Source: https://www.juraforum.de/forum/t/wohnungsuebergabe-nicht-erfolgt-schadensersatz.399805/
Timestamp: 2018-03-23 18:36:59
Document Index: 198650509

Matched Legal Cases: ['§548', '§744', '§548', '§195', '§ 809', '§ 809', '§ 546', '§ 744', '§ 809', '§ 809', '§ 280', '§ 809', '§ 809', '§ 535', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', 'BGH', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 294', 'BGH', 'BGH', '§ 293', 'BGH']

ᐅ Wohnungsübergabe nicht erfolgt---> Schadensersatz? - Mietrecht - JuraForum.de
JuraForum.de Foren > Spezielle Juraforen > Mietrecht > Wohnungsübergabe nicht erfolgt---> Schadensersatz? >
Wohnungsübergabe nicht erfolgt---> Schadensersatz?
Dieses Thema "ᐅ Wohnungsübergabe nicht erfolgt---> Schadensersatz? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von rdz01, 24. Mai 2012.
rdz01 Forum-Interessierte(r) 24.05.2012, 06:10
M gibt am 30.03. die Wohnung auf und hält die schriftlich angekündigte Zeit zur Wohnungsübergabe nicht ein.
Trotz sofortigem schriftlichen Verlangen von V erfolgt keine Schlüsselübergabe. Am 15.04. erfolgt die Wohnungsöffnung nach mehrmaliger schriftlicher Androhung durch den Schlüsseldienst.
V verlangt daraufhin Schadensersatz aus 1 entgangener Monatsmiete (durch nicht mögliche Wohnungsbesichtigung) sowie aus Kosten der Wohnungsöffnung.
Zur rechtlichen Problemstellung I:
V leitet den Erlass eines Mahnbescheides ein. Zustellung am 29.07.
M widerspricht Vollstreckungsbescheid am 15.08.
Am 06.01. des Folgejahres ist Mahnverfahren an das zuständige Amtsgericht abgegeben worden.
Klageeinreichung 18.01.
Von M wird nun die Einrede der Verjährung geführt.
Verjährungsfrist ist wohl nach §548 BGB abgeleitet 6 Monate.
Ist die Verjährung durch den Mahnbescheid nicht unterbrochen oder ist sie nur gehemmt?
Zieht also hier die Einrede der Verjährung?
Zur "Erschwernis" des ganzen noch rechtliche Problemstellung II:
Der Mietvertrag ist seitens V unterzeichnet von V (Nießbrauchnehmer) und V+ (Eigentümer), beide sind im Mietvertrag auch als NB bzw. Eigentümer deklariert..
Die Schadensersatzforderung geltend gemacht hat aber nur V (auch alleiniger Kläger). Gedanke dabei sei, dass auch allein V als Nießbrauchnehmer einen Schaden erlitten hat.
M macht nun geltend, dass hier eine Personenmehrheit nach §744 BGB auf Vermieterseite anzuwenden ist mit der Folge, dass zwingend V und V+ gemeinsam hätten Klagen müssen.
Ist damit nun die Klage an formalen Mangel gescheitert oder konnte V allein klagen?
Ich hoffe dieser fiktive Fall ist ausreichend klar dargelegt. Vielen Dank schon mal vorab für eine baldige Antwort.
772 V.I.P. 24.05.2012, 08:36
AW: Wohnungsübergabe nicht erfolgt---> Schadensersatz?
Die Verjährung nach §548 BGB betrifft nur "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache" und ist im Beispiel nicht einschlägig. Für die genannten Forderungen wäre wohl die Regelverjährung aus §195 BGB gültig: drei Jahre ab Jahresende.
cmd.dea V.I.P. 24.05.2012, 08:52
Zitat von rdz01: ↑
Prima, Mietverhältnis endet also am 30.03.2012
Das hat mit § 809 BGB wenig zu tun, der Besichtigungsanspruch ergibt sich aus dem Wohnraummietrecht selbst. Zudem ist § 809 BGB keine Anspruchsgrundlage für Schadenersatz.
Trotz sofortigem schriftlichen Verlangen von V erfolgt keine Schlüsselübergabe.
Dann hat M die Wohnung auch nicht "aufgegeben", weil das zumindest die Schlüsselübergabe erfordert.
Am 15.04. erfolgt die Wohnungsöffnung nach mehrmaliger schriftlicher Androhung durch den Schlüsseldienst.
Wow! Das wäre dann wohl eine Besitzstörung (strafrechtlich ein Hausfriedensbruch). M hat mangels Übergabe der Schlüssel den Besitz noch nicht aufgegeben (oder hatte er sich nach Südamerika abgesetzt? Dann wäre das was anderes).
