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Timestamp: 2016-10-24 14:08:57
Document Index: 167972919

Matched Legal Cases: ['Art. 46', 'Art. 54', 'Art. 48', 'Art. 938', 'Art. 3', 'Art. 3', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 3', 'Art. 3', 'BGE', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 3', 'Art. 940', 'Art. 55']

beide vertreten durch Rechtsanwalt Viktor R�egg.
X.________ erwarb von A.________ und B.________ in den Jahren 1988/1989 die Grundst�cke Nr. ccc, Nr. ddd und Nr. eee, GB Horw, in der Absicht, darauf eine �berbauung mit einem Wohn- und Gesch�ftshaus zu errichten. Im Kaufvertrag vom 5. April 1989 wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass das auf dem Grundst�ck Nr. eee stehende Wohnhaus nach Fertigstellung des Wohn- und Gesch�ftshauses abgebrochen werde. Zudem wurde A.________ und B.________ gestattet, das Haus auf dem Grundst�ck Nr. eee bis zum Abbruch unentgeltlich zu bewohnen. Im Weiteren wurde im Sinne eines Vorvertrages vereinbart, dass sich die Parteien verpflichten, sp�testens bei Fertigstellung des genannten Mehrfamilienhauses einen Kaufvertrag (Hauptvertrag) �ber eine 6-Zimmerwohnung im obersten Vollgeschoss und zwei Autoeinstellpl�tze in der Tiefgarage abzuschliessen. In der Folge kam es zwischen den Parteien zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten, insbesondere in Bezug auf den Ausbaustandard der zu erwerbenden Eigentumswohnung und die Ausgestaltung des Stockwerkeigentums. Am 30. April 1998 sprach schliesslich das Amtsgericht Luzern-Land A.________ und B.________ das Eigentum an der Stockwerkeinheit Nr. ffff, GB Horw, sowie an den zwei selbstst�ndigen Miteigentumsanteilen Nr. 8 und 9 (Einstellpl�tze) an Grundst�ck Nr. gggg, GB Horw, zu.
X.________ gelangt mit eidgen�ssischer Berufung an das Bundesgericht. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils. Eventuell verlangt er die Abweisung der Klage, soweit Fr. 6'607.-- �bersteigend, sowie die Gutheissung der Widerklage im Betrag von Fr. 20'594.55 nebst Zins zu 5 % seit 30. Juli 1999.
Das Bundesgericht hat die gleichzeitig eingereichte staatsrechtliche Beschwerde gegen das n�mliche Urteil mit heutigem Datum abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist (Verfahren 5P.378/2003).
Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine verm�gensrechtliche Zivilrechtsstreitigkeit im Sinne von Art. 46 OG. Der erforderliche Streitwert f�r das Berufungsverfahren ist gegeben. Die Berufung ist rechtzeitig erhoben worden und richtet sich gegen einen Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts, der nicht mehr durch ein ordentliches kantonales Rechtsmittel angefochten werden kann (Art. 54 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 OG). Die Berufung erweist sich daher als grunds�tzlich zul�ssig.
Mit Urteil vom 30. April 1998 hatte das Amtsgericht Luzern-Land den Kl�gern das Eigentum an der Stockwerkeinheit Nr. ffff und den darin enthaltenen Wohnungen zugewiesen. Diesbez�glich erwuchs das Urteil am 26. Mai 1998 in Rechtskraft. In der vorliegenden Streitsache geht es haupts�chlich um die Frage, ob der Beklagte nach diesem Zeitpunkt noch gutgl�ubiger Besitzer im Sinne von Art. 938 f. ZGB der Stockwerkeinheit gewesen ist und damit insbesondere Anrecht auf die einkassierten Mietzinse hat. Das Obergericht ist zum Schluss gelangt, da der Beklagte die auf Grund der konkreten Umst�nde erforderliche Aufmerksamkeit gem�ss Art. 3 Abs. 2 ZGB missachtet habe, k�nne er sich nicht auf den guten Glauben berufen. Es hat daher den Beklagten unter anderem dazu verurteilt, den Kl�gern Ersatz f�r entgangene Mieten im Umfang von Fr. 44'355.-- zu leisten.
