Source: http://casabookimmobiliare.blogspot.com/2019/05/
Timestamp: 2019-12-06 12:37:01+00:00
Document Index: 38189019

Matched Legal Cases: ['art. 1576', 'art. 1609', 'art. 1609', 'art. 1609', 'art 1588', 'art 1591', 'art. 1590', 'sentenza ', 'sentenza ']

Casabook Immobiliare: maggio 2019
Il 17 giugno è fissata la scadenza per il pagamento della prima rata di Imu e Tasi per il 2019. Ma non tutti i proprietari di un immobile sono tenuti a effettuare i versamenti. La normativa generale sull'Imu e sulla Tasi, infatti, prevede che non si paghino le imposte sull'abitazione principale.
Se per esempio si possiede un immobile di proprietà, ma la residenza è indicata in un'altra abitazione, bisogna pagare l'Imu. Ma questo caso potrebbe verificarsi anche solo momentaneamente. Per esempio, potrebbe succedere che per cause "di forza maggiore", che quindi non implicano la perdita dei benefici prima casa, non sia possibile trasferire la residenza nel suddetto immobile. Cosa accade in questo caso?
La normativa sull'abitazione principale prevede che i benefici prima casa vengano mantenuti anche nel caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi nell'abitazione acquistata con i benefici prima casa. Ammesso che avvenga per cause "di forza maggiore".
Per esempio, questo è il caso di un immobile sottoposto a lavori di ristrutturazione per temporanea inagibilità. È bene ricordare, però, che i 18 mesi decorrono dalla data del rogito, sia in caso di ristrutturazione che di una casa in costruzione.
Per quanto riguarda le le imposte sulla casa, invece, il discorso cambia. Ai fini dell'imposta municipale, infatti, per abitazione principale si intende “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.”
Il che significa che l'Imu andrà pagata con le aliquote corrispondenti decise dal Comune e secondo i codici tributo prestabiliti, in quanto verrà considerata come seconda abitazione sino al momento in cui sarà effettivo il trasferimento della residenza.
E vale lo stesso anche per la Tasi. Nonostante infatti il legislatore non si sia espresso in merito, si intendono estese a questa le regole valide per l'Imu. Nel caso proposto ad esempio, il proprietario avrà diritto a uno sconto del 50% sulla base imponibile delle imposte trattandosi di immobile inagibile.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 09:13 Link a questo post
Chi paga le spese per la sostituzione della serratura della porta di casa? Sostituzione della serratura di un appartamento concesso in locazione. Costo a carico del conduttore o del locatore?
Spese la sostituzione della serratura della porta d'ingresso di un'abitazione nell'ambito di un contratto di locazione.
È una delle prime spese cui si può andare incontro, ma in realtà una spesa per un intervento che può sempre occorrere nel corso di un contratto locatizio.
L'imputazione del costo al locatore piuttosto che al conduttore è sovente oggetto di contrasto tra le parti.
Abbiamo raccolto un campionario delle fattispecie più frequenti tra quelle indicate nel nostro forum e nei quesiti giunti alla nostra redazione.
Sostituzione della serratura, il motivo è importante
Sono appena entrato in un'abitazione in locazione e vorrei sostituire la serratura della porta blindata: so che posso farlo perché posso pretendere d'essere l'unico ad avere le chiavi di casa. A chi spetta la spesa?
I ladri hanno rubato nella casa in affitto in cui abito. Per farlo hanno forzato la serratura della porta e adesso bisogna cambiarla: chi paga?
Il ferramenta mi ha fatto una copia delle chiavi difettosa e adesso abbiamo dovuto sostituire la serratura: il proprietario mi ha detto che la spesa la devo sostenere io. È vero?
Queste sono alcune delle domande che ci sono giunte in relazione alle spese per la sostituzione del nottolino della porta di casa.
La serratura, è cosa nota, è un meccanismo di controlli degli accessi in determinati luoghi: essa può essere montata su porte, porte finestre, cancelli, ecc. La chiave è l'oggetto complementare utile per far funzionare (aprire e chiudere) la serratura, quanto meno dal lato esterno della porta.
Nel caso di appartamento concesso in locazione al serratura della porta d'ingresso debba essere perfettamente funzionante: le ragioni sono ovvie.
Per comprendere a chi tra il proprietario ed il conduttore spetti la spesa per la sostituzione della serratura è necessario valutare la tipologia d'intervento nel quale può essere ricondotta.
Ai sensi dell'art. 1576 c.c.:
«Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore».
Sostituzione della serratura, si tratta di piccola manutenzione?
L'art. 1609 c.c. specifica cosa debba intendersi per interventi di piccola manutenzione: essi sono quelli «dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».
La mancata determinazione pattizia di queste categorie fa sì che si debba fare riferimento agli usi locali (art. 1609, secondo comma, c.c.); se anche gli usi locali non dicono nulla, la valutazione, per il caso di contenziosi, dev'essere rimessa al giudice.