Wenn V nachweisen, kann, dass die Wohnung zum 01.05. hätte vermietet werden können, kann er diese Miete, die er so nicht bekommen hat, als Schadenersatz geltend machen. Alternativ kann er von M mangels Rückgabe der Wohnung Nutzungsersatz gem. § 546a BGB verlangen.
Die Kosten für den Schlüsseldienst werden, da die Maßnahme wohl rechtswdidrig war, nicht zu ersetzen sein.
Nö, V macht ja keine Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache geltend, sondern Schadenersatz, bzw. Nutzungsausfall. Diese Ansprüche verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren.
Die Frage ist wohl ohnehin obsolet (siehe oben).
Nein, der Schadenersatz stellt eine vertragliche Pflichtverletzung dar, die also gegen beide Vermieter geht. Es ist auch kein Grund ersichtlich, nur V einen Schaden zuzusprechen, da V+ ja auch Vermieter und somit Anspruchsberechtigter hinsichtlich der vorhergehenden Miete war. Warum sollte er also keine neue Miete erzielen können?
Nö, es liegt keine Gesamthandsgemeinschaft, bzw. gemeinsame Verwaltung des Gegenstandes vor, weil der Anspruch nicht aus der Sache, sondern aus dem Mietvertrag herrührt. § 744 BGB greift bereits deshalb nicht, weil der Mietvertrag in keinem Zusammenhang mit der Sache selbst steht und jeder alles vermieten kann, auch, wenn es ihm nicht gehört.
Hier kann jeder seinen Anspruch geltend machen. Allerdings wäre es möglich, das kann ich in der Kürze jetzt nicht feststellen, dass V auf Zahlung an V und V+ klagen muss. Vermutlich liegt aber einfach nur eine Gesamtgläubigerschaft vor, aus der jeder allein vorgehen und Zahlung an sich verlangen kann, allerdings insgesamt auf die Höhe des Gesamtanspruchs begrenzt (wie gesagt, vorbehaltlich einer weiteren Prüfung).
rdz01 Forum-Interessierte(r) 24.05.2012, 13:52
erstmal vielen Dank auf die ersten schnellen + umfangreichen Antworten.
Nachfolgend noch einige Ergänzungen bzw. Verständnisfragen:
Hierzu ist aus dem "Mietrechtslexikon" aber zu entnehmen--->
Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter eine Besichtigung der Wohnung zusammen mit Mietinteressenten nicht ermöglicht. AG Wedding, Urteil vom 20. Mai 1997, Az: 11 C 211/96, Grundeigentum 1997, 749.
Also Anspruchsgrundlage doch auf § 809 BGB basierend?
HHier muss ergänzt werden:
Die Schlüssel hat V nicht erhalten (ein persönliches Treffen am 30.03. zur Wohnungsübergabe hat M nicht eingehalten), gleich wohl behauptet aber M unter Zeugen die Schlüssel am 30.03. in den Briefkasten von V eingeworfen zu haben und behauptet (schriftlich auf die Mahnung wegen ausstehender Übergabe)somit die Wohnungsübergabe aus seiner Sicht vollzogen zu haben.
Ist die Türöffnung dann immer noch unter dem Rubrum "Hausfriedensbruch" zu subsumieren?
Ist durch den behaupteten Schlüsseleinwurf eine rechtskräftige Wohnungsübergabe erfolgt?
Wie stellt sich die Lage dar, wenn berücksichtigt wird, dass das Niesbrauchrecht grundbuchlich eingetragen ist, per Notarvertrag die alleinigen Einnahmen und Ausgaben dem NB-nehmer zustehen und im Innenverhältnis zwischen V und V+ der V+ im konkreten Fall mündlich seine möglichen Ansprüche zurückgestellt bzw. an V abgetreten hat?
Vermutlich liegt aber einfach nur eine Gesamtgläubigerschaft vor, aus der jeder allein vorgehen und Zahlung an sich verlangen kann, allerdings insgesamt auf die Höhe des Gesamtanspruchs begrenzt (wie gesagt, vorbehaltlich einer weiteren Prüfung).
wo kann man näheres dazu finden? :erschlage
cmd.dea V.I.P. 24.05.2012, 14:09
Nein, § 809 BGB ist keine Anspruchsgrundlage für Schadenersatz, das sind die §§ 280 ff., 249 BGB. Die Pflicht, den Mieter die Wohnung besichtigen zu lassen, folgt hier auch nicht aus § 809 BGB, weil die Norm einen ganz anderen Anwendungsbereich hat und diese Pflicht sich bereits aus dem Mietvertrag selbst ergibt.