Nach Art. 3 Abs. 2 ZGB ist derjenige nicht berechtigt, sich auf den guten Glauben zu berufen, welcher bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umst�nden von ihm verlangt werden darf, nicht gutgl�ubig sein konnte. Die Anforderungen an die Aufmerksamkeit im Sinne dieser Bestimmung richten sich nach den Umst�nden des Einzelfalls, das heisst, es handelt sich um eine Ermessensfrage gem�ss Art. 4 ZGB (BGE 113 II 397 E. 2a S. 399; 122 III 1 E. 2a S. 3; 127 III 440 E. 2c S. 443). Es besteht grunds�tzlich keine allgemeine Erkundigungspflicht; nur wer begr�ndeten Verdacht hat, muss Abkl�rungen treffen (Peter J�ggi, Berner Kommentar, N. 128 zu Art. 3 ZGB; Pio Caroni, Einleitungstitel des Zivilgesetzbuches, 1996, S. 220).
3.1 Das Kantonsgericht - auf dessen Erw�gungen das Obergericht ausdr�cklich verweist - hat festgehalten, der Beklagte f�hre ein Ingenieurb�ro im Bereich Installations- und Haustechnik. Wegen der Besonderheit des von ihm betriebenen Gesch�fts, aber auch des Umstandes, dass er jahrelang prozessiert habe und �berdies durch einen Rechtsanwalt vertreten gewesen sei, habe ihm eine erh�hte Sorgfaltspflicht oblegen, sich �ber die Berechtigung zu orientieren und sich sicheres Wissen hier�ber einzuholen. Indem das Urteil des Amtsgerichts Luzern-Land in Bezug auf die Eigentumszuweisung von keiner Partei angefochten worden sei, h�tte der Beklagte die entsprechenden Rechtsfolgen zumindest abkl�ren m�ssen. Zudem habe der Rechtsvertreter des Beklagten in einem Schreiben vom 22. Mai 1998 dem kl�gerischen Vertreter mitgeteilt, er werde gegen die Eigentumszuweisung nicht appellieren, demzufolge k�nnten sich die Kl�ger als Eigent�mer der umstrittenen Objekte im Grundbuch eintragen lassen. Gest�tzt auf diese Erw�gungen ist das Kantonsgericht zum Schluss gelangt, dass der Beklagte die erforderliche Aufmerksamkeit missachtet habe und sich folglich nicht auf den guten Glauben berufen k�nne.
3.1.1 Dagegen bringt der Beklagte vor, es sei f�r einen juristischen Laien v�llig klar, dass das Eigentum an einem Grundst�ck erst mit dem Grundbucheintrag auf den Erwerber �bergehe. Er sei daher davon ausgegangen, trotz des Urteils sei f�r den Eigentums�bergang der Grundbucheintrag entscheidend. Zudem bewirke nicht jedes Urteil auf Zusprechung von Grundeigentum sofort den Eigentums�bergang. Als juristischer Laie h�tte er also den Unterschied zwischen Gestaltungs-, Feststellungs- und Leistungsurteilen, sowie zwischen deklaratorischer und konstitutiver Bedeutung des Grundbucheintrages erkennen m�ssen.
3.1.2 Es ist fraglich, ob es f�r einen juristischen Laien v�llig klar ist, dass das Eigentum an einem Grundst�ck (in der Regel) mit dem Grundbucheintrag auf den Erwerber �bergeht. Dies muss vorliegend jedoch nicht entschieden werden, denn das Kantonsgericht hat dem Beklagten nicht vorgeworfen, (sicher) gewusst zu haben, dass das Eigentum direkt mit Rechtskraft des Urteils an die Kl�ger �bergegangen war. Ebenso wenig hat es von ihm verlangt, die oben angef�hrten rechtlichen Unterscheidungen zu kennen. Vielmehr hat es einzig eine Pflicht des Beklagten angenommen, sich �ber seine Berechtigung zu orientieren und sich sicheres Wissen hier�ber einzuholen. Diese Annahme einer Abkl�rungspflicht ist nicht zu beanstanden. Da sich der Beklagte im Anschluss an das amtsgerichtliche Urteil ausdr�cklich dem Eigentums�bergang nicht mehr widersetzt hat, w�re er auch gehalten gewesen, sich nach den daraus entstehenden Konsequenzen zu erkundigen.