Nel decreto 16 gennaio 2017 recante Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge è specificato che il rifacimento di chiavi e serrature è intervento la cui spesa deve gravare sul conduttore. Non è specificata la causa dell'intervento, sicché questa rimane comunque determinante per una differente imputazione.
Rispetto al concetto di uso e caso fortuito è utile segnalare questo risalente precedente giurisprudenziale nel quale fu affermato che «la sostituzione delle stecche rotte dell'avvolgibile di una tapparella costituente chiusura esterna di una finestra o balcone dell'immobile locato non rientra, di regola, tra le spese di piccola riparazione che ai sensi dell'art. 1609 c.c. sono a carico del conduttore, giacché nel processo di deterioramento di detta parte dell'impianto di chiusura (al contrario di quanto si verifica per altre parti, come per esempio la cinghia) normalmente hanno rilievo preponderante non l'uso, bensì altri fattori, ed in particolare gli agenti atmosferici (cioè il caso fortuito) e la qualità del materiale.» (Pret. Milano 20 ottobre 1990 in Archivio delle locazioni 1991, 639).
Sostituzione della serratura, saper valutare per decidere
Alla luce di quanto fin qui detto possiamo specificare che sicuramente la scelta del conduttore di cambiare serratura non può essere posta a carico del proprietario. È vero, l'inquilino ha diritto ad avere tutte le chiavi dell'appartamento, ma la consegna da parte del proprietario è operazione sufficiente. Se per maggiore scrupolo la si vuole sostituire, questa operazione non può essere posta a carico del proprietario non rientrando tra gli obblighi di mantenimento in buono stato locativo.
In questo contesto nella spesa di piccola manutenzione non può essere considerato rientrante nemmeno il furto. Esso, però, non è nemmeno un fattore fortuito addebitabile al proprietario.
Tuttavia, ad avviso di chi scrive, la questione riguarda la funzionalità della porta e quindi la spesa dev'essere affrontata dal proprietario poiché ad esso spettano le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato manutentivo. Lo stesso, ma al contrario, dicasi per la sostituzione della serratura a causa della chiave difettosa. Spetterà al conduttore, quale committente della copia, provvedere alla sostituzione, salvo il diritto di rivalsa sul ferramenta per il danno
Fonte: https://www.condominioweb.com/locazione-chi-paga-le-spese-di-sostituzione-della-serratura.11749
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 08:40 Link a questo post
Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (maggio 2019)
Analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici, per gli interventi che comportano un risparmio energetico occorre trasmettere all’Enea una comunicazione dei lavori effettuati, entro 90 giorni dalla data della loro ultimazione. Per gli interventi con data di fine lavori nel 2018 l’invio della documentazione all’Enea andava effettuato entro il 1° aprile 2019 attraverso il sito http://ristrutturazioni2018.enea.it/. Per gli interventi terminati nel 2019 la comunicazione va trasmessa, entro 90 giorni dalla data di fine lavori, attraverso il sito https://bonuscasa2019.enea.it/. Se la data di fine lavori è compresa tra il 1° gennaio 2019 e l’11 marzo 2019, il termine di 90 giorni decorre dall’11 marzo, giorno di messa on line del sito. La mancata o tardiva trasmissione non implica, tuttavia, la perdita del diritto alle detrazioni (risoluzione n. 46/E del 18 aprile 2019).
Non si registrano novità, invece, sulle tipologie di interventi che danno diritto all’agevolazione e sulle modalità di pagamento: bonifico bancario, postale o tratto su un conto acceso presso un istituto di pagamento autorizzato.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 05:32 Link a questo post
Il 17 giugno sarà il primo appuntamento dell'anno con le imposte sulla casa. A effettuare il pagamento saranno i possessori di prima casa e di immobili diversi dall'abitazione principale. Ecco le principali scadenze ed esezioni per Imu e Tasi 2019
Quando scade l'Imu? Quest'anno la scadenza per la prima rata di Imu e Tasi 2019 cade il 17 giugno 2019 (il 16 giugno è domenica). Si tratta della prima rata che dovrà essere pari al 50% dell'intera imposta secondo le nuove aliquote approvate dai Comuni per il 2019. Ricordiamo, infatti, che quest'anno la legge di Stabilità ha deciso lo sblocco delle aliquote di Imu e Tasi.
Imu 2019, la normativa
La normativa di riferimento per l'Imu prevede l'esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un'aliquota dello 0,4%.
Le esenzioni per l'Imu 2019
Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l'immobile all'abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un'esenzione. L'Imu non si paga nei casi di:
Tasi 2019 prima casa
Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà diritto all'esenzione.
Ma è prevista l'esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell'abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere se mantenere le aliquote dello scorso anno o aumentarle.
Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un'aliquota pari a zero è prevista l'esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.
a vicenda. Tizio e Caio, esponevano che la propria dante causa concesse in locazione nel 1973 un immobile nei confronti di un ente perché fosse destinato a uso ufficio. Detto ciò, nel 2007 gli eredi della locatrice proposero ricorso per accertamento tecnico preventivo con finalità conciliativa, ai sensi dell'articolo 696 bis c.p.c., al fine di accertare i danni arrecati all'immobile dall'ente, nonché' "le opere e riparazioni necessarie al fine di ripristinare lo stato dei luoghi, comprensive di oneri diritti tecnici".