Also möglicher Schadenersatz wegen Verweigerung der Besichtigung: Ja. Aber ohne § 809 BGB, sondern gem. §§ 535, 280, 282, 241 Abs. 2, 249 BGB. Ist aber das selbe in grün.
Dann würde jedenfalls nach dem Vortrag des M eine Rückgabe vorliegen.
Eine Wohnungsübergabe ist erfolgt, wenn der Schlüssel tatsächlich zurück gegeben wurde. Eine andere Frage ist die, welche Rechte M geltend machen könnte, wenn er selbst behauptet, es wäre so, und da würde es doch schwierig werden.
Das ist irrelevant, weil es allein das Innenverhältnis zwischen V und V+ betrifft, also die Frage, wie der V+ mit seinem Schadenersatz verfährt. Bei Vermögensschäden hat der Geschädigte jedoch die sog. Verwendungsfreiheit, will heißen, den Schädiger hat es nicht zu interessieren, was mit Geld passiert. Daher kann auch ein Schaden selbst nicht verneint werden.
Bei Rechtsanwalt der Wahl.
rdz01 gefällt das.
moriarty V.I.P. 24.05.2012, 14:23
Den Ausführungen von cmd.dea kann ich nur zustimmen.
Bezüglich der Schlüsselrückgabe: Zieht der Mieter aus, muss er sämtliche Schlüssel zurückgeben. Er hat die Schlüssel dem Vermieter oder seinem Verwalter persönlich zu übergeben. Es reicht nicht aus, wenn er sie lediglich im Briefkasten hinterlegt oder bei einem anderen Mieter im Haus abgibt, damit dieser die Schlüssel an die Hausverwaltung weiterleitet (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, GE 82, 617).
Zusätzlich noch eine Frage. Wurde eine Kaution bezahlt?
cmd.dea V.I.P. 24.05.2012, 14:28
Hmmnaja, ob eine Besitzaufgabe, sowie Besitzverschaffung an der Mietsache, welche Ansprüche aus § 546a BGB ausschließt, durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters geschehen kann, ist tatsächlich umstritten. So wird teilweise vertreten, dass der Einwurf sämtlicher Schlüssel bei dem Vermieter ausreichend ist (LG Berlin, Urteil vom 08.07.2003, Aktenzeichen: 63 S 385/02), andererseits, dass es sich hierbei um ein unzulässiges Aufdrängen handelt, da keine Übergabeeinigung vorliege (LG Berlin, Urteil vom 04.05.2006, Aktenzeichen: 67 S 463/05). Zum Teil wird allein auf den Rückgabe- und Besitzaufgabewillen des Mieters allein abgestellt, so das bereits die Rückgabe auch nur eines Schlüssels reichen solle (Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 546 Rdn. 11; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 16.06.1993, Aktenzeichen: 4 U 223/92). Letztlich soll es allein auf die konkreten Umstände des Einzelfalles ankommen (Sternel, Mietrecht aktuell 4. Aufl. 2009 XIII Rdn. 11). Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.09.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 285/09) sieht zwar die Übergabe nicht aller Schlüssel nicht als Rückgabe der Mietsache an, hat sich jedoch zu der Frage, ob eine Übergabe/Einwurf aller Schlüssel gegen den Willen des Mieters eine Rückgabe herbeiführt und Ansprüche aus § 546a BGB ausschließt, noch nicht geäußert
Ron-Wide V.I.P. 25.05.2012, 05:52
Aus diesem ganzen Schriftverkehr ist m.E. aber nicht zu entnehmen, dass tatsächliche eine Wohnungsübergabe stattgefunden hat. Daher wäre auch das Öffnen der Wohnung durch den Vermieter ein ganz heißes Eisen. Mit sehr großer Wahrscheinlichkeit rechtswidrig.
Die Wohnung ist nach § 546 BGB durch den Mieter zurückzugeben.
- das Anbieten eines Übergabetermins,
- die Räumung der Wohnung,
- die Schlüsselübergabe.
Wenn ich jetzt beurteilen soll, ob nach der Schilderung eine Wohnungsübergabe stattgefunden hat, dann kann ich nur mit Nein antworten.
