Source: http://www.frag-einen-anwalt.de/Unstimmigkeiten-bei-Mietsaldo-Nebenkostenabrechnung--f83231.html
Timestamp: 2017-09-22 17:12:10
Document Index: 275119449

Matched Legal Cases: ['§288', '§288', '§497', '§ 535', '§ 556', '§ 288', '§ 289', '§ 195']

Unstimmigkeiten bei Mietsaldo & Nebenkostenabrechnung
11.12.2009 15:06 |
Sehr geehrte/r Ra/in ,
wir sind eine (quasi Familien-) KG und haben nach vielen unverantworteten wirtschaftlichen Rückschlägen (z.T. auch schon in diesem Forum eingestellt) und nicht zuletzt auch durch rechtlich bedenkliche Abwicklung der Bankverbindlichkeiten nach Hausverkauf mit dem Ziele der Sanierung seitens unserer Bank(war hier auch schon Thema) erhebliche Miet- und Nebenkostenrückstände im Betrieb .
Bezüglich der Nebenkosten gibt es folgende , wie wir meinen rechtlich bedenkliche Punkte :
Wir haben Abrechnungen rückwirkend für die Jahre 06/07 und erst kürzlich 08 erhalten .
Mieter sind wir in der Lagerhalle & Büro seit 2001 und haben vorher zu keiner Zeit Abrechnungen erhalten sondern immer nur pauschal 150,- € netto Nebenkosten als Bestandteil der Miete entrichtet und während der Zeit auch überhaupt keine Jahresabrechnungen erhalten .
Darüber hinaus wissen wir überhaupt gar nicht , wo Strom- / Wasserzähler sind und können die Zählerstände dementsprechend auch gar nicht nachvollziehen , erst recht nicht die Anfangsstände der jeweiligen Zähler . Insofern hatten wir gar keine Möglichkeit , den Verbrauch zu überprüfen und ggf. bei zu hohem Verbrauch Massnahmen zu ergreifen .
Wir haben zwar einen Wasserzähler im Büro am Waschbecken aber hier wird nur Kaffe gekocht und mal die Hände gewaschen .
Erwähnenswert ist auch , dass wir keinerlei Maschinen und oder Geräte betreiben , welche dem üblichen Büroinventar (PC,Telefon,Kaffemaschine,Warmwassergerät) nicht entsprechen würden .Im Lager wird darüber hinaus nur Licht beim Betreten und Verlassen geschaltet und nichts produziert .
Allerdings gibt es ein elektrisches Rolltor welches bei Zutritt zu Büro und Lagerräumen betätigt werden muss .
Denoch erscheint uns der ausgewiesene Verbrauch zu hoch , war dieser doch deutlich höher als wir privat in einem 3-Personen-Haushalt auf 350m² mit Kleinkind hatten (man beachte alleine die EnergieKosten für das häufige Wäschewaschen!!!) .
Auch war hier zunächst noch Müllentsorgung enthalten , diese wurde aber entfernt als wir den Nachweis erbrachten , dass wir eigene Container haben und bezahlen .
Weiterhin bin ich der Meinung , dass der Vermieter die Miete sowie die Nebenkosten (wenn diese so rechtens sind) jeweils unterschiedlich zu buchen hat und diese nicht in einer gesamten Auflistung als "Mietrückstände" zu bezeichnen hat .
Bei der Betrachtung der Saldenaufstellung fällt uns auf , dass
1. immer mit einem Zinssatz von 10% gerechnet wird , nach BGB §288 II doch aber nur mit 8% über dem Basiszinssatz gerechnet werden dürfte . Aktuell wären dies dann ja nur 8,12% , zwischenzeitlich aber auch schon mal 11,32% (vergl. basiszinssatz.info) .
2. Zinsen zwar separat ausgewiesen wurden aber für Folgejahre zusammen mit dem Saldo zu einem EB-Wert eingetragen wurden .
Widerspricht dies nicht §288 (Zinseszins) §497 (Behandlung der Verzugszinsen) und wäre somit gar nicht zulässig ?
3. für das Jahr 2008 bei einem Gesamtsaldo 1204,85 € Zinsen gerechnet werden , für 2009 -bei geringerm Saldo!- aber 1914,61 € !
4. immer der volle Betrag , also auch die Umsatzsteuer mit verzinst wurde . Ist das zulässig ?
Ausserdem hatten wir im Sommer ein Gespräch mit unserem Vermieter , wobei wir mitgeteilt haben , dass wir die Miete in der derzeitigen Höhe nach der wirtschaftlichen Krise nicht mehr tragen können und der Vermieter hat gemeinsam mit uns -nachdem wir schon weite Teile des Lagers und Grundtsücks geräumt hatten- die neuen Flächen vermessen und eine angepasste Miete zugesagt .
Dennoch wurde immer noch der volle Satz abgerechnet . Leider gibt es hierzu keine Aufzeichnungen / Schriftverkehr sodass wir nur das Wort haben -allerdings unter Zeugen- .
Wichtig ist auch noch zu wissen , dass wir vor Verkauf des Hauses mit dem Vermieter (schriftlich) übereingekommen sind , alle Rückstände zu begleichen was leider die Bank trotz andersleutender Vorgespräche zunichte gemacht hat (http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=77645) insofern kann man eine gewisse Zerknirschtheit bei unserem Vermieter sehr gut nachvollziehen .
Aber dennoch glauben wir , dass hier alles nicht mit "rechten" Dingen zugeht denn wir haben trotzallem über 17tsd Euro (!) auf die Verbindlichkeiten in den letzten 3 Monaten beglichen und der Saldo ist höher als vorher und somit fragen wir uns , welche Möglichkeiten wir haben .
