, eine natürliche und juristische Person, sowie eine Handelsgesellschaft sein.
Sondereigentum Gemeinschaftseigentum: Der Unterschied von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist für die Instandhaltung in einer WEG wichtig, da sich hieraus die Kostenverteilung bei anfallenden Maßnahmen ergibt. Das Sondereigentum kann aus Teileigentum, gewerbliche Fläche) und / oder Wohneigentum bestehen. Nachfolgend werden meistens die Begriffe Sondereigentum oder Wohnungseigentum, stellvertretend für das Teileigentum, verwandt.
Sondereigentum umfasst alle Wohn- und sonstigen Räume, die in sich abgeschlossen und in der Teilungserklärung (§ 8 WEG) oder in dem Teilungsvertrag (§ 3 WEG) zu Sondereigentum erklärt wurden. Beispiele in Wohnungen: Nicht tragende Innenwände, Verputz, Heizkörper, Bodenbeläge. Das Gemeinschaftseigentum umfasst zwingend das Grundstück, alle Teile des Gebäudes, die für den Bestand und die Sicherheit erforderlich sind, sowie alle Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums sind, tragende Innenwände, Estrich, Fenster und Balkonbrüstungen
Wohnanlage: Unter einer Wohnanlage versteht man, dass mehrere Gebäude auf einem Grundstück eine WEG bilden. Dabei ist spielt es keine Rolle, ob es sich um zwei Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder mehrere baulich getrennte Mehrfamilienhäuser handelt, die sich ein Grundstück teilen.
Bezüglich der Instandhaltung und Rücklagenbildung gibt es zwei Verfahren: Die Rücklagenbildung für die Instandhaltung für die gesamte Gemeinschaft, separate Rücklagenbildung für die Instandhaltung des jeweiligen Objektes und je nach Gegebenheit für die Gemeinschaftsflächen und Einrichtungen, (z. B. Außenanlage, Heizung, ect. Soll eine separate Rücklagenbildung stattfinden, muss dies in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein oder durch Vereinbarung der Eigentümer im Sinne des § 10 I S. 2 WEG festgelegt werden. Es findet aber keine gesonderte Betrachtung bei der Rücklagenkalkulation statt; lediglich führt die zweite Möglichkeit zu einem gewissen Mehraufwand bei getrennter Rücklagenbildung und der Kalkulation dieser.
Finanzamt und Steuer : Die anteilsmäßige Zuführung zu den Rücklagen kann durch den Eigentümer nicht als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Nur die durch Instandhaltungs-maßnahmen angefallenen Kosten gelten, bei Kapitalanleger ,als steuerlich zu berück-sichtigende Werbungskosten.
Daher muss der Verwalter den Eigentümern die entstandenen Werbungskosten entsprechend ihres Miteigentumsanteils mit der Jahresabrechnung mitteilen. Ebenso muss er die angefallenen Zinsen des Instand-haltungsvermögens den Eigentümern anteilsmäßig ausweisen, da diese von allen Eigentümern, unabhängig ob Eigennutzer oder Kapitalanleger, als Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Steuererklärung angegeben werden müssen.
Der Bundesfinanzhof verneinte das Argument, dass auch schon die Rücklagenzuführung Werbungskosten sind, da der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis zum Zeitpunkt der Abführung verliert. Ein Grund für diese Entscheidung könnte sein, dass über Instandhaltungsmaßnahmen, und somit über die Rücklage, die Gemeinschaft in Beschlüssen entscheidet und somit der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis nicht gänzlich verliert. Sonderumlagen im Bereich der Instandhaltung sind steuerlich wie eine normale Rücklagenzuführung zu behandeln.
Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, geht sein Anteil an den Rücklagen wie o. e. auf den Erwerber über. Da es sich bei diesem Anteil um einen steuerlich unbeachtlichen Sparvorgang handelt, ist der Rücklageanteil von der Grunderwerbssteuer befreit.
Ansichtsweisen der jeweiligen Eigentümer: Eigentumswohnungen werden auf zwei Arten Nachgefragt: Den Selbstnutzer, als Ersatz für das eigene Haus. Den Kapitalanlegern, als Vermögensanlage mit steuerlicher Förderung, eingeschränkt ab dem 01.01.2006; ca. 50 % aller Eigentumswohnungen) Daher gibt es generell bei der Rücklagenbildung zwei unterschiedliche Interessenslagen der Eigentümer.