3.2 Das Obergericht hat in Bezug auf die erforderliche Aufmerksamkeit erg�nzend zu den Ausf�hrungen des Kantonsgerichts festgehalten, aus den Erw�gungen des Amtsgerichts Luzern-Land ergebe sich, dass der Beklagte in keiner Art und Weise zur Vermietung der Wohnungen berechtigt gewesen sei und dies sogar bereits auf Grund des Vorvertrages. Dem Beklagten h�tte klar sein m�ssen, dass daran mit der gerichtlichen Eigentums�bertragung der Stockwerkeinheit nichts zu seinen Gunsten �ndern w�rde. Sollte f�r den Beklagten nach dem amtsgerichtlichen Urteil in Bezug auf die Berechtigung an den Mietzinsen oder der Nutzung der Wohnungen noch Unklarheit bestanden haben, so w�re die vom Kantonsgericht dargelegte Abkl�rungspflicht erst recht zu bejahen.
3.2.1 Der Beklagte wendet ein, das Urteil des Amtsgerichts Luzern-Land sei bez�glich der Mietzinse nicht in Rechtskraft erwachsen, da unter anderem in diesem Punkt dagegen appelliert worden sei. Bis zum Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 9. August 1999 habe er folglich keine klare Kenntnis davon haben k�nnen, dass er nicht zur Vermietung der Wohnungen berechtigt gewesen sei.
3.2.2 Das Obergericht hat aus dem amtsgerichtlichen Urteil nicht in erster Linie abgeleitet, der Beklagte habe sichere Kenntnis �ber seine Nichtberechtigung an den Mietzinsen gehabt. Die Erw�gungen des Amtsgerichts stellen f�r das Obergericht nur einen weiteren Umstand dar, welcher den Beklagten h�tte veranlassen sollen, n�here Abkl�rungen zu treffen und Zweifel �ber die Rechtm�ssigkeit seines Tuns auszur�umen. In dieser Hinsicht spielt die vom Beklagten ger�gte mangelnde Rechtskraft des amtsgerichtlichen Urteils nur eine untergeordnete Rolle.
3.3 Das Obergericht hat weiter erwogen, der Beklagte k�nne aus dem Verhalten der Kl�ger nichts f�r sich herleiten. Diese h�tten zwar nach dem Urteil des Amtsgerichts Luzern-Land nicht umgehend Anstalten getroffen, ihn auf die bestehende Rechtslage aufmerksam zu machen oder ihn oder die Mieter aufgefordert, die Mietzinse direkt an sie zu bezahlen. Eine diesbez�gliche Verpflichtung habe jedoch nicht bestanden.
3.3.1 Im Gegensatz dazu verlangt der Beklagte die Ber�cksichtigung des Verhaltens der Kl�ger bei den massgeblichen Umst�nden im Sinne von Art. 3 Abs. 2 ZGB. Es verhalte sich im vorliegenden Fall genau gleich wie in BGE 103 II 326: Auf Grund des Verhaltens der Kl�ger habe der Beklagte Anlass zur Annahme gehabt, diese seien mit der weiteren Einziehung der Mietzinse durch ihn einverstanden, solange sie noch im alten Haus wohnen und nicht ausziehen w�rden.
3.3.2 Massgebend nach Art. 3 Abs. 2 ZGB ist die Aufmerksamkeit der durch den Gutglaubensschutz beg�nstigten Partei. Das Verhalten der durch den Gutglaubensschutz benachteiligten Gegenpartei ist insofern zu ber�cksichtigen, als es nicht dazu beitragen darf, dass der Beg�nstigte den Defekt in der rechtlichen Position nicht erkennt bzw. erkennen kann oder muss (Max Baumann, Z�rcher Kommentar, N. 49 zu Art. 3 ZGB; Heinrich Honsell, Basler Kommentar, N. 36 zu Art. 3 ZGB).