All'esito dell'accertamento tecnico preventivo era emersa l'esistenza di gravi danni all'immobile.
Gli attori conclusero pertanto chiedendo la condanna dell'ente al risarcimento dei danni, oltre una indennità per il mancato utilizzo dei locali durante il tempo che sarebbe stato necessario per l'esecuzione dei lavori, indicato dal consulente tecnico d'ufficio in nove mesi.
Con sentenza, il Tribunale di Catanzaro accolse la domanda e determinò in quattro mesi il periodo di tempo occorrente ai proprietari per il restauro dell'immobile.
In secondo grado, la Corte d'appello di Catanzaro accolse parzialmente l'appello principale e rigettò quello incidentale.
In tal giudizio, la Corte territoriale ritenne che nessun risarcimento o indennità spettasse agli attori a titolo di ristoro della perduta possibilità di locare l'immobile a terzi durante il tempo occorrente per il restauro; ciò sul presupposto che essi non avevano dimostrato che, "nell'ipotesi in cui l'immobile fosse stato riconsegnato nelle condizioni dovute, la parte proprietaria avrebbe potuto dar corso all'immediata nuovo locazione così realizzando l'acquisizione di ulteriore prestazione patrimoniale".
Avverso tale pronuncia, Tizio e Caio (eredi del locatore) hanno proposto ricorso in cassazione.
Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo i giudici di legittimità è pacifico che "qualora, in violazione dell'articolo 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori" (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998).
Difatti, "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".
Del resto, è palese, pertanto che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire "il corrispettivo convenuto", nonché' eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza.
Sempre al riguardo - inoltre non può tacersi che si ha "mancata disponibilità" della cosa locata non solo allorché', scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come - ad esempio, nell'ipotesi in cui l'immobile presenti, alla riconsegna (e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell'articolo 1591 c.c.) danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino.
In conclusione, il locatore, in caso di anormale usura dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione. Per tali motivi, il ricorso è stato accolto.
La restituzione in pessime condizioni dell'immobile in affitto
1588-1590-1591 c.c.
La società locatrice, che aveva affittato un immobile in perfette condizioni, citava i conduttori innanzi al Tribunale di Catanzaro, i quali al termine del periodo di affitto avevano riconsegnato l'immobile locato in pessime condizioni.
Necessari furono i lavori di ristrutturazione, che costrinsero il locatore a pagare una ditta per l'effettuazione dei lavori, era però anche da considerare il lucro cessante dato dall'impossibilità di fittare l'immobile per tutto il periodo dei lavori.
Il giudice, nell'accogliere il ricorso, sottolinea che l'art 1588 del c.c. prevede infatti che il conduttore debba rispondere della perdita e del deterioramento della cosa qualora avvengano durante la locazione.
Se dunque al momento della riconsegna, l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale utilizzo dello stesso, il conduttore sarà obbligato a risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori.
Sul conduttore grava, infatti, l'obbligo previsto dall'art 1591 c.c. dal quale si evince che "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno"
Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. (Cass. civ.,sez. III, Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6596).
Fonte: https://www.condominioweb.com/danni-casa-locata.15835
Le sentenze che avvalorano la tesi che cedolare secca sugli affitti può essere applicata anche in caso di inquilino Srl.
Diverse sentenze hanno confermato che la cedolare secca sugli affitti può essere applicata in caso di inquilino di società a responsabilità limitata (S.r.l.). L’ultima sentenza in merito è quella del Tribunale di Bari (sentenza n. 825/1/2019) secondo la quale questo è possibile quando il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale e sussista il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo.
Questi sono i requisiti necessari per poter esercitare l’opzione della cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, mentre non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società. Pertanto anche qualora il contratto, che abbia ad oggetto una locazione ad uso abitativo, sia posto in essere con un conduttore che rivesta la qualifica di imprenditore o lavoratore autonomo, il locatore persona fisica che non eserciti attività imprenditoriale può optare per il regime della cedolare secca.
Il caso esaminato dai giudici riguardava l’impugnazione di un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate per il presunto mancato versamento dell’imposta di registro sulle locazioni in merito ad un contratto di locazione stipulato con una Srl ad uso abitativo per cui si era optato per il regime di cedolare secca. Nella sentenza, l’Agenzia delle Entrate, difendeva il proprio operato richiamando la Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, che aveva escluso dall’ambito applicativo della normativa anche le locazioni che avessero come conduttore un soggetto agente nell’esercizio di un’impresa, a prescindere dalla circostanza che l’immobile fosse destinato ad uso abitativo.
Di diverso avviso il Tribunale di Bari: la locazione aveva finalità abitativa, l’immobile aveva destinazione catastale abitativa e la locatrice non aveva agito nell’esercizio di un’impresa, per questi motivi i giudici hanno ritenuto l’opzione per la cedolare secca legittima.di Redazione PMI.it
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