Zum einen gibt es den Kapitalanleger, welcher in der Regel aus Renditesicht und aus steuerlichen Gründen, sowie wegen des Verbleibs der bezahlten Rücklagenanteile in der Gemeinschaft bei Verkauf der Wohnung weniger in die Rücklagen einstellen möchten. Zum anderen will der Eigennutzer Vorsorge für zukünftige größere Instandsetzungen treffen und die Gewährleistung haben, dass hierfür alle Gemeinschaftsmitglieder dazu beitragen.
Eigennutzer sind darüber oft geneigt, aufwendige Ausstattungsinvestitionen vorzuschlagen; vor allem dann, wenn die Mehrzahl der Eigentümer Eigennutzer sind. Oft versuchen Verkäufer einen verkaufsfreundlichen Wirtschaftsplan zu erreichen, der die Rendite oder Belastung eines Kaufinteressenten beschönigt.
Nun zur Rücklagenbildung und deren Berechnungsmethoden: Der Sinn der Instandhaltungsrücklage ist, die Liquidität der Gemeinschaft für den Fall größerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu gewährleisten. Sie dient folglich der Vorsorge. Die Höhe der Rücklage wird normalerweise im Rahmen des Wirtschaftsplans durch die ETG beschlossen. In § 21 V Nr. 4 WEG wird die angemessene Bildung einer Instandhaltungsrückstellung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung erwähnt.
Jedoch fehlt eine genaue Bestimmung zur notwendigen Höhe der Rücklagenbildung; vielmehr ist die Höhe unter Berücksichtigung der zu erwartenden Kosten zu bestimmen. Dies ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass eine pauschale Fixierung mit exakter Wertangabe der zukünftigen Instandhaltungskosten auf Grund der Heterogenität der Gebäude nicht möglich ist. Die Rücklagenbildung ist keine gesetzliche Pflicht und kann aber im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung von jedem Eigentümer gefordert werden. Dabei gibt es für die Bildung gute Gründe.
So wird vermieden, dass weniger zahlungskräftige Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis geraten, aber auch der Gefahr einer ungleichen finanziellen Belastung vorgebeugt, die entstände, wenn für zahlungsunwillige oder weniger zahlungsfähige Wohnungseigentümer andere Wohnungseigentümer einspringen müssten. Daneben ist es so dem Verwalter möglich, bei Gefahr im Verzug dringliche Arbeiten (§ 27 I Nr. 3 WEG) zu veranlassen und bezahlen zu können.
Ein weiterer Grund ist die finanzielle Belastung der Eigentümer, die bei kontinuierlicher Ansammlung einer Rücklage geringerer ist, als bei Einmalzahlung für eine entsprechende Maßnahme. Jedoch sollte beachtet werden, dass die regelmäßige Zuweisung in die Rücklage von den einzelnen Eigentümern getragen werden kann. Wird keine Instandhaltungsrücklage gebildet oder ist diese zu gering, muss für die Instandhaltung eine Sonderumlage beschlossen werden und dadurch erhöht sich das Risiko von Zahlungsausfällen einzelner Eigentümer, vor allem bei kurzfristig fälligen Zahlungen. Von einer Inanspruchnahme der Eigentümer durch Sonderumlage ist also möglichst abzusehen.
Die laut Wirtschaftsplan angesetzte Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist wie eine Ausgabe zu handhaben. Analog müssen Entnahmen aus den Rücklagen wie Einnahmen betrachtet werden. In der Jahresabrechnung ist die tatsächliche Rücklagenzuführung als faktische Ausgabe einzustellen.
Sollten Verbindlichkeiten für Instandhaltungen aus den Rücklagen bezahlt worden sein, so sind sie als Einnahmen anzugeben und ergebnisneutral als entsprechender Aufwand in der Abrechnung abzuführen. In der Abrechnung kann der Verwalter eine geringere als zuvor beschlossene Zuführung zu den Rücklagen durchführen, wenn die tatsächlichen Kosten für Instandhaltung höher sind, als im Wirtschaftsplan angenommen. Jedoch ist er nicht automatisch berechtigt und verpflichtet, einen höheren Beitrag bei Unterschreitung der geplanten Kosten den Rücklagen zuzuführen.