Im vorliegenden Fall verh�lt es sich diesbez�glich anders als in dem vom Beklagten angef�hrten Bundesgerichtsentscheid: In diesem Urteil sch�tzte das Bundesgericht den guten Glauben eines Bauenden, der auf Grund des Verhaltens seines Nachbarn (insbesondere Verzicht auf Baueinsprache) Anlass zur Annahme hatte, dieser sei mit der Beibehaltung eines jahrhundertealten (rechtswidrigen) Zustandes einverstanden (BGE 103 II 326 E. 5 S. 328). Dagegen hat sich hier der Beklagte schon auf Grund des offensichtlich angespannten Verh�ltnisses zwischen den Parteien nicht einfach darauf verlassen k�nnen, die Kl�ger seien mit der Einziehung der Mietzinse durch ihn einverstanden. Anhaltspunkte f�r das Vorliegen einer (konkludenten) Vereinbarung zwischen den Parteien lassen sich dem angefochtenen Urteil nicht entnehmen. Zudem haben - wie oben dargelegt - zahlreiche Umst�nde vorgelegen, welche den Beklagten bei geh�riger Aufmerksamkeit zu n�heren Abkl�rungen h�tten veranlassen m�ssen. Er hat daher nicht einfach auf das (passive) Verhalten der Kl�ger abstellen k�nnen.
3.4 Der Beklagte kritisiert weiter die Nichtber�cksichtigung seines Gesundheitszustandes bei der Frage der geh�rigen Aufmerksamkeit. Das Obergericht hat diesbez�glich festgehalten, der Beklagte sei, jedenfalls in den vergangenen Jahren, sehr wohl in der Lage gewesen, rechtliche Zusammenh�nge zu begreifen und entsprechend zu handeln. Diese Schlussfolgerung basiert auf Beweisw�rdigung, welche das Bundesgericht im Berufungsverfahren nicht �berpr�fen kann (BGE 117 II 256 E. 2b S. 258; 126 III 10 E. 2b S. 12). Auf die dagegen vorgebrachten R�gen des Beklagten kann folglich nicht eingetreten werden. Damit kann offen bleiben, inwieweit die angeblichen gesundheitlichen Defizite des Beklagten �berhaupt eine Rolle spielen, denn in pers�nlicher Hinsicht ist grunds�tzlich objektivierend auf die Aufmerksamkeit eines Durchschnittsmenschen abzustellen (Max Baumann, a.a.O., N. 50 zu Art. 3 ZGB; Heinrich Honsell, a.a.O., N. 37 zu Art. 3 ZGB).
Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass das Obergericht kein Bundesrecht verletzt hat mit der Annahme, der Beklagte habe die nach den Umst�nden gebotene Aufmerksamkeit missachtet und k�nne sich daher nicht auf den guten Glauben berufen. Die Berufung des Beklagten ist in diesem Punkt abzuweisen. Das Gleiche gilt f�r die vom Beklagten vorgebrachten R�gen in Bezug auf die Nutzung der Einstellpl�tze und die Auslagen f�r eine Waschmaschine. Diese Vorbringen h�ngen - wie der Beklagte selber ausf�hrt - davon ab, dass er sich auf seinen guten Glauben berufen kann, was nach dem vorangehenden Erw�gungen nicht erf�llt ist.
Schliesslich r�gt der Beklagte, selbst wenn er wie ein b�sgl�ubiger Besitzer zu behandeln sei, habe er gem�ss Art. 940 Abs. 2 ZGB Anspruch auf Ersatz f�r notwendige Verwendungen. Daher m�ssten die Kl�ger f�r die Nebenkosten der Stockwerkeinheit aufkommen.
Das Kantonsgericht hat diese im kantonalen Verfahren vom Beklagten widerklageweise geltend gemachten Forderung mit der Begr�ndung abgewiesen, die Nebenkosten seien ungen�gend substantiiert. Das Obergericht hat im Wesentlichen auf die Erw�gungen der Vorinstanz verwiesen und angef�gt, der Beklagte lege in keiner Weise dar, inwieweit die Kl�ger ihn erm�chtigt h�tten, f�r sie zu handeln, oder die ohne Erm�chtigung vorgenommenen Handlungen genehmigt h�tten. Auf diese Erw�gungen der beiden Vorinstanzen geht der Beklagte in seiner Berufungsschrift in keiner Weise ein. Er legt nicht dar, welche Bundesrechtss�tze und inwiefern diese durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Damit kann in diesem Punkt nicht auf die Berufung eingetreten werden.