- Weder hat der M einen Übergabetermin vereinbart,
- noch hat der M die Wohnung tatsächlich an den Vermieter übergeben
- noch wurde eine rechtmäßige Schlüsselübergabe vollzogen, denn eine kommentarloser Einwurf (ohne den Beweis) in den Briefkasten eines Vermieters ist keine rechtmäßige Schlüsselübergabe
Der M hätte für die Schäden/Verluste des Vermieters bis zur rechtmäßigen Übergabe aufzukommen.
cmd.dea V.I.P. 25.05.2012, 08:31
Und auf welche der von mir vorstehend umfassend zitierten Quellen, die genau diese Frage (die Ersetzung der Übergabe durch den Schlüsseleinwurf) unterschiedlich behandeln, beziehst Du Dich für diese Annahme?
Denn eine Rückgabe iSd. § 546 BGB verlangt lediglich, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung eingeräumt wird, was bereits vorliegt, wenn der Vermieter in die Lage versetzt wird, daß er die Räume ohne Schwierigkeiten betreten und über sie ungestört und frei verfügen kann (so LG Berlin und OLG Hamburg in den obigen Entscheidungen).
Für die Rückgabe reicht es aus, "wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen" (BGH, Urteil vom 10.07.1991, Aktenzeichen: XII ZR 105/90).
Das kann er, wenn er die Schlüssel hat.
Von dem Anbieten und der Durchführung eines Übergabetermins steht weder im Gesetz etwas, noch wird das dem Gesetz entnommen. § 546 BGB setzt einzig die Übertragung des Besitzes durch Besitzaufgabe bei dem Mieter und Besitzverschaffung an den Vermieter voraus. Dafür reicht völlig unstreitig die Übergabe der Schlüssel (Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 546 Rdn. 11; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 16.06.1993, Aktenzeichen: 4 U 223/92).
Streitig ist allein, und das hatte ich bereits erklärt, ob auch eine aufgedrängte Übergabe der Schlüssel gegen den Willen des Vermieters ausreicht. Und dazu bestehen, wie oben dargelegt, unterschiedliche Auffassungen.
Daher gilt für:
Das sehen die Gerichte unterschiedlich, aber auch nur dann, wenn der Einwurf gegen den Willen des Vermieters geschieht. Davon ist aber in der Eingangsfrage garnichts gesagt (die Sache sollte ja vielmehr zurück gegeben werden).
Aber selbst wenn, wird zudem teilwiese davon ausgegangen, dass der bloße Einwurf der Schlüssel gegen den Willen des Vermieters mangels Annahemwille dessen zwar tatsächlich keine Besitzübertragung darstellt, der Vermieter sich aber rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er sich in einem hierauf gestützten Schadenersatz auf die fehlende Übergabe beruft (OLG Dresden, Urteil vom 20.06.2000, Aktenzeichen: 23 U 403/00).
772 V.I.P. 25.05.2012, 10:38
Ich verstehe lediglich die Wirkung des "gegen den Willen des Vermieters" nicht.
Eines der von Dir zitierten Urteile stellt auf "unzulässiges Aufdrängen" und "fehlende Übergabeeinigung" ab. Da hakt es bei mir leider aus, denn nicht die Übergabe sondern die Rückgabe wird vom Mieter gesetzlich gefordert.
Meiner laienhaften Meinung nach wäre die Rückgabe der Schlüssel im Zweifelsfall eine Zustellung oder dieser gleichzusetzen. In anderen Fällen geschieht die Zustellung - z.B. durch den GV in den Briefkasten des Empfängers - unabhängig vom Willen des Empfängers, warum sollte dies hier anders sein?
cmd.dea V.I.P. 25.05.2012, 10:55
Ich bin nicht ganz sicher, ob ich Dich richtig verstehe..
Das hat einen besondere, hier nicht relevanten und daher auch nicht angesprochenen Grund.
Den Urteilen, die sich auf eine Rückgabe "gegen den Willen des Vermieters" beziehen, liegen Fälle zugrunde, in denen der Mieter die Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses zurück gibt (durch eben Schlüsseleinwurf), bzw. jedenfalls der Vermieter meint, das Mietverhältnis sei nicht beendet, und daher die Rücknahme nicht will.
Hier ist zu unterscheiden zwischen dem vertraglichen Ende (das sich völlig unabhängig hiervon nach der Frage der Laufzeit richtet) und der Rückgabe der Mietsache, die hiervon unabhängig ist. Und hier war festzustellen, ob eine solche "aufgedrängte" Rückgabe überhaupt eine solche iSd. § 546 BGB ist, denn dazu gehört eben neben der Besitzaufgabe des Mieters (durch Abgabe der Schlüssel) auch die Besitzerlangung der Mietsache durch den Vermieter (durch eben Inempfangnahme der Schlüssel). Will der Vermieter das aber garnicht, ist zu klären, ob der Einwurf dennoch eine Besitzverschaffung darstellt (was aber überwiegend bejaht wird, zumal es ja an der Mietzahlungspflicht, wenn der Vertrag weiter laufen würde, nichts ändert). Das hat aber mit diesem Fall nichts zu tun, da hier der Vermieter die Rückgabe auch will.