Eine Eigentümergemeinschaft sollte daher möglichst frühzeitig mit der Bildung einer Rücklage beginnen. Auch bei einer üblichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Neubauten, sollten die Eigentümer ab dem zweiten oder dritten Jahr mit der Bildung einer Instandhaltungsrücklage beginnen, um nach der Gewährleistungsfrist durch die Ansparphase schon eine gewisse Rücklagenhöhe zu haben.
Rechtliche Behandlung Die Instandhaltungsrücklage gehört zum so genannten Verwaltungsvermögen, das als Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums anzusehen ist (§ 1 V WEG) . Das Rücklagenvermögen ist untrennbar mit dem Gemeinschaftsvermögen verbunden, und kann nicht als anteiliger Vermögenswert mit selbstständigem Verfügen des Sondereigentümers betrachtet werden.
Somit unterliegt der Anteil an dem Verwaltungsvermögen auch nicht dem Zugriff Dritter. Demzufolge kann weder ein Eigentümer noch ein Gläubiger direkt auf die gebildete Instandhaltungsrücklage zugreifen, bzw. deren Auflösung verlangen. Vielmehr geht der Anteil z. B. bei Veräußerung der Wohnung an den Rechtsnachfolger über. Da dieses Gesetz keine genaue Höhe bezüglich der Rücklagen vorschreibt, sondern sie lediglich in angemessener Höhe zu bilden ist, entscheidet das Gericht im Streitfall auf Grund des technischen Zustands des Gebäudes, des Alters und der Ausstattung, sowie des mittelfristigen Instandhaltungsbedarf, über die angemessene Höhe.
Auch werden künftige Baukostensteigerungen mit berücksichtigt. Dabei gilt die Rücklagenhöhe als gerichtlich angemessen, wenn sie die Summe erreicht, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer ansparen würde. Die Orientierung an den Sätzen des § 28 II II. BV erscheint Gerichten abhängig vom Sanierungsaufwand als angemessen (s. OLG Düsseldorf NZM 2002, 959). und widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Diese Sätze können aber auch als Untergrenze (KG v. 01.06.1987, Az.: 24 W 5578/86) angesehen werden. So bejaht das OLG Düsseldorf den weiten Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer bezüglich der Höhe der Instandhaltungsrücklage. Lediglich wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen.
Der Begriff Angemessenheit der Rücklagen wirft neben der ungenauen Aussage über die Höhe ein weiteres Problem auf; So ist unklar, ob die Instandhaltungsrücklage in ihrer Höhe jederzeit die anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen decken muss. Daher können die Eigentümer beschließen, um eine gänzliche Erschöpfung der Instandhaltungsrücklage zu vermeiden, dass die Kosten für die Instandhaltung einer größeren Maßnahme nicht komplett aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden, sondern auch ganz oder teilweise über eine Sonderumlage.
Jedoch widerspricht es einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine Maßnahme nicht aus den Instandhaltungsrücklagen bezahlt wird, obwohl diese eine angemessene Höhe erreicht hat. Die angesammelten Rücklagen dürfen laut Rechtsprechung nur für größere Instandhaltungsmaßnahmen benutzt werden. Laufende, kleinere sind durch die normalen Betriebskosten abzurechnen. Da aber die Bildung der Instandhaltungsrücklage eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist, kann die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss eine teilweise andere Verwendung beschließen, z. B. zur Deckung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses, jedoch nicht deren gänzliche Auflösung.
Neben den Kosten für die Instandhaltung kann die Rücklage auch für Ersatz-beschaffungen von Gemeinschaftseigentum, z. B. Rasenmäher, genutzt werden. Eine Verwendung zum Ausgleich bei Wohngeldausfällen ist nicht gestattet. Selbst für die Routinemaßnahmen, wie z. B. die laufende Wartung, dürfen die Mittel nicht benutzt werden. Das WEG sieht den Begriff Instandhaltungsrückstellung vor.