Wir streben natürlich möglichst zu einer gütlichen Einigung , sind aber -wenn dies nicht möglich ist - auch zu weiteren Schritten bereit .
Die Betriebskosten muss der Mieter nur dann zahlen, wenn es eine Vereinbarung darüber gibt, dass der Mieter diese trägt. Das Gesetz geht nämlich in den §§ 535, 556 Abs. 1 BGB davon aus, dass der Vermieter diese Kosten trägt. Wenn – wie in Ihrem Fall – vereinbart ist, dass sie eine Pauschale zahlen und nichts weiter zu einer Abrechnung der tatsächlichen Kosten im Mietvertrag geregelt ist, ist davon auszugehen, dass die Kosten unabhängig von ihrer tatsächlichen Höhe, damit abgegolten sind. Eine pauschale stellt nach dem Wortsinn eine pauschale Abgeltung der Kosten dar. Schon daher verbietet sich eine Abrechnung. Sie sollten Ihren Vermieter darauf ansprechen und ihm mitteilen, dass Sie sich nicht verpflichtet sehen, weitergehende Zahlungen zu erbringen, da dies im Mietvertrag auch nicht geregelt ist.
Unabhängig davon müssten die Betriebskosten auch nach § 556 Abs. 3 binnen gewisser Fristen abgerechnet werden (Jahresfrist nach Beendigung des Ende des Abrechnungszeitraumes). Hinsichtlich der Abrechnungen für 06 und 07 scheint diese Frist nicht eingehalten. Ferner müssten die Betriebskosten auch nachvollziehbar berechnet und belegbar sein. Der Vermieter müsste entsprechende Abrechnungen vorlegen.
Die Bezeichnung der Forderungen (unabhängig davon, ob diese bestehen ist nicht entscheidend. Wie der Vermieter bucht ist letztlich seine Angelegenheit. Dies ändert an einem Forderungsrecht nichts. Hierfür ist lediglich entscheiden, ob der Anspruch besteht oder nicht (s.o.).
Die Verzugszinsen belaufen sich nach der Regelung des § 288 Abs. 2 BGB IN DER Tat auf 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Die Berechnung von 10% Verzugszinsen ist daher nicht erklärlich. Ein Verzugszins kann zwar in einem Vertrag festgelegt werden und zwar abweichend von gesetzlichen Regelungen. Aber da dies in Ihrem Fall wohl nicht erfolgt ist, sollten sie den Vermieter nach der Rechtsgrundlage für den Zinssatz befragen.
Die Verzugszinsen sind nicht ins Kapital einzustellen und dann in Folgejahren erneut zu verzinsen. Dies ist tatsächlich ein Verstoß gegen das Zinseszinsverbot in § 289 BGB. Verzugszinsen werden linear berechnet.
Die Verzugszinsen greifen vorliegend aber auch auf die Umsatzsteuer, da diese vom Vermieter an das Finanzamt abgeführt werden muss und daher ein entsprechender Verzugsschaden auch tatsächlich entsteht.
Sie sollten daher versuchen mit dem Vermieter eine einvernehmliche Grundlage für die Höhe der offenen Forderungen zu finden und darüber eine Zahlungsvereinbarung treffen. Alles andere führt zu weiteren Folgekosten die vermeidbar sind.
Nachfrage vom Fragesteller	11.12.2009 | 17:36
Sehr geehrter RA ,
vielen Dank für die schnelle und -ganz besonders- verständliche Antwort .
Im Vertrag ist geregelt , dass wir eine Nebenkostenabrechnung erhalten .
Jedoch haben wir 5 Jahre lang keine Abrechnung bekommen , sprich für die Jahre 2001-2005 .
Lässt sich daraus ggf. ableiten , dass wir überhaupt keine Abrechnung haben müßten / dürften bzw. hätte der Vermieter uns nicht vorab dann darauf hinweisen müssen , dass es ab tag x eine Abrechnung geben wird ?
Bzgl. der Frist : Es handelt sich hier um ein gewerbliches Objekt , gelten da überhaupt gesetzl. Fristen ?
Und wie sieht es mit den Zählerständen aus ? Hätte uns nicht zumindest die Möglichkeit gegeben werden müssen diese einzusehen und den abzurechnenden Wert auch nachhalten zu können ?
Wir haben ja gar keinen Zugriff auf den Zähler da er sich in einem für uns nicht zugänglichen Gebäudeteil befindet .
Vielen Dank für die erneute , rasche Antwort .
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2009 | 18:21
auch wenn es keine Abrechnung gegeben hat, so ist diese doch vereinbart. Die Tatsache dass sie die Abrechnung nicht erhalten haben bedeutet nicht, dass Sie keine Zahlungspflicht mehr hätten. Man könnte hier zwar auf den Gedanken einer Verwirkung kommen, da der Vermeiter die Abrechnung zuvor nie erstellt hat. Aber ob dies in einer gerichtlichen Auseinandersetzung Bestand haben würde hängt von den Umständen des Einzelfalles ab und kann im Rahmen dieses Forums abschliessend nicht geklärt werden. Natürlich können Sie dieses Argument aber in der verhandlung mit dem Vermieter ansprechen.
Die geschilderte Frist gilt bei Gewerbemietverträgen nicht. Diese Einwendung können Sie daher nicht führen, da auch noch keine Verjährung eingetreten sein dürfte, vgl. § 195 BGB.
Wenn sich der Vermieter auf einen Zähler für Ihre Mieteinheit bezieht und Sie diesen Zähler nicht kennen und auch dessen Anfangsstand nicht, so wird dies schwerlich eine Grundlage für eine Abrechnung sein können. Der Vermieter müsste Ihnen den Verbrauch beweisen. Sie sollten all diese Punkte gegenüber dem Vermieter ansprechen um eine angemessene Regelung zu erreichen.
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