Das Entscheidende war aber, dass alle sich darüber einig sind, dass die Schlüsselübergabe an sich schon die Rückgabe darstellt (mit zT vertretenen Ausnahmen, wenn der Vermieter das garnicht möchte).
Eben. Das meiste habe ich ja oben erklärt. Richtig ist eben auch, dass eine Rückgabe gesetzlich gefordert ist (die allein auf den Besitz abstellt, der sich wiederum aus der Sachverschaft über die Wohnung ergibt, die wiederum aus dem Besitz an den Schlüsseln folgt, es sein denn, der Mieter hat noch seine Sachen drin stehen) und keine förmliche iSe. Übergabetermins.
Diese Aussage verstehe ich jetzt nicht. Die Schlüssel müssen nicht zugestellt werden, sie müssen nur in den Herrschaftsbereich des Vermieters gelangen (weshalb es unterschiedliche Ansichten der Gericht gibt, ob man die Schlüssel zB. auch dem Hausmeister in die Hand drücken oder einwerfen kann). Der Briefkasten ist aber der Herrschaftsbereich des Vermieters (daher gelten auch Briefe durch Einwurf als zugegangen, das ist beim Schlüssel nicht anders).
772 V.I.P. 25.05.2012, 11:15
Nochmals danke für die ausführliche Darstellung!
Beim letzten Teil sind wir uns wohl inhaltlich einig, den Begriff Zustellung hatte ich wegen der notwendigen Beweisbarkeit verwendet - auch eine Form, etwas in den Herrschaftsbereich des Empfängers zu bringen.
cmd.dea V.I.P. 25.05.2012, 11:18
Natürlich und meist auch seeeeeeehr sinvoll, sich das beweisen zu lassen.
Wenn ich sehe, was immer so alles bei der Post oder aus dem Briefkasten angeblich verschwindet (Kündigungen, Nebenkostenabrechnungen mit Nachzahlungen, etc....)
Ron-Wide V.I.P. 25.05.2012, 16:52
cmd.dea: Das sieht die Rechtsprechung anders.
Denn eine Rückgabe iSd. § 546 BGB verlangt lediglich, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung eingeräumt wird, was bereits vorliegt, wenn der Vermieter in die Lage versetzt wird, daß er die Räume ohne Schwierigkeiten betreten und über sie ungestört und frei verfügen - und genau das wurde ja dem Vermieter, durch fehlende Übergabe der Wohnung, nicht ermöglicht!- kann (so LG Berlin und OLG Hamburg in den obigen Entscheidungen).
Die Rechtsprechung, auf die ich mich beziehe, sieht das aber differenzierter:
Der Mieter muss dem Vermieter einen Übergabetermin (in der zu übergebenden Wohnung) rechtzeitig (etwa 1 Woche vorher) mitteilen und in dem benannten Termin tatsächlich und pünktlich anwesend sein. (Tatsächliches Angebot im Sinne des § 294 BGB; BGH NJW 92,558)
cmd.dea V.I.P. 25.05.2012, 17:24
Leider hat das Mietrechtslexikon hier eine falsche Fundstelle angegeben, da unter NJW 92, 558 nur ein Fall zum Grundstückskauf und ein weiterer zum Pflichtteilergänzungsanspruch zu finden sind (es ist auch nicht NJW-RR 92, 558, was ja häufig verwechselt wird).
Weiterhin geht es in der wie auch immer gearteten Entscheidung des BGH um den Eintritt des Annahmeverzuges, also einer schuldrechtliche Folge mit haftungsrechtlichen Konsequenzen, die mit der Frage des Besitzwechsels bei Rückgabe durch tatsächlichen Akt rein garnichts zu tun hat (Voraussetzung des Annahmeverzuges nach §§ 293 ff. BGB ist ja eine tatsächliche Nichtannahme, also Ablehnung der Leistung, worum es bei der Frage des Schlüsseleinwurfs überhaupt nicht geht).
Schließlich führt eine Datenbankrecherche zu überhaupt keinem Urteil des BGH, in dem das oben stehende Zitat so oder annähernd ähnlich zu finden wäre.
Das Mietrechtslexikon hat hier wie eben nicht ganz selten im Internet irgendein Urteil falsch interpretiert (und dazu zudem die falsche Fundstelle angegeben). Und ist ist, wie Google so schön zeigt, auch in vielen Foren blind übernommen worden.