Rücklagenstrategie: Für ein gezieltes Instandhaltungsmanagement gibt es drei Strategien, die auch in der WEG-Verwaltung zum Einsatz kommen. Ausfallstrategie (Schadensbedingt) Präventivstrategie (intervallabhängig) Inspektionsstrategie (zustandsabhängig) Je nach Strategie gibt es Vor – und Nachteile bei der Anwendung. Es ist daher für die Instandhaltung wichtig, den richtigen Strategie-mix zu finden.
Ausfallstrategie: Hier runter versteht man, dass die Bauteile erst mit dem Ausfall oder Unterschreitung einer gewissen Minimalleistung dieser ersetzt werden. Es werden hier keine vorbeugenden Maßnahmen getroffen, um den Schaden abzuwenden.
Präventivstrategie: Ziel der Präventivstrategie ist es, einen Ausfall oder die Unterschreitung der Minimalleistung vorzubeugen. Dies geschieht durch den Austausch oder die überholung des Bauteils in Abhängigkeit von Betriebsdauer oder Zeitablauf; unabhängig vom Verschleißzustand des Teils. Diese Strategie findet vor allem bei Bauteilen Einsatz, bei denen ein Folgeschaden größer wäre, wie der Restwert des auszutauschenden Teils.
Inspektionsstrategie: Bei dieser Strategie wird das Bauteil durch regelmäßige Inspektion auf Verschleiß geprüft und bei einem vorher festgelegten Abnutzungsgrad ausgetauscht. Vorteil dieser Strategie im Vergleich zu den anderen Instandhaltungsstrategien ist der geringere Kostenaufwand für die Instandhaltung und die kürzeren, wenn überhaupt vorhandenen, Ausfallzeiten der Bauteile.
Übertragbarkeit auf die WEG-Verwaltung: In der WEG-Verwaltung werden alle drei Instandhaltungsstrategien aus Kostengründen angewandt. Die Ausfallstrategie wird z. B. für normale Hausbeleuchtung eingesetzt. Die Vorbeugungsstrategie findet ihren Einsatz, z. B. bei dem Austausch der Aufzugseile. Ein klassisches Beispiel für die Zustandsstrategie ist die Heizungsanlage, bei der durch Wartung und Inspektion der Zustand festgestellt wird und gegebenenfalls Bauteile ausgetauscht werden.
Die Strategien und ihr Einsatz können jedoch je nach Verwalter und Interessen der Eigentümergemeinschaft variieren. Es macht jedoch Sinn, aus diesen Strategien konkrete Instandhaltungspläne für das jeweilige Objekt zu erstellen. In der WEG-Verwaltung wird Instandhaltung in zwei Zuständigkeitsbereiche gegliedert. So ist der Verwalter lediglich zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums der WEG verpflichtet (§ 27 II, III WEG). Die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums obliegt nach § 14 I WEG dem jeweiligen Eigentümer selbst.
Für den Verwalter gibt es rechtlich gesehen zwei wichtige Besonderheiten. Zum einen hat er sich über die Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen fachkundig vorzubereiten. Bei schwierigen Maßnahmen wird aber empfohlen, dass Sonderfachleute eingeschaltet werden. Dabei ist zu beachten, dass die Verantwortung weitgehend auf diese übergeht, jedoch der Ansprechpartner und Organisator der Verwalter bleibt. Zum anderen muss der Verwalter sich über geänderte rechtliche Rahmenbedingungen informieren. So hat er z. B. bei Instandsetzungen die EnEV zu beachten.
Für eine Schadensersatzforderung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter ist ein endgültiger Schaden Voraussetzung. Ein Verschulden liegt auch bei Fahrlässigkeit vor. Darüber hinaus ist der Kausalitätsnachweis zu führen, d. h. dass nachgewiesen werden muss, dass der Schaden gerade durch das Verhalten des Verwalters entstanden ist. Dabei haftet der Verwalter der Gemeinschaft gegenüber nach dem allgemeinen Haftungsmaßstab, d. h. er hat die nötige Sorgfalt aufzubringen, die ein Eigentümer bei Selbstverwaltung seines Eigentums aufbringen würde.
Eine Haftung des WEG-Verwalters kann also bei einer Pflichtverletzung durch Nichterfüllung, durch mangelhafte Erfüllung oder durch Verzögerung entstehen, wenn ein schuldhaftes Verhalten vorliegt. Es entlastet ihn nicht, wenn er nicht über die Mindestkenntnisse (in kaufmännischer, technischer und rechtlicher Art) verfügt. Vielmehr haftet jeder Verwalter für die Erfüllung seiner Pflichten bei Verletzung mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns (§ 347 HGB).
Hat der Verwalter jedoch die Eigentümergemeinschaft auf eine notwendige Instandsetzung hingewiesen und unterlässt die WEG die notwendige positive Beschlussfassung, so hat der Verwalter seine Sorgfaltspflicht erfüllt und ist aus der Haftung entlassen, da er dem Willen der Eigentümer unterworfen ist. Aber der WEG- Verwalter hat auch die Pflicht, um Schaden am Gemeinschaftseigentum zu vermeiden, einen Beschluss einer Instandhaltungsmaßnahme der Eigentümer anzufechten, die offensichtlich unsinnig ist.
Kennt er die Konsequenzen des Beschlusses und unternimmt nichts, macht er sich schadensersatzpflichtig. Wichtig für die Verwalterhaftung bei der Instandhaltung ist anzumerken, dass der Verwalter nicht im Sinne der Haftung für Erfüllungsgehilfen haftet, wenn er ein sachkundiges Fachunternehmen mit der Instandsetzung beauftragt hat.
Die Berechnung: In der Praxis weisen die meisten Gemeinschaften zwischen 2,€ und 7,50€ pro Quadratmeter Sondereigentum und Jahr für die Instandhaltungsrücklagenbildung aus. Dass eine Rücklagenkalkulation stattfinden muss, wurde gezeigt. Ob die Praxiswerte dabei angemessen sind, soll dieses Kapitel bezüglich der Methoden zur Instandhaltungsrücklagen – Kalkulation zeigen. Formeln wurden dabei teilweise speziell für die WEG-Verwaltung entwickelt und werden in der Literatur immer wieder genannt.
Daneben werden auch Möglichkeiten zur Kalkulation aus anderen Bereichen der Immobilienwirtschaft gezeigt. Diese stammen aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau, der Wertermittlung, der öffentlichen Verwaltung, dem ehemaligen Ministerium für RBS sowie der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Dabei wird bei den WEG-fremden Methoden darauf eingegangen, in wie weit sie sich durch ihre Werte auf die WEG-Verwaltung übertragen lassen.
Peterssche Formel: Die wohl bekannteste und am weitesten verbreitete Methode in der WEG-Verwaltung wurde von Architekt Peters entwickelt. Er hat für die Instandhaltung eine Formel gebildet, die auf der Annahme beruht, dass das 1.1/2 – fache der Herstellungskosten pro Quadratmeter (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) auf die Nutzungsdauer des Gebäudes (80 Jahre) anfällt. Baukosten x 1,5 / Nutzungsdauer x Sondereigentumsflächen = Rücklagen pro m2 p. a.
Hierbei handelt es sich um die Formel für die Gesamtanlage, also Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Peters geht davon aus, dass ca. 65 % bis 70 % dieser Kosten das Gemeinschaftseigentum betreffen und der Sondereigentümer für die restlichen Kosten selbst aufkommen muss. So ergibt sich folgende Formel für die Instandhaltungsrücklage des Gemeinschaftseigentums:
Baukosten x 1,5 x Anteil Gemeinschaftseigentum / Nutzungsdauer x Sondereigentumsflächen x 100 = Rücklagen pro m2 p. a. Eine weitere Alternative ist die Empfehlung des Bundesministers für RBS. In dem 1988 veröffentlichen Leitfaden zur Bauinstandhaltung des Ministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau werden Sätze, ähnlich der II. BV, abhängig vom Alter des Gebäudes, für die Instandhaltungsbemessung angegeben.
1.-5. Jahr 4,00 € je / m2 p . a. 6.-10. Jahr 6,00 € je / m2 p. a. 11.-15. Jahr 7,50 € je / m2 p. a. ab 16. Jahr 10,00 € je / m2 p. a